江西省南昌市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）赣01执异65号 案外人平梅霞，女，1968年10月25日出生，汉族，住江西省九江市德安县。 申请执行人江西银行股份有限公司南昌红谷滩支行。住所：江西省南昌市红谷滩新区红谷中大道302号，统一社会信用代码：91360100664796363J。 法定代表人罗英，该支行行长。 被执行人江西旺祥实业有限公司。住所：江西省南昌市南昌县莲塘镇向阳路562号，统一社会信用代码：91360121799482759C。 法定代表人魏旺莲，该公司执行董事兼总经理。 被执行人江西国炜实业有限公司。住所：江西省南昌市南昌县莲塘镇莲西路777号，统一社会信用代码：91360121799490054E。 法定代表人翁新发，该公司监事。 被执行人翁新发，男，1965年9月16日出生，汉族，住江西省南昌市东湖区。 被执行人魏华梅，女，1972年7月14日出生，汉族，住江西省南昌市东湖区。 被执行人邓凤娇，女，1968年2月10日出生，汉族，住江西省南昌市南昌县。 被执行人魏旺莲，男，1967年9月24日出生，汉族，住江西省南昌市南昌县。 被执行人魏志鹏，男，1990年10月26日出生，汉族，住江西省南昌市南昌县。 被执行人魏爱军，男，1969年5月30日出生，汉族，住江西省南昌市南昌县。 被执行人魏国妹，女，1969年8月11日出生，汉族，住江西省南昌市南昌县。 被执行人江西奉诚实业有限公司。住所：江西省南昌市西湖区井冈山大道1028号57栋2单元306室，统一社会信用代码：91360100667492250G。 法定代表人魏爱军，该公司监事。 被执行人魏爱国，男，1974年4月25日出生，汉族，住江西省南昌市南昌县。 本院在执行申请执行人江西银行股份有限公司南昌红谷滩支行与江西旺祥实业有限公司（以下简称旺祥公司）、江西国炜实业有限公司、翁新发、魏华梅、邓凤娇、魏旺莲、魏志鹏、魏爱军、魏国妹、江西奉诚实业有限公司、魏爱国金融借款合同纠纷一案中，案外人平梅霞向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 平梅霞请求本院解除对坐落于江西省九江市德安县翰林学府商品房的查封。事实和理由：2015年2月9日，其与旺祥公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：）。该合同约定，旺祥公司将坐落于江西省九江市德安县翰林学府商品房出卖给平梅霞，单价每平方米2800元，总价271236元，付款方式为首付91236元加银行按揭贷款180000元。在上述商品房合同签订后，平梅霞按照《商品房买卖合同》中的约定支付了首付款91236元，又于2015年2月11日与江西农业银行股份有限公司德安县支行签订了《个人购房担保借款合同》，贷款金额180000元，借款期限为120个月。借款合同签订后，该房产在房管部门进行了备案登记，平梅霞每月按合同约定偿还贷款。2017年4月6日，旺祥公司向平梅霞出具增值税发票，证明平梅霞已经向旺祥公司付清购房款。2017年4月6日，平梅霞入住该房屋。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九的规定，平梅霞提出上述异议请求。 平梅霞向本院提交了商品房买卖合同、银行按揭贷款合同、增值税发票、还款明细、房管部门出具的备案登记证明文件等材料，用于证明其上述主张。 申请执行人江西银行股份有限公司南昌红谷滩支行未向本院提交答辩意见。 本院查明，江西银行股份有限公司南昌红谷滩支行与旺祥公司、江西国炜实业有限公司、翁新发、魏华梅、邓凤娇、魏旺莲、魏志鹏、魏爱军、魏国妹、江西奉诚实业有限公司、魏爱国金融借款合同纠纷一案，本院于2019年9月9日作出（2018）赣01民初372号民事判决书，该判决书明确：一、旺祥公司向江西银行股份有限公司南昌红谷滩支行偿还借款本金970万元及利息（截止2019年7月28日的利息为1912677.74元；以本金970万元为基数，自2019年7月29日起至还清之日止的利息，按江银南分红支借字第1610198-003号《流动资金借款合同》的约定计算）；二、江西银行股份有限公司南昌红谷滩支行有权对旺祥公司的房产[不动产登记证明为：]的折价、拍卖、变卖所得价款在债权最高余额1000万元的范围内优先受偿；三、江西国炜实业有限公司、翁新发、魏华梅、邓凤娇、魏旺莲、魏志鹏、魏爱军、魏国妹、江西奉诚实业有限公司、魏爱国对上述第一项给付义务承担连带清偿责任；在履行上述义务后，有权向旺祥公司追偿。本案案件受理费86409.42元，保全费5000元，共计91409.42元，由旺祥公司、江西国炜实业有限公司、翁新发、魏华梅、邓凤娇、魏旺莲、魏志鹏、魏爱军、魏国妹、江西奉诚实业有限公司、魏爱国负担。 判决生效后，申请执行人江西银行股份有限公司南昌红谷滩支行于2019年11月25日向本院申请强制执行，本院于同日立案。 另查明，2019年3月14日，本院向德安县不动产登记中心送达协助执行通知书，查封登记在旺祥公司名下坐落于江西省九江市德安县翰林学府房产，查封期限为三年。 还查明，2015年2月9日，案外人平梅霞与旺祥公司签订《商品房买卖合同》，将旺祥公司开发的坐落于江西省九江市德安县翰林学府商品房出卖给平梅霞，并在德安县住房和城乡建设局办理了备案登记。2015年2月11日，借款人平梅霞与贷款人中国农业银行股份有限公司德安县支行签订《个人购房担保借款合同》，旺祥公司提供担保。合同约定，借款金额180000元，借款用途为购买坐落于江西省九江市德安县翰林学府商品房，借款人不可撤销的申请并授权贷款人将全部借款划入旺祥公司名下账户（账号：14×××61）。在签订《个人购房担保合同》后，根据平梅霞的中国农业银行银行卡交易明细显示，平梅霞一直在正常偿还购房贷款。另外，平梅霞提供了已经装修并入住该房屋的照片。从德安县不动产登记中心反馈的信息查询结果显示，目前平梅霞名下无住房登记信息。 本院认为，本案的争议焦点是平梅霞的异议主张能否排除本院对江西省九江市德安县翰林学府商品房的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，从形式上判断，平梅霞提供的材料能够反映，其与被执行人旺祥公司在本院查封前已签订商品房买卖合同，约定购买江西省九江市德安县翰林学府10幢2单元201号商品房，并于合同签订后在该标的物所在地的房产管理部门办理备案登记手续。从税务发票及银行交易明细可以看出，平梅霞为购买江西省九江市德安县翰林学府商品房是支付了对价的，该对价通过支付首付和按揭贷款的方式已全部支付给旺祥公司。又根据德安县不动产登记部门出具的资料显示，平梅霞名下目前无其他在德安县登记的房屋。因此，案外人平梅霞主张的事实符合上述法律规定的情形，其异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，裁定如下： 解除本院于2019年3月14日以（2018）赣01民初372号民事裁定书对坐落于江西省九江市德安县翰林学府房的查封。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 梁 珂 审判员 王财斌 审判员 郭小玲 二〇二〇年五月二十九日 书记员 谭政鑫