安徽省六安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)皖15民终774号上诉人（原审被告）：六安市金安区华珠电动车经营部，住所地安徽省六安市金安区长安北路皖宁市场内，统一社会信用代码92341502MA2RG9BA9R。经营者：张秀珠，女，1989年4月26日出生，汉族，住武汉市洪山区，居民身份证号号码342401198904260329。委托诉讼代理人：张成招，系登记经营者张秀珠的父亲。委托诉讼代理人：武明珠，安徽金六州律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：六安市皖宁市场服务有限公司，住所地安徽省六安市长安北路与皋城东路交叉路口，统一社会信用代码913415000608206418。法定代表人：张纯霞，该公司执行董事。委托诉讼代理人：熊大伟，该公司员工。委托诉讼代理人：武光谱，安徽知勤律师事务所律师。上诉人六安市金安区华珠电动车经营部（以下简称华珠电动车）因与被上诉人六安市皖宁市场服务有限公司（以下简称皖宁公司）租赁合同纠纷一案，不服六安市金安区人民法院（2019）皖1502民初5821号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理，华珠电动车的委托诉讼代理人张成招、武明珠，皖宁公司的委托诉讼代理人武光谱、熊大伟均到庭但参加诉讼。本案现已审理终结。华珠电动车上诉请求：1.撤销原判，发回重审或改判上诉人与被上诉人继续履行《合作协议》和《补充协议》，并判令被上诉人按照前述协议约定向上诉人提供足额面积的场地进行经营。2.本案的一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、被上诉人长期违约且故意阻挠上诉人按期交水电费，一审法院判令解除合同，属于认定事实不清。上诉人是被迫情况下签订《补充协议》，该协议第十一条约定被上诉人要确保上诉人的水电正常供应，提供良好的经营环境，第十二条约定被上诉人确保上诉人在合同期内正常运营，不受任何干扰，如被拆除或者停水电承担上诉人一切损失。上诉人举证被上诉人存在经常无故停水电、擅自提高政府定价水电费数倍作为收取标准，侵占上诉人承包内场地，长期霸占合作经营1000㎡场地，擅自收取卫生费，以拆迁为由迫使上诉人自拆房屋并且收取活动费用，辱骂殴打上诉人工作人员等违约和侵权行为，且该侵权行为一直持续。自2019年6、7月份开始被上诉人又以金安区政府关于中州家具城整改会议精神为由，多次书面、口头要求上诉人清场拆除房屋，并在2019年9月18日强行停水电并殴打上诉人的工作人员，上诉人为防止产生更大的损失，只得采取相应抗辩措施，暂缓支付2019年8月1日至2020年7月31日的预缴场地承包金，并要求被上诉人按照协议约定停止违约行为并赔偿损失，被上诉人均置之不理。2019年8月起，被上诉人故意停止向上诉人通知水电费数额，违背双方的水电费缴纳惯例，上诉人虽然多次主动要求缴纳水电费，均遭到被上诉人经办人员的拒绝。被上诉人的工作人员在另案庭审中承认收取上诉人31000元属实，是作为2019年预收租金和物业费用，被上诉人既认可上诉人已经预缴租金和物业费，而后又以上诉人逾期缴纳租金主张解除合同，两者之间显属矛盾。因此，一审判决解除合同缺乏事实和法律依据。二、《补充协议》第五条约定上诉人应按时缴纳房租、水电费，与其30日被上诉人有权单方终止合同。但客观事实是被上诉人只提供场地，并未提供任何房屋供上诉人使用，一审中上诉人和被上诉人也认可经营场地内的房屋均为上诉人自建，一审判决将“房租”改为“租金”，所指“租金”为场地承包金属于主观臆断。房租与场地承包金明显是两个不同的概念，《合作协议》中约定2024年4月19日合作到期后，依据《六安市中州商业投资管理有限公司（2013）06号》文件精神，上诉人应立即拆除房屋并并交付场地，合同终止。在签订《补充协议》时，被上诉人同意《合作协议》到期后不拆除建议用房将低价接收上诉人的简易房。如上诉人仍需继续使用，则需向被上诉人支付房租。因此《补充协议》第五条的内容并不是对场地承包金的约定。一审法院依据该条规定，判决双方解除《补充协议》显然违背客观事实也缺乏法律依据。三、《补充协议》是对《合作协议》中部分内容的另行约定，并不意味着《合作协议》已经协商解除。