天津市第一中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）津01执异18号案外人：孟超，男，1958年7月10日出生，汉族，住天津市塘沽区。申请执行人：天津纺织集团进出口股份有限公司，住所地天津市和平区云南路3号。法定代表人：岳德纲，董事长。委托诉讼代理人：于永洋，天津誉仑律师事务所律师。被执行人：天津今易腾国际贸易有限公司，住所地天津港保税区海滨六路78号B-204室。法定代表人：翟刚，该公司经理。被执行人：麗晶国际贸易公司，住所地香港新界元朗宏业西街33号元朗贸易中心7楼703室。法定代表人：黄志伟，该公司东主。在本院执行天津纺织集团进出口股份有限公司与天津今易腾国际贸易有限公司、麗晶国际贸易公司合同纠纷一案中，案外人孟超于2020年3月16日对本院查封天津市开发区第三大街8号2门204室提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。孟超称，其于2018年购买麗晶国际贸易公司房产一套，已于2018年全部付清房款。在办理最后过户环节发现房产于2019年11月被查封。事实及理由：孟超于2019年在房产交易所办理完成前期交易手续，只差缴税环节，因税务程序较慢，才于2020年1月完成全部纳税义务。该房产已实际使用近两年。请求法院及时解除查封，保证公民拥有财产的合法权益。天津纺织集团进出口股份有限公司称，对案外人孟超与麗晶国际贸易公司的房屋买卖行为真实性严重存疑，案外人孟超并非善意的购买人，依法应驳回其异议申请。1、按照案外人孟超提交的证据材料，麗晶国际贸易公司与其签署的买卖协议时间为2019年8月13日，案外人孟超交付“房款”的日期为2018年3月21日、2018年4月23日、2019年5月8日，最早“交付房款”时间早于签署“买卖协议”近一年半，案外人孟超交付房款的转账中，未备注“房款”。2、麗晶国际贸易公司收取“房款”主体分别为君隆国际贸易（天津）有限公司和黄志伟，收款主体并非房屋的实际所有权人麗晶国际贸易公司，上述主体并无代表麗晶国际贸易公司收取房款的资质和权限，且麗晶国际贸易公司自2018年以来一直处于被执行人的状态，如其出售房屋并委托购买人将房款转入其他账户，明显有逃避执行的行为，且房屋购买人亦属于协助“配合”逃避执行。3、麗晶国际贸易公司与案外人孟超于2019年8月13日签署的《买卖协议》，约定的过户时间为2019年8月31日，案外人孟超应于2019年8月31日前办理完毕该房屋的过户手续及缴纳税费手续，但案外人孟超实际的缴税时间为2020年1月22日，且通过案外人孟超提交的权属证明可知，其在缴税时已经知悉房屋被查封的事实，但却仍恶意缴税。4、根据案外人孟超提交的麗晶国际贸易公司出具的收取房款《收据》可知，2018年3月21日麗晶国际贸易公司出具的收据编号分别为0065708和0065707；2019年5月8日，麗晶国际贸易公司出具的收据编号为0065541，时间相差近一年多，但日期在后的收据编号竟早于日期在前的编号，可以看出麗晶国际贸易公司为了配合案外人孟超，故意制作虚假证据，双方逃避执行的意图较为明显。5、即使麗晶国际贸易公司与案外人孟超的买卖行为为真，案外人孟超并未履行全部的给付房款义务。其实际给付的金额与合同约定金额相差十余万元。6、麗晶国际贸易公司与案外人孟超签署的《买卖协议》，约定的总价款为1,155,700元，单价为8,454元/平方米。按照天津纺织集团进出口股份有限公司与麗晶国际贸易公司执行案件中，评估单位对麗晶国际贸易公司的304号404号房产所做的评估报告，涉案房屋的评估价为11,354元/平方米，总价为1,552,200元。可知，麗晶国际贸易公司与案外人孟超的交易价款严重低于正常市场价格。7、通过《买卖信息申报表》及麗晶国际贸易公司出具的《说明》可知，麗晶国际贸易公司为了配合案外人孟超完成“房屋买卖”的目的，篡改相关文件，为了保证案外人孟超履行支付房款的义务，“自认”君隆国际贸易公司与麗晶国际贸易公司财务存在混同使用的情况。通过案外人孟超的提交的证据可以看出，麗晶国际贸易公司与案外人孟超为了规避执行而无所不用其极。8、通过现有证据材料，天津纺织集团进出口股份有限公司认为，麗晶国际贸易公司与案外人孟超实为借款关系，麗晶国际贸易公司已经处于被执行人过程中，为了避免财产“流失”，双方共同签署买卖协议，通过房管部门“预定”涉案204号房屋的买卖事宜，双方暂时并不办理涉案房屋的过户事宜。如本案执行涉案204号房屋，双方可随时以涉案房屋已达成买卖为由进行阻扰；如本案未对涉案204房屋进行处置，双方可随时取消涉案房屋的买卖事宜，进而麗晶国际贸易公司与案外人孟超达成“进可攻、退可守”的事实和法律效果。综上，案外人孟超并非善意的购买人，其买卖房屋的价款严重低于市场价格、其未按照买卖协议约定的时间与麗晶国际贸易公司办理过户手续、未按照买卖协议约定时间缴纳契税、未按照正常的交易惯例向麗晶国际贸易公司缴纳全部房款、明知房屋已经存在查封的情况下仍执意缴纳税费，且缴纳税费时间严重超过买卖协议约定。