浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙03民终5709号上诉人（原审原告）：周恩德，男，1984年6月6日出生，汉族，住平阳县。委托诉讼代理人：邵婷婷、赖鹤山，北京大成（温州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：平阳楠盛小微园开发有限公司。住所地：平阳县鳌江镇钱仓东江工业区。法定代表人：吴南友。委托诉讼代理人：吴建金、金晓文，浙江人民联合律师事务所律师。上诉人周恩德因与被上诉人平阳楠盛小微园开发有限公司（以下简称楠盛公司）商品房预约合同纠纷一案，不服浙江省平阳县人民法院（2019）浙0326民初2316号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。周恩德上诉请求：1.撤销原审判决第二项内容，并依法改判支持周恩德一审诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由楠盛公司负担。事实和理由：一、本案系房屋买卖合同关系，原审法院认定双方存在商品房预约合同法律关系错误。预约合同是当事人之间约定将来签订本约的预先协议，义务不是给付标的物，而是订约的行为。涉案厂房已对买卖标的物的名称、坐落、转让款的确定及总价等主要内容作出具体约定，周恩德已按合同约定支付了相关款项，并进驻厂房，定制电梯，支付了地坪费用，楠盛公司已实际交付厂房。故涉案《厂房预定协议》不是预约协议，双方之间的房屋买卖合同关系已经成立。二、原审法院认定本案存在不可归责于当事人双方的事由，认定事实错误。涉案合同是厂房买卖合同，并未约定生效或者解除条件。入园企业是否符合产业条件，既不是合同生效条件，也不是合同解除的事由。即使出现企业入园条件不符合产业条件，也不能否认厂房买卖合同的法律效力。另外，楠盛公司购买土地的用途是作机械产业，直到2018年4月12日平阳县人民政府才作出[2018]36号《专题会议纪要》批准变更土地用途。涉案合同签订时间是2017年5月4日，楠盛公司明知土地用途为机械产业，其主导行业为机械机电行业，但仍与大多数彩印行业的企业签订合同。楠盛公司也从未告知周恩德土地用途及彩印企业入园的数量，隐瞒了入园企业条件或数量，其主观上存在明显过错。周恩德的企业符合入园条件。即使无法入园，楠盛公司存在主观过错和缔约过失，楠盛公司违反与政府签订的《投资项目协议》是造成周恩德无法入园的根本原因。三、涉案合同约定，楠盛公司若擅自将涉案厂房转让给第三人，就需承担违约责任。在尚未解除合同的情况下，楠盛公司应当承担违约责任。原审法院认为“以待厂房调换完毕或待原告前来协商退房事宜后，被告才能处理涉案厂房，对被告有失公平”，赋予对涉案厂房的随意处置，对平等民事主体进行区别对待，显失公平。现约定的违约情形已经出现，楠盛公司理应承担双倍返还的责任。即使不支持双倍返还的请求，对方也应该承担返还全部款项以及赔偿损失的责任。原判认定“乙方企业从事吹膜……否则无条件退出”错误，协议中并无该约定。因此，原判认为楠盛公司享有单方终止合同的权利而无需征得周恩德同意，也属错误。楠盛公司擅自转让厂房，过错明显。楠盛公司辩称：一、周恩德证据不足以证明原审判决第三项的内容，但考虑到周恩德已经实际支出，楠盛公司同意支付钢构损失和证照代办费8000元。楠盛公司曾主张“因被答辩人不符合入围条件，导致无法签订厂房买卖合同，根据预定协议书第六条违约责任17条之规定，楠盛公司不需要退还前期所有费用”进行抗辩，请求二审法院予以审查。周恩德在签订厂房预定协议时非常清楚，应当办理准许入园手续，取得入园资格后才能签订买卖合同，周恩德在本案中虚假陈述，违背诚实信用原则。二、涉案《厂房预定协议书》无论从合同名称看，还是从协议五“签订《买卖合同》的特别约定看”条款的内容看，均需要另行再签买卖合同。