北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终4006号上诉人（原审被告）：韩潇宇，女，1991年7月28日出生。上诉人（原审被告）兼韩潇宇之委托诉讼代理人：王里（韩潇宇之夫），1990年9月21日出生。被上诉人（原审原告）：聂晓峰，男，1982年10月31日出生。上诉人韩潇宇、王里因与被上诉人聂晓峰房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初2147号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。韩潇宇、王里上诉请求：撤销一审判决，改判驳回聂晓峰的全部诉讼请求。事实和理由：原审法院酌情确定的逾期迁出户口的违约金数额不当，违约金约定过高的举证责任应在聂晓峰一方，其应承担举证不能的法律后果。关于逾期付款，聂晓峰起诉请求以283万元为基数计算首付款逾期付款违约金，但一审判决以全部购房款486万元计算违约金，超出了聂晓峰的诉讼请求范围。且一审法院在计算逾期付款违约金时未对违约金标准予以调整，二者标准不一。聂晓峰辩称，同意一审判决，不同意韩潇宇、王里的诉讼请求，请求二审法院维持原判。聂晓峰向一审法院起诉请求：1.判令韩潇宇、王里支付聂晓峰户口迁出违约金26000元；2.判令韩潇宇、王里支付聂晓峰户口迁出保证金逾期付款违约金（以10万元为基数，自2019年4月6日起至2019年4月8日止，按照日万分之五计算；以26000元为基数，自2019年4月8日起至实际支付之日止，按照日万分之五计算）；3.判令韩潇宇、王里支付聂晓峰首付款逾期付款违约金11320元。一审法院认定事实：2018年6月24日，聂晓峰（出卖人）与韩潇宇、王里（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》约定，聂晓峰将其所有的坐落于丰台区×××502号房屋（以下简称涉案房屋）出售给韩潇宇、王里；该房屋成交价格为2620000元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为2240000元；该房屋现可查询到的户籍登记情况为1册3人，双方同意迁出现有户籍；出卖人迁出现有户籍的，承诺于办理该房屋不动产转移登记之日后180日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成本房屋相关的所有人现有户籍迁出手续；如出卖人未如期将户籍迁出的，出卖人应当按日计算向买受人支付房屋总价款万分之五的违约金，且出卖人仍负有户籍迁出的义务。同日，聂晓峰（甲方、出卖方）、韩潇宇、王里（乙方、买受人）及北京链家房地产经纪有限公司（丙方、居间方、以下简称链家公司）签订《补充协议》约定，乙方于过户前5个工作日将第一笔首付款2830000元以理房通支付的方式支付甲方；甲乙双方同意在2018年10月17日前，双方应共同办理房屋不动产转移登记手续；甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存100000元作为户口迁出保证金，该户口迁出保证金可抵扣与户口相关的违约金，该保证金在甲方迁出户口当日，由乙方自行划转至甲方；甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；2018年9月26日，聂晓峰（甲方）与韩潇宇、王里（乙方）及北京理房通支付科技有限公司（丙方）签订《理房通资金支付服务协议》约定，甲乙双方同意选择丙方作为交易合同项下交易资金的支付通道……不动产交易资金2830000元；乙方最迟应于办理不动产产权转移登记手续前1个工作日将不动产交易资金2830000元全部足额存入本交易项下的不动产交易资金存管专用账户。上述合同签订后，韩潇宇、王里于2018年9月25日向理房通专用账户支付2610000元，于2018年9月26日向理房通专用账户支付220000元；2018年9月26日，双方办理了涉案房屋过户手续。2019年4月6日，聂晓峰将涉案房屋原有户口（聂晓峰本人及其父母）迁出；2019年4月8日，韩潇宇、王里以聂晓峰逾期11天迁出户口为由扣除逾期迁出户口违约金26000元后，将剩余74000元户口保证金返还聂晓峰。一审庭审中，双方均认可按照合同约定，聂晓峰应当于2019年3月25日前将涉案房屋原有户口迁出；聂晓峰称其一直在积极办理迁出户口手续，双方约定的户口违约金过高，应当结合实际损失进行调整；韩潇宇、王里称聂晓峰逾期迁出户口并未给其造成实际损失，合同约定的各项违约金均不以损失为前提，违约金标准的约定合理，是双方协商一致的意思表示，应当遵守。