河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终1714号上诉人（原审被告）：南阳市老家印象饭店，住所地：南阳市卧龙区车站北路刘庄茶叶市场001号，统一社会信用代码91411303MA44KJOC77，系个人独资企业。实际投资人：聂守涛，男，1975年8月14日出生，汉族，住南阳市。上诉人（原审被告）：聂守涛，男，1975年8月14日出生，汉族，住南阳市。被上诉人（原审原告）：南阳市刘庄农贸市场开发有限公司，住所地：南阳市车站北路2号，统一社会信用代码9141130356370479XB。法定代表人：张玉来，任董事长。委托诉讼代理人：李颂，河南梅溪律师事务所律师。原审第三人：南阳市盛源农贸综合市场管理有限公司，住所地：南阳市车站北路西侧市场东区1号，统一社会信用代码91411303MA3XEQ2R3J。法定代表人：***，任经理。上诉人南阳市老家印象饭店（以下简称老家饭店）、聂守涛因与被上诉人南阳市刘庄农贸市场开发有限公司（以下简称刘庄公司）、原审第三人南阳市盛源农贸综合市场管理有限公司为房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省南阳市卧龙区人民法院（2019）豫1303民初4222号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。老家饭店、聂守涛上诉请求：一、请求依法撤销（2019）豫1303民初4222号民事判决，判令驳回被上诉人的诉讼请求，判定上诉人聂守涛与第三人南阳市盛源农贸综合市场管理有限公司之间的关于刘庄茶叶市场001号商铺的房屋租赁合同有效继续履行。二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决认定被上诉人对承建他人土地上建造的房屋享有物权，明显认定事实错误，适用法律错误。2、一审判决解除上诉人与第三人之间的租赁合同，明显显示公平，损害上诉人的合法权益。3、一审法院在未经上诉人质证的情况下，认定（2019）豫13民终6458号民事判决的事实错误。4、一审法院判决上诉人聂守涛与上诉人老家饭店承担连带责任无法律依据。5、一审法院关于上诉人的装修问题的处理明显显示公平。刘庄公司辩称：1、被上诉人对老家印象饭店占用的房屋享有物权，是本案案涉房屋的所有者，依法享有案涉房屋的经营权、收益权、管理权，一审判决认定事实正确。2、一审判决上诉人立即腾房避免被上诉人的损失扩大正确，判决上诉人聂守涛承担连带责任并无不当。刘庄公司向一审法院起诉请求：（1）判决被告老家饭店及聂守涛腾出房屋；（2）判决被告老家饭店及聂守涛自2018年11月25日起按每月27500元支付租金至实际腾房日；（3）诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年9月26日起，被告老家饭店开始租赁原告刘庄公司所有的位于南阳市农贸市场的商铺，合同于2018年11月25日已到期。合同到期后，被告既不腾房，也不缴纳租金，经多次协商未果。被告老家饭店的实际投资人为聂守涛，应承担连带责任。故提出如上请求。一审法院认定事实：刘庄公司系承接南阳市锦利物资有限责任公司的合同权利，租赁刘庄社区的集体土地，租赁期限自2010年1月15日起至2020年1月15日止。经政府批准立项，由刘庄公司进行商业开发，刘庄公司在承租的土地上建商铺，并对外出租经营。2015年11月3日，刘庄公司与杨珂签订《协议书》一份，约定，刘庄公司将其中的191套商铺、红木楼、冷库、茶叶精品超市、仓库的经营权、收益权转让给杨珂，其中红木楼3200平方米。2016年10月9日，杨珂与王乐等人作为股东成立了盛源公司，王乐为法定代表人，对191户商户进行管理。现刘庄公司和杨珂之间的纠纷已经南阳市中院（2019）豫13民终6458号判决书判决解除合同。