浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终1327号上诉人（原审被告）：路易斯物业集团有限公司，住所地：温州市鹿城区锦绣路锦城商务楼1201室-1，统一社会信用代码913303035890372192。法定代表人：朱建华。委托诉讼代理人：方静，男，系公司员工。委托诉讼代理人：苏芳芳，浙江摩尚律师事务所律师。上诉人（原审原告）：状元街道香岸锦园第一届业主委员会，住所地：温州市龙湾区状元街道三郎桥村香岸锦园小区会所内。代表人：周旭东。委托诉讼代理人：孙瑞森，浙江时代商务律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴中聚，浙江时代商务律师事务所律师。上诉人路易斯物业集团有限公司（以下简称路易斯物业公司）与上诉人状元街道香岸锦园第一届业主委员会（以下简称香岸锦园业委会）物业服务合同纠纷一案，均不服浙江省温州市龙湾区人民法院（2019）浙0303民初5655号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，因没有应该开庭审理的新的事实、证据和理由，故不开庭审理了本案，现已审理终结。路易斯物业公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回香岸锦园业委会全部诉讼请求。事实与理由：一、路易斯物业公司是否拖欠水务集团关于温州市龙湾区状元街道三郎桥村香岸锦园小区的公用水设施水费的事实，一审判决未予以查清。路易斯物业公司和水务集团双方并没有对具体拖欠的水费金额及滞纳金核对确认，一审判决并没有对该笔水费的合法性进行审查，也没有对拖欠该笔水费的事实作出认定，对关键事实没有查清。二、一审判决认定事实错误。香岸锦园业委会在一审中要求路易斯物业公司立即支付尚欠水费以及拒缴造成的滞纳金等合计金额约31057元，但水费是路易斯物业公司和水务集团之间的债务纠纷，香岸锦园业委会并非债权人，对于该项诉讼请求不是适格主体，无权要求路易斯物业公司向水务集团缴纳。且即使需要缴纳水费也应由香岸锦园业委会缴纳，公共水费系业主使用而产生，路易斯物业公司仅是代缴，并无实际用水。路易斯物业公司应在查明欠费事实以后缴纳水费。综上，请求二审法院支持路易斯物业公司的上诉请求。香岸锦园业委会辩称：路易斯物业公司的上诉没有事实和法律依据。一、涉案的水费属于状元街道香岸锦园的公用水费，根据合同约定，均应由路易斯物业公司代缴纳。目前公用水表登记在路易斯物业公司名下，欠的水费是在2018年2月份产生的，路易斯物业公司退出小区是2019年3月底。欠的水费如果不缴纳，会损害业主利益和导致小区不能正常供水，所以路易斯物业公司认为水费欠费的事实未查清没有依据。在一审的时候，路易斯物业公司的代理人认可水务集团出具的欠费证明，所以欠费事实非常清楚。根据业委会从水务集团调取的证据，一共欠水费三万多元。现在路易斯物业公司未和业主结算，该笔钱是否路易斯物业公司已经向全体业主收取不清楚。二、关于主体问题。不管是水表还是欠费，都是全体业主的共同利益。根据物业管理条例，共同利益由业委会承担和实现。本案中全体业主做了决议授权给业委会，故香岸锦园业委会主体适格。香岸锦园业委会上诉请求：撤销一审判决第二项，改判支持香岸锦园业委会的一审诉讼请求或发回重申。事实与理由：一、路易斯物业公司与温州市中厦房地产开发有限公司（以下简称中厦房开公司）签订的《前期物业服务合同》应属无效。1、根据价格法相关规定，住宅小区物业管理服务收费实行政府指导价，结合温州市依法制定和颁布实施的住宅小区物业管理服务收费标准未调整前最高价1.0元/㎡，调整后最高价1.3元/㎡。本案《前期物业服务合同》约定的物业费定价远高于该标准，违背了价格法第十二条的强制性规定，依法应当认定为无效。2、根据国家、省市政府及主管部门的强制性要求，前期物业服务必须进行招投标程序。若符合协议条件的，也须经过当地主管部门批准后才能协议招标。但路易斯物业公司没有经过招投标程序或法定主管部门批准，故程序严重违法。3、所谓《前期物业服务合同》在房管部门物业管理处备案，备案则只做形式审查，不涉及合同内容的实质性审查，更不能替代审批的手续，据此不得作为物业行政主管部门对于《前期物业服务合同》审批的依据。二、一审法院对于路易斯物业公司已移交全部小区图文资料及办理小区共用部位、共用设施设备验收手续的认定，显属错误，应予纠正。在路易斯物业公司擅自离开之前，的确移交部分小区设施、资料，香岸锦园业委会亦对其进行盖章确认。但香岸锦园业委会仅仅验收了资料中盖章确认的部分。