辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终2841号上诉人（原审被告）：鲍志荣，女，1965年10月27日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。委托诉讼代理人：董国营，辽宁威旺律师事务所律师。委托诉讼代理人：王子健，辽宁威旺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈阳鑫锣商业管理有限公司，住所地沈阳市苏家屯区枫杨路107号。法定代表人：刘玉复,该公司经理。委托诉讼代理人：张艳宏，辽宁博功律师事务所律师。上诉人鲍志荣与被上诉人沈阳鑫锣商业管理有限公司（以下简称“鑫锣公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院（2019）辽0111民初7476号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。鲍志荣上诉请求:1.请求撤销一审判决，查清事实，纠正一审法官判决错误，公平公正的予以判决；2.驳回被上诉人的诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人不拖欠被上诉人物业费，或者说被上诉人无权向上诉人索要物业费。一、2016年1月1日起，被上诉人未向社会公司收费价格，上诉人可以拒绝缴纳费用；二、被上诉人在政府物业合同备案为5年，至2015年服务期限已满，被上诉人无权收取物业费；三、根据相关法律规定，前期物业合同早已过期，被上诉人已不具备物业管理及相关收费资格；四、被上诉人未按规划进行经营、改变业态、管理不善，导致上诉人的商铺从2012年开始处于关门状态，不能营业；五、物业协议属于无效协议；六、被上诉人没有履行合同约定义务。鑫锣公司辩称，1.双方签订的物业服务合同中明确约定物业费是按固定金额收取的，且该价格是双方认可的。对于物业公司来说，物业费盈余或亏损均由物业公司享受或承担，物业费的支出、利用属于物业公司内部经营范畴与业主关系不大，是否公示收支情况并不影响业主的物业费负担。另外，发改价格（2015）36号通知系国家发改委、财政部下发的规范性文件，该通知中并没有规定：收费单位未将收费、收支情况向社会公布就无权收取费用。上诉人以此为由拒缴物业费无法定依据；2.双方签订的服务协议中明确约定：委托管理期限自签订本合同之日至商户委员会成立并与商业管理公司签订新的《物业管理委托协议》生效时终止。目前，商户委员会仍未成立，双方的协议仍在有效期限内。即便如上诉人所称，合同有效期截止于2015年，但之后双方仍继续履行原合同。根据《合同法》的相关规定，合同到期后未续签合同的，如一方当事人已履行主要义务，相对方已经接受的，可视为已重新订立合同，所以双方即便没有重新签订书面的《物业服务合同》，仍旧存在事实上的合同关系，故上诉人仍应按照协议约定缴纳物业费;3.上诉人的商铺处于停业状态并不是被上诉人的过错所导致，而是受市场大环境影响。据部分业主反映，该商场筹建初期，政府曾有取缔区内部分商场要求所有业户必须进入“一克拉”商场经营的规划，但最终没有落实。导致“一克拉”客源较少，商户经营不景气，部分商铺处于闲置状态，这与被上诉人的管理并没有因果关系;4.物业服务协议虽为格式合同，但并没有免除提供格式条款一方的责任，加重对方责任、排除对方的权利，不属于法律规定的无效情形。另外，双方的协议也并不违反法律的其他强制性规定，故应为有效合同;5.双方签订服务协议后，被上诉人投入了大量的资金及人力，严格按照协议约定履行相关义务，不存在服务不到位及其他违约行为，上诉人以此为由拒交物业费，无任何事实及法律依据;6.根据沈阳市的规定在2012年以前物业费的价格均由物价局进行核定，不需要招投标，取消政府管控后，物业价格由市场决定，从而进行招投标。综上，被上诉人认为原审判决认定事实清楚、程序合法、判决适当，应予维持原判。鑫锣公司向一审法院起诉请求：1.判令被告给付物业费22,058（2017年1月1日至2018年12月31日）；2.判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实:2011年11月25日，原、被告签订《前期物业服务协议》。协议约定：被告委托原告将其所有的位于沈阳市苏家屯区商铺实行前期物业管理综合服务，物业管理费标准为每月每平方米70元（以套内面积为准），每季度缴纳一次，商户提前15天缴纳下一季度物业费，同时约定由原告负责1克拉生活广场的营运策划管理等工作，委托管理期限自签订本合同之日至商户委员会成立并与商业管理公司签订新的《物业管理委托协议》生效时终止。被告所有的2012号商铺套内面积为13.13平方米。被告从2017年1月1日至2018年12月31日共拖欠物业费22,058元。原告向被告催要无果，故诉至本院。一审法院认为，原、被告签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。原告依据合同对被告的商铺提供了物业管理综合服务，有权获得物业管理费，被告作为商铺业主，亦应履行按时交纳物业费的义务，现被告拒交物业费已构成违约。但结合本院审理的相关同类案件，了解到，原告所管理的1克拉生活广场2层从开业以来，因多重因素，客流较少，出现一些业主效益不好或无法经营的问题，其中原告的营运策划管理具有一定因素，为此原告对主动缴费的业主在物业费方面进行了减收。