浙江省海盐县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0424民初598号 原告：浙江秦山建设股份有限公司。住所地：海盐县秦山街道长丰西路183号。统一社会信用代码：91330000704424215Y。 法定代表人：黄雪军，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：马洪培，浙江海赛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐凌晶，浙江海赛律师事务所律师。 被告：海盐永欣包装有限公司。住所地：海盐县武原街道海兴西路142号。统一社会信用代码：91330424792063324K。 法定代表人：沈建国，该公司执行董事。 被告：赵达，男，1964年2月28日出生，汉族，住海盐县。 第三人：肖国生，男，1962年7月2日出生，汉族，住海盐县。 委托诉讼代理人：沈雪军，浙江海威特律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王振佳，浙江海威特律师事务所(实习)律师。 原告浙江秦山建设股份有限公司与被告海盐永欣包装有限公司（以下简称永欣包装公司）、赵达排除妨害纠纷一案，于2018年12月13日向本院提起诉讼，本院同日以（2018）浙0424立预196号受理，后因案件审理需要，本院依法决定追加肖国生为第三人参加诉讼。本院于2020年1月14日转为正式立案后，依法适用简易程序于2020年2月12日公开开庭进行了审理。后因本案案情复杂，依法转为普通程序并组成合议庭，于2020年4月17日第二次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐凌晶、被告赵达、第三人的委托诉讼代理人沈雪军二次开庭均到庭参加诉讼，被告永欣包装公司的法定代表人沈建国第二次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称，1998年，原告经海盐县人民法院裁定取得位于海盐县武原街道海兴西路142号土地使用权，并办理土地权证，该土地面积为1100平方米。因原告具有办公场所，所以一直未使用该地块。2018年，原告因经营发展需要，使用该土地时，发现被告永欣包装公司占用的土地面积为425平方米，被告赵达占用的土地面积为350平方米。本案立预阶段，得知被告永欣包装公司占用的土地及使用的房屋，实际是第三人租赁给其使用。另，原告于2003年5月26日由海盐县秦山建筑工程有限公司改制为浙江秦山建设股份有限公司。因该土地被二被告及第三人使用，所以原告无法使用该地块。原告为维护其合法权益，诉讼法院依法判令（变更后）：1、被告永欣包装公司支付土地使用费79636.50元（自2012年12月17日起暂算至2019年12月16日，应计算至实际归还之日，2019年12月17日起土地使用费在上一年度的基础上涨幅3.5%计算，即2019年12月17日至2020年12月16日的土地使用费按照30.65元/平方米/年计算，计算面积为425平方米）；2、被告赵达支付土地使用费65583元（自2012年12月17日起暂算至2019年12月16日，应计算至实际归还之日，2019年12月17日起土地使用费在上一年度的基础上涨幅3.5%计算，即2019年12月17日至2020年12月16日的土地使用费按照30.65元/平方米/年计算，计算面积为350平方米）；3、第三人对被告永欣包装公司承担的责任承担共同付款责任；4、二被告及第三人立即将土地归还给原告，并拆除房屋；5、鉴定费15000元由二被告及第三人承担；6、二被告及第三人承担本案的诉讼费用。 被告永欣包装公司答辩称，2013年，被告永欣包装公司搬到涉案地方，开始业务量小，先前的房屋够用。到2017年底用房紧张，经朋友介绍，被告永欣包装公司向第三人借用房屋，从2018年开始借用的。先前该房屋破破烂烂，一直空置。 被告赵达答辩称，关于被告赵达所使用的房屋，被告赵达享有合法权益，不存在让被告赵达赔偿原告并将房屋自行拆除。被告赵达买房产时，并不知道涉案土地的所有权人为原告。原告自2012年12月17日起计算土地使用费没有依据，原告计算的面积也不正确。该被告家里经济困难，原告收费时减少些。 