浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终1783号上诉人（原审被告）：苍南华都丰基房地产开发有限公司。住所地：浙江省龙港市锦绣名园品茗轩14幢商铺52号。法定代表人：杨仲镇，董事长。委托诉讼代理人：陈吉开、余乃盛，浙江法之剑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈乃事，男，1977年7月19日出生，汉族，住浙江省龙港市。委托诉讼代理人：周秋孟、林伟伟，浙江玉山律师事务所律师。上诉人苍南华都丰基房地产开发有限公司（以下简称华都公司）因与被上诉人陈乃事商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省苍南县人民法院（2019）浙0327民初10017号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华都公司上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判驳回陈乃事一审诉讼请求。事实和理由：原审判决事实认定错误。由于2019年5月22日的《退房协议书》并非是陈乃事签字确认，该协议尚未成立生效。为此，双方才于2019年6月11日签订了《退房协议书》，该协议书应作为本案退房的依据，而原审法院根据2019年5月22日的《退房协议书》进行判决没有事实和法律依据，依法应予以撤销。本案经过一审庭审，已经查明，陈乃事并没有直接将款项交付给华都公司，而是由村委会统一向华都公司交付房款(合计9905万元)，同时根据华都公司与村委会达成的协议约定，日后退房款按每平方米3500元进行结算；由于华都公司与村委、陈乃事之间并未就退房款事宜进行结算，现陈乃事直接要求按《退房协议书》进行退款不符合事实。由于两份《退房协议书》均是为办理商品房注销手续所签(且第一份的《退房协议书》并不是陈乃事签字确认)，并不能据此直接认定退房款金额。由于2019年5月22日的《退房协议书》双方并未达成，对双方不具有约束力，而2019年6月12日双方达成的《退房协议书》中，并没有华都公司需向陈乃事支付利息补偿款5万元的约定。为此，应视为双方没有补偿利息5万元的约定，华都公司无需向陈乃事支付5万元的利息补偿款。陈乃事辩称：因为华都公司“一房二卖”，所以动员陈乃事退房。2019年5月22日的协议书是双方的真实意思表示，2019年6月25日的协议书是为了办理撤销备案所用的。一审法院已经查明，本案华都公司购买陈乃事的指标，指标出卖款直接折抵购房款，现在华都公司无法将指标退还给陈乃事，故款项应当予以退还。5万元的利息是购房款在2018年1月24日至2019年5月22日期间的利息，因为双方在2018年1月20号签了商品房买卖合同，在2019年5月22日解除买卖合同，故以5万元作为利息补偿。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。陈乃事向一审法院起诉，请求：1.依法确认双方于2019年5月22日签订的《退房协议书》合法有效；2.依法判处华都公司退还陈乃事剩余购房款445751元并赔偿陈乃事利息损失(以445751元为基数，自2019年7月22日起至华都公司实际履行之日止，按照月利率0.65%计算)；3.依法判处华都公司立即支付给陈乃事2019年5月22日前的利息补偿款5万元并赔偿陈乃事利息损失(以5万元为基数，自2019年7月22日起至华都公司实际履行之日止，按照月利率0.65%计算)；4.依法判处华都公司承担本案的全部案件受理费。在一审审理过程中，陈乃事变更第2、3项诉讼请求中的“月利率0.65%”为“年利率6%”。一审法院认定事实：2017年7月7日，华都公司向陈乃事出具收款收据，确认收到陈乃事购房款634500元。2018年1月24日，陈乃事（买受人）与华都公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：201890016490035，备案登记号：20189400423），约定陈乃事购买华都公司在商品房住宅，建筑面积为132.31平方米，单价为每平方米10927元，房款总价1445751元；买受人应于签订本合同前付清首付款不少于总房款的45%，为人民币645751元整，除已收定金634500元转入购房款外，应续缴纳房款11251元，银行按揭贷款为不高于总房款的55%，为人民币800000元。