湖南省常德市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)湘07民终331号 上诉人(原审被告)：黄卫明，男，1965年12月29日出生，汉族，居民，住湖南省桃源县。 委托诉讼代理人：宋立权，湖南独角兽律师事务所执业律师。 被上诉人(原审原告)：广东新温商投资有限公司，住所地广东省广州市天河区华厦路49号之一2608房。 法定代表人：郑旭飞，该公司董事长。 委托诉讼代理人：贺修书，北京天平(长沙)律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：郑维民，北京天平(长沙)律师事务所执业律师。 原审被告：桃源县佳沅房地产开发有限公司，住所地湖南省桃源县漳江镇莲花湖社区建设西路58号。 法定代表人：余佳，该公司经理。 委托诉讼代理人：余大华，男，1964年2月25日出生，汉族，居民，住湖南省桃源县。系该公司实际控股股东。 上诉人黄卫明因与被上诉人广东新温商投资有限公司(以下简称新温商公司)、原审被告桃源县佳沅房地产开发有限公司(以下简称佳沅公司)确认合同无效纠纷一案，不服湖南省桃源县人民法院(2019)湘0725民初837号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 黄卫明上诉请求：撤销原判，改判驳回新温商公司的诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由新温商公司承担。事实及理由：一、一审法院对黄卫明与佳沅公司于2016年6月1日签订的桃花源里项目1栋102号商铺买卖合同及随后2016年10月22日的网签备案行为认定为恶意串通，损害了新温商公司合法权益的说法缺乏相应的证据支撑，明显与事实不符。结合庭审查明的事实，针对桃花源里项目1栋102号商铺的买卖合同，出现了截然不同的两个版本。一份是2016年1月14日签订的、合同单价每平方米21600元、总房款1320万元的合同；一份是2016年6月1日签订的、合同单价每平方米9000元、总房款500多万元的合同。两份合同的出卖人均为佳沅公司、买受人均为黄卫明。在庭审质证中，一审法院结合质证情况，对6月1日的合同予以采信。对1月14日的合同，认定属虚假，不予采信。同时结合黄卫明1月14日出具的《承诺》上新温商公司的代表(营销总监)马金桥(应为：麻金桥)签署的“同意以上条款中铺位价格约定”以及佳沅公司的盖章确认，买受人黄卫明按每平方米9000元价格购买1栋102号商铺，是经过各方一致认可的情形下签订的，何来恶意串通，其行为又损害了谁的利益；二、一审法院以新温商公司与佳沅公司于2014年9月18日共同向桃源县房地产管理局报备的《关于桃花源里项目联合开发登记说明函》中有关共签、共管的规定，来反证恶意串通，从而得出合同无效的判案理由更是逻辑混乱，结论荒谬。桃花源里房产开发项目是新温商公司与佳沅公司利用佳沅公司的资质一起合作开发的，双方并没有成立新的公司专注于该项目的开发，其商品房买卖合同上的出卖方也一直列明的是佳沅公司。同时，在桃花源里项目的房产销售场所，也没有任何证据表明现场有共签、共管的相关提示及告知。至于网签备案，是国家基于对房产市场的监管，利用行政手段强化管理，以杜绝一房二卖或多卖。房屋买卖合同签订在前，网签备案在后，岂能用公司所谓的在房地产管理局备案的内部规定来反推合同无效。 新温商公司辩称，一、案涉网签合同未经新温商公司同意，黄卫明、佳沅公司真正的意图在于抵销借款，而不是购买商品房。从2014年9月18日，新温商公司与佳沅公司联合向桃源县房地产管理局递交书面函可知，佳沅公司无权单方销售，无权单独处分桃花源里项目共有资产。