江苏省扬州市邗江区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1003民初744号原告：王虹之，女，1993年8月17日出生，汉族，住扬州市邗江区。委托诉讼代理人：许敏（系原告之母），女，1967年11月10日生，汉族，住扬州市广陵区。被告：扬州荣城置业发展有限公司，住所地在扬州大桥东北首邗林物资公司。法定代表人：毛红，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李静静，江苏中杜律师事务所律师。委托诉讼代理人：祁郑浩，江苏中杜律师事务所律师。原告王虹之与扬州荣城置业发展有限公司（以下简称荣城置业）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王虹之及其委托诉讼代理人许敏，被告荣城置业的委托诉讼代理人祁郑浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王虹之向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2018年3月16日签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告立即向原告返还购房款人民币60万元，软装配套费人民币3万元，并支付违约金7560元（以63万为基数，自2019年10月31日起，按年利率6%即每日105元计算，暂算至2020年1月10日72天，实算至实际履行完毕之日止）。事实和理由：2018年3月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份,约定被告将位于“新世纪汽车生活广场”建筑面积45.25平方米的商品现房一间出售给原告，房价每平米13259.67元，总价款60万元。2018年2月8日、2月10日，原告分两次向被告给付48万元、12万元的购房款，2018年3月16曰，原告按被告指示向扬州港岛酒店管理有限公司支付3万元的软装配套费，被告应当在2018年5月1日前按照合同约定将精装修后的房屋交付原告，并在房屋交付后30日内将房屋产权登记备案，交付权属证书。但是，被告始终未能按照约定为原告办理房屋产权证，被告的行为已构成根本性违约，原告有权依据《合同》第七条第1款第（2)项的约定解除合同。2019年8月26日，原、被告协商一致后认为，合同约定的违约金过低，不足以弥补原告的损失，应当以63万总房款为基数,按照年利率6%除以360天计算违约金，原、被告签订《协议书》一份，约定被告应在2019年10月31日前为原告办理上述房屋的产权证，逾期每日按105元向原告支付补偿金。但是，被告至今仍不能履行为原告办理房屋产权证的义务，被告的行为已构成根本性违约，原告有权解除合同，并要求被告按每日105元的标准承担违约金。原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼。被告荣城置业辩称：1、不同意解除涉案合同。被告已将房屋交付给原告，原告将该房屋出租给案外人扬州港岛酒店管理有限公司收取租金。虽然被告迟延办证，但对原告的实际权益影响较小，被告要求继续履行合同。2、即使法院最终认定合同解除，原告要求被告返还软装配套费3万元没有依据，该费用并不是被告收取，是原告向案外人港岛公司支付，与被告无关。3、鉴于被告前期支付的赔偿金及原告已经收取的租金收益，足以弥补原告损失，故原告的违约金请求应当不予支持。2019年8月26日原被告双方签订的协议书中第五条之规定，该条是以双方继续履行合同为前提作出的约定，不能适用于解除合同的情形。原告要求解除合同并退房，其可以主张的违约金为合同约定的全部房款60万的2%即12000元。鉴于被告已支付原告补偿金6300元，同时截至20200331原告已收取租金56700元，足以弥补原告的损失。原告的违约金请求不应当再支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年3月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：案涉房屋为现房，房屋总价款60万元，出卖人应在2018年5月1日前交付房屋。第九条约定：逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款1%向买受人支付违约金。出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。若出卖人在约定时间内不履行产权登记备案责任，出卖人逾期不足60日的，承担全部房款的0.5%的违约金直至完成备案。