江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0206民初8214号原告：**春，男，1975年1月11日生，汉族，住江苏省仪征市。原告：汤祥伟，男，1982年7月5日生，汉族，住江苏省无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：郑碧征,无锡市惠山区金诚法律服务所法律工作者。被告：代廷海，男，1971年5月11日生，汉族，住安徽省利辛县。原告**春、汤祥伟与被告代廷海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月11日受理后，依法由审判员黄树杰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告**春、汤祥伟的共同委托诉讼代理人郑碧征、被告代廷海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告**春、汤祥伟向本院提出诉讼请求：1、请求确认原被告双方于2019年8月13日签订的慈元阁足浴店承包合同无效（具体合同效力由法院依法认定）；2、请求判令代廷海立即返还房租承包金270000元（含押金），并支付利息损失（以270000元为基数，自2019年8月20日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3、请求判令代廷海支付损失800元（财产担保保险费）；4、本案诉讼费由代廷海承担。事实和理由：2019年8月13日，原被告双方签订位于惠山区慈元阁足浴店承包合同一份，约定将惠山区慈元阁足浴店以承包形式租赁给**春、汤祥伟经营，承包租赁期暂定三年，承包金（含房租）每年30万元。合同签订后，**春、汤祥伟即交付了27万元承包金（含房租）及5000元押金。事后发现上述房屋已被法院查封，并进入拍卖，造成该房屋及店铺无法开展经营，经多次交涉无果，上述房屋亦于2019年10月15日经网拍成交，**春、汤祥伟即积极配合执行清场。代廷海恶意将已被法院查封的房产及店铺承包租赁给**春、汤祥伟，隐瞒法院已执行处置的事实，骗取**春、汤祥伟信任签订承包合同，并收取承包租金及押金，该合同为无效，**春、汤祥伟亦未开展经营活动，现该房产已拍卖处置完毕，代廷海收取的款项应予返还并赔偿损失。故诉至法院请求判如所请。被告代廷海辩称：2019年8月13日我把商铺租给两原告，当时因为我有经济纠纷，债权人把我唯一一套住宅房、商铺拍卖了，后来在执行的时候我和执行法官说拍卖我的一套住宅房，但是后来为何拍卖我的商铺我不知道，关于房子查封的事情两原告都知道。两原告自2019年8月13日一直用到2019年12月份，2019年12月份的水电费、煤气费两原告都没有支付，都是我支付的。两原告没有交接给我，但是把我商铺里的冰箱、空调外机、毛巾、茶几等东西都拿走了，也没有给我一分钱，我花了两万多块钱的门头也换掉了，没有给我恢复原样。另外其总共收只到259300元。本院经审理认定事实如下：2019年8月13日，代廷海（甲方）与**春、汤祥伟（乙方）签订慈云阁足浴店承包合同一份，约定代廷海将位于惠山区共计600平方米的慈元阁足浴店承包给**春、汤祥伟经营，承包租赁期3年，自2019年8月13日起至2021年8月12日止。承包金（含房租）为30万元／年。并手写补充条款，1、自本协议签订日起，甲方一切债务与乙方无关；2、乙方在经营期间由于甲方原因导致乙方无法经营下去，甲方应返还剩余租金……。2019年8月8日，代廷海出具押金条一份，载明本店慈云阁会所押金5000元，承包一年300000元，时间2019年8月13日为准，如有一方反悔5000元作废。2019年8月13日，代廷海出具收条一份，载明今代廷海收到房租27万元。承包合同背面汤祥伟出具欠条，载明今欠代廷海人民币30000元，于2019年12月31日前付清。因代廷海与他人存在债务纠纷，惠山区房产被查封，2019年9月1日，本院出具（2019）苏0206执恢181号之二执行裁定书，裁定拍卖代廷海所有的惠山区的房产，并于2019年10月15日拍卖成交成功。2019年11月22日，本院执行人员与买受人至惠山区房屋现场交接拍卖标的，承租人交付钥匙。审理中，代廷海提供了惠山区房屋电费发票，显示11月产生电费592.26元，12月电费96.7元。代廷海另称承租人未跟其交接。另，**春、汤祥伟为维护其权益，支出财产担保保险费800元。审理中，本院释明，如审查后认为合同系可撤销或解除，是否变更诉讼请求，**春、汤祥伟表示具体合同效力由法院依法认定。