湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终4200号上诉人（原审被告）：陈永维，男，1969年6月22日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：艾河清，湖南楚一律师事务所律师。委托诉讼代理人：李梦君，湖南楚一律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨超军，男，1974年10月5日出生，汉族，住长沙市开福区。委托诉讼代理人：杨志，湖南骄阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺玉立，湖南骄阳律师事务所律师。上诉人陈永维因与被上诉人杨超军房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初5519号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈永维的上诉请求：请求撤销原一审判决，改判驳回杨超军的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决判决解除合同，在认定证据方面明显不公，致使部分事实认定错误，杨超军的请求不应当得到支持；二、一审判决完全不顾本案事实，强行赋予违约一方以合同解除权，违反了基本的法律原则。被上诉人杨超军答辩称：一、陈永维称已将陈永维的资料报给贷款银行，贷款银行已预批贷款额度，等房屋过户即可放贷，但原审判决为了坐实陈永维没有履行合同的诚意，故意忽视该证据以及事实，与客观事实不符；二、原审判决判决解除合同合法合理；三、一审判决解除房屋买卖合同，杨超军会依法将陈永维已付的购房款在扣除房屋占用费及诉讼费之后返还给陈永维，无须额外判决。杨超军的一审诉讼请求：1.判令解除陈永维与杨超军签订的《房屋买卖合同》，限陈永维在合同解除后七日内搬离杨超军所有的房屋；2.判令将陈永维已经支付给杨超军的房屋贷款利息105381.18元在陈永维已付购房款中扣除（从2016年9月10日起算至2017年6月10日共9个月，按11709.02元/月计算）；3.判令陈永维向杨超军支付房屋实际占用期间的费用510000元，以及自2019年6月起至实际搬离之日期间占用的费用，将该费用从陈永维已付购房款中扣除，不足部分由杨超军补充另行支付（参照同区域租金标准，从2016年8月起暂算至2019年5月共34个月，按15000元-月计算）；4.判令陈永维承担违约金149100元（从2016年9月10日起算至2019年5月29日共计991天，按100/天计算，再加上合同约定的违约金5万元）；5.判令陈永维承担本案的全部诉讼费。一审法院认定事实如下：2016年8月2日，杨超军（甲方）与陈永维（乙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：甲方自愿将其位于长沙市雨花区沙湾路289号运达中央广场4栋602方出售给乙方，建筑面积230.26平方米；该房屋已抵押给北京银行，抵押金额280万元整，由甲方在办理产权过户前解除抵押；房屋的总售价为340万元，付款方式为购房定金加购房首付加购房款加贷款加交房尾款；乙方于合同签订当天支付甲方购房定金5万元；乙方在甲方办理过户之时支付甲方购房首付款25万元，交房时乙方支付甲方尾款30万元。同时约定：任何一方未按本合同约定履行义务，每逾期一日违约方向守约方支付100元每天的违约金。如违约累计超过双方约定时间10日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方赔偿与本合同定金数目相同的违约金。合同签订当天，陈永维支付了定金5万元。2016年8月10日，双方将协商又签订一份《补充协议》，约定：即日乙方再付20万元给甲方，甲方先行把已搬走的家具搬回来，乙方先行入住，待乙方在2016年9月10日之前再付23万元给甲方后，甲方即去还清银行按揭款并办理房产过户；另余30万尾款，乙方承诺过户后起，每月支付10万给甲方，或提前一次性给甲方，并以借条形式办理；此协议基于乙方在长沙银行办理按揭款262万元的基数签署，如银行按揭款有变数，乙方应支付的首付款随之上调。补充协议签订后，陈永维支付了20万元给杨超军，杨超军按约定将家具搬回来让陈永维先行入住。但陈永维并未按补充协议约定在2016年9月10日前付清23万元，而是通过其本人及案外人胥忠莲的账户，陆续于2016年10月15日向杨超军转账支付2.6万元、10月25日转账付3万元、10月30日转账2万元、11月4日转账10万元、11月6日转账4万元、11月29日转账9万元（其中仅10月30日的2万元为陈永维本人账户支付）。杨超军于2016年11月29日向陈永维出具《收条》，载明收到杨超军首付款及利息302400元。此后，陈永维停止付款。2017年3月9日，陈永维向杨超军发短信声称与女朋友胥忠莲感情有变，回澳洲了，以后任何房子的事情与其无关，有事找胥忠莲，并一再强调其本人取消此次购房交易。杨超军遂与案外人胥忠莲联系。杨超军在2017年3月10日向案外人胥忠莲发短信，要求两天内将资金筹措到位，并办理过户手续，胥忠莲回复同意两天内支付欠下的首期余款和利息，但过户要等三个月之内办好。胥忠莲于2017年3月14日向杨超军转账支付7万元，并表示每月的房贷利息等钱到了再汇。杨超军收到该7万元后，短信告知胥忠莲并未结清欠款，且还须支付后续三个月的利息，共计6万元。