上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终4083号上诉人(原审被告)：吴圆圆，女，1981年1月10日生，汉族，住浙江省。委托诉讼代理人：周跃伟，上海安臻律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：刘浩东，男，1972年12月25日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：郭强，上海昊坤律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：沈知林，男，1972年11月24日生，汉族，住浙江省宁波市。委托诉讼代理人：陈欣皓，上海星瀚律师事务所律师。被上诉人(原审第三人)：上海高境商业发展有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：刘志明，总经理。委托诉讼代表人：姚剑平，男，该公司员工。上诉人吴圆圆因与被上诉人刘浩东、沈知林、上海高境商业发展有限公司(以下简称“高境商业公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初24005号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人吴圆圆上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判驳回被上诉人刘浩东的一审诉请。事实与理由：第一，吴圆圆与沈知林及刘浩东并不是租赁和转租关系，而是直接与刘浩东的转让关系，因为刘浩东介绍沈知林时，称其双方为合伙关系，所以吴圆圆才基于信任与沈知林签订转让协议，该协议内容也应当约束刘浩东。一方面，吴圆圆借用刘浩东注册的公司经营超市多年，刘浩东未曾提出异议；另一方面，刘浩东在一审庭审中说一直不同意转租行为，但其却收取了吴圆圆支付的两年租金。故刘浩东是沈知林的合伙人更加符合常理，他应当受上述协议约束。第二，一审法院判定的每年人民币(以下币种均为人民币)100万元的使用费标准，完全是沈知林的单方面陈述，吴圆圆并不同意。吴圆圆同意承担的是合同约定的年租金80万元，每年递增2万元的标准。刘浩东也是根据这个标准收取了3年租金，而没有任何异议。被上诉人刘浩东辩称：不同意吴圆圆的上诉请求。第一，吴圆圆称刘浩东与沈知林之间是合伙关系与事实不符，刘浩东与沈知林之间是房屋转租合同关系。第二，吴圆圆称其与刘浩东之间存在直接的租赁关系没有证据证明。第三，不论是刘浩东与沈知林之间的合同，还是沈知林与吴圆圆的合同都约定租赁期限至2019年9月底到期，故其二人明确知晓租赁期届满后应返还房屋。第四，刘浩东收取吴圆圆租金，只是为了租金支付上的便利，并不代表刘浩东与吴圆圆建立了直接的租赁关系。第五，关于100万元的房屋使用费标准，一方面上诉人在一审中对该标准是认可的，另一方面目前刘浩东实际需要向高境商业公司支付的年租金标准就是100万元，故刘浩东要求按照每年100万元的标准计算房屋使用费，是有法律依据的。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人沈知林辩称：认可一审判决内容，但对一审判决书中记载沈知林同意按照每年100万元的标准计算房屋使用费的事实有异议，沈知林并没有这样的意思表示。且因为实际占用人是吴圆圆，故搬离的义务人应当是吴圆圆，沈知林愿意进行配合。请求二审法院依法判决。被上诉人高境商业公司辩称：不发表意见。刘浩东向一审法院起诉请求：1、判令沈知林、吴圆圆立即腾让并返还上海市宝山区殷高西路XXX号底层房屋(以下简称“系争房屋”)；2、判令沈知林、吴圆圆共同支付房屋占用费，按照年租金100万元的标准，从2019年10月1日计算至实际返还房屋之日止。一审法院认定事实：2014年4月8日，刘浩东与高境商业公司签订房屋租赁合同，由刘浩东承租宝山区殷高西路XXX号沿街门面，建筑面积1600平方米，用于开设超市，租期从2014年10月1日至2019年9月30日，年租金66万元，每年环比递增3%。签订合同后，刘浩东以该房屋地址注册成立上海行广贸易有限公司。2019年3月14日，刘浩东与上海高境商业发展有限公司续签该房屋的租赁合同，租期从2019年10月1日至2024年9月30日，前两年的年租金100万元，第三、第四年的年租金108万元，第五年的年租金1,166,400元。