第三人陈述称，第一，2005年1月，第三人是从浙江超同科技股份有限公司处以资抵债抵偿取得了案涉区域周边的土地使用权和房屋所有权。虽然，目前第三人暂时无法提供浙江超同科技股份有限公司取得该房屋所有权及土地使用权依据，海盐力珍营养厂与浙江超同科技股份有限公司均已注销，证据取得存在困难，但第三人一直在努力取证；第二，原告陈述其取得案涉土地使用权已有二十余年，原告一直没有使用也没有主张过地面建筑物，由此可见，第三人将地面建筑物租赁给被告永欣包装公司之后，也没有任何人提出过异议，可以印证第三人的权利在实际行使；第三，确实是第三人将占地300余平方米的厂房租赁给被告永欣包装公司；第四，原告的第4项诉请，缺乏事实和法律依据，因为各方是依法取得相关权利，虽然现在房地分离比较少，但是从历史遗留问题来看，房地分离问题很普遍。原告请求的土地使用费，第三人的房屋比较破旧，被告永欣包装公司真正使用该房屋是在2017年年底左右，之前一直空置，所以原告要求自2012年起支付租金欠妥。 针对自己的主张，原告向本院提供了下列证据： 1、土地使用权证（附红线图一份）一份，证明海盐县武原街道海兴西路142号土地属于原告所有的事实。 2、被告永欣包装公司的工商材料、照片一组（复印件），证明被告永欣包装公司占用原告土地及地面建筑物的事实。 3、抵债资产权益转让协议、资产转让协议各一份（复印件），证明被告赵达占用土地的事实。 4、关于同意整体改制、发起设立浙江秦山建设股份有限公司的批复一份【复印于（2018）浙0424民初4808号案件】，证明原告由有限公司改制为股份有限公司的事实。 5、国有土地使用证一份【复印于（2018）浙0424民初4808号案件】，证明原告于1998年已经获得涉案土地的事实。 6、海盐县人民法院（1998）盐执字第796号民事裁定书一份【复印于（2018）浙0424民初4808号案件】，证明经法院裁定土地给原告的事实。 被告永欣包装公司的质证意见：证据1、5、6，原告第一次诉讼时土地没有坐标，该坐标不知怎么出来的。对证据2、4无异议。证据3，与该被告没有关系。 被告赵达的质证意见：证据1、5，该被告确实不具有涉案土地的所有权。证据2，与该被告没有关联。对证据3没有异议。证据4、6，看不懂。 第三人的质证意见：证据1，对其本身真实性没有异议，但按现场勘查时测绘公司工程人员讲法，是土管局征询已知的相关权利人意见确定位置坐标点，国土资源局征询相关权利人意见时，是不是所有的土地权利人都到场，是不是还存在其他未知的权利人未到场，存在测绘或坐标定位错误。证据2、3、4，均无异议。证据5，对该证据形式上没有异议，但该证据没有坐标。证据6，从该民事裁定书可看出，原告当时抵偿的仅仅是土地，如果原告抵偿的土地就是现场勘查时指认的第三人房屋下面的土地，不包括房屋。 为证明自己的主张，被告赵达向本院提供了下列证据： 资产转让协议（复印件）、抵债资产权益转让协议（附浙江文华控股有限公司工商材料一组）、（1999）嘉中法执字第100号民事裁定书（复印件）、（1998）嘉经初字第181号民事判决书（复印件）、海盐县不动产登记查询证明（复印件）、房屋所有权证（盐字第018987号）（复印件）、嘉兴市丹红实业公司等168户资产包（复印件）、2000年浙江日报（复印件）、2005年的浙江日报一组，证明涉案房屋位于海盐县武原街道海兴西路142号，上述房屋由被告赵达通过合法购买所得。 原告的质证意见：对资产转让协议、抵债资产权益转让协议的真实性由法院审核，对其合法性不予认可，另，即使转让协议真实的，但应属无效；对民事裁定书、民事判决书的真实性没有异议，但与本案没有关联性；对海盐县不动产登记查询证明的真实性没有异议；对房屋所有权证真实性没有异议，但对其欲证明的关联性不予认可；对嘉兴市丹红实业公司等168户资产包（复印件）、2000年、2005年浙江日报的真实性，由法院审核。 被告永欣包装公司的质证意见：与该被告没有关系。 第三人的质证意见：对上述证据形式均没有异议，具体由法院予以查实。 为证明自己的主张，第三人向本院提供了下列证据： 协议一份，证明浙江超同科技股份有限公司通过法院执行裁定从原海盐力珍营养厂取得的1亩土地及地面建筑物，抵偿给第三人的事实。 原告的质证意见：没有相应法院裁定书予以确认，对上述协议不予认可。 被告永欣包装公司的质证意见：被告永欣包装公司使用的房屋是向第三人租借的，第三人取得该房屋合情合法。 被告赵达的质证意见：与该被告没有关系。 