贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终1165号上诉人（原审原告）：刘晶晶，女，1974年12月19日生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。上诉人（原审原告）：尹猛，男，1966年10月17日生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：李顺湘，贵州天筑律师事务所律师。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：杨刚，贵州天筑律师事务所律师。上诉人（原审被告）：贵州弘宇房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市南明区都司路7号新天地商住楼1层1号。法定代表人：张晓军。委托诉讼代理人：肖志银，贵州瀛黔律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖恒，贵州瀛黔律师事务所律师。上诉人刘晶晶、尹猛与上诉人贵州弘宇房地产开发有限公司（以下简称弘宇公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初13252号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。刘晶晶、尹猛上诉请求：1、撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》对于逾期交房违约金标准有明确约定，该约定应属合法有效，上诉人据此主张违约金损失符合法律规定。被上诉人弘宇公司申请法院调低违约金标准应提交约定的违约金高于造成损失的证据，但其对此并未举证证明，应由其承担举证不能的不利后果。一审法院参照2014年贵阳市住房和城乡建设局发布的贵阳市房屋租金指导价标准并上浮30%确定上诉人的损失缺乏依据，将导致处于优势地位的被上诉人滥用违约金约定，使上诉人的信赖利益受到损失。弘宇公司上诉请求：1、撤销原判第一项，改判上诉人向被上诉人支付逾期交房违约金21641.28元；2、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人于2018年6月5日取得案涉房屋的竣工验收备案表，此时案涉房屋已经具备交付条件。此后房屋未交付成功的原因是被上诉人拒绝接收，因此，本案逾期交房违约责任应计算至2018年6月5日止；2、被上诉人购买房屋价款是按套内面积计算，故本案违约金也应按套内面积计算；3、被上诉人逾期三日才办妥按揭贷款，因此，按照本案《商品房买卖合同》约定，计算逾期交房违约金时也应扣除三日，并且应承担1206元的逾期付款违约金，该违约金应在上诉人承担的逾期交房违约金中予以扣除。刘晶晶、尹猛向一审法院起诉请求：1、判决被告向原告支付逾期交房违约金179306元（违约金以已付购房款1680000元为基数，按每日万分之1.3的标准，自2017年6月1日起计算至实际交房之日止，暂计算至2019年8月31日止，共计821日）；2、本案诉讼费用由被告全部承担。一审法院查明：2016年9月10日二原告刘晶晶、尹猛为购买被告贵州弘宇房地产开发有限公司开发位于贵阳市南明区弘宇森堡第43号楼1单元27层2号的预售房，分别向被告贵州弘宇房地产开发有限公司支付该套房屋的购房定金10万元和首期款24万元，被告贵州弘宇房地产开发有限公司亦向二原告出具了编号为：0005416、0005417号的收据。2016年11月16日原告刘晶晶、尹猛（作为买受人）与被告贵州弘宇房地产开发有限公司（作为出卖人）签订正式《商品房买卖合同》（合同编号为：ＨＹ20140260）及其《补充协议》，根据合同约定二原告以1680000元的价格购买被告贵州弘宇房地产开发有限公司开发位于贵阳市南明区弘宇森堡第43号楼1单元27层2号的预售房，该房屋产权面积为166.52平方米，套内建筑面积130.96平方米。合同第八条第三款对于付款方式及期限进行具体约定即原告采取贷款方式进行付款具体内容为“买受人以银行按揭付款的，应于本案合同签订之日向出卖人交付首期房款（小写）计340000元，余款（小写）1340000元以银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后5日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；出卖人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理”；合同第十条对于逾期付款责任进行明确约定“买受人未按照约定的时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，并于实际支付应付款之日起7日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起60日内按照累计的逾期应付款的0.5%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之日次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1.3（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起7日内向出卖人支付违约金。本条所称逾期应付款是指依照第八条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期付款与该期的实际已付款的差额确认。”