山西省太原市中级人民法院民事裁定书（2020）晋01民终2809号上诉人（原审原告）：太原市安舒馨物业服务有限公司住所地太原市小店区体育南路坞城世纪花苑北区G座法定代表人：黄艳丽，董事长。委托诉讼代理人：李婧，山西百会律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：太原市尖草坪区汇丰街道办事处大东流社区居民委员会，住所地太原市尖草坪区汇丰街道办事处大东流集祥美地东区物业楼三层法定代表人：许海栋，主任。委托诉讼代理人：李飞，山西东奥律师事务所律师。委托诉讼代理人：李思奇，山西东奥律师事务所律师。上诉人太原市安舒馨物业服务有限公司因与被上诉人太原市尖草坪区汇丰街道办事处大东流社区居委会物业服务合同纠纷一案，不服太原市尖草坪区人民法院（2018）晋0108民初2451号民事裁定，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人太原市安舒馨物业服务有限公司的委托诉讼代理人李婧，被上诉人太原市尖草坪区汇丰街道办事处大东流社区居委会的委托诉讼代理人李飞、李思奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。太原市安舒馨物业服务有限公司上诉请求：1、请求撤销(2018)晋0108民初2451号民事裁定书，指令太原市尖草坪区人民法院依法审理,同时追加太原市东兴泰商贸有限公司为本案被告或第三人；2、依法改判支持上诉人一审诉讼请求，并由被上诉人、太原市东兴泰商贸有限公司负担。2、由被上诉人、太原市东兴泰商贸有限公司承担一、二审诉讼费、保全费。事实与理由：一、一审法院以“原告所举证据仅证明被告参与原告对集祥美地的物业服务关系的设立,期间部分事务的处理以及原告退出后的接收工作”认定诉讼请求主体错误,属于认定事实错误。1、被上诉人是本案物业法律关系当事人。首先,根据2017年被上诉人与上诉人返还采暖费一案(案号(2017)晋0107民初2191号、（2018)晋01民终710号),被上诉人起诉状的事实和理由部分写明“2010年5月26日至2015年11月期间,原告大东流社区委托被告安舒馨公司对位于太原市尖草坪区汇丰街道集祥美地小区进行物业管理”以及一审判决书、二审裁定书的认定事实部分均写明“2010年至2015年11月间原告委托被告对位于千峰北路东区、西区、北区,即集祥美地小区进行物业管理。”以上证据足以证明上诉人是基于被上诉人委托对集祥美地小区进行物业管理。其次,上诉人提交的编号378、1035号购房协议书、收据盖章单位均为太原市尖草坪区汇丰街道办事处大东流筹建处,人民网2018年8月30日,太原市人民政府办公厅针对有关网友的回复也证实集祥美地小区系大东流社区开发建设。再次,被上诉人一审提交的六份建设工程施工合同,均不是原件,难以确定其真实性,来源不明不合法,也并非通过权威机构获取,工程名称与地点不是集祥美地小区,而且六份合同均不是完整的合同,都存在缺页、少页现象,有关合同是否履行也无法证实,而被上诉人提到的太原市东兴泰商贸有限公司的法人代表许自立曾同时担任一审涉案被告的法人代表。因此上诉人基于被上诉人委托而建立物业管理合同关系合法有效。2、一审法院没有查清被上诉人与太原市东兴泰商贸有限公司关系,贸然驳回上诉人诉讼,显失公平。一审法院认为,被上诉人参与了物业关系的工作,但却应由建设单位太原市东兴泰商贸有限公司承担物业法律关系后果,上诉人认为仅凭无法证明真伪的建设工程施工合同确认本案主体是太原市东兴泰商贸有限公司,一审法院明显依据不足。被上诉人凭什么能够管理太原市东兴泰商贸有限公司的建筑物,让上诉人提供5年的前期物业服务,期间太原市东兴泰商贸有限公司为什么却不闻不问?被上诉人与太原市东兴泰商贸有限公司是什么关系?上诉人曾多次要求一审法院追加太原市东兴泰商贸有限公司参加庭审,以便彻底查明上诉人到底应该找谁讨要物业费,但一审法院却置之不理,在没有查明案件当事人的情况下,即草率下判,违背司法便民原则,程序违法,导致上诉人告状无门,徒增诉累。二、上诉人提供的物业服务理应获得报酬。从2010年至2015年,上诉人提供的集祥美地物业服务包括:房屋建筑共用部位的维护和管理、共用设备设施及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理、代收代缴收费服务等。2015年11月30日,因被上诉人单方解除对上诉人的委托,强迫上诉人退出了对集祥美地上述楼房的物业管理。根据《合同法》确立的诚实信用原则,上诉人全体员工提供的合法劳务理应获得相应的报酬。综上所述,一审法院认定事实错误、适用法律不当,请求人民法院依法撤销一审判决,维护上诉人的合法权益。太原市尖草坪区汇丰街道办事处大东流社区居民委员会辩称，答辩人认为一审认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。理由如下：一、被上诉人非集祥美地小区的建设单位，不应承担上诉人主张的空置房屋的物业费用。