山东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）鲁民申2470号再审申请人(一审原告、反诉被告，二审上诉人)：颜玲，女，1972年3月26日出生，汉族，住山东省济南市历下区。委托诉讼代理人：何欣蔚，北京市君合（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭春蕾，北京市君合（青岛）律师事务所律师。被申请人(一审被告、反诉原告，二审被上诉人)：华夏银行股份有限公司青岛分行,住所地山东省青岛市市南区东海西路5号甲一层。负责人：于丰星，行长委托诉讼代理人：闫圣华，山东康桥（青岛）律师事务所律师。再审申请人颜玲因与被申请人华夏银行股份有限公司青岛分行(以下简称华夏银行青岛分行)房屋租赁纠纷一案，不服山东省青岛市中级人民法院(2018)鲁02民终8325号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。颜玲申请再审称，1.提交“御苑山水项目2016年网点用电明细”作为新证据，证明涉案房屋直至2016年6月30日还由被申请人转租的青岛学大考前辅导学校（以下简称学大教育）使用，并缴纳电费。二审判决以被申请人邮寄涉案房屋钥匙的时间认定涉案房屋交付时间与事实不符。2.(1)二审判决认定申请人违反《合作意向书》第7条的约定，影响了被申请人正常使用房屋，缺乏基本证据证明。双方并未另行签订房屋租赁合同，《合作意向书》实质上就是房屋租赁合同，根据《合作意向书》第21条的约定，只有因申请人的原因或因《合作意向书》第7条约定条件不完备导致被申请人无法正常使用涉案房屋的，被申请人才享有合同解除权。本案《合作意向书》第7条约定的部分条件虽一直未达成，但被申请人装修并且持续使用涉案房屋长达近五年时间，从未影响被申请人正常使用涉案房屋，不能以此认定申请人方违约，被申请人的解除理由不能成立。涉案房屋于2015年9月28日通过消防验收至被申请人解除合同前，涉案房屋不存在不能通过消防验收的问题，被申请人称在2016年1月13日涉案房屋存在的消防问题，根据被申请人提交的市北消防大队的《责令改正通知书》，具体问题写明“室内消防柱无水”，是使用人的管理问题，并非是房屋本身的建筑质量问题；涉案房屋存在权属纠纷，被申请人作为金融机构对营业场所的特殊要求，涉案房屋不能正常使用也不能成立，申请人在原审中向法院提交了山东省高级人民法院(2016)鲁民终822号民事裁定书，该裁定书明确认定涉案房屋买卖合同应当认定为有效，权属纠纷已经有法律上的结论，尚在进行的争议是开发商与第三人在已经出售房屋后恶意串通设定抵押的纠纷，并非所有权纠纷。抵押前已经交付被申请人作为网点正常经营，根据买卖不破租赁的基本原则，后发生的抵押不影响被申请人的房屋使用权；二审判决认为涉案房屋存在被封堵停车场、消防问题频发、有案外人主张所有权要求被申请人腾迁的情形，不可正常使用，没有任何证据支持，消防、所有权问题如前所述，封堵停车场的问题仅有一份视频光盘，来源不明，堵车时间、人员等内容无法落实，该视频不能证明申请人违反约定，暂时对停车场影响也不能证明影响了被申请人对涉案房屋的正常使用，恰恰证明了被申请人第二天处于正常经营状态，被申请人以2015年初发生的偶发事件作为2016年4月的解除理由不能成立。(2)被申请人将涉案房屋中400平方米另行转租学大教育，截止目前合同仍在有效期，且该校登记地址仍在涉案房屋上，申请人了解到该校直至2016年6月前仍在实际使用涉案房屋办公，二审判决认定学大教育搬离时间为邮寄涉案房屋钥匙的2016年4月23日之前缺乏基本证据，被申请人在2016年4月23日不具备解除涉案房屋租赁合同的实际条件。被申请人擅自搬离后并没有向申请人移交涉案房屋的管理权和控制权，二审判决认定邮寄钥匙的行为属于合法的房屋交付行为，明显不符合常理及交易惯例。3.对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集。