北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终4680号上诉人（原审被告）：北京中天鼎盛影视文化传播有限公司，住所地北京市朝阳区北苑路大羊坊6号院（出让部分）C座办公楼19层2单元。法定代表人：周易，执行董事。委托诉讼代理人：席剑峰，北京安峰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京奇点营餐饮文化管理有限公司，住所地北京市朝阳区来广营勇士营村甲4号。法定代表人：陈娱，总经理。委托诉讼代理人：张大伟，北京吴少博律师事务所律师。上诉人北京中天鼎盛影视文化传播有限公司（以下简称中天鼎盛公司）因与被上诉人北京奇点营餐饮文化管理有限公司（以下简称奇点营餐饮公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初47112号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人中天鼎盛公司之委托诉讼代理人席剑峰、被上诉人奇点营餐饮公司之委托诉讼代理人张大伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中天鼎盛公司上诉请求：1.请求撤销一审判决第一、二、三项，依法改判驳回奇点营餐饮公司的以上三项诉讼请求；2.判令奇点营餐饮公司承担一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决关于合同权利义务概括转移给奇点营餐饮公司的论断，缺乏事实依据。奇点营科技公司在与奇点营餐饮公司签署《权利义务一并转移协议书》之后,并未履行通知中天鼎盛公司的义务。《房屋租赁合同》的洽商及签署均由陈某代表奇点营科技公司进行沟通，房屋押金及租金亦由陈某代替奇点营科技公司向中天鼎盛公司支付，奇点营餐饮公司举证其向中天鼎盛公司支付过的三笔租金，亦属于代替奇点营科技公司付款，不能据此认定奇点营餐饮公司代替奇点营科技公司履行全部《房屋租赁合同》。另，中天鼎盛公司亦于2019年3月21日、3月23日以及4月4日向奇点营科技公司送达了3份《通知》,可以证明中天鼎盛公司自始至终都在与奇点营科技公司履行合同。另，依据《房屋租赁合同》第2条、第9条，奇点营科技公司无权将涉案房屋转租给他人，也无权将房屋的商业用途改变为经营餐饮。二、一审法院判决中天鼎盛公司补偿奇点营餐饮公司经济损失40万元，缺乏事实依据，且适用法律错误。中天鼎盛公司系依据《房屋租赁合同》与奇点营科技公司合法解除房屋租赁关系，不应为此承担任何赔偿责任。根据现有证据，涉案房屋已被当地政府部门纳入拆迁范围，中天鼎盛公司已按照合同约定履行了“及时通知乙方”的义务。《房屋租赁合同》对于装修损失的处理已经作出了明确约定，一审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四款作出判决，适用法律错误。中天鼎盛公司应得的地上物补偿款仅为389484.77元，政府未对涉案房屋予以装修损失补偿。奇点营餐饮公司提交的《评估报告书》不具有证明效力，一审判决据此认定奇点营餐饮公司的损失金额缺乏事实依据。该评估机构并未纳入“北京法院对外委托专业机构入围机构名单”，且未通知中天鼎盛公司参与现场调查，亦无第三方在场见证或进行公证，相关材料也没有进行质证，评估报告将机器设备列为奇点营餐饮公司损失，将中天鼎盛公司装修及购置的相关物品也列为奇点营餐饮公司的装修范围，于法无据。三、租赁合同约定的返还押金条件尚未满足，一审法院判决中天鼎盛公司返还押金缺乏事实依据。因奇点营科技公司欠付2018年第四季度的卫生费以及自2019年4月1日起的房租且未将涉案房屋交还中天鼎盛公司，且奇点营餐饮公司未经中天鼎盛公司同意即自行拆除并搬运了涉案房屋内的所有装饰装潢物品及设施,包括本应属于中天鼎盛公司所有的相关物品及设施也被拆除搬运，还对涉案房屋的屋顶及墙壁等主体结构进行了严重破坏，中天鼎盛公司有权拒绝退还押金。四、奇点营餐饮公司关于电费的主张无事实依据，奇点营餐饮公司未能提交真实有效的证据对其电费主张予以证明,一审判决判令中天鼎盛公司给付电费，缺乏事实依据。