河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0802民初1075号原告：范改鱼，女，1979年6月18日出生，汉族，住河南省焦作市解放区。被告：陈占营，男，1964年10月29日出生，汉族，住河南省焦作市解放区。委托诉讼代理人：曹淑萍，女，1966年3月15日出生，汉族，住河南省焦作市解放区。系被告陈占营妻子。原告范改鱼与被告陈占营房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案，并依法适用简易程序，于2020年5月19日公开开庭进行了审理。原告范改鱼，被告陈占营及其委托诉讼代理人曹淑萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范改鱼向本院提出诉讼请求：1.判决被告返还原告房租及房屋押金16382.5元并支付利息2000元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系锦祥商业街36号门面房的二手房东，2017年5月10日，原告与被告就该门面房签订《房屋租赁合同》，被告将该门面房转租给原告，之后被告每年向原告出具房租收据。2019年5月16日，被告收取原告2019年5月12日至2020年5月11日的房租47700元，但被告与房东康国营就涉案房屋的租赁合同于2020年1月31日已到期。因原告与康国营已签订了锦祥商业街35、36号门面房为期三年的《房屋租赁合同》，原告多次找被告协商退还多收取的3个月零11天的房租及押金3000元的退还事宜，但被告拒绝退还。2020年1月2日原告拨打110寻求帮助，被告在110的劝说下仍拒绝退还。故原告向法院提起诉讼，望判如所请。被告陈占营辩称，应驳回原告的诉讼请求。被告2013年1月与房东康国营签订房屋租赁合同，租用锦祥商业街35、36号门面房，并在房东同意不破坏房屋主体结构的情况下，对房屋进行了装修，且房东同意被告可将多余房屋进行转租。被告租赁涉案门面房七年时间，最后一次合同到期日为2020年1月31日。2017年5月11日，被告与原告签订《房屋租赁合同》，约定原告租赁锦祥商业街36号门面房一楼一间及35、36号门面房二楼两间（已装修好），合同第四条约定：租赁期限为一年（2017年5月12日起至2018年5月11日止）；若原告愿意继续承租该房屋，需提前一个月告知被告，在同等条件下原告有优先租赁权，并提前一个月交纳下一年房租，下年房租按照上年房租上浮6%计算；若被告使用该房屋需提前一个月通知原告。而原告在履行合同中，均未按照约定提前告知被告是否继续租用房屋，均是在被告多次催促下才拖延交纳下年房租，且少交2018年房租520元、2019年房租551元，同时双方在2018年、2019年均未再续签书面租赁合同。2019年11月15日，原告丈夫突然到被告的店内，问被告什么时候搬走，被告莫名其妙，说自己的租赁期限还没到，要搬也是原告搬走，并说原告搬走可以退房租。2020年1月2日早上，原告丈夫又到被告店内辱骂，让退还房租，并拨打了110，在民警在场的情况下，被告催促让原告搬走，并愿意退还房租，但原告仍拒不搬离。2020年1月17日晚22时许，被告又以短信形式通知原告，限原告三天内搬离，并在搬离后于1月22日与被告进行结算，若不搬离，后果自负，不退租金，但原告仍不搬出，而是在被告租期未到的情况下，与房东康国营签订涉案房屋的租赁合同，且在2020年1月6日就向法院提起本案诉讼。原告违反与被告签订的房屋租赁合同，给被告造成经济损失，且在被告对涉案房屋租赁期限未到、被告不知情的情况下，私下以不道德手段与房东签订房屋租赁合同，抢占涉案房屋及被告对房屋的装修成果，缺乏诚信，故应驳回原告的诉讼请求。原告范改鱼为支持自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据：1.原告与被告签订的《房屋租赁合同》及被告夫妻二人出具的房屋租金收到条4张、房屋押金收到条1张，以证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系，原告已经将房租缴纳至2020年5月11日；2.原告与涉案房屋的房东康国营签订的《房屋租赁合同》，以证明原告就涉案房屋与康国营签订了2020年2月1日起至2023年1月31日止为期三年的房屋租赁合同，被告收取原告的2020年2月1日起至2020年5月11日止的房租应予退还，因为在此期间被告对涉案房屋已没有对外转租的权利。被告陈占营对原告范改鱼出示的证据质证后，发表质证意见如下：对证据1无异议；对证据2的真实性无异议，但不认可原告所称证明指向。被告陈占营为支持自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据：2020年1月17日被告向原告发送的短信截屏一份，以证明当日被告再次通知原告搬离涉案房屋，否则后果自负，不予退还房租。原告范改鱼对被告陈占营出示的证据质证后，表示对证据的真实性无异议。本院对当事人提交的证据分析认证如下：原、被告提交的证据，对方质证后对其真实性均无异议，故本院对其真实性均予以采信。本院根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下：被告陈占营于2013年1月与房东康国营签订《房屋租赁合同》，租用康国营所有的位于焦作市解放区丰收路166号锦祥花园商业步行街东侧商店35、36号门面房经营推拿按摩店，并持续租赁至2020年1月31日。