上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终3402号上诉人(原审原告)：蔡政伟,男,1981年10月3日生,汉族,户籍地上海市崇明区。委托诉讼代理人：张白云，上海市恒远律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：张锋,男,1978年10月6日生,汉族，户籍地上海市浦东新区。委托诉讼代理人：王扬，上海扬远律师事务所律师。委托诉讼代理人：王长红，上海扬远律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：蔡汉忠,男,1952年12月17日生,汉族,户籍地上海市崇明区。上诉人蔡政伟因与被上诉人张锋、蔡汉忠农村房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市崇明区人民法院(2019)沪0151民初5958号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人蔡政伟上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判支持蔡政伟的一审诉请。事实与理由：一审法院未支持蔡政伟的诉讼请求，主要有两个理由，一是认为蔡政伟对上海市崇明区新村乡新乐村新城330号，东至沈赛凤、西至宅头路中心、南至陆才标、北至中心横河，土地面积180平方米的土地使用权及地面上盖有的占地面积90平方米的土地使用权及房屋(以下简称“系争宅基地房屋”)转让一事知情，二是蔡政伟的银行卡收取房款。但蔡政伟对系争宅基地房屋转让并不知情，蔡汉忠出具的承诺书并非蔡政伟签署，且蔡政伟的银行卡由蔡汉忠保管使用，蔡汉忠对此也是认可的。此外，张锋已入住系争宅基地房屋并不属实，他并不是常年居住。被上诉人张锋辩称：不同意上诉人的上诉请求。蔡政伟对于系争宅基地房屋的买卖知晓并认可，其在履行完毕之后提起本案诉讼有违诚实信用的基本原则。无论从房屋出售信息、公示的登记电话，还是从合同的签订过程、房款的支付与收取，以及蔡政伟配合张锋办理电信户名变更的事实，均可证明蔡政伟对系争宅基地房屋的买卖知晓并认可。第二，涉案买卖合同的效力与房屋是否应当返还的问题相互独立，合同无效并不必然应当返还房屋。即使涉案买卖合同无效，张锋也无需搬离和返还房屋。涉案买卖合同已经履行完毕，张锋已经实际居住使用该房屋，故应本着尊重现状、维持稳定和诚实信用的原则，承认张锋继续占有、使用系争宅基地房屋的权利。请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人蔡汉忠未作出答辩。蔡政伟向一审法院起诉请求：1、确认蔡汉忠与张锋于2015年1月16日签订的《农村宅基地使用权、房屋买卖合同》无效；2、判令张锋立即搬离、返还系争宅基地房屋。一审法院认定事实：蔡汉忠与田美玉系夫妻关系，婚后育有一子即蔡政伟。田美玉于2012年过世，其父母均先于其过世。1999年上海市崇明区农村宅基地使用权申请登记表载明上海市崇明区新村乡新城村3队宅基地房屋的使用权申请人是蔡汉忠、田美玉、蔡政伟。2014年8月26日，蔡汉忠向张锋出具承诺书：“持有崇明县新村乡新乐村新城3队蔡政伟自建一套90平米，承诺买卖委托父亲蔡汉忠全权委托，承诺人：蔡政伟，2014年8月26日”。2015年1月16日，由蔡政伟及蔡汉忠作为卖方(协议甲方)、张锋作为买方(协议乙方)签订《农村宅基地使用权、房屋买卖合同》，合同约定：一、甲方自愿将系争宅基地房屋所有权转让给乙方所用；二、双方约定宅基地及房屋转让价格人民币(以下币种均为人民币)255,000元；三、付款方式：乙方于2015年1月16日支付甲方第一笔购房款50,000元；于2015年3月31日支付第二笔购房款180,000元，第三笔购房款25,000在2016年甲方将宅基地使用权人及房屋产权人变更成乙方时支付；合同还约定了交付、违约责任等相关内容。