呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终274号上诉人（原审原告）：乌丽娅斯，女，学生，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：王锁平，男，内蒙古宏瑞电力检修有限责任公司职工，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：王洋，女，内蒙古宏瑞电力检修有限责任公司职工，住呼和浩特市。上诉人（原审被告）：薛芬，女，国企职工，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：呼格吉力吐，男，个体，住呼和浩特市。上诉人乌丽娅斯与上诉人薛芬因租赁合同纠纷一案，均不服土默特左旗人民法院（2019）内0121民初2630号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案后，依法组成合议庭，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，当事人均未提出新的理由，本院依法不开庭进行了审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理终结。乌丽娅斯上诉请求：1.撤销一审判决,依法改判；2.判令薛芬承担一、二审诉讼费用。事实和理由：2017年4月22日,双方签订《门面房租赁合同》,约定乌丽娅斯（甲方）将其所有的位于呼和浩特市××区的房屋出租给薛芬（乙方）,租赁期限为2017年4月22日起至2019年4月22日止。合同终止后乙方要及时搬出,否则应按合同所规定的租金标准的1.5倍向甲方支付该房屋占有使用费。另合同中还约定了在房屋租赁期间由薛芬承担所发生的水、电、燃气、采暖、通讯、物业等费用。双方签订合同到期后,薛芬未经乌丽娅斯同意强行占有使用该房屋,直至今日仍未将该房屋交付于乌丽娅斯,同时薛芬未按合同约定支付供暖费。故请求法院判令薛芬立即搬离租赁房屋,赔偿乌丽娅斯损失，支付供暖费。薛芬辩称，薛芬不同意乌丽娅斯的上诉请求，对方应补偿薛芬的装修费用，或者薛芬拆除已装修内容。薛芬装修包括铺砖、吊顶和改造卫生间等，薛芬愿意退房，并愿意承担暖气费、物业费。薛芬上诉请求：1.到2020年4月20日前腾空搬离本房屋；2.装修能带走的东西都要带走；3.乌丽娅斯父亲于志宏给受害人徐瑞赔礼道歉；4.威胁恐吓徐瑞的人必须负法律责任。事实与理由：1.乌丽娅斯的父亲在房租没有到期的情况下,多次带人到薛芬店里闹事,甚至深更半夜到薛芬楼下打电话威胁、恐吓，导致本店经营者徐瑞女士精神崩溃,四处求医,没有按合同期限搬离,乌丽娅斯父亲于志宏有重大过错；2.双方签订合同的时候口头商定房屋永久出租,让薛芬好好装修,到期以后优先考虑继续出租给薛芬,导致薛芬花费大量资金装修此房；3.本房屋左右门脸房租金没有超过5万元的,房租到期时,乌丽娅斯提出一年租金至少13万元的无理要求，被薛芬拒绝以后，乌丽娅斯找人多次恐吓女主人徐瑞。综上，请求撤销原判，依法改判。乌丽娅斯辩称，同意薛芬搬离，同意薛芬带走装修的东西。乌丽娅斯向一审法院起诉请求：1.判令薛芬按期无条件依照合同退房条款约定归还乌丽娅斯门面房屋；2.判令薛芬未按合同约定条款执行支付给乌丽娅斯违约金180000元；3.判令薛芬未按期归还房屋同时强行占有五个半月支付给乌丽娅斯租金损失费约55000元；4.判令薛芬依据合同约定缴纳合同履约期限内所发生的所有水、电、燃气、采暖、通讯、物业等费用和房屋、设备正常维护及社会公共费用（治安、卫生、工商、税务等）进行交付；5.本案全部诉讼费用由薛芬支付。