双方能否签订正式买卖合同取决于入园手续能否办理，一审对于本案案由调整为商品房预约合同纠纷的理由非常充分。周恩德主张楠盛公司已经交付厂房的说法与事实不符。三、《厂房预定协议书》系预约合同，其生效条件和解除条件均与入园准许无关。四、一审已经查明周恩德不符合入园件，不能获得购房资格，双方不可能签订买卖合同。且楠盛公司已经告知周恩德不能入园，可以选择位置调整或退房，但周恩德拒绝，因此不能归责于楠盛公司。故周恩德主张楠盛公司构成违约，不成立。周恩德向一审法院起诉，请求：1.判令解除双方之间于2017年4月2日的《楠盛·瓯南产业城厂房预订协议书》；2.判令楠盛公司向周恩德双倍返还定金160万元；3.判令楠盛公司向周恩德双倍返还购房款80万元；4.判令楠盛公司赔偿周恩德因搭建钢结构损失6000元、营业执照代办费用损失2000元，共计8000元；5.本案诉讼费用由楠盛公司承担。一审法院认定事实：2017年4月2日，周恩德（乙方）与楠盛公司（甲方）签订一份《楠盛·瓯南产业城厂房预订协议书》，约定乙方向甲方预订楠盛瓯南产业城厂房，厂房位于，建筑面积约为942.1平方米，单价为4255元／平方米，总房款以签订正式《买卖合同》时的总房款为准，乙方于协议签订之日向甲方支付总房款的20%作为定金，计800000元。合同第4条约定，乙方企业从事吹膜，必须符合国家产业政策及小微园产业规划发展要求，报鳌江镇人民政府县经信局入园条件通过备案，否则无条件退出。第13条约定，乙方须在收到甲方通知之日起5日内签订《买卖合同》，如未在规定时间内签约，则视同放弃所预订的厂房，前期收取的费用不予退还。第15条约定，在销售过程中，若甲方将乙方已经预定的厂房转售给第三方，甲方将返还乙方所交定金的两倍作为违约金赔偿给乙方。第17条约定，乙方按照本协议的约定交纳费用后，因乙方原因造成未能按照本协议的约定与甲方签订《买卖合同》，甲方不予退还前期所收费用。同日，周恩德支付定金80万元和预付购房款40万元。2017年11月30日，平阳县人民政府办公室印发平政办〔2017〕227号《关于印发平阳县小微企业创业创新园管理办法的通知》，该通知载明：“现结合《平阳县加快推进小微企业创业园建设实施细则》（平政办〔2015〕73号）具体要求，特制定本办法……第五条，本办法适用于小微园不同开发主体及入驻小微园的所有企业……第十三条，入园企业必须符合小微园总体规划和产业定位，为平阳县域内依法登记注册、具有独立法人资格、合法经营、依法纳税、具有良好信用记录的工业企业……第十六条，入园企业必须成长性好，有发展潜力，三年内销售产值达到2000元/平方米以上，亩均税收达到150元/平方米以上，营业收入年均增长10%以上……第十七条，入园企业须符合节能减排、安全生产、环保、低碳的要求……第二十二条，入园企业拟投资建设或厂房购置，应向项目所在地乡镇人民政府（开发区管委会）提出申请，审核后报县经信局（县小微企业创业园建设管理办公室）准入，经批准后方可入园……”。2018年4月12日，平阳县人民政府印发〔2018〕36号《专题会议纪要》，该会议纪要载明：“2018年3月19日……召开县政府专题会议，就平阳楠盛产业城项目产业调整有关问题进行协调……在符合环保、安全生产、消防安全的前提下，该项目主导行业由机械机电行业调整为彩印包装行业……该小微园主导行业以外其他入园的30%产业，按照机械机电行业15%、服装行业15%的比例予以限制……平阳楠盛小微园开发有限公司严格按照规定流程，做好主导产业调整后的环评、安评、消防安全、企业准入等重新报批工作”。2017年11月，楠盛公司向鳌江镇经发局提交了周恩德申报的温州周耀塑料制品有限公司、尤秋林申报的王林轩纱线厂、温合伟申报的舟山市迦特包装制品有限公司的3家入园企业项目综合评估表，鳌江镇经发局、安监分局、环保分局组成了小微园准入预评小组，并对该3家企业进行了实地调研，预评小组对周恩德申报的温州周耀塑料制品有限公司初审综合评定结果为不予准入。