海南省高级人民法院   民事判决书   (2020)琼民终105号     上诉人(原审原告)：海南伟图中国城经营管理有限公司,住所地：海南省海口市龙昆南路中国城物业楼。   法定代表人：刘某1，该公司总经理。   委托诉讼代理人：陈某,海南海大平正律师事务所律师。   委托诉讼代理人：韩某,海南海大平正律师事务所实习律师。   上诉人（原审被告）：成某,住所地:四川省成都市，现住四川省成都市金牛区。   法定代表人：郑某，该单位负责人。   委托诉讼代理人：刘某2，四川亚峰律师事务所律师。   委托诉讼代理人：徐某，四川亚峰律师事务所律师。   上诉人海南伟图中国城经营管理有限公司(以下简称中国城公司)与上诉人成某（以下简称成都统建办）物业服务合同纠纷一案，均不服海南省海口市中级人民法院（以下简称一审法院）（2019）琼01民初748号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案后，依法组成合议庭，于2020年4月23日公开开庭进行了审理。上诉人中国城公司的委托诉讼代理人陈某、韩某；上诉人成都统建办的委托诉讼代理人刘某2、徐某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   中国城公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判成都统建办于判决生效后十日内向中国城公司支付物业管理费18275273.4元；3.改判成都统建办于判决生效后十日内向中国城公司支付因拖欠物业管理费而产生的利息（自2018年6月30日起至付清全部物业管理费之日止，以18275273.4元为基数，按年利率24%计算，暂计算至一审起诉之日为1522939.45元）；4.请求判令本案一、二审诉讼费用由成都统建办承担。事实和理由：一、一审判决认定事实严重错误，导致判决结果错误。1.一审法院对中国城公司提交的六份《审计报告》不予认定，遗漏重要事实，属认定事实不清。首先，该六份《审计报告》均系有资质的审计机构出具的审计结论，系审计机构按审计程序要求，逐一地对每一项审计内容进行核实，到现场进行勘察、核对，并确认所有审计事项均与本案有关后，方作出审计结论的，系合法有效的结论。其次，该六份《审计报告》明确指出：本审计结论就是针对2006年-2018年垫付的中国城物业支出费用及利息进行审计，系真实发生的费用。再次，中国城公司提交《审计报告》后，成都统建办并未提出相反证据予以反驳，而仅是委托四川德维会计师事务所对该六份《审计报告》进行复核，该复核报告不具证明力。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二、七十三条之规定，法院应当对中国城公司提供证据的证明力进行确认。如无法认定上述费用是否与本案有关联性，应本着查明案件事实的态度，依法核实清楚。既可要求审计机构对个别项目进行补充或说明，也可释明要求当事人申请审计或者依职权委托第三方进行审计，而非简单粗暴地对该证据不予认定。最后，虽然我国法律尚无当事人自行委托进行司法审计的规定，但在司法实践中为解决举证的问题，各级法院已应允当事人提供自行审计结论。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二十八条，“一方当事人自行委托有关部门作出的审计结论，另一方当事人有证据足以反驳并申请重新审计的，人民法院应予准许”之规定，只要成都统建办未提供相关证据予以反驳，亦未对该六份审计结论申请重新审计的，一审法院应当对上述六份审计结论予以采纳。此外，参照《海南省高级人民法院关于参照执行〈全省民事审判工作会议（2016年）纪要〉的通知》第88条：承包人或者实际施工人自行委托的工程价款审计意见不完善，但可通过补充审计、重新质证或者补充质证等方式对工程价款作出认定，发包人请求进行司法审计的，不予准许。即使人民法院认为中国城公司自行委托的造价审计意见需要完善，也应通过补充审计、重新质证或者补充质证等方式综合作出认定，而非直接不予采纳。因此，该六份审计结论在未被其它相反证据推翻，或被有关部门撤销之前，就是合法、有效的证据，应当予以采纳。一审对该六份《审计报告》不予采纳是错误的。2.一审判决以中国城公司遭受台风袭击为由，认定中国城公司自此不再对案涉物业进行管理，属认定事实错误。