北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终3067号上诉人(原审被告)：李世俊，男，1943年10月10日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：杨华，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：江志坤，北京市京师律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：张骥，女，1983年1月6日出生，苗族，住云南省普洱市思茅区。委托诉讼代理人：杨曙光，北京市安理律师事务所律师。委托诉讼代理人：李莹，北京市安理律师事务所律师。上诉人李世俊因与被上诉人张骥居间合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初77919号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李世俊上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回张骥的全部诉讼请求。2、张骥承担一审、二审的诉讼费。事实和理由：一、一审法院在认定案外人方康没有取得房屋所有权人武志才的书面授权书的情况下，却认定李世俊与方康签署的《房屋租赁合同》成立、生效，是对法律关于合同成立、生效要件的错误理解和适用，是完全错误的。二、本案的发生，其实是张骥和方康夫妻两人利用武志才死亡后其继承人没有精力过问北京房产的机会，前妻张骥作为居间人，丈夫方康持有伪造的授权书欺诈李世俊签订《居间合同》和《房屋租赁合同》，意图合谋高额的居间费，同时也实际损害了房屋所有权人的权益。三、李世俊现在使用租赁房屋的法律依据和事实理由是2016年4月与高英签订的《房屋租赁合同》，该合同与方康与李世俊于2015年签订的未成立有效的《房屋租赁合同》是两个不同的合同，不是也不能是无效合同的延续。2016年4月与高英签订的《房屋租赁合同》并不是张骥居间签署的。四、张骥所主张的高额居间费用，完全背离市场规律、违反我国《关于房地产中介服务收费的通知》等有关政策法规规定。张骥辩称，同意一审判决，不同意李世俊的上诉请求。张骥向一审法院起诉请求：1、李世俊支付居间费1240万元；2、李世俊承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2015年7月15日，李世俊作为甲方与张骥作为乙方签订《合同》，约定：乙方接受甲方委托负责就租赁北京市朝阳区东四环北路88号院甲8号楼房屋一事，引荐甲方和该房屋所有权人的授权代表直接洽商租赁事宜，向甲方提供该房屋相关的重要信息，并最终促成甲方与房屋所有人签订10年租期房屋租赁合同，促成甲方与房屋所有权人建立长久稳定的合作关系；居间成功指完成本条所列全部委托事项，甲方与该房屋所有人或其授权代表未签订书面房屋租赁合同视为委托事项未完成；乙方必须向甲方提供该房屋的有关信息，内容包括但不限于房屋所有权复印件、房屋所有人授权书复印件等，乙方有义务协助甲方该房屋进行实地考察；乙方承诺向甲方提供该房屋的上述信息真实可靠，如果乙方提供的信息不真实，乙方无权取得居间报酬；乙方在甲方与该房屋所有人的授权代表进行合同谈判期间，应尽到作为居间人的谨慎和诚实义务，促成该房屋及其授权代表将该房屋租赁给甲方，并签署期限为10年的房屋租赁合同；如居间成功，则甲方应按本合同约定向乙方支付居间报酬；无论将来房屋权属是否变更，在居间方能保证租赁合同继续按约履行的前提下，委托方有义务按时按约支付本合同约定的居间报酬；本项目居间报酬为2960万元，支付居间报酬的时间和金额为2015年8月8日支付370万元，2016年10月9日支付450万元，2017年10月10日支付390万元，2018年10月10日支付400万元，2019年10月10日支付350万元，2020年10月10日支付300万元，2021年10月10日支付250万元，2022年10月10日支付200万元，2023年10月10日支付150万元，2024年10月10日支付100万元；在甲方和该房屋所有人或其授权代表签订房屋租赁合同之日起，视为乙方居间成功，甲方按本合同约定时间向乙方支付第一笔居间报酬；如果甲方在本合同委托期内未能与该房屋所有人或其授权代表合同租赁成功，没有征得居间方的书面同意，甲方不应再与该房屋所有人或其授权代表进行协商并签订房屋租赁合同，否则居间方有权请求甲方按本合同约定支付居间报酬。同日，武志才作为出租方（甲方）与李世俊作为承租方（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方对坐落于北京市朝阳区东四环北路88号院甲8号楼房屋享有所有权，证书编号为X京房权证朝私字第XXXX号、974960号、974977号，房屋用途为口腔医院及配套经营；租赁期限为2015年9月1日至2025年12月10日；租金标准为第一年730万元，第二年900万元，第三年100万元……；定金支付日期及金额为2015年7月16日支付248万元；租金支付日期及金额为2015年8月8日支付482万元，2016年10月9日支付500万元，2017年4月10日支付400万元……；乙方应将合同租金打入武志才在富滇银行昆明市南屏支行开立的账户中；租赁期内该房屋所有权发生变动的，合同依然生效，新产权人继承甲方的权利及义务，除乙方同意外，新产权所有方无权解除本合同，甲方保证乙方可依照本合同约定继续承租使用房屋至租赁期满；在此情形下，乙方承诺不再向甲方主张和追究任何其他法律责任和损失，否则甲方应依照本合同约定向乙方承担违约责任。