辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终5142号上诉人（原审原告）：沈阳恒隆地产有限公司，住所地沈阳市沈河区中街路128号。法定代表人：涂家辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：李帅，女，1986年1月10日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：韩丹丹，女，1982年11月4日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市铁西区。被上诉人（原审被告）：北京佰家衣库时尚科技有限公司，住所地北京市海淀区紫竹院路116号2层A座商业A02-16。法定代表人：王伟，该公司经理。上诉人沈阳恒隆地产有限公司（以下简称“恒隆公司”）因与被上诉人北京佰家衣库时尚科技有限公司（以下简称“佰家衣库公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2018）辽0103民初12497号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月31日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。恒隆公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判被上诉人给付管理费23,256元；2.撤销一审判决第六项，改判被上诉人给付场地恢复费26,444.85元；3.撤销一审判决第七项，改判被上诉人给付违约金219,174元；4.改判被上诉人支付擅自停业违约金104431元，滞纳金4211.66元，合同手续费1225.6元；5.改判被上诉人负担公告费560元；6.判令被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决管理费的数额计算错误。二、一审法院场地复原费认定金额错误。三、一审法院调整违约金金额没有事实及法律依据。四、上诉人主张擅自停业违约金、滞纳金、合同手续费符合合同约定，应当予以支持。五、公告费计算金额错误，由被上诉人应承担的公告费为560元。佰家衣库公司经传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。恒隆公司向一审法院起诉请求：1、判令原告解除租赁合同行为有效；2、判令被告给付拖欠的租金110,491.74元；3、判令被告给付拖欠的管理费23,256元；4、判令被告给付拖欠的POS设备租用费600元；5、判令被告给付拖欠的电费6336.5元；6、判令被告返还装修免租期租金54,583.98元；7、判令被告给付场地恢复费用26,444.85元；8、判令被告给付擅自停业违约金104,431元；9、判令被告给付提前终止合同违约金219,174元；10、判令被告给付迟延付款滞纳金4211.66元（至判决生效日之日止期间滞纳金按日千分之一计算）；11、判令被告给付合同手续费1225.60元。综合1-11项诉讼请求，被告应向原告支付550,755.33元，在扣减被告为履行合同而向原告支付的保证金218,349元、公用事业费押金10,000元、商品质量保证金5000元、POS机押金900元、未结算货款16,928.49后，请求判令被告最终应向原告支付299,577.84元；12、判令被告按照《租赁合同》约定注销或变更以该房屋地址取得的任何及所有执照、批准或许可证（包括但不限于营业执照、组织机构代码证、税务登记证）；13、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年6月21日，原告沈阳恒隆地产有限公司作为出租方（甲方），被告北京佰家衣库时尚科技有限公司作为承租方（乙方），签订《皇城恒隆广场商场房屋租赁合同》，合同约定甲方将位于沈阳市沈河区中街路128号皇城恒隆广场255号铺位租赁给乙方，租赁面积为153平方米，乙方在该房屋内经营佰家衣库品牌女装的商品/服务。交付日为2016年6月22日，合同期自交付日起至2018年6月21日止，装修期自交付日起至2016年7月21日止，开业日为2016年7月22日。租金的计算方法分为基本租金与营业租金两种，以两者之中较高者为当月适用租金。