北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终1759号上诉人（原审原告）：袁玉茹，女，1953年5月11日出生。委托诉讼代理人：郑春莉（袁玉茹之女）。委托诉讼代理人：薛大为（袁玉茹之女婿）。上诉人（原审被告）：北京存房房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区云景北里53号楼13层1317。法定代表人：徐瑞东，总经理。委托诉讼代理人：郭东方，北京永勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜文娜，北京永勤律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：房天下金融信息服务（北京）有限公司，住所地北京市石景山区。法定代表人：雷华，董事长。委托诉讼代理人：郭东方，北京永勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜文娜，北京永勤律师事务所实习律师。原审第三人：马吉祥，男，1970年6月5日出生。上诉人袁玉茹与上诉人北京存房房地产经纪有限公司（以下简称：存房公司）、被上诉人房天下金融信息服务（北京）有限公司（以下简称：房天下公司）、原审第三人马吉祥合同纠纷一案，均不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初6769号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。袁玉茹上诉请求：撤销原判，改判：1.存房公司赔偿袁玉茹居间费39700元；2.房天下公司、存房公司共同赔偿袁玉茹托管费66万元并自2017年6月18日起至实际偿还之日止按同期银行贷款利率标准支付利息；共同赔偿托管费99万元并自2017年7月7日起至实际清偿之日止按照同期银行贷款利率标准支付利息；共同赔偿贷款加急费10900元并自2017年7月6日起至实际清偿之日止按照同期银行贷款利率标准支付利息；3.房天下公司、存房公司共同赔偿袁玉茹定金30万元；4.房天下公司、存房公司共同承担本案诉讼费用及律师费用50000元。事实和理由：袁玉茹通过房天下公司官方app联系到钟某，房天下公司与存房公司存在紧密的关联，原审认定钟某系存房公司的员工，钟某同时作为房天下公司和存房公司的员工进行工作，就协助袁玉茹办理银行托管属于钟某作为“房天下经纪人”所应承担的职权范围，对于善意相对人袁玉茹而言，有理由相信钟某有该项职权，无需再额外授权。袁玉茹据此请求房天下公司、存房公司共同赔偿所诉损失，有事实及法律依据。存房公司辩称，不同意袁玉茹的上诉请求。房天下公司辩称，不同意袁玉茹的上诉请求，房天下原名搜房网，是房源展示平台，钟某不是房天下公司的员工。钟某担任经纪人的职权范围是带看房屋促成交易，无代理收取购房款的职权，其收取房款的行为不是职务行为。房天下公司不是居间方，仅是办理贷款的服务机构，不应由房天下公司承担责任。存房公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回袁玉茹的全部诉讼请求。事实和理由：袁玉茹与马吉祥之间的房屋买卖合同的合同编号与我公司备案的合同不一致，且其与我公司的居间服务合同亦系钟某伪造的，双方不存在居间法律关系。我公司对袁玉茹与钟某之间的行为并不知情，亦未收到过袁玉茹的居间费。钟某系个人诈骗行为，并非职务行为，我公司不应承担赔偿责任。一审法院认定我公司存在监管不当的过错责任，属认定事实不清。我公司对于刷卡用的pos机及资金托管的地点都进行了提示，公司有pos机使用规定，流程规范。且袁玉茹支付大额房款是在早上非工作时间，卖方亦未在场。一审法院以监管不当为由判令我公司承担35%的损失，有失公允。袁玉茹辩称，不同意存房公司的上诉请求。钟某以房天下公司、存房公司员工的名义为我提供房源信息，实地带看，并在存房公司门店签订合同，合同为房天下的合同范本，并有存房公司的合同专用章，因此买卖双方有理由相信钟某以房天下公司、存房公司的名义实施居间行为，房天下公司、存房公司应承担法律责任。中介机构是时间密集型服务行业，我刷卡的时间在存房公司正常工作时间内，在存房公司的门店内，我已经尽到了合理的注意义务，房天下公司、存房公司监管不力，对我的损失具有重大过错。房天下公司辩称，同意存房公司的上诉意见。马吉祥述称，同意原判。袁玉茹向一审法院起诉请求：1.