北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终5528号上诉人（原审被告）：吴炜，男，1980年10月2日出生，汉族，住北京市通州区。被上诉人（原审原告）：北京汇天物业管理有限公司，住所地北京市通州区中山大街59号院1号楼5层5326室。法定代表人：杨维河，执行董事。委托诉讼代理人：王俊菊，女，北京汇天物业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：王昌林，男，北京汇天物业管理有限公司员工。上诉人吴炜因与被上诉人北京汇天物业管理有限公司（以下简称汇天物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初39795号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴炜上诉请求：1.撤销一审法院判决，改判驳回汇天物业公司的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由汇天物业公司承担；3.北京实地房地产开发有限责任公司（以下简称实地房地产公司）与汇天物业公司签订的《前期物业管理委托合同》无效，责令双方采取公开透明的方式在街道、业主代表多方监督下重新签订物业管理委托合同；4.汇天物业公司限期整改，在街道的监督下，与业主代表共同商定物业费的收取标准，报物价部门备案，同时在小区显著位置公示整改过程及结果。事实和理由：1.汇天物业公司入驻案涉小区合法性存疑，在无招投标、无公示、全体业主不知情的情况下，实地房地产公司强行赶走之前的汇天物业公司，举证时出具的合同公章不全、无代表人签字、无签字具体时间，没有第一时间公示全体产权人，合同服务事项与收费标准不明确，无法提供物价部门备案材料作为收费依据；2.吴炜从未与汇天物业公司签订物业服务合同，汇天物业公司与实地房地产公司签订的《前期物业管理委托合同》真实性存疑，吴炜与大连意美企业管理服务有限公司北京分公司（以下简称大连意美公司）签订的《北京ONE公寓物业服务合同》中并没有能源费一项，虽然其服务亦不完美，但并未与业主发生严重冲突，后实地房地产公司悄悄把汇天物业公司换成了汇天物业公司，没有依约提供相关服务，联手侵害业主权益的恶性事件屡屡发生，包括我家从2015年10月至2016年底前后三次由于汇天物业公司疏于管理维护公共下水管道造成污水返水淹水事故，造成严重损失至今没有赔偿；3.汇天物业公司的变更属于物业服务方面的重大事项，实地房地产公司与汇天物业公司在业主不知情的情况下签订合同应为无效，汇天物业公司收取能源费没有合理依据；4.汇天物业公司接管物业服务以来，新风系统形同虚设，没有定期维护，室温忽高忽低，通风口空气严重污染，湿度严重不达标，汇天物业公司除了打扫卫生收倒垃圾没有提供让产权人认可的服务，高昂的物业费与服务严重不匹配，按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，物业服务企业应承担相应违约责任；5.本案疑难、重大、复杂，应适用普通程序，一审法院适用简易程序系程序违法。汇天物业公司辩称，同意一审法院判决，不同意吴炜的上诉请求和事实理由。汇天物业公司向一审法院起诉请求：1.判令吴炜支付能源费28279.79元（自2016年7月至2019年8月）；2.判令吴炜支付滞纳金3895.54元（自2016年7月1日暂计至2019年8月31日，按年利率4.35%计算）；3.判令吴炜承担诉讼费。一审法院认定事实：吴炜系坐落于北京市通州区新华大街××号房屋的购买人，于2013年10月入住该房屋，该房屋建筑面积为135.31平方米。2014年9月、2015年3月，实地房地产公司两次与汇天物业公司签订《前期物业管理委托合同》，委托汇天物业公司为涉案小区提供物业服务，服务期限自2014年9月22日至业主大会成立后按照程序重新选聘汇天物业公司且合同生效后，物业服务费的收费标准为建筑面积每月每平方米3元，能源费的收费标准为建筑面积每月每平方米5.5元，向物业产权人或使用人收取。此后，汇天物业公司依约向涉案小区提供相关服务。经核实，吴炜未向汇天物业公司交纳2016年7月1日至2019年8月31日期间的能源费。一审法院认为：当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。