湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终880号上诉人（一审被告）：黄世辉，男，1973年11月28日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。被上诉人（一审原告）：永州市渝洲物业管理有限公司，住所地永州市冷水滩区零陵北路458号。法定代表人：姚小玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：莫春红，女，1985年3月3日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区，该公司员工（特别授权）。上诉人黄世辉因与被上诉人永州市渝洲物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2019）湘1103民初6277号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月13日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问等方式，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。黄世辉上诉请求：一、撤销一审判决，查清事实，依法改判；二、要求被上诉人尽快修复其管理服务小区期间损坏的各项公共设施，履行其应尽而未尽的法律义务；三、依法判令被上诉人向上诉人公示并提供自2008年1月1日至2019年6月30日小区广告收入、公共场地租赁收入以及业主缴纳的物业管理费收支报表等；三、依法判决2014年12月31日舜德花园“业主委员会”与被上诉人签订的《舜德花园小区物业服务合同》非法且无效；四、判令一二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、上诉人房屋多处大面积漏水，被上诉人多次修复但未修好。二、被上诉人服务不到位。如物业管理费收支账目不公布；对房屋共用设施、设备维护管理不到位；个别区域未设置监控致使上诉人小车被砸找不到肇事者；非法扣留上诉人土地使用证等。三、被上诉人于2015年1月7日发布了关于撤销《舜德花园小区物业服务合同》并退出舜德花园物业管理和服务的通知，通知认定业主委员会与被上诉人签订合同未经过业主大会表决，由此证明业主委员会与被上诉人签订的《舜德花园小区物业服务合同》是非法无效的。综上，请求二审法院公正判决。永州市渝洲物业管理有限公司辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确；二、被上诉人于2006年3月30日与建设单位签订《舜德花园小区前期物业管理服务合同》、2014年与业主大会签订《舜德花园小区物业服务合同》，对业主具有拘束力，且我方依约提供了物业服务，服务受到各单位的肯定，涉案小区曾因此获评多个奖项；三、上诉人陈述家里严重漏水，但该主张与本案无关；四、上诉人提供的证据不足以证明被上诉人提供的物业服务长期存在严重瑕疵。综上，请求二审法院维持原判。永州市渝洲物业管理有限公司向一审法院起诉请求：一、判决被告黄世辉支付拖欠的物业管理费9,924元；二、被告黄世辉缴纳违约金1,984元；三、由被告黄世辉承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：被告黄世辉系舜德花园德贤园B栋701室业主，房屋物业收费面积128.46平方米。2006年3月30日，原告与开发商永州市渝洲房地产实业有限公司签订《舜德花园前期物业管理服务合同》，合同主要内容：一、原告为舜德花园小区提供前期物业管理服务；二、合同期限自2006年4月1日开始至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止；三、物业管理费住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.5元由业主交纳；四、业主每季度10日前交纳物业管理服务费；五、业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的千分之三交纳滞纳金。2014年12月31日，原告与冷水滩区舜德花园小区业主大会签订《舜德花园小区物业服务合同》，该合同的主要内容为：一、本合同生效前后均由乙方提供物业服务，因此甲乙双方不再对原服务的物业状况进行交接；二、合同期限自2014年7月1日零时起至2019年6月30日24时止；三、多层楼房住宅收费标准0.6元/平方米/月；四、物业服务费每季交纳一次，每次交纳费用时间为每季度月前15日内；五、逾期交纳物业服务费的，从逾期之日其按每天应交服务费的千分之三交纳违约金。2015年1月2日，原告发布通告退出舜德花园小区物业。2015年1月20日，永州市房产局物业管理科、冷水滩区菱角山街道文昌阁社区居委会发布通告，责令原告永州市渝州物业管理有限公司返场继续做好舜德花园的物业管理工作，2015年1月8日至2015年1月21日之间（14天）物业公司停止服务期间不计物业管理费。被告黄世辉自2008年4月1日至2019年6月30日期间未交物业服务费，经原告催收未果诉至法院。以上事实，有当事人提供的证据材料及陈述意见在案佐证。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故原告与开发商永州市渝洲房地产实业有限公司签订的《舜德花园前期物业管理服务合同》及原告与冷水滩区舜德花园小区业主大会签订的《舜德花园小区物业服务合同》是双方的真实意思表示，合法有效。