上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终2598号上诉人(原审原告)：上海寰立贸易有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：代亚斌，总经理。委托诉讼代理人：王心宇，上海市郑传本律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：潘国华，男，1968年1月26日出生，汉族，住上海市普陀区。被上诉人(原审被告)：上海菲高娱乐有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：黄志军，总经理。上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：陆建宇，上海君韵律师事务所律师。上诉人上海寰立贸易有限公司(以下简称“寰立公司”)因与被上诉人潘国华、上海菲高娱乐有限公司(以下简称“菲高公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2018)沪0107民初7709号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。寰立公司上诉请求：一、撤销一审法院判决第三项，改判潘国华、菲高公司按合同约定全额支付房屋使用费，即自2019年4月9日起至同年7月8日，以日租金2.44元/平方米计付，自2019年7月9日起至同年9月2日，以日租金2.51元/平方米计付；二、撤销一审法院判决第五项，改判寰立公司不承担装修残值费或发回重审；三、判令潘国华、菲高公司拆除装修或者发回重审。事实和理由：一、一审法院判决第五项明显超裁，属重大程序违法，应予以撤销或发回重审。一审中，寰立公司的诉请是解除合同、返还房屋，并未涉及装修残值，潘国华、菲高公司也未反诉主张装修残值，故该判决内容超裁。二、一审法院认定事实不清。潘国华、菲高公司的装修行为违反合同约定，无论是否存在残值或者损失，均应由潘国华、菲高公司自行承担。三、一审法院认为寰立公司需承担装修残值的一半，系基于潘国华、菲高公司同意提前解除合同，且无违约情况而做出。事实是潘国华、菲高公司明显违约，包括未按合同约定向寰立公司提交全部装修方案和设计图纸，并征得寰立公司书面同意擅自装修；装修未取得消防审核；未按约进行噪声测试即投入使用；未及时办理工商注册，且至今未提供文化经营许可证及环保消防验收证明，属于无证违法违规经营；未获得消防审批、验收即投入使用等等，故应基于合同约定的违约责任以及过错原则解除合同，一切法律后果由潘国华、菲高公司承担。潘国华、菲高公司辩称，不同意寰立公司的上诉请求。寰立公司并不具有单方合同解除权，其认为潘国华、菲高公司根本性违约而解除合同没有事实依据。潘国华、菲高公司自2013年7月起承租涉案房屋，进行装修，之后开始经营。寰立公司是2015年7月才因房屋权属变更与潘国华、菲高公司建立租赁关系。2015年7月时，潘国华、菲高公司先与原出租人解除了租赁合同，在解除时明确双方不存在违约。此后，才与寰立公司重新签订租赁合同，寰立公司仅是承接了原来承租人的权利义务，合同其他内容未变。寰立公司依据2015年7月的合同约定，以潘国华、菲高公司2013年7月的装修行为作为潘国华、菲高公司的违约，不能成立。至于证照，潘国华、菲高公司一直在积极办理，但寰立公司未尽配合义务。涉案租赁合同的解除是基于双方在诉讼中的合意，而非寰立公司有单方解除权。对于装修残值，一审法院的判决是合理的。另，潘国华、菲高公司在2019年4月12日已告知寰立公司，自2019年2月26日起已停止营业，并要求寰立公司来办理交接手续，但遭寰立公司拒绝。如以双方协商一致的2019年5月2日作为合同解除日，此后的房屋使用费，潘国华、菲高公司不应再承担。