浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终819号 上诉人（原审原告）：吴定夫，男，1964年11月11日出生，汉族，住上海市宝山区。 委托诉讼代理人：谢伟强，浙江法校律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：吴子泉，男，1958年3月1日出生，汉族，住绍兴市越城区。 委托诉讼代理人：王小刚，浙江点金律师事务所律师。 上诉人吴定夫因与被上诉人吴子泉所有权确认纠纷一案，不服绍兴市越城区人民法院（2019）浙0602民初4664号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吴定夫上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。事实与理由：1.吴子泉与案外人吴志明之间的买卖的关系不能被认定为物权法第一百零六条规定的主观上存在善意。根据物权法司法解释一第十五条、第十六条的规定，受让人受让不动产或动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失，应当认定受让人善意；受让人知道他人已经依法享有不动产物权，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权。因此，适用物权法第一百零六条的前提是转让人作为无处分权人却被不实登记为房屋所有权人，致使受让人主观上认为与其交易有产生取得物权的法律效力。就物权取得方式，善意取得属于原始取得，即依据法律的规定取得，并以依据房屋真实原所有者的意愿取得，故只有符合法律关于善意取得制度的规定，第三人才能依据善意取得制度取得房屋所有权。适用善意取得的具体条件为：无处分权人并非房屋的真正权利人，只是被不实登记为房屋所有权人；对房屋的处分必须是无权处分；无处分权人与第三人之间必须存在真实合法的交易行为，且第三人已经支付合理的对价；第三人受让房屋时必须善意，且转让的房屋已经办理了登记过户手续。物权法第一百零六条的善意系物权行为善意，而非合同行为善意，即如轻信于转让人之承诺而未作产权登记核实，则不能视之为符合物权法第一百零六条之善意。本案中，吴子泉作为买受人，向案外人吴志明购买讼争不动产时，已经明知该不动产登记在吴定夫名下，吴定夫依法享有不动产物权，吴志明并无处分权；而且吴志明已明确告知吴子泉买卖关系并非向吴定夫买受时，吴子泉却仍予购买，此后也从未联系吴定夫核实并寻求不动产转让登记。2.吴子泉的买受价格不合常理。吴子泉向吴志明购买讼争不动产的价格与吴志明买入时的价格比较，明显偏低，不合常理。3.讼争不动产仍登记在吴定夫名下，未发生转让登记。物权法第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让合消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，物权法第一百零三条规定“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”，该法第一百零五条规定“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记”，该法第一百四十七条规定“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”。不动产登记制度是国家依法保障物权公示公信的核心，必须依法由国家法定机关实施。农村不动产登记，房随地走，以集体土地使用权登记为核心。司法实务中，农村房屋买卖的善意取得应当考虑产权已经办理转移登记这一条件。一审判决以“农村房屋产权登记制度尚不完备”为由认定讼争不动产转让登记无法可依并进而认定农村房屋买卖善意取得构成要件可以不包括已经办理转让登记的观点不能成立。 吴子泉辩称，1.