湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘01民终1025号上诉人（原审被告）：湖南星宇投资有限责任公司，住所地湖南省长沙市天心区赤岭路219号旭和大厦623号房。法定代表人：陈兵，总经理。委托诉讼代理人：王祺，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐晴，湖南金州律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谭贵祥，男，汉族，1975年4月25日出生，住湖南省茶陵县。委托诉讼代理人：向红勇，湖南犀城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长沙市天心区诺丁教育咨询服务部，经营场所湖南省长沙市天心区赤岭路219号“V立方”4-06号商铺。经营者：谭贵祥。上诉人湖南星宇投资有限责任公司（以下简称“星宇投资公司”）与被上诉人长沙市天心区诺丁教育咨询服务部（以下简称“诺丁教育咨询服务部”）、谭贵祥房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初1584号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人星宇投资公司上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审判决，并依法驳回被上诉人一审的全部诉讼请求；2、请求判令一审、二审的案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决基本法律关系错误，被上诉人依据合同无效请求提出经济赔偿，一审判决驳回了合同无效请求，但却支持了经济赔偿请求，一审法院的上诉裁判完全法律关系混乱，缺乏基本的裁判规则；二、一审判决认定事实错误，上诉人从未与被上诉人约定租赁房屋的用途为开办儿童培训机，一审判决完全是扭曲事实；三、一审法院适用法律错误，本案中被上诉人根据法律规定及合同约定，应当承担申请消防安全检查义务。被上诉人未能履行该义务，应自行承担相关损失责任；四、一审法院判决上诉人承担被上诉人装修主要损失责任明显错误，且其对装修损失数额的计算毫无依据。被上诉人诺丁教育咨询服务部、谭贵祥辩称：一、一审判决在查明相关事实与核实相关证据后，虽然驳回了被上诉人部分诉讼请求，但在其他赔偿诉讼请求上依据双方的过错程度合理划分了赔偿责任，裁判合理合法；二、一审认定事实清楚，被上诉人与上诉人所签订的房屋租赁合同第8条用途明确约定：所租铺位用于设诺丁艺术培训。包含小主持人等儿童培训；三、一审判决适用法律正确，上诉人未能提供足够的安全疏散出口，致使被上诉人所租赁房屋被公安消防部门查封，不能实现其订立该房屋租赁合同的目的，具有重大过错；四、一审判决上诉人就被上诉人所受损失承担主要责任，合理合法。谭贵祥、诺丁教育咨询服务部向一审法院提出诉讼请求：1.判决谭贵祥与星宇投资公司之间的房屋租赁合同无效；2.判决星宇投资公司返还租金15390元，商场管理费15390元，租赁押金30780元，赔偿其他损失404603元，合计466163元；3.判决星宇投资公司承担本案的诉讼费用。一审法院查明，星宇投资公司系本案所涉租赁房屋即位于长沙市天心区赤岭路219号“V立方”（备案名：旭和大厦）商场406号商铺的所有权人，2016年6月21日星宇投资公司获得长沙市公安消防支队长公消验资【2016】第W0190号《建设工程消防验收意见书》，综合评定星宇投资公司申报的星宇旭和城新建工程（案涉商铺为该工程第四层）消防验收合格，同时在消防验收意见书中还明确要求，该工程如需扩建、改建（含室内外装修、建筑保温或用途变更），应依法向该消防支队申请建设工程消防设计审核或备案，该工程范围内的公众聚集场所应依法向该消防支队申报投入使用、营业前消防安全检查，合格后方可投入使用。2017年6月17日，谭贵祥与星宇投资公司签订房屋租赁合同，约定星宇投资公司将前述商铺出租给谭贵祥，计租金面积为228平方米，租期自合同签订之日期至2022年8月26日止（其中装修期自合同签订之日起至2017年8月22日不计租金），租赁期间的租金和商场管理费标准为第一年、第二年每月10260元，第三年每月10876元，第四年每月11528元，第五年每月12221元，租金不包括物业管理费和空调使用费，水电费等，签约后五日内向出租人预付前三个月的租金15390元和商场管理费15390元。租金及商场管理费按照每三个月预付的方式支付，承租人应在每付费周期结束前15日向出租人全额支付下一期租金及商场管理费。租赁押金共计30780元，签订合同时一次性付清，租赁押金不计利息。