中华人民共和国浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终1254号上诉人（原审被告）：温州市五马美食林酒店有限公司。住所地：中华人民共和国浙江省温州市鹿城区五马花园二楼。统一社会信用代码:91330300145059898D。法定代表人：朱少光，执行董事。上诉人（原审被告）：朱少光（ＺＨＵＳＨＡＯＧＵＡＮＧ），男，1963年11月24日出生，荷兰王国国籍住中华人民共和国浙江省温州市鹿城区。上列二上诉人委托诉讼代理人：徐沪婵，北京炜衡（温州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：欧阳中原，男，1981年5月16日出生，汉族，住中华人民共和国浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：林陈秀、周勉弟，浙江雁楠律师事务所律师。上诉人温州市五马美食林酒店有限公司（以下简称五马美食林公司）、朱少光与被上诉人欧阳中原因房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省温州市鹿城区人民法院（2019）浙0302民初8150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。经评议，本案现已审理终结。五马美食林公司、朱少光上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人欧阳中原一审全部诉讼请求。事实和理由：双方签订的前一份《房屋租赁协议书》解除时，被上诉人并没有主张恢复原状，应视为其同意按当时现状接收房屋。双方于2015年10月7日再次签订《房屋租赁合同》时，被上诉人按当时现状交付后，上诉人并没有进场使用房屋，也没有改变房屋原来的状态。因此，上诉人无需承担恢复原状的义务。五马美食林公司已于2015年5月7日停业，并于2015年5月10日腾空完毕。2016年8月29日，双方签订《租金协定》，确认酒店自2015年5月至今一直停业，并约定“自2016年8月起，原合同暂定执行6个月，即不产生租金，半年后，如仍未开业，则由双方共同确定欧阳先生的房产与下一步方向”。上述约定的6个月期满后，双方就“房产去留”协商未果。此后，被上诉人未向上诉人主张过租金等费用，可见双方租赁关系已解除。被上诉人明知五马美食林公司自2015年5月后未能重新开业，已不能实现合同目的，但没有采取适当措施防止损失扩大，于2019年4月18日才通过诉讼方式“行使合同解除权”，明显存在怠于行使权利的情形，对该期间扩大损失部分应自行承担。另外，被上诉人要求朱少光承担连带清偿责任已超过保证期间，故朱少光可免除保证责任。欧阳中原辩称，一审法院已考虑双方订立的《租金协定》，免除了上诉人6个月的租金。《租金协定》不代表双方之间的租赁协议已解除，只是约定暂停收取6个月的租金。上诉人认为已腾空房屋，但墙面等尚未恢复原状。出租人何时索要租金是权利，而非义务。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请驳回上诉，维持原判。欧阳中原向一审法院起诉请求：（1）判令解除双方签订的《房屋租赁合同》；（2）判令五马美食林公司腾空、恢复原状；（3）判令五马美食林公司支付租金及滞纳金，从2016年4月15日起计算至合同解除及实际腾空恢复原状之日止，现暂计为1017516.5元；（4）判令朱少光对上述款项承担连带支付责任；（5）本案诉讼费由五马美食林公司、朱少光承担。一审审理中，原告变更第（2）项诉讼请求为恢复原状；变更第（3）项诉讼请求的起始日期为2016年3月15日。一审法院认定事实：欧阳中原系温州市鹿城区府前街五马花园二层房屋的所有权人。2015年10月7日，欧阳中原（出租方，以下称甲方）的父亲欧阳生与五马美食林公司（承租方，以下称乙方）、朱少光签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方将上述面积为969.18平方房屋出租给乙方经营使用，租期为15年，自2015年10月15日起至2031年1月15日止，3个月装修免租期，实际租期从2016年1月15日起算，年租金为400335元，每月为33361元，按月支付。租赁期5年内租金不再上浮，后十年租金上浮3%，十年不变，每月租金34361元。双方可以协商变更或终止合同，需要提前3个月通知对方。违约责任：乙方逾期支付租金的，甲方有权按所欠金额的月利率3%向乙方加收滞纳金。超过3个月仍未付清的，甲方有权解除合同。甲方违反合同约定，提前收回房屋的，应按照总租金的30%向乙方支付违约金，若支付的违约金不足弥补损失的，甲方还应承担赔偿责任。特别约定：租赁期限届满或提前解除或终止合同的，能拆除的装修、装饰由乙方负责拆除，归乙方所有；不能拆除部分，如甲方同意受让的，折价后补偿乙方；甲方不同意受让的，则由乙方负责拆除，恢复原状后交还甲方，费用由乙方承担。朱少光同意对合同产生的乙方所有付款、违约等责任承担连带保证责任，保证期间直至支付责任实际履行完毕为止。协议签订后，五马美食林公司、朱少光向欧阳中原支付租金至2016年3月15日，之后未支付租金，五马美食林公司因故未营业。