台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙1002民初6059号原告：台州银泰商业有限公司椒江分公司，住所地浙江省台州市椒江区中心大道3899号台州银泰城。主要负责人：郑勇强。委托诉讼代理人：汪小燕，浙江路成律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡俊，浙江路成律师事务所律师。被告：胡启贤，女，1958年3月20日出生，土家族，住湖北省恩施市。原告台州银泰商业有限公司椒江分公司（以下简称银泰椒江分公司）与被告胡启贤物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月11日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月7日公开开庭进行了审理。原告银泰椒江分公司的委托诉讼代理人胡俊到庭参加诉讼，被告胡启贤经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告银泰椒江分公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告银泰椒江分公司与被告胡启贤于2016年8月1日签订的《综合管理服务合同》及《POS专用收银系统租用协议》于2019年4月30日解除；2.被告胡启贤支付给原告银泰椒江分公司综合管理服务费12012.97元及违约金2436.68元，合计14449.65元（综合管理服务费计算至2019年4月30日，违约金按照欠费金额年利率24%的标准暂计算至2019年11月15日，以后违约金按上述标准计算至实际支付日止）；3.被告胡启贤支付给原告银泰椒江分公司自2019年5月1日起至2019年5月18日止房屋占用期间按所在租约年综合管理服务费标准计算的综合管理服务费1786.35元；4.原告银泰椒江分公司不予退还被告胡启贤综合管理服务费保证金5670元；5.被告胡启贤支付给原告银泰椒江分公司收银系统使用费1600元及违约金718.55元，合计2318.55元（收银系统使用费计算至2019年4月30日，违约金按照欠费金额年利率24%的标准暂计算至2019年11月15日止，以后违约金按上述标准计算至实际支付日止）；6.被告胡启贤支付给原告银泰椒江分公司违约金1200元（按12个月收银系统使用费标准计算）；7.原告银泰椒江分公司依约有权不予退还被告胡启贤收银系统押金5000元。在诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为：确认原告银泰椒江分公司与被告胡启贤于2016年8月1日签订的《综合管理服务合同》及《POS专用收银系统租用协议》于2019年5月1日解除。明确第2项诉讼请求中的违约金为迟延交纳综合管理服务费的违约金、第4项诉讼请求为确认被告胡启贤交纳的综合管理服务费保证金5670元归原告银泰公司椒江分公司所有、第5项诉讼请求中的违约金为迟延交纳收银系统使用费的违约金、第6项诉讼请求中的违约金为提前解除收银系统租用合同的违约金、第7项诉讼请求为确认被告胡启贤交纳的收银系统押金5000元归原告银泰椒江分公司所有。事实和理由：台州银泰商业有限公司（以下简称银泰公司）与被告胡启贤于2016年8月1日签订的《租赁合同》及《台州银泰城锦绣宫美甲美健纹绣商铺租赁合同补充协议》约定银泰公司将其拥有独立、合法产权的位于台州银泰城内购物中心3层348-2号商铺计63平方米出租给被告胡启贤用于开设经营美甲美睦纹绣使用，租赁期限为3个租约年（自计租日2016年11月30日开始计算至2019年11月29日）。如被告胡启贤发生以下情形的，银泰公司有权解除合同并要求被告胡启贤按照第一个租约年固定租金标准计算的6个月固定租金的标准支付违约金、按相当于欠费金额1‰的标准支付租金延迟履行违约金及有权没收《租赁合同》项下的履约保证金。具体包括：1.无故迟延缴纳租金、综合管理服务费或能源费用等超过30日；2.无故迟延缴纳租金、综合管理服务费或能源费用等累计超过3次的。同日，原告银泰椒江分公司与被告签订了《综合管理服务合同》，约定了综合管理服务费的金额、缴纳方式、综合管理服务费保证金、违约责任及案件争议解决等内容。原、被告就被告向原告租赁收银系统事宜签订了《POS专用收银系统租用协议》一份、区责任及案件争议解决等均作出详细约定。另，被告胡启贤就向原告椒江公司租赁收银系统事宜签署了《POS专用收银系统租用协议》一份，约定因被告违约致本协议终止的，原告银泰椒江分公司有权不退还押金并要求其一次性支付相当于12个月使用费的违约金。合同签订后双方按约履行，自2018年1月起，被告胡启贤无故迟延缴纳租金、综合管理服务费或能源费用等超过30日，且累计超过3次。据此，银泰公司分别于2019年5月1日、2019年5月18日向被告胡启贤发送了《合同解除通知函》及《撤场通知函》各一份，主张合同解除并要求其限期归还案涉房屋。