云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云25民终494号上诉人（原审原告暨反诉被告）：红河骏成经贸有限公司。住所地：云南省红河州蒙自市红河工业园区生物资源加工区红河大道世家寨加油站旁。法定代表人：周宏，系该公司总经理。委托诉讼代理人：雷荣生，云南弘瑞律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：郝凤珍，云南弘瑞律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人（原审被告暨反诉原告）：红河德品汽车经贸有限公司。住所地：云南省红河州蒙自市红河大道凯诚丰田汽车城内。法定代表人：马跃辉，系该公司总经理。委托诉讼代理人：任宏颖，云南众序律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人红河骏成经贸有限公司（以下简称骏成公司）、红河德品汽车经贸有限公司（以下简称德品公司）因租赁合同纠纷一案，均不服云南省蒙自市人民法院（2019）云2503民初2229号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理，本案现已审理终结。骏成公司上诉请求及答辩称：撤销一审判决第三项“骏成公司于判决生效之日起十五日内返还德品公司保证金24000元”，改判驳回德品公司的该项诉讼请求；撤销一审判决第四项“驳回骏成公司的其他诉讼请求”，改判德品公司向骏成公司支付违约金24000元；本案一审、二审诉讼费用由德品公司承担。事实与理由：本案一审法院对《土地租赁合同》履行过程中，德品公司构成违约这一事实已经认定清楚，但对德品公司违约后是否应当承担违约责任的裁定不当，具体理由如下：1、德品公司逾期支付租金的行为构成根本违约，其根本违约的行为己给骏成公司造成了经济损失，德品公司应当向骏成公司支付违约金24000元。2、骏成公司已经按照《土地租赁合同》的约定将土地交付给德品公司使用，骏成公司不存在违约行为。涉案土地的使用性质为商业用地，且德品公司搭建钢架彩钢瓦应当向有关部门申请办理建设工程规划许可证，而不是应当由骏成公司申请办理，故骏成公司不构成违约。3、德品公司已经根本违反了《土地租赁合同》的约定，骏成公司有权没收履约保证金，不再退还。土地租赁合同中已经明确了保证金的性质为履约保证金，即德品公司用支付履约保证金的方式向骏成公司提供全面履约的担保，现德品公司逾期支付租金的行为已构成根本违约。综上所述，德品公司应当向骏成公司支付违约金24000元，骏成公司不应向德品公司返还履约保证金24000元。请二审人民法院根据本案事实，依法改判上诉人的上诉请求。德品公司上诉请求及答辩称：请求二审法院撤销一审判决，并依法改判；本案的一、二审案件本诉及反诉案件受理费均由骏成公司负担。事实与理由：1、一审判决认定事实错误，本案《土地租赁合同》的解除时间应当是2019年1月31日。本案中，德品公司认可骏成公司是案涉租赁土地的合法使用权人，但德品公司与骏成公司签订《土地租赁合同》的根本目的是为了在案涉租赁土地上新建汽车4S店及相应的汽车维修厂房，这一目的在《土地租赁合同》第四条已有明确约定。此外，骏成公司在签订合同时一再向德品公司承诺可在租赁土地上新建建筑物。在德品公司知道合同目的不能实现的当时即2018年7月，实际就可以行使解除合同的权利，但正是基于互谅互让的前提且上诉人已经将当年的全部租金交付骏成公司，才在事件发生后积极与骏成公司进行协商处理，骏成公司也承诺积极补办相关手续保证合同的顺利履行，合同目的的顺利实现。德品公司并没有故意拖欠租金，而是因为合同第一年合同期间届满之前便出现合同目的不能实现的事由，德品公司为维护自身合法权益才行使抗辩权，德品公司已足额交付当年租金，但骏成公司却没有履行其应当履行的合同义务。合同就应当于2019年1月31日予以解除，且解除原因系骏成公司向德品公司恶意隐瞒相关事实并拒不履行合同义务，导致合同目的不能实现而法定解除。2、德品公司并未占有使用骏成公司的土地，因此不应当支付39000元租金及场地占用费。3、骏成公司才是建设单位，应当由其向相关部门办理《建设工程规划许可证》。本案中，虽然是德品公司需要在案涉租赁土地上新建汽车修理厂，但只能由国有土地使用权人，也就是骏成公司去办理《建设工程规划许可证》才符合要求。因此，骏成公司应当为自己没有履行合同义务给德品公司造成的损失承担违约责任并向德品公司赔偿损失180300元。综上，请二审法院查明案件事实，公正裁判。骏成公司向一审法院提出诉讼请求：1、判决确认《土地租赁合同》于2019年5月28日解除；2、判令德品公司向骏成公司支付租金39000元。3、判令德品公司向骏成公司支付场地占用费31333元，并从2019年9月13日开始按12万元/年的标准支付场地占用费直至德品公司将场地按租赁合同的约定返还骏成公司时止；4、判令德品公司向骏成公司支付违约金24000元；5、本案诉讼费由德品公司承担。