山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁09民终622号 上诉人（原审被告）：泰安市仁和房地产开发有限公司，住所地泰安市三友旧村改造4号商业楼。 法定代表人：时逢，总经理。 委托诉讼代理人：刘国庆，山东泰诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑慧聪，山东泰诚律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：牛庆霖，男，1984年9月8日出生，汉族，泰安市果科所职工，住泰安市泰山区。 原审被告：时逢（曾用名时峰），男，1977年11月13日出生，汉族，泰安市仁和房地产开发有限公司总经理，住泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：刘国庆，山东泰诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑慧聪，山东泰诚律师事务所实习律师。 上诉人泰安市仁和房地产开发有限公司（以下简称仁和公司）因与被上诉人牛庆霖，原审被告时逢商品房预售合同纠纷一案，不服泰安市泰山区人民法院（2018）鲁0902民初5559号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人仁和公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人牛庆霖的一审诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、由于涉案房地产项目系三友旧村改造项目，因三友村民拆迁原因导致延期办房产证系上诉人无法克服的客观原因，一审判决据此认定上诉人违约系错误。众所周知，城中村旧村改造项目涉及问题多且复杂，与普通的房地产开发有很多区别，拆迁难度很大。本案中上诉人与三友社区合作开发的涉案房地产项目，确实因三友村在拆迁规划范围区内的部分村民拒不签订拆迁协议拒不搬迁，多年来上诉人和三友社区多次做调解协商工作，至今仍未搬迁。当时因拆迁大部分已经完成，如不按时回迁会造成村民不满并会造成不可预计的结果，无奈之下上诉人只能按照当时拆迁现状进行开工建设最终保证了按期回迁。因未拆迁村民房屋所在位置处于规划范围内，其未拆迁的现状导致无法规划验收而没有按期办理房产证。截至2019年，经上诉人积极努力，现涉案房屋所在的小区办证所需的主要程序已经完成，待后续工作完成后，上诉人将会为立即为被上诉人办理房产登记手续。因此延期办证系由于上诉人无法克服的原因造成，并不是故意拖延办证，因此上诉人不属于违约行为。二、根据《商品房预售合同》附件八第五条第2款约定“该房屋所在项目竣工后，如遇到竣工验收部门未及时对本项目进行竣工验收或测量部门未及时向出卖人出具测量结果，则产权登记及权属证书办理时间相应顺延”，因此应当以实际竣工验收时间延长合理宽限期作为办证的起始时间，一审判决中计算违约金的起始时间错误。本案涉案房产项目于2019年3月25日，泰安市行政审批局为福源嘉苑办理“建设工程竣工规划核实合格证”，进行了竣工验收；并于2019年4月16日泰安市公安消防支队泰山区大队对福源嘉苑的房屋进行消防验收，并给上诉人下发了泰山公消竣备字(2019)第0126号“建设工程竣工验收消防备案凭证”；直至2019年7月29日上诉人才收到泰山验字(2019)0005号《建设工程消防验收意见书》，包括本案8号楼在内的涉案工程才验收完毕。因此办证时间应延长到2019年7月29日正式的《建设工程消防意见书》下发之后延长合理的宽限期作为办证的时间。一审判决认定违约行为发生时间并以此作为计算违约金的依据系错误。三、被上诉人的起诉超过诉讼时效其民事权利不受法律保护，一审判决应驳回被上诉人的诉讼请求。根据合同第十条约定涉案房屋在2016年5月31日交房、第二十条第(一)款交房后办理产权登记的时间未约定。因此被上诉人于2018年12月起诉主张逾期交房违约金超过法定诉讼时效，其民事权利不受法律保护，且被上诉人无证据证明存在诉讼时效中止、中断的法定情形，故对其要求支付逾期办证违约金的诉讼请求不应予支持，一审判决应当依法驳回其诉请。四、一审判决认定的违约金计算依据错误，二审应当纠正。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请二审依法改判。 被上诉人牛庆霖辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 原审被告时逢述称，同意上诉人的上诉意见。 