江苏省宿迁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏13民终4843号 上诉人（原审原告）:于水，男，1966年3月5日出生，住宿迁市宿豫区。 委托诉讼代理人：倪宿宁，江苏苏鲁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁海燕，江苏苏鲁律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宿迁市钟吾投资担保有限公司，住所地宿迁市宿城区发展大道65-25号。 法定代表人：许娟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：唐涌，江苏瀛玺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：付慧，江苏瀛玺律师事务所律师。 原审第三人：朱平，男，1968年11月27日出生，住宿迁市宿城区。 上诉人于水因与被上诉人宿迁市钟某1投资担保有限公司（以下简称钟某1公司）及原审第三人朱平案外人执行异议之诉一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（以下简称宿城法院）（2018）苏1302民初9978号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 经审理查明：钟某1公司与宿迁市金世米业有限公司、朱平、宿迁市金谷粮食有限公司、郭某追偿权纠纷一案，宿城法院于2016年8月31日立案受理，后于2016年11月17日作出（2016）苏1302民初6841号民事判决：一、宿迁市金世米业有限公司于判决生效之日起十日内偿还钟某1公司代偿款3083100.16元及相应利息（利息以3083100.16元为基数，自2015年7月1日起按照月利率2%计算至实际清偿之日止）；二、朱平、宿迁市金谷粮食有限公司、郭某对上述债务承担连带清偿责任，并有权在实际履行后向宿迁市金世米业有限公司追偿。 根据钟某1公司的申请，宿城法院于2017年4月24日立案执行，案号为（2017）苏1302执1874号。2018年7月3日，宿城法院作出（2017）苏1302执1874号之一执行裁定书，裁定：查封被执行人朱平所有的位于宿迁市宿城区产。 于水对上述查封行为不服，向宿城法院提出异议，要求停止对宿迁市宿城区XXXX小区1栋2单元2301室房屋的执行并解除对该房屋的查封。宿城法院于2018年11月14日作出（2018）苏1302执异202号执行裁定：驳回于水的异议请求。于水对该裁定不服，遂提起本案诉讼，请求：1.确认位于宿迁市宿城区房屋归于水所有，停止对案涉房屋的执行并解除查封；2.本案诉讼费用由钟某1公司负担。 宿城法院经审理查明：2013年（协议落款时间为2013年1月20日，朱平陈述为2013年5月左右），朱平与双庄镇人民政府签订《征收补偿安置协议》，约定对于产权人朱平的房屋进行拆迁，以货币补偿和产权调换进行安置（货币补偿部分+产权调换安置补助费合计4516953元，产权调换总价2842946元），其中产权调换10套房屋（G型房屋，121.47平方米，8套；H型房屋，83.97平方米，2套；均价2480元）。该协议的第五项其他事项里对该10套房屋注明（关于注明时间，朱平陈述为2013年8月6日）：G型121.47平方米房屋两套归朱迅仪所有，G型121.47平方米房屋两套归朱冠宇所有，G型121.47平方米房屋一套产权归于水所有，G型121.47平方米房屋一套产权归于棚土所有，G型121.47平方米房屋一套产权归……所有，G型121.47平方米房屋一套产权归何景高所有，H型83.97平方米一套归尹超所有，H型83.97平方米一套归……所有。 2013年8月6日，朱平作为收款人出具单据一份，载明：于水、于棚土G型两套各121.47平方米，房款已被本人收。 2013年8月6日,朱平出具证明一份，载明：2013年1月10日，朱平因与双庄镇政府签订《征收补偿安置协议》，应得拆迁款4516953元。后朱平用该款产权调换XXXX房产10套，并于2013年8月6日将其中的G型121.47平方米房屋房产以总价301245.6元出售给于水、于棚土每人一套，两套价格合计602491.2元，该笔房款由于水现金付于朱平。