北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终1240号上诉人（原审被告）：北京务洋商贸有限责任公司，住所地北京市东城区珠市口东大街2号3111号。法定代表人：张洪，经理。被上诉人（原审原告）：北京大栅栏投资有限责任公司，住所地北京市西城区炭儿胡同38号、40号及38号后门。法定代表人：徐正榕，董事长。委托诉讼代理人：郑媛媛，女，北京大栅栏投资有限责任公司职员。上诉人北京务洋商贸有限责任公司（下称务洋公司）因与被上诉人北京大栅栏投资有限责任公司（下称大栅栏公司）房屋租赁合同纠纷上诉一案，不服北京市西城区人民法院（2018）京0102民初8454号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人务洋公司之法定代表人张洪,被上诉人大栅栏公司之委托诉讼代理人郑媛媛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。务洋公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回大栅栏公司的全部诉讼请求。事实与理由：一、2015年8月24日，大栅栏公司取得的北京市西城区杨梅竹斜街35号10幢等四幢（7、10、12、13）房屋的所有权产权登记证上明确注明规划用途为：住宅。据2016年9月8日北京市宣房投资管理集团有限公司（下称宣房集团公司）出具的房屋用途说明显示，大栅栏公司为杨梅竹斜街35号承租人，房屋产权归宣房集团公司所有。又据2016年7月西城区全面启动直管公房违规转租转借清理整治工作及打击无证、违章拆墙打洞经营的大规模整治，我公司陆续收到相关部门的摸底调查及整改要求。二、因大栅栏公司提供的住所证明为2016年6月24日，而北京宣房投资管理公司（下称宣房投资公司）于2016年6月30日变更为宣房集团公司，导致大栅栏公司2016年9月8日提供的住所证明与房屋用途说明公章不一致，故未能通过我公司经营地址变更事宜。三、我公司2015年、2016年与大栅栏公司所签两份合同及2015年7月3日与北京天宝伟业物业管理有限责任公司所签西河沿街156号合同为同一格式条款合同。四、2017年12月14日，大栅栏公司工作人员采用暴力方式强行断电封门，并把我反锁于房中，直到拨打“110”，且有部分财物至今不知下落。五、与大栅栏公司签订合同的其他商户因无证经营至今近4年亦未支付房租。大栅栏公司辩称，同意一审判决，不同意务洋公司的上诉请求和理由。关于房屋产权的问题，务洋公司签订合同时就知晓房屋产权情况，我公司有权对北京市西城区大栅栏街道杨梅竹斜街35号房屋（建筑面积为34.22平方米、下称涉案房屋）进行出租，产权在合同签订时其中14.9平方米的面积是直管公房，我公司出租时已经取得住所证明。我公司一直在承租该房屋，我公司的租期不影响我公司对务洋公司的出租权利，直管公房是两年一续期，我公司是长期使用的。务洋公司怠于办理营业执照导致其办不下来执照，与我公司无关。2016年6月24日，我公司已经将住所证明交给务洋公司，务洋公司于2017年12月20日向工商部门提交的情况说明中明确记载了其公司在2017年6月20日向工商部门提交变更申请，且营业执照变更与否不影响务洋公司实际使用涉案房屋，我公司已按合同及时向务洋公司提交了办理营业执照变更手续的相关材料。务洋公司主张的租赁合同为格式合同的问题，该合同中没有加重承租人的条款。务洋公司拒付租金没有事实或法律依据大栅栏公司向一审法院起诉请求：1.判令务洋公司支付其欠缴自2017年3月1日至2017年12月14日的租金68859元；2.判令务洋公司支付逾期支付租金违约金16319.58元；3.判令务洋公司支付未按合同约定交接房屋的违约金45273.06元。一审法院认定事实：2011年8月4日，北京宣房房屋经营公司一分部作为甲方，大栅栏公司作为乙方，双方签订《直管工商业用房租赁合同》约定甲方将北京市西城区杨梅竹斜街35号出租给乙方，用途为企业用房。2015年8月24日，大栅栏公司取得北京市西城区杨竹梅斜街35号10幢等4幢（7、10、12、13）房屋的所有权。2016年3月14日，大栅栏公司作为甲方（出租方），务洋公司作为乙方（承租方），双方签订《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，其中载明“公有住房承租人名称：北京大栅栏投资有限责任公司”，租赁用途商业（文化用品）。