陕西省靖边县人民法院民事判决书 (2019)陕0824民初573号 原告：王丽，女，1965年5月20日生，汉族，住靖边县，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：何煦，男，陕西辅衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：张玉翠，女，陕西辅衡律师事务所律师。被告：陕西宏银房地产开发有限公司。住所地：靖边县XX酒店XX小区。法定代表人：宋海深，系公司总经理。委托诉讼代理人：白海余，男，陕西辅衡律师事务所律师。第三人：闫兆功，男，1973年11月11日生，汉族，住陕西省靖边县，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：冯玲玲，女，陕西秦靖律师事务所律师。第三人：席小翻，女，1991年8月2日生，汉族，住靖边县，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。第三人：赵臣强，男，1991年1月10日生，汉族，住靖边县，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。第三人：康景园，女，1993年12月2日生，汉族，住靖边县，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。第三人：苗枫，男，1989年12月13日生，汉族，住靖边县，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。原告王丽与被告陕西宏银房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序公开四次开庭进行了审理，第一次开庭，原告委托人诉讼代理人何煦、张玉翠，被告法定代表人宋海深及委托诉讼代理人白海余到庭参加诉讼；第二次开庭，本院依职权追加了闫兆功、赵臣强、席小翻、康景园、苗枫为本案第三人，第三次开庭，原告王丽及委托诉讼代理人何煦、张玉翠，被告陕西宏银房地产开发有限公司法定代表人宋海深、委托诉讼代理人白海余，第三人闫兆功委托诉讼代理人冯玲玲，赵臣强均到庭参加了诉讼，第三人席小翻、康景园、苗枫无正当理由拒不到庭参加诉讼，第四次开庭，原告委托人诉讼代理人何煦、张玉翠，被告委托诉讼代理人白海余，第三人闫兆功委托诉讼代理人冯玲玲到庭参加诉讼，第三人席小翻、康景园、苗枫经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王丽向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、依法判令被告履行合同附随义务，为原告办理水、电、气入户手续，房屋备案登记手续及不动产权证书；3、本案的诉讼费由被告承担。在本案第三次庭审中，被告已向第三人赵臣强等人办理了涉案两套房屋的不动产登记，原告现变更诉讼请求为：1、依法解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、依法判令被告双倍退还原告购房款；3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年8月25日，原、被告在协商一致的基础上分别签订两份《商品房买卖合同》，合同约定被告自己开发的两套房屋出售给原告，房屋位于靖边县XX居XX小区XX幢XX单元XX层XX号，房屋面积为143.82平方米，房屋每平方米单价为4010元，总计款共计人民币576718元；1幢1单元20层2002号，房屋面积143.85平方米，每平方米单价为3950元，总价款共计人民币568089元，付款方式为在2016年8月25日前一次性付清房屋价款；被告应在2016年9月25日向买受人交付该房屋。合同签订后，原告依约履行了自己的义务，被告也将该房房屋向原告进行了交付，但至今未给原告办理房屋备案手续以及不动产登记证书，也未办理水、电、气入户手续。只是原告购买的房屋根本不具备装修、居住条件。经原告多次催促，被告一直置之不理。原告为维护自己的合法权益，诉至贵院，望人民法院依法查清事实，支持原告的诉讼请求。被告辩称，1.我公司从未与王丽签订过两份商品房买卖合同，双方之间没有发生过真实的房屋买卖；2.原告现在手持的两份合同书、两支票据是闫兆功采取欺骗的方式获得的，用于抵销他个人的账务，这严重损害公司及其他投资人的权益；3.从始至终，我公司就没见过王丽，合同上的字也不是王丽所签，所以我们请求让王丽本人出庭说明真实情况，并对其授权其弟弟王璐华签订合同的事实予以核实；4.我公司虽然出具了收据，但是并未收到任何购房款，如原告认为双方发生了实际的买卖关系，应当提供打款凭证，因为一百多万购房款不可能现金交付；5.房屋并未向原告所述的已经交付，只是闫兆功利用管理之便给了钥匙，房屋至今没有给交付过，如果房屋交付，要交清大修基金、契税、前期需要支付的有线电视、自来水、电等相关费用，在物业上办理入住手续才算房屋的交付；6.