吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民终226号上诉人（原审原告）：丛玉梅，女，1961年3月16日出生，汉族，无职业，住吉林省吉林市昌邑区。委托诉讼代理人：朱英华，吉林爱华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：范有才，男，1963年12月12日出生，汉族，个体工商户有才咸菜店经营者，住吉林省磐石市。委托诉讼代理人：范有发（系范有才弟弟），男，1966年5月7日出生，汉族，磐石市铸诚无缝钢管有限公司工人，住吉林省磐石市。被上诉人（原审被告）：王永杰，女，1967年5月4日出生，汉族，个体工商户有才咸菜店经营者，住吉林省磐石市。上诉人丛玉梅因与被上诉人王永杰、范有才排除妨害纠纷一案，不服吉林省磐石市人民法院（2019）吉0284民初2459号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人丛玉梅及其委托诉讼代理人朱英华，被上诉人范有才及其委托诉讼代理人范有发、王永杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丛玉梅上诉请求：撤销一审判决，改判支持丛玉梅一审全部诉讼请求。事实和理由：一、丛玉梅享有案涉房屋的所有权，应予确认。案外人任学哲靠挂磐石市三兴建筑开发有限公司（以下简称三兴公司）开发建设磐石市烟筒山镇案涉小区，欠丛玉梅借款40万元，经双方协商决定用门市楼抵债。2011年10月26日，丛玉梅与三兴公司签订了商品房买卖合同，约定三兴公司将磐石市烟筒山镇案涉门市楼卖给丛玉梅，每平方米价格为3,600元，总金额为487,116元。商品房买卖合同签订后，丛玉梅用任学哲的欠款40万元抵顶了房款，剩余87,116元于2012年2月14日现金交付，购房款全部结清。2012年2月9日，丛玉梅领取了案涉房屋的房屋产权证书，产权人为丛玉梅。因当时任学哲借款均系丛玉梅向亲属筹借的，领取房屋产权证书后，丛玉梅在银行办理了抵押贷款，偿还了亲属们的欠款，剩余款项在吉林市东市场兑了个小吃店。房屋抵押贷款还清后，在搬家当中，丛玉梅将取得的房屋产权证书丢失，后经房产管理部门公告挂失，于2015年8月18日补办了房屋产权证书，房屋所有权人丛玉梅，房屋坐落于磐石市烟筒山镇。以上事实，丛玉梅在一审已充分举证证明，足以认定客观存在。《中华人民共和国物权法》第九条、第五十九条的规定足以确认案涉房屋的所有权人为丛玉梅。二、范有才、王永杰在一审提举的2012年12月21日签订的售楼合同，应认定为无效合同。1.该合同并非正规的商品房买卖合同，应有正式合同并加盖三兴公司公章才能生效，而售楼合同盖的是磐石市烟筒山家园小区的公章。2.从售楼合同上的签字看，甲方签名是徐仁杰，乙方签名是范有才并无授权代表任学哲签字。应依法认定售楼合同不成立。3.从售楼合同的实质看，任学哲为骗取钱财与范有才、王永杰恶意串通，将已经卖给丛玉梅并办完产权并领取房屋产权证书丛玉梅的房屋，二次卖给范有才、王永杰，应认定无效。4.从售楼合同的履行看，仅以该合同无法办理房屋产权登记。5.仅以售楼合同强行占有、使用已获产权证书的案涉房屋违法。6.该合同签订时间为2012年12月27日，而丛玉梅与三兴公司签订的商品房买卖合同的时间为2011年10月26日，且于2012年2月9日已领取房屋产权证书。一房二卖后者不应得到法律的支持。7.烟筒山镇银河家园小区未经工商注册，公章也是私刻的，没有备案，烟筒山镇银河家园小区出售楼房，不具备资质，应认定无效。三、一审判决仅以任学哲个人的供述，认定本案事实不清，证据不足，驳回丛玉梅的诉讼请求与法相悖。任学哲是靠挂三兴公司对烟筒山镇银河家园小区进行开发的，其行为代表三兴公司，其并未到庭接受质询，其公安机关的供述和法院的调查笔录，也只是任学哲个人说法。任学哲的证言，没有其他证据予以佐证，不应采信。四、基于丛玉梅系案涉房屋的产权所有人，依法应判决范有才、王永杰腾出房屋，给付占用期间的房屋使用费。范有才辩称，范有才签订案涉合同时丛玉梅本人也在场，丛玉梅隐瞒事实、虚假陈述、欺骗法院。本案一审时，丛玉梅未提出与任学哲存在债务纠纷，前后陈述矛盾。范有才的合同是有效的，不存在恶意串通行为，任学哲的证言真实，不存在一房二卖行为，与本案相关的苗佩波案件丛玉梅已经败诉。王永杰辩称，同范有才答辩意见。丛玉梅向一审法院起诉请求：1.