河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初1063号原告：崔永霞，女,1977年10月16日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：张怡，河南经东律师事务所律师，特别授权。被告：广发银行股份有限公司郑州分行，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）郑州市郑东新区CBD商务外环路10号。负责人：高奇志，行长。委托诉讼代理人：李夏龙，河南佐达胜律师事务所律师，特别授权。第三人：王金岭，男，1968年9月17日出生，汉族，住河南省中牟县。第三人：李丽平，女，1969年4月10日出生，汉族，住河南省中牟县。原告崔永霞与被告广发银行股份有限公司郑州分行及第三人王金岭、李丽平执行异议之诉一案，本院于2020年1月19日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告崔永霞的委托诉讼代理人张怡，被告广发银行股份有限公司郑州分行的委托诉讼代理人李夏龙到庭参加诉讼，第三人王金岭、李丽平经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告崔永霞向本院提出诉讼请求：1、判决停止执行郑州市郑东新区白沙镇敬业路东侧东润城臻园一期一号楼304号（合同备案号：D16002453384）房产，并解除该房产的查封，中止一切执行程序；2、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年6月2日，原告经郑州东堂房地产营销策划有限公司的居间介绍，与第三人李丽平签订了合同编号为DT（2018）0602001号郑州市存量房（二手房）买卖居间合同，由原告购买第三人李丽平名下位于郑州市郑东新区白沙镇敬业路东侧东润城臻园一期一号楼304号房屋一套（合同备案号：D16002453384），原告于合同签订当日一次性支付购房款80万元。当日，原告向郑州东堂房地产营销策划有限公司支付佣金1万元。2018年11月20日，在第三人李丽平的要求下，再次支付购房款面积差款和税费合计4809元。合同签订后，第三人李丽平将房屋进行了交付，原告花费20万元进行装修并居住至今。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条规定，原告的情况符合该条款的法律规定，且原告自执行异议申请开始一直向贵院表示愿意按照人民法院的要求将剩余的价款交付执行。原告为维护其合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告广发银行股份有限公司郑州分行辩称，一、答辩人与被答辩人王金岭、李丽平因金融借款合同纠纷起诉到贵院。根据不动产出具的不动产登记资料查询结果证明显示，案涉房产位于郑东新区××路××楼××号，为预售商品房，已办理预告登记，预告权利人为被答辩人李丽平，抵押权预告登记权利人为中国建设银行股份有限公司河南省分行。答辩人向贵院就上述房产申请了诉讼保全。贵院依法作出裁定对上述房产进行了查封。答辩人认为上述房产虽为预售商品房，但已办理商品房预告登记，查封符合《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条的规定。二、被答辩人崔永霞对案涉房产上存在抵押权预告登记是明知的，也没有证据证明其与被答辩人王金岭、李丽平就上述房产进行买卖取得了商品房抵押权预告登记权利人同意。而根据物权法第二十条规定，未经预告权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。因此，贵院在查封上述房产时，房屋所有权仍归被答辩人李丽平所有。三、根据被答辩人崔永霞提供的证据显示，其没有支付合同约定的全部价款。也没有相关的证据证明，案涉房产没有办理过户登记非被答辩人崔永霞（××）自身原因。因此，贵院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定驳回被答辩人崔永霞的异议请求，事实清楚，适用法律正确。四、答辩人对被答辩人崔永霞、李丽平、王金岭就案涉房产进行买卖毫不知情。第三人王金岭、李丽平未到庭、未答辩、未举证。经审理查明，广发银行股份有限公司郑州分行与王金岭、李丽平金融借款合同纠纷一案，广发银行股份有限公司郑州分行向本院申请诉请财产保全，2019年3月27日，本院以（2019）豫0191财保602号民事裁定书、协助执行通知书查封了被申请人李丽平名下位于郑州市郑东新区白沙镇敬业路东侧东润城臻园一期一号楼304号（合同备案号：D16002453384，以下简称涉案房屋）一套，查封期限自2019年3月27日至2022年3月26日。后崔永霞向本院提出书面异议，请求解除对涉案房屋的查封等执行措施，2019年12月30日，本院作出（2019）豫0191执异485号执行裁定书，驳回崔永霞的异议请求。崔永霞对该执行裁定书不服，依法向本院提起执行异议之诉。另查明，2018年6月2日，原告崔永霞（买受方、乙方）与第三人李丽平、王金岭（出售方、甲方）及案外人郑州东堂房地产营销策划有限公司（居间人、丙方）签订《二手房买卖居间合同》一份，合同约定原告购买李丽平名下涉案房屋，房屋转让价款为99万元，本合同签订当日，乙方一次性支付首批房款80万元至甲方指定的银行账户；甲方取得本合同的房屋权属证明书确认具备办理过户条件后，由其通知乙方办理房屋更名的过户手续。乙方应于办理过户当日（同时满足以下条件：甲方就其配合乙方完成二手房过户的所有手续均已完成时）将剩余的房款19万元一次性支付至甲方指定的银行账户。鉴于甲方系通过银行按揭贷款的方式从开发商处购买的本合同房屋，为保证协议房屋能够及时过户至乙方名下，甲方保证其自收到乙方支付的首批房款后就应当办理银行按揭贷款的还款及注销抵押登记手续，甲方最迟于取得本合同房屋的权属证书后10日内，应当办理完结贷款的还款和注销抵押登记手续。