2014年威马逊台风后，中国城娱乐中心受损严重，但并未处于荒废状态，正是由于威马逊台风给中国城娱乐中心造成严重破坏，中国城公司不得不对涉案物业进行拆除、维修等，由此产生的费用均属于物业管理过程中所支出的费用。退一步而言，即使是威马逊台风致使中国城娱乐中心损失惨重，涉案物业至今仍有保安等人员进行管理，并非处于无人管理状态，一审法院直接认定2014年7月18日威马逊台风之后，中国城公司未对涉案物业进行管理，属认定事实错误。3.一审判决认定，中国城公司提供的邮政回单未经成都统建办签收，2011年8月12日以前的物业费因已超过诉讼时效，不受法律保护，与事实不符。中国城公司提供的邮政回单，足以证明中国城公司向成都统建办发过包括但不限于催收函、律师函在内的多份催收函件，足以证明其不间断地向成都统建办主张权利，不存在超过诉讼时效之说。从举证责任上看，中国城公司已尽到了基本的举证责任，证明其已发出相关的催收函件，成都统建办在未能提供充分反驳证据的情况下，否认其收到邮件，无事实和法律依据，不应予以支持。一审法院仅以成都统建办否认收到邮件为由，直接认定中国城公司2013年8月12日前未向其主张过权利，明显错误，更何况，中国城公司曾于2010年向海口市琼山区人民法院起诉主张物业管理费，虽于2010年3月20日撤诉，但诉讼时效亦因此中断。退一步而言，即使倒推两年的话，亦应当倒推至2008年3月20日，一审法院认为2011年8月12日前的物业管理费不受法律保护，明显错误。二、一审判决适用法律错误。1.一审判决以《海南省普通住宅物业服务分等收费标准》为依据按1元/平米/月的标准计收物业费，以年利率6%计算利息损失，属适用法律错误。《海南省普通住宅物业服务分等收费标准》系下位法，根据上位法优于下位法的原则，本案应适用《国家发展和改革委员会、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知》（发改价格[2003]1864号）第十一条第一款：“实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。”以及第十一条第三款：“物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3.物业管理区域清洁卫生费用；4.物业管理区域绿化养护费用；5.物业管理区域秩序维护费用；6.办公费用；7.物业管理企业固定资产折旧；8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9.经业主同意的其它费用”之规定，中国城公司有权要求支付包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润等在内的包干价为每月每平方米35元的物业管理费。考虑到中国城娱乐中心物业的现状，中国城公司一审仅根据物业服务过程中实际支出的物业服务成本向成都统建办主张物业管理费，要求成都统建办支付暂计算至2018年6月30日的物业管理费18275273.4元及自2018年6月30日起至交清全部物业管理费之日止的利息，但保留按35元/平米/月向成都统建办主张物业管理费的权利。故一审法院应当审查中国城公司是否在物业服务过程中支出了相关合理费用，而非直接按物业服务企业三级资质标准，认定物业管理费收取标准为1元/平米/月。一审法院忽略中国城公司实际支出的物业管理成本，直接按1元/平米/月标准计算物业管理费，确有错误。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，特请求贵院依法查明事实，支持中国城公司的全部上诉请求。   成都统建办答辩称：中国城公司的上诉请求不能成立。一、关于事实查明和证据的认定。1.一审法院对中国城公司提交《审计报告》的认定正确，《审计报告》所审计内容与本案无关。本案原一审时，出具审计报告的审计人员当庭认可，上述审计内容不是案涉物业管理费的专项审计，而是中国城项目的投资审计，也就是说审计结论与本案无关，因此，《审计报告》没有适用《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条的前提。2.