浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终1160号上诉人（原审原告）：周克胜，男，1983年9月15日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。委托诉讼代理人：陈克伦，浙江震瓯律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘婧静，浙江震瓯律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：温州银行股份有限公司华建支行，住所地浙江省温州市鹿城区西城路59号。负责人：徐珺，该支行行长。委托诉讼代理人：季肖菡，女，系温州银行股份有限公司鹿城分行员工。委托诉讼代理人：叶温丽，女，系温州银行股份有限公司华建支行员工。原审第三人：诸向前，男，1969年12月1日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。原审第三人：郑育茜，女，1973年10月13日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。上诉人周克胜因与被上诉人温州银行股份有限公司华建支行（以下简称温州银行华建支行）及原审第三人诸向前、郑育茜案外人执行异议之诉一案，不服浙江省温州市鹿城区人民法院（2018）浙0302民初7004号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭，以庭询、书面阅卷等方式审理了本案。本案现已审理终结。周克胜上诉请求：1.请求撤销浙江省温州市鹿城区人民法院（2018）浙0302民初7004号民事判决，改判中止（2014）温鹿执民字第2830号案件的执行，停止查封与腾空坐落于浙江省温州市内商场的Ｎ61、Ｎ31、Ｎ38号房产；2.确认周克胜与诸向前、郑育茜于2011年1月11日签订的《商铺租赁合同》合法有效；3.确认周克胜对上述房产享有租赁权与优先购买权；4.一审、二审诉讼费用由温州银行华建支行、诸向前、郑育茜负担。事实与理由：一审法院仅以周克胜支付租金的时间、金额与合同约定的支付方式不符，不足以证明其已经按照约定支付租金且租金支付标准符合当地市场行情为由，驳回周克胜的诉讼请求，属事实认定错误，依法应予改判。1.关于租金的支付时间。周克胜与诸向前、郑育茜于2011年1月11日签订《商铺租赁合同》时，对诸向前非法吸收公众存款的行为并不知情。周克胜系因诸向前声称自己资金紧张急需用钱，一直催促其提前支付租金，其考虑到涉案房产长远的经济利益，才妥协将租金提前付清。周克胜后来才得知诸向前资金紧张系因其非法吸收公众存款导致资金链断裂。2.关于租金的金额。周克胜与诸向前、郑育茜于2011年1月11日签订的《商铺租赁合同》可以证明，周克胜向诸向前、郑育茜承租了位于浙江省温州市包含涉案房产在内的24个商铺，面积约为636.5平方米，合法产权人为诸向前、郑育茜及伍玲珍，其中，诸向前名下产权为380.57平方米，郑育茜名下产权为69.31平方米，诸向前与伍玲珍共有产权为186.77平方米。因为当时仅诸向前、郑育茜要求周克胜提前付清租金，伍玲珍并未要求提前付清租金，因此周克胜仅提前付清承租总面积的前五年租金及诸向前与郑育茜夫妇单独所占商铺产权比例的后续全部租金。周克胜支付的租金与《商铺租赁合同》上约定的诸向前及郑育茜所占比例的租金数额是一致的，且支付的租金符合当地市场行情。3.关于租金的支付方式。首先，租金虽系通过多人支付，但是支付方均系周克胜的直系亲属及朋友，其中吴柔柔系其朋友且其转账金额已被一审法院认可，周进光、余林菊系其父母，周胜娟、周嫦娥均系其姐姐。一审中周克胜也已提交银行交易明细、转账记录以证明上述多人支付租金的情况。