山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终1037号 上诉人（原审被告）：宁阳县宏达置业有限公司，住所地宁阳县海力大道南段路东。统一社会信用代码：91370921565248986G。 法定代表人：张瑞华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵玉森，山东锦春律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张雷，山东锦春律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：许振国，男，1965年7月27日出生，汉族，住山东省宁阳县。 被上诉人（原审原告）：姚秀芹，女，1976年10月3日出生，汉族，系许振国之妻，住山东省宁阳县。 以上两被上诉人委托诉讼代理人：周祯祯，山东泰宁律师事务所律师。 以上两被上诉人委托诉讼代理人：田青，山东泰宁律师事务所律师。 上诉人宁阳县宏达置业有限公司（以下简称宏达公司）因与被上诉人徐振国、姚秀芹商品房预售合同纠纷一案，不服山东省宁阳县人民法院(2019)鲁0921民初872号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人宏达公司的委托诉讼代理人赵玉森，被上诉人许振国、姚秀芹的委托诉讼代理人周祯祯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宏达公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、办理不动产证是一项复杂的工作,涉及政府部门众多以及被上诉人的积极配合。按照房产开发的实际情况,办理程序复杂，涉及多方面因素。另外,没有业主的积极协助,办理不动产大证的进度也会受到影响，办证过程中的每一步都需要业主的积极配合,不能办理不动产大证的责任不能全部归责于我方。二、对于上诉人的原因导致拖延办证,上诉人已经采取了积极的补救措施,即对一二期业主按照房屋建筑面积20元/平方米进行一次性补偿，补救措施已经取得了广大业主的理解和支持(包括因此诉讼后又撤诉的业主)。三、合同第二十条(一)的约定,是指“出卖人应当在商品房交付使用后365日内,保证买受人办理该商品房的所有权转移登记”,并非指“在365日内办理完毕”,也不是指“买受人在365日内取得房屋权属证书”。同合同中第二十条(二)的约定,申请登记的方式为第三种,即“买受人自己办理所有权转移登记和土地出让,出卖人提供相应证件,按国家规定各自承担相应费用”。所以,延期办证不能证明是上诉人的责任。四、被上诉人将办证的费用交纳给了物业公司,而非上诉人,这说明被上诉人是委托物业公司办理证件,属于被上诉人自己办理所有权转移登记的方式。五、延期办理完毕不动产证的违约金明显偏高,应当予以调整并降低。综上,请求发回重审或依法改判。 许振国、姚秀芹辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 许振国、姚秀芹向一审法院起诉请求：1.依法判令被告支付原告逾期交房、逾期办理房屋所有权证书违约金43894.2元（暂计至2019年4月8日），全部违约金计算至实际办理产权证书时止；2.本案的诉讼费用及邮寄费用由被告承担。诉讼中原告将诉讼请求第一项中的逾期办证违约金明确为自2016年11月25日起至2019年4月1日止按合同约定的计算方法支付。 一审法院认定事实：2015年10月8日，原告许振国、姚秀芹（为买受人）与被告宏达公司（为出卖人）签订合同编号为YS00011231的《商品房预售合同》一份，交易房屋代码××。合同主要内容：土地使用权证号：宁国用2011第××号，建设工程规划许可证号：建字第37092120150008号，施工许可证号：15-05-26，商品房预售许可证号：宁房宁预字第××号。买受人购买出卖人金阳?御景花园第25幢2单元15层1501室住宅，建筑面积120.2平方米，单价每平方米3990元，附属设施储藏室7.74平方米，单价每平方米1900元，以上合计价款494304元；贷款方式付款，已付清首付款154304元，剩余房款340000元办理按揭贷款。交付期限：出卖人应当在2016年7月31日前向买受人交付该商品房；交付条件：1.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；2.该商品房已经取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案证明；以及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等；同时水、电、暖、燃气、通信电视等基础设施、公共配套建筑达到交房标准。第十一条逾期交房责任，除本合同第十条规定的特殊情况外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付给买受人的，逾期在六十日之内，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人已交付房价款的万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起三十日内向买受人支付违约金，合同继续履行。