判令存房公司赔偿袁玉茹居间费39700元；2.判令房天下公司、存房公司共同赔偿袁玉茹托管费66万元并自2017年6月18日起至实际偿还之日止按同期银行贷款利率标准支付利息；赔偿托管费99万元并自2017年7月7日起至实际清偿之日止按照同期银行贷款利率标准支付利息；赔偿贷款加急费10900元并自2017年7月6日起至实际清偿之日止按照同期银行贷款利率标准支付利息；3.判令房天下公司、存房公司共同偿还袁玉茹定金30万元；4.判令房天下公司、存房公司共同赔偿袁玉茹精神损失费2万元；5.本案诉讼费和律师费由房天下公司、存房公司负担。一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。钟某系存房公司（×××店）业务员。北京市丰台区×××103号房屋（以下简称103号房屋）产权登记在原房主王卫东名下，王卫东将103号房屋出售给马吉祥后，马吉祥找到存房公司（×××店）委托出售103号房屋，该出售事宜由钟某负责。当时马吉祥尚未取得103号房屋产权证。2017年2月，袁玉茹委托其女郑春莉购买房屋，郑春莉在房天下官方网站上发现103号房屋出售信息，遂通过手机APP联系了钟某。2017年2月24日，钟某约郑春莉和马吉祥到存房公司（×××店）内签订房屋买卖合同。当日，郑春莉代理袁玉茹与马吉祥签订《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号BJZ2017000045）和《公积金贷款付款方式补充协议》，约定袁玉茹购买103号房屋，房屋成交价格367万元，郑春莉于签订协议当日支付定金5万元，于2017年2月24日支付第二笔定金25万元，买卖双方应于网签后五个工作日内与担保公司签署申请公积金贷款的相关文件，买受人拟贷款数额为70万元。买受人于房产证下发五个工作日内支付购房款91万元，支付方式为□资金监管/□银行托管。买受人于批贷后三个工作日之内通过资金监管支付购房款176万元，支付方式为??资金监管/□银行托管。郑春莉代理袁玉茹与马吉祥、存房公司签订《居间服务合同》，约定：马吉祥、袁玉茹在存房公司居间服务下就103号房屋签订了合同编号BJZ2017000045的《北京市存量房屋买卖合同》。第一条居间服务范围买卖双方同意，共同委托居间方存房公司作为交易居间人，居间方提供的居间服务包括：1.提供房屋买卖市场行情资讯；2.寻找、提供并发布房源、客源信息；3.引领买受人实地看房；4.协助交易双方协商、洽谈，确定成交意向；5.促成交易双方签署房屋买卖合同。第二条居间服务费……2.买受人向居间人支付居间服务费3.67万元。买卖双方签订《买卖合同》时，买卖双方均认可本合同第一条约定的居间服务已完成，买卖双方应于签订《买卖合同》当日向居间方支付本合同约定的居间服务费……第四条买卖双方均同意通过居间方推荐的第三方机构代为办理住房按揭贷款服务，住房按揭贷款评估服务，买受人同意于本合同签署当日由居间方代为收取代办按揭服务费1500元，代办按揭评估费1500元。2017年2月24日，郑春莉向马吉祥支付定金5万元，又通过手机转账方式向钟某个人账户支付中介费、代办按揭服务费、代办按揭评估费共计39700元。2017年2月27日，袁玉茹向马吉祥支付定金25万元。存房公司、房天下公司否认上述《北京市存量房屋买卖合同》《公积金贷款付款方式补充协议》《居间服务合同》真实性，辩称《居间服务合同》上印章系钟某伪造，提交合同编号BJZ2017000045的房屋买卖合同证明该编号的真实合同买卖双方另有其人，存房公司未收到任何中介费。2017年6月18日，钟某谎称资金需要监管，让郑春莉在存房公司（×××店）签订《中国光大银行房屋交易资金网上托管业务申请协议书》《交易资金支付委托书》《交易资金退回委托书》。上述材料上有房天下公司合同专用章和马吉祥签字，房天下公司、存房公司、马吉祥否认印章和签字真实性。钟某以需要先交91万元给马吉祥，房天下公司作为资金监管方为由，通知郑春莉将91万元支付至房天下公司账户。2017年6月18日上午8：30，郑春莉在存房公司（×××店）通过刷POS机的方式分四次支付房款共计91万元，钟某给付袁玉茹四张商户名称为“房天下二手房电商集团”的刷卡凭条。后钟某以银行贷款放尾款名义，让郑春莉先支付其10900元，并承诺2017年7月11日将这笔钱退回给郑春莉。2017年7月6日，袁玉茹以现金方式给付钟某10900元。