湖南省湘潭市岳塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0304民初971号 原告：湘潭市新晶都酒店物业管理有限公司，住所地：湘潭市芙蓉路46号晶都公馆1栋A座32楼。 法定代表人：艾应寿，执行董事。 委托诉讼代理人：凌跃进，湖南湘剑律师事务所律师。 被告：彭英，男，1973年10月22日出生，汉族，湘潭市人。 委托诉讼代理人：许旺球，湖南众擎律师事务所律师。 被告：湘潭新都房地产开发有限公司，住所地：湘潭市九华示范区九华服务大厦909室。 法定代表人：杨靖，执行董事。 委托诉讼代理人：杨晓青，女，1970年11月30日出生，汉族，湘潭市人。 原告湘潭市新晶都酒店物业管理有限公司诉被告彭英、湘潭新都房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告湘潭市新晶都酒店物业管理有限公司委托诉讼代理人凌跃进，被告彭英及其委托诉讼代理人许旺球，被告湘潭新都房地产开发有限公司委托诉讼代理人杨晓青均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告湘潭市新晶都酒店物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告立即支付拖欠原告的物业管理费3231946.55元（从2014年1月1日至2019年8月31日止）；2、两被告立即支付逾期缴纳物业服务费滞纳金（自2014年1月1日起暂时计算至2019年8月31日，以应付物业费为基数按每日万分之三计算滞纳金，实际计算至全部物业费付清时止）；3、两被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告湘潭新都房地产开发有限公司（以下简称被告二）签订《新都汇二期前期物业管理合同》，合同约定：被告二将其开发的位于湘潭市九华经济开发区学府路1号新都汇商住两用面积约134500平方米的物业交给原告管理，原告提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人对履行本《合同》享有相应的权利，并承担相应的义务；②第九条约定物业服务费的具体标准：商业物业为5元/月·平方米；③第十条约定物业服务费按季度收取，业主或者物业使用人应于每季度第一个月内缴纳物业服务费，业主转让物业时，须交清转让之前该物业应承担的物业服务费；纳入物业管理范围的已竣工但未出售，或者因被告二的原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由被告二全额缴纳；自物业交付物业买受人之日的次月至本《合同》终止之日发生的物业服务费，物业买受人按照物业出售合同的约定承担，物业出售合同未约定或约定不明确的，由被告二承担；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任，业主与物业使用人之间的交纳约定，业主应及时书面告知原告；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，每逾期一日，按应付物业服务费的万分之三支付滞纳金，被告二履行交房及发放房产证、国土证义务时，应首先向原告处交房及交付两证，协助原告收取业主或者物业使用人12个月物业服务费；④第三十二条约定合同期间自2013年1月1日至2015年12月31日止；⑤第三十三条约定合同期满前贰月，业主大会尚未成立，只要不高于50％的业主反对，原告可以自动顺延本合同服务期限至业主委员会选聘处新的物业管理企业。被告二于2015年7月23日向原告发出《新都汇二期交付时间确认函》，新都汇二期7＃、8＃栋商业及住宅交付时间为2013年12月31日,5＃、6＃栋商业及住宅交付时间为2015年7月1日止。 被告二与被告一签订新都汇二期********室3127.98平方米，********室共计1324.07平方米，********室2977.08平方米以及********2643.83平方米的《商品房买卖合同》，上述房屋均已交付给被告一使用，被告一应当按照合同的约定向原告支付管理费用，但被告一在享受原告提供的物业服务以后，没有履行相应的物业服务缴纳的义务。根据《合同》的约定及《物业管理条例》的规定，两被告应对上述物业的物业管理费承担连带责任。原告向两被告发出催交物业管理服务费的通知，并将通知张贴在小区及被告所在房屋的公告栏内，但被告仍然视若罔闻，原告为维护自己的合法权益，于2019年10月10日对公告栏张贴的相关内容进行了公证。