贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终1895号上诉人（原审被告）：贵阳碧桂园房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市花溪区碧桂园一期建设项目1号综合楼。法定代表人：黄士冯，该公司总经理。委托诉讼代理人：杜听平，贵州瀛黔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李行莉，女，1971年8月30日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：马涛，泰和泰（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高儒荣，泰和泰（贵阳）律师事务所律师。原审第三人：中国光大银行股份有限公司贵阳分行，住所地贵州省贵阳市观山湖区长岭北路以东与林城东路以北处。法定代表人：罗蜀章，该行行长。原审第三人：姜涛，男，1970年2月13日出生，汉族，住山东省烟台市芝罘区。上诉人贵阳碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）因与被上诉人李行莉、原审第三人中国光大银行股份有限公司贵阳分行（以下简称光大银行贵阳分行）、原审第三人姜涛商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2019）黔0111民初6516号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法适用普通程序组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。碧桂园公司上诉请求：1.依法撤销原判决，依法改判或发回重审；2.本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：1.案涉房屋出现剪力墙属于合理现象不是上诉人恶意添加，且未因存在剪力墙导致房屋市场价值下跌，不影响被上诉人的正常使用，故上诉人与李行莉签订的《商品房买卖合同》不应解除。2.原判决不仅要求上诉人返还李行莉已付购房款的利息还要求上诉人支付李行莉可得利益损失，违反公平原则，不应支持；维修基金与预告登记费系上诉人替相关政府职能部门收取，不应由上诉人退还；光大银行贵阳分行未提出解除商品房担保贷款合同，本案应仅处理商品房买卖合同纠纷，且李行莉与光大银行贵阳分行并未请求支付因解除担保贷款合同而导致的剩余贷款本金、利息、补偿金，一审法院判决上诉人支付，违反“不告不理”原则。被上诉人李行莉答辩称，1.《商品房买卖合同》第17条第1款第（三）约定，商品房结构形式、户型、空间尺寸发生变更的，买受人有权退房，即买受人享有约定的合同解除权。2.《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”。合同违约金数额明显不足以弥补被上诉人的损失，故一审法院支持首付款利息损失以及预期利益损失有事实依据和法律依据。3.合同解除系因上诉人违约行为造成，故应当由上诉人返还被上诉人已交纳的专项维修资金和预告登记费。4.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”明确商品房买卖合同当事人有权请求解除商品房担保贷款合同。原审第三人光大银行贵阳分行未陈述意见。原审第三人姜涛述称，和我们商铺一样情况的业主均已由碧桂园公司退款，只有我们一家还没退款，因此才提起诉讼，请求维持原判。李行莉向一审法院提出诉讼请求：1.判决解除李行莉与碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：HXEQ-YDGG-06H-DS-103）；2.判决碧桂园公司返还李行莉购房款872,002元、预告登记费550元、物业专项维修基金8,720.02元，此项共计881,272.02元；3.判决解除李行莉与第三人中国光大银行股份有限公司贵阳分行签订的《个人贷款合同》（合同编号：51721616001786）；4.判决碧桂园公司支付李行莉已向第三人支付的贷款利息至《个人贷款合同》解除日止（暂记至2019年6月20日为62,841.3元）；5.判决碧桂园公司赔偿李行莉损失544,798元；6.判决碧桂园公司赔偿李行莉已付购房款的利息损失至购房款全部返还之日止（按人民银行固定资产贷款利率暂记至起诉之日即2019年7月9日为146,504.06元）；7.本案诉讼费、保全费、保全保险费由碧桂园公司承担。一审法院认定事实：李行莉与第三人姜涛系夫妻关系。2016年7月20日，李行莉与贵阳碧桂园房地产开发有限公司签订商品房买卖合同以及相应补充协议（合同编号：HXEQ-YDGG-06H-DS-103），主要约定，碧桂园公司将位于花溪碧桂园二期伊顿公馆6号楼商业3号房屋出售给李行莉，该房屋的规划用途为商业，属框架结构，层高净高为：4.5米。