福建省宁德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽09民终125号 上诉人（原审被告）：刘巧燕，女，1979年8月24日出生，汉族，住福建省古田县．翡翠里售楼部。 被上诉人（原审原告）：聂喜乐，女，1994年8月1日出生，汉族，住福建省古田县。 委托诉讼代理人：叶宇烽（系聂喜乐配偶），男，住福建省闽侯县。 上诉人刘巧燕因与被上诉人聂喜乐租赁合同纠纷一案，不服福建省古田县人民法院（2019）闽0922民初2630号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人刘巧燕上诉请求：撤销（2019）闽0922民初2630号民事判决，根据以下事实给予改判。事实和理由：第一，上诉人与被上诉人所签订的租赁协议内容及手续完全合法，至于被上诉人不能办理工商变更登记，是因为古田县人民政府棚户区改造原因而暂停办理，不是上诉人的原因导致，上诉人在双方签订协议之前，因古田县政府相关部门没有通知商户，所以上诉人不知道政府已经出台了该规定，甚至连古田县城东街道文安社区也不知道有该规定，否则文安社区也不会把和上诉人签订的协议收回，再与被上诉人签订租赁协议。现在同一片社区的解放路已经有几家商户因和上诉人一样情况引发纠纷，因此上诉人不存在隐瞒或故意不告知被上诉人的行为，不应承担相应责任。第二，上诉人与被上诉人签订合同的时间在2019年8月30日，所有合同签完之后，在被上诉人的要求下，在8月30日5点左右将该店的营业执照撤销，并在8月31日将店里货物全部搬走，当晚9点左右将该店移交给被上诉人经营。之后被上诉人将店内留下的大货柜切割，把风扇、灯具、墙壁、雨遮等设备拆除，价值5,000元左右，上诉人留给被上诉人使用的空调、门、广告牌等价值远远超过8,000元，另外1,000元是被上诉人弃标的钱款要求退还没有道理，本起纠纷中上诉人的损失更大。综上所述，以上两点充分说明上诉人在该案中也是受害人，被上诉人没有理由要求上诉人退还转让费，文安社区已经收回店面，退还被上诉人押金和剩余租金，解除该店面所有合同，现上诉人特此根据以上事实提出上诉，请求给予改判，维护上诉人的合法权益，判如所请，不胜感激。 被上诉人聂喜乐辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，判决结果公正合法。首先，被上诉人虽然户籍在古田县，因出嫁到福州，多年来长期居住在福州。被上诉人根本不知道古田县文安社区系古田县人民政府的棚户区改造项目。而上诉人自2014年起就租赁古田县城东街道文安社区居民委员会位于古田县。（文安社区居委会）楼下靠溪第二间门面经营。该地段的棚户区改造宣传、拆迁工作，政府已着手展开，上诉人完全知晓该事实。而在当被上诉人与其协商转租店面时，上诉人却隐瞒该事实，没有告知该风险。导致被上诉人被告知该地段棚户区改造，已暂停申请企业、个体工商设立或变更登记。即被上诉人合同目的无法实现。可见，上诉人存在完全过错。根据双方签订的协议第十条第一款的约定，上诉人应当将收取答辩人的款项（转让费8000元、多收租金1000元，共计9000元）返还给被上诉人。其次，双方协议书签订后，上诉人将店内货物全部搬走，被上诉人当时就叫上诉人将极度破烂的柜子也搬走，上诉人称这柜子太破烂，根本搬不来，叫被上诉人帮忙扔掉。由于系壁柜，被上诉人还花钱请了师傅将该柜子割了扔掉。其他风扇、壁灯、墙壁、空调、门、广告牌都在店里，另雨遮，据邻居讲，因那一排雨遮安装系不合规，都被城管拆除了。可见，上诉人称其也造成的损失没有依据。退一步讲，也与被上诉人无关。更何况，一审法院也认定了被上诉人补偿其500元损失，上诉人应当知足。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决结果公正、合法。恳请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 聂喜乐向一审法院起诉请求：1．判决依法解除聂喜乐与刘巧燕签订的《文安社区店面租赁协议书》；2．判令刘巧燕返还聂喜乐店面押金5,000元、店面转让费8,000元、店面租金6,000元，以上合计19,000元及资金占用期间的利息（按年利率6%计算，自2019年9月1日起计算至实际还清款项之日止）。 一审法院认定事实：刘巧燕于2014年10月份起承租文安社区居委会位于古田县下靠溪第2间店面房，并向文安社区居委会交纳了押金5000元。2019年8月7日，刘巧燕因继续承租，向文安社区居委会交纳了2019年7月至12月的半年租金7500元（每月租金1250元）。2019年8月底，聂喜乐欲经营“古田县叶先森奶茶店”，遂与刘巧燕协商，并经文安社区居委会同意，将该店面转租给聂喜乐。聂喜乐于2019年9月1日与刘巧燕签订了《文安社区店面租赁协议书》。合同签订后，聂喜乐依约向刘巧燕支付押金5000元、店面转让费8000元、2019年9月1日至2019年12月31日止4个月租金6000元（每月租金1500元），合计19000元，刘巧燕从中多收取聂喜乐租金1000元以及转让费8000元。合同签订后的次日，聂喜乐便到古田县行政服务中心办理设立登记，即被办事人员告知因该地段棚户区改造，己暂停申请企业、个体工商户设立或变更登记。古田县市场监督管理局并于2019年9月5日对聂喜乐作出（古）登记个设不字【2019】第5号《不予受理通知书》。聂喜乐遂多次要求刘巧燕解除协议、返还所收款项，但刘巧燕拒不返还，文安社区居委会也对聂喜乐的要求迟迟未予解决。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。