山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民再199号 申诉人（一审被告）：臧健（又名王丹青），女，1970年7月29日出生，汉族，户籍地山东省青岛市市北区，现住山东省青岛市市南区。 被申诉人（一审原告）：青岛市华鼎置业有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区长江东路217号红状元小区81幢网点1号101。 法定代表人：李金香，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨乐乐，山东新和（西海岸）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：薛萌萌，山东新和律师事务所律师。 申诉人臧健因与被申诉人青岛市华鼎置业有限公司（以下简称华鼎公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2018）鲁0211民初2881号民事判决，向本院提出申诉。本院于2019年11月11日作出（2019）鲁02民监70号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭审理了本案，申诉人臧健，被申诉人华鼎公司的委托诉讼代理人杨乐乐、薛萌萌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 臧健申诉请求，撤销一审判决，驳回华鼎公司的全部诉讼请求，并承担本案诉讼费。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误。1、一审判决未准确查明房屋买卖的背景以及交易过程，臧健是在原购房人李昊霖与华鼎公司因房屋买卖产生纠纷的情况下，为给李昊霖解围，而请威马莱拉坦尼（以下简称威博士）购买房屋，华鼎公司董事长王兆贤均直接参与，并知悉房屋交易情况；2、一审判决未准确认定房屋的实际购房人，依据口头协议的约定，房屋的实际购房人是斯里兰卡国籍的威博士，不是臧健，一审判决判令臧健承担法律责任，侵害了臧健以及实际购房人威博士的辩论权利以及财产权利；3、一审判决未准确认定原购房协议与口头协议的关系，依据口头协议，双方在2015年12月31日前办理完毕房屋过户手续，同时付清余款，在此之前可提前入住，双方并未约定合同解除的条件等其他内容，该口头协议与李昊霖签订的购房协议是相互独立的文件，威博士并未概括承受原协议的全部条款，而是与华鼎公司就购房事宜另行作出了明确的、全新的约定，原协议书对威博士没有法律约束力；4、华鼎公司违约在先是导致实际购房人威博士无法按照口头协议的约定履行义务的根本原因，华鼎公司于2015年11月15日向“王丹青”而非实际购房人威博士张贴催告函，要求臧健在2015年11月15日交齐350万元购房款，明显违反了口头协议的约定，违约在先，后在与政府领导当面沟通时明确表述拒绝将房屋转让给威博士，系华鼎公司构成根本违约，也是威博士无法履行口头协议的根本原因；5、涉案房屋系威博士的婚前个人财产，一审判决未准确查明真实法律关系，侵犯了臧健的合法权益及威博士的婚前个人财产权；6、华鼎公司提交的情况说明，系针对李昊霖提出的方案，不是针对臧健提出的方案，也不是针对实际购房人威博士提出的方案；7、一审判决以催告函为依据作出判决，没有事实依据和法律依据。二、一审判决程序错误。1、因买受人系斯里兰卡国籍的威博士，且标的350万元，属于重大涉外案件，应由青岛市中级人民法院审理；2、华鼎公司在民事诉状中并未提出“解除合同”的诉讼请求，一审判决认定华鼎公司解除合同“合法”，超出诉讼请求。 华鼎公司答辩称，一、华鼎公司系涉案房屋唯一、合法的所有权人，臧健既不是合法所有权人，也不是租住权利人，其占用涉案房屋没有事实及法律依据，系非法占用。1、李昊霖自2015年1月7日起对涉案房屋不再享有任何权利，其无权向他人转让涉案房屋；2、华鼎公司在2015年8月29日得知臧健入住涉案房屋后，与其协商，双方达成口头购房协议，但臧健未依约缴纳首付款、签订合同并办理银行案件贷款手续等，经催告后，仍未在合理期限内履行付款义务，构成根本违约，致使合同目的无法实现，口头协议得以解除，臧健对涉案房屋不再享有任何权利，一审判令臧健搬离涉案房屋正确。