文书内容重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0119民初586号原告：李中贤，女，1974年3月17日出生，汉族，住重庆市南川区。委托代理人：陈代远，重庆春意律师事务所律师。被告：袁敏珍，女，1964年8月17日出生，汉族，住重庆市南川区。第三人：魏生勇，男，1963年8月3日出生，汉族，住重庆市南川区。委托代理人：李常群，重庆市南川区渝南法律服务所法律工作者。原告李中贤与被告袁敏珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案受理后，因魏生勇与本案有法律上的利害关系，本院依法通知魏生勇为第三人参加诉讼。本案依法由审判员韦云华独任审判，适用简易程序，于2020年4月22日公开开庭进行了审理，原告李中贤的委托代理人陈代远、被告袁敏珍、第三人魏生勇及其委托代理人李常琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李中贤向本院提出诉讼请求：1、依法确认原被告于2018年11月9日签订的《房地产买卖协议》有效；2、依法判令涉案房屋的征收补偿全部归原告所有，由被告协助办理相关拆迁事宜；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告因偿还银行贷款，需要出卖其房屋筹钱。2018年11月9日，原被告协商签订《房地产买卖协议》，约定被告出卖座落于重庆市南川区XX街道办事处XX巷XX号X-X房屋，成交价格为400000元，分三次付清；2018年11月20日前原告支付被告300000元购房款（含定金50000元），被告收到第一次购房款后5日内到银行还清该房屋的抵押贷款并到房屋登记机关注销抵押登记。协议同时对后续付款事宜、税费、房地产的交付、违约事项等进行了约定。其中，第六条第2款对遇房屋拆迁作了特别约定：协议签订之日起，如遇政府或企业等拆迁征收时房产未过户，则拆迁征收时对该房屋的一切补偿安置均归乙方（原告）所有，甲方（被告）不得干涉及享有，并无条件、无偿的积极配合乙方做好相关事宜等。协议签订后，原告分多次将购房款400000元通过银行转帐支付给被告。2018年11月20日原被告交接了房屋。此后原告准备对购买房屋进行过户时，得知该片区已列入拆迁范围，房屋过户冻结，随后拆迁部门入户调查，原告在该房屋的调查表上进行了签字确认。2019年11月27日，重庆市南川区人民政府发布了《关于XXXXX旧城改造项目国有土地上房屋征收的公告》，为此原告多次要求被告协助办理拆迁安置事宜，但被告以种种理由拒不配合，致使原告无法就该房屋进行拆迁安置。故此，为维护原告的合法权益，原告特根据相关法律规定向贵院提起诉讼，望判如所请。被告袁敏珍辩称，我与魏委勇离婚后，因欠帐经济困难所以把房子悄悄卖了。魏生勇长期没在南川，他不知道卖房的事情，协议应该无效。第三人魏生勇陈述，被告与我离婚时约定XX巷XX号X-X、X-X两套房屋归儿子魏园君和女儿魏莉玲所有，原告与被告签订的《房地产买卖协议》已侵犯了我和两个子女的合法权益。原告明知所买房屋是为共同所有还要与被告签订买卖协议，我有理由怀疑他们是恶意串通损害第三人利益。同时，涉案房屋是农村宅基地，原被告签订买卖协议违反了法律规定。因此，原被告于2018年11月9日签订的《房地产买卖协议》应当无效，房屋的拆迁补偿费用全部归被告和我所有。本院经审理认定事实如下：被告袁敏珍与第三人魏生勇原系夫妻，位于重庆市南川区XX街道办事处XX巷XX号X-X、X-X两套房屋系二人在婚姻关系存续期间共同修建，该两套房屋于2017年1月12日办理产权登记【产权证号：渝（2017）南川区不动产权第XXXXX号、渝（2017）南川区不动产权第XXXXX号，两证上“共有情况”一栏载明的是“共同共有”，权利人袁敏珍、魏生勇】。2017年6月12日原告袁敏珍与第三人魏生勇在重庆市南川区民政局协议离婚，离婚时双方在《离婚协议书》中约定前述两套房屋归儿子魏园君和女儿魏莉玲所有。2017年6月13日，被告袁敏珍与第三人魏生勇到不动产登记部门申请变更前述两套房屋的产权登记，当时由二人签名确认的《具结保证书》上写明：“我魏生勇和袁敏珍于2017年6月12日离婚，有夫妻共同财产，座落于南川区XX街道办事处XX巷XX号X-X、XX-X，不动产权证字号：渝（2017）7-XXXXX，土地性质为集体，建筑面积为212.5平方米，离婚协议将上述房屋归魏园君、魏莉玲。现我二人魏生勇和袁敏珍共同表示收回离婚协议中对此房屋产权的约定，重新约定此房屋产权归袁敏珍所有，袁敏珍拥有该房屋的全部产权。魏生勇、袁敏珍二人保证申请登记的房地产没有产权争议，并对其提交的有关资料和反应情况的真实性负责，如有隐瞒、欺骗、编造、申报不实等违法行为而引起的权属争议及法律责任和一切经济损失，由魏生勇、袁敏珍二人自行承担”。2017年6月19日，不动产登记部门发放了渝（2017）南川区不动产权第XXXXX号《不动产权证书》，该证载明权利人“袁敏珍”、共有情况“共同共有”，同时注销了产权证号为渝（2017）南川区不动产权第XXXXX号的原不动产权证书。2018年10月28日，被告袁敏珍将位于重庆市南川区XX街道办事处XX巷XX号X-X房屋出卖给原告李中贤，双方约定房屋总价款400000元，原告李中贤支付被告袁敏珍50000元购房定金。