其他的小区图文资料及办理小区共用部位、共用设施设备，存在路易斯物业公司未移交或香岸锦园业委会未验收的情况。一审法院仅仅依据部分盖章确认清单，就对于移交、验收与否的整个事实做出草率的、主观臆断的认定，显与实际不符，明显错误，请求二审法院予以纠正。而依据错误事实认定所做的判决，必然错误。三、一、二审的诉讼费用均应由路易斯物业公司承担。本案迁延日久，浪费如此多的诉讼资源，归根结底，其矛盾源头系路易斯物业公司不告而别，不依照国家、省市政府及主管部门相关规定，有序退出上诉人所在小区。一、二审所有诉讼费用均由被上诉人承担，更符合公序良俗及民事诉讼法治精神。综上，请求支持香岸锦园业委会的上诉请求。路易斯物业公司辩称：一、关于《前期物业服务合同》的效力，该合同没有违法强制性规定，合法有效。二、相关资料、手续已经全部移交。香岸锦园业委会向一审法院起诉请求：1、路易斯物业公司无条件立即向香岸锦园业委会移交香岸锦园小区有关图文资料；2、路易斯物业公司立即办理香岸锦园小区共用部位、共用设施设备移交验收手续；3、路易斯物业公司赔偿因管理维护不当致消防工程损害整改维修费用942574元；4、路易斯物业公司立即支付尚欠水费及拒交造成的滞纳金等合计约31057元。诉讼期间，2019年9月15日，香岸锦园业委会以开发商与路易斯物业公司签订的《前期物业服务合同》中物业费定价每月6元/㎡高于政府规定指导价1.3元/㎡，小区的水表未过户至香岸锦园业委会名下等，增加诉请6、确认路易斯物业公司与开发商签订的《前期物业服务合同》因违反法定程序及价格法的规定而无效；7、路易斯物业公司将登记自己名下的地址为温州市龙湾区状元街道三郎桥村香岸锦园水表户名变过户更至香岸锦园业委会名下。2019年12月16日庭审中，香岸锦园业委会以消防设施设备因未能鉴定，撤回诉请3即路易斯物业公司赔偿因管理维护不当致消防工程损害整改维修费用942574元，其余诉请不变。一审法院认定事实：温州市路易斯酒店物业管理服务有限公司成立于2012年1月6日，于2018年1月3日企业名称变更为浙江路易斯物业管理有限公司，于2019年3月26日企业名称变更为路易斯物业公司。2012年3月，中厦房开公司与路易斯物业公司签订《前期物业服务合同》，中厦房开公司为甲方，路易斯物业公司为乙方，约定，就甲方选聘乙方对坐落于温州市龙湾区状元街道三郎桥村“公园一号”小区（现更名为“香岸锦园”）提供前期物业管理服务事宜，双方对物业服务管理中权利义务作了约定，其中物业服务收费选择包干制方式，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅、储藏间按6元/月/平方米收取（不包括公共能耗分摊费用）；物业服务费中未计入的共用设施设备运行能耗费用，按物价部门规定，另行据实向业主分摊，并每年向业主公布一次收支情况，除明确业主前期物业管理费以外，其它应缴纳的涉及物业的有关费用包括装修垃圾清运费按6元/㎡；物业服务费用按年度交纳，业主或物业使用人应在合同年度初第1个月履行交纳整年度物业服务费用义务；乙方应每年一次向全体业主公布物业服务资金的收入情况及公共分摊水电费、电梯能耗费的公共分摊费用，业主可随时到物业管理处查阅水电费、电梯能耗费缴纳情况；乙方承接物业时，甲方应配合乙方对物业共用部位、共用设施设备进行查验，包括1、污水渠、排水渠、管道及水管无淤塞；2、消防系统、楼宇自控系统、车辆管理系统、保安系统、电话系统、电梯系统、电器系统、煤气系统；3、照明系统、给排水系统等性能良好和运作情况；乙方承接物业时，甲方应向乙方移交1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等结构验收资料；2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3、物业质量保修文件和物业使用说明文件、业主名册；4、物业管理需要的其他资料；甲方、业主或物业使用人违约，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日3‰的标准向乙方支付滞纳金；本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会；以及其他内容的约定。而后，2012年《前期物业服务合同》经温州市房管局龙湾分局物业管理科备案登记、2014年12月4日《前期物业服务合同》再次经温州市房管局龙湾分局物业管理科备案登记，路易斯物业公司入驻香岸锦园小区提供物业管理服务。2015年2月初，香岸锦园小区陆续交付给各业主使用。2017年12月10日上午8时55分许，温州市公安局龙湾区分局状元派出所接到郑星雷电话报警称，在香岸锦园小区6A号家里两扇窗户被偷。