江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终2482号上诉人（原审被告、反诉原告）:戴大金，男，1952年4月10日生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：张国鹏，江苏梓源律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：戴大银，男，1958年5月15日生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：徐传祥，南京市江宁区周岗法律服务所法律工作者。上诉人戴大金因与被上诉人戴大银房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初14521号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法适用独任制于2020年5月15日公开开庭审理了本案。上诉人戴大金及其委托诉讼代理人张国鹏，被上诉人戴大银及其委托诉讼代理人徐传祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。戴大金上诉请求：一、请求撤销一审法院民事判决，依法改判解除双方的房屋买卖协议并驳回被上诉人诉讼请求或者将本案发回重审；二、请求判令被上诉人承担本案诉讼费。事实与理由如下：一、一审法院认定被上诉人已经支付了购房款5000元，属于认定事实错误。一审法院认定被上诉人支付了购房款的证据只有购房协议中的“当面付清”四个字。“当面付清”的事实是否存在，购房协议的证明人是最清楚不过的。购房协议的证明人共有三人，现有一人已经过世，其他两名证明人，均证明“当面付清”的事实是不存在的。作为购房合同的证明人，直接否定了“当面付清”的事实，被上诉人未履行付款义务。上诉人不能提交证据证明曾向被上诉人主张过购房款，不能成为被上诉人已经支付了购房款的理由。因为双方是兄弟关系，上诉人出于兄弟情分的考虑，所以，多年来一直未通过明示的方式主张过购房款。同时，上诉人认为：本案诉争房屋的产权一直登记在上诉人名下，被上诉人不支付购房款就无法取得该房屋产权，即使房屋-直由其使用，也不能改变房屋的产权性质。按照一审法院的推理，被上诉人从未要求上诉人办理产权过户手续的事实，也能证实被上诉人未支付购房款。二、被上诉人未履行支付购房款的义务，上诉人完全有权解除双方所签购房合同。被上诉人未支付购房款，协议中对购房款的支付也未明确约定。对此，被上诉人作为履行义务的一方，应当主动履行义务。在这么长的时间内不履行义务，是被上诉人违约。不能用被上诉人的长时间违约行为来推定其已经履行了义务。由于被上诉人长期未履行义务，依据法律规定，上诉人有权选择解除双方的合同。三、一审还存在严重的程序问题，依法应当发回重审。1、在一审庭审的过程当中，一审法院拒绝证人出庭作证，严重影响了上诉人行使自己的权利；2、本案审理的是借用合同纠纷，但实际上是审理了买卖合同纠纷，这是两个不同的法律关系。3、一审法院直接判决确认房屋产权归被上诉人所有违反法定程序。因为房屋买卖合同产生的是债权，不能够直接确认物权。戴大银辩称：上诉人上诉理由不能成立，被上诉人买房后并不知道涉案房屋已经登记在上诉人的名下，房屋买卖后被上诉人一直使用并进行了翻建，上诉人一直到建房和过渡也从未向被上诉人主张过未付款的事项。因此上诉人所讲的事实没有法律上的依据，一审法院对此查明的事实清楚，适用法律正确，程序上也合法，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。戴大银向一审法院起诉请求：确认三间平房归戴大银所有，戴大金立即迁出借用的房屋，按照每月1000元支付自2019年8月1日始的房屋使用费。戴大金向一审法院反诉请求：要求解除双方订立的房屋买卖协议。一审法院认定事实如下：戴大金与戴大银是兄弟关系。2005年3月5日，戴大金与戴大银订立协议，约定：戴大金与戴大银双方协商同意将戴大金粮管所南一座瓦房三间（记载于宁周私字第0101046号村镇房屋所有权证，座落尚义山东，建筑面积85.5平方米）出售给戴大银，价值伍仟元人民币，当面付清。房屋四至，东至本房山墙，如有本房屋修理翻建均许使用，南至戴大根房屋，西至朱为根房屋，北至粮管所围墙。