上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终1136号上诉人（原审被告、反诉原告）：严彤彤，女，1967年5月8日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：沈奕，上海市中天律师事务所律师。委托诉讼代理人：张兆国，上海九安律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：奚俊荣，男，1989年11月25日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：南丹，上海木诚木律师事务所律师。上诉人严彤彤因与被上诉人奚俊荣房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初66511号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。严彤彤上诉请求：撤销一审判决第三、四项，改判支持上诉人一审反诉请求。事实和理由：一、一审判决记载上诉人与中介微信聊天记录有遗漏，中介最后回复上诉人“您这边可以仔细了解一下合同，客户这边15天内没有付您首付，客户是违约的”，2019年5月9日上诉人退还76万元（人民币，以下同）后将截图发给中介，上诉人发微信要求中介转告被上诉人直接与上诉人联系，不要转来转去，后被上诉人通过中介告知上诉人要求必须按合同走下去并拒绝直接与上诉人沟通。以上可以说明被上诉人没有按时付款、违约在先，上诉人退款的行为仅是表达要求与被上诉人直接联系的愿望并表达对被上诉人未按时足额付款的不满，并无要求解除合同的意思表示，且按照合同约定解除合同应当书面的形式。上诉人后静待被上诉人按约履行，但被上诉人却没有按约支付；二、被上诉人支付首付款延迟了两天，当时上诉人并不知晓被上诉人具备继续履约的能力，且上诉人未取得补充协议的原件，双方的合同义务是有先后顺序的，依据《中华人民共和国合同法》第57条的规定，被上诉人作为先履行义务的一方，履行合同义务不符合合同约定的，作为后履行义务的一方上诉人有权拒绝其相应的履行要求，故导致本案合同及补充协议无法继续履行的责任应当由被上诉人承担；三、双方在合同中明确约定了各自解除合同的条件以及解除合同应当采用书面形式，有约定应从约定，一审法院错误适用了《中华人民共和国合同法》第94条的任意性规定。综上，请求支持上诉人的上诉请求。奚俊荣辩称，不同意上诉人的上诉请求。一审提供的微信聊天记录中已经显示上诉人两次明确表示已经决定不履行了，结合上诉人退回大部分首付款的行为，足以表明上诉人单方解约，应认定上诉人违约。上诉人作为收款方却称退还款项后一直等待被上诉人履约，与事实不符，违约责任在上诉人一方。请求驳回上诉，维持原判。奚俊荣向一审法院提起本诉请求：一、判令解除奚俊荣、严彤彤于2019年4月21日签订《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》；二、判令严彤彤返还20万元；三、判令严彤彤支付解约违约金418,000元；四、诉讼费由严彤彤负担。严彤彤向一审法院提起反诉请求：一、判令解除奚俊荣、严彤彤于2019年4月21日签订《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》；二、判令奚俊荣支付解约违约金418,000元；三、反诉费由奚俊荣负担。一审法院认定事实：2019年4月20日，奚俊荣与严彤彤签订《不动产买卖居间合同》，约定严彤彤将位于上海市浦东新区XX村XX号XX室房屋转让给奚俊荣，房屋转让价为209万元。2019年4月21日，奚俊荣（乙方）与严彤彤（甲方）签订《上海市房地产买卖合同》（以下简称买卖合同），约定甲方将系争房屋转让给乙方，房屋转让价为160万元。合同第九条第三款约定，乙方未按买卖合同约定的时间支付房价款、办理产权交易过户事宜的，应当向甲方支付违约金，违约金应按照总房价的日万分之四计算，违约金自乙方逾期的第二日起至实际履行之日止。逾期超过十五日后乙方仍未履行的，除乙方应向甲方支付违约金外，甲方可单方面提出解除本合同；甲方单方面解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担违约责任，违约金为该房屋总价款的20%。甲方可以从乙方已付款中扣除违约金，余款返还乙方，已付款不足违约金的，乙方应在接到书面通知之日起十日内向甲方支付。