内蒙古自治区科尔沁右翼前旗人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内2221民初781号 原告：兴安盟悦友物业管理有限公司. 法定代表人：叶开庭，职务：该公司董事长。 委托诉讼代理人：贺春英桂，内蒙古圣泉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：常筱兵，1969年11月8日出生，汉族，该公司物业经理。 被告：陆清睿，男，1976年2月16日出生，汉族，医院职工，住内蒙古乌兰浩特市。 原告兴安盟悦友物业管理有限公司（以下简称悦友物业）诉被告陆清睿物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案受理后，依法由审判员徐郑清适用简易程序于2020年4月22日公开开庭进行了审理，原告悦友物业的委托诉讼代理人贺春英桂、常筱兵，被告陆清睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告悦友物业诉称，被告陆清睿系科右前旗某小区某号楼1单元101室的业主。原、被告在2013年7月5日签订《前期物业服务协议》，协议约定由原告管理和服务，被告支付物业服务费。但被告自2014年6月1日至2019年4月30日期间的物业费一直未交付，原告多次找被告催收，被告以各种理由推脱至今未给付，故诉至法院，要求被告给付2014年6月1日至2019年4月30日期间物业服务费5399元及违约金11614.64元，合计17013.64元（违约金自2019年4月30日至实际给付之日止按日3‰计算）；诉讼费由被告承担。 被告陆清睿答辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：1、首先不认可原告提出的给付物业服务费的期间和金额。此住宅我已经于2018年7月22日卖给他人，应按照我去物业公司计算物业费时，公司财会给我计算的3392元（2014年6月1日至2018年5月31日，1098元×4年-1000元装修抵押金）收取。因为物业公司有责任，所以要求物业公司减免物业服务费，应在3392元的基础上减免50%。2、不认可违约金，在居住期间，我向原告反映因排水沟返味、墙体渗水，导致房屋无法居住等问题，但物业公司始终不给解决，所以我一直没交物业服务费。3、因物业维修失误造成我家的损失物业始终推卸责任不给予处理。4、不认可《前期物业服务协议》，因为在购房时，工作人员只说这是购房要签的合同，所以我签字的时候没有注意签的是什么。 本案事实 一、双方无争议的事项： 1、被告陆清睿居住的住的地某小区； 2、被告陆清睿居住的楼房为步梯楼； 3、被告陆清睿居住的房屋面积：一楼面积92.47㎡，地下室面积58.52㎡； 4、物业的收费标准为步梯楼物业费计算方式：产权登记面积×0.7元/平方米/月；地下室物业费计算方式：销售面积×0.3元/平方米/月；卫生费为50元/年、公用电费为60元/年； 5、被告陆清睿居住的××府每年应交物业服务费金额：一层物业费：0.7元/㎡×92.47㎡×12个月=776.748元/年，地下室物业费：0.3元/㎡×58.52㎡×12个月=210.672元/年，卫生费50元/年、照明费60元/年，以上合计1097.42元/年； 6、被告未缴纳物业费的时间：2014年6月1日至2018年7月22日。 二、双方有争议的事项： （一）双方签订的《某小区前期物业服务协议》是否合法有效； 原告向法庭提交以下证据：（以下证据出示原件，提交复印件），证明其公司是开发商兴安盟乾润房地产开发有限公司聘用的合法有资质的物业服务公司。 1、营业执照（副本）1份； 2、2013年2月28日兴安盟乾润房地产开发有限公司和兴安盟悦友物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》1份； 3、2013年7月5日原告兴安盟悦友物业管理有限公司与被告陆清睿签订的《乾润学府花苑前期物业服务协议》1份； 被告质证认为，对上述3份证据的真实性没有异议，《前期物业服务协议》上的签字是本人所签，但是购房时，工作人员告诉其签字就可以，对合同的具体内容并不知情。 本院认为，被告陆清睿虽提出对所签订的《前期物业服务协议》的具体内容并不知情，但不能提交相反证据予以证明，且自认《某小区前期物业服务协议》上的签字是其本人所签，故本院对上述3份证据的真实性予以采信。 （二）物业费的事实和法律依据、计算方式； 原告向法庭提交如下证据：（以下证据出示原件，提交复印件） 1、国网内蒙古东部电力有限公司科右前旗供电分公司电费收据2份、垃圾清运合同1份，证明悦友物业应代收照明费及有代收卫生费的资格。 2、物业服务凭证，证明原告已经按照合同约定对被告提供了物业服务。 