二、一审判决程序合法，本案涉及不动产，适用专属管辖，且原被告主体适格，一审法院依法受理符合法律规定。 华鼎公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令臧健立即搬离华鼎公司所有的位于青岛市黄岛区户房屋（以下简称红状元602户房屋），恢复室内原状，使公司可以正常使用该房屋；2、依法判令臧健支付房屋占用费96500元（房屋建筑面积210.21平方米，室内精装修，每日收费100元，自2015年6月20日起暂计算至起诉之日，共965天）；3、依法判令臧健继续支付自起诉之日起至实际搬离涉案房屋之日止的房屋占用费（按每日100元收费）；4、本案诉讼费用由臧健承担。 一审法院经审理查明：华鼎公司系红状元602户房屋的开发商。臧健又名王丹青，与威马莱拉袒尼先生系夫妻关系，臧健系画家，其认可在圈内有人称呼其为王丹青，并且华鼎公司提交的网页截图对臧健的个人简介显示臧健（又名王丹青）。 2014年6月6日，华鼎公司（甲方）与案外人李昊霖（乙方）签订《华鼎红状元小区购房协议》，乙方预订602户房屋一套，建筑面积210.21平方米，预定单价16650.02元，总价为350万元；签订协议时，乙方支付认购金20万元，作为签订预售合同的担保，并在签订房屋预售合同后，转为购房；乙方应于2014年12月30日与甲方签订预售合同，房屋全款分三次交清；乙方未能在规定时间内办理签约手续或未按约定时间缴纳首付款，逾期七天，视为乙方根本性违约；认购金不退还，且甲方有权将房屋另行销售。签约当日，李昊霖缴纳认购金20万元，华鼎公司出具收款凭据。之后，李昊霖与华鼎公司没有签订房屋预售合同，华鼎公司又另与臧健就涉案房屋达成口头买卖协议。2015年6月20日，臧健入住该房屋，期间因为邻里矛盾纠纷，臧健曾于2015年8月29日书信反应给华鼎公司董事长王兆贤，并向青岛市黄岛区相关部门反映。华鼎公司提交打印于2015年12月29日的《情况说明》一份，是针对臧健丈夫威博士投诉事宜作出的情况说明，认可臧健将一宗红木家具放在地下车库，并称在2016年1月10日之前若不交纳房款，限期搬出。 华鼎公司提交一份打印于2015年11月15日的催告函并提交了顺丰寄件存根，但无法证实已经送达臧健。臧健提交的张贴于涉案房屋大门处的催告函，未加盖华鼎公司公章，函告内容为要求臧健在2015年11月18日之前将个人物品搬走，交还钥匙，逾期七天视为根本性违约，华鼎公司不退还臧健缴纳的认购金，且有权另行销售。同时，臧健提交了2015年11月16日在首都医科大学附属北京安贞医院的门诊病历及检查票据。华鼎公司称一直与臧健无法联系，没有房屋钥匙，未进入过该房屋，为维护自身权益，提出诉讼。临近2015年春节，臧健再进入小区又被禁止，且房子内物品也全部被扣押，无法取出。 一审法院认为，华鼎公司与臧健之间存在购房协议，双方对当事人、标的物情况（面积、单价、总价）、履行方式及期限、违约责任及解除条件均有约定。华鼎公司应当积极履行房屋交付义务，并在臧健按约定期限缴清款项后协助其签订正式购房合同、办理按揭贷款、交付房屋及办理产权，臧健为买受方应当积极履行缴纳款项的义务。 华鼎公司庭审中提出臧健为非法入住，结合2015年8月29日臧健给华鼎公司负责人的信函、华鼎公司就臧健反应小区治安问题的情况说明及催告函，可以推断出臧健的入住是在华鼎公司知情的情况下，且臧健基于工作的需要经常在世界各地级国内城市之间往返，华鼎公司董事长王兆贤对此了解。华鼎公司于2015年11月15日发出的催告函，因华鼎公司无法证实送达臧健的时间，结合臧健提交的2015年11月16日在外地的就诊记录及庭审中陈述的2015年春节再次返回涉案房屋遭拒的事实，可以认定华鼎公司的催告函于2016年2月初送达臧健，并应给于义务方一定的履行期限，可参照华鼎公司与案外人李昊霖的购房协议，但臧健在长达近二年的时间内，一直未履行催告函确定的义务，已经构成根本违约，合同目的无法达成，房屋买卖合同得以解除，根据合同约定，华鼎公司可另行处置房屋。 华鼎公司提出要求臧健搬离涉案房屋，并恢复原状，但并未就房屋原状提供证据证明。