福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0212民初3771号 原告（反诉被告）：李平，女，1975年12月23日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 委托诉讼代理人：丁白贺，安徽皋陶律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙继承，北京市一格律师事务所律师。 原告：厦门合众信达酒店管理有限公司，住所地福建省厦门市同安区工业集中区建材园3号二楼F001。 法定代表人:李平，经理兼执行董事。 委托诉讼代理人：丁白贺，安徽皋陶律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙继承，北京市一格律师事务所律师。 被告（反诉原告）：厦门市同闽安商业管理有限公司，住所地福建省厦门市同安区工业集中区建材园41号208室。 法定代表人:陈勋强，总经理。 委托诉讼代理人：陈海鸣，福建银声律师事务所律师。 被告：陈勋强，男，1985年11月30日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 委托诉讼代理人：陈海鸣，福建银声律师事务所律师。 原告（反诉被告）李平、原告厦门合众信达酒店管理有限公司（以下简称合众信达公司）与被告（反诉原告）厦门市同闽安商业管理有限公司（以下简称同闽安公司）、被告陈勋强房屋《租赁合同》纠纷一案，本院立案受理后，适用简易程序两次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李平和原告合众信达公司的委托诉讼代理人丁白贺、孙继承、被告（反诉原告）同闽安公司和被告陈勋强的委托诉讼代理人陈海鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李平与原告合众信达公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告李平与被告同闽安公司签订的房屋《租赁合同》；2.判令两被告返还原告李平和合众信达公司支出的房屋租金372600元，租赁保证金200000元，赔偿电梯订金38000元，地板首付款33000元，通风设备款25000元，家具首付款124000万元，地毯首付款10000元，玻璃制品首付款30000元，电缆970元，消防器材260元，水泥款20000元，室内装饰设计22000元，消防设计首付款24000元，土建施工320000元，运费7500元，电视机首付款20000元，格林豪泰酒店加盟费207000元，水电工程款216600元，瓦工工程款424000元，木工工程款240000元，合计2327930元（暂定）;3.判令两被告承担本案诉讼费、保全费、鉴定费等各项费用。事实与理由：2017年9月17日，李平以个人名义与被告签订了一份房屋《租赁合同》，约定原告（乙方、承租人）承租被告（甲方、出租人）位于厦门市同安工业集中区共2300平方米的房屋，用于酒店经营。租赁期限从2017年10月1日起到2030年9月30日止，共13年；租金每月每平米25元，每月共57500元；租赁保证金20万元，物业管理费每月每平米2元，每月4600元。签约前，2017年8月8日李平向被告支付租赁保证金20万元，签约当天李平向被告支付了租金372600元。2017年11月6日，李平与亲友陈捷、左春霞等人以承租房屋为住所成立了原告合众信达公司。李平以合众信达公司的名义签订合同购买了电梯、电视机、家具、地毯等各种设施、设备，并委托装修人员设计、购买材料进行装修，作酒店开业的各项准备。装修中途，厦门市同安区公安消防大队责令停工，原告才惊讶地得知被告出租的房屋，在厦门市城市规划中只允许做工业展厅使用，而不得作商业用途的酒店使用。同闽安公司的法定代表人陈勋强多次表示可以变更房屋用途，并且很快就可以联系好，他给李平发微信表示“消防处理差不多了，只差一道手续就完整了”。李平每次都轻信了他，直至原告起诉时该房屋仍然不能作酒店使用。由于被告的行为导致原告承租的房屋无法按照合同约定的用途使用，不能实现合同目的，反而给两原告造成巨大的经济损失。请求判如所请。 被告同闽安公司辩称：一、同闽安公司与原告合众信达公司不存在房屋《租赁合同》关系，故该公司的原告主体不适格。本案的房屋《租赁合同》关系仅存在于同闽安公司与李平之间，同闽安公司没有与合众信达公司签订房屋《租赁合同》，因此，合众信达公司与同闽安公司不存在房屋租赁的法律关系，故其不具备本案的原告主体资格，法院应当驳回其起诉。至于李平以租赁房屋为住所与他人成立合众信达公司，这是李平的事情，与同闽安公司无关。二、原告主张租赁房屋不能作为酒店使用没有依据，不能成立。原告称，其在装修中途，消防部门责令其停工，其才知道租赁房屋在规划中只允许做工业展厅使用，不得作业商业用途的酒店使用，导致其合同目的不能实现，该说法既违背事实，也缺乏依据。一是，所谓原告在装修中途消防部门责令其停工的说法，原告没有提供任何证据证明，因此，该说法是不能成立的；二是，租赁房屋在原规划中设计为建材展示厅是客观事实，但因整个３号用房属于建材物流配套服务性质，故在“厦公消验［2011］第0288号”、“厦公消验［2011］第0104号”两份《建设工程消防验收意见书》的第三点均已明确载明“本工程如需扩建、改建（含内部装修和用途变更），应依法重新申报消防设计审核或备案”，该情况原告在租赁时是清楚的。