江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终564号上诉人（原审被告）：连云港汇鑫房地产开发有限公司，住所地灌云县小伊乡董集村通灌组76号。法定代表人：宋兴霞，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杜守胜，灌云县东王集法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：王永成，男，汉族，1980年6月9日出生，住灌云县。被上诉人（原审原告）：徐艳，女，汉族，1983年3月21日出生，住址同上。委托诉讼代理人：王永成（系徐艳丈夫），汉族，1980年6月9日出生，住灌云县。上诉人连云港汇鑫房地产开发有限公司（以下简称汇鑫公司）因与被上诉人王永成、徐艳房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省灌云县人民法院（2019）苏0723民初6894号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汇鑫公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：双方房屋买卖合同是现房买卖，是一手交钱一手交房，不存在迟延交房损害买受人利益的情况。2017年11月15日被上诉人交付首付款123475元时，上诉人就交给钥匙并协助被上扩人办理房屋过户手续和办理按揭贷款手续。该二个手续均有审批过程，2017年12月22日涉案房屋的《不动产权证书》办好交于被上诉人，根据物权法第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭。经依法登记发生效力”，也就是说涉案房屋于2017年12月22日已依法变更为被上诉人，退一步讲，涉案房屋的钥匙，假设迟交或未交，被上诉人完全可以花几块钱重配钥匙使用此房，被上诉人在灌南打工，假设被上诉人未收到涉案房屋钥匙，与上诉人预售房未建成无法交付房屋钥是二个概念。合同书第九条：出卖人逾期交房的违约责任的几种承担方式（包括任意选择项目），因为是现房销售，双方都选择“无”，因为该条款中有自由选择项目，但双方都放弃含自由选择项目（包括法律规定的违约条款），退一步讲，上诉人销售的本案房屋不是现房，而是正在建设的预售房，并且迟延交房，也不承担违约责任。因为双方在违约责任选项中迟延交房，也不承担违约责任。因为双方在违约责任选项中双方约定选“无”（包括任意选择也放弃）即不选择。在本案中被上诉人又重新选择法律条款不成立。二、一审判决认定被上诉人收到房屋钥匙后的涉案房屋内部电路有损害，由上诉人承担赔偿责任的认定事实错误。合同中双方于2017年11月13日签订，上诉人于2017年11月15日就收到被上诉人的首付款并付钥匙，因为当时已办理按揭贷款，因是现房买卖，一手交钱，一手交房。本案中虽然上诉人于2018年3月8日出具确认全部购房款3084753元的收条，但被上诉人于2017年11月15日交付首付款时就由上诉人协助办理按揭贷款手续，并于当时办理房屋过户手续。因此，上诉人于被上诉人交付首付款是就将涉案房屋的钥匙交于被上诉人符合常理。三、一审判决适用法律错误。一审判决书适用《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条是适用法律错误，该司法解释不适用于现房买卖。因上诉人于2017年12月22日已将涉案房屋不动产证书交于被上诉人，作为出卖人没有保留房屋钥匙的必要。被上诉人王永成、徐艳答辩称，双方签订合同后上诉人没有按约履行，我方很迟才拿到房屋，我方等房这么长时间，理应得到补偿。上诉人的上诉理由不能成立，一审判决正确，希望维持原判。王永成、徐艳向一审法院起诉请求：1.判令汇鑫公司向某成、徐艳支付迟延交房违约金19000元（暂计算至2019年9月30日，共计19个月，每月1000元）；2.判令汇鑫公司依据购房合同履行完备的交房义务，提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》（庭审后放弃该项诉讼请求）及整改房屋至合同约定的可交付状态即通电（庭审中将该项诉讼请求调整为支付电安装折价款1500元）；3.本案诉讼费用由汇鑫公司承担，并承担房屋未达可交付状态时王永成、徐艳的物业费1960元。。一审法院经审理查明，一、2017年11月13日，王永成、徐艳（买受人）与汇鑫公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：汇鑫公司将位于灌云县现房出售给王永成、徐艳，单价为4500元/平方米，建筑面积为68.55平方米，总价为308475元。合同第八条交付期限。出卖人应当在2018年2月28日（房款及相关税费全额支付情况下），依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房屋交付买受人使用，按下列第无种方式处理。合同第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房交房责任由出卖人承担。合同附件三装饰、设备标准。6.厨房：水、电、燃气管道到位，无洁具，混凝土毛地面；7.卫生间：给、排水管道到位，电安装到位，无洁具，混凝土毛地面。二、2017年11月15日，汇鑫公司向某成、徐艳出具发票，确认收到购房首付款123475元。2017年12月22日，王永成、徐艳取得涉案房屋不动产权证书。2018年3月8日，汇鑫公司向某成、徐艳出具发票，确认收到全部购房款308475元。三、学府苑入住手续联系单载明：房产公司销售部经办人许某签字确认涉案房屋手续齐备，同意交房，落款时间为2019年9月12日；物业客户服务中心经办人汤某签字确认业主入住资料齐全，已登记基本情况，完成签约。