广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终31225号上诉人（原审被告）：萧伟强，男，汉族，1965年9月8日出生，身份证地址：广东省深圳市龙岗区，委托诉讼代理人：田澄海，广东宏泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李军琴，广东宏泰律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：叶治祥，男，汉族，1962年9月2日出生，身份证地址：广东省兴宁市，被上诉人（原审原告）：石红英，女，汉族，1966年9月2日出生，身份证地址：广东省兴宁市，两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈韦安，北京市炜衡（深圳）律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：许宇申，北京市炜衡（深圳）律师事务所实习律师。原审被告：陈联均，男，汉族，1979年4月6日出生，身份证地址：重庆市万州区，委托诉讼代理人：孔方，广东胜业律师事务所律师。上诉人萧伟强因与被上诉人叶治祥、石红英及原审被告陈联均房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2019)粤0307民初7917号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人萧伟强上诉请求：1、撤销原审判决，并依法改判萧伟强无须向叶治祥、石红英返还购房款2650000元及相应利息（以2650000元为本金，从2018年11月7日起按中国人民银行同期贷款利率4.35%标准计算至款项付清之日止）；2、一、二审诉讼费用由叶治祥、石红英负担。被上诉人叶治祥、石红英辩称：原审判决事实认定清楚，法律适用正确，应当予以维持。原审被告陈联均无意见。叶治祥、石红英向一审法院诉请：一、依法确认叶治祥、石红英与萧伟强、陈联均签订的《房屋转让协议书》无效；二、依法判决萧伟强、陈联均共同返还叶治祥、石红英购房款人民币260万元人民币及利息48067.50元（按中国人民银行同期贷款利率4.35%从2018年11月7日暂计至2019年4月3日，实际利息请求计算至还清全部购房款之日止）；三、依法判决萧伟强、陈联均共同返还叶治祥、石红英已支付的房屋修缮费5万元及利息1999.8元（按中国人民银行同期贷款利率4.35%从2018年5月7日暂计至2019年4月3日，实际利息请求计算至还清全部购房款之日止）；四、依法判决本案的诉讼费、保全费等费用由萧伟强、陈联均承担。一审经审理查明：2018年4月22日，叶治祥、石红英作为买房方，萧伟强、陈联均作为卖房方，双方签订一份《房屋转让协议书》，协议约定如下：一、萧伟强、陈联均将其名下位于龙岗区坪地街道坪西社区新屋场二区12号后面瓦房（基底建筑面积约480平方米，加木质阁楼面积约960平方米，连瓦房地皮一起转让）卖给叶治祥、石红英，购房总金额为人民币贰佰陆拾万元整（2600000元整，由萧伟强、陈联均负责办理过户）；二、萧伟强、陈联均的瓦房属于合资建房性质，合资建房及双方家属均在本协议上签名，萧伟强、陈联均保证该瓦房在老旧屋村综合整治项目内，如未在老旧屋村综合整治项目内，则转让协议无效，萧伟强、陈联均将定金全额退回给叶治祥、石红英，萧伟强、陈联均负责将瓦房修缮好，并在现有瓦房上加盖铁皮，以免瓦房长久失修倒塌，叶治祥、石红英另补人民币伍万元作为加盖铁皮的费用；三、萧伟强、陈联均保证该房及该房土地无任何争议，无抵押，没有一房多卖行为，如开发商或政府要求萧伟强、陈联均协助证明该栋房屋房产权的，萧伟强、陈联均应无条件给予配合；四、付款方式：签订协议后，叶治祥、石红英支付定金人民币贰拾万元，其中壹拾万元支付给萧伟强、陈联均，另壹拾万元支付给见证方，签订本协议书并支付定金后，萧伟强、陈联均负责修缮瓦房、加盖铁皮和变更老旧屋村综合整治项目权利人，在办理好老旧屋村综合整治项目后，叶治祥、石红英支付人民币壹佰伍拾万元给萧伟强、陈联均，叶治祥、石红英收到老旧屋村综合整治项目统租租金后，将剩余尾款玖拾万元支付给萧伟强、陈联均，萧伟强、陈联均经协商，购房金额分别支付如下：萧伟强叁拾玖万元，陈联均贰佰贰拾壹万元；五、萧伟强、陈联均负责安装水电到老瓦房，并确保水电可以正常使用，萧伟强、陈联均同意留必要的道路给叶治祥、石红英通往老瓦房；六、本协议签订并交付定金后，双方不得反悔，叶治祥、石红英反悔的，萧伟强、陈联均无须退还定金给叶治祥、石红英，萧伟强、陈联均反悔的，除退定金给叶治祥、石红英外，再赔人民币伍拾万元给叶治祥、石红英，如因老旧综合整治项目变更权利人等无法变更的，导致协议无法执行的，萧伟强、陈联均退回已收房款，协议自动失效。