出租房落款处由“方康”签字，承租方落款处由“李世俊”签字。2015年7月30日，李世俊授权张文将北京市朝阳区东四环北路88号甲8号楼第一年剩余租金480万元转至武志才在富滇银行开立的账号中，同时将因居间上述房屋租赁事项产生的第一年居间报酬370万元转至张骥指定的中信银行账号中。2015年8月3日，张文向武志才转账200万元；2015年8月9日，张文向武志才转账20万元；2015年8月10日，张文向武志才转账260万元，同日向张骥转账370万元。上述合同签订后，李世俊开始使用涉案房屋用于口腔医院经营。2015年4月24日，武志才死亡。2016年4月，李世俊作为承租方（乙方）与出租房（甲方）高英签订《租赁合同》，约定甲方作为房屋产权的共有人及武志才的合法继承人将登记在武志才名下的X京房权证朝私字第XXXX号、974960号、974977号房屋出租给乙方用于口腔医院及商业配套经营，租赁期间为2015年9月1日至2025年12月10日；每年租金金额、支付时间与李世俊与方康签订的上述《租赁合同》一致。2016年8月27日，案外人王力与李世俊授权的李华峰签订《租赁合同》，约定李世俊将上述房屋出租给王力，房屋所有权人为武志才，租赁期间为2016年9月1日至2026年11月30日，租金打入李华峰账户。对双方有争议的事实及证据，法院认定如下：为证明方康有权代武志才签订《租赁合同》，张骥提供《委托书》复印件、《变更委托告知》复印件、（2017）京0105民初21583号民事判决书予以证明。《委托书》复印件载明委托方（甲方）为昆明市鑫益屋业开发有限公司（以下简称鑫益公司），法定代表人为武志才，受托人为方康，委托人因鑫益公司无法到现场办理X京房权证朝私字第XXXX号、974960号、974977号等8套房屋相关事宜，委托方康为公司的合法代理人，办理上述房屋的租赁手续和收取相关的房屋租金，收款人为武志才在中国建设银行云南省昆明支行城西支行开立的账户。落款委托方处加盖“鑫益公司”印章，时间为2014年5月28日。《变更委托告知》复印件载明武志才将北京市朝阳区东四环北路88号院甲8号楼昂无租金收款银行账户变更为云南省昆明市建设银行城西支行，授权方康代为办理房屋租赁及物业事项接洽。李世俊对《委托书》复印件、《变更委托告知》复印件的真实性不认可，认为上述证据均为复印件，且其中的委托人为鑫益公司，并非武志才，故与本案无关；同时李世俊表示，张骥曾向其提供过涉案房屋的产权证复印件及相应的委托书，并提供该房屋产权证复印件及《委托告知》复印件予以证明。其中《委托告知》载明武志才拥有X京房权证朝私字第XXXX号、974960号、974977号房屋的所有权，委托方康代为办理房屋租赁的接洽手续及相关手续，并及时将上述房屋租金收入汇款至武志才在富滇银行昆明市南屏支行开立的账户，落款日期为2015年5月6日。李世俊表示张骥即是基于该份《委托告知》使得李世俊与方康签订《租赁合同》，但该份《委托告知》应系虚假，因出具时武志才已身故。张骥对该《委托告知》的真实性不认可，认为其未见过该份文件。为证明张骥已履行向李世俊提交房屋材料义务，其提供《看房确认书》及证人张某证言予以证明。《看房确认书》载明带看时间为2015年6月1日，房屋坐落朝阳区观湖国际远特科技独栋。委托人处有“李华峰”签字。李世俊对《看房确认书》的真实性不认可，认为无法确认看房地点与涉案房屋一致；对张某证人证言的真实性不认可，认为其未出庭作证，不符合证据的形式。李世俊提供借记卡账户历史明细及收据证明其按案外人方康要求转出租金250万元，方康以武志才代理人身份出具收据。借记卡账户历史明细显示2015年7月15日，李世俊支付武*才250万元；收据载明收到李世俊转款248万元作为北京朝阳区东四环北路88号院甲8号楼房产租赁（2015年9月10日至2016年11月9日）的租金，收款人为方康代武志才。张骥对上述证据的真实性表示无法确认，但认可李世俊已支付武志才租金248万元。李世俊提供结婚登记审查处理表证明张骥与方康系夫妻关系，于2008年1月28日登记结婚。张骥对该证据的真实性认可，但认为双方婚姻关系已于2013年被法院确认无效，但未就此提供证据。庭审中，李世俊表示其使用涉案房屋1年后未再使用房屋；2016年4月、5月武志才妻子来北京时其才知晓武志才已于2015年4月去世的情况。张骥表示其在向李世俊提供涉案房屋材料时并不知晓武志才已去世的情况。一审法院认为，张骥与李世俊签订的《合同》系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。双方的争议焦点为李世俊是否完成居间义务。居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。依据《合同》约定，张骥收取的居间费包括完成两部分事项，一是促成李世俊与房屋所有权人或授权人签订租赁合同，二是确保李世俊能够在租期内使用房屋。