辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终223号上诉人（原审原告）：沈阳骏荣物业有限公司，住所地沈阳市苏家屯区桂花街311号三楼。法定代表人：王志毅，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘跃刚，辽宁长卿律师事务所律师。上诉人（原审被告）：佟明夫，男，1962年6月19日出生，满族，住辽宁省抚顺市新抚区。委托诉讼代理人：邬基荣，辽宁沈南律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳信盟房地产开发有限责任公司，住所地沈阳市苏家屯区梧桐大街3号。法定代表人：杨秀文，该公司总经理。委托代理人：王兴立，男，1967年5月16日出生，汉族，该公司法律顾问，住沈阳市东陵区。上诉人沈阳骏荣物业有限公司（以下简称“骏荣物业公司”）因与上诉人佟明夫、被上诉人沈阳信盟房地产开发有限责任公司（以下简称“信盟公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院（2018）辽0111民初3803号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。骏荣物业公司上诉请求：1.请求二审法院查明事实，依法改判。2.被上诉人承担一审、二审诉讼费及公告费。事实与理由：一、一审法院认为3-99、3-100、3-107三处独体别墅建筑面积均为1560.39平方米，与事实不符。上诉人认为该三处房产应以房产局下发的房产证记载面积为准计算物业服务费，不应按照被上诉人购买合同面积为准计算物业服务费。而且上诉人与业主委员会签订的《物业服务合同》约定的服务面积也是按房屋所有权证记载的面积计算。一审法院故此少计算2024.79平方米，上诉人请求二审法院依法改判。二、一审法院认为3-42号公寓的六套房屋合计1019.41平方米不具备入住条件，被上诉人不应交纳物业服务费与事实不符，无法律依据。按照《物业管理条例》规定，业主应履行按时交纳物业服务费的义务，同时也享有业主的各项权利。被上诉人依法取得的房屋所有权应当按时交纳物业服务费。上诉人主要为园区公共区域、共用设施、设备提供相关服务，业主购买的房屋有的可拎包入住、有的需装修后进住，也有的是为了投资，不考虑入住条件。本案上诉人同时购买38套房产，有清水房也有精装房，也可能存在房屋质量瑕疵，这是买卖双方的法律关系问题，应当由被上诉人自行解决，与上诉人无直接关系，所以上诉人请求二审法院判令被上诉人交纳六套房产的物业服务费。三、一审法院依据被上诉人于2013年11月20日同马鹏博签订的房屋购买协议，认定信盟花园3-44-131、3-44-221、3-44-122、3-46-251四处房产总面积为661.96平方米，不应由被上诉人交纳物业服务费无事实和法律依据。不动产的变更应采取公示的原则。被上诉人应持双方签订的合同及已履行合同的相关手续到物业公司备案登记，办理变更手续，这期间被上诉人未用任何方式通知上诉人，上诉人并不知晓双方是否发生了真实的买卖关系，上诉人请求二审法院判令被上诉人承担该四处房产的物业服务费。四、被上诉人应承担3-47-131房屋154.98平方米从2015年6月1日至2016年7月20日期间的物业服务费。五、本案在发回重审期间上诉人增加了诉讼请求并同时交纳了该诉讼费，一审法院以不符合《物业管理条例》第64条的规定为由不予支持。上诉人认为增加的诉讼请求并不违反第64条的规定，同时也符合我国民讼法关于方便群众诉讼、节省司法成本的精神，上诉人请求二审法院支持增加的诉讼请求。佟明夫辩称，请求驳回骏荣物业上诉请求，对于骏荣物业提出房屋的面积认定事实清楚，适用法律正确。骏荣物业上诉理由不成立。信盟公司辩称，同意一审判决，其他与我无关。佟明夫上诉请求：一、请求依法撤销一审判决，改判上诉人不承担物业费1,015,245.45元。二、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当。一、本案在发回重审时，并未将上诉人是否是涉案房屋业主及该房屋是否实际交付的事实查清。因为在庭审时信盟公司没有提供任何证据证明房屋已交付上诉人占有和使用，上诉人虽然购买该房屋，但目前为止在房产交易部门仍登记为信盟公司员工名下的名字，从产权变更登记上也没有变更为上诉人的名字，同时上诉人支付5600万元之后，昊力伟业投资（北京）有限公司也没有将房屋交付上诉人，因此按《物权法》第九条规定：因合同等民事法律行为发生的不动产物权变动，采取登记生效要件。