湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终493号上诉人（原审被告、反诉原告）：李丽，女，1991年9月26日出生，汉族，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：项鸣宇，北京中伦文德（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪婷，北京中伦文德（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉滨江天地商业经营管理有限公司，住所地武汉市汉阳区滨江大道188号世茂锦绣长江一期A1地块会所1层。法定代表人：王萍萍，该公司总经理。委托诉讼代理人：余佳奇，湖北忠三律师事务所律师。委托诉讼代理人：张翥，湖北忠三律师事务所律师。上诉人李丽因与被上诉人武汉滨江天地商业经营管理有限公司（以下简称滨江天地公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2018）鄂0105民初3403号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李丽上诉请求：1.撤销原判第二、三、五项，改判上诉人不支付租金和物业管理费，被上诉人赔偿上诉人的全部装修损失；2.本案诉讼费、反诉费、鉴定费由被上诉人承担。事实与理由：（一）一审部分事实认定错误，租金、物业管理费的起算时间错误，上诉人已腾退商铺。1.案涉《房屋租赁合同》约定暂定租期自2016年10月1日起，实际应以双方书面确认交付日为准、以被上诉人“书面通知载明的交付日为准”；交付条件至少应包括被上诉人向上诉人提供该商铺竣工验收备案后合法有效的产权相关文件。只有满足了竣工验收备案、消防验收和环评等条件后，涉案商铺才能作为经营所用，这是实现合同目的的前提条件，被上诉人才有资格收取租金。如果提供的房屋既不满足明确约定的条件，又未达到实现合同目的的必备条件，则不应收取租金。首先，双方没有办理商铺的交接手续，未签署商铺交付确认书，按约定即视为被上诉人未履行交付义务。上诉人进场装修时，商铺并不具备交付条件。该商铺属于世茂锦绣长江A2地块A2b沿江商业二期工程（以下简称“沿江商业二期”）。2017年1月9日，沿江商业二期才取得《工程竣工验收备案证明书》。2017年5月，整个商场因为消防整顿长期停止营业。2018年2月，该商铺取得不动产权证。此时，该商铺才具备交付条件，在此之前上诉人不应支付租金。原审认定2016年11月1日起算租金，属于事实认定错误。其次，被上诉人没有取得商铺的竣工验收备案证明、消防验收合格证明（即“一消”)，导致上诉人无法办理门诊部的医疗机构执业许可证。合同约定上诉人承租的用途是经营美容集合店，承租面积810.7平方米，而能够达到集合店规模的只能是门诊部或者更大的医疗机构。设立门诊部要求建筑面积不少于400平方米，但是根据消防法规，超过300平方米的装修工程必须经过消防验收合格（即“二消”)。等上诉人花大价钱装修之后，谁知被上诉人根本没有取得“一消”，上诉人不可能凭空生造出“二消”，经营门诊部的目的就此夭折。上诉人只能退而求其次，申办200余平方米的诊所，缩小经营规模，导致剩下的600余平方米的装修面积不在证照的经营范围，无法实现经营目的。即使是判决上诉人支付租金，也应按照200余平方米的面积计算租金。再次，整个商场及商管状况极差，招商宣传中的影院、超市等知名品牌并未入驻，商场的房屋维修、设施维护及物业管理服务存在诸多问题，如地面积水、屋顶漏水、卫生间面盆、墙砖脱落、公共区域未开灯照明、手扶电梯因故障而停运、公共卫生较差等。虽然上诉人为了止损办理了诊所，但实际上还是无法经营，根本不能实现合同目的。2.上诉人已经腾退商铺。原审应该查明商铺的现状，上诉人在原审第三次庭审中也明确于2019年7月31日清理现场腾退了商铺，而原审判决并未将此作为查明事实，另行判决腾退时间，将租金、物业管理费的支付时间截止于实际腾退之日，属于事实认定错误。（二）原审法律适用错误，租金及物业管理费的承担比例分配错误。1.原审对租金承担比例分配错误。根据合同法第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”之规定，上诉人有权拒绝缴纳租金，这是法律赋予上诉人的先履行抗辩权。2.原审对装修损失承担比例分配错误。