浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终1704号上诉人（原审原告）：温州雅邦物业管理服务有限公司，住所地：浙江省平阳县鳌江镇健康路64号。法定代表人：王进者，该公司总经理。委托诉讼代理人：周莉丹，浙江光正大律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：池鸿华，男，1986年8月19日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。上诉人温州雅邦物业管理服务有限公司（以下简称雅邦公司）因与被上诉人池鸿华物业服务合同纠纷一案，不服浙江省泰顺县人民法院作出的（2019）浙0329民初2601号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案后，依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。雅邦公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判池鸿华向雅邦公司支付物业费32446元及违约金324元。事实与理由：一审认为雅邦公司2016年5月之前物业服务费的请求已超过诉讼时效存在错误。本案中，被上诉人欠缴的物业费用是基于《前期物业服务合同》这一个合同产生的债权，且该期间没有间断过。从连续性债务具有整体性、关联性、独立性角度，尽管各期债务确实因时间经过而不断产生，但由于其是在同一合同项下对一定期间基于同一原因而产生的连续性债权的一次性或统一约定，各期履行的债权实际上具有整体性和关联性，分期履行的独立性不足以否定其整体性和关联性。再则，雅邦公司在服务期间，每期都会通过电话、上门催讨等方式向业主催讨物业费。雅邦公司在2017年3月退出小区前专门让工作人员上门向各户催讨欠缴的物业费，并且在小区公告处、电梯口等明显位置进行公告，要求各户缴纳欠缴的物业费，是被上诉人对此不予理睬。综上，诉讼时效应从最后一期履行期限届满之日起开始计算，即2017年3月30日，故本案未超过3年的诉讼时效的规定。池鸿华辩称：一审事实认定清楚，适用法律正确，请求予以维持。一、池鸿华受让案涉房产时雅邦公司并非物业管理单位。二、雅邦公司主张的物业费形成于四五年前，在其服务期间及退场后均未向原业主积极主张权利，导致超过了诉讼时效。三、雅邦公司未按合同约定提供合格的物业管理服务，故无权主张物业费。雅邦公司向一审法院起诉请求：1、判令池鸿华向雅邦公司支付32446元；2、判令池鸿华向雅邦公司支付违约金324元。一审法院认定事实如下：温州市以琳房地产开发有限公司是泰顺新城商务区的建设单位。2008年6月10日，温州市以琳房地产开发有限公司与雅邦公司（原名称为温州市雅邦物业管理有限公司）签订《前期物业服务合同》，约定：1、雅邦公司为该小区提供前期物业服务；2、物业服务费由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，其中多层商务楼每月1.2元/平方米；3、业主应于领取钥匙之日次月起预交第一年物业服务费，入住后按季向雅邦公司交纳物业服务费，业主或物业使用人应在每季度第一个月15日前履行交纳义务；4、业主或物业使用人违反本合同约定，未能及时足额交纳物业服务费的，应按照1%的标准向雅邦公司支付违约金。合同签订后，雅邦公司开始为该小区提供物业服务，并于2017年3月与新城商务区业主委员会解除涉案合同。新城商务区业主委员会曾贴公告载明：2017年3月份之后的物业费统一交新物业公司。池鸿华于2018年5月3日通过司法拍卖取得泰顺县新城商务区1幢501室房屋，房屋面积为478.56平方米，司法拍卖竞买公告中费用承担内容：交易产生的相关税费按照法律规定由买受人承担，可能存在的物业费、水电欠费均由买受人承担。因涉案房屋未足额交纳物业费，雅邦公司于2019年5月15日向池鸿华邮寄律师函，载明尚欠物业服务费等费用合计32844元。另查明，雅邦公司主张2014年1月开始，多层商务楼的物业服务费按照每月1元/平方米计算，本案物业属于多层商务楼。一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年；诉讼时效自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。本案中，池鸿华未按时交纳物业费，雅邦公司于2019年5月15日向其进行催缴，依据上述法律规定及《前期物业服务合同》中约定的物业服务费的交纳时间，雅邦公司请求池鸿华支付2016年5月之前物业服务费的请求已超过诉讼时效，不予支持。雅邦公司认为本案物业费属于同一债务分期履行，从最后一期债务履行届满之日开始计算诉讼时效的主张，不予支持。池鸿华应交纳从2016年7月至2017年3月的物业服务费，为478.56㎡×1元/月×9月=4307.04元。依据前期物业服务合同的约定，业主未能及时足额交纳物业服务费的，应按照1%的标准向雅邦公司支付违约金。即池鸿华应支付雅邦公司违约金43.07元（4307.04元×1%）。涉案房屋竞买公告中已经载明涉案房屋的物业费由买受人承担，池鸿华作为完全民事行为能力人，参与并最终竞得涉案房屋，应认定其同意承担涉案物业费并取得相关抗辩权，故池鸿华不承担涉案房屋物业费及违约金的抗辩意见，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、池鸿华于判决生效后十日内支付雅邦公司物业费4307.04元及违约金43.07元；二、驳回雅邦公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费620元，减半收取310，由雅邦公司负担269元，由池鸿华负担41元。本院二审审理期间，双方当事人均没有提交新的证据。本院经审查当事人一审提供的证据，依法对原判认定的事实予以确认。本院认为，关于本案物业服务费诉讼时效的起算点问题。温州市以琳房地产开发有限公司与雅邦公司签订的《前期物业服务合同》明确约定：业主或物业使用人应在每季度第一个月15日前履行交纳义务。故每季度应交物业服务费属于独立之债，诉讼时效应当分别自各季度缴纳时间届满时开始计算。雅邦公司在业主未缴纳本季度物业费时，已经知道其权利受到侵害，虽然雅邦公司上诉主张在服务期间，每期都会通过电话、上门催讨等方式向业主催讨物业费，然而综合现有证据，其除了2019年5月15日通过律师函的形式向业主进行催缴以外，之前并无其他催缴行为，故未形成诉讼时效的法定中断。综上，雅邦公司诉称案涉物业服务费债权属同一债权并主张其诉讼时效应当自最后一期履行时间开始起算，依据不足，本院不予支持。综上，雅邦公司的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费619.25元，由温州雅邦物业管理服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  夏孟宣审判员  李 佩审判员  张元华二〇二〇年五月二十二日法官助理章亦诗书记员江佳颖附文：一、不履行裁判惩戒后果警示1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。二、执行风险告知1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。