北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终494号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京博武堂搏击俱乐部，住所地北京市海淀区三里河路17号6层605。法定代表人：种新胜。委托诉讼代理人：王然，女，北京博武堂搏击俱乐部行政。委托诉讼代理人：刘清山，男，北京博武堂搏击俱乐部教练。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京市立宇体育文化交流中心，住所地北京市西城区白纸坊西街22号地下二层03。法定代表人：朱靖宇，经理。委托诉讼代理人：张舒宇，北京风宇文晖律师事务所律师。上诉人北京博武堂搏击俱乐部（以下简称博武堂俱乐部）因与被上诉人北京市立宇体育文化交流中心（以下简称立宇体育中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2019）京0102民初5163号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人博武堂俱乐部之法定代表人种新胜、委托诉讼代理人王然、刘清山，被上诉人立宇体育中心之委托诉讼代理人张舒宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。博武堂俱乐部上诉请求：撤销原判，改判支持我公司一审全部诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。1.立宇体育中心一审承认诉争合同有“免租期一个月”，一审法院对该事实未予认定，“免租期一个月”是我公司在诉争合同项下的物业使用利益。2.一审法院在认定立宇体育中心“交付房屋后，房屋的确出现了数次漏水之情形”及“立宇体育中心作为出租人，负有确保租赁物适租的义务，房屋漏水的情况不符合租赁物适租的要求……存在一定过错。”同时认为我公司口头通知解除合同的行为属于“不再履行租赁合同的情况”及“出租方作为守约方”的认定前后矛盾。3.当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，我公司签订履行合同秉持诚实信用、互利互惠、依法经营的原则，积极履行支付合同价金、投入资金装修设备等行为表现了我公司的善意和诚实信用，立宇体育中心作为出租人，负有确保租赁物适租的义务，房屋漏水的情况不符合租赁物适租的要求，我公司与立宇体育中心屡次磋商解决未果，此时我公司继续盲目投资完成装修将造成更大的损失，此情形下立宇体育中心的行为客观上已经导致合同目的无法实现，故我公司口头提出解除合同是在行使不安抗辩权。立宇体育中心辩称，同意一审判决，不同意博武堂俱乐部的上诉请求和理由。1.我中心在履约过程中已履行了自己的义务，对诉争房屋的设备进行了积极的维修维护，不构成解约的前提条件；2.博武堂俱乐部说要解除合同，但将设备留在诉争房屋内，故不构成解约前提，我中心不同意解除合同；3.博武堂俱乐部一审提供的视频证据可以证明诉争房屋出现漏水情形时，其公司未受到任何财产损失，故不同意博武堂俱乐部的上诉主张。博武堂俱乐部向一审法院起诉请求：1.确认我公司与立宇体育中心于2018年7月30日签订的办公用房租赁合同无效。2.立宇体育中心返还我公司房屋押金50000元、三个月租金112500元。3.立宇体育中心赔偿我公司材料费、装修费、设备费154236.80元。4.诉讼费由立宇体育中心承担。立宇体育中心向一审法院反诉请求：1.确认我中心与博武堂俱乐部签订的房屋租赁协议于2019年3月14日（反诉送达对方之日）解除；2.博武堂俱乐部将诉争房屋恢复原状，腾退交还给我中心；3.博武堂俱乐部支付房屋使用费（自2018年12月1日起至实际腾房之日止，按年租金450000元的标准计算）；4.博武堂俱乐部承担反诉费用。一审法院认定事实：2018年7月30日，立宇体育中心（甲方）、博武堂俱乐部（乙方）签订房屋租赁协议，约定甲方经北京联方达商贸有限公司同意，将西城区白纸坊西街22号都市晴园地下二层部分办公用房，使用面积298平方米（诉争房屋）出租给乙方使用，使用期限自2018年9月1日至2023年9月1日止。乙方租赁房屋用于办公、训练、交流使用。年租金450000元，缴纳方式为上付，每半年交纳一次房租，乙方应于每年度8月15日至20日内交纳半年房租225000元，每年度2月15日至20日内交纳半年房租225000元。