江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终417号上诉人（原审被告）：江静，女，1963年7月18日出生，汉族，居民，住灌南县。委托诉讼代理人：江艳，女，系江静妹妹，1970年11月9日出生，住灌南县。委托诉讼代理人：严学荣，江苏田湾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：连云港龙海置业有限公司，住所地灌南县新安镇。法定代表人：张强，该公司董事长。委托诉讼代理人：周达华，江苏海西律师事务所律师。原审被告：灌南县中医院，住所地灌南县新安镇常州北路。法定代表人：卢峰，该院院长。上诉人江静因与被上诉人连云港龙海置业有限公司（以下简称龙海公司）、原审被告灌南县中医院房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省灌南县人民法院（2019）苏0724民初2498号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。江静上诉请求：撤销一审判决，改判驳回龙海公司的诉讼请求或发回重审，并由龙海公司承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：1.龙海公司未将涉案速8宾馆经营权变更给江静，本案付款条件暂未成就，龙海公司无权主张剩余款项。双方签订《房屋（权利）转让协议书》的目的是为了获得速8宾馆经营权，通过向龙海公司购买房屋从而获取以该房屋为载体的速8宾馆经营权，所以以高达1350万元的价格购买涉案房屋。一审法院将房屋转让和速8宾馆经营权转让割裂开来，没有查清合同目的和剩余款项的付款条件，剩余款项付款条件就是龙海公司要将速8宾馆经营权变更给江静，由于龙海公司一直拖欠速8宾馆总部的管理费，导致江静虽然接收了宾馆，但无法办理经营权变更手续，速8宾馆总部于2020年1月6日关停了涉案速8宾馆。2.即使忽视剩余款项支付条件，一审判决违约金明显过高，依法应予减少。虽然协议第七条第4项约定双方均明确放弃违约金约定过高的抗辩权，但该约定无效，因合同法第114条第二款规定违约方减少违约金请求权不是私法的权利，而是公法性质的当事人请求司法保护的权利，因此不能任意放弃，一审对违约金调整问题也未向江静释明，应当根据法律规定和公平、诚实信用原则，将违约金减少，以维护江静的合法权利。龙海公司二审辩称：不认可一审判决认定速8宾馆经营权变更的具体情况，但一审仅就房屋买卖部分先予判决并无不当。1.双方在协议中就房屋及股权、速8宾馆内的物品是分别计价的，房屋作价明确约定为1350万元，并没有对经营权作为付款条件的限制；2.江静受让房产及股权并不是单独的目的，受让房屋在办理过户登记之后就已经被江静抵押贷款。龙海公司除了口头通知以外还发出书面交付通知，因江静拒绝配合交接导致迟延。在一审时江静也提出了反诉，认为是龙海公司将房产过户给案外人才拒绝接收速8酒店，实际上房屋是按照江静的指示过户在江艳名下，最终在一审法院的调解下双方在2019年8月就宾馆进行了交接；3.因为江静迟延接收导致在该期间有欠总部的管理费用没有结清，鉴于江静就整个转让款300余万元没有交付，龙海公司没有交清管理费用；4.速8酒店的经营权属于灌南云锦宾馆有限公司，该公司的股权已经按照协议的约定变更至江静名下，速8酒店的经营权不需要进行变更，仍然属于灌南县云锦宾馆有限公司，江静所称的欠管理费用没有结清；5.关于江静认为违约金过高的问题，双方在协议中明确约定了付款时间及逾期付款的违约责任，并且明确放弃违约金抗辩权，实际上江静没有及时交付款项，影响了龙海公司对资金的利用，约定按月利率2%不属于约定过高的情形，且江静一审中也没有提出该抗辩。请求二审驳回上诉，维持原判。灌南县中医院二审未提供答辩意见。龙海公司向一审法院提出诉讼请求：江静、灌南县中医院连带给付龙海公司房屋及股权转让款3187486.66元及违约金（违约金以3187486.66元为本金，从2019年2月1日起按月利率2%计算至实际给付之日止，灌南县中医院从2019年2月1日起按5000元/天计算至付款完毕之日止）。