中国城公司在一审中明确指出中国城娱乐中心是因威马逊台风导致内部严重受损，成都统建办提交中国城娱乐中心内部的照片是2018年12月原一审案件审理时拍摄，也就是从威马逊台风到2018年12月中国城娱乐中心一直处于无法使用状态，根本没有物业管理。从照片看中国城娱乐中心内杂草丛生，仅能看见楼层框架，没有门窗，更没有电梯或其他设施设备，可以看出，中国城娱乐中心内没有任何物业管理事实。3.成都统建办收到中国城公司催收物业管理费的邮件是2013年8月，中国城公司在2010年3月起诉成都统建办催收物业管理费又自行撤诉。从2010年3月到2013年8月主张物业管理费的诉讼时效已经届满。因此，成都统建办不应支付2013年8月之前的物业管理费。二、关于物业服务费的收取。1.国务院《物业服务收费管理办法》第六条规定，物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实施政府指导价和市场调节价，具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。第七条规定，物业服务收费实行政府指导价的，有定价权的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及浮动幅度，并定期公布。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。第九条规定，业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。包干制是指业主向物业管理企业支付固定物业管理费服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。根据上述规定，物业服务收费只有政府指导价和市场调节价两种方式，在满足这两种方式之一的前提下，业主和物业管理企业可以约定包干制或酬金制。也就是说，按政府指导价收取物业服务费，仍需选择包干制或者酬金制。中国城公司在起诉状和上诉状的事实和理由中均陈述，保留按35元/平米/月向成都统建办主张权利，并明确该项收费是包干制。包干制收费是固定金额的物业服务费用，盈余或亏损均由物业公司享有或承担。也就是说，中国城公司如主张包干制，只能按照35元/平米/月主张，不能单独将其中成本部分作为诉讼请求，不符合包干制的法定含义。2.本案所涉物业房屋所有权证上记载的设计用途为“住宅”，按照2006年8月1日以及2011年5月1日实施的《海南省物业服务收费管理办法》，普通住宅物业的服务收费实行政府指导价；实行政府指导价的物业服务收费实行备案制；物业服务收费标准不按规定备案的，不得作为收费依据。中国城公司没有成立业主委员会，根据《海南省物业服务收费管理办法》第十一条规定，没有成立业主委员会的普通住宅物业服务收费不得超过政府指导价的基准标准，中国城公司所谓35元/平米/月物业管理费大大超出了政府指导价，且未经有效备案，不是合法有效的收费依据。综上，中国城公司的上诉请求没有事实和法律依据，请二审法院予以驳回。   成都统建办上诉请求：1.撤销一审判决，依法驳回中国城公司全部诉讼请求；2.判决本案全部诉讼费用由中国城公司承担。事实和理由：一审判决认定中国城公司在2006年至2014年7月18日期间为中国城娱乐中心提供了物业服务的事实无法律依据。1.《物业管理条例》第二条规定：“物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”根据成都统建办在一审提交的涉案房产照片可以看出，涉案房产长期处于无人管理状态，中国城公司并未对其进行管理。2.一审中，中国城公司提交6家关联公司长期管理物业的证据无法证明其履行物业管理职责，在中国城公司并未提交其他证据的情况下，法院认定中国城公司作为物业服务企业“尚能保证中国城娱乐中心通水通电，提供保安、保洁等基本物业服务”实属认定事实错误。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，中国城公司应当承担举证不能的不利后果，应当依法认定中国城公司没有对涉案房产进行管理，无权要求成都统建办支付物业管理服务费。二、本案不应依照《海南省普通住宅物业服务分等收费标准》文件规定的三级物业收费标准收取本案物业费。