德品公司向一审法院提出反诉请求：1、判令骏成公司向德品公司返还租地保证金24000元；2、判令骏成公司向德品公司支付违约金24000元；3、判令骏成公司向德品公司赔偿经济损失180300元；4、本诉和反诉部分的案件受理费均由骏成公司承担。一审法院认定事实：2017年12月13日，骏成公司与德品公司签订《土地租赁合同》，约定：骏成公司将位于蒙自市红河工业园区内世家寨加油站旁面积为1601㎡（共计2.4亩）的土地出租给德品公司使用；土地租赁期限为5年，即自2018年2月1日至2023年1月31日止；装修期（即场地平整）为2个月，自2017年12月1日至2018年1月31日，在此期间不收取租金；前三年（即2018年2月1日至2021年1月31日）每年租金为12万元，第四年和第五年每年租金为13.2万元；租金的支付采取按年支付、先付后用的方式，第一年租金及保证金德品公司应于合同签署之日起5日内付至骏成公司指定的银行账户，以后每年租金德品公司应于每年2月1日前将该土地租金付至骏成公司指定的银行账户；德品公司逾期60日未支付租金的，骏成公司有权解除合同，并按当年租金的20％要求德品公司支付违约金。合同签订后，骏成公司将涉案土地按约交付给德品公司，德品公司于2017年12月27日向骏成公司支付了2018年2月1日至2019年1月31日的租金120000元，并支付了保证金24000元。2017年12月30日，德品公司与案外人周建签订《合作协议》，约定：德品公司以红河工业园区内世家寨加油站旁的560平方米的土地使用权以及所享有的客户资源作为出资，周建负责蒙自德品汽车修理厂的厂房建设及装修、机器设备的投资；德品公司享有蒙自德品汽车修理厂利润的40%，周建享有60%。2018年3月27日，案外人周建与李长建签订《工程施工合同》，约定：周建将修理厂工程承包给李长建施工；承包方式为包工包料，每平方米506元，按实际工程量结算，暂定560平方米，合计283360元；施工期自2018年3月28日开始至2018年8月30日完工……。2018年4月10日，案外人周建与钱陈凯签订《建设承包合同》，约定：周建将修理厂钢结构厂房承包给钱陈凯施工；承包方式为包工包料；开工日期为2018年4月10日，竣工日期为2018年8月10日；合同价款为每平方米560元，面积588平方米，预计329280元；付款方式为预付款50000元，材料进入工地制作付50000元，盖瓦付100000元，剩余尾款双方验收后一次性付清……。2018年8月30日，周建向李长建支付了工程款59300元，2019年8月14日，向钱陈凯支付了工程款121000元。2018年7月3日，蒙自市城市管理综合行政执法局发出蒙综执法限拆通字〔2018〕第304号《限期自行拆除通知书》，载明：周建未经城市规划行政主管部门审批，擅自在蒙自市红河大道万国名车服务会所后面搭建钢架彩钢瓦，违反了《中华人民共和国城乡规划法》的相关规定。责令周建于2018年7月6日18时前自行组织人员拆除违法建筑。2018年7月6日，蒙自市城市管理综合行政执法局又发出蒙综执法催告字〔2018〕第304号《限期拆除催告通知书》，责令周建于2018年7月10日前自行拆除。2019年5月10日，骏成公司向德品公司送达《租金延迟支付催告函》，德品公司于2019年5月15日收到该催告函。2019年5月28日，骏成公司向德品公司送达《解除租赁合同告知函》，德品公司于2019年5月29日收到该告知函。另查明，涉案土地的使用性质为商业用地。德品公司新建修理厂厂房未向有关部门申请审批，也未要求骏成公司协助其办理相关审批手续。一审法院认为，一、关于《土地租赁合同》的解除时间问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。”第九十六条：“合同自通知到达对方时解除。”的规定。骏成公司与德品公司于2017年12月13日签订的《土地租赁合同》，系双方真实意思表示，合法有效，骏成公司已按合同约定将租赁土地交付给德品公司使用，但经骏成公司催告，逾期超过60日仍未支付，按约定骏成公司有权解除合同，且德品公司已同意解除合同，德品公司于2019年5月29日收到骏成公司送达的《解除租赁合同告知函》，至今未提出异议，故双方签订的《土地租赁合同》应于2019年5月29日解除。二、各方在合同履行过程中是否违约的问题。双方签订的《土地租赁合同》中第四条约定：“德品公司承租涉案土地用于经营汽车4S店销售维修业务。”第五条第（二）项第3点约定：“德品公司可在租赁土地上新建建筑物。”《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县级人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证……。”