四川省阆中市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1381民初4553号 原告（反诉被告）：**，男，1974年12月20日出生， 回族，住四川省阆中市， 委托诉讼代理人：罗兴强，四川纪明律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杨斌，男，1967年8月1日出生， 汉族，住四川省阆中市，公民身份号码 512930196708010017。 被告：李勇，男，1964年8月13日出生，汉族，住四 川省阆中市西城新街5幢207号。 二被告委托诉讼代理人：岳勇,四川伊丽达律师事务所律师。 原告（反诉被告）**诉被告（反诉原告）杨斌、李勇房屋租赁合同纠纷发回重审一案，本院2019年8月20日立案后，依法组成合议庭，于2019年9月29日公开开庭进行了审理。因原告**申请对租赁房屋装饰装修价值进行鉴定，本院于2019年10月9日经移送本院委托鉴定办理机构委托鉴定。2020年4月27日，鉴定机构因当事人未能提供鉴定所需有效资料无法开展鉴定工作，退还鉴定委托书。本案于2020年5月15日进行第二次公开开庭审理，原告（反诉被告）**及其委托诉讼代理人和被告李勇及其委托诉讼代理人、被告（反诉原告）杨斌委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 **向本院提出诉讼请求：1、请求二被告返还原告租赁保证金5000元；2、二被告赔偿原告装修损失和可得利益损失共计421727元；3.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2018年10月28日，被告李勇以自己的名义与原告签订《门面房屋租赁合同》，约定原告租赁被告杨斌所有的位于阆中市门面房屋（原告租赁前看见有人在该房屋从事经营）共计三间从事餐饮，双方就租赁期间、租金标准及支付、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告投入了大量资金对租赁的房屋进行了装饰装修。原告装修完毕后，向阆中市市场监督管理局西城市场监督管理所（以下简称市监局西城所）提出“阆中市小马哥食堂”设立登记申请，监督管理所告知原告案涉房屋系住宅，拒绝向原告核发开设餐厅的营业执照，致使原告不能经营。被告明知出租的房屋系住宅，却以营业房出租给原告，导致原告不能经营，无法实现合同目的，被告存在重大过错。被告遂主动与原告协商解除合同，并向原告退还大部分租金，但因其过错对原告造成的损失，双方未能达成协议。被告明知出租的房屋系住宅，致使原告不能向行政主管部门办理营业执照从事经营，导致双方不能实现合同目的，因被告存在重大过错，且给原告造成巨大损失。 杨斌、李勇辩称，案涉房屋所有人系杨斌非李勇，李勇是受杨斌的委托与**签订《门面房屋租赁合同》的，故李勇系签订合同的委托代理人，不是本案当事人，不应承担法律责任；杨斌请求驳回原告的诉讼请求。其理由是：**与杨斌签订《门面房屋租赁合同》是双方真实意思表示，二被告未采取欺诈、强迫和乘人之危等任何违法行为，合同有效；案涉房屋系临街三间门面，**是到现场查看后才决定租赁的；**命名为“阆中市小马哥食堂”是自己选择，被告无过错；案涉房屋系门面房非**诉称的住宅；**以监督管理所未同意其设立“阆中市小马哥食堂”出具《不予受理通知》为由，请求二被告给予赔偿并违约不成立；**主动提出解除合同，杨斌同意后，向**已经返还了租金5万元，但合同解除后，杨斌多次要求**交付并腾退房屋，原告一直非法占有拒不交付，也不给付杨斌租金，故杨斌不应返还租赁保证金。 杨斌在本案提出反诉请求：1、判令解除合同，**返还并腾退杨斌所有的位于阆中市门面房屋三间（警用号225、227、229）；2、判令**支付杨斌从2018年10月28日起至返还腾退之日止的租金及利息；3.判令**支付杨斌违约金2万元；4、判令**恢复房屋原状或赔偿损失；5、本案反诉费由**负担。 **针对杨斌的反诉辩称，争议房屋未把钥匙交给杨斌属实，理由是：1.未将租金未退还**；2.对室内装修金额未确认。反诉人杨斌要求支付租金及利息不能成立，主要原因是反诉人租给**的门面是住宅，不是商业用房，导致**不能办理营业执照，反诉人主张的租金不能成立，也是违法行为，违法行为不受法律保护。对杨斌主张的违约金、租金及利息的答辩意见是：违约是反诉人违约，恢复现状应由反诉人自行恢复。综上所述，反诉人的诉讼请求不能成立，应予以驳回。 本院经审理认定事实如下：2018年10月28日，李勇受杨斌委托（向**提供了杨斌的委托书），以自己的名义（甲方）与**（乙方）签订《门面房屋租赁合同》，约定**租赁杨斌所有的位于阆中市面积约120平方米的门面房屋三间（不动产权证号200503528；警用号225、227、229号），租赁期间三年，从2018年11月30日起至2021年11月30日止，签订合同时乙方交纳第一年租金7万元，第二年租金7万元于2019年10月30日前付清，第三年租金7万元于2021年10月30日前付清，乙方不按期交纳租金，甲方有权解租赁除合同，收回该租赁房屋，全部责任和损失由乙方承担。若乙方需装修，必须征得甲方同意，装修费用由乙方自行承担，租赁期满或乙方不再续租，甲方不补偿乙方装修费。乙方在租赁期间，该房屋的管理费、维护费、水电气费等一切费用，由乙方自行承担，在签订合同前，乙方需向甲方支付履约保证金5000元，该合同期满后甲方退还乙方。同时约定，一方违约，违约方应向守约方支付违约金2万元，若任何一方给对方造成损失，违约金不足赔偿损失的，还应赔偿损失。案涉租赁房屋土地使用权证记载土地性质商业住宅，房权证记载为住宅。 