山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终2389号上诉人（一审被告）：苗磊磊，男，1982年3月12日出生，汉族，住烟台市芝罘区。被上诉人（一审原告）：烟台万和物业管理有限公司。住所地烟台市芝罘区幸福东路69号。法定代表人：史本义，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘畅，山东齐鲁(烟台)律师事务所律师。上诉人苗磊磊因与被上诉人烟台万和物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院（2019）鲁0602民初13572号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人苗磊磊上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.原审判决认定事实错误。被上诉人没有履行物业服务，不应向上诉人收取物业费。按照《萬泰花苑二期前期物业管理服务协议》第二条、第三条、第四条、第五条，被上诉人完全没有达到该协议约定的服务内容及标准。2.原审判决认定事实不清。被上诉人在原审中只提供了物业服务协议，对其是否尽到了物业服务、是否履行了物业协议，原审法院没有进行审查，在庭审中被上诉也并没有提供证据证明。3.原审法院对举证责任的分配不符合法律规定。原审判决认为“被告虽称原告提供的物业服务不到位，但未能提供证据证实原告在提供物业服务过程中存在根本违约行为，故对被告以此拒缴物业服务费的辩解，本院不予采纳”，该认定是错误的。被上诉人作为提供服务的物业公司，应当举证证明其已经履行了物业服务协议的约定，为业主提供了物业服务，而不能仅凭其签订了物业协议就来收取物业费。原审没有查明、被上诉人也没有举证是错误的。4.上诉人所在的萬泰花苑二期由于开发商逾期交房，作为本案被上诉人法定代表人的史本义，作出承诺免除物业费，上诉人提供了证据，但被上诉人却一再否认。事实情况是，在2015年12月30日烟台萬泰实业有限公司加盖公章、史本义签字的《关于业主所提问题的答复》中第一条关于提高逾期交房违约金，逾期交房违约金按合同履行；第五条：关于交付时间，2016年5月30日交付，如不能按期交付，每延期一个月减免业主半年物业费，以此类推。而上诉人的房屋是在2016年9月17日交付的，按该承诺应减免二年的物业费。原审法院对此未审查，仅依据被上诉人的抗辩就机械的不作出认定，明显违背公平公正原则。被上诉人烟台万和物业管理有限公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上述，维持原判。一审原告烟台万和物业管理有限公司向原审法院起诉请求：被告支付2016年9月17日至2019年12月31日期间的物业费(含电梯费)5267.30元(房屋建筑面积89.05平方米，按照每月每平方米1.50元的标准计算39个月13天)，并以5267.30元为基数，自2019年2月1日起至实际给付之日止，按同期银行贷款利率的130%的标准向原告支付违约金。一审法院认定事实如下：原告具备三级物业服务资质，系烟台市芝罘区萬泰花苑小区的物业服务企业。被告系涉案房屋(建筑面积89.05平方米)的业主。2016年9月17日，原、被告在签订的《萬泰花苑二期前期物业管理服务协议》中约定：原告为涉案房屋提供物业服务，纳入物业管理范围内的物业，不论是否入住，被告应从开发商交房或交付之日(另有约定除外)起，开始向原告交纳各项物业管理服务费用。物业服务费按建筑面积计算，每月每平方米1.20元，电梯运行费(含日常维护费、管理)按建筑面积每月每平方米0.30元收取。被告应在接房时预交一年的物业管理服务费和电梯运行费。此后被告应于每年一月份预交当年的各项费用，逾期按每日千分之五交纳滞纳金。本协议中前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理公司签订的《物业管理服务合同》生效时止的本物业的管理。当日，被告办理了涉案房屋的钥匙领取和房屋验收手续。被告未向原告缴纳2016年9月17日至2019年12月31日期间的物业服务费。另查，涉案小区至今未成立业主委员会。本案庭审中，被告提交照片、视频资料一宗，证明原告服务不到位。原告表示对证据真实性有异议，该照片和视频无法显示系涉案小区，无具体的时间、地点，且拍摄的内容本身也不构成被告从2016年至今未缴纳物业费形成相应的对价，其主张不能成立。一审法院认为，原、被告签订的《萬泰花苑二期前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容明确具体，应为合法有效，原、被告均应恪守履行。