宁波高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0291民初1206号 原告：宁波市众太汽车零部件有限公司，住所地：宁波高新区星海南路55号001幢16-2，统一社会信用代码91330201309096338L。 法定代表人：吴志刚，董事长。 委托诉讼代理人：夏军强，浙江红邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩伏利，浙江红邦律师事务所律师。 被告：宁波嘉盛道电子商务有限公司，住所地：宁波市鄞州区中河街道潘火桥村，统一社会信用代码91330212MA282Q4L7W。 法定代表人：贝忠良。 被告：焦圣志，男，汉族，1982年2月17日出生，住宁波市海曙区。 上述两被告共同委托诉讼代理人：徐峰，浙江金众律师事务所律师。 上述两被告共同委托诉讼代理人：陈昌亮，北京德恒（宁波）律师事务所律师。 被告：黄益波，女，汉族，1988年1月17日出生，住宁波市鄞州区。 原告宁波市众太汽车零部件有限公司（以下简称为众太公司）与被告宁波嘉盛道电子商务有限公司（以下简称为嘉盛道公司）、焦圣志、黄益波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月29日立案，适用简易程序审理，后因案情复杂，转为适用普通程序，依法组成合议庭，于2019年12月24日公开开庭进行了审理。原告众太公司的委托诉讼代理人夏军强、被告嘉盛道公司、焦圣志的委托诉讼代理人陈昌亮、被告黄益波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告众太公司起诉称：2017年4月，原告与被告嘉盛道公司签订租赁合同，约定嘉盛道公司将宁波市高新区厂房租赁给原告使用，租赁期2017年4月10日至2023年4月9日，年租金11万元，合同签订日支付押金2万元，并约定任何一方单方面违约需向对方支付违约金3万元。合同签订后，原告依被告要求将2017年房租及相关款项汇入被告黄益波个人账户。2018年3月19日，原告依被告要求将2018年房租及相关款项汇入被告焦圣志个人账户。经查，被告嘉盛道公司于2016年10月10日成立，被告黄益波、焦圣志系该公司股东。2019年4月1日，原告收到房屋所有人宁波佳展服饰有限公司张贴的《通知》：因被告嘉盛道公司拖欠出租人房租，出租人已通知其于2019年3月31日前腾退房屋。2019年4月4日，原告收到被告嘉盛道公司张贴的《通知》：被告嘉盛道公司在2019年4月15日前已将租赁权退还。被告嘉盛道公司与房东之间的租赁合同经（2018）浙0212民初9343号、（2019）浙02民终3459号民事判决书判决于2018年7月25日解除。原告认为，因被告嘉盛道公司单方违约导致租赁合同目的无法实现，嘉盛道公司应承担违约责任，退回原告押金。被告黄益波、焦圣志作为公司股东，滥用股东权利，公司财产与股东无法进行区分，与公司财产混同，应当与被告嘉盛道公司一起承担连带责任。现起诉，要求判令（变更后）：1.原告与被告嘉盛道公司签订的《租赁合同》于2018年7月25日解除；2.被告嘉盛道公司退还原告押金20000元，支付违约金30000元；3.被告嘉盛道公司赔偿原告律师费4000元；4.被告嘉盛道公司赔偿原告因重新签订合同后房租差价损失108915元；5.被告黄益波、焦圣志对被告嘉盛道公司上述款项承担连带清偿责任；6.本案诉讼费由被告承担。 被告嘉盛道公司、焦圣志答辩称：嘉盛道公司没有提出解除租赁合同，张贴通知是为告知原告可能发生的情况，2019年4月1日，佳展公司将嘉盛道公司赶出厂区，原、被告租赁合同解除时间应为2019年4月1日。原告没有按约支付第三年租金，存在违约。关于房租差价损失，原告后续与房东之间的租金明显高于市场，不排除与房东串通损害被告利益。