江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终1868号上诉人（原审原告、反诉被告）：南京市江宁区江宁中心供销合作社，住所地南京市江宁区江宁镇集镇。法定代表人：谢斌，该合作社主任。委托诉讼代理人：盛六林，该合作社员工。委托诉讼代理人：陈钢，江苏上元律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：张正龙，男，1957年2月7日生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：周万娣（系张正龙之妻），女，汉族，住南京市江宁区。上诉人南京市江宁区江宁中心供销合作社（以下简称江宁供销社）与被上诉人张正龙合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2018）苏0115民初20746号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。江宁供销社上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回张正龙一审的全部反诉请求；2、本案诉讼费由张正龙承担。事实与理由：一、本案的此次拆迁同类案件，经一审法院认定双方之间是承包关系，应当予以迁出，而《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》（南京市人民政府令第318号）第三十四条规定的“征收有租赁关系的非住宅，租赁双方对停产停业损失的承担方式有约定的，从其约定。”，其调整的是租赁关系。因此，一审判决没有法律依据。被上诉人张正龙至今没有实际迁出并返还房屋，给政府拆迁工作造成延误，不应当享受搬家费、搬家奖励。二、本案涉及仓库部分，是非经营性用房，实际拆迁标准没有法院查明的标准高。江宁供销社在和拆迁办多次谈判中，该项拆迁费用是将其它费用摊入到了仓库的补偿标准当中。涉案门面房建筑面积为66.16平方米，仓库为26.04平方米，而仓库是辅助性用房，不应当使用同样标准。张正龙辩称，其答辩意见同其上诉理由。张正龙上诉请求：1、撤销一审部分判决，支持张正龙的停业、安置补偿费249396.3元；2、本案诉讼费由江宁供销社承担。事实与理由：一、一审认定事实不清。1、上诉人张正龙系江宁供销社单位职工，与该集体经济组织发生权利义务的人。1996年10月，江宁供销社施行改制，并扬言：“如不承包，就必须下岗。”上诉人张正龙被逼，承包江宁供销社位于南京市江宁区批发部两间门面房及一间仓库，一次性买断江宁供销社的残次商品19万多元，自缴房屋租金，自缴社保，自谋就业，为供销社企业担当风险。2、政府拆迁部门按照南京市政府《第318号令》的规定，对非住宅房屋价值进行评估，对案涉房屋的搬家、停业、安置等制定了相关的补偿标准，并与江宁供销社签订《房屋征收与补偿协议》，将相应的补偿补助资金支付给了江宁供销社，张正龙应获得相应的补偿。二、一审判决适用法律不当。一审根据《江宁集镇棚户区改造房屋征收补偿补助资金统计表》、“补偿补助内容”第7项、按照“备注”栏目规定的补偿标准，依法支持张正龙搬家奖励，按房地产价值的5%给予补偿，金额为83132元[(92.2平方米×18033元/平方米)×5%];停业损失补偿费金额为66506元[(92.2平方米×18033元/平方米x8%)x50%]。一审对“补偿补助内容”第12项规定的、一次性货币安置奖励补偿金额为166264.3元[(92.2平方米×18033元,平方米)×l0%]，未依法给予支持。请求法院依法支持张正龙该两项未获补偿补助的金额232770.3元。江宁供销合作社辩称，根据南京市政府318号令调整的是租赁关系，而非承包关系，张正龙要求一次性货币安置奖励，没有法律依据。另外，张正龙至今没有迁出涉案房屋，给我方造成损失。江宁供销社向一审法院起诉请求：1、判令张正龙从位于南京市江宁区的门面房（建筑面积66.16平方米）及仓库（建筑面积26.04平方米）中清空迁出，并返还上述房屋；2、张正龙承担本案诉讼费用。张正龙向一审法院提出反诉请求：1、判令江宁供销社支付其拆迁安置补偿款753000元（具体项目：门面房补偿款997585元、安置奖励费166264元、搬迁奖励费83132元、仓库搬迁停业补偿133011元，合计1379992元，现仅要求江宁供销社支付753000元）；2、江宁供销社承担反诉诉讼费用。