寰立公司向一审法院起诉请求判令：一、寰立公司与潘国华于2015年7月10日签署的《房屋租赁合同》解除；二、潘国华、菲高公司迁离并向寰立公司返还涉案房屋。一审法院认定事实：2013年7月8日,出租方上海逸风商务酒店有限公司、上海志道实业有限公司、上海瀚立通信工程有限公司(合同签约方均为甲方)与承租方潘国华(合同签约方为乙方)签订了《房屋租赁合同》,约定由潘国华承租上海市大渡河路640弄及646弄401、402、403、404、405、406、407、408、409、410、411室房屋(总面积1898平方米)及上海市大渡河路640弄及646弄底层沿大渡河路自北向南数第二间门面,用途为KTV会所。租赁期限自2013年7月8日至2023年7月8日。合同中约定了押金、租金等主要内容。合同生效后，双方按约履行义务，潘国华收房后，按经营所需对房屋装修装饰。装饰装修完毕后，潘国华在申请注册KTV会所的同时，也对外开展经营。2015年4月，出租方通过以KTV会所涉消防违规、无证经营、噪音污染为由，向潘国华送达《律师函》。潘国华收函后，委托律师予以答复并明确表示证照证照申办中。2014年12月24日,出租方上海鑫康润实业有限公司(合同签约方为甲方)、承租方寰立公司(合同签约方为乙方)和出租、产权方上海沅晟投资管理有限公司(合同签约方为丙方)签订了《房屋租赁合同》,该合同约定甲方将本市大渡河路XXX号、XXX号XXX楼(面积为1898.58平方米)出租给乙方。丙方确认甲方对646号4楼享有合法租赁权，并有权据此将房屋租赁给乙方。租赁期限自2015年1月1日至2028年6月30日。2015年7月10日，上海逸风商务酒店有限公司、上海志道实业有限公司、上海瀚立通信工程有限公司(合同签约方均为甲方)与潘国华(合同签约方为乙方)签订了《解除协议》,该协议约定双方于2013年7月8日签订的《房屋租赁合同》于2015年7月9日解除，并就解约事宜互不承担违约责任；解除合同时该房屋的租金与水电费均已结清；乙方的装饰装修归乙方所有，具体权利义务由乙方与新出租方约定，甲方无需向乙方支付任何装饰装修补偿；乙方与新出租方就租赁事宜的权利义务，由乙方和新出租方自行约定，与甲方无关；合同解除时，由乙方和新出租方自行办理交房手续。同日,寰立公司(合同签约方为甲方)与潘国华(合同签约方为乙方)签署《房屋租赁合同》,该合同约定由潘国华承租上海市大渡河路XXX号401、402、403、404、405、406、407、408、409、410、411室房屋(总面积1898平方米),用途为KTV会所。租赁期限为八年，自2015年7月10日至2023年7月9日止。第一、二年日租金按照2.369元/平方米，年租金为1,641,172元；第三、四年日租金按照2.44007元/平方米，年租金1,690,407.16元；第五、六年日租金按照2.XXXXXXX元/平方米，年租金1,741,119.37元；第七、八年日租金按照2.XXXXXXXXX元/平方米，年租金1,793,352.96元。甲方确认乙方使用上海大渡河路XXX号底层延大渡河路自北向南数第一间门面，该门面使用费为第一、二年使用费年租金为111,240元；第三、四年使用费年租金为114,577.20元；第五、六年使用费年租金为118,014.52元；第七、八年使用费年租金为121,554.95元。甲方同意，如乙方在一年内租赁该房屋所在的其他楼层的整层，字(自)该楼层开始支付租金开始，甲方免除上海大渡河路XXX号底层延大渡河路自北向南数第一间门面的使用。以上所有租金及使用费采用先付后用的方式，租金每三个月为一个支付期，乙方须在每个支付期满前十五个工作日内支付下一期租金及使用费。房屋正式移交时，乙方已付的租赁定金转为押金共计13万元。乙方根据经营需要，而对该房屋及其公共部位进行装修，不得改变该房屋的承重结构。同时，必须向甲方提交全部装修方案和设计图纸,并征得甲方书面同意后方可进行。