陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕04民终617号 上诉人(原审原告):任光涛，男，汉族，1974年11月17日出生，住陕西省淳化县，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。 委托诉讼代理人：董烜，陕西云德律师事务所律师。 被上诉人(原审被告):陕西紫云房地产开发有限公司,住所地:陕西省西咸新区。 法定代表人:沈富平,该公司董事长。 委托诉讼代理人:程军凯，陕西宇斌诚律师事务所律师。 上诉人任光涛因与被上诉人陕西紫云房地产开发有限公司(以下简称紫云公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服陕西省咸阳市秦都区人民法院(2019)陕0402民初5185号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 任光涛上诉请求：1、依法撤销一审判决第二项、第三项，改判为被上诉人向上诉人返还已付购房款437457元，并按照已付房款的一倍向上诉人承担合同无效的赔偿责任；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决适用法律错误。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，本案被上诉人在向上诉人售房时，应该明确告知涉案房屋未获得行政规划的事实，而不是刻意隐瞒，或者出售了再补手续。对此，被上诉人存在过错，应承担全部责任，故一审法院应判定被上诉人向上诉人退还已付购房款并承担一倍的赔偿责任。另外、一审被上诉人在与上诉人签订《商铺认购合同》时，并未取得规划许可证及预售许可证，在合同约定的交房期限届满后迟迟未能开工建设，又与上诉人签订《商铺认购合同补充协议》，约定了延期交房，并延用了年利率百分之十二的利息条款。因一审法庭辩论终结前，被上诉人在法庭要求下依旧未能提交涉案房屋的相关证照，一审法院据此认定合同无效，上诉人对此不持异议，根据《合同法》第五十七条，除了“解决争议方法条款”之外的其他条款，均会因合同无效失去效力，但是，一审法院在认定合同无效的前提下，适用无效补充协议中约定的百分之十二的利息条款计算上诉人损失，无事实及法律依据。因被上诉人曾经支付过上诉人部分款项，可以对上诉人损失一定程度上予以弥补，故上诉人对于利息的诉求并未在一审中提出。综上，恳请二审法院能支持上诉人的上诉请求。 紫云公司答辩称：被上诉人主观上不存在“故意隐瞒”的恶意，只是因为设计变更导致被上诉人无法向上诉人交房，但从2015年开始被上诉人分四次向上诉人支付损失费144360元，不管这钱是什么损失，足以表示被上诉人的诚意。故本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的惩罚性规定。 任光涛向一审法院起诉请求：1.判令被告返还原告已支付购房款437457元；2.判令被告赔偿原告437457元；3.本案诉讼费、保全费由被告承担。 一审法院查明事实：任光涛与紫云公司2014年10月30日签订紫锦台商铺认购合同（合同编号201400038）及优惠补助条款，约定原告作为认购紫云公司投资兴建的位于咸阳市XX大道XX路XX幢XX层XX号商铺，建筑面积26.6平方米，总价480902元。付款方式为分期付款：签约当日支付总房款70%即336632元，剩余30%即144270元于房屋主体封顶时付清。优惠补助条款中被告承诺被告按约定向原告支付优惠补助即：第一年所交认购金额10%，第二年所交认购金额11%，第三年所交认购金额12%。至2014年10月30日，任光涛向紫云公司交纳该房屋房款336632元。2015年1月3日原、被告签订紫锦台商铺认购合同（合同编号：201400121）及优惠补助条款，原告认购被告位于咸阳市XX大道XX路XX幢XX层XX号商铺，建筑面积16.33平方米，总价200825元。付款方式为银行按揭：签约当日支付总房款50%即100825元，剩余50%房款办理银行按揭。当日，原告支付了首期50%房款100825元。2018年1月2日，原、被告签订《商铺认购合同补充协议》两份，就上述两套商铺认购合同达成补充条款：合同期限延期；延期优惠补助按年12%计算……合同签订后，因被告未如期向原告交付所认购商铺，被告于2015年11月2日、2015年11月11日、2017年1月19日、2018年4月23日分四次向原告支付损失33663元、10082元、48120元、52495元，共计144360元。该款项系被告按优惠补助条款支付的款项，两套商铺的优惠补助均支付至优惠补助条款所约定的第三年度，之后的优惠补助被告未向原告支付。另查明，涉案房产尚未取得商品房预售许可证。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中原、被告双方签订的认购合同已具备了商品房买卖合同的主要内容，且被告已按约定收取了购房款，双方签订的两份认购合同应视为商品房买卖合同，因被告未取得预售许可，该两份认购合同应为无效合同。被告应返还原告已付房款336632元、100825元，共计437457元。因被告的原因致合同无效，被告应赔偿原告经济损失。被告紫云公司已支付原告前三年度的优惠补助，之后的经济损失被告应按原告已付房款的12%继续向原告支付。其中336632元应自2017年11月1日起支付，100825元应自2018年1月4日起支付。原告要求被告支付已付房款一倍赔偿437457元之请求于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、原告任光涛与被告陕西紫云房地产开发有限公司签订的两份紫锦台商铺认购合同（合同编号201400121、201400038）无效。二、被告陕西紫云房地产开发有限公司于本判决生效之日返还原告任光涛已付购房款437457元，并按年利率12%支付原告上述款项的经济损失（其中336632元自2017年11月1日起，100825元自2018年1月4日起，均计付至付清之日）。三、驳回原告任光涛的其他诉讼请求。案件受理费减半收取5248元，保全费5000元，共计10248元，由被告陕西紫云房地产开发有限公司承担。 二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，因被上诉人未取得商品房预售许可证，所以双方签订的商品房认购合同为无效合同。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还之规定。被上诉人应返还上诉人已付房款437457元，上诉人应返还被上诉人优惠补偿款144360元。 关于上诉人要求被上诉人给付已付房款一倍赔偿一节。因被上诉人在向上诉人销售房屋时，未将其没有取得商品房预售许可证这一事实告之上诉人，所以被上诉人的行为构成故意隐瞒。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任之规定，上诉人的该上诉请求成立，本院予以支持。 关于利息问题。上诉人起诉时未请求利息，是因被上诉人按照双方签订的《优惠补助协议》支付给了上诉人资金占用期间一定的补偿。现由于双方签订的合同无效，因该合同取得的财产应予返还，故被上诉人应向上诉人支付相应利息。 综上所述，上诉人的上诉请求成立。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持陕西省咸阳市秦都区人民法院(2019)陕0402民初5185号民事判决第一项即:原告任光涛与被告陕西紫云房地产开发有限公司签订的两份紫锦台商铺认购合同（合同编号201400121、201400038）无效； 二、撤销陕西省咸阳市秦都区人民法院(2019)陕0402民初5185号民事判决第三项即:驳回原告任光涛的其他诉讼请求; 三、变更陕西省咸阳市秦都区人民法院(2019)陕0402民初5185号民事判决第二项为被上诉人陕西紫云房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还上诉人任光涛购房款437457元及利息（其中336632元自2014年10月30日起，100825元自2015年1月3日起，均按中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）； 四、被上诉人陕西紫云房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付上诉人任光涛437457元。（履行时扣除陕西紫云房地产开发有限公司已支付的144360元） 如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取5248元，保全费5000元，共计10248元，由陕西紫云房地产开发有限公司负担9600元，任光涛负担648元；二审案件受理费6284元，由陕西紫云房地产开发有限公司负担5600元，任光涛负担684元。 本判决为终审判决。 审判长  陈利平 审判员  党晓辉 审判员  魏永锋 二〇二〇年五月二十一日 书记员  昝 鑫 1