云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0302民初1765号原告：郭建光，男，汉族，1987年11月19日生昆明市人，大学文化，曲靖市碧桂园销售员，住云南省昆明市官渡区，现住麒麟区。被告：唐晓凤，女，汉族，1981年8月15日生四川省剑阁县人，中专文化，个体户，住云南省曲靖市麒麟区，现住。委托代理人：杨秦，男，汉族，1977年11月5日生四川省剑阁县人，高中文化，个体户，住四川省剑阁县，现住，系夫妻关系。（特别授权）被告：杨秦，男，汉族，1977年11月5日生四川省剑阁县人，高中文化，个体户，住四川省剑阁县，现住。被告：曲靖市麒麟区慧居房产信息信息咨询服务部（简称曲靖慧居房产信息服务部）统一社会信用代码：92530302MA6P29962E。地址：曲靖市麒麟区保渡路金穗花园。经营者：李华，男，汉族，1974年12月3日生大学文化，云南会泽县人，住云南省会泽县，现住。原告郭建光诉被告唐晓凤、杨秦、曲靖慧居房产信息服务部房屋买卖、居间合同纠纷一案，本院于2020年3月17日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭建光，被告唐晓凤的委托代理人杨秦，被告杨秦、曲靖慧居房产信息服务部的经营者李华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭建光向本院提出诉讼请求：由被告唐晓凤、杨秦返还购房款278000.00元，支付违约金55600.00元；由被告曲靖慧居房产信息服务部返还中介费4000.00元；案件费由被告承担。事实和理由：原告通过被告曲靖慧居房产信息服务部购买了被告唐晓凤、杨秦位于曲靖市（曲靖化工厂）10栋1-4-1号房屋，原告支付定金后由于摔伤无法过户，被告唐晓凤、杨秦夫妻于2019年12月10日公证委托董某办理过户，委托限期至2020年3月9日。原告支付完所有房款，被告杨秦向原告出具了收据一份，明确收到房款278000.00元，春节过后予以腾房给原告。由于受到新冠××疫情的影响，3月9日，董某至不动产中心办理过户时，被告知需要预约，于是预约14日下午办理。9日早上，原告电话告知被告唐晓凤、杨秦，希望其在预约的时间协助办理过户变更登记，但其称房屋卖便宜了，不同意。被告拒绝办理过户手续不履行合同，其行为已构成违约，应当返还价款，并承担违约金。中介多次协调未果，也应当返还中介费。请求人民法院支持原告的诉讼请求。唐晓凤、杨秦辩称，12月份将房屋卖给原告，原告要求办理委托公证，公证已经办理。房产信息证、土地证、钥匙都交给原告，房屋已经腾空，原告已经实际接手了房屋。所以，原告要求赔偿违约金的请求不合理。曲靖慧居房产信息服务部辩称，双方交易事实清楚，交易流程、手续双方都比较清楚。杨秦陈述的事实是真实的，自和双方谈价到整个交易流程是答辩人配合完成的。之后，受疫情影响，卖方还有未办完的手续，所以导致本案的纠纷发生。交易合理合法已全部完成，不同意赔偿中介费4000.00元。希望双方在法庭的调解下，友好协商处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了原告的身份证复印件，被告唐晓凤、杨秦的身份证复印件及结婚证复印件，房屋买卖合同、房屋所有权证、土地使用权证、委托书（包含一份公证书）、转款凭证截图3张、中介出具的收款收据，本院组织了当事人进行了证据交换和质证，当事人对上述证据无异议，本院予以确认并在卷佐证。经原告申请，本院传唤了证人董某出庭作证。证人陈述，郭建光是我朋友，其把华苑小区的房屋予以出卖，买方打款时转不到郭建光的银行卡，就把钱转给我。郭建光通过李华买了化工基地的房子，此房是杨秦的，我通过招商银行曲靖分行营业部于2019年12月10日15时06分转款182000.00元给杨秦。第一次过户时，郭建光把手摔伤了未能过户。之后，由于杨秦的媳妇唐晓凤到昆明培训，一直不能相约在一起，通过李华协商，杨秦、唐晓凤将房屋的过户事宜委托给我，委托期限自2019年12月10日至2020年3月9日止三个月，委托过户给郭建光。