陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕04民终675号 上诉人（原审被告）：杨瑞妮，女，汉族，1976年1月6日生，住西咸新区，身份证号码:610XXXXXXXXXXXXXXX。 委托诉讼代理人：万玉平，男，汉族，1969年11月23日生，住址同上，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX，系杨瑞妮的丈夫。 委托诉讼代理人：王馨，女，咸阳市秦都区人民法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：万文华，男，汉族，1956年5月25日生，住陕西省西咸新区，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。 委托诉讼代理人：宋奇，男，陕西培爱律师事务所律师。 上诉人杨瑞妮因与被上诉人万文华房屋买卖合同纠纷一案，不服秦都区法院（2019）陕0402民初4643号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人杨瑞妮上诉请求：1、依法撤销秦都区法院（2019）陕0402民初4643号民事判决；2、改判驳回被上诉人的起诉请求；3、一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由： 被上诉人与上诉人达成购买上诉人拆迁安置的先河国际小区东区16号楼2单元704号房屋的协议。当时约定被上诉人将29万元购房款一次性付清给上诉人，双方签订买卖合同，以后办理安置房产权证时，上诉人只负责提供身份证明房产手续协助过户，过户办证过程中产生的一切费用由被上诉人万文华承担。在2014年7月26日，被上诉人给了上诉人20万元，剩余9万元说是2014年年底给付，上诉人同意被上诉人提前入住的要求。在上诉人丈夫下楼去买水果时，上诉人给被上诉人写了收条，中间人万重省也签了名。在当年11月份，在上诉人不知情的情况下，被上诉人又要求上诉人的丈夫写了一张收到20万元，下欠9万元，年底付清的收条。在2014年年底，上诉人向被上诉人讨要房款时，被上诉人表示愿意退房，要求上诉人退还房款和装修费，后又因被上诉人家里遇到的各种情况未能就退款和租金问题协商一致。上诉人与被上诉人之间是附条件的房屋买卖合同，所附条件未成就，被上诉人不但不履行承诺，而且多次提出退还房款，其以实际行动认可房屋买卖合同已经解除。虽然被上诉人在房屋涨价后后悔，但不影响双方已经达成一致的房屋不再买卖的事实。一审认定事实错误，本案基于被上诉人的违约行为，房屋买卖合同并未最后达成，且被上诉人明确表示房屋不再买卖，现上诉人与被上诉人之间不存在继续履行的问题，只存在相互返还的问题，一审法院适用法律错误。请求二审法院查明事实，公正判决。 被上诉人辩称，一审认定事实清楚，因上诉人与被上诉人以及中间人都是亲戚关系，加之现房交易，买卖简单，双方相互信任，所以口头协议，没有写书面房屋买卖协议，但被上诉人所出具的收款收据上面反映了总房款、已付款、尚欠款等内容，并由中间人签字，对房屋买卖事实予以佐证。被上诉人收房后进行了装修，并于2014年10月入住。上诉人所说附条件买卖、被上诉人和丈夫各打了一张收条以及退房等都不是事实。上诉人与被上诉人的房屋买卖是双方真实意思的体现。上诉人因房价飞涨想撕毁协议，采取停水停电做法逼迫上诉人解除合同，其请求不能成立。一审适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。 万文华向一审法院起诉请求：⑴确认被告已经将先河国际小区东区16号楼2单元704号房屋交付于原告，该房归原告使用；⑵立即交还该房的水卡和电卡；⑶赔偿因停水停电给原告造成的损失，按每月1800元的标准，从2018年6月1日起至恢复水电供应之日止；⑷、由被告承担全部诉讼费用。 一审法院认定如下事实：被告杨瑞妮系咸阳市秦都区陈杨办事处安谷村6组村民，因其所在村组拆迁，2012年12月26日被告杨瑞妮（乙方）与案外人陕西宏方置业有限责任公司（甲方）签订《购房协议书》一份，协议约定：就乙方购买甲方提供的安置房签订协议如下，乙方自主选择安置房为16号楼1单元7层4号，核定建筑面积为83.80平方米。协议上加盖有陕西宏方置业有限责任公司公章，被告杨瑞妮签名及捺印。原告万文华与被告杨瑞妮的丈夫万玉平系堂兄弟关系。