陕西省汉中市中级人民法院民事判决书 (2020)陕07民终240号 上诉人(原审第三人)：杨秋连，女，汉族，生于1962年7月11日，住汉中市汉台区。上诉人(原审第三人)：钱均宏，男，汉族，1975年9月9日出生，住汉中市汉台区。上诉人(原审第三人)：张锐桐，男，汉族，1993年3月29日出生，住汉中市汉台区。委托诉讼代理人：张利华，男，汉族，1964年3月9日出生，住汉中市汉台区，系张锐桐父亲。三上诉人共同委托诉讼代理人：景兰江，陕西嘉盟律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：汉台区东大街街道办事处莲湖社区居民委员会。住所地：汉中市汉台区。负责人：郭志祥，该居委会主任。委托诉讼代理人：刘光彬，陕西汉京律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：汉中市鸿泰房地产开发有限公司。住所地：汉中市汉台区。法定代表人：张强，系该公司经理。原审第三人：汉水建设有限公司，住所地：汉中市汉台区。法定代表人：黄继祥，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李智明，系该公司职工。委托诉讼代理人：景兰江，陕西嘉盟律师事务所律师。上诉人杨秋连、钱均宏、张锐桐因与被上诉人汉台区东大街街道办事处莲湖社区居民委员会(以下简称“莲湖社区居委会”)、原审被告汉中市鸿泰房地产开发有限公司（以下简称“鸿泰房产公司”）、原审第三人汉水建设有限公司（以下简称“汉水建司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服汉中市汉台区人民法院（2019）陕0702民初第2862号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人钱均宏，上诉人杨秋连、钱均宏、张锐桐的共同委托诉讼代理人景兰江，被上诉人莲湖社区居委会的负责人郭志祥、委托诉讼代理人刘光彬，原审第三人汉水建司的委托诉讼代理人李智明、景兰江到庭参加了诉讼，被上诉人鸿泰房产公司经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。杨秋连、钱均宏、张锐桐上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人莲湖社区居委会诉讼请求；二、一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实及理由：一、一审遗漏鸿泰房产公司与汉水建司早在2016年4月中旬就达成以房抵债约定的重要事实，遗漏杨秋连根据连环抵债约定于2016年4月26日就基于完全善意与鸿泰房产公司网签三套房屋买卖合同的事实，错误推定上诉人杨秋连在2016年4月存在恶意，认定合同无效错误。2016年4月11日，汉水建司就通知鸿泰房产公司于4月12日结算工程款，4月12日双方达成协议，鸿泰房产公司承诺将尚未出售的30套房屋全部签给汉水建司项目经理李明智实现以房抵债，上诉人于2016年4月26日办理了涉案房屋的网签手续。2016年6月汉水建司进行了仲裁，再次通过仲裁调解书的形式确认此前早已达成的以物抵债协议。后仲裁调解书虽然被撤销，但并未撤销上诉人与鸿泰房产公司之间的商品房预售合同。上诉人签订预售合同时，被上诉人尚未提起诉讼，上诉人不可能知道莲湖社区居委会与三套房屋有权利关系。因此签订合同无任何恶意，该合同与莲湖社区居委会的《房屋置换协议》具有同等效力，不能因为莲湖社区居委会合同签订在前就认定其具有优先性；二、一审认为汉水建司没有房屋所有权，故而无权买卖，因而合同无效，属适用法律错误。