既然房屋产权证书上登记的非系上诉人，因此该房屋并未发生物权上的变动，上诉人也就不是房屋所有权人，按《物业管理条例》第六条规定：房屋的所有权人为业主。而本案被上诉人诉请的38套房屋的所有权人在产权登机证书上非系上诉人，而是分属于不同的自然人（均为被上诉人信盟公司的员工），尤其是按照《最高院关于审理建筑物所有权纠纷案件解释》第一条的规定：依法登记取得或依物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人应当认为《物权法》第六章所称的业主。上诉人按照该法律解释并不具备业主资格。上诉人是否交纳物业费，应首先查清上诉人是否是业主，一审法院没有查清此部分事实，且将上诉人作为房屋的业主身份予以认定，又与沈阳市中级人民法院（2015）沈中民三初字第65号生效判决相矛盾，上诉人以6500万元购买了涉案房屋，被上诉人在一审时也是以竞买人的身份确定上诉人为物业费交纳主体，而中法第65号判决又认定上诉人非系竞买人，因此生效的判决对上诉人已经作出了主体资格的否定，在目前还没有其他法律文书确认上诉人为房屋所有权人的前提下，不适合以业主的身份来承担巨额的物业费。二、一审法院判决上诉人承担82栋和87栋两栋别墅的物业费无事实依据。因两栋别墅并没有综合验收，并且至今为止仍无水、电，不适合于房屋使用和居住。一审法院判决两栋别墅共计880㎡，按每月4.8元计算，共计109,611.84元的物业费由上诉人承担不符合法律规定。综上，上诉人请求二审法院依法查清事实，撤销一审法院判决，改判上诉人不承担物业费，以维护上诉人的合法权益。骏荣物业公司辩称，请求法院驳回佟明夫上诉请求，支持我方一审诉讼请求及上诉请求。信盟公司辩称，同意一审判决，其他与我无关。骏荣物业公司向一审法院起诉请求：请求判令被告支付位于苏家屯区(信盟花园)38套房屋的物业费从2015年6月1日-2018年5月31日总计1,986,988元（包括增加的2017年8月至2018年5月的物业费），诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2010年7月23日，昊力伟业投资（北京）有限公司通过拍卖取得资产包。2010年10月22日，佟明夫与昊力伟业投资（北京）有限公司签订购买协议，购买沈阳市苏家屯区梧桐大街3号信盟花园的56套房屋，总参考面积18219.57平方米，购买价格为人民币5300万元。佟明夫将价款5300万元打入辽宁嘉隆拍卖有限公司的账户，支付了购房款。经中华人民共和国最高人民法院（2017）最高法民再83号民事判决书认定“佟明夫于2010年10月22日与信盟公司及其法定代表人邵晶代为处置佟明夫受让取得的56套房产，信盟公司保证佟明夫在委托期限内收到6500万元，处置房产的其余所得归邵晶支配，邵晶同意承担因处置房产而产生的任何税费。之后，为处置上述房产，佟明夫于2012年4月4日又与信盟公司法定代表人邵晶签订《装修方案》，该方案载明佟明夫委托信盟公司对涉案房产进行装修”，之后被告佟明夫陆续出售了部分房屋。2013年11月20日，佟明夫与马鹏博签订《房屋购买协议》，将信盟花园3-44-131、3-44-221、3-44-122、3-46-251、3-45-141、3-88六套房屋卖与马鹏博，价款4365,700.00元，马鹏博给付了购房款，佟明夫交付了房屋。2016年7月20日，佟明夫将3-47-131卖与赵广饶，并交付了房屋。现剩余部分房屋未处置。审理期间，一审法院在原被告在场情况下，对涉案房屋及园区的状况进行了现场勘查，发现原告所诉涉及的42号楼（洋房）整楼部分工程未完工，无水电，不具备入住条件，该楼涉及本案六套房屋，面积总计1019.41平方米。2008年10月登记在被告沈阳信盟房地产开发有限责任公司名下的99、100、107号三处独体别墅，房屋所有权证上记载面积分别为2244.19、2207.44、2108.09平方米，但在佟明夫购买时均记载为1560.39平方米，被告沈阳信盟房地产开发有限公司办理三处别墅抵押登记时抵押面积亦为1560.39平方米。庭审中，被告沈阳信盟房地产开发有限责任公司陈述，除上述三处别墅外，其余佟明夫未处置的房屋均备案在被告沈阳信盟房地产开发有限责任公司员工的名下，未办理产权证。