也就是说，该工程是允许变更用途的。这从厦门特运集团车站管理有限公司、厦门同安博爱医院、厦门威廉至尊娱乐有限公司、厦门超神网咖网吧有限公司租赁该幢楼后改变用途分别作为车站、医院、KTV、网吧等经营场所使用，均能得到消防部门的批准和验收通过就可得到证明。因此，原告称该房屋不能作为酒店使用没有依据。三是，原告没有办理或者不按规定办理作为酒店用途的消防手续，责任在于原告，与同闽安公司无关。同闽安公司与李平签订的《租赁合同》明确约定：“本租赁物的功能为配套服务，……乙方作为酒店使用。乙方确认在本协议签订前已对租赁物的现状及功能已了解清楚并自愿承担，如乙方需转变使用功能，须经甲方书面同意，因转变使用功能所需办理的全部手续由乙方按政府的有关规定申报，因改变使用功能所应缴纳的全部费用由乙方自行承担”，“乙方负责自行办理在租赁物内经营酒店所需的消防、环保、卫生许可等全部手续，甲方协助提供甲方持有的材料。若因乙方无法取得酒店开业经营所需手续需要改变租赁物用途或提前退租的，按本合同相应约定履行”。这里已经明确约定，办理租赁物变更用途为酒店的消防手续由原告负责和自行办理。因此，在租赁物的用途能够办理变更为酒店使用的消防手续的情况下，原告不去办理或者不按消防部门的要求办理，责任当然在于原告，不存在不能办理作为酒店使用的消防手续之说。三、原告主张的赔偿损失也不能成立。首先，李平支付的租金、保证金，是其履行《租赁合同》应尽的义务，在合同有效、同闽安公司没有过错的情况下，不能作为原告的损失而让同闽安公司赔偿。相反，原告李平支付的保证金，因原告存在拖欠租金等严重违约行为，依照合同约定，在合同解除后，该保证金同闽安公司也无需退还；其次，原告主张的其他损失依据不足，也与同闽安公司无关，应由原告自行承担。四、原告拖欠租金已构成严重违约，应承担相应的违约责任。依照合同约定，李平的租金和物业管理费每半年支付一次，水电公摊费每季度支付一次。第一次于合同签订时支付，以后每次提前15日支付，逾期支付租金、物业管理费、水电费的，按逾期额的日千分之三计算违约金；李平应于合同生效时向同闽安公司支付保证金20万元，租赁期间如原告违约，保证金不予退还；原告欠缴租金、管理费或其他应付费用超过15日的，同闽安公司有权提前解除合同。但在合同履行期间，李平在支付首期租金及物业管理费后，却违约不再支付租金、物业管理费，水电公摊费也从未支付。后经同闽安公司长达一年多的催讨，李平至今仍不予支付。李平的行为已构成严重违约，应当依照合同的约定承担违约责任。为此，同闽安公司已经提起反诉追究李平的违约责任。综上，同闽安公司认为，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，法庭应当依法予以驳回。 被告陈勋强辩称：陈勋强与李平、合众信达公司不存在房屋《租赁合同》关系，故陈勋强不能成为本案的诉讼主体。本案的房屋《租赁合同》关系仅存在于同闽安公司与李平之间，即本案的《租赁合同》是由同闽安公司与李平签订和履行的，陈勋强作为同闽安公司的法定代表人，在《租赁合同》的签订和履行过程中，其行为均系代表该公司的，属于履行该公司的职务行为，而不是个人行为。同闽安公司更与合众信达公司不存在房屋租赁关系。故陈勋强与李平、合众信达公司不存在房屋《租赁合同》关系，不应成为本案的诉讼主体。显然，原告起诉陈勋强缺乏事实和法律依据，是错误的。因此，请求驳回原告对陈勋强的起诉。 反诉原告同闽安公司向本院提出反诉请求：1.判令解除同闽安公司与反诉被告李平于2017年9月17日签订的“编号（ＴＭＡ-2017-2007）的《租赁合同》；2.判令李平在《租赁合同》解除后立即将前述《租赁合同》载明的位于厦门市同安工业集中区房屋恢复原状交付给同闽安公司；3.判令李平向同闽安公司支付拖欠的租金、物业管理费及水电公摊费（租金、物业管理费从2018年9月1日起按每月62100元计算至租赁房屋交还同闽安公司时止，至提起反诉时，该金额约为900450元;水电公摊费从2017年10月1日起按每月920元计算至租赁房屋交还同闽安公司时止，至提起反诉时，该金额约为23000元）；4.判令李平向同闽安公司支付违约金（违约金按拖欠租金、物业管理费的金额分段累计计算，以日千分之一的标准从2018年8月16日起计算至实际付款时为止，至提起反诉时，该违约金约为284853元）;5.判令同闽安公司无需退还李平保证金20万元;6.本案反诉费、反诉财产保全费由李平承担。事实与理由：同闽安公司与李平于2017年9年17日签订了《租赁合同》。合同约定，同闽安公司将位于厦门市同安工业集中区2300平方米房屋出租给李平作为酒店经营场所使用;租赁期限为13年，自2017年10月1日起至2030年8月30日止（其中2017年10月1日至2018年2月28日为免租金期）;租金每月57500元，每三年递增10%，物业管理费每月4600元，水电公摊费每月920元。租金和物业管理费每半年支付一次，水电公摊费每季度支付一次。第一次于合同签订时支付，以后每次提前15日支付，逾期支付租金、物业管理费、水电费的，按逾期额的日千分之三计算违约金;李平应于合同生效时向同闽安公司支付保证金20万元，租赁期间如李平违约，保证金不予退还;李平欠缴租金、管理费或其他应付费用超过15日的，同闽安公司有权提前解除合同。