2018年2月份，香岸锦园小区内水管疑似漏水，登记在路易斯物业公司名下的公共设施水表显示发生用水量达6958吨，比上个月117吨浪费巨大水资源，造成水费23657元路易斯物业公司至今拖欠，水务部门依约对小区公共设施的用水关停，香岸锦园业委会只得另寻途径解决公共设施的用水。2019年2月26日，香岸锦园小区成立的第一届业主委员会经温州市龙湾区状元街道办事处备案登记。2019年3月，香岸锦园业委会终止了上述《前期物业服务合同》履行，2019年3月29日，路易斯物业公司向香岸锦园业委会移交图文资料6份及小区共用部位、共用设施设备、管理用房、办公用品等，香岸锦园业委会分别在移交明细表上接收单位处签名并盖章。2019年3月31日，路易斯物业公司撤出香岸锦园小区的物业管理服务。香岸锦园业委会在使用小区公共设施时，发现路易斯物业公司移交的公共设施用水账户因拖欠水费24055元而被水务部门停止供水。2019年8月24日，香岸锦园小区召开业主大会，业主总人数104人，总建筑面积7816.05平方米，发放《书面征求意见表决书》104份，实收反馈意见88份，对应建筑物专有部分面积6409.03平方米，占业主总人数的85%，占建筑总面积82%，会议通过以香岸锦园业委会的名义起诉路易斯物业公司，起诉的具体事宜由香岸锦园业委会予以处理、决定、对涉及到全体业主共同共有的权益部分事宜，授权香岸锦园业委会直接予以处置等。香岸锦园业委会以路易斯物业公司违反有关法律规定和《前期物业服务合同》的约定，多次催促路易斯物业公司对小区共用部位、共用设施设备进行验收和办理移交小区其他图文资料等手续无果，诉至法院。一审法院认为，依法规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据国务院颁布的《物业管理条例》规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。本案争议的焦点评析如下：一、关于香岸锦园业委会的诉讼主体资格问题。依规定，为维护业主的共同权益，业主委员会依照法律规定或者经过业主大会授权，可以以自己的名义提起诉讼。涉及的业主大会授权的事项，必须经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。就本案而言，2019年8月24日，香岸锦园小区召开业主大会，会议通过以香岸锦园业委会名义起诉被告，起诉具体事宜由香岸锦园业委会予以处理、决定、对涉及到全体业主共同共有的权益部分事宜，授权香岸锦园业委会直接予以处置等。据此，香岸锦园业委会的诉讼主体资格符合相关规定。二、关于路易斯物业公司与中厦房开公司签订的《前期物业服务合同》效力的问题。首先，签订《前期物业服务合同》时，案涉小区并未成立业主大会并选举产生业主委员会或其他业主自治组织，此时，建设单位中厦房开公司依规定与路易斯物业公司签订《前期物业服务合同》对全体业主具有约束力。其次，签订的《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的禁止性强制性规定，该合同亦已分别于2012年、2014年在房管部门物业管理处备案，即表明物业行政主管部门对该《前期物业服务合同》是认可的。故应认定合法有效。香岸锦园业委会诉称的违反相关规定仅为管理性强制性规定，香岸锦园业委会诉请《前期物业服务合同》无效，不予支持。三、关于移交小区图文资料及办理小区共用部位、共用设施设备验收手续问题。依规定，物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；4、物业管理所必需的其他资料等等移交给业主委员会。就本案而言，2019年3月29日，路易斯物业公司已移交图文资料6份及小区共用部位、共用设施设备、管理用房、办公用品等，香岸锦园业委会接收时，应对资料的核对、设施设备的验收、管理用房的状态及时作出回复，香岸锦园业委会工作人员未提出异议，并已在移交明细表的接收单位处签名盖公章确认。现又诉请路易斯物业公司移交小区图文资料和对小区共用设施设备进行验收，显然缺乏事实与法律依据，不予支持。四、关于小区公共设施用水欠费支付及水表户名变更问题。依规定，物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将相关资料、公用设施设备、物业管理用房移交给业主委员会。路易斯物业公司在移交公用设施设备时，应同时付清小区相关的公共规费，并办理相关公共设施设备的户名变更。由于路易斯物业公司移交公共设施的公共用水账户拖欠水费而被水务部门停止供水，小区公共设施的公共用水关系到小区全体业主的公共利益。