现该房产所有权归于水、于棚土所有…… 2016年6月1日，于水（乙方）与朱平（甲方）、钟某2（配偶）签订《房屋转让补充协议》，约定:2013年1月20日，甲方与双庄镇政府签订《征收补偿安置协议》，甲方获得产权调换房10套（宿城区XXXXG型121.47平方米房屋8套、83.97平方米2套），甲方在经共有人（配偶）同意下，自愿将其中一套G型121.47平方米房产转让给乙方，并在房屋征收补偿安置协议明确备注，乙方已经支付购房款301245.60元。现双庄镇政府组织被征收人选房，甲乙双方就房屋买卖一事达成如下补充协议：一、甲方应与双庄镇政府交涉，协助乙方与双庄镇政府直接签订购房合同，房型为G型121.47平方米，具体楼层房号为1号楼2单元2301室。合同签订后，合同权利义务直接由乙方承担。二、如果双庄镇政府拒绝直接与乙方签订购房合同，而只能和甲方签订购房合同，甲方必须按照乙方的指定选择楼层房号，并在合同签订后，及时将合同交付乙方，且合同所有权利由乙方享有。三、根据拆迁协议约定，该住房的建筑面积约121.47平方米，精确面积以该房屋竣工后房屋所有权证所示面积为准。四、如合同最终是甲方与双庄镇政府签订，1、甲方应在拆迁开发商通知交房之日起，两日内将房屋钥匙交于乙方。2、甲方在领取房屋产权证后，应无偿提供相应材料及时将房屋过户给乙方，过户所产生的费用按照法律规定由各方承担……于水持有该份协议，但未在该协议落款处签字。 2016年6月8日，朱平、钟某2签署一份《委托书》，委托人为朱平、钟某2，受托人为乔某，主要内容为朱平、钟某2委托乔某作为代理人办理XXXX1幢2单元2301、2201室房屋交接验房、领取延期补偿款、领取产权证和土地证以及到相关部门办理房屋产权过户等手续。同日，经朱平、钟某2申请，江苏省宿迁市宿迁公证处对该《委托书》进行公证。同日，朱平（乙方，落款处签名为乔某）与宿城区XXXX安置工作指挥部签订《订房意向书》，约定：乙方选择产权调换房信息为1栋2单元2301室，户型为G，建筑面积为130.22平方米（以房管部门实测为准）…… 2017年1月3日，朱平（乙方）与宿迁市众安置业公司（甲方）签订《商品房认购协议书》，约定：1.乙方认购甲方预售的XXXX1幢2单元2301室房屋，建筑面积为130.22平方米，价格为2575元/平方米，总价为335317元。2.该房屋的交付条件为：符合规划批准的施工图要求，并经建设主管部门验收合格。3.双方商定，甲方取得《商品房预（销）售许可证》后通知（包括但不限于电话等）乙方到售楼部与甲方签订《商品房买卖合同》……同日，上述2301号房屋交房确认单显示该房屋完成交房资格审查、财务、交清物业管理费、收房等手续，业主签收处签署“朱平转于水”。同日，该房屋向宿迁市双馨物业管理有限公司缴纳了公摊电费、装修垃圾代运费、电梯费、物业费等，收款凭证上均注明转于水。2018年7月1日，该房屋再次缴纳了物业费等，亦注明于水。 还查明：2013年7月17日，乔某从其中国农业银行卡取款47万元。于棚土系乔某与于水之子。该房屋系拆迁安置房，截至本案法庭辩论终结时尚未办理产权证。 宿城法院受理的（2017）苏1302民初6999号朱迅仪（朱平女儿）异议之诉案件，庭审中朱平代理人陈述其与双庄镇政府签订《房屋征收补偿安置协议》中记载的10套房屋，除了给女儿两套、儿子两套外，备注给其他人的房屋均是抵债。 宿城法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断……第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中,于水的主张不符合上述规定：一、案涉房屋截至法庭辩论终结时尚未办理产权变更登记，于水要求确认该房屋归其所有的主张不能成立，以此排除执行的主张亦不能成立。于水与朱平签订的二手房买卖合同不论是否有效，均不能排除执行，因本案系执行异议之诉，故仅对不能排除执行作出判决，不对合同效力作出判决。二、于水举证的取款记录等不足以证实支付涉案房屋全部价款。三、于水购买涉案房屋时明知无产权证，自身具有过错，故于水要求停止执行并解除查封，不予支持。