2014年7月份原、被告达成房屋买卖口头协议，协议约定：被告将位于咸阳市西咸新区XX城XX号楼XX单元XX层XX号房屋一套出售给原告，价格为29万元整；由被告向原告协助办理房屋转移登记手续，所产生费用由原告承担。2014年7月26日原告向被告支付购房款人民币20万元整，同日，被告的丈夫万玉平向原告出具收条一份，内容为：“今收到五哥（万文华）转来第一笔房款20万元，下欠9万元整”，收条上有被告杨瑞妮的丈夫万玉平签名及中间人万崇省（系原告万文华侄子）签名。2014年7月26日，原告收到涉案房屋钥匙，并对该套房屋进行了装饰装修，2014年10月份，原告搬入并入住该套房屋至今。2018年4月20日被告到涉案房屋所在地先河国际社区物业服务中心，为其重新办理了涉案房屋水、电卡，致使原告无法使用涉案房屋的水电，但是，原告仍然在该套房屋中居住至今。另查，2019年4月19日被告向涉案房屋所在地先河国际社区物业服务中心，为涉案房屋交纳了自2019年1月1日起至2019年12月31日止物业服务费、生活垃圾处理费、电梯费、公摊水电费和自2018年11月15日起至2019年3月14日止基本热费，共计1480元。 原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，原告万文华与被告杨瑞妮达成的房屋买卖口头协议，系双方当事人在平等、自愿基础上达成的，内容不违反相关法律和行政法规的规定，合法有效。依照协议约定，位于咸阳市西咸新区XX城XX号楼XX单元XX层XX号房屋一套归原告所有，价格为29万元整，由被告向原告协助办理房屋转移登记手续，所产生费用由原告万文华承担，本院予以确认，故原告对该套房屋水、电享有合法的使用权。原告虽已按约履行了部分付款义务，向被告已付购房款20万元，但原告对剩余购房款9万元向被告至今未付，故原告向被告应及时给付，并应承担逾期给付之利息，自2014年7月26日原告收到涉案房屋钥匙之日起至款项付清之日止，按中国人民银行同期同档贷款利率计算。被告代交物业费等费用1480元，原告亦应及时给付被告。另原告要求被告赔偿其因停水停电给原告造成损失的诉讼请求，因涉案房屋虽然停水停电，但原告仍居住至今，故对原告该项之诉讼请求，本院不予支持。据此，遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决：一、原告万文华与被告杨瑞妮达成的房屋买卖口头协议，为有效合同。二、位于咸阳市西咸新区XX城XX号楼XX单元XX层XX号房屋一套，归原告万文华所有；办理该套房屋转移登记手续所产生费用，由原告万文华自己承担。三、原告万文华对位于咸阳市西咸新区XX城XX号楼XX单元XX层XX号房屋一套的水、电，享有合法使用权。四、原告万文华于本判决生效之日起十日内向被告杨瑞妮支付剩余购房款人民币90000元整及其利息（以90000元为基数，自2014年7月26日起至款项付清之日止，按中国人民银行同期同档贷款利率计算）。五、原告万文华于本判决生效之日起十日内向被告杨瑞妮支付代交物业费等费用人民币1480元整。六、驳回原告万文华其它之诉讼请求。案件受理费5650元，原告万文华已预交，由原告万文华、被告杨瑞妮各承担2825元。 本院二审对于一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案双方争议的焦点是双方的房屋买卖协议是否附有2014年年底付清9万元房款才能签订房屋买卖合同的条件。根据本案查明情况，上诉人与被上诉人之间虽为口头协议，但双方的协议系在平等、自愿基础上达成的，内容不违反相关法律和行政法规的规定，合法有效，被上诉人已经按照约定给付大部分房款，房屋也已经交付上诉人装修入住多年，协议已经实际履行。上诉人称双方的房屋买卖协议是附有2014年年底付清9万元房款才能签订房屋买卖合同的条件，不能提供证据证明，被上诉人又不认可，该上诉理由不能成立。上诉人上诉认为被上诉人多次要求退房款，被上诉人不予认可，上诉人没有证据证明，该上诉理由也不能成立。综上，上诉人上诉请求应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。现依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人杨瑞妮负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈美丽 审判员  张军海 审判员  韩 瑶 二〇二〇年五月二十七日 书记员  王 欢