合作协议是2014年4月19日签订，补充协议2015年4月9日签订，补充协议内容约定执行时间是2015年7月30日，双方按照《合作协议》已经实际履行1年3个月之久，一审认定实际合作时间不足一年与事实不符。被上诉人试图以《补充协议》规避其未交付剩余的1000㎡经营场地的义务明显违反双方约定。而上诉人承包的3000㎡经营场地也遭到被上诉人的非法占用，目前是少数人实际经营的场地面积仅为2500㎡左右。在上诉人另案起诉被上诉人赔偿损失纠纷的庭审中，被上诉人也承认并没有单方面解除双方的合作协议。因此，截止目前为止，上诉人与被上诉人之间仍然存在合作经营和场地租赁两种不同的法律关系，一审判决认定双方已协商解除《合作协议》明显与事实不符。四、上诉人不具有本案的诉讼主体资格，一审判决确定的诉讼主体有误，依法应予撤销。《合作协议》和《补充协议》中上诉人已经于2015年6月15日依法注销，上诉人是2018年1月23日注册成立的，虽然字号相同，但两者显然并非同一主体。签订《合作协议》和《补充协议》的时间分别是2014年和2015年，此时上诉人尚未成立，上诉人既非两份协议的当事人也不是实际经营者，因此上诉人不是适格被告，一审法院应当依职权查明此事实，对于起诉主体确实有误的应当驳回起诉。五、被上诉人多次实施干扰诉讼的行为，上诉人将保留追诉损失的权利。皖宁公司答辩：关于上诉人诉答辩人租赁合同纠纷一案，答辩人认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的诉讼请求。第一、上诉人的第一项上诉请求是“撤销金安区人民法院作出的（2019）皖1502民初5821号民事判决书、发回重审或改判上诉人与被上诉人继续履行合作协议与补充协议，并判令被上诉人按照协议约定，向上诉人提供足额面积的场地进行经营”。由于上诉人在另案中已经诉请答辩人交付经营场地，一审法院也作出（2019）皖1502民初6580号民事判决书，因此上诉人提出的“改判上诉人与被上诉人继续履行合作协议与补充协议，并判令被上诉人按照协议约定，向上诉人提供足额面积的场地进行经营”的上诉请求属于重复诉讼，不应得到支持。另外，根据合同法第七章“违约责任”第107条的规定来看，“继续履行”是合同法的基本违约责任法定形态之一，“继续履行”在本质上是对解除合同一方的违约责任的一种追究形态。结合本案，答辩人在向一审法院提起诉讼时，要求解除双方签订的书面协议，上诉人可以在一审审理过程中以“继续履行”合同来作为诉辩理由，但是其上诉请求答辩人继续履行协议内容明显超出了二审法院的审理范围，是不当的。第二、从语言释义上来看，“承包”应理解为“承包经营管理”，指企业与承包者间订立承包经营合同，将企业的“经营管理权”全部或部分在一定期限内交给承包者，由承包者对企业进行经营管理，并承担经营风险及获取企业收益的行为。租赁，是指在约定的期间内，出租人将资产使用权让与承租人以获取租金的行为，它是一种以一定费用借贷实物的经济行为，出租人将自己所拥有的某种物品交与承租人使用，承租人由此获得在一段时期内使用该物品的权利，但物品的所有权仍保留在出租人手中，承租人为其所获得的使用权需向出租人支付一定的费用(即租金)。结合本案，上诉双方虽然在补充协议第二条约定的是“场地年承包金”，但是该协议第四条的内容对款项的性质作出了正确表述，加之根据双方实际履行该协议的行为来看，一审法院判令上诉人支付答辩人租金是符合客观事实的，并无不当。第三、关于案外人陈章元向答辩人的员工丁磊支付的31000元与本案并无关联性。截至目前，没有任何证据可以证明陈章元是上诉人的合伙人，也无法证明其与本案有关联系；上述31000元是否应当由答辩人返还及如何返还等问题也系另案处理。上诉人陈述的“该31000元费用作为其预付租金和物业费用”是在双方发生纠纷之后提出的观点或意见，陈章元在交付该费用前后，上诉双方均确认这是答辩人对外活动所需费用，一审法院在主持双方调解时，为了缓和矛盾，答辩人才提出愿意以该费用折抵上诉人欠付的租金等，但双方最终未能达成调解意见。同时，答辩人认为上诉人未按照补充协议第四条的约定及时足额支付答辩人年度租金且在答辩人提起民事诉后讼至今拒不相应款项的行为已经构成根本违约，答辩人催要未果的情况下诉至法院。因此，上诉人称其没有违约行为是缺乏事实依据的。第四、上诉人称其不具有诉讼主体资格，答辩人认为这是错误的。上诉人从始至终以该经营部的名义从事经营活动，客观上使用了答辩人提供的场地，这是不争事实，且上诉人在一审审理过程也未提出诉讼主体不适格的抗辩理由，答辩人依据客观实际情况并结合书面证据材料向上诉人主张权利是合法维权。