四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川05民终339号 上诉人（原审原告）：李弟昌，男，汉族，1954年7月13日出生，住四川省泸州市叙永县。 被上诉人（原审被告）：龚建夫，男，汉族，1948年3月25日出生，住四川省泸州市龙马潭区。 委托诉讼代理人：黄竹凤，四川程信律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杨小明，男，汉族，1963年6月20日出生，住四川省泸州市龙马潭区。 委托诉讼代理人：黄竹凤，四川程信律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：刘昌贵，男，汉族，1963年4月21日出生，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：黄竹凤，四川程信律师事务所律师。 原审第三人：四川嘉联房地产开发有限公司，住所地成都市金牛区三洞桥路15号4楼。 法定代表人：罗平。 原审第三人：四川嘉联房地产开发有限公司叙永分公司，住所地叙永县党校宿舍二楼，统一社会信用代码915105245883637761。 负责人：刘勇，总经理。 委托诉讼代理人：牟新平，男，汉族，1976年12月15日出生，住四川省叙永县,系该公司员工。 原审第三人：刘勇，男，汉族，1972年12月24日出生，住四川省叙永县。 委托诉讼代理人:李会明，古蔺县德耀法律服务所法律工作者。 上诉人李弟昌因与被上诉人龚建夫、杨小明、刘昌贵，第三人四川嘉联房地产开发有限公司（以下简称“嘉联公司”）、四川嘉联房地产开发有限公司叙永分公司（以下简称“嘉联公司叙永分公司”）、刘勇执行异议之诉一案，不服四川省泸州市龙马潭区人民法院（2019）川0504民初2871号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开听证审理了本案，现已审理终结。 上诉人李弟昌上诉请求：撤销原判，改判确认讼争房产为李弟昌所有，停止对该财产的强制执行并对其解除查封。其理由是一审判决认定事实错误。一审法院认定李弟昌享有债权请求权而不是涉案房屋的所有权是错误的。一审法院认定刘勇及其嘉联分公司处理刘勇实际投资开发的项目房屋不具有正当性、上诉人李弟昌占有房屋不具有合法性、同时认定房屋没有过户是上诉人的责任是错误的。被上诉人放弃对罗平的强制执行具有恶意。故请求二审法院依法改判。 被上诉人龚建夫、杨小明、刘昌贵答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 原审第三人四川嘉联房地产开发有限公司未到庭答辩。 原审第三人四川嘉联房地产开发有限公司叙永分公司答辩称该项目是刘勇实际投资开发，涉案房产的买卖是合法有效的，被上诉人是基于与嘉联总公司的债务查封的，与分公司没有关系。请求二审法院依法判决。 原审当事人刘勇答辩称，借款是事实，刘勇用自己投资开发的房屋来抵偿借款也是事实。刘勇和嘉联分公司与被上诉人没有债权债务关系，被上诉人只与嘉联总公司有关系，且七建司与被上诉人的债权转让损害了七建司其他债权人的利益。请求二审法院依法判决。 李第昌向一审法院提出诉讼请求：1.确认位于叙永县来国际）26-3、26-4号房屋归原告所有；2.停止对该房屋的强制执行并对其解除查封。 一审法院查明：本院在审理（2015）川0504民初106号原告泸州市第七建筑工程公司（以下简称“七建司”）与被告嘉联公司、罗平建设工程施工合同纠纷一案中，七建司向本院提出财产保全申请，本院于2015年10月23日作出（2015）龙马民保字第833号民事裁定书，裁定查封嘉联公司、罗平所有的价值430万元的财产。2015年11月16日查封了登记在嘉联公司名下的位于叙永县来国际）3-8、20-4、15-4、18-3、22-5、26-3、26-4、28-1号共八套房屋。2016年7月18日，本院作出（2015）川0504民初106号民事判决书，判决四川嘉联房产公司向泸州七建司支付履约保证金300万元及利息，罗平对前述债务承担连带责任。该判决生效后，四川嘉联房产公司未履行付款义务。2017年11月7日，七建司向本院申请强制执行。该案在执行过程中，七建司于2018年1月9日申请撤回对罗平的强制执行。2018年3月30日，龚建夫、杨小明、刘昌贵向本院申请变更申请执行人，本院于2018年3月30日作出（2018）川0504执异32号执行裁定书，裁定变更龚建夫、杨小明、刘昌贵为该案的申请执行人。2018年5月9日，本院作出（2017）川0504执1096号执行裁定书，裁定拍卖被执行人四川嘉联房地产开发有限公司名下的位于叙永县来国际）26-3、26-4号等八套房产。