四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终3761号 上诉人（原审被告、反诉原告）：蔡世林，男，1969年12月12日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：管友伟，四川君合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹婧，四川君合律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐萍，女，1968年9月16日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：倪元新，四川聚仁德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：涂敏，四川聚仁德律师事务所律师。 原审第三人：四川链家房地产经纪有限公司，住所地：成都市高新区民丰大道西段405号附25号1层。 法定代表人：徐万刚，总经理。 委托诉讼代理人：马朝忠，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：周成燕，女，系公司员工。 上诉人蔡世林因与被上诉人徐萍、原审第三人四川链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2018）川0106民初7456号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 蔡世林上诉请求：1.撤销一审判决；2.确认蔡世林、徐萍于2017年7月18日签订的《成都市存量房屋买卖合同》（以下简称《合同》）已经解除；3.徐萍向蔡世林支付违约金86000元；4.本案诉讼费用（包括本反诉）由徐萍承担。事实和理由：一、一审基本事实认定错误，适用法律错误。1.本案争议是解除合同文书的效力问题而不是应否解除问题。蔡世林于2017年9月1日就向徐萍和链家公司发送了表示解除合同的《律师函》，徐萍和链家公司均确认收到了该律师函。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，徐萍系收到通知后又向一审法院起诉，请求解除合同。根据法律规定，蔡世林发出的解除合同文书已经合法生效，同时，徐萍也通过法院诉讼文书送达的方式向蔡世林进行了包含明确解除意思表示的文书，因此，蔡世林已将案涉房屋对外出租。本案三次审理（一审、二审、发回重审）均没有按照法律规定对蔡世林解除合同文书送达的解除效力进行否定评价，一审判决认为争议焦点是合同应否解除属于事实认定错误，适用法律错误。2.本案资金监管变更与否与徐萍根本违约导致合同解除不同，无论双方对资金监管合同有没有协商一致变更，都不等于主合同约定的应付款金额和付款条件变更，不影响徐萍根本违约事实的成立。一审判决认为徐萍与蔡世林对于资金监管金额是协商一致变更，徐萍没有违约，因此，蔡世林不应当解除合同的观点，蔡世林认为存在明显逻辑错误和事实认定错误：第一、合同解除后，只是存在违约解除还是合法解除的认定，而不是由人民法院重新认定合同是否解除。第二、案涉合同约定房款总价860000元，定金30000元，徐萍在过户递件前支付580000元（存入银行资金监管专用账户），尾款250000元通过商业贷款方式支付。截至目前，徐萍只监管了340000元，并没有足额也没有把其余款项支付给蔡世林（即便双方约定过变更形式）。因此，双方关于合同的履行至今没有达到蔡世林应当履行过户递件义务的条件。第三、《成都市存量房交易资金监管协议》只是对《合同》的履行，而不是变更。该监管协议说明了监管340000元，并没有约定只监管340000元而不再监管剩余240000元。