四川省筠连县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川1527执异5号 异议人（案外人）：韩伟，男，1989年8月10日出生，汉族，住四川省筠连县。 申请执行人：谭翠然，女，1938年12月8日出生，汉族，住四川省筠连县。 被执行人：四川省世成房地产开发有限公司，住所地：四川省筠连县筠连镇筠州中路113号，统一社会信用代码：9151152766277569X2。 法定代表人：易林辉，总经理。 本院在执行申请执行人谭翠然申请执行被执行人四川省世成房地产开发有限公司（以下简称世成房地产公司）借款合同纠纷一案中,异议人韩伟对本院作出（2018）川1527执9号之三执行裁定书，预查封被执行人世成房地产公司开发建设的位于四川省筠连县筠连镇“定水盛景”楼盘中住房不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人韩伟称，2016年5月19日，异议人向世成房地产公司购买“定水盛景”住房，并依法到筠连县房产管理局办理商品房预售备案登记。经备案登记后，异议人即属于该预售房屋的权利人，具备对抗任何未备案登记购买的第三人或出卖人的债权人的法定权利。筠连县人民法院因执行世成房地产公司的债务以（2018）川1527执9号之三执行裁定书将异议人购买的上述房屋采取预查封措施，该预查封造成异议人对房屋权利的限制，故请求撤销对位于筠连县的预查封。 异议人韩伟为证明其主张，向本院提交了以下证据：异议人身份证复印件、结婚证复印件、商品房预售备案通知书复印件、《四川省商品房买卖合同（预售）》复印件、《商品房买卖合同》补充协议复印件、《个人购房担保借款合同》复印件、收款凭证复印件、首付房款结算清单复印件、房屋预告登记证明复印件。 本院查明，谭翠然诉世成房地产公司民间借贷纠纷一案诉至本院，审理过程中，经本院主持调解，当事人自愿达成协议，本院于2017年6月19日作出(2017)川1527民初1011号民事调解书，协议内容如下：被告世成房地产公司于2017年12月30日前偿还原告谭翠然借款本金400000元并支付利息（利息以400000元为本金自2015年9月25日起按月利率1.5%计算至还清借款本金之日止）。 因世成房地产公司未履行上述调解书确定的义务，谭翠然向本院申请强制执行，本院于2018年1月9日立案，案号为（2018）川1527执9号。因世成房地产公司系本院多个案件被执行人，结合具体案情，在执行过程中，本院于2018年5月23日作出（2018）川1527执9号之三执行裁定书，裁定内容如下：预查封被执行人世成房地产公司开发的位于四川省筠连县房屋共116套（具体房号见协助执行通知书），期限为三年。同日，本院向筠连县不动产登记中心发出协助执行通知书［（2018）川1527执9号］，该协助执行通知书根据上述裁定书预查封了“定水盛景”楼盘中116套住房及商业用房。对此，异议人韩伟提出执行异议。 另查明，位于筠连县筠连镇涌泉街188号名称为“定水盛景”商品房系被执行人世成房地产公司开发建设。世成房地产开发公司将该项目施工工程发包给四川省百和建筑有限责任公司承包修建，建设工程施工合同约定的开工日期为2015年3月30日，约定的竣工日期为2016年9月30日。2016年5月11日，世成房地产公司取得该商品房的《商品房预售许可证》［（2016）房预售证第02号］，该许可证载明预售总建筑面积：50049.81平方米，共310套（其中：住宅282套，商业28套）。“定水盛景”楼盘修建过程中，异议人韩伟与世成房地产公司于2016年5月19日签订《四川省商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》，合同约定异议人韩伟购买“定水盛景”3（座）3单元3层一商品房；房屋套内建筑面积为97.36平方米，单价为4305.92元，总价款为419224.00元；贷款方式付款，首付款129224.00元，余款290000元申请贷款支付。2016年6月27日，异议人韩伟与世成房地产公司、四川筠连农村商业银行股份有限公司筠连支行签订《个人购房担保借款合同》，约定异议人韩伟向四川筠连农村商业银行股份有限公司筠连支行借款290000元，用于购置“定水盛景”3-3-1号房屋；异议人韩伟用该房屋作抵押担保。案涉商品房买卖合同在筠连县房产管理局办理了备案登记，并对该房屋于2016年6月29日申请办理了预购商品房预告登记（房屋预告登记证明号：宜房预筠连字第××号），之后办理抵押权预告登记。上述合同签订后，世成房地产公司向异议人韩伟出具了收款凭证，其中载明收到购房首付款129224元，其余购房款贷款支付。目前，“定水盛景”工程尚未竣工验收。 又查明，1.现被执行人世成房地产公司另系本院多个案件的被执行人，执行标的较大，本院对“定水盛景”的全部住房、商业用房及地下车库进行了预查封；2.被执行人世成房地产公司作为借款人或担保人在“定水盛景”楼盘修建前用其享有的位于的土地使用权［土地使用权证号：筠国用（2014）第××号、筠国用（2014）第××号、筠国用（2014）第××号、筠国用（2014）第××号、筠国用（2013）第××号］为自己或他人向四川筠连农村商业银行股份有限公司借款作抵押担保，并办理了抵押登记手续，以后，世成房地产公司在上述土地上修建“定水盛景”楼盘。因借款人未偿还债务，四川筠连农村商业银行股份有限公司经诉讼后向本院申请执行，要求对上述抵押物进行折价或变卖、拍卖后的价款在约定的范围内享有优先受偿权。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”的规定，异议人韩伟虽尚未办理涉案商品房产权证，但该商品房已具备物权登记条件即债权的物权化。首先，“定水盛景”涉案房屋在本院预查封以前，异议人韩伟与被执行人世成房地产公司就签订《商品房买卖合同》后依法办理了房屋预告登记，异议人韩伟通过首付款及银行贷款方式支付了涉案房屋价款，虽“定水盛景”楼盘所占用的土地使用权已由被执行人世成房地产公司抵押给另案的申请执行人四川筠连农村商业银行股份有限公司，但异议人韩伟与世成房地产公司、四川筠连农村商业银行股份有限公司筠连支行签订了《个人购房担保借款合同》，表明四川筠连农村商业银行股份有限公司同意世成房地产公司将涉案房屋转让给异议人韩伟，该商品房买卖合同合法有效；其次，根据《中华人民共和国物权法》第二十条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”规定，预告登记是保全未来发生不动产物权变动的请求权，具有直接对抗第三人的物权效力，异议人韩伟提供的《房屋预告登记证明》证实其与世成房地产公司到房地产管理部门办理了预购商品房预告登记的事实。因此，异议人韩伟要求解除涉案房屋的预查封的主张，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，裁定如下： 解除对被执行人四川省世成房地产开发有限公司开发建设的坐落于筠连县住房一套的预查封。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  曾本胜 审判员  王纯华 审判员  杨 华 二〇二〇年五月十二日 书记员  叶晋甫