北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终5955号上诉人（原审被告）：王鹏，男，1978年4月1日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：王嵩（王鹏之弟），住北京市通州区。被上诉人（原审原告）：北京汇天物业管理有限责任公司，住所地北京市通州区中山大街59号院1号楼5层5326室。法定代表人：杨维河，执行董事。委托诉讼代理人：王俊菊，女，北京汇天物业管理有限责任公司员工。委托诉讼代理人：王昌林，男，北京汇天物业管理有限责任公司员工。上诉人王鹏因与被上诉人北京汇天物业管理有限责任公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初39897号民事判决,向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王鹏上诉请求:1、撤销北京市通州区人民法院(2019)京0112民初39897号民事判决中第一项判决;发回重审或依法改判。2、北京汇天物业管理有限公司承担因换锁导致申请人与北京爱家营企业管理有限公司的合同违约赔偿责任,承担赔偿费用11400元因换锁侵犯申请人房屋居住权,所产生的实际损失,按每个月租金6500元计算,2017年12月至今。3、本案一审、二审诉讼费用由物业公司承担。事实理由：一、一审法院事实认定错误，适用法律不当，审理程序违法。在2017年10月2日,王鹏与北京爱家营企业管理有限公司(即“我爱我家”)签署了《北京市房屋出租委托代理合同》,全权委托我爱我家对房屋进行对外承租事宣,并定期给付业主委托出租价格5700元。签署合同不久,物业对未交物业费的业主,把热水和电梯卡都停了,更有甚者在2017年12月,作为北京one物业工作人员杭师傅未经公安部门及相关部门的允许,利用职务之便私自撬开王鹏的门锁,将承租人的东西扔至门外,占其业主房屋,严重侵犯了业主的合法权利,时至今日房屋也为对方所霸占,锁具还是杭师傅所换的锁。对此,业主也在派出所报案都有笔录和相关证据。业主王鹏保留对北京one物业的严重违法行为和追偿损失的权利。北京one物业无任何正当理由霸占房屋至今,因果关系逻辑,责任的判定已经很明显。(因北京one物业换锁导致赔偿我爱我家的违约赔偿费用11400元,导致无法使用房屋所产生的实际租赁损失,按每个月租金6000元计算,2017年12月至今)。二、王鹏与汇天物业并不存在物业合同关系。根据合同相对性原则,王鹏并未与汇天物业签署任何物业管理合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定,业主拒绝缴纳物业费需要基于正当理由。司法裁判中对正当理由的认定要从严把握限于物业服务企业不履行物业服务合同,或者履行合同存在重大瑕疵。王鹏并未与汇天物业签署任何合同,何谈履行?汇天物业未经业主同意,强制性对业主进行收款,符合哪项规定?三、违反物业管理条例。前期物业最长不超过2年,且开发商违规更换成自己物业。《北京市物业管理条例》其中第三章第十九条规定,前期物业服务合同期限最长不超过两年。从建委备案证明开发商开盘时间是2010年,也就是说最早入住业主是在2010年就已经入住,而所提交的证据《前期物业管理委托合同》显示,前期物业管理委托合同的时间是2014年9月22日-2015年3月3日。而证据中《解除合同协议书》《权利转让协议书》证明,2014年7月30日,北京实地房地产开发有限责任公司与大连意美企业管理服务有限公司,解除合作协议,将物业服务交由北京汇天物业管理有限公司,经査询实地房地产与北京汇天物业都是一个老板,此左手换右手的行为目的,不得而知。物业的钱都是直接转给开发商,除了法人关联,还有工作人员录音证据。根据《物业管理条例》物业公司的更换,需要过半数的业委会成员签字,或者业委会主任一人签字,但是前提要有过半数的成员在会议记录上签字,再或者,有全体业主(代表)过半数表决同意了的,可以主任一人签字。要讲民主,走民众程序。公章只是个证明而已,多数同意才是关键。假如业委会主任一人同意,其他委员不同意,就是主任签字盖章了,签字的东西也是无效的。试问，汇天物业经过这一流程了吗?物业入住流程完全非法,既未招标,也未经过业主同意,且没有任何物业服务资质,不具备物业服务能力。四、电梯等公共部位、设施经营的,不归为物业公司所有。《物业管理条例》第五十五条利用物业共用部位、共用设施设进行经营的,应在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意,按照规定办理有关手续。业主得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。《物业管理条例》规定,小区物业服务公司对于公共收益应该通过向业主大会汇报、公告等方式向全体业主公示。