杭州市拱墅区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0105民初7727号 原告（反诉被告）：杭州明嘉健康科技有限公司，住所地杭州市拱墅区上塘路458号建华水晶大厦水晶城购物中心607-1。 法定代表人：陶舒畅。 委托代理人：章薛楠、黄婧璇，浙江泰正律师事务所律师，特别授权代理。 被告（反诉原告）：杭州水晶城购物中心有限公司，住所地杭州市拱墅区上塘路458号。 法定代表人：许土根。 委托代理人：牟宝强，北京炜衡（杭州）律师事务所律师，特别授权代理。 原告杭州明嘉健康科技有限公司（以下简称明嘉公司）为与被告杭州水晶城购物中心有限公司（以下简称水晶城公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告于2019年8月7日向本院起诉，本院于当日立案受理，依法适用简易程序由审判员周建利独任审判。被告水晶城公司在案件受理后提起反诉，本院审查后依法予以受理。本案于2019年10月28日、2019年12月13日两次公开开庭进行了审理。明嘉公司的委托代理人章薛楠、黄婧璇、水晶城公司的委托代理人牟宝强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告明嘉公司起诉要求称：被告与案外浙江嘉仕堡健康科技有限公司于2017年12月16日签订了《杭州水晶城购物中心有限公司店铺租赁合同》，约定了被告收取铺位定金、铺位押金合计190000元，在嘉仕堡公司店铺开业之后转为质量保证金。后原被告、嘉仕堡公司签订《容瑜伽补充合同（一）》，约定由原告承继在原租赁合同中嘉仕堡公司的全部权利义务。原告对店铺进行装修，花费1099000元，以“容瑜伽”字号对外经营。但近期，被告某些行为侵害原告权益。被告于2019年6月4日在未通知原告情况下直接拉闸中断原告经营场所供电，又于2019年6月19日发布《商户告知函》，被告招商工作有关负责人，通过微信向原告负责人威胁将对原告营业场所再次断电，严重影响原告的正常经营，造成原告直接的经济损失与商誉损失。另外，被告招商人员违反租赁合同第5.1条第三款内容，在租赁期远未届满的情况下对潜在店铺经营者（原告同业竞争者）进行招商工作，并捏造、散步原告资金存在问题的信息，直接导致同业第三方公司以此发布朋友圈，进一步散步了对原告不利的虚假信息。原告从事健身消费行业，经营场所内的稳定供电，是原告经营发展需要，也是消费者生命、健康等权益的保证，被告违反原租赁合同主旨，肆意断电、威胁断电，严重影响原告正常经营，也严重威胁消费者合法权益。同时，原告招商人员捏造、传播不实消息，并导致第三方在微信朋友圈散布虚假信息，严重损坏原告商誉，使原告流失客户，直接造成经济损失。被告上述违约、侵权行为表明其不愿意履行合同主要义务，未为原告提供稳定有效的租赁环境。同时被告行为使双方向履行合同的信任基础丧失，继续履行合同将不符合合同目的。原告于2019年6月26日向被告发送《解除合同通知书》，要求解除原告租赁合同，被告于2019年6月27日收到。原告认为被告屡次违约，造成原告严重的经济与商誉损失，原告解除合同于法有据被告应按照租赁合同主旨，按时归还“质量保证金”款项，原告提起诉讼要求：1、确认原被告间《杭州水晶城购物中心有限公司店铺租赁合同》于2019年6月27日解除；2、被告自2019年6月27日起三个月后（2019年9月27日）向原告返还质量保证金190000元；3、被告赔偿其违约行为而导致原告解除合同所产生的装修损失合计860087元（装修设计、施工、消防工程、家具音响合计1099000元，装修残值以合同装修完成之日起至租期结束之日止总计69个月折价残值为零计算，暂计算至合同解除之日2019年6月27日止合计15个月，剩余残值为860087元）。4、诉讼费用由被告承担。 被告辩称：被告于2019年6月27日收到原告解除合同通知书，原告单方面发出解除合同通知的行为系根本违约。原告要求解除合同的理由既不真实，也不符合合同约定。