其次，一审法院认为其中有部分款项系支付至第三方盐城市浙商信用担保有限公司及王爱香个人账户，系因诸向前要求周克胜支付至上述指定账户，且诸向前系上述公司的法定代表人，王爱香系上述公司的财务，诸向前在一审中也自认该事实。再次，周克胜提前将租金支付完毕并未违反合同约定，所谓违约应当是延迟支付或拒绝支付的情形，提前支付应当认定为积极履行约定的守约行为。4.一审法院认定周克胜与诸向前有其他经济往来，属事实认定错误。实际上，周克胜与诸向前并无其他经济往来，双方的交易往来仅限于租金支付。在无其它证据佐证的情况下，仅凭诸向前单方陈述，无法证明周克胜与诸向前有其他经济往来的事实。综上所述，周克胜支付租金的时间、金额、方式均为合理且符合交易习惯，应当认定其已经按照约定支付租金且租金支付标准符合当地市场行情。温州银行华建支行辩称，1.周克胜提供的《商铺租赁合同》系虚假合同。温州银行华建支行于2018年11月16日向温州市市场监督管理局调阅了涉案房产的《房屋租赁合同》，该租赁合同显示涉案房产租赁期限自2011年2月23日至2012年2月22日，与周克胜提供的《商铺租赁合同》不符。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条、《商品房屋租赁管理办法》第十四条、第十九条的规定，租赁合同应向房产管理部门登记备案，经登记备案产生公示效力。因此，经市场监督管理局备案的《房屋租赁合同》是涉案房产经公示的真实租赁合同，而周克胜提供的《商铺租赁合同》系其为对抗执行、谋取非法利益而伪造形成的虚假租赁合同。2.周克胜主张的十五年租金已预先支付完毕无事实依据。周克胜提供的虚假租赁合同租期于2026年方届满，其主张该租赁期限内1500万元租金全部已预先支付完毕，与合同约定的付款时间严重不符，且其提供的证据中亦没有对应金额的转账凭证。同时，该主张也与本地租赁市场行情严重不符，有悖常理。3.周克胜与诸向前、郑育茜系朋友关系，周克胜虚假支付租金，实际系以房屋使用权抵债。一审法院对诸向前所作的谈话笔录中，诸向前称，“我与周克胜有经济往来，所以那么便宜租给他，签了合同就两清了。除了租赁关系外，平时与周克胜和周克胜的亲戚也都有经济往来的”，其述称足以证明二人虚构租赁合同、虚假支付租金，以房屋使用权抵债，妨害法院对被执行财产的正常变价工作。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回周克胜的上诉请求。诸向前、郑育茜未陈述意见。周克胜向一审法院起诉请求：1.判令中止（2014）温鹿执民字第2830号案件的执行，停止查封与腾空坐落于浙江省温州市内商场的Ｎ61、Ｎ31、Ｎ38号房产；2.确认周克胜与诸向前、郑育茜于2011年1月11日签订的《商铺租赁合同》合法有效；3.确认周克胜对《商铺租赁合同》项下的房产享有合同期间的租赁权与优先购买权。一审法院认定事实：诸向前、郑育茜作为甲方，周克胜作为乙方，双方签订了一份落款时间为2011年1月11日的《商铺租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的商铺坐落于温州市，甲方依法享有所有权的商铺总数为24个，面积约为636.5平方米，包括甲方之间共有或者单独所有的商铺。甲方将上述商铺整体出租给乙方，租赁期限为15年，自2011年5月1日起至2026年4月30日止，免租期另外计算，自甲方交付该商铺之日起至2011年5月1日，为乙方装修期。前五年租金标准：每年租金为85万元整；中间五年租金标准：每年租金为100万元整；最后五年租金标准：每年租金为115万元整。租金支付方式为乙方前五年租金共计425万元分三次付清，第一次签订协议前支付100万元，第二次开业前支付100万元，第三次2012年5月1日前支付225万元；自第六年起，每年付一次，每次应于上期届满之前30天内付清。此后，双方又签订一份落款时间为2011年5月1日的《合同变更协议书》，约定：因甲方未能及时提供乙方办理消防许可证所必备的产权证等相关材料，使得消防无法通过验收。