山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终5866号 上诉人(原审被告)：迟殿霞，女，1963年9月22日出生，汉族，住所地吉林省柳河县。 被上诉人(原审原告)：董斌，男，1985年1月22日出生，汉族，住所地青岛市市北区。 上诉人迟殿霞因与被上诉人董斌房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市李沧区人民法院（2019）鲁0213民初5650号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 迟殿霞上诉请求：1、在查明事实的基础上依法改判，一审认定事实错误，虽然迟殿霞同意过户，但对一审判决第二项不服，迟殿霞不存在违约行为，不应承担任何违约责任及诉讼费、保全费；2、一、二审诉讼费用由董斌负担。事实和理由：一审判决认定事实错误。一、双方签订涉案房屋买卖合同时，尚未办理房产证，虽然将涉案房屋卖给董斌，但涉案房屋系迟殿霞与配偶婚后的夫妻共同财产，且在配偶不知情的情况下私自将涉案房屋出售给董斌。迟殿霞在收到一审判决后，迟殿霞配偶才知道卖房一事，其大为恼火，与迟殿霞大吵一番。迟殿霞的行为严重侵害了其配偶的合法权益，迟殿霞配偶准备起诉撤销迟殿霞与董斌签订的房屋买卖合同，以维护自己合法权益。因此，一审应追加迟殿霞配偶为共同诉讼参与人参加诉讼。二、董斌仍欠迟殿霞房款八万元，双方合同未明确约定尾款和过户的先后顺序，理应先付尾款再过户。因此，迟殿霞不存在违约。且，董斌提交的录音并非合同居间人，也未确认谈话内容为涉案房屋，举证责任应在董斌。一审将举证责任归责于迟殿霞，明显错误。综上，迟殿霞始终同意协助过户，但不存在违约行为，一审判决错误，请求依法改判。 董斌未答辩。 董斌向一审法院提出诉讼请求：1.依法判决迟殿霞继续履行合同，三日内协助董斌办理过户手续；2.迟殿霞支付董斌违约金（以800000元为本金，自2019年8月6日至实际完成房屋过户登记转移手续之日，按日万分之五计算，暂计至2020年2月2日为72000元）；3.诉讼费用由迟殿霞承担。 一审法院认定事实:1、2017年3月5日，董斌、迟殿霞经居间人青岛伟业联合房地产经纪有限公司介绍，签订买卖合同一份，约定董斌购买迟殿霞位于青岛市李沧区房屋一套，建筑面积65.07平方米，价款880000元，签约时支付定金20000元，2017年3月6日前支付380000元，2017年3月26日前支付400000元，余款80000元于过户当日一次性支付。迟殿霞应在2017年3月27日交付房屋，房产证下发之日起30日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，董斌未能在房产证下发之日起30日内取得房屋所有权证书的，如因迟殿霞责任，董斌有权退房，……，不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，迟殿霞按日支付董斌全部已付款万分之五的违约金，并于董斌实际取得房屋所有权登记证书之日起15日内支付。 迟殿霞主张合同未明确约定尾款和过户的顺序，董斌应先支付尾款后迟殿霞协助董斌办理过户，且房产证面积比订约之时的面积多0.41平方米，应补充房款。 2、2017年3月5日，迟殿霞确认收到董斌定金及首付款共计400000元；2017年4月14日，收到400000元。2017年3月或4月，迟殿霞交付房屋。 3、根据相关政策规定，自2017年3月31日起，青岛市本市范围购买的新建商品住房和二手住房，需取得《不动产权证书》满2年后方可上市交易。 2017年7月31日，迟殿霞取得涉案房屋权证，权证号为鲁（2017）青岛市不动产权第xxxx号。 4、迟殿霞主张，双方应依约共同办理房屋变更登记，涉案房屋至今未变更，不是迟殿霞原因。 董斌提交录音两份，显示2019年8月3日，“我爱我家中介”人员刘泳涛某致电迟殿霞，商讨房屋过户事宜。通话主要内容为，迟殿霞要求董斌增加100000元房款；迟殿霞得到房产证后，曾要求将房产证交给董斌换取尾款，董斌未同意；迟殿霞反悔，要求不卖房屋，返还房款800000元并支付董斌100000元装修费。 