石家庄市栾城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0111民初9号 原告（反诉被告）：梅中超，男，1981年10月30日出生，汉族，住石家庄市栾城区。 委托诉讼代理人：范磊，河北凌众律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张亚雄，男，1989年3月5日出生，汉族，住石家庄市栾城区。 原告梅中超（反诉被告）与被告张亚雄（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月17日作出（2018）冀0111民初1893号民事判决。被告张亚雄（反诉原告）不服该判决，向河北省石家庄市中级人民法院提起上诉。河北省石家庄市中级人民法院于2019年6月28日作出（2019）冀01民终7654号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2020年3月25日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）梅中超及其委托诉讼代理人范磊、被告（反诉原告）张亚雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 梅中超向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决被告给付转租赁费13万元及违约金（违约金按合同约定计算）；2、被告承担租赁费20000元（庭审中增加）；3、诉讼费及其他费用由被告承担。事实与理由：2018年9月7日原、被告之间订立了房屋及房屋内设施的转让合同。约定：被告在2018年9月31日支付转让费5万元，在2018年10月30日支付转让费8万元。原告将位于石家庄市栾城区店铺及店铺内的装修、装饰、工具等物品全部归被告所有。现原告已经将店铺交付给被告并经原房东同意。被告均未按合同履行支付转让款的义务。因租赁合同到期，被告未和原房东重新订立合同，依照原告与被告签订的租赁合同，原告补缴了租赁费20000元，原、被告签订租赁合同的期限在2018年12月15日的基础上增加至2019年1月25日，该事实是由被告的违约行为造成，对此费用应由被告承担。 张亚雄辩称，原告对此商铺现已无使用权，无法切实履行转让协议，合同目的无法达到。原告交付给被告的商铺有多处破损及安全隐患，该商铺无法正常营业，合同中明确约定了原告应向被告交付设施完备的商铺，根据合同法第66条规定，被告有权在原告切实履行合同之前拒绝原告的履行要求。原告主张的20000元房租与本案无关联，该款项系原告依据其与房东签订的房屋租赁协议向其缴纳房屋租赁费，原告未依据转让协议交付合格的商铺，且房东也未与被告签订有效的房屋租赁协议前，被告没有代原告缴纳房租的义务。 张亚雄向本院提出反诉请求：1、请求法院依法判令解除双方签订的转让协议；2、请求法院依法判令被反诉人赔偿反诉人各项经济损失共计64214元（原请求数额为224748.2元，庭审中进行了变更）；3、诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：被反诉人与反诉人于2018年9月7日签订了关于房屋及房屋内设施的转让协议，协议约定被反诉人将其租赁的位于石家庄市栾城区店铺内设施以13万元的价格转让给反诉人，随即被反诉人将该商铺交付给反诉人，待反诉人入住后发现，商铺内多处电力设施，水管管道及其配套设施都存在不同程度问题及安全隐患导致店铺无法正常经营，经与被反诉人多次沟通无果后，被反诉人于2018年9月30日早8点突然将商铺上锁，被反诉人在转让协议中明确表明了交付给反诉人的该商铺内设施完善，可以正常经营，就此反诉人认为被反诉人已违约在先。后经反诉人调查发现，被反诉人与涉案商铺的实际房东之间签订的租赁协议中明确约定涉案商铺不得转租，且经过与商铺房东协调，房东也拒绝由被反诉人将该商铺转租给反诉人，就此反诉人认为双方签订的《转让协议》因被反诉人多种违约及隐瞒店铺真实情况的行为已无法继续履行，不能实现合同目的，根据合同法九十四条规定，反诉人请求解除涉案《转让协议》，并由被反诉人依法赔偿反诉人的实际损失。 梅中超对张亚雄的反诉辩称，被告签订的房屋转让协议合法有效，不存在协议解除无效的法律依据，是被告违约不支付原告违约金，在协议签订后原告已将房屋及设施交付给被告使用，当时在交付过程中对有关的水电等设施均进行了调试，均能正常使用，不存在电力设施水管管道损坏及安全隐患，在转租过程中原告征求过原房东的意见，原房东口头同意原告的转让行为。