辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终3092号上诉人（原审被告）：大连宝祥包装制品有限公司，住所地大连市甘井子区宏业街5号1—2。法定代表人：付秀杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：桓绍武，辽宁峰慧律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：大连润泽房屋开发有限公司，住所地大连市中山区南山路46号。法定代表人：孙宝广，该公司经理。委托诉讼代理人：赵东玉，辽宁辰信律师事务所律师。上诉人大连宝祥包装制品有限公司因与被上诉人大连润泽房屋开发有限公司租赁合同纠纷一案，不服大连经济技术开发区人民法院（2019）辽0291民初5392号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。大连宝祥包装制品有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的起诉或诉讼请求。事实与理由：原审判决认定事实错误，适用法律不当。上诉人与被上诉人没有签订场地租赁合同，也没有形成事实上的场地租赁合同关系，所以被上诉人无权就所为合同向上诉人主张任何权利。上诉人与大连大良仓储贸易公司签订的《场地租赁合同》至今仍合法有效，该合同与被上诉人没有任何关系，被上诉人无权以合同向上诉人主张任何权利。自2013年12月5日以来，被上诉人非法强行占据上诉人所租赁的场地及上诉人在该场地上建设的房屋，并对外租赁谋取非法利益，致使上诉人蒙受重大经济损失，被上诉人依法应对此承担相应的法律责任。大连润泽房屋开发有限公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。一审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。2011年11月被上诉人通过拍卖竞拍取得案涉场地的所有权和使用权，并经过人民法院裁定认可。根据合同法第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同的效力，承租人应该向新的权利人履行合同义务。本案上诉人应该按照原来与原仓库所有权人签订的租赁合同向新的权利人履行交付租金的义务，所以上诉人说被上诉人无权主张权利是错误的。上诉人不履行合同义务，被上诉人有权按照合同约定行使权利，即追索租金的权利和按合同约定解除租赁合同的权利。被上诉人是经过竞拍支付了对价购买的案涉仓库，因此所有权归被上诉人，是合理合法的。大连润泽房屋开发有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告宝祥公司支付2013年1月至2013年11月的租金93550.41元；2.判令被告宝祥公司支付因违法占用原告场地、仓库的赔偿金739200元(2014年度-2018年度)；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2005年12月1日，案外人大良仓储公司与被告宝祥公司签订《租赁合同》，约定大良仓储公司将其院内南北主道西侧南至库区南墙，西至西围墙，北至四号库北门台阶，东至主道西侧水沟（不含四号库及四号库北门前空地），该区域内所有场地、房屋、建筑物及配套设施；大良仓库西北角岗楼一栋；大良仓库办公大楼一层大门东食堂一处约135平方米，大门西卫生间一处，三、四层楼梯口所对办公间两处约160平方米；办公大楼西北角空地300平方米一处，出租给被告宝祥公司。租赁期限26年，从2006年1月1日起至2026年12月31日止。租金及租金的交付方式为2006年1月1日起至2016年12月31日止，每年租金为139800元，其中70000元冲抵此前大良仓储公司向被告的借款80000元，另69000元交给大良仓储公司。2017年1月1日起至2017年12月31日止，年租金为139800元，其中30000元冲抵借款，109800元交给大良仓储公司。2018年1月1日起至2025年12月31日止，每年租金180000元。并约定租金全部实行上交租。每年1月10日前，被告向大良仓储公司交纳，大良仓储公司向被告出具正规发票。2009年10月1日，被告宝祥公司与另一案外人大连明辉木业有限公司签订租赁合同，将位于大连大良仓储贸易有限公司库内的2200平方米和1700平方米的生产车间及及其设备出租给大连明辉木业有限公司使用，租期自2009年10月1日至2024年9月30日止。2、2011年12月6日，原告润泽公司通过辽宁嘉禾国际拍卖有限公司主持拍卖竞拍取得了大连仓储公司承租给宝祥公司案涉土地使用权及附属物的所有权，并经大连市甘井子区人民法院以（2010）甘民执字第896、897号执行裁定书予以确认。3、2013年11月21日至2014年12月22日，原告润泽公司多次向被告宝祥公司发出书面通知，称其对被告租用的案涉土地和地上建筑物享有权利，要求被告向原告缴纳租金。原、被告双方当庭均认可2013年12月5日，原告润泽公司将案涉土地上被告公司的大门封闭，被告及次承租人大连明辉木业有限公司无法经营，搬离该地址。4、原被告当庭确认，被告宝祥公司已向大良仓储公司缴纳了至2012年的租金，本案中原告诉请被告支付尚欠的2013年1月至2013年11月的租金共计93550.41元，余款放弃，原被告双方对该金额无异议。另查，“大连宝祥木制品有限公司”于2008年4月14日更名为本案被告“大连宝祥包装制品有限公司”。一审法院认为，大良仓储公司与被告宝祥公司签订的《租赁合同》合法有效，并已实际履行。原告润泽公司通过法院拍卖成功竞买了被告宝祥公司承租的案涉土地的使用权及地上附着物的所有权，并经（2010）甘民执字第896、897号执行裁定书确认合法有效。根据《合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。故《租赁合同》中大良仓储公司的权利与义务应当由原告润泽公司承接，被告宝祥公司应当向原告润泽公司履行义务、交纳租赁费。原告润泽公司于2013年11月21日至2014年12月22日多次向被告下发缴费通知，但被告宝祥公司仍未交纳租金，系违约，应承担相应的违约责任。关于所欠租金的金额，原、被告双方确认被告宝祥公司在案涉地点实际经营至2013年12月5日，原告诉请被告支付尚欠的2013年1月2013年至11月的租金93550.41元，双方对金额无异议，且与查明的事实相符，故对原告的该项诉请，予以支持。原告润泽公司诉请被告宝祥公司支付违法占用场地的2014年度-2018年度的赔偿金739200元，依据不足，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告大连宝祥包装制品有限公司于判决生效之日起十日内，向原告大连润泽房屋开发有限公司支付租金93550.41元；二、驳回原告大连润泽房屋开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13970元（原告已预交），其中1569元由被告大连宝祥包装制品有限公司负担，12401元由原告大连润泽房屋开发有限公司负担。二审中，双方均未提交新证据。根据庭审审理情况，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点是被上诉人是否有权向上诉人收取案涉场地的租金。本案被上诉人系通过法院拍卖程序竞得了案涉土地的使用权及地上附着物的所有权，并经大连市甘井子人民法院（2010）甘民执字第896、897号执行裁定书确认，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条之规定，被上诉人已取得案涉场地的土地使用权，合法有效。虽然上诉人与被上诉人没有直接签订租赁合同，但租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，故上诉人应按照其与大良仓储贸易有限公司签订的租赁合同继续向被上诉人履行交付租金的义务。现双方当事人均认可上诉人已于2013年12月5日搬离案涉场地，上诉人已经向大良仓储贸易有限公司缴纳了至2012年的租金，故上诉人应向被上诉人缴纳2013年1月至2013年11月的租金93550.41元。上诉人主张其与被上诉人之间没有租赁合同关系而拒交租金，本院不予认可。关于上诉人提出的被上诉人曾经强行封闭案涉场地给其造成损失一节，因证明不足，本院不予支持。故上诉人的上诉人请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人大连宝祥包装制品有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13970元，由上诉人大连宝祥包装制品有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 畅审判员 王迎春审判员 陈 伟二〇二〇年五月二十三日书记员 董 芳