迟殿霞质证，电话中中介人员为我爱我家中介，非涉案合同居间人，未确认谈话内容为涉案房屋。迟殿霞本人当庭确认录音中通话人为其本人。 一审法院认为，董斌、迟殿霞之间成立买卖合同，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律效力性强制性规定，合法有效，双方均应恪守约定、全面履行。董斌已付800000元房款，双方未约定支付尾款为过户条件，现涉案房屋取得权证已满两年，迟殿霞当庭表示同意过户，故，迟殿霞应协助董斌办理涉案房屋过户手续。董斌该项诉请成立，一审法院予以支持。 虽迟殿霞对录音证据中中介人员身份及房屋信息不明确提出抗辩，但未陈述并举证证明上述信息另有其事，应承担不利的法律后果，一审法院对该证据的真实性予以确认。双方依约应同时履行支付尾款和办理过户的义务，迟殿霞要求以交付房产证的方式提前支付尾款，系变更合同，未征得董斌同意，双方仍应依约继续履行合同。房产政策调整致过户迟延，非董斌之过，迟殿霞在能够办理过户手续的情况下，增加房款、毁约，属一般恶意，有违诚信。综合考虑董斌、迟殿霞的诉辩主张、合同约定及违约事实，迟殿霞应支付董斌以800000元为本金，自2019年8月6日至房屋过户之日，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.5倍计算的违约金。迟殿霞违约，应承担本案诉讼费用。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条规定，一审判决：一、迟殿霞于判决生效之日起十日内协助董斌办理鲁（2017）青岛市不动产权第xxxx号房屋（坐落于青岛市李沧区）的过户手续；二、迟殿霞于判决生效之日起十日内支付董斌违约金（以800000元为本金，自2019年8月6日至房屋过户之日，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.5倍计算）；三、驳回董斌对迟殿霞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13320元，减半收取6660元，保全费5000元，由迟殿霞负担。 经审理查明，本院查明的事实与一审一致。 本院认为，迟殿霞与董斌于2017年3月5日签订涉案房屋买卖合同时，并无证据证明迟殿霞已告知董斌涉案房屋为其夫妻共同财产且董斌知晓该事实，董斌有理由相信迟殿霞对涉案房屋有处分权，迟殿霞出售涉案房屋的行为构成表见代理，迟殿霞与董斌签订的房屋买卖合同合法有效，双方均应严格履行各自的合同义务。迟殿霞要求追加其配偶参与本案诉讼，缺乏法律依据，本院不予支持。双方合同约定房屋余款80000元于涉案房屋过户当日一次性支付，未约定先后履行顺序，双方应当同时履行各自的合同义务，但董斌提交的中介工作人员与迟殿霞的通话录音显示，在中介工作人员与其沟通涉案房屋过户事宜时，迟殿霞以要求增加购房款、交付房产证以换取房款以及不再出售涉案房屋的方式要求变更涉案合同，违约事实清楚，一审据此判令迟殿霞支付董斌相应的违约金，并无不当，本院予以确认。迟殿霞主张应先付款再过户，无合同及法律依据，本院不予采纳。关于董斌提交的中介工作人员与迟殿霞的通话录音问题，迟殿霞在该通话录音中并未对中介工作人员的身份提出异议，也无证据证明其在该录音中谈及的并非涉案房屋，故一审对该录音予以采信并无不当。迟殿霞主张其不存在违约行为，证据不足，本院不予支持。 因双方合同约定余款80000元于过户当日一次性付清，在迟殿霞协助董斌办理涉案房屋过户手续的同时，董斌应当履行支付迟殿霞剩余房款80000元的合同义务。 综上所述，上诉人迟殿霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费804元，由上诉人迟殿霞负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 喆 审判员 孙向东 审判员 齐 新 二〇二〇年五月二十七日 法官助理 于遨洋 书记员国莹莹