杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0103民初5138号 原告：庄红花，女，1966年8月3日出生，汉族，住浙江省杭州市拱墅区。 委托诉讼代理人：肖滨、邵蕙菁，浙江劳动律师事务所律师。 被告：杭州新泰工贸有限公司。住所地：浙江省杭州市下城区绍兴路168号916室。 法定代表人：何国香，董事长。 委托诉讼代理人：吴琼，浙江允道律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏文俊，浙江士宝律师事务所律师。 第三人：叶金桂，男，1960年3月22日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。 委托诉讼代理人：李文涛，浙江西湖律师事务所律师。 原告庄红花与被告杭州新泰工贸有限公司（以下简称新泰公司）、第三人叶金桂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月11日公开开庭进行了审理，原告庄红花的委托诉讼代理人肖滨，被告新泰公司委托诉讼代理人吴琼，第三人叶金桂委托诉讼代理人李文涛到庭参加诉讼。后因案情复杂，转为普通程序审理；又因疫情原因等，经报请批准，依法延长审限三个月。本案于2020年4月27日依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告庄红花的委托诉讼代理人肖滨，被告新泰公司的委托诉讼代理人夏文俊，第三人叶金桂的委托诉讼代理人李文涛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告庄红花向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告租金843914元（暂计算至2019年5月16日，该843914元已扣除第三人叶金桂应继承的一半房租）；2.诉讼费用、鉴定评估费用等费用由被告承担。事实和理由：杭州市绍兴路168号和平大厦9楼911室、912室、913室、915室、916室系叶芸所有。叶芸系庄红花、叶金桂的女儿。2005年6月15日，叶芸、叶金桂跟被告新泰公司签订《租用房屋协议书》，约定叶芸、叶金桂将以上房屋出租给被告使用，租用时间从2005年6月13日开始至2015年6月12日止。租用时间到期后，被告仍一直在使用。在此期间，叶芸于2012年3月5日因病去世。2019年5月16日，杭州市中级人民法院经二审审理确认庄红花对叶芸的以上房产具有继承权，故庄红花依法要求被告支付相关租金，未果。原告认为被告至今未支付租金，严重侵害了原告的继承权，为维护自身合法权益，故提起本次诉讼，请求贵院依法判令如前所请。以上请求已经扣除第三人叶金桂应继承的房屋租金份额。 庭审中，原告明确租金的起算从2010年6月13日始，暂计算至2015年6月12日，大致按照2.5元/平方计算，按五年的租金总额以843914元计算。 被告新泰公司答辩称：第一，被告使用案涉房屋并非基于租赁关系。被告当时是借了叶芸的名义购买案涉房屋，全部房款由被告支付，有关的权证均由被告保管，被告享有所有权，因此才使用案涉房屋；第二，被告支付了房款及有关税费、物业维修基金等所有费用，让被告支付租金显失公平。被告已经向本院提起过所有权确认之诉，积极主张权利。另外，原告要求被告支付租金的依据不足，证据存在瑕疵，租赁协议约定也不足以支持原告诉请。原告作为继承人享有的权利不能够超出被继承人叶芸享有的权利范围；最后，原告的诉请已经远远超出了诉讼时效。 后被告新泰公司又补充答辩称：一、本案案涉房屋产权经另案判决归叶金桂继承所有，即使存在租金的问题，原告也无权向被告主张租金；二、本案中原告此次单独向被告申请主张租金不符合法律规定，应当另案就该继承问题与叶金桂确定可能存在的租金之债的权属。退一步说，若要在本案中处理所谓的租金问题，至少应当列第三人为共同原告；三、被告与庄红花之间不存在租赁关系，事实上就是与已去世的叶芸之间也不存在租赁关系，被告与叶芸之间实际存在的是一种房屋代持关系。综上，原告的诉讼请求中要求分割一半不是本案租赁合同纠纷可以审理的范围。原告单独以因继承的权利人来诉讼也是缺乏法律依据的，至于叶芸与被告的租赁关系，被告认为通过事实佐证是不成立的，那么不管是起诉的主体，还是退一步到诉请的事实理由，被告认为原告的主张均不成立。 第三人叶金桂答辩称：叶金桂作为案涉租赁合同的甲方之一，其签约时的身份是叶芸监护人。签订该份租赁协议仅仅是为了工商地址变更使用。