浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终94号 上诉人（原审原告（反诉被告））：赵建广，男，1964年4月25日出生，汉族，住浙江省武义县白洋街道新兴路200号，公民身份号码：3307231964××××××××。 委托诉讼代理人：曾宣龙，浙江今日律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何姹，浙江今日律师事务所律师。 被上诉人（原审被告（反诉原告））：廖根云，男，1967年12月25日出生，汉族，住浙江省武义县白洋街道新兴路190号2单元502室，公民身份号码：3307231967××××××××。 被上诉人（原审被告（反诉原告））：潘美丹，女，1983年7月4日出生，汉族，住浙江省武义县白洋街道新兴路190号2单元502室，公民身份号码：3307231983××××××××。 以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：徐飞旺，浙江前程律师事务所律师。 上诉人赵建广因与被上诉人廖根云、潘美丹房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省武义县人民法院（2019）浙0723民初2213号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 赵建广的上诉请求：撤销武义县人民法院浙（2019）0723民初2213号民事判决，依法改判。事实与理由：一审法院对反诉部分判决错误。理由如下：一、赵建广与廖根云、潘美丹的车位买卖行为合法有效。（一）赵建广不存在以车位代替车库交付的行为。2014年11月22日，赵建广与廖根云、潘美丹签订一份《房地产买卖合同》，合同约定赵建广将坐落在武义县秋澄大楼2单元501室（附房车位822）出售给廖根云、潘美丹。该合同中明确约定赵建广出售的是车位，而一审法院错误的认定双方约定出售的是车库，以赵建广不能交付车库只交付车位为由构成违约，判决赵建广退还车库款150000元显然与事实不符。根据双方签订的《房地产买卖合同》的约定赵建广己经交付了合同约定的车位，且廖根云、潘美丹也已经实际在使用。赵建广己经履行了交付义务，不存在任何违约行为。（二）一审法院直接判决返还车库款、返还车位没有事实依据。赵建广交付车位，廖根云、潘美丹支付车位款的依据是双方在2014年11月22日签订的《房地产买卖合同》。一审法院在车位买卖协议合法有效，且在没有解除该份合同中关于车位买卖相关条款的情况下，直接判决返还车库款、返还车位没有事实和法律依据。二、廖根云、潘美丹应当支付电梯井公摊面积款。一审法院以赵建广拒绝廖根云、潘美丹使用电梯，廖根云、潘美丹现同意不使用电梯为由，判决赵建广退回电梯井公摊面积产生的房款24480元，没有事实和法律依据。一审法院混淆了物权法律关系和侵权法律关系。《物权法》第70条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。本案中的公摊面积即专有部分以外的共有部分。公摊面积是法律规定的业主应分摊的部分，是每套商品房依法应当分摊的公共设施的建筑面积。廖根云、潘美丹买房之后，公摊面积就摊派到了廖根云、潘美丹。双方之间的房屋买卖关系、公摊面积摊派都是物权买卖法律关系，如何处理均应根据物权买卖法律关系来解决。廖根云、潘美丹主张不使用公摊面积或者他人阻碍其使用公摊面积，是物权侵权法律关系，廖根云、潘美丹应该以侵权法律关系另行主张权利。而一审判决将物权和侵权两个法律关系相互混淆，显然错误。综上，赵建广出售的是车位，己经完成交付义务，买卖合法有效。电梯井公摊面积属于法律规定应分摊的部分，廖根云、潘美丹应当支付款项。 廖根云、潘美丹答辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。请求驳回上诉。 赵建广向一审法院起诉请求：1、判令廖根云、潘美丹立即支付赵建广购房欠款人民币99520元及赔偿利息损失77625.6元（自2016年4月1日至2019年7月1日期间的利息损失），之后利息损失仍按月利率2%计付；2、由廖根云、潘美丹承担本案诉讼费用。 廖根云、潘美丹向一审法院反诉请求：1、由赵建广立即返还购买车位款150000元及赔偿利息损失120000元（从2016年4月1日起至2019年8月1日之间的利息损失，以后利息损失仍按月利率2%计付）；2、由赵建广退回电梯井公摊面积款20000元及赔偿利息损失16000元（从2016年4月1日至2019年8月1日之间的利息，以后利息损失按月利率2%计付）；3、由赵建广承担反诉诉讼费用。 原审法院认定事实：2014年11月22日，赵建广（甲方）与潘美丹（乙方）签订房地产买卖合同一份，合同载明：甲、乙双方通过友好协商将甲方自有的房地产转让给乙方。该宗房地产坐落武义县（附房车位Ｂ22）房屋所有权证为待登记，建筑面积暂测为127.44㎡，用途为住宅，国有土地使用证号待登记，土地使用类型为出让，土地使用面积待登记。双方约定按建筑面积及单位计算该房地产的价款计1019520元，按建筑面积多找少补，单价为8000元／㎡，地下附房150000元／间。合同签订后，乙方支付100000元作为定金，待支付尾款时抵作房价款。于2015年2月15日前支付250850元。818670元在甲方实际交房时结算，或乙方需向银行申请贷款，付款时间以银行发放贷款的时间为准。后赵建广、应霓霞（共同为甲方）与廖根云、潘美丹（共同为乙方）又签订存量房买卖合同，该合同载明：甲、乙双方通过中介机构（武义县我爱我家房产经纪有限公司）介绍甲方将自有的房地产转让乙方，房产坐落武义县秋澄大楼，房屋所有权证号为201503434，建筑面积130.03㎡，用途成套住宅，土地使用权证号为武国用（2015）第05879号，地号330723001052ＧＢ01641，土地性质出让，占地面积18.04㎡。