北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终2834号上诉人（原审原告，反诉被告）：李伏林，男，1964年7月2日出生。被上诉人（原审被告，反诉原告）：栾帅，男，1982年2月15日出生。上诉人李伏林因与被上诉人栾帅房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2019）京0101民初8101号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。李伏林、栾帅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。李伏林上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判栾帅赔偿违约金12万元；2.一、二审案件受理费由栾帅负担。事实和理由：1.一审中法官释明其增加返还物业保证金5万元的诉讼请求，使其原诉求的违约金110万元与物业保证金5万元并存，程序违法；2.一审从简易程序转为普通程序使诉讼费增加，且其他合议庭成员未在后续审判中出现；3.一审未判决栾帅承担违约金，这与（2018）京0101民初21340号民事判决中法院确定的其向栾帅承担的违约金标准不统一。栾帅辩称，同意一审判决，不同意李伏林的上诉请求。李伏林向一审法院起诉请求：1.判令栾帅向李伏林支付物业保证金5万元；2.判令栾帅按照《补充协议》第三条、第四条的约定承担违约责任，向李伏林支付违约金110万元；3.诉讼费栾帅承担。栾帅反诉请求：1.按照《补充协议》第三条、第五条约定，李伏林向栾帅支付违约金110万元；2.诉讼费由李伏林承担。一审法院认定事实：2015年12月25日，李伏林（出售方、甲方）与栾帅（买受方、乙方）签订编号为M15072482的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定甲方所售房屋为楼房，坐落在东城区（原崇文区）景泰西里东区×室，该房屋所在楼层为4层，建筑面积共116.33平方米。该房屋规划涉及用途为住宅，该房屋不带车位出售，是甲方家庭唯一住房，甲方购房时间满五年，满五年依据为房屋所有权证。该房屋占用的国有土地使用权以出让方式获得，该房屋性质为商品房，该房屋已经设定抵押，抵押权人为交通银行，抵押金额为人民币250000元。该房屋的抵押，甲方应于产权转移前办理抵押注销手续。甲方和乙方通过北京我爱我家房地产经纪有限公司居间介绍成交。经甲乙双方协商一致，该房屋成交总价为人民币550万元整，乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金人民币10万元整，定金通过自行交接方式划转。乙方采取贷款方式支付该房屋成交总价款，乙方选择商业贷款申办贷款，拟贷款金额为300万元。甲方应当在产权转移3日内将该房屋交付给乙方。该房屋在交付日之前发生的费用由甲方承担，交付日以后（含当日）发生的费用由乙方承担。甲、乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，甲、乙双方应当另行签订书面的补充协议。甲方应当在该房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。如因甲方自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，应当向乙方支付房屋总价款10％的违约金，并继续履行全部户口迁出义务。甲乙双方约定房屋交付在该房屋产权转移登记之后的，甲方逾期10日之内交付，自约定的房屋交付期限届满之次日至实际交付房屋之日应按该房屋成交总价万分之五／日向乙方支付逾期违约金，且应于实际交付之日向乙方支付。甲方逾期超过10日，甲方应继续履行房屋交付义务并按该房屋成交总价的5％向乙方支付违约金，该违约金应于房屋实际支付之日支付。2015年12月28日，李伏林（出卖方、甲方）与栾帅（买受方、乙方）在北京我爱我家房地产经纪有限公司（见证方、丙方）的见证下，签订《补充协议》，约定第一条：甲方同意将位于东城区（原崇文区）景泰西里东区×的住房出售给乙方；第二条：经甲乙丙三方友好协商同意，甲乙丙三方任何一方如对另一方或两方做出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现，三方不存在也不认可口头约定或承诺；第三条：经甲乙双方友好协商同意，甲方承诺在产权转移之日一年内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。如因甲方自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，应当向乙方支付房屋总价款10％的违约金，并继续履全部户口迁出义务。除甲方、乙方、丙方签署的《买卖合同》、《居间服务合同》、《履约服务合同》、《补充协议》等合同及协议中对违约责任另有约定外，甲乙任何一方违反本补充协议的约定，违约方应向守约方支付房屋成交总价款20％的违约金；第四条：甲乙双方友好协商，乙方留存甲方物业保证金人民币伍万元整，交接房屋当日，在甲方结清该房屋一切费用后，乙方支付全部保证金；第五条：甲乙双方友好协商，甲方协助乙方将本小区租赁车位更名至乙方名下。2016年3月3日，栾帅取得诉争房屋不动产权证书。