山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终3741号 上诉人（原审被告）：王秀梅，女，1951年1月19日出生，汉族，住青岛市市北区。 委托诉讼代理人：王秀玲（王秀梅之妹），住青岛市市南区。 委托诉讼代理人：孙伟伟，山东雅君律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：何耀武，男，1980年2月21日出生，汉族，住青岛市市北区。 委托诉讼代理人：王超，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王万勋，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。 上诉人王秀梅因与被上诉人何耀武房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初5088号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人王秀梅的委托诉讼代理人王秀玲、孙伟伟，被上诉人何耀武的委托诉讼代理人王超、王万勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王秀梅上诉请求：1、撤销一审判决第一、二、三、四项，依法改判或发回重审；2、判令一二审诉讼费用由何耀武承担。 事实和理由：一、一审法院认定王秀梅未向何耀武交付房屋，认为王秀梅提交的于亚林出具的收条、情况说明及李长林出具的情况说明及两人的证人证言中，不能证明何耀武与于亚林、薛绍堂协商一致签订租赁关系，何耀武未与承租人建立新的租赁关系，故一审法院认定王秀梅并未以出租方式认完成交房义务，现涉案房屋仍由案外人占用，认定王秀梅至今未将涉案房屋交付给何耀武。一审法院的认定是完全错误的。1、王秀梅已经根据合同约定协助何耀武办理完房屋权属转移登记手续。双方于2018年11月7日签订《青岛市存量房买卖合同》，王秀梅根据合同约定已经于2018年11月20日协助何耀武办理了房屋权属转移登记手续，涉案房屋已实际转移至何耀武名下，何耀武2018年11月20日已实际取得涉案房屋所有权。2、王秀梅与于亚林的房屋租赁合同系承接自王秀梅之前的房屋所有权人王良与薛绍堂的房屋租赁合同(薛绍堂将其承租的涉案房屋与于亚林承租的另一房屋互换，王秀梅通过行使抵押权流拍取得涉案房屋所有权)，王秀梅与何耀武签订房屋买卖合同后即通知于亚林在2018年12月10日前搬离涉案房屋，于亚林同意于2018年12月10日之前搬离，王秀梅于2018年12月12日结清涉案房屋欠缴的全部物业费用，并于2018年12月15日向于亚林退还2018年12月11日至12月31日的房屋租金，此后王秀梅再未向于亚林收取过涉案房屋租金，王秀梅已经解除了与于亚林之间的房屋租赁关系。3、何耀武提交的四份录音证据不能证明王秀梅存在违约行为，何耀武主张解除合同无依据。根据何耀武提交的2018年12月7日的录音证据可知，双方已经于2018年12月7日协商一致，将房屋交付时间变更为2019年2月4日，何耀武所称其与王秀梅约定的交房时间一直为2018年12月10日与事实不符。(对该协商结果王秀梅一直存在误解，王秀梅在录音中多次提及何耀武应当与承租人重新签订协议、房屋租金应当交给何耀武，根据王秀梅的理解，何耀武实际已经与于亚林建立房屋租赁关系，所谓的2019年2月4日为承租人于亚林交房义务履行时间，王秀梅的交房义务实际已经履行)。4、承租人于亚林是基于作为房屋所有权人的何耀武的意思实际占有涉案房屋，何耀武实际通过承租人于亚林间接占有涉案房屋，此种情形下，王秀梅已经履行了交付义务，即转移标的物占有的义务。