内蒙古自治区兴和县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内0924民初167号 原告：如意小区业主委员会。 地址：兴和县。 负责人：张宏发，任业主委员会主任。 委托代理人：马永胜，内蒙古晋京统海律师事务所律师。 被告：兴和县祥瑞物业服务有限责任公司。 地址：内蒙古自治区乌兰察布市兴和县。 法定代表人：李明彦，任公司总经理。 委托代理人：贾仲富、贾鹏飞，内蒙古秉绅律师事务所律师。 第三人：兴和县快乐物业服务有限公司。 地址：兴和县。 法定代表人：赵付，任公司总经理。 原告兴和县如意小区业主委员会诉被告兴和县祥瑞物业服务有限责任公司、第三人兴和县快乐物业服务有限责任公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭进行公开开庭审理。经合法传唤，原告如意小区业主委员会及其委托代理人马永胜、被告兴和县祥瑞物业服务有限责任公司及其委托代理人贾仲富、贾鹏飞到庭参加诉讼，第三人兴和县快乐物业服务有限责任公司经合法传唤未到庭，本院依法缺席开庭审理，本案现已审理终结。 原告如意小区业主委员会诉称，2016年10月1日，被告入驻兴和县新城如意小区，并正式受聘成为如意小区的物业服务企业，双方签订了“聘用物业服务合同”，合同聘用期限为三年，终止期限为2019年10月1日。但被告未尽业委会同意续聘合同，在收取采暖费时，擅自欺骗业主，捆绑收取了下一年度的物业服务费用。现双方的合同已经到期，且业主不同意续签物业服务合同。而且原告已经平庸第三人兴和县开了物业服务公司为小区提供物业服务。但被告态度蛮横，拒不退出，给小区业主正常生活造成了严重影响。为此，向人民法院提起诉讼，要求一、判令被告立即退出如意小区，并终止一切物业服务行为；二、判令被告返还收取业主的物业服务费用；三、诉讼费由被告承担。 被告兴和县祥瑞物业服务有限责任公司辩称，一、原告主体不适格，人民法院应驳回原告的起诉。原告作为小区的业主委员会，未经过法定程序成立，未经法定程序备案，应认定原告不具备诉讼主体资格。首先，根据《物业管理条例》第十条：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。”的规定，业主委员会必须按照合法程序，由业主通过业主大会选举产生。其次，根据《物业管理条例》第十六条的规定：“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。”，备案制度是一种监督性行政管理手段，业主委员会的成立、变更要通过在政府部门的备案，以国家承认的形式使社会成员知晓并尊重备案事项所业已取得的法律效力，获得向外公示的机会。因此，备案赋予业主委员会进行对外活动的主体资格的效力。故如果业主委员会代表全体业主提起诉讼，但未依照法律、行政法规规定的条件和程序成立，则不具有诉讼主体资格。二、原告未经业主大会同意，私自解聘原告的行为无效。1、业主大会选举产生的业主委员会只是业主大会的执行机构，不具有业主大会的选聘、解聘物业管理企业的权力，只能召开业主大会会议作出认定后，代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业管理合同。因此，选聘和解聘物业管理企业是业主大会的职权，应由其作出决定，业主委员会只是执行机构，只能执行业主大会的选聘和解聘的决定，无直接决定权。2、原告在选聘新的物业公司前，没有采取“集体讨论”或“书面征求意见”的形式召开业主大会，对是否同意解聘答辩人也没有进行表决，更没有提前15日通知全体业主，其行为违反了《物业管理条例》第十一条：“下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业；”及第十二条：“业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”的规定，故如意小区选聘新的物业管理企业的行为是原告的行为，而非业主大会行为。另根据原告诉状可知，原告的的联系方式竟然与第三人（新签订的物业公司）的联系方式一致，答辩人认为，原告作出解聘原告而聘用第三人的行为可能存在恶意串通，以业主委员会的名义谋取个人利益，存在严重损害小区业主利益的情形。3、业主大会的形式只有两种：“集体讨论”或“书面征求意见”，而答辩人仅于2019年8月25日、2019年9月10日分别发布了《招聘物业公司广告》《通知》，不具有通知召开业主大会会议的效力，且该文件的内容具有强制性质，将原告的主观意愿灌输与如意小区的全体业主，实属剥夺了业主的表决权、投票权、决定权。三、答辩人通过征询业主意见，获得业主的认可，同意答辩人继续对小区进行物业管理。