北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终3686号上诉人(原审原告)：北京东光物业管理股份有限公司，住所地北京市海淀区蓝靛厂南路55号（金威大厦）302室。法定代表人：黄旭东，董事长。委托诉讼代理人：王少川，男，北京东光物业管理股份有限公司法务。上诉人(原审被告)：李富云，女，1947年7月18日出生，回族，住北京市海淀区。上诉人北京东光物业管理股份有限公司(以下简称东光物业公司)因与上诉人李富云物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初57588号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法适用独任制，由法官梁睿进行了审理，本案现已审理终结。东光物业公司上诉请求：依法撤销一审判决，依法改判支持东光物业公司的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日计算。”因物业服务合同是一种典型的继续性合同，在合同履行中定期给付发生交纳物业费之债务，属于理论上的定期给付之债。因物业服务费在合同订立时就具有确定性、整体性和连续性，物业公司所提供的物业服务在合同订立时确定的期间内持续、不间断地履行。因此，虽然物业合同属于理论上的定期给付之债，各期债务有一定的独立性，但这种独立性并不足以否定物业服务合同的整体性和连续性，且由于物业服务合同双方当事人之间具有长期稳定的合同关系，物业公司即使没有及时向业主追索所欠的某一期物业费，是基于对业主的信赖以及维护双方长期合同关系的意图，并非怠于行使权利。本案中，东光物业公司与该小区产权单位签署的是长期物业服务合同，合同期限为2000年10月27日至2020年10月27日。截至东光物业公司上诉之日，东光物业公司依旧在合同期限内为李富云所在的小区持续性提供物业服务，不存在诉讼时效届满问题。二、一审判决认定事实错误。1.一审法院认为东光物业公司提交的物业费催缴公告的照片，仅显示了催缴公告本身的文字内容，未能显示张贴位置，并且未能向一审法院出示照片的原始载体为由无法确认催缴公告照片的真实性，东光物业公司认为该理由过于牵强。以上催缴公告照片每年不定期在东光物业公司服务的小区公告栏上张贴，因近距离拍照所以只能看到催缴公告本身的文字内容。若提交远距离拍摄的照片，势必会无法看清照片上的具体文字内容。关于东光物业公司无法向一审法院出示照片的原始载体，东光物业公司在一审开庭中已向法院出示拍摄照片的相机。该相机为东光物业公司公用相机，日常用途不仅包括拍摄催缴公告照片，还包括拍摄东光物业公司日常各种活动等用途。因相机内存有限，东光物业公司会每年不定期将相机上拍摄的照片、视频归档到公司行政部统一管理。一审中东光物业公司已向一审法官说明该情况，并且遵照一审法官的建议将上述催缴公告照片刻制到光盘中作为证据呈交到一审法院。2.关于2005年催缴公告中，内容本身存在明显与常理相悖之处，主要原因在于笔误，很大程度上与基层物业从业人员的自身素质与专业能力相关，但不能以此为由否定其他催缴公告照片的真实性。3.一审法院以催缴公告照片存在部分缺陷为由，认定东光物业公司怠于行使权利，从而以诉讼时效届满为由不支持东光物业公司的大部分主张，东光物业公司认为一审法院对于东光物业公司取证过于苛刻。东光物业公司服务的小区为老旧小区，加上历史遗留问题，小区业主与产权方存在着不可调和的矛盾。东光物业公司本身就存在取证难的问题(上门催缴不理会、打电话不接或者接了以后要求物业解决业主与产权方之间存在的矛盾等),东光物业公司只能每年不定期在小区公告栏张贴催缴公告，一审法院对此以未能显示张贴位置、未能提交照片的原始载体为由等原因不予认可其真实性，东光物业公司认为过于苛刻。最后，东光物业公司认为，公平原则是民法总则的基本原则。东光物业公司入驻服务的小区以来，一直在尽心尽责的履行合同赋予的法律义务。在李富云存在陈欠多年物业费的事实上，东光物业公司之所以不诉诸于法律去解决，一方面是保持和李富云之间的良好关系，不激化社会矛盾；另一方面是不浪费、占用司法资源。在东光物业公司的服务合同快要到期之时，东光物业公司不得已才诉诸于法律，依法追缴李富云拖欠多年的物业费。