所以，综合以上因素，本院酌情减免被告20%的物业费。关于被告提出双方所签订的《前期物业服务协议》属无效合同,原告无权向其收取物业费的主张，因没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条一款、第六十条一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条之规定，判决如下：鲍志荣于本判决发生法律效力后十日内给付沈阳鑫锣商业管理有限公司2017年1月1日至2018年12月31日物业费22,058元的80%即17,646元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费352元，减半收取计176元，由沈阳鑫锣商业管理有限公司负担55元、由鲍志荣负担121元。二审期间，鲍志荣向法庭提供如下证据：1.（1）区房产局调取的中标通知书一份；区房产局调取的物业服务合同一份。证明《物业服务合同》签订时间为2011年，而中标通知书落款时间为2016年，物业服务企业的选聘未经合法招投标程序，前期物业服务合同属于无效合同，并且中标通知书及合同中均约定物业费为26.4元每平方米，被上诉人主张的价格明显高于双方约定；2.商铺托管协议两份，证明由于被上诉人管理不当，上诉人自2014年起，就不再经营店铺，早就不再享受物业服务；3.（1）图片11张；（2）视频资料一份。证明被上诉人未尽到合理的管理义务，导致商场的规划打乱，上诉人无法继续经营且一直处于停业状态。鑫锣公司对上述证据的质证意见为：对证据1对证据一真实性没有异议，但是证明事项有异议，物业服务合同恰好证实我方于2011年与开发商按照法律规定签订了前期物业服务合同，对该商场内的所有商铺均具有约束力。合同虽然约定管理期限为5年，但是2016年后我方继续履行合同义务，上诉人接受我方服务视为双方重新签订新的合同，另外在一审我方提供的物业服务协议中，体现出委托管理的期限为：本合同签订之日至商户委员会成立，并与商业管理公司签订新的《物业管理委托协议》生效时终止。目前商户委员会仍未成立，所以该协议仍在有效期内。关于价格，中标通知书中体现的价格仅包含电梯费和中央空调，并不包含垃圾清运费、水费、消杀费等费用。另外，该中标价格是按照建筑面积计算，而我方收取的70元标准是按照套内面积计算的，所以折算下来物业费收费标准并不超出中标通知书所规定的价格。对证据2真实性没有异议，关联性有异议，该协议是由于签订协议时商铺处于闲置状态，业户将商铺委托给我方代为进行出租，出租与否我方不承担任何责任和义务。但不是把商铺抵顶给我方，同时双方也没有约定商铺托管期间抵顶相关的物业费，所以该份证据与本案没有关联性。对证据3真实性和关联性均有异议，该组照片无法体现出具体的拍摄时间，不能证明该状态是什么时间的状态，另外商铺闲置不是我方造成的，与本案无关。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，业主作为商铺所有权人与鑫锣公司签订物业服务合同，该合同对于物业收费标准有明确约定，鑫锣公司依据合同为商场提供物业服务，业主应当支付相应物业费。故一审法院判决上诉人继续履行缴纳物业费义务并无不当。关于上诉人提出对开发商和鑫锣公司签订物业合同期限、收费标准以及收费公示问题存在异议的上诉主张，本院认为，因上诉人的上述主张并不能否定其与鑫锣公司之间另行签订物业服务合同的效力，双方签订的合同并不符合法定合同条款无效的情形，上诉人的该项上诉主张不能成为拒绝支付物业费的理由。虽然中标通知书物业收费标准为26.40元，但不包括冬季采暖费用，且为按照建筑面积的收费标准。在上诉人与鑫锣公司另行签订物业服务合同并履行的情况下，上诉人的该项上诉主张亦不能成为拒绝支付物业费的理由。本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。关于上诉人提出鑫锣公司未按规划进行经营、改变业态、管理不善，导致其商铺从2012年开始处于关门及不能营业状态，且鑫锣公司没有履行合同约定义务的上诉主张，本院认为，商铺经营效益的好坏，受到多方面因素的影响，投资经营本身就存在商业风险，本案现有证据不能证明鑫锣公司运营策划管理明显不当，因此商场客流较少的情况并不能完全归责于鑫锣公司。一审法院在综合各方面因素的情况下，判决酌减20%的物业费并无不妥，应当予以维持。本院对上诉人的该项上诉主张亦不予支持。需要说明的是，业主为维护自身权利应当采取合法适当的方式，鉴于商场目前的状况，如果业主认为鑫锣公司提供的物业服务不好，或者对现有物业收费标准有异议，可以采取积极推进业主委员会成立，或者由业主集体维权与鑫锣公司协商，按照法定程序作出决议，以及提起相关诉讼等方式解决纠纷。鑫锣公司作为物业服务企业，需要以收取的物业费保证商场物业服务的正常运行。业主拒绝支付物业费会使物业服务标准随之降低，造成恶性循环，影响商场物业服务的顺利进行和服务质量标准，最终受损的是全体业主的利益，尤其是已经交费业主的权益。综上所述，鲍志荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费352元，由上诉人鲍志荣承担。本判决为终审判决。审判长  姜会军审判员  李 妍审判员  韩彩霞二〇二〇年五月二十七日法官助理刘冰青书记员张潇元本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。