江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终307号上诉人（原审被告）：吉安市佳苑物业服务有限公司，住所地江西省吉安市吉州区吉州大道299号（庐陵新区凤凰花园），统一社会信用代码91360802MA35KTCT93。法定代表人：彭小明，该公司总经理。委托诉讼代理人：康镇静、刘恋，江西吉泰（吉安县）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：焦武圣，男，1974年4月17日生，汉族，住江西省吉安市吉州区。委托诉讼代理人：叶青华，江西赣中律师事务所律师。原审被告：吉安市花园房地产开发有限公司，住所地江西省吉安市吉州区城南凤凰花园，统一社会信用代码913608007442774328。法定代表人：喻勇发，该公司执行董事。委托诉讼代理人：罗敏，江西共创律师事务所律师。上诉人吉安市佳苑物业服务有限公司（以下简称佳苑物业公司）与被上诉人焦武圣、原审被告吉安市花园房地产开发有限公司（以下简称花园地产公司）因财产损害赔偿纠纷一案，不服江西省吉安市吉州区人民法院（2019）赣0802民初2946号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人佳苑物业公司上诉请求：一、判令撤销吉安市吉州区人民法院作出的（2019）赣0802民初2946号民事判决书第一项、第二项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；二、判令被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：一审判决作出的上诉人“在发生雨水倒灌时，亦未举证证明其已合理方式通知业主避害，未按合同约定建立对自然灾害的应急处置和值守机制，反而是6月9日，天再降暴雨后，其因无法处置才向花园地产公司紧急申请调拨抽水泵进行抢险救灾，足以反映其对损害发生存有疏忽大意和过于自信的过失”等认定，没有事实和法律依据。一、上诉人与被上诉人不存在合同关系，在本案中也不属于侵权主体，没有赔偿被上诉人各项损失的法律依据。一审判决认定，上诉人与被上诉人形成物业服务合同关系没有任何依据。上诉人从未与被上诉人之间订立物业合同，案涉不动产的业主单位系花园地产公司，上诉人仅与花园地产公司订立了物业服务合同，并对该业主单位负有提供物业服务的法定和合同义务。被上诉人仅是该不动产的承租人，并非不动产的业主，上诉人对其也并无侵权行为或其他财产损害行为，对被上诉人的各项损失，上诉人并无赔偿责任。二、上诉人已经充分履行了物业管理服务中的各项义务，不存在未尽到安全保障及附属义务的情形。上诉人对花园地产公司负有的物业管理职责范围，已由《庐陵商业街东地块物业服务合同》第五条明确：“（上诉人）负责在雨雪天气时对项目内主路、干路积水进行清扫”，即根据合同约定，在雨雪天气，上诉人明确的物业管理职责是对物业共用部分的清扫工作，物业服务合同约定的“建立公共突发性事件（如自然灾害）处理机制和应急预案”，结合前段约定“（上诉人）建立健全各项管理制度”的内容，可明确这并非要求上诉人履行对自然灾害进行抢险救助的行为义务。在2019年6月8日至6月12日暴雨灾害发生期间，上诉人已经充分履行了对物业共用部分的积水进行清扫，甚至在通知被上诉人到场后主动帮助被上诉人清扫了其租赁房屋内的积水。不仅如此，上诉人在发生暴雨灾害期间还主动提供预警服务、持续投入人力巡查、24小时值班待命，并调派了6台抽水泵进行排水工作（其中日常备用抽水泵两台，提前又准备了4台），所提供的管理服务在客观上已经超出了约定义务范畴和强度。上诉人超出物业服务职责提供物业管理服务不仅是因为本着为业主负责的职责，也是基于上诉人系国有企业的特殊性质，在当时暴雨灾害期间，吉安市各行政机关、国有企事业单位几乎都参与了暴雨值班、巡查、救助等各项工作，但这些救助行为并非法定的物业管理义务，而是基于社会责任、公益救助。