江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终506号上诉人（原审被告）：李友文，男，1964年4月14日生，汉族，住江西省吉水县。委托诉讼代理人：邹龙，江西赣中律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江西省吉水县农业生产资料公司，住所地江西省吉水县城南门农药仓库，统一社会信用代码91360822162110042E。法定代表人：李小润，该公司总经理。委托诉讼代理人：谭棠武，江西荟萃律师事务所律师。原审被告：张锦，男，1975年1月1日生，汉族，住江西省吉水县。上诉人李友文因与被上诉人江西省吉水县农业生产资料公司（以下简称吉水农资公司）、原审被告张锦租赁合同纠纷一案，不服江西省吉水县人民法院（2019）赣0822民初2260号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李友文上诉请求：1、撤销吉水县人民法院（2019）赣0822民初2260号判决；2、判令解除上诉人、被上诉人于2009年8月10日签订的《大东山农资培训中心租赁合同》，并判令由被上诉人补偿上诉人在大东山的固定资产剩余五年租期的折价款60万元（暂估价，待后期鉴定结果进行变更）；3、改判驳回被上诉人要求上诉人支付租金35.5万元、逾期利息2万元的诉讼请求；4、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院认定上诉人与张锦“尚拖欠租金35.5万元”认定错误。上诉人及张锦与被上诉人于2009年08月10日签订了《大东山农资培训中心租赁合同》，根据合同第三条约定，前五年租金每年5万元，第二个五年租金每年6万元，第二个五年至2019年08月19日止。被上诉人主张的租金也是到第二个五年止，也即前十年租金共计55万元，且一审时，被上诉人提供的证据也证实上诉人及张锦共支付了租金27.5万元，如排除其他一切因素，拖欠金额也只有27.5万元。一审法院认定拖欠租金35.5万元，明显认定错误。二、租赁合同已经不具备实际履行的可能，依法判决解除合同有利于维护合同双方的利益，发挥租赁物的最大经济价值。（1）名义承租人李友文不具备相关培训机构的经营能力。从张锦出具的《申明书》可以看出，上诉人李友文并未实际参与大东山培训中心的经营活动，且李并不具备相关培训中心的经营能力。（2）被上诉人农资公司一审第1项诉讼请求主张“解除《大东山农资培训中心租赁合同》”，上诉人李友文在一审中，当庭表示同意解除合同，并要求对现有股东资产以及投资进行清算。本案合同相对方均同意就本合同进行解除，人民法院判决应当尊重当事人的意思表示，判令解除合同。（3）张锦因刑事犯罪被判令有期徒刑5年，不可能还有经营能力。吉水县法院（2019）赣0822民初194号判决书判决张锦构成犯罪，并判处有期徒刑五年。本案合同租赁期至2024年，到张锦出狱时，合同已经到期并解除。就现实的情况而言，张锦不再具有继续经营大东山培训中心的经济实力与经营时间，一审判决不予解除合同，明显不符合现实情况。（4）租期范围内解除合同，应对剩余资产进行评估，出租人（被上诉人）对获利部分应当返还给上诉人。由于双方就解除合同达成一致，不属于任何一方过错，对剩余未履行期限内的价值，被上诉人应当按照未使用租赁期与合同租赁期的比例支付上诉人人民币60万元（现暂估算为人民币60万元，待后期申请鉴定后对此进行折算）。三、张锦与吉水农资公司曾就新建厨房抵扣租金达成一致，一审判令上诉人李友文与原审被告张锦支付租金与违约金的判决错误。（1）上诉人新提交的录音可以证实就此事有过协商，并就“厨房垫付工程款抵扣一半租金”达成一致。因李友文实际未参与经营，对案件情况并不清楚。一审判决宣判后，上诉人李友文联系本案知情人柳维加（时任吉水农资公司经理，现已经退休、租赁合同订立人）、夏普海（时任吉水县供销社主任）、许招贵（时任农资公司会计）。录音中柳维加、夏普海、许招贵均有提及，当时张锦曾与农资公司相关领导就新建厨房抵扣租金一事进行过协商，且双方就此事已经达成了一致。（2）实际交租情况可以与“厨房工程垫资款抵扣一半租金”一事相互印证。通过吉水农资公司交租情况可知，自2009年8月7日至2018，合同计算租金为55万元，实际交租为27.5万元。于此，可以看出实际交租正好是一半，能够与当时张锦和柳维加的协商情况对应一致。双方协商结果已经实际履行。四、存在其他的抵扣租金的事实。（1）2010年至2011年，大东山风景区修路2年，影响了承租方经营、合同履行。结合当时张锦与农资公司的协商情况、合同第十二条的约定，表明实际上双方就修路减少两年租金已经达成一致。