上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终1237号上诉人（原审被告）：杨纲虎，男，1950年11月11日出生，汉族，住上海市卢湾区。委托诉讼代理人：杨川，远闻（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海双爱物业管理有限公司，住所地上海市静安区中兴路465号一层。法定代表人：张荣，执行董事。委托诉讼代理人：杜洁，上海市君志律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈鎏琪，上海市君志律师事务所律师。原审第三人：上海宝岛同健大药房有限公司，住所地上海市徐汇区斜土1628-1号底层。法定代表人:慈荣,总经理。委托诉讼代理人：慈斌，副总经理。上诉人杨纲虎因与被上诉人上海双爱物业管理有限公司（以下简称双爱物业公司）、原审第三人上海宝岛同健大药房有限公司（以下简称宝岛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2019）沪0104民初12913号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人杨纲虎上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求。事实和理由：涉讼房屋租给上诉人的真实原因为原权利人上海XX厂给予退休员工的特殊待遇，被上诉人自始没有证明其经营管理涉讼房屋的来源合法，故被上诉人无权提起诉讼；双方间建立不定期租赁关系，然被上诉人恶意阻断上诉人按约支付房租的渠道，房租应当以原租赁合同约定的每天人民币（下同）45.40元标准计算；门面房在斜土路沿街，而北楼一小间与门面房不在一起，收费标准应以门面房标准的一半予以计算；双方对续租有过协商，上诉人已支付2017年1月至6月的租金，被上诉人以实际行动表示上诉人可以续租，双方间已建立不定期租赁关系，上诉人支付的系房屋租金，而非房屋使用费。被上诉人双爱物业公司辩称，被上诉人对涉讼房屋的承租权利不仅来源于上海XX厂的授权，还来源于上级单位上海XX公司的授权，其起诉主体资格符合法律规定；双方就新的租金标准无法达成一致，被上诉人也未同意上诉人继续使用房屋，上诉人属于非法占有房屋，一审法院根据双方间合同约定判决相应的使用费并无不当，故其认为一审判决正确，要求维持原判。原审第三人宝岛公司述称，其经营十多年来一直严格按约支付租金，无论判决结果如何，其愿意继续租赁房屋，故其要求法院依法判决。被上诉人向一审法院起诉请求判令：1、杨纲虎返还上海市徐汇区XX路XX号-XX房屋38.96平方米及仓库两间30平方米；2、杨纲虎支付房屋使用费自2017年1月5日起至房屋实际返还之日止，按每天每平方米2.5元，扣减已支付的12,489元。原审中，双爱物业公司变更第一项诉请为：杨纲虎返还上海市徐汇区XX路XX号-XX室房屋38.96平方米及仓库两间30平方米，宝岛公司配合腾退上海市徐汇区XX路XX号-XX室房屋。一审法院认定事实：2001年1月12日,上海XX厂（甲方）与杨纲虎、叶某（乙方）签订房屋租赁合同，甲方将上海市XX路XX号朝东第一、第二间门面100平方米店面及附属仓库2间100平方米给乙方经营使用，根据剥离下岗人员可享受店面50平方米或仓库用房50平方米的优惠，全年租金为85,300元，租期从2001年2月1日至2006年1月31日。2006年8月28日，上海XX厂（甲方）与杨纲虎(乙方)签订房屋租赁合同，甲方将XX路XX号店面32.868平方米和仓库6.0885平方米出租给乙方经营使用，全年租金15,378元，租期从2006年9月1日至2011年12月31日。2007年10月8日，上海XX厂同意杨纲虎将XX路XX号街面房转租（不得经营餐饮和带油烟的食品加工）。2011年7月1日，上海XX厂出具授权委托书将XX路XX弄-XX号物业地块全权委托双爱物业公司经营管理。原审另认定，2011年12月20日，双爱物业公司（甲方、出租方）与杨纲虎（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定甲方将上海市徐汇区XX路XX号-XX室房屋出租给乙方，建筑面积38.96平方米，房屋用途为店铺。