北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终5684号上诉人（原审被告）：行者金刚（北京）汽车技术服务有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：任永浩，总经理。委托诉讼代理人：李蔚然，北京联慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫文，北京联慧律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：北京福源顺程汽车销售有限公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路20号3号楼B1-4177室。法定代表人：吴雷，总经理。委托诉讼代理人：宋奎，北京市京师律师事务所律师。上诉人行者金刚（北京）汽车技术服务有限公司（以下简称行者金刚公司）因与被上诉人北京福源顺程汽车销售有限公司（以下简称福源顺程公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初55866号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。行者金刚公司上诉请求：撤销原审判决，发回重审或改判我公司按照每年不超过30万元的标准支付占有使用费。事实和理由：本案系转租合同，如涉案房屋没有规划许可，我公司作为受损第三人可提出确认原房东与转租房东之间的租赁合同无效之诉，该合同一旦被确定无效，作为转租房东的福源顺程公司对涉案房屋自始丧失一切合同权利。其既非物权人，也没有合同权利，无权按原合同约定标准收取占有使用费，合同被确定无效其还能照常获取巨利，缺乏法律依据。原审判决符合正常案件审判逻辑，也因此造成法官惯性思维不进行法律分析迳行裁判，产生法律悖论。对于应当审查的事实未经审查，亦未依法总结归纳争议焦点，没用给我公司充分行使诉讼权利的机会。由于我国不认可物权行为无因性理论，在实践中处理违建房屋问题上，为避免确认违建房屋物权而导致与物权法相冲撞，又需兼顾合同等价有偿的基本原则，因而在《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款作出了妥协性规定，这种妥协性规定在极端情况下必然出现法律悖论，如僵化适用妥协性规定，必然违背司法解释设立初衷，也不符合法制建设的基本要求，故《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第35问中规定，诉讼期间发生的租金或房屋使用费根据承租人是否实际占有使用房屋、房屋是否符合合同约定的使用条件、评估鉴定期限延长的原因、当事人过错程度等因素予以确定。而原审法院没有调查房屋是否符合约定的使用条件、当事人的过错程度，作出了明显有利于福源顺程公司的判决。福源顺程公司辩称，我公司同意原审判决，不同意行者金刚公司的上诉请求和理由。福源顺程公司向一审法院起诉请求：1.判令解除福源顺程公司与行者金刚公司之间的《租赁合同》；2.判令行者金刚公司支付福源顺程公司自2018年12月1日至实际腾退之日止的租金，按年租金147万元计算；3.判令行者金刚公司支付福源顺程公司因欠缴租金产生的滞纳金20.58万元（以147万元为基数，自2018年12月1日至2019年9月10日按每日千分之五计算）；4.判令行者金刚公司迁出北京金港汽车公园××2层小楼（以下简称涉案房屋）。一审法院认定事实：2017年9月1日，福源顺程公司作为甲方与行者金刚公司作为乙方签订《租赁合同》（以下简称涉案合同），约定福源顺程公司将涉案房屋出租给行者金刚公司使用。合同第二条约定，租赁期限3年，自2017年9月1日至2020年11月30日，2017年9月1日至11月30日为3个月免租期。年租金140万元（含设备、设施折旧费）。第一年乙方向甲方交纳保证金30万元，合同到期后，乙方如不续租，甲方退还乙方保证金。租金采用阶段递增形式，每年上调5%，即第二年租金147万元，第三年租金1543500元。第三条约定，自本合同签订之日起乙方向甲方全额交付第一年租金。以后合同期内每年按合同签订日期提前一个月交付下一年度租金，如乙方逾期未付租金，乙方除应向甲方补足应付租金外，应另向甲方支付应交租金每日万分之五的滞纳金。乙方逾期30日未交租金时，甲方有权提前解除本合同，且有权追究乙方的违约责任。第四条约定，按合同约定内容、时间向乙方提供集体土地、建筑物、市政设施使用权，甲方享有所有权。乙方若对承租的建筑物等集体资产进行翻、改、扩建时，须经甲方同意后报上级相关管理部门批准后方可实施。否则造成一切后果由乙方负责。合同签订后，行者金刚公司向福源顺程公司全额交付第一年，即2017年9月1日至2018年11月30日期间的租金140万元；福源顺程公司向行者金刚公司交付涉案房屋。经询，行者金刚公司称其在承租期间对涉案房屋进行了装修，未进行改建、扩建。诉讼中，行者金刚公司向法院提出反诉，请求判令福源顺程公司赔偿行者金刚公司经济损失400万元。行者金刚公司未在指定期限交纳反诉案件受理费。经询，行者金刚公司坚持另案起诉，并于2019年9月27日向法院就涉案合同提起诉讼。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：关于合同效力。福源顺程公司认为涉案合同有效，称涉案房屋所在的金盏乡汽车产业园是政府批准的、用于经营汽车的项目，规划、建设等均有相应的手续，且周边房屋已被核准为经营场所并办理营业执照，提交其与北京全福源汽车投资管理有限公司（以下简称全福源公司）签订的《房屋租赁合同》、全福源公司与北京金港展览展示有限公司（以下简称金港展览公司）签订的《土地合作协议》、北京庞大鑫源汽车销售服务有限公司（以下简称庞大鑫源公司）营业执照予以证明。《房屋租赁合同》所载主要内容为：租赁房屋为涉案房屋，租赁期限自2016年7月1日至2022年6月30日。