上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终607号上诉人（原审原告）：上海市松江区夏州花园小区业主委员会，住所地上海市松江区九亭镇沪松公路1801弄。负责人：彭程纪，业委会主任。委托诉讼代理人：马玉成，上海雄琴律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海今亭房地产开发有限公司，住所地上海市青浦区赵巷镇沪青平公路3398号1幢1层T区126室。法定代表人：孙小平，董事长。委托诉讼代理人：沈美琳，上海泾锐律师事务所律师。上诉人上海市松江区夏州花园小区业主委员会（以下简称夏州花园业委会）因与被上诉人上海今亭房地产开发有限公司（以下简称今亭公司）业主共有权纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初5464号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。夏州花园业委会上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持夏州花园业委会一审第一项诉讼请求或将本案发回重审。事实与理由：今亭公司擅自减少其在销售广告宣传中承诺的系争会所具备的功能项目及区域，且小区业主需在征得今亭公司同意后方可使用会所，据此，系争会所为业主服务的目的无法实现。且系争会所所在房屋登记用途为商品住宅，今亭公司作为该房屋产权人，不能违反法律规定将该房屋用于商业经营活动。一审因夏州花园业委会未提供今亭公司承诺系争会所供小区业主免费使用的证据即判决支持今亭公司可在会所内从事商业活动，违反《中华人民共和国物权法》第七十七条的规定。今亭公司辩称：不同意夏州花园业委会的上诉请求，请求维持原判。夏州花园业委会向一审法院起诉请求：1.判令今亭公司按照原有规划设计和小区落成时的会所状态恢复夏州花园小区会所的原有功能：即一楼多功能大厅；二楼桌球、乒乓球房、壁球房、健身房、三个大小餐厅；三楼棋牌室、图书室、桑拿房、美容美发厅，停止在会所从事商业活动；2.判令今亭公司提供夏州花园小区的物业公司办公用房以及业委会办公用房；3.判令今亭公司归还夏州花园业委会维修基金本息人民币933,923.65元；4.判令今亭公司向夏州花园业委会提供夏州花园小区的竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施，地下管网工程竣工图等竣工验收材料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件。一审审理中，夏州花园业委会自愿放弃上述第4项诉讼请求，并变更其余诉讼请求为：1.判令今亭公司按照原有规划设计和小区落成时的会所状态恢复夏州花园小区会所的原有功能：即一楼多功能大厅；二楼桌球、乒乓球房、壁球房、健身房、三个大小餐厅；三楼棋牌室、图书室、桑拿房、美容美发厅，停止在会所从事商业活动；2.判令今亭公司按照《物业管理条例》及《上海市住宅物业管理规定》要求，提供夏州花园业委会一间建筑面积不少于30平方米的业委会办公用房；3.判令今亭公司补足夏州花园小区维修基金本息373,569.46元（本金为267,236.18元，利息为106,332.28元，本金是按照31户总面积11,153.43平方米X1,198元/平方米X2%计算得出）。一审法院认定事实如下：今亭公司是夏州花园小区的开发建设单位，夏州花园业委会系该小区依法成立的业主委员会。2002年11月6日，今亭公司经核准登记为上海市松江区XX镇XX公路XX弄XX号房屋（以下简称4号房屋）的产权人，建筑面积为2,507平方米，登记用途为商品住宅，类型为其他，竣工日期为2000年6月1日。夏州花园业委会、今亭公司于一审中一致确认，夏州花园小区总建筑面积为40,717.78平方米。对双方争议的事实和证据，一审法院认定如下：1.双方对夏州花园小区31户（XX号至XX号,XX号至XX号,XX号至XX号、XX号至XX号、XX号至XX号、XX号至XX号、XX号至XX号以及XX号房屋）的维修基金缴纳情况存有争议。夏州花园业委会提供交房收费一览表（代凭证）复印件一份及收款收据复印件三份，欲证明小区业主办理过户手续需缴纳维修基金，业主将维修基金缴纳给了今亭公司由其代缴代办，并由今亭公司出具了相应的收据。