北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终3164号上诉人（原审被告）：北京卢沟桥中都投资有限公司，住所地北京市丰台区西三环南路55号6107。法定代表人：武长亮，董事长。委托诉讼代理人：张玉贵，北京市中诚友联律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京天创伟业投资公司，住所地北京市丰台区六里桥南里甲5号。法定代表人：刘睿，董事长。委托诉讼代理人：李法增，北京市华洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢青，北京市华洋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：马玉玲，女，1953年4月6日出生，回族，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：霍建杰，北京市中友律师事务所律师。上诉人北京卢沟桥中都投资有限公司（以下简称中都公司）、北京天创伟业投资公司（以下简称天创公司）因与被上诉人马玉玲财产损害赔偿纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初35919号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月27日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。上诉人中都公司之委托诉讼代理人张玉贵，天创公司之委托诉讼代理人李法增，被上诉人马玉玲及委托诉讼代理人霍建杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中都公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回马玉玲的上诉请求或发回重审。事实和理由：一、一审法院认定基本事实不清与实际情况不符。1、一审法院未查明涉案房屋的权利归属，即未查明侵权案件中有权要求赔偿的权利主体，案件基本事实认定不清。按一审法院判决认定的事实涉案房屋系因拆迁以产权置换方式取得。被拆除房屋的所有权人即为涉案房屋的所有权人。但一审法院未对房屋的所有权人进行调查核实。在被侵权人尚不明确的情况下作出判决，属事实认定不清。2、所谓侵权发生时马玉玲仅享有涉案房屋使用权，一审法院错误认定被侵权财产的权利性质并判决我公司按照房屋所有权的市场价格进行赔偿。我公司于1992年8月签订《楼房转让及安置后协议》以购买包括涉案房屋在内的建筑面积2193.61平方米的房屋使用权，用于马玉玲等被拆迁人。该协议第四条明确我公司享有所购房屋使用权，产权归售方享有。我公司对案涉房屋不具有所有权，作为被拆迁人的马玉玲亦不可能享有所有权。其享有的也仅是房屋使用权。马玉玲签有《公有住宅租赁合同》的事实表明其本人对此情况也是知晓的。另外同为被安置人的孙康龙也是在签订《房屋买卖合同》并缴纳购房款后才取得房屋所有权证亦说明了该事实。因此，即使侵权事实存在，被侵犯的权利客体也只能是房屋使用权，而不是房屋所有权。按照一审法院认定的事实，一个侵权行为侵犯的是被侵权人并不享有的权利。3、一审法院未对取得涉案房屋所有权的过程及费用进行核实，未将购房款等取得房屋所有权所需负担的必要支出扣除。孙康龙虽取代马玉玲成为房屋的使用权人，但在办理所有权证并取得房屋所有权时，不仅需要签订房屋买卖合同并交纳购房款，还必须交纳公共维修基金及房屋所有权证办理费。即使涉案房屋未被占用，且在涉案房屋所有权人同意出让的前提下马玉玲也必须支付上述费用后方可取得房屋所有权。该部分费用应包含在涉案房屋的所有权价值之中，且不应作为侵权导致的财产损失。4、一审法院在未查明房屋性质及相关禁止性条件的情况下判决两公司赔偿马玉玲其他损失500000元没有任何依据。一审法院认定侵权行为致使马玉玲自1997年12月18日无法使用涉案房屋，根据602号房屋的租金标准判决赔偿马玉玲其他损失50万元。