现经双方同意将免租期延长至2011年10月1日。合同签订后，周克胜以其父母名义于2011年2月24日成立温州市府前企业管理有限公司（现更名为温州市府前服装商场有限公司），登记的住所地为温州市鹿城区内商场Ｎ61号，并以该公司名义办理建设工程施工许可证，对五马花园一层内商场整体进行装饰装修施工，通过消防验收，并对外出租使用。诸向前名下坐落于浙江省温州市鹿城区胜利路五马花园一层31号、府前街五马花园一层内商场Ｎ61号以及郑育茜名下坐落于温州市鹿城区于2012年6月8日设定抵押登记，抵押权人为温州银行华建支行。一审法院于2014年2月21日对温州银行华建支行与张艳芳、陈林、诸向前、郑育茜金融借款合同纠纷一案作出（2014）温鹿商初字第581号民事判决，判令：一、张艳芳于本判决生效之日起十日内向温州银行华建支行偿付借款本金135万元、利息48074.7元、利息复利2753.1元及逾期利息（计算至2014年2月17日止的逾期利息91471.3元，自2014年2月18日起的逾期利息按月利率8.505‰计算至本判决确定的履行之日止）；二、若张艳芳未按上述规定履行付款义务，则依法拍卖或者变卖其与陈林提供抵押的坐落于温州市鹿城区（房产证号为：温房权证鹿城区字第××号），所得价款由温州银行华建支行优先受偿；但优先受偿的范围与编号为温银716002012年高抵字00031号最高额抵押合同所担保的其他债权优先受偿的范围总和不超过78万元；三、若张艳芳未按上述规定履行付款义务，则依法拍卖或者变卖诸向前、郑育茜提供抵押的坐落于温州市鹿城区（房产证号分别为：温房权证鹿城区字第××号；温房权证鹿城区字第××号），所得价款由温州银行华建支行优先受偿；但优先受偿的范围与编号为温银716002012年高抵字00032号最高额抵押合同所担保的其他债权优先受偿的范围总和不超过110万元；四、若张艳芳未按上述规定履行付款义务，则依法拍卖或者变卖诸向前、郑育茜提供抵押的坐落于温州市鹿城区（房产证号为：温房权证鹿城区字第××号），所得价款由温州银行华建支行优先受偿，但优先受偿的范围与编号为温银716002012年高抵字00033号最高额抵押合同所担保的其他债权优先受偿的范围总和不超过39万元；等等。该民事判决生效后，温州银行华建支行向一审法院申请执行，该院作出（2014）温鹿执民字第2830号执行裁定，查封了涉案坐落于温州市鹿城区的房产，并于2017年10月17日作出（2014）温鹿执民字第2830号公告，载明：责令被执行人或房屋实际使用人于2017年11月10日前自行腾空迁出坐落于温州市鹿城区，交由该院予以拍卖、变卖或以其他形式变价。周克胜知晓后向该院提出执行异议，该院于2018年6月29日作出（2018）浙0302执异273号执行裁定，驳回周克胜的执行异议。周克胜对该裁定不服，遂提起本案诉讼。一审法院认为，执行法院为实现抵押权而对抵押物采取执行措施并涤除抵押物上租赁关系时，案外人以其享有租赁权为由请求在租赁期内阻止向买受人移交占有被执行的不动产的，应当符合以下条件：（一）案外人与被执行人在抵押权登记前已经签订合法有效的书面租赁合同；（二）案外人在抵押权登记前已经合法占有使用该租赁物；（三）案外人已经按照约定支付租金且租金支付标准符合当地市场行情。结合相关证据，具体评析如下：一、涉案房产办理抵押权登记时间是2012年6月8日，周克胜与诸向前、郑育茜签订的租赁合同落款时间为2011年1月11日，该合同系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。故案外人与被执行人在抵押权登记之前已经签订合法有效的书面租赁合同。二、根据现有证据可以证明周克胜以其父母名义于2011年2月24日在涉案房产所在地址登记成立公司，对五马花园一层内商场整体进行装饰装修施工、通过消防验收并以该公司名义对外出租使用，而周克胜系该公司的实际控制人，故案外人在抵押权登记之前已经合法占有使用该租赁物。