河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫05民终1528号上诉人（原审原告）：河南省成达房地产开发有限公司，住所地汤阴县产业集聚区工纵二路北段东侧。法定代表人:吴桂成，执行董事。委托诉讼代理人:樊胜军，河南广学律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：安阳钢铁集团有限责任公司，住所地安阳市殷都区梅元庄。法定代表人李利剑，董事长。委托诉讼代理人：贾立、魏庆，该公司员工。上诉人河南省成达房地产开发有限公司（以下简称成达公司）因与被上诉人安阳钢铁集团有限责任公司（以下简称安钢集团公司）合同纠纷一案，不服河南省安阳市殷都区人民法院（2019）豫0505民初1055号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。成达公司上诉请求：1.改判安钢集团公司退还成达公司拆迁补偿款794000元及资金占用期间的利息327525.00元；2.改判安钢集团公司赔偿成达公司损失6819600元；3.二审诉讼费由安钢集团公司承担。事实与理由：1.安钢集团公司生活区原为自供水，所以有深井泵房，但安钢集团公司生活区早已实现市政供水，相应的深井泵早已不再使用(没有提供电费等使用的证据)，按照《协议书》第十条“深井泵停止使用后，如需拆除，由甲方(安钢集团公司)负责”，所以安钢集团公司应当予以及时拆除，交还成达公司深井泵房占用范围内的土地。另外，根据诚实信用原则，成达公司已经支付了土地转让金、拆迁费，安钢集团公司也应当诚信履行合同，及时拆除泵房，使得权利人能够正常使用土地。另外，根据《协议书》第五条的约定，安钢集团公司应在协议签订后2个月内（即2012年5月31日前)完成拆迁并移交土地面积为3505.33平方米（合5.258亩），至今已近7年的时间，安钢集团公司仍存在732.2平方米土地未拆迁、未移交的现状，仍由安钢集团公司占用，未移交土地折算土地及拆迁补偿款79.4万元，所以安钢集团公司未完全履行上述合同义务而长期占有成达公司超额支付的上述款项已无合法根据，应当予以返还并应支付占用成达公司上述款项期间的利息32.7525万元。2.安钢集团公司未修建围墙应赔偿成达公司损失，不超诉讼时效。首先，原审已判决安钢集团公司未修建围墙构成违约，所以被上诉人应当赔偿给上诉人造成的损失。其次，未修建围墙问题，在原审判决第7页，法院查明三，所记载的函件中，即成达公司已经于2015年1月22日向安钢集团公司发函主张未修建围墙给成达公司造成的损失，之后于2016年8月安钢集团公司起诉成达公司，成达公司也一再抗辩该损失，所以成达公司的起诉并不超过诉讼时效。3.因安钢集团公司未按照约定期限提交购房户名单，造成成达公司迟延销售，安钢集团公司应当赔偿成达公司损失。首先，合同系双务合同，如果安钢集团公司及时提供了购房户名单，成达公司有可能与安钢集团公司提供的购房户之间，已经达成了销售意愿，并签订商品房买卖合同。但安钢集团公司仅以价格因素拒绝提供名单，造成成达公司根本无法与最终的购房户协商签约，所以自2015年1月份房产具备销售条件开始，到2016年8月安钢集团公司起诉，长达1年7个月的时间，成达公司无法回笼任何资金，承受了巨大的压力。恰巧碰上了房地产行情有所上涨，假设房地产行情下行，那么成达公司遭受的损失将更大。所以法院不能片面的认为，房地产行情有所上涨，就否定了成达公司迟延销售的损失。另外，因安钢集团公司将成达公司拖入长期的诉讼后，成达公司无奈另行销售了房产，为此成达公司已经支付给安钢集团公司500万元的违约金。既然是双务合同，那么安钢集团公司在违约在先(未完全拆迁、交付土地，收了围墙款拒绝履行修建围墙义务)，未交付任何购房款，也不提供购房户名单的情况下，法院判决安钢集团公司不构成违约，不用承担任何责任，明显有违公平。安钢集团公司辩称，1.安钢集团公司已经按《协议书》《权利义务转让协议书》的约定履行了向土地管理机关交付土地使用权的义务，未拆除深井泵房符合《协议书》中保留现状的约定，不构成违约，无需承担赔偿责任。