房屋租赁期限为2年，自2016年3月1日期起至2018年2月28日止，其中2016年1月1日至2016年2月29日为乙方筹备期，不计算房屋租金。2016年3月1日至2017年2月28日期间年度租金87444元，季度租金21861元；2017年3月1日至2018年2月28日期间年租金91812元，季度租金22953元。乙方交纳租金采取季付方式，在合同中约定了季付租金的时间。乙方逾期不交租赁保证金、租金等需缴纳的相关费用的，每延期一天甲方有权向乙方收取逾期款项1‰的滞纳金，滞纳金自房屋租金、房屋租赁保证金逾期之日起开始计算，直至乙方付清所有前述费用的本金、滞纳金为止。甲方有权向乙方发出催款通知，乙方自接到催款通知书后10日内，仍未支付应缴款项及滞纳金的，则甲方有权解除合同、没收租赁保证金并追究乙方违约责任，由此导致的一切损失由乙方自行承担。双方约定合同签署5日内（含5日），乙方按合同约定的金额向甲方缴纳相关费用。乙方未在5日内（含5日）向甲方缴纳相关费用的，视乙方自动放弃承租资格及终止本合同。甲方有权将该房屋向其他承租方出租，无任何违约责任。乙方在签订租赁合同后，根据乙方经营的业态，需及时向政府相关部门申请并取得经营合同所述营业事项所必要的批准、营业执照及许可证等证照或文件，甲方可协助乙方提供办理手续的相关证明文件。因乙方原因出现相关证照办理延误或未办理等情况，其责任由乙方承担。双方约定乙方如不按约定支付租金、租赁保证金逾期达一个月的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。甲、乙双方均应全面履行本合同的各项条款。任何一方不履行其条款或不按其合同要求履行，甚至单方面擅自终止、解除本合同，均视为违约，应承担违约责任。任何一方有违反本合同的行为，除本合同另有约定的处罚外，均应就该违约行为承担相当于当年房屋租金单价2倍的季度租金（即当年日租金单价×本合同约定承租房屋建筑面积×90天）的违约金，并就违约行为给对方造成经济损失（包括诉讼费用）进行赔偿。2016年5月16日，务洋公司向大栅栏公司转款21861元；2016年12月19日，务洋公司法定代表人张洪向大栅栏公司转款65583元。2017年11月24日，大栅栏公司在务洋公司所租赁的涉案房屋张贴商户欠款通知书。2017年12月14日，大栅栏公司将涉案房屋张贴封条。2017年12月15日，大栅栏公司在务洋公司所租赁的涉案房屋张贴《合同解约告知函》，告知因务洋公司因不按约定支付租金且逾期已经达到合同解除条件，大栅栏公司要求解除租赁协议，并将张贴上述《合同解约函》的照片发送给务洋公司法人。另查，2015年5月5日，大栅栏公司作为甲方（出租方），务洋公司作为乙方（承租方），双方签订《北京市房屋租赁合同》，约定大栅栏公司将北京市西城区大栅栏街道杨梅竹斜街35号东（建筑面积14.9平方米）出租给乙方，房屋租赁期限为2015年5月1日至2015年12月31日。再查，一、庭审中，务洋公司为主张双方所签订的为格式合同，提交了三份务洋公司与大栅栏公司之间的租赁合同；大栅栏公司认可上述合同的真实性，但主张其中一份合同并非涉案房屋，且不能因为签过两次合同就证明为格式合同。二、庭审中，务洋公司提交房屋用途说明、住所证明、情况说明，证明涉案房屋是直管公房，大栅栏公司不得转租。大栅栏公司认可上述证据的真实性，但认为大栅栏公司出租给务洋公司经过公有产权人允许，有权对涉案房屋进行出租。三、庭审中，务洋公司提交照片证明大栅栏公司收回房屋的情况，大栅栏公司认为务洋公司拖欠租金，其有权收回房屋并认为双方之间的租赁合同于2017年12月14日收回房屋时解除。四、庭审中，务洋公司提交照片证明与大栅栏公司签订合同的其他商户因无证经营亦未支付房屋租金；大栅栏公司对上述照片不予认可。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。大栅栏公司与务洋公司于2016年3月14日签订的《北京市房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。务洋公司主张大栅栏公司与其签订了多份租赁协议，且合同约定的违约金等款项加重其义务，故上述条款系格式合同，属于无效合同，但务洋公司所提交的合同为涉案房屋此前的租赁协议或其他房屋的租赁协议，且违约责任的约定不能当然认定为加重一方义务的情况，故法院对务洋公司主张合同无效的意见不予采纳；务洋公司又称涉案房屋原为直管工商业用房，不得转租，大栅栏公司进行转租，应属无效，但结合涉案房屋产权变更情况以及房屋原产权管理单位出具的房屋用途说明、住所证明显示，原产权管理单位对涉案房屋出租给务洋公司使用并未表示不同意，故务洋公司以此为由主张租赁合同无效，缺乏依据，法院不予采纳。