浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0212民初14767号 原告：陈幸福，男，1961年4月8日出生，汉族，无固定职业，住宁波市鄞州区。 委托代理人：陈惠恩、徐巍，浙江甬港律师事务所律师。 被告：周建明，男，1965年11月8日出生，汉族，无固定职业，住宁波市鄞州区。 委托代理人：赵功意、徐飞，宁波市鄞州区恒欣法律服务所法律服务工作者。 被告：陈幸发，男，1966年1月9日出生，汉族，无固定职业，住宁波市鄞州区。 被告：陈盛德，男，1953年1月27日出生，汉族，无固定职业，住宁波市鄞州区。 原告陈幸福为与被告周建明返还原物纠纷一案，于2019年10月14日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法适用简易程序审理。后因案情复杂，本案依法转为普通程序组成合议庭进行审理。审理中，经原告申请，本院依法追加陈幸发、陈盛德为本案共同被告。本案于2020年1月17日公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人陈惠恩、徐巍，被告周建明及其委托代理人赵功意、徐飞，被告陈幸发、陈盛德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称：原告与被告周建明在2012年由于宅基地转让纠纷经法院调解，原告支付被告周建明25万元，被告周建明返还宅基地及一间平房给原告。原告想在这一间平房的基础上建造两间楼房，却遭被告周建明无理阻碍，不让拼墙。经鄞州区瞻岐镇派出所调解，被告周建明仍然不让拼墙。原告走投无路，就让原告兄弟即本案被告陈幸发、陈盛德来建造楼房，但被告周建明仍然不许任何人来拼墙，要求将房屋卖给周建明。被告陈幸发、陈盛德无奈，将案涉地基连同一间平房卖给被告周建明。被告周建明以非法手段取得了原告的宅基地及平房一间。2019年，原告起诉被告陈幸发和陈盛德，宁波市鄞州区人民法院依法作出（2019）浙0212民初10872号民事判决，确认原告与陈幸发、陈盛德就宅基地及一间平房签署的买卖合同无效。房屋买卖合同无效，被告陈幸发、陈盛德应向原告返还房屋，被告周建明系房屋实际使用人，对房屋没有任何权利，也应返还房屋。故原告请求判令：三被告共同向原告返还非法取得的宅基地及平房一间。 被告周建明答辩称：一、原告与被告周建明之间无法律关系，原告主体不适格，应驳回原告起诉。二、目前宅基地上是两层楼房，原告要求返还宅基地及一间平房的客观条件不具备。三、原告并非案涉宅基地的使用权人，无起诉资格。四、原告从未在案涉宅基地上建造过任何房屋，目前宅基地上两间楼房均系被告周建明所建造，楼房所有权属于被告周建明。五、被告周建明取得宅基地使用权系基于调解协议，合法有效。六、原告涉嫌诈骗，本案应移送公安机关。七、被告周建明与原告同属村经济合作社成员。 被告陈幸发、陈盛德答辩称：要求法院依法办案。 本院认定本案事实如下：2003年6月14日，原告向宁波市鄞州区瞻岐镇东坑村支部委员会交纳地基费2000元及地基押金500元。2011年3月29日，原告与被告周建明签署《地基转让协议》，将案涉位于鄞州区的宅基地转让给被告周建明。2011年4月13日，原告出具收条，确认收到被告周建明支付的地基费10万元。 2012年6月6日，原告以地基买卖违反国家土地法律和行政法规的强制性规定为由，向本院起诉被告周建明，请求确认原、被告之间签订的《地基转让协议》无效，判令被告立即返回违法占有使用的宅基地，原告将地基转让款壹拾万元返还给被告。被告周建明答辩称：返还地基可以，但需原告陈幸福返还地基转让款10万元及补偿地上建筑物折价款。2012年6月27日，经本院调解，原告与被告周建明达成协议：原告与被告周建明签订的《地基转让协议》无效；被告周建明将该涉诉的宅基地返还给原告；原告返还被告周建明宅基地转让款10万元，补偿被告周建明地上建筑物折价款15万元，由原告在2012年7月6日前履行完毕。该案调解后，被告周建明于2012年7月6日收到原告的执行款25万元。被告周建明返还宅基地。 2012年9月10日，原告与谢亚美（原告前妻）向被告陈幸发、陈盛德出具《立永卖房屋契》一份，记载“陈幸福今因家用，经吾妻同意，愿将本村房屋卖给兄弟陈盛德、陈幸发为业，地基坐落鄞州占岐镇张东周村，东至李亚军，南至大路通行出入，西至大路，北至横路为界。经三面议定，其屋价为贰拾柒万元，是立契之日起归陈盛德为业”。该次宅基地转让后，被告陈幸发、陈盛德欲在宅基地上建造房屋，但因被告周建明不同意被告陈幸发、陈盛德使用拼墙（案涉宅基地东边为被告周建明房屋），故房屋无法建造。2012年10月31日，经宁波市鄞州区瞻岐镇人民调解委员会调解，三被告达成协议（瞻调字第32号），协议记载“被告陈幸发、陈盛德（甲方）、周建明（乙方）于2012年9月25日发生房屋买卖纠纷，甲方于2012年10月31日请求我委调解，我委于2012年10月31日开始对纠纷进行调解。调解前，我委已告知各方当事人有关人民调解的性质、原则、效力和参与调解的权利、义务。经我委调解，各方当事人认同纠纷的简要事实、争议事项、各方责任和纠纷造成损害的情况如下：甲方座落在张东周村从陈幸福处买进的房屋因与东边的周建明相拼，发生矛盾，要求调解处理。