在实际销售过程中，桃花源里项目所有销售合同的出让方都是新温商公司与佳沅公司两个主体。佳沅公司明知无处分权，仍擅自与黄卫明签订违背新温商公司意愿的房屋买卖合同，其主观恶意明显；其次，黄卫明的主观恶意也很明显。尽管2016年1月14日新温商公司、佳沅公司、黄卫明三方签订的《桃源县商品房买卖合同》没有履行，但该合同是三方法律行为，系三方合意的结果，案涉《承诺》同样是三方法律行为。上述两份合同的签订过程足以证明黄卫明明知购买桃花源里1栋102号商铺必须经过新温商公司的认可这一事实。黄卫明与佳沅公司另行签订房屋买卖合同并网签的行为，其主观恶意不言自明；再次，佳沅公司与黄卫明名为房屋买卖，实为民间借贷。据了解，2015年6月8日、10月27日，黄卫明与其妻子共向佳沅公司借款325万元。该款未进入桃花源里项目部，完全是佳沅公司的单方外债。新温商公司董事长郑旭飞曾就本案商铺事宜多次与佳沅公司实际控制人余大华及黄卫明沟通，但黄卫明、余大华两方意图很明确就是借款抵房款。若该目的实现，新温商公司作为共有权人的利益将受到不法侵害。二、新温商公司有权请求黄卫明、佳沅公司排除妨害，解除网签。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，本案佳沅公司单方网签行为为无权处分行为。因未办理不动产登记，黄卫明也没有支付合理的对价且出于恶意，因此不符合善意取得的构成要件。退一步而言，假定本案争议合同有效，新温商公司仍有权请求黄卫明、佳沅公司排除妨害，解除网签。因新温商公司是桃花源里资产共有人，且占份额70%，根据《中华人民共和国物权法》规定，新温商公司有权要求侵权人排除妨害。故请求驳回上诉，维持原判。 佳沅公司辩称，一、原判认定黄卫明与佳沅公司之间的桃花源里1栋102房的商铺买卖合同属双方恶意串通，损害了新温商公司利益的说法不成立。关于桃花源里1栋102商铺的买卖，早在2016年1月14日就已经新温商公司、黄卫明及佳沅公司三方一致协议确定，且新温商公司桃花源里项目的代表、营销总监麻金桥在黄卫明的“承诺”上签署“同意以上铺位价格约定”即102商铺为买卖标的、且价格每平米9000元。尔后2016年6月1日的合同文本的签订及同年10月的网签，均是1月14日三方协议的落实与体现。二、佳沅公司与新温商公司是合作关系，在开发桃花源里项目上利用佳沅公司的房地产开发销售资质进行合作。虽然双方在房地产管理部门报备了共签、共管的文件，但在实际销售场所及商品房买卖合同上均未作出明示或约定，买受人(第三人)根本不知晓上述报备的文件，且合同上的出让方也只列佳沅公司。上述共签、共管的约定是佳沅公司与新温商公司的内部约定，对善意第三人不具备约束力。三、合同网签备案是一种行政管理行为，是为了防止一房二卖或多卖。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第六条，佳沅公司与黄卫明之间的商铺买卖合同有效成立，理应受到法律的保护。请求撤销原判，改判驳回新温商公司的诉讼请求。 新温商公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认两被告于2016年10月22日在桃源房地产管理系统网签的关于桃花源里项目1栋102号商铺的合同无效；2.两被告共同解除对桃花源里项目1栋102号商铺的网签；3.诉讼费由被告承担。 一审法院确认如下事实：桃花源里房地产开发项目由新温商公司与佳沅公司共同投资开发，其中新温商公司投资70%，佳沅公司投资30%。2014年9月18日，新温商公司与佳沅公司联合向桃源县房地产管理局递交书面函，内容为：经双方协商一致，对桃花源里项目房屋办理产权登记作如下说明：一.新温商公司和佳沅公司作为房屋权人共同出现于房屋销售合同出让方；二.