上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终2757号上诉人（原审被告、反诉原告）：张群，女，1968年1月2日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：瞿蓓，上海合勤律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：赵正泉，男，1957年7月9日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：李东方，上海李东方律师事务所律师。委托诉讼代理人：李家龙，上海李东方律师事务所律师。原审第三人：张伟，男，1969年2月4日出生，汉族，住上海市松江区。上诉人张群因与被上诉人赵正泉、原审第三人张伟房屋买卖合同合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2019）沪0105民初8972号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张群上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人赵正泉一审全部诉讼请求，并支持上诉人张群一审全部反诉请求。事实和理由：1.涉案《购房协议书》真伪无法确认，被上诉人赵正泉在一审中陈述签约当日其本人与案外人张某、原审第三人张伟在场，但张伟在一审审理中并未确认该份《购房协议书》。2.该份《购房协议书》中的内容与事实不符，也不符合常理。首先，协议书中所指的甲方目前资金困难，但上诉人张群并不存在资金困难，资金困难的是张伟；其次，被上诉人赵正泉明知上诉人张群为本市XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉讼房屋）的权利人，但其在《购房协议书》中同意将购房款付给张伟，显然不符合一般房屋买卖交易的规则。再次，该份《购房协议书》签订时涉讼房屋已经取得房地产权证，因此《购房协议书》中约定的待房屋产权证下来后由甲方配合乙方将房屋产权转移，不符合客观事实。3.案外人张某无权处分涉讼房屋，上诉人张群不予确认，故《购房协议书》无效。一审法院推断上诉人张群对涉讼房屋出售行为知情属于适用法律错误。首先，案外人张某有房屋钥匙不能就此认定上诉人张群对房屋出售行为知情，因为涉讼房屋系拆迁安置所得，相关事宜由张某办理；其次，上诉人张群不作为的行为不能构成明知和追认的意思表示；再次，上诉人张群并未居住和使用涉讼房屋，而是由张伟使用，故上诉人张群未缴纳物业费、不实地查看涉讼房屋以及不主张租金，系自身的权利处分，不能作为推断的依据。另外，被上诉人赵正泉明知涉讼房屋权属登记在上诉人张群名下，然其在签约时未与上诉人张群核实；被上诉人赵正泉在此后二十多年未向上诉人张群主张所有权转移登记，被上诉人赵正泉的上述行为有违常理，且存在过错。4.被上诉人赵正泉起诉本案已经超过20年最长诉讼时效。被上诉人赵正泉于1998年6月签订该份《购房协议书》，且知晓权利人为上诉人张群，即便该份《购房协议书》有效，被上诉人赵正泉权利被侵害时间从1998年6月起算，然被上诉人赵正泉于2019年4月提起本案诉讼，因超过诉讼时效，不应得到法律保护。被上诉人赵正泉辩称，不同意上诉人上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1.涉讼房屋为联建公房性质，需要接轨后才能办理过户，被上诉人赵正泉一直找不到上诉人张群，导致产权证过户手续拖延至今未办妥。2.被上诉人赵正泉要求上诉人张群协助办理产权过户手续，系所有权确认纠纷，不适用诉讼时效的规定。3.案外人张某在与被上诉人赵正泉签订《购房协议书》后将涉讼房屋产权证、办理接轨手续的材料、涉讼房屋的钥匙等一并交给被上诉人赵正泉，并且被上诉人赵正泉一直使用至今，且被上诉人赵正泉支付了对价，故该份《购房协议书》真实有效，协议书已经实际履行。原审第三人张伟未到庭答辩。赵正泉向一审法院起诉请求：张群履行《购房协议书》，将涉讼房屋过户转让给赵正泉所有。张群向一审法院提出反诉请求：判令《购房协议书》无效。一审法院认定事实：张群系涉讼房屋的权利人，于1998年3月28日取得该房屋的房地产权证。根据房地产权证记载：涉讼房屋为联建公助房屋，建筑面积30.78平方米，竣工日期为1994年。