宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院民事判决书（2020）宁0105民初650号原告（反诉被告）：郑某，住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：蒋某、高某，宁夏言成律师事务所律师。被告（反诉原告）：汪某，个体经营者，住宁夏回族自治区银川市。被告（反诉原告）：宁夏佳歆房地产经纪有限公司。法定代表人：何某。原告（反诉被告）郑某与被告（反诉原告）汪某、宁夏佳歆房地产经纪有限公司合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郑某的委托诉讼代理人蒋某、高某及被告（反诉原告）汪某、宁夏佳歆房地产经纪有限公司（以下简称佳歆公司）的法定代表人何某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。郑某向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除郑某与汪某、佳歆公司签订的《房产交易合同》《居间服务合同》；2.请求判令汪某退回郑某购房款85000元；3.请求判令宁夏佳歆房地产经纪有限公司退回中介费及定金11000元；4.请求判令汪某、宁夏佳歆房地产经纪有限公司承担本案诉讼费。事实和理由：2019年8月下旬，郑某在佳歆公司处登记购房意向，该公司向郑某推荐了银川市西夏区万达公寓C座2615室（该房屋为汪某所有），房款为230000元。郑某告诉佳歆公司其系退休人员，收入低，没有那么多钱购买，佳歆公司告诉郑某可通过银行贷款的方式购买，郑某又告知佳歆公司其在石嘴山市惠农区还有一套房屋的按揭贷款未偿还，佳歆公司告知郑某只要支付首付款85000元就可以办理贷款手续，其陈述的理由均不影响贷款的办理。郑某又称无力筹集首付款，佳歆公司答应帮助郑某解决后办理房屋按揭手续。基于此，郑某与汪某、佳歆公司于2019年9月3日签订《房产交易合同》《居间服务合同》，合同约定该房屋价格为240000元，其中郑某拟从银行贷款160000元。2019年9月3日，郑某向宁夏佳歆房地产经纪有限公司支付贷款服务费、中介费6000元及定金5000元，共计11000元；于2019年10月21日向汪某支付购房款85000元（含原告使用信用卡套现的30000元）。同日，郑某与汪某、佳歆公司到中国银行办理房屋贷款手续，经审查，该行未审批通过郑某的贷款请求，郑某因合同履行受限故无法继续履行。同时，郑某认为，从涉案合同中看，在银行贷款必须达到房屋价值230000元再加50000元借款（向案外人董某借款），再贷款280000元才能够给汪某及董某支付相应的款项，但银行贷款不可能超过房屋价值，涉案合同不能实现合同目的。因此，汪某、佳歆公司存在欺骗原告的行为，合同的违约责任不在原告。故此，郑某要求汪某、佳歆公司退回已经支付的中介费和购房款，汪某、佳歆公司以种种理由拒绝。郑某故此诉至法院，请求判如所请。汪某辩称，双方签订的房屋买卖合同约定，郑某应于2019年10月3日前向其支付首付款85000元，而郑某支付首付款的日期为2019年10月21日，已经构成违约，但为了履行合同，汪某没有就此与郑某计较违约事宜。因郑某个人原因无法办理银行贷款，佳歆公司的代理人与汪某沟通更换银行办理贷款事宜，后经三方协商，又更换了贷款申请银行（农业银行），银行称可以办理贷款，只需要郑某将首付款转入贷款银行即可。为了支付首付款，2019年10月21日董某在农业银行出借给郑某50000元，郑某收取50000元后向汪某支付了首付款85000元，并准备办理银行贷款手续。后因无法办理贷款手续，郑某、汪某、佳歆公司法定代表人及董某四人又于2019年11月4日前往银行，郑某要求汪某将董某出借给其的50000元直接转账给董某，且称35000元的首付款先放在汪某的银行账户中，为了方便以后去回商银行办理贷款使用。至于郑某与董某之间发生了何纠纷，汪某不清楚，此后董某不愿意将款项继续出借给郑某。郑某称所欠首付款会在一周内准备好，汪某在此之后的15天内多次催促郑某，郑某均未履行付款义务，且处于失联状态。因汪某急需用钱，在2019年11月17日给郑某发了终止合同的通知，且已声明欲对郑某提起诉讼。在发完终止合同通知后，还多次与郑某沟通，试图继续履行合同，但郑某仍然不予理会。