北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终3577号上诉人（原审被告）：刘亚南，女，1981年2月28日出生，汉族，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：郝鲁，北京京驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯成，北京京驰律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：北京深长城物业管理有限公司，住所地北京市平谷区熊儿寨乡东路16号。法定代表人：张永谦，总经理。委托诉讼代理人：张乐乐，北京晴海律师事务所律师。委托诉讼代理人：王林，北京晴海律师事务所律师。上诉人刘亚南因与被上诉人北京深长城物业管理有限公司（以下简称深长城物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2019）京0107民初18538号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘亚南上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，由深长城物业公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1.深长城物业公司作为起诉主体不适格。刘亚南二审中提供的水箱清洗停水通知、长城物业收据、特种设备使用标志、石景嘉园社区信息公示牌等照片所显示的物业服务主体均不是深长城物业公司，深长城物业公司提供的长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司向深长城物业公司出具的授权书中显示长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司提供物业服务至2012年6月30日，与深长城物业公司提供的期限为2011年7月1日至2013年6月30日的物业服务合同相矛盾。现有证据不足以证明深长城物业公司是小区的物业服务主体，一审法院判决支持深长城物业公司的物业费主张依据不足。2.深长城物业公司的诉讼请求超过了诉讼时效。刘亚南从未收到过深长城物业公司任何形式的催缴通知，深长城物业公司也未提供刘亚南签字确认的证据，符合物业管理企业明显怠于行使权利的情形，其诉讼请求已经超过了诉讼时效。3.深长城物业公司没有履行维修、养护、管理、维护义务，小区内存在物业私搭乱建、占用消防通道、违规停车收费、安保不到位、公共设施维修不及时等诸多问题，物业服务质量存在严重瑕疵，不符合服务标准，属于严重违约，应承担相应赔偿责任，刘亚南有权要求减收物业服务费。深长城物业公司辩称，同意一审判决，不同意刘亚南的上诉请求及理由。深长城物业公司向一审法院起诉请求：1.判令刘亚南向深长城物业公司支付拖欠的物业费8934.74元；2.判令刘亚南向深长城物业公司支付拖欠的物业费违约金2000元；3.诉讼费由刘亚南承担。一审法院认定事实：刘亚南为北京市石景山区XX的业主，涉案房屋建筑面积66.17平方米，房屋性质为经济适用房。刘亚南所在小区业主委员会即北京市石景山区石景嘉园小区第一届业主委员分别与深长城物业公司签订四份《物业服务合同》，约定由深长城物业公司为刘亚南所在小区提供物业服务，物业服务期限分别为2011年7月1日至2013年6月30日、2012年7月1日至2015年6月30日、2015年7月1日至2017年6月30日、2017年7月1日至2019年6月30日，第一份《物业服务合同》约定物业服务主要内容：1、制订物业服务工作计划并组织实施；保管相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规和管理规约的授权制订物业服务的有关制度；2、负责本物业管理区域内共用部位的日常维修养护和管理；3、负责本物业管理区域内共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理；4、负责共有绿地景观的养护和管理；5、负责清洁卫生服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾的收集等；6、负责协助维护公共秩序和协助做好安全防范，发生火灾、盗窃等情况，乙方负责协助相关部门进行调查工作；7、其他服务事项：支持业委会开展正常管理服务工作，协助召开业主大会／业主代表大会,协助对小区公共事项的公示公告进行落实，协助做好小区的其他管理事项。