逾期60日以上的买受人有权退房，买受人决定退房的，出卖人需退还全部购房款，并承担全部房款2%的违约金。2018年3月16日，原告与案外人扬州港岛酒店管理有限公司（以下简称港岛公司）签订《装修补充协议》、《委托经营管理协议》各一份。其中《装修补充协议》约定：装修工程款计入房款总价，按认购书及《扬州市房地产买卖合同》约定的房款支付期限和支付方式付款，案外人港岛公司不再另行提供此款项发票。《委托经营管理协议》约定：委托经营期限自2018年10月1日起至2028年9月30日。原告应于2018年5月1日或之前向港岛公司公司该物业的移交手续，该物业的计租日期自2018年10月1日起；原告委托港岛公司与开发商办理该物业的交付手续，以确保港岛公司能在2018年5月1日正常使用该物业。原告同意自2018年10月1日起至2023年9月30日止，每年固定租金标准为该物业房地产合同总价和软装配套费用总和的6%，原告在签订本协议同时，需向案外人港岛公司交纳三万元软装配套费用。2018年3月16日，原告向被告支付房款60万元。同日，原告向案外人港岛公司支付软装配套费3万元。2019年8月16日，原告（乙方）、被告（甲方）签订《协议书》一份，载明：针对甲方延迟为乙方办理位于（新纪元汽车生活广场）1幢616室不动产事宜，甲乙双方达成一致，约定如下：一、甲方暂定2019.10.31前为乙方办理位于（新纪元生活广场）不动产；二、2019年9月6日前，甲方支付给乙方6300元补偿金；……四、乙方收足上述款项后，不得再就延迟到2019.10.31前办证所涉及的款项向甲方提出任何主张；五、如果甲方2019.10.31前未给乙方办理产证，逾期每日按105元支付补偿金。2019年5月8日，被告代案外人港岛公司转账支付原告2018年10月1日至2019年9月30日的租金37800元。2020年1月2日，被告代案外人港岛公司转账支付原告2019年10月1日至2020年3月30日的租金18900元。2019年8月30日，案外人扬州弘涛物业服务有限公司代被告支付给原告案涉房屋延迟办证赔偿金6300元。本案争议焦点：1、双方签订的《商品房买卖合同》应否解除？2、如合同解除，被告应给付原告的房款及违约金数额？针对争议焦点，本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》应当解除，被告应返还原告房款60万元。依据合同约定，案涉房屋的交付时间为2018年5月1日，原告自2018年10月1日起收取租金，应视为被告已按约交付房屋。双方《商品房买卖合同》约定：“出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。逾期60日以上的买受人有权退房，买受人决定退房的，出卖人需退还全部购房款，并承担全部房款2%的违约金。”截至开庭，被告尚未证明其已履行登记备案义务，现原告要求被告返还已付的60万元房款，符合法律规定，应予支持。原告根据与案外人港岛公司之间的约定交纳装修款3万元，港岛公司亦为实际收款人，现原告要求被告返还装修款3万元，于法无据，不予支持。关于违约金，原、被告在签订《商品房买卖合同》时对被告逾期办理登记备案的违约金作出约定，后又于2019年8月16日就办证时间及逾期办证违约金进行约定，应当视为双方协商一致变更合同，变更内容不违反法律规定，本院予以确认。现原告按变更后的标准主张违约金，应予支持。被告辩称原告收到的赔偿金及租金足以弥补原告损失，因原告主张的违约金与前期被告已支付的赔偿金在时间上并不重合，原告收取的租金系案外人港岛公司按约定给付，亦与被告无关，对被告的辩解意见不予采信。被告称2019年8月16日约定的逾期办证违约金系以合同继续履行为前提的，对该辩解意见被告未提供证据证明，不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第七十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原、被告于2018年3月16日签订的《商品房买卖合同》；二、被告扬州荣城置业发展有限公司于本判决书发生效力之日起十日内给付原告王虹之房款60万元及违约金（以60万元为基数，自2019年10月31日起至实际给付之日止，按每日105元计算）；二、驳回原告王虹之的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10176元，依法减半收取5088元，诉讼保全费3670元，合计8758元，由原告王虹之负担242元，由被告扬州荣城置业发展有限公司负担8516元（被告应负担的部分原告已预交，原告同意其预交案件受理费由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审判员  石敬梅二〇二〇年五月十二日书记员  杜露露