贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔02民终338号上诉人（原审被告）：熊显忠，男，1957年10月17日生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。委托诉讼代理人：章黔，系贵州勤维律师事务所律师，执业证号：15202201310838909。委托诉讼代理人：徐龙洋，系贵州勤维律师事务所律师，执业证号：15202201510674767。上诉人（原审第三人）：王厚林，男，1956年3月8日生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。委托诉讼代理人：杜应怀，系贵州中创联律师事务所六盘水分所律师，执业证号:15202201210675529。被上诉人（原审原告）：夏锡杰，女，1955年2月14日生，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：李庭松，系北京市双城律师事务所律师，执业证号：11101200510942366。原审第三人：富中建材经营部，经营场所：贵州省六盘水市钟山区麒麟路麒麟新区14-10号，工商注册号：520222600003643。个体负责人：张勇。原审第三人：张勇，男，1966年11月12日生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。原审第三人：六盘水市钟山区荷城花园房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区官厅路口（湖东苑大厦），统一社会信用代码：91520201714353406X。法定代表人：谢洪波，系该公司经理。委托诉讼代理人：杜应虎，男，1987年1月8日生，汉族，住贵州省盘州市，系该公司职工。上诉人熊显忠、王厚林因与被上诉人夏锡杰、原审第三人富中建材经营部、张勇、六盘水市钟山区荷城花园房地产开发有限公司（以下简称“荷城花园房开公司”）占有保护纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院（2018）黔0201民初4522号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。熊显忠上诉请求：一、撤销贵州省六盘水市钟山区人民法院（2018）黔0201民初4522号民事判决，改判驳回被上诉人对上诉人熊显忠的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1、本案中的被上诉人不是适格的权利主体，被上诉人没有实际取得房屋的所有权。被上诉人与销售方并没有形成买卖关系的意思表示，在一审过程当中，被上诉人当庭陈述其提交的合同存在多个版本，购房的收款收据均是为配合一审诉讼而事后进行伪造倒签，双方之间并没有形成买卖合同关系。通过被上诉人提交的证据看出，案涉房屋并没有登记在被上诉人的名下，被上诉人也没有实际占有案涉的房屋，荷城花园房开公司在一审过程中也当庭否认被上诉人取得案涉房屋的使用权或所有权。一审法院以缴纳住宅专项维修资金专用收据是对案涉房屋物权预登记是错误认定。本案中六盘水市房地产资金管理处出具的住宅专项维修资金专用收据并不能创设任何的权利和义务，另外与本案事实完全相符的另一案件(2018)黔0201民初2387号，钟山区人民法院生效的判决已确认诉争的房屋（缴存住宅专项维修资金的业主分户清册中缴纳业主为“谷金昌”的609号房屋）已由本案上诉人享有，更能证实该住宅专项维修资金专用收据不会创设任何权利，不能够证明被上诉人取得案涉房屋。关于住宅专项维修资金专用收据，第三人王厚林在一审庭审中陈述：缴纳住宅专项维修资金是在没有进行房屋买卖的前提之下，由王厚林的合作伙伴饶富学为套取住宅专项维修资金通过违规方式进行违法操作，将诉争的房屋以饶富学亲属（本案被上诉人）的名义进行缴纳，由此可见，被上诉人与房屋销售商之间没有形成房屋买卖的意思表示，双方之间不具有合同关系。