江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终1085号上诉人（原审被告)：沈伟荣。委托诉讼代理人：黄昊，江苏恒渊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏州市吴江区盛泽镇永平村村民委员会。委托诉讼代理人：钮海金，苏州市吴江区铜南法律服务所法律工作者。上诉人沈伟荣因与被上诉人苏州市吴江区盛泽镇永平村村民委员会（以下简称永平村民委员会）租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2019）苏0509民初5969号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈伟荣上诉请求：1.撤销原判，依法改判；2.永平村民委员会承担本案上诉费。事实和理由：本案涉及两部分租赁合同纠纷，沈伟荣对一审判决中豆腐工厂土地的部分没有异议，但不服一审判决中标准厂房租赁协议书的部分。标准厂房租赁协议书的租期为2011年1月1日至2011年12月31日、2012年1月1日至2012年12月25日，均约定签协议时一次性付清全年租金费，如续租要提前两月签约并交清下一年租金，故至少从2012年年初开始永平村民委员会就应知道自身权利被侵害，但其未向沈伟荣催讨，也未通过诉讼途径主张权利，故诉讼时效已过。2016年沈伟荣位于永平村的自建房拆迁，所得拆迁款皆通过永平村民委员会账户转至沈伟荣账户，而永平村民委员会未主张从拆迁款中扣除租金，直接将全额拆迁款发放至沈伟荣名下，也可看出永平村民委员会怠于行使权利。综上，标准厂房租金109440元已过诉讼时效，永平村民委员会丧失胜诉权，请求二审法院依法改判。永平村民委员会辩称，1.永平村民委员会本来也提出上诉，但上诉时已超出上诉期而被驳回。2.2011年起沈伟荣向永平村民委员会租赁土地、厂房，土地目前还在继续租赁。厂房2016年三优三保拆迁后补偿款全部被沈伟荣拿走，当时由于永平村民委员会的失误没扣住三优三保补偿款，故2019年镇纪委将村委会书记免职。沈伟荣是本村人，租赁的地点也是在本村，厂房租赁一直在延续，不可能丧失诉讼时效，沈伟荣上诉是为拖延时间。永平村民委员会向一审法院起诉请求：1.沈伟荣支付永平村民委员会租赁费527376元；2.本案诉讼费由沈伟荣承担。一审法院认定事实：2011年1月20日，永平村民委员会作为甲方，沈伟荣作为乙方，双方签订标准厂房租赁协议书一份，协议书载明：就关于乙方租赁甲方标准厂房一事经双方协商协议如下：租用面积及租赁价格：面积576平方，每年每平方米90元，合计：51840元（8间）；租赁期限：每年签订一次，自2011年1月1日至2011年12月31日止。如需续租下一年度厂房的必须提前二个月办理续签协议并交清下一年度的租赁费用，否则甲方有权另租他人（中途不得退租不得转租他人）；付款办法：签协时一次性付清全年租赁费，否则不予签协；甲方负责好乙方的通电、通水等协调工作，但所需的各种材料、安装费用等均由乙方承担，（包括变压器、配电设备、接水开户费等）；乙方在生产期间所发生的债权债务及厂内所发生的安全等意外事故均由乙方承担；产权归属：房屋产权归甲方所有，乙方在生产过程中如损坏房屋等应立即修复，乙方如需对厂房进行改建或改变现状必须经甲方同意方可实施，否则造成的后果由乙方承担；乙方应按时交清水费及应承担的各种费用；协议期内如需转租他人，必须征得甲方同意并办理相关手续，否则甲方有权收还厂房。上述租赁协议书签订后，永平村民委员会依约将上述厂房交付沈伟荣使用，沈伟荣未按约定在签订协议时向永平村民委员会一次性支付当年度租金51840元。2011年2月1日，沈伟荣向永平村民委员会出具欠条一份，确认结欠厂房租金51840元。2012年12月25日，永平村民委员会作为甲方，沈伟荣作为乙方，双方签订标准厂房租赁协议书一份，协议书载明：就关于乙方租赁甲方标准厂房一事经双方协商协议如下：租用面积及租赁价格：面积576平方，每平方米100元，合计：57600元，（8间）；租赁期限：每年签订一次，自2012年1月1日至2012年12月31日止。