奇点营餐饮公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回中天鼎盛公司的全部上诉请求，二审的上诉费用由中天鼎盛公司承担。奇点营餐饮公司向一审法院起诉请求：1.中天鼎盛公司返还奇点营餐饮公司押金6万元；2.中天鼎盛公司返还奇点营餐饮公司电费2178元；3.中天鼎盛公司支付奇点营餐饮公司违约金20万元；4.中天鼎盛公司赔偿奇点营餐饮公司房屋装修及机器设备损失1113200元；5.中天鼎盛公司赔偿奇点营餐饮公司两年的经营损失1558400元。一审法院认定事实：2006年12月31日，朝阳区来广营乡新生村经济合作社作为甲方与乙方北京中天财东投资顾问有限公司签订《租赁合同》，约定：乙方承租甲方位于新生村（原北京亮艺工贸有限责任公司）的现有厂房和场地，场地面积1135平方米，建筑面积350.17平方米，租赁期限30年，自2007年1月1日至2037年12月30日止。2015年12月1日，中天鼎盛公司作为甲方与乙方奇点营科技公司签订《房屋租赁合同》，主要约定如下：甲方同意将北京市朝阳区北苑东路勇士营北京甲四号院出租给乙方，租赁单元的建筑面积为1260平方米，租期自2015年12月1日至2021年3月31日，以实际交房日期开始计算，免租期4个月（2015年12月1日至2016年3月31日）；租赁单元每年租金为70万元；乙方应于本合同签订之日起，在甲方配合下，完成注册手续后的3日内支付租赁单元的第一年度租金70万元，总时间不得超过合同签订日期后10日；每年度租金届满前30日内，乙方须支付下一年度租金，如遇到期日为中华人民共和国法定节假日，则以节假日后的第一个工作日为到期日；乙方应于签订本合同之日交付第一年度租金的同时，向甲方缴付押金6万元，作为乙方履行本合同各项条款的保证；合同期限届满，或者双方协议解除本合同时，若乙方全部付清本合同规定的各项费用，完全履行本合同项下义务，并归还了甲方所租赁单元，甲方应当在15日内将乙方交付押金（不计利息）退还给乙方；该房屋被纳入政府拆迁范围的，本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任，发生本项情形，甲方应及时通知乙方，并配合乙方准备拆迁补偿所需的治疗，经政府认定，政府补偿乙方装修损失、经营损失、搬家费的，归乙方所有，其他地上建筑物补偿等归甲方所有，甲方应退回乙方剩余租金。2016年5月1日，奇点营科技公司作为甲方与乙方奇点营餐饮公司签订《权利义务一并转移协议书》，约定：甲方与中天鼎盛公司于2015年12月1日签订的《房屋租赁合同》，现甲方将其在上述合同中的权利义务一并转让给乙方；本协议签订后，合同项下甲方的全部义务和权利均由乙方承继，乙方作为合同主体继续履行合同，甲方不再是合同主体，不再享有任何权利和承担任何义务；本协议签订前，甲方履行合同所引发的一切权利和义务均由乙方享有和承担。奇点营餐饮公司称其已向中天鼎盛公司发送了上述《权利义务一并转移协议书》，中天鼎盛公司称没有收到该材料。一审庭审中，奇点营餐饮公司认为房屋一直由其实际使用。中天鼎盛公司认为一直是奇点营科技公司在使用。中天鼎盛公司提交银行客户回单等，证明涉案合同房屋租金多为奇点营科技公司股东及监事陈某个人支付，故本案房屋租赁合同系由奇点营科技公司实际履行。中天鼎盛公司认可已经收取截至2019年3月31日的租金。一审庭审中，奇点营餐饮公司提交中天鼎盛公司单方盖章的《房屋租赁合同》一份，其中载明中天鼎盛公司作为甲方、奇点营餐饮公司作为乙方签订，约定：甲方同意将北京市朝阳区北苑东路勇士营北京甲4号出租给乙方作为办公用途。中天鼎盛公司称当时盖章是为了给奇点营餐饮公司办理营业执照用的，并未实际履行。奇点营餐饮公司认可该合同是为办理营业执照使用。奇点营餐饮公司还提交如下证据，证明中天鼎盛公司认可奇点营餐饮公司作为涉案租赁合同的承租人：1.2018年3月5日，中天鼎盛公司向奇点营餐饮公司发送《回复函》，就房屋维修项目沟通。