新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新2301民初58号 原告：张振甲，男，1942年4月12日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。 委托代理人：黄连明，新疆联明律师事务所律师。 委托代理人：王生秀（系张振甲之妻），女，1947年6月25日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。 被告：新疆东方环宇投资(集团)有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市延安北路198号(东方广场26层)。 法定代表人：李明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：肖宇，新疆新蓝天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：安施华，新疆新蓝天律师事务所律师。 原告张振甲诉被告新疆东方环宇投资(集团)有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理后，依法适用简易程序于2020年3月23日、4月9日公开开庭进行了审理。原告张振甲及其委托诉讼代理人黄连明、王生秀，被告新疆东方环宇投资(集团)有限公司的委托诉讼代理人肖宇、安施华参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张振甲向本院提出诉讼请求：1.解除原被告双方签订的《拆迁补偿安置协议》,并责令被告于判决生效后10日内将位于昌吉市××巷房屋返还给原告（房屋价格602250元）;2.被告向原告支付自2019年10月至12月房租2700元,并支付到直至交房完毕的房租；3.被告向原告赔偿可得利益损失26万元（暂定）；4.被告向原告支付违约金78000元。事实与理由：2013年9月28日，原、被告签订拆迁补偿安置协议，约定被告征收原告位于昌吉市××巷面积为80.30m的房屋，原、被告同意按照产权置换的方式，由被告为原告就地置换一套面积为112.42m的房屋。并由被告每月补偿原告900元房租，直至原告办理置换房屋入住手续后45天止。合同还约定，被告自取得施工许可证之日起三年内交房。如违约，需赔偿原告违约金1000000元。协议签订后，原告严格按照《广场大院改造建安置方案》第七条将房子搬空交付被告。被告也按时向原告支付房租补偿。直至2019年9月23日,原告才得知被告已无法实际履行该协议，并与其他拆迁户协商解除《就地置换拆迁补偿安置协议》。原告认为,双方签订的合同合法有效，被告在履行期限届满前，主张解除双方签订的协议，其行为构成逾期违约，并给原告造成了经济损失，应当向原告承担赔偿责任。 被告新疆东方环宇投资(集团)有限公司辩称，一、昌吉市广场大院改造重建项目系广场大院业主委员会及社区广大业主的强烈要求，解决广场大院住户房屋年久失修，无消防、无抗震、无物业等诸多问题促成的改造项目，后该项目遭到部分业主上访，昌吉市政府相关部门认定被告公司无项目实施计划，严禁以棚户区改造，旧城改造，旧房改造及征收的名义实施项目，导致该项目自2014年年底被迫停止实施；自2014年4月开始，由于广场大院个别业主反对广场大院的改造，多次向昌吉州市二级政府上访反映广场大院旧房改造违法，要求政府叫停该项目的实施。二、原、被告双方签订《拆迁补偿协议》因违反《国家土地上房屋拆迁与补偿条例》第八、九条关于土地征收主体的强制性规定属无效合同。综上，本案被告在合同的履行过程中，也是实实在在的受害人，原告并无实质性的损失，为此被告不但被相关部门调查和通报批评，且深陷该案件不能自拔，实际损失达到17000000余元，被告希望原告能够充分理解被告为此的付出，双方通过调解的方式解决问题和纠纷。 原告为证实其诉讼主张，向本院提交证据，被告质证及本院认证如下： 一、拆迁补偿安置协议一份、公证书一份、收条一份。拟证实：2013年9月28日，原、被告签订拆迁补偿安置协议，并进行了公证，说明双方存在合同关系，该协议是格式合同，合同空格的部分是手写的，该协议不适用国有房屋征收补偿条例，该协议约定原、被告的义务，该协议第三、四、五、七条约定被告承担的违约责任及赔偿责任。