宁波市镇海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0211民初3988号 原告：宁波市大学科技园发展有限公司（统一社会信用代码：91330211750360363W）。住所地宁波市镇海区庄市街道中官西路777号。 法定代表人：程玲，该公司总经理。 委托诉讼代理人：金晓洁，浙江和义观达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜晶，浙江和义观达律师事务所律师。 被告：宁波申友工程设计有限公司（统一社会信用代码：91330211099831620X），住所地宁波市镇海区庄市街道中官西路777号。 法定代表人：赵树友，该公司总经理。 原告宁波市大学科技园发展有限公司（以下简称大学科技园公司）与被告宁波申友工程设计有限公司（以下简称申友公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月20日立案受理后，依法适用简易程序审理，于2019年12月24日公开开庭进行了审理。原告大学科技园公司的委托诉讼代理人金晓洁，被告申友公司的法定代表人赵树友到庭参加诉讼。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2020年4月3日公开开庭进行了审理。原告大学科技园公司的委托诉讼代理人杜晶到庭参加诉讼，被告申友公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告之间的房屋租赁关系，要求被告立即腾退并返还位于宁波市镇海区庄市街道中官西路777号宁波市、206面积为121平方米的办公场地，并将登记设立的公司注册地从涉案房屋上迁出；2.请求判令被告立即自2017年8月1日起至实际腾退之日止的租金（暂算至2019年8月31日为68970元），并支付自判决生效之日至实际腾退日按合同约定租金的150%计算办公用房占用费；3.请求判令被告立即支付自2016年8月1日至实际腾退日止的物业管理综合服务费和公用设施日常维修费（暂算至2019年8月31日为23504.25元）、自2018年3月1日至2019年6月30日止的水电费3262.12元；4.请求判令被告立即支付2016年8月1日起实际腾退之日止的违约金（暂算至2019年8月31日为80406.77元）；5.请求判令被告立即支付原告为实现债权而支出的律师费9807元；以上金额共暂计为185960.14元；6.本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：被告于2014年8月1日入驻宁波大学科技园。2015年11月27日，原告与被告签订了《宁波市国家大学科技园企业办公用房租赁合同》，被告向原告承租位于宁波市镇海区庄市街道中官西路777号宁波市、206面积为121平方米的办公场地，租期一年，租赁期限为2015年8月1日至2016年7月31日。后双方继续发生房屋租赁关系，并于2018年12月17日补签了两份《宁波市国家大学科技园企业办公用房租赁合同》，租赁期限分别为自2016年8月1日至2017年7月31日，自2017年8月1日至2019年1月31日。双方约定了租金、物业管理综合服务费、公用设施设备日常维修费、租赁期限、租赁面积、违约金、律师费等内容。合同签订后，原告按约向被告交付了房屋。但被告自2016年8月1日起拖欠房屋租金、物业费等费用，原告多次向被告催讨，但其一直未履行，被告的行为给原告造成了重大损失。原告为维护自身合法权益，故提起诉讼。 被告辩称，被告2014年8月1日入驻，后签订的三份租赁合同，租期至2019年1月31日止，租期届满后，被告于2019年2月1日前就搬走了，还有一些办公家具，园区以欠款未结清不让搬走，所以被告就遗弃了，所以被告已经腾退房屋，已经不存在解除合同和腾退房屋的事情，2019年2月1日搬离后的费用被告不予认可。被告从2017年8月1日至2019年1月31日的房租和2016年8月1日至2019年1月31日的物业费未交属实，2018年3月1日至2019年1月31日水电费未交也属实，被告也向原告出具了还款计划的。原告主张的违约金过高，被告无力承担，也不予认可，即使要计算，也应该按照还款计划约定的欠款金额按银行贷款利率从2019年4月1日（第一期逾期还款）起开始计算利息。律师费应该由原告自行承担。 原告向本院提供了以下证据。 1.《宁波市国家大学科技园企业办公用房租赁合同》3份，拟证明被告向原告承租位于宁波市国家大学科技园Ａ区，双方就租赁期限、租金、物业费、水电费、违约责任等进行了明确约定的事实。经质证，被告对此无异议，本院予以认定。 2.房产证、授权委托书各1份，拟证明所有权人宁波亚创电子信息工业开发有限公司委托原告运营管理汇智大厦的事实。经质证，被告对此无异议，本院予以认定。 3.《还款计划》1份，拟证明被告就其欠付的租金进行书面确认的事实。经质证，被告对该证据无异议，还款计划下方签名的是园区工作人员。本院对该证据的真实性予以认定。 4.水电费《证明》1份，拟证明被告拖欠水电费3262.12元的事实。经质证，被告对该证据的真实性无异议，认为其欠付2018年3月1日至2019年1月31日的水电费属实，故本院对被告尚欠2018年3月1日至2019年1月31日的水电费的事实予以认定。 5.照片2张，拟证明被告仍有家具留在租赁房屋中的事实。经质证，被告对该证据的真实性无异议，但认为照片中的物品是园区物业公司不让搬走的。本院对该证据的真实性予以认定。 被告未向本院提供证据。 经审理，本院查明：原告（出租方、甲方）与被告申友公司（承租方、乙方）于2015年11月27日签订《宁波市国家大学科技园创业企业办公用房租赁合同》1份，后又于2018年12月17日补签了2份《宁波市国家大学科技园创业企业办公用房租赁合同》（续租），3份合同主要约定：1.甲方将位于宁波市国家大学科技园Ａ区办公用房租赁给乙方使用，建筑面积为121平方米。2.