四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终2100号 上诉人（原审原告）：秦飞，男，1981年1月28日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 被上诉人（原审被告）：四川易屋之家科技集团有限公司，住所地：成都市武侯区长华路115号。 法定代表人：张洪，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：苗培，北京东卫（成都）律师事务所律师。 上诉人秦飞因与被上诉人四川易屋之家科技集团有限公司（以下简称易屋之家公司）服务合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初10415号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 秦飞上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判支持秦飞一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由易屋之家公司承担。主要事实与理由：1.秦飞未享受易屋之家公司提供的“一口价”购房优惠，房屋备案价是房屋最高销售价格而非实际销售价，一审法院仅凭开发商员工陈述就认定秦飞享受了优惠是错误的；2.易屋之家没有为秦飞提供服务，不具备收取团购费的主体资格；3.易屋之家公司作为房地产中介机构，收取服务费违法。 易屋之家公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回秦飞的上诉请求：双方签署的《委托代理协议》核心权利义务为：易屋之家公司为秦飞购买标的房源争取优惠，秦飞支付团购费。秦飞自愿参与团购活动并签署《委托代理协议》，协议合法有效，不存在无效和可撤销情形。在案证据证明秦飞已实际享受团购优惠价格并购买房屋，其合同目的已实现，秦飞要求退还团购费没有事实和法律依据。 秦飞向一审法院提出诉讼请求：1.解除秦飞与易屋之家公司签订的合同编号为028-15-0000402的购房服务合同；2.易屋之家公司返还秦飞服务费20000元；3.易屋之家公司自2016年6月11日起至全部返还之日止以20000元本金按同期银行贷款利率计算资金占用利息。 一审法院认定事实：2016年，易屋之家公司与开发商签订《中国铁建北湖国际城合作合同》，约定开发商授权易屋之家公司为北湖国际城项目的销售合作方，对项目一期、二期范围内的住宅房源，所有客户交增值服务费享受团购独家优惠，客户所交增值服务费与对应享受房款减免的优惠幅度，由易屋之家公司建议开发商批准后执行，所有客户所交纳的易屋之家会员增值服务费用全部由易屋之家公司收取；本次购房优惠活动由易屋之家公司全程执行，事项包含客户导入、与所有客户签署《委托代理协议书》、收取易屋之家会员增值服务费；本次合作房源范围为中国铁建北湖国际城一期二期全部在售及未售房源；合作时间自2016年4月1日至2016年6月30日；开发商承诺易屋之家公司为合作项目的电商独家合作公司，所有客户使用上述购房优惠所购买的合作项目的商品房与开发商自行销售或以其他渠道销售的商品房享有开发商提供的同样的服务和保障，详情见相关商品房的购买人与开发商签订的《商品房买卖合同》，具体优惠内容及相关说辞以开发商最终书面确认的信息为准。 2016年6月11日，秦飞与易屋之家公司签订《委托代理协议书》（合同编号028-15-0000402），约定易屋之家公司的合作伙伴为秦飞提供专业的房产咨询服务（如市场形势咨询、楼盘产品咨询专车陪同看楼、置业分析建议、信贷咨询、交易手续办理等），专门的购房优惠资格，即北湖国际城项目“缴20000元享受一口价购房价格优惠”活动；秦飞理解易屋之家公司提供的市场平台，在平台上提供服务的是秦飞的合作伙伴，易屋之家公司的责任是公正客观的管理平台各方，维护交易秩序，保护消费者的合法权益；秦飞在本协议签署前已充分了解和认可易屋之家公司合作伙伴提供的优惠政策，并自愿参加，秦飞自主决定活动参与及房屋认购事宜，并独立承担法律责任；秦飞交付的费用委托易屋之家公司代管，服务完成后，授权易屋之家公司支付给相关的服务提供方；秦飞选中意向房源并与开发商签署《房屋认购书》或《商品房买卖合同》等类似文件，即认为服务完成，秦飞授权易屋之家公司将代管的服务费支付给服务提供方；秦飞向易屋之家公司支付代管服务费20000元。