云南省云县人民法院民 事 判 决 书(2019)云0922民初2478号原告：董有星，男，汉族，1977年6月9日出生，大专文化，务农，住云南省临沧市云县。原告：施厚兰，女，彝族，1980年9月28日出生，中专文化，务农，住云南省临沧市云县。共同委托诉讼代理人：李世侯，云县后箐乡法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权代理。被告：云县鸿济地产有限责任公司。住所地：云县爱华镇草皮街148号。法定代表人：姜月亭，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱绪锋，云南聚盈律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：徐守东，云南聚盈律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告董有星、施厚兰与被告云县鸿济地产有限责任公司（以下简称鸿济地产）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年12月5日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告董有星及二原告共同委托诉讼代理人李世侯，被告鸿济地产委托诉讼代理人朱绪锋、徐守东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告立即履行与原告签订的购房意向书，按约定与原告签订《商品房购销合同》，把约定房屋交付原告使用。2.判令被告向原告支付逾期交房承担承诺的利息责任。期限自2015年6月1日起至交房之日止，利息为年利率12%，承担利息的本金为原告向被告支付房款。3.本案诉讼费、保全费、保险费由被告承担。事实及理由：2013年11月20日，二原告在被告销售中心员工马云的介绍下，找到被告销售经理赵雅文，以被告内部员工马俊标的名义认购被告开发商品房。原告将5万元诚意金交付被告，后又支付3万元内部认购名额转让费。2014年4月1日，董有星和被告签订《购房意向书》，约定由原告购买被告开发的云雪花园60栋1单元101号房，建筑面积234.44平方米，价格为1173137.76元，原告凭此意向书签订《商品房购销合同》，签订时以政府相关职能部门认可的测绘单位实际测量建筑面积计价，差额部分多退少补，单价不变；如原告未在接到被告方办理《商品房购销合同》通知七日内与被告方签署《商品房购销合同》及支付相应款项，则被告方有权将该房屋另行出售，同时本意向书自动失效；双方协商签订的意向书在双方签字盖章后生效，双方签署《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》后，则签订的意向书自动失效。被告要求原告全额付房款，因没有商品房购房合同，被告遂以向原告借款的名义与原告签订借款协议，借款额是应付全额房款（扣除替马俊标支付的5万元）多0.24元。原告于4月2日把1123138元钱打到被告指定账户。后被告开发的商品房一直处于停工状态，无法与认购客户签订购房协议，更无法交房。2015年11月22日被告代表刘伟与部分客户（包括原告）见面，并作出承诺：2015年底复工，2016年底交房。从2015年6月1日起至签订购房合同之日止，对购房意向金承担按月息1分计算等。如果承诺不能兑现，公司愿意承担一切法律责任。后被告的商品房断断续续开工又停工，因原告施厚兰父亲生病，医疗费无法支付。用诊断证明等证明材料向被告申请，退一部分应由被告承担的利息。2016年2月5日被告支付施厚兰20万元。原告听说被告的商品房可以签订《商品房购销合同》，时间是2018年1月21至23日，原告于22日主动到被告营销中心办理，被告拒绝与原告签订商品房购买协议。原告与被告多次交涉未果。被告鸿济地产辩称，原告提起本次诉讼主张不成立，原、被告签订的订购协议，并不符合商品房购销规则的第45条规定，不应该以商品房合同主张权利，原告要求被告支付逾期利息没有法律依据和事实依据，原、被告之间不成立商品房买卖合同关系，所以要求被告承担逾期交房利息不符合法律规定；原、被告之间属于借贷关系，双方签订了借贷合同，原告履约向被告支付了借款，即使原、被告之间存在购房合同意向书，双方应该退回房款按照借贷关系处理，被告向原告支付20万元是借款的利息，双方的真实意思表示已经将订购关系转化为借贷关系，原告意思主张没有法律和事实依据，请法庭予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的原告身份证复印件、购房意向书、借款协议、手机及银行电子回单、民事裁定书，被告提交的2016年2月5日收据及入账通知单，商品房预售许可证明，以上证据经双方质证无异议，本院予以确认并在卷佐证；对有争议的证据，本院认定如下；1.