上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终218号上诉人（原审原告）：上海旅人酒店有限公司，住所地上海市浦东新区华夏东路3168号2幢2层、3层。法定代表人：丁金福，总经理。委托诉讼代理人：吴华，上海金沁律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽波，上海富水律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海市浦东新区合庆镇华星村村民委员会，住所地上海市浦东新区合庆镇华夏东路3102弄128号。法定代表人：毛永国，主任。委托诉讼代理人：邱晓明，上海朝闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：管红霞，上海朝闻律师事务所律师。上诉人上海旅人酒店有限公司（以下简称旅人酒店公司）因与被上诉人上海市浦东新区合庆镇华星村村民委员会（以下简称华星村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2018）沪0115民初71620号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。旅人酒店公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、四项，改判支持旅人酒店公司一审全部诉讼请求。事实和理由：1.上海市浦东新区XX路XX号房屋（以下简称系争房屋）经过2003年和2007年两次动迁，已经不属于华星村委会集体所有，故华星村委会无权收取旅人酒店公司房屋占有使用费，应返还收取的全部租金。关于装修损失，旅人酒店公司认为应当按照鉴定意见书的工程审价金额10,413,004.77元（人民币，下同）全部赔偿。系争房屋是经营性用途，故旅人酒店公司存在停业损失和搬迁费损失。另外，系争房屋涉及动拆迁，政府已对华星村委会进行补偿，故华星村委会应将停业损失和搬迁费赔偿给旅人酒店公司。另外，一审法院遗漏了鉴定费的处理。2.一审判决违反法定程序。本案存在涉嫌违纪、刑事、行政、民事等事实，有待纪委、公安、行政执法、征收部门处理，不属于民事诉讼管辖范围，一审法院未将违法行为移交浦东分局处理，违反了违纪、刑事、行政、民事案件交叉处理规定。一审法院明知该地块已列入土地房屋征收范围，未责令华星村委会提交领取征收土地补偿清单，违反了证据规则的规定。华星村委会辩称，关于系争房屋的权属，无论是否合法，均属于华星村委会，旅人酒店公司和前任租客上海A有限公司（以下简称A公司）对此都是清楚知晓的。华星村委会在一审中提供了建造系争房屋的相应的资料，至今没有任何人对系争房屋的权属提出异议。之前的诉讼中也确认系争房屋权属是华星村委会的，故旅人酒店公司对系争房屋权属提出的异议不能成立。由于系争房屋权属确实有瑕疵，故华星村委会和A公司签订合同时对合同无效及动拆迁作出明确约定，旅人酒店公司从A公司接手时对此也是明知的，故旅人酒店公司再提出要求返还房屋占有使用费，显然是不能成立的，也与法律精神相悖。关于停业损失和搬迁费，由于旅人酒店公司不搬走，故华星村委会与政府的相关补偿协议无法继续落实。而且根据双方合同约定，华星村委会也无需赔偿旅人酒店公司停业损失和搬迁费。关于装修损失，华星村委会虽然不认同一审判决，但考虑到实际情况，其未上诉。综上，不同意旅人酒店公司的上诉请求，请求驳回上诉，维持一审判决。旅人酒店公司向一审法院起诉请求：一、确认旅人酒店公司、华星村委会之间的《房屋使用合同》无效；二、华星村委会赔偿装修损失10,413,004.77元；三、华星村委会返还旅人酒店公司已支付的租金2,771,000元；四、华星村委会支付停业损失300万元；五、华星村委会支付搬迁费20万元；六、华星村委会返还押金85,000元；七、诉讼费由华星村委会负担。一审法院认定事实：沪房地浦字（2000）第0068XX号上海市房地产权证记载：上海市浦东新区XX镇XX公路XX号1-3幢房屋产权人为上海B有限公司（以下简称B公司）。XX公路XX号地址现变更为XX路XX号。2014年9月19日，华星村委会（甲方）与A公司（乙方）签订《房屋使用合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方。