第十条第三款约定，甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，或未按本买卖合同中的约定办理产权交易过户事宜的，应当向乙方支付违约金，违约金应按照总房价的日万分之四计算，违约金自甲方逾期的第二日起至实际履行之日。逾期超过十五日后甲方仍未按约履行本合同约定的，除甲方应向乙方支付违约金外，乙方可单方面解除本合同；乙方单方面解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担违约责任，违约金为该房屋总价的20%。甲方应在接到书面通知之日起十日内退还乙方所有已支付的房价款，并支付违约金。合同附件三约定，付款方式为：1、乙方于2019年4月20日支付甲方定金5万元，该定金在签订本合同当日自动转为房款的一部分。2、乙方应于甲、乙双方签订本买卖合同后的当日内，将房款15万元直接支付给甲方，甲方向乙方出具收款收据。3、乙方应于2019年5月6日当日，将房款60万元直接支付给甲方，甲方向乙方出具收款凭据。4、待甲、乙双方至房地产交易中心办理过户手续，且交易中心出具以乙方为权利人的该房屋《上海市不动产权证》后，乙方以贷款银行发放贷款的方式直接将房款80万元支付给甲方。2019年4月21日，奚俊荣（乙方）与严彤彤（甲方）签订《补充协议》，一、关于房价款的约定：1.1实际成交价位209万元（净到手）；1.2买卖合同价位160万元；1.3乙方应于2019年5月6日前支付甲方装修补偿款35万元；1.4尾款留14万元，其中4万元于交房当日支付甲方，剩余10万元于此房屋内所有户籍迁出后当日支付甲方。二、本协议自签字之日起生效。本协议为买卖合同的一部分，本协议与买卖合同或其他协议有异议的，以本协议为准。本协议违约责任参照买卖合同第九条第三款和第十条第三款约定的违约金比例。本协议一式两份，双方各执一份。奚俊荣于2019年4月21日支付定金5万元，2019年4月22日支付房款15万元，2019年5月8日支付50万元，2019年5月9日十二点三十六分支付26万元。严彤彤于2019年5月9日下午一点三十三分将收取的房款76万元退还给奚俊荣。2019年5月7日，严彤彤发微信给居间方胡某称，“小胡，我昨天和交易中心和你们公司联系咨询过了，因乙方没有按合同和协议时间付款，只能终止合同了，双方取消网签再返定金，抱歉”。胡某回复“客户这边说，付首付的时候，把滞纳金一起给您”。严彤彤回复“不好意思，我已决定了，你正式通知乙方吧”。胡某回复“您这边要单方面取消合同”。严彤彤回复“是一方违约，终止合同”。一审审理中，经奚俊荣申请，系争买卖合同的居间人胡某出庭作证称，根据合同和补充协议约定，奚俊荣要在2019年5月6日支付给严彤彤95万元，奚俊荣在2019年5月6日之前告诉我因理财产品要晚两天到期，故要于2019年5月8日付款。我将此情况转告严彤彤。2019年5月7日，严彤彤发微信给我称因奚俊荣未按约定时间付款，要求解除合同。为了避税，双方协商做低房价，在签订居间合同时，中介建议将房款分别划入两张银行卡，严彤彤提供了一张银行卡。奚俊荣于2018年5月9日转账给严彤彤76万元后，严彤彤于当日将76万元返还给奚俊荣，要求解除买卖合同，拒不提供另一张银行卡号，致使奚俊荣无法支付余款19万元。因严彤彤要求解除买卖合同，拒不配合办理过户手续，故之后的贷款手续亦未办理。一审法院认为，奚俊荣与严彤彤于2019年4月21日签订《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。现双方均要求解除《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》，一审法院依法予以准许。严彤彤同意将收取的20万元返还给奚俊荣，一审法院依法予以准许。针对《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》无法继续履行的违约责任争议焦点，一审法院分析如下：首先，根据买卖合同和协议约定，奚俊荣于2019年5月6日支付房款95万元，因理财产品晚两天到期，故要迟延两天付款。严彤彤（一审误为奚俊荣）于2019年5月7日通过微信向中介胡某提出因奚俊荣未按合同和协议约定时间付款要求解除合同，而根据买卖合同约定，奚俊荣逾期15日支付房款，严彤彤才能解除合同，故2019年5月7日严彤彤没有合同解除权。其次，奚俊荣向一审法院提供上海浦东发展银行交易流水单，证明2019年5月8日，奚俊荣账户上有1,053,157.64元，奚俊荣具备支付房款95万元的能力。