河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫05民终1736号上诉人（原审被告）：韩海生，男，1963年11月28日生，汉族，住安阳市文峰区。委托诉讼代理人：韩晓峰，男，1986年2月7日生，汉族，住住安阳市文峰区。系上诉人儿子。被上诉人（原审原告）：刘长伟，男，1985年7月5日生，汉族，住安阳市龙安区。原审第三人：蔡英杰，男，1977年7月17日出生，汉族，住安阳县。上诉人韩海生因与被上诉人刘长伟、原审第三人蔡英杰房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省安阳市文峰区人民法院作出的（2019）豫0502民初4555号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人韩海生上诉请求:1、撤销（2019)豫0502民初4555号民事判决书第二项判决。2、依法改判上诉人不用返还被上诉人刘长伟的装修费28500元并且依法判决被上诉人返还房屋、支付上诉人房屋使用费(从2015年10月16日始至返还房屋时止,每年按照18000元计算,暂定四年)72000元3、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决事实认定错误。1、一审认定被上诉人刘长伟的装修行为是对之前购房行为的延伸,为善意添附。基于对房屋和装修物的效用最大化考量,被上诉人刘长伟的装修具有使用价值且已有部分与房屋形成添附与本案事实不符。本案被上诉人刘长伟在2015年与上诉人签订购房合同,双方交房交款后购房行为已经完毕。被上诉人刘长伟对房屋进行简单的装修是为了方便自己使用和居住该房屋,不构成一审认定的善意添附。被上诉人刘长伟从2015年简单装修后使用和居住房屋至今己经将近五年(房屋现仍被占用),其装修已经没有添附价值,对房屋不能形成添附。2、一审认定上诉人在19万的房屋买卖合同中作为出卖人(甲方)签字,视为对被上诉人刘长伟装修添附部分57000元的认可与本案事实不符。本案当事人三方均认可19万的房屋买卖合同是真实的，合同双方是被上诉人刘长伟与蔡英杰,合同的内容是被上诉人刘长伟、蔡英杰的真实意思表示,上诉人对19万合同不存在任何意思表示。上诉人仅仅是为他们双方交易提供方便,其代为签字不能视为对被上诉人刘长伟装修添附部分57000元的认可。二、一审判决证据不足。一审判决认定被上诉人刘长伟装修房屋属于善意添附，以及装修添附部分价值57000元没有评估、鉴定意见也没有其他证据证明,仅仅是凭错误的推断来证明,明显证据不足。三、一审判决程序违法。上诉人在一审中提出被上诉人应当按照市场价格每年18000元支付房屋使用费和归还房屋,一审法院没有结合涉案房屋的位置、面积、楼层合理公平计算房屋使用费,对购房人支付的购房款与购房人应当支付的房屋使用费进行折抵,也没有依法行使释明权告知上诉人相关的权利义务,严重影响了上诉人的诉讼权利和合法利益,属于程序违法。四、一审判决结果不当,明显不公正不公平。本案中合同无效后,因合同取得的财产,应当予以返还;上诉人收取的购房款因合同无效应返还被上诉人刘长伟,同时被上诉人刘长伟也应返还房屋,给付上诉人房屋使用费弥补上诉人损失。一审判决结果造成上诉人房屋从2015年至今被使用四年多，不但分文未得还要另行支付使用人28500元,明显不公正不公平。被上诉人刘长伟辩称，一审判决事实认定正确，证据充足，程序合法，判决结果合理公平公正，请求二审法院驳回上诉韩海生提出的房屋使用费等要求，维持原判。原审第三人蔡英杰辩称，当时签合同的时候，我并不认识上诉人，购房款给了刘长伟，刘长伟给了上诉人，以前的合同没有收走。被上诉人刘长伟向一审法院起诉请求:1.判令确认被告韩海生与原告的房屋买卖合同无效，被告韩海生返还原告购房款及房屋装修费一部分合计190000元；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年，被告韩海生以总房款133000元将安阳市文峰区小吴村北平原区35号院1号第四层房屋出卖给原告刘长伟，随后原告刘长伟对案涉房屋进行了装修。该房产所占土地性质为农村集体所有，现仍登记在被告韩海生父亲韩福党名下，被告韩海生称韩福党已去世，该房产由其继承。2017年9月，原告刘长伟欲出售案涉房屋，为交易方便，原告刘长伟与被告韩海生、第三人蔡英杰协商后，由被告韩海生为出卖人、第三人蔡英杰为买受人于2017年9月22日签订《房屋买卖合同》，约定第三人蔡英杰通过微信、银行转账共向原告刘长伟支付购房款190000元，原告刘长伟出具收到条后将案涉房屋交付第三人蔡英杰。一审法院认为，原、被告之间签订的房款为133000元《房屋买卖合同》所涉房屋为农村宅基地上的住宅。农村宅基地使用权系农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者的特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。原告刘长伟非案涉房产所在地村民，无权购买该房屋。故原、被告之间签订的《房屋买卖合同》违反了法律强制性规定，应为无效合同。《中华人民合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应予返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。被告韩海生应当返还原告刘长伟因该合同收取的购房款，故原告刘长伟要求被告韩海生返还购房款133000元的诉讼请求，法院予以支持。关于装修费，原告刘长伟的装修行为是基于此前签订的《房屋买卖合同》，其装修行为是对之前购房行为的延伸，为善意添附。基于对房屋和装修物的效用最大化的考量，原告刘长伟的装修具有使用价值且已有部分与房屋形成添附，如若恢复原状必将造成损失进一步扩大。被告韩海生在190000元的房屋买卖合同中作为出卖人（甲方）签字，视为其对原告刘长伟装修添附部分57000元认可，对该装修添附部分原、被告应共同承担为宜，故被告韩海生应返还原告刘长伟该房屋装修费57000元的一半即28500元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、原告刘长伟与被告韩海生于2015年10月16日签订的《房屋买卖合同》无效；二、被告韩海生于本判决生效之日起十五日内返还原告刘长伟购房款及装修费161500元；三、驳回原告刘长伟其他诉讼请求。案件受理费4100元，减半收取计2050元，由原告刘长伟负担285元，被告韩海生负担1765元。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据，二审法院查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案涉案房屋属于农村宅基地上的住宅，农村宅基地使用权系农村集体经济组织成员享有的权利，被上诉人刘长伟非涉案房产所在地村民，无权购买该房屋，故上诉人与被上诉人之间签订的房屋买卖合同违反了法律强制性规定，应为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。二审中，本院已向当事人释明了合同无效的法律后果，但是鉴于双方当事人对赔偿损失的范围及数额争议较大，且未经一审法院处理，故对上诉人提出的要求返还房屋、支付房屋使用费的请求，本院不作处理，当事人可以另案主张权利。关于装修费是否应当返还的问题，因被上诉人的装修行为是对购房行为的延伸，为善意添附，一审法院基于对房屋和装修物的效用最大化的考量，判决韩海生返还房屋装修费57000元的一半即28500元，符合法律规定，本院予以维持，对上诉人提出的不用返还装修费28500元的意见不予支持。综上所述，上诉人韩海生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3530元，由上诉人韩海生负担。本判决为终审判决。审判长 王 冰审判员 毛晓燕审判员 刘永刚二〇二〇年五月十八日书记员 楚世龙