安徽省黄山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖10民再8号再审申请人(一审被告、二审上诉人):胡明玉，女，1966年8月13日出生，汉族，户籍地安徽省合肥市蜀山区，经常居住地安徽省黄山市屯溪区。委托诉讼代理人：唐春飞，安徽。委托诉讼代理人：王曙光，安徽（实习）。被申请人（一审原告，二审上诉人）：刘传勇，男，1983年8月10日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：陈永庆，安徽力澜律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈婷婷，安徽力澜律师事务所律师。再审申请人胡明玉因与被申请人刘传勇房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2018）皖10民终767号民事判决，向安徽省高级人民法院申请再审。安徽省高级人民法院于2019年9月11日作出（2019）皖民申1696号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人胡明玉及其委托诉讼代理人唐春飞、王曙光，被申请人刘传勇及其委托诉讼代理人陈永庆、陈婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡明玉申请再审称，1.请求依法撤销安徽省黄山市中级人民法院（2018）皖10民终767号民事判决第二项；2.本案全部诉讼费用由刘传勇承担。首先，2016年5、6月间，胡明玉告知刘传勇涉案房屋有抵押担保的事实，有2015年12月10日胡明玉与抵押权人李华的《抵押合同》为证，二审法院不应凭一份刘传勇于2017年11月12日刻意设计制作的录音记录反推认定“胡明玉的谎称行为已构成违约”，从而做出错误判决；其次，2016年2月24日双方签订存量房买卖合同及补充协议后，刘传勇以“胡明玉告知刘传勇涉案房屋有抵押担保的事实”为由未按约于2016年7月31日前将65万元存入托管账户，亦未申请办理存量房转移手续，违约在先。事实是刘传勇当时因资金周转困难而未能及时如约支付首付款，却找借口反诬胡明玉违约在先，从而迟延支付首付款，最终导致存量房买卖合同无法履行。胡明玉因刘传勇迟迟不支付首付款，提出退还刘传勇1万元定金，协商解除存量房买卖合同及补充协议，刘传勇不同意协商，并设计制作2017年11月12日的电话录音记录，以此为据反诬胡明玉违约，继而提出高额补偿。二审法院却得出“刘传勇享有先履行抗辩权，故刘传勇未将65万元（含定金1万元）存入托管账户的行为不构成违约”的认定，二审判决认定事实不清，适用法律错误。其三，即使认定胡明玉有违约行为，导致存量房买卖合同无法继续履行的时间节点应是2016年7月31日，此后因未采取相应措施造成损失扩大的责任在刘传勇。二审法院却以2017年11月17日合肥存量房市场价评估涉案房屋价款，继而在此基础上判决胡明玉赔偿刘传勇可得利益损失130万元。如此判决，导致双方利益严重失衡，于法无据、于理不合，显失公平。综上所述，二审判决认定事实不清，适用法律错误，且显失公平。刘传勇辩称，一、胡明玉在合同履行中构成根本违约。根据双方2016年2月24日签订的存量房买卖合同约定，双方于签订合同之日起四个月内也即2016年的6月24日前共同向房地产管理部门申请存量房转移登记手续。刘传勇于2016年7月31日前将65万元含定金1万元存入托管账户，刘传勇于合同签订当日即支付了胡明玉1万元定金，而在合同履行过程当中，胡明玉构成了根本违约，体现在以下几个方面：第一，双方未能于2016年的6月24日前办理房屋转移登记手续是由于胡明玉的原因而导致双方一再延迟履行；第二，胡明玉委托律师于2017年11月15日向刘传勇发出解除合同通知函，并明确提出不愿意履行合同，且愿意双倍返还定金，只字未提到刘传勇存在延迟交付首付款等违约行为，也即间接承认存在违约行为，不愿意出卖房屋而愿意履行定金罚则。