江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣04民终667号上诉人（原审被告）：九江世纪家居广场有限公司，住所地：九江市开发区长虹大道669号，统一社会信用代码：91360406696072845D。法定代表人：张春生，男，该公司经理。委托诉讼代理人：章婷婷，女，江西康润律师事务所律师，执业证号：13604201411456562。被上诉人（原审原告）：张长风，男，1970年3月4日出生，汉族，住九江市濂溪区。委托诉讼代理人：张晓龙，男，江西进取律师事务所律师，执业证号：13604199310935350。原审被告：九江盈邦经营管理有限公司，住所地：九江市开发区长虹大道669号21世纪家居中心1栋105室，统一社会信用代码：913604033521431367。法定代表人：黄玉山，男，该公司总经理。委托诉讼代理人：彭江斌，男，江西康润律师事务所律师，执业证号：13604201510530527。上诉人九江世纪家居广场有限公司（以下至判决主文前简称“世纪家居公司”）因与被上诉人张长风、原审被告九江盈邦经营管理有限公司（以下至判决主文前简称“盈邦公司”）委托合同纠纷一案，不服九江市濂溪区人民法院（2019）赣0402民初852号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。世纪家居公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定经三方协商，上诉人用门面经营权帮案外人杨运东偿还担保债务属错误认定，应予纠正。1、上诉人与被上诉人签订的《经营权转让合同》明确约定付款方式为上诉人所欠杨运东的148.8025万元。一审法院认定张春生欠被上诉人借款，杨运东为该借款提供了担保，张春生是否欠被上诉人借款，杨运东是否为该借款提供担保，均无证据予以认定。且案涉张春生个人债务，其并未参与本案庭审，其与被上诉人之间借贷的真实情况不得而知，是否出借，有无还款均无法确认，担保人杨运东是否需承担担保责任，如需承担应承担多大的担保责任，如无需承担但实际承担了担保义务是否有权向张春生追偿等均未确定，一审法院直接在本案中据以认定，损害了案外人张春生的权利。上诉人签订《经营权转让合同》系因上诉人与杨运东之间存在债权债务关系，一审法院在没有任何证据认定关联的情况下，强行将两个借款事实联系在一起，据以认定上诉人用门面经营权帮案外人杨运东偿还担保责任，属认定事实错误，应予纠正。2、上诉人与被上诉人签订《经营权转让合同》系因杨运东指定，被上诉人权利义务的基础来源于上诉人与杨运东之间债权债务关系的认定。在上诉人与杨运东债权债务未核定清楚前，一审法院径行认定上诉人与被上诉人之间的关系，有失公允。二、一审法院认定《经营权转让合同》系签约双方的真实意思表示，合法有效，依法受法律保护属于适用法律错误，应予纠正。1、案涉合同虽名为《经营权转让合同》，便经营权非所有权，为该门面的使用权，其实质为商铺租赁，双方签订的经营权转让合同应为商铺租赁合同，因违反法律强制性规定而无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。上诉人就未取得建设工程规划许可证的涉案商铺，与被上诉人订立的经营权转让合同无效，被上诉人的一审诉讼请求，没有法律依据，不应支持。2、本案《经营权转让合同》无效，其实际就是上诉人与杨运东之间存在债权债务关系，实际就是民间借贷，应回归到基础的民间借贷关系。3、从签订经营权合同后上诉人陆续归还借款情况及杨运东接受张春生代上诉人归还借款的情况来看，上诉人与杨运东之间实际履行的是民间借贷关系。经营权转让合同签订后，上诉人陆续偿还杨运东借款683460元，且杨运东于2018年9月11日向张春生（江西世纪东晟集团实业有限公司）出具两份收条确认收到世纪家居公司还款共计75万元，导致张春生（江西世纪东晟集团实业有限公司）向上诉人主张其代偿权利，从该履行情况来看，双方实际履行的是民间借贷关系。被上诉人张长风辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律和判决结果正确，上诉人的上诉请求和上诉理由不能成立，恳请二审法院依法驳回其上诉请求，维持原判。理由：一、一审已查明，因上诉人公司法定代表人张春生向答辩人张长风借款，案外人杨运生为上述借款提供了担保。同时查明上诉人欠付杨运东工程款638408元和借款本金300万元及转让债权50万元，杨运东在张长风处借款100多万，故经三方协商，收上诉人用其门面经营权帮杨运东偿还担保债务及杨运东所欠张长风债务。