浙江省宁波市海曙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0203民初2215号 原告：浙江盛元城市物业管理有限公司海曙分公司，统一社会信用代码913302035839914744（1/1），工商注册地：宁波市海曙区迎春街55弄28号，现办公地址：宁波市江北区天合财汇中心42号三层楼。 法定代表人：邓贵初，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张帆，执业证号：13302201610220604，浙江红邦律师事务所律师。 被告：柴之润，男，1941年2月11日出生，汉族，住浙江省宁波市海曙区。 原告浙江盛元城市物业管理有限公司海曙分公司诉被告柴之润物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月15日受理，本院依法适用小额诉讼程序由审判员张频波独任审判，于2020年5月6日、5月29日二次公开开庭进行了审理，并当庭宣告了判决。原告委托代理人张帆，被告柴之润均参加了庭审。本案现已审理终结。 原告浙江盛元城市物业管理有限公司海曙分公司起诉称：2012年7月27日，原告的前身（原“慈溪市城市物业有限公司”）与宁波市海曙区高塘怡景苑业主委员会签订《物业服务合同》，约定原“慈溪市城市物业有限公司海曙分公司”为高塘怡景苑小区提供物业服务，自2013年1月1日至2015年12月31日止。同时约定综合服务费、公共维修费收费标准，并约定了其他权利义务。2015年12月30日，原告又与宁波市海曙区高塘怡景苑业主委员会签订《物业服务合同》，服务期间自2016年1月1日至2018年12月31日。2019年6月30日，原告再次与宁波市海曙区高塘怡景苑业主委员会签订《物业服务合同》，服务期间自2019年1月1日至2021年12月31日止。2016年5月11日，原告更名为现有名字。被告取得高塘怡景苑房屋产权后，享受物业服务却拒不缴纳2013年至2019年期间的物业服务费用。为维护原告的正当利益，依法提起诉讼，请求判令被告柴之润支付：2013年1月至2019年12月的物业服务费4055.27元。 被告辩称：所欠物业费属实，但原告在诉状中未如实说明本案纠纷的因果关系，原告在本案中隐瞒了重大失职行为。被告所居住的房屋，长期以来存在墙面多处漏水情况，多次向原告反映要求修复，但原告从未进行修理，严重影响了被告的正常生活，并造成了财产损失。被告及妻子都年老力衰，每逢雨季和台风期间都为处理漏水事情弄的焦头烂额，苦不堪言，在多次求诉原告无动于衷的情况下，才不得已拒付物业服务费，以示对原告不作为的抗议。根据《浙江省物业管理条例》第五十五条和《宁波市住宅小区物业管理条例》第二十九条之规定，物业企业未能履行物业服务合同约定义务，导致业主人身及财产受到损失的，应当承担相应的民事责任。在本案中原告明显存在重大过错，理应承担主要责任，为此要求法院：一、责令原告立即修复答辩人住房东、南、北墙面的漏水和因墙壁漏水而遭受损坏的内墙，保障业主的合法权益；二、合理补偿被告损失，对未能及时修复墙壁漏水，已视为原告在服务期间未能按合同约定履行全部义务，因此物业服务费不能按约计取，对被告的财产损失要进行赔偿。对上述两项的具体补偿金额，同意在4055元以内，用以抵扣物业费。 原告为证明其诉讼主张，向本院提交了下列证据： 证1.物业服务合同三份，证明原告前身慈溪市城市物业有限公司海曙分公司和原告浙江盛元城市物业管理有限公司海曙分公司与高塘怡景苑小区业委会签订物业服务合同，由上述公司向高塘怡景苑小区提供物业服务及上述合同中约定物业综合服务费计算单价的事实； 证2.宁波市企业信用网网页打印件一份，证明经工商登记，“原告前身慈溪市城市物业有限公司海曙分公司”于2016年5月11日更名为“浙江盛元城市物业管理有限公司海曙分公司”，即原告名称的事实； 证3.宁波市不动产登记信息查询结果一份，证明坐落于宁波市海曙区建筑面积为79.05平方米的房屋产权系被告所有，登记日期为1999年9月28日的事实； 证4、建筑安装防水工程（预、决）算书一份，维修清单一份，发票二份，证明原告在2014年-2018年已对被告房屋的外墙进行维修的事实。 原告提交的上述证据1、2、3已当庭举证，经质证，被告对证据1、2、3均无异议，对证据4有异议，认为原告是否维修过不清楚，也无人告诉过被告。经审核，本院对原告提供的证1、2、3的真实性、合法性、关联性及证明目的予以认定，对证4的真实性予以认定。 被告为证明其辩称主张，向本院提供了下列证据： 证1.照片一组（6张），证明被告居住的高塘怡景苑10号501室房屋墙面因漏水造成的损坏情况。 被告提交的证据1已当庭举证，经质证，原告对证据1的真实性、合法性、关联性均有异议。原告认为，证据显示的内景是业主的室内专有部分，而非原告管理的外墙范围，被告提供的证据不足以证明原告提供的物业服务存在重大瑕疵，导致被告无法正常生活。经审核，本院对被告提供的证据1的真实性、合法性、关联性均予以认定。 