涉案不动产不属于吴定夫所有，其请求权基础不存在。吴定夫并未持有涉案不动产的原始产权登记凭证，其提交的“绍兴市国土资源局地籍档案查询单”不能作为认定其为权利人的依据。该地籍档案查询单仅是对1992年12月7日初次登记的记载，其备注栏注明“宗地内建筑面积不做产权依据，仅供参考”字样，可见登记部门并未对地籍及地上建筑物的变动进行过核实。吴定夫系违法取得的初始登记。根据吴子泉代理人一审申请调查令获得的涉案不动产有关的1987年3月20日《绍兴市越城区村镇建房申请审批表》、1992年6月18日《绍兴市越城区土地登记申请书》、《土地登记审批表》等证据显示，涉案不动产由吴定夫的胞兄吴阿夫（虎）申请宅基地获批后建造，于1992年6月18日由吴阿夫（虎）申请登记，后在《绍兴市越城区土地登记申请书》原表上涂改申请人为吴定夫，于1992年12月获得批准登记。而根据吴定夫自认，其户籍已于1989年迁往上海，申请宅基地登记时已不是白鱼潭村集体组织成员，不符合分户登记条件。吴定夫利用当时户籍管理制度不完善的漏洞获得的初始登记违法。2.吴子泉已合法有效取得涉案不动产。吴子泉于1998年7月通过白鱼潭村委会组织的宅基地调剂的方式支付合理对价后，从本村村民吴志明处获得涉案不动产的宅基地使用权及地上房屋。交易房屋及调剂宅基地时吴子泉是善意无过失的。吴子泉与吴志明的房屋买卖及宅基地调剂系在白鱼潭村委组织下进行的，白鱼潭村委提供的《越城区灵芝乡白鱼潭村土地使用权申报登记归户情况表》已在变更情况栏中明确记载了涉案宅基地由原户主吴定夫变更为吴志明，吴子泉有充分理由相信吴志明有权处分涉案房屋及宅基地。政府征收部门已通过确权确户的具体行政行为确认吴子泉为涉案房屋宅基地的权利人。根据《绍兴市人民政府办公室关于印发绍兴市区征收集体所有土地房屋补偿办法（试行）的通知》（绍政办发［2017］1号）第十一条的规定，决定征收集体土地后，应当“建立由房屋征收、国土、建设、规划、公安、综合执法等部门及属地乡镇（街道）组成联合认定机构，依据相关规定对征收范围内的房屋权属、安置人口及分户等情况进行联合认定”。可见，确权确户是国土部门参与的具体行政行为，该行为显然具有确定不动产权属的效力。根据《住宅房屋征收确权确户表》，涉案宅基地权证人为吴子泉，确权确户依据是“吴志明权证2××宗”，即涉案不动产交易的上一手权利人是吴志明。这也说明吴志明也取得过不动产登记，印证了吴定夫一审提交的地籍查询单仅仅是初始登记情况，并未包含后续变动情况的事实。3.涉案不动产因征迁而灭失，吴定夫要求确认其为权利人的诉讼请求缺乏事实基础；吴定夫要求确认吴子泉取得的拆迁补偿归其所有缺乏事实与法律依据。吴子泉是涉案不动产的权利人，有权取得拆迁补偿款。吴定夫认为补偿款应归其所有应向绍兴市越城区主张。4.退一步讲，即便认定吴定夫是涉案不动产的登记权利人，也无需支持吴定夫的诉讼请求。吴定夫胞兄吴阿夫（虎）与案外人吴志明之间签订的《绝卖屋契》合法有效且对吴定夫发生法律效力。吴阿夫（虎）有权且吴志明在村委主持下也有理由相信吴阿夫（虎）有权处置涉案不动产。涉案宅基地及房屋从申请、建造到登记均由吴阿夫（虎）一手经办，吴志明有理由相信其有权处置；吴阿夫（虎）与吴志明之间的《绝卖屋契》由村委主持，村委文书执笔立约，吴志明有理由相信村委会主持的房屋买卖合法有效。吴定夫25年来并未对吴阿夫（虎）处置房屋提出过任何异议，吴志明、吴子泉均有理由相信吴定夫同意吴阿夫（虎）处置房屋。吴子泉获得拆迁补偿款不宜调整，也无需调整。吴子泉获得拆迁补偿款涉及宅基地上需安置人口的因素，如果简单地判决吴子泉将拆迁补偿款支付给吴定夫，损害了吴子泉名下其他民事主体基于户口的拆迁安置利益。若判决吴子泉将涉案宅基地房屋对应的补偿款支付给吴定夫会造成国有资产的流失，引发系列诉讼。根据拆迁政策，如将涉案不动产补偿款判给吴定夫后，吴子泉名下6个户口可获得保底安置款，人民政府必需额外支出一笔拆迁安置补偿费用。此举会令违法取得宅基地登记的吴定夫获得不正当的利益，吴子泉遭受损失后，势必向吴志明、白鱼潭村委、绍兴市国信公证等利害关系主体主张权利，形成新的诉讼。