《协议书》《转让协议书》中安钢集团公司的义务是同意规划范围内原属于安钢集团公司的土地进入招拍挂程序并按照国土管理部门的出让要求提供相关手续材料。安钢集团公司已经将本案所涉土地使用权完全交给安阳市股都区人民政府土地管理部门，已经完全履行了该合同义务。《协议书》第一条、第十条的约定，安钢集团公司拆除土地上除深井泵房外原属安钢集团公司的房屋建筑及其他附属物，成达房地产公司同意深井泵房保留现状，待安钢集团公司深井泵房停止使用后按需拆除。安钢集团公司尚未拆除深井泵房是符合《协议书》约定的，无需退还成达房地产公司拆迁补偿款794000元及利息。2.安钢集团公司未提供购房户名单是成达公司恶意违约，擅自提高单价造成的，成达公司诉称遭受损失与事实不符。成达公司在具备交房的条件下，于2016年4月27日向安钢集团公司出具《河南省成达房地产开发有限公司关112套商品房事项的函》要求提高商品房单价。安钢集团公司明确要求成达公司按照《协议书》的约定继续履行。本应继续履行的成达公司却直接将原属于安钢集团公司的房源恶意加价违约销售，谋取不正当经济利益至少在548万元以上(详见[2018]豫0505民初1286号判决书)。成达公司违反法律规定，恶意违约，擅自提高单价的行为导致安钢集团公司无法按照《协议书》约定的商品房均价(不得高于2800元/平米)组织职工购房并提供购房户名单，致使安钢集团公司无法实现合同目的，其诉称因延迟销售遭受损失2878800元无事实、法律依据。3.成达公司未尽到现场管理职责并擅自修建围墙，造成安钢集团公司事实上不能履行，因此产生的责任应由成达公司自行承担。成达公司进场管理后，未尽管理职责维持施工秩序，使安钢集团公司在修建围墙时遭到现场不明人员围攻、谩骂，阻挠施工，导致多次停工。此后成达公司将施工现场封闭，在已控制施工现场的情况下未通知安钢集团公司施工，而擅自建造围墙，直接导致安钢集团公司事实上不能履行。成达公司诉称“未按约定处理相邻纠纷、未完成围墙的修建、未按约定完成拆迁并交付土地”导致其工期延误、规划多次变更，与事实不符。安钢集团公司不是政府职能部门，没有处理纠纷的能力。成达公司在签署《转让协议书》时已充分了解《协议书》《转让协议书》的内容，包括深井泵房的实际状态，其对履行协议可能造成的情况有充分认知，不存在影响其施工、造成规划变更的情况。成达房地产公司诉求安钢集团公司赔偿因此造成的损失3940800元无事实及法律依据。成达公司向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令被告退还原告围墙修建款135000元及资金占用期间的利息55687.50元；2.依法判令被告退还原告拆迁补偿款794000元及资金占用期间的利息327525元；3.依法判令被告赔偿原告损失5819600元；4.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2012年3月30日，在安阳市殷都区政府的组织、协调下，针对安阳市百祥如地产开发有限公司占用安钢集团公司四生活区东侧部分土地及土地上房屋拆迁事宜，被告作为甲方与安阳市百祥如地产开发有限公司作为乙方、安阳市殷都区人民政府作为监督方签订了一份《协议书》。协议如下：一、依据安阳市XB4-4-2地块控制性详细规划，甲方同意规划范围内原属甲方土地进入招拍挂程序，拆除土地上除深井泵房外属甲方的房屋建筑及其他附属物。二、经中介公司评估，并由甲乙双方协商同意，乙方应向甲方支付土地及相关附着物拆迁货币补偿款共计人民币380万元，考虑到土地移交后需新砌筑围墙，围墙由甲方组织施工，乙方承担费用，围墙施工费用总计135000元，各项费用总计3935000元，本协议签订后10日内由乙方向甲方指定账户以转账方式支付。如乙方未按期支付补偿款，本协议自行废止。三、在乙方支付本协议第二条之款项后，甲方按照国土管理部门的出让要求提供相关手续材料、配合乙方取得该土地使用权，并在政府牵头下配合协调在后续建设过程中因使用该土地可能存在的纠纷。四、乙方向甲方提供位于规划小区范围内乙方开发的一整幢不低于28层的高层住宅商品房，由甲方指定的购房户（以下简称甲方购房户）购买，套数不少于112套。