云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书(2020)云0302民初659号原告（案外人）云南工控电力设备有限公司。地址：云南省昆明市晋宁区俊腾达产业园二期EA幢11-12号。统一社会信用代码91530100697973776D。法定代表人金乐勇，董事长。原告（案外人）金乐勇，男，汉族，1980年2月27日生浙江省乐清市人，住浙江省乐清市。委托代理人白雪梅、严大才，云南盾甲律师事务所律师（特别授权）。被告（申请执行人）大洋泊车股份有限公司。地址：山东省潍坊市潍城区拥军路3777号。统一社会信用代码91370700732620918N3-1。法定代表人李祥啟，董事长。委托代理人刘兆翔，山东航典律师事务所律师（特别授权）。第三人（被执行人）曲靖市恒建房地产开发有限公司。地址：云南省曲靖市临江花园5幢2号。统一社会信用代码915303005527014467。法定代表人张云（未到庭）。原告（案外人）云南工控电力设备有限公司、金乐勇诉被告（申请执行人）大洋泊车股份有限公司、第三人（被执行人）曲靖市恒建房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理，原告（案外人）云南工控电力设备有限公司、金乐勇及委托代理人白雪梅、严大才，被告（申请执行人）大洋泊车股份有限公司的委托代理人刘兆翔到庭参加诉讼，第三人（被执行人）曲靖市恒建房地产开发有限公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本案依法作缺席审理，现已审理终结。原告诉称：2015年1月4日原告因与第三人买卖合同纠纷一案向贵院提起诉讼，贵院依法受理并开庭审理。于2015年3月29日作出（2015）麒民初字第186号民事判决书，判决由第三人向原告支付货款426813元并承担诉讼费3851元。该判决生效后原告依法向贵院申请强制执行，并在执行过程中双方达成了《执行和解协议》，协议约定第三人将恒建·尚邻雅苑小区5幢22楼2206号、23楼2306号及3幢2016号房屋作价2650元／㎡冲抵应由其支付给原告货款及诉讼费（共计430664元）。冲抵超出部分由原告支付第三人。双方于2015年10月12日及2015年7月23日签订的《房屋认购协议书》，并办理完全部的冲抵手续。2017年6月9日被告大洋泊车股份有限公司与第三人承揽合同纠纷一案向贵院提起诉讼，贵院于2018年12月3日作出（2017）云0302民初3241号民事判决书。被告申请执行后，贵院于2019年6月25日作出（2019）云0302执1635号之一执行裁定书，查封了第三人尚邻雅苑项目的九套房产，其中包括原告购买的并以货款冲抵的房屋。该房屋于2015年10月份就已经交付原告占有使用，并办理了房屋交接手续。同时该两套房屋的房款通过货款冲抵后已经全部付清。2019年10月10日原告云南工控电力设备有限公司、金乐勇依法向贵院提出书面执行异议，并提供购房依据等相关证据，要求解除查封，并终止对上述财产的执行。2019年11月10日曲靖市麒麟区法院作出（2019）云0302执异46号执行裁定书，裁定驳回原告的异议，并明确告知可在15日内提起诉讼。综上，原告认为原告与第三人于2015年10月12日及2015年7月23日签订的《房屋认购协议书》是双方的真实意思表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，该协议合法有效。同时，原告购买房屋时，第三人开发的恒建·尚邻雅苑小区尚不能办理权属证书，2016年被告大洋泊车股份有限公司向山东省潍坊市潍坊区人民法院申请查封涉案房产，潍坊区法院作出了（2016）鲁0702民初691号保全裁定书查封了涉案房屋，导致后续第三人开发的商品房可以办理权属证书时原告无法办理。原告曾依法向潍坊区人民法院提出保全异议，但至今并未得到任何回复。原告已依合同支付全部价款并占有标的物至今。为此，根据《物权法》第15条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。以及《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，本案原告在人民法院查封之前已与第三人签订合法有效的书面买卖合同，并已付清全部房款，同时原告所购房屋已经交付使用。