基本租金于交付日起算的第一年内，每月50311元；于交付日起算的第二年起至合同期届满之日止，每月55,342元。营业租金于交付日起算的第一年内，该房屋当月的月营业额的14%；于交付日起算的第二年起至合同期届满之日止，该房屋当月的月营业额的15%。管理费为每月10,710元。同时双方对租金部分及管理费签订了修订条款，基本租金于2016年6月22日至2017年6月21日，每月55,845元（含税金额）；于2017年6月22日至2018年6月21日，每月61430元（含税金额）。管理费每月11,353元（含税金额）该房屋内由乙方发生的水费、电费、煤气费、通讯费用的实际金额，乙方根据本合同的规定应支付的所有其他款项及有关国家、地方规定应由承租方缴纳的费用。公用事业费用电费收费标准为1.15元／度、水费5.4元/立方米。收银机租用费每台每月300元。原告收取被告保证金218,349元。另合同第四条约定：除合同另有规定外，在乙方未出现违约情形的前提下，装修期内，乙方无须向甲方支付违约金，但需承担该房屋的管理费及其他费用。若乙方出现违约情形，在不影响甲方根据法律、法规及本合同的约定所享有的其它权利的前提下，甲方有权取消乙方的装修期（无论乙方是否已享有），在这种情况下，视为乙方自始不享有前述装修期，乙方须立即向甲方补交装修期的所有租金。第十一条约定：于合同期届满或提前解除时，乙方应交回该房屋且甲方有权收回该房屋。乙方完全履行以下各项义务，方视为乙方交回了该房屋。未能按时履行以下任何义务，视为乙方未按时交回该房屋：1.乙方应在合同期届满或提前解除前的三十（30）日内与管理处联系交回该房屋事宜，且应在合同期届满或提前解除日至少二（2）日前停止营业及开始恢复原状工程。甲方可自行或要求乙方按甲方标准在该房屋或其周围安装装修围板，相关费用由乙方承担。2.于合同期届满或提前解除时，乙方交回该房屋应符合如下状态：该房屋连同其内甲方提供的附属设施在与附件二所列及验收表一致或者甲方书面认可的可使用及良好的使用状态（合同期内该等设施的自然损耗除外）；该房屋内乙方装修、设备、设施、物品应全部移除，该房屋整体整洁。3.于合同期届满或提前解除时，乙方应将其向甲方租用的收银机、甲方提供的局域网线及网线接线盒在可使用及良好的使用状态下交还甲方。4.于合同期届满或提前解除时，乙方应将通向该物业各部分的锁匙（如有）交还甲方。第十五条约定：除本合同另有规定外，在整个合同期内，除开业日所在的历月外，乙方须于每个历月的第一（1）日前向甲方预先缴付当月的基本租金、管理费。若某个历月的营业租金高于该历月的基本租金，则乙方应于该历月后的第二个历月的第一（1）日前向甲方全额营业租金超出基本租金的金额。第十七条约定：1.保证金：若乙方违反本合同或甲方根据本合同约定有权向乙方追偿或追讨任何费用或款项的，甲方有权从保证金中作出抵扣或没收全部保证金，并要求乙方于甲方书面通知后十四（14）日内予以补足或重新交付保证金。在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下，甲方须在合同期届满或提前解除且乙方完全履行本合同第十一条项下各项义务（包括但不限于将该房屋交回予甲方及注销或变更相关执照、批准或许可证）并缴清其于本合同项下应付的所有款项后的三十（30）日内，把保证金（或其余款）无息退还给乙方。第二十五条约定：下列任何事件之一或多项发生，视为乙方违约：（1）乙方逾期支付、以任何理由抵扣或拒绝支付其于本合同项下任何应付款项，或逾期补足或重新缴纳保证金，且逾期超过十四（14）日的（无论甲方有否向乙方作出任何形式的催付）；（2）乙方未按时办理该房屋交接手续且逾期超过十四（14）日，或未按时交回或未按本合同约定的条件交回该房屋的；（3）乙方擅自提前解除本合同的；……（e）涉及迟延履行支付义务的，每迟延一日，向乙方收取延迟支付款项千分之一的滞纳金；（J）涉及需做出某项行为的义务的，自行或聘请第三方完成乙方未能完成的义务，由此引起的费用及开支由乙方承担。（O）提前解除本合同，收回该房屋，并取消乙方的装修期（无论乙方是否已享有）。在这种情况下，视为乙方自始不享有装修期，乙方须全部向甲方补交装修期的租金。除此之外，乙方还需向原告支付相当于三个月基本租金及管理费之和的违约金。乙方同意上述违约金及损失可从保证金中直接进行抵扣，保证金不足以抵扣的，甲方有权直接在被告预先支付的任何费用或留存于甲方的其他款项中抵扣，或可直接向乙方追偿。