湖南省株洲市天元区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0211民初566号 原告：株洲市万厦物业管理有限公司，住所地株洲市天元区庐山路人防办五楼。 法定代表人：胡振东，系公司经理。 委托诉讼代理人：曹新民，株洲市石峰区民福法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起诉讼、反诉或上诉。签收各种法律文书，进行司法鉴定，收领本案赔偿款。 委托诉讼代理人：刘求是，株洲市荷塘区百姓法律服务所法律工作者。代理权限为一般代理。 被告：文焱，女，汉族，1990年8月26日出生，住湖南省株洲市荷塘区。 被告：湖南建业会计事务所有限公司株洲分所，住所地株洲市天元区庐山路159号城市风景三期18栋201室。 负责人：黄建明。 两被告共同委托诉讼代理人：潘晓波，湖南德信律师事务所律师。代理权限为一般代理。 两被告共同委托诉讼代理人：周文光，男，1968年6月29日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区。系公司员工，代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为进行和解、调解，代为签收法律文书。 原告株洲市万厦物业管理有限公司与被告文焱、湖南建业会计事务所有限公司株洲分所（以下简称湖南建业会计株洲分所）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案受理后，依法由审判员欧阳中伟适用简易程序于2020年4月17日、4月28日、5月7日公开开庭进行了审理，实习法官助理刘潇俐协助审理，书记员李乐诗担任法庭记录。原告株洲市万厦物业管理有限公司委托诉讼代理人曹新民、刘求是，被告湖南建业会计株洲分所、被告文焱的共同委托诉讼代理人潘晓波、周文光均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告株洲市万厦物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告支付原告物业管理服务费人民币16247.25元；2.判令两被告支付原告逾期缴费滞纳金人民币3000元；3.判令两被告承担本案连带缴纳责任；4.判令两被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年8月8日，原告与株洲市城市风景小区业主委员会双方签订了《株洲市城市风景小区物业管理服务合同》，合同期为2016年8月8日至2019年8月7日。合同约定由原告提供株洲市城市风景小区的物业管理服务，原告提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人。原告按物业建筑面积向业主收取物业管理费，住宅每平方米1.4元/月，商铺每平方米3.08元/月。业主和物业使用人每月10日前向原告缴纳当月物业服务费，业主出租其拥有的物业，其应承担的物业管理费由业主交纳，业主与承租人另有约定的从其约定，但业主应将此约定送原告方备案并负连带缴纳责任。业主或物业使用人未按时足额缴纳物业管理费，逾期缴纳的，从逾期之日起每天按未交物业费的万分之五交纳滞纳金。被告文焱系城市风景小区物业××号的业主，被告湖南建业会计株洲分所系物业使用人。该物业面积为146.53平方米，收费标准为每平方米3.08元/月。被告按照约定应向原告缴纳从2016年8月8日至2019年8月7日（36个月）的物业管理费为人民币16247.25元（146.53平方米×36个月×3.08元）。因被告一直未按时足额缴纳物业管理服务费，产生逾期缴费的滞纳金为8895.37元【16247.25元×（365天×3年）×0.0005】。合同履行至今，原告对小区物业实施规范的物业管理，为各业主提供完善的物业服务管理，履行自己应尽的义务。但是被告不按《株洲市城市风景小区物业管理服务合同》约定及相关法律法规、规章规定向原告缴纳物业服务费，从2016年8月8日至2019年8月7日止，被告累计拖欠原告物业服务费16247.25元。原告曾多次以多种形式向被告催缴物业服务费，但被告均置之不理。为维护自身的合法权益，原告特向法院提起诉讼。 被告文焱、湖南建业会计株洲分所共同辩称：1.原告的起诉没有事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。答辩人认为原告与被告之间并没有签订物业服务合同，被告并不是合同当事人，根据合同相对性原则，原告起诉被告是错误的。原告与城市风景小区业主委员会在2016年8月8日签订的《物业管理服务合同》，答辩人并不知情，该合同对答辩人不适用，没有法律约束力。2.被告湖南建业会计株洲分所租用的18栋三楼房屋，房屋业主均为被告公司股东。被告公司所在地系建业会计事务所自己购买的地皮，不是城市风景的，是紧邻城市风景，所以房屋是与开发商鼎盛房地产合作开发的。三楼房屋是从开发商手上买的，但进行了改建、变更，与城市风景小区进行了隔断，不使用电梯，电梯也未停靠，不从小区进出。