四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川15民终1009号 上诉人（原审原告）：宜宾三和佳物业服务有限公司。住所地：四川省宜宾市叙州区柏溪街道振兴南路寅吾大楼。 法定代表人：罗超，总经理。 委托诉讼代理人：刘亚珊，女，公司员工。 委托诉讼代理人：罗阳普，男，公司员工。 被上诉人（原审被告）：佘**，女，1991年11月16日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 被上诉人（原审被告）：张勇，男，1989年6月26日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 上诉人宜宾三和佳物业服务有限公司（以下简称三和佳物业公司）因与被上诉人佘**、张勇物业服务合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院（2020）川1502民初1504号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 三和佳物业公司上诉请求：1.撤销四川省宜宾市翠屏区人民法院（2020）川1502民初1504号民事判决第二项，改判佘**、张勇承担物业服务费及生活垃圾处理费违约金2854.55元（实际按每日3‰计算）；2.二审诉讼费由佘**、张勇负担。事实与理由：1.三和佳物业公司在签订前期服务协议后，依照协议约定保质保量完成各项物业服务，佘**、张勇不能证明物业公司不履行或不完全履行物业服务义务具有长期性和普遍性；2.佘**、张勇拖欠物业费的行为违反诚实信用原则和合同法规定，严重侵害三和佳物业公司的合法权益，扰乱正常物业管理秩序，应承担违约责任，一审判决双方负同等违约责任属认定事实不清，适用法律错误。 张勇辩称，对物业服务不满意，三和佳物业公司没有按照合同约定履行义务，请求二审法院公正判决。 三和佳物业公司向一审法院起诉请求：1.判决佘**、张勇支付物业服务费2461.8元；2.判决佘**、张勇支付生活垃圾处理费178元；3.判决佘**、张勇支付逾期交纳物业服务费及生活垃圾处理费违约金2854.55元；4.诉讼费由佘**、张勇负担。 一审法院确认各方无争议的要素事实如下：1.小区的位置名称、业主的房产位置、业主实际入住房屋的时间、房屋用途（住宅）、房屋面积（57.71㎡）；2.物业服务合同为前期物业服务合同；3.合同主体（前期物业服务合同的签订主体四川大管家物业服务有限公司，2018年4月18日变更公司名称为三和佳物业公司）、合同签订时间、物业合同的效力；4.物业服务管理期限为至小区业委会成立选聘新的物业服务企业止；5.物业管理费为1.2元/㎡/月，每月物业费为69.252元；6.物业服务费的交纳日期从物业交付之日起按年交纳，于每个交纳周期起始日起10日内交纳；7.生活垃圾费按户计算，每月每户5元；8.佘**、张勇拖欠物业管理费的期间为2017年1月15日至2019年12月31日；9.佘**、张勇拖欠的物业管理费为2461.8元、生活垃圾费为178元。 当事人对下列要素存在争议：1.公共设施（电线、路灯牌）未进行维护；2.电梯管理存在安全隐患；3.车辆管理不到位，乱停乱放；4.小区存在违章搭建，物业未进行管理；5.小区绿化管理不到位，业主在绿化带上种菜；6.公共卫生管理不到位，小区卫生环境较差。 一审法院结合庭审的举证、质证，对争议的要素确认如下： 佘**、张勇提出三和佳物业公司未按合同约定履行上述物业服务义务，应提供物业服务存在质量瑕疵的初步证据，该证据应当具有一定的时效性，即应当举证证明物业服务企业未履行或者不完全履行物业服务义务具有长期性和普遍性。从三和佳物业公司提交的证据来看，其在提供物业服务过程中确实存在一定瑕疵，比如车辆随意停放、违章搭建、小区绿化管理不到位、路灯牌未维护等问题，但佘**、张勇所提交的证据不能够证明三和佳物业公司物业服务不到位存在长期性和普遍性，不足以认定其提供的物业服务与约定存在明显差距。三和佳物业公司所提供的物业服务存在一般瑕疵，但并不构成重大瑕疵。 一审法院认为，业主只有基于正当理由才能拒绝交纳物业服务费。