……第二十六条约定：若出现下列任何情形，甲方有权在事先书面通知乙方后立即解除本合同，双方互不承担违约责任：……6、如乙方连续四（4）个月营业租金未超过当月基本租金的；……第三十二条约定：本合同非格式条款，由甲方和乙方协商确认……对本合同的任何条款包括但不限于甲、乙各自或共同的限制或免除责任的条款，双方均在对方的提示下予以；了充分关注，甲乙双方同意以签署本合同的方式确认本条前述内容。上述合同签订后，原、被告签署《商铺交付凭据》，约定双方于2016年6月22日在皇城恒隆广场办理场地交接验收手续，承租方可以对该场地进行装修。2016年7月19日，原告将商用收银设备交付被告。被告缴纳租金及管理费至2017年9月，另被告缴纳了2017年10月的部分租金12,368.26元，后不再继续缴纳相关费用，其中电费缴至2017年7月28日。2017年10月26日，原告以快递邮寄方式向被告发出承租人纠正违法的催告函，催告被告自2017年10月1日一直未足额交纳租金，已构成合同违约，现要求被告于2017年10月31日前付清拖欠的全部款项，否则按合同约定追究被告违约责任直至提前解除合同，收回房屋。原告又分别于2017年11月1日、17日，以快递邮寄方式向被告发出催告函，再次重申，要求被告于2017年11月15日之前付清全部款项，否则按合同约定切断该房屋的水、电、煤气、通讯供应，直至乙方违法行为得到纠正，因此产生的一切后果由乙方承担，直至提前解除合同，收回该房屋。2017年11月27日，原告以邮寄方式向被告发出《解除合同通知书》，通知被告因存在拖欠租金、管理费等款项的严重违约行为，自2017年11月30日起提前解除与被告订立的租赁合同，要求被告于2017年11月30日前办理房屋移交手续并按该合同约定的条件将该房屋交还原告。因被告未履行合同约定的复原义务，原告与沈阳美之峰装饰工程有限公司签订皇城恒隆广场施工合同，工程名称为皇城恒隆广场225商铺退租还原施工工程，工程总价为13,710元。另原告与沈阳兴汇川空调净化装饰工程有限公司签订皇恒隆广场工程施工合同，工程名称为沈阳恒隆广场225（佰家衣库）商铺空调系统退租还原工程，工程总价4186元。2017年7月底，被告承租铺位电表显示读数185,328，截止至2017年11月，被告承租铺位电表显示读数190,838，电费1.15元/度。一审法院认为，原、被告签订的《皇城恒隆广场商场房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应遵照合同履行义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”双方租赁合同约定被告逾期支付合同约定款项超过14日的，原告有权解除合同，因被告逾期支付2017年10月份租金及管理费，原告向被告发出催缴函，被告仍未支付，原告于2017年11月27日向被告发出解除合同通知，被告未表示异议，亦未请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，故根据上述法律规定，应认定原告于2017年11月27日以被告违约为由发出解除合同通知符合合同约定和法律规定，合法有效，双方签订的《皇城恒隆广场商场房屋租赁合同》于2018年11月30日解除，被告应承担合同解除的违约责任。关于租金。被告逾期支付租金，系违约行为，被告自2017年10月1日未交纳当月租金，2017年11月30日双方解除合同，故一审法院认为被告应给付原告2017年10月1日至11月30日租金110,491.74元（61,430元×2个月-12,368.26元）。关于管理费。被告欠缴的时间为2017年10月1日至11月30日，按合同约定管理费每月为11,353元，故被告应支付原告管理费22,706元。关于电费。根据原告提供的抄表单，一审法院确认被告尚欠电费6336.5元[（190,838-185,328）×1.15元/度]。关于设备租用费。根据合同约定，被告租用原告的设备每月300元，原告主张2017年10月1日至11月30日2个月的设备使用费600元合理，予以支持。关于装修免租期租金。根据双方合同约定，在被告违约合同提前解除的情况下，原告有权取消被告的装修期，视为被告自始不享有装修期，被告须全额向原告补交装修期的租金，该约定应为有效，故原告主张被告支付装修期租金54,583.98元，符合合同约定，予以支持。