江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终1594号上诉人（原审原告）：韩换文，男，1935年8月23日生，汉族，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：张开俊，国浩律师（南京）事务所律师。被上诉人（原审被告）：韩帅，男，1987年7月25日生，汉族，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：冯群芝，北京市浩天信和（南京）律师事务所律师。上诉人韩换文因与被上诉人韩帅房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2019）苏0113民初4876号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法由审判员许云苏独任审理，于2020年5月7日公开开庭审理本案。上诉人韩换文及其委托诉讼代理人张开俊，被上诉人韩帅及其委托诉讼代理人冯群芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩换文上诉请求：撤销一审判决并依法改判或将本案发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院认为上诉人夫妻曾明确表示将案涉房屋赠与被上诉人，没有任何证据予以支撑。1.案涉房屋产权发生变动的基础法律关系是《南京市存量房买卖合同》，该合同上明示的法律关系即为买卖关系；2.上诉人一审中以买卖关系起诉，被上诉人及其代理人在庭审中也表述“被告代理人从头到尾并未明确本案是赠与”，案涉双方关于法律关系均未认为是赠与，一审认定赠与的判决超出了上诉人与被上诉人诉争的范围；3.一审期间上诉人已经明确向法院表示“要房子”、“孙子有房子”的意思表示，上诉人已经在一审庭审非常明确向法庭阐述，被上诉人将上诉人带到“派出所”（实为栖霞房产交易中心）签了一个字，工作人员告知房子没了，后上诉人回南京通过房产交易中心查询，才得知房屋以3万元的价格卖给了被上诉人。一审法院倒果为因，认定本案名为买卖实为赠与违背了基本的事实情况；4.一审法院引用房产交易中心中的材料来认定上诉人的意思表示，由于房产交易中心的材料均为格式文本，材料上的勾选无法反映上诉人的主观意思表示。庭审中可以直观看到，上诉人在离开放大镜的情况下无法进行阅读，被上诉人作为上诉人的孙子对此应明知，但在一审中捏造上诉人参军的事实，以此证明上诉人对财产具有处分能力。二、一审程序违法。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限”，一审法院未依法向上诉人释明，认定本案名为买卖实为赠与予，自行变更法律关系予以裁决，是对上诉人诉讼权利的侵害。三、一审法院适用法律错误。一审法院认定本案名为买卖实为赠与应基于两个意思表示：一是需要认定上诉人有赠与的意思，二是上诉人有通过买卖形式行使赠与的意思表示。上诉人的真实意思表示，已于一审庭审中明确向法院表达，既没有赠与的意思，也没有通过买卖赠与的意思。根据上诉人的陈述以及涉案房屋变更的方式，更应定性为名为买卖实为侵占，被上诉人违背上诉人的主观意愿，利用上诉人在被上诉人父亲处赡养的时机，剥夺上诉人与其他子女联系的机会，通过哄骗上诉人使其误以为栖霞房产交易中心为派出所的方式让上诉人签字，以买卖的形式侵占了上诉人唯一用于养老的财产，侵害了上诉人的合法权益，应依法予以撤销。四、上诉人已是84岁高龄的老人，法院应依法保护老年人的合法权益，充分考虑老年人养老、医疗的现实需要。上诉人起诉的目的是要回房屋的所有权，上诉人身体不好，养老、医疗均需要一定的花费，现上诉人除了每月的退休金，已经没有额外的财产，唯一财产就是案涉房屋，房屋不仅是上诉人养老的居所，也是上诉人养老、医疗的物质保障。被上诉人的父亲以及上诉人另外的两个子女已就上诉人的养老、医疗达成协议，由上诉人的三个子女轮换照顾，上诉人养老、医疗的开支除了用上诉人的退休金外，额外支出再从房子中支取。现被上诉人违背上诉人的意思表示以及上诉人三个子女关于上诉人养老的协议，以买卖的形式侵占了上诉人的唯一住房，而对上诉人养老、医疗等现实问题不管不顾。一审判决结果对上诉人不公，违背基本的事实和法律，有悖中华民族尊老尽孝的优良传统，破坏了社会主义道德标准和诚信公德，助长了当今社会“啃老”的不良风气。韩帅辩称：1.一审认定事实清楚。