广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终1352号 上诉人（原审原告）：广西桂物储运集团柳州有限公司，住所地广西壮族自治区柳州市红碑路6号。 法定代表人：廖东富，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：罗厚华，广西通诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑永钧，广西通诚律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：黄树田，男，1957年10月15日出生，壮族，住广西壮族自治区柳州市柳南区。 委托诉讼代理人：龙汉涛，广西网盾律师事务所律师。 上诉人广西桂物储运集团柳州有限公司（以下简称桂物储运集团柳州公司）因与被上诉人黄树田房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院（2019）桂0205民初2856号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。 桂物储运集团柳州公司上诉请求：一、变更一审判决第一项为：被上诉人向上诉人支付：(一)房屋占有使用费74000元；(二)物业服务费3700元、水电费与垃圾清运费（卫生费）计1395.2元，及该部分费用的违约金5052.7元（违约金计算方法：以各月拖欠的费用为基数，按月利率2%分段计算至清偿之日，从2018年7月22日暂计至2019年5月31日）；(三)律师费12438元；二、案件受理费、保全费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。(一）关于被上诉人实际占用天数的认定错误。原审判决认定，被上诉人实际占有使用案涉铺面的时间为自2018年7月1日至上诉人封锁铺面之日即2018年12月3日，共计5个月。上诉人认为，被上诉人实际占有使用案涉铺面应至本案租赁合同约定的租赁期限届满之日，即2019年4月30日止，共10个月。案涉铺面并非上诉人封锁，而是由被上诉人自行封锁，并且在2018年12月3日后仍然有电费产生，说明被上诉人在此期间后仍然占有使用案涉铺面。因此，原审判决认定被上诉人占用案涉铺面的时间仅为5个月存在错误。(二）关于判决房屋占用费、物业服务费、卫生费、水电费的数额认定错误。原审判决被上诉人支付房屋占用费37000元、物业服务费18500元、卫生费400元。上诉人认为，基于前述得出被上诉人实际占用期间为10个月。因此，被上诉人应当根据合同约定支付上诉人房屋占用费74000元、物业服务费37000元、垃圾清运费（卫生费）800元。对于水电费，上诉人诉请水电费金额仅为115.2元，数额较小，基于被上诉人实际占用了房屋且堆放了财物，不可能不产生相应的水电损耗，上诉人诉请的数额为合理支出，应当予以支持。二、原审判决适用法律错误。(一）关于上诉人主张的违约金。原审判决认定案涉《租赁合同》无效，因此上诉人主张的违约金无依据。上诉人认为，虽然案涉《租赁合同》无效，导致关于租金的违约金条款亦无效，但是案涉的《物业服务合同》系独立于《租赁合同》，《租赁合同》无效并不当然导致《物业服务合同》无效，且《物业服务合同》并不存在法定无效事由，因此被上诉人仍应当按照《物业服务合同》的约定，向上诉人支付因逾期支付物业服务费、卫生费、水电费而产生的违约金。(二）关于上诉人主张的律师费。原审判决认定，因案涉《租赁合同》无效，因此上诉人主张的律师费无依据。上诉人认为，根据合同法第五十七条之规定，合同无效，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。本案中，双方关于律师费的约定在《租赁合同》第十一条“争议解决方式”中，符合合同法规定的情形，故本案上诉人主张的律师费应当予以支持。退一步讲，即便《租赁合同》无效，根据有效的《物业服务合同》第七条之规定，被上诉人作为败诉方仍然是要支付本案上诉人主张的律师费。 黄树田辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。 