湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终5702号上诉人（原审原告）：刘小康，男，1995年9月1日出生，汉族，住湖南省醴陵市。委托诉讼代理人：蒋彬，湖南湘天律师事务所律师。委托诉讼代理人：王崇求，湖南湘天律师事务所律师。上诉人（原审被告）：湖南裕天房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区中意一路498号。法定代表人：范湘，系该公司董事长。委托诉讼代理人：廖湘辉，长沙市开福区北站路法律服务所法律工作者。上诉人刘小康与上诉人湖南裕天房地产开发有限公司（以下简称裕天公司）商品房预售合同纠纷一案，双方均不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初11766号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘小康上诉请求：1、撤销原判决第二项，改判裕天公司赔偿上诉人违约金493260元；2、由裕天公司承担一、二审诉讼费。事实与理由：1、一审判决认定事实错误。裕天公司在宣传、沙盘、销售中心的户型图中均明确标识了所出售的裕天国际商汇中心3栋4-8层为云街商铺，但裕天公司交付了普通的公寓，裕天公司应视为违约并承担相应的违约责任。2、一审判决程序违法。一审庭审未组织双方进行法庭辩论，仅要求双方提供书面代理意见的做法系严重程序违法，并导致判决不公。针对刘小康的上诉，裕天公司辩称：对方要求裕天公司承担违约金没有事实依据，依法不应予以支持。裕天公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判裕天公司不承担逾期交房违约金的责任；2、由刘小康承担一、二审诉讼费用。事实和理由：根据双方合同第十条第二款第二小点关于“由于政策规定改变、行政决定、市政因素、非正常天气等非出卖人能力所及的情况出现而导致商品房逾期交付，买受人同意免除出卖人责任”的约定，裕天公司是因政府重点工程建设等市政因素原因造成逾期交房，裕天公司一审中提交了政府重点工程建设工作调度会议纪要等证据为证，一审判决裕天公司承担逾期交房违约金不符合上述合同约定。针对裕天公司的上诉，刘小康辩称：1、裕天公司提交的会议纪要与涉案房屋无任何关联，无法体现裕天公司逾期交房是因为会议纪要所提事项影响，裕天公司逾期交房给己方造成损失是实。2、裕天公司交付的房屋不符合合同约定的交房条件，应当承担合同约定的交房时间到至今为止的逾期交房违约责任并赔偿损失。刘小康的一审诉讼请求：1、裕天公司赔偿刘小康违约金493260元；2、裕天公司向刘小康支付延期交房的租金损失108000元和其他损失（按月租金3000元每户的标准，从2019年1月1日计算至交付合同约定房屋之日止的租金）；3、裕天公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实如下：2016年7月25日，刘小康（买受人）与裕天公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》四份，约定：买受人购买出卖人开发的位于长沙市雨花区，价款分别为330743元、329955元、333692元、461066元；该商品房项目规划用途为商业，土地使用权年限为40年，建筑层数为30层，其中地上28层，地下2层；本合同室内层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离，买受人所购房屋层高约为3.6米；出卖人应于2018年12月31日前，将验收合格的商品房交付买受人；出卖人如未按约定期限交付房屋，逾期不超过90日，自约定交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行；出卖人逾期交房超过90日，买受人有权解除合同，出卖人应自买受人解除合同通知到达之日90日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金；逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，自约定交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金；出卖人不得擅自变更建筑设计，确需变更且经规划部门批准的，出卖人应在有关部门批准同意之日起10日内书面通知买受人；买受人的房屋仅作商业使用，买受人不得擅自改变房屋建筑主体结构和用途，出卖人不得擅自改变有关联的公共部位和设施的使用性质，否则违约者应承担由此造成的所有责任；合同还对面积差异处理、保修责任等其他事项进行了约定。同日，刘小康（买受人）与裕天公司（出卖人）就上述商品房买卖合同签订《合同补充协议》四份，约定：商品房买卖合同中关于“商品房经验收合格”是指由勘查、设计、施工、监理、建设单位对该工程质量验收并在《竣工验收备案表》上签署验收意见；因市政部门进行与本项目相关联的市政工程或采取临时性措施，出卖人可据实延期交房；双方确认，买卖双方权利义务均以《商品房买卖合同》及本补充协议约定为准，出卖人在此之前或之后，通过报纸、电视、海报、宣传品及网络媒体等发布的广告内容、销售人员的介绍等仅作为要约邀请供参考，不构成合同的组成部分，不作为确定双方权利义务关系的依据；因出卖人原因导致合同解除，出卖人除全额退还已收房款外，出卖人须向买受人支付累计已付房款总额3%的违约金。