上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终2225号上诉人(原审被告、反诉原告)：上海东庄五金工贸有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：庄旭东，董事长。委托诉讼代理人：季克华，上海市百汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：石磊，北京吴少博律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：宝山区罗店镇束里桥村村民委员会，住所地上海市宝山区。法定代表人：鲍晓锋，主任。委托诉讼代理人：沈春，上海艾克森律师事务所律师。上诉人上海东庄五金工贸有限公司(以下简称“东庄公司”)因与被上诉人宝山区罗店镇束里桥村村民委员会(以下简称“束里桥村委会”)土地租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初23829号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人东庄公司法定代表人庄旭东及其委托诉讼代理人季克华，被上诉人束里桥村委会委托诉讼代理人沈春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东庄公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回束里桥村委会的全部诉讼请求，并支持东庄公司的全部反诉请求，或发回重审；2.确认东庄公司与束里桥村委会于2015年4月就上海市宝山区罗店镇束里桥村罗东路XXX路XXX号建立的场地租赁关系无效；如果不能确认无效的话，则依照《中华人民共和国和合同法》第五十四条的规定予以撤销。事实和理由：束里桥村委会与东庄公司签订的《土地租赁合同》、《厂房场地租赁补充协议》，若于2019年4月30日束里桥村委会对东庄公司进行赔偿，则合同终止。若束里桥村委会不于该期限对东庄公司进行赔偿，则合同的有效期限至2024年。目前的情形,束里桥村委会拒绝对东庄公司作出任何形式的赔偿或者补偿，故束里桥村委会与东庄公司的之间合同关系仍然应当有效。上述同一租赁场地却有两份互附条件的合同，乃是束里桥村委会与东庄公司之间租赁关系的历史延续性使然。东庄公司已经支付房租到2019年全年，东庄公司以人民币(以下币种均为人民币)3万元转账东束生产队,另3万元要求东束生产队向束里桥村委会拿。束里桥村委会副主任陆胜年曾表示，他说该款已经汇到东束生产队账号,束里桥村委会有转账(东束生产队)记录，可以查证。束里桥村委会刻意隐瞒。一审法院在调查令的期限未届满之前，就对本案作出了判决，未依东庄公司的申请进行调查；未追加上海涌力房地产估价有限公司为第三人参加诉讼；未明确是否受理反诉请求，未通知东庄公司缴纳反诉费用，故一审法院审理程序不当。束里桥村委会辩称，束里桥村委会与东庄公司的租赁合同已经到期，东庄公司应当按约搬离租赁物。东庄公司没有任何证据证明束里桥村委会有拆除违章建筑，造成东庄公司损失的行为。东庄公司要求束里桥村委会进行赔偿，没有事实和法律依据。鉴于束里桥村委会与东庄公司有合作关系，东庄公司若愿意调解，束里桥村委会从人道主义精神出发，愿意补偿东庄公司100万元。请求法院驳回东庄公司的上诉请求。束里桥村委会向一审法院起诉请求：东庄公司返还上海市宝山区罗东路XXX弄XXX号土地6亩和厂房(以下简称“系争场地”)，支付2018年10月1日至2019年4月30日的租金3万元，并按每年6万元的标准支付2019年5月1日至实际返还之日的占有使用费)。东庄公司向一审法院提出反诉诉讼请求：束里桥村委会赔偿财产损失150万元。一审法院认定事实如下：2015年4月2日，束里桥村委会(甲方)与东庄公司(乙方)签订《土地租赁合同》，约定甲方将系争场地出租给乙方，租期自2014年4月1日至2019年3月31日止，年租金6万元等。2015年4月24日，双方签订《厂房场地租赁补充协议》，其中第1、2、3条约定，本合同先签订五年，时间至2019年4月30日，再续签时则不享受特别优先权，但不得高于相同条件下租房的价格，可以以最高和最低两种价格折中定价，时间到2024年4月30日；订立土地租赁合同不人为设置障碍，不使诈，不设置任何陷阱；如果甲方为乙方再续租定价考虑、表示价格公开透明、提供其他租户信息、并认为是秘密的，乙方须为其保密，如泄露消息须承担责任。