营口市鲅鱼圈区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0804民初495号原告：中国农业银行股份有限公司营口开发区支行，住所地营口经济技术开发区昆大街北37号。法定代表人：米小光，系行长。委托诉讼代理人：王明刚，该行职员。被告：李加岐，男，1984年9月23日出生，现住黑山县。被告：王翠，女，1987年1月30日出生现住黑山县。被告：营口经济开发区金禾实业有限公司，住所地营口市鲅鱼圈区厢黄旗村。法定代表人：张凤荣，系公司总经理。委托诉讼代理人：康静，辽宁瀛桥律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司营口开发区支行（以下简称：农业银行）与被告李加岐、王翠、营口经济开发区金禾实业有限公司（以下简称：金禾公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农业银行的委托诉讼代理人王明刚、被告金禾公司的委托诉讼代理人康静到庭参加了诉讼。被告李加岐、王翠经本院传票传唤，均无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求解除原告与被告之间订立的个人住房贷款合同；2、判令被告李加岐、金禾公司连带偿还原告借款本金256258.52元、截止2019年7月1日（起诉之日）的未收利息8447.22元以及以后的利息；3、判令原告对被告提供抵押的房产享有优先受偿权；4、判令三被告承担本案诉讼费。事实与理由：2015年5月4日，二被告与原告签订《个人购房担保借款合同》，约定被告李加岐向原告借款24万元，用于被告李加岐购买被告金禾公司开发的位于鲅鱼圈区住房，被告李加岐用所购金禾旺族家园16号楼东1单元302号房屋作为借款抵押，被告金禾公司作为借款保证人在合同上签章。合同签订后，原告已将约定借款30万元拨付到被告金禾公司账户，但被告李加岐仅偿还了部分贷款后就再未偿还原告任何本息。原告多次联系被告李加岐，但其均拒绝继续偿还贷款，不再履行合同还款义务，被告金禾公司亦拒绝承担连带还款义务。截止目前为止，被告李加岐尚欠原告借款本金256258.52元、应收未收利息8447.22元。被告的行为已经构成根本违约，侵犯了原告的合法权益。故为了维护自身的合法权利，原告特依法律规定及合同约定，诉至贵院，请求贵院支持原告的全部诉讼请求。被告李加岐、王翠未答辩,亦未提供证据。被告金禾公司辩称，1、答辩人并非本案适格被告，答辫人的担保责任已经解除。答辩人只是为案涉借款合同提供阶段性担保，依据《个人购房担保借款合同》约定，答辩人承担阶段性担保责任的期间为借款人取得房地产权属证书，办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止。案涉抵押物己经办理了抵押登记，原告已经收到房地产抵押登记凭证，至于未办理产权证书，答辩人曾多次通知借款人办理，借款人拒不办理并非答辩人的责任，该不利后果不应由答辩人承担。且本案抵押物已经办理了抵押登记，不办理产权证书也并不实质影响原告行使权利，设立阶段性担保的初衷和目的已经实现，故答辩人认为，答辩人的保责任已经解除。2、本案借款人已经提供抵押物，依据担保法相关规定，应当优先就抵押物价值清偿借款。答辩人即便是要承担保证责任，也是在抵押物价值范围之外承担。经审理查明：被告李加岐、王翠系夫妻关系。2015年5月4日，原告与三被告签订《个人购房担保借款合同》，合同主要约定：被告李加岐向原告借款人民币30万元；用于被告李加岐购买被告金禾公司开发的位于鲅鱼圈区住房；被告李加岐、王翠用所购熊岳镇金禾旺族家园18号楼东2单元702号房屋作为借款抵押；合同约定贷款期限120个月；贷款利率采用浮动利率的方式，采用中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率；采用按月等额本息还款方式，每月16日为还本付息日，从被告李加岐的农业银行账户中扣除；如逾期还款的，从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息；对应付未付的利息，贷款人有权计收复利，借期内按照合同约定借款执行利率计算复利，借期外，按逾期借款利率计算复利；被告李加岐未按期归还债务本息，原告有权宣布贷款立即到期，要求被告邱添立即偿还本合同项下所有到期及未到期债务的本金、利息、费用。另查明，被告金禾公司作为借款保证人在合同上签章，约定金禾公司为案涉贷款承担阶段性保证担保，阶段性保证人自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权的抵押登记手续之日止；保证方式为连带责任保证，保证范围为本金、利息、罚息、复利等。又查明，2015年5月15日涉案房屋办理了抵押登记。2015年5月19日，原告按约定向被告金禾公司发放贷款30万元。再查明，截止至2019年7月1日（原告起诉之日），被告李加岐尚欠原告借款本金256258.52元、应收未收利息8447.22元。本院所确认的上述事实，有原告的营业执照、金融许可证、个人借款凭证、《个人购房担保借款合同》、欠款明细表、房地产抵押登记凭证、付款凭证、被告身份证、婚姻证明及当事人陈述等在卷为凭，经本院审查，可以采信。本院认为，原告与三被告签订的《个人购房担保借款合同》系当事人真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，本院予以确认。双方当事人应依约履行。原告依约发放了贷款，而被告李加岐未按照约定偿还原告借款本息，已构成违约。依据合同约定，被告李加岐未按期归还贷款本息，原告有权宣布贷款立即到期，要求被告李加岐立即偿还本合同项下所有到期及未到期债务的本金、利息、费用。现被告李加岐的违约行为，已致合同的目的无法实现，故原告要求解除合同并要求被告偿还借款本金、利息，于法有据，本院予以支持。被告李加岐、王翠用所购房屋作为借款抵押，并办理抵押登记，原告作为抵押权人，享有优先受偿权。被告金禾公司作为借款保证人，约定为案涉借款至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权的抵押登记手续之日止承担保证责任，现贷款人李加岐尚未取得房地产权属证书，故被告金禾公司应承担保证责任，对欠款理应在抵押物的担保以外的部分承担连带保证责任。对被告金禾公司不应承担阶段性保证责任的答辩意见不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、九十四条、九十七条、一百零七条、二百零一条、二百零六条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告农业银行股份有限公司营口经济技术开发区支行与被告李加岐、王翠签订的《个人购房担保借款合同》。二、被告李加岐于本判决生效之日起10日内偿还农业银行股份有限公司营口经济技术开发区支行借款本金256258.52元及截止2019年7月1日的未收利息8447.22元；并给付自2019年7月2日至实际还款之日止的利息、罚息、复利（利息、罚息、复利利率按合同约定的标准计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、被告李加岐不能如期偿还上述债务时，原告农业银行股份有限公司营口经济技术开发区支行对被告李加岐、王翠名下的担保财产即位于鲅鱼圈区的住宅享有优先受偿权。四、被告营口经济开发区金禾实业有限公司对上述债务在抵押物担保以外部分承担连带偿还责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、被告营口嘉和房地产开发有限公司承担连带赔偿责任后，有权向被告张柱追偿。案件受理费5271元，由被告李加岐、金禾公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审判员  尹文成二〇二〇年五月十八日法官助理刘大赫书记员唐嘉宾附：本判决所依据的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）应不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;（五）法律规定的他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任。第二百零一条贷款人未按照约定的日期、数额提供借款，造成借款人损失的，应当赔偿损失。借款人未按照约定的日期、数额收取借款的，应当按照约定的日期、数额支付利息。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。《中华人民共和国担保法》第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。第五十三条债务人履行期届满抵押权人未收清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。