辽宁省锦州市中级人民法院行 政 判 决 书（2020）辽07行终93号上诉人（原审原告）：张大勇，男，1978年10月9日出生，满族，无职业，住锦州市太和区。上诉人（原审原告）：张馨月，系原告张大勇之妻，1980年6月2日出生，汉族，个体业者，住锦州市太和区。上诉人（原审被告）：锦州市自然资源服务中心，住所地：锦州市市府东路10号。法定代表人：滕林，该中心主任。委托诉讼代理人：戚迎明，辽宁峻达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：锦州市不动产登记中心，住所地古塔区上海路二段新大陆1号。法定代表人：裴志忠，该中心主任。原审被告：锦州市民政局，住所地太和区凌南东里宝地城B区1-1号。法定代表人：甄理，该局局长。原审被告：锦州市地名委员会工作办公室，住所地太和区凌南东里宝地城B区1-1号。负责人：董振军，该办公室主任。原审第三人：锦州房地产测绘中心，住所地古塔区上海路二段新大陆1号。负责人：焦建，该中心主任。原审第三人：锦州市古城改造工程指挥部，住所地锦州市凌河区解放路七段1-43号。负责人：邱小东，该指挥部负责人。原审第三人：杨乃茹，女，1953年8月27日出生，汉族，住锦州市古塔区。原审第三人：王庆云，系第三人杨乃茹之夫，1952年1月12出生，汉族，住锦州市古塔区。上诉人张大勇、张馨月与上诉人锦州市自然资源服务中心、被上诉人锦州市不动产登记中心、原审被告锦州市民政局、原审被告锦州市地名委员会工作办公室、原审第三人锦州房地产测绘中心、原审第三人锦州市古城改造工程指挥部、原审第三人杨乃茹、原审第三人王庆云确认行政行为违法、履行法定职责及行政赔偿纠纷一案，不服辽宁省锦州市古塔区人民法院（2019）辽0702行初20号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明，案涉房屋坐落于锦州市××北××里(古城新苑）25-123号，房屋证照登记面积169.24平方米，二原告为该房屋产权人。与之相邻房屋为锦州市××北××里(古城新苑）25-122号，房屋证照登记面积128.27平方米，房屋产权人为案外人杜疆、张澜。第三人锦州市古城改造工程指挥部开发建设案涉房屋在内的古塔区北二里古城新苑25号楼，于2001年竣工。该指挥部向被告锦州市地名委员会办公室申请门牌登记。2001年11月20日，被告锦州市地名委员会办公室为第三人锦州市古城改造工程指挥部作出北二里古城新苑25号楼门牌号码排序图表。该指挥部将该楼排序图表及房屋分布图交付第三人锦州房地产测绘中心。该中心于2001年12月24日做出房屋立体分配图，确认25-122号房屋面积为128.27平方米，25-123号房屋面积为169.24平方米。该测绘中心将房屋立体分配图交付第三人锦州市古城改造工程指挥部。第三人锦州市古城改造工程指挥部办理房屋门牌号码落位时，将25-122号与25-123号门牌号码落位颠倒，将实际房屋面积128.27平方米的房屋落号为25-123号（房屋证照登记面积为169.24平方米），将实际房屋面积169.24平方米的房屋落号为25-122号（房屋证照登记面积为128.27平方米）。2009年6月25日，第三人杨乃茹、王庆云通过锦州运通拍卖有限公司拍卖，在第三人锦州市古城改造工程指挥部处购得案涉房屋即古塔区××号，面积为169.24平方米。该二人交付购房款后，第三人锦州市古城改造工程指挥部为其二人出具了销售不动产统一发票、住房批准证、维修资金专用收款收据。其二人在被告锦州市不动产登记中心交付相关手续费后，被告锦州市不动产登记中心为其二人办理了案涉房屋的初始登记，并于2010年5月13日向其二人颁发案涉房屋产权证照。被告锦州市不动产登记中心在为第三人杨乃茹、王庆云办理房屋初始登记过程中，未实地查看房屋现场。2011年1月14日，第三人杨乃茹、王庆云将案涉房屋卖予二原告，二原告向其支付房屋价款95万元。第三人杨乃茹、王庆云交付二原告房屋面积为128.27平方米。被告锦州市不动产登记中心依双方申请为其办理了房屋产权转移登记，于2011年1月24日向二原告颁发案涉房屋产权证照,登记内容为房屋坐落于古塔区××号，面积为169.24平方米。2017年9月10日，二原告将案涉房屋卖予案外人曹宇、杨春凤，双方签订房屋买卖合同后，二原告收取该二人交付的购房定金5万元。双方在被告锦州市不动产登记中心办理房屋转移登记手续时，发现该房屋被限制办理转移登记，并被告知不能办理。