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理:(一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”之规定，因被上诉人的违约行为和过错行为，导致上诉人600余平方米装修面积无法用于经营，更何况上诉人诊所也无法正常经营，上诉人根本未开始正常经营，装饰装修还没开始使用、消耗，剩余残值正是全部装修投入。因此，被上诉人应该赔偿上诉人全部的装修损失。滨江天地公司答辩称，1.基于被上诉人物业服务方面的瑕疵，一审法院已经判令被上诉人承担对等的违约责任，即按照合同约定标准的70%支付租金以及物业费，一审法院在判决书中关于租金、物业费的判项已经充分考虑了被上诉人在合同履行中存在的问题，同时按照合同约定，上诉人应当向被上诉人支付的违约金、履约保证金、滞纳金等均未支持，因此我们认为被上诉人基于合同履行问题已经承担了对等的法律责任，基于装修价值30%违约责任超出了被上诉人应承担的范畴，但是被上诉人为了息诉止争并没有提起上诉，请求二审依法驳回上诉，维持原判。滨江天地公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令滨江天地公司与李丽签订的《房屋租赁合同》于2018年6月12日解除；2.判令李丽于判决生效之日腾退武汉市汉阳区滨江大道191号世茂锦绣长江二期沿江商业（世茂52+MINIMALL）之一层101、102号商铺；3.判令李丽拆除房屋装修、恢复原状至装修前状态；4.判令李丽向滨江天地公司支付拖欠的租金至房屋腾退移交滨江天地公司之日（暂计算至2018年6月12日，拖欠租金为604,851.55元）；5.判令李丽向滨江天地公司支付拖欠的物业管理费、水费、电费至实际腾退之日（暂计算至2018年6月12日，拖欠的物业管理费为235,913.7元、水费为1040元、电费35,918.4元）；6.判令李丽按拖欠租金每日3‰的标准向滨江天地公司支付欠缴租金的滞纳金直至欠缴租金付清之日止（自2018年5月30日起至2018年6月30日暂计算滞纳金4,536元）；7.判令李丽按照《房屋租赁合同》约定的租金标准向滨江天地公司支付判决腾退之日起至实际腾退移交房屋之日期间的房屋占用费；8.判令李丽向滨江天地公司支付违约金120,000元；9.判令李丽向滨江天地公司支付本案律师费50,000元；10.判令本案诉讼费、保全费由李丽承担。李丽向一审法院反诉请求：1.判令双方签订的《租赁合同》在判决时解除；2.判令滨江天地公司向李丽双倍返还保证金160,000元；3.判令滨江天地公司向李丽由于未能提供配套基础设施导致合同无法继续履行的违约金120,000元；4.判令滨江天地公司因过错导致李丽延期开业的违约金667,165.62元（由合同2016年12月1日暂时算至反诉之日，直至合同解除）；5.判令滨江天地公司向李丽支付装修损失（以申请鉴定的实际金额计算）；6.判令滨江天地公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：位于武汉市汉阳区滨江大道191号世茂锦绣长江二期世茂武汉52+MINIMALL系武汉世茂锦绣长江房地产开发有限公司开发建造。上述物业于2009年12月29日、2013年12月24日、2017年1月9日分批办理了《工程竣工验收备案证明书》。2015年8月，武汉世茂锦绣长江房地产开发有限公司与滨江天地公司签订《委托管理合同》，将上述物业委托滨江天地公司进行整体营销推广、招商、出租、现场营运及管理等商业馆场经营管理，委托管理期限为2015年3月1日至2023年6月30日。2018年2月13日，武汉市汉阳区滨江大道191号世茂锦绣长江二期沿江商业1层1号、2号房屋经登记取得不动产权属证明，权利人为武汉世茂锦绣长江房地产开发有限公司。2016年9月30日，滨江天地公司（甲方）作为出租方与承租方李丽（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方同意向乙方出租坐落于武汉市汉阳区滨江大道191号世茂锦绣长江二期沿江商业（世茂武汉52+MINIMALL）之一层101、102号商铺，建筑面积810.70平方米，乙方用于经营中医、美容等集合店，品牌（营业名称）为悦辰。乙方应于开业日前自行向政府有关部门申请并取得其经营活动所需的所有证照、许可及审批（以下统称“乙方经营所需证照”，包括但不限于营业执照、组织机构代码证、税务登记证及餐饮服务许可证）后方可在该商铺开始营业。