2019年11月28日，汪某给郑某发送信息，询问郑某是否凑够首付款继续交易，郑某仍然未予回复。随后汪某与佳歆公司沟通，试图继续联系郑某履行合同事宜，佳歆公司也未能联系到郑某。为了出售房屋，汪某才找了其他中介（宁夏梧桐里房地产经纪有限公司）将房屋出卖，成交价为225000元。针对郑某的诉讼请求，汪某同意解除三方签订的居间合同及房屋买卖合同，但对郑某要求退还购房款85000元的诉讼请求持有异议，因其已向董某退还了50000元，实际持有购房款35000元。因郑某违约，汪某不应向郑某退还购房款，郑某还应当按照合同约定支付违约金46000元。宁夏佳歆房地产经纪有限公司辩称，郑某于2019年9月3日与汪某、佳歆公司签订了《房产交易合同》及《居间服务合同》，合同约定郑某购买涉案房屋总价格为230000元、面积为43.7平方米；合同签订后一个月内郑某应当将第一笔购房款支付给汪某，且约定了贷款金额，根据合同约定郑某应当支付70000元首付，该约定符合二手房交易30%首付的比例。合同签订不久，郑某告知汪某、佳歆公司其无法凑齐首付款，最后因涉案房屋成交价低于市场价格（28-30万元），有可多贷款的空间，经三方协商，按照280000元贷款，以此减轻郑某首付的压力，因此才有了首付款85000元的原因，这也是与合同约定不符合的原因。我们考虑到郑某的特殊情况，帮助郑某以280000元办理贷款，之后佳歆公司找到案外人董某以1500元的利息为郑某垫付首付款，待贷款下发后由郑某向董某偿还。2019年10月21日，合同三方及董某去农业银行办理按揭贷款，董某将借款50000元转给郑某后，郑某将85000元首付款转给了汪某，且向银行申请了195000元的贷款，后因郑某名下尚有大武口的房屋贷款未偿还，且已经是退休人员，工资收入与还款比例不符合，银行与郑某沟通，郑某同意将大武口房屋贷款尾款20000余元一次性归还，但过了半个多月，郑某一直没有还清贷款，导致本案房屋贷款无法正常审批，中国农业银行民族南街分理处因此拒绝办理贷款。2019年11月4日，郑某撤销监管汪某的85000元首付款，因当时合同三方及董某都在场，郑某要求汪某将购房款中的50000元直接支付给董某，且撕毁了借款合同，并同意于2019年11月5日进行第二次银行贷款申请，佳歆公司于11月5日联系回商银行并进行房产审批贷款评估及郑某贷款评估，回商银行同意接受郑某的二手房按揭贷款，但后因无法与郑某取得联系，贷款事宜未进行。后汪某为了将涉案房屋出卖，其于2019年11月17日向佳歆公司及郑某发送了《终止合同通知书》。据上，按照合同约定，郑某已经构成违约，其应当支付双倍中介费4600元及贷款服务费2500元，合计7100元。对郑某要求返还的11000元的诉讼请求应当驳回。且合同约定定金5000元，当时佳歆公司也只收到了5000元定金并保管，郑某于2019年10月1日以现金方式支付佳歆公司6000元作为补偿定金。2019年11月3日，郑某因手头紧张，联系佳歆公司将定金中的1000元转给她，佳歆公司于当日晚上8点07分以微信方式支付给郑某1000元，且回复定金剩10000元。因郑某无理要求过多，致使涉案合同无法履行，所产生的法律后果及经济损失应当由郑某负担。佳歆公司要求郑某按合同约定支付中介服务费的违约金，共计违约180天，违约金为12780元，及7100元的居间服务费，共计19880元，并要求与郑某解除《居间服务合同》。汪某向本院提出反诉请求：1.请求依法判令解除汪某与郑某签订的《房产交易合同》；2.请求依法判令郑某立即向汪某支付违约金48000元（总房款240000元*20%）；3.请求依法判令本案诉讼费及反诉费由郑某承担。庭审中，汪某当庭将第二项诉讼请求变更为：请求判令郑某向汪某支付违约金46000元。事实和理由：汪某与佳歆公司、郑某于2019年9月3日签订《房产交易合同》《居间服务合同》，将其位于银川市××区的房屋出售给郑某，房屋总价款为24万元，付款方式为合同签订后于2019年10月3日之前支付第一笔购房款（首付款），由佳歆公司提供居间服务。郑某于2019年10月21日向汪某支付购房款85000元，其中50000元系案外人董某帮忙垫付，剩余款项向银行申请贷款。2019年11月4日，因郑某无法办理贷款，故要求汪某将50000元款项退还案外人董某。2019年11月5日，佳歆公司联系回商银行，该行同意办理郑某的二手房贷款手续，但郑某拖延拒不配合。