辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终2989号上诉人（原审被告）：岳绍武，男，1971年6月24日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：崔扬，辽宁维明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市金地物业管理有限公司沈阳分公司，住所地辽宁省沈阳市浑南区美园东路9-29号（303）。负责人：杜爽，该公司总经理。委托诉讼代理人：倪帅，男，1988年1月22日出生，汉族，该单位员工，住辽宁省海城市。上诉人岳绍武因与被上诉人深圳市金地物业管理有限公司沈阳分公司（以下简称“金地物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2019）辽0106民初15471号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。岳绍武上诉请求：1.撤销一审判决，查清事实后依法改判；2.本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、原判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。原审认定与客观事实不符：1.在《前期物业服务合同》中约定公寓物业服务费为3.5元/平方米?月(含电梯费)，这里所谓的公寓是行业内所有前期物业合同的概括性条款，并非明确所指案涉房屋，而上诉人购买的门市和49套房屋在房屋所有权证书规划用途一栏中均注明“商业”，不是前期物业服务合同中所述的“公寓”。规划用途是“公寓”还是“商业”不是一方为了达到多收费高收费的需要擅自定性巧立名目改头换面，而是要尊重房产证上实际规划用途和事实是案涉房产是“商业”的客观事实，所以说，关于案涉房产的规划用途使用性质问题最直接的证据就是房产证记载事项，即案涉房产规划用途使用性质系商业用房。一审故意避开案涉房屋房产证均标注的商业使用性质这一简单直接的证据，房产证上标明“商业”不是“商业公寓”，规划用途是“商业”还是“公寓”在交易中税费明显不同。2.“前期物业服务合同”中约定商业网点物业服务费为1.5元/平方米?月，而案涉房屋在“前期物业服务合同”中只能参照同样都是商业性质物业服务费即1.5元/平方米?月，同样一个楼，如被上诉人所说，楼上都是上诉人自己提供保安卫生保洁等服务，那么相比楼下而言，被上诉人对楼上部分根本没有提供物业服务，楼上楼下都是商业，一楼按照1.5元/平方米?月收取物业费，楼上比楼下多了什么服务，和楼下物业服务内容的区别在哪里，这一系列问题被上诉人至今都说不清楚。本案被上诉人说的商业网点实际就是按照房产证注明的规划用途即“商业”，这与本案诉争49套公寓同属于“商业”性质，房产同为商业性质，为何出现不同的收费标准，《商品房买卖合同》中也明确规定上诉人购买的房屋仅做“商业”使用，一审法院没有查清。3.被上诉人承认对于案涉房屋暂按1.75元/平方米?月的收费标准是被上诉人单方经市场调研后自行确定的价格，说明此价格是被上诉人单方随意性定价，而上诉人一直不同意按照1.75元/平方米?月缴纳，在被上诉人出具的“情况说明”中明确说明“上诉人对被上诉人单方定价标准存有异议，如日后通过某种途径将物业费每平降至1.5元，上诉人希望将之前多承担的物业费进行退回或延期处理”，此份证据直接说明：第一、1.75元/平方米?月的收费标准是被上诉人单方定价；第二、上诉人并不同意按照此标准收取；第三、被上诉人也明知上诉人不同意1.75元/平方米?月的收费标准收取,而暂按按照1.75元/平方米?月缴纳，是双方搁置争议的前提下为配合被上诉人年度评比需要暂时收取，上诉人从来没有同意按照此标准支付物业管理费。上诉人一直没有同意今后按照1.75元/平方米?月缴纳，根本不能起到“协商一致”的法律后果，对上诉人不具有合同的约束力，就案涉房屋物业收费标准双方至今没有达成一致意见，被上诉人收费标准没有法律依据，属于乱收费行为。原审中上诉人从息诉止争的角度考虑可以参考都是商业的一楼门市1.5元/平方米?月的服务标准缴纳物业费，但被上诉人不同意。