山东省肥城市人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0983民初190号原告（反诉被告）：肥城市物资商业促进中心，住所地肥城市长山街4号。法定代表人：王明星,该中心主任。委托诉讼代理人：陈仲红，山东信望律师事务所律师。被告（反诉原告）：张婷婷，女，汉族，住肥城市。委托诉讼代理人：尚海丽，山东敢当律师事务所律师。原告（反诉被告）肥城市物资商业促进中心（以下简称肥城物资商业中心）与被告（反诉原告）张婷婷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月11日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）肥城物资商业中心的委托诉讼代理人陈仲红，被告（反诉原告）张婷婷及其委托诉讼代理人尚海丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。肥城物资商业中心向本院提出诉讼请求：1、依法判令与张婷婷解除租赁合同，张婷婷立即腾房；2、张婷婷承担本案案件受理费。事实与理由：2018年6月20日双方签订租赁合同，租期自2018年8月9日至2028年8月8日止。租赁的房屋坐落于新城路101号办公楼二楼主楼梯以东门厅及南走廊靠东4间办公室。该房屋使用费每年1.5万元，于每年签订合同对应日前一个月时交齐。2019年10月14日，肥城市机关事务服务中心根据2018年11月24日第五十八次市委常委会会议精神要求和肥城市政府关于办公用房的相关规定，将原肥城市商业发展中心（现更名为肥城市物资商业促进中心）办公楼及院落整体划转市退役军人事务局使用管理使用。为尽快将办公楼及院落交付肥城市退役军人事务局管理使用，我方已于2019年4月29日通知与对方解除租赁合同，并要求对方返还房屋，但对方至今未腾房、交付房屋。张婷婷辩称，我与对方签订的合同为有效合同，应继续履行合同,其所诉无事实以及法律根据，请求法院驳回其诉讼请求。一、双方签订的房屋租赁合同为有效合同。2018年6月20日我与肥城市商业发展中心签订合同，双方是在自愿的基础上签订，意思表示真实，对双方当事人均具有法律约束力。我按照合同约定缴纳房屋使用费1.5万元，按照合同履行义务和行使相应的权利，并对房屋进行了装修。双方签订的合同无法定以及约定的解除理由，应继续履行合同。二、我方为履行合同进行了大量投入。投入有租金15000元、装修119668元、培训费用47400元，购置物品28000元以及相应的逾期利益损失，预期利益损失租赁房屋准备开茶社，办培训班、年净收入约10万元，一年内无法经营，预期利益损失10万元。三、对方存在严重的违约行为，应当赔偿我的损失。双方租赁合同自2018年6月20日签订合同并开始履行，但是对方作为国家机关事业单位没有遵循诚实信用的原则。对方诉状中自认在2019年10月14日肥城市机关事务服务中心根据2018年11月24日第五十八次市委常委会会议精神要求和肥城市政府关于办公用房的相关规定，将涉案的房屋交由肥城市退役军人事务局管理使用。对方诉称的是2019年4月29日通知与我解除合同，在没有肥城市机关事务中心的明文规定的情况下对方无正当理由通知我解除合同。事实情况是对方在2018年11月24日第五十八次市委常委会会议精神已经知晓相关情况下，对于涉案房屋的情况变化，对方却没有及时的通知我造成在2019年3月签订了装修合同，支付装修费用，并购置相关的办公用品，参加茶艺培训，造成了巨大的经济损失。在合同履行过程中，对方采取停电、甚至将电表盒拆除、在2019年11月13日又有案外人将涉案房屋封闭，造成我门也进不去,对方的所作所为是严重的违约行为，给我造成了巨大损失，应当立即予以纠正，并赔偿我的经济损失。四、要求解除合同无事实以及法律根据，其诉讼请求应予驳回。对方要求解除的理由是：由肥城市机关事务服务中心根据相关会议精神将该涉案房屋交付给了肥城市退役军人事务管理局。根据法律规定，解除理由不成立。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”根据上述法律规定，对方要求解除合同的诉讼请求应予驳回。