2018年6月15日，楠盛公司就涉案厂房与案外人温州广森纸业有限公司签订了《商品房买卖合同》，并办理了合同备案登记，合同价格为4007641元。同年12月29日，平阳县小微企业创业园建设管理工作领导小组办公室印发平小微办〔2018〕23号《关于平阳楠盛·瓯南产业城入驻企业（第一批）项目准入的通知》，认为有27家企业符合《平阳县加快推进小微企业创业园建设实施细则》、《平阳县小微企业创业创新园管理办法》规定的入园标准，予以准入，其中购买2＃A单元四五层厂房的温州智铖电子有限公司在该27家企业名单中。一审法院认为，周恩德与楠盛公司于2017年4月2日签订的《厂房预定协议书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定合法有效。根据双方签订的协议书名称以及协议中有关需签订《买卖合同》等内容的约定，该案系商品房预约合同纠纷，而非房屋买卖合同纠纷，故将该案案由调整为商品房预约合同纠纷。因楠盛公司同意解除双方签订的《厂房预订协议书》，故对周恩德要求解除该协议的请求，予以准许。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”该案中，根据各方当事人陈述以及鳌江镇人民政府出具的《情况说明》、回函，以及结合滕培峰的谈话内容，可以看出楠盛公司在《厂房预订协议书》签订后，积极向周恩德收集企业信息资料，并向政府有关部门报送入园项目综合评估表。此后，经小微园准入预评小组评审和实地察看，周恩德申报的温州周耀塑料制品有限公司不符合准入条件，对于该评审结果显然不是楠盛公司签约时所能预见。因此，该案在周恩德申报的企业不符合准入条件的情况下，导致双方无法继续履行合同的原因，应视为不可归责于双方的事由。《中华人民共和国合同法》第九十一条规定，有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。本案中，《厂房预定协议书》第4条约定，“原告企业从事纺织，必须符合国家产业政策及小微园产业规划发展要求，报鳌江镇人民政府县经信局入园条件通过备案，否则无条件退出。”因此，在周恩德申报的企业不符合准入条件的情况下，涉案《厂房预定协议书》已无法继续履行，楠盛公司方享有单方终止合同的权利而无需征得周恩德方的同意。故楠盛公司在合同的权利义务终止的情况下，将涉案厂房出售给案外人，并不构成违约行为。虽然《厂房预定协议书》第14条约定“在销售过程中，若被告将原告已经预定的厂房转售给第三方，被告将返还原告所交定金的两倍作为违约金赔偿给原告”，但结合协议整体以及上下文理解，该约定的前提条件应为周恩德预定的厂房符合准入条件，否则与协议第4条约定存在前后矛盾。综上，导致双方商品房买卖合同未能订立的原因应认定为属于不可归责于双方的事由，故楠盛公司应将定金80万元以及预定购房款40万元均返还给周恩德。因此，周恩德要求双倍返还定金、购房款以及楠盛公司要求没收定金的意见，均不予采信。关于周恩德要求返还代办公司服务费、装修费及相应利息的问题。在诉讼过程中，楠盛公司对该部分费用同意支付，一审法院不持异议。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，于2019年8月26日判决：一、解除周恩德与楠盛公司于2017年4月2日签订的《楠盛·瓯南产业城厂房预订协议书》；二、楠盛公司于判决生效之日起十日内返还周恩德定金80万元、购房款40万元，合计120万元；三、楠盛公司于判决生效之日起十日内赔偿周恩德搭建钢结构费用6000元、营业执照代办费用2000元，合计8000元；四、驳回周恩德的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26128元，减半收取计13064元，由周恩德负担5228元，楠盛公司负担7836元。二审期间，双方均未提供新的证据。