北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终4043号上诉人（原审被告）：梅明喜，男，1967年3月4日出生，汉族，住北京市房山区。被上诉人（原审原告）：北京市久筑物业管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区南新园小区26号楼五层。法定代表人：朱宝东，董事长。委托诉讼代理人：刘蕾，女，1982年6月4日出生，北京市久筑物业管理有限责任公司员工，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：靳鹏飞，北京海润天睿律师事务所律师。上诉人梅明喜因与被上诉人北京市久筑物业管理有限责任公司（以下简称久筑物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2019）京0107民初15766号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。梅明喜上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回久筑物业公司的一审诉讼请求；依法受理梅明喜的反诉；诉讼费由久筑物业公司承担。事实和理由：一、关于久筑物业公司的诉讼时效证据:久筑物业公司提交的《交费通知单》完全系伪造,且不敢也未提交证据原件,欺骗了一审法院,应追究久筑物业公司伪造证据的刑事责任。二、关于小区物业的服务质量及费用、收益:2017年左右,北京市政府开始实施全面整理市容。在此前,久筑物业公司忙于出租小区地下室、广告位、小区临街房,收取停车费等,如一间不足10平方米小区临街房的租金1500元,且长年累月收取,侵占了全体业主巨额利益。但久筑物业公司对小区物业未按合同提供服务,其行为已经构成根本性违约。本案所涉小区的业主不少是北京市各级检察院、法院工作人员(有的已退休),也对久筑物业公司的物业服务提出种种不满甚至拍案,但久筑物业公司拒不改正,最后不了了之。由于久筑物业公司未提供应有的服务,导致本小区房屋二手房价格每平方米远低于市场价几千元人民币,给本小区业主造成了特别巨大损失。三、关于滞纳金:一审判决将滞纳金计算至2020年12月31日,超出了久筑物业公司的诉讼请求,也不合常理。四、关于一审反诉:梅明喜的一审反诉符合法律及相关司法解释的规定,符合民事诉讼反诉之牵连性要求,应予受理。久筑物业公司辩称：同意一审判决，请求二审法院予以维持。久筑物业公司一审诉讼请求：1、判令梅明喜支付全部欠缴物业管理费总计38547.36元；2、判令梅明喜按中国人民银行一年期存款利率支付因逾期未缴纳物业费用所产生的滞纳金；3、诉讼费由梅明喜承担。一审法院认定事实：涉案房屋位于北京市石景山区×××号（以下简称：涉案房屋），业主梅明喜，房屋面积94.7平方米。2001年5月26日，梅明喜（委托方、甲方）与久筑物业公司（受托方、乙方）签订《物业管理合同》，约定：一、管理内容。……（二）乙方接受甲方委托并依本合同行使物业管理职能。物业管理的具体内容为：1、负责公用部位的小修及公用设施的管理、运行、小修；2、负责小区市政、道路、照明、绿化等公用配套设施的管理、维修和养护；3、负责小区卫生、治安、交通等管理和服务；4、负责向产权人、使用人收取各项物业管理服务费用；5、组织开展各类社区服务；6、负责住宅自用部位的中小修，实施中小修时，自用部位原装物料、配件的更换由乙方负责，甲方装修或新增部分的物料、配件由乙方负责；7、负责甲方全体委托的共用部位、共用设施的大中修，所需费用按照北京市《关于住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知》执行。二、物业管理服务费用。