四川省巴中市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川19民终425号 上诉人（原审被告）：巴中艾林实业有限公司，住所地四川省巴中市巴州区江北大道西段51号，统一社会信用代码915119005821567092。 法定代表人：林树贵，董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：谭洪，四川雅逸律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：谯丁夫，男，1995年9月21日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 被上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：何林洪，四川华晨（南充）律师事务所律师。 被上诉人委托诉讼代理人（一般代理）：周亚龙，四川华晨（南充）律师事务所（实习）律师。 上诉人巴中艾林实业有限公司（以下简称艾林公司）因与被上诉人谯丁夫房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省巴中市巴州区人民法院（2020）川1902民初29号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人艾林实业公司的委托诉讼代理人谭洪，被上诉人谯丁夫共同委托诉讼代理人何林洪、周亚龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人艾林公司上诉请求：1.请求撤销四川省巴中市巴州区人民法院（2020）川1902民初29号判决第一项，改判上诉人按日万分之0.1的标准，向被上诉人支付2018年8月31日至2019年11月15日期间的逾期交房违约金。2.本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人与被上诉人对逾期交房违约责任约定明确，应按约定计算上诉人的逾期交房违约金；2.即使被上诉人认为关于上诉人逾期交房违约责任计算标准的约定条款显失公平而要求撤销，因已过除斥期间，不应得到支持。 被上诉人谯丁夫辩称：1.一审认定事实清楚，程序正当，适用法律正确，应当依法驳回上诉，维持原判。其理由在于，案涉合同文本采用的是四川省住房和城乡建设厅和工商行政管理局2015.4.28的编号为CH-2015-民1号合同范本，根据四川省住房和城乡建设厅和工商行政管理局颁布的川建房发（2015）369号通知，对案涉合同如何使用进行了说明，说明的第6、7条确定了上诉人的上诉理由不能成立的问题。本案双方签订的合同，合同的第19条第一条第一项的内容对于违约金没有打勾打叉的形式填充，而是使用的通用条款，根据规定该通用条款的内容系对前方补充说明的内容，并不是双方可以协商和变更的内容，因此上诉人的第一个上诉请求不成立；2.针对上诉人第二个事实和理由，上诉人认为依据合同法第55条的规定，一年内行使撤销权系上诉人对法律的理解错误，本案一审认定的格式条款依据合同法第40条，至始无效，无需行使撤销权，所谓撤销权是指当事人对某一法律行为行使撤销权，本案当中的民事行为为商品房买卖合同，被上诉人并不需要对该民事合同行为行使撤销权，被上诉人仅认为上诉人提供的格式合同中有涉及有排除被上诉人主要权利、增加被上诉人负担、减轻或者免除上诉人主要责任和义务的条款，属于格式条款，至始无效。综上，请求驳回上诉，维持原判。 原审原告谯丁夫的一审诉讼请求：1.判令艾林公司继续履行《商品房买卖合同》并责成艾林公司在2020年2月28日前向原告交付符合法定交房条件的房屋；2.判令艾林公司从2018年8月31日起至2019年11月15日期间，按日万分之一标准赔偿原告逾期交房违约金13018元；3.判令艾林公司从2019年11月16日起至满足法定交付条件之日止，按季依日万分之二标准赔偿原告逾期交房违约金；4.本案诉讼费由艾林公司承担。 一审法院认定的事实：被告巴中艾林实业有限公司开发建设巴中职业技术学院配套开发项目（丰泽园）（Ｄ地块17至22、25号楼及地下室）。2017年7月16日，原告谯丁夫（买受人）与被告巴中艾林实业有限公司（出卖人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，约定原告购买被告开发的位于巴中市巴州区房屋，建筑面积79.78平方米，房屋总价款295186元。同时约定：一、合同第十八条交付时间和手续，（一）出卖人在2018年8月30日前向买受人交付该商品房。有以下原因之一需要延期交付该商品房的，出卖人书面通知买受人：1.不可抗力；2.行政管理部门原因延迟交房；3.详见补充协议。二、合同第十五条商品房交付条件，该商品房交付给买受人时已经取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋面积实测报告书；商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》。三、合同第十九条关于逾期交房责任：（一）除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第（一）款约定的时间（即2018年8月30日前）向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内，（该期限不多于本合同第十条第（一）款第1项第（1）目中的期限），自本合同第十八条第（一）款约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金（该违约金比率不低于本合同第十条第（一）款第1项第（1）目中的比率，即：逾期付款在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。）。（2）逾期在90日（该期限与本条第（一）款第1项第（1）目中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照×%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金（违约金比率不低于本条第（一）款第1项第（1）目中的比率）。 《补充协议》第十一条第1款第（5）项约定：双方确认，施工中因异常恶劣天气影响、发现文物古迹、或施工合同中准许的顺延工期导致工程拖延或逾期交房的，构成对逾期交房的不可抗力免责事由，出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任。 一审法院审理中，被告巴中艾林实业有限公司对原告谯丁夫已支付购房款295186元无异议。 一审法院审理过程中，1.被告提供了巴州区气象局网站发布的动态，拟证明在2018年6月17至18日，巴州区出现暴雨天气，应当在延期交房期间中扣除2天。2.原告明确其主张的违约金13018元系按照已交购房款295186元×441天（2018年8月31日至2019年11月15日）×0.0001所得。 