江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终1088号 上诉人（原审被告）：金雅慧，女，1991年7月出生，汉族，住江西省南昌市经济技术开发区。 委托诉讼代理人：熊红虹，江西皆诚律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：金林，男，1968年8月出生，汉族，住江西省南昌市新建县。 委托诉讼代理人：谢秋云，江西经辉律师事务所律师。 上诉人金雅慧因与被上诉人金林房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省南昌经济技术开发区人民法院（2020）赣0192民初239号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 金雅慧上诉请求：1、撤销原审判决第一、二项，改判驳回金林全部诉讼请求。2、本案诉讼费用由金林承担。事实及理由：一、《协议书》及证人证言不能作为本案定案依据。1、涉案房屋购房款已付清，协议书内容不真实，上诉人因无力缴纳房款将涉案房屋转让给被上诉人的事实不存在。2、一审证人与被上诉人有利害关系，其证言应不予采信。且就交房款一事，证人间证词存在矛盾。3、一审法院在被上诉人未补强相关证据的基础上，采信被上诉人提交的协议书及证人证言认定相关事实，不合理不合法。二、如协议书存在且证据足以证实被上诉人支付了购房款，上诉人也只能承担其继承的1/8份额的合同的无效责任。1、金勇无权代理上诉人签订涉案协议书。上诉人只继承金勇产权的1/8份额，也只承担1/8的合同无效责任。2、转让涉案诉争房屋非金勇本意，金林获利多，占用房屋数十年，应该承担更多的合同无效的责任。 金林辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 金林向一审法院起诉请求：1、判令金雅慧支付金林房屋已付房款、装修款、差价赔偿款共计371024元；2、一审案件诉讼费用均由金雅慧承担。 一审法院认定事实：2008年6月，金雅慧父亲金勇作为甲方与南昌市昌北开发建设总公司作为乙方签订一份《认购书》，约定甲方向乙方购买经济适用房。同年8月13日，金勇作为申请人、买受人，金雅慧作为共同申请人、买受人与南昌市昌北开放开发区开发建设总公司作为出卖人签订一份《南昌市经济适用住房销售合同》，约定买受人购买经济适用房。2018年11月8日，金勇与金林签订一份《协议书》，载明：金勇的昌北经济适用房，由于无资金购买，现有弟金林购，产权归金林所有，以后办理过户手续。兄弟共同遵守。签字为证（金林现已出全部资金）。金林已支付涉诉房屋购房款98812元、契税988元及专项维修资金991元，共计100791元。该房屋交付后，即由金林装修入住至今。2012年1月20日，该房屋登记为金勇与金雅慧共同所有。2016年2月金勇去世。2019年，金雅慧向一审法院提起诉讼，要求依法分割金勇对涉诉房屋所拥有的份额。在该案审理过程中，金雅慧申请对涉诉房屋（包括装修）的市场价格进行评估，一审法院予以准许并委托南昌正信土地房地产估价咨询有限公司进行评估，该公司的评估报告确定涉诉房屋在价值时点2019年6月20日满足全部假设和限制条件下，扣除划拨经济适用房上市补缴土地收益、税、费减免等价款的市场价值为564993元，其中装修价值37125元，房地产价值527868元。一审法院确认金雅慧、案外人金语涵（金勇女儿）、金木顺（金勇父亲）、李素琴（金勇母亲）各享有涉诉房屋5/8、1/8、1/8、1/8的份额，并依法做出（2019）赣0192民初591号民事判决，确认涉诉房屋的居住权和财产权归金雅慧所有，金雅慧支付金语涵、金木顺、李素琴折价款65983.5元（不含装修）。该民事判决书已发生法律效力。现金林认为金勇已将涉诉房屋转让给金林，也是由其支付相应款项，并由其居住至今。作为继承人的金雅慧，理应协助金林过户，若认定转让无效，金雅慧应当支付金林已付购房款、装修款及差价赔偿款，故诉至法院。 一审法院认为，金林与金勇订立的《协议书》中涉及的房屋为经济适用房，而经济适用房是政府为解决中低收入家庭住房问题而兴建的具有社会保障性质的住房，其购买对象有严格的限制，且对其上市交易也有严格要求，故该《协议书》扰乱了我国关于经济适用房的管理秩序，损害了社会公共利益，应认定为无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，经法院生效判决确认，金雅慧与案外人金语涵、金木顺、李素琴作为金勇的法定继承人，各享有涉诉房屋5/8、1/8、1/8、1/8的份额，且涉诉房屋的居住权和财产权归金雅慧所有，金雅慧支付金语涵、金木顺、李素琴相应折价款（不含装修），故应由金雅慧返还金林5/8的购房款及相应费用即62994.38元（100791元×5/8）、装修费用37125元，共计100119.38元。