对此，今亭公司认为上述证据真实性不清楚，不排除今亭公司帮业主代缴维修基金的情况。夏州花园业委会无法证明今亭公司存在少向房管局缴纳维修基金的情况，而业主均办理出了产权证说明今亭公司已经缴纳了相应的维修基金。2.夏州花园业委会提供商品住宅维修基金移交协议三份，欲证明夏州花园业委会2018年9月28日自上海市松江区住房保障和房屋管理局受移交小区维修基金的情况，其中总户数为98户，合计维修基金本息为2,547,652.50元。小区共计129户业主，夏州花园业委会尚未收到31户业主的维修基金。对此，今亭公司认为真实性不清楚，具体由法院认定，夏州花园业委会自房管局处接收维修基金的情况无法证明今亭公司占有维修基金。3.今亭公司提供房屋维修基金收据三份，欲证明按照今亭公司应承担小区60%维修基金的要求，其应缴纳小区1-3号组团和4号房屋的维修基金，实际上其也已经付清，其中2000年10月24日交纳了1-2号组团的维修基金176,779.87元，2001年5月25日交纳了3号组团（301至317号）的维修基金133,972.82元及4号房屋的维修基金117,853.26元，以上合计428,605.95元。对此，夏州花园业委会认为真实性无异议，但坚持认为涉案31户维修基金今亭公司需补足。4.夏州花园业委会提供会所建筑规划图、售楼广告书、照片、携程网截图，欲证明小区规划设计时多功能会所是存在的，也规定了相应的使用功能，售楼广告的平面图中包含了多功能会所的位置，但目前实际情况是今亭公司利用会所举办商业活动影响了业主正常使用。对此，今亭公司对规划图及售楼广告书真实性无异议，但认为建筑规划图针对的是整个4号房屋，4号房屋除了会所外还有其他区域，且图纸内容仅限于土建工程，不包括内部的功能，会所功能不受规划设计图纸约束。今亭公司对售楼广告书的证明内容不认可，认为该图册最后一页注明仅供参考，不构成对今亭公司的约束。对照片及携程网截图真实性均不认可，认为无法证明夏州花园业委会证明目的。5.夏州花园业委会提供上海市住房保障和房屋管理局于2012年12月26日公布的《关于加强商品住房项目附属会所交易和使用管理的通知》，证明该通知规定，开发商销售时承诺的会所功能不能随意变更。对此，今亭公司对其真实性无异议，认为该通知2012年生效，并于2017年失效。而会所产权证办理时间为2002年，今亭公司系其权利人，有权向业主或业主以外的人员提供服务。6.今亭公司提供小区4号房屋上海市房地产权证，证明会所在4号房屋内，其登记用途为商品住宅。夏州花园业委会对其真实性无异议，确认会所确系在4号房屋内，但对产证注明的用途有异议，认为规划批复其性质为会所，而非商品性住宅。7.今亭公司提供会所功能现场照片、业主群截图、活动照片，证明会所功能始终存在，且增添新功能，夏州花园业委会也多次免费使用。对此，夏州花园业委会对该组证据真实性无异议，但认为不是向业主提供服务的，相应的健身设备等也未向业主开放，业主需要举办活动需今亭公司同意。8.今亭公司提供业委会办公用房照片及会所底层平面图，证明目前业委会用房位于4号房屋内，算上其应分摊的会所公用面积，其建筑面积超过法律规定的30平方米。对此，夏州花园业委会认为目前业委会用房确实位于4号房屋内配电房旁，构造独立，但是设备房、临时用房，且建筑面积不符合法定标准，不具备业委会用房标准。一审审理中，为查明涉案小区在核发建设工程规划许可证时是否标注了物业管理用房的具体部位，一审法院于2019年6月25日向上海市松江区规划和自然资源局发送《协助调查函》一份，请求就上述问题予以协助调查。后上海市松江区规划和自然资源局于2019年7月10日向一审法院发送《复函》，函复如下内容：涉案小区项目于1998年签订沪松房地（1998）第14号出让合同及补充合同，并核发建设工程规划许可证，经查阅当时审批图纸，未找到物业管理、业委会用房的具体位置。后一审法院再次发函上海市松江区规划和自然资源局，请求就涉案小区的建设开发单位及立项、竣工时间予以协助调查。上海市松江区规划和自然资源局于2019年9月17日复函如下内容：该项目于1998年9月经原松江区计划委员会立项批复上海今亭房地产开发公司建造商品住宅房，竣工为2003年。对该两份复函，夏州花园业委会、今亭公司均无异议，确认今亭公司的开发商主体地位及涉案小区的立项及竣工时间。