上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终3746号上诉人（原审原告）：奚岩，男，1986年10月31日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：胡蕊，北京市京师（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王璐，北京市京师（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海天歌置业有限公司，住所地上海市浦东新区创新西路778号。法定代表人：陆彦臣，总经理。委托诉讼代理人：吴秀青，女，该公司工作人员。原审被告：上海斯潘房地产营销策划有限公司，住所地上海市浦东新区书院镇船山街49弄1号1004室。法定代表人：何贵玲，执行董事。委托诉讼代理人：黄佳庆，上海问学律师事务所律师。上诉人奚岩因与被上诉人上海天歌置业有限公司（以下简称天歌公司）及原审被告上海斯潘房地产营销策划有限公司（以下简称斯潘公司）商品房预售合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初77307号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年5月7日公开开庭进行了审理。上诉人奚岩之委托诉讼代理人胡蕊、王璐，被上诉人天歌公司之委托诉讼代理人吴秀青，原审被告斯潘公司之委托诉讼代理人黄佳庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人奚岩上诉请求：撤销一审法院判决第二项，依法改判天歌公司应于判决生效之日起十日内向上诉人支付逾期办证违约金(以人民币1,268,332元为基数,按照市场报价同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率,自2019年5月1日起至实际具备办证条件之日止)。事实和理由：一、一审法院判决逾期办证违约金计算截止至一审判决书出具之日，额外增加了上诉人的诉讼成本，亦与逾期交房违约金的处理不一致；二、将逾期办证违约金计算至实际具备办证条件之日止并未违反法律的规定，且有利于督促被上诉人尽快履行义务，更是节省了司法资源。被上诉人天歌公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告斯潘公司辩称，上诉人的上诉请求缺乏法律依据，故不同意上诉人的上诉请求，要求二审法院维持原判。奚岩向一审法院起诉请求：1.判令天歌公司、斯潘公司承担逾期交房违约金（以人民币1,268,332元为基数，自2018年10月1日起至实际交房之日止，按日万分之二的标准计算）；2.判令天歌公司、斯潘公司承担逾期办证违约金（以1,268,332元为基数，自2019年5月1日起至实际具备办证条件之日止，按中国人民银行贷款利率计算）；3.本案诉讼费由天歌公司、斯潘公司共同承担。一审法院认定事实：2017年2月23日，天歌公司与案外人XX公司（以下简称XX公司）签订《商业地产项目收购合同》一份，约定，XX公司拟收购天歌公司开发的XX项目，收购标的坐落于XX路XX弄XX号1011-1030、2001-2039、3001-3039；2号1001-1064、2001-2066、3001-3064（详见预售依靠可证和预测报告）；销售标的中1号楼的销售期限为2017年3月1日至2018年5月31日，2号楼销售期限为自XX公司支付2号楼50%收购款后开始销售；合同期内，双方不签订正式购房合同，XX公司有权将该项目的房源指定第三方购买，天歌公司应与指定第三方签订正式购房合同，指定第三方应支付购房款（含客户的货款金额）视为XX公司支付的购房款；超出底价部分的购房款（溢价房款）由XX公司直接向指定第三方收取，并承担相应税费……。该收购合同第三条第七款约定，XX公司以买断、独家销售代理的方式销售该项目所购房屋，即在本合同有效期内，天歌公司委托XX公司独家销售代理该项目的所购房源：2017年8月31日前，本项目其他房源（3-8号楼）的销售天歌公司拟指定XX公司以本合同约定的方式收购及销售，具体的合约条款由双方另行协商确定，若双方协商不一致，天歌公司可自行销售或委托第三方销售该项目其他房源。2017年12月26日，天歌公司与XX公司签订《商业地产项目收购合同》补充协议二，约定由XX公司对项目4号楼、6号楼、7号楼进行收购、销售。补充协议二为《商业地产项目收购合同》的补充协议，补充协议二未涉及的相关条款均按双方于2017年2月23日签订的《商业地产项目收购合同》执行。2018年11月22日，天歌公司、斯潘公司与XX公司签订三方的《权利义务转让协议》，约定，天歌公司和XX公司同意，自2018年11月15日起XX公司将其在收购合同、补充协议、补充协议二及补充协议三项下的所有权利义务概括转让给斯潘公司，XX公司不再履行上述法律文件。2018年3月18日，奚岩作为乙方（预购方）、斯潘公司作为甲方（卖方）签订《定金合同（供商品房预订时使用）》一份，约定，预定房屋地址浦东新区XX路XX弄XX号XX层XX室，购房总费用1,748,332元（人民币，币种下同），定金100,000元，双方约定：乙方于2018年4月2日到甲方售楼处签订《上海市商品房预售合同》，奚岩同意签订本合同时，支付定金作为甲乙双方当事人订立商品房预售/买卖合同的担保，签订商品房预售/买卖合同后，奚岩支付的定金转为购房费用。房款支付方式：奚岩于2018年4月2日前支付首笔购房费用1,098,332元（含已支付的定金100,000元），余款650,000元以银行贷款方式支付，该款于2018年7月2日前付清。2018年4月26日，奚岩与斯潘公司签订《销售服务协议》，约定：斯潘公司在奚岩购房过程中，提供服务。奚岩向斯潘公司支付销售服务费523,440元。…本合同单独于奚岩因购买该房屋而签订的相关协议，与该等协议并无直接关联。