江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终855号上诉人（原审被告）:盛祝清，男，1944年3月21日生，汉族，住南京市江宁区。上诉人（原审被告）:李桂兰，女，1947年9月29日生，汉族，住南京市江宁区。上述二上诉人共同委托诉讼代理人:杨子江，江苏真释律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:周克华，男，1955年9月8日生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人:周锦荣，江苏上元律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:盛书宝，男，1966年7月17日生，汉族，住南京市江宁区。被上诉人（原审被告）:盛雨萌，女，1991年8月10日生，汉族，住南京市江宁区。被上诉人（原审被告）:夏明凤，女，1968年2月27日生，汉族，住南京市江宁区。上诉人盛祝清、李桂兰因与被上诉人周克华、盛书宝、盛雨萌、夏明凤房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院(2018)苏0115民初11463号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。盛祝清、李桂兰上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回周克华一审诉讼请求。2、一审、二审诉讼费用由周克华承担。事实与理由：一、涉案房屋系盛祝清、李桂兰位于南京市江宁区房屋被政府征收通过产权调换方式而取得所有权益，且是其唯一住房，因盛祝清、李桂兰身体不好，生活需照料，故与二儿子同住一起，涉案房屋由两个儿子管理。二、2017年4月，涉案房屋所在社区通知盛祝清、李桂兰办理房屋权证，方知涉案房屋被两个儿子卖给周克华，盛祝清、李桂兰与周克华同住一个楼栋，经常见面，只知道周克华租住涉案房屋，从未听周克华说房屋已经出卖给周克华了。三、周克华提交的《房屋买卖协议》是两个儿子与周克华的买卖行为，在其中卖方盛祝清签字非本人所写。盛祝清是文盲不会写字，周克华说，盛祝清签字虽非其所写，但当时签该协议时盛祝清、李桂兰均在场，该陈述不是事实。如果盛祝清、李桂兰在场，明知不会写字，可以叫盛祝清、李桂兰按手印，该协议既无盛祝清、李桂兰按手印，又无周克华所谓的介绍人签字，也没有盛祝清、李桂兰授权委托两个儿子卖房的授权委托书，因此该《房屋买卖协议》非盛祝清、李桂兰的意思表示,该协议对盛祝清、李桂兰无效，周克华不能依此要求盛祝清、李桂兰履行该协议的义务。综上，一审认定事实不清，适用法律不当，应对该判决依法撤销，依法改判驳回周克华诉讼请求。周克华辩称：盛祝清、李桂兰的上诉理由不能成立。盛祝清、李桂兰称涉案房屋是其唯一住房，不是事实，涉案房屋在盛祝清、李桂兰分得后，盛祝清、李桂兰的两个儿子盛书宝、盛书文就和周克华签订了协议，把房子出售给周克华，周克华从取得涉案房屋时就对房屋进行了装修并实际居住。而且当时盛祝清、李桂兰住在同一栋的502室，也在502室房屋内签订的房屋买卖合同。盛祝清、李桂兰称2017年4月份涉案房屋可以办理房屋产权证时才知道房屋卖给周克华，也不是事实。2017年8月份，盛祝清、李桂兰曾经以返还财产为由提起诉讼，要求周克华返还房产，理由是其两个儿子将房屋借给周克华使用，该案在审理过程中盛祝清、李桂兰撤诉，现其又称房屋是租给周克华使用，其主张存在两个完全不同的法律事实，该理由也不能成立。双方签订房屋买卖协议时，盛祝清说自己不识字，让其儿子盛书宝代签，并自己拿了一份身份证复印件交给周克华，说周克华放心。该份身份证复印件已经提交了法庭。