2.2018年5月24日，奇点营餐饮公司向中天鼎盛公司发出《通知》，内容为：在甲4号房屋租赁合同中1.2条款租赁单元的建筑面积为1260平方米（图纸中包含锅炉房及甲4号宿舍区域），承租时贵公司口头承诺以借用的形式借用甲4号宿舍一直借至今日，现正式通知贵公司于2日内归还甲4号宿舍，如逾期未还，我司将视为贵公司对甲4号宿舍区域放弃使用权，到时由我公司洽谈组收回使用。中天鼎盛公司称未收到上述《通知》。3.2018年5月28日，中天鼎盛公司物业部向奇点营餐饮公司发出《通知》一份，主要内容为：请奇点营餐饮公司于2018年5月29日中午12时以前来中天鼎盛公司签订甲4号院旁甲8号院场地的租赁合同，逾期未办理视为对甲8号院场地放弃租赁权，由中天鼎盛公司物业部收回。同日，中天鼎盛公司向奇点营餐饮公司发出《复函》，内容为：“贵司发给我司物业部甲4号院平面布置图（电子版）已收到，现就甲4号院平面布置图回复如下：1.贵司与我司签订合同时，合同里没有附带此图。2.此图没有盖我司的合同专用章。3.我司对此图予以否认。”4.2018年6月4日，中天鼎盛公司单方盖章的《谅解备忘录》一份，内容为双方对租赁面积没有争议，中天鼎盛公司同意位于甲4号院北面的停车场由奇点营餐饮公司借用。5.2018年6月14日，奇点营餐饮公司向中天鼎盛公司发出《甲4附属物品维修通知》，内容为：甲4号房屋中总水泵设计在井底而导致长期潮湿状态，由昨天我方垫付维修至可使用状态，现提出：一、房屋总水泵由我方垫付维修款向贵公司提出承担费用；二、申请由贵公司处理总水泵从井底移至地面处。该通知并附有2018年6月13日金额为160元的水泵维修费收据照片一张。2018年9月3日，中天鼎盛公司向奇点营餐饮公司发送《通知》，内容为：因甲4号院旁甲8号院不在贵司租赁范围内，我司物业部将于9月8日收回甲8号院，故请贵司于9月7日前将甲8号院场地物品搬离清理，逾期未搬离清理的物品将视为贵司放弃。2018年9月28日，北京市朝阳区来广营乡疏解整治促提升拆除腾退办公室与北京市朝阳区来广营乡政府新生村村民委员会联合发出《通知》，主要内容为：根据上级要求，经研究决定，全面启动实施新生村剩余企业的拆除腾退工作，请新生村范围内的剩余企业抓紧办理腾退手续，2018年10月31日前搬迁交房。2018年10月15日，中天鼎盛公司向奇点营科技公司发出《通知》，称其接到北京市朝阳区来广营乡政府新生村村民委员会通知，关于启动实施新生村企业的拆除腾退工作，请奇点营科技公司按照通知执行。2019年3月21日，中天鼎盛公司向奇点营科技公司发出《通知》，内容为：“今接到新生村通知，为了全面启动实施新生村剩余企业的拆迁腾退工作，新生村根据拆迁办的要求，定于2019年3月25日对贵司经营场所采取停电措施。望贵司积极配合，尽快搬迁腾空。”2019年3月23日，中天鼎盛公司向奇点营餐饮公司发送《通知》，内容为：“根据政府的拆迁腾退政策，请贵司三日内搬迁腾空，将甲4号院的钥匙交给我司物业。否则后果自负。我司不承担任何责任。根据2015年2月1日签订的《房屋租赁合同》第十二条合同解除12.2有下列情形之一的，合同终止，甲乙双方互不承担违约责任：（1）该房屋被纳入政府拆迁范围的。据此，终止并解除2015年2月1日签订规定《房屋租赁合同》，甲乙双方互不承担违约责任。”一审庭审中，奇点营餐饮公司与中天鼎盛公司均认可涉案租赁合同已于2019年3月23日解除。奇点营餐饮公司称租赁房屋于2019年3月24日被停水停电，奇点营餐饮公司于2019年3月30日搬离租赁房屋，该房屋约于2019年4月2日左右被政府部门拆除。2019年4月4日，中天鼎盛公司向奇点营科技公司发送《通知》，要求于2019年4月5日前将甲四号院的房屋钥匙交还并将所租赁房屋主体修复并恢复到2015年2月1日签订《房屋租赁合同》时租赁单元的原样。一审庭审中，奇点营餐饮公司称涉案租赁房屋已于2019年3月底拆除。中天鼎盛公司称租赁房屋于2019年4月8日被拆除。2019年4月10日，北京市朝阳区来广营乡新生村经济合作社作为甲方与乙方周易签订《朝阳区解除终止农村经济合同协议书》，约定：因乙方所租赁场地属于疏解范围，乙方自愿与甲方解除双方原于2006年12月31日签订的租赁协议，协议于2018年10月1日终止；甲方同意给付乙方涉及原租赁合同的房屋、地上物及附属设施等补偿价款共计356586.52元，给付方式为乙方腾空场地并向甲方交付现状房屋、地上物及附属设施，经甲方验收合格后，签订解除协议，签订解除协议之日起10个工作日内按财务制度启动补偿款审批上报程序，审批程序合格后10日内给付补偿价款的70%，余款按来广营乡关于《疏解整治促提升拆除腾退专项资金支付办法》，待朝阳区政府验收合格拨款后，甲方按以上程序启动支付程序向乙方给付剩余补偿价款。