北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民再14号上诉人（一审原告、反诉被告)：雷德美，男，1945年12月13日出生。上诉人（一审被告、反诉原告)：相兰英，女，1958年4月14日出生。上诉人（一审被告、反诉原告)：高宇（相兰英之女），1985年1月19日出生。委托诉讼代理人：相兰英，女，1958年4月14日出生。雷德美因与相兰英合同纠纷一案，北京市房山区人民法院于2014年12月19日作出（2014）房民初字第10413号民事判决。相兰英不服该判决，向本院提起上诉。本院作出（2015）二中民终字第02246号民事裁定，撤销北京市房山区人民法院（2014）房民初字第10413号民事判决，发回重审。重审中，高宇作为被告(反诉原告)参加诉讼。北京市房山区人民法院作出（2015）房民初字第7982号民事判决。相兰英、高宇不服提起上诉，本院于2016年12月30日作出（2016）京02民终11141号民事判决，驳回上诉，维持原判。相兰英不服申请再审，北京市高级人民法院于2018年5月17日作出（2017）京民申3538号民事裁定，指令本院再审。2018年10月12日，本院作出（2018）京02民再118号民事裁定，撤销（2016）京02民终11141号民事判决及（2015）房民初字第7982号民事判决，将本案发回重审。本案重审后，北京市房山区人民法院于2019年12月17日作出（2019）京0111民初2450号民事判决。雷德美和相兰英、高宇均不服该判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。雷德美上诉请求：判令撤销一审判决中驳回本人诉讼请求的判决，维持一审判决中关于驳回相兰英、高宇反诉请求的判决；本案全部诉讼费用由相兰英、高宇承担。事实与理由：一审判决认定事实不清。不认可一审法院关于《换房协议书》中未约定合同解除事由，故不存在合同解除情形的认定。一方有能力履约而长期不履约，另一方可以依据合同法第94条规定，提出解除合同。本案从双方签订《换房协议》至今已近十八年，对方一直未履约。涉案房屋北京市房山区燕山×××27号楼1单元202号、203号房屋（以下简称202号房屋、203号房屋）至今仍在相兰英的丈夫高喜祥名下，且高喜祥已去世，我多次去燕化房产办办理过户均是无功而返。相兰英、高宇辩称，不同意雷德美的诉讼请求。根据《燕化公司2001年星城楼房售房方案》的规定，职工只能选择一套住房，雷德美在分配星城楼房时明知道该行政政策，仍起草换房协议要202号、203号房屋换住并办理过户。明知道违反房改房政策，无偿占有202号房屋，造成国有资产流失，换房协议所涉的202号房屋部分合同无效，202号房屋是借住，并且用于交换的北京市房山区×××四里甲18号楼3单元101号房屋（以下简称101号房屋）价值与202号房屋、203号房屋价值不相当，雷德美应该将202号房屋无偿返回,《换房协议书》中的其他部分仍有效。相兰英、高宇上诉请求：依法撤销一审判决，改判确认换房协议中有关202房屋部分内容无效，将101号房屋过户登记在相兰英、高宇名下，将位于202号房屋返还给相兰英、高宇；一、二审的诉讼费用由雷德美承担。雷德美辩称：不同意相兰英和高宇的上诉请求，二人请求无法律及事实依据。雷德美向一审法院起诉请求：1、解除双方之间于2002年4月21日签订的《换房协议书》；2、判令相兰英把101号房屋返还给雷德美，同时雷德美将202号房屋、203号房屋返还给相兰英；3.雷德美将2002年4月21日收到相兰英的5.07万元退还相兰英；4.判令相兰英赔偿雷德美房屋闲置损失1万元；5.判令相兰英赔偿雷德美精神损失费5000元；6.诉讼费由相兰英承担。相兰英、高宇向一审法院反诉请求：1.判令相兰英与雷德美2002年4月21日签订的《换房协议书》中有关202号房屋部分内容无效；2.判令雷德美返还相兰英202号房屋及附属于该房屋的相关设施(含相关权利凭证)；3.判令雷德美协助将101号房屋过户给相兰英、高宇，相兰英协助将203号房屋变更给雷德美；4.雷德美承担全部诉讼费用。一审法院认定事实如下：一、房屋取得和《换房协议书》签订、履行的证据及事实。