陕西省汉中市中级人民法院民事判决书 (2020)陕07民终294号上诉人（原审被告）：郑建忠，男，汉族，1959年XX月XX日出生，住陕西省汉中市汉台区，居民身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX。 被上诉人（原审原告）:汉中市鑫泰物业有限责任公司,地址：陕西省汉中市汉台区草塘寺小区 1 号楼402室。组织机构代码 9161XXXXXXXXXXXXX。 法定代表人：张权宝，该公司董事长。委托诉讼代理人：张建明，该公司物业项目经理。 委托诉讼代理人：赵本华，该公司员工。上诉人郑建忠因与被上诉人汉中市鑫泰物业有限责任公司（以下简称鑫泰公司）物业服务合同纠纷一案，不服汉中市汉台区人民法院（2019）陕0702民初3826号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑建忠上诉请求：1、依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2、上诉费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决认定事实不清。第一，上诉人的房屋面积是113.97平方米，不是116.18平方米，一审认定和计算有误。第二，根据XX小区物业服务合同的约定，被上诉人的服务期限截止2017年12月31日，被上诉人应当在该期间届满时终止服务并办理移交手续，但被上诉人到期后不移交也不搬出小区，至2018年3月，在社区等部门协调下才退出。 2018年1至3月被上诉人没有义务给小区服务实际上也没有服务，1至3月的物业费不应支持。第三，新的物业公司与被上诉人签订了资产移交协议，并约定被上诉人退出后物业费由新物业公司代收后交还被上诉人，上诉人也将物业费交给了新的物业公司，被上诉人不应再向上诉人主张权利。二、一审判决适用法律不当。上诉人已将物业费交给了新的物业公司，被上诉人不去结算，在此期间的利息损失应由被上诉人承担。且根据2019年11月8日《全国法院民商事审判工作会议纪要》第三部分规定，中国人民银行自2019年8月20日后不再发布同期贷款利率，一审判决参照中国人民银行同期贷款利率按年利率6%计算利息损失不符合该规定，也不符合中国人民银行同期发布的基准利率标准。鑫泰公司辩称，一、上诉人主张面积不实的问题，因上诉人在购买房屋后首次缴纳物业费时没有进行面积变更，被上诉人鑫泰公司亦是按照上一个物业公司移交的数据进行收取的。上诉人在一审中未主张，现提出面积不实，被上诉人认可以购房合同载明的实际面积为准计算物业费用。二、上诉人主张鑫泰公司在2018年1-3月未提供物业服务没有事实依据，在此期间鑫泰公司提供了小区保安、保洁、垃圾清运等多项服务，直到4月才与新的物业公司进行交接。三、鑫泰公司在2018年4月才与新的物业公司交接，上诉人应缴纳的物业费没有理由与新的物业公司结算。四、一审判决适用法律正确，上诉人认为判决由其按6%的利率承担责任无法律规定的辩解缺乏法律依据。因合同约定的违约金过高，一审判决并未按照合同约定的违约金计算，而是从被上诉人一审起诉立案时起折中以6%计算利息损失已是很少的违约金。鑫泰公司向一审法院起诉请求：1、判令被告郑建忠立即向原告鑫泰公司支付拖欠的物业费、垃圾费、违约金合计2445.5元（其中：2016年1月-12月31日的物业费478.2元;2017年1月-12月的物业费548元，违约金1282.3元;2018年1月-3月的物业费137元）；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实： 2016 年 12 月 31 日，汉台区XX小区XX” 业委会与鑫泰公司签订了XX《XX小区物业服务合同》，约定XXXX住宅小区（28 万 m²）物业由鑫泰公司管理服务，住宅多层按 0.35 元/平方米收取物业管理费，另每月收取垃圾处理费 5 元/户/月，每季度缴纳一次，如逾期按每天 5‰承担违约金；物业服务期限为一年，即自 2017 年 1 月 1 日至 2017 年 12 月 31 日止（……其他条款略）。该合同履行期满后，未再续签合同。