2、上诉人已经合法占有了案涉房屋，并进行装修使用，从风险承担的角度来看，赋予合法占有房屋的买受人也就是本案人上诉人具有优先权，上诉人合法占有了案涉房屋。案涉房屋并没有进行备案登记，上诉人与荷城花园房开签订了房屋买卖合同，并且上诉人按照约定支付相应的购房款项。二、一审法院判决错误。一审法院认定被上诉人提交的住宅专项维修资金专用收据是预登记没有任何的事实和法律依据，上诉人通过买卖方式合法占有案涉房屋，一审法院判决上诉人将案涉房屋交付给被上诉人系错误判决。综上所述，请求依法撤销(2018)黔0201民初4522号民事判决，并改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求，以及由被上诉人承担一、二审的诉讼费用。王厚林上诉请求：一、撤销贵州省六盘水市钟山区人民法院(2018)黔0201民初4522号民事判决，驳回被上诉人一审诉讼请求或将本案发回重审；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、被上诉人与第三人富中建材经营部之间不具有真实合法的房屋买卖关系。1、被上诉人虽然提供了其与富中建材经营部之间的房屋买卖合同、收款收据，但房屋买卖合同在本案一审中出现了不相同的版本，第三人富中建材经营部在一审中称收款收据是为了能达到被上诉人的诉讼目的，由富中建材经营部向被上诉人出具的。被上诉人与第三人张勇系亲戚关系，不排除被上诉人与第三人之间恶意串通，损害本案中其他当事人的合法权益。2、《贵州省住宅专项维修资金专用收据》及《缴存住宅专项维修资金的业主分户清册》这两份证据的真实情况是案涉房屋的合作开发人王厚林与联合开发人为了能获取工程拨款，由王厚林与张勇自行制作的维修资金业主名册，故由张勇提供其亲戚名单作为维修资金业主分户清册的业主，该维修资金业主分户清册上的共计6户全是第三人张勇亲戚，该证据上的业主并未实际缴存本案房屋住宅维修资金，而是王厚林以张勇提供的业主名册进行缴存的，该证据不能证明被上诉人已取得案涉房屋的备案登记。3、被上诉人提供的证据《交房通知暨协议书》，一审法院已明确认定该通知仅能证明富中建材经营部通知被上诉人受领房屋，但不能证明被上诉人已实际受领房屋，被上诉人未提供其他交房手续证明该房屋已由被上诉人实际占有。4、从庭审查明的事实可知，本案中张勇自行将房屋进行过两次转让，被上诉人、张勇及富中建材经营部都没有提供授权委托书证明案涉房屋系开发商委托销售。被上诉人与第三人富中建材之间并没有真实合法的房屋买卖合同，上诉人也没有向富中建材经营部、荷城花园房开公司、王厚林支付购房款。因此被上诉人对案涉房屋不具有所有权。二、一审法院认定富中建材经营部对案涉房屋具有处分权属于认定事实错误。本案所涉房屋系王厚林、案外人六盘水路桥发展总公司、荷城花园房开公司联合开发，该房屋取得预售许可证后，由荷城花园房开公司与富中建材经营部于2009年3月26日签订《蓝色空间998商住楼销售管理协议》，约定荷城花园房开公司委托富中建材经营部销售蓝色空间998商住楼。并约定了富中建材经营部在销售该商住楼时派两名财务人员全程参与销售，负责销售过程中的开票、收款业务。被上诉人提供的购房合同及收款收据都系富中建材经营部提供，而富中建材经营部的实际经营者系第三人张勇。富中建材经营部未按照合同约定私自将案涉房屋销售，且销售款项不进入荷城花园房开公司的监管账户，说明即使被上诉人与富中建材经营部之间存在房屋购买关系也是张勇个人的行为，该行为是不合法的，第三人张勇或富中建材经营部不具有私自处分案涉房屋的权利。三、一审认定熊显忠获得案涉房屋并装修居住属于无权占有应属于认定事实错误。王厚林系案涉房屋的开发投资人，对案涉房屋具有所有权和处分权。熊显忠知晓王厚林对该房屋具有处置权的情况下才通过与联合开发商荷城花园房开公司签订案涉房屋的买卖合同，所以熊显忠是案涉房屋的实际购房人，其对案涉房屋才是真正的善意取得。四、一审确认被上诉人与富中建材经营部之间签订的商品房屋买卖合同的效力，超越了被上诉人的诉讼请求。五、缴存注册专项维修基金业主分配清册（998商住楼）注明的606室、609室的业主分别是黄进平和谷金昌，但该两套房屋均由张勇卖给熊显忠，说明业主分户清册上的业主并不能真正是已购房业主，即夏锡杰同样不是真正购买998商住楼的业主。