上述合同签订当日，秦飞向易屋之家公司支付服务费20000元。 2016年6月11日，秦飞与开发商就购买房屋签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定所购商品房价款为718900元，付款方式为贷款方式付款。 一审审理过程中，一审法院经易屋之家公司申请向开发商调查取证，开发商委托其工作人员陈述，开发商与易屋之家公司签订了《中国铁建北湖国际城合作合同》，实际与易屋之家公司开展了该合同约定的合作项目；开发商在销售现场对外展示的涉案楼盘商品房的销售价与其在成都市住房和城乡建设局申请的销售价格一致；秦飞通过参加易屋之家公司的活动享受了购房优惠价格，购房总价优惠了10%左右。 开发商在成都市的申报价为798690元。 上述事实有，《委托代理协议书》、服务费发票、《四川省商品房买卖合同（预售）》《商品房预（现）售方案》、询问笔录及当事人的庭审陈述等证据收集在案予以佐证。 一审法院认为，秦飞、易屋之家公司签订的《委托代理协议书》系双方真实的意思表示，且内容不违背法律的规定，属合法有效，双方应按约履行。从《委托代理协议书》的约定来看，该合同的主要目的是易屋之家公司为秦飞在北湖新城小区购买商品房提供优惠。在该合同的履行过程中，秦飞购买了北湖新城小区的商品房，开发商就秦飞所购商品房的申报总价为798690元，秦飞实际购买价格为718900元。一审法院向开发商的调查取证，开发商所作出的陈述，同时结合开发商在成都市住房和城乡建设局备案的房屋申报价，能够印证秦飞购买涉案商品房时享受了易屋之家公司提供的房价优惠，且秦飞已经实际购房，故易屋之家公司已经履行了《委托代理协议书》中约定的合同义务，合同已实际履行且主要目的实现，《委托代理协议书》不具备法定解除条件。秦飞提出开发商工作人员的陈述无证明力的意见缺乏依据，一审法院不予采纳。 秦飞以易屋之家公司未按《委托代理协议书》约定提供房产的相关咨询服务等合同义务为由要求解除合同退还服务费，对此一审法院认为，《委托代理协议书》的主要目的是易屋之家公司为秦飞在北湖新城小区购买商品房提供房价优惠，房产的相关咨询服务是秦飞与开发商以优惠价达成《商品房买卖合同》的手段，现秦飞已经购买了北湖新城小区的商品房且开发商陈述秦飞享受的购房优惠是因秦飞参加易屋之家公司活动而享有的，故易屋之家公司已经履行了《委托代理协议书》中约定的合同义务。 秦飞以其支付涉案商品房购房款定金的时间比《委托代理协议书》签订时间早一天为由主张涉案商品房的房价并非是享受易屋之家公司提供的购房优惠所得，对此易屋之家公司在庭审中解释之所以先付购房定金确定优惠后购房价格再签《委托代理协议书》是为了避免在签订《委托代理协议书》后开发商与秦飞签订《四川省商品房买卖合同（预售）》时不按照优惠后的购房价格订立合同，一审法院认为易屋之家公司的上述解释具有一定合理性，且涉案商品房出售方开发商明确表示秦飞的购房价格是通过易屋之家公司享受了优惠的价格，故一审法院对秦飞的上述意见不予采纳。 秦飞以易屋之家公司为房地产中介服务机构，易屋之家公司在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用为由主张易屋之家公司收取服务费违法，对此一审法院认为，涉案《委托代理协议书》约定的是易屋之家公司为秦飞提供楼盘产品咨询、专车陪同看楼、置业分析建议等房产咨询服务以及北湖新城购房价格优惠服务，由此可见基于《委托代理协议书》，易屋之家公司的合同主要义务不是代理销售涉案商品房，而是为秦飞提供购房咨询服务及为秦飞购房时提供购房价格优惠服务，因此易屋之家公司有权按《委托代理协议书》的约定收取服务费，故一审法院对秦飞的上述意见不予采纳。 