辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终1503号上诉人（原审被告、申请执行人）：辽宁万利商品混凝土有限公司，住所地沈阳市沈阳经济技术开发区开发北二十一号路2-1号、2-2号。法定代表人：刁玉明，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐羽佳，辽宁申胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨洪喜，男，1984年8月24日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市和平区。被上诉人（原审原告、案外人）：韩树春，男，1963年11月23日，汉族，现住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：曹英魁，辽宁正直律师事务所律师。委托诉讼代理人：方晓松，辽宁正直律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：沈阳洪业房地产开发有限公司，住所地沈阳市铁西区沈辽中路17号。法定代表人：范永泰。上诉人辽宁万利商品混凝土有限公司（以下简称“万利公司”）因与被上诉人韩树春、沈阳洪业房地产开发有限公司（以下简称“洪业公司”）案外人执行异议之诉一案。沈阳市皇姑区人民法院作出（2019）辽0105民初210号民事判决，万利公司不服向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。万利公司上诉请求：1.请求撤销一审判决依法改判准许继续执行案涉房产；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：韩树春与洪业公司虽然签订了《商品房买卖合同》，购买案涉房产，但是双方间并不是真实的商品房买卖交易实为抵债。被上诉人韩树春属于一般债权人，不是商品房消费者，不能排除执行。韩树春没有实际支付全部价款，不符合法律规定。韩树春辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法驳回上诉人的上诉请求。2007年9月29日韩树春与洪业公司签定了《商品房买卖合同》。合同载明了双方当事人的基本情况、房屋的基本情况，包括位置、面积、付款方式、房屋面积调差方式等商品房买卖合同应具备的要件，该合同是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的书面买卖合同。韩树春已于2008年6月5日办理了涉案房屋的入住手续并实际占有、使用涉案房屋。并在2006年11月9日交付了全部购房款，洪业公司范永泰对上述事实予以确认。所以即使涉案房屋的购房房款一部分系顶账，但大部分购房款152000元（占总房款66%）是韩树春以货币形式实际支付的，因此足以确认韩树春是涉案商品房的实际消费者。从2007年签定购房合同，时至今日韩树春已经在涉案房屋居住了10多年的时间，其对涉案房屋是享有期待权的，因此韩树春是有法定理由阻碍万利公司对涉案房屋的执行申请。洪业公司未提交书面意见。韩树春向一审法院起诉请求：1.判令不得强制执行坐落在沈阳市皇姑区产；2.判决确认坐落在沈阳市皇姑区产为原告所有；3.判决被告沈阳洪业房地产开发有限公司在规定期限内为原告办理完房屋产权证；4.诉讼费由被告承担。一审法院查明，2006年11月9日，原告韩树春（乙方）与被告洪业公司（甲方）签订《协议书（购房）》，协议书约定：乙方于2006年11月9日购住房一套，地址于沈阳市皇姑区苍山路馨逸家园1#号楼西侧第一楼口，一楼不靠西侧，建筑面积为71.31平方米，共计房款为人民币23万元。原东泰水平仪还欠款78000元（柒万捌仟元整），待工程结束后，按产权证实际面计算，多退少补原则为准，一次性支付房款，余额152000元（壹拾伍万贰仟元整）。甲方负责办理手续，乙方协助提供手续。本协议一式两份，具有法律效益，双方签字生效。见附图。该协议书由原告签名，被告沈阳洪业房地产开发有限公司加盖公章。2007年9月29日，原告韩树春作为买受人与作为出卖人的被告洪业公司签订《商品房买卖合同》。合同约定：出卖人以出让方式取得位于沈阳市皇姑区的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为沈国用（2005）第0482号。该地块土地面积为3732.5平方米，划拨用途为住宅。土地使用年限自2005年10月24日至2015年10月23日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】塔湾馨逸家园。建设工程规划许可证号为沈规建证字06年0233，施工许可证号为210104200701290101。买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。预售商品房批准机关为沈阳市房产管理局，商品房预售许可证号为沈房预售07041号。买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的苍山路29-1号第1幢5-1单元1号房。该商品房的用途为住宅，属砖混结构，层高为2.8米，建筑层数地上4层。该商品房阳台是封闭式，该商品房建筑面积为68.70平方米。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米3200元，总金额（人民币）贰拾壹万玖仟捌佰肆拾零元整。买受人按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款，于2007年1月份一次性结算。出卖人应当在2007年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。案外人沈阳东泰科技实业有限公司于2006年11月9日出具专用收款收据，其中记载：付款单位为韩树春，人民币23万元整，收款事由为购房款。2008年6月5日，被告洪业公司向原告韩树春送达商品房准住通知书、商品房入住管理规定、缴款通知书、商品房收房验收单塔湾馨逸家园业主配合煤气配套工程承诺等材料，其中商品房准住通知书记载：根据第（）号商品房结算单，兹将沈阳市皇姑区苍山路29号塔湾馨逸家园小区1栋5单元1层1号建筑面积（68.70）平方米2室楼房交给你使用，限15日内进住，过期房屋损坏责任自负。2009年12月，原告交纳涉案房屋电费200元。2010年10月30日，原告交纳涉案房屋取暖费1738元。2012年6月18日，被告万利公司以本案被告洪业公司以及案外人河南红旗渠建设集团有限公司为被告向沈阳市皇姑区人民法院提起买卖合同纠纷诉讼，沈阳市皇姑区人民法院于2012年7月19日作出（2012）皇民三初字第658号民事调解书，其中记载：一、被告沈阳洪业房地产开发有限公司给付原告（本案被告）辽宁万利商品混凝土有限公司混凝土款1389312.5元，于2012年12月31日前给付450000元，余款于2013年6月30日前付清。