一审法院认定事实：2017年4月22日，乌丽娅斯与薛芬签订《门面房租赁合同》，合同第一款第一项约定“所出租房屋坐落于呼和浩特市××区，上下两层建筑面积175.07平方米”；第三条第一款约定“租赁期限为两年，自2017年4月22日至2019年4月22日”；第四条第一项约定“该门面房年租金为60000元”、第四项约定“合同签订之日交付10000元保证金”、第五项约定“租赁关系终止时甲方收取的房屋租赁保证金除用以冲抵合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方”；第十二条第四项约定“合同终止后乙方要及时搬出，否则应按合同所规定的租金标准的1.5倍向甲方支付该房屋占用使用费”。合同落款处有乌利娅斯、薛芬签字。另查明，涉案租赁房屋位于呼和浩特市××区。合同签订后，乌丽娅斯按约定将房屋交付薛芬使用。薛芬交付定金10000元，并支付了2017年4月22日至2019年4月22日期间的租金。2019年4月22日合同到期后，双方未签订续租合同，乌丽娅斯口头通知承租人不再续租并要求其搬离。一审法院认为，双方之间签订的《门面房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规规定，为有效合同，对当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。该合同于2019年4月22日到期后，双方没有再次续签合同，且乌丽娅斯要求薛芬搬离，据此，应认定双方签订的租赁协议已于2019年4月22日到期后终止，故薛芬应依约搬离该门面房，将租赁房屋返还给乌丽娅斯，并按照《门面房租赁合同》中第十二条第四款的约定支付房屋占用使用费，即承担违约责任。故薛芬应当支付乌丽娅斯从2019年4月23日起至2019年10月10日期间的占用房屋使用费41250元（5000×5个半月×1.5倍）。乌丽娅斯未举证证明薛芬欠水、电、燃气、采暖、通讯、物业等费用和房屋、设备正常维护及社会公共费用，故应当从房屋租金损失中扣除薛芬已支付的10000元保证金，薛芬应当再向乌丽娅斯支付房屋占用使用费31250元。关于乌丽娅斯诉请的房屋租金损失，因未提供相应证据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款之规定，判决：一、薛芬于本判决生效后十五日内搬出其所租赁的的位××区面房，并将门面交还给乌利娅斯；二、薛芬于本判决生效后十日内向乌利娅斯支付占用租赁房屋使用费31250元；三、驳回乌利娅斯的其他诉讼请求。案件受理费4750元减半收取2375元，由薛芬负担。本院二审期间，乌丽娅斯围绕上诉请求新提交了两份证据：第一份为：呼和浩特富升热力有限公司于2020年4月29日出具的欠费证明，拟证明2017年至2020年，涉案房屋共欠付热力采暖费本金及违约金共计29750元。第二份为：2020年3月18日内蒙古义都商贸有限公司出具的《交费证明》，拟证明2019年4月23日至2020年4月24日涉案房屋共产生物业费6959元，现欠费400元。薛芬对以上两份新提交的证据的质证意见为：对两份证据的真实性认可，对拟证明的问题不认可。薛芬认为其愿意缴纳物业费、采暖费,但认为违约金可以减免、可以商量。本院对以上两份新提交的证据的真实性予以确认，关联性在后文中予以论述。本院认为，本案的争议焦点是：一、乌丽娅斯请求薛芬支付违约金、房屋租金损失、房屋占有使用费的数额应如何认定；二、乌丽娅斯请求薛芬支付采暖费、物业费的上诉请求能否成立。关于第一个争议焦点。双方签订的《门面房租赁合同》第三条第二款约定：“租赁期满，乙方必须如期搬出，返还房屋”；第十二条第四款约定：“合同终止后乙方要及时搬出，否则应按合同所规定的租金标准的1.5倍向甲方支付该房屋占用使用费”；第四条第一款约定：“该门面房年租金为人民币6万元整”。首先，关于“租金标准的1.5倍”的理解问题。合同约定年租金为6万元，即约定了租金的单位时间价值标准，即涉案房屋的租金若以日计算，则约为164.38元；若以月计算，则为5000元；若以年计算，则为6万元。乌丽娅斯主张按照合同约定的2年租赁期间共12万元的1.5倍计算违约金，系对合同条款含义的片面理解。