关于场地恢复费问题。双方合同约定合同期届满或提前解除时，房屋内被告装修、设备、设施、物品应全部移除，该房屋整体保持整洁。被告未履行该项义务，由原告聘请第三方完成，所发生的费用应由被告承担，对一审法院查明部分的费用予以确认。关于消防系统、围挡施工工程、消防泄水及上水工程，原告不能提上述工程是场地复原发生的必要费用，不予支持。关于擅自停止营业违约金、提前解除合同违约金及迟延付款滞纳金问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中对被告应付违约金金额亦予以适当调整，因违约金的作用系填补因违约造成的损失，原告在已主张提前终止合同违约金的情况下，不应重复主张停止营业违约金及迟延付款滞纳金。依据双方合同的约定及本案具体情况，酌定被告支付原告以相当于解除合同后三个月的基本租金共计184,290元（租金61,430元×3个月）作为违约金。关于原告主张的合同手续费问题，因其未提供相关证据证明损失的实际存在，对其该项诉求不予支持。因双方租赁合同已经解除，故原告收取的被告履约保证金218,349元、商品质量保证金5000元、公共事业押金10,000元、收银机押金900元、原告未给被告结货款16,928.49元，应当返还给被告，抵扣被告应向原告支付的各项费用。关于原告主张注销或变更以该房屋地址取得的任何及所有执照的问题、批准或许可证问题，因证照变更属相应行政机关管理范围，不属于法院审理范围，故不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告北京佰家衣库时尚科技有限公司于本判决生效后15日内给付原告沈阳恒隆地产有限公司租金110,491.74元；二、被告北京佰家衣库时尚科技有限公司于本判决生效后15日内给付原告沈阳恒隆地产有限公司管理费22,706；三、被告北京佰家衣库时尚科技有限公司于本判决生效后15日内给付原告沈阳恒隆地产有限公司电费6336.5元；四、被告北京佰家衣库时尚科技有限公司于本判决生效后15日内给付原告沈阳恒隆地产有限公司设备使用费600元；五、被告北京佰家衣库时尚科技有限公司于本判决生效后15日内给付原告沈阳恒隆地产有限公司装修期租金54,583.98元；六、被告北京佰家衣库时尚科技有限公司于本判决生效后15日内给付原告沈阳恒隆地产有限公司场地恢复费17,896元；七、被告北京佰家衣库时尚科技有限公司于本判决生效后15日内给付原告沈阳恒隆地产有限公司违约金184,290元；八、原告沈阳恒隆地产有限公司收取被告北京佰家衣库时尚科技有限公司履约保证金218,349元、商品质量保证金5000元、公共事业押金10,000元、收银机押金900元及未结货款16,928.49元，从上述一至七项被告应给付原告的款项中抵扣；九、驳回原告沈阳恒隆地产有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5065元及公告费520元，由被告北京佰家衣库时尚科技有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，双方在《皇城恒隆广场商场房屋租赁合同》附表八中约定，2017年6月22日至2018年6月21日的不含税净额基本租金为每月55,342元；不含税净额管理费为每月10,710元。本院认为，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被上诉人经一、二审法院传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃了相应的诉讼权利，本院依法进行了缺席审理。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。上诉人恒隆公司与被上诉人佰家衣库公司签订的《皇城恒隆广场商场房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容并未违反法律行政法规强制性规定，应为有效，各方均应按合同约定全面履行各自的权利义务。由于被上诉人未按照合同履行给付租金的义务，上诉人享有合同约定解除权，上诉人已向被上诉人发出解除合同通知，并收回房屋，双方租赁合同已实际解除，一审法院对此认定无误，理由充分，本院予以确认。