且事实上，原告也并未将店铺恢复原状，并与被告办理房屋交还手续，依然继续占用店铺，且拒绝继续营业，给被告造成了损失。关于质保金的退还，双方已经在租赁合同中进行了约定质保金退还时间，但是本案起诉时，租赁合同的期限没有届满，双方也没有就提前撤店达成书面协议。原告诉请没有事实和法律依据。店铺的装修处置已经在租赁合同中约定，本合同终止、解除或乙方提前撤离后，乙方无权要求甲方对其店铺的装修进行补偿。本案所涉租赁店铺的装修，是乙方为了满足其自身经营进行的投入，事实上本案所涉租赁合同是因为乙方的单方面违约而解除，乙方作为根本违约方，不仅无权要求甲方赔偿其装修损失，反而应当依约承担店铺恢复原状损失，并赔偿占用费。 反诉原告水晶城公司反诉称：反诉原告系水晶城购物中心的合法出租方。2017年12月16日，案外人嘉仕堡公司与原告就案涉店铺签订了《店铺租赁合同》，双方就嘉仕堡公司承租该店铺相关事项达成了约定。2018年5月5日，因嘉仕堡公司经营问题，原被告及嘉仕堡公司共同签署了《容瑜伽补充合同（一）》，三方约定《店铺租赁合同》中嘉仕堡的全部权利义务由反诉被告受让。2019年后，反诉被告因自身经营出现问题，多次拖欠租金、物业费，反诉原告秉着友好合作的精神，仅是提醒其及时支付费用，并未提出解除合同。但反诉被告为了实现逼迫反诉原告解除租赁合同，避免承担违约责任，甚至趁机向反诉原告索要不合理赔偿的目的，多次提出无理要求，并向其经营的瑜伽店内办理了预储值消费卡的消费者们宣扬，其经营不善即将闭店的情况是反诉原告导致的这一虚假事实，还纠集不知情的消费者围堵反诉原告商场办公场所，严重影响了正常经营。2019年6月27日，反诉被告发出《解除合同通知书》，明确表明了反诉被告单方面解除合同的意思表示，且反诉被告也已于2019年7月1日实际开始将物品搬出租赁店铺，并关闭店铺不再经营。反诉原告认为，反诉被告单方面解除合同的行为违反了合同约定，应当承担违约责任及因此给反诉原告造成的损失。故反诉要求：1、反诉被告立即向法苏原告支付提前撤店违约金193905元。2、反诉被告立即支付反诉原告欠付的水费、电费、电话线路费、电话费等共计2823.23元；3、反诉被告赔偿未按合同提前45天通知提前撤店导致的损失96952.5元。4、反诉被告赔偿因其未交还房屋导致的房屋占用费293985元（按照租赁合同约定的租金及物业费标准，自2019年7月1日起，至2019年11月19日止）；5、反诉被告承担因恢复原状产生的费用58000元。审理中，水晶城公司明确撤回第3项诉讼请求。 反诉被告明嘉公司答辩称：2019年6月28日双方合同已经解除，所以解除合同后的占用费应该由反诉原告自行承担。反诉原告违约在先。合同终止或解除后反诉原告有权拆除装修，对此扩大的损失应该由反诉原告自行承担。 明嘉公司为证明其主张的事实，向本院提交如下证据材料： 1、杭州水晶城购物中心有限公司店铺租赁合同，容瑜伽补充合同，证明双方之间存在房屋租赁关系，案外人嘉仕堡公司在原房屋租赁合同中的权利义务由明嘉公司承继。 2、2019年6月4日容瑜伽恢复供电邮件，证明水晶城公司于2019年6月4日拉闸断电，并进一步威胁供电事实。 3、商户告知单、微信聊天记录，证明水晶城公司于2019年进一步威胁原告断电的事实。 4、装修施工合同、消防工程承包合同书、杭州柏尔佳宜家具有限公司购销合同、合同文件、室内项目设计咨询合同，证明为租赁场所投入的装修费用； 5、朋友圈截图，证明水晶城公司招商人员进行招商，捏造明嘉公司资金困难的不实信息，致案外原告同业竞争公司发布朋友圈，进一步导致商誉及经济损失。 6、解除合同通知书、邮寄信息，证明2019年6月26日发送解除合同通知书的事实。 7、收款收据，证明水晶城公司收到定金、铺位押金19万元的事实，之后该款项按约转为质量保证金。 水晶城公司为证明其主张的事实，向本院提交如下证据材料： 1、店铺租赁合同、容瑜伽补充合同（一），证明双方合同关系及权利义务内容； 2、应付费用计算清单、计算依据，证明明嘉公司欠付相关费用的事实； 3、解除合同通知书，证明收到明嘉公司单方解除租赁合同通知书的事实； 4、关于要求搬离、腾空并承担违约责任的通知函、照片，证明水晶城公司要求明嘉公司承担违约责任并要求恢复原状的事实。 