湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终988号上诉人（原审被告）:杜红梅，女，汉族，1974年6月7日出生，住湖南省岳阳市君山区。委托诉讼代理人：高婷，湖南岳州律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹景毅，湖南岳州律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:李志雄，男，汉族，1955年8月23日出生，住湖南省岳阳市君山区。被上诉人（原审原告）:周玉平，女，汉族，1956年9月14日出生，住湖南省岳阳市君山区，系李志雄之妻。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：周可卿，湖南碧灏律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）:李当望，男，汉族，1976年8月19日出生，住湖南省岳阳市君山区，系李志雄、周玉平之子。原审第三人:许华刚，男，汉族，1948年11月27日出生，住湖南省岳阳市岳阳楼区。原审第三人:谷彩霞，女，白族，1979年11月10日出生，住湖南省张家界市永定区。上诉人杜红梅因与被上诉人李志雄、周玉平、李当望以及原审第三人许华刚、谷彩霞返还原物纠纷一案，不服湖南省岳阳市君山区人民法院（2019）湘0611民初935号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。杜红梅上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李志雄、周玉平全部诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：1、诉争土地属于国有划拨土地，涉案《国有土地使用权转让协议书》并未违反法律强制性规定，理应合法有效；一审判决适用农村宅基地和承包土地的法律法规错误对本案进行裁判，系适用法律错误。2、杜红梅对李志雄、周玉平享有涉案房屋及土地使用权原不知情，而李当望系李志雄、周玉平之子且居住在涉案房屋内，李当望在出售涉案房屋时也未向杜红梅告知房屋属于其父母享有的事实，加之土地使用权利登记人许华刚配合进行了土地使用权过户，故杜红梅在本案中系善意相对人、而李当望构成表见代理。3、即便认定涉案转让无效从而判决李当望承担赔偿责任的话，也理应以涉案房屋及土地使用权的现价值进行赔偿；涉案土地及房屋目前处于征收程序中，可参照征收补偿款判决李当望进行赔偿。李志雄、周玉平辩称：1、依据湖南省国土资源厅、农业厅颁布的《关于切实加强国有农村土地使用管理的意见规定》，涉案土地位于国营农场虽属划拨土地，但应按农村宅基地进行管理，而杜红梅并非李志雄、周玉平所在集体经济组织成员，其购买涉案宅基地及其上房屋的行为因违反法律强制性规定而无效。2、在涉案《房屋及土地租赁权转让协议》签订后，李志雄、周玉平即告知杜红梅涉案房屋属其二人享有，而杜红梅依然到君山区国土局办理土地使用权过户手续，且将涉案土地所在地改为（实为柳林洲镇岳华村），以骗取变更登记，杜红梅的行为不能认定为善意。3、杜红梅自身存在过错，亦应当自行承担其部分损失，一审判决以银行五年以上贷款利率计算其损失合情合理。李当望辩称：同意李志雄、周玉平的答辩意见，并称其当时欠了张四（杜红梅的丈夫）朋友的高利贷还不起，才将房子26万元卖给谷彩霞的，抵扣借款和支付张四中介费后，实际只收到了24万元。原审第三人许华刚、谷彩霞未发表意见。李志雄、周玉平向一审法院起诉请求：1、确认《国有土地使用权转让协议书》无效；2、确认《房屋及土地租赁权转让协议》无效；3、确认位于君山区岳君土国用2002字第0675号国有土地上的房屋归李志雄、周玉平所有；4、判令杜红梅停止侵害，返还李志雄、周玉平位于君山区岳君土国用2002字第0675号国有土地及房屋，并在条件成就时协助办理过户手续；5、判令杜红梅赔偿自2012年5月30日起侵占位于君山区岳君土国用2002字第0675号国有土地及房产至实际返还之日止的损失72000元（暂计算至2018年5月30日）；6、由杜红梅承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：李志雄、周玉平与李当望系父母子女关系。