湖南省双牌县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1123民初296号原告：奉建军，男，1969年10月12日出生，汉族，居民，住湖南省双牌县。委托诉讼代理人：眭子剑，湖南弘天律师事务所律师。被告：永州市龙锋投资管理有限公司，住所地：湖南省永州市双牌县泷泊镇紫兴巷20号。法定代表人：卿晓晶，该公司总经理。被告：卿晓晶，女，1983年9月11日出生，汉族，永州市龙锋投资管理有限公司总经理，住湖南省双牌县。被告：杨迪坤，男，1980年7月12日出生，汉族，居民，住湖南省双牌县。被告：谢树武，男，1975年2月4日出生，汉族，居民，住湖南省双牌县。被告：何清源，男，1979年7月20日出生，汉族，居民，住湖南省双牌县。上述五被告共同委托诉讼代理人：何进平，双牌县峦山法律服务所法律工作者。原告奉建军与被告永州市龙锋投资管理有限公司（以下简称龙锋公司）、卿晓晶、杨迪坤、谢树武、何清源合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案后，经征求当事人同意，依法适用简易程序，公开开庭并与其他当事人基于同一事实发生分别向本院起诉的纠纷合并进行了审理。原告奉建军的委托诉讼代理人眭子剑，被告龙锋公司、卿晓晶、杨迪坤、谢树武、何清源的共同委托诉讼代理人何进平到庭参加诉讼。原告奉建军，被告龙锋公司、卿晓晶、杨迪坤、谢树武、何清源经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。奉建军向本院提出诉讼请求：1.判决五被告支付原告2016年11月18日至2019年8月18日的房屋租金9900元；2.判决五被告支付原告2019年8月19日至交房时的房屋租金；3.判决五被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告卿晓晶系被告龙锋公司的法定代表人，被告杨迪坤系被告龙锋公司的实际控制人，被告谢树武、何清源系被告龙锋公司的工作人员。2014年5月17日，原告与被告龙锋公司签订一份《住户共建合同》，约定：原告等43户原双牌县机械厂老宿舍楼住户提供土地及房屋，被告龙锋公司负责在原址建好安置房，并承担建房的一切费用。房屋拆除至安置房交房前，被告龙锋公司支付给原告200元/月的房屋租金，工程如果在18个月内没有建好，房屋租金每月增加100元。合同签订后，被告龙锋公司2015年10月17日通知要求原告等人于2015年11月17日前搬迁，原告在被告规定的时间内搬迁完毕，并将土地使用证及房屋产权证交给了被告龙锋公司。被告龙锋公司拆掉原告及其他42户的房屋后，安置房至今没见动工，被告龙锋公司支付原告一年房屋租金后，停止支付房租，原告多次找上述被告协商，但五被告均推卸责任，拒绝支付。上述五被告严重违约，给原告造成了极大的经济及精神损失，为了维护自己的合法权益，根据《合同法》、《民事诉讼法》等相关法律规定，向法院提起诉讼，请依法支持上述诉讼请求。庭审过程中，原告的委托诉讼代理人眭子剑变更起诉状的事实和理由部分内容，将“违约责任”变更为“侵权责任”，将“根据《合同法》”变更为“根据《侵权责任法》”。龙锋公司辩称：原告与龙锋公司签订的合同是有效的，合同的实质是原告出土地使用权，被告出资金。大家合资、合作建房，本案的案由是定性正确的。两个一般的民事主体合作建房，并不是建商品房，法律是没有规定这种房屋需要房地产开发资质，所以合同是有效的。原告起诉的时候要求支付租金，是给付之诉，现在原告要求更改案由是没有意义的，因为原告要的始终是租金，且租金也是按合同计算的。原告起诉的目的也是想要租金和建好房屋，龙锋公司的态度是按照合同约定，从搬迁之日起就可以计算，不需要等到拆迁之日，前18个月按200元每月计算，从第19个月开始按300元每月支付至龙锋公司交房，龙锋公司也愿意支付租金。如果是侵权之诉，原告需要增加诉讼请求。本案被告卿晓晶、谢树武、杨迪坤、何清源不是合同的主体，给付租金、拆除房屋的行为都是代表公司，所以他们个人不需要承担责任。