原告没有对商铺上锁，是被告反悔为达到解除合同的目的捏造的事实。 本院经审理认定事实如下：本诉部分：2017年12月15日，李日增与梅中超签订《租赁合同》一份，双方约定，李日增将坐落在石栾大街917号房屋租赁给梅中超，租赁期间为2017年12月15日至2018年12月15日，房屋只限梅中超使用，梅中超不得私自转租。原告提交《租赁合同》一份，用于证明原告在租赁期内将房屋进行的转租。被告质证意见：对原告提交的《租赁合同》无异议，但认为，合同约定不得私自转租，证明原告不得转租，转让协议的合同目的无法实现。本院对该《租赁合同》的真实性予以认定。 2018年9月7日以梅中超为甲方，以张亚雄为乙方签订《转让协议》一份，约定，梅中超于2018年9月7日前将位于石家庄市栾城区商铺转让给张亚雄使用，并保证张亚雄同等享有梅中超在原有租赁合同中所享有的权利与义务。张亚雄向梅中超支付租赁费130000元，张亚雄2018年9月31日前支付人民币50000元，第二次10月30日前付剩余80000元，一次性付清，如张亚雄到期未付转让费用，张亚雄应付违约金每月一万元人民币，直至付清全款为止。该协议第六条约定：“乙方逾期向甲方交付转让金，甲方保证乙方同等享有甲方在原有租赁合同中所享有的权利与义务。如由甲方原因导致乙方不能正常使用或甲方自己中途收回店铺，甲方应退回乙方全部转让费，赔偿装修，添置设备损失费，并支付乙方转让费零的违约金”。该转让协议下方有以下文字“同意转租李日增（有手印）2018年12月5日”。关于违约金，由于合同约定违约金过高，原告主张违约金按照未支付转让费用金额年利率24%计算，直至租赁费支付完毕为止。原告提交《转让协议》一份，用于证明转让协议是双方真实意思表示，不存在法定的解除和无效的事由，该协议有原房东签字，证明转让协议有效。被告质证意见：对原告提交的该协议下方李日增签字的内容的真实性有异议，因原、被告双方签订的转让协议没有该内容。另，原告交付给被告的商铺内多处电力设施，水管管道及其配套设施都存在不同程度问题及安全隐患导致店铺无法正常经营，经与原告多次沟通无果后，原告于2018年9月30日早8点突然将商铺上锁，原告在转让协议中明确表明了交付给被告的该商铺内设施完善，可以正常经营，就此被告认为原告违约在先。被告提交损坏电缆的照片，用于证明商铺电缆损坏无法使用，合同目的不能实现。原告质证意见：该照片不能证明是商铺内的物品。关于原告提交的由李日增签字的转让协议，经本院庭下调查，李日增认可是其本人签字，本院对该协议的真实性予以认定。对被告提交的损坏电缆的照片，因原告不认可，被告没有提交相关证据证实该损坏电缆是商铺内的物品，本院对该证据不予采信。 原告提交甲方为李日增，乙方为梅中超的协议书一份，主要内容为，经甲乙双方协商达成以下协议。一、乙方违反合同约定，应在2018年11月15日向甲方缴纳2019年租金80000元，但乙方到期未交至今占用，经双方协商达成谅解，续租，按每天500计收租赁费，2018年12月15日至2019年1月25日计40天租金合计20000元。二、如到期乙方还需占用，租金按每天500元顺延。落款为甲方李日增，乙方梅中超，时间为2018年12月25日。用于证明因租赁合同到期，被告未和原房东重新订立合同，依照原告与被告签订的租赁合同，原告补缴了租赁费20000元，期限自2018年12月15日至2019年1月25日；因被告实际占有该房屋，该费用应由被告承担。被告质证意见：原告没有提交交款凭证，对该协议真实性不予认可，与被告无关。被告提交商铺锁门照片及原、被告微信聊天记录、被告与李日增谈话录音，用于证明原告对被告交付商铺提出异议后，原告于2018年9月30日将商铺锁门，不能正常经营。原告质证意见：对微信聊天记录的真实性无异议，对被告与李日增谈话录音不认可，原告已经实际占有并使用该饭店，照片锁门的地方不能认定为转让商铺的门窗，我没有对该商铺上锁，是被告为达到解除合同的目的捏造的事实。庭下本院对被告与李日增谈话录音对李日增进行了调查，李日增对该录音的真实性无异议。根据原、被告的语音聊天记录及李日增的谈话录音足以证实原告于2018年9月30日将案涉房屋的门上锁的事实，本院予以认定。 反诉部分：反诉原告认为反诉被告无权转让该房屋，交付房屋不合格，违约在先，合同应当解除，又因商铺不能正常使用要求梅中超赔偿经济损失64214.2元。提交费用清单、电费收取凭证、购买物品的相关收据及清单（均为非正式发票）。