张婷婷向本院提出反诉请求:1、请求法院判令继续履行合同；2、若判决解除合同，请求法院判决赔偿损失380494元，包括租赁费15000元，装修费119668元，寻找替代房屋周转资金7500元，直接经济损失81463元，预期可得利益损失81463元，培训费47400元，购置物品28000元（以及按照年利率6%自2019年4月30起至付清之日的利息）。肥城物资商业中心辩称，一、反诉请求第一项要求继续履行合同，第二项要求赔偿损失，第一项和第二项相互矛盾，不能同时主张。二、继续履行合同这一请求无事实和法律依据。我方在本诉当中已提交证据证实，案涉房屋租赁合同，依据国家政策政府机关对政府机关办公用房的调整致使合同履行不能，且双方对此亦有合同约定。在我方知道案涉房屋政府将予以调整的情形下，已在第一时间按照双方所签订的房屋租赁合同的约定通知对方并解除了案涉合同。故而，请求继续履行合同，无事实和法律依据，依法应予驳回其诉请。三、我方没有违约，反诉请求赔偿损失310068元，依法不应支持。（一）2018年6月20日双方签订租赁合同：第十条、免责条件1、因不可抗拒的原因致使本合同不能继续履行或造成的一切损失，甲、乙双方互不承担责任。2、因国家政策或单位需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任。3、因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。本案案涉房屋现为机关办公用房，根据国家对机关办公用房的相关政策，依据双方合同约定解除房屋租赁合同，故，我方没有违约行为。（二）我方按照双方约定和法律规定不存在违约行为，那么，合同解除后也就不存在违约赔偿之说。况且合同约定因合同不能继续履行或造成的一切损失，免除了赔偿责任，所以对我方的赔偿请求不能得到支持。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第八条明确规定，合同解除后，当事人主张违约金条款继续有效的，人民法院可以根据合同法解释第八条的规定进行处理。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。双方围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对肥城物资商业中心提交的起诉相关材料，张婷婷对真实性没有异议，本院认为，对于该证据,各方当事人对于该证据的真实性未提异议且与本案事实认定有关联关系,本院予以采纳；对肥城物资商业中心提交的2019年5月7日给张婷婷书面送达视频及照片、张贴通知，张婷婷对真实性、合法性、关联性均有异议，本院认为，综合其他证据综合分析，本院对该证据的真实性予以确认,对于能否达到肥城物资商业中心的证明目的,本院将于下文予以分析；对肥城物资商业中心提交的解除通知，张婷婷对真实性没有意异议，本院对该证据的真实性予以确认,对于能否达到肥城物资商业中心的证明目的,本院将于下文予以分析；对张婷婷提交的第一组证据:肥城市退役军人事务局于2019年11月13日贴在大门上的通知一份，肥城物资商业中心认为与本案无关，本院认为，对于张婷婷提交的该组证据,因肥城市退役军人事务局不是合同相对人，该证据和本案认定事实之间不具有关联关系,本院不予采纳；对张婷婷提交的第2组证据：原告已收到房屋租赁费1.5万元的收款收据一份、与泰安豪庭装饰公司签订的装修合同以及工程预算书、现金收入凭证、罗庄区叶知春出具的为办茶行支出办公用品2.8万元收款收据两张、杭州翰谦教育科技公司出具的数额为4.74万元培训费7张收款收据、双方所签订的租赁合同、2019年4月29日肥城物资商业中心送达的解除合同及腾退房屋的通知一份，肥城物资商业中心对收到房屋租赁费1.5万元的收款收据、双方所签订的租赁合同、2019年4月29日肥城物资商业中心送达的解除合同及腾退房屋的通知真实性无异议，本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。