另查明，欧阳生曾因五马美食林公司、朱少光拖欠租金向一审法院起诉，一审法院于2015年10月14日作出（2015）温鹿民初字第1735号民事调解书，协议为解除《房屋租赁协议书》、分三期于2016年2月7日前支付租金417040元等内容。2016年8月29日，欧阳生与五马美食林公司签订租金协定，因市场经济原因，名豪大酒店自2015年5月至今一直停业，本着和善相处，共渡难关的精神，经协商协定：（1）2015年10月份法院调解租金的尚欠部分，分三期还清，2016年10月8日前付款20%，2016年12月8日前付30%，2017年2月20日前付清尾款50%。（2）调解后2016年1月15日至今除已付部分租金外，其余租金欧阳先生同意待名豪大酒店或另上项目重新开业后逐步归还，开业前不提出要求此款资金。（3）自2016年8月起，原合同暂停执行6个月，即不产生租金，半年后，如名豪仍未开业，则由双方共同确定欧阳先生的房产去留与下一步方向。特此协定，各无异议。之后，五马美食林公司、朱少光按协定支付了第（1）项的租金。一审法院认为，双方当事人签订的《房屋租赁协议》意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人应按约定全面履行义务。关于合同解除。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《房屋租赁协议》约定了承租人超过3个月仍未付清租金的，出租人有权解除合同。欧阳中原提起诉讼要求解除租赁合同，也是行使解除权的一种方式，一审法院予以支持。五马美食林公司于2019年8月13日收到法院的通知，自通知到达时为合同解除日。主张法律关系变更、消灭的当事人，应当对该法律关系变动的基本事实承担举证证明责任，否则应承担不利后果。五马美食林公司辩称已解除合同，提供的租金协定分别约定了之前调解书确定的租金的支付、2016年1月15日起的租金及免除2016年8月起至之后6个月即2017年2月期间的租金，但无法证明双方已解除合同，对其辩称，不予采纳。关于租金。经双方确认，欧阳中原已收取租金至2016年3月15日，此后的租金未支付。五马美食林公司在租赁期限内，在合同未解除的情况下，拒不支付租金，显属违约。欧阳中原请求从2016年3月15日起支付租金，予以支持；计算至2019年8月的租金为1167635元（33361元/月，免除2016年8月起至之后6个月的租金，2016年3月至2019年8月，为35个月）。关于未付租金的滞纳金。双方在合同中约定逾期支付租金的滞纳金按所欠金额的月利率3%的标准加收。五马美食林公司辩称因欧阳中原未及时行使解除权，导致损失扩大，损失扩大部分由欧阳中原承担。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。根据本案实际情况，酌定滞纳金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付。关于恢复原状。法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合约定或者租赁物的性质使用后的状态。审理过程中，一审法院勘察租赁房屋，房内已无物品，但无分割墙。欧阳中原要求恢复原状，合理合法，应予以支持。关于保证责任。保证合同约定保证人承担保证责任直至主债务本息还清时为止等类似内容的，视为约定不明，保证期间为主债务履行期届满之日起二年。欧阳中原主张朱少光承担连带保证责任，应予以支持。朱少光辩称已超过保证期限，无事实和法律依据，不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十二条第二款的规定，一审法院判决：一、确认欧阳中原与五马美食林公司、朱少光（ZHUSHAOGUANG）签订的《房屋租赁合同》于2019年8月13日解除；二、五马美食林公司于本判决生效之日起十日内对租赁的欧阳中原位于温州市鹿城区府前街五马花园二层房屋恢复原状；三、五马美食林公司于本判决生效之日起十日内支付欧阳中原租金1167635元（租金已计算至2019年8月15日，之后的按每月33361元支付至实际恢复原状之日止）、滞纳金（从2016年3月15日起至实际履行之日止，每月支付33361元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付计算至实际履行之日止，免除2016年8月起至2017年2月期间的租金）；四、朱少光（ZHUSHAOGUANG）对前述第三项的债务承担连带清偿责任；五、驳回欧阳中原的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17110元，减半收取8555元，由被告五马美食林公司、朱少光（ZHUSHAOGUANG）负担。当事人须在案件生效之日起七日内交纳应负担的诉讼费，逾期将强制执行。二审中，双方当事人均没有提交新的证据。经审核当事人一审提交的证据，本院对原判认定的事实予以确认。二审另认定，欧阳生与五马美食林公司于2016年8月29日订立的《租金协定》尾部载明“注：上述协定还款如不执行，则上述协定无效。”本院认为，上诉人五马美食林公司承租案涉房屋用于经营名豪大酒店，其与被上诉人欧阳中原于2015年10月7日订立的《房屋租赁合同》合法有效，对双方均具有法律约束力。此后，关于案涉房屋租赁相关事宜，上诉人与被上诉人父亲欧阳生又于2016年8月29日订立《租金协定》，其中约定“上述协定还款如不执行，则上述协定无效”，故该协定应属附生效条件的合同，自条件成就时生效。