中华人民共和国北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终4689号上诉人（原审被告）：北京西单明珠商品市场有限公司，住所地中华人民共和国北京市西城区西单横二条59号地下一层。法定代表人：郑秀，总经理。委托诉讼代理人：刘万勇，北京市中通策成律师事务所律师。委托诉讼代理人：张邵青，北京市中通策成律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：王锦辉（ONGGHIMHWEE），男，1952年6月11日出生，新加坡国籍，YUNNANDRIVE1，SINGAPORE）。委托诉讼代理人：陈显伟，北京市浩天信和律师事务所律师。上诉人北京西单明珠商品市场有限公司（以下简称西单市场公司）因与被上诉人王锦辉（ONGGHIMHWEE）（以下称王锦辉）合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2019）京0102民初44565号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月28日立案后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人西单市场公司之委托诉讼代理人刘万勇、张邵青，被上诉人王锦辉之委托诉讼代理人陈显伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。西单市场公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王锦辉一审全部诉讼请求，由王锦辉承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1.一审判决没有认识到光大购物城一层1008号商铺（以下简称1008号商铺）的现实情况，判决“恢复原状”缺乏实际可履行性。目前商铺的实际情况与不动产登记中心查询到的商铺所在楼层平面图及王锦辉提交的预售合同附件房屋平面图相差甚远。西单明珠百货系多产权分割经营状态，我公司并非西单明珠百货的房屋所有权人，一审判决要求按照产权位置恢复开放状态，需将其他产权商铺所有权人的位置进行拆除，这样就会对数个案外人的合法财产造成“侵权”。我公司也不是西单明珠百货的管理人，王锦辉所在一层已不在我公司管理范围内，我公司不可能依据市场管理权调整其他周边商铺的位置，一审判决不具有可执行性。2019年7月12日至今，王锦辉不仅已将其产权商铺周边的公共区域自行占用并进行租赁，还把本属于公共区域强行占用出租。一审判决拆除的部分也都由王锦辉进行非法出租，王锦辉用其行为表示其不愿意恢复1008号商铺周边的公共区域。2.一审判决对基本事实认定不清，对协议书约定的1008号商铺的解读并不正确。我公司与王锦辉于2016年9月28日签订《协议书》第四条约定的“恢复1008产权商铺周边公共区域”中的“产权商铺”与“房屋产权”并不一致。“1008产权商铺周边公共区域”实际早已处于开放状态，无法恢复。王锦辉在一审中以“恢复房屋产权边界开放式状态”作为主张，属于偷换概念，该主张也缺乏合同依据。王锦辉辩称，同意一审判决，不同意西单市场公司的上诉请求。西单市场公司上诉称我将公共区域自行占用，后又说拆除会影响其他商户的利益，这是互相矛盾的。真正怠于拆除的是西单市场公司，且双方签订的合同不属于合同法规定的不能履行的情形。西单市场公司发布了通知，要求我方交纳经营管理费6760元，且西单市场公司于2020年4月19日擅自将我的商铺停业整顿，能够证明西单市场公司还在1008号商铺处经营管理。王锦辉向一审法院起诉请求：1.判令西单市场公司将我拥有产权的1008号商铺周边公共区域恢复为开放式状态，并赔偿我因西单市场公司违约行为导致的经济损失100000元；2.判令西单市场公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：1996年4月22日，王锦辉（乙方、买方）与案外人北京光大高登房地产有限公司（甲方、卖方，以下简称高登公司）签订《北京市外销商品房预售契约》（以下简称预售合同），约定王锦辉从高登公司处购买1008号商铺，预售合同附件《房屋平面图》显示1008号商铺东侧、北侧及西侧为公共通道区域。2001年5月，王锦辉取得1008号商铺的产权，产权证登记该商铺地址为北京市西城区西单横二条59号1-34，建筑面积为52㎡。