四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终2692号 上诉人（原审被告）：厦门市沃太餐饮管理有限公司。住所地：福建省厦门市思明区会展南里94号之二。 法定代表人：**波，经理。 委托诉讼代理人：苏玉胜，四川中星律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：青羊区佳俯少城优点客栈。经营场所：四川省成都市青羊区长顺上街177号1栋3层1号。 经营者：章华贵，总经理。 委托诉讼代理人：柳晓露，四川思力律师事务所律师。 原审第三人：成都市西门吹雪茶文化有限公司。住所地：四川省成都市金牛区五块石蓉北商贸大道一段6号3楼3号。 法定代表人：章华贵，总经理。 委托诉讼代理人：柳晓露，四川思力律师事务所律师。 原审第三人：成都绿州市容环境（集团）有限责任公司。住所地：四川省成都市青羊区长顺上街177号。 法定代表人：暴春，董事长。 上诉人厦门市沃太餐饮管理有限公司（以下简称沃太公司）因与被上诉人青羊区佳俯少城优点客栈（以下简称少城客栈）、原审第三人成都市西门吹雪茶文化有限公司（以下简称西门吹雪公司）、成都绿州市容环境（集团）有限责任公司（以下简称绿州公司）合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初1255号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。 沃太公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项，依法改判沃太公司无需向少城客栈支付房屋使用费8500元；二、由少城客栈全额承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：2018年11月3日，少城客栈单方通知解除案涉合同，并直接关停案涉房屋电源，致使沃太公司从2018年11月3日起就被迫停业。因此，从2018年11月3日起，沃太公司就无需再支付租金。一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判。 少城客栈辩称，一、少城客栈与沃太公司双方成立合法有效的合同关系，沃太公司未按照《联合经营合同》约定如期足额支付第二年的房租、水电气、物管费等费用，并拖欠2018年月度销售额提成，拒绝搬离案涉房屋，违约在先，构成根本违约，少城客栈有权解除合同，更有权要求支付房屋占有期间的使用费。因此一审认定沃太公司应向少城客栈支付房屋使用费是完全正确的，沃太公司违约在先，又不腾退房屋应当承担占用房屋期间的使用费。二、沃太公司不能证明少城客栈停电，2018年11月3日少城客栈多次向其发函解除合同，沃太公司仍然未补齐房屋的相关款项，其表示同意解除案涉合同，但拒绝腾退房屋的行为，已给少城客栈造成损失。综上一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回沃太公司的上诉请求，维持原审判决。 西门吹雪公司述称，意见与少城客栈一致。 绿州公司未发表意见。 少城客栈向一审法院提出诉讼请求：1.请求确认少城客栈与沃太公司之间于2017年5月28日签订的《联合经营合同》已于2018年11月3日解除；2.请求判令沃太公司立即腾退案涉房屋并支付房屋占用期间的租金暂计为70140（从2018年11月3日起计算至返还房屋之日止，每月30060.17元）；3.请求判令沃太公司向少城客栈支付月度销售提成款7659.9元（2018年1月1日起计算至2018年11月3日，按照月销售额的2.5%计算）；4.请求判令沃太公司支付2017年9月1日起至2018年11月3日的物管费、清洁费、消防电梯服务费41125元；5.请求判令沃太公司支付2018年10月至2018年11月的水电气费合计10642.93元；6.请求判令沃太公司支付资金占用利息（以诉讼请求3-5项确定的月销售提成款、物管费、清洁费、消防电梯服务费、水费、电费、气费为基数，从2018年11月3日起按照银行同期贷款年利率计算至起诉之日并支付至付清之日）；7.请求判令本案的诉讼费、保全费等由沃太公司承担。本案一审庭审之后，因沃太公司向一审法院出具《撤场说明》，载明其已于2019年4月2日撤离案涉房屋，就该情况经一审法院向少城客栈核实，2019年4月4日，少城客栈向一审法院出具《情况确认函》，载明沃太公司已于2019年4月2日撤离腾退完毕，并于4月3日将案涉房屋交回少城客栈，故少城客栈自愿放弃诉讼请求3和诉讼请求6，并变更诉讼请求2为：请求判令沃太公司支付房屋占用期间的租金150300.85元（从2018年11月3日起计算至2019年4月2日，每月30060.17元）。 