北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终1364号上诉人（原审被告）：牛秋兰，女，1969年2月2日出生，汉族，北京市石景山区。委托诉讼代理人：郝鲁，北京京驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯成，北京京驰律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：北京深长城物业管理有限公司，住所地北京市平谷区熊儿寨乡东路16号。法定代表人：张永谦，总经理。委托诉讼代理人：张乐乐，北京晴海律师事务所律师。委托诉讼代理人：王林，北京晴海律师事务所律师。上诉人牛秋兰因与被上诉人北京深长城物业管理有限公司（以下简称深长城物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2019）京0107民初18580号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。牛秋兰上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，由深长城物业公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1.深长城物业公司作为起诉主体不适格。牛秋兰二审中提供的水箱清洗停水通知、长城物业收据、特种设备使用标志、石景嘉园社区信息公示牌等照片所显示的物业服务主体均不是深长城物业公司，深长城物业公司提供的长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司向深长城物业公司出具的授权书中显示长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司提供物业服务至2012年6月30日，与深长城物业公司提供的期限为2011年7月1日至2013年6月30日的物业服务合同相矛盾。现有证据不足以证明深长城物业公司是小区的物业服务主体，一审法院判决支持深长城物业公司的物业费主张依据不足。2.深长城物业公司的诉讼请求超过了诉讼时效。牛秋兰从未收到过深长城物业公司任何形式的催缴通知，深长城物业公司也未提供牛秋兰签字确认的证据，符合物业管理企业明显怠于行使权利的情形，其诉讼请求已经超过了诉讼时效。3.深长城物业公司没有履行维修、养护、管理、维护义务，小区内存在物业私搭乱建、占用消防通道、违规停车收费、安保不到位、公共设施维修不及时等诸多问题，物业服务质量存在严重瑕疵，不符合服务标准，属于严重违约，应承担相应赔偿责任，牛秋兰有权要求减收物业服务费。深长城物业公司辩称，同意一审判决，不同意牛秋兰的上诉请求及理由。深长城物业公司向一审法院起诉请求：1.判令牛秋兰支付拖欠的物业费8809.01元（期间2011年11月14日—2019年12月13日）、垃圾清运费242.5元（期间2011年11月14日—2019年12月13日）；2.判令牛秋兰支付违约金2000元；3.诉讼费由牛秋兰承担。一审法院认定事实：牛秋兰为北京市石景山区XX室业主，房屋建筑面积67.27平方米，房屋性质为经济适用房。牛秋兰所在小区业主委员会与深长城物业公司相继签订四份《物业服务合同》，约定由深长城物业公司为牛秋兰所在小区提供物业服务，物业服务期限自2011年7月1日至2019年6月30日，住宅物业费标准为1.35元／平方米／月，生活垃圾清运费30元／户／年，该相应《物业服务合同》亦就物业服务事项、服务质量、物业的经营与管理、双方的权利义务等其他事项进行了约定。上述《物业服务合同》签订后至今，深长城物业公司为包括牛秋兰在内的业主提供相应物业服务。一审法院认定上述事实的证据有，物业服务合同及当事人陈述等。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。业主应当依约交纳物业服务费用。本案中，深长城物业公司与牛秋兰所在小区业委会签订的《物业服务合同》应属合法有效。现深长城物业公司已为包括牛秋兰在内的业主提供了相应物业服务，牛秋兰作为业主，亦应按期交纳相应物业费，故对深长城物业公司要求牛秋兰交纳物业费8809.01元（期间2011年11月14日—2019年12月13日）、垃圾清运费242.5元（期间2011年11月14日—2019年12月13日）的诉讼请求，该院予以支持。关于牛秋兰提出深长城物业公司提供物业服务存在的问题，考虑到物业服务的特性及物业服务的标准及内容，物业服务存在瑕疵在所难免，除非物业服务企业出现严重违约，不应对物业服务企业过分苛求，本案中牛秋兰提供的相应证据尚不足以证实深长城物业公司存在严重违约，亦不足以构成牛秋兰不交纳相应物业费的抗辩。牛秋兰提出的电梯广告等公共收入不公开等其他问题，与本案物业服务并非同一法律关系，牛秋兰可另寻其他途径解决。