湖南省湘潭市岳塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0304民初1172号 原告：戴正学，男，1957年12月4日出生，汉族，湘潭县人。 委托诉讼代理人：冯然，湖南潭州律师事务所律师。 被告：王茜億，女，1988年1月5日出生，汉族，湘潭市人。 第三人：湘潭昭祥置业投资有限公司，住所地：湘潭市昭山示范区易家湾镇政府院内。 法定代表人：周鑫钱，董事长。 委托诉讼代理人：黄晓丹，男，1972年2月8日出生，汉族，湘潭市人，系该公司员工。 委托诉讼代理人：周绍泉，男，1971年1月9日出生，汉族，湘潭县人，系该公司员工。 第三人：黄浩，男，1974年10月16日出生，汉族，湘潭市人。 第三人：傅琳，女，1985年5月21日出生，汉族，湘潭市人，系黄浩妻子。 第三人：冯俊，男，1976年4月4日出生，汉族，湘潭市人。 原告戴正学诉被告王茜億、第三人湘潭昭祥置业投资有限公司（以下简称昭祥置业公司）、黄浩、傅琳、冯俊案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月7日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告戴正学的委托诉讼代理人冯然，第三人昭祥置业公司的委托诉讼代理人黄晓丹到庭参加了诉讼，被告王茜億、第三人黄浩、傅琳、冯俊经本院合法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告戴正学向本院提出诉讼请求：1、判令立即停止对戴正学购买的门面的强制执行，并解除对上述门面的查封；2、判令确认上述房产归戴正学所有；3、判令本案诉讼费用由王茜億承担。事实与理由：戴正学系个体工商户，经营超市零售生意。2011年，戴正学所在村属于九华经开区征拆范围，因经营需要，戴正学经其妻弟白某某介绍，于2012年6月20日与第三人昭祥置业公司签订了《商品房买卖合同》，向第三人昭祥置业公司购买门面。买卖合同签订后，戴正学委托妻弟白某某付款。在房款付清后，第三人昭祥置业公司于2014年6月20日将上述房产交付给戴正学，戴正学也要求第三人昭祥置业公司尽快办理产权登记。上述房产在戴正学收房后，一直由戴正学占有、使用、收益，该房产的物业费用、维护、水电费等归戴正学或承租人承担。因2015年王茜億与第三人昭祥置业公司、黄浩、傅琳、冯俊之间的借款合同纠纷一案，湘潭市岳塘区人民法院于2019年3月27日以（2018）湘0304执1472号之一执行裁定，裁定拍卖上述房产，并于2019年11月4日将上述房产进行网络拍卖公告。2020年2月20日，戴正学向湘潭市岳塘区人民法院提出执行异议，2020年3月20日，湘潭市岳塘区人民法院作出（2020）湘0304执异25号民事裁定，驳回戴正学的异议。戴正学为维护其合法权益，遂诉至法院，请求判如所请。 第三人昭祥置业公司述称：1、戴正学与昭祥置业公司于2012年6月20日签订《商品房买卖合同》购买门面的事实真实合法有效，且戴正学在合同签订后履行了购房款付款义务，昭祥置业公司也于2014年6月20日履行房产交付手续。自此，上述房产一直由戴正学占有、使用、管理和收益，该房产的权利义务也一直由戴正学承担。2、昭祥置业公司已正常办理了上述房产的《预售许可证》，与戴正学签订《商品房买卖合同》并无违规不法之处。3、由于昭祥置业公司开发的是政府拆迁安置房，因政府政策的变化未能及时按照合同规定支付安置房款，导致昭祥置业公司工程延期，政府出于多种原因考虑将昭祥置业公司在房产局的网签备案系统关闭，致使上述房产未能网签备案和办理产权证。综上，请求人民法院支持戴正学的诉讼请求，维护其合法权益。 被告王茜億、第三人黄浩、傅琳、冯俊未作答辩，亦未向本院提交证据。 被告王茜億、第三人黄浩、傅琳、冯俊未到庭参加诉讼，视为其自愿放弃答辩、举证和质证的诉讼权利。 