该房屋建筑面积73.01平方米，套内建筑面积70.84平方米。该商品房单价每平方米12,309.46元，李行莉按照套内建筑面积支付总房款为872，002元。李行莉应于合同签订之日向碧桂园公司交付首期房款共计442,002元，余款430，000元，由李行莉以银行按揭贷款方式进行付款。碧桂园公司应于2018年12月30日前向李行莉交付该商品房。经行政主管部门审查批准，建筑工程施工图设计文件中房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向变更影响到李行莉所购商铺房质量或使用功能的，碧桂园公司应当在涉及审查单位批准变更之日起10日内，书面通知李行莉。碧桂园公司未在规定时限内通知李行莉的，李行莉有权退房。该合同和协议还对其他事项进行了约定。另外，2016年7月17日李行莉向碧桂园公司支付购房定金30,000元，于2016年7月20日向碧桂园公司支付首期房款412，002元，前述款项共计442，002元。2016年7月20日李行莉向碧桂园公司交纳维修基金8,720.02元、商品房预告登记费550元。另查明，李行莉及第三人姜涛系夫妻关系，2016年8月5日李行莉与第三人姜涛、中国光大银行股份有限公司贵阳分行、碧桂园公司签订贵州银行股份有限公司个人贷款合同，该合同主要约定，李行莉及第三人姜涛作为共同借款人向中国光大银行股份有限公司贵阳分行借款430,000元，碧桂园公司系保证人。借款期限为2016年8月5日至2026年8月5日。该合同还对其他事项进行了约定。另外，2017年3月31日第三人向李行莉出具借款借据一份，载明第三人中国光大银行股份有限公司贵阳分行向李行莉提供借款430,000元。2016年8月5日第三人中国光大银行股份有限公司贵阳分行接受李行莉委托向贵阳碧桂园房地产开发有限公司转款430,000元。后经一审法院于2019年10月9日组织当事人进行现场勘验，碧桂园公司出售的案涉房屋中部存在长2.8米、厚0.36米、高达楼顶的剪力墙一堵，该房屋的结构形式亦与规划图不符。2019年9月3日经李行莉申请，一审法院依法委托贵州精诚房地产估价有限责任公司对案涉房屋市场价值进行评估，2019年10月25日，评估机构出具《评估报告》，测算案涉房屋2019年9月3日的市场价值为101.48万元，评估单价为13900元/平方米。上述事实，有当事人身份情况、当事人陈述、商品房买卖合同、补充协议书、承诺函、个人贷款合同、收款回执、现场勘验笔录、评估报告等证据在卷佐证，上述证据已经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。第一，关于李行莉与碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：HXEQ-YDGG-06H-DS-103）以及补充协议是否应解除的问题。在本案中，碧桂园公司出售的案涉房屋的结构形式与商品房买卖合同约定不符，碧桂园公司也未按照合同约定，在规定时限内履行相应的通知义务，且该房屋设计的变更足以影响到李行莉对房屋的使用功能，因此，碧桂园公司已经构成违约，李行莉有权退房。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项之规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，对于李行莉主张解除碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号为：HXEQ-YDGG-06H-DS-103）及补充协议的诉请，一审法院予以支持。第二，李行莉要求碧桂园公司返还购房款及利息、预告登记费以及维修基金的问题。在本案中，李行莉与碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：HXEQ-YDGG-06H-DS-103）以及补充协议应当解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，对于李行莉要求碧桂园公司返还购房款472,002元的诉请，一审法院予以支持。李行莉主张碧桂园公司支付以该购房款472,002元为基数按照人民银行固定资产贷款利率计算至全部还清购房款之日止的利息的诉请，未违反法律强制性规定，亦符合常理，且在该期间碧桂园公司实际占用李行莉的购房款造成李行莉的利息损失，因此，一审法院酌情支持年利率为4.75%进行计算。另外，关于房屋维修基金的问题。根据《中华人民共和国物权法》第五十三条之规定，“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金”，李行莉作为业主应当交纳相应的维修基金。但是在本案中，因碧桂园公司的违约行为，李行莉与碧桂园公司签订的商品房买卖合同应当解除，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”，李行莉与碧桂园公司之间的商品房买卖民事法律行为已经终止，李行莉不能继续认定为业主，不再享有建筑物区分所有权中共有部分的相应权利，亦不应承担对共有部分的义务。