答辩人于近期向如意小区的全体业主发放《征询意见表》，向全体业主征询是否同意答辩人继续对如意小区进行管理服务，经征询业主492户（专有部分面积为52963.7平方米）均同意答辩人继续对如意小区进行管理服务。根据兴和县新城区兴华社区出具的《如意小区基本概况》可知，如意小区共有718套住宅，总建筑面积为93387平方米，现答辩人已经满足了：“专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主”的条件，且均获得同意，则答辩人根据业主的授权可以继续对如意小区进行物业管理服务。 综上所述，原告未经法定程序选举出业主委员会、未经过法定备案程序获得公示效力，应认定原告不具备诉讼主体资格。另原告未经过合法程序解聘答辩人或聘用第三人，恶意串通，超越业主委员会的职权，其所作出的重新解聘答辩人、选聘第三人的行为无效。为继续做好如意小区的物业管理服务，维护小区的安全和谐，答辩人应继续对如意小区提供物业管理服务。 第三人兴和县快乐物业服务有限公司未到庭未答辩。 经审理查明：2006年，被告兴和县祥瑞物业服务有限责任公司入驻兴和县如意小区为该小区业主提供物业服务，同时推荐业主委员会委员并成立了原告如意业主委员会，如意小区业主委员会成立后，原、被告双方签订了《物业服务合同》，2019年10月1日到期。到期后，被告兴和县祥瑞物业服务有限责任公司继续为如意小区业主提供物业服务，绝大多数业主已向被告兴和县祥瑞物业服务有限责任公司交纳了物业管理费。2019年8月25日，原告发出招聘物业公司广告，拟与第三人兴和县快乐物业服务有限公司签订《聘用物业服务合同》，原告向法庭提交的《聘用物业服务合同》无第三人的签字或盖章。兴和县如意小区占地面积64104平方米，总建筑面积93387平方米，建有15幢楼，73个单元，718套住宅，常住户608户，常住人口1520人。经被告兴和县祥瑞物业服务有限责任公司向如意小区业主征询意见，其中492户业主（住宅面积为52963.7平米）同意被告兴和县祥瑞物业服务有限责任公司继续为其提供物业管理服务。 原告为支持其诉讼请求向法庭提交了以下证据：解聘通知、招聘物业公司广告、聘请书、乌兰察布市物业服务企业备案申请表、兴和县快乐物业服务有限公司营业执照、被告祥瑞公司声明等。 被告兴和县祥瑞物业服务有限责任公司为支持其抗辩理由向法庭提交了如意小区基本概况及492份征询意见表等证据。 本院认为：业主的合法权益应受到法律的保护，业主委员会应正确执行业主的决议。本案原告如意小区业主委员会委员经少部分业主等人推荐产生，并成立业主委员会，虽成立的程序存在一定的瑕疵，但因已经履行职责多年，不影响其诉讼主体资格，故对被告提出的原告主体不适格的抗辩主张不予支持。原、被告签订的《聘用物业服务合同》虽已到期，但经被告征询小区业主意见，占建筑物总面积过半数、占总人数过半数的业主同意继续由被告为其提供物业服务，而原告违反《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定，在未召开业主大会进行表决的情况下，擅自提出选聘或解聘物业公司，不仅违反选聘或解聘物业公司的法定程序，而且原告要求选聘第三人、解聘被告的诉讼请求不是该小区大多数业主的真实意愿意思表示，故原告要求解聘被告、选聘第三人的主张，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因被告一直持续为如意小区业主提供物业管理服务，在物业合同未解除前，业主理应向被告交纳物业管理费，故原告要求被告返还已收取的业主交纳的物业管理费的主张，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定，判决如下： 驳回原告如意小区业主委员会的诉讼请求。 案件受理费200元，由原告如意小区业主委员会承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数递交上诉状副本，上诉于乌兰察布市中级人民法院。 审判员  谢守河 二〇二〇年五月八日 书记员  白小英 附释法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《物业管理条例》第十一条：下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业； （五）筹集和使用专项维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 《物业管理条例》第十二条：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 业主可以委托代理人参加业主大会会议。 业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。