原告戴正学为证实其诉讼请求向本院提交了以下证据： 证据1、（2020）湘0304执异25号民事裁定书复印件，拟证明：戴正学为主张权利，向法院提出过执行异议，因在疫情期间戴正学无法收集相关证据，戴正学的权利没有得到法院支持； 证据2、商品房买卖合同一份（附财务信息）、收款凭证一张、收据三张、银行流水三份，拟证明：戴正学在法院查封涉案房产前已与第三人昭祥置业公司签订买卖合同，并付清款项，房款通过白某某的银行账户支付； 证据3、第三人昭祥置业公司《证明》、湘潭鑫悦物业管理有限责任公司《证明》、物业费收据一份、水费收据两份、蒋建武的《情况说明》、戴正学经营的湘潭市雨湖区新兴隆商店食品流通许可证复印件、烟草专卖许可证复印件、房屋现状照片五张，拟证明：该房产自2014年6月20日付清房款后，昭祥置业公司已将门面交付给戴正学，至今该房屋未办理房产登记，是昭祥置业公司造成的；涉案房产的物业公司证明，该门面并没有拖欠任何水电费及物业费，戴正学是该物业的实际业主；房屋在交付后，蒋建武介绍过他人向戴正学租赁涉案房屋，经营服装生意；戴正学的本意是购买涉案房屋用于自己门店的生产经营，因其他原因，戴正学没有将门店搬迁至涉案门面，目前该门面处于空置状态；戴正学对该门面进行过装修，以前的承租人也遗留了宣传资料，门面的玻璃门上张贴了门面出租或出售的广告； 证据4、新环境委托代理销售协议一份，拟证明：2019年10月20日，白某某为戴正学委托新环境中介对该房屋进行出租和出售。 证据5、证人白某某到庭作证，拟证明其代替戴正学缴纳房款至昭祥置业公司指定的黄浩、周鑫钱账户等事实。 经庭审质证，第三人昭祥置业公司对上述证据均无异议。 本院认为：证据1中本院执行裁定书认定的案件事实，当事人未提出异议，本院予以认定；证据2符合证据的形式真实性，但证据2尚不足以证明白某某转账支付至黄浩、周鑫钱银行账户的款项系代戴正学支付购房款，也无法证明涉案合同实际签署时间与落款时间一致；证据4无论真实与否，均无法证实戴正学在人民法院查封涉案房产前已实际占有涉案房屋，该证据与本案的处理无实质关联，本院不予认定；证据3中第三人昭祥置业公司的《证明》，其确认戴正学购买涉案门面及购房款通过白某某已付清，房屋已交付等事实，因证据2中的银行交易记录，并不足以证明白某某所支付的款项系本案涉案门面购房款，故昭祥置业公司的上述证明，无其他有效证据予以佐证，本院不予确认；证据3中湘潭鑫悦物业管理有限责任公司的《证明》、物业费收据、水费收据，拟证明戴正学系涉案房产业主，且戴正学未拖欠物业费、水电费等费用，但戴正学提供的物业费票据、水费票据的收款人均是物业公司，戴正学并未提交相应水电登记管理部门确认的登记信息予以印证上述内容，故该组证据的证明依据不足，本院不予认定；戴正学提交的蒋建武《情况说明》，属于证人证言，证人未到庭，本院对蒋建武所述内容的真伪无法确认，且戴正学并未提交相应书面租赁合同或租赁费用凭证等予以印证蒋建武所述，故本院对上述《情况说明》不予认定；戴正学提供的湘潭市雨湖区新兴隆商店食品流通许可证复印件、烟草专卖许可证复印件，与本案无关，本院不予认定；戴正学提供的房屋现状照片五张，达不到戴正学的证明目的，本院不予认定。证人白某某所证实的戴正学购买涉案房屋系委托其进行付款的事实，因付款对象并非昭祥置业公司，戴正学无充分证据证实白某某支付给黄浩、周鑫钱的款项系代付房款，故本院对白某某所述不予确认。 根据以上认定的证据及当事人的当庭陈述，本院确认以下案件事实： 第三人黄浩、傅琳系夫妻关系，第三人黄浩、冯俊系第三人昭祥置业公司的股东，其中第三人黄浩为财务人员，第三人冯俊担任董事长，案外人周鑫钱系第三人昭祥置业公司的股东兼法定代表人、总经理，证人白某某系原告戴正学的妻弟。 湘潭市中级人民法院在审理王茜億与昭祥置业公司、黄浩、傅琳、冯俊借款合同纠纷一案中，于2015年2月9日以（2015）潭中民一初协执字第5-1号协助执行通知书，查封了昭祥置业公司名下房产（系商铺）。本院在执行已发生法律效力的（2015）潭中民一初第5号民事判决书时，于2018年1月23日续查封上述涉案房产。2019年3月27日，本院以（2018）湘0304执1472号之一执行裁定，裁定拍卖上述涉案房产。同年11月4日，本院在该房产的墙上张贴网络拍卖公告。 