现原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定，特此诉至贵院，请求贵院依法依法支付原告的诉讼请求。 原告湘潭市新晶都酒店物业管理有限公司为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据： 证据1、原告营业执照复印件、被告彭英身份证复印件、被告湘潭新都房地产开发有限公司工商登记信息复印件，拟证明：原、被告诉讼主体适格。 证据2、中标通知书复印件，拟证明：原告于2012年5月2日通过合法的方式，中标取得新都汇项目二期前期物业管理服务。 证据3、《新都汇二期前期物业管理合同》复印件，拟证明：物业名称为新都汇，物业类型为商住两用，建筑面积约134500㎡，坐落位置湘潭市九华经济开发区学府路1号。原告提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人。物业服务费具体标准为高层住宅1.5元/月/㎡，高层公寓1.8元/月/㎡，办公楼、酒店2.6元/月/㎡，商业物业5元/月/㎡。物业费按季度收取，业主或物业使用人应每季度第一月内交纳物业管理费，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售或者因被告湘潭新都房地产开发有限公司原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业管理费用由被告湘潭新都房地产开发有限公司全部交纳。自物业交付物业买受人之日的次月至本合同终止之日发生的物业服务费用，物业买受人按照物业出售合同的约定承担，物业出售合同未约定或者约定不明确的，由被告湘潭新都房地产开发有限公司承担。业主与物业使用人约定或者约定不明确的，由被告湘潭新都房地产开发有限公司承担。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费用的，从其约定，业主负连带交纳责任，业主与物业使用人之间交费约定，业主应及时书面告知原告，业主与物业使用人逾期交纳物业服务费用的，每逾期一日，按应付物业服务费的万分之三支付滞纳金。被告履行交房及发放房产证、国土证义务时，应首先向物业处交房及交付两证，协助原告收取业主或物业使用人12个月物业服务费。本合同期限自2013年12月起至2016年12月30日止，本合同期满前2个月，业主大会尚未成立，只要不高于50%的业主反对，原告可以自动顺延本合同服务期直至业主委员会选聘出新的物业管理企业。 证据4、湘潭市物价局文件关于核定新都汇一期住宅小区物业服务收费标准的批复复印件，拟证明：原告收取的物业管理费标准符合湘潭市物价局规定。 证据5、新都汇二期交付时间确认函复印件，拟证明：被告湘潭新都房地产开发有限公司开发的新都汇7#、8#栋商业及住宅交付时间为2013年12月31日，5#、6#栋商业及住宅交付时间为2015年7月1日。 证据6、商品房买卖合同复印件、湘潭市房产管理处查询被告彭英名下房产明细表复印件、被告彭英拖欠原告物业管理费统计表复印件、催交物业管理服务费通知复印件、公证书复印件，拟证明：被告彭英购买了被告湘潭新都房地产开发有限公司开发的房屋，在商品房买卖合同第十九条前期物业服务中，选聘的物业管理企业为原告，并标明物业服务收费价格为5元/月/㎡，买卖合同被告彭英已经签字，而原告已经按照新都汇二期前期物业管理合同为被告彭英提供了物业管理服务，据此被告彭英已经享受了原告的物业服务，应按照其房屋面积交纳相应的物业费用。同时，原告向二被告发出物业管理服务费的通知，并将通知张贴在小区及被告所在房屋的公告栏内，且于2019年10月30日对公告栏张贴的相关内容进行了公证。 证据7、原告的物业服务企业资质证书、全国物业管理从业人员岗位证书、注册物业资格证书、职业资格证书、湖南省协会消防置业培训学校结业证书复印件，拟证明：原告具有物业管理的资质。 证据8、公共设施维修的照片、保安消防巡查记录的照片、保洁服务记录的照片，拟证明：原告全面履行了物业服务的义务，尽到了物业管理公司应尽的责任。 