广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5026号上诉人（原审被告）：广州市越秀区卫健门诊部。住所地广州市越秀区德政南路69号首层。法定代表人：冯鎏祥。委托诉讼代理人：冯瑛，女，1971年4月21日出生，汉族，住广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：广东省生物制品与药物研究所，住所地广州市白云区嘉禾鹤边细鹏岭路200号。法定代表人：张贤昌。职务：所长。委托诉讼代理人：陈小花，广东领华律师事务所律师。上诉人广州市越秀区卫健门诊部（以下简称卫健门诊部）与被上诉人广东省生物制品与药物研究所（以下简称药物研究所）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初12916号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。卫健门诊部上诉请求：1.更正判决书第一条、第二条，双方租赁关系并非2017年9月22日解除而要立即归还房屋给药物研究所；2.药物研究所误导卫健门诊部新合同无效，推说上级部门不允许出租导致双方处于沟通解决办法的这段时期，不该由卫健门诊部承担违约责任，请求撒销判决书的第四条、第五条的违约责任，药物研究所钓鱼式的套取卫健门诊部违约罪名不应得到法院的保护；3.卫健门诊部请求法院支持一审中卫健门诊部提出的反诉药物研究所损害经营赔偿二十万元的索赔；4.请求判令药物研究所承担一审、二审的全部诉讼费用。事实与理由：1.药物研究所展开一连串误导卫健门诊部行为，上级部门不允许出租要卫健门诊部马上撤离，否则会影响单位领导工作人员等，因双方已有十多年的友好租赁关系，卫健门诊部管理者冯瑛想着先为药物研究所应急签了“交接工作记录”给他们回去交差，再找新地方搬，而卫健门诊部法人年迈，当时一个多月都处于头晕病休状态完全不知情，更没授权任何人签署“同意搬走”文件的权利，查找真相后，于2017年10月31日正式书面回应不同意药物研究所的不合理搬迁要求，并提交了相关证据。药物研究所参加了街道调解会后未作反驳，只是继续隐瞒新合同的存在，双方继续展开谈论沟通，因此一审判决第一条2017年9月22日解除租赁关系应予撤销。2.卫健门诊部收到药物研究所一系列文件仅为收件证明，后以短信、通话记录作出相应回应的，才是卫健门诊部的回复证据，一审中的证据清单有提交。“门诊电费缴付证明”中附2017年4月5日药物研究所出具的租金结算单是说明电费一栏有误，卫健门诊部是根据药物研究所于8月底再出一份正确的给门诊才得以结算。卫健门诊部出示2015年度租金结算单给一审作双方交易习惯示范，证明药物研究所一向的结算习惯都是出结算表给卫健门诊部核对后再行支付的，药物研究所否认新合同的这段时期不再出租金结算表，卫健门诊部更不知怎样进行支付，不能构成违约责任。3.药物研究所在一审中从头至尾都隐瞒有新合同，从2017年5月开始把卫计委的“可打书面报告批示”虚报给卫健门诊部是“上级不同意出租，要求搬迁”，不搬就以停水停电处理，损害门诊经营达半年以上，一审中提交2份“门诊工作汇报”陈述了损害状态，药物研究所质疑写报告人身份，此人恰恰是签收药物研究所文书的卫健门诊部的工作人员，药物研究所的诚信尽失，是真正的失信者！4.药物研究所不能提供卫健门诊部如何没履行原合同、长期存在违约的证据！按历年来双方的结算习惯证据来反观药物研究所捏造事实，是为达成自己的某些利益而不正当的阻止卫健门诊部的合法续租权益！药物研究所辩称：1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，卫健门诊部上诉理由不成立，应依法驳回卫健门诊部的上诉请求，维持一审判决；2.