汪某故此提出上述反诉请求。郑某对汪某的反诉辩称，其同意解除双方签订的合同，但要求驳回其他反诉请求。从汪某及佳歆公司的反诉事实理由来看，双方互相勾结串通合伙欺诈，骗取郑某购房款及定金、中介费。汪某与佳歆公司对向案外人董某借款的事实陈述不一致。按照佳歆公司的说法，在银行监管的情况下，首付款是郑某支付的，贷款不成的情况下应当返还给郑某，但是购房款一直在汪某处，就银行贷款事宜中存在编造的情形。佳歆公司清楚银行贷款的流程，但在设计贷款方案时却将230000的房屋虚报为280000元进行贷款，势必造成银行审查不能通过的情形。据此，双方签订的合同及银行贷款均为汪某及佳歆公司给郑某设置的圈套，合同无法履行，故请求驳回汪某的诉讼请求。因案外人董某的款项出借给郑某，但该款系在汪某的控制下，汪某又声称偿还给了董某，再次要求郑某凑够首付款，郑某不接电话不回短信属于正常现象。三方签订的《房产交易合同》第五条3款约定的两个选项均未勾选，因此不能办理贷款的处理方式未约定。郑某不存在合同中第九条3项约定的违约责任情形，因此不构成违约。根据该合同第九条（二）5项关于违约责任的约定，汪某将房屋出售给第三方是严重的违约行为。宁夏佳歆房地产经纪有限公司对汪某的反诉辩称，无异议。宁夏佳歆房地产经纪有限公司向本院提出反诉请求：1.请求依法判令解除佳歆公司与郑某签订的《房屋买卖合同》《居间服务合同》；2.请求依法判令郑某立即向宁夏佳歆房地产经纪有限公司支付中介费和贷款服务居间费7100元及违约金（根据合同约定每日按1%）7100元*1%=71元，71*180天=12780元共计19880元；3.请求依法判令本案诉讼费及反诉费由郑某承担。事实与理由：双方于2019年9月3日签订《房产交易合同》《居间服务合同》，约定汪某将其所有的位于银川市××区的房屋出售给郑某，房屋总价款为240000元，付款方式为合同签订后于2019年10月3日前向汪某支付第一笔购房款（首付款），由佳歆公司为双方提供居间服务。2019年10月21日，郑某向汪某支付购房款85000元，其中50000元系郑某找案外人董某垫付，剩余款项向银行贷款。2019年11月4日，因郑某无法办理贷款，故汪某要求其将案外人董某垫付的50000元偿还给董某。2019年11月5日，佳歆公司联系回商银行，该行同意给郑某办理二手房按揭贷款手续，但郑某拖延拒不配合，拒绝支付剩余购房款，双方的买卖未能成功。佳歆公司故此提起诉讼，请求判如所请。郑某对佳歆公司的反诉辩称，与对汪某的答辩意见一致。佳歆公司设计的贷款方案错误，拟从银行贷款16万元，加上首付85000元，合计24.5万元，超过23万元的总购房价款。按照合同约定，后续所有税费由郑某承担，按照合同约定计算为25000元，这25000元从哪里筹集。因此所谓的套贷方案是给郑某设计的坑，无法实现。郑某的所有情况都已向佳歆公司及汪某如实陈述，去农业银行办理手续时还提供了相应的证明文件，因此佳歆公司及汪某在知道郑某不能全额出资购买也不能办理银行贷款手续时，利用郑某的信息不对称设了套。按照佳歆公司及汪某的设计，如果郑某支付首付款35000元，则要通过套贷办理400000元房屋估价才能办理此次业务。如果按照280000元贷款计算，15年的还款期限，按照贷款利率5%计算，本息合计490000元，每年还款32600元。而郑某年收入仅为26000元，进一步证明了该设计方案是个圈套。同时，佳歆公司计算违约金的方式过高，高于法律规定。佳歆公司要求支付中介费、贷款费没有依据，违反房地产经纪人的职业规范和职业道德操守，其没有为郑某提供应有的服务。汪某对宁夏佳歆房地产经纪有限公司的反诉辩称，无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的以下证据：郑某提交的《房屋买卖业务签订文件合订本》一组（包含《房产交易合同》《居间服务合同》）、中国农业银行股份有限公司个人明细对账单一份、万达公寓2615室贷款方案及税费计算清单一份，佳歆公司提交的微信转账记录一份，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：郑某向法庭提交的证据三、收条一份；证据五、银川市不动产登记信息查询单一份；证据六、诊断证明书两份。