在本案庭审过程中，上诉人举证证明被上诉人为案涉房屋提供的物业服务水平与收费标准完全不相适应，其提供的物业服务水平根本达不到1.50元每平方米，更达不到1.75元每平方米，鉴于双方至今没有协商达成一致意见，建议就物业费价格申请司法评估鉴定，最终价格以评估鉴定为准。二、关于收费标准问题。《物业管理条例》规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。被上诉人目前的物业管理费的收费标准没有遵循以下原则，属于乱收费行为，被上诉人违约在先。1.被上诉人收费没有遵循合理原则，合理原则是指制订物业管理收费标准应符合国家规定的，符合物业管理的客观规律，符合业主及租户的实际需要。物业管理公司不可擅自设立收费项目，巧立名目乱收费。在业主委员会成立之前，管理费标准应报政府物价部门审批；业主委员会成立之后，由业主委员会与物业管理公司按照政府物价部门指定价或双方协商确定。所制订的管理费标准应考虑绝大多数使用人的实际经济能力。在本案庭审过程中，被上诉人承认其对被上诉人收取1.75每平方米的物业费标准是自行经市场调研后本确定的，说明此价格是被上诉人单方自行制定的随意性收费价格，收费没有法律依据，收费标准不合理更不合法。被上诉人没有遵循公开透明原则，物业公司和业主之间是两个平等的法律主体，物业公司和业主之间的所有经济往来都必须是公开的，目前上诉人从未收到被上诉人出示的收取物业费标准的证据，被上诉人从未公开物业使用收支情况。2.被上诉人的服务质量与收费标准不相适应。物业公司不可只收费不服务或多收费少服务或高收费低服务质量。本案涉案房屋的主要承租方是辽宁中远建筑设计有限公司，涉案房屋的保安、保洁、楼内公共区域设备设施的维修养护维护、B座属于共用部分用电等费用均由承租人负担，承租人自行付费聘请8人负责保安保洁维修等工作，被上诉人对上诉人房屋的承租方没有提供任何物业服务。另外，被上诉人物业管理混乱没有公共秩序维护，楼下休闲广场为步行街，目前被物业擅自改为收费停车场，乱停乱放造成承租方公司人员出行不安全不便利。上诉人房屋屋顶和窗户等处漏水严重，被上诉人长时间不予维修给被上诉人造成重大经济损失，案涉房屋多年多处漏雨，雨季时积水成河，由于被上诉人的不作为至今没有彻底解决房屋漏水积水的问题，给上诉人造成重大经济损失，被上诉人的物业服务严重懈怠不负责任。上诉人认为被上诉人提供的物业服务水平与收费标准完全不相适应。金地物业公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审法院事实清楚，适用法律正确请求，维持原判。金地物业公司向一审法院起诉请求：1.请求贵院依法判决被告立即向原告交纳拖欠的物业费人民币212,068.5元；2.请求贵院依法判决被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：案涉房屋所在小区的开发商沈阳金地全胜房地产开发有限公司与原告签订《前期物业服务合同》，约定沈阳金地全胜房地产开发有限公司选聘原告对金地·名京住宅小区提供前期物业管理服务，合同期限自2013年10月1日起至本物业业主委员会代表全体业主与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时终止，同时约定公寓物业服务费为3.5元/平方米·月（含电梯费），商业网点物业服务费为1.5元/平方米·月。被告于2014年入住该小区，是案涉49套公寓（建筑面积5049.25平方米）的房主，该49套公寓系在同一栋楼房内，相关的保洁、保安等物业服务由被告自行负责，原告称因被告所拥有的公寓是整栋楼，不用原告负责公寓内卫生保洁等事项，故原告将物业费降至1.75元/平方米·月标准收取，被告自入住起至2018年1月1日之前物业费按1.75元/平方米·月标准实际交纳，2018年1月1日起至2018年12月31日被告未交纳物业费。另查明，被告与开发商沈阳金地全胜房地产开发有限公司签订案涉房屋《商品房买卖合同》附件三：金地·名京项目五期B座公寓交房标准，被告在附件三上签字。案涉房屋房产证标明规划用途商业。一审法院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的有关规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，故原告与沈阳金地全胜房地产开发有限公司签订的“前期物业服务合同”对本案被告具有约束力，原告有权要求被告支付物业费。