新疆生产建设兵团第八师中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)兵08民终251号 上诉人（原审被告）：陈秀芳，女，1965年7月30日出生，住新疆石河子市。 委托诉讼代理人：田馨，新疆尚铎律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈艳枚，女，1944年3月10日出生，住新疆石河子市。 原审被告：徐红艳，女，1975年7月24日出生，住新疆石河子市。 原审被告：刘俊涛，男，1992年4月27日出生，住新疆石河子市。 原审被告：刘建平，男，1966年9月30日出生，住新疆石河子市。 上诉人陈秀芳因与被上诉人陈艳枚、原审被告徐红艳、刘俊涛、刘建平房屋租赁合同纠纷一案，不服石河子市人民法院(2019)兵9001民初454号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈秀芳的委托诉讼代理人田馨、被上诉人陈艳枚到庭参加诉讼。原审被告徐红艳、刘俊涛、刘建平经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈秀芳上诉请求：撤销一审判决第一项内容，改判上诉人给付被上诉人房屋租金13500元；案件受理费、送达费、鉴定费由被上诉人承担。事实和理由：一、鉴定机构出具的《价格鉴定意见书》鉴定程序违法，估价结果为虚假鉴定结论，不应作为裁判依据。鉴定结论必须具备实体真实的条件，该鉴定意见书筛选确定的三个可比实例中的“如意洁具”，在案涉房屋的同一供需圈或相近区域并无实体；其中的“何家茶庄”是2017年6月之后在工商部门登记营业，而该鉴定意见书的实体因素比较却以2012年“何家茶庄”房屋租赁的交易价格进行比较。故鉴定机构所依据的实体不真实，鉴定结论必然失去科学可靠性，甚至成为虚假结论或错误结论，一审法院据此作出判决，明显没有事实依据。二、—审庭审中，上诉人针对鉴定意见进行了质证，提出了异议，对鉴定意见的合法性、真实性不予认可，而一审法院未经充分质证，亦未通知鉴定人员出庭,即以鉴定意见为依据做出判决，属程序违法行为，严重侵害上诉人的诉讼权利。三、1998年，上诉人、被上诉人与案外人共四人签订《关于妈妈的房子及戒指处理协议》，明确约定房子由四人共同继承，从1998年5月暂付房租每月500月。被上诉人所得的租金应当按此协议给付13500元，一审法院未按照协议约定认定事实错误。 陈艳枚辩称，上诉人的上诉请求及理由不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1998年虽签订有协议，但已事隔多年，房租应当按照市场价给付。一审法院依据《价格鉴定意见书》作出判决是正确的。 原审被告徐红艳、刘俊涛、刘建平未到庭，亦未提供书面陈述意见。 陈艳枚向一审法院起诉请求：判令被告立即支付拖欠原告房屋租赁费150000元；本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告陈艳枚与被告陈秀芳、案外人陈某某1、陈某2系兄弟姐妹，涉案房屋沙湾县石河子老街三区3-17号，建筑面积46.75平方米的砖木结构平房最早由原告母亲冉某某购买。1998年5月，原告母亲冉某某去世，该房由原告陈艳枚、被告陈某2、陈某某3、陈秀芳四姊妹共同继承。1998年5月10日，该房由原告陈艳枚的儿子刘某和儿媳唐某某租用做生意。刘某和唐某某夫妇分别向原告陈艳枚、被告陈某2、陈某某3、陈某2每年各给付房租1500元，全年向四位共有人合计给付6000元。这种租赁关系一直延续至2003年。2003年1月24日该房房产证再次换发，房屋产权人仍登记为陈某2，由于年原告陈艳枚的儿子刘某及儿媳唐某某生意上资金周转发生困难，陈某2用该房向沙湾县石河子老街信用联社作抵押，由刘某向沙湾县石河子老街信用联社陆续贷款15万元用于做生意。2003年底，刘某和唐某某夫妇无力偿还贷款，沙湾县石河子老街信用社于是向抵押权人陈某2追偿，为使该房不被沙湾县石河子老街信用联社拍卖处理，保住家产。陈某2召集兄弟姐妹（陈艳枚、陈某2、陈某某3、被告陈秀芳）四人召开家庭会议，商议还款的事情，最后被告陈某2、陈某2的妹妹陈秀芳、陈某2的外甥女徐红艳等共同凑钱将15万元贷款替刘某还清，原告陈艳枚的儿媳唐某某（当时刘某已不知去向）向陈某2、被告陈秀芳、徐红艳等各打了37500元的欠条。由于原告的儿媳唐某某和刘某未能及时还款，被告陈秀芳、陈某2、徐红艳分别于2007年1月向石河子市人民法院起诉，向唐某某、刘某行使追偿权，石河子市人民法院分别作出(2007)石民初字第1909号、（2007)石民初字第M35号、（2007)石民初字第2436号民事判决书且已生效判令唐哓幻、刘某向陈某2、陈秀芳、徐红艳履行还款义务。2004年3月起，陈秀芳一直使用该房做生意，并雇佣被告徐红艳至今。2012年12月，陈某2将该房屋转让给被告刘俊涛，2012年12月20日变更登记。现原告要求被告支付2004年至2012年涉案房屋四分之一的租金。 