合同签订后，同闽安公司在李平支付首期六个月的租金、物业管理费和保证金后，依约将租赁房屋交付李平使用，李平也实际接管进行装修。但李平在支付首期租金及物业管理费后，却违约不再支付租金、物业管理费，水电公摊费则从未支付。经同闽安公司多次催讨，李平至今仍不予支付。综上事实，同闽安公司认为，李平的行为已构成严重违约，应当依照合同的约定承担违约责任。 反诉被告李平辩称：1.同意反诉原告同闽安公司提出的第一项反诉请求，即同意解除案涉《租赁合同》；2.不同意同闽安公司提出的第二项至第六项反诉请求。 在本案审理过程中，李平和合众信达公司提交了以下证据以证明其主张：厦国土房证第00928763号厦门市土地房屋权证、《租赁合同》、同公消（建）字[2007]第0071号厦门市同安区公安消防大队《建筑工程消防设计的审核意见书》、厦公消验[2011]第0288号厦门市公安消防支队《建筑工程消防验收意见书》、厦公消验[2011]第0104号厦门市公安消防支队《建筑工程消防验收意见书》、（2019）皖六江公证字第5272号公证书、厦门舒菱电梯有限公司电梯销售安装合同书、酒店地板采购合同书、（通风设备）供货合同、家具购销合同、地毯购销合同、工矿产品购销合同、福建南新电缆有限公司销售单、厦门市市安消防器材有限公司销售出货单、水泥发货单、室内装饰设计合同书、委托协议书、施工合同、合肥郎运物流货物托运单、江苏凡尚电视购销合同、招商银行户口历史交易明细表、中国银行交易流水明细清单、中国银行交易流水明细清单、与案外人徐广炉的装饰工程合同、徐广炉出具的证明、徐广炉身份证复印件、青皮树酒店装饰工程合同（与案外人金德庆）、青皮树酒店装饰工程合同（与案外人武曼丽）徽商银行业务凭证、债权转让协议书、厦门合众信达酒店公司的工商信息、施工现场照片、合众信达公司工商登记信息。同闽安公司和陈勋强质证认为：对厦门市土地房屋权证、《租赁合同》、同公消（建）字[2007]第0071号厦门市同安区公安消防大队《建筑工程消防设计的审核意见书》、厦公消验[2011]第0288号厦门市公安消防支队《建筑工程消防验收意见书》、厦公消验[2011]第0104号厦门市公安消防支队《建筑工程消防验收意见书》的真实性、合法性和关联性无异议，但上述证据不能证明案涉房产不能作为酒店经营用房；对（2019）皖六江公证字第5272号公证书的真实性、合法性无异议，但该证据不能证明案涉房产不能作为酒店经营用房，也不能证明同闽安公司和陈勋强存在商业欺诈行为；对中国银行交易流水明细清单的真实性、合法性和关联性无异议，李平已支付20万元租赁保证金系履行《租赁合同》的义务；对招商银行户口历史交易明细表的真实性、合法性无异议，对部分关联性有异议，其中李平向同闽安公司支付租金的交易记录予以确认，这是李平履行《租赁合同》义务，其他的付款记录均与被告无关；对徽商银行业务凭证的真实性、合法性无异议，但关联性有异议，该业务凭证系案外人黄少龙与金德庆、吴海军等人的资金往来，与本案没有关联性；对厦门舒菱电梯有限公司电梯销售安装合同书、酒店地板采购合同书、（通风设备）供货合同、家具购销合同、地毯购销合同、工矿产品购销合同、福建南新电缆有限公司销售单、厦门市市安消防器材有限公司销售出货单、水泥发货单、室内装饰设计合同书、委托协议书、施工合同、合肥郎运物流货物托运单、江苏凡尚电视购销合同、与案外人徐广炉的装饰工程合同、徐广炉出具的证明、徐广炉身份证复印件、青皮树酒店装饰工程合同（与案外人金德庆）、青皮树酒店装饰工程合同（与案外人武曼丽）、债权转让协议书、施工现场照片的真实性、合法性、关联性均不予认可；对合众信达公司的工商信息的真实性、合法性无异议，但不能用于证明该公司股东黄少龙与案外人的资金往来与本案存在关联性。同闽安公司和陈勋强提交了以下证据以证明其主张：同公消验字[2016]第0100号厦门市公安消防支队同安区大队《建设工程消防验收意见书》、同公消验字[2018]第0007号厦门市公安消防支队同安区大队《建设工程消防验收意见书》、同公消安检字[2017]第0010号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、同公消安检字[2017]第0020号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、同公消安检字[2019]第0016号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、TAXJ-0017号《消防验收监督报告》、厦门市同安区工业集中区建材园3号楼使用现状示意图、（2007）厦规同建设第0154号《建设工程规划许可证》、厦公消安检字[2020]第0003号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、厦国土房证第00928763号厦门市土地房屋权证、案外人厦门东南湾投资股份有限公司出具的《同意转租证明》、《租赁合同》。