因对租赁房屋进行装修需要获得有关机关审批时,乙方应当自行负责获得该审批,并提交审批文件副本供甲方备案。乙方的装修应当符合一切有关环保、安全和消防的要求;装修期间，甲方有义务负责对外的协调；在本合同有效期内，因乙方违约导致本合同提前终止或解除的，乙方放弃就该房屋装修部分的补偿请求权。因甲方违约导致本合同提前(体检)终止或解除的，甲方应补偿乙方的装修损失；乙方交还房屋时，除乙方自行购置的家具及可移动电器之外，其他(包括房门、隔断、地板、照明设备等)不可移动的添置物，一律不得拆除带走。乙方自行负责经营所需的有关证件、执照的办理。乙方办理出营业执照后,应将营业执照复印件交与甲方。同时本合同权利义务转移到营业执照所属的名下,乙方对营业执照主体的履约行为承担连带责任;甲方根据乙方办理相关经营证件、执照、提供必要的方便和协助。乙方发生下列情况时,甲方有权解除或终止合同：乙方违法使用该房屋,严重影响该房屋及相邻物业、财产安全,经甲方书面告知后拒不整改；乙方有其他违约或违法行为,经甲方书面告知后拒不整改；乙方经营期间应遵守国家有关法律法规,合法经营。甲方发生下列情况时,乙方有权解除或终止合同：甲方交付的租赁物不符合本合同要求，乙方无法使用；因甲方原因导致乙方无法正常经营的。如因乙方违约或违法经营导致本合同的解除或终止,乙方在该房屋中的装修物、构筑物,甲方不予赔偿。甲方认可本合同所确定的乙方经营项目。合同附件中还约定甲方拆除可用部分后交房，门面房现状交房。确定甲方已于2015年7月10日按本合同的约定和交接清单向乙方移交房屋和设施并处于良好使用状态。2016年12月9日，寰立公司向潘国华发送《律师函》,以其存在无证经营KTV等违约行为要求尽快予以解决。潘国华予以回函中告知已于12月9日向相关部门申请娱乐场所经营许可后，上海市文化广播影视管理局已出具《上海市设立文化娱乐场所预先通知书》。该《通知书》的内容：菲高公司拟在系争房屋设立文化娱乐场所(经营卡拉喔凯厅项目)的服务指导申请收悉。经对提供的场所拟设立地址的房屋证明文件和其周边环境的勘验，该地点基本符合设立文化娱乐场所的要求。2017年4月18日，经核准，菲高公司取得《营业执照》，成立日期为2017年1月11日，住所地为上海市大渡河路XXX号401-411室，经营范围：娱乐场所(KTV经营)，食品流通[依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动]。一审法院另查明，上海市大渡河路640、646、648号、652弄1号、同普路XXX号房屋权利人为上海沅晟投资管理有限公司。用途：商办、公寓综合。2018年5月2日，寰立公司诉至法院，请求判决如其诉请。诉讼期间，菲高公司称，在申办消防许可证中，寰立公司未能提供消防审核部门规定的相关资料，至今未取得消防许可。寰立公司则称，仅部分(土建竣工图)未能提供。因当事人各持己见，经一审法院向上海市普陀区消防支队咨询，娱乐场所必须取得消防许可，申请人申请办理，必须符合规定的条件，不符合条件，受理窗口不接受申请，也不做记录，且每年的审核要求不同。经查，涉讼的娱乐场所未得到消防许可。后双方知晓因系争房屋的性质、用途不符合开设KTV会所，双方明确同意解除合同关系。一审法院根据菲高公司申请，依法委托上海大华工程造价咨询有限公司对系争房屋内的装修价值及装修残值予以评估。根据沪大华[2019]造鉴字第19178SF014号《鉴定意见书》，认定系争房屋装修工程的造价为7,858,343元，截止至2019年7月(现场踏勘日)的装修残值为3,143,337元。评估费219,900元，已由寰立公司、菲高公司各半预交。对于《鉴定意见书》，本案当事人均不持异议。诉讼期间，寰立公司提出增加诉讼请求申请，要求支付拖欠的租金及拆除租赁房屋装修所产生恢复原状费用损失并申请“恢复原状费用”司法评估。