聂喜乐与刘巧燕签订了《文安社区店面租赁协议书》，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。但双方在签订协议时均有过错，聂喜乐应当审慎了解各种允许条件，而刘巧燕在该店经营多年，该地块的拆迁工作政府已着手展开，其应尽提醒义务。双方在《租赁协议书》中对单方解除合同的事项作出约定，且聂喜乐未使用过该店面，其单方解除合同的条件已成就，故聂喜乐解除协议的主张，予以支持，刘巧燕则应退还所收款项。因聂喜乐的租赁行为造成刘巧燕部分物品的损坏，聂喜乐酌情对刘巧燕予以500元的损失补偿。因《租赁协议书》未约定资金占用期间的利率，故聂喜乐追讨利息的主张，不予支持。综上，刘巧燕应退还聂喜乐租金1,000元及部分转让费等7,500元，合计8,500元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十八条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认聂喜乐与刘巧燕于2019年9月1日签订的《租赁合同》于2019年9月2日解除；二、刘巧燕于判决生效之日起五日内，返还聂喜乐租金、部分转让费等合计8,500元； 二审中，上诉人刘巧燕补充提供了以下证据： 1．照片两张，用以证明店铺原先开时的照片，后面一张是文安社区收回去的照片，证明被上诉人损坏的情况； 2．营业执照两份，用以证明上诉人与上诉人妹妹共同经营两家店铺，因为两家店铺不能同时记载一个人的名字，所以本案所涉租赁物开的店铺的是登记上诉人妹妹的名字； 3．和解协议书，用以证明被上诉人跟文安社区自行调解，店租跟押金被上诉人均已收回； 4．收款收据，用以证明上诉人的物品损失价值。 5．信访答复意见，用以证明聂喜乐与文安社区关于押金、租金的问题已经协商解决了。 被上诉人聂喜乐辩称，对证据1照片真实性无异议，第一张是转让前的照片没错，但后一张照片是房子被文安社区收回去之后的，那时候被上诉人已经跟文安社区解除了合同，房子被社区收回，上诉人主张的这些物品应该问文安社区要，不应当找被上诉人。对于证据2营业执照为刘巧星，不是上诉人自己的店。证据3和解协议书无异议，确实跟文安社区解除了合同，在法院的协商下，文安社区已经返还了押金及租金这块费用。证据4收款收据有异议，无法证明店面的东西价值。证据5信访答复意见无异议，但只能证明被上诉人与文安社区之间的纠纷已经协商解决，跟上诉人无关。 经审查，上诉人刘巧燕提供的证据1照片，仅能证明其在租赁前后的财物情况，但不能体现物品的具体价值，本院对该证据不予采信。证据2营业执照，登记的经营者并非上诉人刘巧燕，且即使该店铺系由刘巧燕经营，也不能证明其注销营业执照后具体的经营损失情况，本院对该证据不予采信。证据3和解协议书及证据5信访答复意见，系关于被上诉人聂喜乐与文安社区居委会之间关于押金及租金问题的协商意见，且被上诉人聂喜乐在一审时已撤回对文安社区居委会的起诉，该二份证据对审理上诉人刘巧燕与被上诉人聂喜乐之间的租赁关系没有关联性，本院对该二份证据不予采信。证据4收款收据内容为收店面转让费15,000元，无法体现上诉人刘巧燕所主张的空调、货架的具体价值，本院对该证据不予采信。并且，若该收条内容真实，可说明上诉人刘巧燕所主张的空调、货架至迟自2007年即开始使用，至今已使用十多年。 一审法院认定的事实，有相关证据证明，本院予以确认。上诉人刘巧燕认为其与被上诉人聂喜乐签订的《文安社区店面租赁协议书》签订时间为2019年8月30日，但未能提供证据予以证明，因此对于协议书的签订时间应以合同落款时间为准。 二审另查明，《文安社区店面租赁协议书》第十三条约定，空店转8,000元，包括空调、卷帘门、广告牌、雨遮、顶灯。双方均确认现租赁物已被文安社区居委会收回。 本院认为，首先，关于合同应否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。因此，出租人的基本义务是提供符合约定用途的租赁物。本案双方订立的租赁合同明确约定店面系用于经营使用，而设立工商登记为经营使用的前提，店铺无法设立工商登记，即无法经营。上诉人刘巧燕所转租的租赁物虽然实物上满足经营的需求，但因店铺属于棚户区改造范围，无法办理工商登记，不论上诉人刘巧燕事前是否知悉该情形，客观上其提供的租赁物无法满足合同所约定的经营用途。因此，合同目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，被上诉人聂喜乐依法享有合同解除权。 其次，上诉人刘巧燕应否返还被上诉人聂喜乐转让费及租金差额的问题。合同解除后，被上诉人聂喜乐可以要求上诉人刘巧燕返还因履行合同而取得的财产。上诉人刘巧燕通过转租共收取了被上诉人聂喜乐转让费8,000元及租金差额1,000元，应当予以返还。上诉人刘巧燕主张合同解除造成其店铺原有装修和财物损失和因注销营业执照而造成的经营损失，但未能提供相应证据证明其损失的具体金额，结合财物的实际情况，一审酌定被上诉人聂喜乐赔偿500元，并无不当，对刘巧燕其余的损失主张，本院不予支持。 综上，上诉人刘巧燕的上诉请求不能成立，依法应予驳回。原判认定事实清楚，适用法律虽有错误，但结论正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人刘巧燕负担。 本判决为终审判决。 审判长  马孝斌 审判员  陈潇婷 审判员  韦晓菁 二〇二〇年五月十三日 书记员  陈 铮 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。