西藏自治区拉萨市中级人民法院民事判决书（2020）藏01民终126号上诉人（原审被告）：冶进林，男，1976年7月2日出生，回族，经商，现住青海省民和回族土族自治县。委托诉讼代理人：马香林（系冶进林之妻），女，1984年5月6日出生，保安族，现住青海省民和回族土族自治县。委托诉讼代理人：赵利仁，青海民利律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：董国防，男，1987年1月30日出生，汉族，经商，现住西藏自治区墨竹工卡县。委托诉讼代理人：陈灿，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师。上诉人冶进林因与被上诉人董国防房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区墨竹工卡县人民法院（2019）藏0127民初195号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月10日立案后，依法组成合议庭于2020年4月10日公开开庭进行了审理。上诉人冶进林及其委托诉讼代理人马香林、赵利仁，被上诉人董国防及其委托诉讼代理人陈灿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冶进林上诉请求：1.依法撤销西藏自治区墨竹工卡县人民法院作出的（2019）藏0127民初195号民事判决，并依法驳回董国防的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由董国防承担。事实与理由：1.从合同条款上讲不存在冶进林违约的事实。本合同是经过双方共同协商并由董国防打字完成的，在合同条款当中，董国防是已经预见到今后房屋能否继续租赁的问题，所以在合同第一条当中出现了七个“如果”的设想。第一个“如果”是：“如果一年内政府收回，甲方退回乙方全部转让费二十二万元整”。第六个“如果”是：“如果政府统一收回所在街道全部店铺，甲方不负责任”。第一个“如果”：董国防于2018年6月1日与冶进林签订《房屋转让合同》后，冶进林就将店铺交付给董国防，董国防也将全部转让费付给冶进林。董国防在一审当中提交了西藏自治区墨竹工卡县唐加乡人民政府（以下简称唐加乡人民政府）于2018年8月19日所发的《房屋租赁合同终止通知书》作为解除合同的依据，但事实上，董国防于当日在该通知书上已经签了字，同时董国防的叔叔董法至也签了字。从这一点可以说明，董国防已经知道唐加乡人民政府要收回房屋，但是董国防并没有要求与冶进林解除合同。同年8月21日，董国防又为冶进林补交了2017年7月至12月的房租4095元。这还能说明，董国防未主张自己解除合同的权利，还在使用该房屋。时至2019年5月16日，唐加乡人民政府向冶进林、黄萍风、其高、杨告照加措、董荣苹五名租户同时发出《解除不定期租赁关系的通知书》，要收回房屋，并要求在2019年5月25日搬离。但是，这五名租户包括董国防在内谁也没有搬出，唐加乡人民政府于5月27日向一审法院提起诉讼，该案于同年8月结案。对于这一事实，冶进林的代理人已经向一审法院作了说明，并希望一审法官调取这些证据，承办法官也当庭表示同意，但是在一审判决当中又提出冶进林没有提供有力证据，很显然这样的说法是令人无法接受的。董国防从2018年6月1日至今，并没有因唐加乡人民政府的两次通知书和人民法院的诉讼而无法使用该房屋，董国防仍然是该房屋的实际使用人。难道这个时间没有超过一年吗？很显然，一审判决并没有遵照这一客观事实。第六个如果是：“如果政府统一收回所在街道全部店铺，甲方不负责任”。这里双方并没有对时间进行约定。但是这个“如果”说的很明确，那就是“如果政府统一收回所在街道全部店铺，甲方不负责任”，前提是所有的店铺。冶进林已经当庭提交了五份通知书。但是一审法院并没有将五份证据予以认定，还说冶进林没有提交有力证据加以证明自己的主张。从合同订立的惯例上看，后面的条款实际上是对前面条款的补充和完善。不论是第一个“如果”还是第六个“如果”，均已经说明冶进林与董国防双方均对合同作了全面的履行，根本没有一方存在违约的事实，更不存在显失公平的事实。从前面这两点可以看出，一审判决已经超出公平与公正的范围。涉案房屋在西藏自治区墨竹工卡县是最繁华地段，经济效益最好，否则董国防也不可能愿意出220000元的转让费，归根结底就是董国防不愿意出180000元的转让费所导致。2.一审判决对事实的认定缺乏事实依据。