北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终1281号上诉人（原审被告）：史兰宗，男，1951年9月10日出生，汉族，住河北省邯郸市丛台区。委托诉讼代理人：刘兴全，天津全工律师事务所律师。委托诉讼代理人：安东艳，北京千洛航律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京市均豪物业管理股份有限公司，住所地北京市平谷区夏各庄镇公司院内。法定代表人：于庆新，总经理。委托诉讼代理人：林瑞瑞，女，该公司职员。委托诉讼代理人：葛怀民，男，该公司职员。上诉人史兰宗因与被上诉人北京市均豪物业管理股份有限公司（以下简称均豪公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初48456号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月6日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人史兰宗的委托诉讼代理人刘兴全、安东艳，被上诉人均豪公司的委托诉讼代理人林瑞瑞、葛怀民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。史兰宗上诉请求：一、撤销一审判决第1项，改判驳回均豪公司的一审全部诉讼请求，或者将本案发回一审法院重审。二、一、二审案件受理费由均豪公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。（一）一审法院对均豪公司的诉讼请求已经超过诉讼时效的事实未予认定是错误的。北京市第一中级人民法院“（2015）一中民终字第06688号”《民事判决书》的判理部分载明：“本案中涉案的商业用房均于2009年10月11日至10月13日期间交付给购买该商业用房的业主，故李化平、何建昌、陈鹏、陈春义从2009年10月11日成为业主，侯喜梅、史巍、魏秀香、侯永斌从2009年10月12日成为业主，王志国、史兰宗从2009年10月13日成为业主。自成为业主之日起，上述十人应为各自的商业用房承担物业费。”因此，均豪公司在2009年10月就应当知道北京市海淀区润千秋佳苑12号楼1层01-55号房屋（以下简称“55号房屋”）的产权已变更为史兰宗。以此时间起算，均豪公司的诉讼请求已经超过诉讼时效。另外，均豪公司在一审程序中提交《均豪物业润千秋项目业主欠费追缴告知函》（以下简称“追缴告知函”），证明其向史兰宗催缴物业费、垃圾清运费及消纳费，但该证据与均豪公司在一审程序中陈述于2015年通过北京市海淀区法院“（2015）海民初字第14203号”诉讼才得知涉案房屋出售给史兰宗是矛盾的。上述“追缴告知函”可以证明均豪公司在2009年10月就已经知道涉案房屋的产权已经变更为史兰宗。此外，均豪公司与华岳原林投资（北京）有限公司（以下简称华岳原林公司）之间的“（2015）海民初字第14203号”诉讼是均豪公司与华岳原林公司之间就空置费代替物业费问题产生的纠纷，所以，该诉讼不能够证明均豪公司不知道涉案房屋的产权已于2009年10月变更为史兰宗的事实。（二）一审判决认定史兰宗应当向均豪公司支付垃圾清运费及消纳费是错误的。1、北京市海淀区润千秋佳苑业主委员会（以下简称润千秋佳苑业委会）与均豪公司签订的《北京市物业服务合同》中并未约定业主交纳上述费用。2、均豪物业公司在一审程序中提交的《垃圾清运合同》系其与案外人签订，与史兰宗无关，该合同对史兰宗不产生法律效力。3、均豪物业公司在一审程序中提交的向其他商户收取垃圾清运费的有关证据与史兰宗无关，史兰宗与均豪公司之间亦不存在关于垃圾清运费的口头约定。