2011年5月23日，王锦辉（甲方）与西单市场公司（乙方）签订《商铺产权租赁协议书》（以下简称租赁协议），主要内容为：王锦辉同意西单市场公司对于其拥有的1008号商铺进行重新规划、编号并经营商品市场使用，租赁期限自2011年7月1日起至2016年6月30日止，月租金18781元。上述租赁协议到期后，双方于2016年9月1日签订《西单明珠F1层场地移交确认书》（以下简称移交确认书），约定：王锦辉将1008号商铺收回自行经营。因西单市场公司在经营商场期间对1008号商铺进行了重新规划和编号，移交确认书对于1008号商铺对应的商位号进行了确认，即1206号（1/2面积）、1207号、1208号（1/2面积）、1216号、1217号。2016年9月28日，王锦辉（乙方）与西单市场公司（甲方）签订《协议书》，约定的主要内容如下：“鉴于:甲、乙双方于2016年9月1日签订了《西单明珠FI层场地移交确认书》，确认乙方1008号产权经营场地由甲方移交给乙方。现就乙方提出的1008号产权周边商位及通道的意见，经双方友好协商，达成如下协议：一、甲方同意将乙方产权商铺外的1206(1/2面积)、1208(1/2面积)、1215(1/2面积)商位的出租权归属于乙方，乙方委托甲方进行出租，甲方按照本协议约定支付乙方出租收益，1218A商位由乙方自行出租并收取租金。乙方有对上述商位甲方与商户签订的租赁合同享有解除权，甲方应予以配合。二、乙方产权商铺外的1206(1/2面积)、1208(1/2面积)、1215(1/2面积)商位现租金收益为7544.5元/月，甲方于每月20日前向乙方支付三商位当月收益。三、除上述商位外，西单明珠商场其他商位由甲方出租，与乙方无关。四、本协议签署后，乙方保证不再就1008号房屋产权所涉公共区域的任何权益提出主张及补偿要求，同意甲方对西单明珠市场规划及布局调整。但乙方到2019年7月12日后，有权要求甲方恢复乙方产权商铺周边公共区域开放式状态。五、本协议履行期内，如乙方产权商铺内的（1）1206(1/2面积)商位租户于2019年7月12日前提前解除合同，乙方有权要求甲方拆除本协议约定的乙方产权商铺外的1206(1/2面积)商位，如有必要，乙方有权要求甲方再拆除本协议约定的乙方产权商铺外的1205A商位；（2）1208(1/2面积)商位租户于2019年7月12日前提前解除合同，乙方有权要求甲方拆除本协议约定的乙方产权商铺外的1208(1/2面积)、1215(1/2面积)商位;也有权对1206、1208、1215(1/2面积)商位自行出租并收取租金。如甲方违反上述约定，将承担违约责任，违约金额为上述所有商铺现租金金额至2019年7月12日的租金总额的百分之二十”。一审审理中，关于涉案1008商铺的现状，双方根据王锦辉提交的视频及照片等证据，确认除西侧开门外，西单市场公司在1008商铺四周搭设围挡（货架），1008商铺包含于该围挡（货架）之中，且该围挡（货架）形成商铺界线，不存在预售合同附件《房屋平面图》所显示的公共区域情形。王锦辉认为西单市场公司未能拆除围挡（货架）的行为导致其1008商铺周围处于闭合状态，构成违约。西单市场公司认为1008商铺内部原有多个货架构成，现状系商铺内开放状态。为进一步查明涉案1008商铺的规划状态，法院前往北京市西城区不动产登记事务中心（以下简称房地中心）查询商铺所在楼层（一层）平面图。根据房地中心出具的房地平面图显示，1008号商铺东侧、北侧及西侧为公共通道区域，不存在商铺相互连接的情况。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据《协议书》的约定，西单市场公司在交还涉案1008商铺后，有义务于2019年7月12日协助王锦辉“恢复乙方产权商铺周边公共区域开放式状态”。双方虽然对于开放式状态的理解存在争议，但根据法院查询的商铺所在楼层（一层）房地产平面图以及王锦辉提交的预售合同附件《房屋平面图》可知，1008号商铺东侧、北侧及西侧为公共区域，系开放状态，并非商铺目前所呈现的闭合状态。故依据合同目的解释原则，“恢复乙方产权商铺周边公共区域开放式状态”应被理解为将商铺恢复原状，即商铺周边公共区域状况应与商铺所在楼层（一层）规划一致。西单市场公司未能如约恢复商铺原状的行为已构成违约，应配合王锦辉恢复1008号商铺原状。