山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终1451号上诉人(原审原告)：高兴华，女，1974年8月21日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：王海燕，山西艾伦律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：卞学海，男，1937年3月25日出生，汉族，住太原市。被上诉人(原审被告)：顾秀贞，女，1937年3月25日出生，汉族，住太原市。被上诉人(原审被告)：郭利勤，男，1975年6月15日出生，汉族，住山西省吕梁市。被上诉人(原审第三人)：太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司，住所地太原市杏花岭区桃园北路190号1幢12层。法定代表人：李黎，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：冯杰，男，该公司职工，住太原市杏花岭区中心医院宿舍3-4-301。委托诉讼代理人：刘嘉馨，女，该公司职工，住太原市迎泽区南内环街169号5号楼2单元3号。上诉人高兴华因与被上诉人卞学海、顾秀贞、郭利勤、太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市杏花岭区人民法院（2019）晋0107民初390号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人高兴华的委托诉讼代理人王海燕，被上诉人太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人冯杰、刘嘉馨到庭参加诉讼。被上诉人卞学海、顾秀贞、郭利勤经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人高兴华上诉请求：1、依法撤销太原市杏花岭区人民法院(2019)晋0107民初390号民事判决书,改判支持上诉人一审诉请。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定2015年11月18日卞学海、顾秀贞代理人卞建平与上诉人签订的《协议书》中约定的“如甲方2016年12月31日前不能按本协议向乙方交付房屋,乙方有权选择与甲方解除合同或者50万保证金作为赔偿款归乙方所有”,是指出卖人按房产证测绘户型交房的50万保证金作为赔偿款归买受人所有,作为对缺失的1间卧室和1间卫生间的赔偿款,属于事实认定错误。1、卞学海、顾秀贞代理人卞建平2015年11月18日自愿支付的50万是在2016年12月31日前按房产证所载测绘户型交付房屋的履约保证金。如未在约定期限按约交付房屋,50万元是作为在2016年12月31日前不能正常使用房屋的违约赔偿,并不是作为对缺失的1间卧室和1间卫生间的赔偿款。2、一审法院遗漏了2015年11月30日卞学海、顾秀贞及其代理人卞建平与上诉人签订的《承诺书》中“出卖人应积极配合,向邻居交涉,恢复与房产证平面图不相符的部分”的约定。上述约定,明确体现,出卖人负有继续恢复与房产证平面图不相符的部分,即恢复缺失的1问卧室和1间卫生间的义务。二、卞学海、顾秀贞至今未按照约定给上诉人交付完整房屋,上诉人因所购房屋部分被占用至今不能正常使用,卞学海、顾秀贞应当支付逾期交房和房屋不能正常使用给上诉人造成的经济损失。2015年10月29日上诉人通过我爱我家与卞学海、顾秀贞的代理人卞建平签订的《房地产买卖契约》约定,房屋总价为157万元,当日交付定金1万元;过户前双方对该房屋进行交验;甲方不能按期向乙方交付房地产,每逾期一日,给付相当于房地产价款0.4‰的滞纳金。根据《民法通则》第111条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的,另一方有权要求履行或者采取补救措施,并有权要求赔偿损失。”,《合同法》第112条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,在履行义务或者采取补救猎施后,对方还有其他损失的,应当赔偿损失。”、第114条“当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。”的规定,卞学海、顾秀贞应当继续履行给上诉人交付与房产证面积相符的房屋的义务,并赔偿应此给上诉人造成的损失。