内蒙古自治区乌拉特中旗人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内0824民初1661号 原告（申请执行人）：齐某，个体工商户，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市。 委托代理人：张某，系爱德律师事务所巴彦淖尔分所律师。 被告（被执行人）：王某，个体工商户，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市。 被告（被执行人）：梁某，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市。 委托代理人：王某，个体工商户，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市。系梁某丈夫。 被告（案外人）：罗某，1957年2月10日出生，农民，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市乌拉特中旗乌加河镇红光胜利村跃进组51号。 原告齐某与被告王某、梁某、罗某申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年11月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告齐某及其委托代理人张某、被告王某、被告梁某的委托代理人王某、被告罗某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 齐某向本院提出诉讼请求：继续执行内蒙古自治区乌拉特中旗人民法院（2016）内0824民初1290号民事判决书中的执行标的为35万元及利息（利息从2014年11月12日起按月利率1.5分计算至付清本金止。）事实和理由：原告齐某诉被告王某、梁某民间借贷纠纷一案，乌拉特中旗法院于2016年11月15日做出（2016）内0824民初1290号民事判决书，由被告王某、梁某于本判决生效后十日内偿还原告齐某借款本金35万元及利息（利息从2014年11月12日起按月利率1.5分计算至付清本金止。）判决生效后，原告于2016年11月4日申请强制执行，查封、拍卖王某、梁某所有的的位××旗房屋一套。2019年11月5日，案外人罗某对执行标的提出书面异议，乌中旗法院于2019年11月18日做出了（2019）内0824执异12号执行裁定书，裁定中止对执行标的的执行。原告认为，被告罗某没有足以阻止该执行标的的转让、交付的实体权利，依照《房地产管理法》第三十八条第六款的规定:未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。被告王某、梁某与被告罗某的房地产买卖合同违反法律强制性规定，应属无效合同，执行标的未发生物权变动效果，被告罗某不享有足以阻止该执行标的的转让、交付的实体权利。 被告王某辩称，2016年1月，我将位于××旗房屋以21万元的价格卖与赵某1，实际购买人是罗某，其中15.5万元以债务抵顶了房款，剩余5.5万元罗某用现金支付于我。因该房屋是我用住房公积金购买，所以要等贷款还清后才能变更过户手续，我于2018年还清该房屋的住房公积金贷款。齐某是2016年11月申请查封该房屋的，在此之前，我已将该房屋卖与罗某。 被告梁某的辩解意见与被告王某的辩解意见一致。 被告罗某辩称，王某所说属实。我于2016年1月购买该房屋，是我委托赵某1与王某签订的购房合同。在2016年7月已经装修入住该房屋，15.5万元购房款是我与王某、赵某1之间的债务互相抵顶了房款，我又给王某支付了5.5万元的现金。我在2019年7月接到法院电话说该房屋被查封之后，提起了执行异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告罗某提交的证据：1、购房协议，证实2016年1月6日，王某（甲方）将春苑新城小区2号楼3单元301室93平米的房屋卖与赵某1（乙方），房屋价格21万元，其中15.5万元以顶账方式抵顶房款，剩余5.5万元现金支付。因此房发生公积金贷款，故暂不能办理房产过户手续。2、装修建材、家电结算单共计16张，证实罗某于2016年3月至××苑房屋进行装修及购买家电。3、水、电、暖、物业费结算单，证实罗某购买该房屋后缴纳水电暖费、物业费的时间及费用。 本院调查的两份询问笔录：1、陈逸伦（春苑新城小区惠利保洁公司的工作人员）的询问笔录及领取钥匙费用明细表各一份，证实：罗某于2016年3月29日领取春苑新城小区2号楼3单元301室房屋钥匙，并缴纳了2016年-2017年物业费及装修保证金；2、鲁盘龙（系案涉房屋的邻居）的询问笔录，证实：罗某于2016年8月已将春苑新城小区2号楼3单元301室房屋装修完毕，准备用于儿子婚房。 罗某提供的1-3号证据客观、真实地反应罗某的购房时间、装修时间，且与本院调查的两份询问笔录相互印证，本院予以采信。对原告齐某的陈述及证人证言所说的2016年10月案涉房屋系毛坯房的事实不予认可。 