黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑02民终596号上诉人（原审原告）：林余利，男，1969年1月10日出生，汉族，无职业，住所地黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区。委托诉讼代理人：东梅，黑龙江齐大律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张玉民，男，1949年7月5日出生，汉族，市委政策研究室处长退休，住所地北京市东城区。上诉人林余利因与被上诉人张玉民物权确认纠纷一案，不服齐齐哈尔市铁锋区人民法院（2019）黑0204民初2713号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林余利上诉请求：1.撤销（2019）黑0204民初2713号民事判决，改判支持上诉人原审诉请；2.判令被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、原审判决认定上诉人与房地产开发公司不具有合同关系，认定事实错误，法律关系认定错误。原审判决虽然查明了上诉人购买的房屋“系方正房产开发公司置换给橡胶厂的门市房”，但认定与房地产开发公司不具有合同关系，系事实认定错误，法律关系认定错误。2000年9月18日，上诉人购买了齐齐哈尔市方正房地产开发有限责任公司开发建设的置换给齐齐哈尔橡胶厂的坐落于铁锋区橡胶厂综合1号楼1-2层5号门市房。2005年6月13日，齐齐哈尔市方正房地产开发有限责任公司与上诉人补签了《商品房买卖合同》，该合同中主要约定了：上诉人所购商品房为橡胶厂综合1#1-2层5号房，建筑面积共197.43平方米。由上可见，对齐齐哈尔橡胶厂的出售行为，齐齐哈尔市方正房地产开发有限责任公司予以了追认，所补签的《商品房买卖合同》系确认了签约主体，即齐齐哈尔市方正房地产开发有限责任公司与上诉人，并非齐齐哈尔橡胶厂与上诉人；明确了建筑面积，即上诉人所购商品房建筑面积为197.43平方米。二、原审判决认定所谓的因上诉人先行入户，不存在被上诉人强行侵占房屋行为，系事实认定错误，法律关系认定错误。上诉人购买的涉案房屋面积，已经齐齐哈尔市方正房地产开发有限责任公司与上诉人补签的《商品房买卖合同》进行了确认。《商品房买卖合同》系上诉人与齐齐哈尔市方正房地产开发有限责任公司双方的真实意思表示。涉案房屋买卖并未违反国家政策、法律法规和社会公共利益。根据《合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”；第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”涉案房屋自《商品房买卖合同》签订之时发生法律效力，并受法律保护。2005年7月6日，齐齐哈尔市房地产产权市场管理处向上诉人林余利颁发了权属面积为197.43平方米的房屋所有权证，足以表明涉案铁锋区橡胶厂综合1号楼1-2层5号房屋，经齐齐哈尔市房地产产权市场管理处依法办理了商服所有权登记手续。根据《物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”不动产物权的登记具有公示公信的效力，设立、变更、转让和消灭不动产物权应当依照法律的规定进行登记，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。上诉人作为涉案房屋的合法权利人，享有物权，对涉案房屋的面积，应以房产登记证上记载的权属面积197.43平方米为准。本案系物权确认纠纷，原审判决认定所谓的房屋的结构是否改变，是否先行入户，与上诉人原审主张的确认坐落于铁锋区橡胶厂综合1号楼1层5号建筑面积为23.13平方米的房产物权归属上诉人所有，并无法律上的关联，原审判决认定事实错误，认定法律关系错误。三、原审判决认定“即使原告房屋面积与登记面积不符，原告订立合同之目的已经实现，取得现有面积与其订立合同的期待利益相符,符合合同订立之目的”系完全颠覆了法律确立的物权保护之目的。