2014年，佟明夫的家属曾居住在3-47-231、232两处房屋并交纳了2014年11月-2016年10月的水费868.80元、物业费2956元。另查明，2015年6月4日，原告与沈阳市苏家屯区信盟花园小区业主委员会签订《物业服务合同》，原告为沈阳市苏家屯区信盟花园小区提供物业服务。合同对物业服务内容、收费标准及缴费时间、权利义务及违约责任等均做了约定，收费标准独体、双拼别墅每月每平方米4.8元，联排别墅4.00元，洋房3.5元，合同期限为三年，从2015年6月1日至2018年5月31日。原告服务期间，小区存在卫生环境差、设施损坏、树木花草不及时养护管理安全保障不到位等现象。又查明，被告王开宇等业主起诉原告和沈阳市苏家屯区信盟花园小区业主委员会，请求确认原告和沈阳市苏家屯区信盟花园小区业主委员会签订的上述《物业服务合同》无效一案，经两级法院审理，驳回了被告等业主的诉讼请求。一审法院认为，原告沈阳骏荣物业有限公司和沈阳市苏家屯区信盟花园小区业主委员会签订的上述《物业服务合同》经一审法院和沈阳市中级人民法院审理合法有效，该合同对信盟花园业主有约束力，业主在享有物业服务权利的同时，负有交纳物业服务费的义务。关于被告佟明夫主张不是涉案房屋的业主和房屋产权登记人的问题，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理”。被告佟明夫从昊力伟业投资（北京）有限公司受让信盟花园56套房屋后，委托邵晶代为处置房屋并签订《装修方案》，委托信盟公司装修涉案房屋，且居住并处置部分房屋，应视为是解释中的“其他物业使用人”，享有业主的权利，承担业主的义务。关于应交物业费的面积问题，原告主张佟明夫应缴纳38套房屋12864.2平米的物业费，根据证据显示，2013年11月20日佟明夫将涉案的洋房3-44-131、3-44-221、3-44-122、3-46-251四处房屋卖与马鹏博，面积661.96平米，马鹏博交付了房款，按双方约定视为房屋已交付。2016年7月20日，佟明夫将洋房3-47-131卖与赵广尧，并交付了房屋，面积154.98平米，以上房屋的使用人和实际占有人不是被告佟明夫，不应由佟明夫缴纳物业费。另登记在被告沈阳信盟房地产开发有限责任公司名下的三处别墅，佟明夫购买时确认面积均是1560.39平米，佟明夫应按照1560.39平米缴纳物业费。原告诉讼的42号洋房，因部分工程未完成，无水电设施，不具备入住条件，不应由佟明夫缴纳物业费，涉及的六套房屋面积共1019.41平方米。故佟明夫应缴纳的物业面积别墅为5797.84平方米（含双拼别墅），洋房为3205.22平方米。关于缴纳物业费标准问题，因被告佟明夫购买了涉案房屋，享受原告的物业服务，应按照合同约定的标准缴纳物业费即别墅（含双拼别墅）每平方米4.8元、洋房每平方米3.5元。原告在重审期间增加诉讼请求，要求被告缴纳2017年8月至2018年5月的物业费，不符合《物业管理条例》第六十四条的规定，不予支持。原告主张欠费利息，没有事实依据，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、《物业管理条例》第六十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第十二条之规定，判决如下：被告佟明夫于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告沈阳骏荣物业有限公司沈阳市苏家屯区梧桐大街3号信盟花园的27套房屋2015年6月1日至2017年7月31日期间的物业费人民币1,015,245.45元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币27,034.41元，由被告佟明夫负担13,937元，原告沈阳骏荣物业有限公司负担13,097.41元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业的物业服务合同，对业主具有约束力…”骏荣物业公司和沈阳市苏家屯区信盟花园小区业主委员会签订的《物业服务合同》已经生效判决确认为合法有效，该合同对信盟花园业主有约束力。关于佟明夫应否承担涉案房屋的物业费的问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。”