北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终4282号上诉人（原审原告、反诉被告）：王宗娟，女，1977年3月20日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：马桂吉，北京创为律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：农易送（北京）电子商务有限公司，住所地北京市房山区。法定代表人：肖健，总经理。委托诉讼代理人：别锋，男，该公司职员。上诉人王宗娟因与被上诉人农易送（北京）电子商务有限公司（以下简称农易送公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初5986号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王宗娟及其委托诉讼代理人马桂吉、被上诉人农易送公司之委托诉讼代理人别锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王宗娟上诉请求：1.同意一审判决第一项，撤销一审判决第二、三、四、五项，改判支持我的一审全部诉讼请求并驳回农易送公司的全部反诉请求，或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费由农易送公司承担。事实和理由：涉案房屋仅有前面一小部分为合法建筑，后面一大部分没有取得建设工程规划许可证，为非法建设，涉及该非法建设部分的房屋租赁合同应为无效，一审判决对该事实未查清，致使适用法律错误。涉案房屋多次不间断的发生进水事件，明显系农易送公司的原因造成的，农易送公司对此存在明显过错，严重违反了合同义务和法定义务，一审判决对此认定事实错误。涉案房屋进水后，我对涉案房屋进行了装修，农易送公司应对我的装修损失承担赔偿责任。因农易送公司一直没有解决涉案房屋的进水问题，我无法正常使用涉案房屋，涉案房屋租赁合同的目的无法实现，我可以依法行使合同解除权，我完全有权利不再支付租金，农易送公司关于支付房屋租金的反诉请求不能成立。另外，农易送公司对涉案房屋后面一部分加建的建筑物没有出租和转租的依据和权利，该部分面积是董成伟负责对外出租，农易送公司无权收取该部分房屋的租金。董成伟在2018年11月底才将涉案房屋后面的建筑面积租给农易送公司，在此之前农易送公司对该部分建筑没有租赁权和转租权。我不构成违约，农易送公司一审反诉主张的违约金明显过高，且农易送公司对合同履行构成严重过错，如法院认定我有违约行为，请求法院依法对农易送公司反诉的违约金予以调减。农易送公司辩称，同意一审判决，不同意王宗娟的上诉请求及理由。我公司在二审期间仍然坚持一审所主张的诉讼请求。王宗娟所说的非法建筑的问题我公司不认可，涉案租赁标的有合法的产权手续，王宗娟所主张的非法建筑的面积问题毫无理由和依据。王宗娟在2018年6月之前就应该支付房租，但其一直拖欠房租，且在此之前王宗娟也没有提过漏水的问题。王宗娟对涉案房屋进行装修未征得我公司同意，属于私自装修，我公司对此保留权利。王宗娟向一审法院起诉请求：1.解除我于2017年12月30日与农易送公司签订的《房屋租赁合同》；2.判令农易送公司及云建公司连带赔偿因违约给我造成的损失97245元；3.要求农易送公司退还我押金15000元；4.诉讼费由农易送公司及云建公司承担。农易送公司向一审法院反诉请求：1.判令王宗娟支付房屋租金自2018年7月1日至2018年12月31日期间的房屋租金71000元；2.判令王宗娟支付违约金66660.36元；3.判令王宗娟支付本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年12月30日，出租方农易送公司（甲方）与承租方王宗娟（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租房屋北京市丰台区青塔西里5号院1号楼地下一层，房屋使用及用途为商业，租赁期限为35个月，自2018年1月1日起至2020年11月30日止。