山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终4024号 上诉人（原审原告、反诉被告）：宋建忠，男，1956年12月18日出生，汉族，住青岛市市北区。 委托诉讼代理人：王学英，北京市中永（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：霍若，北京市中永（青岛）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：青岛海德宁置业有限公司，住所地青岛市黄岛区钱塘江支路。 法定代表人：胡士宽，总经理。 委托诉讼代理人：程咸密，山东坤华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程希瑜，山东坤华律师事务所律师。 上诉人宋建忠与被上诉人青岛海德宁置业有限公司（以下简称海德宁公司）商品房预售合同纠纷一案，上诉人因不服青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初7606号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，并组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人宋建忠、宋建忠的委托诉讼代理人王学英、被上诉人海德宁公司的委托诉讼代理人程希瑜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 宋建忠上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判海德宁公司继续履行合同，交付涉案房屋及地下车位，并承担逾期交房的违约金和损失181,640元；2.案件受理费、律师费和交通费由海德宁公司承担。事实与理由：一审判决认定事实及适用法律错误。一、一审法院认定宋建忠未能按期交付涉案房屋剩余房款非因海德宁公司经营不善、涉案项目烂尾、无法联系的原因导致，系认定事实错误。2015年涉案“唐岛海岸”项目资金链断裂，办公场所搬空是不争的事实，青岛市、西海岸新区及民生在线、生活在线等均对此事有处理及报道、且已有多家购房者对海德宁公司提起诉讼，已经生效的多份判决书及庭审笔录均已证明海德宁公司资金链出现问题，无法正常经营。本案仅凭海德宁公司单方制作的合同即认定海德宁公司在2015年3月正常经营，没有任何依据。二、一审法院判令宋建忠承担逾期付款违约金同样属于认定事实错误，颠倒是非黑白。从2014年8月双方签订《青岛市商品房预售合同》之时到2018年年底，宋建忠所购买涉案房屋一直未施工，项目设施建设、绿化、道路等基础均未配套，未办理综合竣工验收，也就是说涉案项目长达四年一直处于停工状态，特别是涉案项目被列为黄岛区烂尾工程处置范围，海德宁公司经营状况严重恶化、丧失商业信誉。可见，海德宁公司明显处于违约状态，宋建忠在这种情况下有权行使不安抗辩权。三、因海德宁公司逾期交房，宋建忠迟迟不能收房入住，只有在外租房，所产生的租金费用是因海德宁公司逾期交房所致，因此宋建忠的损失应当由海德宁公司承担，一审中宋建忠已经提交租房合同等证据证明租金损失，一审法院罔顾事实，未予认定，属于认定事实不清。一审判决遗漏了诉求事项。宋建忠诉求是继续履行商品房买卖合同，并承担逾期交房的违约金及赔偿金。继续履行合同包括交付涉案房屋及赠送的地下车位一个，一审法院漏掉了地下车位事宜。一审判决支持宋建忠交付房屋的诉求，却判决所有诉讼费由宋建忠承担，于法无据。一审判决认定宋建忠迟延支付房款与海德宁公司无关错误。涉案房屋至起诉日没有达到双方买卖合同第十条约定的交付条件，且未通过综合竣工验收，海德宁公司违约在先。在海德宁公司存在违约不能按期交房的情况下，宋建忠有理由不支付剩余房款。另外，海德宁公司作为违约方，无权向宋建忠主张延期支付剩余房款的违约责任。 海德宁公司辩称，一审法院判决认定事实清楚、适用法律正确。一、关于宋建忠主张的逾期交房违约金。双方购房合同第十条已明确约定宋建忠房款付清后海德宁公司才可予以交付房屋，因此逾期交房违约金的诉请无合同依据。二、关于不安抗辩权。根据合同法第六十八条规定，宋建忠行使不安抗辩权的期限是先履行义务期限届满前，也即2015年3月31日，而宋建忠并无确切证据证明在该期限内海德宁公司存在宋建忠可以中止履行的法定情形，对此海德宁公司已举证证明涉案房屋已达到交付条件，因此海德宁公司具备履行交付的能力，宋建忠不享有不安抗辩权；同时根据合同法第六十九条规定，宋建忠行使不安抗辩权的法定形式系向海德宁公司发出书面通知，双方购房合同也对海德宁公司的送达地址已有明确约定，但宋建忠并未在法定期限内行使不安抗辩权，因此不符合不安抗辩权的行使方式。