2017年9月25日，第三人锦州房地产测绘中心向二原告发送《告知书》，内容为：“杜疆、张澜，张馨月、张大通，锦州市古塔改造工程指挥部，锦州市不动产登记中心：经核对，我中心发现锦州市××北××里古城新苑25-122号与25-133号两户房屋登记记载的面积有误，北二里古城新苑25-122号房屋登记面积为128.27平方米，北二里古城新苑25-123号房屋登记面积为169.24平方米。现疑似两户房屋面积颠倒，即北二里古城新苑25-122号房屋应为169.24平方米，北二里古城新苑25-123号房屋应为128.27平方米。因两户房屋均已装修改变了初始登记状态，故目前暂不具备重新测绘条件。本着实事求是的原则，特致函告知相关利害关系人，望共同研究解决以上问题的措施和方案。”二原告为此赔偿案外人曹宇、杨春凤违约金5万元。二原告向本院提起诉讼，要求依法判决锦州市国土资源局（当时为锦州市不动产登记中心的上级主管机构）及被告锦州市不动产登记中心赔偿违约金损失5万元及房屋差价款130万元。本院依法作出（2018）辽0702号行初19号行政判决书，判决锦州市国土资源局及被告锦州市不动产登记中心赔偿违约金损失5万元，驳回二原告的其他诉讼请求。宣判后，双方均提出上诉。锦州市中级人民法院于2018年12月19日作出（2018）辽07行终147号行政判决书，判决：驳回上诉，维持原判。后锦州市国土资源局及被告锦州市不动产登记中心履行了赔付义务。2018年12月17日，被告锦州市不动产登记中心向二原告发送《通知书》，内容为：“现因你夫妻名下的锦州市××北××里古城新苑25-123号房屋所有权证书登记的房屋面积有误，需进行更正登记，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十一条‘不动产登记机构发现不动产登记簿记载的事项错误，应当通知当事人在30个工作日内办理更正登记。当事人逾期不办理的，不动产登记机构应当在公告15个工作日后，依法予以更正’之规定，特通知你夫妻于本通知送达之日起30日内在我中心办理上述房屋的更正登记。特此通知。”之后，被告锦州市不动产登记中心发现，《不动产登记暂行条例实施细则》第八十一条规定：“不动产登记机构发现不动产登记簿记载的事项错误，应当通知当事人在30个工作日内办理更正登记。当事人逾期不办理的，不动产登记机构应当在公告15个工作日后，依法予以更正；但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。”该中心认为，案涉房屋在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记，该中心无权主动办理更正登记，未给二原告办理更正登记，未再向二原告通知未办理更正的理由，亦未收回该《通知书》。庭审中，被告锦州市自然资源服务中心、被告锦州市不动产登记中心同意二原告的房照理应办理更正。经询问案外人杜疆、张澜，其二人表示本案与其无关，经济损失与其无关，但其二人表示愿意配合办理房屋更正登记。另查，二原告购买案涉房屋时，向第三人杨乃茹、王庆云支付购房款95万元，其中部分房款45万元，支付贷款利息102,598.88元。根据实际房屋面积与房照登记面积差，多支付房贷利息24,837.37元。二原告自2011年至2018年按照房照面积支付取暖费42,681.52元。根据实际房屋面积与房照登记面积差，多支付取暖费10,332.44元。再查，锦州市国土资源局原为被告锦州市不动产登记中心的上级主管机构。2018年12月18日，被告锦州市自然资源服务中心设立，为市政府直属事业单位，被告锦州市不动产登记中心为其分支机构。被告锦州市地名委员会办公室为被告锦州市民政局内设机构。上述事实，有原告张大勇、张馨月提供的证据：1、通知书；2、房屋现场草图；3、房屋产权证；4、房屋买卖协议；5、收条；6、告知书；7、供暖用户欠费明细；8、银行流水8页；9、个人额度借款合同。有被告锦州市自然资源服务中心、被告锦州市不动产登记中心提供的证据：1、登记发证审批表（包括销售不动产统一发票；住房批准证；完税证；维修资金专用收款收据；拍买费收据；交易手续费收据）2、拍卖成交确认书；3、房屋转移登记申请表；4、委托拍卖合同；5、拍卖合同；6、原房屋产权证；7、房屋转移登记申请契约表；8、估价报告；9、（2018）辽07行终147号行政判决书。有被告锦州市民政局、锦州市地名委员会办公室提供的证据：北二里古城新苑25号楼门牌号码排序图。