湖南省湘潭市岳塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0304民初1092号 原告：尹伟荣，男，1997年10月5日出生，汉族。 被告：湖南三鑫车业有限公司，住所地湖南省湘潭市岳塘区宝塔街道火炬中路168号。 法定代表人：谭凤强 委托诉讼代理人：龙阳平，湖南湘孟律师事务所律师。 原告尹伟荣诉被告湖南三鑫车业有限公司（以下简称“三鑫公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告尹伊荣、被告代理人龙阳平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告尹伟荣向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同约定的交房义务；2、判令被告因逾期交房而向原告支付合同约定的总房款万分之一每日的违约金共计21372.15元（暂计至2020年3月15日，全部违约金请计至实际交付房屋之日止）；3、判令被告实际履行完交房义务前，每个月1号应按时向原告支付上月逾期交房的约定违约金2249.7元；4、判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2018年4月11日与三鑫公司签订合同，购买三鑫公司所开发的位于湘潭市岳塘区宝塔街道火炬中路168号的湖南三鑫国际汽车文化广场火炬学府********房，购房金额为749949元。原告已经按照合同约定履行了付款义务，按照合同约定，三鑫公司应于2019年6月30日前将竣工验收合格的房屋交付原告使用，截至起诉之日，三鑫公司仍不能按约交房，其行为构成违约。 被告三鑫公司辩称，请求驳回原告的诉讼请求，根据双方合同就房屋遭遇不可抗拒力延期交付的约定，被告不应当承担违约责任。三鑫公司提交的证据证明案涉房屋项目用地具备开发建设要求，案涉房屋已经政府部门许可建设和销售，现已经验收且合格。竣工验收合格资料已交付湘潭市自然资源和规划局公示，且公示无异议。同时，2018年国土、规划等部门机构调整改革，导致工作滞后，以及因政府部门的不作为或者不能作为等原因，致使政府部门未能及时将案涉房屋土地项目由原商业性质调整为商住性质，导致案涉房屋虽经验收合格，政府部门也未能出具验收合格证明，最终导致不能交付房屋。案涉房屋土地性质的调整能否获得政府部门审批同意，目前是个未知数。如果土地性质调整未能获得政府部门的审批通过，最终导致被告依法不能交房，被告只能与原告解除商品房买卖合同。解除合同也就不存在本案违约责任问题。如果土地性质调整获得政府部门审批通过，政府部门的这种行为则属于不可抗力，那么被告也就不应承担违约责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院认证如下:对原告提交的商品房买卖合同、贷款发放通知单、银行还款明细、湘潭市住建委信访答复书、公证书等证据予以采信；对被告提交的土地使用证、国有建设用地使用权出让批后监管审批单、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、建设工程消防验收意见书、建设工程档案预验收意见书、光纤到户通信设施备案表、竣工检查综合评价报告、湘潭市城市区建设领域遗留问题处置工作领导小组办公室公文处理单及岳塘区建设领域遗留问题和矛盾纠纷问题专项工作领导小组文件、案涉房屋项目竣工验收经湘潭市自然资源和规划局网上公示截图等证据的的真实性虽可确认，但不能达到被告证明其免责的目的，本院不予采信。 本院根据以上采信的证据和庭审过程中当事人的当庭陈述，查明如下事实： 2018年4月7日，原告尹伟荣与被告三鑫公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买三鑫公司开发的位于湘潭市岳塘区宝塔街道火炬中路168号湖南三鑫国际汽车文化广场火炬学府********房，建筑面积为131.57平方米，每平方米5700元，总金额为749949元；出卖人应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将竣工验收合格的商品房交付买受人使用，如遭遇不可抗力，出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；如出卖人未按本合同规定的期限交房，逾期不超过90日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90天后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。合同签订后，原告已经按照合同约定履行了支付房款的义务，但三鑫公司至今未能按合同约定将竣工验收合格的房屋交付原告使用。双方多次协商解决未果，遂成诉讼。 本院认为，本案原告尹伟荣与被告三鑫公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违法法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按合同履行。原告已按合同约定履行了支付房款的义务，但被告三鑫公司未按合同约定履行交房义务，其行为构成违约，应承担违约责任。原告要求被告三鑫公司继续履行交房义务的诉讼请求于法有据，本院予以支持。根据合同约定，被告三鑫公司应当在2019年6月30前交房，但其至今未履行交房义务，逾期超过了90日，应当按合同约定向原告支付违约金。按原告已付房款749949元，按日万分之一的约定违约金，从2019年6月30日计算至2020年3月15日违约金数额为19498.67元。故原告要求被告三鑫公司在2020年3月15日前支付违约金21372.15元的诉讼请求，本院予以部分支持，超过19498.67元的部分不予支持。原告要求被告三鑫公司每月1号支付上月逾期交房的违约金2249.7元的诉请亦依据不足，本院不予支持。被告三鑫公司辩称未能按约交付房屋的原因是政府部门未能及时将案涉房屋土地项目由原商业性质调整为商住性质，导致案涉房屋虽经验收合格也未能获得验收合格证明，最终导致不能交付房屋。被告三鑫公司在涉案房地产开发过程中，未依法办妥开发土地的审批手续才导致其开发建设的商品房不能办理相关交付手续，不能向业主交付房屋的原因系被告三鑫公司自身违规开发房地产所致，不构成不可抗力。故被告三鑫公司要求按不可抗力免责的答辩理由不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条之规定,判决如下： 一、被告湖南三鑫车业有限公司继续履行交房义务； 二、被告湖南三鑫车业有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告尹伟荣逾期交房违约金19498.67元元（已计算至2020年3月15日），并以总房款749949元为基数，自2020年3月16日起，按万分之一每日的标准支付违约金至交房之日止； 三、驳回原告尹伟荣的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费340元，减半收取170元，由被告湖南三鑫车业有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审判员  李春平 二〇二〇年五月十四日 书记员  蒋奇佑 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协作、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。