桂物储运集团柳州公司向一审法院起诉请求：一、判令黄树田支付租金74000元；二、判令黄树田支付物业服务费（物业费）37000元；三、判令黄树田支付水电费、垃圾清运费（卫生费）共计1395.20元；四、判令黄树田支付逾期支付上述1-3项费用的违约金14682.57元（违约金计算方法：以各月拖欠的费用为基数，按月利率2％分段计算至清偿之日，2018年7月22日至2019年5月31日期间的违约金为14682.57元）；五、判令黄树田偿付桂物储运集团柳州公司为本案支付的律师费12438元；六、本案的案件受理费、保全费由黄树田承担。 一审法院认定事实：黄树田因经营石材生意，需租赁桂物储运集团柳州公司场地用于生产以及产品展示出售等。2018年5月11日，桂物储运集团柳州公司与黄树田签订桂物储运（柳州／备）（2018）-1831号《租赁合同》以及签订相应配套的桂物储运（柳州／备）（2018）-1832号《物业服务合同》，约定桂物储运集团柳州公司将位于柳州市㎡的铺面出租给黄树田用于经营和存放货物；租期为2018年5月1日至2019年4月30日；黄树田按照租金7400元／月、物业服务费3700元／月、垃圾清运费80元／月、水费3.2元／吨、电费1.2元／度的标准向桂物储运集团柳州公司按月支付；同时约定因诉讼产生的律师费等追索债权所发生的费用由败诉方承担。合同签订后，桂物储运集团柳州公司依约将铺面及场地交付黄树田使用。桂物储运集团柳州公司认为黄树田自2018年7月开始未交纳租金、物业费、水电费等。2018年12月3日，桂物储运集团柳州公司在出租给黄树田的铺面贴上封条。此后，桂物储运集团柳州公司、黄树田双未能协商解决问题，桂物储运集团柳州公司诉至法院，并委托广西通诚律师事务所指派律师参加诉讼活动。至一审庭审辩论结束前，桂物储运集团柳州公司并未取得案涉租赁铺面的建设规划许可证。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。桂物储运集团柳州公司至今无证据证实案涉铺面取得建设工程规划许可证，故一审法院认定桂物储运集团柳州公司与黄树田于2018年5月11日签订的桂物储运（柳州／备）（2018）-1831号《租赁合同》无效。租赁合同无效，因该合同取得财产的一方，应当予以返还；不能返还或没必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。因黄树田从合同签订后实际占有使用了案涉铺面至桂物储运集团柳州公司2018年12月3日封锁时，故对合同约定起算租金之日至2018年12月3日期间，黄树田应参照合同约定的每月租金标准向桂物储运集团柳州公司支付房屋占用费。因黄树田从2018年7月份开始未支付相应租金，故一审法院对桂物储运集团柳州公司主张黄树田应支付租金认定为房屋占用费，该费用从2018年7月1日至2018年12月3日期间共5个月按照7400元／月标准计算为37000元予以支持，超过部分不予支持。对于桂物储运集团柳州公司主张的物业费，一审法院认为桂物储运（柳州／备）（2018）-1832号《物业服务合同》尽管基于本案租赁合同关系而订立，但该合同实际系独立于租赁合同，且黄树田已实际接受了桂物储运集团柳州公司为其提供的物业服务，故在其接受服务期间应向桂物储运集团柳州公司交纳相应的物业服务费，即对桂物储运集团柳州公司主张的物业服务费、卫生费（实为垃圾清运费），一审法院对2018年7月1日至2018年12月3日期间共5个月按照物业服务费3700元／月、卫生费80元／月的标准计算分别为18500元、400元予以支持，超过部分一审法院不予支持。桂物储运集团柳州公司主张的水、电费因其无证据证实系案涉铺面实际产生的用水、用电量，故对桂物储运集团柳州公司主张水电费是诉请不予支持。因租赁合同无效，桂物储运集团柳州公司主张违约金及律师费无据，一审法院不予支持。黄树田提出因案涉铺面无建设规划许可证致使本案租赁合同无效的辩解成立，一审法院予以采信。 一审法院判决：一、黄树田应向桂物储运集团柳州公司支付房屋占有使用费37000元、物业服务费18500元、卫生费400元；二、驳回桂物储运集团柳州公司的其他诉讼请求。