北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终3701号上诉人（原审被告、反诉原告）：万桂兰，女，1943年5月4日出生。委托诉讼代理人：桂郡朴（万桂兰之夫），住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：杨瑞恒，男，住北京市海淀区，由北京企业法律顾问协会推荐。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨东华，男，1985年3月8日出生。被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐丰，男，1986年11月15日出生。上诉人万桂兰与被上诉人杨东华、徐丰房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初10307号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。万桂兰上诉请求：撤销一审判决，改判驳回杨东华、徐丰的诉讼请求，支持万桂兰一审的反诉请求。事实和理由：1.一审认定事实不清。（1）一审将《北京市房屋授权委托书》认定为《房屋租赁合同》，混淆了房屋授权委托和房屋租赁法律关系。万桂兰、杨东华、徐丰签订《北京市房屋授权委托书》时，万桂兰与昊园恒业经纪公司之间尚未解除合同关系，签订委托书是对原《房屋授权委托书》的补充。万桂兰已将涉案房屋交昊园恒业经纪公司出租，不同意也无法再把涉案房屋交杨东华、徐丰承租。（2）徐丰未履行职责，对涉案房屋因打隔断出租等问题被拆除负有主要责任，对万桂兰的损失应承担赔偿义务。2.一审适用法律不当。一审适用合同法等法律不当。杨东华、徐丰辩称，同意一审法院判决。杨东华、徐丰向一审法院起诉请求：1.解除杨东华、徐丰与万桂兰之间的房屋租赁合同；2.万桂兰返还杨东华、徐丰三个月房屋租金22500元、支付违约金15000元。万桂兰向一审法院反诉请求：杨东华、徐丰向万桂兰支付租金67500元。一审法院认定事实：2018年11月11日，杨东华、徐丰（乙方，承租方）与万桂兰（甲方，出租方）签订《北京市房屋授权委托书》。合同主要约定：乙方承租甲方位于北京市昌平区102室的房屋；租赁期限为30个月，自2018年11月1日至2021年4月30日止；租金每月9500元，按季支付；具体付款为第一次2019年1月1日支付67500元，第二次2019年11月1日支付19000元，第三次2020年2月1日支付28500元……；乙方逾期支付房租，每拖欠一日应向甲方按照应交租金的100%支付滞纳金，拖欠房租超过15日，甲方不需另行通知乙方，有权单方面直接解除合同，收回房屋及全部设施，乙方在房内留存的个人物品，视为乙方的遗弃物，甲方有权自行处理；租赁期内甲方不得无故收回房屋，如因特殊原因中途将房屋收回应提前30日通知乙方，退还剩余租金及保证金并赔偿乙方一个月合同约定租金作为违约金，并赔偿乙方及乙方代理出租客户造成的经济损失；乙方应按照本合同规定的期限按时向甲方交纳租金，逾期不交房租视为违约，中途退房乙方应提前30日通知甲方，并向甲方支付一个月的房屋租金的违约金。双方在前述合同中“租金及支付方式条款”处手书：2018年11月1日至2019年11.1日房租为每月7500元；2019年11月1日至2021年4月30日房租为每月9500元，一个月免租期。同时在该合同中补充条款约定：“1.如甲方自家用房乙方将无条件退还房屋；2.乙方负责处理甲方与昊园恒业解约合同的一切相关事宜。”2018年11月6日，杨东华向万桂兰支付22500元，并称该笔款项系向万桂兰支付的三个月租金。对此，万桂兰认可收到该笔款项，但认为该笔款项系徐丰代北京昊园恒业房地产经纪有限公司（以下简称昊园恒业经纪公司）垫付的租金欠款。在杨东华、徐丰与万桂兰在上述合同签订后，万桂兰一直未能将房屋交付给杨东华、徐丰。另查，2016年10月2日，万桂兰（甲方）与北京大德如家国际房地产投资管理有限公司（以下简称大德如家管理公司，乙方）签订《房屋出租委托书》，约定：甲方将坐落于北京市昌平区102室的房屋（建筑面积为110平方米），委托乙方对外出租；委托期限自2016年11月1日至2019年10月31日止，共计36个月；租金每月7300元，按季缴付。之后，大德如家管理公司将该项业务转给昊园恒业经纪公司，昊园恒业经纪公司继续与万桂兰履行合同约定的义务。在合同履行过程中，因昊园恒业经纪公司自2018年11月起未履行给付租金的义务，万桂兰将其起诉至法院，请求解除租赁合同关系，判令昊园恒业经纪公司支付拖欠的租金22500元及违约金7750元。