上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终3691号上诉人(原审被告、反诉原告)：沈利东，男，1971年1月20日出生，汉族，住上海市青浦区。上诉人(原审被告、反诉原告)：陆惠萍，女，1974年7月12日出生，汉族，住上海市青浦区。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：罗立佳，上海源杰律师事务所律师。上诉人(原审第三人)：上海太平洋房屋服务有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区。法定代表人：章启光，董事长。委托诉讼代理人：南体龙。委托诉讼代理人：黄光明。被上诉人(原审原告、反诉被告)：张树，男，1959年12月13日出生，汉族，住上海市青浦区。被上诉人(原审原告、反诉被告)：周利妹，女，1961年3月4日出生，汉族，住上海市青浦区。被上诉人(原审原告、反诉被告)：张晓清，女，1982年9月10日出生，汉族，住上海市青浦区。上列三被上诉人共同委托诉讼代理人：聂运梅，上海辉和律师事务所律师。上列三被上诉人共同委托诉讼代理人：彭秀喜，上海辉和律师事务所律师。上诉人沈利东、陆惠萍(以下简称沈利东一方)及上诉人上海太平洋房屋服务有限公司(以下简称太平洋公司)因与被上诉人张树、周利妹、张晓清(以下简称张树一方)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初17448号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈利东一方上诉请求：撤销一审判决的第二、三、四、五、六项，改判支持沈利东一方的一审反诉请求。事实和理由：一、沈利东一方已支付房款人民币188万元(以下币种均为人民币)，剩余房款应该为77万元。二、沈利东一方不可能在判决生效十日内支付剩余房款，也无法与张树一方在十日内办理过户手续，一审判决不具可执行性。三、沈利东一方未违反付款约定，不承担违约金。《补充协议》约定：本次交易，甲乙双方应于2018年1月31日前且收到乙方房款205万元整后，至房地产交易中心办理房屋过户手续。上述约定系过户约定，并非付款约定。四、沈利东一方已于2018年1月24日办出房贷，按约定张树一方应在2018年2月14日前协助办理过户手续，现张树一方至今未配合办理过户手续，明显违反合同约定，应当承担相关赔偿金。五、一审法院认定谢怀宇侵吞沈利东一方的财产，而不是太平洋公司的财产，故一审法院判令太平洋公司返还沈利东一方29万元，并无实际意义。综上，一审法院认定事实不清，判决有误，应予纠正。张树一方辩称，不同意沈利东一方的上诉请求。合同明确要求办理过户前付清房款，因沈利东一方自身原因导致货款失效，也未及时现金补足，理应承担逾期付款的违约责任。张树一方从未委托他人代收房款，合同也未约定由太平洋公司代管房款。即使沈利东一方将房款支付给太平洋公司，仅能表明沈利东一方委托太平洋公司代为履行转交义务。现张树一方未收到房款，沈利东一方应承担履行支付剩余房款的义务。太平洋公司辩称，同意沈利东一方撤销一审判决第六项的上诉请求，其余部分与太平洋公司无关，不发表意见。太平洋公司上诉请求：撤销一审判决的第六项，改判由案外人谢环宇返还沈利东一方29万元。事实和理由：生效刑事判决书认定谢环宇利用职务之便将钱款侵吞，并未认定其行为是职务行为，一审法院在未查明谢环宇是否退还沈利东一方房款的情况下，判令太平洋公司返还沈利东一方房款有失公平。合同未约定由太平洋公司代管房款，太平洋公司也从未向沈利东一方出具过任何收据。沈利东一方将房款直接支付给谢环宇，从未向太平洋公司核实过相关情况，其作为完全行为能力人应当承担相应过错责任。沈利东一方辩称，不同意太平洋公司的上诉请求。谢环宇收取沈利东一方房款的行为不是其个人行为，是代表太平洋公司的公司行为。生效刑事判决书已认定谢环宇利用职务之便侵吞太平洋公司财产，故太平洋公司应当返还房款。张树一方未发表答辩意见。张树一方向一审法院起诉请求：一、判令沈利东一方继续履行张树一方与沈利东一方于2017年8月27日签订的《上海市房地产买卖合同》；二、判令沈利东一方支付张树一方购房款106万元；三、判令沈利东一方支付张树一方逾期支付房款违约金(以106万元为基数，按日万分之五，自2017年12月11日计算至实际支付之日止)。沈利东一方向一审法院提起反诉请求：一、张树一方协助沈利东一方办理房屋过户手续；二、张树一方支付沈利东一方赔偿金(以188万元为基数，按照日万分之五，自2018年2月15日起计算至实际支付之日止)。一审法院认定事实：2017年8月27日，张树一方(甲方)与两沈利东一方(乙方)通过太平洋公司居间介绍签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定，乙方向甲方购买其位于青浦区沪青平公路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，房屋建筑面积87.29平方米，双方同意房屋的转让价款为200万元。