盛祝清、李桂兰代理人提出来按手印问题，周克华也是一个普通的农民，没有要求盛祝清、李桂兰按手印的法律意识，但这并不能改变盛祝清、李桂兰在签订买卖协议在场的事实。综上，盛祝清、李桂兰的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。盛书宝辩称：房子是由我弟弟牵头卖的，当时考虑到我父母爬楼难，想换低楼层，但是没想到两个月后我弟弟死了，钱也被我弟弟花了。我现在跟父母协商，我父母的意思是房子给周克华住这么多年，也不要了，如果周克华把开发区对我们拆迁户照顾免费领证的费用5万元贴给我们，这个官司就结束了。盛雨萌、夏明凤未到庭，未答辩。周克华向一审法院起诉请求：盛祝清、李桂兰、盛书宝、盛雨萌、夏明凤将南京市江宁区江宁街道新铜花苑龙吟园2幢603室不动产过户至其名下。一审法院认定事实：2009年9月25日，盛祝清、盛书宝、盛书文与周克华签订《房屋买卖协议》1份，约定将南京市江宁区江宁街道新铜花苑龙吟园2幢603室拆迁安置房出售给周克华，建筑面积60平方米；房屋价款84600元（含储藏室约16平方米）；需要配合过户时，周克华应该提前一天通知，过户所需费用由周克华承担等内容。该合同抬头甲方（售房方）处手书“盛竹清、盛书宝”，乙方（购房方）处手书“周克华”，落款甲方处手书“盛竹清、大儿盛书宝、二儿盛书文”。合同签订后，周克华支付了房款，取得了房屋，并装修后实际入住至今。另查明，2007年4月18日，盛祝清与南京江宁滨江投资发展有限公司（以下简称投资公司）签订《房屋拆迁补偿安置协议书》1份，约定投资公司拆除盛祝清坐落于新民烈山3#的房屋53.59平方米，盛祝清向投资公司订购一套60平方米安置房等。该协议抬头乙方处手书“盛祝清”，落款乙方处手书“盛书宝代”。后盛祝清据此取得涉案房屋，现已经能够办理不动产权登记。再查明，盛祝清与李桂兰育有二子，即盛书宝、盛书文。盛书文于2010年5月7日死亡，夏明凤系盛书文妻子，二人育有一女，即盛雨萌。一审审理中，周克华称，购买涉案房屋是由姜玉霞介绍的，其看完房就走了，后其联系盛书宝签订的协议，签订地点在盛祝清、李桂兰居住的新铜花苑龙吟园2幢502室，盛祝清、李桂兰均在场，其要求盛祝清、李桂兰签名，但盛祝清、李桂兰不识字不会签，就给了其盛祝清的身份证复印件。盛祝清、李桂兰认可一直居住于新铜花苑龙吟园2幢502室。上述事实，有房屋买卖协议、房屋拆迁补偿安置协议书、取款凭条、（2017）苏0115民初17844号案开庭笔录、自来水费发票、有线电视费发票、燃气费发票、户籍信息证明、社区证明、常住人口登记表及当事人的陈述等证据材料证实。一审法院认为：周克华与盛书文、盛书宝签订的《房屋买卖协议》系各方真实意思表示，合法有效。关于涉案《房屋买卖协议》对盛祝清、李桂兰是否具有法律效力的问题。盛书宝、盛书文向周克华出售涉案房屋时，系以盛祝清、盛书宝、盛书文名义共同出售房屋；周克华支付了房屋对价，主观上是善意的。并且，合同签订时盛祝清、李桂兰均在场，结合盛祝清、李桂兰与盛书宝、盛书文的身份关系、盛祝清、李桂兰长期与盛书文同住等因素，周克华完全有理由相信盛书宝、盛书文能代表盛祝清、李桂兰出售房屋。因此，盛书宝、盛书文的行为构成表见代理，涉案《房屋买卖协议》对盛祝清、李桂兰具有法律效力。现涉案房屋可以办理不动产权登记，双方应恪守诚实信用的原则，继续履行合同。因盛书文已去世，盛雨萌、夏明凤作为盛书文的法定继承人亦应配合周克华办理不动产权转移登记。综上，周克华要求盛祝清、李桂兰、盛书宝、盛雨萌、夏明凤协助办理不动产权过户登记的诉讼请求，具有事实和法律依据，依法予以支持。根据合同约定，涉案房屋过户登记至周克华名下的税费由周克华承担。盛书宝、盛雨萌、夏明凤经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：盛祝清、李桂兰、盛书宝、盛雨萌、夏明凤于判决发生法律效力之日起十日内协助周克华将南京市江宁区江宁街道新铜花苑龙吟园2幢603室不动产的不动产权变更登记至周克华名下，变更登记的税费由周克华承担。