三、上诉人对诉争房屋享有完整的房屋所有权,不存在权属争议,应对诉争房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。郭利勤没有合法依据侵占上诉人所有的房屋面积,已经构成侵权,应当予以腾退返还所占用的房屋面积并赔偿因此给上诉人造成的损失。上诉人支付了全部房款,并取得了该房屋完整的所有权,即上诉人对该房屋全部面积拥有占有、使用、收益和处分的权利。郭利勤侵占上诉人部分房屋的行为实质是对上诉人房屋所有权严重的侵犯。因郭利勤侵占部分房屋,导致上诉人房屋的水、电、气等线路无法正常使用,致使上诉人至今无法自己居住、出租或出售,给上诉人造成了重大的经济损失。根据《物权法》第34条“无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物。”、第234条“不动产或者动产被占有人占有的,权利人可以请求返还原物及其孳息。”和《民法通则》第71条“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。”、第117条“侵占国家的、集体的财产或者他人财产的,应当返还财产......受害人因此遭受其他重大损失的,侵害人并应当赔偿损失。”的规定,郭利勤侵占上诉人房屋面积的行为没有合法依据,应立即腾退返还上诉人所有的房屋面积和赔偿上诉人至实际返还之日止的损失。四、我爱我家作为居间人,对受托事项负有审查义务和如实告知义务。我爱我家作为专业的房产经纪公司,进行房屋查验时应当可以看出该房屋实际面积与房产证登记面积不符的情况。上诉人按约支付了全部服务佣金,我爱我家故意隐瞒房屋实际面积和产权证面积不一致的重要事实,损害了上诉人的合法利益,应当赔偿上诉人的经济损失。在一审庭审调查中,我爱我家当庭承认被上诉人委托其卖房时查看了房产证并对房屋进行了查验。该房屋实际面积是直接缺失了1间卧室和1间卫生间,改变了原有户型,比照房产证户型图即可看出,无须测绘。上诉人认为,我爱我家作为专业的房产经纪公司,进行房屋查验时应当可以看出该房屋实际面积与房产证登记面积不符的情况,我爱我家在明知该房屋实际缺失1间卧室和1间卫生间的情况下,为了促成交易,故意隐瞒了该重要事实,致使上诉人所购房屋实际面积少于房产证面积,且因该房屋面积的缺失致使该房屋不能正常使用,导致上诉人因此受到严重的经济损失。根据《合同法》第425条“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”的规定,我爱我家应当赔偿因此给上诉人造成的损失。五、本案是房屋买卖合同纠纷,房屋作为不动产,应当结合《物权法》、《民法通则》等,而不应单一的适用《合同法》,一审法院适用法律错误。综上,一审法院在查明卞学海、顾秀贞未按所售房屋测绘户型和面积交付上诉人房屋,上诉人所购房屋部分缺失户型和面积被郭利勤占有的情况下,如此判决,实属事实认定错误,适用法律错误。望二审法院依法纠正,维护上诉人的合法权益。被上诉人太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司的答辩意见：一、被上诉人未与被告串通侵害上诉人的利益；二、我爱我家严格按照合同约定提供服务、收取费用，行为合法、合约。上诉人要求我爱我家承担经济损失连带责任无任何事实与法律依据；三、上诉人与被上诉人卞学海之间的面积争议纠纷已经协商解决，上诉人从中以获取巨大利益；综上，请求维持一审判决，依法驳回上诉人的上诉请求。被上诉人卞学海、顾秀贞、郭利勤未到庭，亦未提交书面答辩意见。上诉人高兴华向一审法院起诉请求：1、依法判令被告和第三人赔偿原告的经济损失从2015年11月14日开始计算直至被侵占面积返还之日止（每日按房价款157万的0．04％计算，暂计到2018年10月22日为人民币173844元）；2、请求依法判令被告承担本案诉讼费用。增加的诉讼请求：1、请求依法判令被告卞学海、顾秀贞、郭利勤、薛丽卿立即停止侵权，立即腾退并归还原告所侵占的卧室和卫生间（价值6万元整）；2、诉讼费用由被告和第三人承担。一审法院认定事实：本案争议房屋位于太原市杏花岭区国师街14幢1单元3层4号，该房屋在太原市房地产管理部门依法登记。被告卞学海、顾秀贞系夫妻关系，卞建平系其夫妻二人之子。卞学海出具《委托书》委托卞建平办理涉案房屋出售事宜。