关于老家饭店的房屋是否包含在刘庄公司与盛源公司的合同范围内的问题，经本院会同公证处对刘庄公司与杨珂所签订的合同所附的平面图上显示的久胜红木楼进行勘验，面积为3100多平方米。老家饭店的位置未在平面图的范围内，而是位于平面图外××茶叶市场××号商铺。2017年9月26日，在刘庄公司不知道的情况下，聂守涛与盛源公司签订了一份租赁合同，约定盛源公司将刘庄茶叶市场001号商铺出租给聂守涛用于经营餐饮，期限自2017年9月26日起至2018年11月25日止，合同期满，承租人应拆除其装修的部分，不拆除视为按废弃物处理，年租金为20万元。合同签订当日，聂守涛向盛源公司支付了20万元，聂守涛随后进行了装修。2017年11月10日，聂守涛借用李虹雨的身份证申请成立了老家饭店。在聂守涛交纳了20万元租金后，因盛源公司的股东涉嫌寻衅滋事等被刑事追究，聂守涛一直未再向盛源公司支付租金。后由于多方原因，老家饭店逐渐经营困难，于2019年9月停止经营，但未搬出房屋，也未声明不再租赁。另查，刘庄公司目前对外出租的价格为每平方米每月25元，老家饭店所在商铺的面积为1100平方米。诉讼中，刘庄公司于2019年12月2日以短信的形式向聂守涛发出通知：本公司决定于本日收回老家饭店所占用的001号商铺，请于2019年12月5日前配合本公司清点室内物品，本公司将对物品于清点后予以留置，作为你拖欠租金的担保。逾期，本公司将邀请公证处对物品及清单进行公证。上述事实，有当事人陈述、合同、工商登记、平面图等证明，本院予以认定。一审法院认为，刘庄公司在承租的他人土地上建造的房屋，系经政府批准合法建造，根据物权法的规定，自建成之日起刘庄公司即享有物权。杨珂与刘庄公司签订关于商铺的经营权转让合同后成立了盛源公司，因此盛源公司继承杨珂的合同权利。盛源公司的原法定代表人王乐陈述，老家饭店系转让合同中红木楼的一部分。对此，本院审查，转让合同所附平面图上红木楼的总面积为3200平方米，经勘验，平面图上显示的红木楼的实际面积也基本是3200平方米，实际面积与合同面积大体一致，老家饭店所在的商铺不在平面图内，面积为1100平方米，如老家饭店所在商铺包含在转让合同的红木楼的范围内，则面积远大于合同面积，故对王乐的陈述，本院不予采信。本院认定老家饭店所在的刘庄茶叶市场001号商铺不在转让的范围内。盛源公司未经刘庄公司准许，将刘庄公司的该商铺出租给聂守涛，属于对刘庄公司权利的侵犯，为无权处分他人的用益物权，盛源公司应赔偿刘庄公司的损失。聂守涛在签订合同时是否出于善意，本院暂无法查清，不再予以评述。即使其构成用益物权的善意取得，合同也已到期，承租方既不支付租金也不腾房，构成违约，则应合同解除。现盛源公司怠于行使对老家饭店和聂守涛的权利，致使刘庄公司的权利受到损害，刘庄公司行使代位权，请求解除与老家饭店和聂守涛的租赁合同，对方搬离房屋，并支付拖欠的租金，本院应予支持。由于在诉讼中刘庄公司已收回房屋，说明其已自行行使了物权，属于合理的自我救济。故对其要求对方腾房的请求，本院不再处理。关于原告请求的租金问题，根据合同法第二百三十六条的规定，合同到期后，承租人继续使用房屋，出租人未提异议的，原租赁合同继续有效，租赁转化为不定期租赁。在聂守涛构成善意取得的情况下，出租人为盛源公司，盛源公司未提出异议，因此原合同对租赁双方具有约束力。老家饭店实际使用房屋营业至2019年9月，老家饭店从房屋中实际受益，应继续按原合同标准支付房租。停业后，如果原告明知房屋空置，却长期怠于行使权利，由此导致的房屋空置损失，根据合同法第一百一十九条规定，应由原告自行承担。本案中，原告于老家饭店停业后，在其不交纳租金的情况下，于停业后3个月即2019年12月2日及时收回房屋，属于在合理的时间内行使权利，本院不认为属于怠于行使权利导致损失扩大，该日之前的房屋空置损失，仍应由老家饭店按原合同标准承担。