当时监管金额的变更也并不是蔡世林要求变更，蔡世林还就此向链家公司和徐萍提出疑问，对方口头确实答复说是过户递件前支付，但至今并未支付。此种口头形式也不属于《合同》第十二条明确约定的双方对合同的变更和补充应当采取的书面形式。第四、从徐萍2017年9月5日律师函回复看，徐萍也要求对剩余240000元进行资金监管，无论从合同约定还是徐萍的要求都承认了监管资金580000元没有变更过。第五、蔡世林解除合同是因为对方不履约的行为导致合同目的不能实现，蔡世林在第一次资金监管后多次催问链家公司都没有得到徐萍履约的答复，约定的580000元也没有支付，蔡世林按照《合同》第八条第1款第（2）项约定，在2017年9月1日发出解除合同的《律师函》。因此，徐萍无论是资金监管还是现金支付，均没有足额付款，导致了蔡世林无法达到合同目的，是其解除合同的原因。一审判决仅分析340000元资金监管是否违约，在适用法律和事实认定上的逻辑错误。3.一审判决认定徐萍于2017年8月28日告知链家公司要求继续履行合同，并向蔡世林发出《履约通知书》及《律师函》明确作出继续履行合同的意思表示，属于事实认定错误。徐萍只是单方称其于2017年8月28日告知链家公司要求继续履行合同，但蔡世林并未在2017年8月30日前收到徐萍关于资金监管的通知。徐萍也无相关证据证明蔡世林收到了该通知。因此，该部分事实认定没有证据支持。4.蔡世林解除合同具有事实依据和合同依据，根据《合同》第八条第（2）项约定，逾期超过15日的，甲方有权单方书面解除合同；又根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，蔡世林解除合同具有合法依据。同时，一审判决也认定了蔡世林向徐萍交付房屋的条件尚未成就的事实，认为蔡世林违约的事实也不存在。综上，一审判决认定蔡世林没有违约，也没有否定其解除合同文书按照程序在效力上有什么问题，则案涉合同已经解除。二、一审判决认定本案双方纠纷产生主要原因的观点，蔡世林认为一审判决没有对此查明事实。本案导致双方交易不成的事实中，有一个双方都正面向人民法院答复过的事实是，徐萍曾要求蔡世林出具死亡场所证明，一审判决评价了这个事实不属于根本违约，但没有查清事实即蔡世林从未将此作为其行使解除权的理由，因此，对应此事实定性评价与本案双方合同是否已经解除没有直接因果关系。针对要求出具死亡证明的问题，蔡世林坚持不出具，同时，在一审庭审中，徐萍提出此要求，并表示不愿意购买案涉房屋，导致其至2017年9月1日不履行合同也不给蔡世林相关答复，其构成根本违约。三、徐萍在一审庭审中变更诉讼请求的行为，一审判决也进行了评价。但此评价内容没有建立在徐萍交易诚意的基础上，同时徐萍与蔡世林也没有达成一致意见，故徐萍单方面解除合同并不是协商一致的行为。另外，禁反言作为基本的法律原则，在《中华人民共和国民事诉讼法》《中华人民共和国合同法》中以诚实信用原则作出明确规定，徐萍在作出解除合同的决定并将其送达（起诉状副本）蔡世林时就发生了法律上的相应后果，不是徐萍单方能够任意变更、撤销或撤回的。虽然徐萍有变更诉讼请求的权利，但一审判决对此导致的法律后果进行法律评价时不能简单片面地看到诉权行使，还应看到其前后矛盾的意思表示，已经违反了诚实信用原则和民法总则关于意思表示的相关规定，应当给予否定性评价。四、蔡世林解除合同的事实依据充分。1.徐萍违反《合同》第八条第1款第（2）项规定，逾期15日未支付监管足额资金导致蔡世林依约获得合同单方解除权并依法行使了合同解除权。（1）2017年8月12日徐萍和链家公司通知蔡世林于2017年8月14日办理资金监管和过户递件，根据合同约定2017年8月14日是徐萍办理资金监管的履行期限。（2）由于徐萍没有在约定时间内完成资金监管，按合同约定其享有15日的逾期监管宽限期，在该宽限期内办理完毕580000元资金监管，只承担相应违约金，蔡世林不享有合同解除权，超过15日蔡世林享有合同解除权。