四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终1995号 上诉人（原审原告）：何超琼，女，1985年12月30日出生，汉族，住四川省中江县。 委托诉讼代理人：刘杰，四川拓越律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王甜甜，四川拓越律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：中铁房地产集团西南有限公司。住所地：四川省成都市成华区成华大道二段298号1幢2层201号。 法定代表人：阮兴，执行董事。 委托诉讼代理人：赵丹，女，1991年9月3日出生，汉族，住四川省眉山市彭山区，系公司员工。 委托诉讼代理人：刘刚，北京盈科（成都）律师事务所律师。 上诉人何超琼与被上诉人中铁房地产集团西南有限公司（以下简称中铁西南公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2019）川0108民初9122号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 何超琼上诉请求：撤销一审判决，改判支持何超琼的全部诉讼请求。事实和理由：1.一审认定事实错误。案涉房屋实际交付时间为2018年12月29日，因中铁西南公司未能按约完成交房义务，应由其承担相应的违约责任。根据补充协议第11条的约定，在房屋达到交付使用条件后，出卖人应通知买受人办理房屋交付手续，通知方式包括但不限于挂号信、特快专递、手机短信、本地报纸公告等形式……；买受人须按交房通知规定时间、地点及手续与出卖人办理房屋交接手续，如未能办理的，均不影响出卖人向买受人交付房屋义务的完成，视为交房通知确定的最后期限为出卖人向买受人实际交房的时间。据此可知，双方约定以中铁西南公司通知的交房时间作为案涉房屋的实际交付时间。合同在实际履行中，中铁西南公司于2018年12月29日向何超琼发出了变更交房时间的要约《入伙通知书》，故，案涉房屋的交付时间已由原约定的2019年12月31日前变更为2018年12月29日。同时，根据补充协议第11条第5款的约定，买受人查验房屋时，如发现存在质量问题需进行修复的，……出卖人修复期限为90日。实际履行中，在何超琼按照《入伙通知书》的时间前往办理房屋交接手续时，查验房屋发现存在诸多问题，遂向中铁西南公司反馈，但经过90日的修复期且时至今日，中铁西南公司仍未完成房屋修复工作，应承担相应的违约责任。2.一审法院回避何超琼已按2597元/平方米的标准向中铁西南公司支付装修款，而中铁西南公司未按照该装修标准进行装修的事实。根据中铁西南公司提供的《商品房买卖合同摘要》，明确载明房屋建筑面积105平方米及装修成交总价272736.76元，按此计算，案涉房屋的装修标准为2597元/平方米。该摘要是中铁西南公司向成都市不动产登记部门依法申报的价格，具有公示公信力，亦对中铁西南公司具有法律约束力，其应按该装修价格标准履行装修义务。而补充协议第三条第4款的约定，系格式条款，该条款免除了中铁西南公司关于房屋装修价格标准的责任、排除了何超琼按照约定的装修价格标准向中铁西南公司主张履行义务的权利，应属无效。且，该条约定实际上是中铁西南公司为达到变相抬高房价扫除障碍的非法目的，违反了国家与地方政府的限价政策，属于以合法形式掩盖非法目的、损害社会公共利益的情形，应认定为无效条款。此外，中铁西南公司在装修施工过程中，偷工减料，用低廉的配置完成装修，实际的装修标准并不符合双方约定。3.中铁西南公司应赔偿逾期交房给何超琼造成的损失，即对房屋的质量瑕疵进行维修整改，并承担整改期间的房屋租金损失。案涉房屋的交付期限及修复期均已届满，中铁西南公司仍未履行交房义务，理应对房屋装修的质量问题采取补救措施，按照约定的装修标准对不符合约定的物品、部件予以更换或维修。