四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川05民终446号 上诉人（原审被告）：李异，男，1968年2月21日生，汉族，住四川省泸州市江阳区。 委托诉讼代理人：莫继军，四川康乾律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张贻莲，女，1966年5月31日生，汉族，住四川省泸州市江阳区。 委托诉讼代理人：李建华，四川中洽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：明蔺波，四川中洽律师事务所律师助理。 上诉人李异与被上诉人张贻莲房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省泸州市江阳区人民法院（2019）川0502民初4777号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人李异的委托诉讼代理人莫继军，被上诉人张贻莲的委托诉讼代理人李建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李异上诉请求：请求撤销泸州市江阳区人民法院（2019）川0502民初4777号民事判决第二项，改判李异不退还张贻莲违约保证金，由张贻莲承担2019年8月8日至2019年10月17日期间的租金并将房屋恢复原样；2、本案的诉讼费用由张贻莲承担。事实和理由：李异并未违反合同约定，而张贻莲在合同还未到期且未与李异商量的情况下擅自搬离，系张贻莲单方面违约。租赁合同约定属于张贻莲违约的情况违约保证金不退，故违约保证金不应退还张贻莲。一审认定李异没有答复张贻莲交接房屋属认定错误，是张贻莲明确表示不向李异交付钥匙。另，张贻莲搬离房屋时造成损坏应当负责恢复原状。综上，李异认为一审判决认定事实不清且存在错误，请求予以改判。 张贻莲辩称，一审法院事实认定清楚，审理程序合法，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。 张贻莲向一审法院起诉请求：1．判决确认双方的租赁关系终止；2．判决李异退还张贻莲支付的押金保证金20000元，并以该款为基数，按年利率6%支付从2019年8月8日起至退还之日止的资金占用利息；3．本案诉讼费由李异承担。 一审法院认定事实：2013年7月30日，张贻莲（乙方：承租方）与李异（甲方：出租方）签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，合同约定：将坐落于杨桥风景区云天水榭人文景观内房屋出租给，房屋用途为办疗养院，除双方另有约定外，乙方不得任意改变该房屋用途，并约定租赁期限为2013年8月8日至2023年8月7日，三年为一期，共三期，共九年；合同第四条租金、压金和违约保证金：第一个三年期每月租金为人民币4000.00元（肆仟元）整，租赁期间，双方约定原则上每三年内租金不变，三年期满后，第二个三年期每月租金为人民币4600.00元（肆仟陆百元）整，第二个三年期执行完以后，余下年限，房租随行就市，除此之外，出租方不任意调整租金。压金及违约保证金：20000元（贰万元）整，如乙方有损坏甲方财物和毁约情况，甲方均不予退还，合同期满后，双方交接清楚，甲方退还压金保证金；第六条维修养护责任第一款：租赁期间，甲方对房屋及附属设施每月检查一次，乙方予以积极协助，不得阻挠，甲方栽种的名优果树，乙方应安排专人养护，如出现枯萎不良现象，及时告知甲方，如有遗失，乙方赔偿。租赁期限内，因乙方管理和使用不善造成房屋及相关设施、设备的损失产生费用，由乙方承担，日常的正常维护由乙方负责，如乙方不配合，则甲方出面维修，费用从保证金里扣除，并终止合同。第八条关于装修和新建房屋的约定：乙方若要装修，需先征得甲方同意……，如乙方需要新建房屋，则按补充协议执行。第十条租赁期满后的规定：租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方，如乙方要求继续租赁，则须提前一个月向甲方提出，甲方在合同期满前一个月内向乙方正式答复，如同意继承租赁，则续签租赁合同；第十一条因乙方责任终止合同的约定，乙方有下列情形之一的，甲方可无条件终止合同并收回房屋，造成甲方损失的，由乙方负责赔偿：1．擅自将承租的房屋转租的；2．擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的；3．拖欠租金累计达3个月；4．利用承租房屋进行违反法律和违反道德活动的；5．故意损坏承租屋的。第十二条提前终止规定，租赁期间，任何一方提出终止合同，需要提前一个月正式书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍然有效，如因出现本合同第九条规定的情形，甲方必须终止合同时，一般应当提前一个书面通知乙方。 