江苏省句容市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1183民初1876号原告:句容市郭庄镇甲山村村民委员会,住所地句容市郭庄镇甲山村。法定代表人：张绍文，该村委会主任。委托诉讼代理人：王桂平，句容市后白法律服务所法律工作者。被告:吴洪林,男,1957年7月19日生，汉族,句容市人，住句容市。委托诉讼代理人：孙峥嵘，江苏巨荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴洪山，男，1962年3月20日生，汉族，句容市人，住句容市，系吴洪林弟弟。原告句容市郭庄镇甲山村村民委员会（以下简称甲山村委会）与被告吴洪林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月31日以案号（2018）苏1183民初3643号立案，并于2018年8月18日作出（2018）苏1183民初3643号民事判决。后甲山村委会不服上述民事判决，向镇江市中级人民法院提出上诉，镇江市中级人民法院于2018年12月10日作出（2018）苏11民终3415号民事裁定，撤销本院（2018）苏1183民初3643号民事判决并发回重审。本院另行组成合议庭，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告甲山村委会的法定代表人张绍文、委托诉讼代理人王桂平、被告吴洪林及其委托诉讼代理人孙峥嵘、吴洪山均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告甲山村委会向本院提出诉讼请求：1、要求被告迁让出租用的房屋，并将租赁房屋还给原告；2、要求被告支付尚欠的租金90000元（2012年1月1日至2016年12月31日五年期间的租金，扣除已支付的6万元，尚有9万元未支付）；3、要求被告给付原告占用租赁房屋期间的经济损失60000元（2017年1月1日—2018年12月31日，此后的占用费暂不主张）；4、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：被告于2012年1月1日与原告签订租赁协议书，约定租赁原告的印刷厂房从事商业经营活动，租期从2012年1月1日至2016年12月31日共计5年，租金每年3万元，租金每年1月1日交清。协议签订后，被告拖欠租金90000元未付。租赁到期后至今不肯让出厂房。被告吴洪林辩称：1、被告个人不是本案的适格被告，被告个人不需要使用租赁的厂房，租赁厂房的使用主体一直是企业，而非个人；被告个人是洪林公司的法定代表人，从租赁的协议使用的词语比如“从事企业生产经营，依法经营自负盈亏，安全生产，乙方代表”等等可以证明原告知道租赁厂房的使用主体是企业而非个人，被告个人的签字行为是职务行为；2、租金的追偿年限已经过了诉讼时效，追加的经济损失部分因为厂房未能使用，所以该部分费用不予认可；3、2014年上半年原告维修出租厂房时，发生安全事故致人死亡，导致洪林公司使用的经营厂房为危房，被责令停工，直至现在洪林公司未能收到任何部门解除停工的通知，原告也一直未能保证出租的房屋达到使用标准，那么相应的不能使用的期限，应当扣减；4、甲山村委会将原有的老印刷厂租赁给吴洪林用于生产经营，该建筑标的物既没有取得土地使用权证，也没有取得建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，没有领取房屋所有权证，根据相关法律规定，应认定合同无效，要求原告对被告投入的损失进行赔偿，保留另案起诉的权利。综上，要求驳回诉请。本院经审理认定事实如下：句容洪林陶瓷礼品有限公司（以下简称洪林公司）成立于2009年4月2日，法定代表人为吴洪林。2012年1月1日，甲山村委会（甲方）与吴洪林（乙方）签订《租赁协议》一份，约定：甲方将原甲山印刷厂的老厂房租赁给乙方从事企业生产经营，租赁期限暂定五年，从2012年1月1日至2016年12月31日止，租金上交办法：先交租金后用房，即乙方每年上交租金叁万元，以后租金于每年1月1日前一次性付清当年上交款，以此类推，直至合同期满，此租金以现金交付。被告吴洪林在乙方处签字。2013年2月4日、2015年8月11日，吴洪林分别交纳厂房租金3万元，共计6万元。