山东省济宁市兖州区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0812民初746号原告：李利，女，1981年1月28日出生，汉族，住济南市历城区。委托诉讼代理人：葛艳艳，山东九州匡正律师事务所律师。被告：山东永丰实业投资有限公司，住所地：济宁市兖州区新兖镇官庄驻地，统一社会信用代码91370882550947012R。法定代表人：陈金标职务：总经理委托诉讼代理人：李凌霄，山东邦国律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟丽娜，山东邦国律师事务所实习律师。原告李利与被告山东永丰实业投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月30日公开开庭进行了审理。原告李利及其委托诉讼代理人葛艳艳、被告山东永丰实业投资有限公司的委托诉讼代理人李凌霄、孟丽娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李利向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告双方之间签订的《商品房买卖合同预案协议》合法有效；2.请求法院依法判令位于永丰国际商贸城一期21幢2单元103、203、303房屋权属归原告所有；3.请求法院依法判令原告自行办理房屋过户手续；4.请求法院依法判令被告赔偿原告经济损失30万元；5.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为确认原、被告于2012年8月23日签订的三份商品房买卖合同合法有效，放弃第二项的诉讼请求。事实和理由：2010年9月26日原、被告签订永丰国际商贸城《优惠购铺确权书一份》，约定原告享有一套商铺的优惠购买权，并于2010年10月10日向被告交纳五万元商铺确权金。2011年5月29日，原、被告签订《兖州市永丰国际商会商铺认购协议》，约定原告认购兖州永丰国际商贸城（一期）B区10号西4商铺，并约定原告应在签订此协议之日起七日内，支付50%及以上房款。原告准备交付首付款时，被告售楼处业务员吴国贤告知原告，永丰国际商贸城（一期）B区21幢2单元103、203、303商铺位置较为优越，是否愿意补交商铺差价购买该商铺。原告遂接受吴国贤的建议，与被告签订该商铺的《商品房买卖合同预案协议》，并于2012年8月23日交付房屋首付款520171元。同日，双方签订《永丰国际商贸城委托协议书》，约定原告将该商铺交由被告代为出租，由被告统一进行经营管理。次日，双方到原兖州市商品房预售管理办公室办理兖州市商品房预（销）售合同网上备案证明。被告向原告推销该商铺时，欺骗原告称该商铺的银行按揭贷款办理便捷方便，但原告多次来兖，办理该商铺的银行按揭贷款，均未果。被告已于2012年9月将该商铺对外出租。迄今为止已近八年，被告既未向原告交付商铺，也未向其支付租金，显然侵害了原告的合法权益。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求依法判如所请。山东永丰实业投资有限公司辩称，原、被告之间确实存在商品房买卖合同关系，双方于2012年8月23日签订过商品房买卖合同，但该合同因原告未有按时付清房款，合同至今未有全部履行，造成涉案房屋至今未有办理房屋产权登记手续。未有将房屋交付原告的原因不是被告造成的，而是原告未有全面履行商品房买卖合同约定的义务，原告只向被告支付了部分购房款，现仍下欠492000元未付，被告公司总经理江侠曾多次与原告联系，协商付款事宜未果，根据双方签订合同约定如果原告要求继续履行合同，其应先履行付款义务，才有条件要求被告为原告办理房屋登记手续，如果原告现在能将购房款付清，被告同意为原告办理过户，并将房屋交付原告。但如果原告不向被告支付剩余房款，则本案现在不具备办理房屋登记手续的条件，因此请求法院依法驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年3月29日，被告取得了兖州市永丰国际商贸城21号营业楼的商品房销售许可证。2010年9月26日原、被告双方签订《永丰国际商贸城优惠购铺确权书》，约定乙方“优惠购买权”须在2010年9月26日前确权登记，逾期视作自动放弃。2010年10月10日原告向被告缴纳5万元购房意向金。2011年5月29日原、被告签订《兖州市国际商贸城优惠购铺确权书》，该协议载明：1.乙方自愿参加认购兖州永丰国际商贸城（一期）B区10号西4商铺的活动。2.该商铺建筑面积约315.18平方米，单价3636元/平方米，总价（人民币小写）1145994元，（大写：壹佰壹拾肆万伍仟玖佰玖拾肆元整）。3.乙方自愿缴纳给甲方该商铺认购定金50000元。4.乙方应在签订本协议之日起柒日内，支付50%及以上房款，到甲方接待中心签署正式的《商品房买卖合同草案协议》，逾期视为乙方自动放弃，乙方已缴纳定金甲方不再退还，甲方有权自行处理该物业的会内分配权。后在双方协商下，原告将购买商铺位置变更为永丰国际商贸城一期21-02-103、21-02-203、21-02-303号，并缴纳一万元位置选购费。