安徽省黄山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖10民初88号原告：巴某1,男,2017年8月18日出生,户籍地安徽省歙县,经常居住地安徽省黄山市屯溪区。法定代理人:巴某2,男,1970年7月30日出生,户籍地安徽省歙县,经常居住地安徽省黄山市屯溪区，系巴某1父亲。委托诉讼代理人：唐春飞，安徽。委托诉讼代理人：吴颖青，安徽。被告：黄山市新徽投资有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区。诉讼代表人：胡正安，管理人负责人委托诉讼代理人：吴仝美子。委托诉讼代理人：丁琦俐。原告巴某1诉被告黄山市新徽投资有限公司（以下简称新徽公司）破产债权确认纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2020年1月8日公开开庭审理了本案。原告巴某1的法定代理人巴某2及其委托诉讼代理人唐春飞、吴颖青，被告新徽公司的委托诉讼代理人吴仝美子、丁琦俐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。巴某1向本院提出诉讼请求，请求判令：一、请求确认巴某1对新徽公司享有300万购房款优先权；二、请求确认巴某1对新徽公司享有300万损失普通债权；三、请求确认巴某1对新徽公司享有64.1万装修款优先权；四、本案诉讼费由新徽公司承担。事实和理由：巴某1的法定代理人巴某2与新徽公司于2018年2月10日签订了《认购书》，新徽公司将其开发建设所有的屯溪区花山路22号醉悦·书香云端16号楼出卖给巴某1，为此巴某2支付了购房款3000000元，新徽公司出具了收款收据。上述《认购书》已被安徽省黄山市屯溪区人民法院认定为商品房买卖合同并以（2018）皖1002民初2035号民事判决书予以确认。巴某1的法定代理人巴某2多次要求新徽公司交付房屋并办理过户手续，但新徽公司一直未履行。现新徽公司经安徽省黄山市中级人民法院裁定受理破产重组，巴某2向破产管理人申报债权要求确认300万元购房款及64.1万元装修款的优先权和300万元赔偿损失的普通债权，但破产管理人未依法予以确认，为维护合法权益，请求判如所请。新徽公司辩称：1.巴某1主张其享有300万元购房款优先权，案涉房屋签署《认购书》时已经存在抵押，按照相关法律规定出售已经抵押的房屋，要经过抵押权人同意，而案涉房屋的出售未经过抵押权人同意；2.巴某1主张优先权的依据是最高人民法院关于优先权价款的批复中的相关规定，但该规定当中强调的是消费者购买房屋的权利优先于建设工程价款，并没有明确规定优先于抵押权。同时，这里的消费者购房优先权应当符合两个条件，消费者的认定应当符合相关规定中对于消费者认定购房的相关条件，所购商品房是用于居住，这条规定是保护消费者基础的居住权，本案中巴某1并没有证据证明案涉房屋是其唯一一套住房，不符合消费者基础居住权的规定，消费者在主张拿房时才享有消费者优先权，而当消费者选择返还购房款时没有规定享有优先受偿权；3.巴某1主张300万元的损失没有法律依据，在案涉房屋签署《认购书》时是现房销售，抵押登记可以在不动产中心查询，新徽公司没有必要隐瞒抵押事实，且房屋销售价格比正常销售价格低很多，也是因为有抵押权存在，所以巴某1主张的欺诈性赔偿没有依据；4.巴某1并没有收到案涉房屋，其所举证的装修的凭据都是发生在2018年10月份，当时新徽公司已经破产，其在这种情况下自行购买装修材料对案涉房屋进行装修的行为系其自身原因扩大损失，无权要求新徽公司赔偿。巴某1向本院提交了如下证据：证据一、户口本、法定代理人身份证、户口本、巴某1出生医学证明复印件。证明：巴某1诉讼主体身份资格及法定代理人的相关身份信息。证据二、收据。证明：巴某1向新徽公司支付了300万元购房款的事实，新徽公司向巴某1出具了收到300万购房款的收据。证据三、认购书、安徽省黄山市屯溪区人民法院（2018）皖1002民初2035号民事判决书。证明：巴某1、新徽公司双方签订的认购书被安徽省黄山市屯溪区人民法院认定为商品房买卖合同并被确认为合法有效。证据四、申报债权初审通知书。