焦圣志收取租金是履行职务行为，所收款项已支付给房东，应由嘉盛道公司承担责任。 被告黄益波答辩称：2018年初，我已将嘉盛道公司股权转让给贝洪波，且我已与贝洪波离婚，公司是独立主体，与我个人无关。我代收房租后已用于支付房东房租，每一笔账都是清楚的，我未滥用职权。 本院查明事实如下： 2017年，宁波高新区26幢、27幢、28幢房屋登记所有人为宁波佳展服饰有限公司（以下简称为佳展公司）。2017年2月23日，被告嘉盛道公司与佳展公司签订房屋租赁协议，约定佳展公司将位于宁波高新区的厂房出租给被告嘉盛道公司。2019年6月11日，上述房屋所有者变更为余佳迪、陈琴，不动产权证上登记的权利人为余佳迪。涉案房屋地名由宁波市高新区变更为宁波市高新区晶源路158号。 2017年4月，原告向被告嘉盛道公司租赁位于宁波市高新区厂房530平方米，双方签订了《租赁合同》，约定：租赁期自2017年4月10日到2023年4月9日；合同签订之日承租方须支付押金2万元，年租金11万元（包括物业费），每两年租金递增5%，租金每年一付，付款日为每年2月28日；单方面违约的，需要向对方支付违约金3万元，方可解除合同；等等。2017年4月，原告向被告支付2万元押金及第一年租金11万元共计13万元（其中12万元以转账形式汇入被告黄益波账户）。2018年3月19日，原告向被告焦圣志转账11万元用于支付第二年（2018年4月10日至2019年4月9日）租金。 2019年3月11日，佳展公司在的厂房张贴腾退通知，因被告嘉盛道公司拖欠房租，通知其于2019年3月31日前腾退。2019年4月1日，佳展公司张贴通知称，因被告嘉盛道公司拖欠房租，已被通知于2019年3月31日前腾退房屋，如原告愿意继续承租房屋，可自即日起与佳展公司签订房屋租赁合同，如不愿意继续承租房屋，则应立即腾退房屋，逾期腾退的，佳展公司将采取停水、停电、禁止车辆、人员出入等各项强制措施。2019年4月2日，佳展公司又张贴通知，称自2019年4月1日起本公司已收回厂房出租权，因对厂房进行电线线路改造，请各租户于4月8日之前确定是否续租，如果续租来办公室登记，如不续租请尽快搬离。2019年4月4日，被告张贴通告称：在本月15日前租赁方将发生转移。 2019年11月26日，原告与涉案房产产权人余佳迪签订房屋租赁协议，约定原告向余佳迪租赁高新区晶源路158号厂房（原宁波市）890平方米，租赁期限2019年11月9日至2022年11月8日，第一年租金24.564万元，第二年开始每年递增3%，物业费每年16020元。 另查明，佳展公司于2018年7月18日起诉被告嘉盛道公司，诉请解除双方签订的房屋租赁协议书等。鄞州法院判决：佳展公司与嘉盛道公司的《房屋租赁协议书》于2018年7月25日解除；嘉盛道公司于判决生效后十日内腾退房屋；嘉盛道公司支付佳展公司租金、占有使用费、违约金；等等。嘉盛道公司上诉后，宁波市中级人民法院于2019年11月8日作出终审判决，维持原判。 被告嘉盛道公司于2016年10月10日设立，黄益波为法定代表人并占60%股权，焦圣志占40%股权，公司章程载明股东出资自设立登记之日起20年内认缴到位。2018年3月1日，黄益波将其在嘉盛道公司的股权以0元对价转让给贝洪波，当时黄益波实际出资为0元。2018年3月29日，嘉盛道公司法定代表人变更为贝洪波。2018年2月前，被告嘉盛道公司均未通过公司账户收取租金，租金均转入被告黄益波账户，支付给佳展公司的租金也系通过黄益波账户。之后被告嘉盛道仍未通过公司账户收取租金，大部分租金转入贝洪波、焦圣志等账户。涉案高新区厂房转租是被告嘉盛道公司的主要经营内容。 被告嘉盛道公司因未履行生效判决确定的付款义务，已于2019年11月27日被列为失信被执行人。 以上事实由原告提供的租赁合同、银行回单、通告、腾退通知、变更登记情况、章程、股东会决议、公司设立登记审核表、股权转让协议、有限责任公司变更登记审核表、房屋租赁协议书、网上银行交易凭证、原、被告陈述、本院调取的（2018）浙0212民初9343号民事判决书、（2019）浙02民终3459号民事判决书予以证明。 