湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂10民终209号上诉人（原审原告）：东营市垦利区新高度房地产营销策划有限公司，住所地山东省东营市垦利区中兴路77号中关村黄河口创业学院1幢2楼201-1室。法定代表人：李文水，该公司执行董事。委托诉讼代理人：郭王飞、李华刚，湖北荆楚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：荆州竹叶山商贸城投资发展有限公司，住所地荆州市荆州区荆州大道49号。法定代表人：陈志福，系公司董事长。委托诉讼代理人：李立新、陈向红，湖北蓝宇律师事务所律师。上诉人东营市垦利区新高度房地产营销策划有限公司因与被上诉人荆州竹叶山商贸城投资发展有限公司委托合同纠纷一案，不服湖北省荆州市荆州区人民法院（2019）鄂1003民初1532号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人郭王飞和被上诉人的委托诉讼代理人李立新、陈向红到庭参加诉讼，本案现已审理终结。东营市垦利区新高度房地产营销策划有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审第一项诉讼请求。上诉理由：1、2016年11月4日双方签订的《荆州竹叶山车世界项目策划及销售代理服务合同》第十条第5款明确约定：“关于上客的所有相关费用由乙方全权负责，甲方按成交套数给予乙方每成交一套5000元上客费用补贴”。上诉人已举证证明销售公寓98套，被上诉人仅支付公寓的佣金（报酬）、未支付公寓的委托费用（俗称上客车费），一审法庭调查时，被上诉人对以上事实并无异议。本案非居间合同纠纷，除佣金（报酬）外，上诉人有权依据《合同法》第398条主张委托费用，案涉合同第十条第5款将委托费用包干，盈亏自负。被上诉人一审抗辩公寓的委托费用结算完毕，是指佣金（报酬）结算完毕，被上诉人将“报酬”与“委托费用”混为一谈。2、案涉合同第十条第5款已非常明确，是指成交的房屋套数，而不是指成交的商铺套数。由于被上诉人的公寓位置偏，一般客户并不感兴趣，上诉人做广告、派人从乡镇拉客户，要支付人头费和交通成本，公寓房的销售成本甚至大于商铺。被上诉人认为公寓房价格低销售成本也相应低以及行业习惯不支付公寓上客费的理由不能成立。合同约定每成交一套房屋由被上诉人支付5000元上客费，自然包含了公寓。3、上诉人已完成举证：（1）合同有明确约定；（2）成交了98套公寓（被上诉人只对2套提出异议）；（3）被上诉人未支付98套公寓的委托费用。以上举证内容被上诉人并无异议，被上诉人未提交有效证据证明双方更改了合同内容或者重新签订补充协议约定公寓不支付委托费用，也无证据证明上诉人主动放弃了公寓的委托费用。一审仅凭被上诉人的无理抗辩和证人推断性证言，得出双方合同已履行完毕的结论，属于认定事实错误、适用法律错误。4、由于双方对商铺、公寓的佣金及溢价提成无异议，对商铺的委托费用（上客费）也无异议，便及时造表结算。但因为被诉人提出了不支付公寓委托费用的无理要求，公寓的委托费用一直未结算。被上诉人认为公寓价格低、行业习惯。不支付公寓委托费用，属于不讲诚信的理由。上诉人从未放弃公寓的委托费用，上诉人在诉讼时效期间内一直在向被上诉人主张权利。《民法总则》第140条规定：“行为人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。”现无任何有效证据证明上诉人明示或默示放弃了98套公寓的委托费用，一审判决认为双方的合同义务已履行完毕，与《民法总则》第140条规定相悖。终上，被上诉人一审拒付公寓上客费的抗辩理由，既无事实根据、也无法律依据，既违反了诚实信用、也违反了契约精神，望二审法院依法改判。荆州竹叶山商贸城投资发展有限公司辩称：本案被答辩人的诉请无事实和法律依据，双方合同中的权利义务已实际履行完毕，经双方签字或盖章确认的所有委托代理费用结算为人民币9708441.00元，答辩人两年前就向被答辩人支付完毕。请求人民法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。一、本案合同中的权利义务已履行完毕，答辩人已向被答辩人付清所有委托费用，被答辩人主张的49万元委托费用及利息无事实和法律依据。答辩人与被答辩人2016年11月4日签订了《荆州竹叶山车世界项目策划及销售代理服务合同》，合同期限至2017年6月30日。