新疆维吾尔自治区喀什市人民法院民 事 判 决 书（2020）新3101民初1081号 原告：龚华智，女，1952年8月21日出生，汉族，伽师县建筑公司退休员工，住喀什市。委托诉讼代理人：张秋生，新疆德新律师事务所律师。被告：喀什市乐家超市有限公司，住所地：新疆喀什市慕士塔格西路，统一社会信用代码：91653101787188661L。法定代表人：王磊，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李光耀，新疆鼎泽凯（喀什）律师事务所律师。原告龚华智与被告喀什市乐家超市有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龚华智及委托诉讼代理人张秋生、被告喀什市乐家超市有限公司法定代表人王磊及委托诉讼代理人李光耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龚华智向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订《房屋租赁合同》；2.被告向原告返还喀什市慕士塔格西路新隆农贸市场1-5B号商铺，并恢复原状；3.被告向原告支付租金欠款78628.7元；4.被告向原告支付违约金10000元，合计88628.7元。事实与理由：2015年10月28日原告与被告共同签订《房屋租赁合同》，原告将其自有的慕士塔格西路新隆农贸市商铺。（面积37.18㎡）出粗给被告，租赁期限5年，自2015年11月1日起至2020年10月30日止，租金为前2年按前段每月70元㎡、中段65元㎡、后段60元㎡。从第三年开始前段、中段、后段在原租金的基础上每年增长租金5元㎡。租金付款方式为分批付款。第一次支付期限为当年的11月1日至11月15日，支付租金总额50%，第二次于次年5月1日至5月15日，支付当年租金总额剩余50%，合同还规定了违约责任，被告不得以任何理由拖欠租金，如有拖欠，原告有权每天按租金总额的1%加收滞纳金，如拖欠租金超过二个月，原告有权终止合同，同时不规定任何一方不得以任何借口终止合同，如任何一方违约必须赔偿违约金10000元。合同签订之后，截至今日被告欠原告租金78628.7元，原告曾多次与被告协商要求支付租金欠款，但被告以资金周转困难为由，拒绝支付租金，原告故诉至法院，请求如诉。被告喀什市乐家超市有限公司辩称，违约方在原告，原告于2017年5月23日强行封门，致使被告无法经营至今，造成巨额损失，被告要求强行锁门的业主赔偿经营损失，截至2017年5月23日，被告尚欠原告资金1852元，2017年5月23日之后的房租由强行锁门的业主共同承担连带责任，违约在先的是原告的其他业主，违约责任应当由原告承担，不同意解除房屋租赁合同，我们2005年与喀什市百兴物业公司签的房屋租赁合同，房屋交付给我方时没有进行装修，与原告签的合同属于第二轮合同，房屋当时也是大通间。本院经审理查明：龚华智的儿子黄耀广代其与喀什市乐家超市有限公司签订房屋租赁合同，约定：龚华智将其名下所有的慕士塔格西路新隆农贸市场号商铺出租给喀什市乐家超市有限公司，租期为2015年11月1日至2020年10月30日，租赁期限前2年按前段每月70元/平方米、中段65元/平方米、后段60元/平方米收取租金（前2年租赁期内不增长租金）；从第三年开始，前段、中段、后段在原租金的基础行每年增长月租金5元/平方米；每年租金喀什市乐家超市有限公司于当年的11月1日至11月15日支付当年租金总额的50%，于次年的5月1日至5月15日支付当年租金总额剩余的50%，喀什市乐家超市有限公司不得以任何理由拖欠，如有拖欠，龚华智有权每天按租金总额的1%加收滞纳金，如拖欠租金超过2个月，龚华智有权终止合同，收回商铺；本合同期限内，任何一方不得以任何借口终止合同，如任何一方违约，必须赔偿违约金10000元。合同签订后，龚华智将涉案房屋交付给喀什市乐家超市有限公司用于开设超市。2019年4月18日，喀什市乐家超市有限公司出具房租欠款证明，载明其欠龚华智2017年5月23日之前的房租1852元，喀什市乐家超市有限公司当庭亦认可。庭审中，喀什市乐家超市有限公司提交《关于乐家超市经营场地所属各业主召开业主大会形成决议的通知》一份，主要内容为：喀什市乐家超市有限公司于2017年6月1日向业主退还商铺；退还商铺前，必须恢复原状；于2017年5月31日前给各位业主结清以往所有的房租欠款；如喀什市乐家超市有限公司不按以上三条履行，业主可以采取封门措施，也可以向人民法院提起民事诉讼；喀什市乐家超市有限公司单方违约，使合同无法继续履行，应当承担全部责任和后果；业主不同意喀什市乐家超市有限公司提出将房租的无理要求。上面有龚华智签名、捺印，但与龚华智本人在民事起诉状和庭审笔录上的签名明显不一致，且通知上“龚华智”签名中“华”有涂改痕迹。