；合同第十一条第一项对于被告交房时间进行了约定即“出卖人应当在2017年5月31日前向买受人交付该商品房。”合同第十三条对于被告逾期交房的责任进行了约定即“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在60日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时效），自约定第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房价款万分之0.5的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起60内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之日次日起至实际支付应付款之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1.3（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起7日内向出卖人支付违约金。并于该商品房实际交付之日起60日向买受人支付违约金。《补充协议》第一条第二款第一项约定“买受人须于2016年11月21日之前，向出卖人或出卖人指定的银行或者代理机构交齐办理按揭贷款所需的所有资料，于2016年11月26日之前办妥按揭贷款手续。…”。《补充协议》第二条对于交楼与产权登记进行了补充约定其中第一款约定的内容为“买受人在办理收楼手续前，应付清全部购房款（包括买受人申请的银行按揭贷款的所有款项已发放到出卖人银行账户）、专项维修基金以及收楼前出卖人以书面形式告知买受人的其他费用”；该条第一款第三项约定了“买受人有任何逾期付款情形的，出卖人为其办理合同备案、房屋登记、抵押等手续以及交付房屋的时间可以顺延，由此所产生的责任由买受人一方承担，与出卖人无关”。2016年11月29日原告刘晶晶、尹猛通过向中国工商银行股份有限公司贵阳南明申请房屋按揭贷款的方式支付了剩余购房款1340000元。其后，由于被告贵州弘宇房地产开发有限公司未能在约定的交房时间即2017年5月31日前向二原告交付合同约定的房屋，二原告遂诉至法院。案件审理过程中，被告贵州弘宇房地产开发有限公司明确表示截止本案2019年9月11日开庭时，该房屋也尚未交付给二原告。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中二原告与被告签订《商品房买卖合同》及其《补充协议》系双方真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定，在未存在法定无效的情形下，应属有效。因此，在此基础上原被告双方都应当恪守《商品房买卖合同》以及《补充协议》履行相应的合同义务。对于二原告的所应承担的义务而言，根据本案查明的事实来看，二原告已经根据合同约定履行了向被告支付购房款的义务。在此基础上被告亦应当履行在约定的期限内向二原告交付相应房屋的义务即在2017年5月31日前向二原告交付合同约定的房屋，但是根据被告本案审理过程中对于合同约定房屋交付问题的表示来看被告直至本案2019年9月11日开庭时，该房屋也尚未交付给二原告，因此，在此种情况下被告应当就其的违约行为承担相应的违约责任。而对于被告辩称的“原告方也有违约行为”是否能成立的问题。第一、从本案查明的事实来看，被告贵州弘宇房地产开发有限公司截止本案开庭时仍未交房是事实；第二、被告贵州弘宇房地产开发有限公司未举证证明其应交付的房屋已经具备交付条件，而现未能交付系二原告的原因造成；第三、二原告并未存在逾期支付购房款的违约行为。虽然，《补充协议》中约定二原告应于“2016年11月26日之前办妥按揭贷款所需的所有资料”，而原告实际通过银行贷款支付剩余购房款为2016年11月29日，但从该约定来说，其本身仅约定的是2016年11月26日之前办妥按揭贷款所需的所有资料，而非约定二原告2016年11月26日之前必须完成全部付款的义务，且被告亦无其他证据证明原告未在约定的时间内交齐办理按揭贷款所需资料和办妥贷款手续，因而上此基础上，被告的该种辩称由于缺乏相应的事实依据和法律依据法院依法不予采信。对于二原告主张逾期交房的违约金如何确定的问题。根据合同约定被告应向二原告交付房屋的时间为2017年5月31日，而时至今日仍未向二原告履行交付义务，其理应承担逾期交房的违约责任。至于逾期交房违约金的计算标准，虽然双方在合同中作出了约定，但由于被告在本案中提出了违约金过高，而二原告亦无其他证据证明其实际损失的具体范围。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”之规定，当事人有权请求人民法院对合同约定的违约金进行调整。违约金的调整范围，应在尊重当事人意思自治的基础上，结合因违约而产生的实际损失来综合评判。本案中，从原被告双方所提交的证据来看，二原告因被告逾期交房的实际损失为租金损失。而根据被告应交付房屋所处的位置结合2014年贵阳市住房和城乡建设局发布的贵阳市房屋租金指导价和分类来看，属于南明区五级地段住宅租金的指导价为每月每平方米7-15元，因此，确认逾期交房违约金宜以涉案房屋产权面积166.52平方米按每月每平米15元的标准并上浮30%进行确认。从2017年6月1日至本案开庭之日的2019年9月11日共计27个月零11天违约金为：28个月租金（166.52元×15元/㎡×130%×27个月=87672.78元）加上11天的租金(166.52元×15元/㎡×130%×12个月÷365天×11天=1174.31元)共计88847.09元。