1998年6月10日，张伟与其父亲张某至赵正泉家中，与赵正泉签订《购房协议书》一份，该协议书约定：甲方为张群，乙方为赵正泉。甲方拥有涉讼房屋全产权房一套，房间朝北，煤卫独用。因甲方目前资金困难，愿意将上述全产权房一套以人民币（币种下同）捌万元买（应为“卖”）给乙方。因其弟张伟原欠赵正泉叁万元人民币，现有赵正泉先付陆万元人民币给张伟作为购房资金，贰万元人民币抵扣原张伟的借款，原张伟的借款尚欠壹万元整，待98年6月底前由张伟负责还给赵正泉。另外，有关房屋产权的转让手续待房屋产权证下来后，由甲方配合乙方，将房屋产权转移手续办齐。上述房屋的钥匙待该协议签字后，由甲方转给乙方。该协议书尾部甲方处由张某代张群签名。赵正泉于签约当日向张某支付购房款60,000元，张伟及张某将涉讼房屋的房地产权证原件及钥匙交付给赵正泉，赵正泉遂开始使用涉讼房屋并缴纳物业管理费。2008年8月，张某去世。2016年3月7日，赵正泉与案外人许某签订《房屋租赁合同》，将涉讼房屋出租给许某并收取租金。2018年12月19日，张群获得补发的涉讼房屋不动产权证。2019年1月18日，张群提交《上海市不动产登记申请书》，申请办理涉讼房屋有限产权接轨手续并获得批准。2019年3月1日，张群收回涉讼房屋。2019年6月12日，许某向一审法院提起诉讼，要求解除其与赵正泉签订的《房屋租赁合同》，赵正泉退还押金、租金并赔偿违约金等。该案审理中，经一审法院主持调解，许某与赵正泉达成调解协议：一、赵正泉于2019年7月25日前支付许某14,000元（已当庭履行完毕）；二、双方就该案无其他争议。一审法院就此出具（2019）沪0105民初13267号民事调解书。一审审理中，上海XX有限公司向一审法院出具《证明》，内容为：经该公司电脑查询，2006年开始至2018年，涉讼房屋的物业费全部缴清，是由赵正泉缴纳的。因年限较长，物业费缴纳存根已无法找到。一审法院另于2019年10月29日向张群本人进行调查，张群称：涉讼房屋是上海市长宁区XX路XX弄XX号房屋拆迁后取得，交给父亲张某打理。张某只对赵正泉说将涉讼房屋给张伟居住，因为张伟那时条件不好。张某生前没有对涉讼房屋如何安排向赵正泉及张伟进行交待。张某去世后，涉讼房屋的产权证和钥匙由张伟掌握，赵正泉一直没有过问。一审法院认为，赵正泉主张张某代张群与其签订《购房协议书》构成表见代理。但是，根据一审法院查明事实可以认定，赵正泉在签订《购房协议书》时已明知涉讼房屋的权利人为张群，即使赵正泉认为张某系张群委托代理人，代张群与其签订《购房协议书》，但在签订协议的过程中，张某及张伟均未向赵正泉出示过张群的授权委托书。赵正泉虽主张张某曾在签约现场与张群电话联系，征得张群同意再行签约，但张群予以否认，而赵正泉未能就此提供证据，故赵正泉该项主张难以成立。张某虽将涉讼房屋的产权证原件及钥匙交付赵正泉，但在缺乏明确授权的情况下，一审法院无法认定张群将产权证原件及钥匙交付张某是委托张某出售涉讼房屋。综上，赵正泉所主张的表见代理难以成立。但是，赵正泉已经支付购房款并取得涉讼房屋的产权证原件及钥匙，在签订《购房协议书》后长达二十年的时间内持续占有、使用涉讼房屋，支付物业管理费。而张群作为涉讼房屋的权利人，明知涉讼房屋登记在己方名下，却多年来对涉讼房屋不闻不问，不进行查看，不支付物业管理费，不行使任何权利、承担任何义务，张群的行为令人存疑。对此，张群曾解释称，因张某及张伟经济状况不好，故其将涉讼房屋产权证交付张某，由张某出租该房屋以补贴家用。在一审法院向张群本人进行调查时，张群又解释称，其将涉讼房屋交给张某打理，因张伟条件不好，故张某告知赵正泉涉讼房屋由张伟居住。张群所述前后不一，存在矛盾之处，且无任何证据能加以证明。一审法院认为，即使张群所述成立，则其作为涉讼房屋的权利人，不仅在张某生前不了解涉讼房屋的情况，在2008年张某去世后，仍未至涉讼房屋进行查看、未支付物业管理费，张群的行为显然与常理不符。对此，张群又解释称，张某去世时，张群与张伟关系不好，因母亲还健在，故考虑到母亲的因素，没有提及涉讼房屋。一审法院认为，张群在2018年12月19日取得补办的涉讼房屋产权证，说明张群作为权利人，对产权证的重要性是知晓的。而张群曾陈述，张某去世后，涉讼房屋的产权证原件及钥匙由张伟掌控，又陈述其当时与张伟关系不好，在此情况下，即使其不向张伟主张权利，也可通过补办产权证的方式先行保护己方权利不受损害。但张群在张某去世后长达十年的时间内始终未采取任何措施保障自己的利益，张群的行为依然不符常理。