一审法院并未查明并考虑当时的情况及涉案房屋的性质。侵权行为发生时马玉玲尚在服刑期间，根本不可能居住涉案房屋；马玉玲始终没有提供其关于居住涉案房屋并为此支付租金等费用的证据；涉案房屋是公有住房，使用人须签订租赁合同，该合同中明确承租人不得转租。因此涉案房屋只能用于居住，不可能产生任何经济效益。法院判决所依据的租金标准来源不清楚，以此为根据不符合法律规定。二、一审法院适用法律错误。1、一审法院对因侵犯财产权利导致的财产损失计算时点存在错误。2、一审法院驳回两公司关于马玉玲起诉超过最长诉讼时效期间的主张不符合法律规定。三、一审法院的案件审理程序存在严重错误，未追加涉案房屋的其他共有人参加诉讼，遗漏必要的共同诉讼人。天创公司上诉请求：撤销一审判决第一二项，驳回马玉玲的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、判决我公司与中都公司共同承担马玉玲房屋损失381.8万元不合法，我公司属于无过错担责。两公司共同担则属于不分主次。马玉玲的拆迁安置不是我公司的义务。我公司依中都公司的指令完成相关手续，未与马玉玲解除租赁合同是客观情况所致。我公司无过错不应承担判决第一项的房屋损失，更不应当不分主次地承担责任。二、判决赔偿马玉玲其他损失50万没有依据。第一、不存在损失；第二、没有实际发生损失；第三、认定50万元的数额没有依据。我公司与马玉玲订立的是房屋租赁合同，双方的权利义务是一方交付租金，另一方支付房租。马玉玲没有使用房屋，也没有支付租金。租赁双方都没有承担义务，所以也不应当享有权利，相互之间不存在债权、债务。马玉玲没有另租房和支付租金，且其服刑期间亦无需租房。三、判决赔偿381.8万元的经济损失计算有误。案涉房屋价值评估是按经济适用房对待已经取得产权证的房屋价值的评估。在办理房屋产权证过程中，房主需要支付购房款、公共维修基金、办理成本、委托代办费等，这些费用应在房屋价值中扣除，一审对这些事项没有进行审核。天创公司针对中都公司上诉辩称，同意中都公司上诉请求及理由。天创公司与马玉玲之间不存在拆迁安置关系。对马玉玲的拆迁安置补偿，天创公司没有义务。中都公司针对天创公司的上诉辩称，同意天创公司对于马玉玲的上诉意见，我公司与天创公司之间的责任划分不发表答辩意见。马玉玲辩称，同意一审判决，不同意中都公司、天创公司的上诉请求和理由。马玉玲向一审法院起诉请求：1.判令中都公司、天创公司赔偿因其擅自处置安置房屋给我造成的经济损失，以市场评估价格381.8万元为准；2.判令中都公司、天创公司赔偿我经济损失80万元（自1998年1月至2019年7月房屋租金）；3.中都公司、天创公司承担本案诉讼费、评估费。一审法院认定事实：中都公司原名称为北京市丰台区卢沟桥农工商联合总公司。天创公司原名称为北京市丰台区六里桥农工商联合公司。马玉玲原居住于北京市丰台区水口子村39号。1992年10月29日，马玉玲与中都公司签订《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》，中都公司拆除马玉玲在水口子村39号院私产8间，产权置换安置同等面积楼房三套，即北京市丰台区六里桥4号楼4门202号、602号房屋及北京市丰台区六里桥北里17号楼4门201号房屋。中都公司购买了602号房屋的使用权，天创公司受中都公司委托负责管理602号房屋。1995年，马玉玲与天创公司签订《公有住宅租赁合同》，马玉玲入住602号房屋。后马玉玲因犯诈骗罪于1997年被原北京市宣武区人民法院判处有期徒刑11年。1997年12月15日，中都公司向天创公司出具指令，称马玉玲与孙康龙自愿换房，要求天创公司为孙康龙办理手续。1997年12月18日，孙康龙与天创公司签订《公有住宅租赁合同》，承租602号房屋。马玉玲曾于2008年以租赁合同纠纷为由起诉孙康龙、天创公司及中都公司，要求确认602号房屋由其居住使用并赔偿其损失。在该案审理过程中，马玉玲与孙康龙均否认自愿换房行为，天创公司和中都公司仅能查找到中都公司出具的马玉玲与孙康龙的换房通知，但该份通知上并没有二人的签字。