河南省南阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1391民初1042号原告：段慧芳，女，汉族，1989年12月15日出生，住河南省内乡县。委托诉讼代理人：刘群党，南阳市内乡县方正法律服务所，代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：王俊晓，河南子午律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告:南阳金天洋房地产开发有限责任公司，住所地南阳市高新区百里奚路东侧第1幢号楼1单元17层1704室,统一社会信用代码91411300798221880K。法定代表人：张富庭，任总经理职务。委托诉讼代理人：徐传海，河南威武律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：张一辰，男，汉族，1977年7月16日出生，住河南省南阳市卧龙区。被告：薛玉兰，女，汉族，1976年12月24日出生，住河南省南阳市卧龙区。第三人：河南邓州农村商业银行股份有限公司，住所地河南省邓州市雷锋路180号，统一社会信用代码91411381876761402U。法定代表人：史德生，任公司经理。委托诉讼代理人：史博，系公司员工，代理权限为一般代理。原告段慧芳与被告南阳金天洋房地产开发有限责任公司（以下简称金天洋公司）、张一辰、薛玉兰、第三人河南邓州农村商业银行股份有限公司（以下简称邓州商业银行）合同纠纷一案,本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告段慧芳及其委托诉讼代理人王俊晓、被告金天洋公司的委托诉讼代理人徐传海、第三人的委托诉讼代理人史博到庭参加诉讼，被告张一辰、薛玉兰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求依法判令：1.确定原告与被告南阳市金天洋房地产开发有限责任公司签订的《金天洋商务酒店公寓买卖合同书》为有效合同；2.被告继续履行合同，立即解除对该房屋设置的抵押，限期一个月内办理过户登记手续；3.被告支付违约金33255.4元；4.诉讼费等由被告负担。事实与理由：2014年6月15日原、被告签订《金天洋商务酒店公寓买卖合同书》，约定原告购买被告开发的位于南阳市××与××路交叉口××天××商务酒店公寓××407户房产，原告将购房款支付给被告，被告将房屋交付给原告。后原告将房屋交予七星商务酒店有限公司托管，自2014年6月15日到2018年7月31日，期间原告收取租金，已实际拥有该房的所有权。2018年8月初，原告要求被告办理房产手续，得知三被告将房屋抵押在第三人处贷款，严重侵害了原告合法权益。被告金天洋公司辩称，该房屋已出售给张一辰，张一辰与金天洋公司的商品房买卖合同已丢失，如需核实去房管局查询，该房屋以张一辰的名义在银行抵押贷款，不具备过户条件。根据2019年7月11日业主代表与金天洋公司签订的交接过户协议，可以证明被告公司和张一辰现在没有向原告过户的义务，合同变更后被告也没有违约情形，不需要支付违约金。张一辰从来不是金天洋公司的实际控制人。被告张一辰、薛玉兰未到庭、未答辩、未向法庭提交证据。第三人河南邓州农村商业银行股份有限公司述称，贷款期限到2020年7月16日到期，可以提前还款，但在贷款还清前不能提前解除抵押或进行抵押置换。原告围绕诉讼请求依法提交了《金天洋商务酒店公寓买卖合同书》（以下简称买卖合同）、《房屋托管合同书》（以下简称托管合同）、收据、商品房预售许可证、委托书、房产登记清单、不动产登记证明、卧龙法院判决书及生效证明、被告企业登记信息。被告向我院提交了《关于南阳金天洋房地产开发有限公司（分公司）七星商务酒店交接过户协议》和备案合同、微信聊天记录截屏，证实涉案房产已由张一辰及其妻子薛玉兰抵押给河南邓州商业银行贷款使用。被告对原告提交的委托书有异议，认为系复印件，并非张一辰出具；认为房产登记清单、卧龙法院判决与本案无关。