一审案件受理费80元，由盛祝清、李桂兰、盛书宝、盛雨萌、夏明凤共同负担。本院审理期间，盛祝清、李桂兰对一审查明的如下事实有异议：1、“该合同抬头甲方（售房方）处手书‘盛竹清、盛书宝’……，落款甲方处手书‘盛祝清，大儿子盛书宝、二儿子盛书文’”，主张签名并非盛祝清本人所写，盛祝清是文盲，且在手书处也没有盛祝清的手印。2、“合同签订后，周克华支付了房款”，主张盛祝清没有收到分文。3、“原告周克华称，购买涉案房屋是由姜玉霞介绍的”，主张一审期间，周克华出示了姜玉霞的证人证言，但是姜玉霞本人并未到庭作证，周克华称签《房屋买卖协议》时姜玉霞在场，审理过程中周克华又称姜玉霞介绍完之后，看完房就走了，签字的时候也不在场，该陈述互相矛盾。周克华对一审认定的事实无异议，针对盛祝清、李桂兰所提异议，其表示：1、协议中抬头和落款签名确实如一审所述，其在一审中也确认因盛祝清不识字，签名是盛书宝代写的事实。2、房屋总价是8万多元，周克华是通过银行转账给了盛书宝5万元，另外3万多元是现金，当天交付给盛祝清的。3、姜玉霞与盛祝清、李桂兰是同村的，姜玉霞介绍涉案房屋给周克华购买，当天确实是看完房子就走了，签订协议时姜玉霞不在场，周克华也实事求是向法庭做了陈述。盛书宝称，周克华提交的房屋买卖协议是伪造的，其已将真实的协议提交给一审法院，当时书写的协议一式两份，两份协议甲方抬头及落款处都是盛书文、盛书宝，没有盛祝清的名字，落款日期均为2009年9月25日，签订协议时盛书文在场，周克华提交的协议上签字不是盛书宝书写，有可能是盛书文所写。周克华表示，房屋买卖协议中手写部分除周克华签名及其身份证号码、电话号码是周克华本人所写外，其余均为盛书宝所写，盛书宝给其的协议甲方处就有盛祝清名字，至于盛书宝持有的协议上抬头怎么写的，其不清楚。盛书宝确认周克华提交的房屋买卖协议与其提交的房屋买卖协议除甲方署名不同外，两份协议其他内容一致。二审中，双方均未提交新的证据。本院认为，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，涉案房屋由盛祝清、李桂兰原房屋拆迁时通过产权调换方式取得。根据盛祝清、李桂兰之子盛书宝陈述，涉案房屋系由其弟盛书文牵头出售。周克华提供的涉案房屋买卖协议甲方抬头处有“盛竹清、盛书宝”、落款处有“盛竹清、大儿盛书宝、二儿盛书文”手写签名，盛祝清、李桂兰虽上诉称涉案房屋由两个儿子管理，其对涉案房屋出售事宜不知情，房屋买卖协议并非盛祝清本人签名且未捺指印，盛书宝亦主张周克华持有的房屋买卖协议非其书写，与其持有的协议甲方署名处不一致，但盛书宝亦确认两份房屋买卖协议除此之外内容相同，周克华持有的房屋买卖协议有可能是盛书文所写。现盛祝清、李桂兰、盛书宝没有证据证明周克华持有的房屋买卖协议系伪造，故对周克华提供的涉案房屋买卖协议的真实性，本院依法予以确认。周克华持有的房屋买卖协议上有盛祝清、盛书宝、盛书文签名，即便盛祝清的签名由其儿子代签，其本人未在房屋买卖协议上捺指印，但周克华在购买涉案房屋时系善意，且支付了房屋的对价，涉案房屋亦已交付给周克华实际使用。一审法院认定涉案房屋买卖协议对盛祝清、李桂兰具有法律效力，盛祝清、李桂兰等应协助周克华办理不动产变更登记，有相应的法律依据。盛祝清、李桂兰现主张其未授权委托两个儿子卖房，房屋买卖协议非其意思表示，该协议无效的上诉理由，因不符合法律规定，本院不予采纳。综上所述，盛祝清、李桂兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由盛祝清、李桂兰负担。本判决为终审判决。审判长  钮丽娜审判员  白文虎审判员  李 斐二〇二〇年五月十九日书记员  储 娜