海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)琼96民终776号 上诉人（原审被告）：万宁润发房地产开发有限公司，住所地海南省万宁市兴隆兴梅大道石梅山庄C区商业中心(商业街)幢201房。 法定代表人：金某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王某，海南昌宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林某，海南昌宇律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司万宁市支行，住所地海南省万宁市万城镇人民中路71号。 负责人：陈某，行长。 委托诉讼代理人：覃某，北京中伦（海口）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖某，北京中伦（海口）律师事务所律师。 原审被告：杨某，男，1987年4月22日出生，汉族，现住河北省石家庄市，系原审被告许某的丈夫。 原审被告：许某，女，1987年4月6日出生，汉族，现住河北省石家庄市，系原审被告杨某的妻子。 上诉人万宁润发房地产开发有限公司（以下简称润发公司）因与被上诉人中国农业银行股份有限公司万宁市支行（以下简称农行万宁支行）、原审被告杨某、许某金融借款合同纠纷一案，不服海南省万宁市人民法院（2019）琼9006民初1418号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人润发公司上诉请求：1.撤销海南省万宁市人民法院(2019)琼9006民初1418号民事判决书第二项；2.判决驳回被上诉人中国农业银行股份有限公司万宁市支行一审诉讼请求第三项即：上诉人万宁润发房地产开发有限公司对杨某借款本息债务承担连带保证责任的诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人中国农业银行股份有限公司万宁市支行承担。事实理由：一审判决认定上诉人对原审被告杨某借款本息债务承担连带偿还责任属于事实认定不清，法律适用不当。具体陈述如下：一、一审判决未认定本案房屋办理抵押登记的义务人是被上诉人农行万宁市支行，也未认定被上诉人怠于履行合同义务导致房屋抵押登记未办理这一重大事实。1.根据一审判决查明的事实，当事人签订的《个人购房担保借款合同》(下称借款合同)约定：“抵押人应协助配合贷款人办妥抵押(预告)登记，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。”可见，办理涉案房屋抵押登记的义务人是贷款人农行万宁支行，抵押人杨某等有协助义务，上诉人对此不承担任何义务；2.根据一审双方提交的证据证实，被上诉人农行万宁支行在签订借款合同时，就已经取得了办理抵押登记需要抵押人配合的全部文件，且本案房屋的房产证原件系由被上诉人直接在不动产中心领取，因此，被上诉人完全可以直接办理抵押登记手续而不需要上诉人或借款人协助。被上诉人在庭审中亦陈述，在上诉人2019年4月28日去函催促被上诉人农行万宁支行尽快办理抵押登记手续后的2个月时间内，被上诉人已经办妥200多套房屋登记手续，足以证实农行万宁支行完全可以自行办理抵押登记手续而无需上诉人或借款人协助；3.本案房产产权证书2018年9月已经办妥，2018年10月15日被上诉人领取不动产权证原件，根据借款合同的约定，被上诉人应当在1个月内申请办理抵押登记，而直至2019年2月25日河北省南皮县人民法院对房产进行查封的4个月时间内，被上诉人未申请办理抵押登记，明显怠于履行合同义务。而正是被上诉人农行万宁支行怠于履行办理抵押登记的义务，才导致其无法对房屋行使优先受偿权，进而导致加重上诉人的责任。对此重大事实，原审法院予以遗漏，实属认定事实不清。二、一审判决在已经认定上诉人的担保是阶段性担保的情况下，错误适用法律，仍判令上诉人承担连带担保责任明显不公平不公正。1.根据《个人购房担保借款合同》的约定，上诉人润发公司对被上诉人仅承担阶段性保证责任。上诉人经过案例检索，提供的大量司法判例均认定“阶段性担保”为附解除条件的保证责任，是专为解决银行在贷款发放之后、抵押登记办理前的贷款风险问题而设立，只要银行取得了《房屋抵押他项权证》，对房产的抵押权即可取代担保人的保证，担保人的保证责任解除；2.如前所述，本案房产未办理抵押登记，是被上诉人农行万宁支行怠于履行合同义务造成的。被上诉人在完全可以自行办理抵押登记手续、解除上诉人的担保责任的情况下，怠于履行合同约定的义务，不办理抵押登记手续，导致上诉人的担保责任因为被上诉人的原因，在可以解除的条件下不能解除，应当适用《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就，不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”的规定，视为上诉人保证责任解除的条件已经成就，上诉人不应对此承担保证责任。上诉人检索的大量司法判例，尤其是最高人民法院公报案例《招商银行股份有限公司大连分行与大连一方地产有限公司保证合同纠纷再审案(2017)最高法民申3474号》，均明确裁定，“银行是办理抵押登记的义务主体，银行不去办理抵押登记等于无限期延长房地产企业的保证期间，应视为房地产企业阶段性担保的担保责任免除条件成就”。根据审判同一性原则，本案亦应照此判决；3.