一审案件案件受理费3090元、财产保全费1270元（桂物储运集团柳州公司已预交）合计4360元，由黄树田负担1916元，桂物储运集团柳州公司负担2444元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。桂物储运集团柳州公司提交了2019年12月29日和2020年4月1日租赁铺面的货存放情况的照片，欲证明黄树田在2018年12月3日后仍然使用铺面。本院认为桂物储运集团柳州公司2018年12月3日在租赁铺面大门处贴封条后，黄树田已经不能正常使用铺面，桂物储运集团柳州公司实际控制了铺面，此时桂物储运集团柳州公司已经收回了铺面。照片的内容不能证明黄树田在2018年12月3日后仍然正常使用租赁的铺面的事实。本院查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。2018年5月11日，桂物储运集团柳州公司与黄树田签订《租赁合同》，合同约定租赁的柳州市红碑路3号红卫生产资料批发大市场六区五栋16、17、18号铺面未取得规划许可，租赁合同无效。虽然租赁合同无效，但是承租人黄树田实际占有使用了铺面，出租人可以参照租赁合同约定的租金标准要求承租人支付实际占有使用铺面期间的房屋占有使用费。黄树田从2018年7月份开始未支付租金，桂物储运集团柳州公司2018年12月3日封锁铺面大门。黄树田应当参照租赁合同约定的租金标准支付2018年7月至2018年11月合计五个月的房屋占有使用费37000元，一审对此判决正确，本院予以维持。桂物储运集团柳州公司2018年12月3日封锁铺面大门，收回了黄树田租赁的铺面。桂物储运集团柳州公司主张黄树田应当支付房屋占有使用费至2019年4月30日止，该主张没有事实依据，本院不予支持。桂物储运集团柳州公司收回铺面后，应当通知黄树田清除铺面内剩余的货物，或者及时采取措施清空铺面，桂物储运集团柳州公司可以就清空铺面产生的费用向黄树田主张权利。桂物储运集团柳州公司没有通知黄树田清空铺面，也没有采取适当的措施清空铺面，由此产生的占有使用利益的损失应当由桂物储运集团柳州公司承担。 主合同无效，从合同亦无效。桂物储运集团柳州公司、黄树田签订的《物业服务合同》约定的物业服务范围、资费标准均是以租赁合同的标的为依据，是双方当事人为了使租赁合同得以顺利履行，对承租人使用铺面所产生的物业服务内容进行补充约定，《物业服务合同》不能脱离《租赁合同》而为当事人履行。因此，《物业服务合同》是《租赁合同》的从合同。《租赁合同》无效，《物业服务合同》亦应无效。一审判决认定《物业服务合同》是独立的合同不当，本院予以纠正。虽然《物业服务合同》无效，但是在黄树田使用铺面期间，桂物储运集团柳州公司提供了物业服务，黄树田应当参照物业服务合同约定的交费标准支付相应的费用。一审判决黄树田支付2018年7月至2018年11月合计五个月的物业服务费18500元和卫生费400元正确，本院予以维持。对于桂物储运集团柳州公司主张的水电费用。由于桂物储运集团柳州公司未能证明黄树田欠交水电费用的事实，故本院对桂物储运集团柳州公司的主张不予支持。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，合同无效，缔约当事人应当返还因合同取得的财产，并且按照缔约过失程度承担损害赔偿的责任。损害赔偿的范围应当以当事人在缔约过程中发生的信赖利益损害为限。《租赁合同》、《物业服务合同》中关于负担律师费用的约定不是解决合同争议方式的条款，而是双方当事人关于违约方赔偿非违约方经济损失范围的约定。《租赁合同》、《物业服务合同》无效，该两合同中关于律师费负担的约定亦应无效。桂物储运集团柳州公司在诉讼中支付的律师费不属于缔约过程中发生的信赖利益损害，其主张黄树田赔偿律师费损失，于法无据，本院不予支持。 综上所述，桂物储运集团柳州公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1650元，由上诉人广西桂物储运集团柳州有限公司负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长 梁 斌 审判员 杨显强 审判员 黄继湘 二〇二〇年五月二十五日 书记员 杨茜如