上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终3720号上诉人(原审原告)：上海市黄浦区双钱公寓业主委员会，地址上海市黄浦区。法定代表人：尹胜利，主任。委托诉讼代理人：马海燕，上海市申房律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海华谊集团股份有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：刘训峰，董事长。被上诉人(原审被告)：上海欣正房地产开发经营有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区。法定代表人：皋也鸣，执行董事。上列两被上诉人之共同委托诉讼代理人：陈易，上海段和段律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海复兴建设发展有限公司，住所地上海市。法定代表人：丁兰弟，执行董事。委托诉讼代理人：王徐苗，上海翰鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄欣彤，上海翰鸿律师事务所律师。上诉人上海市黄浦区双钱公寓业主委员会(以下简称“双钱公寓业委会”)因与被上诉人上海华谊集团股份有限公司(以下简称“华谊公司”)、上海欣正房地产开发经营有限公司(以下简称“欣正公司”)、上海复兴建设发展有限公司(以下简称“复兴公司”)所有权确认纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2019)沪0101民初11760号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。双钱公寓业委会上诉请求：撤销一审判决，改判支持双钱公寓业委会的一审诉请。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。一审法院未查明上海市黄浦区双钱公寓(以下简称“双钱公寓”)的具体竣工时间为1998年，具体竣工时间直接涉及到开发商是否应该提供物业管理用房，以及应该如何提供。一审法院也未查明双钱公寓业委会组织机构代码证上的地址仅为办证需要而临时违章搭建的房屋，以及上海市黄浦区打浦桥街道住房保障和房屋管理办事处已经出具《证明》确认双钱公寓业委会一直以来没有业委会办公用房的事实。一审法院还未查明双钱公寓自交房至今的物业管理办公用房情况。二、一审法院适用法律错误。双钱公寓系1998年竣工的小区，故开发商明显应按照1997年7月1日起实施的《上海居住物业管理条例》的规定，依法提供物业管理服务用房，且物业管理服务用房产权属全体业主共有。三、一审判决侵害了双钱公寓全体业主的合法权益。双钱公寓作为当时的高档住宅，从交房开始上海市徐家汇路XXX弄XXX号XXX、XXX室(以下简称“XXX、XXX室”)就是作为物业管理用房来适用的。2018年6月，双钱公寓业委会另行聘请了其他物业公司，交接时上海双力物业管理公司(以下简称“双力公司”)称其是XXX、XXX室物业管理用房产权人。双钱公寓业委会经调查得知XXX、XXX室房屋已在2002年通过造假、欺骗的手段以买卖形式过户至双力公司名下。双钱公寓业委会在相关部门协调无果的情况下才通过诉讼途径进行维权。四、华谊公司、欣正公司一审中提供的上海市徐家汇路XXX弄XXX号104室《上海市商品房出售合同》系伪造的。五、华谊公司、欣正公司一审提供的XXX、XXX室《上海市商品房出售合同》中附件二《该房屋平面图》不是一层的平面图。华谊公司、欣正公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，一审判决应予维持。双钱公寓业委会无论是在一审中还是提起上诉后，始终未向法院提交任何涉案房屋在规划中即将一层房屋作为物业管理用房的任何证据材料。双钱公寓是在1994年进行规划、施工的，当时对建设单位配置物业管理用房并没有强制性规定。