北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终4727号上诉人（原审原告）：北京市新兴房地产开发总公司，住所地北京市西城区莲花池东路16号3幢3层304室。法定代表人：高建英，总经理。委托诉讼代理人：彩登枝，北京彩和律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐娟，北京彩和律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：北京永安恒基物业管理有限公司，住所地北京市西城区新壁街7号楼和馨园旅馆1101室。法定代表人：毕振宁，董事长。委托诉讼代理人：郭晨子，北京市世方永泰律师事务所律师。上诉人北京市新兴房地产开发总公司（以下简称新兴公司）与上诉人北京永安恒基物业管理有限公司（以下简称永安恒基公司）租赁合同纠纷一案，均不服北京市西城区人民法院（2019）京0102民初31990号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人新兴公司之委托诉讼代理人彩登枝、徐娟，上诉人永安恒基公司之委托诉讼代理人郭晨子到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新兴公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判由永安恒基公司支付我公司2019年7月10日至实际返还房屋之日的房屋占用费（其中2019年7月10日至2019年12月31日房屋占用费为45675元）；2.撤销一审判决第四项、第五项，改判永安恒基公司向我公司支付逾期支付租金的违约金224190.3元；3.判令永安恒基公司向我公司支付2016年4月1日至2016年12月31日欠付的差额租金23816.25元；4.永安恒基公司承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：1.我公司的诉讼请求为判令永安恒基公司支付房屋租金、房屋使用费至实际交还房屋时止。永安恒基公司至今一直实际占用租赁房屋，并未返还，所以永安恒基公司应支付房屋占用费至实际返还房屋之日。2.根据双方签订的租赁合同及租金支付记录可以看出，永安恒基公司2016年按照2016年3月31日之前的租金标准支付了房屋的2016年度全年租金，尚欠付差额租金23816.25元。3.一审判决确定的逾期支付房屋租金违约金计算方法远低于合同约定的违约金标准，且一审法院所计算的违约天数远少于实际违约天数，违背了涉案租赁合同之约定，缺乏法律依据，对我公司显失公平。永安恒基公司辩称，认可新兴公司所主张的差额租金，同意一审判决第二项应加上欠付的租金23816.25元，一审确实遗漏了该部分租金及所产生的违约金未处理。房屋租金和房屋使用费不应支付至实际返还房屋之日，因为涉案租赁物已于2017年1月全部拆除，已经处于腾退状态。永安恒基公司上诉请求：撤销一审判决，改判新兴公司减免租金并继续履行《租赁合同》。事实和理由：2005年4月28日，我公司与新兴公司签订了《房屋租赁合同》，约定我公司承租北京市西城区新壁街5号楼1、2单元地下室，用于宿舍，该地下室于2017年1月因政府疏解整治被拆除，至今无法使用。我公司还承租了新兴公司另外五处地下室，用途为经营用房，但由于新兴公司始终不能提供产权证明，致使我公司无法正常合法经营。2015年起政府开始清理整治地下空间，街道办事处多次约谈新兴公司，要求其妥善安排承租户，但新兴公司拒绝配合。在街道办事处多次给我公司做工作后，我公司被迫向街道办事处综治办交了180万现金，由综治办发给各经营人。2017年初政府关闭所有我公司承租的地下空间，我公司为配合政府又主动退还经营者半年租金120万元左右。之后我公司把清退的情况及诉求多次打报告给新兴公司，但新兴公司始终以开会研究以后再说为由推脱。但我公司仍于2017年底前往新兴公司新的办公地点交租金，新兴公司财务拒绝开具增值税专票，无奈我公司只能返回。