本小区为一般（普通）住宅小区，乙方承诺严格按照北京市物价局京价（房）字[1997]第196号文件《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法的规定》收取各项物业管理费，并提供相应的服务。……（二）综合管理费甲方应于本合同签定之日，向乙方交纳2001.6至2001年底的小区综合管理费252.28元,以后年度的综合管理费432.48元应于当年第一季度前缴纳。小区综合管理费包括以下几项内容：①绿化费0.55元／平方米·年②化粪池清掏费0.3元／平方米·年③管理费2.4元／平方米·年④小区公用设施维修费1元／平方米·年①-④项平方米系建筑面积，合计4.25元／平方米·年⑤生活垃圾清运费30元／户·年⑥公用电视天线费19.92元／户·年（三）电梯水泵运行费。甲方应于本合同签定之日，向乙方交纳2001.6至2001年底的电梯水泵运行费管理费517.06元，以后年度的电梯水泵运行费886.39元应于当年第一季度前交纳。电梯水泵运行费的交费对象是5层以上（含5层住户）。（四）中小修费。甲方应于本合同签定之日，向乙方缴纳2001.6至2001年底的中小修费313.77元，以后年度的中小修费537.90元应于当年第一季度前交纳。中小修费的收费标准为5.68元／平方米·年（五）日常管理服务费。（四费）甲方应于本合同签定之日，向乙方交纳2001.6至2001年底的日常管理服务费147元，以后年度的日常管理服务费252元应于当年第一季度前交纳。日常管理服务费包括以下几项内容：①保洁费36元／户·年②保安费60元／户·年③各项费用统收服务费12元／户·年④有线电视收视费144元／户·年，合计252元／户·年。（六）甲方委托乙方代收代缴的水、电、气费等，应严格按表计数，按月及时交纳，楼梯间的公共照明用户由住户分摊。（七）甲方委托乙方进行其他特约服务的，甲方应按国家规定或双方约定的标准交纳相关费用。（八）乙方可根据国家政策规定，对本小区物业管理服务费用的收费标准进行调整。四、违约责任（一）甲方逾期交纳本合同所规定的各项费用，乙方有权向其加收滞纳金，凡逾期七日以上的，每逾期一日加收应付金额的0.1%的滞纳金；……八、期限和生效合同有效期为伍年，自2001年5月26日起至2006年5月25日止。在本合同有效期内，若小区物业管理委员会成立，本合同自然终止，由物业管理委员会另行签定新的物业管理合同。此外，北京市新兴房地产开发总公司（以下简称：新兴公司）与久筑物业公司签订《前期物业服务合同》，约定由新兴公司选聘久筑物业公司提供前期物业管理服务，物业服务费标准为1.9元／平方米·月；业主应于每年1月1日起交纳本年度的物业服务费用，物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年3月31日前履行本年度的交纳义务；未按时交纳物业服务费的，应按逾期每日万分之五的标准向乙方支付违约金。合同签订后，梅明喜按约支付了2001年6月至2001年12月31日的物业费。本次诉讼，久筑物业公司按照94.7平方米、分两个时间段主张2002年1月1日至2020年12月31日的物业费共计38547.36元，即按照每年1952.77元的标准（其中包括综合管理费432.48元、中小修费537.90元、电梯水泵费886.39元、三费96元）主张2002年度至2013年度的物业费、按照每年2159.16元的标准（按照1.9元／平米·月）主张2014年度至2020年度的物业费。就上述物业费标准的差异，久筑物业公司称签订协议时物业费可能有歌华入网费，2014年之前电梯水泵费单独计算，2014年以后改为1.9元／平米·月，在建委进行备案，且在小区公示栏予以公示。梅明喜对于久筑物业公司主张的欠费标准及数额虽有异议，但未提交充足的证据证明该欠费标准及数额不合理，其主张未缴纳物业费的理由为：物业没有尽到维修的义务，2002年房间被水泡了，至今都没有维修；楼道内的玻璃坏了两三年也没有修理；卧室外墙有很大的裂缝，并提交照片四张予以佐证。