浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0212民初17465号 原告（反诉被告）：袁琪朗，男，1965年1月29日出生汉族，工程从业人员，住宁波市海曙区；法律文书送达地址：宁波市鄞州区钱湖南路1058号雍城世家39幢2705室。 被告（反诉原告）：宁波新上海国际物业管理有限公司（统一社会信用代码为9133020425410845X4）。住所地：宁波市鄞州区百丈路166号。法律文书送达地址：宁波市江北区槐树路146号黄金水岸505浙江海音律师事务所。 法定代表人：杨巍峰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李瑾，浙江海音律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈达，浙江海音律师事务所实习律师。 原告袁琪朗与被告宁波新上海国际物业管理有限公司（以下简称新上海物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月9日立案受理后，依法由审判员陈雯雯适用简易程序审理。后被告提出反诉，本院准许与本诉合并审理。本案于2020年3月2日转为普通程序，由审判员陈雯雯独任审理。本案于2020年1月10日、5月22日公开开庭进行了审理，原告袁琪朗、被告委托诉讼代理人李瑾、陈达均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告袁琪朗向本院提出诉讼请求：1.判令被告彻底修复公共排污立管，并将原告物业的客厅、厨房、卫生间墙体、地板、橱、灶台板等大面积腐烂变质、沐浴房拆除、管道改装等等修复原样；2.判令被告删除网上所有对原告不利的网页内容，在网上公开道歉，并说明被告不作为给业主造成损失的事实真相，对原告当面道歉；3.赔偿原告误工损失15000元（1000元/天×15天），房屋租金损失7000元（3500元/月×2个月），合计22000元。事实与理由：被告系原告所在的槐树公寓小区的物业服务公司，因在管理过程中不作为，造成公共排污立管使用过程中长期漏水至15B室,至今问题没有解决。15B室约于2013年开始发现餐厅的墙体等处有水渍,当时还是一个渐渐渗漏的过程,上面的人家用多了多漏,不用不漏。原告为此与被告多次协商，一开始还以为是上面人家漏水，后来因为漏到14B去了,被告就硬说是原告的自来水管暗装,管子漏水造成的，并要求原告将暗管改装为明管。因找不到漏水原因，原告无奈之下对装修进行改造，弃用了原装的暗管系统，将自来水管改为明管。后又发现漏水，被告认为是原告的卫生间整体淋浴房因时间长了导致排水接头漏水,叫原告拆除整体淋浴房，做卫生间防水。原告又将整体淋浴房改造为一般的淋浴间。后来发现漏水情况越来越严重，地板、橱、灶台板等大面积腐烂变质。2014年7月份时漏水如雨注，原告与被告一起找原因，被告总算说这幢楼别的地方有的是总立管漏水引起的,便叫原告打破瓷砖，找到了立管破裂处，用水泥补了一下，并说被告不可能另赔偿原告损失。但因原告损失很大，原告房屋的客厅、厨房、卫生间的墙体、地板、橱、灶台板等大面积的腐烂变质造成的损失约计50000元，淋浴房拆、换费约15000元,管道改装损失15000元,小计约80000元，被告让原告在该小区的两套房(15B、16D)物业管理费不用交了，直至原告认为差不多了再说。原告担心万一卖房被告不肯出具物业费交清的单据，被告就给原告一张空白的、盖有物业章的《房屋过户物业服务费用结算清单》,让原告需要时自己填写即可，双方不了了之。过了几年,2017年、2018年公共排污立管又漏水,被告又多次来敲打原告家的墙面，修补公共排污立管，但仍不给原告修墙面。原告多次打电话要求被告修瓷砖，租客也多次与被告交涉，但被告让原告自己修，也不补偿原告损失。每年每次去讲，被告就说原告不用交物业管理费，多年来置之不理。