吉林省长岭县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0722民初628号 原告：张丽娟，女，1959年11月27日生，汉族，教会负责人，住吉林省长岭县。 委托诉讼代理人：张亮亮，吉林海聚律师事务所律师。 代理权限：一般代理。 被告：胡忠平，男，1963年11月4日生，汉族，个体，住吉林省长岭县。 委托诉讼代理人：张晓光，吉林大满律师事务所律师。 代理权限：特别代理。 第三人：吉林省鸿创房地产开发有限公司，住所地：长岭县，统一社会信用代码：91220722316625592H。 法定代表人：董善兵，系总经理。 委托诉讼代理人：陶国锋，男，1979年10月10日生，汉族，公司职工，住吉林省长岭县。 代理权限：一般代理。 第三人：董善兵，男，1973年3月27日生，汉族，个体，住吉林省长春市。 原告张丽娟与被告胡忠平、第三人吉林省鸿创房地产开发有限公司（以下简称鸿创公司）、董善兵案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年3月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理，张丽娟及其代理人张亮亮、胡忠平及其代理人张晓光、鸿创公司委托代理人陶国锋到庭参加诉讼，董善兵经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 张丽娟向本院提出诉讼请求：一、不得执行长岭县圣爱家园小区3号楼4单元1302室楼房。二、请求确认张丽娟取得长岭县圣爱家园小区3号楼4单元1302室楼房的所有权。 事实和理由：2019年8月14日，长岭县人民法院(2019)吉0722执706号拍卖裁定书,裁定拍卖被执行人鸿创公司所有的位于长岭县圣爱家园小区3号楼西数第一单元1302室(即3号楼4单元1302室楼)。2020年1月15日，张丽娟对执行标的提出书面异议。2020年3月6日，长岭县人民法院作出(2020)吉0722执异4号执行裁定书:驳回案外人张丽娟的异议请求。一、张丽娟瓦房拆迁和取得长岭县圣爱家园小区3号楼4单元1302室楼房所有权的经过如下:长岭基督教堂负责人张丽娟名下有4间瓦房,建筑面积150平方米,土地使用面积460平方米,产权人为张丽娟,原址坐落于长岭县圣爱家园小区1号楼北侧,和长岭基督教堂的瓦房是连脊房。2014年6月份，吉林集群经贸有限公司的王桂芹(法定代表人)要对长岭基督教堂和张丽娟的4间瓦房及占有的土地要拆迁进行楼房开发,经过协商,2014年8月6日，长岭基督教堂和吉林集群经贸有限公司签订了拆迁补偿协议,同日张丽娟个人也和吉林集群经贸有限公司签订了补充协议书,协议约定,补偿张丽娟住宅楼一套,面积90-100平方米,商铺一套一带二楼60-70平方米(总面积130平方米)。2014年12月份由于吉林集群经贸有限公司不能进行楼房开发了,将楼房开发事宜转让给了鸿创公司(法定代表人:董善兵),鸿创公司认可张丽娟和吉林集群经贸有限公司在2014年8月6日签订的房屋补充协议,在补充协议书上加盖单位公章、法人章,董善兵本人在甲方处亲笔签字。2015年5月份，鸿创公司开始拆迁张丽娟4间瓦房进行长岭县圣爱家园小区开发建设,2016年6月1日，长岭县圣爱家园小区开盘对外销售的,开盘时就将长岭县圣爱家园小区3号楼4单元1302室楼号回迁给张丽娟,同时将同单元的1202室楼号出售给佟香莲、1402室楼号出售给陈洪海、1502室楼号出售给韩宇。张丽娟还参与长岭县圣爱家园小区开盘抽奖的活动,只是没有中奖,开盘当天鸿创公司还请吉林省长春市的二人转演员孙小宝到场演出。开盘之日起是陶国峰负责鸿创公司负责财务、销售、办证等工作,2017年6月1日，杨光福到长岭县的鸿创公司上班并担任会计工作,陶国峰和杨光福办理交接手续核对楼号时,杨光福本人在2014年8月6日鸿创公司、吉林集群经贸有限公司和张丽娟个人签订补充协议上手写的“3号楼4单元1302室”。2017年6月末，长岭县圣爱家园小区3号楼已经封顶开始对室内墙进行砌筑,负责质量安工作陈洪海利用工作便利条件,在2017年7月15日把3号楼4单元1202室、1302室、1402室、1502室四户的两个南卧室的格局进行改动,洗手间下水道位置进行改动并把洗手间墙壁厚度由图纸的20公分改为10公分,地热管道由7路管道改成9路管，同时取消厨房和小卧室的间壁墙改为餐厅,并把室内工程电线改成为装修电线,室内的电源插座位置也作了相应改动。有1402室、1202室、1102室、1002室毛坯房现场录像为证,1202室至1502室这四户的格局和其他住户的格局不同,2018年5月份，张丽娟开始进行装修并入住至今。