第三，胡明玉不再履行合同的根本原因是在于房价上涨较多，2017年的11月3日其就与女儿冯洁芝签订存量房买卖合同，以20万元的低价出售给冯洁芝，并在当日办理了网签备案，属于恶意转移房产。从而导致双方合同无法继续履行，刘传勇没有任何的违约行为；二、刘传勇不存在未及时采取措施而避免扩大损失的情形。刘传勇的受损节点应以一审起诉时的节点为宜。二审法院判定刘传勇可得利益损失130万元，勉强地弥补刘传勇的实际损失。从刘传勇提供的各项证据当中也可以看出，胡明玉一再拖延，双方就房屋买卖事宜持续进行协商，由于房价飞涨，胡明玉又从未向刘传勇明确表示说不愿意出售房屋，且双方的沟通一直都很好，而刘传勇也就信赖了胡明玉而耐心等待。2017年11月15日胡明玉向刘传勇发出一份解除合同通知函，刘传勇才知道其权益严重受损，并委托律师于2017年11月17日向法院起诉，这期间没有任何中断，不存在未及时采取措施而避免扩大损失的情形。胡明玉应当承担刘传勇房屋差价损失的违约责任。恳请法庭驳回胡明玉的再审申请，维持原判。刘传勇向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的存量房买卖合同及补充协议；2.胡明玉返还刘传勇购房定金1万元；3.胡明玉支付刘传勇违约金52万元（待鉴定意见作出后再变更诉讼请求）；4.本案诉讼费由胡明玉承担。2018年6月7日，刘传勇明确其诉讼请求第3项为：胡明玉支付刘传勇购房差价实际损失154.19万元。一审法院审理查明：胡明玉原系合肥市经开区松林路与石门路交口一方城市花园4幢1402、1402上室房屋的所有人。2016年2月24日，在合肥美诚地产营销有限公司居间下，刘传勇与胡明玉签订存量房买卖合同，约定胡明玉将上述房屋以260万元的价格出售给刘传勇，合同签订之后四个月内双方共同向房地产管理部门申请存量房转移登记手续，双方同意委托房地产管理部门存量房资金托管中心产权分中心对存量房转让价款实行托管，本合同自双方签订之日起生效，合同附件一约定该房屋为毛坯房，附件三约定该房屋尚有贷款140万元未归还，附件四约定刘传勇于2016年7月31日前将65万元（含定金1万元）存入托管账户，刘传勇通过商业性银行贷款195万元汇入托管账户。合同签订当日，刘传勇与胡明玉签订补充协议，协议第1条约定刘传勇于本协议生效之日支付胡明玉定金1万元，该定金在刘传勇履行存量房买卖合同后抵作房价款，如胡明玉不履行该合同，应双倍返还定金，如刘传勇不履行该合同，则胡明玉收取的定金不予返还，第5条约定如有一方违约导致不能办理手续，违约方赔偿房价20%的违约金。存量房买卖合同及补充协议签订后，刘传勇于2016年2月24日支付胡明玉定金1万元，后胡明玉谎称房屋被法院采取保全措施导致双方在2016年6月24日前未向房地产管理部门申请存量房转移登记手续。此后，刘传勇也未于2016年7月31日前将首付款64万元存入托管账户。2017年11月3日，胡明玉与冯洁芝签订存量房买卖合同，约定胡明玉将一方城市花园4幢1402、1402上室房屋以20万元的价格出售给冯洁芝，双方于当日就存量房买卖合同进行了网签备案。2017年11月12日，刘传勇打电话给胡明玉协商房屋买卖事宜，胡明玉称房屋要卖给女儿。2017年11月15日，安徽经合律师事务所袁文祥律师受胡明玉委托，向刘传勇发出一份解除合同通知函，称因女儿在合肥工作需要占用此房屋，故无法继续履行合同，要求解除存量房买卖合同及补充协议，胡明玉将按照约定双倍返还定金。2017年11月24日，上述房屋登记于冯洁芝名下。在诉讼过程中，刘传勇向一审法院申请对上述房屋的价格进行评估。经该院委托，民生公司于2018年5月4日出具皖民生［2018］房评241号评估报告书，评估一方城市花园4幢1402、1402上室房屋在2017年11月17日的市场价值为414.19万元。刘传勇支付评估费7000元。