秦飞以涉案商品房在成都市住房和城乡建设局的申报价不是该房屋的实际必须销售价格，开发商不得在标价外加价收取费用为由主张秦飞与开发商签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》中的购房价格并非开发商所称的优惠价格，易屋之家公司应退还服务费。对此一审法院认为，首先，涉案商品房的实际成交价并未高于申报价格；其次，开发商作为涉案商品房的出售方即商品房经营者，其可以在不高于申报价的范围内自主决定出售给秦飞的商品房价格，结合开发商与易屋之家公司签订的《中国铁建北湖国际城合作合同》以及开发商的陈述，可以证明秦飞购买涉案商品房时享受了易屋之家公司提供的房价优惠；第三，依据《中国铁建北湖国际城合作合同》的约定，秦飞交纳的服务费由易屋之家公司收取，因此涉案服务费并非系涉案商品房在标价之外由商品房经营者加收的其他费用，故一审法院对秦飞的上述意见不予采纳。同理，对于秦飞向一审法院申请调查北湖国际城二期5栋所有房源的实际交易价格，一审法院认为，开发商可以在不高于申报价的范围内自主决定出售商品房的价格，因此北湖国际城二期5栋的其他房源的实际交易价格与本案无关联性，故一审法院对秦飞的上述调查取证申请不予准许。 综上，秦飞关于解除《委托代理协议书》、退还服务费20000元及支付利息的诉讼请求无事实和法律依据，一审法院依法予以驳回。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条规定，判决：驳回秦飞的诉讼请求。案件受理费300元，减半收取150元，由秦飞负担。 本院二审期间，秦飞提交以下证据：《关于北湖新城项目投诉情况说明》，拟证明开发商没有授权易屋之家公司收取团购费。易屋之家公司质证认为：该证据系复印件，对三性均不予认可，不能达到其证明目的。本院认为，该说明为复印件无法确认其真实性，且该情况说明不能证明开发商是否授权易屋之家公司收取团购费的事实，与本案没有关联性，本院不予采信。 二审另查明，秦飞与开发商于2016年6月10日就案涉房屋签订《商品房认购书》，双方约定房款总价为798690元。二审查明的其余事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据当事人的诉辩意见，二审争议焦点为：易屋之家公司是否履行《委托代理协议书》义务和是否应当退还20000元服务费。现评析如下： 秦飞主张易屋之家公司未提供服务，其未享受《委托代理协议书》的房价优惠，请求易屋之家退还服务费20000元。对此本院认为，根据秦飞与易屋之家公司签订的《委托代理协议书》约定，易屋之家公司提供的服务内容为：易屋之家公司的合作伙伴为秦飞提供购房咨询服务；秦飞参加“缴20000元享受一口价购房价格优惠”活动。首先，在秦飞购房过程中，虽然易屋之家公司没有直接为秦飞提供购房咨询服务，但是包括开发商在内的其合作伙伴为秦飞提供了购房咨询服务，符合《委托代理协议书》约定；其次，案涉房屋在成都市住房和城乡建设局备案的申报总价为798690元，秦飞实际购买总价为718900元，根据《商品房认购书》、《商品房买卖合同》、《合作合同》、开发商工作人员证言等证据，能够相互印证证实秦飞向易屋之家公司缴纳服务费20000元后享受了购房价格优惠；再次，购买房屋属于个人重大事项，秦飞所购房屋总价高，享受的房价优惠金额大，秦飞向易屋之家公司支付团购费20000元及与开发商签订购房合同后至本案纠纷发生之前，对其没有享受房价优惠从未提出异议，不符合常理；最后，《委托代理协议书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据查明事实，易屋之家公司收取的团购费20000元即为《委托代理协议书》约定的服务费。易屋之家公司收取服务费符合《委托代理协议书》约定，且不违反法律、行政法规的强制性规定。综上，秦飞主张易屋之家公司退还20000元服务费无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，秦飞的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由上诉人秦飞负担。 本判决为终审判决。 审判长  马丽莎 审判员  罗 宇 审判员  聂彪峰 二〇二〇年五月八日 书记员  张玉珍