(1)二审期间，学大教育在法院调查令调查时简单答复资料遗失，对其搬迁时间等具体情况隐瞒相关事实不配合法院调查，申请人向二审法院提出书面申请对学大教育拒绝配合调查的行为予以惩戒，并就其房屋租赁有关的登记、变更、备案等材料进一步补充调查取证，二审法院拒绝对该校处罚并且未作补充调查。(2)根据中国人民银行、中国银行业监督委员会、公安部等有关部门的规定和办法，被申请人所述涉案房屋所在营业网点因第三人破坏、消防安全等原因导致不能正常经营、停止营业等情形的，金融监管部门应当保存被申请人提交的相关报告。申请人申请调取相关证据，因涉及银保监局机构调整，律师未能调取证据，申请人再次向二审法院提出申请但被拒绝。实际上2016年3月被申请人向有关主管部门申请迁址的真实原因是营销架构转型、员工人数和营业用房需求减少，为避免租金浪费申请迁址。申请人再次向法院申请到有关监督管理部门调取2016年3月青岛市华夏银行迁址申请的有关文件。(3)2016年第二季度房屋租赁发票申请人已开具并交付被申请人，被申请人于庭审中予以否认，申请人要求法院传唤相关证人马某、王某、孙某出庭作证，二审法院拒绝了申请人的申请。4.租赁房屋无法使用时承租人请求解除合同的条件核心在于是否能够“使用”，被申请人的“解除通知书”中事由、代理人陈述的情形以及二审判决认定的理由不是影响被申请人正常使用的原因，根据青岛市中级人民法院主编的《房屋租赁合同纠纷诉讼指引与实务解答》的相关论述，被申请人解除合同的理由亦不能成立。本案中有关案外人违法设定抵押、商品房买卖合同纠纷等均发生在租赁房屋交付之后，不影响租赁法律关系；在签订“合作意向书”时，被申请人明知该商品房尚未办理预售许可证、尚未通过消防验收等情形，其应当自行承担由此可能带来的风险；本案违法的抵押发生在实际租赁之后并且在被申请人提出解除合同之前抵押权人从来也没有主张行使抵押权，被申请人作为专业从事抵押贷款的金融机构对此应当知道；本案被申请人称在2014年11月就收到律师函，但并没有提交向申请人通知的证据，而是持续使用并交纳租金；其主张青岛北苑房地产开发公司自2013年11月就将涉案房屋进行了抵押，但并没有证据证明该抵押行为对其正常使用和经营造成了影响，也没有证据证明向申请人进行了通知，而是持续使用并交纳租金。二审判决认定被申请人无法正常使用涉案房屋，有权解除涉案合同，适用法律错误。5.被申请人在擅自退租之后至今尚未将涉案房屋通过合法形式向申请人办理交接手续，二审合议庭违法越权要求在法庭上办理租赁房屋钥匙交付手续，属于滥用司法权力的行为。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一、二、五、六项的规定申请再审。华夏银行青岛分行提交书面意见称，1.申请人提交的“御苑山水项目2016年网点用电明细”不符合民事诉讼法关于新证据的规定，该证据为拍摄的照片未提交原件，内容均为手写，并无当事人及电力部门等相关方的盖章，不符合“真实性、合法性”的法定要求，缺乏证明效力，不足以推翻原判决。2.申请人作为涉案房屋出租人，未履行《房屋租赁意向书》约定的向承租人提供无争议、通过消防验收、不存在抵押、无产权纠纷房屋的义务，被申请人作为承租人有权依约、依法解除双方间的租赁合同。涉案房屋未通过消防验收，申请人一审提交的青岛市公安局在2017年5月18日出具的《政府信息公开告知书》载明，经查询建设单位未申报辽宁路7号网点的单体消防验收，证明涉案房屋在被申请人提出解除《房屋租赁意向书》时仍未通过消防验收，2016年1月3日，青岛市公安消防支队市北大队对涉案房屋进行消防检查时，发现涉案房屋消防柱内无水，以存在消防安全违法行为为由要求责令整改，涉案房屋存在重大安全隐患，为了保障他人人身和财产安全，不得不解除《房屋租赁意向书》，符合双方之间约定和法律的规定；申请人称其与开发商间的房屋买卖合同被法院生效判决认定为有效，但（2017)鲁02民初333号民事裁定书，驳回了申请人关于要求开发商协助办理过户手续的诉讼请求，即申请人对涉案房屋不享有物权；申请人与开发商之间存在权属纠纷，开发商多次通过发律师函，通知答辩人搬离网点，且多次采用车辆堵门、堵路、门前挖路等非正常手段阻止被申请人正常使用涉案房屋，被申请人报警后认为是经济纠纷而无法处理，严重影响了被申请人正常使用涉案房屋不得不搬离。