本案中佟明夫从昊力伟业投资（北京）有限公司受让信盟花园56套房屋，并委托信盟公司对该房屋进行装修，已经最高人民法院生效判决予以认定，且对于该56套房屋中的部分房屋佟明夫主张已另售他人，故一审认定佟明夫为上述解释中的“其他物业使用人”，享有业主的权利，承担业主的义务并无不当，佟明夫应予履行交纳物业费的义务。佟明夫以其非登记房屋的所有权人，不应以业主身份承担物业费的主张，本院不予支持。关于佟明夫提出82栋和87栋两栋别墅没有综合验收，并且至今为止仍无水、电，不适合于房屋使用和居住，故不同意交纳物业费的问题，一审期间办案法官已至现场进行勘查，对于工程未予完工，无水电设施，不具备入住条件的房屋一审已将物业费予以扣除，不包含佟明夫所述该两套房屋，本院对于佟明夫该请求不予支持。关于骏荣物业公司提出3-99、3-100、3-107三处独体别墅建筑面积应以房产局下发的房产证记载面积为准计算物业服务费的问题，根据房屋所有权证的记载上述三处别墅建设面积虽2000余平，但佟明夫自认购买时为1560.39平方米，在现有证据尚不能确认该三处别墅面积均已归佟明夫所有的情况下，一审依据佟明夫购买面积计算三处别墅的物业费并无不当，本院予以维持。关于骏荣物业公司提出一审法院认为3-42号公寓的六套房屋合计1019.41平方米不具备入住条件，佟明夫不应交纳物业服务费与事实不符的问题，一审期间办案法官已至现场进行勘查，上述六套房屋确为工程未予完工，无水电设施，不具备入住条件，一审考虑客观实际未予判决由佟明夫交纳该部分物业服务费亦无不当，本院予以维持。关于骏荣物业公司提出一审依据佟明夫提供的同马鹏博签订的房屋购买协议，认定信盟花园3-44-131、3-44-221、3-44-122、3-46-251四处房产总面积为661.96平方米，不应由佟明夫交纳物业服务费无事实和法律依据的问题，从一审佟明夫提供的证据来看，上述四处房屋佟明夫已卖与马鹏博，马鹏博交付了房款，按双方约定视为房屋已交付。骏荣物业公司应予向实际买受人主张权利，一审判决亦无不当，本院予以维持。关于骏荣物业公司主张佟明夫应承担3-47-131房屋154.98平方米从2015年6月1日至2016年7月20日期间的物业服务费的问题，经一审查明该房屋于2016年7月20日佟明夫卖与赵广饶，此前的2015年6月1日至2016年7月19日期间的物业费应由佟明夫承担，本院对于骏荣物业公司该主张予以支持。即佟明夫应予给付骏荣物业公司此期间物业费7375.49元（154.98平方米＊3.5元/月/平方米＊13个月+154.98平方米＊3.5元/30天＊19天）。骏荣物业公司一审期间增加了诉讼请求并同时交纳了诉讼费，一审未予审理不当，鉴于一审未予审理，二审无法予以审查，骏荣物业公司可另行主张，一审收取的该部分诉讼费应予退还。综上所述，佟明夫的上诉请求不能成立，应予驳回；骏荣物业公司部分请求成立，应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、变更沈阳市苏家屯区人民法院（2018）辽0111民初3803号民事判决：“被告佟明夫于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告沈阳骏荣物业有限公司沈阳市苏家屯区梧桐大街3号信盟花园的27套房屋2015年6月1日至2017年7月31日期间的物业费人民币1,015,245.45元”为：佟明夫于本判决发生法律效力之日起十日内给付沈阳骏荣物业有限公司沈阳市苏家屯区梧桐大街3号信盟花园的27套房屋2015年6月1日至2017年7月31日期间的物业费人民币1,022,620.94元。二、驳回沈阳骏荣物业有限公司、佟明夫其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币27,034.41元，由被告佟明夫负担14,003元，原告沈阳骏荣物业有限公司负担3712元，退还沈阳骏荣物业有限公司9319.41元。二审案件受理费沈阳骏荣物业有限公司交纳27,034.41元，由沈阳骏荣物业有限公司负担17,665元，由佟明夫负担50元，退还沈阳骏荣物业有限公司9319.41元。佟明夫交纳27,034.41元，由佟明夫负担17,715元，退还佟明夫9319.41元。本判决为终审判决。审判长  韩彩霞审判员  李 妍审判员  姜会军二〇二〇年五月十三日书记员  赵博文本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。