此外，王秀梅、何耀武双方以及承租人2019年1月23日协商过后，何耀武即未再与王秀梅联系，何耀武对于王秀梅与承租人间的协商结果完全不知情，在未收到作为房屋所有权人的何耀武通知情况下，已经失去所有权人、出租人身份的王秀梅，无权要求承租人腾房。5、一审法院认定“2019年1月23日原告、被告妹妹、于亚林、薛绍堂私四人一起协商由于亚林薛绍堂继续承租涉案房屋，证明双方当事人同意以出租方式交付房屋，但录音证据显示各方未就租金事宜达成一致，被告提交的于亚林的收条、情况说明及李长领出具的情况说明及两人的证人证言也不能证明原告与于亚林薛绍堂协商一致建立租赁关系，即原告未与承租人建立新的租赁关系，故被告并未以出租方式完成交房义务”。这种认定是错误的，法院前半句所认定双方当事人同意以出租方式交付房屋是正确的，但何耀武与于亚林薛绍堂未就租金达成一致与王秀梅无关，只要何耀武同意原告以出租方式完成交房义务，且何耀武与于亚林薛绍堂就出租方式进行协商，王秀梅的交房义务即以完成。6、本着保护交易的原则，在王秀梅转移标的物占有的交付义务已经履行完毕的情况下，一审法院依然判令解除合同，这是对何耀武恶意行使解除权的纵容，此举不利于保护交易，且损害王秀梅合法权益。二、一审法院认为王秀梅逾期交房超过30日，向何耀武支付违约金，并确定王秀梅应支付何耀武违约金7万元。即便一审判决支持了何耀武解除房屋买卖合同的诉讼请求，一审判决确定的违约金数额明显过高。何耀武因为王秀梅所谓的“违约”所造成的损失仅仅是双方约定的第二次交房时间2019年2月4日至本案起诉之日的房租损失，这部分损失远远小于其要求的100000元的违约金。违约责任的基本性质为补偿性，其本质是对因违约而受损失的当事人以补偿。若任由当事人约定过高的违约金且以意思自治为由而不加干预，在一些情况下，无异于鼓励当事人通过不正当的方式获取暴利。一审判决确定的违约金数额过高。一审法院认定事实错误，王秀梅转移标的物占有的交付义务已经履行完毕，且本案实际是何耀武与承租人就房屋租金问题长期无法达成一致意见的情况下，采取的损害王秀梅合法权益、弥补自己租金损失的行为，该行为严重违反诚实信用原则，损害王秀梅合法权益。据此，请求二审法院撤销原判，发回重审或对一审判决直接予以改判。 何耀武辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。 何耀武向一审法院起诉请求：1.请求解除何耀武、王秀梅之间的《青岛市存量房屋买卖合同》；2.判令王秀梅偿还何耀武购房款本金500000元、中介费15000元、税费15035.2元、不动产登记费550元、空调款3740元及违约金100000元；3.判令王秀梅支付购房本金、中介费、税费、空调款及违约金自起诉日起至实际支付之日止按银行同期贷款利率计算的利息；4.王秀梅承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实： 2018年11月7日何耀武（××）、王秀梅（××）经青岛云房数据服务有限公司居间签订了《青岛市存量房屋买卖合同》，约定：王秀梅将青岛市市北区连云港路37号4232户房屋（以下简称涉案房屋）出售给何耀武，该房屋规划设计用途为公寓，房屋成交总价为50万，其中定金2万元，首付款48万，何耀武、王秀梅均同意在首付款中留存2000元交由居间方托管作为交房保证金，居间方在何耀武、王秀梅办妥房屋交接手续后将保证金无息退还给王秀梅；何耀武、王秀梅同意于2018年11月25日前共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；王秀梅已将该房屋出租，租赁期至2021年5月1日止，王秀梅2018年12月10日前将涉案房屋交付给何耀武，如逾期交房在30日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，以总成交价为基数按每日0.04%的标准支付违约金；如逾期超过30日的，何耀武有权退房、有权要求王秀梅双倍返还定金或要求按房屋成交总价的20%支付违约金等内容。