被告彭英辩称：1、原告所诉的8栋3楼、7栋4楼部分房屋与答辩人没有任何关系；2、因本案所涉房屋至今仍未竣工验收合格，被告二亦未依约向答辩人交付房屋，根据答辩人与被告二签订的《新都汇前期物业管理合同》和《商品房买卖合同》的约定，答辩人不应是本案适格的被告，答辩人不应承担物业管理费用和滞纳金；3、答辩人与原告从未签订过物业服务合同，原告也未为答辩人使用的房屋及属于公共区域部分提供任何物业服务，要求答辩人支付实际使用后的物业服务费及滞纳金缺乏事实和法律依据；4、退一步讲，即使认为答辩人实际使用的房屋需要缴纳物业费，《新都汇二期前期物业管理合同》约定的物业费标准也明显过高，该物价未经物价局核定，该合同未经招投标，合同无效，且原告物业资质已经过期，合同期限已届满；5、原告与被告二对本纠纷的发生均有严重过错，应承担相应责任，应根据其过错程度相应免除答辩人支付已使用房屋物业费的责任。综上，请求法院依法驳回原告对答辩人的诉讼请求。 被告彭英为证实其答辩理由，向法庭提交以下证据： 证据9、湘潭经济技术开发区科技和产业发展局《关于新都汇业主投诉小区有关问题的回复意见》复印件，拟证明：被告湘潭新都房地产开发有限公司建设的商铺电力不合格，房屋没有竣工验收合格，无法正常使用。 证据10、湘潭新都房地产开发有限公司《关于2019年6月11日开发商契税被卷走舆情说明》复印件，拟证明：被告新都房产开发有限公司的房屋未竣工验收且无法办理权证，开发商也一直未向彭英交付商铺。 证据11、麦肯健身工资表复印件，拟证明：彭英出租的部分房屋是租户自行聘用工作人员进行保洁和垃圾清运等，原告并未提供物业服务。 证据12、现场照片50张，拟证明：涉案的商铺至今没有竣工验收，存在消防不合格、没有正式电源、房屋严重漏水、车库存在严重安全隐患、楼道垃圾堵塞通道至今未清运等各种物业问题，原告本不应接收不合格的物业，其接收物业进场后应视为清楚上述问题，然而至今未予解决，甚至连基本的楼道清扫工作都未完成，无权收取物业管理费。 证据13、电梯免费提供配件明细表、电梯维护保养合同复印件，拟证明：三农超市自行购买电梯并进行保养维护，原告未提供电梯维护的物业服务。 证据14、收款收据四张、催款通知单两张复印件，拟证明：涉案物业一楼其他门面（老马识膜）2018年12月1日至2019年6月30日的物业费仅为2.6元/月/平方米，2019年7月1日至2020年6月30日的物业管理费仅为3元/月/平方米，原告在为其提供了水电的情况下收费标准是如此，未为彭英通电的情况下，原告主张按照5元/平方米没有事实依据。 被告湘潭新都房地产开发有限公司辩称：1、答辩人不是本案适格被告，本案原告起诉的是被告彭英作为业主购买答辩人物业所产伤的物业管理费，并非答辩人所拥有物业的管理费，根据原告起诉的事实和理由可以清楚的知晓，被告彭英已于2015年3月1日开始接收使用房屋，租户于2016年3月14日注册成立了湘潭麦肯健身管理有限公司，租赁被告一的物业经营健身房，根据《物业管理条例》，交付使用房屋的物业费应当由业主自行缴纳，故答辩人不是本案适格的被告，在本案中不承担责任。2、被告彭英是本案所涉房屋的建设方项目经理和实际施工人，其购买的现房，彭英对房屋的建设和开发情况完全一清二楚，其对房屋现状交房也无异议，原告要求答辩人承担连带责任没有事实和法律依据。综上，恳请驳回原告所有诉讼请求。 被告湘潭新都房地产开发有限公司为证实其答辩理由，向法庭提交以下证据： 证据15、授权委托书、工作联系函、新都汇二期建设工程施工合同结算协议复印件，拟证明：彭英系被告湘潭新都房地产开发有限公司二期工程的实际施工人，本案涉案的物业系湖南省第二工程有限公司委托彭英与被告办理工程款结算和工程款抵房事宜，彭英系被告工程实际施工人，彭英逾期竣工应由其自行承担逾期收房的过错责任，彭英已使用房屋，被告湘潭新都房地产开发有限公司不应当与彭英承担连带支付义务。 经庭审质证，被告彭英对原告提交的证据1真实性无异议，对被告彭英身份证关联性有异议，被告彭英不是本案适格诉讼主体。对证据2真实性、合法性、关联性均有异议，没有提供配套的项目招标公告及文件，且中标单位系关联单位，违反了物业管理条例规定的房地产和物业管理相分离的原则，应为无效。对证据3真实性、合法性、关联性三性有异议，被告彭英不知情，且合同双方实际属于同一家企业，合同中约定的收费标准，明显过高，5元/月/㎡的标准没有经过物价部门的核定。同时该标准包含了电梯及公共照明能耗费用，涉案物业并没有电梯和公共照明，按此标准收费没有事实依据。对证据4真实性、合法性、关联性均有异议，该份证据系新都汇一期住宅小区标准，并不能适用于本案新都汇二期，也充分说明二期并无物价部门核定的收费标准。对证据5有异议，属于原告单方面制作，原告没有提供具体交付的明细，被告湘潭新都房地产开发有限公司的房屋并未交付。