建设单位上海正兴房地产有限公司(以下简称“正兴公司”)在规划时没有将双钱公寓1层的房屋规划为物业管理用房，建成后也没有作为物业管理用房使用。1996年正兴公司申请办理双钱公寓《预售许可证》时，将1层房屋全部作为普通商品房进行报审，最终也是按照政府部门的核准以普通商品房的形式对外进行销售。双钱公寓业委会在一审中提交的竣工图并不是双钱公寓建造前规划许可的图纸，该图纸上没有建设单位正兴公司的印章，仅是作为交付存档，图纸上标注有“物业管理用房”的文字，也是由施工单位加注的，并非最终政府部门审核确认的房屋用途。双钱公寓的B5室长期作为业委会的办公用房使用至今。在双钱公寓已有充足的物业管理用房使用的情况下，双钱公寓业委会再要求华谊公司、欣正公司提供物业管理用房并转移案外人的房屋产权于法无据。复兴公司辩称，双钱公寓业委会要求复兴公司承担提供物业管理用房并将产权登记为全体业主共有的责任，无事实及法律依据，不予认可。没有证据证明双钱公寓竣工时在原规划中配置物业管理区域。正兴公司成立时，复兴公司仅享有3.16%的股权，并不负责安置物业管理用房。且复兴公司持有的股权已于1999年11月26日通过协议转让，已经不是正兴公司的股东。双钱公寓业委会要求将上海市徐家汇路XXX弄XXX号104室(以下简称“104室”)转移至其名下，复兴公司无法实现。双钱公寓业委会向一审法院起诉请求：华谊公司、欣正公司、复兴公司提供上海市黄浦区双钱公寓的物业管理用房(含物业管理办公用房及业主委员会用房)，并将物业管理用房的产权转移登记为全体业主共有。(明确房屋为104室，目前登记在正兴公司名下，华谊公司目前实际控制房屋)。华谊公司于判决生效之日起十日内将104室交付双钱公寓业委会。一审法院审理中，双钱公寓业委会提供了以下证据：一、工商档案材料，证明正兴公司于2007年注销，其权利、义务承接主体为华谊公司、欣正公司、复兴公司。二、公告，证明双钱公寓业委会提起本案诉讼已经业主表决通过。三、图纸，图纸显示底层的六间房屋均为物业管理用房。四、不动产登记资料，证明相关房屋已经通过买卖形式转让至物业公司名下。五、不动产登记资料，证明104室登记在原开发商名下，并且可以办理房屋权利转让。六、上海市黄浦区打浦街道住房保障和房屋管理办事处证明，证明小区内一直不存在物业管理用房。七、竣工图，证明公寓底层八间房屋在竣工验收时都是作为物业管理用房。地下室无物业管理用房。华谊公司、欣正公司对双钱公寓业委会提供的证据：一、真实性认可，无异议。二、公告落款是业委会业主大会盖章，不能证明本次诉讼已经经过法定程序业主表决，双钱公寓业委会也未提供证据，且相关业主也对有关情况知晓，不能证明双钱公寓业委会诉讼的合法性合理性。三、真实性不认可，没有有关部门盖章，也不是最终备案图纸。不清楚是否是双力公司移交的。双钱公寓底层房屋也未规划为物业管理用房，竣工备案时也不是物业管理用房，且房屋已经对外出售，交易中心也办理转移所有权登记，所以双钱公寓业委会提供的证据不能反映其证明目的。四、真实性认可，XXX、XXX室已经在2002年转让给双力公司，产权人也是双力公司。五、真实性认可，104室竣工后，该房屋在1998年9月出售给上海华谊(集团)公司，没有办理产权登记。但是有购房发票和付款凭证。六、真实性认可，证明上的内容与客观事实不符，业委会在2001年时已经在地下室区域注册办公。华谊公司、欣正公司在此前已经发出律师函给业委会并且也抄送有关部门，现在仍出具这样的证明，不认可。七、真实性认可。关联性不认可。竣工图纸是当时施工单位提交的，并非双钱公寓建造前规划许可的图纸。该份图纸上并无建设单位的盖章也无其确认，仅是作为工程结束后施工单位交付城建档案馆存档之用，并未经过政府部门的审核和确认。该图纸并非最终的规划和政府部门最终审核确认的房屋用途，不能作为房屋规划为物业管理用房的依据。华谊公司、欣正公司提供了以下证据：一、上海市徐家汇路XXX弄XXX号107室《上海市商品房出售合同》及购房发票。二、上海市徐家汇路XXX弄XXX号108室《上海市商品房出售合同》及购房发票。