答辩人认为房屋改建后已与小区进行了隔断，不需要从小区进出，自行承担物业管理，不需要原告的物业服务，事实上原告也没有为被告提供服务。3.答辩人没有实际享受原告的物业服务。2016年8月8日前，答辩人与原告因为收取物业费的事情多次发生了冲突，在原告的逼迫下，答辩人勉强交了物业费，但原告只收费不服务，一直没有为被告提供保安巡逻、卫生保洁、垃圾清运等服务。在被告楼顶漏水严重并需要维修的情况下，被告向原告反映，但原告亦置之不理，不作为。2016年8月后，被告完全不再向原告交纳物业费，原告则更加对被告不管不顾，拒绝向被告提供任何服务。被告只好聘请他人负责保安及保洁工作，单独支付保安和保洁员的工资，另行向他人支付垃圾清运费等费用。4.原告不仅没有为被告提供服务，逼迫被告买单。18栋4楼以上的楼层，原告收取了物业费，但18栋发生管道堵塞后，原告拒不作为，既没有承担疏通工作，也不承担疏通费用。堵塞冒出的粪水发生在被告区域，被告通知原告，原告看后却不管不顾，迫使被告另找人疏通，拉走18车堵塞污物，并支付了6000元疏通费用。5.原告不仅没有提供物业服务，还造成答辩人财物损失，依法应当承担赔偿责任。6.原告向答辩人主张按3.08元/月.平方米收费没有依据。因××、××、××、××、××、××、××、××房都是住宅，房产证、土地证都注明三楼房屋系住宅，即使在被告湖南建业会计株洲分所租用的情况下，也没有改变三楼房屋的住宅性质，故原告诉请按商铺物业费标准计收，没有依据。 经审理查明：2016年8月8日，株洲市城市风景小区业主委员会（甲方）和株洲市万厦物业管理有限公司（乙方）签订了《株洲市城市风景小区物业管理服务合同》，合同主要约定：第二条本合同所涉及的物业基本情况；物业名称：株洲市城市风景小区；物业类型：商住小区；坐落位置：天元区庐山路159号；小区范围：东至建业路；南至明峰银座小区；西至庐山路；北至兴业路；本小区共有18栋商住楼，1,255户，占地面积为56895.541平方米，总建筑面积为170616.65平方米，其中住宅151511.1平方米，商业10422.19平方米，办公8683.36平方米。第三条：乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人。第十七条：委托管理期限为三年，自2016年8月8日起至2019年8月7日止。第十八条：乙方提供的物业管理服务内容和标准应符合下列约定：（一）物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护；（二）公共绿地养护服务；（三）物业公共区域的清洁卫生服务；（四）物业管理区域安防保卫、公共秩序的维护服务；（五）物业管理区域禁止性行为的管理；（六）小区物业装修装饰管理；（七）物业其他公共事务的管理服务；（八）小区车辆管理规定，按照本合同约定另行制定；第二十一条：本物业的物业管理服务费执行国家、省、市有关物业管理服务费用的相关规定。物业管理服务费为小区管理的根本之源，物业管理区域内全体业主或物业使用人应按时足额缴纳物业管理费。第二十三条：乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业管理服务费。住宅：1.4元/月﹒平方米；商铺：3.08元/月﹒平方米；本条约定的物业服务管理费不含物业共用部位、共用设施设备正常大修和专修维修的费用，大修和专项维修的费用依照法定程序在本物业专项维修资金中列支，并按规定分摊。第二十五条：物业专有部分物业服务费用，由业主或物业使用人承担；业主或物业使用人应依照合同约定的标准按实际面积金额每月10日前向乙方交纳当月物业服务费。第二十六条：业主出租其拥有的物业，其应承担的物业管理服务费由业主交纳，业主与承租人另有约定的，从其约定，但业主应将此约定送乙方备案并负连带缴纳责任；第二十八条：乙方不得随意调整物业管理服务费标准，如调整，需经甲方召开业主大会讨论决定；第二十九条：自本合同签订之日起，业主或物业使用人应当按照本合同约定按时足额缴纳物业管理费，逾期缴纳物业管理服务费的，从逾期之日起每天按未交物业管理服务费的万分之五交纳滞纳金；合同协议签署页记录，乙方株洲市万厦物业管理有限公司的法定代表人胡振东在合同上加盖了其印鉴及公司印章，“甲方”一栏签有株洲市城市风景业主委员会成员周晓维等人的签名并加盖了业主委员会的印章。 另查明，2010年12月10日，被告文焱购买了株洲市天元区××室，房屋测算面积为146.53平方米。被告湖南建业会计株洲分所营业场所登记地点为株洲市天元区庐山路159号城市风景三期18栋201室，并租用了被告文焱购买的株洲市天元区××室。2016年8月8日至2019年8月7日期间，被告文焱、湖南建业会计株洲分所未向原告株洲市万厦物业管理有限公司支付物业服务管理费。 再查明，2017年3月17日，株洲晚报A03版记载；“3月17日晚9时许，天元区城市风景小区4栋12楼汪女士家发生火灾，当消防员打开离她家大门仅约2米的消防栓时，尴尬的一幕出现了：消防栓里流不出一滴水！……”。