江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终1316号上诉人（原审被告)：丁汉寨。委托诉讼代理人：刘志发，江苏瀛鑫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：顾国平。委托诉讼代理人：孙青鹏，上海市协力（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李未，上海市协力（苏州）律师事务所实习律师。上诉人丁汉寨因与被上诉人顾国平房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州市吴中区人民法院（2019）苏0506民初8188号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月20日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。丁汉寨上诉请求：1.撤销原判，发回重审或依法改判；2.顾国平承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：1.顾国平在租赁合同未到期时停电停水，提前终止合同，导致丁汉寨不能生产经营，违约在先，应承担丁汉寨的所有损失，丁汉寨从未拖欠房租。2.案涉租赁合同2024年3月8日到期，顾国平妻子2018年3月带拆迁办工作人员核对、测量、登记、评估各租赁户的租赁面积和使用情况，并在2018年4月告知各承租户案涉厂房要拆迁，房租不收了，让承租户去重找地方。后331整改停电停水是顾国平和政府331整改的配合，不是丁汉寨的问题。双方租赁合同第十条第二款约定“政府对该租赁房屋的补偿费用，按政府规定各自补偿”，故如政府拆迁，丁汉寨应享有相应利益。3.顾国平通知承租户后没有损失。顾国平停水停电配合拆迁的这段时间是在与政府协商拆迁赔偿，与丁汉寨终止合同后不可能再租给他人，该段时间不应有损失，反而会增加顾国平拆迁谈判的筹码，故丁汉寨不应支付30%的租金。4.一审法院与顾国平恶意串通，司法不公。顾国平辩称：1.停电是331整改采取的强制措施，并非顾国平所为，停水则是在合同解除后。2.丁汉寨一直占用案涉厂房，阻碍拆迁进行，导致顾国平至今未能拿到拆迁补偿款，厂房闲置至今，给顾国平造成巨大损失。顾国平多次找丁汉寨协商腾空房屋事宜，均遭到丁汉寨拒绝。3.331整改主要是为整改厂房实际使用人的相关违法行为，顾国平出租房屋证照齐全，符合法律规定，一审判决丁汉寨承担30%的租金已偏袒丁汉寨，顾国平虽对该比例过低表示异议，但考虑能尽快腾空房屋，故未提出上诉。顾国平向一审法院起诉请求：确认《房屋租赁合同》于2018年12月1日终止并由丁汉寨腾退、交还租赁房于顾国平；丁汉寨支付租金106570元并偿付自2018年9月1日起至2019年8月12日止按每日千分之一计算的违约金。一审法院认定事实：2016年9月4日，作为甲方的顾国平与作为乙方的丁汉寨签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将现有的坐落于吴中经济开发区邵昂工业区面积445平方米，另附房5间租赁给乙方使用；租期自2016年9月1日至2024年3月8日止；租赁期内第一年租金不含税102268元，第二年起递增率为5%；支付方式为先付后用，每年一次支付房租；逾期支付款项的，违约方按逾期总额承担每日千分之一违约金，逾期届满三个月，视为中途终止履行合同；乙方拖欠租金累计达三个月，甲方有权终止合同；等等。2018年8月27日，吴中区城南街道“331”专办及“263”专办向“盛亮玻璃”（全称苏州盛亮特种玻璃有限公司，以下简称盛亮玻璃公司）发出告知书（丁汉寨签名），明确“盛亮玻璃”涉及环保设施不到位、存在安全隐患、生产设备落后、管理粗放和相关手续不齐全的“散乱污”现象，要求于同年9月10日前进行整改并完善相关手续，消除环境影响和安全隐患并加强生产管理。2018年9月16日起，因上述问题未整治到位，案涉全部出租房被停电；2019年8月，案涉全部出租房被停水。