三、关于逾期付款违约金。根据合同法第六十八条规定和购房合同约定，宋建忠擅自中止履行支付购房款义务，应当承担违约责任，宋建忠作为付款义务方，应当积极履行付款，即使存在阻却事由，根据合同法第101条规定，宋建忠可以采用提存等方式履行付款义务，因此一审法院认定宋建忠擅自中止履行义务构成违约并无不当，应当驳回上诉维持一审判决。四、关于宋建忠主张的其他损失并无合同依据，应当不予支持。五、关于交付车位的问题。因车位并未具体确定，不具有产权，因此宋建忠主张的交付车位不具有实际意义。而且在一审中海德宁公司同意继续履行合同，继续履行合同的前提是宋建忠按照合同约定支付完毕购房款并支付完毕逾期付款违约金的前提下同意继续履行合同。六、双方购房合同第十条已明确约定海德宁公司符合房屋交付的条件是单体楼座竣工验收备案，在一审中海德宁公司已举证证明符合交付条件。 宋建忠向一审法院提出诉讼请求：1、判令海德宁公司继续履行双方签订的《商品房买卖合同》并承担逾期交房违约金及赔偿损失181,640元（违约金暂计算至2019年4月1日，支付至实际交房之日）；2、判令海德宁公司办理涉案房屋的产权登记；3、判令海德宁公司承担本案诉讼费、律师费、交通费等各项费用。 海德宁公司向一审法院提出反诉请求:1、请求判令宋建忠支付海德宁公司逾期付款违约金42,406元（以26万元为基数，自2015年4月1日起按每日万分之一计算至2019年9月19日，共计1631天）；2、反诉费用由宋建忠承担。 一审法院查明事实：2014年8月31日，宋建忠（乙方）与海德宁公司（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》一份，约定宋建忠向海德宁公司购买黄岛区漓江西路122号x栋x单元x层x户房屋，暂测房屋建筑面积91.72平方米，每平方米单价8,418元，房屋总价款暂定为772,098.96元。合同第七条约定，乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之一计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天后，甲方有权单方面解除本合同，乙方应当承担赔偿责任。赔偿金额为总房价款的10%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿数额，剩余房款退还给乙方，如乙方已支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索。合同第十条约定，该房屋的交付必须符合下列条件：1、交付房屋所在的单体楼座进行竣工备案…2、乙方已交付全部房屋价款后，甲方可与其办理房屋交付手续…。合同第十一条约定，甲方定于2015年6月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同第十二条约定，甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天后，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起90日内退还全部已付款，并按本合同第十九条约定承担赔偿责任，乙方要求履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付房价款万分之一的违约金。合同第十四条约定，在甲方取得了房地产权属登记证明后180日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起360天内，由双方乙方向青岛经济技术开发区青岛市黄岛区城市建设局办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。合同附件一约定，付款方式为自有资金支付，乙方于2014年5月3日前付定金5,000元，乙方于2014年8月31日与甲方签约，并付首付款计507,098.96元；乙方于2015年3月31日前应支付房款计26万元。 合同签订后，宋建忠于2014年8月31日支付海德宁公司首付款507,098.96元。2014年9月1日，海德宁公司向宋建忠出具了512,098.96元的收据。涉案房屋所在项目现已办理了竣工验收备案。 2019年9月18日，宋建忠在证据交换程序中称同意先将剩余房款支付至法院账户，海德宁公司也同意宋建忠交纳剩余房款，继续履行合同。2019年9月23日，宋建忠将26万元款项付至一审法院账户。 