期间，物业与部分业主间所产生的一些矛盾纠纷开始涌现。郑建忠系XX小区业主，其房屋面积 116.18m²，其2016年全年物业费及垃圾费478.2元与2017年全年物业费及垃圾费548元未缴纳，理由是物业公司在未征得被告同意且未提前告知的情况下，允许广电公司在其住户外墙打孔，铺设电线电缆，安装电缆箱，侵犯了自己的物权和知情权，其多次找鑫泰公司协商解决此事未果故未缴纳物业费，但在2018年9月，被告将2016年和2017年两年的物业费交给了现在的物业公司（汉中XXXX物业管理有限公司）。另，2018年4月11日，原告鑫泰公司与新物业公司即汉中XXXX物业管理有限公司签订《XX小区物业服务及商铺购电移交协议》，协议载明2018年3月31日，原告终止XX小区物业服务工作，从2018年4月1日起由汉中XXXX物业管理有限公司接管XX小区开展一切服务工作，同日，双方对电脑收水系统、电梯、物业管理资料等进行了交接并共同出具书面确认资料。一审法院认为，合法有效的合同关系受到法律保护，业主应当按照物业服务合同约定交纳物业服务费用,物业服务公司亦应当勤勉尽责。郑建忠的辩称意见中涉及广电公司在其外墙打孔的事实，属另一法律关系,可另案处理，但以此拒绝交纳物业服务费用的理由不当。对于2016年和2017年两年的物业费及垃圾费共计1026.2元，郑建忠亦认可因外墙问题未向鑫泰公司缴纳，按照合同相对性原则，鑫泰公司有权向郑建忠主张，郑建忠也负有向鑫泰公司缴纳的义务，至于其交至新的物业公司，属于其自主行为，不能免除在本案中的缴费义务；对于鑫泰公司请求2018年前3个月的物业费的问题，鑫泰公司提出虽然合同约定的终止时间是2017年12月31日，但在新老物业公司交接的几个月，自己在实际服务，郑建忠则辩称鑫泰公司于2017年12月31日后就未再服务，但根据鑫泰公司提交的XX小区业委会于2018年3月28日发出的通知来看，上面明确当月23日鑫泰公司才退出XX小区，且鑫泰公司提交的和新物业公司关于服务、购电、售水、电梯、资料移交协议等证据基本能够证明在2018年1月至3月31日，鑫泰公司和郑建忠虽然书面合同期限已经届满，但鑫泰公司和新物业公司尚未完成交接，鑫泰公司依然在小区进行过渡期的服务，郑建忠应当支付2018年1月1日至3月31日的物业费及垃圾费135元；对于鑫泰公司请求违约金的问题，因本案案涉XX小区业主与鑫泰公司在物业服务合同履行期内，矛盾积怨深厚，各种纷争不断，很多业主拖欠物业费也系事出有因，在此过程中，双方未能通过妥善合理的方式解决矛盾，导致争议长期搁置，客观上造成了部分业主未向鑫泰公司按时交纳物业费，郑建忠不存在明显的主观上的恶意违约，考虑到案涉小区业主与物业公司的长期矛盾，参考一审法院同类型案件的处理结果，结合公平原则，对鑫泰公司提出的违约金诉请不再支持，但可自鑫泰公司诉讼立案时起参照同期中国人民银行同期贷款利率按年利率6%计算资金利息损失；综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第六条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、郑建忠于判决生效后十日内向汉中市鑫泰物业有限责任公司支付物业费及垃圾处理费共 1163.2元,并以此为本金，从 2019 年 8月21日起按年利率 6%计算资金利息损失至该债务清结为止；二、驳回汉中市鑫泰物业有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由郑建忠负担。 本院二审期间，上诉人郑建忠提交了两份证据，第一份 ：汉中市XXXX物业管理有限公司出具的《关于郑建忠物业交费的证明》，证明郑建忠向该物业公司缴纳了2016年、2017年的物业费用，共计1009元。第二份：《商品房买卖合同》，证明其房屋实际面积为113.97 m²，应当以此为标准计算物业费用。经质证，被上诉人鑫泰公司对上诉人郑建忠提交的第一份证据《关于郑建忠物业交费的证明》中关于物业费用的计算，认可以购房合同证明的房屋实际面积为准计算物业费；关于证明中所述汉中市XXXX物业管理有限公司给鑫泰公司打电话商议取钱之事不予认可。对上诉人郑建忠提交的第二份证据《商品房买卖合同》无异议，认可合同中载明的房屋实际面积。