李平和合众信达公司质证认为：对同公消验字[2016]第0100号厦门市公安消防支队同安区大队《建设工程消防验收意见书》、同公消验字[2018]第0007号厦门市公安消防支队同安区大队《建设工程消防验收意见书》、同公消安检字[2017]第0010号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、同公消安检字[2017]第0020号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、同公消安检字[2019]第0016号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》的真实性予以认可，该些证据不能达到同闽安公司和陈勋强拟证明的目的，反而证明了案涉房屋没有合法的消防手续，且同闽安公司和陈勋强提供的上述消防验收材料都是案外人的消防验收检查手续，与本案无关，李平和合众信达公司无法使用案涉房屋经营酒店是因为规划用途造成的；对TAXJ-0017号《消防验收监督报告》的真实性不予认可；对厦国土房证第00928763号厦门市土地房屋权证的真实性予以认可，对证明目的不认可，该证书的房屋用途记载为展厅，不能作为酒店经营使用；对案外人厦门东南湾投资股份有限公司出具的《同意转租证明》的真实性无法确认，案涉房屋不应当超过房产管理部门登记的用途出租以作他用；对《租赁合同》的真实性无异议，出租人对租赁物的用途承担明示担保责任，按照合同法规定，在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。上述证据经当庭举证、质证，本院审查核实。李平和合众信达公司提交的地毯购销合同、工矿产品购销合同并无李平或合众信达公司签章，不具备合同成立要件，对其真实性本院不予确认。李平和合众信达公司提交的福建南新电缆有限公司销售单无任何单位或个人签章，对其真实性本院不予确认。李平和合众信达公司提交的厦门市市安消防器材有限公司销售出货单、水泥发货单、合肥郎运物流货物托运单、江苏凡尚电视购销合同、委托协议书、施工合同均无李平或合众信达公司签章，对其真实性本院不予确认。其他证据的真实性、合法性本院予以确认，关联性本院结合全案证据及当事人陈述综合认定。 根据当事人的委托诉讼代理人的庭审陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：厦门市规划局颁发的（2007）厦规同建设第0154号《建设工程规划许可证》记载，建设单位厦门东南湾投资股份有限公司（案外人，以下简称东南湾公司）建设址于厦门市同安城南工业集中区建材物流配套服务区3#用房（以下简称案涉房屋），建设规模28476.56平方米。厦门市国土资源与房产管理局颁发的厦国土房证第00928763号厦门市土地房屋权证记载，案涉房屋权利人为东南湾公司，总层数4层（含地下一层），批准房屋用途为展厅。本案诉讼中，东南湾公司确认，该公司已将案涉房屋出租给被告（反诉原告）同闽安公司，租赁期限自2016年7月1日至2031年6月30日，同意同闽安公司对外招商分租。 被告（反诉原告）同闽安公司与原告（反诉被告）李平于2017年9月17日签订了《租赁合同》（编号ＴＭＡ-2017-2007）一份，同闽安公司为出租方（甲方），李平为承租方（乙方），合同约定：第一条租赁物位置、面积、功能及用途1.甲方将位于厦门市同安区（附图纸红线内区域）的物业租赁给乙方使用。租赁物面积经甲乙双方确认为2300平方米，其中一层100平方米，三层2200平方米（建筑面积）。2.本租赁物的功能为配套服务，租给乙方，乙方作为酒店经营场所使用。乙方确认在本协议签订前已对租赁物的现状及功能了解清楚并自愿承担。如乙方需转变使用功能，须经甲方书面同意，因转变功能所需办理的全部手续由乙方按政府的有关规定申报，因改变使用功能所应缴纳的全部费用由乙方自行承担。3.本租赁物采取包租的方式，由乙方自行管理。第二条租赁期限1.租赁期限为13年，免租期5个月（即从2017年10月1日起至2018年2月28日止）租赁期限即从2017年10月1日起至2030年9月30日止。2.租赁期限届满前3个月乙方书面提出续租，经甲方同意后，甲乙双方将对有关租赁事项重新签订租赁合同。在同等承租条件下，乙方有优先权。……第四条租赁费用1.租金：店面租金每月25元／平方米，每月租金57500元整（不含税），租金每三年递增10%；物业管理费每个月2元／平方米，每个月管理费4600元（不含税）。租金及物业管理费支付方式为每半年支付一次（支付金额必须为每半年提前十五日到账），首次租金（金额为345000元，不含税）及物业管理费（金额为27600元，不含税）应当于本合同签订当日支付。2.租赁保证金：本租赁合同的租赁保证金为200000元（不含税），在本合同生效当日由乙方支付给甲方，租赁期限届满，在乙方已向甲方交清了全部应付租金，并按合同规定承担向甲方交还租赁物，缴清物业管理费、水电费等费用后，甲方将在两日内无息退还乙方租赁保证金。租赁期间乙方如有违约，租赁保证金不予退还。3.其他费用：物业管理费（生活垃圾处理费、公共设施维护费、公共区域安全保卫费）由甲方统一收取向物业管理办公室缴纳。4.乙方每个月水电费按照商场统一正常收费缴交给甲方，另外，乙方需支付水电公摊费用0.4元／平方米每个月给甲方，首季度水电公摊费和首次管理费用应与首次租金同时支付，之后每季度的水电公摊费用、统一向甲方支付；5.