上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终3200号上诉人(原审被告、反诉原告)：上海硕彭企业管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：金春灿，执行董事。被上诉人(原审原告、反诉被告)：桑双，男，1979年2月28日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：朱磊，上海明伦律师事务所律师。上诉人上海硕彭企业管理有限公司(以下简称硕彭公司)因与被上诉人桑双房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2018)沪0106民初47316号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。硕彭公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回桑双的一审诉讼请求，支持硕彭公司的一审反诉请求。事实和理由：一、硕彭公司与桑双于2018年9月25日就上海市静安区恒丰路XXX号101-113房屋(即101-12号铺位，以下简称系争房屋)签署《商铺场地移交清单》，一审法院以此为由认定系争房屋的实际交付日为2018年9月25日，属于事实认定错误。桑双委托第三方设计机构于2018年7月24日进入系争房屋进行测量设计,并出具了相应的设计图纸及方案,即桑双在合同约定的交付日时已经实际占有使用房屋,硕彭公司已经完成了房屋交付义务。《房屋租赁合同》明确约定了房屋交付时间,且桑双已于2018年7月25日实际使用房屋,系争房屋实际交付日应为2018年7月25日。故桑双应当支付2018年8月25日至10月24日的租金以及7月25日至10月24日的物业管理费。二、桑双迟延缴纳租金、物业管理费超过一个月,构成违约,应当承担违约责任。《房屋租赁合同》3-3条款约定：以后每个租赁季前5日内乙方向甲方支付该季租金及物业管理费;逾期一日需向甲方支付应付款的0.3%的滞纳金,若逾期超过一个月的,视为乙方违约;同时甲方有权停止水、电、天然气的供应,因此而造成的一切后果由乙方自行承担。根据上述合同约定,桑双应于2018年10月25日前向硕彭公司缴纳下一期的租金及物业管理费,但其拒不缴纳。经硕彭公司于2018年11月8日发送催款告知函后,桑双仍不予理会。三、一审法院以拆除装修围挡为由认定桑双无法使用系争房屋，进而认定《房屋租赁合同》于2019年12月10日解除，缺乏合同及法律依据。硕彭公司于2018年12月10日拆除系争房屋围挡系正当履行商场管理职能,合同中对于围挡的搭建与拆除未做规定,只是商场管理的一种方式,不影响桑双使用房屋。搭建围挡只是为了防止装修过程中给其他商户造成影响,既不是合同约定的房屋使用标准，也不是法律法规规定的房屋使用标准。本案中,围挡本就是硕彭公司要求临时搭建,拆除围挡亦已提前通知,硕彭公司并非对系争房屋内部已装修设施设备进行拆除,桑双仍然能够实现使用房屋的合同目的。无论系争房屋是否有围挡都不影响系争房屋的使用,桑双亦未能举证围挡的拆除致使其无法使用系争房屋。即便认定《房屋租赁合同》于2018年12月10日解除,桑双已经使用系争房屋进行工商注册,直至2019年1月16日才注销。在此期间,系争房屋实际上仍由桑双使用着,硕彭公司无法对外出租使用，故桑双应当按照租金标准支付2018年12月11日至2019年1月16日的房屋占有费用。综上所述,一审法院认定事实错误,适用法律错误。桑双辩称，不同意硕彭公司的上诉请求。一、双方就系争房屋的交付时间应以双方签订的《商铺场地移交清单》所确定的时间为准,即为2018年9月25日。双方签订《房屋租赁合同》后,因系争房屋所在的一层商铺整体改造一直不符合交付实际使用的条件，包括桑双在内的所有承租一层商铺的经营户均无法实际接受租赁的商铺。