贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初973号 原告：李志高，男，汉族，1988年1月26日出生，住贵州省毕节市。 原告：陈维，女，汉族，1989年11月15日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：顾圣国，系贵州神兽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：熊泽艳，系贵州神兽律师事务所实习律师。 被告：毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司，住所：贵州省毕节市七星关区环东路516号（地区交警支队右侧），统一社会信用代码：915205006884421990。 法定代表人：安美华，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：余进江，系贵州四立律师事务所律师。 原告李志高、陈维与被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司（以下简称“龙鑫家业”）商品房预售合同纠纷一案，本院登记立案后，依法适用简易程序于2020年4月20日由审判员简泽智公开开庭进行了审理，原告李志高、陈维的委托诉讼代理人顾圣国、熊泽艳，被告龙鑫家业的委托诉讼代理人余进江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李志高、陈维向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告为原告办理不动产权证书，并支付原告迟延交付商品房转移登记有关文书违约（违约金从2017年1月1日起计算至办理并交付不动产权证书之日止）；2.判令被告退还水开户费、电开户费、电视开户费及管道燃气开户费共计4144元，并承担按银行同期同类借款利率的四倍计算利息；3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由:原告与被告于2014年4月19日签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告所开发建设的位于毕节市名为东城印象房屋建筑面积为123.12平方米（套内建筑面积为102.23平方米）的商品房一套，房号为：13-16-1，购房合同号为：0012，合同签订后，原告按照合同约定向被告交付首期房款121521元，剩余的270000元也向银行贷款支付给被告。双方约定被告应于2016年12月30日前取得该商品房所有权的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。然而，时至今日，据合同中约定被告最迟于2016年12月30日取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，原告却迟迟未收到被告为原告办理商品房转移登记的有关文书的通知。原告认为：被告未按照合同约定的时间把房屋交付给原告及为原告办理商品房转移登记的有关文书的行为，已经构成违约，应按合同第二十二条的约定承担违约责任如下：逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金前60日内违约金，以原告已付购房款391521元的万分之一即3915.21元，超出60日内违约金（即从2017年3月1日起算）：以原告已付购房款391521元为基数，违约金按日0.01%计算至被告实际为原告办理登记之日止。综上所述，原告为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判决支持原告的诉讼请求。 被告龙鑫家业辩称：被告认为其向原告交付的是办理商品房转移登记的有关文书，而不是不动产权证书。违约金的截止时间应该为2019年4月30日。至于四通费，依据合同的约定是代收行为，且贵州省人大常委会在2009年就已颁布，原告就应知晓，不应向被告支付四通费，那么其在与被告签订合同并支付四通时已认可，该费用并不包含在房款内，即便原告坚持认为该四通费不应支付，其也应交付后2日起向被告主张返还，但原告至今才起诉退还，已超过诉讼时效，应不予支持。退一步而言同，即便要返还四通费，其要求赔偿四倍利息的损失也无事实及法律依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的原告的身份证复印件、结婚证《商品房买卖合同》、购房收据、税费收据、计税清单及被告提供的营业执照、法定代表人身份证明书、法人身份证复印件，本院予以确认并在卷佐证；对当事人有异议的证据，本院认证如下：对被告提交的七星府函【2018】99号、毕房处领办函【2018】5号文件，经本院审查认为，对该组证据的真实性、合法性本院予以确认，但对于该证据的关联性问题，在本院认为部分予以阐述；对被告提交的短信记录，经本院审查认为，因被告尚未具备办理转移登记条件，故该短信记录与本案不具关联性，本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月19日，原告李志高、陈维作为买受人，被告龙鑫家业作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的位于毕节市七星关区“东城印象”第13幢16层1号商品房，房价款为391521元。《商品房买卖合同》约定：“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；出卖人应当在2015年3月15日前向买受人交付该商品房，上水、下水交付时达到使用条件，燃气在2015年6月30日达到使用条件，有线电视交付时敷设到户；出卖人承诺于2016年12月30日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费按相关部门规定收取，由买受人承担。”合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按合同约定向被告支付完毕购房款，被告于2017年12月27日向原告出具的购房发票载明购房款为391425.6元。同时，被告收取原告电开户费529元、水开户费750元、闭路电视开户费365元、管道燃气入户费2500元。 另查明，2018年9月20日，毕节市七星关区人民政府向市中心城区房地产项目问题处置领导小组（毕节市住房和城乡建设局）作出《毕节市七星关区人民政府关于请求同意毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司东城印象房地产开发项目二期遗留问题分置处理方案的函》七星府函【2018】99号，该函载明为加快毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司东城印象房地产开发项目二期遗留问题处置，区政府制定《毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司东城印象房地产开发项目二期遗留问题分置处理方案》，并就落实消除违法行为的处理措施进行承诺，依法限时处理完结，恳请先行启动东城印象二期不动产登记手续办理。其《毕节市七星关区人民政府关于毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司东城印象房地产开发项目二期遗留问题分置处理方案》及《毕节市七星关区人民政府关于毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司东城印象房地产开发项目二期遗留问题分置处理承诺》载明该项目消防未验收，人防未验收，在建工程未解押，建设工程未竣工验收，土地未核验，以上遗留问题的处理，除因三期工程建设影响的消防、人防、土地核验问题需要具备条件后处理外，其余问题必须在2019年12月30日前处理完结。