浙江省淳安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0127民初5302号 原告：浙江新峰物业管理有限公司，住所地：浙江省杭州市淳安县千岛湖镇万成商业中心6幢606号，统一社会信用代码913301277420383154。 法定代表人：宋超凡，总经理。 委托诉讼代理人：郭力,浙江雄略律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱锌，该公司员工。 被告：杭州后珠股份经济合作社，住所地：浙江省杭州市江干区丁兰街道新城广场404室，统一社会信用代码9133010467676086XQ。 法定代表人：朱国梁，董事长。 委托诉讼代理人：熊辉伦，浙江辉伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪振阳，浙江泽厚律师事务所律师。 原告浙江新峰物业管理有限公司与被告杭州后珠股份经济合作社物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案后，被告于2019年11月13日向本院提起管辖权异议，经审查后本院于2019年11月20日作出裁定，驳回了被告的异议，被告不服裁定提起上诉，杭州市中级人民法院于2019年12月25日作出二审裁定，驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用简易程序，于2020年4月14日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郭力、朱锌、被告的委托诉讼代理人熊辉伦、汪振阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、要求被告立即支付物业服务费223504.06元；2、要求被告承担至实际支付之日止的违约金（按照年利率24%的标准，暂计至2019年8月31日为125162.28元）；3、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2016年2月2日，原告与杭州德珠投资管理有限公司（以下简称“德珠投资”）订立《德珠商务中心物业服务合同》，约定德珠投资将德珠商务中心委托原告管理服务，服务期限自2016年3月1日起至2019年2月28日止，物业服务收费方式为包干制，具体标准为写字楼、公寓的物业服务费为每月每平方米1.8元，酒店用房的标准为每月每平方米1.2元，收费时间从每年的3月份开始预收，业主应在当年的12月底前履行当年物业服务费缴纳义务，逾期缴纳的，由业主按照每日千分之三向乙方支付违约金（因约定违约金过高，现原告自愿调整到按年利率24%计算）。 合同签订后，原告依约提供了相应的物业服务，其余业主依约支付了相应的物业服务费，但被告作为涉案房屋德珠商务中心1幢1层、5-7层、8001室的业主，未按时交纳物业服务费，至今仍然拖欠2016年3月1日起至2019年2月28日的物业服务费共计223504.06元（其中1幢1层、5-7层是总面积为3528.49平方米的酒店用房，应支付152430.77元；1幢8001室是面积为1096.81平方米的写字楼，应支付71073.29元）。上述欠款经原告多次催讨，被告至今未缴纳，特起诉。 原告向本院提供以下证据材料： 1、《德珠商务中心物业服务合同》1份(复印件,提供原件核对)，拟证明原告与德珠投资签订的该合同约定物业服务期限、收费标准、双方权利义务及违约责任。 2、房屋产权信息查询登记记录1份（原件）、房屋租赁合同2份（复印件，加盖杭州市江干区市场监督管理局档案管理专用章），拟证明被告系涉案房屋业主及涉案房屋面积。 3、通知缴费及责任告知函1份（原件）、回单1份（原件）、跟踪记录1份（打印件），拟证明原告已经向被告催款的事实。 被告辩称，1、双方没有签订任何物业服务合同,被告不是合同当事人，根据合同相对性，要求被告支付物业费没有合同依据。2、被告也没有原告起诉中房屋的实际使用。3、作为原告没有提供涉案房屋的物业服务实际上也没有形成物业服务合同关系。原告与杭州汉伦酒店管理有限公司（以下简称“汉伦酒店”）的往来函件，认为先签订物业服务合同，再根据合同提供物业服务、收取费用。而本案原告不愿意提供案涉物业的服务，也不愿意与案涉物业签订协议，实际上原告也没有提供物业服务。4、被告不存在违约之说。涉案房屋系被告方的，但在2016年3月至2019年2月该房屋实际上是被告自己没有使用，所以不存在物业费的说法，物业费的纠纷与被告无关。请求驳回原告对被告的诉讼请求。 被告向本院提供以下证据材料： 1、汉伦酒店与原告的往来函件8份（其中原告发送给汉伦酒店4份函件是原件，汉伦酒店发给原告的4份是复印件），拟证明原告与案涉物业使用人汉伦酒店就其使用的楼层5-7层未签订物业协议的事实。原告也不愿意提供案涉物业服务，也明确其没有相应的物业服务义务，也不愿意与物业使用人签订协议。 2、案涉物业所在的1幢其他物业使用人杭州艺凡教育科技有限公司与原告签订的物业服务协议1份（复印件，提供原件核对）、杭州市江干区杨记蚝味餐饮店与原告签订的物业服务协议1份（复印件，提供原件核对），拟证明原告在所在的物业服务区域是与该区域的物业使用人分别签订物业服务协议，再根据协议内容提供相应的服务。 3、授权书1份（复印件）、房屋租赁合同2份（复印件），拟证明实际上是汉伦酒店和杭州海狮健身管理有限公司（以下简称“海狮健身”）在使用，根据合同约定，物业费与被告无关。 对原告提供的证据，被告质证认为，对证据1，认为物业服务合同双方主体都不是被告，与被告没有关联性，证明对象不针对现在的被告。