上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终1727号上诉人（原审被告、反诉原告）：时豪杰，男，1995年1月26日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：程耀祖，上海德禾翰通律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆新新，上海德禾翰通律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：丁琼雯，女，1971年6月10日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：郝大海，上海三方律师事务所律师。上诉人时豪杰因与被上诉人丁琼雯房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2019）沪0104民初15576号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年2月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。时豪杰上诉请求：撤销原判，改判丁琼雯返还时豪杰租金65,000元及房屋保证金60,000元。事实与理由：导致本案租赁合同目的无法实现的原因是被上诉人丁琼雯在签订租赁合同是故意隐瞒系争房屋性质系住宅使用房屋，不能作为商业经营使用，以及系争房屋外立面需要修缮的事实，故上诉人时豪杰有权不支付租金，依法享有合同解除权，且不应承担本案项下的违约责任。丁琼雯未证明其损失超过违约金，一审法院在已经支持时豪杰支付违约金的情况下，不应再另行支持时豪杰承担5万元装修补偿款。丁琼雯辩称：不同意时豪杰的上诉请求，请求维持原判。丁琼雯向一审法院起诉请求：1.判令解除双方之间的《房屋租赁合同》；2.判令时豪杰支付2019年3月17日至2019年4月2日的租金15,000元及租金滞纳金34,500元，合计49,500元；3.判令时豪杰支付装修恢复原状补偿款80,000元；4.判令没收租赁保证金60,000元。时豪杰向一审法院反诉请求：1.判令丁琼雯返还2018年12月17日至2019年1月20日及2019年2月15日至2019年3月16日的租金65,000元（按每日1,000元的标准计算65日）；2.判令丁琼雯赔偿装修损失98,440元；3.判令丁琼雯返还租赁保证金60,000元。一审法院认定事实：2018年12月7日，丁琼雯（出租方，甲方）与时豪杰（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定，甲方出租给乙方上海徐汇区XX路XX弄XX号1楼房屋。乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为居住（和服装工作室）使用。甲、乙双方约定租赁期为24个月，甲方于2018年12月7日前向乙方交付该房屋。租赁期自2018年12月17日起至2020年12月16日止。该房屋月租金为30,000元，乙方应在每一个月支付一次租金，第一期租金应在签订房屋租赁合同后一个工作日内且入住前支付给甲方（以较早日为准），以后在每个付款月的10日前支付下一期租金，逾期支付每日乙方须按月租金的5%支付滞纳金给甲方。甲、乙双方约定，甲乙双方签订合同后当日，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为等同于两个月租金即60,000元。乙方另需装修或增设附属设施和设备的，须事先征得甲方的书面同意。乙方未征得甲方书面同意或超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复房屋原状。甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按保证金的一倍支付违约金：……（六）乙方逾期不支付租金累计超过15天的；（七）甲乙双方提前解除本合同的……租赁期间，非本合同规定的情况乙方擅自解除本合同，提前退房的，乙方除须结清拖欠的公共事业费、租金及滞纳金外，乙方所支付的租赁保证金将作为违约金处理不予退还。2018年12月18日，丁琼雯（甲方）与时豪杰（乙方）签订《补充协议》，约定，现乙方需要对系争房屋进行装修，乙方需要对装修过程中的安全质量问题和邻里纠纷问题负责，乙方负责租赁期结束后，将房屋装修恢复原状，如乙方不能恢复原状，乙方应向甲方支付装修补偿款8万元。2019年3月25日，时豪杰向丁琼雯发出《律师函》，主要内容为，近日政府管理部门告知系争房屋不具备开办工作室的资格，通知时豪杰停止经营。