杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0103民初361号 原告：徐磊，女，1983年1月15日出生，汉族，住杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：陈金峰，浙江金驰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金陈峰，浙江金驰律师事务所实习律师。 被告：浙江崇毅物业管理有限公司。住所地：杭州市拱墅区温州路40号六楼615室。 法定代表人：侯德崇，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：顾高行、龚熙，浙江义和观达（杭州）律师事务所律师。 原告徐磊为与被告浙江崇毅物业管理有限公司（以下简称崇毅公司）房屋租赁合同纠纷一案，2019年12月4日向本院起诉，本院于同日引入调解程序。后于2020年1月14日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。本院于2020年4月13日公开开庭进行了审理。原告徐磊及其委托诉讼代理人陈金峰、金陈峰，被告崇毅公司到庭参加诉讼。本案经双方当事人申请庭外和解1个月，现已审理终结。 原告徐磊向本院提出诉讼请求：1.判令解除《房屋租赁合同（非住宅）》；2.判令被告向原告赔偿损失共计750507.64元；3.被告退还保证金40000元；4.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告为开设宠物店通过招租广告与被告的股东、监事徐敏棉多次接洽（自称主管），被告愿将位于杭州市下城区原中国福利彩票店铺出租给原告，并承诺将同意原玻璃小门拆除改成临街大门、在大门外搭建与沿街人行道相连的楼梯台阶（注：原门槛与人行道的垂直高度近2米），用于客商进出消费和经营。2018年5月15日，原被告双方正式签订了《房屋租赁合同（非住宅）》，约定被告将自编房号为101-4号商铺（原中国福利彩票店铺）出租给原告作为宠物生活馆使用，租期为2018年6月1日至2024年5月31日，第一年年租金250000元，履约保证金40000元。租金第一、二年不变，第三年租金在第二年租金的基础上递增5%，第四年租金不变，第五、六年在第四年的基础上递增5%，并在合同中特别约定了101-4号商铺与沿街人行道相连的进门楼梯由被告在原告对商铺装修完工前予以完成。该楼梯在2018年7月26日即原告装修期间被有关部门以违章建筑为由强制拆除，随后被告股东、监事徐敏棉（自称主管）向原告承诺由其负责协调重新搭建，保证“派可萌宠物生活馆”在国庆节开业。原告的宠物生活馆于2018年11月份开业，但新搭建的楼梯台阶始终处于非法状态，经常处于被执法检查之中，严重影响了原告的派可萌宠物生活馆正常经营。原告多次要求被告信守承诺确保楼梯台阶能长期合法使用，但被告以各种说法保证楼梯台阶不被拆除。2019年10月15日，原告收到书面拆违通知并拍照转发告知被告，要求其解决，时至今日未予答复，并且该楼梯台阶已于2019年11月29日被相关执法部门拆除。原告认为，被告未按合同特别约定完成履行楼梯台阶搭建义务，实际交付一套“非法”楼梯台阶作为商铺附属物，而该楼梯台阶作为附属物正是本合同商铺正常使用的必要条件，更是充分必要条件，故被告未按诚实信用原则交付一套具有完整合法使用功能的商铺（含必要附属物），使原告承租的商铺始终未能正常经营使用；原被告签订的租期为6年，但原告仅使用了2个多月就发现充分必要条件将得不到保障，被告以各种谎言推脱，时至今日该充分必要条件已经荡然无存，6年的经营周期的基础被完全破坏，从而使原告承租的商铺的合同目的无法实现，被告的行为属于根本违约。根据《合同法》第九十四条、第九十七条的规定，原告要求依法解除合同，并要求被告赔偿损失共计750507.64元，退还保证金40000元。为了维护原告的合法权益，原告特根据相关法律规定，提起前列诉讼请求，望予以支持为盼。 原告徐磊向本院提交如下证据： 1.《房屋租赁合同（非住宅）》1份，证明原被告之间存在房屋租赁合同关系。 2.百度地图（2017年10月17日时光机）1份，证明租赁房屋门口原先并未搭建楼梯台阶。 