一审中，双方均确认五马美食林公司已按约付清协定第一项约定的租金，协定第二项约定的还款义务附有开业的前提，第三项则不涉及还款义务，故可认定协议约定的还款已执行，该协议已生效。根据《租金协定》第三项的约定，自2016年8月起，原合同暂停执行6个月，即不产生租金，半年后，如名豪大酒店仍未开业，则由双方共同确定案涉房产去留与下一步方向。可见，就涉案房屋租赁事宜，双方约定租金自2016年8月起暂停计算6个月，若名豪大酒店在6个月期满后仍未开业，需由双方进一步协商后续事宜。因此，无法得出双方就此达成了解除合同的一致意思表示，上诉人主张租赁合同已于2016年8月29日解除，缺乏依据。经审查，名豪大酒店在约定的6个月期满后仍未开业，根据《租金协定》约定，双方当事人应积极磋商以确定案涉租赁房屋的去留与下一步方向。此后双方并未就案涉房屋的去留达成一致意见，案涉房屋相关事宜搁置至今。协商无果后，欧阳中原作为出租人，在五马美食林公司拖欠租金超过3个月后，即享有合同约定的解除权。欧阳中原于2019年7月26日向一审法院起诉请求解除房屋租赁合同，一审法院于2019年8月13日向五马美食林公司送达本案起诉状等诉讼材料，应视为该解除合同的通知到达五马美食林公司，故一审法院确认租赁合同于该日解除，并无不当。关于租金及滞纳金。双方对已收取租金至2016年3月15日均无异议，应予以确认。后双方于2016年8月29日达成《租金协定》，以2016年8月作为分界线，对于该时间点前的租金同意待名豪大酒店开业后逐步归还；对于该时间点后6个月的租金暂停计算，并约定6个月后名豪大酒店仍未开业，需共同协商确定案涉房产的去留。可见，双方系对2016年8月之后的租金暂停计算6个月，此前的租金仍应据实结算，从2016年3月16日开始计算，算至2016年8月，共计5个月的租金为166805元。2016年8月起暂停计算租金6个月，故2016年8月至2017年2月的租金应予以免除。关于2017年2月之后的租金，租金协定约定的6个月已期满，双方本应积极磋商共同应对，在未达成一致意见时亦应及时止损。根据合同法第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。出租人欧阳中原明知承租人五马美食林公司拖欠租金3个月以上且未能重新开业，本应采取适当措施防止损失扩大，但其直至2019年7月26日才提起本案诉讼请求解除合同并主张支付租金。故欧阳中原存在未适当行使合同权利且在租赁房屋闲置之后放任该状况延续的情形，其提供的证据亦不足以证明其在本案起诉前向五马美食林公司主张过租金，应对租金损失承担一定的责任。五马美食林公司作为承租人，在确定不能开业后对于已拖欠的租金未及时付清，提供的证据不足以证明其实际腾空的时间，对租赁合同未及时解除亦存在一定的责任。因此，双方对于后续租金的损失均有过错。关于滞纳金，本身属于违约金的性质，考虑到双方均有过错，若仍按合同约定执行滞纳金条款，显失公平，为案结事了，本院认为可纳入租金损失一并认定处理。综合考虑案件实际情况及双方过错程度，本院酌定五马美食林公司承担2017年2月至2019年8月租金损失1000830元（33361元/月×30月）的50%即500415元，其余损失则由欧阳中原自行承担。综上，五马美食林公司应向欧阳中原支付667220元（166805+500415），对欧阳中原主张的其他租金及滞纳金损失不予支持。关于朱少光的保证责任。租赁合同明确约定朱少光对五马美食林公司的租金、违约等责任承担连带保证责任，并约定保证期间直至支付责任实际履行完毕为止。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十二条的规定，上述约定属于保证期限约定不明的情形，保证期间应为主债务履行期限届满之日起二年。因此，朱少光辩称已超过保证期限的上诉理由不能成立，其应对上述债务承担连带清偿责任。恢复原状问题。租赁合同解除后，承租人五马美食林公司应当返还租赁物，现双方均确认五马美食林公司已腾空租赁房屋。经本院查看现场，案涉租赁房屋内已无物品，应视为五马美食林公司已交还租赁物。但五马美食林公司在经营中拆除的分割墙，属相邻权利人不动产物权的分割墙，仍应予以恢复，故对一审判决第二项有关恢复原状的判项可予以维持。综上所述，五马美食林公司的上诉请求部分成立。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持鹿城区人民法院（2019）浙0302民初8150号民事判决第一项、第二项；二、撤销鹿城区人民法院（2019）浙0302民初8150号民事判决第三项、第四项、第五项及一审案件受理费负担；三、温州五马美食林酒店有限公司于本判决生效之日起十日内支付欧阳中原租金及滞纳金合计667220元；四、朱少光（ZHUSHAOGUANG）对温州五马美食林酒店有限公司的上述债务承担连带清偿责任；五、驳回欧阳中原的其他诉讼请求。一审案件受理费17110元，减半收取8555元，由欧阳中原负担4277.50元，温州五马美食林酒店有限公司、朱少光（ZHUSHAOGUANG）负担4277.50元。二审案件受理费15308元，由欧阳中原负担7654元，温州五马美食林酒店有限公司、朱少光（ZHUSHAOGUANG）负担7654元。本判决为终审判决。审 判 长 杨宗波审 判 员 余 萌审 判 员 刘宏杰二〇二〇年五月二十八日法官助理姜岳良代书记员 缪伊娜