根据《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。未变更登记、未获得物权不影响合同效力。《合同法》第六十四条、第六十五条所设置的第三人履行制度，就能解决无物权的交易问题。三、莲湖社区居委会对三套房屋的权利不能优先于上诉人及上诉人的后手。在不动产涉及多重买卖的处理上，《全国民事审判工作会议纪要》(法办〔2011〕442号)第十六条，在数份合同均为有效合同的情形下，谁备案在先，谁合法占有在先，即权利具有优先性。北京市高级人民法院《房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第十三条对此也有相同规定。本案中，杨秋连及其后手因办理了网签备案、期权转让登记并合法占有房屋具有优先性。本案中莲湖社区居委会的置换协议虽然在2015年3月，但没有在房地产管理部门做任何登记和备案。上诉人具有取得的优先性和善意性。如确认莲湖社区居委会的所有权，将使得备案登记公信力化为乌有，交易安全无法保障；四、一审认定钱均宏、张锐桐在与李智明项目经理部（李智明、杨秋连）达成购房约定，交付房款具有恶意，认定事实错误。恶意的民法概念就是明知故犯，而在本案中，钱均宏于2016年8月5日交付定金，达成购买约定，并于随后的2016年8月12日在房管所办理了期权转让手续。房管所当时都不清楚房子存在争议，何谈钱均宏呢？钱均宏的恶意从何体现呢？莲湖社区居委会答辩称，经多次庭审查明的事实，莲湖茗居A座工程由项目经理李智明具体组织施工，鸿泰房产公司将包括本案涉争房屋在内共计14套房屋折价4072630元，折抵给汉水建司，汉水建司又以同样的价款折抵给李智明，由李智明妻子杨秋连与鸿泰房产公司签订合同。但汉水建司对涉案房屋的权利因恶意串通被汉中市中级人民法院撤销，因此杨秋连的权力基础不存在了，汉水建司无权处分房屋，且汉水建司与杨秋连之间的合同违反合同法第52条的规定，即侵害第三人(莲湖社区居委会)的利益，应属无效合同。杨秋连与钱均宏、张锐桐之间无买卖合同，也未在房屋交易管理部门进行登记，是否存在真实合法的买卖关系，无法查证。而且作为善意正常人，购房时应当签订正式合同或进行登记变更，在房屋被答辩人申请冻结的情况下仍然购买并进行装修，其行为不属于善意的买受人。在二人进行装修时，答辩人就在该两套房屋的门上张贴了告知，明确告知该两套房屋涉诉的事实。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。鸿泰房产公司未作答辩。汉水建司陈述意见为，同意三上诉人的上诉意见。莲湖社区居委会向一审法院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告于2015年3月27日签订的《关于商品房置换借款的协议》有效；2.请求确认被告鸿泰房产公司与第三人杨秋连签订的三份《商品房预售合同》无效；3.请求确认第三人杨秋连与第三人钱均宏、张锐桐之间的买卖合同无效；4.请求判令被告鸿泰房产公司按照《关于商品房置换借款的协议》的约定，为原告办理莲湖茗居A座1401#、1503#、1704#房屋权属登记；5.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告莲湖社区居委会为解决汉台区东大办事处莲湖社区部分居民危房，改善居民居住环境，于2009年9月1日与被告鸿泰公司签订《联合修建搬迁居民商品住宅楼协议书》，就莲湖社区东建设巷共67户改建开发事宜达成协议，约定：由鸿泰房产公司提供合法开发手续和项目开发所需全部资金，原告提供开发用地和村镇建设规划审批手续。协议签订后，双方履行了各自的义务。在前期开发建设中，鸿泰房产公司分三次向原告借款共计人民币130万元。