浙江省绍兴市上虞区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）浙0604执异29号 案外人袁丁龙，男，1961年12月26日出生，汉族，住绍兴市上虞区。 申请执行人上海浦东发展银行股份有限公司绍兴上虞支行，住所地绍兴市上虞区百官街道市民大道678号，统一社会信用代码：91330604681656303K。 负责人陆杰英，行长。 被执行人上虞市昱吉昌矿产资源开发有限公司，住所地绍兴市上虞区百官街道龙山路庵弄18号，组织机构代码：78443617-8。 法定代表人徐开炎。 被执行人徐开炎，男，1963年10月24日出生，汉族，住绍兴市上虞区。 被执行人朱惠英，女，1963年3月4日出生，汉族，住绍兴市上虞区。 被执行人徐灿法，男，1940年12月21日出生，汉族，住绍兴市上虞区。 被执行人杜瑞珍，女，1942年11月11日出生，汉族，住绍兴市上虞区。 被执行人王伟忠，男，1968年8月26日出生，汉族，住绍兴市上虞区。 被执行人徐丽丽，女，1971年9月21日出生，汉族，住绍兴市上虞区。 本院在执行申请执行人上海浦东发展银行股份有限公司绍兴上虞支行（简称浦发银行上虞支行）与被执行人上虞市昱吉昌矿产资源开发有限公司（简称昱吉昌公司）、徐开炎、朱惠英、徐灿法、杜瑞珍、王伟忠、徐丽丽金融借款合同纠纷一案中，案外人袁丁龙提出书面异议，本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 案外人袁丁龙称，请求贵院立即解除对上虞区××街道××单元××室房屋的查封，中止对该标的的执行。事实与理由：2015年1月10日，案外人袁丁龙与出卖人徐开炎、朱惠英夫妇签订《房屋买卖合同》，约定出卖人将位于上虞区××街道××单元××室房屋以145万元价款转让给案外人，三个月内办理过户手续。合同订立后，案外人已一次性付清全部房款（用徐开炎欠案外人的145万元借款抵冲房款），出卖人当日就将房屋和房地产证以外的相关凭证交付给案外人。虽案外人经常催办过户，但出卖人以在外地忙于经营生意为由，至今仍未办理房屋过户手续。出卖人交付房屋后，案外人全家一直居住使用上述房屋至今已5年。2015年至2019年物业费、水费、电费、煤气费等均由案外人支付。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有该财产，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案案外人已经支付所买房屋全部价款，并长期实际占有和居住使用所买房屋。虽未办理过户登记手续，但非案外人自身原因所致，案外人没有过错，曾多次向出卖人提出办理过户登记请求。故贵院不应查封案外人所购买的房产。综上所述，案外人不是贵院民事判决案件和执行案件当事人，与案件无民事权利义务关系，贵院违反法律规定，将案外人合法购买的房产予以查封，侵害了案外人合法财产权。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、第二百二十七条的规定，特提出异议。 申请执行人浦发银行上虞支行未发表意见。 被执行人昱吉昌公司、徐开炎、朱惠英、徐灿法、杜瑞珍、王伟忠、徐丽丽未发表意见。 经审查查明，2014年2月28日，被执行人徐开炎、朱惠英与申请执行人签订《最高额抵押合同》一份，徐开炎、朱惠英以其所有的位于上虞区××街道××单元××室房屋为申请执行人在2014年2月28日至2016年2月28日期间与被执行人昱吉昌公司办理各类融资业务所发生的债权担保最高额200万元的抵押担保，并办理了抵押登记。2015年2月28日，被执行人徐灿法、杜瑞珍与申请执行人签订《最高额抵押合同》一份，徐灿法、杜瑞珍以其所有的房屋为申请执行人在2015年2月28日至2017年2月28日期间与被执行人昱吉昌公司办理各类融资业务所发生的债权担保最高额180万元的抵押担保，并办理了抵押登记。