四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终12703号 上诉人（原审原告）：张圆，女，1979年2月12日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：余国兵，四川上盛律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：绿地集团成都置业有限公司。住所地：四川省成都市高新区高新大道创业路14-16号火炬大厦A座。 法定代表人：孙志文，董事长。 委托诉讼代理人：彭雪露，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭浩然，泰和泰律师事务所律师。 上诉人张圆因与被上诉人绿地集团成都置业有限公司（以下简称绿地成都公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初367号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 张圆上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判绿地成都公司向张圆支付逾期办理车位产权证违约金56970元；3.一、二审诉讼费由绿地成都公司承担。事实和理由：一、一审法院认定张圆起诉主张违约金已过诉讼时效错误。本案中张圆的诉讼请求是否经过诉讼时效的关键，在于诉讼时效的起算时间是否如一审判决所述的自2013年5月17日起算。按照《商品房买卖合同》第十九条第（二）款第2项约定，在2013年5月17日张圆的车位产权没有办理完毕，则其要求办证的权利开始受到损害，要求办理车位产权证的诉讼时效应当开始起算。但张圆在本案中的诉讼请求是要求绿地成都公司支付因逾期办理产权证按照合同约定所产生的违约金。要求按期办理车位产权证和要求支付逾期办理产权证违约金是有法律关联但又相互独立的两个不同诉讼请求。本案是单独提出的支付逾期办证违约金的请求，但一审按要求办理产权证的诉讼请求计算诉讼时效，作出诉讼时效过期的认定错误。二、本案中张圆要求绿地成都公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，在本案中的诉讼时效起算时间应当是2018年8月19日，诉讼时效到期时间应当是2021年8月18日。《商品房买卖合同》第十九条第（二）款第2项约定“买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。”根据该约定，违约行为及违约金产生的起始时间为买受人应当取得房屋所有权证书的次日，即2013年5月17日违约金开始产生计算；第二，违约金的计算标准为每日万分之三，计算周期从2013年5月17日开始计算至实际取得房屋所有权证书之日止；第三，买受人对违约金的请求权不是从违约金产生当日开始产生，而是从产权办理完毕、违约金计算周期确定后才开始产生，具体为从2018年7月19日开始产生。根据以上合同内容，获得违约赔偿的权利也开始产生并持续计算，但支付违约赔偿金的请求权在当时还没有产生。根据合同约定，张圆请求支付违约金的请求权从2018年7月19日开始产生。绿地成都公司在30日期限到期后的2018年8月19日内没有支付张圆逾期办证违约金，张圆的权利才开始受到侵犯，请求支付逾期办证违约金的诉讼时效才开始计算，2021年8月18日诉讼时效才过期。三、根据张圆提交证据，可以认定张圆在收房时已经向绿地成都公司提交了办理产权的所有办证资料，但一审法院没有依法认定该事实错误。根据房地产开发行业开发商代办产权的行业惯例以及日常生活经验，每一家开发商在向购房业主交付房产的同时都会要求收房业主提交代办产权应当提交的全部资料，并且不会向业主出具接收材料的收件清单。同时会要求业主缴纳相关的物业费、办证费用等应缴费用。开发商收件和收费都是同时进行，从无分开收取的情况。从本案张圆提交的证据来看，张圆在收房当日向绿地成都公司支付了办证所需要的所有费用，没有理由不同时提交资料。即便发生万分之一的可能资料没有交齐，则所欠缺的资料绿地成都公司有义务在合理时间通知张圆补齐。张圆也没有理由不积极主动交齐资料。如绿地成都公司主张张圆未按要求提交所有办证资料，应当提供证据证明其主张。但绿地成都公司未能举证证明其该项主张，应当认定张圆在提交资料的当时没有欠缺资料的情况存在。四、一审认定事实中表述绿地成都公司主张在2016年4月27日补齐相应办证资料，该说法一审中张圆没有证据否定，绿地成都公司没有证据证明，一审对此没有进行审查，但是二审中张圆补充提交证据可以证明2017年2月、3月和5月与绿地成都公司工作人员邮件往来都在核实费用是否交齐问题，而不说资料是否应当补交的问题。综上所述，一审法院认定事实错误，且适用法律错误，恳请二审法院依法改判。 绿地成都公司辩称，一、关于诉讼时效问题，根据民法总则规定，诉讼时效期间应当自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。本案中，根据合同约定，如果张圆在收房时已经提交完毕了所有办证资料，其相应的车位产权证办理期限应当截止至2013年5月16日，自2013年5月17日起即存在办证的逾期情况，相应的诉讼时效也应当从2013年5月17日计算，至张圆起诉时间已超过相应诉讼时效。