（三）一审判决认定的事实与“（2015）一中民终字第06688号”《民事判决书》认定的事实相悖。依据该判决判理部分所述：“根据2012年5月3日均豪公司润千秋项目部向华岳原林公司出具函件内容，均豪公司认可至2011年仍向华岳原林公司按每月一万元标准收取空置费，故可以认为均豪公司与华岳原林公司在《润千秋佳苑物业服务合同》生效后再次形成合意，即自2009年至2011年期间华岳原林公司商业用房仍以空置费代替物业费用，均豪公司要求收取此期间物业费用的主张即不能成立。”史兰宗在向华岳原林公司团购涉案房屋时，华岳原林公司许诺底商的业主免交物业费的声明是真实有效的，2009年至2011年期间涉案房屋的物业费是以空置费来代替的。此外，史兰宗已提交证据来证明2014年之前涉案房屋的物业费是以空置费来代替的。（四）依据《北京市物业服务合同》的约定，商业用房的物业费是以竣工备案表登记日作为计算物业费的起始依据，但本案中，均豪公司并没有提交此类证据。（五）史兰宗有证据证明涉案房屋在被出租以后，由承租人交纳物业费。对此，一审法院未予认定是错误的。二、一审判决适用法律错误。本案存在以空置费代替物业费，涉案房屋的租户在承租期间交纳物业费，但均豪公司又向业主重复收取物业费的情况。同时，均豪公司擅自扩大收费范围，主张垃圾清运费及消纳费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，法院对均豪公司的诉讼请求应当不予支持。综上，判为所请。均豪公司二审辩称：一、关于诉讼时效。华岳原林公司在“（2015）海民初字第14203号”案件的二审程序中提交了涉案房屋产权已经于2009年10月变更的证据。所以，均豪公司在该案二审判决，即“（2015）一中民终字第06688号”《民事判决书》作出以后，才知道涉案房屋产权已经变更的事实。因此，诉讼时效应该自该判决做出之日开始计算。而后，均豪公司起诉要求史兰宗等业主交纳物业费。所以，均豪公司的诉讼请求没有超过诉讼时效。二、关于空置费代替物业费的问题。2005年4月18日，均豪公司与华岳原林公司签订了东北旺工具厂住宅小区《前期物业服务合同》（以下简称“前期物业合同”），2007年9月18日，双方又签订了《“东北旺工具厂住宅小区”前期物业管理服务合同补充协议》（以下简称“前期物业补充协议”）。依据“前期物业补充协议”的约定，华岳原林公司没有卖出去的房屋由均豪公司管理并提供物业服务，收取的费用是空置费而非是物业费。但是，自2009年3月2日均豪公司与润千秋佳苑业委会签订《润千秋佳苑物业服务合同》起，“前期物业合同”及“前期物业补充协议”废止，开始执行《润千秋佳苑物业服务合同》及《北京市物业服务合同》，该合同中只有关于物业费的约定，并没有关于空置费的约定，均豪公司也是依据这些物业服务合同提起的本案诉讼，所以，史兰宗应当按照均豪公司与润千秋佳苑业委会签的物业服务合同交纳物业费。三、关于垃圾清运费及消纳费。史兰宗是涉案房屋的业主，其已将房屋出租，均豪公司与承租人办理承租手续时，明确告知收取垃圾清运费及消纳费，且告知了收费标准和交纳金额，虽然没为此签订书面合同，但均豪公司已实际提供服务。四、关于均豪公司在一审程序中提交“追缴告知函”的目的是保证催缴物业费时间的延续性，但不能证明均豪公司自2009年就应当知道房屋产权已经变更的事实。综上，请求驳回史兰宗的上诉请求，维持一审判决。均豪公司向一审法院起诉请求：一、史兰宗支付2009年10月13日至2013年3月14日期间拖欠底商1套商铺的物业服务费5804.04元，生活垃圾清运及消纳费2570元。二、史兰宗支付实际追讨违约金1万元。三、本案诉讼费由史兰宗负担。一审法院认定事实：史兰宗系“55号房屋”业主，房屋建筑面积39.08平方米。