安徽省六安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖15民终490号 上诉人（一审被告）:王先勇,男,1968年7月14日出生，汉族,住安徽省合肥市滨湖新区滨湖家园6号901室,居民身份证号码340122196807144179。 委托诉讼代理人：郑贤红，安徽国运律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵斗星，安徽国运律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）:霍邱县龙盛商品混凝土有限公司,住所地安徽省六安市霍邱县石店镇,统一社会信用代码91341522568995637W。 法定代表人：孙义利，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孙以亮，该公司经理。 委托诉讼代理人：陈伟，安徽兴隆律师事务所律师。 第三人:安徽中扶建设有限责任公司,住所地安徽省合肥市长江西路838号,统一社会信用代码91340100689782910C。 法定代表人：汪昌岩，该公司董事兼总经理。 上诉人王先勇与被上诉人霍邱县龙盛商品混凝土有限公司（简称龙盛公司）、第三人安徽中扶建设有限责任公司（简称中扶公司）案外人执行异议之诉纠纷一案,不服霍邱县人民法院（2019）皖1522民初7081号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年3月11日受理后依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人王先勇及其委托诉讼代理人郑贤红，被上诉人龙盛公司的委托诉讼代理人孙义亮、陈伟到庭参加诉讼，一审第三人中扶公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王先勇上诉称：涉案房屋已经办理了商品房预售许可证，一审认定没有办理预售许可证是错误的；海川公司与上诉人签订《商品房买卖合同》，且向上诉人出具购房款收据以及其他费用收据，足以证明上诉人已经支付了全部房款，一审法院对海川公司出具购房款收据的证明效力不予确认完全背离了案件事实；上诉人依据有效合同，并且交完全部房款，享有排除执行的权利，请求二审予以改判。 龙盛公司答辩称:王先勇称其与海川公司2014年8月13日签订《商品房买卖合同》，以中扶公司欠其劳务费抵付购房款，但在2018年王先勇诉中扶公司拖欠劳务费案中，王先勇自称与中扶公司决算劳务费时间是2015年12月9日，二者明显矛盾；王先勇名下有其他用于居住的房屋且其在法院查封前并没有交付房款，故王先勇的权利不能排除执行。 龙盛公司起诉请求：1.被告王先勇不具有排除执行的实体权利,请求对霍邱县城关镇西湖帝都景园1号楼1单元2203室的房产继续执行；2.两被告共同承担本案的全部诉讼费用。 一审法院查明：龙盛公司与中扶公司凭样品买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月29日立案审理。同年10月14日本院作出（2016）皖1522民初2259号民事判决书。该判决主要内容：被告中扶公司于判决生效后十五日内一次性付清原告龙盛公司货款及违约损失4284448.66元。该判决生效后，中扶公司未主动履行义务，龙盛公司2016年11月23日向本院申请强制执行。本院向被执行人中扶公司发出（2016）皖1522执1129号执行通知书后，中扶公司仍未履行义务，本院于2017年1月3日将中扶公司法定代表人汪昌岩司法拘留。次日（1月4日）龙盛公司与中扶公司及担保人陆广林、海川公司达成“执行和解协议”：一、中扶公司于2017年1月20日前偿还龙盛公司230万元，汪昌岩以其个人所有一套位于合肥的房产对此笔款提供担保。二、中扶公司下欠余款及诉讼费、执行费由海川公司以其所有位于霍邱县“西湖帝都景园”S1商铺及未出售房产提供物的担保，陆广林提供人的担保。当天，本院将担保人海川公司所有位于霍邱县城关镇“西湖帝都景园”10#楼2006室、2106室、2303室和1#楼2203室（本案案涉房产）等4套房产查封，并向霍邱县不动产登记中心等相关部门发出“协助执行通知书”。2017年1月5日海川公司出具担保书，愿以上述4套房产为中扶公司在“执行和解协议”第二项义务提供财产担保，法定代表人张浩在担保书上签名并加盖公司印章。但后来中扶公司一直未履行给付义务，本院在处置案涉房产过程中，案外人王先勇（本案被告）于2019年11月5日以本院查封的案涉房产系其于2014年8月13日与海川公司签订了《商品房买卖合同》，海川公司已于2017年初交付给王先勇为由向本院提出执行异议，请求本院解除对案涉房产的查封。本院经审查:于2019年11月6作出（2019）皖1522执异27号执行裁定书，裁定：中止对霍邱县城关镇“西湖帝都景园”1#楼1单元2203室房产的执行。龙盛公司不服，于2019年11月6日向本院提起执行异议之诉。并提出前述请求。 又查：2013年中扶公司承包海川公司位于霍邱县“西湖帝都景园”S1商铺、1#楼、10#楼工程，王先勇负责其中木工工程。工程完工后，经结算中扶公司总欠王先勇劳务费212.5万元。王先勇向中扶公司催要劳务费，中扶公司以海川公司尚其大量工程款，所以资金困难为由，愿以海川公司给付的未出售房产支付劳务费。