杭州市拱墅区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0105民初6202号 原告：**民，男，1966年8月31日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区。 原告：王斌，男，1994年5月9日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区。 两原告共同委托代理人（特别授权代理）：张巍竞，浙江天册律师事务所律师。 被告：何仁国，男，1972年1月12日出生，汉族，住浙江省台州市黄岩区。 委托代理人（特别授权代理）：王姗姗、叶小囡，浙**盛律师事务所律师。 原告**民、王斌为与被告何仁国房屋租赁合同纠纷一案，于2019年6月27日向本院起诉。本院于同日受理后，依法适用简易程序，于2019年10月30日公开开庭进行了审理，原告**民及其与王斌共同委托的代理人张巍竞到庭参加了诉讼，被告何仁国及其代理人王姗姗、叶小囡到庭参加了诉讼。后因本案案情疑难复杂，转为适用普通程序，于2020年5月28日公开开庭进行审理，原告**民及其与王斌共同委托的代理人张巍竞到庭参加了诉讼，被告委托代理人王姗姗、叶小囡到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告**民、王斌诉称：两原告系杭州市拱墅区万达商业中心4楼2单元123、124室房屋的产权所有人。2016年8月12日，被告就案涉房屋与两原告签订了《房屋租赁合同》，合同约定由被告承租该房屋，并按约定每年支付人民币三十万至四十一万余元不等，逐年递增的方式向两原告支付租金，租期为五年。此外，被告在合同中同意并确认有关转租的条件及程序由双方另行协商，被告无权私自转租。合同签订后，两原告依约将案涉房屋交予被告使用，履行了合同义务。2019年5月，原告**民在一次路过案涉房屋时意外的发现，在未经两原告同意的情况下，被告竟将案涉房屋擅自转租给他人经营“巴川夜雨”小火锅餐饮，同时更令两原告气愤的是，两原告发现了另外一间123室房屋在未经得两原告准许的前提下也在对外招租。两原告认为根据双方签署的《房屋租赁合同》的约定和《中华人民共和国合同法》的有关规定，在未经得出租人同意的情况下，不得擅自转租房屋，否则出租人可以解除合同。被告在承租案涉房屋之后在未经得两原告本人的同意之前，擅自转租，已严重侵犯了两原告的合法权益。后原被告双方为了降低损失继续扩大的风险，就案涉房屋的交接事项部分达成了和解并于2019年12月11日签订了房屋交接协议，就案涉房屋的腾退和2019年12月1日至2019年12月11日期间的各项费用的交接进行了确认，并签订了房屋交接协议。房屋腾退并交接后，原告的诉请变更为：1、确认两原告与被告就拱墅区万达商业中心4楼2单元123、124室签订的《房屋租赁合同》于2019年12月11日解除；2、判令被告向两原告支付违约金189000元；3、判令被告向两原告支付因违约而产生的三个月免租期的损失75000元；4、判令被告以第四年的租金支付标准396900元/年的标准向两原告支付2019.9.1-2019.11.30期间的租金；以上四项诉讼请求暂合计363225元整；5、本案诉讼、保全费用由被告承担。 被告何仁国答辩称：1、被告同意与两原告协商解除双方之间的租赁合同。2、被告在收到两原告起诉时已经与其沟通腾退房屋解除合同事宜，两原告拒绝沟通致使双方损失进一步扩大。3、被告并没有违约行为，且被告与两原告之间的房屋租赁合同约定的违约金过高。首先，被告自从与两原告签订合同后一直遵守合同约定，按期准时的履行支付房租的合同义务，房租一直支付到2019年8月31日。后因两原告提起诉讼，被告为了维护自己的权益才没有支付新一期（2019年9月1日-2020年8月31日期间）房租。其次，被告在2018年2月因店铺经营不善，亏损严重，开始与两原告沟通转租事宜，两原告口头同意转租后，被告于2018年转租给案外人施雷，合同内容完全仿照被告与两原告签订的合同的内容，尤其是租金的约定完全与原被告之间签订的合同内容一致，被告在此期间没有获得任何收益。因此，被告的行为完全是为了止损及保障能够按时支付租金，以保障两原告的利益。另外根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。根据以上规定，两原告在2018年得知转租事实后从未提出异议，该异议期为除斥期间，两原告已经因未积极提出而认可被告的转租行为。