4、证人赵某1、邬某、赵某2的证言：证实2016年1月6日，罗某委托赵某1为其购买王某所有的××苑的房屋，房屋价格21万元，其中15.5万元以顶账方式抵顶了房款（王某欠罗某5.5万元，王某欠赵某110万元，赵某1欠罗某10万元，最终罗某以15.5万元债权抵顶大部分房款）。上述证人证言客观、真实，且与购房协议相互印证，本院予以确认。 本院认定的事实如下：原告齐某与被告王某、梁某民间借贷纠纷一案，乌拉特中旗人民法院于2016年11月15日作出（2016）内0824民初1290号民事判决书，判决“被告王某、梁某于本判决生效后十日内偿还原告齐某借款本金35万元及利息（利息从2014年11月12日起按月利率1.5分计算至付清本金止。）”同时在该案审理过程中于2016年11月4日作出（2016）内0824民初1290-1号民事裁定书，裁定“……二、查封产权人为王某位于××旗房一套”。判决生效后，原告齐某向本院申请执行，本院于2019年10月24日作出（2019）内0824执恢61号执行裁定书，裁定“……二、续查封产权人为王某位于××旗房一套。”案外人罗某不服，遂提出执行异议。本院于2019年11月18日作出（2019）内0824执异12号执行裁定书，裁定“中止对位于××旗房屋的执行。”齐某不服，遂提起执行异议之诉。 另查明，2016年1月6日，罗某委托赵某1为其购买王某所有的××苑的房屋，房屋价格21万元，其中15.5万元以顶账方式抵顶了房款（王某欠罗某5.5万元，王某欠赵某110万元，赵某1欠罗某10万元，最终罗某以15.5万元债权抵顶大部分房款），剩余5.5万元罗某以转款及给付现金方式支付于王某。2016年6-7月，罗某对该房屋进行装修用于儿子结婚，于同年12月入住。该房屋为公积金贷款房屋，王某于2018年将贷款还清，与罗某至今未办理房产过户手续。 本院认为，本案争议焦点：已达成以房抵债协议，并进行装修入住，可否排除第三人的强制执行。 依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 首先，“购房协议”是否有效？原告齐某提出依照《房地产管理法》第三十八条第六款的规定:未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。被告王某、梁某与被告罗某的房地产买卖合同违反法律强制性规定，应属无效合同的诉讼请求。本院认为，该法律规定的设置是为了行政管理的需要，没有明确规定违反强制性规定将导致合同无效或者不成立，王某无证转让房产的行为并不必然损害国家、社会公共利益，该法律规范不属于效力性规范，而是管理性规范。故双方签订的“购房协议”并不违反强制性法律规定，应当认定购房协议有效。并且王某与罗某有买卖房屋的真实意思表示，双方有签订“购房协议”以实现案涉房屋所有权发生转移的真实意愿，且在法院查封之前双方签订了合法有效的书面买卖合同。综上，对原告提出的“购房协议”违反了法律强制性规定应无效的诉称，无法律依据，不予支持。 其次，罗某在签订购房协议后，于2016年3月领取案涉房屋钥匙，缴纳物业费、暖费等费用，在6-7月完成房屋装修，是在2016年11月4日法院查封之前罗某已合法占有案涉房屋。第三，“购房协议”约定，21万元购房款中，其中15.5万元用于抵顶王某、赵某1、罗某之间的债权债务，剩余5.5万元罗某也以现金方式找补给了王某。本协议签订后，王某、罗某、赵某1之间15.5万元借款权利义务终结。因此，根据该约定，三方一致同意以王某15.5万元的借款充抵罗某应支付给王某的购房款，在双方签订“购房协议”之时即可视为罗某已支付完毕全部购房款。第四，非因买受人罗某自身原因未办理案涉房屋的过户登记。“购房协议”约定：由于此房发生公积金贷款，暂时不能办理房产过户手续，公积金贷款还清时王某无条件负责过户。王某于2018年还清案涉房屋贷款，但该房屋于2016年11月被法院查封，罗某不能单独办理过户手续。因此能够认定非因买受人罗某自身原因未办理案涉房屋的过户登记。综上，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。综上所述，对原告齐某的诉讼请求不予支持。 本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十三条规定，判决如下： 驳回原告齐某的诉讼请求。 案件受理费1800元，由原告齐某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。 审 判 长  王逸嵘 审 判 员  张 帆 人民陪审员  张 敏 二〇二〇年五月七日 书 记 员  田 源 附法律条款： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： 案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； 案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。