北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终3656号上诉人（原审被告）：白杰，男，l955年l2月29日出生。委托诉讼代理人：王秋霞，北京银雷律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢玉莲，北京银雷律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：胡永集，男，l958年4月27日出生。委托诉讼代理人：邓庆鸿，北京市华堂律师事务所律师。上诉人白杰因与被上诉人胡永集房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院(2019)京0106民初7214号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。白杰上诉请求：撤销一审判决，改判驳回胡永集的诉讼请求。事实和理由：本案涉及的四份合同均有效，双方当事人的法律关系应以最后签署的借款合同载明的借款关系来认定，该合同明确全部款项均为借款，胡永集的起诉已经超过诉讼时效期间。我对何某与胡永集之间的房屋买卖行为完全不知，对本案纠纷的产生没有过错，而胡永集没有通知我到场签订上述合同，不排除其存在恶意。我作为何某的继承人，同意按照借款合同约定承担违约责任返还胡永集全部借款61万元并给付赔偿款54万元，他的权益可以得到全部补偿。一审法院武断判决房屋归胡永集所有，使我遭受重大损失，是对我居住权利的侵害，致我无房可居，结果有失公平。胡永集辩称，同意一审判决。我与何某之间是房屋买卖合同关系，借款合同是买卖合同的组成部分，主要内容也是对房屋买卖涉及问题的补充约定，双方并非借款关系，借款合同中载明的61万元也与购房款数额一致。白杰的诉讼时效抗辩不能成立，他所述对买卖一事不知情一节也与情理不合。白杰一家恶意串通变更房屋承租人，且仅在取得房屋所有权证后向我提出增加房款的要求，之前从未找我协商过房屋事宜。请二审法院维持一审判决，驳回白杰的上诉请求。胡永集向一审法院起诉请求：1.白杰将XXX502号房屋的产权过户登记至我名下。一审法院认定事实：白杰是何某之子。白杰初婚生育一子白某，后与案外人张某再婚生育一子白某一。1991年许，何某一家从XXX内1号拆迁，被安置于北XXX302号、402号、502号房屋（以下简称302号房屋、402号房屋、502号房屋），由北京市XXX农工商联合公司与何某、白杰签订《公有住宅租赁合同》，302号房屋和502号房屋的承租人为何某，402号房屋的承租人为白杰。2010年8月25日，何某（甲方，转让方）与胡永集（乙方，受让方）签订《房屋转让协议书》，约定：“……二、甲方自愿将座落于XX3-502号房屋有偿转让给乙方（原水口子拆迁安置房）。该房屋计租面积40.67平方米，朝向南北，产别公产，配套设施一户一表、天然气表、水表、暖气、防盗门。……四、甲方转让房屋应无家庭纠纷，其房屋主要成员承认签章，如发生纠纷，一切后果由甲方负责。如若XX502室以后办理房屋产权证或该房屋拆迁等一切事宜，该房屋的产权人仍是乙方胡永集，甲方及其亲属不得干预，应积极给予配合，协助乙方办理产权证。该房屋自过户之日起，乙方对该房屋具有使用权和支配权，与甲方不再有任何关系。五、双方签定协议后不得违约，如甲方违约，除退清房款及费用外，并须赔偿乙方损失费人民币伍万元。如乙方违约，须赔偿甲方损失费人民币伍万元。上述赔偿及违约金的支付不影响违约方按照本协议的约定继续履行本协议。……”同日，何某（甲方，转让方）与胡永集（乙方，受让方）签订《北京市公有住房承租权转让合同》，约定：“……二、甲方自愿将座落于XX502室有偿转让给乙方。该房屋计租面积40.67平方米，朝向南北，产别公产，配套设施一户一表、天然气表、水表、暖气、防盗门。三、经甲乙双方协商后，房价为人民币陆拾伍万元整。付款方式为现金。双方议定《租用公房凭证》，过户合同，过户手续由双方共同办理。过户费用由乙方承担。四、乙方于2010年8月24日将定金交予甲方，计人民币壹万元整。甲方在接到定金后一周内将房屋腾清。五、甲乙双方定于2010年月日办理过户手续。当接到丰台区卢沟桥乡房管科取证后，乙方交齐全部房款，甲方将住房钥匙及其它应交有效证件交予乙方，如不能如期交钥匙，预留房屋尾款拾万元整，钥匙交给乙方后，补齐房屋尾款。……七、甲方转让房屋应无家庭纠纷，其房屋主要成员承认签章，如发生纠纷，一切后果由甲方负责，过户后，如转产权或拆迁，都于甲方无关，甲方不得干预，归乙方所有。