2012年8月23日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订合同编号为201208230003、201208230004、201208230005的《商品房买卖合同》三份，认购山东永丰实业投资有限公司位于永丰国际商贸城一期21-02-303、21-02-203、21-02-103房屋三套，房屋建筑面积分别为104.54平方米、104.54平方米、97.11平方米，房屋价款分别为202434元、273286元、536451元，房屋总价款为1012171元。三合同第六条共同约定买受人即时交付部分房款，余款必须在出卖人规定的时间内到出卖人指定银行办理按揭贷款手续。合同第八条共同约定交付期限为“出卖人应当在2012年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1、5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房验收合格……5、该商品房已按第四条约定付清所有款项”。该合同附件四第三条共同约定“按揭贷款的买受人，在本合同约定的交房日期前一次性向出卖人缴纳办理房产证所需要的契税、维修基金、交易费、工本费等，多退少补……如买受人未按时足额缴纳本款约定费用，出卖人不承担本合同中约定的逾期交房、逾期办证等违约责任”。附件四第四条约定“买受人以按揭贷款方式购房的应在付清不低于银行要求的首期款后7日内，提供银行所需之相关按揭资料并在出卖人协助下办理银行按揭。（1）如因买受人未及时提供按揭所需之相关有效的按揭资料或买受人自身不符合银行要求的按揭条件或不配合出卖人办理按揭，而导致按揭没有在此《买卖合同》签订之日起1个月内办好或无法办理，则付款方式由按揭贷款直接转移为一次性支付，即买受人应在收到出卖人催款通知书之日起1个月内一次性付清所有房款……”。该三份合同还约定了其它内容。合同签订后，同日原告向被告即时缴纳三房屋首付款共计522171元。2012年8月24日，不动产登记部门对该三套房屋办理了商品房预（销）售合同网上备案证明。上述房屋尚有490000元房款至今未有付清，被告亦未有实际交付该三套房屋。另查明，2012年8月23日原、被告签订商品房买卖合同后，同日原、被告双方还签订《永丰国际商贸城委托协议书》一份，约定被告将其购买的由山东永丰实业投资有限公司开发的永丰国际商贸城第21#103、203、303号商铺交由被告代为出租，由乙方统一对市场进行经营管理。第一条约定“房屋总建筑面积为306.19平方米，购房总金额为1012171元”。第二条第1项约定“租赁物租金支付：第一年的租金为：0.2元/天/平方米，从2012年9月26日至2013年9月25日止，该年租金共计人民币22353元。第二年租金为：0.3元/天/平方米，从2013年9月26日至2014年9月25日止，该年租金共计人民币33528元。第三年租金为：0.4元/天/平方米，从2014年9月26日至2015年9月25日止，该年租金共计人民币44704元”。第二条第3项约定“委托经营管理期限为三年，自2012年9月26日起至2015年9月25日止”。第二条第4项约定“甲方保证自签订本《委托经营管理合同》后继续认真全面履行双方签署的《商品房买卖合同》若因甲方原因未依《商品房买卖合同》约定的期限交纳购房款或未按约定办理银行按揭手续的，则本合同约定的委托经营管理期限也相应顺延”。第二条第6项约定“9月26号前签订正式的委托合同书，首次的租金于合同签订当日支付，本合同另有约定的除外”。该合同还约定了其它内容。本院认为，本案的焦点问题为：一、原、被告签订的《商品房买卖合同》是否合法有效；二、原告主张的自行办理过户手续及原告主张的赔偿损失30万元本院应否支持。关于第一个焦点问题，本院认为，在被告获得涉案房屋预售许可的情况下，与原告签订三份《商品房买卖合同》，该三份《商品房买卖合同》的内容经双方协商一致，并经网上备案公示，是双方当事人的真实意思表示，其约定不违反法律法规的强制性规定，应为有效协议，本院予以确认。关于第二个焦点问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第67条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”，本案中，原告未将房屋余款按照约定支付给被告显属不妥，其无权要求被告履行交房及为其办理屋产权登记手续的义务。故对其要求自行办理房屋过户手续的诉讼请求，本院不予支持。原告主张其经济损失系依据《永丰国际商贸城委托协议书》第二条的约定自2012年9月26日至今的租金共计30万元，根据原、被告双方签订的《永丰国际商贸城委托协议书》第二条第4项约定，因甲方原因未依《商品房买卖合同》约定的期限交纳购房款或未按约定办理银行按揭手续的，则本合同约定的委托经营管理期限也相应顺延，该《委托经营管理合同》以《商品房买卖合同》为依托，系在买卖合同全面履行的前提下生效，买卖合同未有依约履行，则委托经营管理期限也相应顺延。原告未有付清房屋购房款，该《委托经营管理合同》未有发生效力。故对于原告主张的经济损失，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、李利与山东永丰实业投资有限公司于2012年8月23日签订的三份商品房买卖合同合法有效；二、驳回李利其他诉讼请求。案件受理费3000元，由李利负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  朱广利二〇二〇年五月十八日书记员  唐 曼