上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终4581号上诉人(原审原告)：洪晓好，女，1973年12月28日出生，汉族，户籍所在地安徽省。委托诉讼代理人：潘晟，上海市沪南律师事务所律师。委托诉讼代理人：张楠，上海市沪南律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海开灵金属制品有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：朱海平，总经理。被上诉人(原审被告)：李夏樑，男，1958年7月27日出生，汉族，户籍所在地上海市虹口区。委托诉讼代理人：殷喆元，上海市千方律师事务所律师。原审第三人：虞海昌，男，1960年8月26日出生，汉族，住上海市浦东新区。原审第三人：北京京邦达贸易有限公司，住所地北京市。法定代表人：王振辉，执行董事。上诉人洪晓好因与被上诉人上海开灵金属制品有限公司(以下简称开灵公司)、被上诉人李夏樑、原审第三人虞海昌、原审第三人北京京邦达贸易有限公司(以下简称京邦达公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2019)沪0109民初8038号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人洪晓好上诉请求：一、撤销(2019)沪0109民初8038号民事判决,改判支持上诉人一审诉讼请求;二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1、一审法院不应采纳虞海昌的单方说法“系争房屋月租金1.2万元是在租金市场价扣除虞海昌每月应偿还洪晓好的2万余元利息后确定。”第一,洪晓好从未认可上述说法;第二,洪晓好与开灵公司签订的《租赁合同》中明确约定,系争房屋租金每月1.2万元,乙方(洪晓好)租金以甲方(开灵公司)欠乙方本息抵扣,先抵息再抵本,因利息每年变化,故双方同意一年抵扣一次。该合同约定与虞海昌单方说法相矛盾,应当以书面合同为准。2、一审法院遗漏认定以下事实,李夏樑作为上海市昆明路XXX号底层房屋(以下简称系争房屋)买受人未对系争房屋具体情况进行完善了解,谨慎调查。上诉人洪晓好2016年1月14日开始使用系争房屋,2017年3月将系争房屋转租给京邦达公司,李夏樑2016年4月与开灵公司签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称《买卖合同》),2016年5月至2017年9月开灵公司、李夏樑一直在处理系争房屋买卖合同纠纷,在上述时间段,李夏樑未调查了解系争房屋租赁情况,系自身原因所致。二、一审法院适用法律错误。1、开灵公司作为系争房屋原产权人有权自由处置系争房屋,租金、租期均属双方意思自治范畴,只要不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形即为有效,故根据《中华人民共和国合同法》第四条、第八条及第五十二条,开灵公司与洪晓好的《租赁合同》真实有效,受法律保护。2、洪晓好承租系争房屋期间,开灵公司将房屋卖予李夏樑。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条,李夏樑应当继续履行上诉人洪晓好与开灵公司签订的《租赁合同》的全部内容。3、至于李夏樑认为自己购买房屋遭受租金损失,是因自己未尽到审查责任及开灵公司隐瞒情况所致,与洪晓好无关,即使存在租金损失,也应由开灵公司承担。一审法院未支持洪晓好的诉讼请求,于法无据,有失公平。被上诉人开灵公司未做答辩。被上诉人李夏樑辩称，同意一审判决，请求予以维持。原审第三人虞海昌未做答辩。原审第三人京邦达公司未做答辩。洪晓好向一审法院起诉，要求判令：要求李夏樑按照每月1.2万元的租金标准继续履行洪晓好与开灵公司就系争房屋签订的《租赁合同》(合同编号XXXXXXX)。一审法院认定事实如下：系争房屋原产权人为开灵公司。