原告对被告提交的《交接过户协议》有异议，称不能证明所有购房户同意协议内容，对未签字业主不发生效力；认为协议第三页并非对协议内容的签字，而是会议签到用的。第三人对原告提交的不动产登记清单予以认可。经本院审查认定，原告提交的第二组证据授权委托书系复印件，被告也不予认可，对该证据，本院不予采信。被告提交的签名页不能证实系对《交接过户协议》的签名，本院不予采信。原、被告提交的其他证据来源合法、内容客观真实，对于证据的真实性，本院予以确认。我院调取的证据有国家电网员工调查笔录、百里奚街道办事处信访办主任调查笔录、原告等在国网南阳供电公司申请用电手续和双方签订的供电合同，双方对调取的证据真实性均无异议。根据当事人陈述、经审查确认的证据、我院调取的证据以及我院在南阳市不动产登记中心查询结果，本院认定事实如下：2014年6月15日原告与金天洋公司签订买卖合同一份，购买其开发建设的位于南阳市××与××路交叉口金天洋商务酒店公寓项目1幢4层407户房（现酒店房间编号厨房），房屋面积35.72平方米，单价分别为4655元/平方米，房屋总价166277元。合同第四条约定被告于2014年6月15日将该房交付原告后，由七星公司托管使用五年，七星公司每年支付购房款10%作为租金……；合同第六条约定甲方负责提供项目建设依据的证明文件并申请办理产权登记……；第七条约定若甲方将房屋收回不售给乙方，则以总房款20%支付乙方违约金。双方约定办理过户登记手续时间为托管期限届满之日，即2018年7月31日。原告按照合同约定履行了付款义务。2014年6月15日，原告与七星公司签订房屋托管合同书，约定原告将上述房产全权委托给七星公司办理出租事宜，托管期为2013年8月1日至2018年7月31日，七星公司每年向原告支付16628元即原购房款的10%；约定如原告违约导致合同无法履行，应向被告赔偿标的额20%违约金，同时七星公司无条件直接将托管房屋按原价从原告处购回；如七星公司不能按时支付租金，且延付期限超过3个月，被告应赔偿合同标的20%作为违约金；约定托管期限届满双方不再续签合同的，被告应在期满后将该房屋交付原告。2018年7月31日，托管合同到期当日，被告金天洋公司向原告等购房户发出《承诺书》和《函告》，内容为：七星商务酒店租赁房屋返租事宜，于2018年5月28日开发经营公司与相关业主代表协商，达成协议。开发公司以承诺书形式作出郑重承诺，2018年7月31日合同到期后不再续租，但2018年8月1日至10月31日前，公司保证七星酒店正常经营，并按原承租协议支付该时间段租金，金天洋公司最迟于2018年10月31日将所有剩余房租全部结清，并将相关手续、房产证交付完毕，否则承担相关法律经济责任。托管合同到期后，七星公司停止营业，被告和七星公司未将涉案房产交付原告。2019年5月31日，涉案房产所在的百里奚街道办事处就涉案房产交接过户、供水、供电问题组织张一辰与购房户代表段国良、王秀华、李永文等进行协商并制作《关于岗王庄金天洋七星酒店水电问题会议纪要》（以下简称《纪要》）。《纪要》显示，双方对尽快申请通水通电达成初步共识。当天，张一辰出具委托书，载明：今委托南阳市高新区百里奚办事处按程序为七星商务酒店业主办理水、电。2019年6月11日，百里奚街道办事处向电业局发函，称被告和七星公司法人代表张一辰同意按程序通水通电。现有业主代表前去贵单位联系通电事宜，望大力协办为宜。2019年6月19日，南阳高新区百里奚街道办事处向南阳供电公司公司出具证明一份，内容为：位于百里奚路与张衡路口的七星小区是百里奚街道办事处辖区的居民小区，属于无物业管理小区，现小区居民开展自救，业主合伙成立“七星小区业主委员会”，相关手续正在办理中，请贵单位考虑小区130多户居民没有电的实际情况，同意受理以“七星小区业主委员会”为主体报装用电工作。2019年7月11日，金天洋公司作为甲方、南阳七星商务大酒店业主委员会作为乙方、张一辰为丙方达成《关于南阳金天洋房地产开发有限公司（分公司）七星商务酒店交接过户协议》，内容如下：一、甲、丙方同意将房产分割过户给业主。原来业主所购七星商务酒店的房产，因金天洋融资需要，当时登记在张一辰名下，张一辰现同意将房产分割过户给业主。过户时间为2020年7月31日。