判决范有才、王永杰给付租金175,000元，并立即从案涉房屋中迁出；2.诉讼费由范有才、王永杰负担。一审法院认定事实：任学哲挂靠三兴公司在磐石市烟筒山镇开发建设了磐石市烟筒山镇案涉小区，丛玉梅当时为磐石市烟筒山镇银河家园小区工作人员。2011年10月26日，丛玉梅与三兴公司签订《商品房买卖合同》，合同记载，三兴公司将建造的磐石市烟筒山镇案涉门市楼卖给丛玉梅，每平方米价格为3,600元，总金额487,116元。2012年2月9日，由开发商任学哲领取了房屋所有权证号房屋产权证书（所有权人为丛玉梅）。2012年12月21日，王永杰与银河家园任学哲（开发商）签订了售楼合同，王永杰购买了门市楼，徐仁杰和范有才分别代表任学哲和王永杰在售楼合同上签字，中间人为徐士民和范有发，购楼款为480,000元。王永杰于2012年12月21日交纳购房定金100,000元，于2012年12月24日交纳购楼款355,000元。王永杰购买房屋所有权证号为吉房权磐字XX市楼时，该楼为磐石市烟筒山镇银河家园售楼处。王永杰实际占有使用案涉楼房达七年之久。在审理中，经范有才申请，一审法院依法调取了公安机关于2015年10月9日对磐石市烟筒山镇银河家园小区开发商任学哲的询问笔录，任学哲在该份笔录中回答：“是因为要办理贷款，才办的所有权人为丛玉梅的产权证，案涉房屋实际是卖给王永杰了，购楼款为480,000元，王永杰已交了购楼款455,000元，剩余的25,000元在房照办到王永杰名下后，王永杰再付。”一审法院于2019年9月22日依法对磐石市烟筒山镇银河家园小区开发商任学哲进行了调查，任学哲回答：“公安机关的笔录属实，案涉楼房实际卖给了王永杰。当时我需要贷款，我的户口是长春的，在信用社贷款必须是磐石地区的户口，因丛玉梅是我的员工，所以就用她的名贷款，（房屋所有权证）才办到她的名下的，丛玉梅没有支付购楼款。案涉楼房卖给王永杰，丛玉梅是知道的，因为公章是由她保管的，公章都是她盖的。如果是丛玉梅的房屋，我出售这个房屋，她不可能答应。”一审法院认为，丛玉梅虽然与三兴公司签订商品房买卖合同，购买了吉房权磐字XX门市楼，但丛玉梅并没有实际占有使用该门市楼，该门市楼实际为王永杰占有使用。该楼产权证下发时，亦不是丛玉梅自己去房屋管理部门领取，而是由开发商任学哲领取。另外，案外人任学哲为磐石市烟筒山镇银河家园小区的开发商，主张自己并没有将案涉门市楼出售给丛玉梅，之所以将案涉房屋所有权证办到丛玉梅名下，其目的是用于在金融机构贷款，且在公安机关对任学哲的询问笔录及一审法院对任学哲的调查中，任学哲均主张房屋所有权证号为吉房权磐字XX号的门市楼实际是出售给了王永杰。故丛玉梅主张房屋所有权证号为吉房权磐字XX号的门市楼为自己所有的事实不清，证据不足，要求范有才、王永杰给付租金175,000元，并立即从涉案房屋中迁出的诉讼主张，依法不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条规定，判决：驳回丛玉梅的诉讼请求。案件受理费3,800元，由丛玉梅负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。丛玉梅共向本院提交7份证据。证据1.丛玉梅与张敬凯结婚登记证明和常住人口登记卡。证明：丛玉梅和张敬凯为夫妻关系。丛玉梅和张敬凯户籍为吉林市，不在磐石地区。证据2.2008年7月15日、2010年4月5日任学哲分别给丛玉梅、张敬凯出具的欠条1张和借据1张，共计400,000元。证明：任学哲为开发案涉小区陈欠丛玉梅和张敬凯400,000元。并用该欠款抵顶总房款487,116元中的400,000元，剩余87,116元，丛玉梅现金支付。证据3.2011年8月24日、2011年12月10日、2012年2月14日磐石市烟筒山镇银河家园小区出具的收据3张。证明：丛玉梅用任学哲所欠的400,000元抵顶房款后，银河家园小区出具了收据，总价款487,116元已全部付清。证据4.银河家园售楼处照片和开发商任学哲于2018年4月6日出具的欠房屋租赁费欠条。证明：丛玉梅接收门市房后出租给任学哲作为售楼处使用。当时商定每年租赁费18,000元，因任学哲没有给付，经结算，任学哲出具了51,000元的欠条，证明丛玉梅已接收了房屋。范有才、王永杰占用案涉房屋是与任学哲恶意串通的结果。证据5.长春市双阳区人民法院（2018）吉0112民初1150号、428号民事判决书。