山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终2255号 上诉人（原审原告）：青岛中弘物业管理服务有限公司，X。 法定代表人：于海龙，总经理。 委托诉讼代理人：吴磊，山东天华律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛神州集团有限公司，X。 法定代表人：王新平，执行董事。 委托诉讼代理人：朱刚，山东琴岛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄鹏飞，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：青岛神州联科物业管理有限公司，X。 法定代表人：刘慎富，执行董事。 委托诉讼代理人：朱刚，山东琴岛律师事务所律师。 上诉人青岛中弘物业管理服务有限公司（以下简称中弘公司）因与被上诉人青岛神州联科物业管理有限公司（以下简称神州联科公司）、被上诉人青岛神州集团有限公司（以下简称神州公司）合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2019）鲁0281民初8542号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人中弘公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人中弘公司的诉讼请求或发回重审。2、一、二审案件受理费由被上诉人神州联科、神州公司负担。事实与理由：一审判决认定事实错误，应当依法予以撤销。一、42个车位不是无偿赠送，一审判决的认定是错误的。2017年9月22日，二被上诉人为甲方、上诉人为乙方签订《协议书》，约定上诉人投资建设云溪城小区道路、车位、监控、路灯、道闸等，被上诉人给予相应补偿，其中第四条约定“甲方将小区内42个车位无偿赠送给乙方，用于补偿乙方的建设投资(284号车位至325号车位共42个详情见明细)”。根据上述约定可见，42个车位之所以赠送给上诉人，目的是为了补偿上诉人在云溪城小区的建设投资，名为“无偿赠送”，实际上上诉人是以投资建设云溪城小区的形式支付了对价，是计算了实际价值的，一审判决“该42个车位在给付原告时，并没有计算实际价值”的认定是错误的。二、《协议书》签订时，上诉人对42个车位不在规划内并不知情。双方在进行交接时，被上诉人提供了42个车位的具体位置，但并未明确说明该42个车位不在规划内，上诉人是在此后的销售过程中才得知这一事实，此后上诉人调取了云溪城小区在城建档案馆的备案规划图才最终确定42个车位完全不在规划范围内。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，被上诉人无权处分。三、上诉人对云溪城小区的建设投资，被上诉人是明知且认可的。被上诉人神州公司是云溪城小区的建设单位，被上诉人神州联科公司是云溪城小区的前期物业服务公司，上诉人是接替神州联科公司提供物业管理服务的物业公司，物业公司的更替是三方及云溪城小区业主委员会协商的结果，对上诉人进场后需要投入的资金也是各方根据云溪城小区实际情况协商确定的数额，所以上诉人与被上诉人签订的《协议书》明确载明“针对乙方投资建设维修云溪城小区道路、车位、监控、路灯、道闸等及甲方给予乙方相关补偿等事宜达成如下协议”，如果上诉人与被上诉人对上诉人投资建设维修支出的数额没有清楚的认识，谈何补偿?又怎么会明确约定用42个车位补偿投资建设?所以即使二被上诉人未在云溪城小区维修项目的明细、进度及工期表上盖章，种种事实表明其对乙方投资建设维修的事实及数额是明知且认可的。上诉人对云溪城小区的投资建设已经形成添附，通过鉴定可以确定上诉人投资的事实及数额，一审法院不予准许鉴定申请，更导致了案件事实无法查清。 被上诉人神州公司、神州联科公司共同辩称：一、中弘公司提交的云溪城小区物业管理协议及附件均是中弘公司与云溪城小区物业管理委员会签订的，与神州公司、神州联科公司无关。中弘公司提交的物业管理协议及附件中均没有神州公司、神州联科公司的签字及盖章，且云溪城小区在2008年至2009年期间交付使用，神州公司、神州联科公司与中弘公司签订相关协议时，已超过5年的法定最长保修期，神州公司、神州联科公司对云溪城小区已经没有建设维修的义务，也不存在需补偿中弘公司对小区投资的义务。根据中弘公司与胶州市云溪城小区业主委员会（以下称“业委会”）签订的物业管理协议及附件来看，中弘公司为获得云溪城小区物业管理服务，承诺对云溪城小区进行建设维修，从合同相对性来讲，无论神州公司、神州联科公司与中弘公司签署的《协议书》是否履行，中弘公司均有义务对云溪城小区进行建设维修。