台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙1002民初2350号原告：台州东盛建设投资有限公司，住所地：台州湾循环经济产业集聚区东部新区甲南大道集聚区行政服务中心208室。法定代表人：应永祥，该公司总经理。委托诉讼代理人：傅宏文，浙江海豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈曦，浙江海豪律师事务所律师。被告：浙江神威石油机械有限公司，住所地：台州市海丰路350号2幢一楼。法定代表人：王海江，该公司执行董事。委托诉讼代理人：徐深国，浙江海贸律师事务所律师。原告台州东盛建设投资有限公司（以下简称东盛公司）与被告浙江神威石油机械有限公司（以下简称神威公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月26日公开开庭进行了审理。原告东盛公司的委托诉讼代理人陈曦，被告神威公司的法定代表人王海江及其委托诉讼代理人徐深国到庭参加诉讼，被告神威公司申请的证人何某出庭陈述。本案经当事人庭外和解未果，现已审理终结。东盛公司向本院提出诉讼请求：1.判令神威公司向东盛公司支付厂房租金477124元，并按日千分之五的标准支付迟延履行违约金（其中425160元自2017年7月20日起计算至实际支付之日止，暂算至2019年4月24日为182252元；其中51964元自2018年7月20日起计算至实际支付之日止，暂算至2019年4月24日为9630元）；2.判令神威公司向东盛公司支付厂房占有使用费43697元；3.判令神威公司向东盛公司支付垫付的电费46617元，并支付自2017年8月23日起至实际付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失（暂算至2019年4月24日为7886元）；4.判令神威公司向东盛公司支付垫付的水费1597.46元，并支付自2019年2月27日起至实际付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失（暂算至2019年4月24日为22元）。诉讼中，东盛公司将第1项诉讼请求变更为：判令神威公司向东盛公司支付厂房租金477124元，并按月利率2%计算支付迟延履行违约金（其中209151元自2017年7月20日起计算至实际支付之日止，暂算至2019年4月24日为89656元；其中267439元自2018年7月20日起计算至实际支付之日止，暂算至2019年4月24日为81836元），将第2项诉讼请求变更为：判令神威公司向东盛公司支付厂房占有使用费77717元，明确第1项诉讼请求中的厂房租金477124元是按年租金425160元的标准从2017年7月4日计算至2018年8月17日的金额，第2项诉讼请求中的厂房占有使用费77717元是按年租金425160元的标准从2018年8月24日计算至2018年10月29日的金额。事实与理由：2016年4月29日，东盛公司与神威公司签订《定制厂房租赁协议》（以下简称《租赁协议》）一份，协议第3条约定租赁期限为72个月，租赁起始日自厂房最后交付日期的次日起算。第5条约定租金按年度结算，前三年每年的租金总额暂估为425160元。每公历年度的租金应在该公历年度第一个月的20日前支付。第7条约定在租赁期内，神威公司应按自来水、电力、污水排放、通讯等公用事业设施的实际消耗量向有关公用事业单位支付费用。第9条约定东盛公司在下述情况下有权终止本协议，东盛公司不承担责任：C）神威公司在本协议约定期限内未及时交付租金和违约金，并在收到东盛公司书面通知和要求后继续违约达60天。第10条约定如果神威公司延迟支付租金，每逾期一日神威公司每天应按欠付租金的0.5%向东盛公司支付违约金。东盛公司于2017年7月3日向神威公司交付厂房，神威公司却未按协议约定支付租金及水电费。2017年9月30日，东盛公司向神威公司发出催缴房租电费的函，要求神威公司支付租金及电费，神威公司收函后一直未支付。2018年8月16日，东盛公司向神威公司发出关于解除厂房租赁合同的函，并要求神威公司在8月23日前将厂房内的机械生产设备搬走，腾退厂房，神威公司于8月17日签收，直至10月29日才腾退厂房。2018年12月12日，东盛公司又委托律师向神威公司发出催款函，要求神威公司付清拖欠的租金及电费，至今神威公司未支付租金，也未支付水电费。东盛公司认为，东盛公司与神威公司的租赁关系合法，神威公司不支付租金及水电费的行为，严重违反了协议的约定，损害了东盛公司的合法权益，现东盛公司已通知神威公司解除协议，神威公司应向东盛公司支付租赁期间的租金及水电费。