辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终2893号上诉人（原审被告）：陈丽颖，女，1971年11月26日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。被上诉人（原审原告）：沈阳鑫锣商业管理有限公司，住所地沈阳市苏家屯区枫杨路107号。法定代表人：刘玉复,该公司经理。委托诉讼代理人：张艳宏，辽宁博功律师事务所律师。上诉人陈丽颖与被上诉人沈阳鑫锣商业管理有限公司（以下简称“鑫锣公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院（2019）辽0111民初7471号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈丽颖上诉请求:1.请求撤销一审判决，依法改判为撤销合同，驳回沈阳鑫锣商业管理有限公司一审诉讼请求；2.一、二审全部案件受理费由沈阳鑫锣商业管理有限公司承担。事实和理由：一、一审法院认为原、被告签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人均有约束力，与事实不符，导致判决有误。我是在被胁迫的情况下迫不得已签字的，签订《前期物业服务协议》不是我真实意愿的表示。2011年11月20日，被上诉人通知我到一克拉办手续，以不签《前期物业服务协议》就不能交钥匙不能验房收房为要挟条件，要求我签协议。《商户验房确认单》（有商管公司交房人签字）、《前期物业服务协议》（第7页第15行“本物业的物业管理费由商业管理公司发出交房通知书之日起开始计收”）和《电费收款收据》可以证明当时该处房产掌控在被上诉人手中。被上诉人与开发商没有任何聘用和委托代理关系，根本无权处置该处房产，但其强行把验房收房与商场经营两个无关事件捆绑一起，其以房产为要挟条件要求我签字实属违法操作。《商品房买卖合同》可以证明被上诉人与开发商没有任何聘用和委托代理关系。我以商户身份签字违背我真实意愿，我购置该处房产目的是出租。2011年9月8日，我与开发商沈阳克拉古斯枫杨置业有限公司签订授权协议委托其招商部全权代理招租。2011年11月15日，代理招租成功，我与张杰签订租赁合同将该处房产出租给张杰用于商业经营，租赁期限为2011年12月31日至2012年12月30日，《授权协议》和《租赁合同》可以证明该处房产出租事实。我作为本合同主体不适格，这份合同不能产生法律效力。张杰租赁到期后，我本人未从事经营，未在工商行政管理部门申请登记注册，该处房产一直闲置。依据《民法总则》第五十四条、《个体工商户条例》第二条，我一直不具有商户身份，作为合同当事人不具有相应的民事权利能力和民事行为能力以及缔约能力，合同主体不适格，这份合同不能产生法律效力。从《前期物业服务协议》内容可以看出，这是一份关于商场经营的委托管理协议，委托管理事项不止包括房产维护，还包括商业经营管理及商业宣传等。被上诉人作为一克拉商场的经营管理者，利用提供格式合同的优势制定明显违反公平、等价有偿原则的合同条款，显失公平，没有给与商户平等协商权利。其在合同中尽可能强调其权利、免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利。合同规定委托方是商户，合同第四章第十九条第3点中规定“无论商铺是否闲置，商业管理公司有权自营业之日起按照相关规定向商户收取物业管理费”。也就是说合同中明确限定商户无条件缴费，而对被上诉人未按约定提供营运策划管理服务未做任何约束和限定，这样的条款显失公平，双方权利义务不对等。这些重要合同条款，被上诉人在签字时均没有依据《合同法》第三十九条和《消费者权益保护法》第四条、第二十六条采取合理和显著方式进行强调或者作出特殊说明，没有提请我注意，导致我对合同内容存在重大误解，合同内容明显违背我的真实意愿。依据《合同法》第四十条，上面提及的重要条款应认定为无效条款。要不是当时被上诉人非法掌控房产以不交房为要挟条件导致我害怕租赁合同违约，我不可能在协议上签字。依据第69.条，被上诉人的行为属于胁迫行为。我在胁迫情况下签字完全违背我的真实意愿，且签字时对合同内容存在重大误解，依据《民法总则》第一百四十七条、第一百五十条、第一百五十一条、《合同法》第五十四条、《消费者权益保护法》第二十六条，请求人民法院撤销该合同。依据《合同法》第五十六条，该合同自始没有法律约束力，请求中院法官驳回被上诉人在一审中的诉讼请求；二、沈阳鑫锣商业管理有限公司的行为侵犯了我的人身权利、财产权利。请求人民法院阻止该公司的侵权行为。我为了收房迫不得已签订《前期物业服务协议》违背我的真实意愿，协议中很多重要条款属违法制定、显失公平。依据《民法总则》第三条、第五条，被上诉人无权强迫我以商户名义签订协议并经营，甚至在我不经营的情况下起诉我必须向其缴费，这严重侵犯了我的人身权利、财产权利。请中院法官阻止被上诉人的进一步侵权行为。依据《消费者权益保护法》第九条、第十条我有权选择服务并享有公平交易的权利，依据《消费者权益保护法》第十六条、第二十六条被上诉人无权强制我接受其服务，合同内容无效。