贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终4778号上诉人（原审被告）：贵阳合纵置业有限公司，住所地贵州省贵阳市白云区南湖新区云中路米兰春天五期营销中心。统一社会信用代码：915201007952982255。法定代表人：余悦瀚，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：田甜，女，1995年8月21日出生，土家族，该公司员工,住贵州省贵阳市花溪区。被上诉人（原审原告）：罗安容，女，1965年8月15日出生，汉族，现住贵阳市白云区。委托诉讼代理人：王松，男，1981年9月23日出生，穿青人，住贵州省贵阳市白云区。系该小区业主代表。代理权限：特别代理。委托诉讼代理人：邓木林，男，1980年1月5日出生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。系该小区业主代表。代理权限：特别代理。上诉人贵阳合纵置业有限公司（以下简称合纵置业公司）因与被上诉人罗安容商品房销售合同纠纷一案，不服贵阳市白云区人民法院(2020)黔0113民初694号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法独任审理，本案现已审理终结。合纵置业公司上诉请求：1、撤销原判，改判上诉人不构成违约；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、办证时间应从实际交房后起算24个月内，起诉时该期限未到，上诉人未逾期，不需支付违约金；2、根据《补充协议》第十一条第四款、第六款约定，被上诉人至今未向上诉人交齐办理产权过户所需的资料以及相关税费，故办证条件未成就，办证时间起算点未开启；3、补充协议对上诉人和被上诉人的违约金上限均约定为合同总价款的1%，违约责任对等，一审认定补充协议无效属于法律适用错误；4、《商品房买卖合同》及补充协议已经公示，对转移登记的相关约定有加粗提醒，上诉人尽到了公示义务和提醒义务。罗安容向一审法院起诉请求：一、判令被告立即为原告购买贵阳市白云区商品房登记转移的有关文书并交付给原告。二、请求判令被告向原告支付延期办理米兰春天2期24栋18楼4号商品房登记转移的有关文书的违约金暂计43845.37元。（计算方式以房屋总价400049元×每日0.01%×1096天＝43845.37元。天数以合同约定时间2016年12月30日暂时至2019年12月31日＝1096天）违约金计算至被告实际交付该号住房办理转移登记的有关文书给原告之日止。三、本案的诉讼费用由被告承担。四、本案诉状计算违约时间及违约金额如有误差请给予实际数值更正。根据原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买开发的位于贵阳市白云区米兰春天小区住房，已签订《商品房买卖合同》并办理备案登记，原告已经向被告支付购房款，按照《商品房买卖合同》第八章第三条转移登记的第一条约定，出卖人承诺于在2016年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，合同第四章、商品房交付使用条件日期、交接手续的第一条出卖人应当在2014年12月30日前向买受人交付该商品房，按照合同的履行时间是已经达到。同时第八章、第三条、转移登记的第二项、第二条的2小条已经明确，如出现违约，买受人不退房的，出卖人按日向买受人支付已交房款0.01%的违约金。原告已经按约缴纳购房款，但被告作为出卖人，至今没有履行自己的职责办理产权登记转移给原告，事实理由一审法院认定事实，根据原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买开发的位于贵阳市白云区商品房，已签订《商品房买卖合同》并办理备案登记，原告已经向被告支付购房款，按照《商品房买卖合同》第八章第三条转移登记的第一条约定，出卖人承诺于在2016年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，合同第四章、商品房交付使用条件日期、交接手续的第一条出卖人应当在2014年12月30日前向买受人交付该商品房，按照合同的履行时间是已经达到。同时第八章、第三条、转移登记的第二项、第二条的2小条已经明确，如出现违约，买受人不退房的，出卖人按日向买受人支付已交房款0.01%的违约金。原告认为，其已经按约缴纳购房款，但被告作为出卖人，至今没有履行自己的职责办理产权登记转移给原告，事实理由明确、证据充分、被告已构成违约，按照合同约定被告应向原告支付违约金并办理产权登记转移。被告因建设不合格的商品房，不但房屋没有完成相关部门验收，而且没有取得房屋验收的情况下违规交付房屋给原告使用，多次找被告办理产权登记转移，被告一直在推卸责任，找各种理由延迟办理产权证，按照买卖合同相关司法解释，被告提供的格式合同没有特别向原告作出提示确认的，应该按照有利于原告的解释进行使用。综上所述，被告的行为已经构成违约，除应当继续履行给原告办理房屋产权的义务外，还应向原告支付上述的房屋产权违约金。经过多次协商仍然无果，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，诉请如前。上述事实，有原、被告的陈述及其提供的《商品房买卖合同》《预售合同备案登记表》《收款收据》及维修基金收据等证据在卷佐证，并经庭审质证，一审法院予以采信，作为本案定案依据。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告与被告合纵置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，对双方均具有法律约束力。