卫健门诊部的上诉请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。卫健门诊部在一审审理中未提出反诉，上诉请求3超出一审诉请范围，没有事实依据，亦无证据证明其遭受损失赔偿。上诉请求4未按法律文书规范写作，药物研究所拒绝调解不存在所谓欺瞒，药物研究所一直给予卫健门诊部搬迁腾空交还房屋的时间以及找上级行政部门反映的时间，药物研究所对卫健门诊部上诉请求2中未按法律文书规范表达的内容及其主张存在异议；3.卫健门诊部长期违反合同，构成违约行为，药物研究所有权解除租赁关系，并要求卫健门诊部承担违约责任。冯瑛是卫健门诊部法定代表人冯鎏祥的独生女儿，亦系卫健门诊部的实际经营者，也是卫健门诊部对外签署合同以及相关文件的代理人，包括与药物研究所签署的租赁合同。冯瑛代表卫健门诊部进行的行为构成表见代理，冯瑛签署《关于德政南69号卫健门诊部交接情况的记录》真实、合法、有效。卫健门诊部长期拖欠租金及水电费等费用，双方并未执行2017年1月1日房屋租赁合同，而是一直延用2009年的房屋租赁合同，从双方关于租金金额的交付可以佐证。卫健门诊部声称需要根据药物研究所出租金结算单才知道怎么交付费用没有事实和法律依据，双方租赁合同对于房屋租金及其他费用的交付有明确约定，卫健门诊部违约不等于其行为合法。药物研究所向一审法院起诉请求：1.确认药物研究所、卫健门诊部签订的《房屋租赁合同》于2017年8月19日解除；2.卫健门诊部立即停止侵害、立即向药物研究所返还非法占用的房屋；3.判令卫健门诊部向药物研究所支付占用药物研究所房屋期间的使用费212800元（每月使用费参照原租赁合同约定的租金11200元计算，自2017年9月1日起算至卫健门诊部实际交还房屋之日止），并按逾期占用期间的租金总额80%支付逾期腾空交房的违约金，以及支付自起诉之日起按应付金额的5%支付逾期给付2017年9月起至今的租金违约金（利息）至付清租金之日止；4.判令卫健门诊部向药物研究所支付占用药物研究所房屋期间产生的水电费合计3426.82元（其中2017年6月4日至2017年8月4日的电费783.77元；2017年8月4日至2017年10月1日的电费802.25元；2017年6月15日至2018年12月31日的水费1349.40元；2017年6月15日至2018年12月31日的污水处理费491.4元）。一审法院认定事实：广州市越秀区德政南路67,69号首层房屋的权属人为广东省药物研究所，该屋建筑面积为456.05平方米，用途为商业，登记时间为1999年1月11日。2009年7月13日，广东省药物研究所（为甲方）与卫健门诊部（为乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将广州市越秀区德政南路69号铺面的房屋，使用面积160平方米出租给乙方使用。租赁期共60个月，甲方从2009年11月9日起将出租房屋交付乙方使用，至2014年11月8日收回。合同期满后，如甲方仍继续出租房屋的，乙方拥有优先承租权，租赁合同因期满而终止时，如乙方确实无法找到房屋的，可与甲方协商酌情延长租赁期限。月租金11200元（不含税费），每月5日前结算，先付后用。本协议签订后5个工作日乙方向甲方预付保证金22400元。租赁期届满，甲方双方未能续定合同且甲方要求收回房屋，乙方逾期不交出承租房屋，甲方除限期乙方迁出和补交逾期占用期间的租金外，并有权按逾期占用期内租金总额的80%收取违约金。乙方逾期交付租金，除仍应补交欠租外，每逾期一天，按应付租金金额的5%支付逾期付款违约金。后广东省药物研究所与广东省生物制品研究所整合并更名为广东省生物制品与药物研究所。