房屋建成后，由于房地产销售不畅，鸿泰房产公司无力归还原告莲湖社区居委会借款，双方经协商于2015年3月27日达成《关于商品房置换借款的协议》，约定：鸿泰房产公司用自己开发的“莲湖茗居A座”3套商品房(1401#、1503#、1704#)共计价值1310148元，置换莲湖社区居委会130万元的借款。协议签订后，鸿泰房产公司将房屋钥匙交给了莲湖社区居委会。2016年3月，原告莲湖社区居委会得知置换的三套房屋被鸿泰房产公司卖给了第三人杨秋连，并到汉中市房地产交易中心办理了期权转让，涉案三套房屋的钥匙已被换掉后，原告莲湖社区居委会即向汉中市房产交易管理所提出异议，汉中市房产交易管理于2016年5月16日对三套房屋进行了限制。随后，原告莲湖社区居委会对鸿泰房产公司及杨秋连向汉台区人民法院提起诉讼，要求确认诉争的三套房屋归莲湖社区所有。汉台区人民法院于2016年6月12日立案受理，李智明作为杨秋连的委托代理人到庭参加了诉讼。2016年8月16日汉台区人民法院作出(2016)陕0702民初1613号民事判决书，认为虽然原告与鸿泰房产公司的以房抵债关系发生在前，但双方未办理物权登记，从法律上讲，鸿泰房产公司仍属房产所有人，其与汉水建司以房抵债的协议虽发生在后，但双方却通过仲裁委出具了法律文书对涉案房产物权进行了确认。该调解书系具有法律效力及强制执行力的法律文书，故驳回了原告莲湖社区居委会的诉请。宣判后，莲湖社区居委会不服判决提起上诉。同时，原告莲湖社区居委会向汉中市中级人民法院提出申请，请求撤销汉中仲裁委汉仲调字（2016）15号仲裁调解书，汉中市中级人民法院审理后，认为汉水建司和鸿泰房产公司明知争议的1401#、1503#、1704#房屋莲湖社区居委会享有权益，仍申请仲裁并达成和解协议，明显具有恶意，仲裁调解书明显损害了莲湖社区居委会的合法权益，因此，于2017年11月16日作出（2017）陕07民特16号民事裁定书，裁定撤销汉中仲裁委员会汉仲（2016）15号仲裁调解书确认的鸿泰房产公司、汉水建司达成和解协议第一项中以莲湖茗居1401、1503、1704号房屋抵债的部分。该裁定书现已发生法律效力。一审另查明，1.2011年11月20日，鸿泰房产公司开发建设的“莲湖茗居A座”工程由第三人汉水建司中标承建，双方签订了《建设工程施工合同》。2014年3月26日，该工程通过竣工验收。2016年1月28日，鸿泰房产公司与汉水建司对涉案工程进行结算，确认鸿泰公司尚欠汉水建司工程款7363643.84元。同年5月11日，汉水建司以建设工程施工合同纠纷向汉中市仲裁委员会申请仲裁，要求裁决鸿泰房产公司支付工程款本息合计616.283494万元；同时申请财产保全。2016年5月16日，汉台区人民法院作出(2016)陕0702财保7号民事裁定书，冻结鸿泰房产公司银行存款620万元或查封、扣押其“莲湖茗居”A座房产。2016年6月6日，汉台区法院查封了鸿泰公司“莲湖茗居”楼盘房屋12套及储藏室7套（不含本案诉争的1401#、1503#、1704#三套房屋）。2016年7月7日，鸿泰房产公司与汉水建司在汉中市仲裁委主持下达成和解协议：一、工程建安工程总造价为29196068.84元，已支付工程款21832425元，尚欠款7363643.84元；2016年5月6日双方协商以14套房屋（1508#、1610#、1706#、1910#、2101#、1704#、1503#、1401#1210#、1310#、1110#、1305#、2208#、2202#，其中包括本案涉诉三套房屋）和3套储藏室（7#、12#、13#）抵债4072630元，尚欠工程款为32901013.84元。二、……。2016年7月11日，汉中市仲裁委作出汉仲调字（2016）15号调解书，对鸿泰房产公司与汉水建司的和解协议予以确认。