乙方于2014年8月1日正式入驻，第1份合同的租赁期限自2015年8月1日起至2016年7月31日止，第2份合同的租赁期限自2016年8月1日起至2017年7月31日止，第3份合同的租赁期限自2017年8月1日起至2019年1月31日止。3.租金按30元／月·平方米计算；乙方应缴纳租赁押金人民币4000元。其中，2017年8月1日至2019年1月31日的租金为65340元。4.甲方委托宁波亚太酒店物业管理有限公司开展物业管理服务。物业管理综合服务费按5元／月·平方米计算，公共设施设备日常维修费3元／年·平方米计算，由乙方向甲方缴纳。其中第1份租赁合同约定物业费用于合同签订后十个工作日内支付；另2份续租合同约定物业费用于合同签订后五个工作日内支付。水电费、公用设施电费公摊（电梯电费）等由甲方代收代缴，乙方收到缴费通知后五日内支付。5.租赁期满不再续租的，乙方必须及时搬离，若乙方未主动搬离，甲方有权收回办公用房，并有权按合同约定租金标准的150%向乙方收取占用费，并可在押金中扣除。6.乙方需在租期届满前一个月之前与甲方商定续租事宜，乙方确定续租的，应于租期届满前10日内与甲方办理续租手续。7.乙方不得将租赁房屋自行转租、转借或转让。8.乙方应按约及时支付租金及物业费用、水电费等费用，如逾期，乙方应从逾期之日起按每天应缴费用的0.1%支付违约金，如逾期超过一个月的，甲方有权采取停水停电措施，并有权解除合同，要求乙方支付年度租金10%的违约金，收回办公用房。9.租赁合同期满或解除合同后10日内，乙方应自行腾退并结清租金等费用并交付钥匙，搬离归乙方所有的可移动物品。逾期，视为乙方放弃租赁场所内物品的所有权，无论物品价值大小，均无偿归甲方所有，甲方有权自行处置，并不承担违约责任。且甲方有权更换钥匙、清理物品、收回房屋，产生的费用以及给甲方造成的损失由乙方承担。10.乙方应在合同终止或解除后20个工作日内办理完毕工商登记注销手续，不得继续占有该租赁场所的注册地址，否则，甲方有权要求乙方按合同约定的租金的150%支付办公用房占用费。11.乙方违约给甲方造成的损失，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费等。被告于2018年12月17日向原告出具《还款计划》，载明：被告尚欠原告租金43560元，物业费19057.50元。申请分期还款，分期还款计划如下：2019年3月30日前缴纳20000元，2019年4月30日前缴纳20000元，2019年5月30日前缴纳22617.50元，全部还清。原告员工在该《还款计划》上签字确认。审理过程中，原告确认：被告可享受三年的免租期，至2017年7月31日止；被告在原告处的押金4000元未退回，可抵扣欠款。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证责任。关于原告的第1项诉讼请求。原告主张原、被告双方之间至今仍存在租赁合同关系，但被告表示其在租赁期限届满后就搬离了。首先，原告提供的3份租赁合同显示，双方的租赁期间至2019年1月31日止，租期届满后双方未续签租赁合同。其次，从原告提供的照片证据看，被告显然已经搬离涉案租赁房屋，虽留有部分物品未搬空，但根据租赁合同约定：“租赁合同期满或解除合同后10日内，乙方应自行腾退并结清租金等费用并交付钥匙，搬离归乙方所有的可移动物品。逾期，视为乙方放弃租赁场所内物品的所有权，无论物品价值大小，均无偿归甲方所有，甲方有权自行处置，并无承担违约责任。”因此，即使被告有部分物品未搬离，仅视为该物品无偿归原告所有，而不能视为其继续占有使用房屋。故本院认定被告使用房屋至2019年1月31日止。原告要求被告将登记设立的公司注册地从涉案房屋中迁出。本院认为，被告的注册地址为“宁波市镇海区庄市街道中官西路777号”，并非租赁房屋，原告也无证据证明“宁波市镇海区庄市街道中官西路777号”这一地址为原告独有，故原告的该诉讼请求依据不足。综上，本院对原告的第1项诉讼请求不予支持。关于原告的第2项诉讼请求。双方确认被告结欠原告租金43560元，故被告应支付原告租金43560元。关于原告的第3项诉讼请求。被告确认结欠原告物业费用19507.50元，自2018年3月至2019年1月的水电费未支付。故被告应支付物业费用19507.50元，自2018年3月至2019年1月的水电费2440.12元。关于原告的第4项诉讼请求。原告主张按合同约定即按欠缴的租金和物业费用总额按日0.1%计收违约金自2016年8月1日起至实际腾退之日止，被告认为违约金应从《还款计划》约定的第一期支付时间起算，且违约金标准过高。本院认为，双方在《还款计划》中约定了租金、物业费用的支付时间，被告未依约履行任一期支付义务，违约金应自第一期支付时间即2019年3月30日的次日起算。而原告要求被告支付自2016年8月1日起至实际腾退之日止的违约金，如前述，被告实际使用房屋至2019年1月31日止，故原告主张的欠付租金、物业费的违约金不能得到支持。水电费用支付期限是“被告在收到缴费通知五日内支付”，但原告未举证证明其向被告发送缴费通知的时间，故原告主张的欠付水电费用的违约金也不能得到支持。原告主张押金4000元用以抵扣上述相应的欠付费用，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告宁波申友工程设计有限公司支付原告宁波市大学科技园发展有限公司租金43560元、物业费用19507.50元，水电费2440.12元，合计65507.62元，扣除押金4000元，余款61507.62元于本判决生效之日起十日内履行完毕； 二、驳回原告宁波市大学科技园发展有限公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费4019元，由原告宁波市大学科技园发展有限公司负担2690元（已预交），由被告宁波申友工程设计有限公司负担1329元，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 长  吴 军 人民陪审员  张美珍 人民陪审员  朱美菊 二〇二〇年五月二十日 代书 记员  余竹雁