2017年5月5日，广东省卫生计生委规财处针对药物研究所的《关于物业出租的请示》向药物研究所作出批复，内容为：德政南路67、69号首层的出租物业，实际年租金为197760元，年租金评估价格为220800元，相差23040元（实际交易价格与评估结果相差10.43%）……需提供补充说明并报省财政厅审批。二、根据《广东省财政厅关于省直行政事业单位国有资产使用管理的暂行办法》第三十七条“省直行政事业单位国有资产出租，必须采取评审或者资产评估的办法确定出租的价格，通过公开招租的形式进行，省直行政事业单位利用国有资产出租、出借的，期限一般不得超过5年”规定，你单位位于德政南路67、69号首层的出租物业，需补充提供公开招租的相关材料。2017年5月22日，药物研究所向卫健门诊部发出《通知》，内容为：我所已委托房产中介公司从2017年5月23日起公开招租德政南路69号首层160平方米的物业，请配合相关人员看房，在我所确定承租人的15天内完成房产交接手续，并与我所结清你部在使用该物业期间的一切费用（包括房租和水电费）。该通知下方有签收人冯瑛签名。卫健门诊部确认收到该《通知》。2017年7月18日，药物研究所向卫健门诊部发出《通知》，内容为：我所于2017年6月6日在本单位网站挂出的《房屋公开招租公告》将延长公告时间，延长时间为2017年7月20日起至2017年8月19日17:00截止。在该《房屋公开招租公告》延长时间内如果没有合适的竞租人报名，我所将收回该房屋。卫健门诊部称其只收到口头告知延期招租的通知，但没有收到书面通知。2017年8月7日，药物研究所向卫健门诊部发出《通知》，内容为要求卫健门诊部在2017年8月19日17:00前交还房屋及结清费用。卫健门诊部确认收到该《通知》。2017年9月6日，药物研究所向卫健门诊部发出《通知》，内容为双方于2009年签订的《房屋租赁合同》已到期，要求卫健门诊部在2017年9月22日搬出涉案房屋并恢复原状，若未能按期归还房屋，药物研究所将采取停水停电措施等。卫健门诊部确认收到该《通知》。2017年10月11日，药物研究所向卫健门诊部发出《通知》，内容为双方于2009年签订的《房屋租赁合同》已到期，涉案商铺门前已于2017年10月8日修复通车，要求卫健门诊部在2017年10月12日搬出涉案房屋并恢复原状，若未能按期归还房屋，药物研究所将采取停水停电措施等。卫健门诊部确认收到该《通知》。2017年10月16日，药物研究所向卫健门诊部发出《通知》，内容为：根据双方于2009年7月签订的《房屋租赁合同》第六条第2款规定，卫健门诊部逾期不交出承租房屋的，药物研究所除限期卫健门诊部迁出和补交逾期占用期间的租金外，有权按逾期占用期内租金总额的80%收取违约金，并告知卫健门诊部双方签订的《房屋租赁合同》于2017年8月19日正式解除，要求卫健门诊部在2017年10月12日搬出涉案房屋并恢复原状，若未能按期归还房屋，药物研究所将采取停水停电措施等。卫健门诊部确认收到该《通知》。药物研究所为证明其向卫健门诊部及冯瑛发出过函件，提交了：1、2018年8月23日药物研究所委托律师向卫健门诊部及冯瑛发出的《律师函》，内容为双方租期届满后未续签租赁合同，要求卫健门诊部交还涉案房屋及结清相关费用。2、手机短信截图。卫健门诊部称没有收到上述函件。药物研究所为证明卫健门诊部曾承诺交还房屋，提交了签署日期为2017年9月22日的《关于德政南69号卫健门诊部交接情况的记录》，内容为：因德政南路69号门前市政修路，卫健门诊部提出未能在2017年9月22日下午前搬迁设备，经双方协商，同意在门前市政道路修复双向通车三天之内搬清所有物品，将房屋归还我所。该记录下方有冯瑛签名以及“省生物所经办人员：黄小咏、冯丽娟”签名。卫健门诊部确认该材料的真实性，但称该材料是在药物研究所误导下签订的。