一审法院审理认为，刘传勇与胡明玉签订的存量房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，该合同合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务，但胡明玉已将房屋出售给冯洁芝并办理了过户登记手续，刘传勇与胡明玉之间的合同事实上已无法履行，刘传勇要求解除合同并返还定金1万元，予以支持。本案争议焦点为：一、刘传勇与胡明玉谁是违约方；二、刘传勇的损失数额如何认定。针对焦点一，合同约定了刘传勇于本协议生效之日支付胡明玉定金1万元，合同签订后四个月内双方共同向房地产管理部门申请存量房转移登记手续，刘传勇于2016年7月31日前将65万元（含定金1万元）存入托管账户，由此可以看出双方对合同的履行是有先后顺序的，刘传勇按约支付了定金1万元，但胡明玉谎称房屋被法院采取财产保全措施，由此导致双方未向房地产管理部门申请存量房转移登记手续，胡明玉的行为已构成违约，刘传勇将65万（含定金1万元）存入托管账户是在双方共同向房地产管理部门申请存量房转移登记手续之后，在此之前，刘传勇享有先履行抗辩权，故刘传勇未将65万元（含定金1万元）存入托管账户的行为不构成违约。针对焦点二，胡明玉不按照合同约定履行义务，应赔偿由此给刘传勇造成的损失，该损失包括合同履行后可以获得的利益，经评估，涉案房屋在2017年11月17日的价值为414.19万元，与双方签订合同时的价格相差154.19万元，如合同继续履行，该利益本应归刘传勇享有，但胡明玉将房屋出售给他人，造成刘传勇可得利益损失154.19万元，胡明玉应对该损失予以赔偿，但刘传勇仅仅支付了定金1万元，其在胡明玉违反合同约定之后有能力采取提起诉讼、另行购置房屋等措施减少损失而未采取相应的措施，造成一年多来损失持续扩大，刘传勇对此也有一定的过错，如要求胡明玉赔偿154.19万元将导致双方权利义务严重失衡，对胡明玉明显不公，刘传勇的合理损失可以参照双方按照房价20%即52万元支付违约金的约定来计算，该约定是双方合意达成，是守约方对自己守约时可得利益的一种预期，本案中参照该约定确定刘传勇的合理损失较为合理，故胡明玉应赔偿刘传勇可得利益损失52万元。综上所述，刘传勇与胡明玉于2016年2月24日签订的存量房买卖合同及补充协议应予解除，胡明玉返还刘传勇定金1万元并赔偿可得利益损失52万元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十七条、第一百一十条第一项、第一百一十三条第一款、第一百一十九条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除原告刘传勇与被告胡明玉于2016年2月24日签订的存量房买卖合同及补充协议；二、被告胡明玉于本判决生效之日起十日内返还原告刘传勇定金1万元；三、被告胡明玉于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘传勇可得利益损失52万元；四、驳回原告刘传勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。刘传勇、胡明玉均不服一审判决，分别向本院提起上诉。刘传勇上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判胡明玉赔偿刘传勇可得利益损失154.19万元；2.一、二审诉讼费用由胡明玉承担。胡明玉上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项；2.一、二审诉讼费用由刘传勇承担。本院二审查明的事实与一审查明一致，本院予以认定。本院二审认为，本案的争议焦点为：一、胡明玉要求解除合同有无法律和事实依据；二、刘传勇因合同解除造成的损失数额和责任承担。关于争议焦点一，胡明玉主张因刘传勇未及时将首付款65万元转至托管账户，导致其卖房周转的合同目的不能实现而解除合同。