湖南省长沙市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘01民终5879号 上诉人（原审被告）：中天国际（湖南）通讯广场有限公司，住所地长沙市芙蓉区五一大道766号中天广场2011。 法定代表人：罗江燕，董事长。 委托诉讼代理人:唐锦昌，湖南中郡律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：文红亮，男，汉族，1975年12月24日出生，户籍地湖南省攸县。 上诉人中天国际（湖南）通讯广场有限公司（以下简称中天通讯公司）因与被上诉人文红亮房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2020）湘0121民初51号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中天通讯公司上诉请求：1.撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2020）湘0121民初51号民事判决第一项、第二项，改判为驳回文红亮的全部诉讼请求；2.本案一审、二审全部诉讼费用由文红亮承担。事实与理由：《租赁合同》合法有效，双方当事人均应按合同履行各自的义务。文红亮交纳的4万元履约保证金的法律性质是合同定金，中天通讯公司开具的收据中载明的也是“押金”，故该履约保证金不应当退还。文红亮因个人选择的品牌加盟失败而拒绝支付第一期的合同租金，是恶意阻止合同条件成就的行为，其应当承担自己的全部损失。综上，一审法院认定事实和适用法律错误，请求二审法院改判。 文红亮辩称：中天通讯公司开具的收据是押金不是定金，解除合同后是可以退还的；中天通讯公司没有损失；我没有恶意不交租金，我交了几次他们都没收。 文红亮向一审法院起诉请求：1.判令中天通讯公司立即返还文红亮租房履约保证金40000元；2.确认文红亮与中天通讯公司签订的《中天国际（湖南）通讯广场租赁合同》自2019年10月1日起解除；3.判令中天通讯公司向文红亮支付资金占用利息725元（该利息以40000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准，暂计算至2020年3月10日，此后利息以相同的标准计算至实际清偿之日）；4.本案诉讼费由中天通讯公司承担。 一审法院认定事实：2019年8月21日，因申请加盟某饮品店需要，文红亮与中天通讯公司签订一份《中天国际（湖南）通讯广场租赁合同》，该合同约定：中天通讯公司将其名下中天国际（湖南）通讯广场壹楼A区213-214-215-216-217-217+租赁给文红亮经营使用，面积以实际交付为准；文红亮所承租的门面用于经营饮品店；租赁期限为2019年10月1日至2020年12月31日；月租金标准为人民币18000元，合同实行先付后用原则，租金以6个月为交纳单位，租金应于每个交纳周期提前十五日支付一次，文红亮应在签订本合同时一次性付给中天通讯公司6个月租金108000元整；文红亮同意在签订本合同时，向中天通讯公司支付履约保证金40000元；合同期满，在文红亮无任何违约或赔偿情况下，自文红亮退还无损坏之门面（柜台）并付清所有费用（包括但不限于租金、水电、空调、物管）之日起满一年，中天通讯公司将履约保证金（不计利息）一次性退还给文红亮；在文红亮出现逾付租金、水、电、物管费等违约行为或者需要赔偿时，文红亮同意中天通讯公司在履约保证金中之间扣除，不足部分由文红亮承担，文红亮应当即时补足履约保证金；中天通讯公司依约扣除文红亮的履约保证金后，文红亮应在收到中天通讯公司的书面通知七日内补足，如超过十五日，中天通讯公司有权解除合同；文红亮逾期支付租金超过十五日的，中天通讯公司有权单方面终止合同，履约保证金不予退还，文红亮应缴清全部欠费并一次性支付一个月租金作为违约金；租赁期间，文红亮不得单方面提前终止本合同，如有违反履约保证金不予退还；本合同自文红亮、中天通讯公司双方签字或盖章，文红亮按本合同第四条第一款约定支付6个月租金后生效。合同还约定了其他事项。合同签订当日，文红亮向中天通讯公司支付40000元履约保证金（2019年8月14日刷卡支付10000元，同年8月21日刷卡支付30000元），中天通讯公司收款后向文红亮出具一张标注为押金的收据。此后，由于文红亮未能成功加盟原定品牌饮品店，亦未找到其他合适品牌经营饮品店，遂于2019年9月10日通过发送短信方式通知中天通讯公司相关负责人另行招租。