河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫15民终5054号上诉人（原审被告）：贾树东，男，汉族，1952年8月30日出生，现住河南省信阳市浉河区。委托诉讼代理人：王章力，河南法正律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾中阳，河南法正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张新华，男，汉族，1962年11月10日出生，现住河南省信阳市浉河区。委托诉讼代理人：周玉胜，河南银辉律师事务所律师。原审第三人：胡泽清，男，汉族，1955年12月28日出生，现住信阳市。上诉人贾树东、被上诉人张新华与原审第三人胡泽清案外人执行异议之诉一案，不服河南省信阳市平桥区人民法院（2019）豫1503民初4424号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月25日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了公开开庭审理。上诉人贾树东及其委托诉讼代理人王章力、贾中阳，被上诉人张新华及其委托诉讼代理人周玉胜，原审第三人胡泽清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贾树东上诉请求：1、依法撤销（2019）豫1503民初4424号民事判决书，予以改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审。2、请求法院改判被上诉人承担本案的诉讼费。事实与理由：一审法院认定事实错误。1、2008年10月19日上诉人与被上诉人胡泽清签订了《售房协议》，对房屋面积、坐落、价格、付款等内容作了明确的约定，且不违反法律强制性规定，是合法有效的书面买卖合同，而一审法院却以该《售房协议》被告不认可，对其真实性无法核实为由，不予以认定其效力是错误的。2、上诉人已支付全部房款，证据充分，2008年10月19日被上诉人胡泽清打的收条，注明是购房款，上诉人将自己的存单交给了胡泽清，后在2008年12月16日胡泽清将存单19.5万元取出，且有交易记录，该证据充分证明胡泽清得到了19.5万元购房款，即上诉人已支付全部房款，而一审法院却以无证据给胡泽清的存单与购房有必然的关联不予认定错误。3、一审法院认定房屋未过户登记是上诉人存在过错是错误的，一审中胡泽清自述可以看出胡泽清是以此为理由，拒不办理过户登记，属违约行为。因售房协议时有贾精华签名，其于2014年去世，去世后被上诉人胡泽清就更不给办理过户。从2017年开始信阳市实行不动产登记制度，上诉人所购买的房屋占用的土地至今未落宗是一基本事实，客观上无法过户也非上诉人自身原因导致。综上，上诉人认为:首先2008年10月19日，上诉人与被上诉人胡泽清签订了《售房协议》合法有效，其次上诉人已交付了全部购房款，其三上诉人于2008年10月19日已实际占有使用至今，其四由于被上诉人胡泽清拒不配合办理过户，国家不动产登记制度改革等因素不能办理过户，以上四点均是在法院查封之前发生的，房屋不能过户非上诉人自身原因造成，上诉人不存在过错，上诉人的请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，上诉人对该房屋享有足以排除强制执行的民事权利，一审法院认定事实错误，请求二审法院查清事实，撤销一审法院的判决，支持上诉人的诉讼请求。张新华辩称，1、答辩人与第三人胡泽清民间借贷纠纷一案，平桥区人民法院依法查封了登记在胡泽清名下的房产，是维护答辩人合法权益的正义之举；2、上诉人与第三人之间售房协议，在长达十年之久并没有进行房屋过户登记手续，其中涉案房屋已经被法院查封3年期间，上诉人作为买方，对其责任义务并不理会，上诉人明显存在主观过错，理应承担房屋不过户产生的风险，法院查封该房屋符合法律规定，一审判决公平公正；3、答辩人作为债权人，合法诉请自己的债权，经过法院手段查封了登记在胡泽清名下的房屋，目的纯粹就是为了让其立刻还款，上诉人以胡泽清不配合办理过户及以不动产权政策为由，作为自己狡辩的借口完全站不住脚；4、涉案房屋在本案查封之前，在另案中已经被查封，但贾树东在明知的情况下并没有提出异议或者采取措施，现贾树东与第三人胡泽清仅凭一张白纸伙同起来起诉答辩人解除查封房屋，双方又系亲属关系，其起诉解除查封的目的不纯，其主张缺乏事实和法律依据，请求人民法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。胡泽清辩称，认可贾树东的上诉意见。贾树东向一审法院起诉请求：１、判决不得对浉河区五星街五星桂花园1号楼2单元2层203号房屋的执行；２、请求确认原告对该房屋享有所有权；3、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实；1、2017年11月1日，本院对本案被告张新华诉艾德富、黄军民、本案第三人胡泽清民间借贷纠纷一案作出了（2017)豫1503民初192号民事判决书，该判决书于2017年12月10日发生法律效力。2018年6月30日，被告张新华向本院提出执行申请，2019年1月28日，本院作出（2018）豫1503执1311号之一执行裁定书，查封了第三人胡泽清名下的信阳市浉河区五星街桂花园1号楼2单元2层203号房屋。原告贾树东提出执行异议，因该查封系轮候查封，原告撤回了执行异议，2019年4月9日，首封法院解除对该房屋的查封，本院对该房屋查封成为首封，原告再次提出执行异议。2019年5月14日，本院作出（2019）豫1503执异12号执行裁定书，驳回原告的异议请求。原告贾树东不服该裁定书，向本院提起案外人执行异议之诉，并提交了2008年10月19日，原告与第三人胡泽清签订的《售房协议》；同日，第三人胡泽清向原告出具的收到原告19.5万元的收到条；2008年9月8日，中国农业银行股份有限公司的户名贾树东、金额19.5万元的销户存单，及2008年12月16日胡泽清将该存单19.5万取出的交易记录。2、信阳市浉河区五星街桂花园1号楼2单元2层203号房屋，建筑面积115.38平方米，所有权人胡泽清，所有权证号：信房权证浉河区字第××号，共有权人贾金华，共有权证号：信房权证浉河区字第××号。