中华人民共和国北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终4633号上诉人（原审原告）：蒋力加，男，1977年11月27日出生，住北京市朝阳区。被上诉人（原审被告）：徐绍宇，男，1967年12月31日，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李燕，北京京佐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张义民，男，1969年3月16日出生，户籍地河南省许昌市。被上诉人（原审被告）：刘芳华，男，1962年1月8日出生，国籍：加拿大，住北京市朝阳区。被上诉人（原审被告）：赵志勇，男，1960年11月6日出生，汉族，住河北省沧州市。委托诉讼代理人：杨振钢，河北福鑫律师事务所律师。上诉人蒋力加因与被上诉人徐绍宇、张义民、刘芳华、赵志勇案外人执行异议之诉一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初79522号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蒋力加上诉请求：1.撤销一审判决,依法改判支持蒋力加一审全部诉讼请求;2.本案一审及二审诉讼费、公告费全部由徐绍宇、张义民、刘芳华、赵志勇负担。事实和理由：一、一审法院部分事实查明不清,甚至错误,请求二审法院依法查明。二、蒋力加与刘芳华在法院查封北京市朝阳区×号房屋（以下简称涉案房屋）之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用,相关执行案件不应违法执行。其一,就房屋租金,从涉案房屋的坐落、面积来看,相比于签约当时北京市同等条件房屋租金水平是基本相当的。一审法官认为租金标准较低没有任何依据,另外即使较低也不等同于“以明显不合理的低价承租”。租赁期限内约定一个固定的租金标准也是合法合理的。其二,就支付方式,是完全正常的房主希望尽快回笼资金的商业行为,租金总额给予一定优惠,短期内付清十年的租金,这是常见的房主和租户都获得实惠的合法合理行为。租赁双方均有履行租赁合同的意愿,并且积极的予以履行,刘芳华完全没有主张解除合同或违约责任的必要,不排除刘芳华曾经想要主张,但是蒋力加没几日就支付了租金。其三,就房屋交接,合同中约定刘芳华应于2013年9月25日前将房屋按条件交付给蒋力加,一审中已经查明刘芳华2013年9月24日交付了房屋。房屋交付条件蒋力加租赁前已经查看和确认过了,合同上无法也没有必要一一说明,至于附件一《房屋交割清单》因时间久远而遗失,或者一时没有找到,也是正常现象。其四,就房屋用途,房屋规划用途为住宅,但实际出租给他人办公使用的比比皆是,特别是一楼的住宅,并没有法律规定将住宅出租给他人办公或开办会所租赁合同就无效。其五,关于租赁物维修义务的约定没有任何矛盾之处,一审法院断章取义。三、一审法院法律适用错误,请求二审法院依法改判支持蒋力加的全部诉讼请求。一审法院没有充分证据认定“承租人与被执行人恶意串通,以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据”就不应该适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第二款,应该适用该条第一款。另外,一审法院适用《最高人民法院关于适用民事诉讼法的解释》第三百一十二条第二项是错误的,应该适用该条第一项,支持蒋力加的全部诉讼请求。此外，蒋力加与刘芳华之前打球认识的，当时租赁涉案房屋是为了作会展中心，与刘芳华签订了十年的协议，涉案房屋被法院拍卖后发现里面存在问题，赵志勇涉及到刑事案件已经被通缉。蒋力加有租房的事实和借款的事实，向刘芳华租赁涉案房屋是真实的。徐绍宇辩称：同意一审判决，不同意蒋力加的上诉请求。蒋力加是刘芳华的手下，系为刘芳华在国内办理事务性工作的工作人员，刘芳华已经取得加拿大国籍，蒋力加长期往返国内和加拿大。