据此，应当减收2010、2011两年租金。（2）2010年，因雷电影响，培训中心变压器被损坏，承租方自费3万余元进行维修，合同第八条约定，因雷电损失造成的维修费应当由出租人承担，据此可以抵扣相应部分租金。（3）2019年，因江西706电视调频台的原因，致使大东山培训中心需要新开户、办理电路入户。租赁场地作为培训中心，应当提供相应的电力设备，现因不可归责于承租方的原因致使断电，承租方自费向供电部门申请供电专线的入户费、负感器、线路更换费用（约4万元）应当进行相应的抵扣。综上，一审判决错误，请求二审法院依法改判。被上诉人吉水农资公司答辩称：一、关于解除合同问题。在一审起诉状中，被上诉人提出了解除本租赁合同的诉讼请求。但是，该请求并未被一审法院认可，被驳回了这一诉讼请求。现上诉人提出解除合同的请求，被上诉人并无异议。但是，上诉人在一审中并未提出反诉，却在二审提出解除合同的情形下，要求被上诉人支付60万元的固定资产折价款。这从程序上来说，是不符合民事诉讼法的相关规定的。另外，在双方签订的《大东山农资培训中心租赁合同》第四条约定：……租赁期间或租赁届满，乙方对租赁物的装修、投资建设的不动产不得拆除、损坏，并无偿归甲方所有……。据此约定，上诉人无权要求取得固定资产的装修折价款。二、关于拖欠租金数额问题。一审判决认定上诉人李友文、一审被告张锦拖欠被上诉人租金35.5万元。对此，上诉人李友文不予认可，只认可27.5万元，相差8万元。有此差额的原因是租赁合同第三条约定：……以后每年7月底前，一次性付清第二年的全年租金，以此类推。因此，被上诉人在2019年8月19日起诉时，将2019年7月应交的第二年（2020年）租金8万元计算在内，总共是35.5万元，准确无误，现在合同未解除，尚在履行当中。因此，上诉人应按合同支付拖欠的租金35.5万元。三、关于“按口头协议的约定履行”只须支付50%租金的主张不能成立。上诉人李友文所说的口头协议，是不存在的。上诉人李友文也未提供证据证实，因此，上诉人李友文应承担举证不能的不利后果。四、关于2010年左右吉水县人民政府在大东山修路的问题。对此问题，上诉人李友文从未向被上诉人提出过要求减免租金，双方更未就此达成过新的补充协议。五、关于变电设施的改造问题。对此，上诉人只提供了一份变电设施改造的合同作为证据，并未提供开支发票说明开支的具体数额。另外，双方签订的租赁协议第八条约定：在租赁期内，由于雷电等自然灾害造成电线、变压器损坏，维修费在2000元以上时，需经甲方同意后，乙方方可维修；否则，由此产生的费用由乙方自行承担。……实际情况与此约定不符。原本大东山度假村经营期间，是同706电视台共用变电设施的。由于上诉人李友文拖欠706电视台的电费，导致对方断供电。上诉人不得已才另行安装变电设施。此事上诉人也未与被上诉人协商，未征得被上诉人的同意。因此，即使有开支，也应由上诉人自行承担。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。原审被告张锦二审未到庭，亦未书面答辩。吉水农资公司向一审法院起诉请求：1、判决解除原、被告双方于2009年8月10日签订的《大东山农资培训中心租赁合同》，并终止被告租赁经营权；2、判决被告支付拖欠原告的租金35.5万元，逾期利息2万元；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2009年8月10日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《大东山农资培训中心租赁合同》，约定：1、乙方租赁甲方农资培训中心用于经营活动。租赁物范围为甲方大东山农资培训中心所属房屋及附属设施和场地（一部壹楼除外）；2、租赁期限为15年（从2009年8月20日起至2023年8月19日止）；3、①前五年租金为每年5万元，即2019年8月20日至2014年8月19日止，②第二个五年租金为每年6万元，即2014年8月20日至2019年8月19日止，③第三个五年租金为每年8万元，即2019年8月20日至2024年8月19日止，15年租金合计为95万元整。租金支付方式，签订本合同时，乙方付甲方第一年租金5万元，以后每年7月底前一次性付清第二年的全年租金，以此类推；4、乙方在租赁期的第一年，必须对甲方的租赁物进行改造……。凡因拆建、装潢、装修所发生的一切费用，由乙方负担。