山东省荣成市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1082民初2358号 原告：荣成市自然资源局（统一社会信用代码：11371082MB2857067D），住所地山东省荣成市观海东路14号。 负责人：周英俊，局长。 委托诉讼代理人：高旭东，男，1972年2月4日出生汉族，住山东省荣成市，系该单位土地储备中心主任。 委托诉讼代理人：高凌云，女，1991年4月4日出生汉族，住山东省威海市文登区，系该单位政策法规科科员。 被告：山东金百利房地产开发有限公司（统一社会信用代码：91371082567736078Y），住所地山东省荣成市成山镇六村。 法定代表人：楼贵舜，总经理。 委托诉讼代理人：姚静，女，1980年4月25日出生汉族，住江苏省南京市建邺区，系该公司职工。 委托诉讼代理人：张永良，男，1987年4月17日出生汉族，住黑龙江省穆棱市，系该公司职工。 原告荣成市自然资源局与被告山东金百利房地产开发有限公司（以下简称金百利公司）建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告荣成市自然资源局委托诉讼代理人高旭东、高凌云，被告金百利公司委托诉讼代理人姚静、张永良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告荣成市自然资源局向本院提出诉讼请求：判令被告依照国有建设用地使用权出让合同约定即时支付利息及违约金共2768.82232万元，并由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年1月23日，被告依法竞得位于社会福利中心东23245平方米国有建设用地使用权，并与原告签订了土地出让成交确认书。2015年2月6日，双方签订《国有建设用地使用权出让合同》，土地出让价款为4846.5825万元，分二期支付，第一期2423.2913万元，付款时间为2015年3月6日之前；第二期2423.2912万元，付款时间为2016年2月6日之前。合同第十条约定有“分期支付国有建设用地使用权出让价款的，受让人在支付第二期及以后各期国有建设用地使用权出让价款时，同意按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向出让人支付利息。”合同第三十条约定有“受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催缴后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。”因被告未在约定时间内付清出让价款，即产生了利息及违约金。根据财政局系统显示，该宗土地出让价款于2017年8月23日全部缴清，逾期欠利息119.70062万元、违约金2649.1217万元，合计2768.82232万元。 被告金百利公司辩称，第一、原告制作和使用的《国有建设用地使用权出让合同》第七章约定的违约责任是为了重复使用而预先拟定的，在订立合同时未进行磋商、合理提示，是典型的无效格式条款。该条款是原告依据《国办发（2006）100号通知》第七条制定的，而该文件为国务院办公厅发布的，其效力位阶低于全国人大制定的合同法及具有普遍约束力的合同法司法解释，上述合同在履行过程中，原告未依照合同法第三十九条规定履行合理提示义务，导致被告在支付足额出让价款后还需支付高额违约金。违约金数额超过被告预期盈利目的，很大程度上加重了被告的责任，被告无法接受，请求依法认定该条款无效，并对违约金数额依法予以调整。第二、荣成市成山镇人民政府通过行政行为许诺被告支付涉案出让价款日期延迟至2017年7月25日，并在被告支付出让价款后分期返还约3451.8825万元扶持企业发展专项金。该情况有2017年7月5日由荣成市成山镇人民政府向被告出具的《关于万国城项目二、三地块土地款有关问题处理意见的函》证实。现涉案楼盘主体建设工程已经封顶，而被告交付全额地款后原告拒绝依照涉案合同第十一条办理土地使用权登记手续，导致被告无法继续施工、项目产品无法予以销售，从而被告经营陷入不能状态并造成损失。根据上述函件内容，现已符合申领专项扶持款条件，被告认为应以该笔扶持款等额抵顶本案利息及违约金。三、原告主张的违约金过高，远远超过其损失及被告签订合同预期盈利目的，该合同违约金条款违反合同法设立违约金以补充性为主、惩罚性为辅的立法精神，应依据合同法及相关司法解释予以调整。 本院经审理认定事实如下：2015年1月23日，被告金百利公司依法竞得位于社会福利中心东23245平方米国有建设用地使用权，并与原告签订了《成交确认书》。2015年2月6日，被告与原告签订《国有建设用地使用权出让合同》，宗地总面积23245平方米，出让人同意在2016年2月7日前将出让宗地交付给受让人，土地出让价款为4846.5825万元，定金1000万元。对土地出让价款，双方约定分二期支付。第一期2423.2913万元，付款时间为2015年3月6日之前；第二期2423.2912万元，付款时间为2016年2月6日之前。