该项目房屋所有网签、预告登记、抵押登记需经得双方一致同意方可进行。以函件上留存的佳沅公司合同专用章与新温商公司桃花源里项目专用章及共管账户为准。2016年1月14日，黄卫明与新温商公司、佳沅公司协商后就购买桃花源里项目1栋102号商铺作出承诺：1.我此次购买商铺属于双方自愿行为，实际购买的商铺为1栋102号，预测建筑面积610.88平方米，双方约定我须于2016年年底按照9000元/平方米计的价格购买并签订合同；……5.我本人公司与桃花源里项目部的应收广告费，桃花源里项目部承诺可作为1栋102号商铺首付款抵扣，除此之外的其他债务不可作为房款抵扣。三方在承诺书上签字盖章认可。2016年6月1日，佳沅公司与黄卫明签订《桃源县商品房买卖合同》，约定黄卫明按照9000元/平方米的价格购买桃花源里项目1栋102号商铺。同日，常德唯鸣广告传媒有限公司委托佳沅公司将桃花源里项目应付广告费1462268元抵作黄卫明购买102号商铺的购房款。2016年10月22日，佳沅公司与黄卫明就桃花源里项目1栋102号商铺签订的买卖合同在桃源县房地产管理局进行了网签备案。黄卫明未付其余购房款。新温商公司直到2018年才得知桃花源里项目1栋102号商铺网签的事实。 一审法院认为：本案争执焦点为佳沅公司与黄卫明2016年10月22日关于桃花源里项目1栋102号商铺网签买卖合同的效力。 首先，新温商公司与佳沅公司作为桃花源里房地产开发项目的合作主体，明确约定对所开发的房地产按份享有权利，任何一方行使权利都不能对对方造成妨碍；同时，新温商公司与佳沅公司在2014年9月18日的联合声明中约定作为桃花源里项目房屋权人共同出现于房屋销售合同出让方，且该项目房屋所有网签、预告登记、抵押登记需经得双方一致同意方可进行，并将声明向桃源县房地产管理局报备；双方内部约定合法有效，对当事人具有法律约束力，同时，双方内部约定经报备对合同之外的第三人产生约束力，第三人的行为亦应受佳沅公司与新温商公司相关协议的约束。 其次，2016年1月14日，黄卫明与新温商公司、佳沅公司协商后就购买桃花源里项目1栋102号商铺作出承诺，三方在承诺书上签字盖章认可。根据这一事实，黄卫明对于桃花源里项目属于佳沅公司与新温商公司共同开发、房屋产权为双方共有应为明知，佳沅公司与黄卫明撇开新温商公司签订桃花源里项目1栋102号商铺买卖合同，明显对新温商公司的权利造成妨碍，佳沅公司与黄卫明在明知的情况下签订合同这一民事法律行为，应认定为佳沅公司与黄卫明系恶意串通，损害新温商公司的合法权利。 再次，佳沅公司与黄卫明将所签房屋买卖合同于2016年10月22日在桃源县房地产管理局网上平台网签备案，实质损害了新温商公司对于桃花源里项目1栋102号商铺应当享有的财产权利，对于网签合同这一民事法律行为因系恶意串通实质损害他人合法权益的民事法律行为，应当确认为无效。 最后，关于佳沅公司辩解其作为桃花源里项目房地产开发商，有权对该项目房屋处理的辩解意见，黄卫明关于佳沅公司与新温商公司的内部协议不能对抗善意第三人，佳沅公司与黄卫明所签合同有效的辩解意见，新温商公司与佳沅公司达成的合法有效的内部协议，合同相对人应受内部协议的约束，佳沅公司与新温商公司将内部协议报备公开，内部协议对合同之外的第三人具有约束力，黄卫明的行为不构成善意第三人。故对上述辩解意见，均不予采纳。 一审判决：一、桃源县佳沅房地产开发有限公司与黄卫明于2016年10月22日在桃源县房地产管理局管理系统网签的关于桃花源里项目1栋102号商铺的合同无效；二、桃源县佳沅房地产开发有限公司与黄卫明于本判决生效后十日内解除对桃花源里项目1栋102号商铺的网签，逾期则在相应媒体公告，公告费用由桃源县佳沅房地产开发有限公司承担。