后来王先勇与海川公司签订了《商品房买卖合同》，海川公司将其开发的位于霍邱县城关镇“西湖帝都景园”1#楼2203室（合同内容显示：该套房面积115.95平方米，单价4700元/平方米）卖与王先勇，总价款54.5万元。合同约定交房时间为2015年6月30日，因海川公司工程延误，海川公司未能如期交房。后本院在执行龙盛公司与中扶公司凭样品买卖合同纠纷一案工程中，因海川公司用“西湖帝都景园”10#楼2006室、2106室、2303室和1#楼2203室（本案案涉房产）等4套房产为中扶公司提供担保，本院于2017年1月4日将该4套房产一并查封。2017年1月18日海川公司向王先勇出具一张金额为54.5万元收据，收款事由为：1#楼2203室购房款，直到2017年6月1日王先勇拿到该房钥匙并交纳相关费用。 一审法院认为：本案主要争议焦点有：一、王先勇与海川公司签订的《商品房买卖合同》是否有效。二、王先勇提出执行异议的理由是否成立，其对案涉房产享有的民事权益能否足排除人民法院的强制执行。关于焦点一、王先勇购买海川公司1#楼2203室，因该处楼盘一直未办理房屋预售许可证，导致王先勇无法实现合同目的，故，王先勇与海川公司签订的《商品房买卖合同》虽已成立，但自始无效。关于焦点二、王先勇与海川公司签订的《商品房买卖合同》是无效合同，导致王先勇至今尚未取得案涉房产的所有权，在本院查封该房产时，该房产的所有权归担保人海川公司所有，海川公司主动愿为中扶公司债务提供担保，系其真实意思表示，本院查封案涉房产符合相关法律规定。王先勇虽缴纳相关费用并实际占有，但无合法依据。因此，王先勇提出执行异议的理由不能成立，其对案涉房产享有的民事权益不足以排除人民法院的强制执行。综上，原告龙盛公司诉请于法有据，予以支持。被告王先勇辩解：其于2014年8月13日与海川公司签订了商品房买卖合同，双方并按协议约定履行完毕，且被告按约支付了全部房款。从庭审和关联案件可知，王先勇并无证据证明中扶公司当时以海川公司尚未出售案涉房产抵付王先勇债权，故王先勇辩解理由不能成立且与法律相悖。不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零六条、第三百零八条、第三百一十三条、第三百一十四条《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条和《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第八十五条之规定，判决：一、被告王先勇对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益。二、准许本院对安徽省海川置业有限责任公司所有位于霍邱县城关镇“西湖帝都景园”1#楼1单元2203室房产的继续执行。案件受理费8050元，由被告王先勇负担。 二审期间，王先勇提供证据一，商品房预售许可证网上截图与霍邱县房地产管理局对该预售许可证的公示网上截图，以证明在2014年1月6日海川公司就本案涉案房屋的一号楼取得了商品房预售许可证，预售许可证为2013071，房屋用途性质为住宅。证据二，霍邱县和六安市不动产登记中心的查询信息，证明上诉人在霍邱县和六安市均无不动产的信息。龙盛公司对证据一的真实性无异议，关联性有异议，对证据二证明目的有异议，霍邱县和六安市无房屋不代表在其他地方无房屋。 龙盛公司提供合肥市蜀山区人民法院（2018）皖0104民初1458号民事判决，证明王先勇自称与中扶公司决算劳务费时间是2015年12月9日。也说明上诉人房屋买卖合同是在蜀山区判决之后临时做出来的。王先勇质证认为该判决书的工程款已经扣除了本案案涉房屋54.5万元工程款。 本院对上述证据真实性、关联性均予以确认。 经审理查明：涉案楼盘于2013年12月3日已取得商品房预售许可证。二审查明的事实同一审法院。 本案争议焦点，王先勇对涉案房屋的权利能否排除人民法院的执行。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，金钱债券执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，海川公司向王先勇出具购房款收据及王先勇与物业公司订立物业管理合同均在人民法院对涉案房屋查封之后；王先勇所诉称以中扶公司欠其劳务费抵付购房款而与海川公司在2014年8月13日签订《商品房买卖合同》，从而取得涉案房屋，此与2018年王先勇在合肥市瑶海区人民法院起诉中扶公司劳务合同纠纷一案中，称其与中扶公司在2015年12月9日才进行劳务结算相矛盾，且该案生效判决所确定的以房抵债房屋中并没有涉案房屋。在王先勇的身份证登记的地址与合肥市瑶海区人民法院查明的王先勇住址在合肥市不同的地区，其也未提供充分证据证明涉案房屋是其名下唯一的居住地，综上，王先勇的举证不能证明其对涉案房屋完全排除人民法院执行的权利。一审认定基本事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，上诉人上诉理由不能成立，不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8050元，由王先勇承担。 本判决系终审判决。 审判长 项 军 审判员 文士祥 审判员 张 菊 二〇二〇年五月二十六日 法官助理王婷婷 书记员刘畅