贵州省正安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0324民初1426号 原告：正安县酷业物业管理有限公司。 统一社会信用代码：91520324675420599J。 住所地：贵州省遵义市正安县凤仪镇北苑社区鸿宇商住楼18号门面。 法定代表人：刘开良，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：何成，系该公司员工。 被告：梁霄，男，1980年5月2日生，仡佬族，本科文化，贵州省正安县人，住正安县。 原告正安县酷业物业管理有限公司与被告梁霄物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案受理后，依法适用简易程序于2020年4月22日上午10时40分在本院第一审判庭公开开庭进行了审理，原告正安县酷业物业管理有限公司委托诉讼代理人何成、被告梁霄到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告正安县酷业物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告物业服务费4333元、违约金433元、资料打印费35元；2、由被告承担本案诉讼费。事实及理由：原告在2012年经开发商委托，与七冶房地产开发有限责任公司正安分公司签订了《前期物业管理服务协议》，并从2012年8月起，原告为东方新城的福泰苑、锦绣苑、兴隆苑、如意苑、德盛苑、瑞丰苑、朝华苑、文昌苑小区提供物业管理服务，如小区建筑物设备、设施的维修、维护，公共区域的正常秩序管理，垃圾清运、草坪花草树木养护供水、供电等相关事务的协调，并每月向相关部门缴纳公用水费、电费、卫生费和国家税收。被告为兴隆苑小区6栋2单元802号房屋业主，房屋面积为126.09m2，欠费时间：2014年4月8日至2019年12月31日，欠费金额4333元（共计68个月22天，按0.5元/月/m2收取）。被告得到原告提供的物业服务，至今未向原告交纳上述期间的物业服务费，原告经多次催收未果，故提起诉讼，请求判令支持原告的诉讼请求。为证明自己的主张，原告向本院提交了如下证据；1、《前期物业管理服务合同》、《续签前期物业管理服务合同》各1份，证明原告与七治房地产开发有限责任公司正安分公司签订的二份物业服务合同对业主均具有约束力的事实；2、《工资发放表》1份，证明我公司聘请相应人员提供物业服务的事实；3、日常工作照片24张，证明我公司履行物业合同约定提供物业服务的事实；4、公共水电费发票5份，证明小区公共水、电费由我公司承担的事实。5、《收款收据》、《费用单据》8份，证明我公司对监控和电子门及管道疏通已支出费用的事实；6、《东方新城兴隆苑小区业委会（业主）对物业服务企业服务情况评价表》4份，证明小区24位业主对我公司物业服务评价转好的事实；7、正安法院（2017）黔0324民初2853号民事判决书1份，证明法院对上述证据已经认可的事实。 被告梁霄辩称：我与原告签订的《物业管理服务协议》明确了双方的权利和义务、服务内容、质量、费用等十八项内容。一、按照该协议第二条第一款，原告对房屋共用部位的维护管理，约定房屋内外承重墙体、屋顶、户外墙面、门厅等均由原告维护管理，然而我的房屋屋顶、外墙面严重漏水，我多次找原告反映该问题未果，原告一再推诿给房开商。另外，我所在单元一楼电子门损坏多年，至今未修复，给我及家人的生命财产安全带来隐患。二、单元内楼梯间照明长期损毁、路灯灯柱断裂，消防设施损毁，道路坑洼不平，小区内电线破损裸露等问题，原告均不履行维护和管理，另外，供水主管道破裂漏水，导致一楼住房被淹，被告不履行职责，只推诿强辩。三、楼道间堆放的生活垃圾，原告从不收集清运，公共场所杂物乱堆乱放，公共绿地内垃圾随处可见，一楼门厅的公共雨棚垃圾成堆、楼道墙壁上到处是小广告；四、小区无保安人员开展巡视工作，监控设施安装不到位，现有的几个监控设备都无法正常使用。小区后门未设置岗亭，无人看守，前门岗亭长时无人值守，门卫只待在寝室，外来人员可以随意进出。