经查明，涉案土地的使用性质为商业用地，且德品公司搭建钢架彩钢瓦应当向有关部门申请办理建设工程规划许可证，而不是应当由骏成公司申请办理，故骏成公司不构成违约，而德品公司未按照约定的时间支付租金，构成违约。三、各方的诉讼请求是否合理、应否支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本诉部分，骏成公司已向德品公司交付了租赁土地，德品公司应当按约支付租金（2019年2月1日至2019年5月28日租金为39000元）。合同解除后，德品公司仍继续占用涉案土地，应当支付相应的场地占用费（2019年5月29日至2019年9月12日为31333元）。骏成公司请求支付违约金24000元，德品公司已向骏成公司支付了2018年2月1日至2019年1月31日的租金120000元，未支付2019年2月1日起的租金是因德品公司修建的厂房被限期拆除，双方引发纠纷而未按时支付，故对骏成公司要求德品公司支付违约金24000元的诉讼请求，不予支持。德品公司反诉主张赔偿其损失180300元，未提供充分的证据加以证明，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。”，且骏成公司在履行合同中不存在违约，故对其反诉主张赔偿损失和支付违约金的请求本院不予支持。保证金是为了保证合同的履行，双方的合同已解除，收取保证金的出租方应当返还保证金，故对德品公司主张骏成公司向其退还保证金24000元的请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第二百二十六条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、骏成公司与德品公司签订的《土地租赁合同》于2019年5月29日解除。二、德品公司于判决生效之日起十五日内支付骏成公司租金39000元及场地占用费（场地占用费自2019年5月30日起至判决履行期限届满之日止按12万元/年的标准计算）。三、骏成公司于判决生效之日起十五日内返还德品公司保证金24000元。四、驳回骏成公司的其他诉讼请求。五、驳回德品公司的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费2158元，由德品公司负担1609元，骏成公司负担549元；一审反诉案件受理费2363元，由骏成公司负担248元，德品公司负担2115元。二审过程中，双方当事人均未提交新证据。二审经过审理查明的事实除与一审判决认定的事实一致外，另查明：2019年5月10日，骏成公司向德品公司送达《租金延迟支付催告函》载明：……根据合同约定，贵公司2019年的租金从2019年2月1日至今迟迟未支付，逾期已经超过60天……望贵公司在收到催收函之日起三日内将合同约定的次年租金人民币壹拾贰万元汇入骏成公司银行账户内……如贵公司不能在指定期间将租金汇入骏成公司银行账户，骏成公司将根据法律的合同的约定解除双方签订的《土地租赁合同》……。2019年5月28日《解除租赁合同告知函》载明：……骏成公司现根据《中华人民共和国合同法》和《土地租赁合同》的约定正式解除与贵公司签订的《土地租赁合同》……。本院认为，骏成公司与德品公司于2017年12月13日签订《土地租赁合同》后，骏成公司按合同约定将土地出租交给德品公司使用；德品公司按约向骏成公司支付了一年的租金120000元，并支付了24000元保证金。在履行合同过程中，骏成公司先后向德品公司发出《租金延迟支付催告函》《解除租赁合同告知函》，明确了限期交付租金及不能交付租金即解除该合同的意思表示，德品公司收到骏成公司发出的上述两份函件后至今未提出异议，因此，一审判决确定德品公司2019年5月29日收到《解除租赁合同告知函》之日为双方解除《土地租赁合同》时间，并由德品公司支付骏成公司2019年2月1日至2019年5月28日的租金39000元，同时，因《土地租赁合同》解除后，德品公司仍继续占用涉案土地，一审判决由德品公司支付相应的场地占用费，有事实和法律根据，本院予以支持。保证金是为了保证合同的履行，双方的合同已解除，收取保证金的骏成公司应当返还德品公司保证金24000元。骏成公司主张其不应向德品公司返还保证金24000元的上诉请求，本院不予支持。德品公司因在案涉租赁土地上新建汽车修理厂受到当地城建部门限期拆除催告，其认为骏成公司应承担不能履行合同义务的违约责任，并赔偿给其造成的损失180300元，依据不充分，本院不予支持。综上所述，上诉人红河骏成经贸有限公司以及上诉人红河德品汽车经贸有限公司的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5950元，由上诉人红河骏成经贸有限公司负担1000元，由上诉人红河德品汽车经贸有限公司负担4950元。本判决为终审判决。审判长  胡云涛审判员  廖伟荣审判员  何 江二〇二〇年五月二十七日书记员  刘春艳