由于中铁西南公司的原因，何超琼无法办理接房手续，也无法实际入住，由此产生的租金损失，应由中铁西南公司进行赔偿。 中铁西南公司辩称，1.双方并未于2018年12月达成交房的合意，房屋交付在一审判决作出前尚未完成，因此不存在由中铁西南公司进行整改和承担何超琼租金损失的问题。案涉房屋在《入伙通知书》载明的“交付日”（即2018年12月29日）前，已达到合同第十五条约定的交房条件，亦符合法定交付条件，中铁西南公司按约履行了通知收房义务，但何超琼验房后以存在质量瑕疵为由明确表示拒绝收房，在一审判决作出前尚未领取房屋钥匙。同时，根据约定，房屋交付后因质量整改导致买受人损失的，中铁西南公司方承担赔偿责任。基于此，中铁西南公司认为双方并未达成房屋提交交付的合意。在房屋实际交付前，由中铁西南公司自行对房屋的质量瑕疵进行整改和修复，并不会对何超琼造成损害，也无需承担所谓的整改期间的损失赔偿责任。2.何超琼要求中铁西南公司赔偿装修差价损失的诉请，系基于房屋交付违约合同约定而承担的对应违约赔偿责任。但，房屋尚未交付，因此何超琼的诉请亦无请求权基础。3.无论房屋是否交付，案涉《商品房买卖合同》的交易标的只有一个成品住宅，也只约定了这一交易标的下的合同总价和合同单价，并无装修工程款总价以及装修工程造价单价的约定，任何将合同交易标的、价款拆分或分割的行为均与合同约定不符。何超琼以装修工程造价鉴定结论作为主张退还部分装修款的请求，既无合同依据，也无法律依据。而《商品房买卖合同摘要》中的“清水成交价”、“装修成交价”并非《商品房买卖合同》及补充协议的约定内容，而是该合同备案时行政管理机关自行进行的价格拆分，该行政管理行为不属于案涉买卖双方约定的范畴，对双方不具有约束力。法律也无商品房销售必须将房屋价款分为“清水成交价”、“装修成交价”两部分计价才能销售的强制性规定。为避免何超琼对主合同约定的装修标准作出错误的理解，中铁西南公司在补充协议第三条中专门对此予以了明确，并采取下划线和加粗加黑字体的方式尽到说明和提示义务。何超琼关于该条款系格式条款无效的主张并无法律依据。请求驳回上诉，维持原判。 何超琼向一审法院起诉请求：1.判令中铁西南公司向何超琼赔偿合同约定装修标准与实际装修标准之间的差价，暂计10000元（具体金额以装修造价评估鉴定结果为准）；2.判令中铁西南公司向何超琼购买的房屋质量瑕疵进行维修整改，并承担整改期间房屋租金损失3100元（自约定交付日后的第91日起即2019年3月31日至实际交房日止，暂计算至2019年4月30日，计算标准为每天100元）。 一审法院认定事实：2017年7月12日，何超琼（买受人）与中铁西南公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》约定：何超琼购买中铁西南公司开发的房屋，预测建筑面积105.02平方米，其中套内建筑面积87.07平方米，分摊的共有建筑面积17.95平方米；装修水平为全装，装修标准是2597元/平方米；第八条“计价方式与价款”，商品房价款按照套内建筑面积计算，单价为每平方米13448.33元，总价款为1170946元。第十八条“交付时间和手续”（一）出卖人在2019年12月31日前向买受人交付该商品房。第十九条“逾期交房责任”除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列第1种方式处理：……。 双方签订的《商品房买卖合同补充协议》约定：第十一条“对合同第十八条的补充约定（对交付时间和手续的补充约定）”……如买受人未能在规定的期限和地点办理交房手续的，或买受人未按交房通知书的要求支付物业管理费及其它相关费用等情况导致出卖人无法与买受人全部完成交接手续的，均不影响出卖人向买受人交付房屋义务的完成，亦不构成合同约定的逾期交房，并视交房通知确定的最后期限为出卖人向买受人实际交房的时间，视为出卖人已按约交付，从该最后期限的第二日起，该房屋的保修期开始计算，与该房屋有关的全部权利、责任和风险均由买受人享有和承担。