久筑物业公司对此不予认可，主张室内的修理不属于物业维修范围，对于公共区域的维修需动用公共维修基金，目前该小区的维修基金已使用完毕。久筑物业公司另提交照片若干，证明物业公司投放灭鼠药、抢修自来水管、清理小广告、向独居老人讲解防火、灭火知识、清理小区环境、汛期帮助业主出行、业主对物业工作认可。就物业费的收取时间，久筑物业公司称按照惯例于每年1月1日收取当年的物业费，梅明喜认可2001年入住时因要入住，不交物业费无法装修，故提前交了2001年后半年的物业费。梅明喜主张已交纳2002年的物业费，但未提交相应证据予以佐证。此外，久筑物业公司主张按照年度欠费金额×（同期人民币一年期存款利率／365天）×该利率持续的天数=该利率持续时间滞纳金金额，将各利率持续时间计算出的滞纳金相加，即为该年度欠费金额自欠费开始至2017年12月31日时滞纳金总额。梅明喜对此不予认可。就诉讼时效，久筑物业公司提交寄送律师函的EMS邮单、2002年10月8日、2004年11月7日、2006年10月9日、2008年10月8日、2010年9月28日、2012年9月28日、2014年11月1日、2016年10月10日、2018年9月29日的《交费通知》共计九份，证明未怠于行使催缴物业费的权利。梅明喜对此不予认可，主张邮单上没有名字和内容，2008年才有双锦园的名称，故2002年、2004年、2006年的交费通知系伪造，每次催收上两个年度的，时效没有延续。久筑物业公司称2001年物业合同签订的时候已经有双锦园的名称。一审诉讼过程中，一审法院前往梅明喜所在小区进行现场走访，经调查，物业服务虽然存在一定瑕疵，但未发现物业服务在卫生保洁、公共设施维护、车辆进出管理、停车秩序、绿化养护等方面存在严重违约问题。一审法院认为，久筑物业公司与梅明喜签订的《物业管理合同》、梅明喜与新兴公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，久筑物业公司实际提供物业服务，梅明喜亦实际接受物业服务，双方存在物业服务合同关系，梅明喜应依约交纳物业费。梅明喜陈述物业服务存在服务标准不到位，但未能提交充足的证据证实物业存在连续服务不到位，且对梅明喜生活造成实质性的影响，同时考虑到物业服务的特性及物业服务的标准，不能苛求物业服务企业尽善尽美，因此梅明喜应当支付相应物业费用。关于滞纳金，久筑物业公司主张过高，一审法院结合合同履行情况、欠费时间、欠费金额等，酌情支持久筑物业公司滞纳金800元。对于梅明喜主张的久筑物业公司诉讼请求已经超过诉讼时效的抗辩意见，一审法院认为，久筑物业公司提交交费通知，证明未怠于行使权利，且久筑物业公司在主张物业费的时间段一直在涉案小区中实际提供物业服务，物业费属于分期收取，久筑物业公司提供服务一直处于持续状态，故一审法院对梅明喜的该主张不予采纳。另指出，物业公司在小区内提供物业服务，其经费来源主要是业主所交纳的物业服务费。如物业公司在对小区进行服务的过程中出现瑕疵后，该小区业主即采取拒绝交纳物业服务费的方式，势必会导致物业公司经营资金减少，从而导致物业服务水平与质量下降，如此恶性循环，不利于小区环境改善，同时也侵害了已交纳物业费业主的合法权益。当小区业主发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议。物业公司亦应对存在问题予以认真改正，努力提高服务水平，为业主提供更加完善、到位的服务，建立物业公司与业主的良好关系。关于梅明喜提出的请求，即要求久筑物业公司公告2002年至2019年度物业管理服务费用收支情况和共有部分收益的收支账目、要求久筑物业公司返还小区公共收益来抵偿物业费用、要求久筑物业公司维修房屋，系业主知情权、财产损害赔偿等范畴，与本案非同一法律关系、诉讼标的不具有同一性，不属于反诉受理范围，梅明喜可另行处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，一审法院判决：一、梅明喜于判决生效后七日内支付久筑物业公司2002年1月1日至2020年12月31日的物业费38547.36元；二、梅明喜于判决生效后七日内支付久筑物业公司欠付2002年1月1日至2020年12月31日物业费的滞纳金800元；三、驳回久筑物业公司的其他诉讼请求。