呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终395号上诉人(原审被告)：付云生，男，无固定职业，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：葛如贵，内蒙古坤雅律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：宋海峰，女，无固定职业，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：袁进忠，呼和浩特市“148”协调指挥中心第三法律服务所法律工作者。原审被告：毛丙午，男，无固定职业，住内蒙古自治区呼和浩特市。原审第三人：李冬青，男，无固定职业，住内蒙古自治区呼和浩特市。上诉人付云生因与被上诉人宋海峰、原审被告毛丙午、原审第三人李冬青侵权责任纠纷一案，不服呼和浩特市玉泉区人民法院（2019）内0104民初2972号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人付云生及其委托诉讼代理人葛如贵、被上诉人宋海峰及其委托诉讼代理人袁进忠、原审被告毛丙午、原审第三人李冬青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。付云生上诉请求：1.依法撤销(2019)内0104民初2972号民事判决;2.依法查清事实,正确适用法律,确认付云生购买涉案房屋为善意取得的行为,驳回宋海峰的诉讼请求;3.一、二审诉讼费由宋海峰承担。事实和理由：一、一审法院没有查明事实。付云生与宋海军没有经济纠纷,双方系基于买卖关系,宋海军履行买卖合同,将涉案房屋出卖并交付给付云生,付云生系基于合同关系取得了房屋所有权而入住的。二、一审法院适用法律错误。本案付云生购买涉案房屋符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定,应当认定为善意取得。首先,付云生受让该房屋时是善意。第一,该房屋原所有人没有依法按照《房屋登记办法》第八十二条的规定,在房屋登记机构建立的房屋登记簿上登记,设立具有公示效力的物权,故付云生无法通过登记簿得知房屋所有权人;第二,因付云生无法通过登记簿得知房屋所有权人,所以只能通过房屋占有和其他外观情况判断所有权人和处分权人,付云生购买房屋时宋海军占有房屋,同时宋海军也提供了其取得房屋而交付房款的收据,付云生因此认为宋海军对该房屋具有合法处分权,具有合理性;第三,宋海峰没有提供证据证明付云生购买房屋时具有重大过失。其次,付云生购买房屋时支付了合理价格。宋海峰自认2011年购买该房屋时,支付给李冬青7万元购房款,且宋海军提供给付云生的收据为房款73000元,根据物价上涨情况和涉案房屋属性、当地其他同类型房屋市场价,付云生以15万元购买该房屋属于支付了合理价格。再者,付云生购买房屋后,宋海峰当时己经将该房屋交付给付云生。因该房屋没有依法办理初始登记,且付云生不属于房屋所在村集体成员,依据《房屋登记办法》第八十七条的规定,付云生申请办理房屋登记的,房屋登记机构不予办理房屋登记。故该房屋在付云生购买付款并实际占有后,即取得房屋所有权,也符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款第三项的规定。综上所述,付云生与宋海军为真实的房屋买卖交易,付云生的行为完全符合物权法及司法解释关于善意取得的相关规定。宋海峰辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。宋海峰提交村委会证明，证明了宋海峰买的房屋合法有效。付云生买这个房屋，不是和宋海峰买的，涉案房屋是宋海峰的，不是法律规定的善意取得。一审判决是毛丙午腾出房屋，付云生没有权利上诉，应该由毛丙午上诉，没有撤销权利，法律关系不正确。本案房屋就是宋海峰的，使用权和所有权都归宋海峰，毛丙午停止侵害，没有付云生，宋海峰与付云生没有关系。毛丙午述称，不同意一审判决。李冬青述称：李冬青、王飞、郭拴才和村委会买的地，三人一起建的房，一人一间，李冬青卖给宋海峰了，别人也没有卖给，有村委会证明还有证人，可以取证，证明房子是李冬青、王飞、郭拴才盖的。宋海峰向一审法院起诉请求：1.停止侵害，排除妨害；2.判令被告立即腾出原告居住的房屋；3.被告承担案件受理费。一审法院认定事实：2011年6月5日，宋海峰（乙方）与第三人李冬青（甲方）签订了房屋买卖合同。合同约定，甲方自愿将坐落于××道第二户院落卖给乙方，该房屋及院落共占地面积约80平方米。