同年9月25日，文红亮向中天通讯公司提交一份书面《申请》，要求解除双方签订的上述租赁合同，并要求退还该40000元履约保证金。中天通讯公司同意解除该租赁合同但拒绝退还履约保证金，由此引起本案诉讼。另查明，中天通讯公司于2019年9月30日将涉案门面出租给第三方使用，租赁期间自2019年10月25日起算。 一审法院认为，文红亮与中天通讯公司签订的《中天国际（湖南）通讯广场租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同依法成立。合同约定自文红亮、中天通讯公司双方签字或盖章，文红亮按本合同第四条第一款约定支付6个月租金后生效；因中天通讯公司没有提供证据证明文红亮存在为自己的利益不正当地阻止合同生效条件成就的情形，故本院认定合同约定的生效条件尚未成就，该租赁合同系依法成立但未生效的合同；依法成立但未生效的合同对双方当事人具有法律约束力，双方当事人均应遵循诚实信用原则促成合同生效，但因合同条款法律效力处于静止状态，中天通讯公司依据上述合同的违约条款不予退还履约保证金没有法律依据。中天通讯公司辩称该40000元履约保证金系定金，应当适用定金罚则，但中天通讯公司提交的证据无法证明双方存在定金合意，不予采信。文红亮与中天通讯公司就解除双方签订的《中天国际（湖南）通讯广场租赁合同》均无异议，故确认上述租赁合同自2019年9月25日已经解除。品牌的选择及加盟系文红亮的自主经营行为，与上述租赁合同无关，文红亮以品牌加盟失败为由擅自停付第一期租金，导致租赁合同未能生效并进而要求解除该租赁合同，文红亮的行为违反了诚实信用原则，应当承担本案过错责任，赔偿由此给中天通讯公司造成的实际损失。对于损失的计算，因中天通讯公司与文红亮签订的租赁合同是从2019年10月1日开始计收租金，而中天通讯公司与后续第三方签订的租赁合同是从2019年10月25日开始计收租金，中天通讯公司为此损失了25天的租金共计15000元，该损失应由文红亮承担，并从40000元履约保证金予以抵扣。对抵扣后的余额25000元，中天通讯公司应当退还给文红亮。因文红亮与中天通讯公司签订的《中天国际（湖南）通讯广场租赁合同》已于2019年9月25日解除，故对文红亮诉请确认其与中天通讯公司签订的租赁合同自2019年10月1日起解除，并要求中天通讯公司支付履约保证金占用期间利息的诉讼请求，因缺乏相应的事实依据和法律依据，一审法院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条规定，判决如下：一、被告中天国际（湖南）通讯广场有限公司在本判决生效后三日内退付原告文红亮履约保证金25000元；二、驳回原告文红亮的其他诉讼请求。 双方当事人在二审中均未提交新证据。经询问，双方当事人对一审法院认定的事实无异议，本院予以确认。 本院认为，文红亮与中天通讯公司签订的《中天国际（湖南）通讯广场租赁合同》（以下简称租赁合同）系依法成立的合同，双方当事人均应按合同约定履行自己的义务。《租赁合同》约定合同自文红亮支付6个月租金后生效。本案中，文红亮因加盟原定品牌饮品店失败而未支付租金，不属于合同法第四十五条规定的“不正当”阻止条件成就，故该租赁合同未生效，中天通讯公司主张按合同约定不予退还履约保证金无事实依据。中天通讯公司还主张该履约保证金是定金，不应当退还。本院认为，《中华人民共和国担保法》第九十条规定，定金应当以书面形式约定。本案中，双方签订的《租赁合同》中并未约定“定金”，也未有“收受定金一方不履行约定的债务应当双倍返还定金”的约定，而《收据》中记载的“押金”系中天通讯公司单方出具，不能据此认定系双方之间达成的“定金”合意，故《租赁合同》约定的“履约保证金”并非定金，不适用定金罚则。然，《租赁合同》的解除是由于文红亮单方原因，其具有过错，应当承担赔偿中天通讯公司损失的责任。一审法院基于租赁合同的约定，结合涉案房屋已承租给他人的事实，在扣除损害赔偿金15000元后，判决中天通讯公司退还文红亮25000元并无不当。 综上所述，中天通讯公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审受理费425元，由中天国际（湖南）通讯广场有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  周平平 审判员  程 婧 审判员  潘 威 二〇二〇年五月二十五日 法官助理吴雨伦 书记员田佩瑶 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。