河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫05民终1472号上诉人（原审被告）：刘志国，男，1975年6月13日出生，汉族，住安阳市龙安区。上诉人（原审被告）：武宴枝，女，1977年10月31日出生，汉族，住安阳市龙安区。委托诉讼代理人：刘志国（系武宴枝丈夫），男，1975年6月13日出生，汉族，住安阳市龙安区。被上诉人（原审原告）：安阳市富强物业服务有限公司，住所地安阳市龙安区阳光国际城小区613号楼商业09号。法定代表人：邓建宇，男，职务：经理。委托诉讼代理人：赵德恩，男，大沧海律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫玉蕾，女，大沧海律师事务所律师。上诉人刘志国、武宴枝因与被上诉人安阳市富强物业服务有限公司（以下简称富强物业）物业服务合同纠纷一案，不服河南省安阳市龙安区人民法院（2019）豫0506民初3185号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。刘志国、武宴枝上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判确认富强物业前期招投标无效及前期物业合同无效、富强物业限期按持履行其应当尽到的物业服务义务并按前期物业合同中约定物业费的70%收费、依法补开物业费正式发票、退还多交的垃圾处理费72元；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.富强物业与建设单位签订的招投标涉嫌虚假招标，富强物业在一审中并没有合法的手续证明其招投标的合法性，仅提供了一张建设单位的中标通知书，该通知书标明的中标时间为2016年7月11日，而富强物业在未中标就开始入驻并收取物业管理费。富强物业承接建设单位没有验收合格的工程不合法。富强物业与建设单位签订的前期物业合同约定将本属于建设单位承担的前期开办费、弱电管网费等费用均转嫁到富强物业，将各附属工程的质保金交由富强物业代付，违反了《住建部物业查验办法》，故合同无效。2.因前期物业服务合同无效，而业主协议手册是不平等的格式合同，并且二上诉人从未见过，也应认定为无效，一审法院以双方在物业服务协议中约定了收费标准而判决二上诉人不予认可。富强物业接受未经验收合格的消防、用电设施的小区，其服务存在严重瑕疵，与周边同等档次的小区的服务质量、配套设施、收费标准有明显的差距，富强物业存在的过错和服务质量不达标应当承担相应责任，二审法院应当降低收费标准，按其请求的70%进行判决。3.一审法院剥夺上诉人反诉请求，请求判定一审法院退回上诉人反诉费50元。4.富强物业应当开具正式发票。富强物业答辩称：通过一审富强物业公司举证已经证明富强物业入住阳光国际城小区后已经尽职尽责履行了服务义务，一审判决认定事实清楚，正确确实充公，依法应予维持，请求驳回上诉。关于刘志国、武宴枝要求退补的72元，富强物业并没有多收所谓的垃圾处置费，收取的垃圾处置费是代龙安区环卫处收取，且已经交到环卫处，一审也未让富强物业退还，仅告知行政单位不能强制物业公司进行收费。对于正式发票，其可以到物业公司开具。富强物业的一审诉讼请求：判令被告支付原告2017年7月1日至2020年6月30日期间的物业费、垃圾处置费及违约金共计15706元。一审法院查明，2015年7月8日，原告与安阳市邓氏地产置业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告对“阳光国际城611、612、613、615号楼”业主提供物业管理服务，合同期限自2015年7月10日起至物业服务正式招标止。2016年7月15日，原告经招标后，正式与安阳市邓氏地产置业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告对“阳光国际城611、612、613、615号楼”业主提供物业管理服务，管理服务年限为合同签订至业主委员会成立选出新的物业管理企业并签订新的物业管理合同或由社区组织选出新的物业管理企业并签订新的物业合同。被告系阳光国际城一期业主，房屋面积147.03平方米。被告领钥匙入住时未与原告签订前期物业服务协议，按照该小区的物业收费标准，垃圾处置每户每月6元，物业费住宅1.38元每平方，首次费用在领钥匙时交纳，以后到物业服务中心办公室交纳（一次交纳一年的物业费）。费用到期当月的1-10号交纳12个月的物业服务费及其他费用，以此类推。逾期不交者，从逾期之日起每天加收3%的违约金，本次起诉原告主张违约金按3‰计算。被告应向原告交纳从2017年7月1日至2020年6月30日期间的物业管理服务费7304元。经原告催要，被告至今未交。一审法院认为，一、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”被告虽然没有和原告签订物业服务合同，但其是前期物业服务合同项下权利义务一方实际享有者和承担者，物业服务企业是和业主而不是建设单位建立的物业服务法律关系，被告作为业主也实际接受了原告的物业管理服务，故依据上述规定，被告不能以没有和原告签订物业服务协议为由抗辩并拒付物业服务费。