湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终1020号上诉人（原审原告）：龚跃先，女，1957年2月7日出生，汉族，居民，住华容县。委托诉讼代理人：李建华，华容县华民法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：刘启伟，男，1978年5月23日出生，汉族，居民，住华容县。被上诉人(原审被告)：华容县鸿鑫房地产开发有限公司，住所地华容县章华镇城兴村居委会036号。法定代表人：王良友。上诉人龚跃先因与被上诉人刘启伟、华容县鸿鑫房地产开发有限公司（以下简称鸿鑫地产）合同纠纷一案，不服湖南省华容县人民法院（2019）湘0623民初1966号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。龚跃先上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判或发回重审，并由鸿鑫地产承担诉讼费用。事实和理由：1、刘启伟以个人名义与龚跃先签订《门面房屋开发改造协议》，协议签订后，刘启伟没有开工建设，后成立鸿鑫地产公司，将权利、义务转给王良友，为了得到龚跃先的认可，2018年3月20日出具了承诺书对其进行补偿，并认可开工后24个月内交付新房。2、两被上诉人构成根本违约，应赔偿其损失，一审法院驳回其诉讼请求错误。“朝阳佳苑”的设计图和施工图纸，均没有征求过上诉人的意见。新房屋主体工程竣工后，上诉人才知道新建房屋与合同约定不符，面积严重缩小，被上诉人的行为构成根本违约。刘启伟口头辩称：1、交房时间违约是由于拆迁户和政府的原因，不是其个人故意拖延。2、图纸设计是对整个土地进行的设计，不可能满足龚跃先个人的要求。现房屋已经在收尾阶段，保证按照合同条件交房。3、公司变更并不是转移资产，而是为了保证支付王良友承建该楼盘的工程款，工程款结清后法定代表人再变更回来。鸿鑫公司口头辩称：他们不能按合同时间交付房，但11户安置户会按合同履行或者补偿。龚跃先向一审法院提出的诉讼请求：1、确认原、被告双方签订的《门面房屋开发改造协议》有效；2、判令二被告继续履行《门面房屋开发改造协议》所约定的义务，在原告所有的位于华容县的三间临街门面房（华房权证号01××36，华国用［2004］第260039）的原址上，按协议约定交付上、下二层（上、下二层面积均为155.4平方米）的门面房屋及配套设施，并按协议约定给原告办理好不动产权证；3、判令二被告赔偿原告因被告违反合同义务造成的财产损失；4、判定被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定的事实：2014年9月20日，原告龚跃先作为甲方（原门面方），被告刘启伟作为乙方，就原告龚跃先的三间临街门面房屋交刘启伟办理相关合法手续后用于房地产开发改造，双方签订了《门面房屋开发改造协议》，约定“甲方将位于华容县的三间临街门面房屋（门面房屋总面积92㎡，国有划拨土地共有面积160㎡）全权委托乙方开发改造。一、甲方的义务：甲方提供上述三间临街门面房屋（华房权证号01××36）及宅基地（华国用2004第260039）给乙方开发建造商住楼；甲方宅基地上的所有陈旧建筑物归乙方所有，甲方在2014年10月1日之前交门面房屋给乙方拆除重建；二、乙方的义务：乙方必须无偿为甲方在旧址上新建上、下二层的门面房屋三间（一楼、二楼），一楼层高4.5ｍ，二楼层高3.5ｍ，房屋内空宽度每间3.7米以上、直进深度为每间14米以上（应与相邻门面进深一致）；工程质量按设计图纸，不得偷工减料，房屋开工建造时，设计图纸应得到甲方确认；乙方交付新房时间定为协议签订后24个月内交付甲方。乙方在交房一个月内，甲方新的房产证、土地使用权证手续，由乙方负责为甲方办理妥，税、费由乙方负担（甲方新房屋的登记产权人段姝洁）；三、违约责任：协议签订后，任何一方违约，将支付对方违约金10万元；乙方将甲方旧门面拆除后，若未能新建，须按甲方旧门面现值（400万元）赔偿甲方损失。”等内容。原告龚跃先与被告鸿鑫地产（鸿鑫地产于2014年11月4日才成立）的原法定代表人、发起人刘启伟在协议书上签名捺印。2018年，王良友接手被告鸿鑫地产并于2019年3月20日变更登记为鸿鑫地产的法定代表人。期间，鸿鑫地产完成了房屋的拆迁等工作，办理了相应的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、华容县商品房预售许可证等相关证件，工程项目名称为朝阳佳苑，龚跃先原房屋范围包含在朝阳佳苑工程范围中。目前朝阳佳苑主体工程基本完工，但所有工程项目现在均未通过竣工合格验收。原告认为被告未按协议约定标准施工，导致自己的合法权益受到侵害，故诉至法院。