辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民再19号抗诉机关：辽宁省人民检察院申诉人（一审被告、二审上诉人）：周秀荣，女，1963年7月28日出生，汉族，住址沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：徐广顺，辽宁百涛律师事务所律师。委托诉讼代理人：王致军，男，1962年8月3日出生，汉族，系周秀荣丈夫，住沈阳市铁西区。被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：沈阳轻工房屋开发有限责任公司，住所地沈阳市铁西区南九中路1甲1-2号。法定代表人：李晓东，该公司总经理。委托诉讼代理人：张硕文，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李怡琼，女，1982年10月23日出生，汉族，系该公司工作人员，住沈阳市铁西区。申诉人周秀荣与被申诉人沈阳轻工房屋开发有限责任公司（以下简称轻工公司）房屋买卖合同纠纷一案，沈阳市和平区人民法院于2015年6月8日作出（2014）沈和民二初字第116号民事判决。宣判后，周秀荣不服，向本院提起上诉。本院于2015年11月10日作出（2015）沈中民二终字第02202号民事判决。该判决发生法律效力后，周秀荣向辽宁省高级人民法院申请再审。该院于2016年9月19日作出（2016）辽民申2554号民事裁定，驳回周秀荣的再审申请。周秀荣向沈阳市人民检察院提出监督申请，该院提请辽宁省人民检察院抗诉，辽宁省人民检察院审查后于2018年7月23日作出辽检民（行）监[2018]21000000130号民事（行政）抗诉书，向辽宁省高级人民法院提出抗诉。辽宁省高级人民法院于2018年10月10日作出（2018）辽民抗68号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。沈阳市人民检察院指派检察员吕昆玉出庭。申诉人周秀荣的委托诉讼代理人徐广顺、王致军，被申诉人轻工公司的委托诉讼代理人张硕文、李怡琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。辽宁省人民检察院与法院查明的事实基本一致。另查，于强骗取轻工公司相关房产手续后，以其任法定代表人的辽宁经发资金信用担保有限公司（以下简称经发公司）名义向周秀荣借款50万元，借款期限4个月，并约定以涉案房屋作担保，具体方式为2006年10月31日，双方签订本案诉争的《商品房买卖合同》并在轻工公司工作人员带领下到房屋登记部门办理了《商品房买卖合同》备案登记，向周秀荣交付房屋钥匙、《准住通知单》。次日，即2006年11月1日，经发公司出具《借条》给周秀荣（见二审卷宗71页），周秀荣向经发公司支付现金50万元。借款到期后，经发公司未还款。2007年8月1日，周秀荣诉至沈阳市和平区人民法院，要求经发公司给付欠款及利息，轻工公司承担担保责任。诉讼过程中，于强方提出由周秀荣补足其余房款，将抵押的轻工公司的房屋出卖给周秀荣。周秀荣同意并补交房款后，于强于2007年8月20日向周秀荣出具了收款人为轻工公司的《专用收款收据》，金额为968304元。周秀荣遂于2007年9月5日撤回起诉。2008年1月，周秀荣开始装修入住，一直占有使用至今，期间，周秀荣交纳物业费、水电费及采暖费，有相关证据。辽宁省人民检察院的抗诉意见认为，沈阳市中级人民法院（2015）沈中民二终字第02202号民事判决认定事实的主要证据不足，适用法律错误。一、于强以轻工公司名义签订商品房买卖合同的行为，周秀荣有理由相信于强有代理权，于强的行为已经构成表见代理。二、案涉《商品房买卖合同》主要条款完备，轻工公司在合同上加盖了公章。三、轻工公司为涉案合同到房产部门办理备案登记，并为周秀荣出具了准住通知书，且周秀荣一直在该房屋居住至今。周秀荣申诉称，请求撤销沈阳市中级人民法院（2015）沈中民二终字第02202民事判决，依法改判驳回轻工公司的诉讼请求。