双方确认于2017年12月10日共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同还约定乙方逾期付款的，应当向甲方支付赔偿金，按逾期未付款的日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之第二日计算至实际支付之日止。逾期超过15日仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同，并有权要求乙方承担违约责任。合同附件三还约定付款协议：1、乙方于签约当日，支付甲方房款5万元(定金自动转为房款)；2、乙方于2017年10月5日前支付甲方房款70万元；3、乙方于甲、乙双方至房地产交易中心办理过户手续之前，支付甲方房款65万元；4、乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款60万元，该款由贷款银行直接转入甲方账户。补充条款(一)第3条约定甲方于收到乙方贷款款项后3个工作日内，将该房屋交付给乙方，交付标志为交付钥匙，并对水、电、煤气(若有)、电话(若有)、有线电视(若有)等费用进行结算。第8.2条约定若乙方申请贷款起满50个工作日，乙方的购房贷款仍不足本合同约定的额度，则乙方应与甲方至房地产交易中心办理过户手续之前，现金补足不足部分。合同还约定了其他内容。2017年8月27日，张树一方(甲方)与沈利东一方(乙方)签订《补偿协议》一份，约定甲乙双方签订《上海市房地产买卖合同》约定的成交价为200万元，未包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备，现经双方友好协商，就此达成如下协议：1.乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方65万元，乙方于双方至房地产交易中心办理过户手续之前，支付甲方房款65万元。2.本次交易，甲乙双方按国家规定及交易中心核定的应缴纳的所有税费均由乙方承担并支付。3.乙方在此确认其于签订买卖合同前已对该房地产进行初步验看。双方在此同意甲方将该房地产连同现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备按现状交付乙方即可，甲方必须保证该房地产内的管道畅通及该房地产附属设施设备的正常使用等。2017年12月10日，张树一方(甲方)与沈利东一方(乙方)签订《补充协议》一份，约定：1.本次交易，甲乙双方应于2018年1月31日前且收到乙方房款205万元整后，至房地产交易中心办理房屋过户手续。2.本次交易，乙方于甲乙双方至房地产交易中心办理过户手续前应付的款项也随之延后。3.乙方于2017年12月31日前，备齐贷款资料办理银行贷款申请手续。4.双方同意本协议的违约责任适用买卖合同的有关规定。2017年8月22日，沈利东一方在太平洋公司经办人员谢环宇的操作下通过POS机支付了5万元定金。2017年8月27日至8月28日期间谢环宇将5万元定金转交张树一方。沈利东一方于2017年9月17日转账支付张树一方房款59万元、于2018年1月5日分两笔向张树一方转账支付房款76万元和19万元。张晓清就上述钱款出具收据。张树一方于2018年1月5日将房屋交付沈利东一方。2018年1月24日，沈利东一方与中国银行股份有限公司上海市长宁支行签订《个人二手住房贷款合同》，约定沈利东一方就系争房屋贷款40万元。2019年12月24日，上海市徐汇区人民法院作出(2019)沪0104刑初1273号刑事判决：谢环宇犯职务侵占罪，判处有期徒刑五年，并处没收财产十万元；责令谢环宇退赔被害单位经济损失。该案中上海市徐汇区人民检察院指控自2017年7月起，谢环宇利用担任太平洋公司青浦区浦仓路三店店长的职务便利，在协助客户办理房屋买卖的过程中，以公司名义收取佣金、税金、贷款保证金、房款后，将钱款予以侵吞，具体的事实包括本案系争房屋：2017年8月，谢环宇在协助办理本案系争房屋买卖过程中，以公司名义收取佣金2万元、个税1万元，契税2万元及购房款26万元后予以侵吞。该判决已生效。一审法院审理中，沈利东一方为证明其付款情况，提供了：1.付款明细单和收据，2017年8月27日消费1万元，2017年8月28日POS交易10万元，2017年8月30日POS交易1万元，2017年9月17日POS交易59,980元(支付至谢环宇账户)，2017年10月12日POS交易10万元。谢环宇于2017年10月12日返还沈利东一方1万元。沈利东一方表示2017年8月28日支付的钱款中有2万元系支付太平洋公司的中介费。张树一方对上述证据真实性无异议，但是认为均非支付给张树一方，张树一方也没有授权太平洋公司或者谢环宇收取房款。2.2017年8月29日的收据，内容为张晓清收到沈利东支付的购房款15万元。张晓清对该收据真实性不予认可，认为非本人所签，签名明显与其余收据上签名的字迹不一样。沈利东表示该收据系谢环宇给沈利东的。