臧健庭审中提出华鼎公司禁止其出入小区，其放在涉案房屋处的红木家具、日用品、花草盆栽等用品无法取回，因此，华鼎公司向臧健主张房屋占用费，不予支持。因臧健入住该房屋并非非法，且华鼎公司在庭审中称自催告函发出后一直未与臧健取得联系，臧健庭审中提出因华鼎公司原因导致其无法正常出入小区。综上，直至起诉之日，臧健继续占用该房屋无事实及法律依据，应当搬离。结合本案臧健实际工作、居住情况，给予其二个月的时间将涉案房屋内的个人物品取回，在此期间，华鼎公司应当给予配合，搬离物品期间允许臧健出入小区，办理物业登记手续；若臧健超出指定履行期限，华鼎公司可主张臧健支付占用费，华鼎公司主张按照每日100元计算，一审法院认为合理。 一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条、《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，据此判决：一、臧健于判决生效之日起2个月内搬离602户房屋，华鼎公司应当给予配合；臧健限期内未搬离该房屋，华鼎公司可向臧健主张房屋占用费，每日按照100元计算；二、驳回华鼎公司对臧健的诉讼请求。案件受理费2213元，由华鼎公司负担。 再审期间，臧健提交如下证据：1、王兆贤、郭智慧名片二张，证明二人的工作单位及职务情况，名片显示王兆贤系华鼎公司董事长，其有权决定房屋的买卖及提前入住的问题；2、证人李某、臧某出庭作证，其中李某证实，涉案房屋产生纠纷后，其陪同有关领导到华鼎公司与王总协商，王总称房屋不再出售给威博士；臧某系臧健的弟弟，证实听到张文晓与威博士的谈话，得知涉案房屋系威博士购买，产生纠纷后，小区保安不让臧健人等入内；两证人均称未直接参与涉案房屋的买卖经过。 华鼎公司质证称，1、对名片的真实性、关联性、证明事项均有异议，不予认可；该证据系臧健单方制作，从何处而得，为何而出，均不清楚；且没有华鼎公司的任何印鉴予以确认。2、对证人证言均不予认可，其中证人李某与臧健系同事和朋友，有利害关系，且不清楚涉案房屋的买卖交易情况；臧某系臧健的亲弟弟，与本案有直接利害关系，其不清楚涉案房屋的具体交易情况，只是听他人转述，真实性不予认可。 本院认为，臧健提交二张名片欲证明就涉案房屋与华鼎公司存在房屋买卖协议，且系合法入住，因华鼎公司认可存在口头买卖协议，该事实无需证明，对王兆贤及郭智慧的工作单位及职务情况，应以工商登记材料为准，故对臧健的该证据本院不予采纳。臧健申请的证人李某、臧某并未参与涉案房屋的买卖过程，对该二人的证人证言本院不予采纳。 华鼎公司提交如下证据：1、华鼎公司的企业登记信息，证明王兆贤与华鼎公司没有任何关系，企业登记信息显示该公司其中一名股东为王兆前；2、执行笔录及执行裁定，证明一审判决生效后，臧健自行搬离涉案房屋。 臧健对上述证据的真实性均没有异议，称：1、华鼎公司的宣传材料显示其董事长是王兆贤；2、一审判决生效后，其自行搬离系履行生效判决。 本院认为，臧健对华鼎公司提交的证据真实性均没有异议，本院予以确认。因华鼎公司自认与臧健之间存在口头买卖协议，故“王兆贤”的身份情况，不属于本案的审理范围，对该证据本院不予采信。 庭后，臧健再次提交书面申请，申请证人李某、徐某、王某出庭作证，在法庭确定的时间内，证人李某、徐某出庭，臧健称王某因身体及时间原因，无法出庭，并提交王某签字的情况说明打印件一份。证人李某称，其受臧健和威博士及青岛诺贝教育文化有限公司的委托，与王兆贤商谈房屋违约事宜；王兆贤说多少钱也不卖给威博士房屋；再次确认其没有亲历口头协议的签订过程。证人徐某出庭证实因本案审理及执行给臧健造成的名誉和精神伤害、财产损失，证人对涉案房屋口头协议的签订过程不清楚。 华鼎公司对上述证人证言均不予认可，称举证已过举证期限，李某的再次出庭丧失了客观陈述的可能性，且李某不清楚涉案房屋的买卖及协议签订情况，达不到臧健的证明目的；徐某系臧健的同乡，其陈述与本案不具有关联性；王某的证言，因证人未出庭，不能作为认定事实的证据。 本院认为，证人王某未出庭接受质询，对其证人证言本院不予采纳；证人李某及徐某均未参与涉案房屋口头协议的签订过程，对证人证言本院不予采纳。 