该房屋里所有人一直未变更。一审法院认为；案外人提起执行异议之诉，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力……。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前，已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，涉案房屋信阳市浉河区五星街桂花园1号楼2单元2层203号房屋目前登记的所有人为第三人胡泽清，第三人胡泽清对涉案房屋享有物权。案外人贾树东起诉涉案房屋系自己所有，并足以对抗申请执行人的执行，依据的是其与第三人胡泽清签订的《售房协议》；第三人胡泽清向贾树东出具的收到原告19.5万元的收到条；2008年9月8日，中国农业银行股份有限公司的户名贾树东、金额19.5万元的销户存单，及2008年12月16日胡泽清将该存单19.5万取出的交易记录；述称涉案房屋未过户是其姐（第三人妻子）不让过户，其和第三人是亲属关系，由于第三人夫妇的意见和现在土地改革的情况，过户存在现实困难，原告未办理产权过户不存在过错。第三人胡泽清庭审陈述：我和原告是亲戚，所以我说的过不过户无所谓。但依据案外人执行异议之诉的特殊性，对被执行人（第三人）认可的事实，不能免除案外人贾树东的举证责任。关于原告主张国家土地改革，该房屋占有的土地至今未落宗，客观上也无法过户，但未提供证据予以证明其主张。按照原告贾树东的诉称，知道房屋过户的规定，购买了房屋多年后仍没有要求第三人胡泽清把房屋产权过户给自己，存在过错。故本院无法认定涉案房屋未办理过户登记系非因买受人自身原因形成。关于原告诉请确认对该房屋享有的所有权问题。依据《中华人民共和国物权法》第六条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当按照法律规定登记。第十六条规定：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。第十七条规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。因涉案房屋登记在第三人胡泽清名下，且原告提供的与第三人签订《售房协议》被告不认可，对其真实性无法核实。原告也未举出充分的证据证实，给第三人胡泽清的存单19.5万元与购房有必然的关联。原告贾树东提交的证据不能证实对诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其关于不得执行并确认涉案房屋所有的请求，证据不足，本院不予支持。综上所述，原告贾树东诉求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款、第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十八条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条，第三百一十一条、三百一十二条规定，判决如下：驳回原告贾树东的诉讼请求。案件受理费4200元，由原告负担。二审中，上诉人围绕其上诉理由提交以下证据：有，第一组，信阳市房产中心公告一份；证明贾树东在法院查封之前在房产中心办理过户；第二份，信阳市出具的一份公告，证明新政策出台导致房产占有土地没有落宗，无法办理房产证，非因买受人自身原因导致不能办理；第三份：证人证言四份及水电费票据，证明人民法院查封前，上诉人合法占有该房产。被上诉人发表质证意见认为：对于第一份证据与本案没有关联性，公告是2017年的，在之前，也有人进行查封；关于信阳市公告的真实性没有异议，但是2017年之后才登记不能免除你之前的过错，与本案也没有关联性；第二组证人证言四份，形式不合法，有利害关系不能采信，且证人也没有到庭；第三组证据：水电气票据，证明交水电费及煤气费，与本案不具有关联性。二审查明的事实与一审基本一致。本院认为，本案的争议焦点在于：贾树东对案涉房屋享有的权利是否足以排除执行，案涉房屋归谁所有。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前，已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。经审查，贾树东在一、二审期间提供了：2008年9月8日贾树东在中国农业银行股份有限公司存入19.5万元的存单，其后该存单被销户；2008年10月19日胡泽清向贾树东出具“收到贾树东交来购房款壹拾玖万伍仟元”的收到条；2008年9月8日的《售房协议》；2011年之后贾树东之子贾刚所交的水、电、燃气费票据；可以证实案涉房屋在法院查封之前签订了合法有效的书面合同、并已支付全部房款，贾树东已合法占有房屋，且该时间均早于张新华起诉胡泽清的时间。贾树东出示的《售房协议》签订于2008年9月8日或2013年均不影响案涉房屋买卖合同签订于法院查封之前的事实成立，故本案审查的重点应为是否为“非因买受人自身原因未办理过户登记”，结合贾树东和胡泽清之间的亲属关系，合同签订后胡泽清之妻（贾树东之姐）贾精华去世以及案涉房屋土地因政策原因无法办理落宗的事实，一审法院认定贾树东不办理过户存在过错不当，现有证据可以认定贾树东未办理过户的原因并非其主观意愿;且张新华与胡泽清之间的金钱债权系普通债权，并未以涉案房屋设定抵押，仅是法院采取的查封行为，不是对特定财产的期待权，而贾树东是基于合法有效的购房合同、全部价款的支付和长期的居住对案涉房屋产生的特定财产期待权即生存利益在实质上应优先于普通金钱债权;综上，贾树东对案涉房屋享有所有权，执行该房屋没有相应的执行依据。综上，贾树东的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实不清，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销河南省信阳市平桥区人民法院（2019）豫1503民初4424号民事判决；二、停止对信阳市浉河区五星街五星桂花园1号楼2单元2层203号房屋的执行；该房屋为上诉人贾树东所有；一、二审案件受理费各4200元，由张新华承担4200元，由胡泽清承担4200元。本判决为终审判决。审判长  吴孔玉审判员  汪 涛审判员  王道新二〇二〇年五月二十六日书记员  王怡超