请市中心城区房地产项目问题处置领导小组先行启动东城印象二期不动产登记工作。2018年10月8日，市中心城区房地产项目问题处置领导小组作出《关于的复函》毕房处领办函【2018】5号，该复函载明经研究同意你府对毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司东城印象房地产开发项目二期遗留问题分置处理方案，请你府按照《毕节市七星关区人民政府关于毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司东城印象房地产开发项目二期遗留问题分置处理方案》，督促毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司及时向市不动产登记中心申请该项目不动产登记，并严格按照处理方案落实。 本院认为，本案争议的焦点为：一、原告主张被告办理不动产权证书的请求是否支持；二、被告是否承担违约责任，以及违约责任的期间及违约金的标准如何认定；三、原告请求被告退还“四通费”并承担四倍银行利息的请求是否得到支持。 关于焦点一的问题。虽然买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费按相关部门规定收取，由买受人承担。但本案无证据显示涉案房屋目前已具备交付办理商品房转移登记有关文书的条件及办理转移登记的条件，因此被告仍不能履行办理涉案房屋不动产权属证书。理由为，原、被告于2014年11月19日签订《商品房买卖合同》，此时《不动产登记暂行条例》尚未颁布（颁布时间为2014年11月24日），合同约定的“办理商品房转移登记的有关文书”的具体内容，依据《房屋登记办法》等行政规范确定。合同履行期间，《不动产登记暂行条例》颁布，该条例首次确立了不动产统一登记制度，即房屋权属与其所依附的土地权属统一登记为“不动产权证”。被告在目前仍不能履行交付办理涉案房屋转移登记的有关文书，不能实现涉案房屋权属转移的合同目的。虽然被告认为案涉房屋在2018年10月8日便已具备交付办理商品房转移登记的有关文书及办理房屋转移登记的条件，并提供七星府函【2018】99号文件、毕房处领办函【2018】5号文件予以证实。但是，上述文件载明该项目消防未验收，人防未验收，在建工程未解押，建设工程未竣工验收，土地未核验，以上遗留问题的处理，除因三期工程建设影响的消防、人防、土地核验问题需要具备条件后处理外，其余问题必须在2019年12月30日前处理完结。且《关于的复函》系毕节市住房和城乡建设局出具，其内容载明同意毕节市七星关区人民政府对毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司东城印象房地产开发项目二期遗留问题分置处理方案，请毕节市七星关区人民政府按照《毕节市七星关区人民政府关于毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司东城印象房地产开发项目二期遗留问题分置处理方案》，督促毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司及时向市不动产登记中心申请该项目不动产登记，并严格按照处理方案落实。因此，根据《不动产登记暂行条例》的规定，不动产登记工作是由不动产登记中心负责，上述证据不能证明涉案房屋在2018年10月8日已具备《不动产登记暂行条例》规定的办理转移登记的条件，同时也具备交付办理涉案房屋转移登记的有关文书，故本院对上述证据的关联性不予确认。被告对案涉房屋在2018年10月8日便已具备交付办理商品房转移登记的有关文书及办理房屋转移登记条件的辩解理由不成立，本院亦不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”之规定，现原告请求被告为原告办理不动产权证书缺乏事实依据，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 关于焦点二的问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告未按约定履行义务，其行为构成违约，应当承担违约责任。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2016年12月30日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”中对违约金的计算有相应约定。虽然合同约定房屋价款为391521元，但因面积差异计算的房屋价款为391425.6元（购房发票载明金额），该面积差异导致的房屋价款差额原告可依据面积差异的相关规定进行处理，故本院以391425.6元作为计算违约金的已付购房款。因此，被告应向原告支付违约金，违约金的计算以原告已付购房款391425.6元为基数，按日万分之一的标准从2017年1月1日起开始计算。依据《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2016年12月30日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”，被告负有在2016年12月30日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告的合同义务，但被告逾期未予交付。鉴于双方在《商品房买卖合同》中约定由被告代为办理商品房转移登记，此时被告确无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，由被告将办证所需文书径行提交不动产登记机关即可。故该违约金应以原告已付购房款391425.6元为基数，按日万分之一的标准从2017年1月1日起计算至被告向不动产登记机关提交完毕办理商品房权属转移登记有关文书并通知原告之日止。因被告在通知原告提交办证资料时尚不具备办理转移登记条件，故该通知不具备免除被告承担违约责任的效力。 关于焦点三的问题。根据原告与被告的合同约定，原告以各项开户费的名义向被告缴纳电开户费529元、水开户费750元、闭路电视开户费365元、管道燃气2500元，系原告委托被告代其向相关部门缴纳，双方未约定委托期限，亦未明确各项目的具体金额。被告举示证据不能证明已经代原告完成了委托事项，原告在履行过程中主张退回委托代缴的各项开户费，系以实际行动表示终止委托事项，被告无须再代原告缴纳上述费用，应予退还。原告主张退还上述费用的诉讼时效期间应从原告向被告主张权利时起算（起诉之时），故原告的该项请求未超过诉讼时效。至于利息的请求，原告与被告并未约定被告持有上述款项期间应向原告支付利息，亦无被告应支付利息的相关法律规定，故对原告的该项诉讼请求不予支持。 综上，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持。而被告关于不承担违约责任等部分辩解理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十三条第（二）项、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内向原告李志高、陈维支付迟延交付商品房转移登记有关文书违约金，该违约金以原告已付购房款391425.6元为基数，按日万分之一的标准从2017年1月1日起计算至被告向不动产登记机关提交完毕办理商品房权属转移登记有关文书并通知原告之日止。 二、被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内返还原告李志高、陈维电开户费529元、水开户费750元、闭路电视开户费365元、管道燃气2500元。 三、驳回原告李志高、陈维的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费495.00元，由被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  简泽智 二〇二〇年五月七日 书记员  彭 双