山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁09民终613号 上诉人（原审被告）：晋红，女，1968年10月26日出生，汉族，住泰安市泰山区。 被上诉人（原审原告）：泰安市至诚物业管理有限责任公司，住所地泰安市泰前大街温泉小区，统一社会信用代码91370902726214921T。 法定代表人：王兴杰，经理。 委托代理人：焦平春，山东锦春律师事务所律师。 上诉人晋红与被上诉人泰安市至诚物业管理有限责任公司（以下简称至诚物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服泰安市泰山区人民法院（2019）鲁0902民初4260号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人晋红上诉请求：撤销泰安市泰山区人民法院（2019）鲁0902民初4260号民事判决书，依法改判或者发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人提供的服务质量达不到合同约定的标准，具体如下：房屋出现漏雨，物业不进行维修；小区卫生打扫不及时，打扫不干净；小区监控、语音对话等设备形同虚设，保安工作不尽责，车辆乱停乱放无人管理；小区无健身器材、无健身场所及文化娱乐场所、无业主活动中心；小区绿化草地不及时浇水维护，无人管理。2.物业公司没有向全体业主公示物价管理部门各项收费文件原件，即使是物业有相关文件，其服务质量与收费标准也存在很大差距。3.《前期物业服务合同》属于格式合同，物业收费标准系被上诉人自行确定的数额，约定2.26元/平/月的收费标准并没有与业主协商，物业公司自行拟定，打印成册，交付房屋时让业主签字，业主不签收就收不了房，明显属于强迫性质，格式条款，应是无效的。依据《泰安市普通住宅物业服务收费基准价格和有关问题的通知》，带电梯收费标准0.70、0.90、1.10、1.50、1.90元/平方米/月，而没有规定被上诉人可以随意上浮收取物业管理费，是否能够上浮或者上浮多少，应由被上诉人与各业主共同决定。4.按照物权法之规定，停车位属于全体业主所有，原告无权收取35元/月的停车费用。5.违约金计算不对。上诉人没有收到物业公司任何关于催收物业费的通知或者告知函，被上诉人没有提供证据证实因上诉人拒交物业费产生的损失，一审法院不能主动酌定违约金标准。6.本案程序违法。本案泰山原著小区系在泰安市岱岳区，管辖法院应为岱岳区人民法院，被上诉人在泰山区人民法院起诉，违反管辖的规定。 被上诉人至诚物业公司辩称，上诉状所称与事实不符，物业公司已经尽到合同义务，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。 至诚物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付自2018年8月4日起至2019年8月4日止拖欠物业管理费3701.28元及违约金（自逾期之日起暂时按照每日万分之五计算至被告实际支付之日止）；2.赔偿因实现债权支出的费用2000元；3.依法判令由被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：被告系大安泰山原著小区1号楼西单元102室业主，房屋面积136.48㎡。根据被告2017年8月4日同原告达成的《前期物业管理服务合同》规定，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区事实规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告自2018年8月4日起至2019年8月4日止拖欠物业管理费3701.28元。原告曾多次以多种形式向被告催交物业管理费但其未予理睬。被告自2018年8月4日起至今未向原告缴纳物业管理服务费，截止2019年8月4日，被告欠原告物业费累计达3555.6元，原告主张按照0.5‰/日计算违约金至2019年7月16日为444.16元，原告因实现债权支出律师费2000元，根据双方签订的协议，被告应当承担上述费用。 一审法院认定事实：2017年8月4日，至诚物业公司（甲方）与被告晋红（乙方）签订《前期物业管理服务协议》一份，约定：前期物业管理指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的物业管理合同生效时止的物业管理。房屋坐落位置：大安泰山原著1#楼西单元102室。电梯住宅按建筑面积每月每平方米2.26元（含电梯运行费0.48元/月/平方米）。物业管理服务费用在本协议约定的服务范围内采取包干式，费用标准可以根据物价涨跌情况进行适当调整。缴纳费用时间：乙方与开发企业收楼时与甲方签订《前期物业服务协议》，并预交一年物业服务费，预交一年期满后十五日内乙方第二次交费，预交半年，到期后再按半年预交，依次类推。经多次催交，乙方逾期6个月仍未交纳物业管理服务费，甲方可以向法院提出诉讼，甲方实现债权所支出的费用（包括律师费）由乙方承担。停车服务费每月每个车35元（按年度缴纳）。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金，或通过张贴公告等形式予以催交。被告晋红购买了位于大安泰山原著小区1号楼西单元102室的涉案房屋，建筑面积136.48平方米。涉案小区至今未成立业主委员会。被告自2018年8月4日起欠缴物业费，故原告诉至法院，要求被告支付截至2019年8月4日物业服务费3701.28元，至2019年7月16日的违约金444.16元。被告称小区内房屋漏雨、物业未打扫卫生、未修剪花草，并称原告未尽到管理服务义务，被告未使用过电梯，原告收费标准过高，为此被告提交小区内照片一宗、光盘一张、原告张贴的物业管理服务文件四张、被告下载的物业服务收费标准一份。