案件受理费80元，由桃源县佳沅房地产开发有限公司负担。 二审期间，新温商公司提交了如下证据： 证据1、租赁合同、关于解除租赁合同通知、寄件运单、妥投证明各1份，拟证明黄卫明与佳沅公司就案涉商铺系租赁关系，不是真实的房屋买卖关系； 证据2、借条2张，拟证明黄卫明和佳沅公司之间民间借贷法律关系； 证据3、湖南省桃源县人民法院(2018)湘0725民初629号民事判决书1份，拟证明桃花源里项目所有销售出卖方都是新温商公司与佳沅公司两个主体，新温商公司也承担了房屋买卖合同的义务； 证据4、《关于桃花源里1栋102房网签合同状态处理的回复》1份，拟证明2016年6月1日的合同备案已经撤销，现处于网签状态。 经庭审质证，黄卫明对证据1的真实性、合法性有异议，认为签订案涉商铺租赁合同不是其真实意思表示，该商铺早在2016年6月1日已由其购买，在合同履行中新温商公司提出异议，出面制止装修队的施工，在此情况下，黄卫明主动提出签订租赁合同，以解决双方的争议，顺利装修。对解除租赁合同的通知，真实性、合法性均有异议。对证据2的关联性有异议，不能达到新温商公司的证明目的，黄卫明与佳沅公司在真实合法借贷关系的前提下，不排斥双方建立新的房屋买卖合同关系。对证据3的关联性有异议，新温商公司系借用佳沅公司的资质合作开发，不能达到其证明目的。对证据4的关联性有异议，认为房屋买卖合同在前，网签在后，不能以网签合同无效，证明买卖合同无效。佳沅公司对证据1中租赁合同的签订情况不清楚，合同尾部的签字也并非该公司人员。佳沅公司后续了解的情况是黄卫明征得新温商公司股东黄林平、赵顺进、麻金桥三人的认可同意，才装修案涉商铺。证据2借条真实，系佳沅公司资金运转困难找黄卫明借款。证据3无异议，佳沅公司是合法的房地产开发公司，签订的房屋买卖合同合法有效，但佳沅公司与新温商公司的约定是其内部约定。证据4桃源县房地产管理局无权撤销，该公司会依法提起诉讼。本院认为，新温商公司提交的证据1，结合该公司对黄卫明质证意见的说明，可知租赁合同系黄卫明和新温商公司商谈，开始是黄卫明强行装修，该公司几次向110报警，要求停止装修，系黄卫明装修后主动要求签订的租赁合同，故不能达到新温商公司的证明目的；证据2、证据3的真实性、合法性可以认定，但与本案无关；证据4可以证明案涉商铺买卖合同现处于网签状态的事实。 本案二审查明，一审庭审中，新温商公司、佳沅公司均认可双方于2014年9月18日联合向桃源县房地产管理局开发物业管理股备存的《关于[桃花源里]项目联合开发登记说明函》中有关共签、共管的内容没有在相关场所或者在销售时予以公示或明示。 另查明，在佳沅公司提交《关于请求撤销桃花源里1栋102房合同备案的函》后，桃源县房地产管理局开发物业管理股2019年2月27出具了《关于桃花源里1栋102房网签合同状态处理的回复》，内容为：经查该房于2016年1月11日已由佳沅公司网签至黄卫明名下，该局开发股未对该合同进行备案登记，由于该局登记系统升级，系统显示该合同于2016年10月22日生成备案(该局在系统升级前已要求各开发企业对系统中提交的合同遗留问题及时处理)。经研究，该局已协调系统管理员，将该合同恢复到签约状态。 本案二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议的焦点为：2016年10月22日黄卫明与佳沅公司网签的关于桃花源里1栋102号商铺网签买卖合同是否无效？双方应否共同解除该合同的网签？ 《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”根据新温商公司一审起诉及二审答辩的主要理由来看，其认为案涉商铺网签买卖合同无效，应由黄卫明、佳沅公司共同解除的理由为黄卫明与佳沅公司恶意串通，严重损害了该公司的合法权益。