一审法院认定事实：张正龙原系江宁供销社职工，于2017年办理退休手续。张正龙自1996年12月起承包经营江宁供销社所有的位于南京市江宁区批发部（门面房及仓库）。双方自1996年起每年均签订一份合同。2016年11月30日，江宁供销社与张正龙签订一份承包经营合同书，约定：“甲方：江宁区江宁供销合作社，乙方：张正龙。为了进一步转换经营机制，明确职工的责权利，调动经营者的积极性，放开搞活经营，以更好地适应市场经济发展的需要，根据区总社《关于做好经营承包续包工作的通知》及有关文件精神，并按照《江宁供销社第四轮承包实施细则》有关条款之规定，经甲乙双方协商一致，订立承包经营合同如下，所立条款双方必须共同遵守。第一条：乙方个人出资，全额风险承包经营第二批发部柜组，甲方提供现有的经营设施，乙方根据自己的经济实力和经营能力，自主合法经营。第二条：年承包费5400元，按先交费后经营的原则，每年分4次缴纳，即2016年12月1日上交1350元，2017年3月1日上交1350元，2017年6月1日上交1350元，2017年9月1日上交1350元。第三条：个人应缴的养老、医疗保险金部分由本人于当年12月底以前自行到会计室一次性交纳。乙方的福利费待遇按甲方有关规定享受……第九条：如因政府性统一规划，作重大调整，本合同无法继续履行时，则自行终止。如甲方遇特殊情况，调整业态，须对乙方的经营场所进行变动时，乙方必须服从甲方的安排。但甲方应给予乙方应缴承包费的10%的经济补偿（按月计算）。第十条：合同期满乙方不再承包，或因本合同第九条所指情况，使本合同无法履行时，属于乙方所有的商品一律由乙方全部带走，并在5日内让出经营场所。如逾期不搬，所留物品则作为放弃权利论，由甲方全权处理，乙方不得有任何弃议，情节严重的直至解除劳动合同……第十二条：其他约定：1、乙方一次性向甲方交纳家具用具使用费25.80元。2、如乙方租用甲方门面房，乙方必须按期向甲方交纳房租费，如逾期不交，则甲方有权单方终止本合同，强制收回门面房，乙方不得有任何异议。第十三条：本合同期限为一年，自2016年12月1日起至2017年11月30日止。合同文本一式三份，签字后生效；甲乙双方各执一份，报区总社一份备案。”合同签订后，张正龙交纳了截至2017年8月的承包金。2017年6月1日，江宁区房屋征收办公室发布《公告》：因江宁集镇棚户区改造需要，对江宁区集镇范围内涉及房屋实施征收。根据国务院《国有土地上范围征收与补偿条例》（第590号令）及南京市人民政府《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》（南京市人民政府第318号令）等相关规定，我区对《江宁集镇棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿方案（征求意见稿）》进行了论证，予以公布。住宅房屋设备迁移补助标准：（1）固定电话拆移补助费310元/部；（2）有线电视拆移补助费400元/户；（3）宽带拆除补助费500元/端口；（4）空调拆装补助费200元/台；（5）管道煤气拆除补助费2800元/户；热水器拆除补助费500元/台（征收安置房为高层的，太阳能热水器每台再补助2000元）。征收非住宅房屋的设备迁移费参照上述标准。非住宅房屋征收有关补助费标准：…停业损失补偿为不超过房屋评估价值的8%，提前搬家奖励为不超过房屋评估价值的5%，货币安置补偿为不超过房屋评估总价的10%。2017年7月27日，南京市江宁区人民政府作出江宁府征字（2017）第2号房屋征收决定，上述房屋在该征收决定范围内。2017年7月25日，江宁供销社向张正龙发出通知一份，载明因政府征收，自2017年7月31日终止履行承包租赁合同，要求张正龙自接到通知后一个月内迁出所属物品。江宁供销社和张正龙就房屋迁出、补偿等问题发生争议，张正龙至今未迁出上述房屋。2018年3月23日，江宁供销社与江宁区人民政府江宁街道办事处（以下简称江宁街道办）签订一份《房屋征收与补偿协议（货币补偿）》，约定：因江宁镇棚户区改造项目需要，对江宁供销社房屋进行征收，房屋货币补偿金额75926853元。