山东省威海经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1092民初561号 原告：威海民悦物业服务有限公司（统一社会信用代码91371000312733297T），住所地威海经济技术开发区皇冠街道办事处黄海路九龙湾花园-13号-6号。 法定代表人：王金娟，经理。 委托诉讼代理人：吴红运，山东允恕律师事务所律师。 被告：高英丽，女，1965年7月7日出生，汉族，住荣成市青阳东区。 被告：刘策锋，女，1960年9月6日出生，汉族，住荣成市。 上述被告共同委托诉讼代理人：李强、孙竟塰，山东海行家律师事务所律师。 原告威海民悦物业服务有限公司（以下简称民悦公司）与被告高英丽、刘策锋物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月14日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告民悦公司之法定代表人王金娟，被告高英丽到庭参加诉讼，被告刘策锋之委托诉讼代理人李强参加庭前会议后，经传票传唤无正当理由拒不到庭参加庭审。本案现已审理终结。 民悦公司向本院提出诉讼请求：高英丽支付2014年至2018年期间的物业服务费、电梯维保费18296元及违约金6658元（商铺物业服务费自2017年1月1日起算，按每日千分之一的标准计算至2020年3月1日）。诉讼过程中，民悦公司增加诉讼请求：1.高英丽支付2019年度物业服务费、电梯维保费6080元及违约金1092元；2.高英丽支付律师费3000元。民悦公司放弃要求高英丽支付2014年1月至2016年4月19日期间物业服务费、电梯维保费及2016年11月19日至2018年1月24日期间逾期交纳物业服务费、电梯维保费违约金的诉讼请求。事实与理由：民悦公司系威海经济技术开发区时代海景小区物业服务企业，高英丽系涉案小区4号楼308室及4-8商铺业主，自入住后至今未缴纳物业服务费。民悦公司索要未果，故诉至法院，请求依法处理。 高英丽辩称,一、对其系时代海景小区4号楼308室及4-8商铺业主，两套房屋面积分别为117.54平方米、229.6平方米，其自2016年4月19日起至今未缴纳物业服务费的事实认可。二、高英丽取得涉案两套房屋后即将房屋出租给刘策锋，并约定由承租人缴纳物业服务费，故民悦公司无权向高英丽主张该费用。三、高英丽未享受到前期物业服务公司即大庆油田万方物业服务有限公司威海分公司（以下简称万方公司威海分公司）提供的物业服务，民悦公司于2017年1月进驻涉案小区，高英丽未收到任何物业服务费债权转让的通知，故民悦公司无权主张2017年1月之前的物业服务费。四、涉案小区业主反应并未选举过业主委员会，亦未对业主委员会进行过任何授权，该委员会代表业主签订的合同系无权代理，高英丽拒绝追认合同效力。五、即使合同有效，民悦公司仅提供了部分物业服务，与合同约定的物业服务标准差距很大，应免除或降低物业服务费用。六、约定违约金的补充协议没有经办人签字，计算标准过高，且系民悦公司不履行合同义务在先，高英丽系依法行使抗辩权，不存在违约行为，故不同意支付违约金；七、民悦公司聘请律师代为诉讼并非必要选择，故不同意支付律师费。综上，不同意民悦公司的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：时代海景小区系由威海市信泰房地产开发有限公司（以下简称信泰公司）开发建设，高英丽于2016年4月19日取得时代海景小区4号楼308室房屋（房屋面积为117.54平方米）及4-8商铺（房屋面积为229.6平方米），系该小区业主。高英丽取得房屋后即将上述房屋出租给刘策锋使用。 2013年3月15日，信泰公司选聘万方公司威海分公司为时代海景小区提供前期物业服务，高层住宅物业服务费为1.2元/月/平方米、电梯维保费0.25元/月/平方米；业主办理入伙手续之日次月起的物业服务费由房屋产权所有人及业主承担；当年物业服务费于每年年初交纳，逾期交纳的，自逾期之日起按每日千分之三支付滞纳金；合同期限至业主委员会成立之日止。2016年4月19日，高英丽办理了交房手续。2016年9月6日，涉案小区成立业主委员会，2016年11月19日，时代海景小区业主委员会与民悦公司签订物业服务合同，约定业主委员会选聘民悦公司为时代海景小区提供物业服务；住宅的物业服务费为1.05元/月/平方米、电梯维保费0.25元/月/平方米，商业物业为1.45元/月/平方米；物业服务期限自2016年11月19日起至2021年11月19日止；合同未就物业服务费的交纳方式及违约金的计算方式进行约定。 业主委员会于2017年6月2日诉来本院，要求案外人威海庆威物业服务有限公司（以下简称庆威公司）、万方公司威海分公司、万方公司返还前期物业开办费、押金并支付设备维修费及相应损失，经审理，本院于2017年11月20日作出（2017）鲁1092民初1110号民事调解书，约定万方公司威海分公司提供物业服务期间的未尽事宜（包括与业主至今的债权债务）由业主委员会代为处理，由此产生的法律后果归于业主委员会。2017年11月20日，时代海景小区业主委员会向民悦公司出具授权委托书，将万方物业与涉案小区业主间的债权转让给民悦公司行使，民悦公司代为收取业主拖欠的前期物业服务费。2018年1月25日，业主委员会与民悦公司另行签订一份物业服务补充协议，约定涉案小区物业服务费按半年交纳，每年6月30日前交纳上半年物业服务费，每年12月31日前结清全年物业服务费；逾期交纳，按每日千分之一计收滞纳金，民悦公司因主张权利所产生的律师费等由败诉方承担。2016年4月19日起至今，高英丽、刘策锋未交纳物业服务费及电梯维保费，万方公司威海分公司及民悦公司多次索要未果。 案件审理过程中，高英丽申请追加刘策锋作为共同被告参加诉讼，要求其对民悦公司承担付款义务，但民悦公司仅要求高英丽承担付款义务。 另查，民悦公司为本次诉讼支出律师费3000元。 以上事实，有书证及当事人陈述在卷佐证，当事人也没有争议，本院予以确认。 