合同特别事项说明和约定为：甲方系B公司的唯一投资主体，甲方所出租房屋是在原B公司房屋基础上改建而成；B公司的上海市房地产权证号为沪房地浦字（2000）第XXXXXX号；房屋坐落浦东新区XX公路XX号，土地性质为集体，用途工业，记载建筑面积为1,524.43平方米，该房屋地址现改为XX路XX号；经甲方对B公司房屋投资改建，房屋已改建成四层房屋，总建筑面积为4,000平方米；无论本合同是否有效，乙方基于对房屋的实际使用，均同意按约定的数额和条件给付甲方实际使用费，即使合同被认定为无效，乙方也应付足实际使用费，也无权要求甲方退回已支付的任何使用费。合同第一条约定，交付使用建筑面积为4,000平方米。第二条约定，使用期限为10年，自2015年1月1日至2024年12月31日止。第四条约定，2015年1月1日至2016年12月31日年使用费为1,020,000元，2017年1月1日至2019年12月31日年使用费为1,071,000元，2020年1月1日至2024年12月31日年使用费为1,124,550元。第五条约定，本合同签订之日，乙方应向甲方支付房屋使用定金，定金为1个月的使用费即85,000元。使用关系终止时，甲方收取的房屋押金除用以抵扣合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方，押金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。2015年1月1日，华星村委会将系争房屋交付给A公司。2015年7月29日，华星村委会（甲方）与A公司（乙方）签订《房屋使用合同补充协议》，第一条约定甲方已视同于2015年1月1日将房屋全部正式移交给乙方，乙方已实际接收房屋，并从2015年1月1日开始计算租赁期限。第8.2条约定，合同可能因为房屋性质等原因而无效，乙方对此完全明了并继续愿意使用和投资经营，如因有效性问题而导致合同无效的，乙方放弃向甲方要求赔偿和补偿的一切权利。2016年6月28日，旅人酒店公司、华星村委会以及A公司签订《关于变更XX路XX号租赁合同备忘录》，约定经三方一致同意将承租人主体变更为旅人酒店公司，合同其余条款不变。旅人酒店公司支付租赁保证金85,000元。2018年1月1日起，旅人酒店公司未支付使用费。2018年3月13日，华星村委会发送《关于腾退房屋的函》给旅人酒店公司称，《房屋使用合同》因镇政府责令拆除于2018年1月31日终止。2018年2月1日至清退期间的房屋使用费暂不收取。如旅人酒店公司未能在2018年4月30日前腾退房屋的，华星村委会仍收取2018年2月1日至清退期间的房屋使用费。一审中，旅人酒店公司、华星村委会一致确认全部拆除XX公路XX号产证上的3幢房屋，改建成1幢4层建筑面积为4,000平方米房屋，改建后的房屋没有合法建造凭证。一审中，经旅人酒店公司申请，一审法院委托上海东方投资监理有限公司对上海市浦东新区XX路XX号房屋1-4楼固定装修进行工程审价。鉴定金额为10,413,004.77元，扣除折旧后的现值为7,614,981.64元。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。旅人酒店公司、华星村委会均确认系争房屋未获得房屋产权证或合法建造凭证，故双方之间《房屋使用合同》无效。双方当事人对审价报告提出如下异议：一、旅人酒店公司认为应以鉴定金额10,413,004.77元计价，不应以扣除折旧后的现值7,614,981.64元计价。鉴定人员解释称，10,413,004.77元是系争房屋的造价，7,614,981.64元是系争房屋的现值，是根据系争房屋的实际使用年限计算出来的。一审法院认为，根据法律规定，承租人经出租人同意装饰装修的，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。故双方应按现值分担损失。二、华星村委会对审价报告提出如下异议：1.旅人酒店公司提供的装修合同、收据、图纸等不应直接作为鉴定依据。鉴定人员解释称，本次鉴定意见书是结合本案相关图纸对现场进行复核，并进行现场实际丈量计算得到鉴定意见书的工程量，按照上海2000定额及相关规定进行工程审价，我司认为鉴定结果是客观公正的。旅人酒店公司提供的材料不是鉴定依据，仅作为参考。一审法院采信鉴定部门意见。2.鉴定机构人员到场后丈量的数据未回复给华星村委会，华星村委会无法确认。鉴定人员解释称，鉴定人员将征求意见函及附件鉴定意见书给华星村委会，要求华星村委会在一周时间内提出异议，但华星村委会未在一周内就数据提出任何异议和复核请求。3.