丁琼雯隐瞒系争房屋外立面需要修缮的事实，影响房屋使用及经营，致使时豪杰遭受重大损失。鉴于上述情况，时豪杰无法继续经营服装工作室，合同目的无法实现，通知丁琼雯于律师函送达之日解除租赁合同，并要求丁琼雯返还保证金、租金，支付违约金并赔偿其损失。丁琼雯确认于2019年3月26日收到《律师函》，但不同意时豪杰提出的合同解除日期及其他要求。2019年3月31日，丁琼雯向时豪杰发出《房屋租赁合同解除及装修恢复原状通知函》，内容主要为，由于时豪杰至今仍欠付2019年3月17日至2019年4月16日的租金，根据合同及补充协议，丁琼雯决定自2019年4月2日起解除房屋租赁合同，收回房屋并要求时豪杰恢复房屋原状。时豪杰表示2019年4月1日收到上述函件。一审庭审中，双方均确认2018年12月7日合同签订当日丁琼雯向时豪杰交付系争房屋，时豪杰已支付丁琼雯2018年12月17日至2019年3月16日的房屋租金及保证金6万元。一审庭审中，时豪杰表示其于2019年3月2日搬离系争房屋，将钥匙放在系争房屋内，期间与丁琼雯协商免租以度过外立面装修期，但未通知丁琼雯交接房屋。丁琼雯表示其于2019年3月10日知晓时豪杰搬离系争房屋。一审审理中，丁琼雯提交一组系争房屋内装修情况照片，以证明时豪杰尚未将系争房屋恢复原状。丁琼雯另提交工程装修合同及报价单，报价单上工程造价为53,910元，以证明丁琼雯为恢复房屋原状支出装修费约50,000元，经质证，时豪杰表示真实性不予认可，并提出丁琼雯应提供支付凭证，一审法院采纳时豪杰的质证意见，对该材料不予认定。时豪杰提交录音记录，以证明时豪杰在签订合同时对系争房屋不能用于办公用途并不知情。时豪杰出示《室内外装饰设计合同书》及装修款转账记录，拟证明时豪杰为装修服装工作室支出了20,000元设计费及78,440元材料人工费，经质证，丁琼雯表示，时豪杰装修需要经过丁琼雯同意，但双方之后达成装修补充协议，对证明目的不予认可，一审法院认为，时豪杰未进一步提供合同、结算资料，故不予认定。一审审理中，丁琼雯提交两份房屋租赁合同及一份说明，上述材料载明系争房屋属使用权房，丁琼雯与案外人签订的租赁合同约定系争房屋作为住宅使用。一审法院认为，丁琼雯与时豪杰签订的房屋租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。合同签订后，双方应各自履行合同约定的义务。本案中，时豪杰在未与丁琼雯交接的情况下搬离系争房屋，并向丁琼雯发出《律师函》要求解除合同，时豪杰至今未提供丁琼雯存在违约行为的充分证据，也未进一步提供系争房屋外墙装修造成时豪杰无法正常使用的充分证据，故时豪杰并不具备法定或约定的解除权，其擅自解除合同并搬离系争房屋的行为显属违约。丁琼雯行使合同约定的解除权并通知时豪杰自2019年4月2日起解除房屋租赁合同，具有合同和法律依据，一审法院予以支持，同时一审法院确认解除双方签订的《房屋租赁合同》，解除的日期为2019年4月2日。鉴于丁琼雯自认于2019年3月10日知晓时豪杰搬离系争房屋的事实，丁琼雯应及时通知时豪杰办理系争房屋的交接手续及收回系争房屋，现丁琼雯未及时收回系争房屋，一审法院推定，时豪杰已支付至2019年3月16日为丁琼雯收房日期，故丁琼雯要求时豪杰支付2019年3月17日至2019年4月2日的租金15,000元及逾期支付租金的滞纳金34,500元的诉讼请求，一审法院难以支持。丁琼雯依据补充协议要求时豪杰支付装修恢复原状补偿款80,000元，但丁琼雯提交的工程装修合同及报价单53,910元，其一审庭审表示装修恢复费用约50,000元，故一审法院从公平原则出发，酌定时豪杰支付装修补偿款50,000元。时豪杰的行为构成违约，丁琼雯依据合同约定要求将时豪杰支付的60,000元租赁保证金作为违约金，具有合同和法律依据，一审法院亦予以支持。时豪杰辩称，系争房屋因不具备开办工作室的资格，相关部门要求其停止经营，系争房屋外立面修缮影响其使用及经营，造成重大损失，并据此提出反诉请求，但其未提供充分证据佐证，且不符合合同约定，故时豪杰的反诉请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于二〇一九年十一月十三日判决：一、确认丁琼雯与时豪杰签订的房屋租赁合同于2019年4月2日解除；二、时豪杰于判决生效之日起十日内向丁琼雯支付装修补偿款50,000元；三、时豪杰向丁琼雯支付的租赁保证金60,000元不予返还；四、驳回丁琼雯的其余诉讼请求；五、驳回时豪杰的全部反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计2,045元，由丁琼雯负担858元，时豪杰负担1,187元。反诉案件受理费减半收取计2,325.8元，由时豪杰负担。二审中，双方当事人均未提供新证据。