江苏省高级人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏执复71号复议申请人（利害关系人）：刘宏义，男，汉族，1971年1月3日生，住上海市杨浦区。申请执行人：镇江市江泰物资有限责任公司，住所地江苏省。法定代表人：王龙喜，该公司总经理。被执行人：江苏瑞峰建设集团有限公司，住江苏省溧阳市。法定代表人：缪文峰，该公司总经理。被执行人：潘松青，男，1953年8月31日生，汉族，住江苏省丹阳市。复议申请人刘宏义不服江苏省镇江市中级人民法院（以下简称镇江中院）（2018）苏11执异90号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。镇江中院查明，镇江市江泰物资有限责任公司（以下简称江泰公司）与潘松青、江苏瑞峰建设集团有限公司（以下简称瑞峰公司）买卖合同纠纷一案，该院于2015年10月28日作出（2014）镇商初字第225号民事判决：潘松青、瑞峰公司于判决生效后十日内向原告连带偿还货款463.9万元，利息296万元（利息计算自2012年3月2日至2014年11月2日，2014年11月3日以后的利息按银行同期贷款利率的四倍计算）。潘松青、瑞峰公司不服该判决向本院提起上诉，本院于2016年9月20日作出（2015）苏商终字第686号民事判决：驳回上诉，维持原判。根据江泰公司申请，镇江中院于2016年11月7日立案执行，执行案号（2016）苏11执425号。执行过程中，案外人赵新华于2016年12月12日向镇江中院书面承诺以其名下位于金山西路2号2幢4号（产权证号镇房权证润字第××号）、5号（产权证号24422327号）商铺为本案执行提供担保，请求暂缓执行。暂缓期间被执行人未履行生效法律文书确定的义务，镇江中院于2016年12月29日裁定拍卖上述金山西路2号第2层4室、5室房产，并于2017年12月15日、2018年1月10日对金山西路2号第2层5室房产进行第一、二次拍卖，两次拍卖均因无人竞拍而流拍。镇江中院遂于2018年5月27日对该房产进行公开变卖，最终由刘宏义以1308848元竞得。镇江中院于2018年5月31日作出（2016）苏11执425号之十一执行裁定，将登记在赵新华名下的金山西路2号第2层5室房产所有权归买受人刘宏义，待上述房屋具备办理不动产登记条件时买受人可持裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。并于同年6月1日向镇江市不动产中心送达了上述过户裁定及协助执行通知书。刘宏义提出异议称，1、原公告提示是商业用房、带租拍卖，但现查明，该房产为原镇江市电热器材厂自行建造的房屋，土地性质是工业用地，评估报告严重失实，工业用地上的房产评估价仅为商业性质的四分之一不到；2、承租人朱庆向镇江中院提交的租赁合同载明的租赁位置为金山西路2-4，并非其拍得的金山西路2号2层5室房产，且朱庆未向法院提供其他任何租赁证明材料，也不承认其房东身份，该房产未完成交付；3、其对案涉房产土地享有使用权，镇江中院未将该土地使用权裁定归其所有。请求：1、责令浙江淘宝网络有限公司赔偿该房产商业房产评估价与实际为工业房产评估价间的差价，及取得该房产所有权至赔偿金到位的贷款利息，逾期支付另追加双倍罚息；2、确认朱庆与原房东签订租赁合同无效，将该房产进行清场，责令朱庆支付每月2万元至清场完毕的租金；3、裁定该房产所涉土地使用权归其所有；4、如不能裁定前述1、2、3项，则撤销拍卖，返还竞买款项1308848元。责令浙江淘宝网络有限公司、朱庆支付自2018年5月28日竞拍成交至支付其竞拍款项之日止的贷款利息，逾期追加双倍罚息，支付其往返上海与镇江5次交通费1000元及支付宝提现损失1308.848元。镇江中院查明，赵新华陈述，案涉金山西路2号2层4室、5室房产已于2013年左右出租，租期为10年，租金一年一收，已经收到2017年4月。朱兰英、朱庆分别提供其各自与赵新华订立的协议书复印件一份。朱兰英提供的《协议书》载明，赵新华（甲方）将坐落在金山西路2号门面房租用给乙方，租用期限从2016年4月1日至2020年3月31日止，交款方式为每年4月1日一次性交清，先交清后经营，朱兰英言明租金交至2017年至2018年度。朱庆提供的《协议书》载明，赵新华（甲方）将坐落在金山西路2-4号门面房租用给乙方，租用期限从2003年4月1日至2022年3月3日止，每年租金按70800元整，收款按往年时间收，交款方式为每年4月1日一次性交清，先交清后经营，朱庆言明2018年4月前房租已交清。该案执行过程中，镇江中院审查认定朱兰英承租的系金山西路2号2层4室房屋，朱庆承租的系金山西路2号2层5室房屋，镇江中院于2016年12月14日作出（2016）苏11执425号执行裁定，查封该市金山西路2号2层4室、5室房产，并于2017年3月24日分别向朱庆、朱兰英送达了上述查封裁定及协助执行通知书，责令其二人停止向赵新华支付租金。镇江中院于2017年12月15日对金山西路2号2层4室房屋与案涉金山西路2号2层5室房屋进行网络司法拍卖。金山西路2号2层4室房屋由颜炳前以463350元竞得，镇江中院于2018年1月9日作出（2016）苏11执425号之六号执行裁定将金山西路2号2层4室房屋所有权归颜炳前所有。