山东省淄博市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁03执复59号 复议申请人（案外人）：王钰栋，男，1984年1月29日出生，汉族，住桓台县。 委托代理人：许爱芹，山东博骏律师事务所律师。 申请执行人：王强，男，1964年8月1日出生，汉族，住博山区。 被执行人：王瑞华，女，1970年8月5日出生，汉族，住博山区。 复议申请人王钰栋不服山东省淄博市博山区人民法院（2020）鲁0304执异1号裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 博山区法院在执行申请执行人王强与被执行人王瑞华民间借贷纠纷一案中，异议人王钰栋对（2017）鲁0304执1143号之三执行裁定向博山区法院提出书面异议，博山区法院受理后，依法进行审查，并于2019年7月3日作出（2019）鲁0304执异71号执行裁定，异议人不服该裁定，向淄博市中级人民法院申请复议。淄博市中级人民法院于2019年9月30日作出（2019）鲁03执复135号执行裁定，撤销博山区法院作出的（2019）鲁0304执异71号异议裁定，发回博山区法院重新审查。博山区法院于2020年1月6日立案，依法另行组成合议庭进行审查。王钰栋称，2019年2月18日，淄博市博山区人民法院执行局作出裁定，撤销登记在异议人名下位于博山区中心路××层营业房的转证登记裁定书，在未开庭，未通知异议人参加诉讼，未查清事实的情况下，作出裁定，实属程序违法，其执行行为侵犯了异议人的房屋合法交易权利，侵犯了异议人的财产权，也剥夺了异议人参加诉讼和庭审的权利，此裁定应当撤销。2017年6月份王瑞华、阚翰林与异议人达成房屋买卖协议，约定：王瑞华、阚翰林共同拥有位于博山区中心路××号营业房转让给异议人，房款300万元。2017年6月8日王瑞华与阚翰林将其所有的房产及相应土地使用权转移登记给异议人名下。于当日异议人取得博山区中心路××号房产三屋楼屋的房产证（房产证号：（2017）淄博博山区不动产权第0002928号），并向博山区税务局交纳了税金339884.22元。2019年2月18日，博山区人民法院执行局作出（2017）鲁0304执1143号之三裁定书，裁定：撤销王钰栋与王瑞华关于博山区中心路××层营业房的转证登记书。在异议人不知情的情况下，2019年3月25日，自然资源局依据上述裁定，注销了异议人的房产登记证书，且事后也未通知异议人。让人费解的是在房屋过户时，异议人特意询问了不动产登记中心工作人员，该房屋有没有查封，工作人员告诉异议人，如果有查封，就不能过户了。作为法律最后屏障的法院，不仅没有保障异议人的财产权利，反而作出这样的裁定。强烈恳求领导本着法律公正、法院审判程序公正，为减少当事人的诉累，节约司法资源，对博山区人民法院执行局行使行政庭职能直接作出裁定撤销异议人合法的房产证、侵犯公民财产的问题予以高度重视。要求撤销（2017）鲁0304执1143号之三执行裁定书。 博山区法院查明，2015年4月22日博山区法院因王强诉王瑞华民间借贷一案诉讼保全查封王瑞华房屋时，淄博市博山区房产管理局为博山区法院出具的王瑞华产权、产籍档案证明载明，产权证号01-0114193，房屋坐落于博山区中心路××层××层，用途为办公，建筑面积为618.37平方米，登簿日期为2004年1月15日。同日博山区法院查封了上述房屋，查封期限为三年。博山区法院于2015年4月24日将财产保全结果告知王强并制作笔录，分别于2015年4月30日、7月3日将诉讼保全民事裁定书送达给王瑞华、王强。2015年8月11日在博山区法院主持下，王强与王瑞华达成调解协议，约定王瑞华于2015年9月13日前归还王强借款本息共计410000.00元；王强自愿放弃其他诉讼请求。因王瑞华未履行博山区法院（2015）博民初字第967号民事调解书确定的义务，王强于2017年9月11日申请强制执行，案号为（2017）鲁0304执1143号。2018年4月，博山区法院对涉案房产进行续封时发现涉案房产及相应土地使用权已被转移登记给异议人王钰栋。2019年2月18日，博山区法院作出（2017）鲁0304执1143号之三执行裁定书，裁定撤销第三人淄博市博山区自然资源局于2017年6月8日所做的关于博山区中心路××层营业房的转让登记。异议人对上述执行裁定提起本案异议。 同时查明，在博山区法院执行过程中，博山区法院调查得知，2014年1月28日，被执行人王瑞华及其共有人阚翰林申请对房屋所有权证号为：01-0114193、01-0114195的房产进行合并。2014年1月29日，淄博市房产管理局为被执行人王瑞华办理了另一产权证书，产权证号为：淄博市房权证博山区字第××号，建筑面积653.85平方米，共有人为阚翰林。办理新产权证后，旧产权证并未注销。至此，涉案房产同时存在两个不同证号的权利证书，即01-0114193号和05-1041060号，建筑面积分别为618.37平方米和653.85平方米。 