江宁街道办向江宁供销社支付下列补助：固定电话拆移补助15190元、有线电视拆移补助23200元、空调拆装补助12400元、宽带拆除补助24500元、太阳能拆除补助121500元、装修及附属设施5474571元、提前搬家奖励3796342.65元、货币安置奖励7592685.3元，合计17066388.95元。江宁街道办支付江宁供销社下列补偿费用：生产用房设备拆除安装搬运费110892.08元、其他非住宅房屋设备搬运费2981628.08元、营业用房停业补偿4365136.8元、非营业用房停业补偿费1068132.15元，合计8525789.11元。江宁街道办于2018年5月1日前支付各项补偿总计101519031.06元。上述房屋征收与补偿协议还附有室内装修及附着物补偿金额分户估价表、非住宅房屋征收补偿金额分户估价表、住宅房屋征收补偿金额分户估价表、非营业性房屋及仓储房屋征收补偿金额分户估价表、房屋装饰装修丈量数据汇总表、附属物丈量数据汇总表、建筑物丈量数据汇总表及平面布置图等材料。本案涉及的门面房及仓库包含于建筑物丈量平面布置图（编号：工企4-17-5）中1号房屋（1/5层），1号房建筑面积466.98平方米，评估单价18033元，总价8421050元。一审另查明：1、《南京市江宁区城市房屋拆迁管理办法》（江宁政发[2004]279号）于2004年10月1日起施行，2010年10月20日废止。2、《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》（南京市人民政府第318号令）于2017年3月10日起施行，现行有效。该办法第26条对直管公房承租人按照下列方式进行补偿：（一）征收住宅房屋的，将房地产评估价格的百分之十支付给房屋所有权人，百分之九十支付给直管公房承租人。租赁双方另有约定的，从其约定；（二）征收非住宅房屋的，租赁双方有约定的，从其约定；未约定的，其分配比例按照市相关规定执行。该办法对“自管公房”征收没有进行规定。《南京市城镇公有房屋管理条例》于1994年9月3日施行，2004年6月28日废止。2018年12月，江宁供销社向一审法院提起诉讼，要求张正龙从位于南京市江宁区仓库中迁出；张正龙提起反诉，要求江宁供销社支付其拆迁安置补偿款753000元。一审审理中，因江宁集镇棚户区项目拆迁是将江宁供销社作为被拆迁人，所有被拆迁房屋作为整体进行丈量，双方无法区分确定案涉门面房及仓库的面积，一审法院曾组织双方至现场进行勘验测量。后双方又共同邀请相关部门对张正龙目前占有的门面房及仓库进行测量，确认门面房的建筑面积为66.16平方米，仓库面积为26.04平方米，合计92.2平方米。张正龙主张案涉房屋系自管公房，租金参照执行政府规定的租金标准，双方之间系公有自管非住宅房屋租赁合同关系，要求按照92.2平方米×18033元/平方米×60%的计算方式主张营业性房屋补偿款997585元；按照92.2平方米×18033元/平方米×10%的计算方式主张安置奖励费166264元；按照92.2平方米×18033元/平方米×5%的计算方式主张搬迁奖励费83132元；按照92.2平方米×18033元/平方米×8%的计算方式主张停业损失补偿133011元。张正龙称，综合计算后仅要求江宁供销社支付其753000元。后因双方意见分歧，致调解未成。上述事实，有固定资产投资项目投资许可证、审计证明（复印件）、承包经营合同书（复印件）、征收决定、告知书、国有土地上房屋征收补偿实施方案、收款凭证、收据、房屋征收与补偿协议及附件（复印件）、勘验笔录、照片及当事人的陈述等证据证实。一审法院认为，江宁供销社与张正龙于2016年11月30日签订的承包经营合同书，系双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。从承包经营合同书内容看，张正龙系承包江宁供销社的第二批发部柜组，并接受江宁供销社的统一管理，双方之间应为承包关系。案涉门面房及仓库位于政府征收范围内，在房屋征收决定发布后，相应承包经营合同已无法继续履行，故承包经营合同应当终止履行。合同权利义务终止后，张正龙应将案涉门面房及仓库返还给江宁供销社。故对江宁供销社要求张正龙从位于南京市江宁区的门面房（建筑面积66.16平方米）及仓库（建筑面积26.04平方米）中迁出的诉讼请求，一审法院予以支持。民事主体的财产权利受法律平等保护。