江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终532号上诉人（原审原告）：林振发，男，1965年3月24日生，汉族，住所地广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：王志光，广东天地元律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吉安市伟业房地产开发有限公司，住所地江西省遂川县东路大道61号伟业大酒店11楼，统一社会信用代码91360827739163158M。法定代表人：叶诗伟，系该公司董事长。委托诉讼代理人：蒋护贻，江西遂龙律师事务所律师。上诉人林振发因与被上诉人吉安市伟业房地产开发有限公司（以下简称伟业公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服江西省遂川县人民法院（2019）赣0827民初2714号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年3月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人林振发上诉请求：1、撤销一审判决，改判解除双方签订的两份《商品房买卖合同》、由被上诉人伟业公司返还上诉人购房款2599000元、赔偿损失1229948元，共计人民币3828948元；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认为2018年7月25日没有办好房产证，仅是因为“伟业公司在此过程中，没有进行良好的沟通协调以确保顺利办理产权证，伟业公司存在违约行为，应当承担相应的违约责任”，这真可谓是轻描淡写。首先，伟业公司不只是2018年7月25日这一次违约，至2018年7月25日伟业公司其实已经违约六年多之久（至起诉时已经违约七年多）；其次，伟业公司产权证在售房七年多之后都办不下来的真正原因，是伟业公司因挪用购房款中应当交纳的巨额税款，导致无法在税务局开出办理产权证所必须的税务发票导致的。二、一审判决无视法律规定和最高法院的司法解释。一审判决认为“根据双方签订的《商品房买卖合同》关于逾期办证违约金责任的约定，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金，被告方应支付原告违约金259.9元。”这样的判决令人啼笑皆非。一审还可以判决伟业公司永远不需要为上诉人办理产权证，哪怕过了70年都只需要支付259.9元的违约金。房产作为公民重大的固定资产，其所有权的依据是通过登记行为而取得的产权证。国家最高行政机关和最高院的司法解释都对办证的期限进行了明确的规定。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。由此可见，对于办证期限有着行政规定和司法干预，被上诉人伟业公司的行为构成违规违法，其应当承担的法律后果也由司法解释确定，并不像一审判决认为的只由被上诉人承担违约责任而已。逾期办证在一年之内的可以按照当事人双方的约定支付违约金，超过一年的就应当按照最高院的这个解释处理。综上所述，一审判决认定的事实不清，适用法律错误。请求二审法院撤销一审判决，改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人伟业公司答辩称：1、造成至今没有办证的原因是上诉人不尽附随义务，不配合办理，一审列举了大量购房户已经办证的证据，被上诉人已经开具了发票，完全可以办证，只是上诉人不愿意办理而已。2、上诉人所购买的商铺已经出租了6年，收入四五十万，根本不存在法定解除的情形。3、上诉人上诉援引的法律不当。一审判决认为有约定按约定，没有约定按法定是正确的。故本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定。本案未办证不是被上诉人的原因，而是在于上诉人。一审判决正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。上诉人林振发向一审法院起诉请求：一、解除双方签订的两份《商品房买卖合同》；二、由被告返还原告购房款2599000元，赔偿损失1229948元，共计3828948元；三、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2012年2月2日，原、被告签订两份《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的位于泉江镇井冈山*＃商铺*号房产。合同约定了房产总价款共为2599000元，房产交付日期为2012年6月30日，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意如下处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金；合同还约定了其他相关事宜。原告于签订合同当日向被告付清了全部购房款，被告按约定时间交房给原告。2013年1月1日起至2016年3月31日，原告将所购商铺租赁给遂川县明珠物业服务有限公司，共收取租金211960元。被告工作人员于2017年11月18日、2018年1月2日通过微信通知原告办理房产证及应准备的相关票证。2018年7月25日，原告到被告处办理房产证相关事宜，并于当天交纳了办证工本费1660元、测绘费200元，但因故未能成功办理产权证。后原告向被告发出《解除合同通知书》，被告当庭质证表示未收到该通知书，被告法定代表人叶诗伟本人也未签字签收。2015年、2017年、2018年、2019年期间，陆续有涉案房产所在小区购房户办理好了产权证。原告起诉后，被告于2019年11月29日为原告开具了增值税发票。