贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终1341号上诉人（原审被告、反诉原告）：李橙美琪，女，1987年8月23日出生，布依族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：李思君，贵州中工律师事务所律师。委托诉讼代理人：倪志康，贵州中工律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：虞博麟，男，1978年1月1日出生，布依族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：吴大志，贵州黔成起智律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄雨晴，贵州黔成起智律师事务所实习律师。原审第三人：贵阳荣城房地产经纪有限公司浦江路分公司，住所地：贵州省贵阳市经济技术开发区小河区浦江路121号。负责人：张建平。委托诉讼代理人：张建林，男，1987年7月16日出生，汉族，住云南省大理白族自治州弥渡县，系贵阳荣城房地产经纪有限公司浦江路分公司员工。上诉人李橙美琪因与被上诉人虞博麟及原审第三人贵阳荣城房地产经纪有限公司浦江路分公司（以下简称：荣城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2019）黔0111民初4158号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李橙美琪上诉请求：判令被上诉人虞博麟承担定金责任或将案件发回重审，本案诉讼费由虞博麟负担。理由是，第一，被上诉人恶意致使合同条件不成就。1.签订合同时，其谎称自己年收入达百万元，但根本不具备贷款条件；2.2019年11月初，被上诉人在知晓不能贷款时，隐瞒真实情况，催促上诉人提前偿还银行贷款，而不是解除合同；3.被上诉人在收入达不到贷款条件的情况下，完全可以通过增加负债人或延长贷款年限的方式实现贷款，但其却又贷款50万元，增加负债率，致使无法贷款。一审机械认为双方达到合同解除的条件是错误的。第二，由于虞博麟恶意违约，一审在诉讼费的承担比例上不公平。被上诉人虞博麟答辩称，导致答辩人不能贷款是因为负债率过高，答辩人没有主观恶意。原审第三人荣城公司述称，双方协商后到公司签订的合同，我公司只是负责办理第一手的产权手续，没有收取居间费用。原审本诉原告虞博麟诉讼请求为：1．判令李橙美琪返还原告支付的垫付款70万元；2．判令李橙美琪支付原告自2019年4月19日起至垫付款返还完毕之日至所产生的资金占用费，截止2019年8月19日暂计算57218元（以70万元为基数，按日利率0.067%计算）；3．判令李橙美琪支付原告因诉讼产生的律师费3万元；4．本案诉讼费、保全费、公告费、先予执行费等相关诉讼费用由李橙美琪承担。原审反诉原告李橙美琪的反诉请求为：1．解除虞博麟、李橙美琪签订的房屋买卖合同；2．判令虞博麟承担定金责任10万元；3．请求判令全部诉讼费用由虞博麟承担。原审经审理查明：2018年10月16日，虞博麟与李橙美琪在第三人处签订房屋买卖合同，第三人作为中介方在该合同加盖公章，该合同约定，李橙美琪将其位于花溪区房屋（购房合同编号ＨＫ-02Ｌ1-13）出售给虞博麟，购房总价款为268万元，建筑面积为242.59平方米。为保证交易安全，由虞博麟支付定金10万元。虞博麟支付首付购房款70万元，剩余房款198万元过户成功做完他项权证后由虞博麟贷款银行一次性支付给李橙美琪。该合同还约定，如因虞博麟贷款银行审核不通过导致贷不了款，该合同取消，李橙美琪退还虞博麟所交的定金，双方互不违约。如房屋产生法律纠纷律师费、误工费、中介费等产生的费用由败诉方承担。另查明，虞博麟于2018年10月16日向李橙美琪支付定金10万元，李橙美琪于同日向虞博麟出具收条一份。2018年11月26日虞博麟通过银行转账方式向李橙美琪转款60万元。审理中，虞博麟陈述，由于虞博麟的月收入不符合还贷要求，贷款银行审核未通过贷款事项，已符合合同约定的解除条款。李橙美琪以及第三人陈述，虞博麟的贷款未获得审核通过的原因在于其信用卡透支行为。原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。首先，关于合同解除的问题。在本案中，当事人均认可虞博麟存在贷款银行审核不通过导致贷不了款的事实。因此，当事人之间的房屋买卖合同可以取消，而不论因为虞博麟的何种原因导致贷款银行审核不通过，即本案的事实符合“解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的法律构成要件。因此，虞博麟有权主张解除该合同。另外，关于合同的解除时间点的问题。虞博麟在审理中提交解除函、邮寄信息等证据材料，欲证实其已明确通知李橙美琪合同已经解除。但是，双方的合同并未明确约定相应文书的送达地址，并且虞博麟邮寄的地址不能确定系李橙美琪的实际居住地址。