另查明，2017年6月8日王瑞华、阚翰林使用编号为05-1041060号的产权证书与异议人王钰栋签订《山东省二手房买卖合同》及《国有土地使用权转让合同》。其中《山东省二手房买卖合同》第一条约定的房屋状况为坐落于博山区中心路××建筑××层，建筑面积653.85平方米。该合同第二条房款支付约定为该房屋（含一并出卖的附属房屋、设施设备、装饰装修及相关物品）成交价款为人民币￥1000000元（大写：壹佰万元整）。《国有土地使用权转让合同》第二至四条约定，王瑞华、阚翰林将淄国有[2014]第B00408号地块即位于淄博市××中心路××层，面积为163.20平方米，用途为商业服务业用地转让给王钰栋，转让年限自2017年6月8日起至2043年11月9日止。转让地块的地价为每平方米人民币2825元（人民币大写贰仟捌佰贰拾伍元整），合计46.10万元（人民币大写：肆拾陆万壹仟元整）。王瑞华、阚翰林将涉案房产及相应土地使用权转移登记给异议人王钰栋，转移登记后的证书号为鲁（2017）淄博博山区不动产权第0002928号，该证书加盖公章为淄博市国土资源局不动产登记专用章（3）。听证程序中，异议人主张其共购买了被执行人的两层营业房（涉案房屋和博山区中心路××号第二层营业房），共支付购房款302.6万元。转账明细因涉及案外第三人，异议人申请听证后提交，但异议人未在博山区法院指定的举证期限内提供。申请执行人王强申请证人作证，证人尚某称，2015年下半年，其从被执行人王瑞华和他的谈话中得知，王瑞华对王强起诉她和查封其房子的事情不满意，很生气。王瑞华找到证人尚可林帮她把房子卖了或者贷款借钱。大约2015年冬天，尚可林、王瑞华、王强共同见面谈话，王瑞华说如果她把房子卖了，让王强协助给王瑞华的房子解封，因为房子有查封不能买卖。 再查明，2019年3月18日，博山区法院将（2017）鲁0304执1143号之三执行裁定书及协助执行通知书送达淄博市博山区自然资源局，2019年3月22日，该局将涉案房屋恢复登记到被执行人王瑞华名下。博山区法院通过人民法院执行案件流程信息管理系统，对博山区中心路××层建筑面积653.85平方米营业房产进行网上询价，网络询价时点为2019年12月24日。其中，阿里拍卖大数据询价平台网络询价报告（阿里拍卖网询2019122400073727号）显示财产参考总价3332673.00元，中国工商银行融e购电商平台网络询价报告显示参考财产价格2822925.00元，京东大数据评估询价平台网络询价报告显示标的物总价3541688.00元。 上述事实，有异议人及申请执行人提供的证据、执行卷宗材料、网络询价报告、听证笔录等为证。 博山区法院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条第一款规定，查封不动产的，人民法院应当张贴封条或者公告，并可以提取保存有关财产权证照。根据该条规定，具体到本案中，通过查阅卷宗材料，博山区法院未张贴封条或公告，亦未提取保存有关财产权证照，故博山区法院首查封存在瑕疵。但这并不意味着异议人就能因此排除执行，理由如下，根据该规定第二十六条第三款的规定，人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。依据上述法律规定，异议人在购买涉案房屋时系善意是其能够排除执行的首要条件。本案中，结合博山区法院查明的事实，判断异议人是否善意，应重点审查其有无支付相应的对价。听证时异议人仅提供了其缴纳相应税款的发票、完税证明、通用发票，关于购房款的支付，其只是口头主张已通过他人账户转账给被执行人指定的账户，但未提供证据证明其主张。异议人无证据证明其已支付了相应的购房款，其并非上述法律规定的善意第三人，故异议人无权对人民法院查封的涉案房产行使物权请求权，进而排除执行。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第一款规定，人民法院查封、扣押、冻结被执行人的动产、不动产及其他财产权，应当作出裁定，并送达被执行人和申请执行人；该条第二款规定，采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。第二条第一款规定，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。第三十二条规定，财产保全裁定和先予执行裁定的执行适用本规定。根据上述法律规定，博山区法院已作出裁定，并送达王瑞华和王强，在查封被执行人名下不动产时已将协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助单位淄博市博山区房产管理局，该局依法协助博山区法院查封了被执行人王瑞华名下产权证号为01-0114193，建筑面积为618.37平方米，坐落于博山区中心路××层的营业房。且产权、产籍档案证明明确载明产权人为被执行人王瑞华，故博山区法院首次查封时已尽审查核实义务，博山区法院首查封具有法律效力。 