内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2019）内04民终6016号上诉人（原审原告）：赤峰市红山区美林华苑业主委员会，住所地：内蒙古自治区赤峰市红山区美林华苑小区。负责人：梁全，业主委员会主任。被上诉人（原审被告）：赤峰金田房地产开发有限责任公司，住所地：内蒙古自治区赤峰市红山区文化大厦。法定代表人：孟影，董事长。委托诉讼代理人：孙明山。被上诉人（原审被告）：赤峰百顺物业服务有限公司，住所地：内蒙古自治区赤峰市红山区东城办事处。法定代表人：陈建华，经理。上诉人赤峰市红山区美林华苑小区业主委员会（以下简称业主委员会）因与被上诉人赤峰金田房地产开发有限责任公司（以下简称金田公司）、赤峰百顺物业服务有限公司（以下简称百顺公司）物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院作出的（2019）内0402民初3040号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人业主委员会上诉请求：1、请求依法撤销(2019）内0402民初3040号民事判决书，并请求依法判决二被上诉人签订的《物业委托合同》无效；判决二被上诉人向上诉人移交全部物业用房。2、由二被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院适用法律错误，导致错误的判决。本案经过一审，二审，及再次的重新审理，能够认定的事实是，红山区美林华苑小区由被上诉人金田公司开发建设。该小区完工后，被上诉人金田公司没有按国务院《物业管理条例》以及《内蒙古自治区物业管理条例》的规定，通过公开招投标选聘物业管理企业，而是私自指定被上诉人百顺公司对红山区美林华苑小区进行物业服务。对于此事实被上诉人认可“金田公司虽然未经招投标方式选定百顺公司为美林华苑小区前期物业管理单位”。另外，更为重要的事实是，被上诉人百顺公司成立时的股东是郝子昌与郝子阳，而美林华苑小区开发商是郝子昌。对于住宅小区选聘物业公司的规定,根据国务院《物业管理条例》第二十四条,国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业,住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；2018年5月31日修改的《内蒙古自治区物业管理条例》第三十六条规定，物业服务项目应当通过招投标的方式选聘物业服务企业，分为公开招标和邀请招标。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业。上述行政法规明确规定“必须通过招投标的方式选物业服务企业”。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，违反法律、行政法规的合同无效。故红山区人民法院（2018）内0402民初4920号民事判决书认定二被上诉人签订的《物业委托合同》违反了行政法规强制性规定，并认定无效。然而，一审法院无视上述法规的规定，公然认定二被上诉人签订的《物业委托合同》有效，驳回上诉人的合法、合理的诉讼请求，其判决是公然违反法律的规定。二、二被上诉人至今仍然占用美林华苑小区的物业用房，一审法院无视这些客观事实，为二被上诉人充当保护伞。被上诉人百顺公司已经向东城街道办事处和居委会报告退出美林华苑小区物业服务，并向上诉人履行了部分物业管理项目的移交。但没有撤离美林华苑小区，仍然占有并使用美林华苑小区的物业用房。上诉人向法庭提交了各个业主签订的《商品房买卖合同》，每份合同的第13页都明确标注着物业用房共13套，建筑面积562.01平方米。其中物业办公室位于会所1-102(48.66平方米），物业管理办公室位于会所1-201(69.38平方光）、1-202(34.23平方米）、1-203(44.7平方米）、1-205(107.65平方米）、1-206(28.44平方米）、1-207(57.66平方米）、1-306(27.48平方米）。由于按照相关规定，物业用房面积配置不足，将地下车库02-13(32.66平方米）、03-14(17.23平方米)、03-114(32.66平方米）、1-102(48.66平方米）、05-114(32.66平方米）作为物业用房。现被上诉人百顺公司仅仅将3楼的物业办公室移交，其余均未移交。这么重要的客观事实，一审法院竟然无视上诉人提交的证据，公然让被上诉人霸占着属于全体业主的活动及物业办公用房，这难道不是为违法者充当保护伞吗？三、上诉人再次请求法院向房地产行政主管部门发司法建议，对被上诉人金田公司的违法行为予以处罚。国务院《物业管理条例》第五十六条，违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式代选聘物业服务企业的，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。上诉人请求上级人民法院依据上述规定向房地产行政主管部门发司法建议，对被上诉人金田公司的违法行为予以处罚。综上所述。上诉人请求依法撤销（2019）内0402民初3040号民事判决书，并请求依法判决二被上诉人签订的《物业委托合同》无效；判决二被上诉人向上诉人移交全部物业用房。请求法院向房地产行政主管部门发司法建议，对被上诉人金田公司的违法行为予以处罚。被上诉人金田公司请求维持一审判决。被上诉人百顺公司请求维持一审判决。业主委员会向一审法院起诉请求：1.依法判令金田公司、百顺公司签订的物业委托合同无效；2.要求百顺公司立即撤离美林华苑小区；3.金田公司、百顺公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：金田公司系赤峰市红山区美林华苑小区的建设单位。工程竣工后，金田公司于2013年11月10日同百顺公司签订了物业委托合同，约定金田公司将该小区委托百顺公司管理，合同记载建筑面积为190580平方米，委托期限自2013年11月10日至2016年11月9日，合同后附开发公司移交百顺物业设施设备清单。