北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终3679号上诉人(原审原告、反诉被告）：智者四海（北京）技术有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：周源，董事长。委托诉讼代理人：门一帆，女，智者四海（北京）技术有限公司。委托诉讼代理人：苏晓琳，上海市联合律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告)：西部天使（北京）健康科技有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：尤江云，董事长。委托诉讼代理人：董军浩，北京市信凯律师事务所律师。上诉人智者四海（北京）技术有限公司（以下简称智者公司）与上诉人西部天使（北京）健康科技有限公司（以下简西部公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初46750号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法适用独任制，由审判员梁睿审理了本案，本案现已审理终结。智者公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判西部公司退还智者公司87628.29元；2.撤销一审判决第二项，依法改判西部公司自2018年12月19日至实际退还保证金之日按每日千分之五的标准支付违约金(计算方式:87,628.29元×5‰×逾期天数)。事实和理由：一、一审判决认定西部公司违约事实，并对其违约行为予以纠正，却不支持智者公司据此提出的违约金诉请，适用法律错误。本案争议焦点主要为房屋实际退租时间。一审法院在一审判决中第5页第9至13行及第6页中认定的事实表明一审判决已经认定西部公司违反有效合同约定，在租赁合同已经解除应当退还保证金但未退还的事实。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定以及一审法院已经认定的事实，西部公司应当向智者公司退还保证金，并按照双方合同约定的计算方法，向智者公司支付逾期履行合同义务的违约金。二、一审判决认定智者公司“解除合同通知存在瑕疵且搬走西部公司的部分座椅”，进而据此对违约金主张不予支持，严重违背事实，适用法律错误，并且没有法律依据。1.智者公司合同解除通知不存在瑕疵，依法有效。《房屋借用合同》中并未对书面通知的载体作出明确要求，并未限定必须是实体纸张，而双方长期以来一直通过微信方式沟通涉诉房屋各项事宜。2018年12月14日，智者公司通过微信向西部公司的员工尤梅芳发出解约通知，尤梅芳接到通知后同样以微信要求智者公司交还房屋钥匙，并未对载体提出任何质疑，以实际行动表示认可，后来双方也根据该通知完成了租赁房屋返还交接，西部公司收回房屋，房屋租赁合同也因此解除。一审判决认可该事实。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十四条、《中华人民共和国电子签名法》第四条以及《中华人民共和国电子签名法释义》的规定。智者公司以微信方式向西部公司发出的通知，符合双方一直以来的书面沟通习惯，符合现行法律规定的有效书面通知，也达成了退租的事实结果，无任何瑕疵，根据此通知，双方房屋租赁合同关系已于2019年1月14日解除。一审判决错误认定双方房屋租赁合同解除时间为2019年1月18日,并错误认定通知义务履行瑕疵，进而排除了西部公司的违约责任，认定事实及适用法律均严重错误。2.智者公司从未搬走部分座椅。西部公司从未提出过座椅争议，直至第一次庭审中方才突然单方提出存在争议，却并未提交相关有效证据。事实上，西部公司所有座椅十分破旧，智者公司并未使用，双方也从未交接盘点。智者公司搬离后通知退租期间，西部公司提出座椅数量质疑，智者公司自有大量完好的闲置座椅，所以立即补齐其要求的数量。西部公司当时对此并无争议。该沟通过程均有一审提交的微信对话为证。一审法院在事实未经认定也没有证据佐证的前提下，严重违背事实，据此免除西部公司的违约责任，没有法律依据。3.即便是通知形式瑕疵或存在座椅争议，也不影响西部公司按时依约履行保证金返还义务。本案的通知载体形式并不影响合同解除的现实结果，并非保证金退还与否的争议焦点和决定性因素。