河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初1334号原告刘丽，女，1987年7月20日出生，汉族，住郑州市金水区。委托代理人董丽，河南仟问律师事务所律师。被告河南恒龙置业有限公司，住所地郑州市郑东新区龙湖办事处副CBD龙湖企业服务中心126室。法定代表人贾飞，执行董事兼总经理。委托代理人马雪菲，女，1996年6月20日出生，汉族，住河南省武陟县，系公司员工。委托代理人杜阳，女，1992年12月23日出生，汉族，住河南省上蔡县，系公司员工。原告刘丽诉被告河南恒龙置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘丽及其委托代理人董丽，被告河南恒龙置业有限公司委托代理人马雪菲、杜阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告双方于2018年11月26日签订《商品房买卖合同》、《恒大悦龙花园补充协议》和《室内装修委托合同》，双方在上述合同中一致约定××应当在2018年12月31日前将符合装修标准的房屋交付于××，但至原告起诉之日被告仍未向原告按约交付房屋。××如未按合同规定的期限将该商品房交付××使用，逾期超过180日后，××要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房款万分之一的违约金。被告为规避政府限价规定，同日与原告签订了《室内装修委托合同》，约定装修代理服务费938097元，作为商品房买卖合同价款之外的一部分，共同构成商品房买卖总价款。购房款总金额为5334680元，原告已按合同约定实际支付4959442元，被告应当在2018年12月31日前向原告交付符合约定的涉案房屋。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求法院依法判令：1、被告向原告交付所购房屋；2、被告向原告支付迟延交房违约金(自2019年1月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际交付房屋之日止)；3、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，原告购买被告房屋总价款尚未交纳完毕，被告有权拒绝交房。即使原告认为被告构成逾期交房，则其向被告主张逾期交房违约金的权利基础为商品房买卖合同第九条约定的被告逾期交房违约金责任，原告与被告签订的室内装修委托合同中并未约定逾期交房的违约责任，因此原告所主张的违约金计算基数应为商品房买卖合同中约定的备案价款4396583元。经审理查明：2018年11月26日，原告（××）与被告（××）签订编号为D180××××5243的《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告位于郑东新区××外环路以东、××街以北××单元××房，户型为四室两厅的预售商品房。关于付款，约定现金付款金额1326583元，付款时间为2018年10月24日；约定的商业贷款金额为307万元，付款时间为2018年10月26日。备注：余款307万元需在2018年10月26日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。××应在2018年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用，具体为：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已落实。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，××可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且××在发生之日起60日内告知××的；2、如合同约定的交付期限届满时，××仍未能依约向××支付全部到期款项（包括违约金、税费等）；3、非××原因对验收及市政配套、安装之延误。第九条××逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，××如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，××有权解除合同。××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之一（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。双方签订郑州恒大悦龙花园《商品房买卖合同》补充协议（不备案）第七条约定，关于房屋交付的补充约定：双方同意合同第九条补充如下：逾期超过180日后，××要求继续履行协议的上述逾期交房违约金支付总额不超过房屋总价的2%。2018年11月26日，原告与被告签订《室内装修委托合同》一份，约定：原告已购买郑州恒大悦龙花园项目2号楼1单元1004号房，对房屋相关情况已详细充分了解，原告自愿委托被告恒龙公司对该房屋进行统一装修，原告确认签订本合同之前已认真阅读合同，且被告已给予原告充分提示、解释和说明。原告确认合同条款内容为本人真实意思表示，双方经友好协商，签订本合同；约定服务内容及价格，被告受原告委托并安排有资质的装修单位全权负责该房屋的装修，委托服务总包干价为938097元，该款项包括但不限于被告为实施本合同所需的设计费、报检费、招标代理费、工程费、管理费、监理费、检测费、质检费、品牌经营费、税金等全部服务费用，双方同意一次性包干，不再另外结算费用。并约定，交付标准及时间，原被告双方约定按照附件一装修交付标准进行交付，交付时间为2018年12月31日，若提前交付，乙方另行通知；付款方式，原告需于2018年10月24日前向被告缴纳187621元，于2019年4月20日前向被告缴纳187619元，于2019年10月20日前向被告缴纳187619，于2020年4月20日向被告付清缴纳款项187619元，于2020年10月20日前向被告付清剩余款项187619元。庭审时被告称，原告购买房屋总价款应为商品房买卖合同中约定的备案房屋总价款以及室内装修委托合同中的装修款。被告确认截至庭审时，原告均按室内装修委托合同约定的时间节点付款。备案房屋总价款约定金额1326583元、按揭贷款307万元，原告已按约支付完毕。截至庭审时，原、被告确认装修款原告已付562859元。以上案件事实由商品房买卖合同及其补充协议（不备案）、室内装修委托合同及庭审笔录予以证明。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原被告双方签订的《商品房买卖合同》、《室内装修委托合同》系双方当事人真实意思表示，对当事人具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。原告按约支付了商品房买卖合同约定的房款总价款4396583元，也按装修合同约定的时间支付节点支付了装修款，商品房买卖合同及室内装修委托合同均约定被告在2018年12月31日前向原告交付房屋，但被告逾期交房超过180日已构成违约，原告诉请被告交付所购房屋，本院予以支持。关于逾期交房违约金问题，虽然商品房买卖合同第九条约定：××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的交付期限（2018年12月31日）的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已付房价款万分之一的违约金。但在补充协议中，双方同意对该第九条进一步进行补充，逾期超过180日的，原告要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2%。因双方有权在商品房买卖合同之外进行变更约定，原告应提交证据证明补充协议封顶条款非其真实意思表示，故本院认定，该补充协议系双方自由合意结果，对双方产生约束力，故原告诉请被告支付违约金，本院支持逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2%。庭审时，原、被告均认可涉案房屋总价款系房屋买卖合同备案价与室内装修委托合同装修款组成共计5334680元，并未违反相关法律规定，本院予以确认。故被告应向原告支付逾期交房违约金为5334680×2%=106693.6元。被告辩称，装修款系商品房总价款的组成部分，原告装修合同款即房屋总价款仍未支付完毕，被告不构成逾期交房，本院认为，双方在商品房买卖合同与室内装修委托合同均明确约定涉案房屋交付期限为2018年12月31日，被告已违约交付，且原告已按室内装修委托合同约定的时间节点支付了装修款，对被告辩称未付清全部房款，不构成逾期交房，本院不予采纳。另，被告辩称支付违约金的房屋总价应按备案价，与其自述的房屋总价相矛盾，本院亦不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南恒龙置业有限公司于本判决生效后十日内向原告刘丽交付位于郑东新区龙湖外环路以东、龙翔八街以北2幢1单元10层1004号房屋；二、被告河南恒龙置业有限公司于本判决生效后十日内向原告刘丽支付逾期交房违约金106693.6元。三、驳回原告刘丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。案件受理费1752元，由被告河南恒龙置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  胡向楠二〇二〇年五月二十九日书记员  常 鑫