本院认为，郑某提交的证据三，能够证实其向佳歆公司支付定金等款项共计11000元的事实，本院对其真实性予以确认；郑某提交的证据五能够证实案涉房屋已出售给他人的事实，本院对其真实性予以确认；郑某提交的证据六与本案无关联性，本院不予采信。汪某向法庭提交的证据一、聊天记录（打印件）一份、《终止合同通知书》（打印件）一份，证据二、中国农业银行已销户活期账户明细清单（打印件）一份、微信转账记录（打印件）两页，证据三、《银川市存量房屋买卖合同》（复印件）一份，证据四、证人董某当庭证言。本院认为，汪某提交的证据一，无其他证据予以佐证，不能证实其证明目的，本院不予采信；汪某提交的证据二，结合董某当庭证言，能够证实佳歆公司让案外人董某向郑某出借款项用于支付购房首付款的事实，以及汪某于2019年10月21日将50000元款项转账给案外人董某的事实，本院予以采信；汪某提交的证据三，能够证实汪某将案涉房屋出售给他人的事实，本院对其真实性予以采信。宁夏佳歆房地产经纪有限公司向法庭提交的证据二、《终止合同通知书》（打印件）一份。本院认为，佳歆公司提交的该证据不能证实其证明目的，本院不予采信。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月3日，郑某作为乙方与汪某（甲方）签订一份《房产交易合同》，合同第一条房屋基本情况约定：（一）甲方所售房屋坐落于银川市××区，该房屋所在楼栋建筑总层数为32层，其中地上30层，地下2层，该房屋所在楼层为26层，产权证明所载建筑面积共43.7平方米；（二）该房屋规划设计用途为住宅、公寓。第三条成交方式约定：甲方与乙方通过佳歆房地产经纪有限公司居间介绍成交。第四条交易方承诺约定：……（四）乙方承诺知晓银川市当地的购房限购政策，并具备相应的购房资质，如因乙方无购房资质导致合同无法继续履行的，乙方构成根本违约。如乙方系贷款购买交易房屋的，则乙方承诺其已了解贷款的相关政策，并承诺其征信良好，具备贷款资质。第五条成交价格、付款方式及资金划转方式约定：（一）经甲方和乙方协商一致，该房屋成交总价格为人民币230000元（大写贰拾叁万元）……（二）乙方的付款方式为：甲乙双方按下列第（2）种方式进行付款，并办理房屋产权过户，（2）贷款支付，房屋总成交价=定金+首付款+贷款+物业交割保证金+户口迁出保证金。1、定金：乙方于签订本合同当日向甲方支付购房定金人民币5000元（伍仟元整），并由本合同居间方（佳歆房地产经纪有限公司）暂为保管。2、购房款/首付款：乙方于2019年10月3日之前将第一笔购房款/首付款以银行监管支付的方式支付给甲方……3贷款：乙方向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给甲方或房管局的监管账户，乙方拟贷款金额为人民币160000元（拾陆万元）……第六条房屋的交付约定：（一）甲方收到全部购房款后3个工作日内交付给乙方。第九条违约责任约定：（一）甲方与乙方双方任何乙方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；（二）甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……4、拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；5、将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约方行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，同时要求甲方退还乙方已支付的其他款项。（三）乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……2、拒绝购买该房屋的；3、逾期履行本合同约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金。同日，汪某作为甲方与郑某（乙方）、佳歆公司（丙方）签订《居间服务合同》，合同第二条居间代理费及支付约定：甲、乙双方同意，应向丙方支付的居间代理费为人民币4600元，其中由甲方承担人民币2300元，乙方承担人民币2300元。第四条贷款服务费及支付约定：甲、乙双方同意，应向丙方支付的贷款服务费为人民币2500元，其中乙方承担人民币2500元，贷款服务费由费用承担方于签订本合同当日一次性向丙方足额支付。