过年后又遇疫情的发生，委托期限快要到期时，我们去不动产登记处办理时，结果要排队，于是郭建光预约在一个星期后办理。当天，找到李华，李华带我们找到杨秦，杨秦称房屋卖便宜了，又声称在约定的时间内由于我们不能办理过户，房屋还是他的。对争议的证据与事实，本院认定如下：一、争议的事实和证据1.杨秦认为原告提交的278000.00元收据虽是其书写的，但实际只收到271000.00元，此款包括董某代原告转款支付的182000.00元和原告转款支付的40000.00元与李华代原告转付的49000.00元。李华未实际支付56000.00元。2.杨秦认为其不知预约办事人员名单的真实性。3.杨秦认为原告与李华、杨秦的通话录音未经同意录制的，不可以作为证据使用。4.杨秦认为证人陈述的两笔转款及公证是事实，其他情况不知情。5.被告曲靖慧居房产信息服务部对争议的证据无异议。二、争议证据与实事的认定1.第一，签订房屋买卖合同的时间是2019年11月14日，在此前的2019年11月12日，原告向被告曲靖慧居房产信息服务部转款支付10000.00元，此后2019年11月14日又转款支付50000.00元，两笔转款款项包含4000.00元中介服务费。第二，2019年12月10日原告与董某共向杨秦转账支付220000.00元。第三，李华在质证时称2019年12月10日其连同现金与微信转款，共计向杨秦转款56000.00元，剩余4000.00元作为中介费。第四，杨秦于2019年12月10日向原告出具收到房款278000.00元。假如杨秦未收到李华转付款56000.00元，只收到49000.00元，也不能否定其向原告出具收款278000.00元的真实意思表示。此收据本院予以确认，证明了杨秦收到原告支付的房款278000.00元。2.根据原告的陈述与证人的陈述，原告与证人于2019年3月9日到过房屋登记中心就房屋变更登记进行了预约，此预约人员名单本院予以确认，证明原告与董某于2019年3月9日到房屋登记中心，原告进行了预约登记。3.通话录音虽没有得到杨秦的同意录制的，但不侵害其合法权益，可以作为证据使用，此证据本院予以确认，证明的内容与杨秦的陈述并不矛盾，证明杨秦不想出卖房屋，只收到房款271000.00元。4.结合双方当事人的陈述及委托书与公证书，证明证人的陈述客观真实，本院予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下法律事实：2019年11月14日，原告欲购买被告的房屋向被告曲靖慧居房产信息服务部的经营者李华转款支付10000.00元。经买卖双方及中介三方协商，原告与被告唐晓凤、曲靖慧居房产信息服务部签订了《房屋买卖合同》，合同约定被告唐晓凤以278000.00元的价格将位于曲靖市（曲靖化工厂）10幢第4层1-4-1号住宅卖给原告；签约时原告向被告唐晓凤缴付定金50000.00元，被告唐晓凤将房屋所有权证、土地使用证等材料交付给被告曲靖慧居房产信息服务部保管至房产过户时；2019年11月20日，被告唐晓凤配合完成产权过户；被告曲靖慧居房产信息服务部协助办理产权过户产生的中介费4000.00元，由原告签约时予以支付，全程协助办理，并进行风险把控；被告唐晓凤全部收取房款，在2019年11月20日以前交房；如反悔不卖或不按合同价出售或不如期配合或提交的资料影响合同履行，发生任一事项，超过15日视为违约，按成交价的20%支付违约金。合同还约定了其他内容。2019年11月14日，原告向被告曲靖慧居房产信息服务部转款支付50000.00元。2019年12月10日，董某代原告转款支付给被告杨秦18×××××.00元，原告转款支付给被告杨秦40×××××.00元。被告曲靖慧居房产信息服务部就其收取的款项向被告杨秦转付了一部分。2019年12月10日，被告杨秦向原告出具了收取房款278000.00元收条一份。被告杨秦向原告交付了上述房屋的所有权证、土地使用权证、房屋钥匙。原告不在本地居住，为了方便腾房，原告将钥匙交给李华，被告杨秦变卖了家具，并在春节后腾空了房屋，现钥匙仍在李华处。