经过双方多次协商，最终2019年2月20日新兴公司法定代表人、总经理杨欣磊与我公司负责人冯勇商定：我公司尽快交齐租金，并承诺不再向新兴公司提及300万补偿款一事，新兴公司将我公司所承租的新壁街19号楼、西绒线胡同20号楼，各续租2年。但不久杨欣磊被撤职，事情至此再无结果。由于我公司已经对经营人进行了停业补偿，新兴公司应适当减免我公司租金，并不得收取违约金。涉案租赁物已于2017年被全部拆除，发生情势变更，如按原合同继续履行，显失公平，应当适当减免租金。新兴公司辩称，不同意永安恒基公司的上诉请求和理由。新兴公司向一审法院起诉请求：1.请求判令解除双方于2009年3月25日签订的编号为HZ（X）009的房屋租赁合同。2.请求判令永安恒基公司支付我公司房屋租金和房屋使用费至实际交还房屋时止（截止至2019年12月31日309612.3元）。3.请求判令永安恒基公司支付违约金224190.3元（违约金算至2019年6月30日）。4.判决永安恒基公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2009年3月25日，新兴公司（甲方）、永安恒基公司（乙方）签订编号为HZ（X）009的《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方位于北京市西城区新壁街5号楼1、2单元地下室（以下统称租赁房屋），面积580平方米。用途为宿舍。租赁期限15年，自2009年4月1日起至2024年3月31日止。2009年4月1日至2016年3月31日年租金为63510元，自2016年4月1日起年租金95265元，租金每年缴纳一次。未经甲方同意，乙方不得将房屋转租或转交第三方使用。乙方未按合同该约定期限支付租金或其他费用的，除甲方有权扣除保证金折抵外，每延迟一日，应按月租金的1%数额向甲方支付滞纳金。乙方拒付或延付租金达一个月或擅自将房屋转租给第三方，甲方有权解除租赁合同。关于合同履行情况，永安恒基公司称其已按照合同约定向新兴公司支付租金至2017年5月4日，后续未能支付租金的原因在于新兴公司未能向永安恒基公司开具增值税专用发票，且因永安恒基公司将涉案房屋出租给其他商户经营，但因新兴公司不能提供合法的产权证单致其他商户的营业执照无法得到审批。2015年时，因北京市政府对于地下空间的使用提出特别要求，永安恒基公司按照政府要求配合疏解商户并为此付出300余万元疏解资金。因新兴公司当时拒绝配合疏解，故新兴公司承诺减免2015年之后的租金并延长永安恒基公司的租期。为证明其主张，永安恒基公司提交以下证据予以证明：1.2006年6月19日，新兴公司出具的《答复》及《证明》。2.企业名称预先核准通知书、消防安全检查意见书。3.西长安街街道办事处情况说明、西城区普通地下室管理办公室情况说明和证明、案外人王涛出具的证明、收条。4.2013年10月至2016年12月发票及银行对账单若干。新兴公司不认可上述证据3中的“王涛出具的证明、收条”真实性，不能确认上述证据2的真实性，对于其他证据的真实性予以认可，但不认可证明目的。主张根据2006年6月19日《答复》及《证明》的内容可知，原件对于租赁房屋地下室进行经营性出租并不反对，但永安恒基公司应当在取得合法手续的前提下进行经营性出租，永安恒基公司当时承租了包括涉案租赁房屋在内的其他五处房屋，签了六份合同，且永安恒基公司就其中一处房屋已经注册了公司，不存在新兴公司提供非法房屋的情况，也不存在违约的情形。政府清退行为并未涉及到本案所涉租赁房屋，永安恒基公司与第三方租户之间的问题与新兴公司无关。因双方租赁时间较长，且上述六处房屋的租金额及支付时间不同，永安恒基公司存在上述六处房屋租金混同的情况，新兴公司同意永安恒基公司将上述六处房屋的总租金按年度支付给新兴公司。庭审中，永安恒基公司称无法提交2014年之前的租金交纳记录。经审查，永安恒基公司提交的2014年至2016年后的银行对账单显示，永安恒基公司支付租金的时间和金额并不统一。2014年，永安恒基公司分两次支付租金60万元；2015年，永安恒基公司分三次支付租金857370元；2016年，永安恒基公司一次性支付租金857370元。