北京市均豪物业管理有限责任公司（乙方）于2009年3月2日与润千秋佳苑业委会（甲方）签订《润千秋佳苑物业服务合同》，服务期限自2009年1月1日至2010年12月31日，收费标准为商业物业：3.8元/平方米/月（含商业用途住宅物业）。后双方续签合同，服务期限至2011年12月31日。2012年3月2日，均豪公司（乙方）与润千秋佳苑业委会（甲方）签订物业服务合同，服务期限自2012年1月1日至2012年12月31日。2012年12月31日，北京市均豪物业管理股份有限公司居用分公司（乙方）与润千秋佳苑业委会（甲方）签订物业服务合同，服务期限自2013年1月1日至2013年12月31日。2013年12月7日，均豪公司与润千秋佳苑业委会签订物业服务合同，服务期限自2014年1月1日至2014年12月31日，后双方续签合同，服务期限至2018年12月31日。均豪公司称北京市均豪物业管理股份有限公司居用分公司系其公司下属分公司，该年费用亦由其主张。史兰宗不同意交纳物业费及垃圾清运费，称2014年10月27日北京市铭泰热力供应有限责任公司退出前，其交纳了空置费，空置费应折抵物业费。2014年10月27日后其将房屋出租，应由租户交纳，在房屋没有租出去时交纳空置费。史兰宗另称其与开发商及物业公司有交纳空置费的口头约定，均豪公司对此不予认可，称未与史兰宗有过约定。均豪公司称其曾起诉华岳原林公司，要求华岳原林公司支付物业费，但因华岳原林公司已经将房屋出售，故法院驳回了其诉讼请求。为证明自己的主张，均豪公司提交了“（2015）一中民终字第06688号”《民事判决书》，在该判决书“本院认为”部分记载：本案中涉案的商业用房均于2009年10月11日至10月13日期间交付给购买该商业用房的业主，故李化平、何建昌、陈鹏、陈春义从2009年10月11日成为业主，侯喜梅、史巍、魏秀香、侯永斌从2009年10月12日成为业主，王志国、史兰宗从2009年10月13日成为业主，自成为业主之日起，上述十人应为各自的商业用房承担物业费。均豪公司称其于2015年得知开发商出售房屋，之后就起诉了业主，但因为业主于2017年起诉了物业服务合同效力的案件，其就撤诉了，故并未超过诉讼时效。为证明自己的主张，均豪公司提交了“（2017）京0108民初39357号”《民事判决书》，判决驳回陈春义、陈鹏、何建昌、侯喜梅、侯永斌、李化平、史兰宗、史巍、王志国、魏秀香的全部诉讼请求。均豪公司另提交了“（2019）京01民终2434号”《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。史兰宗称均豪公司未提供物业服务，提交了照片、维修清单、电梯验收交接证明。均豪公司对上述证据真实性不认可，称如果是户门里的话就不是其服务范围，其已经提供了物业服务。均豪公司主张物业服务费，称按照每月每平米3.8元的标准自2009年10月13日计算至2013年3月14日，垃圾清运费是按照每年500元计算。另经该院询问，均豪公司称垃圾清运费系办理入住时与使用人口头约定的。均豪公司另提交了向其他商户收取的垃圾清运费票据，记载金额均为每年500元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。史兰宗系“55号房屋”业主。均豪公司及其下属分公司与润千秋佳苑业委会签订物业服务合同，均豪公司为史兰宗房屋所在小区提供物业服务，史兰宗虽称均豪公司未提供服务，但现有证据不足以证明均豪公司未提供物业服务，故对其抗辩，该院不予支持。现有证据可以认定均豪公司为史兰宗房屋提供了物业服务，史兰宗也接受了均豪公司提供的物业服务，故史兰宗应支付相应的物业费。现史兰宗虽称其与均豪公司达成了以空置费抵扣物业服务费的协议，但并未提交相关证据，均豪公司对此亦不予认可，且生效判决中已就空置费进行了认定，故就史兰宗的抗辩，该院不予采信。