浙江省杭州市滨江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0108民初171号 原告：邹文超，男，1986年5月28日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：孙正力，北京大成（杭州）律师事务所律师。 被告：杭州福顺康餐饮管理有限公司，住所地浙江省杭州市滨江区长河街道江晖路2030号云台国际商务中心308室，统一社会信用代码：91330108MA2AXG724G。 法定代表人：陈树财。 被告：陈树财，男，1977年5月20日出生，汉族，住安徽省宿州市灵璧县。 原告邹文超与被告杭州福顺康餐饮管理有限公司（以下简称“福顺康公司”）、陈树财房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年4月8日公开开庭审理。原告邹文超的委托诉讼代理人孙正力、被告福顺康公司、陈树财均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邹文超向本院提起诉讼请求：1、判令解除原告与两被告就杭州市滨江区江晖路2030号云台国际商务中心三楼308、309号商铺签订的《房屋租赁合同》，并腾空交还给原告；2、判令两被告支付拖欠的租金141317元（按合同约定暂计算至2020年1月8日），之后按日租金4.095元/平方米/天向原告继续支付租金或占有使用费，计算至两被告将涉案房屋实际交还原告之日止；3、判令两被告向原告支付拖欠的物业费能耗费72162元（暂计算至2020年4月7日，实际计算至腾空日止）、水电费20676元（暂计算至2019年12月），实际应支付腾空房屋并交还原告之日止；4、判令两被告支付转租分租违约金80000元及拖欠租金违约金190628元，庭后变更为127185元（自2020年1月9日起按逾期部分的1%/天暂计算至2020年4月8日止，实际应计算至付清日止）；5、诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2018年8月，原被告双方签订《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的坐落在杭州市滨江区江晖路2030号的云台国际商务中心三楼商铺两间308号（建筑面积252.32平方米）、309号（建筑面积142.22平方米）出租给被告使用，约定租期2018年9月1日至2022年8月31日，无免租期，租金六个月一付。另约定原告可以终止合同、收回房屋的情形，并在合同第十一条第2款、第4款约定了相应情形的违约金。合同签订后，原告依约交付了房屋，但被告未经原告同意，私自将涉案房屋予以转租、分租，又拖欠违约金、水电费物业费达三个月，经多次催告无果。同时被告陈树财系福顺康公司唯一股东，合同中有两被告签章，两被告应共同返还原告未到期的租金，并赔偿原告因此造成的损失。 被告福顺康公司、陈树财辩称：对合同签订的基本事实予以认可，但对以下内容提出异议。1、租金。虽然双方签订的租赁合同中对租金有约定，但在合同履行过程中，双方曾对租金的计算方式有过变更，2019年9月，双方协商一致租金为500000元/年，即41600元/月，按月支付。后来由于生意不景气，租金支付出现了困难，2019年11月，双方再一次重新约定，有书面记录为证，该证据在原告手中，双方约定至2019年12月31日止，需要支付的租金是141600元，如果到期确定不续租的，则优惠20000元，最终支付121600元，到期继续续租的，则免除该优惠，租金以141600元计算。2019年12月又支付原告租金50000元，故2019年未支付的租金总额应该是91600元。2020年1月至3月的租金，受疫情影响，要求予以免除。2、转租、分租的问题。双方签订的第一份租赁合同其实是在2017年7月，当时租的是云台国际商务中心三楼商铺一间308号，到期后在原告建议下把旁边的309号商铺一同租下并打通方便管理。合同履行期间，原告去过商铺不下于10次，原告妻子还在朋友圈帮其商铺招租，故转租、分租虽没有原告书面同意，但从原告态度可以推测出是默认并许可，因此对违约金不同意支付，且违约金的计算标准过高。3、对于原告出具的每月水电费金额没有异议，但只欠付2019年8月和11月两个月的水电费，其余全部支付完成，也就是2019年12月的水电费已经支付，物业费、能耗费无异议。4、同意解除合同，但认为合同已于2020年3月16日解除，两被告同意立即腾空，但原告锁住了房屋，需要原告配合，合同签订时支付原告店铺押金100000元（包括租金押金94000元、预交水电费6000元），现要求予以扣除，对共同承担责任没有异议。 