湖南省湘潭市岳塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0304民初800号 原告：湘潭市新晶都酒店物业管理有限公司，住所地：湘潭市芙蓉路46号晶都公馆1栋A座32楼。 法定代表人：艾应寿，执行董事。 委托诉讼代理人：凌跃进，湖南湘剑律师事务所律师。 被告：衡阳市和润投资管理有限公司，住所地：衡阳市雁峰区白沙工业园工业大道9号。 法定代表人：肖明凯，执行董事。 委托诉讼代理人：王华，湖南居安律师事务所律师。 原告湘潭市新晶都酒店物业管理有限公司诉被告衡阳市和润投资管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告湘潭市新晶都酒店物业管理有限公司委托诉讼代理人凌跃进，被告衡阳市和润投资管理有限公司委托诉讼代理人王华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告湘潭市新晶都酒店物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付拖欠原告的物业管理费2113123.2元（从2016年3月1日至2019年9月30日止）；2、被告立即支付逾期缴纳物业服务费滞纳金（自2016年3月1日起暂时计算至2019年9月30日，以应付物业费为基数按每日万分之三计算滞纳金，实际计算至全部物业费付清时止）；3、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告与湖南原弘产房地产开发有限公司（以下简称原弘产房地产公司）签订《新都汇一期前期物业管理合同》，合同约定：原弘产房地产公司将其开发的位于湘潭市九华经济开发区学府路1号新都汇商住两用面积约210000平方米的物业交给原告管理，原告提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人对履行本《合同》享有相应的权利，并承担相应的义务②第九条约定物业服务费的具体标准：商业物业为5元/月·平方米；③第十条约定物业服务费按季度收取，业主或者物业使用人应于每季度第一个月内缴纳物业服务费，业主转让物业时，须交清转让之前该物业应承担的物业服务费；纳入物业管理范围的已竣工但未出售，或者因原弘产房地产公司的原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由原弘产房地产公司全额缴纳；自物业交付物业买受人之日的次月至本《合同》终止之日发生的物业服务费，物业买受人按照物业出售合同的约定承担，物业出售合同未约定或约定不明确的，由原弘产房地产公司承担；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任，业主与物业使用人之间的交纳约定，业主应及时书面告知原告；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，每逾期一日，按应付物业服务费的万分之三支付滞纳金，原弘产房地产公司履行交房及发放房产证、国土证义务时，应首先向原告处交房及交付两证，协助原告收取业主或者物业使用人12个月物业服务费；④第三十二条约定合同期间自2013年1月1日至2015年12月31日止；⑤第三十三条约定合同期满前贰月，业主大会尚未成立，只要不高于50％的业主反对，原告可以自动顺延本合同服务期限至业主委员会选聘处新的物业管理企业。被告二于2015年7月23日向原告发出《新都汇一期交付时间确认函》，新都汇一期1＃、2＃、3＃、4＃栋商业及住宅交付时间为2013年1月1日至2013年3月1日止。 2015年被告衡阳市和润投资管理有限公司将原弘产房地产公司诉至湘潭市雨湖区人民法院，雨湖区人民法院作出（2015）雨法响民初字第1051号民事调解书，该调解书发生法律效力后，被告衡阳市和润投资管理有限公司于2016年1月6日向雨湖区人民法院申请执行，雨湖区人民法院于同日立案执行，并依法向湘潭市房产管理局送达协助执行通知书，要求将生效法律文书所确认的在原告物业管理范围内共计9828.46平方米的6处房屋变更登记至被告衡阳市和润投资管理有限公司名下，雨湖区人民法院于2016年2月29日作出（2016）湘0302执13号执行裁定书，确定（2015）雨法响民初字第1051号民事调解书已全部执行完毕。故上述房屋在2016年2月29日之后由被告衡阳市和润投资管理有限公司所有，但被告衡阳市和润投资管理有限公司及原弘产房地产对此均未到原告处办理物业管理手续，也未履行相应的物业服务费缴纳的义务，根据《合同》约定和《物业管理条例》的相关规定，被告衡阳市和润投资管理有限公司应当对上述物业的物业管理服务费承担责任，原告向被告发出催交物业管理服务费的通知，并将通知张贴在小区及被告所在房屋的公告栏内，但被告仍然视若罔闻，原告为维护自己的合法权益，于2019年10月10日对公告栏张贴的相关内容进行了公证。