西部公司在本案反诉中突然提岀的座椅争议金额在极尽所能突破想象畸高于市场价格的前提下，也仅为一万余元，远低于八万余元的保证金金额，对履行返还保证金的合同义务也没有任何影响。西部公司没有提交任何证据证明其对于智者公司补足的座椅数量、质量有任何异议，且智者公司提交的证据足以证明西部公司已对座椅的情况作了明确确认。三、一审判决违背诚实信用原则，有违社会公德。本案中，智者公司诚实守信，按时交租，依约退租，却要付出极大的诉讼成本维护自身权益。西部公司诸多借口，长期占用本属于智者公司的资金。但一审法院在没有任何事实依据的前提下，违反法律规定，判令西部公司只需退还保证金本金即可，不仅不必承担违约金，甚至不需要支付任何资金占用成本。西部公司辩称，不同意一审判决，依法改判驳回智者公司的全部诉讼请求，支持西部公司的全部反诉请求。西部公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回智者公司的全部诉讼请求，支持西部公司的全部反诉请求。一、一审法院认定事实不清，存在错误。一审法院认定合同解除时间为2019年1月19日属于事实认定错误。首先智者公司提供的微信聊天记录有明显的不连续痕迹，不能排除聊天记录存在篡改、伪造或断章取义的可能性。根据微信聊天记录上的双方交流，直至2018年12月27日，双方仍未就解除房屋租赁合同达成一致。西部公司提出解除合同需要把提供的椅子还回来，但直至今日智者公司仍未归还西部公司提供的椅子，仅仅交付给西部公司同等数量的破旧的椅子。且从双方的聊天记录可以看出双方的交接是否完成需要领导的的审批，在交接并未完成的情况下不能认为双方已达成协议解除合同。其次，根据双方所签合同约定，智者公司提前解除合同需提前30天书面通知西部公司。而在本案中西部公司仅通过微信告诉西部公司的一名员工需要解除合同，并未通知其法定代表人，也没有以书面形式正式通知需要解除合同。智者公司的通知形式明显不符合合同约定，不能认为达成了约定的解除合同条件。2.一审法律理解错误。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，一审法院认为智者公司撤离房屋后即相当于通知西部公司解除合同属于对法律的理解有误。智者公司虽已撤离房屋，但并未将房屋恢复原状，也未明确告知需要解除合同。在双方既没有达成协议解除合同，智者公司也未书面通知的情况下，不能认为双方合同于2019年1月解除。智者公司辩称，不同意一审判决，依法改判西部公司退还智者公司87628.29元，依法改判西部公司自2018年12月19日至实际退还保证金之日按每日千分之五的标准支付违约金(计算方式:87,628.29元×5‰×逾期天数)。智者公司向一审法院起诉请求：1.判令西部公司向智者公司退还保证金87628.29元；2.判令西部公司以87628.29元为基数，按照每日千分之五的标准，向智者公司支付自2018年12月19日起至实际退还之日止的违约金。西部公司向一审法院提出反诉请求：1.判令智者公司向西部公司支付拖欠房屋租金差额81786.4元（2019年1月12日起至2019年7月5日期间房屋租金总额169414.69元-保证金87628.29元=81786.4元）；2.判令智者公司赔偿西部公司办公椅折价款11200元（28把×400元/把）；3.判令智者公司向西部公司支付房租滞纳金（自2019年7月6日起至实际支付之日止以81786.4元为基数按照日0.5%计算）；以上共计92986.4元。一审法院认定事实：西部公司自房屋产权人处承租了涉案房屋。2018年7月6日，智者公司（乙方）与西部公司（甲方）签订《房屋借用合同》（以下简称借用合同），约定：西部公司将涉案房屋（建筑面积147.74平方米）借用给智者公司，借用期限自2018年7月12日起至2019年7月11日止；出借房屋由甲方无偿借用给乙方使用，乙方使用房屋用于商业办公；另外甲方为乙方提供了28个工位免费使用；乙方使用完毕后或提前终止合同，若无违反本合同约定的情况下，甲方应全部退还乙方保证金，否则每逾期一日应按应退金额的千分之五另行额外向乙方支付逾期违约金额，直至全部退还；甲乙双方任意一方出现提前解约，应提前30天通知对方。同日，智者公司（甲方）与西部公司（乙方）签订服务协议，主要内容为：乙方为甲方定期提供医疗信息咨询、医疗信息推荐等服务，期限壹年，自2018年7月12日至2019年7月11日，双方任意一方如需提前解除合同，需要提前1个月书面通知对方；付费方式季度预付，乙方需在本季度5号前向甲方递交该季度费用付款通知书，甲方在收到乙方提供的通知书并确认后7个工作日内进行款项支付；乙方在收到款后7个工作日内向甲方提供对应金额的增值税发票。