……买受人有正当理由不能办理房屋交接手续的，应提供相应证据；买受人提供的证据能够证明其未如期办理房屋交接手续的理由正当，且符合法律规定或合同约定的，可以不受前款规定的限制。……第十二条“对合同第二十、第二十一条的补充约定（对商品房质量及保修责任的补充约定）”……该商品房交付时或交付后，发现有除房屋地基基础、主体结构以及室内空气质量以外的其他质量瑕疵的，双方同意按照如下方式处理：（1）买受人未收房的，由出卖人在90日内对该商品房进行整改，并承担整改费用。整改期间不作逾期交付房屋处理；整改完毕后，经通知买受人拒绝前来验房或无正当理由拒绝办理交付手续的，视为该房屋自通知之日起已完成交付。 《商品房买卖合同补充协议》未就《商品房买卖合同（预售）》第十九条“逾期交房责任”进行补充约定。 一审庭审中，何超琼陈述：何超琼在2019年初收过房，由于中铁西南公司交付的房屋装修存在严重质量问题，所以何超琼要求中铁西南公司予以整改，中铁西南公司在2019年2月通过微信的方式向何超琼发出再次收房通知，何超琼收房后，发现根本没有整改。在2019年12月1日，何超琼与代理人一起到案涉房屋进行证据固定，并提交了房屋装修现状及对比表，可以看出中铁西南公司交付的房屋至今存在严重的质量问题，甚至木地板都没有铺设完毕。因此案涉房屋何超琼予以拒收。 中铁西南公司陈述：案涉房屋的交付程序还没有履行完。中铁西南公司于2019年1月26日通过微信向何超琼发出验房通知，针对何超琼提出的14项整改项目，中铁西南公司告知绝大部分已经整改完毕。因接近年关，希望何超琼来验房。因何超琼验房后又提出了新的整改要求，要求中铁西南公司予以整改和修复，何超琼因此拒绝收房。因此中铁西南公司按照何超琼要求及合同约定继续予以整改。 一审庭审中，何超琼主张：根据《商品房买卖合同补充协议》第11条第2款，对交房时间的最终确定有明确约定。主合同确定的交房时间2019年12月31日前只是一个时间段，具体应为中铁西南公司发出的交房通知（2018年12月29日）为准。因为出卖人发出交房通知后，已经将风险交由买受人。 中铁西南公司主张：何超琼主张的2018年12月29日的时间并非双方合意的收房时间，而应当按照买卖合同约定的2019年12月31日前作为判断中铁西南公司是否尽到交房义务的截止日期。 一审法院认为，由于案涉房屋需要整改，何超琼拒绝收房，中铁西南公司亦认可案涉房屋的交付程序还没有履行完，并提出其继续整改后再进行交房，因此中铁西南公司尚未完成交房义务。由于何超琼要求中铁西南公司赔偿合同约定装修标准与实际装修标准之间差价的诉请，系主张中铁西南公司交付的房屋违反合同约定而应承担的违约赔偿责任，现由于中铁西南公司尚未完成交房义务，故不存在违约赔偿的问题，故对何超琼的该诉讼请求，一审法院不予支持，何超琼可待中铁西南公司完成交房义务后另行主张权利。 对何超琼提出的中铁西南公司对案涉房屋质量瑕疵进行维修整改，并承担整改期间房屋租金损失的诉请，由于双方在《商品房买卖合同（预售）》中约定中铁西南公司未在2019年12月31日前交房，承担逾期交房违约责任（第十九条），且《商品房买卖合同补充协议》并未就逾期交房违约责任进行补充约定，因此，中铁西南公司在2019年12月31日前完成交房义务均不应承担逾期交房的违约责任，由于一审法庭辩论终结时，尚未到2019年12月31日，且中铁西南公司已在整改过程中，因此，不存在判令中铁西南公司进行整改的问题，中铁西南公司亦不应承担何超琼的租金损失。故对何超琼的该项诉讼请求，一审法院不予支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：驳回何超琼的诉讼请求。