广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终2068号 上诉人（原审被告）：邓乔辛，女，1981年1月29日出生，汉族，住广西壮族自治区鹿寨县。 被上诉人（原审原告）：鹿寨县风顺园艺园，住所地鹿寨县寨沙镇长塘村民委长塘六队三安屯牛河岭，统一社会信用代码：92450223MA5MQ2KB0C。 经营者：胡进，女，1976年12月4日出生，汉族，住广西壮族自治区鹿寨县。 委托诉讼代理人：黄飞宗，广西桂宣律师事务所律师。 上诉人邓乔辛因与被上诉人鹿寨县风顺园艺园租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区鹿寨县人民法院（2020）桂0223民初89号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 邓乔辛上诉请求：1.撤销一审法院判决第一项，改判上诉人与被上诉人于2012年12月7日签订的《租赁协议》继续履行。2.撤销一审法院判决第三项，改判上诉人向被上诉人支付租金12000元，无需支付利息。事实和理由：一审判决事实不清，适用法律错误。首先，上诉人未能及时支付拖欠的四年租金12000元是由被上诉人故意制造违约导致的。被上诉人与上诉人自《租赁协议》签订以来矛盾不断，曾屡次妨碍上诉人的正常生产经营，要求上诉人搬离租赁场地，解除租赁协议。之后上诉人曾多次当面表示要求支付租金并继续履行租赁协议，或者提供被上诉人账号、微信等，以便上诉人转账租金，但均遭到被上诉人拒绝。一审庭审过程中，上诉人再次当庭表示，只要被上诉人出具收条，上诉人可以当庭支付全部租金，但同样遭到被上诉人拒绝。一审法官在前往查看案涉租赁场地时，被上诉人曾当面直言：“就是不要你的租金，就是不要租给你。”由此可见，上诉人未能支付四年租金系由被上诉人刻意制造违约导致，不应由上诉人承担由此产生的违约责任。其次，上诉人与被上诉人签订的《租赁协议》、《补充协议》均未约定合同解除条件，因此前述协议的解除理应适用《合同法》第九十四条第三款、第四款规定的法定解除条件。然而一审过程中，被上诉人未提供任何曾催告上诉人履行合同义务的证据，并且上诉人自得知被上诉人提起诉讼以来，曾多次要求支付租金，并在庭审时再次提出，被上诉人均拒绝收取，显然与前述法律规定的解除条件不相符。再次，上诉人自行搭建的部分建筑仅仅是轻微的违约行为，并不足以导致本案合同目的无法实现。 鹿寨县风顺园艺园辩称，一审判决事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院予以维持，驳回上诉人的上诉请求。一、上诉人无视合同约定，多次故意违约的事实清楚，符合合同解除条件。双方签订的租赁协议中明确了租赁场地及面积和用途，是从事养殖藏獒的经营活动，合同签订后，上诉人多次违反合同约定又终止了养殖藏獒的经营活动，私自毁坏租赁场地周围树木以扩充场地，私自搭建其他房屋，又用水泥柱、铁网霸占土地十多亩。二、上诉人拖欠租金长达四年，这一行为构成根本违约，符合合同解除条件。三、上诉人私自搭建房屋期间非法私自建造佛像、香炉台，搞封建迷信活动，私自搭建酸笋厂，构成根本违约。 鹿寨县风顺园艺园向一审法院起诉请求：一、解除鹿寨县风顺园艺园与邓乔辛的租赁协议，邓乔辛拆除非法建筑物、对非法占用的土地进行恢复原状；二、邓乔辛向鹿寨县风顺园艺园支付拖欠四年租金12000元及利息1080元，共计13080元；三、本案诉讼费由邓乔辛承担。 