上诉人购买的涉案房屋面积，不仅经由齐齐哈尔市方正房地产开发有限责任公司与上诉人补签的《商品房买卖合同》进行了确认，且齐齐哈尔市房地产产权市场管理处向上诉人林余利颁发了权属面积为197.43平方米的房屋所有权证予以了物权之确认。上诉人依据物权法第十七条、第三十三条之规定，原审诉请确认物权于法有据。四、原审判决认定上诉人不能以被上诉人没有进行物权登记为由作为诉请面积归属上诉人所有系法律适用错误。被上诉人原审抗辩，并未提供充分的证据抗辩其对涉案面积的房屋享有物权，仅提供了一份所谓的齐齐哈尔市方正房地产开发有限责任公司出具的收到王大华购房款原空气开关室叁万元整的收据，该收据既非商品房买卖合同，更非物权证明。体现在：不动产登记是物权法确立的一项物权制度，不动产权属证书是不动产登记机构对不动产情况进行审查登记后，颁发给不动产权利人用于证明其享有不动产权利的凭证。上诉人拥有的不动产权证为合法有效的物权确认凭证，非经法定事由，不得随意变更和撤销。无论是房屋所有权证还是产籍档案以及面积测绘均表明房屋权属面积为197.43平方米，上诉人对涉案的23.13平方米的房屋享有物权毋庸置疑。被上诉人提供的收据并不能证实其对涉案的23.13平方米面积的房屋依法享有物权。被上诉人因未办理涉案面积23.13平方米的房屋过户登记，其与齐齐哈尔方正房地产开发有限责任公司房产交易行为不能得到法律保护。理由如下：其一，齐齐哈尔市方正房地产开发有限责任公司明知已经置换的该涉案房屋已经出售给上诉人仍恶意进行转让。其二，经全国企业信用信息公示系统查阅齐齐哈尔市方正房地产开发有限责任公司的工商登记信息体现，被上诉人张玉民系该公司的董事，被上诉人对其任职董事的公司已经将涉案23.13平方米的房屋出售与上诉人应当明知。其三，根据我国《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”不动产买卖行为仅是设立物权的原因行为，被上诉人没有办理登记手续，故交易房屋的所有权仍归齐齐哈尔方正房地产开发有限责任公司置换给齐齐哈尔市橡胶厂所有。此种情况下，被上诉人与齐齐哈尔方正房地产开发有限责任公司只是设定了债权而没有转移物权，被上诉人就该房屋对齐齐哈尔方正房地产开发有限责任公司仅享有有效债权并可据此与齐齐哈尔方正房地产开发有限责任公司对抗，但其不能基于物权的请求权而向上诉人抗辩主张权利。其四，上诉人系以房产所有权转移为目的并以合理价格善意受让，上诉人与齐齐哈尔方正房地产开发有限责任公司的交易行为并无违法情形，该交易行为根本不存在无效或撤销的可能。其五，根据我国不动产物权经依法登记发生效力的变动方式，上诉人受让涉案房产并经登记公示后，即取得该房产所有权。根据物权优先于债权的原则，上诉人享有的房屋所有权以及物权应当受法律保护。其六，在权属清楚、产权来源资料齐全的情况下，根据上诉人的申请核准登记并颁发房屋所有权证书，符合当时施行的《城市房地产转让管理规定》(2001年7月23日建设部第45次常务会议审议通过修正)第七条、第八条之规定，登记发证行为具备合法要件，具有合法性。其七，被上诉人提交的收据不能对抗推翻上诉人已办理产权登记的23.13涉案房屋面积之认定。五、原审判决程序违法。本案原审适用简易程序审理本案违反了《民事诉讼法》的规定。《民事诉讼法》第一百五十七条规定：“基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。”《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第二百五十六条则进一步明确：“民事诉讼法第一百五十七条规定的简单民事案件中的事实清楚，是指当事人对争议的事实陈述基本一致，并能提供相应的证据，无须人民法院调查收集证据即可查明事实；权利义务关系明确是指能明确区分谁是责任的承担者，谁是权利的享有者；争议不大是指当事人对案件的是非、责任承担以及诉讼标的争执无原则分歧。”而本案双方当事人争议很大，对事实上的认定被上诉人并未提交充分的证据，事实并不清楚，原审判决适用简易程序审理本案，程序违法。张玉民辩称，上诉人应该拿出其对案涉房屋享有所有权的证据。被上诉人在一审中提交了从市档案馆调出来的橡胶厂综合一号楼1楼5号房屋销售图纸，能证明本案争议的23.13平方米的房屋是被上诉人从方正开发公司购买的，屋里有电表，叫配电室，还有购房收据。