事实和理由：1.周秀荣与案外人于强之间的借款行为到期后，于强无力偿还，其同意将案涉房屋过户至周秀荣名下。周秀荣将剩余46万元购房款补齐后，收到了轻工公司开具的《专用收款收据》，以上行为轻工公司知情且未作出否认的意思表示，并积极配合于强办理购房登记备案等手续。再结合之前周秀荣与于强签订《商品房买卖合同》、办理准住通知单、交付房屋等行为，说明周秀荣与于强之间的借贷法律关系已转化为周秀荣与轻工公司之间的商品房买卖合同关系；2.周秀荣履行了《商品房买卖合同》的全部义务，双方亦在房屋登记部门登记备案，周秀荣入住使用涉案房屋多年，轻工公司对该情况均知晓；3.于强合同诈骗案的刑事判决认定的被害人仅为轻工公司，该刑事判决不影响本案民事合同的合法有效性，刑事责任与民事责任不能相互替代；4.从（2009）沈刑二初字第4号刑事判决的内容可知，案外人于强以轻工公司的名义与周秀荣签订商品房买卖合同，周秀荣有理由相信于强有代理权，于强的行为构成表见代理，所以双方的合同应合法有效；5.存在与本案案情相同的其他案件已通过再审改判保护了权利人的合法权益，本案应同案同判。轻工公司辩称，1.轻工公司与周秀荣之间不存在房屋买卖关系，双方没有买卖房屋的意思表示，而是高息借贷的法律关系，周秀荣从未与轻工公司洽商购房事宜，甚至未进行实地查看。2.抗诉书中另查事实认定周秀荣补交房款后轻工公司于2007年8月20日向其出具收款收据，与事实不符。周秀荣的刑事笔录时间为2008年4月28日，周秀荣根本未提及补交房款一事，于强的刑事笔录和刑事判决中也未提及周秀荣补交房款一事，可以认定周秀荣不存在补交房款的事实。同时，刑事判决中27套房产总计确认于强的诈骗金额为1200万元（包括案涉的50万元），如果周秀荣补交了后期款项，则刑事判决中认定的于强诈骗金额错误。3.轻工公司向于强交付相关空白手续材料以及后续配合备案登记的行为，完全是为了让于强帮轻工公司办理银行贷款，并非委托于强销售房屋。如果法院认定《商品房买卖合同》有效，于强就不应该被判处合同诈骗罪，与于强刑事判决相矛盾。4.于强以其个人名义向周秀荣借款，并以诉争房屋为抵押物，本案名为买卖实为借贷。涉案房屋系于强诈骗案件的赃物，《商品房买卖合同》理应被认定为无效合同。轻工公司向一审法院起诉请求：1.确认以轻工公司为“出卖人”，周秀荣为“买受人”的位于和平区文萃路24-2幢1-21-2号，建筑面积201.73平方米房屋的《商品房买卖合同》无效；2.判决周秀荣协助轻工公司到沈阳市房产登记管理部门撤销备案登记；3.由周秀荣承担本案受理费。一审法院认定事实：根据本案争议的商品房买卖合同记载，涉案地址为沈阳市和平区文萃路24-2号1-21-2号，建筑面积为201.73平方米，合同签订时间为2006年10月31日，每平方米单价4800元，总价款为968304元，付款方式为签合同时一次性付清。其他关于面积差异处理、交房期限、逾期交房违约责任、产权登记等事项均空白。该商品房买卖合同已办理备案登记。同时，周秀荣持有涉案房屋的收款收据（金额为968304元，开具时间为2007年8月20日）、准住通知单、物业费、电梯费收据。另查明：沈阳市中级人民法院[2009]沈刑二初字第4号刑事判决认定，2007年10月26日，于强因涉嫌合同诈骗被刑事拘留。于强任经发公司法定代表人期间，以该公司的名义，骗取公私财务，数额特别巨大，其行为构成合同诈骗罪，判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产。在该生效判决认定于强共十五笔犯罪事实中其中第五笔，查明事实如下：2006年10月6日，于强以帮助轻工公司办理银行贷款需要轻工公司27套商品房为由，以没有资金保障的支票作抵押，骗取轻工公司的云顶大厦27套商品房销售合同、专用收款收据、准住单等手续。于强未到银行为轻工公司办理贷款，而是用上述房产手续与闻春海、***、吕波、赵丽丽、周秀荣等人签订商品房买卖合同或抵押借款合同，将得到的人民币1200余万元占为己有，用于偿还个人债务等支出。