卫健门诊部为证明其主张，提交如下：1、上访省卫健规财处的申请材料；2、快递单据；3、复函与建议；4、光盘（通话录音）；5、此前结算房租及电费的结算单；6、卫健门诊部邮寄复函及建议的底单及凭证；7、短信记录（是冯瑛和黄主任、张所长的短信记录）；8、门诊水电费情况证明、支付证明单、发票、2016年电费明细表、电费收费销货清单；9、门诊部工作汇报。药物研究所对上述证据1、3、不予认可，确认证据2、5、6的真实性，对于证据4，里面有五段录音，关于快递状态的查询问题真实性、合法性无异议，关联性不认可。关于律师函快递问题及卫健门诊部对律师函内容知悉，通过短信及卫健门诊部确认的药物研究所发出的通知可以佐证已送达给卫健门诊部。关于20171011221603，从该文件名知道该通话时间是在2017年10月11日，对其真实性、合法性无异议，关联性不认可。从该段录音可知双方在谈卫健门诊部搬迁问题，卫健门诊部同意一个星期内腾空房屋交还药物研究所。当时药物研究所工作人员黄主任是要求卫健门诊部出具一份明天不搬走，一个星期内交还房屋的保证书。卫健门诊部当时承诺差几天没问题，一定会搬走，所以保证书无出具。关于20171014164227文件，从该文件名得知通话时间为2017年10月14日，卫健门诊部工作人员冯瑛和黄主任通话内容为冯瑛向黄主任说明当天办不成，选择的地点与其看中的房东谈不成，有困难请求理解且发短信给张所长，对该段录音的真实性、合法性无异议，关联性不认可。从该段录音的内容可知卫健门诊部与药物研究所是达成了交还房屋的协议，且卫健门诊部再三承诺搬迁。只是因未找到新地点而拖延。关于20180312214133文件，通话时间为2018年3月12日，对真实性、合法性无异议，关联性不认可。该段录音黄主任和冯瑛再三说，卫健门诊部要找地方搬迁以及多次延期，且发通知要求搬，你（冯瑛）答应今天搬。冯瑛答复此前8月公开招租，只有一个多月时间，今天搬迁确实有问题。黄主任回复已经多次延期，并且委里领导要求按照正常程序公开招投标，按评估价租赁。在通话中有谈到了2017年1月合同问题，黄主任解释2017年的合同未签，需要委里批复才可以签，不批复不可以签。如果你有意向继续在此做，应当配合按招投标程序进行。关于20180418204743文件名，通话日期为2018年4月18日，对该段录音真实性、合法性无异议，关联性不认可。因为该段录音的内容是张延昌所长回复冯瑛，时间已经拖到2018年4月，此前冯瑛称找不到新地点，但已经给了足够的时间给其搬迁。但规财处批复不同意按原来的价格租赁，要求按评估价租赁。由此可见，卫健门诊部主张双方签署新合同并无得到药物研究所的认可及药物研究所上级部门的同意。对于证据7，2018年5月31日短信真实性、合法性无异议，关联性不认可，因双方的租赁价格未得到确定，所以不存在签订新合同的问题。对5月2日的短信真实性、合法性无异议，关联性不认可。从短信内容可知药物研究所工作人员已经向卫健门诊部明确告知不同意103元的租金价格需要通过公开招标，不低于评估租金出租，按照程序批复后才能签订租赁合同。对8月7日的短信真实性、合法性无异议，关联性不认可。从卫健门诊部工作人员冯瑛回复的短信可知双方已经基本达成腾空房屋交还药物研究所的协议。在8月7日短信第一句是正在找合适地方，下周复你。是因为8月17日公开招投标前，药物研究所已经发出了书面通知给卫健门诊部，及5月2日短信黄主任已经明确告知房屋需要经过招投标程序招租。卫健门诊部并无参与房屋出租的投标，而是一直以为可以通过拒不配合搬迁来达到废标，从而继续以低价格达到租赁目的。对9月1日短信真实性、合法性无异议，关联性不认可。卫健门诊部以对账表对数问题来对抗拖延或拒绝支付租金并无法律及合同依据。对9月7日短信真实性、合法性无异议，关联性不认可。并不存在所谓霸王通知，而是卫健门诊部单方提出不符合政策法规的要求。10月10日的短信真实性、合法性无异议，关联性不认可。