请求中院法官撤销这份合同；三、一审法院认定沈阳鑫锣商业管理有限公司起诉2016年之前物业费未过诉讼时效证据不足，导致判决有误。一审法院通过被上诉人提供的照片认定未过诉讼时效证据不足，这几张照片无法辨认拍摄时间、张贴时间及真伪。张杰于2012年12月30日租赁到期后不再续租，该处房产一直闲置。从那时起我就未去过一克拉，不可能看到张贴的缴费通知单，被上诉人从未正式将缴费通知单送达到我手中。依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条，被上诉人不存在产生诉讼时效中断的效力规定情形。依据《民法总则》第一百八十八条，我仍然主张2016年之前物业费超过诉讼时效即诉讼时效已届满，请求中院法官对被上诉人起诉的2016年之前物业费不予支持；四、一审法院审查事实不清，未做到平等对待当事人，判决有误。一审法院已经认定，由于被上诉人未按照协议中承诺尽到宣传、推广义务，管理能力有限，才导致客流较少一些业主无法经营，甚至商场内有些区域商铺成片歇业。基于此，被上诉人在2012年至今的实际收费中对商户进行了减免收费，每年基本按照总费用的4折到5折收取。而我是违背真实意愿迫不得已签订协议，一直没有经营，不可能去主动缴费。被上诉人以我没有主动缴费为由起诉我按照70元/平/月全额支付几年来的经营管理费用，明显不具有合理性。一审法院未能充分考虑这些事实，判决我按总费用的8折缴费，这个判决结果明显超过开业经营商户实际缴纳的费用，显失公平性，判决有误。而且，一审法官在正式开庭前几分钟询问我是否同意调解，在得到我不同意调解的答复后，对被上诉人的代理人说“那就让她说，怎么说也是和其他案子一个判法。”当时，法官这句明显有暗示审判结果的话给我造成很大心理压力，导致庭审现场我思维混乱，陈述答辩理由不够充分。因此一审法院未做到平等对待当事人及公正审判，请求中院法官撤销一审判决，依法改判。鑫锣公司辩称，1.双方签订的物业服务合同中明确约定物业费是按固定金额收取的，且该价格是双方认可的。对于物业公司来说，物业费盈余或亏损均由物业公司享受或承担，物业费的支出、利用属于物业公司内部经营范畴与业主关系不大，是否公示收支情况并不影响业主的物业费负担。另外，发改价格（2015）36号通知系国家发改委、财政部下发的规范性文件，该通知中并没有规定：收费单位未将收费、收支情况向社会公布就无权收取费用。上诉人以此为由拒缴物业费无法定依据；2.双方签订的服务协议中明确约定：委托管理期限自签订本合同之日至商户委员会成立并与商业管理公司签订新的《物业管理委托协议》生效时终止。目前，商户委员会仍未成立，双方的协议仍在有效期限内。即便如上诉人所称，合同有效期截止于2015年，但之后双方仍继续履行原合同。根据《合同法》的相关规定，合同到期后未续签合同的，如一方当事人已履行主要义务，相对方已经接受的，可视为已重新订立合同，所以双方即便没有重新签订书面的《物业服务合同》，仍旧存在事实上的合同关系，故上诉人仍应按照协议约定缴纳物业费;3.上诉人的商铺处于停业状态并不是被上诉人的过错所导致，而是受市场大环境影响。据部分业主反映，该商场筹建初期，政府曾有取缔区内部分商场要求所有业户必须进入“一克拉”商场经营的规划，但最终没有落实。导致“一克拉”客源较少，商户经营不景气，部分商铺处于闲置状态，这与被上诉人的管理并没有因果关系;4.物业服务协议虽为格式合同，但并没有免除提供格式条款一方的责任，加重对方责任、排除对方的权利，不属于法律规定的无效情形。另外，双方的协议也并不违反法律的其他强制性规定，故应为有效合同;5.双方签订服务协议后，被上诉人投入了大量的资金及人力，严格按照协议约定履行相关义务，不存在服务不到位及其他违约行为，上诉人以此为由拒交物业费，无任何事实及法律依据;6.根据沈阳市的规定在2012年以前物业费的价格均由物价局进行核定，不需要招投标，取消政府管控后，物业价格由市场决定，从而进行招投标。综上，被上诉人认为原审判决认定事实清楚、程序合法、判决适当，应予维持原判。鑫锣公司向一审法院起诉请求：1.判令被告给付物业费44,025（2012年12月23日至2018年12月31日）；2.判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实:2011年11月22日，原、被告签订《前期物业服务协议》。协议约定：被告委托原告将其所有的位于沈阳市苏家屯区商铺实行前期物业管理综合服务，物业管理费标准为每平方米每月70元（以套内面积为准），每季度缴纳一次，商户提前15天缴纳下一季度物业费，同时约定由原告负责1克拉生活广场的营运策划管理等工作，委托管理期限自签订本合同之日至商户委员会成立并与商业管理公司签订新的《物业管理委托协议》生效时终止。被告所有的2292号商铺套内面积为8.7平方米。被告从2012年12月23日至2018年12月31日共拖欠物业费44,025元。原告向被告催要无果，故诉至本院。一审法院认为，原、被告签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。