2013年7月12日，以句容市安监局、公安局、监察局、郭庄镇人民政府、市总工会为成员单位，组成了王廷虎（郭庄镇通祥土石方工程队）洪林公司厂房修缮工程“6.10”死亡事故调查组，对该起事故出具了调查报告，将该起事故认定为生产安全责任事故，事故直接原因：王廷虎（郭庄镇通祥土石方工程队）在洪林公司厂房修缮工程在高处作业（高于2米）时，没有采取防止高处坠落的安全防护措施，魏夕明未佩戴和使用安全帽、安全带从事高处作业，是导致本次事故发生的直接原因；间接原因：1、王廷虎（郭庄镇通祥土石方工程队）未建立安全生产岗位责任制，没有制定并执行安全检查制度、劳动防护用品配备制度、班组安全活动等制度，对小工擅自上屋面作业未及时制止，生产现场管理无序；2、王廷虎（郭庄镇通祥土石方工程队）在洪林公司厂房修缮施工前未严格执行国家关于从业人员安全生产培训考核的有关规定，未对工人进行三级安全教育培训与考核，工人不具备安全生产的知识和技能，缺乏事故防范意识；3、王廷虎（郭庄镇通祥土石方工程队）在洪林公司厂房修缮施工过程中未为从业人员提供符合国家标准或者行业标准的劳动防护用品（安全带），未督促从业人员按照要求配戴劳动防护用品（安全帽、安全带）；事故责任认定及处理意见：王廷虎（郭庄镇通祥土石方工程队）对本次事故发生负有领导责任，建议市安监部门依法给予相应的经济处罚；经从海系厂房修缮工程现场负责人，吴才生系厂房修缮工程带班班组长，均对本次事故的发生负有责任，建议王廷虎（郭庄镇通祥土石方工程队）给予其相应的处罚；对事故防范和整改措施的建议：王廷虎（郭庄镇通祥土石方工程队）应认真吸取本次事故教训，严格落实安全生产岗位责任制和安全管理制度，健全安全生产检查制度，及时消除生产安全事故隐患并作好检查记录；甲山村委会要强化属地安全管理责任，提高监管工作水平，将村级范围内的所有生产经营活动全部纳入安全监管，及时督促整改事故隐患；郭庄镇人民政府应以此次事故为教训，认真梳理安全监管方面存在的缺位问题，将全部生产经营活动有效纳入安全监管之中。2014年11月4日15时，句容市郭庄镇安全生产监督管理站向洪林公司出具安全生产行政执法文书，根据现场检查记录记载：“检查情况：1、安全警示标志不足；2、灭火器材不充足，一部分失效；3、西后厂房后延墙西后两肩加固。以上三条在2014年11月8日前必须整改完成。”吴洪林在现场检查记录上签字确认。2017年12月12日，洪林公司及吴洪林向甲山村委会寄送告知函一份：“郭庄镇甲山村委会，本人经营的洪林公司在承租期限因厂房破旧并由本人申请村委会进行危房安全改造，同时由甲山村委会组织实施安排相关人员维修，但是维修人员并没有合法的修缮资质导致发生一起人员死亡事故，经上级部门处理责令本公司停产整改，直到上级有关部门验收后方可再生产，本人多次与村委会协商，要求尽快修复上述危房，但至今没有修复，也没有通过相关部门验收，导致我公司停产至今无法恢复生产，给我公司造成极大的损失，为此，本公司再次申请村委会尽快协调处理停产事项，同时保留诉讼的权利。”审理中，本院组织双方查看了现场、拍摄了现场照片，并作谈话笔录。双方一致确认，案涉租赁房屋系甲山村委会于80年代左右建造，土地性质为集体性质。被告吴洪林陈述：案涉房屋所有钥匙均由其保管，2014年厂房因维修死人后，就没再生产了。但原告不予认可。庭审中，被告吴洪林陈述：1、2005年，吴洪林通过法院调解以设备抵债的形式接管了句容联成工艺品有限公司，又用句容联成工艺品有限公司的设备成立了洪林公司，后因洪林公司被句容郭庄安监局责令停工，又注册了句容市林苑陶瓷工艺品厂，生产地址就在句容市河边句容市艺苑服装玩具厂大楼，主要生产加工销售陶瓷洋娃娃，后因市场的原因经营时间不长也关掉了，目前该生产基地又重新出租从事经营饭店，也就是说句容市林苑陶瓷工艺品厂并非在甲山村委会那边厂房生产的；2、在原、被告签订租赁协议前，吴洪林已实际占有使用租赁房屋，后又自行在土地范围内建造了简易房；3、2014年6月，洪林公司收到句容市安监局郭庄安监站的停工通知书，此后也未收到恢复生产的相关文件，案涉房屋作为危房，不符合出租条件，在原告修复之前，被告不需要再缴纳房租；4、被告明确停产时间为2014年4月15日，因为当时郭庄安监管理站发放了停工通知书，要求被告在2014年11月8日前将房屋修缮完成，被告在现场检查时正在经营；5、被告认为合同无效，也愿意搬迁，但要求在本案中对所有的设备及产品进行评估；如果经法院审理合同有效，就不同意搬迁，要求原告继续将房屋修缮，验收合格，交付被告使用，在租赁期限内还有18个月未实际使用，被告应继续使用该房屋18个月；如果原告要求主张至2018年的房屋租金，被告要求使用时间继续顺延。因案涉房屋目前仍然属于危房，不具备租赁条件，不同意支付占有使用费。原告甲山村委会陈述：1、维修工人是甲山村委会找的，安全事故发生在维修最后一天，维修工作已经基本完成，在事故发生之后一个多月，吴洪林就恢复生产了，事故发生后甲山村委会没有再进行过维修；2、现场有三间漏水房屋，是由于最近几年没有使用维修，导致房屋漏水；3、根据事故调查报告，安全事故发生是在2013年6月，被告停产是在2014年6月，被告停产与本事故没有任何关联。原告申请的证人李某陈述，其作为村委会副书记，每年都会在元旦和春节之前都向被告催交租金，但到现在租金也没有交清。根据吴洪林提交的2017年12月12日郭庄镇安监站出具的情况说明：“2014年6月上旬，原句容市洪林陶瓷厂因厂房维修发生一起人员死亡事故，经上级有关部门调整处理，责令停产整改。当事人进行赔偿及处罚处理。特此证明。”