山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁09民终1443号 上诉人（原审被告）：王为民，男，1965年10月30日出生，汉族，住泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：吴秀坤，泰安泰山泰前法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：张成林，男，1956年10月14日出生，汉族，住泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：杨永涛，山东泰润律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐传林，山东泰润律师事务所实习律师。 上诉人王为民与被上诉人张成林房屋租赁合同纠纷一案，上诉人不服泰安市泰山区人民法院（2019）鲁0902民初6030号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人王为民上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审法院认定上诉人与被上诉人之间存在租赁合同关系，属事实不清。1、上诉人的房屋在被法院执行给被上诉人之前，上诉人已经将房屋租赁给他人，被上诉人将房屋租赁给上诉人属自始主观不能，上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同并非上诉人的真实意思表示。被上诉人无法将房屋交付上诉人使用，上诉人也无法使用房屋。上诉人与被上诉人虽然签订房屋租赁合同，但该合同除上诉人交付被上诉人10000元租赁费外，合同其余内容并未实际履行。一审法院混淆了合同的签订与合同的履行。2、上诉人与被上诉人之间虽然签订房屋租赁合同，但是被上诉人并未将房屋交付上诉人使用，该合同并未实际履行。如果真有合同当事人违约，也是被上诉人违约，上诉人不存在违约。3、上诉人与被上诉人均明知上诉人的房屋被法院执行给被上诉人之前，涉案房屋早已租赁给他人。房屋虽然已变更给被上诉人，但房屋因租予他人并未实际交付给被上诉人占有使用，这是上诉人与被上诉人不争的事实。其次，一审法院认定房屋由他人租赁使用，又否定上诉人与他人之间房屋租赁合同的真实性，一审法院的认定前后矛盾。二、一审法院程序违法。1、一审法院漏列当事人程序违法。一审法院直接否认上诉人与他人签订房屋租赁合同的真实性，侵害了上诉人与他人签订房屋租赁合同之他人的合法权益，一审法院应当追加上诉人与他人签订房屋租赁合同的合同当事人参加诉讼，便与查清事实，维护当事人的合法权益。2、一审法院超审限办案程序违法。本案一审法院2019年11月8日立案，适用简易程序审理，2020年3月2日制作民事判决书，超出简易程序三个月的审限。按最高人民法院的规定，应属办案程序违法。三、一审法院适用法律不当。一审法院在认定事实不清、程序违法、无事实依据、无法律依据的情况下，认定上诉人违约并承担违约责任，应属适用法律不当。综上述，一审法院认定事实不清，适用法律不当，程序违法。 被上诉人张成林辩称：一、一审法院认定张成林与王为民之间存在租赁合同关系且构成违约，事实认定清楚，王为民主张认定事实不清，不成立。在一审诉讼过程中，张成林提交《协议书》一份，证明双方签订《协议书》。王为民当庭质证称对协议真实性没有异议，也认可协议签订当日支付了10000元租金，该合同已经合法成立和生效。王为民支付1万元租金后，剩余租金一直未付，构成违约。王为民上诉主张其签订房屋租赁合同并非其真实意思表示，双方不存在租赁合同关系，且不构成违约，显然不成立。二、王为民上诉称张成林未实际交付给他占有使用，不成立。张成林在一审诉讼过程中提交《执行裁定书》一份，《不动产权证书作废公告》一份，《不动产证》一份，证明王为民作为涉案房屋的原产权人，在涉案房屋过户张成林前对涉案房屋实际占有使用，在泰山区法院裁定涉案房产交付张成林抵债，涉案房屋在裁定送达张成林时其转移给张成林，并办理了产权转移登记。王为民当庭质证也没有异议。一审法院认定，在涉案房屋过户后，王为民应向张成林转移房屋占有使用的权利，双方签订租赁协议后，王为民已由原所有权人转化为承租人，是合法有据的。王为民主张张成林未实际交付给他占有使用，显然也不成立。