被上诉人不能将连续暴雨引发的暴雨灾害的预防、救助义务或因自然灾害引发的损失后果强加给仅仅是提供物业管理服务的单位。此外，被上诉人作为承租人在案涉损失发生前，就已经连续拖欠物业费十余万元，其自身存在不诚信的行为，上诉人也有权不再提供物业服务，但是，在这种情况下，上诉人仍在积极提供物业服务，排除物业共用部分的积水，帮助被上诉人清扫积水，故一审判决认定上诉人负有一定过错是没有任何事实和法律依据的，其法律后果是纵容、肯定被上诉人的不诚信行为。三、被上诉人遭受的损失系连续暴雨引发的洪涝灾害，属于不可抗力造成，且被上诉人在灾害发生后未采取任何措施预防或防止损失的扩大，所有损失均应由其自行承担。持续暴雨的极端天气导致了被上诉人遭受财产损失，但被上诉人的各项财产损失都是在其租赁区域内发生，不属于上诉人物业服务的范围，其应当采取自救的手段来清扫、排除其租赁房屋内的积水，不应将其自身原因导致的损失转嫁给上诉人。况且被上诉人在暴雨来临后，从未采取任何预防措施以防止损失的发生；在大量积水出现后，被上诉人也未采取任何救助措施以防止损失的扩大，甚至在物业共用区域已经出现积水后，被上诉人仍未采取任何措施转移其一楼财产，任由积水渗透进其租赁房屋一楼。在暴雨期间，被上诉人的整体行为表现为放任损失的出现和扩大，任由自身财产遭受损失，故其不应当将自身过错导致的损失转移给其他无过错方。综上，一审判决对主要事实存在认定错误的情形，请求二审法院在查明事实的基础上公正判决，以维护上诉人的合法权益。被上诉人焦武圣答辩称：一、被上诉人因上诉人未能行使其作为物业单位的应有义务和职责，以及种种不作为行为，导致被上诉人经营的餐馆被水浸泡，造成了重大损失，一审判决将主要责任认定在被上诉人身上，只是酌情判决上诉人承担次要的赔偿责任，该判决结果难以弥补被上诉人所造成的重大损失；考虑到被上诉人与花园地产公司尚有几年的合同在身，本着以和为贵的原则，故而没有上诉。二、上诉人认为其与被上诉人不存在合同关系，与事实及法律不符。首先，一直以来，庐陵商业街东地块公共区域的物业管理行使主体是上诉人；其次，被上诉人的水、电费，都是上诉人上门催缴、代缴；再次，上诉人与原审被告花园地产公司签订了《庐陵商业街东地块物业服务合同》，约定了由上诉人对庐陵商业街东地块区域进行物业管理，合同约定了上诉人作为物业管理主体的种种职责和义务。因此，包括被上诉人在内的其他商户，均与上诉人存在合同关系。三、上诉人没有尽到作为物业管理单位应有的职责和义务。首先，在2019年6月7-9日的持续暴雨灾害中，上诉人没有按照《庐陵商业街东地块物业服务合同》的要求制定自然灾害处理和应急预案；其次，持续几天的暴雨，吉安市全民皆兵，齐心协力抗洪抢险，但上诉人作为物业管理单位，晚上没有安排人员值班留守，6月9日晚上11时开始，被上诉人看到情况不妙，多次打电话给出租方（花园地产公司）老总，其到场后对物业大骂一顿，对物业没有安排人员值班等行为当场予以斥责。再次，2019年6月9日下午13时03分，被上诉人已经明确跟原审被告的俞总汇报了灾情的急迫性，并拍了照片，同时明确表示地下室的6个排水泵只有3个在运行，但直到事发，都没有任何人来处理。最后，2019年6月9日晚上，上诉人现场仅有的两台抽水泵撤走，更不要说增加抽水泵；上诉人陈述的增加抽水泵，系在事故发生后的第二天组织排水使用的。四、被上诉人的损失具有事实及法律依据。被上诉人的相关损失，一审法院依法委托的鉴定机构作出了专业的鉴定意见，一审法院酌情认定停业损失期为120天，按照常理，被上诉人对餐馆重新装修的时间，以及恢复客源的时间是远远不止120天。一审法院判决上诉人对被上诉人的装修损失、停业损失承担30%的责任，对餐厅用品、食品材料、木雕门头损失承担10%的责任，已在很大程度上将绝大部分的责任加在被上诉人身上。综上，由于上诉人的种种不作为行为，导致被上诉人产生了巨大的损失，其上诉请求没有事实及法律依据，请求二审法院依法驳回其上诉，维持一审判决。