河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初1017号原告：河南德润置业有限公司，住所地：郑州市二七区马寨镇东方路6号马寨产业集聚区管委会办公用房2号楼。统一社会信用代码：91410100775104489Y。法定代表人：李爱国，董事长。委托诉讼代理人：马新春、孙靖洁，河南公为律师事务所律师。被告：吴锐锐，女，1984年12月8日出生，汉族，户籍地：河南省原阳县。委托诉讼代理人：李圣辉，河南良承律师事务所律师。原告河南德润置业有限公司与被告吴锐锐房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告河南德润置业有限公司的委托诉讼代理人孙靖洁，被告吴锐锐的委托诉讼代理人李圣辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告河南德润置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除2016年11月4日原被告双方签订的合同编号为16002888592、16002888894的《商品房买卖合同》及其附件，并判令被告向原告返还涉案的两套房屋（即位于郑州市××大学××、××、中秋××、××北××楼××房屋和××楼××号房屋）；2.依法判令被告承担合同解除后的违约责任，即两套房屋总价款的10%的违约金，共计471709.2元；3.依法判令被告7日内配合原告到房管局办理上述两个合同编号为16002888592，16002888894的《商品房买卖合同》及其附件的两套商品房买卖合同的登记备案注销手续、两套商品房预告登记备案注销手续，被告承担该过程中产生的相关费用；4.本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2016年11月4日，原、被告签订合同编号为16002888592、16002888894的《商品房买卖合同》及其附件，约定：被告购买原告开发的位于郑州市××大学××、××、中秋××、××北××楼××房屋和××楼××号房屋；建筑面积分别为111.12㎡、90.94㎡；房屋总价款分别为2594097元、2122995元；付款方式采用银行按揭贷款的方式付款，2016年11月4日现金支付首付款分别为1594097元、1242995元，余款分别为100万元、88万元采用商业贷款的方式于2016年12月31日前付清。后2016年12月30日，付款方式由银行按揭贷款转一次性付款。当日，原、被告双方分别签订了两份《商铺借款协议书》，被告分别向原告借款778229元、636898元，用于支付涉案两套房屋的首付款。均约定：还款期限为2019年11月3日一次性足额清偿；逾期还款责任为：迟延1天，被告按日千分之一点五向原告支付滞纳金，延期超过10日除滞纳金外，还需另行支付所购商铺总款10%的违约金，且原告有权单方终止双方所购房的《商品房买卖合同》，收回所购商铺，由原告另行销售，被告所交的首付款不予退还。被告又向原告出具还款承诺书，内容与《购房借款协议书》一致。原告按照协议约定，对被告提供了上述两笔借款。2016年11月4日，被告分别向原告出具了两张借据，原告向被告分别出具了收到房款778229元、636898元的收据。借款到期后，原告多次催讨，被告以各种理由推脱，至今未果，被告的行为严重侵害了原告的合法权益。被告拒不按照协议约定偿还借款的行为，已根本违约，根据《购房借款协议书》的约定，原告享有解除双方所签订的《商品房买卖合同》及其附件的权利，被告承担违约责任。现原告为维护其合法权益，特向贵院依法提起民事诉讼，望判如所请。被告吴锐锐辩称：一、原告诉请的涉案房产已于2018年9月25日因新郑市张新卓等人组织、领导参加黑社会性质组织罪案被新郑市公安局查封，且一审判决书中检察院公诉意见建议没收涉案房产，判决没收被告前夫陈立涛的个人全部财产，现目前案件正在二审阶段，判决结果未出，二审判决会对已查封的涉案财产做出整体认定和判决，恳请法院将本案并为刑事案件一并处理，被告代理人认为本案应当依法终止审理。二、原告诉请的解除涉案房屋的两份买卖合同无法律依据，原告无权解除。1、被告已向原告支付房款总额为3301965元整，两套房款总额为4717092，被告付款总额达到总房款的70%有余，原告无权依据商铺借款协议来约定其是否有权解除商品房买卖合同，因为商品房买卖合同与商铺借款合同是两份独立的合同，因此原告无权解除两份商品房买卖合同及附件；2、涉案房产已被新郑市公安局查封存在无法解除的法律障碍，解除后的法律后果也无法实现，综上所述原告诉请第一项无法律依据应当依法给予驳回。三、原告诉请的违约责任是依据商铺借款合同中约定的按照两套涉案房屋总款10%主张违约金无法律依据，两份商铺借款协议与两份商品房买卖协议是两份独立的协议，商铺借款协议中约定的以房屋总款作为违约基础不成立，商铺借款协议的总标的是借款金额而不是房屋价值总额，另外最高院关于民间借贷案件司法解释规定借款利息及违约金综合损失不能超过月息2分，原告主张远超过2分，另外原告主张的是解除合同后的违约责任，由于合同无法解除，也就不存在是否承担解除合同后的违约责任，因此原告诉请的第二项无法律依据，请贵院给予驳回。四、由于涉案房产已被新郑市公安局查封，且一审新郑市法院判决书中检察院公诉意见建议没收涉案房产，一审法院对已查封的涉案财产没有作出统一认定，二审法院对财产会作出统一认定和判决。