2019年12月10日，被告唐晓凤、杨秦作为委托人与作为受托人的董某就两被告的上述房屋办理相关出售手续签订了委托书，其中约定委托事项之一是协助买受人办理上述房屋不动产登记所涉相关手续，委托期限自委托之日至委托事项办理完毕时止，但最长不超过2020年3月9日。2019年3月9日，原告与受托人董江税一同到房屋登记中心，被告知需预约办理，便预约了3月14日。因受托期限已届满，原告要求被告杨秦、唐晓凤协助办理房屋产权变更登记，被告杨秦以在委托的期限内未完成变更登记的责任在于原告为由不同意出售房屋，承诺返还已收价款271000.00元，而原告认为缴付的房款为278000.00元，双方发生纠纷。庭审中，被告杨秦坚持不再出售房屋，原告不再要求被告协助办理房屋产权变更登记,于是将诉讼请求变更为现在的诉讼请求。另查明，原告在“58同城网”发布上述房屋出售信息。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定当事人协商一致可以解除合同。本案被告杨秦、唐晓凤提出不再向原告出售房屋，要求返还，原告同意不再购买，要求返还购房款，双方之意思表示为协商一致解除双方所设立的房屋买卖合同，符合上述法律之规定，本院予以确认《房屋买卖合同》解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告杨秦明知被告曲靖慧居房产信息服务部收取原告支付的60000.00元款项中仅有4000.00元是中介费，剩余56000.00元款项应当由被告曲靖慧居房产信息服务部予以转交，虽其辩称仅收到转交款49000.00元，但仍向原告出具了收取全部房价款收据，如抗辩真实，根据合同约定及当事人就房屋价款的缴付实际情况，责任不应当由原告承担，被告杨秦、唐晓凤应当向原告返还房价款278000.00元。原告虽接受了被告杨秦交付的涉案房屋的土地使用权证、房屋所有权证及房屋钥匙，但未实际占有使用房屋，况且房屋钥匙在被告曲靖慧居房产信息服务部的经营者李华保管，由李华将房屋钥匙返还给被告杨秦、唐晓凤。涉案房屋的土地使用权证、房屋所有权证原告已交付至本院，本院予以退还，不需再由原告予以返还。委托书是原告在场的情况下签订的，且受托人是原告的朋友，原告明知委托事宜且未提出异议，所以，委托书明确房屋产权变更登记的时间与变更事宜由受托人董某协助原告办理，此约定是原告与被告杨秦、唐晓凤就原合同房屋产权变更登记条款的变更或补充，是原合同的一部分。原告诉称受今年疫情的影响，然而疫情发生前后近三个多月的时间内，原告将涉案房屋在网站上发布预出售信息，不积极邀请受托人向相关部门申请办理房屋产权变更登记，而选择最后期限与受托人一同办理，受托人履行了委托义务，即被告杨秦、唐晓凤履行了协助义务，未违约，不应当承担违约责任。今年的疫情虽属不可抗力情形，但房屋产权登记部门并没有就相关业务予以停止办理，原告主张受疫情影响不能办理产权变更登记的理由不成立，本院不予支持。原告要求被告承担违约责任的理由不成立，本院不予支持。《中华人民共和国合同》第四百二十六条规定居间人促成合同成立的委托人应当按照约定支付报酬。被告曲靖慧居房产信息服务部促成了原告与被告杨秦、唐晓凤签订了买卖合同，原告要求返还中介费的理由不成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第四百二十六条之规定，判决如下：一、由被告唐晓凤、杨秦于本判决发生法律效力后三十日内返还原告郭建光房价款278000.00元；二、驳回原告郭建光的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6364.00元，由原告郭建光负担3182.00元，被告杨秦、唐晓凤负担3182.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请执行的期间为二年。审 判 长  龚占金人民陪审员  张秀芝人民陪审员  司树清二〇二〇年五月十一日书 记 员  高吉瑞