此协议一式两份，即日起生效不得反悔。戴大金作为卖方，戴大银作为买方，并由包括戴大发、俞正金在内的三名证明人在协议上签名。2018年5月，戴大银出资对三间旧平房进行了修缮。2019年2月，戴大金建造楼房，借用了戴大银的三间旧平房过渡，马成宝代为写了租约。一审审理中，戴大金提供了戴大发、俞正金签名的证明，内容是：2005年3月5日戴大金将瓦房三间出售给戴大银，协议中虽然写了当面付清，但当时我们并未看到付钱，之后付未付，我们不知道，申请戴大发出庭作证。一审法院认为：法律不禁止农民出租、出卖自己的房屋，仅仅是其出卖、出租后需承担不被批准宅基地申请的不利后果。同一集体经济组织之间的成员可以通过正常的房屋买卖、结婚、遗产继承等方式继受取得具有福利性质的宅基地上房屋的所有权。戴大银和戴大银均是湖熟街道尚桥社区村民，案涉房屋买卖协议是双方的真实意思表示，内容合法，对双方均具有法律约束力。协议约定房款当面付清，审理中，戴大发、俞正金虽为戴大金出具证明，但该证明也不能直接证明戴大银未履行付款义务；协议订立后至今已近15年，戴大银使用、修缮房屋期间及戴大金借用房屋期间，戴大金也未提供证据证明曾向戴大银主张偿还房款5000元，故对戴大金要求解除案涉房屋买卖协议的反诉主张，一审法院不予支持。戴大金无偿借用戴大银房屋，使用期满后应当腾空并将房屋交付给戴大银，本案审理期间，戴大金楼房尚处于建设过程中，故对戴大银要求戴大金支付房屋使用费的主张，一审法院不予支持。考虑戴大金在本案中的反诉主张，戴大金腾空房屋需要一定的准备时间，一审法院确定由戴大金于判决生效后60日内将房屋腾空交付给戴大银。一审法院判决：一、座落于湖熟街道尚桥社区山东建筑面积85.5平方米三间平房（记载于宁周私字第0101046号村镇房屋所有权证）归戴大银所有；二、戴大金于判决发生法律效力之日起60日内将三间平房腾空并交付给戴大银；三、驳回戴大银的其他诉讼请求；四、驳回戴大金的反诉请求。本案应收案件受理费减半收取40元，反诉费40元，合计80元，由戴大银和戴大金各负担40元。二审中，本院查明的事实与一审法院查明的一致，本案双方均未提交新证据，本院对一审法院认定的事实依法予以确认。本院认为，本案二审中的争议焦点为：一、本案双方之间签订的房屋买卖合同是否应当解除；二、涉案房屋是否应当确认归被上诉人戴大银所有；三、上诉人戴大金是否应当将涉案房屋腾空并交付给被上诉人戴大银。本案被上诉人一审中系基于双方之间的房屋买卖合同提起本案诉讼，上诉人亦反诉主张解除双方之间的房屋买卖合同，故本案案由应为房屋买卖合同纠纷，并非借用合同纠纷，一审法院确定案由不当，本院依法予以纠正。关于争议焦点一，本案双方之间签订的房屋买卖合同合法有效，依法受法律保护。上诉人在本案中主张解除合同，应当符合双方约定或者法律规定。从本案查明的事实看，双方合同约定房款“当面付清”，涉案房屋交由被上诉人使用已经十多年，上诉人并未举证证明其曾向被上诉人主张过房款，且一审中两证明人出具的证明亦未确认被上诉人未支付房款的事实，故本案上诉人以被上诉人未支付房款为由主张解除合同依据不足，本院对此不予支持。关于争议焦点二，本案双方系房屋买卖合同关系，现双方签订合同后，上诉人交付了房屋，被上诉人支付了房款，但房屋并未办理过户登记，故被上诉人有权要求上诉人继续履行合同配合其办理过户登记手续，其在本案中直接请求确认涉案房屋归其所有依据不足，一审法院对此认定不当，本院依法予以纠正。关于争议焦点三，因本案双方系房屋买卖合同关系，被上诉人对涉案房屋形成有权占有，上诉人将涉案房屋交由被上诉人后又借用，现借用的事由已经消失，上诉人有权请求被上诉人返还原物，故一审法院认定上诉人将涉案房屋腾空并交付被上诉人并无不当。综上所述，上诉人戴大金的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初14521号民事判决第二项、第三项、第四项；二、撤销南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初14521号民事判决第一项。一审案件受理费40元，反诉案件收费40元，由上诉人戴大金负担40元，由被上诉人戴大银负担40元；二审案件受理费80元，由上诉人戴大金负担40元，由被上诉人戴大银负担40元。本判决为终审判决。审判长 刘 凡二〇二〇年五月二十一日书记员 陈晓君