中天鼎盛公司提交其于2019年6月19日向北京市朝阳区来广营乡政府新生村村民委员会发出的《拆迁补偿说明》一份，提到北京市朝阳区来广营乡政府新生村村民委员会根据2019年4月10日《朝阳区解除终止农村经济合同协议书》给中天鼎盛公司方周易经济补偿，涉及原租赁合同的房屋、地上物及附属设施补偿价款共计356586.52元。北京市朝阳区来广营乡政府新生村村民委员会在该材料上盖章确认。奇点营餐饮公司称由于中天鼎盛公司通知其搬家的时间特别晚，其很多家具设备无法处理，只得以一折不到的低价当作二手物品处理，造成很大损失。为证明其损失，奇点营餐饮公司提交2015年12月7日《室内装修工程设计合同》、2016年1月11日《装修拆除合同》、2016年2月2日《北京市装饰装修工程施工合同》及《氧吧施工明细说明》、2016年3月11日《定货合同》、2016年3月12日《窗饰产品订货合同》、2016年5月25日《舞台灯光设备购销及安装合同》、《采购合同》、2017年11月20日《互联网技术业务合同》、收条、2016年2月27日《中央空调销售安装合同》、2015年12月30日《美的中央空调销售安装合同》、2016年3月2日《活动隔墙订货合同》、《主题影院专用设备销售合同》。中天鼎盛公司对上述证据的真实性、关联性和证明目的均不认可。提起本案诉讼前，奇点营餐饮公司委托北京新博智胜资产评估有限公司对奇点营餐饮公司装饰装修、机器设备及未来2年预期经营收益进行评估，该评估公司于2019年4月30日作出评估报告，评估结论为：经成本法、收益法评估，奇点营餐饮公司装饰装修、机器设备及未来2年预期经营收益于评估基准日2019年3月27日的评估结果为267.16万元（其中房屋装修及设备评估值为111.32万元；经营损失评估值为155.84万元）。中天鼎盛公司对该评估报告的真实性、关联性均不认可，认为系奇点营餐饮公司单方委托，没有通知中天鼎盛公司到场，也没有第三方到场见证，而且很多物品都是已拆走的并未在现场，另有部分物品可以拆走重复利用。经询，奇点营餐饮公司称评估材料中序号为24-28、52、53、83、84的物品还在其手中，其他物品均当作二手物品处理了。奇点营餐饮公司称中天鼎盛公司有两个员工宿舍的用电虽有自己的单独电表，但与奇点营餐饮公司的用电在一个总表上，每次都由奇点营餐饮公司向供电单位缴纳后再向中天鼎盛公司催收，后经抄表中天鼎盛公司尚欠员工宿舍1815度电费未缴，共计2178元。中天鼎盛公司认可其两间宿舍用电先由奇点营餐饮公司预交后向其收取的事实，但认为奇点营餐饮公司抄表未经其认可，对电表数额不同意。一审法院认为，中天鼎盛公司与奇点营科技公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容合法有效。现中天鼎盛公司与奇点营餐饮公司就奇点营科技公司是否已将合同权利义务概括转移给奇点营餐饮公司发生争议。法院认为，奇点营餐饮公司已经概括取得涉案《房屋租赁合同》权利义务，理由如下：一、奇点营科技公司已与奇点营餐饮公司签订《权利义务一并转移协议书》，奇点营公司同意将其合同权利义务转移给奇点营餐饮公司。二、是租赁合同的实际履行来看，租赁房屋实际由奇点营餐饮公司使用。三、从中天鼎盛公司的履约行为来看，其在履约过程中直接与奇点营餐饮公司沟通联系，亦曾在奇点营餐饮公司作为承租人的租赁合同文本上盖章。综上，法院有理由推定中天鼎盛公司对奇点营科技公司已将合同权利义务概括转移给奇点营餐饮公司一事知情且同意。现双方均认可《房屋租赁合同》已于2019年3月23日解除，法院不持异议。根据合同约定，该房屋被纳入政府拆迁范围的，本合同终止，双方互不承担违约责任。根据在案证据，可见涉案租赁房屋已被当地政府部门纳入拆迁范围，涉案租赁合同因该原因难以继续履行，奇点营餐饮公司向中天鼎盛公司主张违约金和尚未履行的两年期限的经营损失，不符合合同约定，法院不予支持。