合同签订后，双方按合同约定合同履行至2019年8月7日即（第一三年期、第二个三年期）。此后，双方就第三个三年期租金问题通过微信语音、微信视频等方式沟通，均对租金问题未达成一致，于2019年7月10日搬离房屋，并于2019年7月30日及2019年8月4日与沟通，要求与李异交接房屋，均未答复，故要求解除《房屋租赁合同》及《补充协议》，及退回保证金20000元，并诉至一审法院。 一审法院认为，（一）双方自愿签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，该协议系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效，受法律保护，双方当事人均应当按照合同全面履行自己的义务。张贻莲已经按照约定的期限支付李异的至2019年8月7日即（第一三年期、第二个三年期）房租，对于第三个三年期的租金在合同约定为“房租随行就市”，但双方未就第三个租赁期租金达成一致，合同已无法继续履行，张贻莲要求解除《房屋租赁合同》及《补充协议》并未违反合同约定，故张贻莲请求从2019年8月8日起解除《房屋租赁合同》及《补充协议》理由充分，一审法院予以支持。（二）履约保证金是否应当返还的问题。所谓“履约保证金”是当事人在合同中的约定，一方或双方当事人缴存给对方一定款项作为履行合同的担保，在缴存一方出现违约行为，接受缴存的一方可依双方之约定，扣除部分或全部履约保证金，履约保证金不同于定金，不适用于定金罚则。本案中张贻莲将租赁房屋用于办养老院及进行装修、改造在《房屋租赁合同》及《补充协议》中均有约定，同时张贻莲也就房屋改装事宜与李异进行了沟通协商，张贻莲并不存在违约之处，张贻莲请求李异退还保证金20000元的诉讼请求理由充分，一审法院予以支持，同时，李异未按期向张贻莲退还保证金，给张贻莲造成了一定的资金占用利息损失，因此从逾期之日即起诉之日2019年9月3日起按照年利率6%支付资金占用利息损失一审法院予以支持。李异认为张贻莲租赁房屋造成了部分财产损失，应当不予退还张贻莲保证金，但李异并未提交相应证据证明财产损失的实际数额及损失情况，应承担举证不能的不利后果，一审法院对李异的主张不予支持，李异的主张财产损失及2019年8月8日之后的租金可另案主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十八条、第二百二十三条第一款、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、张贻莲与李异签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2019年8月8日解除；二、李异在本判决生效之日起十五日内退还张贻莲履约保证金20,000元及利息，利息以履约保证金20000元为基数从2019年9月3日起按照年利率6%计算至付清之日止；三、驳回张贻莲其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取151元，由李异负担。 本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。 本院查明的事实与原审判决认定的事实一致，依法予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：李异是否应当退还张贻莲保证金；张贻莲是否应当承担2019年8月8日至2019年10月17日的房屋租金并将房屋恢复原状。本院根据在案证据和查明的法律事实，对本案争议焦点评判如下： 根据已查明的事实，张贻莲在房屋租赁期间按约履行了支付租金义务，在合同未明确最后三年租金金额的情况下，张贻莲与李异就继续租赁房屋的租金多次协商无法达成一致，张贻莲向李异提出解除合同的意思表示，并非违约行为，李异以张贻莲在合同尚未到期且未与李异商量的情况下擅自搬离，系张贻莲单方面违约的上诉理由与本院查明的事实不符，该上诉理由不能成立。关于张贻莲是否应当承担2019年8月8日至2019年10月17日的房屋租金并将房屋恢复原状的问题，经查，该主张属于李异提出的独立诉求，一审期间李异对该诉求未提反诉。一审法院已经向李异释明其主张的房屋财产损失及2019年8月8日之后的租金可另案主张，故李异要求张贻莲在本案中支付其2019年8月8日至2019年10月17日的房屋租金并将房屋恢复原状的主张亦不能成立。 综上所述，上诉人李异的上诉理由均不成立。一审法院认定事实清楚、适用法律正确、程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费302元，由上诉人李异负担。 本判决为终审判决。 审判长  李慧至 审判员  曹天全 审判员  钟 洁 二〇二〇年五月六日 书记员  罗玉欣