湖南省株洲市渌口区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）湘0221执异15号 异议人（案外人）：唐铁强，男，1974年4月2日生，汉族，住湖南省株洲市石峰区。 申请执行人：曾淼红，男，1975年8月2日生，汉族，住湖南省株洲市渌口区。 被执行人：肖金华，男，1964年6月19日生，汉族，住湖南省攸县。 被执行人：刘喜，女，1968年7月9日生，汉族，住湖南省株洲市芦淞区。 本院在执行申请执行人曾淼红与被执行人肖金华、刘喜买卖合同纠纷一案中，案外人唐铁强向本院提出执行异议，本院于2020年5月6日受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 案外人唐铁强称，贵院查封并在执行的位于株洲市荷塘区房屋系异议人所有。一、异议人已于2002年3月5日购买被执行人刘喜位于株洲市荷塘区房屋（房屋产权证号：00xxx41），同日向刘喜支付全额购房款现金45000元，刘喜向异议人出具收条一份，并将房屋产权证原件等材料交于异议人；二、异议人自2002年3月起一直居住在株洲市荷塘区房屋；三、异议人已对房屋进行了添置及装修，异议人购买房屋后先后更换了防盗窗、安装了空调、更换了防盗门，并对厕所、厨房进行了装修；四、因案涉房屋为集资建房，土地证为集体土地证，个人暂无法办理产权过户，异议人先后于2009年12月30日、2017年6月26日多次去株洲市房产局、国土局办理房屋产权过户手续，并办理了房屋测绘手续，均因土地证为集体土地证，个人暂无法办理产权过户的原因导致不能办理产权过户，方酿成此次纠纷。综上所述，异议人已是株洲市荷塘区房屋的所有权人，请求法院撤销（2020）湘0221执62号之二执行裁定书，停止拍卖株洲市荷塘区房屋。 案外人围绕异议请求提交了如下证据：1、房屋买卖协议书；2、房款收条；3、居住证明，物业费、水电费缴纳证明；4、过户办理资料；5、（2020）湘0221执62号之二执行裁定书。 申请执行人曾淼红、被执行人肖金华、刘喜未提交证据。 本院查明，株洲市渌口区人民法院于2019年8月2日作出（2019）湘0221民初1079号生效民事调解书，双方当事人自愿达成协议如下：一、被告肖金华、刘喜尚欠原告曾淼红饲料款38900元，由被告肖金华、刘喜共同偿还，于2019年12月31日之前偿还20000元，余款18900元于2020年9月30日之前全部还清；二、如果被告肖金华、刘喜未按期偿还上述第一项内容中约定的第一笔欠款20000元，原告曾淼红则有权就被告肖金华、刘喜所欠的欠款总额38900元在第一笔欠款还款期限届满后向人民法院申请强制执行；三、原被告双方再无其他争议。曾淼红依据该生效调解书向渌口区人民法院申请强制执行，本院受理后于2020年4月2日作出（2020）湘0221执62号之二执行裁定书，裁定拍卖被执行人刘喜名下所有位于株洲市荷塘区房屋（不动产权证书号：00xxx41）。 本院认为，本案系案外人唐铁强对本院拍卖被执行人刘喜名下不动产提出的异议，属对执行标的提出的异议，应依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条之规定，重点审查案外人对执行标的是否享有实体权利并能排除执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。依照司法解释的规定，结合案外人唐铁强提交的证据，现从以下四点进行分析：第一，唐铁强与刘喜在法院查封涉案房屋之前，已于2002年3月5日签订书面的房屋买卖合同，该合同系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。第二，唐铁强提供的物业费、水电费、燃气费票据、购物送货单收据，及株洲市荷塘区茨菇塘街道天鹅社区居民委员会开具的居住证明等证据能够证明其对于涉案房屋从购买到现在已经合法占有多年，并在该房屋内实际居住。第三，唐铁强与刘喜于2002年3月5日签订房屋买卖合同，并于当日以现金方式付清购房款，刘喜为此出具收条，证明唐铁强已按照合同约定支付全部价款。第四，唐铁强与刘喜签订房屋买卖合同时，因案涉房屋土地性质为集体土地，个人暂无法办理产权过户，唐铁强先后于2009年12月、2017年6月多次去相关部门办理手续而未果，故该房屋未办理过户登记并非唐铁强自身原因所致。综上所述，案外人唐铁强提出的异议申请符合上述法律规定，其对执行标的享有足以排除强制执行的权益，异议理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 中止对被执行人刘喜名下位于株洲市荷塘区房产的执行。 案外人、当事人对本裁定不服,认为原判决、裁定错误的,依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的,可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  安文娜 人民陪审员  曾宪文 人民陪审员  付渌光 二〇二〇年五月二十一日 法官 助理  文 攀 书 记 员  侯 桢 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断； （四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断； （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。 案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。