此外，张群抗辩称，其直至2018年才自中介处获悉涉讼房屋被挂牌出售，并至涉讼房屋进行查看，由此知晓涉讼房屋被出租。但张群始终未能向一审法院提供中介的具体信息及涉讼房屋挂牌销售的信息，更无法对其多年来对涉讼房屋不闻不问，却突然在2018年至涉讼房屋进行查看作出合理解释。反观赵正泉，其主张与张伟之间合作经营，其已经支付了购房款，对此张伟已予以确认。结合张某出面与赵正泉签订《购房协议书》、交付产权证原件及钥匙的事实及张伟关于其家庭为家长制等陈述，一审法院认定，涉讼房屋的权利人虽然为张群，但张某作为张群父亲，决定将涉讼房屋出售给赵正泉。张群虽未出具委托书，但其多年来对涉讼房屋不闻不问，不行使任何权利、不承担任何义务，张群的行为能够证明其对张某出售涉讼房屋给赵正泉、向赵正泉交付产权证原件与钥匙是知情的，是认可的，故多年来未就此提出异议。张群虽然抗辩赵正泉与张伟及张某恶意串通、损害其利益，但未能提供任何证据加以佐证，故一审法院难以采纳。综上，《购房协议书》合法有效，对赵正泉、张群均有约束力，双方均应恪守。张群现拒绝协助赵正泉办理涉讼房屋的产权变更登记手续，显然违反协议书约定，赵正泉的本诉诉讼请求合法有据，一审法院予以准许。张群的反诉请求缺乏依据，一审法院不予支持。一审法院据此判决：一、张群应继续履行《购房协议书》，于判决生效之日起十日内协助赵正泉将上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室产权变更登记至赵正泉名下；二、驳回张群的反诉请求。本诉案件受理费80元，由张群负担。反诉案件受理费40元，由张群负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，二审争议焦点在于：《购房协议书》的效力如何认定；被上诉人赵正泉起诉是否超过诉讼时效。关于争议焦点1，本院认为，基于被上诉人赵正泉以及原审第三人张伟在一审审理中就该份《购房协议书》形成背景所作之表述，原审第三人张伟在开设公司期间与被上诉人赵正泉存在经济往来以及有向被上诉人赵正泉借款的事实，故而由原审第三人张伟的父亲张某出面与被上诉人赵正泉通过协商后达成将涉讼房屋出售给被上诉人赵正泉，并对张伟的部分借款予以抵扣后由被上诉人赵正泉向案外人张某支付购房款6万元，这些事实内容已在1998年6月10日《购房协议书》中得以体现，即《购房协议书》记载的内容与客观事实能够吻合，被上诉人赵正泉持有的《购房协议书》真实性应予认定。同时，案外人张某及原审第三人张伟在《购房协议书》签订后将涉讼房屋的房地产权证原件及房屋钥匙交付给被上诉人赵正泉，被上诉人赵正泉一直使用涉讼房屋并缴纳物业费等，故可以认定该份《购房协议书》自签订后已经得到实际履行。另外，涉讼房屋系拆迁安置房，相关事宜是由案外人张某办理，虽然产权登记在上诉人张群名下，但不因此排除案外人张某或者原审第三人张伟在涉讼房屋中享有的权利，故案外人张某即便未提供上诉人张群出具的授权书并且直接在《购房协议书》上签署张群的名字，其行为并不当然认定无效。退一步讲，假设案外人张某以张群名义签署该份《购房协议书》时未告知上诉人张群，因案外人张某已于2008年去世，则上诉人张群完全可以在此后对案外人张某的无权处分行为及时提出异议，然上诉人张群在长达十余年期间对系争房屋的去向漠不关心，并且就其长期未提出异议所作的解释也不具有合理性，故上诉人张群辩称的其对案外人张某的处分行为一直处于不清楚不认可的状态，本院难以采纳。一审法院基于已查明的事实认定上诉人张群对案外人张某以其名义出售涉讼房屋的行为知晓且无异议，进而认定该份《购房协议书》的合法有效性，并无不当，本院予以认同。关于争议焦点2，本院认为，因上诉人张群于2018年12月19日申请补发涉讼房屋不动产权证并且于2019年3月1日实施收回涉讼房屋的行为，被上诉人赵正泉基于其权利受到侵犯于2019年4月24日提起本案涉讼，并未超过诉讼时效。上诉人张群要求以《购房协议书》签订时间起算诉讼时效的上诉意见，本院不予采纳。综上所述，上诉人张群的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人张群负担。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  郑卫青审判员  毛慧芬二〇二〇年五月十五日书记员  渠 啸附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……