江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终3851号上诉人（原审被告）：周文礼。委托诉讼代理人：唐建伟，浙江宜景源律师事务所律师。委托诉讼代理人：王广雷，浙江宜景源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：姚顶峰。委托诉讼代理人：朱美芳，北京大成（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘青峰，北京大成（苏州）律师事务所律师。上诉人周文礼因与被上诉人姚顶峰买卖合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院(2019)苏0509民初11180号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周文礼的上诉请求：撤销一审判决，改判驳回姚顶峰全部诉讼请求；一审、二审诉讼费用由姚顶峰承担。事实和理由：1.一审法院认定案涉房屋及土地属于工业存量房屋和土地的事实错误。2.地方性规范文件或者政策与法律法规相违背，应当以法律法规为准。3.对嘉兴市“秀政发[2017]23号”和“秀政发[2018]8号”两个文件理解错误。两个文件的本质市对工业新项目的管控，为了引进绿色环保可持续的工业企业和高新企业设立的门槛。这里的“不得以自然人办理工业工地手续”明确为新项目业主，且限定在变更或者出租后。4.嘉兴市秀洲区不动产管理中心等政府机关事实上仍旧许可案涉房屋之间的买卖合同过户。5.本案合同目的可以实现，一审判决缺乏事实和法律依据。6.周文礼认为只要现有法规没有禁止案涉房屋进行个人之间的交易，当地房管部门对于个人之间的交易和变更登记仍被允许的情况下，不论在变更前或变更后设置任何前置或后置条件，只要能够变更登记，合同即可继续履行，合同目的就能实现。姚顶峰二审辩称，1.关于案涉房地产是否属于存量房地产的问题，本案合同名称为《存量房买卖合同》，存量是相对于新增的一个概念，本案房地产非新增的土地上新建厂房，当然属于存量房地产。2.关于房地产政策能否影响房屋买卖合同履行的情况。地方政府就法律未规定的事宜做规定不能认为与上位法相抵触。政策对于房屋买卖合同具有决定性影响。姑且不论政策制定是否合法，就后果来说，已经造成案涉房屋无法履行的后果。如果法院不支持解除，合同双方要面临当地政府不同意过户的情况，必然陷入合同履行的僵局。3.一审法院是否对于案涉两个政府文件理解存在错误的问题。一审法院亲自向当地政府进行调查，对文件有充分了解。文件指定的解释机关嘉兴市秀洲区经济信息商务局及土地管理机关均向法院出具书面复函，证明根据上述文件，工业用地包括房产转让需要经过政府多个部门审查，不允许自然人办理工业用地手续。4，关于网签是否代表当地政府允许个人之间进行交易。根据政府文件，不动产变更、转移登记，必须经过属地签证、部门监管、联合审查、领导小组批准、手续办理。区市场监督管理局、区国土分局、区国税局、市地税二分局等部门收到联合审查通知书后，方可办理不动产变更、转移登记等事项。复函中也强调工业房地产交易需经过政府多个部门审查，网签只是一种防止一房二卖的公示手段，办理网签不代表政府批准交易，更不代表能办理过户。请求二审法院驳回上诉，维持原判。姚顶峰向一审法院起诉请求：1.解除姚顶峰、周文礼于2019年1月23日签订的房地产买卖合同及后续补充合同，由周文礼返还姚顶峰购房款100万元及定金100万元，并偿付逾期还款利息(以200万元为本金，按人民银行同期同档贷款利率，自起诉之日起，计算至实际还款之日止)；2.本案诉讼费由周文礼承担。一审法院认定事实：2019年1月22日，周文礼（甲方）与姚顶峰（乙方）签订《房地产买卖契约》一份，约定甲方将坐落于嘉兴市秀洲区洪合镇洪运路1036号的房地产出售给乙方，成交价格为1500万元。合同第四条约定，甲方保证上述房地产权清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。合同第五条约定，乙方中途毁约，乙方不得向甲方索还定金。甲方中途毁约，甲方应在毁约之日起7日内将定金退还乙方，另付给乙方100万元的违约金。乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之五的滞纳金。在产权证正式签字过户前付清1350万元。合同第六条约定，甲方对该房地产产权属证件的真实性、合法性及有效性负全责。甲方须保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。