为查明涉案争议的31户建筑面积维修基金的应付及实际交纳情况，一审法院于2019年8月30日向上海市松江区住房保障和房屋管理局发送《协助调查函》一份，请求就上述问题予以协助调查函。后上海市松江区住房保障和房屋管理局于2019年9月6日向一审法院发送《回复》，函复如下内容：经查，涉案的31户地址未在维修基金系统备案，无法获取其总建筑面积及计算应交纳总金额。并确认已备案缴纳维修基金98户业主的建筑面积总计29,564.25平方米。对该份《回复》的真实性，夏州花园业委会、今亭公司均无异议，夏州花园业委会并认为，小区业主缴纳维修基金的正常流程是先向今亭公司缴纳，再由今亭公司代缴至上海市松江区住房保障和房屋管理局专用维修基金账户。本案争议的31户确已办理出了相应产权证，涉案争议维修基金应该是缴纳了的，只是目前不清楚该笔钱款的去向。今亭公司并认为，小区部分业主是让今亭公司代缴维修基金，部分是其自行缴纳的，若是代缴，今亭公司代缴后会将相应的缴纳收据还给小业主，今亭公司处不会留存。今亭公司提交的维修基金收据可以证明今亭公司该交付的维修基金均已交清的事实，否则，开发商的预售许可证及业主的小产权证均无法办理，但实际上都办理了说明是都交清了的。至于为何复函载明查询不到争议维修基金，具体原因今亭公司不清楚。且维修基金的缴纳方式和金额均是房管局与开发商及购房人之间的行政管理关系，不应由法院处理。2019年9月4日，经一审法院现场勘查发现：涉案小区业主委员会用房位于小区会所一楼西北角倒数第二间，室内长度4.05米，宽度5.20米，该办公室内存在一大一小配电房，大的配电房长1.68米，宽2.11米，小的配电房长0.90米，宽0.50米。对此，夏州花园业委会认为，该业委会用房建筑面积不符合法定条件。今亭公司认为上述测量结果仅为室内面积，需计算建筑面积。2019年11月14日，夏州花园业委会主任彭程纪到庭作如下陈述：夏州花园业委会经与上海市松江区住房保障和房屋管理局核实，涉案争议的31户维修基金包括业主应交部分和开发商应交部分，开发商应交的维修基金上海市松江区住房保障和房屋管理局确认本案起诉之前其已全部收到，其处有开发商缴纳维修基金的相应收据。至于涉案争议的31户业主应交的维修基金部分，上海市松江区住房保障和房屋管理局也认为应该收到了，原因是该31户的房屋已经全部办理出了小产权证。因为这31户是在房管局建档备案前就由业主购买，且缴纳维修基金的时间也早于建档备案前，故目前这31户的维修基金没有在上海市松江区住房保障和房屋管理局建档备案，系统无法查询，所以夏州花园业委会此前自上海市松江区住房保障和房屋管理局移交小区维修基金时无法受让该31户维修基金。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明当人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于会所问题，根据相关规定，商品房住宅项目附属会所系指规划部门批准的商业配套用房中用于向业主提供商业、娱乐、文体等配套服务的场所。会所是否向小区业主免费开放等经营服务方式和具体服务功能，开发商应与购房人在商品房预售合同中约定明确，商品住宅销售广告、售楼书等宣传资料中明确会所经营服务方式和具体服务功能的，房地产开发企业不得擅自改变，如对此未明确具体承诺或宣传的，由房地产开发企业决定会所的经营方式和服务功能。本案夏州花园业委会虽提供了会所建筑规划图及售楼广告书，但均不能反映会所供小区业主免费使用的内容，商品房预售合同中亦无相应约定，且根据会所所在的4号房屋产权登记信息载明，今亭公司为该房屋的产权人，其用途为商品住宅。夏州花园业委会并无证据证实今亭公司有过不在会所内从事有偿商业活动的相关承诺，现夏州花园业委会要求今亭公司按照原有规划设计和小区落成时的会所状态恢复夏州花园小区会所的原有功能，停止在会所从事商业活动的诉请，依据不足，一审法院难以支持。关于业委会用房问题，今亭公司作为夏州花园小区的建设开发单位，有义务为小区提供相应的业委会办公用房。2003年9月1日施行的《物业管理条例》规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。2004年11月1日起施行的《上海市住宅物业管理规定》规定，建设单位应当按照市人民政府规定的标准在物业管理区域内配置物业管理企业用房和业主委员会用房。