在此期间,而且一层商铺改造后的消防也并未通过,一层商铺的进出大门都是关闭的,只有硕彭公司自用的后门通道开通。二、硕彭公司确认2018年12月10日拆除桑双的装修围挡,并在之前阻止桑双及其工人进场,没收装修施工工具,致使双方合同已无法履行,且以不当方式妨碍、影响桑双正常经营和使用系争房屋,其已构成违约。桑双作为承租人,按照实际接受房屋的时期起算已支付的租金,并不构成拖欠租金等违约情形。在双方对起租日期存在争议的情况下，硕彭公司擅自拆除桑双搭建的装修围挡,并将系争房屋内的装修工具没收,阻止桑双对系房屋的占有、控制、使用。综上,一审法院认定事实清楚,适用法律正确,请求二审法院维持原判，依法驳回硕彭公司的上诉请求。桑双向一审法院起诉请求：一、确认桑双与硕彭公司就系争房屋签订的《房屋租赁合同》于2018年12月8日解除；二、硕彭公司返还桑双已付的2018年12月8日至2019年1月7日的租金人民币34,592.88元(以下币种均为人民币)、2018年12月8日至2019年2月7日的物业费9,098.4元；三、硕彭公司返还租赁保证金117,426.24元；四、硕彭公司支付违约金103,778.64元；五、硕彭公司返还装修保证金1万元。硕彭公司向一审法院提出的反诉请求：一、确认硕彭公司与桑双就系争房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年1月16日解除；二、桑双支付2018年7月25日至2018年8月24日的免租期租金34,592.88元、2018年10月25日至2019年1月16日的租金95,343.66元(34,592.88元*2+34,592.88元*12/365*23)，共计129,936.54元；三、桑双支付2018年10月25日至2019年1月16日的物业管理费12,413.71元(4,549.2元*12/365*83)；四、桑双支付违约金103,778.64元;五、桑双支付逾期滞纳金(酌情以69,185.76元、13,647.6元为本金，均自2018年10月25日起至2019年1月16日止，按照每日0.3%的标准计算)。一审法院认定事实：系争房屋产权人为案外人上海兴辉置业有限公司。2018年6月22日，硕彭公司(甲方、出租方)、桑双(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方作餐饮使用，实际使用面积75.82平方米，租赁期限自2018年7月1日起至2022年6月30日止(以实际交房日为准，租赁期时间顺延)，装修免租期为30天。乙方应于本合同签订后3日内向甲方支付租赁保证金117,426.24元(相当于三个月租金、三个月物业费)，逾期未支付保证金超过三天的，视为乙方不再承租此房屋，甲方有权终止本合同。该房屋前两年租金为34,592.88元/月，后两年租金为37,360.31元/月，每2个月为一期支付。物业费为4,549.2元/月，每3个月为一期支付。租金、物业费均先付后用，乙方应于本合同签订后3日内支付首期租金69,185.76元、首期物业费13,647.6元，逾期未支付首期租金及物业费超过三天的，视为乙方不再承租此房屋，甲方有权终止本合同。以后每个租赁季前5日内，乙方向甲方支付该季租金及物业费，每逾期一日需向甲方支付应付款的0.3%的滞纳金，若逾期超过一个月的，视为乙方违约。如乙方违反本合同约定，则甲方有权以保证金抵付乙方应付租金、物业费、其他公共事业费用、赔偿由于乙方原因而给甲方造成的损失或者根据本合同规定全部扣收保证金而无须退还乙方；若保证金不足以抵付、赔偿或扣收的，则乙方应在甲方通知后五天内补交该差额。但乙方无权以保证金抵付其在本合同项下的任何租金、物业费等各项费用。乙方进场装修前应向甲方报备装修方案，征得甲方通过的情况下开始装修，装修施工所需的政府部门的审批手续由乙方办理，甲方及时给予协助。若乙方中途违约，仍需向甲方补齐免租期内的全额租金。