北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终5956号上诉人（原审原告、反诉被告）：马卫平，男，1968年3月26日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：马帅（系马卫平之子），住北京市通州区。委托诉讼代理人：赵金涛，北京市中闻律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王跃平，女，1973年7月25日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：雷云华，北京市达奥律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹杰，北京市达奥律师事务所实习律师。上诉人马卫平与被上诉人王跃平房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初39141号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马卫平上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审判决第二项；2、判决马卫平无需向王跃平退还租金29231元;3、判决王跃平向马卫平赔偿损失暂计10.5万元;4、一、二审诉讼费由王跃平承担。事实与理由:一、一审法院认定协商一致解除与事实不符，庭审中,王跃平陈述其在2019年9月24日腾退房屋,并单方解除了双方签订的《租赁合同》,虽马卫平同意解除,但这仅是对王跃平单方解除事实的一个确认,并不代表着王跃平的解除行为属于合法,而且庭审中、庭后提交的代理意见中,马卫平均强调了“同意解除,但认为王跃平解除属于违法,应承担赔偿责任”，《房屋租赁合同》的解除并未协商一致,一审法院恶意歪曲事实,违背马卫平的真实意思表示,并以此认为双方协商一致解除合同,明显与事实不符,进而做出不利于马卫平的判决,明显违法。二、一审判决适用法律错误,违反了不安抗辩权的法律规定《合同法》第六十八条规定。当事人没有确切证据中止履行的,应当承担违约责任。本案中,房屋产权一直在马卫平名下,王跃平也知道房子还在马卫平名下,且马卫平也将涉案房屋的涉诉状况如实告知了王跃平,即马卫平采取了积极措施以消除王跃平的“不安”,一审法院片面认为马卫平未采取任何措施违背本案事实。本案中,王跃平在长达一年多的时间里,本可以通过协商、提存、解除合同等方式解决问题,但其却不仅未采取任何有效措施,反而是长期无偿占有使用涉案房屋,明显属于恶意,即其恶意逃避支付房租的行为不应受到法律保护。一审法院在王跃平并没有确切的证据证明马卫平丧失或者可能丧失履约能力,依然认定王跃平主张不安抗辩权成立,进而判决王跃平不承担违约责任,明显违反了法律规定,侵犯了马卫平的合法权益。三、王跃平解除行为违背了双方约定,也违反了法律规定,应承担赔偿责任。该损失包括预期可得的房屋租赁费用损失。同时,依照双方签订的《房屋租赁合同》第五条第一款的规定:“任何一方无故终止合同,须支付对方三个月租金作为赔偿”。而本案中,终止合同的一方是王跃平,故依据约定,应由王跃平支付违约赔偿。《房屋租赁合同》第五条第一款明确规定:“乙方不按时缴纳租金,应当按日千分之三向甲方缴纳违约金”,本案中,王跃平长达半年未交纳房租,属于严重违约,应当依照约定按日千分之三向马卫平支付违约金。然而,一审法院认定王跃平“行为虽不妥,但尚不足认定为违约”,该描述自相矛盾,明显违反了双方的约定,也不符合法律规定。四、一审判决马卫平退还租金是错误的,且自相矛盾。一审法院在判决中认定双方合同解除的时间是2019年12月2日,然而对于合同履行期间的费用却要求马卫平退还,其理由是王跃平2019年9月24日腾退房屋。该理由明显不成立,腾退房屋属于王跃平的单方行为,其并未通知马卫平,也未做交接,水电暖气等费用也未付,而是将该房屋上锁,导致该房屋不能使用或处置,因此,该房屋实际一直由王跃平占有使用,在此期间的费用应该由王跃平承担。一审法院判决马卫平向王跃平返还该期间的租赁费用,明显违法,且自相矛盾。综上,马卫平认为,一审法院认定事实和适用法律错误,恳请二审法院查明事实,并正确适用法律,维护马卫平的合法权益。王跃平答辩称：同意一审判决，不同意马卫平的上诉请求及事实理由，请求二审法院维持原判。马卫平向一审法院提出诉讼请求：一、王跃平支付2019年6月10日至2020年6月9日的欠付租金7万元（共计14万元，扣除已付7万元）；二、王跃平赔偿损失暂计10.5万元，包括3个月租金损失3.5万元，及欠付租金的利息损失（自2019年6月9日起至实际给付之日止，按日千分之三计算，暂计至2019年11月28日为7万元）；三、本案诉讼费由王跃平承担。王跃平向一审法院提出反诉请求：一、解除双方于2016年5月11日签订的租赁合同；二、马卫平返还2019年9月24日起至2019年12月10日止的租金29913元；三、马卫平赔偿违约金3.5万元；四、本诉及反诉费均由马卫平承担。