江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终1401号上诉人（原审原告）:毛海华，男，1986年12月25日生，汉族，住江西省鹰潭市余江县。委托诉讼代理人：毛希丁，江苏轩衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：毕珊珊，江苏轩衡律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：李玉仓，男，1984年6月8日生，汉族，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：张新，南京市江北新区盘城法律服务所法律工作者。上诉人毛海华因与被上诉人李玉仓房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院(2019)苏0111民初5515号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日立案后，依法由审判员龚震，于2020年4月13日公开开庭进行了审理。上诉人毛海华的委托诉讼代理人毛希丁、毕珊珊，被上诉人李玉仓及其委托诉讼代理人张新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人毛海华上诉请求：撤销一审判决并支持上诉人全部诉请，包括被上诉人支付上诉人装修损失15万元、手续费1万元、律师费2万元，共计18万元；一审、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：(一)一审法院认为上诉人与第三人盘锦花园物业管理处存在事实上的租赁关系，属于认定事实错误。（二）一审法院适用法律错误。（三）一审法院在本院认为部分，避重就轻的强调租赁关系，但是对本案诉请基础的承诺协议，没有任何认定。被上诉人李玉仓辩称：一审法院调查时，王中将房屋装修以及转账的时间记错了，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。毛海华一审请求：1、判令李玉仓立即补偿装修损失150000元、手续费10000元，合计160000元；2、判令李玉仓承担律师费用20000元；3、判令李玉仓承担所有诉讼费用。一审法院认定事实：2019年1月1日，毛海华（乙方）与李玉仓（甲方）签订房屋租赁合同，约定李玉仓将位于南京市江北新区面积为50平方米的物业用房出租给毛海华经营眼镜；房屋租金为180000元每年，支付方式为按年以现金或转帐方式支付，先付后住，以后每次提前一个月支付，乙方承担租赁期内该房屋产生的水、电、煤气、有限电视、物业管理费及其他相关费用，甲方收取乙方租赁押金30000元，乙方在合同期内无违规行为，合同到期后甲方退还全部押金，乙方到期如需续租，需提前1个月通知甲方并付下一年租金，乙方留存租金收据作为支付凭证；租期自2019年1月1日至2022年12月31日止；如乙方在租赁期间将该场地转租给第三方使用，必须征得甲方同意方可转租，否则视为违约，甲方可收回该房屋，剩余租金、保证金概不退还。上述合同签订当日，毛海华与盘锦花园物业管理处就同一坐落的房屋再次签订房屋租赁合同，除房屋出租方不一致外，合同其他条款均与李玉仓、毛海华之间的房屋租赁合同约定一致。庭审中毛海华提交承诺协议、转帐记录、发票等证据，证明：1、2019年3月，毛海华、李玉仓就涉案店铺需要清退事宜以及可能发生的损失达成协议，约定：“如果2019年9月1日甲方不能正常出租南大门盘锦花园25栋1号门面给乙方经营使用，甲方承诺补偿乙方装修赔偿15万元，并退还甲方收到乙方的全年房租18万元及押金3万元以及给甲方的1万元，共计37万元整；本协议自签字之日起生效，违约方需承担另一方因违约而导致的一切损失，包括但不限于因诉讼而导致的诉讼费、差旅费、保全费、律师费等等”；2、毛海华的弟弟及毛海华共向李玉仓转帐房租210000元及现金10000元，承诺协议签订后李玉仓履行了一部分，于2019年3月25日、3月29日分别向毛海华返还租金70000元、140000元，合计210000元，因此双方存在实际的租赁关系；3、毛海华为本次诉讼支付律师费20000元，根据承诺协议的约定该费用应由李玉仓承担。