浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终1534号上诉人（原审原告）：温州怡宁老年医院有限公司，住所浙江省温州市瓯海区娄桥工业区中汇路55号，统一社会信用代码91330300MA2852PU5T。法定代表人：徐晓君，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄文化，男，1991年8月23日出生，汉族，住浙江省苍南县，系该公司员工。委托诉讼代理人：骆怀娟，女，1979年9月1日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区，系该公司员工。被上诉人（原审被告）：中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司，住所浙江省杭州市开元路19-1、19-2号，统一社会信用代码91330000720083756T。法定代表人：史杰文。委托诉讼代理人：李佳颖，浙江时代商务律师事务所律师。委托诉讼代理人：佘海燕，浙江时代商务律师事务所律师。原审第三人：温州顺威包装有限公司，住所浙江省温州市瓯海区娄桥工业园区，统一社会信用代码913303007804826287。法定代表人：徐飞朋。委托诉讼代理人：季锦楠，上海兰迪（温州）律师事务所律师。上诉人温州怡宁老年医院有限公司（以下简称怡宁公司）因与被上诉人中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司（以下简称华融公司）、原审第三人温州顺威包装有限公司（以下简称顺威公司）案外人执行异议之诉一案，不服浙江省温州市瓯海区人民法院（2019）浙0304民初8164号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、庭询方式进行了审理。本案现已审理终结。上诉人怡宁公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判支持上诉人原审诉讼请求或发回重审；2.本案诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：1.原审法院未对带租拍卖是否影响抵押权实现进行调查，属于基本事实认定不清；2.华融公司并非租赁区域完全抵押权人，另一抵押权人同意上诉人继续使用，原审法院对基本事实认定不清；3.上诉人处收住大量病患，带有救死扶伤的人道主义精神，短期内场地难以腾空、替换，请求法院考量执行的社会效果。综上，原审法院对基本事实认定不清、适用法律错误，请求依法撤销原判，改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人华融公司辩称，原审法院认定上诉人租赁权无法对抗抵押权，带租拍卖将影响抵押权的实现，应当涤除租赁权，认定事实清楚，使用法律正确，程序合法，请求法院驳回上诉人的上诉请求。原审第三人顺威公司述称，我公司同意怡宁公司的意见，另补充：在疫情期间并不适合腾空医院，我公司在和华融公司积极协商，尽快处理资产。怡宁公司向原审法院起诉请求：在其租赁期内（2015年5月31日至2025年4月30日）不得除去原告在案涉房产上的租赁权。原审认定事实：涉案房产登记在顺威公司名下。2013年8月22日，顺威公司与中国建设银行股份有限公司温州瓯海支行（以下简称建行瓯海支行）签订628736925020135424号《最高额抵押合同》，合同约定：顺威公司以其所有的坐落于温州市瓯海区娄桥工业园区的两处房产（产权证号分别为：温房权证瓯海区字第××号、02××32号），为顺威公司与建行瓯海支行在2013年8月22日至2018年8月22日期间签订的主合同项下的一系列债务提供最高额抵押担保，担保责任的最高限额分别为5368万元、952万元。同日，双方依法就抵押的房产办理了抵押登记手续。此后，在抵押合同项下，顺威公司向建行瓯海支行申请贷款，因顺威公司及各担保人未按约履行还款义务，建行瓯海支行将其诉至法院，法院于2016年4月25日作出（2015）温瓯商外初字第63号民事判决，判令顺威公司偿付建行瓯海支行借款本金1500万元及利息、复利、逾期利息。该判决书于2016年8月22日生效。建行瓯海支行已将该笔债权转让给华融公司，故华融公司于2016年10月27日申请强制执行，案号（2016）浙0304执2866号。另，上述抵押合同项下还有多笔欠款，均已经判决进入执行，涉及借款本金合计7000多万元。2014年12月31日，出租人顺威公司（甲方）、承租人温州康宁医院股份有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：租赁房屋坐落于温州市瓯海区娄桥工业区中汇路55号，总建筑面积37625.91平方米，其房屋所有权证为温房权证瓯海区字第××号、02××32号、02××33号，土地使用证为温国用2009第3-126175号和温国用2009第3-121895号；租赁期限10年，自租赁房屋交接之日起计算；甲方承诺交接日期不晚于2015年4月30日；租赁用途将用于开办“温州康宁医院瓯海院区”等内容。2015年5月4日，鉴于甲方未能按合同约定的最晚交付日期（2015年4月30日）向乙方交付房产，出租人顺威公司（甲方）与承租人温州康宁医院股份有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同之补充协议一》，约定：乙方同意甲方推迟一个月交付租赁房产，即甲方最迟于2015年5月31日之前交付租赁物等。2015年1月4日、5月5日、6月5日、6月8日，温州康宁医院股份有限公司分别向第三人各支付300万、1500万、900万、200万，共计2900万元。