北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终3573号上诉人（原审被告）：宋某，女，1973年12月4日出生。上诉人（原审被告）：康某（被告宋某之女），2007年8月8日出生。法定代理人：宋某（康某之母），住北京市大兴区。被上诉人（原审原告）：彭义珈，男，1993年12月12日出生。委托诉讼代理人：郑平，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：文伟能，北京市一法律师事务所律师。原审第三人：北京美联房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区建国门外大街甲6号1幢17层A座1-17内1702。法定代表人：张锦成，执行董事。委托诉讼代理人：卞一璐，女，该公司职员。上诉人宋某、康某因与被上诉人彭义珈、原审第三人北京美联房地产经纪有限公司（以下简称美联经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初20676号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。宋某，彭义珈的委托诉讼代理人郑平、文伟能，美联经纪公司的委托诉讼代理人卞一璐到庭参加诉讼，本案现已审理终结。宋某、康某上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判驳回彭义珈要求支付违约金的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由彭义珈负担。事实和理由：1.涉案房屋未能过户不应归咎于宋某、康某，宋某、康某未隐瞒任何信息，无法完成过户系开发商过错；2.双方签订房屋买卖合同时，宋某、康某将未取得房产证的情况已告知彭义珈；3.双方《补充协议》就无法取得房产证的风险也做了约定；4.宋某、康某基于对通过网签和中介的信任而与彭义珈签署房屋买卖合同，将合同无法履行的责任全部归咎于宋某、康某不公平。彭义珈辩称，同意一审判决，不同意宋某、康某上诉请求。事实和理由：宋某、康某作为卖方有义务将涉案房屋过户登记至彭义珈名下，现因宋某、康某原因无法履行合同，应该承担违约责任，宋某、康某向开发商购买涉案房屋时未提交真实的材料。美联经纪公司述称，服从法院判决。彭义珈向一审法院起诉请求：1.解除彭义珈与宋某、康某签订的北京市存量房买卖合同及其补充协议；2．宋某、康某向彭义珈返还定金50万元；3．宋某、康某向彭义珈支付违约补偿金267万元；4．本案诉讼费用由宋某和康某承担。一审法院认定事实：宋某系康某之母。2013年10月31日，宋某、康某与案外人远盛置业公司签订北京市商品房预售合同，约定由宋某、康某购买103号房屋。远盛置业公司于2015年6月2日向宋某交付了103号房屋，但未就此办理房屋产权转移登记手续。2016年6月15日，彭义珈（乙方）委托其父彭荣宏通过居间方美联经纪公司与宋某（甲方）签订房屋买卖合同，约定，由乙方购买甲方所有的103号房屋，合同总价款为13350000元，乙方应于2016年6月15日前向甲方支付定金500000元；同日，双方签订补充协议，补充协议第二条约定：“103号房屋的房产证尚在办理中，暂时无法办理产权过户手续，以上事实甲、乙双方均已知晓，为保障甲乙双方的利益，特此商定：……5．双方同意上述房产的最迟过户时间以本协议签订之日起6个月为界，即最迟在2016年12月15日之前办理完过户手续。如在上述日期前因第二条的原因仍然无法办理完过户手续，乙方给予甲方60日的宽限期……”，补充协议第三条约定：“1．如任意一方违反本协议的约定、拒不履行义务，应向对方支付2670000补偿金。如甲方违约，除双倍返还定金外，甲方还应当向乙方支付上述补偿金，包括但不限于装修、搬迁等相关实际损失费用，该补偿金如不足，以实际发生的经济损失进行补偿；如乙方违约，无权要求甲方返还定金，同时向甲方支付上述补偿金。2．如甲、乙双方确定房屋买卖合同及本补充协议无法履行的，而不能履行的原因不能归责于任意一方时，房屋买卖合同以及本补充协议解除，合同当事人不承担任何相关法律责任，乙方已经实际支付甲方的购房款等款项，甲方须在双方确认无法履行合同、协议的15日内如数无息返还乙方……”。2016年6月15日，彭义珈向宋某支付定金500000元。后，因宋某的购房资质未通过相关部门的审核，无法办理103号房屋的产权登记手续。就此情况，法院曾向北京市住房和城乡建设委员会（以下简称北京住建委）发函进行咨询，北京住建委回复如下：一、关于宋某购房资格审核情况。（一）宋某提交购房资格审核情况。经查询系统，远盛置业公司于2013年9月12日为宋某（户籍：北京，婚姻状况已婚）；家庭成员：韩×（户籍：山东，之夫）、康某（户籍：北京，之女）。（二）联网审核情况。根据远盛置业公司填报信息，经与市民政局联网审核，民政部门反馈宋某在京有离婚记录，韩非在京无婚姻登记记录。由于我委未与外省市民政部门联网，夫妻一方为京籍，另一方为非京籍，在外地登记结婚，我委无法获取其婚姻登记信息。此种情况系统无法判定，根据其填报信息认定婚姻状况，待办理转移登记时，由登记部门对其提交的婚姻登记纸质材料进行审查。