第五条权利义务约定：1、甲方和乙方应积极配合丙方的居间活动，按照丙方的要求提交房屋买卖所需的一切证书、证件及材料，并依照合同的约定，及时足额向丙方支付服务费；甲、乙双方应保证其提交的资料及签名真实、合法、有效。2、丙方应遵守相关法律规定，尽职提供相关服务；丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况；3、除本合同另有约定的外，各方不得擅自单方解除或变更本协议。第六条违约责任约定：……3、在居间服务期间……甲方或乙方违反本合同第五条约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且甲方有权收取本合同约定的居间代理费，无须退还，如支付费用方为守约方，可向违约方追偿该笔费用。合同签订后，郑某即向宁夏佳歆房地产经纪有限公司交付定金5000元、多余寄存费6000元，多余寄存费6000元中包含居间服务费2300元、贷款服务费2500元。郑某与汪某签订的《房产交易合同》中约定的购房款总价为230000元，虽未约定款项的具体支付方式，但结合郑某提交、汪某认可的收条及万达公寓2615室贷款方案及税费计算清单，可以确定案涉房屋的款项包括首付款85000元及通过银行贷款支付剩余购房款。合同中约定2019年10月3日前以银行监管方式支付第一笔购房款，未约定剩余款项的支付时间。2019年10月21日，郑某通过银行转账的方式向汪某支付购房款85000元，该85000元的构成包括郑某的自有资金35000元及通过佳歆公司介绍向案外人董某借取的50000元。2019年11月3日，佳歆公司通过微信转账的方式向郑某退还款项1000元。因未能办理银行贷款手续，汪某在郑某的同意下，于2019年11月4日向案外人董某转账50000元。汪某实际收取郑某购房款35000元。另查明，汪某与案外人郭某于2019年12月20日签订《银川市存量房屋买卖合同》，将案涉房屋出售并办理了产权变更登记。本院认为，本案争议的焦点为当事人之间签订的合同是否应予以解除；汪某、佳歆公司是否应向郑某退还购房款及定金、中介费等费用；郑某是否存在违约行为，应否承担相应违约责任。关于是否应该解除郑某与汪某签订的《房产交易合同》及郑某与汪某、佳歆公司签订的《居间服务合同》的问题。郑某与汪某签订的《房产交易合同》、与汪某及宁夏佳歆房地产经纪有限公司签订的《居间服务合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。现汪某将房屋出售给他人，已不能继续履行合同，且郑某与汪某均要求解除《房产交易合同》、郑某与汪某及佳歆公司均要求解除《居间服务合同》，故双方分别要求解除相应合同的诉讼请求，本院予以支持。关于汪某是否应向郑某退还购房款及佳歆公司是否应向郑某退还定金、中介费等费用的问题。合同解除后，汪某应向郑某退还其已付购房款，经庭审查明，汪某现实际收取购房款为35000元，故本院确认汪某向郑某退还购房款35000元。郑某请求佳歆公司退还中介费及定金11000元，因佳歆公司已向郑某退还1000元，现实际持有的其他费用及定金共计10000元。本院认为，定金合同系郑某与汪某之间的合同关系，定金的支付也是为了担保郑某与汪某之间关于案涉房屋的买卖，佳歆公司仅是代收该定金，非合同的当事人，现汪某已反诉要求郑某支付违约金，依据《合同法》第一百一十六条规定，其已就定金及违约金的支付作出选择，故佳歆公司应退还郑某支付的定金5000元。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，郑某作为委托人已按照约定支付居间服务费2300元、贷款服务费2500元，佳歆公司作为居间人也已促成郑某与汪某就涉案房屋签订《房产交易协议》，但鉴于双方的房屋买卖合同未能继续履行，佳歆公司作为居间人未提供完毕贯穿于整个房屋买卖过程的居间服务，本院酌定佳歆公司退还郑某居间服务费1300元。根据《房地产经纪管理办法》第十七条规定:房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务的,应当向委托人说明服务内容、收费标准等情况,经委托人同意后,另行签订合同。在本案中,贷款服务费以格式条款的形式作为《居间服务合同》第四条的一项内容,佳歆公司未向郑某说明服务内容、收费标准等情况。