乙方应确保乙方经营所需证照在合同期内持续有效及适时更新。若乙方因乙方经营证照在合同期内时效或者未得到及时更新而遭受任何损失的，则乙方应自行承担全部的法律后果及责任，而甲方对该等损失不承担任何责任。租赁期限为5年，自2016年10月1日起至2021年9月30日止（暂定，如交付日变化，租赁期限相应变化，具体以双方书面确认交付日为准，且正式开业日期自交付日开始两个月后起算）。本合同书中所指的“租赁年度”，均系指该商铺自交付日起，向后推算，满十二个月为一租赁年度。甲方预计于2016年10月1日（以下称“交付日”，暂定，具体以甲方的书面通知载明的交付日为准）向乙方交付该商铺。交付日应包括甲方需向乙方提供的该商铺竣工验收备案后合法有效的产权相关文件。若交付日变化，租赁期相应推迟至实际交付日为准。本条款交付相关规定属甲乙双方必遵条款，若交付日发生变化甲方不因此承担任何其他责任。乙方应于交付日到商场与甲方办理该商铺的交接手续。商铺交付时，双方应派代表到现场办理交接手续，交接的商铺以交付时的现状为准，并签署“商铺交付确认书”，即视为甲方已履行将该商铺合格地交付给乙方的义务。如因乙方自身原因未在交付日同甲方办理商铺接受手续，每逾期一日应向甲方支付相当于第一个租赁年度每日保底租金或1,000元（两者取其高）的违约金直至乙方办理交接手续为止。逾期超过30日，甲方有权解除合同，乙方交付的意向金/保证金将不予返还，甲方并有权向乙方追讨因此而遭受的一切损失。如因甲方自身原因不能于交付日同乙方办理商铺接收手续，则乙方同意不因甲方交付延迟要求甲方承担任何责任。但如交付延迟超过6个月的，则乙方有权单方解除本合同，本合同于乙方书面解约通知送达之日起解除，双方互不承担违约责任。除因甲方要求乙方提前或延期开业外，乙方应在2016年12月1日（即“开业日”）正式营业，否则，每逾期一日，乙方应按每日保底租金或1,000元（两者取其高）的标准向甲方支付违约金（每年以365天计）。因甲方过错导致乙方延期开业的，每逾期一日，甲方应按每日保底租金的标准向乙方支付违约金（每年以365天计），除此之外，甲方不再承担其他任何责任。甲乙双方确认自交付日起计收租金。乙方应付租金总额=保底租金×（1+增值税税率）。2016年10月1日至2017年9月30日保底租金为20,721.19元，2017年10月1日至2018年9月30日保底租金为41,442.38元，2018年10月1日至2019年9月30日保底租金为45,684.29元，2019年10月1日至2020年9月30日保底租金为53,128.83元，2020年10月1日至2021年9月30日保底租金为64,129.57元，增值税税率为5%。甲、乙双方确认租金的结算周期为一个租赁月度。乙方应于每个结算周期的前七日先按保底租金向甲方预付该结算周期的租金，其中首期租金应于交付日前支付。乙方应在装修期内完成所有装修工程，在通过甲方及管理公司验收及政府相关部门的消防、竣工验收（如需）后方可开始正式营业。若因乙方违约导致本合同解除的，则乙方应承担违约责任，并将商铺恢复原状返还甲方，剩余租赁期内装饰装修残值损失由其自行承担，与甲方无涉。租赁期内，商场的建筑主体结构、公共区域和公用设备、设施由产权所有人、甲方或甲方指定的管理公司负责维修与保养，并承担相关费用，商铺及其内部乙方加装的设备、设施和装修均由乙方负责维修与保养，并承担相关费用。合同期间，甲方保证本商场的建筑主体结构、公共区域和公用设备、设施处于正常的、可使用的和安全的状态，乙方保证该商铺及其内部设备、设施和装修处于良好的和可使用状态。乙方若需在商铺上设定任何注册或登记信息，应事先取得甲方的同意。甲方须协助乙方办理承租场所的营业执照、税务登记证、工程报批报验等手续，并提供乙方办理手续所需的甲方房产证明等必要材料。本合同期限届满或提前终止，乙方应于合同终止后15日内撤出商铺内全部乙方物品，将商铺按照甲方交付乙方时的状态（自然损耗及甲方明确不用回复原状的除外）交还甲方。在本合同有效期内，乙方逾期不支付或者不足额支付应支付给甲方及/或甲方指定的管理公司的租金、管理费、保证金、公用事业费、税款等任何费用超过15个工作日的（无论甲方或甲方指定的管理公司是否正式追索），但受情势变更或市场影响，乙方申请暂缓，甲方书面同意延付的除外，出现该情形，甲方可书面通知乙方解除本合同，同时乙方应承担相应的违约责任或赔偿责任。