《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十一条规定，已被人民法院查封、预查封并在国土资源、房地产管理部门办理了查封、预查封登记手续的土地使用权、房屋，被执行人隐瞒真实情况，到国土资源、房地产管理部门办理抵押、转让等手续的，人民法院应当依法确认其行为无效，并可视情节轻重，依法追究有关人员的法律责任。国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书撤销不合法的抵押、转让等登记，并注销所颁发的证照。根据该条规定，博山区法院在执行过程中，应对淄博市博山区自然资源局（根据《中共淄博市委、淄博市人民政府》淄发[2018]48号文件的规定，“（一）整合市国土资源局、市规划局、市林业局的职责,……组建市自然资源局，作为市政府工作部门……将市国土资源局淄川分局、博山分局、周村分局、临淄分局移交至所在区，由上述各区分别组建区自然资源局，作为区政府工作部门，规划管理体制维持不变。不再保留市国土资源局”。机构改革后，涉及博山区辖区内国土资源管理职权现由淄博市博山区自然资源局行使。）于2017年6月8日将博山区法院已查封的房产（博山区中心路××层营业房）转让登记给异议人王钰栋的行为确认无效，而非直接撤销淄博市博山区自然资源局的转让登记，对此博山区法院应予以纠正。但鉴于异议人在本案中不构成善意取得（前面已有论述，在此不再赘述）从而不能排除执行，且涉案房产已由淄博市博山区自然资源局恢复登记到被执行人王瑞华名下。故在本异议程序中再撤销博山区法院（2017）鲁0304执1143号之三裁定书，已无实际意义。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十一条第二款、第十二条、第十七条第一项之规定，裁定驳回异议人王钰栋的异议。 王钰栋向本院申请复议称，一、复议申请人与被执行人王瑞华签订涉案房屋的买卖合同，支付相应对价，并到相关部门办理产权过户手续，复议申请人对涉案房屋系善意取得。原审对涉案房屋询价时间点为2019年12月24日，复议申请人购买涉案房屋为2017年，近两年房价飞涨，所询得房价对于2017年时的价格并无可参考性，不能据此作出复议申请人不是善意取得的推断。二、涉案房屋在卖给复议申请人之前在房产登记部门有抵押登记，如果该房屋已被查封，就不能进行抵押登记，也无法办理产权过户。三、执行法院在异议裁定中明确表述在首封时未张贴封条或公告，未提取保存有关财产权证照，其查封存在瑕疵，也就是说涉案房产根本未进行过查封。请求撤销异议裁定。 本院查明事实与原审查明基本一致。 另查明，根据安居客网站淄博房价走势图，淄博房价在2017年6月为6600.00元，在2019年12月为8700.00元，上涨31.8%。 上述事实，有执行卷宗为证。 本院认为，本案争议的焦点问题是：一、复议申请人是否善意取得涉案房屋。二、执行法院是否在2015年4月22日查封了涉案房屋。《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，关于是否以合理的价格转让，应当以签订涉案房屋转让合同当时即2017年6月的价格为准，执行法院根据2019年12月时的价格来判断转让价格是否合理，确有不当。执行法院对涉案房产的网上询价分别是3332673.00元、2822925.00元、3541688.00元，均价为3232428.67元。扣除涨价31.8%（以安居客网站淄博房价走势图数据作为参考），该涉案房产在2017年6月的价格大约为2452525.54元。而复议申请人与被执行人王瑞华当时所签合同约定的涉案房地产转让价格仅为146.10万元（房屋价格1000000.00元+土地价格461000.00元=1461000.00元），明显过低，故双方约定的转让价格明显不合理。况且，复议申请人虽主张其通过他人账户转账给被执行人指定的账户，但始终未提供证据证明，故原审认定不构成善意取得并无不当。涉案房产同时存在两个登记，在在先登记未予注销的情况下，执行法院根据在先登记进行查封，该查封明显是指向涉案房产，该查封行为对于涉案房产一样具有查封的法律效力。故复议申请人主张涉案房产在执行法院“查封”期间进行过抵押登记，且办理了过户登记，以此否认执行法院查封行为的效力，不能成立。至于原审法院在异议裁定中承认查封有瑕疵，并不能因此而推定涉案房屋未进行过查封。综上，复议申请人复议理由虽有个别成立，但其复议请求仍不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条及最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项的规定，裁定如下： 驳回复议申请人王钰栋的复议申请，维持淄博市博山区人民法院（2020）鲁0304执异1号异议裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 张洪胜 审 判 员 卫雁冰 审 判 员 邢 菲 二〇二〇年五月二十九日 法官助理 王 帅 书 记 员 高梦琪