辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终5629号上诉人（原审被告、申请执行人）：沈阳市中小企业融资担保有限责任公司，住所地沈阳市和平区文萃路26号。法定代表人：齐拥军，该公司总经理。委托诉讼代理人：张利，辽宁蓝田律师事务所律师。被上诉人（原审原告、案外人）:曹春，女，1963年1月30日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：**，辽宁人民律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）:沈阳旭城佳欣消防设备有限公司，住所地沈阳市皇姑区明廉路4号415室。法定代表人：韩东。被上诉人（原审被告、被执行人）:沈阳晓军广告中心，住所地沈阳市沈河区热闹路66号。投资人：赵晓军，该中心经理。委托诉讼代理人：赵刚，男，1975年3月28日出生，汉族，该中心工作人员，住沈阳市皇姑区。上诉人沈阳市中小企业融资担保有限责任公司（以下简称“融资担保公司”）因与被上诉人曹春、沈阳旭城佳欣消防设备有限公司（以下简称“消防设备公司”）、沈阳晓军广告中心（以下简称“广告中心”）案外人执行异议之诉一案，不服沈阳市和平区人民法院（2018）辽0102民初8521号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。融资担保公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判，恢复位于沈阳市沈河区产的执行；3.被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。上诉人取得涉诉房产抵押权是合法有据的。涉诉房屋没有办理分户，更没有取得分户后独立的不动产登记，因此房屋买卖合同无效。二、一审判决适用法律错误。被上诉人曹春与广告中心签订的合同无效，不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权。补充：上诉人补充：新编门牌号××年11月20日起用，上诉人办理抵押登记的时间是2014年3月25日。被上诉人广告中心在上诉人办理抵押登记前七年时间里并没有因该审批表为曹春办理涉案房产的独立的产权登记。审批表并不发生物权设立的效力，并且该审批表经上诉人到时候民政部分核实，该审批表在卷宗没有原件，并且没有审批表审批内容的来源依据。只有独立的审批表。其真实性不能确定。曹春辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。我方与广告中心签订的买卖合同有效，并实际已经履行，且对于买卖房屋已经实际占有，没有办理过户系因为出卖方广告公司多次承诺给予办理，并向我方出具了承诺书，没有办理过户是出卖方的过错，我方没有任何过错。广告中心辩称，曹春购买的房屋合法有效，2007年11月21日得到的房屋审批表，可以办理房屋更名过户。消防设备公司经传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。曹春向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令原告与被告沈阳晓军广告中心签订的房屋买卖合同有效，确认本案涉诉房屋（沈阳市沈河区8纬路58号）归原告所有；2、要求解除对本案涉诉房屋的司法查封，停止对涉诉房屋的执行；3、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：1、2008年8月26日，原告（买受人）与被告晓军公司（出卖人）签订《房屋买卖合同》一份，约定，被告将坐落于沈阳市沈河区，建筑面积75.80平方米的房屋出售给买方。房屋所有权证号码：沈房权证市沈河字第××号，房屋用途为办公。买卖双方申报房屋成交总价款为陆拾万元。买方先期已交付定金的，定金在购房中冲抵，如买卖合同中止，由违约方依照有关法律规定承担相应的责任。付款及房屋交接方式为本合同签订后，买方付给卖方部分购房款人民币伍拾伍万元，卖方配合买房到房产部门的交易机构办理转让登记手续，并到房产登记发证机构领取《房屋所有权证》后，买方付清其余部分购房款或通过购房抵押贷款付清其余购房款，卖方将出售的房屋交付给买方。其他事项约定：购房单价为7,916元/平方米，最终面积以房产局领证为准，多退少补。付款伍拾伍万元之时交付钥匙，水电字为零。当日，原告向被告晓军公司共计支付购房款伍拾伍万元，被告晓军公司将涉案房屋的钥匙交付给原告。原告实际入住，并于2009年、2011年交纳取暖费。2、2009年1月19日，被告晓军公司向原告出具承诺书一份，载明：为了保证购房人的权益，我公司郑重向您承诺：出售给您的坐落于沈阳市沈河区屋，我公司保证于2009年5月1日前，赎回该房屋在典当行的典当，6月1日前办理完房屋产权过户手续（办证发生的手续费由购房人承担）。若逾期未能办理房屋产权过户手续，我公司同意您退回房屋，并按您已交购房款的双倍返还。此承诺书于办理完房屋产权过户手续之日失效。3、2016年4月18日，一审法院作出（2015）沈和民三初字第02274号民事判决书，判决内容为：“一、被告沈阳旭城佳欣消防设备有限公司于本判决生效后十日内偿还原告沈阳市中小企业融资担保有限公司垫付款人民币9,663,404.07元、逾期担保费727,654.33元、违约金1,212,757.21元及代偿利息1,212,757.21元（逾期担保费、违约金及代偿金利息截止日期为2015年10月15日）；二、若被告沈阳旭城佳欣消防设备有限公司逾期给付原告沈阳市中小企业融资担保有限责任公司上述款项，则原告沈阳市中小企业融资担保有限责任公司可依法对被告沈阳晓军广告中心提供的位于沈阳市沈河区，建筑面积702.73平方米的房产在债权数额6,394,000元范围内行使抵押权优先受偿。该判决于2016年7月19日发生法律效力。在执行阶段，一审法院于2016年9月27日出具（2016）辽0102执字第3137号执行裁定书，查封了被告晓军公司所有的位于沈阳市沈河区，建筑面积702.73平方的房产。