本院出示评估报告、评估费发票及法院向海盐县滨海规划测绘有限公司调取的图纸一组。 原告的质证意见：对评估报告及评估费发票没有异议。对图纸真实性没有异议，但计算土地使用权面积应当还包括道路。 被告永欣包装公司的质证意见：评估报告及评估费发票与该被告没有关系。对于图纸，道路有好几家公司共用。 被告赵达的质证意见：评估报告及评估费发票与该被告没有关系，对图纸没有异议。 第三人的质证意见：对评估报告及评估费发票真实性没有异议，但第三人取得该房屋所有权后一直空置，没有使用，由于历史遗留问题造成房地分离，不认可按照市场出租土地价格来确认使用费。对图纸没有异议。 被告永欣包装公司未提供证据。 本院认证意见：原告提供的证据1、4、5、6，具有真实性、合法性、关联性，且相互印证，本院依法予以确认。证据2，结合被告赵达、第三人的陈述及本院现场勘查，本院对被告永欣包装公司使用涉案土地地面建筑物（南幢）的事实予以确认。证据3与被告赵达提供证据，结合被告赵达陈述及本院现场勘查，对被告赵达占用使用涉案土地地面建筑物（北幢）的事实予以确认。第三人提供的证据，因第三人未能进一步提供证据佐证，本院对案涉房屋权属来源无法查明。本院出示的证据，本院依法予以确认。 经审理，本院确认案件的相关事实如下： 查明（一）：1998年8月4日，海盐县人民法院出具（1998）盐执字第796号民事裁定书一份，该裁定书载明：该案申请执行人为海盐县秦山建筑工程公司，被执行人为嘉兴市力珍营养食品厂。裁定内容为：嘉兴市力珍营养食品厂欠海盐县秦山建筑工程公司207010元，申请执行费1135元，合计208145元，嘉兴市力珍营养食品厂以其他用的海盐县武原镇海兴西路北侧一宗土地1100平方米（详见土地价格评估报告书）抵款，土地使用权转让给海盐县秦山建筑工程公司，土地评估费、土地使用的转让费由嘉兴市力珍营养食品厂负担。 1998年12月，海盐县土地管理局出具盐开国用（98）字第0100435号国有土地使用证。该国有土地使用证载明：土地使用者为海盐县秦山建筑工程有限公司；坐落于海盐县北侧；用途为工业，使用权类型为出让，终止日期为2044年12月12日；使用权面积为1100平方米；四至：东：海盐县建筑工程公司；南：嘉兴力珍营养厂（县土管局收回）；西：耕地；北：机耕路。 2003年4月28日，海盐县秦山建筑工程有限公司在整体改制的基础上，设立浙江秦山建设股份有限公司。 2003年7月10日，海盐县土地管理局出具海盐国用（2003）字第1-1250号国有土地使用证。该国有土地使用证载明：土地使用者为浙江秦山建设股份有限公司；地号1-999-0-0；其余内容同盐开国用（98）字第0100435号国有土地使用证。 2018年11月7日，经海盐县滨海规划测绘有限公司测绘，该公司出具红线图一份，该红线图由海盐县自然资源和规划局备案，该红线图显示涉案土地地面建筑物有南北二幢房屋。 查明（二）：1996年11月14日，中国工商银行海盐县支行与嘉兴市力珍营养食品厂签订一份抵押借款合同，约定：嘉兴市力珍营养食品厂将其评估价为1353500元的房产抵押给中国工商银行海盐县支行，作为其向中国工商银行海盐县支行120万元借款的担保，双方办理了房产抵押手续。后产生纠纷，该纠纷经嘉兴市中级人民法院（1998）嘉经初字第181号民事判决书判决嘉兴市力珍营养食品厂向中国工商银行海盐县支行归还借款120万元及相应利息损失。上述判决书生效后经嘉兴市中级人民法院（1999）嘉中法执字第100号民事裁定书裁定：将嘉兴市力珍营养食品厂坐落于厂房2、3、5、6共四幢，面积1691.87平方米，价值为817000元，产权归中国工商银行海盐县支行所有。 被告赵达提供的落款时间2005年11月14日的《资产转让协议》显示，该协议由中国华融资产管理公司杭州办事处、浙江省拍卖行有限公司、浙江文华控股有限公司、何鉴文四方签订；并约定浙江文华控股有限公司以12650000元的价格受让中国华融资产管理公司杭州办事处拥有的资产[在嘉兴地区的168户资产包（债权和物权）（即嘉兴市丹红实业公司等168户资产包），该资产（债权和物权）为中国工商银行嘉兴市分行及辖属支行原在嘉兴地区范围内的资产，该批债权和物权中，部分债权已经嘉兴市相应的人民法院判决或调解、物权经法院裁定或签订了以物抵贷相关协议，中国华融资产管理公司杭州办事处转让债权的利息仅计至2005年6月20日]。 