2019年7月20日，顾国平在丁汉寨租赁房门边张贴房屋租赁合同终止通知函，明确：丁汉寨上期租金支付到2018年8月31日，经顾国平多次上门收租未果，截止发函日共计拖欠租金10个半月；通知丁汉寨《房屋租赁合同》于2018年12月1日终止，并要求于2019年7月26日前腾退房屋，支付占用使用费及违约金等等。2019年7月22日，顾国平又将该房屋租赁合同终止通知函通过微信发给丁汉寨。2019年9月4日，顾国平诉讼来院并提出上述诉请。一审另查明：1.2015年9月16日，丁艳、许红英、顾国平、吴玉琴从苏州工业园区法院司法网以7334532元价格拍卖成交盛亮玻璃公司名下位于苏州市吴中区国有土地使用权及地上建筑物（含无证建筑、装修及配电柜、水泥地坪等附着物）。同年9月24日，苏州工业园区法院作出（2014）园执字第02377-2号执行裁定书，裁定原登记于被执行人盛亮玻璃公司名下的上述土地及地上建筑物所有权自裁定书送达丁艳、许红英、顾国平、吴玉琴起转移。事后，丁艳、许红英、顾国平、吴玉琴未去办理相关产权过户手续。2.2015年9月25日，丁艳、许红英、吴玉琴与顾国平签订授权书，委托顾国平代位与承租人签署租赁合同，代收房租，代位管理厂房。3.丁汉寨与顾国平发生租赁关系之前及之后一直居住在租赁房内，期间，顾国平还将整个租赁区的电动大门钥匙交给丁汉寨管理。4.2018年4月18日，丁汉寨租赁房内的设备被以拆卸费、搬运费、安装调试费、基础费名义做出搬迁费评估。一审中，顾国平将诉讼请求由要求确认《房屋租赁合同》于2018年12月1日终止变更为要求确认《房屋租赁合同》于2018年12月1日解除并放弃违约金请求，并称“每年递增5%租金”是指在第一年（2016年9月1日至2017年8月31日止）租金102268元基础上每年递增5%，即第二年（2017年9月1日至2018年8月31日止）为107381.40元，第三年（2018年9月1日至2019年8月31日止）为112494.80元，第四年（2019年9月1日至2020年8月31日止）为117608.20元，以此类推。丁汉寨称，顾国平老婆跑到各承租户说马上要拆迁了，不要交租金，其与全部承租户才同时不交租金的；顾国平还要求其住在租赁房内，以增加顾国平与拆迁部门谈判的砝码。顾国平则称，其未宣布不交租金，是承租户联合起来不交租金，也不退租。丁汉寨再称，2018年11月28日起其已搬出去了，但有些不用的东西留在租赁房内，因拆迁补偿费未拿到手，所以不退租赁房，等拿到拆迁补偿费后，其愿意将租赁房退还给顾国平。以上事实，有顾国平提供的司法网拍成交确认书1份、执行裁定书1份、授权书1份、房屋租赁合同1份、房屋租赁合同终止通知函1份及送达图片2份，丁汉寨提供的设备存货搬迁费评估咨询明细表1份、厂房租赁合同1份、告知书1份及双方陈述笔录在案佐证。一审法院认为，顾国平、丁汉寨签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未见违反效力性禁止性法律规定的情形，应认定有效。丁汉寨称顾国平等人拍得本案租赁房后未去办理过户手续，租赁合同因此无效。一审法院认为，根据法律规定，因人民法院法律文书导致物权变更的，自法律文书送达时发生效力，故顾国平等人拍得本案租赁房后并授权顾国平进行管理，顾国平据此取得出租权利资格并无不妥；丁汉寨上述抗辩理由不成立，不予采纳。有效的合同，合同双方均应全面履行。根据合同约定，丁汉寨应最迟于2018年8月31日支付2018年9月1日起至2019年8月31日止的租金112494.80元，但丁汉寨未支付，在没有证据证实有因可归责于顾国平的原因而可以不支付租金的情形下，丁汉寨应当支付租金。丁汉寨称顾国平老婆因租赁房将要拆迁而通知其不要交租金之事，未提供任何证据，一审法院无法采信；至于顾国平在十个月左右时间内未收任何承租人租金之事，因同时处于拆迁准备期间和吴中区城南街道“331”专办及“263”专办因整治而致停电停水期间的背景下，情况复杂，难以确定丁汉寨该期间不交租金的原因就是应顾国平要求所致，故丁汉寨仍应支付租金。因此，顾国平以本应于2018年8月31日支付下一期租金而已拖欠超过三个月未付为由，要求确认2018年12月1日为《房屋租赁合同》的解除日，符合合同约定和法律规定，予以支持；顾国平要求丁汉寨腾退并将租赁房交还于其的请求，亦相应成立，予以支持。