原告于2019年11月26号早上收到被告发来的催讨物业费的短信，原告依短信提供的电话打去，对方说这是公司的事，你打官司去好了；原告按短信提供的网址一查，发现被告发出的催讨物业费的律师函。原告十分气愤，因为并未收到过该函，也无人打电话通知原告，律师事务所不调查原因就直接在风险信息网上催交物业管理费，费用计算也有误，故原告只能提起诉讼。 被告新上海物业公司答辩并反诉称：一、公共管道漏水和物业公司有关联，被告一直在维修公共排污立管，2019年也维修过，已经尽了维修义务。楼上漏水与物业服务无关，不是被告的责任。二、原告房屋现状部分是公共排污立管漏水引起，部分是楼上漏水引起，原告和楼上业主就漏水问题达成过赔偿协议。即便是公共排污立管漏水引起，原告也只负责维修公共排污立管，而非原告的室内装修。三、原告自行封闭了公共管道，导致公共排污立管加速锈蚀、腐烂，原告自身有过错；但即便原告自身有过错，被告也一直在维修。被告的物业服务获得了街道的肯定和奖励。四、被告催交物业费属实，原告提出过异议，但被告经核实认为原告的异议不成立，故律师函里也没有不实陈述，被告无需赔礼道歉。综上，请求驳回原告的诉讼请求，并反诉要求原告立即支付自2014年1月31日起至2019年12月31日止，槐树小区槐树巷6号15B的物业综合服务费等10638.2元、违约金6983元，合计17621.2元。10638.2元的具体构成：综合服务费1.2元/平/月×95平×71个月=8094元，公共设施设备维修费2元/平/年×95平÷12×71个月=1124.2元，电梯电费20元/月×71个月=1420元。 原告袁琪朗针对被告新上海物业公司的反诉答辩称，一、原、被告在2014年达成过平衡，即原告漏水的损失被告不赔偿，被告免除原告两套房子(15B、16D)交纳物业费的义务，免除时长由原告自己看着办。二、被告要求支付物业费已超过二年的诉讼时效。 本院结合原、被告陈述、举证质证和本院组织的现场勘验，确认本案事实如下：原告系宁波市江北区槐树巷6号1号楼1502室业主，为高层住宅，建筑面积83.10平方米，自2014年1月31日之后未再交纳物业费。被告系该小区的物业服务公司，多年来一直为该小区提供物业服务，自2014年1月1日至2019年12月31日，每年度均与槐树公寓小区业主与住用人管理委员会（以下简称业委会）签订《槐树公寓物业管理服务合同》一份，内容均约定：槐树公寓小区共有3幢高层住宅和3幢多层住宅，委托被告实行物业管理，合同期限均为当年1月1日起至12月31日止；委托管理事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，公用设施、设备的养护、维修、运行和管理等10项；被告负责向业主和物业使用人收取物业管理综合服务费、公共设施维修费、电梯电费、停车费及建筑垃圾清运费、代收专项维修基金、每年度按规定标准向宁波市物业和住房维修资金管理中心申请划拨槐树公寓房改房业主中修以下维修资金（公共维修基金）的管理和使用，槐树公寓共有房改房181套（有的合同载明为182或183套）；物业综合服务费为高层1.2元/平方米/月，公共设施维修费按市物价局核定的标准（其中2019的合同约定为按有关规定执行），高层电梯费为20元/户/月；业主和物业住用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应缴管理费的千分之二交纳滞纳金；因槐树公寓房屋日久陈旧，设施设备面临大修，业委会应设法筹集维修资金来保证物业小区的安全；等等。原告房屋的专项维修基金已交纳。庭审中，原、被告均认可物业服务费一般在每年度的年末支付。 宁波市江北区中马街道盐仓社区居民委员会在2012年12月20日、2015年10月9日出具的《关于槐树公寓物业服务的评议意见》载明：“槐树公寓小区是盐仓社区下属的一个老小区，小区规模较小，由三幢高层楼和三幢多层楼组成，是一个封闭式的老小区。