贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初1730号 原告：武梦红，女，1982年2月9日出生汉族，住贵州省毕节市七星关区。 被告：毕节市振华房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园大道，统一社会信用代码：91520500750163845Q。 法定代表人：蒋秀均，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周旭，贵州众正律师事务所律师。 原告武梦红与被告毕节市振华房地产开发有限责任公司（下称“振华房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告武梦红，被告振华房开公司的委托诉讼代理人周旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告武梦红向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即为原告办理位于毕节市（房号：Ａ-2-15-8）的不动产权证；2.判决被告向原告支付逾期办证违约金暂计10万元（该违约金以314292元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷利息的标准，从2013年9月9日起算，暂计算至起诉之日，最终期限及金额算至房屋所有权证交付之日止）；3.判决被告向原告退回已交三通费（水表入户费750元、电表入户费529元，天然气入户费2500元）共计3779元；4.判决本案诉讼费由被告承担。（庭审中，原告撤回第一项诉讼请求，并将第二项诉请中的逾期办证违约金由10万元变更为5万元。） 事实及理由：原告与被告于2011年9月17日签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建设的位于毕节市（房号：2-15-8），该商品房建筑面积为95.24平方，套内建筑面积77.51平方，商品房总价款314292元人民币。合同对原、被告双方的权利义务进行了详细约定：“原告以公积金贷款方式付款，首付94292元，应于签订合同之日支付给被告，余款220000元以公积金贷款方式支付给被告”。合同第十一条约定：出卖人应当于2012年12月30日前向买受人交付该商品房”；附件十二补充协议第三条约定：“出卖人自房屋交付之日后180个有效工作日办理产权证”。合同签订当日，原告通过交付的定金转为购房首付款，已向被告支付94292元人民币作为购房首付款，被告亦给原告出示收款收据。合同签订后，原告于2011年12月从中国农业银行股份有限公司毕节分行贷款220000元并同时将该220000元作为购房款支付给被告，至此，原告已将全部房价款314292元支付给被告，但被告至今仍未按合同约定向原告交付所购商品房转移登记的权属证书。原告认为，根据《合同法》第六十条、第一百三十条、第一百一十四条，以及《商品房买卖合同司法解释》第十八条的规定，本案中，原、被告双方所签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，应受法律保护，原告已按照合同的约定向被告支付了总房价款，严格履行了合同义务，但被告至今仍未按照合同约定自房屋交付后180个有效工作日内向原告交付商品房转移登记的有关文书，其行为严重损害原告的合法权益。为此，原告多次要求被告按合同约定交付商品房转移登记的有关文书并支付违约金，但被告对原告的要求置之不理。原告为维护自身合法权益，根据《民事诉讼法》第一百一十九条及相关司法解释规定诉至法院，望判如所诉。 被告振华房开公司提交书面答辩状称：1、原告请求限期办证没有法律依据，政府主管部门何时能够办证被告不能控制，原告要求支付逾期办证违约金没有法律依据，被告公司没有按时办证是由于政府调整办证部门的原因造成，当初政府要求在区房产局办，又要求在市办，后来要求在不动产中心办理，前后被折腾几年，影响了办证时间，责任不在被告公司。2019年8月13日，毕节市不动产登记中心下文同意被告的振华商贸大厦A、B幢项目可以办理不动产登记证，符合办证部门规定的办证条件。退一步说，即使要计算违约金，违约金截止日期只能到2019年8月13日之前。而且，在此之前，被告也多次电话或者发短信方式通知原告办证，是原告没有积极提交相关票据而导致无法办证，责任不在被告。2、双方签订的《商品房买卖合同》没有对逾期办理不动产登记证违约金的约定，更没有约定按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍或上浮50%计算，原告要求按已付购房款为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍或上浮50%计算明显过高。而且，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，只是可以参照贷款利率，而且没有1.5倍、1.3倍或者上浮50%的规定，更没有按日万分之一或者按日万分之二的规定。原告请求明显不合理，请求法院对原告关于违约金的请求计算标准及违约金的数额予以降低或者驳回。特别是原告请求时间超过诉讼时效期限的部分依法不应当支持。3、原告要求退回所交的水、电表入户、天燃气入户、有线电视入户费没有法律依据。被告公司代收该费用是为购房业主办理相关设施必须产生的费用，该费用不是归公司所有。而且被告公司收取费用后，作为基础设施配套费交给了政府相关职能部门(七星关区住建局、燃气公司、供电局等部门收取)，原告要求退回的费用已经交给政府有关部门，被告公司无法退回，除非政府职能部门将该费用退回。而且其请求也超过诉讼时效。4、原告计算违约金的依据有误，其请求数额超出法院支持的部分或者超过诉讼时效期间的部分，依法不应当支持，诉讼费由原告自己承担。5、涉及B幢住户双方有特别约定，按双方约定执行，请求法院依法驳回原告诉讼请求。当庭补充答辩称：涉案房屋房产证已经领取。