上述协议签订后，东庄公司使用系争场地，至今未返还给束里桥村委会。另外，东庄公司已向束里桥村委会付清2018年9月30日前的租金。东庄公司向法院提供以下证据：1.《关于罗店镇集镇区外建设用地减量化工作实施办法》，证明罗店镇对辖区内的企业进行减量化工作，当时双方达成赔偿240万元的约定，现在束里桥村委会提起本案诉讼是为了达到不支付赔偿款的非法目的；2.东庄公司发给束里桥村委会的《律师函》四份，证明双方就减量化赔偿进行协商，且束里桥村委会对东庄公司停水、停电、损坏货物的行为；3.2018年7月28日拍摄的照片，证明束里桥村委会组织人员对东庄公司的厂房进行强拆。束里桥村委会表示，对证据1的真实性没有异议，但仅是一个工作规划，具体在哪块地块实施减量化还需确认；对证据2的律师函确实收到，但律师函只是东庄公司的单方认为，对律师函中与事实不符的内容不认可；对证据3的真实性无法确认，且无法证明束里桥村委会在现场进行拆迁的行为。一审法院认为，本诉部分的争议焦点是租赁期限的问题。根据《土地租赁合同》的约定，租赁期限明确为五年，至2019年3月31日止。而《厂房场地租赁补充协议》第1条首先将租赁期限确定为2019年4月30日止，再结合第2、3条，其中关于“续签”、“续租”、“不得高于相同条件下租房的价格”、“……价格公开透明、提供其他租户信息……”等内容，可以认定上述条款是对双方在合同到期后进行续约的约定，包含部分保护乙方优先承租权的内容。因此，既然双方以多条条款的内容约定如何续签合同，也就是说合同到期后，并不是当然地继续履行下去，仍旧需要双方续签合同。本案中，双方事实上未能续签合同，原租赁合同已经到期终止，束里桥村委会要求东庄公司返还租赁物的请求，法院予以支持。关于租金及使用费，东庄公司已付清2018年9月30日前的租金，理应支付2018年10月1日至合同到期日的租金。合同到期后，东庄公司未返还租赁物，还应支付使用费。东庄公司认为2018年10月1日至2019年3月31日的租金已与束里桥村委会应付的补偿款相抵，但未提供证据证明束里桥村委会欠付补偿款的事实，法院对此难以采信。审理中，东庄公司也同意支付2019年4月1日以后的租金。综上，束里桥村委会要求东庄公司支付租金及使用费的请求，法院予以支持。关于东庄公司提出的反诉请求，所依据的事实是束里桥村委会于2018年7月28日组织人员实施清场、断水断电、驱赶租客、强拆厂房，但根据东庄公司提供的照片，无法证明实施上述行为的主体是束里桥村委会。东庄公司要求束里桥村委会承担赔偿责任的请求，事实依据不足，法院难以支持。一审法院判决如下：一、上海东庄五金工贸有限公司于判决生效之日起十日内，将上海市宝山区罗东路XXX弄XXX号土地6亩和厂房返还给宝山区罗店镇束里桥村村民委员会；二、上海东庄五金工贸有限公司于判决生效之日起十日内，向宝山区罗店镇束里桥村村民委员会支付2018年10月1日至2019年4月30日的租金3万元；三、上海东庄五金工贸有限公司于判决生效之日起十日内，按每年6万元的标准，向宝山区罗店镇束里桥村村民委员会支付2019年5月1日至实际返还之日的占有使用费；四、驳回上海东庄五金工贸有限公司要求宝山区罗店镇束里桥村村民委员会赔偿财产损失150万元的反诉请求。本院二审期间，东庄公司提供证据如下：1.东庄公司法定代表人庄旭东与束里桥村委会副主任陆胜年谈话录音光盘和录音整理，证明陆胜年承认2018年7月17日对东庄公司实施过断电，7月28日对东庄公司的厂房等设施进行过拆除。2.照片，证明2018年7月28日，束里桥村委会对东庄公司的厂房设施进行强拆、造成东庄公司的厂房及附属生产设备的损毁。3.《退补款合同协议书》，证明因束里桥村委会对东庄公司的厂房设施进行强拆，造成其他租客解除与东庄公司的租赁合同，东庄公司退补钱款168,512元。4.罗府责拆告字(2019)第XXXXXXX号《责令限期拆除违法建筑公告》及沪宝罗府责限拆决字(2019)第060901号《责令限期拆除违法建筑决定书》。5.2015年6月9日及2018年7月17日束里桥村委会告知书。6.《束里桥村“五违四必以奖代补”补偿协议》，东庄公司认为，该协议待2020年1月20日才签订，是束里桥村委会的原因。2016年的“告知书”出具之后，补偿款用于抵扣租金。束里桥村委会认为，证据1的真实性不认可。即使真实，也不属合法证据，不予采纳。录音材料仅反映临时停电一天，当天停当天下午通，对东庄公司不造成损失。