正常的商品房买卖后，依法要在政府办理备案手续，并办理预告登记，但本案中并不存在备案、预告登记，可以侧面反映出双方并未发生真实的房屋买卖；7.关于原告增加诉请的违约金问题更无从谈起，其一，双方之间不存在买卖关系；其二，原告手持的合同及票据也是欺骗获得，不是合法有效的。第三人闫兆功辩称，涉案房屋系被告公司行为，与第三人无关。第三人赵臣强辩称，房屋是通过合法程序购买，不存在原告所说的恶意串通，购房款是第三人与被告之间的事情，与原告无关。第三人席小翻、康景园、苗枫未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据本院依法予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：对原告提交的第一组证据，即《商品房买卖合同》一份、“证明”一份，被告虽质证称，该份合同是虚假合同，但该合同上加盖“陕西宏银房地产有限公司”的公章以及法定代表人“宋海深”的签章，故本院对该组证据的证明目的予以采信。对原告提交的第二组证据，即收款收据两支，被告质证称，该收据属于欺骗出具，陕西宏银房地产开发有限公司并没有收到该款，原告应当提供打款凭证。但是两支收款收据上加盖着陕西宏银房地产开发有限公司财务专用章，故本院对该组证据的证明目的予以采信。对原告提交的第三组证据，即照片两张，被告虽质证有异议，但未提交证据证明其陈述。该证据与本案具有关联性，故本院对该证据本院予以采信。对原告提交的三组证人证言，因该证据能证明闫兆功向原告借款的事实，故对该证据，本院予以采信。对被告提交的第一组证据“陕西宏银房地产公司的企业信息”一份，该组证据并不能证明其所主张的事实，故本院对该证据的真实性予以认可，对证明目的不予采信。对被告提交的第二组证据，即“律师调查笔录”两份、光盘一份、证人杜某某证言，因该组证据与本案具有关联性，故本院对其真实性予以认定，对其证明目的不予采信。该组证据同时可以证明罗国宏以及被告公司对闫兆功以房抵债的事情是知情的。对被告提交的第三组证据，即《商品房买卖合同》一份、不动产登记证明一份，该组证据并不能证明其主张，故本院对该证据的真实性予以认可，对证明目的不予采信。对第三人赵臣强提交的一组证据，即《商品房买卖合同》、不动产登记证明一份、收款收据一支，因该证据真实、合法、与案件具有关联性，故本院对其真实性予以认定。对第三人闫兆功提交的一组证据，即“人和园住宅楼售楼登记表一份(一单元)”，因该证据与本案具有关联性，故本院对该证据予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年间，第三人闫兆功由刘巧玲介绍向原告王丽借款100万元，约定月利率20‰，借款由刘向东、段贵蛇担保，并向原告出具两支借款条据。原告于2014年5月9日至2014年8月10日将借款分次交付闫兆功。陕西宏银房地产开发有限公司开发靖边县人和园小区的实际投资人为罗国宏、闫兆功，两人各占50﹪股份。2016年8月25日，原告王丽委托其弟弟王璐华与被告陕西宏银房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》两份(合同编号为：HY-201612202、HY-201612002)，购买了被告开发的楼盘人和园小区一幢一单元22层2202号、一幢一单元20层2002号两套房屋，两套房屋总价款是1144807元，用以折抵闫兆功与王丽之间的100万元债务。同日，被告向原告出具了加盖被告公司财务专用章的收款收据两支。后被告于2018年8月2日、2018年9月20日与第三人赵臣强、席小翻签订《商品房买卖合同》两份（合同编号为：YS20162052、YS20162058），将人和园小区一号楼一单元20层2002号房屋出卖给第三人。2018年9月15日与第三人康景园签订《商品房买卖合同》一份（合同编号为：YS20162058），将人和园小区一号楼一单元22层2202号房屋出卖给第三人。另外，被告于2019年3月27日为康景园、苗枫办理了不动产登记，2019年3月28日为赵臣强、席小翻办理了不动产登记。再查明，本案在审理过程中，经原告申请，本院依法作出了(2019)陕0824民初573号民事裁定书，将位于靖边县XX小区XX幢XX单元XX号、XX号两套房屋予以查封；在被告为第三人赵臣强、席小翻、康景园、苗枫办理了不动产登记后，经原告的申请，本院依法作出了(2019)陕0824民初573-1号民事裁定书，将被告陕西宏银房地产开发有限公司开发的位于在靖边县XX小区XX幢XX单元XX室、XX幢2单元2601室、1幢2单元2201室(预售许可证号：靖住建预售证第2014-04号)予以查封。本院认为，本案的争议焦点为：1、原告王丽与被告陕西宏银房地产开发有限公司签订的两份《商品房买卖合同》的效力？2、被告陕西宏银房地产开发有限公司与第三人赵臣强、席小翻、苗枫、康景园签订的《商品房买卖合同》的效力？3、被告陕西宏银房地产开发有限公司是否应向原告承担赔偿责任？关于焦点一，闫兆功与原告王丽存在借贷关系，债权到期后用陕西宏银房地产开发有限公司开发的两套房屋抵偿与王丽之间的债务。