……通过对小区不定期的检查中，我们发现……物业公司对小区内管道堵塞，水管漏水等现象发现后能及时处置……”业委会在2012年12月20日、2015年10月14日出具的《关于槐树公寓物业服务的评议》载明：“新上海物业槐树公寓管理处通过这几年的工作表明，物业公司在小区管理所做出的成绩是突出的，特别在卫生、治安、绿化管理、维修及时率、社区活动等方面尤为突出。……” 原告袁琪朗的房屋2012年曾发生漏水，原告于2012年10月8日向宁波市江北区人民法院起诉楼上1602室业主朱纪成，要求法院判令朱纪成：“1.漏水造成对1502室房屋的客厅、厨房、卫生间的墙体、地板、橱、灶台板等大面积的腐烂变质进行赔偿，约计35000元；2.赔偿原告直接与间接损失：误工损失每天1000元×7天=7000元，房屋出租金损失3000元，管道改装费5000元。”该案案号为（2012）甬北民初字第1041号。后双方达成调解，由朱纪成赔偿原告袁琪朗房屋维修及其他各项损失共计17000元。 原告房屋原对公共排污立管进行了封闭，现已部分撬开。该房屋现为出租状态，租客于2017年7月10日入住，租金为3300元/月。原告自认之前也有租赁，因2014年维修墙面，2015年时空关过一年。 本院于2020年4月14日组织原、被告现场勘验。原告确认房屋损坏为：1.卫生间公共排污立管漏水及墙面问题尚未修复；2.为配合物业查找漏水原因，卫生间淋浴房拆除重做；3.客厅墙面及地板污染损坏，地板宽度约50公分，长度和墙体持平。被告认为：1.立管不应该封闭起来；2.淋浴房确实有拆除，但是经原告同意拆除的，且当时漏水的原因确实是淋浴房管子漏水；3.客厅的墙面和地板是漏水引起的，被告只对漏水负有及时修理责任，没有赔偿义务；且地板应该是2012年漏水后没有修复，长期积水引起的。现场勘验过程中，因原速干水泥脱落，被告又派人用速干水泥对漏水处进行了修补。庭审中，原、被告也再次确认物业一直有用速干水泥对漏水处进行修补。 2019年11月26日，原告收到催交物业费的短信，载明：“袁琪朗：新上海物业要求2019年11月26日前结清11608.5元（详情ｈｔｔｐｓ:／／ｉｓ.ｇｄ／ｍＶＭ6Ｕｔ），因未履行，已提交信用教育，疑异请电131××××8019。”原告点开网址看到风险信息网上被告发布的律师函和关于原告未交纳物业费的信息等。被告提交了自2014年至2019年期间向原告催款的《催款单》复印件，但无送达或张贴记录。被告另提交了《收费通知》和用印审批单，并在庭审中自认此类催交物业费的通知是笼统的通知，不载明具体的未交费房号和金额，在大堂张贴，不张贴在具体业主的门上。原告袁琪朗称在短信之前从未收到过被告的催费通知。 原告手上持有盖有宁波新上海国际物业管理有限公司槐树公寓管理处章的《房屋过户物业服务费用结算清单（表一）》一份，内容空白。原告称该清单系原、被告就原告房屋损失和物业费达成的平衡，被告允许原告在该小区的两套房子物业费都不用交。被告称章是真实的，但没有这样的平衡；此类清单一般空白盖好章放在管理处的抽屉里；该清单下方注明“本表一式四份，房屋登记机构、出售方、购买方、物业服务企业或社区各一份”，如达成过平衡，原告也不可能只有一份。 以上事实由原告提供的房产证、照片、催费短信、网页截图、律师函、结算清单等证据，被告提供的业委会和居委会评议、原告袁琪朗与案外人朱纪成在江北法院诉讼的案件资料，朱纪成的证明、收费通知等证据，本院的现场勘验，以及原、被告在庭审中的陈述予以证明。 本院认为：本案主要的争议焦点主要为：一、被告是否负有修复公共排污立管的义务、是否需要对原告的受损装修恢复原样；二、被告是否需要删除发布于网上内容并赔礼道歉、原告是否应当交纳物业费。 关于第一个争议焦点，本院认为被告负有修复公共排污立管的义务，但原告恢复原样的主张不能得到支持。关于被告对共用设施设备的修复义务，《槐树公寓物业管理服务合同》有明确约定，被告也认可属于其义务。根据本案查明的事实，被告一直在用速干水泥修补，而非没有作为。原告认为速干水泥只起临时修复作用，不能彻底解决问题，要求通过更换等彻底修复。但一方面，在速干水泥也能修补漏洞的情况下，更换的合理性存在一定疑问；另一方面，槐树公寓小区属于老小区，很大一部分房屋为房改房，未交纳专项维修资金，物业对管道改造受限较多，故本院认为在速干水泥也能补漏的情况下，原告要求被告以更换等方式彻底修复公共排污立管的诉讼请求难以得到支持。