上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终3498号上诉人(原审原告、反诉被告)：陈仡明，女，1962年7月18日出生。委托诉讼代理人：周洪恩，上海仁良律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告)：底兴华，女，1979年8月5日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：王俊明，泰和泰(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯青峰，上海顺辉律师事务所律师。上诉人陈仡明因与上诉人底兴华房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市普陀区人民法院(2018)沪0107民初13532号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈仡明上诉请求：撤销一审判决第二项，改判底兴华支付陈仡明2017年8月8日至2018年7月28日期间租金差额人民币(以下币种均为人民币)502,309.08元；撤销一审判决第三项，改判底兴华支付陈仡明拖欠租金差额502,309.08元的逾期付款违约金，从2018年7月29日起按每日千分之一计算至实际付款日止；撤销一审判决第五项，改判底兴华支付违约金239,400元；撤销一审判决第七项，改判为陈仡明无需返还租金。事实和理由：底兴华侵占公用面积，导致其承租的上海市普陀区新会路131-139(单)号106室房屋(以下简称“涉案房屋”)面积减少，故底兴华无权要求减少租金。涉案房屋面积减少了10.788平方米，占租赁面积的6.9%，一审法院判决租金减少的比例为7.89%，使用费的调整比例更低，有失公平。底兴华应当支付2017年8月8日至2018年7月28日之间的租金差额并承担逾期付款违约金。底兴华应全额支付房屋使用费。由于底兴华违约，应承担违约金，一审法院判决的15万元违约金不足以弥补陈仡明的实际损失。底兴华针对陈仡明的上诉答辩称，2017年4月，案外人刘磊砌墙后，导致底兴华租赁的套内使用面积减少，而实际使用面积减少了近100多平方米，对底兴华使用涉案房屋经营带来巨大影响。陈仡明作为出租方，没有及时解决，底兴华有权要求减少租金。底兴华按照实际使用面积支付租金，并未违约。底兴华提起上诉，要求撤销一审判决第一至第七项，改判底兴华与陈仡明之间的房屋租赁合同于2018年8月9日解除，陈仡明支付底兴华违约金239,400元，赔偿固定装修残值损失323,013.91元，可移动厨房设备及其他用品室内备品残值损失273,040.37元，返还2017年4月24日至8月7日期间的租金141,147.6元，赔偿经济损失3,200元，赔偿停业租金损失2,498.6元。一审法院没有查明，双方租赁合同约定的建筑面积是314.63平方米，该约定包括房屋的使用面积和公摊面积，所以，底兴华不仅能使用房屋的套内面积，应该还可以使用公摊面积。底兴华按照减少后的面积支付租金是公平合理的。租赁合同约定出租方应当保证房屋的正常使用，在涉案房屋面积减少后，陈仡明应承担违约责任并赔偿财产损失。房屋内的固定装修残值应由陈仡明赔偿。陈仡明针对底兴华的上诉答辩称，不同意底兴华的上诉请求，由于底兴华擅自占用公共面积，导致案外人砌墙并引起纠纷。底兴华应全额支付租金。陈仡明向一审法院提出诉讼请求：1、解除陈仡明与底兴华签订的租赁合同，解除日期为本案起诉状副本送达之日即2018年7月28日；2、判令底兴华支付陈仡明2017年7月15日至2018年7月28日期间租金501,339元；3、判令底兴华支付陈仡明拖欠租金501,339元的逾期支付违约金，按每日千分之一标准自2018年7月29日起计算至实际支付之日止；4、判令底兴华支付陈仡明违约金239,400元；5、判令底兴华按每日3,000元标准支付陈仡明2018年7月29日至2019年8月18日期间房屋使用费666,828元。底兴华提起反诉，其诉讼请求为：1、解除底兴华与陈仡明签订的租赁合同，解除日期为本案的反诉状副本送达之日即2018年8月9日；2、判令陈仡明返还租赁保证金76,000元；3、判令陈仡明支付违约金239,400元；4、判令陈仡明赔偿租赁合同解除后剩余租赁期内固定装饰装修残值损失323,013.91元、可移动的厨房设备及其他用品室内备品残值损失273,040.37元；5、判令陈仡明返还2017年4月24日至2017年8月7日期间的租金141,147.6元；6、判令陈仡明赔偿经济损失3,200元；7、判令陈仡明赔偿2017年4月23日停业期间的租金损失2,498.6元；8、判令陈仡明返还2019年8月19日至2019年9月7日期间的租金24,241.7元。