补充协议还对产权登记、共有权益等其他事项进行了补充约定。上述合同签订，刘小康按约定向裕天公司支付了全部房款。2018年12月12日，裕天公司向涉案项目裕天商业中心买受人发出《延期交付通知书》，载明因工程进度原因，预计交房时间会推迟2-3个月，并标明裕天公司将依据法律规定和双方签订的商品房买卖合同的约定承担相应责任。2019年4月底，裕天公司通知刘小康办理涉案房屋收房手续，刘小康认为裕天公司交付房屋系公寓而非商铺，购买价格偏高，双方协商无果后，刘小康向本院提起诉讼。在本案审理过程中，刘小康陈述其主张的违约金系按照商铺价格与公寓价格每平方米3000元的差价，乘以刘小康购房面积计算而来。一审法院认为：刘小良与裕天公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定全面履行各自的义务，本案争议焦点为：一、裕天公司是否存在虚假宣传的行为，所交付房屋是否符合合同约定；二、裕天公司是否应当承担逾期交房的违约责任及违约责任的标准。一、关于裕天公司是否存在虚假宣传的行为，所交付房屋是否符合合同约定的问题。根据查明事实，刘小康与裕天公司双方在补充协议中约定买卖双方权利义务均以《商品房买卖合同》及补充协议约定为准，出卖人在此前或此后发布的相关广告内容仅作为参考。根据双方合同及补充协议约定，涉案房屋所在项目规划用途为商业，土地使用权年限为40年，建筑层数为地上28层、地下2层，裕天公司交付的房屋系公寓并未违反上述约定。刘小康诉称裕天公司存在虚假宣传，但并未举证证明裕天公司虚假宣传的具体形式和内容，以及刘小康系基于裕天公司虚假宣传作出虚假意思表示进而签订的涉案合同，应承担举证不能的不利后果。刘小康作为完全民事行为能力人，应当接受其签订的生效合同的拘束力。故，刘小康以裕天公司交付房屋与宣传的商铺不符要求裕天公司支付违约金，依据不足，本院依法不予支持。二、关于裕天公司是否应当承担逾期交房的违约责任及违约责任标准的问题。结合查明事实，双方合同约定交房时间为2018年12月31日，裕天公司实际交付涉案房屋时间为2019年4月底，故裕天公司逾期交房事实存在，应当按照合同约定向刘小康承担违约责任。双方合同约定逾期交房违约责任为按照已支付房款日万分之一，结合裕天公司逾期交房天数为120天，故裕天公司应当承担逾期交房违约责任为17465元（1455456元×0.1‰×120天）。刘小康主张按照月租金3000元计算延期交房违约金至裕天公司交付合同约定房屋之日止，因刘小康未举证证明裕天公司交付的房屋存在违反合同约定的其他情形，故刘小康该项请求依据不足，本院对其主张的逾期交房违约金超出本院认定标准部分的请求依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，遂判决如下：一、湖南裕天房地产开发有限公司于本判决生效后10日支付刘小康逾期交房违约金17465元；二、驳回刘小康的其他诉讼请求。本案受理费8840元，因本案适用简易程序减半收取4420元，由刘小康和湖南裕天房地产开发有限公司各自负担一半。二审中,裕天公司向本院出具了一份其自行制作的《关于裕天国际商汇中心一期延期交房的情况说明》，拟证明其逾期交房系因市政工程因素所致，该情况说明上有手写“反映道路情况属实”并加盖了长沙市雨花区洞井街道办事处印章。对于裕天公司提交的该份证据，刘小康的质证意见为：该证据上无经办人或负责人的签字，不符合法定形式，故对真实性、合法性、关联性均有异议。本院认为，裕天公司提交的该份证据上无单位负责人及经办人签章，不符合法定形式，故不予认定。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：刘小康与裕天公司签订的《长沙市商品房买卖合同》及附件，均系双方当事人的真实意思表示，且无法定无效情形，合法有效。关于刘小康提出的裕天公司在宣传、销售、验房时对涉案房屋的性质进行虚假宣传的主张。本院认为，根据双方签订的《长沙市商品房买卖合同》附件四合同补充协议中关于“双方确认，买卖双方权利义务均以《商品房买卖合同》及本补充协议约定为准，出卖人在此之前或之后，通过报纸、电视、海报、宣传品及网络媒体等发布的广告内容、销售人员的介绍等仅作为要约邀请供参考，不构成合同的组成部分，不作为确定双方权利义务关系的依据”的约定，刘小康的该项上诉理由没有事实依据，本院不予采信。对于刘小康提出的一审严重程序违法的主张。本院认为，经查原一审案卷，一审湖南省长沙市雨花区人民法院第一次开庭审理中的法庭辩论阶段总结了双方的争议焦点并告知双方当事人及委托诉讼代理人提交书面代理意见，双方当事人及委托诉讼代理人均未提出异议，并于庭后提交了书面意见，双方的辩论权利并未被剥夺，一审程序符合法律规定，刘小康的该项上诉理由没有事实依据，本院不予支持。对于裕天公司提出的逾期交房系因市政因素所致，故其不应承担违约责任的主张。本院认为，裕天公司提交的证据不足以证明其主张的市政因素与逾期交房之间的直接必然联系，故对其该项主张不予支持。综上，刘小康、裕天公司的上诉理由均不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4420元，由湖南裕天房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 廖 征审判员 刘 凯审判员 易伟玲二〇二〇年五月二十七日法官助理周卓书记员肖佳敏附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。