原审被告花园地产公司答辩称：上诉人上诉没有道理，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人焦武圣向一审法院起诉请求：1.判令二被告连带赔偿原告财产损失891265.9元（暂定）；2.判令二被告连带赔偿原告停业损失900000元（暂定五个月，停业利润和工人工资各450000元）；3.判令二被告连带赔偿原告清污费用5000元；4.判令二被告暂停计算从2019年6月9日起至原告实际恢复经营之日止的房屋租金和物业费；5.本案诉讼费、鉴定费等费用均由二被告承担。一审法院认定事实：2015年6月16日，原告焦武圣（乙方）与被告花园地产公司（甲方）签订《庐陵商业街东地块商铺租赁合同》并约定，甲方租赁乙方位于吉安市吉州区庐陵商业街东地块，A栋两层面积为1280平方米（含该栋对应的负一楼工作室）的商铺；乙方租赁经营范围为无油烟污染特色连锁餐饮；商铺租赁期十年，自签订合同之日至2025年6月30日止；租赁期内，乙方需接受物业公司的统一管理，按规定缴纳物业费；乙方应自主合法经营，确保提供产品和服务质量，自行承担租赁期间所发生的物业、水、电、气、税等因乙方租赁经营所发生的一切费用，自行承担经营期间的所有风险因素，自行负责处理外部关系，甲方不承担任何责任，如因此造成甲方损失，甲方有权向乙方要求赔偿损失；合同另对年度总租金、递增标准、履约保证金、交接时间及条件、装修及房屋维修、合同的解除及违约责任等进行了约定。合同签订后，原告按照合同约定对租赁物进行装修并开始经营“老味道”餐馆至2019年6月8日，此后至今餐馆处停业状态。2019年5月22日，被告花园地产公司（甲方）与被告佳苑物业公司（乙方）签订《庐陵商业街东地块物业服务合同》并约定，甲方委托乙方对庐陵商业街东地块进行物业管理，物业内容为公共秩序维护、车辆管理、公共环境卫生、公共绿化养护、水电费代缴代扣等；服务范围为庐陵商业街东地块（不含地下停车场）公共区域的道路、园林绿化、景观园林、公厕、保洁屋及其他市政服务设施；服务期限为2019年6月1日起至2022年5月31日，为期三年；物业质量标准包括建立健全各项管理制度，公共突发性事件（如消防、水、电、气、公共秩序、公共卫生、自然灾害等）处理机制和应急预案，各岗位工资标准和培训、考核办法；物业共用部分清洁，雨雪天气对项目内主路、干路积水进行清扫；降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰；夜间降雪的，主要道路的冰雪在次日10时前清扫干净等。2019年6月8-9日，吉安市吉州区中心城区骤降暴雨。期间，佳苑物业公司组织人员借助抽水泵抽水排险。随着积水上升，该司另向花园地产公司申请购置4台抽水泵继续抢险。但因暴雨强度较大，原告经营的“老味道”餐厅负一楼（原告作厨房、办公室、餐厅、仓库使用）被积水淹没，直至6月12日积水逐渐退却。6月17日，原告向法院诉请维权，同月21日，就物品淹没导致的财产及停业损失，原告向法院提出司法评估鉴定申请。经许可后，江西赣江价格评估有限公司于2019年11月4日作出价格评估报告，结论为：“老味道”餐厅水涝造成的酒店用品损失65756.4元、食品材料损失63243.4元、装饰装修损失价格为69820元、木雕门头损失11500元、停业损失（6月份117017元、7月117014元）。为此，原告垫付鉴定费6663元。一审法院认为，综合原、被告诉辩，可以将本案的争议焦点概括为：1.二被告的行为是否构成对原告的侵权，是否应当承担相应的赔偿责任？2.原告要求二被告偿付清污费并停止计算租赁和物业费是否存在法律依据？关于第一项争议焦点。对花园地产公司的责任判断问题。原告从花园地产公司承租案涉房产用于餐饮经营，二者形成的租赁合同关系合法有效。原告未提供证据证明租赁物存在建设工程质量或设计瑕疵。花园地产公司不是承担物业服务义务的主体，其对物业管理服务合同的履行没有合同利益，也无须对相关单位履行物业管理服务合同缺位而引发的损失承担损害赔偿责任。故原告要求花园地产公司承担赔偿责任以及与佳苑物业公司承担连带责任的诉请，不予支持。