租赁日期自2012年1月1日起至2016年12月31日止，甲乙双方按租赁物业现状交接。租金按建筑面积每天每平方米1.17元，年租金16,578元，月租金1,381.50元。租赁保证金2,100元。乙方在租赁关系终止之日起5日内返还租赁物及附属设施。乙方逾期返还租赁物及附属设施，每逾期一日，乙方应按照每平方米2.5元向甲方支付占用费。双方签订补充条款约定，租金递增情况为2012年1月1日-2012年12月31日，年租金16,578元；2013年1月1日-2013年12月31日，年租金17,778元；2014年1月1日-2016年12月31日，年租金18,978元。另：甲方将XX路XX号仓库2间（窗朝南），面积为30平方米再租赁给乙方经营使用，租期2012年1月1日至2016年12月31日，年租金6,000元。2016年底，双爱物业公司向杨纲虎发送续签合同征询函。但之后双方未就续签事宜达成一致意见，杨纲虎使用房屋至今。2018年11月，双爱物业公司向杨纲虎发送律师函，要求杨纲虎结清2017年7月至今的房屋占有使用费，并在收到函7日内返还租赁房屋。原审再认定，2018年4月，杨纲虎的委托人小王与曹明晨签订房屋租赁合同将XX路XX号-XX室门面房出租给曹明晨，月租金17,500元。2018年3月30日，曹明晨（甲方）与宝岛公司（乙方）签订商铺租赁协议书，约定甲方将上海市XX路XX号-XX室房屋，建筑面积40平方米出租给乙方，租期自2018年4月10日至2020年4月9日，租金每月19,500元。（原审庭审中，宝岛公司表示其于2014年4月就与曹明晨签订租赁合同，承租该门面，产权人XX工程局还盖章同意的。）原审还认定，上海市徐汇区XX路XX号房屋原门牌号为XX号，其产权人为XX工程局有限公司（原名称XX工程局、XX工程局）。上海A有限公司系中交第三航务工程局有限公司的全资子公司。上海B有限公司的大股东为上海A有限公司。原审还认定，2002年9月，上海XX厂获得上海B有限公司出具的《租用公房凭证》，上海XX厂成为上海市徐汇区XX路XX号-XX号房屋的承租人。2007年6月上海B有限公司注销清算，上海A有限公司作为股东承担未了事宜。2013年3月5日，上海XX厂注销。2013年9月，上海XX公司出具委托书全权委托上海双爱物业管理有限公司经营管理XX路XX-XX号房屋原泰康食品厂《租用公房凭证》的物业。上海A有限公司出具情况说明，表示其受中交第三航务工程局有限公司指定经营管理上海市徐汇区XX路XX号房屋，并认可该房屋自2013年9月起由上海XX公司履行《租用公房凭证》中承租人的权利义务至今。2012年至今，双爱物业公司向上海A有限公司三航物业管理分公司支付了XX路XX-XX号房屋的租金。原审中，杨纲虎表示其已于2010年从上海XX厂办理退休手续。原审中，关于系争房屋使用情况，双爱物业公司明确要求杨纲虎返还的系争房屋包括XX号-XX室门面及一间小间，仓库两间每间约15平方米；杨纲虎表示合同中约定的38.96平方米包括店面32.868平方米和北楼仓库6.0885平方米，仓库30平方米，店面租给宝岛公司用，其余转租给其他人；宝岛公司表示其租赁的就是XX号门面。原审中，双爱物业公司表示2017年杨纲虎向其支付一笔12,489元，认为是房屋使用费；杨纲虎表示这是双爱物业公司上门来收，就付了这笔租金。双爱物业公司确认收取杨纲虎租赁押金2,100元。一审法院认为：杨纲虎与双爱物业公司就系争房屋所签房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法、有效，予以确认，双方均应恪守履行。双方租赁合同已于2016年12月31日到期，虽然杨纲虎承租系争房屋具有一定历史原因，但杨纲虎未有证据证明其可一直租赁使用，现杨纲虎已经办理了退休手续，且到期后双方不能就续租协议达成一致意见，故杨纲虎应将系争房屋返还。原授权文书因上海XX厂注销已经失效，但根据房屋产权人的授权人上海A有限公司出具的情况说明，其认可上海XX公司作为XX路XX号-XX号房屋的承租人，而上海XX公司又授权双爱物业公司全权经营管理该房屋，故杨纲虎应将房屋返还双爱物业公司。