后钟某再次以交99万元房款给王卫东，房天下公司作为资金监管方为由，让郑春莉于2017年7月7日19:17时在存房公司（×××店）内通过刷POS机方式分四次支付房款共计99万元，钟某给付袁玉茹四张商户名称为“房天下二手房电商集团”的刷卡凭条。由于钟某未能在2017年7月11日将10900元返还，郑春莉联系不到钟某，遂报警。2017年7月15日，钟某告知郑春莉去公安局撤案，其想办法还钱。2017年7月18日，钟某通过转账汇款方式返还给郑春莉25万元。后钟某联系郑春莉，称有朋友系企业领导，可以借钱给其偿还房款，但需要给公司出纳10万元好处费，郑春莉为尽快收到房款，于2017年7月25日通过银行转账方式给钟某5万元。钟某通过微信给郑春莉发了一张借条照片。2017年12月8日，钟某到公安机关投案。袁玉茹因购房款被钟某骗走，无法再履行与马吉祥之间的房屋买卖合同。2017年10月28日，袁玉茹与马吉祥签订《房屋买卖合同解除协议书》，约定解除双方于2017年2月24日签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《公积金贷款付款方式补充协议》，袁玉茹于2017年2月27日向马吉祥支付定金30万元，马吉祥不予退还，袁玉茹也不对此进行主张……。另查一，钟某在公安机关供述由于103号房屋还在王卫东名下，系统显示王卫东与马吉祥的交易未完成，其无法对同一房屋在系统中二次录入信息，所以其告知郑春莉由其先代收中介费后再交给存房公司，但其因赌债问题产生诈骗郑春莉想法后，遂未将中介费交给公司。其称袁玉茹与马吉祥之间的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》《公积金贷款付款方式补充协议》《居间服务合同》是合法的，其在2017年4月才产生诈骗想法，2017年6月的《中国光大银行房屋交易资金网上托管业务申请协议书》《交易资金支付委托书》《交易资金退回委托书》系其伪造的。郑春莉在存房公司（×××店）刷卡的POS机系钟某用其前妻尹宝娜身份信息申领的。该POS机绑定钟某名下的银行卡。钟某通过网上银行将郑春莉支付的房款转至自己名下。另查二，2018年9月26日，北京市第二中级人民法院作出（2018）京02刑初85号刑事判决书。该判决认定，钟某诈骗郑春莉175.06万元，分别是中介费3.97万元、购房款91万元、以银行贷款放尾款的名义收取的1.09万元、购房款99万元、好处费5万元，事发后钟某返还25万元。该案判决：一、撤销北京市丰台区人民法院（2016）京0106刑初1659号刑事判决中对被告人钟某宣告缓刑二年的执行部分。二、被告人钟某犯诈骗罪，判处有期徒刑十一年，剥夺政治权利二年，并处罚金人民币一万一千元；与其之前所犯诈骗罪判处的有期徒刑二年，并处罚金人民币四千元并罚，决定执行有期徒刑十二年，剥夺政治权利二年，并处罚金人民币一万五千元（刑期从判决执行之日起计算，执行以前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日，即自2017年12月8日起至2029年10月31日止；罚金已执行人民币四千元，余款限判决生效后一个月内缴纳）。三、责令被告人钟某退赔人民币297.7万元发还被害人李岳，退赔人民币175.06万元发还被害人郑春莉。2018年12月13日，北京市第二中级人民法院作出（2018）京02执733号之一，认定本案执行标的退赔款还剩472.76万元未能执行，因被执行人钟某暂无财产可供执行，裁定终结本次执行程序。一审法院认为，执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。法人或者非法人组织执行其工作任务的人员职权范围的限制，不得对抗善意相对人。钟某约袁玉茹和马吉祥在存房公司的×××店内签署的《居间服务合同》，且合同上加盖了有存房公司的字样印章。袁玉茹和马吉祥有理由相信，钟某系职务行为，故其以公司名义与马吉祥、袁玉茹签订的《居间服务合同》，相应的法律后果应当由存房公司承担。房天下公司非合同相对方，不应承担责任。存房公司以《居间服务合同》系伪造为由提出抗辩，理由不足，法院不予采信。关于居间费、按揭服务费、按揭评估费和贷款加急费。居间服务、按揭贷款服务系《居间服务合同》之约定内容。虽然贷款加急费未在合同中约定，但该费用与按揭贷款业务紧密联系。钟某系存房公司员工，其收取上述费用的行为，袁玉茹有理由相信是职务行为。虽然《居间服务合同》约定袁玉茹和马吉祥签订房屋买卖合同就视为居间服务完成，在房屋交易过程中，买卖双方之目的是为了签订真实有效的且具有可履行性的合同。