2019年9月11日之后的逾期交房违约金以房屋产权面积166.52平方米为标准按每月每平米15元的价格并上浮30%作为逾期交房违约金计算至被告贵州弘宇房地产开发有限公司实际交房之日止。依据《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条、第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第八条、第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百三十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告贵州弘宇房地产开发有限公司于本案判决生效之日起三日内向二原告刘晶晶、尹猛支付从2017年6月1日截止本案开庭之日2019年9月11日的逾期交房违约金人民币八万八千八百四十七元零九分（2019年9月11日之后的逾期交房违约金以房屋产权面积166.52平方米为标准按每月每平米15元的价格并上浮30%作为逾期交房违约金计算至被告贵州弘宇房地产开发有限公司实际交房之日止。）二、驳回二原告刘晶晶、尹猛其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1943元，由被告贵州弘宇房地产开发有限公司承担人民币963元，由原告刘晶晶、尹猛承担人民币980元。二审经审理查明的事实除与一审认定事实一致外，二审中，上诉人弘宇公司向本院提交贵阳市房产测绘队于2016年12月20日出具的《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》以及贵阳市南明区建设局于2018年6月5日出具的《竣工验收备案表》，用以证明案涉房屋已于2016年12月20日取得商品房实测技术报告并于2018年6月5日完成竣工验收，达到交房条件。上诉人刘晶晶、尹猛对上述两份证据材料的真实性、合法性、关联性无异议，但认为弘宇公司并未提交案涉房屋的商品住房交付使用备案证书，故案涉房屋并未达到合同约定的交付条件。二审另查明，本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十一条第（二）项约定：该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书。第十四条第（一）项约定：该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的30日前书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。本院认为：关于案涉房屋是否达到合同约定的交付条件的问题，虽然上诉人弘宇公司二审提交了贵阳市房产测绘队于2016年12月20日出具的《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》以及贵阳市南明区建设局于2018年6月5日出具的《竣工验收备案表》，但是，因其并未提交案涉房屋已取得《商品房买卖合同》第十一条第（二）项中约定的商品住房交付使用备案证书的相关证据，因此，案涉房屋并未达到合同约定的交付条件。上诉人弘宇公司的该项上诉主张因缺乏证据支持，本院不予采信。关于本案逾期交房违约金的计算标准问题。虽然本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》中对此有明确约定，但是，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高由请求减少的，应当以违约金超过的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”、第十七条第二款：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”之规定，上诉人弘宇公司有权请求对合同约定的逾期交房违约金进行调整。并且，对于逾期交房违约金约定标准是否过高的判断应以同地段同类房屋租金标准作为参照进行衡量。本案中，一审法院参照2014年贵阳市住房和城乡建设局发布的贵阳市房屋租金指导价标准，酌情按照每月每平米15元的标准并上浮30%计算本案逾期交房违约金符合法律规定，并无不当。因上述政府部门发布的租金指导价标准系以房屋的建筑面积作为计算基数，并且按照一般生活常理及房地产市场交易惯例，房屋租金亦是按照建筑面积作为计价依据，因此，上诉人弘宇公司主张应按房屋的套内面积计算违约金缺乏合理依据，本院对此亦不予采信。至于上诉人弘宇公司主张刘晶晶、尹猛存在逾期付款三日的违约行为并应承担相应责任的问题，因上诉人弘宇公司在审理中并未提交相关证据证明刘晶晶、尹猛交齐办理按揭贷款所需资料的时间以及办妥按揭贷款手续的时间，而是以银行按揭贷款的到账时间即2016年11月29日主张刘晶晶、尹猛逾期三日办妥按揭贷款手续。按照一般生活常理及房地产市场交易惯例，刘晶晶、尹猛办妥按揭贷款手续的时间与银行贷款到账时间往往会存在一定的时间差，因此，仅以银行贷款到账时间晚于合同约定的办妥按揭贷款手续时间三天就认定刘晶晶、尹猛存在逾期付款行为既缺乏法律依据，也欠缺合理性，因此，上诉人弘宇公司的该项主张，本院不予采信。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费5366元，由上诉人贵州弘宇房地产开发有限公司负担1480元，由上诉人刘晶晶、尹猛负担3886元。本判决为终审判决。审判长 田 勇审判员 邹爱玲审判员 程 奕二〇二〇年五月十九日书记员 左文艳