成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0108民初3800号 原告：唐德贵，男，汉族，1963年3月29日出生，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：罗涛，四川蜀君舜律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：余潇，四川蜀君舜律师事务所律师，一般授权。 被告：成都洪奎科技有限公司，住所地成都市成华区航天路8号。 法定代表人：鲁春花。 被告：中铁华翰实业有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都市高新区天府一街369号1栋2单元7层705号。 法定代表人：邓刚。 二被告共同委托诉讼代理人：魏兮，男，系公司员工，特别授权。 二被告共同委托诉讼代理人：陈成，四川建投律师事务所律师，特别授权。 原告唐德贵与被告成都洪奎科技有限公司（以下简称：洪奎科技公司）、中铁华翰实业有限公司（以下简称：中铁华翰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月7日受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告唐德贵及其委托诉讼代理人罗涛，被告洪奎科技公司、中铁华翰公司的共同委托诉讼代理人魏兮、陈成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告唐德贵向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告洪奎科技公司退还原告购房余款8175000元，同时判令被告洪奎科技公司支付违约金354375元，共计8529375元；2、依法判令被告中铁华翰公司支付承兑汇款600万元，同时请求判令被告中铁华翰公司到期未兑付的违约金30813元，共计6030812元；3、判令被告中铁华翰公司退还原告支付的汇票保证金1200000元；4、判令二被告共同承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告洪奎科技公司于2014年10月15日签署《房屋买卖合同》，原告购买被告位于四川龙武集团总部基地“洪奎科技”资产项目中的8号楼5-11层整层，12层右半层。建筑面积共4725平方米，3000元每平方米，共计房款14175000元。原告于合同签署次日依约支付给被告洪奎科技公司全部购房款，并约定房屋交付时间为2014年12月31日前，但在约定交房期限届满后，被告迟迟不能交付该房屋。其后，被告洪奎科技公司以各种理由一直不履行交付房屋义务，在经原告多次催促后，被告洪奎科技公司于2017年11月同意把购房款退还给原告。购房款中的6000000元由被告中铁华翰公司通过电子承兑汇票的方式支付给原告委托的收款单位账户（成都大盛页岩砖厂、成都竣功机械租赁有限公司），其余购房款8175000元由被告洪奎科技公司另行退还，原告遂与被告中铁华翰公司取得联系，被告中铁华翰公司又要求原告先行支付1200000元作为汇票保证金。原告向被告中铁华翰公司支付该汇票保证金（其中110万元由成都大盛页岩砖厂代为支付、10万元由曾强代为支付），其后，被告中铁华翰公司先后开具五张电子商业承兑汇票总计6000000元，但在承兑汇票到期后，原告向相关银行承兑时均被告知不能承兑，其原因是被告中铁华翰公司对应的账户上没有承兑的金额。因此，至今原告委托的收款单位未能完成任何一张承兑汇票的承兑，原告未收到任何退还款项，而其余购房款8175000元被告洪奎科技公司至今未退还原告。原告为维护合法权益起诉来院。本案审理过程中，原告唐德贵变更诉讼请求为：1、判令被告洪奎科技公司履行与原告签订的《房屋买卖合同》，立即办理房屋权登记、过户手续；2、判令被告洪奎科技公司依据合同按已支付购房款14175000元按照每日万分之一的标准向原告支付违约金（从2015年1月1日起算至实际交房之日止）；3、判令被告中铁华翰公司依法返还原告支付的120万元汇款电子承兑汇票保证金；4、依法判令二被告共同承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告唐德贵明确，第一项诉讼请求指向的房屋为位于成都市成华区，建筑面积共4725平方米。事实与理由：在本案诉讼过程中二被告同意交付原告房屋及继续履行合同，且原告得知与被告洪奎科技公司签订的《房屋买卖合同》所涉房屋已可以办理相关产权，且合同所涉房屋尚未出售具备交付条件。