经本院审理查明，一审法院认定双方《房屋租赁合同》约定“乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为居住（和服装工作室）使用”有误，该项约定原文为：“乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为居住和服装工作室使用，”其中“和服装工作室”为当事人在打印合同文本上手写添加。一审法院其余认定事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，《房屋租赁合同》约定：“甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同：……（二）甲方交付的该房屋不能符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的……”一审审理中，时豪杰提供录音记录一份，内容为：2019年2月20日，时豪杰及其妻致电上海XX（集团）有限公司工作人员，咨询系争房屋的性质及是否可用于办公；该工作人员回复称系争房屋为居住用房，不得用于办公。丁琼雯对该证据真实性无异议，但认为时豪杰在订立合同时未提出租赁系争房屋用于办公或商业用途。本院认为，上诉人时豪杰与被上诉人丁琼雯签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反强制性法律规定，双方由此建立的房屋租赁合同关系依法应属有效。有效合同依法约束当事人按约履行。查本案《房屋租赁合同》约定租赁该房屋的用途为“居住和服装工作室”。结合上述约定的通常文意，以及当事人另行手写添加“服装工作室”作为租赁用途的缔约过程，该等约定应理解为双方同意系争房屋除用于居住之外，另作开设“服装工作室”之用，显然此约定使用目的超出居住使用范畴，并可与时豪杰在合同履行期间对系争房屋的装修状况相印证。结合在案证据，系争房屋性质为居住用房，不得用于非居住用途。即系争房屋实际不符合合同约定的使用用途，承租系争房屋开设“服装工作室”，应属法律上履行不能，本案租赁合同之目的无法实现，上诉人时豪杰据此向被上诉人丁琼雯主张解除租赁合同，符合合同约定与法律规定。在此情况下，丁琼雯主张租赁保证金作为违约金处理不予退还，不符合合同约定保证金扣除的前提条件——违约解约，本院依法不能支持其主张。一审法院于此认定有误，本院依法予以纠正。关于本案租赁合同的解除时间，因双方当事人均未对相关判项提出上诉，本院不再变更。合同解除后，已经履行的部分应根据履行情况和合同性质处理。本案租赁合同为继续性合同，承租人时豪杰在一定时间内客观上占有、使用系争房屋，一审法院根据时豪杰实际占有系争房屋期间认定本案租赁合同项下时豪杰应支付丁琼雯的租金，具有事实和法律依据，本院应予维持。时豪杰另主张系争房屋外墙修缮导致其无法正常使用，但未提供相关证据予以证明，其请求丁琼雯返还已支付租金，缺乏法律依据，本院难予支持。综上，时豪杰的部分上诉请求成立，本院依法予以支持，原审判决部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第一百一十条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持上海市徐汇区人民法院（2019）沪0104民初15576号民事判决第一项、第二项、第四项；二、撤销上海市徐汇区人民法院（2019）沪0104民初15576号民事判决第三项、第五项；三、丁琼雯于本判决生效之日起十日内向时豪杰返还租赁保证金60,000元；四、驳回时豪杰的其余反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2,045元，由丁琼雯负担858元，时豪杰负担1,187元;反诉案件受理费2,325.8元，由时豪杰负担1,701.3元，由丁琼雯负担624.5元。二审案件受理费2,450元，由时豪杰负担1,274元，丁琼雯负担1,176元。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  叶振军审判员  胡桂霞二〇二〇年五月十四日书记员  肖伽琦附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。二、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。三、《中华人民共和国合同法》第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。四、《中华人民共和国合同法》第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……