上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终1364号上诉人（原审原告）：倪某1，男，1984年10月23日生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人（原审原告）：范某，女，1984年3月25日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：倪某1（系范某的丈夫），身份情况详上。上诉人（原审原告）：倪某2，男，2011年8月25日生，汉族，住上海市浦东新区。法定代理人：倪某1（系倪某2的父亲），身份情况详上。被上诉人（原审被告）：上海百熙投资管理有限公司，住所地上海市浦东新区祝潘路219号。法定代表人：赵成文，执行董事。委托诉讼代理人：朱向莲，北京观韬中茂（上海）律师事务所律师。原审第三人：上海万街商业经营管理有限公司，住所地上海市浦东新区五星路707弄12号301室。法定代表人：张飞云，执行董事。上诉人倪某1、范某、倪某2因与被上诉人上海百熙投资管理有限公司（以下简称百熙公司）、原审第三人上海万街商业经营管理有限公司（以下简称万街公司）委托合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初39328号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。倪某1、范某、倪某2上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实与理由：上海市浦东新区XX路XX号XX室商铺（以下简称系争商铺）已于2015年7月4日出租给案外人杨某。据上诉人了解，杨某设立的上海XX宾馆的营业执照已于2016年1月1日办出。被上诉人刻意隐瞒了上述信息，诱使上诉人于2016年2月27日在《商铺统一运营管理时间起止确认函》上签字。若上诉人知晓上述信息则绝不会放弃之前的租金而在《商铺统一运营管理时间起止确认函》上签字。故该确认函不是上诉人的真实意思表示，应属无效。上诉人于2015年6月30日将系争商铺交付给被上诉人，故商铺统一运营管理起始时间应为该日，租金按照《统一招商经营管理合同》约定应自2017年6月30日起计算。一审法院以《商铺统一运营管理时间起止确认函》的确认时间来认定租金起算时间，属于认定事实错误，请求二审法院予以改判。被上诉人百熙公司辩称，2016年2月27日，上诉人完成交房手续（提交房屋产权证、身份证复印件、个人签字等手续），确认商铺统一运营管理时间为2016年3月15日至2026年3月14日。2016年3月15日，上诉人再次确认商铺统一运营管理起始时间为2016年3月15日。经上诉人签字确认的上述材料均系双方真实意思表示，具有法律效力。根据《统一招商经营管理合同》的约定，租金起算时间为物业交接日，而物业交接包括产权证等材料的交接，上诉人于2016年2月27日才将取得的产权证交接给被上诉人，故双方确定2016年3月15日作为商铺统一运营管理起始时间具有合理性，租金的起算时间应为2018年3月15日。被上诉人与案外人杨某就签过一份租赁合同，签订日期为2016年1月1日，不存在上诉人所说的2015年7月4日的合同。在租赁合同中明确约定2016年1月1日至6月30日为免租期，在此期间未产生租赁收益。房屋交接后租户需要处理装修、办证等事务，杨某的营业执照于2016年8月5日才办出，而非上诉人所说的2016年1月1日。综上所述，不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉，维持一审判决。万街公司述称，请求驳回上诉，维持一审判决。倪某1、范某、倪某2向一审法院起诉请求：1.解除倪某1、范某、倪某2和百熙公司签订的《统一招商经营管理合同》；2.百熙公司给付倪某1、范某、倪某22017年6月30日至2018年3月14日期间的迟延租金12,420元（人民币，下同）；3.