一审法院审理认定事实如下，2014年1月13日，绿州公司（甲方）与西门吹雪公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，由甲方将位于青羊区的综合楼三楼房产出租给乙方，租赁标的总面积1267.98平方米，租赁期限12年。合同双方于合同尾部加盖公章，乙方于“法定代表人”处签下“章华贵特别授权”。2018年8月17日，绿州公司向西门吹雪公司开具发票，载明2018年7月17日至2018年9月16日青羊区三楼租金为291138.18元；2018年11月16日，绿州公司向西门吹雪公司开具发票，载明2018年9月17日至2018年10月16日青羊区长顺上街177号三楼租金为145569.09元。2018年12月28日，绿州公司向西门吹雪公司开具发票，载明2018年10月17日至2019年1月16日青羊区长顺上街177号三楼租金为436707.27元。2014年4月28日，西门吹雪公司的法定代表人由陈某某变更为章华贵。2014年10月29日，章华贵作为经营者成立少城客栈。2014年12月20日，汪某燕与少城客栈签订《劳动合同》，劳动期限自合同签订之日起至2019年12月19日止。2017年5月28日，少城客栈与沃太公司签订《联合经营合同》，双方约定：一、少城客栈提供位于青羊区面积约为220平方米的房屋（以下简称案涉房屋）给沃太公司经营乐萃咖啡厅（第一条）；二、合同约定的租赁期限为2017年6月1日至2025年12月31日，同时2017年6月1日至2017年8月31日为免租期，免租期间沃太公司无需支付经营分红，实际发生的水电费由沃太公司承担（第四条）；三、月度销售提成：沃太公司需在次月15日前统计上月数据并按双方认可金额的2.5%支付给少城客栈指定账号。沃太公司须每年支付物管费、清洁费、消防电梯服务费等共计35000元；合同所称“营业额”均系指沃太公司在该使用场地之乐萃咖啡厅出售的饮品、食品之总收入，但应扣除以下项目：……（3）免费派发的任何奖品、赠券、员工用餐……（5）沃太公司采用折扣销售时的折扣部分（第五条）；四、水电气费每月月末由双方工作人员共同抄表，并由少城客栈根据沃太公司实际使用量出具支付通知单，同时提供支付凭据，沃太公司应在收到少城客栈支付通知单和支付凭据后7个工作日内一次性足额交予少城客栈。若超过通知30日未予付清，少城客栈可予以停水停电。若停水停电后30日内仍未予支付，少城客栈可单方终止合同（第七条）；五、沃太公司有下列情形之一，少城客栈有权单方解除合同，收回该房屋：（1）不支付或者不按照约定支付经营分红达30天以上且经少城客栈书面催告后10个工作日内仍未支付。……（第十二条）。合同尾部由双方加盖公章及各自的经营者、法定代表人章华贵、**波签章确认。乐萃咖啡厅开始营业后，由沃太公司的员工邓亮负责与少城客栈的员工汪某燕进行工作对接，包括进行每日营业额的核对、事项的通知等工作。2018年1月1日之前的月销售提成以及2018年10月1日之前的水电气话费，双方均已结清。2018年1月1日至2018年11月3日，双方确认的乐萃咖啡厅营业额为306396.22元。2018年11月1日，备注为汪某燕的微信账号向备注为邓亮的微信账号发送电子版的10月份水电气费统计表并于当日告知邓亮“我把10月份水电气那个纸质的放你们前台了哈”，根据统计表，乐萃咖啡厅于2018年10月份的水电气费为6391.85元，邓亮对此并未提出异议。2018年11月1日，成都市益民生鲜菜市场经营管理连锁有限公司出具收据，载明长顺街三楼于2018年10月份的水费1830元已缴。2018年11月20日、2018年12月10日，成都燃气集团股份有限公司开具发票，载明长顺上街177号1-3-1号于2018年9月12日-2018年11月16日的燃气费共计11927.61元已缴。2018年9月19日、2018年10月25日、2018年11月26日，成都宽窄巷子投资管理有限责任公司开具发票，载明长顺上街177号1栋3楼1号于2018年9-11月份的电费已缴。2018年11月2日，汪某燕向备注为**波（乐萃咖啡汪总）的微信账号发送：“汪总，麻烦今天安排一下费用哟，邓亮已支付9月份水电气话费7534，还有余款146500元未支付，今日周五11月2日，若今日内未全部付清，明日将会断水断电处理，谢谢”、“……一共还有146000（租金及每年基本费用）”。2018年11月3日，汪某燕向**波及邓亮发送《关于解除合同告知函》，《告知函》载明：“根据双方签订的《联合经营合同》第五条约定，乙方房租未按要求支付，物管费、清洁费、消防电梯服务费等第一年度就未支付，现已第二年度。基于以上原因，我公司正式通知您解除您于2017年5月28日与我公司签订的《联合经营合同》，同时保留对于贵公司未支付的费用追讨权利”。2018年11月5日，汪某燕通过微信向**波发送《关于要求强制撤场函件》，要求沃太公司于11月8日之前付清所欠费用，否则少城客栈将强制其撤场。