原告诉请的涉案房产登记备案手续注销存在实现不能的法律障碍，同时原告也无法行使合同解除权，原告诉请的第三项诉请无法律依据，恳请贵院给予驳回。五、涉案房产租金被告已收取2019年11月--至今，已收取的租金应当依法抵扣被告向原告的借款本金，被告与承租人签订的是五年的房屋租赁合同，一个季度房租为42630元，月租金14210元，房租每年递增固定的点位具体的以房屋租赁协议为准，被告于2019年11月2日去原告处说明了家庭情况，被告常年身体体弱多病，所有财产已被新郑市公安局查封，现无任何收入来源，现被告需要抚养四个年幼的孩子，孩子父亲的事对被告家庭打击较大，原告给予理解，并同意延期，原告经理说你们这个情况我们知道，你在借款期限到期之前过来我们不算你违约，由于原告已将被告诉至贵院，通过法律手段行使权力，因此原告将依法收回租赁涉案房屋的权利。本院经审理查明事实如下：一、2016年11月4日，河南德润置业有限公司（出卖人、甲方）与吴锐锐（买受人、乙方）签订《商品房买卖合同》两份，合同编号分别为：16002888592，16002888894。约定吴锐锐购买坐落于郑州市××大学××、××、中秋××、××北××、××号房屋，建筑面积分别为111.12平方米，90.94平方米。113号房屋总价款2594097元，其中首付款1594097元，付款方式为现金，剩余房款1000000元付款方式为商业贷款。114号房屋总价款2122995元，其中首付款1242995元，付款方式为现金，剩余房款880000元付款方式为商业贷款。合同签订当日，吴锐锐向原告支付113号房屋首付款815868元（含定金100000元）、114号房屋首付款606097元（含定金100000元）。2016年12月30日，吴锐锐在上述两份合同“付款方式”处分别备注：吴锐锐于2016年12月30日商业贷款转一次性付款，尾款100万元、88万元已付清。河南德润置业有限公司盖章确认。二、2016年11月4日，河南德润置业有限公司（借出方、甲方）与吴锐锐（借入方、乙方）签订《商铺借款协议书》两份，分别约定：因乙方购买甲方位于一期A11地块11号楼13号商铺和14号商铺的首付款不足，现向甲方进行借款。借款金额分别为778229元、636898元，用于乙方应付甲方所购13号、14号商铺的部分首付款。乙方应于2019年11月3日之前归还全部借款，若乙方违约，甲方有权单方终止乙方所购商品的《商品房买卖合同》，并收回商铺。2016年11月4日，吴锐锐出具《借据》两份，显示借到778229元、636898元用于A11地块11号楼13室、14室的首付款借款协议。同日，河南德润置业有限公司向吴锐锐出具《收据》两份，显示收到吴锐锐13、14号商铺款778229元、636898元。三、2018年9月25日，新郑市公安局作出新郑公（刑）封字[2018]10022号查封决定书。显示“姓名：吴锐锐，身份证号：……我局在侦查2018.08.21新郑市张新卓等人组织、领导、参加黑社会性质案件中发现你（单位）持有的下列财务、文件可用以证明犯罪嫌疑人有罪或者无罪，根据《中华人民共和国刑事诉讼法》第一百三十九条之规定，现决定查封：位于郑州市××大学××、××、中秋××、××北××楼××、××房产，物品标识号：16002888592、16002888894。本院认为，本案中，河南德润置业有限公司与吴锐锐签订的房屋买卖合同、商铺借款协议书均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定的内容履行各自的义务。合同签订后，被告向原告支付的购房款共计3301965元，尚欠的购房款1415127元双方以借款形式进行了约定，事实清楚。现原告以被告未如期还款已构成违约为由，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，被告表示不同意解除合同，合同也不具备解除条件。本院认为，原告的诉请主张不能成立。理由如下：一、虽双方约定了房屋买卖合同的解除条件，但被告已按合同约定向原告支付了70%的购房款，被告已经履行了合同的主要义务，虽剩部分尾款未付，但该部分款项已转化为双方之间的借款，此时，被告的违约程度显著轻微，即便违约,亦是基于双方之间的借贷关系，并不影响房屋买卖合同目的的实现，因此，本案不易根据借款合同约定认定房屋买卖合同解除条件已经成就。二、依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行。涉案房产因涉及刑事案件已被新郑市公安局查封，基于该房屋上的相关权利处于冻结中止状态,故原告要求解除合同、变更房屋产权手续的条件尚不具备，属于客观上的履行不能情形。基于以上原因，原告可以依法变更诉讼请求，但经法庭释明后，原告坚持要求解除合同、返还房屋并办理产权变更登记手续，依据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告河南德润置业有限公司的诉讼请求。案件受理费8376元，减半收取4188元，由原告河南德润置业有限公司负担，剩余4188元退回原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  冀婷婷二〇二〇年五月六日书记员  蔡晨华