天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0116民初86629号原告：天津同安房地产经纪有限公司，住所地天津经济技术开发区第四大街99号43门201室。法定代表人：安承东，经理。委托诉讼代理人：杜亚琪，天津七略律师事务所律师。被告：天津金税财务服务外包有限公司，住所地天津市滨海新区中新天津生态城动漫中路482号创智大厦1-708。法定代表人：杨晓勇，经理。被告：杨晓勇，男，1974年4月21日出生，汉族，住天津市滨海新区。原告天津同安房地产经纪有限公司与被告天津金税财务服务外包有限公司、被告杨晓勇房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杜亚琪到庭参加了诉讼。被告天津金税财务服务外包有限公司、杨晓勇无正当理由没有到庭。本案已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判决原告与被告一不定期租赁合同于2019年8月31日解除；2、判令二被告退还原告租金37500元（2019年9月、10月、11月租金）；3、判令二被告退还保证金10000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年6月27日，原告与被告天津同安房地产经纪有限公司签订《租赁合同》，约定被告公司将天津开发区翠亨村B座52门租赁给原告办公使用，租赁面积75平方米，租赁期限自2016年7月1日至2018年5月31日，年租金72000元，半年付，保证金10000元。被告杨晓勇代表被告公司签订上述合同。合同签订后，原告依约支付了租金和保证金。2017年6月，双方调整年租金为15万元，支付方式仍为半年付。合同到期后，原告继续使用该商铺，被告公司无异议，双方形成不定期租赁合同关系。2019年8月，原告通知被告不再使用该商铺，并提前进行了告知，后将房屋腾空交付，但二被告拒不办理交接手续。原告已交租金至2019年11月31日，实际于2019年8月31日起即通知二被告解除合同不再使用该商铺，且通知二被告办理交接手续。故二被告应退还9月、10月、11月租金及保证金。二被告均未出庭，庭下提交了书面答辩状称：2016年6月27日，原告与被告公司签订《租赁合同》，被告公司从房主徐晶霞处整租的天津开发区翠亨村B座52门底商（104平方米，年租金100000元，租赁期限：2012年6月1日至2017年5月31日止），分租75平方米给原告使用，租赁期限自2016年7月1日至2018年5月31日，年租金72000元，保证金10000元。该分租协议事先已征得房主同意，原告与被告公司按照各自使用面积比例负担房租，原告承担的房租交由被告统一向房主缴纳。2017年5月原告由于业务发展需要扩大办公室，向被告提出整租该底商办公，被告公司因在中新天津生态城有写字楼，也同意该要求。被告提议介绍原告与房主亲自见面商议重新租房事宜，原告总经理安承东认为他们和房主不熟悉，加之房主一般对房地产中介公司收取较高租金，因此恳请被告出面代原告与房主商谈续租（被告与房主合同将于2018年5月31日到期），以避免房主提高租金，鉴于原告总经理安承东多次打电话请求，加之安承东和被告杨晓勇是老乡，被告迫于面子人情，出面代原告与房主协商续租事宜。由于房主当时不在天津，经电话确认了续租事宜，约定自2017年6月1日至2020年5月31日按15万元/年续租，该续租的《房屋租赁合同》由房主2017年7月返津后出具电子版，被告当即将合同电子版发送给原告总经理安承东进行了确认，安承东确认了该合同条款后，并随同被告公司会计王莹一同前往房主的代理律师办公室监督签约过程。综上所述，被告认为，原、被告之间属于《民法通则》第六十三条规定的代理关系，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的行为承担民事责任。原告为避免房主调涨租金，委托被告为代理人签署了租房合同，事先对合同条款进行了确认，安承东亲自监督了合同签署过程，因此，原、被告之间属于委托代理性质，并非分租转租关系，原告诉状中，所称“合同到期后，原告继续使用该商铺，被告无异议，双方形成了不定期租赁合同”与事实与常识不符，况且原告明知该商铺不属于被告，被告也没有权利签署不定期租赁合同。原告总经理安承东亲自确认了租房合同条款并亲自前往现场监督合同签署过程，足以证明原告对合同条款中约定的“租赁期内，双方未经协商一致不得提前解约”充分了解，原告于2019年9月10日提出想退租，被告代表其与房主进行了协商，房主明确表示按照合同执行，不同意提前解约，被告将这一协商结果告知了原告，因此原告诉状中要求退还9、10、11月租金与事实不符，超出了租房合同条款规定，原告应当按照合同规定继续履行合同，并应该交纳2019年12月1日至2020年5月31日的租金75000元。