证明：1150号判决任学哲偿还丛玉梅借款130,000元，均系2014年以后任学哲向丛玉梅的借款。428号判决任学哲偿还丛玉梅借款均系2013年7月份以后向丛玉梅的借款。上述判决存在的借款，都是丛玉梅2013年以前任学哲向丛玉梅借款400,000元抵顶2011年10月26日购买磐石市三兴建筑开发有限公司的B栋南数1号门市房，丛玉梅于2012年2月9日办理完私有房屋所有权证之后发生的，这些借款有的是丛玉梅向亲戚朋友拆借的，有的是丛玉梅门市房抵押贷款的钱，证明任学哲自己贷款的事实不存在。证据6.吉林环城农村商业银行股份有限公司客户业务信息查询单，证明：丛玉梅用本案的案涉房屋先后两次贷款还贷的情形，房证取得是合法的。证据7.代春艳出庭证言一份，证明丛玉梅于2009年向其借了5万元。范有才质证认为，对证据1无异议。对证据2的真实性有异议，不是原件，不能证明与本案有关。对证据3的真实性有异议，不是原件。证据4与本案无关。证据5与本案无关，只能说明丛玉梅与任学哲有债务关系。对证据6真实性有异议。对证据7的出庭证言，与本案无关且数额对不上。王永杰质证认为，同范有才质证意见一致。本院经审核认为，因范有才、王永杰对证据1的真实性无异议，故本院对其真实性予以确认。因范有才、王永杰对证据2-证据3的真实性有异议，故本院对其真实性不予确认。因证据4-证据7与本案不具有关联性，故本院不予采信。范有才与王永杰向本院提交任学哲出庭证言一份，证明：案涉房屋所在银河家园小区是任学哲开发的。因建设资金不足，就把案涉房屋落在丛玉梅名下，并用丛玉梅名字贷款。房屋卖给了范有才，后因更名，丛玉梅和范有才就产生了纠纷。范有才向任学哲支付了相应房款，在售楼处办理了相应手续。因长时间没有办理更名手续范有才找过任学哲，而后也报案了，公安机关对任学哲进行了调查，在公安调查阶段笔录中的陈述均是真实的。房屋办理到丛玉梅名下是2012年2月9日，卖给范有才是2012年12月21日，在此期间丛玉梅还在我单位售楼处一直上班到2016年1月1日。售楼和财务当时都由丛玉梅管理，案涉房屋已由任学哲卖给范有才丛玉梅都知道，所以如果案涉房屋确系丛玉梅所有，任学哲要卖案涉房屋丛玉梅不可能无动于衷。丛玉梅质证认为，对证言有异议，全都不真实，陈述不真实，不符合常理。本院经审核认为，任学哲的出庭证言与本院于2018年11月26日作出的（2018）吉02民终2681号民事判决（以下简称另案判决）认定的事实能够相关印证，与其在公安调查笔录中的陈述基本一致，故本院对任学哲的出庭证言予以采信。本院对一审判决查明的事实予以确认。另查明，另案判决认为丛玉梅对任学哲用另案所涉房屋两次办理抵押贷款的事实并无异议，丛玉梅与三兴公司就编号为XX号房屋签订的《商品房买卖合同》无效。本院认为，本案二审争议的焦点问题为范有才、王永杰是否系有权占有、使用案涉房屋。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”依据该条规定可知，权利人可以向无权占有人主张返还原物，但不能向有权占有人主张该项权利。占有是一种事实状态，可分为有权占有和无权占有。无权占有指欠缺本权的占有，即没有法律上的根据或者原因而实施的占有。反之，即为有权占有，而有权占有人在其占有的本权依据存续期间，可以依据其合法占有权抗辩权利人的请求。本案中，丛玉梅要求范有才、王永杰腾迁并返还房屋的诉请能否得到支持，应首先对范有才、王永杰是否有权占有房屋进行认定。通过对本案事实的审查并结合法律规定，本院经审核认为范有才、王永杰系有权占有案涉房屋，依法享有占有、使用的权益。案涉房屋系任学哲靠挂三兴公司开发建设，王永杰与任学哲就案涉房屋买卖完成了磋商并形成了合议，并签订书面合同，已支付了合同绝大部分价款并使用至今，已近十年，期间丛玉梅从未向其主张过权利，从公序良俗、公平公正原则的角度出发，范有才、王永杰并无过错，能够认定其对案涉房屋系有权占有，系合法占有使用。丛玉梅关于范有才、王永杰侵占案涉房屋的主张，不符合客观事实，其基于此事由要求范有才、王永杰迁出房屋并支付租金，无法律依据，不应支持。另，丛玉梅向本院申请调取的证据与本案争议焦点并无直接关联，本院不予准许。综上所述，丛玉梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,800元，由丛玉梅负担。本判决为终审判决。审判长  高忠华审判员  李亚妮审判员  王 东二〇二〇年五月六日书记员  李元生