广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民初1432号原告：董兴福，男，1965年4月29日出生，汉族，身份证住址吉林省抚松县。原告：邢志家，男，1967年9月28日出生，汉族，身份证住址辽宁省桓仁满族自治县。上述两原告共同委托诉讼代理人：张景顺，吉林升圆律师事务所律师。被告（申请执行人）：广州市香雪制药股份有限公司，住所地：广东省广州市萝岗区广州经济技术开发区科学城金峰园路2号。法定代表人：王永辉。委托诉讼代理人：杨建军，该公司职员。被告（被执行人）：抚松长白山人参市场投资发展有限公司，住所地：吉林省抚松县万良镇万福村。法定代表人：仇淑芳。原告董兴福、邢志家诉被告广州市香雪制药股份有限公司（以下简称香雪公司）、抚松长白山人参市场投资发展有限公司（以下简称长白山公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告董兴福、邢志家委托代理人张景顺，被告香雪公司委托代理人杨建军到庭参加了诉讼。被告长白山公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告董兴福、邢志家向本院提出诉讼请求：1.判决不得执行位于吉林省××县××镇人参市场××号（万良房权证万ＦＱ字第××号）门市房屋（房屋价值559237元）；2.判决长白山公司协助董兴福、邢志家办理吉林省××县××镇人参市场××号（万良房权证万ＦＱ字第××号）门市房屋过户手续；3.案件受理费由香雪公司、长白山公司承担。事实和理由：香雪公司诉长白山公司、仇淑芳、杨昊借款合同纠纷一案，广州市中级人民法院于2017年2月22日作出（2016）粤01民初426号民事判决，2017年6月7日，法院实际查封了吉林省××县万良镇人参市场三期工程包括第12号、13号等多套门市房产。2018年4月3日，香雪公司申请法院强制执行，广州市中级人民法院以（2018）粤01执1923号立案执行。在执行过程中，案外人向广州市中级人民法院提出执行标的异议，广州市中级人民法院于2019年10月31日作出（2019）粤01执异926、927号执行裁定，裁定驳回案外人的异议请求。本案争议房屋虽登记在被执行人名下，在房屋查封前，异议人已签订《房屋买卖合同》，实际合法占有了房屋，并支付了全部房款，房屋未办理产权过户登记并非董兴福、邢志家的原因，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的能够排除执行的情形。房屋买卖合同系当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，董兴福、邢志家已经履行了付款义务，香雪公司虽履行了交付房屋的义务，但未履行过户义务，长白山公司应当按协议约定协助董兴福、邢志家办理房屋过户手续。综上，恳请二审法院判如所请。被告香雪公司辩称，不同意董兴福、邢志家的诉讼请求、事实和理由，我方同意执行裁定的意见，执行裁定事实认定清楚、法律适用正确。其一，案涉房产由执行法院查封，无侵犯案外人权利；其二，房产买卖交易是以买卖双方向政府房管部门登记为生效要件，王贵德、邢志家与被执行人长白山公司的交易无任何登记，不能阻却我方要求案涉房产的执行，单桂荣、秦四利、邢志家无权对房产主张实体权利，无权请求法院终止对房产的执行；其三，董兴福、邢志家提起的执行异议之诉不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。综上，我方不同意董兴福、邢志家的诉讼请求。被告长白山公司经本院依法传唤，未到庭参与本案诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。董兴福、邢志家为证明案涉房产不属于被执行人长白山公司名下的财产，董兴福、邢志家具有排除法院强制执行案涉房产的权利，向本院提交了如下证据：长白山公司出具收到案涉房产购房款的《收据》《关于董兴福借款情况说明》、银行流水及转账凭证、长白山公司于2019年10月9日出具的《证明》、董兴福与邢志家于2015年10月15日签订的《租房合同》、电费收据、《供暖协议》及收据、抚松县自然资源局万良镇国土资源所出具的《抚松长白山人参市场投资发展有限公司三期工程门市房情况说明》《广州市香雪制药股份有限公司拟对抚松长白山人参市场投资发展有限公司增资项目评估报告》（国融兴华评报字[2014]第020104号）等，拟证明：一、董兴福、邢志家已按房屋市场价格支付全部购房款；二、董兴福、邢志家在人民法院查封前已合法占有案涉房产；三、非因董兴福、邢志家自身原因未办理房屋过户手续。香雪公司质证意见：对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，其一，从董兴福、邢志家提交的证据来看，房屋总价款300万元中，董兴福未向长白山公司支付，也没有证据证明董兴福与长白山公司之间有借款冲抵房价款的事实，且长白山公司因与董兴福具有利害关系，故长白山公司出具的董兴福付清全部房款的《收据》不可信；其二，《租房合同》租赁对象并非本案案涉房产；其三，抚松县自然资源局万良镇国土资源所并不具备出具相关情况说明的资质，因其本身是国土资源局的派出机构，但同时该情况说明恰好证明被执行人长白山公司在2012年1月10日已经取得房屋所有权证，如果董兴福、邢志家与被执行人长白山公司的交易属实，其在2013年签订房屋买卖合同时即可办妥房屋所有权证书。本院经审理查明：本院依据已生效的（2017）粤民终2389号民事判决受理了申请执行人香雪公司与被执行人长白山公司、杨昊、仇淑芳的执行案件（2018）粤01执1923号案。董兴福、邢志家不服该执行裁定，向本院提出执行标的异议，本院于2019年10月31日作出（2019）粤01执异926、927号执行裁定。