2018年11月9日，原告李中贤和被告袁敏珍正式签订《房地产买卖协议》，该协议除了约定了房屋位置、成交价格等主要内容，还约定了其他事项，其中协议第六条第2项约定：“协议签订之日，如遇政府或企业等拆迁征收时房产未过户，则拆迁征收时对该房屋的一切补偿安置归乙方所有，甲方不得干涉及享有，并无条件、无偿的积极配合乙方做好相关事宜等”。2018年11月10日和2018年11月20日，原告李中贤分两次共计支付被告袁敏珍购房余款350000元。400000元房款是以袁铭澜的名义通过手机银行转帐支付给被告袁敏珍,被告袁敏珍每一次收款均向原告李中贤出具有收条。2018年11月20日，被告袁敏珍将房屋交付给了原告李中贤，该房屋至今未能办理过户登记，产权仍登记在被告袁敏珍名下。2019年8月6日，重庆市人民政府作出渝府地【2019】1167号《关于南川区实施城市规划建设农用地转用和土地征收的批复》，同意南川区人民政府将XX街道XX居委X组等4个组（即：1组、2组、3组、4组）集体农用地8.4181公顷（其中耕地5.8353公顷）转为建设用地并予以征收，另征收集体建设用地15.1089公顷。2019年11月27日，重庆市南川区人民政府作出南川府发【2019】26号《关于XXXXX旧城改造项目国有土地上房屋征收决定》和南川府告【2019】57号《关于XXXXX旧城改造项目国有土地上房屋征收的公告》，对包括涉案房屋在内的属于该项目范围内的房屋实施征收，同时明确征收补偿协议的期限为2019年12月4日至2020年2月8日。后因原告李中贤与被告袁敏珍就房屋买卖发生争议，以致原告李中贤所买房屋至今未能签订征收补偿协议。另查明，原告李中贤系农村户口，户籍所在地为重庆市南川区XX街道办事处XX村X组。被告袁敏珍与第三人魏生勇系城镇户口，二人原办理的渝（2017）南川区不动产权第XXXXX号《不动产权证书》附记中注明：“该权利人系非农业户口居民，本证由南房权字第XXX号、南集用2004字第XXX号换发而来”。涉案房屋XX巷XX号X-X位于重庆市南川区XX街道办事处XX村X组，土地性质为农村宅基地。上述事实，有原被告和第三人的当庭陈述，以及《房地产买卖协议》、常住人口登记卡、收条、转款记录、房屋交接单、离婚证、《离婚协议书》、《重庆市不动产登记申请书》、《具结保证书》、渝（2017）南川区不动产权第XXXXX号《不动产权证书》、渝（2017）南川区不动产权第XXXXX号《不动产权证书》、渝（2017）南川区不动产权第XXXXX号《不动产权证书》、渝府地【2019】1167号《重庆市人民政府关于南川区实施城市规划建设农用地转用和土地征收的批复》、南川府发【2019】26号《重庆市南川区人民政府关于XXXXX旧城改造项目国有土地上房屋征收决定》、南川府告【2019】57号《重庆市南川区人民政府关于XXXXX旧城改造项目国有土地上房屋征收的公告》、《土地面积分类和征地安置人员情况表等证据在案佐证，并经庭审质证核实，具有证明效力。本院认为，被告袁敏珍与第三人魏生勇离婚时约定将位于重庆市南川区XX街道办事处XX巷XX号X-X、X-X两套共有房屋赠与给两个子女所有，之后二人撤销赠与，重新约定上述两套房屋产权全部归被告袁敏珍所有，并且办理了产权变更登记，将两套房屋的所有权登记在被告袁敏珍个人名下，不动产权证书“共有情况”栏显示的“共同共有”不影响XX巷XX号X-X房屋已经确权归被告袁敏珍所有的事实，被告袁敏珍有权处置上述房屋。而且因不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明，具有公示作用，原告李中贤购买XX巷XX号X-X房屋时，该房屋登记的权利人为被告袁敏珍，原告李中贤有理由相信被告袁敏珍对不动产权属证书上的房屋具有处分权。同时，虽然位于重庆市南川区XX街道办事处XX巷XX号X-X房屋的土地性质属于集体土地，与原告李中贤也不在同一集体经济组织，但由于该房屋所在区域已纳入城镇规划范围，已不再具有原农村宅基地的本来属性，加之根据国家主管机关批准作为城镇居民的被告袁敏珍和第三人魏生勇二人在农村宅基地上修建房屋且修建的房屋办理了相关产权手续的事实可以看出，该宅基地上的房屋权利主体并未限制于同一集体经济组织的农村居民，宅基地上的房屋是可以进入市场流转的。故综上，本院认为，原告李中贤与被告袁敏珍于2018年11月9日签订的《房地产买卖协议》系双方真实意思表示，该协议签订后，原告李中贤向被告袁敏珍支付了全部价款，被告袁敏珍将房屋交付给了原告李中贤，双方均履行了主要的协议义务，该协议合法有效，依法应受法律保护，被告袁敏珍、第三人魏生勇关于协议无效的辩解不能成立，本院不予采纳。依法成立的协议，对协议双方均具有约束力，双方应当按照协议约定全面履行自己的义务，现XX巷XX号X-X房屋已纳入征收范围，因征收所获得的相关安置补偿利益理应归原告李中贤所有，被告袁敏珍应当按照协议约定协助原告李中贤办理拆迁的相关事宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条之规定，判决如下：一、原告李中贤与被告袁敏珍于2018年11月9日签订的《房地产买卖协议》有效。二、位于重庆市南川区XX街道办事处XX巷XX号X-X房屋的征收补偿全部归原告李中贤所有，由被告袁敏珍协助原告李中贤办理该房屋拆迁的相关事宜。案件受理费7300元，减半交纳3650元（原告已预交）,由被告袁敏珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审判员  韦云华二〇二〇年五月十五日书记员  张恺凯