另查明，刘启伟于2018年3月20日出具承诺书注明“本人刘启伟对朝阳佳苑项目原拆迁户龚跃先违约补偿现金人民币100000元”。一审法院认为，鸿鑫地产系具有房地产开发资质的合法企业,在其成立前，原告与鸿鑫地产原法定代表人兼发起人刘启伟签订《门面房屋开发改造协议》系双方真实意思表示，后原告的房屋实际交予由刘启伟发起成立的鸿鑫地产开发改造，不违反法律规定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，依法成立的合同，自成立时生效，原告与刘启伟签订的《门面房屋开发改造协议》合法有效，双方应依约履行，故对原告要求确认原告与被告刘启伟签订的《门面房屋开发改造协议》有效的诉讼请求，予以支持；鸿鑫地产原法定代表人兼发起人刘启伟在鸿鑫地产成立前以自己名义与龚跃先签订合同，但鸿鑫地产实际享有合同权利，现龚跃先要求二被告承担合同责任，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条的规定，对此诉求予以支持；原告要求二被告承担因被告方违约给原告造成的财产损失，但未明确具体损失金额，一审法院对此不予支持；被告方未在协议书约定的期限内向原告交付房屋，构成违约，但原告并未要求解除合同，而2018年3月20日刘启伟出具违约赔偿的承诺书时，双方未就交房时间重新约定，此后鸿鑫地产变更法定代表人、办理建设施工手续、开展施工建设原告也并未提出异议，可视为在刘启伟出具承诺书后，原告对被告方在原定交房时间之后开工建设行为的认可，即原告默认了交房时间的变化，此后双方又没有另外约定交房日期，该合同成为不定期合同，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。而新建房屋的交付，必须有相关资质的鉴定机构对房屋进行竣工验收合格的证明，本案鸿鑫地产开发建设的朝阳佳苑的房屋，主体工程虽然已经完成，但有些建设还在继续进行，其开发的房地产的房屋及门面的权属未明确，所有房屋均未进行竣工合格验收，目前合同的履行条件还未成就，即鸿鑫地产向原告交付房产并协助办理产权手续条件还未成就，故原告要求二被告交付房屋并协助办理不动产证的诉讼请求，证据不足，不予支持。待条件成立后，龚跃先可另行主张权利。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十二条、第七十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、龚跃先与刘启伟签订的《门面房屋开发改造协议》有效；二、驳回龚跃先的其他诉讼请求。案件受理费600元，减半收取300元，财产保全费5000元共计5300元，由龚跃先负担。二审查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，刘启伟陈述，涉案房屋2021年1月交房验收。本院认为，龚跃先与刘启伟签订的《门面房屋开发改造协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按协议履行其权利和义务。协议签订后，刘启伟没有按协议约定及时交付门面，其行为违约，按协议约定应支付违约金10万元，刘启伟在2018年3月20日亦出具承诺书，承诺补偿龚跃先违约现金10万元，一审法院认定刘启伟违约，却判决驳回龚跃先要求赔偿违约损失的诉讼请求不妥，应予纠正。鸿鑫地产原法定代表人兼发起人刘启伟在鸿鑫地产成立前以自己名义与龚跃先签订合同，但鸿鑫地产实际享有合同权利，一审判决二被上诉人承担合同责任应予维持。龚跃先上诉请求两被上诉人承担违约责任的理由成立，两被上诉人应支付龚跃先延期交房的违约金10万元。由于涉案房屋未竣工验收，房屋及门面的权属、面积均未明确，龚跃先要求两被上诉人按协议办理不动产权属登记的条件尚未成就，待条件成就后，龚跃先可再主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省华容县人民法院（2019）湘0623民初1966号民事判决第一项；二、撤销湖南省华容县人民法院（2019）湘0623民初1966号民事判决第二项；三、由刘启伟、华容县鸿鑫房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付龚跃先迟延交房的违约金100000元；逾期履行，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；四、驳回龚跃先的其他诉讼请求。本案一审案件受理费300元，保全费5000元，二审案件受理费600元，共计5900元。由刘启伟、华容县鸿鑫房地产开发有限公司负担5600元，龚跃先负担300元。本判决为终审判决。审判长  陈玉香审判员  李明霞审判员  王欣辉二〇二〇年五月二十二日书记员  刘 叶