贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初5374号原告：周洪，男，1964年5月2日出生，汉族，住贵州省榕江县。原告：景月霞，女，1965年5月25日出生，汉族，住址同上。共同委托诉讼代理人：万虹余，贵州维律律师事务所律师。被告：黔东南州恒丰房地产有限责任公司，住所地贵州省凯里市金泉国际新城售楼中心，统一社会信用代码：915226007705567349。法定代表人：方加民，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨晓燕，女，该公司经理助理。委托诉讼代理人：张家艺，女，该公司法务。被告：凯里市恒丰物业服务有限责任公司，住所地贵州省凯里市外环路101地质队至金泉湖两侧南街7栋，统一社会信用代码：915226015806779573。法定代表人：盛立，系该公司总经理。委托诉讼代理人：胡滨，男，该公司经理。委托诉讼代理人：胡建英，女，该公司职员。原告周洪、景月霞与被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司（以下简称“恒丰房开公司”）、凯里市恒丰物业服务有限责任公司（以下简称“恒丰物业公司”）合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，本院依法适用简易（小额）程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人万虹余，被告恒丰房开公司的委托诉讼代理人杨晓燕，恒丰物业公司的委托诉讼代理人胡建英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周洪、景月霞向本院提出诉讼请求:一、确认《商品房买卖合同》附件十二补偿协议第一条第二款属于无效条款；二、被告向原告退还交房时所交开户费4670元（其中供水开户费700元、供电开户费520元、电视开户费1050元、天然气开户费2400元）；三、被告按年利率4.75%向原告支付上述资金占用利息至全部款项付清时止（现暂从2017年1月4日至2020年4月20日利息为731元）。事实及理由：原告与被告恒丰房地产公司签订《商品房买卖合同》，原告向被告恒丰房地产公司购买凯里金泉国际新城第23幢1-9-5号商品房，依约支付了购房款。被告在向原告交付上述房屋时，要求原告交纳开户费才能交房，原告被迫向被告交纳了供水开户费700元、供电开户费520元、电视开户费1050元、天然气开户费2400元，合计4670元，被告恒丰物业公司向原告出具了收取上述费用的收款收据。根据合同法第四十条的规定，原、被告签订的《商品房买卖合同》附件十二补充协议第一条第2款的约定就是免除被告自身责任，加重原告责任，排除原告主要权利的情形，属无效条款。同时根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定以及《商品房买卖合同》第七条第二款的约定，上述商品房总价格应当包括水、电、燃气、有线电视等配套设施的建设安装费用。综上所述，被告另行收取上述费用违反了合同约定和法律规定，应当退还，其收取上述费用的资金占用行为给原告造成了一定的经济损失，应按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付利息至全部款项付清时止。恒丰房开公司辩称，原告诉请确认的合同无效的条款不存在合同无效的法定依据。《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释(一)》第四条规定:“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。因此，原告不得以《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等相关规定否定原告与被告恒丰房开公司之间约定的法律效力。本案案涉合同条款系就附属设施安装费以外所可能产生的、有关部门向住户收取的其他费用进行的约定，而非就安装费的承担进行的约定，应属有效约定。被告恒丰房开公司向原告收取的天燃气开户费性质为“管道建设维护费”，且被告恒丰房开公司仅为代收，原告要求被告恒丰房开公司予以返还该项费用的请求不应获得支持。被告恒丰房开公司代收电视开户费、燃气开户费存在客观情形。在2018年7月1日《贵州省城镇管道燃气配气价格管理办法》出台前，由于房开商未将小区燃气、有线电视开户费等安装工程的费用纳入公司成本核算，所以业主接房入住时需要开通燃气、有线电视，则由房开商代收代付后，燃气、广电经营单位才给业主办理燃气、有线电视开户手续。如果房开企业没有签订《管道燃气安装协议》、《有线电视安装协议》并交纳相关费用，无法取得《商品房预售许可证》，因此，被告恒丰房开公司代收该两项费用确实存在一定的客观因素。被告恒丰房开公司向原告收取的供电开户费实则是作为用电客户的原告应向供电部门缴纳的“低压用户报装工料费”，该开户费也未包含在合同约定的房价中。根据被告恒丰房开公司向法院提供的广电网络代收协议中可以看出，（涉及的工程为金泉国际新城第二期23#、41#），广电网络公司实际收取的开户费为980元，包括用户新装开户费265元/户、广电设施建设费用451元/户、高清数字电视业务传输费264元/户，被告恒丰房开公司向原告另行收取了70元服务费，而电视开启和收看高清电视节目的实际使用者为原告，故不应由被告恒丰房开公司承担。本案中被告恒丰房开公司不应承担利息或资金占用费。原告主张的返还天然气、电视、电表开户费的诉讼请求已过诉讼时效。原告应从交纳费用之日，即应当知道其权利受到损害时计算诉讼时效，但原告直到2020年4月才提起本案诉讼，诉讼时效已然届满，原告关于上述费用的返还之请求不应获得支持。综上所述，请求人民法院依法驳回原告的诉请。恒丰物业公司辩称，其答辩意见与被告恒丰房开公司答辩意见一致。本院认为，原告与被告恒丰房开公司之间签订的《商品房买卖合同》附件十二补充协议是被告恒丰房开公司为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，被告恒丰房开公司通过拟定上述条款将本应包含在房屋价格成本中的费用转嫁给作为商品房买受人的原告承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，因此，上述条款中约定由买受人承担相关费用的内容无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”和第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，结合贵州省人大常委会2009年制定实行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款规定：商品房买卖合同应当包括供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任，约定的商品房价应当包括水、电、燃气等配套设施的建设安装费用。被告恒丰房开公司以代收为名以合同附件形式向原告收取的有线电视开户费1050元，而广电网络公司实际收取的开户费为980元包括有线电视安装费716元、高清数字电视业务传输费264元，被告恒丰房开公司在向原告收取有线电视开户费的时候多收取了70元，高清电视节目为原告收看高清节目应承担之费用，故本院支持有线电视开户费786元（70元+716元），加之被告恒丰房开公司收取的开通供电费520元，开通供水费700元，燃气管道开通费2400元，合计4406元，均属于免除被告自身责任、加重原告责任、排除原告主要权利情形，故原告诉请被告恒丰房开公司返还上述开户费用，本院予以支持4406元。庭审中，被告恒丰房开公司认可上述费用系其委托被告恒丰物业公司代收取，且该笔费用本应由被告恒丰房地产负担，故上述费用应由实际收取人被告恒丰房地产予以退还原告。因被告恒丰房开公司收取上述费用无合法依据，其资金占用行为必然会给原告造成一定的经济损失，本院酌情按照中国人民银行同期同类人民币存款利率为标准进行计算。民事活动中的时效性是针对合法的民事行为而言。无效的民事行为从一开始就无效，不受法律保护，故不存在受诉讼时效调整的问题。被告恒丰房开公司在补充协议中约定开户费由买受人承担属无效条款，故被告恒丰房开公司抗辩原告退还开户费主张已过诉讼时效，不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第三十九条、第四十条、第五十六条、第五十八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、确认原告周洪、景月霞与被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司签订的《商品房买卖合同》附件十二补充协议第一条第2款约定无效；二、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司自本判决生效之日起十五日内退还原告周洪、景月霞的燃气开户费2400元、电开户费520元、水开户费700元、电视开户费786元，共计4406元；并以4406元为基数从2017年1月4日起按中国人民银行同期同类存款利率支付利息至全部款项付清之日止；三、驳回原告周洪、景月霞的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取25元，由黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  袁再亮二〇二〇年五月二十八日法官助理吴铭春书记员刘成仲