该租赁协议上的签约时间2005年6月15日，是随便写的，因为叶芸和开发商和平工贸公司签订购房合同是2005年7月签的。所以在签订租赁协议的时候，叶芸本身是没有出租案涉房屋的权利，租赁协议本身一些主要条款都是很简单的，事实上双方根本没有履行该协议的意思表示，且履行的可能性也不大。被告陈述基本符合事实。 后第三人叶金桂又补充答辩称：一、租赁协议形成的目的不是基于租赁的合意产生，而是基于办理工商登记地址变更需要而形成，协议形成时间早于购房协议时间，公司形成此代持协议，叶芸不在场，也没有签字，叶金桂也是应付工商住所地变更需要所签，当时叶芸也不是法律意义上的出租主体；二、君子爱财，取之有道。叶芸作为名义上的房屋所有权人，长时间内也没有主张过任何权利，如果真是租赁协议，房子这么长时间不付租金，显然是不符合常理的，叶金桂作为第三人也是本着诚实信用原则作出上述如实供述，认为不该拿的钱不应该拿。 原告庄红花为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：1.租用房屋协议书；2.新泰公司登记基本情况；3.居民死亡医学证明（推断）书；4.民事判决书、5.民事上诉状。 上述证据欲证实绍兴路168号和平大厦9楼911室、912室、913室、915室、916室五间房从2005年6月13日至2015年6月12日期间租赁给被告使用，合同约定应支付租金等；绍兴路168号和平大厦9楼B座916室由被告使用至今；叶芸于2012年3月5日因病去世；庄红花与叶金桂继承纠纷于2019年5月16日作出终审判决，双方获得均等的继承权；庄红花与叶金桂于2003年7月8日离婚，庄红花系叶芸母亲的事实；被告一直占有使用涉案房屋至杭州市中级人民法院继承案子2019年5月16日作出裁定。 被告新泰公司为支持其辩称意见，向本院提交证据：工商档案，欲证实该档案内容显示住所变更这一项，结合原告提交的房屋租赁协议，从时间上也能够印证被告所辩称的当时签订租赁协议是为了变更工商登记住所地需要。 第三人叶金桂未提交证据。 原、被告提交的上述证据，经当庭举证、质证，本院认定如下： 针对原告庄红花提交的证据1-4，被告新泰公司对证据1、2真实性认可，对证据3、5三性均无异议。对证据4，合法性认可，但认为不能证明原告的主张，相反证明被告支付了房款、税费等，并在原告不认可代持关系后立即提起诉讼维护权益。 第三人叶金桂对原告提交的证据真实性、合法性均无异议，但对待证事实有异议。认为当时被告出于形势需要进行工商登记的地址变更，所以叶芸和叶金桂随意签了个租赁协议交给工商局，事后对租赁关系没有再进行过任何确认，被告实际使用案涉房屋是事实，但是叶芸、叶金桂从未有过真实收取租金的意思表示，仅仅是一个形式而已。 原告庄红花对被告新泰公司提交的证据真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为不能达到被告证明目的。被告租赁了涉案五间房屋，具备了使用权，至于是转租还是工商登记均与出租方无关。当时叶芸系未成年人，叶金桂也是刚从新泰公司最大的股东退出来的，租赁协议由叶金桂在保管。 第三人叶金桂对被告新泰公司提交的证据无异议。 本院认为，上述证据，原、被告均对真实性未提出异议，上述证据，经本院核对，内容客观真实，且与本案待证事实有关联，故均予以确认并在卷佐证。 根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院认定案件法律事实如下： 2005年6月15日，被告新泰公司作为乙方，与叶金桂、叶芸作为甲方，签订《租用房屋协议书》，约定：1、甲方同意将自有房屋325.1平方米租给乙方，地址：绍兴路168号和平大厦9楼B座911-916室，用于办公使用，装修及设施状况完好。2、租用时间从2005年6月13日开始至2015年6月12日止。3、租赁费用每年双方协商。4、房屋维修由乙方负责，乙方在使用房屋期间应妥善保护，不得故意损坏……。此后，案涉房屋一直由被告新泰公司使用，直至2016年发生相关争讼，杭州市中级人民法院于2019年5月16日作出（2019）浙01民终1055号判决，被告不再使用案涉房屋。期间，新泰公司也一直未被要求支付租金。 另查明：2004年4月16日，被告新泰公司与案外人和平工贸集团公司（下简称和平工贸）签订《订房合同》一份,约定：新泰公司向和平工贸预订和平大厦九楼西南B块建筑面积323.23平方米的房屋，合计2332403元，合同签订之日支付70万元预付款，待和平工贸办完和平大厦产权手续后交足全款。合同签订当日，新泰公司向和平工贸支付70万元。