原告与被告洪奎科技公司签订的《房屋买卖合同》未解除，原告与被告所约定的是在原告收到被告中铁华翰公司支付的600万元退还购房款后再协商解除《房屋买卖合同》，现原告未收到被告中铁华翰公司退还的购房款，则双方未就解除合同协商一致。因此被告洪奎科技公司应继续履行《房屋买卖合同》，交付原告房屋并为原告办理产权。 被告洪奎科技公司、中铁华翰公司共同辩称，1、请求法院依法驳回原告的诉讼请求，明为房屋转让，实为民间借贷，无银行凭证，2012年7月4日起向唐德贵支付922万元，由此说明双方转帐协议实为民间借贷，属放高利货行为；2、二被告的实际控制人刘龙君因涉嫌违法已被公安机关控制，我方认为法院查清后移交公安机关；3、按照原告的起诉本案为房屋买卖合同纠纷，因此原告请求被告中铁华翰公司履行支付承兑汇票属于另一个行为应在另案处理；4、根据原告提供的证票，开票为被告中铁华翰公司，该行为与被告洪奎科技公司无任何关联，不应由被告洪奎科技公司承担责任；5、原告提供的房屋买卖合同，只有转让人和受让人，后面尾页看出是资产转让协议，无他称的编号，资产转让协议无效。在转让时房屋无合法建设手续，至今也没有合法建设手续。房屋修建时无土地手续，也没有建设施工许可证，只有规划图。因手续不齐，房屋至今没有竣工验收。现在不具备交付条件，没有初始登记，不具备过户条件。 经审理查明，2014年10月15日，唐德贵（受让人）签订《房屋买卖合同》一份，该合同首部载明洪奎科技公司为转让人，合同约定双方就位于四川龙武集团总部基地“洪奎科技”资产转让事宜达成协议。其中，合同第一条约定“根据约定，转让人将自建的房产物业非自用部分作为本合同项下资产转让与受让人，受让人同意受让该转让资产。转让人及受让人均确认本合同项下转让资产所属项目非专门房地产开发项目，双方均同意不适用相关商品房开发及销售的规定而以资产转让的相关规定及本合同约定来规范双方的权利和义务。本合同涉及的转让资产，是指转让人依法享有所有权的在建房屋……”；合同第二条约定“该资产所在楼栋的主体建筑结构为剪力墙，建筑层数为13层，其中地上12层地下1层。受让人的受让资产为本合同第四条规定的项目中的8号楼5-11层整层，12层右半层。建筑面积共4725平方米。该资产所在土地用途为工业，土地使用年限为转让人取得土地使用权起伍拾年（土地使用证和房产证载明具体时间）”；合同第三条约定“按照建筑面积计算，该资产单价为每平方米人民币3,000元，总价款14,175,000元”；合同第八条约定“转让人应当在2014年12月31日前向受让人交付该资产”；合同第九条约定“除不可抗力外，转让人未按照第八条约定的期限将该资产交付给受让人的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（1和2不作累计）1．逾期在30日之内，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，转让人按日计算向受让人支付已交付价款万分之一的违约金，并于该资产实际交付之日起30日内向受让支付违约金，合同继续履行。2．逾期超过30日后，受让人有权解除合同。受让人解除合同的，转让人应当自解除合同通知送达之日起30日内退还受让人全部已付款，并按照受让人全部已付款的2.5%向受让人支付违约金，受让人要求继续履行合同的，合同继续履行。自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，转让人按日计算向受让人支付全部已付款万分之一的违约金，并于实际交付该资产之日起30日内向受让人支付违约金”。唐德贵在该合同受让人签署处签名，刘龙君在合同转让人签署处签名并加盖印章。 2014年10月16日，洪奎科技公司出具《收据》两份，分别载明“收到唐德贵购房款（成华区华翰路89号8号楼5-11层整层、12层右半层）人民币伍佰壹拾柒万伍仟元整”、“收到唐德贵购房款（成华区华翰路89号8号楼5-11层整层、12层右半层）人民币玖佰万元整”，收据载明合计金额为14,175,000元。 庭审中，唐德贵举出刘龙君于2011年至2014年期间出具的9张借条，拟证明刘龙君欠借款的事实，部分借条已撕毁，其与刘龙君签订《房屋买卖合同》，就借款进行结算后确定以刘龙君尚欠的借款本息转化为购房款；洪奎科技公司、中铁华翰公司认可购房款系由借款转化，但认为借款利息过高不合法，并举出刘龙君、洪奎科技公司以及第三人向唐德贵转账的银行凭证，拟证明已向唐德贵大量归还借款本息，唐德贵认可已收到还款，该还款系刘龙君支付的借款利息以及结清一笔借款。 