（3）至2017年8月30日（15日期限最后一天）徐萍没有按合同约定完成资金监管，蔡世林享有合同解除权且及时行使了合同解除权，合同随即解除。2.徐萍的其他严重违约行为。（1）2017年8月14日下午，徐萍通过链家公司表示不再购买房屋。（2）2017年8月17日链家公司打电话及微信通知蔡世林要求和平解约退还徐萍定金，蔡世林于2017年8月23日同意和平解约，但对定金、违约金等费用进行谈判。3.链家公司向徐萍介绍了其他房屋，因不能网签，故提起诉讼要求解除合同。另外，在徐萍起诉之后，当时的诉讼请求是解除合同，蔡世林向其委托诉讼代理人询问是否可以将房屋长时间租给别人有无争议，其代理人称没有争议可以将房屋给别人使用，这也造成了蔡世林与徐萍签订合同的目的即徐萍是想用于家里老人使用，蔡世林认为该目的不能实现，故合同目的不能实现，也没有继续履行的基础。综上所述，蔡世林认为原判决事实认定错误，适用法律错误，损失了其合法权益，请求二审法院支持其上诉请求。 徐萍辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一审法院认定的合同应否解除的问题。本案中，一审法院认定蔡世林、徐萍均未违约的情况下，蔡世林无权单方解除合同，在蔡世林发出解除函之前，徐萍明确向链家公司表示要继续履行合同的意思表示，链家公司也告知了蔡世林。一审庭审中，链家公司的工作人员也出庭作了相关的证言予以证明，因蔡世林的原因导致案涉合同至今未能履行完毕。关于资金监管的问题，合同明确约定徐萍只需在过户递件前将全部或者部分首付款存入资金监管账户中，目前为止，案涉房屋未进行过户递件，因此徐萍并未违约，且未进行过户递件的原因是蔡世林不配合造成的，现已对340000元的资金监管，也是双方协商一致的结果，有资金监管协议，双方的签字确认，及链家公司的证明予以佐证。因此徐萍没有违约，蔡世林没有权利单方解除合同，蔡世林要求解除合同是明显的违约行为，徐萍不同意解除合同，要求继续履行是合情合法的，故本案合同应当继续履行。蔡世林提到的房屋出租的问题，起诉时，对该房屋进行了财产保全，保全之后向蔡世林送达的起诉材料，按照蔡世林所说看见我们起诉书之后才出租的，所以该出租行为是无效的，不影响房屋的交付，不存在不能履行的条件。 链家公司述称，没有意见。 徐萍向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的合同；2.判令蔡世林退还定金30000元，并支付违约金86000元（按合同约定房价10%计算）；3.诉讼费由蔡世林承担。诉讼过程中，徐萍将诉讼请求变更为：1.判令蔡世林继续履行合同，将房屋过户至徐萍名下；2.判令蔡世林赔偿徐萍逾期交房违约金（以购房款860000元为基数，从2017年10月9日起按每日万分之五计算至实际办理过户之日止）；3.诉讼费由蔡世林承担。 蔡世林向一审法院反诉请求：1.请求确认蔡世林与徐萍的合同已经于2017年9月1日解除；2.判令徐萍支付蔡世林违约金共86000元；3.本案反诉费由徐萍承担。 一审法院认定事实：2017年7月18日，蔡世林与徐萍在链家公司的居间下签订了《合同》，主要约定内容：1.蔡世林将位于成都市金牛区房屋（权2XXX4）出售给徐萍，建筑面积为75.97平方米，该房屋性质为安置房，规划用途为住宅；2.房屋总成交价为860000元，付款方式：徐萍在签订合同当日支付定金30000元，该定金待双方完成权属转移登记后自动转为购房款，该笔定金直接支付给蔡世林；徐萍在过户递件前将全部或部分首付款580000元存入银行资金监管专用账户，待徐萍取得不动产证书后，经纪方通知银行将监管资金解冻；尾款250000元由放贷银行直接支付给蔡世林；3.