最后，原被告之间的房屋租赁合同中关于违约金的约定明显高于法律规定，我国一般认为违约金系“赔偿为主、惩罚为辅”，根据《合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题司法解释二》第二十九条的规定，合同约定违约金金额明显过高的应当予以调整，以违约造成的实际损失为基准，根据公平原则和诚实信用原则，综合衡量合同履行程度、当事人过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素予以确定。最高院及北京高院认为，房屋租赁合同当事人缔约过程中地位有强弱，合同约定违约金数额过高的，出租人实际损失无法确定的，建议一般以欠付租金为基数，以不超过中国人民银行同期贷款基准利率四倍的标准对违约金数额进行相应调整比较合理。4、被告不同意支付免租期租金。原被告在房屋租赁合同中约定，因为两原告交付的是毛坯房，被告为了经营使用需要进行装修，两原告给予被告3个月的免租期，被告收到房屋后进行装修并投入经营。两原告现要求支付免租期租金的主张无事实和法律依据。另两原告提交的房屋产权证中显示的取得时间为2017年3月20日，但是根据原被告签订的合同的第七条约定，两原告应当在合同签订之时（2016年8月12日）提供产权证，因为两原告迟迟无法提供房屋产权证致使被告无法办理营业执照等经营所需文件，实际店铺装修后投入使用的时间远大于免租期，该部分时间损失应由两原告承担。5、关于两原告要求被告支付从起诉之日起以年租金37.8万元标准支付房屋占用费用的主张，本案起诉日期为2019年6月21日，被告实际支付租金已经到了2019年8月31日，未支付的租金也是因为两原告起诉而未支付。6、被告在签订合同后积极履行合同义务，在经营严重亏损情况下从未拖欠过房租及产生过违约行为，本案诉讼费、保全费用应由两原告承担。7，在原被告双方发生纠纷后，被告一直为了化解矛盾花费了将近10万元的费用，被告在交房协议里承担的1.5万元也属于违约金的一部分。原告在本合同中并无任何实际损失，原告拖延的态度也造成了被告承担了更多的租金、违约损失，对双方的损失的扩大也有一定的责任。希望法院考虑到原被告地位悬殊和被告承担损失责任付出的资金和合同约定对本案进行公平裁决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对其所证明的事实予以认定。 根据当事人在庭审中的陈述及以上有效证据，本院经审理认定事实如下： **民、王斌系杭州市拱墅区万达商业中心4幢2单元123室房屋的所有权人。2018年8月12日，**民（甲方）、王斌（甲方）与何仁国（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：乙方承租甲方位于杭州市拱墅区万达商业中心4幢2单元123、124室房屋；租赁期限为5年，自2016年9月1日起至2021年8月21日止，其中从2016年9月1日至2018年8月31日期内免租期为3个月；合同生效后，乙方向甲方交付押金100000元；乙方租用甲方房屋第一年租金为300000元，第二年租金为330000元，第三年租金为378000元，第四年租金为396900元，第五年租金为416745元；租金一年支付一次，乙方在每年的8月1日前交纳下一期租金；在乙方租赁期内，经甲方同意，乙方可将租赁物转让、转租给第三方，但有关转租的条件及程序事宜由甲乙双方另行协商，乙方无权私自转让；违反本合同内容，应承担违约金（当年年租金的50%），如造成对方损失的，还应承担相应的赔偿责任等等。嗣后，**民、王斌将上述房屋交付何仁国使用，何仁国按约支付房屋租金。2018年，何仁国通过银行转账的方式向**民支付合同约定的第三年度租金378000元。2018年7月27日，何仁国（甲方）与施雷（乙方）签订《商铺转让协议》一份，约定：甲方将位于杭州市拱墅区的店铺转让给乙方使用，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务；甲方同意给乙方免租期一个月即在2018年8月1日将店铺交给乙方使用等等。协议签订后，何仁国将案涉房屋交付施雷使用。后因何仁国将案涉房屋转租，**民和王斌以其转租未经出租方同意为由要求解除与何仁国之间的房屋租赁合同，并要求何仁国承担相应的违约责任。双方协商未成，**民、王斌向本院提起本案诉讼。 本案审理过程中，**民（甲方）、王斌（甲方）与何仁国（乙方）的委托代理人王姗姗于2019年12月11日签订《房屋交接协议》一份，约定：租赁房屋自2019年12月11日正式由乙方交接给甲方；租赁房屋自交接之日起，乙方已经足额缴清自承租以来至2019年11月30日之前的所有水电费、物业费、能耗费；租赁房屋2019年12月1日至2019年12月11日期间的水电费、物业费、能耗费由甲方自行承担；2019年12月1日至2019年12月11日期间的房屋租金经过减免后，由乙方向甲方支付6000元，且甲方已于本协议签订之日收到该笔款项等等。