综合其他联审单位反馈情况，我委于2013年9月26日出具了初步审核通过的结果。根据《北京市人民政府办公厅关于进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（京政办发［2011］8号），《北京住建委关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》（京建发［2011］65号）文件要求，在办理住房权属转移登记时，由登记机构核实购房家庭申请资料与网上填报信息是否一致。二、关于宋某办理产权登记问题。根据上述政策要求，网上签约完成后，远盛置业公司在申请办理住房权属转移登记时，登记机构应核实购房家庭申请资料是否与网上填报信息一致，若网上填报信息与实际情况不一致，不予办理房屋登记。根据你院所述情况及从远盛置业公司调取的该家庭购房资格申请材料，可以确定远盛置业公司未履行审查义务，填报信息与实际情况不一致。宋某家庭在认购时点婚姻登记情况应为离异，名下已有1套住房，不具备购房资格，故无法办理产权登记……。103号房屋的北京市商品房预售合同于2013年10月31日通过网签备案手续；宋某在其向相关部门提交购房资质核查手续时（2013年9月）以及与彭义珈签订房屋买卖合同时（2016年6月15日）均处于离异状态；宋某称其和案外人韩非于2016年6月21日登记结婚，于2017年1月左右离婚。2017年6月8日，宋某以手机短信方式向彭荣宏通知：鉴于你我双方就103号房屋的买卖协议受限于政策原因致使产权问题无法办理，协议约定的期限已经超过，协议继续履行遇到障碍，为了避免损失进一步扩大，我作为卖方正式提出先将2016年6月15日收到的您通过彭新生账户转来的定金人民币五十万元归还给您，请您在2017年6月9日24：00之前以短信方式提供彭荣宏先生本人银行账号和开户信息。如果在上述时间没有收到您的账号信息，我将原路退还定金给原汇款人彭新生，特此说明，请您配合。谢谢。宋某135XXXXXXXX。2017年6月13日，宋某通过其招商银行向彭义珈一方转账500000元，并在回单用途一栏中注明：受政策限制产权无法办理，原路退回定金。彭义珈一方未接受上述定金，该款项未成功退还。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。宋某主张其在未取得康某同意亦非为了康某利益的情况下出售其与康某共有的房屋，其与彭义珈的房屋买卖合同系无效合同。对此，八周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认，限制民事行为能力人的监护人是其法定代理人。本案中，宋某作为康某的法定代理人，无论是在其代理康某并与康某共同购买103号房屋时，还是之后又与宋某签订房屋买卖合同时，均为其一手操办；同时，彭义珈向宋某购买103号房屋的价格为13350000元，而宋某在远盛置业公司处的购房价格仅为12268112元，康某在上述房屋交易行为中的权益并未受损。由此，法院对宋某关于其与彭义珈的房屋买卖合同无效的主张不予支持。彭义珈与宋某签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方可以解除合同。彭义珈主张房屋买卖合同不能继续履行系因宋某的过错导致。宋某主张涉案房屋买卖合同无法继续履行，系不能归责于任何一方当事人的原因造成。根据法院查明的事实和双方陈述的情况，宋某在向远盛置业公司购买103号房屋时，其名下已有1套住宅，且实际处于离异状态；同时，宋某向远盛置业公司提供了案外人韩非的身份证号码。上述情况下，宋某在之后两年多的时间里都未与案外人韩非结婚，且在与彭义珈签订房屋买卖合同时，仍为离异状态，宋某就此所做的解释明显与常识不符。据此，对宋某关于其对无法办理103号房屋的产权登记不存在过错，并因此对无法履行其与彭义珈签订的北京市存量房买卖合同不存在过错的主张，法院均不予支持，并认定宋某对其无法就103号房屋履行其与彭义珈签订的北京市存量房买卖合同的行为构成违约。综上，彭义珈有权据此解除其与宋某之间的房屋买卖合同，故对彭义珈关于要求解除其与宋某之间的北京市存量房买卖合同及其补充协议的诉讼请求，法院予以支持。当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，彭义珈一方已向宋某支付了购买103号房屋的定金500000元。根据宋某与彭义珈签订的补充协议的约定，“如任意一方违反本协议的约定、拒不履行义务，应向对方支付2670000元补偿金。如甲方违约，除双倍返还定金外，甲方还应当向乙方支付上述补偿金，包括但不限于装修、搬迁等相关实际损失费用”。由此可见，双方约定的上述补偿金具有违约金的性质。据此，在因宋某的违约行为导致其就103号房屋与彭义珈签订北京市存量房买卖合同解除的情况下，彭义珈有权按照法律规定和其与宋某签订的补充协议的约定，要求宋某返还单倍的定金并支付违约补偿金。综上，对彭义珈关于要求宋某向其单倍返还定金的诉讼请求，法院均予以支持。