2013年10月20日，原告按照协议约定的时间履行合同的全部义务。被告质证后对该组证据的真实性认可，但认为合同该项目系旧城改造重建小组与原告签订的合同，被告与旧城改造重建小组谈的具体内容，被告也已经实际履行，被告给原告支付地下室5525元、搬迁费1000元、租金64800元。被告并不希望放弃该项目，希望该项目可以实施，以此改善广场大院的环境，但2014年昌吉市房管局下达通知，告知被告不符合征迁主体，被告行为属实违反相关行政法规禁止性规定，该协议属于无效合同。 本院对该组证据的真实性予以确认。 二、解除合同协议一份。拟证实：2019年9月23日，被告与案外人签订解除合同协议，被告解除协议时的理由是因部分住户不愿意搬迁导致无法拆迁，原、被告签订协议，被告应当按照诚实信用原则与每户达成协议，其没有达成协议是因为被告没有按照诚实信用原则导成。被告质证后对证据的真实性认可。认为被告与61户拆迁户签订了解除合同协议书，被告以电话方式通知了原告解除合同，因无法与原告达成协议，导致没有与原告签订解除合同协议，被告并没有违背诚实信用原则。 本院对该证据的真实性予以确认。 三、搬迁业主空置房出租协议一份。拟证实：2015年12月7日，原、被告双方签订出租房协议，被告不积极完成拆迁安置补偿协议，原告在2013年房屋交付后，被告将房屋对外出租，被告陈述的17000000余元的损失不存在。协议第二条，出租获益归被告所有。被告质证后对证据的真实性认可。认为签订协议的目的是因为公司长期给广场业主支付租金，为了减少损失而签订了协议书。被告在2014开始与业主签订回迁协议，其中部分人不愿意，之后被告与不愿意的人签订了出租协议，被告对房屋进行了维修。 本院对该证据的真实性予以确认。 被告为反驳原告的诉讼主张向本院提交证据，原告质证及本院认证如下： 一、关于广场大院基本情况和存在问题的汇报材料一份、广场大院占地面积及居住情况一份。拟证实：2012年9月10日，在全面勘察后广场大院现状存在6大问题：1.院内楼房建于84年，无抗震功能、无消防设施；2.暖气管道老化严重，冬季无法御寒；3.自老水管严重老化，4.下水道狭窄，排污能力不够；5.外墙皮严重脱落；6.没有楼外排水，冬季冰锥危险，希望政府按照旧城改造进行征收。2011年9月28日，大院内有7栋楼，占地10.5亩等。原告质证后对居住情况的真实性没有异议，对该证据的相关性有异议，认为此证据不能证实被告抗辩的"属于政府提出的旧城改造项目；对汇报材料的真实性没有异议，对该证据的关联性有异议，认为此证据不能证实被告抗辩的“属于政府提出的旧城改造项目”，相反，该证据被告明确写明其实行的方式是市场运作。 本院对该证据的真实性予以确认。 二、关于广场社区广场大院拆迁安置项目的申请报告一份、广场大院改造重建安置方案一份。拟证实：1.依据昌吉市政府（2011）61号文件精神，被告向昌吉市房管局申请在95%业主同意拆迁情况下启动拆迁项目；2.昌吉市人民政府收文后，由领导批示转房管局提出意见，办公室马江批示庄副市长认可字样。昌吉市房地产管理局2014年明确告知被告，被告对广场大院的拆迁违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条、第九条规定，要求被告立即停止所有涉及征收安置补偿的行为。原告质证后对申请报告真实性没有异议，对该证据的相关性有异议。认为此证据不能证实被告抗辩的"属于政府提出的旧城改造项目”。该证据明确记载“申请按照[61号]文件要求”的内容来看，只能表明该工程处于申请状态。对房管局文件批办单以及房管局出具的《关于广场大院拆迁安置项目相关情况的汇报》真实性没有异议。但该房管局的报告第五项“建议”中，明确答复不在昌吉市棚户区（旧城）规划范围，不适用目前昌吉市旧城改造有关政策,不宜列入昌吉市棚户区（旧城）改造范围提升该区域作为居民休闲娱乐、购物中心的功能作用”,“原则上政府不参与实施征收，由企业自主实施完成项目涉及全部（老旧楼房）拆迁后”。可以明确看出：早在2013年5月1日，被告就已经非常明确得知，此项目不是政府项目，而是企业自己经营的商业项目。 本院对该证据的真实性予以确认。 三、投诉信以及2013年12月19日，昌吉市房管局投诉案件交办单一份、房地产开发管理事项告知书一份。