同日，陈乃事向华都公司缴纳11251元购房款。2019年5月22日，陈乃事作为乙方与华都公司作为甲方签订一份《退房协议书》，载明双方于2018年1月24日签订《商品房买卖合同》及前述商品房、总价款、已付首付款645751元等情况，考虑到甲方于2019年2月14日与龙港镇朝西屋村民委员会签订的“和解协议书”及温州市中级人民法院（2018）浙民初1452号民事裁定书等内容，为利于甲方解决朝西屋村抽签的房源与房开已销售的房源重叠，双方经协商达成一致意见；乙方愿意配合甲方工作，同意解除《商品房买卖合同》并配合甲方办理退房有关手续；经甲方集体讨论决定给予乙方利息补偿人民币伍万元，甲方在乙方办理签字退房手续后两个月内必须付清乙方已交纳的首付款；协议一式贰份，双方各执一份，签字盖章后生效。落款处甲方有华都公司盖章签字，乙方处有“陈乃事”姓名。2019年6月11日，华都公司作为甲方与陈乃事作为乙方又签订一份《退房协议书》，载明乙方因楼层不喜欢原因向甲方提出退房要求，双方同意解除2018年1月24日签订的《商品房买卖合同》，乙方配合办理《商品房买卖合同》的注销与退房相关的一切手续直至此房最终达到可售状态，双方办妥上述手续后五日内甲方退还乙方已支付的原购房首付款645751元整，协议书经甲方盖章、乙方签字后生效，一式三份，住建局、甲方、乙方各执壹份。落款处，甲方有华都公司盖章，乙方有陈乃事签名。2019年6月14日，案涉《商品房买卖合同》撤销备案。2019年10月8日，华都公司退给陈乃事购房款20万元。因华都公司未退还剩余购房款，也未给付利息补偿款，陈乃事诉至法院。因陈乃事申请，一审法院于2019年10月25日作出（2019）浙0327民初10017号民事裁定书，裁定冻结华都公司在中国农业银行温州龙港支行19×××34账户中的存款100000元；冻结华都公司在恒丰银行温州分行苍南支行85×××00账户中的存款100000元；冻结华都公司开设的华都公司华都名园预售资金专户在恒丰银行温州分行苍南支行85×××37账户中的存款311863元，冻结期限一年。一审法院认为，双方均具有完全民事行为能力，双方因解除《商品房买卖合同》而于2019年5月22日订立的《退房协议书》，是双方的真实意思表示，且内容不违反法律强制性规定，陈乃事主张确认其合法有效，予以支持。2019年5月22日订立的《退房协议书》中载明了考虑到华都公司与村委会的“和解协议”、房源重叠等内容，与华都公司提供《和解协议》中内容能相互印证。虽然2019年6月11日的《退房协议书》对陈乃事配合办理合同注销、华都公司退还陈乃事购房首付款期限等作了新约定，但未有证据双方当事人达成全面变更双方之间权利义务内容，已以2019年6月11日的《退房协议书》解除或废止2019年5月22日订立的《退房协议书》的一致意见。因此，虽然2019年5月22日订立的《退房协议书》中购房户签名非陈乃事本人所为，但协议书内容均与双方签订的《商品房买卖合同》有关，且陈乃事也已追认，华都公司主张该协议书非当事人真实意思表示，只是协商意向，该协议书并不成立，没有充分事实和法律依据，不予采纳。陈乃事主张以2019年5月22日订立的《退房协议书》准、结合2019年6月11日的《退房协议书》关于退还首付款的期限约定，予以采纳。关于退还购房首付款条件是否成就，华都公司应否退款问题。陈乃事已经履行《退房协议书》约定配合华都公司办理《商品房买卖合同》备案注销手续，案涉《商品房买卖合同》已于2019年6月14日撤销备案，华都公司也未提供证据证明还有需陈乃事配合事项或案涉房屋未达可销售状态，故陈乃事的购房首付款退还条件应视为已经成就，华都公司应按约退还购房首付款，即于2019年6月15日至同年6月19日内退还。陈乃事支付首付款645751元，有华都公司出具的收据为证，且在《商品房买卖合同》、两份《退房协议书》中均有确定，予以确认。