.湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终627号上诉人（原审原告、反诉被告）：黄玉英，女，1975年11月25日出生，汉族，永州市祁阳县人，农民，住祁阳县。委托诉讼代理人：蒋智，湖南齐物律师事务所律师。委托诉讼代理人：张能发，湖南齐物律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）:唐建秋，男，1954年7月22日出生，汉族，永州市祁阳县人，居民，住湖南省祁阳县。委托诉讼代理人：蒋冬生，湖南博大律师事务所律师。上诉人黄玉英因与被上诉人唐建秋房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省祁阳县人民法院（2019）湘1121民初3325号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月1日立案后，依法组成合议庭，采取阅卷和询问的方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人黄玉英上诉请求：1、撤销原判第一条“自2014年10月29日起按年利率4.8%支付资金占用期间的利息至清偿之日止”及第二条部分与第三条之判决；2、依法改判：驳回被上诉人要求支付资金占用利息的反诉请求，判令被上诉人在上诉人交清初次交易契税及其一切费用后30日内为上诉人办理不动产权证并给上诉人，上诉人已支付的6000元契税及费用应予抵扣，多退少补。若存在二次交易税费，因二次交易产生的税费由被上诉人承担。3、判令按房产部门测绘面积计算房价款，被上诉人返还上诉人购房款38,713.83元；4、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原判认定合同为有效合同错误，合同第二条“甲方出售面积与房产部门颁证面积不符的依甲方出售面积为准”之约定应无效；本案合同系格式合同，该约定有悖公平原则，签订时被上诉人没有采取合理的方式提请上诉人注意及释明，违背了法律规定；上诉人全面履行了合同义务，无违约行为。银行按揭不成责任全在被上诉人，并应认定被上诉人违约；按揭贷款不成的责任在被上诉人，因被上诉人所建的龙腾大厦超楼层、超容积率属违规违章建筑，无法办理按揭手续。原判认定被上诉人卖房不存在欺诈，纯属偏袒。合同加盖项目部公章，造成买房人误认为唐建秋不是个人行为而是代表公司的职务行为，显属欺诈。二、原判适用法律错误。合同既然有效，被上诉人应对上诉人交付自建房。三、原判判决错误。原判判由上诉人自2014年10月29日起按年利率4.8%支付利息是错误的，按揭不成责任在被上诉人，双方没有变更付款方式签订补充协议，合同无利率约定。上诉人已交纳契税及费用6000元，应予抵扣，判决内容无体现。二次交易税费应由被上诉人承担。合同对付款与办证在时间上无先后顺序约定，原判“先付清房款再办证”的判决有悖公平原则。综上，请中院维护上诉人的合法权益，依法支持上诉人的上诉请求。唐建秋辩称：答辩人与被答辩人之间签订的《房屋买卖合同》合法有效。1.答辩人与被答辩人签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律规定。充分体现了《合同法》和《民法总则》中的契约自由精神，不损害公共利益，该合同合法有效。房屋面积的计算方式是答辩人与被答辩人自愿约定的，该约定合法有效。2.答辩人是以个人的名义建房出售的，属自建房，不是商品房。答辩人不具备商品房开发的主体资格。《商品房销售办法》《及最高人民法院关于审理商品房买卖合同司法解释》所调整的对象是房地产开发商与购房户之间的权益义务关系，答辩人不是房地产开发商，不能适用上述法律规范调整。二、答辩人没有违约行为，被答辩人没有履行合同义务已经构成违约。1.被答辩人在购房款未付清的情况下已开始装修房屋并使用，被答辩人已接收房屋并入住。答辩人按照合同的约定已将房屋交付给了被答辩人居住和使用，已经完成了房屋买卖合同约定的交付义务。合同约定被答辩人承担办理房屋产权证及土地使用证时应缴纳的税费及其他一切费用均由被答辩人承担，而被答辩人没有承担相关费用导致被答辩人的房屋没有办理房屋产权证及土地使用权证的责任完全在于被答辩人，合同约定办证时，购房方应当将全部按揭资料交给答辩人，现没有任何证据证实本案的被答辩人将办证、按揭资料交给了答辩人。