黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑06民终393号上诉人（原审原告）：韩志强，男，1995年3月22日出生，汉族，无职业，住黑龙江省大庆市龙凤区。委托诉讼代理人：胥长春，黑龙江龙凤律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王攀，男，1979年5月13日出生，汉族，广东诚实建设工程设计有限公司工程师，住广东省佛山市南海区。原审第三人：大庆市润达房地产经纪有限公司，住所地黑龙江省大庆市萨尔图区东方玫瑰园42号楼13号商服。法定代表人：曹庆，该公司经理。上诉人韩志强因与被上诉人王攀、原审第三人大庆市润达房地产经纪有限公司（以下简称润达经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院（2019）黑0691民初2527号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案采用线上调查的方式进行了审理，上诉人韩志强及其委托诉讼代理人胥长春、被上诉人王攀及原审第三人润达经纪公司法定代表人曹庆参加了线上调查。本案现已审理终结。韩志强上诉请求：一、撤销黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院（2019）黑0691民初2527号民事判决；二、依法解除房地产买卖合同，判令王攀给付韩志强买房定金1万元、违约金1万元，并承担中介费1万元；三、判令王攀承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由如下：一审认定错误。根据案涉房屋买卖合同的约定，2019年9月1日前，王攀、韩志强在润达经纪公司经纪人的陪同下到大庆市房屋产权交易中心或大庆市公证处办理过户（公证）手续，逾期按违约处理，在约定过户（公证）日期，韩志强将购房首付款13万元（含定金）当天转交给王攀，剩余房款54万元待权利变更完毕后由银行转付王攀（具体贷款额度、贷款年限按国家有关规定办理，首付款多退少补）。依据上述约定可以看出，王攀作为先履行义务的一方，应当先为韩志强办理完毕房屋过户登记后，韩志强才能向银行申请贷款，由银行转付给王攀。但在合同约定的办理房屋产权变更登记期限届满即2019年9月1日后，王攀始终没有给韩志强办理房屋过户手续，已经构成违约。因此韩志强有权解除房屋买卖合同并要求其承担违约责任。依据案涉房屋买卖合同的约定，韩志强需保证借款人及其配偶符合银行贷款条件，无征信违纪、无负债、无担保、不影响贷款审批情况。韩志强在得知自己无法办理银行按揭贷款情况下，提出自己的姐姐符合银行贷款条件，可以以姐姐的名义申请银行贷款，但王攀拒不同意。2019年8月25日，韩志强已经准备好了全部购房款，并向王攀提出全款购买房屋。但在合同约定的办理房屋产权变更登记期限届满后，王攀因在外地拒不配合办理过户手续。因此在韩志强保证了借款人完全符合银行贷款条件并按合同约定交纳了定金1万元已经完全履行合同义务的情况下，王攀的行为已构成违约，应当按合同约定承担违约责任。综上，请求二审法院查明事实，支持韩志强的上诉请求。王攀辩称，对韩志强的上诉理由不认可。一审判决认定韩志强违约在先，并认定我不存在违约，我对一审判决比较认可。双方虽然在合同中约定2019年9月1日办理过户，但双方约定由韩志强贷款购买房屋，因为韩志强不具备贷款购买房屋的条件，所以我不可能配合他在9月1日办理过户。润达经纪公司述称，认可一审判决。韩志强向一审法院起诉请求：一、依法解除房地产买卖合同；二、判令王攀给付韩志强买房定金1万元，违约金1万元，并承担中介费1万元；三、判令王攀承担诉讼费用。一审法院认定事实：2019年8月7日，王攀作为卖方、韩志强作为买方，润达经纪公司作为中介方签订《房地产买卖合同》，约定王攀将位于大庆市××银行太阳城××室房屋（建筑面积114.79m2）以67万元出卖给韩志强，王攀、韩志强于2019年9月1日前到润达经纪公司，在经纪人的陪同下到大庆市房屋产权交易中心或大庆市公证处办理过户（公证）手续，逾期按违约处理；房款的支付方式为，韩志强预交定金1万元，该定金由润达经纪公司代为保管，在过户当天转交给王攀，用于冲抵购房款，王攀配合韩志强办理银行贷款，在约定过户（公证）日期，韩志强将购房首付款13万元（含定金）当天转交王攀，剩余房款54万元，待权利变更完毕后由银行转付王攀（具体贷款额度，贷款年限按国家有关规定办理，首付款多退少补）；韩志强需保证借款人及其配偶符合银行贷款条件，无征信违纪，无负债、无担保、无影响贷款审批情况等；王攀与韩志强自合同签订之日起，中途不得违约，如韩志强违约，定金归王攀所有，如王攀违约，自违约之日起将韩志强所支付的定金双倍返还给韩志强，无论哪方违约，违约方需承担润达经纪公司服务佣金的双倍。