肥城物资商业中心对张婷婷与泰安豪庭装饰公司签订的装修合同以及工程预算书、现金收入凭证、罗庄区叶知春出具的为办茶行支出办公用品2.8万元收款收据两张、杭州翰谦教育科技公司出具的数额为4.74万元培训费的关联性、证明目的均有异议，本院认为，对于泰安豪庭装饰公司签订的装修合同以及工程预算书、现金收入凭证收款的证明目的，因为案件审理过程中，已经委托司法鉴定机构做出鉴定意见书，因此，对该证据的证明目的，本院不支持。对罗庄区叶知春出具的为办茶行支出办公用品2.8万元收款收据两张、杭州翰谦教育科技公司出具的数额为4.74万元培训费收据，本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，因此，本院对该证据的关联性和证明目的，本院将于下文予以分析。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:2018年6月20日肥城市商业发展中心作为甲方（后更名为肥城物资商业中心）与张婷婷（乙方）签订租赁合同,主要内容为：“经双方协商,甲方同意将办公楼二楼主楼梯以东门厅及南走廊靠东4间办公室租给乙方作为办公场所，使用期限2018年8月9日至2028年8月8日。一、使用费:乙方向甲方缴纳房屋使用费每年1.5万元，于每年的合同签订对应日前一个月时交齐。……五、乙方须按时向甲万交纳各项费用，否则每超一天加收1%的滞纳金。……六、乙方对外承担一切经济、民事、法律责任。七、乙方撤离时，所装修及改造的不动产归甲方所有，乙方必须保证房屋、水电等设施的完整完好，不得向甲方提出任何经济补偿要求。乙方不经甲方同意不得改变用途和转给他人使用。如次年继续使用房屋时，需提前2个月告知甲方，因特殊情况中途需终止合同时，须提前2个月告知对方，甲方不承担乙方任何经济损失，乙方按当时实际占用月份缴纳租金。……十、免责责任1、因不可抗拒的原因致使本合同不能继续履行或造成的一切损失，甲、乙双方互不承担责任。2、因国家政策或单位需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任。3、因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。”2018年6月20日合同签订后，张婷婷向肥城物资商业中心交纳了2018年8月9日至2019年8月8日房屋租赁费15000元。房屋租赁后，张婷婷与泰安豪庭装饰工程有限公司对租赁房屋签订了装修合同，约定开工日期为2019年3月5日，工程竣工日期为2019年4月30日，双方约定工程造价为119668元。2019年4月7日，泰安豪庭装饰工程有限公司给张婷婷出具了119668元的收据一张。2019年4月29日，肥城物资商业中心给张婷婷送达书面通知，内容为：“各租赁户：按照市委市政府机构改革安排部署，市商业发展中心与物资流通发展中心合并组建为物资商业促进中心，按照市委市政府机构改革部署要求，市政府需收回原商业发展中心办公楼内的所有房屋，腾空、改造另有其他部门使用，鉴于以上不可抗拒原因及租赁合同第十条之规定，请你户接此通知后，于5月20日前腾空目前所租赁房屋。肥城市物资商业促进中心。”在本案审理期间，2020年3月17日，肥城物资商业中心申请对涉案租赁房屋装饰装修物价值进行鉴定,我院依法委托山东中宇工程造价咨询有限公司进行了工程造价鉴定,2020年3月30日，山东中宇工程造价咨询有限公司出具鲁中宇字（2020）第003号工程造价鉴定意见书。鉴定意见为：“肥城市新城办事处新城路101号办公楼二楼主楼以东门厅及南走廊靠东4间办公室装修工程造价的鉴定结论为81457.60元。”肥城物资商业中心为本次鉴定支付鉴定费4000元。2020年4月8日，张婷婷通过本院将所租赁房屋钥匙交回。本院认为，本案的争议焦点是:一、关于双方签订的房屋租赁合同效力;二、关于肥城物资商业中心是否构成违约,涉案房屋租赁合同应否解除;三、关于肥城物资商业中心能否以通知方式解除涉案房屋租赁合同;四、关于涉案房屋租赁合同解除的法律后果；五、关于肥城物资商业中心租赁房屋占用费的请求；六、关于张婷婷主张的涉案租赁房屋装饰装修物价值损失；七、关于张婷婷主张的为办茶行支出办公用品费用；八、关于张婷婷所请求的培训费等损失；九、关于张婷婷主张的可得利益损失；十、关于张婷婷主张的寻找替代房屋周转资金。