原一审及重审审理中，双方当事人提供了《内部公有住房买卖合同》、《单位出售公有住房房价计算表》、房款发票、《房屋所有权证》、《换房协议书》、《房屋单据清单》、《收条》、《燕化公司已购公有住房上市交易审批表》、（2015）二中民终字第02215号民事判决书及常住人口登记表等证据，结合重审中法院宣读出示的（2015）房民初字第7982号卷宗材料，一审法院对上述证据予以确认并认定事实如下:2002年1月6日，雷德美与中国石化集团北京燕山石油化工有限公司（以下简称燕化公司）签订《内部公有住房买卖合同》购买101号房屋。2002年3月7日，雷德美向燕化公司支付房款77284元及维修费2046元。2005年12月15日，101号房屋登记在雷德美名下。《房屋所有权证》记载该房为经济适用住房，建筑面积82.74平方米。相兰英与高喜祥于1982年10月登记结婚，婚后于1985年1月生独生女高宇，高喜祥于2011年9月21日因病去世。202号房屋原系燕化公司分配给高喜祥之父高文炽居住。1999年12月31日，高喜祥与燕化公司签订《内部公有住房买卖合同》购买202号房屋。2000年5月15日，高喜祥向燕化公司支付房款20330元及维修费983元。2004年6月30日，202号房屋登记在高喜祥名下。《房屋所有权证》记载该房为成本价出售住宅，建筑面积43.5平方米。203号房屋亦系高喜祥与燕化公司签订《内部公有住房买卖合同》购买。2007年4月11日，高喜祥向燕化公司支付房款29628元及维修费1446元。2008年9月17日，203号房屋登记在高喜祥名下，《房屋所有权证》记载该房为成本价出售住宅，建筑面积59.38平方米。2002年4月21日，雷德美与相兰英签订《换房协议书》，内容为：“经雷德美先生与相兰英女士双方协商，达成以下协议：一、双方自愿换房，雷德美先生之燕化星城甲18号楼3单元101室与相兰英女士之羊耳峪里27号楼1单元202、203室互换居住，并续办过户手续及产权证，此项工作由相兰英女士负责办理。二、自协议之日起，换房后的其他费用包括手续费、增加面积费均已协商完毕，自签字之日起，再不牵挂此项费用。三、换房后办理过户等费用由相兰英女士承担。四、双方自愿换房，如一方违约，由违约方交给对方违约金叁万元（因官方房管政策造成的除外）。五、双方在办妥换房后的产权证之前，任何一方不得将换房后的房屋出租、转让、出售，否则引起后果，由发生上述行为的一方负全责”。《换房协议书》签订当日，雷德美给相兰英出具了内容为“今收到相兰英女士人民币伍万零柒佰元整，小写：50700元”的《收条》1张；相兰英在《房屋单据清单》单据接收人处签字收取了101号房屋相关材料。《换房协议书》签订后，相兰英、高喜祥、高宇搬入101号房屋居住，雷德美搬入202、203号房屋居住。2011年12月，雷德美、相兰英分别填写《燕化公司已购公有住房上市交易审批表》申请上市交易，未获批。二、双方当事人进行诉讼的证据及事实。原一审中，当事人提供了（2015）二中民终字第02215号民事判决书；重审中，相兰英、高宇提供了《已购公有住房上市出售确认书》，结合重审中宣读出示的（2015）房民初字第7982号卷宗材料，一审法院对上述证据予以确认并认定事实如下:2012年9月，雷德美、相兰英达成人民调解协议约定双方搬回原居住地居住，但未实际履行。2014年7月，高宇起诉请求确认人民调解协议无效。同月，雷德美起诉相兰英合同纠纷一案，提出解除《换房协议书》等诉讼请求；相兰英反诉提出判令雷德美协助办理202、203、101号房屋过户手续等诉讼请求。经审理，我院终审判决人民调解协议无效、裁定将雷德美与相兰英合同纠纷一案发回一审法院重审。重审中，雷德美诉讼请求未变更，相兰英、高宇提出将101号房屋过户到相兰英、高宇名下，将202、203号房屋过户到雷德美名下等反诉请求。2016年8月30日，相兰英、高宇将反诉请求变更为判令将101号房屋过户登记在相兰英、高宇名下；将203号房屋过户登记到雷德美名下；判令雷德美将202号房屋返还给相兰英。该案审理中，一审法院就双方所换房屋能否上市交易致函并赴燕化公司房产管理部门进行了调查，燕化公司回复：双方所换房屋经燕化公司审批后均可上市出售；202号及203号房屋存在预售房屋面积超过职工住房面积标准问题，按燕化公司规定应缴纳超标款。本案在审理中，相兰英提交了燕化公司行政管理部于2018年1月29日出具的《已购公有住房上市出售确认书》，主张燕化公司出具的上市确认书未写明超标款即无需缴纳。经法院核实，202号和203号房屋上市交易时不需缴纳超标款属实。