被告2016年6月收取了原告交纳的10000元租房保证金，如房主不追究被告代理原告签订的租房合同违约责任，被告在确认该事实后可以退还10000元。经与房主确认，原告搬离时偷拆走了房主的海尔牌柜式空调机，价值约10000元。经与翠亨村物业确认，原告欠交2019年1月1日至2019年12月31日物业费1744元。本院经审理认定事实如下：被告公司与案外人徐晶霞自2012年4月起签订了房屋租赁合同，出租人徐晶霞将位于天津经济技术开发区房屋出租给被告天津金税财务服务外包有限公司使用，租赁期限自2012年6月1日至2017年5月31日止。2016年6月27日，原告与被告天津金税财务服务外包有限公司签订租赁合同，被告公司将上述承租的商铺中的75平方米转租给原告，约定：租期自2016年7月1日至2018年5月31日，租赁金额每年72000元，租金半年支付，签订合同之日乙方（原告）向甲方（被告公司）支付定金10000元，腾房时支付6个月房租共计36000元，定金转为租房保证金。合同第四条第4款约定，甲方应不晚于2016年7月31日前与房主签署补充协议，协议中需明确可以增加从事房地产经纪业务，并提前续租合同，保证乙方可以长期使用；第5款约定，甲方和房主续租合同签署完毕后，甲乙双方重新签订补充协议，续租协议房租将根据房主确定的房租另行确定，并按本合同第三条第二款约定续租。合同还约定了其他事项。上述合同签订后，双方均依约履行了房屋租赁合同约定的权利义务。至2017年6月，双方口头变更合同租金为年租金15万元，合同期限届满后，双方没有签订新的租赁合同。之后，原告继续使用租赁房屋，并交纳了租金，最后一次向被告交纳租金时间为2019年6月16日，金额为75000元，系2019年6月至2019年11月的租金。2019年9月10日，原告公司通过微信方式通知被告杨晓勇，不再承租上述商铺，并要求被告公司于2019年9月14日前办理交接事项。上述信息被告杨晓勇已收悉，被告公司没有与原告办理房屋交接手续。另，原、被告租赁合同中载明的商铺坐落地址为天津开发区翠亨村Ｂ座52门，该地址为楼栋门牌号，租赁房屋门牌为××。再，原告陈述及被告书面答辩意见中显示，被告公司在与原告签订租赁合同时收取了原告10000元保证金，并在2017年6月与房主另行签订了房屋租赁合同。本院认为，原告与被告公司之间通过签订房屋租赁合同，建立了房屋租赁合同关系，之间权利义务已正常履行，租赁合同在2018年5月31日期限届满后，双方没有签订新的房屋租赁合同，原告继续使用承租的房屋，并交纳了租赁费用，被告亦予接受，双方形成了不定期租赁合同，依法双方当事人均可以随时解除合同。因此，原告在2019年9月10日提出解除租赁合同的意思表示，并不违反法律规定，应予确认，其超付的租金被告应予返还。至于返还金额，原告提交的证据显示其在2019年9月10日提出的解除意见，综合考虑腾房、正常办理交接等事宜的时间，本院确定被告公司返还原告2019年10-11月的租金25000元。至于被告书面答辩意见中主张的其与原告之间属于代理关系，原告应受被告与房主签订的租赁合同条款约束一说，该事实没有相关证据予以证明，且原、被告之间签订的租赁合同中也约定了被告与房主及时续约的事项，也与被告主张的代理说不符，因此被告上述主张本院不予采信。关于原告主张的10000元保证金，双方没有异议，被告应予返还。关于被告杨晓勇，其在履行租赁合同中均属于职务行为，原告仅以其参与履行部分内容要求杨晓勇承担合同责任，没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原、被告租赁合同于2019年9月10日解除；二、被告天津金税财务服务外包有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告天津同安房地产经纪有限公司2019年10-11月租金25000元，保证金10000元，共计35000元；三、驳回原告其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费988元，原告承担260元，被告承担728元。被告于本判决生效之日起十日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审 判 长  吴劲柏人民陪审员  于金萍人民陪审员  李 刚二〇二〇年五月二十九日法官助理黎曜书记员高玉环《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。