本院与郭庄镇安监站站长周群所作的谈话笔录，周群陈述：1、该情况说明确系安监站出具，当时经办人是刘昌鹏，但不知道吴洪林是用作诉讼用途；2、该份情况说明的时间写错了，与事故调查报告不一致，事故应是2013年发生的，责令停产整改也是刘昌鹏经办的，有书面文书，但几次搬了办公室，已无法查到书面材料。审理中，原告明确其主张的经济损失6万元是被告租赁房屋到期后占用房屋的占有使用费，参照租赁合同3万元/年，计算至2018年12月31日止，此后的占有使用费在本案中暂不主张，但也不放弃，如果后期有需要再另行诉讼。上述事实，有原告提交的租赁协议复印件一份、租赁物平面图复印件一份、结算凭证复印件两份、洪林公司营业执照复印件一份、照片打印件两张、企业信息公示打印件一份、审理笔录打印件一份、证人李某的证言、被告吴洪林提交的营业执照复印件一份、现场记录复印件一份、事故调查报告一份、本院组织双方查看现场制作的笔录、照片以及到庭当事人的相关当庭陈述在卷佐证。被告吴洪林提交的2017年12月12日郭庄镇安监站情况说明一份，根据本院所作谈话笔录，该站站长已明确事故发生时间为2013年，因此该份证据与事实不符，本院不予采信。被告吴洪林提交的电费发票复印件一张，与本案租赁合同无关，本院不予采信。本案争议焦点为：1、被告吴洪林是否为涉案租赁合同的承租方，本案租赁合同的效力如何确定；2、原告起诉是否已超诉讼时效；3、被告吴洪林是否应支付原告租金9万元及经济损失6万元？本院认为，案涉房屋建造时间为80年代，土地性质为集体土地，甲山村委会对该房屋进行经营、管理，并与吴洪林签订《租赁协议》，符合法律规定，应为合法有效，涉案《租赁协议》的相对方应为甲山村委会与吴洪林。甲山村委会有权依据该协议约定向吴洪林主张权利。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，租赁合同约定的租期“至2016年12月31日止，每年1月1日前一次性付清当年上交款”，被告应于2016年1月1日前交纳2016年度租金，至原告起诉之日即2018年5月31日，尚不足三年，且被告租赁期满后占有使用的事实持续存在，因此被告辩称原告起诉已超诉讼时效，于法无据，本院不予采信。根据合同法规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。本案中，甲山村委会确认房屋维修人员系其提供，且此后再未进行维修，对于因维修人员造成的安全事故，甲山村委会存在过错。经现场查看，案涉部分房屋确实需要维修，村委会未举证证明其已完全履行了维修义务，应相应的减少租金。综合考虑案涉房屋的建造时间、现状、村委会的过错责任，本院酌定事故发生后的租金及占有使用费按18000元/年计算，被告尚欠租金47000元（30000元/年÷12个月×17个月+18000元/年÷12个月×43个月-60000元）及占用费36000元（18000元/年÷12个月×24个月，计算至2018年12月31日止）。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。原告要求被告腾空案涉房屋，应予支持，腾空房屋系合同到期后被告应履行的法定义务，与案涉房屋内库存产品、设备的价值无关，被告申请评估，与本案无关联性，本院不予准许。关于被告辩称因安全事故导致企业被责令停工停产至今未能收到解除停工的通知，应从租期中扣减相应期限的意见。本院认为，根据事故调查报告，事故发生在2013年6月，句容市郭庄镇安全生产监督管理站出具的安全生产行政执法文书的时间是2014年11月4日，庭审中被告陈述其停产时间为2014年4月15日、且执法检查时是正常生产经营，因此安全事故发生时间在被告停止经营之前，被告不能证明其所称的停产系安全事故直接造成的，故对被告辩解本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告吴洪林于本判决生效之日起六十日内腾空涉案房屋并返还原告句容市郭庄镇甲山村村民委员会；二、被告吴洪林于本判决生效之日起十日内支付原告句容市郭庄镇甲山村村民委员会租金47000元；三、被告吴洪林于本判决生效之日起十日内支付原告句容市郭庄镇甲山村村民委员会占用费36000元（计算至2018年12月31日止）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元，由被告吴洪林负担（此款原告已预交本院，被告吴洪林于本判决生效后十日内将此款给付原告）。上述款项可汇至句容市人民法院（户名：句容市人民法院；开户行：中国建设银行股份有限公司句容市支行；账号：32×××95。汇款时注明本案案号）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时预交相应的上诉案件受理费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长 吴 静人民陪审员 丁 辉人民陪审员 段雅红二〇二〇年五月二十五日书 记 员 李文娟