在案件仲裁过程中，汉水建司项目经理李智明作为汉水建司委托代理人参与了仲裁及调解。2.汉水建司项目经理李智明系本案第三人杨秋连丈夫。涉案工程由汉水建司承建后，实际由项目经理李智明组织施工。工程完工后，由于汉水建司欠李智明的工程款，遂将抵债的鸿泰房产公司的14套房屋(包括涉案的三套房屋)以同样价款抵给李智明，由李智明之妻杨秋连与鸿泰房产公司于2016年4月26日签订《商品房预售合同》三份，合同编号分别为：YS0092169，房屋代码180350；YS0092166，房屋代码180338；YS0092181，房屋代码：180371，将涉案三套房屋卖给了杨秋连。3.在汉台区人民法院(2016)陕0702民初1613号案件审理期间，第三人杨秋连于2016年8月，将涉案的1401号房屋转让给了第三人钱均宏，钱均宏已支付购房款20万元；2016年8月12日，汉中市房产交易管理中心向鸿泰公司发出通知，内容载明：“杨秋连购买的坐落于汉中市XX居XX座XX室的房屋，建筑面积132.08平方米，原房屋销售合同编号为YS0092166，已与钱均宏、郝莉办理了期权转让手续，现我所（中心）已将该业务办结。请你公司按规定给予办理相关手续。”据此，第三人杨秋连在原一审庭审中称，将涉诉房屋另行转让合法，且在转让时已告知受让人房屋现状，受让人坚持受让。同时，2016年11月，第三人杨秋连将涉案的1704号房屋转让给第三人张锐桐，张锐桐已支付购房款30万元。二套房屋转让时均未签订合同。汉中市中级人民法院(2017)陕07民特16号民事裁定书生效后，汉中市中级人民法院在审理（2016）陕0702民初1613号上诉案件中，认为当事人争议的三套房屋权属情况出现新证据，使一审法院认定的有关事实发生了变化，当事人主张的法律关系的性质和民事行为的效力亦发生了变化……裁定撤销原判，发回重审。汉台区人民法院重审后，于2018年12月27日作出（2018）陕0702民初285号判决，确认涉案三套房屋归原告莲湖社区居委会所有。宣判后，杨秋连不服判决提出上诉，汉中市中级人民法院审理后，认为因重审中新情况新证据导致一审遗漏当事人，裁定撤销汉台区人民法院（2018）陕0702民初285号判决，发回汉台区人民法院重审。由此引发本案诉讼。一审法院认为，被告鸿泰房产公司分三次向原告莲湖社区居委会借款共计人民币130万元，因无力偿还，与原告签订《关于商品房置换借款的协议》，用涉案三套房屋折抵借款的事实，原、被告无异议，予以确认。本案争议的焦点为：因涉案三套房屋签订的相关合同及发生的房屋买卖的效力问题。首先，原告莲湖社区居委会与鸿泰房产公司签订的《关于商品房置换借款的协议》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律规定，且在签订协议时尚未发生涉案的其他法律关系，故该协议合法有效。合同签订后，鸿泰公司将房屋钥匙交付原告莲湖社区居委会的行为具有房屋交付的性质；鸿泰公司与汉水建司明知涉案的三套房屋莲湖社区居委会享有权益，仍然以该三套房屋抵付工程款，并通过仲裁的形式达成仲裁调解协议，既违背了诚实信用的原则，也损害了莲湖社区居委会的合法权益；被告鸿泰公司与第三人汉水建司达成以房抵债协议并申请仲裁，达成的仲裁调解协议中涉案的三套房屋抵债的部分已被汉中市中级人民法院(2017)陕07民特16号民事裁定书认定无效，并予以撤销，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”故第三人汉水建司对涉案房屋不具有所有权，其将不具有所有权的房屋抵付李智明工程款的行为属无效行为，不具有法律效力。第三人杨秋连基于抵债协议与被告鸿泰公司签订的三份《商品房预售合同》无事实和法律依据，属于无效合同。