综上，一审认定事实错误，导致判决错误，请二审依法改判或将本案发回重审。熊显忠针对王厚林的上诉答辩称，熊显忠通过买卖的方式支付了购房款，已经取得案涉房屋的所有权。王厚林针对熊显忠的上诉答辩称，结合熊显忠上诉意见及一审查明的事实，本案被上诉人并未与第三人富中建材经营部签订真实、合法有效的房屋买卖合同，上诉人王厚林与张勇之间系合伙开发998商住楼的关系，上诉人王厚林将自己投资开发的998商住楼以合理的对价销售给熊显忠，是对自己拥有所有权及处置权的不动产进行处分，上诉人熊显忠与上诉人王厚林之间的房屋买卖合同是真实、合法、有效的，应受到法律保护。被上诉人夏锡杰针对熊显忠和王厚林的上诉统一答辩称，一、上诉人熊显忠与被上诉人夏锡杰均未从项目开发建设单位荷城花园房开公司处购买房屋，荷城花园房开公司与富中建材经营部签订协议，委托富中建材经营部销售案涉房屋，且在实际出资人内部，富中建材经营部与王厚林对房产进行分配，案涉房屋被分配给富中建材经营部，故被上诉人从富中建材经营部购买案涉房屋，取得该房屋的合法占有权。二、熊显忠与富中建材经营部签订《商品房买卖合同》并支付定金的行为，证明熊显忠认可被上诉人对案涉房屋具有处分权。熊显忠认可其已将606、609号房屋购房合同纠纷诉至钟山区人民法院，其自认606、609号房屋的处分权人曾是富中建材经营部，熊显忠、王厚林未提交证据证实王厚林对案涉房屋具有处分权，故熊显忠对案涉房屋的占有系不法占有。三、被上诉人交纳案涉房屋的住宅专项维修资金，根据住宅维修基金的管理规定，被上诉人交纳住宅专项维修资金后，非经本人同意，荷城花园房开公司、富中建材经营部均对案涉房屋无处分权，其他人也不能再交纳住宅维修基金后办理不动产权证手续。四、熊显忠2016年9月7日解除其与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，第二天就与王厚林签订合同购买案涉房屋，熊显忠明知王厚林无处分权，却与王厚林签订《商品房购房协议》，且在协议中对具体的违约责任未作明确约定，在办证一项中就扣除40%的购房款等约定不符合常理，可以认定王厚林和熊显忠共谋损害被上诉人的利益。五、王厚林在2016年至2018年期间，在钟山区人民法院黔0201执1843、1747、1746、1748号四案，共计1680000余元的给付义务未予履行，王厚林目前处于无履行能力状态，熊显忠不能通过另案处理得到购房款项，因此，才将被上诉人的房产不法占有。原审第三人富中建材经营部、张勇述称，一审判决认定事实清楚，案涉房屋属于夏锡杰合法拥有的，其他意见与被上诉人的答辩意见一致。原审第三人荷城花园房开公司述称，998号商住楼项目仅是挂靠我公司。夏锡杰向一审法院起诉请求：1、请求判令被告立即停止对钟山区凉都大道六盘水第一看守所西北侧蓝色空间998商住楼604室的非法占有，将房屋交还原告使用；2、请求判令被告向原告赔偿房租损失23200元；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2008年12月18日，第三人王厚林、第三人荷城花园房开公司、第三人富中建材经营部及案外人六盘水路桥发展总公司签订《协议书》，协议书载明各方将案涉房屋工程“蓝色空间998商住楼”项目进行管理、签署法律文件、收取全部经营利益等权利授权给第三人富中建材经营部，同时约定第三人张勇作为富中建材经营部的负责人代表第三人富中建材经营部行使相关权利和履行相关义务，各方在落款处签字盖章予以确认。2009年3月26日，第三人荷城花园房开公司与第三人富中建材经营部签订《蓝色空间998商住楼销售管理协议》，协议载明了关于该商住楼销售、开设监管账户、宣传等相关事宜，双方在落款处签字盖章予以确认。2013年9月9日，原告夏锡杰与第三人富中建材经营部签订《商品房买卖合同》，合同约定第三人富中建材经营部代表第三人荷城花园房开公司将位于钟山区出卖给原告夏锡杰，同时载明价款、付款期限及违约责任等，双方在落款处签字捺印予以确认。原告夏锡杰于2013年12月16日就上述房屋缴纳了住宅专项维修资金，六盘水市房地产资金管理处向其出具了关于该款项的收据。