浙江省衢州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙08民终404号 上诉人（原审被告）：衢州利泰置业有限公司，统一社会信用代码91330803589041402W，住所地浙江省衢州市衢江区东方广场7幢206室。 法定代表人：蓝明祥，总经理。 委托诉讼代理人：陈信国，浙江天赞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘美双，浙江天赞律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：徐海军，男，1982年6月20日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。 委托诉讼代理人：池锦刚，浙**风律师事务所律师。 上诉人衢州利泰置业有限公司（以下简称利泰公司）因与被上诉人徐海军房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省衢州市衢江区人民法院（2019）浙0803民初3386号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。 利泰公司上诉请求：1.撤销浙江省衢州市衢江区人民法院（2019）浙0803民初3386号民事判决，发回重审或查清事实后依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定上诉人向衢州鑫泰商业管理有限公司（以下简称鑫泰公司）交房视为向被上诉人交付无法律依据，属于认定基本事实不清，适用法律错误。根据被上诉人徐海军与鑫泰公司签订的《B区商铺委托管理合同》，鑫泰公司受托为被上诉人徐海军经营管理涉案房产，因此鑫泰公司有权代被上诉人接收上诉人的房产。退一步讲，鑫泰公司构成表见代理，利泰公司有理由认为鑫泰公司有权接收交付房产。上诉人事实上在2015年10月即已将涉案房产交付给鑫泰公司，不存在逾期交房的事实。二、原判决认定上诉人应承担逾期交房违约金50027.2元，认定事实错误、适用法律错误。上诉人将房屋按约定交付鑫泰公司，无论是否逾期交房，被上诉人均不存在任何损失。 徐海军答辩称，一、被上诉人与鑫泰公司的合同当中，没有授权委托其代为接收房屋的内容。该合同的核心内容主要是针对房屋的商业管理，这个商业管理的核心又是关于委托出租的问题。从委托关系上来看，上诉人与鑫泰公司的关系更为密切，法定代表人都是同一个人。上诉人主张的实际交付日期为2015年，这个时间点还没达到竣工验收的条件。二、针对上诉人认为无论是否逾期交付，被上诉人均不存在任何损失的问题。本案上诉人承担的是逾期交房的违约责任，一审法院也没有支持因违约造成的损失。 徐海军向一审法院起诉请求：1.请求判决被告利泰公司因逾期交房支付原告违约金88057.2元及迟延支付的利息损失（按照同期银行贷款利率从2018年12月31日算至付清之日止）；2.判令被告按照合同约定的平面设计和销售沙盘模型继续履行合同，改造商铺门口柱子、楼梯并拆除花坛；3.判决被告支付原告因被告违约交房造成的租金损失，暂计为200871元（从2015年10月30日起计算至按合同履行符合约定时止）；4.本案诉讼费用由被告承担。 原审法院认定：2014年1月14日，原被告签订《浙江省商品房买卖合同》，约定第3幢3-1-19（幢号、房号最终以地名办编号为准）为原告徐海军所购买店面，面积40.19平方米，价格为每平米18946.23元，总价761449元，原告在2013年12月15日前按约支付首付款30万元，余款2014年1月11日前付清。合同第九条（第7页）约定出卖人应将符合约定条件的商品房在2015年10月30日前交付给买受人使用；合同第十条（第8页）约定了逾期交房的违约责任，在该条第一款第1项第②分项约定：逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。后衢江区东方广场3号楼（包括涉案商铺在内）于2016年5月18日完成工程综合验收。2017年8月18日原告徐海军与被告利泰公司签署了补充协议，在补充协议（一）合同未尽事宜（《商品房购销合同》补充合同）第一部分第一条明确约定：凡出卖人就衢州·东方广场的房屋及相关配套设施所作楼书、模型及广告，以及向买受人送达的刊物、信函等宣传资料，均为出卖人的要约邀请。（如广告内容具体明确的视为要约），供买受人了解本项目之用，实际以政府最后批准文件及施工图为准；在补充协议（二）商品房交接书中，确认了商铺号变更为3-1-14号，面积变更为实测40.58平方米，金额调整为762396元，原告按此结算，被告当日开具发票，2017年8月28日原告办理了不动产权证。 另，2014年1月24日原告与鑫泰公司签订了B区商铺委托管理合同，约定委托期限为十年，即自2015年1月1日至2025年1月1日，委托经营期间，基于招商筹备及市场培育需要，原告同意在2019年1月1日前为标的物业免租市场培育期，鑫泰公司可就委托标的物业进行招商装修及开展市场培育，无需向原告支付任何租金等委托经营收益。在此期间该涉案商铺一直未能出租，2018年12月31鑫泰公司出具移交清单，就房屋现状与原告进行交付，原告确认并签字。嗣后原告查看现场发现其所购商铺门口存在有大柱子及长条花坛，且上二楼楼梯距离等均与平面图及销售模型不符，原告认为被告在销售涉案商铺时，隐瞒上述足以影响原告购买涉案商铺的因素，违约交房导致其所购房屋出租困难，造成租金损失，并就逾期交房等双方协商未果，特此成讼。 原审法院认为，本案争议焦点：一、被告利泰公司是否逾期交付房屋；二、被告利泰公司是否存在欺诈或擅自变更设计施工图的行为。 