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定，“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”本案中，被告所依据的《河南省物业管理条例》系地方性法规，不能作为本案涉案合同无效的依据。且原告已在2016年7月通过招投标的方式中标了阳光国际城前期的物业管理，故被告辩称的“原告与建设单位签订的前期物业合同应认定为无效”的理由不能成立。三、《物业服务收费管理办法》（发改价格〔2003〕1864号）第七条规定，“物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定；实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。”根据上述规定，无论物业服务收费使用那种收费方式，均应由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。本案中，原、被告在物业服务协议中约定了收费标准，被告没有证据证明该收费标准违法或显失公平，故其认为原告收费标准过高的理由法院不予支持。四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款规定，“当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。”本案中，被告当庭提出反诉，不符合上述规定，法院依法不予审理。被告如有证据证明原告未履行物业服务合同义务或者履行合同义务不符合约定的，导致业主人身、财产受到损害的，可另案主张原告承担相应的法律责任。五、《河南省物业管理条例》第三十六条第二款规定，“任何单位和个人不得强制物业服务企业代收有关费用或者提供无偿服务。”本案中，原告向被告收取的垃圾处置费没有法律、法规依据，属于擅自扩大收费范围，对原告的该主张，法院不予支持。六、原告接收未经验收合格的消防设施，用电属于临时用电，服务存在瑕疵，其要求被告承担违约金的诉讼请求，法院不予支持。综上，法院认为，物业服务企业与业主是互相依存的，物业服务质量与业主依约交费也具有互相促进的关系。一方面，物业服务企业收取物业服务费后，要认真履行物业管理的职责，为小区居民创造良好的生活和居住环境，尽最大的努力减少服务中存在的瑕疵。另一方面，一个好的居住小区，物业管理服务质量的高低是其不可或缺的重要方面，而小区居民按时依约交纳物业费用，是维持、提高小区物业服务水平的物质基础保障。从全体业主的整体利益与长远利益考量，原告应积极改进和提高自身服务水平，被告提出的原告在物业服务和管理中存在的瑕疵，应当及时采取补救措施，力求赢得广大业主的认可和支持。被告作为小区业主，在接受了原告的物业管理服务后，应履行交纳物业费的义务。按照收费标准，物业服务费按每月每平方1.38元收取，被告房屋面积为147.03㎡，2017年7月1日至2020年6月30日的物业服务费应为7304元，被告应予支付。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、被告刘志国、武宴枝于本判决生效之日起十日内给付原告安阳市富强物业服务有限公司2017年7月1日至2020年6月30日的物业服务费7304元；二、驳回原告安阳市富强物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费196元，减半收取98元，由原告安阳市富强物业服务有限公司负担50元，被告刘志国、武宴枝负担48元。二审中，当事人均未提交新证据。本院查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为，刘志国、武宴枝主张前期物业服务合同涉嫌虚假招投标而无效，未见过业主协议手册且手册上也无二人签字或手印，也应认定为无效，因其是前期物业服务合同项下权利义务一方实际享有者和承担者，物业服务企业是和业主而不是建设单位建立的物业服务法律关系，作为业主也实际接受了被上诉人的物业管理服务，故一审法院据此认定刘志国、武宴枝不能以没有和被上诉人签订物业服务协议为由抗辩并拒付物业费并无不当。刘志国、武宴枝主张按前期物业合同中约定物业费的70%收费，经查，刘志国、武宴枝入住后，应当按照前期物业合同的约定缴纳物业费，物业服务企业收取物业服务费后，也要认真履行物业管理的职责，为小区居民创造良好的生活和居住环境，尽最大的努力减少服务中存在的瑕疵，双方是相互依存、相互促进的关系，一审判决对富强物业起诉要求的违约金未支持，已考虑到刘志国、武宴枝未按时缴纳物业应承担的违约责任及富强物业在服务中存在的瑕疵应承担的违约责任，故刘志国、武宴枝的该主张不能成立，本院不予支持。刘志国、武宴枝主张富强物业应开具发票及返还垃圾费，因刘志国、武宴枝未在一审举证期届满前提出反诉，本院不予处理。一审法院据此判决刘志国、武宴枝支付富强物业服务费7304元，并无不当，应予维持。综上所述，刘志国、武宴枝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费196元，由刘志国、武宴枝负担。本判决为终审判决。审判长 王 冰审判员 毛晓燕审判员 刘永刚二〇二〇年五月二十六日书记员 王 力