根据查明的事实，汇天物业公司接受小区建设单位的委托为吴炜提供了相应的物业服务，吴炜亦实际接受了汇天物业公司提供的物业服务，双方形成事实合同关系。现汇天物业公司要求吴炜给付所欠能源费的请求，理由正当、证据充分，一审法院予以支持。汇天物业公司要求吴炜给付滞纳金的请求，依据不足，不予支持。物业服务是包括各专项服务的综合服务，是一动态的过程。对物业服务质量的评判，应当进行综合的考察，以动态、发展和全面的视角看待。对物业服务费用与服务水平相适应的认定，应当综合考虑服务的规范性、处理解决相关问题的时效等因素。是否应当减收物业服务费，应当以物业管理企业提供的服务项目和质量与合同约定标准是否存在明显差距为依据。通过本案的证据动态、发展和全面看待，不足以认定汇天物业公司提供的物业服务与约定存在明显差距，吴炜仍应全额交纳相应的能源费。关于吴炜所主张的房屋返水事故造成的损失，与本案并非同一法律关系，吴炜可另案解决。需要指出的是，物业服务企业的物业服务是一个持续性的动态的过程，整个小区环境的好坏一方面有赖于物业服务企业尽心尽力的物业服务，更需要全体业主共同的维护。物业服务企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业服务企业作为提供物业服务的主体，应当加强与业主的沟通，对于业主反映的问题及时有效地进行反馈和整改，努力提升自身的物业服务水平，通过自身努力为业主创造良好的居住生活环境，取得业主的认可；同时业主也应对物业服务企业给予相应理解，尽可能地看到其在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件，业主简单的通过拒交物业费的方式表达自身的不满情绪极易导致小区的物业服务状况陷入恶性循环。在此，一审法院希望双方能够通过共同努力，营造出和谐美丽的小区环境。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、吴炜给付北京汇天物业管理有限公司2016年7月1日至2019年8月31日期间的能源费共计28279.79元，于判决生效后七日内执行清；二、驳回北京汇天物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，吴炜提交其与大连意美公司签订的北京ONE公寓物业服务合同，拟证明：吴炜仅与大连意美公司存在物业服务合同关系，与汇天物业公司不存在物业服务合同关系。汇天物业公司二审期间未提交新证据。汇天物业公司对吴炜提交的合同真实性无法核实，证明目的不予认可，从2014年9月22日起案涉小区的物业服务企业仅汇天物业公司一家。本院经审理查明的事实与一审法院认定事实一致。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，汇天物业公司起诉请求吴炜交纳相应能源费，并提交实地房地产公司与汇天物业公司签订的《前期物业管理委托合同》等证据予以证明。吴炜主张实地房地产公司与汇天物业公司签订的《前期物业管理委托合同》无效，但无证据证明该合同存在法律规定的无效情形，本院对其此项主张不予采纳。吴炜上诉主张汇天物业公司未经招投标程序非法进驻小区、无收费依据、未予公示支出、高昂物业费与服务不匹配等情节，但并未提供充分证据予以证明，且部分主张并非不予交纳能源费的法定事由，一审法院未予支持吴炜该项主张，并无不当。本案中，双方虽未签订书面服务合同，但汇天物业公司为吴炜所在的小区提供了相应能源服务，吴炜实际接受了该服务，双方形成了事实上的服务合同关系，吴炜依法应向汇天物业公司交纳上述期间的能源费。吴炜在二审期间要求责令双方采取公开透明的方式在街道、业主代表多方监督下重新签订物业管理委托合同、汇天物业公司赔偿限期整改、在街道的监督下与业主代表共同商定物业费的收取标准，报物价部门备案，同时在小区显著位置公示整改过程及结果，不属于本案审理范围，本院对此不予处理。吴炜上诉称一审法院程序违法，经本院核实，一审法院并不存在严重违反法定程序需要发回重审的情形，故对吴炜该项上诉理由，本院不予支持。综上所述，吴炜的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费507元，由吴炜负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张海洋审 判 员 高 贵审 判 员 张清波二〇二〇年五月二十八日法官助理 胡 婧法官助理 崔琳晗书 记 员 马雪骁