江苏省句容市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1183民初2263号原告：庞周，男，1982年11月9日出生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：王晓鹏、王扬芬，江苏天左律师事务所律师。被告：冯文琴，女，1946年2月10日出生，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：莫燕雯，江苏中虑律师事务所律师。被告：句容碧桂园房地产开发有限公司，住所地句容经济技术开发区振兴路8号。法定代表人：刘森峰,系该公司总经理。委托诉讼代理人：吴玉婷，系该公司法务人员。原告庞周与被告冯文琴、句容碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年3月25日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告庞周及其委托诉讼代理人王晓鹏、被告冯文琴委托诉讼代理人莫燕雯、被告碧桂园公司委托诉讼代理人吴玉婷两次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庞周向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿冯文琴房屋漏水给原告造成的损失10万元，其中装修损失7万元，租金损失3万元；2.判令被告赔偿原告因本案支付的律师费6000元；3.要求被告承担本案诉讼费。本案审理过程中，原告变更第一项诉请为：要求两被告赔偿因漏水给原告造成的损失51165.82元，其中装修损失21165.82元、租金损失30000元。事实和理由：2011年5月30日，原告与碧桂园公司订立商品房买卖合同一份，约定原告购买碧桂园公司开发建设的碧桂园·凤凰城凤仪苑7幢1单元1021室房屋，房款总额为389831元，交付时间为2012年12月30日。合同订立后，原告按照约定交付房款，此后碧桂园公司也交付了上述房屋。原告收房后一直没有实际居住。2016年8月29日，原告支付了2016年1月2017年12月的物业费，当时原告打算出租上述房屋，于是，在支付物业费后到房屋内进行查看，发现房屋内的装修部分因楼上冯文琴的房屋漏水而大面积损坏。原告与物业公司联系处理，物业公司要求原告与两被告联系。后原、被告双方协商未果。被告冯文琴辩称，1.针对原告的诉讼请求，其主张租金及律师费没有事实及法律依据，不应当支持。2.根据侵权要件冯文琴不应当承担责任，首先冯文琴不存在作为侵权也不作为侵权，其收房后返租给被告碧桂园公司，被告碧桂园公司出租管理，除此之外的时间冯文琴房屋一直处于空置状态，由物业公司统一管理，故房屋并不在冯文琴的控制管理之下。存在侵权行为的应当是被告碧桂园公司，开场阳台并没有做防水，退一步说即便做了防水也不符合质量要求，防水的质保期是五年，发生损害时尚未过质保期。3.原告存在恶意扩大损失的行为，损失发生在2016年。原告一直未处理，结合原因鉴定报告第七页鉴定意见中陈述：“后期1021室内长期无人居住，室内空间密闭，不利于室内潮气散发加剧了装修损失”。很大程度上可以说是原告自身原因导致。4.对于漏水原因的鉴定报告，鉴定机构的材料来源并不客观，整个报告上并没有查明出水点、入水点在何处，没有使用房屋的任何图纸，仅仅在报告中使用“据申请方介绍、可能等”不客观的陈述与推测，不是事实情况不能作为依据，整份报告对冯文琴所陈述的事实要求勘验开敞阳台的防水均未提及。且报告中陈述1121室爆管没有任何客观依据。在鉴定中遗漏了重要主体和问题，被告碧桂园公司也是本案的被告，其精装行为与开敞阳台未做防水均存在问题，鉴定报告中并未体现。被告碧桂园公司辩称，1.案涉两套房屋已经于2013年分别交付给原告及被告冯文琴，自交付之日起房屋亏损、灭失等风险应当由房屋所有权人自行承担，并且质保中已经约定给排水管道保修期为两年，五金件的保修期为一年，2016年漏水时间发生时均已超过质保期，我司不存在侵权行为。2.原告房屋受损主要在于室内的装修，而并非阳台。该室内装修受损是因为被告冯文琴房屋阳台水龙头爆裂而阳台的排水口堵塞，故水无法及时排出淹至室内，从而导致向下渗漏到1021室，而室内部分并没有强制的防水要求，被告冯文琴明知开放式阳台未做封闭容易有积灰堵塞排水口，但长期疏于管理最终导致了该事件的发生，故原告应当向被告冯文琴主张侵权责任。3.