北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终922号上诉人（原审被告）：中国石化销售股份有限公司北京石油分公司，营业场所北京市东城区广渠家园6号楼。负责人：徐旭日，董事长。委托诉讼代理人：王立新，北京高勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：张玮，北京高勤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京张郭庄投资管理公司，住所地北京市丰台区长辛店张郭庄村8号。法定代表人：韩春杰，经理。委托诉讼代理人：房百慧，北京市尚公律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨旭，北京市尚公律师事务所律师。原审被告：北京金广厦房地产开发有限公司，住所地北京市房山区良乡月华大街南侧。法定代表人：韩胜伟，总经理。原审第三人：宋鹏，男，1982年10月15日出生。原审第三人兼宋鹏的委托诉讼代理人：宋维平，男，1955年8月22日出生。上诉人中国石化销售股份有限公司北京石油分公司（以下简称中石化北分公司）因与被上诉人北京张郭庄投资管理公司（以下简称张郭庄投资公司）、原审被告北京金广厦房地产开发有限公司（以下简称金广厦公司）、原审第三人宋鹏、宋维平租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初2117号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中石化北分公司上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回张郭庄投资公司全部诉讼请求。事实和理由：1.北京市规划和国土资源委员会关于市规划国土函（2017）970《关于北京市丰台区长辛店×××等地块控制性详细规划的批复》仅为地块规划的批复，并非拆迁文件，该文件并不必然导致拆迁，且自批复起至今政府有关部门一直未作出任何拆迁决定，也未有任何拆迁方案，因此目前并未有因不可抗力导致合同解除的情形。一审法院根据该批复即认定加油站场地属于棚改项目范围，并作出不可抗力致使合同目的不能实现的认定是错误的。2.该批复将规划地块的规划用途确定为“以居住和公共配套服务用地为主”，我方加油站用途亦属于公共配套服务设施，即使依照该批复，加油站亦符合规划要求，不属于被拆迁范围，双方签订的协议书并非不能实现合同目的。3.根据协议书约定，因地上建筑物、设施、设备发生的补偿及经营损失补偿归我方所有，即只有签订拆迁补偿协议的条件下才能进行土地腾退，本案不具备腾退条件。张郭庄投资公司辩称：同意一审判决，不同意中石化北分公司的上诉主张，本案租赁合同涉及的场地位于回迁房建设范围，现在回迁房建设已经开始，且回迁房项目有相关部门的审批手续。金广厦公司、宋维平、宋鹏均表示虽然没有上诉，但是与中石化北分公司的意见一致。张郭庄投资公司向一审法院起诉请求：一、1.请求确认我方与金广厦公司于2005年1月4日签订的《租赁合同》于2017年8月31日解除；2.请求确认我方与金广厦公司于2010年10月31日签订的《补充协议书》于2017年8月31日解除；3.请求确认我方与金广厦公司、中石化北分公司于2010年12月6日签订的《关于岳首通加油站用地事宜的协议书》于2017年8月31日解除；4.请求确认我方与中石化北分公司于2015年5月10日签订的《协议书》于2017年8月31日解除；5.请求确认我方与金广厦公司、中石化北分公司于2015年5月10日签订的《补充协议》于2017年8月31日解除；二、判令金广厦公司和中石化北分公司、宋维平、宋鹏立即腾退北京岳首通加油站所占用房场地及房屋；三、判令金广厦公司支付我方自2016年1月1日至实际腾退之日的租金（2016年按照每年12.1万元计算，2017年至2019年按照每年13.31万元计算）；四、判令金广厦公司支付我方违约金50万元；五、诉讼费由中石化北分公司、金广厦公司承担。