湖北省竹山县人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0323民初132号原告：竹山县福升矿业开发有限公司。住所地：湖北省竹山县双台乡花园村5组。统一社会信用代码：91420323676462651R。法定代表人：彭淑平，董事长。委托诉讼代理人：樊随庸，湖北弘亚律师事务所律师。被告：十堰升亮工贸有限公司。住所地：湖北省十堰市方山路51号。统一社会信用代码：91420300588241322M。法定代表人：王德恒，总经理。委托诉讼代理人：赵应招，湖北郧阳律师事务所律师。第三人：竹山县双台乡人民政府。住所地：竹山县双台乡渔塘村1组。统一社会信用代码：1142032301144650XU。法定代表人：鲁友文，乡长。委托诉讼代理人：滕秀兵，湖北弘亚律师事务所律师。原告竹山县福升矿业开发有限公司（以下简称福升公司）与被告十堰升亮工贸有限公司（以下简称升亮公司）及第三人竹山县双台乡人民政府租赁合同纠纷一案,本院于2019年7月10日作出(2019)鄂0323民初1161号民事判决书，被告升亮公司不服本判决，提出上诉，湖北省十堰市中级人民法院于2019年11月19日作出（2019）鄂03民终2559号民事裁定，撤销本院(2019)鄂0323民初1161号民事判决，发回重审。本院于2020年1月8日立案后，通知竹山县双台乡人民政府作为第三人参加诉讼，于2020年4月14日公开开庭进行了审理。原告福升公司的委托诉讼代理人樊随庸，被告升亮公司的法定代表人王德恒、委托诉讼代理人赵应招，第三人竹山县双台乡人民政府委托诉讼代理人滕秀兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告福升公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告升亮公司给付2018年6月1日至2019年12月1日期间的租赁费150万元，并按应付租金总额的日2‰支付违约金；2、诉讼费用由被告负担。事实和理由：2017年11月20日，我公司与升亮公司签订租赁合同，将部分厂房、机械设备及场地出租给升亮公司使用，约定租赁费为320万元，租期为4年，升亮公司于合同签订日支付租金50万元，后期每六个月支付租金50万元，租金直接交给竹山县双台乡人民政府，用于支付我公司尚欠的土地补偿款，剩余部分归我公司所有，若逾期升亮公司每日按应付租金的2‰支付违约金。合同生效后，升亮公司仅支付了第一期租金50万元，对剩余租金在支付村民土地补偿款后交付我们，请求法院支持原告诉请。被告升亮公司辩称，原告将无权处分的集体土地用于非农业建设，改变了土地的性质和用途，违反了相关法律强制性规定，涉案租赁合同无效。我公司是基于十堰祥熔工贸有限公司的委托与原告签订租赁合同，原告将我公司列为被告错误,应由十堰祥熔工贸有限公司承担合同责任。竹山县双台乡人民政府作为合同的第三方即监督方承诺为我公司办理采矿生产许可手续、提供相关炸材、协调被告与周围群众关系等事项未能履行，造成我公司至今未能正常生产，应将竹山县双台乡人民政府列为本案第三人，由其承担相应的民事责任。综上，请求判决驳回原告的诉讼请求。第三人竹山县双台乡人民政府述称，福升公司与升亮公司于2017年11月20日签订的租赁合同约定：租金由被告升亮公司直接交给竹山县双台乡人民政府，用于支付原告福升公司拖欠当地村民的土地补偿款，剩余租金归原告所有。原告福升公司现尚欠我乡花园村村民的土地补偿款639241.26元，我们是有独立请求权的第三人，要求将原告租金中的639241.26元直接交付我们，用于支付村民的土地补偿款。本院经审理认定事实如下：2008年10月27日，竹山县人民政府召开招商引资专题工作会议，议定由原告福升公司开采竹山县××花园村境内的钛铁矿，由竹山县双台乡人民政府负责解决业主生产经营用地征用等事宜。2011年4月20日，竹山县双台乡人民政府与原告福升公司签订协议，约定由原告负责筹资420万元，用于支付该乡花园村8组31户村民的整体搬迁费用及矿区内山林、耕地征地补偿费。后原告福升公司在竹山县××花园村陆续建设了厂房和办公楼，购置了生产机械设备等，但因筹资未全额到位导致未能办理相应的征地手续，后公司停产。