一审法院认定事实：2014年8月8日，陈仡明(甲方、出租方)与底兴华(乙方、承租方)签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定甲方将涉案房屋出租给乙方作为商业使用，建筑面积为314.63平方米；甲方于2014年8月8日前向乙方交付涉案房屋，租赁期限自2014年8月8日起至2024年8月7日止；2014年8月8日至2017年8月7日期间月租金为76,000元，2017年8月8日至2020年8月7日期间月租金为79,800元；乙方应于每月15日前向甲方支付下期租金，逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的5%支付违约金；甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为一个月的租金即76,000元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、有线电视、物业管理、环保费等费用由乙方承担；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满3日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按24.15元每平方米(建筑面积)向甲方支付该房屋占用期间使用费；甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方应向另一方按月租金的3倍支付违约金，给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：1、甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后15日内仍未交付的；2、甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的，或甲方交付的房屋存在缺陷、危及乙方安全的；3、乙方未征得甲方同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；4、因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；5、乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；6、乙方逾期不支付租金累计超过15天的。租赁合同补充条款约定：双方一致同意，2014年8月8日至2014年10月7日为免租期；于签约当日，乙方将二个月租金(2014年10月8日至2014年12月7日)152,000元以及相当于一个月租金的租赁保证金76,000元合计228,000元支付给甲方。合同签订后，陈仡明将涉案房屋交付底兴华使用，2018年8月11日底兴华转账支付陈仡明租赁保证金76,000元及两个月租金(2014年10月8日至2014年12月7日)152,000元共计228,000元，之后每月按76,000元标准支付租金至2017年8月7日；2017年8月15日底兴华支付陈仡明2017年8月8日至2017年9月7日期间租金36,867.6元，之后每月按36,867.6元标准支付租金至2019年9月7日。2017年8月18日，陈仡明向底兴华出具催款函，告知底兴华应于2017年8月15日前向陈仡明足额支付2017年8月8日至2017年9月7日的租金79,800元，若逾期支付的，每逾期一日，需按日租金的5%支付违约金；截至发函日，陈仡明仅收到底兴华于2017年8月15日支付的36,867.6元该月租金，要求底兴华收函后立即向陈仡明支付剩余未付租金及相应的违约金；若底兴华在催告后15日内仍未足额支付该月租金的，陈仡明有权按照双方签订的租赁合同约定，解除合同并要求底兴华另外支付月租金3倍的违约金。2018年6月5日，陈仡明诉至法院请求判决如其诉请。法院于2018年7月28日向底兴华送达起诉状副本，底兴华于2018年8月9日向法院提起反诉，法院于当日向陈仡明送达反诉状副本。一审审理中，底兴华向法院提出申请，要求对租赁合同解除房屋交付后剩余租期内涉案房屋的装饰装修以及相应配套的厨房设备及其物品、室内备品和室外牌匾及形象、电力扩容设备等物品的残值损失进行工程审价鉴定。2019年6月30日，上海东方投资监理有限公司出具沪高法(2019)委工审第307号鉴定意见书，鉴定意见为：对租赁合同解除房屋交付后剩余租期内上海市普陀区新会路131-139(单)106室ZOO咖啡店的装饰装修以及相应配套的厨房设备及其物品、室内备品和室外牌匾及形象、电力扩容设备等物品残值损失鉴定的工程审价：鉴定金额975,841.08元，残值596,054.28元。鉴定汇总表载明：装饰工程鉴定金额371,567.82元、残值226,957.64元，安装工程鉴定金额157,260.26元、残值96,056.27元，厨房设备及其他用品鉴定金额395,137元、残值241,353.95元，室内备品鉴定金额51,876元、残值31,686.42元。