吴中区城南街道“331”专办及“263”专办因整治而致停电停水后，尽管丁汉寨仍占用租赁房，但已无法维持签订合同时可以预期的适租状态，因此造成的租金损失，应根据租赁双方的过错责任进行分担。导致本案停电停水后果的原因，既有顾国平让丁汉寨住在租赁房内、公共区域堆放杂物、环保设施不到位等自身及管理方面的问题，也有包括丁汉寨在内的相关租赁户因涉及环保设施不到位、存在安全隐患、生产设备落后、管理粗放及相关手续不齐全的“散乱污”等问题，比较性质及形成原因比重，确定由顾国平自负70%责任，丁汉寨承担30%责任，即自2018年9月16日起至2018年11月30日止，丁汉寨按《房屋租赁合同》约定租金标准的30%作为租金损失偿付给顾国平。综上所述，自2018年9月1日至2018年9月15日，丁汉寨应按《房屋租赁合同》约定的年租金112494.80元标准计算租金即4687.28元；自2018年9月16日起至2018年11月30日止，丁汉寨应按《房屋租赁合同》约定的年租金112494.80元30%的标准偿付给顾国平租金损失7030.92元；自2018年12月1日起至2019年8月31日止，丁汉寨应按《房屋租赁合同》约定的年租金112494.80元30%的标准偿付给顾国平租赁房占用期间损失25311.33元；自2019年9月1日起至丁汉寨实际腾退并将租赁房交还顾国平之日止，丁汉寨应按年租金117608.20元30%的标准偿付给顾国平租赁房占用期间损失。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十三条、第二百二十六条的规定，一审法院判决：一、确认顾国平与丁汉寨于2016年9月4日签订的《房屋租赁合同》于2018年12月1日解除。二、丁汉寨腾退2016年9月4日《房屋租赁合同》中约定的位于苏州市吴中经济开发区邵昂工业区面积为445平方米及附房5间的租赁房并将之交还给顾国平，于判决生效后一个月内履行。三、丁汉寨应给付顾国平自2018年9月1日起至2019年8月31日止租金及占用损失合计37029.53元及以年租金117608.20元的30%为标准、自2019年9月1日起至实际腾退并将租赁房交还之日止的占用期间损失，于判决生效后一个月内履行。一审案件受理费减半收取5122元,由顾国平与丁汉寨各半负担。二审中，顾国平提交案涉房屋房产证、土地证及房屋平面示意图复印件各一份，证明丁汉寨承租房屋的具体位置。丁汉寨质证称，房屋平面示意图中5#房系丁汉寨所租的厂房，面积和位置是正确的。房屋平面示意图中8#的附房是丁汉寨和吴中经济技术开发区韵峰石材加工厂刘祖峰租用，用于生活、办公，其中丁汉寨租用6间，刘祖峰租用4间。房屋平面示意图中P3位置原本是露天空地，丁汉寨经上一任房东许可后自己搭建使用，不另收租金并延续至顾国平。二审另查明，丁汉寨承租的案涉厂房中，5#的445平方米系有证厂房，8#的附房系无证厂房。二审又查明，《房屋租赁合同》第十条第二项约定“乙方承诺：如果此房屋在租赁期内遇到规划或拆迁，乙方应无条件服从，在接到甲方停止租赁通知后合同自行终止，并及时搬迁，不拖延，不阻扰拆迁进程，已支付的租金按实际使用日期结算。政府对该租赁房屋的补偿费用，按政府规定各自补偿”。丁汉寨在2019年10月16日一审庭审中陈述“房东在2019年7月20日叫我们搬离，原告贴了单子……2019年7月20日来贴单子的”，顾国平陈述“是的，确实是2019年7月20日要求对方搬离，之前我没有贴过要求被告方搬离的单子”。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，关于顾国平、丁汉寨签订的《房屋租赁合同》的效力。案涉《房屋租赁合同》虽为双方当事人的真实意思表示，但案涉厂房部分为有证房屋，部分为无证房屋，案涉《房屋租赁合同》的效力应为部分有效部分无效。丁汉寨应按照合同约定向顾国平支付有证房屋部分的租金，并参照合同约定的租金标准支付无证房屋部分的占有使用费。关于案涉《房屋租赁合同》有效部分的解除时间。