上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终1709号上诉人（原审被告）：罗海洲，男，1980年11月22日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：马惠惠，上海知信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨凤金，女，1935年1月27日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：曹钧，上海市申光律师事务所律师。上诉人罗海洲因与被上诉人杨凤金定金合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初76980号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。罗海洲上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求。事实和理由：一、双方的《房地产买卖居间合同》（以下简称居间合同）明确约定房款人民币（以下同）90万元应该在2019年1月30日前支付，但一审判决认定该笔款项应该在购买政府部门享有的产权份额后支付，缺乏依据，是主观推断，加重了上诉人的义务；二、2019年3月31日，被上诉人以三证保管的问题要求上诉人返还定金，该理由无法成为不安抗辩权的理由亦不能作为解除合同的理由，合同的解除系以被上诉人放弃定金为前提的合意解除；三、被上诉人提出所谓的不安抗辩的理由是证件保管问题，但三证保管在小额贷款公司并不能导致合同目的无法实现，无论在前期交易过程中还是合同解除后与案外人的交易过程中亦从未因此问题受到过阻碍，被上诉人所谓不安抗辩权的理由不能成立；四、在合同约定的付款时间前被上诉人从未向上诉人提出不安抗辩权，被上诉人的行为不符合行使该权利的前提；五、被上诉人直至2019年3月31日才向上诉人提出以三证保管问题解除合同，但在2018年底被上诉人就已经知晓保管的情况，被上诉人该行为并非行使不安抗辩权，而是为避免因其自身延迟付款造成违约。综上所述，请求支持上诉人的上诉请求。杨凤金辩称，不同意上诉人的上诉请求。一、90万元按照居间合同的约定应该是支付给国家房屋管理部门的，需要相关部门审核才能支付，审核工作直到3月，一审判决对此已经查明；二、双方不存在被上诉人放弃定金的合意；三、本案合同无法继续履行的原因不仅是三证保管问题，小贷公司要求参与到房屋过户的事项、提出先归还其部分借款，这些要求超出了合同的约定。请求驳回上诉，维持原判。杨凤金向一审法院起诉请求：1.要求判令罗海洲向杨凤金返还定金人民币136,000元；2.本案诉讼费用由罗海洲承担。一审法院认定事实：上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）系罗海洲购买的经济适用房。经上海XX有限公司（以下简称XX公司）居间，杨凤金作为买受方（乙方），罗海洲作为出售方（甲方），双方就系争房屋签订了《房地产买卖居间合同》一份，居间合同落款日期杨凤金署期为2018年11月25日，罗海洲署期为2018年11月26日。居间合同约定，罗海洲将系争房屋转让给杨凤金，转让价为225万元，并约定了付款、交房、过户等买卖合同条款，其中约定，2019年1月30日前，乙方向甲方支付房款90万元；定金数额为13万元；居间合同还约定，甲乙双方约定，于2019年2月20日前按本合同约定的主要买卖条件至上海市浦东新区XX路XX号XX（中国）房产交易服务中心处签署《上海市房地产买卖合同》。居间合同还手写约定，甲方收到定金13万元用于银行贷款，收到90万元用于国家40%买断，不可挪做他用。居间合同签订后，杨凤金于2018年11月29日向罗海洲支付了定金13万元。2018年12月3日，杨凤金又向罗海洲支付定金6,000元，罗海洲出具《收款收据》，内容为：本人收到杨凤金定金6,000元，另外本人承诺在该房屋国家的40%产权买断付款当日将房屋交付给下家杨凤金并对该房屋水电费结清。2018年12月，罗海洲向经适房管理部门申请购买政府产权份额，递交申请时，杨凤金、罗海洲、居间方及罗海洲的小额贷款公司均在场，罗海洲的房屋产权证、身份证及户口簿在小额贷款公司处保存，办理申请手续时，小额贷款公司当场将三证取出给罗海洲使用，办理完毕后即将三证取回。2019年3月，经适房管理部门通过罗海洲申请，并限期在2019年4月15日之前支付购房款。之后，罗海洲通知杨凤金。2019年3月31日，杨凤金女儿与罗海洲及上海XX有限公司法定代表人钱某等商谈，杨凤金方提出买卖双方交易时罗海洲并未告知产证押在小额贷款公司的情况；罗海洲提出已和小额贷款公司说好，90万元房款里拿出来4万元，小额贷款公司会将产证给罗海洲使用；杨凤金要求罗海洲将定金返还。2019年4月12日，罗海洲电话通知杨凤金女儿，杨凤金女儿称罗海洲房产证押在小额贷款公司，杨凤金不愿意冒这个风险，不再购买系争房屋了。2019年4月14日，杨凤金、罗海洲与居间方工作人员一起商谈，杨凤金提出，因罗海洲对外债务问题，其不敢再继续购买系争房屋，定金也不要了。之后，罗海洲于2019年5月29日与案外人签订居间合同、于2019年6月6日签订买卖合同，以225万元价格将系争房屋出售给案外人。