原告质证称，房屋漏雨问题可能是质量问题，应由开发商负责，不属于物业公司维修范围；小区绿化面积较大，被告提出绿化树木遮挡其房屋后，物业进行了修剪，照片反映的不是持续性的状态；小区内蚊虫问题是因为绿化面积大，考虑到业主安全，物业没有使用烈性农药；电梯费及其他费用在合同中均有约定。另查明，原告与山东锦春律师事务所签订《委托代理合同》，委托其处理原被告物业服务合同纠纷一案，并支付律师代理费2000元。为此原告提交代理合同一份、中国农业银行现金缴款单一份、增值税普通发票一份。经查，一年以下银行贷款年利率为4.35%。 一审法院认为，原、被告签订《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，不违背相关法律规定，是合法有效的协议，该协议对双方均有约束力。协议中约定，原告为涉案小区提供物业服务，被告应按时足额缴纳物业管理费用。被告认可自2018年8月4日起至2019年8月4日止未缴纳物业服务费，被告应按约定的价格即2.26元/㎡/月支付原告物业服务费，即2.26元/㎡/月×136.48㎡×12个月≈3701.34元，原告要求被告支付该期间的物业管理费3701.28元，一审法院予以支持。被告称原告提供的卫生、管理等方面存在服务不到位情况，被告虽提交照片一宗，但不足以证实其主张，且物业服务应当是动态的过程，无法以一个时刻的状态评价，故对被告的该项辩称理由，一审法院不予采信。被告抗辩房屋漏水问题，但原被告认可房屋漏水系房屋防水没做好，系房屋质量问题，不是物业服务导致，原告已就该问题向开发商进行反应，且被告所述房屋漏水问题也不能构成拒交物业服务费的事由，故对被告该项辩称理由，一审法院不予采信。电梯属于公共设施，其设立的目的在于服务全体业主，其费用理应由全体业主共同负担，且小区物业收费标准已在双方协议中明确约定“电梯住宅按建筑面积每月每平方米2.26元”，被告以没有使用过电梯而不应交费的理由缺乏事实和法律依据，其辩解意见一审法院不予采纳。对于原告主张的违约金,原、被告双方在签订的《前期物业服务协议》中对物业服务费交纳时间和逾期交纳的违约金标准进行了约定，被告无正当理由拒不交纳物业服务费，已经构成违约，应当按照合同约定承担相应的违约责任。协议中约定逾期违约金额支付标准为3‰/日，因原告未提供证据证明其因被告拒交物业费导致的损失，一审法院依法酌定违约金标准为中国人民银行同期贷款利率的四倍，故对原告要求被告按每日万分之五支付违约金的诉讼请求，一审法院予以部分支持。因协议中约定，签订协议时预交一年物业服务费，预交一年期满后15日内第二次交费，预交半年，到期后再按半年预交，现原告自愿从2018年8月18日、2019年2月18日起计算违约金，同时要求计算至2019年7月16日，视为原告对自己诉讼权利的处分，故被告应支付的违约金为：2018年8月4日至2019年2月3日的物业费为1850.67元（2.26元/㎡/月×136.48㎡×6个月），原告主张该期间物业费为1850.64元，本院予以支持，自2018年8月18日起至2019年7月16日共计332天，违约金应为296.97元（1850.64元×4.35%÷360×332天×4）；2019年2月18日至2019年7月16日的物业费为1850.64元，自2019年2月18日至2019年7月16日共计148天，违约金应为132.38元，违约金共计429.35元。关于律师代理费2000元，《前期物业管理服务协议》中约定“甲方实现债权所支出的费用（包括律师费）由乙方承担”，且原告已实际支出该项费用，故原告要求被告赔偿其律师代理费的诉讼请求，一审法院予以支持。同时，原告作为物业服务企业，在进行物业管理服务过程中，应增强服务意识，提高管理水平，及时解决物业服务中出现的各种问题和瑕疵，加强与业主的沟通，虚心听取业主提出的合理建议。被告作为业主，应当按照合同约定及时交纳物业服务管理费用，对在物业服务过程中出现的问题，应采取正当途径向物业服务企业反映，共同营造美好的小区环境。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第八十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告晋红于本判决生效后五日内支付原告泰安市至诚物业管理有限责任公司物业服务费3701.28元；二、被告晋红于本判决生效后五日内支付原告泰安市至诚物业管理有限责任公司违约金429.35元；三、被告晋红于本判决生效后五日内赔偿原告泰安市至诚物业管理有限责任公司律师代理费2000元。案件受理费25元，由被告晋红负担。 二审期间，双方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明一致，本院对此予以确认。 本院认为，上诉人主张涉案房产存在房屋漏雨、小区没有健身器材的问题，据此主张不应支付物业费及其违约金，因房屋漏雨及小区没有健身器材属于开发商的原因，不属于物业公司的管理服务内容，被上诉人主张已向开发商进行了反映，且上述问题不能构成上诉人拒交物业费的对抗事由，对上诉人该主张本院不予支持。对于上诉人主张的小区绿化、保安工作不到位等问题，上诉人仅在一审中提交照片一宗，因该主张证据不充分，不足以证实被上诉人未按物业服务合同的约定尽到物业服务义务。无法据此而主张减负或不负应缴纳的物业费，本院对上诉人的该主张亦不予支持。上诉人与被上诉人签订的《前期物业管理服务协议》中第五条、第六条、第十一条、第十五条中对物业费的缴纳、停车服务费、违约责任、律师费的承担及发生纠纷时的管辖法院均有明确的约定，一审法院据此判定上诉人支付相应的物业费及违约金、律师代理费等并无不当，本院依法予以维持。 综上所述，上诉人晋红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人晋红负担。 本判决为终审判决。 审判长  李鸿雷 审判员  宋许科 审判员  张晓丹 二〇二〇年五月十二日 书记员  崔晓元