2017年11月20日，经竹山县双台乡人民政府居中协调，原告与被告签订租赁合同约定：原告福升公司将其位于竹山县××花园村的部分厂房、办公楼、场地、机动车及机械设备（详见资产清单）出租给被告使用，约定租赁费为320万元，租期为4年（自2017年12月1日至2021年12月1日），升亮公司于合同签订日支付租金50万元，后每六个月支付50万元，上述租金由被告直接交给竹山县双台乡人民政府，用于支付原告拖欠当地村民的土地补偿款，剩余租金归原告所有，若逾期被告每日按应付租金的2‰支付违约金。2017年11月25日原告按约定向被告交付了租赁物。2017年12月12日，升亮公司将首期租金50万元交给了竹山县××花园村委会，已由村委会支付给该村被征地村民。截止2019年12月尚欠到期租金150万元。合同同时约定，第三人竹山县双台乡人民政府作为该租赁合同的监督方，负责为被告升亮公司办理采石场所有相关生产手续，供应生产经营的相关炸材，协调生产场地、道路运输及与周围群众的关系，若竹山县双台乡人民政府不能履行上述义务，应按每日2‰的标准赔偿升亮公司的损失。另查明，被告升亮公司租赁原告福升公司的部分厂房、办公楼、场地、机动车及机械设备，主要用于开办采石场，从事砂石料开采，为十巫高速公路供应砂石料。为生产经营需要，升亮公司的法定代表人王德恒与股东梁新伟于2018年1月10日重新注册成立了十堰祥熔工贸有限公司，公司住所地为竹山县××××组。但公司成立后，由于第三人竹山县双台乡人民政府未能为被告办理采石场开采及炸材供应等相关手续，导致公司仅试生产了半年，之后未能正常生产，停产至今。原告福升公司尚欠竹山县××花园村村民的土地补偿款639241.26元。本院认为：原告将厂房、办公楼及场地以外的其他财产出租，系当事人的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，此部分租赁合同合法有效，被告应当按约定向原告支付相应租金。但原告在未依法办理土地用途变更及征用手续的前提下，将该土地上的厂房、办公楼及场地出租，违反了法律的强制性规定，此部分租赁合同无效。虽然法律对违法建筑租赁合同的效力作出了否定评价，但用地单位对违法建筑的占有利益受法律保护，基于诚信原则被告应参照协议约定的租金标准向原告支付占有使用费。关于违约责任的争议，本院认为，违约金的适用前提是存在合法有效的合同，无效合同则不适用违约金责任。因涉案租赁合同中的厂房、办公楼及场地系违法建筑，故此合同无效部分不适用违约金责任，但由于原告将其多项财产一并出租给被告，导致难以区别合同无效部分所涉财产的租金数额，故此，原告主张的违约金损失难以确定，本院不予支持。关于应否追加十堰祥熔工贸有限公司为本案第三人并承担合同责任的争议，被告升亮公司法定代表人王德恒在租赁合同上的签字及盖章行为，对被告升亮公司已经产生约束力。虽然十堰祥熔工贸有限公司是租赁物的使用人，但租赁合同的相对方是被告升亮公司，根据合同相对性原理，涉案租赁合同只能约束签订合同的双方当事人。原告福升公司同意将租金中的639241.26元直接交给第三人竹山县双台乡人民政府，用于支付村民的土地补偿款，本院予以准许。综上，根据《中华人民共和国土地管理法》第十一条，第十二条，第十三条，《中华人民共和国合同法》第五十七条，第六十条，第一百零七条，第二百二十六条，《中华人民共和国物权法》第六十八条，第二百四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告十堰升亮工贸有限公司应支付2018年6月1日至2019年12月1日期间的租金150万元，其中860758.74元支付给原告竹山县福升矿业开发有限公司，639241.26元支付给第三人竹山县双台乡人民政府（用于清偿双台乡花园村村民的土地补偿款）；二、驳回原告竹山县福升矿业开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍支付债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案受理费18300元、保全费5000元，合计23300元，由原告竹山县福升矿业开发有限公司负担8300元，由被告十堰升亮工贸有限公司负担15000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。审判长  王康东审判员  章胜军审判员  卢 涛二〇二〇年五月二十日书记员  方 敏