上述执行案件的具体情况如下：香雪公司与长白山公司、杨昊、仇淑芳借款合同纠纷一案，本院于2017年2月22日作出（2016）粤01民初426号民事判决，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，长白山公司向香雪公司清偿借款本金7000万元以及利息（截至2015年9月21日欠息为2841247.74元；从2015年9月22日起至2016年8月29日止，以7000万元为本金，按年利率16%标准计付；自2016年8月30日起至清偿完毕之日止，按年利率24%标准计付）；二、杨昊、仇淑芳对上述第一判项确定的长白山公司的债务承担连带清偿责任；杨昊、仇淑芳承责后，有权向长白山公司追偿；三、当长白山公司不履行上述第一判项时，香雪公司有权以拍卖、变卖杨昊、仇淑芳持有的长白山公司75%股份所得的价款优先受偿；四、驳回香雪公司的其他诉讼请求。后杨昊不服一审判决，向广东省高级人民法院提起上诉，广东省高级人民法院于2017年12月14日作出（2017）粤民终2389号民事判决，判决：驳回杨昊的上诉，维持原判。因被执行人未履行生效判决确定的义务，香雪公司于2018年4月3日向本院申请强制执行，本院以（2018）粤01执1923号立案执行。本院于2018年4月24日作出（2018）粤01执1923号执行裁定，裁定查封、冻结、扣划、截留、扣押、拍卖、变卖属于被执行人长白山公司、杨昊、仇淑芳价值109822738.18元。根据董兴福、邢志家提交的证据显示，董兴福与长白山公司于2013年3月13日签订两份《房屋买卖合同》，约定董兴福购买长白山公司三期门市D12、D13房，其中D12房建筑面积共132.71平方米，房屋总价为696214元（大写：陆拾玖万陆仟贰佰壹拾肆元），D13房建筑面积共106.60平方米，房屋总价为559237.5元（大写：伍拾伍万玖仟贰佰叁拾柒元伍角）。后董兴福于2017年2月10日将D12、D13房转卖给邢志家。董兴福还提交了加盖长白山公司财务专用章的《收据》，以及长白山公司于2019年10月9日出具的《证明》，该司证实董兴福交付了全部购房款项，该司于2013年3月15日向董兴福交付了案涉房产。另查明，在上述借款合同纠纷审理期间，申请执行人向本院申请财产保全，本院于2017年5月27日作出（2016）粤01民初426号民事裁定书，裁定冻结长白山公司、杨昊、仇淑芳银行存款96640000元或查封、扣押长白山公司、杨昊、仇淑芳的其他等值财产。并于2017年6月7日实际查封了被执行人长白山公司名下位于吉林省××县万良镇的多套房产，其中包括案涉的吉林省××县万良镇人参市场三期工程12号、13号房产。进入执行阶段后，上述查封措施依法转为执行中的查封措施。董兴福、邢志家对上述案涉执行标的提出异议，本院于2019年10月31日作出（2019）粤01执异926、927号执行裁定，裁定如下：驳回董兴福、邢志家的异议请求。董兴福、邢志家不服该裁定，遂于2019年11月23日提起本案诉讼。诉讼中，董兴福表示：1.案涉合同没有进行备案，也未进行网签，属于二手房交易，合同对于付款方式、付款期限没有约定；2.D12、D13号房屋的总价款125万元的支付方式为：以现金方式支付30万元，剩余款项以长白山公司欠付董兴福的债务进行抵偿；3.长白山公司与董兴福之间的债务关系没有合同依据，双方未签订以房抵债的协议；4.案涉房屋无法提交签收依据，案涉房屋的电费交纳主体是长白山公司；5.合同约定2013年8月之前办理产权登记，但因长白山公司在2015年2月将案涉房屋办理了抵押登记，导致案涉房屋无法办理过户登记。本院认为，本案当事人争议的焦点问题为：董兴福、邢志家就案涉商铺是否享有足以排除强制执行的实体权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，即“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述规定适用的主体是不动产买卖合同中的买受人，保护的是基于买卖不动产而产生的物权期待权。首先，从权利性质审查来看，本案中，董兴福表示对于案涉房屋的付款方式是以房抵债的形式，因此，从董兴福对于买卖合同签订的基础法律关系审查来看，此基于抵债关系所签买卖合同法律关系的实质是以消灭金钱债务为目的、以物的交付为实际履行方式的以物抵债关系。基于以房抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以房抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。其次，从举证责任审查来看，董兴福主张以房抵债的方式购买案涉房屋，则应承担对于案涉房屋查封之前存在合法有效的到期债权债务关系或者签订了以房抵债协议，但是，董兴福提交其妻子向长白山公司员工转款的记录，并不能证明董兴福与长白山公司之间存在到期债权债务，而且董兴福亦承认双方并无签订以房抵债协议。因此，董兴福与长白山公司所签订的《房屋买卖合同》不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的基于真实买卖产生的物权期待权，为平等保护其他债权人，董兴福、邢志家二人享有的权益不能阻却对案涉商铺强制执行。综上所述，董兴福、邢志家提出的诉请理由缺乏事实及法律依据，均不能成立，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告董兴福、邢志家的诉讼请求。案件受理费9392元，由原告董兴福、邢志家承担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省高级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇二〇年五月十八日书记员  杨希曾龙辉