由于被上诉人农行万宁支行怠于行使合同义务，已经违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，对被上诉人怠于履行办理抵押登记的义务，导致其无法行使优先受偿权、无法收回贷款等不利后果，应当按照谁违约谁承担责任的原则，由被上诉人对自己违约造成的后果负责。一审判决无视被上诉人违约的事实，将其违约后果转嫁到没有任何违约情形的上诉人润发公司身上，加大上诉人润发公司的责任，完全违反了“不让违约者获利，不让守约者受损”的审判原则，明显不公平不公正，依法应当予以纠正。综上所述，一审判决判令上诉人对借款本息承担连带保证责任事实不清、适用法律不当，依法应当予以纠正。请求二审法院依法撤销一审判决第二项内容，驳回被上诉人农行万宁支行要求上诉人润发公司对债务承担连带保证责任的诉讼请求。 被上诉人农行万宁支行答辩称，一、案涉《个人购房担保借款合同》依法成立并生效，对双方均具有约束力。依据合同第35条之约定，本案阶段性保证尚在保证期限内，被答辩人应承担连带保证责任。二、依据《个人购房担保借款合同》第9.2.5.1条、第9.2.5.1条、第11.6条之约定，抵押人应积极办理抵押登记手续，否则应承担相应的违约责任，答辩人在抵押登记办理中存在抵押权人和代理人的身份竞合，其已履行完成代理人义务，因客观原因导致的抵押登记滞后，因此产生的不利影响，其责任应由抵押人承担，若因抵押人原因导致被答辩人承担保证责任，被答辩人理应在承担连带保证责任后向抵押人追偿，而非通过诉讼等方式以免除自身保证责任的承担。三、涉案房屋抵押登记办理迟延系万宁市不动产登记中心业务繁重、登记工作人手不足、政府机构调整导致人手更加紧张，海南尤其万宁不动产登记办理的业务量大及被答辩人自身对抵押登记手续重视不够，无专人对接、跟进、配合抵押登记手续的办理等多方面原因造成，并非答辩人怠于履行义务导致，不构成被答辩人阶段性保证责任免除的条件。四、被答辩人主张本案应适用《中华人民共和国合同法》第四十五条之规定，认定被答辩人保证责任解除的条件已成就，答辩人认为本案不适用《合同法》第四十五条之规定，一审法院适用法律正确。五、被答辩人《上诉状》中提及的（2017）最高法民申3474号案不具备被答辩人主张的参考意义，依据（2017）最高法民申3474号案件指导思想，本案被答辩人的保证责任未予解除。六、法院判决以事实为依据、法律为准绳，尊重当事人意思自治、契约自由，在双方于《个人购房担保借款合同》第35条对阶段性保证责任免除条件作出明确、理解无争议的合同约定情况下，法院若突破双方合同约定，必然存在合同履行的特殊情形、存在需特别关注和保护之法益且存在相关法律原则，（2017）最高法民申3474号案系该情形之体现，法院判决一方公司的阶段性保证责任免除，系“法律不保护权利的沉睡者”，但若答辩人与被答辩人本案纠纷，也简单参照（2017）最高法民申3474号案判决，将不符合整个海南房地产市场行情、海南政府机构改革、政府业务压力大、人手不足等基本社会现状，万宁市在2019年初存在多个房地产项目、多家金融机构、众多购房者不能及时办理相关登记的现实情况，若本案之情形下保证人的阶段性保证责任免除，那么答辩人对被答辩人700多户的保证责任均应予以免除，且其他多家银行对多个房地产项目的个人购房贷款也存在类似情况，若将上述社会现状问题全部归结于“答辩人怠于履行义务”，属加重答辩人责任，且与实际情况不符。综上所述，请求贵院依法驳回被答辩人的上诉请求。 原审被告杨某、许某经传票合法传唤，未到庭也未提交书面陈述意见。 农行万宁支行向一审法院提出诉讼请求：一、判令杨某向原告提前偿还借款本金1294464.33元及利息（利息以1294464.33元为本金按人民银行基准利率4.9%上浮10%即年利率5.39%从2019年3月21日起计算至还清借款本息之日止，罚息、复利按借款合同约定计算）；二、判决原告对杨某、许某提供抵押的位于万宁市××区的房产享有优先受偿权；三、判决润发公司对杨某借款本息债务承担连带保证责任；四、本案诉讼费用由杨某、许某、润发公司共同连带承担。 一审法院认定事实：杨某和许某在向原告借款期间系夫妻关系。2017年3月3日，借款人及抵押人杨某、抵押人许某、保证人润发公司与原告（贷款人）签订《个人购房担保借款合同》(合同编号:46020120170002194)，合同约定：原告向杨某提供贷款1540000元，贷款利率为年利率5.39%，贷款期限10年，从2017年3月3日起至2027年3月3日止。还款方式为等额本息还款。借款担保方式为阶段性保证+抵押，即由阶段性保证人润发公司提供保证担保，由抵押人杨某、许某将涉案房屋作为抵押物提供抵押担保。保证方式为连带责任保证。保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼(仲裁)费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。保证期间为借款到期日起二年，借款人、保证人与贷款人达成期限变更协议的，保证人继续承担保证责任，保证期间自期限交更协议约定的债务履行期限届满之日起二年，若发生法律法规规定或本合同约定的事项，导致本合同项下债务被贷款人宣布提前到期的，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起二年。抵押人同意以涉案房屋担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼(仲裁)费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。