贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终1891号上诉人（原审被告）：万先惠，女，1976年9月4日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：罗振向，贵州黔成起智律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘婉霞，女，1996年9月1日出生，汉族，住贵州省盘县。委托诉讼代理人：宁君阳，贵州观合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：廖义玲，女，1994年4月8日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。上诉人万先惠因与被上诉人刘婉霞、廖义玲房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2019）黔0111民初4588号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人万先惠上诉请求撤销原判，改判驳回刘婉霞的诉讼请求。理由是，上诉人按照约定于2018年8月26日交付了房屋钥匙，但被上诉人未在约定的2018年8月31日支付尾款，经上诉人多次催告仍然未付，并擅自对房屋进行装修。由于刘婉霞违约，所以上诉人明确表示不再出售房屋，双方买卖合同已经解除。刘婉霞后于2019年5月9日将尾款支付至上诉人账户后，上诉人已经退还。原审判令上诉人协助办理过户手续错误。被上诉人刘婉霞答辩称，没有及时支付尾款是由于上诉人称其女儿已经18岁，需要廖义玲本人签字，在不知廖义玲是否签字的情况下，答辩人行使不安抗辩权才暂缓支付的。之后，答辩人已经支付尾款，履行完毕合同义务，上诉人应当协助办证。另外，上诉人出卖本案房屋是为了廖义玲支付购买另外一套房屋的房款，交付房屋时，廖义玲在场。原审原告刘婉霞的诉讼请求为：1.判令二被告继续履行合同，立即协助将位于花溪区过户登记到原告名下；2.本案诉讼费由被告承担。原审经审理查明，被告廖义玲系被告万先惠之女。原告刘婉霞（乙方）为购买房屋，于2017年10月17日与被告万先惠（甲方）签订《购房合同》，约定“房产交易价格为288000元，合同签订之日，乙方向甲方支付20万元，甲方于2018年8月31日前将房屋附属物正式交付乙方时，应将房屋腾空，清结该房屋已发生的水、电等各项管理费用，并将付讫凭证及该房屋的钥匙交于乙方验收。验收完毕乙方将剩余房款88000元交给甲方。乙方中途违约，乙方无权要求甲方返还定金，甲方中途违约，甲方应在违约之日起10日内双倍返还定金给乙方。乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付房地产价格千分之一的违约金”。双方在合同上签字确认，合同还对其他权利义务进行了约定。合同签订当日原告刘婉霞通过银行转账支付被告200000元，被告出具收条一张，内容为：“今收到刘婉霞交来购房款定金20万元整，大写贰拾万元整2017年10.17.收款人：万先惠”。原告刘婉霞与被告万先惠签订《购房合同》中的房屋，双方均认可该房屋是位于花溪区95-1幢1单元1层1号，产权证号为筑房权证花溪字第××号，房屋所有权人登记为廖礼国，登记时间为2010年9月6日，建筑面积为72.50㎡，附记中记载原产权人为王金华，该房屋土地使用权证号为花溪国用（2010）第18225号。原告于2018年8月26日收取被告交付钥匙后开始对案涉房屋进行装修，被告以原告未支付尾款为由制止其进行装修，因双方产生争议，故原告停止装修且未入住。被告万先惠与廖礼国系夫妻关系，于1998年结婚，生育女儿廖义玲，房屋是2004年双方从案外人王金华处购买，后过户至廖礼国名下，廖礼国已于2009年去世，廖礼国父母已先于廖礼国死亡。万先惠与廖义玲是廖礼国的第一顺位继承人。另查明，1、原被告双方对案涉房屋过户及支付尾款等事项产生争议，原告曾诉至法院，要求被告万先惠继续履行与原告于2017年10月17日签订的《购房合同》，立即协助原告将位于花溪区过户登记到原告刘婉霞的名下，并承担过户所产生的应由其交纳的费用20000元。贵阳市花溪区人民法院受理后，作出（2018）黔0111民初6273号民事判决：“驳回原告刘婉霞的诉讼请求”。后刘婉霞不服该判决上诉至贵阳市中级人民法院，贵阳市中级人民法院以原判适用法律不当，但裁判结果并无不妥作出（2019）黔01民终482号民事判决：“驳回上诉，维持原判”。贵阳市中级人民法院认为廖义玲对万先惠出售房屋一事知晓，交付房屋钥匙时廖义玲在场，双方对此均予以确认，尽管廖义玲放弃到庭陈述意见的权利，考虑到被上诉人万先惠与廖义玲系母女关系的事实，可以确定第三人廖义玲同意涉案《购房合同》，该合同成立并生效。2、2019年5月9日，原告刘婉霞将购房尾款88000元打至万先惠银行账户。2019年6月17日被告万先惠又将尾款88000元退回刘婉霞银行账户。庭审中，原告刘婉霞称其愿意随时向被告支付购房尾款。3、2018年8月26日，被告万先惠将案涉房屋钥匙交给原告时廖义玲在场。庭审中，原告陈述双方签订《购房合同》时，万先惠向其出示了房屋的产权证，但未告知原告廖义玲不同意出卖案涉房屋，收钥匙时，以为廖义玲未满18岁。被告辩称，原告在签订《购房合同》之前已经通过刘婉霞的姑妈告知廖义玲不同意出卖案涉房屋，原告的姑妈讲到他们不要求过户房屋，只是居住，其在签订合同的当天才见到刘婉霞，并告知其廖义玲不同意出卖房屋，也不同意过户，即使要过户也要先将房屋过户到万先惠名下，在交付钥匙之前其告知廖义玲有人要租赁案涉房屋。4、2019年6月5日，廖义玲向刘婉霞及万先惠提起房屋买卖合同纠纷一案，案号为（2019）黔0111民初5507号，请求判令刘婉霞与万先惠签订的案涉《购房合同》无效，并以此为由申请中止本案的审理。