温州市鹿城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0302民初5991号 原告：赖展凯，男，汉族，1976年4月17日出生，住温州市鹿城区。 原告：胡莲莲，女，汉族，1975年3月30日出生，住温州市鹿城区。 委托诉讼代理人：陈定杯，浙江方来律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈娜，浙江方来律师事务所律师。 被告：温州中心大厦建设发展有限公司，住所地:温州市鹿城区七都街道老涂东路3号。 法定代表人：田丰，总经理。 委托诉讼代理人：陈静，浙江人民联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周若凯，浙江人民联合律师事务所律师。 原告赖展凯、胡莲莲与被告温州中心大厦建设发展有限公司（以下简称中心大厦公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月30日立案受理后，后依法委托印章鉴定，并转为普通程序公开开庭进行了审理。原告赖展凯及二原告的委托诉讼代理人陈定杯，被告中心大厦公司的委托诉讼代理人陈静、周若凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赖展凯、胡莲莲向本院明确变更后的诉讼请求：1.判令被告支付迟延交付商品房的违约金暂计66591元（按已付房价款2642507元为基数计算，自2018年11月3日起按日万分之一点二计算至被告将具备实际交房条件的商品房交付给原告使用日止）；2.判令被告支付迟延交付土地、房屋权属证书的违约金暂计31710元（按己付房价款2642507元为基数计算，自2019年1月1日起按日万分之一计算至土地、房屋权属证书实际交付给原告之日止）；3.判令被告支付七都大道延伸段链接温州中心项目道路未能按约开通的赔偿金144170元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年12月27日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于温州市鹿城区编号为温国用2015第1-05731号地块的鹿城区七都片西单元05-Ｃ-01地块Ｃ区（一期住宅）第Ｃ1幢3单元1009号房的商品房一套，单价为18329.10元／平方米，建筑面积144.17平方米，总房款为2642507元。合同第九条约定，出卖人应当在2018年6月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。合同第十条约定，除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未能按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之一点二（该比率应不小于第（1）项种的比率）的违约金。合同第十六条约定，出卖人承诺于2018年12月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人［自行］办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起180日内，出卖入交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的万分之一承担违约责任…合同签订后，原告依约支付全部购房款，但被告未按合同约定履行义务，主要表现在：首先，合同规定的交付条件之通气、通路至今没有实现，被告还没有具备实际交付商品房的条件，应承担违约责任；其次，被告没有按照合同约定交付土地、房屋权属证书或登记证明给原告，应支付原告迟延交付上述证书四个月的违约金；再次，被告曾书面出具承诺“七都大道延伸段链接温州中心项目道路于2018年6月30日通车…若我司（被告）无法于约定时间完成以上承诺，向每位国际公馆购买业主赔偿最高不超过人民币1000元／ｍ”，现该段道路至今也没有通车，被告也应该按照其承诺承担赔偿责任。故原告诉至法院。 被告中心大厦公司辩称，关于逾期交房责任，合同约定交房时间是2018年6月30日前，被告通知交房时间是2018年11月2日，被告已支付上述迟延时间内的逾期交房违约金。至于原告诉称通气、通路问题，燃气工程已于2018年8月8日竣工并于同年10月25日经温州市特种设备检测研究院出具合格监督检验报告，七都大道延伸段已全线通车，故涉案商品房符合房屋正常使用的基本条件，原告诉称要求被告承担逾期交房违约责任，依据不足。关于逾期办证责任，合同约定办证时间是2018年12月31日前，而被告取得初始登记时间是2019年3月25日，延迟83天，因逾期交房势必导致办证时间顺延，而被告已经承担逾期交房违约金，故逾期办证违约金无需另行支付。即使计算逾期办证违约金，根据合同约定应按已付房价款的万分之一计算。关于承诺书责任，被告对承诺书的出具不知情，且该承诺书涉及政府的道路、规划外地商业部分开业问题，并非被告义务范围，与双方合同不一致。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 经本院审理查明：2015年12月27日，原告赖展凯、胡莲莲（作为买受人）与被告中心大厦公司（作为出卖人）签订一份编号为201590011780028的《商品房买卖合同》，约定二原告向被告购买位于温州市鹿城区商品房，该商品房建筑面积144.17平方米，单价每平方米18329.10元，总金额2642507元。合同第九条约定，出卖人应当在2018年6月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件……合同第十条约定，除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人，按下列第1种方式处理：逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点二的违约金。