庭审中，唐德贵称在签订《房屋买卖合同》之时刘龙君系洪奎科技公司的董事长，刘龙君代表洪奎科技公司，其于2017年要求刘龙君交房之时刘龙君提出向其退一部分钱后再协商《房屋买卖合同》是否解除；洪奎科技公司、中铁华翰公司称刘龙君系中铁华翰公司的实际控制人，并非洪奎科技公司的实际控制人，刘龙君仅代表中铁华翰公司。 另查明，曾强于2017年11月6日向中铁华翰公司转账支付100,000元，成都大盛页岩砖厂（以下简称：大盛砖厂）于2017年11月24日向中铁华翰公司转账支付1,100,000元。曾强、大盛砖厂分别出具《证明》，载明前述转款系代唐德贵向中铁华翰公司支付的汇票保证金。 庭审中，唐德贵举出中铁华翰公司于2017年11月17日向成都竣功机械租赁有限公司（以下简称：竣功机械公司）出具的电子商业承兑汇票信息以及竣功机械公司出具的《证明》，其中汇票载明票据金额500,000元，该《证明》载明竣功机械公司系代唐德贵收款；唐德贵举出中铁华翰公司于2018年1月15日、2018年1月26日、2018年4月26日、2018年10月19日向大盛砖厂出具的电子商业承兑汇票以及大盛砖厂出具的《证明》，其中汇票载明票据金额合计5,500,000元，该《证明》载明大盛砖厂系代唐德贵收款。洪奎科技公司、中铁华翰公司质证意见为三性不认可，唐德贵未提交银行拒绝承兑的文件，且与本案无关，应另案处理。 庭审中，洪奎科技公司、中铁华翰公司称《房屋买卖合同》未实际履行、未交付房屋，若《房屋买卖合同》有效，合同也无法继续履行，且唐德贵未通知过解除合同。 上述事实，有原、被告身份信息，《房屋买卖合同》、《收据》、借条、《证明》、证明人主体身份信息、利息计算说明，银行凭证、等证据，以及原、被告当庭陈述在案为证。 本院认为，原告主张刘龙君代表被告洪奎科技公司与其签订《房屋买卖合同》约定以被告洪奎科技公司所修建房屋抵偿刘龙君所欠借款，被告洪奎科技公司、中铁华翰公司虽抗辩借款存在高利，但对于借款以及《房屋买卖合同》的签订等事实未予否认，且被告洪奎科技公司在刘龙君签订《房屋买卖合同》后向原告出具房款《收据》，故本院对于原告的前述主张予以采信。 原告与被告洪奎科技公司签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务。原告主张已支付完毕房款且支付方式为以刘龙君尚欠借款本息转化为购房款，举出借条等证据为证，且被告洪奎科技公司已出具房款收据予以确认；被告洪奎科技公司、中铁华翰公司就已归还款项部分举证，但不足以证实原告出借借款金额以及被告归还借款本息等全部情况。综上，应由被告洪奎科技公司、中铁华翰公司承担相关举证不力的法律后果。根据本案现有证据，本院确认原告已按照合同约定支付完毕房款。 关于原告要求被告洪奎科技公司办理房屋权属登记、过户之诉请。被告主张案涉房屋尚未办理初始登记，原告未举证反驳，本院予以确认。原告诉请被告为其办理案涉房屋的不动产过户登记手续，因案涉房屋尚不具备办理不动产过户登记条件，故本院对原告该项主张依法不予支持。 关于原告要求被告洪奎科技公司支付逾期交房违约金。被告洪奎科技公司自认未向原告交付房屋，构成违约，应承担逾期交房违约责任。原告主张与被告洪奎科技公司尚未解除合同并要求继续履行合同，但涉案房屋实际交付的时间无法确定，故本院确定由被告按照合同约定标准即以原告已付房款为基数按照每日万分之一标准自2015年1月1日起支付原告的逾期交付前述房屋的违约金至本判决生效之日止。对于本判决生效后被告是否产生新的违约事实，当事人可另行处理。 关于原告要求被告中铁华翰公司返还汇款保证金120万元，属于另一法律关系，本案不予处理。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告成都洪奎科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告唐德贵支付逾期交房违约金（具体计算方式：以14,175,000元为基数，按照每日万分之一的标准计算，自2015年1月1日起至本判决发生法律效力之日止）； 二、驳回原告唐德贵的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费116,361元，由原告唐德贵承担97,268元，由被告成都洪奎科技有限公司承担19,093元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  苑 颖 人民陪审员  林亨荣 人民陪审员  左都元 二〇二〇年五月十五日 书 记 员  刘 丽