2、被答辩人欠付答辩人购房款的事实客观存在，应当将所欠的购房款支付给答辩人。3.被答辩人没有将剩余的购房款支付给答辩人，在客观上占用了答辩人的资金，给答辩人造成了经济损失，应当承担资金占用利息。三、被答辩人承担办理房屋产权证的所需税费系合同约定的义务，亦符合房屋买卖交易过程中税费负担的交易习惯。四、答辩人出售的房屋是自建房屋，不存在二次交易行为。税务部门按规定按二手房交易的税率标准核税，并没有按照二次交易定税。综上所述，一审判决事实清楚、适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。黄玉英向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告限期为原告办理金秋花园Ⅱ期龙腾大厦1单元1409号房屋的不动产权证并交给原告；2、除初次契税及费用外的办理不动产权证其他一切税款及二次交易产生的所有税费由被告承担；3、按房屋实际面积计算房价款，扣减购房款38,713.83元；4、本案诉讼费由被告承担。唐建秋向一审法院提出反诉请求：请求法院依法判令反诉被告（原告）支付购房款22万元,并自2014年7月6日起按月利率0.75%承担银行贷款利息；判令反诉被告（原告）按照合同约定承担办理房屋产权证契税及其他一切税费；由反诉被告（原告）承担反诉费。一审法院认定事实：原告黄玉英因认购金秋花园Ⅱ期龙腾大厦1单元14楼1409号套房,于2013年11月22日、12月10日两次向被告唐建秋支付了房屋首付款共计220,800元。2014年7月25日,双方签订了《金秋花园Ⅱ期龙腾大厦项目合同书》,合同约定原告购买的套房面积为150平方米（出售面积与房产部门颁证面积不符的依出售面积为准，建筑面积＝套内面积＋阳台面积＋飘窗面积＋天井＋公摊面积）、单价2953元/㎡，总价款443,000元;首付223,000元,剩余购房款22万元以银行按揭支付，原告应于签订合同10日内递交办理银行按揭贷款或住房公积金贷款所需的全部资料并按要求交清相关款项，原告逾期履行上述义务，须承担逾期责任；被告负责为原告代办房屋产权证及国土使用证,但办证时应缴纳的契税及其他一切费用均由原告承担，如原告拒缴或拖延缴纳相关税费，影响办证，被告概不负责；被告应当在2014年10月28日交付房屋，原告在房屋总价款交齐后方可装修和使用。合同签订后被告按期交付了房屋，2014年11月5日原告按被告要求交付了首付尾款2200元、办证费用6000元。由于被告所建的金秋花园Ⅱ期龙腾大厦超过了审批楼层、超容积率，2018年11月中旬被告在接受处罚、补交出让金后补办建房手续，致银行按揭贷款办理未成功。原告2015年12月入住以来一直催促被告办理房屋不动产权证,被告以未交齐房款、税费不足及须收取房款利息等拖延，自从2018年12月以来被告通知原告及龙腾大厦各位业主提供房屋按揭贷款、办证所需的相关资料和交缴办证税费，原告以实际面积少、有二次交易记录、未及时办理按揭贷款等为由未予配合。故原告诉至法院。一审法院认为，案件系房屋买卖合同纠纷。原告黄玉英（反诉被告）与被告唐建秋（反诉原告）签订的《金秋花园Ⅱ期龙腾大厦项目合同书》系双方真实意思的表示，内容合法有效。原告诉称被告存在欺诈行为,其出售的房屋系自建房、二手房,而非商品房,但事实上双方签订的合同出卖人是唐建秋个人,而非房地产开发公司,对此原告是明知的,故唐建秋出售房屋的行为不存在欺诈情形。双方在合同中明确约定由唐建秋代办理房屋产权证和国土使用证,办证时所应缴纳的契税及其他一切费用由黄玉英承担,故黄玉英要求唐建秋承担因二手房交易而增加的办证税费的请求,法院不予支持。被告已于2014年10月28日交付房屋，原告应付清房屋总价款，由于银行按揭贷款未及时办理成功，原告亦未向被告支付购房款，但自2018年12月以来被告通知原告提供房屋按揭贷款、办证所需的相关资料和交缴办证税费，原告仍未办理银行按揭贷款手续，已给被告造成了贷款利息损失，现反诉原告唐建秋要求反诉被告黄玉英支付购房款10万元及25万元资金占用期间利息(房屋按揭贷款利率)的请求符合法律规定。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与约定面积不符的,合同有约定,按照约定处理，案件中双方在合同中已经约定,当合同房屋面积与房产部门丈量不符的,以合同面积为准，因此,黄玉英要求唐建秋承担超出实际面积的房价款38713.83元的请求,法院不予支持。