第二十条产权登记部分约定：“（一）出卖人应当在商品房交付使用后玖拾日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，双方同意按照下列第2、3种方式处理：1.买受人有权退房……2.买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。3.出卖人协助买受人办理产权证，按国家规定各自承担相应费用。如因买受人的责任造成买受人未能办理房屋所有权转移登记的，由买受人承担责任。（二）申请登记方式：商品房交付使用后，双方同意按照下列第3种方式办理房屋所有权转移登记：……(3)买受人自己办理房屋所有权转移登记和土地出让，出卖人提供相应证件，按国家规定各自承担相应费用。”合同还对逾期付款、逾期交房责任等相关事宜进行了约定。合同签订后，原告办理了按揭贷款手续，缴纳了购房款，被告向原告出具山东增值税普通发票一张，内容显示收到原告购房款494304元。诉讼中原告认可被告于2016年8月25日交房，期间原告向宁阳宏远物业管理有限公司（以下简称宏远公司）缴房产证办理费16000元。原告认为被告未履行合同约定的为其办理房产证的义务，遂起诉至一审法院。 又查明，被告宏达公司成立于2010年12月1日，经营范围为：房地产开发经营；物业管理；宏远公司是被告宏达公司于2014年7月2日设立的一人有限责任公司，经营范围为：物业管理；保洁服务、清洁服务、园林绿化施工；房屋修缮。诉讼中原告递交宏远公司制作的《交房通知书》一份，没有制作的具体时间，主要内容为：涉案的25幢楼的交房时间为2016年8月23日至25日，23日为东单元，24－25日为西单元，业主将办房产证的费用16000元、垃圾清运费200元、装修保证金2000元，共计18200元，汇入其公司在山东宁阳农村商业银行股份有限公司信合苑支行开设的账号：90××73内；原告据此主张两公司是一家，宏远公司是被告宏达公司选聘的，原告应被告宏达公司的要求将办理房产证的费用及材料费用打入了宏远公司，宏达公司应承担为原告办理房产证的责任。 在上述《交房通知书》中还写有“办证资料费（房产证、土地证)：200元(此费用由康园房产代办收取)”，被告称“康园房产”全称为“宁阳县康园房地产营销策划有限公司”，他们主要负责向社会销售楼房，该公司在被告开发过程中，熟悉一些行政许可审批的程序、流程，包括准备的一些资料，所以他们为业主有偿提供服务，业主委托该公司办理房产登记转移手续，是一种自愿行为，业主和该公司之间是委托代理行为。原告则主张是应被告要求向宁阳县康园房地产营销策划有限公司支付的产权登记代办费200元，被告应承担办证责任。 诉讼中原告递交给被告工作人员的录音三份，录音内容显示被告方工作人员在2019年3月15日曾打电话向原告催要办证资料，开始通知办证的时间为2019年1月份，原告据此主张逾期办证违约金至少要计算至2019年3月15日；被告提出异议，称2019年1月29日就已办理出涉案楼房的不动产大证，如果法院认为需要支付逾期办证违约金，违约金应计算至2019年1月29日，为证明其主张，被告递交宁阳县国土资源局颁发的鲁（2019）宁阳县不动产权第××号证书，原告对该证据真实性无异议。 庭审中被告递交制作于2018年5月3日、同月18日的告知书二份，两份告知书的主要内容为“……在御景项目开发建设过程中，由于各种原因导致延期交房和延期办证，房屋交付后物业设施不够完善等现象，给业主带来了不便，我们诚挚表示歉意!并在工作中予以改进。为积极弥补我公司在工作中给业主造成的不利，答谢广大业主对我们工作的理解支持和厚爱，我公司将对小区一、二期业主进行一次性补偿。补偿标准为按照房屋建筑面积20元/平方米，具体通过物业服务费的方式办理，由物业公司给业主出具核算后的物业费支付清单。如果没有购买车库的业主，以上补偿金额也可以部分折抵国库价款。”据此被告称虽然在办理房产证的过程中存在违约行为，但已经采取了客观公正的处理意见，对1、2期部分业主进行了补偿。被告同时还主张从告知书的内容看，没有按时向全体业主办理完备不动产登记转移的手续，有多方的原因，有政府的原因，有业主的原因，也包括被告的原因；不能因为原告不予认可而否认被告已经采取的该补救措施。原告质证时提出异议，称被告的解释理由并不是合同法规定的免责事由；违约责任适用无过错责任原则，是严格责任，无论是政府原因还是被告自身的原因，均不能免除被告的违约责任；原告未同意上述补偿意见。 一审法院认为，被告宏达公司具有房地产开发经营的资质，其开发建设的住宅楼项目取得建设规划许可，预售商品房取得了商品房预售许可，被告售房具有合法的主体资格；原告许振国、姚秀芹向被告购买商品房的意思表示真实合法；故原被告签订的《商品房预售合同》合法有效，原被告均应按照合同约定全面履行约定的义务。本案中原告已全面履行了合同约定的义务；被告未履行合同约定的部分义务，即未按约定时间向原告交付楼房；未向原告提供办理房产证的相应证件，协助买受人在商品房交付使用后90日内办理商品房所有权登记，庭审时承认仍不具备为原告办证的条件的事实清楚，被告的行为一审法院依法认定为违约。