湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初961号原告：李红。委托诉讼代理人：赵一超，湖南三泽律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告:湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E，住所地张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P，住所地张家界市南庄坪大成山水国际酒店四楼。法定代表人:毛致平，董事长。被告：湖南大成国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430000616771401F，住所地长沙市芙蓉区五一大道838号新成大厦。法定代表人：毛致平，董事长。原告李红与湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成酒店）、被告张家界山水天下置业有限公司（以下简称山水置业公司）、湖南大成国际大酒店有限公司（以下简称湖南大成酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月8日受理后，依法适用简易程序，于2020年5月22日公开开庭进行了审理。原告李红的委托诉讼代理人赵一超到庭参加诉讼，被告张家界大成酒店、山水置业公司、湖南大成酒店经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告李红向本院提出诉讼请求：1、判决被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司支付拖欠原告租金人民币178715元，并支付违约金63694元，被告张家界山水天下置业有限公司、湖南大成国际大酒店有限公司承担连带责任；2、判决被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司承担全部诉讼费用；在审理过程中，原告变更诉讼请求为判决湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司支付拖欠原告自2016年9月起至2020年4月止的租金人民币207505元，并支付违约金82172元，张家界山水天下置业有限公司、湖南大成国际大酒店有限公司承担连带责任。事实和理由：2009年10月15日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定由原告以总价款502500元购买被告开发的位于张家界市永定区商品房（建筑面积77.32平方米）；合同第八条5款约定：“买受人与出卖人签订本合同而买受人付清全额房款之日即视同交房”。合同签订当日原告将房款全额汇至被告账上，并于当日同时签定了不少于3年、最长不超过5年（2009年10月15日至2014年10月14日止）的房屋租赁合同。该租赁合同到期后，原告与被告又续签了《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》，其租赁合同及房屋销售回购合同补充协议约定每月租金5758元，协议约定该房屋延期回购的截止日期为2017年10月15日，续签合同房款为552750元，被告并于同日向原告出具了552750元的房款收据。被告欠原告租金主要发生在续签租赁合同之后，于2016年9月份被告擅自将租金标准降低至40％发放长达8个月合计少发27640元（2016年9月至2017年4月每月少发3455元）;后停发10个月计57580元（自2017年5月28日起至2018年3月27日止）;2018年3月，被告再次将租金标准降低至43.3％长达9个月合计少发29385元（2018年3月至2018年11月每月少发3265元）；之后被告再次停发1个月计5758元（自2018年12月1日起至2019年1月23日止）后，又于2019年1月将租金标准降低至43.3％发放1个月计少发3265元;后又停发2个月计11516元（自2019年1月25日起至2019年5月9日止）；2019年4月又擅自将租金标准降低至43.3％发1个月计少发3265元;自2019年5月至2019年12月停发计46064元。总计少发租金184473元、违约金65746元（按每日投资收益的万分之三），自2016年9月29日起至实际还款日止，目前计算到2019年12月31日止。但被告实际在此后依然未归还房屋给原告，而是持续使用该房屋进行酒店经营。因此，租赁关系依然存续，被告应当继续向原告支付房租。原、被告依法签定合同、协议书应受法律保护，被告的违约行为不仅违背诚信，也侵犯了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼被告张家界大成酒店、山水置业公司、湖南大成酒店共同提出答辩意见：依法公正处理本案，降低违约金；因出现新型冠状××不可抗力因素，请求减免租金；驳回原告要求山水置业公司、湖南大成酒店承担连带清偿责任。一、租金支付情况：1、对原告起诉的金额没有异议；2、被告对于委托装修合同到期之后，原告继续计算的委托装修折旧款不予认可。原、被告双方并未就委托装修合同达成续签协议，且合同到期后，并未有重新装修的事实发生，故原告要求被告继续支付装修折旧款没有事实和法律依据；3、因出现新型冠状××不可抗力的情形及被告经营困难的情况，请求减免租金或调整租金支付标准。二、原告主张的分项违约金过高，请求法院统一违约金计算标准，按照下欠租金的1%计算违约金。1、被告认为原告未举证证实其实际经济损失。