以上事实，有慈云阁足浴店承包合同、收条、押金条、转账记录、（2019）苏0206执恢181号之二执行裁定书、拍卖公告、营业执照、发票、欠条、聊天记录、交费记录、执行笔录及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为：依法成立的合同，对双方当事人均具有约束力。根据鼓励交易原则和合同法的立法精神，合同效力的审查，应严格按照合同法的相关规定予以认定，**春、汤祥伟提出因违反强制性法律规定而主张合同无效于法无据，本院不予支持。本案中，**春、汤祥伟与代廷海签订合同前，案涉房屋已被法院查封，代廷海辩称**春、汤祥伟在签订合同时已知晓案涉房屋处于查封状态，但并未能提供证据证明。即便**春、汤祥伟知晓，本院认为，提供合法适用的租赁标的是出租人义务，该义务也并不因承租人对租赁房屋权利瑕疵的明知而免除。房屋在出租前已被人民法院依法查封的，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院不予支持。承租人的目的在于持续合法地使用租赁房屋，案涉标的因代廷海的债务被法院查封，并在执行过程中被他人拍卖所得并要求腾退，合同目的已无法实现，故**春、汤祥伟有权解除合同，且目前已腾退，合同已不再履行。**春、汤祥伟也表示认可法院依法认定合同效力并据此变更。为避免诉累，本院依法认定双方签订的承包合同解除，代廷海应返还相应的租金、押金。关于**春、汤祥伟主张全额返还租金是否应当支持？本院认为，**春、汤祥伟确已使用案涉房屋，根据公平合理原则，应支付相应对价。且合同中明确约定，如因代廷海原因导致无法经营，应退还剩余租金，即因代廷海原因导致无法经营，只是退还剩余租金。故**春、汤祥伟要求全额返还租金的诉讼请求不予支持。关于租金的计算，本院认为，案涉房屋在2019年10月15日即由买受人依法通过拍卖所得，故此时案涉房屋所有权即发生转移，且已公告，故代廷海已无出租的主体资格和收取租金的权利，故以代廷海作为所有权人出租的相应合同应予解除，之后的使用费亦与代廷海无关，故之后的使用费不应在其已收取的租金中抵扣。此后的交接手续也是在执行法官组织下与买受人进行交接，故其抗辩承租人未与其交接而不认可已完成交付的抗辩意见不予采信。故本院计算**春、汤祥伟应给付代廷海的租金为300000元÷365天×63天（2019年8月13日至10月15日）=51781元。因代廷海提供的租赁物被法院拍卖导致合同解除，**春、汤祥伟的相应损失应由代廷海承担，故**春、汤祥伟主张逾期还款利息及财产担保保险费符合法律规定，本院予以支持，但利息计算的期限自2019年10月15日次日起计算为宜。关于已付款，代廷海抗辩只收到259300元，本院认为，代廷海出具的收条及汤祥伟出具的欠条，均能反映出代廷海已收到270000元，其作为完全民事行为能力人已对对方的付款行为及金额进行了确认，其亦没有提供足以推翻该收条的反证，故本院对其抗辩意见不予采信。关于代廷海提出其替**春、汤祥伟交纳了2019年12月的水电费，本院认为，代廷海并无证据证明系替本案原告交纳，且案涉房屋在2019年11月22日已交接给买受人，故本院不予采信。关于代廷海提出**春、汤祥伟腾退时拿走了其物品，因其未提供证据，本院不予理涉。关于代廷海提出恢复原状，也未提供证据，合同中也未约定，腾退时其已非房屋所有权人，故对该意见本院不予采信。综上，代廷海应返还**春、汤祥伟承包租金213219元及押金5000元并支付相应利息及财产担保保险费800元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第二十条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认**春、汤祥伟与代廷海于2019年8月13日签订的《慈云阁足浴店承包合同》于2019年10月15日解除。二、代廷海于本判决生效之日起十日内返还**春、汤祥伟承包租金、押金合计218219元及逾期利息（以218219元为基数，自2019年10月16日起计算至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、代廷海于本判决生效之日起十日内支付**春、汤祥伟财产担保保险费800元。四、驳回**春、汤祥伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2719元、保全费2020元，合计4739元，由代廷海负担3763元、由**春、汤祥伟负担976元。该款已由**春、汤祥伟预交，代廷海于本判决发生法律效力之日起十日内将该款直接支付给**春、汤祥伟。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  黄树杰二〇二〇年五月十二日书记员  许 姣