关于原告主张的违约金，具体分析如下： 首先，关于原告主张的逾期交房违约金，因被告未主张免责事由，应支付原告违约金，根据原被告在《商品房预售合同》中的约定，涉案商品房应于2016年7月31日前交付，而涉案商品房实际交付时间为2016年8月25日，逾期交房时间为25日（自应交付时间届满次日起即2016年8月1日起至实际交付之日2016年8月25日止），被告应按照合同约定支付原告逾期交房的违约金1235.76元（494304元×万分之一/日×25日）。 其次，关于原告主张的逾期办理房产证违约金，审理的焦点主要有两个，一是被告宏达公司主张的没有及时办理房产所有权转移登记的免责事由是否成立；二、双方在合同中约定的违约金计算方法和计算标准是否过高。具体分析如下： 一、被告宏达公司在答辩状及庭审中主张的没有及时办理房产所有权转移登记的免责事由不成立。被告宏达公司是依法设立的房地产开发企业，具有合法的资质，开发的涉案房产也取得了预售许可，因此，其对办理房产所有权转移登记所需要的手续、资料及所需要的时间应是能预料的、熟悉的，被告提出的事由即为原告办理房产证涉及到的材料至少27份，属于办理房产证的正常手续、资料，不属于《中华人民共和国合同法》规定的不可抗力情形，也不是不能预见、不可避免的突发情况，因此，被告提出的免责事由不成立，被告的主张一审法院依法不予支持。 二、双方在合同中约定的违约金计算方法和计算标准依法应予支持。被告虽然主张在合同中约定的违约金计算方法和计算标准过高，但并未提供相应的法律规定和依据，被告也未举证证明其是在违背真实意思的情况下约定的该条款，因此，被告的主张一审法院依法不予支持，被告应按照约定的计算方法和计算标准支付违约金。被告还主张已通过张贴告知书、温馨提示等方式告知全体业主，愿按照房屋建筑面积20元/平方米补偿全体业主的损失，因是被告的单方行为，对原告不具有约束力，庭审中原告明确表示未同意过该补偿意见，一审法院对被告的上述主张依法不予支持。 综上，被告违反合同约定，在规定的时间内没有为原告提供办理房产证所需要的证件、材料，应承担违约责任，原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求一审法院亦予以支持。被告于2016年8月25日将房屋交付原告，双方在合同中约定“出卖人应当在商品房交付使用后玖拾日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记”，故原告要求自2016年11月25日起计算逾期办证违约金，一审法院予以支持。被告于2019年1月29日办理了鲁（2019）宁阳县不动产权第××号不动产权证，已具备“协助买受人办理产权证”、“出卖人提供相应证件”等合同约定的办理房产证的条件，违约金应计算至2019年1月29日止，原告的房产证至今未办理，不是被告的原因造成，被告不承担2019年1月29日后未办理房产证的责任，原告要求违约金计算至2019年4月1日或2019年3月15日，与被告已办理出不动产权证的事实不符，一审法院不予支持。被告应支付逾期办证违约金的期间为796日，被告应支付原告的违约金为39346.60元（494304元×万分之一×796天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、被告宁阳县宏达置业有限公司支付给原告许振国、姚秀芹违约金40582.36元（1235.76元+39346.60元）。于本判决生效后十日内通过本院一次性付清。二、驳回原告许振国、姚秀芹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费652元由被告宁阳县宏达置业有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的焦点问题为：宏达公司是否应承担逾期交房和逾期办理房屋产权证的违约责任，一审法院认定的违约金是否适当。根据宏达公司与许振国、姚秀芹签订的商品房预售合同，涉案商品房应于2016年7月31日前交付，而涉案商品房实际交付时间为2016年8月25日，一审法院认定逾期交房时间为25日（自应交付时间届满次日起即2016年8月1日起至实际交付之日2016年8月25日止），宏达公司应承担违约责任并无不当，应予支持。双方在合同中约定“出卖人应当在商品房交付使用后玖拾日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记”，宏达公司于2016年8月25日交付房屋，2019年1月29日办理了鲁（2019）宁阳县不动产权第××号不动产权证，已具备“协助买受人办理产权证”、“出卖人提供相应证件”等合同约定的办理房产证的条件，一审法院按许振国、姚秀芹要求自2016年11月25日起计算逾期办证违约金，计算至2019年1月29日止，并无不当，应予支持。宏达置业公司主张的免责事由无证据证实，不应支持。宏达公司主张双方合同约定每日万分之一的违约金过高，但并未提交证据证实，且该约定并不违反法律规定，一审法院按照双方合同约定计算违约金正确，应予支持。综上所述，宏达公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费652元，由上诉人宁阳县宏达置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王安广 审判员  李 健 审判员  于永刚 二〇二〇年五月二十日 书记员  梁 壮