经原、被告多次协商均未果。被告胡启贤未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供的《综合管理服务合同》、缴费通知函、合同解除通知函、撤场通知函、EMS寄件人存根联、收据，本院予以采信，并在卷佐证。本院经审理认定，原告银泰椒江分公司与被告胡启贤于2016年8月1日签订了《综合管理服务合同》一份，约定：鉴于银泰公司与被告胡启贤签订了《租赁合同》，被告胡启贤将承租使用位于浙江省台州市椒江区中心大道3899号银泰城局部建筑物开设锦绣宫美甲美睫纹绣商铺，原告银泰椒江分公司为被告胡启贤提供综合管理服务，综合管理服务区域为台州银泰城公共区域，综合管理服务费计算面积为63平方米，综合管理服务费自2016年11月30日起至2019年11月29日止收取，收费标准为每月每平方米42.46元，每月合计2674.98元，每年32099.76元；综合管理服务费年度递增比例为5%，即自《租赁合同》项下第三个租约年（含）开始每三年在上一租约年基础上递增5%。本合同项下综合管理服务费金额均为不含税金额。除本合同约定的被告应向原告支付的金额外，被告还应承担与本合同有关的或附带发生的任何税费（包括但不限于增值税）。本合同项下被告应承担的综合管理服务费税率为6%，应于综合管理服务费缴纳的同时一并向原告缴纳税费，即第一、第二个租约年综合管理服务费为每月每平方米45元，第三个租约年综合管理服务费为每月每平方米47.26元。综合管理服务费按季支付，实行先付后用。首期综合管理服务费应于进场日30日前支付，被告应于每个支付期的最后一个月20日前（遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日）向原告缴纳下个支付期的综合管理服务费。如第一个月和最后一个月不足一个月的，则该月综合管理服务费按照实际天数除以30日乘以该月的月综合管理服务费标准计算。综合管理服务费递增自租金递增起征日起按新费用标准收费，不足一个月的按照本条款核算方法分别计算递增起征日前后当月应收的综合管理服务费之总额。除非合同中有特别明确的约定，被告不得以任何理由拒绝或拖延缴纳合同项下的综合管理服务费或其他费用或其他应当由被告承担的费用；被告延迟缴纳合同项下的综合管理服务费或其他费用的，每延迟一日，被告应当向原告支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；延迟超过30日，原告有权单方解除合同、不退还综合管理服务费保证金及被告预付的综合管理服务费。双方特别确认，在合同期限内，若被告延迟缴纳综合管理服务费或其他费用累计超过3次（含本数），则原告也有权单方解除合同、不退还综合管理服务费保证金及乙方预付的综合管理服务费。本合同期限为3年，自2016年11月30日起至2019年11月29日。如《租赁合同》在上述日期前终止的，本合同同时终止。根据本合同的需要发出的全部通知，均须采用书面形式。原、被告各方向对方发出的发票、单据及其他通知需标明对方公司名称，送达到对方通讯地址后即视为已经送达。通知可以专人手递方式、特快专递方式及挂号信方式发出。以专人手递方式发出的，发至指定地址之日视为收悉日，以对方的签收文据为发送凭证。以特快专递方式发出的，以通知交予特快专递公司后第7日为收悉日，以交寄记录作为发送凭证。通知送达对方之日依据发送凭证记载时间确定。另约定，自合同签订之日起5日内，被告胡启贤应向原告支付5670元作为综合管理服务费保证金。综合管理服务费保证金用于保证被告按照合同约定的内容履行，包含但不限于综合管理服务费及其他相关费用按期缴纳、合法经营、产品和经营质量保证、本协议或租赁合同项下禁止的内容以及其他法律禁止行为。本合同终止后90日内，且被告满足注销在租赁场所登记的工商、税务、卫生等一切政府相关部门需要报备的资格和地址登记、注销在租赁场所登记的能源、信息、网络通信等户名、被告无其他租赁期间的诉讼纠纷、侵权事件、结清与原告的所有费用、不存在其他应付未付甲方款项等条件后，原告应将剩余的综合管理服务费保证金无息退还给被告，综合管理服务费保证金的扣除金额包含原告按合同约定扣除的综合管理服务费保证金金额及相应增值税税费。同时，双方还签订了《POS专用收银系统租用协议》一份，约定被告租用原告提供的POS专用收银系统一台，限于被告位于台州银泰城348-2号商铺内使用，租赁期限自2016年11月30日起至2019年11月29日，与商铺租赁合同一致，如租赁合同提前终止，本协议项下租用期同时终止。被告应在该商铺正式营业之日向原告一次性支付收银系统押金5000元/台，用于保证被告妥善履行协议项下的各项义务。如被告违反本协议或原告制定及可能不时更新的《收银系统操作守则》等规定，原告有权（非义务）以押金金额抵付被告应承担的各项费用，包括欠付使用费、违约金、赔偿金等。原告收回并对收银系统验收合格之日起30个工作日内，将押金不计息退还给被告。被告应自计费日起向原告支付收银系统使用费，标准为100元/台/月（含税）。