二、张丽娟是适格主体。2014年8月6日，长岭基督教堂和吉林集群经贸有限公司签订拆迁补偿协议,同时张丽娟个人也和吉林集群经贸有限公司签订了拆迁补偿协议,由于张丽娟保管长岭基督教堂的公章,在签订个人的补充协议书时加盖了长岭基督教堂的公章、法人章,但实际上是张丽娟的个人行为与长岭基督教堂无关,有2020年1月11日长岭基督教堂证明、鸿创公司补充协议为证。三、依据《最高法关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条之规定,张丽娟能够排除胡忠平的执行。1、张丽娟符合第一项规定,在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的规定。胡忠平是在2018年1月3日申请法院查封的3号楼4单元1302室,而张丽娟是在2014年8月6日和吉林集群经贸有限公司在签订的房屋拆迁补充协议,2014年12月份，鸿创公司接手房屋拆迁项目并在2014年8月6日协议上加盖单位公章、法人章,董善兵本人在甲方处亲笔签字。张丽娟虽然没有签订买卖合同,但签订的拆迁协议等同于买卖合同。2、张丽娟符合第二项规定,所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。作为被拆迁人,张丽娟在其名下无其他用于居住的房屋,有长岭县房屋产权交易管理中心的个人住房信息查询证明为证。3、张丽娟符合第三项规定,已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。张丽娟是回迁户,用其原住宅瓦房和吉林省鸿创房地产开发有限公司的3号楼4单元1302室楼房进行交换。四、关于本案原告适用《最高法关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条或第29条的问题。2019年11月28日第九次《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条规定案外人系商品房消费者,人民法院在审理执行异议之诉案件时,可参照适用第29条规定。第127条规定案外人系商品房消费者之外的一般买受人,人民法院在审理执行异议之诉案件时,可参照适用第28条规定。从立法目的来看,第28条系普适性的条款,对于所有类型的被执行人均可适用,而第29条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款。第28条是对案外人物权期待权的保护,而第29条既是对案外人物权期待权的保护,也是对消费者(业主)的倾斜性保护,更何况张丽娟是被拆迁人,更应得到倾斜性保护,这一点在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第7条、第8条规定的被拆迁人优先取得补偿安房屋的权利已经得到体现。综上所述,张丽娟完全符合《最高法关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条之规定,应当排除胡忠平对长岭县圣爱家园小区3号楼4单元1302室楼房(西数第一单元)的执行。 胡忠平辩称，不能确定张丽娟是回迁户，因张丽娟不能提供回迁协议，更无法确定回迁房屋就是本案的案涉1302室；案涉房产2018年1月3日被查封，鸿创公司2018年5月15日才将房屋交付给张丽娟，明显是在查封之后，张丽娟并未合法占有房屋，不符合排除执行的条件，因此请求依法驳回张丽娟的诉讼请求。 吉林省鸿创房地产开发有限公司无意见。 董善兵经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，无意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：胡忠平与鸿创公司、董善兵合同纠纷一案，本院于2018年1月3日作出了（2018）吉0722财保1号民事裁定书，裁定对被申请人鸿创公司及董善兵开发建设的圣爱豪庭小区3号楼西数第一、二、三单元十层至十四层（每层六户），共计三十套，价值900万元的住宅楼予以查封。