北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终3761号上诉人（原审被告）：中国钢研科技集团有限公司，住所地北京市海淀区学院南路76号。法定代表人：张少明，董事长。委托诉讼代理人：马杰，北京厚大合川律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶小娇，北京厚大合川律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：北京超弦记投资有限公司，住所地北京市丰台区阅园一区2号楼3层337。法定代表人：王斌，经理。委托诉讼代理人：冀旭宇，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：王堃，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。上诉人中国钢研科技集团有限公司（以下简称中国钢研）因与被上诉人北京超弦记投资有限公司（以下简称超弦记公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初54997号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。中国钢研上诉请求：1.撤销一审判决第二项中关于租金数额的内容，依法改判我公司退还租金3万元。2.撤销一审判决第三项中关于家具损失、律师费损失的内容，依法改判我公司仅应承担设备损失的35%。事实和理由：1.租金损失应分段计算，并根据各方过错责任分别负担；2.一审法院认定机器设备等损失的承担方式错误，超弦记公司进行设备改造未经我公司同意，故我公司不应承担该部分损失。退一步讲，即使我公司应承担损失，应结合各方当事人签订合同时的合理预期，确定该费用的分担份额；3.超弦记公司并未诉请赔偿家具损失，一审判决超出诉讼请求进行裁决；4.我公司不应承担律师费损失，一审法院判决我公司负担律师费缺乏合同依据。超弦记公司辩称，我公司同意一审判决，不同意中国钢研的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确。超弦记公司向一审法院提出诉讼请求:1.请求法院依法判令解除双方于2015年5月8日签订合同编号为2015-04-001的《房屋租赁合同》；2.请求法院判令中国钢研退还超弦记公司租金200000元、房屋押金125000元；3.请求法院判令中国钢研赔偿因中国钢研违约给超弦记公司造成的租赁房屋装修损失共计886647.51元；4.请求法院判令中国钢研赔偿因中国钢研违约给超弦记公司造成的律师费损失80000元；5.请求法院判令本案的诉讼费用及评估费用由中国钢研承担。一审法院认定事实：1999年，中国钢研取得本案租赁房屋一层的《建设工程规划许可证》，名称为：家委会综合办，建筑规模：251.4平方米，地上一层。后中国钢研将此房屋经营，在此房屋上后加建了二层。对此中国钢研称是承租人所建。2004年，北京市规划委会向中国钢研作出《处罚决定书》，主要内容为：2000年9月，中国钢研未经规划部门批准，擅自在本案涉诉房屋加层，面积120平方米，为轻型钢结构，罚款36000元。后中国钢研缴纳了罚款，加建楼层未拆除。2015年，超弦记公司与中国钢研及第三方租户就诉争租赁房屋达成了一致。超弦记公司与中国钢研于2015年5月8日签订《房屋租赁合同》，该合同约定由超弦记公司租赁中国钢研位于北京市海淀区高梁桥斜街13号院中的房屋；建筑面积387.35平方米，租期自2015年5月10日起至2020年5月9日止；租金每年50万元，每年每平方米租金1291元。合同签订之日，超弦记公司向中国钢研交纳房屋押金125000元。超弦记公司应于每年度结束前15日向中国钢研支付下一年度的租金。中国钢研保证对租赁房屋拥有所有权或相关法律权利，并有权出租房屋。合同约定了解除的条件及责任。在其中约定：除本合同约定情形外，任何一方不得单方面解除或终止合同。任何一方违反合同的行为，除押金和滞纳金外，还应就该违约行为给对方造成的直接经济损失（包括但不限于：诉讼费、律师费）进行赔偿。如双方均有违约行为，应根据双方各自违约实际情况，由双方分别承担相应责任。2015年5月11日，中国钢研从第三人处将房屋收回，并将收回房屋交超弦记公司使用，各方均签收了《房屋交接验收单》，在其中注明房屋为：387.35平方米。在房屋主体结构改动和房屋内外设施损坏的处理方法中注明：无。后超弦记公司按约定支付了押金及租金，超弦记公司租金交至2018年5月9日。2017年12月17日，诉争租赁房屋因疑似违建被北京市海淀区城市管理综合行政执法监察局约谈，超弦记公司称此时起其无法继续经营。2018年3月21日，海淀区城管部门向中国钢研发出《责令改正通知书》，要求中国钢研将在本案诉争房屋胡杨食府二层建设简易彩钢结构房屋于2018年4月4日整改。后超弦记公司向中国钢研发出《关于胡杨食府停业补偿性赔款的意见》的函，称：双方2015年签订租赁合同，年租金50万元，转让费20万元（付给前任租户）2017年12月我方接到贵方房管处的通知，二层需要拆除，由此及彼，我方无法继续进行经营活动，不得不停止营业提前终止合同，故提出赔偿。2018年5月31日中国钢研复函称：1、在你司及时办理房屋交接手续后，我司同意提前终止合同。2、请你司于2018年5月31日前，完成租赁房屋内部所有物品、装修等交接手续，交接之日前的物业费、水电费等相关费用。3、在完成交接手续后，我司将退还未满租期的租金（自2017年12月17日起算，即城管下达违章建筑约谈通知单之日）。2018年7月4日，超弦记公司将租赁房屋按照现状交付给中国钢研，并签署了《退租交接书》。诉讼中，本案将诉争房屋中一层装饰装修残值、二层装饰装修现值、屋内设备设施残值于2017年12月17日的市场价值进行了评估，鉴定意见为：1、一层装修工程22.25万元；2、二层装修工程10.35万元；3、机器设备等56.06万元。