三、104室《上海市商品房出售合同》及购房发票、付款凭证，四、上海华谊(集团)公司工商信息，证明双钱公寓104、XXX、XXX室均已出售给上海华谊(集团)公司、双力公司。五、双钱公寓业委会的组织机构代码证。六、双钱公寓地下室照片。七、告知。八、律师函，证明双钱公寓业委会成立时登记的地址是双钱公寓B5室，双钱公寓地下室所有房屋在2018年7月后已由双钱公寓业委会向原物业公司收回并交付新的物业公司使用。华谊公司、欣正公司发律师函提出异议。九、双钱公寓地下室现状照片及视频，证明双钱公寓业委会及物业公司均在地下室房屋内办公。十、预售许可证的申请报告。十一、商品房预售方案，证明正兴公司申请和政府部门批准的房屋预售证建筑面积为28100平方米，该面积包括一层的所有房屋面积。十二、轮胎公寓物业管理协议，证明物业管理协议中并未涉及物业管理用房，正兴公司未委托物业公司对所谓的物业管理用房进行管理服务。十三、商品房分套建筑面积成果表，证明双钱公寓一层的八套房屋建筑面积并未作为物业管理用房分摊给大楼其他商品房，该八套房屋均对大楼一层的公用面积进行了分摊，分摊系数与各层商品房一致。十四、上海市内销商品房价格构成表，证明双钱公寓销售建筑面积为28100平方米，与预售许可证的面积相同。十五、预售许可证，证明双钱公寓核准的销售建筑面积为28100平方米，包括一层的所有房屋面积。十六、卢湾区商品房建筑面积分层分室认定书(含房屋分套建筑面积计算成果表)，证明上海市房屋土地管理局认定的双钱公寓一层建筑面积为1005.91平方米，公用面积为210.32平方米，分摊系数与各层一致。一层并没有应用作公用面积分摊的物业管理用房。十七、情况说明，证明物业公司已经占用双钱公寓地下室的三间房屋作为物业办公使用。双钱公寓业委会对华谊公司、欣正公司提供的证据：一、二、形式真实性认可，有购房发票，但是没有付款凭证，真实性有待考量。三、真实性不认可，没有付款凭证，104室的房屋没有办理登记，双钱公寓业委会仍有权主张确权。四、五、真实性认可，无异议。六、真实性不认可，不是现状。第一张确认是现场但不是双钱公寓业委会使用。七、真实性认可，是双钱公寓业委会张贴的。八、真实性认可，收到过。九、图片真实性认可，光盘内容无法播放，地下室是双钱公寓业委会管理，一部分是华谊的堆放物，一部分是管理。有单独房间，有一间目前是物业公司在用。十至十四、真实性不认可。即使来自于政府部门，也与本案无关。十五、真实性认可。与本案无关，预售许可证在竣工验收前，所有面积均是预估。十六、与本案无关。证据30页，一层平面图的房间数及36页，一楼只有三个房间。十七、真实性不认可。不需要鉴定公章。物业公司与华谊公司、欣正公司有利害关系。复兴公司对双钱公寓业委会提供的证据：一、真实性无异议，证明目的不认可，复兴公司的相应责任已经转移给华谊公司，复兴公司当时是为了办理公司注销才盖章。二、三、同华谊公司、欣正公司的意见。四、真实性认可，证明目的不认可，不能因为登记在物业公司名下就认定是物业用房。五、六、同华谊公司、欣正公司的意见。七、质证意见同华谊公司、欣正公司，整层作为物业用房不符合常理。复兴公司对华谊公司、欣正公司提供的证据均予认可。复兴公司提供了以下证据：一、《正兴公司章程》，证明复兴公司持股比例为3.16%，仅负责前期立项报批、协助施工管理的工作。二、《转让股份协议》、《正兴公司股东会决议》，证明复兴公司的股权已于1999年11月26日协议转让给了华谊公司。1999年11月30日股东会议通过了上述股权转让。三、上海市徐家汇路XXX弄XXX号XXX、XXX室不动产登记薄，证明上述房屋于2002年3月登记至双力公司名下。五、承诺书，华谊公司于2007年5月28日向复兴公司承诺，鉴于复兴公司已不是正兴公司股东，复兴公司在注销清算报告签字盖章后，因公司未了事宜产生的任何责任，复兴公司不再承担，由华谊公司承担。双钱公寓业委会对复兴公司提供的证据：一、真实性认可，无异议。二、真实性不认可，应该是工商变更后生效。三、真实性认可，但不认可其证明目的。四、真实性无法确认，不具有对外效力。华谊公司、欣正公司对复兴公司提供的证据：一、真实性认可，无异议。