蒋力加原是北京泰信典当有限公司（以下简称泰信公司）的股东，刘芳华是该公司的股东，双方款项往来非常多，租赁合同是按照之前其款项往来制作出来的，蒋力加没有租赁涉案房屋的需求。涉案房屋有重叠的时间段内租赁给了泰信公司，泰信公司也开具了发票，支付了租赁费用，因此蒋力加提出异议的合同是虚假合同，一审判决正确，请求驳回蒋力加的上诉请求。蒋力加与刘芳华之间没有真实的租赁关系。赵志勇辩称：同意一审判决，不同意蒋力加的上诉请求。认可徐绍宇的答辩意见。蒋力加提供的银行流水中并没有记载款项的用途，一审法院认定其提供的租赁合同不真实，是正确的，请求法院维持原判，驳回上诉。刘芳华、张义民未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。蒋力加向一审法院起诉请求：1.请求法院确认蒋力加对涉案房屋的租赁权合法有效，并确认租赁期限自2013年9月25日至2023年9月24日；2.请求法院停止对涉案房屋的查封、拍卖、责令拍卖买受人赵志勇立即将违法强占的涉案房屋返还给蒋力加居住；3.请求法院依法确认蒋力加对法院拍卖的涉案房屋享有优先购买权。一审法院认定事实：就蒋力加主张的房屋租赁合同关系，蒋力加提交其（承租人、乙方）与刘芳华（出租人、甲方）于2013年9月10日签订的《北京市房屋租赁合同》，其中约定：刘芳华将涉案房屋（建筑面积约200平方米）出租给蒋力加用于办公自用，租赁期限自2013年9月25日至2023年9月24日，共计10年，刘芳华应于2013年9月25日前将房屋按约定条件交付给蒋力加。《房屋交割清单》（见附件一）。租金标准为每年10万元，蒋力加分期支付刘芳华租金，自签订合同之日起，3个工作日内，支付刘芳华首期租金人民币30万元。其余部分，蒋力加应在三年内付清。蒋力加另付押金人民币10万元整。租赁期内，水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、车位费、室内设施维修费等均由蒋力加方承担。对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，蒋力加应及时通知刘芳华修复。刘芳华应在接到蒋力加通知后的10日内进行维修。逾期不维修的，蒋力加可代为维修，费用由刘芳华承担。因维修房屋影响蒋力加使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。蒋力加欠缴各项费用达2万元或擅自改变房屋用途的，刘芳华有权单方解除合同，收回房屋。蒋力加有上述情形之一的，应按月租金的10%向刘芳华支付违约金。就租金的支付，蒋力加提交转账凭证和账户明细，其中显示蒋力加于2013年9月27日向刘芳华名下账户支付30万元、于2014年12月19日向刘芳华名下账户支付10万元、于2014年12月31日向刘芳华名下账户支付40万元、2015年3月10日向案外人铁某中名下账户支付10万元、2015年3月13日向刘芳华名下账户付款10万元、2015年3月27日向刘芳华名下账户付款10万元，蒋力加称至此其已付清租金100万元和押金10万元。徐绍宇称，不认可蒋力加与刘芳华的房屋租赁关系，蒋力加系刘芳华的下属，刘芳华系加拿大籍，因此经常在国内和加拿大往来，蒋力加帮助刘芳华打理房屋；蒋力加提交的银行流水不是租金，两人之间有多笔资金往来，蒋力加曾代表刘芳华向徐绍宇转过款，因此证明目的不认可；根据徐绍宇方房屋租赁合同和房租发票可以证明在2012年6月1日至2016年5月31日该房屋由泰信公司使用，租赁期间有重叠。赵志勇同意徐绍宇的意见。就蒋力加与刘芳华之间其他经济往来，蒋力加提交执行申请书一份，其中蒋力加自述称其在付清租金和押金后，还在2015年1月22日至2016年3月6日期间先后分26笔向刘芳华转账“借款”共计149.9万元，刘芳华仅于2015年6月22日还款2万元。经一审法院核实，蒋力加账户明细还显示2014年11月24日刘芳华名下账户向蒋力加账户转账53万元。