房屋年租金为142000元，租金调整方式为每年递增10%，乙方按6个月为一期支付甲方租金，具体支付时间为签订租赁合同同时缴纳2018年1月1日至2018年6月30日期间租金71000元，2018年6月1日前付2018年7月1日至2018年12月31日期间租金71000元。乙方向甲方交付租赁保证金15000元，以保证乙方正确履行本合同。若乙方不履行或不适当履行本合同的任何条款，包括但不限于租金的支付、房屋损坏的赔偿及因乙方原因影响房屋的再出租等造成的损失，甲方有权扣留全部保证金抵偿损失。本合同期届满，乙方如不再租赁房屋，甲方应在乙方将全部应交租金和费用按期支付，且乙方无其他应承担违约责任后30天内返还保证金余额（不计利息）。出租房屋的装修由乙方自行解决并自负费用，但在装修之前，必须将装修改造方案报经甲方批准后方可施工，并不得有危害租赁房屋安全和违法行为。对于甲方验收通过后的装修方案（布局、设备设施等），乙方未经甲方许可不得进行更改。2018年1月8日，王宗娟向农易送公司交纳2018年1月1日至2018年6月30日房租70000元及15000元押金。庭审中，农易送公司表示王宗娟未交纳2018年7月1日至2018年12月31日期间租金71000元，王宗娟表示系因房屋漏水问题未解决未交纳上述租金。农易送公司表示涉案房屋已于2019年5月10日另行出租。另查，涉案房屋所有权人原系北京市京政房地产开发有限责任公司，后北京市京政房地产开发有限责任公司将所持全部股份转让予北京市云建房地产开发有限责任公司（以下简称云建公司），全部债权债务由云建公司承担。2017年12月29日，出租方（甲方）云建公司与承租方（乙方）农易送公司签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租北京市丰台区青塔西里5号院1号楼地下一层，乙方租赁出租房屋用于商业经营，租赁期为35个月，自2018年1月1日起至2020年11月30日止。对有争议的证据和事实，法院认定如下：1.王宗娟提交照片、微信聊天记录，证明涉案房屋漏水状况，与农易送公司沟通处理漏水情况，该漏水系农易送公司原因所致；农易送公司认可微信聊天记录的真实性，表示2018年7月从王宗娟处得知涉案房屋漏水，但不认可漏水原因系该公司所致，对照片的真实性及证明目的均不认可。2.王宗娟提交收据，证明因漏水后维修发生的费用；因该收据上未显示系涉案房屋装修花费，而农易送公司对此亦不认可，故法院对该组收据的关联性不予认定。3.王宗娟提交医院就诊病历、发票、结算单等证据，证明因漏水摔伤所花费用；农易送公司对此不认可。因王宗娟未提交其他证据予以证明此次受伤系因漏水所致，而仅就该组证据无法显示受伤原因，农易送公司对此亦不认可，故法院对该组证据的关联性不予认定。4.王宗娟提交邮寄单据，证明将钥匙邮寄至农易送公司职员处，涉案房屋漏水后没有再使用；农易送公司认可2018年12月10日收到涉案房屋钥匙，但表示之后王宗娟还使用过房屋，并提交北京金瑞物业管理有限责任公司《证明》；王宗娟对该证据不认可。结合上述陈述，法院对农易送公司于2018年12月10日收到涉案房屋钥匙一事予以认定，农易送提交的《证明》不足以证明王宗娟自2018年12月10日之后还使用过房屋，故法院对农易送公司该份证据的证明目的不予认定。5.庭审中，农易送公司申请证人孙某作证，孙某负责涉诉房屋的日常维修，证人称王宗娟所承租的房屋厨房内下水道堵塞，应是卫生纸等异物造成的。王宗娟对证人证言不予认可。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，王宗娟与农易送公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，系有效合同。现王宗娟要求解除该租赁合同，农易送公司同意解除，法院对此不持异议。关于合同解除的具体时间，因农易送公司认可2018年12月10日自王宗娟处收到涉案房屋钥匙，而农易送公司提交的《证明》不足以证明王宗娟在2018年12月10日之后仍然实际使用涉案房屋，故法院认定双方房屋租赁合同解除时间为2018年12月10日。王宗娟主张农易送公司赔偿因漏水造成的装修损失和医疗费损失共计97245元，因王宗娟未提供证据证明漏水系因农易送公司原因所致，且王宗娟提交的证据无法证明与漏水损失的关联性，故法院对王宗娟的该项诉讼请求不予支持。