双方均确认：双方为房屋租赁关系，服务协议的签订是为开具发票用途。上述借用合同及服务协议签订后，智者公司向西部公司支付保证金87628.29元，双方确认该保证金为3个月租金，智者公司租金支付至2019年1月11日。智者公司曾与西部公司员工尤梅芳微信沟通退租事宜，并于2018年12月19日将房屋钥匙交予尤梅芳。西部公司主张智者公司与尤梅芳的沟通仅为双方协商，智者公司并未以书面形式通知。西部公司确认：智者公司承租区域为开放式区域，2018年12月19日智者公司搬离时将锁拿走，此后该承租区域未上锁；尤梅芳于2018年12月30日左右离职。智者公司与尤梅芳的微信沟通记录显示：2018年12月19日-27日期间，双方就智者公司搬离时搬走的部分座椅补回事宜进行了沟通。2019年5月30日，智者公司向西部公司发出书面《通知函》，主要内容为：我司已于2018年12月14日通知贵司，并于2018年12月19日将房屋返还贵司，尽管我司多次催促，贵司未能按照合同约定退还保证金；望贵司收到本函十个工作日内立即向我司退还上述保证金，否则我司将采取包括但不限于法律诉讼在内的合法措施维护权益。2019年6月6日，西部公司做出《关于房屋借用问题的回函》，主要内容为：双方合同约定任意一方需要提前解约，应提前一个月书面通知对方；我司2019年6月6日收到贵司的通知函，我们理解贵司于2019年7月6日中止借用我司办公用房，按协议我司从即日起即可开始洽谈新的用户，亦请贵司尽快结清应付我司的剩余房屋借用费81786.40元。智者公司搬离时未就涉案房屋水电费进行结算；2019年7月30日，西部公司就涉案房屋出租事宜与案外人签订了合同。双方均确认智者公司入驻时双方未进行交接。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务，应当遵循诚实信用原则。本案中，智者公司与西部公司签订的借用合同及服务协议，均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效合同，根据上述两份合同的内容及双方的确认，双方之间实际为房屋租赁合同关系，故双方的权利义务，该院根据上述两份合同综合确定。关于该案合同的解除时间，合同中约定任意一方提起解除合同，需要提前一个月书面通知对方；智者公司搬离时，虽未正式以书面形式通知西部公司，但其实际搬离了涉案房屋，西部公司亦确认2018年12月19日后智者公司承租的涉案房屋未上锁，并且，双方在此后还就智者公司搬走的椅子事宜进行了沟通，因此作为房屋出租人及实际控制人，西部公司对于智者公司退租一事是明确知晓的，故该院根据合同约定确定合同解除时间为2019年1月18日。根据合同约定，西部公司收取的保证金在扣除智者公司应当支付的租金后，应当予以退还。因此，智者公司要求退还保证金的诉讼请求，于法有据，该院予以支持；具体数额，该院扣除智者公司应当支付的租金后计算；关于西部公司要求智者公司支付拖欠租金的反诉请求，该院根据合同解除的时间计算租金数额后在保证金中予以抵扣；关于西部公司主张的租金滞纳金的反诉请求，缺乏相应的事实与法律依据，该院不予支持。关于智者公司主张的逾期退还保证金的违约金，鉴于智者公司在履行解除合同通知义务时存在瑕疵，且其在搬离过程中搬走了西部公司提供的部分座椅，故对其该项诉讼请求，该院不予支持。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于西部公司反诉主张的办公椅折价款，因双方在智者公司入驻时并未进行交接，对于其提供给智者公司的办公椅的数量和价值均未有双方书面确认，故其该项反诉请求，缺乏相应事实依据，该院不予支持。综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、西部公司于判决生效后7日内退还智者公司保证金80812.29元；二、驳回智者公司的其他诉讼请求；三、驳回西部公司的其他反诉请求。二审期间，智者公司向本院提交一份西部公司员工尤梅芳与其工作人员的微信聊天记录的公证书，证明智者公司于2018年12月14日通知西部公司解除了合同,2018年12月20日至27日双方就椅子问题进行沟通，智者公司已补足椅子并获得西部公司确认。