这笔广告费是属于小区全体业主所有,也可以由物业代收,但此费用应该用于公共建设,如用作他用,但得经业主委员会的同意。《北京市物业管理条例》第七十四条规定,物业服务人利用共用部分从事经营活动的,应当将公共收益单独列账。公共收益归全体业主所有。五、从未被物业管理部门承认,无服务,无资质,涉恶违法。物业服务从未在住建委物业科备案,导致小区里的大量对物业的投诉因为没有它备案而无法进行,从存在上来讲,它只是换了一个公司壳在帮开发商敛财。本身不具备物业服务能力,案件中我提供了大量证据包括物业几乎无服务,挪用公维基金,不经业主同意随意占用公共部位从事商业活动,涉黑涉恶等违法证据,既有书面,又有光盘,既有图文,又有视频。汇天物业连续多年受到卫计委行政处罚,无饮用水卫生许可证，无二次供水水质消毒,危害小区业主健康多年。经住建委书面告知:2018年3月8日前,汇天物业未在建委备案,无物业服务资质。而物业服务资质的取消是在2018年3月8日后，就是说此日期之前的该公司无资格提供物业服务。六、物业能源服务及管理服务根本不达标。能源费服务标度,物业回答温度20度到60度，湿度40%-60%，此问题一审法院并未去核实是否达到了标准,实际不但大部分时间标准达不到,而且还有非常多的其他问题,例如新风管道不清理导致室内灰尘严重。王鹏庭审中提出补充意见：上诉请求、事实和理由中关于赔偿损失部分不再坚持。王鹏庭后提交补充意见：请求对2012年至2015年已交纳物业费、能源费予以退还或冲抵。物业公司辩称：不同意王鹏的上诉请求，同意一审判决。1.关于服务合法性，我们与北京实地房地产开发有限责任公司（以下简称实地公司）签订了《前期物业管理委托合同》，我们提供了前期物业服务，也与部分业主签订了物业服务合同；即使我们没有与部分业主签订物业服务合同，我们与同小区的业主形成了事实上的物业服务关系；2.关于业主和开发商签订的买卖合同里，里面是有物业费事项的。物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令王鹏支付物业费13296.4元（自2015年12月至2019年8月）；2、判令王鹏支付滞纳金2121.4元（自2015年12月30日暂计至2019年8月31日，按年利率4.35%计算）；3、判令王鹏承担诉讼费。一审法院经审理查明：王鹏系坐落于北京市通州区xx号房屋的购买人，于2013年11月入住该房屋，该房屋建筑面积为100.58平方米。2014年9月、2015年3月，北京实地房地产开发有限责任公司两次与物业公司签订《前期物业管理委托合同》，委托物业公司为涉案小区提供物业服务，服务期限自2014年9月22日至业主大会成立后按照程序重新选聘物业公司且合同生效后，物业服务费的收费标准为建筑面积每月每平方米3元，能源费的收费标准为建筑面积每月每平方米5.5元，向物业产权人或使用人收取。此后，物业公司依约向涉案小区提供相关服务。经核实，王鹏未向物业公司交纳2015年12月30日至2019年8月31日期间的物业费。上述事实，有《前期物业管理委托合同》及双方当事人陈述等证据在案佐证。一审法院认为：当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。根据查明的事实，物业公司接受小区建设单位的委托为王鹏提供了相应的物业服务，王鹏亦实际接受了物业公司提供的物业服务，双方形成事实合同关系。现物业公司要求王鹏给付所欠物业费的请求，理由正当、证据充分，一审法院予以支持。物业公司要求王鹏给付滞纳金的请求，依据不足，不予支持。物业服务是包括各专项服务的综合服务，是一动态的过程。对物业服务质量的评判，应当进行综合的考察，以动态、发展和全面的视角看待。对物业服务费用与服务水平相适应的认定，应当综合考虑服务的规范性、处理解决相关问题的时效等因素。是否应当减收物业服务费，应当以物业管理企业提供的服务项目和质量与合同约定标准是否存在明显差距为依据。通过本案的证据动态、发展和全面看待，不足以认定物业公司提供的物业服务与约定存在明显差距，王鹏仍应全额交纳相应的物业费。需要指出的是，物业服务企业的物业服务是一个持续性的动态的过程，整个小区环境的好坏一方面有赖于物业服务企业尽心尽力的物业服务，更需要全体业主共同的维护。物业服务企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业服务企业作为提供物业服务的主体，应当加强与业主的沟通，对于业主反映的问题及时有效地进行反馈和整改，努力提升自身的物业服务水平，通过自身努力为业主创造良好的居住生活环境，取得业主的认可；同时业主也应对物业服务企业给予相应理解，尽可能地看到其在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件，业主简单的通过拒交物业费的方式表达自身的不满情绪极易导致小区的物业服务状况陷入恶性循环。