辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终910号上诉人（原审被告、反诉原告）：张东，男，1964年5月17日出生，汉族，户籍所在地抚顺市顺城区，现住抚顺市顺城区。上诉人（原审原告、反诉被告）：抚顺金磊物业管理有限公司，住所地抚顺市顺城区戈布东街4号。法定代表人：班静，该公司总经理。委托诉讼代理人：张凤军，抚顺市顺城区君赢服务所法律工作者。上诉人张东因与上诉人抚顺金磊物业管理有限公司（以下简称金磊物业公司）物业服务合同合同纠纷一案，均不服抚顺市顺城区人民法院（2019）辽0411民初3480号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年5月7日立案并依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张东上诉请求：一、判令物业公司赔偿防水维修自购材料费2152.25元；二、判令物业公司对尚未维修项目大白工程进行维修或支付维修款2000元；三判令物业公司给我补开历年所交物业费的正式发票；四、一、二审案件受理费由物业公司负担。事实和理由：我通过京东自购自防水卷材与我实际使用的材料品牌一致。因为我是单位法人代表所以在京东购物发票信息当中，已固定单位信息，本次购买防水卷材因个人使用当时并未开具发票，一审法院仅根据购物截屏发票信息为单位就不支持我的诉讼请求与事实不符。我在原审已经提供了我为单位法人代表的证明，并且在开庭期间也补开了发票，因此原审的判决不符合事实。我为确保房屋安全过冬，对物业公司造成的房屋损失进行了紧急维修。屋内的大白还未进行修补，原审应当判令物业公司履行法定职责。根据《中华人民共和国发票管理办法》第20条的规定，被上诉人作为物业公司应当为我开具发票。金磊物业公司辩称：张东的上诉没有事实和法律依据，应当驳回上诉，维持原判。答辩意见同我公司的上诉理由。金磊物业公司上诉请求：一、请求撤销原判第三项；二、反诉费、上诉费由张东负担。事实和理由：张东从2017年1月1日至今未缴纳物业费，之前张东报修，我公司均已修理完毕。2018年6月19日张东报修，在其不交物业费的前提下，我公司组织人员进行修理，并有张东妻子承认修好签名的维修单为凭证，维修后张东仍然拒交物业费，因此不存在张东报修我公司不予修理的事实。关于张冬主张支付维修费5750元，既没有事实根据，也没有法律依据。另外，张东自己维修的是违法建筑物发生的费用不能由我公司负担。张东辩称：维修期间我一直缴纳物业费，在2017年物业公司更换的时候，我找他们报修的记录没有了，我又重新进行报修，报修了五处，他们仅维修一处，屋内漏雨没有进行维修在7月份雨季，漏雨造成积水，室内已经无法使用，我只能自己找人维修，并自购材料，现在室内大白还没有进行维修。金磊物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令被告立即支付2017年1月至2018年12月31日所欠物业费3491.71元及违约金；2.本案诉讼费由被告承担。张东向一审法院提出反诉请求：1、依法驳回反诉被告的全部诉讼请求；2、请求人民法院依法判令反诉被告赔偿给付屋面防水维修工程款人民币7902.25元，尚未维修项目大白工程款人民币2000元，多收取得物业费及滞纳金2210.01元，闸杆蓝牙押金50元，合计人民币12162.26元；3、判令反诉被告给业主开具历年所交物业费的发票；4、判令反诉被告恢复业主会所楼的公建使用性质；5、本案诉讼费由反诉被告承担。一审法院认定事实：被告张东系顺城区上河郡小区业主。2009年入住该小区。2009年4月1日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《前期物业管理服务协议》，双方约定由原告负责被告所住上河郡小区物业管理工作，原告的服务内容主要包括：房屋共用部位、共用设施的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理；物业管理服务质量包括房屋外观完好整洁、标志清晰；设备运行正常及建立完整档案；共用部位、共用设施的维护和管理，环境卫生公共部位保持清洁等，小区绿化及其他相关内容。双方约定按每月每平方米1.20元收取物业管理费用。双方在违约责任部分约定，甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金。合同到期后原、被告没有再签订物业服务合同。原告继续为被告所住小区提供物业服务，并按原协议继续收取物业费。2015年原告通过入户调查方式，经61%业主同意，将物业费收费标准上调为每月每平米1.40元。被告自2017年1月起至今以辩称理由拒交物业费。被告于2018年12月3日、2019年2月25日向被告发出物业费催缴通知。逾期后被告未交纳物业费原告故来一审法院告诉。一审法院认为：本案争议焦点一、原告主体资格问题。原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》到期后，原告继续为被告所住小区提供物业服务，虽未被告续签协议，但被告所住小区亦接受了原告的服务，形成了事实上的服务关系。《辽宁省物业管理条例》规定，更换前期物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意，本案被告未提供证据证明原告已经法定程序被更换，且已撤离该小区不再提供物业服务。虽然一审法院2019年10月作出(2019)辽0411民初737号判决书，判令原告退出对该小区的物业服务区域，但此判决宣判后，原告在规定的期限内已上诉，案件正在二审审理期间，据此该判决不能作为证据使用。2017年1月至2018年12月系原告服务期间，被告接受了原告提供的物业服务，应当交纳物业服务费。