本院于2019年8月14日作出（2019）吉0722执706号拍卖裁定书，裁定拍卖被执行人鸿创公司所有的位于长岭县圣爱家园小区的48套房屋，具体房屋为：3号楼西数第一单元（1001室、1002室、1101室、1102室、1201室、1202室、1301室、1302室、1401室、1402室）；3号楼西数第二单元（1001室、1002室、1101室、1102室、1201室、1202室、1301室、1302室、1401室、1402室）；3号楼西数第三单元（1001室、1002室、1101室、1102室、1201室、1202室、1301室、1302室、1401室、1402室）；1号楼1单元（703室、1203室、1503室）；1号楼2单元1601室；1号楼3单元（401室、1601室）；1号楼4单元（1401室、1403室、1601室、1602室、1703室）；3号楼1单元（1502室、1602室）；3号楼3单元（501室、601室、802室、902室）；3号楼4单元1501室。2020年1月8日，本院在淘宝网上发布涉案楼房（长岭县圣爱家园小区3号楼4单元1302室）的拍卖公告，拟于2020年2月9日至2020年2月10日拍卖。2020年1月15日，张丽娟对执行标的提出书面异议。2020年3月6日，本院作出(2020)吉0722执异4号执行裁定书：裁定驳回案外人张丽娟的异议请求。 另查明，松原市长岭县基督教堂机构类型为其他机构，张丽娟为负责人。2003年4月17日，地号2-3-1（0051）坐落于长岭县长岭镇西南片三号一段幢号18，房号为10间，砖木瓦房，房屋所有权人为长岭县基督教会，产别为集体，面积341.38平方米，2004年6月2日，地号2-3-1（0051）坐落于长岭县长岭镇西南片三号一段幢号64，房号为10间，砖木瓦房，房屋所有权人为长岭县基督教会，产别为私有，面积344.50平方米。 截止2020年4月7日幢号为98的13层4单元4-13-2室号房屋登记权利人为吉林省鸿创房地产开发有限公司。 本院认为，争议焦点为：一、张丽娟是否是回迁户，本案涉房屋是否是回迁房屋，张丽娟是否是本案的适格主体；二、案涉房屋的所有权归属；三、案涉房屋是否应当执行。 张丽娟是否是回迁户，本案涉房屋是否是回迁房屋，张丽娟是否是本案的适格主体。2003年4月17日，房屋产权登记证上地号2-3-1（0051）坐落于长岭县长岭镇西南片三号一段幢号18，房号为10间，砖木瓦房，房屋所有权人长岭县基督教会，产别为集体，面积341.38平方米，并载有“18变64”，2004年6月2日，地号2-3-1（0051）坐落于长岭县长岭镇西南片三号一段幢号64，房号为10间，砖木瓦房，房屋所有权人长岭县基督教会，产别为私有，面积344.50平方米，虽然面积不同，但应是同一房屋。2014年8月6日，松原市长岭县基督教堂和吉林集群经贸有限公司签订了拆迁补偿协议,同日签订补充协议书，虽然张丽娟在协议签过字，但松原市长岭县基督教堂为独立机构，应视为张丽娟的行为代表松原市长岭县基督教堂，因此张丽娟不是协议的一方当事人。《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条规定：“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。”张丽娟对案涉房屋提出执行异议，本院裁定驳回其异议请求，因此张丽娟可以作为原告提起执行异议之诉。 案涉房屋是否应当执行，即张丽娟就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，案涉房屋的所有权归属，即案涉房屋所有权人是否是张丽娟。《中华人民共和国物权法》第九条第（一）款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十五条第（一）款规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，张丽娟提供的证据不足以证明其享有足以排除强制执行案涉房屋的民事权益及其是案涉房屋所有权人，且案涉房屋现登记的权利人是鸿创公司，胡忠平不同意其诉讼请求，因此张丽娟的诉讼请求本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第（一）款、第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 驳回张丽娟请求不得执行长岭县圣爱家园小区3号楼4单元1302室楼房及确认张丽娟取得长岭县圣爱家园小区3号楼4单元1302室楼房的所有权的诉讼请求。 案件受理费4600元，由张丽娟负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于松原市中级人民法院。 审 判 长  苗建秋 人民陪审员  付香敏 人民陪审员  张海霞 二〇二〇年五月二十五日 书 记 员  王佳林