安徽省六安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖15民终523号 上诉人（一审被告）：吴方睿，男，1975年6月27日生，汉族，住安徽省金寨县。 上诉人（一审被告）：黄朝锋，男，1976年3月13日生，汉族，住安徽省金寨县。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：宋翔，安徽远宏律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：金寨中鼎置地有限公司，住所地安徽省金寨县吴家店镇吴家店村，统一社会信用代码91341524069126365F。 法定代表人：晏晓兵，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：黄守锋，安徽省六安市金寨县天堂寨法律服务所法律工作者。 上诉人吴方睿、黄朝锋与被上诉人金寨中鼎置地有限公司房屋租赁合同纠纷一案，金寨县人民法院作出(2019)皖1524民初2140号民事判决。吴方睿、黄朝锋不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2020年4月14日公开开庭审理了本案。上诉人吴方睿、黄朝锋及其委托诉讼代理人宋翔，被上诉人金寨中鼎置地有限公司委托诉讼代理人黄守锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴方睿、黄朝锋上诉请求：撤销原判，改判上诉人不支付被上诉人房屋占有使用费。事实与理由：上诉人对一审判决认定涉案房屋租赁合同无效没有异议，但认为不应该支付被上诉人房屋占有使用费。1、上诉人对合同无效没有过失，导致本案房屋租赁合同无效的原因，是被上诉人所出租的房屋，没有建设工程规划许可证，也没有准建证，上诉人签订租赁合同时，不知道也不应当知道被上诉人的房屋是违章建筑，相反，上诉人所租房屋一楼被吴家店镇政府用于农贸市场建设的事实，足以让上诉人误认为该栋楼房属于合法建筑；2、上诉人的超市自二零一八年九月一日关门停业至今，所租二楼、三楼一直闲置，上诉人在期间并没有实际占有房屋，也没有因此受益。上诉人曾多次通知被上诉人要求解除合同，赔偿损失，被上诉人均置之不理，因此一审判决按两年计算房屋占有使用费，不符合事实，上诉人实际使用时间只有一年；3、房屋占有使用费对于被上诉人来说，属于其间接损失，在合同无效后续处理中，不应得到支持。 金寨中鼎置地有限公司辨称，1.被上诉人在签订租赁合同中没有过错，合同无效，是因为当时政府招商过程中，手续不完备导致的。2.上诉人实际占有房屋至今，给被上诉人造成的实际损失，所以根据一审判决的依据的法律规定，占用费应该由上诉人支付，请求法院驳回上诉人上诉，维持原判。 金寨中鼎置地有限公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原被告2017年8月18日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告支付房屋租金300000元（自2017年8月6日至2019年8月6日）并支付滞纳金（自2018年8月6日起按照日3‰计算至2019年8月6日）；3、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2016年1月7日，中鼎公司将坐落于金寨县吴家店镇中心商铺出租给吴方睿、黄朝锋，双方并签订了《吴家店镇商铺租赁协议》，约定的租赁期限为2016年2月6日至2020年2月5日，使用面积约1200平方米，租金为200000元／年。2017年7月6日，中鼎公司以吴方睿、黄朝锋擅自转租且不按约定支付2017年度的租金为由向本院提起诉讼，要求解除上述协议并要求吴方睿、黄朝锋支付拖欠的租金及支付违约金。经本院开庭审理，并于2017年7月26日达成调解协议，协议主要内容为2016年1月7日签订的《吴家店镇商铺租赁协议》于2017年7月26日解除、吴方睿与黄朝锋将一楼清空并交付给中鼎公司、双方协商续签二楼及三楼的租赁合同、吴方睿与黄朝锋支付租金100000元、中鼎公司支付吴方睿与黄朝锋清场费80000元等。2017年8月5日，中鼎公司与金寨县吴家店镇人民政府签订《房屋租赁合同》，中鼎公司将坐落于金寨县中心商铺的一楼和地下室出租给吴家店镇政府用于农贸市场使用。2017年8月18日，中鼎公司与吴方睿、黄朝锋签订《房屋租赁合同》，中鼎公司将坐落于金寨县的中心商铺的二层至三层房屋（使用面积约800平方米）出租给吴方睿、黄朝锋用于开办超市使用。该合同主要内容如下：一、房屋情况该房屋坐落于金寨县。二、租赁期限自2017年8月6日起至2020年2月5日止。三、房屋租金100000元／年，按年结算。首期房屋租金100000元在签订本合同后30日内付清，以后在每年的8月6日前付清下一年度的房屋租金。四、房屋交付签订合同时已将房屋交付给吴方睿、黄朝锋。五、其他费用1、签订合同时吴方睿、黄朝锋一次性支付保证金10000元，合同期满后……无息返还给吴方睿、黄朝锋。2、在租赁期间，水、电、取暖、物业以及其他由租赁而产生的一切费用由吴方睿、黄朝锋负担。六、房屋维护1、租赁期间，吴方睿、黄朝锋应合理使用该房屋及附属设施。……2、租赁期间，……3、因房屋一楼出租给吴家店镇人民政府用于农贸市场使用，中鼎公司同意在二楼楼梯处安装卷闸门，费用由中鼎公司承担。七、租赁期满1、租赁期满后，……2、在租赁期间，……八、其他约定1、租赁期间，……2、租赁期间，……3、中鼎公司应保留一楼通往二楼的通道，确保一楼通往二楼的道路畅通。涉及到一楼安全管理问题，由吴方睿、黄朝锋与吴家店镇政府协商处理，必要时中鼎公司应积极出面协调。