三、雷德美提供的房屋闲置损失证据。原一审中，雷德美提供了房山区东风街道办事处羊耳峪里第一社区居委会出具的《证明》及202号、203号房屋采暖费、物业费、垃圾清理费《燕山石化社区服务卡消费凭条》，证明其主张的房屋闲置损失。相兰英、高宇认为雷德美要求赔偿房屋闲置损失缺少事实和法律依据，不能成立。四、相兰英、高宇提供的合同效力证据。重审中，相兰英、高宇主张《换房协议书》有关202号房屋部分无效，并提供如下材料予以证明：（一）杨跃勤出具的证明及盖有燕化公司行政管理科公章的《燕化公司2001年星城楼房售房方案》，证明目的：2014年杨跃勤找到《燕化公司2001年星城楼房售房方案》专版专刊，方案第八条规定职工只能选择一套住房，雷德美在分配星城楼房时明知行政政策，起草换房协议要202号、203号房屋换住并办理过户手续，明知违反房改房政策，不交202房款，无偿占有202号房屋，低买高卖，使国有资产流失，欺骗相兰英长达14年过不了户。（二）《相兰英诉求的回复意见》，证明目的：由燕化公司副总经理汪剑波证明，101号房屋属集资建房，但房本属经济适用房管理；2012年10月31日燕化公司发布甲18号楼5栋住宅上市交易时不再进行超标处理，但职工需交回当年购房时的工龄补贴额49974元；证明101号房屋系经济适用房，实际购房款为79330元。（三）5.07万元《收条》，证明目的：应交雷德美5.67万元，取整包含应雷德美要求34号楼8单元501号降到27号楼1单元203号，需要降楼层费5000元，203号过户到101号过户费1000元，共合计5.67万元。一审、二审未质证5.07万元是房款。雷德美在一审判决书中说是房屋差价款，是对价202号的市值，价值交到101号的房款。因雷德美说咱们装修完了也不能搬回来啊，是他备选的第二套方案。（四）涉案3套房屋发票，证明目的：相兰英交纳202号房款21313元、203号房款31074元；相兰英交纳101号房屋房款5.07万元，加上降楼层费5000元、过户费1000元，合计5.67万元；雷德美交纳24783元（折403号房屋），合计79330元。（五）燕化公司合成橡胶事业部人力资源部出具的《证明》，证明目的：501号房屋两居室是相兰英用住房公积金买的房屋，所以相兰英到最后买断也没有享受过住房公积金。（六）《住房面积标准对照表》，证明目的：一般职工享有60至70平方米、科级干部享受70至80平方米。（七）申请调取（2019）京0111民初5173号庭审录像，证明目的：雷德美当庭承认是相兰英交的101号房屋房款，该案庭审笔录就上述内容未记载。雷德美对《相兰英诉求的回复意见》、《收条》、发票、《住房面积标准对照表》真实性无异议，但对相兰英、高宇的证明目的均不予认可，对燕化公司合成橡胶事业部人力资源部出具的《证明》认为与其无关。对相兰英、高宇的主张，雷德美称：第一、其于2002年3月7日将101号房屋房款交到燕化公司房产办，而相兰英于2002年4月21日才给付其5.07万元，因此不存在相兰英交纳101号房屋房款的事实。第二、5.07万元是相兰英给雷德美的差价。相兰英本来应给雷德美56693元，但过户存在费用，这部分费用由相兰英来运作，所以扣除了6000元运作费用。相兰英称6000元包括5000元降楼层费和1000元过户费不属实。第三、不存在相兰英所称的备选第二套方案。一审法院认为：本案争议焦点如下：第一、相兰英、高宇主张的《换房协议书》有关202号房屋部分无效是否成立，第二、雷德美的诉讼请求能否获得支持，第三、相兰英、高宇的反诉请求能否获得支持。一、相兰英、高宇主张的《换房协议书》有关202号房屋部分无效是否成立。首先，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定了5种合同法定无效情形，即:一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，相兰英、高宇以《换房协议书》有关202号房屋部分不是双方当事人真实意思表示主张无效，不符合上述法律规定，一审法院不予采纳。其次，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（一）》第四条规定：合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十四条规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。