辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终2849号上诉人（原审原告）：崔崇，男，1970年3月11日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：马鹤（崔崇母亲），女，1943年11月10日出生，汉族，住沈阳市沈河区。被上诉人（原审被告）：辽宁香格蔚蓝房地产开发有限公司，住所地沈阳市东陵区桃仙大街6号。法定代表人：包立军，该公司董事长。委托诉讼代理人：单霄霞，女，1983年3月10日出生，汉族，该公司法务，住沈阳市沈河区。上诉人崔崇因与被上诉人辽宁香格蔚蓝房地产开发有限公司（以下简称“香格蔚蓝公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2019）辽0112民初242号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。崔崇上诉请求：1.改判一审法院判决被上诉人赔偿上诉人违约金不足的部分；2.上诉费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人没有按商品房买卖合同约定按期交付入住合格的房子。合同第八条、第十一条的约定。上诉人至今没有见到《入住质量保证书》和《住宅使用说明书》。还有更重要保障人身生命安全的消防、防火设施一无所有。上诉人所在小区业主所居房屋的主体墙出现了长长的裂缝。下水道反水，地板被淹泡起皮、开裂、煤气至今没有开通，至今上诉人所居住的房屋还处在违约中。香格蔚蓝公司辩称，上诉人已于2011年9月11日办理了房屋入住，我公司已按双方签订的商品房买卖合同履行了交付义务，且上诉人办理入住后，未向我公司主张过该权利，上诉人的诉讼请求已超过法定的诉讼时效。在双方签订的合同中约定，房屋经验收合格交付买受人，我方已于2010年10月31日取得四方验收。我方同时向上诉人邮寄送达了入住通知，我方履行了合同义务，不存在违约责任。在浑南营城子地区只有我方开发的园区房屋一直在升值，房价明显高于其他楼盘。关于上诉人所说的煤气问题，原因是由于市政燃气公司的机构改制，导致周边楼盘的燃气都无法入户，但现在仅有我方一家开发商在与市政煤气公司进行协商沟通，为业主解决问题。崔崇向一审法院起诉请求：1.判令被告支付自2010年10月31日至2011年9月18日逾期交房违约金4815元；2.判令被告支付逾期办证违约金1500元；3.判令被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：原、被告于2009年签订商品房买卖合同，约定原告以150,000元的价格购买被告开发的位于沈阳市东陵区15门车库一处，该合同约定，“被告应在2010年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用。逾期交房超过180日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。”签订合同后原告支付全部房款，后双方于2018年6月11日补签商品房买卖合同。2010年10月31日涉案房屋，即“香格蔚蓝小区E区4#楼”通过四方（即建设单位、监理单位、施工单位、设计单位）验收合格。2011年9月18日，原告办理涉案房屋的入住手续。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的房屋买卖合同，内容不违反法律规定，应为合法有效，双方均应按约履行各自的义务。关于逾期交房违约金问题，原告已按合同约定向被告给付购房款，被告虽提供了其于2010年10月31日完成涉案房屋工程验收工作的证明，但原告未能在合同约定的2010年10月31日前收到被告涉案房屋的入住通知，且原告实际办理入住时间为2011年9月18日，故被告违约，应当给付原告自2010年11月1日至2011年9月18日逾期交房违约金4830元（150,000元×万分之一×322天），关于原告提出被告虽出具了四方验收证明及工程验收备案书，但未实际达到交付条件的问题，因原告未提供相应证据，故一审法院对原告的该项诉讼请求中合理部分予以支持。关于逾期办证违约金问题，根据合同约定和被告对逾期办证事实的认可，一审法院对逾期办证的事实予以认定。关于原告要求增加逾期办证违约金未提供合法有效的证据，故被告应按合同约定向原告支付房屋价款的1%的违约金，即1500元。关于被告提出原告诉讼请求已超过诉讼时效抗辩意见，原告已提供向被告主张权利的相应证据，故对被告的抗辩理由，一审法院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告辽宁香格蔚蓝房地产开发有限公司于本判决生效后五日内给付原告崔崇逾期交房违约金4830元；二、被告辽宁香格蔚蓝房地产开发有限公司于本判决生效后五日内给付原告崔崇逾期办理房屋产权证违约金1500元。案件受理费50元，由被告辽宁香格蔚蓝房地产开发有限公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交了证据1.光碟1张、附光碟内容打印纸2张，用以证明煤气管道未开通，小区业主使用煤气罐爆炸导致人员受伤。证据2.建设工程规划许可证通知书（复印件），用以证明四方验收是被上诉人指定的四方参建单位。证据3.房证办理承诺书（复印件），用以证明2015年8月3日被上诉人尚未取得房屋所有权初始登记。被上诉人发表质证意见称,对证据1关联性有异议，与本案无关，我方已经履行了交房义务。对证据2的真实性没有异议，关联性有异议，我方已经于2010年10月31日取得验收合格，上诉人于2011年9月18日办理了入住。对证据3的真实性有异议，是复印件，一审已提供，法官要求提供原件上诉人没有提供，后来又撤回。针对上述证据本院结合本案事实，综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，一审期间被上诉人提交的《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》记载案涉楼宇竣工验收时间为2010年12月23日。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于上诉人主张被上诉人支付逾期交房违约金的问题，一审期间上诉人主张逾期交房违约金至2015年8月3日，二审期间上诉人主张逾期交房违约金至2018年6月26日。根据双方合同约定，被上诉人应于2010年10月31日前将该商品房经验收合格，并符合合同约定的商品房交付上诉人使用。根据《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》记载案涉楼宇竣工验收时间为2010年12月23日，案涉楼宇于2010年10月31日取得建设单位、监理单位、施工单位、设计单位的验收合格记录，符合交付条件，且上诉人实际于2011年9月18日办理了入住。鉴于被上诉人未予提供书面通知上诉人入住的证据，一审计算被上诉人逾期交房违约金至被上诉人实际入住时间为止亦无不当，上诉人主张逾期交房违约金至2015年8月3日依据不足，本院无法予以支持。对于上诉人二审期间增加的诉讼请求部分，不属于二审审查范围，本院不予审理。关于上诉人提出的所在小区业主所居房屋的主体墙出现了长长的裂缝。下水道反水，地板被淹泡起皮、开裂，煤气至今没有开通等问题，与上诉人主张的逾期交房违约金非属同一法律关系，不属本案审查范围。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人崔崇负担。本判决为终审判决。审判长  韩彩霞审判员  李 妍审判员  姜会军二〇二〇年五月十一日书记员  赵博文本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。