有第三人锦州房地产测绘中心证据提供的证据：1、锦州市地名办出具的北二里古城新苑25号楼房号分布；2、古城新苑25号楼房屋面积计算明细；3、房屋立体分布图及平面图。有第三人锦州市古城改造工程指挥部提供的证据：1、房屋立体分布图表；2、测绘费收据2张。上述证据，经庭审质证，各方当事人均无异议，及当事人陈述笔录载卷在案为凭，原审法院予以采信。原审法院认为，被告锦州市自然资源服务中心为房屋登记机构，锦州市不动产登记中心系其分支机构，行使对本辖区内房屋权属进行登记的职能，应当依法履行其行政职责。本案涉及两个行政行为。一是登记行为，二是通知行为。首先，针对登记行为。《房屋登记办法》第十九条规定：“办理下列房屋登记，房屋登记机构应当实地查看：（一）房屋所有权初始登记；。”。本案中，第三人古塔改造指挥部作为开发公司在落位时，将两处房屋颠倒，这仅是房屋登记前的落位行为，此时房屋产权并未予以初始登记确认产权归属。而被告锦州市不动产登记中心在给予第三人杨乃茹、王庆去办理房屋初始登记时，未履行法定义务，未进行实地查看，将给予错误落位的房屋予以初始登记，造成房屋登记确认的门牌号码与房屋面积与实际门牌号码正常排序及房屋实际面积不相符。故被告锦州市不动产登记中心作出的本案涉案房屋的初始登记行为违法。第三人杨乃茹、王庆云在不知情的情况下，将该房屋转让，二原告购得，被告锦州市不动产登记中心将第三人杨乃茹、王庆云名下错误的房屋登记变更到二原告名下，虽该变更登记行为形式上无过错，但造成第三人杨乃茹、王庆云交付二原告的房屋门牌号及房屋面积与实际正确的门牌号码及房屋面积不相符，故该转让变更登记行为违法。鉴于原、被告均认可涉案房屋存在登记错误，并认可应予更正，且涉及案外人杜疆、张澜所有的房屋门牌号码及房屋面积问题，该二人表示愿意配合更正，故二原告要求判决被告锦州市自然资源服务中心、被告锦州市不动产登记中心为二原告办理涉案房屋门牌号码及房屋面积更正登记，本院予以支持。关于通知行为。因被告锦州市不动产登记中心在发出该通知时所引用法律规定存在缺失，没有引用完整，造成发出通知后登记机关不能履行，又未收回《通知书》另行通知，故该《通知书》内容违反了相关法律规定。鉴于该《通知书》行为未给二原告造成实际损失，且被告锦州市自然资源服务中心、锦州市不动产登记中心认识到错误，并表示愿意收回并撤销该《通知书》，本院尊重当事人的意愿，对于该行政行为不再予以调整。关于二原告主张的损失，是否与所诉行政行为存在因果关系，应否得到赔偿的问题。因为房屋初始登记及房屋转让登记错误，造成二原告以购买面积169.24平方米的房价取得面积128.27平方米的房屋，由此造成房屋所差面积的房款、房款利息、房贷利息及取暖费损失，均属于损失范畴。上述损失与房屋登记的违法行为之间存在直接因果关系。至于二原告提出的房屋折价损失，属于赔偿损失范畴一节，因房屋交易价款的不定期波动，系房屋产权人应承受的社会风险，且因不动产登记机关限制其转让交易造成的损失已另案调整并赔付，二原告主张的该损失与错误登记行为不存在因果关系，不属于损失范畴，故二原告该主张，本院不予支持。《不动产登记暂行条例》第二十九条规定：“不动产登记机构登记错误给他人造成损害，或者当事人提供虚假材料申请登记给他人造成损害的，依照《中华人民共和国物权法》的规定承担赔偿责任。”《中华人民共和国物权法》第二十一条第二款规定：“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”故二原告要求被告锦州市自然资源服务中心、锦州市不动产登记中心赔偿其因房屋面积差多付的房款、房款利息、房贷利息及取暖费损失，于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十八条、第七十二条、第七十四条第二款第（一）项、最高人民法院关于适用《中华人民共和国行政诉讼法》的解释第九十一条、第九十五条、《中华人民共和国物权法》第二十一条第二款、《不动产登记暂行条例》第二十九条之规定，判决：一、确认被告锦州市不动产服务中心于2010年5月13日为第三人杨乃茹、王庆云办理地址为古塔区北二里古城新苑25-123号、房屋面积为169.24平方米商业营业用房房屋初始登记中，涉及门牌号码及房屋面积内容登记违法；二、被告锦州市自然资源服务中心、被告锦州市不动产登记中心于本判决生效后在法定期限内，为原告张大勇、张馨月办理变更登记，将其于2011年1月24日颁发的房屋产权证照中地址为古塔区北二里古城新苑25-123号、房屋面积为169.24平方米内容，更正为古塔区北二里古城新苑25-122号、房屋面积为128.27平方米；三、被告锦州市自然资源服务中心、被告锦州市不动产登记中心于本判决生效后15日内赔偿原告张大勇、张馨月购房款损失229,978.14元及利息100,482元（自2011年1月17日至2019年11月1日，按中国人民银行同期贷款利率计算。