若单纯以诉讼时效届满为由不支持东光物业公司的大部分主张，对东光物业公司不公平。李富云上诉请求：依法撤销一审判决，依法改判驳回东光物业公司的全部诉讼请求。事实和理由:1.李富云不是业主，不应承担业主责任。业主与使用权人不应混淆。在《物业管理条例》第六条中，明确规定房屋的所有权人为业主。而涉案房屋的权利人，《住宅房屋使用权证书》载明；所有权人是中国人民解放军空军指挥学院（以下简称空军指挥学院）；李富云是使用权人(李富云一直要求空军指挥学院为李富云办理房屋产权证，可空军指挥学院一直没有办理)。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。该涉案房屋的所有权人是空军指挥学院，空军指挥学院是法律规定的业主，空军指挥学院应当承担业主责任，物业管理的费用应由空军指挥学院负责(空军指挥学院一直没有为李富云办理房屋产权证，没有把产权过户到李富云名下)。东光物业公司明知李富云只有房屋使用权，不是法律上的业主，却不向法律明确规定的的业主即房屋所有权人主张物业管理费，却突然对使用权人提起诉讼，东光物业公司属于滥用诉权，占用、浪费、宝贵的司法资源。2.物业管理费没有计算标准依据。物业管理费应有约定的计算标准东光物业公司举证的《北京市海淀区怡静园物业管理委托合同》中显示，对物业管理服务费，没有确定具体数额，该数额没有填写，是空白格。物业管理服务费的计算标准没有合同约定的依据，判决的“2016年1月1日至2019年12月31日期间的物业费3791.62元，电费88元,2016年1月1日至2019年12月31日期间的物业费3791.62元，电费88元，以上共计3879.62元。”仅凭东方物业公司单方空口主张的计算标准，没有合同依据，该数额不能成立。东光物业公司向一审法院起诉请求：判令李富云支付2000年1月1日至2019年12月31日期间的物业费18958元、电费440元。一审法院认定事实：位于北京市海淀区兰靛厂2号楼4单元3层301号的房屋，房屋建筑面积98.74平方米，李富云是该房屋的使用权人。2000年10月26日，空军指挥学院对外服务部（甲方）与东光物业公司（乙方）签订物业管理委托合同，约定：甲方将海淀区怡静苑（后更名为怡丽园）委托乙方实行物业管理，委托管理期限自2000年10月27日起至2020年20月27日止；物业管理服务费乙方向具体物业使用人收取，每年一次；物业使用人每年8月1日至10月31日向乙方缴纳当年的物业管理服务费和供暖费，超过此日期入住的住户可按入住时间每年交纳。合同签订后，东光物业公司为该小区提供物业服务至今。东光物业公司陈述称，物业费按照每平方米每月0.8元的标准收取，电费是公共区域照明费用，按照每年22元的标准收取。李富云提交的购房合同载明：乙方李富云购买甲方与空军指挥学院联建住宅，位置为2号楼4单元301号，乙方所支付的房价款，不包含物业托管费及入住后的水、电、天然气、暖气、电话报装、共用天线使用费等费用，以上费用均由乙方按有关规定自行支付。关于诉讼时效。东光物业公司称每年打电话催缴，并在小区张贴催缴公告。东光物业公司向该院提交了物业费催缴公告的照片，但照片仅显示了催缴公告本身的文字内容，未能显示张贴位置，并且，其中2005年2月13日催缴公告中载明“我物业郑重提醒各位未履行交费义务的业主，于2015年2月28日前将陈欠多年的物业费及公共水电费等费用一并交齐。对逾期不交以上费用的业主，物业将按每日应缴物业费总额的千分之一滞纳金，并根据《物业管理条例》及《物权法》等相关法律规定，诉诸法律……”。一审审理中，东光物业公司虽向该院补交了照片的电子版，但经该院释明，东光物业公司未能向该院出示照片的原始载体。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，东光物业公司虽未与李富云签订书面物业服务合同，但中国人民解放军空军指挥学院对外服务部与东光物业公司签订的物业管理委托合同对李富云具有约束力，东光物业公司对涉案小区提供物业服务，与李富云之间形成事实上的物业服务关系，李富云作为该涉案房屋的使用权人，在接受了东光物业公司提供的物业服务后，应向东光物业公司缴纳相应的物业费及公摊电费。李富云虽辩称东光物业公司提供的物业服务不合格，但就此未向该院提交证据，故对该抗辩意见，不予采纳。