原告牛庆霖向一审法院起诉请求：1.判决被告仁和公司为原告办理不动产产权登记（泰安市泰山区福源嘉苑小区8号楼2单元1201室）；2.被告仁和公司支付原告违约金（按照购房款总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至办理产权登记之日），被告时逢对该债务承担连带赔偿责任；3.本案诉讼费由两被告负担。 一审法院认定事实：2016年3月17日，原、被告签订《商品房预售合同》一份，约定：原告购买被告开发的位于泰安市，温泉路以西福源嘉苑小区8号楼2单元1201号房屋，房屋总价款509051元；出卖人应当在2016年5月31日前向买受人交付该商品房；出卖人应当在商品房交付使用后_X_日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，双方同意按双方协商解决的方式处理，如因买受人的责任造成买受人未能办理房屋所有权转移登记的，由买受人承担责任。 合同签订后，原告实际向被告仁和公司支付购房款、储藏室费用共计527980.8元，被告仁和公司向原告出具了购房发票。被告仁和公司于2016年5月31日向原告交付房屋，但涉案房屋至今未办理所有权转移登记，被告仁和公司亦未通知原告办理房屋所有权转移登记。原告主张被告仁和公司违约并以此为由诉至一审法院要求被告仁和公司支付违约金。被告仁和公司称，涉案房产是其公司与三友社区合作开发的旧村改造项目，因三友社区内有4户居民未完成搬迁，致使工程竣工后无法按照规划设计进行验收，最终导致涉案房产未能办理初始登记，这并非是被告的原因造成，被告不应承担违约责任。 关于违约金的计算方式，原告主张自2016年8月29日起按照年息6.5%计算至办理房屋产权登记之日止。被告仁和公司称，按照合同约定，被告不应承担违约金。 另查明，被告仁和公司是一人有限责任公司，被告时逢是该公司股东。原告主张被告时逢对被告仁和公司应当承担的债务承担连带责任。被告时逢称，其与公司财产相互独立，未发生混同，不应在本案中承担连带责任。为证实其主张，被告时逢提交被告仁和公司的公司章程、近三年的财务报表、银行交易明细及审计报告书一份。被告提交的审计报告为山东华融会计师事务所有限公司出具，该审计报告载明：“我们认为泰安市仁和房地产开发有限公司已经按照《小企业会计准则》的规定编制，在所有重大方面反映了泰安市仁和房地产开发有限公司2018年12月31日的财务状况以及2018年度的经营成果、现金流量”。原告对被告时逢提交的上述证据的证明目的不予认可，其称被告仁和公司作为房地产开发企业，仅三年的账户交易明细明显过少，不能排除被告公司使用个人账户进行经济往来的可能。 一审法院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违背法律规定，系有效合同。原告已按合同约定交纳了全部房款，被告亦应当依约为原告办理房屋产权登记。原被告在合同中并未具体约定被告办理商品房所有权转移登记的时间，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。原被告于2016年3月17日签订购房合同，于同年5月31日向原告交付房屋，显然案涉房产在签订买卖合同时是已竣工的房屋，根据上述规定，被告应自合同订立之日起９０日（即2016年6月16日）为原告办理不动产权登记证书，但被告至今仍未向不动产登记部门申请办理登记，已经构成违约。被告辩称未办理房产证的原因是三友社区4户居民未搬迁，并非被告原因导致，其公司不应承担违约责任，但本案原被告系《商品房预售合同》的当事人，未能办理涉案商品房所有权转移手续的原因是被告作为出卖方尚未办理涉案商品房的初始登记，导致被告未能办理初始登记的责任不是买受方。因此，被告的上述辩称意见，一审法院不予采信。被告仁和公司应当向原告承担违约责任。 关于违约金的计算，因涉案合同并未对违约金的计算标准进行约定，根据相关规定，合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理。因此，违约金应当以购房款总额527980.8元为基数，按照年利率6%计算。根据前述查明的案件事实，被告应自2016年6月16日前办理房屋产权登记，逾期即应支付违约金，现原告主张被告自2016年8月29日起支付违约金，系对自身权利的处分，不违反相关规定，一审法院予以支持。因涉案房屋现不具备办理房屋所有权转移登记的条件，违约金的计算截止日期现仍无法确定，可计算至本判决生效之日止，此后的违约金原告可另行主张。 