湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终3206号上诉人（原审原告）：湖北长业地产开发投资有限公司，住所地湖北省武汉经济开发区22MB地块高科技产业园1号楼1楼。法定代表人：刘显露，该公司董事长。委托诉讼代理人：童坦，湖北今天律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐智超，湖北今天律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：刘仔欲，男，1990年5月25日出生，汉族，住湖北省孝感市孝南区。上诉人湖北长业地产开发投资有限公司（以下简称长业地产公司）因与被上诉人刘仔欲房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2019）鄂0102民初12647号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。长业地产公司上诉请求：一、撤销湖北省武汉市江岸区人民法院作出的（2019）鄂0102民初12647号民事判决，依法改判或发回重审；二、判令刘仔欲承担本案一审和二审全部诉讼费用。事实和理由：一、刘仔欲承租并实际使用了《商铺租赁合同》项下的商铺，应按照合同约定支付租金。长业地产公司作为出租人的主要合同义务是交付商铺性质的房屋，刘仔欲接收后一直在使用商铺，就应当在合同约定的装修免租期和经营免租期之后支付租金，该请求合乎情理和符合法律规定。二、一审法院将长业地产公司书面通知的开业日作为刘仔欲缴纳租金的前提条件，曲解合同约定，其判决将对长业地产公司其他正常进行中的租赁交易造成不利影响。《商铺租赁合同》约定长业地产公司书面通知开业日期的目的是在刘仔欲实际开业日与合同约定日期不符的情况下，便于双方确定起租日，但长业地产公司作出书面通知不是刘仔欲支付租金的前提条件，依照合同约定，起租日完全可以按照刘仔欲实际开业日期确定。三、一审法院未查证刘仔欲私自转租、擅自歇业、逾期支付租金的行为，并确认上述行为违反合同约定，长业地产公司享有解除权。刘仔欲辩称，请求驳回上诉，维持原判。长业地产公司向一审法院起诉请求：1、依法确认《长投·汉口年华商铺租赁合同》（合同编号：CYDC-2L-2017-15、CYDC-2L-2017-16）己经解除；2、刘仔欲向长业地产公司支付欠付租金223555.40元（租金从2018年4月1日计算至2019年9月19日），逾期付款违约金211316.90元（计至2019年9月19日）以及加收违约金38034元；3、本案的诉讼费用由刘仔欲承担。一审法院认定事实：2017年12月25日，长业地产公司（甲方）与刘仔欲（乙方）签订编号为CYDC-2L-2017-15、CYDC-2L-2017-16的《商铺租赁合同》两份。CYDC-2L-2017-15《商铺租赁合同》约定乙方承租第34号商铺用于经营宵夜、小吃；第一、第二个租赁年度每月租金为4226元，第三、第四个租赁年度每月租金为4565元，第五个租赁年度每月租金为4931元；乙方在合同签订之日向甲方一次性缴纳2个月的租金作为租赁保证金，共计8452元。CYDC-2L-2017-16《商铺租赁合同》约定乙方承租第35-36号商铺用于经营餐饮；第一、第二个租赁年度每月租金为8452元，第三、第四个租赁年度每月租金为9129元，第五个租赁年度每月租金为9860元；乙方在合同签订之日向甲方一次性缴纳2个月的租金作为租赁保证金，共计16904元。两份合同均约定合同租期为5年，包含经营免租期（若有），不包含装修免租期，起租日以甲方统一规定的正式开业经营日期为准，如商铺实际开业日与合同约定开业日不符的，则以甲方书面告知的商铺开业日期为准，若甲方规定的正式开业日期已到，乙方达不到开业条件的，起租日为甲方规定的正式开业经营日期，接到甲方正式开业通知，乙方不开业的，不影响甲方按照正式开业通知日期确定起租日，乙方在商场开业日前，经甲方许可提前开业的，起租日以甲方的通知开业日期为准；自甲方规定的进场装修之日起至2018年1月1日前为装修免租期，装修免租期的起始日期以甲方书面告知的商铺交付日期为准。