对证据6商品房买卖合同真实性无异议，对关联性及证明目的有异议，该份合同系格式合同，物业服务企业系开发商违法选定，不代表被告彭英予以认可，且不能证明原告提供了物业管理服务，对房产明细、物业管理费统计表、催交通知单的三性有异议，房产明细表调取的时间不清楚，同时明细表中有的房产已经不在被告彭英名下，统计表系原告单方面制作，计算没有事实依据，对公证书的真实性无异议，对关联性有异议，被告湘潭新都房地产开发有限公司并未将验收合格的房屋交付给被告彭英，物业费不应当由被告彭英承担。对证据7真实性无异议，但是证件从2018年12月26日已经到期，对于到期后的时间原告没有资质去收取物业费。对证据8所有照片的真实性、合法性、关联性均有异议，照片反映不出具体的拍摄时间、地点，并不能证明原告履行了物业服务。 被告湘潭新都房地产开发有限公司对证据1中湘潭新都房地产开发有限公司的工商登记信息关联性有异议，其不是本案适格主体。对证据2、3无异议。对证据4关联性有异议，该文件显示的是新都汇一期住宅小区，与原告所诉讼的二期物业没有关联。对证据5无异议，恰恰证明被告湘潭新都房地产开发有限公司房屋的交付已经完成。对证据6中房屋买卖合同及房产查询明细表无异议，对欠付费用明细表、催交通知书系原告制作，不清楚，公证书属于原告单方聘请公证，无法核实。对证据7、8的意见与被告彭英一致。 原告对被告彭英提交的证据9真实性无异议，对合法性、关联性有异议，该份证据不能证明被告彭英的房产没有办证和没有正常的交接，不动产以登记为准，不是以某单位出具的说明为准，该回复意见与原告无关，不能因为开发商的问题而不缴纳物业管理费。对证据10真实性无异议，关联性有异议，该份证据是开发商的问题，开发商对该栋楼的建设已经完成，被告彭英已经使用至今，房产证应该也已办理到位，不能因为开发商的问题而不缴纳物业管理费。该份证据与原告无关。对证据11三性有异议，是被告彭英单方面制作，并没有提供员工的合同和缴税凭证、支付工资款的凭证，达不到被告的证明目的，且原告提供的是公共物业服务，被告彭英自身的物业保洁是自己内部的保洁，没有公共服务的资质，所以不是公共物业服务。对证据12三性有异议，该份证据不能证明照片的拍摄地点就是新都汇，所有的设备、垃圾也不是原告的物业范围内，不能达到被告的证明目的，且该新都汇二期的业主从未在原告的公共物业服务提出过任何意见和异议，被告彭英该组证据是虚假的。对证据13三性有异议，所谓三农超市自行购买电梯是自身所需，而不是公共所需，不应当由原告对其内部的物业使用而承担责任，所以这是被告彭英自身的商业行为，与原告无关，不能达到证明目的。证据14是原告与其他商户通过协商的收费标准，也恰恰证明原告具有收取物业管理服务费的资格，物业费的收取物业公司可以和业主协商确定，所以被告彭英没有在与原告协商，就应当按照新都汇二期前期物业服务合同的约定以及被告彭英的房屋买卖合同第19条的约定进行交纳物业费。原告按照约定和规定收取两被告的物业费合法有据。 被告湘潭新都房地产开发有限公司对原告提交的证据9真实性、合法性无异议，对关联性有异议，与原告收取物业费，被告湘潭新都房地产开发有限公司交纳物业费没有关联，对证据10、11、12、13恰好证明了被告彭英已正常使用物业，被告湘潭新都房地产开发有限公司已经交付物业，其物业费与被告湘潭新都房地产开发有限公司无关。对证据14关联性有异议，属于新都汇二期的房屋，恰好证明被告湘潭新都房地产开发有限公司已交付给所有业主。 原告对被告湘潭新都房地产开发有限公司提交的证据15真实性无异议，对合法性、部分关联性有异议，被告彭英是该期房屋的实际施工人，恰好证明被告彭英对于交房应自行承担责任，以房屋抵扣工程款应当自抵房之日起就应当交纳物业费。但是被告湘潭新都房地产开发有限公司并没有将此情况通知原告，所以被告湘潭新都房地产开发有限公司有责任，根据二期前期物业合同的约定，交付房屋时间以及办理物业服务手续都应当是由被告湘潭新都房地产开发有限公司通知原告，才能进行。而被告湘潭新都房地产开发有限公司对此不作为，损害了原告的合法权益，故应当承担连带责任。 被告彭英对证据15中授权委托书真实性无异议，对关联性有异议，与本案无关。对工作联系函、新都汇二期建设工程施工合同结算协议系被告湘潭新都房地产开发有限公司与湖南省第二工程有限公司之间的函件和协议，被告彭英不知情，与被告彭英无关。被告湘潭新都房地产开发有限公司至今并未将验收合格的商铺交付给被告彭英。 本院对以上证据认证如下：证据1、7、9、10、14原、被告对其真实性均未提出异议，本院对上述证据予以确认。证据2被告彭英虽对其真实性提出异议，但并未提交相关证据为其质证理由进行支持，故本院对证据2真实性予以认定。证据3真实性本院予以认定。证据4与本案无关，在本案中不予适用。