乙方逾期支付租金、物业管理费、水电费等，除应付租金及费用外，尚应向甲方支付逾期支付违约金，违约金按照欠缴租金、费用总额的千分之三／日计算。6.甲方指定账户：户名陈勋强，账号43×××98，开户行中国建设银行同安工业园支行。7.甲方收到乙方已付款后可开收款收据，不另行开发票。……第六条经营手续的办理及消防安全1.乙方负责自行办理在租赁物内经营酒店所需的消防、环保、卫生许可等全部手续，甲方协助提供甲方持有的材料。若因乙方无法取得酒店开业经营所需手续，需要改变租赁物用途或提前退租的，按本合同相应约定履行。2.乙方在租赁期间须严格遵守国家关于消防、环保及安全生产等法律法规……第十条提前终止合同1.乙方在本合同签订3日内仍未足额支付首期租金、水电公摊、管理费及租赁保证金，甲方有权单方终止合同，将租赁物转租他人，且无需另行通知乙方。2.在租赁期间内，若遇乙方欠交租金、管理费或其他应付费用超过一个星期，甲方在书面通知乙方交纳欠款之日起三日内，乙方未足额支付有关款项，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施（包括停水停电等），由此造成的一切损失（包括但不限于乙方及受转租户的损失）由乙方全部承担；若遇乙方欠交租金、管理费或其他应付费用超过十五日，甲方有权提前解除本合同，在甲方以传真或信函等书面方式向乙方（包括受转租人）租赁合同载明地址发出书面通知之日起，本合同自动终止。甲方有权留置乙方租赁物内的财产（包括受转租人的财产）并在解除合同的书面通知发出之日起五日后，甲方将申请拍卖、变卖留置的财产用于抵偿乙方应支付的因租赁行为所产生的全部费用，不足部分甲方有权向乙方另行追偿…… 李平实际于上述《租赁合同》签订前的2017年8月8日向同闽安公司支付租赁保证金200000元，该款自李平的银行账户（开户名：李平，开户行：中国银行六安佛子岭路支行，账号：62×××12）付至同闽安公司的法定代表人陈勋强的银行账户（开户名：陈勋强，开户行：中国建设银行厦门分行，账号：43×××98），对此，同闽安公司与陈勋强均予以确认。2017年9月17日，即签订合同当日，李平向同闽安公司支付六个月的房屋租金及物业管理费共372600元，该款自李平的银行账户（开户名：李平，开户行：招商银行厦门分行同安支行，账号：62×××31）付至《租赁合同》约定的甲方收款账户（开户名：陈勋强，开户行：中国建设银行厦门分行，账号：43×××98），对此，同闽安公司与陈勋强亦均予以确认。 原告合众信达公司于2017年11月6日成立，工商登记住所地为厦门市同安区工业集中区建材园3号二楼，法定代表人为李平，股东为李平、黄少龙（案外人）、陈捷（案外人）等五人。自2018年9月1日起，李平与合众信达公司均未向同闽安公司支付案涉房屋租金和物业管理费。自《租赁合同》签订之日起至今，李平与合众信达公司从未向同闽安公司支付案涉房屋水电公摊费用。在《租赁合同》签订后，李平与合众信达公司陆续与他人签订各类合同，为在案涉房屋李平所租赁部分经营酒店进行筹备，并进行装修施工。李平与合众信达公司确认，酒店装修施工已于2018年上半年停工至今。 同时查明，案外人厦门特运集团车站管理有限公司向同闽安公司租用了案涉房屋一层的一部分作为售票大厅和候车厅使用，装修建筑面积640平方米，其装修完毕后申请厦门市公安消防支队同安区大队进行消防验收，厦门市公安消防支队同安区大队于2016年12月16日作出同公消验字[2016]第0100号《建设工程消防验收意见书》，综合评定该工程消防验收合格。案外人厦门同安博爱医院向同闽安公司租用了案涉房屋一层、二层、三层的一部分作为大厅、诊室、治疗室、检查室、药房等使用，总装修面积7511.34平方米，其装修完毕后申请厦门市公安消防支队同安区大队进行消防验收，厦门市公安消防支队同安区大队于2018年1月18日作出同公消验字[2018]第0007号《建设工程消防验收意见书》，综合评定该工程消防验收合格。案外人厦门威廉至尊娱乐有限公司向同闽安公司租用了案涉房屋一层的一部分作为公共娱乐场所经营使用，其装修完毕并经消防验收通过后于营业前申报厦门市公安消防支队同安区大队进行消防安全检查，厦门市公安消防支队同安区大队于2017年3月28日向其颁发同公消安检字[2017]第0010号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。案外人厦门超神网咖网吧有限公司向同闽安公司租用了案涉房屋二层的一部分作为网吧经营使用，其装修完毕并经消防验收通过后于营业前申报厦门市公安消防支队同安区大队进行消防安全检查，厦门市公安消防支队同安区大队于2017年8月15日向其颁发同公消安检字[2017]第0020号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，又于2019年10月24日向其颁发同公消安检字[2019]第0016号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。案外人厦门市尚澄娱乐有限公司向同闽安公司租用了案涉房屋一层、二层的一部分作为KTV公共娱乐场所经营使用，总装修面积2825平方米，其装修完毕后申请厦门市同安区建设局进行消防验收，厦门市同安区建设局于2019年12月5日作出TAXJ-0017号《消防验收监督报告》，在“消防工程概况中”描述该经营场所所在建筑原使用性质为建材展示厅，于2011年7月8日改变使用功能为家具商场，消防验收意见书文号为厦公消验[2011]第0288号，本次装修后使用性质为KTV；“消防验收监督结论”记载：2019年12月4日，经建设、设计、施工、监理等单位参加验收，现场抽查，该工程项目消防验收合格。