北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终1144号上诉人（原审被告）：北京华明物业管理有限公司，住所地北京市门头沟区新桥南大街40号。法定代表人：李婕，总经理。委托诉讼代理人：朱玉福，北京市德和衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晴钰，北京市德和衡律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：北京市福诚物业管理中心，住所地北京市西城区冠英园西区4号楼三层。法定代表人：王琰，总经理。委托诉讼代理人：蒋凯旋，北京市齐致律师事务所律师。上诉人北京华明物业管理有限公司（以下简称华明公司）因与被上诉人北京市福诚物业管理中心（以下简称福诚中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2019）京0102民初11276号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人华明公司委托诉讼代理人朱玉福、张晴钰，被上诉人福诚中心委托诉讼代理人蒋凯旋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华明公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回福诚中心的一审诉讼请求。本案诉讼费用由福诚中心承担。事实及理由：1.一审法院认定事实不清。一审法院认定福诚中心是涉案楼房目前的物业管理单位没有充分证据。福诚中心没有租赁涉案房屋的权利和收益权。2.一审法院适用法律错误。小区公共部分出租的收益归属于全体业主并作为补充专项维修资金，一审判决认定福诚中心有权使用公共房屋并据此支持租金诉求于法无据。福诚中心辩称，同意一审判决，不同意华明公司的上诉请求和理由。福诚中心向一审法院起诉请求：1.判决华明公司将福诚中心的西城区冠英园西区28号楼地下室（北部一段)及地上一层106号房屋腾空腾退；2.华明公司支付西城区冠英园西区28号楼地下室（北部一段)及地上一层106号房屋2018年1月1日至2019年5月31日租金572556元；3.诉讼费由华明公司承担。一审法院认定事实：2014年7月9日，福诚中心（甲方）与华明公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，就乙方承租甲方房屋从事经营活动事宜，达成协议。合同第一条约定，该房屋位于西城区冠英园西区28号楼地下室（北部一段），一层106号房屋，具体的房屋位置分布平面图见附件；双方约定建筑面积309.97平方米（甲乙双方共同确认，若实测面积与约定面积不符，以约定面积为准）；房屋权属性质为甲方单位自有房产。合同第二款约定，租赁期限三年，自2014年7月1日至2017年6月30日止。合同期满后，乙方有优先续租权，如乙方有意继续承租甲方该处房屋应提前一个月书面向甲方申请，双方一致同意后重新签订房屋租赁合同。第四条第1款约定，经双方协商同意，首年房屋租金为99000元，从第二年起，每年房租在此前一年的基础上递增5%，第二年房租为103950元，第三年房租为109148元。合同第五条第7款约定，本合同解除或终止后，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应当在本合同终止之日之前将租赁物腾空，并于合同终止日的次日将其交还给甲方，能够移动拆除的物品乙方可搬走，不可移动的装修物，甲方有权选择无偿占有或要求乙方恢复原状，合同终止后7日内仍遗留的物品，则视为乙方放弃所有权，甲方有权自行雇人清理并予以处理，清理费用及相关损失由乙方承担。一审庭审中，福诚中心表示，签订合同时已向华明公司提供了房屋位置分布平面图，但现在无法找到。华明公司对此不予认可，华明公司表示福诚中心从未出示过平面图。合同到期时，双方未续签书面租赁合同。诉讼中，福诚中心出示《房屋租赁合同》一份，用于证明双方书面合同截止2017年12月31日。该份合同显示，租赁期限为半年，自2017年7月1日至2017年12月31日，年租金标准为108000元。该份合同仅有福诚中心在落款处加盖了公章，华明公司未盖章。华明公司不认可该份合同的真实性，华明公司表示，福诚中心从未将该份合同交予华明公司，华明公司也未盖章确认，双方没有达成协议。一审庭审中，双方均认可，华明公司按照双方2014年7月9日签订的合同的最后一年租金标准向福诚中心交纳了2017年7月1日至2017年12月31日的房租。福诚中心出示告知书及照片，用于证明通过在涉案房屋处张贴的方式，于2018年1月25日通知华明公司腾退房屋。告知书内容为：西城区冠英园西区28号楼地下室北段属于福诚中心管理的房屋，原承租人华明公司租赁的该房屋租赁合同于2017年12月31日到期，到期后不再续租；该房屋租赁合同中明确规定，承租人不允许将该房屋转租转借；限2018年1月31日前使用人将该房屋全部腾空，否则2018年2月1日封门后产生的一切后果自负。华明公司对此不予认可，其表示不清楚照片拍摄于何处，也不知道拍摄于何时，且从内容上看，并非是发送给华明公司的告知书。现福诚中心认为，双方合同已到期终止，不再存在合同关系，因此，要求华明公司腾退租赁房屋，并支付房屋租金。