四川省广元市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川08民终368号 上诉人（原审被告、反诉原告）：四川旭瞾商贸有限公司。住所地：四川省广元市利州区天津路南口捷顺公寓一楼。 法定代表人：彭刚，执行董事。 委托诉讼代理人：欧维宇，四川同方正律师事务所广元分所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：梁发贵，男，汉族，1973年4月18日出生，住四川省广元市利州区。 委托诉讼代理人：庞健，广元市利州区东坝法律服务所法律工作者。 原审第三人：辜国光，男，1949年3月24日出生，汉族，住四川省广元市利州区。 上诉人（原审被告、反诉原告）四川旭瞾商贸有限公司因与被上诉人（原审原告、反诉被告）梁发贵商品房销售合同纠纷一案，不服四川省广元市利州区人民法院作出的（2019）川0802民初797号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日立案后，2020年4月28日公开开庭审理了本案，上诉人的委托诉讼代理人欧维宇、被上诉人的委托诉讼代理人庞健到庭参加了庭审，本案经合议庭评议后现已审理终结。 四川旭曌商贸有限公司向本院上诉请求：1.撤销一审判决第四项，改判支持上诉人的反诉请求；2.本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：被上诉人未付清购房款，根据合同约定承担欠款期间的资金利息和承担房产过户所发生的税费；因上诉人不是房地产开发企业，涉案房屋不是商品房，本案法律关系适用错误。 被上诉人梁发贵、原审第三人辜国光未向本院提交书面答辩意见。 梁发贵向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理房屋土地证书并承担逾期办证的违约责任；2.原告为主张权利所产生的诉讼费、诉讼委托代理费等一切费用由被告承担。 开庭前，原告向一审法院提交变更诉请申请书，将第一项诉讼请求变更为依法判令被告立即为原告办理位于广元市利州区房屋的不动产权登记证书并承担逾期办证的违约责任（按原告已交房款231460元，从2009年12月15日开始按中国人民银行同期贷款利率计算至不动产权登记证书登记时止）。庭审中，原告明确第二项诉请委托代理费为4000元。 四川旭曌公司向一审法院提出反诉请求：一、请求判令反诉被告立即支付反诉原告购房款人民币50000元及资金利息，利息自2009年10月12日起按照月利率1%计算至付清之日止；二、请求判令反诉被告立即支付反诉原告办理产权证所发生的税费19954.67元；三、本案反诉案件受理费由反诉被告承担。 一审法院认定的案件事实：2009年9月14日，原告（反诉被告）梁发贵作为乙方与作为甲方的被告（反诉原告）旭曌公司签订《房地产买卖契约》，约定梁发贵购买旭曌公司开发的位于广元市利州区房屋一套，建筑面积115.73平方米，房屋总价款231460元，在合同签订当日支付购房定金14万元。合同签订后梁发贵向旭曌公司支付购房款181460元，并就下欠旭曌公司的购房款5万元向旭曌公司股东辜国光出具金额为5万元的借条一份。 同时查明，原、被告就案涉房屋除签署有前述落款日期为2009年9月14日的《房地产买卖契约》外，双方还另行签订有落款日期为2009年9月16日的《房地产买卖契约》。 另查明，庭审中，梁发贵提交的《房地产买卖契约》约定的房屋总价款为312471元，该合同第十二条“双方约定的其它事项”下方手动添写有“一、付款方式补充：1、支付首付款14万元整（壹拾肆万元整）及光纤费980.00（玖佰捌拾元整），总房款余款：91460元（玖万壹仟肆佰陆拾元整），从2009年9月14日起按月息1％计息。2、如果甲方未在2009年10月30日前把房屋的土地使用证、房产证办理下来，乙方则不支付房款余款的利息。待土地使用证、房产证办理齐全后，乙方再支付余下房款。二、办证补充：由甲方负责把房产证、土地使用证办理好，由乙方全部承担税金及工本费。若税费总额超过伍仟元，则按照法律规定由甲乙双方分摊。”内容。 而旭曌公司提交的《房地产买卖契约》约定的房屋总价款为231460元，该合同第十二条“双方约定的其它事项”下方手动添写有“1、甲乙双方成交的一切税费均由乙方承担，甲方办理房产证、土地证。2、乙方在办理房产证前付清全部余欠金额。若未付清时，乙方出据余款部分借条，并承担1％的月利息。”内容。 又查明，庭审中，双方对落款日期为2009年8月10日的《房地产买卖契约》仅用于向房地产管理部门登记备案均无异议，且该备案合同第十二条“双方约定的其它事项”下无任何内容。同时双方均认为应按照自己一方向法庭提交的《房地产买卖契约》约定的内容来履行合同，对于对方提交的《房地产买卖契约》第十二条“双方约定的其它事项”下手动添写的内容均不予认可。 还查明，2010年6月7日，原告梁发贵取得案涉房屋的所有权证书，权证号为广房权证城字第××号。广元捷顺实业有限公司于2000年10月30日经广元市利州区食品药品和工商局登记注册，后广元捷顺实业有限公司于2007年11月26日将公司名称由广元捷顺实业有限公司变更为广元捷顺商贸有限公司。2015年2月9日广元捷顺商贸有限公司将公司名称变更登记为四川旭瞾商贸有限公司。