蔡世林确认该房屋在本人或其直系亲属持有期间，未发生过非正常死亡事件（包括但不限于自杀、他杀、从该房屋内坠出死亡、意外死亡等）；4.蔡世林在收齐本合同成交价款3日内，蔡世林将该房屋交付给徐萍；5.逾期付款违约金：徐萍未按照约定时间付款的（含未按照约定将监管资金存入监管账户），按逾期时间分别处理：（1）逾期未超过15日（含15日）并于实际付款之日起3日内向蔡世林支付逾期违约金的，该合同继续履行（逾期违约金支付标准：自约定的应付款项期限届满之次日起至实际付款之日止，每逾期1日，按本合同成交价的0.5‰支付违约金）；（2）逾期超过15日，蔡世林有权单方书面解除合同，合同被解除的，徐萍应当自合同解除之日起3日内按照本合同成交价的10%向蔡世林支付违约金，并由蔡世林退还徐萍全部已付款；6.逾期交房违约责任：蔡世林未按照约定条件将该房屋交付给徐萍的，按逾期时间分别处理：（1）逾期未超过15日（含15日）并于实际交房之日起3日内向徐萍支付逾期违约金的，该合同继续履行（逾期违约金支付标准：自约定的交房期限届满之次日起至实际交房之日止，每逾期1日，按本合同成交价的0.5‰支付违约金）；（2）逾期超过15日的，徐萍有权单方书面解除合同，合同被解除的，蔡世林应当自合同解除之日起3日内按照本合同成交价的10%向徐萍支付违约金，并退还徐萍全部已付款；7.逾期办理房屋交易的其他事宜：双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋本合同成交价0.5‰的违约金；逾期超过15日的，守约方有权单方书面解除合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋本合同成交价10%的违约金，并由蔡世林退还徐萍全部已付款。蔡世林、徐萍分别在该份合同上署名并摁印。当日，徐萍依约向蔡世林支付定金30000元。 2017年8月14日，徐萍、蔡世林和农行成都支行签订《成都市存量房交易资金监管协议》，约定的主要内容：1.徐萍、蔡世林自愿选择在农行成都支行开立结算账户用于存量房交易监管资金结算；2.徐萍、蔡世林自愿将自有资金340000元纳入交易资金监管；3.徐萍应确保2017年8月14日前将监管资金340000元到达资金监管账户，待监管资金到达后方可办理房屋转让交易受理手续。徐萍、蔡世林分别在该份协议上署名，农行成都支行亦在该份协议上盖章。该协议签订后，徐萍与农行成都支行签订了《中国农业银行存量房监管资金代扣协议》，对前述协议的付款授权进行进一步明确。当日，徐萍、蔡世林与链家公司的工作人员共同前往房管局进行核税递件，徐萍得知案涉房屋系蔡世林的姐姐去世后所留，由蔡世林的父亲继承，再由蔡世林的父亲赠与蔡世林后，要求链家公司的工作人员核实蔡世林的姐姐是否去世在案涉房屋。 2017年8月17日，链家公司工作人员为继续促成交易就签订补充协议与蔡世林协商，蔡世林未予同意。 2017年8月22日，链家公司工作人员就案涉房屋是否有人去世与徐萍进行沟通。链家公司的工作人员告知徐萍，案涉房屋经过调查确实没有人去世。之后徐萍询问链家公司的工作人员，蔡世林是否提供了其姐姐的死亡场所证明，链家公司工作人员表示蔡世林不提供。 2017年8月28日，徐萍通知链家公司的工作人员表示其愿意继续过户。后经链家公司工作人员询问，蔡世林表示不愿再继续过户，并于2017年8月30日向链家公司工作人员作出“和平解决退订金”的意思表示。 2017年8月31日，徐萍向蔡世林发出《履约通知书》，载明“《合同》合法有效，蔡世林应当在2017年9月7日前按照合同约定办理房屋过户递件手续……”2017年9月1日，四川北展律师事务所律师潘嵩接受蔡世林委托分别向徐萍和链家公司发出《律师函》，主张徐萍未按照合同约定将首付款580000元存入银行资金监管专用账户，已经构成违约，主张解除蔡世林与徐萍签订的《合同》。