二、答辩人与上诉人签订的《经营权转让合同》明确注明：合同经甲乙双方签字盖章表明（1）（2）项所涉款项合计206.8025万元准确无异议，认定甲方所购经营权款全额到位乙方账户。上诉人以门面经营权抵偿债务是不争的客观事实，一审判决认定事实清楚。三、答辩人与上诉人签订的《经营权转让合同》系签约双方的真实意思表示，合法有效，依法应受法律保护。合同经双方签字盖章，由上诉人注册登记的两名股东张春生、陈济雄签名。四、《经营权转让合同》第3条约定，合同签订之日起甲方即取得经营管理权，即可向商户签订合同，收取租金。第4条约定，甲方取得该经营权的所有权起，乙方代为管理两年，也就是说答辩人取得经营管理权后，委托上诉人代为管理两年。答辩人出资206万余元购买商铺门面经营权，却无法使用和收取租金，上诉人将答辩人的门面出租近四年后，却说合同无效，纯属歪曲事实和法律，企图逃避支付租金的义务。原审被告盈邦公司辩称，本案纠纷是合同纠纷，应当遵守合同相对性原则，盈邦公司并非案涉合同的相对方，一审法院的判决结果正确，而且上诉人及被上诉人并未针对盈邦公司提起上诉，盈邦公司在本案纠纷中不承担任何责任。张长风向一审法院起诉请求：一、要求判令两被告共同支付原告租金275594元；二、本案诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：案外人杨运东系被告世纪家居公司法定代表人张春生的外甥。因张春生欠原告张长风借款，杨运东为该借款提供了担保，而被告世纪家居公司欠付杨运东工程款638408元和借款本金300万元及转让债权50万元，故经三方协商，由被告世纪家居公司用其门面经营权帮案外人杨运东偿还担保债务。2016年6月15日，原告张长风（甲方）与被告世纪家居公司（乙方）签订《经营权转让合同》，合同约定：1、乙方将位于21世纪家居中心负一楼C馆6040、6041区面积435.89平方米（6040号+6041号=391.32㎡×5000元/㎡=195.66万元，楼梯间后面小屋面积44.57㎡×2500元/㎡=11.1425万元具体地点见附件）商铺20年的经营权以206.8025万元的价格出售给甲方，并赠送15年的经营权：2、付款方式：（1）2015年2月17日甲方委托黎光华汇入张春生账户40万元，张春生自愿补偿2015年2月17日至2016年5月31日止占用资金补偿款18万元，合计58万元整。（2）乙方所欠杨运东的148.8025万元。（3）：（1）+（2）项合计206.8025万元整作为甲方支付给乙方转让经营权款（注：合同经甲乙双方签字盖章表明此款向准确无异议，示意甲方所购经营权款全额到位乙方账户）；3、本合同签订之日起甲方即取得经营管理权，即可向商户签订租赁合同，收取租金。……。4、甲方取得该经营权的所有权起，乙方代为管理两年。5、若乙方不能妥善管理甲方名下的经营权如收取租金不能足额当月汇入甲方账户，甲方有权取回经营权的代管权。6、乙方在本合同签订之日，应当将本合同约定的商铺出租情况（包括承租人、租金给付情况、租赁年限）写明在合同的附件上，自本合同签订之日起，所有租金均归甲方所有。同日双方还签订《经营权转让补充合同》，该补充合同约定：乙方（被告世纪家居公司）自2016年6月1日起至2018年5月31日止，具有随时分批分次回购经营权的权利。回购价格为《经营权转让合同》约定的转让款及加上自2016年6月1日起按月息1.5%累计计算支付占用甲方资金的成本；甲方（原告张长风）取得该经营权起，甲方自愿将该经营权的管理权交给乙方，即乙方代为负责日常工作，收取租金等相关事务，乙方签订出租合同应当将每一份复印件送到甲方处备案，并于收到每笔租金的即时将租金汇入甲方账户。若乙方不能在两年内从甲方手中回购所转让的经营权，甲方则取回经营权自主管理，乙方不得以任何方式干涉甲方自主经营。上述合同签订后，被告世纪家居公司委托被告盈邦公司对涉案门面进行出租管理，并以被告盈邦公司名义与租户签订租赁及经营管理合同，从2016年6月15日至2017年3月14日，被告世纪家居公司每月支付原告租金8500元，一共9个月，共计76500元。从2017年4月份起，被告世纪家居公司认为原告所受让债权存在高利贷，且认为原告与其签订的合同系民间借贷未再支付原告租金。另查明，涉案租赁场地21世纪家居中心负一楼C馆6040、6041及楼梯间后面小屋从2017年6月28日至2019年6月27日承租人为梦天木门郭某，从2017年6月28日至2018年6月27日，月租金为7467元；从2018年6月28日至2019年6月27日，月租金为11301元，上述租金由被告世纪家居公司收取。