均豪公司于2015年方在诉讼中得知诉争房屋被出售给史兰宗，史兰宗后又于2017年就物业服务合同效力提起诉讼，该案于2019年终审，故均豪公司起诉时并未超过诉讼时效，对史兰宗提出的时效抗辩，该院不予支持。现就物业服务费，该院按照物业服务合同中约定的标准计算。就生活垃圾清运及消纳费，费用合理，该院予以支持。就均豪公司主张的违约金，因史兰宗并非无故不交纳物业服务费、垃圾清运及消纳费，故就违约金，该院不予支持。综上所述，该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、史兰宗于本判决生效后七日内给付均豪公司自2009年10月13日至2013年3月14日的物业服务费5804.04元，垃圾清运及消纳费1711.07元；二、驳回均豪公司其他诉讼请求。二审中，史兰宗向本院提交如下证据材料：证据1.华岳原林公司与北京日新隆顺机电设备有限公司于2011年4月11日签订的《维修协议》复印件、北京日新隆顺机电设备有限公司和北京玖创方圆科技有限公司分别开具给华岳原林公司的发票复印件；证据2.北京市海淀区特种设备检测所2016年1月6日出具的《电梯定期检验报告》复印件及2015年12月25日出具的《特种设备检验意见通知书》复印件；证据3.刘方与华岳原林公司于2005年11月11日签订的《北京市商品房预售合同》复印件及附件《润千秋佳苑物业管理收费标准明细表（住宅）》复印件；证据1-证据3证明涉案房屋电梯维保费用由业主自行负担，均豪公司未履行电梯维保义务且造成严重后果，所以电梯维保费应从物业费中扣除。证据4.《商铺租赁合同》复印件；证据5.商铺承租人陈莹、赵玉锦、孙希峰等人出具的《关于租户入住程序的说明》复印件；证据6.《北京市均豪物业管理公司家装服务中心装修施工开工证》复印件；证据7.装修管理费发票复印件；证据8.录像；证据4-证据8证明相关商铺2013年出租时约定物业费由承租人负担，租赁合同在均豪业公司处备案，装修需要均豪公司同意，故均豪公司对此知悉，史兰宗不应支付物业费。结合均豪公司一审诉讼提交的“催缴通知函”，均豪公司2011年时已经知道涉案的房产出售给史兰宗，故其诉讼请求超过诉讼时效；证据9.北京市均豪物业管理股份有限公司居用分公司润千秋项目部向王志国出具的15、16、17号商铺的《交接单》复印件；证据10.均豪公司向成都维城信息技术有限公司开具的收取物业费和垃圾清运费的发票复印件；证据11.北京均豪物业管理有限公司润千秋项目部于2012年12月14日向史兰宗出具的《收条》复印件；证据9-证据11证明涉案房屋的物业费由承租人实际交纳，部分业主已经交纳了均豪公司主张的物业费；证据12.《王志国10套商铺已缴物业费、垃圾费明细》，证明华岳原林公司已代缴2010至2011年全部底商的空置费；证据13.华岳原林公司与北京市均豪物业管理有限责任公司2007年9月18日签订的“前期物业补充协议”复印件；证据12-证据13证明存在空置费的问题。证据14.北京市海淀区人民法院“（2019）京0108民初48420号”《民事判决书》，证明王志国没有电梯，均豪公司称王志国擅自改变电梯用途的陈述不真实。经本院组织庭审质证，均豪公司针对史兰宗提交的证据发表如下质证意见：证据1与均豪公司无关，对该证据真实性不发表意见；证据2没有原件，不认可该证据的真实性；证据3涉及的人员刘方不是本案当事人，且该证据的内容为住宅的收费标准，而本案房屋为商用房屋，所以，该证据与本案无关；认可证据4的真实性，但不认可证明目的，该证据中“出租人”处并非业主本人签字，且这些合同并没有在均豪公司处备案；针对证据5，因证人未到庭，不应作为证据；不认可证据6的真实性，均豪公司没有家装服务中心这个机构，也没有开工证这类文件；证据7内容不清楚，无法发表质证意见；证据8与本案无关；不认可证据9的真实性，均豪公司没有“北京市均豪物业管理股份有限公司居用分公司润千秋项目部业务专用章”，且交接单中涉及的商铺与本案无关；因证据10没有原件，不认可该证据的真实性，且该证据内容也与本案诉争房屋无关；不认可证据11的真实性，均豪公司没有“北京均豪物业管理有限公司润千秋项目部业务专用章”，且该证据中的“润千秋项目部”印章与证据9交接单中“润千秋项目部”印章存在明显不同。