四川省蓬溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0921民初595号 原告：蓬溪县金信物业服务有限责任公司。住所：蓬溪县赤城镇祥露新都会小区B栋1-1-1号。统一社会信用代码：91510921694802584Q。 法定代表人：赵运强，总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：明燕（系该公司员工），女，1984年11月14日出生，汉族，住四川省南充市嘉陵区。 委托诉讼代理人（特别授权）：张清明（系该公司员工），女，1985年3月15日出生，汉族，户籍登记地湖南省永州市冷水滩区，现住南充市嘉陵区。 被告：邱绪春，女，1967年10月13日出生，汉族，住四川省蓬溪县。 原告蓬溪县金信物业服务有限责任公司（以下简称金信物业公司）与被告邱绪春物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年4月15日公开开庭进行了审理。原告金信物业公司的特别授权委托诉讼代理人张清明到庭参加诉讼，原告金信物业公司的法定代表人赵运强及其特别授权委托诉讼代理人明燕、被告邱绪春经本院传票传唤未到庭参加诉讼。因案情涉及债权转让，本案转为简易程序，又于2020年5月7日公开开庭进行了审理。原告金信物业公司的特别授权委托诉讼代理人张清明、被告邱绪春到庭参加诉讼，原告金信物业公司的法定代表人赵运强及其特别授权委托诉讼代理人明燕经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金信物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告缴纳物业服务费5515元，违约金1655元（从2012年1月1日起至2019年12月31日止100天的违约金，即5515*3‰*100天），以上共计7170元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年6月28日，重庆市顺庆置业有限公司与原告签订世纪苑小区物业承包合同约定，2015年7月1日起至小区业委会成立之日止，原告为小区提供物业服务，物业费收费标准为住宅0.5元/㎡/月，小车车位费600元/年，摩托车车位费120元/年，电瓶车车位费360元/年（含充电）。被告系世纪苑业主，房屋面积114.89㎡。被告自2012年1月1日起至2019年12月31日欠物业服务费5515元，违约金1655元，共计7170元。经多次催收被告拒不履行缴费义务，请求支持其诉讼请求。 邱绪春辩称：1.小区至今未成立业主委员会，她仅在接房时知晓有物业，后面一直不清楚是哪家物业公司；2.原告自称是2015年来的，她对此并不知情。原告并非业主聘请，也非开发商聘请，原告系与谁建立的物业服务合同关系；3.既然原告自称是2015年来的，不应收取之前的物业服务费；4.小区物业服务存在瑕疵，主要包括：（1）飘窗漏水不维修、路灯不维修；（2）绿化杂乱无人修剪；（3）垃圾桶常年设在自家房屋窗下，苍蝇乱飞；（4）消防通道安铁桩；（5）门卫未对外来人员和车辆进行管控；（6）收支明细不对外公布；5.物业协议载明要监管机动车和非机动车，但她于2011年7月20日和2013年11月分别被盗一辆停放在小区车棚的摩托车，物业并未赔偿，故她自2012年至今并未缴纳物业服务费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对金信物业公司提交的《金信物业公司关于世纪苑小区物业管理通知》及其张贴照片、《金信物业公司催缴通知》张贴照片因无法确认其形成时间，本院不予采信。对邱绪春提交的照片一组因无法确认其形成时间，本院不予采信。对金信物业公司提交的《世纪苑小区物业承包合同》《关于世纪苑小区物业移交的协议》《商品房买卖合同》，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月28日，重庆市顺庆置业有限公司世纪苑项目部（作为甲方）与金信物业公司（作为乙方）签订《世纪苑小区物业承包合同》约定，甲方将世纪苑小区物业承包给乙方，乙方为甲方提供服务的受益人为小区全体业主和物业使用人；委托期限自2015年7月1日至小区业委会成立；物业收费标准：住宅房屋，按产权面积计算，每平方每月0.5元，收费时间原则按月缴纳，也可一季度、半年或一年交清，但至少保证每月结算一次，确保物管人员工资兑现，对逾期缴纳物管费的按国务院和《四川省物业管理条例》规定从拖欠之日起每日追加3‰滞纳金；鑫政物业移交的债权一律移交给乙方，并全权承担。