永安恒基公司称其确实存在将上述六处房屋租金总金额合并支付给新兴公司的情况，但不认可新兴公司所述按年支付的方式。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。永安恒基公司虽主张因新兴公司不提供合法产权证导致涉案租赁房屋上的承租户无法办理营业执照被政府清理，但新兴公司提供的涉案租赁房屋具备合法产权是不争的事实，且永安恒基公司亦通过新兴公司提供的他处房屋注册成立公司，新兴公司并无违约之处。考虑到永安恒基公司使用房屋至今已有十余年时间，在永安恒基公司提交的证据无法证明其合理期间内就其他承租户的证照办理问题向新兴公司主张权利的情况下，根据合同相对性，永安恒基公司对于其他承租的违法经营以及清退问题负有责任，永安恒基公司以此作为拒付租金的理由显然不能成立。关于永安恒基公司称新兴公司已同意减免2015后租金的抗辩意见，因永安恒基公司未提交证据予以证明，法院不予采信。关于合同解除，因永安恒基公司无法提交2014年之前的租金交纳凭据，根据2014年至2016年后的银行对账单以及双方陈述可知，双方已将租金支付方式变更为按年支付包括涉案租赁房屋在内六处房屋总租金，在双方无法明确年租金具体支付时间的情况下，法院推定永安恒基公司应于每年最后一日之前支付当年度租金，且永安恒基公司未支付2017年租金的行为已达到合同约定的“乙方拒付或延付租金达一个月”解约条件。关于合同解除时间，法院认为应以永安恒基公司收到诉讼材料之日（2019年7月9日）确定合同解除时间为宜。关于房屋租金及房租使用费，永安恒基公司应支付合同解除前的租金以及解除后的房屋使用费，法院根据公平原则，酌定房屋占用费的数额以合同约定的租金标准进行计算。关于违约金，永安恒基公司应支付合同解除前未支付租金所产生的违约金，因双方已就租金支付方式进行合意变更，在永安恒基公司主张违约金过高，法院根据公平原则结合本案的具体情况以及双方的过错程度，酌定违约金以欠付租金金额日万分之五计算为宜，并对新兴公司诉讼请求中的合理部分予以支持。综上，一审法院判决：一、确认北京市新兴房地产开发总公司、北京永安恒基物业管理有限公司于2009年3月25日签订的编号为HZ（X）009的《房屋租赁合同》于2019年7月9日解除。二、自判决生效之日起七日内，北京永安恒基物业管理有限公司支付北京市新兴房地产开发总公司2017年1月1日至2019年7月9日租金240120元。三、自判决生效之日起七日内，北京永安恒基物业管理有限公司支付北京市新兴房地产开发总公司2019年7月10日至2019年12月31日房屋占用费45675元。四、自判决生效之日起七日内，北京永安恒基物业管理有限公司支付北京市新兴房地产开发总公司逾期支付2017年租金所产生的违约金26007元（以95265元为基数，自2018年1月1日起，按每日万分之五的标准计算至2019年6月30日）。五、自判决生效之日起七日内，北京永安恒基物业管理有限公司支付北京市新兴房地产开发总公司逾期支付2018年租金所产生的违约金8621元（以95265元为基数，自2019年1月1日起，按每日万分之五的标准计算至2019年6月30日）。六、驳回北京市新兴房地产开发总公司的其他诉讼请求。本院二审期间，新兴公司称一审判决中所记载的其“……主张根据2006年6月19日《答复》及《证明》的内容可知，新兴公司对于租赁房屋地下室进行经营性出租并不反对，但永安恒基公司应当在取得合法手续的前提下进行经营性出租”的主张并非针对本案所发表的意见，与本案事实并无关联。除此以外，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。另，永安恒基公司于二审庭审中提供地下室产权证书一份，欲证明地下室的规划用途为车库及库房，涉案租赁合同约定的用途与规划用途相悖，导致租赁物因政府原因导致无法实现合同目的。新兴公司对该证据的真实性、合法性认可，但不认可证明目的，主张在房屋产权证附件中，地下室的房屋用途为车库、自行车库，库房可以用来经营性出租，产权证明与合同约定的房屋租赁内容相符；且涉案租赁合同约定的房屋用途为宿舍，并非用于经营，永安恒基公司的转租行为违反合同约定。