如需续租下一年度厂房的必须提前二个月办理续签协议并交清下一年度的租赁费用，否则甲方有权另租他人（中途不得退租不得转租他人）；付款办法：签协时一次性付清全年租赁费，否则不予签协；甲方负责好乙方的通电、通水等协调工作，但所需的各种材料、安装费用等均由乙方承担（包括变压器、配电设备、接水开户费等）；乙方在生产期间所发生的债权债务及厂内所发生的安全等意外事故均由乙方承担。产权归属：房屋产权归甲方所有，乙方在生产过程中如损坏房屋等应立即修复，乙方如需对厂房进行改建或改变现状必须经甲方同意方可实施，否则造成的后果由乙方承担；乙方应按时交清水费及应承担的各种费用；协议期内如需转租他人，必须征得甲方同意并办理相关手续，否则甲方有权收还厂房。上述租赁协议书签订后，永平村民委员会依约将上述厂房交付沈伟荣使用，沈伟荣未按约定在签订协议时向永平村民委员会一次性支付当年度租金57600元。永平村民委员会同时提供2013年12月20日标准厂房租赁协议书一份、2014年12月20日标准厂房租赁协议书二份，意在证明永平村民委员会与沈伟荣续签标准厂房租赁协议书，以及沈伟荣继续租赁上述标准厂房并结欠租金的事实。经审查，2013年12月20日标准厂房租赁协议书一份、2014年12月20日标准厂房租赁协议书二份，上述标准厂房租赁协议书中沈伟荣均未签字。沈伟荣否认与永平村民委员会续签上述标准厂房租赁协议书，以及继续租赁上述标准厂房并结欠租金。2011年11月20日，永平村民委员会作为甲方，沈伟荣作为乙方，双方签订土地租用协议一份，协议载明：永平村豆制品加工场应生产需要，有意扩建第二期生产场所，由于目前永平村资金紧张.所以经双方协商，双方本着互惠、互利、平等协商的原则，现将土地租赁给乙方投资建造厂房，具体协商协议如下：租用面积及地点：租用甲方土地面积1.68亩，永平豆腐工场内；租用期限：自2012年2月1日至2032年1月31日止，共20年；租金及面积：面积：1.68亩，（40*28）即每亩租金7000元，合计租金为：11760元。以后每年根据实际情况由甲方确定租金价格；租金上缴方法：签协时一次性缴清当年租金。以后根据甲方确定的租金价格，每年上缴并在到期前二个月上缴下一年租金。否则甲方有权终止协议，造成的损失由乙方自负；合同到期后有关事宜的解决办法：合同到期后如果乙方因生产需要而有意续租甲方土地时，甲方应根据实际情况续租给乙方；其它事项：如遇国家或集体开发涉及该土地时，乙方应无条件服从，合同应立即终止，甲方应赔偿乙方的经济损失，损失补偿可以双方协商解决或通过权威部门解决。如果因乙方违反合同有关条款而被甲方终止合同时，甲方不承担乙方的损失补偿，应由乙方自行承担。上述土地租用协议签订后，永平村民委员会依约将上述土地交付沈伟荣使用，沈伟荣按约定向永平村民委员会支付了当年度租金11760元。2013年12月25日，永平村民委员会作为甲方，沈伟荣作为乙方，双方签订土地租用协议一份，协议载明：永平村豆制品加工场应生产需要，有意扩建第二期生产场所，由于目前永平村资金紧张.所以经双方协商，双方本着互惠、互利、平等协商的原则，现将土地租赁给乙方投资建造厂房，具体协商协议如下：租用面积及地点：租用甲方土地面积1.68亩，永平豆腐工场内；租用期限：自2012年2月1日至2032年1月31日止，共20年；租金及面积：面积：1.68亩（40*28），2014年每亩租金9000元，合计租金为：15120元。以后每年根据实际情况由甲方确定租金价格；租金上缴方法：签协时一次性缴清当年租金。以后根据甲方确定的租金价格，每年上缴并在到期前二个月上缴下一年租金。否则甲方有权终止协议，造成的损失由乙方自负；合同到期后有关事宜的解决办法：合同到期后如果乙方因生产需要而有意续租甲方土地时，甲方应根据实际情况续租给乙方；其它事项：如遇国家或集体开发涉及该土地时，乙方应无条件服从，合同应立即终止，甲方应赔偿乙方的经济损失，损失补偿可以双方协商解决或通过权威部门解决。如果因乙方违反合同有关条款而被甲方终止合同时，甲方不承担乙方的损失补偿，应由乙方自行承担。2014年12月25日，永平村民委员会作为甲方，沈伟荣作为乙方，双方再次签订土地租用协议一份，土地租用协议中载明的内容与2013年12月25日土地租用协议中载明的内容一致。