2017年5月10日，陈占营（甲方）与原告范改鱼（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定；“甲方将锦祥花园商业步行街36房门面房（楼下一间、楼上两间）合计120平方米出租给乙方使用，租期一年，年租金43000元，年房屋押金3000元，并于合同签订前一次性付清；乙方承租后，水、电、物业、税费、房屋维修等费用由乙方承担，需甲方代收的，乙方须配合；租赁期限自2017年5月12日起至2018年5月11日止，若乙方愿意继续承租该房屋，需提前一个月告知甲方，在同等条件下（次年房租按协议42000元上浮6%计算，以后均按上年房租总额的6%上浮），乙方有优先租赁权，若甲方使用该房需提前一个月通知乙方；乙方交纳租金后，甲方将房屋交给乙方使用，房屋仅限于乙方合法经营范围内使用，不得同时经营其他业务或不合法经营，乙方不得随意更改房屋结构，不得将房屋用于饭店、食堂等营业场所，如有违反，一经发现，甲方有权收回房屋。”同日，陈占营之妻曹淑萍向范改鱼出具了收到2017年5月12日至2018年5月11日房租43000元及房屋押金3000元的收到条。之后，范改鱼在涉案房屋内持续经营牙科诊所，陈占营分别于2018年5月12日、2019年5月16日出具收到范改鱼2018年5月12日至2019年5月11日房屋租金45000元、2019年5月12日至2020年5月11日房屋租金47700元的收条。2019年5月27日，范改鱼与涉案房屋的房东康国营直接签订《房屋租赁合同》一份，约定康国营将其所有的位于焦作市解放区丰收路166号锦祥花园商业步行街东侧商店35、36号门面房租赁给范改鱼使用，并约定租赁期限为三年，自2020年2月1日起至2023年1月31日止，年租金60000元，房屋押金3000元。同日，康国营向范改鱼出具了收到三年房租180000元的收据。因范改鱼认为陈占营2020年2月1日起已无权将涉案房屋对外转租，陈占营多收取了2020年2月1日起至2020年5月11日止3个月零11天的房租13382.5元，且需退还房屋押金3000元，而陈占营拒绝退还相应房租及押金，双方发生纠纷，故原告于2020年4月10日诉至本院。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。从本案查明情况来看，涉案房屋的所有权人康国营对被告陈占营将涉案房屋向原告范改鱼进行转租应知情，且并未表示反对，陈占营与范改鱼于2017年5月10日就涉案房屋所签订的《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。该《房屋租赁合同》约定的一年租赁期期满后，双方虽未再签订书面租赁合同，但从该合同中约定的承租方继续租赁房屋，房屋租金按照上一年度租金上浮6%的内容，以及双方均仍按照该合同的约定继续履行相应权利义务的情况来看，该合同直至2020年1月31日陈占营承租涉案房屋期间仍继续有效。故陈占营提出的2018年度、2019年度未再与范改鱼签订书面房屋租赁合同，双方之间的房屋租赁合同应为不定期合同，其有权随时解除合同，要求范改鱼搬离涉案房屋，而在2020年1月17日其已经通知范改鱼搬离的情况下，范改鱼拒不搬离，造成其损失，其不应退还相应房租及房屋押金的抗辩意见，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。陈占营对涉案房屋的租赁期至2020年1月31日已期满，且涉案房屋自2020年2月1日起已由康国营直接出租给范改鱼，2020年2月1日后陈占营已无权对涉案房屋进行转租及获取收益，故陈占营就涉案房屋超出其本人租期，即2020年2月1日至2020年5月11日期间，与范改鱼之间的房屋租赁合同的约定部分无效。在此基础上，陈占营所收取范改鱼的相应转租租金13198.68元（年租金47700元÷365天x101天）及房屋押金3000元应予返还。关于陈占营提出的范改鱼在承租期间，交纳2018年度租金时少交租金520元，交纳2019年度租金时少交租金551元，对其造成损失的抗辩意见，从其2018年5月12日、2019年5月16日出具的租金收条来看，其上载明收到范改鱼2018年度房租450000元及2019年度房租47700元，且并未标注范改鱼欠交租金的情况，说明双方均认可按照相应标准交纳相应年度的租金，故陈占营的该抗辩意见不能成立，本院不予采纳。关于范改鱼要求陈占营支付以退还房屋租金及房屋押金的利息2000元诉讼请求，本院认为相应资金占用利息按照年利率6%自其起诉之日起计算至实际支付之日止为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第二百一十五条、第二百二十四条、第二百二十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、被告陈占营于本判决生效后十日内返还原告范改鱼房屋租金13198.68元及房屋押金3000元，合计16198.68元，并以16198.68元为基数，按照年利率6%向原告范改鱼支付自2020年4月10日起至实际支付之日止的资金占用利息；二、驳回原告范改鱼的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为130元，由被告陈占营负担103元，由原告范改鱼负担27元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  郑连生二〇二〇年五月二十日书记员  蔡晓淼附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十五条在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。