甲方根据上述情形解除本合同的，甲方有权不予返还保证金，且乙方应向甲方支付相当于解除日前十二个月平均月保底租金标准的3个月保底租金总额或120,000元（两者取其高）的违约金；如果前述违约金不足以弥补甲方遭受的损失，则乙方仍应向甲方赔偿该等损失。乙方未按时支付租金、保证金及有关费用，则每延误一日，乙方除应支付欠缴的租金及其他本合同约定的有关费用的本金外，还应按照应付未付金额的0.3‰的标准向甲方加付滞纳金。乙方逾期支付达15日以上的，或违反本合同其他约定经甲方通知后15日内仍未纠正的，甲方有权立即命令管理公司停止向该商铺提供空调、供电、供水和其它管理服务并采取甲方认为合适的任何其他措施及行动，直到乙方支付应付未付款项，停止供应期间，乙方仍应向甲方及甲方指定的管理公司支付租金、管理费及其他费用，甲方对乙方因此而蒙受的任何损失均不承担责任。若乙方未按时支付欠款，甲方因向乙方追讨欠款而支出的任何费用，包括但不限于律师费和诉讼费。如果商场内的任何公用设备、设施及公共服务，诸如中央空调（若有）、通讯管线及天线、电梯及自动扶梯、水、电等发生故障或中断并且该等故障或中断系由甲方的过错行为造成的（甲方不可控制的原因造成的不属于甲方的过错），甲方应在合理工期内使之恢复正常。如果甲方未能在合理的工期内使之恢复正常，并实际造成乙方无法正常经营的，除免除停业期间保底租金外，甲方不承担乙方任何经济损失。若因甲方过错导致合同确属无法继续履行或导致乙方无法继续经营时，乙方将享有单方解除合同的权利，并要求甲方双倍退还租赁保证金，甲方应向乙方支付相当于解除日前十二个月平均月保底租金标准的3个月保底租金总额或120,000元（两者取其高）的违约金；如果前述违约金不足以弥补乙方遭受的损失，则甲方仍应向乙方赔偿损失。为避免疑义，甲方在本合同项下支付的违约金、赔偿金等所有费用均为含增值税的金额；如本合同违约金无税款发生，相应剔减。同日，双方签订《商业管理服务协议》，期限为5年，自2016年10月1日起至2021年9月30日止，乙方应支付的管理费总额为每月11,806.31元×（1+3%），一个月一交。乙方向甲方支付保证金40,000元。合同签订后，滨江天地公司向李丽交付了约定的房屋，但双方未办理商铺的交接手续，未签署商铺交付确认书。滨江天地公司未能向李丽提供产权相关文件。李丽于2017年年初进场对房屋进行装修，用于经营中医、美容等集合店，名称为悦辰。同时，李丽办理开办武汉悦辰医疗美容门诊部所需证照。经过医疗机构设置审批公示，李丽于2016年10月21日取得《设置医疗机构批准书》，批准机关为武汉市汉阳区卫生和计划生育委员会医政科，批准内容为同意按下列事项设置医疗机构，事项包含选址汉阳区滨江大道191号世茂锦绣长江2期沿江商业1层1号、2号。李丽办理了公司注册手续，注册名称为武汉悦辰美容有限公司，住所为武汉市汉阳区滨江大道191号世茂锦绣长江A2地块沿江商业一层102号。后因未能以武汉悦辰医疗美容门诊部名义申请医疗机构执业许可证，武汉悦辰美容有限公司注销。此后，李丽以私人个体性质以武汉汉阳悦辰医疗美容诊所名义自行申办了医疗机构执业许可证。2018年6月4日，李丽向湖北省武汉市楚信公证处申请保全证据公证。经对世茂武汉52+MINIMALL商场现场拍摄，其二楼部分商铺已装修，但未营业；从手扶电梯步行至52+商业街三楼，拍摄三楼商业街门面现状。三楼大部分门面没有商户入驻，门面处于空置状态；从手扶电梯步行至52+商业街四楼，拍摄四楼场景及现状。四楼未装修，地面有大量积水。湖北省武汉市楚信公证处对此出具（2018）鄂楚信证字第10063号公证书。世茂武汉52+MINIMALL商场的经营状况不良，除公证书中所列该商场状况外，招商宣传中的影院、超市等知名品牌并未入驻商场。商场的房屋维修、设施维护及物业管理服务存在诸多问题，如地面积水、屋项漏水、卫生间面盆、墙砖脱落、公共区域未开灯照明、手扶电梯因故障而停运、公共卫生较差等。2018年6月，李丽委托湖北九通盛律师事务所向滨江天地公司寄送《律师函》，函称：“合同签订前后，滨江天地公司多次强调并向李丽承诺52+项目商铺供不应求，已跟多家主力店签订合同，这些大型主力店绝对能保证李丽今后经营期间的客流量。合同签订后，滨江天地公司不断强烈要求李丽装修，李丽对此提出质疑，滨江天地公司则答复主力店已经准备进场了，并强调集团有硬件要求，李丽必须进场装修，证件在装修时会交付李丽。李丽按照医疗美容机构门诊部及医院的法定要求施工装修：1.三区两通道（三区即清洁区、污染区和半污染区，两通道是指医务人员通道和病人通道）；2.