对佳苑物业公司的责任判断问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。花园地产公司与佳苑物业公司签订的《庐陵商业街东地块物业服务合同》约定，由后者对庐陵商业街东地块公共区域进行物业管理，物业质量标准包括建立健全各项管理制度，形成公共突发性事件（包括消防、水、电、气、公共秩序、公共卫生、自然灾害等）处理机制和应急预案等。故佳苑物业公司与原告形成物业服务合同关系时，前者应对自然灾害条件下，物业服务对象公共区域积水、内涝有妥善管理和排险义务，对暴雨导致的积水危险有履行通知、协助等附随义务。该安全保障及附属义务在于督促责任方积极履行安全保障职能，但非要求物业公司承担财产损害的绝对保障义务。根据上述物业服务合同约定，在佳苑物业公司对原告受损财物未形成保管合同的情况下，不能苛求其对原告的财产承担过重的合同义务。本案中，案涉暴雨的确导致吉州区中心城区多地出现洪水或内涝，但该灾害预警事宜已由相关主体通过电视、广播、短信等多途径进行预警，并非完全不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。在有行为主体过错介入且行为人均不能举证证明其行为正常、正当且无可指责性的情况下，对原告和佳苑物业公司的过错作如下综合衡量。首先，本案因原告承租负一楼物品被淹而引发，但该室内物品的保管和看护并非物业公司的服务范围，在出现特大暴雨的情况，原告缺乏应有避险意识，未及时组织人员将可移动物品搬离，系导致损害结果发生和扩大的主要原因。其次，原告未主张庐陵商业街东地块公共区域系因佳苑物业公司在日常维护中未疏通地下水管而引发水淹事件，佳苑物业公司履行物业服务合同中不存在严重违约行为。同时，物业公司在发生雨水倒灌时，亦未举证证明其已以合理方式通知业主避害，未按合同约定建立对自然灾害的应急处置和值守机制，反而是6月9日，天再降暴雨后，其因无法处置方才向花园地产公司紧急申请调拨抽水泵进行抢险救灾，足以反映其对损害发生存有疏忽大意和过于自信的过失。再次，原告诉请维权后，受法院委托，评估公司于8月7日首次进场对损失物品进行清点，直至11月4日方才出具最终评估报告，故结合上述合理期限、评估以及清理装修等工作的需要，酌定停业损失期为120日（从2019年6月9日起算120日），其余扩大损失由原告自行承担。由此，酌定佳苑物业公司因未能恪守履行物业服务合同约定的安全保障和附随义务，对原告装饰装修69820元、停业损失468058.2元（117017元/30*22天+117014元/30*98天）等不可移动部分的损失承担30%的赔偿责任，计161363.46元（537878.2元*30%）；对餐厅用品65756.4元、食品材料63243.4元、木雕门头11500元等可移动或可垫高避险部分损失承担10%的赔偿责任，计14050元（140499.8元*10%）。关于第二项争议焦点。因水淹导致原告承租负一楼场所及物品清理需产生相关费用，且食材霉变产生的不利因素亦会加大相应费用，结合前一争议焦点认定理由，在不重复考量的情况下，酌定由佳苑物业公司偿付原告清污费1000元。原告主张二被告停止计算租赁和物业费直至其恢复原状之日止，因已考量原告90日的停止损失，原告的该诉请无事实和法律依据，不予支持。综上所述，原告的部分诉请应予支持。依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：一、被告吉安市佳苑物业服务有限公司赔偿原告焦武圣财产损失175413.46元，限判决生效后七日内付清；二、被告吉安市佳苑物业服务有限公司赔偿原告焦武圣清污费1000元，限判决生效后七日内付清；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20996元，减半收取计10483元，鉴定费6663元，共计17146元，由原告焦武圣负担15146元，被告吉安市佳苑物业服务有限公司负担2000元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人佳苑物业公司向本院提交公司的应急预案的文件。