物业公司按照《住宅物业服务标准》中的一级物业服务标准提供物业服务。第二份至第四份《物业服务合同》均约定，公共性物业管理服务的主要内容为：1、房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的维修、养护和管理；2、房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下管道、落水管、烟道、共用照明、供配电系统、供水系统、消防设施设备、电梯）的维修、养护、管理和运行服务；3、物业规划红线内属物业管理范围的共用设施（道路、室外下水管道、沟渠、池、井、绿化、路灯）的维修、养护和管理；4、物业规划红线内属配套服务设施的维修、养护和管理；5、公共环境（包括公共场所、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运；6、小区红线内车辆行驶及停泊的管理；7、配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等秩序维护服务工作（但不含人身、财产保险保管义务和责任）；8、物业及物业管理档案资料的管理；9、社区文化娱乐活动；10、法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项。住宅物业管理服务费标准为1.35元／平方米／月，生活垃圾清运费30元／户／年。深长城物业公司按照房屋面积66.17平方米向刘亚南主张2011.11.21-2019.12.31期间物业费（含垃圾清运费）8934.74元，刘亚南认可未缴纳该费用。后深长城物业公司变更诉讼请求为主张2011.11.21—2019.6.20共计91个月的物业费（含垃圾清运费）8356.48元。刘亚南称未缴纳物业费的理由为：2010年11月收房，2012年3月入住后发现卫生间东面墙上出现裂缝，但物业未解决，2014年6月22日，一位自称是物业管理的男士称，从那天起不再为我提供物业服务；2015年后每年物业都上门张贴律师函，但一直未约见沟通成功，直至2018年11月28日，物业入户称结构开裂，但未说处理方法；小区治安管理混乱，保安门岗形同虚设；2019年5、6月，2、3号楼绿地长期堆放废品；监控形同虚设。刘亚南提交录音光盘、照片、质量保证书、情况说明予以佐证。深长城物业公司认为，录音无法证明物业服务人员的身份，物业只是对公共区域的小维修、绿化、安保、保洁等，还会有其他人为破坏；物业服务不到位是相应的时间点存在，而物业服务是持续性的，对某一时间段的不满意，无法证明相关服务不到位。一审法院认定上述事实的证据有，物业服务合同、分包合同、电梯维保合同、物业费催缴通知、录音光盘、照片、质量保证书、情况说明及当事人陈述等。一审法院认为，民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则。深长城物业公司与业主委员会签订的《物业服务合同》真实有效，对刘亚南具有约束力。深长城物业公司为刘亚南居住的小区提供物业管理服务，刘亚南作为业主，享受了深长城物业公司提供的物业管理服务，双方形成了合同关系。物业管理合同为双务合同，刘亚南有义务按期交纳物业管理费，深长城物业公司亦应按照合同约定履行其物业服务义务。应当指出，物业服务企业与小区业主之间互相依存，物业服务企业应不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，以充分获取业主的支持和配合；同时业主应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件，且小区环境秩序的维护需要全体业主的共同努力，需要全体业主自觉遵守各种规章制度，有赖于业主整体素质的提高。当小区业主发现物业服务企业在服务过程中的问题时，应当通过正当渠道提出合理化建议，物业服务企业亦应就存在的问题通过业主协商沟通等方式予以改正，不断提高物业服务标准。刘亚南主张深长城物业公司存在未妥善处理墙体开裂问题并终止向刘亚南提供物业服务、治安管理混乱、门岗监控形同虚设、绿地被占用等问题，其提交的证据不足以证实深长城物业公司工作人员的身份及为刘亚南实际上终止所有物业服务的情形，亦不足以构成不缴纳物业费的抗辩。此外，物业服务作为一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，难免会出现一些问题，但只要物业公司按约定提供了基本的物业服务，没有严重违约现象，业主们均应支付相应的物业费。