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，江宁供销社与张正龙之间形成的系承包关系。张正龙据以主张权利的《南京市城镇公有房屋管理条例》于1994年9月3日施行，已于2004年6月28日废止；《南京市江宁区城市房屋拆迁管理办法》（江宁政发[2004]279号）于2004年10月1日起施行，已于2010年10月20日废止。案涉项目的拆迁政策规范依据也并非上述文件。张正龙提供的现有证据并不足以证明其与江宁供销社之间的关系性质属于法律规定的公有自管非住宅租赁关系。张正龙要求江宁供销社支付案涉房屋营业性房屋补偿款的60%，无事实和法律依据，一审法院不予支持。双方之间的承包经营合同对案涉房屋遇到拆迁的补偿未做约定，拆迁相关补偿项目中，张正龙主张房屋面积拆迁补偿款及一次性货币安置奖励费均没有事实及法律规定，一审法院不予支持。根据门面房及仓库的面积、房屋性质、评估单价、赔偿比例进行折算，张正龙应得的停业损失补偿费金额为66506元（92.2平方米×18033元/平方米×8%×50%），搬家奖励金额为83132元（92.2平方米×18033元/平方米）×5%）。故江宁供销社应支付张正龙149638元，对张正龙主张的超出该数额的部分，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十二条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、张正龙于判决发生法律效力之日起10日内从位于南京市江宁区的门面房（建筑面积66.16平方米）及仓库（建筑面积26.04平方米）中迁出，并将上述房屋返还给南京市江宁区江宁中心供销合作社。二、南京市江宁区江宁中心供销合作社于判决发生法律效力之日起10日内支付张正龙拆迁补偿款149638元。三、驳回张正龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费80元，反诉受理费5665元，合计5745元，由江宁供销社负担3293元，由张正龙负担2452元。二审中，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。本院认为，双方当事人在二审中的争议焦点为：张正龙的停业损失补偿费、搬家奖励费如何认定；张正龙主张的一次性货币安置奖励费是否应当支持。关于张正龙的停业损失补偿费及搬家奖励费认定。张正龙与江宁供销社签订的《承包协议》约定张正龙承包经营案涉房屋，期限自2016年12月1日起至2017年11月30日。2017年6月1日，江宁区房屋征收办公室发布《公告》，对江宁区集镇范围内涉及房屋实施征收，并随后由南京市江宁区人民政府作出房屋征收决定。案涉房屋在该征收决定范围内，拆迁对于张正龙造成停业损失，故张正龙的主张停业损失补偿费，一审法院予以支持，符合法律规定。江宁供销社以双方系承包关系而非租赁关系为由，主张张正龙不应享有停产停业损失补偿，本院不予采纳。关于停业损失补偿费数额的认定，双方之间的《承包协议》对案涉房屋遇到拆迁的补偿未做约定。因拆迁对于被征收人和承包经营人都会造成停业损失，故一审法院按照拆迁人支付给被征收人的停业补偿费用各分得50%，并无不当。张正龙上诉主张其获得全部停业损失补偿费，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。因张正龙系案涉房屋的实际使用人，是搬家行为的实施主体，江宁供销社在拆迁补偿中获得的搬家奖励费应归张正龙所有。一审法院支持张正龙主张的搬家奖励金额，并无不当。关于张正龙主张的一次性货币安置奖励费，因张正龙提供的证据不足以证明其与江宁供销社之间关系性质属于法律规定的公有自管非住宅租赁关系，其要求江宁供销社支付一次性货币安置补偿费用166264.3元，没有事实和法律依据，本院对张正龙该项上诉主张不予支持。综上所述，张正龙、江宁供销社的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7036元，由南京市江宁区江宁中心供销合作社负担2753元，张正龙负担4283元。本判决为终审判决。审 判 长  涂 甫审 判 员  汪德全审 判 员  徐聪萍二〇二〇年五月十五日法官助理  孙成艺书 记 员  戴 苗