2015年12月31日，开灵公司作为出租方(甲方)、洪晓好作为承租方(乙方)签订一份《租赁合同》，约定，甲方将其合法拥有的系争房屋出租给乙方使用，房屋建筑面积共计332平方米；乙方向甲方承诺租赁系争房屋仅作为商业合法经营(或自住)使用；租期为20年，自2016年1月1日起至2035年12月31日；月租金为12,000元，租金以现金方式支付；双方议定首期付24个月，另付36,000元押金，以后按每12个月结算一次房租；乙方在租赁期内，实际使用的水费、电费、煤气费、电话费、保安保洁费、有线电视费等费用应由乙方承担；甲方应保证所出租房屋权属清楚，无共有人意见，无使用之纠纷；补充条款约定，甲方承诺允许乙方对此房屋拥有转租权，双方确认，截止2015年12月31日，甲方欠乙方借款26,790,000元、利息613,368元，乙方租金以甲方欠乙方本息抵扣，先抵息再抵本，因利息去年变化，故双方同意一年抵扣一次，直至抵清甲方所欠所有本息为止。2016年1月14日，洪晓好书面确认开灵公司于当日将系争房屋交付给洪晓好使用。租赁期间，洪晓好于2017年3月将系争房屋转租给京邦达公司。2016年4月7日，开灵公司与李夏樑签订《买卖合同》，约定开灵公司将系争房屋出售给李夏樑，开灵公司净到手价为800万元(不包括中介费、评估费)。《买卖合同》中未约定有租约。2016年5月，李夏樑因与开灵公司就系争房屋买卖发生纠纷诉至法院[案号(2016)沪0109民初10527号]，要求开灵公司继续履行《买卖合同》，开灵公司协助李夏樑办理系争房屋过户手续并交付系争房屋。该案审理中，开灵公司反诉要求撤销《买卖合同》。法院经审理认为，系争房屋《买卖合同》不具备合同撤销要件，但系争房屋被法院多次查封、李夏樑未通过先行代偿债务或提出执行异议的途径解除查封，于2017年4月26日作出一审判决：一、对李夏樑要求开灵公司继续履行双方签订的《买卖合同》，要求开灵公司协助办理系争房屋过户手续并将系争房屋交付李夏樑的诉讼请求，不予支持；二、对开灵公司要求撤销其与李夏樑就系争房屋签订的《买卖合同》的反诉请求，不予支持。判决后，李夏樑不服，提起上诉，本院于2017年9月12日作出判决：一、维持虹口法院(2016)沪0109民初10527号民事判决第二项；二、撤销虹口法院(2016)沪0109民初10527号民事判决第一项；三、开灵公司与李夏樑签订的《买卖合同》继续履行，李夏樑于判决生效之日起15日内将剩余房款750万元支付给开灵公司，开灵公司于判决生效之日起15日内涤除系争房屋上设定的抵押权，并协助李夏樑办理系争房屋产权过户手续，将系争房屋交付给李夏樑，房屋过户过程中产生的税费由李夏樑负担。2018年8月15日，系争房屋产权经核准登记至李夏樑名下。之后，李夏樑要求洪晓好搬离并交还系争房屋，遭拒绝。目前，系争房屋仍由京邦达公司使用。一审法院另查明，2017年3月，洪晓好与京邦达公司就系争房屋签订《房屋租赁合同》约定，房屋租期自2017年3月15日至2018年3月14日，租赁用途为物流配送及存储货物，月租金为38,716.66元(含税)。2018年4月，洪晓好与京邦达公司续签《房屋租赁合同》约定，房屋租期自2018年3月15日至2020年3月14日，2018年3月15日至2019年3月14日期间的月租金为41,427.25元(含税)，2019年3月15日至2020年3月14日期间的月租金为44,326.83元(含税)。一审法院再查明，2017年9月，洪晓好诉至法院[案号(2017)沪0109民初29195号]，要求确认洪晓好对系争房屋享有优先购买权。2018年1月9日，法院以洪晓好无正当理由未按期足额补交案件受理费为由，裁定按洪晓好撤回起诉处理。2018年1月，开灵公司诉至法院[案号(2018)沪0109民初5341号]，要求解除与洪晓好之间的租赁合同，洪晓好迁出系争房屋。2018年3月，开灵公司以进一步收集证据为由撤回该案诉讼。2018年4月，开灵公司再次以相同诉请诉至法院[案号(2018)沪0109民初9323号]，2018年9月，开灵公司以系争房屋产权已变更至李夏樑名下为由撤回该案诉讼。一审法院又查明，2016年10月，洪晓好诉至法院[案号(2016)沪0109民初22420号]，要求虞海昌归还借款本金2,873,500元、利息1,246,548元、违约金824,009.60元，要求虞海昌支付利息损失(以2,873,500元为本金，按年息28.8%计算，自2016年10月17日起至实际还款之日止)，要求虞海昌支付律师费50,000元，要求开灵公司对虞海昌的上述付款义务承担连带清偿责任。