就涉案执行案件，徐绍宇与刘芳华、张义民民间借贷纠纷一案，一审法院经审理做出(2014)朝民初字第12523号民事判决，判令：一、张义民于判决生效后十日内偿还徐绍宇借款一千万元；二、张义民于判决生效后十日内给付徐绍宇上述款项的罚息（以一千万元为本金，自二〇一三年十一月二十一日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍为标准计算）；三、张义民于判决生效后十日内给付徐绍宇律师费三十三万六千元；四、刘芳华于判决生效后十日内对张义民的上述三项付款义务承担连带给付责任：五、刘芳华承担连带给付责任后，有权向张义民追偿；六、驳回徐绍宇的其他诉讼请求。上述判决于2014年10月24日发生法律效力。权利人徐绍宇申请强制执行，一审法院于2014年11月6日以(2014)朝执字第16168号立案受理。执行中，一审法院于2014年11月24日对刘芳华名下的涉案房屋予以查封。2015年3月13日，一审法院于涉案房屋处张贴公告，责令被执行人履行生效法律文书确定的义务，并载明“逾期不履行，本院将依法强制执行，对所查封房屋予以腾空并评估拍卖”。2015年8月26日一审法院向刘芳华寄送执行通知书，回执显示该邮件于8月27日经本人签收。2015年10月29日一审法院依照相同地址向刘芳华寄送评估报告，邮件显示于2015年12月4日签收。2016年1月21日向被执行人刘芳华相同地址寄送拍卖告知函，该邮件被退回，载明原因为“拒收”。2016年1月12日，北京嘉信国际拍卖有限公司（以下简称嘉信公司）受一审法院委托就涉案房屋在《法制晚报》刊登第一次拍卖公告，因无人交纳拍卖保证金而流拍。2016年4月19日，嘉信公司受一审法院委托于《北京晨报》刊登第二次拍卖公告。依据公告，涉案房屋于2016年5月6日在北京产权交易所诉讼资产网络交易平台以网络竞价方式进行公开拍卖，最终被竞买人赵志勇以692.74万元竞得。2016年7月5日，一审法院向涉案房屋买受人送达拍卖成交裁定，该裁定载明涉案房屋所有权自裁定送达买受人之日转移。庭审中，就涉案房屋在出租给蒋力加同时还存在其他租赁合同关系，徐绍宇提交2012年6月1日刘芳华（出租方、甲方）与泰信公司（承租方、乙方）就涉案房屋及北京市朝阳区×号房屋签订的《房租租赁合同》各一份，租赁期限均为2012年6月1日至2014年5月31日，月租金9000元。蒋力加不认可证据的真实性，称系伪造的虚假证据，是为了逃税，实际上泰信公司没有在涉案房屋中租住过一天。就此，蒋力加申请原泰信公司职工曲某作为证人出庭作证。证人称，“就涉案房屋泰信公司开了一个租赁合同的发票，这个发票是我去办的，是用租房协议开了一个税务发票，是为了给公司减免税负，我从公司拿到钱去三源里办的税务发票但是实际上泰信公司没有实际租用这个房子，仅仅是为了减免税负，这件事情大概是2013年，这个房屋一楼是会所，二楼是刘芳华在居住，刘芳华在这儿一直居住至今，一层后来租给蒋力加了，直到拍卖之前一直是会所”。徐绍宇、赵志勇称，认可证人的身份真实性，但曲某作为泰信公司的工作人员是刘芳华担任股东期间经刘芳华介绍进公司的，与刘芳华是发小，因此认为证人与本案有利害关系；而且证人对于租赁事宜也是听刘芳华所说，不能证明蒋力加与刘芳华之间的房屋租赁关系，也不能证明泰信公司与刘芳华没有建立租赁关系。一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。