一审判决对本案凭着自己的想象，站在情感上作了分析，与双方签订的合同以及实际发生的事实是截然不同的，可以说根本没有做到以事实为依据，以法律为准绳。董国防在冶进林给其转让的店铺经营了卤肉卤菜生意一年多的时间是事实，如果没有冶进林给其转让，董国防是无法使用唐加乡人民政府这间店铺。虽然唐加乡人民政府两次发出了通知，但董国防仍然心安理得的继续做他的生意，这是因为唐加乡人民政府并没有实际收回房屋，同时董国防也看到其他四位租户同样还在继续使用房屋，这样对其继续使用以及生意没有任何影响。由于唐加乡人民政府将这五个店铺全部收回后，用乡政府所办公司的名义，将这五个店铺全部租赁给了胡启飞，胡启飞又将这五个店铺全部转让租赁，每间店铺收取180000元的转让费。正是由于胡启飞要收这180000元，所以董国防通过不正当手段，诬告冶进林对其诈骗，在诈骗这个罪名无法成立后，董国防又提起了民事诉讼。如果没有胡启飞要收的这180000元转让费，董国防根本不可能对冶进林诬告陷害和提起民事诉讼。冶进林的代理人在庭审中讲的十分明确，但是一审法院于这一事实不顾，仅凭自己的想象，作出了与事实所不符的判决。3.一审判决适用法律错误。在一审当中，冶进林提交了唐加乡人民政府给五名租户于2019年5月16日发出的通知书和一审法院于2019年8月19日作出的（2019）藏0127民初109号民事调解书，同时还请求调取该院对黄萍风、其高、杨告照加措、董荣苹四名租户的民事调解书。因为这五份民事调解书均能证明唐加乡人民政府实际收回房屋的具体时间。在庭审当中，承办法官已经调取了冶进林被诬告诈骗的刑事案件卷宗，这里也有董国防早已经知道唐加乡人民政府要收回房屋的事实，以及其他相关证据。但是令人无法理解的是，一审判决却将民事诉讼证据规则的相关条款写在本判决当中，以冶进林没有证据为由作出错误的判决，冶进林不知道还要拿出什么样的证据才是有效的证据？综上所述，一审判决严重违背了事实和法律，令冶进林无法诚服，请二审法院支持冶进林的上诉请求。董国防辩称，1.董国防收到唐加乡人民政府的《房屋租赁合同终止通知书》后未要求冶进林解除合同，不影响在此后起诉，只要在诉讼时效期间内起诉即可，这是董国防的权利。董国防拿到《房屋租赁合同终止通知书》后联系了冶进林，但冶进林不予理会。在第二次收到终止合同通知后董国防向西藏自治区墨竹工卡县公安局报了案，直到刑事案件不予起诉后才进行的民事诉讼。2.冶进林关于唐加乡人民政府收回街道全部商铺，其无需担责的主张，双方对此约定不清，没有任何时间约定，时间不明，所以对街道商铺的范围不清，且未约定不负责任是什么样的责任，因此冶进林以此推卸责任董国防是无法认可的。3.冶进林认为董国防在继续使用房屋，对此，董国防在收到《房屋租赁合同终止通知书》后已经是在非法占用房屋，在董国防刑事立案后，唐加乡人民政府允许董国防临时使用案涉房屋，因此董国防继续使用案涉房屋并非冶进林所争取，而是董国防争取。董国防实际使用房屋的渠道也与冶进林无关。请求驳回上诉，维持原判。董国防向一审法院起诉请求：1.判令解除董国防与冶进林之间签订的《房屋转让合同》；2.判令冶进林返还转让费220000元；3.本案诉讼费由冶进林承担。一审法院经审理认定的事实：2018年6月1日，冶进林（甲方）与董国防（乙方）签订《房屋转让合同》，约定将西藏自治区××县原由冶进林向唐加乡人民政府租赁的房屋转租于董国防，建筑面积为22.5平方米，转让费220000元。合同中明确约定“甲方把房子南京西路附2号转给乙方，转让费二十二万元整，如果一年内政府回收，甲方退回乙方全部转让费二十二万元整。如果一年内政府要求统一装修，所需费用由甲方支付。以后政府统一签订房屋租赁合同，费用由甲方承担支付。如果政府统一签订房屋租赁合同，甲方姓名必须变更为乙方姓名，变更手续费用由甲方承担。如果变更不了，甲方应退回所有转让费用二十二万元整，如果政府统一签订租房合同，别人能签乙方不能签订，由甲方承担责任。如果政府统一收回所在街道全部店铺，甲方不负责任。如果政府只收回本合同一间店铺，甲方应退回乙方全部转让费用二十二万元整。”2018年8月19日，唐加乡人民政府向包括董国防在内的各租户发放《房屋租赁合同终止通知书》，内容为“我乡位于××县口的整栋房屋（原唐加乡文化活动中心）按照《租房协议》约定，您租赁我乡的上述房屋，租期一年，已于2018年1月1日全部到期。