华明公司认为，租赁房屋系小区公共配套设施，产权应属小区全体业主所有，应由业主委员会行使权利，福诚中心并非租赁房屋的产权人，双方合同应属无效，福诚中心无权收回房屋，且不认可福诚中心主张的租赁房屋面积及单价。福诚中心出示《冠英园西区商品楼物业管理委托合同》的复印件，用于证明其经开发商委托管理租赁房屋。合同委托方（甲方）为北京市华远房地产股份有限公司，受托方（乙方）为福诚中心，双方约定甲方将冠英园西区28号楼（10565.3平方米）、32号楼（10058.9平方米）物业委托乙方物业管理，委托事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯章、走廊通道、门厅等。委托管理期限自2000年1月1日起至物业全部销售完，合同自然终止。合同的签署日期为2000年6月20日。华明公司对此不予认可，华明公司表示该合同系福诚中心与北京市华远房地产股份有限公司签订，华明公司并未参与，并且从合同内容看，北京市华远房地产股份有限公司委托福诚中心进行物业管理，并不能证明福诚中心有权管理或使用租赁房屋，另外小区物业早已销售完毕，委托期限应当已经自然终止，从面积上看也不包括租赁房屋。福诚中心表示，虽然物业已销售完毕，但福诚中心在配合办理产权证，故仍然由福诚中心在管理小区包括租赁房屋在内的公共设施，福诚中心仍为该小区的物业服务单位。华明公司表示不清楚为租赁房屋所在的28号楼提供物业服务是哪个公司。一审庭审中，华明公司表示，其已将租赁房屋出租，但不清楚出租给谁，需要核实，但庭后未向法院提交核实信息。经法院与房屋所在社区联系，社区表示涉案房屋所属小区至今未成立业主委员会。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，福诚中心提交了开发商北京市华远房地产股份有限公司委托福诚中心对涉案楼房物业管理的合同，该合同虽为复印件，但法院就此向楼房所在的社区居委会进行了核实，该小区尚未成立业主委员会，能够证实涉案楼房并未更换物业公司，一直由福诚中心提供物业管理服务。因此，福诚中心虽不是租赁房屋的产权人，但福诚中心作为物业管理单位，其有权管理、使用公共房屋。福诚中心与华明公司签订合同不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方合同于2017年6月30日到期后，未续订书面的合同，华明公司继续使用租赁房屋，且向福诚中心交纳了租金，故原租赁合同继续有效，双方形成不定期租赁关系，当事人可以随时主张解除合同。本案中，福诚中心虽未明确提出解除双方的不定期租赁关系，但其向华明公司主张返还房屋，即应视为其存在解除之意思表示。现福诚中心要求华明公司腾退租赁房屋，于法有据，法院予以支持。2018年1月1日开始，华明公司未向福诚中心交纳租金，现福诚中心要求华明公司支付2018年1月1日至2019年5月31日期间租金，理由正当，法院予以支持，但福诚中心主张的租金缺乏依据，法院以双方合同最后一年租金数额作为计算标准，对于福诚中心主张超出的部分，法院不予支持。综上，一审法院判决：一、自判决生效之日起三十日内，北京华明物业管理有限公司将北京市西城区冠英园西区28号楼地下室（北部一段）、一层106号房屋腾空，交还予北京市福诚物业管理中心。二、自判决生效之日起七日内，北京华明物业管理有限公司支付北京市福诚物业管理中心2018年1月1日至2019年5月31日租金154626.35元。三、驳回北京市福诚物业管理中心的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审中，华明公司提交（2017）京0102民初16323号和（2019）京02民终5599号民事判决书，证明涉案小区物业管理混乱，物业管理单位众多，在此情况下，不能认定福诚中心为涉案小区的物业管理单位。福诚中心认为两份判决书未否定福诚中心与案外人华润置地（北京）股份有限公司之间的委托关系，未否定福诚中心是涉案28号楼物业管理公司的事实，且从该两份判决可以看出华明公司没有商业信誉。本院二审查明的其他事实与一审一致。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。已查明，涉案小区由福诚中心提供物业管理服务。作为涉案小区的物业管理单位，福诚中心有权管理、使用公共房屋。福诚中心与华明公司签订合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案合同于2017年6月30日到期后，双方未续订书面的合同，华明公司继续使用租赁房屋，并向福诚中心交纳了租金，故原租赁合同继续有效，双方之间形成不定期租赁关系。当事人可以随时主张解除合同。本案中，福诚中心向华明公司主张返还房屋，应视为福诚中心存在解除合同的意思表示。福诚中心要求华明公司腾退涉案房屋，于法有据，一审法院予以支持，是正确的。2018年1月1日开始，华明公司未向福诚中心交纳租金。现福诚中心要求华明公司支付2018年1月1日至2019年5月31日的租金，理由正当。华明公司应向福诚中心支付相应费用。一审法院以双方合同最后一年租金数额作为计算标准并核定涉案租金金额，是妥当的。综上，华明公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9526元，由北京华明物业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 云审 判 员  刁久豹审 判 员  赵胤晨二〇二〇年五月二十五日法官助理  孙国栋书 记 员  刘力之