3.2018年7月21日楼梯台阶照片、装修开工照片各1份，证明被告已经在原告进驻装修前即2018年7月21日之前将合同约定的楼梯台阶“搭建”。 4.2018年7月26日拆违现场照片1份，证明2018年7月26日被告承诺给原告搭建的楼梯台阶被政府组织的人员强拆，租赁房屋已经不能按合同目的正常使用，被告违约。 5.原告与被告股东、监事徐敏棉（自称主管）的微信聊天记录光盘1份，证明被告搭建的楼梯台阶已于2018年7月26日被执法部门强拆，被告搭建的楼梯台阶是非法建筑，属于未经审批程序擅自搭建，被告工作人员在找借口和理由安抚、欺骗原告，承诺将继续搭建楼梯台阶并对此负责，并承诺10月份可以开业使用，被告承认无法完成梯台阶合搭建审批手续，至于如何解决，始终含糊其辞、未能给出明确合法有效的解决方案，进而证明被告违约。 6.《敦促自行拆除违法建筑告知书》1份，证明被告“搭建”的楼梯台阶因违法又即将被拆除，进而证明被告一直违约。 7.2019年11月29日拆违现场照片1份，证明2019年11月29日被告违法搭建的楼梯台阶再次被拆除，租赁房屋已经完全不能按合同目的正常使用，被告根本违约。 8.租金、押金、水电费支付凭证记1份，证明原告向被告支付的租金共计324000元，押金（保证金）40000元，水电费8155元。因被告根本违约使合同目的不能实现，房屋租金、水电费损失332155元。 9.宜家家居购买装饰家具记录1份，证明原告为实现合同目的于2018年10月27日在宜家家居购买装饰家具，并已实际支付4479.88元，因被告根本违约使合同目的不能实现，装饰家具损失4479.88元。 10.品晟装饰公司的装修报价书、装修合同及付款凭证各1份，证明原告为实现合同目的于2018年6月23日签订装修合同约定工程总价210000元，并己实际支付60000元工程款，因被告根本违约使合同目的不能实现，房屋部分装修损失60000元。 11.冯哲的装修合同及付款凭证1份，证明原告为实现合同目的于2018年8月28日因品晟公司项目承办人冯哲离职而与冯哲个人重新签订装修合同，并已实际支付150000元工程款，因被告根本违约使合同目的不能实现，房屋部分装修损失150000元。 12.空调、热水、新风系统设备合同及支付凭证1份，证明原告为实现合同目的于2018年与周勇峰签订武林府宠物店空调通风及热水购销合同，并已支付50000元货款，进而证明因被告根本违约使合同目的不能实现，房屋装修设备损失50000元。 13.宠物店经营小件设备采购记录1份，证明原告为开办宠物店而在淘宝上采购的各种小件设备、材料，并己支付5950.1元货款，因被告根本违约使合同目的不能实现，损失5950.1元。 14.宠物专业设备采购记录1份，证明原告为开办宠物店而采购专业设备、材料，并已支付12660元货款，因被告根本违约使合同目的不能实现，损失12660+6500+4998=24158元。 15.宠物店电信宽带账单1份，证明原告为开办宠物店而进行宽带光纤开户安装使用，并己支付1769.64元费用，因被告根本违约使合同目的不能实现，损失1769.64元。 16.宠物店消防维修协议及付款凭证1份，证明原告为开办宠物店而进行消防设备维修，并产生15000元费用，进而证明因被告根本违约使合同目的不能实现，损失15000元。 17.宠物店经营管理软件系统库存货物凭证记录1份，证明原告为开办宠物店而采购的宠物用品、食品等.库存价值45015.94元（进货价），因被告根本违约使合同目的不能实现，损失45015.94元。 18.员工宿舍租房合同、保修记录及付款凭证1份，证明原告为开办宠物店而招聘员工提供住宿，已产生租金49049.72元，因被告根本违约使合同目的不能实现，损失49049.72元。 19.宠物店工资表及支付凭证1份，证明原告为开办宠物店而招聘员工及管理人员，已产生人工工资214820.16元，因被告根本违约使合同目的不能实现，损失214820.16元。 20.宠物店经营管理软件系统营收凭证记录1份，证明原告开办宠物店以来的营收共计毛利193735.8元（仅仅剔除进货成本）,该营收毛利还不够支付开业以来的人工工资，根本无法弥补其他损失，因被告根本违约使合同目的不能实现，共计损失770507.64元。 21.