2016年11月10日，金田公司与百顺公司续签了物业委托合同，约定继续由百顺公司负责赤峰市红山区美林华苑小区的物业管理，委托期限自2016年11月10日至2021年11月9日。上述物业合同的签订均未经过招投标程序。2018年2月13日，业主委员会成立并到房产管理局进行了备案登记。现业主委员会以金田公司与百顺公司签订物业委托合同时未经招投标程序合同无效为由，诉至该院诉请如前。2018年3月26日，业主委员会经网上招投标方式向社会公开招标物业服务企业，2018年4月21日确认赤峰东方九龙物业管理有限公司中标，并于2018年4月26日发出中标通知书，双方于2018年5月4日签订了物业管理委托合同。业主委员会提供的2018年5月28日由赤峰市红山区东城街道办事处向百顺公司下发通知中记载：“红山区美林华苑小区现有业主1236户，于2018年2月13日成立业主委员会，并经红山区住建局备案。小区业主委员会按照《物业管理条例》相关规定，于3月26日在网上发布了招标公告，5月4日选聘了九龙物业公司，并签订了《物业服务合同》。5月8日在红山区住建局、综合执法局、东城办事处的见证下，召开了新老物业公司交接协调会。现通知百顺公司配合业主委员会进行移交，如有异议，建议采取法律途径解决问题。”对于该通知百顺公司认可已收到，但百顺公司不同意退出该小区。关于美林华苑小区现在有多少业主、该小区建筑物总面积有多少平方米的问题，业主委员会称其只是掌握一部分，具体多少户不清楚。小区建筑物总面积也不清楚。关于该小区业主委员会是怎么成立的，业主委员会称，2016年有660多户自发签名申请成立业主委员会，2017年有740多户申请成立业主委员会。东城街道办事处成立了筹备组，筹备组按房管局要求选举成立了业主委员会。关于提起本次诉讼，业主委员会是否经过全体业主授权提起诉讼？业主委员会要求解聘物业公司，确认合同无效，美林华苑业主委员会是否经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意？业主委员会称，没有。业主委员会认为，前期物业合同如果是合法存在是需要业主双二分之一授权。另查明，百顺公司已于2018年对业主委员会停止了服务，撤出了该小区。现双方争议的一个问题是百顺公司是否还占用业主委员会的物业公司服务用房，是否应当将该房屋退还给业主委员会。庭审后，当事人均提交了证据，根据该部分证据，查明：百顺公司占有使用着208号房间。业主委员会提交的商品房买卖合同显示，该小区中物业用房共13套，其中1-102、1-201、1-202、1-203、1-205、1-206、1-207、1-306，地下车库02-13、03-14、03-114、04-114、05-114，社区办公和活动用房1-301、1-302、1-303、1-305为全体业主共同所有。没有涉及208号房间。一审法院认为，鉴于本案的实际情况，该美林华苑小区的业主委员会已经经过备案，且东城街道办事处成立了筹备组，筹备组按房管局要求选举成立了业主委员会。所以业主委员会提起诉讼，可以认定为主体资格适格。可以以业主委员会的名义提起本次诉讼。关于业主委员会第一项诉讼请求：要求确认合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款（五）项，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《物业管理条例》第二十四条规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。”《物业管理条例》第五十七条规定：“违反本条例的规定，住宅物业的建设单位，未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告、可以并处10万元以下的罚款”。所以通过招投标选聘物业公司属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。违反该规定并不产生导致合同无效的后果。业主委员会的该请求依据不足，予以驳回。关于业主委员会的第二项诉讼请求：要求百顺公司从占用业主委员会的物业用房中撤离。业主委员会所提交的证据无法证明其主张。对此请求不予支持。判决：驳回赤峰市红山区美林华苑业主委员会的诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定事实一致，本院直接予以确认。本院认为，本案的争议焦点是金田公司与百顺公司所签订的物业委托合同是否无效；百顺公司是否应撤离美林华苑小区。上诉人业主委员会上诉主张金田公司未按照《物业管理条例》以及《内蒙古自治区物业管理条例》的规定进行公开招投标选聘物业管理企业，其所签订的物业委托合同无效，并主张被上诉人未撤出该小区仍占用美林华苑小区的物业用房。本院认为，二被上诉人签订的物业委托合同，虽未通过招投标选聘物业公司，其违反的系《物业管理条例》相关规定，而该条例相关条款为管理性强制性规定，违反该规定并不必然导致合同无效的法律后果。上诉人主张百顺公司从占有物业用房中撤离，经审理查明，2018年百顺公司已经停止对美林华苑小区的服务，并撤出了该小区，对未移交相关的物业用房上诉人举证不足以证明其主张，故上诉人以上两项上诉请求不能成立，本院不予支持。对上诉人二审中主张，百顺公司应移交案涉小区物业相关资料和公共设施、包括消防设施等。本院认为，上诉人一审诉讼请求并未提出要求物业公司移交相关资料和公共设施、包括消防设施，故上诉人对该项主张可另行主张权利。综上所述，上诉人赤峰市红山区美林华苑业主委员会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人赤峰市红山区美林华苑业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长 赵 杰审判员 董燕洪审判员 李国辉 二○二〇年五月二十日书记员 岳子杨