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应当依照合同的约定履行各自的义务。关于户口保证金返还问题，根据已查明的事实，聂晓峰应于2019年3月25日前将涉案房屋内原有户口迁出；实际履行中，聂晓峰迟至同年4月6日迁出涉案房屋内原有户口确系违约，应当承担违约责任。关于违约金具体数额，违约金具有补偿性，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。一审庭审中，韩潇宇、王里认可聂晓峰逾期迁出户口未给其造成损失，聂晓峰主张违约金约定标准过高，应结合损失予以调整，故法院综合考虑合同履行情况、约定的户口迁出时限、违约原因等，从公平角度出发将逾期迁出户口违约金酌定为6500元，韩潇宇、王里应在扣除上述违约金数额后将剩余19500元户口迁出保证金返还还聂晓峰。由于韩潇宇、王里扣除户口迁出保证金26000元系聂晓峰违约导致，且违约事实发生后，双方曾就违约金数额进行协商，韩潇宇、王里于4月8日即按合同约定扣除违约金后将余款返还，故法院对聂晓峰要求韩潇宇、王里支付逾期返还户口迁出保证金违约金的诉讼请求不予支持。关于逾期付款问题，双方于2018年9月26日办理过户，依据合同约定，韩潇宇、王里应于“过户前5个工作日”将第一笔首付款2830000元足额存入理房通账户，此处付款时间应作过户前5个工作日“内”理解，而非过户前5个工作日“前”，故韩潇宇、王里于9月25日支付2610000元未违约，但于过户当日支付220000元已逾期。聂晓峰配合过户的行为亦非放弃主张违约责任之举。一审庭审中，韩潇宇、王里未要求调整违约金数额，故法院认定韩潇宇、王里应支付的违约金数额为2430元。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，判决：一、韩潇宇、王里自判决生效后七日内返还聂晓峰户口迁出保证金19500元；二、韩潇宇、王里自判决生效后七日内向聂晓峰支付逾期付款违约金2430元；三、驳回聂晓峰其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人未提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。关于聂晓峰逾期迁出户口违约金一节，经审理查明，聂晓峰未按合同约定及时将涉案房屋原有户口迁出，逾期11天，应承担相应的违约责任。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。一审审理中，韩潇宇、王里认可聂晓峰逾期迁出户口的行为未给其造成损失。一审法院综合考虑合同履行情况、约定的户口迁出时限、过错程度等，从公平角度出发酌情确定逾期迁出户口违约金数额并无不当，本院对此不持异议。韩潇宇、王里主张一审法院对该违约金数额的调整不当，依据不足，对该上诉意见，本院不予采纳。关于逾期支付购房款一节，根据双方当事人签订的《补充协议》约定，韩潇宇、王里应于过户前5个工作日将第一笔首付款2830000元以理房通支付的方式支付甲方。后，双方及北京理房通支付科技有限公司签订《理房通资金支付服务协议》，约定韩潇宇、王里最迟应于办理不动产产权转移登记手续前1个工作日将不动产交易资金2830000元全部足额存入本交易项下的不动产交易资金存管专用账户。故《理房通资金支付服务协议》关于购房款支付时限的约定应视为对《补充协议》约定的变更，实际履行中，韩潇宇、王里于办理涉案房屋过户手续前一日向理房通专用账户支付2610000元，于过户当日支付220000元，故该220000元的支付存在逾期，一审法院关于购房款逾期事实的认定结果正确，本院予以确认。现韩潇宇、王里主张一审法院关于逾期支付购房款违约金的认定超出聂晓峰的诉讼请求，考虑到一审法院认定的数额并未超出聂晓峰该诉讼请求主张的数额，且聂晓峰在起诉时对计算方式的表述仅代表其对诉讼请求的一种说明，并非明确放弃部分权利的意思表示，故本院认为一审法院对此处理并无不当，本院予以维持。综上所述，现韩潇宇、王里的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费812元，由现韩潇宇、王里负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 陈雨菡审 判 员 刘丽杰审 判 员 王 佳二〇二〇年五月二十九日法官助理 辛明厚书 记 员 杨 竹