同时，根据法律规定，合同被确认无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，金勇作为让与方，应当知道金林不具有购买涉诉经济适用房的资格，而金林作为受让方，未对购买的房屋情况及法律性质尽到必要的注意义务，同时考虑到金林实际支付全部房款并长期居住在涉诉房屋的情况，及合同确定为无效后对其造成的生活不良影响，其对合同无效存在次要过错，故一审法院酌情金林对其因合同无效所造成的损失自行承担30%的责任，金雅慧金勇承担70%的责任，且金勇应承担的责任由其法定继承人金雅慧与金语涵、金木顺、李素琴来承担。至于金林的损失，根据评估报告，涉诉房屋在价值时点2019年6月20日房地产价值为527868元，金林购买时的房款为98812元，故金雅慧应赔偿金林的损失为187712元[（527868元－98812元）×7/10×5/8]。至于金雅慧辩称本案漏列了金雅慧的祖父金木顺、祖母李素琴和妹妹金语涵，应依法追加他们参与本案的诉讼，一审法院认为，涉诉房屋已由法院生效裁判文书确定了金雅慧、金语涵、金木顺、李素琴各自享有的份额，现金林亦是按金雅慧享有的份额比例要求其支付相应款项，故金雅慧的该辩称于法无据，一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国物权法》第二十九条，《中华人民共和国继承法》第三十三条规定，判决：一、金雅慧于一审判决生效后十五日内返还金林100119.38元；二、金雅慧于一审判决生效后十五日内赔偿金林187712元；三、驳回金林的其他诉讼请求。一审案件受理费6865元，减半收取计3432.5元，由金林负担769.5元，金雅慧负担2663元。 本院二审期间，上诉人提交一组新证据，即上诉人的父亲金勇在2008年6月25日和2008年9月9日的缴款收据，包括全部的房款、维修基金、契税，以及本案诉争房屋的销售不动产统一发票。证明目的：证实上诉人的父亲金勇已于2008年6月25日和2008年9月9日分两次交清了《南昌市经济适用住房销售合同》约定的全部购房款及维修基金、契税。收据原件在开发商处，购房款是金勇缴纳的，房屋所有权证办理在了金勇和金雅慧的名下，案涉房屋所有权应归上诉人。被上诉人质证后认为，对证据的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，房款是金林交的，正式发票在金林手上，已提交给了一审法院，上诉人的证据不能证明房款是金雅慧交的。 被上诉人提交4组新证据，证据1：南昌经济技术开发区人民法院诉讼服务中心诉讼材料收转登记表，证明目的：房款是被上诉人所交。证据2：南昌紫荆物业有限公司收楼须知，证明目的：金勇与金林签订了一份《购房转让协议书》，金勇已将涉案房屋转让给了被上诉人。证据3：中国农业银行业务回单四张，证明目的：证明金雅慧读大学都是由家人赞助的。证据4：农业银行业务凭证，证明目的：金林妻子黄春苏转账转让房屋的补偿金30000元给金勇。上诉人质证后认为，对证据1：登记表只有王佳的签字，没有诉讼服务中心的签章，该份证据不具备形式要件，不应该作为认定事实的依据。银行流水并不能反映钱就转入了开发商的银行账户，且银行流水与一审的证人证言相互矛盾，上诉人认为该证据不能达到被上诉人的证明目的。对证据2：三性均有异议，没有紫荆物业的盖章，该组证据与合同也有冲突。对证据3：对该组证据的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，该份证据不能证明被上诉人对上诉人大学时期有过支助。对证据4：真实性、合法性没有异议，关联性有异议，该银行流水无法反映2014年2月6日转出的3万元是转给了金勇，因此该组证据不能达到被上诉人的证明目的。 本院查明事实与一审法院认定事实一致。 本院认为，金林与金勇于2008年11月8日针对案涉房屋订立的《协议书》，因扰乱了国家关于经济适用房的相关管理秩序，损害了社会公共利益，应认定为无效。一审法院对此认定正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。同时，根据法律规定，合同被确认无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，金林作为受让方，其应当知晓自己并不具有购买案涉房屋的资格，亦未对案涉房屋情况及法律性质尽到必要注意义务，故此，一审法院确认金林对因合同无效所造成的损失自行承担30%的责任并无不当，本院予以维持。 另外，根据审理查明事实可知，金雅慧享有案涉房屋5/8份额，且案涉房屋居住权和所有权归金雅慧所有，金雅慧需向案外人金语涵、金木顺、李素琴支付相应折价款（不含装修）；同时，基于前述分析，一审法院认定应由金雅慧返还金林5/8的购房款及相应费用共计100119.38元，并向金林承担赔偿损失为187712元并无不当，本院予以维持。金雅慧上诉要求驳回金林一审全部诉讼请求没有事实和法律依据，且理由不充分，本院不予支持。 综上所述，金雅慧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6865元，由上诉人金雅慧负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈大奎 审 判 员 沈 莉 审 判 员 龚 江 二〇二〇年五月十二日 法官助理 杨 光 书 记 员 王 娉