自委托被答辩人代理销售以来，共销售163套商铺、96间公寓。委托代理费用结算为人民币9708441.00元。该合同于2017年8月己全部结算履行完毕。1、关于被答辩人主张98套每套5000元的车辆及上客费用问题。本案中被答辩人主张的98套代理销售房屋全部为公寓，其中96间公寓为被答辩人代理销售，另有2间公寓为湖北新高度公司代理销售。答辩人已支付该96间公寓委托费用583498.15元。另外2间公寓按照协议和湖北新高度公司进行了结算。本案销售代理服务合同委托费用支付条款在合同第九条：销售价格、佣金标准、溢价分成及支付约定，对于公寓（实际销售额3%）和商铺（当月销售额10%-12%）分别约定的提点佣金。而合同第十条其他约定第5款“车辆及上客费用”是针对销售代理公司组织车辆安排城区或周边县、市有购买意愿的客户坐车过来看房后购买了商铺的一项交通补贴，以实际成交套数和实际发生费用确定，每套补贴5000元。合同中的每套是指每套商铺，不含公寓。因为公寓面积小，以每间为单位，而不是每套。双方在履行过程中按照交易习惯、约定俗成，并经多次对账结算一致确认，对成交的商铺每套另外进行了5000元上客费补贴，公寓不补贴。从第一次结佣开始，双方就明确，并在被答辩人提交的结算明细表中载明销售的公寓无上客费。且根据《商品房销售管理办法》第二十八条规定，受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。《中国房地产经纪执业规则》第二十七条规定，房地产经纪机构收取佣金不得违反国家法律法规。国家计委、建设部发布的《关于房地产中介服务收费管理的通知》规定，代理收费标准不得超过成交价的3%。故答辩人己超出法律法规的标准向被答辩人支付了委托费用。且答辩人已按双方签字对账确认的结算明细总费用付清，不应再另行支付被答辩人主张的该笔委托费用。对于超出法律规定的标准支付给被答辩人的委托服务费用保留另案诉讼要求被答辩人返还的权利。2、关于利息问题。根据合同第九条第4项支付约定第4.2.5:“双方特别约定本协议项下约定的佣金（代理费）和服务费由乙方向甲方每月5日前开具增值税专用发票，甲方按照乙方指定的对公账号直接汇款。因乙方每月5日前未能提供上个月增值税专用发票，甲方暂缓佣金支付，等乙方发票开具后再进行支付，且不承担由此所致的延迟付款的责任。”假定答辩人尚有未支付给被答辩人的委托费用，根据合同该条的特别约定被答辩人应提前开具税务发票来进行结算。结合本案，双方合作结束己满两年，被答辩人至今都没有开票或函件给答辩人。因此，即使有延迟支付的费用，根据合同约定答辩人不承担由此所致的延迟付款的责任。且答辩人己付清所有委托费用，故被答辩人主张的利息没有事实和法律依据。二、一审认定事实清楚，判决结果符合法律规定。一审法院经过庭审质证，听取双方辩论意见后作出驳回被答辩人的诉讼请求的裁判符合法律规定。综上，被答辩人的上诉请求无事实和法律依据，双方合同中的权利义务己实际履行完毕，经双方确认的所有费用已结算，答辩人向被答辩人支付完毕后，请求人民法院依法驳回被答辩人的上诉请求，维持原判。东营市垦利区新高度房地产营销策划有限公司向一审法院提出诉讼:1、判令被告向原告支付委托费用49万元及按年利率6%计算的利息（自2017年7月1日合同期满时起至2019年5月31日为56350元，2019年6月1日后的利息以49万元为基数计算至清偿完毕之日止）；2、判令被告向原告支付欠付的报酬、费用、补贴和溢价提成87443元。一审法院认定事实：2016年11月4日，原告与被告签订了一份《荆州竹叶山车世界项目策划及销售代理服务合同》，双方约定项目名称为荆州竹叶山车世界，位置位于荆州市××区××大道××号，合作期限至2017年6月30日。合同第十条第（5）项约定：车辆及上客费用：关于上客的所有费用由乙方全权负责，甲方按成交套数给予乙方每成交一套5000元的上客费用补贴，于客户签订《商品房买卖合同》七日内支付给乙方，含客户到访餐费。甲方不提供车辆。原告与被告合同已经履行完毕，双方签字确认的竹叶山车世界项目佣金结算明细表的金额被告均已支付。一审法院认为，原告与被告签订的销售协议，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行合同义务。本案争议的焦点问题：被告应否向原告支付已成交公寓每套5000元的上客费用补贴问题？原告认为，按照双方合同第十条的约定，被告尚欠其已经销售的98套公寓上客费49万元。