河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终102号上诉人（原审原告）熊玉明，男，1987年3月1日，汉族，住河南省潢川县。委托诉讼代理人钟洋，河南国银律师事务所律师。委托诉讼代理人杨佩佩，河南国银律师事务所律师。被上诉人（原审被告）徐芳，女，1971年8月22日出生，汉族，住信阳市浉河区。委托诉讼代理人付强，河南以德律师事务所律师。上诉人熊玉明因与被上诉人徐芳房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省浉河区人民法院（2019）豫1502民初4233号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人熊玉明及其委托诉讼代理人杨佩佩，被上诉人徐芳及其委托诉讼代理人付强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。熊玉明上诉请求：1、依法撤销河南省浉河区人民法院（2019）豫1502民初4233号民事判决，依法改判支持熊玉明的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定熊玉明拖欠徐芳3个月租金，完全属于没有任何事实和法律依据的错误认定。1、熊玉明并未欠付徐芳租金。根据熊玉明缴纳的租金数额，熊玉明有权使用房屋至2019年5月31日。此外，熊玉明准时在2019年5月31日前搬离了涉案房屋。在熊玉明办理涉案房屋时，熊玉明未欠付徐芳任何租金。2、熊玉明并未逾期缴纳房屋租金。根据熊玉明提交的与徐芳的谈判录音，熊玉明缴纳房屋租金的时间是经熊玉明与徐芳协商一致确认的，熊玉明从未拖欠过徐芳的房屋租金。因此，一审法院在没有任何事实依据的情况下，在现有证据完全能够证实熊玉明没有拖欠租金的情况下，一审法院认定熊玉明拖欠徐芳3个月租金完全属于没有任何事实依据的裁判。二、一审法院认定熊玉明与徐芳未就水电费等各项费用进行结算，不符合退保证金的情形错误。1、本案现有证据不能证明熊玉明欠付水电费，且熊玉明也确实没有欠付徐芳水电费。本案徐芳提交的熊玉明欠付水电费的证据，仅为徐芳单方制作的单据，该单据没有熊玉明的签字，没有电力部门的签章。在熊玉明对该证据真实性不予认可的情况下，在没有其他旁证予以佐证的情况下，一审法院依据徐芳所提交的其单方制作的单据，违法认定熊玉明与徐芳就水电费未进行结算。此外对于熊玉明是否欠付徐芳水电费的问题，根据熊玉明一审期间提交的与徐芳之间的谈判录音显示。在长达一个多小时的谈判过程中，徐芳从未向熊玉明提到过要让熊玉明缴纳所谓的水电费，由此也完全能够印证出，熊玉明根本不欠徐芳水电费。2、即使一审法院认定熊玉明欠付水电费，根据《房屋租赁合同》约定，熊玉明缴纳的保证金也可以抵扣水电费。根据《房屋租赁合同》第三条第3款规定，熊玉明缴纳的保证金是可以抵扣水电费的。一审法院应当根据查明的案件事实作出相应的判决，而不应当以未结清水电费为由驳回熊玉明的诉讼请求。3、《房屋租赁合同》明确约定，徐芳根据熊玉明结清费用的相关单据退还保证金。第一、本案的全部水电费的单据均由徐芳提供，熊玉明根本无法提供任何单据。第二、所谓的结清单据，应当由徐芳出具。在本案诉讼过程中徐芳向一审法院提供数份由徐芳单方制作的《收据》。根据徐芳提供的《收据》，完全能够证明所谓的结算单据全部是由徐芳提供。综上，一审法院认定熊玉明欠付徐芳租金错误，并以熊玉明未结清水电费为由认定熊玉明要求退保证金不符合退保证金的情形错误。因此，一审法院查明认定本案事实错误，应依法予以纠正。徐芳答辩称：一、熊玉明欠付徐芳租金（占用房屋期间的费用）是客观事实。根据租赁合同的约定租赁期间为五年，2016年6月1日至2021年5月31日，每年提前两个月（4月1日前）一次性付清全年租金。2019年4月1日是熊玉明应当付清当年租金的最后期限，熊玉明未按时技支付租金，在徐芳多次催交后，仍拒不支付，已构成违约，应当承担相应的违约责任及法律后果。徐芳在4月份催促熊玉明交房租时，熊玉明没有明确表示不再租赁，而是请求延期支付，到5月份时又请求先支付半年的房租，但一直未支付，到6月份突然告知徐芳不再租赁了、但是徐芳未同意。到6月底徐芳前去租赁房屋处张贴催交通知时，熊玉明在玻璃门内张贴着店铺升级，正在装修的告示，该行为表明了熊玉明实际占有使用房屋的事实。当年11月份，徐芳再次前去房屋处时，门内字样依旧，市内大量物品仍未搬离。