卿晓晶、杨迪坤、谢树武、何清源辩称：第一，四答辩人不是《住房共建合同》的主体。因为原告是与被告“龙锋公司”签订的《住房共建合同》，合同的乙方是龙锋公司，并不是四位答辩人。虽然答辩人谢树武在合同的乙方签了自己的名字，但谢树武只是龙锋公司的代理人，并不是合同的当事人，不是合同的主体，不需要承担合同的履行责任。卿晓晶作为龙锋公司的法定代表人，只是代表公司对外承担民事责任，不是以自己私人的名义对外承担责任；答辩人杨迪坤、何清源在合同上没有名字，对该合同不用承担任何责任。第二，原告没有任何证据证实答辩人杨迪坤是龙锋公司的实际控制人，法律上也没有实际控制人的说法；即使答辩人谢树武、何清源是龙锋公司的工作人员，他们也不需要对公司的民事行为对外承担法律责任。原告奉建军为支持其诉讼请求，向本院递交了下列证据：1.原、被告的身份证复印件、户籍信息查询表、企业信息查询单，拟证明当事人的身份情况，符合起诉的主体要件；2.《住房共建合同》,拟证明原、被告签订合同，被告对原告有支付租金的给付义务；3.通知，拟证明被告要求原告搬迁房屋的事实；4.民事判决书，拟证明杨迪坤系龙锋公司的实际控制人。五被告共同委托诉讼代理人对上述证据的三性均无异议，本院对原告提交的4份证据予以确认。本院依职权调取了下列证据：1.双牌县人民政府双府阅[2016]9号会议纪要，载明：2016年5月20日，双牌县人民政府就原农机厂棚户区改造工作召开专题会议，会议要求，县住建部门要深入实地调查测绘，尽快拟定规划要点；县国土部门要尽快测定核准面积，出具红线图，按照规划要点落实土地评估，组织土地招拍挂；房产部门要提前介入，指导落实征收拆迁和棚户区改造政策；财政部门要提供相关政策依据，确保政策落实到位。会议同意，由科商粮经委牵头，房产局配合，组建项目建设工作班子，确保工作有序推进。2.双牌县人民政府双政发[2016]12号《双牌县国有土地上房屋征收与补偿实施细则》，载明：双牌县人民政府为本县行政区域内国有土地上房屋征收与补偿的主体，负责统一领导本区域内国有土地上房屋征收与补偿工作。县房产行政主管部门（双牌县人民政府房屋征收与补偿管理办公室）为本县内国有土地上房屋征收部门，组织本县内国有土地上房屋征收与补偿工作，负责本县行政区域内国有土地上房屋征收与补偿的日常管理和协调监管等工作。县房屋征收部门可根据项目实际和工作需要，经县人民政府同意，有关乡镇人民政府或部门可作为相应房屋征收与补偿实施单位，受县房屋征收部门委托承担房屋征收补偿具体工作，县房屋征收部门对其委托的征收与补偿行为后果承担法律责任。3.双牌县城乡规划委员会[2019]2号专题会议纪要，载明：2019年4月18日，双牌县人民政府主持召开县城乡规划委员会例会，就原县农机厂棚改项目进行了研究，会议审定内容为：根据县房产局提供的资料，该项目于2016年4月25日已获得省住建厅、财政厅批复文件，纳入城市棚改计划。2016年12月20日，何仰起摘牌取得该宗地。2017年9月25日县科商粮经信委向县人民政府提出调整原农机厂棚户区改造项目调整容积率，提出该项目属于公益性质，要求该项目容积率上调至4.0左右。经审议，会议原则同意该方案，并要求建设单位按规定补交土地出让金。4.双牌县房产局《关于双牌县机械厂棚户区改造的房子何时建好调查情况说明》，载明：一、2016年12月份由双牌县锦鸿房地产开发有限公司通过招标挂方式取得该宗土地进行开发，摘牌人为何仰起；二、县城建设投于2017年1月23日实际拨给双牌县锦鸿房地产开发有限公司374.5万元，其中先垫付拆迁补偿安置资金280万元，财政补贴94.5万元（63户，每户1.5万元）。三、久拖未建的原因。当时土地性质为二类居住地，容积率≤2.0，可建房屋总建筑面积约14450平方米，63户被征收户兑换面积约9000平方米，加上当时建筑材料，人工工资昂贵，开发商无利可图，所以久拖未建。四、解决办法。容积率由以前的≤2.0，增加到≤3.0，可建房屋总建筑面积给21680平方米，现永州市宝福泷房地产开发公司夏湘军（开发商）与63户被征收户达成1300元/平方米可建成，并承诺两年内建成，并交付使用。