经再审查明，臧健与华鼎公司均确认就涉案房屋存在口头买卖协议，臧健主张，涉案房屋是华鼎公司与威博士达成口头协议，约定到2015年12月31日之前办理买卖手续，在此之前华鼎公司提供一切便利设施，可以提前入住；李昊霖缴纳20万作为威博士的入住定金；口头协议只约定如何交钱办理手续，没有约定违约责任问题。华鼎公司主张，该公司与臧健达成口头购房协议，公司没收李昊霖的20万认购金作为优惠条件，视作臧健缴纳的认购金，臧健于2015年11月15日之前与华鼎公司签订房屋销售合同，并缴纳购房款，如未按此约定，臧健应当在3日内予以搬离，逾期超过7天，为根本性违约，协议予以解除。臧健及华鼎公司对其主张的协议内容均未提交证据证明。 另查明，臧健陈述签订合同的经过为，2015年5月初，其请王兆贤及郭智慧吃饭，确定了口头协议的内容；威博士与王兆贤没有直接接触商谈合同的具体内容；其2015年12月初通过王某得知华鼎公司催告函的内容是2015年11月15日之前缴纳全款，并得知华鼎公司不再出售涉案房屋给威博士。 双方当事人对一审法院查明的其他事实没有异议，本院予以确认。 案经调解，双方未能达成协议。 本院认为，臧健与华鼎公司均确认涉案房屋存在口头买卖协议，故本案案由应定为房屋买卖合同纠纷，一审定为物权保护纠纷不当，本院予以纠正。本案争议的焦点问题是：1、涉案房屋口头买卖协议的相对人是臧健还是威博士；2、口头房屋买卖协议的履行情况。 一、关于合同当事人问题 1、臧健主张威博士购买房屋的主要证据包括证人证言及李昊霖的证明。首先，臧健提交的证人证言及申请出庭的证人并未参与口头协议的协商及订立过程，协议内容系听他人转述，属于传来证据，本院不予以采纳。其次，李昊霖未缴齐购房款，涉案房屋并未登记在李昊霖名下，且李昊霖与华鼎公司就涉案房屋尚存在纠纷，李昊霖亦未出庭，故对李昊霖出具的证明，本院亦不予采纳。 2、臧健陈述协商的经过系受威博士委托，与王兆贤及郭智慧达成口头协议。本院认为，臧健陈述的委托事项没有证据证明，华鼎公司亦不认可臧健陈述的委托关系；且即使委托事实存在，根据合同法第403条的规定，作为合同相对方可以选择受托人或者委托人作为相对人主张权利，选定后不得变更。现华鼎公司选择臧健主张权利，亦符合法律规定。 3、保护交易安全和稳定，系经济活动遵循的原则之一，威博士作为外籍人士，其财产情况不明确，产生纠纷后，维权有一定难度，且臧健陈述威博士并未直接与王兆贤协商过合同内容，为此，华鼎公司主张与臧健达成口头房屋买卖协议，更符合商业活动的一般规则。另，一审判决认定华鼎公司将涉案房屋出售给臧健后，臧健在法定期限内未提起上诉，且没有合理解释，现一审判决已经生效并履行完毕。故，臧健主张威博士系涉案房屋的购买人，本院不予支持。 二、关于房屋买卖协议的履行问题 臧健与华鼎公司之间存在口头房屋买卖协议，现双方对房款的交付时间、违约责任等事项陈述不一致，因双方均不能证明口头协议的内容，应当视为双方约定不明。根据合同法的相关规定，在华鼎公司已经交付房屋的情况下，其可以随时要求臧健支付房款，但应当给予必要的合理期限。华鼎公司于2015年11月15日催告臧健缴纳购房款并办理购房手续，否则解除合同，但该催告函未给予臧健合理的期限。臧健原审期间主张其未收到催告函，但在其自己主张的付款日2015年12月31日前，臧健并未支付购房款；再审期间，臧健称其2015年12月初得知华鼎公司违约，催告其缴纳全款且不再出售房屋，但至华鼎公司2018年2月提起诉讼期间，臧健没有对华鼎公司主张的解除合同及违约行为提出异议或提起诉讼，故一审法院认定双方的房屋买卖协议予以解除，并无不当。 关于房屋买卖协议解除的后果问题。根据合同法的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。一审期间，臧健就解除合同的损失并未提出反诉，因所交付的定金系案外人李昊霖转让，涉及案外人利益，本案不宜一并处理。如有损失，臧健可另行提起诉讼。 综上所述，申诉人臧健的申诉请求不成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 维持山东省青岛市黄岛区人民法院（2018）鲁0211民初2881号民事判决。 本判决为终审判决。 审判长  李军玲 审判员  蒲娜娜 审判员  刘述明 二〇二〇年五月二十八日 法官助理 唐潇慧 书记员胡晓东