2017年6月9日，株洲市天元区城市风景小区业主委员会通过微信发布《关于近期业主关注的小区物业管理方面几个问题及业委会工作安排的回复》。2019年4月2日，株洲市天元区城市风景小区业主委员会通过微信发布《我们的家园何以破落至此？》，就小区物业服务相关问题发表论述。2019年8月8日后，株洲市万厦物业管理有限公司与株洲市城市风景小区业主委员会签订的《株洲市城市风景小区物业管理服务合同》因到期而终止。 以上事实，有原告原、被告双方的陈述、原告工商登记信息、被告身份信息、《株洲市商品房与销售合同》、《株洲市城市风景小区物业管理服务合同》、被告提供的《株洲晚报》A03版复印件、城市风景业主委员会的微信发布《我们的家园何以破落至此？》、《关于近期业主关注的小区物业管理方面几个问题及业委会工作安排的回复》文章打印件、邮件交寄单等证据予以证实，足以认定。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案争议焦点为原告的各项诉讼请求有无事实和法律依据。现综合分析如下： 关于案涉《株洲市城市风景小区物业管理服务合同》的效力问题。原告株洲市万厦物业管理有限公司与城市风景小区业主委员会签订的《株洲市城市风景小区物业管理服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。故案涉《株洲市城市风景小区物业管理服务合同》内容对被告文焱、湖南建业会计株洲分所具有约束力。被告文焱、湖南建业会计株洲分所抗辩其对签订案涉物业管理服务合同并不知情，不是合同当事人，不受合同约束，无事实和法律依据，不予支持。《湖南省物业管理条例》第九条规定：已划定的物业管理区域不得擅自变更。确需变更的，应当经相关物业管理区域专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，由物业所地县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门会同街道办事处或乡镇人民政府重新核定。株洲市天元区庐山路159号城市风景小区18栋系株洲市城市风景小区一部分，与其他楼栋构成一个整体，业已形成了一个物业管理区域，被告文焱所购买的株洲市天元区××室系18栋整栋中一部分。被告文焱、湖南建业会计株洲分所抗辩其对案涉房屋进行了改建、变更，与城市风景小区进行了隔断，可以不从小区进出，主张脱离城市风景小区物业管理区域，但两被告既未征取其他业主同意，也未经相关物业管理行政主管部门核定，故其抗辩合同期内不需要原告株洲市万厦物业管理有限公司的物业服务，无事实和法律依据，不予支持。 关于两被告是否需承担连带缴纳物业服务管理费责任的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”结合《株洲市城市风景小区物业管理服务合同》第二十六条约定，对原告要求两被告承担案涉物业费连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。 关于物业费缴纳及滞纳金问题。《株洲市城市风景小区物业管理服务合同》第二十二条约定“住宅的物业费标准为1.4元/月﹒平方米”及第二十八条约定“乙方不得随意调整物业管理服务费标准，如调整，需经甲方召开业主大会讨论决定”，而被告文焱所购买的天元区××室记载为成套住宅，且两被告认可自2016年8月8日起至2019年8月7日期间既未交纳物业费，也未与原告另行签订物业管理服务合同，故本院确认案涉房屋的物业缴费标准为1.4元/月﹒平方米，两被告自2016年8月8日至2019年8月7日期间需交纳物业费7385.1元（1.4元/月﹒平方米×146.53平方米×36个月）。根据被告提供的证据可以证明2016年8月8日至2019年8月7日物业管理服务合同履行期间，原告存在未及时检修、维护公共设施等服务不到位的违约情况，综合全案具体事实及城市风景小区物业管理情形，本院酌情核减案涉物业费10%，即确认两被告尚应向原告交纳自2016年8月8日至2019年8月7日期间的物业费6646.6元（7385.1元×90%）。因原、被告均存在违约行为，故对原告诉请两被告支付滞纳金，本院不予支持。 综上所述，本案经调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十一条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告文焱、湖南建业会计事务所有限公司株洲分所于本判决生效之日起十日内连带向原告株洲市万厦物业管理有限公司支付物业费6646.6元； 二、驳回原告株洲市万厦物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费282元，减半收取141元，由被告文焱、湖南建业会计事务所有限公司株洲分所共同承担127元，原告株洲市万厦物业管理有限公司承担14元。 本判决为终审判决。 审 判 员 欧阳 中伟 二〇二〇年五月七日 法官助理 实习刘潇俐 书 记 员 李 乐 诗 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。