二、原件与复印件相符，但华谊公司、欣正公司未找到原件，真实性无法核实。三、真实性认可，无异议。四、原件与复印件相符，但华谊公司、欣正公司未找到原件，真实性无法核实。一审法院认定事实如下：双钱公寓开发商是正兴公司，于1996年取得预售许可证。2001年8月16日，双钱公寓业委会获得的组织机构代码证上的地址是上海市徐家汇路XXX弄XXX号B5室。双钱公寓业委会认可物业管理公司在涉诉房屋的地下室有房屋在实际使用。现双钱公寓业委会起诉来院。一审法院认为，涉诉房屋在2001年以前竣工，双钱公寓业委会提供的证据七竣工图中标明为物业管理用房的房屋包含着已经出售的房屋，仅以该证据证明规划中配置有物业管理用房，依据不足，法院不予采信。鉴于没有足够证据证明涉诉房屋在规划中配置有物业管理用房，双钱公寓业委会在涉诉房屋的地下室有住所地，物业管理公司在涉诉房屋的地下室有房屋在实际使用。故双钱公寓业委会的诉讼请求难以支持。一审法院判决如下：驳回上海市黄浦区双钱公寓业主委员会要求上海华谊集团股份有限公司、上海欣正房地产开发经营有限公司、上海复兴建设发展有限公司提供上海市黄浦区双钱公寓的物业管理用房等所有诉讼请求。本院二审期间，双钱公寓业委会提供：1.由上海市黄浦区打浦桥街道住房保障和房屋管理办事处盖章的、落款时间为2019年11月27日的《证明》复印件，内容记载有“……原物业办公地点位于小区107室、108室，物业交接后，小区由上海沪船物业管理有限公司提供物业管理服务，自沪船物业进驻以来，现物业办公地点临时设在小区门卫间”。2.物业管理费收据复印件，收据上管理单位名称为“上海双力物业管理有限公司”，单位联系地址为“徐家汇路XXX弄XXX号1G”。3.《双钱公寓业委会与双力物业服务合同于2018.06.30终止交接清单》复印件。华谊公司、欣正公司表示，《证明》内容与事实不符，上海沪船物业管理有限公司一审中已出具《情况说明》，证明其实际已在使用地下室房屋，物业管理费收据和交接清单无法证明双钱公寓业委会的观点。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。双钱公寓业委会主张双钱公寓的竣工时间为1998年，开发商应当按照1997年7月1日实施的《上海居住物业管理条例》提供物业管理用房。上海市房屋土地资源管理局于2005年4月7日出具的《关于明确不同时期物业管理用房面积的复函》中明确：1997年7月1日至2003年8月31日竣工的居住物业管理区域，其物业管理用房应按照规划中配置的标准提供；规划中未配置的，按照物业管理区域实际使用状况予以提供。双钱公寓已于1996年取得《预售许可证》，从该证记载的预售建筑面积和华谊公司、欣正公司提供的《商品房分套建筑面积成果表》可以看出，其建设规划中的面积部分无法体现双钱公寓配置了相应的物业管理用房。双力公司虽曾使用XXX、XXX室作为办公地址，但其是通过买卖形式取得XXX、XXX室的产权，可见XXX、XXX室并不是双钱公寓规划配置的物业管理用房，也与双钱公寓业委会提供的竣工图中标注的一层部位有8间物业管理用房相矛盾。故竣工图无法反映双钱公寓的规划设计中配置了物业管理用房。根据上海沪船物业管理有限公司出具的《情况说明》，其表示有地下室由物业实际使用。因双钱公寓业委会提供的证据，不足以证明双钱公寓在建设规划时将104室作为物业管理用房予以配置，现物业管理公司也有相应的区域作为物业用房使用。故双钱公寓业委会要求华谊公司、欣正公司、复兴公司提供物业管理用房，华谊公司将104室交付双钱公寓业委会，并将104室的产权转移登记为全体业主共有，无事实及法律依据，本院难以支持。综上，双钱公寓业委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币64,300元，由上诉人上海市黄浦区双钱公寓业主委员会负担。本判决为终审判决。法官助理万晶审判长  卢薇薇审判员  王 珍审判员  陈 俊二〇二〇年五月二十七日书记员  万 晶附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……