在此，一审法院希望双方能够通过共同努力，营造出和谐美丽的小区环境。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、王鹏给付北京汇天物业管理有限公司2015年12月30日至2019年8月31日期间的物业费共计13296.4元，于判决生效后七日内执行清；二、驳回北京汇天物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理期间，王鹏提交四组证据：第一组证据，北京市房屋出租委托代理合同、北京市房屋出租委托代理合同终止协议、撬锁、视频光盘资料，一并证明在2017年10月2日，王鹏与我爱我家签署了《北京市房屋出租委托代理合同》，全权委托我爱我家对房屋进行对外承租事宜，并定期给付业主委托出租价格5700元。终止协议证明，并非业主王鹏的原因导致违约，赔偿对方11400元。录音证明，撬锁行为为物业公司员工杭师傅所为，并霸占房屋，原租赁业主被赶出来。第二组证据，实地公司工商信息、物业公司工商信息、物业公司物业费被挪用录音证据一分十秒处及该录音的文字材料，一并证明两家企业为关联企业，实地公司将原物业公司解除，更换汇天物业公司，便于挪用物业费，物业公司以无理理由拒绝提供任何服务。证据三，相关部门出具的无资质证据证明、媒体报道物业开发商涉黑材料，证明物业公司从未被物业管理部门承认，无服务，无资质，涉恶违法。证据四，新风系统存在问题照片及视频、小区杂乱、墙上长毛照片，证明物业能源服务和管理服务不达标。物业公司发表质证意见：第一组证据不属于新证据，真实性、证明目的不认可。第二组证据，企业信息如果是通过国家企业信用信息网或者第三方信用度较高的机构网站查询的结果，真实性我们认可，其他的机构出的我们不认可；录音证据真实性、关联性、证明目的不认可，体现的内容与本案无关。证据三，真实性、证明目的均不认可，公司资质没问题，具有物业服务的资质。公开信息，证据证明目的不认可（出示2016年5月16日取得的资质证书）；证据四，对光盘照片真实性、证明目的不认可；我们履行了日常的清洗、维护，并保证了日常的使用功能。对他的照片，我们认为打扫整理可能会有迟延，但我们事实上履行了相应的打扫、管理的义务，不能证明我们履行物业服务合同不到位，对其证明目的不认可。本院经审查认为，王鹏提交的第一、二组证据缺乏与本案的关联关系；第三组证据中告知书未能提供原件，物业公司对真实性不予认可，且该组证据亦缺乏与本案的关联关系；第四组证据照片及视频不能达到认定物业公司服务严重不达标的证据标准。本院对王鹏提交的四组证据均不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。综合双方当事人的诉辩意见，本院认为本案的争议焦点为：王鹏是否应向物业公司支付诉争期间的物业服务费；物业公司提供的物业服务是否达到标准。王鹏上诉主张其与物业公司不存在物业合同关系，物业公司与实地公司签订前期物业合同程序违法，物业公司未被物业管理部门认可，故物业公司无权收费，且能源服务和管理服务根本不达标。对此，本院经审查认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，物业公司与实地公司签订的《前期物业管理委托合同》依法对王鹏具有约束力。物业公司依约为王鹏提供了物业费的相关服务，王鹏亦应依约履行缴纳物业费的义务。王鹏虽上诉主张《前期物业管理委托合同》程序违法，物业公司未被物业管理部门认可，但就此均未能提交充分证据证明，本院不予采信。关于王鹏指出的物业公司能源服务和管理服务不达标之处，物业公司应当予以改进。但同时王鹏未能提交充分有效证据证明物业公司在履行合同中存在重大违约行为导致业主丧失了根本上的合同利益；且物业服务系一项整体性、综合性、持续性的服务，物业服务瑕疵亦不宜根据某一短时期的服务质量问题或者单个、局部问题来认定，而应考虑小区的整体服务情况、持续状态和小区全体业主的利益予以确认。因此，一审法院结合本案现有证据情况，未予认定物业公司提供的物业服务与约定存在明显差距，并根据《前期物业管理委托合同》约定的物业费标准计算王鹏应支付的物业费并无不当，本院予以维持。另，王鹏在庭后提交书面补充意见，要求对2012年至2015年已交纳物业费、能源费予以退还或冲抵，对此本院认为2012年至2015年物业费、能源费与本案诉争期间物业费缺乏关联关系，王鹏该项上诉请求不在本案二审审查范围内，王鹏对此如有异议应另案解决。综上所述，王鹏的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费186元，由王鹏负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 茵审 判 员  张丽新审 判 员  田 璐二〇二〇年五月二十六日法官助理  徐 仙书 记 员  张晓华