拟证实:自2013年12月起部分业主不同意由被告公司拆迁，向昌吉市党委办公室写信信访要求被告停止拆迁，并明确表示反对广场大院业主成立的广场大院改造重建小组，以及该小组做出的一切决议，称广场大院改造重建项目侵犯了老年人的基本权利，要求政府立即干涉并禁止拆迁。告知书明确被告公司在五号小区开展的国有土地地上房屋征收补偿安置，与居民签订补偿安置协议行为违反了《国有土地征收与补偿条例》第八、九条规定，且上述行为对昌吉市房地产市场有序发展造成影响，依据昌吉市关于旧城改造政策的规定做出立即停止安置补偿行为，且未经政府批准向项目，严禁以旧城改造名义实施项目如擅自开展国有土地上房屋征迁经停止房地产开发销售，将不良记录记入征信档案。原告质证后对《房地产开发管理事项告知书》的真实性没有异议。认为该证据认定被告没有被批准为旧城改造项目，而以旧城改造项目名义开展工作，是错误的；要求被告“承担由此产生的一切损失”；对被告的拆迁行为，界定为“擅自”行为。对投诉信以及2013年12月19日昌吉市房管局作出的投诉案件交办单的真实性认可，该遗孀反应的问题就是：被告在没有被批准为旧城改造项目的情况下，“采用欺骗居民的手法”“擅自推行广场大院拆迁活动”。被告明知不是政府项目，而对外宣称是政府项目。 本院对该证据的真实性予以确认 四、业主委员会给昌吉市房管局的一封信、关于请求协调解决广场大院改造重建中出现问题的反映材料一份。拟证实：2014年9月10日，广场大院业主委员会要求昌吉市房管局将广场大院列入老旧小区改造计划。广场大院存在的主要问题：暖气、抗震、排水、外墙等问题已经导致居民无法正常居住；房管局相关领导批示要求了解被告公司商业拆迁推进情况，如有问题建议列入老旧小区改造项目。广场大院业主委员会自2011年春节前后大院业主委员会受大多数居民的委托自发、主动的组织起来，考察多家开发商对广场大院进行重建。2012年由大家一致推选被告为广场大院重建的开发商并建立广场大院改造重建小组，并最终获得205家业主签字同意。2013年广场大院改造重建小组与被告签订广场大院重建安置方案并公示，签订协议并搬迁业主121户，部分业主私自圈养家禽，改造热力管线，毁坏公用设施且欺上瞒下阻挠拆迁，请求政府着手维护最广大人民群众的利益前往广场大院调研并解决改造重建的遇阻问题。原告质证后对该证据的真实性没有异议，但认为该证据与本案没有相关性，该证据不能证实被告抗辩的“属于政府提出的旧城改造项目”，同时此证据显示全部居民是121户，205家居民已经签字，表明被告商业项目进展没有阻碍。对广场大院业主委员会给房管局的一封信的真实性没有异议，认为房管局领导明确批示“询问环宇公司改造推进情况，若有问题，建议列入老旧小区改造项目”，从依据房管局领导的批示来看，此项目目前还是商业项目，被告环宇公司是明知的。此项目不属于旧城改造项目。 本院对该组证据的真实性予以确认。 五、整改通知及复函一份，改造情况汇报一份。拟证实：2016年9月23日的整改通知载明：被告公司未办理手续签订拆迁安置协议，引发社会矛盾，造成业主群访案件，责令立即停止在该小区的拆迁活动，被告公司向昌吉市房管局汇报早在2014年就停止拆迁，被告公司已于2015年11月动员业主回迁，但部分业主不同意。原告质证后对通知的真实性没有异议，认为被告的项目不是旧城改造项目，而是商业项目；被告未被批准但以旧城改造的名义施工，被要求停止违法行为，并予以整改。对改造情况汇报的真实性认可，认为该证据第一条说明该项目属于实施结果和之前预期有很大差异，拆迁至今无法推进；该汇报材料第三条写明，目前和业主签订的所有合同，都在履约中，对被告要证明的问题不认可，该拆迁项目是商业项目，被告在实施过程中出现与之前预期存在差异，并非是政府的旧城改造项目而被叫停。 本院对该组证据的真实性予以确认。 六、付款的明细表一份。拟证实：截至2019年12月，被告共计承担搬迁费111500元，地下室补偿费454455元，附着物补偿费166825.77元，2013年至2019年租金6677100元。原告质证后对该证据的真实性认可，关联性不认可，认为与本案无关。 七、被告2013年至今为筹备维护广场大院改造重建项目的管理费用支出明细表一份。拟证实：办公费30370.18元，水电物业费2628.18元，税费27162元，维修费64995.33元，拆迁办公室各项费用499271.42元，话费24328.72元，财务手续费722.74元。原告质证后对该组证据的真实性认可，关联性不认可，认为与本案无关。 