被告主张原告不具备主体资格，一审法院不予支持。二、关于物业费收费标准问题及被告辩称的一系列问题为由拒交物业服务费一节。众所周知，物业管理服务在有些方面确实存在差强人意的地方，但被告作为业主支付物业服务费既是业主的约定义务，也是业主的法定义务，其拒不支付物业服务费的行为不但侵害了物业公司的合法权益，也侵害了其他交费业主的合法权益。对于属于原告服务范围内的，被告可向原告要求承担责任，而不能以此为由拒交物业服务费。现被告拖欠物业服务费已2年，原告主张2017年1月1日至2018年12月31日的物业费，根据《辽宁省物业管理条例》第五十七条第二款的规定，物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业服务费用，预收期限最长不得超过一年。故原告的该项主张不违反法律规定，即被告应向原告交纳的物业服务费为3491.71元。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，被告没有按时交纳物业服务费是因为与原告在服务义务履行上存在争议，原告没有与被告进行及时有效的沟通，被告并非恶意欠费，故对原告该项诉讼请求，一审法院不予支持。由于物业服务范围的广泛性，物业公司在实施物业服务中可能会存在各种各样的问题，业主可以向其提出改正意见，或成立业主委员会通过业主委员会提出改正意见，或向房地产行政主管部门反映，直至由业主委员会解聘该公司，但不能成为业主拒交物业费的理由和依据。而且拒交物业服务费也起不到制衡物业公司的效果，事实上可能还会降低物业公司后续服务的积极性，损害了包括自己在内的全体业主的利益。同时，原告作为物业服务者，也应当根据约定及法律规定和相关行业规定，积极主动履行自己的职责，采纳业主提出的合理化建议，提高服务质量。物业公司与业主之间也应当加强沟通，各方需要共同努力，互相尊重、支持与理解。被告主张原告擅自提高物业费收费标准问题，因已有一审法院及上级法院二级法院生效判决，认定已经61%业主同意而上涨，而被告未能提供证据推翻该事实，一审法院不予采信。三、关于被告的反诉主张，被告房屋渗漏庭审中已有照片为证，并且被告在2018年11月15日确实对房屋进行维修，支付维修费5750元，此费用应由原告负担。至于被告其他反诉主张均无法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条之规定判决：一、被告张东于本判决生效后十日内支付原告抚顺金磊物业管理有限公司2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业费3491.71元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告抚顺金磊物业管理有限公司要求被告张东支付违约金的诉求。三、原告抚顺金磊物业管理有限公司本判决生效后十日内给付被告张东房屋维修费5750元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回被告张东对原告抚顺金磊物业管理有限公司其他反诉请求。本诉案件受理费25元(已减半收取)，由被告张东负担。反诉案件受理费52元，减半收取26元，由原告抚顺金磊物业管理有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。张东提交以下证据：1、房屋室内照片，证明居住房屋室内金磊物业公司依然未予以维修。2、发票，证明为维修房屋自购了防水卷材。荣信物业对两份证据的质证意见为：照片与本案无关，因为漏水是由于张东违建造成的，违建不拆除，我们无法维修。发票也不能证明是用于购买的本案的卷材。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：根据双方签订的《前期物业管理服务协议》第一条第一项第1款约定，金磊物业公司负责对房屋公共部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。张东居住房屋存在屋顶渗漏问题，金磊物业公司了解情况后，未积极联系、组织相关人员予以维修，亦未提交证据证明漏水系张东违建导致，故张东自行维修支付的费用，金磊物业公司应予以承担，金磊物业公司主张不予承担维修费用的上诉请求，本院不予支持。二审期间，张东提交了发票，与其一审中提交的维修屋顶的照片能够证实防水卷材系其个人购买并用于案涉房屋屋顶漏水的维修，故对于该部分费用2152.25元，金磊物业公司应予以承担。关于张东主张的室内墙面修复费用，因并未实际发生，数额无法确定，一审法院不予支持并无不当。另关于张东主张的要求金磊物业公司开具补开历年所交物业费的正式发票的诉讼请求，因与一审金磊物业公司主张的要求缴纳物业费用的本诉不构成反诉主张，故一审法院不予审理并无不当。综上，上诉人张东的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持抚顺市顺城区人民法院（2019）辽0411民初3480号民事判决的第一项、第二项、第三项和案件受理费负担部分；二、撤销抚顺市顺城区人民法院（2019）辽0411民初3480号民事判决的第四项；三、抚顺金磊物业管理有限公司本判决生效后十日内给付张东自购防水卷材费用2152.25元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费50元（抚顺金磊物业管理有限公司上诉部分），由抚顺金磊物业管理有限公司承担；二审案件受理费50元（张东上诉部分），由抚顺金磊物业管理有限公司承担25元，抚顺金磊物业管理有限公司承担25元。本判决为终审判决。审 判 长 张明明审 判 员 秦 梦审 判 员 田 丰二〇二〇年五月二十七日法官助理于子扉代书记员 刘宇婷