甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)甘01民终717号上诉人（原审被告）：甘肃基隆房地产开发有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区东岗西路街道平凉路282号。法定代表人：蔡基隆，系公司董事长。委托诉讼代理人：周曙煜，甘肃合睿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱秉晏，男，1954年10月12日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：李强，甘肃萃英律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵燕，甘肃萃英律师事务所实习律师。上诉人甘肃基隆房地产开发有限公司与被上诉人朱秉晏房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2018）甘0102民初108号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人甘肃基隆房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销原审判决或依法改判；2本案一、二审诉讼费、鉴定费由朱秉晏承担。主要事实和理由：一、一审法院认定朱秉晏提供的购房收款发票证明马海龙是公司的财务总监，涉案代租协议的手写部分是朱海龙手写的，来认定甘肃基隆房地产开发有限公司与朱秉晏存在商铺代租协议关系错误。首先，马海龙在涉案商铺代租协议的书写内容不能认定为代表甘肃基隆房地产开发有限公司的行为。其次，鉴定意见书并未认定甘肃基隆房地产开发有限公司与朱秉晏签订了该协议。最后，证人冯某所举证与朱秉晏的情况显然不同，不能推断涉案代租协议存在。二、一审法院以甘肃基隆房地产开发有限公司无证据证明将涉案商铺交付给朱秉晏为由认定甘肃基隆房地产开发有限公司支付房租缺乏证据支持。朱秉晏并未交清购房款，并不拥有房屋所有权。朱秉晏无证据证明甘肃基隆房地产开发有限公司将涉案房屋出租受益。三、一审法院认定未超过诉讼时效与事实不符合，认定错误。本案中，朱秉晏应该按照协议约定，是自2010年2月起就知道其权利被侵害，其至2016年8月25日起诉，已经超过诉讼时效。综上，请求二审法院支持甘肃基隆房地产开发有限公司的诉讼请求。朱秉晏辩称：一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。朱秉晏向一审法院起诉请求：1、请求判令甘肃基隆房地产开发有限公司支付代收的租金219075元，及租金占用期间的利息271303元（截至起诉之日），合计490378元。2、本案诉讼费用由甘肃基隆房地产开发有限公司承担。一审法院认定的事实：1994年，朱秉晏从甘肃基隆房地产开发有限公司处购得位于兰州市商铺，购房款418698元，朱秉晏先后向甘肃基隆房地产开发有限公司支付购房款320000元，剩余购房款98698元朱秉晏于2015年7月7日支付给甘肃基隆房地产开发有限公司。2006年7月17日，甘肃基隆房地产开发有限公司与李进生等三人签订《商铺租赁合同》，甘肃基隆房地产开发有限公司将包括朱秉晏商铺在内的商场出租给甘肃秦陇古玩艺术品有限公司，租期为十五年。2006年10月23日，原告在被告出具的《基隆大厦商场代租协议》上签名予以确认，该协议载明：“甘肃基隆房地产开发有限公司将基隆大厦2层3层商场统一出租，请朱秉晏所购买的3层7号商铺99.67平方米1-3年内按每平方米18元出租给他人，统一经营。请朱秉晏签字确认，同意出租者签字即生效。租金按每半年领取一次，3年后从第四年开始每年递增5元／平方米，到商铺租赁合同期满为止。”另协议中载明：“说明：房租由基隆开发公司代收后收取房款，顶本人欠房款抵完为止，顶完房款后余房租由本人签收取。产权人签字朱秉晏。”上述协议中并无甘肃基隆房地产开发有限公司任何签字盖章，为此朱秉晏申请对协议中手写体与其房款收据中马海龙手写体是否系同一人书写进行鉴定，甘肃仁龙司法鉴定中心《司法鉴定意见书》鉴定结论认为，上述手书字迹与甘肃基隆房地产开发有限公司财务人员马海龙出具房款收据系同一人书写。同时，证人冯某在原一审庭审时证明甘肃基隆房地产开发有限公司在与其签署上述协议时也未盖章签字，朱秉晏所述情况属实。2006年12月之前，甘肃基隆房地产开发有限公司按照《商铺租赁合同》的约定，将商场整体交付给租赁人。2008年2月，甘肃秦陇古玩艺术品有限公司退出了租赁的商场，但甘肃基隆房地产开发有限公司既未向朱秉晏支付该期间的租赁费，也未与朱秉晏办理商铺的交还事宜。2008年至2013年12月23日期间，商场租赁人曾发生过变更，但无任何证据可以确定甘肃基隆房地产开发有限公司向朱秉晏交接过涉案房屋或支付过租赁费。2015年7月7日，为办理涉案房屋的房屋所有权证，朱秉晏按照甘肃基隆房地产开发有限公司要求缴纳了剩余的购房款98698元，后朱秉晏取得该商铺的房屋所有权证书，房产证号为兰房权证（城关区）字第××号，该证显示：房屋所有权人为朱秉晏，房屋坐落兰州市城关区张掖路街道张掖路219号第3层007室，登记时间为2015年11月27日，建筑面积为99.69平方米。之后，朱秉晏认为甘肃基隆房地产开发有限公司既未支付房屋租赁费，也未以租赁费折抵购房款，遂提起本案诉讼。