河南省漯河市郾城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1103民初4384号原告（反诉被告）：连英奎，男，汉族，1981年12月20日出生，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：韩宝奇，河南驿城律师事务所律师。被告（反诉原告）：高红霞，女，汉族，1969年3月31日出生，住漯河市源汇区。委托诉讼代理人：张建辉，河南汇星律师事务所律师。第三人：漯河居佳房产中介服务有限公司，住所地：漯河市郾城区嵩山路与辽河路交叉口南100米，统一社会信用代码：914111003534242987。法定代表人：孔艳姣，女，汉族，1973年1月10日出生，住漯河市郾城区。原告连英奎诉被告高红霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月6日作出（2018）豫1103民初2021号民事判决书，原告连英奎不服该判决，向漯河市中级人民法院提起上诉，漯河市中级人民法院于2018年11月4日作出（2018）豫11民终2366号民事判决书，后被告高红霞不服，向漯河市中级人民法院申请再审，漯河市中级人民法院于2019年6月25日作出（2019）豫11民再52号裁定书，撤销本院（2018）豫1103民初2021号民事判决和漯河市中级人民法院（2018）豫11民终2366号民事判决，发回本院重审。本院重审立案后，被告高红霞申请追加漯河居佳房产中介服务有限公司（以下简称“居佳中介”）为第三人参加诉讼，并提起反诉。本院依法适用普通程序，合并公开开庭进行了审理。原告连英奎及其委托诉讼代理人韩宝奇、被告高红霞及其委托诉讼代理人张建辉、第三人漯河居佳房产中介服务有限公司的法定代表人孔艳姣到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。本诉原告连英奎向本院提出诉讼请求：1．依法判令被告继续履行合同并支付逾期履行的违约金（从2018年4月1日起每日付852元至被告将房屋过户给原告之日止）；2．本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2017年5月11日，原、被告双方漯河市居家房产中介服务有限公司签订房屋买卖合同，原告买被告所有的位于黄河路与××路交叉口××金色华府××单元××房，总房款共计852000元。合同签订后，原告按照合同约定支付定金65000元（包含改合同费用），被告却迟迟未按照合同约定将房屋过户给原告，为避免原告的损失扩大，2017年10月1日，原、被告及中介方签订补充协议，约定2018年3月31日前必须办理完毕产权变更手续，这期间被告以种种理由不积极履行合同，不配合办理房屋过户手续（或者改合同），已构成违约。2018年3月31日以后被告更是直接拒绝按照原合同继续履行，进一步违约。原告认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，原、被告双方签订的合同约定剩余房款在房屋过户当日原告一次性支付给被告。现原告已经按照约定完全履行自已的义务，被告以各种理由拒不继续履行合同约定，不将房屋过户给原告，也不打算按照已经签订的合同和协议继续履行，同时想解除合同并将过错推卸到原告身上，严重侵犯了原告的合法权益。针对本诉原告连英奎的诉称，本诉被告高红霞辩称：1、原告诉请答辩人不履行合同义务，存在违约行为，缺乏事实和法律依据。2017年5月11日《房屋买卖合同》签订后，答辩人已按照合同的约定向第三人（居佳中介公司）交付了原始购房合同、购房发票、契税发票等原始购房资料，已全部履行了合同约定的义务。后因中介公司的原因导致合同无法如期厦行。2017年10月1日，答辩人为了保障《房屋买卖合同》继续履行，配合第三人办理原始合同的更改手续，又与原告、第三人签订了原告起草的《补充协议》，且补充协议明确约定在协议约定的期限内还未能办理过户，双方协商解决。进一步说明了在当时的情形下原告对不能更改原始合同的事实是明知的，也说明了答辩人在该事实的发生并不存在过错，并不是原告诉状所述的是答辩人恶意不想出卖房屋，不积极履行合同。