装修期不因任何原因延长，承租人应在装修期内完成装修，通过出租人及政府部门验收，具备合法开业条件。为保证商场整体装修及品质，承租人承诺在装修前办理相关进场装修手续、交纳进场装修保证金且将有关的设计方案及效果图等装修设计资料提交出租人审批，审批通过后严格按报批资料执行装修。该铺位的用途限于开设“诺丁艺术培训”店，经营业态为钢琴、中国舞、拉丁舞、跆拳道、成人瑜伽、小主持表演、芭蕾舞、爵士舞培训。未经出租人同意，承租人不得将所租赁铺位作任何其他用途，否则，视为承租人违约。该合同还约定，因出租人原因，致使承租人无法使用承租房屋，经通知责令改正10日内仍不履行，承租人有权解除协议并按照交纳的保证金金额向出租人主张违约金；承租人欠交租金、商场管理费及其他费用，出租人有权按照月租金及商场管理费之和的10%向承租人主张违约金，违约行为持续超过10日，出租人有权单方解除协议，按照承租人保证金金额收取违约金，在出租人未解除协议前，继续收取逾期违约金；双方确认，在承租人欠付租金、商场管理费、物业服务费及其他费用期间，未经出租人批准，承租人不得将放置于该房屋的货物、财物转移出该房屋。此外，2017年6月28日谭贵祥聘请的诺丁艺术工作人员缪圆经手与装修施工方谭彦、安铂丽晶物业公司签署了《商铺装饰装修管理协议》和《消防安全责任书》（适用于装饰装修阶段），约定装修工程竣工后，双方共同进行验收，如有需消防部门审批的工程，必须通过消防部门的验收。《消防安全责任书》中约定，谭贵祥的设计图纸要符合消防的基本要求，在装修前应将设计图纸到消防局或辖区消防支队进行备案。2017年6月17日，谭贵祥向星宇投资公司支付了2017年8月27日至11月26日期间的租金15390元、商场管理费15390元以及租赁押金30780元，当日向安铂丽晶物业公司支付了一年的物业管理费32832元（2017年8月27日至2018年8月26日期间），2017年6月30日还向该物业公司支付了出入证押金250元、装修保证金1万元，消防二次改造费11970元。2017年6月26日，谭贵祥与装修人员谭彦签订装修工程合同，约定谭彦对本案所涉商铺诺丁艺术进行装饰装修，并约定了工程总造价为20万元。2017年7月28日，谭贵祥开始对本案所涉商铺进行装修，装修期限自该日起至2017年8月15日止。谭贵祥于2017年7月1日，8月3日、8月28日、8月31日、9月30日、10月8日向谭彦转账支付了装修款项12万元，另还支付了部分现金，谭彦出具了金额为20万元的收条。2017年9月7日，长沙市天心区公安消防大队以本案所涉商铺为儿童培训机构，设置在高层建筑的第四层，无独立的疏散楼梯及安全出口，存在安全出口数量不足的问题，违反消防法第十六条第一款第二项为由向谭贵祥为负责人的长沙诺丁教育咨询有限公司作出“责令限期改正通知书”及“临时查封决定书”，要求其限期整改，查封部位和场所的范围为长沙诺丁教育咨询有限公司长沙市天心区赤岭路219号V立方4楼场所内全部区域，查封期限为2017年9月6日至2017年10月5日。后经谭贵祥申请，2017年9月11日天心区公安消防大队同意其临时进入商铺进行消防隐患整改。2017年10月7日，长沙市天心区公安消防大队以相同理由再次临时查封所涉商铺，查封期限至2017年11月5日，2017年10月9日又再次允许谭贵祥临时进入商铺进行消防隐患整改。2017年9月12日，谭贵祥办理了其作为经营者开设的名称为“长沙市天心区诺丁教育咨询服务部”的工商营业执照，经营范围为教育咨询、文化艺术咨询服务。星宇投资公司自述谭贵祥开展少儿培训业务至2018年4月。2018年4月14日星宇投资公司以谭贵祥欠付2017年11月27日至2018年4月14日租金47328元为由向谭贵祥邮寄了解除合同的通知书。2018年4月19日，星宇投资公司再次向谭贵祥发出了清场通知书，要求谭贵祥2018年4月24日前腾铺清场，恢复原状，交还商铺，若未在上述规定时间内清偿的，视为谭贵祥放弃商铺内的所有财产的所有权，星宇投资公司可自行处理。谭贵祥此后未对星宇投资公司的上述解除合同行为提出异议。现该商铺已经由星宇投资公司清场收回。另查明，2017年9月1日谭贵祥、诺丁教育咨询服务部以“诺丁艺术培训学校”名义分别与缪圆、胡境林签订聘用员工合同，聘任缪圆为该校校长、拉丁舞和成人形体老师，聘任胡境林为该校副校长，二人均承担管理培训学校事务的责任。谭贵祥自2017年9月至2018年3月向胡境林分月支付工资共计31800元；同时自2017年9月至2018年3月向缪圆分月支付工资共计35000元。2018年3月1日谭贵祥以“诺丁艺术培训学校”负责人名义与晏海凤签订聘用员工合同，聘任后者为该校教务主任，谭贵祥于2018年3月31日微信转账给晏海凤工资4500元。