该合同由张锋，蔡汉忠签名确认，并由蔡汉忠代蔡政伟在该合同上签名，同时该合同上还有第三方证人蒋秀兰的签字。嗣后，蔡汉忠将系争宅基地房屋交付张锋使用。一审庭审中，蔡汉忠认可已收到张锋支付的购房款230,000元。2019年12月31日，张锋向蔡政伟银行卡汇款25,000元用于支付购房款。一审法院另查明，张锋系非农业户口，其名下登记有两套商品房。张锋取得系争宅基地房屋后，对房屋进行了装修并实际居住至今。2018年3月5日，蔡汉忠与张锋经崇明区新村乡新乐村人民调解委员会主持调解，达成人民调解协议书，约定甲方(张锋)同意乙方(蔡汉忠)在距离现有房屋0.5米外开始建造辅房。蔡汉忠目前居住在该辅房内。现蔡政伟长期在贵州生活，其在贵州亦有居所。一审中，蔡政伟对其主张的事实向法院提供如下证据：1、蔡政伟身份证复印件、蔡汉忠户口登记簿，证明蔡政伟与蔡汉忠主体适格；2、建房登记审批表、居民户口簿、上海独生子女证、上海公安局户籍证明、上海市崇明区三星镇海中村村民委员会证明、居民死亡殡葬证存根，证明系争宅基地房屋的共有权人为蔡政伟及蔡汉忠，田美玉于2012年6月24日逝世，其丈夫蔡汉忠及其儿子蔡政伟为其合法继承人；3、上海市统计局公布2014年全年本市房地产数据、中商情报网2015年最新上海各区房价对比统计、银行信息港2015年10月上海市各区房价价格明细表、搜房网2015年上海17区县房价走势趋势、《农村宅基地使用权、房屋买卖合同》，证明2014、2015年崇明区的房屋单价均不低于13,000元每平方，张锋在明知蔡政伟属于系争宅基地房屋共有权人之一的情况下，与蔡汉忠恶意串通，以明显低于市场价的价格购买了系争宅基地房屋；4、筑房权证观山湖字第XXXXXXXXX号房屋所有权证、出生医学证明、工作证明，证明蔡政伟自2012年起即在贵州省贵阳市工作、定居，几乎未回崇明区，因此不能及时知晓系争宅基地房屋被出售一事；5、中国银行交易流水明细清单、账户交易明细，证明尾号为8210及7702的银行卡均系蔡汉忠在实际管理和使用，蔡政伟对于蔡汉忠收取涉案房款一事并不知情，也未获得使用；6、离婚协议书、离婚登记审查处理表，证明蔡政伟于2010年6月2日即在云南省昆明市西山区民政局办理协议离婚，2017年8月10日，是蔡汉忠代替蔡政伟持离婚协议及离婚登记审查处理表到派出所对户口本进行了信息更新，因此该变动登记并非蔡政伟亲自到场办理，也并非蔡政伟2017年8月10日在崇明离婚；7、上海市不动产登记信息，证明张锋系城镇居民，其在浦东新区有房产，所购系争宅基地房屋并非用于居住。一审中，张锋对其主张的事实向法院提供如下证据：1、2014年承诺书，证明蔡汉忠给予张锋承诺书，承诺由蔡汉忠代表蔡政伟处理系争宅基地房屋的事宜；2、2015年1月7日收条、2015年4月6日收条、2015年1月16日汇款收据、2015年4月11日收条，中国农业银行业务凭证，证明张锋已支付房款230,000元；3、2015年1月3日“58同城”网站公开出售信息网页，证明系争宅基地房屋是公开出售的，蔡汉忠、张锋不存在恶意串通，且出售价格和双方签订价格一致；4、情况说明书，证明上海市崇明区新村乡新乐村村委会认可系争宅基地房屋的出售，并批准张锋对其进行翻建，张锋已实际居住使用系争宅基地房屋；5、送货单、收据、收条销货凭证、房屋现状照片，证明张锋对系争宅基地房屋进行装修并居住；6、水、电费发票、中国电信发票及付费通知单、东方有线业务申请表及账单，证明张锋实际居住使用系争宅基地房屋，缴纳水电、电话及宽带等费用，且蔡政伟邮寄身份证原件配合张锋改户名；7、人民调解协议书，证明上海市崇明区新村乡新乐村村民委员会再次确认蔡政伟、蔡汉忠与张锋存在系争宅基地房屋的买卖关系；8、农村宅基地使用权房屋买卖合同、上海高院关于印发《关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》的通知