2015年6月30日，金信物业公司与遂宁鑫政物业服务有限公司（以下简称遂宁鑫政物业公司）签订《关于世纪苑小区物业移交的协议》约定，从2015年7月1日起，世纪苑小区的物业管理工作由金信物业公司全权承担；物管费装修押金及其它经济移交：2015年6月30日前原遂宁鑫政物业公司所收回的物管费由原收费公司拥有，原收的押金一律抵扣物业管理费，剩余部分原则移交给金信物业公司，但接手的金信物业公司应向遂宁鑫政物业公司补足2015年上半年物管费的不足差额，经初步核算，应退押金和应补基本持平，两项双方不作找补，其它现有世纪苑小区债权由金信物业公司负责，外债由金信物业公司承担。此后，金信物业公司向世纪苑小区提供相关物业服务。 又查明，世纪苑小区至今并未成立业主委员会。邱绪春为世纪苑X号业主，该房屋建筑面积110.86㎡。邱绪春自2012年至今未向物业公司缴纳物业服务费。 本院认为，世纪苑小区并未成立业主委员会，重庆市顺庆置业有限公司作为该小区的建设单位有权委托物业服务企业进行前期物业管理。金信物业公司与原物业服务企业即遂宁鑫政物业公司签订《关于世纪苑小区物业移交的协议》后进入该小区提供物业服务，故该更换前期物业服务企业的行为不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同即《世纪苑小区物业承包合同》对业主具有约束力。邱绪春在实际接受金信物业公司提供的物业服务后，应当按期交纳物业服务费。故对金信物业公司要求邱绪春缴纳从2015年7月1日起至2019年12月31日止的物业服务费（即110.86㎡×0.5元×54月=2993.22元），本院予以支持。原告主张的2012年至2015年6月的物业服务费，该期间提供物业服务的是遂宁鑫政物业公司，享有物业服务费债权的债权人是遂宁鑫政物业公司，其主张系该债权受让人，根据《中华人民共和国合同法》第八十条第一款“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”规定，债权人转让债权未通知债务人的，债权转让对债务人不发生法律效力。本案中，原告金信物业公司未提供证据证明其从遂宁鑫政物业公司处受让的债权债权人已通知邱绪春，该转让行为对邱绪春不发生法律效力。故对金信物业公司要求邱绪春缴纳从2012年1月1日起至2015年6月30日止的物业服务费，本院不予支持。对邱绪春提出的摩托车被盗应由金信物业公司进行相应赔偿问题，因与本案不属于同一法律关系，本案不予处理。另，虽然《世纪苑小区物业承包合同》就违约金做出了明确约定，但根据庭审查明的事实，金信物业公司提供的物业服务确有改进和加强的需要，为促进物业服务企业加强管理，减少与业主之间的矛盾，故对金信物业公司要求邱绪春支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。 需要指出的是，社会主义核心价值观是精神支柱，是行动向导。“诚信”覆盖社会生活的各个领域，是公民必须恪守的基本准则。在物业服务领域，良好的物业服务需要业主和物业服务企业的长期良性互动。物业服务企业应当加强与业主的沟通，努力提高自身物业管理和服务水平，规范自身物业管理活动。同时业主也应当认识到及时缴纳物业服务费是保障物业正常运行的前提，拒交物业服务费也并非自身维权的正确方式。邱绪春以物业服务存在瑕疵为由不予缴纳物业服务费，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、被告邱绪春于本判决生效后十日内支付原告蓬溪县金信物业服务有限责任公司物业服务费2993.22元（从2015年7月1日起至2019年12月31日止）； 二、驳回原告蓬溪县金信物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告邱绪春负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审判员 蒋 佳 二〇二〇年五月八日 书记员 刘小杰