原告李第昌对（2017）川0504执1096号执行裁定书提出执行异议，本院于2019年1月22日作出（2019）川0504执异6号执行裁定书，裁定驳回李第昌的异议申请。李第昌收到该执行裁定书后向法院提起了诉讼。 另查明，2010年6月2日，嘉联公司与叙永县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，取得宗地编号510524-5010-Ｂ-0002号2821.29平方米土地使用权。2011年9月29日成立嘉联公司叙永分公司，刘勇为嘉联公司叙永分公司的负责人，该分公司无独立法人资格。2012年10月1日，嘉联公司与刘勇签订《项目开发建设挂靠管理合同》，约定叙永县叙永镇盐店口“东来国际”项目由刘勇挂靠嘉联公司投资开发，嘉联公司负责办理该项目的土地使用证、建设用地规划许可证等审批手续。2012年12月1日，嘉联公司向叙永县房监所出具授权委托书，对东来国际项目的建设手续、办证等工作，商品房销（预）售协议等授权由嘉联公司叙永分公司盖章。叙永东来国际工程项目于2013年竣工，于2013年7月17日取得《四川省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告》，验收合格；2017年7月19日取得《四川省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案书》。本案诉争的叙永县来国际）26-3、26-4号房屋登记在嘉联公司名下。 原告李弟昌向本院提交了证据拟证明以下事实：2013年8月22日，李弟昌通过银行转款2000万元至刘勇账户，同日，刘勇、刘莉出具借条，载明借到李弟昌现金2000万元整，收款日期为2013年8月22日，未约定还款期限。2015年10月30日，刘勇、刘莉（甲方）与李弟昌（乙方）签订《还款协议》，约定甲方用其投资的嘉联公司叙永分公司位于叙永县来国际）26楼（除董权购买的住房）、27楼、28楼共计折价7506206元，东来国际大楼负一楼一间门面及负一层铺位房共计折价9587214元，四川上乘酒店管理有限公司三分之二的股权折价人民币600万元抵偿给乙方；协议履行后，甲方欠乙方的2300万元本息以全部偿还。《还款协议》未载明还款期限的内容。嘉联公司叙永分公司在《还款协议》上盖章。本案争议的26-3、26-4号房屋在抵偿房屋的范围内。2015年10月31日，李弟昌与嘉联公司叙永分公司分别签订合同编号为2015091031、2015101031的《商品房买卖合同》，约定嘉联公司叙永分公司将位于叙永县来国际）26-3（建筑面积126.71平方米）、26-4（建筑面积139.92平方米）号房屋分别以425746元、470131元的价格出卖给李弟昌。《商品房买卖合同》签订后，李弟昌未另行支付购买房屋的价款。2015年10月31日，原告李弟昌与四川上乘酒店管理有限公司签订《承包经营合同》，约定将诉争的26-3、26-4号及26、27层其他房屋共五套（面积1271.63平方米）承包给四川上乘酒店经营有限公司经营。承包后，该酒店每月支付原告妻子刘明霞租金19072元。四川上乘酒店管理有限公司注册资金为800万元，李弟昌作为股东之一认缴出资260万元。 被告龚建夫、杨小明、刘昌贵向本院提交了证据拟证明以下事实：2013年，刘勇与泸州市恒力电力安装公司签订《以房抵工程款合同》，合同约定：嘉联公司叙永分公司将位于叙永县（建筑面积126.71㎡）、2604号（建筑面积139.92㎡）、2801号房屋（建筑面积233.33㎡），共计499.96㎡，按市场价3500元／㎡计算，价值1749860元的上述房屋抵偿给泸州市恒力电力安装公司，抵作嘉联公司叙永分公司应付泸州市恒力电力安装公司的工程款。合同签订后上述房屋仍登记在四川嘉联公司名下，以泸州市恒力电力安装公司委托四川嘉联公司对外销售后的价款再支付泸州恒力电力安装公司用于工程款的偿还。 上述事实有各方当事人的陈述，原告李弟昌提交的（2017）川0504执1096号《公告》、2019川0504执异6号执行裁定书、《项目开发建设挂靠管理合同》、借条、银行转款凭证、还款协议、《商品房买卖合同》、《竣工验收备案书》、法人授权书、《四川上乘酒店管理有限公司章程》、《承包经营合同》、支付证明单及租金的银行转款凭证，被告龚建夫、杨小明、刘昌贵提交的2015川0504民初106号民事判决书、2015龙马民保字第833号民事裁定书、协助执行通知书、2018川0504执异32号执行裁定书、2016川0504执异27号执行裁定书、刘勇的民事起诉状、执行异议申请、泸州恒力电力公司民事起诉状、2017川0521民初2578号民事判决书、执行异议申请书、四川省房屋建筑工程和市政基础设施工程《竣工验收报告》、2018年6月11日龙马潭区法院的庭前听证笔录、《四川上乘酒店管理有限公司章程》等证据在案佐证，经双方庭审质证，依法予以综合确认。 