原审认为，根据双方当事人的诉辩意见、举证质证意见和庭审查明的案件事实，本案的焦点问题一是原告刘婉霞与被告万先惠签订的《购房合同》的效力；二是如《购房合同》有效，万先惠、廖义玲是否应当协助刘婉霞将案涉房屋过户。关于焦点一。被告万先惠与廖礼国系夫妻关系，生育女儿廖义玲，房屋是2004年双方从案外人王金华处购买，后过户至廖礼国名下，廖礼国已于2009年去世，廖礼国父母已先于廖礼国死亡。万先惠与廖义玲是廖礼国的第一顺位继承人。因此，在廖礼国死亡后，万先惠与廖义玲继承取得案涉房屋的所有权。被告主张合同无效，虽然原被告双方签订《购房合同》时，被告廖义玲并不在场，但是万先惠在交付房屋钥匙时廖义玲在场，考虑到万先惠与廖义玲系母女关系的事实，可视为廖义玲追认了刘婉霞与万先惠之间的买卖合同效力。因此，无论签订合同时廖义玲是否知情以及是否同意，均不影响双方签订合同的效力。综上所述，刘婉霞与万先惠签订的《购房合同》，应属合法有效。关于焦点二。因《购房合同》合法有效，原被告双方均应按照各自义务履行合同。虽然原被告双方未约定房屋产权过户事宜，但是根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四款：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”。原告刘婉霞已于2019年5月9日将购房尾款支付给万先惠，履行了其全部付款义务，即时被告万先惠后又将购房尾款退还给原告刘婉霞，该行为并不影响原告已经履行完毕合同约定的付款义务。因此，刘婉霞要求万先惠、廖义玲协助办理涉案房屋协助过户手续，于法有据，予以支持。对于剩余房款的问题，虽万先惠将尾款退回给刘婉霞，但因诉讼中刘婉霞同意向万先惠支付剩余房款88000元，为减轻当事人的诉累，避免反复诉讼，对此一并予以处理，由原告向被告万先惠支付该剩余房款。关于廖义玲申请中止审理本案的意见，因廖义玲向刘婉霞、万先惠提起的房屋买卖合同纠纷一案已作出判决，驳回了廖义玲的诉讼请求，故对其该申请不予准许。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条第四款之规定，判决：一、被告万先惠、廖义玲在本判决生效后十日内协助原告刘婉霞将位于花溪区95-1幢1单元1层1号（产权证号为筑房权证花溪字第××号）房屋产权登记至原告刘婉霞名下；二、原告刘婉霞在被告万先惠、廖义玲协助其办理房屋过户登记的同时将购房尾款88000元支付给被告万先惠、廖义玲。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元，减半收取100元，由被告万先惠、廖义玲共同负担。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本案事实，有当事人陈述、《购房合同》、收条、贵阳银行流水账单、贵州省贵阳市中级人民法院（2019）黔01民终482号判决书、进账单、付款凭证、进账单、结婚证、死亡通知书、证明等证据在卷佐证。本院认为，本案中，万先惠与刘婉霞之间买卖合同涉及的房屋登记在廖礼国名下，廖礼国去世后，虽未发生继承事由，但万先惠亦享有该房屋四分之三的权利，其与刘婉霞的买卖合同系其真实意思表示。廖义玲作为与万先惠同一顺序的继承人，虽然没有在买卖合同上签字，但在交付房屋钥匙时，廖义玲在场，证明其对万先惠和刘婉霞买卖房屋的行为是认可的，故万先惠与刘婉霞之间的《购房合同》为双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，未损害他人利益，为合法有效的合同，对双方具有法律约束力。根据合同约定，刘婉霞在合同签订当日即付清了首付款20万元，尾款88000元在2018年8月31日万先惠交付房屋后验收完毕付清。就刘婉霞未在约定时间支付尾款的行为是否属于行使不安抗辩权的问题，从万先惠的一审答辩以及廖义玲的辩称可以看出，案涉房屋应当先过户至万先惠名下，然后才能够过户至刘婉霞名下。但是，双方买卖合同签订后，万先惠在收取20万元首付款并仍然占有房屋的情况下，10个月的时间内却没有将房屋过户至自己的名下，而廖义玲则提出万先惠无处分权的主张，要求确认合同无效，通观全案并结合万先惠与廖义玲的特殊身份关系，刘婉霞要求廖义玲在合同上签字再支付尾款系行使不安抗辩权。而且，刘婉霞已经支付了案涉房屋绝大部分的房款，其没有违约的主观故意。刘婉霞于2018年起诉万先惠、廖义玲履行合同，协助办理过户手续的诉讼请求虽然被驳回，但本院（2019）黔01民终482号判决书认为万先惠和廖义玲系行使先履行抗辩权，后刘婉霞已经于2019年5月9日向万先惠支付了余款，虽然万先惠将款退回，但不影响对刘婉霞履行先义务的认定，由于本案出现了新的事实，故刘婉霞不构成重复起诉。合同当事人应当秉承诚实信用原则，严格按照合同约定履行义务，非因法定事由和双方合意，不得随意解除合同，在刘婉霞已经支付大部分购房款并愿意支付尾款的情况下，双方合同应当继续履行。虽然《购房合同》中没有就办理产权过户手续的时间和方式进行约定，但协助办理过户手续为房屋出卖人的附随义务，在条件成就时，买受人可以随时要求出卖人协助办理。同时，原审为了减少当事人诉累，判令刘婉霞在万先惠、廖义玲协助办理过户手续的同时支付尾款正确。综上所述，本院认为，原判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人万先惠的上诉主张不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人万先惠负担。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇二〇年五月七日书记员 唐正艳