本院对该组证据的真实性予以确认。 八、部分解除拆迁安置补偿协议业主费用明细表一份。拟证实：解除拆迁安置补偿协议业主61户，每人支付补偿款21600元，一共1317600元。原告质证后对该组证据的真实性认可，对关联性不认可，认为与本案无关。 本院对该证据的真实性予以确认。 九、被告赔付票据示例两份。拟证实：自签订协议到签订解除协议的7年间，被告支付业主的租赁费、搬迁费、地下室补偿等每户为94335元。原告质证后对证据的真实性认可，对关联性不认可，认为与本案无关。 本院对该证据的真实性予以确认。 十、原告拆迁安置项目落地前得到的费用明细及电话通知解除录音打印版。拟证实：原告自2013年至2019年从被告处领取搬迁费、租金等共71325元，电话通知其解除拆迁补偿协议，并告知其协商方式。原告质证后对费用明细的真实性认可，对关联性不认可，认为与本案无关；对电话通知解除合同录音的真实性认可。 本院对该组证据的真实性予以确认。 十一、收条一份。拟证实：涉案房屋已经交付给了原告。原告质证后对证据的真实性认可，涉案房屋被告于2020年3月23日已经先行交付原告。 本院对该证据的真实性予以确认 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年9月28日,被告新疆东方环宇投资(集团)有限公司与原告张振甲签订拆迁补偿安置协议。协议约定：乙方（被告）拆迁甲方（原告）位于昌吉市××区砖混结构房屋一套；面积为80.30m，加奖励合计置换比例为1：1.4，总计置换面积114.52平方米；地下室面积11.05平方米，补偿金额5525元；本协议签订后，甲方应于2013年10月20日前将自己被拆迁房内的物品全部搬迁完毕，将被拆迁房屋的钥匙、房产证、土地证等交付乙方；甲方自行租赁周转住房，房租费每月900元，由乙方承担；甲方的搬家费每户共计1000元（含返迁）由乙方承担；乙方自取得施工证之日起三年内交房；本协议生效后，双方均应严格按协议约定履行。若任何一方违约，违约金额经双方商定为100000元，合同对其他事项作了明确约定。合同签订后，原告履行了协议约定，将案涉房屋交给被告，被告依约向原告支付了周转房屋租金（支付至2019年9月底）、地下室赔偿金及搬家费等。2015年12月7日，被告与原告签订搬迁业主空置房出租协议。载明因约有三分之一拆迁户没有与乙方达成拆迁补偿协议，导致乙方的建设项目一直不能实施，乙方为弥补拆迁产生的损失，甲方同意乙方对甲方原置换出的空置房屋予以维修和装修后出租，出租收益归乙方所有。后被告对案涉房屋进行了维修并对外出租。2019年9月，被告电话通知原告，协议无法履行，要求解除双方签订的拆迁补偿安置协议，原告未同意并诉至本院。庭审中，双方同意解除拆迁补偿安置协议，被告于2020年3月23日将案涉房屋返还原告。 另查明：供电巷广场大院为昌吉市××区。该小区建于1984年，占地面积18.5亩，系在国有土地上建设的原为昌吉州党委家属院，共有213户居民，总建筑面积约15827平方米。2011年底至2012年，位于昌吉市××巷的部分居民针对该大院的住房的实际状况，向该居委会及业主委员会反映，要求对广场大院进行改造重建。后在该居委会及业主委员会的协调下，被告于2012年9月7日向昌吉市房地产管理局提交“关于广场社区大院拆迁安置项目的申请报告”，要求由被告承建该小区拆迁安置工程。2013年5月1日，被告向昌吉市政府提交关于广场大院拆迁安置项目相关情况的汇报，明确经政府批准后在符合城市总体规划要求的前提下，原则上政府不参与实施征收，由企业自主实施完成项目涉及全部拆迁后，区别于昌吉市棚户区项目。2013年9月8日，被告提出广场大院改造重建方案。后被告与包括原告在内的八十余户的业主签订了拆迁补偿安置协议。因部分业主不与被告签订拆迁补偿安置协议，并向政府有关部门信访投诉，昌吉市房地产管理局于2014年4月1日给被告下发（2014）002号房地产开发管理事项告知书，明确被告在5号小区开展国有土地上房屋征收补偿安置，与居民签订补偿安置协议，以改造重建方式实施房地产开发行为，违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条、第九条规定，作出立即停止所有涉及征收安置补偿的行为，对已经发生的征迁或拆迁安置补偿行为消除影响、并承担由此产生的一切责任；未经政府批准或未列入棚户区改造规划、计划的项目，严禁以棚户区改造、旧城改造旧房改造及征收的名义实施项目，擅自开展国有土地上房屋征迁、改造开发的决定。