合同签订当日，韩志强向润达经纪公司支付10,010元的服务佣金，并向润达经纪公司交纳1万元定金。合同签订后，韩志强的支付宝“借呗”存在逾期还款7个月，无法办理银行按揭贷款。2019年8月15日，润达经纪公司通过电话与王攀协商，因韩志强无法办理银行按揭贷款，提议用韩志强的姐姐作为买方购买该房屋，王攀不同意。2019年8月25日，韩志强找到润达经纪公司，告知其已经准备约50万元的购房款，要求润达经纪公司联系王攀办理相关手续，润达经纪公司通过电话告知王攀，韩志强家里凑钱准备购房，询问王攀能否回大庆协商，王攀回复“十一”能回大庆。2019年9月10日，润达经纪公司电话联系王攀，询问其是否可在“十一”回大庆，韩志强征信审核不通过就全款买房屋，王攀回复无法在“十一”回大庆协商出售房屋事宜。现韩志强与王攀就《房地产买卖合同》履行问题协商未果，故韩志强诉至法院。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，韩志强、王攀、润达经纪公司签订的《房地产买卖合同》，合同签订方意思表示真实，且不违背法律及行政法规强制性规定，合法有效，各方均应按约定履行各自义务。合同明确约定了办理房屋产权变更登记的期限及购房款通过首付款、银行按揭贷款的方式支付，现韩志强因个人原因无法办理银行按揭贷款，且在合同约定2019年9月1日前，韩志强未以其他方式支付购房款并与王攀协商一致，另根据《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，王攀在合同约定的期限内未与韩志强办理房屋产权变更登记不构成违约；在合同约定的办理房屋产权变更登记的期限届满后，韩志强通过润达经纪公司于2019年9月10日与王攀协商购买涉案房屋，双方未达成一致意见，但王攀同意韩志强全额支付房款后继续交易。故对于韩志强提出的解除合同、王攀承担违约责任的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决驳回韩志强的诉讼请求。案件受理费275元（已减半收取），由韩志强负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”本案中韩志强、王攀与润达经纪公司签订的《房地产买卖合同》，系各方真实意思表示，内容不违背法律及行政法规强制性规定，合法有效，各方均应按约定履行各自义务。韩志强主张因王攀未依据合同约定在2019年9月1日前配合韩志强办理过户手续、存在违约行为，而要求解除案涉《房地产买卖合同》，但依据案涉《房地产买卖合同》的约定，王攀配合韩志强办理房屋过户手续的前提是韩志强必须符合在银行贷款购房的条件，而本案实际情况是韩志强因存在“借呗”逾期还款的情况导致其征信报告存在问题进而无法在银行机构办理贷款买房，在韩志强在得知自己无法办理银行贷款购房的情况下，其提出以其姐姐名义进行贷款买房，但王攀并未同意。在此情况下，润达经纪公司于2019年8月25日电话联系王攀称韩志强称已经准备好了全部购房款，可以全款购买房屋。本院认为，在韩志强签订《房地产买卖合同》时承诺不存在征信问题但其实际存在征信问题及其提出以其姐姐名义办理贷款买房亦未实现的情形下，虽然中介机构称韩志强可以全款购买案涉房屋，但在韩志强一方并未提供证据证实其确实具备全款购买案涉房屋的条件下，王攀作为卖房者在未与韩志强就之前签订的《房地产买卖合同》的变更达成一致意见的情况下未按照之前约定的时间办理过户手续符合日常交易习惯，并不构成违约。另外，按照韩志强提交的润达经纪公司经纪人与王攀的通话录音，可证实在2019年9月10日，润达经纪公司经纪人在与王攀的通话中表示“人家（即韩志强）说了，征信过不去就全买，主要是现在他（即韩志强）要去大连了，他可能又要走了，他寻思问问你，什么时间能回来，要是能回来这两天等等你，你要不回来的话就跟你确认一下时间”，在王攀明确表示自己国庆节不会来以后，润达经纪公司经纪人表示“那我就告诉人家一声，十月一这房子肯定卖不了了，得等十月一以后。”由此可以认定，韩志强、王攀及润达经纪公司在2019年9月1日后就合同的变更进行了协商，但一直未就如何变更达成一致意见。因此在案涉各方当事人就《房地产买卖合同》的变更并未达成一致意见的情形下，韩志强主张王攀存在违约行为没有事实及法律依据，本院对此不予采纳。综上所述，上诉人韩志强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人韩志强负担。本判决为终审判决。审判长  周铁峰审判员  杨社娟审判员  赵 博二〇二〇年五月二十六日此件与原本核对无异法官助理邢智超书记员王晓萍附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。