2015年2月28日，申请执行人与徐开炎、朱惠英及王伟忠、徐丽丽分别签订《最高额保证合同》各一份，分别约定徐开炎、朱惠英在300万元的最高债权额度内、王伟忠、徐丽丽在110万元的最高债权额度内，对申请执行人与被执行人昱吉昌公司在2015年2月28日至2016年2月29日期间办理各类融资业务所发生的债权提供连带责任保证担保。同日，申请执行人与被执行人昱吉昌公司签订《流动资金借款合同》一份，约定借款金额为270万元，借款期限为2015年2月28日2016年1月23日。合同签订后，申请执行人依约向昱吉昌公司发放贷款270万元。2016年1月22日，申请执行人与七被执行人签订《贷款展期协议书》一份，约定上述借款展期至2016年10月22日，展期期间贷款的其他条件同原借款合同。同日，被执行人昱吉昌公司出具《还款承诺函》，承诺借款分两期归还，于2016年2月28日归还50万元，2016年10月22日归还220万元。若未履行承诺，视为昱吉昌公司违约，申请执行人有权宣布贷款展期协议项下贷款提前到期。后被执行人昱吉昌公司未按约归还50万元，申请执行人向本院提起诉讼。本院受理后，经审理作出（2016）浙0604民初2529号民事判决书。上述判决生效后，七被执行人未履行判决确定的义务，申请执行人申请强制执行。本院依法予以立案执行，执行案号为（2016）浙0604执3400号。在执行过程中，本院于2016年12月2日查封了被执行人徐开炎、朱惠英共同所有的位于上虞区××街道××单元××室房屋××房屋及被××人××、××共同××百官街道××号房屋。本院于2019年9月23日续封前述房屋。现案外人袁丁龙对本院查封案涉房屋提出异议。 另查明，2015年1月10日，案外人袁丁龙（乙方）与被执行人徐开炎、朱惠英（甲方）签订《房屋买卖合同》一份，约定被执行人徐开炎、朱惠英将坐落在上虞区××街道××单元××室房屋、附房（8幢36号附房）及装修不能动所有附着物件出售给案外人，房屋总价为人民币145万元，过户费用按国家规定各自承担，付款方式为本合同签订时房款一次性付清（房款用甲方欠乙方的145万元借款抵冲），本合同签订后三个月内交房并办理三证过户手续。交房过户前甲方要交清水、电、煤气、有线电视费及物业费。上述合同签订后，被执行人徐开炎、朱惠英将案涉房屋交付给案外人，但在合同约定期限内未办理房屋过户手续。2016年1月11日，案外人袁丁龙向被执行人徐开炎、朱惠英发出《催告函》，要求徐开炎、朱惠英在2016年2月底前将房屋过户给其。案涉房屋至今未办理过户手续。案涉房屋交付后的物业费等费用均由案外人支付。 本院认为，依照我国《物权法》的有关规定，不动产的权属应当以登记公示为原则，因此，在民事执行程序中，不动产的权属登记公示应当是人民法院甄别执行标的物权属的基本依据。本案中，案涉房屋登记在被执行人徐开炎、朱惠英名下，该房屋的所有权人应是被执行人徐开炎、朱惠英。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。虽然在本院查封案涉房屋之前案外人袁丁龙已与被执行人徐开炎、朱惠英签订了《房屋买卖合同》，房款用徐开炎欠其的145万元借款抵冲，并已实际占有使用，但在案外人与被执行人徐开炎、朱惠英签订《房屋买卖合同》时，案涉房屋已设定了抵押，对此，案外人袁丁龙未能尽到合理的注意义务，故其对案涉房屋未能办理过户登记手续存在过错。综上，案外人袁丁龙的异议请求，理由不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 驳回案外人袁丁龙的异议请求。 如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。 审 判 长  陈 明 审 判 员  宋 燕 人民陪审员  倪国锋 二〇二〇年五月二十九日 书 记 员  章利云