履约中，原告作为物业服务公司，其服务在小区范围内具有公共性，物业服务费则是原告维护保养整个小区的公共设施及维持正常秩序等工作所必需的费用来源，现原告要求被告支付2016年9月17日至2019年12月31日期间的物业服务费5267.30元，于约有据，与法相合，予以支持。被告虽称原告提供的物业服务不到位，但未能提供证据证实原告在提供物业服务过程中存在根本违约行为，故对被告以此拒缴物业服务费的辩解，不予采纳。至于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，考虑到原告作为物业公司，就物业服务问题未与小区业主充分沟通，本身亦有瑕疵，故对原告该项诉讼请求，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零九条之规定，一审法院于2019年12月18日判决如下：一、限被告苗磊磊于判决生效之日起10日内向原告烟台万和物业管理有限公司支付2016年9月17日至2019年12月31日期间的物业服务费(含电梯费)5267.30元；二、驳回原告烟台万和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告苗磊磊未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告苗磊磊负担。二审中，上诉人提交光盘一份，证明：1.2015年12月30日被上诉人的法定代表人向业主作出承诺，若2016年5月30日不能交房，则每延期交房一个月，减免业主半年物业费，上诉人的房屋是在2016年9月17日交付的。故被上诉人应按该承诺减免上诉人两年的物业费；2.被上诉人在履行《萬泰花苑二期前期物业管理服务协议》的过程中未达到协议约定的标准。经质证，被上诉人对减免物业费的承诺不认可，同时该光盘中的资料在一审时已经质证过，一审法院对被上诉人履行《萬泰花苑二期前期物业管理服务协议》的情况也进行了审查认定，该光盘中的资料不构成上诉人自2016年至今未缴纳物业费形成的对价。上诉人出示2020年5月3日网上民生平台交通执法部门的执法结果，证明自2019年起被上诉人将涉案小区外围北侧的场地租给驾校进行练车，被交通执法部门查处，不仅侵害了上诉人的利益，也构成了安全威胁。被上诉人对此不予质证，称与本案的物业费纠纷没有关联性。本院查明的其他事实与一审法院查明的一致。本院认为，上诉人对与被上诉人之间存在物业服务法律关系并无异议，故双方均应受《萬泰花苑二期前期物业管理服务协议》的约束，依约全面履行各自的义务。上诉人主张被上诉人履行《萬泰花苑二期前期物业管理服务协议》未达到约定的标准，故其不应支付物业费。但上诉人一审时提交的视频及照片无具体的时间、地点，二审补充的视频及照片系在一审庭审结束后形成的，均不足以确定该视频及照片形成于本案诉争的追缴物业费期间内，即便部分视频与照片形成于本案诉争的追缴物业费期间内，但不足以证明被上诉人未提供物业服务。上诉人作为涉案小区的业主，对被上诉人履行《萬泰花苑二期前期物业管理服务协议》有监督的权利，也有提出意见和建议的权利，上诉人发现被上诉人履行物业服务的过程中存在有不足之处时，双方应本着真诚、友好的态度进行协商，相互理解与包容，积极寻找问题的解决之法。被上诉人作为物业服务企业，应及时公布履行物业服务合同的情况、未达到物业服务合同约定的标准的原因及解决措施，接受业主的监督。因此，上诉人主张不承担物业费，本院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条的规定：人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。被上诉人起诉要求上诉人支付物业费，其提供的证据能够证明双方之间存在物业服务法律关系，并且上诉人自2016年9月17日至2019年12月31日未缴纳物业费。上诉人主张因被上诉人履行《萬泰花苑二期前期物业管理服务协议》存在违约之处，故其不应支付物业费。上诉人的该项主张系对已存在的物业服务法律关系的否认，上诉人应对自己的主张提供证据加以证明。因此，一审法院关于举证责任的分配符合法律规定。上诉人主张2015年12月30日烟台萬泰实业有限公司出具的有法定代表人签字及加盖法人公章的《关于业主所提问题的答复》中承诺若逾期交房则减免物业费。本院认为，该答复系建设单位做出的，而上诉人与被上诉人签订的是物业服务合同，上诉人并未提供证据证明该答复系对《萬泰花苑二期前期物业管理服务协议》内容的变更。上诉人以此主张减免物业费，本院不予支持。如上诉人就逾期交房减免物业费的事宜，可另行向烟台萬泰实业有限公司主张权利。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人苗磊磊负担。本判决为终审判决。审判长 刘 腾审判员 于 青审判员 付景波二〇二〇年五月二十五日书记员 杨风华