上述事实有下列由公诉机关举证，并经庭审质证、认证的证据予以证明：……7、证人常某证实，帮于强处理3套云顶的房产，其中抵押给孙广海1套，借款50万元；抵押给周秀荣1套，借款50万元；以佟桂琴名从于强手购买一套，付于强94万元打入郝广治卡内的事实；证人周秀荣亦证实于强通过常某用云顶一套房产作抵押向其借款50万元的事实……公安部门于2008年4月28日对周秀荣的询问笔录记载，问：你手里有云顶大厦房产的相关手续吗，答：有一套，和平区文萃路24-2，1-21-2这套；问：你同担保公司有什么经济借贷关系没有，答：姓常的，就是常某，用云顶大厦房产手续做抵押，向我个人借款五十万元人民币，借款期限是三个月，利息是三分，到期不还款，把云顶大厦这套房产给我，就是云顶大厦24-2，1-21-2这套；问：谁收的钱，答：常某收的钱；问：多少钱，答：50万；问：常某给你写收条吗，答：写了；问：收条现在有没，答：就是借条，后来常某给收回去了，因为他给我开的专用收款收据后，把借条要走了。开始我们要上法院告常某和轻工房屋开发公司，就是告担保公司还有房屋开发公司（轻工），常某给我们从轻工房屋开发公司开出收据后，我们就撤诉了；问：开的收据是多少钱，答：九十六万八千三百零四元；问：为什么开这么多钱收据，答：按照协议约定，利息、违约金和本金合计是968304元；问：你交完常某50万后，常某给过你利息没有，答：给过一个月，一万五千元。又查明：周秀荣曾于2007年8月13日向案外人经发公司及本案轻工公司提起诉讼，要求经发公司偿还欠款50万元，并支付利息及违约金、本案轻工公司承担相应的担保责任。后周秀荣于2007年9月5日撤回起诉。一审法院认为，《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定，民事法律行为应当具备下列条件：一、行为人具有相应的民事行为能力；二、意思表示真实；三、不违反法律或者社会公共利益。这是法律关于民事法律行为一般生效要件。首先，本案涉案房屋买卖系案外人于强在实施合同诈骗犯罪的过程中所形成，而轻工公司也否认与周秀荣签订该房屋买卖合同的意思表示，根据业已生效的[2009]沈刑二初字第4号刑事判决，确认于强在公安机关供述签订商品房买卖合同是作为周秀荣借款的抵押，并无出卖房屋的表示；公安部门于2008年4月28日对周秀荣的询问笔录及证人常某的证实亦可以证明签订商品房买卖合同是作为向周秀荣借款的抵押，轻工公司并无出卖房屋的意思，其“卖房”行为并非真实的意思表示；其次，涉案房屋商品房买卖合同签订的时间为2006年10月31日，但合同中对于交房期限、逾期交房违约责任、产权登记等涉及购买人权利保护的重要事项均未约定，有悖交易习惯，周秀荣亦未按商品房买卖合同中所载明的款项支付房款968304元，虽周秀荣在庭审中抗辩在其借贷给案外人于强50万后经轻工公司同意已补齐剩余款项，并提供轻工公司于2007年8月20日开具的收款收据欲以证明，但周秀荣于2008年4月28日在公安部门的询问笔录中明确表示按照968304元开具收据系因包含了借款50万元的利息及违约金，未提及补齐房款一事，且周秀荣未提供证据证明已缴纳该部分款项，应承担举证不能的不利后果。结合前述，轻工公司与周秀荣之间不存在真实的商品房买卖合同关系，而系周秀荣与案外人于强以轻工公司与周秀荣之间并不真实商品房买卖合同关系掩饰实际的周秀荣与案外人于强间的借款关系，侵害了轻工公司的合法权益，故应当认定轻工公司与周秀荣签订的商品房买卖合同无效，即周秀荣取得涉案房屋无事实及法律依据，应当协助轻工公司撤销涉案房屋的商品房买卖合同备案登记。一审法院判决：一、确认沈阳轻工房屋开发有限责任公司与周秀荣就位于沈阳市和平区文萃路24-2号1-21-2号房屋（建筑面积为201.73平方米）签订的商品房买卖合同无效；二、判决生效之日起十日内，周秀荣协助沈阳轻工房屋开发有限责任公司撤销关于沈阳市和平区文萃路24-2号1-21-2号房屋（建筑面积为201.73平方米）的商品房买卖合同备案登记。