双方约定该房屋院落价格共计70000元。甲乙双方应在签订合同之日起将该房屋及院落土地交付乙方使用，甲方卖给乙方的宅院及房屋自本合同生效之日起产权及使用权归乙方所有，乙方买受后，如宅院的一切责任由乙方自己负责，与甲方无关。上述房屋由李冬青及合伙人王飞、郭拴才合伙建设，由李冬青出卖给宋海峰。合同签订后，李冬青将该房屋交付给宋海峰，宋海峰将房屋装修齐备后于2011年9月入住。2017年宋海峰承揽了建设工程施工任务需到外地干活，该房屋由宋海峰让其弟弟宋海军帮忙看护。2019年5月份宋海峰回呼入住其购买的房屋，发现付云生入住，经交涉才知付云生与宋海峰的弟弟宋海军有经济纠纷，宋海军让入住的，经多次协商无果。在宋海峰外出期间，2018年10月11日，宋海军（甲方）与付云生（乙方）签订了房屋买卖合同。合同约定，甲方自愿将坐落于西二道河水文站对面一处院落卖给乙方，该房屋及院落共占地面积约90平方米，东至第九户，西至路边西户，南至5排第三户，北至三排第三户。双方约定该房屋院落价格共计150000元。合同签字之日乙方付清甲方全部房款，甲方收款后出具收据，并将相关手续交付给乙方。甲乙应在签订合同之日起将该房屋及院落土地交付乙方使用，甲方卖给乙方的宅院及房屋自本合同生效之日起产权及使用权归乙方所有，乙方买受后，如该宅院的一切责任由乙方自己负责，与甲方无关。上述合同由证明人徐某签字确认。徐某作为证人出庭作证，证明签订上述协议的真实性以及付云生向宋海军支付购房款的事实。上述合同签订时，付云生称宋海军向原房主以73000元的价格购买的该房屋收据交给付云生。付云生向宋海军购买上述房屋后又于2019年4月21日与毛丙午签订了个人房屋买卖合同。合同约定，付云生（甲方）自愿将其拥有完全产权、合法拥有的位于西二道河水文站对面的房产，建筑面积为约90平方米以200000元的价款转让给毛丙午（乙方），乙方自愿购买甲方上述房产。签订合同时，由乙方一次性将房款付给甲方。毛丙午购买上述房屋后一直占有使用。庭审中李冬青认可上述房屋没有建房手续，只有买地合同。一审法院认为，宋海峰与李冬青签订房屋买卖合同，向李冬青交付房款并占有房屋进行装修，该房屋买卖合同实际履行完毕，且购房人已实际居住，使用该房屋，宋海峰有继续占有，居住使用该房屋的权利。在宋海峰外出时将该房屋让其弟弟宋海军帮忙看管期间，宋海军未经宋海峰授权的情况下将该房屋出卖给付云生，付云生又将该房屋出卖给毛丙午，该系列当事人虽然签订房屋买卖合同，但只是合同相对人之间的买卖行为，对宋海峰不具有约束力，该系列房屋买卖合同均是在宋海军无权处分宋海峰财产权利的前提下签订进行转让，宋海军因过错侵害宋海峰民事权益，应当承担侵权责任。经庭审查明，该房屋现由毛丙午实际占有，故毛丙午应向宋海峰返还该房屋。对于付云生、毛丙午因该房屋未取得处分权致使标的物所有权不能转移的后果，买受人可另行主张出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、毛丙午停止侵害，排除妨害，于本判决生效之日起十五日内腾出宋海峰居住的位于呼和浩特市××区第二户的房屋；二、驳回宋海峰的其他诉讼请求。案件受理费50元，由毛丙午负担。本院二审期间，付云生申请证人徐某出庭作证，拟证明：付云生为善意取得该房屋。宋海峰的质证意见为，虚假的，没有证明力，没有事实和法律依据，不能作为证据。毛丙午的质证意见为，没有意见，认可证明问题。李冬青的质证意见为，我卖给宋海峰的，当地人都能证明房子是我们盖的，证人证言和我们无关。二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，宋海峰与李冬青签订房屋买卖合同，向李冬青交付房款并占有房屋进行装修，该房屋买卖合同实际履行完毕，且购房人已实际居住、使用该房屋，宋海峰有继续占有、居住使用该房屋的权利。付云生主张其善意取得该房屋。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”。本案中，付云生虽然购买该房屋支付了对价，但并不符合上述法律规定的善意取得的构成要件，不能善意取得该房屋。在此前提下，付云生又将该房屋出卖给毛丙午，现该房屋由毛丙午实际占有，故一审判决毛丙午腾出该房屋并无不当。综上所述，付云生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由付云生负担。本判决为终审判决。审 判 长 辛宗寿审 判 员 李 霞审 判 员 宋晓瑾 二〇二〇年五月十八日法官助理 张小睿书 记 员 边 娇