八、双方签定协议后不得违约，如甲方违约，除退清房款及费用外，并须赔偿乙方损失费人民币总房款l0%。如乙方违约，除定金不退外，并须赔偿甲方损失费人民币总房款10%。……十、补充条款：……本合同是为房屋转让协议的补充协议。……”2010年9月1日，何某（借款人，甲方）与胡永集（贷款人，乙方）签订《借款合同》，约定：“第一条：甲、乙双方于2010年9月1日在北京市丰台区签订本合同，由于甲方资金短缺，现从乙方借款人民币陆拾壹万元整，经双方当事人协商一致，特订立本合同，以资遵照履行。第二条：在借款期间内房屋XX502室如取得产权证后，该房屋（套内面积40.67平米）作为偿还本合同所欠款项，并由甲方协助乙方办理过户手续。第三条：借款金额（当金）及借款期限借款数额：人民币（大写金额）陆拾壹万元整。借款期限：自2010年9月1日至2010年12月31日。第四条：如到期2010年12月31日，房屋XX502室还未办理产权证，并过户到乙方名下，只要甲方不恶意反悔，将房屋变卖他人，甲乙双方将协商解决，如协商未果产生争议，甲方将归还乙方本金人民币陆拾壹万元整，以及资金占用费伍拾肆万元整，共计人民币壹佰壹拾伍万元整。第五条：过户时所产生的费用由甲乙双方协商解决，如协商未果，过户时所产生的营业税由甲方承担，乙方过户时所产生的契税等其他费用由乙方承担。第六条：经双方协商，在借款期间，乙方可以在房屋XX502室居住。……”同日，何某（甲方）与胡永集（乙方）签订《补充条款》，约定：“1.本补充条款，是在房屋XX502室办理完产权证后，并过户到乙方名下：胡永集，生效，如借款期间不能办理产权证，本补充条款自动失效。2.房屋XX502室在办理产权证后，价值人民币陆拾伍万元整。3.如借款期间，房XX502室办理完产权证，并过户到乙方名下：胡永集，乙方将房屋差价肆万整，以现金方式，支付给甲方。4.房屋办理完产权证后，甲方必须协助乙方办理过户，甲方家庭成员，应对此无异议，不得进行干预。5.甲方主要家庭成员签字：乙方于2010.8.25日借给甲方人民币壹万元整，收款人签字：白某；乙方于2010.9.1日借给甲方人民币伍拾陆万元整，收款人签字：白某；乙方于2010.9.5日借给甲方人民币肆万元整，收款人签字：白某；甲方共计收到乙方人民币陆拾壹万元整，收款人签字：白某。”上述合同签订后，胡永集入住502号房屋至今，双方未能办理房屋承租权转让变更手续。2014年1月，何某、白杰向卢沟桥中都投资有限公司资产办提交《房屋租赁合同承租人变更申请》，内容为：“本人何某、白杰，将XX502室，原房屋租赁合同承租人为何某，现变更为白杰，将XXX402房，原房屋租赁合同承租人为白杰，现变更为张某。此次房屋租赁合同承租人变更事宜，已经卢沟桥资产办公室批准变更，因本次房屋租赁合同承租人变更所发生的任何房屋纠纷法律后果，均由申请人自行承担负责，与XXX委员会、XXX公司、XXX管理办公室无责，同时原租赁合同作废。”申请人落款处有何某、白杰、张某、白某、白某一的签名和手印。2014年2月24日，北京市XXX农工商联合公司与白杰就502号房屋签订《公有住宅租赁合同》。2014年9月26日，何某去世。2018年，XXX公司启动XX4号楼不动产权登记工作。2018年5月18日，XXX公司（甲方）与白杰（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定根据《京国土房管方字[2001]1314号关于丰台区农转居人员购买安置住房实施方案请示的批复》等文件精神订立本合同，甲方将502号房屋出售给乙方，房屋总建筑面积61.2平方米，房屋实际价格计算按照《京国土房管方字[2001]1314号关于丰台区农转居人员购买安置住房实施方案》进行计算，房屋金额为39246.34元，公共维修基金为1425.96元。2018年8月，白杰向XXX公司支付502房屋的购房款39246.34元、公共维修基金1425.96元，向北京紫涵房地产咨询有限公司支付房产证办理费2000元。2018年12月5日，白杰取得502号房屋的产权证（京（2018）丰不动产权第0062179号）。一审法院审理期间双方均未提交何某等人的拆迁安置协议。法院向北京市丰台区住房和城乡建设委员会、北京市丰台区卢沟桥乡人民政府、XXX公司查询涉案拆迁档案，均未能查询到相关信息。另查，白杰称其父在水口子村拆迁之前已去世；其与张某、白某一对何某、白某与胡永集之间签订的合同不知情，以为胡永集是向何某租赁502房屋；在白杰委托诉讼代理人提交的代理意见中，认为四份合同中何某的签名是否真实无法查明，但未提出鉴定申请和相反证据。