陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕04民终827号 上诉人（原审被告）：杨凌英豪运动中心有限公司，住所地：陕西省杨凌示范区渭惠路25号。统一社会信用代码：91610403088176384U。 法定代表人：齐辉，该公司执行董事兼总经理。 上诉人（原审被告）：齐辉，男，1969年5月20日生，汉族。 二上诉人共同委托诉讼代理人：史远航，该公司法务部工作人员。 被上诉人（原审原告）：西安市大众木器厂，住所地：西安市大明宫遗址区含元路246号。统一社会信用代码：91610133220671236P。 法定代表人：王广军，该厂厂长。 委托诉讼代理人：刘长生，系该公司副厂长。 委托诉讼代理人：张旭，陕西静远新言律师事务所律师。 杨凌英豪运动中心有限公司、齐辉与西安市大众木器厂因房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省咸阳市杨凌区人民法院（2019）陕0403民初1529号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理。上诉人杨凌英豪运动中心有限公司法定代表人及上诉人齐辉，二上诉人的委托诉讼代理人史远航，被上诉人西安市大众木器厂的委托代理人刘长生、张旭到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 上诉人杨凌英豪运动中心有限公司、齐辉上诉请求：1、撤销原判。二、上诉费由被上诉人承担。理由是：原审法院判令解除双方之间的房屋租赁合同以及补充协议没有法律依据。房屋租赁合同以及补充协议为无效协议。判令上诉人支付资金占用费无事实依据，双方约定了仲裁，法院无权管辖等。 被上诉人辩称原判正确，应当维持。 西安市大众木器厂一审诉讼请求：1、请求判令解除原、被告签订的房屋租赁合同及房屋租赁合同补充协议；2、请求判令两被告将位于杨凌示范区渭惠路北杨凌火车站东侧“绿谷财富中心”三层，面积共6559.26平方米的房屋腾空并返还原告；3、请求判令两被告向原告支付欠付的租金及设备占用费合计4422682元并支付自应付未付之日起至实际支付之日止的逾期付款利息；4、请求判令两被告向原告支付至实际腾房之日止使用费（按照1593707.2元每年计算）；5、请求判令两被告结清实际腾房之日前的水费、电费、物业费、垃圾费；6、请求判令两被告向原告支付违约金766235元；7、本案诉讼费由被告承担。 一审法院查明：2016年9月，原告西安市大众木器厂（甲方）与被告杨凌英豪运动中心有限公司（乙方）签订了房屋租赁合同，约定甲方将房屋出租给乙方，房屋位于杨凌示范区渭惠渠路北杨凌火车站东侧“绿谷财富中心”三层，面积共6559.26平方米；该房屋租期5年，自2016年9月20日起至2022年8月19日止；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为休闲、健身、娱乐使用；租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还；关于年租金及设备占用费计算、租金及设备占用费支付方式，租金及设备占用费支付日期、押金等约定如下：1、该房屋第一年租金及设备占用费总额为人民币1416800元。其中设备占用费850100元，房屋租金566700元。以后年度的租金及设备占用费计付是在前一年租金及设备占用费总额的基础上递增4%，即：第二年租金及设备占用费总额﹦第一年租金及设备占用费总额×1.04；第三年租金及设备占用费总额﹦第二年租金及设备占用费总额×1.04；以后年度以此类推。2、乙方分两次交纳一年房屋租金及设备占用费。以半年为期预交房屋租金及设备占用费，即签订合同时交付前半年租金及设备占用费，前半年租期结束之前，再提前一个月交纳后半年租金及设备占用费。乙方可将租金及设备占用费打到出租人提供的相应银行帐户上或以现金方式支付给甲方，甲方出具收据，乙方以此作为已支付当期房屋租金及设备占用费的凭据。乙方应向物业公司交纳以下费用：乙方应按月交纳自行负担的水费、电费、按季交纳自行负担的物业费、垃圾处理费（按物业公司管理规定执行）。