福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽08民终353号 上诉人（原审原告）：李春祥，男，1986年12月12日出生，汉族，住福建省连城县。 上诉人（原审原告）：黄平香，女，1991年7月13日出生，汉族，住福建省连城县。 二上诉人共同委托诉讼代理人：涂睿，福建联合信实（龙岩）律师事务所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人：李杨润,福建联合信实（龙岩）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：李爱媛，女，1971年10月10日出生，汉族，住福建省连城县。 委托诉讼代理人：陈永斌，福建斌建律师事务所律师。 上诉人李春祥、黄平香因与被上诉人李爱媛房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省连城县人民法院（2019）闽0825民初2652号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 李春祥、黄平香上诉请求：撤销福建省连城县人民法院（2019）闽0825民初2652号民事判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院对相关法律规定理解有误，错误适用《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定。按照对该法律条文的论理解释，立法机关所列的以上几种“不得转让”的情形都属于产权得不到保证或者权利被加以限制的房地产，据此，上述第六项“未依法登记领取权属证书的”情形应当是针对权属不确定的房地产，购买这种房地产会使买方在法律上不能确定形成对这些房地产的所有权，因此，法律规定该种房地产不得转让是为了保护买受人，同时也是为了对房地产市场秩序进行整顿和规范。本案中，李爱媛与开发商连城乾景房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》已经经过登记备案，是合法有效的合同。按照该合同的约定，案涉房屋在2019年12月31日之前即应交付给李爱媛，而李爱媛系全款购买的案涉房屋，已经履行了合同义务，李爱媛现在是经登记的预告权利人，待房屋竣工交付之后，李爱媛即可要求出卖人协助办理房屋所有权转移登记。因此，案涉房屋不属于《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定的产权不确定或者权属得不到保证的房产，李爱媛转让该房屋没有违反法律强制性规定。而《国务院办公厅转发关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（以下简称《通知》）是部门规章，而非法律、行政法规；是管理性规定，而非效力性规定。从法理上分析，《通知》也不能作为判断合同效力的依据。一审法院错误理解《城市房地产管理法》第三十八条和《通知》第七条的规定，没有考虑立法机关和相关部门出台上述法律规定的目的，仅从法律规定的字面意思进行解读，轻易将本案《房地产定购合同》认定为无效合同，违反了《合同法》的立法精神，也有损合同当事人的合法权益。 二、一审法院对本案事实认定不清，未对预售商品房转让目的作区别认定预售商品房的转让，是指商品房预售后，预购人将购买的未竣工的商品房预售再行转让的行为。预售商品房再转让，是多种因素导致的。对于购房人来说，工作调动、出国、下岗、家庭变故、炒房赚钱等都可能是其转让房屋的原因。本案中，李爱媛作为预售商品房的购买人，已经支付了全部价款，李爱媛将案涉房屋以合理价格转让给李春祥、黄平香，既不损害开发商的利益，也未对他人和社会公共利益造成损害，这种情况下的预售商品房转让合同应属有效合同。且本案双方当事人签订的《房地产定购合同》是对案涉房屋的认购，并非正式的买卖合同，双方有约定“在甲方（被上诉人）契税满二年且不动产出证后45天内”由上诉人付清剩余房款。也就是说，案涉房屋的转让是在被上诉人办理房屋权属登记之后，上诉人履行合同义务的前提也须满足不动产出证的条件。因此，被上诉人将案涉房屋转让的行为未违反法律、行政法规的强制性规定，《房地产定购合同》不属于《合同法》第五十二条规定的无效合同。对于商品房预售后是否允许再行转让，国务院尚未出台具体法规。实践中，各地人民法院对于预售商品房转让合同的效力，并不都以无效合同来认定。其一，因为我国商品房预售转让在房地产市场中大量存在，这是实行商品房预售不可避免的社会经济现象，禁止其转让是不现实的。其二，有关部门禁止预售房转让，是为了整顿和规范房地产交易秩序，是为了防止购房人在房地产市场进行投机性交易，从而造成房价增长过快的局面。因此，对商品房预售的转让合同的效力，上诉人认为，应根据具体情形作认定。本案案涉房屋的转让，既不属于投机性交易，也不是产权得不到保证的房产的买卖，不应认定为无效合同。