经查，首先，胡明玉未举证证明其卖房目的为急需周转资金；其次，合同约定的申请办理过户登记时间在交付首付款日期之前，胡明玉在二审中认可因其当时在外地而未在合同约定的日期申请办理存量房转移登记手续；第三，根据电话录音可以证明胡明玉确有声称涉案房产被保全；最后，根据电话录音和《合同解除通知函》的内容，可以证明双方一直在协商继续履行合同，胡明玉一直未主张刘传勇未及时交付首付款为违约行为。综上，本院认为，因涉案房产未能及时申请办理存量房转移登记手续，双方已就交付首付款时间的延期达成一致意见，刘传勇不构成违约。关于争议焦点二，从电话录音内容可以证明，胡明玉在发出《合同解除通知函》前一直未明确表明其不再履行合同，双方一直就房屋买卖事宜进行协商，故刘传勇在收到《合同解除通知函》后提起诉讼，不存在未及时采取措施避免扩大损失的情形，合同如按约履行，房屋的差价应属刘传勇的可得利益。但因合同未继续履行，其首付款和按揭款也未按约履行，故该部分资金的利息刘传勇也无需再负担，结合本案实际情况，可酌情扣除部分损失。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决：一、维持安徽省黄山市屯溪区人民法院（2018）皖1002民初805号民事判决第一项、第二项及第四项，即解除刘传勇与胡明玉于2016年2月24日签订的存量房买卖合同及补充协议、胡明玉于本判决生效之日起十日内返还刘传勇定金1万元、驳回刘传勇的其他诉讼请求；二、变更安徽省黄山市屯溪区人民法院（2018）皖1002民初805号民事判决第三项为：胡明玉于本判决生效之日起十日内赔偿刘传勇可得利益损失130万元。再审审理期间，胡明玉向本院提交了以下证据：证据一，《借款合同》和《抵押合同》。证明胡明玉于2015年12月10日向李华借款140万元，并于同日将涉案房屋抵押给李华，故双方在签订房屋买卖合同时，涉案房屋已被抵押的事实，该证据与附件三是吻合的。证据二，《存量房买卖合同》。证明因为有140万的借款尚未还清，涉案房屋处于抵押状态，不能交易。故合同附件四约定刘传勇于2016年7月31日前，将65万元存入托管账户，并在当日内申请办理存量房转移手续。刘传勇对上述证据质证意见是：对证据一、证据二，三性均持异议。证据一并不能证明涉案房屋在房产局办理了抵押登记而影响房屋交易，该组证据并不能达到证明目的；对证据二不予认可。本院对上述证据的认证意见：关于证据一《借款合同》和《抵押合同》，其真实性存疑，即使该证据所实，也不能证明涉案房屋在房产局办理了抵押登记；关于证据二,《存量房买卖合同》是本案的重要证据，分别由刘传勇、胡明玉各执一份。在一、二审诉讼阶段法院均采用了由刘传勇所持有的《存量房买卖合同》。胡明玉在再审庭审时，提交了自己所持有的《存量房买卖合同》，经对比，两份《存量房买卖合同》除了在合同的附件四部分内容有所不同外，其余完全相同，刘传勇认可胡明玉提供的合同上的乙方签名是自己亲笔书写，但对两份合同的附件四内容存在不同未作出合理解释。经法庭核实，该两份合同均出自合肥美诚地产营销有限公司，且都是真实的，无伪造情况。由于当时经办的工作人员疏忽而导致刘传勇所持有的《存量房买卖合同》中附件四第一条第一大项第一小项“2016年7月31日前将人民币（大写）陆拾伍万元整（含定金壹万元整）存入托管账户，并在”之后漏填写“当日”二字。因此，应当认定胡明玉所持有的《存量房买卖合同》是当时合同签订情况的完整真实记录，故对证据二应予采信。经审理查明：2016年2月24日，在合肥美诚地产营销有限公司居间下，刘传勇与胡明玉签订《存量房买卖合同》，约定胡明玉将自己位于合肥市经开区松林路与石门路交口一方城市花园4幢1402、1402上室房屋，以260万元的价格出售给刘传勇。在合同主条款的第五条约定，本合同签订之后四个月内双方共同向房地产管理部门申请存量房转移登记手续，第十一条约定，双方同意委托房地产管理部门存量房资金托管中心产权分中心对存量房转让价款实行托管，本合同自双方签订之日起生效。