2019年9月2日，一审法院与双方谈话时，寰立公司坚持“恢复原状费用”司法评估之申请诉请，并提供系争房屋平面图为原状之标准。因潘国华及菲高公司持有异议，且双方对系争房屋的原状未作认定，经释明后，明确告知寰立公司，其该项申请不予准许。为避免双方损失扩大，曾提议双方先行办理房屋交接时，寰立公司予以拒绝。潘国华则表示，曾于2019年4月12日函发寰立公司，明确因系争房屋性质为办公用房，不能取得消防许可，已无法正常经营，被迫于2019年2月26日停止营业，要求于2019年4月11日起将系争房屋交还寰立公司、办理移交手续，并止付租金。现要求办理房屋交接手续，以避免损失的扩大。2019年10月8日，寰立公司确定诉讼请求如下：1、寰立公司与潘国华于2015年7月10日签署的《房屋租赁合同》因其严重违约及违法经营而立即解除;2、潘国华、菲高公司迁离并向寰立公司返还系争房屋;3、潘国华、菲高公司向寰立公司支付自2019年4月9日起至解除日止的房屋租金(以日租金按照2.44007元/平方米计付)及解除日后的房屋使用费(以日租金按照2.XXXXXXX元/平方米计付)；4、潘国华、菲高公司拆除系争房屋的所有装修；5、潘国华、菲高公司支付两台电梯调试维修费用14,800元；6、本案诉讼费用由潘国华、菲高公司承担。一审庭审中，寰立公司认为，潘国华2013年收房未经消防审批进行装修以经营KTV，已存在过错。2015年寰立公司承继了原出租方的权利义务，因与潘国华沟通未果。2018年4月提起诉讼后，潘国华才递交消防设计资料，违法行为长达5年，且房屋产权人、寰立公司先后也发信给潘国华。2017年菲高公司才成立，取得文化娱乐许可证。菲高公司未能办出消防许可并非房屋性质问题，因在本大楼里也有开设宾馆。潘国华多年无证照对外营业，解除合同后，应自行拆除装修。由于原有的两台电梯被改动过，按现行标准已无法达标，重新验收将产生费用14,800元。菲高公司成立后，根据合同约定，承租方的义务应由菲高公司承担，故租赁合同于2018年5月2日解除后，相关法律和经济责任应由菲高公司承担，但合同约定潘国华承担连带责任。因菲高公司未拆除装修，故不同意办理房屋交接，但对于已收取的押金13万元，同意本案中一并解决。潘国华、菲高公司认为，承租房屋的用途明确，装修、申请证照同时进行，但在申办消防许可时遭拒。寰立公司诉讼后，承租方为积极履约按约按时支付租金，由于寰立公司未完全提供办证所需资料导致向消防部门申报时被卡，后在法庭的主持要求下，寰立公司才勉强提供了大部分相关资料，后因双方知晓房屋性质为商办，不能用于娱乐场所经营，故租赁合同只能解除，同意寰立公司提出的合同解除日，但合同解除责任在于出租方。菲高公司成立后，因未取得消防许可已于2019年2月停止营业并明确告知寰立公司自同年4月起止付租金、办理退房，遭拒。因菲高公司不能实现合同目的，对4月份后的房屋使用费也不予承担。系争房屋原为毛坯房，潘国华承租后为经营所需进行装修装饰，有利于房屋增值，现合同提前解除并非承租方违约造成，故寰立公司要求拆除装修、恢复原状不符双方约定，且在装修中仅对一台电梯进行过装饰，现要求承担两台电梯维修费不符事实，也无依据，不同意支付维修费用。一审法院认为，本案的争议焦点在于承租人履行合同中是否存在违约行为及当事人明知系争房屋性质后，菲高公司已不能实现合同目的，在同意提前解除合同的情况下，如何承担责任。潘国华承租系争房屋后，依据合同约定对系争房屋进行装修装饰，原出租方理应知晓并得到许可，作为合同的相对主体，潘国华应负有更加注重了解系争房屋的使用性质之义务。寰立公司承租了系争房屋并与潘国华重新签订的《房屋租赁合同》，承继了原出租方的权利义务，认可了潘国华的对系争房屋装修装饰，该合同应是双方的真实意思表示，签约者应恪守履约，但至今无足够证据证明潘国华存在违约。按合同约定，寰立公司负有协助义务，为潘国华提供相关办证资料，但寰立公司并未及时履行义务，直至诉讼也未能提供完整的资料，以便菲高公司申请消防许可证。