河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫05民终2442号上诉人（原审被告）：高爱勤，女，1954年5月4日生，汉族，住滑县。上诉人（原审第三人）：李攀，女，1985年12月1日生，汉族，住址同上，系高爱勤的女儿。委托诉讼代理人：武士军，河南华融律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王振江，男，1964年8月27日生，汉族，住滑县。委托诉讼代理人：盛桂荣，女，1943年10月17日生，住址同上，系王振江的母亲。委托诉讼代理人：段永生，河南金太阳律师事务所律师。上诉人高爱勤、李攀因与被上诉人王振江房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省滑县人民法院作出的（2019）豫0526民初12694号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人高爱勤、李攀上诉请求:1、依法撤销滑县人民法院作出的(2019)豫0526民初12694号民事判决书;2、依法驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求;3、一二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:一、一审法院依据《城市房地产管理法》第三十八条第一款第(六)项和第四十条之规定确认“被上诉人王振江与上诉人高爱勤签订的《房屋买卖合同》无效”属于理解和适用法律错误。依据《城市房地产管理法》第二条规定，本案属于两个自然人之间的普通房屋买卖,理应适用《合同法》的相关规定,一审法院适用法律明显错误。《合同法》第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定,只有违反法律、行政法规的效力性强制性规定才能依据该条款确定合同无效。但《城市房地产管理法》第三十八条第一款第(六)项和第四十条未对合同效力进行规定,属于管理性强制性规定,不属于效力性强制性规定。二、2018年5月12日上诉人高爱勤与被上诉人王振江签订《房屋买卖合同》,上诉人高爱勤向被上诉人王振江支付购房款20万,被上诉人王振江将涉案房屋交付上诉人。上诉人高爱勤与被上诉人王振江签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，其内容未违反效力性强制性法律规定,不存在《合同法》第五十二条规定的情形。三、一审法院对本案进行受理明显错误。上诉人高爱勤与被上诉人王振江签订的《房屋买卖合同》,明确约定了“本合同项下发生的争议,由双方协商解决;协商不成的,双方同意提交安阳市仲裁委员会仲裁”。并且,在一审法院的判决中“另查明,原被告签订的《房屋买卖合同》第9条明确约定双方发生争议协商不成的,双方同意提交安阳市仲裁委员会仲裁。”根据《民事诉讼法》第一百二十四条、最高院《民事诉讼法》的解释第二百一十五条、《仲裁法》第五条之规定,被上诉人在向一审法院提起诉讼时,一审法院应主动告知被上诉人向仲裁机构申请仲裁。如被上诉人坚持起诉的，裁定不予受理。而一审法院不仅受理了,反而认为两上诉人没有对此提出异议,错误的适用《仲裁法》第二十六条作为管辖的依据。四、一审法院剥夺了被告高爱勤的诉讼权利，高爱勤自2016年得了脑梗以来，本人不会走路、不会说话、不会写字、不认识人，意识不清，一审法院在没有核实被告真实身体状况及精神状况下轻易下判，导致高爱勤的权利受到严重侵害。五、该案为不动产物权纠纷，应该适用《物权法》的规定，而不应适用《城市房地产管理法》。六、本案是由政府对房屋征用拆迁引起的，应由政府对高爱勤进行合理的安排和补偿来解决问题。被上诉人王振江辩称，1、本案应视为滑县法院具有管辖权,且不违背级别管辖和专属管辖。一审法院对本案进行登记立案受理后,上诉人及第三人在法定答辩期限内并未提出管辖异议。同时,在一审首次开庭前、庭审中也未提出管辖异议,且并就案件实体内容进行了答辩、陈述和举证等。根据《民事诉讼法》第127条第二款、《民事诉讼法》解释第223条第二款及《仲裁法》第26条之规定,滑县法院对本案具有管辖权。2、一审判决认定双方于2018年5月12日签订的《房屋买卖合同》无效所依据的事实清楚、适用法律正确。(1)原滑县邮电局系国有企业,案涉房屋是原滑县邮电局集资建造,所涉土地是以划拨方式取得的城市国有土地,上诉人与答辩人签订涉案《房屋买卖合同》,属于国有土地使用权上的房地产交易。根据《城市房地产管理法》第二条规定,本案属于该法的调整范围。(2)涉案房屋未依法登记领取权属证书,同时,签订案涉合同也未经人民政府审批,根据《城市房地产管理法》第38、40条的规定,案涉房屋属于不得转让的房地产，涉案《房屋买卖合同》违反了法律禁止性规定,应属无效。(3)上诉人以《城市房地产管理法》第38、40条属于管理性强制性规定为由而认为一审判决依据法律错误等显无依据,《城市房地产管理法》第38条属于强制性规定,该规定涉及房地产市场秩序等公序良俗,且未依法登记领取权属证书的房产属于禁止买卖的标的物。根据法【2019】254号会议纪要的规定,《城市房地产管理法》第38条第一款第六项应属于效力性强制性规定,一审判决依据该条款及合同法的规定,确认案涉合同无效依法有据。(4)涉案房屋所处的一栋家属楼,是原滑县邮电局为解决32户职工住房,有省局补助资金3.8万元和职工集资建造的,该房屋属于单位集资房,属于经济适用房范畴。本案上诉人不符合购买涉案房屋的法定条件，案涉合同的签订违反了国家关于经济适用住房管理的相关规定,损害社会公共利益，根据《合同法》52条第四项的规定,应属无效合同。被上诉人王振江向一审法院起诉请求:依法确认原被告双方于2018年5月12日签订的《房屋买卖合同》无效并责令被告及第三人返还合同所涉房屋。