一审法院不对本案事实进行具体分析，即根据相关法律法规的规定将本案定购合同认定为无效合同，属于对案件事实认定不清。 综上，一审法院认定事实不清，错误解读相关法律法规的规定，在未对本案事实进行具体分析的情况下轻易将本案《房地产定购合同》认定为无效合同，违背了合同法的精神，损害了上诉人的合法权益。 李爱媛辩称：一、上诉人对于《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条及《国务院办公厅转发关于做好稳定住房价格工作已经的通知》（以下简称《通知》）的主观臆解属于对法律法规的错误理解，其上诉理由没有法律依据。1.《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的明确规定了“未经乙方登记领取权属证书”及“法律、行政法规规定禁止转让的其他情形”的房地产不得转让。该规定就是属于禁止性条款。上诉人想当然的臆断为该条规定的立法目的为保护买受人利益的理解没有依据。2.就在建预售商品房的再行转让问题，中华人民共和国城市房地产管理法》第四十八条明确规定由国务院规定。结合《中华人民共和国立法法》第六十五条国务院根据宪法和法律，制定行政法规。行政法规可以就下列事项作出规定:(一)为执行法律的规定需要制定行政法规的事项;(二)宪法第八十九条规定的国务院行政管理职权的事项。的规定，因此，就在建商品房的在行转让问题，国务院根据该条款规定取得了制定相应行政法规的权利。《通知》属于国务院依法发布规范性文件当然属于行政法规。该《通知》中“禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让”的规定明显属于禁止性规定。违反该禁止性规定的行为当然属于违反行政法规强制性规定的行为。 二、上诉人与担保人所签订的《房地产订购合同》本身属于独立的民事法律行为，符合同法规定的全部构成要件。判断该合同的法律效力应当按照签订合同时双方签订的权利义务是否违反当时的法律、法规的强制性规定。合同中约定的付款时间只是合同的履行问题，并不影响对于合同效力的法律判断。上诉人主张的有约定过户后再付款，因此合同不违法的上诉理由没有法律依据。 综上所述，造成合同无效答辩人并没有过错，虽然上诉人未提出返还财产的要求，但答辩人同样愿意随时返还上诉人所支付的30000元购房款。上诉人的诉讼请求缺乏法律依据，请求依法驳回其上诉请求。 李春祥、黄平香向一审法院起诉请求：1.判令解除李春祥、黄平香与李爱媛签订的《房地产订购合同》；2.判令李爱媛双倍返还李春祥、黄平香支付的定金60000元。 一审法院认定事实：2018年6月12日，李爱媛与连城乾景房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（预售），购买座落于连城县商品房，商品房建筑面积为89.22㎡，总价款为451000元。《商品房买卖合同》（预售）第十一条约定“出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房”。2019年9月12日，李春祥、黄平香作为甲方通过中介连城县新家源房地产经纪有限公司与李爱媛作为乙方签订了《房地产定购合同》，该《房地产定购合同》约定：“……。第二条：甲方同意将座落于连城县莲峰镇乾景花园3号楼606房产出售给乙方。其产权情况：房屋产权面积（含公摊）为89.22㎡，另有附属物杂物间一个，面积（含公摊）约为8㎡。产权说明：该房产的《不动产权证》待办。甲方全款购买的。第三条价格：上述房地产甲乙双方约定以套（含附属物）合汁人民币大写伍拾伍万捌任元整（￥558000.00元）成交。成交细目：1．甲方已缴交的公共维修基金2、毛坯。签订本协议时，乙方支付甲方认购定金合计人民币（大写）叁万元整（￥30000.00元）该定金经由新家源中介公司监管账户转至甲方账户。第四条付款方式：1、双方议定在2019年9月30日前签正式买卖合同时，乙方支付甲方购房首付款人民币（大写）贰拾万元整（￥200000.00元含定金），2．剩余房款人民币大写叁拾伍万捌仟元整（￥358000.00元）在甲方契税满二年且不动产证出证后45天内由乙方一次性付清给甲方。第五条税费承担：……。第六条违约责任：……。”。李春祥、黄平香于签订《房地产定购合同》的之日通过连城县新家源房地产经纪有限公司支付李爱媛定金30000元，李爱媛出具“兹收到李春祥身份证号码：3508250986××××××××购买本人座落于的购房定金人民币大写叁万元整（￥30000.00元），该定金经由新家源房产林水炎账户转至本人（卖方）账户”的收条给李春祥、黄平香收执。后因双方对剩余房款358000元的付款期限有争议，双方未于2019年9月30日前签订正式买卖合同，李春祥、黄平香也未支付李爱媛购房首付款200000元。李春祥、黄平香和李爱媛签订《房地产定购合同》时,李爱媛所有的连城县商品房尚未办理产权登记手续。 