江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏02民终2210号上诉人：罗小红，女，1974年12月8日生，汉族，户籍地址四川省广汉市。被上诉人：江阴市精美特金属科技有限公司，住所地江苏省江阴市新桥镇郁桥村赵家巷2号。法定代表人：钱剑锋，该公司执行董事。原审第三人：江苏国泽节能环保科技有限公司，住所地江苏省江阴市华士镇龙河工业园上山路26号。法定代表人：顾建华，该公司总经理。上诉人罗小红因与被上诉人江阴市精美特金属科技有限公司（以下简称精美特公司）、原审第三人江苏国泽节能环保科技有限公司（以下简称国泽公司房屋租赁合同纠纷一案，不服江阴市人民法院(2019)苏0281民初14654号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。罗小红上诉请求：撤销一审判决，依法驳回精美特公司的诉讼请求。事实和理由：虽其与精美特公司签订的租赁协议约定租期从2017年12月8日至2020年12月7日，但精美特公司实际在2017年11月8日就已经入住，故精美特公司应支付2017年11月8日至2017年12月7日期间的租金，且精美特公司同意支付2017年11月8日至2017年12月7日期间的租金，并同意以保证金折抵，故罗小红无需退还保证金。精美特公司未作答辩。国泽公司未作陈述。精美特公司向一审法院起诉请求：1.判令罗小红返还保证金50000元、租金32054元、卷帘门款4000元；2.本案诉讼费用由罗小红承担。一审法院认定事实：江阴市在江阴市工业规划区范围内。涉案租赁房屋系国泽公司（原名江苏国利住宅工业有限公司）租赁江阴市村民委员会集体土地建造，但至今未办理建设工程规划许可证，亦未取得房屋所有权证。2017年9月28日，国泽公司与罗小红签订厂房租赁合同，约定国泽公司将位于江阴市国泽公司的部分厂房，面积约6640平方米，出租给罗小红，租金796800元／年，明确约定不得转租。2017年9月30日，国泽公司出具委托书，对位于江阴市国泽公司的部分厂房，面积约7000平方米左右，全权委托罗小红出租，并签订租赁合同。2017年11月8日，罗小红与精美特公司签订厂房租赁合同，约定，罗小红将位于江阴市左右平方米厂房出租给精美特公司，租期自2017年12月8日至2020年12月7日，年租金39万元，保证金5万元。之后精美特公司按约支付了罗小红一年的租金39万元、保证金5万元及物业管理费等相关费用9000元。2018年12月25日，精美特公司与国泽公司签订协议书，约定2018年11月8日前的租金由国泽公司向罗小红催讨，2018年11月8日之后到精美特公司搬走之日的租金由精美特公司支付。当日，国泽公司收取精美特公司支付的2018年11月9日至2018年12月26日期间的房租金5万元。2018年11月29日罗小红给精美特公司的法定代表人钱剑锋发微信“钱总你好，我厂房已经全部归还给李老板了，以后每月电费都由顾建华收，你们厂里蒋工认识的，李双明妹夫管理厂里一切事”，钱剑锋回复“好的小罗”。2018年12月24日罗小红给钱剑锋发微信“钱老板你好，我在外地手机丢了，手机卡要从外地回来才好补办，现在用亲戚的手机发微信。房东李老板说你们还没有搬，你上次说要26号搬，具体你们商量。我跟你之间签合同是11月8号就到期，我交给房东的租金是到12月8日截止的。你的保证金正好抵房租。从10月8日开始算，11月8日，12月8日，就是剩余两个月租金我都交给李老板了。12月8日以后你们使用的房租你跟房东去商量。我11月初就已经跟房东交接清楚了”。钱剑锋未回复。另查明，2017年11月30日，罗小红向精美特公司出具4800元的收据一张，其上载明收款事由为卷门，收款方式为转账。以上事实，有厂房租赁合同二份、委托书、（2017）苏0281民初14668号民事判决书、协议书、微信聊天记录、收据及当事人的陈述等予以证实。一审法院认为，本案的争议焦点是：1.罗小红与精美特公司之间签订的厂房租赁合同的效力；2.罗小红有无多收取精美特公司房租；3.罗小红应否返还精美特公司保证金5万元；4.罗小红应否返还精美特公司卷帘门款4800元。关于争议焦点一，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，因案涉租赁厂房至今未办理建设工程规划许可证，亦未取得房屋所有权证。因此，罗小红与精美特公司签订的厂房租赁合同应属无效。关于争议焦点二，就精美特公司支付给罗小红的一年租金39万元是属于哪个期间内的问题，罗小红主张虽然合同约定租期的起始时间是2017年12月8日，但是精美特公司在2017年11月8日就已实际入驻，且精美特公司答应支付她2017年11月8日至2017年12月7日期间的房租后她才同意解除双方之间的厂房租赁合同。精美特公司予以否认，因罗小红未提供相关证据证明，本院对罗小红的上述主张不予采信。虽然双方订立的厂房租赁合同无效，但是罗小红与精美特公司关于租赁期限的约定系双方的真实性意思表示，双方理应遵守，故本院认定精美特公司已经支付的39万元租金对应的时间段为2017年12月8日至2018年12月7日。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。据此，虽然本案中罗小红与精美特公司之间的厂房租赁合同无效，但是精美特公司实际使用厂房至2018年12月26日，罗小红根据合同约定的租金标准收取精美特公司2018年11月9日至2018年12月7日期间的房屋占有使用费，有事实和法律依据。现精美特公司要求罗小红返还上述期间内的租金，于法无据，本院不予支持。关于争议焦点三，因租赁合同无效，罗小红基于合同收取的保证金5万元应返还精美特公司。罗小红主张该保证金已经折抵房租，但未提供证据证明，本院不予采信。关于争议焦点四，精美特公司主张罗小红承诺支付南面卷帘门的费用，但是未提供证据证明，且双方签订的厂房租赁合同中对南面卷帘门的安装也未有约定，故精美特公司的上述主张无事实和法律依据，本院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决：一、罗小红于判决发生法律效力之日起十日内返还精美特公司保证金5万元；二、驳回精美特公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取976元，由精美特公司负担409元；由罗小红负担567元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实依法予以确认。本案二审争议焦点为：罗小红是否需要向精美特公司返还保证金5万元。本院认为：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，罗小红与精美特公司签订的厂房租赁合同无效，故罗小红应当向精美特公司返还保证金5万元。罗小红上诉称，精美特公司应支付2017年11月8日至2017年12月7日期间的租金，且精美特公司同意以保证金折抵该期间的租金，故其无需退还保证金。首先，虽罗小红与精美特公司签订的厂房租赁合同无效，但双方关于租赁期限的约定系双方真实意思表示，对双方具有约束力，租赁合同中明确约定租赁期限为2017年12月8日至2020年12月7日，故租金应从2017年12月8日起算；其次，罗小红并未提供证据证明租金应从2017年11月8日起算，也未提供证据证明精美特公司同意支付2017年11月8日至2017年12月7日期间的租金，并以保证金折抵该期间的租金，故对罗小红的上诉意见，本院不予采纳。综上，罗小红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由罗小红负担。本判决为终审判决。审判长 谢 伟审判员 华敏洁审判员 张朴田二〇二〇年五月二十八日书记员 缪玲娜