其次，除《门面房租赁合同》第十二条第四款“合同终止后乙方要及时搬出，否则应按合同所规定的租金标准的1.5倍向甲方支付该房屋占用使用费”以外，合同未针对租赁期满，若承租人不履行搬出义务而需承担其他违约责任作出约定。故《门面租赁合同》第十二条第四款虽以“占用使用费”的形式进行约定，但该“占用使用费”实质上为合同到期后，因承租人续用而给出租人带来的租金损失，且是承租人承担到期不搬出的违约责任的具体约定，带有惩罚性特征，性质上与惩罚性违约金一致。故本院认为，乌丽娅斯提出的第二项违约金诉讼请求，与第三项租金损失费的诉讼请求，与《门面租赁合同》第十二条第四款约定的“房屋占用使用费”的性质并无区别。一审法院按照双方合同约定，认定薛芬应按照每月5000元1.5倍的标准向乌丽娅斯支付5.5个月的占用使用费，共计41250元，并无不当。针对第二个争议焦点，《门面租赁合同》第三条第一款约定：房屋租赁期限为二年整，自2017年4月22日至2019年4月22日；第十条约定：在合同履行期间所发生的采暖、物业等费用，全部由乙方薛芬承担、负责缴纳。本案二审中，乌丽娅斯提交的采暖费《欠费证明》载明，2017年-2018年度欠缴采暖费本金5284元、违约金4756元；2018年-2019年度欠缴采暖费本金5284元，违约金4756元，以上两个采暖年度包含在本案合同租赁期限内，故薛芬应承担上述两个年度的采暖费及违约金共计20080元。庭审中，薛芬虽陈述其可向供热公司申请减免采暖费违约金，但未提交相关证据证明，故本院不予采信。关于乌丽娅斯二审新提交的物业费《交费证明》，因乌丽娅斯诉请薛芬缴纳合同履约期限内所发生物业费，而内蒙古义都商贸有限公司出具的《交费证明》载明，涉案房屋2019年4月23日至2020年4月24日欠缴物业费400元，以上期间不在《门面租赁合同》约定的租赁期限内，乌丽娅斯诉请薛芬根据合同约定交纳合同履约期限内所发生的物业费，故该400元超出了乌丽娅斯诉讼请求的范围，本院不予支持。根据《门面租赁合同》第四条第五项约定：“租赁关系终止时甲方收取的房屋租赁保证金除用以冲抵合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方”，故薛芬向乌丽娅斯缴纳的10000元保证金冲抵2017-2019年度的采暖费及违约金20080元后，薛芬应向乌丽娅斯支付采暖费及违约金10080元。关于薛芬提出的到2020年4月20日前腾空搬离本房屋、装修能带走的东西都要带走的上诉请求，因以上两点并不属于诉讼请求的范畴，仅为当事人承诺，故本院不予审理。关于薛芬提出的请求乌丽娅斯父亲于志宏给受害人徐瑞赔礼道歉及请求威胁恐吓徐瑞的人必须负法律责任的上诉请求，因其所诉对象并非本案当事人，故对薛芬该两项上诉请求不予审理。综上所述，薛芬的上诉请求并无事实和法律依据，本院不予支持。乌丽娅斯的上诉请求部分成立，本院对其请求薛芬依据合同约定缴纳合同履约期限内所发生采暖费及违约金的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持土默特左旗人民法院作出的(2019)内0121民初2630号民事判决第一项，即：薛芬于本判决生效后十五日内搬出其所租赁的的位××区面房，并将门面交还给乌利娅斯；二、变更土默特左旗人民法院作出的(2019)内0121民初2630号民事判决第二项为：薛芬于本判决生效后十日内向乌利娅斯支付占用租赁房屋使用费41250元；三、薛芬于本判决生效后十日内向乌利娅斯支付2017年至2019年度的采暖费及违约金10080元；四、驳回乌丽娅斯的其他诉讼请求。一审案件受理费2375元，由乌丽娅斯负担1855元，由薛芬负担520元。二审案件受理费4750元（乌丽娅斯已预交），由乌丽娅斯负担3712元，由薛芬负担1038元。二审案件受理费4750元（薛芬已预交），由薛芬负担。本判决为终审判决。审 判 长 窦 双审 判 员 戴玉英审 判 员 鄂晓红 二〇二〇年五月十九日法官助理 贾沛然书 记 员 韩若萱