若遇一方违约，违约方应赔偿守约方相当于三个月租金的违约金，守约方有权单方面解除合同。支付的违约金不足抵付对方损失的，违约方还应赔偿造成的损失。除合同明确约定的情形外，有下列情形之一的亦视作违约：……(七)乙方逾期不支付租金及物业费超过1个月的；(八)租赁期间甲方采取不当方式妨碍或影响乙方正常经营和使用系争房屋的……本合同第四条“房屋的交付”条款还约定，“甲方于收到保证金和首期租金后30日内(以下简称交付日)向乙方按该房屋签约时的现状交付，双方于交付日办理该房屋的交接手续。若乙方未能在交付日办理该房屋的交接手续，仍视为已由甲方于交付日按照本合同规定的条件交付予乙方，并且甲方有权按照本合同的规定收取租金、保证金和物业费，免租期起算日不变；若乙方在交付日起30日内仍未办理该房屋的交接手续，则甲方有权终止本合同，且有权扣收保证金而无需向乙方退还，作为对甲方损失进行赔偿的违约金。若甲方未按时交付房屋，每逾期一日，则租金起算时间顺延一日，经乙方催告后30日内仍未交付的，视作甲方违约。”2018年7月9日，桑双向硕彭公司支付首期租金69,185.76元、首期物业费13,647.6元，后于当月16日支付租赁保证金117,426.24元。2018年9月25日，桑双签署《商铺场地移交清单》。2018年9月28日，桑双向硕彭公司提交《装修申请表》，硕彭公司于同年10月9日允许桑双进场装修。2018年10月10日，桑双在系争房屋注册“上海市静安区加东餐厅”。2018年11月8日，硕彭公司向桑双发出《催款告知函》，要求桑双于2018年11月10日前支付2018年10月25日至2018年12月24日的租金、2018年10月25日至2019年1月24日的物业费，否则其将按约收取滞纳金。桑双收到该函件后，于次日回复《律师函》表示，根据合同约定，实际交房日为2018年9月25日，扣除30日免租期后，租金起算日为2018年10月25日，其已支付2018年10月25日至2018年12月24日的租金、2018年10月25日至2019年1月24日的物业费，故认为硕彭公司对其应支付租金及物业费日期的认定与计算存在错误，应纠正并重新计算。且硕彭公司经营管理的“太阳城”至今未正式对外开业，严重侵害了其合法权益，若硕彭公司自律师函发送之日起三个月仍不能正常开业的，将视为根本性违约，无法实现合同目的，其将依法解除合同并追究硕彭公司赔偿责任。2018年11月13日，桑双报警称物业公司阻碍其施工。2018年11月19日，桑双提起本案诉讼，要求确认双方合同的租金起算日为2018年11月8日，但在2018年12月18日的证据交换中变更诉请，要求确认合同于2018年12月8日解除。硕彭公司则提起反诉诉请，要求继续履行合同。2019年1月17日，桑双注销在系争房屋注册的营业执照。2019年1月25日，上海市静安区消防支队出具《建设工程消防验收意见书》，系争房屋所在的太阳CITY一楼的装修工程(申报装修面积4,545平方米，使用功能为餐饮)消防验收合格。一审法院审理中，关于实际交付日及租金起算日。桑双表示，其支付租金后，硕彭公司就应承担交房义务，但经其多次催促硕彭公司仍一直拖延，称待做好隔断墙后再行交付。2018年8月至9月期间，其多次向硕彭公司的招商经理沈觉斌主张进场装修，但沈经理不同意，并表示实际交付日将以进场日期为准进行顺延。据其所知，系争房屋所在的一楼原来是商场，后改造为餐厅，没有下水，且需进行隔断和公共区域吊顶装修，所以不具备交房条件。且硕彭公司为统一管理，还要求包括其在内的11家商铺统一进行装修。9月25日，硕彭公司将隔断和公共区域做好，才通知其签署移交清单、递交装修申请。故其认为实际交付日为9月25日，但因其10月9日才进场装修，且合同约定了30天免租期，故应从11月8日起算租金。合同第四条房屋交付条款对租户来说不公平。硕彭公司则表示，交房需要签署《商铺场地移交清单》，其在签约当天就要求桑双签署，桑双一直拖延。