聘请五名以上医疗美容医生及十名以上护士；3.向行政机关申请公司预留名和门诊部；4.聘请消防公司办理消防验收、备案等。因滨江天地公司没有提供该房屋的不动产证等法定材料，导致李丽不能办理消防登记、验收和备案，无法办理《医疗机构许可证》，无法注册医疗美容公司，导致李丽至今不能开业，损失极其巨大。因滨江天地公司压缩成本，公共区域至今无保洁人员，公用电梯维修完毕后从未运行；商场漏水导致装修反反复复，商场走道积水严重，商场墙面破损严重；将阳新路通往李丽商铺处用铁栏等阻断行人通行。2018年4月开始，在李丽损失极其巨大连水电费都支付不起的情况下，在多次跟滨江天地公司协商无法营业的补救措施未果下，滨江天地公司还以拆掉李丽门头等威胁。根据合同中商铺交付、违约等的相关约定，李丽认为滨江天地公司在没有合法有效的产权证向李丽出示前，不得要求交付商铺，更不得要求支付租金；要求滨江天地公司支付延期开业违约金并赔偿李丽聘用人员的工资、装修、仪器设备等一切费用。”李丽向滨江天地公司支付费用情况如下：2016年支付租金21,758元，2016年10月8日支付合约保证金120,000元及首月物业费12,161元。2018年4月20日，滨江天地公司向李丽邮寄《关于租金、物业管理费及水电费催缴的催告函》，向李丽催缴2016年10月至2018年3月的租金369,873.24元、物业管理费及水电费242,220.09元，并保留追究滞纳金等违约责任的权利。2018年6月，滨江天地公司向李丽邮寄《解除函》，函称滨江天地公司未按照双方签订的《房屋租赁合同》的约定支付租金、物业管理费及水电费，在2018年4月17日发函催缴后，仍未支付上述款项。故而函告李丽依约解除双方签署的《房屋租赁合同》，要求李丽于本函件送达之日起立即腾退，并承担违约责任赔偿损失。一审审理过程中，李丽申请对所租房屋内外装饰装修的价值进行鉴定，经鉴定，该房屋装饰装修在评估基准日2018年6月12日的评估价值为1,588,500元。滨江天地公司于2018年6月1日与湖北忠三律师事务所签订了《民事委托代理合同》1份，约定滨江天地公司因武汉世茂锦绣长江二期沿江商业物业房屋租赁合同纠纷系列案件（含李丽一案在内共计19件案件），聘请该所律师余佳奇、张翥作为本案委托代理人。合同约定代理费共分三期支付，一期代理费为5,000元/案，于本合同签订之日起七日内支付；二期代理费于一审审结之日起七日内按照5,000元/案的标准支付；三期代理费按照滨江天地公司实际收到的租金、违约金等赔偿款金额的15%支付。2018年9月17日，滨江天地公司向湖北忠三律师事务所支付了一期代理费共计95,000元（5,000元×19=95,000元）。一审法院认为，武汉市汉阳区滨江大道191号世茂锦绣长江二期沿江商业办理了《工程竣工验收备案证明书》，其1层1号、2号房屋已办理登记取得不动产权属证明，用于出租经营符合法律规定。房屋产权人武汉世茂锦绣长江房地产开发有限公司授权委托滨江天地公司对上述物业进行整体营销推广、招商、出租、现场营运及管理等商业馆场经营管理，因此滨江天地公司与李丽签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。合同签订后，双方均应全面依约履行各自义务。关于房屋的交付，双方虽未办理房屋的交接手续，未签署商铺交付确认书，但滨江天地公司实际已将房屋交付给李丽，李丽也实际接收并对房屋进行了装修，李丽已实际占有使用该房屋，因此，合同约定的房屋已实际交付。关于合同的解除，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，因此滨江天地公司有义务保障房屋的交付使用及物业管理过程有利于李丽的经营活动顺利进行，鉴于滨江天地公司确实存在房屋维修、设备维护、物业管理服务的诸多问题，对李丽的正常经营活动造成严重影响，违反双方合同约定，应承担相应合同责任。且作为出租人滨江天地公司应提供涉案商铺的相关资料以协助李丽办理经营所需证照，涉案商铺于2018年2月方取得权属证书，滨江天地公司不能及时提供涉案商铺相关资料，导致李丽缩小实际经营规模，致使李丽合同目的不能完全实现，滨江天地公司亦应承担相应责任。因李丽没有及时主张解除合同，李丽作为承租人仍应履行其合同义务，交纳租金、物业管理费、水电费等合同约定的费用，李丽擅自不按时交纳上述费用，亦违反了合同约定。根据合同法第九十六条关于合同解除权行使的规定，单方解除合同应当通知对方，合同自通知到对方时解除。