天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终396号上诉人（原审被告）：李江海，男，1972年2月1日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：曹慧婷，天津屈信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：程维宇，男，1965年2月10日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：孙慧博，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。上诉人李江海因与被上诉人程维宇房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初83898号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。李江海上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回程维宇的一审全部诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费用全部由程维宇承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，李江海在程维宇取得涉案房屋所有权之前已经将涉案房屋的全部租金支付给了房屋原所有权人，但一审判决中并未对该事实进行确认。程维宇要求李江海向其重复支付房租没有事实依据。李江海于2013年11月25日与案外人天津市顺安矿业投资有限公司（涉案房屋原所有权人，以下简称“顺安公司”）签订了《房屋租赁合同》，约定李江海承租涉案房屋120个月，其中有4个月免租装修期，因此租赁期限内全部房租为406万元。李江海和顺安公司达成口头约定，因为房租较便宜，因此同意一次性付清全部房租，李江海实际上也在资金允许的情况下按照原出租方顺安公司的要求于2016年底前将房租全部付清。一审庭审中，李江海已经举证，出示了银行转账记录证明已向案外人李某（顺安公司法定代表人及实际控制人）付清了全部房租，且李某亦出庭作证证明其早已收到了李江海支付的全部房租，程维宇要求李江海向其支付房租没有事实依据。但一审法院并未对该事实作出直接确认。二、一审判决适用法律错误，且一审法院对“买卖不破租赁”理解有误，是导致裁判错误的重要原因。根据合同法第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。该规定说明即使涉案房屋所有权发生变动，已经生效的租赁合同应对合同当事人继续有效，无论是作为承租方的李江海，还是概括承受原出租方权利义务的程维宇，都应该按照租赁合同的约定继续履行租赁合同。对于基于合同约定已经履行完毕的内容，不应随意变更或撤销，新的合同当事方也应对此予以认可，这才是真正对租赁合同效力的延续，也是对经济交易稳定性的维护，而非一审法院简单机械地理解为李江海与程维宇建立了租赁合同关系，因此无论李江海是否已经履行完了租金支付义务，都要向新出租方再次支付租金。具体到本案，李江海与案外人顺安公司之间的《房屋租赁合同》合法有效，且签署时间早于涉案房屋被查封拍卖的时间，即使程维宇通过司法拍卖程序自2018年3月15日起取得涉案房屋所有权，程维宇依然应该按照《房屋租赁合同》的有关约定履行出租方的相关义务，并保证李江海作为承租方的相关权利。因此，对于原租赁合同项下承租方已经履行完毕的义务，即李江海已经履行的全部租金支付义务，程维宇亦应一并承受，李江海没有义务向程维宇重复支付租金。三、程维宇要求李江海支付房屋占有使用费，没有事实和法律依据。程维宇在一审中的诉请是要求李江海支付房屋占有使用费，但李江海与程维宇之间已经形成了租赁关系，且本案案由是房屋租赁合同纠纷，李江海系基于有效期内的租赁合同合法使用涉案房屋，且已经履行完毕房租支付义务，因此程维宇基于物权所有权要求李江海支付房屋占有使用费没有事实和法律依据。四、程维宇在竞拍前明知李江海已向原房屋所有权人付清全部涉案房屋租金，且竞买价格远低于市场价，竞拍风险应由其自行承担。1、程维宇在拍卖取得涉案房屋所有权之前，已经详细知悉了涉案房屋的租赁情况，一审法院在拍卖涉案房屋时，已于拍卖公告中明确写明并黄色凸显标注“现由承租人使用，租赁期限至2023年11月25日，并已经全额支付租金”字样。在此情形下，程维宇依然愿意拍得涉案房屋，说明其以实际行为默示同意承受涉案房屋原所有权人顺安公司与李江海之间租赁合同项下出租人应承担的义务和享有的权利，即按照租赁合同的约定保障承租人在租赁期限内的合法承租权，且放弃涉案房屋的财产收益权（李江海已经预付的后续租金）。