2019年8月18日，陈仡明(甲方)、底兴华(乙方)签订商铺交接协议一份，约定：双方同意，由乙方通过网络挂牌转让沪高法(2019)委工审第307号鉴定意见书中载明的厨房设备及其他物品和室内备品，转让价款为贰万捌仟元整，甲方对该价款无异议；该贰捌仟元整转让所得，由乙方保管，视法院生效判决情况处理，例如判决相关设备、设施归属于甲方或乙方，则该贰万捌仟元整转让款归属相应一方；在签订本协议两日内，乙方按照上述约定将厨房设备及其他物品和室内备品转让并搬离该商铺，并确认已收执贰万捌仟元整转让款，就该款项以本协议为准，双方不再另行确认。2019年8月19日，底兴华将涉案房屋返还陈仡明，双方签订了商铺交接书，双方确认已结清水电费用。陈仡明、底兴华确认：2018年4月23日，案外人刘磊因所有权争议将涉案房屋一堵墙敲掉并向内推进重新砌了一堵墙，自翌日起底兴华租赁涉案房屋的实际使用面积为145.356平方米,相比原使用面积156.144平方米减少了10.788平方米。一审法院认为，陈仡明与底兴华就涉案房屋签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法效力性的强制性规定，应属有效合同，双方均应按约履行。现陈仡明、底兴华对于解除租赁合同均无异议，故对于陈仡明、底兴华关于解除《上海市房屋租赁合同》的本反诉请求予以支持。但双方当事人认为合同解除是对方原因所致，并要求对方承担相应的解除合同后果及违约责任。对此一审法院认为，底兴华确认陈仡明交付的涉案房屋符合双方租赁合同约定，根据底兴华提供的短信记录显示，底兴华占用了涉案房屋外的公用部位，相邻房屋权利人要求拆除，双方为此产生争议，后案外人刘磊将涉案房屋一堵墙敲掉并向内推进重新砌了一堵墙，导致底兴华租赁房屋实际使用面积减少，显然双方纠纷的起因是底兴华占用公用面积，底兴华实际使用面积的减少并非陈仡明的过错所致；且双方租赁合同约定的租赁面积为建筑面积而非实际使用面积，底兴华亦确认其实际使用面积相比原使用面积156.144平方米减少了10.788平方米，可见该面积的减少对于底兴华对涉案房屋的使用、收益并未造成严重影响，底兴华自2017年8月起以实际使用面积为标准计算支付陈仡明相应租金，明显违约，陈仡明据此要求解除租赁合同，并未违反法律规定，故法院确认双方租赁合同于2018年7月28日解除。对于违约金问题，陈仡明主张的月租金3倍的违约金标准明显过高，底兴华亦提出了违约金过高的抗辩，法院根据本案实际情况，即以陈仡明实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、过错程度，酌情确定底兴华应支付陈仡明违约金150,000元。根据租赁合同约定，租赁关系终止时，陈仡明收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由底兴华承担的费用外，剩余部分无息予以返还。陈仡明与底兴华于2019年8月19日就涉案房屋进行交接，双方确认已结清相关水、电等费用，现底兴华要求陈仡明返还租赁保证金76,000元，并无不当，予以支持。关于租金，陈仡明认可自2017年4月24日起底兴华租赁涉案房屋的实际使用面积相比原使用面积有所减少，底兴华要求减免租金并无不妥，但并不能以实际使用面积作为计算租金的标准，结合双方租赁合同约定租金自2017年8月8日起有所上涨，故对于2017年4月24日起的租金酌情予以减免，酌情确定2017年4月24日至2017年8月7日期间月租金为70,000元，2017年8月8日至2018年7月28日期间月租金为73,500元。根据查明事实，底兴华按每月76,000元标准支付租金至2017年8月7日，自2017年8月8日起按每月36,867.6元标准支付租金至2019年9月7日，故底兴华应当向陈仡明支付2017年8月8日至2018年7月28日期间租金差额428,599.08元。底兴华要求陈仡明返还2017年4月24日至2017年8月7日期间租金，并无不当，经核算确定陈仡明应返还底兴华上述期间租金20,800元。租赁合同解除后，底兴华仍继续使用涉案房屋，直至2019年8月19日将涉案房屋返还陈仡明，现陈仡明要求底兴华支付2018年7月29日至2019年8月18日期间房屋使用费，并无不当，但陈仡明要求按每日3,000元计算标准过高，酌情以每月73,500元为标准扣除上述期间底兴华已支付的费用予以计算确定底兴华应支付陈仡明上述期间房屋使用费465,231.48元。鉴于底兴华已支付陈仡明租金至2019年9月7日，现底兴华要求陈仡明返还2019年8月19日至2019年9月7日期间租金24,241.7元，并无不当，予以支持。