广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终6579号上诉人（原审被告、反诉原告）：肖玎玎，女，汉族，1978年11月25日出生，住所地：广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：王剑，广东盟凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：张玉玲，广东盟凯律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市益广丰实业有限公司，住所地：深圳市龙华区观澜街道新澜社区观澜大道333号-345号（单号）吉盛广场101，统一社会信用代码：91440300741206057P。法定代表人：林文道。委托诉讼代理人：袁远，广东世纪华人律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱会芳，广东世纪华人律师事务所实习律师。原审被告：赵勋刚，男，汉族，1974年3月24日出生，住所地：湖南省湘潭市雨湖区。上诉人肖玎玎因与被上诉人深圳市益广丰实业有限公司（以下简称益广丰公司）、原审被告赵勋刚房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初8304号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。肖玎玎的上诉请求：1.改判一审判决第三项为：确认肖玎玎依约享有合法的优先承租权；2.改判一审判决第三项为：益广丰公司因违法拆除肖玎玎的经营场所，违法搬离、侵占肖玎玎的财产，应当赔偿装修损失、经营损失、财产损失，共计2634809.91元；3.改判一审判决第三项为：益广丰公司应当履行如数给肖玎玎开具发票的附随义务；4.改判一审受理费、保全费的承担比例；5.二审上诉费由益广丰公司承担。事实与理由：一、肖玎玎依约享有合法的优先承租权。益广丰公司恶意强行收回租赁场地，与《租赁协议》约定的“承租方享有优先承租权”相冲突，法院应当保护承租人的合法合同权利，不应保护见利忘义的益广丰公司。二、益广丰公司违法拆除肖玎玎的经营场所，违法搬离、侵占肖玎玎的财产，不属于“合法自力救济”的范畴，属于黑社会性质的打砸抢。"自力救济”简称“自救”，必须是当事人来不及请求公力救济，且如不及时采取自救行为，以致权利无法实现或难以实现。本案中，明显不属于这样的紧急情形，也不存在益广丰公司的权利如果不自救则日后无法实现或难以实现的可能性。即便是法院的法警采取先予执行“强行清场”，必须先书面告知当事人，告知听证权等，法警必须当面清点物品，并将物品清单以及法律文书送达物品所有人。那么，益广丰公司违法强拆，应当赔偿肖玎玎装修损失、经营损失、财产损失。另外，益广丰公司涉嫌刑事犯罪，应当被追究法律责任。三、益广丰公司应当履行如数开具发票的附随义务。益广丰公司长年收取租金，不开发票，不仅涉嫌逃税罪，也属于未履行合同的附随义务。四、肖玎玎仅需按一审胜诉比例承担本诉部分的受理费和保全费，无需承担一半，二审法院应当予以纠正。综上，请求二审法院查清事实，支持肖玎玎的诉请。益广丰公司未提交书面答辩状。原审被告赵勋刚未提交书面意见。益广丰公司向一审法院起诉请求：一、2018年12月份的租金33120元、11月份水电费23326元及逾期利息，逾期利息以56446元为基数，按年利率24%自2018年12月11日起计算至肖玎玎、赵勋刚付清之日止，暂计至2019年3月31日，暂计为5233.24元；二、2018年12月份水电费22690元及逾期利息。逾期利息以22690元为基数，按年利率24%自2019年1月11日起计算至肖玎玎、赵勋刚付清之日止，暂计至2019年3月31日，暂计为1193.56元；三、2019年1月1-15日的水电费6716元；四、2019年1月16日至2019年3月31日期间的房屋占有费191730元；五、拆除、装卸、搬运费50000元和存放费，存放费自2018年3月10起按每月2750元计算至肖玎玎、赵勋刚将所有物品搬离之日止；六、本案诉讼费由肖玎玎、赵勋刚承担。肖玎玎向一审法院反诉请求：一、将肖玎玎已支付的租赁押金65000元与租金、水电费进行抵扣；二、益广丰公司赔偿肖玎玎装修损失505000元；三、益广丰公司赔偿肖玎玎财物损失2129809.91元；四、确认肖玎玎在合同期满后对涉案房屋在同等条件下享有优先承租权；五、益广丰公司向肖玎玎开具已付租金2020320元、水费213500元、电费1525000元合计3758820元的发票；六、判令本案诉讼费用由益广丰公司承担。