再查，在2001年12月27日下发的《京国土房管方字[2001]1314号关于丰台区农转居人员购买安置住房实施方案请示的批复》中，同意丰台区按照实施方案先行试点，向农转居人员出售安置住房。一审法院审理认为，案件有如下争议焦点：一是胡永集的起诉是否超过诉讼时效；二是如何认定何某与胡永集签订的四份合同的效力；三是如何认定何某申请变更房屋承租人这一民事法律行为的效力；四是白杰是否有协助胡永集过户房屋的义务。关于胡永集的起诉是否超过诉讼时效，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。白杰主张按何某和胡永集约定的借款合同履行期限，胡永集应在2012年12月31日前主张权利，胡永集的起诉超过诉讼时效，但根据何某和胡永集签订的《房屋转让协议书》第四条，双方未明确约定过户期限，且从该条款的表述来看，过户的前提是502号房屋办理房屋产权证，而502号房屋于2018年12月5日办理房产证，此时，该房屋方具备合同约定的过户条件，故胡永集于2019年1月25日起诉要求过户房屋未超过诉讼时效。关于何某与胡永集签订的四份合同的效力，首先，白杰对何某在合同中签名的真实性提出异议，但未申请鉴定或提出相反证据，且胡永集自合同签订后便入住502号房屋，至何某去世已有四年，何某未就此提出异议，应推定何某认可与胡永集之间达成协议，故对于白杰对合同真实性提出的异议，法院不予采纳。其次，白杰主张502号房屋来源于原宅基地拆迁，原宅基地拆迁时家庭人口有何某、白杰、张某、白某、白某一，故拆迁安置的502号房屋为家庭共有财产。然而，拆迁安置房屋的权利人应根据拆迁协议或拆迁政策确定，在本案中，双方均未向法院提交涉案拆迁协议或相关拆迁政策，法院向有关单位调查，亦未能查询到拆迁档案。从安置情况来看，302号房屋和502号房屋均登记在何某名下，402号房屋登记在白杰名下，若该拆迁协议中尚有其他权利人，无法解释为何三套房屋仅登记在二人名下。根据谁主张谁举证的证据规则，白杰未就自己的主张提交证据予以证明，亦未就承租人登记情况作出合理解释，故法院对502号房屋属于家庭共有财产的主张不予采纳。再次，白杰主张何某作为承租人与胡永集签订房屋转让协议，未经产权人同意，属无权处分，合同无效。从502号房屋的性质来看，该房屋属于农转居拆迁安置房屋，虽然在该房屋办理个人产权证前，何某仅以承租人的身份占有该房屋，但根据《京国土房管方字[2001]1314号关于丰台区农转居人员购买安置住房实施方案请示的批复》，丰台区于2001年12月已制定农转居人员购买安置住房实施方案，并获得批准，无论是安置住房的产权人，或是何某、胡永集，对于日后由承租人购买安置住房并获得房屋产权均有合理预期。而事实上，XXX公司于2018年与承租人就六里桥4号楼安置住房项目签订房屋买卖合同的政策依据确为《京国土房管方字[2001]1314号关于丰台区农转居人员购买安置住房实施方案请示的批复》。加之何某与胡永集签订的四份合同未违反法律法规的强制性规定，双方在签订合同时均了解该房屋暂时未取得产权证的现状，并约定待该房屋办理产权证时过户，故不能因何某与胡永集签订合同时尚未取得502号房屋的所有权而认定合同无效。综上，法院认定何某与胡永集签订的四份合同均为有效合同。关于如何认定何某申请变更房屋承租人这一民事法律行为的效力，根据合同法的规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。何某在与胡永集签订502号房屋的转让协议后，未经胡永集同意，而申请将502号房屋的承租人变更为白杰，违背了诚实信用原则。何某申请将502号房屋的承租人变更为白杰，实质是将502号房屋的承租权无偿赠与给白杰，该赠与行为严重妨碍了胡永集债权的实现，损害了胡永集的利益，违背了诚信原则，应认定何某存在恶意。白杰系何某之子，且一直在402号房屋居住，从何某签订房屋转让协议到变更承租人长达四年时间，白杰称其对此并不知情，不符合常理，不能排除白杰接受赠与系为了帮助何某逃避债务的可能性，故法院认定何某申请将502号房屋承租人变更为白杰的赠与行为无效。关于白杰是否有协助胡永集过户房屋的义务，因何某的赠与行为无效，故502号房屋应认定为何某的遗产，白杰是何某的继承人，应认定白杰取得该房屋系基于继承。根据继承法的规定，继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务。