之后至实际给付之日，仍按此标准计算。）；四、被告锦州市自然资源服务中心、被告锦州市不动产登记中心于本判决生效后15日内赔偿原告张大勇、张馨月多付购房款贷款利息损失24,837.37元；五、被告锦州市自然资服务记中心、被告锦州市不动产登记中心于本判决生效后15日内赔偿原告张大勇、张馨月取暖费损失10,332.44元；六、驳回原告张大勇、张馨月的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告锦州市自然资源服务中心、被告锦州市不动产登记中心负担。上诉人张大勇、张馨月上诉称，因原审判决未全面支持上诉人的诉讼请求，故对判决驳回诉讼请求的部分提起上诉。一、要求在原审判决第一、二、三、四、五项的基础上，另判决被上诉人赔偿房屋折旧损失9万元。二、要求由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。理由如下：一、上诉人的原审诉讼请求第二项要求二被上诉人（原审被告）赔偿的经济损失当中包括房屋折旧损失，原审判决未支持该请求。二、上诉人因被上诉人违法行政行为受到的经济损失除了原审判决认定的损失外，还有因被上诉人两个违法行政行为造成的，不能实现房屋交易目的产生的房屋折旧损失。三、被上诉人的两个违法行政行为分别是：（一）暂缓办理房屋权属变更登记行为；（二）违法作出的房屋面积更正登记《通知》。上述两个违法行政行为均是在被上诉人发现其错误登记后，为隐瞒错误登记的事实，推卸错误登记责任而实施的违法行政行为。这两个违法行政行为的持续时间自2017年4、5月份起至本次起诉止近两年半的时间。在此期间上诉人房屋因违法的行政行为致使错误登记未能及时得到更正而无法进行交易。四、这种不能交易的情形侵害了上诉人基于该房屋享有的处分、收益权利，折旧损失因此而产生，并且该折旧损失与被上诉人的两个违法行政行为之间存在因果关系。故被上诉人还应当赔偿上诉人无法进行房屋交易期间产生的折旧损失9万元。综上所述，请二审法院在原审判决第一、二、三、四、五项的基础上支持上诉人的上诉请求，另增加判决赔偿上诉人房屋折旧损失9万。上诉人锦州市自然资源服务中心上诉称，请求撤销（2019)辽0702行初20号行政判决，改判驳回被上诉人张大勇、张馨月对上诉人的全部诉讼请求。上诉理由：一、原审认定锦州市不动产登记中心为第三人杨乃茹、王庆云办理房屋登记系房屋初始登记是错误的。根据中华入民共和国建设部《房屋登记办法》（中华人民共和国建设部令第168号）第三十条规定：“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：(一）登记申请书；(二）申请人身份证明；(三）延设用地使用权证明；(四）建设二程符合规划的证明；(五）房屋已竣工的证明；(六）房屋测绘报告；(七）其他必要材料”。第三十一条规定：“房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记薄上予以记载，不颁发房屋权属证书”。第八十三条规定：“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：(一）登记申请书；(二）申请人的身份证明；(三）宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明；(四）申请登记房屋符合城乡规划的证明；(五）房屋测绘报告或者村民住房平面图；(六）其他必要材料”。根据以上规定，房屋初始登记，是为房地产开发企业办理的新建房屋首次登记，凡是为自然人办理的不动产登记，均不是房屋初始登记。本案所涉房屋登记行为均是转移登记，而非初始登记。二、基于上述事实认定错误，导致法律适用错误。原审根据《房屋登记办法》第十九条规定，认为锦州市不动产登记中心为杨乃茹办理房屋初始登记时没有依法进行实地查看，据此认定锦州市不动产登记中心有过错并承担赔偿责任，是错误的。