使用费按年支付，支付时间为每个合同年10日前，首年使用费在合同签署10日内支付。被告逾期支付使用费的，每逾期一天，应按逾期支付款项的0.3%支付逾期违约金，逾期超过15天的，原告有权以押金金额抵付；因违约致本协议终止的（包括原告按约解除本协议的情况），原告有权不退还押金，被告应向原告一次性支付相当于12个月使用费的违约金。被告胡启贤于2016年8月3日支付给原告综合管理服务费保证金5670元，于2016年12月9日支付给原告收银系统押金5000元。后因被告胡启贤未按约定支付综合管理服务费给原告。原告分别于2018年8月28日、同年9月4日、同年9月11日向被告发送了缴费通知函。2019年4月24日，银泰公司向被告胡启贤发送合同解除通知函，银泰公司在该函中向被告胡启贤告知：1.自本函送达至被告之日起，银泰公司与被告胡启贤签订的《租赁合同》、《综合管理服务合同》及附属协议解除；2.被告胡启贤缴纳的履约保证金及综合管理服务费保证金不予退还；3限被告胡启贤在收函之日起7日内向银泰公司支付6个月固定租金标准的违约金20790.18元及计算至2018年12月31日的迟延缴纳租金、综合管理服务费违约金共计85889.42元，合计106679.6元。该通知函于2019年4月28日退回银泰公司处。2019年5月8日，银泰公司向被告胡启贤发送撤场通知函，要求被告胡启贤在收到函件三日内按照银泰公司交付被告胡启贤时的标准向银泰公司返还房屋，并结清与银泰公司租金、综合管理服务费等费用。该通知函于2019年5月14日被签收。另查明，被告胡启贤对综合管理服务费已付至2018年11月30日，收银系统使用费付至2017年12月31日，其余款项至今未付。本院认为，原告银泰椒江分公司与被告胡启贤签订的《综合管理服务合同》、《POS专用收银系统租用协议》均系双方当事人的真实意思表示，其内容除对违约金计算标准约定偏高之外，其他内容并不违反法律法规的禁止性规定，应为有效，双方均应依约履行各自义务。《综合管理服务合同》、《POS专用收银系统租用协议》均约定如《租赁合同》提前终止的，《综合管理服务合同》、《POS专用收银系统租用协议》同时终止。综上，本院确认原、被告签订的《综合管理服务合同》、《POS专用收银系统租用协议》于2019年5月1日解除。被告胡启贤对于上述两份合同解除前欠付的综合管理服务费及收银系统使用费均应予清偿。经计算，2018年12月1日至2019年4月30日的综合管理服务费为14886.9元［5月×47.26元/（月·㎡）×63㎡］。2018年1月1日至2019年4月30日的收银系统使用费为1600元［16月×100元/（月·台）×1台］。现原告自愿按照综合管理服务费12012.97元、收银系统使用费1600元向被告主张权利，并无不当，本院予以支持。按照《综合管理服务合同》约定，被告胡启贤应在每个支付期最后一个月的20日前（遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日）支付下个支付期的综合管理服务费。2018年12月1日至2019年2月28日的综合管理服务费应于2018年11月20日前支付，2019年3月1日至2019年4月30日的综合管理服务费应于2019年2月20日前支付。按照《POS专用收银系统租用协议》约定，被告胡启贤应在每个合同年10日前支付收银系统使用费，首年使用费在合同签署10日内支付。2018年1月1日至2018年12月31日的收银系统使用费应于2017年12月10日前支付，2018年11月30日至2019年4月30日的收银系统使用费应于2018年11月20日前支付。被告胡启贤对上述综合管理服务费、收银系统使用费至今未付，应当支付逾期付款违约金。《综合管理服务合同》约定的违约金计算标准为每日欠付金额的1‰，《POS专用收银系统租用协议》约定的违约金计算标准为每日欠付金额的0.3%，被告胡启贤逾期付款给原告造成的损失主要为利息损失，《综合管理服务合同》及《POS专用收银系统租用协议》约定的违约金标准过高，本院酌情按以下原则进行确定：2019年8月20日前按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的四倍、2019年8月20日后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍且均以年利率24%为限。经计算，截至2019年4月30日止，被告胡启贤应支付综合管理服务费逾期付款违约金892.22元，收银系统使用费逾期付款违约金328.31元。关于综合管理服务费保证金及收银系统押金，《综合管理服务合同》及《POS专用收银系统租用协议》均约定在被告违约导致合同解除时原告可以没收，但前述违约金足以弥补原告银泰椒江分公司因合同提前解除所造成的损失，原告银泰椒江公司还要求没收综合管理服务费保证金及收银系统押金不合理。