2011年11月2日，李当望夫妇、谷彩霞夫妇及杜红梅夫妇三方签订了《房屋及土地租赁权转让协议》，约定：“一、标的物。1、湖南省岳阳市君山区老岳华公路以南70米，廖迎屋以西、梅龚华屋以东，住宅面积200平方米房屋宅基地（含老房子及前后院）；2、标的物以南耕地约5亩的租赁权。二、价格。26万元，谷彩霞夫妇已支付6万元订金，李当望夫妇必须在20天内将土地使用证等相关手续过户到杜红梅夫妇，见土地使用证后谷彩霞夫妇支付余款20万元给李当望”。之后李当望夫妇、谷彩霞夫妇及杜红梅的丈夫张四均在该协议上签字。目前谷彩霞夫妇已支付26万元给李当望夫妇，土地使用证已登记在杜红梅名下。2011年12月6日，许华刚与杜红梅签订了《国有土地使用权转让协议书》，约定：“一、许华刚转让土地的位置位于；土地面积146.25㎡，四至范围：东杂屋、南空坪、西邻梅光华、北路。土地使用证号：地号20020675。二、许华刚同意于2011年12月6日将上述土地使用权和地上建筑物正式交付给杜红梅使用”，之后许华刚夫妇和杜红梅均在该协议书上签字。另查明，案涉房屋原土地使用权人是许华刚，之后许华刚将房屋卖给李志雄，但未办理土地使用权变更登记。2012年9月7日，案涉房屋的土地使用权证在岳阳市君山区人民政府登记土地证号为湘岳君土国用（2012）第000556号，土地使用权人杜红梅，座落君山区，使用权面积为146.25㎡。一审法院认为,本案的焦点问题为：一、许华刚与杜红梅签订的《国有土地使用权转让协议书》的效力。本案涉及的房产、土地，依照相关法规、政策，应当适用农村宅基地、农村承包土地相关法律法规。许华刚以11000元的价格将房屋所有权及土地经营权转让给本村村民李志雄、周玉平，其土地权属仍登记在许华刚名下，未办理过户手续，但许华刚已实际向李志雄、周玉平交付了房产及土地承包经营权，李志雄、周玉平也已支付全部价款，转让行为不违背法律规定，应当视为许华刚与李志雄、周玉平签订的转让合同已履行完毕。许华刚再次将宅基地房屋的土地权属过户至杜红梅的名下，显然违背了诚实信用原则，且杜红梅不是许华刚同一集体经济组织的成员，其转让行为违背相关法律强制性规定，属无效协议。二、李当望与杜红梅签订的《房屋及土地租凭权转让协议》的效力。涉案房产及土地，是李志雄、周玉平从许华刚处转让所取得。李当望系李志雄、周玉平的儿子并居住该房屋，但无证据证明李当望就是该房屋所有权人及土地承包经营权人。因此，在李志雄、周玉平未授权处置财产的情况下，李当望无权处置该房屋及土地。杜红梅及谷彩霞均不是该房屋及土地所在地的集体经济组织成员，李当望与非本集体经济组织成员签订的农村宅基地的转让协议违背法律强制性规定，系无效协议。三、杜红梅及李当望各自应当承担的责任。1、基于许华刚与杜红梅签订的《国有土地使用权转让协议书》无效、李当望无权处分以及李当望与杜红梅签订的《房屋及土地租凭权转让协议》的无效，杜红梅应当返还李志雄、周玉平的房屋及土地，李当望应当返还杜红梅已支付的款项260000元。由于李当望隐瞒财产权属真实情况，存在过错，应对杜红梅造成的损失承担赔偿责任。杜红梅的损失应当以260000元为本金，按照5年以上同期贷款利率计算利息。人民银行颁布的2012年5年以上贷款利率为年利率6.80%，杜红梅的损失为2012年3月算至2019年12月止利息138493元。李志雄、周玉平虽请求杜红梅赔偿侵占房屋及土地损失，因杜红梅是基于李当望隐瞒财产真实情况下签订的转让协议，其行为由李当望的过错所造成，且现无证据证实李志雄、周玉平的财产损失数额，因此，李志雄、周玉平的该项诉讼请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第一百零六条，《中华人民共和国土地管理法》第二条、第八条、第六十二条、第六十三条之规定，一审法院判决：一、由杜红梅在判决生效后十日内向李志雄、周玉平返还土地证号为湘岳君土国用（2012）第000556号的土地使用权及地上房屋以及5亩土地的承包经营权；二、由李当望在判决生效后十日内返还杜红梅购房款及土地租赁款260000元，并赔偿杜红梅损失138493元；三、驳回李志雄、周玉平的其他诉讼请求。