针对争议焦点一，原告主张鑫泰公司与被告系关联公司，故2018年12月31日鑫泰公司向其出具移交清单，将涉案商铺与原告进行交付视同被告与原告进行了房屋交付。法院认为被告与鑫泰公司均为独立法人，鑫泰公司与原告移交的行为只是基于委托管理合同终止委托管理关系，鑫泰公司向原告交还标的物，并不是被告与原告基于商品房买卖关系向业主交付房屋，故对原告的该主张不予支持。至于被告主张其向鑫泰公司交付房屋即为向原告交付房屋，法院认为，其所举证的证据4所谓的将涉案商铺于2015年10月交付给鑫泰公司，事实上此时房屋根本未竣工验收，根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用，而该商品房竣工验收时间为2016年5月18日，且该份证据不足以证实鑫泰公司有权代替原告从被告处交接涉案商铺，原告既未和被告有此约定，也并未就此授权给鑫泰公司，因此被告主张向鑫泰公司交房视同向原告交付无法律依据。本案中，《浙江省商品房买卖合同》第十二条已对商品房交接作了专门约定，约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，并签署房屋交接单。而被告所举证据6即为原、被告于2017年8月18日签署的商品房交接书，因此被告向原告交房的时间应为2017年8月18日，而双方合同约定的交房时间为2015年10月30日前，显然被告逾期交房事实成立。 针对争议焦点二，原告对被告提供的证据3真实性无异议，故被告系按备案图纸施工，未擅自变更设计。而原告未能举证证明2014年购买涉案商铺时沙盘模型展示的商铺状况与现状存在重大不符。退一步说，即使原告举证证明购房时沙盘模型中没有花坛、柱子，但由于涉案商铺因延期交房在2017年8月18日被告才交付给原告，此时该涉案商铺已是现房，原告作为购房户理应知晓涉案商铺现状，但其在签署房屋交接书时不仅签字确认、补交房款，且随后于10天内办理了不动产权证，其并未对所购房屋现状提出异议。相反，原、被告在当时另行签订的补充协议（一）合同未尽事宜（《商品房购销合同》补充合同）第一部分第一条明确约定“凡出卖人就衢州·东方广场的房屋及相关配套设施所作楼书、模型及广告，以及向买受人送达的刊物、信函等宣传资料，均为出卖人的要约邀请。（如广告内容具体明确的视为要约），供买受人了解本项目之用，实际以政府最后批准文件及施工图为准”。该条款虽为格式条款，但原告在知晓房屋现状的情况下还对该补充协议签字确认（此时原告不仅可按照合同约定因被告逾期交房选择继续履行合同也可解除合同，还可主张因被告欺诈或原告重大误解行使撤销权，亦可如本案要求被告拆除花坛、柱子），应视为原告对该房屋现状的接受和确认。因此足以确认被告不存在欺诈或擅自变更设计的行为。 综上，原被告签订的商品房买卖合同真实有效，被告利泰公司逾期交付房屋应依法承担违约责任支付违约金。根据《浙江省商品房买卖合同》第十条第一款第1项第②分项规定，以原告已交付房价款761449元为基数，按每日万分之一计算，违约期间自2015年10月31日起计算至实际交付之日（2017年8月18日）止计657天，被告应承担的违约金数额为761449元×0.0001×657天=50027.2元。至于原告主张所谓违约金迟延支付的利息损失，缺乏法律依据，不予支持。被告利泰公司不存在欺诈及擅自变更设计的行为，原告要求改造商铺门口柱子、楼梯并拆除花坛及主张被告支付因违约交房造成租金损失的诉求，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款、第二款的规定，判决：一、被告利泰公司于判决生效后十日内支付原告徐海军逾期交房违约金50027.2元；二、驳回原告徐海军的其他诉讼请求。案件受理费5634元，原告徐海军负担4584元（已预交），被告利泰公司负担1050元。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据材料。 经审理，本院对原审认定的事实予以确认。 本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，利泰公司与徐海军在签订的商品房买卖合同中约定，利泰公司应在2015年10月30日前将符合约定条件的商品房交付给徐海军使用，如逾期交房，徐海军要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限的第二天起至实际交付之日止，利泰公司按日向徐海军支付已付房价款万分之一的违约金等。因利泰公司与徐海军在2017年8月18日才签署商品房交接书，故利泰公司应支付徐海军2015年10月31日至2017年8月18日期间因逾期交房产生的违约金。至于利泰公司主张其已于2015年10月30日将涉案房屋交付鑫泰公司即视为交付徐海军、徐海军不存在损失不应支付违约金的上诉理由。因涉案房屋2016年5月18日才完成竣工验收，利泰公司无法在2015年10月30日即完成交付。徐海军未授权鑫泰公司接收涉案房屋，鑫泰公司无权替代徐海军予以接收。利泰公司与鑫泰公司的法定代表人均系蓝明祥，利泰公司理应知晓鑫泰公司未经徐海军授权接收涉案房屋的事实，鑫泰公司不构成表见代理。本案的违约金系根据合同约定产生，不以实际损害为要件。故利泰公司的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1051元，由上诉人衢州利泰置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  程顺增 审判员  刘小伟 审判员  郑慧芳 二〇二〇年五月二十五日 法官助理俞焦 书记员姚月红