五、最大问题：该宗土地已转移到江伟超手中，被征收户土地使用证、房产证同时移交到江伟超手中。建议：1、县政府收回该宗土地，重新启动招标挂程序；2、县政府组织有关部门协商处理几方当事人关系；3、63户被征收户依法向人民法院提起诉讼，维护自身权益。5.双牌县房产局《关于双牌县机械厂棚户区改造项目的情况说明》，载明：双牌县机械厂63户职工宿舍位于永山路南侧（原双牌县机械厂院内），该小区房屋基本上都是在上世纪六十年代建成的一层砖木结构房屋。该企业改制后，政府按程序将原双牌机械厂大部分的土地招拍卖给了开发商兴建成了目前的商住小区，该厂剩下的这些土地可开发利用率较低，又住的都是一些下岗失业且没有经济来源的低收入家庭，政府为了改善居民居住环境，将县机械厂63户宿舍纳入了县紫金路棚户区改造项目，因当时我县征收办力量薄弱，且拆迁难度较大，因此委托双牌县锦鸿房地产开发有限公司对该项目进行拆迁补偿安置，并为政府先行垫付了63户的拆迁补偿安置款共280万元。2017年1月份该款由县城建投按程序支付给双牌锦鸿房地产开发有限公司。因当时土地性质为二类居住用地，容积率≤2.0，可建房屋总建筑面积约14157平方米，63户被征收户兑换面积约10000平方米左右，开发商无利可图，所以久拖未建。原、被告对上述证据均未提出实质性异议，本院依法予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告奉建军系双牌县原机械厂（原农机厂）老宿舍楼43户住户之一，其所居住的老宿舍的土地性质为国有划拨用地。被告龙锋公司系自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围为：工程项目建设投资咨询、房地产投资咨询、企业及个人投资理财咨询。被告不具有房地产经营开发资质。2015年9月8日，原告奉建军等43户双牌县原机械厂（原农机厂）老宿舍楼住户与被告龙锋公司就共建住房达成协议并签订一份《住房共建合同》。合同对建房土地、工程建设、房屋分配及付款方式、房屋质量及保修要求、其他事项进行了约定。其中，约定“乙方每月付甲方各户房屋租金200元，各户搬迁时先预付壹年租金，至交房时止，如乙方在建设工期18个月内不能交房，每延期一月，除其他特殊情况外，每月增加租金100元（即每月支付300元房屋租金）。2015年10月17日，被告龙锋公司通知原告等43户户主，要求他们从2015年10月20日起开始搬迁，时间为一个月，搬迁之前两日内到公司领取相关搬迁费。2016年5月20日，双牌县人民政府就原农机厂棚户区改造工作召开专题会议,会议要求，县住建部门要深入实地调查测绘，尽快拟定规划要点；县国土部门要尽快测定核准面积，出具红线图，按照规划要点落实土地评估，组织土地招拍挂；房产部门要提前介入，指导落实征收拆迁和棚户区改造政策；财政部门要提供相关政策依据，确保政策落实到位。会议同意，由科商粮经委牵头，房产局配合，组建项目建设工作班子，确保工作有序推进。2016年10月20日，双牌县人民政府印发《双牌县国有土地上房屋征收与补偿实施细则》。2019年4月18日，双牌县人民政府主持召开县城乡规划委员会例会，就原县农机厂棚改项目进行了研究，会议审定内容为：根据县房产局提供的资料，该项目于2016年4月25日已获得省住建厅、财政厅批复文件，纳入城市棚改计划。2016年12月20日，何仰起摘牌取得该宗地。2017年9月25日县科商粮经信委向县人民政府提出调整原农机厂棚户区改造项目容积率，提出该项目属于公益性质，要求该项目容积率上调至4.0左右。经审议，会议原则同意该方案，并要求建设单位按规定补交土地出让金。2019年7月25日，双牌县房产局在向市委巡察组反馈的《关于双牌县机械厂棚户房改改造项目的情况说明》中称，政府为了改善居民居住环境，将县机械厂63户宿舍纳入了县紫金路棚户区改造项目，因当时我县征收办力量薄弱，且拆迁难度较大，因此委托双牌县锦鸿房地产开发有限公司对该项目进行拆迁补偿安置，并为政府先行垫付了63户的拆迁补偿安置款共280万元。