一审法院认定事实：2005年1月4日，张郭庄农工商公司（甲方）与金广厦公司（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将原第二村民组永兴运输队场地和房屋等设施租赁给金广厦公司使用（13亩，宋勇刚占2.8亩），租赁期限为20年，自2005年1月1日至2024年12月31日，租金每年10万元，付款方式为上缴款，每4年递增10%，每年首月5日交纳；卫生费每年1200元，随租金一起交纳；合同期内乙方有权对原有房屋进行改造；合同期内如遇国家征占、集体规划征占，可按国家赔偿标准按各自的产权享受补偿；甲方集体规划要提前一个月通知乙方，并协助选址搬迁；乙方在合同期内有权进行转租或与第三人合作经营；如果乙方拖欠租金及相关费用达三个月，张郭庄农工商公司有权终止合同；如任何一方违约，需支付对方违约金50万元。2010年10月31日，张郭庄农工商公司与金广厦公司签订《补充协议书》，约定：租赁期限20年，自2010年11月1日至2030年10月31日，租赁土地面积为5133平方米。2010年12月6日，张郭庄农工商公司与金广厦公司、中石化北分公司签订《关于岳首通加油站用地事宜的协议书》，约定中石化北分公司受让北京岳首通加油站有限责任公司股权后可以继续在原条件和范围内使用该加油站占用的6000多平方米土地进行加油站经营，使用期限至2030年10月31日，土地租金、卫生费等相关费用由金广厦公司向张郭庄农工商公司支付，中石化北分公司无需承担任何费用。2015年5月10日，张郭庄投资公司、金广厦公司、中石化北分公司签订《协议书》，将土地租赁期限在原基础上延长5年，至2035年10月31日，三方同意：在2030年10月31日以前中石化北分公司无需向张郭庄投资公司支付土地租金或其他任何相关费用，自2030年11月1日之后的土地租金等费用由中石化北分公司承担，年租金为19万元；本协议约定出租场地内的建筑物、设备、设施的所有权归中石化北分公司享有，租赁期间，如本协议约定场地遇政府征地、拆迁导致本协议不能继续履行，则中石化北分公司应根据政府要求及时腾退出租场地，因土地所有权发生的补偿归张郭庄农工商公司享有，因地上建筑物、设备设施发生的补偿归中石化北分公司所有，金广厦公司按照征地拆迁方给予中石化北分公司的地上建筑物补偿款的同等金额向中石化北分公司支付补偿款。2015年5月10日，张郭庄投资公司与金广厦公司签订《补充协议》，约定：待原《租赁合同》执行完毕后，如金广厦公司不在租赁场地时，原有金广厦公司建设投资的270万元不动产无条件交给张郭庄投资公司（依20年折旧，评估公司评估后处理）。后金广厦公司支付租金至2015年12月31日。2013年8月30日，北京市丰台区张郭庄农工商联合公司名称变更为北京张郭庄投资管理公司。对双方有争议的证据和事实，一审法院认定如下：2017年4月12日，北京市规划和国土资源管理委员会出具市规划国土函（2017）970号《关于北京市丰台区长辛店镇×××等地块控制性详细规划的批复》，载明：规划用地位于北京市丰台区长辛店镇，以居住和公共配套服务用地为主；规划范围东起二七车辆厂，南至二七车辆厂小区，西至防护绿地，北至梅市口路，总用地面积37.67公顷，总建筑规模约41.60万平方米。北京岳首通加油站被列入张郭庄棚户区改造腾退范围，租赁协议的占地范围位于安置房地块内。2017年8月28日，张郭庄投资公司以全球邮政特快专递方式分别向金广厦公司和中石化北分公司发送《关于丰台区张郭庄村域内中石化加油站的合同解除通知书》，通知金广厦公司和中石化北分公司：张郭庄农工商公司与金广厦公司、中石化北分公司于2010年12月6日签订的《关于岳首通加油站用地事宜的协议书》和张郭庄投资公司、金广厦公司、中石化北分公司于2015年5月10日签订《协议书》及其他涉及张郭庄公司、金广厦公司、中石化北分公司的协议文书自《合同解除通知书》送达之日解除，理由为：张郭庄村已经被纳入棚户区改造及环境整治项目，该村安置房地块控制性详细规划已得到北京市规土委批复，原协议的占地范围位于安置房地块内；2017年7月13日，张郭庄村已经召开村民代表大会，以村民自治方式通过《张郭庄村第十届第十次村民代表大会决议》，该决议已明确要求原协议须解除；要求金广厦公司、中石化北分公司于2017年9月10日前按现状腾退并返还原协议所涉全部场地、房屋及附属物，并结算租金、水电费、卫生费及相关税费；发往金广厦公司的特快专递于2017年9月2日签收，发给中石化北分公司的特快专递于2017年8月31日签收。