关于损失一节，因涉案商铺仍处于经营状态，王锦辉存在经营收益，在王锦辉未提交其初步损失证据的情况下，法院对王锦辉该项诉讼请求不予支持。据此，一审法院判决：一、自判决生效之日起十五日内，北京西单明珠商品市场有限公司将中华人民共和国北京市西城区西单横二条59号1-34商铺东侧、北侧公共区域予以恢复原状（按照北京市西城区横二条59号楼一层房地产平面图）；二、驳回王锦辉（ONGGHIMHWEE）的其他诉讼请求。二审审理中，王锦辉对一审判决认定的事实并无异议，西单市场公司不认可一审法院在事实查明部分使用“1008号商铺”的概念，认为1008对应的是产权编号，而不是指商位编号，一审判决将两者的概念混淆；对一审判决中记载的“因西单市场公司在经营商场期间对1008号商铺进行了重新规划和编号，移交确认书对于1008号商铺对应的商位号进行了确认”持有异议，称其没有对商铺进行重新规划和编号，在2002、2003年时市场业态已经形成。王锦辉对西单市场公司所持异议均不认可，认为一审判决认定正确，能够将1008号产权铺位理解为商铺。另，双方一致确认，双方于2011年签订租赁协议时商铺内有格子，2016年双方签订《协议书》时商铺内也有格子，格子于2018年底至2019年初被拆除，形成了目前商铺的状态；1008号商铺的位置自2011年以后基本未发生改变；同时双方均认可1008号商铺原始状态的北侧是通道，南侧有其他产权人。另，王锦辉提交录像光盘1份，内容为西单市场公司工作人员谈后续问题解决的情况，证明目的是西单市场公司还在对商场进行经营管理。西单市场公司对该份证据的真实性认可，对关联性、证明目的均不予认可，称：录像仅记录了当时的情况，无法证明涉案商铺仍由我公司管理，且本案为合同纠纷，无论商场是否由我公司管理，与本案无关。另，本院前往现场进行实地勘验，所见目前1008号商铺西侧为开放通道，北面、南面、东面均呈封闭状态，在涉案商铺的东南角有一根方形立柱，立柱与墙面、货柜均没有接触。双方当事人对本院根据现场情况绘制的示意图及拍摄的照片均予以确认，且认可现1008号商铺实际占用面积大于1008号商铺原有产权面积。本院认为，王锦辉同意一审判决，即认可一审判决驳回其要求西单市场公司赔偿损失的裁判结果，本院对此不持异议。现本院仅就王锦辉要求西单市场公司将其拥有产权的1008号商铺周边公共区域恢复为开放式状态的请求是否应得到支持，进行分析论述。本案中王锦辉基于其于2016年9月28日与西单市场公司签订的《协议书》第四条的约定，提出该项诉讼请求。而双方对于该条款中“产权商铺”的理解产生分歧，以致双方对于恢复“周边公共区域开放式状态”不能形成一致认识；而《协议书》并未明确“产权商铺”的概念及范围。对此，王锦辉认为“产权商铺”即指其享有产权的商铺，恢复周边公共区域开放式状态指将商铺恢复到产权证所载状态；西单市场公司则认为“产权商铺”是指1008号商位，其于2019年初将原有隔断拆除，形成现在的格局，已经恢复了1008号商铺的开放式状态。本院对此认为，从2016年9月1日双方签订的移交确认书明确1008号商铺实际占用的商位标号可以证实现1008号商铺所占用面积已大于王锦辉享有产权的原1008号商铺的面积，双方在《协议书》中就“产权商铺”约定不明，且就西单市场公司而言，其仅应对将1008号商铺恢复到2011年与王锦辉签订租赁协议时的状态承担相应责任，如王锦辉要求西单市场公司将1008号商铺恢复到原始产权状态，明显超出西单市场公司基于合同产生的义务，需在《协议书》中与西单市场公司就此作出特别约定。因双方一致确认，自2011年起现1008号商铺的位置基本未做调整，而西单市场公司最迟已于2019年初将1008号商铺内隔断拆除，形成现在的1面开放、其余3面以货架与其他商位隔开的状态。现王锦辉再行要求西单市场公司将其所有的1008号商铺恢复到原始产权状态，依据不足，本院难以支持。综上所述，西单市场公司的上诉请求成立，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销北京市西城区人民法院（2019）京0102民初44565号民事判决；二、驳回王锦辉的全部诉讼请求。一审案件受理费1150元，由王锦辉负担（已交纳）；二审案件受理费70元，由王锦辉负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。本判决为终审判决。审判长 白 松审判员 王军华审判员 刘慧慧二〇二〇年五月二十九日书记员 刘 荧书记员 韩 铮