杭州市富阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0111民初1753号 原告：浙江绿升物业服务有限公司富阳分公司，统一社会信用代码：91330183779281060N，住所地：杭州市富阳区富春街道江滨东大道15号14幢。 法定代表人：沈娄，总经理。 委托诉讼代理人：金安庆、徐虹飞，该公司员工。 被告：李金娥，女，1968年12月15日出生汉族，住杭州市西湖区。 原告浙江绿升物业服务有限公司富阳分公司（以下简称：绿升物业）与被告李金娥物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，后口头裁定转为简易程序，于2020年4月30日公开开庭进行了审理。原告绿升物业的委托诉讼代理人金安庆、被告李金娥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告绿升物业向本院提起诉讼，请求：1、判令被告支付原告自2017年11月1日至2018年12月31日的物业管理服务费人民币5879元（按2元／月／平方米计算），自2016年11月1日至2018年12月31日的车位费1560元；2、判令被告支付物业费违约金人民币3282元（按自愿调整为日万分之六计算）；3、判令本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告将第一、二项诉讼请求变更为：1、判令被告支付原告自2017年11月1日至2018年10月29日的物业管理服务费人民币5025.28元（按2元／月／平方米计算），自2016年11月1日至2018年10月29日的车位费1438元；2、判令被告支付物业费违约金人民币3282元（按自愿调整为日万分之六计算）。事实与理由：原告与案外人杭州华立永通房地产开发有限公司签订了《华立永通逸城前期物业服务合同》，被告与原告签订了《前期物业服务协议》，根据该协议第四条第二项规定：“物业费收费标准：排屋为2元／月／平方米”；第八条第四项约定逾期支付物业服务费的，原告有权要求业主、物业使用人支付逾期应缴纳额每日千分之一的违约金；第二十条规定：“物业服务费每12个月缴纳一次，缴纳费用时间为每12个月的第一个月上旬，业主或物业使用人应在约定交费的时间内按实交费”。被告自2016年11月1日至2018年12月31日，拒绝支付原告在管期间的物业管理服务费，经原告多次催告，仍拖欠至今，故诉请法院要求解决。 被告李金娥答辩称：被告不交纳物业费有相应的原因。2018年8月26日，被告准备去交纳物业费，因为当时钥匙是放在物业公司的，便于物业就房屋漏水等进行管理。前期，被告一直没有去看房子，但在去交纳物业费的这一天，发现房子有人住着，打扫卫生的阿姨在里面，物业说是搞卫生的人在里面休息。当时被告表示房屋没有经过允许，不能在里面休息，同时也发现里面有很多席子，有电饭煲等，认为应该有很多人。当时物业工作人员表示会与领导反映，马上搬出，被告也没有发火，认为可以协调解决的。针对该事情，被告认为原告方需要有一个态度。所以在原告催讨物业费的时候原告承诺物业费打八折，但被告认为原告占用被告的房子，需要赔偿相应的损失。案件的传票也是先邮寄到龙游后退回，后又邮寄至杭州，当时快递员跟我了解情况后也退回了相关材料，再之后，富阳区人民法院委托西湖区人民法院的工作人员上门送达。被告认为针对本案，需要原告的负责人到庭解决问题。被告对2017年11月1日至2018年12月31日至的物业费及地下车位管理费未支付无异议，但是认为2016年11月1日至2017年10月31日止的地下车位管理费已经付清。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院根据当事人的陈述及确认的有效证据，认定本案事实如下： 2010年起，原告绿升物业与杭州华立永通房地产开发有限公司多次签订《华立永通逸城前期物业服务合同》，合同约定，原告为富阳区东洲街道逸城小区提供前期物业服务，服务期限至2018年10月29日止；合同第十五条约定：物业服务费等相关费用：本物业管理区域前期物业服务费由业主按其拥有的物业的建筑面积缴纳，没有建筑面积的，按个数交纳，其中联排按2元/月/平方，地下车位按30元／月／个的标准缴纳物业服务费；第二十一条约定：前期物业服务费自本物业交付物业买受人之日或杭州华立永通房地产开发有限公司发出的交付通知指定的交付日期之次月起计收，前期物业服务费由物业买受人缴纳；第四十四条约定：物业买受人或物业使用人违反本合同约定，逾期支付前期物业服务费的，原告有权要求物业买受人或物业使用人支付，并按应付金额每日万分之四支付违约金。合同同时约定了其他相关事项。 被告李金娥系富阳区东洲街道逸城聆风轩32-3室业主。该房屋系联排，建筑面积为209.97平方米，另被告李金娥拥有两个地下车位。庭审中，被告对自2017年11月1日至2018年12月31日至的物业服务费及地下车位管理费尚未支付无异议，但是认为2016年11月1日至2017年10月31日止的地下车位管理费已经付清。 另查明，原告通过发催缴函及张贴永通逸城欠费业主公示等方式向被告催讨物业服务费，要求被告及时缴清相关费用。现被告仍未缴纳相关费用，故原告现起诉至法院要求处理。 本院认为：原告绿升物业与杭州华立永通房地产开发有限公司签订的《华立永通逸城前期物业服务合同》合法有效，对全体业主具有法律约束力。被告李金娥作为东洲街道逸城小区业主，杭州华立永通房地产开发有限公司与原告绿升物业签订的《华立永通逸城前期物业服务合同》对其具有约束力，被告应当按照合同约定交纳物业服务费用。经计算，2017年11月1日至2018年10月29日的住宅物业管理期间为11个月零29天，建筑面积为209.97平方米，按照2元/月/平方米收取，住宅物业服务费应为5025.28元。就地下车位的物业管理费问题，虽被告辩称2016年11月1日起至2017年10月31日止的物业管理费已经交纳，但未提供相应的证据证明，本院不予采信。因此，自2016年11月1日起至2018年10月29日止的2个车位的管理期间共计23个月零29天，30元／月／个收取，总计车位物业管理费用为1438元。两项合计为6463.28元。 就原告主张的违约金问题。本院认为，物业服务的完善需要物业公司和包括被告在内的小区全体业主的相互配合、共同努力，物业公司有依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断改善物业服务的义务，小区全体业主有依约缴纳物业费以及配合物业公司物业服务、共同维护小区和谐秩序的义务，且物业服务的对象系小区全体业主，物业公司系经营主体，个别业主对物业服务合同的订立、效力以及履行所持异议不能代表其他业主的意见，个别业主不缴纳物业费的行为也会影响物业公司的正常经营活动和提供物业服务的质量，进而影响其他已缴纳物业费的业主利益。现被告以原告未经允许使用案涉房屋为由拒绝交物业费，并非恶意拖欠物业费的情况，因此对原告要求计收违约金的主张，本院不予支持。 综上，原告诉讼请求中的合理部分本院予以支持。依照《物业管理条例》第七条第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告李金娥支付原告浙江绿升物业服务有限公司富阳分公司物业服务费共计人民币6463.28元，于本判决生效之日起十日内支付。 二、驳回浙江绿升物业服务有限公司富阳分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告李金娥负担。 原告浙江绿升物业服务有限公司富阳分公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告李金娥于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。 审 判 员  孙 娇 二〇二〇年五月二十六日 代书记员  丁敏明