对于“正当理由”的判断，在不存在违法或明显违约的情况下，对于业主以服务存在瑕疵提出的抗辩，需要以诚实信用原则为基础，结合物业服务企业的服务标准与物业收费标准，对物业服务进行综合评价，进而确定业主抗辩的正当理由能否成立，该正当理由应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。本案中，三和佳物业公司在提供物业服务的过程中确实存在一定瑕疵，但该瑕疵都是一般违约行为，并不存在违法或者严重违约。因此佘**、张勇提出的抗辩理由不属于可拒交物业费的正当理由。因此，佘**、张勇接受三和佳物业公司提供的物业服务，应当按照合同约定支付从2017年1月15日起至2019年12月31日止拖欠的物业服务费2461.8元，生活垃圾处理费178元。三和佳物业公司请求佘**、张勇支付拖欠的物业服务费2461.8元、生活垃圾处理费178元符合合同约定，予以支持。关于违约金问题，因三和佳物业公司在提供物业服务管理中确实存在一定瑕疵，双方均存在违约行为，为督促三和佳物业公司提高物业服务水平，共同营造和谐小区，酌情认定双方互负同等违约责任，对三和佳物业公司的违约金请求不予支持。 需要指出的是，佘**、张勇对于三和佳物业公司怠于履行物业管理职责的，可以积极地依法通过合法的途径向相关房屋行政管理部门反映，或向法院起诉，而不单是以消极地拒绝缴纳物业费来对抗，以免承担相应的违约责任。而物业服务企业应注重提升自身服务意识与服务品质，用实际的服务行动使业主感受到良好的物业服务，以期在物业服务企业与业主之间建立互信和谐的良性关系，减少物业服务合同纠纷。本案中，三和佳物业公司在提供物业管理和服务过程中确实存在诸多不足，应在今后的物业服务过程秉承诚实信用原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务，切实提高物业管理水平，与业主加强沟通，为业主提供更为优质的物业服务，为小区的和谐建设作出更多的努力。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决：一、佘**、张勇于判决生效后十日内向三和佳物业公司支付2017年1月15日起至2019年12月31日止拖欠的物业服务费2461.8元、生活垃圾处理费178元，总计2639.8元；二、驳回三和佳物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由佘**、张勇承担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：佘**、张勇提交了小区业主对三和佳物业公司服务态度的联名签字材料，拟证明物业公司提供的服务未能达到合同约定的标准。三和佳物业公司质证认为，该证据中的签字形似度高，部分签字业主系欠费业主，内容仅有部分属实，且该证据与物业服务费的收取无关，业主对物业服务不满意可以通过沟通解决。本院认证意见为，该签名材料与一审时佘**、张勇提交的其他证据能够相互印证，证实三和佳物业公司提供的物业服务存在一般瑕疵，故本院对该证据予以采信。 本院对一审查明且各方当事人在二审中均无异议的要素事实予以确认。 本院认为，结合各方当事人的二审诉辩主张和证据，对本案的争议要素确定为：逾期交纳物业服务费及生活垃圾处理费的违约金。 经本院审查认为，权利和义务相统一是法律的基本原则。物业服务企业应严守契约精神，按照物业服务合同的约定标准向业主提供优质、高效的物业服务；业主享受物业服务企业提供的物业服务，自应承担相应的义务，其中最基本的义务就是及时、足额交纳物业费。本案中，佘**、张勇出示的证据足以证明三和佳物业公司提供的物业服务未达到合同约定的标准，佘**、张勇欠交物业服务费的理由具有一定正当性，但是尚不足以构成免除其交费义务的抗辩事由，因此，双方当事人在履行物业服务合同中均存在违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，佘**、张勇虽应给付逾期交费违约金，但鉴于三和佳物业公司亦应当承担因履约不完全而产生的违约责任，两相抵消之后，一审法院酌情认定不予支持违约金诉求，于法不悖。 综上所述，三和佳物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由宜宾三和佳物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 荷 审 判 员  陈 曦 审 判 员  张力骁 二〇二〇年五月二十二日 法官助理  李利常 书 记 员  李 雪