且，佳歆公司作为专业的房产经纪公司，对郑某是否具备办理贷款的资质及条件知悉，原告未能顺利办理按揭贷款手续，佳歆公司存在相应过错。因此,郑某要求佳歆公司退还收取的贷款服务费2500元的诉讼请求,本院予以支持。此外，佳歆公司除了收取居间服务费及贷款服务费外，多收取郑某200元，双方就该费用未约定使用性质，亦应予以退还。关于郑某应否承担相应违约责任的问题。郑某向汪某支付购房首付款85000元，并约定通过办理银行按揭贷款的方式支付下剩购房款，但郑某至今未支付。且，郑某作为买受人支付购房款系其合同义务，至于其以何种方式筹集购房款，不是免除其未依约足额支付购房款责任的免责事由。郑某未足额支付购房款的行为构成违约。因合同中未明确约定第二笔款项的支付期限，汪某可以随时要求郑某履行，但应给予郑某合理期限。汪某提交的证据不足以证实其给予郑某合理期限履行义务，亦不能证实向郑某送达了《终止合同通知》，其在未解除合同的情形下将房屋出售给他人，亦存在相应的过错。本院认为，汪某要求郑某支付违约金46000元，虽然双方在合同中约定了违约金的支付及计算方式，但该约定过高，本院结合合同的履行情况、当事人的过错程度等，酌情调整为按照已付购房款85000元的10%支付违约金8500元。佳歆公司反诉要求郑某支付中介费和贷款居间服务费7100元，该7100元包括贷款服务费2500元及郑某、汪某各自应向佳歆公司支付的居间服务费2300元。佳歆公司已收取郑某交纳的贷款服务费2500元及居间服务费2300元，该费用是否应予退还及支付本院在前述论述中已充分说明，现就合同中约定的汪某支付的2300元居间服务费是否应由郑某支付。本院认为，三方签订的《居间服务合同》第六条明确约定在发生甲方（出卖方汪某）与乙方（买受方郑某）违反合同第五条约定的情形下，才由违约方承担支付居间服务费的替代责任，而郑某的行为并未违反合同第五条的规定，且佳歆公司未提交汪某已向其缴纳居间服务费的证据。故对佳歆公司该项诉请，本院不予支持。因郑某已足额向佳歆公司支付居间服务费，其据以主张违约金12780元的基础不存在，且不符合合同约定，故本院不予支持。郑某认为汪某及佳歆公司以欺诈手段使其在违背真实意思的情况下签订合同的辩解意见，无证据证实，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十六条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条、《房地产经纪管理办法》第十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除郑某与汪某签订的《房产交易合同》、解除郑某与汪某、宁夏佳歆房地产经纪有限公司签订的《居间服务协议》；二、汪某退还郑某支付的购房款35000元；三、郑某向汪某支付违约金8500元；以上二、三项相抵，汪某于本判决生效之日起十日内退还郑某购房款26500元。四、宁夏佳歆房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内退还郑某定金5000元、居间服务费1300元、贷款服务费2500元、多支付费用200元，共计9000元；五、驳回郑某的其他本诉请求；六、驳回汪某、宁夏佳歆房地产经纪有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2200元，减半收取1100元（实际收取1100元），由郑某负担638元，由汪某负担437元，由宁夏佳歆房地产经纪有限公司负担25元；反诉费500元，由郑某负担25元，由汪某负担475元；反诉费149元，由郑某负担25元，由宁夏佳歆房地产经纪有限公司负担124元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 殷志渊 二〇二〇年五月二十日（法官助理 徐嘉璞书记员 王 敏附本案适用法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。《房地产经纪管理办法》第十七条房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务的，应当向委托人说明服务内容、收费标准等情况，经委托人同意后，另行签订合同。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。