戴正学以自己是上述涉案房产实际买受人为由于2020年2月20日向本院提出书面执行异议，经本院审查，于2020年3月10日作出（2020）湘0304执异25号民事裁定，裁定驳回戴正学的执行异议，戴正学遂诉至本院，向本院提出诉称之请求，并提交商品房买卖合同、付款凭证等证据予以证实自己的主张。根据戴正学证据显示，2012年6月20日，戴正学与昭祥置业公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定戴正学以684180元购买昭祥置业公司名下开发的商铺，单价为4500元/㎡，付款方式为分四次付款，第一期：买受人于2012年7月前，将10万元存入指定监管账户；第二期：买受人于2013年10月前将10万元存入指定监管账户；第三期：买受人于2014年2月前将30万元存入指定监管账户；第四期：买受人于2014年6月前，将全部余额存入指定监管账户，房屋交付期限为2013年12月31日之前，合同约定的前期物业管理企业为湘潭市锦程物业管理有限公司，收费标准2元/月/㎡。合同后面另行添加一页昭祥置业公司财务信息表，表内附有昭祥置业公司及黄浩的银行账户。根据合同显示，合同签订时间与买受人的签名明显不是同时形成，合同签署时间的字迹与合同内容字迹、戴正学签名字迹明显不一致，合同内容中的购买人信息、付款信息及戴正学的签名笔迹较粗，而合同中房屋坐落信息、合同份数信息及落款时间笔迹较细，合同的签订明显不是使用同一支笔所完成。昭祥置业公司向戴正学出具收据4份，时间及金额分别为：2013年6月25日100000元、2013年10月11日100000元、2014年2月19日300000元、2014年6月20日184180元。证人白某某于2013年10月8日向黄浩付款100000元、2014年2月18日向黄浩付款300000元、2014年6月20日向周鑫钱付款184180元。戴正学及白某某主张白某某上述付款系代替戴正学支付涉案房产的购房款，白某某提出自己共付款4次，第一次付款是白某某支付现金100000元，昭祥置业公司在2013年补开收据，其余三次为上述银行转账付款。黄浩、周鑫钱均未到庭对其收款性质进行确认。2019年10月20日，白某某以戴正学名义委托湘潭新环境房地产经纪有限公司对涉案房屋进行出售无果。2020年3月25日，第三人昭祥置业公司出具《证明》确认其于2012年6月20日与戴正学签订购房合同及戴正学的购房款已通过委托证人白某某全部付清，房屋于2012年6月20日交付使用，现房屋尚未办理产权登记等事实。2020年3月25日，湘潭鑫锐物业管理有限责任公司出具证明，拟证实戴正系涉案房产业主及戴正学未拖欠物业费及水电费等事实。戴正学未向本院提供其购买涉案房屋的水电开户记录及其向水电管理部门缴费的凭证，仅提供了两份由湘潭鑫悦物业管理有限责任公司出具的收据2份，收据显示其交纳的是2018年8月3日至2019年9月5日水费。另外，戴正学提供了物业面积为75.83㎡的物业费收据，收费标准0.7元/月/㎡，收费期限2015年3月至2016年12月，开票单位湘潭博悦物业管理有限公司。戴正学主张其已对涉案房屋进行装修并曾出租，但未提供任何房屋出租证据，仅提供了署明为蒋建武的情况说明，拟证实蒋建武介绍他人于2017年11月向戴正学承租涉案门面的事实，但蒋建武无正当理由并未出庭作证予以证实上述事实。 本院认为，本案争议的焦点问题是：一、原告戴正学对争议房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益；二、原告戴正学是否享有争议房屋的所有权。一、关于原告戴正学对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。依据该规定在尚未办理案涉房屋产权变更登记的情形下，必须同时满足支付全部或其他情形部分价款、实际占有使用、非因买受人自身原因未办理过户手续等条件，才能产生阻却强制执行的结果。