按照债权原理，无需将吴子泉获得的拆迁补偿款判定给吴定夫。吴子泉与其上手吴志明之间买卖合同有效，吴志明与其上手吴定夫之间买卖合同亦有效。在上手均存在交付违约的情况下，吴定夫向下手承担违约责任后，仍然无法取得任何拆迁利益，徒增讼累。5.吴定夫25年不主张权利，证明其并非真正权利主体，支持其诉讼请求不符合一般社会公众的生活经验。虽然我国民法体系未确定消灭时效制度，但法律不保护权利上的睡眠者。如果因一个25年来怠于行使权利的睡眠者为牟取不正当利益而提起的诉讼，就变动诸多利害关系主体之间的已经稳定了数十年的法律关系，不符合法律维护交易安全的机能。 吴定夫于一审起诉时的诉讼请求：确认位于绍兴市越城区（证书号灵芝集用1992第888号）不动产为原告所有；诉讼中将诉讼请求变更为确认被拆迁房屋拆迁安置权益归原告所有。 一审法院认定：灵芝集用1992第888号集体土地使用权证书（发证日期1992年12月17日）载明：土地使用者吴定夫，土地坐落于灵芝乡白鱼潭村，宗地号2××，图号区-5-11，使用权面积42.56平方米，建筑面积127.68平方米。原告吴定夫申请上述土地登记系由其哥哥吴阿虎于1992年6月18日代为申请办理，在申请时附有于1987年3月20日落款的分书一份，分书中明确韩兰珍将家产分受给二个儿子，长子吴阿虎已讨亲完备，分得原有老楼房壹间，此（次）子吴定夫因未成亲由长子吴阿虎负责给阿弟吴定夫建造好楼房壹间，其中补贴阿弟建造房费玖仟元正，其余费用自负；同时申请时附有绍兴市越城区村镇建房申请审批表，其中载明吴阿夫（即吴阿虎）于1987年3月20日申请审批建房，家庭人口5人，申请建造楼房一间，后审批单位在审批意见中载明“原楼房壹间26.1平方米，拆除批屋壹间26.3平方米，新建楼房壹间38平方米”。另查明，被告吴子泉提供绝卖屋契2份（最初由案外人吴志明交由吴子泉），其中一份绝卖屋契载明1994年2月26日，立绝卖屋契人吴阿虎将涉案被拆迁房屋出卖案外人吴志明；另一绝卖屋契载明1994年2月26日，立绝卖屋契人吴定虎将涉案被拆迁房屋出卖案外人吴志明。根据吴志明的证人证言，上述第一份绝卖屋契是村里会计张胜利代写的，当时是吴阿虎说其弟弟要卖房，且吴阿虎说自己有权利的，一开始写第一张绝卖屋契的时候其以为房子是吴阿虎的，后来吴阿虎说这个房子是其弟弟的，所以又写了第二张绝卖屋契，第二张是其二爹写的，当时买这个房子的时候中间人是陈高海，其买这个房屋时购房款也是交给吴阿虎的；后来其要造房子，村里说其房子多，村书记张柏水、村长张利明就说让其把房子卖给吴子泉，因为吴子泉房子少，省得他再去审批，后来在大队写好买卖合同再去公证。1998年7月2日，吴志明（出主）与吴子泉（受主）签订房屋买卖合同一份，并于同日在绍兴市公证处进行公证，约定出主有坐落在本市灵芝乡白鱼坛村东岸头（宗地号：2××）坐北朝南三层楼屋一间。自愿绝卖给受主所有。该屋东墙与李水云共有，西墙与受主共有，其余墙体均属已有。该屋价经双方议定计人民币贰万元整。受主在九八年七月二日将屋款全部付清。出主到新楼竣工搬入新居之日屋交受主管业。若今后有产权纠葛，由出主承担责任，与受主无涉。同日，原越城区灵芝乡白鱼潭村村民委员会出具证明一份，该证明保存于上述公证档案中，证明载明：兹本村村民吴志明与妻子于一九八七年建造坐落在灵芝乡白鱼潭村（宗号2××）坐北朝南的三层楼屋壹间，该屋东墙与李水云共有，西墙与受主共有，南北至道地，村决定调剂给缺房户吴志泉。在原越城区灵芝乡白鱼潭村土地使用权申报登记归户情况表中上述土地及房屋变更情况中记载有“卖给吴志明”。涉案被拆迁房屋此后一直由被告吴子泉居住。越城区灵芝街道白鱼潭村村民委员会于2019年5月20日出具情况说明一份，其中载明：一、1994年2月26日，经双方协商，自愿签订房屋买卖协议，村民吴定夫（虎）将本案所涉不动产（宗地号：2××）绝卖给吴志明。当时由村会计代写协议，由陈高海做中人见证。二、在双方不动产转让后，在村土地使用权申报登记归户登记表中进行登记，明确所有权归属吴志明。