乙方向甲方购房户提供的商品房均价不得高于2800元/平方米，每层差不得高于20元/平方米，地下室价格不得高于800元/平方米；如乙方实际成本低于协议约定价格，则乙方应按照实际成本价与甲方购房户签订《商品房买卖合同》。五、本协议签订后两个月内，甲方将本协议约定的甲方的用地范围内临戚东路两层楼房产移交给乙方，并将剩余的地上附着物全部搬迁拆除，在本协议签订后两个月内甲方需按本协议约定的边界砌好围墙，将上述地块移交给乙方，围墙产权属甲方所有。八、甲方组织本单位职工购买乙方提供商品住宅，乙方应在取得商品房预售许可证之日起15个工作日以内以书面形式通知甲方，甲方接到通知后20个工作日内向乙方提供购房户名单；九、乙方在收到甲方提供的购房户名单后30日内，应与所有甲方购房户签订商品房买卖合同，并办理房产备案手续；乙方负责为每位购房户办理房屋所有权证和土地使用权证。十、在乙方占用甲方的土地范围内，有甲方生活区深井泵房一座，考虑实际使用情况，双方同意保留现状，该深井泵房及其附属设施、管道等资产仍属甲方所有，乙方保证今后为甲方深井泵房及其附属设备、管道的保养维修提供一切便利条件。深井泵房停止使用后，由甲方负责。十二、违约责任：1、乙方在取得预售许可证之日起15个工作日内未书面通知甲方，构成严重违约，乙方应向甲方支付违约金人民币500万元。2、乙方在收到甲方购房户名单后，30日内应与所有甲方购房户签订《商品房买卖合同》，并办理完毕房产备案登记手续。每逾期一日，根据乙方未与安钢住房户签订《商品房买卖合同》的实际房屋套数，按照每套住房每日1000元由乙方向甲方支付违约金。3、本协议经双方签字生效后，乙方因任何原因（包括但不限于乙方转让本协议所涉开发项目、乙方转让本协议所涉土地使用权等原因）不履行本协议约定各项义务时，应向甲方支付违约金人民币500万元。《协议书》生效后，经过平等协商，2013年1月21日，被告作为甲方与安阳市百祥如地产开发有限公司作为乙方、原告作为丙方、安阳市殷都区人民政府作为监督方签订一份《合同权利义务转让协议书》，签约背景：1、在安阳市殷都区政府的组织协调下，针对乙方占用甲方四生活区东侧部分土地及土地上房屋拆迁事宜，甲乙双方于2012年3月30日签订了《协议书》（以下简称原协议书）。原协议书生效后，甲、乙双方依据约定已经部分履行了相关义务。2、经过原协议书所涉土地的招拍挂程序后，乙方和丙方分别摘牌，各自竞得甲方四生活区东侧部分土地。鉴于目前的实际情况，乙方欲将自己在原协议书中的权利义务一并转让给丙方。为使原协议书中的乙方权利义务依法转让，在安阳市殷都区政府的组织协调及监督下，甲、乙、丙三方经过友好协商，签订《合同权利义务转让协议书》（以下称转让协议书）如下：1、甲、乙双方依据原协议书已经履行的行为仍然有效，双方不得撤回已经实施的履约行为。2、转让协议书生效后，乙方将2012年3月30日签订的原协议书中乙方的权利和尚未履行的义务全部转让给丙方，丙方同意接受前述乙方所转让的权利及义务。本次权利义务转让后，若发生丙方违反转让协议书和原协议书中所规定的义务及责任的情况，乙方承担连带责任。3、甲方同意将2012年3月30日签订的原协议书中乙方的权利和尚未履行的义务全部转让给丙方。另查明：一、2018年6月1日，安阳钢铁集团有限责任公司起诉河南省成达房地产开发有限责任公司，要求河南省成达房地产开发有限责任公司按照原协议书和转让协议书的约定承担违约金500万元。河南省成达房地产开发有限责任公司辩称双方之间诉争纠纷属于商品房预约合同纠纷，预约合同的标的是签订本约合同即签订商品房买卖合同，并非交付房屋，河南省成达房地产开发有限责任公司并不存在违约情形；安阳钢铁集团有限责任公司未按约定砌筑围墙，给河南省成达房地产开发有限责任公司造成重大损失。一审法院（2018）豫0505民初1286号民事判决判决河南省成达房地产开发有限公司于判决生效后十日内向安阳钢铁集团有限责任公司支付违约金500万元。宣判后，成达公司提起上诉，后撤回上诉。二、2017年9月9日，安阳市××区梅园庄街道办事处钢四区居民委员会出具情况说明，内容为2012年4月，原告开始计划建设御景嘉园小区项目，并进场管理。