根据租赁合同约定，底兴华应于每月15日前向陈仡明支付下期租金，逾期支付的，逾期一日，则需按日租金的5%支付违约金，现底兴华未按约足额支付陈仡明2017年8月8日至2018年7月28日期间租金，陈仡明要求底兴华支付逾期支付租金违约金，符合双方合同约定，但陈仡明主张以每日千分之一计算标准过高，底兴华要求调整，故本院酌情确定底兴华应按中国人民银行同期贷款利率计算支付底兴华逾期支付违约金。关于底兴华主张的固定装饰装修残值损失问题，本案双方租赁合同解除系因底兴华违约所致，底兴华要求陈仡明赔偿剩余租期内固定装饰装修残值损失，缺乏依据，对此不予支持。至于底兴华主张的可移动厨房设备及其他用品和室内备品残值损失，根据双方于2019年8月18日签订的商铺交接协议内容结合双方庭审陈述显示，底兴华已将上述可移动厨房设备及其他用品和室内备品通过网络挂牌予以转让，所得转让价款28,000元已由底兴华收取，现底兴华再要求陈仡明支付上述可移动厨房设备及其他用品和室内备品残值损失，缺乏事实和法律依据，对此不予支持。底兴华主张的经济损失3,200元，根据其所述系案外人刘磊敲掉轻钢龙骨墙所致，现底兴华要求陈仡明予以赔偿，缺乏法律依据，对此不予支持。底兴华主张的停业期间租金损失，根据其所述亦系案外人刘磊敲墙并重新砌墙行为所致，故对底兴华要求陈仡明赔偿2017年4月23日停业期间租金损失的诉请不予支持。综上，一审法院判决：一、陈仡明与底兴华就上海市普陀区新会路131-139(单)号106室房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于2018年7月28日解除；二、底兴华应于判决生效之日起十日内支付陈仡明2017年8月8日至2018年7月28日期间租金差额人民币428,599.08元；三、底兴华应于判决生效之日起十日内支付陈仡明拖欠租金人民币428,599.08元的逾期支付违约金(按中国人民银行同期贷款利率计算，自2018年7月29日起至实际支付之日止)；四、底兴华应于判决生效之日起十日内支付陈仡明2018年7月29日至2019年8月18日期间房屋使用费人民币465,231.48元；五、底兴华应于判决生效之日起十日内支付陈仡明违约金人民币150,000元；六、对陈仡明的其余诉讼请求不予支持；七、陈仡明应于判决生效之日起十日内返还底兴华2017年4月24日至2017年8月7日期间租金人民币20,800元；八、陈仡明应于判决生效之日起十日内返还底兴华租赁保证金人民币76,000元；九、陈仡明应于判决生效之日起十日内返还底兴华2019年8月19日至2019年9月7日期间租金人民币24,241.7元；十、对底兴华的其余诉讼请求不予支持。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院审理中，双方一致确认，在签订租赁合同时，双方现场勘查过，涉案房屋有明确四至范围。底兴华认为，涉案房屋有四至，但底兴华可以根据租赁合同使用涉案房屋所在楼层的公用部分——过道、厕所、仓库等。陈仡明认为其出租的即涉案房屋。本院审理中，陈仡明于5月20日向本院申请撤回上诉。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。陈仡明与底兴华均确认，签订房屋租赁合同前，双方曾到房屋中实地查看，通过查看，底兴华作为承租人应对承租房屋的状况、面积有清楚的了解。而且租赁合同中约定的房屋建筑面积为314.63平方米，该面积与涉案房屋的产证面积一致。底兴华作为具有完全民事行为能力的成年人，理应知晓产证上记载的建筑面积的含义，且在承租的前三年时间中，底兴华也一直按照租赁合同约定的金额支付租金，现底兴华要求以实际使用的套内面积计算租金，无事实和法律依据，本院不予采纳。2017年4月23日案外人砌墙，导致底兴华无法使用涉案房屋所在商场的公用面积，且涉案房屋的套内面积也减少了10.788平方米，对此，底兴华认为应由产权人陈仡明向案外人主张权利，由于产权人未主张权利，且面积减少，底兴华有权按照36,867.6元的标准支付租金，底兴华并没有违约。对此，本院认为，双方纠纷起因是底兴华占用涉案房屋外的公用部位，相邻房屋权利人要求拆除未果后案外人砌墙。底兴华按照36,867.6元每月的标准支付租金，无合同依据且未取得陈仡明同意，故一审法院认定底兴华违约，符合法律规定，本院予以认同。一审法院判决底兴华拖欠租金的违约金、合同解除违约金等符合法律规定，本院予以维持。陈仡明在本院审理中，撤回其上诉，系其对自身权利的处分，本院予以准许。综上所述，底兴华的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币29,512元，由上诉人陈仡明负担3,335元，由上诉人底兴华负担22,842元。本判决为终审判决。法官助理张文如审判长  丁康威审判员  周刘金审判员  王 伟二〇二〇年五月二十七日书记员  陈 晨附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……