其次，本案中，李智明作为杨秋连的丈夫，既是鸿泰公司与汉水建司仲裁案件的代理人，也是莲湖社区居委会与鸿泰公司及杨秋连诉讼案件的代理人，李智明和杨秋连应当知晓涉诉三套房屋莲湖社区居委会享有权利，仍就该房产用于抵付工程款，并在诉讼中，由杨秋连将不具有所有权的房屋转让给第三人钱均宏、张锐桐，明显存在主观故意，侵害了原告莲湖社区居委会的合法权益，其房屋转让违反法律规定，杨秋连与第三人钱均宏、张锐桐之间的房屋买卖无效。第三，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第三人杨秋连虽办理了网签、备案手续，但网签、备案不属物权登记，且网签、备案、房屋期权转让等只是政府部门一项行政管理行为，因此涉诉房屋并未发生所有权的变更，不能产生物权变动的效力，涉案三套房屋的所有权仍属于被告鸿泰公司。原告请求确认原、被告于2015年3月27日签订的《关于商品房置换借款的协议》有效，并由被告鸿泰公司协助原告办理房屋权属登记，既符合双方的合同约定，也符合法律规定，依法予以支持；原告请求确认被告鸿泰房产公司与第三人杨秋连签订的三份《商品房预售合同》无效及请求确认第三人杨秋连与第三人钱均宏、张锐桐之间的买卖合同无效，事实清楚，符合法律规定，依法予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十八条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第二项、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、原告汉台区东大街街道办事处莲湖社区居民委员会与被告汉中市鸿泰房地产开发有限公司于2015年3月27日签订的《关于商品房置换借款的协议》有效；二、由被告汉中市鸿泰房地产开发有限公司于判决生效后三十日内向房屋权属登记机关提供办理房屋权属登记的相关资料，协助原告汉台区东大街街道办事处莲湖社区居民委员会办理“莲湖茗居A座”1401#、1503#、1704#房屋权属登记手续；三、第三人杨秋连与被告汉中市鸿泰房地产开发有限公司于2016年4月26日签订的三份《商品房预售合同》(合同编号：YS0092169，房屋代码180350；YS0092166，房屋代码180338；YS0092181，房屋代码：180371)无效；四、第三人杨秋连与第三人钱均宏、张锐桐之间的房屋买卖无效。案件受理费100元，由被告汉中市鸿泰房地产开发有限公司负担。二审审理期间，上诉人杨秋连提交1704#房屋《网签合同打印申请表》一份，拟证明其一审提交的1401#房屋《网签合同打印申请表》上书写的时间“2015.4.25”系笔误，真实时间应为2016年4月25日。经质证，被上诉人莲湖社区居委会对该证据真实性和证明目的均不予认可。上诉人钱均宏、张锐桐、原审第三人汉水建司对该证据无异议。经审核，1401#房屋《网签合同打印申请表》及该房屋的《商品房预售合同》与1704#房屋一致，该申请表上书写时间“2015.4.25”应属笔误，对该证据予以采信。其他当事人在二审中均未提交新证据。二审经审理查明，就案涉1401#、1503#、1704#房屋，杨秋连于2016年4月25日在汉中市房产交易管理所进行网签登记，2016年5月16日，汉中市房产交易管理所因莲湖社区居委会提出异议，对案涉三套房屋进行了限制。一审判决认定“2016年3月，原告莲湖社区居委会得知置换的三套房屋被鸿泰房产公司卖给了第三人杨秋连，并到汉中市房地产交易中心办理了期权转让”，表述不够准确，本院予以纠正。二审认定的其他事实与一审认定事实一致，本院予以确认。本院认为，根据诉辩各方的意见以及本案查明事实，一审法院确定本案案由为所有权确认纠纷不当，在本院二审审理中，经向各方当事人释明，一致同意变更本案案由为房屋买卖合同纠纷，本院对此予以确认。