2019年5月22日订立的《退房协议书》已经考虑到华都公司与村委会的“和解协议”，华都公司现主张应根据该和解协议按3500元标准退还首付款，交给村委会，再交付华都公司，没有充分的事实与法律依据，不予采纳。鉴于华都公司已向陈乃事退还20万元，陈乃事现主张华都公司退还剩余购房款445751元，予以支持。华都公司未及时退还款项，陈乃事主张自2019年7月22日至实际履行之日止，按年利率6%计算利息损失，尚属合理，也不违反法律规定，予以支持。关于利息补偿款5万元，系2019年5月22日订立的《退房协议书》中的实质性条款，未见经当事人合意变更或撤销，陈乃事要求华都公司支付，理由正当，予以支持。华都公司主张不用支付，没有充分事实和法律依据，不予采纳。5万元利息补偿款属于利息，华都公司现主张按年利率6%计算复利，没有充分依据，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2019年12月31日判决：“一、确认华都公司与陈乃事于2019年5月22日订立的《退房协议书》合法有效”“二、华都公司于判决生效后十日内返还陈乃事购房款445751元并赔偿陈乃事利息损失（以购房款445751元为基数，自2019年7月22日起至实际履行之日止，按年利率6%计算）”“三、华都公司于判决生效后十日内支付陈乃事利息补偿款5万元”“四、驳回陈乃事的其他诉讼请求”“如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息”“案件受理费8919元，减半收取4459.5元，由陈乃事负担25元，由华都公司负担4434.5元。”二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院审核了当事人向一审法院提供的证据后，依法对原判认定的事实予以确认。本院认为，本案二审期间的争议焦点为：第一，落款时间为2019年5月22日《退房协议书》是否成立并生效；第二，华都公司退还购房首付款的金额及付款条件是否成就；第三，华都公司应否支付利息5万元。关于争议焦点一。华都公司对落款时间为2019年5月22日的《退房协议书》上己方盖章、签字的真实性不持异议，虽该协议书上“陈乃事”并非其本人所签，但陈乃事在本案中已予以追认，故上述协议书已成立。华都公司以上述协议书非陈乃事本人所签为由主张协议书未成立，无法律依据，本院不予支持。依法成立的合同，自合同成立时生效。一审认定落款时间为2019年5月22日的《退房协议书》合法有效，并无不当。关于争议焦点二。华都公司主张基于其与龙港镇朝西屋村村民委员会于2019年2月14日签订的《和解协议书》，购房首付款应由其与龙港镇朝西屋村村民委员会结算后，按每平方米3500元退还。但华都公司向陈乃事出具了两张金额总计为645751元的收款收据，涉案两份《退房协议书》均对陈乃事已支付购房首付款645751元的事实予以确认，且华都公司已于2019年10月8日退还陈乃事购房首付款20万元。故华都公司与龙港镇朝西屋村村民委员会签订在先的协议对陈乃事并无拘束力，两份《退房协议书》中购房首付款金额明确，双方就购房首付款的退还亦无以华都公司与龙港镇朝西屋村村民委员会结算为条件的约定，一审依据落款时间为2019年6月11日的《退房协议书》认定涉案购房首付款645751元的退还条件已经成就，亦无不当。关于争议焦点三。当事人应当按照合同约定，全面履行己方义务。落款时间为2019年5月22日的《退房协议书》中有关补偿陈乃事利息5万元的约定，并未被落款时间为2019年6月11日的《退房协议书》变更或撤销，故华都公司有关其无需支付利息5万元的主张，不成立，一审未予支持，正确。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。上诉人华都公司的上诉理由均不成立，对其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8869元，由上诉人苍南华都丰基房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 曹启东审 判 员 杨宗波审 判 员 刘宏杰二〇二〇年五月二十八日法官助理周婷婷代书记员 缪伊娜