厦门市尚澄娱乐有限公司于营业前申报厦门市公安消防支队进行消防安全检查，厦门市公安消防支队于2020年1月6日向其颁发厦公消安检字[2020]第0003号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。 还查明，诉讼中，本诉原告李平、合众信达公司向本院申请保全本诉被告同闽安公司、陈勋强的财产，为此支出财产保全费5000元。反诉原告同闽安公司向本院申请保全反诉被告李平的财产，为此支出财产保全费5000元。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告（反诉被告）李平与被告（反诉原告）同闽安公司签订了《租赁合同》，该合同系当事人真实意思表示，未违反法律的强制性规定，案外人东南湾公司作为《租赁合同》标的案涉房屋的所有权人，同意同闽安公司的转租行为，故该《租赁合同》已成立并具有法律效力。合同成立后仅对特定的合同当事人具有法律约束力，当事人依据合同约定享有权利并履行义务。《租赁合同》的双方当事人分别为出租方同闽安公司和承租方李平，该合同成立于2017年9月17日，而合众信达公司系李平与案外人共同出资于2017年11月6日成立的有限责任公司，并非《租赁合同》的当事人，因此，合众信达公司作为本案原告提起租赁合同纠纷诉讼不适格，对其提出的诉讼请求，本院不予支持。被告陈勋强亦不是《租赁合同》的当事人，其只是出租方同闽安公司的法定代表人，原告要求其承担违约责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 李平与合众信达公司诉称，其在酒店装修过程中，厦门市同安区公安消防大队责令停工，其方才得知案涉房屋在城市建设规划中只允许做工业展厅使用，而不得作商业酒店使用，同闽安公司作为房屋出租人，没有向其披露房屋不能作为酒店经营的事实，应承担违约责任，返还已经支付的租金、物业管理费、租赁保证金并赔偿原告在酒店装修过程中支出的各项采购和施工费用损失。《租赁合同》第一条第二款明确约定：“乙方确认在本协议签订前已对租赁物的现状及功能了解清楚并自愿承担。如乙方需转变使用功能，须经甲方书面同意，因转变功能所需办理的全部手续由乙方按政府的有关规定申报，因改变使用功能所应缴纳的全部费用由乙方自行承担”，《租赁合同》第六条第一款又明确约定：“乙方负责自行办理在租赁物内经营酒店所需的消防、环保、卫生许可等全部手续，甲方协助提供甲方持有的材料。若因乙方无法取得酒店开业经营所需手续，需要改变租赁物用途或提前退租的，按本合同相应约定履行”，据此，本院认为，李平在《租赁合同》签订时应已明确案涉房屋的现状及功能并自愿承担相应的法律后果，其诉称装修过程中才得知房屋的规划用途，缺乏事实依据。本案诉讼中，李平与合众信达公司均未提交任何证据证明，自《租赁合同》签订至今，李平与合众信达公司曾委托任何第三方就案涉房屋李平所租赁部分进行消防设计、施工，曾向消防安全主管部门提交与消防设计、施工、验收相关的任何申报材料，也未提交任何证据证明，其就案涉房屋李平所租赁部分进行装修施工期间，消防安全主管部门曾进行检查并责令其停工。根据厦门市规划局颁发的（2007）厦规同建设第0154号《建设工程规划许可证》的记载，案涉房屋为厦门市同安城南工业集中区建材物流配套服务区3#用房；厦门市国土资源与房产管理局颁发的厦国土房证第00928763号厦门市土地房屋权证记载，案涉房屋用途为展厅；厦门市同安区建设局作出的TAXJ-0017号《消防验收监督报告》描述案涉房屋原使用性质为建材展示厅，但同闽安公司经房屋所有人东南湾公司同意将房屋分租给多个民事主体作为经营场所，其中包括案外人厦门特运集团车站管理有限公司、厦门同安博爱医院、厦门威廉至尊娱乐有限公司、厦门超神网咖网吧有限公司、厦门市尚澄娱乐有限公司等，相应的承租人已分别对其承租的案涉房屋部分进行装修，又分别向消防安全主管部门申报并取得《消防验收意见书》、《消防验收监督报告》、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》等许可文书，而李平在未进行消防安全设计、施工，未向消防安全主管部门提交消防安全相关申报的情况下即主张案涉房屋不能作为商业酒店经营用房，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，李平提出的解除《租赁合同》并要求被告返还已付房屋租金、物业管理费、租赁保证金并赔偿原告在酒店装修过程中支出的各项采购和施工费用损失，承担财产保全费等诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 李平应当按照《租赁合同》的约定按时足额向同闽安公司支付房屋租金、物业管理费、水电公摊费用。然而，自2018年9月1日起，李平未向同闽安公司支付案涉房屋租金和物业管理费；自《租赁合同》签订之日起至今，李平从未向同闽安公司支付案涉房屋水电公摊费用，其已构成违约，同闽安公司按照《租赁合同》第十条第二款之约定，请求解除《租赁合同》并收回租赁房屋，事实充分，本院予以支持。 