经调解，各方当事人自愿达成如下协议：甲方愿意将该房屋及地基全部卖给乙方，折价计人民币大写叁拾万元正，属于永久买卖，今后归乙方所有；此调解做一次性处理，今后双方互不干涉，双方自愿放弃自诉等法律权利”。同日，被告陈幸发出具收条，确认收到被告周建明支付的“调解卖房款”30万元。该次调解后，被告周建明在案涉宅基地的一间平房上进行加建，建成楼房两间。 2019年6月13日，原告起诉被告周建明，要求被告周建明拆除原告宅基地上的上层建筑物（恢复至2012年6月27日法院调解协议生效时原样），宅基地（一层平房）归还原告。同年7月11日，原告撤回起诉。同年7月15日，原告向本院起诉被告陈幸发、陈盛德。原告诉称，原告曾因经济困难向两被告借款，之后，两被告多次向原告索要借款，但原告暂无力返还，故两被告要求原告将其所有的坐落于宁波市鄞州区的房屋作价27万元卖给两被告，且双方同时口头约定，由两被告在原告的房屋基础上建造楼房，待原告有经济能力时，偿还借款并支付造房价款后，两被告便返还房屋。协议签订后，两被告将该房产转卖给周建明，故原告请求判令其与被告陈幸发、陈盛德之间签订的《永卖房屋契》无效。被告陈幸发、陈盛德答辩称，原告曾与周建明因案涉房产所有权产生纠纷，至宁波市鄞州区人民法院诉讼，后经法院调解，案涉房产归原告所有，但原告须返还周建明购房款及建房款等共计25万元，因原告无力支付相应款项，故向被告陈幸发、陈盛德借款；考虑到原告之前曾向被告陈幸发、陈盛德另有借款未返还，故双方签订《永卖房屋契》，将案涉房产作价27万元卖给被告陈幸发、陈盛德。之后，被告陈幸发、陈盛德又将案涉房产转卖给了周建明，所得款项用以返还原告的借款。本院经审理后认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享受的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。原告与被告陈幸发、陈盛德之间买卖的标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权，被告陈幸发、陈盛德非宁波市鄞州区的集体经济组织成员，依法不得买卖该房屋，故原告与被告陈幸发、陈盛德之间《永卖房屋契》违反了我国现行土地管理法律、法规的强制性规定，依法判决确认原告陈幸福与被告陈幸发、陈盛德于2012年9月10日签订的《永卖房屋契》无效。 另查明，诉争的房屋土地性质为农村宅基地。原告原系宁波市鄞州区瞻岐镇东坑村村民，被告周建民系鄞州区瞻岐镇周家来村村民，2002年，东坑村和周家来村一同并入现在的张东周村。被告陈幸发、陈盛德非该集体经济组织成员。原告与被告陈幸发、陈盛德系兄弟关系。 上述事实，由原告提供的（2012）甬鄞嵩商初字第59号民事调解书（复印件）、执行款转出通知书、人民调解协议书（复印件）、（2019）浙0212民初10872号民事判决书（复印件）、浙江省农村集体经济组织统一收据（复印件）、被告周建明提供的人民调解协议书、《立永卖房屋契》（复印件）、收条（陈幸发出具为复印件，陈幸福出具为原件）及原、被告陈述为证。 本院认为，农村宅基地是指农村村民合法使用或依法批准，用于建造住宅的集体所有土地。本案中，原告未提供充分证据证明其取得案涉宅基地系经依法审批，且原告在两年内未动工兴建，宅基地使用权也可由村集体收回。基于原告未充分举证证明其对案涉宅基地的合法权利，其要求三被告返还宅基地及地上建筑物缺乏依据，本院不予支持。退一步讲，即便原告系案涉宅基地的合法权利人，其主张三被告返还宅基地及地上建筑物亦缺乏依据，理由如下。1、被告周建明在与被告陈幸发、陈盛德签署协议时，系宅基地所在地张东周村村民，具有取得集体土地使用权的资格。2、被告周建明为取得宅基地使用权及地上建筑物支付了相对合理的对价30万元。3、被告周建明在与被告陈幸发、陈盛德签署协议时系经鄞州区瞻岐镇协调，不存在串通等恶意的情形。4、宅基地及地上建筑物已实际交付给被告周建明使用多年，被告周建明已在宅基地上加建了房屋。5、在被告周建明与被告陈幸发、陈盛德签署协议当时，被告陈幸发、陈盛德已与陈幸福签署了《永卖房屋契》，实际控制了案涉宅基地及地上建筑物；后续陈幸发、陈盛德向被告周建明转让案涉宅基地使用权及地上建筑物的行为系经鄞州区瞻岐镇调解委员会调解，被告周建明有理由相信陈幸发、陈盛德具有处分权利。综上，本院认为，尽管被告陈幸发、陈盛德与原告陈幸福之间的《永卖房屋契》被认定无效，但被告周建明的购房行为构成善意取得。关于宅基地及房屋登记问题，因案涉宅基地从始至终未进行登记，考虑到我国农村不动产登记制度并不完善的客观事实，案涉宅基地及其上房屋并未进行登记不影响善意取得的构成。被告周建明基于善意取得获取了案涉宅基地的使用权及地上建筑物所有权，原告要求三被告将案涉宅基地及地上建筑物返还，亦缺乏依据。原告在法庭辩论结束后才申请增加诉讼请求，本院不予准许。综上，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告陈幸福的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告陈幸福负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  徐旭霞 人民陪审员  赵宝德 人民陪审员  董小平 二〇二〇年五月二十五日 代书 记员  李始丰