手写稿照片1份，证明原被告就租金支付时间进行再次协商达成合议的事实。 被告崇毅公司答辩称：一、由于被答辩人长期、多次未按约定支付房租，答辩人根据案涉房屋租赁合同第十三条第4款的约定，已经于2019年10月24日以书面方式通知被答辩人解除案涉房屋租赁合同，并要求其在2019年10月28日前返还房屋使用权，否则将采取停水停电的强制措施。故案涉房屋租赁合同已经于2019年10月2日解除。二、自被答辩人实际经营之日起至合同解除日止，答辩人搭建的入户楼梯长期处于正常使用状态，案涉房屋完全符合正常经营条件，故被答辩人所述的“商铺始终未能正常经营使用”的说词没有依据，答辩人不存在根本违约的情形。三、双方签订租赁合同时，被答辩人也未说明搭建“合法合规”的入户楼梯是租赁案涉房屋的必要前提，答辩人也没有承诺搭建一座“合法合规”的入户楼梯。根据现有的证据显示，答辩人作出的承诺是“为被答辩人搭建一座可以满足日常使用的入户楼梯”。事实上，双方签订案涉租赁合同前，被答辩人已经知晓案涉租赁房屋存在结构缺陷，被答辩人也明知搭建的固定楼梯属于违章搭建，应当承担固定楼梯被拆除的不利后果。四、被答辩人提供的“赔偿损失清单”中所列各项费用均属于其经营支出范畴，相关的经营风险本应由被答辩人自行承担，被答辩人将其经营不善的责任归咎于答辩人缺乏法律依据。 被告崇毅公司向本院提交如下证据： 1.微信聊天记录1组，证明原告知悉案涉商铺外搭楼梯系不被有关部门同意搭建，且同意以可移动的楼梯代替使用的事实。 2.支付宝聊天记录1组，证明原告经营不善系其自身原因所致，并非由固定楼梯被拆除所致的事实。 3.情况说明1份，证明被告已与案外人（产权人）杭州市交通置业有限公司进行沟通并向相关管理部门提出施工的申请。 4.入户楼梯的照片1份，证明2018年7月26日，被告为原告搭建的入户楼梯被相关部门拆除后，次日被告便为原告搭建入户楼梯，被告已尽到合同约定义务的事实。 5.合同解除通知书1份，证明因原告未按约定支付租金，被告已经于2019年10月24日书面解除合同，即案涉租赁合同已经于2019年10月24日解除的事实。 经庭审质证，被告崇毅公司对原告徐磊提交的证据质证认为：对证据1-3三性、证明目的均无异议。对证据4三性无异议，该楼梯于7月26日拆除，但次日即重新搭建，该租赁房屋仍然可以正常使用，可以给原告免租一天。对证据5三性无异议，被告的工作人员一直在沟通协商楼梯搭建及审批事宜，并且如实向原告告知进展情况，不存在欺骗的情况。被告与原告共同努力完成入户楼梯的审批手续，非被告含糊其辞，事实上原告也提出由原告自行沟通相关部门处理该入户楼梯合法化事宜。对证据6三性无异议，对证明目的有异议，被告搭建的楼梯分别于2018年7月26日、2019年11月29日拆除，中间跨度长达一年之多，该楼梯被用于日常使用，被告并非一直违约，被告已经履行搭建楼梯的义务。对证据7三性无异议，入户楼梯于2019年11月29日被拆除时，案涉租赁合同已经解除，在租赁期内，案涉租赁房屋符合正常使用的条件，且原告一直在使用经营，被告不存在根本违约的情形。对证据8三性无异议，房屋租金及水电费系原告实际使用经营而支付，不存在损失的说法，原告实际使用案涉房屋被告不存在根本违约的情况。对证据9真实性、合法性无异议，关联性有异议，原告购买案涉家具是为了其经营所用，而原被告之间系房屋租赁合同关系，故该些费用与本案无关。对证据10三性均有异议，原告并未提供装修合同所载明金额的发票，该合同系原告与第三人品晟装饰公司签订，该装修报价书、装修合同系品晟装饰公司单方盖章，被告并未参与其中，无法核实真实性，且该装修装饰行为原告并未与被告进行沟通，系原告的经营支出，与被告无关。对证据11三性均有异议，同样系冯哲个人出具的单方文件，且系原告经营支出，与被告无关。对证据12真实性、合法性无异议，空调、热水、新风系统真实存在，该设备支出系其经营支出，经营风险与原告无关，原告放弃上述设备的使用权、经营权，被告不需要进行补偿及赔偿。对证据13、14真实性、合法性无异议，关联性有异议，该设备系原告经营支出范畴，与被告无关，相应支出及风险应由原告自担。对证据15，认为该电信宽带费用由原告自行实际使用，系其经营必要开支，故认可真实性、合法性，关联性有异议，对证明目的有异议，原告已实际使用上述宽带服务，案涉费用系服务对价，不存在损失的说法。