三、1998年7月2日，经村委协调吴志明将本案所涉不动产（宗地号：2××）绝卖给吴子泉，双方签订房屋买卖合同并对此买卖合同进行公证（绍兴市公证处公证）。又查明，2019年4月29日，绍兴市越城区灵芝街道办事处与吴子泉户签订《越城区征收集体所有土地涉及房屋安置补偿协议书》，涉案房屋及其余房屋被拆迁，认定具有合法审批手续的住宅房屋确权面积为257.64平方米，实际安置人口5人，可加计安置人口1人，合计可安置人口6人，最终确定吴子泉户被征收房屋总补偿款合计为4415309元。现原告认为涉案被拆迁房屋应系其所有，故相应拆迁安置权利应归原告所有，遂成讼。 一审法院认为，根据本案查明的相关地籍档案登记材料，可以证实涉案被拆迁房屋相应的集体土地使用权曾于1992年12月登记在原告吴定夫名下，涉案被拆迁房屋原由吴定夫所有。现被告吴子泉认为上述产权登记错误，吴定夫不能作为实际产权人，但未提供充分证据证明，故该院不予支持。原告吴定夫系最初涉案被拆迁房屋的所有权人，此后涉案房屋由吴定夫的哥哥吴阿虎出面出卖给吴志明，双方签订过绝卖屋契，但据吴志明的证言，其当时都是与吴阿虎进行交易，吴阿虎也表示房屋是吴定夫的，现吴定夫否认曾授权吴阿虎将房屋出卖，且吴志明、吴子泉也无法证实当时房屋买卖系征得吴定夫同意。而被告吴子泉于1998年7月2日与吴志明签订房屋买卖合同，约定由吴志明将涉案房屋出卖给吴子泉，根据前述情况，且不论吴志明当时是否系房屋有权处分人，即便吴志明系无权处分人，但公证处存档的房屋买卖合同、村委出具的证明以及吴志明的证言可以证实当时系在村委的调剂下，吴子泉与吴志明签订了房屋买卖合同并进行了公证，而当时白鱼潭村土地使用权申报登记归户情况表中涉案房屋及土地变更情况中亦记载有“卖给吴志明”，可见在当时吴子泉有理由相信吴志明取得了涉案房屋所有权，同时依据当时的市价支付房屋价款2万元，并在此后一直长期占有房屋，故吴子泉的购房动因是善意的；另一方面，吴志明与吴子泉系同村村民，涉案被拆迁房屋也在该村，房屋交易又是在村委的调剂下进行，在农村房屋产权登记制度尚不完备的情况下，具有一定的公信力和公示效应。综上，虽然房屋买卖行为发生在我国物权法颁布之前，不动产善意取得制度尚未全面法定化，但面临所有权人与善意第三人进行利益衡量时，该院认为应遵循保护善意第三人的合法权益，维护交易安全和维护社会经济秩序的宗旨，故认定被告吴子泉购买涉案农村房屋满足善意取得制度构成要件，产生物权变动的法律后果，现原告要求确认涉案房屋拆迁安置权益归其所有，该院不予支持。被告认为原告存在虚假诉讼，该院认为缺乏依据，不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第72条之规定，判决驳回原告吴定夫的诉讼请求。案件受理费减半收取40元及财产保全费5000元，由原告吴定夫负担。 二审中，各方均未向本院提交新的证据。 经审理，本院对一审判决查明的事实予以确认。 本院认为，吴定夫关于确认涉案房屋拆迁安置权益归其所有的主张不能获得支持，理由如下：1.从买卖的过程来看，吴子泉并非直接从吴定夫处购买涉案房屋，而是从案外人吴志明处购得。2.从买卖合同的效力来看，吴子泉系涉案房屋所在的集体经济组织成员，其与吴志明之间的买卖合同得到了当地村委的确认，应属合法有效。3.涉案房屋自1994年起就为吴志明、吴子泉实际占有使用，吴定夫20余年怠于行使涉案房屋相关权利，足以使人相信吴阿夫（虎）处置涉案房屋系受吴定夫的委托或经其同意，即吴阿夫（虎）与案外人吴志明之间签订的《绝卖屋契》合法有效。综上，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，程序得当，法律适用正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人吴定夫负担。 本判决为终审判决。 审判长 梅 云 审判员 王 瑜 审判员 张百元 二〇二〇年五月二十七日 书记员 叶 婷