上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终9244号上诉人(原审原告)：上海巨浪实业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：沈茂明，执行董事。委托诉讼代理人：洪流，上海市山峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：饶徉，上海市山峰律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海沁美文化传播集团有限公司，住所地上海市嘉定区。破产管理人：上海市华诚律师事务所。上诉人上海巨浪实业有限公司(以下简称“巨浪公司”)因与被上诉人上海沁美文化传播集团有限公司(以下简称“沁美公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2018)沪0114民初12784号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本院审理中，上海沁美文化传播集团有限公司向上海市第三中级人民法院申请破产清算，上海市第三中级人民法院指定上海市华诚律师事务所为破产管理人。巨浪公司上诉请求：一、撤销一审法院判决第二、三项，改判沁美公司向巨浪公司增加支付房屋租金569,315.07元、物业管理费46,446.09元(共计支付租金769,315.07元、物业费60,285.13元)；二、撤销一审法院判决第五项，改判沁美公司向巨浪公司支付逾期付款违约金(按1.64元/日的标准，自2018年2月20日起计算至实际清偿之日止)。事实和理由：一、一审法院对沁美公司应当承担的租金和物业管理费进行酌定，没有事实和法律依据，严重损害了巨浪公司的合法权益。一审法院酌定的租金、物业费金额远低于沁美公司按约应付的金额，而一审法院酌定的理由是“系争房屋存在装修”，而根据双方租赁合同的约定，“对于乙方在租赁期间新建、改建、扩建的固定建筑物及装饰装修问题，不得拆除和损坏，具体处理方法归甲方所有”，故一审法院对租金、物业费进行酌定，违反了双合同的约定。沁美公司理应按合同约定的标准支付租金、物业费。二、巨浪公司与沁美公司的合同明确约定逾期付款违约金和解约违约金，巨浪公司有权同时主张。一审法院对逾期付款违约金不予支持，显属错误。沁美公司辩称，请求驳回巨浪公司全部上诉请求。一、沁美公司租赁上海市嘉定区塔秀路XXX号XXX、XXX层的房屋(以下简称“系争房屋”)的目的在于申办教育培训机构，但巨浪公司未告知系争房屋无法办理相关证照。沁美公司签约后，投入大量人力、物力、财力，到2018年初才被通知无法办理证照，导致合同目的无法实现。一审法院综合考虑上述原因，酌定租金、物业费，于法于理有据。二、违约金应根据诚信公平原则，以补偿为主。巨浪公司主张逾期付款违约金及解约违约金，均系沁美公司逾期支付租金而产生的违约责任。巨浪公司的主张明显超出实际损失，一审法院判决沁美公司承担10万元违约金，沁美公司已承担了较重的违约责任。巨浪公司向一审法院起诉请求判令一、解除巨浪公司与沁美公司之间签订的《房屋租赁合同》；二、沁美公司将位于上海市嘉定区塔秀路XXX号XXX、XXX层的房屋返还给巨浪公司；三、沁美公司支付自2018年2月20日起至实际返还日止的租金及使用费(按照月租金的标准计算)；四、沁美公司支付自2018年1月20日起至房屋返还日止的物业管理费(按照4元/平方米/月的标准计算)；五、沁美公司支付逾期付款违约金(按照1.64元/日的标准自2018年2月19日起计算至实际支付之日)；六、沁美公司承担解除合同违约金10万元。一审法院认定事实：系争房屋属巨浪公司所有。2016年3月20日，巨浪公司与沁美公司签订《房屋租赁合同》约定：巨浪公司将产证面积为1,729.88平方米的系争房屋出租给沁美公司使用；租期：自2016年3月20日至2026年3月19日，其中装修免租期3个月；租金：前3年年租金为120万元，第4年开始每2年递增一次。每次递增6%，年租金分四次支付，先付后用，提前半个月支付下季度租金；水电费及物业管理费由沁美公司承担：物业管理费按4元/平方米/月(即6,919.52元/月)的标准计算，水电费按实计收。合同另约定：租期满后合同解除后，沁美公司在租赁期间新建、改建、扩建的固定建筑物及装饰、装修的部分，不得拆除和损坏，归巨浪公司所有；沁美公司不支付或者不按照约定支付租金达30日的，巨浪公司有权单方解除合同、收回房屋。未按约支付租金的，沁美公司应支付逾期付款违约金(每日违约金为第一期租金的日租金标准的万分之五)；若巨浪公司要求解除合同的，除延迟付款违约金外，巨浪公司有权没收沁美公司已经支付的合同押金作为违约金。《房屋租赁合同》签订后，巨浪公司将系争房屋交付沁美公司，沁美公司对系争房屋进行了装修后用以筹办上海沁美教育培训有限公司(筹)，由于系争房屋不能满足教育培训经营的相关规定，致使沁美公司无法办理营业证照而无法经营，亦未能按约支付租金及物业管理费。2018年6月6日，巨浪公司向沁美公司发出律师函，要求沁美公司付清拖欠的租金及违约金，如不能履行的，巨浪公司将解除合同、收回房屋并追究违约责任。沁美公司于2018年6月11日回函称拖欠租金系客观原因造成，希望巨浪公司理解和宽限。2018年7月24日，巨浪公司诉至一审法院。一审法院另查明：1、沁美公司实际支付的房屋租金押金为10万元；2、系争房屋的租金沁美公司支付至2018年2月19日，物业管理费沁美公司支付至2018年1月19日。