为避免损失继续扩大，徐芳无奈之下花钱雇请工人将屋内物品搬到别处存放。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第18条规定房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的从承征人文付过期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。熊玉明当然应当按照法律规定及合同约定参照租赁合同支付占用房屋期间的费用。二、熊玉明未结清欠付的各项费用是客观事实。熊玉明租赁的房屋是徐芳对外出租的整栋楼的一部分，该整栋楼在电业部门的账户只有一个，每月由徐芳先垫付水电费后再分别向各租户收取。因熊玉明未正常经营后，一直找不到人，其拖欠的水电费一直未结清。未结清的原因归结于熊玉明而不是徐芳。租赁合同第三条第3项明确约定保证金100000元，保证熊玉明应当承担的违约金，滞纳金，拖欠期间产生的费用等。保证金不得冲抵房屋租金，合同履行终止验收房屋完毕，且乙方（熊玉明）结清租赁期间发生的所有费用，甲方（徐芳）依据乙方提供结清费用的相关单据，于十日内原额退还保证金。因熊玉明租赁期间发生的水电费，房屋占有使用费，违约金等并没有结清，原审法院根据该约定，驳回熊玉明的诉讼请求并无不当。退一步讲，即使应当结算后退还保证金，保证金也不足以冲抵熊玉明欠付的各项费用。根据合同约定，熊玉明应当向徐芳支付违约金82500元（275000×30%），房屋占有使用费114583元（275000+12×5），水电费7694元，上述各项费用合计20477元，远超100000元，徐芳不但不用退还，熊玉明还应当额外赔偿徐芳的相应损失，徐芳保留追究熊玉明法律责任的权利。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律适当，恳请二审法院查明事实，驳回熊玉明的上诉请求。熊玉明向一审法院提出诉讼请求：一、请求依法解除熊玉明、徐芳双方签订的《房屋租赁合同》。二、请求依法判令徐芳返还熊玉明保证金10万元。三、本案全部诉讼费用由熊玉明承担。一审法院认定事实：熊玉明、徐芳于2016年5月15日签订《房屋租赁合同》一份，约定：“出租方（简称甲方）：徐芳。承租方（简称乙方）：熊玉明。甲乙双方在平等自愿的基础上，经协商订立本合同：一、房屋状况：1、甲方出租的房屋座落于信阳市体彩广场19号楼二楼原西餐厅。二、租赁期限：1、租赁期限伍年整：自2016年6月1日起至2021年5月31日止。2、租赁期届满时本合同自动终止。甲方若继续出租，乙方在同等条件下有优先续租权，乙方若继续承租，应当在本合同租赁期限届满前叁个月书面提出，经双方协商同意后另订租约。三、房租金递增方式：1、租金前两年：每年租金为大写贰拾伍万元（小写250000元整），随市场物价不断上涨的规律，第三年开始每年按房租金全额百分之十累计递增。2、付款方式及保证金：每年提前两个月（4月1日）一次性付清全年租金，乙方逾期付款，则按应付房款总额每天加收1O％滞纳金。超过三个月，甲方有权收回现有场所经营权及房屋使用权，合同视为自动终止。3、保证金壹拾万元。保证金保证乙方应承担的违约金、滞纳金，拖欠期间而产生的费用等。保证金不得冲抵房屋租金，合同履行终止验收房屋完毕，且乙方结清租赁期间发生的所有费用，甲方依据乙方提供结清费用的相关单据，于十日内原额退还保证金。四、甲乙双方责任及义务：1、合同生效之日起，水电、卫生、工商税费等由乙方自行承担，房屋租赁税、费、均由乙方承担，(如管理部门按整体收费，乙方则按楼层共计三层平均分摊)，甲方按照合同约定金额收取净房租金。2、合同生效之日起，房屋使用权归属乙方，乙方应合理使用所承租的房屋及其附属设施，承担租赁期间房屋及附属设施的维护、维修，并承担一切安全事故的责任，室内外的装修物品，水电设施、设备及人身伤害等其它未列表的安全因素，由此引起的各种法律及经济赔偿责任均由乙方承担，甲方不承担任何连带责任。3、因本栋楼层属分层租赁形式，电梯、步行梯及一楼接待大厅属本栋楼层的公用区域。因此各楼层仅限区域内经营，经营宣传广告不得越界影响其它楼层经营权益和整体美观。4、合同生效之日起，因合约期限较长，在此期间如遇不可抗拒南外来因素：如旱涝、地震等因素引起的自然灾害，及政府参与的划割、拆除、改造等强制行为，甲方双方互不追究赔偿责任，合同视为自动终止。5、乙方装修不得改变房屋的结构，装修或增加设施对房屋结构有影响的，须经甲方书面同意方可实施。