本院认为，信泰公司与万方公司威海分公司签订的前期物业服务合同及业主委员会与民悦公司签订的物业服务合同及物业服务补充协议均系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，上述合同合法有效。根据法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主仅以未享受相关物业服务拒绝缴纳物业服务费，本院依法不予支持。物业合同履行期间，双方应相互理解，相互配合，各自履行法定及约定的义务。高英丽提交的视听资料显示的时间为近二年，无法证实物业服务不到位系其拖欠物业服务费的全部原因。即使存在高英丽主张的卫生清扫、疏通管道不及时，未履行车辆管理义务等问题，也属于合同履行中的一般瑕疵，不构成根本性违约，不能以此作为拒交物业费的正当理由。因此，高英丽应向民悦公司支付物业服务费，逾期应当支付违约金。万方公司将相关物业服务费权利让与业主委员会，业主委员会将相关权利转让民悦公司行使，不违反法律规定，故民悦公司要求高英丽支付2016年11月19日之前的物业服务费及电梯维保费，理由正当，本院依法予以支持。民悦公司自愿放弃2016年4月19日之前的物业服务费及违约金，系对自己权利的处分，本院予以准许。前期物业服务合同约定业主办理入伙手续之日的次月起的物业服务费由业主承担，故高英丽应当交纳的物业服务费及电梯维保费应自2016年5月1日起算，其应于办理交房手续时交纳当年剩余物业服务费，逾期应自2016年5月1日起支付违约金。高英丽欠付民悦公司4号楼308室房屋物业服务费及电梯维保费应为6834.56元，其中2016年5月1日至2016年11月18日期间为1124.86元（117.54平方米*1.45元/月/平方米*6月+102.26元），2016年11月19日至2019年12月31日期间为5709.7元（56.03元+117.54平方米*1.3元/月/平方米*37月）；高英丽欠付民悦公司4-8商铺2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费及电梯维保费11985.12元（229.6平方米*1.45元/月/平方米*36月）。 业主委员会与民悦公司签订的物业服务合同并未约定物业服务费的付款方式及违约金的计算标准，民悦公司自愿放弃要求高英丽支付2016年11月19日至2018年1月24日期间逾期支付涉案两套房屋物业服务费、电梯维保费的违约金，本院依法予以准许。前期物业合同约定的违约金标准为每日千分之三，物业服务补充协议约定的违约金标准为每日千分之一，均过分高于造成的损失，依据相关法律规定应予适当降低，民悦公司未举证证明因高英丽违约造成的具体损失，其主要损失应为高英丽未按期支付物业服务费所产生的利息，故2016年4月19日至2016年11月18日期间及2018年1月24日至2019年8月19日期间的违约金按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算,自2019年8月20日起至2020年3月1日止的违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算为宜。物业服务补充协议约定按半年交纳物业服务费，于每半年最后一日前付清上半年物业服务费，故逾期交纳2018年上半年度物业服务费违约金应自2018年7月1日起算。物业服务补充协议约定因主张权利产生的律师费，由败诉方承担，故民悦公司要求高英丽支付律师费3000元，本院依法予以支持。民悦公司仅要求业主高英丽承担付款义务，不违反法律规定，本院依法予以准许。刘策锋经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，依法可缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、高英丽支付威海民悦物业服务有限公司2016年4月19日至2019年12月31日期间位于时代海景小区4号楼308室房屋的物业服务费6834.56元、2017年1月1日至2019年12月31日期间位于时代海景小区4-8商铺的物业服务费11985.12元，共计18819.68元； 二、高英丽支付威海民悦物业服务有限公司位于时代海景小区4号楼308室房屋的物业服务费违约金（自2016年5月1日起至2016年11月18日止的违约金，以1124.86元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算；2018年至2019年度物业服务费的违约金，自2018年7月1日起，均以916.81元为基数，自每半年第一个月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算；自2019年8月20日至2019年12月31日止，以2750.44元为基数，自2020年1月1日起至2020年3月1日止，以3667.24元为基数，均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）及时代海景小区4-8商铺的物业服务费违约金（自2018年7月1日起，均以1997.52元为基数，自每半年第一个月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算；2019年8月20日至2019年12月31日的违约金，以5992.56元为基数，自2020年1月1日起至2020年3月1日止，以7990.08元为基数，均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）； 三、高英丽支付威海民悦物业服务有限公司律师费3000元。 于本判决生效之日起十日内履行完毕。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计212元，由原告负担39元，被告高英丽负担173元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审 判 员 王继业 二〇二〇年五月八日 法官助理 刘苏雯 书 记 员 吕 玮