2017年9月4日，徐萍又向蔡世林发出《履约通知书》，载明“……现尚有240000元首付款未办理资金监管手续，对于该笔资金我方早已全部准备到位，故请您方于2017年9月6日下午1:30到光大银行大慈寺支行与我方共同办理剩余首付款即240000元的资金监管手续……”2017年9月5日，徐萍针对其收到蔡世林的律师函进行回复，载明“我方并不存在任何违约情况，根据合同约定，您方无权单方面解除合同，《房屋交易文件（合订本-贷款）》仍然为有效合同，请您方严格按照合同之约定履行您方的义务”。2017年9月12日，徐萍委托四川聚仁律师事务所律师倪元新向蔡世林发出《律师函》，载明“在履行合同过程中，由于你考虑到税收的原因，要求将监管资金分两部分监管，农业银行监管340000元，光大银行监管240000元。但是您在做完340000元农业银行的资金监管之后却一直拒绝办理剩余240000元的资金监管。反而提出徐萍女士未按时将资金进行监管，你的行为已明显违背诚实信用原则。根据《合同》约定，580000元的资金监管仅要求在递件前完成，现徐萍女士通知你继续配合办理资金监管亦不会构成违约，你仍有继续履行《合同》的义务”。 一审法院认为，徐萍与蔡世林签订的《合同》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应属有效，双方当事人应当依约行使权利、履行义务。 本案的争议焦点为徐萍与蔡世林签订的《合同》应否解除的问题，一审法院评述如下： 一、对于徐萍仅向资金监管账户存入购房款340000元是否构成违约的问题。蔡世林认为徐萍未按照《合同》约定支付首付款580000元已构成根本违约，蔡世林有权依据《合同》有关逾期付款违约责任的约定解除与徐萍之间的《合同》。徐萍主张其仅存入购房款340000元是基于双方对合同内容进行了变更，徐萍不存在违约。一审法院认为，根据徐萍与蔡世林签订的《成都市存量房交易资金监管协议》载明“双方自愿将自有资金340000元纳入交易资金监管”，蔡世林对其在该份协议上署名不执异议，可推知徐萍仅向资金监管账户存入340000元是基于徐萍和蔡世林协商一致所作出的意思表示，故徐萍仅存入340000元并不构成违约，对蔡世林基于徐萍逾期付款主张单方解除，请求法院确认《合同》自2017年9月1日解除的反诉请求，一审法院不予支持。 二、对于徐萍要求蔡世林提供死亡场所证明是否导致《合同》解除的问题。一审法院认为，徐萍在得知案涉房屋系已故之人所留，要求蔡世林提供死亡场所证明的行为虽有欠妥当，也不利于合同的继续履行，但徐萍于2017年8月28日告知链家公司要继续履行合同，并向蔡世林发出《履约通知书》及《律师函》明确作出要继续履行合同的意思表示，且在本案审理过程中，徐萍经一审法院询问明确表示不再要求蔡世林出具死亡场所证明，故徐萍曾经要求蔡世林出具死亡场所证明并不符合合同法定解除或约定解除的情形，蔡世林、徐萍签订的《合同》并不因此而解除。 三、对于徐萍于2017年9月21日向法院起诉，请求判令解除合同是否导致《合同》解除的问题。一审法院认为，蔡世林在收到该份起诉状之后，虽然向一审法院提起反诉要求确认《合同》已经于2017年9月1日解除，但徐萍请求法院判令合同解除的诉讼请求与蔡世林请求法院确认合同已经于2017年9月1日解除的反诉请求并未达成一致，因此徐萍于一审辩论终结前将诉讼请求变更为继续履行合同也系徐萍的诉讼权利，并不发生《合同》解除的法律效果。综上，徐萍和蔡世林签订的《合同》并不符合合同法定解除或约定解除的条件，应当继续履行。考虑到房屋买卖合同系双务合同，为避免后续的交易风险，一审法院判令蔡世林在徐萍依约支付剩余购房款830000元后协助徐萍将案涉房屋的不动产权属转移登记至徐萍名下。 对于徐萍主张蔡世林支付以购房款860000元为基数，从2017年10月9日起按每日万分之五计算至实际办理过户之日止逾期交房违约金的本诉请求，因《合同》约定蔡世林在收齐合同成交价款3日内将房屋交付给徐萍，现蔡世林向徐萍交付房屋的条件尚未成就，徐萍主张逾期交房违约金，不符合合同约定，一审法院不予支持。 