鉴定机构随意扩大鉴定范围，将空调可移动设备设施（如大批空调）等均计入装修范围，与诉求不一致。鉴定人员解释称，空调设备设施为安装工程中不可移动的一部分，属于装修范围。4.鉴定报告中署名是张某和李某1，而去现场是另外两个人，根据相关规定，鉴定人员必须到现场，否则无权出具报告。鉴定人员解释称，我司对本案鉴定是由一个鉴定团队进行的，鉴定团队的人员包括张某、李某1、吴某、李某2，因此我司派遣了另外两人吴某、李某2去现场进行勘察和测量，我司鉴定团队所有人员在出具鉴定报告过程中共同参与、审核，我司技术复核部门对报告的所有内容进行复核，最终出具的鉴定报告。5.鉴定机构出具初稿前，华星村委会向鉴定机构提交了租赁之前的土建、装饰审价资料和图纸以及（2013）浦民一（民）初字第31733号民事判决书，供鉴定参考。鉴定机构未参考且未划分工作界面，有违客观公正。鉴定人员解释称，华星村委会所提交的资料均为租赁之前的相关资料，旅人酒店公司租赁系争房屋后重新进行了装修，本次鉴定意见书均为旅人酒店公司重新装修的工程造价，我司认为合理。6.华星村委会认为不应按工程造价计算，应按资产评估进行估值。鉴定人员解释称，装修属于工程造价。7.华星村委会认为原有的卷帘门等固定资产均被列入鉴定报告内，应从造价中予以扣除。旅人酒店公司称华星村委会装修的卷帘门等年时已久，均无法正常使用，故旅人酒店公司均予以更换。鉴定人员解释称，鉴定人员到现场勘查时，卷帘门等固定资产均有，确实有更换过，鉴定人员无法鉴定出是旅人酒店公司施工的还是华星村委会施工的。一审法院认为，根据法律规定，当事人对自己提出的主张要提供相应证据予以佐证，华星村委会无法举证证明上述固定资产系华星村委会施工，故对华星村委会的主张，一审法院难以采信。8.鉴定书中包子铺、千里香馄饨店、菜市场等工作内容非旅人酒店公司方装修，要求从造价中予以扣除。鉴定人员解释称，上述内容华星村委会认为非旅人酒店公司方装修，而旅人酒店公司认为系旅人酒店公司方装修，鉴定部门无法判定。一审法院认为，因华星村委会无法举证证明上述装修系华星村委会施工，故对华星村委会的主张，一审法院难以采信。对旅人酒店公司、华星村委会提出的上述异议，鉴定人员都给予合理解释，一审法院依法予以采信。综上，一审法院确认系争房屋的的现值为7,614,981.64元。出租人应对出租物负有瑕疵担保责任，华星村委会作为出租方，在系争房屋没有合法审批手续情况下将其出租，对租赁合同的无效负主要责任。承租人亦应对所租房屋的合法性积极审查，旅人酒店公司作为承租方未对租赁物的合法性尽到审慎的审查义务，因对租赁合同的无效负次要责任。一审法院结合鉴定报告确定的工程造价，综合考虑双方的过错责任、房屋实际使用年限、折旧率、现值及本案的具体案情等情况，酌情确定华星村委会赔偿给旅人酒店公司装修损失5,330,487.15元。旅人酒店公司认为系争房屋租赁合同无效，故要求华星村委会返还自2015年5月1日至2017年12月30日期间的使用费2,771,000元，一审法院认为，双方之间《房屋使用合同》无效，但旅人酒店公司实际使用系争房屋，理应参照合同约定的使用费标准支付房屋使用费，故对旅人酒店公司要求华星村委会返还已支付的使用费2,771,000元的诉讼请求，一审法院难以支持。根据法律规定，当事人对自己的主张，应提供相应的证据予以佐证，因旅人酒店公司未提供相关书面证据证明停业损失和搬迁费，故对旅人酒店公司要求华星村委会支付停业损失300万元以及搬迁费20万元的诉请，一审法院难以支持。华星村委会自愿将收取的租赁保证金85,000元返还给旅人酒店公司，一审法院依法予以准许。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下：一、上海旅人酒店有限公司与上海市浦东新区合庆镇华星村村民委员会之间的《房屋使用合同》无效；二、上海市浦东新区合庆镇华星村村民委员会在判决生效之日起十日内支付给上海旅人酒店有限公司装修损失5,330,487.15元；三、上海市浦东新区合庆镇华星村村民委员会在判决生效之日起十日内返还给上海旅人酒店有限公司租赁保证金85,000元；四、驳回上海旅人酒店有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费139,704元，由上海旅人酒店有限公司负担68,455元，上海市浦东新区合庆镇华星村村民委员会负担71,249元。二审中，旅人酒店公司提供如下证据：1.