对上诉人郑建忠提交的两份证据，被上诉人鑫泰公司认可商品房买卖合同载明的房屋面积为准计算物业费用，对该部分予以采信，其他证明的内容不予采信。经本院二审查明，上诉人郑建忠的房屋面积为113.97 m²，对一审判决中关于上诉人郑建忠房屋面积为116.18 m²的认定应予纠正。原审判决认定的其他事实清楚，证据充分，本院依法予以确认。本院认为，本案争议焦点为：1、上诉人郑建忠是否应当向被上诉人鑫泰公司缴纳2016年、2017年全年和2018年1-3月的物业费用。2、缴费房屋面积是116.18 m²还是以房屋购房合同上记载的113.97 m²为准。3、一审法院判决的物业费用和违约金数额是否正确。关于争议焦点一，上诉人郑建忠主张已经将2016年、2017年的物业费用缴纳给了新的物业公司，而2018年1—3月因《XX小区物业服务合同》届满，鑫泰公司未提供物业服务，不应再向被上诉人鑫泰公司缴纳物业费用。对此，首先，被上诉人鑫泰公司与新的物业公司并未达成代收物业费用的约定，鑫泰公司或新的物业公司也并未告知或指示业主物业费用由新的物业公司代为收缴，上诉人郑建忠将物业费用缴纳至新的物业公司的行为不符合正常的交易习惯，其以此为由拒绝向被上诉人鑫泰公司缴纳2016年、2017年物业费用的主张不能成立。其次，2018年1-3月期间，虽然被上诉人鑫泰公司与XX小区业委会未签订新的物业服务合同，但上诉人郑建忠在二审中亦认可在2018年1-3月，被上诉人鑫泰公司仍然提供了相应的物业服务，只是服务未完全达到合同约定的标准，结合被上诉人鑫泰公司在一审中提交的与新的物业公司购电、售水、资料等移交的相关证明，均能证明被上诉人鑫泰公司于2018年3月23日退出XX小区，2018年4月1日与新的物业公司进行了移交。因此，2018年1－3月，被上诉人鑫泰公司实际提供了物业服务，上诉人郑建忠理应向被上诉人鑫泰公司缴纳该期间的物业费用。再次，关于上诉人郑建忠主张其延期缴费的原因系广电公司在其外墙打孔，因该事实与本案物业服务合同纠纷不属于同一法律关系，上诉人若主张，可另案处理，但其以此为由拒绝缴纳物业费用的主张亦不能成立，本院依法不予支持。关于争议焦点二，上诉人郑建忠主张房屋实际面积为113.97 m²，应以此为标准计算物业费用，被上诉人鑫泰公司对此亦予以认可。因此，一审法院认定的房屋面积与实际面积相差2.21 m²，对该超出面积部分的物业费用应从一审判决的物业费用总额中予以扣减。2016年、2017年及2018年1-3月2.21 m²对应的物业费用为：2.21*0.3*12+2.21*0.35*15=19.6元，上诉人郑建忠应向鑫泰公司支付的物业费及垃圾处理费共1163.2-19.6=1143.6元。    关于争议焦点三，上诉人郑建忠认为一审判决违约金以年利率6％计算不当的主张，因被上诉人鑫泰公司与XX小区业委会签订的《XX小区物业服务合同》约定的违约金过高，结合鑫泰公司与业主之间矛盾长期未能解决之因素，为公平解决矛盾纠纷，一审法院从被上诉人鑫泰公司起诉之日起，以年利率6％计算资金占用利息损失并无不当，实体判决正确，但在表述上与“中国人民银行同期贷款利率”混淆，属于表述不当，本院依法予以纠正。 综上，上诉人郑建忠上诉请求部分成立，对成立的部分本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持汉中市汉台区人民法院(2019)陕0702民初3826号民事判决第二项；二、变更汉中市汉台区人民法院(2019)陕0702民初3826号民事判决第一项为：郑建忠于判决生效后十日内向汉中市鑫泰物业有限责任公司支付物业费及垃圾处理费共1143.6元，并以此为本金，从 2019年8月21日起按年利率6%计算资金利息损失至该债务清结为止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费负担不变。二审案件受理费50元，由上诉人郑建忠负担。本判决为终审判决。   审 判 长  何玉宁审  判  员   王潇浴审  判  员  舒 胜 二○二○年四月二十二日 法 官 助 理    李  鹤                       书  记 员  张昕怡