对证据16三性均有异议，该消防维修协议系第三人开具，被告无法核实真实性，且消防设施系原告必要经营支出，与被告无关，故关联性有异议。对证据17三性均有异议，该系统凭证系原告自行出具，无法证明其真实性、合法性，关联性有异议，该凭证所载明的数据反应的是原告的正常经营支出及收入，与被告无关。对证据18-20三性均有异议，原告未提供相应金额的发票，且员工租金系原告的经营开支，上述费用并未经过被告沟通认可，被告不应为原告的营业风险承担责任，故关联性有异议。对证据21，认为其实际是双方的结算协议，确定了截至11月8日止原告尚未付清水电费2293.9元，租金51000元，共计53293.9元。该文件最后一句话，被告的意思是若原告仍不支付上述费用将停水停电、强制腾退，事实上该文件也无被告崇毅公司盖章，被告出具的文件应以盖章件为准，即2019年10月24日出具的解除合同通知书。对被告崇毅公司提交的证据，原告徐磊质证认为：对证据1，对语音部分的真实性无异议，对用微信自动翻译的文字真实性有异议，对证明目的有异议，被告陈述原告知悉用可移动楼梯代替使用不实，原告事先并未知悉，也未同意。对证据2三性无异议，对待证事实有异议，原告主张解除合同是因为被告在合同中承诺的合法楼梯被强拆，与原告经营情况无关，被告解除合同理由是原告未按时交纳租金，但原告未交租金因楼梯搭建问题产生，原告不存在拒不支付的情况，也未放弃装饰装修。对证据3三性不予确认，至今未见相关部门的批复文件，楼梯仍为非法状态，长期用活动楼梯也存在问题。对证据4，拆除及搭建工作都不是一日就能完成，被告称次日即完成搭建不符合事实。对证据5三性无异议，对待证事实有异议，通知书内未主张10月24日合同解除，解除日期有异议。合同解除通知书背面还有一份手写函件，原告已经陈述延迟支付租金的原因。结合双方当事人的质证意见，本院对双方提交证据的真实性予以确认，其证明效力后文详细分析。 综上有效证据及当事人陈述，本院认定如下案件事实： 2018年5月15日，徐磊（乙方、承租人）与崇毅公司（甲方、出租人）签订的《房屋租赁合同（非住宅）》约定：甲方自愿将坐落在杭州市文晖路269号通盛嘉苑小区3幢101-4室部分商铺出租给乙方使用，该物业建筑面积168平方米，乙方已对甲方所出租的房屋权属、质量及使用功能做了充分了解，愿意承租该房屋。该房屋租赁期为6年，自2018年6月1日至2024年5月31日止，由乙方自行装修。租金，2018年6月1日至2019年5月31日年租金250000元，2019年6月1日至2020年5月31日年租金250000元等。乙方需缴纳两个月租金约10000元作为履约保证金，合同期满甲方确认无损坏房屋结构后一次性无息退还乙方。房屋租金半年支付一次，先付后用。乙方保证所租赁的房屋仅作为宠物生活馆使用。租赁期内，乙方未按约定支付租金或其他应由乙方承担的费用累计15天以上的，视乙方违约，甲方有权终止本合同，无条件收回该房屋，已收取的租金不予退还。进门楼梯由甲方按约定在乙方装修完工前完成。 崇毅公司将案涉租赁房屋交付徐磊后，并于2018年7月21日前已经为店铺搭建好进门楼梯供徐磊使用。2018年7月26日，相关职能部门将该楼梯强制拆除。后，崇毅公司再次为徐磊搭建好进门楼梯。2019年10月15日，就上述进门楼梯，杭州市下城区朝晖街道拆违办向徐磊经营的上述派可萌宠物生活馆店铺发送《敦促自行拆除违法建筑告知书》，载明：该店铺在未依法取得建设工程规划许可证规划的情况下，搭建建（构）筑物的行为，违反了国家城乡规划管理方面有关法律、法规和规章的规定。敦促店铺在收到告知书之日起十五日内自行拆除，或者前往街道办事处办理委托代为拆除手续，否则，将予以强制拆除，并由店铺承担相应法律后果。2019年11月29日，相关职能部门再次将上述楼梯强制拆除。 2018年12月16日，崇毅公司向徐磊开具收据，确认收到押金40000元，2018年6月1日至11月30日止的租金125000元等。 徐磊承租案涉店铺后实际用于经营宠物店，购买了相应的家具，并对店铺进行了装修（支付装修费合计210000元），购买机电设备（空调通风及热水设备，合同价50000元，已实际支付10000元），安装宠物店消防设备，支出15000元。并购买了相应的宠物猫舍、沐浴液等，安装电信宽带（支付电信服务通信费至2019年10月）、招聘人员进行经营等。 