首先，关于张骥是否完成第一项义务。张骥提供的《委托书》、《变更委托告知》及李世俊提供的《委托告知》均为复印件，在双方均否认对方证据真实性的情况下，一审法院对上述证据的真实性难以确认。根据上述情况可知，方康在与李世俊签订《租赁合同》时并无武志才出具的书面授权书，但考虑到李世俊确已使用房屋、且已向武志才支付第一年租金及向张骥支付第一期居间费，并与高英再次签订《租赁合同》，应当视为方康代武志才与张骥签订的《租赁合同》已成立、生效并实际履行。故张骥已完成第一项义务。其次，关于张骥是否完成第二项义务。张骥现主张的居间费系针对《合同》中约定截至2018年10月10日的费用。李世俊虽主张其使用涉案房屋1年后未再使用房屋，但结合其与高英签订的《租赁合同》及与案外人王力签订的《租赁合同》可知，其在使用涉案房屋1年后仍有权继续使用房屋，其自行将房屋使用权转租其他用户不能视为其已丧失对涉案房屋的使用权。故在李世俊未提供相反证据证明其已丧失对涉案房屋使用权或丧失对涉案房屋使用权时间的情况下，一审法院认为张骥已完成其主张居间费期间的合同义务。综上，张骥要求李世俊支付居间费1240万元的诉讼请求，有事实及法律依据，法院予以支持。关于李世俊主张张骥未向其告知武志才去世构成对其利益侵害的意见，武志才去世的事实并未影响李世俊承租并使用涉案房屋，故对其该点意见，法院不予采信。判决：李世俊于判决生效之日起十日内向张骥支付居间费1240万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费96200元，由李世俊负担（于判决生效后七日内交纳）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李世俊提交证据一情况说明，证据二视频，证据一、证据二的来源均是高英。证明高英并不认可张骥或方康的行为，武志才账户中的款项高英也没有收到。证据三是李世俊的委托诉讼代理人与一审张骥的证人张某的微信聊天记录，证明张某当时看见的委托书实际上是李世俊提交的，不是张骥提交的。进而证明张骥与方康没有如实陈述事实，在武志才死后伪造武志才的委托书。证据名称和证明目的详见证据目录。张骥发表质证意见称证据一属于证人证言，由于证人本人未出庭作证，不符合证人证言的证据形式，我方不予认可。结合证据一、证据二，证据二视频中讲话的人是否是高英本人，张骥不清楚，也无法确认，其身份证件也未经过法院和当事人的核实，所以我方对证据二的形式不予认可，对证明内容及关联性均不认可。对证据三，真实性由法院核实。即便存在这样的微信聊天记录，我方不认可真实性。张某是张骥也认识，在此之前从未提到过张某提及本案事实。关于房屋的居间、促成交易是张骥完成的，张某本人证明这样一个事实，我方需要进行核实。张某证明的内容，发生在近期内，从聊天内容看，应该事先有过沟通，专门对要证明事项进行的聊天。对方代理人找张某核实，有事实的确认。这个聊天记录是在晚上十点三十七分，张某回复的直接就证明这个内容，很突兀，张某与对方是否达成某种默契，我方有疑义。方康是否有资格作为代理人处理房屋，一审法院审查的十分清楚。对证据三的三性，我方均不认可。高英是武志才的配偶，我们是了解的，但是涉案的租赁的房屋是登记在武志才名下，武志才名下所有其他的公司是家族企业，很多个人资产和公司资产管理混同。在武志才晚年及去世前后，公司基本由武志才女儿打理，与方康关系很好，方康打理的事情均是与武志才和武志才女儿对接，没有高英去对接相关事宜。涉案房屋之前的租赁也是方康处理的。涉案的租赁款项也是打入武志才的账户。武志才的继承人或其本人没有收到款项，不属实。租赁涉案房屋的相关情况，在公司也是进行过备案的。对于上述证据，我方可能需要向武志才的女儿进行核实。这些证据在一审中，李世俊有能力取得，但并没有提供。二审提供这些证据，是否符合新证据，请法院进行审查，所以对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。本院经审理查明的其他事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，本案为居间合同纠纷。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬额的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中订立涉案居间合同的目的就是通过张骥的居间活动使李世俊获得涉案房屋的承租权，在租赁期内有权使用涉案房屋；根据庭审查明的事实，李世俊已经获得涉案房屋的承租权并又将涉案房屋另行出租，其合同目的已经全部得以实现，在此种情况下，应视为张骥已经完成了相应居间义务，有权向李世俊主张相应的居间费用；一审法院据此支持张骥要求支付居间费的请求，处理正确。综上所述，李世俊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费96200元，由李世俊负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 林存义审 判 员 张印龙审 判 员 赵 霞二〇二〇年五月十九日法官助理 眭 立书 记 员 李月明