湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初2821号原告：李红，女，汉族，1965年7月20日出生，户籍地长沙市雨花区。被告：湖南大成酒店管理有限公司，住所地长沙市芙蓉区五一大道838号新成大厦。法定代表人：毛致平，董事长。被告：湖南大成国际大酒店有限公司，住所地长沙市芙蓉区五一大道838号新成大厦。法定代表人：毛致平，董事长。原告李红与被告湖南大成酒店管理有限公司（以下简称大成酒店管理公司）、湖南大成国际大酒店有限公司（以下简称大成国际酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员方源独任审判，公开开庭进行了审理。原告李红到庭参加诉讼。被告大成酒店管理公司、大成国际酒店经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李红向本院提出以下诉讼请求：1.判令大成酒店管理公司、大成国际酒店向李红支付拖欠的租金52775元（暂计算至2019年12月31日，此后租金按照合同约定租金标准计算至实际退房之日止），并支付违约金18809元（该违约金以该年度租金为基数，按每日万分之三的标准，自2016年9月29日起暂计算至2019年12月31日，此后违约金按照相同计算标准计算至实际清偿之日止）；2.本案诉讼费用由大成酒店管理公司、大成国际酒店承担。事实与理由：2009年6月22日，李红与大成国际酒店签订一份《商品房买卖合同》，购买大成国际酒店开发的位于长沙市芙蓉区商品房（建筑面积8.63平方米），房屋总价款164000元，双方签订本合同且李红付清全额房款之日即视同交房。李红于合同签订当日付清了全部购房款。同日，李红与大成酒店管理公司签订《房屋租赁经营合同》将该房屋出租给大成酒店管理公司，租赁期限自2009年6月22日起至2014年6月21日止。该租赁合同到期后，李红与大成酒店管理公司、大成国际酒店于2014年6月22日签订一份《房屋销售回购合同补充协议》，约定将房屋回购期限延长至2019年6月22日；大成酒店管理公司在上述延长期限内继续承租该房屋，月租金标准为1917元；李红同意将该房屋购房款增加为184000元，在延期回购期限届满后，大成国际酒店按184000元回购该房屋。上述补充协议签订当日，大成国际酒店向李红重新出具金额为184000元的收据。此后，双方均依约履行自己的义务。但从2016年9月1日起，大成酒店管理公司开始欠付或少付租金，截止2019年12月31日，总计欠付租金52775元，依照合同约定，大成酒店管理公司应支付违约金18809元。李红为维护其合法权益，向本院提起诉讼。大成酒店管理公司、大成国际酒店在答辩期和举证期内，未作答辩，也未提交证据，本院视为其自行放弃答辩及举证、质证等权利。李红围绕诉讼请求提交了如下证据：1.《商品房买卖合同》一份，拟证明李红与大成国际酒店之间存在合法的房屋买卖合同关系，及双方权利义务的具体约定；2.《房屋租赁经营合同》、《房屋销售回购合同》、《房屋销售回购合同补充协议》各一份，拟证明李红与大成酒店管理公司存在合法房屋租赁合同关系以及具体的权利义务，双方对涉案房屋回购事项的具体约定、延期回购、续租事项和调整后的租金标准等具体约定，及大成国际酒店对此承担连带担保责任的事实；3.业务凭证/客户回单（13页）及个人账户明细查询（2页），拟证明大成酒店管理公司从2016年9月1日起开始欠付李红租金的事实。本院经审查认为，李红的证据均具有真实性、合法性，且能证明本案争议事实，本院予以采信。根据上述已采信的证据及双方当事人的庭审陈述，本院确认如下事实：位于长沙市芙蓉区房屋系李红购买。2009年6月22日,李红与大成酒店管理公司签订一份《房屋租赁经营合同》,该合同约定，李红将其购买的位于长沙市芙蓉区房屋出租给大成酒店管理公司,租赁期限于李红与大成酒店管理公司、大成国际大酒店签订该房屋《房屋销售回购合同》规定的全部购房款付清之日起开始计算，租赁期限最短时限不少于2年，最长不超过5年；合同租赁期限内，大成酒店管理公司按月租金1367元的标准向李红支付租金，在每月初的第五个工作日之前，大成酒店管理公司将当月租金一次性划入李红指定银行账户;本合同租赁期限内,如逾期3个月大成酒店管理公司未向李红足额支付租金,除应付李红的租金之外,大成酒店管理公司应按日向李红支付该物业本年度租金的0.3‰作为违约金。同日，李红与大成酒店管理公司、大成国际酒店签订一份《房屋销售回购合同》，约定在上述《房屋租赁经营合同》租赁期满五年后，大成国际酒店必须按合同约定的回购价格回购涉案房屋，大成国际酒店以其负一楼、负二楼、四楼、五楼、五Ｍ楼共计约5500平方米物业对大成酒店管理公司回购该房屋的义务提供担保。上述合同签订后，双方均依约履行自己的义务。2014年6月22日，上述租赁合同约定的五年租赁期限届满，李红与大成酒店管理公司、大成国际酒店签订一份《房屋销售回购合同补充协议》，协议约定：三方于2019年6月22日签订的《房屋销售回购合同》原购房金额为164000元，原购金额升值金为19680元。李红同意大成国际酒店延期3-5年回购该房屋，回购截止期限为2019年6月22日，李红同意将该房屋购房款增加为184000元，在延期回购期限届满后，大成国际酒店按184000元回购该房屋；在延期回购期间由大成酒店管理公司继续承租该房屋，续租期内，大成酒店管理公司在每月月底向李红支付当月租金1917元。上述协议签订当日，大成国际酒店重新向李红出具一张金额为184000元的购房款收据。此后，大成酒店管理公司、大成国际酒店一直依约支付租金，但从2016年9月1日起，大成酒店管理公司、大成国际酒店开始单方面少付或者停付租金。截至2019年6月2日，共计欠付租金50876元。此后，因业主维权导致大成酒店实际于2019年6月2日停业，大成酒店管理公司已于酒店停业当日停止占有使用涉案房屋。双方因租金支付产生矛盾，并由此引起诉讼。本院认为，李红与大成酒店管理公司、大成国际酒店签订的《房屋租赁经营合同》、《房屋销售回购合同》和《房屋销售回购合同补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应全面履行。大成酒店管理公司作为该房屋的承租人，拖欠李红部分租金，已经构成单方违约，应承担相应的违约责任。因大成酒店于2019年6月2日实际停业，大成酒店管理公司已于当日停止对该房屋的占有和使用，故李红要求大成酒店管理公司支付从2019年6月3日之后的租金缺乏事实依据，本院不予支持。经核对，大成酒店管理公司实际拖欠李红租金50876元，故对李红要求大成酒店管理公司支付租金52775元的诉讼请求，本院对其中的50876元予以支持。对李红要求大成酒店管理公司支付违约金18809元的诉讼请求，本院认为合同约定的违约金计算标准过高，应酌情予以核减，以欠付租金总额3%的标准计算为宜，为1526.28元。大成国际酒店作为担保人，应对大成酒店管理公司偿付李红的租金及违约金承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告湖南大成酒店管理有限公司在本判决生效后三日内向原告李红支付租金50876元；二、被告湖南大成酒店管理有限公司在本判决生效后三日内向原告李红支付违约金1526.28元；三、被告湖南大成国际大酒店有限公司对本判决第一、二项金额偿付承担连带清偿责任；四、驳回原告李红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1590元，因适用简易程序，减半收取795元，由湖南大成酒店管理有限公司、湖南大成国际大酒店有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  方源二〇二〇年五月十四日法官助理唐某某书记员曹某某附：判决引用法律条文原文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。