3、沁美公司曾于2018年9月18日通知巨浪公司，要求于2018年9月20日办理系争房屋的退还及交接手续。4、巨浪公司确认沁美公司于2018年10月11日搬离了系争房屋。一审法院认为：1、巨浪公司与沁美公司签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，当属有效，双方均应按约履行。在合同履行中巨浪公司依约履行了交付系争房屋的义务，但沁美公司未能按约支付租金，根据合同约定，巨浪公司可据此解除租赁合同，且审理中沁美公司对解除合同不持异议，故巨浪公司主张合同解除的诉请，予以支持。合同解除后，沁美公司应将系争房屋返还巨浪公司，本案中，沁美公司已搬离系争房屋，故对此不再予以处理。2、合同解除后，对截止沁美公司搬离系争房屋之日止的房屋租金及物业管理费，沁美公司仍应承担支付之责。本案中，沁美公司虽曾通知巨浪公司于2018年9月20日办理房屋退还及交接手续，但未能提供于该日搬离系争房屋的相关证据，故对其所谓于2018年9月20日搬离系争房屋之称，难以采信，搬离日期以巨浪公司确认的2018年10月11日确定。而系争房屋的租金沁美公司支付至2018年2月19日，物业管理费支付至2018年1月19日，故沁美公司应按照合同约定的标准(租金为120万元/年、物业管理费为6,919.52元/月)承担自2018年2月20至2018年10月11日的租金及2018年1月20日至2018年10月11日的物业管理费，但考虑到已返还的系争房屋存在装修及沁美公司的实际经营使用情况，一审法院酌情确定沁美公司尚应支付租金20万元及物业管理费13,839.04元。3、本案合同解除系沁美公司未按约支付租金的违约行为所致，虽然其称客观原因导致其无法经营使用系争房屋，但不足以免除其承担违约责任，故沁美公司仍应按约承担解除合同的违约责任，现巨浪公司要求沁美公司承担解除合同的违约金10万元(承担方式为不予返还租赁押金10万元)符合合同约定，予以支持。该10万元的解除合同违约金已足以弥补巨浪公司之损失，故对巨浪公司要求沁美公司承担逾期付款违约金的诉请，不予支持。一审法院据此判决如下：一、解除上海巨浪实业有限公司与上海沁美文化传播集团有限公司间签订的关于位于上海市嘉定区塔秀路XXX号XXX、XXX层房屋的《房屋租赁合同》；二、上海沁美文化传播集团有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海巨浪实业有限公司房屋租金20万元；三、上海沁美文化传播集团有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海巨浪实业有限公司物业管理费13,839.04元；四、上海沁美文化传播集团有限公司应于判决生效之日起十日内偿付上海巨浪实业有限公司违约金10万元，该款以其支付的租金押金10万元冲抵；五、上海巨浪实业有限公司的其他诉讼请求不予支持。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。巨浪公司与沁美公司签订的房屋租赁合同合法有效，对合同当事人有法律约束力。根据查明的事实，导致系争房屋租赁合同解除的原因在于沁美公司欠租，一审法院判决合同解除，由沁美公司承担解约违约金，均无不当。巨浪公司上诉，就一审法院判令沁美公司欠付租金、物业费的标准提出异议。鉴于巨浪公司就系争房屋租赁合同的解除并无过错，履约过程中，亦无阻碍沁美公司正常使用系争房屋的行为，故一审法院酌减沁美公司应承担的租金、物业费，理由欠妥。巨浪公司上诉请求沁美公司按合同约定的标准支付2018年2月20日至2018年10月11日的租金769,315.07元以及2018年1月20日至2018年10月11日的物业费60,285.13元，理由成立。就巨浪公司上诉主张的逾期付款违约金，涉案租赁合同对逾期付款与因逾期付款而导致合同解除的违约责任，均有明确的约定，一审法院对巨浪公司主张逾期付款的违约责任未予支持，有违双方合同约定。综上所述，巨浪公司的上诉请求成立，本院予以支持。上海实业有限依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持上海市嘉定区人民法院(2018)沪0114民初12784号民事判决第一、四项；二、撤销上海市嘉定区人民法院(2018)沪0114民初12784号民事判决第二、三、五项；三、上海沁美文化传播集团有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海巨浪实业有限公司房屋租金769,315.07元、物业服务费60,285.13元；四、上海沁美文化传播集团有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海巨浪实业有限公司逾期付款违约金(按1.64元/日的标准，自2018年2月20日起，计算至实际支付之日止)。负有金钱给付义务的当事人，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6,093元，由上海沁美文化传播集团有限公司负担。二审案件受理费9,957元，由上海沁美文化传播集团有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理仇祉杰审判长  卢薇薇审判员  邬海蓉审判员  陈 俊二〇二〇年五月二十六日书记员  倪卓婴附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更……