百熙公司给付倪某1、范某、倪某2逾期支付上述第二项的违约金（计算方式为以12,420元为基数，按照日万分之五，自2018年2月1日起算至实际支付之日止）。一审法院认定事实：2014年6月5日，倪某1、范某、倪某2向上海XX有限公司购买了系争商铺。同日，倪某1、范某、倪某2（甲方）与百熙公司（乙方）签订《统一招商经营管理合同》，约定如下：1.甲方购买的系争商铺委托乙方代表其向开发商办理商铺的有关交接手续并认可交接标准；在本合同期限内按照乙方的经营理念对该商铺统一招商和统一经营、管理。2.在乙方统一经营管理期间，甲方不享有该商铺的使用权和经营权，无权对乙方的经营管理事务进行干涉，乙方可以出租、联营等其他方式对外招商、使用该商铺，也可以自己使用该商铺直接进行经营。3.甲方同意，乙方对该商铺统一招商经营管理的期限为十年，起止日期为甲乙双方完成关于该物业相关手续材料交接当日往后十年（包括：产权证复印件附产权人签名、身份证复印件）；各方同意，该商铺统一经营管理期限(十年)为固定期间，甲方、乙方均不得单方面要求缩短、调整该期限；在交接日前，为便于乙方统一策划招商，甲方同意不可撤销委托乙方代为管理该物业。4.为形成XX广场的商业环境、商业品位及广场整体价值，自该物业交接日期的前两年为市场培育业态环境需要较大资金投入，鉴于此甲方同意将该物业自交接日后前两年实际租金收益作为乙方委托管理之报酬及日常管理所支出费用（包括但不限于对外招租的中介费、招租规划、设计费用、招租的广告宣传费用、乙方管理人员工资、乙方运营日常支出等），即乙方收取前两年该物业实际租金收益后无需再支付给甲方。自该物业交接日后第三年起，该物业实际租金收益以9:1分成，即甲方九成，乙方得一成；该收益产生的税费甲、乙双方按各自取得的收益各自承担。5.甲乙双方确认由于该商铺统一经营管理的模式，在本合同规定的乙方统一经营管理期间，该商铺由乙方对外招商和经营管理，甲方不能干涉乙方招商管理，也不能对商铺进行实际使用和管理。6.统一招商经营管理期间租金按乙方实际收取之日起，每届满6个月后的30日内，乙方将该商铺实际租金收益按约定分成比例支付至甲方账户。7.乙方经营管理期间，若甲方需要将商铺转让、赠与的，甲方应提前30日书面告知乙方，并应确保买受人继续履行本合同项下甲方的义务，否则视为甲方违约，若甲方未按约定告知乙方的，不影响乙方在本合同项下的权利，甲方的继承人在继承甲方权益时，亦需要继续履行本合同约定的甲方义务。8.为了便于招商及因统一经营管理的需要，乙方可以在符合规范的基础上对该商铺进行合理分割、重新布局、装饰装修，甲方无条件同意乙方可以使用该商铺所在建筑、所在小区的公共部位、公共设施，包括外墙、车位等；乙方经营期间，乙方招商、经营、管理该商铺所得除商铺租金以外的一切收入，包括但不限于管理费、广告收益等由乙方享有。9.若发生某段时间内该商铺未能出租，乙方应当努力为该商铺招租以避免商铺出现长期的空置状态。在此期间，甲方应当给予充分的谅解并给予充分配合。10.乙方不能按约定向甲方支付租金的，每逾期一日，乙方应承担逾期款项万分之五的违约金，若因乙方原因逾期超过3个月的，则甲方有权终止本合同。2015年6月30日，上海XX有限公司向倪某1、范某、倪某2交付系争商铺。同日，倪某1、范某、倪某2将系争商铺交付给百熙公司。2015年10月1日，万街公司（甲方）与百熙公司（乙方）签订《联营合作协议》，约定甲乙双方通过联营合作的方式就本市浦东新区XX路XX、XX号XX商业广场项目进行招商运营，合作期限为十年，自2015年10月1日至2025年12月31日，合作期满后乙方仍拥有该项目商铺的招商运营管理权，合作期限延续；乙方以乙方名义通过合同形式，自XX街商业广场项目商铺不动产所有权人取得商铺的招商运营管理权，甲方以甲方名义与承租人签署租赁合同，完成该项目的招商运营；该项目收入为招商运营管理费，成本包含但不限于税费、人员工资，项目利润为扣除成本后收入的剩余部分，该项目80%的利润归甲方所有，20%的利润归乙方所有。