因该登记行为系转移登记业务，不要求实地查看，故锦州市不动产登记中心为杨乃茹和张大勇办理的不动产登记业务均无过错。三、本案行政和民事法律关系交叉，对案涉房屋面积登记错误造成的赔偿责任，实质是民事纠纷内容，应当先行通过民事纠纷途径解决。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》（法释〔2010〕I5号）第八条规定：“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼”。据此，本案应当先行解决民事争议。最高人民法院《关于执行原审被告锦州市民政局、原审被告锦州市地名委员会工作办公室、原审第三人锦州房地产测绘中心、原审第三人锦州市古城改造工程指挥部、原审第三人杨乃茹、原审第三人王庆云未提交书面答辩意见。本院二审中，当事人没有提交新证据。原审法院认定的其他事实基本属实，本院予以确认。本院认为，焦点为原房屋管理处为原审第三人杨乃茹、原审第三人王庆云办理涉案房屋登记时是初始登记还是转移登记。《房屋登记办法》（建设部令第168号）第三十一条规定：“房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记薄上予以记载，不颁发房屋权属证书”。第十九条规定：“办理下列房屋登记，房屋登记机构应当实地查看：（一）房屋所有权初始登记；。”。《中华人民共和国行政诉讼法》第三十四条规定：“被告对作出的行政行为负有举证责任，应当提供作出该行政行为的证据和所依据的规范性文件”。第三十七条规定：“原告可以提供证明行政行为违法的证据。原告提供的证据不成立的，不免除被告的举证责任”。本案中，根据以上规定，古塔改造指挥部为新建房屋首次登记，应由其到登记机关办理房屋所有权初始登记。而锦州市不动产登记中心在为古塔改造指挥部办理房屋初始登记时，未履行法定义务，未进行实地查看，将错误落位的房屋予以初始登记，造成房屋登记确认的门牌号码与房屋面积与实际门牌号码正常排序及房屋实际面积不相符。故锦州市不动产登记中心作出的涉案房屋的初始登记行为违法。第三人杨乃茹、王庆云在不知情的情况下，通过拍卖取得涉案房屋，之后将该房屋转让给张大勇、张馨月，锦州市不动产登记中心将第三人古塔改造指挥部名下错误的房屋登记变更到杨乃茹、王庆云，后变更到张大勇、张馨月名下，虽该变更登记行为形式上无过错，但造成第三人古塔改造指挥部交付杨乃茹、王庆云，及杨乃茹、王庆云交付张大勇、张馨月的房屋门牌号及房屋面积与实际正确的门牌号码及房屋面积均不相符，故该转让变更登记行为违法。虽原审判决对于初始登记论述有误，但认定涉案房屋初始登记及房屋转让登记违法正确，本院予以维持。鉴于原审原、被告均认可涉案房屋存在登记错误，并认可应予更正，且涉及案外人杜疆、张澜所有的房屋门牌号码及房屋面积问题，该二人表示愿意配合更正，故原审法院支持了锦州市自然资源服务中心、锦州市不动产登记中心为张大勇、张馨月办理涉案房屋门牌号码及房屋面积更正登记的诉求，并无不当，本院予以维持。关于本案是否应当先行解决民事争议问题。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》（法释〔2010〕I5号）第八条规定：“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼”。本案张大勇、张馨月是以涉案房屋初始登记及房屋转让登记违法办理房屋变更登记赔偿损失为由提起诉讼，并不是依据上述规定提起本诉。故锦州市自然资源服务中心主张本案应当先行解决民事争议的上诉请求，本院不予支持。关于张大勇、张馨月主张的损失问题。因涉案房屋初始登记及房屋转让登记错误，由此造成张大勇、张馨月房屋所差面积的房款、房款利息、房贷利息及取暖费损失，均属于直接损失范畴。原审法院依据《不动产登记暂行条例》及《中华人民共和国物权法》的规定，对张大勇、张馨月房屋所差面积的房款、房款利息、房贷利息及取暖费损失予以支持，并无不当，本院予以维持。至于张大勇、张馨月上诉提出的房屋折价损失，不属于赔偿损失范畴，原审判决已有论述，不再累述。综上所述，锦州市自然资源服务中心，张大勇、张馨月的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张大勇、张馨月负担25元，上诉人锦州市自然资源服务中心负担25元。本判决为终审判决。审判长  张学毅审判员  李 勇审判员  闻 伟二〇二〇年五月二十六日法官助理闫雪娇书记员张艾嘉