西部公司对前述公证书的真实性无异议,认可尤梅芳为其员工,认可微信聊天记录中的梅芳为其员工尤梅芳。本院经审查认为，因西部公司对前述公证书的真实性无异议，并且对微天聊天记录的中尤梅芳的身份无异议，而且该公证书涉及的内容与智者公司一审中提交的聊天记录的内容基本一致，故本院对前述公证书的真实性予以确认，对于前述公证书能否证明智者公司的主张将在下文本院认为部分予以论述。二审中，本院补充查明：西部公司称尤梅芳为其行政和财务人员。2018年12月5日尤梅芳：“明年你们还租吗？”，智者公司员工称：“目前还不清楚，要看随时的计划，我们这边如果租或者不租需要多久跟您这边说？”尤梅芳：“至少30天。”智者公司员工：“好滴，我知道了。”尤梅芳：“您要是知道就早一点说哈。”智者公司员工：“OK我尽量早一些，目前来看是不大可能退，但是可能也会有临时计划。”尤梅芳：“好的。”2018年12月14日，智者公司员工“亲，突然意外，11号门我们需要退”尤梅芳：“什么时候退？”智者员工：“我先看一下我们的房租到什么时候，因为我们架构调整，11号门那边已经没人了。我看了下我们的房租费到1.11号，如果我们从下周开始不租了的话，房租是可以退的吗？”尤梅芳：“那肯定是会扣一部分的哈。”智者公司员工：“我们是交了保证金的是吧？”尤梅芳：“是的。”……智者公司员工：“另外我问过我上一任负责人，她说之前在签订合同的时候，你们说的是可以不用30天通知，因为你当时说你们也可能提前让我们搬出去，所以就是什么时候要搬了，提前一周告知。所以咱们可以当面沟通一下，如果您方便的话。”尤梅芳：“您想想可能吗？前几天咱们不还沟通过这个问题”……尤梅芳：“可以退，咱们提前30天说，让我们也有准备。这也没多大事，改天咱们面谈吧。”智者公司员工：“因为现在我们这边也是意外，如果可以30天我们绝对会30天退，我也不是不负责的人，咱们就当面说吧，周一见面再沟通。”……2018年12月18日智者员工：“我咨询一下我们的财务法务，咱们可不可以双方退一步，截止到本月月底，剩余的11天房租返回我们，保证这块肯定是没有异议了。”……2018年12月19日尤梅芳：“上午外出了，下午问一下领导，估计接受不了，我们都是按以前约定好了办事。”智者公司员工：“您先帮儿们问一下，我觉得大家找个中和点，从法律来说确实是，但是我们合同里确实没有约束具体惩罚条款，从感情来说我也知道确实不适合，但您帮我们争取一下。”……2018年12月20日尤梅芳“领导回答：1、退房时间需要按交钥匙时间算一个月；2、椅子需要还回来（可以是你们自己的，也可以还钱）；3、水电费截止时间算到你们搬走的时间。”智者公司员工：“那你们领导的意思就是我们现在还不算退房的第一天是吗？”尤梅芳：“我跟他说昨天您把钥匙给我了。”……尤梅芳：“但我理解的只要一样的椅子，不是说和我们以前的一样。”……2018年12月27日智者公司员工：“今天你在吗，我们有几个椅子今天给你们拉过去，有人能接收一下吗？尤梅芳：“你们放里面就行”……智者公司员工：“补好了哈，可能有四种类型的椅子，我们一样的没有那么多。”尤梅芳：“好的，回头我让领导看一下，今天他不在。”此后，智者公司直至2019年3月12日依然与尤梅芳沟通退款事宜，但并无结果。诉讼中，智者公司称其于2018年12月19日将涉案房屋的钥匙交给了西部公司的尤梅芳。西部公司称智者公司于2018年12月19日交回的钥匙系涉案办公区域总经理办公室的钥匙，其他区域是开放式的，没有钥匙。二审中，西部公司明确若本院认定西部公司未退还保证金构成违约，其认为合同约定的违约金标准过高，申请调整。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”本案中，双方均认可双方之间的法律关系的性质实质为租赁关系，而且双方之间并不存在无偿房屋借用关系，而服务协议也是为了方便开具发票，因此，本院认为，借用关系及服务协议关系系双方以虚假的意思表示实施的民事法律行为应属无效，双方以借用关系及服务协议关系的形式隐藏了双方之间的房屋租赁合同关系，该房屋租赁合同关系实际是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方之间的租赁合同关系的内容，本院比照借用合同的相关条款进行确定。因双方确认服务协议系为了方便开具发票而签订，因此本院不比照该协议确定双方之间的权利义务关系。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件；解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。