本院二审审理中，久筑物业公司未向本院提交新的证据。梅明喜向本院提交了两份新的证据：证据1、梅明喜与北京市石景山区鲁谷街道久筑社区居民委员会张洁的电话通话录音及对应的文字稿，用以证明涉案小区在2008年前名称不叫双锦园，而是叫其他名称。久筑物业公司在一审时提交的《交费通知》系在同一时间制作、伪造的。证据2、北京市石景山区鲁谷街道久筑社区居民委员会的门牌照片一张，用以证明涉案小区居委会的名称一直未改，也不叫双锦园。本院组织双方当事人进行了证据交换，久筑物业公司对上述证据发表如下质证意见：对证据1真实性不认可，无法确认张洁的身份，也不认可该证据的证明目的，张洁作为自然人无权限及资格对小区真实名称作出认定，且梅明喜与久筑物业公司于2001年签订的《物业管理合同》上载明涉案小区名称为双锦园，证据1体现出的信息与本案事实不符，故对其关联性亦不认可。对于证据2的真实性予以认可，但对证明目的不认可，社区居委会名称与小区名称没有必然联系。证据2体现出的信息与本案事实不符，故对其关联性亦不认可。对于梅明喜提交的上述证据，本院认为，鉴于久筑物业公司对证据1的真实性不认可，亦无法确认通话人张洁的身份，本院对该证据的真实性不予确认，且仅凭该证据无法证明涉案小区在2008年前不叫双锦园，故本院对该证据不予采信。鉴于久筑物业公司对证据2的真实性予以认可，本院经审查对其真实性予以确认，但社区居委会名称与小区名称没有必然联系，仅凭该证据无法证明涉案小区在2008年前不叫双锦园，故本院对该证据不予采信。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，一审法院认定久筑物业公司与梅明喜签订的《物业管理合同》、梅明喜与新兴公司签订的《前期物业服务合同》合法有效正确，本院予以确认。久筑物业公司实际提供了物业服务，梅明喜亦实际接受物业服务，双方存在物业服务合同关系，梅明喜应依约交纳物业费。物业服务具有综合性、长期性等特点，服务内容涉及小区和业主生活的多方面，评价物业服务是否构成根本违约不能仅凭借其某一时间或特定方面所存在的瑕疵作出认定。本案中，梅明喜提交的证据尚不足以证明久筑物业公司提供的物业服务存在严重质量问题，已构成根本违约，达到足以减免物业费的程度。一审中久筑物业公司提交交费通知，可证明其向梅明喜进行了催缴，且久筑物业公司一直持续在涉案小区中实际提供物业服务，故一审法院对于梅明喜关于久筑物业公司提起本案诉讼已经超过诉讼时效的主张不予采纳，并无不当，本院予以支持。梅明喜称久筑物业公司提交的交费通知系伪造，缺乏证据支持，本院均不予采信。一审法院判决梅明喜支付久筑物业公司欠付2002年1月1日至2020年12月31日物业费的滞纳金800元，并非将滞纳金计算至2020年12月31日，故梅明喜的相关上诉理由缺乏依据，本院不予支持。对于梅明喜提出的要求久筑物业公司公告2002年至2019年度物业管理服务费用收支情况和共有部分收益的收支账目、要求久筑物业公司返还小区公共收益来抵偿物业费用、要求久筑物业公司维修房屋等主张，与本案所涉法律关系不属于同一法律关系、诉讼标的不具有同一性，不属于反诉受理范围，一审法院对此不予受理正确，本院予以支持。综上所述，梅明喜的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费784元，由梅明喜负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  董 伟审 判 员  梁志雄审 判 员  徐 硕二〇二〇年五月二十八日法官助理  胡保峰书 记 员  张 雪