2017年1月份该款由县城建投按程序支付给双牌锦鸿房地产开发有限公司。因当时土地性质为二类居住用地，容积率≤2.0，可建房屋总建筑面积约14157平方米，63户被征收户兑换面积约10000平方米左右，开发商无利可图，所以久拖未建。2019年8月1日，双牌县房产局在向双牌县人民政府反馈的《关于双牌县机械厂棚户区改造的房子何时建好的调查情况说明》中称：一、2016年12月份由双牌县锦鸿房地产开发有限公司通过招标挂方式取得该宗土地进行开发，摘牌人为何仰起；二、县城建设投于2017年1月23日实际拨给双牌县锦鸿房地产开发有限公司374.5万元，其中先垫付拆迁补偿安置资金280万元，财政补贴94.5万元（63户，每户1.5万元）。本院认为，原告委托诉讼代理人在庭审中将诉讼事实和理由进行变更，将要求追究被告违约责任变更为侵权责任，但对诉讼请求没有变更，仍要求本案被告依据《住房共建合同》的约定承担租金给付义务，原告委托诉讼代理人的变更事项并未实质改变本案的法律关系，原、被告之间的纠纷仍为合资、合作开发房地产合同纠纷。原告与被告龙锋公司签订的《住房共建合同》，根据合同内容，可认定该合同系原告与被告龙锋公司订立的以提供土地使用权、资金等作为共同投资，合作开发房地产为基本内容的合资、合作开发房地产协议。依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条第二款：“当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。”第十六条：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。”的规定，本案原、被告双方均没有证据证明当事人在起诉前本案的涉案土地已经有批准权的人民政府批准，亦无证据证明当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业，故原告与被告龙锋公司签订的《住房共建合同》违反法律禁止性规定，应认定合同无效。根据合同法第五十六条的规定，无效的合同自始没有法律约束力。原告诉称其房屋系被告龙锋公司拆除，被告的委托诉讼代理人亦在庭审中自认，但双方均未提供相关证据予以证实。从本院依职权调取的证据来看，本案的涉案房地产区域于2016年4月25日已获得本省住建厅、财政厅批复文件，纳入双牌县城市棚改计划。双牌县人民政府和双牌县房产行政主管部门已启动该计划，并以委托双牌县锦鸿房地产开发有限公司对该项目进行拆迁补偿安置的方式具体进行实施，且支付了相关补偿安置和补贴费用374.5万元至双牌县锦鸿房地产开发有限公司。据此，被告自认原告房屋系其拆除的事实与本院已经查明的事实不符，对原告诉称的该事实，本院不予确认。原告作为被纳入国家城市棚改项目计划的被安置户，其房屋被拆除后，依法享有相关法定权益。如果原告认为其权利受到侵害，可通过其他方式或另行诉讼的方式解决。综上，对于原告根据《住房共建合同》，要求被告承担租金损失的诉讼请求，无事实法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条第二款、第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十一条之规定，判决如下：驳回原告奉建军的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告奉建军负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审判员  邓江跃二〇二〇年五月六日法官助理杨橄榄书记员杨橄榄（兼）附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。第十六条土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百二十一条基于同一事实发生的纠纷，当事人分别向同一人民法院起诉的，人民法院可以合并审理。