2018年11月12日，汪某燕通过微信向**波发送《关于限期清场函件》，载明：“根据《联合经营合同》第十二条第4（1）项约定……我方可单方面解除合同。贵方2018年1月到10月经营分红仍未支付，且我方于2018年11月3日已函告贵方解除本合同……”。2018年11月22日，汪某燕通过微信向**波发送《关于公证清场的函件》。2018年12月5日，少城客栈向黄瓦街派出所提交《情况说明》，载明少城客栈在对沃太公司经营的乐萃咖啡厅进行清场时遭到沃太公司以欠付员工工资为由阻碍清场并三次报警。 一审另查明，1.少城客栈提交的微信聊天记录中，手机尾号为153××××＊＊17的微信账号系少城客栈的员工汪某燕所有，手机尾号为136××××＊＊99的微信账号系沃太公司的法定代表人**波所有，微信号为×××、手机尾号为183××××＊＊46的微信账号系沃太公司的员工邓亮所有。 2.2018年9月12日，少城客栈出具《收条》，载明“今收到乐萃咖啡2018年9月1日至2018年11月30日（期间）3个月房租25500元”。2018年11月3日，王海燕出具《收款收据》，载明“收到乐萃咖啡厅2018年12月1日至2019年2月28日房租25500元”。 3.2019年4月2日，沃太公司搬离案涉房屋。 4.2019年5月24日，一审法院对绿州公司与西门吹雪公司之间的房屋租赁合同纠纷进行调解，并出具（2019）川0105民初5118号民事调解书（以下简称5118号调解书），载明：“双方达成如下协议：一、西门吹雪公司应于2019年5月27号之前，向绿州公司一次性支付租金2377813.18元……”。 5.2019年6月11日，西门吹雪公司出具了《情况确认函》并于确认函尾部加盖公章，确认函载明其“确认授权青羊区房屋交付厦门市沃太餐饮管理有限公司进行使用”。 一审法院认为，虽然少城客栈与沃太公司订立的合同名为《联合经营合同》，但是联营法律关系的基本特征应为联营各方共负盈亏、共担风险。本案中，案涉双方于合同第八条第10项约定由沃太公司自负盈亏，负责经营安全，明显不符合联营法律关系的基本特征。实际上，少城客栈将案涉房屋出租给沃太公司使用，并收取固定利润，完全符合租赁合同关于出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的特征，即案涉合同名为联营，实为租赁，应认定为租赁合同。基于前述认定，对该租赁合同的效力认定，一审法院认为，案涉房屋系由绿州公司所有并出租给西门吹雪公司，再由西门吹雪公司的法定代表人章华贵实际经营的少城客栈转租给沃太公司，由此产生的法律问题是少城客栈的转租行为是否取得了绿州公司及西门吹雪公司的同意或者追认。根据本案的受理情况以及少城客栈提交的5118号调解书可推知绿州公司在知悉案涉房屋的实际使用人系沃太公司的情况下仍向西门吹雪公司收取租金，应当视作其对案涉转租行为表示了追认。根据西门吹雪公司提交的情况确认函，可知西门吹雪公司亦对少城客栈的出租行为表示了追认，故该租赁合同合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，双方均应按合同约定履行义务。本案中，少城客栈已经依约履行了交房义务，则沃太公司亦应依约履行支付月度销售提成、物管费、清洁费、消防电梯服务费、水电气费等给付义务。现少城客栈起诉至一审法院，主张沃太公司未能依约履行上述义务，根据协议约定，双方之间签订的《联合经营合同》自其于2018年11月3日向沃太公司送达《关于解除合同告知函》之日起解除。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，《联合经营合同》第十二条第四项已经对少城客栈享有单独解除权的条件予以明确，即不支付或者不按照约定支付经营分红达30天以上且经甲方书面催告后10个工作日内仍未支付。首先，少城客栈举证证明沃太公司已经满足30天以上不向其支付分红，沃太公司经一审法院合法传唤未能到庭参加诉讼，亦未提交证据，一审法院对此予以认可。其次，少城客栈主张案涉合同应当于2018年11月3日解除，但是其未能提供证据证明在此之前就经营分红向沃太公司进行过催告，且该日送达沃太公司的《关于解除合同告知函》中亦未提及经营分红的有关事项，也就是说少城客栈未能举证证明2018年11月3日双方之前的案涉合同之解除条件已经成就，直到2018年11月12日发送至沃太公司的《关于限期清场函件》中，少城客栈才提及“根据《联合经营合同》第十二条第4（1）项约定……我方可单方面解除合同”，该段表述可视作少城客栈就经营分红向沃太公司履行了前置催告的义务，故应当自该日起10个工作日之后即2018年11月22日起，少城客栈方才享有单方解除权。2018年11月22日，少城客栈向沃太公司送达《关于公证清场的函件》，以其行为表明其欲解除案涉合同，沃太公司对此并未明确表示异议，应视为沃太公司单方解除合同并履行通知义务，故双方合同解除日期应当认定为《关于公证清场的函件》送达沃太公司之日即2018年11月22日。 