当事人依法提交了证据，本院进行了当庭举证、质证。对原告提交的《房屋租赁合同》及产权证、绿城服务告知函、现场商铺照片、支付宝和微信转账记录、农业银行转账记录、余彬和邵科杰承诺声明，被告无异议，本院予以确认；对原告提供的云台国际商务中心费用明细单金额，被告对2019年12月份水电费未缴有异议，并提供了12月水电费缴纳凭证及微信记录，其余无异议。经核实，该项费用已缴纳，原告认可，本院对其余未缴项目予以确认。对被告提供的2020年4月7日晚拍摄的福顺康公司被锁照片，原告认为是保证商铺内安全，夜间锁门是正常行为，不能证明合同已经解除，本院对原告锁门的事实予以认可；对“冬笋烧麦”与被告的微信记录，原告对真实性、关联性均有异议，认为即使是真的，也是还款计划，不能证明房租是9万多。本院认为，“冬笋烧麦”系原告妻子微信名，被告提供的该聊天内容，仅能证明双方之间有协商过程，也不能以此来证明所欠租金数额。对于被告提供的2020年3月13日物业张贴在商铺的停水停电通知，原告对真实性不予认可，认为即使是真的，两位转租人的证言可以证明3月16日并未停水停电。本院认为，该照片中物业的通知文字印章清晰，具有真实性，但仅凭该通知不能证明租赁合同于2020年3月16日解除。 根据上述有效证据和当事人陈述，本院认定案件事实如下：原告系杭州市滨江区江晖路2030号的云台国际商务中心308室、309室的所有权人。2018年8月，原告（出租方，甲方）与被告陈树财、福顺康公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：（一）甲方将坐落于杭州市滨江区江晖路2030号的云台国际商务中心的三楼商铺2间308号（建筑面积252.32平方米）、309号（建筑面积142.22平方米）出租给乙方，承租该房屋的用途为餐饮、烟酒、茶；（二）房屋租赁期自2018年9月1日至2022年8月31日止，无免租期；（三）租金每6个月一付，具体计算方式为2018年9月1日至2019年8月31日为3.9元/平米/天，租金每年按5%递增，之后租金单价分别为4.095元/平米/天、4.3元/平米/天、4.51元/平米/天，每期租金在计租日提前10天由乙方向甲方指定账户支付，计租日分别为当年的9月1日与3月1日；（四）押金为2个月租金取整，押金共计94000元，承租期满，经甲方检查房屋及配套家店完好且已结清各类费用后方予以退回；租赁期间水、电、取暖、燃气、电话、物业以及其他由乙方承租而产生的费用由乙方负担，租赁结束时，乙方须交清欠费，如因乙方原因导致合同提前终止的，须支付前述费用至终止当月止；（五）若乙方未经甲方书面同意而擅自将房屋转租、分租、转让或与他人调剂交换的，甲方有权提前终止合同，收回房屋，乙方应向甲方承担违约金80000元。若乙方逾期交付租金1个月以上，甲方可以提前终止合同，收回房屋，除仍应补交欠租外须按拖欠租金金额每日8%计算向甲方交付违约金。（六）提前终止：如因乙方原因造成合同提前终止，押金及剩余房租不予返还。（七）乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对承租房屋进行装饰，租赁期满后，乙方在不影响房屋结构的前提下，可以自由处理装饰物（包括原样留下、全部或部分拆除）。 合同签订后，原告依约交付了涉案房屋，被告支付原告押金94000元，并支付租金至2019年7月31日。期间被告打通了两间商铺，另行招租“慕玛披萨”、“酒瘾小炸”等小商户加盟，因经营困难，截止2020年1月8日止，被告尚欠原告租金141317元。2019年年底前双方多次协商，约定被告分期付清之前所欠的全部租金并腾退，原告给予优惠，但被告分别于2019年10月11日微信支付13000元，于2019年10月12日微信支付10200，于2019年12月7日支付宝支付41600元，于2020年1月7日农行转账支付50000元后，未再继续支付租金，也未进行腾退。2020年3月12日，微信名“冬笋烧麦”（系原告妻子）向被告发微信催讨所欠租金“1月23过年，现在都过去一个半月了，我们一分钱都没有收到，你说年前给9万多也没影”，被告陈树财回复“现在我在老家一直没过去，就是为了钱的事，这次不拖你们了，我也拖不下去了，下周五（3月20日）你收不到钱，你们就直接清场吧，我二话不说，一切照办”。2020年3月13日，物业公司帖出告知单，通知被告将于2020年3月16日停水停电。2020年3月16日，被告招租的两个小商户与原告进行协商，小商户答应于2020年3月底腾退，并结清水电费，后未停水停电。2020年4月8日庭审中，原告表示两个小商户已腾退，原、被告双方一致同意在庭后相互配合腾退，至4月12日被告已腾空商铺内除燃气管道外所有物品。 