2016年7月18日，第三人张勇与被告熊显忠就购买案涉房屋签订了《商品房购房协议》，被告熊显忠缴纳订金100000.00元，第三人张勇向其出具了《收条》一份。2017年9月8日，第三人王厚林与被告熊显忠就购买案涉房屋签订《商品房购房协议》，协议载明第三人王厚林将案涉房屋出售给被告熊显忠，并就购房款、办理产权证等相关事宜作出规定，双方在落款处签字捺印予以确认。该协议签订当日，被告熊显忠通过银行转账向第三人王厚林的女儿王佳月账户支付了700000.00元购房款，第三人王厚林向其出具《收款收据》一张。现原告夏锡杰以案涉房屋为其所有，被告熊显忠非法占有，要求返还案涉房屋为由诉至法院。另查明，第三人王厚林仅具有申办关于案涉房屋的按揭贷款及管理贷款权限。又查明，案涉房屋商住楼于2008年11月17日取得《商品房屋预售许可证》，开发方为第三人荷城花园房开公司。一审法院认为，本案争议的焦点为：1、原告是否是本案的适格主体；2、被告是否存在违法占有的事实，原告诉请是否有事实及法律依据。关于原告是否是本案适格主体的问题，原告夏锡杰与第三人富中建材经营部于2013年9月9日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，属于有效合同。而第三人富中建材经营部已就《协议书》、《蓝色空间998商住楼销售管理协议》取得代为销售及收取购房款的权利。且《商品房买卖合同》签订后，原告夏锡杰于2013年12月16日就上述房屋缴纳了住宅专项维修资金，六盘水市房地产资金管理处向其出具了关于该款项的收据。该缴纳维修资金及出具收据的行为是经过行政机关确认，应视为是对案涉房屋物权的预登记，故案涉房屋在2013年12月16日就预登记在原告夏锡杰名下。关于被告熊显忠是否存在违法占有的事实，原告的诉讼请求是否有事实及法律依据的问题，被告熊显忠与第三人张勇、第三人王厚林就购买案涉房屋签订的二份《商品房购房协议》，因该案涉房屋已于2013年9月9日出卖给原告夏锡杰，且第三人王厚林、第三人张勇自身并不具有出卖案涉房屋的权利，故双方签订的二份《商品房购房协议》不能对抗原告的善意取得。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”，故原告夏锡杰可以要求被告熊显忠返还所占有的案涉房屋。关于被告熊显忠所支付购房款的返还问题，被告可另案主张其权利。第三人张勇虽在庭审中陈述该房屋的出卖是受原告夏锡杰委托，但并未举证证明。故对原告夏锡杰要求被告熊显忠停止对钟山区凉都大道六盘水第一看守所西北侧蓝色空间998商住楼604室的占用，将房屋交还给原告夏锡杰使用的诉讼请求，予以支持。对于原告夏锡杰要求被告熊显忠赔偿房屋租金损失23200元的诉讼请求，因原告夏锡杰未举证证明案涉房屋所处同地区其他房屋租金情况，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告熊显忠于判决生效后二十日内将位于钟山区屋交付给原告夏锡杰；二、驳回原告夏锡杰的其余诉讼请求。案件受理费4390元，由原告夏锡杰负担494元，被告熊显忠负担3896元（原告已预交，被告于判决生效后二十日内返还原告）。二审中，上诉人王厚林提交了如下证据：不动产登记中心的房屋登记情况一份，证明被上诉人夏锡杰在六盘水不动产登记中心没有案涉房屋的登记信息，被上诉人夏锡杰并未实际购买案涉房屋。上诉人熊显忠质证意见：对该证据的三性及证明目的均没有异议。被上诉人的质证意见：对该证据的真实性、合法性不持异议，对关联性及证明目的有异议，该份证据仅能证明夏锡杰对案涉房屋未进行不动产登记，但被上诉人从未主张进行过房屋的不动产登记，该证据不能证明夏锡杰关于案涉房屋的情况。被上诉人购入房屋后，因不在本地居住，购入时便打算转卖，故办理完缴存住宅维修基金后，未进行房屋备案登记。张勇及富中建材经营部质证意见：与被上诉人的质证意见一致。原审第三人荷城花园房开公司质证意见：没有异议。本院对二审中上诉人提交的证据的分析与认定：该证据因能证实案涉房屋未登记在被上诉人名下的事实，本院予以确认。二审中，上诉人熊显忠与被上诉人夏锡杰、原审第三人富中建材经营部、张勇、荷城花园房开公司均未向本院提交新证据。