杨纲虎要求双爱物业公司返还多支付的租金，不构成其不返还房屋的理由，杨纲虎未在本案中提出反诉，不予处理。因门面房实际由宝岛公司占有使用，故双爱物业公司起诉要求宝岛公司配合腾退房屋的诉请，于法有据，予以支持。宝岛公司因腾退房屋导致相关合同纠纷，应与合同相对方解决。根据合同约定，承租人应在租赁关系终止之日起5日内返还租赁物及附属设施，承租人逾期返还房屋的，每天需按照每平方米2.5元的标准支付房屋使用费，故杨纲虎应自2017年1月6日起按该标准支付使用费，双爱物业公司该诉请具有合同依据，一审法院予以准许。但2间仓库30平方米的约定在补充条款，并不适用该标准,故仓库的使用费仍应按照每年6,000元标准。一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十五条之规定，于二〇一九年十一月二十九日作出判决：一、杨纲虎于判决生效之日起十五日内向双爱物业公司返还上海市徐汇区XX路XX号-XX室门面（32.868平方米）、北楼一小间（6.0885平方米）及仓库两间（窗朝南，30平方米），宝岛公司配合腾退上海市徐汇区XX路XX号-XX室门面；二、杨纲虎于判决生效之日起十五日内向双爱物业公司支付房屋使用费，自2017年1月6日起至上述房屋实际返还之日止，XX号-XX室（38.96平方米）按每天97.40元的标准计算、30平方米仓库按每年6,000元标准计算，扣除已支付的12,489元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计1,371.60元，由双爱物业公司负担590.30元，杨纲虎负担781.30元。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为,杨纲虎与双爱物业公司签订的《租赁合同》于法无悖，双方均应恪守。杨纲虎对双爱物业公司的起诉主体资格存有异议，对此本院评述如下：首先，双爱物业公司系涉讼《租赁合同》载明的出租方；其次，原审中，上海A有限公司出具的情况证明、上海XX公司出具的授权委托书均证明双爱物业公司有权就涉讼房屋对外签订租赁合同，享有和承担由此产生权利和义务，故杨纲虎的前述异议，无事实依据，本院不予支持。本院需指出的是，涉讼《租赁合同》租期已届满，杨纲虎关于其承租房屋系上海XX厂给予员工特殊待遇的主张并不能成为其继续占用房屋的合法理由。本院注意到，《租赁合同》约定，承租人逾期返还租赁标的物和附属设施设备的，每逾期一日，应按人民币2.5元/平方米向出租人支付占用费，故原审判决的房屋使用费并无不妥，应予维持。杨纲虎主张北楼一小间6.0885平方米的收费标准应以门面房标准的一半予以计算，本院认为，杨纲虎与双爱物业公司间的《租赁合同》约定的租赁标的物面积为38.96平方米，该面积包含了6.0885平方米北楼一小间，故该部分房屋的租金、使用费标准应适用《租赁合同》的相关约定，且双爱物业公司对于减半收取租金、使用费亦不予认可，故杨纲虎的前述主张，显难成立。此外，杨纲虎主张双方建立不定期租赁关系，然双爱物业公司对此不予认可，对此本院评述如下：杨纲虎于2017年支付12,489元，双爱物业公司虽认可收到该笔款项，但坚持认为其收取的系房屋使用费，且二审中，杨纲虎陈述该笔费用收据已经找不到了，无法提供，故本院认为，现有证据无法反映出租期届满后，双爱物业公司继续收取租金且双方就续租达成一致，况且双爱物业公司亦已经发函要求返还房屋，故杨纲虎的前述上诉理由，与事实不符，本院亦不予采纳。综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人杨纲虎关于撤销原审判决，改判驳回双爱物业公司全部诉讼请求的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1,562.60元，由上诉人杨纲虎负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇二〇年五月十一日书记员 张 琦附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；