北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终3140号上诉人（原审被告）：李贵军，男，1975年2月28日出生，汉族，住吉林省吉林市丰满区。委托诉讼代理人：李同新，北京安贤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘玮，女，1969年11月13日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：刘越，男，1977年12月15日出生，汉族，系刘玮之弟。委托诉讼代理人：杨莉莎，北京市盈科律师事务所律师。上诉人李贵军因与被上诉人刘玮房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区（2018）京0105民初98626号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李贵军上诉请求：撤销原审判决第三、四项，依法改判将租金和占有使用费的标准降低。事实与理由：李贵军与刘玮签订的租赁合同中明确约定允许李贵军在合同期内将房屋打隔断分租转租，李贵军租赁房屋用于居住，没有违反合同约定和法律规定。李贵军按时给付租金，刘玮拒收，2019年12月15日已经将房屋腾空了且交还给刘玮，本案中的诉讼确实影响了李贵军对涉案房屋的占有和使用，本来房屋是进行出租的，但是因为诉讼的原因造成房屋部分时间的空置，请求法院酌情予以降低。刘玮辩称，同意一审法院判决，不同意李贵军的上诉请求和理由。刘玮向一审法院起诉请求：1、依法解除关东玮代刘玮与李贵军于2016年9月7日签订的《房屋租赁合同》；2、依法判决李贵军将位于北京市朝阳区青年路西里3号院7号楼6层1单元XX号房屋腾空并交付刘玮；3、依法判决李贵军以5000元/月为标准向刘玮支付自2018年10月15日起至《房屋租赁合同》解除日期间的房屋租金；4、依法判决李贵军向刘玮支付自《房屋租赁合同》解除之次日起至实际腾空交付房屋期间的房屋占用费用（以8000元/月为计算标准）；5、依法判决李贵军赔偿刘玮财产损失30000元；6、依法判决李贵军支付刘玮违约金8000元；7、依法判决李贵军与刘玮据实结算水、电、燃气等费用。一审法院认定事实：刘玮系位于北京市朝阳区青年路西里3号院7号楼6层1单元XX（以下简称涉案房屋）的房屋登记的所有权人。刘玮与案外人关东玮原系夫妻关系，二人于2007年9月7日协议离婚。离婚协议书约定双方共有的财产，其中包括：以贷款方式购置的一所房产，即国美第一城十八号楼一单元XX号房、电器、家具、现金存款、有价证券等所有财物均归女方所有，男方自愿放弃，房贷余额由女方负责偿还，无其他共同财产。2009年9月5日，刘玮与关东玮复婚。2018年4月3日，刘玮与关东玮再次协议离婚。离婚协议书约定，涉案房屋属刘玮婚前独立产权，此房屋归刘玮所有。2016年9月7日，刘玮出具委托书，委托关东玮代为签订涉案房屋租赁合同。同日，关东玮代刘玮（甲方）与李贵军（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定刘玮将涉案房屋出租给乙方，租赁期共60个月，自2016年10月15日起至2021年10月14日止，房屋租金每月5000元，支付方式为两年付，各期租金支付日期：2016年9月7日、2018年10月1日、2020年10月1日。合同第三条约定，双方共同声明：甲方同意乙方在合同期内将本房屋进行分租（打隔断）、转租，甲方负责支付该房屋的物业费、取暖费，乙方使用本房用于居住。合同第五条约定，在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应向甲方支付柒万元作为违约金，实际损失超过违约金数额的，甲方有权要求据实赔偿：1、未经甲方同意，擅自改变房屋结构，或损坏房屋及设施并未在规定期限内纠正及修复；2、拖欠房租10天以上的或拖欠乙方应支付房屋相关费用总额累计达到15天房租金额的。合同第九条约定，2016年9月15日至2016年10月14日为装修免租期，免租期内不计算房租。上述租赁合同签订当天，关东玮出具收条，载明收到李贵军交来涉案房屋房租12万元（两年房屋每月五千）。