海城市人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0381民初4927号原告北京金地格林物业管理有限公司海城分公司，统一社会信用代码为91210381MA0U1TW7XB，住所地：海城市海州管理区东关街福民委万鑫源小区。负责人杜爽，该分公司主要负责人。委托代理人刘艳，该分公司工作人员。被告尹德洪，男，回族，户籍所在地为海城市，现居住于海城市上海城8号楼1单元202号。原告北京金地格林物业管理有限公司海城分公司（以下称金地格林海城分公司）诉被告尹德洪物业合同纠纷一案，本院于2019年5月30日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2019年7月10日公开开庭进行审理。原告金地格林海城分公司的委托代理人刘艳、被告尹德洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金地格林海城分公司诉称，原告与辽宁上海城置业房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，取得了上海城小区的前期物业服务经营权，原告按照《前期物业服务合同》的约定为上海城小区的全体业主提供物业服务。被告尹德洪于2013年9月17日购买了8-202号房屋（面积为74.95m2），并于2014年4月22日办理了入住手续，缴纳物业费至2017年3月31日。按照《前期物业服务合同》的约定，物业费收费标准为1.4元/平米/月，截止2018年12月31日，被告已欠缴费用累计2203.53元（欠费期间：2017年4月1日至2018年12月31日），计算方式为1.4元/平米/月×74.95m2×21个月，电梯费840元，计算方式为40元/户/月×21个月，违约金酌情收取3144.75元，共计6188.28元。期间经原告多次书面和口头催缴，被告仍未交纳，被告的行为已经严重第损害了原告和全体业主的权益，原告为维护合法权益，诉至法院请求支持如下诉讼请求：1、判令被告支付拖欠物业费2203.53元，电梯费840元，违约金酌情收取3144.75元，共计6188.28元；2、诉讼费用由被告承担。被告尹德洪辩称，交物业管理费理所当然，合情合理，但存在的问题一定要弄清楚，否则天理不容。一、不是我不交，是他们不收。交费单贴出之后，我去交几次费，他们不收，给我的答复是不交电梯费，物业费不收，我每次去交，都用手机录音，有一次还遇见前期经理，当时工作的几位女工作人员和当时经理都可证实。我不明白，你不收我物业费，反过来收我滞纳金，这是哪家王法，天底下不竟有这种怪事。为了起诉，他们召开一次业主会，我也参加了，我把所有问题都提出来了，当时的物业经理被我问的哑口无言，会议应该有记录，当时在场的全体业主都可以证实。二、后来我不交了，理由如下：1、在我窗下后建的两处房，是在我买完房之后建的，①对我的安全造成威胁。②建房时没通知我，我从17年四月份就正式向他们提出这两处房属于违建，必须拆除，他们开始推托后来说得报综合执法，到今天也没有回音。我们安防盗窗都不行，你就敢批他接房子你不批他能盖吗？他敢盖吗？他们是贪赃买法，是黑恶势力，这两处房字就是他们违法的铁证。三、楼道里当厕所，从我入住到现在，我楼道就是他们厕所，大小便都在那，我提出上万次，耳旁风，根本无动于衷，就是他们物业干的外人不能上你楼道上厕所吗，他也进不来，业主房间里都有厕所。现在去看能看到真实现场，开庭后就可能毁掉现场，但我手机里有证据。四、你让我交电梯费，你必须拿出国家颁发的“二楼不做电梯也必须交电梯费的法律文件”。五、他们卡我近三年的出入门卡造成的损失一定赔偿。我自己的房子，自己的家为什么卡我？他们这是滥用职权，胡作非为，黑恶势力。上述问题解决，我立刻交费，向法庭说明，你哪一天彻底解决，我从哪天开始交费，不存在违约滞纳金问题，原因是上述问题是他们物业造成的。建议你们到上海城现场看一看，不堪入目，看看他们所谓的“专业文明服务”。这也是你们的工作，对办此关系重大。经审理查明，被告尹德洪（乙方，买方）与辽宁上海城置业有限公司（甲方，卖方）于2014年4月22日签订《辽宁上海城会员商品房协议》一份，约定乙方自愿认购位于海城市海州管理区环城东路上海城一期项目8号楼202号房屋。被告尹德洪办理入住手续后一直在该房屋居住至今。另查，被告尹德洪（甲方）与上海芸琦物业管理有限公司海城分公司（乙方，以下称芸琦海城分公司）于2015年1月11日签订《上海城一期（C地块）前期物业服务协议》一份，主要内容为：“第二条乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务事项。（一）物业共用部位的维护；（二）物业共用设施设备的日常运行和维护；（三）公共绿化养护服务；（四）物业公共区域的清洁卫生服务；（五）公共秩序的维护服务；（六）物业使用禁止性行为的管理；（七）物业其他公共事务的管理服务；（八）业主委托的其他物业管理服务事项。……第四条乙方提供的前期物业管理服务内容和标准应符合下列约定：（一）物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护；（二）公共绿化养护服务；（三）物业公共区域的清洁卫生服务；（四）公共秩序的维护服务；（五）物业使用禁止性行为的管理；（六）物业其他公共事务的管理服务。……第六条乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费。