路易斯物业公司答辩称水表的户名暂不变更是因小区业主拖欠物业费而行使先履行抗辩权意见，于法无据，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、路易斯物业公司于判决生效之日起十日内向水务集团缴清位于温州市龙湾区状元街道三郎桥村香岸锦园小区的公用水设施拖欠水费，并将该公用水设施的户名变更至香岸锦园业委会名下；二、驳回香岸锦园业委会其他的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由香岸锦园业委会负担。二审期间，路易斯物业公司提供证据如下：照片，显示水表刻度是0，证明路易斯物业公司是否存在漏水欠费的情况还未明确，可能存在抄表错误。香岸锦园业委会质证认为，对证据的三性均有异议。这个照片是公用水表，这个公用水表之前有几万块的水费未缴纳，现在水表清零了，有可能是作假。而且水表试表的时候会有消耗，不可能刻度一直是0。是否欠费，水务部门有记载，也有催讨的证据，而且现在该水表还不允许使用。由于路易斯物业公司没有缴纳滞纳金和罚款，现在水表还无法迁到香岸锦园业委会名下。本院认为，现在的水表刻度无法反映是否欠缴历史水费，故对该证据不予确认。香岸锦园业委会没有提供新证据。本院审核当事人在一审程序中提出的证据后，依法对原判认定的事实予以确认。本院认为，本案《前期物业服务合同》系小区建设单位与路易斯物业公司签订，当时香岸锦园业委会尚未成立，且该合同内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，并已经依法备案。香岸锦园业委会认为《前期物业服务合同》无效，但提出的理由均不符合法律规定的合同无效的情形，故对香岸锦园业委会主张《前期物业服务合同》无效的上诉请求不予支持。路易斯物业公司现已经退出小区物业管理，依法应当移交相关资料、公用设施设备并办好交接。二审审理中香岸锦园业委会承认公用设施设备已经全部移交，但尚未收到完整的物业资料。而本案证据反映的香岸锦园业委会在交接中已经收到的资料确实尚不完整，因此路易斯物业公司应继续向香岸锦园业委会移交《前期物业服务合同》第十七条载明的资料。香岸锦园业委会该项上诉请求合法有据，本院予以支持。香岸锦园公用水表（表卡编号14030390）原登记在路易斯物业公司名下，现路易斯物业公司已经退出香岸锦园的物业管理，应当将该公用水表过户至香岸锦园业委会名下，这也是路易斯物业公司完成交接的义务之一。审理中路易斯物业公司承认其与温州市自来水公司针对2018年2月份的水费存在争议，但该项争议不应影响公用水表过户，路易斯物业公司应先清结该公用水表上可能存在的历史欠费并完成户名变更。如果路易斯物业公司认为历史欠费应由香岸锦园的业主承担，且未实际代收这部分欠费，则可另外向香岸锦园业主提出主张。香岸锦园业委会的上诉请求还包括诉讼费用的负担，但诉讼费用负担的确定系法院的职权范围，故对香岸锦园业委会该项上诉请求不予支持。综上，香岸锦园业委会有依据的上诉请求本院予以支持，没有依据的不予支持；路易斯物业公司的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销浙江省温州市龙湾区人民法院（2019）浙0303民初5655号民事判决；二、路易斯物业集团有限公司于本判决生效之日起十日内向状元街道香岸锦园第一届业主委员会移交《前期物业服务合同》第十七条载明的资料（1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；4、业主名册；5、物业管理需要的其他资料）；三、路易斯物业集团有限公司于本判决生效之日起十五日内清结状元街道香岸锦园的公用水表（表卡编号14030390）截止2019年3月31日的历史欠费，并将该公用水表变更至状元街道香岸锦园第一届业主委员会名下；四、驳回状元街道香岸锦园第一届业主委员会的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费80元，减半收取40元；二审受理费80元，均由状元街道香岸锦园第一届业主委员会和路易斯物业集团有限公司各半负担。本判决为终审判决。审判长  邱志丰审判员  陈 宇审判员  吴跃玲二〇二〇年五月二十二日法官助理丁虹书记员刘颖颖附文：一、不履行裁判惩戒后果警示1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。二、执行风险告知1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。