一审法院认定事实如下：2018年9月28日，甲方（出让方）龙海公司、乙方江静与丙方（乙方担保人）灌南县中医院就甲方将其所有的房屋、附属设施、设备及其附着的其他权利转让给乙方等相关事宜达成并签订《房屋（权利）转让协议书》，约定：一、转让标的概况转让标的包括：（1）坐落于灌南县新安镇新东南路3号的五楼、六楼，楼层具有独立不动产权证，现处于抵押中；（2）附属设施包括位于五楼、六楼的速8宾馆内的所有物品（现由灌南县云锦宾馆有限公司经营，法定代表人张强）；（3）速8宾馆的连锁经营合同中的权利；（4）配套电梯的使用权。二、价款及款项抵扣、支付1、转让对价为一千五百万元。其中房屋作价1350万元，速8宾馆的设施设备经营权等作价150万元；甲方向乙方出具的发票数额：按网签每平方1900元实际计算开具的发票总额，其条概由乙方负责。2、甲方与灌南县中医院合作贷款抵扣伍佰万元（当时以灌南县中医院向中行贷款800万元，龙海公司提供房屋担保，其中300万元为灌南县中医院所用，500万元为龙海所有）。该合作贷款的利息（银行实际发生利息）不在本次交易中抵扣，由甲方的关联单位江苏中平建设有限公司与连云港亿科置业有限公司在前期工程款中另行结算。连云港亿科置业有限公司将所结利息划转灌南县中医院。3、乙方为甲方替代偿还灌南县农村商业银行的贷款本息约630万元（以实际发生为准）；4、余款支付方式为在2019年1月31日前付清。三、履约时间表1、甲方提请将其所欠灌南县中医院的伍佰万元债务转移给乙方并经灌南县中医院确认之日，乙方积极筹措资金偿还在中国银行灌南支行以五楼设定抵押的贷款。贷款偿还后，甲方即配合乙方在七日内将五楼不动产权变更登记至乙方名下。2、甲方负责协调江苏中平建设有限公司在灌南县农村商业银行（2018年10月4日到期）的贷款展期或延期还贷事宜。3、在乙方替代江苏中平建设有限公司偿还展期或延期后的银行贷款本息七日内，甲方须将六楼的不动产权变更登记至乙方名下。如乙方滞后还款，另外产生的违约金等由乙方负担。4、两笔贷款结清后，甲方提供速8酒店管理公司与灌南县云锦宾馆有限公司之间的连锁经营合同、两公司确认的连锁经营合同的履行情况、速8宾馆内的物品清单等。甲方负责将灌南县云锦宾馆有限公司的股权及法定代表人等变更登记至乙方名下，同期办理物品移交等事宜。四、甲方承诺与保证1、将涉及房屋的全部文件（包括建筑装修资料与第三方签订的合同等）交由乙方保管；2、速8宾馆内五楼电梯井周边一圈房屋现处于出租中。3、承担房屋变更登记前已产生的所有税收、规费和实际交付前的水电、物业等费用；4、承担本次变更登记所发生的费用中的出让方应承担部分；5、房屋实际交付前的其他纠纷概由甲方处理。五、乙方权利义务1、乙方负责与灌南县中医院协商上述伍佰万元抵扣事宜，并在五楼房屋变更登记后将相关条据交付甲方，利息部分由甲方协调江苏中平建设有限公司向连云港亿科置业有限公司另外出具结算文书；2、乙方在替代甲方偿还上述五楼贷款之日即取得要求甲方办理五楼房屋变更登记的权利，甲方应予配合。六、丙方权利义务丙方有权监督甲方、乙方诚实全面履行本协议。在乙方违约时，承担连带担保责任，担保期限二年。七、违约责任1、如甲方不能办理房屋变更登记，甲方除须偿还灌南县中医院原借款和返还乙方替代偿还的贷款本息外，以乙方替代偿还的贷款本息为本金、月利率百分之二、从贷款偿还之日起计算违约金；2、甲方未按乙方要求而迟延办理房屋变更登记达十日以上的，乙方有权解除本协议。如乙方选择继续履行本协议，甲方的违约金计算同本条第一款；3、乙方未按本协议第二条第四款约定期限足额付款的，以应付未付金额为本金、月利率百分之二计算违约金。4、甲、乙方均明确放弃本协议中违约金约定“过高”的抗辩权。八、特别约定1、因速8酒店管理公司、灌南县云锦宾馆有限公司、江苏中平建设有限公司等关联主体的因素导致本协议履行不能，由甲方赔偿乙方壹佰万元。导致延迟履行的，每日支付违约金五千元。2、因灌南县中医院、亿科公司等关联主体的因素导致本协议履行不能由乙方赔偿甲方壹佰万元。导致迟延履行的，每日支付违约金五千元。协议签订后，江静通过偿还贷款等方式已支付11812513.34元。另查明，江静与江艳系亲姐妹关系。案涉速8酒店为加盟酒店，灌南县云锦宾馆有限公司尚欠速伯艾特（北京）国际酒店管理有限公司约20万元管理费未付。灌南县中医院为非营利性事业单位法人。双方的主要争议焦点为案涉房产变更登记至江艳名下，龙海公司在涉案房屋变更登记时是否违约。一审法院认为，根据本案已查明事实，龙海公司并非无故将案涉房产变更登记至江艳名下，根据证人证言以及短信聊天记录等证据，足以认定龙海公司系按江静指示将案涉房产过户登记至江艳名下，龙海公司对房屋产权变更过程中并无违约情形。