再查明，2017年12月1日，经江西省九江市匡庐公证处公证，世纪家居公司根据其公司股东会议研究决定，授权委托盈邦公司代理经营及管理世纪家居公司其名下喜盈门（九江）建材家居广场的经营管理事宜。还查明，从2017年4月15日至2018年12月31日，被告世纪家居公司应支付原告租金为187268元【（2017年3月15日至6月底8500元/月×3.5个月=29750元）+（2017年7月至2018年6月7476元/月×12个月=89712元）+（2018年7月至2018年12月11301元×6个月=67806元）】。一审法院认为：原告张长风与被告世纪家居公司签订的经营权转让合同，是签约双方的真实意思表示，合法有效，依法受法律保护。该合同虽名为经营权转让，亦包含了委托合同的法律关系，显示委托合同的特征，即原告在取得涉案商铺经营权后委托被告世纪家居公司代为管理。被告世纪家居公司在未经原告同意的情况下将涉案商铺转委托由被告盈邦公司管理，原告在知道和应当知道的情形下未提出异议，应视为默认。被告世纪家居公司应对被告盈邦公司的行为承担责任。被告世纪家居公司作为受托人代为管理涉案门面，并收取租金，应当将处理委托事务取得的财产转交原告，故原告要求被告世纪家居公司支付租金之诉请有事实和法律依据，依法应予以支持，但原告以案外人肖德生承租商铺的租金标准要求被告支付租金，因不同地段租金标准不尽相同，故其租金标准应以实际承租人交付的租金为计算依据。因双方在合同中对涉案商铺租金标准未进行约定，原告在前期收到被告支付租金时亦未提出异议，如原告认为被告世纪家居公司在出租涉案商铺时租金偏低，双方可以对合同相关条款进行变更或签订补充协议，也可以根据合同约定解除双方的委托关系自行管理商铺。另原告对租赁面积存疑，首先楼梯间后面小屋44.57㎡包含在435.89㎡商铺面积内，另原告并未有证据证明被告世纪家居公司将上述44.57㎡单独进行出租，事实上楼梯后面小屋已和6040号和6041号商铺整体出租，且租赁商铺确实存在公摊面积，故原告重复计算租金于法无据，依法不予支持。被告世纪家居公司辩称双方系民间借贷关系与事实不符，双方应为债权转让后形成的经营权转让关系和委托管理关系。至于被告所述案外人杨运东所转让债权存在高利贷情形，已在另案中予以处理，与本案无关。原告以两被告恶意串通，要求被告盈邦公司承担连带责任，无事实和法律依据，依法不予以支持。判决：一、限被告世纪家居公司于本判决生效后十日内支付原告张长风租金187268元。二、驳回原告张长风其他诉讼请求。案件受理费5434元，由原告张长风与被告世纪家居公司各负担2717元。各方当事人在二审中未提交新证据。二审查明的事实与一审一致。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。围绕上诉人世纪家居公司的上诉请求，双方二审争议焦点为：上诉人世纪家居公司是否应向被上诉人张长风支付案涉门面的欠付租金？经查，2016年6月15日，张长风与世纪家居公司签订案涉《经营权转让合同》，约定：世纪家居公司将案涉门面20年的经营权出售给张长风，对付款方式进行了明确约定，并注明合同经双方签字盖章表明对约定的付款方式及款项准确无异议，认定张长风所购经营权款全额到位世纪家居公司账户，自本合同签订之日起，所有租金均归张长风所有。同时约定，张长风取得该经营权的所有权起，世纪家居公司代为管理两年。合同签订后已实际履行，世纪家居公司也在签约后九个月内每月向张长风支付案涉商铺租金。本案中，上诉人与被上诉人签订的案涉《经营权转让合同》，系双方的真实意思表示，且不违反国家法律及行政法规的强制性规定，应当认定有效，双方当事人应当按照合同约定履行义务。世纪家居公司作为张长风的受托人代为管理涉案门面并收取租金，应当依约向张长风支付租金，一审法院据此判决世纪家居公司向张长风支付租金并无不当。上诉人世纪家居公司提出的本案纠纷实质为民间借贷纠纷、案涉《经营权转让合同》无效、其不应向张长风支付租金的义务的上诉理由，与事实不符，于法无据，本院对此不予支持。综上所述，世纪家居公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4046元，由九江世纪家居广场有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈小江审判员  刘克曙审判员  曹 琛二〇二〇年五月二十八日书记员  李 美