据此，神州公司认为，中弘公司对云溪城小区进行建设维修主要事由系物业管理协议及附件的约定，因为只有如此，中弘公司才能获得业委会的聘任，通过提升云溪城小区居住环境，在5年的物业服务期限内获得较好的服务收益，即中弘公司对云溪城小区实施建设维修行为及由此产生的实际支出情况均与神州公司无关。二.一审法院对42个车位系无偿赠送的事实认定清楚。2017年9月22日，神州公司、神州联科公司与中弘公司签订《协议书》，该等协议第四条已经明确载明了“42个车位无偿赠送乙方”，因上述42个车位无规划，没有价值，所以约定无偿赠送给中弘公司；同时，《协议书》中约定通过无偿赠送42个车位，车位销售让利，减收物业费等多种方式给予中弘公司补偿，并非双方已经对中弘公司可能支出的建设维修款数额达成一致约定。据此，一审法院认定42个车位为无偿赠送的事实认定清楚。三、中弘公司签订《协议书》时，明确知晓42个车位不在规划内的情况。《协议书》约定神州公司、神州联科公司赠送中弘公司42个车位，并就该等车位在云溪城小区的规划图中进行了明确标注，同时中弘公司又购买了云溪城小区10个规划内的车位，对于小区其他规划内的车位，中弘公司帮忙代售，神州公司、神州联科公司根据中弘公司的销售情况给予让利；2017年11月28日，双方针对车位代售情况签订了补充协议；2018年12月27日，双方签订了还款协议书，该还款协议书明确载明中弘公司应支付神州公司、神州联科公司包括代售26个车位车位款在内的欠款数额383596元及让利10000元等，在上述相关合同签订后的一年多时间内，中弘公司从未对赠送车位规划问题提供任何异议，由此看出中弘公司对42个车位不在规划内的事实是明知的，所以双方在签订协议时约定的是赠送车位，由其与业主协商处分方式以实现收益，但对于销售的规划内的车位计算了价值并约定超出1万元的部分归中弘公司所有。四、神州公司、神州联科公司就中弘公司的建设维修结果和支出金额并不知晓，一审法院认为涉案建设维修工程不宜进行鉴定并无不当。一审庭审过程中，中弘公司并未向法庭提交任何经神州公司、神州联科公司确认的项目建设维修结果和支出金额的证据；仅向法庭提供了与业委会签订的建设维修投入估算明细以证明其进行了建设维修。神州公司、神州联科公司认为，中弘公司提出对其与业委会签订的物业管理协议及附件中建设维修的内容进行鉴定的申请，但该协议及附件的合同相对方不是神州公司、神州联科公司，中弘公司申请鉴定的内容与本案无关，因此，一审法院认为建设维修工程不宜进行鉴定并无不当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，中弘公司应当就其主张神州公司、神州联科公司支付42万元建设投资款及承担20万元违约金的诉讼请求提供证据予以证明，但是本案中中弘公司并未提供充足的证据证明神州公司、神州联科公司应当支付和承担，其理应依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，承担举证不能的法律后果。综上，神州公司对云溪小区早已没有建设维修的义务，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。恳请贵院依法驳回被答辩人的上诉请求。 中弘公司向一审法院起诉请求：1.判令神州公司、神州联科公司向中弘公司支付建设投资款420000元（暂定）、违约金200000元；2.本案诉讼费用等由神州公司、神州联科公司承担。 一审法院认定事实： 2017年9月22日，神州联科公司（甲方一）与神州公司（甲方二）及青岛鑫宝镜物业管理有限公司（以下简称鑫宝境公司）（乙方）签订协议书，协议约定针对乙方投资建设维修云溪城小区道路、车位、监控、路灯、道闸等及甲方给予乙方相关补偿等事宜达成如下协议。一、维修内容：1.乙方现出资修复云溪小区环形主道路（要求4cm厚沥青路面，将古力盖、雨水井提高同沥青路面相平）。2.紧邻环形主路的车位重新铺设（12号楼西侧、14号楼北侧等车位）。3.整修小区内的全部监控、大门道闸及小区路灯并调整至正常运转。二、完成时间：以上维修项目于2017年10月31日之前完成。三、乙方一次性购买甲方车位共计10个（12号楼西侧10号至19号车位），每个单价为1万元，共计10万元，合同签订后一次性付清。四、甲方将小区内42个车位无偿赠送给乙方，用于补偿乙方的建设投资（284号车位至325号车位共42个）。五、车位销售：甲方提供小区内车位90个，用于甲乙双方共同对外销售，销售价格从销售的第193个车位到第200个车位按1.4万元/个计算，销售的第200个到240个车位按1.5万元/个计算，第241个到283个按每个1.6万元/个计算（销售价格甲、乙双方协商同意后可根据实际情况调整）。六、乙方在将以上工程全部完成，经甲方验收合格后，甲方将销售到第193个车位以后的每个车位多出1万元部分支付给乙方用于补偿乙方的建设投资，每月结算一次（销售到193个之后的车位甲方每个车位只留1万元）。