房地产转让价款为1172000元。具体付款方式：乙方于2016年1月6日前支付252000元，2016年1月31日前支付820000元，第二次放款以银行贷款发放为准。甲乙双方确认，自本合同签订之日起七日内，向房地产交易所申请办理过户手续。但房地产交易所依法作出不予过户决定的除外。2016年1月27日，赵建广（甲方）与潘美丹（乙方）签订房地产买卖合同补充协议，协议载明甲、乙双方于2014年11月22日签订房地产买卖合同新兴路190号二单元501室（房产证二单元502室）共计房款1169520元整，已收款270000元，其中820000元整办理按揭借贷。另房款为79520元于2016年3月30日前付清欠款，如未按时付清按月息2%计息。另乙方应补房产面积差额20000元整。共计欠房屋99520元。同月29日双方到县房地产交易所办理产权过户登记手续，将涉案房地产登记在了廖根云、潘美丹名下（房权证武字第××号，土地使用证武国用（2016）第00559号），建筑面积为130.03㎡，套内建筑面积112.419㎡，共有分摊面积17.607㎡，土地分摊面积18.04㎡。赵建广并将秋澄大楼二单元502室套房和地下Ｂ22号车位（约定为车库）交付给廖根云、潘美丹。但赵建广拒绝廖、潘美丹使用电梯。廖根云、潘美丹因赵建广只交付车位，便在车位上构筑车库，但因违规受到有关部门制止而未完成。 原审法院另查明，涉案房屋的分摊面积17.607㎡中含电梯井及电梯出口处的公用面积有4.9547㎡，其中电梯井分摊面积为3.06㎡。 原审法院认为，双方当事人之间的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，确认有效。双方应本着诚信原则履行各自的义务。廖根云、潘美丹因购买涉案套房分摊到电梯井的公用面积3.06㎡，而赵建广拒绝廖根云、潘美丹户使用电梯，廖根云、潘美丹现同意不使用电梯，要求退回因该公摊面积所产生的房款24480元的请求，应予支持。因廖根云、潘美丹与赵建广签订购房合同时双方约定为车库，而赵建广不能交付车库只交付了车位，构成违约，依法应承担违约的民事责任。廖根云、潘美丹要求赵建广退回车库款150000元的请求，予以支持，车位应予返还。廖根云、潘美丹主张构筑车库所造成的损失14000元，证据不足，不予支持。廖根云、潘美丹尚欠赵建广房款99520元应予支付，鉴于赵建广违约导致纠纷产生，故逾期利息不予支持。赵建广应退还其的电梯井面积公摊费、车库费共计174480元与廖根云、潘美丹应付的房款相抵，赵建广应退还廖根云、潘美丹74960元，该款应从2019年8月9日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息损失。廖根云、潘美丹请求中要求从2016年4月1日起按月利率2%计算利息，因证据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、廖根云、潘美丹支付赵建广房款99520元。二、赵建广返还廖根云、潘美丹电梯井公摊面积款24480元，车库款150000元，合计174480元，上述第一项、第二项相抵后，赵建广实际应返还廖根云、潘美丹房款74960元，并支付该款从2019年8月9日起至判决确定履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、廖根云、潘美丹于判决生效后七日内返还赵建广位于武义县车位一个。四、驳回赵建广的其他诉讼请求。五、驳回廖根云、潘美丹的其他诉讼请求。本诉案件受理费1922元（已减半），由赵建广负担778元，廖根云负担1144元，反诉案件受理费3050元，廖根云、潘美丹负担1155元，赵建广负担1895元，限于判决生效后七日内交纳。 二审中，赵建广提供如下证据：产品出厂合格证、电梯监督检验报告，证明涉案房屋安装的电梯出厂合格、检测合格等事实。 廖根云、潘美丹发表如下质证意见：对证据真实性、合法性无异议，对产品出厂合格证和电梯监督检验报告的关联性有异议。 对赵建广的证据，本院认证如下：电梯出厂、检验是否合格与本案是否允许使用电梯的争议无关。 廖根云、潘美丹在二审中未提供新证据。 经审理，对原审法院认定的事实本院予以确认。 本院认为，关于《房地产买卖合同》约定交付的是车位还是车库的问题。该房地产买卖合同的表述为“附房车位B22”、“地下附房150000元/间”，据此，该车位兼具附房功能，可以理解为双方约定的实际上应为车库。根据现已查明的情况，该车位已经无法改造成车库，而廖根云、潘美丹不愿接受车位交付，因此，该部分合同目的已无法实现，相应合同条款可以解除，故廖根云、潘美丹要求赵建广返还相应款项的请求可予以支持。关于电梯井公摊面积款的返还问题。廖根云、潘美丹购买案涉房屋的重要目的在于获取房屋及附属设施的所有权、使用权，在无法使用案涉电梯的情况下，其后果与无法取得相应公摊面积权属相比，并无显著差别，因此，无论定性为物权纠纷，还是侵权纠纷，原审法院的处理结果均具有合理性，无需进行调整。 综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，赵建广的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3844元，由赵建广负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 朱红彦 审 判 员 周楚臣 审 判 员 杜月婷 二〇二〇年五月二十五日 代书记员 钟李钰