同时，谭贵祥2017年8月15日购买钢琴一台14700元，8月29日购窗帘支出8800元，2018年2月26日购华为畅玩6手机支出700元，另外8月19日还购买绿色植物支出685元，8月14日购买茶几玻璃椅支出1400元。自述其主张的要求星宇投资公司赔偿的其他损失包括装修款20万元，晏海凤老师的工资4500元，物业管理费32832元，胡镜林老师工资37400元，缪园老师工资35800元，其他购买室内广告、电视、空调、钢琴等费用86572元。上述事实，有谭贵祥提交的《商铺租赁合同》、《员工聘用合同》、《装修许可证》、《装修合同》及装修款收据、转账凭证、天心区公安局消防大队的临时查封决定书、限期改正通知书、收据及转账凭证、诺丁教育咨询服务部的营业执照以及星宇投资公司提交的建设工程消防综合验收意见书、查封后的现场照片、解除租赁合同通知书、清场通知书及其快递邮单等证据在卷佐证，并经当事人质证，予以认定。一审法院认为，该案一审的争议焦点在以下两个方面：一、当事人之间签订的商铺租赁合同的效力；二、星宇投资公司是否应当返还谭贵祥费用并赔偿相关损失。关于争议焦点一。依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均具有约束力，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。双方在平等自愿的基础上签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示。至于该租赁合同是否违反法律规定问题，因星宇投资公司提交了其房屋的综合工程验收合格意见书，已经综合评定该租赁房屋所在楼栋消防验收合格，星宇投资公司将已经通过工程综合验收的房屋出租给谭贵祥，不违反《消防法》第十条、第十三条以及其他法律法规的效力性强制性规定，该合同应合法有效。因双方签订的房屋租赁合同中已经明确租赁房屋的用途为开设诺丁艺术培训（包括小主持人等儿童培训），系有人员聚集的儿童培训机构，星宇投资公司作为出租人应当保障租赁物符合约定的开办儿童培训机构的用途，而《中华人民共和国消防法》第十五条规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。因星宇投资公司出租的房屋所在第四层未提供足够的安全疏散出口，致使谭贵祥在装修房屋以后无法通过涉案房屋的营业前消防检查验收，导致租赁房屋被公安消防部门查封，致使谭贵祥不能实现订立该房屋租赁合同的目的，谭贵祥作为承租人对租赁合同本享有解除权，因星宇投资公司已经向谭贵祥发出了书面的解除通知并邮寄给了谭贵祥，谭贵祥未对星宇投资公司的解除行为提出异议，应当视为谭贵祥已经接受合同已经被解除的事实，合同效力因解除而终止。综上，一审法院认为合同效力因解除而终止并非合同自始无效，谭贵祥经一审法院多次释明不愿意变更要求确认合同无效的诉讼请求，故对于谭贵祥要求判决合同无效的诉讼请求，一审法院不予支持。二、承租人的损失如何赔偿以及谭贵祥已经支付的租金、商场管理费和租赁押金等是否应予以返还的问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因一审中双方约定星宇投资公司出租给谭贵祥开办儿童培训机构，但消防安全检查未能通过主要系星宇投资公司不能为该租赁房屋提供用于约定的儿童培训机构用途所需的足够安全出口导致，并不是谭贵祥在装修过程中使用不合格装修材料等存在安全隐患所致，星宇投资公司作为出租方应当对合同解除承担主要责任，谭贵祥未经了解相关消防要求而盲目装修改造，应该承担次要责任，同时谭贵祥也在一定时期内使用了租赁房屋，星宇投资公司应当返还谭贵祥押金并适当赔偿谭贵祥的装修损失以及其他合理损失。故对于谭贵祥因本案合同所交纳租赁押金30780元，因合同已经解除，星宇投资公司应予以全部返还。对于谭贵祥主张的要求返还租金15390元和商场管理费15390元的问题，因谭贵祥已经聘请了相关人员在此经营培训机构即已经使用了租赁房屋一段时间，故对于其要求退还全部租金和商场管理费一审法院不予支持。对于谭贵祥主张的装修损失20万元，因谭贵祥对租赁房屋的装修系经星宇投资公司同意的，星宇投资公司对于租赁合同不能继续履行致使谭贵祥不能实现合同目的具有过错，星宇投资公司应当酌情赔偿谭贵祥装修损失的80%即为16万元（相当于剩余租赁期限内的装修残值），同时还应赔偿谭贵祥合同解除后未实际享用的2018年4月至8月的4个月的物业管理费损失即10944元（已交一年物业管理费32832元÷12月×4月）。至于谭贵祥要求赔偿其聘请员工支出的工资以及相关广告支出，属于诺丁教育咨询服务部经营期间的支出，谭贵祥无权要求星宇投资公司予以赔偿。至于谭贵祥购买电视、空调、钢琴等支出的86572元，因以上物品均系可拆除或带走的物品，拆除或带走后谭贵祥可继续使用，不能算谭贵祥的损失，对于谭贵祥要求赔偿购买以上物品的支出，一审法院不予支持。