一审法院同时查明：案涉房屋所涉及的丰泽园D地块楼盘仍在建设中，至今室内和室外尚有部分工程未完工，尚未取得建设工程竣工验收合格证明文件。 一审法院院认为，原、被告双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》系双方真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，合法有效。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。 关于原告要求被告继续履行合同，并于2020年2月28日前交付房屋的问题。原告已履行了支付购房款的义务，被告应当按照合同约定履行交付房屋的义务。但根据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。可见，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。本案案涉的丰泽园D地块房屋仍在建设中，尚未取得建设工程竣工验收，不具备交付使用的条件，且凭现有证据，本院也无法确定何时条件能够成就，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。原告可待条件成就后另寻途径解决。 关于原告主张被告支付逾期交房违约金的问题。民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》系被告为了重复使用而预先拟定，被告应当遵循公平原则确定双方之间的权利和义务。现双方对逾期交房违约金的计算标准产生争议，而合同关于逾期交房违约金的约定亦不明确，若按日万分之0.1标准计算逾期交房违约金，明显对买受人即本案原告不公平，减轻了被告的责任。逾期交房违约金作为继续性债权的一种，其债权具有可分性，其主要特征是违约金随着违约行为的持续而增加。本案中，被告巴中艾林实业有限公司基于逾期交房违约行为应承担的违约责任可以日为单位独立形成债权，故原告对已发生的逾期交房违约金有权先行主张权利。被告辩称根据《补充协议》的约定施工中恶劣天气导致逾期交房的期间应予以扣除，对此本院认为，暴雨天气对工程施工存在客观影响，对该2天予以扣除。故原告主张分段计算违约金，不违反法律规定，本院支持原告2018年8月31日至2019年11月15日期间的逾期违约金12959元[295186元×（441天-2天）×0.0001]。对原告主张的自2019年11月16日起至满足法定交付条件之日止，按季依日万分之二标准赔偿原告逾期交房违约金的请求，因案涉房屋何时能够交付根据现有证据不能确定，故本院不予支持，原告可待案涉房屋符合法定交房条件后另寻途径解决。 关于被告抗辩的逾期付款违约金应当与逾期交房违约金相抵减的问题。因被告未在法定期间内提起反诉，也未明确抵减金额，故对原告是否逾期付款及是否应承担逾期付款责任，本案中不作处理。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百七十九条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，判决如下：一、被告巴中艾林实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告谯丁夫支付2018年8月31日至2019年11月15日期间的逾期交房违约金12959元。二、驳回原告谯丁夫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费150元，由被告巴中艾林实业有限公司负担。 二审经审理查明的事实与一审认定的事实相同，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为案涉商品房买卖合同中对逾期交房违约金赔偿比率应当如何认定。案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》系签约各方真实意思表示，合同内容未违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，合同依法成立，对各方均具有法律约束力。 关于上诉人艾林实业公司逾期交房应当如何承担违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十一条规定“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上的解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”。案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》系上诉人艾林实业公司预先拟定并重复使用的合同，该合同第十九条第（一）款第1项第（1）目约定，逾期在90日之内，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金（该违约金比率不低于本合同第十条第（一）款第1项第（1）目中的比率）。第（2）目约定，逾期在90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金（违约金比率不低于本条第（一）款第1项第（1）目中的比率）。该合同第十条第（一）款第1项第（1）目约定，逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。现双方当事人因该合同关于逾期交房违约金的计算标准各方产生争议，该合同系上诉人艾林实业公司提供的格式合同，该合同第十九条第（一）款第1项第（1）目中明确限定了违约金比率不低于本合同第十条第（一）款第1项第（1）目中的比率，上诉人艾林实业公司逾期交房应当承担逾期交房违约责任，若按日万分之0.1标准计算逾期交房违约金，明显违反该条款限定内容，一审法院根据上诉人的违约行为以及公平原则，对案涉合同作出不利于提供格式条款一方的解释，并据此认定上诉人艾林公司应当支付的2018年8月31日至2019年11月15日期间的逾期违约金12959元并无不当，本院应予以维持。 关于上诉人艾林实业公司提出的被上诉人若认为逾期交房违约责任计算标准的约定条款显失公平而要求撤销，因现已过除斥期间，不应得到支持的问题。本案是商品房买卖合同纠纷，是当事人对格式条款的理解发生争议，谯丁夫一审起诉并未主张撤销案涉合同，一审法院也未判决撤销合同，上诉人艾林实业公司以超过撤销期间不应得到支持为由，认为一审法院适用法律错误的理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人艾林实业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费150元，由上诉人巴中艾林实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  赖 敏 审 判 员  王健宇 审 判 员  王 军 二〇二〇年五月十四日 法官助理  王丽珍 书 记 员  白茂松