贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终5266号上诉人（原审被告）：贵阳合纵置业有限公司，住所地贵州省贵阳市白云区南湖新区云中路米兰春天五期营销中心。统一社会信用代码：915201007952982255。法定代表人：余悦瀚，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：田甜，女，1995年8月21日出生，土家族，该公司员工,住贵州省贵阳市花溪区。被上诉人（原审原告）：娄富奎，女，1971年10月10日生，汉族，贵州省贵阳市人，现住贵州省贵阳市白云区。被上诉人（原审原告）：邓志军，男，1968年5月7日生，汉族，贵州省贵阳市人，现住贵州省贵阳市白云区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：刘家义，男，1957年6月3日出生，汉族，住贵州省贵阳白云区，系贵阳市白云区居民。上诉人贵阳合纵置业有限公司（以下简称合纵置业公司）因与被上诉人娄富奎、邓志军商品房销售合同纠纷一案，不服贵阳市白云区人民法院(2019)黔0113民初8529号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法独任审理，本案现已审理终结。合纵置业公司上诉请求：1.撤销原判，改判上诉人不构成违约；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.办证时间应从实际交房后起算24个月内，起诉时该期限未到，上诉人未逾期，不需支付违约金；2.根据《补充协议》第十一条第四款、第六款约定，被上诉人至今未向上诉人交齐办理产权过户所需的资料以及相关税费，故办证条件未成就，办证时间起算点未开启；3.补充协议对上诉人和被上诉人的违约金上限均约定为合同总价款的1%，违约责任对等，一审认定补充协议无效属于法律适用错误；4.《商品房买卖合同》及补充协议已经公示，对转移登记的相关约定有加粗提醒，上诉人尽到了公示义务和提醒义务。娄富奎、邓志军向一审法院起诉请求：1、判令贵阳合纵置业有限公司立即向邓志军、娄富奎交付办理商品房转移登记文书；2、判令贵阳合纵置业有限公司立即向支付违约金12313.71元（违约金的计算方式为从2018年12月1日开始，以购房总款361106为基数，按日万分之一承担违约金，暂计算至2019年11月6日，实际计算至贵阳合纵置业有限公司向邓志军、娄富奎交付第1项所列商品房转移登记文书之日止）；3、诉讼费全部由贵阳合纵置业有限公司承担。一审法院认定事实，如下2013年12月7日，邓志军、娄富奎与贵阳合纵置业有限公司合纵置业签订《商品房买卖合同》，约定邓志军、娄富奎购买贵阳合纵置业有限公司开发的位于贵阳市白云区利海.米兰春天三期商品房，购房总款为361106元，以银行按揭方式向贵阳合纵置业有限公司支付，其中首付款为111106元，余款250000元通过银行支付给了贵阳合纵置业有限公司。双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定，出卖人承诺在2017年12月30日前取得案涉商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，约定日期起60日以后仍不能交付，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；第二十九条约定“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。该合同附件十二《补充协议》第十一条关于房屋登记（对合同二十二条的补充）第6项约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料以及相关税费后的二十四个月内为买受人办理完毕产权过户手续，但是由于不可抗力或者买受人逾期付款以及逾期提供相关资料和文件或者政府行为造成产权过户手续不能按期办理完毕的除外。如果因出卖人未能办理完毕产权过户手续，出卖人应自产权办理延期之日起按已付房款的日万分之一向买受人支付违约金，违约金累计最高不超过总房款的1%，并继续为买受人办理完毕产权过户手续”。由于贵阳合纵置业有限公司未向邓志军、娄富奎办理转移登记文书，侵犯了邓志军、娄富奎的合法权益，故邓志军、娄富奎于2019年3月向一审法院提起诉讼，请求判决贵阳合纵置业有限公司向邓志军、娄富奎支付逾期办证违约金。随后，一审法院作出（2019）黔0113民初1880号民事判决书，判决贵阳合纵置业有限公司向邓志军、娄富奎支付自2017年12月31日至2018年11月30日期间的违约金12097.05元。由于原、贵阳合纵置业有限公司在《商品房买卖合同》第二十二条中约定逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金应计算至实际交付之日止，故邓志军、娄富奎再次向一审法院起诉，请求判决支持如前诉讼请求。审理中另查明，贵阳合纵置业有限公司至今未取得案涉房屋的所有权初始登记。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、贵阳合纵置业有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律的禁止性规定，属有效协议，应受法律保护。合同签订后，邓志军、娄富奎依约按时足额支付了购房款，贵阳合纵置业有限公司也应按约取得该商品房的所有权初始登记并将办理该商品房转移登记的有关文书交付邓志军、娄富奎，但贵阳合纵置业有限公司至今未取得该商品房所有权初始登记，更无法向邓志军、娄富奎交付有关文书办理转移登记，其行为已经构成违约，依法应承担相应的违约责任，故贵阳合纵置业有限公司应当按照合同约定从逾期之日起按日计算向邓志军、娄富奎支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金至其实际履行该项义务时止。审理中查明，一审法院作出的（2019）黔0113民初1880号民事判决书，已经判决贵阳合纵置业有限公司向邓志军、娄富奎支付自2017年12月31日至2018年11月30日期间的违约金，故对邓志军、娄富奎在本次诉讼中要求判令贵阳合纵置业有限公司从2018年12月1日起支付办理商品房转移登记的有关文书至实际交付之日止的违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。