北京市第二中级人民法院认为：孙康龙入住602号房屋有合法依据，中都公司和天创公司在未与马玉玲解除《公有住宅租赁合同》的情况下又为孙康龙办理了602号房屋的入住手续，签订了《公有住宅租赁合同》，确立了租赁关系，致使马玉玲不能实际使用602号房屋，故马玉玲的住房问题应找中都公司和天创公司另行解决。故判决驳回了马玉玲的全部诉讼请求。2013年，马玉玲又以财产损害赔偿纠纷为由起诉中都公司、天创公司，表示因马玉玲在监狱服刑，委托其夫沈全生多次与中都公司、天创公司协商解决新的住房事宜未果。故起诉要求中都公司、天创公司赔偿其损失380万元。该案审理过程中，602号房屋未办理房屋产权登记。而马玉玲坚持要求中都公司、天创公司按照房屋所有权价值对其进行赔偿。法院经审理认为：马玉玲系1992年经拆迁被安置于诉争房屋，并于1995年和天创公司签订了《公有住宅租赁合同》，但中都公司和天创公司在未与马玉玲解除《公有住宅租赁合同》的情况下又为案外人孙康龙办理了诉争房屋的入住手续，签订了《公有住宅租赁合同》，确立了租赁关系，致使马玉玲不能实际使用诉争房屋，故马玉玲因此遭受的损失应由中都公司和天创公司赔偿。但马玉玲要求按照房屋所有权价值赔偿其损失，而602号房屋未办理所有权登记手续，且中都公司和天创公司不同意按照所有权价值进行赔偿，故法院驳回了马玉玲的诉讼请求。另查，天创公司于2018年5月18日与孙康龙签订602号房屋的《房屋买卖合同》。2018年12月5日，孙康龙取得602号房屋的不动产权证。本案审理过程中，经马玉玲申请，北京市高级人民法院指定，法院委托北京中鼎联合房地产评估有限公司对602号房屋市场价值进行评估，结果为381.8万元。马玉玲交纳评估费12045元。再查，拆迁时，丰台区水口子村39号有马玉玲、沈全生、沈雁、沈晓雁四人。马玉玲与沈全生于2018年4月18日协议离婚。本案审理过程中，沈全生、沈雁、沈晓雁均到庭表示同意由马玉玲向中都公司、天创公司主张两公司擅自处置602号房屋所造成的损失。庭审中，马玉玲表示其按1998年每月1000元、1999年至2000年每月1200元、2001年每月1500元、2002年每月1700元、2003年每月2000元、2004年每月2200元、2005年每月2500元、2006年每月3000元、2007年每月3500元、2008年至2009年每月3800元、2010年至2012年每月4000元、2013年每月4200元、2014年每月4500元、2015年每月4700元、2016年每月5000元、2017年至2018年每月5500元、2019年每月6000元标准向中都公司、天创公司主张经济损失计80万元，中都公司、天创公司均不同意赔偿。一审法院认为，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。经生效法律文书认定中都公司和天创公司在未与马玉玲解除《公有住宅租赁合同》的情况下又为他人办理了602号房屋的入住手续，致使马玉玲不能实际使用602号房屋，马玉玲因此遭受的损失应由中都公司和天创公司赔偿。现602号房屋已由他人取得不动产所有权登记，马玉玲以该房屋现市场价值381.8万元向中都公司和天创公司主张赔偿，符合法律相关规定，予以支持。马玉玲要求中都公司、天创公司赔偿其经济损失一事，因自1997年12月18日始，天创公司即与他人签订《公有住宅租赁合同》，致使马玉玲多年来无法使用602号房屋，确给马玉玲造成了相关损失，故根据602号房屋的租金标准，酌定马玉玲损失共计50万元。中都公司、天创公司辩称马玉玲起诉已超过诉讼时效及重复起诉一事，因多年来马玉玲一直就602号房屋被他人承租一事主张权利，且该房屋于2018年12月才登记在他人名下，现马玉玲按该房屋的市场价值主张赔偿损失，未超过诉讼时效，且房屋情形与之前诉讼发生变化，故对中都公司、天创公司的上述辩称，不予采信。中都公司辩称马玉玲系自愿与他人换房，但换房通知中未有二人签字，且二人对换房行为均不认可，故法院对中都公司的此项辩称不予采信。