因务洋公司与大栅栏公司之间的房屋租赁合同有效，故双方应当按照合同约定履行义务。因务洋公司未按照合同约定支付2017年3月1日起的房屋租金，大栅栏公司依照合同约定有权解除双方之间的租赁合同。庭审中，双方均认可大栅栏公司已于2017年12月14日收回房屋，故法院对大栅栏公司要求务洋公司支付自2017年3月1日至2017年12月14日期间房屋租金68859元的诉讼请求不持异议。务洋公司称大栅栏公司未能配合其办理营业执照的迁址手续，且涉案地址无法办理营业执照的商户均未交纳房屋租金，但结合现有证据显示大栅栏公司协助提供了涉案房屋的证明材料，且务洋公司以此为由拒绝支付上述期间的房屋租金，缺乏合同及法律依据，法院对其该项抗辩意见不予采纳。因务洋公司未按照合同约定支付房屋租金，故法院对大栅栏公司要求务洋公司支付逾期支付房租违约金的诉讼请求予以支持；务洋公司亦提出逾期付款违约金标准过高，大栅栏公司亦未提交证据证明其因此所承受的损失，故法院结合当事人的过错程度、合同履行状况进行综合判定。对于大栅栏公司要求务洋公司支付逾期腾房违约金的诉讼请求，因庭审中双方均认可大栅栏公司已于2017年12月14日收回房屋，且大栅栏公司亦认可合同于当日解除，故并未出现合同所约定的务洋公司逾期交房之情形，故法院对大栅栏公司该项诉讼请求不予支持。据此，一审法院于2019年12月10日判决如下：一、自判决生效之日起七日内，北京务洋商贸有限责任公司支付北京大栅栏投资有限责任公司二〇一七年三月一日至二〇一七年十二月十四日期间的房屋租金68859元；二、自判决生效之日起七日内，北京务洋商贸有限责任公司支付北京大栅栏投资有限责任公司逾期付款违约金8000元；三、驳回北京大栅栏投资有限责任公司的其他诉讼请求。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，双方当事人并未提交新证据。本院认为：大栅栏公司与务洋公司签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，因务洋公司未按照合同约定支付2017年3月1日起的涉案房屋租金，故大栅栏公司依照合同约定有权行使合同解除权。一审审理中，双方当事人均认可大栅栏公司已于2017年12月14日收回涉案房屋，故一审法院依据大栅栏公司的诉请，判决务洋公司支付2017年3月1日至2017年12月14日期间的欠付租金及违约金，并无不当。关于违约金数额，在务洋公司明确提出逾期付款违约金标准过高的情形下，一审法院酌情确定违约金数额为8000元，并无不妥。关于务洋公司主张格式合同问题。虽务洋公司提交了多份租赁合同，但合同中约定的违约金等条款没有明显加重承租人义务，故务洋公司的该项上诉意见，缺乏事实依据，本院不予采信。关于务洋公司主张涉案房屋为直管工商业用房，不得转租的问题。务洋公司承租的涉案房屋中部分为大栅栏公司产权房屋，部分为承租的直管工商业用房，一审审理中，大栅栏公司提交的公房承租合同、房屋变更情况及房屋原产权管理单位出具的房屋用途说明、住所变更证明显示，涉案房屋中部分公房的管理单位对出租给务洋公司使用系明知且未表示不同意，故务洋公司的该项上诉意见，亦缺乏事实依据，本院不予采信。关于务洋公司主张大栅栏公司未能配合其办理工商注册地址变更的问题。经查明，大栅栏公司已经为务洋公司提供了办理工商住所变更的相关手续，虽存在公房管理单位名称变更的情况，但务洋公司未提交相关证据证明其此后再次要求大栅栏公司提供新的相关手续，且务洋公司不能就其为何在2016年6即取得相关办理手续，但直至2017年6月才向工商部门申请变更住所一事作出合理解释，故务洋公司的该项上诉意见，缺乏事实依据，本院不予采信。关于务洋公司主张其部分财物至今不知下落的问题，务洋公司作为本案原审被告，并未就此提交反诉，故务洋公司可就该项主张另行解决。关于务洋公司主张与大栅栏公司签订合同的其他商户因无证经营至今近4年亦未支付房租的问题，应当指出，其他商户是否存在欠租情况，均不能影响务洋公司应全面履行《北京市房屋租赁合同》中约定的义务，故务洋公司的该项抗辩意见，本院亦不予支持。综上所述，务洋公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费2909元，由北京务洋商贸有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘苑薇审 判 员 孟 龙审 判 员 赵胤晨二〇二〇年五月二十五日法官助理 袁 芳书 记 员 陈 雪