证明公司有相关的应急处理制度。被上诉人质证后认为，三性均有异议，该证明上诉人没有盖章，真实性无法确认，也不能达到证明目的。花园地产公司质证后认为，不太清楚。本院认为，应急预案不是新证据，且无法证明公司在该案险情发生时是否按应急预案处理，无法达到证明目的，依法不予采信。被上诉人向本院提交上诉人2020年2月18日作为一审原告提交给法院的民事起诉状。证明上诉人诉请焦武圣支付物业费，双方之间存在物业服务合同关系。上诉人质证后认为，三性均没有异议。上诉人只是基于焦武圣是物业使用者才起诉，并不是基于双方存在合同关系而起诉。本院认为，上诉人对起诉状三性无异议，本院予以确认。上诉人与被上诉人是否存在物业服务合同关系，由本院结合本案具体情况综合认定。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：建设单位花园地产公司与佳苑物业公司签订了庐陵商业街东地块物业服务合同，焦武圣承租花园地产公司该地块房产用于餐饮经营。上诉人称，上诉人与被上诉人未订立物业服务合同，双方不存在合同关系，不属于侵权主体，没有赔偿被上诉人各项损失的法律依据。本院认为，花园地产公司与佳苑物业公司签订的物业服务合同对佳苑物业公司具有约束力。花园地产公司与焦武圣签订的租赁合同约定，焦武圣在租赁期内需接受物业公司的统一管理，按规定缴纳物业费。佳苑物业公司实际上已为焦武圣提供了物业服务，并向法院诉请主张焦武圣给付2015年7月1日至2020年6月30日的物业费及逾期付款违约金。故佳苑物业公司认为双方没有合同关系，没有赔偿损失的法律依据的上诉主张依法不予支持。上诉人还称，已经充分履行了物业管理服务中的各项义务，在暴雨灾害期间还主动提供预警服务、持续投入人力巡查、24小时值班待命，并调派了6台抽水泵进行排水工作，不存在未尽到安全保障及附属义务的情形。本院认为，佳苑物业公司在一审期间提交的佳苑物业群聊天记录、排水工作进程照片、夜间通宵值班表无法证实佳苑公司在暴雨期间持续投入人力巡查及24小时值班待命，并调派6台抽水泵进行了排水。佳苑物业公司在二审期间提交的应急预案无法证实上诉人在本案事件发生时按水浸应急预案采取了相应措施。故佳苑物业公司在一、二审期间均未提供确实、充分的证据证明在焦武圣经营的店面发生雨水倒灌时，按物业服务合同约定履行了对自然灾害的应急处置和值守机制。故佳苑物业公司应承担举证不利的法律后果。上诉人又称，焦武圣遭受的损失系连续暴雨引发的洪涝灾害，属于不可抗力造成，且被上诉人在灾害发生后未采取任何措施预防或防止损失的扩大，所有损失均应由其自行承担。本院认为，佳苑物业公司与花园地产公司签订物业服务合同约定，佳苑物业公司对庐陵商业街东地块公共区域进行物业管理，物业质量标准包括建立健全各项管理制度，形成公共突发性事件（包括消防、水、电、气、公共秩序、公共卫生、自然灾害等）处理机制和应急预案等。根据该合同的约定，佳苑物业公司在连续暴雨引发的焦武圣承租店面积水内涝情形下，应具备相应处理机制和应急预案，有协助排险的附随义务。一审认定，焦武圣对负一楼被淹导致的损失缺乏应有的避险意识，未及时组织人员搬离可移动物品，是导致损害结果发生与扩大的主要原因。佳苑物业公司未建立应急处置和值守机制，对暴雨积水导致的损害存在疏忽大意和过于自信的过失，酌定佳苑物业公司对不可移动部分的损失承担30%的赔偿责任及可移动或可垫高避险部分损失承担10%的赔偿责任，并无不当，依法应予维持。综上所述，上诉人佳苑物业公司的上诉请求不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3828元，由上诉人吉安市佳苑物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  肖建文审判员  肖永兰审判员  胡 婧二〇二〇年五月二十九日法官助理郭琴书记员张杰