证据5真实性本院予以认定，但不能达到原告的证明目的。证据6中商品房买卖合同及湘潭市房产管理处查询被告彭英名下房产明细表复印件真实性本院予以认定，被告彭英拖欠原告物业管理费统计表复印件、催交物业管理服务费通知复印件、公证书复印件系原告个人行为，且两被告均不予认可，对上述三份证据真实性本院不予认定。证据8真实性本院予以认定，但不能完全达到原告的证明目的。证据11系被告彭英单方制作提交，缺乏佐证，且相对方不予认可，对该份证据本院不予认定。证据12真实性本院予以认定，但不能完全达到被告彭英的证明目的。证据13真实性本院予以认定，但不能达到原告证明目的。证据15与本案无直接关联性，在本案中不予适用。 本院根据以上采信的证据和庭审过程中当事人的当庭陈述，认定事实如下： 2012年5月2日，原告湘潭市新晶都酒店物业管理有限公司参加新都汇二期（5-8栋）物业管理招投标并成为中标单位。2012年5月18日，原告湘潭市晶都酒店物业管理有限公司与被告湘潭新都房地产开发有限公司签订《新都汇二期前期物业管理合同》，合同第一条约定，物业座落于九华经济示范区学府路1号，商住两用，建筑面积约134500平方米。合同第二条约定，物业红线以内、外墙以外，属于物业管理的职责范围。合同第四条约定，前期物业服务包括：1、物业共用部分维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理；9、负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、代收代缴有委托合同义务的水电费、有线电视收视费、燃气费等。合同第九条约定，商业物业按5元/月/平方米（含电梯及公共照明能耗费用）收取物业管理费。合同第十条约定，物业服务费按季度收取，业主或物业使用人应于每季度前一个月内交纳物业服务费用。甲方即被告湘潭新都房地产开发有限公司向业主交房时，乙方湘潭市晶都酒店物业管理有限公司将向物业买受人收取12个月的物业管理费。3、纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业费用由甲方即被告湘潭新都房地产开发有限公司交纳。4、自物业交付物业买受人之日的次月起至本合同终止之日发生的物业服务费，物业受买人按照物业出售合同的约定承担。物业出售合同未约定或约定不明确的，由甲方即被告湘潭新都房地产开发有限公司承担。6、业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，每逾期一日，按应付物业服务费的万分之三支付滞纳金。合同第三十二条约定，本合同期限自2013年12月31日起至2016年12月30日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同第三十三条约定，本合同期满前贰月，业主大会尚未成立的，只要不高于50%的业主反对，乙方湘潭市晶都酒店物业管理有限公司可以自动顺延本合同服务期限直至业主委员会选聘出新的物业管理企业。 2014年被告彭英与被告湘潭新都房地产开发有限公司以抵扣工程款形式签订《商品房买卖合同》，购得了新都汇*******室，面积3127.98㎡；********室，面积80.55㎡；********室，面积83.53㎡；********室，面积64.51㎡；********室，面积493.43㎡；********室，面积2977.08㎡。2014年9月19日，上述房产备案登记在彭英名下，均为商业用房。目前新都汇二期商业部分并未进行竣工验收，上述房产均在未验收范围内。因二期商业房产部分未通过竣工验收，二期的商业环境并未正常营运。 被告彭英购买上述房产后，在*******室内实际使用面积1260㎡左右，用于三农超市的经营，从2018年3月1日使用至今；将********室内实际使用面积1054㎡，出租给他人用于经营健身房，租赁时间从2018年1月1日至2019年6月份。 《新都汇二期前期物业管理合同》约定的物业服务期满后，原告又从2017年1月1日起服务至今，被告未支付上述房产的物业管理服务费。2019年9月，原告新晶都公司以张贴的形式向被告发出《催交物业管理费通知》。 再查明，湘潭市晶都酒店物业管理有限公司于2015年5月6日，在工商管理部门变更登记为湘潭市新晶都酒店物业管理有限公司。 本院认为，原告新晶都公司（原湘潭市晶都酒店物业管理有限公司）与被告新都房地产公司签订的《新都汇二期前期物业管理合同》系双方真实意思表示，合同没有违反法律强制性规定，合法有效。