该短信是卫健门诊部工作人员冯瑛发给张延昌所长，只是代表卫健门诊部单方的意思，卫健门诊部单方提出不符合政策法规的要求。对2018年8月11日短信真实性、合法性无异议，关联性不认可。只是代表卫健门诊部单方提出不符合政策法规的要求，双方无达成合意。对证据8，门诊电费情况说明文件倒数二行中提及对方一直没来收取的话语有异议，从2018年8月1日的门诊工作汇报第四行药研所人员不肯收取，已经放在我这里很久了，我方认为两者间是不一致，没来收取和不肯收取是有冲突的。且从情况说明2017年10月之后的电费是其自行交付，但此前的是有拖欠的。对支付证明单是卫健门诊部内容的记录，我方对其三性不认可。但对2018年1月16日的发票三性认可，但只能证明2017年10月之后的电费是卫健门诊部自行缴纳。对2016年电费明细表中的备忘说明双方此前关于电费的计算可能存在笔误，但已经做出了更正。对收费销货清单无异议。对证据9，落款人的身份不清楚，卫健门诊部无提供证据证明此人是其工作人员，也无此人的身份资料，故对其真实性、合法性、关联性不认可。卫健门诊部为证明双方续签了租赁合同，提交了双方于2017年1月25日签订的《房屋租赁合同》，合同约定卫健门诊部承租期限从2017年1月1日至2019年12月31日，月租金为16480元，从第二年起每年租金在上一年租金基础上提升3%，每月租金在次日10日前支付，逾期则每日按月租金1%支付滞纳金，超过一个月未交租金，药物研究所有权收回涉案房屋、解除合同及没收保证金，合同自2017年1月1日起生效等。药物研究所对该合同中药物研究所公章的真实性不予确认，并向本院申请公章鉴定。后药物研究所明确撤回鉴定申请。一审庭审中，双方确认卫健门诊部按11200元标准交租至2017年8月31日。另，卫健门诊部表示：双方在2017年1月签订新的租赁合同后，黄主任在2017年2月称合同暂停履行需待上级批准，直至2017年5月黄主任发短信称上级不批准，需要公开招租，从该日起至我回应药物研究所前的一段时间内，我都被引导合同是无效的。一审法院认为：药物研究所与卫健门诊部于2009年签订的《房屋租赁合同》约定的租期届满后，药物研究所一直收取卫健门诊部租金至2017年8月31日，并在2017年1月25日与卫健门诊部签订新的《房屋租赁合同》，约定租期至2019年12月31日。虽药物研究所否认该合同中药物研究所公章的真实性，但药物研究所明确不申请公章鉴定，故一审法院对2017年1月25日签订的《房屋租赁合同》真实性予以确认。上述两份租赁合同均是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的。在2017年的租赁合同签订后，药物研究所自2017年5月起陆续向卫健门诊部通知告知涉案房屋需公开招租及需收回房屋，卫健门诊部亦确认收到上述通知，且卫健门诊部在2017年9月22日的《关于德政南69号卫健门诊部交接情况的记录》中已承诺交还房屋，可见双方在2017年9月22日已就租赁关系解除问题达成一致意见，双方的租赁关系解除之日应以2017年9月22日为准。药物研究所称双方的租赁关系已于2017年8月19日解除的意见缺乏依据，一审法院不予采信。在租赁关系解除之后，卫健门诊部应在承诺的期限内搬出并交还房屋，但至今卫健门诊部仍使用涉案房屋，理应承担交还房屋、支付房屋租金和使用费的责任。药物研究所要求卫健门诊部按每月11200元的标准支付租金合法合理，一审法院予以支持。合同明确约定逾期交还房屋须支付逾期腾空交房的违约金，但药物研究所主张的按占用期间的租金总额的80%计付违约金明显过高，一审法院调整至按占用期间的租金（使用费）总额的30%计付违约金。