因此，对于李行莉要求碧桂园公司返还维修基金8,720.02元的诉请，一审法院予以支持。关于预告登记费受损，亦因碧桂园公司违约行为所致，对于李行莉要求碧桂园公司返还预告登记费550元的诉请，一审法院予以支持。第三，关于李行莉要求碧桂园公司预期利益损失的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，在本案中，碧桂园公司构成违约，应当赔偿李行莉的损失范围包括合同履行后可以获得的利益。房价上涨是客观事实，根据《评估报告》测算案涉房屋2019年9月3日的市场价值为101.48万元，李行莉主张碧桂园公司支付案涉房屋溢价部分133,527.98元一审法院予以支持，且碧桂园公司应向李行莉支付评估费10,000元。另外需要说明的是，购房款利息占用损失与预期利益损失并不矛盾，也并不存在重复部分，因此，对于该两项损失可以同时支持。第四，关于李行莉与第三人姜涛、中国光大银行股份有限公司贵阳分行、贵阳碧桂园房地产开发有限公司签订《个人贷款合同》是否应当解除的问题。在本案中，李行莉与碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：HXEQ-YDGG-06H-DS-103）以及补充协议应当解除。李行莉与姜涛系夫妻关系，姜涛同意解除个人贷款合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”，李行莉签订商品房担保贷款合同的目的无法实现，因此，对于李行莉要求解除与第三人中国光大银行股份有限公司贵阳分行、姜涛签订《个人贷款合同》的诉请，一审法院予以支持。第五，关于借款合同中贷款本金及利息的赔偿问题。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的意见》第二十五条第二款规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金和利息分别返还担保人和买受人”，由于《个人贷款合同》的解除是基于《商品房买卖合同》的解除，而本案《商品房买卖合同》的解除系碧桂园公司违约所致，则《个人贷款合同》解除所导致的违约责任，应当由碧桂园公司承担，当然，在人民法院判决解除《个人贷款合同》前，借款人李行莉、姜涛应当依约进行履行还款义务，由于本案中解除《个人贷款合同》导致的结果为提前还款，则合同约定的提前还款的补偿金应当由碧桂园公司支付给贷款人。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第五十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四项、第九十七、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第二百三十二条之规定，判决：一、解除李行莉与贵阳碧桂园房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：HXEQ-YDGG-06H-DS-103）以及补充协议；二、贵阳碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向李行莉返还自行支付的购房款442,002元，并向李行莉支付以购房款442,002元为基数按照年利率4.75%计算自2016年7月20日至全部还清购房款之日止的利息；三、贵阳碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向李行莉返还维修基金14,999元、预告登记费550元；四、贵阳碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向李行莉赔偿损失133,527.98元及评估费10,000元；五、解除李行莉与中国光大银行股份有限公司贵阳分行、姜涛、贵阳碧桂园房地产开发有限公司签订的《个人贷款合同》（合同编号：51721616001786）；六、贵阳碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付李行莉已向支付中国光大银行股份有限公司贵阳分行的贷款本金及利息（以中国光大银行股份有限公司贵阳分行于判决生效当月出具的对账单为准）；七、贵阳碧桂园房地产开发有限公司在履行前述义务的同时向中国光大银行股份有限公司贵阳分行偿还李行莉就《个人贷款合同》剩余的贷款本金、利息、补偿金等（以个人贷款合同的约定进行计算）；八、驳回李行莉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,100元（已减半收取），由贵阳碧桂园房地产开发有限公司负担。