浙江省义乌市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）浙0782执异62号 案外人余文虎，男，1971年8月2日出生，汉族，住义乌市。 委托代理人童修江、郑月婷，浙江近真律师事务所律师。 申请执行人浙商银行股份有限公司义乌北苑支行，住所地：义乌市雪峰西路373号-1-373-6。 负责人王进，行长。 委托代理人张晓伟、周宇奇，申请执行人员工。 被执行人陈忠庆，男，1973年2月8日出生，汉族，住义乌市。 在本院执行申请执行人浙商银行股份有限公司义乌北苑支行与被执行人陈忠庆金融借款合同纠纷一案中，案外人余文虎对执行义乌市南洲花园紫藤苑11幢1601室的房地产【不动产权证号：浙（2018）义乌市不动产权第××号】（以下简称涉案房地产）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人余文虎称，一、案外人对涉案房地产拥有所有权。2015年11月19日，案外人与被执行人陈忠庆达成房屋买卖协议，约定将涉案房地产作价68万元转让给案外人。签约当日，案外人代被执行人支付经济适用房购房款579232元及维修资金3549元，并通过现金方式支付转让款10万元给被执行人。2015年11月20日，被执行人出具收条一份，并将涉案房地产及其不动产权证书、契证等权利证书交付案外人。2015年12月11日，案外人对涉案房地产进行装修。之后，案外人将涉案房地产出租并管业至今。二、法院应依法保护无过错不动产购买人即案外人对涉案房地产的所有权。义乌市人民法院查封涉案房地产的时间为2019年12月份，案外人与被执行人签订房屋买卖协议时间明显早于查封时间。案外人在法院查封之前已合法占有涉案房地产，其占有时间为2015年11月20日。案外人已足额支付转让款68万元。因涉案房地产属经济适用房，自领取产权证之日起五年内不得上市交易，导致涉案房地产不能办理过户登记手续。因此，涉案房地产迄今不能过户登记的原因系政策原因所导致，并非案外人的自身过错所导致。案外人与被执行人达成的房屋买卖协议，系双方真实意思表示且未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。案外人购买涉案房地产出于善意，也不存在任何过错。现请求依法停止执行（2019）浙0782执10020号执行裁定书，解除对涉案房地产的查封。 申请执行人浙商银行股份有限公司义乌北苑支行称，一、根据不动产档案证明，涉案房地产的产权人为陈忠庆。二、未满五年的经济适用房不能进行买卖，签署的房屋买卖协议也无效。经济适用住房制度是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分，其本质是具有保障性质的政策性住房。购房人在购买经济适用房后并不是拥有了房屋的完整所有权，其不能完全按照自己的意志对住房加以处分。2010年发布的《义乌市经济适用住房管理办法》（义政发【2010】108号）第二十三条对经济适用住房上市交易作出了严格的规定，未满五年的经济适用房按市价出售是违反行政机关有关限制房屋权利的经济管理法规、扰乱经济管理秩序和损害公共利益的行为。三、案外人余文虎将涉案房地产用于出租牟利，违反了经济适用住房销售合同的约定，也违背了经济适用住房制度的初衷，其主张占有涉案房地产不成立。四、涉案房地产不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定排除执行。被执行人陈忠庆与案外人签订的房屋买卖协议不合法、无效。案外人未合法占有涉案房地产。案外人未支付全部价款，异议书中陈述的10万元现金没有证据证明，案外人提供的收条不足以证明68万元购房款支付的事实。案外人明知购买未满五年的经济适用房不合法且不能办理过户登记，属于“因买受人自身原因”。请求驳回案外人的异议。 本院查明，2019年7月5日，本院对原告浙商银行股份有限公司义乌北苑支行与被告陈忠庆金融借款合同纠纷一案作出（2019）浙0782民初9455号民事判决：被告陈忠庆于本判决生效之日起五日内给付原告浙商银行股份有限公司义乌北苑支行借款本金299998.27元及利、罚息、复利（计算至2019年4月16日为15481.92元，以后按合同约定计付至实际履行完毕之日止）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3016元，由被告负担。判决书生效后被告未履行，原告于2019年8月28日向本院申请强制执行，本院于同日立案执行。2020年3月17日，本院作出（2019）浙0782执10020号执行裁定，查封涉案房地产。 案外人余文虎提供《房屋买卖协议》、收条各一份，上述材料显示，2015年11月19日，案外人余文虎（乙方）与被执行人陈忠庆（甲方）签订《房屋买卖协议》一份，约定乙方向甲方购买涉案房地产，附加地下车位一个，费有由乙方承担。甲、乙双方议定房屋的出售价格为68万元，乙方应于2015年11月19日以银行转账方式支付给甲方购房款68万元，甲方在收到购房款后应出具收条给乙方为凭。甲方应在2015年11月20日将该房产交付乙方等内容。2015年11月20日，被执行人陈忠庆出具收条一份，载明收到案外人购买涉案房地产的房款、车位一个共计68万元。案外人同时提供准购证、公证书、义乌市共有产权经济适用住房销售合同、交房通知书、资金往来结算票据各一份，证明被执行人陈忠庆依法申购义乌市经济适用房，经公证定位于南洲花园紫藤苑11幢一单元1-1601室的事实；经济适用房的购房款为579232元、维修资金为3549元的事实。提供中国工商银行凭证两份，证明案外人于2015年11月19日代被执行人陈忠庆向义乌市安居工程建设指挥部确定的收款账户汇付经济适用房购房款579232元、维修资金3549元共计582781元的事实。提供不动产权证书及契证各一份，证明被执行人向案外人交付涉案房地产及其权属证书的事实。提供地下停车位使用权转让协议、收款收据、义乌市政府非税收入现金专用缴款书各一份，证明涉案房地产匹配的地下停车位属于案外人所有，且车位使用费70000元系案外人支付的事实。提供装修合同一份，证明2015年12月11日，案外人对涉案房地产进行装修的事实。提供房屋租赁协议书四份，证明案外人自2016年2月23日至今，将涉案房地产予以出租的事实。提供义乌市有线数字电视业务受理表及电视服务业结算清单各一份，浙江省地方税务局通用机打发票一份、义乌市恒风物业管理有限公司统一收款收据七份、普通发票五份及刷卡记录凭证二份，证明案外人接受涉案房地产后，一直通过刷卡或支付宝方式缴纳物业管理费、车位服务费、水费、公共设施运行费的事实；案外人于2016年2月19日，在涉案××义乌市有线数字电视业务并支付670元的事实。（所有证据均为复印件） 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人余文虎提出的解除对涉案房地产查封的请求能否获得支持，关键看其提供的证据是否能证明其请求同时具备上述四个条件。案外人余文虎在明知涉案房地产为经济适用房，五年内不能办理过户手续的情况下仍向被执行人购买，即案外人对涉案房地产在该五年期内不能过户系明知，对涉案房地产未能过户至其名下存在过错，故案外人的异议理由不能成立，对其异议请求，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定，裁定如下： 驳回余文虎的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向浙江省义乌市人民法院提起诉讼。 审 判 长  刘苏英 审 判 员  邹欣荣 人民陪审员  赵炜炜 二〇二〇年五月二十八日 书 记 员  张文懿