一审法院认定事实：2013年9月16日，益广丰公司与赵勋刚签署《租赁合同补充协议》，约定赵勋刚按图纸标示位置租赁益广丰公司部分物业，租赁期限自2013年9月20日至2018年12月31日；押金200000元；租金标准递增，2013年9月20日至2015年9月19日为92000元/月，2015年9月20日至2018年12月31日为99360元/月，每月10日前缴租；承租方拖欠租金100000元以上的，出租方不予退还保证金。2017年10月、11月期间，益广丰公司、赵勋刚、肖玎玎、陈某艺签订一份《四方协议书》，约定赵勋刚将承租涉案物业中的商铺302转让予肖玎玎，商铺303转让予陈某艺，两商铺各自计算租金和水电费用，益广丰公司只负责收取总租金和水电费用；赵勋刚所交押金200000元，注明为肖玎玎65000元、陈某艺135000元。协议签订后，肖玎玎、陈某艺履行原《租赁合同补充协议》的付租义务，肖玎玎每月应承担租金33120元。2018年9月14日，益广丰公司书面通知肖玎玎，租赁合同于2019年1月15日到期后不再续租。此后，益广丰公司分别于2018年11月20日、2019年1月11日再次书面通知肖玎玎，租赁期满不续租。收悉通知，肖玎玎不同意搬离，要求续租。2019年3月9日，益广丰公司租赁东莞市XX一处占地面积约1000平方米的仓库，自2019年3月10日起计租，月租11000元。2019年3月12日，益广丰公司委托深圳长基资产评估房地产土地评估有限公司对肖玎玎存放于租赁物业的物品进行清点和价值评估。2019年3月20日，益广丰公司与案外人签订一份《装卸业务承包合同》，委托案外人对肖玎玎在内的四家拒绝搬离租赁物业的商户进行拆除、装卸、搬运，合同价款200000元，合同有效期自2019年3月20日至3月31日止。2019年3月21日，益广丰公司向肖玎玎发出一份《限期搬迁通知》，要求肖玎玎于2019年3月31日前搬离租赁物业。肖玎玎未同意搬离，要求续租。益广丰公司遂于3月底委托上述案外人将肖玎玎在内的四家拒绝搬离租赁物业的商户进行拆除、装卸、搬运，将其物品存放于上述租赁仓库，其时肖玎玎未在现场。双方对具体搬运时间有争议，益广丰公司主张系2019年3月31日，肖玎玎主张系2019年3月28日。另查，涉案物业由松岗镇人民政府于2002年办妥建设用地规划许可、建设工程规划许可手续，于2003年办理建设工程规划验收合格证。一审庭审中，肖玎玎确认尚欠2018年11月份水电费23326元、12月份水电费22690元、2019年1月1日至1月15日水电费6716元。一审法院认为，益广丰公司、肖玎玎之间订立的书面租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，应当全面履行合同义务。本诉部分。益广丰公司于2018年9月即告知承租方租赁期满不续租，现合同已期满终止，双方应据合同约定结算相应的租金、占有使用费、物业管理费和水电费，退还押金。肖玎玎关于保证金和装修押金抵扣租金或占有使用费等的抗辩理由，合情合理，一审法院予以采纳。关于租金或占有使用费，益广丰公司主张计至2019年3月31日，但未能提供证据证实收回租赁物业的具体时间，应自负举证不能的不利后果，肖玎玎主张为2019年3月28日强制收回，故一审法院核算至2019年3月28日止。经审理查明，核得：租金或占有使用费33120元×3个月+33120元÷31天×28天=129274.84元；水电费52732元。以上合计182006.84元，抵扣保证金和装修押金65000元后，肖玎玎尚需支付益广丰公司117006.84元。由于押金足以抵扣2018年12月份的租金，而水电费并未约定支付期限，故益广丰公司诉求该部分款项的逾期支付利息，一审法院不予支持。益广丰公司诉求拆除、装卸、搬运费和存放费，由于益广丰公司所支出的拆除、装卸、搬运费和存放费系处理肖玎玎在内的四家拒绝搬离租赁物业的商户的总费用，本案无法区分肖玎玎商户对应开支部分，故应另诉为妥。益广丰公司诉求赵勋刚承担责任，由于赵勋刚的合同义务经由益广丰公司同意转让予肖玎玎和案外人陈某艺，益广丰公司该项请求一审法院不予支持。反诉部分。一、优先承租权问题。原承租方的优先承租权发生于租赁合同期满之时，其时肖玎玎已拒不履行租赁合同主要义务即付租，存在严重的不诚信行为。市场经济中，市场主体有权自主选择诚信更高的相对方进行交易，肖玎玎主张优先承租权，一审法院不予采纳。二、经济损失问题，肖玎玎主张租赁期间装修装饰和强制搬离造成的经济损失。由于租赁期间届满，期间装饰装修费用已摊分于经营成本，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，一审法院不予支持。至于益广丰公司于2019年3月底强制收回物业的行为，由于益广丰公司已多次告知肖玎玎期满不续租，要求返还租赁物业，肖玎玎拒不及时返还，侵害出租方的权益，益广丰公司为免经济损失，委托第三方清点、登记、评估、搬运、存放，以妥善的方式实施自力救济，因合法救济所产生的损失后果归责于肖玎玎，肖玎玎请求赔偿因强制搬离所造成的损失，一审法院不予支持。