山东省汶上县人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0830民初1666号原告：林凡信，男，1983年2月2日出生，汉族，居民，住汶上县。委托诉讼代理人：刘含瑞，汶上弘义法律服务所法律工作者。被告：孔德水，男，1987年9月20日出生，汉族，农民，住汶上县。被告：徐海燕，女，1985年4月15日出生，汉族，农民，住汶上县。二被告委托诉讼代理人：李国强，汶上郭楼法律服务所法律工作者。原告林凡信与被告孔德水、徐海燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林凡信及其委托诉讼代理人刘含瑞，被告孔德水及其孔德水与徐海燕委托诉讼代理人李国强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林凡信向本院提出诉讼请求：1.要求二被告继续履行合同,为原告办理房屋产权变更登记手续；2.被告依法支付违约金(以购房款为基数,按月息2分支付至被告履行完变更登记之日止);3.要求被告依法返还因其违约多支付的22万元和执行款3700元;4.诉讼费由被告承担。诉讼过程中,原告变更诉讼请求：1.要求二被告继续履行合同,为原告办理房屋产权变更登记手续；2.被告依法支付违约金(以购房款为基数,按月息2分支付至被告履行完变更登记之日止);3.要求被告依法返还因其违约多支付的22万元;4.诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年8月17日，原告与被告孔德水、徐海燕签订《房屋买卖合同》，二被告将其位于汶上县的房屋出售给原告。原告支付房款后入住至今。二被告却隐瞒该房屋被汶上县人民法院进入司查封的事实，导致该房屋被法院司法拍卖。原告为了防止房屋被拍卖，在执行局的协调下，被迫支付给孔德水的债权人陈胜22万元和执行费3700元。由于被告的违约行为，导致原告至今不能办理房屋产权变更登记手续并遭受巨大经济损失。被告孔德水、徐海燕辩称,二被告不存在不履行合同的行为，由于整个小区消防设施验收不合格，导致小区房产无法进行验收无法办理产权过户手续，被告无法办理初始登记并非不办理产权过户手续。根据最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十八条规定的排除执行的条件，涉案房产不具备查封执行条件。原告主张多支付的22万元，被告不知情，与买卖合同不是同一法律关系，不应当同时审理。原告在被告还没有协商解封房子成功的情况下，自愿与陈胜交涉达成还款协议，责任应当由原告自己承担。徐海燕转给原告3700元，是因为原告说不再起诉才转的钱。请求法院依法驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对于本案事实，本院认定如下：2017年8月17日，原告林凡信作为乙方与作为甲方的孔德水和徐海燕、作为丙方的济宁中都房产经纪有限公司签订《房屋买卖合同》，合同约定甲方向乙方出售位于汶上县的房屋（主房建筑面积129.68平方米、附属用房建筑面积16.89平方米），房屋有抵押贷款，购房成交价为620000元。合同中明确约定了价款、双方之间的权利义务以及违约责任。在权利和义务中明确甲方的义务为保证该房屋权属真实、无争议，甲方应当按照双方约定的时间交付房屋，并积极配合乙方办理房屋过户手续，甲方保证在签订本合同时，该房屋没有财产纠纷或法院查封，保证在办理过户前清除该房屋上原有甲方设定的抵押权、租赁权，如房屋交付后发生该房屋交付前即存在的权利纠纷，由甲方承担全部责任。在违约责任第八条第三款中，明确了在履行本合同过程中，甲乙双方任意一方若未按照本合同履行的即为违约，违约方每逾期一日应向守约方支付本合同约定的总房价的千分之一作为滞纳金。买卖合同签订后，原告履行了房款交付义务，2017年9月18日，被告孔德水向原告出具收到条，载明“今有孔德水收到林凡信购孔德水（腾骐世家35#2-501）房屋款陆拾贰万圆整（￥620000元整），已结清”。原告支付房款后对房屋进行了装修并入住至今。2019年3月5日，原告发现其门上被贴上一份汶上县人民法院司法询价告知书，原告才知道涉案房屋因被告孔德水债务问题被诉已于2015年7月2日被汶上县人民法院查封，现法院准备拍卖该房屋。原告电话联系被告孔德水，告知孔德水涉案房子被查封，要求孔德水想办法，孔德水答应想法解封，直到2020年1月份，房屋仍旧没有解封。原告为了防止房屋被拍卖，减少损失的扩大，在汶上县人民法院执行局的协调下，支付给孔德水的债权人陈胜22万元并支付法院执行费3700元，房屋得以解封。后徐海燕将执行费3700元通过微信转给原告。原告主张被告应当根据合同向原告交付完整权属明确的无瑕疵的房屋，被告未如实告知涉案房屋被法院查封的事实，并因此给原告造成重大损失，被告应当返还22万元并承担违约责任，双方约定的违约方每逾期一日应向守约方支付本合同约定的总房价的千分之一作为滞纳金，超过了法律的规定，原告主动调整为按照月息2分计算，以62万元为基数自支付房款的第二日即2017年9月19日按月息2分支付至被告履行完毕变更登记之日止。本院认为，原告林凡信与被告孔德水、徐海燕所签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，该《房屋买卖合同》合法有效，对于原告要求确认涉案合同有效的诉讼请求，本院予以支持。涉案合同合法有效，双方应按照合同约定履行自己的义务，原告林凡信履行了支付房款义务,被告孔德水、徐海燕应按合同约定向林凡信交付无纠纷或他项权的涉案房屋并协助原告将涉案房屋的所有权登记至原告名下。原告要求二被告继续履行合同、为原告办理房屋产权变更登记手续的诉求，事实清楚，证据确实充分，本院予以支持；双方均认可鉴于汶上县腾琪世家小区因开发商的原因，截止目前涉案房屋仍不能办理房产权属证书，二被告应在该小区房产能够办理房产权属证书时协助原告办理房屋产权变更登记手续。原告要求二被告支付违约金，被告孔德水、徐海燕交付涉案房屋时，该房屋已被法院查封,二被告构成违约,双方在合同中约定了滞纳金(迟延履行违约金)及因一方违约解除合同的违约金,因本案争议未涉及迟延履行和解除合同,因此合同约定的违约责任均不适用,原告主动调整滞纳金亦无依据,且能够办理房屋产权变更登记手续时间亦非被告意志所决定，本院认为，本案违约金可依照《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第二十四条第四款规定的（“人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”）标准计算违约金，以62万元为基数自原告支付房款的第二日即2017年9月19日按上述标准支付至原告主张权利之日即本案立案之日2020年4月14日。原告要求二被告返还因二被告违约多支付的22万元，原告的该项诉求与本案房屋买卖合同不是同一法律关系，本案不予审理，原告可另行主张权利，被告的该辩解理由，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十二规定，判决如下：一、确认2017年8月17日原告林凡信与被告孔德水、徐海燕签订的《房屋买卖合同》合法有效；被告孔德水、徐海燕在涉案房屋能够办理房屋产权变更登记手续条件成就后三十日内协助原告林凡信将汶上县的房屋的所有权变更登记至原告林凡信名下。二、被告孔德水、徐海燕于本判决生效后十五日内支付原告林凡信违约金以62万元为基数自原告支付房款的第二日即2017年9月19日起按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算至原告主张权利之日即本案立案之日2020年4月14日止。三、驳回原告林凡信的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由被告孔德水、徐海燕负担100元,由原告林凡信负担2200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  高玉环二〇二〇年五月二十二日书记员  崔 涛