王宗娟主张农易送公司退还押金15000元，农易送公司主张王宗娟支付房屋租金，因合同约定押金（保证金）可以抵扣租金，而王宗娟以漏水为由不支付租金无合同及法律依据，结合房屋租赁合同解除时间，法院认定王宗娟应向农易送公司支付2018年7月1日至2018年12月10日房屋租金63111元，扣除押金15000元之后，王宗娟应给付农易送公司48111元。王宗娟未按期交纳租金，根据合同约定，应对此承担违约责任，经法院反复询问，王宗娟坚持不对违约金标准发表意见，故法院对农易送公司主张的违约金金额予以支持。综上，对王宗娟诉讼请求及农易送公司反诉请求中的合理部分，法院予以支持。综上，一审法院判决：一、王宗娟与农易送（北京）电子商务有限公司签订的《房屋租赁合同》于二〇一八年十二月十日解除；二、王宗娟于判决生效之日起十日内支付农易送（北京）电子商务有限公司房屋租金48111元；三、王宗娟于判决生效之日起十日内支付农易送（北京）电子商务有限公司违约金66660.36元；四、驳回王宗娟的其他诉讼请求；五、驳回农易送（北京）电子商务有限公司的其他反诉请求。本院与一审查明的事实无异。另查，位于北京市丰台区青塔西里5号院1号楼的房屋所有权证包含面积为1122.52平方米的地下室（商业）在内。另，一审法院于2019年12月18日出具（2019）京0106民初5986号民事裁定书，驳回王宗娟对云建公司的起诉。王宗娟、农易送公司均未提出上诉。经询，王宗娟表示其所提供的证据能够显示的最早发生漏水的时间为2018年7月10日，在涉案租赁合同约定的租期内，除其所主张的漏水问题外，并无其他导致其无法使用涉案房屋的问题存在。另查，一审期间，农易送公司于2019年5月21日庭审中对于其所主张的违约金的理由及依据明确为“违约金是一年的租金，依据合同第十七条第四项，认为乙方擅自改变房屋结构，要求原告支付违约金”，后农易送公司于2019年5月24日对其反诉理由再次明确为“被反诉人在争诉房屋中既违法经营又对争诉房屋擅自装修，等等违约行为”。二审审理期间，王宗娟另提供如下证据：1.房屋租赁合同及补充变更协议，欲证明其此前与案外人陈添安就涉案房屋签订租赁合同，租期为2015年6月10日至2017年12月31日，建筑面积为140平方米；后案外人董成伟代表陈添安与王宗娟签订补充变更协议，对房屋漏水、室内进水造成的损失予以赔偿；涉案房屋租赁合同签订后，王宗娟才得知涉案房屋仅有26平方米的房屋为合法建筑，且农易送公司对涉案房屋后面加建部分无出租和转租的权利，该部分面积是陈添安、董成伟、北京金瑞物业管理有限责任公司负责对外出租，租金应该交给他们，农易送公司无权收取租金，农易送公司隐瞒上诉情况导致合同无法履行。农易送公司质证称上述证据的真实性无法核实，且与本案无关，涉案租赁合同系2018年签订，农易送公司从案外人云建公司承租的是整个地下室面积，亦有合法产权手续，不存在非法建筑的问题；王宗娟在此经营期间从未提出过任何问题，现因拖欠租金才提出上述借口。2.房屋租赁合同、涉案房屋所在底商视频录像及照片，欲证明涉案房屋仅有26平米为合法建筑。农易送公司质证称上述证据的真实性认可，证明目的不认可。3.王宗娟分别与李小进、别锋、孟辉、孙某的微信聊天记录，涉案房屋多次进水被淹、被水泡的视频录像，房屋进水被淹、被泡的照片15张，开庭笔录，隔壁店面上锁照片一张，欲证明涉案房屋多次进水被淹被泡，除2018年7月16日进水系下大雨下泄造成，其他几次进水原因系隔壁房屋公共生活污水排放系统出现问题，农易送公司不解决问题，导致合同目的无法实现，2018年7月进水后，王宗娟对涉案房屋进行装修，农易送公司是知情同意的，并派孙某进行装修。农易送公司质证称王宗娟与别锋的微信聊天记录真实性认可，与其他人的微信聊天记录真实性无法核实，视频录像内容无法确定是否为涉案房屋，即便是涉案房屋也不是我公司造成的漏水。王宗娟对漏水原因的描述前后不一，自相矛盾，且均为欠租之后发生的，证明目的不认可。4.房屋进水后装修照片11张、装修后视频，欲证明房屋发生进水后，王宗娟对涉案房屋进行了装修，装修费用合计74534元。农易送公司质证称上述证据中的照片真实性认可，王宗娟进行装修是私下进行的，并未经过农易送公司认可，合同中约定王宗娟负责整个室内的设备设施维修，包括漏水的问题，因此装修费用不应由我公司承担。