该项目需要在安钢四（1）生活区之间砌筑围墙，但是由于居民阻扰等多种因素，施工多次搁置。每次施工居民情绪都比较激动，该单位及社区工作人员多次进行现场协调。三、2015年1月22日，原告给被告发关于变更原协议书有关条款的函，内容为原告认为原协议书中的第四款商品房均价和地下室价格已不再适用，原因为由于时间的推移，安阳市房地产市场的商品房建设成本已大幅增加，其中也包含原应由被告负责的砌筑围墙问题，致使本项目开工时间推迟了2年，企业财务和管理费用相应增加了近千万元，因此本项目实际成本已达3395.77元每平方米。原协议书没有约定不准以实调整价款，未约定如原告实际成本高于协议约定价格时不能调价的条款，按实调价也符合合同条款的公平原则。原告愿意以每平方米3395.77元的价格，与被告购房户签订商品房买卖合同，请被告尽快提供分房方案和购房户名单。2015年2月15日，被告复函称，房价协议条款是在政府牵头，公平公正环境下各方达成的共识，市场和成本变化不应影响协议的履行，原告应按协议约定全面履行相关义务。四、2016年4月11日，被告向原告发关于督促原告履行协议的函，内容为原告已取得商品房预售许可证，根据原协议书约定应在15日内通知被告向购房户提供约定价格的商品房，原告未向被告通知已构成严重违约，督促原告依据协议全面履行义务。2016年4月14日原告复函，称原协议书未约定房屋价格组成方式，款项的支付方式以及房屋的交付方式，可操作性不强，应由双方协商解决。2016年4月27日，原告向被告发函，称原告愿意提供协议约定的112套商品房，在均价2800元购房时，每平方米需承担城市配套费120元，景观设计绿化费160元等。原协议签订后，项目地块成本因焦邵村纠纷增加600万元，分摊到总面积每平方米增加成本116元，请给予考虑。因外部原因导致工期延误24个月，土地购置费4100万元，24个月利息多支出760万元，人工工资支出310万元，办公费30万元，这些费用应给予考虑。2016年5月23日，被告向原告发函，督促原告按照协议全面履行义务。五、2014年11月21日，原告取得御景嘉园住宅小区1、2、3、4号楼的施工许可证，其中1号楼开工日期为2014年8月10日，竣工日期为2016年1月20日。2、3、4号楼开工日期为2014年8月30日，竣工日期为2016年3月2日。六、2014年3月15日原告发函给被告督促推进围墙建设，称被告应在2012年4月30日前施工完毕，被告在协议约定的期间组织人员多次进入工地，因被告公司家属阻挠，无法施工，再次督促在本月底前砌好围墙。2014年8月10日，原告向被告发函，称因被告未砌围墙，导致原告无法施工，为避免损失进一步扩大，被告应于2014年8月30日前砌好围墙，具备进场施工基本条件，逾期原告将自行采取措施，由此造成的一切后果由被告承担。被告辩称该函没有任何的回复及确认，无法证明原告和被告沟通过。七、2019年11月3日，安阳市百祥如房地产开发有限公司证明，由王献波签字的转让协议及收条，均是该公司授权行为。王献波证明认可2012年4月11日收原告2500万元土地款及4月12日收原告款273250元。八、原告称2号楼是向原告预留，2016年8月开始对外销售。4栋楼的销售许可证2015年1月获批，除了2号楼，其他楼均是在取得预售证后就开始销售。被告称不知哪栋楼是给被告预留的，原告称2号楼是向被告遗留应提供相应证据。九、原告损失计算方式为：1.围墙利息损失，以135000元为本金，按每年6%计算，自2012年6月1日至2019年3月12日；2.未交土地利息327525元，以794000元为本金，按每年6%计算，自2012年6月1日至2019年3月12日；赔偿损失6819600元，其中以土地转让金28800000元本金，按每年6%计算，自2012年6月1日至2019年3月12日，共计821天；2号楼迟延销售损失2878800元，按2800元／平方米×90平方米（以最小户型面积）×112套×1.7年（2015年1月-2016年8月）。十、原告于2014年8月31日自行修建临时围墙开始施工。