甲方保证该房屋符合国家及地方房地产上市的有关规定及政策法规，且甲方有权将该房地产上市交易，否则引起的法律和经济责任由甲方承担。合同第七条约定，本契约在履行中若发生争议，甲乙双方应采取协商办法解决。协商不成时，双方约定选择：1、向吴江区仲裁委员会申请仲裁；2、向吴江区人民法院起诉。同日，双方签订《补充协议》一份，约定甲方二楼及三楼办公区到2019年5月底前搬离，一楼及三楼横机车间3月底搬离，搬离前付清余款500000元。2019年1月23日，姚顶峰向周文礼支付定金100万元。2019年2月3日，甲方与乙方签订《购房补充合同（付款合同）》一份，约定因甲方年前资金紧张，与乙方协商后，由乙方提前支付购房款1000000元，乙方在春节过后40个工作日内办好过户手续。若中途毁约，甲方应当在毁约之日起7日内将定金和预付款共计200万元退还乙方，另付给乙方400万元的违约金。2019年4月5日，周文礼委托浙江宜景源律师事务所向姚顶峰发出律师函，请姚顶峰务必在2019年4月8日前支付购房款1250万元，如逾期不付，委托人可以依据合同收取违约金，如达到合同法定解除条件的，已支付的定金也将予没收。2019年4月22日，浙江宜景源律师事务所再次向姚顶峰发出律师函，称截至本函发出之日止，姚顶峰已经涉嫌严重违约，需要支付委托人违约金，且基于双方约定和法律规定，委托人可以行使合同解除权，已支付的200万元定金将予以没收，还应承担委托人的实际经济损失。本函发出后，如在收到之日起3日内仍不履行支付款项及过户合同义务，将在征求委托人意见后，依法发函正式解除双方合同关系，并主张违约金等权利。另查明，2017年12月25日，嘉兴市秀洲区人民政府发布了秀洲政发〔2017〕23号文件，即《关于印发秀洲区工业投资项目准入评估实施办法的通知》，该文件对公开受让工业土地的新建、扩建、改建、迁建项目，转让、分割、兼并重组项目，租赁标准厂房项目的准入机制进行了规定。2018年3月29日，嘉兴市秀洲区人民政府发布了秀洲政发〔2018〕8号文件，即《关于印发秀洲区存量工业企业（项目）管理实施办法（暂行）的通知》，该文件规定，为深入贯彻党的十九大精神，大力推进供给侧结构性改革，建立和完善最严格的土地管理制度，加强存量工业企业(项目)管理和行业整治，坚决杜绝工业用地无序转让、炒卖及改变土地房屋用途行为，切实履行政府作为工业土地出让人的监管职责，进一步提升秀洲区工业企业(项目)质量、调整产业结构、促进产业升级，推动经济发展质量变革、效率变革、动力变革，提高全要素生产率，扎实推进高质量制造强区建设，根据有关法律法规规定，按照依法合规、便捷高效的原则，特制定本实施办法。该文件对土地流转的事中事后监管、企业（项目）投资内容变更调整办法、申报材料、责任落实等进行了规定。一审法院向嘉兴市秀洲区经济信息商务局及嘉兴市自然资源和规划局秀洲分局调查。嘉兴市秀洲区经济信息商务局出具书面情况说明称，根据秀洲政发〔2017〕23号文件和秀洲政发〔2018〕8号文件的规定，明确秀洲区工业用地（含房产）转让需经属地鉴证、部门监管、联合审查、领导小组批准，方可办理不动产变更、转移手续，且存量工业企业（项目）涉及变更或出租后投资新项目的，新项目业主需办理工业企业准入手续，不得以自然人办理工业用地手续。嘉兴市自然资源和规划局秀洲分局复函称，秀洲区不动产登记分中心办理工业用地（含房产）转移登记时根据秀洲政发〔2017〕23号文件和秀洲政发〔2018〕8号文件中“第二条企业（项目）投资内容变更调整办法（二）不动产变更、转移登记”的相关条款执行。再查明，涉案房地产登记在周文礼名下，房屋产权证号为嘉房权证秀洲字第××号，国有土地使用证号为嘉秀洲国用2011第23720号，土地用途为工业用地，使用权类型为出让。庭审中，姚顶峰陈述，2019年3月，姚顶峰计划到交易中心办理网签手续，发现涉案房屋正在网签交易，便与周文礼交涉，要求撤销网签；2019年4月，姚顶峰去办理过户手续时，相关部门告知工业存量土地不得在自然人之间交易。周文礼陈述，2018年12月28日，周文礼与案外人王决成就涉案房地产办理了网签手续，后于2019年3月1日撤销了网签备案。以上事实，由姚顶峰提交的房地产买卖契约、补充协议、补充合同、房屋产权证、国有土地使用证、付款凭证、网签记录、关于印发秀洲区工业投资项目准入评估实施办法的通知、关于印发秀洲区存量工业企业（项目）管理实施办法（暂行）的通知、嘉兴市秀洲区经济信息商务局出具书面情况说明、嘉兴市自然资源和规划局秀洲分局复函，周文礼提交的律师函、送达回单，以及当事人的当庭陈述等证据予以证实。