租赁期间或租赁期满，乙方对租赁物的装修，投资建设的不动产不得拆除、损坏、并无偿归甲方所有，乙方添置的动产（如家用电器、厨具、床上用品及办公用品等）由乙方处理；5、在租赁期内，乙方应履行租赁物的维修义务，费用由乙方承担，并保证租赁到期后，能正常开张营业；6、在租期内，由于雷电等自然灾害造成电线、变压器损坏，维修费在2000元以上时，需经甲方同意后，乙方方可维修，否则，由此产生的费用由乙方自行承担，2000元以上部分的维修用费由甲方承担，2000元以内（含2000元）由乙方承担；7、违约责任，如有一方不履行合同条款，违约方应当按当年租金的20%向非违约方支付违约金，且非违约方有权单方解除合同，并由违约方承担由此而生产的一切后果和责任。合同还对其他事项作出了约定。合同签订后，原告向被告交付了合同约定的大东山培训中心所属房屋及附属设施，截止2018年被告仅支付了租金27.5万元，尚拖欠租金35.5万元。2018年7月27日，原告曾起诉李友文，李友文承诺会支付租金，并且以先支付2万元换取原告的撤诉，但此后被告又未履行承诺。一审法院认为：原告与被告李友文签订的《大东山农资培训中心租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告将租赁物交付李友文经营后，李友文负有按约支付租金的义务。李友文拒付租金的行为已构成违约，应当承担违约责任。原告据此要求被告李友文交付租金并支付违约金，理由充分，应予以支持。被告张锦虽未在合同上签字，但张锦自认其与李友文系个人合伙关系，李友文提交的证据也证明二被告系个人合伙关系，二被告对合伙的债务（租金违约金）应承担连带清偿责任。双方签订的《租赁合同》虽然约定了一方不履行合同条款，非违约方有权单方解除合同，但考虑到被告方已经履行了合同的大部分条款，已投资相当资金对租赁物改造、装潢、装修和线路改造等，并缴纳了部分租金等实际情况。被告只是履行合同义务有瑕疵，未根本违反合同，其违约行为尚未达到致使不能实现合同之目的，故原告要求解除合同的诉请，依法不予支持。被告在租赁期间花费20000元所施工的高供高计安装工程系其为经营之需对不动产的添制。不属于双方所签合同第八条约定的因雷电原因导致电线变压器损坏所致的维修费用，故应由被告自行承担，被告抗辩该费用应由原告承担，没有合同和事实依据，依法不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六,《中华人民共和国民法通则》第三十五条,《中华人民共和国民诉法》第六十四条之规定，判决：一、被告李友文、张锦于本判决生效之日起十日内连带支付原告江西省吉水县农业生产资料公司自2009年8月20日起至2018年8月20日止的租金35.5万元，并支付违约金2万元，合计37.5万元；二、驳回原告江西省吉水县农业生产资料公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决的指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付债务履行期间的利息。案件受理费6650元，由被告李友文、张锦负担。二审中，上诉人李友文向本院提交了两份新证据：1、上诉人李友文分别与吉水县供销社原主任夏浦海、吉水农资公司原经理柳维加、原会计许招贵的三段通话录音。证明：（1）双方在合同签订后，就新建厨房抵扣一半租金达成一致，并实际执行；（2）经营过程中，大东山修路两年是既定事实，因修路导致培训中心无法实际使用，双方协商因修路导致上诉人的损失，应当减免相对应期间的租金；（3）变压器先后有过2次维修，变压器线路维修，可以抵扣部分租金；（4）双方虽然没有实际订立书面合同，达成一致，但双方对协商结果进行了实际履行。2、大东山公路交工验收申请书。证明：（1）大东山修路是事实，修路期限为2009年12月19日，竣工日期2011年6月16日。（2）依据合同第十二条以及许会计、柳经理等人的通话记录，大东山修路属于事实，符合合同约定的免除2年的租金情形。吉水农资公司质证认为：对证据1中，夏浦海的录音只是证明曾经提过有过新建厨房抵扣租金这个事情，但是抵多少钱没有确定，没有结果。许会计的录音只能证明，曾经谈过抵扣租金的事情，但也没有说谈的结果。柳经理的录音，从文字反映看，也确实谈过厨房抵扣租金事情，但谈的这些事情并没有文字记录，也没有形成书面协议。且柳表示他没有这个权利，如果要签协议，要经过供销社同意。综上，被上诉人对上述录音证据的真实性无异议，但并不能证明双方达成了有关抵扣租金的相关的协议，不能达到上诉人的证明目的。对证据2真实性无异议。大东山修路是事实，修路时间大概是这个时间。本院认为，被上诉人对上述两份证据的真实性无异议，对其真实性予以确认。由于录音证据只能证明上诉人与被上诉人原负责人等商谈过抵扣租金的事实，但如何抵扣没有结果，该证据不能达到上诉人的证明目的。被上诉人吉水农资公司二审未提交新证据。二审经审理查明，上诉人的租赁期限为15年，从2009年8月20日起开始分段计算租金，至2019年8月6日止，租金共计为55万元，上诉人已支付租金27.5万元，尚欠租金27.5万元。