另查明，福顺康公司系自然人独资有限责任公司，股东为陈树财。2017年7月，原告与被告签订第一份《房屋租赁合同》，原告将坐落于云台国际商务中心三楼商铺一间308号（建筑面积252.32平方米）出租给被告。后增加了309室，双方签订了上述案涉租赁合同，并约定“本合同系双方签署于2017年9月1日生效的租赁合同的不可分割部分，两份合同如有出入，以本合同为准”。 绿城物业服务集团有限公司杭州第二分公司浙江杭州云台国际商务中心服务中心出具的费用明细清单中列明被告尚欠物业费、能耗费72162元、水电费20676元。 本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，应认定合法有效。原告依约交付房屋，被告应当按约支付房租。被告拖欠租金1个月以上已构成违约，应当承担违约责任。现原告要求解除合同，理由正当，结合双方陈述及相关证据，双方经过多次协商，被告不同意解除合同，但后在微信中表示最迟到2020年3月20日，如果再不支付租金，同意原告清场，应视为同意解除合同的意思表示。被告未能在3月20日支付租金等费用，原告基于实际情况于2020年3月30日清场，本院确认双方合同已于2020年3月30日解除。 合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告要求被告腾退案涉房屋，因现案涉房屋内仍有燃气管道未拆除，被告对此负有责任，应当继续协助原告拆除该燃气管理，相应费用由被告承担。 关于租金或占用使用费，被告从2019年8月起未支付租金，按合同约定标准计算至2020年3月30日的租金为228562元（已扣除支付的114800元），其中2020年2、3月的租金因疫情的影响，各半承担损失。被告认为双方协商后租金有所减免，要求按91600元计算的观点，依据不足，其要求全部免除疫情期间租金的观点，也依据不足，本院均不予采纳。之后被告已在2020年4月12日腾退，属于合理的腾退期间，且目前只剩下燃气管道未拆除，除客观因素外对原告的影响较小，现原告按合同日租金标准主张占有使用费，不具有合理性，本院不予支持。 关于物业费、能耗费的欠付情况，被告无异议，本院予以支持。被告认为还有水电费押金6000元的意见，依据不足，本院不予采纳。 关于违约责任，虽被告转租、分租未经原告书面同意，但原被告并非第一次合作且合作期间长达3年之久，原告认为不知情，依据不足，现要求被告支付该项违约金80000元的诉请，本院不予支持。关于逾期违约金，基于被告未支付租金而产生，违约金的标准合同约定过高。被告因该行为导致合同提前解除已承担不退还押金94000元的责任，同一违约行为不能重复承担违约责任，综合考虑本案的履行情况、实际损失、经营状况、过错程度、举证能力、腾退现状等因素，在不退还押金的前提下，本院对逾期付款的违约金酌情调整为以欠付租金228562元为基数，按年利率12%从2020年3月1日（计租日）计算至实际付清日止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百四十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告邹文超与被告杭州福顺康餐饮管理有限公司、陈树财签订的《房屋租赁合同》于2020年3月30日解除； 二、被告杭州福顺康餐饮管理有限公司、陈树财于本判决生效之日起十五日内协助原告邹文超拆除杭州市滨江区江晖路2030号的云台国际商务中心308、309室内的燃气管道，拆除费用由被告杭州福顺康餐饮管理有限公司、陈树财承担； 三、被告杭州福顺康餐饮管理有限公司、陈树财于本判决生效之日起七日内支付原告邹文超租金228562元； 四、被告杭州福顺康餐饮管理有限公司、陈树财于本判决生效之日起七日内支付原告邹文超物业费能耗费72162元、水电费20676元； 五、被告杭州福顺康餐饮管理有限公司、陈树财于本判决生效之日起七日内支付原告邹文超逾期付款违约金，具体以未付租金228562元为基数，按年利率12%从2020年3月1日计算到实际付清日止； 六、驳回原告邹文超的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8678元，减半收取4339元，财产保全申请费2980元，共计7319元，由原告邹文超负担2409元；被告杭州福顺康餐饮管理有限公司、陈树财负担4910元，于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费，逾期将依法强制执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员 潘 文 二〇二〇年五月二十八日 书记员 陆泽钥