湖南省湘潭市岳塘区人民法院民 事 判 决 书(2020)湘0304民初1572号原告：湘潭群利物业经营管理有限公司，住所地湘潭市岳塘区莲城商业步行街C区负一楼。法定代表人：唐金华,副总经理。委托诉讼代理人：陆语华，湖南湘剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：严钰，湖南湘剑律师事务所律师。被告：李波，女，1981年7月12日出生，汉族，住湘潭市岳塘区,现住湘潭市岳塘区。原告湘潭群利物业经营管理有限公司（以下简称群利物业公司）与被告李波物业服务合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告群利物业公司委托诉讼代理人陆语华，被告李波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业管理服务费4839元及违约金（违约金自2017年5月1日起按每日万分之六计算至实际支付物业费之日止）；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告明确截至2020年5月28日，违约金金额为3263元。事实和理由：被告系湘潭市莲城商业步行街D1区2203014、2203015号住宅业主，住宅面积为92.171平方米。2016年10月30日，原告与被告签订《物业管理服务合同》，约定原告为被告提供物业服务，物业费收费标准按1.5元/月·平方米，逾期支付物业费的违约金按照每日万分之六计算。原告一直为被告提供物业费至今，被告拖欠2017年5月1日至今的物业费。原告多次催收未果，为维护其合法权益，故诉至本院，请求判如所请。被告辩称：答辩人装修时交了2000元押金，该押金可以抵扣物业费；答辩人家装修时，楼上业主将其卫生间管道由直弯改成存水弯，经答辩人制止后，楼上业主改回了直弯，但改装的材料质量答辩人不放心，故要求被答辩人协助答辩人一起要楼上出具质量保证书，至今三年之久了，一直没有落实好；房屋外墙渗水，走廊瓷砖空鼓，物业公司至今未处理；水费系物业公司代收代缴，答辩人去缴纳水费的时候，要求被答辩人处理好答辩人反映的问题，结果被答辩人拒收水费，并停了答辩人的水；小区内没有摩托车停放点，答辩人丢失了一台摩托车。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。依法成立的合同受法律保护。原告湘潭群利物业经营管理有限公司与被告李波签订的《步行街（住宅/公寓）物业管理服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规规定，合法有效，本院予以认可，故该合同对原、被告双方当事人均具有约束力。该前期物业服务合同约定物业服务费按照建筑面积交纳，标准为高层住宅1.5元/月·平方米、公寓1.5元/月·平方米；逾期不缴纳物业管理费和其他合理费用的，从逾期之日起按每天万分之六的比例承担延期缴费违约金。原告向被告提供了物业服务，被告应按该合同约定履行交纳相应物业服务费用的义务。被告系湘潭市莲城商业步行街D1区2203014、2203015号住宅业主，面积为92.171平方米，其自2017年5月1日起至2020年3月31日期间尚欠物业服务费元4838.98元（1.5元/月·平方米×92.171平方米×35月），对该部分物业费，本院予以支持；原告诉请违约金，因被告拖欠物业费事出有因，非故意拖欠物业费，对原告该诉请，本院不予支持。被告辩称装修时交了2000元押金，该押金可以抵扣物业费。因原告未向本院提交装修押金收据，原告至今未向本院确认被告是否有装修押金未退还，且原告认为退还装修押金应当按照装修管理协议的约定来履行，因此，对该2000元押金本案不予处理；被告辩称原告没有协助被告处理好楼上邻里关系，楼上业主至今未出具质量保证书，本院认为，物业服务通常是物业公司根据业主委托，为小区的共有建筑物、设备、绿化、生活秩序、环境容貌等方面进行维护管理。原告可以协助被告与楼上业主沟通出具质量保证书事宜，但相邻关系的处理本质上是需要相邻各方当事人本着互谅互让、有力团结的精神协商解决，是否出具质量保证书取决于楼上业主是否愿意，而非取决于原告；被告辩称外墙渗水，本院认为，外墙渗水系房屋质量有问题，房屋质量问题与本案非同一法律关系，根据《物业管理条例》第三十一条“建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任”之规定，原告作为物业服务公司，并不能成为承担解决房屋质量问题的直接责任主体；走廊瓷砖空鼓系开发商承建的房产出现了问题，但根据物业服务合同约定，原告对走廊通道等亦有维保和管理之义务，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”之规定，被告认为原告未完全履行物业服务合同之义务，可以要求原告改进、弥补，仍达不到合同约定标准的，可以解除合同、更换物业服务人，但不能以此而拒绝交纳物业费；被告辩称原告拒收水费，并存在擅自停被告水的行为，本院认为，原告向本院提交的前期物业服务合同，没有约定原告是否代收代缴水费，被告亦未向本院提交收据及其他证据证实原告代收代缴收费，并停水的事实；如确存在原告擅自停水，给其造成的不便及损失，被告可另行向原告主张；被告辩称其摩托车被盗，本院认为，被告未向本院提供证据证实其摩托车被盗的事实及损失金额，且物业服务合同不等同于保管合同，被告对其私有财产有保管之义务。综上，本院认为，物业服务的完善需要物业服务企业和小区全体业主及物业使用人相互配合、共同努力，履行共同维护小区和谐秩序之义务，业主不缴纳物业费的行为，会影响原告正常经营活动和提供物业服务的质量，进而影响其他已交纳物业费业主的利益。因此，物业服务企业应当不断提高物业服务质量，业主及物业使用人亦应积极缴纳物业服务费，共同构建和谐社会。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、李波于本判决生效之日起五日内一次性支付湘潭群利物业经营管理有限公司物业管理服务费4838.98元；二、驳回湘潭群利物业经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由李波负担。本判决为终审判决。审 判 员  蒋 英二〇二〇年五月二十六日法官助理肖黎代理书记员  唐璐瑶附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。