辽宁省营口市站前区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0802民初2307号原告（反诉被告）：徐美，女，1968年10月27日出生，汉族，系自由职业者，住营口市西市区。委托诉讼代理人：张晓军，辽宁元久律师事务所律师。被告：姚东升，男，1974年6月25日出生，汉族，无业，住营口市站前区。被告（反诉原告）：王冬，男，1977年1月11日出生，汉族，系个体业主，住营口市站前区。委托诉讼代理人：王祉瑜，男，1984年5月16日出生，汉族，住营口市西市区。委托诉讼代理人：吕云虹，辽宁海润律师事务所律师。原告徐美与被告姚东升、王冬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案后，被告王冬向本院提起反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原、被告及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐美向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告姚东升、被告王冬赔偿经营的损失15万元；2、请求判决被告姚东升、被告王冬返还原告在裕泰茶楼二楼的经营设备及产品；3、二被告承担连带赔偿及返还责任；4、被告承担全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告姚东升2018年11月15日签订了租房协议。约定原告从2018年11月20日承租姚东升自称是房主的茶楼二楼东侧三个屋子，租金一年21000元。原告做美容养生服务经营。签约定后，原告将设备安装好，雇用了服务人员（每月工资3300元）进行了营业。2019年春，被告王冬出现，声称其为真正的房主，被告姚东升系承租人，因姚东升欠房租，现王冬要求原告搬离。并于2019年5月10日将房屋上锁，禁止原告营业，并不让原告搬走自己的美容设备及产品，强行占留，要求以设备作为姚东升欠房租的费用。原告找到姚东升，姚东升声称其能解决，并愿意赔偿原告的一切损失，但于2019年5月12日写下字据把原告的所有设备抵押给了王冬。姚东升与王冬的行为严重地侵犯了原告的合法权益。现在姚东升拒不赔偿，电话也不接，人也找不到，王冬坚持要将原告的设备抵顶姚东升的房租。经原告多次协商讨要，王冬拒不给付。无奈诉至贵院，诚望贵院能依法查明事实，做出公正的判决。被告姚东升辩称，陈述属实。我同意赔偿损失。被告王冬辩称，原告与姚东升签订的租赁协议，违法无效，答辩人王冬作为案涉租赁物的物权权利人，有权在承租人姚东升长期拖欠租金的情况下，且租赁合同期满后，收回租赁物，该行为为依法行使权力，不存在任何过错，也无任何赔偿责任，请法院驳回原告诉请。反诉原告王冬向本院提出反诉请求：1、请求判令反诉被告立即履行腾房义务，搬出并交还案涉房屋；2、请求判令被反诉人给付逾期腾房占有使用费75000元；3、由反诉被告承担全部诉讼费。事实和理由：反诉原告与本案另一被告姚东升于2013年6月28日签订租赁协议，约定反诉原告将案涉房屋出租给姚东升使用，租期四年，自2013年5月1日至2017年4月30日。租赁期间姚东升拖欠租金，反诉原告多次要求其返还租赁房屋并给付拖欠的租金，但姚东升始终未能履行该义务，至今仍拖欠9万元租金未付。2019年初，反诉原告发现姚东升未经反诉原告同意私自将房屋转租给反诉被告。反诉原告告知反诉被告自己是该房屋的权利人，不同意姚东升的私自转租行为，要求反诉被告立即搬出并交还房屋，但反诉被告以自己与姚东升有租房协议为由拒绝腾房。反诉原告认为，根据法律规定，姚东升作为承租人未经出租人同意而转租并且转租期限超过其租赁期限，其与反诉被告签订的租房协议违法无效，反诉被告无权占有使用该房屋，因此，反诉被告属于负有腾房义务的次承租人，应当及时履行腾房义务。而反诉被告与姚东升之间的纠纷应当自行解决，不能以此为由拒绝履行腾房义务，且其逾期履行腾房义务已给反诉原告造成经济损失，依法应当承担逾期腾房占有使用费。该费用数额应当参照反诉原告与姚东升的租赁协议约定的租金标准，每月8333元，自2019年1月至2019年9月，合计75000元。反诉被告徐美辩称，原告是有权占有该房，合法经营。与本案被告签的租赁协议，是双方真实意思表示，合法有效，应受到法律保护。因在反诉状中，反诉原告王冬在2013年6月28日就将该房屋出租给被告姚东升，合同期满后，双方并没有其他协议，根据合同法规定，姚东升仍然占有并使用该房屋，王冬并未正式通知解除双方租赁协议，因此依法应视为双方存在不定期租赁协议。同时双方也未有不得转租约定，因此本案原告与姚东升签订的租赁协议合法有效。因本案被告王冬行为造成原告无法经营，被告王冬存在过错，应承担赔偿责任。