原告提出了执行异议，2017年7月31日，一审法院作出（2017）辽0102执异172号执行裁定书，裁定：“驳回案外人曹春的异议”，原告诉至来院。4、诉讼中，原告提供由沈阳市沈河区地名办公室于2007年11月20日出具的地名编号审批表复印件一份，载明位于沈阳市沈河区，批准门牌号为沈河区北二经街54、54甲、54甲1号，八纬路56、58、60、62、64号等。区地名办公室意见为根据《房屋所有权证》沈房权证沈河字第××号，同意使用地名为沈河区北二经街54、54甲、54甲1号，八纬路56、58、60、62、64号，北二经街40号7-2-1至7-2-5、8-2-1至8-2-6（门市位置与2层分层分户情况详见附图）。一审法院认为，案外人执行异议之诉的主要目的系通过诉讼排除对特定执行标的的强制执行。本案中，通过到庭当事人庭审陈述、质证及辩论，本案的争议焦点为：原告曹春对涉案房屋是否享有所有权或其他足以阻止执行的实体权利，原告的权利是否能够排除对涉案房屋的强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”买受人基于正当的不动产买卖关系，在已经支付全部价款（或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行）、实际占有且未办理过户登记没有过错的情况下，其虽未取得标的物之所有权，但该买受人仍享有排除普通金钱债权强制执行的权利。上述规定是基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则。故人民法院在适用上述规定时，应当严格审查买受人与被执行人之间不动产买卖协议是否合法有效，以及该条所规定的付款、实际占有和非因买受人自身原因未办理过户登记等要件是否具备。本案中，原告与被告广告中心签订了《房屋买卖合同》，该合同中对双方当事人的姓名或名称、商品房的基本情况如房号、建筑面积、总价款或单价等合同主要条款均进行了约定，故该《房屋买卖合同》合法有效，同时广告中心作为出卖人已收到约定购房款并交付房屋。而案涉房屋未办理过户登记，并非由原告原因所致，本案诉讼中，被告担保公司又未能提供证据证明原告对此存在过错，故原告对此无过错。综上，根据现有在案证据，应当认定被告担保公司享有的是普通债权，而原告实际占有案涉房屋，具备准物权性质，该权利优先于被告担保公司享有的普通债权，故原告就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。原告其他诉讼请求与本案并非同一法律关系，故本案中不予审理。另外，按上述司法解释的规定，原告负有将涉诉房屋尚欠广告中心部分房款交付执行法院的义务，应尽快执行。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、原告曹春的异议成立，停止对位于沈阳市沈河区屋的执行；二、驳回原告曹春其他诉讼请求。案件受理费9800元，由被告沈阳旭城佳欣消防设备有限公司、沈阳晓军广告中心负担；公告费800元由被告沈阳旭城佳欣消防设备有限公司承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，一审法院就本案曾作出（2017）辽0102民初10344号民事判决，曹春不服，上诉于本院，本院将该案发回重审。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中曹春作为案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中曹春与广告中心在法院查封前已签订有《房屋买卖合同》，曹春按合同约定支付了大部分购房款，并已实际占有使用了案涉房屋，对于未能办理房屋所有权证系因广告中心当时不具备办理房屋更名过户的条件，且广告中心已为曹春出具了承诺书，非曹春原因导致未能办理更名过户。曹春作为案外人就案涉标的享有足以排除强制执行的民事权益。关于融资担保公司提出曹春与广告中心签订的《房屋买卖合同》无效，不能对抗执行的问题，《房屋买卖合同》系曹春与广告中心的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。案涉房屋虽登记在广告中心所有的整体产权证中，但沈阳市沈河区地名办公室已就广告中心整体产权证中房屋进行了地名编号审批，即广告中心整体产权登记名下的房屋可以进行分户审批，曹春与广告中心签订的《房屋买卖合同》不属违反国家强制性规定的无效情形，融资担保公司该主张，无法律依据，本院无法予以支持。此外，按上述司法解释规定，被上诉人曹春负有就涉诉房屋尚欠广告中心部分尾款交付执行法院的义务，应尽快履行。一审法院事实认定并无不当，但判决主文表述有失妥当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，本案属于案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的情形，应判决不得执行该执行标的，一审判决主文表述与上述法律及司法解释规定不符，本院应予纠正。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：一、撤销沈阳市和平区人民法院（2018）辽0102民初8521号民事判决；二、不得执行位于沈阳市沈河区的房屋；三、驳回各方当事人其他诉讼请求。沈阳市和平区人民法院（2017）辽0102执异172号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。一审案件受理费9800元，由沈阳旭城佳欣消防设备有限公司、沈阳晓军广告中心共同负担，公告费800元，由沈阳旭城佳欣消防设备有限公司负担；二审案件受理费9800元，公告费300元，由沈阳市中小企业融资担保有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  贾宏斌审判员  姜会军审判员  韩彩霞二〇二〇年五月十一日法官助理刘冰青书记员张潇元本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。第二百二十七条规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。