但牛秋兰提供的相应证据亦能够体现出深长城物业公司提供物业服务存在相当问题，希望深长城物业公司对牛秋兰提出的诸多问题真正高度重视，在今后工作中认真听取业主意见，切实提高物业服务质量，故综合本案情况，对深长城物业公司要求牛秋兰给付违约金的诉讼请求，该院不予支持。关于诉讼时效的问题，深长城物业公司提供了初步证据证实其曾就物业费进行过催收，结合物业服务的特性，物业费属于分期收取，物业服务属于持续状态，对深长城物业公司关于催收的证据要求不宜过苛，故该院认为深长城物业公司的相应主张未超出诉讼时效。需要指出的是，物业服务企业与小区业主间不同于一般的服务合同，物业服务既涉及业主个人切身利益，又关乎小区整体公共利益。小区整体环境的改善以及小区良好秩序的形成，不仅需要物业服务企业依法提供相应服务，亦需要全体业主共同维护，共同营造。希望双方今后共同努力，共同营造一个和谐、宜居、有序的物业小区。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决:一、牛秋兰于判决生效后7日内给付深长城物业公司物业费8809.01元（期间2011年11月14日—2019年12月13日）、垃圾清运费242.5元（期间2011年11月14日—2019年12月13日）；二、驳回深长城物业公司的其他诉讼请求。本院二审审理中，当事人围绕上诉争议事实提供了新的证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：一、深长城物业公司为X1公司于2009年3月出资设立，X1公司于2015年12月将深长城物业公司的股权全部转让给X2公司。X2公司曾用名为X3公司，由X1公司于2009年8月出资设立。X2公司于2016年8月设立X2公司北京分公司。X1公司北京物业管理分公司为X1公司的分支机构，设立于2000年2月。二、关于物业服务主体问题，牛秋兰向本院提交了照片打印件及网页截图，用于证明并非深长城物业公司向涉案小区提供物业服务，物业服务主体不明。其中，“致业主的一封信”的落款处为X1公司；“特种设备使用标志”“水箱清洗停水通知”中显示的特种设备使用单位及通知单位为X1公司北京物业管理分公司；“石景嘉园社区信息公示牌”显示物业企业为X2公司北京分公司；“收据”显示加盖X1公司北京物业管理分公司发票专用章；“消防招标采购网关于涉案小区的招标公告”显示招标人为深圳市X1公司北京物业管理分公司；“关于续签物业服务合同的公示”显示石景嘉园业主委员会在2011年11月20日发出的公示中称，长城物业签订的《前期物业服务合同》已到期，业委会准备与长城物业公司续签石景嘉园《物业服务合同》。本院经审理查明，一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，双方争议焦点在于深长城物业公司是否有权向牛秋兰主张物业服务费。就该争议问题，深长城物业公司就其提出的诉讼请求所依据的事实，牛秋兰就反驳深长城物业公司诉讼请求所依据的事实，均应提供证据加以证明。深长城物业公司提供的证据能够初步证明其事实上为涉案小区提供了物业服务，牛秋兰虽不认可深长城物业公司系为小区提供物业服务的主体，但其认可涉案小区存在物业服务企业，牛秋兰事实上接受了物业服务，应当支付相应物业费。牛秋兰提供的水箱清洗停水通知、特种设备使用标志、石景嘉园社区信息公示牌、收据等证据不足以证明涉案小区存在其他提供物业服务的主体，故对于牛秋兰就深长城物业公司提供物业服务的事实所持否认意见，本院不予采纳。一审法院认定深长城物业公司与牛秋兰所在小区业委会签订的《物业服务合同》合法有效正确，本院予以确认。深长城物业公司已为包括牛秋兰在内的业主提供了相应物业服务，有权向牛秋兰主张案涉物业费。物业服务具有综合性、长期性等特点，服务内容涉及小区和业主生活的多方面，评价物业服务是否构成根本违约不能仅凭借其某一时间或特定方面所存在的瑕疵作出认定。本案中，牛秋兰上诉主张深长城物业公司提供的物业服务存在严重质量瑕疵，但其所提交的证据尚不足以证明深长城物业公司对于物业服务合同项下义务的履行构成根本违约、达到足以减免物业费的程度。物业服务水平的完善和提高并不是简单的通过减免物业费就可当然实现，而是需要物业公司和业主之间积极沟通、相互理解，由物业公司采取补救措施及时改善相关服务，消除因物业服务不完善给业主造成的影响。因此，牛秋兰以深长城物业公司服务存在严重瑕疵，构成严重违约，应承担赔偿责任为由，要求减收物业服务费，依据不足，本院不予支持。关于诉讼时效问题，鉴于深长城物业公司提供了初步证据证明其对于物业费进行了催收，且牛秋兰欠付物业费的行为具有持续性，依据现有证据不足以认定深长城物业公司存在明显怠于行使权利的情形，故对于牛秋兰上诉提出的诉讼时效抗辩，本院不予采纳。综上所述，牛秋兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由牛秋兰负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李春华审 判 员 白 云审 判 员 李 妮二〇二〇年五月二十八日法官助理 马云辉法官助理 吴银娇书 记 员 原 月书 记 员 刘姊婕