河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀02民终3170号 上诉人（原审被告）：李颖超，女，1982年8月23日生，汉族，住唐山市路北区。 委托诉讼代理人：苏晶晶，河北福航律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：唐山市城投房地产开发有限公司，住所地唐山市路南区建设南路增9号南湖休闲美食广场2-181号。 法定代表人：史效东，该公司董事长。 委托诉讼代理人：白岩银，该公司员工。 委托诉讼代理人：郑赵靖，河北卓远律师事务所律师。 上诉人李颖超因与被上诉人唐山市城投房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案，不服河北省唐山市路北区人民法院（2019）冀0203民初4257号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李颖超及委托诉讼代理人苏晶晶、被上诉人唐山市城投房地产开发有限公司委托诉讼代理人白岩银、郑赵靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人李颖超上诉请求：1、依法撤销河北省唐山市路北区人民法院作出的（2019）冀0203民初4257号民事判决。并依法改判或发回重审：2、本案一审及二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉人主要上诉理由为：原审人民法院认定上诉人在履行《房屋租赁合同》过程中违约，从而以上诉人违约为基础认定本案所涉《房屋租赁合同》已经解除并判令上诉人承担违约责任，认定事实不清、所依证据不足、适用法律错误。一、被上诉人在履行本案所涉《房屋租赁合同》过程中，存在多处违约行为。具体如下：第一，被上诉人针对“凤之梦休闲广场”对外招租的承诺是打造餐饮一条街，并将此作为重点发展项目，但实际被上诉人根本未履行该承诺；第二，上诉人所租用的房屋存在漏水状况，且和被上诉人沟通后，一直未能解决，导致上诉人根本无法正常使用；第三，根据合同约定，被上诉人应当为上诉人办理燃气接通事宜，但自上诉人租用直至上诉人撤离房屋，被上诉人都未履行该合同义务；第四，被上诉人未按照合同约定履行公共地方处于清洁、良好的使用状态；第五，被上诉人以招商未满为由，不履行供暖义务，而导致上诉人无法正常经营；二、原审法院判令上诉人承担免租期及免租期后的租金，无事实及法律依据。三、即使上诉人存在违约，原审法院认定的上诉人应当承担的违约责任亦过高。四、原审法院判令上诉人按照年息24%向被上诉人支付利息，该利率明显过高。五、本案被上诉人起诉要求给付非免租期的租金已经超出诉讼时效。原审法院对此认定事实错误。六、本案所涉合同系因被上诉人违约所导致无法继续履行，因此，被上诉人应当退还上诉人保证金、赔偿上诉人的损失并向上诉人承担违约责任。 被上诉人唐山市城投房地产开发有限公司答辩称，李颖超的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 被上诉人唐山市城投房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、请求被告向原告支付2015年11月1日至2017年10月31日期间的租金180593.55元，并以180593.55元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付自2018年7月5日至支付之日止的利息（截至2019年8月1日，利息计算9340.7元，暂合计189934.25元）。2、请求被告向原告支付2017年11月1日至2018年7月4日期间的租金60527.25元，并以60527.25元为基数，按照年利率24%向原告支付自2017年5月6日至支付之日止的滞纳金。（截至2019年8月1日，滞纳金计算为32967.18，暂合计93494.43元）3、请求被告向原告支付已垫付的物业费4002.21元，并以4002.21元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付自2019年5月25日至支付之日止的利息（截至2019年8月1日，利息计算为35.91元，暂合计4038.12元）。4、请求被告向原告支付已垫付的热力费8471.07元，并以8471.07元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付自2018年7月5日至支付之日止的利息（截至2019年8月1日，利息计算为438.14元，暂合计8909.21元）。5、请求被告向原告支付热力保网费1694.21元。6、请求被告向原告支付违约金47433.6元。7、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2015年10月23日，唐山市城投房地产开发有限公司城投房地产公司作为甲方（出租方）与作为乙方的李颖超（承租方）签订了《“凤之梦休闲广场”房屋租赁合同》以下简称（房屋租赁合同）其中，合同第一条约定出租房屋情况，由李颖超租赁唐山市城投房地产开发有限公司位于唐山市，房屋面积164.7平方米。