2015年10月29日，原告高兴华（乙方、买方）与被告卞学海（甲方、卖方）通过中介太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司签订《房地产买卖契约》和《补充协议》，约定原告购买被告位于杏花岭区国师街14幢1单元3层4号的房屋，该房权属证号为并字第XXXX号，房屋建筑面积182.08平方米，房屋成交价格为157万元；乙方支付甲方购房定金为10000元。《补充协议》约定双方在过户前进行房屋移交和验收。落款处有甲方委托代理人卞建平、乙方高兴华、丙方我爱我家（其经纪人系张鹏丽）签字。2015年11月12日，被告卞学海、顾秀贞（甲方、出卖人）与原告高兴华（乙方、买受人）签订了《太原市存量房买卖合同》，约定甲方将上述涉案房屋于2015年11月12日正式交给乙方；甲方应当将该房屋建筑范围内的土地使用权、附属设施及其装饰装修随同该房屋一并转让给乙方。落款处有卞学海、顾秀贞与高兴华签字。2015年11月13日，被告卞学海向原告出具了《收条》一份，载明原告已付涉案房屋的定金壹万元及房款壹佰伍拾万元。落款处有卞学海、卞建平与高兴华签字。2015年12月5日，被告卞学海向原告出具了《收条》一份，载明原告已付清涉案房屋的购房款壹佰伍拾柒万元整。落款处有卞学海签字。2015年11月18日，卞建平（甲方）与高兴华（乙方）通过中介太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司签订了《协议书》，约定鉴于2015年11月14日乙方在验房过程中，发现甲方交付的房屋与房产证不符，其中一间卧室和卫生间被邻房占用，甲方承认邻房原为其房产，在2014年5月份甲方转让给他人，但在甲方与乙方的交易过程中，甲方从未向乙方说明，隐瞒了该房产部分面积被侵占的事实；甲方于2015年11月15日前主动向乙方账号打入50万元的交房保证金，作为其向乙方交付与房产证测绘户型相符房屋的保证金，保证期间保证金不计算利息；甲方必须按房产证所附测绘图向乙方交付房屋，且交付房屋与邻房以房产证测绘图所示分割线用混凝土钢筋砌好墙面；如甲方在2016年12月31日前不能按本协议向乙方交付房屋，乙方有权选择与甲方解除合同或者50万元保证金作为赔偿款归乙方所有。落款处有卞建平、高兴华、张鹏丽（系第三人经纪人）签字。同日，卞学海向原告高兴华实际交付了涉案房屋。协议书签订后，原告收到被告50万元保证金。另查明，涉案房屋于2015年11月30日办理了过户产权登记，房屋所有权人为高兴华。被告郭利勤名下位于太原市杏花岭区国师街小区14幢1单元3层3号的房屋与涉案房屋为相邻房屋。现原告因被告卞学海、顾秀贞、郭利勤侵占其所购房屋的卧室和卫生间向一审法院提起诉讼。庭审中，原告撤回了对被告薛丽卿的起诉。一审法院认为，本案所涉《房地产买卖契约》、《补充协议》、《协议书》、《收条》均系当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，一审法院予以确认。因被告卞学海、顾秀贞出售给原告高兴华的涉案房屋已经依法办理了过户手续，原告取得了该涉案房屋的所有权证；且针对原告所述被邻房占用的一间卧室和卫生间的问题，《协议书》中已经对其有了约定，如甲方在2016年12月31日前不能按本协议向乙方交付房屋，乙方有权选择与甲方解除合同或者50万元保证金作为赔偿款归乙方所有。被告卞学海没有按协议向原告交付房屋不足部分，原告收到卞学海的50万元保证金作为赔偿款也没有退还。故原告的诉求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告高兴华的诉讼请求。案件受理费5077元，由原告高兴华负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，案涉《房地产买卖契约》、《补充协议》、《协议书》、《收条》均系当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效。关于案涉房屋被邻房占用的一间卧室和卫生间的问题，《协议书》中已有约定，赋予了上诉人高兴华选择与甲方解除合同或者将50万元保证金作为赔偿款归其所有的权利。且在其后双方当事人签订的《承诺书》中明确，“针对房屋现状，乙方（高兴华）愿意继续履行交易。”故上诉人高兴华对案涉房屋的现状是明知的，其购买案涉房屋并未违背其真实的意思表示，对其上诉请求不予支持。综上所述，高兴华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5077元，由上诉人高兴华负担。本判决为终审判决。审判长 吕 斌审判员 焦跃峰审判员 张 燕 二〇二〇年五月十四日书记员 张丹丹