河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终397号上诉人（原审被告）：张道红，男，1967年10月4日出生，汉族，住河南省罗山县。委托诉讼代理人：熊大明，河南豫申律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：姜开利，男，1965年7月23日出生，汉族，住河南省罗山县。上诉人张道红因与被上诉人姜开利房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省罗山县人民法院（2019）豫1521民初2327号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张道红的委托诉讼代理人熊大明、被上诉人姜开利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张道红上诉请求：1．依法判决撤销罗山县人民法院作出的（2019）豫1521民初2327号民事判决书的第一项以及第三项内容，予以改判；2．本案一二审的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.2013年上诉人在罗山县城内建房的过程中，被上诉人多次以妨碍其通风采光为由阻挠上诉人施工，事实上，上诉人在房屋建成后仍可以看出没有妨碍被上诉人通风采光，妨碍其通风采光仅仅是被上诉人敲诈勒索上诉人的手段。在此过程中，甚至被上诉人还邀请黑恶势力人员刘某（原名刘胜蛟，已经作为黑恶势力人员被依法追究刑事责任）参与到上诉人与被上诉人的纠纷中，被上诉人为谋取不法利益无所不用其极，勾结黑恶势力强迫上诉人将房屋出售给被上诉人（刘某在此过程中牟利1万元）。2．涉案房屋虽然其土地性质是国有建设用地使用权出让所得，非集体性质，但是该房屋是没有任何产权证明的，也就是没有房产证的“小产权房”，“小产权房”的买卖是无效的，不受法律保护的，所以，上诉人与被上诉人签订的合同应当是无效的，故而上诉人也就不存在违约这么一说。3．退一步讲，即使从解除合同的角度来看，上诉人与被上诉人在签订合同时，并没有约定违约金的计算方式。而在2013年10月28日，双方订立合同时，无论是上诉人还是被上诉人，任何一方都是无法预见到涉案房屋的转让价值可以达到31万元，如果上诉人可以预料到，也就不会出售了。所以不能够以2018年的房屋成交价格去反推“可以获得的利益”。因为这个“可以获得的利益”在合同订立时就应当是可以确定下来的，而这个“利益”的数额需要被上诉人进行举证。4．虽然该房屋属于“小产权房”，原审法院认为上诉人与被上诉人签订的买卖合同有效，那么该房就带有商品房的性质或者说可以参照商品房的有关法律规定去处理。所以无论依据哪一条，赔偿责任的最高限额是不能够超过7万元，并且该《解释》的第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”根据该条规定，违约损失应当确定为已付购房款一倍的赔偿责任的30%，即违约损失应当为2.1万元。姜开利辩称，1．涉案房屋占用土地为国有建设用地，不是集体建设用地，答辩人与被答辩人张道红签订的《购房协议书》合法有效；2．《购房协议书》约定的价格是答辩人与被答辩人张道红在综合考虑相邻关系及对答辩人日常影响的基础上协商而成，不存在被答辩人张道红所说的胁迫情形；3．被答辩人张道红不是房地产开发企业，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定；4．被答辩人张道红将涉案房屋出售给第三人，以行为明确表明不履行《购房协议书》约定的义务，答辩人有权解除合同并要求被答辩人张道红承担违约责任；5．一审法院认定《购房协议书》签订时，答辩人在存在一定程度的乘人之危因素，因此，酌定按照70%的比例要求被答辩人张道红承担赔偿责任，明显与事实不符。望二审法院驳回被答辩人张道红的上诉，维持原判。姜开利向一审法院起诉请求：1．请求依法判令解除双方2013年10月28日签订的购买房屋协议；2．请求依法判令被告返还购房款80,000元并按银行同期贷款利率支付利息（时间从2014年1月28日起计算至实际履行日止）；3．请求依法判令被告赔偿原告损失30万元；4．本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告现居住地位罗山县××中路沿街街，房屋后墙与罗山县龙山街道朝阳社区居民委员会（原罗山县城关镇朝阳社区居民委员会）相邻。被告系罗山县龙山街道朝阳社区居民委员会工作人员。