一审审理过程中，龙海公司与江静达成如下协议：1、龙海公司与江静于2019年8月27日对案涉灌南县云锦宾馆（速8酒店）进行交接；2、双方交接的内容限于2018年9月28日签订的《房屋转让协议》所确定的财产范围；3、本案其他事项另行处理。一审法院认为，因龙海公司对案涉宾馆尚欠速伯艾特（北京）国际酒店管理有限公司的管理费未付，致使江静虽接收该宾馆，但无法办理经营权变更手续，根据双方协议约定的速8宾馆设施设备、经营权等作价1500000元，故在速8宾馆经营权未变更前，一审对该部分暂不予处理，龙海公司可待支付完欠付管理费并办理经营权变更手续后另行主张。另根据双方协议约定，其中房屋作价13500000元，现江静已支付11812513.34元，故江静还应支付龙海公司涉案房屋转让款1687486.66元（13500000元-11812513.34元）。关于违约金，因就房屋转让部分江静确存在部分款项未能支付，故江静应以欠付房款为基数，从2019年2月1日起按月利率2%计算至实际给付之日止。关于灌南县中医院承担违约金问题，因灌南县中医院在涉案转让协议中仅为江静的担保人，而非转让合同相对方，故其不应承担违约责任，即使灌南县中医院承担违约责任，又因本案系龙海公司原因导致无法办理速8宾馆经营权变更手续，根据协议约定，灌南县中医院也不应承担违约责任，故对龙海公司要求灌南县中医院承担违约金的诉讼请求不予支持。因灌南县中医院系非营利性事业单位法人，按规定不得为保证人，但对龙海公司的损失，因其有过错，故其仍应对无效担保造成的损失承担连带赔偿责任，又因龙海公司对造成此次无效担保也有过错，故灌南县中医院承担的民事责任不应超过江静不能清偿部分的二分之一。另，如江静认为龙海公司交付的宾馆不能正常运营，并造成损失，因本案中未对宾馆设施设备和经营权1500000元等相关问题作出处理，江静可待证据充分后另案向龙海公司主张。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第七条之规定，判决：1.江静于判决生效之日起十日内给付龙海公司房屋转让款1687486.66元及违约金（违约金以1687486.66元为基数，从2019年2月1日起按月利率2%计算至实际给付之日止），灌南县中医院对上述款项的不能清偿部分承担50%连带赔偿责任；2.驳回龙海公司其他诉讼请求。案件受理费19987元，保全费5000元，合计24987元，由江静负担，于兑现上述款项时一并给付龙海公司。二审期间，江静提供的新证据为其向龙海置业支付的2020年1月、2月电费的转帐凭证短信截图一份、2019年12月份的供电局的发票一张，证明：至今龙海公司都没有为其办理独立的电表户头，江静将电费交付给龙海公司，龙海公司未按时将电费支付给供电局，导致供电局多次向江静催要电费，甚至已经停电两次，严重影响了江静宾馆的经营，龙海公司也没有完整的向江静交付云锦宾馆的设施设备、变更速8经营权。龙海公司认为，短信截图无法核实是否是就本案电费交纳，如果江静确实是交付了电费，双方可以进行核对，龙海公司不可能额外收取江静电费，江静接收房产之后应当重新申请独立的水电帐户。本院经审查认为，该证据不能达到相关证明目的，对该证据不予采信。本院经审查认为，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。关于上诉人江静提出的上诉理由，经查，双方协议明确约定，速8宾馆的设施设备经营权等作价150万元，因速8宾馆经营权尚未变更，一审对该部分暂不予处理，龙海公司可待支付完欠付管理费并办理经营权变更手续后另行主张。对于房屋作价13500000元，江静已支付11812513.34元，故对于剩余款项1687486.66元，江静应当支付给龙海公司。关于违约金，双方约定以应付未付金额为本金、月利率百分之二计算违约金，且均明确放弃违约金约定“过高”的抗辩权，该约定并不违反法律规定。故对江静提出的上诉理由，本院不予支持。本院认为，上诉人江静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20000元（江静已预交），由上诉人江静负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 伟审 判 员  闫 杰审 判 员  程 艳二〇二〇年五月二十五日法官助理  孙潘红书 记 员  张 丹法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。