2014年9月30日，刘浩东与沈知林签订租赁协议，刘浩东将上述房屋转租给沈知林经营超市，租期从2014年10月1日至2019年9月30日，年租金80万元，每年递增2万元。2016年5月6日，沈知林(甲方)与吴圆圆(乙方)签订转让协议，载明：甲方将位于上海市宝山区殷高西路XXX号易盛客超市，注册公司：上海行广贸易有限公司，法人：刘浩东，转让乙方经营，期限从2016年5月1日至2019年9月31日止，双方协商转让费为人民币柒佰捌拾捌万元，交接之日前甲方将应付款、工资、水电费等结算清楚转乙方支付，剩余款项于2016年5月10日一次性付清，双方交接之日起，乙方与前房东之间所有的纠纷与甲方无涉，期满同等条件下乙方有优先续租权。此后，吴圆圆及其关联人员直接向刘浩东转账支付租金。一审庭审中，刘浩东确认已收到截止至2019年9月30日的房屋租金。2019年9月17日，刘浩东向沈知林发出书面通知，表示双方租赁合同到期后不再续租，要求返还房屋。一审庭审中，关于转让情况，沈知林陈述其于2016年5月左右与刘浩东协商转让事宜，但刘浩东不予同意。此后因吴圆圆多次主动要求转让，故双方签订转让协议。另外，沈知林同意2019年10月1日之后的使用费按每年100万元计算。一审庭审中，吴圆圆表示，若刘浩东与高境商业公司之间的租赁合同系合法有效，那么吴圆圆愿意返还系争房屋并愿意按照每年100万元的标准支付房屋使用费。一审庭审后，吴圆圆又表示要求继续使用系争房屋，不愿意返还。一审法院认为：刘浩东与沈知林之间的租赁合同合法有效，沈知林无论转租还是转让都应该征得刘浩东的同意。现沈知林在一审庭审中自认刘浩东明确不予同意，故沈知林辩称其已经退出租赁关系的意见，不予采信。吴圆圆虽然从沈知林处转让得到系争房屋的实际控制权和经营权，但因刘浩东不予同意，故吴圆圆并未与刘浩东形成租赁或承包等法律关系。吴圆圆不能成为房屋租赁合同的主体，其辩称自愿负担2019年10月1日以来的房屋使用费，应认定其自愿加入债务，可予准许。综上，刘浩东与沈知林的租赁合同已到期届满，且不能达成续租之合意，故沈知林应当及时返还系争房屋并支付相应的使用费，吴圆圆作为实际使用人，应当配合履行返还房屋的义务，并根据其自认，应与沈知林共同承担支付房屋使用费的义务。鉴于沈知林、吴圆圆同意使用费标准按每年100万元计算，刘浩东关于房屋使用费的诉讼请求，予以准许。据此，一审法院作出判决：一、沈知林于判决生效之日起十日内向刘浩东返还上海市宝山区殷高西路XXX号底层的房屋，吴圆圆予以配合履行；二、沈知林、吴圆圆于判决生效之日起十日内按每年100万元的标准向刘浩东支付2019年10月1日起至实际返还上述房屋之日止的使用费。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：第一，吴圆圆认为其与沈知林签订的转让协议对刘浩东产生约束力，但吴圆圆所称刘浩东未曾对吴圆圆借用其注册的公司经营超市提出异议、刘浩东实际收取吴圆圆支付的租金等事实，并不足以证明吴圆圆与沈知林签订的转让协议应当对刘浩东产生约束力，且吴圆圆称刘浩东与沈知林实为合伙关系亦缺乏证据证明，故对于吴圆圆的该项意见，本院无法采纳。第二，由于刘浩东与沈知林就系争房屋签订的租赁协议已于2019年9月30日到期终止，且双方未续签租赁协议，故沈知林应当将系争房屋返还给刘浩东；因现系争房屋的实际使用人是吴圆圆，故吴圆圆应当配合搬离系争房屋。第三，租赁协议终止后，沈知林未及时返还系争房屋，故刘浩东有权要求其承担至实际返还房屋之日止的房屋使用费。一审中，吴圆圆明确表示愿意承担2019年10月1日后的房屋使用费，属于自愿加入债务，故一审法院判令沈知林与吴圆圆共同承担房屋使用费支付义务，并无不当。关于房屋使用费的计算标准，刘浩东主张以其自2019年10月1日起实际应向高境商业公司支付的年租金100万元作为房屋使用费的计算标准，较为合理，故一审法院判定吴圆圆与沈知林应支付的房屋使用费按每年100万元的标准计算，亦无不当。综上所述，吴圆圆的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,050元，由上诉人吴圆圆负担。本判决为终审判决。法官助理陈雅葳审判长 余 艺审判员 彭 辰审判员 徐 江二〇二〇年五月二十六日书记员 卞耀辉附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……