买卖双方通过专业的居间方来签订合同更是为确保上述目的的实现，同样作为居间方要以此为目的履行居间服务。但本案中，袁玉茹和马吉祥签订了《北京市存量房屋买卖合同》，从表面上看居间行为已经完成，居间费的支付条件也已成就，但钟某目的旨在骗取房款而非促成交易。钟某的行为不仅导致房屋买卖交易失败，且给袁玉茹造成巨大损失。由于合同目的未能实现的原因系存房公司员工钟某所致，因此相应的后果应当由存房公司承担，则存房公司应当赔偿袁玉茹居间费、按揭服务费、按揭评估费和贷款加急费。关于购房款（即袁玉茹诉请的托管费）和定金损失。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，《居间服务合同》中约定的居间服务不包括办理购房款资金监管或银行托管的服务项目，购房款的履行方式是约定在《北京市存量房屋买卖合同》之中。同时，钟某骗取购房款是利用《中国光大银行房屋交易资金网上托管业务申请协议书》《交易资金支付委托书》《交易资金退回委托书》，上述文件中涉及房天下公司而非存房公司，房天下公司既不是居间服务的合同主体，也没有证据显示房天下公司曾授权钟某办理资金监管或银行托管的授权或存在类似关系。因此，房天下公司和存房公司与钟某在收取购房款一事上不构成表见代理。但由于钟某骗取购房款系在存房公司的门店所为，故存房公司存在一定的过错。同理，袁玉茹的定金损失产生的原因是钟某侵占其购房款导致无力履行付款义务造成，基于上述论述，存房公司同样要承担相应的赔偿责任。综上，法院酌定存房公司承担袁玉茹此项损失的35%。关于存房公司的赔偿范围。（2018）京02刑初85号刑事判决书判决钟某退赔人民币175.06万元发还被害人郑春莉。存房公司应在钟某退赔郑春莉款项外对袁玉茹进行赔偿。存房公司可在赔偿的范围内依法向钟某追偿。此外，袁玉茹要求赔偿购房款和贷款加急费的利息，以及律师费，于法无据，法院不予支持。本案系合同纠纷，袁玉茹主张精神损失费，于法无据，法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十条，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、北京存房房地产经纪有限公司于判决生效后七日内在钟某退赔郑春莉款项外赔偿袁玉茹居间费（含代办按揭服务费和代办按揭评估费）39700元、购房款577500元，贷款加急费10900元，定金损失105000元；二、驳回袁玉茹的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，袁玉茹提交了钟某名片，名片背面印有房天下标示及“银行托管、房款交易、资金安全、全程托付”字样，欲证明钟某也是房天下公司的经纪人，及其作为经纪人的职权范围。房天下公司、存房公司对此不予认可，主张与该公司统一印制的经纪人名片不一致。但截至本案判决前，存房公司仍未说明其统一印制的名片格式。马吉祥对该证据予以认可。袁玉茹还提交了律师费发票，欲证明律师费数额。房天下公司、存房公司马吉祥对发票的真实性均予以认可，但房天下公司、存房公司认为该发票与本案无关。本院审理中，关于居间费39700元的支付问题，袁玉茹主张因当时房屋的产权证尚未办理，钟某称无法在系统中录入，并指示其直接向钟某支付，等手续办完了再由钟某代为向公司支付。钟某于2017年12月21日在丰台区看守所接受北京市公安局丰台分局民警讯问时供述，由于当时马吉祥尚未取得房屋产权证，该房源在房天下的系统里显示未完成，无法二次录入，“所以我向郑春莉收的中介费没有入公司的账，我跟郑春莉说是我先代收，然后再帮她代缴，然后郑春莉通过手机转账给了我，我当时是想等公司可以录入这个房子的房源了，我把钱汇进公司帐内，但之后我有了诈骗她们的想法了，这笔钱就没有给公司”。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。法人或者非法人组织对执行其工作任务的人员职权范围的限制，不得对抗善意相对人。根据查明的事实，钟某系存房公司的经纪人，袁玉茹与马吉祥经过钟某的居间，在存房公司的门店内签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《居间服务合同》。存房公司虽主张其内部备案相同编号的房屋买卖合同双方另有其人，亦不认可《居间服务合同》的真实性，但上述合同的内容、格式均与存房公司其他合同文本一致，居间合同上亦有存房公司字样的印章，因此从外观上看，上述合同并无瑕疵，且由经纪公司向买卖双方提供合同文本也符合二手房交易习惯。