原上海市房屋土地资源管理局于2003年11月14日颁布的《关于〈上海市实施物业管理条例的若干意见〉的应用解释》第七条规定，2003年9月1日以后竣工的物业管理区域，其物业管理用房的配置按若干意见的规定执行。1997年7月1日至2003年8月31日竣工的居住物业管理区域，其物业管理用房应按规划中配置的标准提供；规划中未配置的，按照物业管理区域实际使用情况予以提供。经本案查明，涉案小区竣工验收于2003年9月1日前，且规划图纸中并无标注相应的业委会用房具体位置，应按照物业管理区域实际使用情况确定业委会用房的适用标准，现业委会用房位于小区4号房屋内，虽内设配电箱，但不影响其独立办公使用，夏州花园业委会要求今亭公司按照小区竣工以后施行的《物业管理条例》和《上海市住宅物业管理规定》，另行提供建筑面积不少于30平方米的业委会用房，并无法律依据，一审法院不予支持。关于维修基金问题，夏州花园业委会、今亭公司双方对涉案31户的维修基金是否缴纳存有争议，夏州花园业委会认为目前该笔资金不知去向，而相应的业主此前均已将维修基金缴纳至今亭公司处，因此今亭公司应补足该笔资金。然夏州花园业委会现有证据无法证明业主将维修基金全部交由今亭公司而今亭公司未予以代缴的事实，且根据夏州花园业委会于2019年11月14日的到庭陈述，其确认经与上海市松江区住房保障和房屋管理局核实，涉案31户维修基金包括开发商应缴部分及业主应缴部分，今亭公司作为开发商应缴的维修基金均已缴清，且按照目前上述31户均已办理产权证的现状可以确定业主应缴的维修基金应该也已实际缴清的事实，因维修基金建档备案系统问题而无法查询相应款项。因此，夏州花园业委会该项诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院审理后，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于二〇一九年十一月二十八日作出判决：驳回上海市松江区夏州花园小区业主委员会全部诉讼请求。案件受理费13,139元，由上海市松江区夏州花园小区业主委员会负担。二审中，夏州花园业委会提供经上海市闵行公证处公证的网页截图一份，证明今亭公司将系争会所先是用于经营酒店，后用于经营民宿。今亭公司质证后表示，对该证据真实性无异议，但网页内容并非其发布，虽然网页呈现的房屋外观确是系争会所，但内部并非系争会所布局。其亦未将会所用于商业经营，只是作为宿舍及会议室使用。二审中，夏州花园业委会陈述，目前会所一楼多功能厅保留，读书室、棋牌室也从三楼搬至一楼；二楼已无桌球房、壁球房和餐厅，但乒乓房和健身房还在；三楼桑拿房、美容美发厅未开过。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案双方二审中的争议在于今亭公司是否存在擅自改变会所规划侵害业主共有权益的问题。夏州花园业委会主张今亭公司擅自改变会所规划主要是指，今亭公司改变会所原有功能布局，减少了相应区域面积，并改变会所登记用途。对此，本院认为，今亭公司销售广告中仅载明小区内配有会所，对于会所内部的功能布局、区域面积等并未予以明确。今亭公司与业主签订的商品房预售合同亦无有关会所的约定。夏州花园业委会于本案中据以主张权利的主要依据即其提供的建筑设计图，系今亭公司办理建设工程规划许可证时提交，实际上，会所内部布局、各功能区域的面积并非规划许可范围。此外，系争会所所在土地登记用途为商品住宅，房屋所有权性质为其他，夏州花园业委会于二审中提供的公证网页截图显示会所部分房屋用于经营民宿，显然并不直接构成对房屋规划用途的违反。夏州花园业委会确认会所仍有多功能厅、健身房、读书室、棋牌室、乒乓房等配置，其以前述理由主张今亭公司擅自改变规划，侵害业主共有权益，依据不足。综上，夏州花园业委会的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决正确，应于维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上海市松江区夏州花园小区业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  叶振军审判员  胡桂霞二〇二〇年五月十五日书记员  王 力附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……