浙江省舟山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙09民终128号 上诉人（原审被告、反诉原告）：上海佳元旅游发展有限公司，住所地上海浦东新区大团镇永春东路41号2幢202层。 法定代表人：曹震民。 委托诉讼代理人：程晨，上海闵卫平律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：钟洪根，男，1956年1月2日出生，汉族，住浙江省嵊泗县。 委托诉讼代理人：钟龙军（钟洪根儿子），住浙江省嵊泗县。 上诉人上海佳元旅游发展有限公司（以下简称佳元公司）因与被上诉人钟洪根房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省嵊泗县人民法院（2019）浙0922民初359号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 佳元公司上诉请求：撤销一审判决第二项并依法改判佳元公司不予支付租赁费。一、二审诉讼费由钟洪根承担。事实和理由：一、事实方面。佳元公司与钟洪根签订《房屋租赁合同》，约定钟洪根提供的房屋产权清晰，在收到租赁费的同时开具租赁费发票。基于对钟洪根的信任，佳元公司着手准备前期工作。在一审庭审中案涉房屋仍无法确定办理产权证书的时间节点，佳元公司无法开业，造成巨大经济损失。二、法律方面。1.双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，理应遵守。合同明确约定了钟洪根提供产权清晰的房产且开具房屋租赁费发票，此为先合同义务。经佳元公司催促，钟洪根一直无法开具有效发票，佳元公司有权拒绝支付租金。2.案涉房屋属于无任何手续的房屋，导致无法开具租赁费发票、无法办理正常开业税务登记等，造成佳元公司经济损失。3.钟洪根隐瞒房屋产权问题，在订立合同时钟洪根事先承诺该房屋产权清晰，过错完全在钟洪根一方。二审中，佳元公司又主张《房屋租赁合同》无效，钟洪根应赔偿佳元公司各项损失400000元。 钟洪根辩称，双方租赁合同合法有效，租金支付有明确约定。请求二审驳回上诉，维持原判。 钟洪根向一审法院起诉请求：1.要求依法解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.要求佳元公司支付自2019年1月1日起至《房屋租赁合同》解除之日止按照合同约定计算的房屋租金。 佳元公司向一审法院反诉请求：1.要求依法确认双方签订的《房屋租赁合同》无效；2.要求钟洪根赔偿佳元公司装修损失751999元。 一审法院认定事实：2017年8月3日，钟洪根、佳元公司签订《房屋租赁合同》一份，合同约定钟洪根将其名下坐落于浙江省嵊泗县的房屋出租给佳元公司用于经营渔家民宿，租赁期限自2018年1月1日起至2033年12月31日止，第一年租金为65000元，之后每年增加4000元，支付方式为每季度首月10日前支付一季度租金。合同签订后，佳元公司仅支付了两季度租金，自2018年第三季度开始，佳元公司开始欠租。2018年11月20日，钟洪根向法院起诉要求支付租金，经法院调解后佳元公司仅支付一季度租金，第四季度的租金经法院强制执行后支付。自2019年第一季度起至今的房租，经钟洪根多次催讨，佳元公司亦未能支付。 另查明，2017年8月11日，佳元公司因经营民宿所需去舟山市市场监督管理局洋山分局办理“嵊泗洋山渔人家民宿有限公司”注册手续时，提交的注册资料里就有钟洪根所在的洋山镇滨海社区出具的证明该房屋房产证尚未办理的证明材料。2017年8月17日，舟山市市场监督管理局洋山分局颁发了“嵊泗洋山渔人家民宿有限公司”的营业执照。2018年，佳元公司开始装修该民宿，根据钟洪根陈述和法院现场勘察所见，目前该房屋处于门窗、楼梯全无的空置状态。此外，一审庭审结束后，佳元公司明确表示因其已不再经营该民宿，为节省成本，钟洪根无需继续开具上述租赁发票，且合同解除后该房屋内无佳元公司的任何物品，无需办理腾退事宜。 一审法院认为，钟洪根、佳元公司双方签订《房屋租赁合同》时，佳元公司系明知涉案房屋尚未办理房屋不动产证，该合同应系双方当事人的真实意思表示，佳元公司也未能提供证据证明该合同违反法律法规的强制性规定，故该《房屋租赁合同》应为合法有效。钟洪根主张解除该《房屋租赁合同》，庭后佳元公司也明确表示同意解除，故对钟洪根的该项诉讼请求，予以确认。鉴于双方确认租赁屋内无佳元公司的任何物品，也无任何交接事项，故本案无需办理腾退事宜。根据合同约定，钟洪根在收到佳元公司支付的租金后应当开具发票给佳元公司，虽未约定开具发票的明确时间，但钟洪根仍应在收到租金后及时开具发票，鉴于佳元公司自第三季度开始便欠付租金和房屋至今未能办理不动产证等原因的影响，虽钟洪根存在拖延开具发票的违约行为，但该违约行为仅为瑕疵履行，且庭审中钟洪根明确表示在佳元公司支付税金的前提下愿意立即去办理开具发票的事宜，庭后佳元公司主动放弃了继续开具租赁费发票的这一要求，故佳元公司应当按照合同约定支付租金至合同解除之日止。 