在本案中，涉案商铺的产权仍然登记在昭祥置业公司名下，昭祥置业公司虽与戴正学签订了商品房买卖合同，但签订时间实际是否为合同显示的2012年6月20日不详，且根据合同显示，合同签订时间与买受人的签名明显非同时形成，合同签署时间的字迹与合同内容字迹、戴正学签名字迹明显不一致，合同内容中的购买人信息、付款信息及戴正学的签名笔迹较粗，而合同中房屋坐落信息、合同份数信息及落款时间笔迹较细，合同的签订明显不是使用同一支笔所完成，该证据存在明显的瑕疵，同时，房款是否支付及戴正学是否实际在房产被查封前占有该商铺的证据不足。1、戴正学、白某某、昭祥置业公司声称房款系白某某代付，但白某某的款项并未付至昭祥置业公司，而是付至周鑫钱、黄浩个人银行账户，故白某某的付款不能证实是代表戴正学支付购房款，戴正学不能证明自己已付清相应房款。2、根据交易惯例，买受人购买房屋后，即便房屋未办理产权登记或备案登记，但房屋开发单位会为买受人代为办理水电管理部门的水电开户登记，以便买受人在收房后交纳相关费用，也便于水电管理单位进行相应水电管理、收费等，但戴正学无证据证实涉案房屋已办好相应水电开户登记，戴正学也无相应的水电费缴费记录，其所交纳的所谓水费收款单位为湘潭鑫悦物业管理有限责任公司，虽物业服务单位确有代收水费情形，但戴正学无相应电费缴费凭证予以印证其系房屋实际业主或占有人等事实，戴正学购买涉案房屋只需交纳水费、无需交纳电费与常理不符，故戴正学无证据证实其已交纳涉案房屋水电费。戴正学提供湘潭鑫悦物业管理有限责任公司证明，拟证实其系涉案房屋业主及自己未欠付涉案房屋水电费、物业费等事实，因该物业公司证明无涉案房屋的水电开户记录印证，证明效力不足，戴正学也无适格水电费和物业费缴费凭证予以印证其系房屋实际业主等事实，故本院对该事实不予认定。戴正学虽提供了湘潭博悦物业管理有限公司的2015年物业费收据一份，但其无证据证实该公司当时为昭祥新城小区的物业管理服务单位，即便该公司提供的物业服务属实，该收据中的房屋面积与收费标准均与商品房买卖合同约定不符，故戴正学无充分证据证实其已自其主张的收房之日交纳相应物业服务费。3、戴正学主张其已对涉案房屋进行装修并曾出租，已经实际占有涉案房屋，但戴正学未提供相应装修合同、材料购买凭证等证据证实其对房屋进行装修，也未提交相应房屋出租证据，无法达到证实其主张的证明目的。戴正学提供的委托代理销售协议，形成于2019年10月20日，无论该委托是否真实，也不能证明戴正学在涉案房产被人民法院查封前已占有涉案房屋的事实，故戴正学不能证明其已在涉案房产被人民法院查封前实际占有该房产等事实。4、昭祥置业公司主张涉案房产因政府关闭网签备案系统等原因，致使上述房产未办理相应备案登记及产权登记，但其未举证证实网签备案系统关闭时间，即其不能证实网签系统在商品房买卖合同落款时间2012年6月20日即已关闭，故本院对其所述不予确认。综上，根据本案查明的事实，原告戴正学不能证实其与第三人昭祥置业公司签订《商品房买卖合同》的实际时间为2012年6月20日，也不能证实其在人民法院查封涉案房产前已付清房款并实际占有、使用涉案房屋。在此情况下，原告戴正学主张对诉争房屋享有的实体权利足以阻却执行措施，缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持。二、关于原告戴正学对涉案房屋是否享有所有权的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”涉案房屋属不动产，至今登记于第三人昭祥置业公司名下，故原告戴正学并未取得相应不动产物权，并非相应房屋所有权人，故原告戴正学要求确认涉案房屋归其所有的诉请，无事实及法律依据，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款、第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条、第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告戴正学的诉讼请求。 案件受理费5300元，由原告戴正学负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审 判 长 李 湘 蓉 人民陪审员 李 桂 香 人民陪审员 谭   霞 二〇二〇年五月十四日 法官 助理 肖   永 代理书记员 肖永（兼）