三、根据双方签订的租赁合同约定，前五年每年租金为85万元整，中间五年每年租金为100万元整，最后五年每年租金为115万元整。租金支付方式为前五年租金共计425万元分三次付清，第一次签订协议前支付100万元，第二次开业前支付100万元，第三次2012年5月1日前支付225万元；自第六年起，每年付一次，每次应于上期届满之前30天内付清。但从周克胜提供的租金支付凭证来看，除了2011年1月11日向郑育茜支付的100万元与合同约定的支付方式相符外，其余款项的支付时间、金额与合同约定的租金支付方式不符，且有部分款项系打入第三方公司及个人账户，周克胜主张15年租赁期限内的全部租金已经提前支付完毕，不符合租金支付的交易习惯。再结合诸向前在该院询问笔录中陈述，其与周克胜除房屋租赁关系外，还存在其他经济往来。故周克胜提供的证据不足以证明其已经按照约定支付租金且租金支付标准符合当地市场行情。综上，周克胜要求确认其对涉案房产享有合同期间的租赁权，并以享有租赁权为由请求中止执行，停止查封与腾空涉案房产，依据不足，该院不予支持。周克胜要求确认其与诸向前、郑育茜签订的《商铺租赁合同》合法有效以及对涉案房产享有优先购买权均不属于执行异议之诉的裁判范围。遂判决：驳回周克胜的诉讼请求。案件受理费5800元，由周克胜负担。本院二审期间，被上诉人温州银行华建支行及原审第三人诸向前、郑育茜均未提交新的证据。上诉人周克胜围绕上诉请求依法提交了如下证据：1.浙江省温州市鹿城区人民法院（2015）温鹿刑初字第941号刑事判决书，以证明诸向前于2010年8月至2013年7月非法吸收公众存款的事实；2.企业工商登记信息，以证明诸向前系盐城市浙商信用担保有限公司的法定代表人、执行董事兼总经理；3.中国工商银行个人业务凭证，以证明尾号为5234的银行账户系周克胜所有；4.浙江省农村信用社回执单，以证明尾号为4339的银行账户系周克胜所有；5.中国农业银行借记卡账户主档查询凭证，以证明尾号为7616的借记卡账户系周胜娟所有；6.银行转账凭证，以证明周嫦娥于2012年4月25日向郑育茜转账25万元；7.温州银行电子回单，以证明尾号为100的银行账户系吴柔柔所有，其于2011年1月11日向郑育茜转账11万元；8.中国农业银行业务凭证，以证明周胜娟于2012年4月24日向郑育茜转账48万元；9.《租房定金协议》及转账凭证，以证明涉案商铺从2011年至今对外出租情况及租户支付租金情况。被上诉人温州银行华建支行对上述证据质证认为，对证据1的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，诸向前的犯罪行为与本案没有关联性；对证据2的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，只能证明诸向前系盐城市浙商信用担保有限公司的法定代表人，与本案没有关联性；对证据3-5的证明对象有异议，与周克胜主张的租金支付情况无法对应；对证据6的三性有异议，转账凭条字迹模糊不清，银行交易记录有“仅供参考”的字样，也未加盖银行印章，对其真实性有异议；对证据7的三性有异议，字迹模糊不清，不能证明其待证事实；对证据8的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，不能证明该笔款项系支付本案的租金，也可能是其他经济往来；对证据9的三性有异议，《租房定金协议》上的承租人、租金金额均与银行交易凭条无法对应，且2018、2019年的租金仅为135万，不符合市场行情。原审第三人诸向前、郑育茜对上述证据未发表质证意见。