一审法院认为，张树一方与沈利东一方就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》《补偿协议》《补充协议》均系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。张树一方与沈利东一方均同意继续履行合同，故合同继续履行。张树一方仅认可收到沈利东一方支付的159万元购房款，沈利东一方主张其通过谢环宇另支付的29万元亦应视为沈利东一方已向张树一方支付的房款，对此张树一方不予认可，双方合同亦未明确约定太平洋公司有权代收代付款项，刑事判决书也认定谢环宇利用职务便利侵吞了太平洋公司财产，故一审法院对沈利东一方的该主张不予采信，沈利东一方仅支付张树一方购房款159万元。沈利东一方未按照合同约定足额支付房款系违约，现其申请的银行贷款已经过期，按照合同约定理应现金补足，故沈利东一方理应支付张树一方剩余房款106万元。沈利东一方逾期支付房款，理应承担违约责任。双方约定2018年1月31日前办理过户手续并支付房款，故一审法院认定沈利东一方应自2018年2月1日起支付逾期付款违约金。关于违约金的标准，一审法院综合当事人的过错程度、实际损失、合同履行情况等因素，酌情认定按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。鉴于沈利东一方违约，故对沈利东一方要求张树一方支付赔偿金的请求不予支持。沈利东一方在付清全部购房款后，张树一方理应将系争房屋过户给沈利东一方。关于沈利东一方支付给太平洋公司的29万元(不包括佣金)，太平洋公司无权收取，理应返还沈利东一方。为了避免讼累，有效解决当事人纠纷，一审法院一并予以处理。据此，一审法院判决如下：一、张树一方与沈利东一方于2017年8月27日签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、沈利东一方应于判决生效之日起十日内支付张树一方剩余房款106万元；三、沈利东一方应于判决生效之日起十日内偿付张树一方逾期付款违约金(以106万元为基数，自2018年2月1日起算，2019年8月19日之前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，计算至实际支付之日止)；四、张树一方应于沈利东一方付清上述第二项款项后十日内将系争房屋过户至沈利东一方名下(过户税费均由沈利东一方负担)；五、沈利东一方的其余反诉请求不予支持；六、太平洋公司应于判决生效之日起十日内返还沈利东一方29万元。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，张树一方与沈利东一方就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》《补偿协议》《补充协议》均系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。沈利东在二审中仍主张已支付房款为188万元，其中154万元直接以转账方式支付给张树一方，34万元通过中介刷POS机支付给张树一方。张树一方仅认可收到沈利东一方支付的159万元购房款，否认收到沈利东一方通过谢环宇支付的29万元。因双方协议中未明确约定太平洋公司有权代收代付款项，刑事判决书也认定谢环宇利用职务便利侵吞了太平洋公司财产，故一审法院认定沈利东一方仅支付张树一方房款159万元，并无不妥，本院予以认可。本案中，上述三份协议中均有关于支付房款和办理过户手续的约定，应以签订在后的《补充协议》为准。现沈利东一方既未按《补充协议》约定于2017年12月31日前办理了银行贷款申请手续，也未在2018年1月31日前向张树一方支付房款205万元，已构成违约，故一审法院认定沈利东一方应自2018年2月1日起支付逾期付款违约金，并综合当事人的过错程度、实际损失、合同履行情况等因素，酌情认定按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，符合法律规定，本院予以认同。因沈利东一方要求张树一方办理过户手续的条件尚未成就，其主张张树一方支付逾期过户违约金，无事实和法律依据，故一审法院驳回其请求，于法有据，本院予以维持。生效刑事判决书认定谢环宇在2017年8月协助办理本案系争房屋买卖过程中，利用职务便利侵吞了太平洋公司财产，故一审法院为避免讼累，判令太平洋公司返还沈利东一方29万元，并无不当，本院予以维持。综上所述，沈利东一方、太平洋公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币22,600元，由上诉人沈利东、陆惠萍负担人民币16,950元，由上诉人上海太平洋房屋服务有限公司负担人民币5,650元。本判决为终审判决。审判长 余 艺审判员 姚 跃审判员 张常青二〇二〇年五月二十八日书记员 夏 歆附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……