安徽省淮南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖04民终816号上诉人（原审被告）：张开宾，男，1980年2月23日出生，汉族，安徽省淮南市大通区马庄小学教师，住安徽省淮南市田家庵区。委托诉讼代理人：毛振龙，安徽信智律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱国旭，安徽信智律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：淮南市和泰物业管理有限责任公司，住所地安徽省淮南市舜耕西路（通达大厦四层），统一社会信用代码913404007489129900。法定代表人：刘芷萍，该公司总经理。委托诉讼代理人：耿元元，女，系该公司员工，1983年9月15日出生，汉族，住安徽省淮南市大通区。上诉人张开宾因与被上诉人淮南市和泰物业管理有限责任公司（以下简称和泰物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省淮南市田家庵区人民法院（2020）皖0403民初396号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张开宾上诉请求：一、撤销原判，改判驳回和泰物业公司的诉请；二、一审、二审诉讼费用由和泰物业公司承担。事实与理由:一、一审法院认定《前期物业管理服务合同》未满足生效条件，该合同未生效。在该合同未生效的情况下，该合同的内容对张开宾没有约束力，和泰物业公司无权要求张开宾支付物业费；二、根据《淮南市物业管理条例细则》第二十二条、第二十六条规定，和泰物业未向房地产行政主管部门和价格管理行政部门办理备案手续，未办理《服务价格登记证》。因此在2016年9月1日至2018年4月23日期间，和泰物业公司收取物业费不合法。一审法院未对这一问题进行评判，认定事实错误。和泰物业公司未提交书面答辩状。和泰物业公司向一审法起诉请求：1.依法判决张开宾支付物业费3852.89元(2016年9月1日至2019年12月31日止共计40个月)及逾期支付物业费的违约金603.62元(暂计算至2019年12月31日,之后违约金计算至付清之日止)，共计4456.51元；2.案件的诉讼费用由张开宾承担。一审法院经审理认定事实如下：张开宾系淮南市田家庵区云景华城一期2号楼801室的业主，其房屋建筑面积为90.87㎡。通达房产公司为云景华城开发商。2016年8月31日前，通达房产公司委托安民公司对小区进行管理，后因云景华城电梯脱保原因，安民公司在物业合同到期后自行撤离。2016年9月1日，通达公司（委托方、甲方）与和泰物业公司（被委托方、乙方）签订《“云景华城一期”前期物业管理服务合同》，约定：通达公司选聘和泰物业公司为云景华城一期前期物业管理服务单位，委托管理的事项包括：（1）物业公用部位的管理及维修养护。（2）公用设施如（包括但不限于）电梯、二次供水、消防喷淋、火灾自动报警、楼宇对讲、小区监控及其它自动报警系统的设施设备的管理及养护。（3）公共秩序和环境卫生的维护。（4）绿化养护和管理。（5）车辆（机动车和费机动车）行使、停放及场所的管理。（6）供水、供气、供电、电信等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时，进行必要的协调和管理。（7）日常安全巡查、执勤服务。（8）业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方可接受委托并合理收取费用。（9）负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费和政府规定的各项费用。……管理服务期限暂为4年，自2016年9月1日起至2020年8月30日止。当本小区业主委员会成立时，本协议自动终止。物业管理服务标准：按《淮南市高层住宅小区物业管理公共服务等级标准》三级执行。物业管理公共服务费：高层住宅按建筑面积每月每平方米1.06元向乙方交纳；……。收费前应取得相关部门核发的《经营性收费许可证》。物业管理服务费每年交纳一次。本合同经甲乙双方法定代表人或委托代理人签字并加盖公章之日起生效。通达公司在合同下方甲方栏加盖公章，和泰物业公司在合同下方乙方栏加盖公章。同日，和泰物业公司与至安公司签订《安徽省电梯维保合同》，约定：由至安公司对云景华城15台电梯进行维保，结算方式为按月支付，每月5000元，期限自2016年9月1日起至2019年8月31日止。2018年4月8日，淮南市田家庵区公园街道办事处龙园社区居民委员会（以下简称龙园社居委，甲方）与和泰物业公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定：本物业管理公共服务费：高层住宅按建筑面积每月每平方米1.06元向乙方交纳；高层二次加压供水和加压设备的维修保养费用由业主共同分摊收取；装修垃圾清运费及其他费用按淮南市政府指导价向业主收取，不准乱收费。收费前应取得相关部门核发的《经营性收费许可证》。服务期限暂定为壹年，自2018年4月8日起至2019年4月8日止。小区业主委员会成立后，该合同自动废止。乙方违反本合同约定，未完成本合同约定的物业服务内容和物业服务标准的，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方经业主大会依法表决通过，有权解除本合同，但业主或物业使用人不得以乙方违反本合同约定为由拒绝交纳物业服务费。2019年4月8日，龙园社居委与和泰物业公司续签《物业服务合同》，合同约定服务期限暂定为叁年，自2019年4月8日起至2022年4月8日止，其他合同内容同之前合同完全一致。合同签订后，和泰物业公司于2016年9月1日入驻云景华城小区为业主提供包括电梯维保在内的物业管理服务。自2016年9月1日起，张开宾未交纳物业费。另查明，淮南市物价局淮价服（2009）70号文件规定，淮南市城市高层（小高层）住宅小区物业管理综合服务费等级收费标准为三级每月每平方1.05元，允许上浮20%至1.26元。再查明，和泰物业公司于2018年4月23日取得《服务价格登记证》，该登记证显示，经淮南市田家庵区物价局审核批准，云景华城2号楼物业综合服务费收费标准为1.06元/㎡/月。