中国城公司虽然在2011年4月20日取得物业服务企业三级资质（暂定一年），但没有提交证据证明其在2012年4月20日之后仍有物业服务企业三级资质，即从2012年4月20日起中国城公司并无物业服务企业资质，不能从事物业管理，无权收取物业管理费。根据国务院《物业服务企业资质管理办法》第五条第（三）款之规定：“三级资质需要具备：注册资本人民币50万元以上；物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人……”,结合成都统建办向一审法院提交中国城公司的社会保险查询结果，中国城公司一直未聘用任何员工、未缴纳任何社保费用，没有可以达到三级物业管理资质的条件，无权按照1元/平米/月的标准收取物业费。综上，一审判决认定事实错误，中国城公司无权要求成都统建办向其支付2011年8月12日至2014年7月8日期间的物业费。望贵院查明事实，依法予以改判。   中国城公司答辩称，1.成都统建办一直强调涉案物业比较破败，由此否定中国城公司长期进行物业管理的事实，中国城公司认为，自2006年至起诉之日，中国城娱乐中心物业逐渐变成现状，主要是由于2014年的威马逊台风对中国城造成严重破坏，商铺迫不得已只能停止营业，但还是有保安等管理人员进行管理。成都统建办的上述主张避重就轻与事实不符。2.关于物业管理资质问题，物业公司不需要特殊的资质要求，本案中中国城公司主张的是按照前期物业合同约定的35元/平米/月收取服务费中的实际支出成本部分，中国城公司有权要求包括成都统建办在内的业主交纳该部分物业管理费。3.中国城公司存在大量非正式用工的情况，不能因社保查询无记录就以此否定中国城公司聘请员工对涉案房产进行管理的事实。   中国城公司一审诉讼请求：1.判令成都统建办向中国城公司支付物业管理费18275273.4元；2.判令成都统建办向中国城公司支付因拖欠物业管理费而产生的利息（从2018年6月30日起至付清全部物业管理费之日止，以18275273.4元为基数，按年利率24%计算，暂计算至起诉之日为1522939.45元）；3.本案诉讼费用由成都统建办承担。   一审法院查明：中国城娱乐中心建设单位为海南伟图（瑞典）投资有限公司。海南伟图（瑞典）投资有限公司成立于1989年6月8日，该司于1995年6月20日更名为海南伟图中国文化娱乐城集团有限公司，2004年1月2日，又更名为海南伟图中国文化娱乐城有限公司。中国城公司成立于1998年1月20日，原始股东为海南国诚实业发展有限公司和海南伟图中国文化娱乐城集团有限公司，中国城公司股东于1998年2月18日变更为海口晓和房地产有限公司和海南伟图中国文化娱乐城集团有限公司。1995年3月，海南伟图（瑞典）投资有限公司物业管理公司自行制定《中国城物业管理规定》及《中国城物业管理费构成及收费标准》，确定物业收费标准为36元/月/平方米。1995年5月3日，海南伟图（瑞典）投资有限公司物业管理公司向原琼山市人民政府和琼山市物价局递交《关于申请审批中国城物业管理费标准的报告》，该报告称中国城物业管理费由三部分组成，即空调费、水电费、综合管理费。其中空调费收取标准按每月每平方米20元收取，水费按1元/吨、电费按1.3元/度收取，综合管理费一类项目（包括餐饮、美容美发、桑拿健身等）按28元/月/平方米收取，二类项目（包括保龄球、夜总会、俱乐部等）按35元/月/平方米收取、三类项目（包括电子游戏等）按56元/月/平方米收取。但中国城公司未能举出该报告取得政府有关主管部门批复备案的文件。1998年1月28日，中国城公司与海南伟图中国文化娱乐城有限公司签订《委托经营和物业管理协议》，该协议约定，海南伟图中国文化娱乐城有限公司委托中国城公司负责中国城整体经营和物业管理，以及相关费用的收取；物业管理依照《中国城物业管理规定》执行，物业管理费按1995年5月经琼山市人民政府备案的收费标准执行。协议签订后，中国城公司即按协议约定对中国城娱乐中心进行经营和物业管理。2011年4月20日，中国城公司取得海口市住房和城乡建设局颁发的物业服务企业《资质证书》（证号01-474），资质等级为三级（暂定一年）。因海南伟图中国文化娱乐城集团有限公司未履行到期债务，成都市中级人民法院于2006年9月29日作出（2005）成执字第792-2号民事裁定书，裁定将海南伟图中国文化娱乐城集团有限公司所有的位于海口市××区西侧中国城第三层房产（建筑面积7736.88平方米及所占土地使用权；产权证号：琼山市房权证府城公字第XXXX号）以第三次拍卖保留价1828万元抵偿给成都统建办所有。