鉴于综合管理服务费保证金及收银系统押金用于保证上述合同履行，现被告胡启贤未按约支付综合管理服务费及收银系统使用费，为避免诉累，综合管理服务费保证金及收银系统押金可与被告胡启贤欠付综合管理服务费及收银系统使用费相折抵且应在合同解除结算欠付租金时进行。故综合管理服务费保证金5670元折抵综合管理服务费后，被告还需支付剩余综合管理服务费6342.97元；收银系统押金5000元折抵收银系统使用费后，被告还需支付剩余收银系统使用费3400元。相应地，被告胡启贤需支付的逾期付款违约金基数也应相应调整。自2019年5月1日起至2019年8月19日综合管理服务费逾期付款违约金以剩余欠付综合管理服务费6342.97元为基数按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的四倍计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止综合管理服务费逾期付款违约金以剩余欠付综合管理服务费6342.97元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算。自2019年5月1日起至2019年8月19日收银系统使用费逾期付款违约金以剩余收银系统使用费3400元为基数按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的四倍计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止收银系统使用费逾期付款违约金以剩余收银系统使用费3400元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算。上述两项逾期付款违约金均以年利率24%为限。关于原告银泰椒江分公司要求被告胡启贤支付《POS专用收银系统租用协议》合同提前解除的违约金，本院认为涉案租赁合同因被告原因解除，被告应按约承担违约责任。考虑到合同解除时距离合同期限届满仅余七个月，提前解除合同对银泰公司造成的损失为重新招租的空档期损失等因素，本院酌情将违约金调整为按合同约定使用费标准计算二个月，为200元。关于房屋被占用期间的综合管理服务费。被告胡启贤应于2019年5月7日前撤场，但被告胡启贤未履行房屋返还义务。原告银泰公司此后发函要求被告胡启贤在合理期限内按约交还房屋，并以撤场通知函记载的期限届满之日作为胡启贤交还房屋的时间，没有不妥。经计算，被告应支付自合同解除之日至2019年5月18日止的综合管理服务费1728.8元［（18/31月）×47.26元/（月·㎡）×63㎡］。故原告主张的房屋被占用期间的综合管理服务费中的合理部分，本院予以支持；不合理部分，本院予以驳回。综上，原告银泰椒江分公司诉讼请求中的合理部分，本院予以支持；不合理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告台州银泰商业有限公司椒江分公司与被告胡启贤于2016年8月1日签订的《综合管理服务合同》及《POS专用收银系统租用协议》于2019年5月1日解除；二、被告胡启贤于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告台州银泰商业有限公司椒江分公司综合管理服务费6342.97元、收银系统使用费3400元及逾期付款违约金（截至2019年4月30日止的综合管理服务费逾期付款违约金892.22元、收银系统使用费逾期付款违约金328.31元，自2019年5月1日起至2019年8月19日止的综合管理服务费逾期付款违约金以6342.97元为基数、收银系统使用费逾期付款违约金以3400元为基数均按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的四倍计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止综合管理服务费逾期付款违约金以6342.97元为基数、收银系统使用费逾期付款违约金以3400元为基数均按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算，上述违约金总计以按年利率24%计算所得金额为限）；三、被告胡启贤于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告台州银泰商业有限公司椒江分公司台州银泰城内购物中心3层348-2号商铺被占用期间的综合管理服务费1728.8元、提前解除《POS专用收银系统租用协议》的违约金200元；四、驳回原告台州银泰商业有限公司椒江分公司的其他诉讼请求。案件受理费562元，由原告台州银泰商业有限公司椒江分公司负担307元，由被告胡启贤负担255元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 长  黄 欢人民陪审员  蔡仙花人民陪审员  李友兴二〇二〇年五月二十五日代书 记员  叶梦佳