河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀02民终3171号 上诉人（原审被告）：赵冉，女，1986年5月27日生，汉族，住唐山市路北区。 委托诉讼代理人：吴艳军，河北江岳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：秦慧潾，河北冀华（唐山）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：唐山市城投房地产开发有限公司，住所地唐山市路南区建设南路增9号南湖休闲美食广场2-181号。 法定代表人：史效东，公司董事长。 委托诉讼代理人：白岩银，该公司员工。 委托诉讼代理人：郑赵靖，河北卓远律师事务所律师。 上诉人赵冉因与被上诉人唐山市城投房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案，不服河北省唐山市路北区人民法院（2019）冀0203民初4258号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人赵冉及委托诉讼代理人吴艳军、秦慧潾、被上诉人唐山市城投房地产开发有限公司委托诉讼代理人白岩银、郑赵靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人赵冉上诉请求：1、请求法院依法撤销一审民事判决书，并依法改判或发回重审。2、被上诉人承担本案一、二诉讼费用。上诉人主要称：一、被上诉人存在多项违约行为且违约在先，一审判决认定上诉人违约违背了基本事实，判决上诉人给付被上诉人免租期内的租金没有任何法律依据。1、被上诉人一直未能按合同约定安装燃气等基本设施。2、租赁合同签订时，房屋尚未经过消防验收，根本不具备出租条件。3、合同签订时被上诉人承诺建成餐饮一条街，至今整条街荒凉无比，上诉人根本无法实现合同目的。4、租赁期间房屋存在漏水问题，上诉人多次找被上诉人沟通无果，无奈上诉人自己出资维修。5、上诉人承租房屋后，第一个供暖期，被上诉人以招商未满为由拒绝供暖，导致上诉人无法正常经营。其次，上诉人与被上诉人为协商一致解除合同，审判决认定上诉人违约，据此判决上诉人支付免租期内的租金明显没有事实及法律依据。二、双方租赁关系解除时间应为2017年11月4日，一审法院判决上诉人向支付2015年6月1日至2018年7月4日的租金以及相应的滞纳金没有事实及法律依据。三、一审判决上诉人给付垫付的热力费11036.36元违背了基本事实。四、一审法院判决上诉人给付被上诉人物业费2449.16元错误。 被上诉人唐山市城投房地产开发有限公司答辩称，赵冉的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 被上诉人唐山市城投房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、请求被告向原告支付2015年6月1日至2017年5月31日期间的租金217953.5元，并以217953.5元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付自2018年7月5日至支付之日止的利息（截至2019年8月1日，利息计算11273.04元，暂合计229226.54元）。2、请求被告向原告支付2017年6月1日至2018年7月4日期间的租金118666.88元，并以118666.88元为基数，按照年利率24%向原告支付自2016年12月2日至支付之日止的滞纳金。（截至2019年8月1日，滞纳金计算为76896.14，暂合计195563.02元）3、请求被告向原告支付已垫付的物业费2449.16元，并以2449.16元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付自2019年5月25日至支付之日止的利息（截至2019年8月1日，利息计算为21.97元，暂合计2471.13元）。4、请求被告向原告支付已垫付的热力费11036.36元，并以11036.36元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付自2018年7月5日至支付之日止的利息（截至2019年8月1日，利息计算为570.83元，暂合计11607.19元）。5、请求被告向原告支付热力保网费2207.2元。6、请求被告向原告支付违约金57501.9元。7、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2015年7月20日，唐山市城投房地产开发有限公司作为甲方（出租方）与作为乙方的案外人崔玮（承租方）签订了《“凤之梦休闲广场”房屋租赁合同》（下简称《房屋租赁合同》）其中，合同第一条约定出租房屋情况，由赵冉租赁唐山市城投房地产开发有限公司位于唐山市，房屋面积212.97平方米。