二、本案中，对于张圆是否在收房时已经缴齐全部办证资料，相应的举证责任应当在张圆，绿地成都公司并无法就张圆未提交资料而提供相应的证明。另外，根据相关政府规定，办理车位产权证时需要由业主证明其所购买的车位，同时也购买了相应项目的商品房住宅。本案中张圆的房产证是于2012年3月28日办理完毕，在张圆收房时，不可能具备全部的车位产权证办理资料，在后期的资料提供中，张圆也没有相应的证据证明何时向绿地成都公司补充相应证明材料。根据绿地成都公司记录，张圆实际提供完毕所有产权证办证资料时间是2016年4月27日，基于2016年11月23日成都市已经开始全面实行双证合一的政策，因此《商品房买卖合同》中关于车位产权办理的期限已不再适用，由此，绿地成都公司亦不应承担相应的逾期办证责任。请求驳回上诉，维持原判。 张圆向一审法院起诉请求：1.判令绿地成都公司向张圆支付逾期办理车位产权证违约金56970元；2.本案诉讼费由绿地成都公司承担。一审庭审中，张圆明确实行不动产统一登记之前其主张逾期办理车位所有权证违约金，实行不动产统一登记后其主张逾期办理不动产权证违约金，并明确其主张的逾期办证违约金计算方式为“以车位款10万元为基数，按照日万分之三的标准从2013年5月16日计算至2018年7月18日（共计1889天）”。 一审法院认定事实：2011年3月12日，上海绿地集团成都置业有限公司（出卖人）与张圆（买受人）签订《商品房买卖合同》及《海珀·香庭车位附件与补充协议》，主要约定：张圆向上海绿地集团成都置业有限公司购买位于成都市武侯区车位，总价款为10万元。车位交付时间为2011年3月19日前。并约定如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第一种方式处理，即（1）买受人有权退房……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。买受人应在办理车位交付手续的同时签署提交书面委托手续及面积结算协议等，并向出卖人缴齐办理车位所有权证所需各项资料及费用（包括契税、维修资金、办证手续费、登记费等），由出卖人代买受人向相关部门缴纳。如买受人未完整提供上述资料和费用的，出卖人有权相应推迟车位所有权证的办理时间而无须承担延迟办证的责任。 2012年5月16日，绿地成都公司的名称由曾用名“上海绿地集团成都置业有限公司”更名为现用名“绿地成都公司”。 2010年9月18日张圆向绿地成都公司支付车位款1万元；2011年3月12日张圆向绿地成都公司支付车位款9万元。张圆向绿地成都公司支付车位款共计10万元。 2011年5月27日，绿地成都公司向张圆交付车位，张圆并于当天向绿地成都公司交付了办证所需的各项税、费。 2018年7月18日，案涉车位登记至张圆名下。 2018年9月18日，张圆向一审法院提交起诉状，经一审法院先行调解程序调解未果后一审法院于2019年1月2日正式立案。 一审庭审中，张圆主张其收房时已提交了办证资料及费用，但绿地成都公司将其收房时提交的办证资料遗失，故经绿地成都公司通知后其再次补交了相关办证资料。绿地成都公司则主张张圆收房时未交齐办证资料，其中包括案涉车位所在小区的房屋产权证明（绿地成都公司主张2012年3月28日张圆才取得），绿地成都公司主张张圆2016年4月27日才补交相应办证资料，并主张补交后起算办证期限。 一审法院认定上述事实采信了如下证据：《商品房买卖合同》、《海珀·香庭车位附件与补充协议》、收据2张、庭审笔录以及双方当事人的陈述。 一审法院认为，张圆、绿地成都公司签订的《商品房买卖合同》及《海珀·香庭车位附件与补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。 《商品房买卖合同》明确约定，绿地成都公司应于车位交付张圆之日起720日内为张圆办理案涉车位的房屋所有权证。绿地成都公司实际于2011年5月27日向张圆交付车位，若如张圆所说，其在接收车位时交齐了办证所需的资料费用，根据合同约定，绿地成都公司应于2013年5月16日前为张圆办理案涉车位所有权证，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算...”之规定，则张圆的诉讼时效期间应自其知道绿地成都公司办证逾期之日即2013年5月17日起计算，即从2013年5月17日起算，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”之规定，应适用2年的诉讼时效，张圆的诉讼时效应于2015年5月17日届满。张圆未举证证明其在2年的诉讼时效内向绿地成都公司主张过案涉债权，故若如张圆所说其在接收车位时交齐了办证所需的资料费用，则其主张的逾期办证违约金已超过了诉讼时效。 若如绿地成都公司所说，张圆在2016年才补齐相应办证资料，则办证期限应从补交后起算720天。国务院《不动产登记暂行条例》以及成都市国土资源局《关于实施不动产统一登记的通告》实施后，即实行不动产统一登记，原房屋所有权证以及国有土地使用权证不再办理。具体到成都市，相关部门自2016年11月17日17：00起已停止受理两证的办理申请业务，并自2016年11月23日起开始受理不动产权证的办理业务。