本院认为，证据1-8内容真实，形式及来源合法，但与本案事实不具有关联性，本院不予采信，其中，证据1该份刑事判决书未涉及本案中的资金往来，与本案事实不具有关联性；证据2虽能证明诸向前系盐城市浙商信用担保有限公司的法定代表人、执行董事兼总经理，但是盐城市浙商信用担保有限公司并非涉案《商铺租赁合同》的当事人，该合同亦并未要求周克胜将租金打入该公司账户，无法证明该笔款项系支付涉案租金；证据3-8能否证明周克胜主张的租金支付事实，本院将在说理部分结合其他的银行交易记录进行说明；证据9内容真实，形式及来源合法，且与本案事实具有关联性，结合一审中周克胜提交的企业信息记录、建筑工程施工许可证等证据，能够证明周克胜以其父母名义于2011年2月24日成立温州市府前企业管理有限公司，并将住所地登记为温州市鹿城区内商场Ｎ61号，后以该公司名义办理建设工程施工许可证，对五马花园一层内商场整体进行装饰装修施工，通过消防验收，并对外出租使用的事实，本院予以采信。本案二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案系周克胜在涉案房产执行过程中请求保护其对该房产享有的租赁权而提起的案外人执行异议之诉。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。租赁权是基于租赁合同产生的对租赁物占有、使用和收益的权利。前述规定贯彻了“买卖不破租赁”规则。根据前述规定的立法目的并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，在执行法院为实现抵押权而对抵押物采取执行措施并涤除租赁物上租赁关系时，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交其占有的被执行不动产的，应当符合以下情形：一、承租人与被执行人在抵押权登记前已经签订合法有效的书面租赁合同；二、承租人在抵押权登记前已经依据该书面租赁合同占有使用该租赁物；三、承租人已经按照约定支付租金且租金支付标准符合当地市场行情。本案中，周克胜虽提交了其与诸向前、郑育茜签订的落款日期为2011年1月11日的《商铺租赁合同》，且其提交的企业信息记录、建筑工程施工许可证、租房定金协议及转账凭证等证据亦能够证明其于涉案房产抵押权设立前已占有使用涉案房产的事实，但根据其提交的银行转账记录等证据难以认定其已按照合同约定实际支付租金的事实。具体分析如下：首先，周克胜主张涉案房产的租金系由其本人、其朋友吴柔柔、其父亲周进光、其母亲余林菊、其姐姐周胜娟、周嫦娥分别向郑育茜、王爱香、盐城市浙商信用担保有限公司支付的款项组成，支付的时间跨度为2011年1月11日至2012年5月25日期间，总计为20笔款项，但上述款项的支付情况与周克胜提交的《商铺租赁合同》的约定不一致，且租期为15年、合计1000多万元的租金在一年多的时间内全额支付完毕也不符合常理。其次，诸向前在一审期间陈述其与周克胜及其亲属均有经济往来，故以低价将涉案房产出租给周克胜，结合上述款项转账支付的时间、金额均与合同约定不一致的情况，上述款项的性质存疑。综上，现有证据尚不足以证明周克胜已全额支付上述《商铺租赁合同》约定的租赁期内租金的事实，故其主张对涉案房产享有租赁权并可以对抗温州银行华建支行于2012年6月8日设立的抵押权，缺乏事实和法律依据，原审法院对周克胜确认其享有租赁权并停止执行涉案房产的诉讼请求不予支持，并无不当。另外，周克胜请求确认其与诸向前、郑育茜签订的落款日期为2011年1月11日的《商铺租赁合同》合法有效，则不属于本案的裁判范围，原审法院不予支持，亦无不当。综上所述，周克胜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由上诉人周克胜负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 丹审 判 员  叶 峰审 判 员  徐玲珑二〇二〇年五月七日法官助理辛璐瑶代书记员  厉铭莹附文：一、不履行裁判惩戒后果警示1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。二、执行风险告知1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。