但如果漏水继续发生，原告通知被告后，被告仍应及时提供补漏服务。关于原告恢复原样主张中的墙面和地板，因与2012年漏水损坏存在重叠，原告未举证证明是2014年之后漏水损坏的，也未举证证明2012年损坏后原告对墙面和地板进行了修复，故漏水与现状的因果关系不足，本院不予支持。关于原告恢复原样主张中的淋浴房拆、管道改装，因拆除后原告已经进行了修复，故恢复原样的依据不足，本院不予支持。根据住房和城乡建设部发布的《住宅设计规范》GB50096-2011第8.2.8条规定，污废水排水立管的检查口宜每层设置。原告自称为工程方面专业人士，应当预料将公共排污立管封闭而未留检查口的后果，即可能加大湿度，万一发生漏水会加大排查漏水原因的难度，造成或扩大损失等。故即便原告要求被告赔偿以上项目的修复费用，但因费用无相关证据证明，原告自身存在很大过错且未举证证明物业有过错，本院也难以支持。 关于第二个争议焦点，本院认为原告应当交纳2016-2019年度的物业费，被告无需删除网上内容、赔礼道歉。原告辩称对业委会和《槐树公寓物业管理服务合同》不知情，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故原告的该抗辩意见本院不予采纳，原告应当按照物业服务合同的约定交纳物业费。根据《槐树公寓物业管理服务合同》关于物业费的约定和宁波市的相关规定，原告房屋的综合服务费应按1.2元/平方米/月交纳，公共设施维修费应按2元/平方米/年交纳，电梯费应按20元/户/月交纳，即每年度应交纳各项物业费1602.84元。被告已书面催交，但原告仍未交纳，故被告有权请求原告支付物业费。原告关于和被告就漏水损失和物业费达成平衡的说法，并无充分的证据支持，本院不予采纳。原告关于诉讼时效的抗辩，于法有据，本院结合每年度物业费的交费时间、被告向原告催交物业费的时间和法律关于诉讼时效的规定，确定被告2014年度、2015年度的物业费已过诉讼时效，本院对此不予支持，原告应向被告交纳2016-2019年度的物业费6411.36元。因原告未交纳物业费事出有因，并非恶意拖欠，原告在2019年11月之前也无充分的催交证据，故对被告要求原告支付违约金的诉讼请求，本院不予以支持。原告要求被告删除网上内容并说明真相、赔礼道歉的诉讼请求，因被告在网站发布的律师函仅表明了原告未交纳物业费的事实，并未作其他评价性描述，催天下和风险信息网站也未披露原告的其他个人信息，第三方无法据此信息明确指向原告，且本院认为原告欠费属实，故原告的该项诉讼请求本院不予支持。 此外，原告主张的误工费损失，没有相应事实和法律依据；租金损失因涉案房屋现为带租状态，原告未证明现租金明显低于市场价，也未证明空租期，本院予不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条第一项，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）袁琪朗向被告（反诉原告）宁波新上海国际物业管理有限公司交纳2016-2019年度的物业综合服务费、公共设施维修费和电梯费合计6411.36元，限于本判决生效后十日内履行； 二、驳回原告（反诉被告）袁琪朗的全部本诉诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）宁波新上海国际物业管理有限公司的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本诉受理费350元，由原告袁琪朗负担；反诉案件受理费（减半）120.5元，由原告袁琪朗负担43.5元，由被告宁波新上海国际物业管理有限公司负担77元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 陈雯雯 二〇二〇年五月二十九日 代书记员 朱梦艺