中都公司辩称602号房屋系安置给马玉玲期限为两年的临时过渡房屋，因中都公司于2019年1月28日出具的《情况说明》中写明1992年拆除马玉玲在水口子村39号院私产8间，产权置换安置同等面积楼房三套，包括602号房屋，故对中都公司的此项辩称不予采信。天创公司辩称马玉玲未支付租金，该公司有权终止《公有住宅租赁合同》一事，因多年来马玉玲一直在监狱服刑，而天创公司亦未提供相关证据证明曾向马玉玲或其共同居住人主张租金，故对天创公司的此项辩称不予采信。据此，判决：一、北京卢沟桥中都投资有限公司、北京天创伟业投资公司于判决生效之日起七日内赔偿马玉玲房屋损失3818000元；二、北京卢沟桥中都投资有限公司、北京天创伟业投资公司于判决生效之日起七日内赔偿马玉玲其他损失500000元；三、驳回马玉玲其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审审理期间，经询中都公司、天创公司、马玉玲均认可办理购房等手续按照5万元计费。马玉玲同意向中都公司、天创公司给付5万元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点有二：1、马玉玲是否被侵权；2、马玉玲损失的认定。关于马玉玲是否被侵权，根据本案查明的事实，生效法律文书认定中都公司和天创公司在未与马玉玲解除《公有住宅租赁合同》的情况下又为他人办理了602号房屋的入住手续，致使马玉玲不能实际使用602号房屋，马玉玲的权利受到了侵害，一审法院确定马玉玲因此遭受的损失由中都公司和天创公司赔偿并无不当。关于马玉玲的损失，因602号房屋现已由他人取得不动产所有权登记，因二公司的侵权行为使马玉玲丧失了以优惠价格购得本应由其来购买的涉案房屋，故一审法院按该房屋市场评估价值确定赔偿金额并无不当。但该房屋市场价值是以办理相关购买手续获得所有权为基础的，故相关费用马玉玲应当负担。中都公司、天创公司、马玉玲均认可办理购房等手续按照5万元计算，本院不持异议。该费用应在市场评估价值中予以扣除。关于其他损失确定一节，因自1997年12月18日始，天创公司即与他人签订《公有住宅租赁合同》，致使马玉玲多年来无法使用602号房屋，确给马玉玲造成了相关损失。马玉玲要求中都公司、天创公司赔偿其经济损失应予支持。一审法院酌定马玉玲损失共计50万元并无不当，本院不持异议。马玉玲曾系涉案房屋的承租人，且其他权利人同意由马玉玲向二公司主张权利，故一审法院不存在程序问题。综上所述，中都公司、天创公司的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初35919号民事判决第二项。二、撤销北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初35919号民事判决第三项。三、变更北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初35919号民事判决第一项为：北京卢沟桥中都投资有限公司、北京天创伟业投资公司于本判决生效之日起七日内赔偿马玉玲房屋损失3768000元。四、驳回马玉玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。评估费12045元，由北京卢沟桥中都投资有限公司、北京天创伟业投资公司各负担6022.5元（本判决生效后七日内给付马玉玲）。一审案件受理费43744元，由马玉玲负担3316元（已交纳），由北京卢沟桥中都投资有限公司、北京天创伟业投资公司各负担20214元（均于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费39744元，由北京卢沟桥中都投资有限公司、北京天创伟业投资公司各负担19631.5元（均已交纳），由马玉玲负担481元（本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘保河审 判 员 李 珊审 判 员 屠 育二〇二〇年五月二十九日法官助理 史佳伟书 记 员 万 羽