原告自身存在扩大损失的行为，原告于2016年已知道室内的损害情况，但至今未采取任何措施进行维修，开窗通风等，应当承担相应责任。综上我司不存在侵权行为，也无主观过错，请求驳回原告对被告碧桂园的诉请。原告围绕其主张，向本院提交了商品房买卖合同复印件、购房发票复印件、物业费发票复印件、委托代理合同、代理费发票、房屋租赁合同复印件、鉴定报告、鉴定费发票，被告冯文琴向本院提交了房产证复印件、租房协议、图纸，被告碧桂园公司向本院提交了商品房买卖合同、竣工验收备案表复印件、物业及资料移交书、现场照片，本院组织双方进行了证据交换、质证。根据当事人陈述和经审查采信的证据，本院经审理认定事实如下：原告庞周、被告冯文琴在被告碧桂园公司处分别购置碧桂园·凤凰城凤仪苑7幢1单元1021室房屋、1121室房屋，均为精装修房屋，拿房时间分别为2013年3月22日、2013年4月14日。原告庞周一直未入住1021室房屋。被告冯文琴曾两次将1121室房屋出租给被告碧桂园公司作为员工宿舍，租赁期间分别为2013年6月1日至2014年5月31日、2018年1月1日至2018年12月31日。2016年中旬，被告冯文琴所购置的1121室房屋内阳台处水龙头爆裂，阳台地面淹水无法排出而流至室内及大门外。物业公司发现1121室房屋淹水后立即将情况告知原告，并提醒原告查看1021室房屋有无因此受损。原告并未及时查看。2016年8月29日，原告缴纳物业费后到1021室房屋查看，发现房屋内漏水严重。本案审理过程中，本院依原告申请委托东南建设工程安全鉴定有限公司对漏水原因及修复方案进行鉴定，委托江苏华锐建设项目管理有限公司对造价进行鉴定。2019年8月16日，东南建设工程安全鉴定有限公司作出鉴定报告，认为案涉1021室室外阳台顶板霉变主要与1121室阳台排水管漏水存在因果关系；涉案1021室装修出现霉变等问题可能与2016年1121室阳台曾出现水龙头位置水管爆裂存在因果关系，同时后期1021室内长期无人居住、室内空间密闭，不利于室内潮气散发，加剧了装修受损。报告中载明的修复方案为：1、涉案房屋室内装修受损较严重，保留以下装修部分其余全部拆除，按原设计要求重新恢复。（1）一层：卫生间装饰装修工程；地面砖、入户门、阳台玻璃移门。（2）二层：扶手、落地玻璃、钢结构夹层楼盖。2、对钢结构夹层钢构件进行除锈、防腐处理。3、室外阳台区域：拆除阳台顶板受损区域饰面涂层至结构层表面，按原标准恢复抹灰层、腻子层、饰面涂层，面积约1.5m2。2020年3月10日，江苏华锐建设项目管理有限公司作出工程造价鉴定意见书，认为鉴定工程总造价为21165.82元。原告庞周共支付鉴定费24000元。本院认为，东南建设工程安全鉴定有限公司根据原告房屋受损部位等现场勘察情况对漏水原因进行分析判断并作出鉴定报告，本院对该鉴定报告予以采信。被告冯文琴作为1121室房屋所有权人，对房屋疏于管理，其房屋内排水管漏水及水管爆裂导致原告房屋受损，应承担侵权责任。被告碧桂园公司不存在过错及其他应当承担赔偿责任的情况，故原告庞周对被告碧桂园公司的诉请应予驳回。原告庞周于2016年8月确认房屋受损后，在长达两年多的时间内怠于主张权利，并且继续空置房屋疏于管理，导致损失的扩大，其自身存在过错，应减轻被告冯文琴的赔偿责任。对于原告的损失，本院根据房屋损失的现状及双方的过错程度，酌定由被告冯文琴承担70%的赔偿责任。房屋装修损失经鉴定为21165.82元。本院参照同地段房屋租金标准，结合本案实际，酌定租金损失为25000元。两项损失共计46165.82元，由被告冯文琴承担70%，即32316.07元。对原告诉请的律师费，无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告冯文琴于本判决生效之日起十日内赔偿原告庞周32316.07元；二、驳回原告庞周对被告句容碧桂园房地产开发有限公司的诉讼请求及其它的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1229元，评估费24000元，共计25229元，由原告庞周负担7734元，被告冯文琴负担17495元（此款原告庞周已预交，被告冯文琴应于本判决生效之日起十日内将其负担的费用给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时预交相应的上诉案件受理费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  周小琳人民陪审员  潘 艳人民陪审员  吴治月二〇二〇年五月十八日书 记 员  张 莹