现原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定，特此诉至贵院，请求贵院依法依法支付原告的诉讼请求。 被告衡阳市和润投资管理有限公司辩称：1、原告诉请没有事实及法律依据，招标人湖南原弘产房产开发有限公司关于新都汇项目前期物业招标，因违反招投标法实施条例第三十四条而无效，双方签订的新都汇前期物业服务合同无效，招标期间招标人实际控制人为张剑平，中标人实际控制人为张剑平，两公司具有利害关系，从招标结果看，张剑平控制的投标人，中标取得张剑平控制的招标人设立的招标项目，招标活动的公正性受到严重影响，招标行为无效。2、新都汇前期物业管理合同，对于商业物业收费5元/平的收费标准，约定以物价局最终审批为准，从原告提供的物价局批文来看，没有涉及该收费标准，该项诉请没有依据。3、原告未提供物业管理服务，向被告收取费用没有事实依据，被告案涉门面均被原告封闭，未实际使用，原告没有提供物业管理服务，无权向被告收取费用。4、原告请求支付滞纳金没有法律依据。中标行为无效，前期物业管理服务合同无效，合同中关于滞纳金的约定无效，退一步讲原告于2019年9月30日发函结算物业费，即使计算滞纳金也应当从2019年10月1日起算。5、原告超额保全被告的财产，超额部分应予解除。原告诉请金额211万余元，但实际查封被告6处门面，评估价值6000余万元，保全金额远远超过诉讼标的额。 原告湘潭市新晶都酒店物业管理有限公司为证实其诉讼请求，向法院提交以下证据： 证据1、原告营业执照、法定代表人身份证明书及身份证复印件、原告工商变更信息、被告工商登记信息复印件，拟证明：原、被告诉讼主体适格，原告的名称有变更。 证据2、中标通知书复印件，拟证明：原告于2011年5月30日通过合法的方式，中标取得新都汇项目一期前期物业管理服务。 证据3、《新都汇一期前期物业管理合同》，拟证明：物业管理合同的约定。 证据4、湘潭市物价局关于核定新都汇一期住宅小区物业服务收费标准的批复，拟证明：原告收取的物业管理费标准符合湘潭市物价局规定。 证据5、新都汇一期交付时间确认函，拟证明：湖南原弘产房地产开发有限公司开发的新都汇1#-4#栋商业及住宅楼交付原告的时间分别为2013年1月1日至2013年3月1日。 证据6、（2016）湘0302执13号执行裁定书、（2016）湘0302执13-1号执行通知书及送达回证、（2016）湘0302执13号送达地址确认书、湘潭市房产管理处查询被告衡阳市和润投资管理有限公司名下房产明细表、被告衡阳市和润投资管理有限公司拖欠原告物业管理费统计表、催交物业管理服务费通知、公证书，拟证明：被告衡阳市和润投资管理有限公司已享受了原告的物业服务，原告向被告发出催交物业费的通知，并将通知张贴小区及被告所在房屋的公告栏内，且于2019年10月10日对公告栏张贴的相关内容进行了公证。 证据7、律师函，拟证明：原告委托律师向被告衡阳市和润投资管理有限公司发函，希望被告立即缴纳全部物业管理费，被告衡阳市和润投资管理有限公司未予回应。 被告衡阳市和润投资管理有限公司为证实其答辩理由，向法庭提交以下证据： 证据8、湘潭市新晶都酒店物业管理有限公司企业登记信息，拟证明：控股股东张剑平（占股99%）. 证据9、湖南原弘产房地产开发有限公司工商登记信息，拟证明：控股股东湘潭新都房地产开发有限公司（占股100%）。 证据10、湘潭新都房地产开发有限公司工商登记信息，拟证明：控股股东张剑平占股99%。 证据11、湖南新融达评估有限责任公司房地产抵押估计报告，拟证明：被告衡阳市和润投资管理有限公司处门面估价6741.97万元，原告超标的保全。 证据12、新都汇一期商业房产现状照片，拟证明：新都汇一期商业房产均被封闭、荒废，无任何物业服务。 以上经庭审质证，被告衡阳市和润投资管理有限公司对原告提交的证据1真实性、合法性、关联性均无异议，该份证据恰恰说明原告的法定代表人为张剑平，曾经的投资人是张剑平。对证据2真实性、合法性、关联性有异议，该证据没有招标单位、中标单位的原章，体现出招标单位、中标单位均由张剑平控制，该招标行为无效。不能证明原告合法取得前期物业管理服务的证明目的。对证据3真实性无异议，对合法性、关联性有异议，该合同是基于前期无效招标行为所签订，合同无效。该合同乙方的法定代表人为张剑平，服务合同约定5元/平的商业地产收费标准，有特别说明以物价局批复为准，在物价局未予批复前，不能以此标准收费。合同无效，合同约定的滞纳金亦无效。该合同不能体现原告提供了物业管理服务。对证据4真实性、关联性有异议，该文件为复印件，不能体现原告取得新都汇物业服务管理资格，该证据恰恰说明原告5元/平的收费标准在物价局文件中没有体现，原告不能据此向被告主张费用。对证据5真实性无异议，合法性、关联性有异议，开发商与原告具有利害关系，中标及前期物业服务合同无效，且该函不能体现物业公司为原告，不能体现所交付的商业包含被告案涉门面，不能达到原告的证明目的。