购房价款为3万元。购房日期为2001年9月28日。该房屋是否是上诉人所有与被上诉人无关，该房屋从哪购买就应向谁主张权利。林余利向一审法院起诉请求：1.请求人民法院确认诉争的房产物权归其所有；2.判令被告向其返还该房产。一审法院认定事实：2000年9月18日，原告在原齐市橡胶厂购买门市房一套，该房屋为一二楼结构。因上述楼盘系橡胶厂与方正房产开发公司合作开发，原告购买的房屋是方正房产开发公司置换给橡胶厂的门市房，橡胶厂无法给原告出具办理房屋产权证的手续，故原告于2005年6月13日另行与方正房产开发公司补签了房屋买卖合同，合同中记载原告购买面积为197.43平方米，原告据此合同办理了房屋产权证。原告称其从橡胶厂购买该房屋时未与该厂签订房屋买卖协议，未约定房屋单价，房屋系整体出售。2000年购买后即办理入户且其先于被告入户，原告入户时房屋即现有结构，持续至今。位于一楼，毗邻原告房屋有一间与原告主张面积相符的房屋，该房屋原系电表房，后由被告购买，该房屋另一侧也由被告购买，两间打通后由被告占有使用。原告2019年欲出售房屋时经人提醒觉察房屋面积不足，后委托测绘公司测绘发现使用房屋缺少23.13平方米。原告根据测绘图及产权处图纸认定缺少面积位于一楼，被被告占据和使用。一审法院认为，原告购买的房屋系方正房产开发公司置换给橡胶厂的门市房，并非从方正房产开发公司购买，其与房产开发公司是为了办理更名过户而补签房屋购买合同，其与房地产开发公司不具有合同关系。原告购买该房屋时与橡胶厂达成的购买协议既没有书面合同也没有单价约定，房屋是采取整体形式出售，原告自认购买时即相中现有结构，从购买至今没有发生结构改变，而且其入户先于被告，也不存在被告强行侵占其房屋行为。故根据原告整体购房事实，即使原告房屋面积与登记面积不符，原告订立合同之目的已经实现，取得现有面积与其订立合同的期待利益相符，符合合同订立之目的。现原告发现登记面积与实际使用面积不符，并根据产权部门登记图纸及测绘结果认定缺少面积被被告占有使用，但因上述争议面积在原告购房之时并没有由出卖人向其出售，依据其订立合同之真实意思表示，未对争议部分享有期待利益，原告不能据此要求被告向其返还缺少的面积，亦不能以被告没有进行物权登记为由，作为其诉请诉争面积归其所有的依据。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、《中华人民共和国合同法》第六条、第六十一条之规定，判决：驳回原告林余利的诉讼请求。本案受理费减半收取25元，由原告林余利承担。本案二审查明的事实与原审判决认定的事实一致，不再重述。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中林余利向橡胶厂购买房屋时并未签订书面合同也未对房屋面积进行约定和测量，且林余利自认购买时即相中现有房屋结构。因此林余利向橡胶厂够买房屋时并不知道房屋的具体面积。且林余利于2000年购买后即办理入户，而根据张玉民二审提交的购房收据，其是于2001年9月28日从方正房产开发公司购买了案涉房屋并对房屋进行了占有。即林余利入住房屋在先，而张玉民在后。因此林余利主张张玉民侵占了其23.13平方米房屋缺乏证据支持，亦与常理不符。另2005年林余利与方正开发公司签订房屋买卖合同时虽然约定房屋建筑面积为197.13平方米，但在签订合同及办理产权后，双方亦未对房屋的实际面积进行测绘。虽然林余利主张根据测绘图及产权处图纸认定缺少面积位于一楼，但张玉民取得对案涉房屋的占有使用亦是通过向方正开发公司所购买而取得，且林余利向橡胶厂购买房屋即对房屋进行了实际占有，而其与方正开发公司签订商品房买卖合同及办理产权证均是在其占有房屋5年之后所发生，因此林余利仅以测绘图及产权处图纸主张张玉民侵占其23.13平方米房产并要求予以返还的诉讼请求不能成立。如林余利有充分证据能够证实对于所缺少的房屋面积存在其他责任主体，可另行主张权利。综上所述，林余利的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人林余利负担。本判决为终审判决。审判长  杨春雷审判员  朱秀萍审判员  马冰莹二〇二〇年五月二十七日法官助理韩雪莹书记员张朝阳