本案房屋所涉土地使用权证总证号原为广国用（2009）第XXX号，2016年5月20日因被告公司名称由广元捷顺商贸有限公司变更为四川旭瞾商贸有限公司后，该土地使用权证总证号变为广国用（2016）第XXX6号。据工商部门企业登记档案，旭瞾公司投资人为辜国光与彭刚二人，辜国光占65%的股份，彭刚为法定代表人，投资比例35%。 一审法院认为，对于案涉房屋的交易价格231460元，原告（反诉被告）梁发贵与被告（反诉原告）旭曌公司均无异议，予以确认。本案争议的焦点为：一、梁发贵是否下欠旭曌公司购房款50000元。二、对梁发贵和旭曌公司分别向法庭提交的《房地产买卖契约》中第十二条“双方约定的其他事项”书写内容如何进行认定。 关于梁发贵是否下欠旭曌公司购房款5万元的问题。虽然双方分别向法庭提交的《房地产买卖契约》中对案涉房屋约定的价格不一致，但庭审中双方对案涉房屋的总价款为231460元和梁发贵至今仍下欠旭曌公司购房款5万元均无异议，且第三人辜国光提交的书面答辩意见中亦明确表示其个人与梁发贵间无借贷关系，梁发贵向辜国光出具的借条实质是对下欠旭曌公司购房款50000元的确认。故对梁发贵下欠旭曌公司购房款50000元的事实予以确认，对反诉原告旭曌公司要求反诉被告梁发贵支付下欠购房款50000元的反诉请求予以支持。 关于对梁发贵和旭曌公司分别向法庭提交的《房地产买卖契约》中第十二条“双方约定的其他事项”书写内容如何进行认定的问题。因双方分别提交的《房屋买卖契约》第十二条中书写的字体及内容均不一致，且该部分内容双方均未签字或盖章进行共同确认，现双方对对方的该部分内容均不予认可，故双方各自持有的《房屋买卖契约》中第十二条书写的内容对对方没有约束力，均不予认可。对反诉原告旭曌公司要求反诉被告按照月利率1%支付资金利息的诉讼请求不予支持。 关于梁发贵要求旭曌公司办理不动产权证书的问题。因双方提交的《房地产买卖契约》中未对案涉房屋的办证事项进行约定，且梁发贵至今仍下欠旭曌公司购房款50000元，故梁发贵只有在付清购房款后，旭曌公司才应当为其办理案涉房屋的不动产权证书。 对梁发贵要求旭曌公司支付逾期办证违约金以及委托诉讼代理费的问题。因双方在《房地产买卖契约》中对此未进行约定，且梁发贵至今未向旭曌公司付清购房款，故梁发贵的该项诉请无事实和法律依据，不予支持。 关于旭曌公司要求梁发贵支付办证税费19954.67元的问题。本案中，旭曌公司未能举证证明该笔费用已经由其实际支付，根据谁主张、谁举证的证据规则，反诉原告应当承担举证不力的法律后果，故对旭曌公司的该项反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十八条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、原告（反诉被告）梁发贵于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）四川旭曌商贸有限公司支付购房款50000元；二、被告（反诉原告）四川旭曌商贸有限公司在原告（反诉被告）梁发贵履行本判决第一项确定的给付义务后十五日内为梁发贵办理位于广元市利州区房屋的不动产权证书；三、驳回原告（反诉被告）梁发贵的其他本诉诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）四川旭曌商贸有限公司的其他反诉诉讼请求。 本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。 另查明，1.四川旭曌商贸公司于2014年5月20日发布《公告》，内容载明：“……广元建设局房管处规定任何业主防控均必须交完才办证，但2009年8月前各位业主所欠房款是由辜国光个人借出代付后，由广元捷顺商贸有限公司办完了A栋全部业主的房产证……”；2.2019年9月9日，四川旭曌商贸公司股东即本案原审第三人辜国光出具《关于捷顺公寓购房户欠付房款的说明》，内容载明：“……同时，因房屋已经修建完毕在签订合同时就能够办理房产证……”，对于一审法院认定的本案其他法律事实，本院予以确认。 本院认为，当事人之间对于案由的诉争，应以实际发生的法律关系为准。本案中，四川旭曌商贸公司发布的《公告》及其股东辜国光出具的《关于捷顺公寓购房户欠付房款的说明》，可知，案涉房屋是上诉人四川旭曌商贸公司在开发及对外销售，其对外出售开发房屋的行为即为房地产开发企业所从事的销售商品房的行为，因此，本案案由为商品房销售合同纠纷、适用法律关系并无不当。 上诉人主张被上诉人因购买上诉人房屋所发生的欠款5万元应计算资金利息，并且上诉人为被上诉人办理房屋产权证的税费应由被上诉人承担。但上诉人提供的证据《房地产买卖契约》中手动添加的对于欠款利息及税费的约定，因无被上诉人的签字确认，被上诉人对此亦予以否认，并且被上诉人也举证证明自己已经缴纳了相关税费，因此，对于上诉人据此提出双方约定了欠款利息及税费的主张，本院不予采信。 综上，上诉人四川旭曌商贸有限公司的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费299元，由上诉人四川旭曌商贸有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 林 审 判 员  徐小雁 审 判 员  吕 晶 二〇二〇年五月六日 法官助理  康小莲 书 记 员  王汇锋