退一步来讲，如果答辩人不愿意出卖房屋的话，在房屋买卖合同不能履行后，完全可以按照合同的约定解除合同，不会再另行签订补充协议，更印证了答辩人不存在违约的事实。2、原告作为成年人，在房屋买卖合同签订之前，应对该房屋的状况进行调查了解，第三人居佳中介公司作为专业的房屋交易机构，对该房屋的性质、结构、状况及是否存在合同不能履行的情形应当充分调查核实，原告在未充分的调查的情况下草率的签订合同，第三人在未充分核实房屋状况的情况下对买卖双方作出虚假承诺，从而酿成本案的发生，其双方均存在过错，应承担相应的责任。3．答辩人当时为了急需用钱，低价出卖该套房屋，并积极的向第三人交付原始购房资料，已履行了合同约定的义务，而第三人迟迟不能办理更改手续，答辩人所需的款项也未能到位，后答辩人又出高息筹措资金，造成了巨大的经济损失。现原告在未向答辩人支付任何购房款情况下从而要求答辩人为其办理产权过户，显然有失公平，更违反了诚实守信的原则。4、本案双方虽然签订了名为《房屋买卖合同》，但该合同的内容实为更改原始购房合同的债权债务的转让行为，答辩人虽取得了原始购房手续，但至今未办理产权登记，并未取得该房屋的所有权，且经答辩人向不动产管理局了解，涉案房屋所在的小区至今都无法办理产权登记，根据《物权法》的有关规定，不动产物权的变动以登记为准，在答辩人未取得所有权的情况下，何谈为原告办理过户登记。故本案中，原告诉请要求办理更改原始合同及办理过户手续显然无法实现，符合《合同法》规定的事实上不能履行的情形，且原告在原一审起诉时，答辩人已明确提出《房屋买卖合同》无法履行，要求解除合同。综上，原告的诉请严重缺乏事实根据，也无任何法律依据，请求人民法院，依法查明案件事实，作出公正处理。针对本诉原告连英奎的诉称，第三人居佳中介陈述意见称：2017年原、被告双方签订合同时约定过可以签订合同更改手续，因为政府补贴款的原因，手续没办完所以签了个补充协议，我公司多次催高红霞办理签订合同更改手续，但是高红霞一直没有过来办，原始合同也没有更改，收取的15000元是办证的手续，现在在我公司存放。反诉原告高红霞请求依法判令：1、依法解除2017年5月11日反诉人与被反诉人签订的《房屋买卖合同》及双方于2017年10月1日签订的《房屋买卖补充协议》；2、本案诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：2017年5月11日，反诉人与被反诉人通过漯河居佳房产中介服务有限公司签订《房屋买卖合同》一份，合同约定双方通过居佳中介公司以更改反诉人与漯河市中源置业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（以下简称原始购房合同）的方式将涉案房屋转让给被反诉人。合同签订后，反诉人按照合同约定将原始购房合同、购房发票、契税发票等有关原始购房资料提供给了居佳中介公司，后因涉案房屋存在政府补贴及房屋主管机构改革等原因，导致居佳中介公司无法办理更改原始购房合同，合同目的无法实现。2017年10月1日，反诉人为配合被反诉人履行《房屋买卖合同》，尽快办理原始合同的更改手续，使合同目的能够实现，双方又与居佳中介公司签订了《房屋买卖补充协议》，并约定“暂约定2018年3月31日前必须办理变更手续，甲（反诉人）、乙（被反诉人）双方积极提供手续，丙方（居佳中介公司）积极办理产权变更手续，如到期还未过户完毕，协商解决。”到期后，居佳中介公司还未能办理原始合同的更改手续，合同目的无法实现，反诉人为配合更改原始购房合同费尽了大量的精力和时间，给反诉人造成了巨大经济损失，根据三方签订《房屋买卖合同》约定的第七条、第十一条的规定，若甲方的房屋不符合国家及漯河市房屋上市交易有关政策的有关规定，甲、乙，丙均有权解除合同。第十条第6项“如果甲乙双方均未违约，丙方90个工作日无法协调办理产权变更手续，乙方不付丙方佣金，甲方应退还乙方所付的所有款项，互不承担责任。”根据《合同法》第110条的规定，当事人一方不履行非金钱债务或履行非金钱债务不符合约定，对方可以要求履行，但有下情形之一的除外：（一）法律或事实上不能履行；本案中，虽然反诉人收取了被反诉人部分购房定金，但反诉人已向居佳中介公司提供了所有原始购房手续，已履行合同全部义务，后非反诉人原因导致原始购房手续无法更改，且截止诉前涉案房屋所属小区所有房屋都未办理产权登记手续，事实上合同无法履行。