合同第二条约定租赁用途，李颖超向唐山市城投房地产开发有限公司承诺，租赁该房屋仅用于经营餐饮业态。合同第三条约定交付时间和租赁期限，房屋租赁期自2015年11月1日至2020年10月31日止，免租期2015年11月1日至2017年10月31日。合同第四条约定租金、支付方式和期限，双方确认，该房屋的租金标准为：2015年11月1日至2018年10月31日期间租金为1.5元／平方米／天，2018年11月1日至2020年10月31日期间租金为1.65元／平方米／天。同时，李颖超应于2017年5月5日前支付2017年11月1日至2017年5月31日的租金，此后每六个月作为一个租金支付周期，李颖超于每个支付周期首月5日前按本条款约定的租金的标准向唐山市城投房地产开发有限公司支付下一周期租金，支付日期如遇法定节假日，则相应提前。李颖超应当严格履行本合同约定的租金的付款义务，李颖超逾期支付租金的，每逾期一日，则李颖超方需按照未付租金的千分之二支付滞纳金。合同第五条约定保证金及其他费用，确定合同约定的免租期及租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理、供暖、空调及其他有关费用，均由李颖超承担且取暖费用按照当地政府部门或热力公司规定标准收缴；物业管理费标准为按照建筑面积人民币3元／平米／月。合同第九条约定解除本合同条件，因非李颖超原因，唐山市城投房地产开发有限公司延付、拒付租金超过60日的，唐山市城投房地产开发有限公司可随时行使解除权。合同第十条约定违约责任，其中第3点第（4）项约定未经双方协商一致，李颖超单方面要求提前终止合同，或依本合同约定的李颖超违约造成唐山市城投房地产开发有限公司提前解除本合同时，唐山市城投房地产开发有限公司有权不予退还乙方已付的保证金。李颖超除需承担本合同约定的其他违约责任外，还需支付下列费用作为违约金，包含相当于六个月租金及物业管理费的违约金；唐山市城投房地产开发有限公司基于李颖超完全履行本合同考虑而给予李颖超享有免租期的租金损失；因李颖超擅自改变该房屋结构，或破坏该房屋使唐山市城投房地产开发有限公司支出的全部修缮费用；因李颖超提前退租和出现本合同第九条所述的违约事件给唐山市城投房地产开发有限公司造成的其他损失和使甲方支出的合理费用；及因唐山市城投房地产开发有限公司原因致使李颖超不能办理相关开业手续致使李颖超不能正常开业的，免租期顺延至李颖超可办理相关证照之日等。合同签订后，唐山市城投房地产开发有限公司按照约定向李颖超交付了房屋。李颖超在房屋使用过程中，于2017年9月13日向唐山市城投房地产开发有限公司提出书面《退租申请》。唐山市城投房地产开发有限公司2017年12月18日向李颖超发出《回复函》未同意李颖超的《退租申请》要求。2018年5月25日，唐山市城投房地产开发有限公司向李颖超发出《通知》，内容显示：李颖超虽于2017年9月13日提出提前终止合同，但因李颖超要求解除合同的原因不属于《租赁合同》约定的范围，故唐山市城投房地产开发有限公司不同意李颖超提前终止合同的要求。李颖超的前述行为已构成违约，现唐山市城投房地产开发有限公司按照《房屋租赁合同》的约定通知李颖超，自李颖超收到本通知之日起解除《房屋租赁合同》，唐山市城投房地产开发有限公司收回房屋。李颖超仍应向唐山市城投房地产开发有限公司支付合同解除前的相应费用，并承担相应违约责任。……李颖超可在收到此通知函7日内到唐山市城投房地产开发有限公司处办理相关交房手续，并缴纳因违约行为而产成的各项费用352780.61元。李颖超未向唐山市城投房地产开发有限公司缴纳上述款项。此后，李颖超向唐山市城投房地产开发有限公司发出《通知》1份，《通知》显示：2017年8月经双方口头协商，终止合同事宜，后达成一致意向，承租方不退还已交纳的保证金，承租方交清承租期内的物业、水电费。其于2017年9月13日提出书面退租申请。根据该约定，其已履行上述义务，并于2017年9月8日撤离房屋。该《通知》中另写明承租方提出终止租赁合同的几项事由。2018年7月3日，唐山市城投房地产开发有限公司就该《通知》向李颖超发出《回复函》，内容为，唐山市城投房地产开发有限公司同意进行三方验房（唐山市城投房地产开发有限公司、李颖超、物业公司），三方确认签字后到物业公司办理房屋钥匙交还手续。唐山市城投房地产开发有限公司另告知李颖超不满足提前终止房屋租赁合同条件，同时告知关于李颖超因未完全履行《房屋租赁合同》双方存在的争议协商不成将采用诉讼途径解决。2018年7月4日，李颖超在《凤之梦验房表》签字确认，将房屋钥匙交还给唐山市城投房地产开发有限公司。2019年7月4日，唐山市南湖休闲美食广场物业服务有限公司出具《证明》一份，证明唐山市城投房地产开发有限公司于2017年5月24日为李颖超垫付了2017年11月1日至2018年7月4日期间的物业费4002.21元。