同时，证据11既无业主姓名，也没有房号和收费期间，与本案无关；不认可证据12的真实性，均豪公司没有“北京市均豪物业管理股份有限公司居用分公司润千秋项目部业务专用章”，而且就内容而言，依据“前期物业补充协议”，全部底商每月空置费1万元，所以，1年的空置费不可能是该明细表中记载的3万元，故对证明目的亦不认可；对证据13的真实性没有异议，关于空置费问题，质证意见与答辩意见一致，不认可证明目的；对证据14的真实性无异议，实际上是侯永斌改变了电梯的用途，而非是王志国，均豪公司之前的陈述有误。本院经审查认为，史兰宗提交的证据1未体现与其相关的内容，且电梯维修费用是否由均豪公司支付，并非认定其是否履行合同义务的唯一依据，故对该证据的关联性，本院不予采信；证据2不足以证明相关电梯停运仅是因均豪公司未履行合同义务所致，且史兰宗是否使用电梯，并非认定应否减免其应交物业费用的直接依据，故对该证据的关联性，本院不予确认；证据3系案外人与均豪公司之间合同的内容，且该证据体现的内容为住宅房屋的收费标准，房屋性质与本案商业物业不同，故对该证据的关联性，本院不予确认；证据4系部分业主与承租人签订的租赁合同，其中并未涉及均豪公司确认相关房屋的物业费由承租人交纳的内容，故对该证据的关联性，本院不予确认；证据5的性质为案外人的证人证言，其中涉及人员并未到庭作证，且该证据无法体现与本案的关联，故对该证据本院不予采信；史兰宗未提供证据7的原件，均豪公司亦不认可该证据的真实性，且该证据内容模糊不清，无法体现与本案的关联，对该证据，本院不予采信；证据8涉及人员的身份及录像内容不明，无法体现与本案的关联性，故其关联性本院不予确认；证据6、证据9、证据10、证据11和证据12的内容并未体现与本案诉争房屋相关的内容，故对上述证据的关联性本院不予确认；对于证据13涉及的问题，将在本院判理部分作出认定。另，均豪公司已认可误将涉及电梯改造的主体侯永斌陈述为王志国，并确认其系主张侯永斌改变电梯用途，本院对证据14的关联性不再重复确认。二审程序中，本院补充认定如下事实：一、2015年，均豪公司以华岳原林公司为被告提起物业服务合同纠纷诉讼，要求华岳原林公司支付涉案小区自2006年10月1日至2014年12月31日期间的物业费及违约金，北京市海淀区法院于2015年5月25日做出“（2015）海民初字第14203号”民事判决，判令华岳原林公司支付。华岳原林公司不服该判决提起上诉，即“（2015）一中民终字第06688号案件。在该案中，本院认定史兰宗于2009年10月13日成为“55号房屋”的业主，华岳原林公司自该日起无义务交纳商业房屋的空置费，相关物业费由业主负担，华岳原林公司在该案一审诉讼期间未提供商业用房入住交接的证据，而是在二审程序中提出，导致一审判决认定的基本事实发生变化，故撤销一审判决，改判驳回均豪公司的诉讼请求。二、《北京市物业服务合同》第7条第1项约定：“物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅2元/平方米/月；商业物业：3.8元/平方米/月（含商业用途住宅物业）；业委会办公费用：由底商实收物业费中承担，标准为5％；第8条第1项约定：“物业区域内已交付物业买受人、已竣工但尚未出售，或者因开发单位原因未能按时交给物业买受人的，高层住宅和商业物业的所有权人应交纳物业服务费。”