落款时间为2019年9月15日；物业客户服务中心财务经办人汤某签字确认已按规定缴纳费用，落款时间为2019年9月15日；房产公司财务部经办人许某签字确认涉案房屋房款已结清，并加盖汇鑫公司财务专用章，落款时间为2019年9月18日。向某成、徐艳出具入住手续联系单当日，汇鑫公司未与王永成、徐艳验房，也未派人查看涉案房屋。王永成、徐艳交纳涉案房屋2017年12月22日至2018年12月22日物业费520元，2018年12月22日至2019年12月22日物业费740元，2017年12月22日至2019年12月22日2年水电公摊200元、电梯电费500元。四、2019年9月16日，王永成、徐艳拨打《商品房买卖合同》中学府苑售楼处签章执业人范某电话，反映涉案房屋通电未到位情况。经一审法院现场勘查，确认涉案房屋内现有总闸、开关、插座、灯头等设施。总闸有电，每间房屋（包括厨房和卫生间）均有开关、插座、灯头，但打开开关，灯头无亮光，且大部分插座内看不到电线（仅有卫生间一处插座可见电线头约3cm长），但插座中有小孔和螺丝钉，螺丝钉有断掉痕迹。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。涉案房屋为现房，王永成、徐艳在2017年12月22日已取得不动产权证书，且合同明确约定交房时间为2018年2月28日，汇鑫公司未按合同约定交房的情况下，王永成、徐艳有权要求汇鑫公司及时交房，但王永成、徐艳以在灌南工作忙为由在交房前未曾通知汇鑫公司交房，明显系怠于行使权利。因此，王永成、徐艳不得就扩大的损失要求赔偿。综合考量汇鑫公司迟延履行义务以及王永成、徐艳怠于行使权利的具体情况，一审法院酌定王永成、徐艳积极行使权利的合理期限为合同约定交付期满后三个月内。商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，逾期交付使用房屋的，违约金数额或者损失赔偿额可以参照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。双方在合同中约定迟延交房的违约责任按下列第无种方式处理，难以理解为即使迟延交房也不承担违约责任，若双方签订合同时的真实意思确实如此，则完全可以单独列明。因此，一审法院按双方没有约定逾期交房违约责任处理。王永成、徐艳要求按照1000元/月的标准计算违约金，符合同地段同类房屋租金标准，一审法院予以照准。对王永成、徐艳要求汇鑫公司支付迟延交房违约金19000元的诉讼请求，一审法院依法支持3000元。与此同时，对王永成、徐艳要求汇鑫公司承担房屋未达可交付状态时的物业费1960元的诉讼请求，因其损失数额（截至2018年5月31日）未超出违约金数额，一审法院不予支持。涉案房屋电未安装到位，不符合双方合同约定的标准，因汇鑫公司未按合同约定履行房屋验收交接手续，且无证据证明涉案房屋电未安装到位的现状是王永成、徐艳造成的，应承担举证不能的不利后果。对王永成、徐艳要求汇鑫公司支付电安装折价款1500元的诉讼请求，一审法院依法予以支持。为此，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、汇鑫公司于判决生效之日起十日内支付王永成、徐艳迟延交房违约金3000元及电安装折价款1500元；二、驳回王永成、徐艳的其他诉讼请求。案件受理费减半收取140元，由王永成、徐艳负担115元，由汇鑫公司负担25元。二审中，上诉人没有提交新证据。被上诉人提交了以下证据：1、房产局收据，证明是其去房产局办证的，不是上诉人办的。2、银行电子账单及支出明细，证明房产证的钱是从其卡里出去的，印证不是上诉人办的房产证。3、短信一条，证明其凭借身份证和短信上的收件单去拿的房产证。上诉人质证认为，对这些证据的真实性没有异议，对不动产权证的费用是否是被上诉人缴纳与本案没有关联性，但是说明本案的不动产权证是2017年12月22日已经办理，涉案房屋的所有权在2017年12月22日已经转移到被上诉人名下。被上诉人质辩认为，房产证不是上诉人办的。所有权虽然归我了，但是对方一直没有给我钥匙，我无法实际使用。本院经审查，对被上诉人提交证据的真实性予以确认。本院经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人汇鑫公司作为房屋的出售方，在房屋具备交房条件时，有义务通知作为买受方的被上诉人王永成、徐艳及时收房。即使如上诉人所称，双方是现房买卖，也应双方当面验收交接，但上诉人始终没有带被上诉人到房屋内当面验收，办理验收交接手续。本案中，上诉人没有在合同约定的时间内通知被上诉人收房，且在逾期交房时没有配合被上诉人到房屋内进行当面验收，致发生纠纷后无法查清何时交房及房屋电路被损坏的相关情况。一审法院判决酌定上诉人承担延期交房3000元的违约责任是合适的。本案中双方签订的是商品房买卖合同，不论是尚未建成的期房还是已经竣工的房屋，均适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，一审法院针对本案的房屋买卖纠纷引用该司法解释符合规定。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序亦无不当，依法应予维持。上诉人的上诉请求无事实和法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费280元，由上诉人汇鑫公司负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长  程 晨审 判 员  王学明审 判 员  张淑媛二〇二〇年五月十一日法官助理  孙潘红书 记 员  武 圣法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。