合同第十条约定，分期支付国有建设用地使用权出让价款的，受让人在支付第二期及以后各期国有建设用地使用权出让价款时，同意按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率向出让人支付利息。受让人同意本合同项下宗地建设项目在2017年2月7日之前开工，在2018年2月7日之前竣工。受让人不能按期开工，应提前30日向出让人提出延建申请，经出让人同意延建的，其项目竣工时间相应顺延，但延建期限不得超过一年。合同第三十条约定，“受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。”被告金百利公司承认欠付利息119.70062万元，并同意支付。但被告金百利公司认为涉案违约金过高，并提供其自行计算的同期贷款利息计算表一份，用以证明原告索要的违约金明显高于同期银行贷款利息，应予调整。被告称涉案土地出让价款延期付款系经荣成市成山镇人民政府同意，并提供荣成市成山镇人民政府于2017年7月5日出具的《关于万国城项目二、三号地块土地款有关问题处理意见的函》佐证，该函件载明有“现该两宗土地欠缴款项合计6325.4705万元，山东金百利房地产开发有限公司应于2017年7月25日前全部缴纳……万国城项目二、三号地块仍享受优惠扶持政策，按综合地价40万元/亩计取，剩余款项将从扶持企业发展的专项资金中安排等额返还。经估算该两宗土地可返还约4880万元左右，需在全额缴纳土地款后根据项目实施进度分期返还……在万国城项目二、三号地块剩余土地款缴纳完成后，即停止计取欠缴土地出让金的滞纳金，成山镇政府应协助山东金百利房地产开发有限公司与上级主管部门进行协调和沟通。”根据荣成市财政局系统显示，被告金百利公司于2015年2月12日支付1000万元，于2017年8月23日将涉案土地出让价款全部交清，且截至此时，被告欠付逾期利息119.70062万元、违约金2649.1217万元，合计2768.82232万元。 本院认为，原、被告签订的《国有建设用地使用权出让合同》系双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务。被告逾期支付土地出让价款的行为，违反了诚实信用原则，构成违约，应当按约定向原告支付逾期付款利息及违约金。对原告主张的利息119.70062万元，被告予以认可并同意支付，本院予以支持。关于本案违约金是否过高并是否应予调整问题，因本案系建设用地使用权出让合同纠纷，非民间借贷法律关系，双方对违约金的约定具有督促守约和惩罚违约的功能，同时体现了国家维护国有土地交易市场正常秩序的意志。且土地使用权出让合同相较于普通的民事合同而言确有其特殊性，其中一方主体为政府国土资源行政主管部门，由其提供的土地出让合同格式文本必然会受到相关法律、行政法规和规范性文件的约束。国务院办公厅《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》对于国有土地出让合同中土地使用者不按时足额缴纳土地出让收入的违约金标准作了明确规定，并明确了对违反本通知规定的责任后果。此规范性文件中关于土地出让合同违约金标准的规定，系针对国有土地交易市场作出的政策性规定，体现在土地出让合同中，不属于双方能够任意协商达成的条款，并非原告故意加重对方责任，相关当事人均应遵守规范性文件的规定。并且，双方当事人在共同签署的《国有建设用地使用权出让合同》中按照上述规范性文件规定进行了明确约定，在没有特殊事由的情况下，应尊重双方当事人的合同约定而不宜行使自由裁量权进行调整。被告称荣成市成山镇人民政府向其出具的函件中已经就土地出让金缴纳期限进行了延期，并且该函件依据的会议纪要显示原告相关人员已经实际参与，但根据该函件记载内容，能够确定荣成市成山镇人民政府仅是对被告欠付土地出让金补缴时间进行了延期，但并未放弃要求被告支付违约金，且明确了违约金应计算至被告实际缴纳所欠土地出让金之日，故对被告要求调低本案违约金的主张，本院不予采纳。原告主张的逾期利息及违约金计算起止时间及计算标准并无不当，被告应当按照约定向原告支付逾期利息及违约金。关于被告主张以相关的政策优惠返还资金予以抵顶的问题，因该项资金是否达到返还条件尚不能够确定，本案不予一并处理。 综上所述，原告的诉讼请求，事实清楚，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、被告山东金百利房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告荣成市自然资源局逾期利息119.70062万元； 二、被告山东金百利房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告荣成市自然资源局违约金2649.1217万元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费90121元（系减半收取），由被告山东金百利房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员 高 升 二〇二〇年五月十八日 书记员 吕俊杰