因永安恒基公司未能提供其他证据证明涉案租赁标的使用存在现实障碍，永安恒基公司在本案中亦主张继续履行合同，故本院对其以该证据主张租赁物因政府原因导致无法实现合同目的的证明目的难以采信。本院认为，本案中，新兴公司与永安恒基公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应依约履行。关于涉案租赁标的的租金及使用费计算问题，永安恒基公司应当向新兴公司支付其占用涉案租赁标的期间所产生的使用对价。但因新兴公司在本案中并未主张腾退问题，故一审法院将房屋使用费暂计至2019年12月31日，本院不持异议。至于后续使用费问题，新兴公司可以另行主张。至于新兴公司上诉主张一审法院遗漏了永安恒基公司欠付的2016年4月1日至2016年12月31日的差额租金23816.25元及由此产生的违约金一节，永安恒基认可新兴公司的该上诉意见，本院予以确认，并据此对欠付租金及应支付的违约金数额做出调整。关于永安恒基公司所述租赁房屋被拆除已处于腾退状态一节，一则其并未就此提供相关证据；二则其仍坚持继续履行合同，显然与其所持租赁标的已经无法使用、处于腾退状态故不应再行支付房屋使用费的意见相左，故本院对其该诉讼主张不予采信。关于逾期支付房屋租金所产生的违约金计算问题，涉案租赁合同虽然约定每半年于结算日前付租金，但合同并未对结算日予以明确，属于约定不明。且根据涉案租赁合同的履行情况及庭审陈述可见，永安恒基公司存在包括涉案租赁标的在内的六处房屋租金混同支付的情况，新兴公司亦同意永安恒基公司将六处房屋的总租金按年度支付给新兴公司。可见新兴公司与永安恒基公司对租金的支付方式已经进行了变更，但该变更对履行期限约定不明，一审法院根据合同法之规定，认定永安恒基公司应当在每届满一年时支付，并对违约金的起算时间进行认定，本院不持异议。至于违约金的计算标准，一审法院根据本案实际情况予以酌定，并无明显不妥，本院亦无异议。关于永安恒基公司上诉要求继续履行涉案租赁合同一节，一审法院已经对新兴公司要求判令涉案房屋租赁合同的理由是否成立进行了详细论述，本院在此不再赘述，永安恒基公司要求继续履行涉案租赁合同的请求不能成立。永安恒基公司另上诉主张减免租金，但其未能就其所主张的减免理由提供充分的证据，一审法院亦已就永安恒基公司提出的产权与营业执照办理问题、新兴公司同意减免问题等诉讼理由进行了分析论述，本院在此亦不再赘述。综上所述，新兴公司的上诉请求部分成立，予以支持；永安恒基公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市西城区人民法院（2019）京0102民初31990号民事判决第一、三、四、五项；二、变更北京市西城区人民法院（2019）京0102民初31990号民事判决第二项为：自本判决生效之日起七日内，北京永安恒基物业管理有限公司支付北京市新兴房地产开发总公司2017年1月1日至2019年7月9日租金263936.25元；三、自本判决生效之日起七日内，北京永安恒基物业管理有限公司支付北京市新兴房地产开发总公司逾期支付2016年租金所产生的违约金10860元（以23816.25元为基数，自2017年1月1日起，按每日万分之五的标准计算至2019年6月30日）。四、驳回北京市新兴房地产开发总公司的其他诉讼请求。如果北京永安恒基物业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6821元，由北京市新兴房地产开发总公司负担1239元（已交纳），由北京永安恒基物业管理有限公司负担5582元（于本判决生效之日起七日内交纳至一审法院）。二审案件受理费13241元，由北京市新兴房地产开发总公司负担4492元（已交纳1808元，余款2684元于本判决生效之日起七日内交纳），由北京永安恒基物业管理有限公司负担8749元（已交纳6106元，余款2643元于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘慧慧审 判 员 白 松审 判 员 王军华二〇二〇年五月二十七日法官助理 孙春玮书 记 员 赵鸿飞