诉讼中，刘玮称其2016年9月从涉案房屋搬出，之后在2018年4月发现与李贵军签订的租赁合同找不到了，后通过当时介绍双方签订租赁合同的阳光地产公司联系李贵军要当时的合同。刘玮到涉案房屋查看，发现李贵军在房屋客厅位置增加了隔断墙，将两居室的房屋改为三居室，每个房间内摆放2-4张上下铺床，多人在房屋内居住，将房屋变为群租房，房屋门、浴室柜台面、地面及墙面均遭不同程度破坏；刘玮于是向房屋所在地的北京市朝阳区平房乡人民政府和派出所举报，平房乡政府和平房派出所管理人员于2018年6月26日到现场执法。后刘玮于2018年7月15日再到涉案房屋查看，发现隔断墙已经拆除，但是上下铺还在，房屋还是群租状态。因此刘玮认为李贵军存在擅自改变房屋结构，违法群租等违约、违法情形，主张解除双方之间签订的房屋租赁合同。诉讼中，双方均认可李贵军支付了2018年10月14日之前的租金。诉讼中，法院向北京市朝阳区平房乡人民政府和平房派出所调取了2018年6月26日在涉案房屋拍摄的执法现场的照片及平房派出所执法记录仪拍摄的当天执法现场的视频，从照片中可以看出，涉案房屋的客厅内摆放有三张上下铺床，卧室内也有多张上下铺床，屋内物品摆放杂乱；播放执法记录仪的视频，显示拍摄时间为2018年6月26日上午9时许，执法人员进入房屋后，执法记录仪显示客厅位置有隔断墙，将客厅隔成单独的一个房间，内置3张上下铺床，主卧室内也放置了3张上下铺床，次卧室内有2张上下铺的床。对于双方当事人有争议的证据和事实，法院认定如下：1、李贵军称涉案房屋并不存在损坏的情况，也不存在打隔断的情况，每个卧室只有一张床，现在居住人口为4人。李贵军提交照片4张对此证明。刘玮对该照片的真实性不认可，称不知道照片的来源，即使照片是房屋现状，也不能证明李贵军在2018年6月之前没有在房屋内打隔断和违法群租的事实。该院对李贵军提交照片的真实性认可，但仅凭该照片无法确认是否系涉案房屋的真实情况，对其关联性不认可。2、李贵军称刘玮系因为与关东玮离婚的原因，想要单方面解除与李贵军的合同，李贵军在2018年10月曾提出向刘玮支付租金，但是刘玮拒收，李贵军曾和刘玮及关东玮说过，如果解除合同，要向李贵军支付违约金，但是刘玮没有同意，并且双方租赁合同第三条第4款约定甲方同意乙方在合同期内将房屋进行分租（打隔断）、转租。李贵军提交与刘玮之间的短信记录和与关东玮之间的微信聊天记录对其陈述佐证。刘玮对其中尾号9920的手机发送的短信的真实性认可，但对李贵军的证明目的不认可，认为可以证明由于李贵军群租、改变房屋结构导致刘玮要解除合同，李贵军认可收到了刘玮要求解除合同的律师函，也没有回复，刘玮不收租金是因为双方已经发生诉讼，从该短信也可以看出，刘玮手中一直没有租赁合同文本，要求李贵军出示，李贵军一直未出示；至于刘玮在短信中说与关东玮的诉讼不想牵扯别人，这是刘玮与李贵军的一个说法，不能改变李贵军群租、改变房屋结构的事实，对于短信中所说的解除合同的理由不认可。刘玮对李贵军与关东玮之间的微信聊天记录的真实性不予质证，但表示通过李贵军提交微信聊天记录，可以看出李贵军与关东玮存在恶意串通的嫌疑，2018年4月刘玮与关东玮已经离婚，关东玮已经没有代理权限。经查，刘玮在2018年8月3日向李贵军所发的短信中提到其一直认为是李贵军和关东玮签了两个合同……希望与李贵军谈一谈提前退租的赔偿问题；2018年8月6日，刘玮向李贵军索要李贵军与关东玮签订的合同和委托书，同时提到刘玮要和关东玮打官司，诉讼期间不愿把李贵军牵扯进来，所以只能暂时和李贵军解约，提前退租的违约金会给李贵军以赔偿；2018年8月7日和8月8日，刘玮均向李贵军提出索要李贵军与关东玮签订的合同和委托书。诉讼中，刘玮曾提及关东玮与李贵军签署的日期分别为2016年12月16日、2017年10月14日的租赁合同。李贵军对该两份租赁合同均不认可，称租赁合同上的签名不是李贵军所签，后刘玮表示对李贵军提及的签署日期为2016年9月7日的房屋租赁合同真实性认可。一审法院认为，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案中，案外人关东玮作为刘玮的代理人于2016年9月7日与李贵军签订关于涉案房屋的租赁合同，该代理行为的后果应由刘玮承担，有关租赁合同的当事人为本案刘玮和李贵军。该租赁合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应依照约定履行自己的义务。