另该份合同还备附了四份附件，其中附件一约定该房屋为毛坯房，附件二为空白，附件三约定该房屋尚有贷款140万元未归还，附件四第一条关于首付款的支付约定为：刘传勇同意于2016年7月31日前将65万元（含定金1万元）存入托管账户，并在当日内申请办理存量房转移手续。合同签订当日，刘传勇与胡明玉又签订了一份《补充协议》，协议第一条约定刘传勇于本协议生效之日支付胡明玉定金1万元，第五条约定如有一方违约导致不能办理手续，违约方赔偿房价20%的违约金。《存量房买卖合同》及《补充协议》签订的当日，刘传勇按照《补充协议》向胡明玉支付定金1万元。后双方既未按照合同主条款约定在合同签订后的四个月内共同向房地产管理部门申请涉案房屋的转移登记手续，也未按照合同附件四的约定，由刘传勇于2016年7月31日前将65万元存入托管账户，并在当日申请办理存量房转移手续。后双方为履行该合同发生分歧。2017年11月3日，胡明玉将案涉房屋以20万元的价格出售给冯洁芝。2017年11月15日，胡明玉又委托律师向刘传勇发出解除合同通知函，称因女儿在合肥工作需要占用此房屋，无法继续履行合同，要求解除《存量房买卖合同》及《补充协议》，胡明玉将按照约定双倍返还定金。2017年11月24日，上述房屋登记于冯洁芝名下。经一审法院委托评估，涉案房屋在2017年11月17日的市场价值为414.19万元。本院再审查明的其他事实与原审查明一致，本院予以确认。本院再审认为，综合各方当事人的意见，本案的争议焦点：一是如何正确认定本案的违约责任；二是如何合理确定刘传勇的损失赔偿额。关于争议焦点一，根据双方签订的《存量房买卖合同》约定，合同签订之后四个月内，双方共同向房地产管理部门申请存量房转移登记手续，并同意委托房地产管理部门存量房资金托管中心产权分中心对存量房转让价款实行托管，但在该合同的附件四第一条对委托房地产管理部门实行存量房交易资金托管具体明确为：刘传勇同意2016年7月31日前将房款65万元存入托管账户，并在当日内申请办理存量房转移手续。可以认为，附件四的上述约定实质是对合同主条款的调整和细化，因此，双方对办理资金托管、支付房屋首付款及申请办理产权转移手续的履行期限都是明确的，刘传勇和胡明玉均应按此约定承担各自的义务。综合全案事实，胡明玉对最终不能履行房屋买卖合同存在过错，应承担违约责任。关于争议焦点二，根据双方当初签订的《补充协议》第五条约定，如有一方违约导致不能办理手续，违约方赔偿房价20%的违约金，该约定既是守约方对自己守约时可得利益的一种预期，也是违约方因违约导致合同履行不能而给合同相对方造成损失的预定，对此胡明玉应当能够预见到。刘传勇在合同签订后仅支付1万元定金外，未按合同履行其他的合同义务，按照《补充协议》第五条的约定来确定刘传勇的损失赔偿额是合理的，故刘传勇的损失赔偿额应认定为52万元，胡明玉应对该损失承担赔偿责任。综上，案经本院审判委员会讨论，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条,第一百七十条第一款第二项以及《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下：一、撤销本院（2018）皖10民终767号民事判决；二、维持安徽省黄山市屯溪区人民法院（2018）皖1002民初805号民事判决。一审案件受理费9100元，财产保全费3170元，评估费7000元，合计19270元，由胡明玉负担；二审案件受理费27867元，由刘传勇负担3000元，由胡明玉负担24867元。本判决为终审判决。审判长  查秋月审判员  刘衍宾审判员  戴 勇二〇二〇年五月二十八日法官助理汪文颖书记员汪振海附相关法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条……原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。