期间不计租金，但乙方在装修期间承租该商铺的水、电等其他费用仍由乙方自行承担；合同项下之开业日暂定为2018年1月1日，如商铺实际开业日与合同约定开业日不符的，则以甲方书面告知的商铺开业日期为准；乙方以建筑面积为基数向甲方支付合同租期内的租金，租金一般按季支付（租赁月三个月为一季度），支付方式采取预付方式（先付租后用铺），即本季末结束前15个日历天内预付下一季度的费用，第一个计租期的租金等费用，在租赁合同签订之日向甲方一次性缴清；乙方若拖欠租金、各项保证金及其他应支付款项的，应向甲方支付逾期付款违约金，逾期付款违约金的计算从应付日起到实付日止，每日按欠费总额的千分之三计算；甲方有权对暂定的开业日期进行修改，修改后的具体开业日期以甲方书面告知的商铺开业日期为准。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。刘仔欲于2017年11月27日向长业地产公司支付租赁保证金共计25356元，2018年1月2日向长业地产公司支付三个月租金共计38026元。《汉口年华商户收铺确认表》上载明刘仔欲的收铺时间为2018年1月10日。一审法院认为，长业地产公司与刘仔欲签订的两份《商铺租赁合同》系当事人的真实意思表示，合同内容于法不悖，合同成立后签约双方均应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方合同约定“起租日以甲方统一规定的正式开业经营日期为准，如商铺实际开业日与合同约定开业日不符的，则以甲方书面告知的商铺开业日期为准，若甲方规定的正式开业日期已到，乙方达不到开业条件的，起租日为甲方规定的正式开业经营日期，乙方在商场开业日前，经甲方许可提前开业的，起租日以甲方的通知开业日期为准；合同项下之开业日暂定为2018年1月1日，如商铺实际开业日与合同约定开业日不符的，则以甲方书面告知的商铺开业日期为准。”本案中，刘仔欲虽已于2018年1月10日接收诉争商铺，根据双方合同约定，起租日也应以长业地产公司通知的开业日期为准。因长业地产公司未提交证据证实其已书面通知刘仔欲商铺开业日期，现其主张刘仔欲欠付租金，据此要求解除《商铺租赁合同》、交还诉争商铺并支付欠付租金及违约金的请求，无事实及法律依据，一审法院不予支持。本案纠纷并非孤案，案涉项目出现多起开发商与商户纠纷应当引起开发商的高度重视，涸泽而渔并非长久之计。面对案涉项目目前面临的困境，开发商更应将商户紧紧团结起来，着眼于经营环境的改善及商业氛围的培养。或许暂时会有一些损失，但是放水养鱼，日后才能获得更多的回报。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回长业地产公司的诉讼请求。一审案件受理费10393元，由长业地产公司负担。本院二审期间，当事人未提交新证据，对一审已查证事实无异议，本院予以确认，并针对上诉意见和答辩意见基于一审已有证据补充查证以下事实细节：《商铺租赁合同》第十三条第六款约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，乙方应按照第十三条第四款约定承担违约责任。（1）逾期支付租金、各项保证金等各项应付款项或未按期补足各项保证金等费用超过7个工作日的。（3）未经甲方同意，在一个月内在营业时间内擅自歇业累计2天的。（6）乙方未经甲方书面同意在租赁期间私下转让或分租商铺给予第三方的。本院认为，《商铺租赁合同》有效，缔约双方均应严守合同。依照《商铺租赁合同》的约定，租金的计算与租期直接相关，租赁期的起始日期并非出租人向承租人交付租赁房屋之日，或承租人完成装修实际开业之日，而是出租人统一规定、书面告知的“正式开业经营日期”。无论承租人在“正式开业经营日期”前已经开业，或者在此日尚不具备开业条件，均不影响长业地产公司按照正式开业通知日期确定起租日。承租人或有的经营免租期亦包含在租期内，经营免租期的起始日期也以甲方统一规定的正式开业经营日期为准。长业地产公司处于缔约优势地位、掌握发送通知的主动权，却怠于发送通知，引发本案诉讼，其关于以承租人装修免租期届满后实际占有使用商铺之日为起租日的主张并不符合合同约定。长业地产公司未举证证明起租日已依约确定，其关于承租人欠付租金、租期内擅自歇业、租期内未经允许对外转租的主张相应也无法成立，长业地产公司并无合同单方解除权。综上所述，长业地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10393元，由湖北长业地产开发投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  吴伶俐审判员  申光伟审判员  张文浩二〇二〇年五月二十二日法官助理邱冠群书记员李超华