根据合同法的规定，租赁合同的承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，双方亦未就此达成补充协议的，应当按照租赁物的性质使用。承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任；承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。本案中，根据查明的事实，李贵军在承租涉案房屋期间擅自将涉案房屋的客厅增加隔断，并在各房间内放置上下铺床用于分租和转租。双方签订的租赁合同中虽然约定出租人同意李贵军在合同期内将房屋进行分租（打隔断）、转租，但合同亦约定其使用房屋用于居住，该处的“居住”虽未明确约定居住人的身份，但李贵军的分租行为显然已经违反了有关行政管理法规和规章的规定，也违反了双方关于房屋租赁用途的约定，因此应当认定李贵军的行为构成违约。李贵军称其在有关行政管理机关对涉案房屋进行检查后已经改正了涉案房屋的格局，但其举证并不足以认定该事实，且无论是否改正，均无法否定其将房屋违法分租的事实。综上，刘玮要求解除双方签订的租赁合同，有相应的事实和法律依据，该院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在双方的租赁合同解除后，李贵军应向刘玮返还涉案房屋，并支付合同解除前尚未支付的租金。关于合同解除后，房屋返还前的房屋占用费，应当参照双方租赁合同关于租金的约定予以计算。刘玮主张按照8000元每月的标准计算，于法无据，该院不予支持。根据刘玮提交的现有证据，并不足以证明其主张的财产损失确实存在，该院对此不予支持。关于违约金，刘玮并未提交证据证明其实际损失金额，该院对此亦不予支持。关于刘玮主张由李贵军据实结算水、电、燃气等费用的问题，双方在租赁合同中对此没有约定，刘玮也未提交证据证明其已经支付了有关费用，该院对此无法处理，刘玮可待该费用实际发生并确定后另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十七条、第二百一十九条之规定，判决如下：一、解除刘玮与李贵军于二〇一六年九月七日签订的《房屋租赁合同》；二、李贵军于判决生效之日起七日内将位于北京市朝阳区青年路西里3号院7号楼6层1单元XX的房屋腾空交付刘玮；三、李贵军于判决生效之日起七日内支付刘玮二〇一八年十月十五日起至判决书生效之日期间按照每月五千元的标准计算的房屋租金；四、李贵军于判决生效之日起七日内支付刘玮自判决生效之次日起至李贵军实际向刘玮腾空交付位于北京市朝阳区青年路西里3号院7号楼6层1单元XX房屋期间按照每月五千元的标准计算的房屋占用费；五、驳回刘玮的其他诉讼请求。案件受理费九百七十元，由李贵军负担（刘玮已预交，于判决生效之日起七日内给付刘玮）。本院二审期间，李贵军向本院提交短信截图，证明于2019年12月15日将房屋交付给刘玮，刘玮不认可证明目的。本院经审理认定的事实与一审法院认定的事实一致，本院对此予以确认。本院认为：案外人关东玮作为刘玮的代理人于2016年9月7日与李贵军签订的租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应依照约定履行自己的义务。现刘玮以李贵军违反合同约定为由要求解除合同，一审予以支持，二审中李贵军对此未提出异议，本院予以确认。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在双方的租赁合同解除后，李贵军应向刘玮返还涉案房屋，并支付合同解除前尚未支付的租金。关于合同解除后，房屋返还前的房屋占用费，应当参照双方租赁合同关于租金的约定予以计算。李贵军上诉称一审确定的租金及房屋占用费数额过高，但其并未对此举证予以证明，经本院审查，一审法院确定的租金和房屋占用费支付标准符合双方的合同约定，合理有据，应予维持。对李贵军的该项上诉意见，本院不予采纳。综上所述，李贵军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1940元，由李贵军负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  杨 路审 判 员  万丽丽审 判 员  周艳雯二〇二〇年五月二十八日法官助理  高玉珠书 记 员  王 艳