北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终3509号上诉人（原审原告）：卢秀香，女，1970年12月11日出生，汉族，中移铁通北京分公司员工，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：张前程（卢秀香之夫），住北京市丰台区。委托诉讼代理人：刘姝玉，北京鉴杜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京金兰甫房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区丰桥路2号。法定代表人：吕照清，执行董事。委托诉讼代理人：胡京玲，女，北京金兰甫房地产开发有限公司职员。委托诉讼代理人：周一麟，北京海润天睿律师事务所律师。上诉人卢秀香因与被上诉人北京金兰甫房地产开发有限公司（以下简称金兰甫公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初35946号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。卢秀香上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持卢秀香的全部一审诉讼请求；2.本案诉讼费由对方承担。事实和理由：一、一审法院将本案主合同约定的解除权等同于补充协议的退房事由，系对本案事实认识不清。退房是指退还所购房屋，与解除合同在概念、内涵、外延及法律后果上都有区别。金兰甫公司作为格式合同的提供者，在制定格式合同条款时理应用词一致，避免误解。一审法院将二者混同系认定事实不清。退房事由不等同于解除事由，卢秀香在合理期间内行使合同解除权并无不当。金兰甫公司提供的格式合同，条款约定不清，一审法院就条款内容作出有利于金兰甫公司的解释是错误的。二、一审判决适用法律错误。金兰甫公司在补充条款中约定的退房与合同解除权不同，卢秀香认为“应当知道”的时间系与金兰甫公司协商无果的时间，之后行使解除权。依照相关法律规定，对格式条款有两种以上解释的，法院应当作出不利于提供格式条款一方的解释；当事人对合同变更内容约定不明确的，推定为未变更。因此对于本案补充协议中含糊不清的约定，应当视为未就解除权的行使作出变更。金兰甫公司对限制卢秀香主要权利的格式条款未尽到提示说明义务，故补充协议第四条应系无效。综上，请求二审法院支持卢秀香的上诉请求。金兰甫公司辩称：同意一审判决，不同意对方上诉请求。我方认为一审法院对案件事实调查清楚，与证据所体现的事实一致。一审法院对合同约定文意理解正确。补充协议是对合同解除作出的单独约定，且卢秀香在协议台头签约方名称处已经签名，其理应注意到补充协议的具体内容。补充协议中关于合同解除期限的约定，符合商品房买卖惯例，当事人不积极行使解除权的，该项解除权消灭。卢秀香向一审法院起诉请求：1.判令卢秀香与金兰甫公司解除合同；2.判令金兰甫公司返还卢秀香2833920元购房款；3.判令金兰甫公司支付自付款日起首付款的利息（自2017年3月17日起至实际付清之日止，按照年利率4.9%乘以1.2计算）及银行贷款利息65360元；4、判令金兰甫公司赔偿卢秀香为取得房屋所支付的其他费用共计：146623.42元（契税：85017.6元；印花税：2057.33元；房屋产权代办费1000元；物业费7288.49元；电费200元；水费60元；装修50000元；贷款公证费1000元）；5.诉讼费由金兰甫公司承担。一审法院认定事实，2017年3月23日，出卖人金兰甫公司与买受人卢秀香签订《北京市商品房现房买卖合同（商业、办公等非住宅类）》（以下简称《现房买卖合同》），约定买受人购买的商品房为201号院1504号房屋；商品房项目核准名称为融达国际；该商品房规划性质为写字间，实测建筑面积为44.28平方米；与该商品房有关的抵押情况为已抵押，抵押权人为五矿国际信托有限公司，抵押登记日期为2016年8月16日。该合同第六条房屋权利状况承诺约定：1.出卖人对该商品房享有合法权利；2．该商品房未出售并保证不出售给除本合同买受人以外的其他人；3．该商品房无司法查封或其他限制转让的情况；如该商品房权利状况与上述承诺不符，导致不能完成本房屋所有权转移登记的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照×%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。给买受人造成损失的，出卖人还应当承担赔偿责任，赔偿金额为见补充协议。该商品房总价款2833920元，买受人采取银行按揭付款方式付款，签署《北京商品房现房买卖合同》当日，即2017年3月23日，买受人按合同第五条约定的金额向出卖人支付房价款71%，计2033920元（含已付定金），剩余房款计800000元，买受人以银行按揭方式支付。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商房的不动产权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1．买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当解除合同通知送达之日起15日内退还买受人己付全部房价款（含己付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照壹%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当取得不动产权证书的期限届满之次日起至实际取得不动产权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金，并于买受人实际取得不动产权证书之日起90日内向买受人支付。