梅中超质证意见：转让协议有效，交付的有关设施及物品不存在损坏和安全隐患，合同不应解除；对原告主张的损失不予认可，并称张亚雄的损失与梅中超没有关系。 本院认为，关于原、被告双方签订转让协议的效力问题。2017年12月15日，李日增与梅中超签订的《租赁合同》，证实梅中超对房屋有合法的使用权，并且约定了“梅中超不得私自转租”。也就是说梅中超对房屋具有使用权且未经李日增同意没有转租权。《中华人民共和国合同法》第五十一条：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。2018年9月7日梅中超与张亚雄签订的《转让协议》在未经李日增同意的情况下属效力待定的合同。本案中，梅中超与张亚雄签订的《转让协议》得到了李日增的追认，故《转让协议》系合法有效合同，对合同的双方当事人具有法律效力，双方均应按照约定全面履行自己的义务。 关于转让协议是否应予解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。本案中，原、被告《转让协议》约定，被告2018年9月31日前向原告支付人民币50000元；第六条约定：“乙方逾期向甲方交付转让金，甲方保证乙方同等享有甲方在原有租赁合同中所享有的权利与义务。如由甲方原因导致乙方不能正常使用或甲方自己中途收回店铺，甲方应退回乙方全部转让费，赔偿装修，添置设备损失费，并支付乙方转让费零的违约金”，在被告最后付款期限未到期的情况下，原告于2018年9月30日将案涉房屋锁门，导致被告不能正常使用，违约在先，导致合同目的不能实现，现被告请求解除转让协议，本院予以支持。退一步讲，假如被告在2018年9月31日前未支付转让费，原告可以请求解除合同或者通过合法的途径追偿，但也不能通过锁门等不合法的手段解决。 关于被告是否应给付原告转租赁费15万元及违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条：合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案中，虽然原、被告双方转让协议中载明年房租为80000元，但实际上原告与李日增签订协议为60000元，原告违背了诚实信用原则，被告占有使用案涉房屋日期为自2018年9月7日至2018年9月30日，计23天，被告应给付原告占用期间的房租，按照年房费60000元计算，计3781元。对原告的其他请求不予支持。如果被告在占用期间对原告的物品损坏或者灭失，原告可以另行起诉要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 关于反诉原告要求赔偿损失的问题。因其提交的证据不足以证明其主张，反诉被告不予认可，本院对其诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十一条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零九条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）梅中超与被告（反诉原告）张亚雄于2018年9月7日签订的转让协议； 二、被告（反诉原告）张亚雄于本判决生效之日起五日内给付原告（反诉被告）梅中超租赁费3781元； 三、驳回原告（反诉被告）梅中超的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）张亚雄的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3300元，由原告（反诉被告）梅中超负担3200元，被告（反诉原告）张亚雄负担100元；反诉费703元，由原告（反诉被告）梅中超负担53元，被告（反诉原告）张亚雄负担650元。（被告（反诉原告）张亚雄实交反诉费2335元，多交部分1632元，退还张亚雄） 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（本诉部分上诉费为3300元，反诉部分上诉费为703元），（收款人：河北省石家庄市中级人民法院，开户行：河北银行华兴支行，账号：62×××47）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  刘吉林 人民陪审员  王生银 人民陪审员  魏瑞平 二〇二〇年五月九日 书 记 员  裴航航 ——