三、王为民上诉主张一审法院否认其与他人之间房屋租赁合同的真实性属认定事实不清，也不成立。王为民在原审诉讼中提交了《租赁协议》，主张出租给任婷婷，租期20年，租金40多万一次性支付，但按照该《租赁协议》的约定，20年的租金过百万，与王为民的陈述自相矛盾，显然不真实。并且涉案房屋历经评估、拍卖和抵债程序，王为民均没有提及过房屋租赁事由，也没有向执行人员报告过房屋租赁事由；任婷婷也从没有出面主张优先购买权等权利，进一步印证该租赁合同并不真实存在，一审法院否认该《租赁协议》的真实性，也合法有据。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持。王为民的上诉请求缺乏事实和法律依据，应依法予以驳回。 一审法院认定事实：2018年2月26日，原告作为甲方、被告作为乙方签订协议书一份，约定：“经双方友好协商，考虑到双方现状和各自困难，本着互助互让的情谊，达成以下约定条款内容，共同遵守执行。一、泰安宝龙城市广场A区酒店式公寓一号楼1004号营业房（70平方米）房主甲方张成林同意租给乙方王为民，租期从2017年9月20日至2019年10月20日止，共计25个月，租期到即腾空房屋清场，乙方保证房屋完整、安全、整洁、设备完好交还甲方。二、在租期内，乙方需向甲方给付房租费总价3万元，付款时间协议签字生效即付款1万元，剩余2万元2019年6月30日前结清。三、乙方在房屋租期内不得搞大型装修保证房屋原来结构，不得改动门窗、水电、管网，保证房屋安全、整洁、防火防盗设备完好，正常使用无损坏，租期内不得转租。四、如果一方违反协议约定条款内容，须向另一方支付违反协议约定条款内容的违约金10万元。以上约定条款内容双方自愿达成，要共同遵守执行签字生效，具有法律效力”。合同签订后，被告支付租金10000元，未支付剩余租金。关于房屋交付，原告称房屋本来是被告和其对象的房产，因为被告欠原告50万元借款本金，原告起诉被告之后，通过法院裁定将涉案房产抵顶给原告，原告办理产权登记之后，与被告补签了本案的协议书，涉案房屋一直是在被告实际控制之下，房产已经视同交付。原告提交（2015）泰山执字第1234号执行裁定书、泰安市国土资源局于2017年8月28日作出的不动产权证书作废公告和泰安市国土资源局于2017年9月19日颁发的涉案房屋的不动产权证书证明其主张。执行裁定书载明：“依照《最高人民法院关于适用的解释》第四百九十三条、《最高人民法院关于人民法院民事执行拍卖、变卖财产的规定》第二十三条、第二十七条、第二十八条、第二十九条的规定，裁定如下：一、将位于泰安市温泉路北段路西环山路以南宝龙广场A区酒店式公寓一号楼1004号房产（证号泰房权证泰字第××号）交付申请执行人张成林抵顶（2015）泰山民初字第314号民事判决书确定的全部债务。泰安市温泉路北段路西环山路以南宝龙广场A区酒店式公寓1号楼1004号房产的财产权及其他权利自本裁定送达申请执行人张成林时起转移。二、申请执行人张成林可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。本裁定书送达后即发生法律效力。”不动产权证书作废公告载明：“现我机构无法收回下列不动产权证书（泰房权证泰字第××号和泰土国用（2014）第T-1388号），根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十三条的规定，现公告作废。”被告对原告提交上述证据的真实性无异议，同时称涉案房屋之前是被告和张妍坤的，但是上次借款起诉前已经由被告出租给别人，租期为20年，租金40多万元，一次性支付，现在房屋由承租人占有，提交租赁协议复印件一份。原告对协议真实性有异议，出租人及承租人均没有列明身份证号，租赁期限通常与租赁经营项目相一致，该租赁合同一次性就租赁20年，不符合房屋租赁的常理，一次性支付20年租金，也不现实，合同约定的是租金按半年结算一次，并且一次性支付20年租金的话，一年36000元，20年是72万元，再加上每年5%递增，可远远超过40万元，与被告陈述相矛盾；涉案房屋已经通过拍卖抵顶程序，被告没有提及租赁使用，假使租赁事实存在，拍卖前必须通知承租人，对于维持原租赁的，拍卖公告中必须告知竞买人，但是涉案房屋拍卖没有在拍卖前通知，也没有在拍卖公告中体现有租赁行为；原被告签订协议时，被告也没有提及房屋出租给任婷婷的事实，据原告了解，目前涉案房屋不是任婷婷实际经营租赁，是一个姓赵的于2019年5月从一个姓吴的手中接手来的，基于上述理由，完全可以反证该租赁合同不是真实存在，并且假使该租赁合同真实存在，根据合同相对性原则，也不影响原告依据双方协议书向被告主张诉求。