上诉人实际使用答辩人提供的场地后又以主体不适格为由拒不履行合同义务，这显然是不诚信的行为。该上诉理由不成立。第五、答辩人仍然希望双方秉承互相包容的处事原则妥善解决纠纷，但答辩人坚持自己的合法权益不容非法侵害。综上所述，答辩人恳请二审法院公正裁决，驳回上诉，维持原判。皖宁公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原被告之间《合作协议》、《补充协议》；2.判令被告向原告支付2019年8月1日至2019年9月10日共计41日租金7831元,后续租金计算至被告方实际交付房屋之日为止；3.判令被告腾空房屋交付给原告；4.判令被告向原告支付2019年8月份水电费合计2909元；5.判令被告按照每日2%承担逾期缴纳的租金、水电费用的滞纳金；6.本案的诉讼费用由被告承担。一审法院审理查明：2014年4月19日,皖宁公司(甲方)与华珠电动车（乙方）签订《合作协议》，约定，双方共同经营六安皖宁市场家具美食城广场，由甲方提供土地约4000平方米，乙方出资兴建经营简易用房、水电配套设施、广告牌制作，合作期限自2014年4月20日至2024年4月19日，纯利润双方各50%分成。但实际合作经营不足一年。2015年4月9日，双方签订《补充协议》一份，约定，甲方（原告）将前期双方合作协议中的经营场地（位于六安市皋城东路与长安北路交叉口原告方市场内，约3000㎡,房屋被告方自建)承包给被告方,每年支付承包金(含物业费)70000元（补充协议部分条款中又称作场地租金）,承包期限为十年从2015年7月30日到2025年8月1日,承包金按年结算,每合同年最后一个月缴清下年度租金,首次合同应在乙方一次性缴清年租金后,凭票盖章生效。补充协议第5条约定，乙方应按时向甲方缴纳租金、水电费，逾期缴款乙方应承担每日2%滞纳金，逾期30日甲方有权单方终止合同，并收回场地。补充协议第9条约定，场地租金前3年不变，从第4年开始至第6年每年以第1年租金为基数递增5%，第7年至第10年递增额度不超过10%。补充协议第12条约定，甲方确保乙方在合同期内正常运营，不受任何干扰，如被拆除或停水电，甲方承担乙方一切损失，如遇不可抗拒原因造成乙方任何损失甲方不承担责任。补充协议签订后，双方已履行了3年时间，被告方给付了2015年7月30日至2018年7月30日期间的场地租金、水电费。期间双方也闹过纠纷，但未影响补充协议履行。因被告一直没有按补充协议约定的时间支付2019年8月1日至2020年8月1日的场地租金以及2019年8月份的水电费用2909元，原告催要未果，诉至一审法院。另查，2019年10月29日、30日，原告强行用电焊封闭被告的房门，致被告无法正常经营。一审法院认为，原、被告双方于2014年4月19日签订合作协议，但实际合作不足一年，2015年4月9日，双方签订补充协议，将前期双方合作协议中的经营场地(约3000㎡,房屋被告方自建)承包给被告方，实为场地租赁给被告方，原合作协议实际已双方协商一致解除，无需再行解除。根据原、被告双方签订的补充协议，虽名为承包，但实为场地租赁，故原告主张按租赁合同纠纷处理本案，本院予以支持。根据双方签订的补充协议约定，“每合同年最后一个月缴清下年度租金”,“乙方应按时向甲方缴纳租金、水电费，逾期30日甲方有权单方终止合同，并收回场地”，被告应当在2019年7月30日前支付下一年度即2019年8月1日至2020年8月1日的租金，至原告起诉时被告已逾期30日以上，显属违约，且至本判决前已逾期5个多月，经一审法院调解双方难以达成一致意见，故原告有权依照合同约定和法律的规定解除合同，并收回租赁场地；被告应向原告支付正常经营期间即2019年8月1日至2019年10月30日期间租金18375元（70000元×105%÷12月×3月）以及2019年8月份水电费2909元,因原告封门致被告不能正常经营期间即2019年10月30日后的租金，被告可不交纳租金。由于经营简易用房系被告在双方合作经营期间出资兴建，对经营简易用房归属及被告投资如何处理，双方在补充协议中未作约定，且被告已另案起诉主张权利，一审法院不予一并处理。