……八、乙方应付给甲方的物业费156488元，优先从甲方给付乙方的车位款中扣除。该协议的附件为涉案小区的规划图，双方于2017年9月23日在规划图上签字盖章，在该规划图中，注明：赠送车位详图284号-325号=42个车位，并在规划图中标记了42个车位的具体位置。 2017年9月30日，胶州市云溪城小区业主委员会（甲方）与鑫宝境公司（乙方）签订物业管理协议，约定由鑫宝境公司为胶州市云溪城小区提供物业管理，并约定鑫宝境公司进驻小区签订合同后，对小区内环形主干道路重新铺装沥青路面及紧邻主路的部分车位（混凝土铺装），并把小区内监控、大门道闸及小区公用照明设施修缮完整，达到正常使用功能，对小区实行封闭式管理。共计投资884550元（维修项目施工标准及工期进度详见附件）。合同期限为5年，自2017年10月1日起至2022年9月30日止。附件：云溪城小区维修项目的明细、进度及工期表，载明：1、沥青路面铺装，包括前期准备工作10000元、提古力井及雨水篦子21600元、沥青路面587250元、沥青路面热熔标线预计投资10000元。2、混凝土车位及临主路单元门前路面预计投资42300元。3、监控预计花费60000元。4、门口摄像头自动识车号牌一体机及行人刷卡门禁系统预计投资30000元。5、警务室装修包括外墙粉刷、室内粉刷、电脑、桌椅、办公用品等预计投资40000元。6、其余筹划设施：人车分离障碍设施预计20000元左右；2、车位锁7000元。8、小区后续绿化预计50000元。总预计投资884550元。备注：1、自甲乙双方签订合同之日起，乙方承诺20个工作日内将小区内环形道路修缮完毕。2、以上总投资884550元，其中神州集团投资760000元，由乙方自筹资金124550元。 2017年10月1日，鑫宝境公司进入胶州云溪城小区进行物业管理。 2018年12月24日，鑫宝境公司工作人员与神州集团公司人员对销售的车位进行了确认，鑫宝境公司销售车位共计52个，其中26个已销售但车位款未交给神州公司、神州联科公司。 2018年12月27日，神州公司（甲方）与于海龙（乙方）签订还款协议书，协议约定：1.神州公司及神州联科公司与鑫宝境公司就云溪小区物业管理事宜签署过相关协议，并由双方对该协议进行了履行。2.依据神州公司与鑫宝境公司签订的相关协议，鑫宝境公司须向神州公司支付相关款项。3.于海龙系鑫宝境公司的法定代表人及实际控制人，愿代鑫宝境公司向神州公司支付相关款项。甲乙双方确认，截至本协议签署日，鑫宝境公司应向甲方支付款项合计397329元，其中应付2017年物业费100000元，已销售车位26个合计260000元，代收电费23622元以及陈欠物业费13707元。甲乙双方确认，如乙方依据本协议约定的如下期限及时支付完毕相关款项，甲方同意放弃向鑫宝境公司主张支付款项10000元，对乙方代收的电费以及陈欠物业费，甲方同意支付乙方10%的佣金共计3733元，乙方仅需向甲方支付人民币383596元……。鑫宝境公司已支付183596元。 双方在庭审中均认可涉案赠送的42个车位没有规划。中弘公司称对涉案云溪城小区进行维修共计投入资金884550元，因工程量较小且工程零散，中弘公司是从人力市场临时雇佣工人进行施工，相关设备也是从市场上购买，没有签订正式的施工合同、买卖合同，对方也未开具正式发票，所以无法提交证据证明投资情况，中弘公司申请法院委托有资质的的鉴定机构对协议书中“维修内容”部分的工程造价进行鉴定。被告称涉案的42个车位是其改造绿地和公共道路进行的投入，同时依据法律规定该42个车位不能出售，如何使用需要鑫宝境公司和业主协商之后才能向业主收取相应的款项，所以约定42个车位无偿赠送，涉案小区已经在2008至2009年期间交付使用，神州公司、神州联科公司与中弘公司签订协议时，已经超过5年的最长保修期。 另查明，鑫宝境公司于2019年6月5日变更为中弘公司，法定代表人为于海龙。 一审法院认为，神州公司、神州联科公司与鑫宝境公司签订的协议书及神州集团与于海龙签订的还款协议书均系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，为有效协议，一审法院依法予以确认。中弘公司要求神州公司、神州联科公司支付建设投资款的理由是神州公司、神州联科公司约定给予中弘公司的投资进行相应补偿，而42个车位用于补偿中弘公司的投资建设，但42个车位不在规划之内，系占用公共区域改建而来，中弘公司不知情，因此神州公司、神州联科公司仍应当支付相当于42个车位价值的建设投资款420000元，对此，一审法院不予支持，理由如下：第一，在双方于2017年9月22日签订的协议中，明确约定了42个车位是无偿赠送的，因此该42个车位在给付中弘公司时，并没有计算实际价值，即使中弘公司要求返还车位，也不应计算价值。