同日，奚岩与天歌公司签订《上海市商品房预售合同》，由奚岩向天歌公司购买坐落于上海市浦东新区XX路XX弄《XX》XX号XX层XX室房屋，政府批准的规划用途为商业，暂测建筑面积33.36㎡，每平方米房屋建筑面积单价36,717元，房屋总房价款暂定为1,224,892元。合同第十条、十一条约定，该房屋的交付必须符合下列所列条件：取得了《住宅交付使用许可证》；天歌公司对该房屋设定的抵押已注销；天歌公司已按规定缴纳了物业维修基金；天歌公司承诺于2018年12月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），奚岩有权单方面解除本合同。天歌公司定于2018年9月30日前将该房屋交付给奚岩，除不可抗力外。第十二条约定，天歌公司如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付奚岩，应当向奚岩支付违约金，违约金按奚岩已支付的房价款日万分之二计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。第十四条约定，在天歌公司办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后30日内，由买卖双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。买卖双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向浦东新区房地产交易中心办理价申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。合同附件一付款方式和付款期限约定，2018年4月26日前支付614,892元。2018年7月26日前以贷款形式支付610,000元。合同签订后，奚岩实际向天歌公司支付了744,892元，剩余480,000元贷款未放款，向斯潘公司支付了523,440元。因天歌公司未按时交房，奚岩向一审法院起诉，要求判如所请。一审法院认为，奚岩与天歌公司签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，各方均应恪守。根据预售合同约定，天歌公司应于2018年9月30日交付房屋并承诺于2018年12月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证）作为交房条件，然至奚岩起诉，天歌公司仍未交房，构成合同违约。根据天歌公司与XX公司之间的《商业地产项目收购合同》、补充协议及天歌公司、斯潘公司与XX公司的三方协议约定，“超出底价部分的购房款（溢价房款）”由斯潘公司直接收取，据此足以认定斯潘公司向包括奚岩在内的购房者收取的“服务费”性质即为购房款。斯潘公司辩称是以服务费名义收取的签约转让金，因事先未向奚岩明示，事后奚岩也不予认可，且定金合同将该部分款项也一并列入房款中，故对其说法一审法院不予采信。本案中，双方对大产证取得的时间作了具体约定，现因天歌公司逾期办理大产证致使购房者不能按期办理小产证，属于《商品房买卖合同司法解释》第十八条规定的由于出卖人的原因致使买受人逾期取得房屋权属证书的情形，奚岩要求对方按司法解释承担违约责任，并无不当。据此对奚岩主张的自2019年5月1日起到判决之日止的逾期办证违约金，一审法院予以支持，之后的违约金可另行主张。考虑到按期向购房者交付房屋和办理权属证明系天歌公司作为开发商的基本义务之一，现天歌公司不能按期交房，也未依约办理相关产权证明，购房者有权按实际支付的购房款的总额作为逾期交房违约金及逾期办证违约金的计算基数主张权利。至于天歌公司与斯潘公司之间的费用结算约定或利益分配关系，与购房者无关，不能成为天歌公司减免自身责任的事由。斯潘公司并无向购房者交付房屋和办证的义务，其在本案中亦无其他依法应当承担连带责任的情形，奚岩要求斯潘公司承担责任，缺乏合同和法律依据，不予支持。一审法院审理后，于二○一九年十二月三日作出判决：一、上海天歌置业有限公司应于判决生效之日起十日内向奚岩支付逾期交房违约金（以人民币1,268,332元为基数，自2018年10月1日起按每日万分之二的标准，计付至实际交房之日止）；二、上海天歌置业有限公司应于判决生效之日起十日内向奚岩支付逾期办证违约金（以人民币1,268,332元为基数，按照市场报价同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率，自2019年5月1日起至2019年12月3日止）；三、对奚岩的其余诉讼请求，不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1,935元，减半收取计967.50元，由上海天歌置业有限公司承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点在于上诉人主张的逾期办证违约金的计算截止时点应如何确定。上诉人虽诉称该项违约金应计算至其主张的系争房屋实际具备办证条件之日止，但本案的实际情况是，涉案房屋尚未竣工验收，被上诉人至今仍未取得系争楼盘的大产证，其在庭审中亦明确大产证的办理目前还存在障碍，故上诉人主张的“实际具备办证条件之日”客观上存在不确定性。由此，考虑到上述实际情况，一审法院将本案所涉逾期办证违约金计算的截止时点确定为一审判决作出之日，应属合理，本院予以维持。至于之后的违约金，正如一审法院所述，上诉人可基于双方合同的实际履行情况另行主张。综上所述，上诉人奚岩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人奚岩负担。本判决为终审判决。审判长 方 方审判员 刘 佳审判员 娄 永二〇二〇年五月十二日书记员 张功楷附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；