但合同第四条对交付日已有明确约定，具有通知的性质，其不需要再行催告，故2018年7月25日应视为实际交付日，8月25日为租金起算日。商场的整体装修于2018年7月即已完成，原来就是经营餐饮的，故不需要改造。系争房屋为非封闭式、无任何附加设备，随时可以按现状交付。桑双应自行承担未能在规定时间办理房屋交接的责任，9月25日签署移交清单只是补办交房手续。况且桑双在7月25日前已进行装修测量设计，已对系争房屋进行占有使用。即使按桑双主张的9月25日为交付日，桑双并未提供证据证明进行过交房的催告，故其也不构成违约。沈觉斌是桑双的中介，不是其公司员工。关于桑双主张硕彭公司阻碍其装修一节。桑双表示，因双方对租金起算日存在争议，硕彭公司不允许其工人进场装修，其于2018年11月13日报过警，过了一周左右硕彭公司又同意其进场装修，但仍要求其支付租金。12月4日，硕彭公司将系争房屋的围挡、木架、布帘等全部拆除，并清空了所有橱柜、餐具等设备，装修工具及材料，只剩下墙面、瓷砖、门头，导致其无法继续使用系争房屋，所以其不想做了，并于12月18日证据交换即主张解除合同。12月19日硕彭公司打电话询问其是否确定不再继续租赁，其也已经明确表示不再继续租赁，至于硕彭公司对外招商是否需要等本案判决结果由其公司自行考虑。硕彭公司则表示，其并未阻碍过桑双装修或对系争房屋进行任何破坏。其确实于12月10日左右拆除了围挡，但当时系争房屋装修已经完成，围挡上虽有门但未加锁，内部也并无施工材料。其为了准备开业典礼、增加商场客流量才拆除了占用公共通道的两面围挡(高2米、长4米左右)，且桑双将围挡建在公共走道上也违反了相关消防管理规定。拆除围挡之后，桑双仍在使用系争房屋，并未表示过不再继续租赁。一审法院认为，桑双与硕彭公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。桑双于2018年7月16日付清首期租金及租赁保证金，根据合同约定，硕彭公司应于收到上述款项的30日内向桑双交付系争房屋，若硕彭公司未按时交付房屋，每逾期一日，则租金起算时间顺延一日。现硕彭公司直至2018年9月25日才与桑双办理交接手续，签署《商铺场地移交清单》。故一审法院认为，系争房屋的实际交付日应为2018年9月25日。硕彭公司称因合同约定现状交付，随时可以交付系争房屋，故其在签约当日即要求办理交房手续，而桑双一直拖延，但对此节并未提供任何证据予以佐证，一审法院不予采信。且根据一审法院查明的事实及当事人陈述，一审法院有理由相信双方在签署《商铺场地移交清单》之前，系争房屋所在的一层确实存在尚不符合交付实际使用的情形。硕彭公司还称，合同第四条已对交付日进行明确约定，具有通知的性质，故2018年7月25日应视为实际交付日。一审法院认为，交付符合合同约定的房屋给承租方使用系出租方的主要合同义务，硕彭公司该主张明显系加重桑双的合同义务，有违公平原则，一审法院不予支持。现双方均以对方违约为由要求解除合同，但对于解除日期不能达成一致，桑双主张于2018年12月8日租金到期之日解除合同；硕彭公司则主张于桑双注销工商注册的次日解除合同。一审法院认为，双方争议的实质仍在于合同解除的责任，即违约方的认定问题。根据合同约定，租金两月一付，物业费三月一付，除首期租金、物业费外，其余每期均应在前5日内支付；装修免租期为30天。因此，根据一审法院对前述交房日期的认定，租金起算日为2018年10月25日，物业费起算日则为2018年9月25日。桑双已支付截至2018年12月24日的租金、物业费，故硕彭公司于2018年11月8日发函催讨时，桑双并未拖欠租金、物业费，未构成违约。硕彭公司在桑双按约履行合同的情况下，声称桑双拖欠租金、物业费，并在双方对起租日的理解仍存在争议且已进入诉讼程序期间，即擅自拆除桑双搭建的装修围挡。该围挡系桑双为装修系争房屋而做的隔离及保护措施，即使未加锁，硕彭公司亦不得擅自进入并拆除。硕彭公司主张桑双将围挡搭建在公共走道上违反相关消防管理规定，并未就此提供任何证据予以佐证，且为准备开业典礼、增加商场客流量才予以拆除的理由，亦于法无据，一审法院不予采纳。