涉案房屋始终未经竣工验收，依法不得交付使用，因此被申请人依法有权解除双方租赁合同。3.被申请人依法行使合同解除权，并向申请人履行了交付义务。被申请人通过EMS向申请人邮寄了解除《房屋租赁意向书》通知，邮寄被退回后在《山东法制报》上以公告方式刊发解除《房屋租赁意向书》通知。虽然二审中申请人否认其居住地址，但本案原审开庭时核实申请人住址与被申请人送达的地址一致。综上，被申请人行使合同解除权的行为，完全符合《房屋租赁意向书》约定及法律规定，解除程序合法。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回申请人的再审请求。本院经审查认为，申请人颜玲申请再审的焦点问题是原审判决申请人与被申请人双方间的涉案房屋租赁合同关系于2016年4月28日解除是否正确。原审查明申请人与被申请人签订的《租赁合同意向书》第7条约定了涉案房屋消防验收、不存在抵押担保、不存在权属纠纷等内容，第21条约定如存在第7条约定条件不完备等原因，被申请人有权单方终止合作意向书。原审认为涉案房屋存在长期未能通过消防验收、权属纠纷是已经确定的事实，被申请人分别于2014年11月、2016年4月6日收到关于房屋涉及诉讼及要求腾迁涉案房屋以及终止支付租金的律师函，在2015年4月已有一审法院裁判文书确定涉案房屋申请人与开发商之间的买卖合同无效，后虽有(2016)鲁民终822号民事裁定、(2017)鲁02民初333号民事裁定认定涉案房屋买卖合同有效，但原审时申请人因涉案房屋抵押与开发商及案外人执行异议纠纷仍在进行，原审判决认为涉案房屋存在被封堵停车场、消防问题频发、有案外人主张所有权要求被申请人腾迁的情形，影响了被申请人的正常使用，被申请人依据合同约定对涉案《租赁合同意向书》享有解除权并无不当，即使被申请人申请迁址的原因有申请人所称营销架构转型、员工人数和营业用房需求减少的因素，但与本案无关联性，不影响被申请人依照约定和法律规定行使解除权。本案被申请人根据双方《租赁合同意向书》载明的地址向申请人邮寄房屋钥匙及解除通知并填写申请人的手机号码，因该邮件被退回，导致钥匙交接不能进行，产生的后果应由申请人承担。原审法院认为被申请人已经穷尽了其所掌握的上诉人的联系方式的送达手段而通知申请人合同解除，未能及时交接亦为申请人方的因素所致，依据合同法第九十六条的规定，认定双方间的涉案房屋租赁合同关系以邮件被退回时间即2016年4月28日解除并无不当。申请人提交“御苑山水项目2016年网点用电明细”等材料作为新证据，以此主张涉案部分房屋直至2016年6月30日还由被申请人转租的学大教育使用并缴纳电费、原审判决以被申请人邮寄涉案房屋钥匙的时间认定涉案房屋交付时间与事实不符。对此本院审查认为，被申请人依法行使合同解除权，在不能通知到申请人的情况下，合同解除时间并不一定与交接交付时间一致。合同解除后如未如期交接，承租人继续使用租赁房屋的，出租人可以向承租人主张占用期间的费用。如申请人有充分的证据证实学大教育在2016年4月28日租赁合同解除后仍占有、使用部分涉案房屋，可另行向被申请人及学大教育主张占用期间的费用，该占用期间系房屋交接问题，并不影响被申请人依法行使合同解除权，尚不足以说明原审判决存在错误而需要再审改判。关于申请人所提原审未调查取证、适用法律错误等事由，经审查，二审法院根据双方当事人提出的调查令申请出具相应调查令，申请人称学大教育在法院调查令调查时简单答复资料遗失、不配合法院调查应予以惩戒，以及再次申请调查被申请人迁址文件等，这些事实并不能说明原审法院未对当事人要求调查收集的证据未予调查取证；二审庭审时未准许传唤证人作证、原审审理期间由法庭组织双方调解和办理交接手续并不违反法律规定，申请人所称“滥用司法权力”等理由不能成立，亦不属于本案需要再审改判的事由。综上，再审申请人颜玲的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一、二、五、六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回颜玲的再审申请。审判长  王宝恒审判员  杜 磊审判员  冯 波二〇二〇年五月二十六日法官助理肖俊书记员王福梅