证明：巴某1已向新徽公司破产管理人提供书面材料申报债权的事实。证据五、收据、诺贝尔瓷砖销售合同、空调地暖销售安装合同、收据统一凭证。证明：原告为案涉房屋装修花费64.1万元的事实。庭后,巴某1补充提交了二组证据如下：证据六、房产证复印件，证明巴某1名下无其他房屋，案涉房屋系满足其生存需要的唯一住房。证据七、建行个人活期交易明细、建行信用卡交易明细、建行POS机回单复印件，证明巴某1为了装修案涉房屋的支出。新徽公司对上述证据发表如下质证意见：证据一、真实性、合法性、关联性无异议。证据二、真实性、合法性、关联性无异议。证据三、真实性、合法性、关联性无异议。在签署《认购书》时，案涉房屋已经登记在新徽公司名下，签订《认购书》的原因系案涉房屋被抵押，新徽公司需要与抵押权人处理解押的相关事宜。证据四、真实性、合法性、关联性无异议。破产管理人确认巴某1享有300万元的普通债权。证据五、真实性、合法性、关联性均有异议。诺贝尔瓷砖销售合同封面上的编码写的是2019，如果是2018年签署的，不可能写成2019年12月9日。即便该份证据属实，在2018年8月，新徽公司已经进入破产程序，巴某1的法定代理人仍于2018年10月、12月自行支出的装饰装修费用是自身原因扩大的损失，不应当由新徽公司承担。证据六、真实性无异议，对证明目的有异议，张惠枝与巴某1的关系无法核实，该份证据仅能证明对巴某1负有法定抚养义务的法定代理人已经有满足生存需要的住房。证据七、真实性请法院核实，无法达到其证明目的。本院对巴某1提交的证据认证如下：对证据一、二、三、四的真实性、合法性、关联性予以认定；对证据五、七不予认定；对证据六的真实性予以认定。新徽公司向本院提交如下证据：证据一、新徽公司《房产抵押信息表》（案涉房屋部分）。证明：案涉房屋已于2017年5月2日抵押给了谢江景，并办理了抵押登记手续。证据二、谢江景《债权申报表》，证明：案涉房屋抵押权人谢江景已经向破产管理人申报债权。证据三、(2018)皖10破申3号民事裁定书，证明：新徽公司于2018年8月15日进入破产重整程序。证据四、书香云端1号楼销售发票、记账凭证及入账凭证，证明：案涉房屋所在的同一区域房产建筑面积433平方，总售价1000万元，别墅的单价曾达到2.3万元/平方。巴某1发表如下质证意见：证据一、真实性、合法性请法庭核实，巴某1并不知情。谢江景和新徽公司的法定代表人胡必松存在亲戚关系。证据二、真实性没有异议，与本案没有关联性。证据三、真实性、合法性、关联性均没有异议。证据四、真实性、合法性请法庭核实，与本案没有关联性。新徽公司与巴某1签订的认购书已经被安徽省黄山市屯溪区人民法院确认为合法有效的商品房买卖合同。本院对新徽公司提交的证据认证如下：对证据一、二、三的真实性、合法性和关联性没有异议，对证据四的证明目的不予认定。本院查明事实如下：2018年2月10日，新徽公司作为出卖人，巴某1作为买受人签订《认购书》，约定：巴某1预订新徽公司建设开发的坐落于屯溪区花山路22号醉悦·书香云端16号楼，房屋建筑面积413.74平方米，单价人民币9668元/平方米，总房款为400万元。新徽公司承诺为巴某1所预订房屋的保留期限自该认购书签订日起90个工作日内。本协议签订时，巴某1向新徽公司支付定金100万元，巴某1须在上述房屋保留期限内，携本协议到新徽公司售楼处，与新徽公司协商签订《商品房买卖合同》相关事宜。上述定金在甲、乙双方签订《商品房买卖合同》时自动转为该房屋房款。自本协议签订后，巴某1在2018年3月10日前支付人民币200万元，新徽公司为巴某1在90个工作日之内办理过户手续，在网签提交后巴某1向新徽公司支付购房余款人民币100万元。本协议一式三份，新徽公司执两份，巴某1执一份，具有同等法律效力，自甲乙双方签字之日起生效。新徽公司和巴某1的法定代表人巴某2在认购书上盖章、签字。上述《认购书》签订后，巴某1于2018年2月10日用尾号8938的建设银行卡向户名为醉悦的商户刷卡支付了定金100万元，2018年3月6日，用尾号为4448的建设银行卡向户名为醉悦的商户支付了购房款200万元。新徽公司分别于2018年2月10日和2018年3月6日出具100万元和200万元的收款收据，并加盖新徽公司财务专用章。