本院认为：保证承租人在租赁期内可正常、安定使用租赁房屋是房屋出租人之基本义务，但被告嘉盛道公司在将房屋转租给原告期间，发布公告称租赁方将在4月15日前发生转移，该内容足以使原告有理由相信租赁房屋的权利归属处于不安定状态，在佳展公司张贴通知要求腾房或采取停水停电措施的情况下，被告嘉盛道公司也未能确保原告不受其他权利人影响继续正常使用该房屋，为此，被告嘉盛道公司不能履行其作为出租人的基本义务，已构成违约。当事人一方不履行主要义务，另一方当事人可解除合同，但据此解除合同的，应当通知对方，本案原告未向被告嘉盛道公司发出解除通知，但其在2019年4月向本院起诉，本院向被告送达起诉状副本时可视为被告收到了解除通知，收到日视为合同解除，故合同解除日应为2019年5月8日。原告虽未按约支付2019年4月10日之后的租金，但约定的租金支付日到期前，房屋所有人与被告嘉盛道公司已就租赁物发生纠纷，根据合同法的规定，原告可行使不安抗辩权，故被告以此主张原告违约，本院不予采纳。押金2万元，被告嘉盛道公司应予返还。原告与被告嘉盛道公司解除租赁合同后，向房屋所有人继续租赁房屋，由此产生的租金差价，系被告嘉盛道公司违约造成的原告损失，应予赔偿，被告主张租金明显高于市场价格，依据不足，本院不予采信，结合租赁面积，本院酌情认定租金差价损失96000元。 根据合同法规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求法院予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少；请求法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限，增加违约金后，当事人又请求对方赔偿损失的，不予支持。本院已支持了原告的租金差价损失，该损失金额高于双方约定的违约金，原告又未证明其存在其他损失，故对于违约金的诉请，本院不予支持。原告诉请被告赔偿律师费，无法律依据，不予支持。 被告黄益波、焦圣志作为被告嘉盛道公司股东，在经营期间以个人账户收取、支付公司大部分应收款、应付款，不作财务记载，公司财产与股东财产无法区分，损害债权人利益，应对公司债务承担连带责任。 依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第九十四条第（二）项、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国公司法》第二十条第三款之规定，判决如下： 一、原告宁波市众太汽车零部件有限公司与被告宁波嘉盛道电子商务有限公司签订的《租赁合同》于2019年5月8日解除； 二、被告宁波嘉盛道电子商务有限公司退还原告宁波市众太汽车零部件有限公司押金20000元； 三、被告宁波嘉盛道电子商务有限公司赔偿原告宁波市众太汽车零部件有限公司租金差价损失96000元； 四、被告黄益波、焦圣志对上述第二、三项款项承担连带清偿责任； 五、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费3558元，由原告负担938元，被告宁波嘉盛道电子商务有限公司、黄益波、焦圣志负担2620元；保全费1113元，由被告宁波嘉盛道电子商务有限公司、黄益波、焦圣志负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，如义务人拒绝履行，权利人可在判决确定的履行期间的最后一日起二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 审 判 长  黄仙方 审 判 员  方燕儿 人民陪审员  朱 胜 二〇二〇年五月十四日 代书 记员  陈佩佩