同一地址的两份上海市房地产登记簿，一份打印日期为2015年10月13日，权利人为上海D有限公司，另一份打印日期为2019年11月7日，权利人为B公司，证明系争房屋产权有问题，该地块是否是华星村委会所有存疑，故华星村委会应返还旅人酒店公司已支付的租金；2.沪府土[2007]408号文及建设项目用地情况表、沪府土[2013]37号文及建设项目用地情况表、沪浦规土许选地川[2017]1号文、沪浦发改城[2017]401号、沪府土[2018]421号及建设用地情况表，证明XX路XX号于2007年被征收675.30平方米，2013年被征收119.30平方米，剩余土地于2017年被征收，华星村委会无权收取旅人酒店公司租金或房屋占有使用费；3.告知书，证明XX路XX号四层建筑无行政审批许可；4.聊天记录，证明城管大队已受理违建事宜，进入行政执法程序；5.国内挂号信函收据，证明旅人酒店公司于2020年1月13日寄出相关材料提起行政诉讼；6.图片，证明违建压占城市道路绿化带，系争房屋权属有问题；7.网上银行电子回单，证明旅人酒店公司向华星村委会支付2017年11月和12月租金的凭证，华星村委会违法收取违建收益，涉及违法违纪；8.征收土地方案公告、旅人酒店公司向有关政府部门提交的申请书，证明系争房屋所在的土地被征收，旅人酒店公司有权获得房屋的补偿。华星村委会质证表示：对证据1中的2015年打印的上海市房地产登记簿的真实性无法确认，2019年打印的上海市房地产登记簿与一审中的产权证复印件信息一致，一中院（2015）沪一中民二（民）终字第823号案件中已对系争房屋的权属进行了确认，故该证据的证明目的不予确认；对证据2和3的真实性无异议，但与本案无关，本案系房屋租赁合同纠纷，一审法院已经认定双方租赁合同无效；对证据4、5、6的真实性无法确认，亦与本案无关；对证据7的真实性无异议，华星村委会收取租金或使用费是旅人酒店公司使用系争房屋的对价，华星村委会有权利收取；对证据8的真实性无异议，但与本案无关，如果按照征收土地方案公告，旅人酒店公司只能获得装修补偿300多万元，旅人酒店公司认为该金额过低，故提起本案诉讼，现旅人酒店公司认为一审法院判决的金额不能满足其要求，其又提出其他的主张。本院对上述证据认证如下：对证据1中的2015年打印的上海市房地产登记簿，旅人酒店公司未提供原件核对，旅人酒店公司亦承认目前在交易中心无法调取该产调信息，故本院对真实性不予确认，而2019年打印的上海市房地产登记簿与一审中出示的上海市房地产权证能对应，华星村委会亦无异议，故本院对真实性予以确认；对证据2、3、7、8，华星村委会对真实性无异议，本院予以确认；对证据4、5、6，真实性无法确认，且与本案无关，故本院对证明目的难以采信。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，根据沪房地浦字（2000）第XXXXXX号上海市房地产权证，“房屋状况”一栏记载建筑面积为1524.43平方米，“土地状况”记载使用面积为2453平方米，“附记”记载有3幢房屋，建筑面积分别为86平方米、1353.63平方米、74.8平方米。2019年11月7日查询打印的沪房地浦字（2000）第XXXXXX号的产调信息与上述房地产权证记载信息一致。二审中，华星村委会提供了其作为被拆迁人（乙方）与拆迁人上海E有限公司（甲方）签订的《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置协议》，约定：一、乙方（所有或承租）非居住房屋坐落在上海市浦东新区XX路XX号，房屋类型钢混，房屋性质非居，房屋用途酒店，建筑面积3992.80平方米；二、被拆除房屋经上海F有限公司评估；三、根据《暂行规定》，甲方应当支付给乙方货币补偿款8,291,902元，其中被拆除房屋及构筑物评估建安重置价补偿3,454,570.80元、装修补偿1,977,883.80元、附属物等补偿425,627.40元、可恢复使用机器设备搬迁费153,220.80元、无法恢复使用机器设备搬迁0、配电费用补偿0、停产停业等补偿0、物资搬迁补偿117,980元、速签速搬奖励费补偿345,457.08元、其他补偿费总额1,817,162元；四、乙方应当在签订本协议后15日内即2018年6月8日前搬离原址，并负责房屋使用人按期搬迁，房屋使用人未按期搬迁的，视作乙方未按期搬迁；五、甲方应当在乙方搬离原址后30日内按约定付货币补偿款给乙方……华星村委会表示，根据上述协议，装修和附属物补偿合计2,403,511.20元，而一审判决华星村委会向旅人酒店公司支付的装修损失已经远远超过华星村委会可能获得的补偿。