甲方交纳物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平方米1.4元（电梯运行费另计）及商业面积每月每平方米2.5元计收（电梯运行费另计）。合计该物业的房屋建筑面积为74.95平方米；电梯运行费为：40元/户/月；底层住宅业主有地下车位的电梯费20元/户/月。按上述计算方式、标准，甲方应按144.93元/月向乙方交纳物业服务费。……第八条物业服务费用（物业服务资金）按年交纳，业主应在每年首月10日前（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。逾期交纳的，违约金的支付约定如下：（一）自逾期之日起，每日加收应交纳物业服务费千分之三的滞纳金。（二）乙方应向甲方公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，并每年2次向甲方公布物业服务资金的收支情况。……第十四条乙方违反本协议的约定，擅自提高收费标准的，对超出标准的部分，业主有权决绝支付；已经支付的，业主有权要求乙方返还。……第十六条本协议中下列词语的定义是：（一）业主，是指物业的所有权人。（二）物业使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。（三）物业买受人，是指物业出售协议中确定的物业购买人。（四）物业交付使用，是指物业买受人收到甲方书面入住通知并已办理相应手续。物业买受人依约收到入住通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为已交付使用。（五）共用部位，是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面等部位。（六）共用设施设备，是指：1、一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具等设备；2、物业管理区域内，由业主和使用人共同使用的通道、绿地、停车场库、照明路灯、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱（房）等设施。（七）公共区域，是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的区域以及整幢住宅外、物业管理区域内，由全体业主、使用人共同使用的区域。（八）专有部分，是指在构造上及利用上具有独立性，由业主独立使用、处分的物业部分。……第二十二条本协议自2014年6月1日起至本小区业主大会成立止。第二十三条本协议终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会。第二十四条本协议经甲乙双方签字/盖章后生效”。又查，原告金地格林物业公司（乙方）与上海芸琦物业管理有限公司海城分公司（甲方）签订《海城上海城前期物业费债权转让协议》，内容为：“1、甲方承认乙方经过本小区业主大会选聘成为本小区物业服务企业的事实，愿意积极协议乙方进行相关事宜的交接。2、甲方同意将2018年8月15日之前预收及未收的物业费债权无条件转让给乙方。3、乙方自本协议签订之日起依法取得本小区2018年8月15日之前的物业费债权，有权向在2018年8月15日前欠缴物业费的相关业主收取相应区间的物业费。4、甲方自本协议签订之日起不再享有本小区2018年8月15日物业费的债权，不得再向相关业主收取物业费。5、本协议一式两份，甲、乙双方各持1份，自双方签字盖章之日其生效”。又查，原告金地格林海城分公司（乙方）与海城市海州管理区上海城一期业委会（甲方）于2018年8月15日签订《海城上海城（一期）物业服务合同》，主要内容为：“第二条乙方应当提供的物业服务包括以下内容：1、制订物业服务工作计划并组织实施；管理相关的工作图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规和《管理规约》的授权制订物业服务的有关制度。2、物业共用部位的日常维护、养护和管理。共用部位明细见附件三。3、物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理。共用设施设备明细详见附件四、4、公共绿地、景观的养护。5、清洁服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等。6、协助维护秩序，对车辆停放进行管理。7、协助做好安全防范工作。发生安全事故，及时向有关部门报告，采取相应措施，协助做好救助工作。8、消防服务，包括公共区域消防设施的维护以及消防管理制度的建立等。9、负责编制物业共用部位、共用设施设备、绿化的年度维修养护方案。10、按照法律、法规的有关规定对物业装饰装修提供服务。11、对物业区域内违反有关治安、环保、无业装饰装修和使用等方面法律、法规、规章的行为，应当及时告知、建议、劝阻，并向有关部门报告。12、制定预防火灾、水灾等应急突发事件的工作预案，明确妥善处置应急事件或急迫性维修的具体内容。13、设立服务监督电话，并在物业区域内公示。……第四条物业服务期限为3年，自2018年8月15日至2021年8月16日。第五条本物业区域物业服务收费方式为：包干制。1、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：[多层住宅]：1.4元/平方米/月，电梯费40元/月/户；[高层住宅]：1.4元/平方米/月，电梯费40元/月/户。