成都统建办于2008年5月13日取得涉案房产的产权证（海房字第HK190918号），涉案房产产权证上记载的设计用途为“住宅”。成都统建办自法院裁定抵债至今没有进驻中国城三楼房屋。中国城公司诉称其于2011年至2017年，通过邮寄催缴函和律师函的方式向成都统建办催交物业管理费，成都统建办认可除了2013年8月12日开始有快递公司跟踪查询单的函件收到过之外，其余均未收到。据此，一审法院认定2013年8月12日中国城公司向成都统建办主张交纳物业费。2014年7月18日，“威马逊”特大台风登陆海南，中国城主楼被台风袭击，从此荒废，成都统建办拥有的中国城第三层楼房已不具备进驻营商条件。2017年6月30日，中国城公司因自行停业连续超过6个月以上被工商部门吊销营业执照。   一审法院认为，本案争议的焦点是：一、关于中国城公司是否属于合法的物业管理企业的问题。中国城娱乐中心的开发商是海南伟图（瑞典）投资有限公司（后变更为海南伟图中国文化娱乐城集团有限公司），中国城公司与海南伟图中国文化娱乐城集团有限公司签订的《委托经营和物业管理协议》，该协议具有前期物业服务合同性质，中国城公司对中国城娱乐中心进行物业管理，其权利来源合法。在2003年国务院制定的《物业管理条例》颁布实施后，对物业管理企业实行资质管理制度，从事物业管理的企业必须取得物业服务资质证书才能从事物业服务经营活动。因此，在中国城公司于2011年4月20日取得物业服务资质证书后，其作为前期物业服务企业，有权对中国城娱乐中心的物业进行管理并收取物业服务费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会选聘的物业企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，虽然中国城公司与成都统建办没有签订物业服务合同，但由于中国城公司属于前期物业服务企业，其有权对案涉物业进行物业服务。因此，成都统建办抗辩中国城公司并非合法的物业管理企业，不符合客观事实，不予采信。二、关于中国城公司是否对案涉房产进行管理的问题。中国城娱乐中心在建成之初，进驻经商的企业众多，生意红火，系当年海口的地标性建筑。但自2006年以后，中国城娱乐中心受各种因素影响，生意每况愈下，进驻企业纷纷关门歇业。尽管如此，中国城公司作为物业服务企业，尚能保证中国城娱乐中心通水通电，提供保安、保洁等基本的物业服务。但至2014年7月威马逊台风后，中国城娱乐中心受台风袭击，完全荒废。因此，应认定中国城公司自2014年7月18日后不再对中国城娱乐中心的案涉物业进行管理。三、关于收费标准的问题。虽然中国城公司与海南伟图中国文化娱乐城集团有限公司签订的《委托经营和物业管理协议》中约定有综合管理费收费标准，但该收费标准是在中国城娱乐中心的房屋所有权归属于海南伟图中国文化娱乐城集团有限公司的情况下所确定的，且未经政府有关部门备案。该收费标准规定一类项目（包括餐饮、美容美发、桑拿健身等）按28元/月/平方米，二类项目（包括保龄球、夜总会、俱乐部等）按35元/月/平方米、三类项目（包括电子游戏等）按56元/月/平方米，收费标准显然过高。成都统建办于2006年取得案涉中国城娱乐中心三楼的产权后，房产性质登记为住宅，且尚未进驻该房屋，也不存在经营上述第二类项目的活动，中国城公司要求按35元/月/平方米收取物业管理费，显然没有事实和法律依据，不予支持。因此，即使成都统建办应当交纳物业费，也不能按上述标准交纳，而应当按物价部门规定的普通住宅收费标准交纳。四、关于是否超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”成都统建办于2006年取得案涉房屋后，有义务向有资质的物业服务企业交纳物业费。虽然中国城公司主张其于2011年2月开始向成都统建办邮寄催缴函，但没有成都统建办的签收。成都统建办认可签收的邮件最早于2013年8月12日，故应认定其向成都统建办主张交纳物业费的时间为2013年8月12日。因此，往前追溯两年，成都统建办自2011年8月12日起拖欠的物业费没有超过诉讼时效，2011年8月12日以前的物业费因已超过诉讼时效，属于自然债务，不受法律保护。中国城公司请求成都统建办支付2011年8月12日以前的物业费，不予支持。