江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0206民初8386号原告：无锡华广物业服务有限公司，统一社会信用代码91320206660084297N，住所地无锡市惠山区洛社镇洛社展示中心洛城大道102号。法定代表人：苗晓强，该公司董事长。委托诉讼代理人：章小颖，江苏景丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：俞博凡，江苏景丰律师事务所律师。被告：钱亚峰，原告无锡华广物业服务有限公司（以下简称华广公司）与被告钱亚峰物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月24日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告华广公司的委托诉讼代理人章小颖、被告钱亚峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华广公司向本院提出诉讼请求：1.判令钱亚峰支付2015年11月1日至2019年6月30日的物业管理费10666元，滞纳金2133元，合计12799元；2.本案诉讼费由钱亚峰承担。事实和理由：其为某某园小区提供前期物业服务，钱亚峰系某某园87-某某号房屋的业主，但未按约支付2015年11月1日至2019年6月30日的物业管理费10666元。因双方约定的滞纳金标准较高，故其调整滞纳金按欠款总额的20%计算为2133元。被告钱亚峰辩称：其自2015年11月1日起未支付物业费，因为华广公司的物业服务不到位，未达到无锡市物业服务七级标准，其只支付与物业服务相匹配的费用，且不承担滞纳金。本院经审理认定事实如下：钱亚峰系某某园87-某某号房屋的业主，该房屋建筑面积为142.59平方米。2013年11月9日，华广公司与钱亚峰签订前期物业服务协议，双方约定：华广公司提供对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护、交通等项目维护、修缮、服务与管理等物业服务；物业服务质量参照无锡物业管理简明服务标准六级；业主首次按半年交纳物业服务公共服务费，以后每月、季或年交付当期的物业服务费；公共能耗费为0.1元/平方米·月，电梯使用费为0.3元/平方米·月，物业服务费为1.3元/平方米·月；每次交费时间为每期5日前；业主不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，华广公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金。2014年1月15日，华广公司与钱亚峰签订了装修管理服务协议。自2015年11月1日起，钱亚峰未按约支付物业服务费，经华广公司多次催告，钱亚峰仍未支付。另查明：2012年5月23日，无锡市惠山区物价局向华广公司下发关于洛城某某园住宅小区前期物业管理公共服务费收费的批复，载明：华广公司对某某园小区按七级物业服务标准，收取每月每平方建筑面积1.3元的公共物业服务费，用于住宅区内的电梯使用费、公共水电费实行合理分摊，按实收取。2017年4月12日，无锡市惠山区物价局向华广公司下发关于洛城某某园、悦湖园住宅小区调整前期物业服务等级备案的复函，载明：华广公司对某某园小区进行四级物业服务，收取每月每平方建筑面积1.3元的公共物业服务费，用于住宅区内的电梯使用费、公共水电费合理分摊，按实收取。审理中，钱亚锋主张华广公司的物业服务未达到无锡市物业服务七级标准，具体为：1.涉案房屋自2014年10月起因外墙漏水引起室内涂料大面积脱落，经钱亚锋投诉后直至2018年8月才有人来维修，但至今未维修好，虽然现在暂时不漏水，但室内涂料还未修复。钱亚锋提交了相关照片。华广公司对照片真实性无法确认，并表示其已将该问题报给施工单位，但施工单位只维修房屋外部问题，不处理内部问题，且该问题与其物业服务无关，与钱亚锋拒交物业费没有关联性。2.涉案房屋所在单元灭火器超过使用年限未依法检查，消防报警系统从2014年底损坏后一直未维修，消防喷淋系统和消防水枪长期未维修已生锈腐蚀。钱亚锋提交了相关照片，并表示已投诉到相关部门，但回复称要动用房屋专项维修基金，其认为华广公司平时要维护到位。华广公司对照片真实性无法确认，并表示消防问题已按使用大修理基金的要求办理相关流程，消防没有年检，其每月对消防器材进行检查并进行记录。3.涉案房屋所在单元的楼梯扶手和灯损坏后一直未维修，部分公共灯具无人管理。钱亚锋提交了相关照片。华广公司对照片真实性无法确认。4.涉案房屋所在单元的一部消防电梯从2014年六七月份起损坏了三四个月，华广公司一直在维修，维修不及时，管理不到位。华广公司表示，钱亚锋陈述电梯已经修理完毕，电梯出现故障后，其第一时间报给维保单位，维保单位第一时间将其修复，并按规定进行维保，每年领取检验合格证。5.涉案房屋内的可视对讲系统从2014年8月起至今无法正常使用，华广公司维修后仍无法使用。钱亚锋提交了相关照片。华广公司表示，因小区内仍有业主装修，导致线路损坏，其会根据业主报修进行维修，近期可完成修复。后钱亚锋确认可视对讲系统在诉讼期间已经修好。6.华广公司对公共部位的垃圾桶每天只清运1次，未达到七级物业服务标准的每天清运2次。华广公司表示，其根据物价局的复函执行四级物业服务标准，垃圾桶每天清运1次。7.小区门岗的保安只有1人，未达到七级物业服务标准的2人。华广公司表示，小区主入口门岗有执勤保安2人以上值班。8.华广公司对电动车管理不到位，楼栋的出入大厅从交房起至今都停满电动车。钱亚锋提交了相关照片。华广公司对照片的真实性无法确认，并表示已在楼道内张贴禁止停放电动车的通告，并与业主沟通将电动车停放到地下指定区域，也上报消防部门及派出所，其没有强制手段。9.华广公司没有每年公示公共收益，只在2019年6月公示过一次。华广公司表示，其会根据物业管理条例的规定公示公共收益。10.华广公司没有及时制止部分业主破坏绿化、占用公共部位种植蔬菜及违章搭建阳光房。钱亚锋提交了相关照片。华广公司表示，其已与相关业主沟通，要求清除蔬菜，其也将业主违章搭建问题上报城管部门，要求业主拆除违章搭建。以上事实，有不动产权证、前期物业服务协议、装修管理服务协议、费用催缴通知单、批复、复函、照片及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为：业主应当根据物业服务合同的约定支付物业服务费，逾期未付的，应当承担违约责任。华广公司主张钱亚锋未按约支付2015年11月1日至2019年6月30日的物业服务费，钱亚锋对此无异议，本院予以确认。现华广公司要求钱亚峰立即支付该期间内拖欠的物业服务费及滞纳金，合法有据，本院应予支持。但是，根据双方提交的证据及陈述，华广公司在共用设施设备维护、绿化维护、小区秩序管理等方面的服务存在瑕疵和不足，故根据双方约定的物业管理服务项目及华广公司在服务过程中存在的瑕疵和不足程度，法院酌情认定公共物业服务费按80％计收，即1.04元/平方米·月（1.3元/平方米·月×80％），加上公共能耗费、电梯使用费，物业服务费合计1.44元/平方米·月。据此，钱亚锋应支付2015年11月1日至2019年6月30日的物业服务费9035元（1.44元/平方米·月×142.59平方米×44月）。同时，钱亚峰拒交全部物业服务费无事实和法律依据，故对其应交部分的物业服务费仍应支付相应的滞纳金，即违约金1807元（9035元×20%）。对于华广公司超出部分的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、钱亚峰于判决发生法律效力之日起十日内向华广公司支付物业服务费9035元、滞纳金1807元，合计10842元；二、驳回华广公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取60元，由华广公司负担9元，钱亚峰负担51元（该款已由华广公司预交，华广公司同意直接由钱亚峰向其支付，无需法院退还）。本判决为终审判决。审 判 员 李洪毅二〇二〇年五月二十一日法官助理 周 腾书 记 员 王 琰