原告所购房产至今尚未办理产权证。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按照协议享有权利，履行义务。协议签订后，原告按照约定支付了购房款，被告如约交付了原告所购商铺，原告也将所购商铺出租给他人并收取了相应的租金，该商品房买卖合同的主要合同义务双方均已履行完毕，本案不存在原告可以单方解除合同的情形，原告向被告发出的《解除合同通知书》不能产生单方解除合同的效力。办理房屋产权证是合同附随义务，且需原、被告双方积极配合才能顺利办理。2018年7月25日，原告方在收到被告方关于办理产权证的通知后，专程从深圳赶往遂川办理产权证，但未能成功办理，被告方在此过程中，没有进行良好的沟通协调以确保顺利办理产权证，被告方存在违约行为，应承担相应的违约责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》关于逾期办证违约金责任的约定，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金，被告方应支付原告违约金259.9元。原告主张根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计算逾期贷款利息的标准计算损失，该条规定是在当事人没有特殊约定和对违约金没有约定的情形下适用，在本案中双方有明确的违约金计算方法，故不适用此情形。本院根据审理查明的事实，酌情确定2018年7月25日原告从深圳赶往遂川办理产权证的差旅费、住宿费损失为2000元。原告主张根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，要求解除合同、赔偿损失。一审法院认为，该条规定的适用情形是无法办理房屋所有权登记，但根据审理查明的事实，2015年、2017年、2018年、2019年期间，陆续有涉案房产所在小区购房户办理好了产权证，故涉案房屋能够办理房屋所有权登记，且原告的增值税发票已经开出，只要原告主动积极办理相关事宜，就能够顺利办好产权证，故本案不符合该条规定的解除合同、赔偿损失的条件。综上，原告要求解除合同、返还购房款2599000元、赔偿损失1229948元的诉讼请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告吉安市伟业房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内赔偿原告林振发损失、违约金共计2259.9元；二、驳回原告林振发的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费37432元，由原告负担37410元，被告负担22元。二审中，双方当事人均未提出新的证据。本院二审查明的事实与一审法院认定事实相一致。本院认为：双方当事人争议的主要焦点为，1、本案所涉商品房买卖合同应否解除？2、案涉房屋没有办理产权证，被上诉人伟业公司是否违约？应如何承担违约责任？一、关于第一个争议焦点。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定，合同解除有约定解除和法定解除两种方式。约定解除是当事人通过行使约定的解除权或者双方协商决定而进行的合同解除；法定解除是解除条件由法律直接规定的合同解除。本案中，双方在《商品房买卖合同》第十五条明确约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。”由此可见，双方对未办理产权证的处理有明确约定，且由于《商品房买卖合同》的主要合同义务双方均已履行完毕，上诉人已将所购商铺出租给他人并收取了租金，本案不存在上诉人可以单方解除合同的情形。因此，上诉人要求解除双方签订的《商品房买卖合同》并由被上诉人返还购房款的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。二、关于第二个争议焦点。双方《商品房买卖合同》系2012年2月签订，交付时间为2012年6月。根据合同第十五条的约定，被上诉人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但被上诉人一直未履行上述合同义务，且在2018年7月25日，上诉人在收到被上诉人关于办理产权证的通知后，专程从深圳赶往遂川办理产权证，却仍未能成功办理。因此被上诉人构成违约，应当承担违约责任。《商品房买卖合同》中第十五条虽然约定了违约金标准，但“出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金”的标准明显偏低，既不能弥补上诉人的损失也不能达到惩罚违约方的效果，且与合同约定的上诉人逾期支付购房款的违约金标准不对等。因此，结合本案实际，本院酌定将违约金标准调整为按已付房价款的2%为宜，被上诉人应向上诉人支付逾期办证违约损失51980元（2599000元×2%）。综上所述，一审判决认定事实清楚，但处理不当。上诉人林振发的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持遂川县人民法院（2019）赣0827民初2714号民事判决第二项；二、变更遂川县人民法院（2019）赣0827民初2714号民事判决第一项为：被上诉人吉安市伟业房地产开发有限公司于判决生效后10日内支付上诉人林振发违约损失51980元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费37432元，二审案件受理费37432元，合计74864元，由上诉人林振发负担59891元，被上诉人吉安市伟业房地产开发有限公司负担14973元。本判决为终审判决。审判长  肖建文审判员  肖永兰审判员  胡 婧二〇二〇年五月二十日书记员  张 杰