第六条业主应当按年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为物业服务费到期当月的15日前。……第二十条业主逾期未交纳无业服务费的，应当按照逾期每日万分之三的标准承担相应的违约金”。又查，在原告提供物业服务与管理范围内存在“住改商”从事经营活动、违建、部分共用设施破损未及时维修、公用部分大小便未及时清理以及非业主低年级子女在园区内打闹喧哗等情况。再查，被告尹德洪未交纳2017年4月1日至2018年12月31日期间的物业费和电梯费。上述事实，原告金地格林海城分公司除陈述外提供的证据有：1、《辽宁上海城会员商品房协议》一份，2、《上海城一期（C地块）前期物业服务协议》一份，3《海城上海城前期物业费债权转让协议》一份，4、《海城上海城（一期）物业服务合同》一份，5、投诉记录以及关于停止“住改商”的通知和相关公示信息等材料一组，6、清洁记录一组以及绿化照片等一组；被告除陈述外提供的证据有：照片一组（用以证明上海城一期物业公司小区园内违建乱扩建管理和监管严重失职等内容）。以上证据，经庭审质证及本院审查，具有真实性、合法性与关联性，各证据间相互印证，所证事实足资认定，本院均予采信。至于原、被告提供的证据是否能够支持各自提出的诉讼主张或辩解意见，本院在论理部分详细阐释。综上，本院查明的案件事实有符合法律规定的证据证明。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，各方当事人在享有合同权利与利益的同时亦应按照合同约定或法律规定履行义务。本案中，原告提供的证据能够证明被告尹德洪与前期物业公司建立物业服务合同法律关系以及自2018年8月15日由其收取在该节点之前未交纳物业费及电梯费的案件事实，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”、《物业管理条例》第二条“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”、第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，金地格林海城分公司系本案适格原告，其依法享有向被告尹德洪主张物业费和电梯费的权利。经归纳，原、被告双方的争议焦点主要为：第一，被告是否应交纳电梯费；第二，被告应交纳物业费的金额；第三，原告提出的要求被告给付经其酌情确定的违约金的诉讼请求是否能够得到法律支持。关于本案的第一个争议焦点即被告是否应交纳电梯费的问题，庭审已查明，被告所购买及居住的房屋是二楼属低层住宅，在原告未提供证据证明被告在欠交物业费期间即2017年4月1日至2018年12月31日期间内实际使用电梯以及被告属于底层住宅业主有地下车位情形的情况下，其提出的要求被告交纳电梯费以及按照40元/月收费标准收费的诉讼请求不予支持。关于本案的第二个争议焦点即被告应交纳的物业费的金额问题，原、被告双方对物业费的收费标准为1.4元/平方米/月以及被告房屋的建筑面积为74.95平方米两项事实没有异议，本院予以确认。被告提出其不交纳物业费的理由是原告在物业管理与服务方面存在一定问题且经其多次反映未能解决的辩解意见，原告在举证与陈述过程中对小区内存在违建、住改商以及存在噪音等问题没有异议，但称因其没有执法权不能采取相应的强制措施，已经将如上问题向相关管理部门多次进行反映，已经尽到了管理与协助义务。本院认为，原告作为物业服务公司，依照合同约定向区域内的业主提供物业服务，但因其服务未能达到约定的内容影响业主的日常生活，确属违约行为，故本院依其违约行为确定被告尹德洪可适当少交纳一定数额的物业费，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，本院依法确定被告尹德洪应当交纳2017年4月1日至2018年12月31日期间内的物业费1542元（1.4元/平方米/月×74.95平方米×21个月×70%）。关于本案的第三个争议焦点即原告提出的要求被告给付经其酌情确定的3144.75元违约金的诉讼请求是否能够得到法律支持的问题，庭审已经查明，被告拒绝交纳物业费的重大影响因素是原告在物业服务与管理方面存在问题，对其本人和小区内的其他业主的日常生活影响甚大，原告针对本案中被告所提及的管理瑕疵与服务未达标准的行为属持续违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，本院对其提出的该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告尹德洪于本判决生效后十日内给付原告北京金地格林物业管理有限公司海城分公司物业费1542元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元由被告尹德洪负担。此款原告已垫付，被告尹德洪在履行本判决确定的给付义务时，加付50元给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院；于递交上诉状的同时或者上诉期满后七日内预交上诉案件受理费，否则视为放弃上诉。本判决申请执行的期间为两年（该期间从判决书规定履行期间的最后一日起计算；判决书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；判决书未规定履行期间的，从判决书生效之日起计算）。审 判 长  周晓芳人民陪审员  钟芳芳人民陪审员  孙思雨二〇二〇年五月十一日书 记 员  曲安琪