《土地合作协议》所载主要内容为：全福源公司租用的土地坐落于北京市朝阳区金盏乡东苇路北金港汽车公园西大门内、东西交通通道南侧原二手车用地总面积为二十亩，用于承建北汽“北京牌”、“福田”汽车系列四位一体专卖店，租赁期限自2010年9月1日至2030年8月31日。庞大鑫源公司营业执照所载住所地为：北京市朝阳区金盏乡金港大道1号金港汽车公园C区20号。行者金刚公司认可上述证据的真实性，不认可关联性和证明目的。综合行者金刚公司的质证意见，法院对上述证据的真实性予以采信。《房屋租赁合同》的租赁标的与涉案合同的租赁标的相同，法院对该项证据的关联性予以采信。福源顺程公司、行者金刚公司均确认涉案房屋所在土地包含在《土地合作协议》的出租土地范围之内，故法院对《土地合作协议》的关联性予以采信。庞大鑫源公司营业执照所载地址并非涉案房屋所在地，在无其他证据佐证的情形下，法院对该项证据的关联性不予采信。福源顺程公司称涉案房屋于2007、2008年建造。审理中，法院就涉案房屋的建设及规划许可情况分别向金港展览公司、金盏乡规划科、北京市规划和自然资源委员会朝阳分局（以下简称规自委朝阳分局）调查核实。金港展览公司物业经理陈某回复：涉案房屋所在土地系金盏乡的集体土地，不清楚建造涉案房屋的具体时间，差不多是在签订《土地合作协议》以后，涉案房屋的建设审批或规划许可手续未在金港展览公司备案。金盏乡规划科工作人员回复：涉案房屋没有建房审批手续。规自委朝阳分局回复：未查询到涉案房屋的建设规划许可证审批记载。福源顺程公司、行者金刚公司均认可上述调查结果。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，福源顺程公司就未取得建设工程规划许可手续的涉案房屋与行者金刚公司签订租赁合同，故法院确认福源顺程公司、行者金刚公司就涉案房屋签订的涉案合同属于无效的合同。无效的合同自始没有法律约束力，故法院对福源顺程公司要求确认涉案合同解除的诉讼请求不予支持。关于租金，经法院释明，福源顺程公司主张在合同无效的情形下要求行者金刚公司按照租金的标准支付自2018年12月1日至实际腾退之日止的占用使用费。法院认为在合同无效的情形下，福源顺程公司亦有权主张涉案房屋的占有使用费，行者金刚公司占有使用涉案房屋，应当支付占有使用费，福源顺程公司的主张具有事实和法律依据，法院予以支持。关于滞纳金，无事实和法律依据，法院不予支持。关于腾退房屋，法院认为合同无效后，因涉案合同占有使用的房屋，应当予以返还，故对福源顺程公司向行者金刚公司主张腾退涉案房屋的诉讼请求予以支持。一审法院判决：一、行者金刚（北京）汽车技术服务有限公司于判决生效之日起十日内将位于北京金港汽车公园××2层小楼腾空交还北京福源顺程汽车销售有限公司；二、行者金刚（北京）汽车技术服务有限公司于判决生效之日起十日内给付北京福源顺程汽车销售有限公司房屋占有使用费，按照每年一百四十七万元的标准自二〇一八年十二月一日计算至实际腾退之日止；三、驳回北京福源顺程汽车销售有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11076元，由北京福源顺程汽车销售有限公司负担1690元（已交纳），行者金刚（北京）汽车技术服务有限公司负担9386元［北京福源顺程汽车销售有限公司已预交，行者金刚（北京）汽车技术服务有限公司于判决生效之日起十日内给付北京福源顺程汽车销售有限公司］。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，据已查明的事实，全福源公司与福源顺程公司签有租赁合同，将涉案房屋出租给福源顺程公司，2017年9月，福源顺程公司将涉案房屋转租给行者金刚公司。三方之间形成出租人、承租人、次承租人的法律关系。根据双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、福源顺程公司作为承租人与次承租人行者金刚公司之间的租赁合同被认定无效后，福源顺程公司是否有权按照原合同标准向行者金刚公司主张占有使用费；二、在出租人全福源公司与承租人福源顺程公司之间的租赁合同效力尚未确定的情况下，承租人是否有权要求次承租人向其返还租赁房屋。关于争议焦点一。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。经本院审查，上述司法解释并未将承租人与次承租人之间签订的合同排除在适用范围之外，而行者金刚公司就其主张按照每年不超过30万元标准支付占有使用费，既无合同依据，又无法律依据，故本院对其此项上诉意见不予采纳。有关行者金刚公司提出应根据涉案房屋是否符合合同约定的使用条件、当事人的过错程度确定占有使用费的标准一节，因行者金刚公司并未就涉案房屋不符合合同约定的使用条件以及合同无效造成涉案房屋存在使用障碍提供证据，故本院不予采信，其以此为由要求降低占有使用费数额，缺乏事实依据，本院无法予以支持。关于争议焦点二。本院认为，行者金刚公司与福源顺程公司之间形成的租赁合同、福源顺程公司与全福源公司之间形成的租赁合同虽存在一定关联关系，但两个合同各自独立，且建立在不同的民事主体之间，两重法律关系完全可以分别进行处理。行者金刚公司基于其与福源顺程公司之间的租赁合同取得了涉案房屋，现合同被人民法院确认无效，福源顺程公司要求行者金刚公司返还房屋，符合《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，其相应诉讼请求应当予以支持。行者金刚公司以福源顺程公司与全福源公司签订的租赁合同有可能被确认无效为由主张房屋应返还给全福源公司，缺乏法律依据，本院对其上诉意见不予采纳。综上，行者金刚（北京）汽车技术服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11076元，由行者金刚（北京）汽车技术服务有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 林存义审 判 员 薛 妍审 判 员 赵 霞二〇二〇年五月二十二日法官助理 黄 蕾法官助理 孙亚男书 记 员 卢园园