2015年10月31日，中石化北分公司（甲方）与宋维平、宋鹏（乙方）签订《协议书》，约定：甲方将位于岳首通加油站现场地范围内自南墙向北延伸6米、东西长27米、总面积约180平方米土地出租给乙方使用，租赁期限自2015年11月1日至2035年10月31日，租赁用途为洗车、汽车美容、汽车装饰、汽车保养相关业务，不得经营餐饮及相关行业。经一审法院勘验：涉案租赁场地北侧为中石化加油站，有西房一排，西南角小西房1间，加油立柱6个，储油罐井口5个、大棚顶和小棚顶各1个，西侧和南侧有围墙；南侧现由宋维平、宋鹏使用，有自建二层北房一排，上有“北京元泊汽车服务有限公司”标志，西房一排及露台，南房（玻璃房）2间。一审法院认为,有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。当事人一方依照合同法的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。承租人应当按照约定的期限支付租金。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。合同的双方应当按照约定履行各自的义务。张郭庄农工商公司与金广厦公司、中石化北分公司签订的关于租赁案涉场地的相关合同，系三方真实意思表示，应为有效。张郭庄农工商公司名称变更为张郭庄投资公司后，张郭庄农工商公司在合同中的相关权利义务由张郭庄投资公司行使和履行。金广厦公司应当按照约定的期限和数额向张郭庄投资公司交纳租赁合同的相关费用，无正当理由逾期未支付租金和其他费用，应当承担违约责任；张郭庄投资公司认可金广厦公司在逾期支付租金后曾提出要求支付租金的请求，被张郭庄投资公司以已经进行诉讼为由拒绝，现张郭庄投资公司以金广厦公司违约为由要求解除合同，法院认为该违约情形较为轻微且金广厦公司采取了补救措施，对张郭庄投资公司以此为由要求解除合同的诉讼请求法院不予支持；张郭庄投资公司要求金广厦公司按照合同约定给付违约金，法院认为：违约金数额的大小应当相当于因违约行为给守约方造成的损失，违约金的数额应当参考租金的利息确定至张郭庄投资公司向法院提交诉讼材料之日（2018年9月6日），故对张郭庄投资公司要求金广厦公司支付违约金的诉讼请求，法院予以部分支持。依据北京市规划和国土资源管理委员会出具的市规划国土函（2017）970号《关于北京市丰台区长辛店镇×××等地块控制性详细规划的批复》，法院可以确定：现涉案租赁场地已被纳入北京市丰台区长辛店镇张郭庄村棚改项目范围，符合因不可抗力致使不能实现合同目的的情形，在张郭庄投资公司以特快专递向金广厦公司和中石化北分公司邮寄《关于丰台区张郭庄村域内中石化加油站的合同解除通知书》且该通知书到达金广厦公司和中石化北分公司之日起，张郭庄农工商公司与金广厦公司、中石化北分公司签订的关于涉案场地租赁的相关合同即告解除。经查，金广厦公司收到通知日期为2017年8月31日、中石化北分公司收到通知日期为2017年9月2日，故法院确定，张郭庄农工商公司与金广厦公司、中石化北分公司签订的关于案涉场地租赁的相关合同于2017年9月2日解除。合同解除后，中石化北分公司应当在合理期限内腾空租赁场地并交付张郭庄投资公司；关于中石化北分公司提出的“拆一还一”的主张，应当与张郭庄投资公司协商解决，不能成为拒绝腾退的法定理由。中石化北分公司将部分场地出租给宋维平、宋鹏使用，张郭庄农工商公司与金广厦公司、中石化北分公司签订的关于租赁案涉场地的相关合同确定解除后，宋维平、宋鹏应当将其占用的场地予以腾退。关于租赁场地地上房屋及装饰装修、设备设施等，经法院释明，中石化北分公司表示不要求反诉，故关于补偿事宜本案不予处理，双方可另案解决。据此，一审法院于2019年11月判决：一、北京张郭庄投资管理公司与北京金广厦房地产开发有限公司于2005年1月4日签订的《租赁合同》于2017年9月2日解除；二、北京张郭庄投资管理公司与北京金广厦房地产开发有限公司于2010年10月31日签订的《补充协议书》于2017年9月2日解除；三、北京张郭庄投资管理公司与北京金广厦房地产开发有限公司、中国石化销售股份有限公司北京石油分公司于2010年12月6日签订的《关于岳首通加油站用地事宜的协议书》于2017年9月2日解除；四、北京张郭庄投资管理公司与北京金广厦房地产开发有限公司于2015年5月10日签订的《协议书》于2017年