原告未采取相应措施弥补损失以防止其租金损失扩大，应当承担相应的责任，请求人民法院降低违约金计算标准，按照下欠租金的1%计算违约金；2、法院应该就同一类型案件统一裁判标准，同类案件在长沙芙蓉区律按本年度租金1%计算违约金，恳请永定区法院降低违约金计算标准同其他同类型判决一致；3、被告酒店经营因新型冠状××、张家界政策原因和市政道路改造等影响，造成目前暂时经济困难，请求原告放弃违约金主张。根据本案的情势变更原则，被告主张即使承担违约金也只能应按银行同期存款利率计算原告所受经济损失，以不超过该存款利率的30%为宜，符合经济下滑形势下的人民法院司法调整政策，以更好地促进社会经济发展。三、被告张家界山水天下置业有限公司、湖南大成国际大酒店有限公司签订的担保条款没有办理不动产抵押登记，抵押权不成立；本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任。1、担保法对不动产抵押登记作了明确规定。该法第41条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”本案原、被告并没有办理抵押登记，抵押权不成立；2、根据担保法司法解释规定，担保人对超过6个月的担保债务应免除担保责任；（1）、原告举证主张张家界山水天下置业有限公司应承担连带责任的依据是《房屋销售回购合同》和《房屋投资经营合同》，该两份合同明确的是连带担保责任，而未明确担保期限；（2）、《担保法》第26条规定：连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期限届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间内，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任；3、且租赁合同以及委托装修折旧合同均已到期，合同到期之后担保人没有继续履行担保责任的义务。（1）被告张家界山水天下置业有限公司、湖南大成国际大酒店有限公司并非投资收益合同的主体，没有向原告支付投资收益的义务，原告要求张家界山水天下置业有限公司、湖南大成国际大酒店有限公司向其支付下欠的投资收益于法无据；（2）根据法律规定，担保人承担担保责任的前提是需要订立书面的担保合同或者以担保人的名义在主合同中签字。本案中，原告与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司签订的合同已到期，双方并没有续签投资收益合同，被告张家界山水天下置业有限公司、湖南大成国际大酒店有限公司没有义务继续承担担保责任。综上，恳请人民法院依法查明全案事实，对本案依照双方合同约定进行公正判决处理。查明的事实根据当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认以下法律事实：1、2009年10月15日，山水置业公司与李红签订一份《商品房买卖合同及补充合同》，约定由原告李红购买位于张家界市永定区房，建筑面积77.32平方米，价款502500元；2、2009年10月15日，原告李红与被告张家界大成酒店（合同乙方）、山水置业公司（合同丙方）、湖南大成酒店（合同丁方）签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》，约定：甲方投资的物业位于张家界市永定区房屋；甲方将投资的房屋交由乙方统一管理、经营。甲方授权委托乙方按该房屋之《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》中约定的时间与丙方办理该房屋交接手续，乙方接受该房屋视同甲方从丙方接收该房屋，也视同该房屋从甲方交付乙方；甲乙双方协商同意该房屋的投资期限最短时限不少于3年，最长不超过5年，投资期限于甲方与丙方签订的该房屋《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》规定的全部房款付清之日起开始计算，同时自甲方付清全部房款之日起开始计算投资收益；甲、乙、丙、丁四方同意在该房屋投资期限内，本合同为不可撤销合同，投资期满，本合同自动失效。合同的投资期内，该房屋月投资收益计人民币4188元整，由乙方按月向甲方支付。乙方按月向甲方支付投资收益，在每月20日之前，乙方将当月投资收益一次性划拨入甲方指定的银行账户。月投资收益自该房屋《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》规定的全部房款付清之日起开始计算。本合同投资期内，如逾期3个月乙方未向甲方支付投资收益，除应付甲方的投资收益外，乙方应按日向甲方支付该房屋本年度投资收益的0.3‰作为违约金；逾期超过3个月或每年度逾期累计超过6个月乙方未向甲方支付投资收益，甲方有权要求丙方按该房屋约定回购价格提前回购该房屋，同时乙方须向甲方支付该房屋约定价格的10%作为违约金。合同同时约定，丙方、丁方对合同投资期内所限定的权利与义务提供连带担保，丙方以张家界大成山水国际大酒店负1楼、负2楼、1楼、2楼、酒店副楼共约35000㎡的自有物业，以及名下所拥有的张家界市南庄坪储备土地（土地面积共为46466平方米，土地证号分别为：张国用出让字第2003-0118号、2003-0121号、2003-0174号、2004-0147号）作为担保物，为乙方向甲方支付投资收益及后期回购款项提供担保；丁方以其现经营的长沙大成国际大酒店经营收益为乙方向甲方支付投资收益及回购款项提供担保。3、2009年10月15日，原告李红与被告张家界大成酒店（合同丙方）、山水置业公司（合同乙方）、湖南大成酒店（合同丁方）签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》，合同约定甲方于2009年10月15日购买乙方所开发张家界大成山水国际大酒店第6层660B、661号房，甲方购买乙方该房屋用于出租给丙方。该房屋按（套）计算价格，该房屋总价款为（人民币）伍拾万零贰仟伍佰元。