一审另查明，XX公司现已注销。一审庭审中，罗海洲陈述，因系争房屋系经济适用房，从申请购买政府产权份额到实际购买大约需要2个月时间，所以合同约定了90万元房款的付款时间为2019年1月30日之前；杨凤金对此陈述予以认可，并提出，因居间方提出系争房屋三证不在罗海洲处，无法继续购买，故其没有支付90万元房款。罗海洲还陈述，居间合同中所指的银行还款是指房屋公积金贷款，但其已于签订合同时告知杨凤金其还有对外债务；其向小额贷款公司贷款了10万元，并将三证放在小额贷款公司，每次需要用三证办事情时，小额贷款公司会将三证给罗海洲；杨凤金陈述，签订合同时，罗海洲出示的是身份证、户口簿复印件，产证有但是在小额贷款公司；居间合同签订后，杨凤金才知道罗海洲在外有小额贷款，并将三证押在了小额贷款公司。庭审中，杨凤金、罗海洲对居间合同解除均无异议，但罗海洲不同意返还定金。一审法院认为，现双方对居间合同解除均无异议，杨凤金要求返还定金，罗海洲要求没收定金，本案争议焦点为合同解除是否系杨凤金违约造成。根据本案查明事实，双方约定的交易流程为：居间合同签订后，由罗海洲向相关部门申请购买政府产权份额，申请通过后，杨凤金支付90万元购房款专用于购买政府产权份额，双方再签订正式房屋买卖合同。现双方合同履行到罗海洲递交购买政府产权份额手续时，杨凤金发现系争房屋的产权证及罗海洲的身份证、户口簿均由罗海洲借款的小额贷款公司保存，因买卖房屋对普通人而言系重大事项，系争房屋的产权证、出卖人的身份证等证件能否正常提交涉及房屋的交易安全，在此情况下，因罗海洲将三证押在小额贷款公司的行为，使杨凤金对罗海洲能否继续正常履行合同产生合理怀疑，从而对其应支付的90万元房款的资金安全产生不安，一审法院认为，其拒绝继续付款的行为实为主张不安抗辩权。之后，罗海洲亦未向小额贷款公司取回三证以消除杨凤金的合理怀疑或提供其他担保，由此，杨凤金拒绝继续支付90万元房款的行为并不构成违约。现罗海洲已将系争房屋转售他人，双方合同已解除，依据合同解除的法律后果，罗海洲应将已收取的定金返还。故对杨凤金之诉请，一审法院予以支持。一审法院判决：罗海洲应于判决生效之日起十日内返还杨凤金定金136,000元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,020元，减半收取计1,510元，由罗海洲负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，一审审理中，上诉人提供了一份2019年4月14日上诉人及其父亲、被上诉人及其女儿与居间方工作人员三方商谈的录音证据，该录音最后被上诉人杨凤金称“我们十三万六也不要你一分钱了”，上诉人称“行，我知道你们意思了，好吧”，周女士（被上诉人杨凤金女儿）称“本来我是不愿意的，一定要打官司，我老妈说算了，那我就算了，她的钱，还要怎么办呢”，上诉人父亲称“我的意思说，如果你能这个考虑一下，大家都是很圆满的，我们也不想占这个便宜”，周女士称“算了算了，既然是我老妈的钱，她要这样决定就听她的呗，对吧。我也不听小孩的，算了，这钱都是她的，算了。就再见吧。”被上诉人方随即离开。一审庭审中被上诉人对上述谈话录音的真实性无异议。本院认为，本案二审的争议焦点为被上诉人杨凤金拒绝付款的行为是否构成不安抗辩权，上诉人罗海洲是否应当返还被上诉人已支付的定金。根据《中华人民共和国合同法》第六十八、六十九条的规定，先履行债务的当事人有确切证据证明对方有法律规定的情形之一的，可以中止履行，并应及时通知对方。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。根据本案查明的事实，2018年12月罗海洲向有关部门递交申请购买政府产权份额时，罗海洲、杨凤金及小额贷款公司均在场，小额贷款公司当场取出罗海洲的房屋产权证、身份证及户口簿（以下简称三证），在办理完毕相关手续后又将三证取回。因此，至迟于2018年12月，杨凤金应当已经知晓罗海洲三证由小额贷款公司保管这一情形。然并无证据证明此后杨凤金方就此向罗海洲提出异议，并要求罗海洲就其履行能力提供担保。在2019年3月罗海洲通知杨凤金支付房款后，杨凤金方即要求返还定金并表示不再购买系争房屋。因此，杨凤金方的行为与行使不安抗辩权的要件并不相符，不能认定杨凤金未按约支付房款的行为系行使不安抗辩权。并且，根据2019年4月14日双方的沟通结果，应当可以认定罗海洲与杨凤金已形成了合同不再继续履行、定金不予返还的合意。因此，杨凤金现要求返还已付定金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，上诉人罗海洲的上诉请求成立，应予支持；一审判决有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初76980号民事判决；二、驳回杨凤金的诉讼请求。一审案件受理费人民币3,020元，减半收取计1,510元，二审案件受理费人民币3,020元，均由杨凤金负担。本判决为终审判决。审判长  潘兵审判员  娄永审判员  刘佳二〇二〇年五月六日书记员  刘羽附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……