合同第十六条约定，出卖人承诺于2018年12月31日前取得土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起180日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的万分之一承担责任…合同签订后，二原告依约支付了全部购房款。被告中心大厦公司向原告出具一份《关于道路及商业部分约定》，载明“1.七都大道延伸段链接温州中心项目道路于2018年6月30日前通车；2.温州中心项目商业部分（Ｂ区地块）不晚于2019年10月1日前开业。若我司无法于约定时间完成以上承诺，向每位国际公馆购买业主赔偿最高不超过人民币1000元／平方米”。后涉案商品房所在Ｃ区一期住宅部分建设工程于2018年10月29日经五方联合验收合格并于2018年10月31日完成竣工验收备案手续。被告于2018年11月1日向二原告邮寄《交房通知书》，通知其于2018年11月2日办理交房及结算手续，并先后支付自2018年7月1日至11月2日逾期交房违约金39637.6元（19660.25＋19977.35）。2019年3月25日，被告中心大厦公司取得涉案商品房的不动产权初始登记证书。经催促，二原告未予收房，现双方因违约责任问题产生纠纷，故二原告诉至本院。 另查明：涉案C区燃气工程于2017年6月12日开工建设，并于2018年8月8日竣工，温州市特种设备检测研究院于2018年10月25日出具一份《燃气管道安装安全质量监督检验报告》，载明验收合格。据浙江政务服务网统一政务咨询投诉平台显示，针对“七都温州中心住宅什么时候可以通天然气”的问题，温州市公用集团回复如下“温州中心（国际公馆）燃气工程已于2018年12月份完成竣工验收。该小区的气源接入点需经七都大道西延伸段，接入七都大道。七都大道西延伸段属于新建市政道路，目前道路正在施工，还未完工。燃气工程属市政道路配套工程，需跟随道路建设同步施工，因道路未完工，故燃气管道无法及时完工。据道路建设方了解，道路预计会在五月份完成通车，燃气工程随道路会在五月份完工。根据工程建设流程，燃气工程完工后，需完成预验收、编制竣工资料、出具监检报告、竣工验收、工程备案等相关程序。按正常流程，预计会在7月份左右完成通气。”后该小区于2019月7月23日开通天然气。 再查明：温州市七都岛纬一路一期市政工程于2018年5月29日竣工验收，西延伸段于2019年6月27日竣工验收。截止目前，温州中心项目商业部分因标高问题至今尚未开业。 经被告中心大厦公司申请，本院依法浙江汉博司法鉴定中心对《关于道路及商业部分约定》即承诺书中“温州中心大厦建设发展有限公司合同专用章”的真实性进行鉴定，该中心于2020年3月9日作出一份《司法鉴定意见书》，载明该承诺书合同章与《商品房买卖合同》第9页、第23页系同一枚印章盖印形成，与《商品房买卖合同》第30页不是同一枚印章盖印形成。 以上事实有原、被告提供的全部证据及双方当事人的庭审陈述等在卷佐证。 本院认为，原、被告之间的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效。关于逾期交房违约责任，合同约定交房时间是2018年6月30日前，而被告实际交房时间是2018年11月2日，现被告已依约向二原告支付自2018年7月1日至11月2日逾期交房违约金39637.6元，业已承担逾期交房违约责任，至于被告交付的涉案房屋是否达到通气、通路等商品房正常使用条件，由于双方签订的《商品房买卖合同》第九条关于通气条件应达到何标准，合同并未作出明确约定，且具备通气条件和何时实现通气是两个不同的概念，考虑到涉案小区于2018年10月29日经联合竣工验收合格并于同年10月31日完成竣工备案手续，其中燃气工程已于2018年8月8日竣工并于同年10月25日经监督检验合格，而七都大道西延伸段系市政道路，并非被告工程范围内义务，现二原告以涉案商品房未达到交房条件由拒绝收房，理由不能成立，故二原告诉请要求被告承担自2018年11月3日起逾期交房违约责任，没有事实与法律依据，本院不予支持。关于逾期办证违约责任，合同约定办证时间是2018年12月31日前，而被告实际取得产权初始登记时间是2019年3月25日，延迟83天，根据合同第十六条约定，逾期180日内，按已付购房款2642507元的万分之一承担违约责任，故被告应支付的逾期办证违约金为264元（2642507元×0.1‰），现原告主张该违约金过低要求调整，但未举证证明其实际遭受的损失，故本院不予支持。关于承诺书责任，经鉴定该承诺书印章属实，被告对此亦无异议，因承诺书上记载的两项内容均未在承诺期限内完成，虽被告抗辩并非其合同义务，但因被告已向二原告出具承诺书原件表明其愿意承担相应义务，系自愿负担行为，故被告应按承诺书约定承担违约责任。至于违约金额，承诺书记载按不超过1000元/平方米计算违约金，该违约金系不确定值，考虑到承诺书中记载的事项均系涉案工程范围外项目，且原告亦未举证证明其实际损失，结合被告的主观过错、客观能动性及损失大小等因素，本院酌情确定被告承担50000元违约金为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下： 一、被告温州中心大厦建设发展有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告赖展凯、胡莲莲逾期办证违约金264元； 二、被告温州中心大厦建设发展有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告赖展凯、胡莲莲违反承诺书约定的违约金50000元； 三、驳回原告赖展凯、胡莲莲的其他诉讼请求。 当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4937元，由原告赖展凯、胡莲莲负担3880元，由被告温州中心大厦建设发展有限公司负担1057元。鉴定费2800元，由被告温州中心大厦建设发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 （此页无正文） 审判长 陈 默 审判员 孙晓琳 审判员 李琴仙 二〇二〇年五月十二日 书记员 傅瑞基