陕西省城固县人民法院执 行 裁 定 书(2020)陕0722执异13号案外人：杨某某，住陕西省城固县。申请执行人：汉中某某集团有限公司。住所地：陕西省城固县。法定代表人：陈志强，该公司董事长。被执行人：陕西某某置业有限责任公司。住所地：陕西省杨凌农业高新技术产业示范区。法定代表人：魏云龙，该公司董事长。在本院执行汉中某某集团有限公司与陕西某某置业有限责任公司建设工程价款优先受偿权纠纷一案中，案外人杨某某于2020年1月9日对执行查封位于城固县北环路与西环一路交汇东南角驰宇星光花苑某某号商品房屋向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人杨某某称，请求1、中止对城固县北环路与西环一路交汇东南角驰宇星光花苑某某号商品房屋的执行，解除对该房屋的查封，不得拍卖该房屋。2、确认案外人对“驰宇星光花苑”某某号商品房屋具有所有权。案外人基于对陕西某某置业有限责任公司商品房销售五证齐全的信任，和某某公司于2012年12月24日签订了《商品房买卖合同》，某某公司将驰宇星光花苑某某号房屋作价38.6万元卖给案外人，《商品房买卖合同》第六条第三款约定：“于2012年12月24日交清购房首付款15.6万元，剩余房款办理银行按揭。”案外人于2012年11月24日付订房款1万元，2012年12月25日现场付现金14.6万元，某某公司给案外人出具了购房款收据，某某公司声称将把《商品房买卖合同》拿到房管局办理备案登记，并要给案外人办理按揭手续。后案外人发现某某公司工作人员失联，法人也不见踪影，人去楼空。由于某某公司的原因导致驰宇星光花苑未能竣工验收，某某公司涉房屋目前无法办理房产证，但某某公司有国有土地使用证，根据不动产房随地走的法律原则，涉案房屋登记在被执行人某某公司名下。案外人按合同约定支付了合同约定的主要购房款，并按开发商要求交清了办理按揭所需的资料，有购房合同、房款收据为凭证，履行完主要付款义务，且房屋是用于自住、是合法取得，因此，某某号房屋事实上已经于2012年12月24日就通过陕西某某置业有限公司出售给了案外人，案外人对该房屋有所有权。案外人已按《商品房买卖合同》约定于2012年12月24日交清购房首付款，该房是案外人名下的唯一住房，案外人没有过错，未能办理房产证不是案外人的责任。综上，案外人对该房屋拥有合法产权，请求中止对以上房产的执行，并解除查封，切实维护案外人的合法权益。申请执行人汉中某某集团有限公司称，1、案外人对执行房产某某号没有备案登记、无所有权，不能对抗法院的执行行为。2、申请执行人依法申请诉前保全后持生效的优先受偿权判决书依法申请强制执行，事实清楚，程序正当。请求法院驳回案外人的执行异议请求。被执行人陕西某某置业有限责任公司、魏云龙现下落不明。本院查明，陕西某某置业有限责任公司因驰宇星光花苑工程项目存在资金短缺等问题，致使项目工程建设中止，导致购房户居住权等利益受到损害。2014年8月19日，城固县委、县政府就驰宇星光迟迟不能交房的信访问题召开了专题会议，会议决定由房管局负责迅速收清驰宇星光花苑购房户欠款，将所有款打入房管局设立的专项账户，房管局按工程进度向施工单位拨付工程款，但购房群众并未积极缴纳尾款，后续资金十分紧张，在此情况下，时任房管局局长陈某动员汉中某某集团有限公司垫付工程款，支持城固驰宇星光花苑后期工程建设。2014年7月31日陕西某某置业有限责任公司向刘某某、高某某、万某出具了《授权委托书》，委托刘某某等三人全权代表陕西某某置业有限责任公司办理城固驰宇星光花苑项目相关事宜和城固县政府相关部门接洽推进业务，并有权在该事项中相关文件上签字。2014年9月14日经汉中某某集团有限公司法定代表人陈志强与陕西某某置业有限责任公司委托代理人刘某某充分协商签订了《驰宇星光花苑后期工程合作协议》，协议约定：“汉中某某集团有限公司垫付500万元工程款支持某某置业星光花苑后期工程建设。工程竣工后，陕西某某置业有限责任公司首先优先支付汉中某某集团有限公司所垫付的工程款，同时承担利息等费用，按月按所垫资金的1%计算后统一支付。