合同第二条约定租赁用途，赵冉向唐山市城投房地产开发有限公司承诺，租赁该房屋仅用于经营餐饮业态，暂定经营项目为粗粮餐厅。合同第三条约定交付时间和租赁期限，房屋租赁期自2015年6月1日至2020年5月31日止，免租期2015年6月1日至2017年5月31日。合同第四条约定租金、支付方式和期限，双方确认，该房屋的租金标准为：2015年6月1日至2018年5月31日期间租金为1.4元／平方米／天，2018年6月1日至2020年5月31日期间租金为1.54元／平方米／天。同时，赵冉应于2016年12月1日前支付2017年6月1日至2017年10月31日的租金，此后每六个月作为一个租金支付周期，赵冉于每个支付周期首月5日前按本条款约定的租金的标准向唐山市城投房地产开发有限公司支付下一周期租金，支付日期如遇法定节假日，则相应提前。赵冉应当严格履行本合同约定的租金的付款义务，赵冉逾期支付租金的，每逾期一日，则赵冉方需按照未付租金的千分之三支付滞纳金。合同第五条约定保证金及其他费用，确定合同约定的免租期及租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理、供暖、空调及其他有关费用，均由赵冉承担且取暖费用按照当地政府部门或热力公司规定标准收缴；物业管理费标准为按照建筑面积人民币3元／平米／月。合同第九条约定解除本合同条件，因非赵冉原因，唐山市城投房地产开发有限公司延付、拒付租金超过60日的，唐山市城投房地产开发有限公司可随时行使解除权。合同第十条约定违约责任，其中第3点第（4）项约定未经双方协商一致，赵冉单方面要求提前终止合同，或依本合同约定的赵冉违约造成唐山市城投房地产开发有限公司提前解除本合同时，唐山市城投房地产开发有限公司有权不予退还乙方已付的保证金。赵冉除需承担本合同约定的其他违约责任外，还需支付下列费用作为违约金，包含相当于六个月租金及物业管理费的违约金；唐山市城投房地产开发有限公司基于赵冉完全履行本合同考虑而给予赵冉享有免租期的租金损失；因赵冉擅自改变该房屋结构，或破坏该房屋使唐山市城投房地产开发有限公司支出的全部修缮费用；因赵冉提前退租和出现本合同第九条所述的违约事件给唐山市城投房地产开发有限公司造成的其他损失和使甲方支出的合理费用；及因唐山市城投房地产开发有限公司原因致使赵冉不能办理相关开业手续致使赵冉不能正常开业的，免租期顺延至赵冉可办理相关证照之日等。2016年3月10日，唐山市城投房地产开发有限公司作为甲方（出租方）、案外人崔玮作为乙方（原承租方）、赵冉赵冉作为丙方（现承租方）签订《合同主体变更协议》，三方约定上述房屋的主体变更事宜达成协议，承租人变更为赵冉，赵冉承接原承租人的权利和义务。赵冉在房屋使用过程中，于2017年11月4日向唐山市城投房地产开发有限公司提出书面《退租申请》。唐山市城投房地产开发有限公司表示未同意赵冉《退租申请》的内容。2018年5月25日，唐山市城投房地产开发有限公司向赵冉发出《通知》，赵冉认可收到了该《通知》,但主张落款姓名并非其本人所签。通知内容显示：赵冉虽于2017年11月4日提出提前终止合同，但因赵冉要求解除合同的原因不属于《租赁合同》约定的范围，故唐山市城投房地产开发有限公司不同意赵冉提前终止合同的要求。赵冉的前述行为已构成违约，现唐山市城投房地产开发有限公司按照《房屋租赁合同》的约定通知赵冉，自赵冉收到本通知之日起解除《房屋租赁合同》，唐山市城投房地产开发有限公司收回房屋。赵冉仍应向唐山市城投房地产开发有限公司支付合同解除前的相应费用，并承担相应违约责任。……赵冉可在收到此通知函7日内到唐山市城投房地产开发有限公司处办理相关交房手续，并缴纳因违约行为而产成的各项费用515067.05元。赵冉未向唐山市城投房地产开发有限公司缴纳上述款项。此后，赵冉向唐山市城投房地产开发有限公司发出《通知》1份，《通知》显示：2017年8月经双方口头协商，终止合同事宜，后达成一致意向，承租方不退还已交纳的保证金，承租方交清承租期内的物业、水电费。其于2017年11月4日提出书面退租申请。根据该约定，其已履行上述义务，并于2017年11月3日撤离房屋。该《通知》中另写明承租方提出终止租赁合同的几项事由。2018年7月3日，唐山市城投房地产开发有限公司就该《通知》向赵冉发出《回复函》，内容为，唐山市城投房地产开发有限公司同意进行三方验房（唐山市城投房地产开发有限公司、赵冉、物业公司），三方确认签字后到物业公司办理房屋钥匙交还手续。唐山市城投房地产开发有限公司另告知赵冉不满足提前终止房屋租赁合同条件，同时告知关于赵冉因未完全履行《房屋租赁合同》双方存在的争议协商不成将采用诉讼途径解决。2018年7月4日，赵冉赵冉在《凤之梦验房表》签字确认，将房屋钥匙交还给唐山市城投房地产开发有限公司。2019年7月15日，唐山市南湖休闲美食广场物业服务有限公司出具《证明》一份，证明唐山市城投房地产开发有限公司于2019年5月24日为赵冉垫付了2018年3月10日至2018年7月4日期间的物业费2449.161元。唐山市城投房地产开发有限公司提供2016年12月7日热力费发票2张，主张为赵冉赵冉垫付租赁房屋热力费共计11036.36元。