山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终473号 上诉人（原审被告）：泰安天房泰岳置业有限公司，住所地泰安市泰山青春创业开发区。 法定代表人：葛良，董事长。 委托诉讼代理人：王君时，天津四方君汇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓久义，泰安天房泰岳置业有限公司员工。 被上诉人（原审原告）：张青，女，汉族，1981年5月12日出生，住泰安市。 委托诉讼代理人：王波，山东锦哲律师事务所律师。 上诉人泰安天房泰岳置业有限公司（以下简称天房泰岳公司）因与被上诉人张青房屋买卖合同纠纷一案，不服泰安市岱岳区人民法院（2019）鲁0911民初4773号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 天房泰岳公司上诉请求：1.请求依法撤销原判，将本案发回重审或者查清事实改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订的《山东省新建商品房买卖合同》真实有效，是双方真实意思表示，应该按合同约定认定办理产权证的期限顺延至上诉人到产权机关报备之日。合同第二十条第一款第三项明确约定，“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记。如因出卖人的责任未能在本款约定的期限内办理该商品房的所有权转移登记的，双方同意按照下列第3种方式处理：3、相应延期至出卖人提供资料，报产权机关备案，协助买受人积极办理”。本案中，虽然是行政主管部门提供的统一版本，但是并非上诉人拟定版本。被上诉人是完全民事行为能力人，应该对自己的签名认可承担相应的法律后果。一审法院认定该条款是格式条款而无效，对上诉人不公平，势必加重上诉人负担，给上诉人的运营带来严重影响。二、被上诉人并未举证证明其实际存在损失，一审法院酌情认定按照年息3%为标准支付违约金属于认定错误。上诉人交付房屋后，被上诉人的户口也迁移到诉争房产之内，说明被上诉人实际居住在诉争房屋内，故被上诉人不存在实际损失。三、最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定，由于出卖人的原因买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外出卖人应当承担违约责任。根据该条法律规定，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同第20条约定由出卖人继续协助办理产权证，应视为双方在合同中对逾期办证违约责任进行了特殊和明确的约定。另根据合同法相关规定，违约责任的方式包括继续履行。因此被上诉人要求上诉人承担违约金不符合相关法律规定，请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。 张青辩称，一、购房合同第20条违约责任处理条款系无效条款，一审法院认定并无错误。《商品房买卖合同》系开发商为了重复使用而单方拟定的制式合同，合同条款系格式条款毋庸置疑。即使上诉人主张合同系行政主管部门提供的统一版本，并非其拟定版本，但该合同系上诉人出具，相应的法律后果亦应由上诉人承担。从合同第20条的内容来看，如果因为上诉人的原因，未能在合同约定的期限内未能给被上诉人办理涉案房产的转移登记手续，被上诉人的办证期限将无限期延长，而且上诉人也不用承担任何违约责任。因此该条款免除了上诉人承担违约责任的法定义务，限制了被上诉人要求其承担违约责任的法定权利。根据合同法第40条规定，该条款无效，一审法院认定并无错误。二、一审法院正是基于公平原则而认定的格式条款无效。一审庭审中上诉人已当庭明确未能办证的理由系初始登记“因为缺少工程竣工验收备案证书或竣工验收备案表导致未能办理成功”，很明显，未能办证的原因是上诉人导致的。上诉人违反合同约定就应当承担相应的法律后果，而并非是其上诉理由所承担的“加重上诉人负担”。三、被上诉人的损失客观存在，一审法院酌情按照年利率3%认定损失并无错误。在买受人不能取得房屋转移登记证书的情况下，现实受领房屋并不能确保买受人全面享有房屋项下相关权利，买受人仍承担着“一房二卖”、不能办理房屋抵押贷款以及房屋被视为出卖人财产，遭遇强制执行等现实风险。买受人由此造成的损失客观存在，上诉人关于被上诉人实际入住不存在损失的主张不成立，二审法院不应予以支持。四、根据答辩意见第一条，《商品房买卖合同》第20条属于无效条款，因此不应当依据该条款的约定来处理本案违约责任的承担方式。 张青向一审法院起诉请求：一、被告立即协助原告办理房屋所有权转移登记手续。二、被告赔偿原告损失（按照购房款525270元为基数，按照年利率4.9%，自2018年4月1日起开始计算，截止到2019年6月26日为31802元，直至房产所有权转移登记手续办理完毕之日止）。三、本案诉讼费由被告负担。 一审法院认定事实：原告与被告签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，并于2016年5月27日在不动产管理部门进行了登记备案。合同约定原告购买被告开发建设的位于泰安市天房美郡国际城23号楼1单元502室房屋一套；合同第四条计价方式与价款约定，出卖人与买受人按照下列第1种方式计算该商品房价款：1.按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4909.07元，总价款为522472元；合同第六条约定的付款方式为贷款方式付款；合同第十条交付期限及交付条件约定，出卖人应当在2017年3月31日前向买受人交付该商品房；合同第二十条产权登记约定，（一）出卖人应当在商品房交付使用后365日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记。