上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终2398号上诉人(原审被告)：吴鹏，男，1993年7月28日生，汉族，住上海市宝山区。被上诉人(原审原告)：李月华，女，1968年4月16日生，汉族，住上海市宝山区。上诉人吴鹏因与被上诉人李月华房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初15613号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴鹏上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判李月华与吴鹏就上海市宝山区长江南路XXX号房屋(以下简称系争房屋)签订的租赁合同关系于2019年6月12日终止履行；三、改判吴鹏向李月华支付自2019年5月21日至2019年6月12日的租金，按照每月人民币15,000元(以下币种均为人民币)计算。事实和理由：一、吴鹏于2019年4月底向李月华提出在5月底后不再租赁系争房屋，李月华表示同意。吴鹏与李月华协商2019年5月21日之后的租金，约定租赁一天计算算一天。吴鹏于2019年6月12日搬离，同意支付李月华2019年5月21日到2019年6月12日的租金，但李月华不愿意接收房屋。二、一审法院认定租赁合同关系于2019年6月12日终止履行，证据不足。三、吴鹏提出退租，是双方协商一致的结果，并非是吴鹏不想支付租金，也不存在中途歇业。李月华辩称，不同意吴鹏的上诉请求。双方之间并不存在协商解除租赁合同的约定，因吴鹏拖延付款构成违约，故李月华有单方解除租赁合同的权利。吴鹏擅自搬离系争房屋，并未得到李月华认可，也给李月华造成经济损失。李月华向一审法院起诉请求：一、判令终止李月华与吴鹏就系争房屋签订的《房屋租赁协议》，并要求吴鹏搬离系争房屋；二、判令吴鹏支付李月华房屋租赁费用，自2019年5月21日至腾退之日，按照每个月15,000元计算；三、判令不予退还吴鹏保证金15,000元。一审法院认定事实：系争房屋产权人为上海大昌房地产开发公司。2017年2月，出租方(甲方)李月华与承租方(乙方)吴鹏就系争房屋签订《房屋租赁协议》，双方就房屋租赁事宜达成如下协议：乙方向甲方承租长江南路XXX号街面房一间作为商业使用；租赁期限为三年，从2017年2月20日至2020年2月19日止；租赁费每月为15,000元，先付后用，每月20日交付房租，如拖延支付，甲方有权终止协议；乙方向甲方自愿缴纳保证金15,000元，中途歇业，保证金一律不予退还，并作违约处理；乙方所租的房屋，在合同期内，不得转借、转租、转让；乙方在租赁期内，水、电、煤、卫等一切费用均由乙方承担，不缴纳的造成后果一切由乙方自负。2019年8月17日，上海大昌房地产开发公司出具证明：上海大昌房地产开发公司同意李月华有权转租长江南路XXX-XXX号房屋。一审法院审理中，吴鹏为证明己方主张，提供如下证据材料：1.2019年6月12日的照片，证明吴鹏清空房屋，同时证明李月华已张贴出租房屋的告知，贴出的招租广告是李月华让吴鹏贴的；2.2019年8月7日的照片，接到诉状后，吴鹏去系争房屋，就看到系争房屋已经出租了，证明李月华把商铺另行使用了，出租广告没了，也证明已经出租了；3.2019年8月17日的照片里面还多了衣服，证明李月华已经使用该房屋；4.微信，证明2019年6月12日李月华与吴鹏交接房屋了。对上述证据材料，李月华表示：李月华没有贴门面出租的广告，2019年8月7日、17日的照片李月华也不承认是李月华使用了门面房，房屋出租给吴鹏之后，李月华就没有进去过。2019年6月12日李月华没有同意吴鹏搬走。微信证明了吴鹏违约，不支付租金。2019年6月13日，李月华也说吴鹏不支付租金，就不同意吴鹏搬走，吴鹏在帮李月华借出去的情况下，让吴鹏帮李月华贴广告。一审法院审理过程中，李月华表示：在2019年5月吴鹏给李月华打电话，说做到月底不做了，当时李月华在外地，李月华表示不同意。