关于李富云辩称物业费应由空军指挥学院交纳的意见，亦无事实及法律依据，该院亦不予采纳。关于诉讼时效。物业管理委托合同明确约定“物业管理服务费乙方向具体物业使用人收取，每年一次；物业使用人每年8月1日至10月31日向乙方缴纳当年的物业管理服务费和供暖费”，故每年度物业费及电费的诉讼时效期间应自当年11月1日起计算。东光物业公司虽向该院提交了催缴公告的照片，但照片中所载内容存在明显与常理相悖之处，其中2005年2月13日的催缴公告中已援引《物权法》进行催缴，但《中华人民共和国物权法》于2007年3月16日公布，自2007年10月1日起施行，且经该院释明，东光物业公司未能向该院出示照片的原始载体，故对其提交的催缴公告照片的真实性，该院无法确认。东光物业公司就诉讼时效问题未向该院提交其他证据，故本案中东光物业公司未能举证证明诉讼时效期间存在中止、中断的法定事由，李富云关于诉讼时效的抗辩意见，该院予以采纳。对东光物业公司已经超过诉讼时效的诉讼请求，该院不予支持，具体为：2015年度的费用，应自2015年11月1日起计算诉讼时效，至东光物业公司起诉之日，诉讼时效期间已经届满，故对2015年度及2015年之前各年度的物业费、电费，该院不予支持。自2016年1月1日至2019年12月31日期间的费用，诉讼时效期间尚未届满，该院予以支持。综上所述，该院依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、李富云于判决生效后七日内向东光物业公司支付2016年1月1日至2019年12月31日期间的物业费3791.62元，电费88元，以上共计3879.62元；二、驳回东光物业管公司其他诉讼请求。二审中，李富云未向本院提交证据,东光物业公司向本院提交以下证据予以证明:照片，证明东光物业公司持续主张权利，李富云对前述证据的真实性不予认可，本院经审查认为，东光物业公司提供的照片无法显示具体的拍摄日期，而且本院无法判断张贴的时间，故本院不予采纳。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，依据空军指挥学院与东光物业公司签订的《北京市海淀区怡静苑物业管理委托合同》可知系由东光物业公司向涉案小区提供的物业服务。本案中，李富云从涉案房屋的建设单位购买该房屋后，虽然其并未取得房屋所有权证书，但涉案房屋的专有部分一直由其居住使用，李富云实际享受了东光物业公司提供的物业服务。李富云提交的购买涉案房屋的《购房合同》第六条第3款明确李富云购买甲方与空军指挥学院联建住宅，李富云所支付的房价款，不包含物业托管费及入住后的水、电等费用，该费用均由李富云按有关规定自行支付，前述约定应系李富云的真实意思表示。本案中李富云并非军人，考虑到空军指挥学院委托东光物业公司对涉案小区进行物业服务的时间，以及李富云从建设单位购买涉案房屋后持续居住使用的事实，本院认为参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力的规定，空军指挥学院与东光物业公司签订的《北京市海淀区怡静苑物业管理委托合同》对李富云具有约束力。因此，李富云应当向东光物业公司支付物业服务费用。关于李富云应当支付的物业服务费用的数额，本院认为一审法院认定并无不当，本院不持异议。关于李富云应当向东光物业公司支付的物业服务费的年限，本院认为，一审法院认定并无不当。依据《北京市海淀区怡静苑物业管理委托合同》约定，物业服务费用按年产生，具有独立性，各年度的物业服务费之和不能视为同一债务，东光物业公司关于其2015年度及以前年度的物业费、电费未超过诉讼时效的主张，并无有效证据证明，本院不予采信。东光物业公司一审提交的主张权利的证据，确实无法体现拍摄位置，另外即便可以显示拍摄位置也无法体现拍摄时间与张贴时间，而且其一审提供的部分催缴公告在形式上明显存在瑕疵，一审法院未予采纳并无不当。综上所述，东光物业公司、李富云的上诉理由均不能成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费334元，由北京东光物业管理股份有限公司负担284元，由李富云负担50元。本判决为终审判决。审 判 员  梁 睿二〇二〇年五月二十二日法官助理  杨颜金书 记 员  段瑞强