同年9月，已与被告签订拆迁补偿安置协议的部分业主以业主委员会的名义向昌吉市房地产管理局申请，要求对广场大院进行改造并协调解决改造重建中出现的问题，部分未签订拆迁补偿安置协议的业主向相关部门投诉。2016年9月23日，昌吉市房地产管理局通知被告：未办理手续，单方面与小区业主进行磋商签订拆迁补偿安置协议，引发社会矛盾，责令立即停止在该小区的所有拆迁活动。后因被告无法与不愿搬迁的部分业主签订拆迁补偿安置协议，被告于2019年5月至11月与61户已经签订拆迁补偿安置协议的业主签订解除合同协议，明确：由于涉及几十户居民不愿搬迁，乙方公司无法与其达成搬迁协议，导致乙方公司前期投入一千余万元的资金却无力继续推进项目建设，乙方公司经济损失巨大，为解决目前的困局，解除拆迁补偿安置协议并终止履行，甲方（拆迁户）接受乙方支付21600元（二年的安置房租金）费用作为一次性补偿费用，除此以外，甲乙双方不再相互追究其他违约责任和经济赔偿。 本案原、被告对双方签订拆迁补偿安置协议、被告给付原告租金、地下室补偿费、案涉房屋未拆除并已经返还及被告应当承担全部过错责任无异议。本案争议焦点：双方签订的拆迁补偿安置协议的效力及原告损失赔偿的范围如何认定？ 本院认为，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。第八条规定，为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：一、…………；……；（五）由政府依照城乡规划法法规有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；第九条规定，依照本条例第八条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。被告系房地产开发企业，其不能作为房屋征收与补偿工作的主体。广场大院的土地系国有土地，在未经政府批准无权作出征收拆迁决定的情况下，被告以旧城改造的名义与广场大院的部分业主签订拆迁补偿安置协议，该协议无效。无效的合同自始无法律约束力。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，合同无效应当赔偿对方因此所受的损失为直接损失。本案被告在无权作出征收拆迁决定的情况下与原告签订拆迁补偿安置协议，其应当承担全部民事责任。被告在与原告签订拆迁补偿安置协议，未将案涉房屋拆除，原物尚在且并未变更产权人；在签订协议至今的时间内，该房屋因房地产涨价而未贬值；被告在此期间也未从中获取利益且为此支付了原告的直接损失。原告请求被告支付被告向原告支付自2019年10月直至交房完毕的房租的请求，属于原告的直接损失，本院予以支持，即5190元（900元/月÷30天×173天，自2019年10月1日至2020年3月23日止）。本案在审理中，被告以于2020年3月23日先行向原告返还案涉房屋，本院对此予以确认。原告主张被告支付请求法院依法判令被告向原告赔偿可得利益损失260000元，因该损失不属于直接损失是可得利益损失；违约金系因违约方不履行合同义务而给守约方造成损失的补偿。本案原告并未提交证据证实其因被告的违约行为造成的直接损失。本院根据被告在本案中的过错责任，结合本案被告与其他拆迁户实际签订的解除协议的具体事实，根据公平原则，支持原告的部分请求，即被告赔偿原告违约金21600元。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条第五项、第五十八条规定，判决如下： 一、被告新疆东方环宇投资(集团)有限公司须于本判决生效后三日内支付原告张振甲安置房租金5190元，支付违约金21600元； 二、驳回原告张振甲其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费6615元（已减半收取），由原告张振甲负担2248元，被告新疆东方环宇投资(集团)有限公司负担4367元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。 审判员  王涛 二〇二〇年五月十四日 书记员  安培