一审法院确认如下事实： 1.2012年12月7日，鹿寨县风顺园艺园、邓乔辛签订《租赁协议》，甲方（鹿寨县风顺园艺园）、乙方（邓乔辛）约定位于柳州市鹿寨县的风顺园艺园后山猪场150平方米及200平方米的五间住房和小院子及附属设施整体属甲方所有，乙方欲租用甲方此建筑设施从事养殖经营活动，甲、乙双方经过友好协商，现签订以下协议:一、甲方猪场整体建筑出租给乙方养殖藏獒，时间从2012年12月7日至2027年12月7日，租期为15年，租金由乙方养殖繁育的小藏獒来承付，乙方每年交壹只小藏獒给甲方，作为乙方交甲方的租金。二、甲方现有的建筑由乙方修缮维护，乙方不能随意拆建房屋设施，乙方因养殖安全需要，可在甲方房屋前后设置铁网、水电以及养殖场地改造，清洁场所由乙方自己负责建设。三、在乙方租用甲方猪场期间必须依法经营，不得从事违法活动，不得转租，经营期间的水、电及一切费用由乙方自己负责。四、在乙方租用甲方猪场从事养殖活动中，须帮甲方看护甲方猪场周围树林，不得随意毁林，对损害甲方树林及周边环境的行为必须制止并报告甲方，维护甲方的利益。五、乙方从事养殖经营期间，要注意周边村民的人员安全，因乙方养殖而造成的责任事故全部由乙方承担责任。六、甲、乙双方应共同处理好与周边村民的关系，统一应对集体事务和村委事情，确保团结和安全。七、乙方在租赁期间内停止养殖活动或者出现大的违规、违法及安全问题，甲方有权终止本协议，收回乙方租赁的场所。如遇集体或者国家征用土地，乙方无条件退出甲方场地，所有补偿归甲方所有。本协议到期，乙方移交场所给甲方，乙方不得拆搬其原有设施以及花草树木。八、本协议一式两份，双方各执一份，协议内容属于双方商业机密，不得随意透露给别人，协议签字后即日生效，望双方共同遵守，本协议未尽事宜双方另行协商解决。 2.2014年10月27日，鹿寨县风顺园艺园、邓乔辛签订《补充协议》，约定原甲、乙双方于2012年12月7日签订的租赁协议，双方现就一些未尽事宜进行协商，签订如下补充条款:乙方每年付甲方的租金定为3000元，每年租金乙方在当年一个月内付给甲方。租金壹年壹付(原租赁协议租金是由乙方养殖繁育的小藏獒来承付，乙方每年交壹只小藏獒给甲方，作为乙方交甲方的租金)，现经双方协商同意，以上两样乙方向甲方支付租金方式由甲方自由选择其中一种。二、猪场现水井旁小菜园及小池塘供乙方种养用，由山路边门柱起沿田边刺树到对面山坡水坝及山路边到对面山坡山塘范围由乙方围铁网，以保证藏獒养殖的人员和狗及周边村民的安全。三、如遇集体或国家征用土地，土地补偿归甲方所有，由乙方投入地上建设设施及装修补偿归乙方所有。四、甲方不得干涉乙方的正常种养经营活动，如因甲方违约原因致使乙方投资亏损，由甲方负责赔偿乙方损失。五、甲、乙双方必须遵守签订的各条款，本补充协议条款与原协议内容不一致的以本协议为准。 3.双方签订《租赁协议》后，邓乔辛进入涉案猪场开始养殖藏獒，2015年开始改为养殖宠物狗。在此期间，邓乔辛向鹿寨县风顺园艺园支付了2012年12月7日至2015年12月7日的租金共计9000元，其余的租金至今尚未支付。 4.邓乔辛进入猪场之后，对猪场屋顶进行了翻修，对其它的设施进行了修补，新建了堆积杂物和狗粮的房屋，新建了一个约300平方米的钢架结构厂篷并用水泥硬化了厂篷下方的地面。现该厂篷及猪场内摆放着大量装满了腌制豆角酸的塑料桶。另外，邓乔辛还在小院空地处修建了一尊基座直径1.5米、高1.8米的佛像和一个香炉台。 5.涉案场地系胡进向案外人承租，取得了经营管理权之后再向邓乔辛转租，并由邓乔辛经营管理至今。 一审法院认为，本案争议的焦点问题是：涉案协议是否应当解除的问题。