第三，严彤彤抗辩其返还76万元是因为没有拿到《补充协议》，担心奚俊荣不支付差价款。居间方胡某称在签订《补充协议》后三至五天，胡某将《补充协议》原件送到严彤彤小区门口，严彤彤拍照留存了。故对严彤彤的抗辩，一审法院难以采信。最后，奚俊荣于2019年5月8日支付50万元，严彤彤未表示异议。奚俊荣于2019年5月9日支付26万元。严彤彤于当日将收取的76万元退还给奚俊荣，拒不提供另一张银行卡号并表示要求解除合同。严彤彤以自己的行为明确表示不履行合同。综上，因严彤彤的违约致使买卖合同和补充协议无法继续履行，严彤彤理应按照合同约定承担相应违约责任。关于解约违约金的数额该争议焦点，根据买卖合同约定，解约违约金为该房屋总价的20%即418,000元。奚俊荣为此提供了以下证据证明其损失：1、《相寓承租合同》，证明因买房未成而租房，每月租金4,800元。2、转账凭证，证明因购买系争房屋支付中介费37,000元。3、收款收据，证明因租房支付的中介费1,920元。4、奚俊荣主张买卖合同约定的房屋转让价为209万元，目前市场价为238万元。严彤彤曾提出涨价到235万元同意继续交易。5、严彤彤占用定金5万元以及房款15万元期间的利息损失。本案在审理过程中，严彤彤明确向一审法院表示不要求法院调整违约金。综上，一审法院综合考虑到当事人的过错程度、奚俊荣的实际损失、严彤彤不要求调整违约金的情形等综合因素，对奚俊荣要求严彤彤支付解约违约金418,000元的诉讼请求，一审法院依法予以支持。对严彤彤的反诉请求，一审法院难以支持。一审法院判决：一、解除奚俊荣与严彤彤于2019年4月21日签订《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》；二、严彤彤在判决生效之日起十日内返还给奚俊荣人民币200,000元；三、严彤彤在判决生效之日起十日内支付给奚俊荣解约违约金人民币418,000元；四、驳回严彤彤的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币10,350元，减半收取计人民币5,175元，由严彤彤负担。反诉案件受理费人民币3,785元，由严彤彤负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，2019年4月20日，张某与严彤彤签订《不动产买卖居间合同》。2019年4月21日张某支付严彤彤定金5万元，2019年4月22日张某支付严彤彤房款15万元。奚俊荣在一审中提供上海浦东发展银行交易流水单，证明2019年5月8日张某账户上有1,053,157.64元，奚俊荣具备支付房款95万元的能力。一审法院认定的其余事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为违约责任究竟归属于哪一方。上诉人认为被上诉人迟延付款构成违约，上诉人并未要求解除合同故不存在违约。对此本院认为，根据查明的事实，奚俊荣在2019年5月6日确未按约支付购房款，奚俊荣应承担的系逾期付款的违约责任；但严彤彤在2019年5月7日即通知中介要求解除合同，并于2019年5月9日退还奚俊荣已支付的76万元房款，然而此时严彤彤并不具有合同解除权，严彤彤作为出卖方将已收房款退还买受人的行为并结合微信内容应当认为严彤彤已经以自己的行为明确表示解除合同。上诉人关于其退款并不代表不愿意继续履行合同的辩解，有悖常理，本院不予采纳。一审法院认定系严彤彤违约、应承担相应的违约责任，并无不当，本院予以认同。至于违约金的数额，鉴于在一审审理中，上诉人一方明确表示不要求调整违约金，一审法院判决上诉人支付被上诉人解约违约金418,000元，亦无不当，本院予以确认。奚俊荣之母张某在2019年5月8日账户上余额达一百余万元，结合张某曾代替奚俊荣向严彤彤支付定金及部分房款的情形，可以认定奚俊荣在2019年5月8日已具备支付95万元的付款能力。奚俊荣在严彤彤已向中介表示要求解除合同以及严彤彤退回大部分房款的情形下，未再支付剩余的19万元房款，亦符合情理，并不能据此认定奚俊荣逾期支付19万元的行为构成合同解除的原因。因此上诉人要求被上诉人承担解约违约金的理由，本院亦不予采纳。综上所述，上诉人严彤彤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币7,570元，由上诉人严彤彤负担。本判决为终审判决。审判长  潘兵审判员  娄永审判员  刘佳二〇二〇年五月八日书记员  刘羽附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……