因双方意见不一，故本案未能协议。一审法院认为，租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。唐山市城投房地产开发有限公司与赵冉签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按《房屋租赁合同》履行各自义务。赵冉租赁唐山市城投房地产开发有限公司的房屋应支付租金，赵冉逾期支付租金的行为已构成违约，应按照合同约定承担相应的违约责任。鉴于唐山市城投房地产开发有限公司、赵冉于2018年7月4日完成了房屋交接，赵冉在《凤之梦验房表》签字确认，唐山市城投房地产开发有限公司、赵冉解除合同的时间确定为2018年7月4日。唐山市城投房地产开发有限公司对于赵冉的违约行为既主张违约金57501.9元又主张违约租金损失217953.5元及利息，属于重复主张，一审法院在考虑唐山市城投房地产开发有限公司实际损失的基础上，对唐山市城投房地产开发有限公司主张的2015年6月1日至2017年5月31日期间的租金217953.5元予以支持，但其主张的利息损失，理据不足，一审法院不予支持。唐山市城投房地产开发有限公司主张要求赵冉支付2017年6月1日至2018年7月4日的租金118666.88元，并以此为基数，按照年利率24%的标准自2016年12月2日起向赵冉支付滞纳金未违反法律规定且未超过合同约定，一审法院予以支持。关于唐山市城投房地产开发有限公司要求赵冉支付已垫付的物业费2449.16元及已垫付的热力费11036.36元有物业公司的证明和已支付热力费发票为据，足以认定，但主张的利息理据不足，一审法院不予采纳。唐山市城投房地产开发有限公司主张的热力保网费缺乏相应证据；赵冉辩称唐山市城投房地产开发有限公司未将租赁房屋接通燃气，导致无法正常经营以及供暖问题、垃圾问题、房屋漏水等问题未解决才拒付租金，均理据不足，一审法院均不予支持。判决：一、被告赵冉于判决生效之日起七日内给付原告唐山市城投房地产开发有限公司2015年6月1日至2017年5月31日期间的租金217953.5元；二、被告赵冉于判决生效之日起七日内给付原告唐山市城投房地产开发有限公司2017年6月1日至2018年7月4日的租金118666.88元，并自2016年12月2日起以118666.88元为基数按照年利率24%的标准向原告支付滞纳金至该款项付清之日止；三、被告赵冉于判决生效之日起七日内给付原告唐山市城投房地产开发有限公司为其垫付的物业费2449.16元；四、被告赵冉于判决生效之日起七日内给付原告唐山市城投房地产开发有限公司为其垫付的热力费11036.36元；五、驳回原告唐山市城投房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币8779元，减半收取计4390元，由唐山市城投房地产开发有限公司负担1307元、被告赵冉负担3083元。 本院二审期间，当事人没有提交有效的新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对一审法院判决认定事实予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人公司及案外人崔玮签订的《合同主体变更协议》系真实意思表示，内容不违反法律规定、行政法规的强制性规定，合法有效。上诉人承接案外人崔玮作为承租人的权利及义务。故上诉人与被上诉人公司应按《房屋租赁合同》履行各自义务。被上诉人公司依约履行了交房义务，上诉人理应支付租金，上诉人逾期支付租金的行为已构成违约，应按照合同约定承担相应的违约责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，上诉人主张被上诉人公司违约在先，但上诉人未就其主张的违约事实提供相应的证据，燃气是否接通、经营环境等因素并非合同解除约定的情形，且上诉人亦未在一审审理过程中提出明确反诉，故上诉人主张被上诉人公司违约在先的理由理据不足，本院不予支持；本案中未出现当事人双方约定合同解除的情形，上诉人单方要求解除合同，依照合同约定，上诉人理应承担免租期租金，上诉人与被上诉人公司于2018年7月4日完成了房屋交接，上诉人同时在《凤之梦验房表》签字确认，双方合同于2018年7月4日正式解除，故一审认定上诉人承担免租期及免租期后的租金并无不当；上诉人主张不认可被上诉人公司垫付的热力费及物业费，但一审法院依照合同实际解除时间，结合被上诉人提交的物业证明及已支付的热力费发票认定上诉人承担相应费用，合法合理，并无不当。综上所述，赵冉的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6552元，由上诉人赵冉负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵阳利 审判员  毕作宝 审判员  吴 凡 二〇二〇年五月二十二日 法官助理王涛 书记员李莹