河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终994号上诉人（原审被告）：左金秋，女，汉族，2000年9月2日出生，现住信阳市。委托诉讼代理人：文厚成，河南冠南律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：信阳市金田物业服务有限公司。住所地址：信阳市浉河区航空北路中铁领秀城物业服务中心。法定代表人：方立霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘艳明，系该公司员工。委托诉讼代理人：王聪聪，河南豫申律师事务所律师。上诉人左金秋因与被上诉人信阳市金田物业服务有限公司（以下简称：金田物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省信阳市浉河区人民法院（2019）豫1502民初6993号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人委托诉讼代理人文厚成，被上诉人委托诉讼代理人刘艳明、王聪聪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。左金秋上诉请求：1、撤销河南省信阳市浉河区人民法院（2019）豫1502民初6993号民事判决，依法改判上诉人不承担物业服务费；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：案涉临街商业楼不应交纳物业服务费，一审认定事实错误，适用法律错误。一、金田物业公司并未举证证明其按前期物业服务合同约定及相关规定提供了物业服务，上诉人并未享受到相应的物业服务，金田物业公司仅凭“业主身份”作为依据来收取物业费，不符合法律公平交易的精神；二、双方没有建立起事实上的物业服务合同关系；三、案涉商业楼供电、消防等配套设施设备和相关场地均可分割，事实上配套设施及场地大部分已独立，案涉商业楼不在物业管理区域内；四、商品房买卖合同中未明示案涉商业楼属于物业管理区域，也未载明前期物业服务合同约定的内容，案涉商业楼不属于金田物业公司服务及收费的范围；五、开发商曾口头承诺案涉商业楼可自行管理，正因为如此，案涉商业楼一直是上诉人在自行管理；六、退一步而言，假设案涉商业楼属于物业管理区域，由于物业收费标准过高，恳请法院酌情降低至合理范围。金田物业公司辩称，一审认定上诉人应按2元/月/㎡交纳物业费，系认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1、本案涉案房屋由中铁公司开发兴建，中铁公司选聘被上诉人提供前期物业管理服务，涉案房屋仍属被上诉人与中铁公司签订的《前期物业服务合同》划定的管理区域范围内；2、上诉人与中铁公司签订的《房屋买卖合同》补充协议中，上诉人签字认可接受中铁公司选聘的物业服务公司，而《前期物业服务合同》第六条明确约定商业物业2元/月/㎡；3、被上诉人自2011年10月起对中铁公司位于信阳市浉河区浉河北岸航空路南开发区域物业行使管理权至今，双方已形成事实上的物业管理服务合同关系。金田物业公司向一审法院起诉请求：2014年被告购买中铁建设集团房地产开发有限公司开发建设的中铁领秀城项目福华园小区49号楼101、102、103、201、202、203、301、302、303号九套商业用房，总建筑面积为3924.35平方米。上述九间房屋已经于2014年8月1日交付使用。领秀城小区普通商业用房的物业费是2元/㎡。被告入住领秀城福华园后，原告按照前期服务合同为被告提供物业服务，但是被告拒绝缴纳物业费，经原告多次催收，被告仅向原告支付物业费1400元。截止到目前，被告共拖欠物业服务费共计501715.48元。原告屡次上门催要，被告均拒绝支付。现依法起诉要求判令被告向原告支付从2014年8月1日至2019年12月31日的物业服务费共计501715.48元，并按照每天万分之五缴纳滞纳金（从逾期之日起至支付物业服务费支付之日止）；本案诉讼费及其他费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年被告左金秋与中铁建设集团（信阳）房地产开发有限公司（下称中铁公司）签订《商品房买卖合同》，被告购买中铁领秀城项目福华园小区49幢101、102、103、201、202、203、301、302、303号房，总建筑面积为3924.35平方米，约定交房时间为2014年7月15日前。该合同第十一条约定，“自出卖人发出的交房通知注明的交房日期届满之日，视为出卖人已按本合同约定条件交付房屋，……，同时买受人承担自交付日起相应的物业管理等各项费用，且该房屋的保修期以本合同约定的交房期限届满之日起开始计算”。合同附件四《合同补充协议》第十一条约定，“买受人承诺在小区业主管理委员会成立前，接受出卖人选聘的物业服务公司，买受人应遵守业主临时公约，履行出卖人与物业服务公司签订的前期物业服务合同约定的业主义务”。第十二条约定，“买受人的房屋仅作商业用房使用……”。最后约定“本补充协议与《商品房买卖合同》具有同等法律效力……。”被告左金秋在该补充协议上签字认可。2011年10月20日，原告与中铁建设集团（信阳）房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》一份，约定：中铁公司选聘原告提供前期物业管理服务。