嗣后，双方因《认购书》的履行发生纠纷，巴某1诉至安徽省黄山市屯溪区人民法院，请求确认巴某1与新徽公司2018年2月10日签订的《认购书》有效。安徽省黄山市屯溪区人民法院作出已生效的（2018）皖1002民初2035号民事判决，确认巴某1和黄山市新徽投资有限公司于2018年2月10日签订的《认购书》有效。另查明：2017年5月2日，新徽公司将屯溪区花山路22号醉悦·书香云端16号楼一般抵押给谢江景并办理抵押登记（皖（2017）黄山市不动产证明第0006065号），抵押时间为2017年5月2日至2018年5月2日，担保债权为450万元。再查明：2018年8月15日，安徽省黄山市中级人民法院作出（2018）皖10破申3号民事裁定，受理对新徽公司的破产重整申请。2019年11月5日，新徽公司管理人向巴某1出具《申报债权初审通知书》【（2018）新破管债字第846号】，确认巴某1享有要求新徽公司返还300万元购房款的普通债权。还查明：坐落于屯溪区徽州大道3号黄山玉屏府善泉苑3栋3单元202室登记在巴某1法定代理人蒋丽莎名下。本院认为，本案争议焦点为：一、巴某1对新徽公司是否享有300万元购房款优先权；二、巴某1对新徽公司是否享有300万元损失普通债权；三、巴某1对新徽公司是否享有64.1万元装修款优先权。关于争议焦点一。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该规对于购房者优先权的保护，实质应是对于购房者生存权利的优先保护，而非对于购房者投资经营性行为的优先保护。本案中，虽然巴某1已经支付了大部分购房款，但其监护人名下有可供保障其居住的房地产，且案涉房屋系别墅并非普通住宅，故巴某1诉请对新徽公司享有300万元购房款优先权，没有事实和法律依据，不予支持。关于争议焦点二。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。但本案中，首先新徽公司出售的案涉房屋市场售价高达2.6万元/m2,其仅以400万元的价格出售，显然系明显不合理的低价；其次案涉房屋系现房，不签订正式的商品房买卖合同，仅仅通过签订认购书的方式交易，明显有违常理；再次，巴某1的法定代理人巴某2从事建筑施工行业，对案涉房屋的市场价值应当有所了解，其不可能不对案涉房屋的基本状况做全面了解之前，且不签订房屋买卖合同就支付300万元购房款。综合以上情况，可以认定巴某1在购买案涉房屋时应当知晓案涉房屋已经抵押的事实，新徽公司不存在故意隐瞒案涉房屋已经抵押的事实。故巴某1请求新徽公司承担300万元损失普通债权于法无据。关于争议焦点三。巴某1因与新徽公司就案涉房产存在争议，于2018年7月25日向安徽省黄山市屯溪区人民法院提起诉讼，该院于2018年8月19日作出确认双方签订的《认购书》有效的判决，而新徽公司亦于2018年8月15日被本院裁定受理破产重整申请。在双方未办理产权过户登记，且巴某1亦无充足证据证明新徽公司已将案涉房屋交付的情况下，巴某1主张对案涉房屋进行了装修并产生了相应损失依据不足。且巴某1所提交的用于证明其损失的收据、诺贝尔瓷砖销售合同、空调地暖销售安装合同等证据反映的交易发生时间均为本院裁定受理新徽公司破产重整申请之后，且未提交相应的转账凭证，本院对其主张遭受实际损失以及损失数额的依据亦不充足。故对巴某1请求确认其对新徽公司享有63.4万元装修款的优先权的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二款、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回巴某1的诉讼请求。案件受理费35928元，由巴某1负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省高级人民法院。审判长 黄 征审判员 余淑媛审判员 刘 晨二〇二〇年五月十五日书记员 汪卫东附：相关法律条文《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：。（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。