贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初37号 原告：朱玉萍，女，汉族，1968年5月23日出生，住贵州省赫章县。 委托诉讼代理人（特别授权）：何文俊，系贵州威迪律师事务所律师，执业证号：15224201120549834。 委托诉讼代理人（一般授权）：陈杰，系贵州威迪律师事务所实习律师。 被告：贵阳华中房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区中华北路109号众厦大楼1栋21层2号。注册号：520100000011818。 法定代表人：罗丹，系该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：李应康，系贵州盛实律师事务所律师，执业证号：15205201810033226。 委托诉讼代理人（一般授权）：刘君城，系贵州盛实律师事务所实习律师。 原告朱玉萍与被告贵阳华中房地产开发有限责任公司（以下简称“华中房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人何文俊，被告华中房开公司委托诉讼代理人康微到庭参加了诉讼，本院于2019年9月2日作出（2019）黔0502民初6303号民事判决书，判决后，被告华中房开公司不服向贵州省毕节市中级人民法院提出上诉，中院于2019年12月2日以（2019）黔05民终6363号民事裁定书裁定：撤销原判，发回重审。本院于2020年1月1日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年5月7日公开开庭进行了审理，原告朱玉萍委托诉讼代理人何文俊、被告华中房开公司委托诉讼代理人李应康、刘君城到庭均参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即为原告办理商品房转移登记的有关文书；2、判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金（违约金以493470.00为基数，按日万分之一的标准，从2014年12月31日起计算至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书并交付原告之日止）；3、诉讼费由被告承担。审理中，原告撤回第2项诉讼请求，本院从其所愿。事实及理由：被告是一家以房地产开发与经营为主营业务的企业。原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于七星关区“毕节市”的商品房。《商品房买卖合同》就原告购买的房屋的坐落及被告逾期办理商品房转移登记应承担违约责任等事项进行了明确约定。《商品房买卖合同》签订后，原告按约定向被告支付了房款。但至今为止，被告仍未向按合同约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。为维护自身合法权益，原告特具状起诉，恳请依法判决支持。 被告华中房开公司答辩称：答辩人在商品房交易中诚实守信，而因行政机关(七星关区人民政府)的原因导致逾期交付转移登记的有关文书实属答辩人不能预见、不能避免、不能克服的客观情况所导致，故答辩人可以免责。本案中答辩人在办理产权证的过程中，其主要义务是向权属登记机关递交相关申请材料(包括记载有土地使用权状况的房地产权证、建设工程规划验收合格证、建设工程峻工验收证明、勘测报告、商品房预售许可证明、商品房预售面积预测绘报告书等需要提交的相关材料)。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条和所签订的《商品房买卖合间》之规定，对于“由于出卖人原因”的理解适用，应当为“商品房买卖合同的出卖人在履行移转房屋所有权义务的行为方式上，表现为只是提供必要的证明文件，协助买受人完成申请办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。出卖人只要在约定或法定的期限内完成房屋权属的初始登记，并在买受人申请办理房屋所有权登记时，能够提供办理房屋所有权的相关证明，即可认定出卖人的协助义务已经完成，其承担的移转房屋所有权的义务履行完毕。”由此看出，答辩人提交申请办证材料是基于答辩人作为开发商的一种特殊身份，答辩人的主要义务是提交材料并协助办理，而非具体操作办理流程。事实上，答辩人在首次进行初始登记时已经备齐所有办证的相关材料，因此答辩人已经实质上履行了自己的合同义务，理应免责。二、被答辫人要求答辩人“支付违约金”的诉求已严重超过诉讼时效，请求法院依法驳回其诉求。根据最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》：“18、买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。”贵州省高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见(-)(试行)：“2、出卖人提出诉讼时效抗辩理由的，人民法院应当按照《中华人民共和国民法通则》等法律关于诉讼时效的规定依法予以审查。诉讼时效从合同约定或法定的办证期限届满之日起算。如果期间存在时效中断或中止情形的，应当适用中断或中止的规定。”《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定，”之规定，双方约定“出卖人承诺于2014年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书付给买受人。”被答辩人于2014年12月31日就应当知晓答辩人无法按期交付商品房转移登记的有关文书的事实，故被答辩人于2019年3月13日提起诉讼已严重超过诉讼时效。三、即使退一万步讲，如果答辩人认定存在违约行为，本案所涉违约金过高，请求法院予以适当减少。逾期交付转移登记的有关文书属于情势变更，应结合本案实际情况变更合同内容。根据最商人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十六规定了“情势变更”条款：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求法院变更或者解除合同的，法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”第二十九条之规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”而本案中，答辩人双方在订立合同时，答辩人无法预见行政机关(七星关区人民政府)政策变化，因此，合同成立后，由于答辩人无法预见和避免的客观情况所致，且涉案房屋以实际交付给被答辩人使用，被答辩人已实际获得房屋的使用价值，被答辩人在本案中并无任何损失。如继续按照商品房买卖合同之约定要求答辩人承担违约责任，明显不公平。综上所述，请求法院考虑答辩人本身并无过错，答辩人的合同履行情况以及被答辩人并未受到任何实际损失等相关因素，依法驳回被答辩人诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求及主张提交了证据，本院组织当事人进行质证。对原、被告均无异议的原告提交的身份证、商品房买卖合同、房款收据；被告提交的营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证，本院予以确认并在卷为凭；对原、被告有异议的证据材料，本院认定如下：一、被告提交的贵州省人民政府令第150号、毕节市供电局、毕节市供电局城区分局关于“翠竹苑商住楼”项目供电方案的批复、供配电设施建设协议、“翠竹苑”项目点收支清单、“翠竹苑”部分业主追缴电费明细。