座落位置：信阳市浉河区浉河北岸航空路南；管理区域：东至琵琶路、南至滨河路、西至空军第一航空学院、北至航空路。第六条约定，“物业服务收费标准：商业物业为2元/月.平方米……”第七条约定，“业主应于开发商发出入伙通知书之日起交纳物业服务费用……。”该合同于2011年10月26日在信阳市房产管理中心备案。现因被告左金秋未交纳物业服务费，原告起诉来院，要求判决被告交纳自2014年8月1日至2019年12月31日以来拖欠的物业服务费501715.48元及按照每天万分之五缴纳滞纳金178265.04元，并承担本案诉讼费等。本案在庭后调解中，双方就交房时间存在争议，原告认为应当以购房合同约定的交房时间作为交付日，被告称实际交房时间晚于合同约定的时间，时间大概是2016年。一审法院认为，本案系因业主与物业管理公司之间就物业管理服务费问题引发的物业服务合同纠纷。双方当事人争议的主要焦点一：涉案临街商铺应否交纳物业服务费用的问题。1、本案涉案房屋由中铁公司开发兴建，中铁公司选聘原告提供前期物业管理服务。被告所购房屋虽然属于临街商铺，位于小区的边缘，但在中铁公司与原告签订的《前期物业服务合同》划定的管理区域内，其仍应属于原告物业服务的组成部分。2、虽然原告与被告没有直接签订物业服务合同，但是在被告与中铁公司签订的《商品房买卖合同》补充协议中，被告签字认可“接受出卖人选聘的物业服务公司，……，履行出卖人与物业服务公司签订的前期物业服务合同约定的业主义务”。因此，被告应当按照补充协议约定履行业主义务，交纳物业服务费。3、原告自2011年10月起对中铁公司位于信阳市浉河区浉河北岸航空路南开发区域物业行使管理权至今，被告左金秋作为该开发小区的业主，双方已经形成了事实上的物业管理服务合同关系。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供物业服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。因此，被告关于其涉案房屋系临街商铺，不在物业管理区域内，没有享受到相应的物业服务，也不需要相关物业服务，没有与原告建立物业管理服务合同关系等答辩意见依法不能成立，本院不予支持。被告辩称开发商口头承诺商业楼独立产权可自行管理，因无证据证实，本院不予支持。综上，被告左金秋应当向原告交纳物业服务费。双方争议主要焦点二：物业费起算时间、物业费的诉讼时效、物业费标准、物业费滞纳金。1、本案原告主张物业费起算时间为购房合同约定的交房时间2014年7月15日。但该购房合同第十一条约定“自出卖人发出的交房通知注明的交房日期届满之日，视为出卖人已按本合同约定条件交付房屋，……，同时买受人承担自交付日起相应的物业管理等各项费用”。且原告与中铁公司签订的《前期物业服务合同》第七条约定，“业主应于开发商发出入伙通知书之日起交纳物业服务费用……。”据此，被告交纳物业服务费应以开发商实际交房时间起算，原告主张物业费起算时间应当提交中铁公司实际向被告交付房屋的相关证据。现原告未能提供实际交付房屋的证据，其主张物业费自2014年8月1日起算的请求因证据不足，本院不予支持。被告自认交房时间为2016年，本院酌定原告向被告主张物业费时间从2016年开始起算。2、被告提出2016年10月15日之前物业服务费诉讼时效问题。原告举证证明2015年10月中铁公司参与协调被告商铺物业费用问题，但该证据无法证明2016年10月15日之前物业服务费用诉讼时效的延续，因此，被告抗辩理由成立，本院予以采信。被告应当向原告交纳2016年10月15日之后的物业服务费用。3、物业费标准：商业物业为2元/月.平方米，系原告与中铁公司签订《前期物业服务合同》中的约定，且该合同已在房产管理中心备案，依法成立。被告在与中铁公司签订的购房合同补充协议上也认可“接受出卖人选聘的物业服务公司，履行出卖人与物业服务公司签订的前期物业服务合同约定的业主义务”。因此，被告就物业费标准的抗辩无法律依据，本院不予支持。原告主张被告按2元/月.平方米交纳物业费证据充分，本院予以支持。4、关于原告主张物业费每天万分之五的滞纳金，在被告与中铁公司签订的购房合同以及原告与中铁公司签订的前期物业服务合同中均无物业费滞纳金的约定，原告亦没有提供证据证明原被告双方之间关于滞纳金的具体约定，原告提供的与其他业主签订的物业管理协议对被告没有约束力。因此，原告主张被告按照每天万分之五缴纳滞纳金的请求，因证据不足，本院不予支持。综上，被告应当按照2元/月.平方米向原告交纳2016年10月15日至2019年12月31日的物业服务费3924.35×2元/月.平方米×38.5月＝302174.95元，扣除原告已收取被告租赁户的1400元，实际应付300774.95元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告左金秋应于本判决生效后十日内向原告信阳市金田物业服务有限公司支付拖欠的2016年10月15日至2019年12月31日的物业服务费300774.95元。二、驳回原告信阳市金田物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10599元，减半收取5300元，原告信阳市金田物业服务有限公司承担2400元，被告左金秋承担2900元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人金田物业公司提交了小区规划平面图一份，拟证实上诉人所购房屋属于金田物业公司的管理区域，系其物业服务的组成部分。