证据6中（2016）湘0302执13号执行裁定书、（2016）湘0302执13-1号执行通知书及送达回证、（2016）湘0302执13号送达地址确认书与本案无关，不能作为本案依据，不能达到原告的证明目的。对湘潭市房产管理处查询被告衡阳市和润投资管理有限公司名下房产明细表关联性有异议，不能证明前期物业服务合同有效，不能证明原告的收费标准合法、原告提供了物业管理服务。湘潭市房产管理处查询被告衡阳市和润投资管理有限公司名下房产明细表、原告物业管理费统计表、催交物业管理服务费通知真实性、合法性、关联性均有异议，系原告自行制作，不能达到原告的证明目的。对公证书关联性有异议，公证人员现场走访、拍摄照片以及公证记录不能证明原告提供了物业管理服务，不能证明原告合法取得中标资格，不能证明原告5元/平的收费标准有法律依据。对证据7关联性有异议，律师函陈述前期物业服务有关内容，没有事实及法律依据，前期物业服务合同无效，原告未提供物业管理服务，律师函催收无法律依据。 原告对被告提交的证据证据8-10真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，虽然当时张剑平在原告控股有99%，但并不影响物业公司的正常招投标，当时的招投标是通过中介和招投标公司所确定的招投标，当时没有任何人提出异议，在公示期间也没有提出异议，不能说招投标无效。即便是张剑平控股，也不能说是公司正常的经营活动而导致无效。对证据11虽然评估价值6741.97万元，但该房产已经在银行抵押，贷款金额6800万元超过了门面的评估价值，原告没有超额保全。对证据12恰恰证明原告尽到了物业管理义务，从外观、绿化及地面清洁，物业管理企业尽到了责任，被告没有使用该房屋不能证实物业公司没有尽到物业管理义务，物业管理服务范围是公共部位。 本院对证据认证如下：因证据1、2、3、5、8、9、10、11、12原、被告对其真实性均未提出异议，本院对上述证据予以确认。证据4被告虽对其真实性提出异议，但并未提交相反的证据予以佐证，故此本院对该份证据予以认定。证据6中（2016）湘0302执13号执行裁定书、（2016）湘0302执13-1号执行通知书及送达回证、（2016）湘0302执13号送达地址确认书达不到原告的证明目的，在本案中不予适用。湘潭市房产管理处查询被告衡阳市和润投资管理有限公司名下房产明细表、原告物业管理费统计表、催交物业管理服务费通知系原告单方制作材料，不能作为证据适用。证据6中的公证书、湘潭市房产管理处查询被告衡阳市和润投资管理有限公司名下房产明细表本院予以认定。证据7的真实性本院予以认定，但函件内容达不到证明案件事实的目的。证据8-10、12达不到被告的证明目的。 本院根据以上采信的证据和庭审过程中当事人的当庭陈述，认定事实如下： 2013年，湘潭市晶都酒店物业管理有限公司与原弘产公司签订《新都汇一期前期物业管理合同》，合同第一条约定，物业座落于九华经济示范区学府路一号，商住两用，建筑面积约210000平方米。合同第二条约定，物业红线以内、外墙以外，属于物业管理的职责范围。合同第四条约定，物业服务包括，共用部分维修、养护和管理；共用设施设备的运行、维修、养护和管理；共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理；收取物业管理服务费、有委托合同义务的水电费、有委托合同义务的有线电视收视费、燃气费等。合同第九条约定，商业物业按5元/月/平方米收取物业管理费（最终定价以物价局审批价格为准）。合同第十条约定，物业服务费按季度收取，业主或物业使用人应于每季度前一个月内交纳物业服务费用。甲方原弘产公司向业主交房时，乙方湘潭市晶都酒店物业管理有限公司将向物业买受人收取12个月的物业管理费。4、自物业交付物业买受人之日的次月起至本合同终止之日发生的物业服务费，物业受买人按照物业出售合同的约定承担。物业出售合同未约定或约定不明确的，由甲方原弘产公司承担。5、业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。6、业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，每逾期一日，按应付物业服务费的万分之三支付滞纳金。合同第三十二条约定，本合同期限自2013年1月1日起至2015年12月31日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同第三十三条约定，本合同期满前贰月，业主大会尚未成立的，只要不高于50%的业主反对，乙方湘潭市晶都酒店物业管理有限公司可以自动顺延本合同服务期限直至业主委员会选聘出新的物业管理企业。 2015年7月23日，原弘产公司向新都汇物业服务处发出《新都汇一期交付时间确认函》，载明：“新都汇一期1#、2#、3#、4#栋商业及住宅交付时间为：2013年1月1日至2013年3月1日止。” 