一审法院认为，宋建忠与海德宁公司签订的《青岛市商品房预售合同》不违反法律的强制性规定，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点是：宋建忠主张的逾期交房违约金、损失、律师费及办理产权登记的请求应否予以支持，海德宁公司反诉主张的逾期付款违约金应否予以支持。 关于逾期交房违约金及损失。宋建忠主张根据合同第十二条约定，逾期交房违约金以总房款772,098元为基数，按1320天计算为101,640元，租房损失为8万元。经查，合同签订后，宋建忠按约支付了首付款，但剩余房款26万元未在合同约定时间2015年3月31日前支付，宋建忠称系海德宁公司经营不善，导致尾款不能支付成功。一审法院认为，海德宁公司提交的证据显示其于2015年3月18日、2015年6月10日与案外人签订过《青岛市商品房预售合同》，并办理网签手续，案外人同时交纳了相应款项，该证据可以证明在海德宁公司在2015年3月份与他人进行过房屋交易。再者，宋建忠作为买受人，按约付款系其主合同义务，宋建忠应当积极履行该义务，涉案合同未对房款的支付方式做出限制约定，付款也并非只有到售楼处交款一种方式，故宋建忠称在2015年3月31日前未支付房款系海德宁公司经营不善、无法联系导致，证据不足，一审法院不予采信。根据合同第十条约定，宋建忠支付全部房屋价款后，海德宁公司可与其办理房屋交付手续，因宋建忠未按约付清房款，故其主张逾期交房违约金及损失，于法无据，一审法院不予支持。诉讼中，宋建忠将剩余房款26万元付至一审法院账户，海德宁公司同意在判决后接收房款并继续履行合同，故对海德宁公司继续履行合同的请求，一审法院予以支持。结合海德宁公司提供的证据，涉案房屋现具备交付条件，海德宁公司应当及时向宋建忠交付房屋。关于剩余款项26万元，海德宁公司可以向一审法院办理手续领取。关于律师费，宋建忠并未提交证据，且于法无据，一审法院不予支持。 关于房屋产权登记。根据合同第十四条的约定，在海德宁公司取得了房地产权属登记证明后，由双方按约定程序到相关部门办理。庭审中，海德宁公司称涉案房屋现尚不具备办证条件，宋建忠亦未举证证明房屋已具备办证条件而海德宁公司拒不办理，故对宋建忠要求判令海德宁公司办理涉案房屋的产权登记的请求，一审法院不予支持。 关于逾期付款违约金。根据合同约定，宋建忠应在2015年3月31日前支付房款26万元，但宋建忠未按约支付，一审法院已认定该付款迟延与海德宁公司无必然因果关系，宋建忠付款迟延，应当承担逾期付款责任。海德宁公司反诉主张逾期付款违约金以未付款项26万元为基数，按日万分之一标准，自2015年4月12日起计算至2019年9月18日，不违反法律规定和合同约定，一审法院予以支持。因此，宋建忠应当支付海德宁公司逾期付款违约金42,146元，对海德宁公司超出的诉讼请求，一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、青岛海德宁置业有限公司本判决生效之日起十五日内为宋建忠办理黄岛区漓江西路122号唐岛海岸2栋1单元5层502户房屋的交付手续；二、宋建忠于判决生效后十日内支付青岛海德宁置业有限公司2015年4月12日至2019年9月18日期间的逾期付款违约金42,146元；三、驳回宋建忠的其他诉讼请求；四、驳回青岛海德宁置业有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,337元，反诉费430元，由宋建忠负担。 二审期间，当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审查明事实一致。 本院认为，本案二审的争议焦点为：一、宋建忠未全额支付购房款是否系由海德宁公司所造成；二、宋建忠未全额支付购房款能否构成免除海德宁公司逾期交房责任的条件。宋建忠与海德宁公司签订的《青岛市商品房预售合同》明确约定宋建忠支付全部房屋价款后海德宁公司为宋建忠办理房屋交付手续，宋建忠尚有26万元购房款未向海德宁公司支付，宋建忠一审期间提交的证据不足以证明其未足额支付购房款是由于海德宁公司过错所造成，故一审法院认定宋建忠延迟支付购房款构成违约，该违约行为与海德宁公司没有必然因果关系，说理充分，并无不当，本院不再赘述。因合同明确约定宋建忠在足额支付购房款后海德宁公司才为其办理房屋交付手续，在宋建忠未足额支付购房款的情况下海德宁公司不构成逾期交房，不应承担逾期交房的违约金。宋建忠一审诉讼请求中并未明确要求海德宁公司交付车位，故宋建忠主张一审遗漏诉讼请求的上诉理由不成立，本院不予支持。 综上，上诉人宋建忠的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3,933元，由上诉人宋建忠负担。 本判决为终审判决。 审判长 孙 琦 审判员 甘玉军 审判员 齐 新 二〇二〇年五月二十九日 法官助理 杨志昌 书记员胡浩东 书记员于国英