李玉仓认为：1、承诺协议是真实的，但该协议是李玉仓在醉酒以及毛海华一再表示与李玉仓无关的情况下所签，李玉仓并未看到协议的内容。该协议只有毛海华有，李玉仓没有，直到毛海华起诉后李玉仓才知晓协议的内容及证明目的；2、毛海华通过转帐方式支付的210000元李玉仓确实收到了，并且交给了物业公司，物业公司出具了收条。毛海华陈述的现金10000元李玉仓没有收到。纠纷发生后物业公司将收到的租金退还给了李玉仓，并要求李玉仓退还毛海华，李玉仓从中并未收取一分钱；3、律师费是毛海华自己的行为，与李玉仓没有关系。李玉仓提交房屋租赁合同、转帐记录及收条等证据，证明：1、李玉仓与盘锦花园物业管理处就涉案房屋曾签订期限自2018年1月1日至2018年12月31日的房屋租赁合同，该合同到期后李玉仓想将房屋转租给毛海华，故与毛海华签订了租赁合同，物业公司发现后认为李玉仓违反了合同禁止转租的条款，制止了双方之间的转租行为，并直接与毛海华另行签订了房屋租赁合同；2、李玉仓已于2018年12月7日向王学梅转帐支付了毛海华交纳的租金140000元，并根据物业公司的要求支付了70000元现金，物业公司出具了金额为210000元的收条。毛海华认为：1、毛海华与盘锦花园物业管理处签订合同是因为毛海华需要办理营业执照，所以李玉仓让物业管理处配合毛海华签订了形式上的合同，在办理完营业执照后就被收回了，毛海华与物业管理处之间从未打过交道，也无资金往来；2、李玉仓提交的转帐记录对方户名为王学梅，与物业管理处无关，且转帐金额与收条金额不符，李玉仓亦无法说清王学梅的身份。2019年9月20日，一审法院向盘锦花园物业管理处经理王中调查了解涉案房屋租赁情况，王中陈述：2017年年底李玉仓找到我要租这个房子，我就和他签了一年的合同，之后李玉仓就在里面放一些空调杂物，作为仓库。2019年年初我发现毛海华在房子里装修，就找到李玉仓，李玉仓和我说房子已经转租给毛海华了。我又找到毛海华，让其停止装修，因为合同到期后我就不会再租了。之后毛海华找到我要求租房子，我说直接和物业公司签租赁合同可以，但不能和李玉仓签，年后我们双方就签订了租赁合同，因为我们都是整年整租，所以落款时间写的是2019年1月1日，租赁期限也是从2019年1月1日开始，李玉仓将毛海华之前向其支付的租金转给了我们物业公司，我们也出具了收据。毛海华装修完毕后准备营业，后来业主投诉说这是物业用房，城管多次找到我们物业公司和毛海华，并将毛海华安装的店铺门头强拆让其搬走。毛海华找到我退租金，因为钱是李玉仓转给我的，所以我就将租金退给了李玉仓，再由李玉仓给毛海华。我和毛海华签订租赁合同就是为了租房子，不是为了让他办营业执照，合同一式两份，我们双方各执一份，他什么时候拿的执照我不清楚。2019年10月17日，南京久金物业管理有限公司出具证明，证明南京久金物业管理有限公司的法定代表人为孙中玉，实际经营者和控制人均为王中。盘锦花园物业管理处系南京久金物业管理有限公司的内设机构，负责人为王中。南京市浦口区盘城街道物业管理办公室在该证明上盖章确认。一审法院认为：民事主体的合法权益受法律保护。本案中，李玉仓未经盘锦花园物业管理处的同意，擅自将承租的房屋转租毛海华，双方虽签订了房屋租赁合同，毛海华也向李玉仓支付了租金210000元，但因盘锦花园物业管理处不同意李玉仓的转租行为，导致双方之间的租赁合同未实际履行。后毛海华与盘锦花园物业管理处重新签订了房屋租赁合同，李玉仓亦将从毛海华处收取的租金210000元全部转给了盘锦花园物业管理处。