五、关于成都统建办应交物业费的数额问题。由于2014年7月18日威马逊台风后，中国城娱乐中心荒废，中国城公司从此不再对成都统建办所拥有的案涉物业进行基本的物业管理，故认定其收取物业费的截止时间为2014年7月18日。如前所述，中国城公司向成都统建办主张交纳物业费受诉讼时效保护的起始时间是2011年8月12日。因此，2011年8月12日至2014年7月18日（共计约35个月）为成都统建办应向中国城公司交纳物业服务费的时间。由于中国城公司物业服务资质等级为三级，成都统建办的房屋性质登记为住宅，并非商业用房，成都统建办事实上也不在案涉房屋经营商业活动，故应按物价部门规定的住宅类三级物业收费标准交纳物业费。根据《海南省普通住宅物业服务分等收费标准》（琼价费管[2011]155号）文件规定，三级物业收费标准为：高层1.2元/平米/月，多层带电梯1元/平米/月，多层0.6元/平米/月。中国城娱乐中心属多层带电梯房产，故应按1元/平米/月的标准计收物业费。成都统建办房产面积为7736.88平方米，成都统建办应交纳的物业费为：7736.88×1元×35个月=270790.8元。因成都统建办拖欠物业费，中国城公司主张成都统建办应承担自2018年6月30日起的利息损失，应予支持。但其诉请按年利率24%计算显然过高，应按年利率6%计算。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：1.限成都统建办于本判决生效之日起十日内向中国城公司交纳物业服务费270790.8元及其利息（利率按年利率6%计算，自2018年6月30日起算至付清之日止）；2.驳回中国城公司的其他诉讼请求。本案案件受理费140589.27元由中国城公司负担138666.35元，成都统建办负担1922.92元。   本院二审期间，双方均没有提交新证据。   本院二审另查明：2010年3月，中国城公司以成都统建办为被告，向海口市琼山区人民法院提起物业服务合同之诉，随后于2010年3月11日撤回起诉。2017年9月7日，中国城公司以成都统建办为被告，再次向一审法院提起物业服务合同之诉。2018年6月25日，一审法院作出（2017）琼01民初541号之一裁定，以中国城公司与本案没有直接利害关系为由，驳回中国城公司的起诉。中国城公司不服该裁定，上诉至本院。2018年9月4日，本院作出（2018）琼民终636号民事裁定，裁定一审法院继续审理本案。一审法院重新审理后，于2019年1月29日作出（2018）琼01民初805号民事判决，驳回中国城公司的诉讼请求。中国城公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月21日作出（2019）琼民终229号民事裁定，撤销原判，发回一审法院重审。一审法院重新立案审理，于2019年12月30日作出本案一审判决，中国城公司、成都统建办均不服该判决，上诉至本院，即为本案。   二审查明的其他案件事实与一审一致，本院予以确认。   本院认为，本案二审的争议焦点为：1.中国城公司是否属于合法物业管理企业；2.中国城公司是否对涉案房产提供物业管理服务；3.中国城公司应向成都统建办收取物业费的收费标准、计算期间、具体数额及利息。   关于中国城公司是否属于合法物业管理企业的问题。   本院认为，依据一审法院查明的事实，中国城公司曾与中国城娱乐中心的开发商海南伟图（瑞典）投资有限公司（后变更为海南伟图中国文化娱乐城集团有限公司）签订《委托经营和物业管理协议》，受其委托对涉案物业进行物业管理。该协议具有前期物业服务合同性质，故中国城公司对涉案房产进行物业管理，有合同依据，中国城公司于2011年4月20日取得物业服务资质证书，在此之前也受开发商委托提供物业管理服务，故一审判决认定中国城公司属于合法的物业管理企业，并无不当。   关于中国城公司是否对涉案房产提供物业管理服务的问题。   本院认为，本案涉案房产所属中国城娱乐中心在建成之初，曾经红火一时，后虽逐渐衰落，但仍未完全停止经营。成都统建办虽抗辩称中国城公司未对涉案房产实际进行物业管理，但考虑到在威马逊台风之前，该涉案房产属于中国城娱乐中心的一部分，虽在2006年所有权发生变更，但外观及管理基本尚能与中国城娱乐中心整体保持一致，产权变更前的通水通电，存在保安、保洁等物业管理服务的基本情况未发生改变，而威马逊台风之后中国城娱乐中心已不具备进驻营商条件，故一审法院认定中国城公司在2014年7月18日威马逊台风前对涉案房产提供了物业管理服务，并无不当。   