和泰物业公司未向本院提交2016年9月1日至2018年4月23日期间的《服务价格登记证》。一审法院认为：该案争议焦点为：1.通达公司与和泰物业公司签订的《前期物业管理服务合同》的效力如何认定；2.和泰物业公司是否有权收取2016年9月1日至2018年4月8日期间的物业费；3.和泰物业公司诉请张开宾支付物业费及违约金有无事实和法律依据。关于争议焦点1，国务院《物业管理条例》第二十一条规定：在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。根据上述法规和司法解释的规定，通达公司作为建设方在云景华城没有成立业主委员会的情况下，可以选聘和泰物业公司对小区进行服务管理，双方签订的协议对业主张开宾具有约束力。但《前期物业管理服务合同》第六十条对合同生效条件作出了特别约定，即合同经甲乙双方法定代表人或者委托代理人签字并加盖公章之日起生效。而《前期物业管理服务合同》下方甲乙双方处只加盖单位公章，并无法定代表人或者委托代理人的签字，因此《前期物业管理服务合同》未满足生效条件，该合同未生效。关于争议焦点2，对于张开宾提出的和泰物业公司于2016年9月1日至2018年4月23日期间违反《淮南市物业管理条例细则》第二十二条、第二十六条规定，未向房地产行政主管部门和价格主管理行政部门办理备案手续，未办理《服务价格登记证》，不具有收费资格的问题。和泰物业公司是否向房地产行政主管部门、价格主管理行政部门及物业管理行政主管部门办理备案手续和《服务价格登记证》，属于行政管理的职能范畴，在此不予评判。即便和泰物业公司违反了行政规章制度，未进行行政报备，也不能据此免除张开宾作为业主应当履行的支付物业管理费的义务。《淮南市物业管理规定》第二十六条规定：物业服务收费区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。住宅物业服务费、小区车辆停放管理费、装饰装修垃圾清运费等物业服务收费实行政府指导价；非住宅物业服务费等其他收费实行市场调节价。通达公司与和泰物业公司在《前期物业服务合同中》约定的每平方每月1.06元的收费标准，未违反淮南市物价局公布的服务等级收费标准，和泰物业公司有权依据《前期物业管理服务合同》的约定收取物业费用。关于争议焦点3，虽然《前期物业管理服务合同》未生效，但是和泰物业公司已经依据该合同实施了物业管理服务，张开宾作为该小区业主，在接受和泰物业公司的管理服务后，应当参照通达公司与和泰物业公司在《前期物业管理服务合同》中的约定支付物业服务费。住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定，因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。在云景华城一期未能选举产生业主委员会的情况下，龙园社居委与和泰物业公司签订《物业服务合同》，对小区物业管理进行了约定，不违反法律、行政法规的强制性规定，对小区业主张开宾具有约束力。和泰物业公司依据该合同对云景华城小区提供了物业管理服务，张开宾作为该小区的业主，理应根据法律规定及物业服务合同的约定及时交纳物业费。综上，自2016年9月1日至2019年12月31日，张开宾应当按照每平方每月1.06元支付物业费。庭审中，和泰物业公司和张开宾均认可张开宾住房建筑面积为90.87平方米，故张开宾应支付的物业费为3852.89元。关于和泰物业公司主张违约金603.62元的诉讼请求，因缺乏合同依据，依法不予支持。张开宾虽辩称和泰物业公司在进行物业服务管理中存在电梯停运现象，但是未提供证据，其辩解理由，不予采信。依照《物业管理条例》第七条第五项、第二十一条、第三十五条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条之规定，判决：一、张开宾于本判决生效之日起十日内一次性支付和泰物业公司物业费3852.89元；二、驳回和泰物业公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由和泰物业公司负担8元，张开宾负担17元。二审期间，各方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。针对张开宾的上诉请求，本院评判如下：通达房产公司作为案涉小区云景华城的建设单位，其在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，于2016年9月1日与和泰物业公司书面签订《前期物业服务合同》，双方在合同上加盖公司印章，虽未经双方法定代表人或者委托代理人签字，但该合同签订后和泰物业公司按照合同约定对小区进行物业管理服务，通达房产公司亦未对该合同效力提出异议，合同已得到实际履行，故法定代表人或委托代理人未签字，不影响《前期物业服务合同》成立并生效。一审法院认定《前期物业服务合同》未生效不当，本院予以纠正。2016年9月1日至2018年4年8日，通达房产公司与和泰物业公司签订的《前期物业服务合同》；2018年4月8日至2019年4月8日，淮南市田家庵区公园街道办事处龙园社区居民委员会与和泰物业公司签订《物业服务合同》；2018年4月8日淮南市田家庵区公园街道办事处龙园社区居民委员会与和泰物业公司续签《物业服务合同》，合同约定的服务期限为2019年4月8日至2022年4月8日。以上三合同均合法有效，对业主具有约束力，和泰物业公司均按照合同约定提供物业管理服务，张开宾作为案涉小区业主，应当按照合同约定支付和泰物业公司物业费。对于张开宾主张和泰物业未向房地产行政主管部门和价格管理行政部门办理备案手续不具备收费资格的问题，因办理备案手续非法律强制性规定，亦非法律、行政法规规定的应当办理批准、登记等手续情形，故和泰物业是否办理相关备案手续不影响其与通达地产公司签订的《前期物业服务合同》的效力。对于张开宾的该主张，本院不予支持。综上，张开宾的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由张开宾负担。本判决为终审判决。审判长  江志珍审判员  郑 植审判员  代 奇二〇二〇年五月十八日法官助理王泉慧书记员马林华附相关法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决严重违法法定程