2017年5月4日，杨超军告知胥忠莲：如继续违约，请先搬离房间。胥忠莲于2017年5月8日支付4万元，并承诺下周内再付4万元。后陈永维一直未再付款。另查明，杨超军将涉案房屋在北京银行办理了抵押按揭贷款，以等额本息方式，每月还款本息共计18286元，其中自2016年9月11日至2017年6月10日共计支付利息112358.32元。一审法院认为：杨超军、陈永维签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，均系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该院予以确认。双方均应按照合同的约定切实履行各自的义务。本案中，陈永维未在约定的时间付清购房首付款，首先构成违约。从杨超军提供的双方的短信内容看，陈永维曾在2017年3月提出过解除房屋买卖合同，之后是案外人胥忠莲在代替陈永维陆续支付首付款，并与杨超军沟通要求继续履行合同，后杨超军亦同意将办理过户的时间往后延期至2017年6月10日。本案的关键在于，案外人胥忠莲虽然能代替陈永维履行付款义务，但如陈永维本人不积极履行办理按揭贷款及房屋过户义务，涉案房屋买卖合同便无法继续履行。故陈永维本人即已明确表明了不履行合同义务，且至今未能提供证据证明其本人有继续履行合同义务的诚意，在此情况下，杨超军因合同目的不能实现，诉请解除《房屋买卖合同》、陈永维搬离涉案房屋，符合合同约定和法律规定，该院依法予以支持。该院确认《房屋买卖合同》于杨超军的起诉状送达陈永维之日，即2019年5月31日解除。关于杨超军是否违约。根据《补充协议》的约定，杨超军应在陈永维2016年9月10日之前再付23万元后，即去还清银行按揭款并办理过户手续。陈永维虽未按时付清23万元，但至2016年11月29日已付款共计302400元，除了首付23万元，还支付了4个月的贷款本金及利息。杨超军在双方同意继续履行合同的过程中，未积极履行还清银行按揭款赎楼义务，亦构成违约。杨超军陈述之所以未还清银行按揭款是因为陈永维一直未确定是否有贷款资格，杨超军未能提供充分的证据证明陈永维不符合贷款资格，且其主张与《补充协议》的约定不符，故对杨超军的前述主张不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案杨超军、陈永维均存在违约行为，应当各自承担相应的责任，且杨超军在陈永维明确表示不履行合同义务时未及时采取适当措施防止损失进一步扩大，故对杨超军诉请陈永维支付贷款利息、解除合同前的房屋实际占用损失及违约金，该院均不予支持。陈永维应自解除合同之日支付实际占用费至搬离之日止。参照长沙市同地段房屋的租金市场行情，结合本案双方的过错程度，该院酌情确定陈永维按10000元每月支付占用费。陈永维已经支付的购房款扣除应付的占用费后可另行主张返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十条、第一百六十一条、第一百六十七条之规定，遂判决如下：一、杨超军与陈永维2016年8月2日签订的《房屋买卖合同》于2019年5月31日解除；二、陈永维自本判决生效之日起10日内搬离长沙市雨花区沙湾路289号运达中央广场4栋602房；三、陈永维自本判决生效之日起10日内向杨超军支付房屋占用费（自2019年6月1日起，按10000元每月的标准支付至实际搬离之日止）；四、驳回杨超军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11445元，因适用简易程序减半收取5722.5元，由陈永维负担。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致。本院认为：杨超军与陈永维签订的房屋买卖合同，系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。在该房屋买卖合同履行的过程中，陈永维未在约定的时间内付清购房款，又明确告知杨超军取消此次购房交易，且要求杨超军与案外人胥忠莲联系。杨超军要求案外人胥忠莲继续付款，并多次催促胥忠莲来办理房屋过户手续，但胥忠莲虽支付了部分首付款和银行贷款后一直拖延未过来办理房屋过户手续，至2017年5月8日支付4万元后未再付款（应偿还的银行贷款），亦未再要求杨超军配合办理房屋过户手续。杨超军虽有合同约定的赎楼义务，但在合同相对方陈永维以实际行为明确表示不再履行房屋买卖合同后，双方房屋买卖合同已达到了解除条件。陈永维明确表示由案外人胥忠莲代为履行合同，但胥忠莲因未准备好剩余房款而一直拖延不要求办理房屋过户手续，同时，陈永维亦未要求杨超军办理房屋过户手续或表示愿意配合办理房屋过户手续，故杨超军行使不安抗辩权，未进行赎楼不能认定为违约。现杨超军因合同目的不能实现，要求解除房屋买卖合同、陈永维搬离涉案房屋，系杨超军行使合同解除权，原审判决予以支持并无不当，本院予以维持。综上，原一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人陈永维的上诉理由均不成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费11445元，由上诉人陈永维负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  易伟玲审判员  赵佳玮二〇二〇年五月二十七日书记员  毛 韧附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。