何耀武于2018年11月7日向王秀梅支付购房定金2万元、2018年11月20日支付购房款47.8万元，另有2000元的交房押金何耀武于2018年11月20日支付给居间人青岛云房数据服务有限公司。 2018年11月7日何耀武（乙方、××）、王秀梅（甲方、××）、青岛云房数据服务有限公司（丙方、居间人）三方签订了《居间服务合同》，约定：何耀武、王秀梅经青岛云房数据服务有限公司提供独家居间服务就涉案房屋签署了《青岛市存量房屋买卖合同》及附件，鉴于青岛云房数据服务有限公司提供了独家居间服务，应由何耀武承担15000元居间服务费，于居间服务合同签署当日支付给青岛云房数据服务有限公司；何耀武、王秀梅任何一方违约导致《青岛市存量房屋买卖合同》不能履行的，居间方收取的费用无需退还。居间方依据居间合同向守约方收取的相关费用，守约方有权向违约方追偿等内容。何耀武已向居间人青岛云房数据服务有限公司支付居间服务费15000元。 何耀武于2018年11月20日取得了涉案房屋的房地产权证，并为购买涉案房屋缴纳了税费共计15035.2元及不动产登记费550元。何耀武、王秀梅均称涉案房屋现由培训学校使用。 何耀武购买空调花费3740元，何耀武自称现该空调安装在其他房屋。 庭审结束后，王秀梅提交了代理词认为如果法院支持何耀武解除合同诉讼请求，那么何耀武的损失也仅为双方约定的第二次交房时间2019年2月4日至4月24日起诉之日的房租，何耀武主张的违约金10万元远高于其损失，请求结合损失进行调减违约金。 何耀武、王秀梅对王秀梅是否向何耀武交付了涉案房屋产生争议。何耀武认为王秀梅未向何耀武交付房屋，提交了四段录音用于证明王秀梅未与承租人谈妥交房，承租人拒绝腾房，何耀武未同意房租续期也未与承租人建立新的租赁关系。第一段录音是2018年12月7日何耀武、王秀梅妹妹、薛绍堂三人的录音，主要内容为协商交房事宜，后因物业费问题最终未达成一致。第二段录音是2018年12月7日何耀武、王秀梅妹妹、薛绍堂三人协商后何耀武与王秀梅妹妹两人的录音，在该录音中何耀武称“我就是延期交房，你可以延期交房，延到2月4号我同意，然后房租剩下的事情我不和他有任何交往，如果我们之间达不到承诺的话，那就按照原来的合同执行”，王秀梅妹妹回答“这样的话，我和他协商，延到2月4号，租金给你”。第三段录音是2019年1月23日何耀武与王秀梅妹妹两人的录音，主要内容为约定晚上见面协商交房事宜。第四段录音是2019年1月23日何耀武、王秀梅妹妹、于亚林、薛绍堂四人的录音，主要内容为协商于亚林、薛绍堂继续承租涉案房屋，最终何耀武与于亚林、薛绍堂未就租金事宜达成一致。王秀梅认为何耀武同意延期至2019年2月4日交付房屋实际是同意案外人于亚林继续承租至2019年2月4日，故王秀梅于2019年2月4日完成了交付义务，并提交了于亚林出具的收条、情况说明及李长领出具的情况说明并申请于亚林及李长领作为证人出庭作证用于证明其主张。于亚林出具的情况说明及其证人证言中均称何耀武同意于亚林继续承租涉案房屋，但未就租金达成一致。李长领出具的情况说明及其证人证言中均称何耀武同意延期至2019年2月4日交房。对此，一审法院认为，2018年12月7日何耀武与王秀梅妹妹两人的录音中何耀武已明确表示同意王秀梅延期至2019年2月4日交房，对此一审法院予以确认。2019年1月23日何耀武、王秀梅妹妹、于亚林、薛绍堂四人一起协商由于亚林薛绍堂继续承租涉案房屋，证明双方当事人同意以出租方式交付房屋，但录音证据显示各方未就租金事宜达成一致，王秀梅提交的于亚林出具的收条、情况说明及李长领出具的情况说明及两人的证人证言中也不能证明何耀武与于亚林薛绍堂协商一致建立租赁关系，即何耀武未与承租人建立新的租赁关系，故一审法院认定王秀梅并未以出租方式完成交房义务，现涉案房屋仍由案外人占用，应认定王秀梅至今未将涉案房屋交付给何耀武。 