原告还提交吴建梅与赵玉会就涉案房屋于2019年4月30日签订的房屋租赁合同复印件说明现房屋占用情况，该租赁合同租期二年，自2019年5月15日至2021年5月15日。被告质证称不清楚。关于涉案协议签订原因，原告称原被告自己商定交付，只是签了一个协议，被告反租回去；被告称知道原告已经取得房屋所有权，因为有之前的租赁协议在，赶人家很困难，所以就缓一缓来做工作，就和原告签订了协议，当时都知道是拿不到房屋的。原告同时称拍卖时知道涉案房屋是他人使用，不是被告使用，具体什么人使用不清楚，至于使用人和被告什么关系不清楚。 一审法院认为，原被告签订的协议书系双方当事人真实意思表示，合法有效。被告作为原产权人，在房产过户原告前其对房屋有占有使用的权利，在房屋过户后其应向原告转移房屋占有使用的权利。鉴于被告并未将房屋交付原告，原被告签订了涉案协议，应当认定被告已经从所有权人转变为承租人，现被告辩称原告并未交付房屋，一审法院不予采信。被告未按照合同约定支付全部租金，已构成违约，原告主张被告支付剩余租金20000元及截止到本案起诉之前的房屋占用费680元，一审法院予以支持。虽然本案中可以认定原被告租赁合同已实际履行，但应明确的是，在签订合同时原被告均不直接占有涉案房屋，现被告也不实际占有房屋，从原被告各自提交的其他租赁协议来看，被告与现在的实际占有人也不存在直接的合同关系，在此情况下，原告仅向被告主张返还，一审法院不予支持；原告主张起诉之后的占用费，一审法院亦不予以支持。原告主张的违约金100000元，虽有合同约定，但其并未提交证据证实其损失，结合本案实际情况，一审法院依法调整为10000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决：一、被告王为民于本判决生效之日起十日内支付原告张成林房租20000元及截止到本案起诉之前的房屋占用费680元；二、被告王为民于本判决生效之日起十日内支付原告张成林违约金10000元；三、驳回原告张成林的其他诉讼请求。案件受理费1350元，由被告王为民负担。 二审期间，双方当事人均未提交新的证据，经审理查明的事实与一审查明相一致，本院予以确认。 本院认为，双方当事人争议的焦点问题为：一、双方当事人之间是否存在租赁合同关系；二、上诉人是否应当承担违约责任；三、一审是否存在超审限问题。 关于第一个争议焦点，本院认为，双方当事人于2018年2月26日签订的书面协议书系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律强制性规定，应为合法有效，缔约方应按照合同约定履行相应的合同义务。根据一、二审查明的事实可以确认，涉案房产产权经（2015）泰山执字第1234号执行裁定书确定转移给被上诉人张成林，原不动产权证书公告作废，由此可以认定涉案房产的实际产权人为张成林，其有权对该房产进行处分，双方当事人之间存在合法有效的房屋租赁合同关系，至于是否按照该合同履行，并不影响合同的成立及民事法律关系的设立，只能作为确定违约责任的客观依据，因此上诉人主张双方之间不存在租赁合同关系，无事实及法律依据，本院不予采信。 关于第二个争议焦点，本院认为，双方协议书签订后，上诉人负有按照协议约定支付租赁费的合同义务，上诉人未按照合同约定支付剩余租金及房屋占用费，应承担相应的违约责任。至于上诉人与案外人之间是否存在合法有效的租赁关系，根据合同相对性原则，并不影响上诉人在本案租赁合同中应承担的违约责任，其与第三人的权益纠纷可另行主张权利。因此上诉人主张一审法院漏列当事人无法律依据，本院不予支持。 关于第三个争议焦点，本院认为，一审法院适用简易程序审理本案，庭审中向双方当事人征求意见，双方当事人均明确同意在审理期限到期后继续适用简易程序审理，因此本案一审不存在超审限办理的情形，上诉人该项主张无事实及法律依据，本院不予采信。 综上，上诉人王为民的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2700元由上诉人王为民负担。 本判决为终审判决。 审判长 阎 鹏 审判员 朱 峰 审判员 邢友峰 二〇二〇年五月十三日 书记员 王 霞