本院认为，原告徐磊与被告崇毅公司签订的《房屋租赁合同（非住宅）》系双方当事人真实意思的表示，内容亦不违反法律、法规的禁止性规定，依法有效，各方均应恪守合约，诚实履行各自义务。关于原告徐磊要求被告崇毅公司赔偿损失的各项诉讼请求，本院注意到，双方订立合同时，崇毅公司即知晓徐磊租赁房屋用于经营宠物生活馆，出租人崇毅公司的主要义务是提供符合合同约定的租赁物供徐磊使用，包括经营店铺所需的合法合规的进出通道等。双方更是在合同中约定“进门楼梯由崇毅公司按约定在徐磊装修完工前完成”，即提供店铺经营必需的合法合规的进出楼梯或通道系崇毅公司一方的合同义务。被告崇毅公司作为出租人，对租赁物是否有瑕疵包括能否搭建楼梯等情况应当知晓，若崇毅公司确实无法提供的，则更是应该向承租人徐磊明确告知，而非在合同中承诺完成搭建。在合同履行过程中，崇毅公司确两次为徐磊经营店铺搭建了楼梯，但最终都因违法搭建被强制拆除。据双方庭审中陈述，案涉店面与地面垂直高度达2米，故进户楼梯的缺失确会影响徐磊正常经营店铺，其合同目的已不能实现，故徐磊有权主张解除合同。但根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，徐磊并未提交证据证明其已经履行了通知义务。而崇毅公司虽于2019年10月24日向徐磊发出了解除合同的意思表示，但根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条之规定，当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。原告徐磊在接到崇毅公司解除合同通知后三个月内提起本案诉讼，主张因崇毅公司存在违约行为解除合同等，应视为对崇毅公司主张合同解除的行为提出异议。综上，根据本院前述认定的事实，鉴于崇毅公司存在在先违约行为，徐磊得以主张合同解除。合同解除后，至2019年11月29日店铺进户楼梯拆除之日徐磊实际在继续使用案涉店铺，故原告徐磊要求被告崇毅公司返还租金、赔偿人工工资、员工宿舍房租、电信宽带费等均无法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。本案中，徐磊为经营宠物店购置了家具、经营设备、库存货物等，均可由徐磊拆走，其要求崇毅公司承担赔偿责任无依据，本院不予支持。该解释第十一条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持……”。本案中，原告徐磊主张支付装修费210000元，有相关合同、支付凭证证明，应予确认。鉴于上述物品已经附合入案涉房屋中，不宜拆除或拆除极大影响价值，被告崇毅公司应予以赔偿。且鉴于上述装修已经使用一段时间，崇毅公司赔偿的仅为装饰装修的残值损失。因双方当事人均明确表示不申请对上述残值进行评估，本院以使用年限占租赁合同期限对比，酌情确认徐磊的装修损失为150000元。关于原告主张的空调、热水、新风系统设备及消防设备设施的损失，因徐磊尚未完全支付货款或工程款，其损失尚未确定，其可在实际发生时就该部分损失另案处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告徐磊与被告浙江崇毅物业管理有限公司于2018年5月15日签订的《房屋租赁合同（非住宅）》于本判决生效之日解除； 二、被告浙江崇毅物业管理有限公司在本判决生效后十日内赔偿原告徐磊损失150000元； 三、被告浙江崇毅物业管理有限公司在本判决生效后十日内返还原告徐磊保证金40000元； 四、驳回原告徐磊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费11705元，减半收取5852.5元，由被告浙江崇毅物业管理有限公司负担1408元，由原告徐磊负担4444.5元。 原告徐磊于本判决生效之日起七日内向本院申请退费；被告浙江崇毅物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费，逾期期法院将强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。 审 判 员  杨 政 二〇二〇年五月十四日 代书记员  施丽莎