佳元公司主张因涉案房屋权属不清楚导致其即便装修完毕也无法正常经营该民宿，其只能被迫停止装修，故该装修的损失应由钟洪根承担。根据查明的事实，在双方签订《房屋租赁合同》时，佳元公司系明知该房屋尚未办理房屋不动产证，且其根据钟洪根所在社区出具的证明和《房屋租赁合同》已取得该民宿经营的营业执照，至于消防、卫生、税务、安全等事项的办理需要建立在佳元公司合法合理装修该民宿的基础上，且至今并未实际发生因涉案房屋无不动产证而导致佳元公司无法办理经营民宿所需各种手续的实际问题，故涉案房屋是否办理房屋不动产证至今并未对佳元公司经营该民宿产生实际影响。佳元公司以钟洪根未办理房屋不动产证作为其被迫停止装修的理由，不予采信。此外，房屋未办理不动产证并不代表该房屋权属不清晰，所以佳元公司据此要求钟洪根赔偿装修损失的诉请不予支持。综上，对钟洪根的诉讼请求予以支持，对佳元公司的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条、第二百一十二条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条规定，判决：一、解除钟洪根与佳元公司签订的《房屋租赁合同》；二、佳元公司于判决生效之日起十日内支付钟洪根自2019年1月1日起至本合同解除之日止按照合同约定计算的房屋租金；三、驳回佳元公司的诉讼请求。一审案件受理费本诉1094元，反诉11243.9元，共计12337.9元，由佳元公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审另查明，2020年1月24日，一审法院与佳元公司“电话答辩笔录”中记载，对一审法院“你方是否同意解除《房屋租赁合同》”的问题，佳元公司回答：“因为我方已不可能实际经营该民宿，我方同意解除该《房屋租赁合同》。”二审中，佳元公司对此解释称“解除的意思是双方以此为时间节点，不再存在租赁关系。”钟洪根二审时表示认可房屋租赁合同于2020年1月24日解除。 除上述事实外，二审审理查明事实与一审认定的一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为佳元公司拒付租金的理由是否成立。一、《房屋租赁合同》效力问题。本院认为，《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同履行各自的权利义务。案涉房屋尚未取得权属证书，不影响合同效力，佳元公司主张合同无效的理由不成立，本院不予支持。二、房屋租赁合同中，出租人的主要义务是提供符合合同约定的租赁物，承租人的主要义务是按约支付租金。佳元公司主张其未按约支付租金的主要理由：1.钟洪根提供的房屋权属不清，导致其无法实现经营民宿的合同目的，佳元公司投入大量人力物力，无端遭受了经济损失；2.钟洪根开具房屋租赁费发票属于先合同义务，经佳元公司催促，钟洪根仍无法开具有效发票，佳元公司有权拒付租金；3.钟洪根为实现租赁目的，故意隐瞒房屋无产权证书事实，导致佳元公司巨大经济损失。本院认为，佳元公司未能提供证据证明因案涉房屋权属证书问题导致其无法经营民宿，且佳元公司在舟山市市场监督管理局洋山分局办理“嵊泗洋山渔人家民宿有限公司”注册手续时，提交的注册资料里已显示钟洪根所在的洋山镇滨海社区出具的证明该房屋房产证尚未办理的材料，现再主张钟洪根故意隐瞒案涉房屋权属问题，与事实不符。至于开具租金发票问题，根据合同约定：“甲方（钟洪根）收款后并开具发票，以便乙方（佳元公司）入账”，佳元公司主张钟洪根开具房屋租金发票为先合同义务，无事实和法律依据。综上，佳元公司拒付房屋租金的理由均不成立，本院不予支持。 综上所述，佳元公司的上诉请求不能成立，应予驳回；本案应属当事人解除合同的意思表示一致，依据合同法第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，确定在当事人协商一致之日房屋租赁合同解除。一审对该节事实未与认定存在不当，适用法律存在瑕疵，本院予以纠正。但鉴于二审中双方均认可《房屋租赁合同》于2020年1月24日解除，此系当事人对自身权利的处分，本院确定钟洪根所主张的房屋租金起止时间为2019年1月1日至2020年1月24日，故实体结果可予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1094元，由上诉人上海佳元旅游发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈立东 审 判 员 褚 炅 审 判 员 方 燕 二〇二〇年五月二十六日 法官助理杨涛 代书记员 何 璐