根据上述合同约定及法律的有关规定，涉案《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充协议》应当予以解除。综上，反诉人为了维护其合法权益，根据法律的有关规定特提起反诉，请求依法支持反诉人的反诉请求。针对反诉原告高红霞的诉称，反诉被告连英奎辩称：1、房屋买卖合同并未约定双方通过中介公司以更改反诉人与漯河市中源置业有限公司签订的原始购房合同的方式将涉案房屋转让给被反诉人，根据房屋买卖合同第五条、第六条、第九条及补充协议约定、合同目的清晰明确即售房过户。2、也不存在因涉案房屋存在所谓政府补贴及房屋主管机构改革等原因导致中介公司无法办理更改原始购房合同、合同目的无法实现一说。3、补充协议中明确约定房屋买卖合同第十条第六项已废止，不再适用。4、2018年3月31日并非双方约定的最终履行日期，也不存在法律或事实上不能履行，不能适用合同法第一百一十条。针对反诉原告高红霞的诉称，第三人居佳中介陈述意见称：原、被告不履行我公司也没办法。为支持其本诉诉讼请求及反诉答辩意见，连英奎向本院提交以下证据：第一组：1．《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》一份，2．被告高红霞出具的收款《收据》一份。证明目的：原、被告双方及居间方漯河市居佳房产中介服务有限公司于2017年05月11日签订《房屋买卖合同》，原告于合同签订当天向被告高红霞交付定金65000元，完全履行了合同约定的买方义务；后三方于2017年10月01日签订《房屋买卖合同补充协议》，对被告的履行期限作出相应宽限，但被告至今未履行合同约定义务，其违约行为严重侵害了原告的合法权益。第二组：3．（2018）豫11民终2366号二审民事判决书一第5页法院依职权查明事实部分，4．涉案房屋金色华府君苑（一期）3幢2单元25层2505号房屋信息查询单。证明目的：有原二审法院依职权依法查明的案件事实：金色华府君苑（一期）3幢已经取得预售许可证（证号：20160374）、土地证（证号：漯国用2015第001864号）、施工许可证（证号：2016-1026）规划许可证（证号：建字第411001600029），证件齐全，符合国家关于商品房交易及办证条件的规定；同时涉案房屋3幢2单元25层2505号已在有关部门登记备案，被告已向开发商缴纳全部房款，取得购房发票并繳纳了契税等购房手续，完全具备办理房产证的条件。第三组：5．录音文件光盘及文字整理。6．中介公司出具证明一份。证明目的：在签定房屋买卖合同后至今，原告不计其数次的主动联系被告高红霞及中介公司以寻求解决问题、履行合同的方法，被告高红霞一直在想方设法推脱、拖延、拒不履行合同义务，并通过其家人及中介公司及多次表达涨房价、一次性付全款等过分加重原告履行义务的意图。同时小区物业公司证明被告高红霞在原审案件审理、判决生效、法院即将强制执行期间仍然在私下委托物业公司对外另行出售涉案房，其行为已严重违反合同约定，应承担违约责任。针对以上证据，高红霞发表如下质证意见：1、对第一组证据真实性无异议，对证明问题有异议，该组证据不能证明被告高红霞在本案中不积极履行合同，存在违约行为，根据双方签订的补充协议恰恰证明了被告高红霞为了配合原告出售该房屋，又与其签订了该补充协议，且证明了当时原告对不能更改原始合同的事实是明知的，高红霞已履行了合同全部义务。2、证据二真实性无异议，对证明问题有异议，该房屋虽有预售许可证，高红霞虽取得了原始购房手续，并不能证明该房屋可以更改原始合同及办理产权过户手续，截止目前涉案房屋所在的小区都未取得产权登记，故双方签订的购房合同因客观原因无法履行，事实上合同无法实现。3、对第三组证据真实性有异议，原告方提供的录音证据摘要，并不能证明高红霞拖延办理更改合同手续，不能表达高红霞当时表达的意思，对该份证据我方不予认可。4、对第四组证据三性均有异议，该证明也能显示不能系高红霞的原因导致合同不能更改，不能证明高红霞拖延合同更改手续。针对以上证据，第三人居佳中介称无异议。