上诉人在二审中的精神状态与一审时已有明显区别，目前已无法清楚理解及表达与本案相关的事实情况，结合被上诉人一审提交的录音资料、不动产交易中心调取的材料以及上诉人在一审诉状中的自认，均能体现出上诉人办理转移变更登记系自愿行为。上诉人与被上诉人系祖孙关系，从朴素的社会角度看，这正是老一辈基于财产传承观念做出的正常之举，虽然双方以签订买卖合同的方式进行过户，但并未支付对价，过户后仅做了变更登记，案涉房屋实际仍由上诉人居住。2.一审法院适用法律正确。根据民法总则的规定，以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为，依照有关法律规定处理。本案双方隐藏真实的赠与意思表示并完成涉案房屋的产权过户，故双方之间存在的真实基础关系应为赠与合同关系。一审法院是结合当事人的亲属关系及履行情况认定双方系明为买卖实为赠与的关系。根据合同法规定，赠与的法定撤销应具备的条件在本案中并不存在，不应支持上诉人撤销案涉合同。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。韩换文向一审法院提出诉讼请求：1.撤销双方签订的南京市存量房买卖合同，将坐落于南京市栖霞区尧石二村23幢三单元301室（简称301室）房屋产权恢复登记至韩换文名下；2.本案诉讼费用由韩帅承担。一审法院认定的事实：韩换文的妻子为佟凤茹，双方于1960年4月2日登记结婚，两人育有二子一女，韩帅系两人长子之子。2019年5月29日韩换文与佟凤茹以结婚证遗失为由，补领了结婚证。同年5月30日，韩换文（转让方，甲方）与韩帅（受让方，乙方）签订《买卖合同》1份，约定韩换文自愿将其301室房屋出售给韩帅，房屋转让价款为3万元，款项交付方式为现金支付。同日，韩换文、韩帅双方签字提交了《房产交易、不动产登记申请表》（简称《申请表》），申请办理301室房屋的转移登记。该《申请表》中有登记机关的询问笔录，其中询问转让方韩换文的问题有：“转让方是否。并自愿将该不动产相关权利转移给受让方？”、“提交的有关材料及本表是否为本人或代理人自愿签署，并自愿办理登记申请”，询问结果显示均为“是”。同日，韩帅按301室最低指导价913467.06元缴纳了相应税费。次日，301室房屋不动产权转移登记至韩帅名下。现韩换文称韩帅亲口告知自己其欲出售涉案房屋，并将用售房款给韩换文及其配偶租房养老，韩换文担心没有地方住，故提起本次诉讼。庭审中，韩换文明确其请求权基础为上述房屋买卖合同显失公平。审理中，双方一致认可韩帅并未实际向韩换文支付3万元购房款。韩帅为证明韩换文系自愿将涉案房屋权属转移登记至自己名下，提交了2019年7月14日、21日录音及9月21日的录像等证据用以佐证。其中两次录音皆系在301室房屋录制，录音中韩换文多次表示系自愿将房屋给韩帅；9月21日的录像系韩帅父亲韩俊杰与奶奶佟凤茹对话，佟凤茹称其与韩换文在过户前商量过将301室房屋过户给韩帅，是赠与不是买卖，过户当日佟凤茹、韩俊杰及韩换文、韩帅四人在场。韩换文质证称对上述录音、录像的真实性、合法性、关联性均不认可，认为无法反映出系韩换文夫妻的真实意思表示。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”。本案中，韩换文主张双方之间就301室房屋不动产权转移登记行为系基于案涉买卖合同的房屋转让行为，并根据买卖合同中载明的房屋价款3万元与市值对比主张该价格显示公平，要求撤销案涉房屋买卖合同，对此，一审法院认为，双方系祖孙，韩换文夫妻均曾明确表示将案涉房屋赠与韩帅，2019年5月30日办理转移登记手续时，韩换文夫妻均在场，韩换文签署了《房产交易、不动产登记申请表》及《买卖合同》，经不动产交易中心工作人员询问，韩换文亦表示是自愿将不动产转移给韩换文、自愿办理登记申请，韩换文在诉状中也明确表示相关工作人员明确告知了其签字后即发生不动产权转移登记的法律后果，故应当认定韩换文的上述签字行为均系自愿的行为。现301室房屋已于2019年5月31日转移登记至韩帅名下，再结合双方之间实际并无支付房款的客观事实，应当认定尽管双方签订的系买卖合同，但双方实际系赠与关系，且赠与已经完成，赠与无须支付对价，韩换文以案涉房屋买卖合同价格显失公平违背韩换文真实意思表示为由，主张撤销案涉买卖合同并恢复301室权属登记原状，无事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：驳回韩换文的全部诉讼请求。一审案件受理费550元，减半收取275元，保全费5000元，合计5275元，由韩换文负担。对一审查明的事实，本院予以确认。本院二审期间，上诉人韩换文提交以下证据：1.