6、根据经营状况，经营期间乙方确需转让经营权，必须征得甲方同意后，需另行协商并签订有效租赁协议，房租金另议，原甲乙双方房屋租凭合同自动作废。7、合同到期终止，附属于房屋内外的装修固定设施，（注：中央空调属甲万所有，二、三层承租方可与甲方协商使用权，维护、保养费用由二、三层承租方共同承担）如整体门头、隔墙、步行梯、电梯、吊项、门窗、消防设施等物品不得拆卸破坏，否则甲方有向乙方追偿的权利（自然损坏乙方不承担赔偿任何责）任。五、此合同一式两份双方签字生效。”合同签订后，熊玉明、徐芳均按照合同履行该合同，熊玉明按合同支付了徐芳三年的租金，徐芳亦一直将服务交付给熊玉明使用。后由于熊玉明与加盟总店之间发生纠纷，熊玉明方无法继续开网吧，因此单方面告知徐芳不再租赁房屋，徐芳未同意，熊玉明未与徐芳结算所欠缴水电费，亦未完全腾退房屋交还熊玉明，徐芳返未还熊玉明保证金10万元，因此双方发生纠纷，熊玉明遂起诉来院。一审法院认为，合同双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。本案中，熊玉明、徐芳双方在合同中约定的租赁期限为五年，自2016年6月1日起至2021年5月31日止。且详细规定了合同可以自行终止的特殊情形。熊玉明要求解除合同的情况并不符合合同的约定，因熊玉明已经拖欠徐芳三个月以上的租金，按照合同约定，双方签订的租赁合同已经自行终止。关于保证金，熊玉明、徐芳双方在合同中明确规定：“3、保证金壹拾万元。保证金保证乙方应承担的违约金、滞纳金，拖欠期间而产生的费用等。保证金不得冲抵房屋租金，合同履行终止验收房屋完毕，且乙方结清租赁期间发生的所有费用，甲方依据乙方提供结清费用的相关单据，于十日内原额退还保证金。”庭审中查明，熊玉明、徐芳双方并未就水电费等各种费用进行结算，因此不符合退还保证金的情形。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条一款（四）项、第二百二十二条、第二百二十六条之规定，一审法院判决如下：驳回熊玉明的全部诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费2350元，由熊玉明负担。二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为：《中华人民共和国合同法》第九十四条项规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……。熊玉明起诉时称在《房屋租赁合同》签订之后，熊玉明与“杰拉网咖”总公司浙江杰拉网络技术有限公司签订了杰拉网咖的《特许经营合同书》，熊玉明在上述房屋上开始经营加盟的“杰拉网咖”。后由于熊玉明在上述房屋加盟经营的“杰拉网咖”被“杰拉网咖”总公司浙江杰拉网络技术有限公司起诉，“杰拉网咖”总公司浙江杰拉网络技术有限公司起诉要求解除与熊玉明之间的《特许经营合同书》，并要求熊玉明停止使用“杰拉网咖”作为加盟店名称，拆除带有杰拉网咖标志的广告招牌、店内设施、软件管理、各类资料等。在这种情况下，熊玉明请求解除与徐芳签订的《房屋租赁合同》符合法律规定，本院予以采纳，原审法院判决驳回熊玉明该项诉讼请求不当，本院予以纠正。熊玉明与徐芳签订的《房屋租赁合同》第二条第三项约定：保证金壹拾万元。保证金保证乙方应承担的违约金、滞纳金，拖欠期间而产生的费用等。保证金不得冲抵房屋租金，合同履行终止验收房屋完毕，且乙方结清租赁期间发生的所有费用，甲方依据乙方提供结清费用的相关单据，于十日内原额退还保证金。《中华人民共和国合同法》第四十五条项规定：当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同自条件成就时生效。附解除条件的合同自条件成就时失效。熊玉明请求徐芳退还保证金，其没有提供结清租赁期间发生的所有费用、提供结清费用的相关单据，原审法院判决驳回熊玉明的该项诉讼请求并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：一、撤销河南省浉河区人民法院（2019）豫1502民初4233号民事判决；二、解除熊玉明与徐芳于2016年5月15日签订《房屋租赁合同》；三、驳回熊玉明的其他诉讼请求。一、二审诉讼费各2350元，由熊玉明各承担2300元，由徐芳各承担50元。本判决为终审判决。审判长 张 杰审判员 左立新审判员 李 虎二〇二〇年五月六日法官助理段昀初书记员朱云飞