广西壮族自治区天峨县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1222民初323号 原告：昌广寿，男，1960年1月3日生，汉族，村干部，住广西天峨县。 被告：李家敏，男，1977年10月23日生，壮族，农民，住广西天峨县。 原告昌广寿与被告李家敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告昌广寿到庭参加诉讼，被告李家敏经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告昌广寿向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付拖欠的房屋租金3266元（已减免疫情期间1个月的房屋租金700元和扣除押金1000元，原欠房屋租金为4966元），水电费3189元，共计6455元；2、解除原、被告双方的房屋租赁关系，并判令被告于本案判决生效之日起搬出租赁房屋；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年3月4日，原告与被告经商议达成房屋租赁协议，并于当日签订房屋租赁合同，确定房屋租金为每个月550元，押金为1000元。商议的内容除房屋租赁合同里的内容外还包括口头协议，口头协议的内容为“一次性交清一年房屋租金的按每个月550元计算，不是一次性交清一年房屋租金的按每个月600元计算，出租房屋的租金涨幅应市场而涨”。自签订房屋租赁合同至2017年3月4日期间被告都能按时付清房屋租金共计13200元（签订合同当日一次性付清至2016年3月4日一年的房租6600元，2016年2月31日一次性付清至2017年3月4日一年的房租6600元），并付清水电费。从2017年3月5日起至2019年8月1日，被告未能按照合同协议的内容按时支付房屋租金，按照之前口头商议的情况，不是一次性交清一年房屋租金的按每个月600元计算。被告在原告家三楼租房有29个月，在这期间共产生房屋租金为17400元，被告分别在2017年5月31日支付3000元租金；在2017年11月21日支付2000元租金；在2018年3月22日支付4000元租金；在2018年12月31日微信支付3500元租金；在2019年4月24日微信支付4000元租金，共收到被告的房屋租金16500元，被告还欠这段时间的房屋租金900元。自2019年8月1日起，应市场物价的变动，房屋租金增涨为每个月700元，经口头商议，被告接受每月租金为700元的决定。2019年8月1日至2020年4月20日，共产生房屋租金为6066元，被告于2019年10月12日微信支付房租2000元后至今不再支付过房屋租金，欠房屋租金4066元，结合2019年8月1日前被告欠的900元房屋租金，被告共欠原告房屋租金4966元。被告在2018年9月30日前租住使用的水和电产生的费用已结清，从2018年10月1日至2020年4月17日，被告在出租房使用的水、电产生的费用都未曾支付，共3189元。综上所述，被告欠原告的房屋租金和水电费共为8155元，扣除押金1000元和因疫情原因原告主动减免被告1个月的房屋租金里700元后，被告实欠原告租金和水电费为6455元。自2020年1月初，因被告未能按时支付房屋租金和水电费，原告多次明确的告知被告，不再继续把房屋出租给被告。但是被告以还找不到合适的房子，过段时间就支付费用为理由，拒绝搬离出租房，也不支付租房费用。目前被告已经不再接听原告的电话，拒绝商议租房事项，被告也不在原告的出租屋居住，而是让其儿子来出租屋居住的形式，拒绝搬离出租屋。为了维护自身的合法权益，原告特向法院起诉，恳请法院依法支持原告的诉讼请求。 被告李家敏经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼，视为放弃答辩的权利。 原告昌广寿围绕诉讼请求依法提交了证据，被告李家敏经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃自己的质证权利，其应承担对其不利的法律后果。本院对原告昌广寿提交的证据即证明原、被告之间存在房屋租赁关系的房屋租赁合同复印件、被告自2015年3月4日至今一共向原告支付房屋租金和水电费共计32700元（包含押金1000元）的收款收据复印件、被告共欠原告水电费3189元的记录复印件，证明原告通知被告缴纳房租的短信记录复印件予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：原告昌广寿与被告李家敏于2015年3月4日签订《房屋租赁合同》，合同约定，被告李家敏租住原告在天峨县房屋，租赁期限自2015年3月6日至2016年3月5日止，年租金为6600元，押金为1000元；被告租住期间所用的水电费、煤气费、电话费由被告负担；双方在合同期满一个月前商定续租事宜。合同签订后，被告按约支付了原告2015年3月至2016年3月的租金和押金。合同期满后，被告继续使用原告房屋至今，并支付原告至2019年8月租金，其后拒绝向原告交纳房租和水电费。原告多次催缴被告交纳房租未果后向本院提起本案诉讼，要求解除租赁合同、被告搬离租赁房屋并支付欠付租金和水电费。另查明，被告续租期间经双方口头约定，被告一次性支付房租则年租金6600元，未能一次性支付房租则每月租金600元；应市场物价变动，自2019年8月1日起房租每月租金700元。经核算，至本案受理时被告共欠付原告房屋租金3266元（已扣除押金1000元和疫情期间1个月的房租）和水电费3189元。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案原、被告的租赁合同期满后，双方虽未再重新签订合同，但被告仍实际占有和使用承租房屋，并向原告支付了租金，故原、被告之间形成不定期租赁合同关系。现原告昌广寿主张被告李家敏未按约定期限支付租金3266元和水电费3189元，而支付租金为双方合同中承租方的主要合同义务。根据相关法律规定，对于义务是否履行，由履行义务方承担举证责任。被告李家敏未到庭参加诉讼，未向本院提交反驳证据，视为放弃抗辩的权利。李家敏未就已履行合同义务的事实进行举证，应当承担举证不能的不利后果。根据双方合同约定，承租人未按约定支付租金的，出租人有权要求解除合同，并要求承租人承担违约责任。故本院对原告昌广寿要求解除双方之间的租赁关系、被告搬出承租房屋和被告支付租金3266元（已折抵押金1000元）和水电费3189元的诉讼请求予以支持。因原告昌广寿处尚持有被告李家敏支付的押金1000元，现合同解除，押金应一并折抵。另，被告李家敏经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法应视为其放弃了对原告昌广寿所举证据的质证权利和所陈述事实的抗辩权利，不利后果应由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》、第一百四十四条、第一百六十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百七十四条的规定，判决如下： 一、解除原告昌广寿与被告李家敏之间的租赁关系； 二、被告李家敏于本判决生效之日起10日内搬出位于本县塘英大道128号第三层房屋； 三、被告李家敏于本判决生效之日起10日内支付原告昌广寿租金3266元、水电费3189元。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告李家敏负担。 上述债务如逾期履行则应加倍支付迟延履行期间的利息。权利人可在本案判决确定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 本判决为终审判决。 审判员  韦艳艳 二〇二〇年五月二十五日 书记员  彭星贵 附：本案判决所适用的法律依据 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第二百七十四条下列金钱给付的案件，适用小额诉讼程序审理： （一）买卖合同、借款合同、租赁合同纠纷； （二）身份关系清楚，仅在给付的数额、时间、方式上存在争议的赡养费、抚育费、扶养费纠纷； （三）责任明确，仅在给付的数额、时间、方式上存在争议的交通事故损害赔偿和其他人身损害赔偿纠纷； （四）供用水、电、气、热力合同纠纷； （五）银行卡纠纷； （六）劳动关系清楚，仅在劳动报酬、工伤医疗费、经济补偿金或者赔偿金给付数额、时间、方式上存在争议的劳动合同纠纷； （七）劳务关系清楚，仅在劳务报酬给付数额、时间、方式上存在争议的劳务合同纠纷； （八）物业、电信等服务合同纠纷； （九）其他金钱给付纠纷。