后经法院调解，双方达成协议：确认双方的房屋租赁合同关系于2019年1月26日解除；昊园恒业经纪公司支付万桂兰租金及违约金共计25000元。2019年4月23日北京市昌平区人民法院作出（2019）京0114民初9993号民事调解书对上述协议予以确认。2019年1月底，万桂兰收回涉案出租的房屋，后将该房屋另行出租他人。再查，徐丰曾系大德如家管理公司员工。之后，该公司对外通知昊园恒业经纪公司与该公司进行合并，相关租赁业务由昊园恒业经纪公司继续履行合同约定的义务。徐丰继续负责昊园恒业经纪公司的相关业务。一审法院认为，杨东华、徐丰与万桂兰签订的《北京市房屋授权委托书》内容事项，实质是对双方房屋租赁权利义务进行的约定，应属房屋租赁合同，该合同系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效。双方之间成立房屋租赁合同关系。依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，杨东华、徐丰支付租金后，万桂兰未能履行其与杨东华、徐丰之间的租赁房屋交付交付义务，致使双方之间租赁合同无法继续履行，合同目的无法实现。现杨东华、徐丰要求解除，有事实和法律依据，法院予以支持。合同解除后，已收取的租金，万桂兰应当予以返还。同时，杨东华、徐丰承诺负责处理万桂兰与昊园恒业经纪公司解除合同的一切相关事宜，但未能依约履行。其对双方之间房屋租赁合同的无法履行亦应承担一定责任。故对于杨东华、徐丰要求万桂兰支付违约金的诉讼请求，缺乏事实基础，法院不予支持。相应的，万桂兰在答辩中不认可其与杨东华、徐丰之间存在房屋租赁合同关系，又依据双方之间的房屋租赁合同要求对方支付房屋租金，逻辑混乱，表述矛盾。且万桂兰在与昊园恒业经纪公司达成调解协议后，又坚持认为杨东华、徐丰已经支付的租金为其与昊园恒业经纪公司调解协议中所涉的租金，与事实相悖。故对万桂兰的反诉请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。需要指出的是，万桂兰年纪较大缺乏基本的法律知识，其可以聘请较为专业的诉讼代理人，以确保其基本权利的实现。而作为法律从业者应当完善自身专业素质，为委托人的利益依法执业。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条之规定，判决：一、解除杨东华、徐丰与万桂兰签订的《北京市房屋授权委托书》；二、万桂兰于本判决生效之日起七日内返还杨东华、徐丰房屋租金22500元；三、驳回杨东华、徐丰的其他本诉请求；四、驳回万桂兰的全部反诉请求。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，杨东华、徐丰与万桂兰签订的《北京市房屋授权委托书》为双方的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，为有效合同。《北京市房屋授权委托书》约定杨东华、徐丰承租万桂兰涉案房屋，杨东华、徐丰支付租金，双方形成房屋租赁合同法律关系。对于万桂兰双方之间并非房屋租赁合同法律关系的上诉主张，本院认为，万桂兰与昊园恒业经纪公司之间的房屋租赁合同法律关系尚未解除，不影响《北京市房屋授权委托书》的合同效力，故对于万桂兰的该项主张，本院不予支持。本案中，各方对于解除合同无异议。一审判令解除《北京市房屋授权委托书》，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，《北京市房屋授权委托书》解除后，万桂兰应当返还杨东华、徐丰房屋租金22500元。对于万桂兰杨东华支付22500元为垫付昊园恒业公司欠付租金的上诉主张，本院认为，万桂兰与昊园恒业公司之间的房屋租赁合同法律关系，万桂兰与杨东华、徐丰之间的房屋租赁合同法律关系，为各自独立的法律关系。万桂兰已就与昊园恒业公司之间的纠纷起诉并达成调解，则杨东华支付的22500元与昊园恒业公司欠付的租金款项无关。且杨东华、徐丰与万桂兰签约时，杨东华、徐丰系以自己名义签订，并非昊园恒业公司的代理人。故对于万桂兰的该项主张，本院不予支持。对于万桂兰徐丰造成房屋损失的上诉主张，无事实依据，本院不予支持。对于万桂兰杨东华、徐丰支付租金67500元的诉讼请求，合同解除后，杨东华、徐丰无义务继续支付租金，一审处理正确，本院予以确认。综上所述，万桂兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1113元，由万桂兰负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张 磊审 判 员  赵 蕾审 判 员  朱文君二〇二〇年五月二十六日法官助理  武 旋法官助理  李 正书 记 员  杨梓薇