本案中，蒋力加提交的其与刘芳华签订的涉案房屋租赁合同签订时间虽早于法院查封时间，但从双方房屋租赁合同签订和履行过程看，该合同存在以下疑点：其一，就房屋租金，从涉案房屋的坐落、面积来看，相比于签约当时北京市同等条件房屋租金水平，合同中约定的租金标准较低，且在长达十年的租赁期限内未约定任何浮动方式；其二，就支付方式，在前后十年的租赁期间内，双方约定的租金支付方式仅分两笔：3个工作日内，支付首期相当于三年的租金30万元，三年内支付剩余七年的租金；而在蒋力加明显逾期支付首期租金时，作为出租人的刘芳华既未主张单方解除合同，也未依约向蒋力加主张违约金；且双方对于押金的支付时间未做约定，而从蒋力加提交的交易明细看，双方在蒋力加支付租赁押金之前即已收取三年的租金，开始履行租赁合同；其三，就房屋交接，合同中约定刘芳华应于2013年9月25日前将房屋按约定条件交付给蒋力加，但庭审中蒋力加并未说明当时双方约定的房屋交付条件，也未提交合同中所称的“附件一”《房屋交割清单》，无法证明双方交接涉案房屋的状况及时间；其四，就房屋用途，从涉案房屋不动产登记证书看，涉案房屋规划用途为住宅，但作为当时所有权人的刘芳华却签订租赁合同允许承租方做办公使用，更何况根据蒋力加的证人证言，涉案房屋截至拍卖前实际一直用做开办会所，对此“一直住在二层”的刘芳华却未提出过任何异议；其五，根据合同法的相关规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外；而在蒋力加提交的房屋租赁合同中，关于屋内设施的维修费用负担问题却做出了前后矛盾的约定，“租赁期内，……室内设施维修费等均由蒋力加承担。”“对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，蒋力加应及时通知刘芳华修复。刘芳华应在接到蒋力加通知后的10日内进行维修。逾期不维修的，蒋力加可代为维修，费用由刘芳华承担。”作为承租人的蒋力加，即在此约定前后矛盾的情况下，与刘芳华订立的租赁合同并开始了长达十年的履行期。上述各项可以看出，在刘芳华与蒋力加签订的房屋租赁合同中，出租方既不关心房租收益、违约损失，也不关心房屋实际用途是否违法违规；承租方则不论收房情况、时间，不论相关费用负担，双方均“积极”履行各自的交房、付款义务，明显与一般常理不符。再结合双方往来账目情况，相互付款持续时间长、次数多，无具体项目，除房屋租赁合同外无其他对应法律文件，故一审法院难以认定蒋力加与刘芳华于2013年9月10日签订的《北京市房屋租赁合同》系双方出租与承租涉案房屋的真实意思表示，蒋力加所谓向刘芳华先后支付的110万元系履行该租赁合同之行为，故蒋力加以其对涉案房屋享有承租权为由要求排除执行，一审法院不予支持。刘芳华、张义民经一审法院依法传唤未到庭应诉，本案依法缺席判决。综上，一审法院判决：驳回蒋力加的全部诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：在法院查封涉案房屋前蒋力加与刘芳华之间的房屋租赁合同关系是否存在，并且是否能够排除强制执行。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”具体到本案事实，虽然蒋力加提供了于法院查封涉案房屋前与刘芳华签订的房屋租赁合同以及2013年至2015年期间以自己的账户向刘芳华及案外人的账户转账的交易情况，用以证明蒋力加与刘芳华之间存在10年的房屋租赁合同关系，并且已经于2015年付清全部租金及押金，但该资金交易未显示转账款项为租金或者押金，蒋力加也未提供其他证据证明款项与房屋租金相关。本院认为，首先，从房屋租赁合同的内容及履行情况来看，10年期租赁合同的租金在二年内付清，并不符合通常房屋租赁合同的交易习惯；其次，蒋力加提交的资金流转记录未显示款项为支付租金，故本院对蒋力加主张的房屋租赁关系不予采信，其主张不足以形成能够排除强制执行的法律后果，基于此，蒋力加另要求确认其承租权以及优先购买权等实体权益，本院亦难以支持。综上所述，蒋力加的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。公告费500元，由蒋力加负担（已交纳）。二审案件受理费70元，由蒋力加负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  陈 静审 判 员  王 黎审 判 员  何灵灵二〇二〇年五月二十九日法官助理  赵 纳法官助理  李 君书 记 员  高 明