付款出现逾期情况时乙方应主动与甲方说明情况，再无特殊情况下逾期甲方有权加收乙方房租一月租金的百分之五。逾期一年内出现2次的，甲方有权收回房屋。甲方有义务通知房屋产权方并经产权方同意方可租给乙方。产权方若不知情收回乙方使用房屋的权利后果由甲方承担。2018年7月31日，博武堂俱乐部向立宇体育中心支付押金50000元。2018年8月8日，博武堂俱乐部向立宇体育中心支付租金135000元。诉讼中，双方均认可已协商一致将半年付租改为按季度付租，135000元租金中的22500元已退还。博武堂俱乐部自述，2018年8月1日进场对诉争房屋开始进行装修。但博武堂俱乐部强调，装修期间诉争房屋多次漏水，不具备出租条件，所以2018年8月29日其口头通知立宇体育中心解除合同。为此，博武堂俱乐部出示了照片、视频光盘、录音光盘。照片显示8月21日诉争房屋存在漏水、地板被泡的情况。视频显示诉争房屋地面多处积水、冒水的情况。录音显示，2018年8月29日双方就房屋漏水、租赁问题进行协商的情况，博武堂俱乐部表示立宇体育中心未按约定确保房屋不漏水，表示这个事情不继续了，要求退还已付款项。立宇体育中心表示，漏水问题可以维修解决，不同意退还已收款项。双方协商未果。针对博武堂俱乐部出示的上述证据，立宇体育中心表示，照片反映是未铺地板的情况，地板还未铺完就漏水了。视频的真实性、证明目的不认可。录音反映的内容，当天确实与对方及中间人进行过交涉，但对录音的真实性不认可，但不申请鉴定。关于房屋漏水维修情况。立宇体育中心表示，2018年7月底、8月中旬、8月27日针对房屋漏水情况曾先后进行过三次维修，前两次修完又漏水了，第三次支出高额维修费修完后至今未再漏水。为此，立宇体育中心提交了维修费收据一张，该收据显示，8月27日案外人公司出具清淤等费用收据32400元的情况。博武堂俱乐部对此不予认可，并表示8月29日录音中双方还在协商漏水维修，对方不可能8月27日就已付维修款。立宇体育中心表示，第三次维修完毕后曾将该情况电话告知过对方，但未保留证据。博武堂俱乐部表示，从未接到过对方所称维修完毕的通知。关于房屋交还问题。博武堂俱乐部主张，基于上述漏水原因，2018年8月29日已自行将所有设备从诉争房屋处搬走，未再占用房屋。立宇体育中心则表示，诉争房屋虽一直空置，但仍锁着门，我方虽还有钥匙，但对方并未交还钥匙，我方认为合同仍在持续履行。为此，立宇体育中心提交了照片打印件四张，该部分照片显示涉案房屋场地中放有几组暖气片、通风管道配件等物品。对此，博武堂俱乐部表示，图片中暖气片确系我方物品，但都是一些不要了的东西，图片中其他东西与我方无关。另查，博武堂俱乐部主张，对方将诉争房屋出租给我方未经过其上家同意，并为此提交了租赁合同照片打印件，该打印件显示立宇体育中心与北京联方达商贸有限公司签订合同，租赁诉争房屋的情况，合同第七条约定将房屋转租他人的需经出租人同意。对此，立宇体育中心表示，我方确曾与联方达公司签过合同，但后来我方直接找到了房屋产权人。为此，立宇体育中心提交了房屋所有权证复印件、平面图、地下室使用登记备案证明、许可授权书，该部分证据显示：宣武区白纸坊西街22号房屋所有权人为北京宣兴房地产开发股份有限公司，建筑面积30512.76平方米，该房屋中地下一、二层房屋登记备案使用面积为2469.12平方米，备案用途为办公。2018年3月25日，北京宣兴房地产开发股份有限公司为立宇体育中心（承租人）出具授权，许可其租赁的地下二层东侧部分房屋，建筑面积500平方米，代为出租、续租、转租等。对此，博武堂俱乐部表示，房屋产权证、地下室使用登记备案证、平面图的真实性认可。许可授权的真实性不认可，对方自称在宣兴公司有关系授权随时可以开。关于装修损失。博武堂俱乐部主张，其对诉争房屋进行了装修投入，并为此提交了采购设备的明细、转账记录、微信截屏。该部分证据显示相关工作人员与案外人就相关设备、材料采购进行沟通、微信转账的情况。对此，立宇体育中心表示，真实性不认可。关于催款、合同解除情况。立宇体育中心表示，2019年1月、2月曾向对方发送催缴租金的函，但对方仍未交房租。所以通过提出反诉的方式要求解除双方合同。为此，提交了催款函、挂号信收据。该部分证据显示，2019年1月、2月立宇体育中心曾向博武堂俱乐部法人发送挂号信，书面催要2019年1月至3月的租金。博武堂俱乐部表示，从未收到上述催款函。立宇体育中心并未就其主张的恢复原状诉讼请求，向法院提交房屋原状相关证据。