喀什市乐家超市有限公司、龚华智在庭审过程中均认可每年的租金为29500元。喀什市乐家超市有限公司占用涉案房屋至今，从2017年5月23日之后未向龚华智支付过租金，龚华智诉至法院，请求如诉。本院认为，依法成立的合同，自成立时自成立时生效；依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同；当事人应当按照约定全面履行自己的义务。龚华智与喀什市乐家超市有限公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，当属合法有效。龚华智按照约定向喀什市乐家超市有限公司交付涉案房屋，已经履行其义务，喀什市乐家超市有限公司应当按照合同约定履行其支付租金的义务。喀什市乐家超市有限公司辩称龚华智于2017年5月23日强行封门，致使喀什市乐家超市有限公司无法经营至今，提交的视频和《关于乐家超市经营场地所属各业主召开业主大会形成决议的通知》能够印证龚华智将涉案房屋封门，违约在先，合同未到期，不能解除房屋租赁，应由强行锁门的业主对龚华智的损失承担连带赔偿责任。本院认为，视频中没有出现龚华智本人；《关于乐家超市经营场地所属各业主召开业主大会形成决议的通知》上面有龚华智签名、捺印，但与龚华智本人在民事起诉状和庭审笔录上的签名明显不一致，且其中“龚华智”签名中“华”有涂改痕迹，结合视频和该通知可以印证，龚华智本人在2017年5月23日未参与封门，且在《关于乐家超市经营场地所属各业主召开业主大会形成决议的通知》龚华智的签名非龚华智本人所签，为他人签署、捺印，龚华智本人对此签名、捺印亦不认可，故本院认定龚华智在2017年5月23日未参与封门，亦未在《关于乐家超市经营场地所属各业主召开业主大会形成决议的通知》上签名捺印，故本院对喀什市乐家超市有限公司的抗辩意见不采信，喀什市乐家超市有限公司未按照约定向龚华智支付租金的行为构成违约，应承担违约责任。《房屋租赁合同》约定：如拖欠租金超过2个月，龚华智有权终止合同，收回商铺。喀什市乐家超市有限公司从2017年5月23日欠付租金至今，违反合同约定，故本院对龚华智主张解除《房屋租赁合同》的诉讼请求予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行的情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《房屋租赁合同》解除后，龚华智主张喀什市乐家超市有限公司返还涉案房屋并恢复原状符合法律规定，本院予以支持。关于租金，双方均认可年租金为29500元，喀什市乐家超市有限公司应向龚华智支付欠付租金为73945.15元[1852元+年租金29500元÷365天×892天（2017年5月24日至2019年11月1日）]，龚华智主张78628.7元超过法律规定的范围，本院对龚华智主张的租金在73945.15元的范围内予以支持。当事人一方不履行合同义务或履行义务不符合约定的，承担承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《房屋租赁合同》约定：本合同期限内，任何一方不得以任何借口终止合同，如任何一方违约，必须赔偿违约金10000元。龚华智主张违约金10000元符合法律和合同约定，本院予以支持。综上所述，原告龚华智诉讼请求合理的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告龚华智与被告喀什市乐家超市有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年5月12日解除；二、被告喀什市乐家超市有限公司于本判决生效后七日内将慕士塔格西路新隆农贸市商铺恢复原状并向原告龚华智返还；三、被告喀什市乐家超市有限公司支付原告龚华智房屋租金73945.15元；四、被告喀什市乐家超市有限公司支付原告龚华智违约金10000元。以上被告喀什市乐家超市有限公司应向原告龚华智支付83945.15元，限于本判决生效三日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案请求金额88628.7元，核定给付金额83945.15元，核定给付金额占请求金额的94.72%，案件受理费减半收取1007.86元（原告已预交）,由原告龚华智负担5.28%即53.22元，由被告喀什市乐家超市有限公司负担94.72%即954.64元（限于本判决生效后三日内向原告付清）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于喀什地区中级人民法院。审  判  员   柳 玉 辉二 〇 二 〇 年 五 月 二 十 一 日书  记  员   热那古力