原告提交的2013年11月20日内部认购名额协议，来源真实、合法，与本案有关联，本院予以采信；2.原告提交的2013年10月23日诚意金收据，交款人虽非原告，但被告签章属实，来源真实、合法，与本案有关联，本院予以采信；3.原告提交的2014年4月2日赵雅文出具的收条，无法核实其真实性，本院不予采信；4.原告提交的交易信息明细，无法核实对方账户情况，但与被告出具的借据记载金额吻合，本院予以采信；5.2015年12月20日被告承诺书，来源真实、合法，与本案有关联，本院予以采信；6.被告提交的借据，庭审查明双方之间非借贷关系，该证据本院不予采信；根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：二原告系夫妻关系，2013年10月，原告和马俊标协商转让被告内部购房名额事宜，后双方商定马俊标将其内部购房名额转让给二原告。2014年4月1日，原告董有星与被告签订《购房意向书》，意向书载明原告有意购买被告开发的云雪花园60栋101号房屋，房屋参考建筑面积234.44平方米，单价5560元/平方米，优惠折扣9折，折扣后单价5004元/平方米，总价1173137.76元。原告凭此意向书签订《商品房购销合同》，签订时以政府相关职能部门认可的测绘单位实际测量建筑面积计价，差额部分多退少补，单价不变。当日，原告董有星与被告签订《借款协议》，约定被告向原告董有星借款112.3138万元，该款项原告有权待云雪花园项目预售许可证取得后，要求被告转为购房订金，也可要求被告全额退还款项。2014年4月2日，原告将马俊标支付的诚意金5万元交付马俊标，马俊标将被告出具的收据交付原告。2014年4月2日，原告夫妇将上述款项112.3138万元存入被告账户。后因云雪花园项目搁置，原被告迟迟未签订商品房购销合同。2015年12月20日，被告向原告出具承诺书，该承诺书载明：被告积极主动与四川亚泰建设公司洽谈，预计2015年年底复工，争取在2016年年底交房；愿意继续保留预定房源的客户，被告对此前支付的预订房意向金给与利息，利息计算时间从2015年6月1日至签订《购房合同》之日止，按月利息1分计算利息；要求退款的客户，在2016年4月30日前一次性全额退款，并承担自2015年6月1日至退款之日按月利息1分计算。2016年2月5日，被告退原告施厚兰房款20万元。后原告听说被告云雪花园项目复工，可以签订商品房销售合同，遂到被告售楼部与被告协商签订购房合同事宜，双方协商未果，原告遂起诉至本院。本院认为，原告董有新与被告于2014年4月1日签订的《购房意向书》系双方当事人真实意思表示，该意向书中已经就房号、面积、价格作出了约定，同时还约定被告通知原告签订销售合同，原告应在7天内前往签订，逾期作自动放弃等。为此，该意向书形式上虽为“意向”但已经具备合同所应有的基本条款，这种约定条款原则上对双方当事人均具有一定的约束力，否则约定之条款则形同虚设，可由开发商随意更改，致平等主体合同相对人于完全的被动和不利，显然有违当事人意思自治原则。本案原告与被告已经就房屋价格作出了最终的确定，就房屋价格定为每平方米5004元，而面积则明确约定按房屋管理部门测定的面积为准。且原告在双方签订意向书后次日全额付清款项。被告应按约定履行义务。现被告开发的云雪花园已对外正式销售，签订房屋销售合同，应履行跟原告签订《商品房购销合同》的义务。被告未能举证有民间借贷关系存在的其他证据,亦未提交相应证据反驳原告的诉讼主张,应承担举证不能的法律后果,且在被告提交的借款协议载明原告可要求被告全部转为购房订金，双方签有购房意向书，实际系支付购房款，故被告主张民间借贷关系的答辩意见不予采纳。因该房目前尚未经建设单位组织验收合格,不具备交房条件，原告诉请将房屋立即交付原告的诉讼请求，本院不予支持，被告应在达到交房条件后履行交房及协助办理房屋所有权证的义务。因双方的购房意向书未约定交房时间，原告要求被告支付逾期交房利息的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告云县鸿济地产有限责任公司立即履行与原告董有星签订的《订购房意向书》约定的义务，于本判决生效之日起7日内按约定与原告董有星、施厚兰签订《商品房购销合同》；二、驳回原告董有星、施厚兰的其余诉讼请求。案件受理费13828元，保全申请费5000元，由被告云县鸿济地产有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于云南省临沧市中级人民法院。审判长  杨彦安审判员  潘明珠审判员  吴斌宏二〇二〇年五月十三日书记员  张骏蕊