故硕彭公司违反合同约定，以不当方式妨碍、影响桑双正常经营和使用系争房屋，已构成违约。现鉴于硕彭公司自认于2018年12月10日左右拆除装修围挡，双方合同已再无履行可能，故一审法院认定，双方租赁合同于2018年12月10日解除。硕彭公司应向桑双退还已付的2018年12月11日至2018年12月24日的租金15,922.20元(34,592.88*12/365*14)、物业费2,093.88元(4,549.2*12/365*14)。关于租赁保证金及装修保证金，硕彭公司应在合同解除后一并返还。硕彭公司要求桑双支付欠付租金、物业费及逾期滞纳金的反诉诉请，均不予支持。因合同违约方系硕彭公司，故对于桑双要求硕彭公司支付违约金103,778.64元的诉请，符合合同约定，一并予以支持。而硕彭公司要求桑双支付免租期租金及违约金的反诉诉请，一审法院不予支持。据此，一审法院判决如下：一、确认桑双与硕彭公司就系争房屋签订的《房屋租赁合同》于2018年12月10日解除；二、硕彭公司应于判决生效之日起三日内返还桑双2018年12月11日至2018年12月24日的租金15,922.20元、物业费2,093.88元；三、硕彭公司应于判决生效之日起三日内返还桑双租赁保证金117,426.24元；四、硕彭公司应于判决生效之日起三日内返还桑双装修保证金10,000元；五、硕彭公司应于判决生效之日起三日内支付桑双违约金103,778.64元；六、驳回硕彭公司的全部反诉诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点有二：一、系争房屋的交付日期；二、《房屋租赁合同》的解除日期及违约责任。一、关于系争房屋交付的日期问题。根据查明的事实，系争房屋所在的一层确实存在尚不符合交付实际使用的情形，硕彭公司于2018年9月25日才通知桑双办理系争房屋的交接手续，签署《商铺场地移交清单》，故一审法院认为系争房屋的实际交付日为2018年9月25日，符合常理，本院予以认可。硕彭公司提出依据合同约定为现状交付，认为签约当日即要求办理交房手续，缺乏事实依据，本院不予采信。二、关于《房屋租赁合同》的解除日期及违约责任问题。硕彭公司与桑双签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，均应按约履行自己的义务。《房屋租赁合同》约定硕彭公司应于收到上述款项的30日内向桑双交付房屋，若硕彭公司未按时交付房屋，每逾期一日，则租金起算时间顺延一日。租金两月一付，物业费三月一付，除首期租金、物业费外，其余每期均应在前5日内支付；装修免租期为30天。根据上述约定和一审法院认定的系争房屋交付日期，系争房屋的租金起算日为2018年10月25日，物业费起算日则为2018年9月25日，现桑双于2018年7月16日付清首期租金及租赁保证金，故一审法院认定桑双已支付截至2018年12月24日的租金、物业费，并未逾期支付租金、物业费，进而认定桑双不构成违约，本院予以认可。在双方对租金起算日的理解仍存在争议且已进入诉讼程序的情况下，硕彭公司于2018年12月10日擅自拆除桑双搭建的装修围挡，故一审法院认定硕彭公司构成违约、《房屋租赁合同》于2018年12月10日解除，据此判令驳回硕彭公司的一审反诉请求，阐述清晰、理由充分，本院予以认同，不再赘述。综上所述，硕彭公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币6,348.64元，由上诉人上海硕彭企业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张常青审判员  成 皿审判员  徐 江二〇二〇年五月二十七日书记员  夏 歆附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……