5、授权委托书，证明反诉被告已于2019年7月1日起开始搬离租赁店铺内相关物品的事实。 6、租赁店铺现场视频，证明2019年7月9日前，反诉被告已将店铺关闭不再营业但未恢复原状的事实。 7、工商信息，证明反诉被告截至2019年7月15日为止，注册地仍为涉案店铺的事实。 8、微信截图、现场视频，证明截至2019年11月14日，租赁房屋仍未恢复原状，且反诉原告再次发送信息告知反诉被告将委托第三方恢复原状，2019年11月19日完成拆除的事实。 9、拆除清运协议、发票，证明水晶城公司为恢复原状支出了相关费用的事实。 当事人提交的证据，经当庭质证，本院认证如下： 明嘉公司提交的证据，水晶城公司对证据1无异议，本院予以确认。对证据2、3、5的真实性有异议，本院认为明嘉公司未能提供该证据原始载体，无法核查真实性，本院不予确认。水晶城公司对证据4中设计咨询合同有异议，其他合同真实性无异议，但对关联性有异议，认为仅能证明明嘉公司签订了相关协议，不能证明实际支付情况，本院对明嘉公司签订相关协议并进行店铺装修的事实予以确认。水晶城公司对证据6、7无异议，本院予以确认。 水晶城公司提交的证据，明嘉公司对证据1、3、4、5、6无异议，本院予以确认。对证据2有异议，本院认为该证据为水晶城公司单方制作，不具证明力，本院不予确认。对证据7的关联性有异议，本院对其真实性予以确认。对证据8、9的真实性合法性无异议，但认为自2019年7月9日起水晶城公司就已经控制房屋，且具体指出的数额有异议，应按照双方过错承担。本院对该两组证据的真实性合法性予以确认。 结合上述有效证据及当事人陈述，本院认定事实如下： 2017年12月16日，水晶城公司（甲方）与案外人嘉仕堡公司（乙方）签订店铺租赁合同，约定由乙方承租水晶城购物中心6080室店铺，面积为417平方米。租金自2018年1月1日至2021年12月31日按套内面积3.5元/天/平方米收取，物业费为1.5元/天/平方米。合同签订之日5日内，乙方需支付铺位定金50000元及铺位押金140000元，定金及押金在开业之日起3天内转为质量保证金。合同期限届满或双方同意提前撤店时，乙方同意保留其已交纳的质量保证金，用于店铺已售商品的售后服务。合同期满或双方书面同意提前撤店之日起三个月后，双方根据质量保证金的使用情况进行清算，并多还少补。计租期为1个月，每个计租期结束前15天支付下一个计租期的租金及物业管理费，逾期支付的按每日千分之一支付滞纳金，超期60天的，甲方有权解除合同。关于提前撤店，双方约定，如乙方拟在合同期限届满前终止合同的，应于撤店前45日向甲方提出书面撤店申请，经甲方书面同意并向甲方支付违约金后方可撤店，违约金数额为三个月租金及物管费。另约定如合同终止、解除或乙方提前撤店后，乙方无权要求甲方对其在店内的装修投入进行任何补偿。 2018年5月15日，水晶城公司（甲方）、明嘉公司（丙方）以及嘉仕堡公司（乙方）签订《容瑜伽补充合同》，约定甲、乙方原合同乙方的权利和义务于2018年5月15日起由丙方继承。明嘉公司承租涉案店铺后对店铺进行了装修，并开始营业。后在履约过程中，双方因租金交付等问题发生争议。明嘉公司未能按约及时支付6月份租金。2019年6月25日，明嘉公司向水晶城公司寄送《解除合同通知书》，表明因水晶城公司拉闸断电等行为影响其正常经营，要求解除合同并表示不再支付后续租金，并要求沟通质量保证金及撤店事宜。28日水晶城公司回函，表示鉴于明嘉公司单方面解除合同，要求明嘉公司腾空房屋，拆除装修恢复房屋原状，并要求支付提前解除合同违约金187650元，赔偿未提前45天提出撤店申请的损失93825元。 2019年7月1日，明嘉公司开始陆续搬离涉案店铺内物品，并确定代理人办理相关沟通和协商工作。至2019年7月9日，明嘉公司已关闭店铺不再经营。2019年11月14日，水晶城公司对店铺进行强制腾退及恢复原状，并预先告知明嘉公司。水晶城公司为此支出拆除及垃圾清运费用共计58000元。 