被告认为，双方合同已经履行完毕且所有佣金已经支付。本院认为，原告方在结算明细签字确认项目佣金结算数额及扣除数额均真实有效，且原告认可双方签字确认的佣金已经结算完毕，对此本院予以确认。从双方每次结算明细看，双方从未涉及到公寓的上客费，二位证人证言亦证实由于公寓出售价格低，所以每套提成也低，并按照行业规矩，公寓也没有上客费。在双方合同已经履行完毕后，原告以被告公司处于强势地位，逼迫其签字确认了结算明细为由，请求被告支付公寓上客费及已经双方签字确认予以扣除的佣金，没有事实和法律依据，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三百九十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：驳回原告东营市垦利区新高度房地产营销策划有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取4787元，由原告东营市垦利区新高度房地产营销策划有限公司负担。二审中，被上诉人提交了下列新的证据：证据1，企业信用信息公示，拟证明上诉人东营市垦利区新高度房地产营销策划有限公司已于2018年2月14日被垦利区市场监督管理局列入经营异常名录；列入的原因为通过登记的住所或经营场所无法与企业取得联系；还证明吴磊磊是上诉人股东之一，吴磊磊注册的湖北新高度房地产营销策划有限公司是上诉人的关联公司的事实。证据2，（2019）鄂10民终1895号民事判决书一份。拟证明上诉人与被上诉人的委托代理销售服务合同履行完毕后，由上诉人吴磊磊的公司与被上诉人签订代理销售服务合同；上诉人吴磊磊请求支付委托费用（公寓的上客费）已被二审法院驳回，维持一审判决，印证了本案上诉人主张被上诉人支付委托费用（公寓的上客费）的上诉请求无事实和法律依据，依法应予以驳回。上诉人的质证意见：证据1真实性无异议，对证明目的有异议；企业经营异常、无法联系并不代表企业负责人联系不上，该论断与本案无关；关于吴磊磊是否持有上诉人股权需被上诉人进一步提交相应的工商证明。证据2真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，该判决内容上诉人已经向湖北省高院申请再审，最终审理结果现无法查明，据此本案不能参照该判决并以此作为事实认定依据。综合上诉人、被上诉人及原审第三人的举证、质证意见，本院对被上诉人提交的证据认定如下：上诉人对被上诉人提交的证据1的真实性无异议，本院对吴磊磊系东营市垦利区新高度房地产营销策划有限公司股东的事实予以确认。（2019）鄂10民终1895号民事判决系本院作出的生效判决，真实性予以确认，与本案的关联性在下文予以论述。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点是被上诉人是否还应该支付上诉人公寓上客费用。双方在《荆州竹叶山车世界项目策划及销售代理服务合同》第十条第五点约定，关于上客的所有费用由乙方全权负责，甲方按成交套数给予乙方每成交一套5000元的上客费用补贴。双方对案涉合同销售的公寓是否有上客费用存在争议。从双方签字确认的《竹叶山车世界项目佣金结算明细》看，所有公寓的上客费一栏都是零或是空白，合同履行过程中也没有一套公寓支付过上客费用。案涉合同于2017年6月30日到期后，根据（2019）鄂10民终1895号民事判决（吴磊磊与荆州竹叶山商贸城投资发展有限公司委托合同纠纷一案）查明的事实，湖北新高度房地产营销策划有限公司与被上诉人签订了《荆州竹叶山车世界项目策划及销售代理服务合同》，湖北新高度房地产营销策划有限公司系自然人独资有限责任公司，法定代表人及股东系吴磊磊，合同履行完毕后双方已签订了撤场协议。本案中，吴磊磊系上诉人公司股东，上诉人公司与湖北新高度房地产营销策划有限公司存在关联。综合以上情况，一审结合结算明细、二位证人证言认定双方合同已经履行完毕且所有佣金业已支付并无不当。综上所述，东营市垦利区新高度房地产营销策划有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9263元，由上诉人东营市垦利区新高度房地产营销策划有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郭元亮审判员  陶齐学审判员  全 华二〇二〇年五月二十二日法官助理江媛书记员邱爽