2016年4月5日，中冶置业集团北京物业管理有限公司出具中水费收款收据，收据显示房号为×，交款方式为现金，业主为李伏林，起止日期为截止到2016年3月2日表底数325t，金额为180元，交款人为李大亮。2016年4月30日，李伏林（甲方）与栾帅（乙方）签订《房屋交接结清证明》，居间方经办人为李大亮，内容为：东城区景泰西里东区×房屋，买卖合同M15072482。水，电，燃气，卫生费用已结清。室内物品与房屋已交接完毕。甲乙双方互不相欠。租赁车位未交接。2018年10月15日，栾帅曾以房屋买卖合同纠纷为由将李伏林诉至法院，要求李伏林向其支付逾期交房违约金275000元，支付逾期迁出户口违约金550000元。法院审理后，作出（2018）京0101民初21340号民事判决书，依法判决李伏林给付栾帅逾期交房违约金人民币30000元；给付栾帅逾期迁出户口违约金人民币60000元。判决后，李伏林不服提起上诉。本院经审理，作出（2019）京02民终840号民事判决书，依法判决驳回上诉，维持原判。现李伏林持诉称理由诉至法院，栾帅亦提出反诉。另查，中冶置业集团北京物业管理有限公司于2018年12月23日出具《中水费结清证明》，载明：“自2016年3月2日至2017年6月9日期间新奥洋房×室的中水费已由栾帅缴纳结清。”2019年12月14日，中冶置业集团北京物业管理有限公司再次出具《中水费结清证明》，载明：“2016年3月至4月期间，新奥洋房×室，使用中水2吨，发生中水费10元。已由栾帅缴纳结清。”一审庭审中，栾帅表示李伏林未按照合同约定协助栾帅办理小区内车位租赁过户的相关事宜，应承担违约责任。对此，李伏林称车位并非是其的，李伏林为了栾帅承租车位的问题到小区物业公司三次，已经尽到协助义务，李伏林亦提交证明及录像光盘加以佐证。栾帅则称双方就诉争房屋进行交接时，李伏林没有将车位交付给栾帅，因为是租赁车位，车位与房屋没有绑定的关系，物业公司表示禁止车位随房卖，卖房的时候不能关联车位，车位会回归物业管理。栾帅后续通过其他途径解决了车位问题，并非通过协议约定的方式取得。同时，栾帅称根据其提交的证据显示李伏林在交付房屋之前尚有部分中水费及物业费用没有结清，但其不在本案中向李伏林主张。对此，李伏林表示双方已于2016年4月30日签订《房屋交接结清证明》，栾帅现再次提出尚有部分费用没有结清，李伏林对此不予认可。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方均应据此履行。根据合同约定，栾帅应在房屋交接之后给付李伏林物业保证金5万元，但栾帅以李伏林未按合同约定履行户口迁移、车位未移交、部分费用未结清为由，拒绝向李伏林支付该5万元。应当指出，虽然栾帅举证称李伏林在房屋交接之前确有极少部分费用没有结清，但双方在2016年4月30日已经签署房屋交接结清证明，由此可以看出，栾帅对当时的房屋状况是不持异议的，关于车位问题，结合本案现有证据可以认定李伏林在此问题上配合了相关车位移交的工作，关于李伏林户口迁移问题，人民法院已就该问题进行过处理。基于此，现栾帅应给付李伏林物业保证金5万元。关于李伏林向栾帅主张违约金110万元一节，鉴于李伏林在履行涉诉合同过程中确有瑕疵，故李伏林的该项诉讼请求，法院不予支持。诉讼中，栾帅亦提出反诉要求李伏林给付违约金110万元，基于前述理由，法院对栾帅的反诉请求亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，一审法院于2019年12月判决，一、栾帅于判决生效后七日内向李伏林支付物业保证金五万元；二、驳回李伏林其他诉讼请求；三、驳回栾帅反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审查，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：栾帅逾期支付物业保证金是否构成违约。李伏林、栾帅签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》均系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，各方均应依约履行。根据合同约定，栾帅应当在房屋交接后给付李伏林物业保证5万元，但栾帅以李伏林未依约迁出户口、未依约移交车位、部分费用未结清为由拒绝支付该物业保证金。现李伏林据此主张栾帅赔偿其逾期支付物业保证金违约金。对此，本院评判如下：一方面，《补偿协议》中，双方约定李伏林结清该房屋一切费用后，栾帅支付全部保证金。根据查明的事实，李伏林未结清的费用相较于房屋价款和物业保证金数额极少，且在双方交接房屋过程中，已共同签署房屋交接结清证明，根据公平原则，一审判决栾帅向李伏林支付物业保证金并无不当，应予维持。另一方面，李伏林在履行涉案合同过程中确有部分费用未结清，存在瑕疵履行的情形。现李伏林以此为由向栾帅主张逾期支付物业保证金的违约金，于法无据，本院不予支持。此外，关于李伏林所称一审程序违法的主张。经查，一审并无程序违法情况。因此，本院对其上述理由不予采纳。综上所述，李伏林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由李伏林负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 蒋春燕审 判 员 高宝钟审 判 员 陈 妍二〇二〇年五月二十八日法官助理 王一洲书 记 员 徐方烁