关于中天鼎盛公司宿舍用电数量，奇点营餐饮公司称尚欠其1815度共计2178元电费未缴，考虑到中天鼎盛公司有自己的单独的电表，且电费由奇点营餐饮公司预缴，现中天鼎盛公司未提交其实际用电的证据，法院根据奇点营餐饮公司自行抄表情况认定，并对奇点营餐饮公司的该诉讼请求予以支持。参照相关司法解释的规定，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。根据奇点营餐饮公司自行委托作出的评估报告显示涉及装饰装修项目的残值，另考虑其他设备中尚有如移动将显著影响价值的物品，并结合奇点营餐饮公司短时间处理物品的实际情况，法院酌定由中天鼎盛公司补偿奇点营餐饮公司相关损失40万元。现双方合同已经解除，租赁房屋已经被拆迁，奇点营餐饮公司已将相关纠纷诉至人民法院处理的情况下，法院对奇点营餐饮公司要求返还押金6万元的诉讼请求予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第八十八条、第九十三条、第九十七条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四款之规定，判决：一、北京中天鼎盛影视文化传播有限公司于判决生效之日起七日内给付北京奇点营餐饮文化管理有限公司电费2178元；二、北京中天鼎盛影视文化传播有限公司于判决生效之日起七日内补偿北京奇点营餐饮文化管理有限公司相关经济损失40万元；三、北京中天鼎盛影视文化传播有限公司于判决生效之日起七日内返还北京奇点营餐饮文化管理有限公司押金6万元；四、驳回北京奇点营餐饮文化管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为，中天鼎盛公司与奇点营科技公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。现奇点营餐饮公司主张奇点营科技公司已将涉案合同项下权利义务一并转移给奇点营餐饮公司，并提交《权利义务一并转移协议书》、《回复函》等证据予以证明，中天鼎盛公司虽表示其并不知情，但结合在案证据及涉案合同的实际履行情况，中天鼎盛公司曾与奇点营餐饮公司直接沟通联系，且中天鼎盛公司亦曾在奇点营餐饮公司作为承租人的租赁合同文本上盖章，中天鼎盛公司上诉主张其对于《房屋租赁合同》项下权利义务已移转奇点营餐饮公司不知情，缺乏事实依据，故本院对其该项上诉主张不予支持。现双方均认可涉案合同已于2019年3月23日解除，本院对此不持异议。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(四)款规定，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。一审法院根据奇点营餐饮公司自行委托作出的评估报告、考虑其他设备中尚有如移动将显著影响价值的物品，并结合奇点营餐饮公司短时间处理物品的实际情况等按照公平原则，酌定由中天鼎盛公司补偿奇点营餐饮公司相关损失40万元并无不当，本院对此予以确认。中天鼎盛公司上诉主张合同系合法解除，其已履行涉案合同约定的通知义务，不应承担相关经济损失，缺乏法律依据，本院对此不予支持。关于押金，因涉案合同已经解除，奇点营餐饮公司亦搬离出租房屋，双方目前纠纷仅涉及合同解除后的经济损失及费用返还问题，故对于奇点营餐饮公司要求返还押金的诉讼请求，本院予以支持。关于电费，考虑到电费系奇点营餐饮公司预缴，中天鼎盛公司向奇点营餐饮公司缴纳，中天鼎盛公司有单独的电表，在中天鼎盛公司未提交证据证明实际用电数的情况下，一审法院根据奇点营餐饮公司提交的抄表数对此予以计算并无不当，本院对此亦予以确认。综上所述，中天鼎盛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30270元，由北京中天鼎盛影视文化传播有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王东军审 判 员 潘 蓉审 判 员 江 惠二〇二〇年五月二十八日法官助理 薛俣潇法官助理 禹海波书 记 员 高 媛