一审案件受理费127元，减半收取计63.50元，由何超琼承担。 二审中，何超琼提交《司法鉴定申请书》，申请对案涉房屋的室内精装修总造价及每平方米造价以市场价为基准进行鉴定，拟通过造价鉴定核实房屋实际装修标准是否达到案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》中约定的2597元/平方米的装修标准，进而作为中铁西南公司应返还装修差价的计算依据。对此，中铁西南公司认为，该鉴定申请的结果对本案中的装修标准没有参考意义，请求二审法院对该项申请予以驳回。对于何超琼的该项鉴定申请是否准许，本院在其后结合二审争议焦点予以评述。 双方未提交其他的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 本院另查明，一审中，何超琼提交了一份《房屋质量瑕疵统计表》，共计列明16项质量瑕疵问题，其中，第1、2、3、13、15、16项问题分别为墙地砖破损严重、石材破损严重、墙内渗水致使墙纸脱落、实木复合木地板起灰严重、客厅插座错位、阳台开裂及渗水；其余10项问题则分别为面盆、面盆龙头、坐便器、风暖、花洒、橱柜（地柜）、橱柜（吊柜）、浴室柜、鞋柜、户内门所用装修品牌与合同约定品牌不一致。二审中，何超琼针对其诉请要求中铁西南公司对房屋质量瑕疵进行维修、整改的主张，明确维修、整改的范围为《房屋质量瑕疵统计表》中的16项问题，其中10项与约定品牌不一致的问题，均要求中铁西南公司更换为合同约定品牌，另外6项质量瑕疵则要求中铁西南公司进行整改。 本院认为，本案二审的主要争议焦点有两个，现评判如下： 一、何超琼要求中铁西南公司赔偿约定装修标准与实际装修标准之间差价的主张能否成立。 根据《四川省商品房买卖合同（预售）》第四条“商品房基本情况”和第八条“计价方式与价款”的约定，能够证明案涉房屋系按套内建筑面积计算购房总价款，购房总价款没有针对装修部分单独计价或拆分销售，并非在毛坯房之外由中铁西南公司另行提供装修服务。因商品房本身属于交易商品，在销售中必然包含开发商的可得利润，合同约定的装修价值应是开发商综合交易市场的供求关系、价值规律、利润空间等因素后，经交易双方自愿平等协商达成的合意，并非对房屋装修中各单项项目用材及施工价值的简单累加。本案中，中铁西南公司出售的系精装房，并将装修价包含在购房总价款中一并作价，中铁西南公司作为出卖人根据市场因素享有自主定价权，何超琼作为买受人享有自主选择权，因此，双方对案涉房屋装修标准的约定，应是基于合同附件六《关于装饰装修及相关标准的约定》就案涉房屋精装修总价达成一致的意思表示，而非基于合同附件六约定的装修标准所计算的装修工程造价。购房人以房屋的实际装修工程造价与约定装修成交价之间存在差价为由要求出卖人退还，均缺乏事实和法律依据。故，何超琼在一审中提出对房屋装修造价鉴定的申请所对应的待证事实，与本案中其要求退还装修差额款的主张能否成立之间，不具有关联性，一审法院对该项申请未予准许，并无不当。同理，对二审中何超琼关于案涉房屋实际装修造价进行鉴定的申请，本院亦不准许。 如果何超琼认为中铁西南公司未按合同附件六的装修标准交付房屋，可依约要求中铁西南公司按此标准履行，但即使中铁西南公司对案涉房屋装修使用的设备、材料不符合约定的事实客观成立，该事实亦不构成何超琼在支付包含装修款在内的购房总价款后要求中铁西南公司返还装修价差的依据。一审判决对何超琼要求中铁西南公司返还装修差价的主张不予支持，并无不当，本院予以维持。 关于何超琼上诉认为《商品房买卖合同补充协议》第三条第4项的约定系格式条款、应属无效的问题。本院认为，该条款符合由中铁西南公司预先拟定并可重复使用且在订立合同时未与何超琼协商的特征，应系格式条款。