3、催缴通知6份，证明物业公司已尽到了告知义务。 被告质证认为，对上述证据的真实性没有异议，但是自己没在那住，所以没有看见过催缴通知。 被告向法庭提交如下证据：（以下证据出示原件，提交复印件） 1、房屋受损照片11张，证明物业人员施工中操作失误，把家里房屋的墙体和厨房泡坏了。 2、装修押金收据1份及物业公司财会计算的物业费的纸条1份，证明2018年5月份物业公司工作人员给我计算的物业费金额以及装修押金可以抵顶物业费的事实。 原告质证认为，被告提交的照片不能证明被告所说的损失是由物业公司工作人员施工中操作失误造成的，是被告私自改装地下室导致墙体损坏。对财会写的物业费纸条的真实性不予认可。另外，装修保证金需要物业公司验收后才能决定是退钱还是冲抵物业服务费。被告家还没有验收，所以不同意装修抵押金抵顶物业服务费。 本院认为，被告对原告提交的上述证据的真实性没有异议，本庭予以采信。被告提交的照片无法证明其主张，故对被告提交的照片的真实性予以采信，对要证明的问题不予采信。对装修押金收据的真实性没有异议。因被告提交的写有物业费金额的纸条没有署名或公章，本院无法证实其真实性，故不予采信。 （三）违约金的事实和法律依据、计算方式； 原告复举其公司与被告签订的《前期物业服务协议》及（2019）内2221民初2562号判决书，证明被告拒交物业服务费给原告造成损害，被告应按照合同约定支付违约金。 被告质证认为，不同意给付违约金。因为当时想交物业费，并让物业公司的财会计算了应交纳金额，但因我多次跟物业公司反应其工作人员在施工过程中操作失误，导致我家房屋墙体渗水和反味问题，物业公司均没有给解决。在跟物业交涉减免物业费问题也没有结果，后期物业公司的总经理叶开庭说给减免500元物业费，我觉得太少没同意。此事一直有争议，在交涉期间不应收取滞纳金。 本院认为，对原告提交的上述证据的真实性予以采信。 裁判结果 综上所述，原告悦友物业公司与建设单位兴安盟某房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，与被告陆清睿签订的《某小区前期物业服务协议》合法有效，双方应当按照约定履行各自的义务，原告依法提供了物业服务，且其提供的证据能够证明原告已经履行了合同主要义务，并对物业费进行了书面催缴，被告作为业主应按照合同约定向原告缴纳物业服务费，现被告未按照约定缴纳物业服务费应属违约。庭审中，被告提出自家房屋存在管道漏水导致房屋墙体渗水以及地下室门口的排水沟味道很大，窗户无法打开等问题，原告认可被告曾向其反映过上述问题，虽原告认为上述问题不属于物业公司的管理范围，但原告无证据能够证明，故应认定原告的物业服务中存在管理不到位问题，应适当扣减物业服务费，本院酌定扣减被告应交物业费的15%。本院对原告诉请范围确定为：1097.42元/年×4年1个月21天=4543.08元。关于原告主张的违约金按日千分之三给付的诉求，被告对缴纳物业服务费的义务及每年所缴纳金额并无异议，且主动去原告公司咨询应缴纳的物业服务费情况，被告未按期缴纳物业服务费系双方未妥善沟通所致，能够认定被告非故意拖欠，故原告要求被告给付违约金的诉讼请求不予支持。本院认为，物业公司和业主双方在合同履行中，有必要进一步加强沟通，相互配合和理解，应在充分认识各自权利义务基础上，依法依约行使各自权利，履行各自义务，共同努力营造和谐的小区环境。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告陆清睿在本判决生效后立即给付原告兴安盟悦友物业管理有限公司物业服务费4543.08元的85%即3861.62元； 二、驳回原告兴安盟悦友物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费226元减半收取113元，由原告兴安盟悦友物业管理有限公司负担88元，由被告陆清睿负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于兴安盟中级人民法院。 期满不上诉则本判决生效，当事人必须自觉履行，逾期不履行的，本院将依据当事人的申请强制执行。申请执行的期限：为两年，逾期申请，本院将视为放弃权利。申请执行的期限从法律文书确定的履行期间的最后一日起计算。 审判员  徐郑清 二〇二〇年五月十三日 书记员  张 兰 适用法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》 第九十条当事人对自己的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在做出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。