协议签订后，叶治祥通过银行转账的方式于2018年4月22日分两次向萧伟强的银行账户共计支付了10万元，于2018年6月5日分三次向陈联均的银行账户转账共计支付了70万元，于2018年11月7日向陈联均的银行账户转账支付了20万元，叶治祥委托其子叶强强通过银行转账的方式于2018年5月7日向陈联均的银行账户支付了136万元，叶治祥委托其子叶强强通过银行转账的方式于2018年5月7日向萧伟强的银行账户支付了29万元。后叶治祥、石红英得知2019年3月21日，坪地街道规划土地监察队联合拆迁办、居民小组对涉案房产予以强制拆除，经询问了解，涉案房屋是2014年抢建的，早在2012年就已征转为国有土地。另查，涉案房屋为无证照的农民房。一审庭审中，萧伟强认可涉案房屋已被执法队拆除，亦认可收到叶治祥、石红英方转来的39万元。一审法院于2019年7月11日派工作人员前往深圳市龙岗区坪地街道执法队（规划土地监察队）就涉案房屋的情况进行了调查取证，坪地街道执法队向本院出具《情况说明》，指出，经我队核实2013年该处土地已经征转为国有土地，土地和地面附着物均已全部补偿，该处建筑系2014年初抢建而成的违法建筑。2019年3月21日，我队应土地整备中心的要求，再次对该处进行核查，现场无人配合，在居民小组的见证下，我队对该违法建筑依法径行拆除。一审法院认为，涉案的深圳市龙岗区坪地街道坪西社区新屋场二区12号后面瓦房未取得合法的产权证书，属于禁止转让的房产，叶治祥、石红英与萧伟强、陈联均于2018年4月22日签订的《房屋转让协议》违反法律禁止性规定，合同无效。因合同无效取得的财产，应当予以返还。本案中叶治祥、石红英向萧伟强、陈联均共支付了购房款265万元，萧伟强、陈联均应予返还。萧伟强、陈联均辩称上述房产的性质应经过国家有关机关依职权认定后才由法院处理，本案应依法驳回叶治祥、石红英的诉请，但涉案房屋已被相关机关认定为违法建筑，涉案土地已于2013年转征为国有土地，涉案房屋于2019年3月21日被拆除，故对萧伟强、陈联均的上述主张，一审法院不予支持。因涉案房屋系违法建筑已被拆除，合同目的无法实现，现叶治祥、石红英主张萧伟强、陈联均支付利息符合法律规定，一审法院予以支持。叶治祥、石红英主张房屋修缮费5万元的利息时间起算应于2018年5月7日计算，但根据双方签订的《房屋转让协议》中并未明确约定支付时间，一审庭审中，萧伟强、陈联均亦对上述转款的性质不予认可，一审法院依法认定房屋修缮费5万元的利息于2018年11月7日起算，故本案利息应按年4.35%的标准，以265万元为本金，自2018年11月7日计至款项付清之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第二百零五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认叶治祥、石红英与萧伟强、陈联均于2018年4月22日签订的《房屋转让协议》无效；二、萧伟强、陈联均应于本判决生效之日起十日内向叶治祥、石红英返还购房款2650000元及相应利息（以2650000元为本金，从2018年11月7日起按年利率4.35%标准计算至款项付清之日止）。本案受理费28000.53元（叶治祥、石红英已预交），由萧伟强、陈联均负担；保全费5000元，由萧伟强、陈联均负担。本院经审理查明，一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案房屋买卖合同纠纷。首先，经查涉案的深圳市龙岗区坪地街道坪西社区新屋场二区12号后面瓦房系2014年初抢建而成的违法建筑，目前也已经被依法予以拆除，故叶治祥、石红英与萧伟强、陈联均于2018年4月22日签订的《房屋转让协议》因违反法律禁止性规定，属无效合同。因该合同取得的财产，应当予以返还。一审判令萧伟强、陈联均返还叶治祥、石红英所交纳的购房款及利息符合法律规定。萧伟强主张叶治祥、石红英对于合同无效存在过错，应承担相应责任。但上述叶治祥、石红英请求返还的购房款在性质上属于萧伟强、陈联均因合同无效取得的财产，不属于损失范畴，故不适用对损失按过错分担的规定。其次，双方签订的《房屋转让协议》中，萧伟强、陈联均共同作为卖方（甲方）出售涉案房产，该协议中相关约定卖方义务时，均以甲方代称，并未对双方责任进行划分，即未对萧伟强、陈联均的份额和权利义务进行划分，萧伟强应与陈联均共同承担合同中卖方的责任。萧伟强所称双方有关将购房款39万元支付萧伟强，其他221万元支付给陈联均的约定，亦并非对双方卖方责任的划分，故其以此主张仅需返还39万元的上诉请求不成立，本院不予支持。综上所述，萧伟强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费28000.53元，由萧伟强负担。本判决为终审判决。审判长 陈 明 亮审判员 许 莹 姣审判员 张 秀 萍二〇二〇年五月二十五日书记员 戴斌（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。