5.王宗娟与董成伟电话录音，欲证明涉案房屋前面部分由农易送公司出租，后面部分由董成伟负责出租，因农易送公司和董成伟之间有经济矛盾，导致王宗娟店面无法正常经营，随时面临被关门的风险，严重损害了王宗娟的合同权益，导致合同无法继续履行。董成伟2018年11月底才将涉案房屋后面的建筑面积租给农易送公司，因此农易送公司无权收取2018年11月底前的房屋租金，且该部分房屋是占用地下一层公共消防通道、公共管道、公共排水设施设备等空间加建的建筑物，农易送公司作为库房使用，严重违法，严重损害了公共安全及房屋的使用，法律禁止对外出租。农易送公司质证称录音确实是董成伟的声音，但董成伟2017年之前在此管理，后来涉案房屋由农易送公司自云建公司处承租，租期为2018年1月1日至2020年11月30日；涉案房屋在该期间从未发生过被关门情况，从未影响王宗娟实际经营。本院认为，本案中，农易送公司与王宗娟签订涉案房屋租赁合同，约定由王宗娟承租涉案租赁标的。现王宗娟以涉案租赁标的中的部分面积未取得建设规划审批手续为由，主张租赁合同中涉及该部分面积的部分无效。但从本案已经查明的事实可见，包括涉案租赁标的在内的位于北京市丰台区青塔西里5号院1号楼的1122.52平方米地下室（商业）均有合法的产权手续，王宗娟的该上诉主张难以成立。王宗娟与农易送公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应依约履行。王宗娟在本案中起诉要求解除该合同，农易送公司同意解除，农易送公司认可王宗娟于2018年12月10日将涉案租赁标的的钥匙交还，一审法院认定该合同于2018年12月10日解除并无不妥。王宗娟应当向农易送公司支付其占用期间的房屋租金，一审根据王宗娟欠付租金情况，扣除押金后对王宗娟应当给付农易送公司的租金数额予以认定，农易送公司亦未就此提出上诉，本院不持异议。关于王宗娟上诉要求农易送公司赔偿其因房屋漏水所致的装修损失和医疗费损失一节，王宗娟提供的现有证据无法证明漏水原因，其关于漏水原因的陈述亦前后不一，先后持下水道溢水、雨水下泄、隔壁房屋内的生活污水排放系统出现故障未得到修缮、门口下水道堵塞等原因主张权利，均缺乏充分的证据支持，故其主张漏水系农易送公司所致的上诉意见，本院实难采信。且王宗娟称漏水问题并未解决，但又称其自2018年8月起即对涉案房屋进行了装修，前后陈述不符合常理；综合一审法院对王宗娟提供证据情况的认定，本院对一审法院对王宗娟所主张的损失赔偿未予支持，不持异议。至于农易送公司主张的违约金一节，其在本案中所主张的王宗娟的违约行为为违法经营和对房屋擅自装修，但其提供的现有证据无法证明王宗娟存在违法经营之情况。至于其所主张的擅自装修一节，通过本案在案证据及双方庭审陈述可见，农易送公司对于王宗娟对涉案房屋进行装修是知晓的，但并未提出异议，其关于王宗娟擅自装修的诉讼主张难以成立，故一审法院对于农易送公司以上述理由主张违约金的诉讼请求予以支持，处理错误，本院予以纠正。综上所述，王宗娟的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初5986号民事判决第一、二、四项；二、撤销北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初5986号民事判决第三项；三、驳回农易送（北京）电子商务有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8350元，由王宗娟负担4175元（已交纳），由农易送（北京）电子商务有限公司负担4175元（于本判决生效之日起七日内交纳至一审法院）。反诉案件受理费3053元，由王宗娟负担1575元（于本判决生效之日起七日内交纳至一审法院），由农易送（北京）电子商务有限公司负担1478元（已交纳）。二审案件受理费5049元，由王宗娟负担3702元（已交纳），由农易送（北京）电子商务有限公司负担1347元（于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘慧慧审 判 员 白 松审 判 员 王军华二〇二〇年五月二十七日法官助理 孙春玮书 记 员 赵鸿飞