根据原、被告提供的证据及当庭陈述等，本院认定的事实如下： 位于宁波市海曙区房屋，系登记在被告柴之润名下房产，该房屋建筑面积79.05平方米。产权登记日期为1999年9月28日。截止2020年4月，原告向房产登记部门查询时，仍为被告柴之润产权所有。2012年12月27日，宁波市海曙区高塘怡景苑小区业主委员会与原告前身慈溪市城市物业有限公司海曙分公司（2016年4月13日该公司在宁波市江北区市场监督管理局进行工商变更登记，已更现名为浙江盛元城市物业管理有限公司海曙分公司）签订《物业服务合同》一份，该合同约定宁波市海曙区高塘怡景苑小区业主委员会委托原告前身慈溪市城市物业有限公司海曙分公司为建筑面积约2.06万平方米的高塘怡景苑小区提供物业服务，委托期限自2013年1月1日至2016年12月31日，合同第二十一条约定：一、物业管理综合服务费，按物业的建筑面积计算并向业主或物业使用人收取：2013年1月-6月综合服务费收费标准如下：1.多层住宅0.35元／平方米／月；2.商业用房商铺0.60元／平方米／月。2013年7月-2015年12月综合服务费收费标准如下：1.多层住宅0.60元／平方米／月；2.商业用房商铺0.90元／平方米／月。该合同签订后，慈溪市城市物业有限公司海曙分公司自2013年1月1日起为高塘怡景苑小区提供了物业服务。2015年12月30日，宁波市海曙区高塘怡景苑小区业主委员会与原告签订一份物业服务合同，该合同约定宁波市海曙区高塘怡景苑小区业主委员会委托原告浙江盛元城市物业有限公司海曙分公司为建筑面积约2.06万平方米的高塘怡景苑小区提供物业服务，委托期限自2016年1月1日至2018年12月31日，合同第二十一条约定：一、物业管理综合服务费，按物业的建筑面积计算并向业主或物业使用人收取：综合服务费收费标准如下：1.多层住宅0.60元／平方米／月；2.商业用房商铺1.20元／平方米／月；3.车位管理费包月120元／只，包年1200元／只，临时停车4元／只／夜。2019年6月30日，宁波市海曙区高塘怡景苑小区业主委员会与原告签订一份物业服务合同，该合同约定宁波市海曙区高塘怡景苑小区业主委员会委托原告浙江盛元城市物业有限公司海曙分公司为建筑面积约2.06万平方米的高塘怡景苑小区提供物业服务，委托期限自2019年1月1日至2021年12月31日，合同第二十一条约定：一、物业管理综合服务费，按物业的建筑面积计算并向业主或物业使用人收取：综合服务费收费标准如下：1.多层住宅0.8元／平方米／月；2.商业用房商铺1.50元／平方米／月。合同签订后，原告依约履行了物业服务义务，被告则至今未交2013年1月1日及2019年12月31日的物业综合服务费。 本院认为：宁波市海曙区高塘怡景苑小区业主委员分别与原告前身原慈溪市城市物业有限公司海曙分公司及原告浙江盛元城市物业管理有限公司海曙分公司签订的物业服务合同，系各方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，故均合法、有效，本院予以认定。合同签订后，原、被告双方均应按约履行。原告作为物业服务企业，应对物业管理区域内的安保、清卫和房屋公共部位及公用设施设备的维护、维修承担义务，也应当加强与业主的沟通，不断提高物业服务的水平和质量。被告柴之润作为该小区业主（涉案房屋所有权人）也理应按约支付物业服务费用。本案中，被告的房屋因外墙长期渗漏，而原告未及时维修补漏，导致雨水渗入被告家中，造成室内墙体涂料大面积起皮、脱落、发霉等，给被告生活带来很大的不便和烦恼，可视为原告在服务期间未能按合同约定履行全部义务，存在提供公共部位维修义务方面物业服务不到位的情况。故本院酌定被告可按物业合同约定的物业管理费80%的比例支付原告上述服务期间的物业综合服务费共3244.22元，即按合同约定被告应付给原告物业综合服务费为4055.27元【（2013年1月1日至2013年6月30日年度0.35元/㎡/月*79.05㎡*6个月=216.80元）+（2013年7月1日至2018年12月30日年度0.60元/㎡/月*79.05㎡*66个月=3130.38元）+（2019年度0.80元/㎡/月*79.05㎡*12个月=758.88元）】，现按八折比例收取即4055.27元*80%=3244.22元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条之规定，判决如下： 一、被告柴之润应于本判决生效之日起十日内，向原告浙江盛元城市物业管理有限公司海曙分公司支付物业综合服务费3244.22元； 二、案件受理费50元，减半收取25元，由原告浙江盛元城市物业管理有限公司海曙分公司负担5元，由被告柴之润负担20元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本判决为终审判决。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 员 张频波 二〇二〇年五月二十九日 代书记员 汪思洁 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。