2016年11月23日，经法院调解，洪晓好与虞海昌、开灵公司达成如下调解协议：1、虞海昌于2016年11月28日前返还洪晓好借款本金、支付利息及违约金共计4,944,057.60元；2、虞海昌于2016年11月28日前赔偿洪晓好聘请律师代理费损失50,000元；3、开灵公司对虞海昌的上述第1、2项确定的债务承担连带责任；4、案件受理费46,752.46元，减半收取23,376.23元，由虞海昌、开灵公司共同负担，于2016年11月28日前支付洪晓好。调解生效后，洪晓好向法院申请执行。因未发现虞海昌、开灵公司名下有其他可供执行的财产，法院于2017年3月21日裁定终结该次执行程序。一审法院审理中，应李夏樑申请，法院依法委托上海国城土地房地产估价有限公司对系争房屋在2015年12月的租赁市场价格进行评估。经评估，结论为，系争房屋于2015年12月的市场租金为每月32,000元。经质证，洪晓好对鉴定结论有异议，认为鉴定单位鉴定得出的系争房屋租金价格过高。开灵公司、李夏樑、虞海昌、京邦达公司对鉴定结论均无异议。一审法院认为，买卖不破租赁原则的确立，是指租赁物的所有权发生变动后，承租人以该原则对抗新权利人的租赁物返还请求权。但是，承租人在运用该原则对抗新权利人时，为维持租赁关系的运转，其亦应当承担支付相应租金的义务。在洪晓好与开灵公司的租赁合同期限内，李夏樑通过买卖取得系争房屋产权。李夏樑称洪晓好与开灵公司之间的系争房屋《租赁合同》是双方恶意串通后签订，洪晓好与虞海昌之间的借贷关系是虚假的，但根据现有证据尚不足以证实洪晓好与虞海昌之间的借贷关系是虚假的，亦不足以证实洪晓好与开灵公司就系争房屋签订的租赁合同是双方恶意串通后签订。然洪晓好与开灵公司的《租赁合同》中约定系争房屋租金为每月1.2万元，根据鉴定结论，该租金明显低于当时的租金市场价，虞海昌也确认当时系争房屋的租金市场价在每月3.2万元-3.5万元之间，月租金1.2万元是在租金市场价扣除虞海昌每月应偿还洪晓好的2万余元利息后确定，故洪晓好与开灵公司约定的每月1.2万元的租金标准是在洪晓好与虞海昌、开灵公司之间存在特定的债权债务关系的前提下确定，洪晓好要求李夏樑按该租金标准继续履行租赁合同，显然对李夏樑不公平，故该租金约定仅约束洪晓好与开灵公司，对李夏樑无约束力。因此，对洪晓好要求李夏樑按照每月1.2万元的租金标准继续履行其与开灵公司签订的系争房屋《租赁合同》，法院依法不予支持。一审法院判决：对洪晓好要求李夏樑按照每月1.2万元的租金标准继续履行洪晓好与上海开灵金属制品有限公司就上海市昆明路XXX号底层房屋签订的《租赁合同》(合同编号XXXXXXX)的诉讼请求，不予支持。二审中，当事人均无新证据提交。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院审理中,上诉人补充发表意见称,洪晓好当时对房租市场价每月3万左右是表示确认的。当时计算下来，虞海昌欠洪晓好的借款部分本金是287万多元，算下来每月的利息在2万多一点。所以按照他们当时的意思表示，系争房屋承租20年刚好是结清本息的。但是分成两个部分处理，第一部分是1.2万的本金部分，当时是签了案涉租赁合同，约定每年进行抵扣正常履行20年。另一部分其实是当时双方确认利息部分每月2万，是一次性抵扣了20年的，也就是相当于3万和1.2万之间的差额，大概2万左右是已经结清的。本院认为，依照法院查明的事实,系争房屋在洪晓好与开灵公司签订《租赁合同》时的租金市场价格为每月3.2万元，而合同仅约定租金标准为每月1.2万元。洪晓好在本院审理中，提出其中差额的2万元系一次性抵扣了20年，用以冲抵债务利息，对该主张，洪晓好并未提供证据予以证明，应承担举证不能的责任。退一步讲，即使洪晓好与开灵公司达成预扣20年部分租金的协议，该协议也仅对洪晓好与开灵公司之间产生约束，对李夏樑没有约束力。因此，洪晓好要求以显著低于市场价格的租金标准继续履行其与开灵公司签订的系争房屋《租赁合同》缺乏事实及法律依据，一审法院未予支持并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26,288元，由上诉人洪晓好负担。本案鉴定费32,000元，由上诉人洪晓好负担。本判决为终审判决。法官助理高勇审判长 王 珍审判员 王晓梅审判员 邬海蓉二〇二〇年五月二十五日书记员 吴艳妮附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……