为支持其反诉诉讼请求及本诉答辩意见，高红霞向本院提交以下证据：第一组证据：1、《房屋买卖合同》一份；2、原告的民事起诉状一份。证明：原、被告双方于2017年5月11日签订的《房屋买卖合同》内容为更改被告高红霞与开发商签订的原始购房合同。合同约定，原告向被告交纳定金六万五千元，其中的一万五千元为中介公司改合同费用，由中介公司收取。第二组证据：1、《房屋买卖合同补充协议一份》；2、漯河居佳房产中介服务有限公司《证明》一份；证明：1、房屋买卖合同未能如期履行后，2017年10月1日，被告高红霞为保障房屋买卖合同能够履行，配合原告办理变更手续，又与原告签订了由原告起草的补充协议。2、房屋买卖合同及补充协议未能履行，并非被告的原因造成，被告已履行了合同义务。3、原告在房屋买卖合同不能履行后，在签订补充协议时，在约定的期限内不能更改原始合同的事实是明知的。第三组证据：（2018）豫1103民初2021号民事判决书一份；证明：双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》事实上不能履行合同目的无法实现，原一审庭审中，被告高红霞已主张要求解除《房屋买卖合同》及《补充协议》。第四组证据；1、交房证明一份；2、房屋钥匙一把；证明：1、原二审判决后，原告申请了强制执行，在配合郾城区法院执行时被告高红霞已告知原告被告正在申请再审，对该房屋不要进行装修，如其擅自装修，对其造成的损失被告不承担任何责任。2、该案再审后，该房屋已执行回转，涉案房屋钥匙原告方已交还于郾城法院执行局。针对以上证据，连英奎发表如下质证意见：1、对第一组证据真实性无异议，但对被告所说约定的内容，合同并未显示。2、证据二补充协议写明如到期还未过户完毕，协商解决，这是所有合同的正常约定，并不能证明双方可以解除合同，更不能证明双方在签订补充协议时对产权变更手续明知存在不确定性，更不是卖方解除合同的依据。对证据二中的中介公司证明，系其听说不能证明待证事实，也不能说明事实情况。3、证据三，一审庭审并不能证明合同无效或不能履行，反而判定合同有效，待有条件时继续履行。4、对证据四有异议，第四组证据由被告出具，我不认可，对于被告要求我不能装修没有任何法律依据，我更不能因此承担相应的责任。针对以上证据，第三人居佳中介无异议。第三人居佳中介未向本院提交书面证据。根据当事人举证、质证以及庭审情况，本院认定事实如下：2017年5月11日，被告高红霞与原告连英奎及居间方居佳公司签订了《房屋买卖合同》，约定被告高红霞将其拥有的位于金色华府君苑（一期）3幢2单元25层2505号房屋（建筑面积113.24m2）出卖给原告连英奎；房屋及其配套设施的总价款为852000元；原告应于本合同签订时支付定金65000元；付款方式为一次性付款，原告应在立契过户的当日向被告付清全部房款，同时定金冲抵房款并转为物业交割保证金；原、被告双方应在本合同签订之日后90个工作日内共同到相关部门办理立契过户手续；甲方（被告）若违反合同约定，应双倍返还乙方交付的定金，并支付相当于房屋总价款的5%作为违约责任金。乙方（原告）若违反合同约定，其无权要求返还定金，并支付相当于房屋总价款的5%作为违约责任金。该合同签订当日，原告向被告支付了65000元定金，被告向原告出具了65000元的定金收据。其中50000元被告收取，另15000元被告交于第三人居佳中介。2017年10月1日，原告连英奎与被告高红霞及居间方居佳公司又签订了《关于高红霞连英奎房屋买卖合同补充协议》，约定截止到10月1日尚未办理产权变更手续，经双方协商，居佳公司见证签订以下补充协议：1．原合同第十条的第6小条作废；2．原合同其他条款不变；3．暂约定2018年3月31日前必须办理完毕产权变更手续，原、被告双方积极提供手续，居佳公司积极办理产权变更手续；如到期还未过户完毕，协商解决。补充协议签订后，双方对合同的履行即产权的变更时间及购房款的支付又进行协商，但未达成一致意见，房屋买卖合同未实际履行，遂形成本诉。综上，本院认为：关于原、被告所签订的合同是否应继续履行问题。《中华人民共和国民法总则》第五条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。”