经审理查明，邓乔辛租赁鹿寨县风顺园艺园的猪场等相关设施用于养殖藏獒，按协议约定，邓乔辛应当于当年一个月支付鹿寨县风顺园艺园租金3000元或者提供一只小藏獒用于扣租金，但是邓乔辛从2015年12月8日至今的租金尚未向鹿寨县风顺园艺园支付，已构成违约；另外，邓乔辛现已不再养殖藏獒，而将猪场改为它用，依照协议约定“乙方在租赁期间内停止养殖活动或者出现大的违规、违法及安全问题，甲方有权终止本协议，收回乙方租赁的场所”的内容，因此，鹿寨县风顺园艺园要求解除双方签订的《租赁协议》，理由充分，予以支持。协议解除后，邓乔辛应当将租赁期间私自建造的7间房屋、厂篷、佛像、香炉台等设施予以拆除，恢复原状。邓乔辛辩解其建造房屋、厂篷是经鹿寨县风顺园艺园的允许，证据不足，不予采信。对于拖欠2016年至2019年的租金共计12000元，邓乔辛对此予以认可，现鹿寨县风顺园艺园要求邓乔辛立即支付，予以支持。关于拖欠租金的利息损失共计1080元，鹿寨县风顺园艺园要求邓乔辛按应付未租金时起算，并按年利率6%计算利息。由于邓乔辛未按约定时间支付租金，应承担逾期付款相应的违约责任，且鹿寨县风顺园艺园对利息的请求经折算后其计算标准没有超出法律的规定，予以支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条的规定，判决：一、解除鹿寨县风顺园艺园与邓乔辛于2012年12月7日签订的《租赁协议》；二、邓乔辛于判决生效之日起30日内拆除私自建造的7间房屋、厂篷、佛像、香炉台，恢复原状；三、邓乔辛于判决生效之日起10日向鹿寨县风顺园艺园支付租金12000元、利息1080元。一审案件受理费127元，减半收取63.5元，由邓乔辛负担。 二审期间，上诉人无新证据提交。被上诉人提交拍摄于2020年4月20日、5月5日的照片，经过质证，本院根据证据与本案事实的关联性大小，在处理时综合考虑。当事人对一审认定事实无异议。本院对一审查明的事实予以确认，并补充查明，一审判决后邓乔辛已经自行开展了部分设施的拆除、恢复工作。 本院认为，综合当事人二审诉辩意见，本案的争议焦点为：1.双方的租赁合同关系是否应当解除？2.上诉人是否承担违约责任？本院综合评判如下： 本案双方当事人签订的《租赁协议》及《补充协议》是自愿协商一致基础上订立的，内容不违反法律强制性规定，双方之间形成了合法有效的租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”合同的解除包括协议解除、合同约定解除、法定解除。合同法第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定了当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，属于合同的法定解除情形之一。本案双方有“乙方在租赁期间内停止养殖活动或者出现大的违规、违法及安全问题，甲方有权终止本协议，收回乙方租赁的场所”的约定，上诉人既有擅自拆建设施行为，又长期未履行支付租金的合同主要义务，故被上诉人请求解除双方租赁合同关系，理据充分。上诉人主张未能支付四年租金系由被上诉人刻意制造违约导致，没有证据证实，有悖常理，本院不予采信。上诉人逾期未履行支付租金义务是主要违约行为及合同解除原因，依法应当承担相应违约责任，对此，一审法院已作阐述，本院认可，不再赘述。综上，一审法院判决认定事实、适用法律正确，本院予以维持。上诉人的上诉理由不能成立，本院难以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费127元，由上诉人邓乔辛负担（已预交）。 本判决为终审判决。 审判长 梁 斌 审判员 黄继湘 审判员 杨显强 二〇二〇年五月二十一日 书记员 赵雅婷