如因出卖人的责任未能在本款约定的期限内办理该商品房的所有权转移登记的，双方同意按照下列第3种方式处理：3、相应延期至出卖人提供资料，报产权机关备案，协助买受人积极办理。原告陈述该条款出卖人没有与买受人协商，被告使用格式性条款。合同中的买受人为原告，出卖人为被告。合同签订后，原告按约向被告实际支付购房款525270元，被告向原告开具了购房发票。2017年3月31日，被告将房屋交付给原告。被告尚未完成涉案房产初始登记，不具备办理产权转移登记的条件。以上事实有山东省新建商品房买卖合同（预售）、购房发票、交房通知、不动产登记资料查询结果证明及原、被告陈述、庭审笔录等证据在案证实。 一审法院认为，原、被告签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，形式要件完备，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同。关于合同第二十条产权登记约定中的部分条款，是否属于格式条款问题，从条款的内容来看，“如因出卖人的责任未能在本款约定的期限内办理该商品房的所有权转移登记的，双方同意按照下列第3种方式处理：3、相应延期至出卖人提供资料，报产权机关备案，协助买受人积极办理”。该条款是对前款因被告的原因未能按约办理产权初始登记，免除其责任的约定，该内容系被告方拟定，致使原告在签订合同时对该条款已无从选择，属格式条款。根据《合同法》第四十条规定，“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，该条款应认定无效，原告的该诉讼主张，本院予以支持；合同二十条中“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记”的约定继续有效。原告按约定支付全部购房款，2017年3月31日，被告将房屋交付给原告，被告应在2018年3月31日前办理完涉案房产初始登记，被告尚未完成涉案房产初始登记，不具备办理转移登记的条件，应赔偿原告因此造成的经济损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。因双方对逾期办证违约金未作约定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的计算标准以及本地区房地产市场的基本情况，酌情确定被告赔偿原告经济损失为按照总房款525270元年利率3%，自2018年4月1日起至房产所有权转移登记手续办理完毕之日止计算损失，截止到原告起诉之日2019年7月23日，违约时间为478天，违约金为20636.64元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告泰安天房泰岳置业有限公司在该房产具备办证条件时，协助原告张青办理泰安市天房美郡国际城23号楼1单元502室产权转移登记手续。二、被告泰安天房泰岳置业有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告张青自2018年4月1日至2019年7月23日逾期办理房地产权属证书损失20636.64元；并按照总房款525270元年利率3%支付原告张青2019年7月24日至被告泰安天房泰岳置业有限公司实际协助原告张青办理完毕上述房产的产权转移登记手续之日止的经济损失。三、驳回原告张青的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费298元，由被告泰安天房泰岳置业有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案双方争议的焦点是：被上诉人要求的逾期办证损失是否应予支持、一审确定的损失计算起止时间及计算标准是否正确。 关于被上诉人要求的逾期办证损失是否应予支持、一审确定的损失计算起止时间及计算标准是否正确的问题，上诉人与被上诉人签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》第二十条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记。如因出卖人的责任未能在本款约定的期限内办理该商品房的所有权转移登记的，双方同意按照下列第3种方式处理：3、相应延期至出卖人提供资料，报产权机关备案，协助买受人积极办理。上诉人虽主张合同文本系行政主管部门提供的统一版本，但该合同系上诉人出具，上诉人没有提供证据证明合同条款是双方当事人协商确定的，该条款属于格式条款，且免除了因上诉人原因不能办理房屋使用权转移登记的违约责任，根据《合同法》第四十条的规定，该条款应认定无效，故被上诉人要求上诉人承担逾期办证损失应予支持。2017年3月31日，上诉人将房屋交付给被上诉人，按照合同二十条中“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记”的约定，上诉人应在2018年3月31日前办理完涉案房产初始登记。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。一审根据上述法律规定，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的计算标准以及本地区房地产市场的基本情况，酌情确定上诉人赔偿被上诉人按照总房款525270元年利率3%，自2018年4月1日起至房产所有权转移登记手续办理完毕之日止计算损失正确。 综上所述，天房泰岳公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费596元，由泰安天房泰岳置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  谭明娜 审判员  王 芳 审判员  李 莹 二〇二〇年五月十二日 书记员  赵思敏