2018年12月25日，永平村民委员会作为甲方，沈伟荣作为乙方，双方签订土地租用协议一份，协议载明：乙方因发展生产的需要向甲方租用土地，双方本着互惠、互利、平等协商的原则，具体协商协议如下：租用面积及地点：豆腐工场，土地面积1.68亩；租用期限：自2019年1月1日至2019年12月31日止，共1年；租金及面积：面积：1.68亩，年租金每亩10000元，合计租金为：16800元。以后每年根据实际情况由甲方确定租金价格；租金上缴方法：签协时一次性缴清当年租金。以后根据甲方确定的租金价格，每年租金在到期前二个月上缴下一年租金。否则甲方有权终止协议，造成的损失由乙方自负；合同到期后有关事宜的解决办法：合同到期后如果乙方因生产需要而有意续租甲方土地时，甲方应根据实际情况续租给乙方；其它事项：如遇国家或集体开发涉及该土地时，乙方应无条件服从，合同应立即终止。在合同有效期内，甲方应赔偿乙方的经济损失，损失补偿可以双方协商解决或通过权威部门解决。如果因乙方违反合同有关条款而被甲方终止合同时，甲方不承担乙方的损失补偿，应由乙方自行承担。永平村民委员会自述上述土地租用协议签订后，沈伟荣拖欠永平村民委员会2012年度、2013年度、2014年度、2018年度、2019年度的土地租金未付。前述结欠的厂房租金及土地租金，经永平村民委员会催讨未果，致讼争。一审中，沈伟荣对于结欠永平村民委员会厂房租金109440元未持异议，但认为已过诉讼时效。沈伟荣对于结欠永平村民委员会2012年度、2013年度、2014年度、2018年度、2019年度的土地租金未持异议。经审查土地租用协议，根据约定2012年度土地租金应为11760元，2013年度土地租金应为15120元，2014年度土地租金应为15120元，2018年度土地租金应为15120元，2019年度土地租金应为16800元，共计73920元。一审另查明，本案所涉标准厂房已于2016年被拆除。以上事实,由永平村民委员会提供的标准厂房租赁协议书、土地租用协议及庭审笔录在卷予以证实。一审法院认为，永平村民委员会与沈伟荣签订的标准厂房租赁协议书、土地租用协议合法有效，当事人双方应当严格履行协议确定的义务。永平村民委员会向沈伟荣交付租赁厂房及土地后,沈伟荣应依约支付租金。本案当中，永平村民委员会与沈伟荣签订的标准厂房租赁协议书、土地租用协议就沈伟荣支付租金的期限进行了明确约定，根据本案查明的事实，沈伟荣尚有厂房租金109440元及土地租金73920元未向永平村民委员会支付，故沈伟荣的行为已构成违约。沈伟荣对于结欠永平村民委员会厂房租金109440元已过诉讼时效的抗辩意见，本院不予支持。同时经审查永平村民委员会提供的2013年12月20日标准厂房租赁协议书一份、2014年12月20日标准厂房租赁协议书二份，上述标准厂房租赁协议书中沈伟荣均未签字。沈伟荣否认与永平村民委员会续签上述标准厂房租赁协议书，以及继续租赁上述标准厂房并结欠租金，现标准厂房租赁协议书中所涉标准厂房已被拆除，永平村民委员会亦无法提供进一步的证据加以印证，故上述标准厂房租赁协议书中所涉租金，永平村民委员会可待证据充分后另行主张，本案当中不予理涉。综上，沈伟荣结欠租金应确定为183360元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条的规定，一审法院判决：一、沈伟荣应支付苏州市吴江区盛泽镇永平村村民委员会租金183360元，于判决生效后十日内履行。二、驳回苏州市吴江区盛泽镇永平村村民委员会的其它诉讼请求。一审案件受理费9074元,由苏州市吴江区盛泽镇永平村村民委员会负担5107元，由沈伟荣负担3967元。二审中，永平村民委员会提交吴江区城镇房屋拆迁房屋装修设备及附着物专项分户评估表、固定资产-机器设备搬迁费用明细表、吴江区城镇房屋评估表（房屋重置价）各一份，证明钢混三等车间及混合三等辅房14平方米、砖木三等辅房75.92平方米所有权人是永平村民委员会，沈伟荣自建房均为简易一等共655.01平方米，且是两个车间中的隔弄，只是用彩钢板搭起来，除瓷砖、地砖及清水池、污水厂外剩下的面积只能用于堆放杂物及办公，不能安装固定资产-机器设备搬迁费用明细表中载明的机器。如三优三保拆迁的房屋均为沈伟荣自建，那在吴江区村民委员会（沈伟荣），故上述证据可证明案涉房屋属永平村民委员会所有。