关于被告时逢应否承担责任的问题，被告仁和公司是一人有限责任公司，时逢是公司股东，被告时逢应对公司财产与其个人财产是否独立承担举证责任，庭审时被告提交仁和公司的银行交易明细、审计报告等证据，被告提交的审计报告可以反映被告仁和公司有独立完整的财务制度，且从审计报告中也未见有公司财产和个人财产混同的迹象，可以基本反映被告仁和公司财产与被告时逢个人财产相分离。因此，原告要求被告时逢对上述债务承担连带责任，证据不足，一审法院不予支持。 关于原告要求被告仁和公司办理不动产权证书的诉讼请求，因现在涉案房产项目未办理房地产项目的初始登记，不具备办理不动产权登记的条件，原告可在涉案房产达到办理不动产登记条件时另行主张权利。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、被告泰安市仁和房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告牛庆霖逾期办理房屋所有权转移登记违约金，以527980.8元为基数，自2016年8月29日起至本判决生效之日止，按年利率6%计算；二、驳回原告牛庆霖的其他诉讼请求。案件受理费848.53元，由被告泰安市仁和房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，上诉人仁和公司围绕上诉请求，提交建设工程消防验收意见书（泰山验字[2019]第0005号）及建设工程竣工规划核实合格证，证实迟至2020年4月8日涉案工程才办理完成竣工验收所需主要手续，根据《商品房预售合同》附件八第五条第2款约定“该房屋所在项目竣工后，如遇到竣工验收部门未及时对本项目进行竣工验收或测量部门未及时向出卖人出具测量结果，则产权登记及权属证书办理时间相应顺延”，因此应当以实际竣工验收时间作为办证的起始时间，一审判决中计算违约金的起始时间错误。本院组织双方当事人对证据进行了质证，被上诉人牛庆霖及原审被告时逢对其真实性均无异议，本院予以认定。根据上诉人仁和公司二审提交的上述证据，本院二审认定如下事实：2019年7月26日，泰安市泰山区住房和城乡建设局为仁和公司出具建设工程消防验收意见书（泰山验字[2019]第0005号）一份。2020年4月8日，泰安市行政审批服务局为仁和公司颁发建设工程竣工规划核实合格证，证号:核字第370900202000026号。 本院经二审审理查明的其他事实与原审法院一致，本院予以确认。 本院认为，关于仁和公司主张因其无法克服的原因导致逾期办证不属于违约行为的问题，《中华人民共和国合同法》在违约责任一般归责原则上采取了严格责任原则，即除非存在法定或约定的免责事由，违约方无论在主观上是否具有过错，均应对其违约行为承担违约责任。本案中，仁和公司至今仍未办理案涉房屋所有权转移登记，违反了双方签订的《商品房预售合同》第二十条约定，其主张的无法克服的原因，并非法定或约定的免责事由，其应承担违约责任，一审处理并无不当。 关于仁和公司主张的应以实际竣工验收时间合理宽限期作为办证的起始时间问题，仁和公司虽主张双方《商品房预售合同》附件八第五条第2款约定了产权登记及权属证书办理时间顺延的情形，但其未举证证实逾期办证系因竣工验收部门未及时对该项目进行竣工验收或测量部门未及时向其出具测量结果而造成，其上述主张不能成立。 关于仁和公司主张的违约金计算依据错误问题，因双方在《商品房预售合同》中未约定逾期办证违约金，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款的规定，并综合考量合同的签订、履行情况及当事人过错程度等因素，可按照已付购房款在年利率6%的范围内予以确定。一审法院对此处理亦并无不当。 关于仁和公司主张的牛庆霖提起本案诉讼超出诉讼时效问题，双方并未约定一次性违约金，基于一审确定的违约金计算方式，是以日为单位累计计算违约金数额，该违约金属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。上诉人仁和公司的该项上诉理由亦不能成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人泰安市仁和房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1697.06元，由上诉人泰安市仁和房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李鸿雷 审判员  宋许科 审判员  张晓丹 二〇二〇年五月十四日 书记员  李丹丹