唐山市城投房地产开发有限公司另提供2016年12月7日热力费发票1张，主张为李颖超垫付租赁房屋热力费共计8471.07元。因双方意见不一，故本案未能协议。一审法院认为，租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。唐山市城投房地产开发有限公司与李颖超签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按《房屋租赁合同》履行各自义务。李颖超租赁唐山市城投房地产开发有限公司的房屋应支付租金，李颖超逾期支付租金的行为已构成违约，应按照合同约定承担相应的违约责任。鉴于唐山市城投房地产开发有限公司、李颖超于2018年7月4日完成了房屋交接，李颖超在《凤之梦验房表》签字确认，唐山市城投房地产开发有限公司、李颖超解除合同的时间确定为2018年7月4日。唐山市城投房地产开发有限公司对于李颖超的违约行为既主张违约金47433.6元又主张违约租金损失180593.55元及利息，属于重复主张，一审法院在考虑唐山市城投房地产开发有限公司实际损失的基础上，对唐山市城投房地产开发有限公司主张的2015年11月1日至2017年10月31日期间的租金180593.55元予以支持，但其主张的利息损失，理据不足，一审法院不予支持。唐山市城投房地产开发有限公司主张要求李颖超支付2017年11月1日至2018年7月4日期间的租金60527.25元，并以此为基数，按照年利率24%的标准自2017年5月6日起向李颖超支付滞纳金未违反法律规定且未超过合同约定，一审法院予以支持。关于唐山市城投房地产开发有限公司要求李颖超支付已垫付的物业费4002.21元及已垫付的热力费8471.07元有物业公司的证明和已支付热力费发票为据，足以认定，但主张的利息理据不足，一审法院不予采纳。唐山市城投房地产开发有限公司主张的热力保网费缺乏相应证据；李颖超辩称唐山市城投房地产开发有限公司未将租赁房屋接通燃气，导致无法正常经营以及供暖问题、垃圾问题、房屋漏水等问题未解决才拒付租金，均理据不足，一审法院均不予支持。判决：一、被告李颖超于判决生效之日起七日内给付原告唐山市城投房地产开发有限公司2015年11月1日至2017年10月31日期间的租金180593.55元；二、被告李颖超于判决生效之日起七日内给付原告唐山市城投房地产开发有限公司2017年11月1日至2018年7月4日期间的租金60527.25元，并自2017年5月6日起以60527.25元为基数按照年利率24%的标准向原告支付滞纳金至该款项付清之日止；三、被告李颖超于判决生效之日起七日内给付原告唐山市城投房地产开发有限公司为其垫付的物业费4002.21元；四、被告李颖超于判决生效之日起七日内给付原告唐山市城投房地产开发有限公司为其垫付的热力费8471.07元；五、驳回原告唐山市城投房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币6483元，减半收取计3242元，由唐山市城投房地产开发有限公司负担862元、被告李颖超负担2380元。 本院二审期间，当事人没有提交有效的新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对一审法院判决认定事实予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按《房屋租赁合同》履行各自义务。被上诉人公司依约履行了交房义务，上诉人理应支付租金，上诉人逾期支付租金的行为已构成违约，应按照合同约定承担相应的违约责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，上诉人主张被上诉人公司违约在先，但上诉人未就其主张的违约事实提供相应的证据，燃气是否接通、公共环境卫生差等因素并非合同解除约定的情形，且上诉人亦未在一审审理过程中提出明确反诉，故上诉人主张被上诉人公司违约在先的理由理据不足，本院不予支持；本案中未出现当事人双方约定合同解除的情形，上诉人单方要求解除合同，依照合同约定，上诉人理应承担免租期租金，上诉人与被上诉人公司于2018年7月4日完成了房屋交接，上诉人同时在《凤之梦验房表》签字确认，双方合同于2018年7月4日正式解除，故一审认定上诉人承担免租期及免租期后的租金并无不当；一审法院认定上诉人按照年利率24%的标准支付滞纳金并未违反法律规定且亦未超过合同约定，故上诉人认为按照年息24%向被上诉人公司支付利息过高的理由，本院不予支持；关于给付非免租期的租金是否超过诉讼时效的问题，一审法院根据双方当事人的诉辩称意见及各自提交的证据，并结合本案实际情况对事实进行的认定，合法合理，理由阐述充分，本院对其观点予以认可。综上所述，李颖超的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5104元，由上诉人李颖超负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵阳利 审判员  毕作宝 审判员  吴 凡 二〇二〇年五月二十二日 法官助理王涛 书记员李莹