2019年4月2日，原告陈艳枚申请对涉案的沙湾县石河子老街三区3-17号房屋2004年至2012年的商铺租赁费进行鉴定，经石河子市恒信价格评估事务所评估意见为：2004年1月1日至2012年12月31日的商铺租金价格为380318元。原告陈艳枚花费鉴定费11400元。 一审法院认为，涉案房屋沙湾县石河子老街三区3-17号在1998年起至2012年12月过户至被告刘俊涛名下期间该房屋为原告陈艳枚、被告陈秀芳、案外人陈某2、陈某某3共同所有。在此期间的租赁费应当由四人平分。故原告要求2004年至2012年期间的涉案房屋四分之一的租赁费的诉讼请求，该院予以支持。关于租金的数额问题，经石河子市恒信价格评估事务所评估意见为：2004年1月1日至2012年12月31日的商铺租金价格为380318元，该院确认原告应得租金数额为95079.50元（380318元÷4份）。被告抗辩，涉案房屋因2003年原告儿子刘某贷款未及时归还，经家庭会议该房屋归偿还贷款的被告陈秀芳、徐红艳所有，原告对此不予认可，且根据庭审查明事实，虽然被告陈秀芳、徐红艳替刘某偿还贷款，但不是购买房屋的行为，且两被告向石河子市人民法院起诉，向唐某某、刘某行使追偿权，已由生效判决予以确认，两被告代为偿付贷款的行为对房屋的所有权不发生影响。故对被告的该抗辩意见，该院不予采信。关于四被告在本案中如何承担给付责任，经庭审查明，2004年由被告陈秀芳实际经营涉案房屋，其佘三被告未参与经营，被告徐红艳为被告陈秀芳的雇员。应当由被告陈秀芳付原告95079.50元租赁费及鉴定费11400元。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，的规定，缺席判决： 一、被告陈秀芳于本判决生效之日起十日内给付原告租赁费95079.50元； 二、驳回原告要求被告徐红艳、被告刘俊涛、被告刘建平承担给付责任的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 案件受理费3300元，邮寄送达费90元，鉴定费11400元，合计14790元（原告已交纳），由被告陈秀芳负担，与前款同期给付原告。 本院二审期间，各方当事人均未提交新证据，上诉人称一审法院漏列1998年5月《关于妈妈的房子及戒指处理协议》的内容，对一审法院查明的其他事实无异议。被上诉人对一审法院查明的事实无异议。 本院二审对一审法院查明的事实予以确认。另查，1998年5月10日，上诉人、被上诉人与案外人陈某2、陈某某1四人签订《关于妈妈的房子及戒指处理协议》一份，约定：涉案房屋由四人共同继承；从1998年5月起暂付房租每月伍佰元整，以后有什么变化，由大家具体协商处理；付房租程序每月30日前，清当月租金，由刘珏送到。 本院认为，本案的争议焦点是：被上诉人要求的房屋租金应当依据《价格鉴定意见书》（恒信价估字（2019)047号）确定，还是依据1998年5月10日的协议确定。 上诉人上诉称石河子市恒信价格评估事务所作出的《价格鉴定意见书》所依据的实体不真实，鉴定结论没有科学可靠性；鉴定人未出庭，程序违法。该鉴定结论不能作为定案的依据，应当依据1998年5月10日的协议确定租金数额。本院认为上诉人的上诉理由不能成立。理由是：一、1998年5月10日的协议确定租金每月500元，只是暂定价。按照协议约定，权利人可以协商重新确定租金。但该协议对双方协商不能达成一致意见时，如何处理未作出约定。依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条第二项的规定，当事人对租金数额没有约定或者约定不明确有，不能达成补充协议时，应当按照市场价格确定租金数额。况且未付租金的2004年至2012年共9年的时间，与1998年事隔多年，物价水平差距较大，参照1998年协议约定的价格完全不符合实际情况。二、石河子市恒信价格评估事务所评估涉案房屋价格采用的是比较法，即选择同一区域的如意洁具、何家茶庄、一品商行三家占用的门面房的租金来确定的。虽然何家茶庄办理工商登记在是2017年，如意洁具在评估时无实体，但悬挂这两张牌匾的房屋与涉案房屋是同时期建造的门面房，其租金具有可参照性。三、一审中，鉴定人员出庭接受被上诉人、原审被告的质询，被上诉人、原审被告均表示不申请重新鉴定。上诉人未出庭参加一审庭审，也未委托代理人参加一审庭审，视为放弃答辩质询的权利，并认可对自己不利的事实。四、被上诉人在一审提出鉴定申请时，出庭的原审被告同意鉴定，并在《对外委托委托鉴定机构确认记录》上签名确认石河子市恒信价格评估事务所为鉴定机构，作出《价格鉴定意见书》的石河子市恒信价格评估事务所和鉴定人员均具有相应的鉴定资质。故应当以鉴定意见书确认的价格确定租金数额。 综上所述，上诉人的上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2497元，由上诉人陈秀芳负担(已交纳)。 本判决为终审判决。 审判长  刘宁之 审判员  李红敏 审判员  胡春红 二〇二〇年五月十九日 书记员  李泽民