因此，对于虞博麟主张合同已于2019年4月15日解除的事实，不予采信。另外，在审理中，李橙美琪也明确主张解除合同，并且该合同在客观上也不能实现合同目的，因此，对于当事人之间在本案中所涉的合同，本院予以解除。另外，需要说明的是，本案合同解除后，可能涉及第三人的权益，第三人并未在本案中提出相应的诉讼请求，不予处理。可以依法另行主张其合法权利。其次，关于虞博麟主张李橙美琪退还垫付款并要求赔偿资金占用费以及律师费的问题。关于退还垫付款70万元的问题。按照双方合同约定，如因虞博麟贷款银行审核不通过导致贷不了款，李橙美琪退还虞博麟所交的定金。因此，李橙美琪应当依约退还定金10万元。另外，虞博麟还支付了首付购房款60万元，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，李橙美琪应当予以退还。综上，对于虞博麟主张李橙美琪退还垫付款70万元的诉请，予以支持。关于虞博麟主张李橙美琪赔偿资金占用费以及律师费的问题。按照双方合同约定，如因虞博麟贷款银行审核不通过导致贷不了款，合同取消，双方互不违约。在虞博麟未提交证据证实李橙美琪存在其他违约行为的情况下，虞博麟主张李橙美琪赔偿资金占用费以及律师费的诉请不具有相应的事实依据，对于原告主张的李橙美琪赔偿资金占用费以及律师费的诉请，不予支持。再次，关于李橙美琪主张要求虞博麟承担定金责任10万元的问题。审理中，李橙美琪主张认为系虞博麟的原因导致银行审核未通过贷款，进而导致合同目的无法实现。但是，按照当事人的合同约定，如因虞博麟贷款银行审核不通过导致贷不了款，该合同取消，李橙美琪退还虞博麟所交的定金，双方互不违约。另外，李橙美琪称虞博麟存在恶意透支信用卡而导致贷款未能通过核实，其提供的其他证据不足以证实该事实，不予采信。因此，对于李橙美琪主张要求虞博麟承担定金责任10万元的诉请，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条之规定，判决：一、解除虞博麟、李橙美琪以及第三人贵阳荣城房地产经纪有限公司浦江路分公司签订的买卖合同；二、李橙美琪于本判决生效之日十日退还虞博麟垫付款70万元；三、驳回虞博麟的其他诉讼请求；四、驳回李橙美琪的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费元11672元，由虞博麟负担1293元，由李橙美琪负担10379元。保全费4020元，由李橙美琪负担。反诉案件受理费2300元，由李橙美琪负担。二审中，双方当事人均没有新证据提交，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人李橙美琪与虞博麟签订的《买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。双方在合同中约定的条款对双方均具有法律约束力。双方在合同特别约定“如因乙方贷款银行审核不通过导致贷不了款，该合同取消，甲方退还乙方所交的定金，甲、乙双方互不违约”。现由于虞博麟不能获得银行贷款并要求解除合同，导致本案纠纷，结合李橙美琪的上诉主张，本案双方当事人争议的焦点问题为：虞博麟是否为了自己的利益，不当促使合同解除条件成就。《中华人民共和国合同法》第四十五条规定“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”。就本案争议问题，上诉人有义务对虞博麟不当促成合同解除条件的成就承担举证责任。诉讼中，李橙美琪申请人民法院调取了虞博麟的银行征信记录，从虞博麟的银行征信记录可以看出，虞博麟在《买卖合同》签订之前，已经存在负债率过高的问题，而李橙美琪称虞博麟又贷款50万元增加负债率，没有证据证明，故本院认为，虞博麟负债率过高在双方签订合同时已经存在，就虞博麟不能贷款的结果，双方也已经预见到发生的可能性，因此才通过特别约定的方式记载于合同之中。另外，从虞博麟依约支付定金10万元及首付款60万元的情况，也看不出虞博麟存在恶意促成合同解除条件成就的故意，李橙美琪称虞博麟恶意促成解除条件的成就无事实依据，现双方约定的合同解除条件成就，应当解除合同。按照双方约定，双方均不违约，则李橙美琪要求适用定金罚则的主张，本院不予支持。对于解除合同的法律后果，原审适用《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定正确，虽然李橙美琪提前偿还了银行贷款，但所使用的资金有70万元系以虞博麟的首付款支付，原判决未支持虞博麟要求70万元自2019年4月至付清之日止的银行贷款利息的请求，也是对李橙美琪往返办理注销贷款和重新贷款产生费用的补偿，是对双方利益的衡平，故《买卖合同》的解除并未造成李橙美琪的实际损失。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人李橙美琪负担。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇二〇年五月二十六日书记员 张 鑫