证明目的：被告华中房开公司因不可抗力（政府原因）等导致逾期交付转移登记的有关文书，该情况属被告不能预见、不能避免、不能克服的客观情况所导致，故被告华中房开公司可以免责。原告质证意见：达不到被告的证明目的。经本院审查，被告所举以上证据材料，并不必然导致被告不能按期交付办理涉案房屋转移登记的相关文书，故达不到被告的证明目的。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：2013年4月16日，原告作为买受人与被告华中房开公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市翠竹苑第壹幢贰单元16层6号商品房，建筑面积为145.56平方米，套内建筑面积119.03平方米；总价款为493470.00元，买受人以银行按揭付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首付款148470.00元，余款345000.00元以银行按揭支付。转移登记：（一）出卖人承诺于2014年12月31日前，取得该商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1或2项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起180日内退还买受人已付房款，并执照银行同期贷款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。双方共同向房屋登记相关申请办理商品房转移登记。此外，合同还约定了其他相关事项，合同签订后，原告依约支付了购房款493470.00元。至法庭辩论终结前，原、被告双方均未举证证明案涉房屋不具备办证条件，被告当庭认可案涉房屋因消防验收不过关，不具备办证条件。 本院认为，综合诉辩主张，本案双方当事人争议的焦点为，被告上否应支付原告逾期办证违约金及计算标准、时间。对双方争议的焦点，当事人应当遵循诚实信用原则，行使权利，履行义务。原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其主要内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。原告按约定支付了购房款，被告也应按合同约定履行合同义务，其承诺于2014年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。被告在合同约定的期限内履行义务，已构成违约，应承担相应的法律义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”的规定，故原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，有合同约定，本院应予以支持。对被告以原告请求被告承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金超过诉讼时效的抗辩意见。逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，由于双方在合同中约定被告应在2014年12月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，且约定按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金，原则上应从2015年1月1日起开始计算违约金。但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于三年诉讼时效期间的规定，而原告未向本院提交足以证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2019年6月3日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。从2016年6月3日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效，而之前的违约金请求权已超过诉讼时效，因《商品房买卖合同》约定原、被告共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，双方并非委托办证，且涉案商品房现尚未取得所有权初始登记，故原告主张的违约金应计算至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书给原告之日止。对违约金的计算标准问题，被告提出约定的违约金过高，要求调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，对违约金由高调低的条件是合同约定的违约金高于造成损失的30%，且违约金的调整以不超过实际损失30%为限。被告主张调整违约金，应当承担举证责任，但被告未举证证明因其违约给原告造成的实际损失及具体数额，而原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条，就逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人意思自治而缔结，不违反法律、行政法规的强制性规定，司法应予尊重，故被告请求调整违约金的主张，缺乏事实依据，本院不予采纳，本案违约金应按双方合同约定，即以原告已付购房款493,470.00元为基数，按日0.01%的标准计算，时间从2016年6月3日起计算至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书给原告之日止。对被告主张“因行政机关(七星关区人民政府)的原因导致逾期交付转移登记的有关文书实属答辩人不能预见、不能避免、不能克服的客观情况所导致，故答辩人可以免责”的抗辩理由。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，而本案中，被告不能举证证明政府的行为属不可抗力，且第三人因素不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。涉案商品房不能在约定的时间内办理转移登记并非不能预见、无法获得别的救济、非不可抗力造成的，属于商业风险的重大变化，被告主张的情形并不符合不可抗力原则的构成要求，故对被告的该抗辩意见，本院不予采纳。 综上所述，原告要求被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的诉讼请求，本院支持以原告已付房款493,470.00元为基数，按日0.01%的标准从2016年6月3日起，计算至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书给原告之日止，原告诉讼请求超过部分，本院不予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告贵阳华中房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告朱玉萍逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（该违约金以493,470.00元为基数，按日0.01%的标准从2016年6月3日起，计算至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书给原告之日止）； 二、驳回原告朱玉萍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费716.00元，由被告贵阳华中房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审 判 长  詹 伟 人民陪审员  谢忠红 人民陪审员  成文娟 二〇二〇年五月八日 书 记 员  张朕一