李平应当按照《租赁合同》第四条第二款之约定向同闽安公司支付房屋租金、物业管理费。房屋租金每月57500元，物业管理费每月4600元，两项合计每月62100元，自2018年9月1日至2020年4月30日，共计20个月，总金额为1242000元；自2020年5月1日至李平实际将案涉房屋交还同闽安公司之日，应按每日2070元（62100元/月÷30天）的标准支付房屋租金和物业管理费。 李平应当按照《租赁合同》第四条第四款之约定向同闽安公司缴纳水电公摊费用。水电公摊费用为每月0.4元/平方米，租赁房屋总面积为2300平方米，每月应为920元，该款李平从未支付，故李平应自《租赁合同》第二条第一款约定的租金免除期限届满的第二日，即2018年3月1日起支付至李平实际将案涉房屋交还同闽安公司之日止。自2018年3月1日至2020年4月30日，共计26个月，总金额为23920元；自2020年5月1日至李平实际将案涉房屋交还同闽安公司之日，应按每日30.67元（920元/月÷30天）的标准支付水电公摊费用。 李平应当按照《租赁合同》第四条第五款之约定支付违约金，同闽安公司主动将违约金计算标准自每日千分之三降低至每日千分之一，不损害李平的利益，本院予以支持。李平应当支付的违约金分项目和期间计算如下： 一、因迟延支付房屋租金和物业管理费所应支付的违约金 1.迟延支付自2018年9月1日至2019年2月28日的房屋租金和物业管理费所应支付的违约金，应以372600元[（57500元+4600元）×6个月]为基数，按每日1‰，自2018年8月17日（房屋租金和物业管理费应每半年提前十五日支付，次日即为违约）起计付至实际付款之日止； 2.迟延支付自2019年3月1日至2019年8月31日的房屋租金和物业管理费所应支付的违约金，应以372600元为基数，按每日1‰，自2019年2月14日起计付至实际付款之日止； 3.迟延支付自2019年9月1日至2020年2月28日的房屋租金和物业管理费所应支付的违约金，应以372600元为基数，按每日1‰，自2019年8月17日起计付至实际付款之日止； 4.迟延支付自2020年3月1日至李平实际交还案涉房屋之日的房屋租金和物业管理费所应支付的违约金，应以实际产生的房屋租金和物业管理费为基数，按每日1‰，自2020年2月14日起计付至实际付款之日止。 二、因迟延支付水电公摊费所应支付的违约金 《租赁合同》第四条第四款约定：“乙方每个月水电费按照商场统一正常收费缴交给甲方，另外，乙方需支付水电公摊费用0.4元/平方米每个月给甲方，首季度水电公摊费和首次管理费用应与首次租金同时支付，之后每季度的水电公摊费用，统一向甲方支付”，据此，首季度自2018年3月1日至2018年5月31日的水电公摊费用应于合同签订当日，即2017年9月17日，与首期房屋租金和物业管理费一同支付，而对于第二季度起的水电公摊费用，《租赁合同》未明确约定应于何时支付，本院酌定以每季度的最后一日视为应支付日期，因此，迟延支付水电公摊费所应支付的违约金应分段计算如下： 1.迟延支付自2018年3月1日至2018年5月31日的水电公摊费用所应支付的违约金，应以2760元（920元/月×3个月）为基数，按每日1‰，自2017年9月18日（《租赁合同》签订之日的次日）起计付至实际付款之日止； 2.迟延支付自2018年6月1日至2018年8月31日的水电公摊费用所应支付的违约金，应以2760元为基数，按每日1‰，自2018年9月1日（该季度届满之日的次日）起计付至实际付款之日止； 3.迟延支付自2018年9月1日至2018年11月30日的水电公摊费用所应支付的违约金，应以2760元为基数，按每日1‰，自2018年12月1日起计付至实际付款之日止； 4.迟延支付自2018年12月1日至2019年2月28日的水电公摊费用所应支付的违约金，应以2760元为基数，按每日1‰，自2019年3月1日起计付至实际付款之日止； 5.迟延支付自2019年3月1日至2019年5月31日的水电公摊费用所应支付的违约金，应以2760元为基数，按每日1‰，自2019年6月1日起计付至实际付款之日止； 6.迟延支付自2019年6月1日至2019年8月31日的水电公摊费用所应支付的违约金，应以2760元为基数，按每日1‰，自2019年9月1日起计付至实际付款之日止； 7.迟延支付自2019年9月1日至2019年11月30日的水电公摊费用所应支付的违约金，应以2760元为基数，按每日1‰，自2019年12月1日起计付至实际付款之日止； 8.迟延支付自2019年12月1日至2020年2月28日的水电公摊费用所应支付的违约金，应以2760元为基数，按每日1‰，自2020年3月1日起计付至实际付款之日止； 9.迟延支付自2020年3月1日至李平实际交还案涉房屋之日的水电公摊费用所应支付的违约金，应以实际产生的水电公摊费用为基数，按每日1‰，自李平实际交还案涉房屋之日的次日起计付至实际付款之日止。 按照《租赁合同》第四条第二款之约定，租赁期间乙方如有违约，租赁保证金不予退还，同闽安公司据此主张不予退还李平已缴纳的租赁保证金200000元，有事实依据，本院予以支持。 本诉原告李平与合众信达公司向本院申请保全本诉被告同闽安公司与陈勋强的财产，为此支出财产保全费5000元，该费用应由李平与合众信达公司共同承担。