三、史兰宗在二审程序中主张，诉争房屋的物业费中含有电梯费和电梯检验费，所占比例为80％，但其并不使用电梯，故不应交纳上述费用，该费用应从物业费中扣除。均豪公司主张，根据相关规定，一、二层的业主虽不乘坐、使用电梯，但也要分担有关对电梯的维护、维修、保养的费用。四、二审庭审结束后，均豪公司向本院出具说明，该说明中加盖有“北京市均豪物业管理股份有限公司居用分公司润千秋项目部业务专用章”的椭圆形印章。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，结合双方当事人的陈述，本案争议焦点在于：一、均豪公司诉讼请求是否超过诉讼时效；二、华岳原林公司已支付的涉案房屋的空置费能否代替应交纳的物业费用；三、涉案房屋的物业费和垃圾清运及消纳费是否应由史兰宗交纳。关于均豪公司本案诉讼请求是否超过诉讼时效一节。史兰宗主张，“（2015）一中民终字第06688号”判决记载有涉案房屋于2009年10月11日至2009年10月13日期间交付史兰宗等人以及史兰宗等人此时成为业主的内容，故均豪公司于2009年10月知悉涉案房屋所有权人变更的事实，其应自该日起主张权利，故均豪公司2019年提起本案诉讼要求支付诉争物业费已经超过诉讼时效；均豪公司则主张，其于“（2015）一中民终字第06688号”案件审理过程中得知涉案房屋所有权人发生变化，故诉讼时效应自2015年5月该案一审判决作出后起算，且均豪公司于2017年曾起诉要求业主支付物业费，因业主起诉要求确认润千秋佳苑业委会与均豪公司签订的物业服务合同无效而撤诉，故提起本案诉讼未超过诉讼时效。对此，本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算，即诉讼时效的起算时间应为当事人知道权利受到损害之日。就本案诉争房屋的物业费，均豪公司曾于2015年提起诉讼要求华岳原林公司予以支付，在该案二审诉讼期间，华岳原林公司提交证据证明房屋所有权人于2009年发生变化，本院亦因该新情况认定2009年10月12日涉案房屋所有权人变更后产生的相关物业费由史兰宗等业主负担，故均豪公司主张于2015年5月后知悉诉争房屋所有权人变更具有事实依据，史兰宗虽依据“（2015）一中民终字第06688号”民事判决中关于涉案房屋所有权人于2009年变更的认定主张均豪公司于2009年10月即知悉上述事实，但该民事判决并未认定均豪公司已于2009年10月知悉上述变更情况，故史兰宗该主张缺乏事实依据；至于史兰宗主张均豪公司本案一审诉讼期间提交“催缴通知函”延续诉讼时效的行为可印证其诉讼时效已过的问题，本院认为，当事人在诉讼时效期间届满前或届满后提出权利主张，该行为本身并非判断诉讼时效是否届满的标识，而是应以当事人作出上述行为的时间点作为判断的依据，故均豪公司提交“催缴通知函”的行为，并非判断其本案诉讼请求的诉讼时效期间是否届满的当然依据，在史兰宗未提交其他证据证明均豪公司于2015年之前知悉诉争房屋所有权人变化的事实的情况下，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，史兰宗应承担举证不能的不利后果，其主张均豪公司本案诉讼请求的诉讼时效应自2009年10月起算以及均豪公司提起诉讼已经超过诉讼时效期间的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。一审法院认定均豪公司起诉时并未超过诉讼时效并无不当。关于史兰宗主张，华岳原林公司向其许诺以房屋空置费代替物业费，且生效判决已认定均豪公司与华岳原林公司曾约定以空置费代替物业费以及均豪公司收取物业费的主张不能成立，故史兰宗不应交纳物业费一节。