该合同租期届满，您也未与我乡续签租赁合同，故您我双方存在不定期租赁合同关系，根据我国《合同法》规定，我乡作为出租人有权随时通知您解除租赁关系，现依法通知您：一、自本通知函发之日起，您我之间的不定期租赁关系终止，请您不得将承租的房屋转租、转让等，待我乡制定好下一步使用方案后与您续租；二、若您不愿续租请于2018年8月30日搬出房屋，若您不愿续租且也不在限期内搬出，本单位将通过法律途径予以解决，并有权要求您承担相应的损失。”2019年5月16日，唐加乡人民政府再次向冶进林发放《解除不定期租赁关系的通知书》，主要内容为：此前已多次通知您解除不定期租赁关系，您均未依法搬离，现再次通知您于2019年5月25日前搬离，归还房屋，并支付所欠房租费。2019年5月27日，唐加乡人民政府向西藏自治区墨竹工卡县人民法院提起诉讼，要求解除与冶进林之间的租赁关系，归还所占房屋，支付所欠租金3412.5元。经西藏自治区墨竹工卡县人民法院调解，双方达成协议，解除租赁合同，冶进林于2019年8月29日将案涉房屋返还，唐加乡人民政府放弃租金3412.5元的主张。另，2019年5月14日，董国防因案涉房屋被要求重新签订转租合同，与冶进林联系未果后，向西藏自治区墨竹工卡县公安局报警。冶进林因涉嫌诈骗罪被采取强制措施，后办理取保候审手续。2019年11月20日，西藏自治区墨竹工卡县人民检察院以事实不清、证据不足，不符合起诉条件为由作出墨检公刑不诉〔2019〕6号不起诉决定书。董国防遂于同年11月22日向西藏自治区墨竹工卡县人民法院提起本次诉讼。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，可以解除合同。本案中，双方签订的合同系双方的真实意思表示，不违反法律规定，依法确认其合法有效。双方在合同中，明确约定“如果一年内政府回收，甲方退回乙方全部转让费”。对于该条款，董国防认为，自2018年6月1日受让后，未满一年，即2018年8月19日已被政府收回，故应退还转让费。冶进林认为，实际上是2019年8月29日收回，且双方约定了如果政府统一收回，则不承担责任，本案恰好符合该条件。对此，一审法院认为，对于合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。就本案而言，对于如果一年内政府回收，冶进林退还董国防转让费220000元，并没有附加条件，不存在政府统一收回的条件限制。从整个合同条款时间逻辑顺序来看，该条第三行中也约定了以后政府统一签订房屋租赁合同，费用由甲方承担支付及若租赁则变更手续费用由甲方承担。而从合同签订目的来看，董国防知晓房屋可能会被收回，但也要求冶进林保证至少提供一年的经营使用期限。综上，对该条款的理解应为不论政府是否统一回收，只要在一年内回收，则冶进林即应退还转让费。如此理解也不违反交易习惯以及诚实信用原则。自2018年6月1日转租之日起不过两个多月，房屋产权人唐加乡人民政府即通知解除不定期租赁关系，因不定期租赁关系双方均可随时解除，且一旦解除即发生法律效力。此时，董国防对案涉房屋处于无权占有使用状态，实质上系被收回。对于冶进林所称截止收回已超过一年的主张，一审法院认为，收回应以房屋所处法律状态而言，且董国防于2018年8月19日收到第一次解除租赁关系的通知时就立即联系冶进林，其也答应处理，但直至次年5月收到第二份解除租赁关系通知时，冶进林也一直未能帮助解决。本案若仅以现实交付进行认定，冶进林反而因此获益，将对房屋次承租人董国防显失公平。另外，自董国防2018年6月1日至2019年5月16日房屋产权人唐加乡人民政府明确解除不定期租赁关系，要求归还房屋止，也尚未超过一年。冶进林与唐加乡人民政府在一审法院达成的调解协议也确认解除租赁关系。至此，可以认定案涉房屋已于转租之日起一年内被收回，符合合同中约定的退还转让费的条件，冶进林应依约退还。对于冶进林关于系政府统一收回的主张，其也未提供证据证明。故对于董国防要求返还转让费220000元的主张，一审法院予以支持。又因唐加乡人民政府收回房屋，也不愿续租，冶进林在未经出租人同意的情形下将无法续租的房屋转让给董国防，存在过错，双方之间的转让合同目的无法实现，故对于董国防要求解除合同的主张，一审法院亦予以支持。对于冶进林所称合同已经履行完毕，不应再退还转让费的主张，缺乏事实和法律依据，依法不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第一款第四项、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决：1.解除董国防与冶进林签订的《房屋转让合同》；2.冶进林于本判决生效之日起十日内退还董国防转让款220000元。