上诉人左金秋质证称，对其真实性没有异议，对其证明目的有异议，案涉房屋虽属小区一部分，但该房屋与小区是相对独立的，是在临街，并不在小区内部，中间有围墙隔开，被上诉人仅依据上诉人的业主身份来收取管理费，明显不合理，违反了公平交易的法律精神。上诉人左金秋提交了一组照片，拟证明涉案房屋系空置房，并未实际入住，且与小区之间有围墙隔开，进入小区的铁门常年关闭，为此上诉人单独安装了配电柜。被上诉人金田物业公司质证称，1、照片显示门头是梦源酒店，说明已投入使用，至于是内部装修还是改造不影响其应缴纳物业费的事实；2、我方在一审提交的证据显示，上诉人已将部分门面出租给中国工商银行盈利使用；3、根据前期物业合同及平面图显示，上诉人购买的房屋属于我方物业管理范围，我方也按照约定向其提供了物业服务，但其因为经营重新安装配电柜，是上诉人对其权利的处分，不影响我方提供物业服务的事实；4、《房屋买卖合同》补充协议明确载明上诉人同意我方与中铁公司签订的前期物业合同，且该合同在物业管理科备案，因此上诉人应按照协议约定支付物业费。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一、对于小区规划平面图的真实性双方均无异议，本院予以确认，上诉人所购房屋虽然属于临街商铺，位于小区的边缘，但在中铁公司与被上诉人签订的《前期物业服务合同》划定的管理区域内，仍应属于被上诉人物业服务的组成部分，本院对此予以认可。二、关于上诉人二审提交的照片，系对一审时所提供证据的补强，亦可为其他证据相互印证，证明案涉房屋基本处于尚未使用的毛坯状态，本院对其证据效力和一审查明的事实予以确任。二审查明的其他事实与一审基本一致。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于金田物业公司有无权利向上诉人收取物业服务费问题。合同分为前期物业服务合同和普通物业服务合同两类，前期物业服务合同系在物业服务区域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产建设单位与其委托的物业服务企业依法签订，普通物业服务合同系由全体业主出面，与物业服务企业依法签订，两种物业合同均对业主具有约束力。被上诉人金田物业公司与中铁公司签订的《前期物业服务合同》、上诉人左金秋与被上诉人金田物业公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议均合法有效，对双方具有约束力。双方虽没有直接签订物业服务合同，但《商品房买卖合同》补充协议对物业服务公司及物业服务事项均有明确约定，上诉人对此予以签字认可，《前期物业服务合同》亦在信阳市房产管理中心备案。鉴于物业服务的根本对象是为小区的全体业主的专有权和共有权提供服务，物业服务费系专门用于小区物业的基本维护、修缮、整治工作与日常管理，并不完全等同于物业服务企业基于物业服务合同提供物业服务的对价，本案中，案涉房屋虽处临街，但双方自2011年10月金田物业公司开始对案涉区域物业行使管理起即形成了事实上的物业管理服务合同关系，结合欠款明细、物业费收据、代收水费凭证、催收物业费台账等证据，均证实双方合同签订后，金田物业公司向上诉人提供物业管理服务，上诉人作为业主接受被上诉人的物业管理服务，金田物业公司有权按照合同约定向上诉人收取物业服务费。因此上诉人的该项请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于物业服务费的征收标准问题。房屋交付后空置半年以上的，经物业或物业使用人与物业服务企业确认后，其物业费可酌定缴纳70%的物业费。案涉房屋自交付之日起基本处于毛坯状态，尚未实际使用，确系长期未使用的空置房。因金田物业公司除其陈述外，并未提供提交充分有效的证据证明案涉部分房屋确已投入使用或盈利以及其已按照合同约定以及相关规定为案涉房屋提供完备的物业服务，故被上诉人的相关质证意见本院不予采纳。经计算，上诉人应当按照2元/月/㎡×40%向被上诉人交纳2016年10月15日至2019年12月31日的物业服务费3924.35×2元/月/㎡×38.5月×40％＝120869.98元，扣除原告已收取被告租赁户的1400元，实际应付119469.98元。因此，一审对于该项事实的认定部分有误，应予纠正。综上所述，左金秋的上诉请求部分成立，本院予以支持，其他诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持河南省信阳市浉河区人民法院（2019）豫1502民初6993号民事判决第二项；二、变更河南省信阳市浉河区人民法院（2019）豫1502民初6993号第一项为上诉人左金秋应于本判决生效后十日内向被上诉人金田物业公司支付拖欠的2016年10月15日至2019年12月31日的物业服务费119469.98元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费10599元，由左金秋承担4269.3元，由金田物业公司承担6359.4元。本判决为终审判决。审判长  朱峰审判员  马勇审判员  姚涛二〇二〇年五月二十日法官助理马征程书记员李鸿杰