浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终1705号上诉人（原审第三人）：苏志补，男，1978年5月19日出生，汉族，住浙江省泰顺县。被上诉人（原审原告）：温州雅邦物业管理服务有限公司，住所地：浙江省平阳县鳌江镇健康路64号。法定代表人：王进者，该公司总经理。委托诉讼代理人：周莉丹，浙江光正大律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：泰顺县宏正房地产评估事务所，住所地：浙江省泰顺县罗阳镇新城大道256号一楼。负责人：王必镇。上诉人苏志补与被上诉人温州雅邦物业管理服务有限公司（以下简称雅邦公司）、原审被告泰顺县宏正房地产评估事务所（以下简称宏正事务所）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省泰顺县人民法院作出的（2019）浙0329民初2614号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案后，依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。苏志补上诉请求：撤销一审判决，查清事实依法改判。事实与理由：一、2017年3月期间，是雅邦公司和业委会纠纷的时间，整个小区服务处于瘫痪状态，雅邦公司基本没有提供服务，且物业公司起诉时也没有主张2017年3月的物业费，一审予以支持不当。二、苏志补健身房所在的2幢原有2部电梯，其中一部一直处于停用状态，另一部从2016年10月开始，维保工作都由三楼蓝聚星KTV老板负责，苏志补为此向蓝聚星KTV老板支付了相应的维保费用。既然雅邦公司没有提供电梯维护服务，就应当按照没有电梯的多层建筑收费标准收取物业费。雅邦公司辩称：原判事实认定清楚，适用法律正确，请求予以维持。一、根据雅邦公司一审诉讼主张，只要求宏正事务所支付拖欠的物业费及违约金，至于宏正事务所与苏志补之间就物业费负担所作出的约定应当由其自行理直，与雅邦公司无涉。二、关于电梯维修问题，雅邦公司负责电梯日常运行与年检，至于大型故障维修的费用应当由专项维修资金支付，雅邦公司已向业委会提出申请，但因资金未到账所以没有维修，雅邦公司已经根据物业合同约定提供了相应服务。三、虽然宏正事务所未签收雅邦公司寄出的催缴物业费律师函，有鉴于本案业经原审法院组织调解，故调解的事实应当作为诉讼时效中断的事由认定。雅邦公司向一审法院起诉请求：1、判令宏正事务所向雅邦公司支付物业费7259.5元，电费1475元，共计8735元；2、判令宏正事务所向雅邦公司支付违约金87.35元。一审法院认定事实如下：温州市以琳房地产开发有限公司是泰顺新城商务区的建设单位。2008年6月10日，温州市以琳房地产开发有限公司与雅邦公司（原名称为温州市雅邦物业管理有限公司）签订《前期物业服务合同》，约定：1、雅邦公司为该小区提供前期物业服务；2、物业服务费由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，其中多层商务楼每月1.2元/平方米；3、业主应于领取钥匙之日次月起预交第一年物业服务费，入住后按季向雅邦公司交纳物业服务费，业主或物业使用人应在每季度第一个月15日前履行交纳义务；4、业主或物业使用人违反本合同约定，未能及时足额交纳物业服务费的，应按照1%的标准向雅邦公司支付违约金。合同签订后，雅邦公司开始为该小区提供物业服务，并于2017年3月与新城商务区业主委员会解除涉案合同。新城商务区业主委员会曾贴公告载明：2017年3月份之后的物业费统一交新物业公司。宏正事务所是新城商务区2幢107室房屋的业主，房屋面积为907.14平方米。因涉案房屋未足额交纳物业费，雅邦公司于2019年5月15日向宏正事务所邮寄律师函，载明尚欠物业服务费合计9490.52元。另查明，雅邦公司主张2014年1月开始，多层商务楼的物业服务费按照每月1元/平方米计算，本案物业属于多层商务楼。2016年6月17日，宏正事务所将涉案房屋出租给苏志补，并约定物业费由苏志补负担，苏志补已支付2017年5月10日前的水电费。一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年；诉讼时效自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：民法总则施行前之日，施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。本案中，宏正事务所未按时交纳物业费，雅邦公司于2019年5月15日向两人进行催缴，依据上述法律规定及《前期物业服务合同》中约定的物业服务费的交纳时间，雅邦公司请求宏正事务所支付2016年7月起的物业管理费，未超过诉讼时效。即宏正事务所、苏志补主张涉案物业费已超过诉讼时效的意见，不予采纳。宏正事务所答辩称涉案物业费与其无关并由苏志补负担的意见，与前期物业服务合同约定的内容不符，故不予采纳。苏志补答辩称雅邦公司未完全履行合同，其有权拒绝支付物业管理费，但其未提供充分证据予以证实，该意见不予认可。综上，宏正事务所、苏志补应交纳从2016年7月至2017年3月的物业服务费，为907.14㎡×1元/月×9月=8164.26元。依据前期物业服务合同的约定，业主未能及时足额交纳物业服务费的，应按照1%的标准向雅邦公司支付违约金。即宏正事务所、苏志补应支付雅邦公司违约金81.64元（8164.26元×1%）。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、宏正事务所于判决生效后十日内支付雅邦公司物业费8164.26元及违约金81.64元；二、驳回雅邦公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由雅邦公司负担2元，由宏正事务所负担23元。本院二审审理期间，双方当事人均没有提交新的证据。一审判决事实认定中“宏正事务所是新城商务区2幢107室房屋的业主，房屋面积为907.14平方米”关于不动产权属信息存在笔误，应为“2幢401室房屋的业主，房屋面积为907.44平方米”，二审予以纠正。本院经审查当事人一审提供的证据，依法对原判认定的其他事实予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。苏志补作为案涉2幢401室房屋的承租人，在一审中系作为无独立请求权的第三人参与诉讼。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第八十二条之规定，无独立请求权的第三人被判决承担民事责任的，有权提起上诉。因一审未判决苏志补承担物业费及违约金的给付责任，据此规定，苏志补无权提起上诉。综上，苏志补的上诉不符合上述法律规定，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由苏志补负担。本判决为终审判决。审判长  夏孟宣审判员  李 佩审判员  张元华二〇二〇年五月二十二日法官助理章亦诗书记员江佳颖附文：一、不履行裁判惩戒后果警示1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。二、执行风险告知1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。