关于房屋使用费的计算标准，因案涉合同名为联营实为租赁，双方并未就房租进行过约定，事实上房租已与分红等各项费用难以区分，故不能再适用绿州公司与西门吹雪公司之间《房屋租赁合同》确定的标准单独计算房屋使用费。参照沃太公司提交的《收条》和《收款收据》，双方已经认可的房租计算标准为每个季度25500元，故应以8500元/月为计算基数，从2019年3月1日计算至2019年4月1日，则沃太公司尚欠少城客栈房屋使用费8500元。 关于物管费、清洁费、电梯服务费等，因案涉合同第五条对此已经予以明确规定，且根据双方的聊天记录，少城客栈亦曾多次对该项费用进行催缴，而沃太公司并未对此发表抗辩意见，结合少城客栈的诉请，故对物管费、清洁费、电梯服务费共计40833元（以每年35000元为基数，计算期间为2017年9月1日至2018年11月3日，即35000元+35000元÷12月×2月）予以支持。 关于水电气费，根据案涉合同第七条，少城客栈须先向沃太公司出具支付通知单和支付凭据，沃太公司才应在7个工作日内予以缴清。本案中，少城客栈提交的聊天记录能够证明沃太公司已于2018年11月1日收到其应缴付10月份的水电气费共计6391.85元的账目明细，沃太公司未能提交证据证明其当时对此提出过异议，且少城客栈提交的水电费票据能够证明其已经预先垫付2018年10月份的水电气费，故一审法院对该笔水电气费予以认可。至于少城客栈主张的11月份的水电气费，沃太公司仅当庭认可了该月的水费和电费2051.08元，但对气费不予认可，且少城客栈未能证明其事先就11月份的水电气费向沃太公司出具支付通知单和支付凭据，故对11月份的气费不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，缺席判决：一、确认2017年5月28日少城客栈与沃太公司签订的《联合经营合同》于2018年11月22日解除；二、沃太公司在判决发生法律效力之日起十日内向少城客栈支付房屋使用费8500元，物管费、清洁费、电梯服务费40833元，水电气费8442.93元，合计57775.93元；三、驳回少城客栈的其他诉讼请求。如果沃太公司未按判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4331元，保全费1675，共计6006元，由沃太公司负担1802元，由少城客栈负担4204元。 二审中，各方均未向本院提交新证据。 本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据双方的诉辩意见，本案二审的主要争议焦点为：沃太公司是否应向少城客栈支付2019年3月1日至2019年4月1日的房屋使用费8500元，本院对此综合评述如下： 因沃太公司与少城客栈均对一审认定的案涉合同在2018年11月22日解除，以及案涉房屋租金为8500元/月未提出异议，本院对此予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”，合同解除后，沃太公司应当及时履行腾退返还案涉房屋的义务。其并未及时腾退并继续占有案涉房屋至2019年4月1日，应当基于其占有支付相应对价，即承担自合同解除之日至腾退之日前，即截至2019年4月1日的房屋占有使用费。因其已经按租金标准支付租金及房屋占有使用费至2019年2月28日，一审基于此认定其支付2019年3月1日至2019年4月1日的房屋使用费8500元并无不当，本院予以维持。 对沃太公司称其一审提交视频证据能够证明少城客栈于2018年11月3日关闭案涉房屋电源，致使其在该日起被迫停业，故其从2018年11月3日起无需支付租金。本院认为，通过该视频证据无法显示少城客栈存在关闭电源的行为，也无法显示沃太公司因此停业的事实，其关于不应支付2019年3月1日至2019年4月1日房屋使用费8500元的证据不足，本院不予支持。 对沃太公司主张在本案中将其向少城客栈支付的60000元保证金抵扣其欠付款项后予以退还，本院认为，少城客栈在一审时主张沃太公司存在违约行为，认为应以履约保证金抵扣违约金，说明双方对是否退还履约保证金存在争议，但少城客栈作为原告未明确提出没收履约保证金或违约金的诉请，沃太公司亦未就退还履约保证金提起反诉，在此情况下，本院认为对沃太公司主张保证金的抵扣及退还问题，不宜在本案中作出处理。 综上所述，沃太公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由厦门市沃太餐饮管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王果 审 判 员 廖方 审 判 员 赵韬 二〇二〇年五月十五日 法官助理 郑帅 书 记 员 罗菲