关于逾期支付租金的违约金，因合同并无明确合同解除后占用期间使用费的支付期限，亦无约定逾期支付房屋使用费的违约责任，故一审法院对药物研究所主张的逾期给付2017年9月22日起的房屋使用费的违约金不予支持，但卫健门诊部应向药物研究所支付逾期给付2017年9月1日起至2017年9月22日期间租金的违约金（自2019年3月15日起至付清上述租金之日止）。药物研究所主张的5%违约金标准显然过高，且药物研究所未能举证其实际损失，一审法院酌情调整该违约金标准至银行同期贷款利率标准。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决：一、确认药物研究所与卫健门诊部的租赁关系于2017年9月22日解除。二、卫健门诊部应于本判决发生法律效力之日起十日内，将广州市越秀区德政南路69号铺面房屋交还给药物研究所。三、卫健门诊部应于本判决发生法律效力之日起十日内，向药物研究所支付2017年9月1日至2017年9月22日期间的租金（按每月11200元标准计）及2017年9月23日至交还上址房屋之日止的房屋使用费（按每月11200元标准计）。四、卫健门诊部应于本判决发生法律效力之日起十日内，向药物研究所支付逾期交还上址房屋的违约金（按2017年9月1日起至交还房屋期间应付租金和使用费总额的30%计）。五、卫健门诊部应于本判决发生法律效力之日起十日内，向药物研究所支付逾期给付2017年9月1日至2017年9月22日租金的违约金（自2019年3月15日起，以上述期间租金总额为基数，按同期银行贷款利率计至付清租金之日止，违约金总额以不超过欠付租金总额为限）。六、卫健门诊部应于本判决发生法律效力之日起十日内，向药物研究所支付水电费3426.82元（其中2017年6月4日至2017年8月4日的电费783.77元；2017年8月4日至2017年10月1日的电费802.25元；2017年6月15日至2018年12月31日的水费1349.40元；2017年6月15日至2018年12月31日的污水处理费491.4元）。七、驳回药物研究所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7097元，由药物研究所负担1928元，卫健门诊部负担5169元。本院二审期间，卫健门诊部向本院提供了以下证据：1.租金及水费结算通知，拟证明2017年1月23日药物研究所曾出过一份统计电费的结算表（非原财务科出具），且仅通知收至2016年11月的租金，还是门诊经营者提醒其需更正的。证明药物研究所一向不以合同约定的每月缴租为双方交易习惯，卫健门诊部不存在违约行为；2.相片1张，拟证明“针推科”室内有多条整栋楼的排污管等管道，长期导致墙体潮湿、偶尔发臭有污水渗漏，2011年1月17日更引发瓷片倒塌，从此只能用作杂物间使用，早已长期影响卫健门诊部业务发展，约20平方米建筑环境不能作科室使用，药物研究所拒打报告说明新合同价仅低于标准线0.43%的真实理由，反而推说上级不批准出租。这些和一审短信证据、《门诊工作汇报》中提及的原结构地下埋水管渗漏至令门诊水费大增等问题都因不能启用新合同而无法装修维修，证明门诊反诉索赔的理据之一。3.照片2张，拟证明2008年门诊开业为汶川地震筹款捐赠广东省红十字会，平常搞一些义诊为街坊服务，说明门诊从来都以社会责任、发扬医德为宗旨，怎会故意违约令自己不能承租场地；4.摘录国办发（2015）45号文，关于促进社会办医发展的若干通知，拟证明门诊多次请求化解问题的前提下，还被起诉侵占单位房屋、违反政策等，还用断水长达5个月来进行逼迁，门诊承受困境“赖着不走”，正是响应国家发展中医的号召，疫情期间更能灵活运用中药起到防护作用；5.疫情期间表扬信，拟证明2020年新冠病毒疫情期间，门诊响应政府暂停小门诊营业，也继续为坚持在一线岗位的工作单位提供“流感茶”等防疫物资，希望法院支持继续租赁给门诊为广大市民服务为谢。