鉴于麗晶国际贸易公司名下财产自2018年一直处于强制执行程序中，本案中案外人孟超提交的证据材料（含麗晶国际贸易公司为孟超出具的收据、说明等）存在诸多瑕疵，无法排除麗晶国际贸易公司为了逃避执行与案外人孟超制作买卖的假象，目前涉案房屋并未办理产权转移登记手续，根据《中华人民共和国物权法》的规定该房屋产权仍然属于麗晶国际贸易公司，案外人孟超并无法定优先受偿权利，根据债权平等性的法律原则，案外人孟超与麗晶国际贸易公司的债务纠纷应另行提起诉讼解决，本案应依法驳回案外人孟超的异议申请。（附书面质证意见）。本院查明，天津纺织集团进出口股份有限公司与天津今易腾国际贸易有限公司、麗晶国际贸易公司合同纠纷一案，本院于2017年12月12日作出（2017）津01民初422号民事判决书，判决：一、被告天津今易腾国际贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告天津纺织集团进出口股份有限公司货款及其他费用共计11,846,328.73元人民币，并支付逾期付款利息（利息计算方法：11,846,328.73元人民币×12%÷360×2015年8月17日至实际清偿日的天数-13万元人民币）；二、被告麗晶国际贸易公司对第一项给付义务承担连带清偿责任；三、被告麗晶国际贸易公司以其名下坐落于开发区第三大街8号2门1302室、404室、403室、402室、401室、304室、303室、302室、202室的房产对第一项给付义务向原告天津纺织集团进出口股份有限公司承担抵押担保责任；四、被告麗晶国际贸易公司承担担保责任后，可向被告天津今易腾国际贸易有限公司追偿；五、驳回原告天津纺织集团进出口股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费116,480元，由原告天津纺织集团进出口股份有限公司负担1,480元，由被告天津今易腾国际贸易有限公司及被告麗晶国际贸易公司共同负担115,000元。判决生效后，天津今易腾国际贸易有限公司及麗晶国际贸易公司未履行生效判决确定的义务，天津纺织集团进出口股份有限公司向本院申请强制执行，本院依法立案执行。案件执行过程中，本院于2019年11月18日作出（2018）津01执496号民事裁定书，裁定：查封被执行人麗晶国际贸易公司名下位于本市开发区第三大街8号2门201室、204室不动产。对此，案外人孟超提出异议。另查，2018年1月19日，孟超与麗晶国际贸易公司签订《房屋买卖合同》，约定：孟超购买麗晶国际贸易公司坐落开发区第三大街8号2门204室，房屋建筑面积136.71平米，房屋交易总价为1,052,667元。2019年8月13日，孟超与麗晶国际贸易公司签订《天津市存量房屋买卖协议》，约定：孟超购买坐落开发区第三大街8号2门204室，房屋价款为1,155,700元。双方约定自愿放弃资金监管服务，孟超应将全部房屋价款于2019年8月13日前支付给麗晶国际贸易公司。麗晶国际贸易公司须于2019年8月31日前，将该房屋及相关证明交付孟超。双方应在2019年8月31日前，到不动产登记机构办理不动产转移登记手续，并缴纳相关税费。协议签订后，双方向天津市规划和自然资源局提交《买卖信息申报表》，天津市规划和自然资源局予以受理。孟超提交四份2020年1月22日《中华人民共和国完税证明》，证明其对购买房产已经依法纳税。再查，孟超与李慧兰系夫妻关系。孟超提交中国银行交易流水明细清单，分别于2018年3月21日、2018年4月23日、2019年5月8日向黄志伟、君隆国际贸易（天津）有限公司支付共计1,052,667元房款。麗晶国际贸易公司分别于2018年3月21日、2018年4月23日、2019年5月8日出具四份收据，共计收到李慧兰交付房款1,052,667元。后，孟超占有使用该房产。鉴于孟超尚有103,033元房款未支付，其于2020年5月12日将103,033元房款交付本院。本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案执行过程中，查封被执行人麗晶国际贸易公司名下位于本市开发区第三大街8号2门204室房产。经审查，该房产在本院查封之前，孟超与麗晶国际贸易公司签订《天津市存量房屋买卖协议》，孟超已支付房款1,052,667元，房屋交付孟超使用。异议审查过程中，孟超将剩余103,033元房款交付本院执行。且，双方向天津市规划和自然资源局提交了《买卖信息申报表》，并缴纳购房相关税费。涉案房屋未能办理产权变更手续并非孟超自身原因。故孟超的异议请求，符合上述规定能够排除执行的情形，对其异议请求应予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款规定，裁定如下：中止对位于天津市开发区的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  陈连刚审判员  华 勇审判员  赵文杰二〇二〇年五月十五日书记员  周 晶附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2．《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款：……人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。