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。博武堂俱乐部主张双方所签房屋租赁合同无效，但其并未提供证明该合同存在法定无效情形之证据，其要求确认合同无效的诉讼请求，法院不予支持。博武堂俱乐部主张，对方未经原出租人同意将诉争房屋对外出租，从而导致双方所签租赁合同无效的意见，缺乏法律依据，法院不予采纳。博武堂俱乐部、立宇体育中心所签房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应属有效。立宇体育中心认可收到博武堂俱乐部支付的押金50000元、3个月租金112500元，法院对此予以确认。立宇体育中心主张合同签订后，已将诉争房屋交付对方。博武堂俱乐部认可2018年8月1日接收房屋后开始进行装修。由此法院认定合同签订后，立宇体育中心已将诉争房屋交付博武堂俱乐部。博武堂俱乐部主张装修期间，诉争房屋出现数次漏水情况，并提交了照片、视频、录音等证据。立宇体育中心认可涉案房屋2018年8月因漏水问题至少进行过两次维修的情况。法院据此认定，立宇体育中心向对方交付房屋后，房屋的确出现了数次漏水之情形。基于上述事实情况，关于博武堂俱乐部主张合同解除的问题。博武堂俱乐部主张，因漏水问题，2018年8月29日已明确向立宇体育中心相关人员表示不再继续租用房屋，要求退款、赔偿损失，属口头告知对方解除合同。博武堂俱乐部所述双方沟通情况有录音材料在案佐证，法院对此予以确认。但博武堂俱乐部据此主张解除合同的意见，法院不予采纳。诉争房屋交付后虽出现漏水影响装修、使用的情形，但博武堂俱乐部并未提供证据证明，漏水后对方存在不予理睬，不履行出租人及时修复租赁物义务的情形，此种情况尚不构成法定或约定可行使解除权的情形。8月29日博武堂俱乐部表示不再继续租赁房屋的意见，不发生解除合同的法律效力。关于立宇体育中心主张2019年3月14日解除合同的问题。立宇体育中心主张，双方租赁合同一直延续，对方未支付2018年12月1日以后的租金，2019年1月、2月催缴后仍未交租，故主张于反诉状送达日解除双方合同。2018年8月29日合同未解除情况下，合同仍有效存续。但法院认为，合同并非持续至2019年3月14日才解除。理由如下：首先，根据上述查明的事实可知，诉争房屋交付博武堂俱乐部后，确实出现几次漏水情况。立宇体育中心作为出租人，负有确保租赁物适租的义务，房屋漏水的情况不符合租赁物适租的要求。虽无证据显示，漏水后立宇体育中心怠于履行维修义务并由此导致合同解除的后果，但立宇体育中心未在交付前完成维修义务并由此导致争议产生，存在一定过错。其次，博武堂俱乐部主张8月29日以后未再占用诉争房屋。立宇体育中心亦表示，诉争房屋一直空置，只是对方未交还钥匙。根据双方该部分陈述意见，结合立宇体育中心提交现场照片可知，诉争房屋场地虽有暖气片等部分物品，但确实并无有人实际长时间进驻使用的情形。双方计租日期从2018年9月1日才开始的情况下，博武堂俱乐部此种行为属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同的情况，承租人不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，合同应予解除。第三，根据合同法相关规定，出租人作为守约方也负有减少损失扩大的义务。8月29日对方已明确表示不再租赁房屋、9月1日起租后无人实际进驻诉争房屋、立宇体育中心持有房屋钥匙可随时进入房屋了解实际情况，结合现场照片可知现场亦不存在影响房屋无法收回的重大障碍，立宇体育中心应采取适当措施防止损失进一步扩大。未采取减损措施情况下，扩大部分的损失应自行承担。综合上述几点意见，法院认定，因双方争议合同目的已无法实现情况下，合同应予解除。解除时间点根据双方过错、房屋交付、是否实际进驻使用的情况，确定为2018年11月30日。立宇体育中心主张的合同持续至2019年3月14日才解除的诉讼请求，法院不予支持。博武堂俱乐部已付3个月的租金不再返还。博武堂俱乐部相应诉讼请求，法院不予支持。合同解除情况下，立宇体育中心应将押金50000元予以返还。博武堂俱乐部相应诉讼请求，法院予以支持。鉴于上述合同争议、解除等分析意见，结合博武堂俱乐部主张损失举证情况，对其要求赔偿材料费、装修费、设备费154236.80元的诉讼请求，法院不予支持。立宇体育中心未向法院提供房屋原状相关证据情况下，其要求恢复原状的诉讼请求，法院无法支持。根据上述查明的事实，诉争房屋场地并无人员实际进驻使用。