贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初1108号 原告：庞兆祥，男，汉族，1968年6月12日出生，住贵州省毕节市。 原告：王云，女，汉族，1972年1月20日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：庞兆祥（一般授权代理），系原告王云之夫。 被告：毕节市卓越华飞房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区观音桥塘房村。统一社会信用代码：91520500055030469G。 法定代表人：刘桂平，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：代林（一般授权代理），该公司员工。 原告庞兆祥、王云与被告毕节市卓越华飞房地产开发有限公司（下称：卓越华飞公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告庞兆祥，被告卓越华飞公司的委托诉讼代理人代林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告毕节市卓越华飞房地产开发有限公司支付逾期办理房屋权属证书的违约金8,318.47元；2、判决被告毕节市卓越华房地产开发有限公司返还代收的燃气费2,500.00元、代收的电入户费520.00元，合计3,280.00元；3、本案的全部诉讼费用由被告承担。 事实和理由:2015年1月30日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，总购房款301,394.00元，合同第22条第3款第1项约定：“出卖人承诺于2018年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房价款万分之一承担违约责任”。被告从2018年7月1日至2019年4月2日期间办理房屋权属证书（共违约276天），违反了合同的约定，已经构成违约，按照合同约定，被告应承担违约责任。 2017年9月25日，被告毕节市卓越华飞公司下属卧龙大都会物业中心通知原告交纳三通费：“代收燃气费2,500.00元、代收电入户费520.00元、代收有限电视开户费260.00元(已退)”，合计3,280.00元。原告根据政策和法律的相关规定多次向被告要求退还，被告退还有限电视开户费260.00元，其余拒不退还原告，告知通过法律途径来解决，原告因此依法提起诉讼。 原告认为，被告的行为违反了合同约定，应按照原告已付购房款301,394.00元的每日万分之一向原告支付违约金。燃气费、电入户费、有限电视开户费根据相关法规政策规定明确纳入房价，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十三条，《城镇燃气管理条例》第十一条、《关于加强配气价格监管的指导意见》第七条及《贵州省发展改革委员会关于印发的通知》第十九条的规定，水电、燃气等配套设施应当计入房价，不得向业主另行收取。据此，特依法提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告卓越华飞公司答辩称：一、被答辩人诉请逾期办证违约存在错误。根据答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》第22条第三项转移登记:“(一)出卖人承诺于2018年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，(二)出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理:约定日期起365日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价的万分之一承担违约责任。(四)买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。”根据合同约定答辩人答辩意见如下:1、根据合同约定，答辩人于2018年6月30日前取得初始登记(大产权)，具备办理产权转移登记(小产权)的条件，该日期并非被答辩人主张的办理产权转移登记的截止日期，因此被答辩人主张该日期为办理产权转移登记的截止日期，并以此为向答辩人主张逾期办证(产权转移登记)违约，要求答辩人承担违责任存在明显错误；2、依据合同约定答辩人于2018年6月30日取得初始登记并向被答辩人提交相关资料(如果被答辩人自己办理权转移登记)，同时约定被答辩人同意委托答辩人办理产权转移登。因此，依据正常理解，答辩人没有向被答辩人提交相关资料的必要，而被答并人应当依据合同约定，及时向答辩人提供授权，提交授权委托书以及其他相关资料以及完成必要的其他事项，如缴纳契税等；3、答辩人为被答辩人人办理产权转移登记的义务是依据合同约定的“买受人委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记”的附随义务，即答辩人是否需要履行办证义务、何时履行办证义务，以被答辩人是否提供授权，何时提交授权委托书及相关资料为前提，只有在被答辩人提交授权委托书及提供了办证所需的全部资料后，答辩人才负有为被答辩人办证的义务；4、“买受人委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记”的约定，仅让答辩人负一项义务，即如果被答辩人委托答辩人办证，答辩人不得拒绝也不得另行收取代理费的义务；5、依据合同约定，答辩人即使存逾期办证违约情况，逾期在365日内的，承担房屋总价万分之一的违约责任，也非被答辩人主张违约金计算方式。综上，被答辩人主张答辩人逾期办证及违约金计算方式存在明显错误，请驳回被答辩人的诉讼请求。二、关于被答辩人诉请答辩人退还燃气费、电入户费(简称：三通费)的诉讼请求，答辩人答辩如下:1、答辩人没有直接向被答辩人收取三通费，答辩人收取三通费是委托案外独立主体收取，答辩人无权代案外主体履行相关民事权利或诉讼权利，无法代替案外主体行使对被答辩人提交的证据、主张的事实进行认可或否定的权利:2、答辩人委托案外主体向被答辩人收取三通费的行为是一种民事行为，是依据答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》进行的。《商品房买卖合同》是双方当事人在平等、自愿的基础上签订，是双方真实意思表示，且不违反相关法律法规的强制性规定，合同约定关于双方的权利义务的内容应得到遵守和履行。