案件受理费2300元（董国防已预交），由冶进林负担。二审中，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人质证，并认定如下：一、西藏自治区墨竹工卡县公安局刑警大队分别于2019年5月13日和15日向董国防制作的询问笔录复印件两份，冶进林以此证明其并未欺骗董国防，董国防在2018年8月19日就收到《房屋租赁合同终止通知书》的事实。董国防对该组证据的真实性予以认可，对关联性不予认可。本院认为，董国防在起诉状中对其于2018年8月19日收到唐加乡人民政府向包括其在内的所有租户下发《房屋租赁合同终止通知书》的事实予以了确认，故本院对该组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的予以采信。二、1.西藏万投创业投资管理有限责任公司与胡启飞于2019年5月14日签订的《租赁合同》复印件一份；2.胡启飞与董国防于2019年11月10日签订的《租赁合同》原件一份；3.收条原件一份及中国邮政储蓄银行的汇款凭证一份，董国防用以证明冶进林与董国防的房屋租赁合同期限未满一年时，作为案涉房屋业主的西藏万投创业投资管理有限责任公司将房屋另行转租给胡启飞，胡启飞再转给董国防，董国防因为另外支付了转让费，导致其后面的报案和起诉。冶进林对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，并提出董国防和胡启飞的《租赁合同》中无甲乙方和时间，无法确定是否有效，唐加乡人民政府解除合同的时间是2019年5月16日，而此合同的时间是2019年5月14日，胡启飞是否享有转租权不明确，董国防的转款行为以及西藏万投创业投资管理有限责任公司与胡启飞签订的《租赁合同》与冶进林无关。本院认为，2019年5月14日的《租赁合同》系复印件，且其中并未载明双方租赁的面积约965.75平方米房屋的具体位置，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认定。冶进林虽对2019年11月10日的《租赁合同》的三性不予认可，但其在上诉状中陈述业主方将案涉房屋在内的所有商铺统一出租给胡启飞，胡启飞又转租给董国防，董国防需另行向胡启飞支付转让费的事实，故本院对该《租赁合同》的三性予以认定。胡启飞出具的收条及董国防向胡绍凡汇款的凭证均系原件，虽汇款的收款人为胡绍凡，但胡启飞已对此出具了收条，故本院对收条和汇款凭证的三性予以确认，对董国防关于胡启飞将案涉房屋转租给董国防，其另行支付转让费的证明目的予以采信。三、董国防申请证人杨长勇出庭作证。证人杨长勇陈述，2018年冶进林与董国防协商房屋租赁事宜和交押金以及签订《房屋转让合同》时其均在场，是其将董国防带到冶进林的店里，押金是第二天交的；当时是在新鑫旅馆协商，有新鑫旅馆的董老板和冶进林，还有其和董国防在场，双方当时谈到如果西藏自治区墨竹工卡县上的出租房被政府统一收回，冶进林不承担责任。董国防用以证明冶进林与其就案涉房屋转租事宜以及签订《房屋转让合同》时双方协商如果西藏自治区墨竹工卡县上的出租房被政府统一收回，冶进林不承担责任。冶进林对证人证言不予认可，提出证人在一审时未出庭作证，并非新证据；双方当事人协商房屋租赁事宜时证人已离开现场，在场人员为双方当事人和董国防的叔叔、冶进林的哥哥，且证人与董国防系老乡，证言具有倾向性；证人所说的政府统一收回房屋是指哪级政府未能解释。本院认为，双方均认可真实性的《房屋转让合同》中除双方当事人外，还有冶阿在和董法至作为证人签字确认，并无杨长勇，且杨长勇陈述的在场人员与在该合同上签字确认的人员不一致，故本院对证人证言的真实性以及董国防的证明目的不予采信。本院经审理认定的事实：2019年11月10日，胡启飞（甲方）与董国防（乙方）签订《租赁合同》，约定胡启飞将唐加乡人民政府精神文明活动中心第八号门面房出租给董国防用于开展合法合规的经营活动，租期约为十五年，自2019年5月14日至2034年4月12日，房租按一年一期支付，转让费为175000元。双方还约定了其他事项。2019年11月11日，董国防通过中国邮政储蓄银行向胡绍凡汇款110000元。胡启飞于当日向董国防出具收到转让费110000元的收据。本院经审理认定的其他事实及所依据的证据与一审法院一致。本院认为，本案争议的焦点是：转让费是否应当退还。