2016年1月1日，万街公司与案外人杨某签订《租赁合同》，约定万街公司将包括系争商铺在内的上海市浦东新区XX环XX路XX号一楼、三楼、四楼共计3,173.83㎡的商铺出租给案外人杨某，作为XX快捷酒店经营使用，租赁期限为2016年1月1日起至2025年12月31日止。现上述商铺已由承租人进行统一装修作为酒店经营使用。2016年2月14日，系争商铺核准登记在倪某1、范某、倪某2名下。2016年2月27日，倪某1代表倪某1、范某、倪某2签订了《商铺统一运营管理时间起止确认函》，内容为：本人（系争商铺的业主倪某1、范某、倪某2）于2016年2月27日已完整交付给万街公司（XX街）运营部本商铺的房屋产权证、身份证复印件以及个人签字等交房手续，与XX街运营部确认于2016年3月15日至2026年3月14日作为本商铺十年统一运营管理的起止时间。2016年3月15日，万街公司向倪某1发送《通知函》，内容为：系争商铺业主，您于2016年2月27日前完成该房屋相关交房手续，十年统一运营管理时间将于2016年3月15日正式启动。倪某1签收该通知函。2017年2月17日，倪某1签订《确认函》，内容为：1.倪某1（业主下称本人）与百熙公司（原委托公司）签订《商铺统一招商经营管理合同》，自本确认函签订之日起，租金收益由万街公司（转委托后的公司）继续支付，百熙公司转委托万街公司对该商铺进行统一的招商及运营管理，该商铺目前实际亦由万街公司对外进行统一的招商及运营管理，并由万街公司代贵公司履行该合同的权利义务；2.本人确认自本确认函签订后，该合同中的权利义务全部（包括但不限于对外出租该商铺、签订租赁合同、收取租金、解决租赁合同履行过程中的各类问题）全部转移由万街公司享有并承担。2017年12月5日，万街公司向倪某1、范某、倪某2寄送《租赁签约信息告知函》，内容为：感谢您与公司建立业务合作关系并签订《合同》，根据《合同》之内容，我司已将该物业招商成功，现函告我司与该物业实际承租方签订的租赁合同内涉及业主方的租赁收益信息：“房号：389号333；面积：49.57㎡；日租金：1.05元/㎡/天；递增方式：第3年递增7.9%，第5年递增7.84%，第7年递增7.78%，第9年递增7.72%；免租期2016.1.1-2016.6.30,2017.4.1-2017.5.31；租赁起止日期：2016.1.1-2025.12.31；付款方式：押三付六”。一审中，三方当事人确认如下事实：1.本案中向倪某1、范某、倪某2给付租金的主体为百熙公司，万街公司作为百熙公司的受托人向倪某1、范某、倪某2支付租金，如果法院支持倪某1、范某、倪某2的诉讼请求，租金支付的主体为百熙公司。2.百熙公司已向倪某1、范某、倪某2支付2018年3月15日起至2018年12月31日期间的租金。3.2016年2月27日，倪某1签订《确认函》时，百熙公司向其告知了租金从2018年3月15日起计付。4.倪某1、范某、倪某2明确其要求解除《统一招商经营管理合同》的依据为百熙公司迟延支付2017年6月30日至2018年3月15日期间的租金，按照该合同的约定行使约定解除权。一审法院认为，倪某1、范某、倪某2与百熙公司签订的《统一招商经营管理合同》系双方真实意思表示，又不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效，双方当事人均应恪守。本案的争议焦点为百熙公司是否应支付倪某1、范某、倪某22017年6月30日至2018年3月14日期间的租金。按照《统一招商经营管理合同》的约定，百熙公司自物业交接日后第三年向倪某1、范某、倪某2起付租金收益。倪某1、范某、倪某2虽然主张物业交接日指倪某1、范某、倪某2向百熙公司交付系争商铺的日期，租金应从2017年6月30日起付，但倪某1、范某、倪某2于2017年2月27日向百熙公司出具了《商铺统一运营管理时间起止确认函》，确认系争商铺的运营管理期限自2016年3月15日起算，并且倪某1、范某、倪某2陈述签订该确认函时，百熙公司明确告知了倪某1、范某、倪某2租金自2018年3月15日起算，且签字后才能付租金。