北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终550号上诉人（原审被告）：张爱民，男，1978年1月9日出生，汉族，北京市设备安装集团有限公司项目经理，住北京市海淀区。被上诉人（原审原告）：北京稻香湖畔公共环境设施管理服务有限公司，住所地北京市海淀区苏家坨镇前沙涧村村南平房。法定代表人：张振凤，总经理。委托诉讼代理人：王滨才，甘肃长治律师事务所律师。上诉人张爱民因与被上诉人北京稻香湖畔公共环境设施管理服务有限公司（以下简称稻香湖畔公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初41356号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月6日立案后，依法由法官徐硕独任审理，并于2020年5月22日公开开庭审理了本案，上诉人张爱民，被上诉人稻香湖畔公司的委托诉讼代理人王滨才到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张爱民上诉请求：撤销一审判决第一项，驳回稻香湖畔公司的全部诉讼请求，上诉费由稻香湖畔公司承担。事实和理由：一、张爱民与稻香湖畔公司签署的《物业服务协议书》为无效协议。张爱民不是本案所涉房屋产权所有人，《物业服务协议书》记载的房屋坐落与房屋现居住登记地址不一致，所以张爱民不应支付物业费及其他相关费用。二、稻香湖畔公司未尽到物业服务的义务，小区物业管理混乱，给张爱民造成实际损失，张爱民不应支付物业费。1．诉争房屋所在的10号楼全楼楼梯间无防火门，不符合国家规定验收要求，张爱民曾多次找稻香湖畔公司协调均未给予解决。2．稻香湖畔公司对小区安全管理不达标，未尽到安全管理责任，张爱民的车辆在小区内车锁被涂抹胶水，导致经济损失，另外，张爱民的家人骗2500元。3．稻香湖畔公司应对管道破裂进行彻底处理，并对社区内道路不合格情况进行整改。4．张爱民要求开放小区地下停车场，收费标准按每年1000元执行。5．要求开放小区网络接入服务。6．要求物业尽快修复小区的绿化并做好维护工作，拆除私自加盖的自行车棚，并恢复成绿地。7．要求物业公司公示出小区内各种快递柜、电子垃圾回收柜、小区门市房、广告牌等的收益及每年收取的费用，并将费用返还给村民。稻香湖畔公司辩称，同意一审判决，不同意张爱民的上诉请求和理由。稻香湖畔公司向一审法院起诉请求：判令张爱民支付拖欠的物业服务费7215元，垃圾清运费120元，照明费80元，滞纳金1974元，以上合计9389元。一审法院认定事实：2013年9月16日，甲方张爱民与乙方稻香湖畔公司签订《苏家坨镇前沙涧定向安置房前期物业管理服务协议书》（以下简称《物业服务协议书》），约定坐落于前沙涧定向安置房S1地块X楼X单元702室、房屋面积75．91平方米的房屋，由乙方向甲方提供物业服务。物业服务费采取预收制，按年收取，甲方依照开发商《入住通知书》上标明的时间，一次性缴付一年物业服务费，《入住通知书》上标明的月日为以后每年甲方的交费日期。物业服务费按住宅建筑面积收取，标准收费经第三方评估单位评估最低定为2．38元/每平方纳米/每月。目前阶段暂按1．98元/每平方米/每月收取（物业公司有权按照相关法规调整）。甲方应按实际用量按期向乙方缴纳生活垃圾清运费等相关代收代缴费用。楼内及公共区域照明电费收费标准为每年每套房20元。甲方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交从逾期之日起每天万分之三的滞纳金，且乙方有权停止向甲方提供服务。一审诉讼中，张爱民向一审法院提交照片若干，用以证明小区管理不到位、其车辆被胶水涂抹、房屋漏水等问题。对此，稻香湖畔公司称，照片中反映的部分情况为开发商交楼时的情况，与物业无关；小区内确实存在漏水情况，每年都在维修，业主应向物业报告，由物业与开发商协商修理。经询，张爱民为北京市海淀区苏家坨镇前沙涧小区凤仪佳苑一里10号楼4单元702号（以下简称702号房屋）的实际使用人，其交纳了2013年9月16日至2015年9月15日的物业费、垃圾清运费及照明费，未交纳2015年9月16日至2019年9月15日的物业费、垃圾清运费、照明费。一审法院认为，稻香湖畔公司与张爱民签订的《物业服务协议书》系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，应属有效。依法订立的合同受法律保护，双方均应依约履行自己的义务。在稻香湖畔公司依约提供物业服务的情况下，张爱民应按照约定标准交纳相应的费用。张爱民为702号房屋的实际居住人，向稻香湖畔公司交纳了2013年9月16日至2015年9月15日的物业费、垃圾清运费、照明费，其虽主张《物业服务协议书》中约定地址与涉案房屋不属于同一标的物，证据不足，该院不予采信。张爱民虽对稻香湖畔公司的服务提出异议，但其未能提供充足证据证明稻香湖畔公司在履行物业服务中有较为严重的服务瑕疵问题出现，张爱民应当按照全额交纳物业服务费及垃圾清运费、照明费。稻香湖畔公司要求张爱民支付2015年9月16日至2019年9月15日的物业服务费、垃圾清运费及照明费的诉讼请求，具备事实和法律依据，但数额有误该院予以纠正。因张爱民未交纳物业费系对稻香湖畔公司服务有异议所致，并非恶意拖欠，故其主张的滞纳金，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：1．