本院认为，首先，丁汉寨虽未按合同约定于2018年8月31日支付后续租金，且逾期支付租金超过三个月。但案涉厂房2018年9月16日起就因未能完成“331”专办及“263”专办整改要求而被停电，后又于2019年8月被停水，案涉房屋2018年9月16日起就已无法维持适租状态。对此，顾国平作为出租人存在出租房屋给丁汉寨等承租人、公共区域堆放杂物、环保设施不到位等自身及管理问题，丁汉寨等承租人存在环保设施不到位、存在安全隐患、生产设备落后、管理粗放及相关手续不齐全的“散乱污”等问题。故丁汉寨在房屋已不适租的情况下未向顾国平支付租金，双方均存在过错，一审判决认定顾国平因丁汉寨逾期支付租金超过三个月而享有合同解除权，案涉合同于2018年12月1日解除不当。其次，《房屋租赁合同》第十条第二项约定“乙方承诺：如果此房屋在租赁期内遇到规划或拆迁，乙方应无条件服从，在接到甲方停止租赁通知后合同自行终止，并及时搬迁，不拖延，不阻扰拆迁进程，已支付的租金按实际使用日期结算。政府对该租赁房屋的补偿费用，按政府规定各自补偿”。该约定虽使用了“终止”的表述，但实际为在租期内遇拆迁情况下顾国平享有合同解除权的约定。2018年4月18日丁汉寨租赁房屋内的设备因拆迁进行评估，双方对于案涉厂房拆迁事宜均为明知，顾国平于2019年7月20日张贴房屋租赁合同终止通知函，要求丁汉寨腾退房屋，支付欠付租金、占有使用费及违约金，故依据《房屋租赁合同》第十条第二项，案涉《房屋租赁合同》的有效部分应于2019年7月20日解除。合同解除后，丁汉寨应将案涉厂房腾退并交还顾国平。丁汉寨主张顾国平妻子2018年4月告知各承租户案涉厂房要拆迁，房租不收了，其才未向顾国平支付2018年9月1日后的租金，其并未拖欠房租；顾国平停电停水，导致丁汉寨不能生产经营，违约在先；顾国平在与政府协商拆迁期间不存在损失。对此本院认为，首先，对于顾国平或其妻子曾通知丁汉寨因案涉房屋即将拆迁而不需交租金的相关情况，丁汉寨未提交相关证据予以证明。其次，案涉房屋当时处于拆迁准备和吴中区城南街道“331”专办及“263”专办的整改期间，案涉房屋因未能完成整改要求而被停电停水，顾国平和丁汉寨等租户均存在过错，丁汉寨主张停电停水系顾国平为配合“331”专办、“263”专办整改所为，丁汉寨不存在过错，与事实不符。最后，案涉房屋完成拆迁并交付之前，顾国平基于对诉争房屋的所有权可获取相应收益，丁汉寨主张顾国平不存在损失，没有事实依据。综上，本院对丁汉寨的上述主张不予采信。关于丁汉寨应向顾国平支付的租金及占有使用费数额。本院认为，首先，案涉房屋自2018年9月16日起被停电，在此之前，案涉房屋处于签订合同时可预期的适租状态，丁汉寨应按合同约定向顾国平支付2018年9月1日至2018年9月15日止的租金及占有使用费。其次，2018年9月16日停电后，丁汉寨虽占用案涉房屋，但案涉房屋已无法维持适租状态，因此造成的租金、占有使用费损失应根据双方过错分担。案涉房屋停电停水系因未完成吴中区城南街道“331”专办及“263”专办的整改要求，顾国平和丁汉寨等承租人均存在过错，一审判决综合双方过错，认定顾国平对停电后的租金及占有使用费损失自担70%的责任，丁汉寨承担30%的责任，并无不当。故丁汉寨应按《房屋租赁合同》约定租金标准的30%向顾国平支付2018年9月16日起至丁汉寨实际交还案涉房屋之日止的租金及占有使用费。综上，经核算，丁汉寨应给付顾国平自2018年9月1日起至2019年8月31日止的租金及占有使用费37029.53元，及以年租金117608.20元的30%为标准自2019年9月1日起至丁汉寨实际交还案涉房屋之日止的占有使用费。综上所述，丁汉寨的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决虽对合同解除时间的认定存在瑕疵，应予纠正，但本案实体处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10244元，由上诉人丁汉寨负担。本判决为终审判决。审 判 员 沈军芳二〇二〇年五月十九日法官助理 孟 桢书 记 员 王文君法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。