当然,业主在物业服务过程中提供的各种建议和意见，既是对物业公司在今后工作中的督促和支持，也是对服务企业更好开展工作的一种鞭策，物业公司应认真对待业主的建议与意见，不断总结经验，以便更好地开展工作。深长城物业公司在本案中撤回主张部分欠缴期间的物业费，系其对自身权利的合法处分，该院不持异议，予以确认，对变更诉讼请求后的物业费予以支持。对于深长城物业公司主张刘亚南支付的违约金，该院认为深长城物业公司提供的物业服务存在一定瑕疵，并非尽善尽美，结合业主欠费数额，对该项诉讼请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条规定，判决:一、刘亚南于判决生效之日起十日内给付深长城物业公司2011年11月21日至2019年6月20日的物业费（含垃圾清运费）8356.48元；二、驳回深长城物业公司的其他诉讼请求。本院二审审理中，当事人围绕上诉争议事实提供了新的证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：一、深长城物业公司为X1公司于2009年3月出资设立，X1公司于2015年12月将深长城物业公司的股权全部转让给X2公司。X2公司曾用名为深圳市深长城物业服务有限公司，由X1公司于2009年8月出资设立。X2公司于2016年8月设立X2公司北京分公司。X1公司北京物业管理分公司为X1公司的分支机构，设立于2000年2月。二、关于物业服务主体问题，刘亚南向本院提交了照片打印件及网页截图，用于证明并非深长城物业公司向涉案小区提供物业服务，物业服务主体不明。其中，“致业主的一封信”的落款处为X1公司；“特种设备使用标志”“水箱清洗停水通知”中显示的特种设备使用单位及通知单位为X1公司北京物业管理分公司；“石景嘉园社区信息公示牌”显示物业企业为X2公司北京分公司；“收据”显示加盖X1公司北京物业管理分公司发票专用章；“消防招标采购网关于涉案小区的招标公告”显示招标人为深圳市X1公司北京物业管理分公司；“关于续签物业服务合同的公示”显示石景嘉园业主委员会在2011年11月20日发出的公示中称，长城物业签订的《前期物业服务合同》已到期，业委会准备与长城物业公司续签石景嘉园《物业服务合同》。本院经审理查明，一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，双方争议焦点在于深长城物业公司是否有权向刘亚南主张物业服务费。就该争议问题，深长城物业公司就其提出的诉讼请求所依据的事实，刘亚南就反驳深长城物业公司诉讼请求所依据的事实，均应提供证据加以证明。深长城物业公司提供的证据能够初步证明其事实上为涉案小区提供了物业服务，刘亚南虽不认可深长城物业公司系为小区提供物业服务的主体，但其认可涉案小区存在物业服务企业，刘亚南事实上接受了物业服务，应当支付相应物业费。刘亚南提供的水箱清洗停水通知、特种设备使用标志、石景嘉园社区信息公示牌、收据等证据不足以证明涉案小区存在其他提供物业服务的主体，故对于刘亚南就深长城物业公司提供物业服务的事实所持否认意见，本院不予采纳。一审法院认定双方形成了合同关系正确，本院予以确认，深长城物业公司有权向刘亚南主张案涉物业费。物业服务具有综合性、长期性等特点，服务内容涉及小区和业主生活的多方面，评价物业服务是否构成根本违约不能仅凭借其某一时间或特定方面所存在的瑕疵作出认定。本案中，刘亚南上诉主张深长城物业公司提供的物业服务存在严重质量瑕疵，但其所提交的证据尚不足以证明深长城物业公司对于物业服务合同项下义务的履行构成根本违约、达到足以减免物业费的程度。物业服务水平的完善和提高并不是简单的通过减免物业费就可当然实现，而是需要物业公司和业主之间积极沟通、相互理解，由物业公司采取补救措施及时改善相关服务，消除因物业服务不完善给业主造成的影响。因此，刘亚南以深长城物业公司服务存在严重瑕疵，构成严重违约，应承担赔偿责任为由，要求减收物业服务费，依据不足，本院不予支持。关于诉讼时效问题，鉴于深长城物业公司提供了初步证据证明其对于物业费进行了催收，且刘亚南欠付物业费的行为具有持续性，依据现有证据不足以认定深长城物业公司存在明显怠于行使权利的情形，故对于刘亚南上诉提出的诉讼时效抗辩，本院不予采纳。综上所述，刘亚南的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由刘亚南负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李春华审 判 员 白 云审 判 员 李 妮二〇二〇年五月二十八日法官助理 马云辉法官助理 吴银娇书 记 员 原 月书 记 员 刘姊婕