本院审核了当事人向一审法院提供的证据后，对一审判决认定的事实，除了“合同第4条约定……报鳌江镇人民政府县经信局入园条件通过备案，否则无条件退出”、“同日，原告支付定金80万元和预付购房款40万元”之外，其余依法予以确认。经本院二审查明，周恩德与楠盛公司签订的《楠盛·瓯南产业城厂房预订协议书》第4条约定：乙方企业从事吹膜，必须符合国家产业政策及小微园产业规划发展要求，符合污染物总量控制等国家环境保护有关规定，采用的设备、生产工艺、技术和能源消耗要达到或者接近国内同行业先进水平。周恩德自2017年3月19日至2017年6月2日之间分批向楠盛公司交纳定金和购房款共计120万元。二审中，楠盛公司陈述：涉案园区允许新设立的企业入园。对于将上诉人所预定厂房转卖之前有无通知上诉人的问题，楠盛公司陈述“庭后三日内回复，如果没有回复就代表没有通知。”此后，楠盛公司未对此进行回复。本院认为：本案所涉协议书不仅明确是厂房预订协议，还明确约定双方需另行签订《买卖合同》，因此一审法院认为本案案由系商品房预约合同纠纷，并无不妥。根据平阳县鳌江镇人民政府出具的复函、《情况说明》等，可以证明被上诉人曾采取一定行为促成交易，但上诉人的企业因不符合产业要求，未被准许入园。因此，一审法院认为本案双方最终未能签订买卖合同并非被上诉人单方无故反悔造成，亦无不妥；对上诉人关于双倍返还定金和预付款的主张不予支持，无原则错误。上诉人关于本案案由及“原审法院认定本案存在不可归责于当事人双方的事由，错误”的主张不能成立，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案双方签订《厂房预订协议书》系商事行为，当事人意思表示真实，协议签订后上诉人不仅支付了对应的价款，且向案外人支付了部分工程款项，足以证明上诉人对该买卖关系存在更多的信赖和期待。在本案双方没有约定上诉人退出条件的情况下，被上诉人转卖上诉人所预定厂房前未能告知上诉人并及时返还价款，有悖于上述法律规定和诚信原则，应承担相应责任。由于本案当事人对解除合同无异议，被上诉人开发和销售涉案园区厂房之商业行为存在融资成本，故被上诉人返还本案价款时理应还向上诉人支付相应的对价。但返还给上诉人所付钢构搭建费、营业执照代办费不应支付融资对价。该融资对价可以利息方式支付。综合考虑被上诉人的责任、参考民间借贷利率标准以及利益平衡原则，本案被上诉人应支付给上诉人的对价可按月息2%计算，计息时间可自款项付完之次日为起算点。综上，上诉人的上诉主张部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持浙江省平阳县人民法院（2019）浙0326民初2316号民事判决主文的第一、三项；二、撤销浙江省平阳县人民法院（2019）浙0326民初2316号民事判决主文的第四项及受理费负担部分；三、变更浙江省平阳县人民法院（2019）浙0326民初2316号民事判决主文的第二项为：平阳楠盛小微园开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还周恩德定金和购房款合计120万元以及该款项的利息（以120万元为基数，按照月息2%计算，自2017年6月3日起至实际履行完毕之日止）；四、驳回周恩德其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费26128元，减半收取为13064元，由周恩德负担4314元，平阳楠盛小微园开发有限公司负担8750元。二审受理费15600元，由周恩德负担9360元，平阳楠盛小微园开发有限公司负担6240元；保全费5000元，由平阳楠盛小微园开发有限公司负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长  曹启东审判员  杨宗波审判员  刘宏杰二〇二〇年五月八日法官助理周婷婷书记员  黄欢乐