毛海华称其与盘锦花园物业管理处签订合同只是为了办理营业执照，并无证据证实，盘锦花园物业管理处亦不认可，因此双方之间并不存在事实上的租赁关系，毛海华依据承诺协议主张李玉仓赔偿各项损失无事实及法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决如下：驳回毛海华的全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取1950元、保全费1420元，合计3370元，由毛海华负担。本院二审期间，被上诉人李玉仓提交调查笔录、房屋租赁合同及银行转账凭证，证明王中是2018年12月初，发现上诉人装修涉案房屋，遂由被上诉人李玉仓协调上诉人毛海华与盘锦花园物业管理处签订了租赁合同。后李玉仓将14万元转账给了王中的前妻王学梅，剩余7万元现金支付给了王中。2019年3、4月间，因涉案房屋系违建，就由王中妻子孙中玉将14万元返还了李玉仓。由于李玉仓另欠盘锦花园物业管理处租金7万元，故剩余7万元租金，由李玉仓代付以冲抵租金。上诉人毛海华对以上证据的真实性、关联性、证明目的均不予认可。在该调查笔录中，王中陈述“…3、4月份的样子。城管说我们物管这个门面房有部分是违章建筑，要进行拆除，我们没有办法，就找李玉仓，让他做工作，将租金退给毛海华，并表示已经产生的租金也不收了，我们不直接找毛海华就是担心毛海华找事。对此，毛海华提交视频一份，证明李玉仓与盘锦花园物业管理处并无其它房屋租赁合同，故不存在剩余7万元冲抵租金事宜。李玉仓对该视频的真实性、合法性、关联性均不予认可。对于一审查明的事实，上诉人毛海华表示其对王学梅的身份存疑。其余事实，双方当事人均无异议，本院二审予以确认。二审中，李玉仓陈述涉案房屋原由其承租，后毛海华欲租赁涉案房屋，由于李玉仓自认为与物业关系较好，就去物业处拿了格式合同与毛海华签订了合同。涉案房屋因系违建，现已拆除。一审中，毛海华曾提交装修收据一份，其中设计费8000元，吊顶、地砖、灯线75000元，层柜、柜台68000元。毛海华二审陈述其与李玉仓签订《承诺协议》后，就将柜台、货品搬走。毛海华还陈述曾支付李玉仓手续费1万元，但未能就此举证证明。本院认为：本案中，上诉人毛海华先与被上诉人李玉仓就涉案房屋签订租赁合同，后又与盘锦花园物业管理处就涉案房屋再次签订租赁合同。支付的租金也由李玉仓转账给盘锦花园物业管理处，毛海华对此未提异议。故可以认定后签订的租赁合同系毛海华实际履行的合同。因涉案房屋系违章建筑，故毛海华与盘锦花园物业管理处签订的租赁合同应为无效。根据法律规定，合同无效后，取得的财产应予返还，有过错的一方应赔偿对方因此受到的损失。根据王中的调查笔录可知盘锦花园物业管理处曾委托李玉仓与毛海华协调退租事宜。李玉仓以自己的名义与毛海华签订承诺协议，应视为李玉仓自愿的债务加入行为。现毛海华依据该协议向李玉仓主张赔偿符合双方约定，应予支持。关于赔偿的数额，双方当事人虽约定为15万元，但毛海华并未能就此充分举证证明。考虑到毛海华对涉案房屋实际进行了装修并实际使用了涉案房屋数月；涉案房屋拆除前已将柜台、货品搬离；其支付的租金也已如数返还；为本案纠纷毛海华实际委托了律师以及毛海华签订租赁合同时的过错等因素，本院酌定为5万元。综上所述，上诉人毛海华的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省南京市浦口区人民法院(2019)苏0111民初5515号民事判决；二、李玉仓于本判决生效之日起十日内赔偿毛海华50000元。三、驳回毛海华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1950元、保全费1420元，合计3370元，由毛海华负担2434元，李玉仓负担936元。二审案件受理费3900元，由毛海华负担2817元，李玉仓负担1083元。本判决为终审判决。审 判 员  龚 震二〇二〇年五月二十二日法官助理  李晓龙书 记 员  汪海燕