(2004)、最高人民法院民一庭负责人就《第八次民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》答记者问(2016)，证明涉案买卖合同合法有效，未损害出卖方的权益；9、蔡汉忠户口本，证明蔡汉忠在签订合同之前提供给张锋，并表示蔡政伟同意出售房屋；10、2019年12月31日中国工商银行汇款凭证，证明张锋向蔡政伟汇款房屋余款25,000元;11、装修清单、系争宅基地房屋翻建情况的图示、情况说明2份，证明张锋对于系争宅基地房屋的装修及其他支出。一审审理中，一审法院依职权对蒋秀兰进行了调查，蒋秀兰陈述其受蔡汉忠之托为蔡汉忠与张锋之间的买卖作个见证，认为买卖系蔡汉忠与张锋真实意思表示，蔡政伟是否知情其不清楚。一审审理中，一审法院依职权对上海市崇明区新村乡新乐村书记李庆忠进行了调查，李庆忠陈述该买卖是当事人自己谈妥，村委会出具的情况说明是张锋要求的，所证明的内容是客观真实的。蔡汉忠的住房也已经解决。一审法院认为：本案系争宅基地房屋系农村宅基地房屋，根据相关法律、法规的规定，非农村集体经济组织成员不能申请或变相取得农村宅基地使用权，张锋系非农业户口，不具备农村集体经济组织成员资格，故本案当事人就上海市崇明区新村乡新乐村新城330号宅基地房屋签订的《农村宅基地使用权、房屋买卖合同》违反了国家有关规定，属无效合同。本案中，蔡政伟诉称其不知晓房屋买卖的情况，但张锋支付的购房款均是汇至蔡政伟银行账户，且网站公开出售系争宅基地房屋信息所留联系电话为蔡政伟所使用，现系争宅基地房屋已由张锋居住使用近4年，且该期间亦使用蔡政伟身份证件办理电信户名变更手续，故蔡政伟的该项诉称不符合常理，一审法院难以采信。张锋已按约定交易价格支付了房款，蔡汉忠也交付了系争宅基地房屋，房屋买卖合同事实上已履行完毕，且张锋对系争宅基地房屋进行了装修后长期居住，蔡政伟、蔡汉忠也均有住所，从遵循诚实信用原则和维护社会关系稳定角度出发，系争宅基地房屋不宜再返还，故对蔡政伟要求张锋返还系争宅基地房屋的请求不予支持。据此，一审法院作出判决：一、蔡政伟与张锋、蔡汉忠就上海市崇明区新村乡新乐村新城330号宅基地房屋签订的《农村宅基地使用权、房屋买卖合同》无效；二、蔡政伟的其余诉讼请求不予支持。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明：2015年1月16日蔡汉忠曾向蔡政伟的银行账户汇款5万元，对于该5万元，蔡汉忠在一审庭审中表示是由张锋现金支付给蔡汉忠，蔡汉忠先存入自己的账户，后再汇到蔡政伟的账户。2015年4月13日，张锋向蔡政伟银行账户汇款143,000元。本院认为：第一，蔡政伟虽主张其对系争宅基地房屋的买卖并不知情，但基于张锋支付的大部分房款都汇入蔡政伟的银行账户、张锋已实际占有使用系争宅基地房屋近4年、张锋办理系争宅基地房屋电信户名变更曾使用蔡政伟的身份证原件等事实，一审法院未采信蔡政伟的上述主张，符合常理，并无不当。第二，因张锋系非农业户口，不具备农村集体经济组织成员资格，故一审法院判定涉案《农村宅基地使用权、房屋买卖合同》无效有相应依据。但考虑到张锋已按约定的交易价格支付了购房款，蔡汉忠已实际交付系争宅基地房屋，买卖合同已经履行完毕，且张锋对系争宅基地房屋进行了装修并实际居住，而蔡政伟、蔡汉忠均另有住所等因素，本着尊重现状、维护稳定的原则，一审法院认为系争宅基地房屋不宜再返还，故未支持蔡政伟要求张锋返还系争宅基地房屋的诉请，较为合理，本院予以认同。综上所述，蔡政伟的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,125元，由上诉人蔡政伟负担。本判决为终审判决。法官助理陈雅葳审判长 余 艺审判员 成 皿审判员 徐 江二〇二〇年五月二十五日书记员 卞耀辉附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……