李丽因拖欠租金及物业管理费超过30日，滨江天地公司依照合同约定可以行使合同解除权，滨江天地公司虽向李丽邮寄了《解除函》，李丽表示未收到该《解除函》，滨江天地公司没有证据证明该《解除函》到达了李丽处，因此滨江天地公司要求确认双方的租赁合同于2018年6月12日解除的请求，法院不予支持。如上所述，滨江天地公司在合同履行过程中存在过错，李丽也没有按时交纳租金及物业管理费，故房屋租赁合同已因双方的行为致使合同目的不能实现，合同已无继续履行之必要，应予以解除。合同解除后，李丽应腾退武汉市汉阳区滨江大道191号世茂锦绣长江二期沿江商业（世茂武汉52+MINIMALL）之一层101、102号商铺将之返还给滨江天地公司，故对滨江天地公司要求李丽腾退的诉讼请求，法院予以支持。关于租金及物业管理费，如上所述，因滨江天地公司在合同履行过程中存在过错，对滨江天地公司要求支付租金、物业管理费的诉讼请求，法院按合同约定标准的70%予以支持。李丽已支付一个月租金及物业管理费，故李丽应按合同约定标准的70%向滨江天地公司支付自2016年11月1日起至李丽实际腾退之日止的租金和物业管理费。李丽支付的合约保证金120,000元可以冲抵其应支付的租金。对于李丽欠缴的电费41,721.76元、水费935元，李丽应支付给滨江天地公司。关于违约责任，如上所述，滨江天地公司对于合同的解除也有责任，其未尽协助义务导致李丽实际经营规模缩小，对于李丽的装修价值滨江天地公司承担30%的赔偿责任，即向李丽支付赔偿款476,550元。至于其他违约责任，因双方对租赁合同的解除均有责任，双方的其它违约支付责任可互相抵销，故对滨江天地公司要求李丽支付违约金、滞纳金、律师费的诉讼请求，法院不予支持；对李丽要求滨江天地公司支付违约金（含延期开业违约金）、双倍返还保证金的反诉请求，法院不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除双方当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”。在租赁合同中，双方对装修进行了约定，李丽根据经营需要依合同约定对商铺进行装修，合同解除后李丽可自行决定是否拆除未形成附合的装饰装修物，对滨江天地公司要求判令李丽拆除房屋装修、恢复原状至装修前状态的诉讼请求法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百二十条、第二百一十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第三项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审判决：一、解除滨江天地公司与李丽签订的《房屋租赁合同》；二、李丽于判决生效之日起十日内腾退出武汉市汉阳区滨江大道191号世茂锦绣长江二期沿江商业（世茂武汉52+MINIMALL）之一层101、102号商铺；三、李丽于判决生效之日起十日内向滨江天地公司支付租金和物业管理费[租金和物业管理费的计算方式为：按合同约定的租金和物业管理费标准的70%，自2016年11月1日起计算至李丽实际腾退之日止，李丽支付的合约保证金120,000元可以冲抵其应支付的租金]；四、李丽于判决生效之日起十日内向滨江天地公司支付电费41,721.76元、水费935元；五、滨江天地公司于判决生效之日起十日内向李丽支付476,550元；六、驳回滨江天地公司的其他诉讼请求；七、驳回李丽的其他反诉请求。本诉案件受理费14,270元由李丽承担，反诉案件受理费6,636元由滨江天地公司承担；相抵后，李丽于判决生效之日起十日内将所负担的款项7,634元直接支付给滨江天地公司。二审中，李丽向本院提交两组新证据：1.第一组，2016年11月15日建设工程竣工验收规划条件核实证明及附图，该组证据结合一审法院向汉阳区卫计委及行政审批局咨询了解时所作工作笔录、调取的医疗机构执业登记办事指南表和医疗机构设置审批办事指南表，证明滨江天地公司实际交付的涉案商铺不符合交付条件，没有提供涉案商铺产权证明、消防验收资料等，导致李丽无法办理武汉悦辰医疗美容门诊部的医疗机构执业许可证；2.第二组，李丽2019年9月1日在案涉商铺所张贴腾退公告、商铺腾退后状况等照片，武汉晨报上刊载的腾退公告，李丽向滨江天地公司邮寄退还商铺钥匙但滨江天地公司拒收的相关邮寄单据、邮寄钥匙视频，案涉商铺楼上影城已开业照片、视频以及与该影城店长的微信聊天记录，证明李丽已于2019年9月1日腾退涉案商铺。