2、因为涉案房屋的租赁期限和租金收益，直接影响涉案房屋的评估价格及竞拍价，关系到竞买人交易成本的经济核算，故程维宇参与竞买应当实地考察，多方了解咨询租赁现状和租金支付情况的租赁信息，按照自己生活经验、商业价值观和情理分析，结合市场价格的波动来综合评判、决定竞拍后给自己带来获利或损失，竞拍的风险应由其自行承担。本案中，正是因为涉案房屋已经长期出租且承租人已经付清全部租金，程维宇拍得的涉案房屋价格才远远低于市场价格，其已经因差价获利，因此，若其可以再次索要后续房租，相当于获取双份利益，这在经济交往中是不公平的，更会严重损害承租人的利益，且不利于维护市场交易安全及稳定。程维宇以低价取得房屋所有权同时丧失后续租金符合市场公平原则。即使程维宇认为自己没有基于所有权取得收益权进而利益受损，也应该向涉案房屋原所有权人主张不当得利的返还，其基于房屋所有权所产生的收益权，应在房屋所有权变更时与原所有权人交接清楚，与李江海无关。五、一审判决判定李江海应自2019年12月1日起于每月1日向程维宇支付租金属于未经双方当事人协商一致对租赁合同的强制变更。《房屋租赁合同》对房租支付时间没有明确约定，退一步讲，即使本案最终判决李江海需要向程维宇支付租金，程维宇于一审诉请中的要求李江海以后每月一日支付租金已属于对租赁合同的变更。根据合同法的相关规定，当事人协商一致方可变更合同，在李江海已于一审庭审中明确表示反对该变更的情况下，由一审法院单方依据程维宇的请求，裁判对合同中的重要内容作出变更是有违合同法的基本精神及原则的。六、一审判决载明“被告若超额支付案外人房屋租金，应向案外人主张”没有法律依据。李江海依据租赁合同及与原房主达成的口头约定，向原房主支付租金属于履行合同义务，履约行为合法、正当，即使租赁合同出租方发生变更，租赁合同实质内容并未发生变更，李江海也仍然占有使用该房屋，因此，李江海没有理由，也无权向原房屋所有权人索要早先提前预付的房屋租金。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，仅机械地依据租赁合同的相对性，要求李江海在已经向原房屋所有权人付清全部租金的情况下，向程维宇重复支付租金缺乏法律依据，亦有悖公平原则，使得李江海权益受到极大损害。恳请依法查清事实，维护李江海的合法权益。程维宇辩称，不同意李江海的上诉请求，请求依法驳回李江海的全部上诉请求，维持原判。租金支付程维宇是不认可的，李江海提供的证据与李江海、顺安公司没有关联性。一审法院的法律适用是正确的，一审法院保护承租人的使用权时，应当保护所有权人的权利。即便租金已经交付完毕，不能对抗新的受让人。一审法院判定有事实和法律依据，所有权人有占有使用和租赁的权利，承租人有占有使用的权利，业主有收益权，一审法院的判决是没有问题的。竞价是公开的，没有其他竞价人与程维宇竞争，并不是程维宇主导的。一审法院有权认定支付日，原租赁合同没有明确的日期，程维宇的占有使用应当有明确的使用期限，一审期间李江海对此没有答辩。关于超付资金应当向原来的业主主张。程维宇向一审法院起诉请求：1.判令李江海将坐落于天津开发区洞庭路二街26号房屋腾空并交付程维宇；2.判令李江海以3.5万元每月的标准向程维宇支付自2018年5月24日起至实际交付房屋之日止的房屋租金；3.诉讼费由李江海承担。一审庭审中，程维宇撤回第一项诉讼请求，变更第二项诉讼请求为判令李江海支付自2018年3月1日起产生的占有使用费，按照原租赁合同的租金标准3.5万元每月支付至实际腾房之日止，截至2019年11月30日为73.5万元，此后于每月1日支付当月占有使用费。一审法院认定事实：一审法院于2018年2月23日作出成交确认书，标的物名称为天津市开发区洞庭路二街26号房屋，程维宇参加一审法院通过淘宝网开展的涉案房屋司法拍卖项目公开竞价中，以最高应价胜出，成交价格319万元。一审法院作出（2017）津0116执恢20234号之一执行裁定书，裁定解除对被执行人顺安公司涉案房产的查封，房产所有权自裁定送达买受人程维宇时起转移。同时作出（2017）津0116执恢20234号协助执行通知书，解除涉案房产的查封，由买受人程维宇单方办理过户手续，过户费用由买受人程维宇负担。该民事裁定书和协助执行通知书送达日期为2018年3月15日。程维宇于2018年5月24日取得不动产权证书，用途工业用地/工业，面积1422平方米/2261.11平方米，建筑结构：钢混建筑面积1579.91平方米；混合建筑面积681.20平方米。李江海提交《房屋租赁合同》显示，其作为承租人、乙方于2013年11月25日与顺安公司作为出租人、甲方签订该合同，约定甲方将自有的坐落于开发区洞庭路二街26号房屋出租给乙方使用；租赁期限120个月，从2013年11月25日起将房屋交付乙方使用，至2023年11月24日收回，其中包括4个月免租金装修期；租金3.5万元每月，交付方式为一个月的房租金额作为押金，租金付款方式为汇款及现金;甲方在出租期间，未经过乙方同意将该出租房屋抵押转让变更买卖或在合同期内单方提出与乙方解除该租赁合同，视为甲方违约，甲方应赔偿乙方违约金包括：1.