故袁玉茹、马吉祥有理由相信，钟某系履职行为。钟某以存房公司的名义与袁玉茹、马吉祥签订合同，符合职务行为的特征，居间服务合同项下的权利义务及法律后果，应由存房公司承担。存房公司主张其与袁玉茹、马吉祥之间不存在居间合同关系的上诉意见，依据不足，本院对该意见不予采纳。根据交易习惯，在二手房交易过程中，居间方除促成买卖双方交易之外，通常还协助双方拟定合同、办理网签、批贷、资金监管或托管、转移登记等房屋交易的相关手续。且根据合同约定，买卖双方授权居间方协助办理涉案房屋交易的相关手续，并配合提供相应材料及签署相应文件。钟某作为经纪人，其以办理银行资金托管为由，在存房公司的门店内，通过伪造相关材料，并指示袁玉茹在pos机刷卡，对袁玉茹实施诈骗行为。存房公司主张钟某的诈骗行为属个人行为，应当指出，不论钟某的上述行为出于何种主观目的，对于袁玉茹来说，钟某作为存房公司的工作人员，其所称资金托管事项及其指示付款的行为属于二手房交易过程中居间方的职权范围，亦符合职务行为的特征。存房公司作为典型的商事居间主体，专业从事房地产经纪活动，具有专门的资质、人员和设备，专业化程度较高，故相对于一般购房人而言，对存房公司的相应义务应课以更高的要求。存房公司作为专业的经纪机构，协助买卖双方进行大宗财产交易，对其公司的经纪人员、经营场所、工作环节等均负有监管义务。钟某在对袁玉茹实施诈骗行为时，其因在其他经纪公司工作时犯诈骗罪尚在缓刑考验期，其在存房公司的门店内数次实施诈骗行为，存房公司对上述情况表示均毫不知情，显然未尽到应有的监管义务，对于其工作人员的履职行为及工作流程未采取有效的监管措施。二手房买卖双方作为非专业人员，依赖经纪机构的协助完成繁琐的房产交易活动，经纪机构据此收取居间报酬，存房公司作为居间合同的主体，未尽到应有的注意义务及监管义务，未全面履行合同义务，存在过错，对袁玉茹的损失，应承担相应的责任。存房公司主张袁玉茹在未按照买卖合同约定的时间付款、未依照签约提示的内容通过易宝pos机刷卡、以及未在房天下电商交易服务中心办理资金托管手续等方面存在过错。对此本院认为，袁玉茹在钟某的指示下提前支付房款的行为系积极的履约行为，并非怠于履行，此履约行为不应视为袁玉茹的过错。关于办理资金托管的地点及刷卡方式的问题，袁玉茹作为不具备专业知识的普通购房人，因信赖钟某存房公司经纪人的身份，按照其指示在存房公司门店内刷卡，虽未注意到pos机代理商名称及办理地点的区别，存在一定疏忽大意，但并未明显低于一般购房人应尽的注意义务。基于以上论述，存房公司作为居间合同的主体，因其员工在履职过程中的不当行为给袁玉茹造成重大损失，对袁玉茹的实际损失，在存房公司与袁玉茹之间，应由存房公司承担主要责任。但袁玉茹在完成付款行为时，仍存在一定过失，故在确定存房公司应赔偿的损失数额时，本院将结合居间合同履行情况、双方过错程度予以综合考虑。原审法院对双方责任的认定存在不当之处，本院予以纠正。对于袁玉茹向钟某个人支付的居间费39700元、贷款加急费10900元，系由于袁玉茹个人支付不当造成的，不应由存房公司承担相应责任。袁玉茹主张的律师费部分缺乏依据，本院对此不予支持。综上所述，存房公司的上诉请求不能成立，应予驳回；袁玉茹的上诉请求部分成立，对有依据的部分，本院予以支持，依据不足的部分，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律存在不妥之处，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初6769号民事判决；二、北京存房房地产经纪有限公司于本判决生效之日起7日内在钟某退赔郑春莉款项范围外赔偿袁玉茹损失1365000元；三、驳回袁玉茹的其他诉讼请求。如果未能按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费22965元，由袁玉茹负担7451元（已交纳），由北京存房房地产经纪有限公司负担15514元（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费22965元，由北京存房房地产经纪有限公司负担15514元（已交纳11131元，余款于本判决生效之日起7日内交纳），由袁玉茹负担7451元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 陈雨菡审 判 员 刘丽杰审 判 员 王 佳二〇二〇年五月二十九日法官助理 辛明厚书 记 员 杨 竹