吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民终966号上诉人：（原审原告、申请执行人）：缪希彦，男，1964年10月4日出生，汉族，无职业，住安徽省芜湖市无为县。委托诉讼代理人：缪力，女，1971年8月8日出生，汉族，无职业，住安徽省巢湖市无为县。被上诉人（原审被告、执行案外人）：付敬楠，男，1964年8月12日出生，汉族，无职业，住吉林省磐石市。委托诉讼代理人：宋艳霞（系付敬楠妻子），女，1967年4月20日出生，汉族，无职业，住吉林省磐石市。原审第三人（被执行人）：吉林市宇佳房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林高新技术产业开发区。法定代表人：徐炳文，该公司董事长。委托诉讼代理人：秦启祥，该公司总经理。原审第三人（被执行人）：徐炳文，男，1969年8月23日出生，汉族，吉林市宇佳房地产开发有限公司董事长，住江苏省金坛市。上诉人缪希彦因与被上诉人付敬楠、原审第三人吉林市宇佳房地产开发有限公司（以下简称宇佳公司）、徐炳文申请执行人执行异议之诉一案，不服吉林高新技术产业开发区人民法院（2019）吉0291民初857号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人缪希彦的委托诉讼代理人缪力、被上诉人付敬楠的委托诉讼代理人宋艳霞、原审第三人宇佳公司的委托诉讼代理人秦启祥到庭参加诉讼。原审第三人徐炳文经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。缪希彦上诉请求：撤销（2019）吉0291民初857号民事判决，继续查封宇佳公司名下的位于磐石市明城镇紫金铭苑小区案涉房屋，由付敬楠负担诉讼费用。事实和理由：一、付敬楠出具了收款收据一份，收款人是秦启祥，没有付款时间，不能证明是宇佳公司收到的购房款。二、购房合同上没有购房时间，不能证明付敬楠是在人民法院查封诉争房屋之前签订的合法书面买卖合同。三、物业费单据不能证明是紫金铭苑的物业。四、付敬楠不能提供水电费单据，也就不能证明是用于付敬楠居住的房屋。本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，应维持对涉案房屋的查封执行。付敬楠辩称，一审判决正确，应予维持。宇佳公司述称，应支持付敬楠的请求。徐炳文未到庭，亦未提交书面陈述意见。缪希彦向一审法院起诉请求：1.撤销吉林高新技术产业开发区人民法院（2019）吉0291执异55号裁定书，继续查封磐石市明城镇紫金铭苑小区案涉房屋；2.诉讼费用由宇佳公司和徐炳文负担。一审法院认定事实：缪希彦与宇佳公司、徐炳文民间借贷纠纷一案，一审法院于2016年12月30日作出（2016）吉0291民初773号民事判决，该民事判决生效后，缪希彦向一审法院申请执行，案号为（2017）吉0291执335号。一审法院于2018年4月26日作出（2017）吉0291执334、335号之五执行裁定，查封了位于吉林省磐石市明城镇紫金铭苑小区案涉房屋。案外人付敬楠提出执行异议，一审法院于2019年6月4日作出（2019）吉0291执异55号执行裁定，裁定中止对磐石市明城镇紫金铭苑小区案涉房屋的执行。另查明，2016年1月6日，付敬楠与宇佳公司签订《商品房订购协议书》，约定：付敬楠购买紫金铭苑小区案涉屋室，建筑面积83.35平方米，并出具了收据，加盖有宇佳公司印章。一审法院认为，缪希彦诉讼请求查封涉案房屋，其真实意思是请求对涉案房屋进行执行，故本案性质为申请执行人执行异议之诉。本案争议焦点为付敬楠是否享有排除执行的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。以上要件缺一不可，只有上述要件同时满足时，案外人才具备排除执行的权利。首先，付敬楠与宇佳公司签订《商品房订购协议书》是在2016年1月6日，一审法院查封房屋时间是2018年4月26日，在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。其次，付敬楠购买房屋虽自认给其亲属购买，但购房用途是居住。缪希彦未提供证据证明付敬楠名下另有其他用于居住的房屋。同时，付敬楠已向宇佳公司支付房屋价款。上述法律规定的三个要件同时满足，故付敬楠具备排除执行的权利，缪希彦的诉讼请求无法支持。综上所述，一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回缪希彦的全部诉讼请求。案件受理费450元（缓交），由缪希彦负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。缪希彦提交了以下证据：证据1.华中国、王艳霞、王俊波、彭喜森、魏明奎、朱玉丽的房屋产权证复印件6份，拟证明案涉紫金铭苑小区已经能够办理房屋产权证；证据2.调查申请书一份，拟证明通过调查来确定付敬楠及其配偶、未成年子女名下有无其他房产；证据3.照片一张，证明涉案房屋没有人居住。付敬楠质证认为，对证据1的真实性有异议，涉案小区现在不能办理房产证，因为被查封了，对于证据3，涉案房屋确实无人居住，但是有钥匙。宇佳公司质证意见与付敬楠相同。付敬楠、宇佳公司在二审中未提交新证据。徐炳文未到庭，视为其放弃举证、质证的诉讼权利。本院经审核后认证如下：缪希彦提交的房屋产权证系复印件，未与原件核对，本院不予确认；其提交的调查申请不属于证据，应否准许，将在论理部分综合阐述；对其提交的照片的真实性予以确认。通过各方当事人的陈述、答辩，以及对现有证据的审核、认定，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题为案外人付敬楠对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。案涉房屋为房地产开发企业名下的商品房，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，明确要求买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房需同时符合在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十等三项条件，方可排除执行。首先，付敬楠与宇佳公司于2016年1月6日签订商品房订购协议书一份，双方约定付敬楠以人民币83,350元购买宇佳公司开发的磐石市明城镇紫金铭苑案涉住宅，该协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；其次，根据一审法院依职权调取的房屋登记、合同备案信息查询证明，显示付敬楠在吉林省磐石市规划区范围内现有房屋登记信息为0条，且付敬楠购买涉案房屋用于居住，并已实际占有；此外，付敬楠已向宇佳公司支付了全部房款，宇佳公司为其出具收据。综上，付敬楠对案涉房屋申请排除强制执行符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的三项条件。缪希彦的上诉主张依据不足，其提出的上诉请求本院不予支持。关于缪希彦申请调查付敬楠及其配偶、未成年子女名下有无其他房产的问题，因一审法院已依职权就相关证据予以调取，故对此项申请，本院不予准许。综上所述，缪希彦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,008元，由缪希彦负担。本判决为终审判决。审判长  李亚妮审判员  高忠华审判员  李 炜二〇二〇年五月二十九日书记员  李晓楠