关于合同的变更、解除与终止中约定：房屋租赁期间，乙方有下列情形之一的，合同自行解除，甲方即时收回出租房屋：1、乙方不支付或者不按照约定支付租金及设备占用费达30日的；2、乙方欠缴各项费用达万元的……。 2019年3月15日，为了妥善解决乙方欠付房屋租金及设备占用费事宜，原告（甲方）与被告杨凌英豪运动中心有限公司（乙方）、被告齐辉（保证人、丙方）签订了房屋租赁合同之补充协议，约定如下：1、乙方确认：截止2019年2月19日，乙方共计欠付甲方自2016年9月20日至2019年3月19期间的设备占用费及租金共计3656477元，其中房屋租金2193938元，设备占用费1462539元。2、因乙方迟延支付房屋租金及设备占用费，截止2019年3月19日，乙方欠付甲方延期履行的利息按本协议相关条款执行。3、根据房屋租赁合同约定，2018年9月20日至2019年9月19日期间，乙方每月应支付甲方房屋租金及设备占用费127700元，其中房屋租金51078元，设备占用费76622元；2019年9月20日至2020年9月19日，乙方每月应支付甲方房屋租金53121元，设备占用费79687元。乙方承诺：自2019年3月19日起，乙方于每月的15日前，按月向甲方支付当月房屋租金、设备占用费，不得拖欠。另外，每月须支付前欠款，第一次年支付总金额不得低于200万元；第二次支付年总金额不得低于240万元；剩余欠款在《房屋租赁合同》期满前双方协商。4、乙方按期付款的，乙方前欠付甲方的房屋租金、设备占用费不再计取新的利息。乙方未按期付款的，每逾期一日，须按照欠付甲方房屋租金及设备占用费总额的万分之五支付迟延履行期间的利息。5、如乙方连续两期或者累计两期未按照本协议约定足额付款的，甲方有权解除本协议及房屋租赁合同，并依法追欠。6、甲方解除合同收回房屋的，自甲方解除合同收回房屋的通知送达乙方联系地址时即生效。乙方拒绝接收的，视为已经送达。甲方解除合同收回房屋的，乙方应向甲方支付六个月房屋租金及设备占用费的违约金，该违约金不足以弥补甲方损失的，由乙方负责赔偿。乙方装修、经营、人工等全部损失由乙方自行承担。7、房屋租赁合同解除（终止）后，乙方应于租赁合同解除（终止）之日起15日内将房屋腾空搬离并交还甲方。乙方不及时交还房屋的，甲方有权直接进入承租房屋采取强制清理措施，更换门锁，乙方遗留在该房屋内的全部物品视为抛弃物，由此造成的全部损失由乙方承担。8、乙方违反约定导致甲方诉讼的，乙方须承担甲方因此发生的诉讼费、保全费、律师费、交通费等全部费用。9、丙方为乙方履行房屋租赁合同及本补充协议提供不可撤销的连带责任保证担保，担保范围包括但不限于：债务本金（房屋租金、设备占用费）、利息、违约金、诉讼费、保全费、律师费等费用。担保条款独立于其他条款，不因其他条款的无效而无效。10、因房屋租赁合同及本补充协议引起的或与房屋租赁有关的任何争议，由双方协商解决，协商不成提请房屋所在地人民法院诉讼解决……本协议与房屋租赁合同约定不一致的，以本协议为准。本协议未作约定的，仍按照房屋租赁合同履行。上述协议签订后，二被告至今未支付原告房屋租金及设备占用费。 另查明，陕西佳明房地产开发有限公司系涉案房屋的开发商，其于2012年5月18日与被告齐辉签订房屋租赁合同，将涉案房屋出租给被告齐辉使用。2014年1月3日被告杨凌英豪运动中心有限公司成立。2016年陕西佳明房地产开发有限公司与原告签订商品房买卖合同，将涉案房屋出售给原告，已在房管部门办理了备案，未办理房屋产权登记手续。 一审法院认为，本案争议焦点为：1、原、被告所签订的租赁合同及补充协议是否有效；2、若原、被告双方签订的租赁合同合法有效，是否存在解除的情形；3、原告要求被告支付租金、水电费、物业费、垃圾费及其他费用等诉讼请求有无事实及法律依据；4、被告齐辉是否应当承担连带担保责任。合同当事人应当按合同约定全面履行义务。本案中，原告从案外人陕西佳明房地产开发有限公司购买了涉案房产，原告与被告杨凌英豪运动中心有限公司签订的房屋租赁合同以及原告与二被告签订的补充协议，系双方真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。