本院根据查明的事实和相关法律规定,分析如下:一、关于双方签订的房屋租赁合同效力。本院认为,肥城物资商业中心与张婷婷签订的房屋租赁合同,系合同双方真实意思表示，虽然《机关事务管理条例》第二十三条规定，政府各部门不得出租、出借办公用房或者改变办公用房使用功能；未经本级人民政府批准，不得租用办公用房。但《机关事务管理条例》是为了加强机关事务管理,规范机关事务工作,保障机关正常运行,降低机关运行成本,建设节约型机关而制定,因此，肥城物资商业中心与张婷婷签订的房屋租赁合同并不违反国家法律、行政法规强制性效力规定,因此，该房屋租赁合同为有效合同。二、关于肥城物资商业中心是否构成违约,涉案房屋租赁合同应否解除。本院认为,在合同不能继续履行的情形下，当事人期待通过合同而达到的交易目的往往无法实现。如果合同不能继续履行是由于一方当事人的违约行为所引起的，则这种违约行为应属于根本违约。2012年10月1日施行的《机关事务管理条例》第二十三条明确规定，政府各部门不得出租、出借办公用房或者改变办公用房使用功能;未经本级人民政府批准,不得租用办公用房。第三十四条规定，其他国家机关和有关人民团体的机关事务管理活动，参照本条例执行。肥城物资商业中心应当知晓并严格遵守法律法规及政策规定,其违反《机关事务管理条例》与张婷婷于2018年11月10日签订的房屋租赁合同，因违反《机关事务管理条例》第二十三条而导致造成房屋租赁合同履行不能，因此，肥城物资商业中心构成合同根本违约，该合同应予解除。三、关于肥城物资商业中心能否以通知方式解除涉案房屋租赁合同。本院认为，法院在审理案件时，应当审查发出解除通知的一方是否享有约定或者法定的解除权来决定合同应否解除，不能仅以受通知一方在约定或者法定的异议期限届满内未起诉这一事实就认定合同已经解除。因为违约方不享有单方解除合同的权利，因此，不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。本案中，肥城物资商业中心属于违约方，其不享有以通知方式解除合同的权利，因此，本院认定，自肥城物资商业中心向本院起诉请求张婷婷腾房时双方房屋租赁合同解除。四、关于涉案房屋租赁合同解除的法律后果。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定,合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十三条规定,当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益。目前，理论界对于信赖利益（指对本约的信赖利益）的概念及利益范围存在较大的争议，但依我国合同法理论目前基本共识，对信赖利益的赔偿以不超过履行利益为限，同时还应遵循过失相抵的赔偿规则。信赖利益通常包括所受损失与所失利益。信赖利益损失的赔偿范围包括直接损失和间接损失。其中，所受损失包括：缔约费用、准备履行所需费用、已给付金钱的利息等。五、关于肥城物资商业中心租赁房屋占用费的请求。基于对第二、四焦点问题的分析,涉案房屋租赁合同因无法履行而解除的责任在于肥城物资商业中心违法出租,造成张婷婷租赁合同目的不能实现，但根据过失相抵原则，张婷婷自2018年8月9日至2019年4月30日期间（共计264天）的房屋租赁费用损失应有张婷婷自负，对张婷婷基于合同2019年4月30日以后的房屋租赁费的信赖利益损失，应有肥城物资商业中心承担。因此，肥城物资商业中心要求租赁房屋期间租金（占用费）的请求，本院不予支持。六、关于张婷婷主张的涉案租赁房屋装饰装修物价值损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定:承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理……;(三)因双方违约导致合同解除,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方根据各自的过错承担相应的责任……。