合同第十四条约定，在交房时答辩人须交纳相关费用，因此，答辩人收取三通费的行为是合法有效的。3、关于三通费是否纳入房价，法律法规并没有强制性规定，即要求相关费用“必须”纳入房价，《贵州城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条“(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任;”以及合同第十二条，都只是规定相关公共设施交付条件，但未明确相关费用必须纳入房价，因此，相关公共设施费用是否纳入房价或还是以单列价方式表现在合同中，都应理解为合同有效形式不能因为形式就否定合同内容的有效性及真实性，否定合同某一当事方应承担义务或享有的权利。4、答辩人收取的三通费是真实发生的费用，并已足额支付给相关单位，答辩人的行为无任何过错，不应承担任何责任。电开户费(电工仪器仪表※单相表费)自2019年4月1日后才不予收取，被答辩人交费时间在2019年4月1日前不予退还;被答辩人自己不退还广电入户费等费用，答辩人不承担任何责任。综上，请驳回被答辩人诉请答辩退回“三通费”的诉讼请求。 本院经审理查明：2015年1月30日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发的位毕节市七星关区碧海大道旁卧龙大都会（一期）第5幢1单元2层1号房，建筑面积99.86平方米，该商品房总价款301,394.00元；出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房，上水、下水交付时达到使用条件、供电交付时达到使用条件，有限电视交付时线路敷设到户、燃气交付时燃气管道敷设到户。转移登记：出卖人承诺于2018年6月30日，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起365日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之壹承担违约责任；2、约定日期起365日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之壹违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。合同签订后，原告按照合同约定向被告交纳了涉案房屋的购房款301,394.00元。 2017年9月25日，被告委托涉案小区物业遵义市约美物业服务有限责任公司毕节分公司向原告收取燃气入户费2,500.00元、电入户费520.00元，合计3,020.00元。 2018年8月2日，被告取得涉案房屋所属5幢不动产权证书。2019年4月2日，被告为原告办理了涉案房屋的不动产权证书。 后原告认为被告未按照合同约定为其办理不动产权证书构成违约，被告另行收取电入户费、燃气入户费系重复收费，应予退还，遂以前述诉请诉来法院。 上述事实，有原、被告的陈述及双方当事人提交的各项证据,上述证据，已经庭审举证质证，本院收集在卷为凭。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》之约定，被告应当于2018年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，以便原告能够办理涉案房屋的不动产权证书，但被告未在合同约定的时间内取得初始登记并具备办理转移登记的的条件，其行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任，故原告主张的违约金，本院予以支持。 因原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中约定的办理涉案房屋转移登记的时间为2018年6月30日前，故应从2018年7月1日开始起算违约时间，因原、被告在合同中约定，原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，其交付文书的义务转化为告知其已经取得办理商品房转移登记条件的义务。但被告所举证据不能证明其具备办理涉案房屋转移登记后已告知原告，2019年4月2日，被告为原告办理了涉案房屋的不动产权证书，应视为其已经履行完毕其合同约定的义务；故原告主张的违约金计算期限为：2018年7月1日起至2019年4月2日止，该期限未超过365日，根据原、被告双方签订的《商品房买卖》合同“约定日期起365日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之壹承担违约责任”的约定，被告逾期未超过365日，故本案违约金计算方式为：以原告已付购房款301,394.00元的万分之一计付,即为30.13元。对于原告要求被告卓越华飞公司支付的其余部分违约金，本院不予支持。 对原告主张被告退还其交纳的燃气入户费、电入户费的诉请，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总款中。若被告在收取涉案房屋总价款之外，仍另行收取了上述建设安装费，应当举证证明其未将该费用计入涉案商品房总价款中，否则不得另行收取，但被告并无证据证明前述事实，因此应当视为被告已将上述设施建设安装费包含在房屋总价款中。被告另行向原告收取电入户费520.00元、燃气入户费2,500.00元，合计3,020.00元，无事实及法律依据，理应退还。故原告主张被告退还收取的各项入户费3,020.00的诉讼请求，本院予以支持。对原告主张被告支付收取上述费用的利息诉请，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市卓越华飞房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告庞兆祥、王云支付逾期办理房屋权属证书的违约金30.13元； 二、被告毕节市卓越华飞房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告庞兆祥、王云交纳的各项入户费用合计3,020.00元； 三、驳回原告庞兆祥、王云的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费42.00元，由原告庞兆祥、王云负担17.00元，被告毕节市卓越华飞房地产开发有限公司负担25.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  周晶晶 二〇二〇年五月十五日 书记员  邵 立