原告在本案中并无过错，是善意购买人，故人民法院不得查封、扣押冻结执行该财产，基于此，原告特提起诉讼，请求人民法院依法判令：1、立即停止原告购买的位于房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、确认原告金乐勇与第三人于2015年10月12日及2015年7月23日签订的《房屋认购协议书》合法有效，并确认房屋归原告所有；3、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告对事实部分补充一点，房屋至今都无法办理权属证书是因为第三人的原因无法办理，而不是潍坊区法院作出的保全裁定书才无法办理的。被告辩称：一、被答辩人非排除执行异议的权利人。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第24条第一项、第25条第一项的规定，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断是否构成权利人。本案中涉案房屋均登记在曲靖市恒建房地产开发有限公司名下，被答辩人非权利人，且在曲靖市麒麟区人民法院及潍坊市潍城区人民法院采取对涉案房屋保全措施时，依法进行的所有程序合法合理。二、被答辩人不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的要求。1、被答辩人未在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。2、被答辩人对于不动产在查封前未合法占有。3、被答辩人未支付房款。4、被答辩人迟迟未过户登记是基于自己的原因。三、依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第26条第二项“该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷，判决、裁定执行标的归属于案外人或者向其支付、返还执行标的的，不予支持”。之规定，人民法院应当驳回答辩人诉求。综上所述，被答辩人诉求于法无据，与事实不符，请人民法院予以驳回。第三人未到庭陈述。原告（案外人）针对其诉请，向本院提交如下证据：1、原告营业执照、法人身份证明及身份证复印件各一份，证明原告的诉讼主体资格；2、企业信用信息公示报告两份，证明被告的诉讼主体资格；3、《民事判决书》、《执行和解协议》、《房屋认购合同书》、《收据》复印件各一份，证明原告与第三人通过执行和解以执行款支付购房款的形式签订了合法有效的房屋买卖合同；4、《执行裁定书》复印件一份，证明原告于2019年10月10日提出的执行异议请求已被麒麟区人民法院驳回。委托代理人补充证据：1、居住证明一份，证明原告已分别于2015年9月2日及2015年11月16日合法占有使用了涉案房屋；2、（2015）麒执字第473号受理执行案件通知书复印件一份，证明原告于2015年5月4日就（2015）麒民初字第186号民事判决书向贵院申请强制执行；3、短信截屏、复印申请书各一份，证明原告在2017年10月份得知自己购买的房屋被山东潍坊区法院保全后一直在积极申诉，维护自己的合法权益。经质证，被告（申请执行人）对证据1、2的三性均无异议；对证据3的真实性有异议，执行和解协议未经人民法院进行备案，是其内部的协议，没有公信效力，不对外发生效力；对房屋认购协议书与执行和解协议的签订主体不一致，不排除云南工控电力设备有限公司、曲靖市恒建房地产开发有限公司恶意串通，损害被告的合法权益；对收据的真实性有异议，仅凭收据无法证明原告是否真实交付购房款项，原告应该出具相应的打款凭证，且购房款的数额依照正常的行为，应该会采用转账、网络的方式；对证据4的三性无异议；对补充证据1真实性有异议，出具证明的并非独立的法人，而是物业公司下面的服务中心，依照法律的规定没有独立出具证明的权利，且出具的证明超出了物业公司的管理范围，原告是否在此居住应该提供更具体的基础性证明，如水电费；对补充证据2的真实性、合法性无异议，但与本案没有关联性；对补充证据3真实性、合法性无异议，但是不能证明原告一直主张的权利，且从原告对于潍城区人民法院错认为潍坊区人民法院可以看出原告并没有认真去主张自己相应的权利。本院认为，原告提交的证据1、2与本案具有关联性，本院予以采信。证据3《民事判决书》已经生效，无须质证；云南工控电力设备有限公司与曲靖市恒建房地产开发有限公司达成《执行和解协议》无执行人员在场参与进行和解，《执行和解协议》、《房屋认购协议书》是否交法院执行局承办人员备案不清。