自原合同到期日2018年11月25日至2019年12月2日，已满1年，按原合同标准每年20万元计算，租金应为20万元。原告收回房屋后的租金，本院不再计算。由于聂守涛承租后成立了老家饭店，实际承租人为老家饭店，故老家饭店应承担该责任。老家饭店为个人独资企业，聂守涛为实际投资人，根据个人独资企业法的规定，聂守涛应与老家饭店承担连带责任。关于原合同到期前的损失，刘庄公司称将通过刑事追赃进行处理，属其行使选择权，本院不予干涉。关于被告称，承租已超过6个月，刘庄公司明知，视为同意老家饭店的承租权问题，该种情况仅适用于转租的情形，本案中不属于转租，而属于他人无权处分问题，故只适用于善意取得的规定，而对该问题，本院已作出上述评述。关于老家饭店的装修问题，因合同已期满，且被告迟延支付租金，属于违约，具有过错，对老家饭店要求赔偿装修损失的辩解，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十七条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十三条、第九十四条、第一百零七条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：一、解除被告聂守涛、南阳市老家印象饭店与第三人南阳市盛源农贸综合市场管理有限公司之间的关于刘庄茶叶市场001号商铺的房屋租赁合同；二、限判决生效后十日内，被告南阳市老家印象饭店、聂守涛支付原告南阳市农贸市场开发有限公司房屋使用费20万元。如未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6043元，现场勘验公证费300元，共6343元，由原告南阳市农贸市场开发有限公司承担1743元，被告南阳市老家印象饭店、聂守涛连带承担4600元。二审中，当事人双方均无新的证据向本院提交。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，关于上诉人老家饭店、聂守涛的上诉理由，本案刘庄公司在承租的他人土地上建造的房屋，系经政府批准合法建造，根据物权法的规定，自建成之日起刘庄公司即享有物权。盛源公司未经刘庄公司准许，将刘庄公司的该商铺出租给聂守涛，属于对刘庄公司权利的侵犯，为无权处分他人的用益物权，盛源公司应赔偿刘庄公司的损失。因盛源公司怠于行使对老家饭店和聂守涛的权利，致使刘庄公司的权利受到损害，刘庄公司行使代位权，请求解除与老家饭店和聂守涛的租赁合同，对方搬离房屋，并支付拖欠的租金，依法应予支持。本案中老家饭店停业后，在其不交纳租金的情况下，刘庄公司于停业后3个月即2019年12月2日及时收回房屋，属于在合理的时间内行使权利，不属于怠于行使权利导致损失扩大，该日之前的房屋空置损失，仍应由老家饭店按原合同标准承担。自原合同到期日2018年11月25日至2019年12月2日，已满1年，按原合同标准每年20万元计算租金应为20万元，刘庄公司收回房屋后的租金不再计算。聂守涛承租案涉房屋后成立了老家饭店，实际承租人为老家饭店，故老家饭店应承担该责任。老家饭店为个人独资企业，聂守涛为实际投资人，根据个人独资企业法的规定，聂守涛应与老家饭店承担连带责任。关于老家饭店的装修问题，因合同已期满，且老家饭店迟延支付租金，属于违约，具有过错，对老家饭店要求赔偿装修损失的理由，依法不予采纳。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予采信。综上所述，老家饭店、聂守涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人南阳市老家印象饭店、聂守涛负担。本判决为终审判决。审判长  王干祥审判员  牛永权审判员  孙小刚二〇二〇年五月二十五日书记员  宋亚男