原告第二项诉请的起止时间不明确，而且从2013年9月9日计算已经超诉讼时效。三通费的缴费时间为2013年1月1日，已经超过诉讼时效。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年9月17日，以原告武梦红为买受人，被告振华房开公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“买受人购买出卖人修建的位于毕节市，房号为Ａ-2-15-8，该商品房建筑面积95.24平方米，套内建筑面积77.51平方米。该商品房总房款为314292元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。出卖人承诺于年月日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”合同还约定了其他事项。《商品房买卖合同》补充协议附件十二约定，房屋交付之日后180个有效工作日办理产权证。合同签订后原告向被告支付涉案房屋购房款，被告向原告出具购房发票金额为303336元。2013年1月1日，原告向被告交纳水表入户费750元、电表入户费529元、天燃气入户费2500元，同时被告向收取了涉案房屋的契税、维修基金，以及办证等相关手续费。2013年2月13日，被告向原告交付了涉案商品房。2019年8月13日，毕节市不动产登记中心出具《毕节市振华房地产开发有限责任公司振华商贸大厦Ａ幢首次登记审查意见》载明，同意办理振华商贸大厦Ａ幢项目不动产登记。同日，原告向被告提交了办证资料。原告认为，被告存在逾期交付办理转移登记有关文书构成违约,以及应退还电表入户费、天燃气入户费、水表入户费，故以前述诉请诉至本院，请求支持其诉讼请求。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按约定全面履行自己义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行义务。原告按约定支付了购房款，被告亦应按约定向原告交付房屋及办理房屋转移登记的有关文书。对于原告诉请逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》补充协议约定，房屋交付之日后180个有效工作日办理产权证。涉案房屋具备办理转移登记的条件时，已经超过合同约定的期限，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告应承担违约责任。对于违约金计算标准的问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中未约定被告逾期交付有关文书违约金计算标准。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，对于原告诉请按已付购房款总额303336元为基数，以中国人民银行公布的同期同类贷款利率的标准进行计算的请求，本院予以支持。对于违约金计算的起止时间问题。如前所述，涉案房屋具备办理转移登记的条件时已经超过合同约定的期限。而且，被告就此提出诉讼时效抗辩。被告的违约行为系持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，一般诉讼时效期间为三年。原告起诉之日（2020年1月17日）往前倒推三年，即2017年1月17日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，被告取得了诉讼时效抗辩权。原告所举证据不足以证明对该期间违约金诉请存在诉讼时效中止、中断情形，故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，本院予以采纳。原告诉请的违约金应从2017年1月18日起计算。同时，被告收取原告契税、维修基金、以及办证等相关手续费的行为，应视为双方之间形成委托办证关系，被告将办理涉案商品房转移登记有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。故违约金计算的截止日期应为原告向被告提交办证资料的2019年8月13日。综上，本案原告诉请的违约金应以原告已付购房款303336元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率从2017年1月18日起计算至2019年8月13日止。对于原告诉请退还水表入户费、电表入户费、天燃气入户费的问题。被告在《商品房买卖合同》履行过程中，以代收代缴水表入户费、电表入户费、天燃气入户费名义向原告收取3779元，该行为并无合同约定及法律规定，且被告也未举证证明已代原告缴纳完毕上述费用。故对原告诉请判决被告退还水表入户费、电表入户费、天燃气入户费3779元的请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起二十日内支付原告武梦红逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金（违约金以原告已付购房款303336元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率从2017年1月18日起计算至2019年8月13日止）； 二、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起二十日内退还原告武梦红水表入户费750元、电表入户费529元、天燃气入户费2500元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1188元，由原告武梦红790元，被告毕节市振华房地产开发有限责任公司负担398元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 肖 滨 二〇二〇年五月九日 书记员 杨云兴