合同签订前，**支付给杨斌履约保证金5000元，合同签订后**支付杨斌租金5万元，并对租赁房屋进行了约一个月的装修，装修成可以进行餐厅经营。2018年11月27日，**向市监局西城所提出“阆中市小马哥食堂”营业执照登记申请。2018年12月3日，市监局西城所向**出具《不予受理通知书》，其理由是“不能提交居（村）民委员会或业主委员会出具的有利害关系的业主同意将住宅改为经营性用房的证明文件，且有利害关系业主已向中央环境保护督察组举报小马哥食堂扰民，不同意开设餐厅”。**未对不予受理的行政行为提出行政复议或提起行政诉讼。**经营几日后停业。2018年12月5日，**与杨斌协商解除合同，杨斌退还**租金5万元后，并要求**返还租赁房屋，**拒绝返还。 庭审中，**提供装修材料、人工等费用票据、收据等，证明花费装修费200472元，杨斌、李勇认可**进行了简单装修，但称凭**提供的证据无法证明支付装修费200472元的事实，称装修最多值1.5万元。 2019年5月31日，原案会同**、李勇和杨斌委托诉讼代理人到案涉租赁物现场进行了查看，案涉租赁房屋位于一层系三间门面（现在打通隔墙，但每间设计时独立存在，设计建筑时与住宅不同），二层以上系住宅（2002年11月22日土地使用证载明该房屋“用途商业住宅”），连接案涉房屋两边有若干间临街门面，在经营不同的商业（包括餐饮），**租赁后对房屋内部进行简单装修，合同解除后，**已经将租赁房屋内自己添置的可移动设施设备（桌椅、餐具等）腾空，并于当日将房屋钥匙交给了李勇。 同时查明，案涉房屋一直是作为商铺出租至今，也曾经营过餐饮业。重审中杨斌提供了阆中市不动产登记中心关于案涉房屋用途的复函，复函认为案涉房屋用途为商业用房。 重审中，根据**申请对租赁房屋装饰装修价值进行鉴定，本院于2019年10月9日经移送本院委托鉴定办理机构委托鉴定，本院已依法委托的鉴定机构是四川博大时代建设项目管理有限公司。鉴定中，因**提供的装修支出票据，原告不予认可其真实性，鉴定机构于2020年4月27日向本院复函称因未提供鉴定所需资料无法开展鉴定工作，并退还鉴定委托书。重审中杨斌表示，愿意放弃恢复租赁房屋原状或赔偿恢复原状的损失，但请求判决自**拒绝交付租赁物至2019年5月31日的租金损失。 上诉事实有当事人身份信息、租赁合同、市监局西城所不予受理通知书、土地使用权证、房权证、房屋不动产登记中心函、鉴定机构函、票据和照片庭审笔录为证。 本院认为，阆中市不动产登记中心对案涉房屋用途复函明确为商业用房,故案涉租赁房屋性质应该是商业用房。**与杨斌的《门面房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规，应属有效。案涉租赁房屋一直商业用途的事实，**是明知的，且重审中杨斌举证证明了案涉房屋系商业用房，故杨斌不存在欺诈、隐瞒的事实，杨斌没有过错。市场监督管理部门以案涉房屋是住宅和其他原因不给予登记，**放弃对该行政行为的行政复议或诉讼救济途径，并以此市场监督管理部门的认定是住宅主张杨斌有过错不予支持。**租赁案涉房屋从事餐厅经营前本应该进行风险预测和评估，在办妥相关营业手续后再投资装饰装修，但**未办理相关手续就投资装修并致经营停止，杨斌在履行合同过程中没有违约，杨斌不应承担违约责任，也不应承担赔偿损失责任，**的装修投资损失应自行承担。 2018年12月5日，在双方协商解除租赁合同后，杨斌退还了**支付的全部租金，**应当将房屋返还给杨斌，**占用不返还的行为，导致杨斌房屋无法出租，给杨斌造成了损失，故**应当支付占有期间的损失费。同时应给**留足腾退交付房屋时间，本院酌定**应当交付房屋的时间为2018年12月31日。故杨斌主张的租金损失应从2018年12月31日起至2019年5月31日止计算，按照租赁合同约定的年租金7万元计算，房屋期间的损失为29166元。 杨斌自愿放弃关于恢复房屋原状或赔偿恢复原状的损失，是其对权利的处分，本院予以支持。 关于履约保证金5000元问题。合同约定**交纳的5000元履约保证金，在双方协议解除合同后，杨斌依法应当予以退还。 合同经过双方协商解除后，对双方均无约束力，双方均不能再以原合同条款主张违约金。 案涉房屋是杨斌所有，李勇受杨斌委托签订《门面房屋租赁合同》，杨斌对委托予以认可，案涉租赁房屋的合同权利义务均应由杨斌承担，与李勇无关。 综上所述，案涉租赁房屋已经腾退交付，本院对杨斌请求返房屋的诉讼请求不再作出判决。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百零二条和《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十六条、第三十七规定，判决如下: 一、本诉被告杨斌于本判决生效后立即退还给本诉原告**履约保证金5000元； 二、反诉被告**于本判决生效后立即赔偿反诉原告杨斌占有房屋损失费29166元； 三、驳回原告**的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告杨斌的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费3069元，由原告**负担3000元，被告杨斌负担69元（此款原告已垫付，由被告直接给付原告）；反诉案件受理费400元，由反诉原告杨斌负担100元，反诉被告**负担300元(此款反诉原告已垫付，由反诉被告直接给付反诉原告）。 不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  何明勇 人民陪审员  王前进 人民陪审员  赵雪莲 二〇二〇年五月十九日 书 记 员  梅 英