河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终4659号上诉人（原审被告）：郑州威利实业有限公司，住所地郑州市郑东新区白沙镇镇兴路北侧、青年路南侧宽豪斯4号楼112铺。法定代表人：金小兵，系该公司总经理。委托诉讼代理人：宋鹏帅，河南思敬律师事务所律师。委托诉讼代理人：原甫，河南思敬律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：李会丽，女，1987年3月21日出生，汉族，现住河南省中牟县。委托诉讼代理人：王蒙，河南国银律师事务所律师。委托诉讼代理人：岳玫合，河南国银律师事务所律师。上诉人郑州威利实业有限公司因与被上诉人李会丽房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初17913号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭，于2020年5月8日公开开庭审理了本案。上诉人郑州威利实业有限公司的委托诉讼代理人宋鹏帅、原甫，被上诉人李会丽的委托诉讼代理人岳玫合、王蒙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑州威利实业有限公司上诉请求：1.撤销原判第二项，改判上诉人无需承担逾期办证违约金；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、案涉房屋在交付之前，上诉人应案涉小区业主要求对消防设施进行改造，业主明确表示由此引起的逾期交房、逾期办理房屋权属登记证书等后果的，业主自行承担。案涉小区的消防等各项工程项目均已在房屋交付之前经调试验收合格，均可正常使用。但因案涉小区的业主对消防栓安装位置不满意，强烈要求移动每楼每层的消防设施，上诉人应业主们的要求进行消防设施的改造，业主们明确表示对改造增加的施工费用不承担，但就上诉人因变更可能造成的整个小区的验收延期予以认可。因涉案房屋的验收均是同一楼栋进行统一验收，因消防改造造成涉案小区竣工验收合格的日期及办理产权登记证书日期后延，并非上诉人原因造成。因此原审法院忽略该情形直接判定上诉人承担逾期办证、逾期交房责任，严重增加了上诉人的经济负担，二审法院应当充分考量该情形对办证、逾期交房期限造成的不良影响，在查明后予以改判。二、原审法院未考虑不可抗力、政策性变动等因素对涉案房屋办理权属登记的影响，直接以合同约定办理权属登记的时间计算逾期办证违约金，属于事实认定错误，应依法改判。三、权属登记已经不存在，且已变更为首次登记，相关流程、资料和主管机构均发生变化，导致无法准备齐全首次登记材料的责任应当免除。鉴于办理权属登记的客观情况已发生变化，该变化系双方在订立合同时无法预见且不可归责于双方当事人，属情势变更。根据法律规定，《商品房买卖合同》中关于办证的规定已经明显无法实现，故上诉人应当免除法律责任。综上，一审法院事实认定错误，法律适用错误，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。李会丽辩称：被上诉人虽然对一审判决部分内容并不认可，但认为该判决结果较为公平合理，且考虑到自身精力、诉讼成本等因素并未提出上诉。请求二审法院对一审判决予以支持。上诉人的上诉理由与其在一审中的答辩意见基本一致，并无新的观点，且其观点也并无新的事实及证据证明，请求驳回其上诉请求。李会丽向一审法院起诉请求：1.依法判令被告向原告支付逾期交房违约金233580.27元（707819/10000×5×660）；2.依法判令被告向房屋管理部门提供办理涉案房屋权属初始登记所需的资料，办理涉案房屋产权初始登记；3.依法判令被告支付逾期办证的违约金暂计7892.18元（以707819元为基数，按同期银行活期存款利率，自2016年4月28日计算至房屋产权登记手续办理完毕之日止）；4.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年2月16日，威利公司（出卖人）与李会丽（××）签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：1.××购买位于中牟县××沙镇康庄大道西侧、××路东侧、规划路南侧××单元××号房××套，建筑面积共99.01平方米，总价款686815元。其中，现金支付236815元，交纳比例34.48%，付款时间为2014年2月16日；公积金贷款450000元，交纳比例65.52%；2.出卖人应当在2016年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房取得商品住宅交付使用批准文件”的条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用；3.出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付××使用，逾期超过60日后，××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之5的违约金；4.出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的银行同期活期存款利率向××支付违约金。上述合同签订后，李会丽向威利公司支付房屋价款707819元，并于2016年3月20日接收了房屋。另查明，涉案房屋于2017年10月28日经五大主体验收合格，后又经消防部门验收合格，于2017年12月19日取得建设行政主管部门竣工备案表。另，威利公司于2019年8月21日向房屋登记机关办理房屋权属首次登记，并取得不动产权证书，载明:“权利人：威利公司；坐落：郑东新区永顺路50号安泰银座住宅小区4号楼1单元7层701。”。关于威利公司交房期限顺延的情形有：2015年9月3日左右，停工8天，郑州力保“9?3”纪念活动期间空气质量，施工工地土石方作业停工；2015年11月1日至2016年3月31日，依照《2015年度冬季大气污染防治工作方案》停工150天。