本案中，房屋租赁合同中虽未明确同意对租赁房屋进行装饰装修,但开展经营活动必然要对租赁房屋进行装修,且案涉租赁房屋是肥城物资商业中心办公地点，对原肥城物资商业中心对装修行为应当知道但没有明示反对,应视为同意装修行为。关于租赁房屋装饰装修物价值损失，本案中，本院依法定程序委托的鉴定机构、鉴定人员具备相关的鉴定资格,鉴定程序并无严重违法的情形,鉴定人员经过现场勘验,依据图纸、合同做出鉴定结论,且鉴定人针对当事人的异议两次书面答复,并出庭接受质询。因此,该鉴定意见从形式和内容上均符合作为有效证据的标准,双方关于鉴定意见不能作为定案依据的理由,缺乏法律依据,无充分证据证实,本院不予支持。七、关于张婷婷主张的为办茶行支出办公用品2.8万元费用。本院认为，张婷婷主张的案涉办公用品支出费用，不属于已形成附合的装饰装修物，在没有合同约定和法律规定时，对张婷婷的该项请求，本院不予支持。八、关于张婷婷所请求的培训费等损失。因本案系房屋租赁合同纠纷,房屋租赁合同被解除,并没影响张婷婷的所接受的业务培训知识能力，张婷婷所请求的培训费并没有因为租赁合同违约造成了培训费用的损失，故对其该项诉讼请求,本院不予支持。九、关于张婷婷主张的可得利益损失。本院认为,张婷婷租赁房屋用于经营茶艺培训,可得利益损失是基于茶艺培训正常开业后的经营利润,国务院《无证无照经营查处办法》第二条规定，任何单位或者个人不得违反法律、法规、国务院决定的规定，从事无证无照经营。本案中，张婷婷并未向本院提交营业执照等证明其已经合法开业的证据，因此，张婷婷主张的可得利益损失，本院不予支持。十、关于张婷婷主张的寻找替代房屋周转资金。本院认为，张婷婷租赁房屋后并没有依法正常经营，并不存在因为解除合同影响正常经营而必须支出替代房屋周转资金支出，也没有提交该项损失实际发生的证据。因此，对张婷婷的该项请求，本院不予支持。综上，肥城物资商业中心违反《机关事务管理条例》第二十三条规定与张婷婷于2018年11月10日签订房屋租赁合同，致房屋租赁合同根本违约履行不能，该合同应予解除。鉴于张婷婷已于2020年4月8日已将所租赁房屋交回，因此，对肥城物资商业中心关于腾退房屋的请求，本案不再裁决。本案中，张婷婷没有证据证明其取得合法经营资格且实际也并未经营，故仅对张婷婷基于该租赁合同的信赖利益损失予以赔偿，赔偿范围包括：缔约费用、准备履行所需费用、已给付金钱的利息等。对于肥城物资商业中心的损失，因为肥城物资商业中心违约，因此对自己的损失自行负担。张婷婷主张自2019年4月30日起按照年利率6%的标准支付利息，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条，《机关事务管理条例》第二十三条，《无证无照经营查处办法》第二条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）肥城市物资商业促进中心（原肥城市商业发展中心）与被告（反诉原告）张婷婷于2018年6月20日签订的房屋租赁合同；二、原告（反诉被告）肥城市物资商业促进中心于本判决生效后十日内返还被告（反诉原告）张婷婷房屋租赁费4150.70元（15000元-15000元/365天*264天）及利息损失(以4150.70元为基数,自2019年4月30日起计算至实际支付之日止,按照年利率6%计算)；三、原告（反诉被告）肥城市物资商业促进中心于本判决生效后十日内返还被告（反诉原告）张婷婷房屋装修价值损失81457.60元及利息损失(以81457.60元为基数,自2019年4月30日起计算至实际支付之日止，按照年利率6%计算)；四、驳回原告（反诉被告）肥城市物资商业促进中心的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）张婷婷的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元,由原告（反诉被告）肥城市物资商业促进中心负担；反诉案件受理费2976元，由原告（反诉被告）肥城市物资商业促进中心负担970.10元，由被告（反诉原告）张婷婷负担2005.90元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  李克新二〇二〇年五月七日书记员  李文华