实施不动产统一登记系客观事实，开发商实际已无法为购房者继续办理案涉房屋所有权证书和国有土地使用权证书，案涉合同关于办理两证的期限及其违约责任的约定因政策原因无法继续适用。此后开发商办理的是包括房屋权属信息和国土信息的不动产权证。本案中张圆、绿地成都公司双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议对办理不动产权证的期限及逾期办理不动产权证的违约责任并无约定。本案中，若如绿地成都公司所说，张圆在2016年4月27日才补齐相应办证资料，则办证期限应从补交后起算720天，则合同约定的办理房屋所有权证的办证期限在两证合一政策实施之后届满，且合同未约定车位国土证的办证期限及其违约责任，2018年7月18日绿地成都公司已完成办理车位不动产权证，故张圆按照案涉合同约定的逾期办理车位所有权证的违约金标准主张逾期办理车位不动产权证的违约金，无合同依据，一审法院不予支持。 综上，虽然案涉证据无法证明张圆在收房时是否交齐了办证资料，但无论张圆是否交齐，如前所述，其诉请均不能成立，一审法院均不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：驳回张圆的全部诉讼请求。一审案件受理费612元，由张圆自行承担。 二审中，张圆提交以下新证据：张圆与绿地成都公司工作人员关于车位产权办理沟通的往来邮件（8页），拟证明张圆于2017年2月23日、2017年3月1日、2017年5月5日、2017年9月10日四次邮件往来时，与绿地成都公司工作人员沟通，工作人员均核实张圆是否缴费，让张圆提供缴费票据，邮件附件中张圆将缴费收据、收费明细单发送给对方，绿地成都公司从未提及资料没有交齐。经质证，绿地成都公司对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，理由是：该证据无法证明收件方的真实身份，且证据内容仅为发件人的单方阐述，并无收件方的回复，无法确定邮件用途；若该证据真实，反而恰好证明了绿地成都公司的观点，即张圆提交完毕资料时间为2016年4月27日。经审查，张圆提交的上述证据内容中，往来电子邮件的收件人身份无法核实，且仅为发件人的单方意见，该证据不能达到张圆的举证目的，本院对该证据不予采信。 本院二审中所查明案件事实与一审法院查明案件事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院另查明：1.《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日施行；2016年11月14日成都市国土资源局发布《关于实施不动产统一登记的通告》，自2016年11月23日起在成都市主城区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、成都高新区）范围内实施不动产统一登记，市国土局、市房管局自2016年11月17日17：00起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务；2016年11月18日17：00起停止办理缴费领证事项，逾期尚未办理缴费领证事宜的登记申请将作退件处理，2016年11月23日后根据《不动产登记暂行条例》的相关规定可重新提出申请。2.一审庭审中，绿地成都公司陈述：张圆应向绿地成都公司交付的办证所需资料为授权委托书（委托绿地成都公司办证）、车位所在小区购买房屋的产权证书、车位办证的申请表。3.张圆于2018年9月18日向一审法院提起诉讼，一审法院进行诉前调解，诉前调解未果后转为本案。 本院认为，本案二审的主要争议焦点有两个，现评判如下： 一、绿地成都公司应否承担逾期办证的违约责任。 案涉《商品房买卖合同》中约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，出卖人应承担违约责任。合同实际履行中，张圆实际取得案涉车位产权证书的时间为2018年7月18日，绿地成都公司辩称此系张圆逾期提交办证资料导致，绿地成都公司不应对此承担逾期办证的违约责任。对此，本院认为，首先，关于绿地成都公司主张张圆逾期提交授权委托书（委托绿地成都公司办证）的问题。根据约定，若委托出卖人代为办理车位所有权证的，应在办理车位交付手续的同时签署提交书面委托手续及面积结算协议等，并向出卖人缴齐办理车位所有权证所需各项资料及费用（包括契税、维修资金、办证手续费、登记费等）。庭审已查明，案涉车位交付时间为2011年5月27日，且张圆已实际支付了办证所需的各项税费。而绿地成都公司既未就车位交付时其已向张圆告知需交付具体资料的事实举证证明，也未就绿地成都公司在2016年4月27日才通知张圆补交资料的情况和内容作出合理解释，在此情况下，绿地成都公司关于张圆逾期提交授权委托书的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。其次，关于绿地成都公司主张张圆逾期提交房产证和车位办证申请表的问题。张圆在案涉车位所在小区购买房屋的房产证办理时间为2012年3月28日，在案涉车位交付时，该房屋的房产证尚未取得，故，张圆在客观上无法在交付车位时提交房屋的产权证，不能由此认定是张圆逾期提交房屋产权证。