假如原告与被告姚东升存在问题，赔偿主体也是姚东升，因为原告已经支付了房租2.1万元。不存在另行向本案反诉原告王冬支付占用费7.5万元的法律事实。王冬反诉要求没有法律依据，按照法律规定，假如存在出租人损失也应向承租人主张，而不能向第三方或次承租人主张。所以原告在法庭中出示的退款、退卡收据，工资的转款记录，及长达半年无法营业事实，这些损失都应由本案被告王冬和姚东升承担。请法庭予以支持原告诉请。关于反诉，反诉原告主体错误，赔偿应是姚东升承担。徐美与王冬不存在合同关系，反诉无法律事实依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告（反诉原告）王冬系坐落于营口市站前区案涉房屋的所有人。王冬与被告姚东升签订了从2013年5月1日起至2017年4月30日止案涉房屋的租房协议，租赁期限内（2017年4月30日前）姚东升可以转租。双方约定的租赁期限届满后，姚东升仍承租案涉房屋经营茶楼，但从2018年8月起拖欠房租未付。2018年11月15日，原告（反诉被告）徐美和姚东升达成协议，其承租姚东升茶楼二楼东侧三个屋子经营，租金为21000元，租期一年。2019年5月10日，因姚东升拖欠王冬房租，王冬将案涉房屋封闭，徐美的经营设备和物品也扣留在店内。2019年6月21日，姚东升与徐美达成书面协议，姚东升承诺徐美所有关店期间损失由姚东升负责。2019年7月20日，徐美因王冬扣押其设备、物品，向公安机关报警。徐美诉称王冬要求其支付2万元后，可将扣留物品取出，但徐美拒绝，因各方未协商一致，故诉至本院，王冬应诉后提出反诉。另查，本案审理期间，经原告徐美申请，通过营口市中级人民法院委托辽宁光大房地产资产评估有限责任公司对徐美经营损失进行评估，评估结论为2019年5月15日至11月16日营业损失价值275160元（其中营业损失179700元，退款损失95460元）。原告自己要求赔偿损失为15万元。再查，本案审理期间，徐美已将王冬扣留在租赁房屋内的物品全部取走。本院认为，王冬与姚东升之间、姚东升与徐美之间分别有房屋租赁合同关系，王冬与徐美之间无合同关系。姚东升未提供与王冬之间的租赁书面协议，应当以王冬提交的协议为准，双方约定期限为2017年4月30日止，之后视为不定期租赁，又因姚东升拖欠租金，故王冬有权随时解除租赁合同。关于姚东升与徐美的租赁协议，因姚东升已超过租赁期限转租（虽为不定期租赁，但姚东升在已拖欠租金的前提下转租，所以其转租徐美时应认定为超期转租），且房主已在转租后六个月内主张解除，故姚东升与徐美之间的租赁合同应属无效。徐美基于无效合同占有王冬的房屋，王冬在拖欠房租的情况下，采取封闭房屋的做法可以视为自助行为，虽其在徐美陈述情况后仍扣留徐美物品确有不当，但因徐美在承租房屋时没有尽到审慎义务，且王冬在本案诉讼中已同意无条件让徐美将留在案涉房屋内的物品取走，而导致本案产生纠纷的根本原因是姚东升的行为，故徐美的损失由姚东升予以赔偿更适宜。徐美主张姚东升与王冬连带赔偿，无法律依据，本院不予支持。关于徐美的损失，在姚东升未提出抗辩的前提下，评估报告中关于营业收入21万元的数额，可作为本案参考依据。但评估报告将退款损失仍予以重复计算为停业半年的损失，本院不予认可。因徐美在王冬扣留物品后，在自己每月可能收入3.5万元而王冬仅要求交付租金2万元的情况下仍没有达成协议，其已明知不能通过协商及时取回物品，而2019年8月14日才向本院主张权利，徐美对扩大的损失应负责任，综合认定徐美营业损失为3个月（根据评估报告损失应为89850元）较为合理，同时即使不算其他物品、设备损耗，也应当扣除徐美个人劳动产生的价值（按照2019年辽宁省居民服务业标准计算52707元/年），徐美的最终损失认定为76673元。关于反诉的部分，虽王冬可以向徐美主张逾期腾房的占有使用费，但本案王冬在姚东升拖欠租金半年多未及时主张权利，而在发现徐美占有其房屋后直接将徐美物品扣押，并非徐美逾期腾房，故反诉原告王冬的反诉诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告姚东升在本判决生效后十日内赔偿原告徐美营业损失76673元；二、驳回原告徐美的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告王冬的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元由被告姚东升承担1687元，原告自行承担1613元，反诉受理费838元由反诉原告王冬承担；评估费用2000元由被告姚东升承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审 判 长  仲玉虹人民陪审员  吴 晶人民陪审员  栾 晨二〇二〇年五月十四日书 记 员  杨婉誉