《补充协议》第四条合同的解除约定，甲、乙方中任何一方根据《现房合同》或本补充协议的规定行使解除《现房合同》和本补充协议履行的权利时，《现房合同》和本补充协议自书面解约通知到达对方后即视为解除。主合同约定的退房事由发生的，乙方应在知道该事由发生后十五日内提出书面退房申请，乙方在此期间未提出的，视为不退房。依据主合同相关条款解除合同的，乙方应按甲方通知的时间和要求到登记机关办理撤销备案手续、并将合同文本及相关资料返还甲方。逾期办理的，每逾期一天，乙方应按主合同约定总房价的万分之三向甲方支付违约金。2017年3月17日，卢秀香支付首付款2033920元（含3万定金，汇款170万元，刷卡303920元）。2017年9月15日，卢秀香与兴业银行股份有限公司北京东单支行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定以201号院1504号房屋抵押借款800000元用于购房。2017年3月30日，金兰甫公司向卢秀香交付201号院1504号房屋，后卢秀香占有使用至今。审理中，金兰甫公司称至今未办理房屋所有权证系因抵押权人五矿国际信托有限公司未办理解除抵押登记。另，卢秀香向本院提交《收条》一份，载明：“今收到卢秀香，合同编号：xxx，关于该房产退房书面申请壹份。刘燕2019年5月14日”及落款日期为2019年6月3日的《关于融达国际1504房产退款事宜的函》，载明：“本人卢秀香于2017年3月15日购买贵公司开发的位于丰台区xxx院1号楼15层1504号商住楼宇房产一套，并签订协议(合同编号xxx)。根据协议第六章第十七条第二款第1条款之规定，贵公司应在合同签订之日720内办理完房屋产权证，否则买受人有权选择退款或补偿，本人己于2019年5月14日以书面形式向贵公司提交了退款申请，按协议条款之规定，贵公司应在15日内全额退还所有款项，经多次与贵公司相关人员沟通协调，现己20天至今未能确定退款事宜，只回复说现在给办理相关房产手续，对于贵公司的态度我表示不满，按合同相关条款约定退款或赔偿等事宜的选择权在买受人，贵公司是商界精英，应该具备合约精神，现我再次向贵公司提出退款要求，请贵公司珍惜名誉，崇尚合约精神，按照合同履约，将所有购房款项退还我本人，否则本人将诉诸法律以维护本人的合法权益，并保留因此对本人所造成的损失和伤害追加赔偿的权利，望贵公司相关领导予以重视。”拟证明其向金兰甫公司发出书面通知要求解除合同，退还房款。金兰甫公司对此予以认可。一审法院认为：依法成立的合同具有法律约束力，合同双方均应依约履行，一方不履行或者履行不符合约定的，应当承担相应的违约责任。根据本案查明的事实，卢秀香与金兰甫公司双方签订的《现房买卖合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按照合同约定享受权利、承担义务。现因金兰甫公司原因，卢秀香无法取得201号院1504号房屋产权证书，金兰甫公司应属违约，卢秀香有权解除合同。但，根据《补充协议》第四条合同的解除约定，主合同约定的退房事由发生的，卢秀香应在知道该事由发生后十五日内提出书面退房申请，在此期间未提出的，视为不退房。根据本案查明的事实，金兰甫公司于2017年3月30日向卢秀香交付涉案房屋，金兰甫公司应于交付房屋之日起720日内（即2019年3月20日前）为卢秀香办理涉案房屋的所有权登记证书，金兰甫公司未履行该项义务，卢秀香应在2019年4月4日前向金兰甫公司提出书面退房申请。卢秀香第一次向金兰甫公司提出书面退房申请时间为2019年5月14日，故其未在合同约定时间提出书面退房申请，现卢秀香据此主张解除合同，要求金兰甫公司返还购房款，证据不足，该院不予支持。因合同的解除必然导致互相返还的法律后果，故《现房买卖合同》解除后，卢秀香要承担返还房屋的义务，《补充协议》在合同解除项下约定退房事宜的程序理解为合同解除后卢秀香返还房屋事宜的程序，并无不妥。关于卢秀香主张首付款利息、银行贷款利息及赔偿相关费用的诉讼请求，没有事实和法律依据，该院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，一审判决如下：驳回卢秀香的全部诉讼请求。本院二审认定的事实与一审法院认定事实一致。本院认为，根据我国合同法的规定，采用格式条款订立合同的，应采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明；对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。本案中，补充协议上签有卢秀香的名字，补充协议第四条“合同的解除”系就房屋买卖合同解除作出的专门性约定，该部分中约定了提出退房申请的期限，故根据前述情况可以作出卢秀香与金兰甫公司已就合同约定的解除权的行使期限达成一致意见的理解，即在合同约定的解除事由发生后，卢秀香应当在15日内提出解约申请，未提出的，该项解除权消灭。因此本案中不存在卢秀香所称金兰甫公司未尽到提示义务以及合同条款文意不清的情况。因卢秀香在合同约定的解除事由发生后15日内未提出解约申请，故其主张解除与金兰甫公司之间的买卖合同，缺乏依据，法院不应支持。因卢秀香系基于合同解除主张金兰甫公司返还购房款、支付利息、赔偿费用，现其行使约定解除权解除合同的主张不能得到法院支持，故其要求返还和赔偿款项的主张，亦缺乏依据，本院亦不予支持。如本案合同存在法定解除事由，当事人可以通过诉讼或者其他方式另行解决。综上，卢秀香的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16547元，由卢秀香负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 姚 颖审判员 霍翠玲审判员 王金龙二〇二〇年五月二十八日书记员 孙辰姝