2016年1月20日，顺威公司（甲方）、温州康宁医院股份有限公司（乙方）与怡宁公司（丙方）签订《三方协议书》，约定：乙方已于2015年11月2日全资设立了丙方怡宁公司，并由丙方实际使用租赁物业；三方同意并确认租赁物的承租方由乙方变更为丙方，乙方将《租赁合同》及《补充协议》项下的全部权利义务转让给丙方；截止本协议签订之日，甲方已收到乙方支付的租金2900万元（含定金300万元），对应租赁期限为自租赁开始日起算至租赁期的第六年第1个月止，合计为73个月。2018年2月6日，法院执行部门在案涉房产处张贴公告，责令被执行人及各占有使用人于公告张贴之日起十五日内自动迁出。怡宁公司于2018年2月8日向法院提交房屋租赁合同及补充协议。法院于2019年2月21日作出（2016）浙0304执2866号之一执行裁定，裁定怡宁公司对坐落于温州市瓯海区娄桥工业区的两处房产的租赁权不得对抗本案申请执行人。怡宁公司提出执行异议，请求准许怡宁公司继续租赁使用涉案厂房至2025年6月4日为止。法院于2019年10月9日作出（2019）浙0304执异66号执行裁定：一、驳回怡宁公司的执行异议；二、在本裁定生效之日起三个月之内中止对案涉房屋的腾空执行。该裁定送达后，怡宁公司在十五日内提起本案案外人执行异议之诉。2019年7月24日，浙江省瓯海经济开发区管理委员会向市不动产登记中心（城西）发送《关于要求对温州顺威包装有限公司停止抵押登记的函》，载明：该公司坐落于娄桥工业园区中汇路55号擅自改变土地使用功能，从事第三产业经营活动，违反了《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国房地产管理费》《中华人民共和国城乡规划法》和温政办[2010]48号文件有关规定，请贵单位对该企业予以停止办理抵押登记手续并行政限制。在执行异议审查过程中，浙江省瓯海经济开发区管理委员会向法院发送《关于温州顺威包装有限公司不动产被行政限制的答复函》，载明：顺威公司2015年4月17日办理临时“退二进三”至2019年2月拖欠土地收益金502万元，经多次催缴无果，开发区于2019年7月24日发函至不动产中心停止办理抵押登记手续并行政限制；因发函文没有明确限制期限，经咨询不动产中心，只有再次发函才可以解除，具体根据不动产中心相关规定执行。原审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，抵押权设立于租赁关系成立之前，因此原告与第三人的租赁关系不得对抗被告享有的抵押权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。本案原告与第三人约定的租赁期限至2025年6月4日，仍有较长的剩余履行期限，其续存将影响抵押物的处置及价格，因此被告要求涤除租赁权后再行拍卖，于法有据。原告以医疗机构的特殊性、选址开办的诸多限制、病人安置难等为由，主张不予涤除租赁权，首先，上述理由非法定豁免事由；其次，正因为开办医疗机构需要繁琐的前期准备，医疗机构开办后，其持续性的经营将影响患者及整个社会的利益，原告作为承租人在寻找合适的租赁物时应更尽审慎义务，根据不动产登记记录的记载以及租赁合同的约定可见，在租赁当时原告或其出资人温州康宁医院股份有限公司即明知案涉厂房系工业用地性质，不符合开办医疗机构的条件，主观上存在过错；第三，正是鉴于住院病人妥善安置的考量，执行异议裁定已从宽给予了三个月的腾空期限，而法院发出腾空公告更是早在2018年2月，距今已一年多的时间，然原告没有积极地进行善后处理，反而大量收治住院病人，且以此为由要求保护租赁权，并未体现其应有的配合法院执行的态度；最后，根据主管行政单位的函件，原告在案涉租赁物内经营的行为已经违反了相关法律法规的规定，依法应当制止。综上，原告主张在其租赁期内（2015年5月31日至2025年4月30日）不得除去原告在案涉房产上的租赁权，缺乏事实与法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款之规定，判决：驳回原告温州怡宁老年医院有限公司的诉讼请求。案件受理费15746元，由原告温州怡宁老年医院有限公司负担。二审中，各方当事人均未提供新的证据。本院二审根据原审中经庭审质证的证据，确认原审判决认定的事实。本院认为，本案的争议焦点是是否应当保护上诉人怡宁公司在其租赁期内对涉案房产的租赁权。本案中，被上诉人华融公司所继受的建行瓯海支行的抵押权设立在先，并经过依法登记。上诉人怡宁公司租赁涉案房产在上述抵押之后，该租赁关系不得对抗被上诉人华融公司享有的已登记的抵押权。故上诉人怡宁公司主张保护其在租赁期内对涉案房产的租赁权，没有事实和法律依据，本院不予支持。至于上诉人怡宁医院主张其性质为医疗机构，短期内场地难以腾空、替换，然而法院向其发出腾空公告早在2018年2月，在两年多的时间内，法院已经给足其腾空期限，但上诉人没有采取积极的腾空行为，且根据主管行政单位的函件，上诉人怡宁公司在涉案租赁物内经营的行为已经违反了相关法律法规的规定，依法应当制止。综上所述，上诉人怡宁公司的上诉理由不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费15746元，由上诉人温州怡宁老年医院有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈国庆审 判 员 张 丹审 判 员 徐玲珑二〇二〇年五月二十九日法官助理赵凌代书记员 厉铭莹附文：一、不履行裁判惩戒后果警示1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。二、执行风险告知1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。