而且神州公司、神州联科公司签订的协议中对中弘公司在云溪城小区预计投资的维修项目约定的都是补偿投资而非支付相应的投资款项，在协议中神州公司、神州联科公司并没有约定付款义务。第二，中弘公司称自己在签订协议时不知情，不知道42个车位没有规划，但是双方赠送42个车位的具体明细就是涉案云溪城小区的规划图上标注的，且双方签订的协议明确载明了中弘公司购买神州公司、神州联科公司的10个车位，中弘公司帮忙代售神州公司、神州联科公司的若干车位，并明确约定了代售车位的不同价格区间，且双方在销售52个车位之后的一年多的时间即2018年12月27日双方又签订了还款协议书，还款协议书中明确载明了中弘公司应当支付包括中弘公司代售26个车位款项在内的欠款数额383596元及让利10000元等，由此可以看出，中弘公司对涉案42个车位不在规划内的事实是明知的，所以双方在签订协议时约定的是赠送车位，而没有计算车位的价值，但对于销售的规划内的车位计算了价值并约定了超出1万元的车位款项归鑫宝镜公司所有。第三，中弘公司提交的云溪城小区物业管理协议及附件云溪城小区维修项目的明细、进度及工期表均是与胶州市云溪城小区物业管理委员会签订的，在该协议中，虽约定了维修的项目及预计投资的费用，但中弘公司并未提交关于云溪城小区维修投入情况的证据，且上述协议及维修项目的明细、进度及工期表均没有神州公司、神州联科公司的签字及盖章，神州公司、神州联科公司对此也不予认可，认为涉案云溪城小区已经超过5年的最长保修期，因该协议的合同相对方不是神州公司、神州联科公司，因此对中弘公司要求对涉案工程进行鉴定的申请，一审法院不予准许，故对中弘公司主张要求神州公司、神州联科公司支付投资款的诉讼请求，一审法院不予支持。中弘公司要求神州公司、神州联科公司支付违约金200000元，因神州公司、神州联科公司并未违约，对该项诉讼请求，一审法院亦不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回中弘公司的诉讼请求。案件受理费10000元，因适用简易程序，减半收取5000元，由中弘公司负担。 二审查明的案件事实与一审一致。 关于42个车位。二审时，中弘公司称，42个车位原先规划是车位，现在也是车位，但属于业主共有的，神州公司、神州联科公司无权处分给中弘公司。暂时认可该42个车位是神州公司、神州联科公司建成的，庭后落实。但中弘公司庭后没有向本院回复落实情况。神州公司、神州联科公司称，42个车位原先和现在都不是规划范围内，42个车位位置原先规划功能是绿地和道路，经神州公司、神州联科公司改造建设成42个车位，作为车位使用，现在还是车位，由中弘公司使用。 本院认为，神州公司、神州联科公司与鑫宝境公司签订的协议书及神州公司与于海龙签订的还款协议书为有效协议，各方均应遵照执行。 中弘公司向神州公司、神州联科公司主张的420000元建设投资款，依据的是双方2017年9月22日签订的协议书第一条其投资进行的维修项目。根据权利义务相一致原则，协议书第一条虽然约定了中弘公司投资维修义务，同时其他条款又约定了中弘公司享有相关利益。协议书并没有约定神州公司、神州联科公司需要向中弘公司支付投资建设费。尽管神州公司、神州联科公司赠送42个车位用于补偿中弘公司的建设投资，但属于无偿赠送，且该42个车位是神州公司、神州联科公司改变规划，原先就建设好的，不属于中弘公司的投资建设范围。另外，该协议书签订的第二天2017年9月23日，中弘公司的法定代表人于海龙与神州公司、神州联科公司的负责人李成山在42个车位位置规划图上签字，并盖有中弘公司的前身鑫宝镜公司公章，证明当时鑫宝镜公司对该42个车位情况是了解的。之后的2018年12月27日，神州公司与中弘公司的法定代表人于海龙签订还款协议书。该还款协议是双方当事人对2017年9月22日签订的协议书履行情况的结算，约定由鑫宝镜公司向神州公司支付物业费、已销售车位费、代收电费以及陈欠物业费等情况，但没有提及涉案42个车位问题。这充分说明神州公司、神州联科公司就涉案42个车位没有形成对中弘公司的债务，神州公司、神州联科公司也没有违约。因此，中弘公司申请对维修工程造价进行鉴定是没有必要的。其请求神州公司、神州联科公司支付相当于42个车位价值的建设投资款420000元及违约金200000元，没有事实和法律依据，一审不予支持并无不当。 综上所述，中弘公司的上诉理由均不成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10000元，由青岛中弘物业管理服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  董则明 审判员  高中日 审判员  王昌民 二〇二〇年五月十七日 法官助理 厉永军 书记员李珊珊