而绿地成都公司没有举证证明在签订合同及车位交付时其已向张圆告知应提交房产证、车位办证申请表的事实，也无证据证明及时催告张圆提交，因此，即便张圆未提交房产证和车位办证的申请表，也是因绿地成都公司未尽到告知义务所导致，不能作为绿地成都公司逾期办证的免责事由。故，绿地成都公司的抗辩主张不成立，其未按约定期限协助张圆办理案涉车位产权证书，构成违约，应承担相应的逾期办证违约责任。 二、逾期办证违约金数额的认定，以及是否已过诉讼时效的问题。 关于张圆主张的实施不动产统一登记制度施行前逾期办理房屋所有权证的违约金。本院认为，案涉车位交付时间为2011年5月27日，根据案涉《商品房买卖合同》的约定，绿地成都公司应在720日内取得车位的房屋所有权证书，即绿地成都公司应在2013年5月16日前为张圆办理案涉车位的房屋所有权证书。但根据本案查明的事实，国务院《不动产登记暂行条例》以及成都市国土资源局《关于实施不动产统一登记的通告》实施后，即进行不动产统一登记，原房屋所有权证以及国有土地使用权证不再单独办理。实施不动产统一登记系客观事实，绿地成都公司已无法实际为张圆单独申请办理案涉车位所有权证书，故对于绿地成都公司逾期为张圆办理案涉车位所有权证书的违约金计算至成都市开始停止受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务之日即2016年11月17日。 关于张圆主张的实施不动产统一登记制度施行后的逾期不动产权证违约金。本院认为，不动产权证实际包括原房屋所有权证以及国有土地使用权证，双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议并未对国有土地使用权证的办理时限进行约定，且绿地成都公司未在成都市实施不动产统一登记之日前为张圆办理车位所有权证，故本院酌定在实施不动产统一登记之日起90日内作为应当办证的合理期限，即2017年2月21日前为张圆办理不动产权证书。绿地成都公司未在该期限内为张圆办理车位不动产权证，应自此起算逾期办理车位所有权证的违约金，并计算至张圆实际取得不动产权证之日止。 关于诉讼时效的问题。本院认为，双方约定的“逾期交房违约金应于房屋实际交付之日起30日内向买受人支付”的内容，系对逾期交房违约金在何种条件成就时予以给付的约定，而非对逾期交房违约金诉讼时效起算时间的约定。故，张圆以该条款约定上诉主张案涉逾期交房违约金的诉讼时效应自实际交房之日起30日后开始起算的意见，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”之规定，张圆自2013年5月17日起知道或者应当知道自己合同权利受到损害，诉讼时效应自2013年5月17日起算。因双方在合同中对违约金的计算方式为按日计算，即绿地成都公司每逾期一日，则每日产生违约金。按日计算的违约金系每日独立产生的债权，应单独计算每日产生的违约金的诉讼时效。在此情况下，本案逾期办理产权证书的违约金应依据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”、第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”之规定，因张圆向一审法院提起诉讼时间为2018年9月18日，故本院支持2016年9月18日至2016年11月17日的逾期办理车位所有权证违约金，2017年2月21日至2018年7月18日的逾期办理不动产证违约金。 关于违约金的计算标准。根据约定，如因绿地成都公司的责任，张圆未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书，绿地成都公司按日计算向张圆支付全部已付款万分之三的违约金。本案中，绿地成都公司上诉主张其不应承担逾期办证违约责任，该抗辩意见为根本性抗辩，包含对约定违约金计算标准的异议。本院综合考虑张圆的实际损失，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，酌定绿地成都公司应以全部已付款10万元为基数，按日万分之一的标准向张圆支付违约金。 综上，绿地成都公司应向张圆支付2016年9月18日至2016年11月17日共60日的逾期办理车位所有权证违约金600元【100000元×每日万分之一×60天】；绿地成都公司应向张圆支付逾期办理车位不动产权证违约金从2017年2月21日至2018年7月18日计512天共5120元【100000元×每日万分之一×512天】。 综上，张圆的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初367号民事判决； 二、绿地集团成都置业有限公司于本判决生效之日起十日内向张圆支付逾期办理车位所有权证违约金600元及逾期办理车位不动产权证违约金5120元； 三、驳回张圆的其他诉讼请求。 如果当事人未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费612元，由张圆负担551元，由绿地集团成都置业有限公司负担61元；二审案件受理费1224元，由张圆负担1102元，由绿地集团成都置业有限公司负担122元。 本判决为终审判决。 审 判 长  龚 耘 审 判 员  白福群 审 判 员  冯 璐 二〇二〇年五月十日 法官助理  崔玉翠 书 记 员  王朝阳