二、三方同意重启七星商务酒店……四、由于小区变压器负荷不够，甲方、丙方负责更换或增容设备，并负责将原有商业用电变更为民用电，乙方派人（和东方）参与……五、调换房间。公司没有售出的七星商务酒店房子，在不影响业主利益情况下与业主进行调换，调换时所产生的房款差价，按当时价格进行赔偿。调换时间为产权过户之日。六、酒店所欠业主的租金。2018年7月31日前酒店所欠业主租金，按照合同由甲方于9月31日前全部支付给业主。后续的2018年8月1日至10月31日三个月的租金，乙方暂不追要。七、金天洋公司张一辰提出因业主对电力由商用改民用并增容投入巨资不再由乙方全体业主投资，所以金天洋公司张一辰要求乙方不再主张收回续租的三个月租金，其他所有条款不变。上述协议由段国良、李永文、何兰松等11位购房户在乙方业主代表处签名。另，原告认可七星公司已经在2019年10月1日之前将2018年7月31日前所欠原告租金支付原告。《交接过户协议》签订后，和东方、段国良、李永文等购房户代表到国家电网南阳供电公司报装办理民用电力新装有关事项，和东方、段国良作为办理电力新装有关事项受托人提交了委托手续，2019年10月底，争议房产通水通电。报装民用电路变压器由张一辰提供。2019年11月4日，购房户代表向张一辰发送的微信聊天记录截屏图片显示，原告等购房户自发成立“业主委员会”并建立“七星业主委员会”微信聊天群，购房户代表通过微信告知张一辰水电安装完毕，下一步与张一辰商量开业事宜并表示业主们会公开招商。另查明，被告金天洋公司于2007年成立，企业类型为有限责任公司，注册资本800万元，经营范围为房地产开发与经营。法定代表人为张一辰，张一辰拥有公司90%股份，其妻子薛玉兰拥有公司10%股份；2010年4月，公司申请将法定代表人变更为路永连，张一辰股份转让给路永连，张一辰任执行董事和公司经理职务；2016年9月26日，薛玉兰所持股份变更为薛长兴所有，张一辰不再担任公司经理职务；2018年7月6日，公司申请将法定代表人变更为张富庭，股东变更为张富庭、薛长兴，张富庭任公司经理职务。被告南阳市金天洋公司就涉案楼盘办理《商品房预售许可证》，证号为（宛市）房预售证第010020号，售房单位为南阳金天洋房地产开发有限责任公司（即本案被告），项目名称为金天洋商务酒店公寓（1层-17层和地下车库），酒店式公寓154套（间），商业3套（间），车库1套（间），房屋坐落于高新区光××与百里××交叉口，建筑面积为16708.2平方米，共158套（间），房屋用途为酒店式公寓、商业、车库，预售方式为单位、个人。2010年11月5日，被告金天洋将涉案房产进行了合同备案登记，登记显示买受人为张一辰、共有人为张一辰妻子薛玉兰。2013年9月25日，涉案房产办理房屋所有权证，所有权人为张一辰，共有人薛玉兰。现涉案房产被张一辰、薛玉兰用于南阳市金戈商贸有限公司在河南邓州农村商业银行股份有限公司贷款提供抵押使用，约定履行期限为2018年7月17日至2020年7月16日。且涉案楼盘存在几套公寓共同登记于一个房产证的情况，致使所办理出来的房产证位置、建筑面积与部分业主所签的合同内约定的房产位置、建筑面积无法一一对照的状况。本院认为，原告起诉要求限期办理过户登记手续，称未授权段国良、贺兰松、李永文等与张一辰、金天洋签订《金天洋商务酒店公寓买卖合同书》、《交接过户协议》。但原告等购房户自发成立名为“业主委员会”的自救组织属实，由于段国良、李永文等前期以业主代表身份多次与张一辰、金天洋公司沟通交涉租金、水电、交接过户等问题代表原告申请水电改造事宜，被告有理由相信段国良等有代表七星酒店其他购房户与被告进行协商交接过户事宜的代理权限。故即使原告未授权段国良等人与张一辰、金天洋公司签订《交接过户协议》，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定，段国良等在业主代表栏签字的行为，亦构成表见代理。且《交接过户协议》为张一辰、金天洋创设的水电改造义务惠及原告。本院认为，《交接过户协议》内容对原告具有约束力。前述协议约定被告金天洋公司和张一辰将房产分割过户给购房户的时间变更为2020年7月31日。