停产停业损失和搬迁费是动拆迁补偿中的概念，旅人酒店公司既然选择了从合同无效的角度主张权利，就应当按照合同法的相关规定处理，所以不存在停产停业损失和搬迁费的补偿问题。旅人酒店公司持本院的调查令去相关部门调取了《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置协议》和《房地产估价报告》，经核对与华星村委会提供的上述协议是一致的，但旅人酒店公司认为《房地产估价报告》有不合法和遗漏项目估价等问题。本院又查明，旅人酒店公司在一审中明确其诉请中的停业损失是指旅人酒店公司营业利润的间接损失，合同约定租赁期限为十年，现其只经营了一两年，故华星村委会应当按照剩余租赁期限赔偿停业损失。本院再查明，旅人酒店公司为本案司法鉴定向上海东方投资监理有限公司预交了司法鉴定费306,183元。本院认为，本案的争议焦点主要在于：一是华星村委会与旅人酒店公司之间的《房屋使用合同》的效力认定问题；二是旅人酒店公司主张的装修损失计算的基数及比例；三是旅人酒店公司要求华星村委会返还已使用系争房屋期间的使用费有否依据；四是旅人酒店公司主张停业损失和搬迁费能否得到支持。关于第一个争议焦点，根据本案查明的事实，系争房屋是在全部拆除有证房屋后改建的，而改建的系争房屋没有合法建造凭证，亦未重新获得产权证，故华星村委会与旅人酒店公司就系争房屋所签订的《房屋使用合同》依法应属无效。旅人酒店公司作为原告在本案中提起的第一个诉讼请求就是要求确认双方之间的《房屋使用合同》无效，现一审法院支持了其诉讼请求，其又对此提起上诉，显然有违诉讼诚信原则。关于第二个争议焦点，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款的规定，已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照合同无效的过错分担现值损失。故合同无效时的装饰装修损失是采用现值损失的认定标准。一审法院根据华星村委会和旅人酒店公司在合同无效中的过错等相关情况，酌定华星村委会承担70%的现值损失，并无不当，本院予以认同。旅人酒店公司上诉要求华星村委会按照折旧前的原值赔偿全部装修损失，于法无据，本院不予采纳。关于第三个争议焦点，虽然华星村委会与旅人酒店公司之间的《房屋使用合同》因标的物违法而无效，但旅人酒店公司已经实际使用了系争房屋，理应要支付相应的对价，故旅人酒店公司要求返还已经使用期间的房屋使用费，缺乏依据，本院不予采纳。关于第四个争议焦点，旅人酒店公司在一审中明确停业损失是指其剩余租赁期限的营业利润的间接损失，旅人酒店公司未在一审中就停业损失和搬迁费损失提供相应的依据，故一审法院不予支持，并无不当。旅人酒店公司在二审中主张，系争房屋涉及动拆迁，政府已对华星村委会进行补偿，故华星村委会应将停业损失和搬迁费赔偿给旅人酒店公司。根据二审中华星村委会提供的《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置协议》，其中停产停业等补偿为0，装修和附属物补偿合计2,403,511.20元,可恢复使用机器设备搬迁费153,220.80元、物资搬迁补偿117,980元，上述费用合计2,674,712元。由于租赁合同与动拆迁补偿属于两个不同的法律关系，其中对相关损失的评估也是采用不同的方法和标准，现根据上述补偿安置协议中的约定，华星村委会未获得停产停业补偿，其应获得的装修和附属物补偿及搬迁补偿的总金额低于旅人酒店公司因租赁合同无效可以获得的装修损失金额，故旅人酒店公司再要求华星村委会将补偿安置协议项下的搬迁费也予以赔偿，显然有失公平，本院不予支持。关于旅人酒店公司对程序上提出的相关意见，经审查均不能成立，故本院不予采纳。一审法院对鉴定费遗漏处理，故本院二审予以一并处理。综上，旅人酒店公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费88,121元，由上海旅人酒店有限公司负担；鉴定费306,183元，由上海旅人酒店有限公司负担150,030元、上海市浦东新区合庆镇华星村村民委员会负担156,153元。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 蒋庆琨审判员 钱文珍二〇二〇年五月八日书记员 周 勰附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……