2004年7月30日新泰公司向和平工贸支付233000元。后新泰公司向和平工贸要求变更买房人为叶芸。2005年7月11日叶芸与和平工贸就和平大厦911至916室五套房屋签订了《房屋转让合同》，2005年10月9日和平工贸职代会表决同意将上述五套房屋有偿转让给叶芸。2006年7月24日拱墅区公证处办理了叶金桂、庄红花为叶芸父母的公证书，经申请，2006年10月叶芸取得上述五套房屋的所有权权属证书。 2012年3月5日，叶芸不幸因病去世。2017年3月24日,新泰公司为主张诉争房屋权属向本院提起诉讼,本院经审理认为,权属证书是不动产物权的权利凭证，诉争房屋登记于叶芸名下的事实清楚，虽然由房屋购入的过程来看，新泰公司签订了订房合同并支付了房款，但新泰公司亦向房屋出让方明确表示将购房人改为叶芸，房屋转让合同由叶芸与房屋出让方签订，新泰公司使用诉争房屋前也与叶芸签订了租用协议。新泰公司并无证据证明诉争房屋系新泰公司所有，叶芸仅是名义上的房屋所有权人，双方系借用或代持关系等等。据此，本院于2018年1月9日作出（2017）浙0103民初2209号民事判决书，判决驳回了新泰公司的诉讼请求。该判决已生效。 2016年9月29日，庄红花就叶芸遗产向杭州市拱墅区人民法院提起诉讼，请求：1、依法分割被继承人叶芸的遗产,将位于杭州市西湖区天目山路396号山水人家·美林泉6幢1单元402室的遗产判归庄红花继承;将位于杭州市下城区绍兴路168号和平大厦911室、912室、913室、915室、916室的遗产判归叶金桂继承,并判令叶金桂将两处房产差价部分的一半支付给原告。2、依法判令叶金桂承担本案所有的诉讼费用。案件经杭州市拱墅区人民法院审理后，于2018年12月29日作出（2016）浙0105民初6684号民事判决书，判决：一、被继承人叶芸遗留的坐落于杭州市山水人家·美林泉6幢1单元402室及绍兴路168号911室、912室、913室、915室、916室房屋的产权归叶金桂继承所有；叶金桂支付庄红花房屋补偿款500万元，于本判决生效之日起三十日内付清；二、驳回庄红花其他诉讼请求。后叶金桂、庄红花均不服判决，上诉于杭州市中级人民法院。经审理后，杭州市中级人民法院于2019年5月16日作出（2019）浙01民终1055号判决书，判决：驳回上诉，维持原判。 2018年3月28日，新泰公司又以叶芸生前不当得利为由，向本院提起诉讼，要求叶芸的遗产应优先用于归还新泰公司为其垫付的房款及利息合计4267550.74元。2018年7月30日，经新泰公司申请，本院作出（2018）浙0103民初2120号之一民事裁定书，裁定准许新泰公司撤回对叶金桂、庄红花的起诉。 2019年7月12日，新泰公司再次以叶金桂、庄红花不当得利为由，向本院提起诉讼，要求在继承遗产范围内各返还购房款及孳息等合计2021096.74元。2019年11月25日，本院作出（2019）浙0103民初4560号民事判决，驳回新泰公司的全部诉讼请求。新泰公司不服，提起上诉。 再查明：叶芸1989年2月11日出生，于2012年3月5日去世；叶金桂、庄红花系叶芸的父母。2003年7月，叶金桂、庄红花协议离婚后，叶芸与庄红花一起生活。2002年4月10日，新泰公司法定代表人变更登记为叶金桂。 本院认为，叶金桂、叶芸与被告新泰公司的《租用房屋协议书》，从房屋购入过程看，新泰公司签订了订房合同并支付了房款、税费、物业维修金等；从签订协议的初衷看，是为了工商登记地址变更的需要；从协议约定及履行情况看，协议并未约定具体的租金金额，叶金桂、叶芸亦未向被告要求支付租金的意思表示，被告新泰公司也从未实际支付租金。故上述《租用房屋协议书》并非叶金桂、叶芸与被告新泰公司的真实租赁意思表示。另，鉴于案涉房屋购房款系被告新泰公司支付，原告庄红花因案涉房屋继承，由叶金桂支付庄红花房屋补偿款500万元，该判决业已生效并执行。根据公平原则，以及因案涉房屋产权经继承纠纷案子的生效判决，产权归叶金桂继承所有，并由叶金桂支付庄红花房屋补偿款。叶金桂当庭陈述不主张要求被告新泰公司支付租金，以及本案诉讼时效等问题考虑，本院对原告庄红花要求被告新泰公司支付租金的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告庄红花的全部诉讼请求。 案件受理费12239元（原告已预交），由原告庄红花负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。 审 判 长  张闪闪 人民陪审员  张月香 人民陪审员  罗树声 二〇二〇年五月六日 书 记 员  杨晓丽