被告齐辉作为杨凌英豪运动中心有限公司的法定代表人，自愿为履行房屋租赁合同及补充协议提供连带责任保证担保，故应当由其承担连带清偿责任。房屋租赁合同及补充协议签订后，被告并未支付房屋租金及设备占用费，已构成违约，符合补充协议约定的解除条件，故原告请求解除原、被告签订的房屋租赁合同及房屋租赁合同补充协议，本院依法予以支持。合同解除后，被告杨凌英豪运动中心有限公司应当将承租房屋腾空并返还原告，故原告请求被告杨凌英豪运动中心有限公司腾空并交付房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于房屋租金及设备占用费，应当按照房屋租赁合同及补充协议约定标准予以支付；原告请求被告支付实际腾房之日前的水费、电费、物业费、垃圾费，符合双方合同约定，本院亦予以支持。原告请求被告向原告支付租金及设备占用费逾期付款利息以及违约金766235元，均系违约责任，双方约定数额过高，考虑原告方的实际损失，酌情调整为按银行贷款利率支付租金及设备占用费的利息，对其余部分不予支持。被告辩称其与案外人佳明公司签订的租赁合同未予解除，故原、被告房屋租赁合同及补充协议无效的意见，因被告与案外人签订的租赁合同是否予以解除，不影响其与原告签订租赁合同及补充协议的效力，其辩解理由不符合法律规定，本院不予采信。庭后被告齐辉申请对涉案房屋及其装修改造添附物进行评估，因双方签订的房屋租赁合同补充协议约定原告解除合同收回房屋的，被告的装修、经营、人工等全部损失由被告自行承担，故对被告的该申请本院不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、解除原告西安市大众木器厂与被告杨凌英豪运动中心有限公司签订的房屋租赁合同、原告西安市大众木器厂与被告杨凌英豪运动中心有限公司、齐辉签订的房屋租赁合同之补充协议。二、被告杨凌英豪运动中心有限公司于本判决生效之日起三个月内腾空并返还原告西安市大众木器厂租赁房屋一套（位于杨陵区渭惠渠路北杨凌火车站东侧“绿谷财富中心”商业楼三层，面积共6559.26平方米）。三、被告杨凌英豪运动中心有限公司支付原告西安市大众木器厂房屋租金及设备占用费共计4422682元（暂计算至2019年9月19日），从2019年9月20日起房屋租金及设备占用费以1593707元/年的标准计算至被告实际腾房之日止；并支付违约金（违约金以欠付租金及设备占用费为基数计算利息，起止日期自2016年9月20日起至本判决确定的履行期限届满之日，2019年8月20日前的利率按中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。被告齐辉负连带清偿责任。四、被告杨凌英豪运动中心有限公司付清实际腾房之日前的水费、电费、物业费及垃圾费（以物业公司核算金额为准）。被告齐辉负连带清偿责任。上述三、四项均于本判决生效之日起十五日内付清。五、驳回原告西安市大众木器厂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费48122元（原告已预交），由被告杨凌英豪运动中心有限公司、齐辉共同负担。 经本院二审审理查明的事实与一审查明的事实基本一致，本院对一审认定的事实予以确认。二审期间双方均无新证据。 本院认为：租赁协议虽然约定了仲裁，但双方之后补充协议第十条又明确约定发生争议协商不成，由房屋所在地人民法院管辖，故此理由不能成立。因双方之间的协议不违反法律相关规定，且已实际履行，故合同及补充协议为有效协议。因上诉人一直未支付租金导致合同根本目的不能实现，原审法院予以解除正确。关于设备占用费一节，双方在补充协议第三条有明确约定，故此上诉理由也不能成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审诉讼费42181元，由上诉人杨凌英豪运动中心有限公司、齐辉负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 亮 审判员 刘煜阳 审判员 李为纲 二〇二〇年五月二十一日 书记员 王 婧