该合同对被告新都房地产公司及全体业主均具有约束力。《新都汇二期前期物业管理合同》第十条第3项规定“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业费用由甲方即被告湘潭新都房地产开发有限公司交纳”。两被告之间签订的《商品房买卖合同》第十三条约定，“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续、双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单......出卖人不出示证明文件或出示证明文件不全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”本案中两被告之间虽就六处房产签订商品房买卖合同，也办理了备案登记，但被告新都房地产公司因二期商铺尚未办理完竣工验收的相关手续并未依法将房屋交付给被告彭英，原告及被告新都房地产公司均未提交上述房产已依法交付的相关证据。因此依法依约，本案中未交付的房屋的物业管理费应由被告新都房地产公司支付。考虑到原告与被告新都房地产公司签订的《新都汇二期前期物业管理合同》约定的商铺物业管理费5元/月/平方米并未通过物价部门审定，该价格涵盖的物业管理范围因客观原因原告并未彻底实施开展，且被告提交的相关证据中也存在其他商铺低于约定价格交纳物业管理费的情形。本院对原告主张的5元/月/平方米酌情调整为2.5/月/平方米。综合原告主张的收取物业管理费的时间自2014年1月1日起计算至2019年8月31日，及房产面积6827.08平方米，被告新都房地产公司应向原告补交物业管理费1160603.6元。被告彭英作为部分房产的实际使用人，应在其实际使用时间及面积范围内与被告新都房地产公司承担连带支付物业管理费的责任。原告主张被告彭英实际使用部分房产，但并未主张具体面积及时间，本院以被告自认为准。在8#1单元0201001室内实际使用面积为1260㎡左右，从2018年3月1日使用至今；********室内实际使用面积为1054㎡，自2018年1月1日使用至2019年6月份，经核算被告彭英承担连带支付责任部分为100980元。《物业承接查验办法》第十条规定：“建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部分、共用设施设备的承接查验工作。”第十一条规定：“实施承接查验的物业，应当具备以下条件：（一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；（二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；······（五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；······”，原告作为物业服务企业应依法查验物业是否符合交付条件，然而，原告签订前期物业服务合同未积极履行义务，对合同的履行也存在一定的过错，且对合同约定的物业服务并未提供证据证实其完全履行到位，故对原告主张要求两被告支付逾期付款违约金的诉讼请求本院不予支持。综上，本院对原告的诉讼请求予以部分支持。关于两被告辩称其非本案适格被告的抗辩理由，与本案查明事实不符，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告湘潭新都房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告湘潭市新晶都酒店物业管理有限公司2014年1月1日起计算至2019年8月31日期间所欠的前期物业管理费共计 1160603.6元； 二、被告彭英在被告湘潭新都房地产开发有限公司上述应承担的付款义务内对100980元物业管理费承担连带责任； 三、驳回原告其他诉讼请求。 如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费40200元减半收取20100元，由原告湘潭市新晶都酒店物业管理有限公司负担5100元，被告彭英负担2000元被告湘潭新都房地产开发有限公司负担13000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审 判 员  王振芳 二〇二〇年五月二十日 法官助理  肖 永 附：法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。