对此，第一，根据冶进林与董国防签订的《房屋转让合同》中关于承租人更名的内容，可以确定双方是约定将冶进林拥有的案涉房屋的承租权转让给董国防，由董国防概括承受冶进林与唐加乡人民政府之间的房屋租赁合同中冶进林的权利义务，故双方当事人之间应当系承租权转让关系。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”的规定，在双方当事人签订《房屋转让合同》之前，冶进林应当征得唐加乡人民政府的同意，在签订《房租转让合同》后，冶进林应当及时与唐加乡人民政府终止房屋租赁法律关系，董国防应当及时与唐加乡人民政府履行相关手续，形成新的房屋租赁法律关系，但是双方当事人均未履行各自义务。因此，冶进林与董国防之间仍然是承租人与次承租人的关系，受房屋租赁相关法律规范约束。第二，因均未约定租期，冶进林与唐加乡人民政府之间、冶进林与董国防之间形成的是不定期房屋租赁法律关系。按照《中华人民共和国合同法》的规定，在不定期房屋租赁法律关系中，双方均享有法定解除合同的权利。唐加乡人民政府于2018年8月19日发出《房屋租赁合同终止通知书》，于2019年5月16日再次发出《解除不定期租赁关系的通知书》，行使了法定解除权。因此，冶进林与董国防之间的转租法律关系丧失存在的基础，转租法律关系因此终止。第三，冶进林与董国防之间自2018年6月1日开始形成转租法律关系后，双方均真实客观的履行了各自义务，但是唐加乡人民政府于2018年8月19日通知解除不定期租赁合同，于2019年5月16日通知冶进林搬离案涉房屋，至此双方的转租法律关系已终止，存续期间不足一年，主要原因有两点：一是唐加乡人民政府通知解除不定期租赁合同，并收回房屋；二是冶进林与董国防对形势的判断出现重大失误。《中华人民共和国民法总则》第六条规定“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”《中华人民共和国合同法》第六条规定“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”董国防仅享有不足三个月的合法使用案涉房屋的权利，却支付了220000元转让费，有失公平。故，本院结合双方当事人因签订《房屋转让合同》，致使董国防向冶进林支付220000元转让费后，不足三个月的时间就无法继续合法使用案涉房屋，董国防还需另行向房屋的现承租人胡启飞支付转让费175000元，以及冶进林因此丧失了案涉房屋的占有使用收益权和在同等条件下对该房屋的优先承租权，而董国防因此获得了案涉房屋的占有使用权和优先承租权，继而能够与胡启飞签订《租赁合同》的实际情况，本着公平原则，酌情确定冶进林应向董国防退还转让费175000元，超出部分不予支持。对于董国防关于解除双方签订的《房屋转让合同》的诉讼请求，因董国防签订该合同的目的无法实现，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，解除双方签订的《房屋转让合同》并无不妥。冶进林的该项上诉请求不成立，本院不予支持。综上，冶进林的部分上诉请求成立，本院予以支持。一审法院认定事实和适用法律正确，但结果处理不当。现依据《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条第四项、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、维持西藏自治区墨竹工卡县人民法院（2019）藏0127民初195号民事判决第一项，即“解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》”；二、变更西藏自治区墨竹工卡县人民法院（2019）藏0127民初195号民事判决第二项“被告冶进林于本判决生效之日起十日内退还原告转让款220000元”为冶进林于本判决生效之日起十日内向董国防退还转让款175000元；三、驳回冶进林的其他上诉请求；四、驳回董国防的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2300元（董国防已预交），由董国防负担470.45元，由冶进林负担1829.55元。二审案件受理费4600元（冶进林已预交），由冶进林负担3659.1元，由董国防负担940.9元（于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审  判  长 索朗  卓嘎审  判  员 拉    姆审  判  员 永青  措姆二〇二〇年五月六日法官  助理 扎    宗书  记  员 希娜索朗曲珠