原告作为房屋的买受人，支付了全部购房款，履行了合同约定的付款义务。被告作为房屋的出卖人，负有按期取得商品房所有权初始登记并向原告提供商品房转移登记有关文书的义务。关于被告未向原告提供商品房转移登记有关文书是否存在违约的问题。合同附件十二《补充协议》第十一条第6项虽载明“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料以及相关税费后的二十四个月内为买受人办理完毕产权过户手续”，该条款系被告提供的格式条款，且内容系关于办理产权过户手续的约定，而在办理产权过户前被告首先应取得该商品房所有权初始登记，由于被告至今尚未具备取得商品房所有权初始登记的条件，也就无法为原告办理产权登记手续，因此其行为构成违约，应承担违约责任。对于被告提出的交房之日起24个月内办理转移登记手续的辩解意见，由于双方合同中明确约定办理房屋转移登记手续的时间为2016年12月30日前，故对于该辩解意见，一审法院不予采纳。故原告主张被告办理案涉房屋的商品房转移登记的有关文书交付原告，于法有据，一审法院予以支持。关于违约金金额的计算的问题，《补充协议》第十一条第6项虽载明违约金累计最高不超过总房款1%，但该条款作为格式条款系被告方提供的，且根据前述《商品房买卖合同》第二十九条中对于补充协议内容所作的限制性约定可知，“补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”；根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”、第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条的规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，由于该补充协议对违约金的计算加以限制，客观上不合理地减轻了主合同中约定应由出卖人承担逾期未交付办理商品房转移登记文书的违约责任，部分排除了买受人基于主合同享有的违约金权利，故该补充条款无效，仍应以双方签订的主合同第二十二条的约定为准，即被告应按日向原告支付购房款0.01%的违约金，原告主张违约金计算时间自2016年12月30日起计算，直至被告实际交付商品房转移登记为止（暂截至2019年10月31日）。被告认为该时效起点错误。一审法院认为，违约金的请求给付是一种继续性债权，随时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原告2020年1月16日向一审法院起诉主张权利，结合原告诉请，一审法院支持从起诉之日倒推三年的违约金即从2017年1月16日开始截至2019年12月31日，被告应支付原告违约金的金额为：400049元×0.01%／天×1079天＝43165.29元，之后按合同约定支付至实际办理转移登记之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第五十二条、第五十三条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告贵阳合纵置业有限公司于本判决生效后30日内在具备办证条件后立即向原告罗安容交付贵阳市白云区商品房登记转移的有关文书。二、被告贵阳合纵置业有限公司于本判决生效后十日内向原告罗安容支付截至2019年12月31日逾期办理转移登记文书的违约金共计43165.29元，之后按合同约定支付至实际办理转移登记文书之日止；三、驳回原告罗安容的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费896.13元，减半收取为448元（原告已预交），由被告贵阳合纵置业有限公司负担。二审审理期间，双方当事人均未提交新证据，二审查明的事实与一审认定一致，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：1、上诉人合纵置业公司是否存在逾期办证的违约行为，如果存在，应如何承担违约责任；2、案涉《补充协议》关于“违约金累计最高不超过总房价的1%”的约定是否有效。关于第一个争议焦点，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案双方当事人在合同中对出卖人取得商品房所有权初始登记的具体时间有明确约定，现出卖人并未取得商品房所有权初始登记，构成违约。出卖人取得商品房所有权初始登记后买受人才需交纳办理产权过户所需的资料以及相关税费，故上诉人合纵置业公司以买受人未向其交齐办理产权过户所需资料以及相关税费为由主张办证条件不成就，本院对此不予采信。关于第二个争议焦点，本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》中约定“出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金”，而在《补充协议》却约定“出卖人应自产权办理延期之日起按已付房款的日万分之一向买受人支付违约金，违约金累计最高不超过总房款的1%”，但双方在《商品房买卖合同》第二十九条明确约定“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”，故《补充协议》对逾期办证的违约金加以限制，客观上不合理地减轻了主合同中约定应由出卖人承担的责任，部分排除了买受人基于主合同享有的违约金权利，该《补充协议》的相关条款应属无效。综上所述，上诉人贵阳合纵置业公司的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费896元，由上诉人贵阳合纵置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  田勇二〇二〇年五月二十一日法官助理陈瑶书记员左文艳