借款人、担保人的违约责任：借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币货款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息(含违约使用罚息)和借款逾期后产生的应付未付利息(含逾期罚息和违约使用罚息)。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提高贷款执行利率、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿：借款人未接约定按期足额偿还借款；法律法规规定的其他情形或发生其他影响贷款人债权或担保权实现的情形。因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用；抵押人应协助配合贷款人按以下第(2)项的约定办妥抵押(预告)登记:……(2)自本合同签订之日起30日内办妥抵押预告登记；自本合同第二十四条所述房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起90日内办妥房地产权属证书，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。阶段性保证人润发公司自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。合同签订后，原告于2017年3月3日向被告杨某发放贷款1540000元。截至2019年3月20日，被告已依合同约定偿还了本金245535.67元及其利息，尚欠本金1294464.33元及其利息未还。2016年11月27日，润发公司与杨某签订《万宁市商品房买卖合同》，合同约定：杨某（买受人）购买润发公司（出卖人）开发建设的涉案房屋。建筑面积为136.63平方米，总价金额为2201435元。付款方式及期限为：第一期房款561435元，买受人须在合同签订当日一次性付清或在出卖人书面确定的展延期内付清；余下房款1540000元，由买受人自行申请办理按揭付款，出卖人予以协助；买受人应在2017年2月24日前成功办理完按揭手续。2016年2月16日，原告与润发公司签订《一手房贷款业务银企合作协议》，合同约定：润发公司为杨某因购买涉案房屋而依借款合同所产生债务提供连带责任保证。润发公司提供连带责任保证的，有关保证责任的具体内容以原告方、润发公司与杨某签订的借款合同为准。2018年9月3日，被告杨某取得涉案房屋的不动产权证，证号为(2019)万宁市不动产权第0004458号。至本案庭审之日涉案房屋尚未被办理抵押（预告）登记。2019年2月25日，河北省南皮县人民法院将涉案房屋进行查封，于2019年5月7日通过网络司法拍卖成交，成交价为2660000元，以该价款偿还杨某、许某的另案债务。现因被告杨某未按时偿还借款并涉案房屋已被拍卖且拍卖价款用于偿还杨某、许某的另案债务，原告因此于2019年5月7日向本院起诉，提出本案诉讼请求。 一审法院认为，本案是金融借款合同纠纷。其争议的焦点：1.被告杨某是否应当偿还原告借款本金1294464.33元及利息；2.原告应否对杨某、许某提供抵押的涉案房屋享有优先受偿权；3.润发公司应否对杨某借款本息债务承担连带保证责任。关于焦点问题1。原告与杨某、许某、润发公司签订的《个人购房担保借款合同》，该合同同时包含借款条款和担保条款，该合同的有关借款条款是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规强制规定，是有效条款。双方均应按约定履行各自的义务。原告依照约定向被告杨某发放贷款1540000元，截至2019年3月21日，被告杨某欠原告贷款本金1294464.33元及利息未还。被告杨某未按时还款的行为已构成违约，应承担违约责任。根据《个人购房担保借款合同》约定，杨某未按约定按期足额偿还借款，原告提前收回已发放借款。故原告请求判令被告杨某向原告偿还贷款本金1294464.33元及利息（该利息含利息、罚息和复利，利息以1294464.33元为本金按人民银行基准利率4.9%上浮10%即年利率5.39%从2019年3月21日起计算至还清借款本息之日止，同时按照借款执行利率基础上上浮百分之伍计付罚息、对逾期借款的应付未付利息按合同约定借款执行利率计算复利）的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。关于焦点问题2。根据《中华人民共和国担保法》第四十一条“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”和第四十二条第（一）项、第（二）项规定“办理抵押物登记的部门如下：（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；……”本案中，原告与杨某、许某、润发公司签订《个人购房担保借款合同》，将在杨某名下的涉案房屋为上述杨某向原告借款1540000元作抵押担保，但没有办理抵押登记，依上述法条规定，抵押无效。并且，涉案房屋是杨某单独所有，许某不是涉案房屋的权利人，无权作为抵押物涉案房屋的抵押人。据此，原告的第2项（即2.判决原告对杨某、许某提供抵押的涉案房屋享有优先受偿权）诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。