诺丁教育咨询服务部系谭贵祥开设的个体工商户，与谭贵祥系同一民事主体，一审房屋租赁合同系谭贵祥与星宇投资公司签订，其合同相对人为谭贵祥，合同权利义务应由谭贵祥承担和享有，无需以诺丁教育咨询服务部名义主张权利。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国消防法》（2008年修订）第十条、第十三条、第十五条、第十六条第一款第四项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项、第十条、第十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、限湖南星宇投资有限责任公司于本判决生效后十日内向谭贵祥返还租赁押金30780元；二、限湖南星宇投资有限责任公司于本判决生效后十日内内赔偿谭贵祥装修损失16万元；三、限湖南星宇投资有限责任公司于本判决生效后十日内内赔偿谭贵祥物业管理费损失10944元；四、驳回谭贵祥要求确认其与湖南星宇投资有限责任公司2017年6月17日签订的《房屋租赁合同》无效的诉讼请求；五、驳回谭贵祥、长沙市天心区诺丁教育咨询服务部的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8168元，减半收取4084元，由谭贵祥负担1922元，由湖南星宇投资有限责任公司负担2162元（此款由湖南星宇投资有限责任公司于判决生效后十日内向谭贵祥支付）。二审中，诺丁教育咨询服务部、谭贵祥向本院提交以下新证据：证据一、照片一组，拟证明上诉人将内部装修拆除无法进行鉴定；证据二、视频U盘，拟证明双方进行协商，上诉人同意协调关系正常营业。星宇投资公司对上述证据发表如下质证意见：证据一、证据二均产生在一审之前，不属于新证据，且无法核实，对其真实性均无法认可。本院对诺丁教育咨询服务部、谭贵祥提交的上述证据认证如下：提交的照片和视频的拍摄时间、地点、来源等无法查明，证据一、证据二不符合证据的真实性、合法性和关联性，对两组证据均不予采信。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案的争议的焦点为：一、涉案房屋租赁合同法律效力如何认定；二、星宇投资公司是否需向谭贵祥承担赔偿损失及返还租金、管理费、押金等义务。一、关于争议焦点一涉案房屋租赁合同系星宇投资公司与谭贵祥的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同在履行过程中，租赁房屋所在第四层缺少独立的安全疏散楼梯及出口，存在安全出口数量不足的安全隐患，致使谭贵祥在装修房屋以后无法通过营业前消防检查验收，公安消防部门因此将涉案房屋查封，谭贵祥无法继续使用涉案房屋，双方之间的房屋租赁合同的目的无法实现。谭贵祥实际使用涉案房屋至2018年4月，而星宇投资公司于2018年4月14日、4月19日先后向谭贵祥发出解除通知，以行为或书面方式明确表示不继续履行合同，应认定涉案房屋租赁合同已于2018年4月解除。二、关于争议焦点二涉案房屋租赁合同因违反《中华人民共和国消防法》第十六条第一款第四项之规定而被公安消防部门查封，致使合同提前解除，谭贵祥因此遭受损失。星宇投资公司作为房屋的所有权人，其对涉案房屋状况的知悉程度较承租人谭贵祥而言要高，主观过错更大，星宇投资公司应对解除合同造成的损失承担主要责任，而谭贵祥在选择租赁物时亦未尽审慎义务，故本案使用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项之规定，根据双方过错对剩余租赁期内的装饰装修残值损失各自承担相应的责任，因此星宇投资公司上诉称其不存在违约的上诉理由，本院不予支持。谭贵祥提交的装修工程施工合同书、银行转账记录、收据等证据形成完整的证据链，足以证实谭贵祥对涉案房屋装修投入情况，一审法院根据星宇投资公司与谭贵祥的过错情况以及涉案房屋的装修残值，酌定星宇投资公司赔偿谭贵祥装修损失16万元并无不当。合同解除后，星宇投资公司应将谭贵祥的租赁押金30780元予以退还，谭贵祥多支付的2018年4月至8月物业管理费10944元亦应由星宇投资公司自行承担。综上所述，上诉人湖南星宇投资有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8168元，由上诉人湖南星宇投资有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  柳**审判员  符建华审判员  刘 刚二〇二〇年五月二十六日法官助理苏逢连书记员张宜婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。