经质证，药物研究所发表如下意见：除了证据5，其他证据都是形成于一审庭审之前，但卫健门诊部没有在一审中提交。对于证据1的关联性不予确认，药物研究所向卫健门诊部出具该缴费通知单，并不等于双方变更了租赁合同约定的租金缴纳时间以及方式；对证据2的关联性也不予确认，如果卫健门诊部主张房屋存在质量问题，双方存在争议，应当由第三方进行房屋质量的鉴定；该没有原件的照片，卫健门诊部主张是2011年发生的，但是卫健门诊部从未向药物研究所提出过维修房屋的主张，也没有证据证明该4张照片就是当时房屋的现状；对证据3的关联性不予确认，与卫健门诊部证明的主张不符合，在汶川地震期间每个中国公民都有善举，这不能证明卫健门诊部就没有违约行为；对证据4关联性不予认可，从该通知的内容上可见，主要是就鼓励社会办医以及对其他医疗机构放宽措施，主要是对设立以及管理的把关，与本案房屋租赁合同的争议不具有关联性，卫健门诊部以证据4来主张其要求药物研究所承担其所谓损失的依据，与法律规定的证据以及其证明的主张都是不相吻合的；对证据5疫情期间的表扬信，是否属于新证据由合议庭认定，但是该表扬信与本案以及卫健门诊部拟证明的事实不具有关联性，对于卫健门诊部仍在疫情期间发挥其社会公益作用，力所能及地向有关部门捐赠了物资，该善举值得赞扬，但是卫健门诊部通过这样的行为可以享受有关税收减免待遇，也获得了社会的评价，但不管如何在全国人民众志成城抵抗疫情的情况下，卫健门诊部的行为不等同于将其违约行为完全合法化，以及抹杀其违约行为的后果，本案是房屋租赁合同，不是就卫健门诊部在经营期间是否合法经营或者是否有善举的争议，所以没有关联性。卫健门诊部未提供证据证明其在一审中提出反诉请求并已经缴纳反诉费。二审庭询后，卫健门诊部向本院提交《二审补充意见及材料》《收卫健门诊2010年12月-2011年12月房租及等》《单位证明》及何红萍身份资料、针灸推拿室照片等拟证明其主张。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明事实一致，本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条和《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定，第二审人民法院主要对当事人上诉请求的有关事项进行审查。关于涉案租赁关系的解除。冯瑛是卫健门诊部的经营者，其在签署日期为2017年9月22日的《关于德政南69号卫健门诊部交接情况的记录》中签名，并承诺交还房屋，一审法院据此认定双方在该日已就租赁关系解除问题达成一致意见并无不当。卫健门诊部主张该交接文件是在药物研究所误导下签订依据不足，本院对其该主张不予支持。关于违约责任。在租赁关系解除之后，卫健门诊部应在承诺的期限内搬出并交还房屋，但卫健门诊部至今仍使用涉案房屋，理应承担交还房屋、支付房屋租金和使用费的责任。合同明确约定逾期交还房屋须支付逾期腾空交房的违约金，一审法院根据涉案合同的约定对卫健门诊部违约责任作出认定，并依法对逾期腾空交换房屋违约金数额进行调整并无不当。同时，一审法院认定卫健门诊部逾期给付租金的期间及酌情调整逾期给付租金违约金标准亦无不当，本院予以维持。卫健门诊部主张其并未违约缺乏依据，本院对其该主张不予支持。关于反诉问题。提起反诉的时间，必须在本诉起诉之后至举证期限届满前提出。卫健门诊部无证据证明其在一审举证期限届满前已提起反诉并交纳反诉费用，现其在二审期间提起反诉超出了一审诉请范围，因此本院对其反诉不予审查。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费2005元，由上诉人广州市越秀区卫健门诊部负担。本判决为终审判决。审判长  陈晓红审判员  张 怡审判员  吴晓炜二〇二〇年五月二十八日书记员  栗淑芳胡秀红