诉讼中，博武堂俱乐部表示诉争房屋现场再无其任何物品。立宇体育中心持有钥匙、提交照片显示诉争房屋现场亦无重大腾退障碍情况下，立宇体育中心可自行收回诉争房屋。立宇体育中心相应腾退房屋的诉讼请求，法院不再支持。根据上述合同解除、房屋腾退的认定意见，立宇体育中心要求支付房屋使用费的诉讼请求，法院不予支持。据此，一审法院于2019年11月判决：一、解除北京博武堂搏击俱乐部与北京市立宇体育文化交流中心签订的房屋租赁协议；二、判决生效之日起五日内，北京市立宇体育文化交流中心向北京博武堂搏击俱乐部退还押金50000元；三、驳回北京博武堂搏击俱乐部的其他诉讼请求；四、驳回北京市立宇体育文化交流中心的其他反诉请求。二审庭审中，立宇体育中心提交北京都市阳光物业管理有限公司于2018年12月7日出具的《关于白纸坊西街22号都市晴园地下二层下水管说明》复印件一份，其上载明“北京都市阳光物业管理有限公司系西城区白纸坊西街22号都市晴园小区物业管理单位，我小区地下二层部分房屋承租人：北京立宇体育文化交流中心于2018年8月12日向我公司报修地下二层下水管道出现反水情况，经我公司维修人员现场勘查，系其装修操作不规范，致使砂灰杂物堵塞下水管道，造成下水管道排水不畅，提升泵损坏。该情况不属于我公司维修事项，故由承租人自行委托北京富民正强管道工程技术有限公司维修。2018年8月26日经承租人、维修单位及我公司共同验收，该下水道堵塞问题已维修完毕，现场测试已无任何下水管道反水问题。”立宇体育中心据此证明2018年8月26日其已对诉争房屋进行彻底维修，并经物业公司验收，漏水问题已经解决，诉争房屋可以使用。博武堂俱乐部对上述证据不予认可，称其装修行为未堵塞下水道，漏水问题是多年的老问题。经询，博武堂俱乐部称双方签订的房屋租赁合同有一个月免租期，且2018年8月29日其已通知立宇体育中心不再租用房屋，故从此时开始未再占用诉争房屋。立宇体育中心表示，博武堂俱乐部仅是口头告知搬走一事，双方并未办理交接手续。另，博武堂俱乐部在审理期间陈述，其已对租赁房屋的墙面进行了粉刷，并购买了隔断门、木地板、新风系统、空调、水泥等物资，并于2018年11月底前将空调、新风系统等设备运走。双方对一审法院查明的其他事实均无异议，本院予以确认。本院认为，博武堂俱乐部、立宇体育中心于2018年7月30日签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应属有效。合同签订后，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，并应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行协助义务。本案中，博武堂俱乐部租赁涉案房屋的目的是用于办公、训练、交流，立宇体育中心作为出租人，负有确保租赁物适租的义务。依据本案查明的事实，博武堂俱乐部接收房屋后即开始进行装修，在装修期间出现房屋漏水情况，立宇体育中心进行了维修；博武堂俱乐部虽然于2018年8月29日即表示不再继续租用房屋，但直至2018年11月底才将空调、新风系统等设备运走。原审法院根据双方过错、房屋交付、是否实际进驻使用的情况，确定合同解除时间为2018年11月30日，并无不妥。博武堂俱乐部提出，房屋漏水的情况不符合租赁物适租的要求，客观上已经导致合同目的无法实现，其有权行使不安抗辩权的主张，依据不足，本院不予支持。依据涉案房屋租赁合同的约定，计租日期从2018年9月1日开始，在合同解除的条件下，博武堂俱乐部应按照合同约定承担租赁期内的租金，立宇体育中心应将收取的押金50000元予以返还。博武堂俱乐部还提出，立宇体育中心应赔偿其材料费、装修费、设备费等项损失。对此，本院认为，虽然在合同免租期内出现了房屋漏水的情况，但立宇体育中心作为出租人已经采取了必要的维修措施，且依据现有证据不能将房屋漏水一事归责于立宇体育中心。鉴于博武堂俱乐部明确表示已将租赁现场的空调等设备运走，故本院对其该项主张亦不予支持。综上所述，北京博武堂搏击俱乐部的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5301元，由北京博武堂搏击俱乐部负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 梁立君审 判 员 孟 龙审 判 员 刘苑薇二〇二〇年五月十九日法官助理 郭 融书 记 员 赵荣华