关于焦点问题3。根据《个人购房担保借款合同》约定，阶段性保证人润发公司自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。本案中，至本案庭审之日涉案房屋尚未被办理抵押（预告）登记。依上述合同约定和根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，润发公司应对借款人杨某的债务承担连带保证责任。故原告要求润发公司对杨某借款本息债务承担连带保证责任的诉讼请求有事实和法律依据，予以支持。润发公司辩称主张原告怠于履行办理抵押登记，应免除其保证担保责任，缺乏合同依据，对其该主张不予采纳。被告杨某、许某经该院依法传唤，拒不到庭应诉，放弃了答辩、质证等诉讼权利，应承担相应的诉讼后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第四十一条、第四十二条第（四）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、杨某于本判决生效之日起十日内向中国农业银行股份有限公司万宁市支行偿还贷款本金1294464.33元及利息（该利息含利息、罚息和复利，利息以1294464.33元为本金按人民银行基准利率4.9%上浮10%即年利率5.39%从2019年3月21日起计算至还清借款本息之日止，同时按在借款执行利率基础上上浮百分之伍计付罚息、对逾期借款的应付未付利息按合同约定借款执行利率计算复利）。二、万宁润发房地产开发有限公司对杨某上述第一项债务承担连带偿还责任。三、驳回中国农业银行股份有限公司万宁市支行的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计人民币8225元，由杨某、万宁润发房地产开发有限公司连带负担，并于本判决生效之日起十日内向该院交纳。 二审期间，被上诉人提交一组网页截图作为新证据，证明万宁市不动产中心是2016年9月6日成立，2019年3月20日机构重组，因此涉案房产抵押登记的办理刚好处于政府职能部门重组准备阶段，不动产中心的工作任务繁重是未办理抵押登记的主要原因。上诉人对该证据的真实性不予确认，认为该证据来源于网络，机构的设置时间应以政府发布的文件为准，该组证据不能证明被上诉人的主张，政府的调整和农行不能办理抵押登记存在关系，也没有证据证明农行在办理抵押登记期间遭到政府的拖延，因此以政府机构调整作为拖延办理的原因，其不予认可。本院经审查，对于证据的真实性、合法性予以确认，但该证据与本案不具有关联性，不予采纳。 本院二审查明的事实与一审查明的事实基本一致，予以确认。 本院认为，本案是金融借款合同纠纷，争议焦点是润发公司是否应对杨利伟的借款承担连带责任。 一、根据农行万宁分行与杨某、润发公司签订的《个人购房担保借款合同》第三十一条第（3）款约定，“阶段性保证+抵押。由阶段性保证人万宁润发房地产开发有限公司（保证人全程）按9.1和9.3约定提供保证担保，由在本合同签章的抵押人按9.2和9.3约定提供抵押担保。”润发公司应对杨某的债务承担保证责任。根据《个人购房担保借款合同》第三十五条第（1）款约定，“阶段性保证人自借款发放之日起，至以下第（1）种情况完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任：借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。”润发公司对杨利伟的债务保证期间为杨利伟取得房地产权属证书并办妥以农行万宁支行为抵押权人的抵押登记手续完成之日止。本案中，至本案庭审之日涉案房屋尚未被办理抵押（预告）登记。依上述合同约定和根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，润发公司应对借款人杨某的债务承担连带保证责任。故农行万宁支行要求润发公司对杨某借款本息债务承担连带保证责任的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。 二、润发公司辩称主张农行万宁支行自2018年10月15日领取不动产权证直至2019年2月25日涉案房产被查封都未办理抵押登记，未通过书面形式要求润发公司进行配合和协助，亦未提供证据证实未办理抵押登记系政府原因造成的，农行万宁支行怠于履行办理抵押登记，应免除其保证担保责任。本院认为，润发公司的主张缺乏合同依据，且根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。润发公司提供的证据亦不足以证明农行万宁支行怠于履行合同义务，应当承担举证不能的不利后果。故润发公司认为由于农行万宁支行怠于履行办理抵押登记，应免除润发公司保证担保责任，缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，万宁润发房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16450元，由上诉人万宁润发房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  杨 洁 审 判 员  林 珍 审 判 员  白玉琳 二〇二〇年五月二十一日 法官助理  顾悦希 书 记 员  吴 灿 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。