丙方促成甲乙双方签订本合同，甲乙双方初步完成首付房款的交付、房屋及权属证书的交付时，乙方应向丙方支付佣金和代办费用15000元。同日，原告向李丽平账户转款80万元，转款摘要为购东润城1号楼304室款，李丽平出具收款收据载明收到崔永霞交来涉案房屋首付款80万元。2018年6月8日，郑州东堂房地产营销策划有限公司出具《收据》，载明收到崔永霞交来涉案房屋购房佣金1万元。2018年11月20日，原告委托宋占锋向李丽平支付购房面积差额和税费合计4809元。2018年6月2日，原告与河南东大物业服务有限公司签订《前期物业管理服务协议》一份，双方就涉案房屋前期物业管理服务达成协议。2018年6月22日，崔永霞开始对涉案房屋进行装修，支付装修相关费用（施工费用、材料费用、家俱费等）。同日，崔永霞向河南东大物业服务有限公司缴纳装修保证金2000元、装修许可证保证金50元、基础垃圾清运费688元、装修许可证工本费20元、充值电费142元。2018年7月11日，崔永霞与郑东新区白沙镇金阳光暖通签订《中财地暖管家装（安装）施工合同》，为涉案房屋铺设地暖管道，崔永霞缴纳地暖款6200元。2018年7月20日，崔永霞缴纳涉案房屋2018年7月1日至7月12日区间内水费6元；2018年9月6日，崔永霞为涉案房屋充值2018年4月1日至6月30日区间内的电费100元。2018年11月30日，崔永霞在涉案房屋装修竣工检查表业主签字栏签字按印。又查明，2019年7月20日，河南东大物业服务有限公司东润城臻园物业服务中心出具《证明》一份，载明涉案房屋的实际业主崔永霞于2018年6月22日办理装修许可，物业费一直由其缴纳。同日，该服务中心出具《居住证明》一份，载明崔永霞是涉案房屋业主，现居住在涉案房屋。根据郑州市不动产登记中心出具的《不动产登记资料查询结果证明》，显示涉案房屋产权人为新东润地产有限公司，不动产权证号为豫（2018）中牟县不动产权第0115309号，预告权利人李丽平，预告登记证明号1609071553，预售商品房抵押权登记权利人为中国建设银行股份有限公司河南省分行，抵押金额387000元。再查明，第三人王金岭、李丽平系夫妻关系。2016年5月22日，李丽平作为××与新东润地产有限公司签订编号为D16002453384号的《商品房买卖合同》，约定李丽平以649026元的价格购买涉案房屋，首付款262026元于2016年5月22日缴纳，剩余387000元通过商业贷款缴纳。2016年6月6日，上述商品房买卖合同在郑州市住房保障和房地产管理局直属分局登记备案。庭审中，原告称其于2018年6月2日签订二手房买卖合同当日与李丽平办理了涉案房屋的实际交接，且在签订合同时已知悉涉案房屋有抵押，同意将涉案房屋剩余房款19万元交付法院执行。亦称涉案房屋未及时办理过户的原因在于：一是开发商自2019年3月才开始组织全体业主办理不动产转移登记手续，办理过程中发现涉案房屋存在查封情况；二是李丽平在收到原告的首批购房款后未及时去办理银行按揭贷款解押和注销抵押登记手续。以上事实有《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》、工商银行转款凭证、收款数据、证明、河南增值税普通发票、收据、《前期物业服务协议》、装修许可证、业主装修手册、《中财地暖管家装（安装）施工合同》、居住证明、不动产登记资料查询结果证明、《商品房买卖合同》等证据及本案庭审笔录在案佐证。本院认为，案外人或申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，××对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因××自身原因未办理过户登记。”本案系案外人执行异议之诉纠纷，异议人及即本案原告崔永霞必须证明预告登记在被执行人李丽平名下的涉案房产符合上述法律规定的情形，且权利能够排除执行的，其异议请求才能成立。本案中，涉案房屋在2019年3月27日依被告申请被本院依法查封，原告与第三人李丽平、王金岭在2018年6月2日通过居间方郑州东堂房地产营销策划有限公司签订了《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》，且根据原告提交的合同签订时同步录音录像光盘、银行转款凭证及李丽平出具的收据等证据，可以证明原告在人民法院查封之前已签订了合法有效的书面房屋买卖合同并按照合同约定支付了大部分价款，且在本院审理期间，原告愿意将涉案房屋剩余价款19万元交付本院执行；结合原告提交的对涉案房屋装饰装修、缴纳涉案房屋电费、水费、居住证明等一系列证据，该证据相互印证可以证明原告在涉案房屋被法院查封前已实际占有；因涉案房屋在查封时尚存在抵押，办理产权变更登记的条件尚不成熟，现有证据不足以证明原告对未能过户存在过错。因此，原告对涉案房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，故对其主张不得执行涉案房屋的诉讼请求，理由成立，本院予以支持。第三人王金岭、李丽平经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对诉讼权利的放弃，由此产生的不利后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下：不得执行位于郑州市郑东新区白沙镇敬业路东侧东润城臻园一期一号楼304号（合同备案号：D16002453384）的房产。案件受理费11800元，由被告广发银行股份有限公司郑州分行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃。审判员 高 山二〇二〇年五月二十五日书记员 李真真