九、违约责任1、在租赁期间，任何一方违反本合同约定，须向对方支付年度租金的20%作为违约金。2、吴方睿、黄朝锋逾期未支付租金的，每逾期一日，中鼎公司有权按年租金的千分之三向吴方睿、黄朝锋加收滞纳金。如逾期超过一个月的，除支付滞纳金外，中鼎公司还有权解除本合同。3、吴方睿、黄朝锋未经中鼎公司同意，擅自将房屋转租的，中鼎公司除追究对方的违约责任外并有权解除本合同。十、合同生效……。当日，吴方睿、黄朝锋按照合同约定，向中鼎公司交纳了10000元保证金。但至今，吴方睿、黄朝锋未交纳房屋租金。 2014年10月21日，金寨县城乡规划局发布《关于吴家店镇农贸市场地块规划设计条件》（金城规[2014]148号），文件载明该地块用地性质为集贸市场用地，建设工程性质为农贸市场。2015年4月23日，中鼎公司取得《建设用地规划许可证》，该证载明用地项目名称为吴家店镇农贸市场，用地性质为集贸市场用地，用地位置吴家店集镇规划区内。2015年5月18日，中鼎公司取得《土地使用证》，该证载明地类（用途）为其他商服。但中鼎公司至今未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设。 一审法院认为，出租人出租的城镇房屋，应取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设。案涉房屋至今未取得建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准建设，故该房屋系违法建造，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，中鼎公司与吴方睿、黄朝锋于2017年8月18日签订的《房屋租赁合同》无效。故当事人在案涉合同中约定的内容没有法律约束力，不能产生合同当事人所预期的民事权利义务关系。 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。就案涉合同而言，返还财产的法律后果体现在两个方面：一方面承租人依据合同取得的对房屋的占有，没有合法根据，其应当将房屋移转占有给出租人；另一方面，承租人在占有使用出租人房屋期间，事实上获得了财产性利益，这种财产性利益也应当属于返还财产的范围。因合同无效，中鼎公司无权要求吴方睿、黄朝锋依约支付租金及滞纳金；但正由于吴方睿、黄朝锋在承租期间获得了财产性利益，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，吴方睿、黄朝锋需支付租赁期间的房屋占有使用费。本案中，中鼎公司明知房屋无建设工程规划许可，依旧将房屋出租，显有过错；吴方睿、黄朝锋在承租房屋时，不予审查是否有建设工程规划许可，亦有过失。衡诸双方过错及全案情况，本院酌定房屋占有使用费按双方约定的租金标准90%予以支付。结合中鼎公司诉请，本院确认房屋占有使用费为180000元（100000元/年×2年×90%）。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条规定，判决：一、吴方睿、黄朝锋于本判决生效之日起十五日内支付金寨中鼎置地有限公司房屋占有使用费180000元；二、驳回金寨中鼎置地有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4900元，减半收取计2450元，由金寨中鼎置地有限公司负担650元，吴方睿、黄朝锋负担1800元。 二审期间，吴方睿、黄朝锋围绕上诉请求提交了金寨县人民法院（2019）皖1524民初2139号民事判决书，证明一审法院审理本案关联案件作出的生效判决，已经认定被上诉人对合同无效承担主要过错责任，判决被上诉人承担90%以上的过错责任。金寨中鼎置地有限公司对吴方睿、黄朝锋提供的金寨县人民法院（2019）皖1524民初2139号民事判决书真实性、合法性无异议，但对关联性和证明目的有异议，并表示对2139号判决服判。本院对该份证据的证明效力予以确认。 本院对一审法院查明的事实予以确认 本院认为：本案二审审理的争议焦点为：1、吴方睿、黄朝锋对租赁合同无效是否有过失；2、吴方睿、黄朝锋是否应当支付二年的房屋占有使用费。关于争议焦点1，金寨中鼎置地有限公司明知租赁物未经规划许可非法建造而与吴方睿、黄朝锋签订《房屋租赁合同》，应承担合同无效的主要责任，吴方睿、黄朝锋签订合同，未尽严格审查义务，亦有过失。关于争议焦点2，2017年8月18日，吴方睿、黄朝锋与金寨中鼎置地有限公司签订的《房屋租赁合同》是双方2016年1月7日签订的《吴家店镇商铺租赁协议》变更和延续，其对一楼和地下室由吴家店镇政府用于农贸市场的事实是明知的。但本案对吴方睿、黄朝锋应当支付房屋占有使用费的处理，应当受到已经发生法律效力的金寨县人民法院（2019）皖1524民初2139号民事判决拘束，可确定吴方睿、黄朝锋应当支付房屋占有使用费30000元。 综上所述，吴方睿、黄朝锋的上诉请求部分成立，予以采纳。拟依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销金寨县人民法院（2019）皖1524民初2140号民事判决。 二、吴方睿、黄朝锋于本判决生效之日起十五日内支付金寨中鼎置地有限公司房屋占有使用费30000元。 三、驳回金寨中鼎置地有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4900元，由金寨中鼎置地有限公司负担3500元，吴方睿、黄朝锋负担1400元；二审案件受理费4900元，由金寨中鼎置地有限公司负担3500元，吴方睿、黄朝锋负担1400元。 本判决为终审判决。 审判长  张有春 审判员  项 军 审判员  张 菊 二〇二〇年五月二十六日 法官助理王婷婷 书记员刘畅