2015年7月23日《收据》复印件金额为178902元，但无银行转账凭证等相关证据予以佐证，且与2015年7月22日《执行和解协议》第二项：“房款按2650元/㎡，三套房屋总计202.53㎡，总房款为536704.5元，冲抵办完手续后甲方（云南工控电力设备有限公司）应付乙方（曲靖市恒建房地产开发有限公司）房款106040.5元”。金额明显不符，本院不予采信。补充证据1居住证明属曲靖昕政物业服务有限公司尚邻雅苑服务中心出具，但无交纳物业管理费、水电费等直接证据予以佐证，本院不予采信；补充证据2（2015）麒执字第473号受理执行案件通知书本院予以采信；短信截屏、复印申请书本院予以采信。根据庭审和举证、质证，本院确认以下事实：2015年3月29日，云南工控电力设备有限公司诉曲靖市恒建房地产开发有限公司、第三人江苏省建设集团有限公司合同纠纷一案，经本院（2015）麒民初字186号民事判决书判决由曲靖市恒建房地产开发有限公司在判决生效之日起十五日内支付云南工控电力设备有限公司货款人民币426813元。案件受理费7702元，减半收取3851元，由曲靖市恒建房地产开发有限公司负担。判决生效后，2015年5月4日，云南工控电力设备有限公司向本院申请执行，2015年7月22日，云南工控电力设备有限公司（甲方）与曲靖市恒建房地产开发有限公司（乙方）签订《执行和解协议》，载明：“根据麒麟区人民法院（2015）麒民初字186号《民事判决书》，乙方曲靖市恒建房地产开发有限公司应付甲方货款人民币426813元，及甲方预交的诉讼费3851元，现甲方申请强制执行，经双方协商达成如下协议：一、乙方应付甲方货款及诉讼费合计430664元，由乙方恒建·尚邻雅苑3-2506号、5-2206号、5-2306号房屋作价2650元/㎡冲抵，超出部分经双方协商以现金支付乙方；二、房款按2650元/㎡，三套房屋总计202.53㎡，总房款为536704.5元，冲抵办完手续后甲方应付乙方房款106040.5元”；三、本协议一次性解决双方的债权债务问题，甲方不再向乙方主张其他要求；四、本协议一式三份，甲乙双方及法院各执一份。甲方：云南工控电力设备有限公司（印章），经办人签名：金乐勇（签名）。乙方：曲靖市恒建房地产开发有限公司（印章），经办人签名：张云（印章）”。2015年7月23日，曲靖市恒建房地产开发有限公司（甲方、出售方）与金乐勇（乙方、认购方）签订《房屋认购协议书》对恒建·尚邻雅苑小区5幢22楼2206住房面积约为67.51㎡，认购房屋价款233725元，优惠后2650元/㎡，总价178902元。采用一次性付款。2015年10月12日，曲靖市恒建房地产开发有限公司（甲方、出售方）与金乐勇（乙方、认购方）签订《房屋认购协议书》对恒建·尚邻雅苑小区5幢23楼2306住房面积约为67.51㎡，认购房屋价款233725元，优惠后2650元/㎡，总价178902元。采用一次性付款。2015年7月23日，金乐勇交纳5-2206室房款178902元，由曲靖市恒建房地产开发有限公司出具《收据》。2019年10月10日，原告（案外人）云南工控电力设备有限公司、金乐勇对2019年6月25日本院作出的（2019）云0302执1635号之一执行裁定书提出异议申请，经本院2019年11月10日作出（2019）云0302执异46号执行裁定书裁定驳回案外人云南工控电力设备有限公司、金乐勇的异议申请。本院认为，案外人执行异议之诉是指案外人对执行标的的全部或一部分主张实体权利，而请求法院对该实体上法律关系进行裁判，阻止法院对执行标的进行强制执行的救济方法。原告（案外人）提交的《执行和解协议》是云南工控电力设备有限公司与曲靖市恒建房地产开发有限公司签订，而《房屋认购协议书》系原告（案外人）金乐勇与曲靖市恒建房地产开发有限公司签订，且未进行房屋权属登记。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房地产开发商企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。《执行和解协议》约定涉案房屋主体与《房屋认购协议书》购房人主体明显不一致，案外人提交的证据不能证明上述法律规定的情形，故案外人提出的异议申请本院不予支持。综上所述，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告（案外人）云南工控电力设备有限公司、金乐勇的诉讼请求。案件受理费6668元，由原告（案外人）云南工控电力设备有限公司、金乐勇承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。审 判 长  钱瑞鑫人民陪审员  桂辉勇人民陪审员  王利萍二〇二〇年五月八日书 记 员  周长虹