另，案涉租赁土地在永平村沙家浜（豆腐工场），标准厂房在永平村乱头浜，三优三保拆迁的厂房也是在永平村乱头浜。沈伟荣质证称，标准厂房是整体车间，建造结构是两跨，每跨18米进深，每间4米宽，每间72平方米，576平方米就是8间。标准厂房都是规则的厂房，不存在拆迁评估表上反映的321.36平方米、257.54平方米、76.11平方米，合计655.01平方米这样不规则的房屋面积。沈伟荣的自建房与案涉标准厂房相隔一条6米的马路，不是同一个建筑。因为当时帮别人担保，2014年开始生产有点问题，所以部分设备闲置存放在车间里。二审中，永平村民委员会确认案涉厂房为无证厂房。二审另查明，永平村民委员会要求沈伟荣支付租金的构成为：2011年租金51840元、2012年租金为57600元、2013年租金为69120元、2014年租金为69120元和179568元。永平村民委员会提交的落款为2013年12月20日的标准厂房租赁协议书租赁期限为2014年1月1日至2014年12月31日，落款为2014年12月20日的两份标准厂房租赁协议书租赁期限分别为201年1月1日至2015年12月31日、2015年1月1日至2015年12月31日。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，关于案涉标准厂房租赁协议书的效力。因永平村民委员会二审中确认案涉标准厂房系无证厂房，故永平村民委员会与沈伟荣签订的标准厂房租赁协议书应为无效合同。合同无效，沈伟荣仍应支付永平村民委员会相应的标准厂房占有使用费。关于永平村民委员会要求沈伟荣支付欠付标准厂房租金是否已过诉讼时效。永平村民委员会本案要求沈伟荣支付2011、2012、2013、2014年的标准厂房租金，提供了落款为2011年1月20日、2012年12月25日、2013年12月20日、2014年12月20日的五份标准厂房租赁协议书，并主张沈伟荣实际使用案涉房屋至2016年三优三保拆迁，故永平村民委员会要求沈伟荣支付欠付标准厂房租金未过诉讼时效。本院认为，首先，永平村民委员会提供的落款为2013年12月20日、2014年12月20日的三份租赁协议书没有沈伟荣签字，永平村民委员会也未提供租赁期限为2013年1月1日至2013年12月31日的租赁协议，即永平村民委员会提供的五份租赁协议租赁期限并不连续，且与其主张的租金年度也不能一一对应。其次，沈伟荣仅认可其签字的两份租赁协议，否认在2012年合同到期后与永平村民委员会续签合同，并称在合同到期后即搬离案涉厂房。最后，案涉标准厂房现已被拆除，永平村民委员会提供的三优三保拆迁相关材料仅能证明沈伟荣在三优三保拆迁中因拥有拆迁权益而获得拆迁补偿，不足以证明该补偿系因案涉标准厂房拆迁获得，亦不足以证明沈伟荣实际使用案涉标准厂房至2016年。综上，依据现有证据，本院仅能认定沈伟荣实际使用案涉厂房至2012年12月31日，沈伟荣应向永平村民委员会支付2011、2012年案涉标准厂房的占有使用费109440元，但永平村民委员会未提交证据证明其曾向沈伟荣主张过上述款项，故截至永平村民委员会2019年5月5日向一审法院提起本案诉讼之时，已过诉讼时效。一审法院判决沈伟荣支付厂房租金不当，本院予以纠正。综上所述，沈伟荣的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省苏州市吴江区人民法院（2019）苏0509民初5969号民事判决；二、沈伟荣应于本判决生效后十日内支付苏州市吴江区盛泽镇永平村村民委员会土地租金73920元；三、驳回苏州市吴江区盛泽镇永平村村民委员会的其它诉讼请求。如未按本判决指定期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9074元,由苏州市吴江区盛泽镇永平村村民委员会负担7426元，由沈伟荣负担1648元。二审案件受理费2489元，由苏州市吴江区盛泽镇永平村村民委员会负担。沈伟荣多缴纳的二审案件受理费6585元，本院予以退还。本判决为终审判决。审 判 长 沈维佳审 判 员 曾雪蓉审 判 员 沈军芳二〇二〇年五月十五日法官助理 孟 桢书 记 员 王文君法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。