原告提交的《四川上乘酒店装饰工程承包合同》、四川上乘酒店装修款的付款明细及银行转账回执、龙马潭法院调查取证通知书等证据，经审查认为与本案无关，不予采信。另外，原告陈述在上乘公司持股三分之二，其中自持三分之一，其侄女为其代持三分之一，但作为陈述的实际所有人，未有证据证明，且无合理解释，对此陈述意见，本院不予采信。被告龚建夫、杨小明、刘昌贵提交的三份执行笔录，因无法核实被询问人陈述内容的真实客观性，不予确认。 一审法院认为，本案的争议焦点为：1.原告李弟昌所述权利性质是债权还是物权；2.原告李弟昌是否合法占用涉案房屋；3.原告李弟昌是否享有足以排除强制执行的民事权益。在金钱债务履行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出排除执行异议，应符合以下条件，即在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、在查封之前已合法占有不动产、已支付了全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行、非因自身原因未办理过户登记。 第一，从原告李弟昌与嘉联房地产公司叙永分公司签订的《商品房买卖合同》看，该合同的订立是建立在刘勇、刘莉与李弟昌签订的《还款协议》基础上，《还款协议》的实质为以房屋冲抵金钱债务，属于对履行金钱债务方式的变更，该协议的目的在于消灭刘勇、刘莉对李弟昌的债权而非实质的房屋买卖，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示。双方的借款期限不明，不能确定债权已到期，双方也并没有同时涤除还款义务，而原告认为此时已完全新成立房屋买卖合同关系，没有事实和法律依据，双方的基础法律关系仍是民间借贷，只是债务人履行债务的方式发生了变更，不必然引起房屋权属的变动，且案涉房屋并未完成权属登记的变更手续，李弟昌享有的仍是债权请求权，而没有案涉房屋的物权所有权。 第二，叙永东来国际项目虽是由刘勇挂靠嘉联公司投资开发，但实际仍是以嘉联公司叙永分公司名义进行开发建设，并非刘勇个人，刘勇以个人名义举债而用该项目建设的房屋进行抵偿，并不具有正当性。其次，原告自称涉案房屋从2012年开始筹建装修上乘酒店，2014年10月上乘酒店开始营业，此时就已实际占用涉案房屋，但原告与刘勇、刘莉签订的《还款协议》时间为2015年10月30日，与嘉联公司叙永分公司签订《商品房买卖合同》的时间为2015年10月31日。原告占用涉案房屋，不具有合法性。再次，原告也没有出示证据证明其与第三人进行了正常合法的房屋交接，正常合法地占用了涉案房屋，原告对相关问题没有作出合理解释。另外，涉案房屋于2013年7月17日取得《四川省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告》，于2017年7月19日取得《四川省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案书》，在房屋无权利负担的情况下，原告无证据表明曾对涉案房屋请求过户，或者进行了外显的权利主张。最后，本院于2015年10月23日作出（2015）龙马民保字第833号民事裁定书，裁定查封嘉联公司、罗平所有的价值430万元的财产，2015年11月16日即在登记部门对涉案房屋进行了查封。在此期间，嘉联公司或是其分公司、相关负责人处置裁定查封的资产，不能证明其善意性。 第三，原告李弟昌未提供充分证据证明，涉案房屋未办理产权登记系非因自身原因造成。相反，依原告陈述，其从2012年开始对房屋筹建装修，2014年10月将房屋开始营业，即占用涉案房屋经营上乘酒店，而直到2017年本院对涉案房屋进行拍卖前，始终未对房屋进行法律规定的权利主张。对此，原告未能证明自己没有过错。 第四，无论刘勇或嘉联公司叙永分公司谁与嘉联公司属于挂靠关系，还是刘勇与嘉联公司叙永分公司另有法律关系，但均无任何证据证明他们与嘉联公司已进行了结算。当事人提供的其他法院的生效法律文书明确显示，涉案工程相关债权债务，以及工程以嘉联公司名义对外的关系，现并未完清。无任何证据证明涉案房屋权利已全部转移给了刘勇或嘉联公司叙永分公司，应由刘勇或嘉联公司叙永分公司享有权利，承担义务，而与他人无关。现与此相关的房屋，仍登记在嘉联公司名下，相关的权利义务人仍为嘉联公司。而原告认为刘勇只是挂靠嘉联公司名下，开发的房屋权利都是刘勇个人所有，并以刘勇、刘莉的债权抵偿主张权利，损害了他人权利，其主张缺乏法律依据和事实基础。因此，原告因债权抵偿而与嘉联公司叙永分公司签订的商品房买卖合同，不能当然认定为原告与案涉房屋所有权人嘉联公司签订合法有效的书面买卖合同。 第五，出售案涉开发项目的房屋，都是以被告嘉联公司名义出售，嘉联公司虽授权分公司在叙永房监所办理相关证件时进行盖章，但并未授权分公司对涉案房屋进行抵偿债务等处置行为。