现双方约定的期限未至，原告起诉要求被告限期一个月办理过户登记手续无事实和法律依据，本院不予支持。原告起诉要求三被告支付逾期办证违约金。被告金天洋为融资需要将房产过户到张一辰名下，被告张一辰作为被告金天洋公司执行董事，被告薛玉兰作为被告金天洋公司的股东和监事，在明知涉案房产已经签订买卖合同出售给原告的情况下，仍然将涉案房产用于为他人抵押贷款，导致金天洋公司在买卖合同约定期限不能履行过户义务。因被告薛玉兰、张一辰无正当理由拒不到庭也未提交相关证据，对于涉案房产为他人贷款提供抵押行为的实际受益人无法查实。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条、第九十五条以及《中华人民共和国侵权责任法》第八条，认定三被告的行为共同导致了逾期办证结果的发生，损害了原告的合法权益，构成违约责任和侵权责任的竞合。原告要求三被告对逾期办证行为承担连带责任，本院予以支持。虽然段国良等代表原告与金天洋公司、张一辰后续签订了《交接过户协议》，将房产分割过户日期变更为2020年7月31日，但该协议的签订是由于被告的原因造成在约定办证期限无法过户的前提下进行的变更，且《交接过户协议》并未约定对逾期办证违约责任的免除。根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条：“合同的变更或解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利”。原告起诉要求金天洋公司承担逾期办证违约金，本院予以支持。由于《买卖合同》第七条系针对双方解除合同情况下的违约金数额，原告要求被告按《买卖合同》第七条承担违约责任，本院不予支持。对于违约金的计算，应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，应以原告已付总房款166277元为基数，支付逾期办证违约金至金天洋公司协助原告办理房屋所有权变更手续并提供必要证明文件之日止。2019年8月19日之前按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50％为计算标准；2019年8月20日之后按中国人民银行全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%为计算标准（总金额不得超过33255.4元）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条、《中华人民共和国侵权责任法》第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条、第九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告段慧芳与被告南阳金天洋房地产开发有限责任公司签订的两份《金天洋商务酒店买卖合同书》为有效合同。二、本判决生效之日起十日内，被告南阳金天洋房地产开发有限责任公司应以166277元为基数，支付原告段慧芳逾期办证违约金至南阳金天洋房地产开发有限责任公司协助原告办理房屋所有权变更手续并提供必要证明文件之日止。违约金计算：2019年8月19日之前按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50％为计算标准；2019年8月20日之后按中国人民银行全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%为计算标准,总金额不得超过33255.4元;三、被告张一辰、被告薛玉兰对第一项赔偿金额承担连带责任；四、驳回原告段慧芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费4390元，减半收取计2195元，由原告段慧芳承担2065元，被告南阳金天洋房地产开发有限责任公司承担130元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  肖新征二〇二〇年五月九日书记员  牛 祺