一审法院认定事实：原告王振江原系滑县邮电局职工，1997年左右，原告所在的滑县邮电局集资建房，所建楼房使用的土地是以划拨方式取得，同时河南省邮电局对于该集资建房计划补助资金人民币3.8万元；原告王振江出资5.1万元分得位于滑县××邮电公寓北楼东单元××楼东××房屋××套，但该房屋至今未办理产权登记和产权证书；2018年5月12日原被告通过滑县新区爱易家房产中介服务部签订书面《房屋买卖合同》，原告将滑县××邮电公寓北楼东单元××楼东××房屋××套以20万元的价格出售给被告高爱勤，被告支付原告购房款20万元，原告王振江将涉案房屋交付被告使用至今。另查明，原被告签订的《房屋买卖合同》第9条明确约定双方发生争议协商不成的，双方同意提交安阳市仲裁委员会仲裁。但被告及第三人在收到起诉状及传票至今，并未对此提出异议。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：下列房地产，不得转让：。（六）未依法登记领取权属证书的；。第四十条规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：有下列情形之一的，合同无效：。（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案原被告转让的楼房，并未依法登记领取权属证书，因涉案房屋所使用的土地是以划拨方式取得，双方签订的房屋买卖合同，也未报请审批，应属于无效合同；原告诉请确认原告王振江与被告高爱勤于2018年5月12日签订的《房屋买卖合同》无效并返回房屋，事实清楚，证据充分，本院予以支持。同时，因合同无效，原告应当返还被告的购房款20万元，对于被告的其他合理损失，因被告未主张，双方可另行协商或被告可另案主张；被告其他抗辩，因证据不足，本院不予采信。原告主张第三人李攀共同承担返还房屋的责任，因李攀并非合同的当事人，对此主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第四十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国仲裁法》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认原告王振江与被告高爱勤2018年5月12日签订的《房屋买卖合同》无效。二、被告高爱勤于本判决生效后二十日内返还原告王振江位于滑县××邮电公寓北楼东单元××楼东户房屋。三、原告王振江于本判决生效后二十日内返还被告高爱勤购房款人民币20万元。四、驳回原告王振江的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费2150元，由被告高爱勤负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交：1、证人证言，用于证明上诉人高爱勤是脑梗塞后遗症、无法辨认、无自主意识、不能正确表达思想,属于无民事行为能力。2、病例，用于证明上诉人高爱勤是脑梗塞后遗症,无自主意识,无控制和辨认能力。3、照片18张，用于证明本案中的房屋没有拆迁,也不会拆迁,仅仅是给某些不知道的利益者居住,政府不是为了保护文物,此事与文物无关。4、(2019)豫0526民初9715号裁定,用于证明政府已使用各种手段、方法要求搬迁。被上诉人对证人证言有异议,认为证明中有三个人共同作证,且没有证人基本情况,不符合证据的法定形式,同时,本案所涉及的房屋买卖合同是高爱勤在2018年5月12日签订的,在一审诉讼当中高爱勤也委托了其女儿作为代理人出庭参加诉讼,因此本案在审理程序上是合法的,没有剥夺上诉人的诉讼权利。2、病例与本案所审理的案件没有直接联系。3、起诉状与裁定书与本案没有关系,不发表意见。4、对18张照片有异议,与本案没有关系,不发表意见。二审法院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，关于本案的法律适用问题，本案为房屋买卖合同纠纷，一审法院适用《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》的有关规定处理，符合法律规定，上诉人主张适用《中华人民共和国物权法》处理本案，于法无据，本院不予支持。关于上诉人高爱勤与被上诉人王振江签订的房屋买卖合同效力的问题，本案涉案房屋所使用的土地是以划拨方式取得的，至今未依法登记领到权属证书，且上诉人高爱勤与被上诉人王振江签订房屋买卖合同时，未报请有批准权的人民政府审批，故双方签订的房屋买卖合同违反了法律的强制性规定，一审法院依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第四十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，认定上诉人高爱勤与被上诉人王振江于2018年5月12日签订的房屋买卖合同无效，认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。关于一审法院是否能够受理本案的问题，虽然上诉人高爱勤与被上诉人王振江签订的房屋买卖合同约定了仲裁条款，但被上诉人王振江在一审起诉时未向法院声明有仲裁协议，且在案件首次开庭前，上诉人也未对人民法院受理该案提出异议的，依据《中华人民共和国仲裁法》第二十六条之规定，应视为上诉人高爱勤、李攀放弃仲裁协议，人民法院可以对本案审理，故其提出的一审法院不应受理本案的意见，本院不予支持。关于高爱勤的民事行为能力问题，根据上诉人李攀提供的滑县中心医院2019年11月30日的入院记录显示高爱勤神志清、意识状态清醒，2019年12月16日的出院记录显示高爱勤神志清、无发作神志不清，结合当庭李攀明确表示2018年5月12日房屋买卖合同上不是高爱勤本人签名与其在一审和上诉状陈述相矛盾的情况，本院对其提出的高爱勤无民事行为能力的意见不予采信。关于上诉人提出的本案是由政府对房屋征用拆迁引起应由政府对高爱勤进行合理安排和补偿的问题，因本案为房屋买卖合同纠纷，其提出的该问题与本案不属于同一法律关系，且不影响本案的审理结果，故本院不予审查。综上所述，上诉人高爱勤、李攀的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2150元，由上诉人高爱勤、李攀负担。本判决为终审判决。审判长 王 冰审判员 毛晓燕审判员 刘永刚二〇二〇年五月二十二日书记员 楚世龙