9月2日解除；五、北京张郭庄投资管理公司与北京金广厦房地产开发有限公司、中国石化销售股份有限公司北京石油分公司于2015年5月10日签订的《补充协议》于2017年9月2日解除；六、北京金广厦房地产开发有限公司于判决生效后七日内给付北京张郭庄投资管理公司自2016年1月1日至2017年9月2日的租金21.5649万元；七、北京金广厦房地产开发有限公司于判决生效后七日内给付北京张郭庄投资管理公司自2017年9月3日至实际腾退之日止的场地使用费（自2017年9月3日起按照年租金13.31万元计算；自2021年1月1日始按照年租金14.641万元计算；自2021年1月1日始，以14.641万元为基数，每4年上浮10%计算）；八、北京金广厦房地产开发有限公司于判决生效后七日内给付北京张郭庄投资管理公司逾期给付租金的违约金（自2015年1月6日至2018年9月6日，以34.488万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；九、中国石化销售股份有限公司北京石油分公司、宋维平、宋鹏于判决生效后三十日内将位于北京市丰台区长辛店镇张郭庄村原第二村民组永兴运输队场地及地上房屋附属物、设备设施等腾退，交还北京张郭庄投资管理公司；十、驳回北京张郭庄投资管理公司的其他诉讼请求。如果北京金广厦房地产开发有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。在本院审理期间，张郭庄投资公司提交了《市政府扩大内需重大项目绿色审批通道确认表》、《北京市人民政府关于印发北京市2018年棚户区改造和环境整治任务的通知》、《北京市发展和改革委员会、北京市住房和城乡建设委员会关于印发北京市2017年重点工程计划的通知》、《关于研究2017年棚户区改造和环境整治工作计划中期调整的意见》、《北京市规划和国土资源委员会建设工程设计方案审查意见》、《北京市发展和改革委员会关于丰台区长辛店镇张郭庄村A区棚户区改造土地开发项目前期工作函》、《北京市发展和改革委员会关于丰台区长辛店镇张国装A区棚户区改造土地开发项目核准的批复》、《施工总承包合同》等证据，用以证实涉案租赁场地已被纳入北京市丰台区长辛店镇张郭庄村棚改项目范围。中石化北分公司、金广厦公司、宋鹏、宋维平对上述证据的意见是，张郭庄投资公司提供的证据无法证实具体的拆迁实施主体，也无法证实涉案租赁场地需要进行拆迁。本院认为，张郭庄投资公司与金广厦公司、中石化北分公司签订的关于租赁涉案场地的相关合同系三方真实意思表示，应属有效合同，各方均应依约履行。关于合同解除问题，张郭庄投资公司提供的相关规划手续及政府文件可以证实，现涉案租赁场地已被纳入北京市丰台区长辛店镇张郭庄村棚改项目范围且已经开工建设。因此张郭庄投资公司与金广厦公司、中石化北分公司签订的相关租赁合同已经无法履行，故张郭庄投资公司诉请解除合同本院予以支持。中石化北分公司所提政府相关文件并不必然导致拆迁，也没有任何拆迁方案的意见，因涉案租赁场地系棚户区改造项目，且张郭庄投资公司提供的相关政府文件也可证实此事实。故中石化北分公司所提此项上诉主张本院不予支持。关于租金、占有使用费及违约金问题，一审法院判决金广厦公司支付租金及占有使用费、违约金，金广厦公司未就上述费用的判项提起上诉，一审法院判决的租金及占有使用费、违约金数额合理，本院予以维持。关于腾退问题，中石化北分公司上诉主张，根据协议约定，因地上建筑物、设施、设备发生的补偿及经营损失补偿归中石化北分公司所有，即只有签订拆迁补偿协议的条件下才能进行土地腾退，因此不同意腾退涉案租赁场地。鉴于本院支持了张郭庄投资公司解除合同的诉请，因此在合同解除后中石化北分公司并无再行占有涉案租赁场地的理由，故一审法院判决中石化北分公司、宋维平、宋鹏将涉案租赁场地腾退交还张郭庄投资公司并无不当。中石化北分公司此项上诉主张本院不予支持。综上所述，中石化北分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12230元，由中国石化销售股份有限公司北京石油分公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  孟 龙审 判 员  刘苑薇审 判 员  何江恒二〇二〇年五月二十九日法官助理  冯海鑫书 记 员  房依彤