因何某与胡永集签订的《房屋转让协议书》第四条约定，在502号房屋以后办理房屋产权证时，何某及其亲属应积极配合协助胡永集办理产权证，故白杰作为何某的继承人应当按照该协议约定将502号房屋过户至胡永集名下。白杰辩称根据《借款合同》第四条的约定，502号房屋的过户期限是2010年12月31日，现胡永集仅能主张返还购房款和资金占用费，无权主张过户。但根据该条约定，若502号房屋在2010年12月31日前未能办理产权证并过户，只要甲方未恶意反悔，将房屋变卖他人，甲乙双方将协商解决，如协商未果，则甲方归还本金及资金占用费。白杰并未举证证明何某在2010年12月31日之后就该房屋转让事宜与胡永集进行协商且双方协商未果，何某亦未将该房屋变卖他人，故现有情况并不符合该条款约定的适用条件，对白杰的辩称意见，法院不予采纳。综上，胡永集要求白杰协助将502号房屋的产权登记至其名下，法院予以支持。白杰因办理502号房屋房产证支付了购房款、房屋公共维修基金和产权证办理费共计42672.3元，根据何某和胡永集签订的《借款合同》第五条约定，若协商未果，过户时产生的营业税由甲方承担，乙方过户时产生的契税等其他费用由乙方承担，故胡永集在要求白杰办理过户的同时，应当向白杰支付该笔费用。502号房屋价款为65万元，胡永集仅支付61万元，剩余尾款4万元未支付。虽然双方在《补充条款》第三条约定在借款期间502号房屋办理完产权证并过户到胡永集名下后，胡永集再支付房屋差价4万元，但该房屋未能在借款期间办理过户，不满足适用条件。双方未就其它情况下胡永集何时支付尾款进行约定，考虑到何某自合同签订后即向胡永集交付了房屋，履行了合同主要义务，结合一般房屋交易习惯，法院确定胡永集在房屋过户的同时亦应当向何某的继承人白杰支付房屋尾款。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条、第一百零七条，《中华人民共和国继承法》第三十三条之规定，判决如下：一、白杰于判决生效之日起三十日内协助胡永集办理北京市丰台区六里桥4号楼5层3单元502号房屋过户登记手续；二、胡永集于判决生效之日起三十日内向白杰支付购房款、房屋公共维修基金和产权证办理费共计42672.3元；三、胡永集于判决生效之日起三十日内向白杰支付购房尾款40000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明相关事实予以确认。本院认为，根据双方的诉、辩意见，二审中当事人的争议焦点为胡永集与何某之间的法律关系认定问题。根据已经查明的事实，胡永集与何某因502号房屋前后签订四份合同，分别为《房屋转让协议书》、《北京市公有住房承租权转让合同》、《借款合同》和《补充条款》，后两份签订晚于前两份数日。从名称上看确实存在从“买卖”到“借款”的不同，但判断双方之间的法律关系，不能仅从合同名称上考虑，还是应该结合几份合同的具体内容和履行情况来综合考虑。对于前两份合同内容显示的买卖关系双方并无异议，本院在此也不再行予以讨论。对于双方存在争议的后两份合同重点分析如下：在此两份合同中所载钱款65万元虽均表述为借款，但数额与前两份合同列明的房屋转让价款一致；《借款合同》虽名称为“借款”，但该合同载明了与502号房屋居住、过户费用负担等约定，显然存在与前述转让合同履行相关联的内容；而观《补充协议》内容更是再次强调了房屋需过户至胡永集名下的约定，65万元是房屋过户后的价值，尚未支付的4万元需待过户后才能予以给付，以上均是买卖合同履行的相关内容。因此，本院认为“房屋转让合同”在前，“借款合同在后”，双方在后合同中不仅没有否定和变更房屋转让的意思表示，反而强调了房屋转让合同的履行内容，故应认定“借款合同”是“房屋转让合同”的补充和购买人胡永集实现房屋购买人权利的保障。据此，本院认定胡永集与何某之间就502号房屋存在房屋买卖合同关系，白杰作为何某的继承人，继承何某的遗产应配合履行何某应承担的合同义务。另，白杰上诉提到的胡永集的起诉是否超过诉讼时效等问题，一审法院已经在判决书中充分加以论述，其认定正确，本院不持异议，在此亦不再赘述。综上所述，白杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10300元，由白杰负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  刘丽杰审判员  王 佳审判员  陈雨菡二〇二〇年五月二十六日书记员  黑梦雪