2016年4月15日，被告衡阳市和润投资管理有限公司通过签订债务债务偿还协议，案外人曾展望将其名下位于湘潭九华示范区学府路1号新都汇六套商铺以抵偿债务的形式交付给被告，上述房产于2016年3月24日办理房屋产权手续，登记在被告名下。 物业服务期满后，原告又从2016年1月1日起服务至今，但被告未付物业管理服务费。2019年9月30日，原告新晶都公司以张贴的形式向被告发出《催交物业管理费通知》，并于2019年10月28日就收取物业管理费的问题以函件的形式向被告邮寄《律师函》。 另查明，2012年12月17日，湘潭市物价局以潭价服（2012）196号《关于核定新都汇一期住宅小区物业服务收费标准的复函》中核定新都汇一期住宅小区前期物业收费标准：1、3号住宅楼前期物业收费标准：1.8元/㎡.月；4号住宅楼前期物业服务收费标准：1.6元/㎡.月；改变使用性质的住宅用于办公的按照同类住宅收费标准加收100%，用于商业应加收200%。现登记在被告名下位于新都汇一期住宅小区物业面积为：湘潭市九华示范区学府路1号********号，建筑面积969.04平方米；湘潭市九华示范区学府路1号*********号，建筑面积2019.25平方米；湘潭市九华示范区学府路1号********号，建筑面积1936.28平方米；湘潭市九华示范区学府路1号********号，建筑面积1489.68平方米；湘潭市九华示范区学府路1号********号，建筑面积1485.07平方米；湘潭市九华示范区学府路1号********号，建筑面积1929.16平方米.上述房产总计面积共计9828.48平方米，规划用途均为商业。 再查明，湘潭市晶都酒店物业管理有限公司于2015年5月6日，在工商管理部门变更登记为湘潭市新晶都酒店物业管理有限公司。 本院认为，原告新晶都公司（原湘潭市晶都酒店物业管理有限公司）与原弘产公司签订的《新都汇一期前期物业管理合同》系双方真实意思表示，合同没有违反法律强制性规定，合法有效。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。因此《新都汇一期前期物业管理合同》对本案原、被告具有约束力。原、被告均应按照合同的约定履行各自的义务。合同第九条约定，商业物业按5元/月/平方米收取物业管理费（最终定价以物价局审批价格为准）。2012年12月17日，湘潭市物价局以潭价服（2012）196号《关于核定新都汇一期住宅小区物业服务收费标准的复函》中提到用于商业应在宅楼收费标准上加收200%，即5元/月/平方米并未超过该标准。按合同约定，被告即应按上述收费标准自2016年3月24日支付至原告主张的2019年9月30日止，共计2073809.28元。被告在庭审中提出，原告并未尽到物业管理义务。前期物业服务合同第四条约定，物业服务包括，共用部分维修、养护和管理；共用设施设备的运行、维修、养护和管理；共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理；收取物业管理服务费、有委托合同义务的水电费、有委托合同义务的有线电视收视费、燃气费等。从被告提交的证据来看，新都汇一期商业并未有效的营运开发，原合同约定的物业管理义务原告并未彻底实施，原告亦未提交证据证实其完全履行合同约定义务到位，因此对被告应支付的物业管理费本院酌情予以调整为1659047.42元（2073809.28元×0.8）。因原、被告均有履行合同义务不到位的行为，对原告主张的要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求本院不予支持。综上，本院对原告的诉讼请求予以部分支持。关于被告提出的原告通过违法招投标签订的《新都汇一期前期物业管理合同》无效的抗辩理由，因证据不足，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告衡阳市和润投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告湘潭市新晶都酒店物业管理有限公司2016年3月24日至2019年9月30日期间所欠的物业管理费共计1659047.42元； 二、驳回原告其他诉讼请求。 如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费32000元减半收取16000元及财产保全费5000元，共计21000元，由原告湘潭市新晶都酒店物业管理有限公司负担5000元，被告衡阳市和润投资管理有限公司负担16000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审 判 员  王振芳 二〇二〇年五月二十日 法官助理  肖 永 附：法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。