关于中国城公司应向成都统建办收取物业费的收费标准、计算期间、具体数额及利息的问题。   关于收费标准。中国城公司主张依照其与海南伟图中国文化娱乐城集团有限公司签订的《委托经营和物业管理协议》约定的收费标准，成都统建办应向其按照35元/平米/月支付物业管理费，但由于中国城娱乐中心物业目前的情况，中国城公司仅向其主张其中的物业费管理成本18275273.4元。本院认为，本案是物业服务合同纠纷，中国城公司向成都统建办主张支付物业管理成本，没有合同依据，且中国城公司提交的作为证明其物业管理成本的六份《审计报告》均系其单方委托审计机构作出，成都统建办对该审计结论不予认可，故中国城公司依据上述《审计报告》主张成都统建办支付物业费管理成本18275273.4元，本院不予支持。至于中国城公司能否依据《委托经营和物业管理协议》向成都统建办主张按35元/平米/月支付物业管理费，本院认为，《委托经营和物业管理协议》虽约定了收费标准，但该收费标准未经政府有关部门备案，且该收费标准35元/平米/月是按“保龄球、夜总会、俱乐部等”二类项目的标准确定的，成都统建办于2006年取得涉案房产产权后，房产性质登记为住宅，且尚未进驻该房屋，也不存在经营上述第二类项目的活动，中国城公司要求按35元/平米/月收取物业管理费，显然没有事实和法律依据，鉴于中国城公司在2014年7月18日威马逊台风前对涉案房产提供了物业管理服务，故一审法院依照物价部门规定的住宅类三级物业收费标准按1元/平米/月计收物业费，合理合法，并无不当。   关于计算期间。中国城公司主张其一直向成都统建办催收物业管理费，一审法院直接认定中国城公司2013年8月12日前未向成都统建办主张过权利存在错误，至少应以中国城公司2010年3月向海口市琼山区人民法院起诉的时间向前追溯两年。本院认为，中国城公司主张其于2011年2月开始向成都统建办邮寄催缴函，但没有提交成都统建办签收的证据，成都统建办认可签收邮件的时间最早为2013年8月12日，故一审判决认定中国城公司向成都统建办主张交纳物业费的时间为2013年8月12日正确。中国城公司主张其在2010年3月向人民法院起诉成都统建办催收物业管理费可以中断本案的诉讼时效。据本院二审查明的事实，中国城公司于2010年3月向海口市琼山区人民法院起诉，但随后撤回起诉，直至2017年9月才再次向人民法院起诉，追索物业费的诉讼时效从2010年3月中断，至2012年3月诉讼时效期间已经届满，但中国城公司并未提供在此时间段内向成都统建办主张权利的证据，故一审法院以成都统建办认可的2013年8月12日的催缴函为节点，认定2011年8月12日以前的物业费已超过诉讼时效是正确的。依据前述争议焦点的论述，中国城公司主张物业管理费受诉讼时效保护的起始时间是2011年8月12日，截止时间是2014年7月18日（威马逊台风后中国城公司不再对涉案物业进行基本的物业管理），一审判决对此认定正确。   关于具体金额及利息。从以上对计算标准、计算期间的论述可知，成都统建办应向中国城公司支付的物业费为:7736.88×1元×35个月=270790.8元。成都统建办拖欠物业费，一审判决其自2018年6月30日起按年利率6%向中国城公司支付利息，并无不当。中国城公司主张依照其与案外人海南都市阳光酒店有限公司等六家单位签订的《协议书》中的约定，按年利率24%计算利息。但成都统建办并非该《协议书》签订主体，《协议书》的约定对成都统建办没有约束力，故中国城公司的上述利息主张，没有合同和法律依据。   综上，中国城公司和成都统建办的上诉事由没有法律依据，其上诉请求均不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费146389.27元，由海南伟图中国城经营管理有限公司负担140589.27元，由成某负担5800元。   本判决为终审判决。   审判长 钱志勇   审判员 邢 君   审判员 詹润红     二○二○年五月二十七日   （法官助理 黄 丽   书记员 麦 琳   附相关法律条文：   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。