二审中，为查明本案事实，本院依职权调取了以下证据：1、案涉房屋物业费及水费缴纳记录、移交清单、安成举询问笔录一份。上诉人王厚林的质证意见：对上述证据的三性均无异议，该证据能够印证案涉房屋并非被上诉人购买，被上诉人与富中建材经营部之间不存在真实、合法的买卖关系。上诉人熊显忠的质证意见：上述证据证实案涉房屋已经交付熊显忠，熊显忠已经居住使用该房屋，熊显忠是该房屋的合法占有人，夏锡杰并未实际占有该房屋。被上诉人的质证意见：对该证据的三性均持异议，被询问人安成举并无物业管理的资格，安成举系受迦伽物业管理公司的委托管理蓝色空间998小区，迦伽物管公司的经理李定忠在2013年时收取了被上诉人的管理费，二审法院未全面查明案涉房屋2013-2017年物业费收取情况。安成举尚欠富中建材经营部50000余元购房款，其与富中建材经营部及本案有利害关系，其所作陈述缺乏客观及公正性，不应作为证据使用。张勇及富中建材经营部质证意见：安成举的房屋是富中建材经营部卖给他的，安成举欠富中建材经营部50000余元是事实，其他意见与被上诉人意见一致。原审第三人荷城花园房开公司质证意见：998蓝色空间项目只是挂靠我公司，具体操作由富中建材经营部进行，案涉房屋的具体项目由安成举负责，我公司给案涉房屋办理产权的资料全部从安成举处所得，被上诉人与上诉人的购房款、税费全部没有进入我公司的监管账户，我公司对案涉房屋的物业费、水费缴纳情况不清楚。2、王建波询问笔录一份。上诉人王厚林的质证意见：对该证据的三性无异议，该证据证明2015年3月22日的委托书不真实，王建波没有代为管理和销售案涉房屋，被上诉人与富中建材经营部之间不存在房屋买卖关系。上诉人熊显忠的质证意见：我不认识王建波，不知道具体情况。被上诉人的质证意见：对该份证据的三性不能确认，但其部分内容如迦伽物业的法定代表人李定忠指派被询问人王建波带人去看五套房屋，该购房人应是本案上诉人熊显忠，因为五套房屋一起出售只有熊显忠购买，证明在王厚林售房前五套房屋的出让权属于五户购房人。张勇及富中建材经营部质证意见：对该证据三性不能确认，王建波知道刘巍等五户人，而且五户委托人都给王建波出具委托书的，王建波是李定忠的受托人，因为李定忠是迦伽物管公司的经理，蓝色空间998商住楼是迦伽物管公司在管理，安成举是迦伽公司委托来管理蓝色空间998商住楼的，因为是李定忠委托王建波来管理，所以王建波是物管公司的员工，该五套房子是王建波和张勇一起去找熊显忠谈的，后来由于王厚林干扰，购买五套房屋的合同作废，另行签了两套（609、602）房屋的购房合同，但该两套房屋只是交了一套给熊显忠。原审第三人荷城花园房开公司质证意见：我公司没有接触过李定忠和王建波，所以不清楚具体情况。本院对依职权调取的证据的分析与认定：符合证据三性，本院予以认定。二审经审理查明的事实与一审查明的事实基本一致，本院对一审查明的事实予以确认。本案二审的争议焦点是：被上诉人夏锡杰要求上诉人熊显忠交还位于六盘水市钟山区房屋的主张应否予以支持。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，被上诉人主张其对案涉房屋享有占有使用的权利，熊显忠无权占有案涉房屋。对该项主张被上诉人负有相应的举证责任，被上诉人虽提交《商品房买卖合同》及缴纳住宅专项维修资金的收据，但不足以证明被上诉人在上诉人熊显忠实际占有装修案涉房屋前已经占有使用该房屋。熊显忠占有该房屋基于房屋买卖合同且已经实际占有使用该房屋，故被上诉人要求上诉人熊显忠停止非法占有并将案涉房屋交还被上诉人使用的主张，因证据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人王厚林、熊显忠的上诉理由成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销贵州省六盘水市钟山区人民法院（2018）黔0201民初4522号民事判决；二、驳回被上诉人夏锡杰的诉讼请求。一审案件受理费4390元，二审案件受理费7912元，共计12302元，由被上诉人夏锡杰负担。本判决为终审判决。审判长  岑加祥审判员  蒙彩虹审判员  徐 芳二〇二〇年五月十九日法官助理李健书记员罗云云