北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终1202号上诉人（原审被告）：朱素永，女。委托诉讼代理人：赵黎明，北京市慧海天合律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊宇，北京市慧海天合律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：北京青龙湖腾实房地产开发有限公司。法定代表人：韩忠华，执行董事。委托诉讼代理人：李冠娇，河北日星律师事务所律师。上诉人朱素永因与被上诉人北京青龙湖腾实房地产开发有限公司（以下简称青龙湖公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初25054号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱素永上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.诉讼费用由青龙湖公司负担。事实和理由：1.事实不清。青龙湖公司虚假宣传，违约在先，青龙湖公司因虚假宣传受过行政处罚，存在虚假宣传行为；2.一审法院认为其他业主所购房屋质量与案涉房屋质量无关错误，朱素永购买的房屋存在质量问题具有高度可能性，其他业主所购房屋与朱素永所购房屋具有紧密联系，属于同一开发商，同一施工单位，整体质量具有同一性的可能，虽然本案案涉房屋尚未交房，但案涉房屋客观存在，具备专业机构进行鉴定的现实可能性；3.一审法院对逾期办理贷款的违约责任没有查清；4.法律适用错误。双方签订的《北京市商品房预售合同》及附件均由青龙湖公司提供的格式范本，均未明确约定交纳尾款的最后期限，约定违约金自买受人签署预售合同第八日开始计算，作为出卖人在合同设计上利用专业优势，使得朱素永承担较大违约责任。青龙湖公司辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回朱素永的上诉请求。青龙湖公司向一审法院起诉请求：1.朱素永支付青龙湖公司购房款尾款530000元；2.朱素永支付青龙湖公司相应违约金（自2016年8月10日起至房屋尾款付清之日止，以530000为基数，按日万分之五计算）；3.朱素永承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2016年8月2日，朱素永（买受人）与青龙湖公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号为YXXXXXXX），双方约定，青龙湖公司将其开发的位于北京市丰台区XXX号房屋出售给朱素永，该商品房的用途为办公。第五条，计价方式与价款。按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米37538.5元，总价款1069472元，具体约定见附件四。第六条，付款方式及期限为其他方式，具体付款方式及期限的约定见附件五。其中附件五，付款方式及期限的约定为：买受人应于2016年8月2日向出卖人支付首付款计人民币219472元（其中50000元为定金，且合计金额不低于总房款的20%），出卖人收到全额首付款当日与买受人签署《北京市商品房预售合同》。其余房价款共计850000元，买受人应于2016年8月15日前支付人民币320000元（金额不低于总房款的30%）；剩余房价款530000元，买受人以按揭贷款方式支付，并按《北京市商品房预售合同》附件十约定办理贷款手续。其中附件十，贷款补充协议约定为：买受人以所购房屋作为抵押，向出卖人指定的商业银行申请按揭贷款。买受人应当于本协议签订之七日内办理贷款申请手续，向贷款机构提交办理贷款所需要的全部资料及费用。买受人逾期办理贷款手续的，或在规定期限内未按贷款机构要求提交完全、真实相关资料的，从逾期之日（即买受人签署预售合同第8日）起，买受人按日计算向出卖人支付房价款万分之五的违约金直至买受人将剩余全部房款一次性补齐或贷款经银行批准并到账至出卖人账户之日止。第十二条，交付条件。出卖人应当在2018年9月30日前向买受人交付该商品房；出卖人已取得该商品房所在楼栋的权属证明；双方就上述合同同时签订附件九《补充协议》，其中第20条其他补充约定为：57.买受人确认，包括本协议在内的主合同所有附件内容均系买卖双方的真实意思表示，不存在不合理地减轻或免除主合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的情形。58.在双方签署本协议前，出卖人所制作并发送买受人的楼书宣传材料（包括但不限于建筑模型、沙盘）仅做出卖人销售活动中的宣传之用，并不具备任何法律效力。所有双方的权利义务均以合同约定为准。59.