本院认为，首先，华岳原林公司与均豪公司之间就收取房屋空置费达成的协议，系以诉争房屋产权人并无变化和房屋处于空置状态为前提，在诉争房屋所有权发生变化的情况下，前述以收取房屋空置费代替物业费的协议基础已经发生变化，史兰宗再行主张仍履行前述协议的约定缺乏事实基础；其次，史兰宗并非华岳原林公司与均豪公司之间签订的“前期物业补充协议”的当事一方，该协议的内容不当然约束史兰宗，另外，华岳原林公司虽向史兰宗做出承诺，但均豪公司对此并未做出确认和同意的意思表示，故华岳原林公司上述承诺对均豪公司并无约束力，史兰宗以华岳原林公司的上述承诺要求均豪公司免除物业费，于法无据；最后，“（2015）一中民终字第06688号”民事判决虽认定均豪公司无权向华岳原林公司收取2009年至2011年期间物业费，但该认定的基础为均豪公司与华岳原林公司已就该期间内以空置费代替物业费的方式形成合意，该判决并未排除均豪公司向实际业主收取物业费的权利，同时，均豪公司与华岳原林公司形成前述合意的时间为2012年，而均豪公司2015年时才知悉诉争房屋所有权人变更的事实，即均豪公司系在未知悉房屋空置状态已发生变化的情况下同意收取空置费而非物业费，其仍以华岳原林公司作为房屋产权人做出该意思表示，在此情况下，无法认定均豪公司与史兰宗存在以空置费代替物业费的约定，华岳原林公司是否交纳空置费，不能免除史兰宗交纳物业费的义务。据此，史兰宗二审程序期间提交的证据13“前期物业补充协议”对本案处理并无影响，对该证据的关联性，本院不予确认。至于史兰宗主张，该费用应由涉案房屋承租人负担一节，本院认为，本案《北京市物业服务合同》由润千秋佳苑业委会与均豪公司签订，史兰宗系涉案房屋业主，且该合同明确约定物业费由业主交纳，故史兰宗应依据上述约定交纳涉案房屋的物业费，在史兰宗与均豪公司之间未就上述约定作出变更的情况下，史兰宗与房屋承租人之间对支付物业费的约定以及房屋承租人是否实际交纳物业费，并不当然否定史兰宗物业费交纳主体的身份，史兰宗的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。现均豪公司已实际为涉案房屋提供物业服务，故史兰宗仍应按照《北京市物业服务合同》的约定交纳物业费。关于史兰宗主张，《北京市物业服务合同》并未就生活垃圾清运费及消纳费的负担作出约定，故史兰宗不应负担上述费用，同时，史兰宗并未使用电梯，故不应承担物业费中的电梯费和电梯检验费。对此本院认为，史兰宗与均豪公司就诉争房屋的垃圾清运及消纳费用如何负担虽未形成书面约定，但本案涉及的房屋为商业用房，属于涉案小区的一部分，对该房屋使用产生的垃圾进行清运处理，属于对诉争物业进行管理的应有之意，同时，根据已经查明的事实，均豪公司已实际组织垃圾清运，亦就此实际支出费用，诉争房屋已实际接受上述服务，史兰宗作为涉案房屋的所有权人，其并未能证明曾自行清运垃圾并为此支出款项，在此情况下，一审法院判令其负担垃圾清运及消纳费用并无明显不当。至于史兰宗主张未使用电梯而不应交纳电梯维护费一节，本院认为，电梯属物业的共有部分中的共用设备，由物业管理企业统一维护管理，在业主与物业管理企业之间未作出特别约定的情况下，包括首层业主在内的全部所有权人均应负担电梯维护费用，就本案而言，史兰宗虽曾主张其物业费中80％为电梯维护费用，但对此并未提供证据予以证明，同时，史兰宗未证明与均豪公司就从物业费中扣除电梯维护费形成合意，其是否实际使用电梯，并非构成扣减物业费的抗辩事由，在此情况下，史兰宗主张扣减电梯费用缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，史兰宗的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费264元，由史兰宗负担。本判决为终审判决。审 判 长 梁志雄审 判 员 徐 硕审 判 员 董 伟二〇二〇年五月二十八日法官助理 张晓伟书 记 员 张雪冬书 记 员 王培霖