一次性退还乙方本合同内已支付甲方的全部租金；2.赔偿乙方已支付甲方租金的50%。李江海自述，其与顺安公司法定代表人李某是朋友关系，李某因缺钱与其提起涉案房屋租赁的问题，其亲戚朋友正好有空，就租过来办公、开超市、出租公寓房、存货，房租比较便宜，但要求一次性付清，其考虑能赚钱，就签了合同。李江海自述，其通过银行转账、现金支付给了李某全部房租，因有4个月免租金装修期，共计406万元。其提交进账单、收条、其名下招商银行62×××86的银行卡交易记录予以证明。进账单显示，天津聚淼建设发展有限公司于2015年7月6日支付李某劳务费320万元。收条载明，“今收到李江海交来的开发洞庭二街26号房租租金现金人民币叁拾万元正。收款人李某”。证人李某称该30万元是2013年的租金。交易记录显示，其于2015年5月4日、2016年1月12日、2016年10月9日、2016年12月6日分别向李某转账47万元、3万元、3万元、3万元。2018年7月3日，程维宇向李江海邮寄告知函载明，“李江海先生，本人程维宇通过法院拍卖已获得天津市开发区洞庭二街26号房地产，并已办理完产权登记，取得不动产权证书，为该房地产的权利人。本人通过法院了解到您与原房地产权利人（顺安公司）签有房屋租赁合同，故先告知您上述情况，望您尽快与本人联系，共同协商后续事宜”。一审法院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。相关法律文书送达日期为2018年3月15日，涉案房产所有权自该日转移。李江海占有使用该房产，应自该房产所有权转移之日起，按租赁合同标准向程维宇支付占有使用费，直至其腾空返还程维宇之日止，截至2019年11月30日为71.75万元，程维宇主张超出部分不予支持。因《房屋租赁合同》未明确约定月租金支付时间，程维宇主张每月1日支付当月费用符合惯例，应予支持。李江海若超额支付案外人房屋租金，应向案外人主张。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：“一、本判决生效之日起十日内，李江海支付程维宇2018年3月15日至2019年11月30日开发区洞庭二街26号房产占有使用费71.75万元；二、李江海支付程维宇开发区洞庭二街26号房产占有使用费，自2019年12月1日始，至实际腾空房屋返还程维宇之日止，按3.5万元/月计算，于每月1日履行；三、驳回程维宇其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务内容，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计5,575元，由程维宇负担88元，由李江海负担5,487元。”二审审理期间，李江海提交淘宝网关于涉案房屋的拍卖截图4张，拟证明涉案房屋在程维宇竞拍时已经由执行法院在淘宝网进行了拍卖公告，租期未到期，且已经向原房主支付全部租金。程维宇质证认为，即使证据真实，程维宇认为该证据不足以对抗程维宇的权利，房屋在司法拍卖过程中，是没有对房屋租赁关系的真实性进行审查的程序，拍卖信息对于房屋租赁信息的描述不能作为法定的事实进行认定。本院认为，上述证据能够反映涉案房产拍卖时的真实状况，但拍卖公告中对租赁关系的陈述，并非经法律程序确认的权利状态，其租赁关系的真实性并不能仅凭执行法院的拍卖公告确认，李江海提交的证据不能达到其证明目的，本院不予采信。程维宇没有提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，程维宇基于司法拍卖程序取得涉案房屋的所有权，对此，各方均无异议，程维宇基于所有权向李江海主张涉案房屋的占有使用费，李江海抗辩涉案房屋租金已足额交付原所有权人，对此，李江海应承担相应的举证责任。从李江海两审期间提交的证据看，租金数额、汇款进账单、收据等均存在与房屋租赁合同约定不一致之处，其进账单上载明为“劳务费”，收条亦未载明时间，对此李江海未能作出合理解释，亦未能提交其他证据证明，本院无法确认李江海已足额给付涉案房屋租金的事实。一审法院根据房屋租赁合同约定的标准，判决支持程维宇主张的房屋占有使用费，有事实和法律依据，处理结果并无不当，本院予以维持。李江海可基于相关证据和案外人李某的自认，另行主张权利。综上所述，上诉人李江海的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10,975元，由上诉人李江海负担。本判决为终审判决。审判长 李 权审判员 张春耀审判员 李兴明二〇二〇年五月二十七日法官助理周昊书记员梁略附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……