一审法院认为，根据本案查明的事实，李爱媛系将其未依法登记领取权属证书的未竣工的预售商品房再行转让给李春祥、黄平香，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产,不得转让:……;(六)未依法登记领取权属证书的;(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”第四十六条规定:“商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定”、《国务院办公厅转发关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)规定:“七、切实整顿和规范市场秩序,严肃查处违法违规销售行为,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定,国务院决定,禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前,房地产主管部门不得为其办理转让等手续;房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的,房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房,推行商品房预销售合同网上即时备案,防范私下交易行为”。上述规定明确禁止商品房预购人将购买的未依法登记领取权属证书的和未竣工的预售商品房再行转让。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”。因此李春祥、黄平香与李爱媛签订的《房地产定购合同》实质是预售商品房再转让合同,该合同具备了合同的形式要件,但违反法律、行政法规的强制性规定,应认定为无效合同。李爱媛辩解双方签订的《房地产定购合同》无效的意见成立，一审法院予以采信，李春祥、黄平香主张合同有效，要求解除合同并支付双倍定金的诉请一审法院不予支持，予以驳回。至于合同被确认无效后果的处理,因李春祥、黄平香在一审法院释明后，仍坚持双方签订的《房地产定购合同》有效，不同意变更诉讼请求，故在本案中不作处理。 依照《中华人民共和国城市房产管理法》第三十八条、第四十六条,《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十六条规定，判决：驳回李春祥、黄平香的全部诉讼请求。一审案件受理费9980元，减半收取4990元，由李春祥、黄平香负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。上诉人李春祥、黄平香，被上诉人李爱媛对一审判决查明的事实均无异议。对一审判决查明的事实，本院予以确认。 本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但该条款的立法目的并不在于禁止交易或限制合同自由。未依法登记领取权属证书的房地产当事人不能办理所有权过户手续，不等于禁止房地产买卖。本案案涉房屋系李爱媛购买所得，权属明晰，李爱媛享有相应的处分权。李爱媛与李春祥、黄平香签订立的虽是“房地产定购合同”，但从该合同的实质上看，合同的内容、条款具体、明确，详细规定了买卖双方各自的权利、义务，且不违反法律规定，其已具备合同成立、生效的法律要件，应为合法有效。因此，李爱媛关于房地产定购合同无效的主张没有事实和法律依据。一审法院依据《中华人民共和国城市房产管理法》第三十八条、第四十六条,《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条的规定认定房地产定购合同无效不当，本院予以纠正。《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。本案中，李春祥、黄平香主张李爱媛明确表示不愿将房屋再卖给他们，但他们提交的录音光盘及录音转换文字材料等证据所体现的是李爱媛与李春祥、黄平香就变更《房地产定购合同》约定的案涉房屋过户时间和剩余房款付款时间等问题进行协商的过程，不能证明李爱媛明确表示或以自己的行为表明其不将案涉房屋卖给李春祥、黄平香，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，李春祥、黄平香应承担举证不能的法律后果。据此，李春祥、黄平香要求解除《房地产定购合同》及要求李爱媛返还双倍定金无事实和法律依据。 综上所述，李春祥、黄平香的上诉理由部分成立，予以部分支持。一审判决认定事实清楚，适用法律不当，但判决结果正确，本院予以维持。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9980元，由上诉人李春祥、黄平香负担。 本判决为终审判决。 审判长 吕 敏 审判员 谢 勇 审判员 刘彬辉 二〇二〇年五月八日 书记员 陈其溢 附：本案适用的主要法律条文 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。