倪某1、范某、倪某2在明知租金将从2018年3月15日起算的情况下，仍签订了上述确认函，表明倪某1、范某、倪某2当时认可租金自2018年3月15日起算。倪某1、范某、倪某2抗辩百熙公司威胁其不签订合同就不付租金，其系迫于无奈而签订上述确认函，但倪某1、范某、倪某2的抗辩显然不能成立，因为倪某1、范某、倪某2如不认可租金从2018年3月15日起算，可以拒绝签字，百熙公司如不付租金倪某1、范某、倪某2也可以通过诉讼等合法途径予以主张，倪某1、范某、倪某2在其存在救济途径的情况下选择在上述确认函上签字，系其真实意思的表示，并不存在其主张的胁迫，此后其也未就上述《确认函》主张过撤销，故倪某1、范某、倪某2的抗辩一审法院不予采纳。倪某1、范某、倪某2自愿确认从2018年3月15日起付租金，故其主张百熙公司欠付2017年6月30日至2018年3月14日期间的租金的事实不能成立。倪某1、范某、倪某2基于该事实主张的解除合同、支付欠付租金及违约金的请求，均缺乏依据，一审法院不予支持。一审法院审理后于2019年11月22日作出判决：驳回倪某1、范某、倪某2的全部诉讼请求。案件受理费238元，由倪某1、范某、倪某2负担。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，案外人杨某设立的公司名称为“上海XX宾馆”，注册地为上海市浦东新区XX路XX号-XX，注册成立时间为2016年8月5日，法定代表人为杨某。本院认为，本案二审的争议焦点在于被上诉人向上诉人支付租金收益的起算日期如何确定。首先，根据双方在《统一招商经营管理合同》中的约定，租金收益从系争商铺交接日后第三年起算，前两年实际租金收益作为被上诉人管理报酬及日常管理所支出费用而无需向上诉人支付。该合同还约定，经营管理期限从包括产权证等在内的手续材料交接当日往后十年。虽然上诉人于2015年6月30日向被上诉人交付了系争商铺，但此时系争商铺的产权证尚未办理完毕，亦未与被上诉人进行交接，故上诉人主张商铺统一运营管理自2015年6月30日起算、租金自2017年6月30日起算，与合同约定不符，本院不予采纳。其次，系争商铺于2016年2月14日核准登记在上诉人名下，上诉人于2016年2月27日将系争商铺产权证等材料交接给被上诉人，并于同日由上诉人倪某1作为代表签订了《商铺统一运营管理时间起止确认函》，确认商铺统一经营管理的起算时间为2016年3月15日。上诉人倪某1作为具备完全民事行为能力的成年人，其应知晓在该确认函上签字的法律后果。上诉人主张，被上诉人于2015年7月4日将系争商铺出租给案外人杨某，杨某设立的上海XX宾馆的营业执照已于2016年1月1日办出，被上诉人隐瞒了上述信息导致上诉人作出错误的意思表示。但从查明的事实来看，被上诉人与案外人杨某签订租赁合同的时间是2016年1月1日，杨某设立的上海XX宾馆于2016年8月15日才注册成立，故上诉人的主张，与查明事实不符，本院难以采纳。现没有证据证明上诉人倪某1的签字违背了其真实意思表示，故该确认函对上诉人具有法律约束力。被上诉人已经按照该确认函的约定向上诉人支付租金收益，不存在拖欠租金收益的情形。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院所做判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费238元，由倪某1、范某、倪某2负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 钱文珍审判员 蒋庆琨二〇二〇年五月十四日书记员 曹晓璐附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……