一审法院认为，姚顶峰与周文礼签订的《房地产买卖契约》、《补充协议》以及《购房补充合同（付款合同）》均不违反我国法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，但涉案房地产位于浙江省嘉兴市秀洲区，根据嘉兴市政府秀洲政发（2017）23号文件和秀洲政发（2018）8号文件的规定，以及嘉兴市秀洲区经济信息商务局出具的情况说明和嘉兴市自然资源和规划局秀洲分局的复函，因政府部门的宏观调控，涉案房地产无法办理过户登记，合同目的已无法实现。关于双方在履行合同中是否存在过错和违约行为的问题。首先，姚顶峰作为买卖合同的买入者，在签订合同之前应当对政府部门的调控政策尽到注意义务，并有责任对自己的履约能力进行评估，现姚顶峰未尽到注意义务，其在签订合同时存在过错。周文礼作为买卖合同的出售方，应当按照合同第六条的约定，尽到保证涉案房地产符合国家及地方房地产上市的有关规定及政策法规的义务，因此，周文礼同样存在过错。其次，双方签订合同后，姚顶峰就周文礼与案外人进行网签备案的事实提出异议，并要求周文礼撤销网签，而周文礼也于2019年3月1日撤销了网签备案，以上行为表明双方为实现合同目的已积极履行合同义务，也证明双方签订买卖合同前对政府的宏观调控政策并不知情，而姚顶峰在得知涉案房地产无法办理过户登记的情况后，未支付剩余购房款，并未构成违约。综上，姚顶峰、周文礼双方签订的房地产买卖合同因合同目的无法实现而应当予以解除，因双方均不存在违约行为，本案不存在《中华人民共和国担保法》第八十九条规定的定金罚则情形；因双方均存在缔约过失，故也不存在《中华人民共和国合同法》第四十二条、第四十三条规定的“过错一方应当向对方承担损害赔偿责任”的情形。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案系因履行不能而解除合同，根据上述规定，周文礼收取姚顶峰的定金100万元、购房款100万元，应予返还，但因姚顶峰、周文礼双方均存在缔约过失，姚顶峰要求被告赔偿利息损失的请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条的规定，判决：一、解除姚顶峰与周文礼于2019年1月22日签订的《房地产买卖契约》、《补充协议》以及2019年2月3日签订的《购房补充合同（付款合同）》。二、周文礼于判决生效之日起十日内返还姚顶峰定金100万元、购房款100万元。案件受理费22800元、保全费5000元，合计27800元，由姚顶峰负担11400元，周文礼负担16400元。二审对一审查明事实予以确认。二审另查明，根据姚顶峰一审提供的案涉房地产的土地证和房产证，案涉土地使用权人为周文礼，地类（用途）为工业用地，房产所有权人为周文礼，规划用途为工业。二审中，当事人未提交新的证据。本院认为，姚顶峰、周文礼签订的《房地产买卖契约》、《补充协议》、《购房补充合同（付款合同）》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，依法成立生效，但案涉房地产位于浙江省嘉兴市秀洲区，根据当地政府文件规定以及一审中嘉兴市秀洲区经济信息商务局、嘉兴市自然资源和规划局秀洲分局向法院出具的书面情况说明和嘉兴市自然资源和规划局秀洲分局的复函内容，案涉房屋因政府政策无法办理过户登记，导致合同目的无法实现，故姚顶峰、周文礼签订的房地产买卖合同均应当予以解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据合同履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，合同解除后，因姚顶峰不存在违约，其要求周文礼返还其已经支付的定金100万元、购房款100万元应当予以支持。上诉人周文礼主张案涉房屋不属于工业存量房地产缺乏事实依据，本院不予支持。周文礼上诉主张秀洲区地方政策与法律法规相违背，案涉房屋可以办理过户，合同目的可以实现，本院认为，周文礼的上诉主张与秀洲区政府文件规定、嘉兴市秀洲区经济信息商务局、嘉兴市自然资源和规划局秀洲分局向法院出具的书面情况说明和嘉兴市自然资源和规划局秀洲分局的复函内容相违背，本院对于周文礼的上诉主张均不予支持。综上所述，周文礼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11400元，由上诉人周文礼负担。本判决为终审判决。审 判 长 王稚群审 判 员 郑 雄审 判 员 黄学辉二〇二〇年五月二十二日法官助理 柳 璐书 记 员 陈 莉