一审法院认为，2012年3月30日，被告与安阳市百祥如地产开发有限公司作为合同当事方、安阳市殷都区人民政府作为监督方签订的协议书，及2013年1月21日，原告、被告及安阳市百祥如地产开发有限公司作为合同当事方，安阳市殷都区人民政府作为监督方签订的合同权利义务转让协议书，均是当事人的真实意思表示，协议合法有效，协议各方应按协议履行权利与义务。按照协议约定原告将修建围墙款135000元支付给被告，被告未在约定时间内修建围墙，已构成违约。被告应及时返还原告围墙修建款135000元及资金占用期间的利息。原告称被告因未按约修建围墙造成损失，因原告于2014年8月31日自行修建临时围挡并施工建设，其诉称的围墙损失诉讼时效起始时间应从2014年8月31日起满两年至2016年8月31日，原告于2019年4月2日起诉主张被告未按期修建围墙应承担利息损失3940800元，已超过诉讼时效，对此主张法院不予支持。原告要求被告退还拆迁补偿款794000元及资金占用期间的利息327525元，根据2012年3月30日的协议书约定该深井泵房及其附属设施、管道等资产仍属被告所有，并未明确被告交付上述土地的时间，现有证据不能证明被告违约，原告该诉求证据不足，法院不予支持。原告要求被告承担因被告未按照约定期限提交购房户名单，造成原告房产的迟延销售的利息损失2878800元，因原告自行提高房屋单价，被告对此不予认可，被告未按期提交购房户名单并不违约，原告该诉求证据不足，法院不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告安阳钢铁集团有限责任公司于本判决生效后十日内返还原告河南省成达房地产开发有限公司围墙修建款135000元及利息（利息从2012年6月1日起至清偿之日，按照年利率6%标准计算）。二、驳回原告河南省成达房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费68722元，由原告河南省成达房地产开发有限公司负担65000元，被告安阳钢铁集团有限责任公司负担3722元。本院二审期间，当事人均未提交新证据，二审查明的事实与一审法院认定事实一致。本院认为,关于成达公司要求安钢集团公司退还拆迁补偿款794000元及资金占用期间的利息327525元的诉讼请求。根据案涉《协议书》及《转让协议书》约定内容，双方同意案涉场地内的深井泵房及其附属设施、管道保留现状，待深井泵房停止使用后，由安钢集团公司负责，可见双方并未明确约定安钢集团公司交付上述土地的明确时间，现有证据不能证明安钢集团公司违约。依照协议约定成达公司应向安钢集团公司支付土地及相关附着物拆迁货币补偿款共计人民币380万元，现成达公司要求安钢集团公司退还拆迁补偿款794000元及利息，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。成达公司称深井泵早已不再使用，安钢集团公司应当及时拆除，但成达公司一审时未明确提出该项诉讼请求，该块土地的交付问题，成达公司可另案主张权利。关于成达公司要求安钢集团公司支付未按期修建围墙的利息损失3940800元的诉讼请求。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中成达公司未提供充分证据证明其因围墙未及时修建而遭受的利息损失，且安钢集团公司不予认可其损失，故该项请求本院不予支持。关于成达公司要求安钢集团公司支付延迟销售房屋利息损失2878800元的诉讼请求。本院认为，在双方协商签订商品房买卖合同的过程中，成达公司自行提高房屋单价，该行为系商品房买卖合同未能订立的直接原因，安钢集团公司未按期提交购房户名单并不违约，成达公司诉称的延迟销售房屋利息损失应由其自行承担，对于其该项诉讼请求本院不予支持。综上，上诉人河南省成达房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费67388元，由上诉人河南省成达房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  秦现华审判员  赵红艳审判员  赵锐平二〇二〇年五月八日书记员  邢露露