2013年，经相关部门审批和国有建设用地使用权出让，罗山县龙山街道朝阳社区居民委员会罗山县××镇××路东东取得一处面积为742㎡的土地，用于社区办公服务用房及附属设施建设；2014年年初，罗山县龙山街道朝阳社区居民委员会在该社区办公大院南侧新建一幢住宅用房，2015年上半年竣工。该房屋建设前期，因该房与原告的房屋后墙东西相邻，计划建房层数高于原告的房屋，经协商，原告（乙方）与被告（甲方）于2013年10月28日签订了一份《协议》，约定被告罗山县××东东庭苑小区内（安置）盖办公楼两栋，因遮荫问题和原告协商如下：1．靠原告东院墙边，被告不得再另行拉院墙；2．被告所盖楼房和原告院墙留4米的人行过道；3．被告楼房盖好后，按成本价格由原告购买一套，楼层在西单元四层；4．一层封顶交清购房款7万元；5．本协议双方签字后生效，如一方违反自负法律责任。被告作为协议的甲方，原告作为协议的乙方，以及协议的见证刘某军，分别在该协议上签名确认。2014年1月28日，原告将购房款交付给被告后，被告给原告出具了一份收据，载明：“收到今收到购房款柒万元整，70000.00根据协议一次性付清，楼层西单元四层（即南楼），另付南楼车库订金壹万元整，10,000.00元收款人：张道红2014年1月28日”。2018年1月17日，被告的有关代理人以被告作为出卖人，代被告与他人签订一份《购房协议书》，约定他人购买被告的位于罗山县江淮中路朝阳社区综合楼壹栋四楼西单西户两室壹厅一厨一卫的住宅一套，总房款31万元；现他人已在该房屋内装修入住。2019年6月，原告发现该房屋有人入住即前去进行交涉，后原告报警，经罗山县公安局龙山派出所处理未果，原告遂诉至本院。另查明，庭审中，原告主张被告系房屋建设的实际施工人，且协议的见证人刘某系被告找来协调和见证的，车库也让被告卖给了他人，价款是8万元；被告委托诉讼代理人当庭认可车库转卖的事实，但被告本人在本院组织的质证中，称车库系按每年3,000元租赁他人使用。原、被告双方均认可，原告购买的房屋为该幢楼的西单元4层西户。2019年10月25日，经本院派员现场勘查，所涉房屋所在地，朝阳社区居委会办公大院南幢楼为单独小院，该小院使用原告房屋的后墙作为小区的西院墙；该幢楼整体为5层（含一层车库，东西两个单元），明显高于原告的房屋；该幢楼的西部与原告房屋相邻的部分，中间留有约4米（南宽北窄，北部约3.5米，南部约4.5米）的距离空置；该幢楼有多户已装修入住。一审法院认为，本案双方主要争议是协议的效力、是否赔偿损失及损失的数额等问题。（一）关于本案购房协议的效力问题。被告辩称签订协议受胁迫，内容显失公平，且房屋属于小产权房，被告也无权处分，主张协议无效，但证据不足，本院不予采纳；依据：1．原告房屋与被告出卖的房屋相邻，被告出卖房屋的楼层明显高于原告的房屋，双方协议也明确记载协议签订系因房屋遮荫问题协商达成的协议，可以认定该协议的签订有一定的事实依据；2.2013年10月28日双方签订协议后，2014年1月28日原告给付购房款及车库订金，被告又另向原告出具了收据，明确记载了购房的价款、楼层、车库等事项，且至今未退还该款，可以认定双方均有履行该协议的意思表示；3．被告辩称系原告胁迫签订的协议，但未提供充分的证据予以证实，且该协议也未损害国家、社会公共利益及他人利益，或违反法律、行政法规的强制性规定，依法不属合同无效的法定情形；4．被告辩称的协议内容显失公平、原告乘人之危等，均属合同可变更或撤销的范围，但协议签订至今已6年有余，被告并未在法定的期限内行使变更或撤销的权利；5．被告辩称房屋属于小产权房，原被告不属于同一集体组织成员，但该房屋使用土地系国有建设用地使用权出让所得，并非集体性质；6．被告辩称无权处分，但双方协议的当事人及购房款的收款人以及房屋转卖他人签订协议的出卖人均系被告，且该房由新业主于2018年1月购买后已长期装修入住；7．所涉房屋的整幢楼虽系罗山县龙山街道朝阳社区居民委员会所建，但被告系该社区工作人员，被告出售该楼盘其中的一套，由此形成的被告与罗山县龙山街道朝阳社区居民委员会之间的法律关系，与本案不属同一法律关系；8．被告另辩称的原告利用黑恶势力强迫购房，协议见证方刘某系黑恶势力成员等，但被告未提供相应证据证实胁迫的具体情况，且见证人刘某是否为黑恶势力成员及处理等，与本案也不属同一法律关系。（二）关于赔偿损失问题。因被告将已出售的房屋转卖他人的行为构成违约，依法被告应当赔偿原告的合理损失，但原告要求赔偿损失30万元过高，根据有关法律规定，结合被告将房屋以31万元转卖他人的事实，原告因被告违约造成的可得利益损失为24万元（31万元-7万元）。