首先，本案所涉集祥美地小区是大东流村城中村改造过程中所建的安置房，根据被上诉人在一审中所提交的《建设用地规划许可证》可知，大东流城中村改造的用地单位是太原市东兴泰商贸有限公司。同时，被上诉人提交的一系列《城中村改造项目准建证》、《建设工程施工许可证》以及《山西省建设工程施工合同》可以明确反映出集祥美地小区东区、西区以及北区的建设单位是太原市东兴泰商贸有限公司，非本案被上诉人。上诉人在一审中提交购房协议、人民网回复以证明集祥美地小区系被上诉人开发建设，但根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条之规定，可以进一步认定集祥美地的建设单位非本案被上诉人。其次，根据上诉人在一审中所举物业费用计算明细可知，其主张的是集祥美地小区部分房屋在移交给业主之前的物业服务费用，即空置房屋物业费。根据《物业管理条例》第四十一条第二款规定，“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”。由此可见，上诉人主张的物业费用交纳主体应为集祥美地小区的建设单位，而非被上诉人。二、上诉人与被上诉人之间不存在实际物业服务委托关系。首先，被上诉人作为法律规定的基层群众性自治组织，承担部分公共管理的职能，在物业服务方面主要起监督、指导作用，其无权直接委托、指定物业公司为小区业主提供物业服务。其次，上诉人试图通过采暖费用退还的委托相关判决以证明双方之间存在物业服务委托关系，但以上证据仅能证明被上诉人委托上诉人办理2014年11月1日至2015年3月31日期间的供暖结算事宜，不能证明双方之间成立物业服务委托关系。而且，该委托是基于被上诉人垫付采暖费用而上诉人又向居民重复收取这一事实产生，非物业服务委托的内容。综上，被上诉人不应作为本案物业服务费用的承担主体，请求驳回上诉，维持原判。太原市安舒馨物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付拖欠的物业管理等费用8621438.76元，电费766210元，合计9387648.76元及利息（截止至2018年9月30日）3907295.39元，共计13294944.15元；2、判令被告支付从2018年9月30日起至付清全部欠款之日的利息;3、被告承担本案诉讼费、保全费用等。一审法院认为，原告所提诉讼请求有二，一为要求被告支付拖欠其进行物业服务期间空置房屋物业管理费用8621438.76元及利息；二为要求被告支付拖欠电费766210元及利息。根据民事诉讼法及司法解释的规定，原告需对其诉讼请求所基于的事实负有举证责任，即在第一部分诉讼请求中，原告需对其进行物业管理服务的集祥美地小区的建设单位为被告，并且在其物业管理期间存在空置的事实负有举证义务。原告所举证据仅证明被告参与了原告对集祥美地小区物业服务关系的设立、期间部分事务的处理及原告退出后的接收工作，但并不能据此认定被告系集祥美地小区的建设单位。且结合被告所提交的集祥美地小区的城中村改造项目准建证、建设工程施工许可证、建设用地规划许可证及施工合同可知，集祥美地小区的建设单位为太原市东兴泰商贸有限公司。根据《物业管理条例》第四十一条规定已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。故对原告的该部分诉讼请求因其主体有误，应予驳回。在第二部分的诉讼请求中，从原告陈述及被告所举电费票据可知，集祥美地小区全部用电均通过太原市东兴泰商贸有限公司所开设的账户交纳，发票联的户名处均显示为太原市东兴泰商贸有限公司，因此原告仅出示了记载为太原市东兴泰商贸有限公司的电费发票，并未举证证明其主张票据记载的电费系由集祥君悦小区施工所用，且被告也并非集祥君悦小区的建设单位和施工单位，故对该部分诉讼请求，也应依法驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款的规定，裁定如下：驳回原告太原市安舒馨物业服务有限公司的起诉。本院二审期间，当事人均无新的证据向法庭提供，二审审理查明的事实与一审基本一致。本院认为：根据《物业管理条例》第四十一条规定已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳，但现有证据仍不足以证明被上诉人系集祥美地小区的建设单位，故原审判决认定上诉人所举证据仅能证明被上诉人参与了上诉人对集祥美地小区物业服务关系的设立、期间部分事务的处理及上诉人退出后的接收工作并无不妥。关于拖欠电费的问题，根据查明的事实，原审判决认定上诉人仅出示了记载为太原市东兴泰商贸有限公司的电费发票，并未举证证明其主张票据记载的电费系由集祥君悦小区施工所用，加之被上诉人也并非集祥君悦小区的建设单位和施工单位，故对该部分诉讼请求，依法驳回并无不当。综上，太原市安舒馨物业服务有限公司的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长 李铁柱审判员 唐 璐审判员 安源生 二O二O年五月十二日书记员 梁 卉