一审法院认为，何耀武、王秀梅就涉案房屋签订的青岛市存量房屋买卖合同，系双方的真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方有拘束力。王秀梅未按约定将涉案房屋交付给何耀武已超过30日，按照合同约定何耀武有权退房，故一审法院对何耀武要求解除合同的诉讼请求予以支持。合同解除后，王秀梅应将已收到的购房款共计49.8万元返还给何耀武，何耀武应协助将涉案房屋恢复登记至王秀梅名下。王秀梅逾期交房超过30日应向何耀武支付违约金，综合考虑何耀武购房资金被占用的利息损失及何耀武已支付的居间服务费1.5万元，何耀武主张10万元的违约金过高，王秀梅向一审法院请求调减违约金符合法律规定，一审法院确定王秀梅应支付何耀武违约金7万元，何耀武主张的利息损失、居间服务费，一审法院不再支持。何耀武主张王秀梅偿还空调款3740元与本案无关，一审法院不予支持。何耀武主张王秀梅偿还税费15035.2元及不动产登记费550元，因涉案青岛市存量房屋买卖合同解除后，该费用是否仍会收取尚不确定，故一审法院对此暂不予处理。判决：一、解除何耀武与王秀梅就青岛市市北区连云港路37号4232户房屋签订的《青岛市存量房屋买卖合同》；二、王秀梅将购房款498000元返还何耀武；三、王秀梅支付何耀武违约金70000元；四、何耀武协助王秀梅将青岛市市北区连云港路37号4232户房屋恢复登记至王秀梅名下；五、驳回何耀武的其他诉讼请求。上述二至四项于判决生效之日起十日内履行完毕。 二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，何耀武、王秀梅签订的《青岛市存量房屋买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方在合同中约定，王秀梅需于房屋交付前解除原租赁合同，将房屋按合同约定时间在2018年12月20日前交付，逾期交付房屋超过30日的，王耀武有权退房并要求王秀梅根据房屋成交总价的20%支付违约金。王秀梅未在交付房屋前解除涉案房屋上的租赁关系，王秀梅主张何耀武同意承继涉案房屋上的租赁关系，何耀武不认可，王秀梅亦未提交证据证明该事实。诉讼中何耀武提交的录音证据，虽证明何耀武曾就房屋租金提出过意见，但涉案房屋现占有人并未同意，何耀武与涉案房屋的占有人并未达成一致，相关录音证据不能证明何耀武同意承继租赁关系的事实，王秀梅主张的何耀武同意承继租赁关系的事实缺乏证据证明，不能认定。虽涉案房屋已转移登记在何耀武名下，但王秀梅并未完成全部的房屋交付义务，王秀梅违约，何耀武有权要求解除双方合同，并要求王秀梅根据合同约定承担违约责任。双方合同约定王秀梅应当根据房屋成交总价的20%支付违约金，涉案房屋成交总价为500000元，依约王秀梅应当承担违约金100000元，诉讼中王秀梅要求调减违约金数额，但王秀梅并未提交证明双方约定违约金过分高于何耀武因违约造成损失的证据，一审法院适当调降违约金为70000元，已充分考虑王秀梅利益，何耀武亦未对此提出上诉，本院对此予以确认。一审法院认定王秀梅承担违约责任，判决解除双方合同，由王秀梅返还购房款并支付违约金70000元，符合本案事实与法律规定，并无不当。 综上所述，王秀梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10143元，由王秀梅负担。 本判决为终审判决。 审判长 孙 琦 审判员 齐 新 审判员 甘玉军 二〇二〇年五月二十日 法官助理 杨志昌 书记员胡浩东 书记员于国英