二、如逾期未付，被告沈阳洪业房地产开发有限公司给付原告（本案被告）辽宁万利商品混凝土有限公司混凝土款1389312.5元的利息（自2013年7月19日起至给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。三、原、被告自愿放弃其他诉讼请求。2015年2月2日，沈阳市皇姑区人民法院依据（2012）皇民三初字第658号民事调解书，对坐落在沈阳市皇姑区苍山路29-1号5-1-1房产采取了预查封措施，于2017年5月15日继续查封了涉案房屋。2018年11月7日，原告向沈阳市皇姑区人民法院提出案外人执行异议申请。2018年11月20日，沈阳市皇姑区人民法院作出（2018）辽0105执异358号执行裁定，驳回原告的异议申请。原告不服，于2019年1月2日提出执行异议之诉。一审法院认为，执行异议之诉是对执行标的物享有足以排除强制执行的权利的案外人，认为执行行为侵害其合法权益，请求法院不许对该标的物实施执行的诉讼。诉讼的目的就是为了阻止执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该规定第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。关于本案应适用法律问题。在金钱债权执行中，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条适用于买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，系普通性条款，对于所有类型的被执行人和不动产均可适用。而二十九条则适用于买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形，是专门针对被执行人为房地产开发企业和商品房而规定的特别条款。第二十八条与第二十九条在适用情形上存在交叉，只要符合其中一条的规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益，故本案即可适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，亦可适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。结合本案，首先，原告韩树春与被告洪业公司签订了《商品房买卖合同》，被告沈阳洪业房地产开发有限公司在与原告签订《商品房买卖合同》时已经取得涉案房屋的预售许可证。《商品房买卖合同》载明了双方当事人的基本情况、房屋的基本情况，包括位置、面积、付款方式、房屋面积调差方式等商品房买卖合同应具备的要件，该合同是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，属于合法有效的书面买卖合同；其次，涉案房屋于2015年2月2日进行预查封，而根据原告提供的办理入住等手续以及交纳电费、取暖费的收据记载，原告韩树春已于2008年6月5日办理了涉案房屋的入住手续并实际占有、使用涉案房屋，其占有权应当受到法律保护；再次，根据原告与被告洪业公司签订的《协议书（购房）》以及庭审中被告洪业公司法定代表人范永泰自认，足以确认原告韩树春已经支付涉案房屋的全部购房款。虽然其中一部分购房款系顶账，但不能以此否认原告实际支付购房款的事实；最后，被告洪业公司法定代表人范永泰庭审中自述涉案房屋因未经验收，尚不能办理房屋产权证，由此可知涉案房屋至今未办理过户登记非因原告的自身原因所致。综上，原告韩树春提出的异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的要件，能够排除执行，故应停止对涉案房产的执行。关于原告请求法院判决确认坐落在沈阳市皇姑区产为原告所有以及判决被告沈阳洪业房地产开发有限公司在规定期限内为原告办理完房屋产权证的问题。《中华人民共和国物权法》第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。该案中，涉案房屋登记者仍系被告洪业公司，故涉案房屋所有权人即物权人仍为被告洪业公司。原告应根据与被告洪业公司签订的《商品房买卖合同》向被告主张权利，并由被告履行附随义务，取得所有权实现涉案房屋的物权。但在该案中，涉案房屋现处于司法持续查封状态。鉴于《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二款“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让”的规定，涉案房屋属禁止转让的财产，目前关于原告主张确认涉案房屋的所有权归其所有状态属于法律不能，故对原告的上述诉请，均暂不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条、第三百一十二条第一款第一项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、停止对位于沈阳市皇姑区苍山路29-1号5-1-1房产（建筑面积68.7平方米）的执行；二、驳回原、被告其他诉讼请求。案件受理费6550元（原告已预交），由被告辽宁万利商品混凝土有限公司承担。二审期间，当事人未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。具体到本案，韩树春与洪业公司于2006年11月9日、2007年9月29日分别签订的《协议书（购房）》及《商品房买卖合同》均早于法院查封时间即2015年2月2日。韩树春虽然其中一部分购房款系顶账，但不能以此否认韩树春实际支付购房款的事实。2008年6月5日，洪业公司向韩树春发出商品房准住通知书、商品房入住管理规定、缴款通知书等材料足以证明韩树春于2008年即已入住案涉房屋实的事实。案涉房屋因未经验收，尚不能办理房屋产权证，案涉房屋至今未办理过户登记非因韩树春的过错。综上，韩树春提出的异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的要件，能够排除执行。故本院对上诉人的上诉请求不予支持。综上所述，万利公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6550元，由上诉人辽宁万利商品混凝土有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 金 鑫审判员 朱闻天审判员 丁广昱二〇二〇年五月二十二日法官助理姜博书记员张磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；