张爱民于判决生效后7日内向稻香湖畔公司给付2015年9月16日至2019年9月15日的物业费7214．49元，垃圾清运费120元，照明费80元，以上共计7414．49元；2．驳回稻香湖畔公司其他诉讼请求。二审中，当事人围绕上诉请求提交了新的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。张爱民向本院提交以下新的证据材料：证据1．张爱民实际居住的房屋的照片4张以及该房屋隔壁房间的照片2张，证明张爱民实际居住的房屋一直漏水，虽然曾经报维修，但一直没修好；证据2．车库与楼梯间连接处的照片4张，证明房屋质量有问题；证据3．小区内地面照片，证明小区绿地没有维护。稻香湖畔公司未提交新的证据，其对张爱民提交的上述证据发表质证意见称：真实性均认可，但照片中没有参照物，无法确定房屋及照片中景物的具体坐落，且张爱民陈述照片中的房屋不是涉案房屋，故不认可证明目的。本院经审查认为，张爱民提交的证据1和证据2与本案无涉，证据3无法体现诉争费用期间小区的情况，故对上述证据的关联性，本院均不予确认。二审中，张爱民称，《物业服务协议书》中记载的房屋的坐落为“苏家坨镇前沙涧定向安置房S1-1地块X楼X单元702室”，而案涉房屋楼栋外墙的铭牌上记载的楼号为“海淀区苏家坨镇前沙涧北区安置房项目S1-2、S1-4地块10#楼”，两者并不一致，但张爱民认可S1-2、S1-4地块的小区名称为凤仪佳苑一里，其在该小区共有三套住房，分别为X号楼X单元1401号、X号楼X单元X号和X号楼X单元702号，其中X号楼X单元702号就是《物业服务协议书》涉及的S1-1地块702房屋。张爱民称，其并非前述房屋的所有权人，故不该交物业费；其现在并未居住在702号房屋，其已将该房屋出租。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，针对张爱民主张其与稻香湖畔公司签订的《物业服务协议书》无效一节。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”据此，当事人签订的合同如存在前述法律规定的情形，则该合同应属无效。就本案而言，张爱民以其并非案涉房屋的所有权人以及《物业服务协议书》记载的房屋坐落与房屋登记地址不一致为由主张该合同无效，但上述情况并非前述法律规定的合同应被认定无效的法定情形，现张爱民未提供证据证明诉争合同存在其他应予被认定无效的情形，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，应承担举证不能的不利后果，张爱民主张案涉协议无效缺乏事实和法律依据，本院不予支持。该协议系张爱民与稻香湖畔公司的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。关于张爱民上诉称，《物业服务协议书》记载的房屋地址与诉争房屋登记地址不一致，且其并非案涉房屋的所有权人，故不应支付物业费等相关费用一节。本院认为，《物业服务协议书》由张爱民与稻香湖畔公司签订，其中载明的房屋坐落虽与房屋登记地址不完全一致，但张爱民认可凤仪佳苑一里X号楼X单元702号与《物业服务协议书》中记载的S1-1地块X楼X单元702室为同一房屋，且张爱民为房屋的使用权人，其亦曾向稻香湖畔公司交纳前述房屋2013年9月16日至2015年9月15日期间的物业费、垃圾清运费、照明费等费用，在此情况下，《物业服务协议书》记载的房屋坐落与登记地址是否一致，以及张爱民是否为702号房屋的所有权人，均不足以否定张爱民应依约向稻香湖畔公司交纳物业费的义务，张爱民该上诉主张于法无据，本院不予支持。一审法院判令张爱民交纳诉争物业费用并无不当。关于张爱民主张稻香湖畔公司提供的物业服务存在质量问题，其不应交纳物业费用一节。本院认为，物业服务是一种综合性、专业性、全天候、全方面、不间断的服务，对于物业服务的质量应从物业服务的长期情况和整体水平进行评价，仅仅以某一时点的某一瑕疵即否认物业服务的长期状况和整体水平有失客观。本案中，张爱民提供的证据均不足以证明稻香湖畔公司在提供物业服务中存在长期严重违约行为而达到足以免除物业费的程度，故其以稻香湖畔公司未尽到物业服务义务为由要求免除物业费于法无据，本院不予支持。张爱民主张案涉物业缺失防火门、房屋漏水及管道修复不到位等问题，虽属于开发商遗留的房屋质量问题，稻香湖畔公司也应积极配合修缮，尽力为房屋使用人提供更好的物业服务。张爱民要求拆除自行车棚、开放小区网络接入服务、调整地下停车场收费标准、分配小区内各种设施收益等问题，需经全体业主投票决定，并非本案的审理范畴围，本院不予处理。至于张爱民要求稻香湖畔公司赔偿车辆和家人被骗等损失，张爱民一审诉讼期间并未通过提出诉讼请求的方式主张，其在二审诉讼期间明确要求稻香湖畔公司支付，属提出独立的诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”的规定，本院不予处理，张爱民可另行解决。综上所述，张爱民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费40元，由张爱民负担。本判决为终审判决。审 判 员  徐 硕二〇二〇年五月二十八日法官助理  张 岩书 记 员  王培霖