一审法院认定事实：2016年5月11日，马卫平作为甲方与王跃平作为乙方签订《房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定马卫平将其位于北京市通州区xx房屋（以下简称涉案房屋）出租给王跃平，房屋建筑面积为123平方米，租赁期限为5年。合同第三条约定：“租金2016年6月10日至2019年6月9日三年每年13万元，自2019年6月10日至2020年6月9日租金为14万元，自2020年6月9日至2021年6月9日租金为15万元（不含开具租赁发票及所需税费），不包括取暖费、物业费，取暖费、物业费由乙方承担。租金每年支付一次，在租金到期前一个月交纳。”合同第五条约定：“1、本合同签订后，任何一方无故终止合同，须支付对方三个月租金作为赔偿。2、乙方给房屋及设施造成损坏，应当照价赔偿。3、乙方不按时交纳租金，应当按日千分之三向甲方交纳违约金，超过15日甲方有权解除合同……”合同另就续租事项等进行了明确约定。上述合同签订后，马卫平将涉案房屋交付王跃平，王跃平在房屋内进行茶庄经营。2017年2月22日，因马卫平涉及诉讼，涉案房屋被西平法院查封，查封期限自2017年2月21日起至2020年2月20日止。2018年7月25日，西平法院就涉案房屋发出网拍公告。2018年8月26日，案外人杨某通过竞买以最高应价胜出。当日，西平法院向杨某出具《网络竞价成功确认书》，该确认书载明：“标的物最终成交以西平法院出具拍卖成交裁定为准。”后杨某告知王跃平网拍事宜，并向其出示了《网络竞价成功确认书》。另查：王跃平按期支付了2019年6月9日前的全部租金。2019年9月13日，王跃平向马卫平交纳自2019年6月10日起至2019年9月9日的租金35000元，马卫平之子马帅代马卫平出具了《收据》。2019年9月20日，王跃平向马卫平交纳自2019年9月10日起至2019年12月10日的租金35000元，马帅再次代马卫平出具了《收据》。期间，因王跃平未按合同约定期限预付一年期租金，马卫平分别于2019年9月12日6时许、2019年9月23日7时30分许、2019年9月24日7时25分许采取了锁门措施。2019年9月24日，王跃平腾清涉案房屋，但双方未正式办理交割手续。本案审理过程中，经法院查询，涉案房屋仍登记于马卫平名下。马卫平称其已就所涉案件向西平法院申请再审，故西平法院未向杨某出具拍卖成交裁定。庭审中，马卫平表示同意解除《租赁合同》。另王跃平称其未按合同约定期限预付租金是因涉案房屋已被拍卖，其主张行使不安抗辩权。马卫平对此予以否认，称房屋产权始终未变更，不影响王跃平依约支付租金。一审法院认为：本案争议焦点是涉案租赁合同能否解除，及各自应否承担违约责任的问题，就此，法院具体分析如下：一，涉案租赁合同能否解除。一审法院认为，当事人协商一致，可以解除合同。本案王跃平要求解除合同，马卫平当庭表示同意，法院不持异议，解除时间应以马卫平表示同意解除的庭审时间为准。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。经查，王跃平实际于2019年9月24日腾退了涉案房屋，故对其要求退还2019年9月25日起至2019年12月9日租金的诉求，理由正当，证据充分，法院依法予以支持，经核实，具体数额为29231元。对于马卫平要求王跃平继续支付租金至2020年6月9日，依据不足，法院不予支持。二、双方当事人是否构成违约。经查，按照合同约定，王跃平应于每一期租金到期前一个月预付下一年度租金，即王跃平应在2019年6月9日前一个月支付2019年6月10日至2020年6月9日的一年期租金共计14万元，但王跃平实际于2019年9月13日才交纳了该期一季度的租金，并于2019年9月20日再次支付了一季度的租金。表面看来，王跃平之行为已构成违约。但法院认为，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。根据已查明的事实，王跃平在付款期限来临前已知晓涉案房屋不仅已经涉诉，而且已进入到了执行拍卖程序，在合同明确约定预付一年租金的情况下，王跃平有理由相信马卫平可能在一年期内随时丧失履约能力，故此时王跃平行使上述合同法规定的不安抗辩权，符合人之常情，法院依法予以支持。马卫平主张王跃平中止支付租金的行为构成违约不妥，法院不予支持。应当指出，当可导致不安抗辩权的事实将要发生或已实际发生时，双方当事人应本着诚实信用原则，积极采取措施，协商解决问题。马卫平未提供证据证明其为消除不安因素采取积极措施并将相关情况及时告知了王跃平，而是采取了诸如锁门的简单粗暴方式，试图迫使王跃平立即支付租金，此举明显不妥。考虑到其行为实施时间是在日常经营时间之外，目的显然是督促履约，而非故意干扰经营，且涉案房屋至今仍登记在马卫平名下，故其行为虽不妥，但尚不足认定为违约。