一审案件受理费5050元，由李当望负担。本院二审期间，诉争双方未提交实质性的新证据。二审查明的事实与原审一致，另根据原审在卷证据和询问确认，二审补充查明：1、案涉房屋的土地使用权原登记在许华刚名下，许华刚当时持有的土地使用权证载明，该土地用途系“住宅”、使用权性质为“行政划拨”。许华刚与杜红梅签订涉案《国有土地使用权转让协议书》后，案涉房屋的土地使用权变更登记到杜红梅名下，现杜红梅持有的土地使用权证载明，该土地用途系“住宅”、使用权性质为“国有划拨”。2、李志雄、周玉平从许华刚处购买涉案房屋后，该房屋由李当望居住。涉案房屋至今未办理过任何产权登记。本院认为，杜红梅的上诉理由成立，具体评判如下：1、涉案房屋的土地位于国营农场范围内，属于国有（农用）土地。虽然湖南省国土资源厅、农业厅《关于切实加强国有农场土地使用管理的意见》规定，“（国营农场）城镇建设规划区范围外的农场职工及常住居民确需建房的，其宅基地可按划拨用地供应，宅基地供应参照农村宅基地管理的有关规定”，但该规定的目的是解决农场职工及常住居民住房建设的用地问题，“参照农村宅基地管理的有关规定”并不意味着划拨的建房用地由国有变更为农村集体所有，故涉案房屋的土地性质始终登记为“行政划拨”、“国有划拨”。由此可见，上述参照农村宅基地供应的划拨建房用地，既非农村集体所有的宅基地，也与一般意义上的国有划拨土地不同，此类土地使用权的转让受行政前置管理、审批的限制，对此类土地使用权的转让行为也理应适用最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》进行裁判。2、最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”。本案中，涉案房屋的土地系划拨土地，许华刚未经行政审批便与杜红梅签订涉案《国有土地使用权转让协议书》，该转让行为原本无效，但涉案房屋的土地使用权已于2012年9月变更登记至杜红梅名下，应视为双方转让行为获得有批准权的人民政府批准。据此，二审对许华刚与杜红梅签订的涉案《国有土地使用权转让协议书》效力予以确认。3、在许华刚与杜红梅签订涉案《国有土地使用权转让协议书》前，许华刚还曾将涉案房屋的土地使用权转让给李志雄、周玉平。前已述，涉案房屋的土地使用权转让应当经有批准权的人民政府批准，即便许华刚与李志雄、周玉平之间的转让行为有效，由于土地使用权属于不动产物权，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条的规定，在李志雄、周玉平未办理产权变更登记的情况下，涉案房屋的土地使用权变更也未发生效力。故最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条第一款第（一）项规定“土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同（均）有效的情况下，已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持”。据此，李志雄、周玉平关于杜红梅返还涉案房屋的土地使用权，并协助办理土地使用权过户手续的诉讼主张，于法无据。4、建筑物所有权与该建筑物之下的土地使用权不可分割，在确认涉案《国有土地使用权转让协议书》效力和杜红梅已取得涉案房屋土地使用权的前提下，鉴于杜红梅（谷彩霞）已就涉案房屋支付了合理的对价，亦应当认定杜红梅对涉案房屋具有法律意义上的所有权。至于涉案房屋的土地使用权名义上登记在杜红梅名下，实际为谷彩霞所有的问题（包括涉案房屋），属于杜红梅、谷彩霞之间意思自治范畴，对本案的裁判不产生实质影响。综上所述，一审判决虽认定事实清楚，但处理不当，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：一、撤销湖南省岳阳市君山区人民法院（2019）湘0611民初935号民事判决；二、驳回李志雄、周玉平的诉讼请求。一审案件受理费5050元，由李当望承担；二审案件受理费5050元，由杜红梅自愿承担。本判决系终审判决。审判长 杨 辅审判员 许震鹏审判员 乔宝全二〇二〇年五月二十六日书记员 龚 婕