保安人员及物业管理人员未统一着装，持证上岗；五、小区内摩托车乱停乱放，甚至阻碍消防通道。轿车进出管理上随意性大，原告并未引导小区车辆有序停放，导致小区内曾发生外来车辆在本小区发生一起严重交通事故；六、消防管理上，小区内存在消防器材损坏、缺少、失效、丢失，楼道堆放易燃纸板杂物，消防通道乱停乱放车辆等严重问题，给业主生命财产安全带来安全隐患。因此，原告未履行《物业管理服务协议》，我也未享受原告提供的服务，故请求驳回原告的诉讼请求。为证明自己的抗辩主张，被告向本院提供了如下证据：1、《前期物业服务协议》、《住宅质量保证书》各1份，证明我与原告签订的物业服务协议，协议明确了双方的权利和义务以及物业管理服务内容和质量，原告未按合同履行，同时按商品住房质量保证书，房屋墙面漏水，开发商只承认保修期五年，从2018年4月9日保质期过后，墙面和楼顶漏水由原告根据物业服务协议进行维修。2、漏水图片3张，证明被告的房屋墙面严重渗水。3、消防设施照片3张，证明被告所居住单元的消防设施严重损坏和丢失；4、小区楼道照片9张，证明小区内楼道墙面小广告随处可见，环境卫生极差，一楼门厅雨棚上垃圾成堆，楼道路灯长期损坏，无人进行维护和修缮的事实。 为查明案件事实，本院经与正安住房和城乡建设局对该小区中的物业服务履行情况现场勘验，查明：小区内各单元电子门不同程度损坏；消防栓厢有积尘或有小广告，消防栓无管带，消防通道无划线，两侧有摩托车无序停放；公共路灯有1盏灯柱损坏；公共区域内有四处路面砖损坏，导致有积水，排水沟有部分污水未及时排出，导致污臭；有废弃沙发、摩托车乱堆放于小区路侧；监控摄像上仍有死角；保安着装不整，甚至有未着装现象；有1处保安亭，但脏乱差，无安全巡视巡逻登记；各单元楼道两壁均有不同程度张贴的小广告，甚至部分单元楼道有业主乱扔乱堆的废弃家具；小区绿化带有部分荒芜未补栽树木或花卉；有临街门面后墙打孔用于排放油烟等。 综合以上证据及当事人的当庭陈述，本院经审理认定事实如下：2012年8月8日，原告与七冶房地产开发有限责任公司正安分公司签订《前期物业管理服务合同》，合同约定，七冶房开公司（甲方）选聘原告（乙方）对东方新城福泰苑、兴隆苑、朝华苑等九个小区提供前期物业管理服务事宜，包括对房屋建筑共用部分的日常维修、养护、管理，共用设施设备的日常维修养护，公共设施和附属建筑物、构筑物的维修养护和管理，公共绿地的养护和管理，车辆停放的管理等。物业服务收费实行包干制。服务期限自2012年8月8日至2014年8月7日止。由业主或物业使用人按多层住宅多层0.5元/月/m2，高层住宅、办公楼、商业物业1元/月/m2缴纳物业服务费用。业主应于接房之日起交纳物业服务费及相关费用。业主第一年物业服务费由甲方代收管理，第二年物业服务费由乙方直接向业主收取和管理。合同并约定了其他具体事项。合同签订后，原告入住被告所在的兴隆苑小区提供物业服务。被告系兴隆苑小区6栋2单元8-2号房屋业主，房屋面积为126.09m2。2013年4月8日，被告接房时，与原告签订了《前期物业服务协议》，合同约定，原告提供物业服务的内容包含房屋共用部分的维护和管理、共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序与车辆停放、消防管理、公共绿化八个方面内容。步梯楼住宅按建筑面积0.5元/月/m2每六个月交纳一次物业服务费。逾期按每日交纳0.05%违约金。合同并约定了其他具体事项同。2014年8月1日，原告在《前期物业管理服务合同》届满前，再次与七冶房地产开发有限公司正安分公司签订了《续签前期物业管理服务合同》，合同约定，七冶房地产开发有限责任公司正安分公司（甲方）继续选聘原告（乙方）对东方新城福泰苑、兴隆苑、朝华苑等九个小区提供物业服务。服务期限为16个月，自2014年8月8日起至2015年12月7日止。合同期满后，若仍未成立业主委员会的苑区，在甲乙双方无异议的情况下，本合同继续有效。由业主或物业使用人按多层住宅0.5元-1元/月/m2，高层住宅、办公楼、商业物业1元-1.5元/月/m2缴纳物业费。合同并约定了其他具体事项。因认为其房屋屋顶、外墙面严重漏水，被告推诿未得到维修维护，原告多方面的物业服务不到位，从2014年4月8日至今，被告未向原告缴纳物业服务费。