对于蔡世林主张徐萍支付逾期付款违约金86000元的反诉请求，因徐萍向资金监管账户存入340000元并不构成违约，蔡世林的该项反诉请求，不符合合同约定，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、蔡世林在徐萍依约支付剩余购房款830000元之日起十日内协助徐萍将位于成都市金牛区房屋的不动产权属转移登记至徐萍名下；二、驳回徐萍的其他诉讼请求；三、驳回蔡世林的全部反诉请求。一审本诉案件受理费12400元，保全费1100元，合计13500元，由徐萍、蔡世林各负担6750元；反诉案件受理费1100元，由蔡世林负担。 本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。 经二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 二审中，徐萍出具《情况说明》载明，因买卖合同中约定房屋所得税及土地出让金等由蔡世林承担，如果案件审理终结判决该案合同继续履行，由蔡世林将房屋过户给徐萍，所涉及相关的房屋所得税及土地出让金等应由蔡世林承担的费用，在蔡世林不愿出面承担，且又必须支付相关费用后才能过户的情况下，徐萍愿意先行垫付，但该费用的承担仍按合同约定执行。 本院认为，根据蔡世林的上诉请求及徐萍的答辩意见，本案的争议焦点为案涉合同是否已经解除。 本院认为，蔡世林、徐萍签订的《合同》系当事人双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，当事人双方均应当依约行使权利、履行义务。 一、蔡世林于2017年9月1日向徐萍发出的《律师函》是否导致案涉合同解除的问题 本院认为，根据《合同》约定“徐萍在过户递件前将全部或部分首付款580000元存入银行资金监管专用账户，待徐萍取得不动产证书后，经纪方通知银行将监管资金解冻”；根据《成都市存量房交易资金监管协议》约定“徐萍应确保2017年8月14日前将监管资金340000元到达交易资金监管账户，待监管资金到达后方可办理房屋转让交易受理手续”可知，徐萍按约定将340000元纳入交易资金监管，其并不违反合同约定。而蔡世林在收到徐萍向其出发的《履约通知书》后，并没有继续履行案涉合同，反而向徐萍发出《律师函》，以徐萍未按合同约定将580000元存入监管账户为由，主张解除案涉合同，蔡世林的上述行为表明，其不履行合同约定义务，构成根本违约。故作为违约方的蔡世林不享有解除权，其于2017年9月1日发出的《律师函》不产生解除案涉合同的效力。 二、徐萍最初诉请解除案涉合同是否产生解除合同效力的问题 本院认为，当事人以诉讼方式行使解除权时，人民法院应当对该当事人是否享有约定或者法定的解除权进行实体审理，经人民法院审理其享有解除权的，案涉合同从起诉状副本向对方当事人送达之日起解除；若其不享有解除权，即便起诉状副本已送达，也不产生解除合同的效力。本案中，徐萍最初诉请之一为判令解除双方签订的合同。诉讼中，徐萍将该诉请变更为判令蔡世林继续履行合同，将房屋过户至徐萍名下。因徐萍在法律规定的期限内变更了诉讼请求，人民法院不再审理徐萍是否享有法定或者约定解除权，只对徐萍变更后的诉请进行实体审理。因此，虽然人民法院向蔡世林送达了包含判令解除双方签订的合同诉请的起诉状副本，但并不产生解除合同的效力。 综上所述，蔡世林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14350元，由蔡世林负担。 本判决为终审判决。 审判长  张引千 审判员  何广智 审判员  白福群 二〇二〇年五月八日 书记员  刘 杨