双方应当依照合同约定享受权利，履行义务。原告作为物业服务者已提供物业服务，业主亦应当履行交纳物业管理费的义务。原告主张自2013年4月1日至2014年6月30日期间按0.75元/平方米/月标准收取物业管理费，其理由为根据永州市物价局《永价函（2012）116号》批文和湖南省《湘价服（2010）76号》文件的规定调整小区物业管理费。建设单位与原告并未约定不经双方合意即可自行调整物业管理费，根据民事合同的相对性及意思自治原则，在无特别规定及约定的情况下，仍应经原、被告双方合意，达成一致意见。现原告并未提交证据证实双方已就该收费标准达成一致意见，物价部门行政批复的效力，并不能当然及于双方的民事合同。因此，对原告关于2013年4月1日至2014年6月30日期间按0.75元/平方米/月标准收取物业管理费的主张，该院依法不予支持，该期间继续按前期物业管理服务合同约定的0.5元/平方米/月的标准缴纳物业管理费。根据《舜德花园前期物业管理服务合同》和《舜德花园小区物业服务合同》，被告应交纳2008年4月1日至2014年6月30日的物业管理费为4,817元（128.46平方米×75月×0.5元），2014年7月1日至2019年6月30日的物业管理费为4,586元（128.46平方米×59.5月×0.6元），以上共计9,403元。原告要求被告支付违约金1,984元，但未提供证据证实被告的逾期给付行为给其造成的实际损失，综合考虑本案案情，对原告要求支付违约金的诉请不予支持。关于被告提出的土地使用权证办证问题、房屋漏水问题以及认为原告未经其同意在楼下安装通信基站侵害其合法权益的问题，该主张与本案争议的物业服务合同关系非同一法律关系，被告可另行主张权利。关于被告提出的场地出租、广告费收费，如果属实，由业主大会向原告主张权利。关于被告提出的绿化缺失、公共设备损坏问题，说明物业服务存在瑕疵，但业主如果长期不缴纳物业管理费，会使物业服务质量下降，造成恶性循环，不管是对小区建设发展还是物业本身都是一种利益侵害。而物业公司作为服务机构，亦应提高服务质量，与业主相互理解。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告黄世辉在判决生效后十日内支付原告永州市渝洲物业管理有限公司2008年4月1日至2019年6月30日期间的物业管理费9,403元；二、驳回原告永州市渝洲物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告黄世辉负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明：2006年3月30日，上诉人永州市渝洲物业管理有限公司与永州市渝洲房地产开发有限公司签订《舜德花园前期物业管理服务合同》。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，对一审查明的该部分事实本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、上诉人黄世辉是否应当向被上诉人永州市渝洲物业管理有限公司支付欠缴的物业费；二、被上诉人永州市渝洲物业管理有限公司是否尽到了物业管理的义务；一、关于上诉人是否应当向被上诉人支付欠缴的物业费问题。本案中，《舜德花园小区前期物业管理服务协议》虽系上诉人与渝洲房地产物业管理有限公司签订，但永州市渝洲房地产开发有限公司与被上诉人于2006年3月30日签订《舜德花园前期物业管理服务合同》，约定自2006年4月1日起至业主委员会确定物业管理服务企业时止，由被上诉人向舜德花园小区提供物业服务。从本案实际情况来看，被上诉人公司自2006年起进驻涉案房屋所在小区，向舜德花园小区提供物业管理服务，其承接了前物业管理公司的相关工作和职责。被上诉人于2014年与舜德花园小区业主大会签订《舜德花园小区物业服务合同》。上诉人虽未与被上诉人永州市渝洲物业管理有限公司签订物业管理服务合同，但其客观上享受了被上诉人提供的物业管理服务，上诉人亦未能举证证实业主大会与被上诉人签订的《舜德花园小区物业服务合同》存在合同无效的相关情形，该合同应为有效合同。依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，上诉人应当向被上诉人支付欠缴的物业费。二、关于被上诉人永州市渝洲物业管理有限公司是否尽到了物业管理的义务问题。本案中，上诉人主张被上诉人未尽到管理、服务之义务，致小区公共设施损坏、房屋共用设施设备维护管理不到位、业主房屋漏水等，但其未提供充分的证据予以证实。在上诉人未提交充分的证据证实物业服务存在瑕疵情形下，应认定被上诉人提供的物业管理服务符合合同约定，上诉人应就其欠缴的物业费向被上诉人承担责任。上诉人在二审中还提出“请求法院依法判令被上诉人向上诉人提供小区广告收入、公共场地租赁收入以及业主缴纳的物业管理费收支报表等，尽快修复其管理服务小区期间损坏的各项公共设施”，但上诉人在一审中并未提出该诉讼请求，对此，本院不予处理，上诉人可另行主张权利。综上所述，上诉人黄世辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人黄世辉负担。本判决为终审判决。审判长  王兰青审判员  陈久余审判员  宋争文二〇二〇年五月二十九日法官助理陈俊书记员骆源附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。