故法院对王跃平反诉要求马卫平承担违约责任之诉求，亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十八条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、马卫平与王跃平于二〇一六年五月十一日签订的《房屋租赁合同》于二〇一九年十二月二日解除；二、马卫平退还王跃平租金29231元，于判决生效之日起七日内执行清；三、驳回马卫平的其他诉讼请求；四、驳回王跃平的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，马卫平向本院提交其被申请强制执行所依据案件被提起再审的裁定一份，证明案涉房屋产权依然在马卫平名下，王跃平主张不安抗辩权是不成立的；提起再审后另案的开庭传票一份，证明该案再审后的实体判决就要出结果了。王跃平对于该份证据的真实性认可，对于与本案的关联性和证明目的不认可，认为另案的处理不影响本案的审理。本院认为该份证据真实性可以予以确认，但由于另案再审结果与本案缺乏关联性，与证明目的之间亦缺乏因果联系，故本院不予采信。王跃平未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，根据双方当事人的诉辩意见，本院总结本案的争议焦点如下：一、王跃平拒付租金的行为是否符合不安抗辩，是否构成违约。本案中，马卫平上诉提出马卫平认为王跃平主张解除合同属于违法解除,应承担赔偿责任；王跃平在并没有确切的证据证明马卫平丧失或者可能丧失履约能力的情况下，中止履行，应当承担违约责任，一审法院认定王跃平主张不安抗辩权成立,进而判决王跃平不承担违约责任,明显违反了法律规定,侵犯了马卫平的合法权益。对于马卫平的该项上诉主张，本院认为，根据一审法院查明事实，2017年2月22日，因马卫平涉及诉讼，涉案房屋被西平法院查封，2018年7月25日，西平法院就涉案房屋发出网拍公告。2018年8月26日，案外人杨某通过竞买以最高应价胜出。后杨某告知王跃平网拍事宜，并向其出示了《网络竞价成功确认书》。而王跃平与马卫平签订的房屋租赁合同采用的是预付一年租金的方式付款，王跃平在付款期限来临前已明确知晓涉案房屋不仅涉诉，而且已进入到了执行拍卖程序，依据上述事实，王跃平有理由相信马卫平可能在一年期内随时丧失履约能力，故一审法院据此认定王跃平拒付租金符合法律规定的行使不安抗辩权，并无不当。马卫平上诉主张自己已采取了积极措施以消除王跃平的不安，但并未提交充分证据证明其主张成立，故对于马卫平以王跃平违约拒付租金，及解除合同为由，要求王跃平承担违约责任，赔偿损失的上诉主张，本院不予支持。二、双方房屋租赁合同的解除时间和解除依据。马卫平上诉提出一审法院认定协商一致解除与事实不符，马卫平虽同意解除合同,但并非属于双方协商一致，马卫平认为王跃平主张解除合同属于违法解除,应承担赔偿责任，一审法院认定有误。王跃平则认为，造成合同解除的原因是由于马卫平多次暴力锁门，影响了其正常经营活动，其被迫搬离涉案房屋，多次通知马卫平办理交接均未果，认为对方是明确同意合同解除的。对此本院认为，马卫平主张系王跃平违反合同约定不按期支付房租的违约行为造成合同解除，但根据法院查明的事实，王跃平拒付租金符合不安抗辩的法定事由，故不构成违约，马卫平以此为由主张合同解除，缺乏法律依据。马卫平在未消除不安抗辩因素的情况下，多次采用锁门的粗暴方式，试图迫使王跃平立即支付租金，其行为严重干扰了王跃平的正常经营活动，并最终导致了王跃平腾空搬离了涉案租赁房屋，租赁合同无法正常履行。本院认为，考虑到案涉房屋依然登记在马卫平名下，王跃平在行使不安抗辩的过程中亦未就合同继续履行的合理方式与马卫平进行有效协商，而王跃平又因马卫平暴力锁门于2019年9月24日腾空了涉案房屋，双方租赁合同已经不具备继续履行的条件，故一审法院根据一审庭审情况认定双方于2019年12月2日协商一致解除房屋租赁合同，并无不当。三、王跃平向马卫平已经支付的租金是否应当退还。马卫平上诉提出一审判决马卫平退还租金是错误的,且自相矛盾。双方合同解除的时间是2019年12月2日,腾退房屋属于王跃平的单方行为,其并未通知马卫平,也未做交接,水电暖气等费用也未付,而日将该房屋上锁,导致该房屋不能使用或处置,因此,该房屋实际一直由王跃平占有使用,在此期间的费用应该由王跃平承担。对此本院认为，根据双方当事人的庭审陈述及法院查明的事实，2019年9月24日，由于马卫平一方采用多次锁门的方式催收租金，王跃平被迫在报警后腾清了涉案房屋，且在现场提出了办理交接，而由于马卫平不在现场故未能办理有效交接，事后马卫平在明知王跃平已经腾清不再使用涉案房屋的情况下，亦未提交任何证据证明其及时配合王跃平办理了涉案房屋的正式交接手续，有效防止了损失扩大，故一审法院根据双方对于房屋租赁合同的实际履行情况支持王跃平要求退还已付但未实际使用案涉房屋期间的租赁费用，并无不当，本院予以支持。综上，马卫平的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2985元，由马卫平负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 茵审 判 员  张丽新审 判 员  田 璐二〇二〇年五月二十八日法官助理  徐 仙书 记 员  张晓华