出卖人设置样板间，仅是出卖人为便于购房人了解房屋布局及使用功能而提供的简单示意，该样板间之装修、设备、设施、户门及室内陈列之家具、装饰物品、电器及其他合同未特别约定为交付标准之内容，均不包含在房价和交付范围之内，不构成买受人所购房屋内初装修或精装修之一部分，亦不表明出卖人对买受人所购房屋及所购房屋装修效果之任何承诺。有关房屋的质量、设备、装修标准、布局结构及其附属设施均以合同约定为准。……66.本协议是主合同不可分割的一部分，由双方在签署主合同之同时签署，与主合同具有同等法律效力，本协议与主合同内容不一致的，以本协议为准。上述合同签订后，朱素永于2016年8月2日向青龙湖公司支付首付款219472元，于同年9月2日支付房款320000元。此后，朱素永未办理贷款手续，亦未支付剩余房价款。至今，青龙湖公司未将涉诉房屋交付朱素永使用。在本案审理过程中，朱素永以商品房虚假宣传纠纷提起反诉，要求判令：1.青龙湖公司与其签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号YXXXXXXX）无效，青龙湖公司的宣传内容有效；2.青龙湖公司返还全部房款（含居间服务费4万元），资金占用费自交款日期起计算至实际退清之日止，以日万分之五计算；3.反诉费由青龙湖公司承担。在法院依法就朱素永提起的反诉合并审理并向其送达交纳诉讼费用通知后，朱素永未在七日内预交反诉案件受理费，故法院于2019年10月29日作出（2019）京0106民初25054号民事裁定：本案按朱素永撤回起诉处理。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。青龙湖公司与朱素永所签《北京市商品房预售合同》合法有效，双方均应依约履行各自义务。朱素永以房屋有重大瑕疵，入学、地铁、室内结构与约定不符主张合同无效，缺乏事实和法律依据，故法院不予采信。朱素永未依约及时办理贷款或直接径行支付剩余房款，已构成违约，应当承担相应民事责任。现青龙湖公司要求朱素永支付剩余房屋尾款并按照约定违约金标准支付相应违约金的诉讼请求，理由正当，故法院应予支持。关于剩余房款金额的确定，如前所述，法院确认现朱素永应付剩余房款金额为530000元，朱素永要求将其所交居间服务费40000元核减房款的主张，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。关于违约金基数的计算，因青龙湖公司自行降低违约金计算基数，系当事人自行处分民事权利，且无损朱素永利益，故法院不持异议。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2019年11月24日判决：一、朱素永于判决生效后十日内向北京青龙湖腾实房地产开发有限公司支付剩余房款530000元;二、朱素永于判决生效后十日内向北京青龙湖腾实房地产开发有限公司支付相应违约金（自2016年8月10日起至剩余房价款全部付清之日止，以实欠剩余房款为基数，按照每日万分之五标准计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。朱素永提交申请书、答复告知书、工程竣工验收记录、行政处罚详情、某学校2017年一年级招生通知。本院认定的其他事实与一审法院无异，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案争议焦点为：朱素永是否应当向青龙湖公司支付剩余购房款及是否应当承担违约责任。青龙湖公司与朱素永所签《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律行政法规的规定，合法有效。根据合同约定，朱素永应当于合同签订后七日内办理贷款申请手续，或采取其他方式支付剩余购房款，但朱素永并未履行合同义务，已构成违约，应当承担相应民事责任。一审法院对朱素永应当向青龙湖公司支付剩余购房款及违约金的诉讼请求予以支持并无不当，本院予以支持。朱素永上诉称房屋质量问题及虚假宣传问题，其中房屋质量问题，未有充分证据予以证明；虚假宣传是否存在，因双方已约定具体权利义务，不影响其按约定履行。朱素永上诉称违约金条款系格式条款，使其承担较大的违约责任。经审理，合同及所属附件系双方真实意思表示，且有朱素永签字确认，其主张不能成立。另外，在商品房买卖关系中，买受人取得房屋是主要合同权利，但在房屋具备交房条件下，接收房屋也是重要合同义务；如出卖人提供了符合合同约定交房条件的房屋，且不存在严重影响买受人居住使用、致使合同目的不能实现的质量问题，买受人有按约收房的义务，买受人若仅以一般质量瑕疵拒收房屋，不仅违反合同约定，也提高了交易成本。综上所述，朱素永的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9100元，由朱素永负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 肖大明审 判 员 杨志东审 判 员 陈雨菡二〇二〇年五月三十日法官助理 曹 华书 记 员 刘欣欣