还查明，2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局发布通告，郑州市房屋登记业务自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记，实施“停旧发新”，即房管部门不再发放《房屋所有权证》和《房屋他项权证》，改由市国土部门进行登记，并发放《不动产权证书》。申请人在郑州市住房保障和房地产管理局办理完相关业务后，郑州市住房保障和房地产管理局将予以发放《郑州市房屋交易和产权状况确认单》，当事人持《郑州市房屋交易和产权状况确认单》和其他申请材料到市不动产登记中心设立的办理窗口申请办理不动产登记，领取不动产权证书。自2016年8月20日起，郑州市住房保障和房地产管理局不再办理房屋所有权初始登记业务。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护,双方均应依约履行各自的义务。《商品房买卖合同》约定，被告应当在2016年4月28日前（房屋交付使用后60日内）持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案，如因被告的责任，原告在规定的时间内不能取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的银行同期活期存款利率向原告支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定支付了全部房款，被告向原告交付了涉案房屋，但未按约定办理涉案房屋的权属登记，已构成违约，应承担相应的违约责任。郑州市于2016年8月20日开始在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，原归属于郑州市住房保障和房地产管理局办理的房屋权属初始登记改为到不动产登记中心进行不动产权属首次登记。但是无论是房屋产权初始登记还是房屋权属首次登记，均是商品房××取得不动产权属证书的前提。取得不动产权属证书是购房者应享有的权利，协助办理不动产权属证书亦为出卖人的必然义务。因此，出卖人仍然应当遵循诚实信用原则及全面履行原则，根据政策变化，继续履行配合房屋××办理不动产权属证书的义务，以期实现双方合同目的，故原告主张被告协助其办理涉案房屋的不动产权属证书的诉讼请求，理由正当，该院予以支持。关于逾期办证违约金，《商品房买卖合同》约定被告应于2016年4月28日前（房屋交付使用后60日内）到产权登记机关备案，而涉案房屋于2017年10月28日经五大主体验收合格，于2017年12月19日取得建设行政主管部门竣工备案，被告于2019年8月21日向房屋登记机关办理了房屋权属首次登记，由此可见，被告逾期报送备案登记资料时间明显过长，故不动产登记管理部门及房地产权属登记政策的变化不构成被告免责的理由，被告应承担违约责任。按照合同约定，被告应以房款686815元为基数，按照银行同期活期存款利率的标准支付自2016年4月29日至房屋权属首次登记之日2019年8月21日期间的逾期办证违约金，原告主张过高部分，无法律依据，该院不予支持。关于逾期交房违约金，该合同约定被告应当在2016年2月28日前交付房屋，被告实际交房时间为2016年3月20日，逾期近1个月。但由于治理大气污染被告在合同期内停工158天，应视为不可抗力，系免责事由，被告不应支付逾期交房的违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下：一、被告郑州威利实业有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告李会丽办理涉案房屋的不动产权证书（房屋位置：郑东新区永顺路50号安泰银座住宅小区4号楼1单元7层701）；二、被告郑州威利实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李会丽逾期办证违约金（以总房款686815元为基数，自2016年4月29日起至2019年8月21日止，按照中国人民银行同期活期存款利率的标准计付）；三、驳回原告李会丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5222元，由原告李会丽负担4958元，被告郑州威利实业有限公司负担264元。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约全面履行各自的义务。案涉合同履行过程中，李会丽支付了购房款，履行了合同义务，郑州威利实业有限公司作为出卖人具有转移案涉房屋所有权于李会丽的义务，故一审判决郑州威利实业有限公司协助李会丽办理案涉房屋不动产权证书正确。案涉《商品房买卖合同》对出卖人未按合同约定期限持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案的违约责任约定不明。故李会丽主张郑州威利实业有限公司支付自2016年4月28日起至房屋产权登记手续办理完毕之日止的违约金的诉讼请求没有依据，对李会丽的该项请求本院无法支持。一审法院支持李会丽主张的逾期办证违约金的依据不足，处理不妥，本院予以纠正。综上所述，郑州威利实业有限公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初17913号民事判决第一项，即“被告郑州威利实业有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告李会丽办理涉案房屋的不动产权证书（房屋位置：郑东新区永顺路50号安泰银座住宅小区4号楼1单元7层701）”；二、撤销河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初17913号民事判决的第二项、第三项；三、驳回李会丽的其他诉讼请求。一审案件受理费5222元，由李会丽负担4958元，由郑州威利实业有限公司负担264元；二审案件受理费264元，由郑州威利实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李传炜审判员  马增军审判员  曹逢春二〇二〇年五月二十八日书记员  韩 冰