原告也没有证据证明与嘉联公司进行了以房抵债或者买卖交易的行为，原告与刘勇个人的以房抵债行为对嘉联公司没有约束力。原告陈述对刘勇及案外人刘莉的民间借贷，无依据可以追及到第三人嘉联公司。 综上，原告李弟昌对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其请求确认涉案房屋的所有权，停止对涉案房屋的执行并解除查封的诉讼请求，缺乏法律及事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十六条第一款、第一百零六条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回原告李弟昌的全部诉讼请求。案件受理费12758元，由原告李弟昌负担。 二审中上诉人提交股权质押合同一份，股权出质通知书一份，证明借款有期限，不是一审法院说的没有期限。被上诉人质证认为对两份证据的真实性没有异议，仅能证明上诉人与刘勇之间存在借款关系，为了担保借款的偿还，将和瑞房地产开发有限公司的股权做了质押并进行了登记。不是双方对商品房买卖的真实意思表示，更能证明商品房买卖合同的签订是不真实的。原审第三人对证据的三性无异议。被上诉人提交了（2017）川0524民初2578叙永法院的判决书一份，上面可以看到刘勇和嘉联叙永分公司的答辩，证明诉争的房屋在2013年9月3日就已经以房抵款抵给了恒力公司，法律责任的主体是嘉联公司，嘉联叙永分公司不具备独立的法人资格，刘勇辩称自己在嘉联公司破产清算前是不承担责任的，故刘勇不能以嘉联公司的财产来清偿其个人债务。泸州中院（2019）川05民终939号民事判决书，证明案涉房屋是在2012年已经开始办理网签，过户时间由购房户自行决定，未办理过户是上诉人自身的过错，即便上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同是真实的，上诉人怠于行使自己的权利存在过错。上诉人认为自己多次要求办证，因涉案房产被查封，无法办理过户手续，上诉人不存在过错。原审第三人认为对两份证据的真实性、合法性无异议，不能达到被上诉人的证明目的。本院认为，上述证据能够反映本案的基本事实，依法予以采信。原审第三人人提交了（2018）川0504执异32号执行裁定书，证明变更了申请执行人。（2017）川0504执1096之五裁定书一份，（2018）云0126执116号裁定书一份，（2017）渝0120执3073号执行裁定书一份，还有一份是我们在网上查的泸州七建司在2017年-2018年期间有10件终结执行的案子。证明目的：本案的被上诉人将在七建司的债权转到了嘉联房地产是不合理的。被上诉人认为如果第三人认为债权转让损害了七建司其他债权人的权利，与刘勇无关，其余几份文书与本案没有关联性，不能达到对方的证明目的。上诉人对该组证据没有异议，认可第三人的意见。本院认为该组证据与本案不具有关联性，无法达到第三人的证明目的，依法不予采信。本院查明的其他事实与原审认定的事实一致，依法予以确认。 本院认为，刘勇、刘莉与李弟昌签订的《还款协议》后，为履行该还款协议，李弟昌与嘉联房地产公司叙永分公司签订的《商品房买卖合同》，该合同的订立是建立在刘勇、刘莉与李弟昌签订的《还款协议》基础上，《还款协议》的实质为以物抵债协议，以他种给付替代原来给付，该协议的目的在于消灭刘勇、刘莉对李弟昌的债权债务关系。在案涉房屋未完成权属变更登记的情况下，李弟昌享有的仍是债权请求权即物权期待权，而不是案涉房屋的物权所有权。 李弟昌享有的物权期待权是否可以排除执行，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，其权利能够排除执行的，必须符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中李弟昌签订的买卖合同虽在法院查封之前，但涉案房屋不是用于居住而是用作酒店用房，且李弟昌名下还有其他住房。刘勇、刘莉与李弟昌签订的《还款协议》，清偿的是刘勇、刘莉的个人债务，没有证据证明李弟昌向嘉联公司及其叙永分公司支付了购房款，也没有证据证明刘勇、刘莉向嘉联公司及其叙永分公司支付了购房款。即便刘勇是东来国际项目的实际投资人，要将登记在嘉联公司名下的东来国际项目的房产变更成刘勇个人所有的房产，都必须经过相关的法定程序才能实现，刘勇没有将涉案房产变更到个人名下之前用以抵偿个人债务，不能对抗第三人，因而李弟昌享有的物权期待权不能排除执行。一审法院根据本案实际情况，所作判决结果并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12758元，由上诉人李弟昌承担。 本判决为终审判决。 审判长  李野 审判员  陈靖 审判员  华江 二〇二〇年五月九日 书记员  杨艺