经宿城法院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回于水的诉讼请求。案件受理费6336元，由于水负担。 于水不服该判决，向本院提出上诉称，一、2013年1月20日朱平与双庄镇人民政府签订的《征收补偿安置协议》明确证实于水与朱平之间在当时已就案涉房屋的买卖事宜达成一致意见并经双庄镇政府确认。二、于水在一审中提供的证据足以证明于水符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，即于水与朱平在宿城法院对案涉房屋查封前已就案涉房屋买卖事宜签订合法有效的书面买卖合同，并对案涉房屋合法占有使用，于水亦向朱平支付了案涉房屋的全部价款，且案涉房屋未能办理过户登记手续非因于水自身原因。请求：1.撤销宿城法院（2018）苏1302民初9978号民事判决，改判案涉房屋归于水所有，停止对案涉房屋的执行并解除查封；2.本案一、二审诉讼费用由钟某1公司负担。 钟某1公司辩称，首先，案涉房屋尚未办理产权变更登记手续，仍属朱平所有；其次，于水与朱平签订的案涉房屋买卖协议无效；再次，于水明知案涉房屋无法办理产权变更登记手续，仍购买案涉房屋，其自身存在过错。请求驳回上诉，维持原判。 朱平述称，同意于水的上诉请求，案涉房屋在宿城法院查封前已经达成买卖协议，该协议真实有效。 二审程序中，双方当事人均未提供新证据。 双方当事人对于原审判决查明的事实均无异议，本院依法予以确认。 本院查明的事实与原审判决查明的事实一致。 本案二审争议焦点为：一、案涉房屋是否系上诉人于水所有。二、于水对案涉房屋是否享有排除人民法院执行的民事权益。 关于争议焦点一。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。本案中，案涉房屋尚未登记在于水名下，因此，对于其提出请求确认案涉房屋归其所有的主张，本院不予支持。 关于争议焦点二。于水主张其对案涉房屋享有排除人民法院强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”参照上述规定，案外人对被执行人所有的房产主张享有排除人民法院强制执行的民事权益，应当符合上述规定的条件。本案中，于水主张其已向朱平支付了于水、于棚土购买朱平二套房屋的全部购房款，主要证据是其配偶乔某2013年7月17日银行账户合计取款47万元的取款记录以及朱平于2013年8月6日出具的收款单据。根据双方当事人陈述，于水以现金方式向朱平支付购房款时，朱平未向其出具收据，且付款时除了于水及其配偶乔某、朱平外，无他人在场，朱平所出具的收款单据系后补。结合上述证据及当事人陈述，本院认为，本案中当事人陈述的付款方式和付款行为与日常生活中的房屋交易过程中的付款习惯严重不符，加之于水二审程序中亦未就其向朱平支付全部购房款的主张进一步举证，故本院认定于水提供的证据不足以证明其已向朱平支付了案涉房屋的购房款。此外，即便于水已向朱平支付了案涉房屋购房款，但根据已查明的事实，本案中双方当事人在2013年朱平签订拆迁安置补偿协议前后即达成了房屋买卖的合意，而案涉房屋在2016年6月8日才确定具体位置和面积，在2017年1月3日才由朱平与宿迁市众安建设投资有限公司签订《商品房认购协议书》。在房屋具体位置、面积确定前的三年多之前，于水即与朱平订立房屋买卖协议并支付购房款，显然也不符合正常的交易习惯。根据于水在二审中陈述，因为拆迁安置房便宜，加之认为在拆迁协议上签字比较可靠，所以购买案涉房屋。本院认为，于水在向朱平购买案涉房屋时，主观上认为房屋价格较为便宜而忽视了该交易可能存在的客观风险，故应当认定其对于案涉房屋未能办理过户登记手续存在一定过错。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6336元，由上诉人于水负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 徐淮成 审 判 员 吴军良 审 判 员 陈 鹏 二〇二〇年五月二十七日 法官助理 丁涛涛 书 记 员 于 青 附录法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。