关于被告提出的原告提供物业服务存在瑕疵，且其楼内的保洁、保安等物业服务由被告自行负责，故要求减少物业费的主张，被告提供的证据不足以证明原告的服务存在明显严重瑕疵以致应当扣减服务费；但原告对于被告不用其负责公寓内卫生保洁等事项予以认可，且原告在庭审中同意将物业费降至1.75元/平方米·月收取，被告之前又一直按1.75元/平方米·月向原告交纳物业费，故一审法院依法认定案涉公寓的物业服务费标准为1.75元/平方米·月。被告拖欠物业费共计12个月，公寓物业服务费为106,034.25元（12个月×5049.25平方米×1.75元/平方米·月）。对于被告提出案涉房屋房产证标明规划用途商业，应按《前期物业服务合同》中商业网点物业服务费为1.5元/平方米·月收取的抗辩主张，因被告签订的《商品房买卖合同》附件三中标明案涉房屋系公寓，2018年1月1日前被告已按原告将公寓物业费下调后的标准实际交纳，案涉公寓系商业公寓，房产证标明规划用途商业并无不当，无法证明案涉房屋系网点，故对该抗辩主张，一审法院不予采纳。关于被告提出对案涉公寓的物业服务费收费标准进行评估鉴定的申请，一审法院不予认可。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告岳绍武于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告深圳市金地物业管理有限公司沈阳分公司物业服务费106,034.25元；二、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4481元，由原告承担2240.5元，被告承担2240.5元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业的物业服务合同，对业主具有约束力…”被上诉人与沈阳金地全胜房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该合同对全体业主具有约束力。上诉人作为被上诉人提供物业服务的小区业主，应按合同约定履行给付物业费的义务。根据该《前期物业服务合同》约定公寓物业服务费为3.5元/平方米·月（含电梯费），商业网点物业服务费为1.5元/平方米·月。在本院审理期间双方均认可一至二层为商业网点，现被上诉人向上诉人主张的物业服务费均为三层以上房屋，被上诉人主张案涉楼宇三层以上房屋为公寓，商业网点和公寓都是商业用途，为了区分在办理交付时在交付材料上明确交付房屋是公寓还是商业网点，并由业主签字确认。上诉人主张三层以上房屋均为商业，因为其取得的房屋所有权证书已载明规划用途为商业。针对本案双方争议的49套房屋应收取物业费的标准问题，从本案案涉房屋楼宇的实际情况来看，一至二层为商业网点，三层以上的房屋按照上诉人取得的房屋所有权证载明规划用途为商业，但根据《前期物业服务合同》的约定案涉楼宇房屋收费标准仅为公寓和商业网点，且从上诉人所签订确认的入住凭证来看双方所指的三层以上房屋均为被上诉人所主张的“公寓”房屋，故虽双方对于房屋的称谓不同，但所指的标的物相同，亦即被上诉人主张上诉人所有的案涉49套房屋为物业服务合同中约定的公寓类型房屋本院予以确认。关于案涉房屋的收费标准问题，虽根据《前期物业服务合同》的约定公寓类型房屋收费标准为3.5元/平方米·月，但被上诉人以上诉人不用其负责楼内卫生保洁等事项，故将物业费降至1.75元/平方米·月收取，一审考虑被上诉人自行降低物业费收费标准，及之前上诉人亦以1.75元/平方米·月交纳过物业费的实际情况，认定案涉49套房屋上诉人按1.75元/平方米·月交纳物业费亦无不当，本院予以维持。上诉人主张按商业网点服务费1.5元/平方米·月交纳物业费，依据不足，本院无法予以支持。关于上诉人提出的房屋质量问题，上诉人应在房屋质量保修期内积极向开发公司主张，不能以此作为拒交物业费的理由。综上所述，岳绍武的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4481元，由上诉人岳绍武负担。本判决为终审判决。审判长  韩彩霞审判员  李 妍审判员  姜会军二〇二〇年五月十三日书记员  赵博文本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。