陕西某某置业有限责任公司如不能及时付款，在建设工程交竣工后，汉中某某集团有限公司享有相应价值建设工程（含房屋）的留置权或就建设工程、房屋的拍卖款、变卖款、出售房屋销售款依法优先享有优先受偿权”。协议签订后，汉中某某集团有限公司按约定向陕西某某置业有限责任公司转账支付了480万元垫付款，陕西某某置业有限责任公司收款后签字确认。工程竣工后，汉中某某集团有限公司多次找陕西某某置业有限责任公司催要垫付的工程款无果后，于2018年1月15日诉至本院。2018年1月22日汉中某某集团有限公司向本院提出财产保全申请，请求查封陕西某某置业有限责任公司位于城固县西环一路与北环路十字路口东南角驰宇星光花苑项目工程全部一层门面房1972.96㎡以及A2202、A1501、A2302、A1403、A2102、A2503、B2404、B2501、B2504、B1602、B1801、B601、B402、B1002、B2403、C1103、C2503、C2002、C801、C1201、C1301、C2301、C604、C904商品房24套。2018年1月23日本院作出（2018）陕0722民初249号民事裁定书依法查封了上述房产。2018年3月1日本院作出（2018）陕0722民初249号民事判决：“一、由被告陕西某某置业有限责任公司在判决生效后10日内支付原告汉中某某集团有限公司垫付的工程款480万元；二、由被告陕西某某置业有限责任公司在本判决生效后10日内支付原告汉中某某集团有限公司垫付的工程款480万元产生的占用资金期间的利息等损失（其中100万元利息从2014年9月19日起、120万元利息从2014年9月29日起、50万元利息从2014年10月10日起、100万元利息从2014年10月23日起、80万元利息从2014年10月31日起、30万元利息从2015年1月14日起均按月息1分计算至实际偿付之日止）；三、原告汉中某某集团有限公司在上述第一条、第二条所确定的义务范围内，就驰宇星光花苑项目建设工程折价或拍卖的价款享有优先受偿权。”2018年4月20日汉中某某集团有限公司向本院申请执行，本院在执行中经调查所保全查封的被执行人陕西某某置业有限责任公司位于城固县博望街道办事处北环路的驰宇星光花苑房产已被其他法院在先查封，本院系轮候查封，评估拍卖困难，法定执行期限内无法执结，故决定依法退出本次执行程序。2018年12月29日本院作出（2018）陕0722执612号执行裁定：“终结城固县人民法院（2018）陕0722执612号案件的本次执行程序”。另查明，杨某某、某某置业公司签订《商品房买卖合同》时，某某置业公司的商品房预售许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、国有土地使用证均经城固县人民政府批准取得。本院认为，案外人基于对执行标的物主张实体权利而提出异议，以排除或阻止对该执行标的物之强制执行的，属于案外人异议，不管其主张实体权利的依据是否涉及本院其他的相关生效法律文书，均应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定处理。执行机构审查案外人异议，只根据权属登记、占有等证据形式化来审查认定权属，而关于实体权属的最终判断，则需通过随后执行异议之诉的实质审查予以解决。本案中涉案房产案外人杨某某虽然在人民法院查封之前与被执行人（开发商）陕西某某置业有限责任公司签订了《商品房买卖合同》，支付了首付款，但没有办理商品房预售合同登记备案手续，完成房屋权属初始登记，已支付的房价款也没有超过合同约定总价款的百分之五十，其主张的权利虽具有合法性与真实性，但不能够排除执行，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十九条之规定，裁定如下：驳回杨某某的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 韩小明审 判 员 陈德强审 判 员 李 琳二〇二〇年五月十五日法官助理 李 龙书 记 员 郑清云