现因系争房屋的使用性质，菲高公司已不能取得消防许可，致菲高公司不能实现合同目的，依公平原则，租赁双方应共同承担责任。基于双方同意解除合同并确定解除日为2018年5月2日，予以准许。合同解除后，对于菲高公司的装修价值及装修残值，双方对上海大华工程造价咨询有限公司作出的《鉴定意见书》，不持异议，认定系争房屋装修工程的造价为7,858,343元，截止至2019年7月的装修残值为3,143,337元。因菲高公司已不能经营，停止营业后，要求双方办理退房，遭拒，对于2019年4月后的房屋使用费，根据房屋实际使用情况以及双方过错程度，依据合同约定的标准酌情减半计付。同年9月2日，为避免双方损失扩大，一审法院提议双方办理房屋归还手续，因寰立公司拒绝收房并提出的种种理由，不符合双方约定，故9月2日之后的房屋使用费应由寰立公司承担。同理，合同解除后，押金在本案中应一并结算。因寰立公司提出的其他请求，不符合法律规定，难以准许。寰立公司依约定要求潘国华承担连带责任，当事人也不持异议，一审法院应予支持。一审法院据此判决如下：一、寰立公司与潘国华于2015年7月10日签署的《房屋租赁合同》于2018年5月2日解除;二、菲高公司应于判决生效之日起十日内返还上海市大渡河路XXX号401-411室房屋;三、菲高公司应于判决生效之日起十日内向寰立公司支付自2019年4月9日起至同年9月2日的房屋使用费(其中自2019年4月9日起至同年7月8日止，以日租金按照1.22004元/平方米计付；自2019年7月9日起至同年9月2日止，以日租金按照1.XXXXXXX/平方米计付)；四、潘国华对菲高公司承担的上述义务承担连带责任；五、寰立公司应于判决生效之日起十日内向菲高公司支付装修残值费1,571,668.50元；六、寰立贸公司应于判决生效之日起十日内退还菲高公司押金13万元；七、对寰立公司的其他诉讼请求不予支持。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，寰立公司与潘国华就涉案房屋所签订的房屋租赁合同合法有效。现寰立公司以潘国华、菲高公司违约为由，请求解除合同。就寰立公司主张潘国华、菲高公司擅自装修违约，寰立公司是承继案外人的权利，而成为涉案房屋的出租人的。根据查明的事实，潘国华承租并对涉案房屋进行装修在前，寰立公司与潘国华签订房屋租赁合同在后，在潘国华进行装修时，无需经过寰立公司同意，在寰立公司成为涉案房屋出租人之时，房屋已经装修完毕并处于使用状态，并不存在潘国华在与寰立公司签约后再行装修的事实，故寰立公司主张潘国华擅自装修构成违约，理由不成立。就寰立公司主张潘国华、菲高公司无证违法违规经营违约，在涉案租赁合同中，并未约定在此情况下寰立公司享有合同解除权，且市场主体是否存在无证违法违规经营的问题，应属于行政主管机关的职责范围，故寰立公司以此为由主张合同解除，亦没有依据。本案中，一审法院基于双方当事人均同意解除而判决租赁合同解除，合同解除后，就解除的后果应一并处理。一审法院就装修残值进行处理，是对合同解除后果的处理，并无不当，不属于严重违法的情形。就装修残值由双方当事人基于公平原则各半负担，亦无不当。对于房屋租赁合同解除后，潘国华、菲高公司仍占用房屋而产生的使用费等事宜的处理，亦认定得当，本院认同一审法院的观点，不再赘述。综上所述，寰立公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38,326元，由上诉人上海寰立贸易有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理仇祉杰审判长  卢薇薇审判员  王 珍审判员  俞 璐二〇二〇年五月二十六日书记员  李佳纯附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……