根据诉辩各方意见，本案主要争议焦点为：1.一审判决认定上诉人杨秋连与被上诉人鸿泰房产公司签订的案涉三套房屋《商品房预售合同》以及上诉人杨秋连与上诉人钱均宏、张锐桐之间的房屋买卖合同无效是否正确；2.一审判令被上诉人鸿泰房产公司向被上诉人莲湖社区居委会继续履行合同是否正确。针对焦点一。关于杨秋连与鸿泰房产公司之间签订的案涉三套房屋《商品房预售合同》是否有效。根据认定事实，鸿泰房产公司因工程建设，欠付汉水建司工程款。对于欠付工程款，双方协商通过以房抵债形式偿还部分工程款，以及汉水建司将抵债的房屋让与给杨秋连，是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定。虽汉水建司与鸿泰房产公司协商以房抵债，以及鸿泰房产公司与杨秋连签订《商品房预售合同》时间在莲湖社区居委会与鸿泰房产公司签订《关于商品房置换借款的协议》之后，但不能由此推定鸿泰房产公司与杨秋连或者汉水建司之间存在恶意串通损害第三人利益的法定合同无效之情形。鸿泰房产公司将同一房屋对不同的债权人重复抵债的行为违反了诚实信用原则，但其违反诚实信用原则的行为亦不属于《合同法》规定的合同无效情形。经审查，杨秋连与鸿泰房产公司签订《商品房预售合同》时间为2016年4月26日，汉水建司申请仲裁时间为2016年5月11日，汉水建司与鸿泰房产公司达成仲裁和解协议时间为2016年7月7日，莲湖社区居委会提起本案诉讼时间为2016年6月12日。从前述时间节点看，杨秋连与鸿泰房产公司签订合同时间早于本案诉讼以及申请仲裁时间，本院作出的(2017)陕07民特16号民事裁定书，认定的是汉水建司与鸿泰房产公司达成仲裁和解协议时存在恶意，并未否定《商品房预售合同》的效力。据此，不能得出杨秋连在与鸿泰房产公司签订合同时存在恶意串通行为。被上诉人莲湖社区居委会应对其主张的合同无效之诉请负有举证证明之责任，其提交的证据不能证实鸿泰房产公司与杨秋连在签订《商品房预售合同》时存在恶意串通损害第三人利益的情形。另外，无权处分并不必然导致合同无效。一审法院以存在恶意串通，且汉水建司对案涉房屋不具有所有权为由，认定案涉三套房屋《商品房预售合同》无效，无事实和法律依据，本院对此予以纠正。关于上诉人杨秋连与上诉人钱均宏、张锐桐之间的房屋买卖合同效力认定问题。本案实质是因为鸿泰房产公司将同一房屋进行重复抵债而引起的纠纷，因案涉三套房屋未进行物权变更登记，根据合同相对性原则，莲湖社区居委会只需请求法院确认其与鸿泰房产公司之间、鸿泰房产公司与杨秋连之间的合同效力，以及鸿泰房产公司应向谁继续履行合同。杨秋连与钱均宏、张锐桐之间的房屋买卖合同是否有效，对本案莲湖社区居委会的请求事项并不必然产生实质影响。本案中，杨秋连与钱均宏之间的口头房屋买卖合同发生在2016年8月，与张锐桐之间的口头房屋买卖合同发生在2016年11月，该合同行为发生在莲湖社区居委会提起本案诉讼之后，杨秋连对案涉房屋存在合同争议是明知的，但其与鸿泰房产公司之间《商品房预售合同》并未被宣告无效或撤销，其将合同权益转让的行为并不违反法律规定。因其和莲湖社区居委会与鸿泰房产公司之间均系房屋买卖合同关系，双方享有平等的合同权益，杨秋连转让合同权益的行为也并不必然侵害莲湖社区居委会的合法权益。莲湖社区居委会在本案诉讼中亦未举证证明杨秋连与钱均宏、张锐桐在建立房屋买卖合同时，存在恶意串通损害其利益的情形，本案亦不存在其他法定合同无效的情形。一审法院以杨秋连将不具有所有权的房屋转让给钱均宏、张锐桐，明显存在主观故意，侵害了莲湖社区居委会的合法权益，转让行为违反法律规定为由，认定杨秋连与钱均宏、张锐桐之间的房屋买卖无效不当，本院予以纠正。至于杨秋连在转让合同权益时，是否如实向钱均宏、张锐桐披露相关信息，是否存在过错，不属于本案审理范围，本院对此不予评价。