向谁服务与谁签订合同，该合同是与德珠投资签订的。原告自认与商务中心的业主或物业使用人分别签订了物业服务合同，原告与开发商签订了服务协议，并不约束被告。对证据2，认为所在房屋产权确实是被告的没有异议，但证明要向被告收取物业费，缺乏关联性，因为被告没有使用；与汉伦酒店、海狮健身签订的租赁合同，与本案没有关联，因为是与名镇天下签订的。对证据3，函和通知与被告没有关联性，原告没有服务过，原告没有权利向被告收取物业费。本院经审查认为，证据1，对其本身的真实性、合法性予以认定，德珠投资系案涉物业的建设单位，被告系案涉物业的业主，本院对关联性予以确认；证据2，对查询登记记录予以认定，对案涉物业属被告所有的事实予以确认，对租赁合同，被告亦作为证据提供，对其关联性予以认可；证据3，对真实性、合法性、关联性予以认定。 对被告提供的证据，原告质证认为，对证据1的三性无异议，对证明目的有异议，原告认为证明了原告为被告提供物业服务。双方来往主体是原告和被告的承租人，如果没有提供服务为什么还要发函件，被告的承租人遇到困难找物业公司寻求协助。内容上看，原告提供了物业服务，漏水也是原告为被告的承租人进行联系和协商，帮助其联系开发商解决问题，是服务的内容之一，因为经营的特殊性，酒店的保安和保洁是经过特别培训的，公共区域是自己区域内的保安和保洁。对证据2的三性没有异议，都在1幢的房子，证明原告是这幢房屋的服务对象，是原告的管理对象。标准和原告提供的和开发商之间的标准不一致，2元和2.8元，原告提供的合同第三条约定可以单独签订物业服务协议，所以是单独的物业服务标准，被告适用开发商和原告签订的物业服务协议。对证据3的三性无异议。本院经审查认为，证据1、对三性予以认定，对证明对象，结合原告的庭审陈述，案涉该幢房屋内部物业公共区域未提供物业服务的事实予以确认；证据2，对三性予以认定，对证明对象，本院审查认为法律并非禁止物业使用人与物业服务企业之间直接订立物业服务合同，被告据此否定原告以其与建设单位签订的物业服务合同主张物业费的权利，依据不足；证据3，对真实性、合法性、关联性予以认定。 综合上述有效证据和当事人的庭审陈述，本院认定本案的事实如下： 德珠投资系被告与杭州德珠实业投资有限公司共同组建设立，用于开发建设德珠商务中心，2016年2月2日，原告与德珠投资签订《德珠商务中心物业服务合同》1份，约定德珠投资将德珠商务中心委托原告管理服务，服务期限自2016年3月1日起至2019年2月28日止，采取物业服务费包干制方式，标准为写字楼、公寓：每月每平方米1.8元，商业用房：每月每平方米2.8元，酒店用房：每月每平方米1.2元，收费时间从每年的3月份开始预收，业主应在当年12月底前履行当年物业服务费交纳义务，逾期缴纳的，由业主按照每日千分之三向乙方支付违约金，同时合同中对双方的权利义务等进行了约定。另查明，案涉物业的所有人（业主）为被告，实际使用人为汉伦酒店和海狮健身，所在位置为德珠商务中心的1幢，原告对案涉该幢房屋内部物业公共区域未提供物业服务。因被告未缴纳物业费，2019年7月23日原告委托浙江雄略律师事务所向被告催收物业服务费，被告于2019年7月29日收到该所催收函但未支付相应的物业服务费，原告诉至本院要求判如所请。 本院认为，德珠投资既是案涉物业德珠商务中心的建设单位，又是由被告与杭州德珠实业投资有限公司共同组建设立，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，原告与德珠投资签订的《德珠商务中心物业服务合同》合法有效，对该物业全体业主具有约束力。被告主张不是合同当事人、不是物业使用人，不应承担物业费的意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。 良好的物业服务需业主与物业公司长期良性互动,业主不能简单地以物业公司服务存在瑕疵为由而拒交物业费，而另一方面物业公司则应对业主反映问题及时回复并尽量改进服务质量，并全面的履行物业服务合同约定的服务内容，提供“质价相符”的物业服务。本案中被告享受了德珠商务中心整体物业服务，但原告对案涉物业漏水情况未能协调解决，对案涉该幢房屋内部物业公共区域未提供物业服务，未能达到合同约定的物业服务标准，按照公平、对等的原则，原告向被告收取的物业费亦应予以相应的调减。结合本案的实际情况，本院酌定支持原告50%的物业费请求即111752.03元。据此，对原告主张的违约金，本院亦不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于人民法院审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告杭州后珠股份经济合作社于本判决生效之日起十日内支付原告浙江新峰物业管理有限公司物业服务费111752.03元。 二、驳回原告浙江新峰物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6530元，减半收取3265元，由原告浙江新峰物业管理有限公司负担2219元；被告杭州后珠股份经济合作社负担1046元。 原告浙江新峰物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州后珠股份经济合作社于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审判员  徐卫平 二〇二〇年五月六日 书记员  王红良 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于人民法院审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。