原告经多次催收未果后，诉来本院，请求被告支付从2014年4月8日至2019年12月31日止的物业服务费4333元、违约金433元、资料打印费35元，共计4801元，并由承担本案诉讼费。 另查明，七冶房地产开发有限责任公司正安分公司2013年4月8日出具给被告的《住宅质量保证书》载明，屋面防水、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期限为5年。现房屋漏水已过5年的保修期。 对原告提供的《前期物业管理服务合同》、《续签前期物业管理服务合同》、《工资发放表》、日常工作照片、公共水电费发票、《收款收据》、《费用单据》、《东方新城兴隆苑小区业委会（业主）对物业服务企业服务情况评价表》、正安法院（2017）黔0324民初2853号民事判决书，因符合证据的“三性”，本院予以采信；对被告提供的《前期物业服务协议》、《住宅质量保证书》、房屋漏水图片、消防设施照片、小区楼道照片，因客观真实，来源合法，本院予以采信；本院依职权对兴隆苑小区《物业公司履行物业服务合同设施及内容情况检查表》，系本院司法行为取得，其证据证明力，本院予以认定。 本院认为：原、被告于2013年4月8日签订的《前期物业服务协议》，是原、被告双方一致合意，意思表示真实，不违反法律规定，合法有效，本院予以认可。在原告已履行物业服务合同内容后，被告应按约向原告支付物业服务费。因从2014年4月8日至今6年多，被告未向原告支付相应物业服务费，对照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、《物业管理条例》第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……”的规定，故原告请求被告支付自2014年4月8日起至2019年12月31日止物业服务费的诉讼主张，因事实及理由充分，合法有据，本院予以支持。 鉴于目前原告在兴隆苑小区提供的物业服务存在对公共设施设备包括电子门、路灯的维护维修，消防设施的完善（无消防管带），消防通道疏通（无标识及两侧摩托车无序停放），小区内的安全巡视巡逻，公共区域卫生的保洁、路面维护、绿化带花草树木养护等系列消极不作为，服务存在较为严重瑕疵这一实际，结合本案中，被告并无证据证明六年来原告提供的物业服务均不符合合同约定，因此，按照物业服务质价等偿原则，从公正公平角度，酌定由被告支付原告从2014年4月8日起至2019年12月31日止的物业服务费共计3000元〔（126.09m2×68月×0.5元/月/m2）×70%〕为宜，原告诉请超出部分，本院不予支持。 对原告主张的违约金和资料费问题，因原告提供的物业服务从目前现场看，的确存在服务不到位，故原告的该项请求本院不予采纳。 对于被告提出的房屋屋顶、外墙面严重漏水问题，因涉及漏水的时间是在质保期前或质保期后？漏水的原因？漏水造成的具体损失？恢复需多少费用等等诸多问题，被告可另案主张权利，因此，被告以房屋屋顶、外墙面严重漏水拒向原告交纳物业服务费的抗辩理由不充分，本院不予采纳。 综上所述，为公平保护物业企业、业主、物业使用人的合法权益，维护诚实守信的经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《物业管理条例》第四十一条第一款之规定，判决如下： 一、限被告梁霄于本判决生效后五日内支付原告正安县酷业物业管理有限公司2014年4月8日起至2019年12月31日止的物业服务费3000元； 二、驳回原告正安县酷业物业管理有限公司的其他诉讼请求。 本案诉讼费50元，减半收取25元，由原告正安县酷业物业管理有限公司负担10元，由被告梁霄负担15元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时在七日内缴纳上诉案件受理费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日起计算。 审 判 员  焦 苑 二〇二〇年五月十日 法官助理  黄远喻 书 记 员  雷 涛