反诉原告同闽安公司向本院申请保全反诉被告李平的财产，为此支出财产保全费5000元，该费用应由李平承担。 综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、驳回李平与厦门合众信达酒店管理有限公司的全部诉讼请求； 二、《租赁合同》自本判决生效之日解除； 三、李平应于本判决生效之日起十日内将位于厦门市同安工业集中区（100平方米）、三层（2200平方米）的房屋恢复原状，交还厦门市同闽安商业管理有限公司； 四、李平应于本判决生效之日起十日内向厦门市同闽安商业管理有限公司支付房屋租金及物业管理费（房屋租金每月57500元，物业管理费每月4600元，两项合计每月62100元，自2018年9月1日至2020年4月30日，共计20个月，总金额为1242000元；自2020年5月1日起至李平实际将房屋交还之日止，按每日2070元的标准支付）； 五、李平应于本判决生效之日起十日内向厦门市同闽安商业管理有限公司支付水电公摊费用（水电公摊费用每月920元，自2018年3月1日至2020年4月30日，共计26个月，总金额为23920元；自2020年5月1日起至李平实际将房屋交还之日止，按每日30.67元的标准支付）； 六、李平应于本判决生效之日起十日内向厦门市同闽安商业管理有限公司支付因迟延支付房屋租金和物业管理费所产生的违约金（1.迟延支付自2018年9月1日至2019年2月28日的房屋租金和物业管理费所应支付的违约金，应以372600为基数，按每日1‰，自2018年8月17日起计付至实际付款之日止；2.迟延支付自2019年3月1日至2019年8月31日的房屋租金和物业管理费所应支付的违约金，应以372600元为基数，按每日1‰，自2019年2月14日起计付至实际付款之日止；3.迟延支付自2019年9月1日至2020年2月28日的房屋租金和物业管理费所应支付的违约金，应以372600元为基数，按每日1‰，自2019年8月17日起计付至实际付款之日止；4.迟延支付自2020年3月1日至李平实际交还房屋之日的房屋租金和物业管理费所应支付的违约金，应以实际产生的房屋租金和物业管理费为基数，按每日1‰，自2020年2月14日起计付至实际付款之日止）； 七、李平应于本判决生效之日起十日内向厦门市同闽安商业管理有限公司支付因迟延支付水电公摊费所产生的违约金（1.迟延支付自2018年3月1日至2018年5月31日的水电公摊费用所应支付的违约金，应以2760元为基数，按每日1‰，自2017年9月18日起计付至实际付款之日止；2.迟延支付自2018年6月1日至2018年8月31日的水电公摊费用所应支付的违约金，应以2760元为基数，按每日1‰，自2018年9月1日起计付至实际付款之日止；3.迟延支付自2018年9月1日至2018年11月30日的水电公摊费用所应支付的违约金，应以2760元为基数，按每日1‰，自2018年12月1日起计付至实际付款之日止；4.迟延支付自2018年12月1日至2019年2月28日的水电公摊费用所应支付的违约金，应以2760元为基数，按每日1‰，自2019年3月1日起计付至实际付款之日止；5.迟延支付自2019年3月1日至2019年5月31日的水电公摊费用所应支付的违约金，应以2760元为基数，按每日1‰，自2019年6月1日起计付至实际付款之日止；6.迟延支付自2019年6月1日至2019年8月31日的水电公摊费用所应支付的违约金，应以2760元为基数，按每日1‰，自2019年9月1日起计付至实际付款之日止；7.迟延支付自2019年9月1日至2019年11月30日的水电公摊费用所应支付的违约金，应以2760元为基数，按每日1‰，自2019年12月1日起计付至实际付款之日止；8.迟延支付自2019年12月1日至2020年2月28日的水电公摊费用所应支付的违约金，应以2760元为基数，按每日1‰，自2020年3月1日起计付至实际付款之日止；9.迟延支付自2020年3月1日至李平实际交还案涉房屋之日的水电公摊费用所应支付的违约金，应以实际产生的水电公摊为基数，按每日1‰，自李平实际交还案涉房屋之日的次日起计付至实际付款之日止）； 八、李平已向厦门市同闽安商业管理有限公司支付的租赁保证金200000元，厦门市同闽安商业管理有限公司无需退还； 九、本诉财产保全费5000元，由李平与厦门合众信达酒店管理有限公司共同承担； 十、李平应于本判决生效之日起十日内向厦门市同闽安商业管理有限公司支付反诉财产保全费5000元。 若被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费17589.90元，适用简易程序审理减半收取8794.95元，由本诉原告李平与厦门合众信达酒店管理有限公司共同承担；本案反诉案件受理费17474.73元，适用简易程序审理减半收取8737.36元，由反诉被告李平承担，款均限于本判决生效之日起三日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员  杨 郁 二〇二〇年五月十一日 代书记员  张晓芬 附：本判决适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。