依据《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定，中铁西南公司作为提供格式条款的一方应当采取合理方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款。一审已查明，在《商品房买卖合同补充协议》中，该条款通过加粗加黑的方式与其他条文进行了区分，能够证明中铁西南公司已就该条款内容及法律后果向购房人进行提示和说明。基于此，一审法院对何超琼主张该条款无效的意见不予支持，并无不当，本院予以确认。 二、何超琼要求中铁西南公司对案涉房屋共计16项质量瑕疵问题进行维修、整改并承担整改期间房屋租金损失的主张能否成立。 关于整改的问题。本案中，何超琼依据《房屋质量瑕疵统计表》要求中铁西南公司承担整改责任的事项，主要分为两个方面，一是对房屋存在的墙面渗水、墙纸脱落、石材破损、木地板起灰严重等6项问题，要求中铁西南公司进行整改、修复；二是对前述统计表中所列10项与约定装修品牌不符的情况，由中铁西南公司更换为与合同约定一致的装修品牌。对此，本院认为，首先，关于墙面渗水等6项质量瑕疵问题，由于何超琼提出上述主张时，《商品房买卖合同》约定的交付期限未届满，中铁西南公司亦认可案涉房屋尚未完成交付并愿意整改后再交房，一审法院据此对何超琼提出的整改主张未予支持，并无不当。二审中，中铁西南公司虽主张已整改完毕，但并无证据证明双方已对整改后的现状确认一致，而何超琼亦未提交任何证据证明前述6项房屋质量瑕疵问题目前仍客观存在，加之双方目前仍未办理房屋交接手续，在此情况下，本院对何超琼在房屋交付前要求中铁西南公司对《房屋质量瑕疵统计表》中的6项质量瑕疵问题进行整改、修复的主张，不予支持。何超琼可在房屋交付后根据客观实际另行向中铁西南公司主张整改、修复责任。其次，关于10项更换装修材料品牌的问题，经查，双方通过签订《中国铁建.北湖3期精装修交房标准》，对案涉房屋装修的门扇、地面、内墙、天花板、厨房、卫生间、生活阳台、电话、电视、网络等内容进行了约定。其中，对卫生间部分，约定“配科勒或同档次脸盆、脸盆龙头和马桶、淋浴花洒”、“吊顶安装奥普或同档次风暖”；对内墙部分，约定“客厅配置欧派或同档次鞋柜”；对厨房部分，约定“配欧派或同档次人造石台面整体橱柜”；并注明“出卖人对以上交房标准拥有最终解释权，并有权按实际情况以同等品质的材料、设备予以替代或修复”。上述事实表明双方约定的装修材料品牌并不仅限于科勒、奥普、欧派等品牌，中铁西南公司使用同档次品牌实际进行装修的，亦符合约定。何超琼在本案中没有举示证据证明案涉房屋实际装修所用面盆、面盆龙头、坐便器、花洒、风暖、橱柜、浴室柜、鞋柜的品牌材料，与《中国铁建.北湖3期精装修交房标准》中约定的品牌不属于同档次的事实，在此情况下，何超琼要求中铁西南公司对实际装修所用材料进行更换的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 关于整改期间的房屋租金损失问题。本院认为，何超琼关于因房屋整改致使其不能正常居住使用而产生的损失，系以房屋存在质量问题需要进行整改的事实客观存在作为该项主张的基础，但，前已述及，何超琼在本案中要求中铁西南公司对案涉房屋进行整改的主张，因其提出该诉请时合同约定的交房期限尚未届满，中铁西南公司亦认可房屋尚未完成交付并愿意整改后再交房，加之二审中双方均未对房屋现状举证证明，亦未实际办理接房手续，本院对何超琼要求中铁西南公司承担维修、整改责任的主张未予支持。在此情况下，何超琼要求中铁西南公司承担房屋整改期间的损失赔偿责任的主张，缺乏客观基础，本院亦不予支持。何超琼可在房屋交付后根据客观实际另行向中铁西南公司主张权利。 综上，何超琼的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费127元，由上诉人何超琼负担。 本判决为终审判决。 审判长 龚 耘 审判员 白福群 审判员 冯 璐 二〇二〇年五月八日 书记员 王朝阳