乙方以张家界大成山水国际大酒店负1楼、负2楼、1楼、2楼、酒店副楼共约35000㎡的自有物业，以及名下所拥有的张家界市南庄坪储备土地（土地面积共为46466平方米，土地证号分别为：张国用出让字第2003-0118号、2003-0121号、2003-0174号、2004-0147号）作为担保物，对回购甲方该房屋之义务承提供担保。丁方以其现经营的长沙大成国际大酒店经营收益对乙方回购甲方该房屋之义务提供担保。2014年10月15日，原告李红与被告张家界山水天下置业有限公司（合同乙方）、湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（合同丙方）签订《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》，就原告购买乙方的商品房延期回购和延期租赁问题达成补充协议：1、甲、乙、丙三方于2009年10月15日签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》原购金额为人民币伍拾万零贰仟伍佰元整（￥：502500元），原购金额升值为人民币伍万零贰佰伍拾元（￥：50250元），结清总金额为伍拾伍万贰仟柒佰伍拾元整（￥：552750元）。甲方同意该合同约定的商品房回购期限满届后，乙方延期2-3年回购该商品房，延期回购的截止日期为2017年10月15日。甲乙双方同意在甲方与丙方所签订的《张家界大成山水国际大酒店投资经营合同》租赁期届满后，丙方在上述延长的回购期限内继续租赁经营。在延长的租赁期限内，丙方每月月底向甲方支付当月租金：5758元。4、合同签订后，6层660B、661号房屋一直由被告张家界大成酒店经营酒店业务。被告张家界大成酒店按合同约定向原告李红支付租金至2016年8月。从2016年9月至2020年4月30日，被告张家界大成酒店所欠租金为207505元。上述事实，有当事人陈述及原告提交的《商品房买卖合同及补充合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同及补充协议》、《收据》、《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》、《银行流水单》、《欠付房租明细表》等证据予以证实，足以认定。判决的理由和结果本院认为，《商品房买卖合同及补充合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同及补充协议》，是各方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，各方当事人应当按合同约定享有权利和履行义务。本案原告李红与三被告签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》，按照合同的内容来看，合同名为房屋投资经营合同，实为房屋租赁合同。合同约定的租赁期限到期后，原告与三被告没有续签合同，该房屋仍然由被告张家界大成酒店经营管理，且被告张家界大成酒店仍在支付部分租金，被告张家界大成酒店未按照合同约定向原告支付租金的行为，属违约行为，依法应当承担支付租金及违约金等违约责任。三被告辩称因新冠××疫情影响，导致经营困难，请求减免租金或调整租金支付标准的问题。本院认为被告张家界大成酒店租赁原告房屋从事酒店经营，2020年1月爆发的新冠××疫情，属于不可预见、不可避免且不可克服的事件，属于不可抗力，因新冠××疫情对被告张家界大成酒店经营确有影响，故三被告要求调减租金的请求本院予以支持，本院根据实际情况，酌定免除被告张家界大成酒店支付1个月的房屋租金义务。故，被告张家界大成酒店应支付原告李红2016年9月至2020年4月30日止期间的租金201747元（207505元-5758元／月）。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中原告李红主张被告张家界大成酒店所欠付租金为207505元，原告要求被告张家界大成酒店支付违约金82172元，原告主张的违约金明显超过租金的30%，本院酌情下调违约金为租金的30%计60524元。关于原告诉请被告山水置业公司、湖南大成酒店承担连带担保责任的问题。被告山水置业公司、湖南大成酒店在本案承担保证责任的合同依据是于2009年10月15日签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》。合同约定的租赁期限到期后，原告与三被告没有续签合同，被告山水置业公司、湖南大成酒店承担连带保证责任的保证范围应以合同约定的租赁期限内产生的租金及违约金的支付为限。现原告没有提交相关证据证明在合同届满后向被告山水置业公司、湖南大成酒店主张相关权利，也没有重新签订相关合同。原告诉请被告山水置业公司、湖南大成酒店对合同约定的担保范围外的租金和违约金的支付承担担保责任，没有事实及法律依据，故本院对原告要求被告山水置业公司、湖南大成酒店对被告张家界大成酒店欠付的租金和违约金承担连带清偿责任的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后十日内向原告李红支付自2016年9月至2020年4月30日止的租金201747元，违约金60524元；二、驳回原告李红的其他诉讼请求。案件受理费5645元，适用简易程序减半收取2823元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司负担。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审 判 员  向桂兰二〇二〇年五月二十二日代理书记员  汪爱英附相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。