三、发票的问题，双方应循税务相关的行政管理途径解决发票的开具问题，未履行相关义务造成经济损失的，可再诉主张赔偿。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决：一、肖玎玎应于判决生效之日起三日内向益广丰公司结付款项117006.84元；二、驳回益广丰公司其他诉讼请求；三、驳回肖玎玎的反诉请求。案件本诉受理费6351.38元，保全费2240.94元，由益广丰公司、肖玎玎各负担一半；反诉受理费14199.24元，由肖玎玎自行负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据肖玎玎的上诉理由，二审争议的焦点在于：一、肖玎玎是否享有优先承租权；二、益广丰公司是否应当向肖玎玎赔偿装修损失、经营损失、财产损失；三、益广丰公司是否应当向肖玎玎开具发票。关于第一个争议焦点，虽然涉案《租赁协议》中约定“合同期满后，在同等条件下，乙方有优先续租权”，但由于肖玎玎在合同期满前两个月已经停止向益广丰公司支付房租，足以构成放弃优先承租权、不再继续租赁涉案房产的意思表示。因此，肖玎玎请求确认其享有优先承租权，本院不予支持。关于第二个争议焦点，首先，由于租赁合同期满，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，肖玎玎请求益广丰公司补偿附合装饰装修费用，不符合法律规定，本院不予支持。其次，由于益广丰公司已多次提前告知肖玎玎合同期满不续租，要求返还租赁物业，肖玎玎亦已停止向益广丰公司支付房租，肖玎玎拒不及时返还，侵害了益广丰公司的权益，益广丰公司委托第三方清点、登记、评估、搬运、存放，并无不当，肖玎玎未能继续经营，并非益广丰公司的过错造成，且肖玎玎提交的证据不足以证明上述行为对其造成了财物损失。因此，肖玎玎请求赔偿因强制搬离所造成的经营损失、财产损失，本院不予支持。关于第三个争议焦点，按照《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第34条的规定，本院认为开具发票属于合同当事人的民事义务。由于肖玎玎向益广丰公司支付了租金，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，益广丰公司应当履行开具租赁发票的义务。关于发票的金额，由于双方未举证已交租金金额，而双方确认涉案租赁关系开始于涉案《四方协议书》签订之后，该协议书最后签署一方落款时间为2017年11月14日，益广丰公司确认肖玎玎已缴纳租金至2018年10月份，故本院按照《租赁协议》中约定的租金标准计算上述期间租金的金额，并作为发票金额，具体为1147447.74元（99360元÷31天×17天+99360元×11个月）。另外，关于水电费发票的问题，由于水电费的实际收取主体是供水供电单位，并非益广丰公司，益广丰公司向肖玎玎收取水电费实际上是代扣代缴，并未营利，不属于经营行为，因此，肖玎玎要求益广丰公司向其出具水电费发票的主张，本院不予支持。另外，肖玎玎对一审受理费、保全费的负担提出了异议。对此，本院认为，益广丰公司一审诉讼部分胜诉，一审法院按照《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额，处理并无不当。综上所述，肖玎玎的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；一审判决认定事实清楚，适用法律有误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初8304号民事判决第一、二项；二、撤销广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初8304号民事判决第三项；三、深圳市益广丰实业有限公司应于判决生效之日起三日内向肖玎玎出具金额为1147447.74元的租赁发票；四、驳回上诉人肖玎玎的其他诉讼请求；五、驳回被上诉人深圳市益广丰实业有限公司的其他诉讼请求。一审案件本诉受理费6351.38元、保全费2240.94元（均已由深圳市益广丰实业有限公司预交），由肖玎玎、深圳市益广丰实业有限公司各负担一半；反诉受理费14199.24元（已由肖玎玎预交），由肖玎玎负担14099.24元，深圳市益广丰实业有限公司负担100元；二审案件受理费27878.50元（已由肖玎玎预交），由肖玎玎负担27778.50元，深圳市益广丰实业有限公司负担100元。双方各自负担的已由对方预缴的案件受理费，应于本判决生效之日起三日内迳付对方，或者在判决给付金额中予以抵扣。本判决为终审判决。审判长 唐    毅审判员 刘  灵  玲审判员 蔡  妍  婷二〇二〇年五月十一日书记员 姚玉瓶（兼）附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。