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、解除原告六安市皖宁市场服务有限公司与被告六安市金安区华珠电动车经营部于2015年4月9日签订的补充协议；二、被告六安市金安区华珠电动车经营部于本判决生效之日起十日内给付原告六安市皖宁市场服务有限公司2019年8月1日至2019年10月30日期间租金18375元（70000元×105%÷12月×3月）；三、被告六安市金安区华珠电动车经营部于本判决生效之日起十日内给付原告六安市皖宁市场服务有限公司2019年8月份水电费2909元；四、被告六安市金安区华珠电动车经营部于本判决生效之日起三十日内腾空房屋将租赁场地交付给原告六安市皖宁市场服务有限公司；五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2250元，减半收取1125元，由被告负担1000元，原告负担125元。二审期间，当事人向法庭提交了新证据，本院依法组织当事人进行了质证。华珠电动车举证：三份证据。证据一、六安中州商业投资管理有限公司文件，六中办（2013）06号，证明：1.上诉人与被上诉人共同合作经营美食广场，合作经营场地面积为4000㎡；2.六安中州商业投资管理有限公司向金安区商务局作出承诺后，政府允许搭建经营用房。证据二、六安中州家居现状图，一审当时是为了看得更清晰，证明：1.上诉人和被上诉人合作经营场地现状，其中约1000㎡场地至今未予交付，被上诉人未按照协议约定交付相应场地，且该违约行为处于持续状态；2.《补充协议》中约定的承包场地系《合作协议》中的部分场地，双方之间应为合作协议关系，且被上诉人应按照协议约定完全履行交付场地义务。证据三、2017年6月28日的录音光盘及文字内容，证明：1.上诉人与被上诉人系合作经营关系，被上诉人一直未按约履行交地义务；2.被上诉人以整改为由，要求上诉人配合，否则就以停水电相制约；3.被上诉人长期违约，上诉人维权未果，多次与被上诉人协商未果，暂停支付相关费用作为合理抗辩。皖宁公司质证：对证据一，文件真实性存有异议，需要向公司核实，这组证据达不到上诉人的证明目的，上诉双方签订合作协议之后不到一年时间又签订了书面的补充协议，该协议对于双方的权利义务作出了详细的约定，上诉人现在要求被上诉人交付1000㎡的经营场地无事实依据，且两份书面协议性质不一样，导致案由也发生变化，我们认为以租赁合同纠纷为案由更加适宜。对证据二现状图，代理人也需要向公司核实现状图的真实性问题，其他质证意见同证据一的质证意见。录音光盘里面讲话的内容并不能清晰反映被上诉人存在长期停水停电的不当行为，同时说话人员的身份并不能明确，达不到证据真实的保证效力，其他质证意见同证据一、证据二。本院认证：对于上诉人所举三份证据真实性予以认定，证明目的结合本案审理查明事实综合认定。本院二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点一、关于案涉的相关协议性质是承包协议还是租赁协议。从审理查明事实看，双方2014年4月19日签订的《合作协议》内容确有合作的意思表示，但合作协议的核心是皖宁公司提供场地、华珠电动车投资建房经营，双方利润分成，2015年4月9日双方签订的《补充协议》对于前合同租赁场地面积变更为3000㎡，对于合作经营模式变更为收取租金，对于《合作协议》的主要内容进行了变更，故原审判决认定《补充协议》是租赁协议且双方对于《合作协议》已经协商一致解除并无不当。本案争议焦点二、一审判决解除《补充协议》并判令上诉人腾空房屋交还场地以及支付欠付租金和水电费是否正确。根据《补充协议》约定的租金支付和水电费支付条款以及审理查明事实，上诉人确实存在逾期缴纳租金的情形，至于合同约定的租金在书写是上是“房租”还是“租金”对于合同当事人真实的履行意图并无影响。上诉人认为被上诉人长期违约并阻挠其缴纳水电费，但是未提供充分证据证明，在上诉人逾期缴纳租金超过30日的情况下，原审判决解除双方《补充协议》正确，上诉人应当支付相应租金以及欠缴的水电费。至于上诉人认为己方并非适格主体，但是其认可其工商登记变更后，经营部印章并未更换，实际经营者亦未变动，其该项上诉理由不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2250元，由六安市金安区华珠电动车经营部负担。本判决为终审判决。审判长  赵应军审判员  王 芸审判员  马 龙二〇二〇年五月二十八日法官助理郝先春书记员刘静附：法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。