本院二审期间，双方均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审查明的其余事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人碧桂园公司与被上诉人李行莉签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属有效合同，双方应当按照合同内容全面履行各自的义务。本案二审的争议焦点为：一、碧桂园公司与李行莉签订的《商品房买卖合同》是否应当解除；二、李行莉诉请碧桂园公司承担的已付购房款利息及可得利益损失是否可以一并支持；三、李行莉、光大银行贵阳分行、姜涛、碧桂园公司签订的《个人贷款合同》是否应当解除以及碧桂园公司是否应当支付光大银行贵阳分行剩余贷款本金、利息、补偿金。关于争议焦点一，碧桂园公司与李行莉签订的《商品房买卖合同》是否应当解除的问题。双方《商品房买卖合同》第十七条第（一）项约定：“经行政主管部门审查批准、建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。……出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。”本院认为，经查，双方签订《商品房买卖合同》时，该合同附件所示的案涉商铺的户型图并不存在剪力墙，但交付时该商铺内出现了宽2.8米、厚0.36米、高达楼顶的剪力墙，属于设计变更了双方合同约定的户型与结构，该设计变更严重影响了商铺的经营使用功能，且碧桂园公司未能提交证据证明将商铺户型与结构变更书面通知了买受人李行莉，因此，根据合同第十七条的约定李行莉享有解除权，故李行莉诉请解除合同于约有据，一审法院判决解除碧桂园公司与李行莉签订的《商品房买卖合同》并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二，李行莉诉请碧桂园公司承担的已付购房款利息以及可得利益损失是否可以一并支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本院认为，本案《商品房买卖合同》解除的原因在于碧桂园公司违反合同义务所致，李行莉作为守约方有权依法请求违约方碧桂园公司赔偿损失，该损失的构成应当包括实际损失与可得利益损失。因此，李行莉已付购房款的利息作为其实际遭受的资金占用损失以及李行莉无法享有案涉商铺市场价值上涨所来带的可得利益损失，均属于李行莉因合同解除可依法主张赔偿的损失范围，一审法院判决碧桂园公司一并支付李行莉已付购房款利息与可得利益损失，并无不当，本院予以维持。关于争议焦点三，本案当事人所签订的《个人贷款合同》是否应当解除的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”本院认为，本院已支持李行莉诉请解除本案的《商品房买卖合同》，而《商品房买卖合同》解除客观上致使李行莉、姜涛与光大银行贵阳分行、碧桂园公司签订的《个人贷款合同》的目的无法实现，故李行莉诉请解除该《个人贷款合同》于法有据，应予解除。对于碧桂园公司是否应当支付光大银行贵阳分行因解除《个人贷款合同》导致的剩余贷款本金、利息、补偿金的问题，虽然李行莉及光大银行贵阳分行均未在本案中诉请碧桂园公司支付剩余贷款本金、利息、补偿金，但该剩余贷款本金、利息、补偿金属解除《个人贷款合同》后光大银行贵阳分行的损失，究其根源亦因碧桂园公司违约导致解除《商品房买卖合同》所致，因此，一审法院秉持一次性解决纠纷的原则，为减轻当事人的诉累，在本案中一并处理《商品房买卖合同》《个人贷款合同》的解除后果，并无不当，本院予以维持。最后，对于李行莉因购买本案商铺交纳的维修基金、预告登记费，均属于李行莉因《商品房买卖合同》解除而导致的实际损失，应由碧桂园公司予以赔偿，但一审判决主文对维修基金的认定存在笔误，经查，碧桂园应予赔偿的维修基金应为8,720.02元，本院予以纠正。综上所述，上诉人碧桂园公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市花溪区人民法院（2019）黔0111民初6516号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项、第六项、第七项；二、撤销贵州省贵阳市花溪区人民法院（2019）黔0111民初6516号民事判决第八项；三、变更贵州省贵阳市花溪区人民法院（2019）黔0111民初6516号民事判决第三项为：贵阳碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向李行莉返还维修基金8,720.02元、预告登记费550元；四、驳回李行莉的其他诉讼请求；五、驳回贵阳碧桂园房地产开发有限公司上诉请求。一审案件受理费9,100元，二审案件受理费18200元，共计27300元，由贵阳碧桂园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  彭伦禹审判员  罗晓珊审判员  邹爱玲二〇二〇年五月二十八日法官助理陈跃霄书记员彭永耀