在合同履行过程中，上诉人与被上诉人原负责人商谈过新建厨房抵扣租金的事宜，但未有结果。2009年12月至2011年6月，大东山风景区修路，对上诉人承租赁的大东山农资培训中心的经营造成了实质性影响。本院二审查明的其他事实与一审法院认定事实相一致。本院认为：双方当事人争议的主要焦点为，1、本案的所涉租赁合同应否解除？2、上诉人拖欠被上诉人租金数额是多少？3、本案是否存在应当扣减租金的事由？一、关于第一个争议焦点。上诉人与被上诉人签订的《大东山农资培训中心租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定，合同解除有约定解除和法定解除两种方式。约定解除是当事人通过行使约定的解除权或者双方协商决定而进行的合同解除；法定解除是解除条件由法律直接规定的合同解除。本案中，虽然《租赁合同》中约定了单方解除合同条款，上诉人李友文亦要求解除合同，但其合伙人原审被告张锦在一审诉讼中坚决不同意解除合同，考虑到上诉人及原审被告已投资相当资金对租赁物进行了改造、装潢、装修和线路改造，且上诉人未构成根本性违约等实际情况，本案租赁合同尚不具备解除的条件，故上诉人要求解除租赁合同的上诉请求本院不予支持。二、关于第二个争议焦点。双方签订的《大东山农资培训中心租赁合同》第二、三条约定：“租赁期限为15年，从2009年8月20日起至2023年8月19日止；前五年租金为每年5万元，即2019年8月20日至2014年8月19日止，第二个五年租金为每年6万元，即2014年8月20日至2019年8月19日止，第三个五年租金为每年8万元，即2019年8月20日至2024年8月19日止”。被上诉人一审起诉是在2019年8月，主张的租金是计算至2019年8月。根据合同约定，2009年8月至2023年8月的租金共计为55万元，核减上诉人已缴纳的租金27.5万元，上诉人尚欠租金为27.5万元。一审认定上诉人尚欠租金35.5万元错误，应予纠正。三、关于第三个争议焦点。上诉人上诉称，2010年至2011年，大东山风景区修路2年，严重影响了上诉人的承租经营，根据合同约定，应当扣减2010、2011两年租金。本院认为，双方租赁合同第十二条明确约定：“在租赁期间，乙方不得以任何非甲方原因造成而使合同不能履行的理由提出减少租金或解除合同，但大东山修路影响除外，可视影响程度双方协商解决”。根据上诉人二审中提交的新证据，可以证实大东山风景区公路在2009年12月至2011年8月期间处于修建状态，该公路修建期间确实对上诉人及原审被告的租赁经营造成了实质性影响。因此，根据合同约定及本案实际，对2009年12月至2011年8月合计一年半的租金7.5万元应予以扣减。上诉人上诉另称，上诉人的合伙人张锦与被上诉人负责人曾就新建厨房抵扣租金达成了口头协议，且上诉人维修变压器的费用3万元应由被上诉人承担。本院认为，双方对新建厨房抵扣租金事宜合同未有约定，上诉人二审提交的录音证据，只能证明张锦与被上诉人负责人曾就新建厨房抵扣租金问题进行过协商，但能否抵扣、如何抵扣未有结果，故上诉人上诉认为应当抵扣27.5万元租金的上诉请求证据不足，本院不予采纳。上诉人维修安装变电设施，上诉人事先未与被上诉人协商，未征得被上诉人的同意，是否维修、费用多少均未提供证据证实。因此，根据合同约定，该费用应由上诉人自行承担。上诉人要求维修安装变电设施的费用应由被上诉人承担的上诉请求缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实基本清楚，但处理不当。上诉人李友文的部分上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持江西省吉水县人民法院（2019）赣0822民初2260号民事判决第二项；二、变更江西省吉水县人民法院（2019）赣0822民初2260号民事判决第一项为：上诉人李友文、原审被告张锦在本判决生效后10日内连带支付被上诉人江西省吉水县农业生产资料公司自2009年8月20日起至2018年8月20日止的租金20万元，并支付违约金2万元，合计22万元。如果被告未按本判决的指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付债务履行期间的利息。一审案件受理费6650元，二审案件受理费7024.75元，合计13674.75元，由上诉人李友文、原审被告张锦负担9572.30元，被上诉人江西省吉水县农业生产资料公司负担4102.45元。本判决为终审判决。审判长  肖建文审判员  肖永兰审判员  胡 婧二〇二〇年五月二十六日书记员  张 杰