宋某与彭义珈在双方签订的补充协议中将103号房屋的最终过户期限确定到了2017年2月13日，且宋某已于2017年6月8日告知彭义珈一方103号房屋的房屋买卖合同已经无法履行；以上事实，结合彭义珈向宋某就103号房屋的付款金额，以及法院已判决宋某向彭义珈单倍返还定金等情况，法院认定彭义珈与宋某约定的违约补偿金的数额过高，并综合上述因素，酌情确定宋某应向彭义珈支付违约补偿金的金额为1000000元。综上，对彭义珈关于要求宋某支付违约补偿金的诉讼请求中的合理部分，法院予以支持。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。康某并非宋某与彭义珈就103号房屋签订的北京市存量房买卖合同的合同主体，故彭义珈关于要求解除其与康某签订的北京市存量房买卖合同及其补充协议，并要求康某向其返还定金、支付违约补偿金的诉讼请求，均没有依据，法院对此均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十四条、第九十四条第四项、第一百一十五条、第一百一十六条规定，一审法院于2020年1月判决：一、解除彭义珈与宋某就买卖北京市大兴区亦庄新城×号房屋签订的北京市存量房买卖合同及其补充协议；二、宋某于判决生效之日起十日内向彭义珈返还定金500000元；三、宋某于判决生效之日起十日内向彭义珈支付违约补偿金1000000元；四、驳回彭义珈的其他诉讼请求。本院二审期间，上诉人宋某提交业主单身声明，拟证明涉案房屋未办理过户手续与其婚姻状况有关，该风险已经提前告知彭义珈父亲及中介公司。对此，被上诉人彭义珈的质证意见为：无法确认真实性，不认可证明目的。第三人美联经纪公司的质证意见为：认可真实性,不认可证明目的及关联性。经审查，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，彭义珈与宋某签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。现涉案房屋买卖合同因故无法履行，彭义珈主张宋某、康某赔偿违约金。一审判决宋某赔偿违约金后，彭义珈并未上诉，因此根据双方上诉请求和答辩意见，本案的争议焦点为：宋某是否应就涉案房屋买卖合同无法履行向彭义珈承担违约责任；如应由宋某承担违约责任，违约金数额应如何确定。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。本案中，宋某作为房屋出售方，在登记领取权属证书前即获得涉案房屋所有权之前与彭义珈订立房屋买卖合同显失审慎，现宋某主张因案外人原因导致涉案房屋无法登记至其名下，进而导致其无法将涉案房屋登记至彭义珈名下，并以此为由主张不承担违约责任，于法无据，本院不予采纳。退一步讲，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据法律规定，承担违约责任，不以过错为构成要件。即使宋某在履行涉案房屋买卖合同过程中无过错，现涉案房屋买卖合同因宋某无法履行，亦应由其承担违约责任。关于违约金的数额，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。在房屋买卖合同纠纷中，对违约金的适用应以实际损失为基础，兼顾合同履行、当事人过错程度并根据公平原则和诚实信用原则综合衡量。本案中，本院考虑到：第一，彭义珈虽主张其受涉案房屋市场价格增加影响受有损失，但未提供充分证据；第二，彭义珈仅向宋某交付定金500000元，在其得知宋某无法办理过户手续、涉案房屋买卖合同无法履行后，其另行购买其他房屋的交易机会不至受重大影响；第三，彭义珈在订立涉案房屋买卖合同时明知宋某未取得不动产权属登记，对合同可能存在无法履行的风险应当预见。据此，本院认为，一审法院酌情确定宋某向彭义珈赔偿违约金1000000元过高，应予调整。一审过程中，宋某曾主张彭义珈所主张违约金过高，并申请法院予以减少。本院根据上述因素，参考定金罚则，酌情确定宋某向彭义珈支付违约金500000元。综上所述，宋某、康某的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，确定的违约金数额过高，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初20676号民事判决第一项、第二项；二、撤销北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初20676号民事判决第四项；三、变更北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初20676号民事判决第三项为宋某于本判决生效之日起十日内向彭义珈支付违约金500000元；四、驳回彭义珈的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费101900元，由彭义珈负担60121元（已交纳），由宋某负担41779元（于本判决生效后七日内支付给彭义珈）。二审案件受理费13800元，由宋某负担6900元（已交纳），彭义珈负担6900元（于本判决生效后七日内支付给宋某）。本判决为终审判决。审 判 长 蒋春燕审 判 员 高宝钟审 判 员 陈 妍二〇二〇年五月二十九日法官助理 王一洲书 记 员 徐方烁