证据2非新证据，不予采信，不具有关联性，不能反映束里桥村委会组织拆迁的行为。证据3的真实性不认可，非新证据，不予采信。证据4、5非新证据，不予采信，真实性认可。正好证明非束里桥村委会要求拆除东庄公司的违法建筑。束里桥村委会仅实施了通知行为，没有实际进行拆违工作。证据6是有关违法建筑补偿的约定，并非抵扣租金。本院针对东庄公司提供的上述证据认为，证据1、2、3与东庄公司的待证事实无必然的关联性，缺乏证明力。证据4、5、6，涉及本案的基本事实，予以确认。为此，本院另查明：2015年6月9日，束里桥村委会发送《告知书》给东庄公司(庄旭东)称，东庄公司所有车间(彩钢车间、砖瓦车间)以及部分围墙属于严重危房。在安全生产方面已构成严重隐患问题的单位，现告知东庄公司在短时间内停止任何生产，同时断电，防止车间倒塌引起各类伤害事故。并且限一个月内(6月10日-7月10日)重新整改所有危房车间，车间内的所有电线重新排放。如在规定期限内未完成整改，束里桥村委会将联系镇拆违队拆除危房车间，后果自负。2018年7月17日，束里桥村委会出具《告知书》称：“你单位属于环保违法违规企业。通知贵单位，截止至2018年7月24日，全部清场并且搬离所在地，逾期未清偿和搬离的，环保部门将对贵单位进行环保违法违规严重处罚。”2019年7月23日，上海市宝山区罗店镇人民政府出具沪宝罗府责限拆决字(2019)第060901号《责令限期拆除违法建筑决定书》，责令罗店镇束里桥村于2019年8月8日前自行拆除罗店镇罗东路XXX弄XXX号擅自搭建的违法建筑物(构筑物)。同日，上海市宝山区罗店镇人民政府出具《责令限期拆除违法建筑公告》，责令当事人自收到《责令限期拆除违法建筑决定书》之日起十五日内自行拆除罗店镇束里桥村擅自搭建的违法建筑物(构筑物)。逾期不拆除的，本机关将依法强制拆除。2020年1月20日，束里桥村委会(甲方)与东庄公司(乙方)签订《束里桥村“五违四必以奖代补”补偿协议》，约定按上级部门“五违四必”的要求，需对你单位的违章建筑进行拆除，你单位位于罗东路218弄，现已拆违面积为156平方米，补偿价每平方米300元，补偿总价46,800元。双方一致同意以上补偿方案。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，束里桥村委会与东庄公司签订的《土地租赁合同》、《厂房场地租赁补充协议》约定的租赁期限至2019年3月31日止。《厂房场地租赁补充协议》中虽约定续签5年租期，但对租金的约定不明，续签合同还须当事人协商，该约定属预约性质。上海市宝山区罗东路XXX弄XXX号土地上的建筑物至今未取得建设工程规划许可证，关于该建筑物性质的预约条款应认定无效。原租赁合同已经到期，一审法院支持束里桥村委会要求东庄公司返还租赁物的请求，本院予以认同。东庄公司因预约条款无效造成的信赖利益损失，可与束里桥村委会协商补偿解决。东庄公司已付清2018年9月30日前的租金。东庄公司认为2018年10月1日至2019年3月31日的租金已与束里桥村委会应付的补偿款相抵，但其在一审法院审理中未提供证据证明束里桥村委会欠付补偿款的事实，故一审法院判决其支付2018年10月1日至2019年3月31日的租金3万元，并无不当。东庄公司提供的《束里桥村“五违四必以奖代补”补偿协议》是在一审法院判决之后签订，其可以在收到补偿款之后支付2018年10月1日至2019年3月31日的租金。东庄公司作为承租人至今占有、使用系争场地。在其使用期间，未经规划部门批准，擅自搭建的违法建筑物(构筑物)，不受法律保护，上海市宝山区罗店镇人民政府亦责令拆除。东庄公司提供的证据，无法证明于2018年7月28日实施强拆厂房等行为的主体是束里桥村委会，东庄公司应承担举证不利的后果。一审法院不支持东庄公司要求束里桥村委会承担赔偿责任的反诉请求并无不当。东庄公司主张的一审法院程序违法，均不属严重违反法定程序。综上，东庄公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币9,700元，由上诉人上海东庄五金工贸有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理万晶审判长 王 珍审判员 陈 俊审判员 俞 璐二〇二〇年五月二十七日书记员 任思琦附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……