所谓恶意串通，通常指是以损害他人利益为目的的相互通谋、相互勾结做出的意思表示。认定恶意串通，首先需要有双方损害第三人的恶意，即明知或者应知某种行为会造成国家、集体或第三人的损害，而故意为之；其次需要双方事先存在通谋，即当事人为了共同的目的相互配合或共同实施该非法行为。综合全案，新温商公司的主张不能成立，理由如下： 第一、依现有证据，不能证实黄卫明知晓新温商公司与佳沅公司的内部约定。虽然新温商公司、佳沅公司于2014年9月18日联合向桃源县房地产管理局开发物业管理股备存了《关于[桃花源里]项目联合开发登记说明函》，要求双方作为房屋产权人共同出现于房屋销售合同出让方，且该项目房屋所有网签、预告登记、抵押登记需经的双方一致同意方可进行，但备存不是法定的公示方式，不能约束新温商公司、佳沅公司之外的第三人，对房屋买受人黄卫明不具有法律约束力。且依据查明的事实，新温商公司、佳沅公司均认可案涉说明函的内容没有在相关场所或者在销售时予以公示或明示，黄卫明亦无从知晓。原判认为双方内部约定经报备对合同之外的第三人产生约束力，第三人的行为亦应受佳沅公司与新温商公司相关协议的约束错误，本院予以纠正； 第二，黄卫明不具有主观恶意。虽然黄卫明与新温商公司、佳沅公司就案涉商铺曾于2016年1月14日签订过一份买卖合同，但该合同确定的房屋单价为每平方米21600元，黄卫明一审答辩时陈述系准备配合佳沅公司度过资金难关，通过虚假房屋买卖合同最终达到由其向银行贷款的目的，后因考虑到法律风险太大而放弃，新温商公司二审答辩时亦认可该合同没有履行。尽管黄卫明于同日就案涉商铺的购买等事宜另行出具了《承诺》，但就其内容来看，仅是购买时间、价格、付款方式等的承诺，新温商公司、佳沅公司相关人员的签字亦仅是对该内容的确认，不能认定2016年6月1日黄卫明与佳沅公司签订案涉商铺买卖合同时具有主观恶意； 第三，黄卫明与佳沅公司就案涉商铺签订买卖合同不违反法律规定。虽然桃花源里房地产开发项目由新温商公司与佳沅公司共同投资开发，但由于黄卫明不清楚两公司之间的内部约定，故其与有预售资格的佳沅公司签订商铺买卖合同并不违法。即便依据《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”的规定，佳沅公司的行为属于无权处分，但不影响买卖合同的效力。至于该合同能否实际履行，黄卫明能否取得案涉商铺的物权，与本案不属同一法律关系，本院不予处理； 第四，黄卫明与佳沅公司就案涉商铺签订的买卖合同未损害新温商公司的合法权益。根据查明的事实，2016年6月1日，佳沅公司与黄卫明签订的《桃源县商品房买卖合同》，无论是从合同签订时间、商铺号，还是单价、房款抵扣等情况，均与同年1月14日由黄卫明出具、三方签字盖章认可的《承诺》内容一致。至于剩余房款是否给付、新温商公司与佳沅公司如何分配，则系合同的履行及内部利益分配问题。 综上所述，黄卫明的上诉理由成立，其上诉请求应予支持。一审判决虽认定事实基本清楚，但适用法律错误，实体处理不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销湖南省桃源县人民法院(2019)湘0725民初837号民事判决； 二、驳回广东新温商投资有限公司的诉讼请求。 一审案件受理费80元，二审案件受理费80元，共计160元，均由广东新温商投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 肖丕国 审 判 员 樊 英 审 判 员 许成东 二〇二〇年五月八日 法官助理 粟 斐 书 记 员 何丹荔 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。