原告依据合同对被告的商铺提供了物业管理综合服务，有权获得物业管理费，被告作为商铺业主，亦应履行按时交纳物业费的义务，现被告拒交物业费已构成违约。但结合本院审理的相关同类案件，了解到，原告所管理的1克拉生活广场2层从开业以来，因多重因素，客流较少，出现一些业主效益不好或无法经营的问题，其中原告的营运策划管理具有一定因素，为此原告对主动缴费的业主在物业费方面进行了减收。所以，综合以上因素，本院酌情减免被告20%的物业费。关于被告提出双方所签订的《前期物业服务协议》属无效合同,原告无权向其收取物业费的主张，因没有法律依据，本院不予支持；关于被告提出原告起诉2016年之前的物业费已超过三年诉讼时效问题，根据原告举证，可以认定原告自2013年10月至2017年3月期间通过在被告商铺显著位置张贴物业费缴费通知单的形式向被告催要过物业费，故被告该项抗辩理由不成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条一款、第六十条一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条之规定，判决如下：陈丽颖于本判决发生法律效力后十日内给付沈阳鑫锣商业管理有限公司2012年12月23日至2018年12月31日物业费44,025元的80%即35,220元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费900元，减半收取计450元，由沈阳鑫锣商业管理有限公司负担90元、由陈丽颖负担360元。二审期间，陈丽颖向法庭提供如下证据：第一组：证据1.商品房买卖合同（编号：E1007162256）;2.购置商品房发票;3.准住通知单。证明事实：被上诉人无权处置该处房产。第二组证据:1.授权协议;2.商铺租赁合同。证明事实：我不是商户，签订《前期物业服务协议》违背真实意愿。第三组证据：1.商户验房确认单;2.《前期物业服务协议》;3.电费收款收据。证明事实：被上诉人掌控房产并胁迫我签订协议。鑫锣公司对上述证据的质证意见为：对证据1没有异议。对证据2该协议与本案没有关联性，无法证明是我方胁迫其签署物业服务协议，上诉人与我方签订的是物业服务合同，至于是否出租与我方无关。对证据3证明不了是我方强迫签字的。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，业主作为商铺所有权人与鑫锣公司签订物业服务合同，该合同对于物业收费标准有明确约定，鑫锣公司依据合同为商场提供物业服务，业主应当支付相应物业费。故一审法院判决上诉人继续履行缴纳物业费义务并无不当。关于上诉人提出对开发商和鑫锣公司签订物业合同期限、收费标准以及收费公示问题存在异议的上诉主张，本院认为，因上诉人的上述主张并不能否定其与鑫锣公司之间另行签订物业服务合同的效力，双方签订的合同并不符合法定合同条款无效的情形，上诉人的该项上诉主张不能成为拒绝支付物业费的理由。虽然中标通知书物业收费标准为26.40元，但不包括冬季采暖费用，且为按照建筑面积的收费标准。在上诉人与鑫锣公司另行签订物业服务合同并履行的情况下，上诉人的该项上诉主张亦不能成为拒绝支付物业费的理由。本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。关于上诉人提出其与鑫锣公司签订的物业服务合同系在胁迫情况下签订的上诉主张，本院认为，因庭审中，上诉人就其该项上诉主张并未提供有效证据加以证明，其应承担举证不能的法律后果，故本院对上诉人的该项上诉主张亦不予支持。关于上诉人提出鑫锣公司未按规划进行经营、改变业态、管理不善，导致其商铺处于关门及不能营业状态，且鑫锣公司没有履行合同约定义务的上诉主张，本院认为，商铺经营效益的好坏，受到多方面因素的影响，投资经营本身就存在商业风险，本案现有证据不能证明鑫锣公司运营策划管理明显不当，因此商场客流较少的情况并不能完全归责于鑫锣公司。一审法院在综合各方面因素的情况下，判决酌减20%的物业费并无不妥，应当予以维持。本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。需要说明的是，业主为维护自身权利应当采取合法适当的方式，鉴于商场目前的状况，如果业主认为鑫锣公司提供的物业服务不好，或者对现有物业收费标准有异议，可以采取积极推进业主委员会成立，或者由业主集体维权与鑫锣公司协商，按照法定程序作出决议，以及提起相关诉讼等方式解决纠纷。鑫锣公司作为物业服务企业，需要以收取的物业费保证商场物业服务的正常运行。业主拒绝支付物业费会使物业服务标准随之降低，造成恶性循环，影响商场物业服务的顺利进行和服务质量标准，最终受损的是全体业主的利益，尤其是已经交费业主的权益。综上所述，陈丽颖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费900元，由上诉人陈丽颖承担。本判决为终审判决。审判长  姜会军审判员  李 妍审判员  韩彩霞二〇二〇年五月二十七日法官助理刘冰青书记员张潇元本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。