被告赵达提供的落款时间2008年12月16日《抵债资产权益转让协议》显示，该协议由被告赵达、浙江文华控股有限公司二方签订；并约定浙江文华控股有限公司将坐落在海盐县的第2幢厂房，面积为454.08平方米的抵债资产权益转让给被告赵达，转让价格115000元。协议附件：附件一为（1999）嘉中法执字第100号裁定书。附件二为2000年6月浙江日报上刊登的“资产转让暨催收公告”。附件三为2005年11月14日中国华融资产管理公司和浙江文华控股有限公司签订的资产转让协议。附件四为2005年12月浙江日报上刊登的“资产转让暨催收公告”。 查明（三）：第三人在审理中陈述称：2005年1月，第三人是从浙江超同科技股份有限公司处以资抵债抵偿取得了位于案涉区域周边土地使用权和房屋所有权，并提供了第三人与浙江超同科技股份有限公司于2005年1月18日签订的《协议》一份，协议约定第三人同意浙江超同科技股份有限公司将位于海盐县武原街道海盐公安局旁原海盐力珍营养厂的土地（壹亩左右）及地面建筑物抵还第三人工程款。2017年年底，第三人将涉案土地地面建筑物南幢房屋租赁给被告永欣包装公司使用。 查明（四）：审理过程中，因原告申请，本院委托浙江和诚房地产估价有限公司对位于海盐县北侧（地块总面积1100平方米）海盐永欣包装有限公司、赵达占用土地的土地使用费进行评估。（评估时间从2012年12月17日开始计算，并就以后的土地使用费按每年或按固定阶段列明土地使用费金额或提供相应计算标准）。2019年8月7日，该公司出具司法评估报告一份，载明：本次采用了基准地价修正法与收益法进行估价；估价对象在满足全部假设和限制条件下于价值时点2012年12月17日至2019年12月16日的估价结果如下：2012年12月17日至2013年12月16日，土地使用费为24.09元／平方米／年；2013年12月17日至2014年12月16日，土地使用费为24.93元／平方米／年；2014年12月17日至2015年12月16日，土地使用费为25.80元／平方米／年；2015年12月17日至2016年12月16日，土地使用费为26.70元／平方米／年；2016年12月17日至2017年12月16日，土地使用费为27.64元／平方米／年；2017年12月17日至2018年12月16日，土地使用费为28.61元／平方米／年；2018年12月17日至2019年12月16日，土地使用费为29.61元／平方米／年；建议之后年度土地使用费调整每年涨幅3.50%。为此，原告支出评估费15000元。 2020年3月31日，本院组织各方当事人现场勘查，包括通知海盐县滨海规划测绘有限公司相关工作人员到场，各方当事人对原告提供的红线图与现场进行了查看，并确认涉案土地地面建筑物北幢房屋为被告赵达在使用，南幢房屋为被告永欣包装公司在使用。原告、被告永欣包装公司、赵达、第三人均同意涉案土地地面建筑物占地面积按海盐县滨海规划测绘有限公司测绘面积计算：北幢房屋9.5×25.7=244.15平方米；南幢房屋12.2×25.2=307.44平方米。 查明（五）：第三人在审理过程中陈述称如果需要向原告支付土地使用费，应由第三人支付给原告，由第三人与被告永欣包装公司结算。对此，被告永欣包装公司没有异议。对此，原告认为，被告永欣包装公司及第三人陈述第三人是房屋实际占有人，第三人占有之后再将房屋租赁给被告永欣包装公司，对于第三人提出的如需支付土地使用费由第三人支付的意见没有异议，但并不代表原告认可第三人占有房屋、占有土地的行为合法。 查明（六）：2018年8月16日，原告曾以占有排除妨害纠纷为案由起诉被告永欣包装公司【（2018）浙0424民初4808号】，该案原告诉请被告永欣包装公司支付相应土地使用费、利息损失及归还土地、腾退房屋。2018年9月28日，原告撤回起诉。 本院认为，本案中，原告通过法院执行裁定享有涉案土地使用权。被告赵达以受让抵债资产权益为由，占有使用涉案土地地面建筑物北幢房屋。该房屋土地使用权与房产权益二分离，故被告赵达应向原告支付土地使用费。被告永欣包装公司陈述其系自2017年底从第三人处租赁的涉案土地地面建筑物南幢房屋，第三人对租赁事实无异议，并陈述称其系以资抵债抵偿取得该房产权益，并称如果需要向原告支付土地使用费，则应由其承担。原告对于第三人自愿承担土地使用费无异议，但并不认可第三人合法占有该房屋。本院认为，被告永欣包装公司与第三人在审理中协调，第三人以资抵债抵偿取得该房产权益为由，第三人自愿承担土地使用费，本院对第三人自愿承担土地使用费的行为予以认可。