本院认为：明嘉公司、水晶城公司、嘉仕堡公司三方协议确认了明嘉公司概括受让原水晶城公司与嘉仕堡公司签订的《店铺租赁协议》，三方意思表示真实，合同有效，故《店铺租赁协议》相关约定对明嘉公司及水晶城公司具有法律拘束力，双方应按约履行。明嘉公司主张水晶城公司对其进行断电，一则未能提交确切证据证明断电事实，另即使断电情形存在，依据明嘉公司的陈述，断电时间最长未超过一天，尚未导致合同无法继续履行，尚不足以支撑明嘉公司据此要求解除合同。明嘉公司主张水晶城公司捏造传播不实消息，影响其经营，亦未能提供确切证据支持，本院不予采信。据此，明嘉公司并不享有法定的解除权或约定解除权，故其通知水晶城公司解除合同并不发生解除的效力。综上对于明嘉公司要求确认双方店铺租赁合同于2019年6月27日解除的诉请，本院不予支持。明嘉公司于2019年7月开始实际停止营业，并陆续搬离租赁店铺，以其实际行为明确不再继续履行租赁协议，合同无法继续履行。水晶城公司庭审中也明确表示主张解除合同。据此双方合同解除。明嘉公司的行为构成违约，双方合同约定解除或提前撤店后，承租方无权要求对其在店内的装修投入进行任何补偿，且现有证据也未能证明水晶城公司存在违约情形，故对于明嘉公司要求赔偿装修损失的诉请，本院不予支持。根据双方合同约定，合同期满前提前终止合同的，违约金数额为三个月租金及物管费，据此水晶城公司主张违约金，符合双方约定，本院予以支持，违约金数额应为191820元。关于质保金，明嘉公司主张退还，依据合同约定应先行用于处理售后服务，但据双方陈述，目前并未进行过使用，故水晶城公司应予以退还。庭审中水晶城公司主张用于抵扣明嘉公司的应付违约金，明嘉公司亦表示如其需承担责任，则同意进行抵扣，本院据此确认明嘉公司先行缴纳的190000元质保金先行抵扣其应承担的违约金，剩余部分另行支付。明嘉公司擅自退出经营，但未能及时完成租赁店铺的交付及恢复原状工作，据此实际上持续占用了涉案店铺，水晶城公司据此要求其支付占用费，本院予以支持。占用费计算时间为自2019年7月1日至恢复原状之日，即2019年11月19日，经计算为293985元。明嘉公司提前解除合同，应承担恢复店铺原状的义务，其未能自行履行该项义务，水晶城公司在要求其自行恢复原状，及通知其即将强行恢复原状的情况下，对店铺进行拆除，本院认为因此产生的费用，应由明嘉公司承担。水晶城公司主张该项费用为58000元，明嘉公司亦认可费用金额符合市场价格，本院对此予以确认。水晶城公司主张的水费、电费、电话线路费、电话费等，但未能提交充分证据证明欠付金额，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第一款第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、杭州明嘉健康科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州水晶城购物中心有限公司占用费及物业费合计293985元，支付因房屋原状产生的费用58000元。 二、杭州明嘉健康科技有限公司应向杭州水晶城购物中心有限公司支付违约金191820元，该款项由杭州明嘉健康科技有限公司已经缴纳的质量保证金190000先行抵扣，剩余应付款项为1820元，限杭州明嘉健康科技有限公司于本判决生效之日起十日内付清。 三、驳回杭州明嘉健康科技有限公司的诉讼请求。 四、驳回杭州水晶城购物中心有限公司的其他反诉请求。 当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费减半收取7126元，由杭州明嘉健康科技有限公司承担5837元，杭州水晶城购物中心有限公司承担1289元。反诉案件受理费3022元，保全申请费2083元，合计5105元，由杭州明嘉健康科技有限公司承担5000元，杭州水晶城购物中心有限公司承担105元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 周建利 二〇二〇年五月十三日 法官助理王凌霄 代书记员 刘 媛