关于邓志军、娄富奎主张判令贵阳合纵置业有限公司立即向其交付商品房转移登记文书的问题，由于贵阳合纵置业有限公司现尚未取得商品房所有权初始登记，不具备交付商品房转移登记有关文书的条件，邓志军、娄富奎对此亦是明知的，结合前述《商品房买卖合同》第二十二条第三款（二）2项关于60日的约定，一审法院判令贵阳合纵置业有限公司应在办理商品房所有权初始登记之日起六十日内向邓志军、娄富奎支付办理商品房转移登记的有关文书。审理中，贵阳合纵置业有限公司提出根据《补充协议》约定办证时间和条件不成就不应支付违约金等辩解主张。一审法院认为，该条款系贵阳合纵置业有限公司提供的格式条款，且内容系关于办理产权过户手续的约定，而在办理产权过户前贵阳合纵置业有限公司首先应取得该商品房所有权的初始登记，由于贵阳合纵置业有限公司至今尚未取得商品房所有权初始登记，其行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。对于贵阳合纵置业有限公司提出的交房之日起24个月内办理转移登记手续的辩解意见，由于双方合同中明确约定办理房屋转移登记手续的时间为2017年12月30日前，与贵阳合纵置业有限公司的上述辩解意见不一致，故对于贵阳合纵置业有限公司的该辩解意见，一审法院不予采纳。对贵阳合纵置业有限公司关于逾期交付办理商品房转移登记文书的违约金最高不超过总房款的1%的辩解意见，因该《补充协议》系格式条款，贵阳合纵置业有限公司没有尽到明确的提示义务，且该《补充协议》的约定明显不合理地减轻了出卖人即贵阳合纵置业有限公司的义务，加之双方签订的《商品房买卖合同》第二十九条对《补充协议》的相关内容进行限制，为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，应认定上述约定为无效协议，故对贵阳合纵置业有限公司的该项辩解意见，一审法院亦不予采纳。关于邓志军、娄富奎的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。一审法院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。……”。本案原、贵阳合纵置业有限公司双方合同约定的违约金按日计算，每日的违约金是一个独立的债权，贵阳合纵置业有限公司一旦违约，邓志军、娄富奎就应当知道其权利受到侵害，其就应该向贵阳合纵置业有限公司主张权利并开始计算诉讼时效。但本案双方约定交付办理商品房转移登记有关文书的时间为2017年12月30日前，邓志军、娄富奎起诉时并未超过三年的诉讼时效，因此，一审法院对贵阳合纵置业有限公司的该项抗辩意见不予采纳。综上，自2018年12月1日至2019年11月6日，贵阳合纵置业有限公司已逾期340天，应支付的违约金为：361106元×0.01%/天×340天＝12277.6元。对从2019年11月7日起的违约金以36.1元/天为标准计算至贵阳合纵置业有限公司合纵置业向邓志军、娄富奎交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条、第一百八十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、由贵阳合纵置业有限公司贵阳合纵置业股份有限公司在取得商品房初始登记之日起六十日内向邓志军、娄富奎交付办理商品房转移登记的有关文书；二、由贵阳合纵置业有限公司贵阳合纵置业股份有限公司于本判决生效之日起十日内向邓志军、娄富奎支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金12277.6元（从2018年12月1日起至2019年11月6日的违约金以购房款361106元为基数，按照每日万分之一的标准计算为12277.6元，从2019年11月7日起以36.1元/天为标准计算违约金至贵阳合纵置业有限公司向邓志军、娄富奎交付办理商品房转移登记的有关文书之日止）；三、驳回邓志军、娄富奎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费54元（已减半，邓志军、娄富奎已预交），由邓志军、娄富奎负担10元，由贵阳合纵置业有限公司负担44元。二审审理期间，双方当事人均未提交新证据，二审查明的事实与一审认定一致，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：1.上诉人合纵置业公司是否存在逾期办证的违约行为，如果存在，应如何承担违约责任；2.案涉《补充协议》关于“违约金累计最高不超过总房价的1%”的约定是否有效。关于第一个争议焦点，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案双方当事人在合同中对出卖人取得商品房所有权初始登记的具体时间有明确约定，现出卖人并未取得商品房所有权初始登记，构成违约。出卖人取得商品房所有权初始登记后买受人才需交纳办理产权过户所需的资料以及相关税费，故上诉人合纵置业公司以买受人未向其交齐办理产权过户所需资料以及相关税费为由主张办证条件不成就，本院对此不予采信。关于第二个争议焦点，本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》中约定“出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金”，而在《补充协议》却作出了与主合同相矛盾的约定“出卖人应自产权办理延期之日起按已付房款的日万分之一向买受人支付违约金，违约金累计最高不超过总房款的1%”。但根据双方《商品房买卖合同》第二十九条的约定“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”，故《补充协议》对逾期办证的违约金总额加以限制，明显属于客观上不合理地减轻了主合同中约定应由出卖人承担的责任，部分排除了买受人基于主合同享有的违约金权利，故该《补充协议》对于逾期办证的违约金总额加以限制的约定应当排除适用，双方仍应当以主合同的约定为准，本院对上诉人请求逾期办证违约金不超过合同总价款的1%上诉请求，不予支持。综上所述，上诉人贵阳合纵置业公司的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费108元，由上诉人贵阳合纵置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  彭伦禹二〇二〇年五月二十一日法官助理陈跃霄书记员彭永耀