李月华回到上海后，就到系争房屋和吴鹏协商，吴鹏说做到月底不做了，李月华说那到月底吴鹏就违约了，李月华的房屋也借不出去了，吴鹏说借不出去和吴鹏没有关系。吴鹏也说吴鹏帮李月华出租，如果吴鹏租出去了，就把押金退给吴鹏，李月华当时也同意了，因为李月华和吴鹏都不亏。后来，吴鹏没有出租出去，租金也没有支付给李月华，李月华打电话给吴鹏，吴鹏也不接，李月华在找吴鹏，吴鹏就说让李月华起诉，起诉之后，系争房屋的情况李月华就不知道了。2019年6月12日，吴鹏和李月华说吴鹏搬离了，但是合同没有到期，李月华不同意。吴鹏表示：2019年4月底吴鹏就向李月华提出不再承租了，已微信告知李月华在2019年6月12日腾退的事宜，因为李月华当时交付给吴鹏系争房屋时就没有房门和钥匙，所以腾退的时候也没有交付钥匙。一审法院认为，李月华与吴鹏就系争房屋签订的租赁合同系双方真实意思表示，且未违法法律、行政法规强制性规定，当属合法有效。双方均应恪守合同条款，不得违约。根据合同约定，租赁期限为三年，从2017年2月20日至2020年2月19日；租赁费每月为15,000元，先付后用，每月20日交付房租，如拖延支付，甲方有权终止协议。吴鹏迟延付款已经构成根本违约，故李月华有权行使单方解除权。本案的争议焦点在于双方合同终止的日期问题，李月华认为尽管吴鹏在2019年6月12日微信通知李月华进行房屋交接，但李月华不同意，故其要求在本案中以起诉的方式主张单方解除权。吴鹏对此不认可，主张其在2019年6月12日以微信通知李月华交付房屋了，且实际腾退系争房屋。一审法院认为，房屋的交付必须经双方一致同意并履行交接手续，但本案中吴鹏单方微信告知李月华，李月华也明确表示不同意，故双方在2019年6月12日未达成房屋交接的合意。一审法院庭审中，双方一致同意，若一审法院认定双方未在2019年6月12日交接房屋，则以2019年9月10日为房屋交接日，该意思表示不违反法律规定，一审法院予以认定。故李月华要求吴鹏支付占用期间的租金于法有据，予以准许。根据双方合同约定，吴鹏向李月华自愿缴纳保证金15,000元，中途歇业，保证金一律不予退还，并作违约处理，所以李月华要求不予退还吴鹏保证金，符合合同约定，且不违反法律规定，一审法院一并予以准许。据此，一审法院判决如下：一、李月华与吴鹏就系争房屋签订的租赁合同关系于2019年9月10日终止履行；二、吴鹏于判决生效之日起十日内，向李月华支付自2019年5月21日至2019年9月10日的租金(按照每月15,000元计算)；三、李月华收取的保证金15,000元，不予返还。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，李月华与吴鹏就系争房屋签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，均应按约履行自己的义务。吴鹏提出其于2019年6月12日实际腾退系争房屋，并以微信告知李月华，但李月华明确表示不同意，故双方就系争房屋的交接日期并未达成一致意见。现双方在一审法院庭审中一致同意，若一审法院认定双方未在2019年6月12日交接房屋，则以2019年9月10日为房屋交接日，该意思表示并不违反法律规定，故一审法院认定2019年9月10日为双方合同终止的日期，据此判令吴鹏支付占用期间的租金，并无不当，本院予以认同。根据双方合同约定，吴鹏向李月华自愿缴纳保证金15,000元，中途歇业，保证金一律不予退还，并作违约处理，故一审法院支持李月华要求不予退还吴鹏保证金，于法有据，本院予以维持。综上所述，吴鹏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1,424元，由上诉人吴鹏负担。本判决为终审判决。审判长  张常青审判员  成 皿审判员  徐 江二〇二〇年五月二十七日书记员  夏 歆附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……