滨江天地公司向本院提交武汉市公安消防局出具的《建设工程消防验收意见书》（武公消验字〔2016〕第0616号），证明涉案商铺已经通过消防验收。滨江天地公司对李丽提交的上述新证据质证表示，对第一组证据的真实性不持异议，对关联性和证明目的有异议，商铺租赁相对方是个人李丽，双方签订合同时未提出办理医疗证照，是办理中医美容的店，是否包括医疗方面的内容没有明确，商铺交付之后李丽也并未向公司提出要求办理相关证照，还是一直在正常经营，直到滨江天地公司以拖欠租金为由将其起诉之后才提出证照的问题。对第二组证据中张贴和报纸刊载的腾退公告、商铺腾退后状况照片以及邮寄钥匙行为真实性不持异议，但对关联性和证明目的有异议，截止目前商铺仍未在滨江天地公司办理腾退和交接，所邮寄钥匙是否涉案商铺钥匙不清楚，收件人王婷婷是谁不清楚，邮单上未完整显示收件人电话，无法确定联系方式是否正确，实际上也没有联系到滨江天地公司，有关影城的照片以及与其店长的微信聊天记录真实性无法确认，无法反映影城的动工时间，且影城装修与案涉商铺的使用不存在影响，该组证据不能证明李丽已经腾退商铺、交还钥匙。李丽对《建设工程消防验收意见书》（武公消验字〔2016〕第0616号）质证表示，该证据的真实性由法院认定，但该证据与本案无关联，通过消防验收的区域不包括涉案商铺所在区域。本院审核认为，李丽、滨江天地公司二审中提交的新证据符合证据形式要件且不存在疑点，本院对双方所提交证据的真实性均予以认定，对于其证明效力本院在事实认定部分再行分析。一审判决经审理查明部分所认定事实，当事人均未提出实质性异议，且经二审查明属实，本院予以确认。二审中，当事人对案涉商铺交付李丽时是否、何时取得竣工验收备案证明与消防验收证明，以及李丽是否已腾退商铺两方面事实存在争议，对此本院认定如下：1.关于案涉商铺交付李丽时是否以及何时取得竣工验收备案证明与消防验收证明。武汉世茂锦绣长江A2地块A2b沿江商业二期工程2013年12月24日、2017年1月9日取得的《工程竣工验收备案证明书》均涉及李丽承租的一层101、102号商铺所在地上3层，而2016年11月15日建设工程竣工验收规划条件核实证明及附图中载明的框架结构以及面积均与2017年1月9日《工程竣工验收备案证明书》中所载基本相同，故本院认定李丽承租商铺所在区域系于2017年1月9日取得《工程竣工验收备案证明书》；二审中滨江天地公司提交的《建设工程消防验收意见书》（武公消验字〔2016〕第0616号）系于2016年11月1日取得，该意见书中载明武汉世茂锦绣长江A2地块沿江商业项目仅为局部消防复验合格，显然不包括2017年1月9日才取得《工程竣工验收备案证明书》的李丽承租商铺所在区域，故本院认为滨江天地公司本案中提交的证据不足以认定李丽承租商铺所在区域已取得一次消防验收证明。2.关于李丽是否已腾退商铺。2019年8月1日本案一审第三次庭审中，装修价值司法鉴定已完成，李丽方称已对承租商铺清理了桌椅板凳，将在近期把房屋清退完毕后交付滨江天地公司，且二审中李丽提交了2019年9月1日已腾退完毕有关证据，再结合本院查明2019年9月30日武汉市汉阳区行政审批局批准武汉汉阳悦辰医疗美容诊所经将营业地址变更至汉阳区复地新港城C地块第1栋4层4号、5号的事实，本院认定李丽已于2019年9月1日腾退完毕所承租商铺。本院二审补充认定事实：1.滨江天地公司与李丽所签订《房屋租赁合同》中载明的分段计算保底租金数额系指每月金额；2.为了解武汉悦辰医疗美容门诊部执业登记及医疗机构执业许可证办理情况，一审法院前往汉阳区卫计委及行政审批局咨询，该局工作人员称因正在搬迁不便复印相关档案资料，向一审法院提供医疗机构设置审批办事指南表、医疗机构执业登记办事指南表各一份，该两表“申报材料”栏中均要求提供医疗机构用房产权证明或使用证明；2.二审中李丽自述，武汉汉阳悦辰医疗美容诊所自2017年9月19日拿到资质之后处于半营业状态。本院认为，本案双方签订的租赁合同合法、有效。本案争议主要在违约认定、合同解除、责任承担三个方面，本院评析如下：1.关于违约认定。