神威公司辩称，首先，东盛公司与神威公司之间的租赁关系，实质上不存在。双方虽然签订了书面租赁合同，但因为地面沉降，租赁物存在瑕疵，神威公司实际上并未使用租赁物。其次，涉案租赁物不符合法律规定。涉案厂房按法律规定，应由有资质的施工单位施工，并经竣工验收合格方可出租，但东盛公司至今未提供质量验收报告、竣工报告等材料证明，事实上涉案厂房在完工后一个月便出现了沉降，导致神威公司无法安装设备，神威公司因此承担了其他合同的违约责任。最后，《租赁协议》内容违法，应属无效。该协议约定“双方对建筑方案和施工图共同签署确认后，作为下阶段设计、施工、安装的标准，并作为该租赁物业的最终交付验收标准”、“双方共同检查租赁物业，认可的标准应以双方共同签署确认的设计施工图为准”、“在检查租赁物业后，双方共同签订检查报告，该检查报告内容应视为交房状况”等内容，均违反了建筑法的规定，因此该协议无效。综上，请求法院驳回东盛公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年4月22日，神威公司出具给东盛公司承诺书，承诺书载明：神威公司租赁由东盛公司投资建设的1#厂房（约2362平方米），希望东盛公司按神威公司的技术要求处理1#厂房内的地面，设备基础处（详按双方签订确定的施工图纸）按300mm双层钢筋混凝土处理，厂房其他地面（详按双方签订确定的施工图纸）按180mm素混凝土处理，由此出现地面沉降等问题而导致神威公司的一切损失由神威公司全权负责。2016年4月29日，东盛公司与神威公司签订《租赁协议》，协议约定：东盛公司根据神威公司要求在台州循环经济产业集聚区东部新区海豪路以南、十塘坝以东地块出资建设约2362平方米的厂房出租给神威公司长期租赁，并以此计算租金，实际面积以最终测量面积为准；租赁期限为72个月，租赁起始日自厂房最后交付日期的次日计算；租赁期限前三年（36个月）厂房租金为15元/平方米·月，前三年的租金暂估为1275480元，后三年双方应参照届时的市场价格及租赁物业的实际情况协商调整租金；租金按年结算，前三年每年的租金总额暂估为425160元，每公历年度的租金应在该公历年度第一个月的20日前支付；在租赁期限内，神威公司应按自来水、电力、污水排放、通讯等公用事业设施的实际消耗量向有关公用事业单位支付费用；神威公司在本协议约定期限内未及时交付租金和违约金，并在收到东盛公司书面通知和要求后继续违约达60天，东盛公司有权终止本协议，且不承担责任；如果神威公司迟延支付租金，每逾期一日，神威公司每天应按欠付租金的0.5%向东盛公司交付违约金。东盛公司于2016年6月16日取得涉案厂房的建设工程规划许可证。涉案厂房于2016年7月4日开工建设，于2017年6月13日竣工验收，于2017年8月1日竣工备案，于2018年3月2日办理了不动产权证，登记的权利人为东盛公司，地上共4幢建筑物，其中1幢工业用房3层建筑面积2358.11平方米。2017年3月，神威公司将设备搬入涉案厂房。2017年7月3日，神威公司的法定代表人王海江接收了东盛公司移交的涉案厂房钥匙。之后，涉案厂房地面有所沉降。2017年9月30日，东盛公司向神威公司邮寄《关于催缴房租、电费的函》，要求神威公司于2017年10月15日前支付租金、电费及相关违约金，否则终止本协议并索赔。2018年8月16日，东盛公司向神威公司邮寄《关于解除厂房租赁合同的函》，载明其终止《租赁协议》、没收投资履约保证金，要求神威公司补交租金、电费并赔偿损失，并要求神威公司在2018年8月23日17时前将厂房内的机械生产设备搬走。神威公司于2018年8月17日签收《关于解除厂房租赁合同的函》。2018年10月29日，神威公司腾退了厂房，向东盛公司返还了厂房钥匙。2018年12月12日，东盛公司委托律师向神威公司邮寄《催款函》，要求神威公司在收到函件后付清拖欠的租金及电费等。东盛公司于2017年6月28日、7月31日、8月23日支付涉案厂房2017年6月电费15558.13元、2017年7月电费20379.73元、2017年8月电费10679.14元，于2019年2月27日支付涉案厂房2017年8月至2028年4月期间的水费1597.46元。神威公司至今未向东盛公司支付过租金，也未支付过水费、电费。上述事实有东盛公司提供的《租赁协议》、《承诺书》、《关于催缴房租、电费的函》、《关于解除厂房租赁合同的函》、《催款函》、钥匙移交登记表、增值税发票、台州银行付款回单以及当事人的陈述等证据证实。本院认为，东盛公司与神威公司签订的《租赁协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应为有效，对双方均具有约束力。