上诉人妻子佟凤如的出院记录，拟证明上诉人妻子2018年6月13日之后因脑梗入院，导致韩换文的妻子及其本人的养老照料的问题需要子女商议解决，之前上诉人及妻子主要是自己照料自己并由其女儿韩立萍加以照料；2.上诉人女儿韩立萍的情况说明，拟证明三个子女关于上诉人及妻子的养老问题的商议结果为轮番照料，费用的开支以两个老人的退休金为主，遇到大病的额外开支用案涉房屋变卖所得进行支付，上诉人除了每月的退休金以外没有其他的财产，如果房子也没有了就失去了养老和医疗的物质保障；3.上诉人在南京市栖霞区医院的挂号单，检查单等医疗单据，拟证明上诉人作为84岁高龄老人有骨科、眼科，皮肤科，呼吸科等日常检查医疗的生理需求，以及需要有人长期照顾；4.银行的交易流水，拟证明上诉人韩换文的退休金每月总计5711.60元，2019年8月份之后，社保代发由5183.20变为5486元，即上诉人的每月退休金为6000元左右。上诉人除退休金外无其他资产，而日常生活、医疗、照看等各项开支却是实实在在的；5.南京工程公司关于“四供一业”相关信息收集的通知，拟证明2019年4月被上诉人韩帅以办理登记为名，将案涉房屋的房产证从上诉人女儿韩立萍处借走；6.国有土地使用权证，拟证明案涉房屋的国有土地使用权证一直由上诉人的女儿代为保管，未曾遗失，被上诉人在一审中声称国有土地使用权证遗失，所以才进行挂失的操作与事实不符。被上诉人韩帅质证认为：证据1、2、3、4主要证明的均是涉及上诉人及其妻子赡养相关问题，与本案事实无关。本案非赡养纠纷，其所列明的上述证据不能达到其证明目的。就其举证的第2组证据，上诉人韩换文及妻子确由三子女商议轮番照料，但证明内容中所说的以案涉房屋变卖所得用于大病开支及其他开支与事实不符，正是因为上诉人女儿无法对其母亲进行照料，才将其送往山东，由被上诉人父亲进行照料，医疗费问题主要是以退休金、医保为主，除此之外，其他费用均由被上诉人父亲承担。关于证据6国有土地使用权证，结合上诉人妻子的录音录像资料，上诉人及妻子对土地证在哪并不清楚，因此才进行了补办，这个也在录音录像资料中得到印证。二审期间，韩帅明确表示，案涉房屋在上诉人在世时不会出手，保证上诉人老有所养。只要上诉人愿意，其和其父亲会一如既往做好赡养义务。二审期间，本案的争议焦点为：案涉南京市存量房买卖合同是否应当撤销。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。”《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条规定，一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。本案中，上诉人主张其与被上诉人之间系房屋买卖关系，且因双方交易价格显失公平，故请求撤销案涉买卖合同并恢复案涉房屋的产权登记，对此其应对双方合同关系的性质进行举证，且应对被上诉人利用了上诉人处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使房屋买卖行为成立时显失公平进行举证，但其在本案中并未提供充分证据证明自身观点，举证不能的不利法律后果应由其自行承担。上诉人与被上诉人系祖孙关系，在被上诉人并未实际支付房款的情况下，双方业已完成案涉房屋的产权变更登记，结合双方办理房产转移的相关资料及被上诉人提供的录音、录像等相关证据，能够认定上诉人与其妻子共同的真实意思表示系将案涉房屋赠与被上诉人，一审认定双方名为买卖实为赠与关系、且赠与已经完成，于法有据。上诉人以房屋买卖合同价格显失公平为由主张撤销，缺乏事实及法律依据，本院对此不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条第一款规定，诉讼过程中，当事人主张的法律关系性质或者民事行为效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当将法律关系性质或者民事行为效力作为焦点问题进行审理。但法律关系性质对裁判理由及结果没有影响，或者有关问题已经当事人充分辩论的除外。本案一审期间，双方已围绕合同关系系赠与还是买卖问题进行了充分辩论，上诉人认为一审程序违法的理由缺乏依据，本院不予采信。同时，鉴于上诉人身体及年龄情况，被上诉人及其家庭应从家庭和谐的角度出发，充分发扬中华民族敬老爱老的传统美德，对上诉人尽到赡养义务，避免因房屋赠与后对上诉人的生活造成不利影响。综上所述，韩换文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人韩换文负担。本判决为终审判决。审 判 员 许云苏二〇二〇年五月二十一日法官助理 谢新辉书 记 员 刘 东