考虑到双方签订协议时被告方建房的急切心理，协议签订确实存在一定程度的乘人之危因素，结合公平原则，本院酌定原告合理损失，可在原告可得利益损失24万元的基础上，适当扣减30%，即24万元-24万元×30%=16.8万元。（三）解除协议及车库问题。原告要求解除双方签订的协议，因所涉房屋被告已转卖他人，并已长期装修入住，本案合同不再具备现实履行条件，故原告的此项要求，于法有据，本院予以支持。关于车库问题：1．因原告给付被告车库购买款1万元系订金；2．双方签订协议时，也未对车库问题进行明确约定；3．原告在给付被告车库订金时，也未对车库价格进行明确约定；4．原告也未提供相应证据证实车库转卖的具体情况；故双方购房协议解除后，被告依法应将该订金予以退还。原告要求被告退还购房款及车库订金共计8万元，理由正当，本院予以认可；但原告主张该款的利息，因本院已对原告因解除合同造成的合理损失予以认定，原告的该项损失，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条、第五十四条、第五十五条、第六十条、第七十五条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告姜开利与被告张道红于2013年10月28日签订的协议；二、被告张道红在本判决生效之日起十日内一次性退还原告姜开利购房款及购车库订金共计8万元；三、被告张道红在本判决生效之日起十日内一次性赔偿原告姜开利损失16.8万元；四、驳回原告姜开利的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,000元，由原告姜开利负担1,500元，被告张道红负担5,500元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点问题在于：1．当事人双方2013年10月28日签订的《协议》是否有效；2．一审判决确定的损失是否适当。本案中，张道红上诉称“涉案房屋虽然其土地性质是国有建设用地使用权出让所得，非集体性质，但是该房屋是没有任何产权证明的，也就是没有房产证的‘小产权房’，‘小产权房’的买卖是无效的，不受法律保护的，所以，上诉人与被上诉人签订的合同应当是无效的，故而上诉人也就不存在违约这么一说。”，经查，根据一审中提交的豫（罗山）出让（2013年）第00号《国有建设用地使用权出让合同》和罗政土［2013］44号罗山县人民政府土地管理文件，案涉房屋占用的土地为国有建设用地，土地权属性质为国有，其他土地使用条件如容积率、建筑密度、绿地率、建筑界限等均有非常详细的规定，因此，涉案房屋即便没有办理产权登记手续，亦非“小产权房”，故张道红的该上诉理由不能成立；张道红上诉称“即使从解除合同的角度来看，上诉人与被上诉人在签订合同时，并没有约定违约金的计算方式。而在2013年10月28日，双方订立合同时，无论是上诉人还是被上诉人，任何一方都是无法预见到涉案房屋的转让价值可以达到31万元，如果上诉人可以预料到，也就不会出售了。所以不能够以2018年的房屋成交价格去反推‘可以获得的利益’。因为这个‘可以获得的利益’在合同订立时就应当是可以确定下来的，而这个‘利益’的数额需要被上诉人进行举证。”，经查，姜开利向一审人民法院起诉的第三项诉讼请求是赔偿损失30万元，而不是主张违约金；张道红上诉称“所以无论依据哪一条，赔偿责任的最高限额是不能够超过7万元，并且该《解释》的第十六条规定‘当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。’根据该条规定，违约损失应当确定为已付购房款一倍的赔偿责任的30%，即违约损失应当为2.1万元。”经查，姜开利向一审人民法院起诉的第三项诉讼请求是赔偿损失30万元，故不能适用上述《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，而《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施的，并有权要求赔偿损失。”第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因此，一审判决依据房屋转卖的事实，适当考虑实际情况，并结合公平原则，在可得利益损失的基础上，适当扣减部分，酌定姜开利的损失，并无不当。综上所述，张道红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7,000元，由上诉人张道红负担。本判决为终审判决。审判长 朱 峰审判员 姚 涛审判员 马 勇二〇二〇年五月六日书记员 汪玉娇