本案在履行过程中，双方产生争议，引起诉讼纠纷，连英奎要求继续履行合同，高红霞要求解除合同。本院认为，双方的买卖合同虽然是建立在自愿、平等的基础上签订的，合同内容系双方真实意思表示，不违反法律规定，合同合法有效，但是买卖应当遵循自愿原则，不能建立在强买强卖的基础之上。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十七条规定：“定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同；收受定金的一方可以以双倍返还定金为代价解除主合同，对解除主合同后责任的处理，适用《中华人民共和国合同法》的规定。”本案在原告交付定金后，双方当事人的主合同义务均尚未履行期间，双方产生纠纷并引起诉讼，被告高红霞也明确表示解除合同不再继续履行，并提起了反诉，因此双方的合同继续履行有违自愿原则，也不符合公平交易，故双方的房屋买卖合同应当予以解除。关于双方应否承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本法第一百零八条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”本案在原一审庭审中，第三人居佳中介孔艳姣提交证明两份，证明合同没有履行存在的一些因素，因其没有出庭接受询问而未被采信，本次庭审中，居佳公司作为第三人，称“2017年双方签订合同时约定过可以签订合同更改手续，因为政府补贴款的原因，手续没有办完所以签订了个补充协议，我公司多次催告红霞办理签订合同更改手续，但是高红霞一直没有过来办，原始合同也没有更改，收取的15000元是办证的手续，现在在我公司存放。补办原始合同，需要高红霞本人去开发商领取，高红霞一直拖，没有去领取，我公司打了无数个电话，一直到最后三天前。”据此可以证明，解除合同虽然系高红霞的权利，也因政府补贴、补办房产手续问题耽误合同履行，但是在合同履行过程中，高红霞违反合同约定反悔房屋过户确存在违约，因此，高红霞应当承担相应的违约责任。关于违约责任如何承担问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，双方签订的《房屋买卖合同》中约定：甲方（被告）若违反合同约定，应双倍返还乙方交付的定金，并支付相当于房屋总价款的5%作为违约责任金。乙方（原告）若违反合同约定，其无权要求返还定金，并支付相当于房屋总价款的5%作为违约责任金。庭审中查明，该合同签订当日，原告向被告支付了65000元定金，被告向原告出具了65000元的定金收据。故被告应将该65000元双倍返还，即返还130000元；《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。故对双方房屋总价款的5%作为违约责任金的约定，本院不予支持。双方房屋买卖合同解除后，由于缔约过失责任造成的其他损失，可另行协商解决或另案起诉。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第一百一十七条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百一十六条之规定，判决如下：一、解除本诉原告连英奎与本诉被告高红霞于2017年5月11日签订的《房屋买卖合同》及2017年10月1日签订的《房屋买卖合同补充协议》。二、本诉被告高红霞于本判决生效后十日内双倍返还本诉原告连英奎定金130000元。三、驳回本诉原告连英奎的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告高红霞的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉诉讼费50元，保全费4780元，共计4830由本诉被告高红霞负担；反诉诉讼费100元，由反诉被告连英奎负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审 判 长  张 昊人民陪审员  梁天胜人民陪审员  罗国庆二〇二〇年五月七日书 记 员  王家祥