第三人未能进一步提供证据证明是否拥有该房产权益，与本案无涉。综上，对于原告诉请被告赵达、第三人支付土地使用费，本院予以支持，对于原告诉请被告永欣包装公司支付土地使用费，本院不予支持。关于土地使用费的起算点，本院参照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条关于租金支付期限的规定，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条特殊诉讼时效的规定、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条诉讼时效规定，本案土地使用费应自2016年10月2日起算。关于土地使用费的计算标准及面积，按评估报告的估价结果（按每年涨幅3.50%）及海盐县滨海规划测绘有限公司测绘涉案土地地面建筑物的面积计算。经计算，自2016年10月2日至起诉之日即2020年1月14日期间，被告赵达需支付土地使用费为22914.62元；2016年10月2日至2020年1月14日期间，第三人需支付土地使用费为28854.68元；具体计算方式，详见附页表格。关于原告诉请的2020年1月15日起至实际归还之日期间的土地使用费，为减少纠纷，本院认定2020年1月15日起的土地使用费的计算标准，按评估报告的估价结果（按每年涨幅3.50%）及海盐县滨海规划测绘有限公司测绘涉案土地地面建筑物的面积计算，支付方式根据估价行业惯例时间段，以年付结算，于每年的12月16日前支付该日往前推一年的土地使用费（其中2020年12月16日前支付2020年1月15日起至该日的土地使用费），对于原告该部分诉请，原告可待上述付款期限届满后再行主张。本案属土地使用权与房产权益二分离情形，原告要求被告赵达、永欣包装公司、第三人将土地归还原告，并拆除房屋，于法无据，本院不予支持。关于鉴定费15000元，由原告、被告赵达、第三人各承担5000元。综上，原告合理部分请求，本院予以支持，不合理部分予以驳回；被告赵达、永欣包装公司、第三人辩解合理部分予以采信，不合理部分不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十八条、《关于适用中华人民共和国民法总则诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告赵达支付原告浙江秦山建设股份有限公司土地使用费22914.62元、鉴定费5000元，合计27914.62元，由该被告于本判决生效之日起十日内付清； 二、第三人肖国生支付原告浙江秦山建设股份有限公司土地使用费28854.68元、鉴定费5000元，合计33854.68元，由第三人于本判决生效之日起十日内付清； 三、驳回原告浙江秦山建设股份有限公司其他诉讼请求； 如果被告赵达、第三人肖国生未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费3504元，由原告浙江秦山建设股份有限公司负担2154元，被告赵达负担610元，第三人肖国生负担740元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起MACROBUTTONNoMacro二年内向本院申请执行。 审 判 长  张卫群 人民陪审员  吴神祥 人民陪审员  洪菊英 二〇二〇年五月二十二日 书 记 员  马亚军 （附页） 土地使用费计算期限 土地使用费计算标准（每年涨幅3.5%） 赵达支付土地使用费（×244.15方米） 肖国生支付土地使用费（×307.44平方米） 2016年10月2日至2016年12月16日计76天 26.70元/平方米/年 1357.34元 1709.20元 2016年12月17日至2017年12月16日计1年 27.64元/平方米/年 6748.31元 8497.64元 2017年12月17日至2018年12月16日计1年 28.61元/平方米/年 6985.13元 8795.86元 2018年12月17日至2019年12月16日计1年 29.61元/平方米/年 7229.28元 9103.30元 2019年12月17日至2020年1月14日计29天 30.65元/平方米/年 594.56元 748.68元 合计 22914.62 28854.68 15