案件受理费150元（沈阳轻工房屋开发有限责任公司已预交），由周秀荣负担。周秀荣不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判房屋买卖合同有效；2.一、二审诉讼费用由轻工公司承担。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院二审认为，民事法律行为应当具有下列条件：一、行为人具有相应的民事能力；二、意思表示真实；三、不违反法律或者社会公共利益。这是法律关于民事法律行为一般生效要件。根据业已生效的[2009]沈刑二初字第4号刑事判决的内容，以及于强在公安机关的供述、公安部门对周秀荣所做的询问笔录以及相关证人证言，均证明双方签订商品房买卖合同是作为周秀荣提供借款的抵押，并非真实房屋买卖合同关系，况且从双方合同内容及价款亦无法佐证构成真实房屋买卖合同关系。至于周秀荣称其借贷给案外人于强50万后经轻工公司同意已补齐剩余购房款项的情形，因未在刑事案件中提及，且未提供充分证据证明已缴纳该部分款项，应承担举证不能的不利后果。故此，原审法院认定双方之间不存在真实的商品房买卖合同关系，从而认定合同无效，判令周秀荣协助轻工公司撤销涉案房屋的商品房买卖合同备案登记，并无不当，应予支持。本院二审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由周秀荣负担。本院再审查明的事实与原审查明的事实一致。另查明，2006年11月1日，经发公司向周秀荣出具借条，记载：经发公司从周秀荣处借50万元，以云顶大厦现房一套做抵押（三好街附近）户间号为24-2号楼1单元21-2室，借款期限从2006年11月1日起至2007年2月28日止，借款时间为四个月，利息每月上打租，还款时间为2007年2月28日，如借款单位到期后未按时还款，除归还借款和利息外，每超期一天，还需按借款额的1%支付违约金。如借款单位提前还款，利息按实际发生额度支付，如超期一个月仍未还款，则所做抵押的房屋归周秀荣所有。本院再审认为，周秀荣与经发公司于2006年11月1日形成借贷法律关系，并以案涉房屋作为抵押。在借款到期经发公司未能偿还的情况下，周秀荣于2007年8月13日向经发公司和轻工公司另案提起诉讼，要求经发公司偿还欠款50万元及利息、违约金，并由轻工公司承担担保责任。周秀荣主张因于强承诺其补交468304元房款后，由轻工公司开具收款收据并以案涉房屋抵顶欠款，轻工公司与周秀荣针对案涉房屋形成了真实的房屋买卖关系。虽然轻工公司对周秀荣的该主张予以否认，但轻工公司确实于2007年8月20日为周秀荣开具了金额为968304元且与商品房买卖合同约定价款一致的专用收款收据，并加盖了轻工公司现金收讫印章，周秀荣于2007年9月5日撤回另案起诉。且轻工公司已将案涉房屋备案至周秀荣名下，周秀荣从2008年入住至今，商品房买卖合同已经实际履行。上述证据可以证明轻工公司与周秀荣之间由借贷法律关系转化为房屋买卖关系，故对于轻工公司提出的确认双方签订的商品房买卖合同无效，由周秀荣协助撤销备案登记的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，周秀荣的再审请求成立。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、撤销本院（2015）沈中民二终字第02202号民事判决和沈阳市和平区人民法院（2014）沈和民二初字第116号民事判决；二、驳回沈阳轻工房屋开发有限责任公司的诉讼请求。一审案件受理费150元，二审案件受理费150元，均由沈阳轻工房屋开发有限责任公司承担。本判决为终审判决。审判长 韩 鹏审判员 安一凌审判员 戈利利二〇二〇年五月二十九日法官助理陆政贤书记员韩丹本判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百零七条：人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。