闫兆功作为陕西宏银房地产开发有限公司的股东之一，以被告的名义于2016年8月25日就涉案两套房屋与原告签订了两份《商品房买卖合同》，同日，被告向原告出具了两套房屋的收款收据。被告虽辩称签订的两份合同属于闫兆功折抵个人债务且其公司并未收到购房款，但是该两份《商品房买卖合同》系原告与被告之间签订并向原告出具了两套房屋的收款收据，被告也认可房屋是用于抵债，并且在签订合同的第二天被告与另一股东就已知情且没有行使撤销权，根据《中华人民共和国合同法》第五十五条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：(一)具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起的一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权”。故视为被告默认该以物抵债的事实，且合伙人闫兆功、罗国宏之间的合伙纠纷，不得对抗善意第三人王丽，故两份《商品房买卖合同》依法有效，被告陕西宏银房地产开发有限公司的抗辩理由不能成立。关于焦点二，陕西宏银房地产开发有限公司将涉案的两套房屋又出卖给第三人赵臣强、席小翻、康景园、苗枫，于2018年与第三人赵臣强、席小翻、康景园、苗枫签订了两份《商品房买卖合同》，且对涉案房屋进行了装修并办理了房屋不动产登记。故被告与第三人赵臣强、席小翻、康景园、苗枫签订的两份《商品房买卖合同》合法有效。关于焦点三，原、被告签订两份《商品房买卖合同》后，被告又与第三人赵臣强、席小翻、苗枫、康景园签订了《商品房买卖合同》，将涉案两套房屋又卖给了第三人赵臣强、席小翻、苗枫、康景园，已形成事实上的一房二卖。涉案房屋由第三人赵臣强、席小翻、苗枫、康景园实际占有并且办理了不动产登记，致使原告与被告签订的两份《商品房买卖合同》的合同目的无法实现。根据《最高人民法院》第八条规定：“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的，导致商品房买卖合同不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。故原告请求被告解除合同并返还1144807元购房款的请求本院予以支持。关于原告的损失赔偿，结合原告的诉讼请求和被告的过错程度，本院确定赔偿损失的计算方式为自原告交付购房款之日起至2019年8月20日前按照中国人民银行同期贷款利率计算利息，此后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付购房款占用期间的利息。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、一百三十条，《最高人民法院适用法律若干问题的解释>》第五条、第八条、第十条之规定，判决如下：一、解除原告王丽与被告陕西宏银房地产开发有限公司于2016年8月25日签订的两份《商品房买卖合同》；二、由被告陕西宏银房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告王丽购房款1144807元及其利息（自2016年8月25日至2019年8月20日按照中国人民银行同期贷款利率计算，此后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至全部付清之日止)；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15103元，保全费5000元，均由被告陕西宏银房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。  审 判 长  姬登峰审 判 员  樊 勃审 判 员  艾 婷 二〇二〇年三月二十四日 书 记 员  张田田201908245731965520612XXXXXXXXXXXXXXX19731111132612XXXXXXXXXXXXXXX199182612XXXXXXXXXXXXXXX1991110610XXXXXXXXXXXXXXX1993122612XXXXXXXXXXXXXXX19891213612XXXXXXXXXXXXXXX201911720193212019521201982812312320168251122220214382401057671811202002143853950568089201682520169251234567502016825201612202201612002222202202002114480720188220189202016205220162058202002201891520162058222202201932720193282019082457311200211220220190824573111180112260112220120140412320168252018114480720198202016825114480720198203001