综上所述，反诉原告唐建秋（被告）要求反诉被告黄玉英（原告）支付购房款及资金占用期间利息的请求，法院予以支持。原告黄玉英要求被告唐建秋办理不动产权证的请求，法院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条之规定，判决：一、由反诉被告黄玉英（原告）支付反诉原告唐建秋（被告）购房款22万元,并自2014年10月29日起按年利率4.8%支付资金占用期间的利息至清偿之日止，此款限黄玉英在本判决生效后15日内付清；二、被告唐建秋在原告黄玉英交清契税及其他一切费用后90日内为原告办理金秋花园Ⅱ期龙腾大厦1单元1409号房屋的不动产权证并交给原告；三、驳回原告黄玉英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费926元，减半收取463元，反诉费2300元共计2763元，由黄玉英负担2563元，由唐建秋负担200元。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。2014年7月25日，双方签订的《金秋花园2期（龙腾大厦）项目合同书》是双方真实的意思表示，合同内容不违反法律规定，现上诉人主张被上诉人存在欺诈行为，其出售的房屋系自建房、二手房，而非商品房，但事实是双方签订的合同时的出卖人是被上诉人唐建秋，而非房地产开发公司，对此上诉人是明知的，且自建房与商品房的根本区别不是房屋本身的价值及使用功能上的差别，而是出售方在报建方式和程序上的区别，合同中将自建房写成商品房未损害国家、集体和购房户的利益，故被上诉人出售房屋的行为不存在欺诈情形。双方在合同中明确约定由被上诉人代上诉人办理房屋产权证和国土使用证，办证时所应缴纳的契税及其他一切费用，由上诉人承担；另上诉人提出系二次交易，并无充分的事实依据，故对于上诉人称应由被上诉人承担因二手房交易而增加的办证税费的主张，本院不予支持；上诉人上诉提出其不承担资金占用期间的利息，本案中双方对于欠款事实都予以认可，被上诉人已装修入住该房屋，而上诉人在被上诉人向一审法院起诉之前都没有向被上诉人支付剩余购房款，导致被上诉人实际存在利息损失；但因被上诉人所建房屋存在建设违规情况，是导致银行按揭不能及时办理的主要原因，而直到2018年11月19日该建设项目才取得不动产权证书，故对2014年10月29日至2018年11月19日上诉人应承担的购房欠款利息，考虑双方的过错责任，由双方当事人各承担一半，即：2014年10月29日至2018年11月19日由上诉人按2.4%的年利率向被上诉人支付利息。对2018年11月19日之后的购房欠款利息，则应由上诉人按4.8%的年利率予以计算并支付给被上诉人。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与约定面积不符的，合同有约定，按照约定处理。本案中双方在合同中已经约定，当合同房屋面积与房产部门丈量不符的，以合同面积为准。因此，对于上诉人要求被上诉人承担超出实际面积的房价款的主张，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由部分成立，本院予以部分支持；一审认定事实清楚，处理不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省祁阳县人民法院（2019）湘1121民初3325号民事判决第二、三项；二、变更湖南省祁阳县人民法院（2019）湘1121民初3325号民事判决第一项为：一、上诉人黄玉英在收到本判决书后十五日内给付被上诉人唐建秋购房欠款220,000元，并自2014年10月29日起至2018年11月19日以本金220,000元为基数，由上诉人按2.4%的年利率向被上诉人支付利息，自2018年11月20日起至给付完毕时止按4.8%的年利率向被上诉人唐建秋支付利息。二审案件受理费3226元，由上诉人黄玉英承担2000元，被上诉人唐建秋承担1226元。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  李秋云审判员  魏 蓉二〇二〇年五月二十五日书记员  伍世兴附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。