另查明，甘肃基隆房地产开发有限公司2006年至2014年期间，因公司内部管理问题，公司在运行过程中存在诸多管理漏洞，造成多次诉讼，同时，由于该公司实际控制权在此期间的多次变动，致使涉案商场的管理、租赁、人员等事宜也处于不确定的变化状态，而本案的发生正在该期间。一审法院认为，根据审理案件查明的事实，首先，双方是在2006年7月签订的《基隆大厦商铺代租协议》，虽然甘肃基隆房地产开发有限公司对该协议的真实性不予认可，但相关鉴定部门的鉴定结论确定：该协议中的手书字迹与甘肃基隆房地产开发有限公司财务人员马海龙收取涉案房屋购房款收据中的手书字迹系同一人书写，上述情况与朱秉晏在本案审理过程中的陈述完全一致，同时相关证人也证实所持的协议其他出租人也曾持有过，因此，可以确定朱秉晏与甘肃基隆房地产开发有限公司签订了《基隆大厦商铺代租协议》，双方当事人应当按照协议约定履行各自的合同义务，不履行义务或者履行义务不符合约定的应承担相应的法律责任。其次，在《基隆大厦商铺代租协议》签订后，虽然本案双方当事人没有就涉案房屋交接事宜签订书面的交接手续，但在2006年12月之前甘肃基隆房地产开发有限公司已将商场二、三楼整体出租给他人，根据上述事实可以确定朱秉晏已将涉案房屋实际交付给了甘肃基隆房地产开发有限公司；2008年期间，甘肃基隆房地产开发有限公司与2006年的承租人不再履行租赁合同，商场转而由与被告存在一定关联的物业公司进行管理，根据双方提交的现有证据，无证据证明甘肃基隆房地产开发有限公司给朱秉晏支付了2006年至2008年期间的房屋租赁费用，也无证据证明甘肃基隆房地产开发有限公司在2008年期间已将涉案房屋交还给朱秉晏；2008年至2013年期间，由于甘肃基隆房地产开发有限公司内部存在的管理问题，甘肃基隆房地产开发有限公司的实际控制人及财产状况一直在变化过程中，虽然甘肃基隆房地产开发有限公司认为涉案房屋不在其实际管理之下，但也没有证据证明涉案房屋是由朱秉晏实际控制。综上，双方当事人在签订《基隆大厦商铺代租协议》后的2006年至2013年期间，甘肃基隆房地产开发有限公司既未按照协议约定以房屋租赁费抵偿朱秉晏购房款，也未向朱秉晏支付该期间的租赁费，朱秉晏据此请求甘肃基隆房地产开发有限公司按照《基隆大厦商铺代租协议》的约定支付房屋租赁费并不违反合同约定及法律规定；另朱秉晏认为2015年7月7日在其补缴剩余购房款时才知道自己的权利受到侵害，本案提起诉讼的时间为2016年8月，朱秉晏提起诉讼并未超过法律规定的诉讼时效期间，朱秉晏所称基本符合本案实际，予以支持。再次，由于甘肃基隆房地产开发有限公司未能按照合同约定履行自己的合同义务，长期占用朱秉晏的房屋租赁费，给朱秉晏造成的损失显而易见，朱秉晏据此请求甘肃基隆房地产开发有限公司支付资金占用费并不违反法律规定，由于双方当事人对违约责任并未明确约定，根据本案审理查明的案件事实及甘肃基隆房地产开发有限公司的违约情况，确定资金占用费按照年利率6%计算。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十二条的规定，判决：一、被告甘肃基隆房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向原告朱秉晏支付2006年10月23日至2013年12月22日期间的房屋租赁费219075元；二、被告甘肃基隆房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向原告朱秉晏支付2013年12月23日至2018年12月22日期间的资金占用费65722.50元（2018年12月22日至租赁费付清期间的资金占用费按照年利率6%计算）；三、驳回原告朱秉晏的其他诉讼请求。案件受理费8656元、鉴定费3000元，由被告甘肃基隆房地产开发有限公司负担。本院经审理查明，原审判决查明的本案基本事实清楚，予以确认。本院认为，朱秉晏于1994年从甘肃基隆房地产开发有限公司处购买了涉案房屋，还剩余98698元房款未付。在2006年，双方签订的《基隆大厦商场代租协议》中，约定房租由甘肃基隆房地产开发有限公司代收，折抵剩余房款98698元，顶完后由朱秉晏本人收取房租。甘肃基隆房地产开发有限公司在2006年至2013年期间，由于公司内部管理问题，致使公司管理人员不断变化，但并不影响其与朱秉晏签订的房屋代租协议，涉案房屋在甘肃基隆房地产开发有限公司管理控制之下，并将包括涉案房屋在内的商铺整体对外进行出租。甘肃基隆房地产开发有限公司没有证据证明其在此期间将涉案房屋租赁费用交给朱秉晏，也没有对朱秉晏剩余房款用房租进行折抵，或将涉案房屋交还给朱秉晏。因此，朱秉晏请求甘肃基隆房地产开发有限公司按照约定支付房屋租赁费符合双方合同约定及法律规定，一审法院据此认定甘肃基隆房地产开发有限公司给付房租并无不当。甘肃基隆房地产开发有限公司诉称朱秉晏的请求已过诉讼时效。但在本院查明的事实中，甘肃基隆房地产开发有限公司于2015年7月7日给朱秉晏办理房屋产权证时，要求其缴纳了剩余的98698元房款，朱秉晏才知道自己的权利受到侵害，于2016年8月29日提起诉讼。该案发生在《民法总则》实施之前，依法适用两年的诉讼时效规定，因此，朱秉晏自知道其权利受到侵害之日起，至向人民法院提起诉讼，并未超过两年的诉讼时效，因此，一审法院认定诉讼时效未过正确。综上所述，上诉人甘肃基隆房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8656元，由上诉人甘肃基隆房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  冯诚审判员邵云翮审判员周瑞芹二〇二〇年五月十一日书记员夏菁菁