案涉合同约定，“交付日应包括甲方需向乙方提供的该商铺竣工验收备案后合法有效的产权相关文件”，“甲方须协助乙方办理承租场所的营业执照、税务登记证、工程报批报验等手续，并提供乙方办理手续所需的甲方房产证明等必要材料”，“甲方/或物业管理公司对公共区域进行管理、维修，保持公共区域的清洁，维持其良好使用状态”，而从本院查明事实来看，滨江天地公司虽向李丽交付了案涉商铺，但案涉商铺所在区域迟至2017年1月9日办理工程竣工验收导致2018年2月方取得权属证书，且至今未有证据能够证明已办理一次消防验收，故本院认定滨江天地公司向李丽交付案涉商铺存在违约，以致于李丽因此未能办理武汉悦辰医疗美容门诊部的医疗机构执业许可证，被迫注销所注册美容公司另办私人美容诊所，无法实现合同签订时的合同目的，滨江天地公司先期已构成根本违约，同时还存在房屋维修、设备维护、物业管理服务其他诸多履约不符合约定情形；而就李丽方来说，双方虽未按合同约定签署“商铺交付确认书”，但李丽实际接收案涉商铺并进行了装修、经营使用，故李丽关于“交付日”的上诉理由不能成立，其仍负有缴纳租金的义务，李丽缴纳首月相应费用后未再支付租金等费用，同样存在违约行为。关于合同解除。本案双方均认为对方构成根本违约己方享有合同解除权，而根据本院前文分析，滨江天地公司根本违约在先不享有合同解除权，故2018年6月滨江天地公司向李丽邮寄《解除函》不发生合同解除的效力。一审中李丽反诉请求法院判决解除案涉合同，而实际在一审诉讼中由于双方争议无法调解，李丽应滨江天地公司2018年6月的合同解除通知，于2019年9月1日腾退完毕所承租商铺，故案涉合同已于2019年9月1日实际解除，无须再由法院判决解除，但鉴于双方均未就此提出上诉，故本院对一审判决中关于解除案涉合同的判项予以维持。关于责任承担。2019年9月1日李丽已腾退案涉商铺，无须再履行腾退义务。滨江天地公司根本违约在先，应当对李丽承担相应违约责任，李丽在滨江天地公司违约在先责任未解决的情况下，欠付租金事出有因，无须就此承担违约责任，但仍应支付酌情扣减后的租金。李丽上诉称实际仅使用200余平方米的商铺面积，但其提交的证据不足证实该说法，本院不予采信。本院综合考量全案事实，酌情确定李丽应按合同约定的租金和物业管理费标准的50%，向滨江天地公司支付自2016年11月1日起至2019年9月1日止的租金和物业管理费，李丽支付的合约保证金120,000元可以冲抵该部分应付款项；滨江天地公司根本违约造成李丽无法实现合同签订时的合同目的，导致其不得已改变经营方式与规模，本院酌情确定滨江天地公司应当对李丽的装修价值承担50%的损失赔偿责任，即向李丽支付赔偿款794,250元。综上，李丽的部分上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市汉阳区人民法院（2018）鄂0105民初3403号民事判决第一项、第四项，即：一、解除武汉滨江天地商业经营管理有限公司与李丽签订的《房屋租赁合同》；四、李丽于本判决生效之日起十日内向武汉滨江天地商业经营管理有限公司支付电费41,721.76元、水费935元。二、撤销湖北省武汉市汉阳区人民法院（2018）鄂0105民初3403号民事判决第二项、第六项、第七项，即：二、李丽于本判决生效之日起十日内腾退出武汉市汉阳区滨江大道191号世茂锦绣长江二期沿江商业（世茂武汉52+MINIMALL）之一层101、102号商铺；六、驳回武汉滨江天地商业经营管理有限公司的其他诉讼请求；七、驳回李丽的其他反诉请求。三、变更湖北省武汉市汉阳区人民法院（2018）鄂0105民初3403号民事判决第三项、第五项为：三、李丽于本判决生效之日起十日内向武汉滨江天地商业经营管理有限公司支付租金和物业管理费[租金和物业管理费的计算方式为：按合同约定的租金和物业管理费标准的50%，自2016年11月1日起计算至2019年9月1日止，李丽支付的合约保证金120,000元可以冲抵其应支付的租金]；五、武汉滨江天地商业经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向李丽支付794,250元。四、驳回武汉滨江天地商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。五、驳回李丽的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费14,270元由武汉滨江天地商业经营管理有限公司负担9,989元，由李丽负担4,281元；反诉案件受理费6,636元由武汉滨江天地商业经营管理有限公司、李丽各负担3,318元；二审案件受理费14,270元，由武汉滨江天地商业经营管理有限公司负担8,562元、李丽负担5,708元。本判决为终审判决。审判长  刘鑫荣审判员  方 红审判员  陈继红二〇二〇年五月二十八日书记员  肖 华