共计：88.66万元。对于房屋性质，超弦记公司称不知道是违建；中国钢研称超弦记公司是从上一家租户接手过来的，他们认识。超弦记公司称上一家租户未告知其此情况，其是与中国钢研签订的合同。对于超弦记公司主张解除合同的诉讼请求，中国钢研认为合同已经解除；对于超弦记公司主张退还押金的请求，中国钢研没有异议，但认为应当折抵租金；超弦记公司主张退还房租的时间为2017年12月17日至2018年5月9日，中国钢研认为租金应计算至2018年7月4日。超弦记公司提交了家具买卖合同，证明其租赁后经营增添了家具花费32000元。超弦记公司因诉讼委托律师支付律师费80000元。一审法院认为：由于涉案房屋仅取得一层建设规划许可，二层自建部分无合法的建房审批手续，故双方就涉案房屋签订的合同中一层的合同内容有效，二层的合同内容无效。对于导致合同部分无效的责任及法律后果，法院认为，在就房屋违建部分被城管处理后，中国钢研仍继续出租使用该房屋，虽中国钢研称此房屋系由第三人承租时所建，但中国钢研对此是明知的，且其作为业主是合同一方，其通过出租此房屋获利，应当承担相应的法律后果。超弦记公司作为经营者承租房屋从事经营，首先应选择合法房屋经营，其承租的房屋中部分无合法批示，系超弦记公司未尽到合理的注意义务，其亦存在一定过错。双方均存在过错，对于双方责任比例法院确定为超弦记公司占30%的责任，中国钢研占70%的责任。在双方协商后，超弦记公司已于2018年7月4日将房屋交还给超弦记公司，故应认定双方就合同有效部分已经解除，合同的标的物已经返还。故超弦记公司主张的解除合同的请求，法院不再支持；对于返还租金的请求，租赁日期应按超弦记公司实际占用房屋的时间认定，租金数额应当考虑城管处理后对于实际经营的影响及过错等综合判定。对于房屋押金在合同解除后应予退还；对于装修及物品损失，虽一层承租有效，但其系基于二层房屋的面积整体考虑承租，故对于一、二层房屋的损失问题应一体考虑，法院依据双方过错及鉴定结论判定。对于超弦记公司主张的律师费损失，双方合同中已有约定，法院依双方合同约定及过错判定。诉讼费用及鉴定费用，法院依双方过错判定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，第五十六条，第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条、第十一条之规定，判决：一、确认：北京超弦记投资有限公司与中国钢研科技集团有限公司于2015年5月8日签订的《房屋租赁合同》中涉及二层加建部分的内容无效；二、中国钢研科技集团有限公司于本判决生效后十日内返还北京超弦记投资有限公司房屋租金115558.2元，退还押金125000元；三、中国钢研科技集团有限公司于本判决生效后十日内赔偿北京超弦记投资有限公司装饰装修及设备损失620620元，家具损失22400元，律师费损失56000元；四、驳回北京超弦记投资有限公司其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人均未提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。由于涉案房屋仅取得一层建设规划许可，二层自建部分无合法的建房审批手续，故一审法院认定双方就涉案房屋签订的合同中一层部分有效，二层部分无效正确，本院予以确认。中国钢研作为出租人在接受有关部门作出的处罚后应知晓部分房屋系违建，在此情形下其依然将涉案房屋进行出租，超弦记公司作为承租人亦未在签订合同时尽到合理的审查义务，故双方对于部分合同无效均具有过错，应承担相应的责任。一审法院认定双方应负担的责任比例并无不当，本院予以确认。一审法院综合考虑超弦记公司实际占用房屋时间、城管处理后对实际经营的影响以及双方过错责任综合认定中国钢研应返还的租金数额并无不当，本院予以确认。关于中国钢研应赔偿超弦记公司损失一节，一审法院已就装饰装修及设备损失进行鉴定，并就双方应负担责任对该费用进行分担，一审法院所作处理并无不当，本院予以确认。中国钢研另主张其不应赔偿超弦记公司律师费，该费用系因合同无效产生导致超弦记公司支出的损失，故中国钢研应依据其应负担的责任向超弦记公司赔偿该费用。关于家具损失的问题，超弦记公司在一审中并未就该项损失提出诉讼请求，一审法院判决结果超出了诉讼请求的范围，本院予以纠正。综上所述，中国钢研的部分上诉请求成立，应予支持，其余部分均应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初54997号民事判决第一项、第二项；二、撤销北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初54997号民事判决第四项；三、变更北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初54997号民事判决第三项为：中国钢研科技集团有限公司于本判决生效后十日内赔偿北京超弦记投资有限公司装饰装修及设备损失620620元，律师费损失56000元；四、驳回北京超弦记投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16706元，由中国钢研科技集团有限公司负担11862元（本判决生效后七日内交纳），由北京超弦记投资有限公司负担4844元（已交纳）。鉴定费50000元，由中国钢研科技集团有限公司负担35000元（本判决生效后七日内支付至北京超弦记投资有限公司），由北京超弦记投资有限公司负担15000元（已交纳）。二审案件受理费10790元，由中国钢研科技集团有限公司负担10444元（已交纳），由北京超弦记投资有限公司负担346元（本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 朱文君审 判 员 刘秋燕审 判 员 刘 磊二〇二〇年五月二十六日法官助理 田 心书 记 员 杜 莹