上述协议签订后，案涉房屋已由何仁国交还给**民和王斌。 本院认为，依法成立的合同对双方当事人均具有约束力。本案中，两原告与被告之间的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，合同内容并未存在违反法律、行政法规的强制性规定的情形，合法有效。原被告双方均应按照合同的约定履行合同义务。根据被告与案外人施雷签订的《商铺转让协议》的内容，被告已将案涉房屋的经营使用权转让给第三方使用且房屋已经交付完毕，由案外人实际在经营。根据原被告双方签订的《房屋租赁合同》的约定，经原告同意的，被告可将租赁物转让、转租给第三方，被告无权私自转租。现原告主张被告的转租行为构成违约，虽被告抗辩称其将房屋转租给第三方时获得了两原告的口头同意，其行为并未违反合同的约定，但被告并未向本院提交相应的证据证明，故被告主张其转租行为不构成违约的依据不足。根据合同法的规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。关于两原告的解除权是否已过6个月异议期的问题，虽被告以《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”的规定进行抗辩，但本案中被告并未提供有效的证据证明两原告在2019年5月之前已知晓案涉房屋转租事宜，且未提出异议的事实。根据原告陈述的其在2019年5月知晓被告将案涉房屋转租，且已在2019年6月27日向本院提起本案诉讼，故两原告的解除权并未过6个月的异议期。 案涉房屋租赁合同中已对转租的责任和后果有明确约定，该约定应该得到遵守。故本案中被告的转租行为构成违约，两原告可以根据合同的约定要求解除合同。在本案审理过程中，被告已于2019年12月11将案涉房交还两原告，即原被告双方的租赁合同关系已于房屋实际腾退交还之日解除，故本院对两原告要求确认案涉《房屋租赁合同》已于2019年12月11日解除的主张予以支持。关于违约金的问题，因被告在履行房屋租赁过程中存在违约行为，其应承担相应的违约责任。根据双方之间合同的约定，如一方违反合同内容的，应承担当年年租金50%的违约金。因案涉房屋空置至今，两原告确实存在租金损失，故本院对原告要求被告支付违约金189000元的主张予以支持。关于两原告主张的免租期损失，原被告双方签订的房屋租赁合同中对免租期的约定为2016年9月1日至2018年8月31日期内免租期为3个月。本案中，原被告双方租赁合同关系存续期间为2016年9月1日至2019年12月11日，即被告可享有免租期的合同期间已履行，故本院对原告要求被告支付其因违约而产生的三个月免租期损失75000元的主张不予支持。关于原告主张的2019年6月21日至2019年12月11日期间的房屋租金的问题，因原被告双方在案涉房屋实际腾退前仍存在房屋租赁合同关系，故被告应按照合同的约定向两原告支付租金。庭审中，原被告双方均确认案涉房屋的房租已支付至2019年8月31日，且根据双方签订的房屋交接协议的约定，被告已支付了2019年12月1日至2019年12月11日期间的房租，故被告尚欠两原告2019年9月1日至2019年11月30日期间的房租99225元。关于被告主张的押金抵扣问题，根据双方之间合同的约定，被告已向原告交付押金100000元，现原被告之间的合同关系已解除，案涉房屋亦交还两原告，两原告应返还被告已交付的押金，故押金可在本案中被告应支付给原告的费用中予以扣除。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、何仁国于本判决生效之日起十日内向**民、王斌支付房屋租金99225元，违约金189000元，以上费用抵扣何仁国已交付的押金100000元后，共需支付188225元； 二、驳回**民、王斌的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取6748元，申请费1840元，共计8588元，由原告**民、王斌负担4138元，由被告何仁国负担4450元。 原告于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  曾碧莲 人民陪审员  陈 妮 人民陪审员  宁月标 二〇二〇年五月三十日 法官助理邓然 代书 记员  项鸿雁