神威公司辩称，《租赁协议》约定双方共同确定涉案厂房的设计、施工、安装的标准，以及双方共同签订的检查报告内容视为交房状况等内容，违反建筑法的规定，进而主张该协议无效，本院认为，涉案厂房系神威公司向东盛公司定制的租赁物，双方在《租赁协议》中确定租赁物的标准属于意思自治范围，并不违反建筑法的规定，本院对该主张不予采纳。关于租金和迟延履行违约金。神威公司已向东盛公司接收了涉案厂房，神威公司辩称未实际使用，本院不予采纳。涉案厂房已经通过竣工验收合格，神威公司辩称存在瑕疵，本院不予采纳。涉案厂房系东盛公司根据神威公司的要求定制，而且神威公司承诺如出现厂房地面沉降由其承担一切责任，故神威公司以地面沉降为由不应支付租金的抗辩，本院不予采纳。故神威公司应按《租赁协议》的约定履行支付租金义务。《租赁协议》约定租金根据单价乘以实际面积计算，不动产权证载明的面积是2358.11平方米，故前三年的每年租金为424459.80元（2358.11平方米×12月×15元/平方米·月），因此欠付2017年7月4日至12月31日的租金209322.64元（424459.80元×180天/365天）、2018年1月1日至8月17日的租金266304.92元（424459.80元×409天/365天），共计475627.56元，东盛公司主张477124元不当。《租赁协议》约定租金在公历年度第一个月的20日前支付，并约定了迟延履行违约金，现神威公司至今未支付，应按公历年度分段计算承担迟延履行违约金。东盛公司主张迟延履行违约金按月利率2%标准计算，低于《租赁协议》的约定，亦在合理范围，本院予以支持。关于厂房占有使用费。因神威公司未及时支付租金，东盛公司依照《租赁协议》的约定发函解除该协议合法，故《租赁协议》在神威公司收到该函之日即2018年8月17日解除。东盛公司有权主张2018年8月24日至10月29日期间涉案厂房的占有使用费，标准参照年租金424459.80元计算，为76751.64元（424459.80元×66天/365天），东盛公司主张77717元不当。关于水电费及其损失。《租赁协议》约定租赁期间涉案厂房的水电费由神威公司支付，故东盛公司有权要求神威公司返还其垫付租赁期内的水电费并赔偿利息损失。东盛公司主张的水电费，其中2017年6月的电费因未在租赁期内，予以扣除，故神威公司应支付东盛公司电费31058.87元、水费1597.46元。2019年8月19日前利息损失按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后利息损失按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付。综上所述，本院对东盛公司诉讼请求中的合理部分，予以支持，不合理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、浙江神威石油机械有限公司于本判决生效后十日内向台州东盛建设投资有限公司支付厂房租金475627.56元，并支付自2017年7月20日起至实际给付之日止按月利率2%计算的迟延履行违约金（2018年1月20日前以209322.64元为基数，2018年1月21日后以475627.56元为基数）；二、浙江神威石油机械有限公司于本判决生效后十日内向台州东盛建设投资有限公司支付厂房占有使用费76751.64元；三、浙江神威石油机械有限公司于本判决生效后十日内向台州东盛建设投资有限公司支付垫付的电费31058.87元，并赔偿以该款为基数自2017年8月23日起至实际给付之日止的利息损失（2019年8月19日前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付）；四、浙江神威石油机械有限公司于本判决生效后十日内向台州东盛建设投资有限公司支付垫付的水费1597.46元，并赔偿以该款为基数自2019年2月27日起至实际给付之日止的利息损失（2019年8月19日前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付）；五、驳回台州东盛建设投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11620元，减半收取计5810元（台州东盛建设投资有限公司已预交），由台州东盛建设投资有限公司负担174元，浙江神威石油机械有限公司负担5636元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 员  张 辉二〇二〇年五月三十一日法官助理樊明忠代书记员  尚艺艺