镇江中院2017年11月13日、2018年5月10日拍卖、变卖公告及该院在淘宝网司法拍卖网络平台发布的变卖公告中，均注明案涉金山西路2号2层5室房产项下未登记相应土地使用权，评估价值为2328300元（不含土地价值），本次变卖为按照现状变卖，无法办理不动产过户登记，且该房产存在租赁关系，租期2013年4月1日至2022年3月31日，房租已付至2018年4月。买受人购买后，法院不承担交付义务，交付、租赁等方面存在的纠纷应另行诉讼方式解决。买受人取得上述不动产产权后，应继续按原租赁协议行使权利、履行义务，并及时联系承租人，原承租人可按租赁协议继续占有使用该不动产。变卖成交后，镇江中院再次告知刘宏义案涉金山西路2号2层5室房产无土地使用权证，只有待土地分割并缴纳土地出让费后才能办理不动产权或登记，同时告知刘宏义案涉房产上有租赁，本次拍卖为带租拍卖。镇江中院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定：“当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。当事人、利害关系人请求撤销变卖的，参照前款规定处理”。本案中，镇江中院变卖程序并不具备可撤销的情形，其理由为：首先，从撤销变卖的法定条件考虑，刘宏义系以评估报告、带租变卖与事实不符、未能交付以及未变更土地使用权为由请求撤销竞拍结果，上述异议理由均不符合上述司法解释规定的可以撤销变卖的情形。其次，关于案涉房产评估、带租变卖、交付和变更土地使用权问题。镇江中院根据执行过程中查明的相关事实情况，已经认定案涉房产没有相应土地使用权，且已经出租给朱庆，遂在拍卖、变卖公告中，多次告知案涉房产评估价值为2328300元，不含土地价值，本次变卖为按照现状变卖，该房产存在租赁关系，买受人购买后，应继续按原租赁协议行使权利，法院不再承担交付义务，交付、租赁方面存在的纠纷应另行诉讼解决，案涉房产项下未登记土地使用权，无法办理不动产过户登记。对上述告知事项，刘宏义是明知的，且在竞买成功后该院再次告知上述事实时，其明确予以承认，足以说明其认可案涉房产上存在上述权利瑕疵。刘宏义系在已查看案涉房产、并同意接受该房产上已经或者可能存在的瑕疵的基础上，作出的竞买决定。现其又以案涉房产评估价值有误，不存在租赁关系，未交付以及办理不动产过户登记为由提出异议，实属缺乏诚信，滥用异议权。至于刘宏义认为朱庆拒不承认其房东身份，其可另行通过诉讼解决，本案不予理涉。至于刘宏义主张要求浙江淘宝网络有限公司赔偿案涉房产商业房产评估价值与工业房产评估价值的差价及损失和要求该公司与朱庆支付其因撤销竞拍所产生的相关损失的异议请求，不属于本案执行异议的审查范围，本案不予理涉。综上，刘宏义的异议请求，没有事实和法律依据，该院不予支持。遂作出（2018）苏11执异90号执行裁定：驳回异议人刘宏义的异议请求。刘宏义向本院申请复议请求：1、撤销镇江中院（2018）苏11执异90号执行裁定；2、查明金山西路2号2层5室房屋瑕疵，重新评估，支持复议申请人评估差价损失，利息损失；3、裁定该房产所涉土地使用权归其所有，支持申请人在补交土地出让金情况下取得土地使用权证；4、如不能支持第2、3项请求，则撤销拍卖，赔偿申请人占用资金贷款利息损失、交通费、提现等损失。理由：一、镇江中院变卖涉案房产，由镇江中院审查执行异议程序违法；二、变卖公告载明用途商业，法院提供的房屋所有权上房屋性质一栏空白。复议申请人查明土地性质是工业划拨用地。评估公司在没有弄清房屋性质的情况下出具的评估报告严重失实。三、镇江中院未将该土地使用权裁定归其所有。涉案土地使用权只是没有分割。镇江中院没有将“涉案房屋有工业划拨土地使用权，只是没有分割”这一瑕疵在公示中说明。复议审查过程中，江苏象仁土地房地产资产评估有限公司（涉案房屋的评估机构）向本院作出情况说明，主要内容为：该公司在评估过程中，未发现涉案房产下登记土地使用权，现场勘查设定估价对象土地用途为商业用地，评估报告中的评估价值包含了相应土地使用权价值，原产权人若有有关估价对象应缴未缴税费，应按规定缴纳或从评估价值中相应扣减。本院认为，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第一项规定，当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外。依据查明事实，涉案变卖房地产的评估报告中包含了土地使用权价值，执行法院变卖公告中注明评估价值为2328300元（不含土地价值），与事实不符。且涉案变卖房地产的土地性质为工业划拨用地，涉案房地产的评估报告将土地作为商业用地进行评估亦与事实不符。故对复议申请人请求撤销案涉变卖执行行为的复议请求应予支持，镇江中院（2018）苏11执异90号执行裁定亦应予以撤销。对复议申请人的其它复议请求，不属于执行复议案件的审查范围，均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（二）项的规定，裁定如下：一、撤销江苏省镇江市中级人民法院（2018）苏11执异90号执行裁定、（2016）苏11执425号之十一执行裁定。二、驳回复议申请人刘宏义的其它复议请求。本裁定为终审裁定。审判长 苏 峰审判员 李 晶审判员 唐志容二〇二〇年五月七日书记员 王莹莹