双方在合同明确约定的期限为1年（2018年7月12日至2019年7月11日），双方任意一方出现提前解约，应提前30天通知对方。依据前述条款，智者公司如果需要提前解约，需要提前30天通知西部公司。借用合同中并未对通知的具体形式做出约定，因此，本院认为通知的具体形式可以书面形式、也可以是口头形式或者其他形式。本案中，从智者公司提交微天聊天记录来看，其并未明确于2018年12月14日向西部公司提出解除合同的要求，在该日其向西部公司的陈述是“如果我们从下周开始不租了的话，房租是可以退的吗”，而且西部公司的员工尤梅芳当即向其表示需要提前30天。在2018年12月18日的微信聊天记录中，智者公司提出解决问题的方案。12月19日，西部公司的员工尤梅芳表示需要征询领导意见。12月20日，尤梅芳再次明确需要按交钥匙时间算一个月。本院认为，虽然智者公司在2018年12月19日并未没有依据约定作出于1个月后解除双方房屋租赁关系的意思表示，但是西部公司于2018年12月19日接收智者公司交回的钥匙，即相当于西部公司实际收到了智者公司以行为作出的解除双方房屋租赁合同的通知，因此，双方的房屋租赁合同自2019年1月18日起解除。一审法院对此认定正确，本院不持异议。因此，西部公司应当在2019年1月18日前将收取的保证金在扣除智者公司应当支付的租金后，退还智者公司，经本院计算，一审法院认定的西部公司应退保证金数额正确，本院予以确认。智者公司关于租赁合同于2018年12月14日已经解除，西部公司应当退还全部保证金的上诉理由不能成立，本院不予采信。西部公司未按时退还保证金构成违约，双方在合同中约定，逾期退还保证金每日按应退金额的千分之五支付违约金。本院认为按前述违约金标准计算的违约金的数额明显过高，二审中，西部公司申请本院予以调整，本院根据诚实信用原则，房屋租赁合同约定的履行期限及履行程度、智者公司资金占用的成本等因素，并综合本案庭审情况酌情确定西部公司应以未退还的保证金数额为基数，自2019年1月19日起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款基准利率；自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，向智者公司支付逾期退还保证金的违约金。一审法院相关认定错误，本院予以纠正。关于西部公司主张的工位椅子问题，本院认为因合同中并未约定椅子的具体规格、型号、新旧程度以及是否统一等内容，而西部公司的员工尤梅芳在智者公司明确告知退还4种型号的有关椅子后亦进行了确认，而且此后在合理期间内（微信聊天记录的截止时间2019年3月12日前）并未就此提出过异议。因此，本院认为智者公司已经履行了返还椅子的义务。在此情形下，西部公司主张椅子折价款没有法律依据，本院不予采信。综上所述，智者公司的上诉理由中的合理部分，本院予以采信，对其相应上诉请求予以支持，其余部分予以驳回。西部公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院予以驳回。一审判决认定事实不全面，适用法律错误，处理结果部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初46750号民事判决书第一、三项；二、撤销北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初46750号民事判决书第二项；三、西部天使（北京）健康科技有限公司支付智者四海（北京）技术有限公司违约金（以80812.29元为基数，自2019年1月19日起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回智者四海（北京）技术有限公司其他诉讼请求。一审本诉案件受理费2208元，由智者四海（北京）技术有限公司负担172元，由西部天使（北京）健康科技有限公司负担2306元；一审反诉案件受理费1730元，由西部天使（北京）健康科技有限公司负担1603元，由智者四海（北京）技术有限公司负担127元。二审案件受理费4116元，由智者四海（北京）技术有限公司负担1991元，由西部天使（北京）健康科技有限公司负担2125元。本判决为终审判决。审 判 员  梁 睿二〇二〇年五月二十二日法官助理  杨颜金书 记 员  段瑞强