关于租赁合同解除后，就承租人应承担违约责任的认定问题，上诉人恒隆公司提出请求改判被上诉人给付管理费23,256元的主张，其依据是被上诉人在租赁期间曾向上诉人交付部分管理费的支付凭证，但并未提供双方有关合意变更管理标准的直接书面证据，一审法院以双方合同约定的管理费收取标准为据，认定尚欠管理费数额，并无不当，本院对于上诉人该项主张，不予支持。关于上诉人提出请求改判被上诉人给付场地恢复费26,444.85元的主张，一审法院已根据相关证据就查明部分的必要费用予以确认，并予以支持，亦无不当，上诉人虽对此不予认可，但未能提供愈加充分的证据对其主张的具体数额加以证明，故本院对其该项主张，难以支持。关于上诉人提出请求改判被上诉人给付违约金219,174元的主张，根据双方合同第二十五条约定，承租人违约，除承担相应违约责任外，还需向出租人支付相当于三个月基本租金及管理费之和的违约金。据此约定，一审法院在被上诉人未参与诉讼提出抗辩的情况下，径行适用合同法规定，酌定被上诉人仅承担三个月的基本租金作为违约金，且对上诉人主张的擅自停业违约金、滞纳金均未予支持，调整幅度有失妥当。本院认为，违约金数额应按合同约定标准予以认定，又由于该违约金并非完全属于营业收入，故对违约金中基本租金和管理费的标准应按合同约定的，在合同解除当时，不含税净额标准计算为宜，即不含税净额基本租金55,342元/月×3个月+不含税净额管理费10,710元/月×3个月=198,156元。又鉴于在上诉人已提前终止合同，故就上诉人提出的请求给付擅自停业违约金、滞纳金、合同手续费的主张，本院不再另行予以支持。关于上诉人提出的公告费负担问题，本院根据实际发生数额依法予以认定。综上所述，恒隆公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持沈阳市沈河区人民法院（2018）辽0103民初12497号民事判决第一、二、三、四、五、六项，即“一、被告北京佰家衣库时尚科技有限公司于本判决生效后15日内给付原告沈阳恒隆地产有限公司租金110,491.74元；二、被告北京佰家衣库时尚科技有限公司于本判决生效后15日内给付原告沈阳恒隆地产有限公司管理费22,706元；三、被告北京佰家衣库时尚科技有限公司于本判决生效后15日内给付原告沈阳恒隆地产有限公司电费6336.5元；四、被告北京佰家衣库时尚科技有限公司于本判决生效后15日内给付原告沈阳恒隆地产有限公司设备使用费600元；五、被告北京佰家衣库时尚科技有限公司于本判决生效后15日内给付原告沈阳恒隆地产有限公司装修期租金54,583.98元；六、被告北京佰家衣库时尚科技有限公司于本判决生效后15日内给付原告沈阳恒隆地产有限公司场地恢复费17,896元”；二、撤销沈阳市沈河区人民法院（2018）辽0103民初12497号民事判决第九项；三、变更沈阳市沈河区人民法院（2018）辽0103民初12497号民事判决第七项“被告北京佰家衣库时尚科技有限公司于本判决生效后15日内给付原告沈阳恒隆地产有限公司违约金184,290元”为：北京佰家衣库时尚科技有限公司于本判决生效后15日内给付沈阳恒隆地产有限公司违约金198,156元；四、变更沈阳市沈河区人民法院（2018）辽0103民初12497号民事判决第八项“原告沈阳恒隆地产有限公司收取被告北京佰家衣库时尚科技有限公司履约保证金218,349元、商品质量保证金5000元、公共事业押金10,000元、收银机押金900元及未结货款16,928.49元，从上述一至七项被告应给付原告的款项中抵扣”为：沈阳恒隆地产有限公司收取北京佰家衣库时尚科技有限公司履约保证金218,349元、商品质量保证金5000元、公共事业押金10,000元、收银机押金900元及未结货款16,928.49元，从上述第一、三项沈阳恒隆地产有限公司应给付北京佰家衣库时尚科技有限公司的款项中抵扣；五、驳回双方其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5065元，公告费560元，二审案件受理费5065元，公告费300元，均由北京佰家衣库时尚科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  贾宏斌审判员  姜会军审判员  韩彩霞二〇二〇年五月八日法官助理刘冰青书记员张潇元本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。