针对焦点二，关于在均为有效合同的双重买卖法律关系下，出卖人应与谁履行合同问题。在通常的双重买卖中，因受限于债的相对性，两份买卖合同的买受人地位平等，出卖人有权决定履行的方向，无法实现合同目的的买受人可请求出卖人承担违约责任。在审理商品房买卖合同纠纷时，应当综合是否办理所有权转移变更登记、合同签订时间、是否合法占有房屋等因素来确定继续履行合同对象。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。实践中，通常以交付房屋钥匙视为房屋的交付使用。本案中，莲湖社区居委会与鸿泰房产公司之间的《关于商品房置换借款的协议》签订时间早于杨秋连与鸿泰房产公司签订《商品房预售合同》，且鸿泰房产公司在与莲湖社区居委会签订《关于商品房置换借款的协议》后，已实际向莲湖社区居委会交付了房屋钥匙，其交付房屋钥匙的行为应当认定为对房屋的转移占用和交付使用。关于杨秋连将房屋交付给钱均宏、张锐桐占有使用是否系合法占有问题。本院认为，认定合法占有的前提之一应为买受人在占有是具有善意，且占有行为发生在纠纷之前。在杨秋连与钱均宏、张锐桐建立房屋买卖合同时，莲湖社区居委会已就本案诉争房屋权属纠纷向人民法院提起诉讼，杨秋连在明知房屋存在合同纠纷的情况下，将房屋交付给钱均宏、张锐桐占有使用的行为具有主观恶意，杨秋连亦未举证证明鸿泰房产公司已向其合法交付房屋的事实，且杨秋连与鸿泰房产公司签订《商品房预售合同》进行备案登记在鸿泰房产公司向莲湖社区居委会交付房屋之后。因此，杨秋连与鸿泰房产公司签订《商品房预售合同》进行备案登记，以及将房屋交付给钱均宏、张锐桐占有使用的行为不能成为其请求鸿泰房产公司优先向其履行合同的抗辩理由。在此情形下，无论是从《合同法》规定的公平原则、诚实信用原则、依合同履行义务原则，还是从充分保障守约人的信赖利益，都应当由鸿泰房产公司继续向莲湖社区居委会履行合同。另，在鸿泰房产公司与汉水建司达成仲裁调解协议，汉中市仲裁委员会作出仲裁调解书后，鸿泰房产公司以其在仲裁中一时疏忽，在和汉水建司达成《和解协议》中，误将已抵偿给莲湖社区居委会的三套房屋在内的14套房屋抵债给汉水建司，造成仲裁裁决错误为由，向本院提出申请，请求对仲裁裁决中案涉三套房屋予以撤销。鸿泰房产公司的该行为亦表明其愿意继续与莲湖社区居委会履行合同。据此，一审判令被上诉人鸿泰房产公司向被上诉人莲湖社区居委会继续履行合同正确，上诉人杨秋连认为其对案涉房屋买卖合同的履行具有优先权，应由鸿泰房产公司向其履行合同的上诉理由，本院不予支持。因杨秋连并未取得案涉房屋的所有权，且其将案涉房屋向钱均宏、张锐桐交付的行为具有主观恶意，钱均宏、张锐桐以其实际占有使用房屋为由，认为其对合同履行具有优先性的上诉理由不能成立，本院亦不予支持。上诉人钱均宏、张锐桐就其与上诉人杨秋连之间的房屋买卖合同，可另案主张权利。综上，上诉人杨秋连、钱均宏、张锐桐的部分上诉理由成立；一审判决认定事实基本清楚，但部分适用法律错误，部分判处不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持汉中市汉台区人民法院(2019)陕0702民初2862号民事判决主文第一项、第二项；二、撤销汉中市汉台区人民法院(2019)陕0702民初2862号民事判决主文第三项、第四项；三、驳回被上诉人汉台区东大街街道办事处莲湖社区居民委员会的其他诉讼请求，驳回上诉人杨秋连、钱均宏、张锐桐的其他上诉请求。一审案件受理费负担不变，二审案件受理费100元，由上诉人杨秋连、钱均宏、张锐桐共同负担。本判决为终审判决。  审  判  长  刘兴平审  判  员  陈耀斌审  判  员  李  晓 二〇二〇年四月二十七日 法 官 助 理  金  庆书  记  员   张译心 1