本案中，相兰英、高宇以《换房协议书》有关202号房屋部分违反相关政策主张无效，不符合上述司法解释规定，一审法院亦不予采纳。综上，相兰英、高宇主张的《换房协议书》有关202号房屋部分无效不成立，其为此提供的证据及调证申请事项均与待证事实无关联性，一审法院不予认定和调取。第二、雷德美的诉讼请求能否获得支持。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致可以解除合同；当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时解除权人可以解除合同。第九十四条规定了5种合同法定解除情形，即:因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；法律规定的其他情形。首先，雷德美与相兰英在《换房协议书》中并未约定合同解除事由，故本案不存在合同约定解除情形。其次，涉案房屋属可上市交易的央产已购公房，《换房协议书》签订于2002年，雷德美所称京19条公布于2013年，因此，京19条并不构成合同解除的法定事由。另，房屋过户需双方相互配合，双方所换房屋至今未能完成过户并非一方不履行、迟延履行造成，因而本案亦不存在其他合同解除的法定事由。再次，2002年至今双方已实际换住10余年，为维护交易稳定，本案《换房协议书》亦不应解除。复次，雷德美提供的房屋闲置损失证据与履行人民调解协议无必然联系，故本院对上述证据不予认定。综上，一审法院对雷德美的诉讼请求不予支持。第三、相兰英、高宇的反诉请求能否获得支持。首先，如上所述，相兰英、高宇主张的《换房协议书》有关202号房屋部分无效不成立，故本院对相兰英、高宇请求判令雷德美返还202号房屋及附属于该房屋的相关设施(含相关权利凭证)的反诉请求不予支持。其次，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，相兰英、高宇请求将101号房屋过户给二人、而仅将203号房屋变更给雷德美，不符合《换房协议书》约定和上述法律规定，故本院对相兰英、高宇上述反诉请求亦不予支持。如双方愿依诚信原则及《换房协议书》约定全面履行，可另行协商或另诉解决。因此，一审法院对相兰英、高宇的反诉请求不予支持。综上，一审法院判决：一、驳回雷德美的诉讼请求；二、驳回相兰英、高宇的反诉请求。本院二审审理查明的事实与一审法院查明事实一致。本院认为，本案双方争议焦点为订立的《换房协议书》应否解除及该协议书中的涉及202号房屋的部分内容是否存在无效情形。关于雷德美要求解除合同的主张。根据本案中《换房协议书》的内容，当事人并未约定解除合同的具体事由，故不存在按约定单方行使解除权的问题。本案亦无证据证明《换房协议书》履行过程中存在法定解除的情形。涉案房屋作为房改房，经产权单位燕山石化同意便可上市交易，现在产权单位对双方过户并不持异议。双方履行过户并不存在障碍。同时房屋过户需双方相互配合，考虑到从换房协议签订至今已近二十年，双方实际换房居住也已经十余年，为了维护交易的稳定和便于生活的角度，也不应解除《换房协议书》。另外，雷德美其他诉讼请求也无事实与法律依据，在此本院不予支持。关于相兰英、高宇主张《换房协议书》中有关202房屋部分无效的请求。根据《换房协议书》中有关202号房屋的约定，是当事人真实意思表示，并不违反法律法规的强制性、禁止性规定，并不存在合同无效的法律情形，相兰英与高宇为此提供的证据与待证事实无关联性，故本院对相兰英、高宇主张《换房协议书》中有关202房屋部分无效的请求不予支持。关于相兰英、高宇请求将101号房屋过户至自己名下，仅将203号房屋过户至雷德美并要求返还202号房屋的主张，不符合《换房协议书》的约定内容，亦无事实及法律依据，故本院对相兰英、高宇的该项上诉请求不予支持。综上所述，雷德美、相兰英、高宇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1513元，由雷德美负担1443元（已交纳），相兰英、高宇负担70元（已交纳）。本判决为终审判决审 判 长  吴 宏审 判 员  江慕南审 判 员  陈捷鹰二〇二〇年五月二十七日法官助理  王文庆书 记 员  丁 晨