云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初1076号原告：昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司。住所地昆明市东风东路48号金泰大厦14楼。法定代表人：胡斌，公司董事长。委托诉讼代理人：吕飞翔、陈福锐，系北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：沈波，男，汉族，1973年1月10日出生，身份证住址云南省昆明市官渡区。原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司与被告沈波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月13日受理后，依法适用简易程序于2020年5月21日公开开庭进行了审理。原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司的委托诉讼代理人陈福锐到庭参加了诉讼。被告沈波经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同》、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》；2.判令被告于合同解除之日起30日内向原告腾还所租赁的位于昆明市盘龙区的公共租赁住房（房屋年租金为7794元）；3.判令被告向原告支付自2019年5月1日起至实际腾还房屋之日止的房屋租金及房屋占有使用费（房屋租金及房屋占有使用费按照每月649.5元的标准计算，暂计算至2019年11月21日为4438.3元）；4.判令被告向原告支付自2019年5月1日起至实际腾还租赁房屋之日止的违约金（违约金按照每逾期一日按月租金5%的标准计算，暂计算至2019年11月21日为6657.3元）；5.判令原告不予退还被告交纳的全部履约保证金3897元，用于抵偿被告应承担的违约金;6.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2016年10月12日，原告作为出租方与被告签订《昆明市公共租赁住房租赁合同》（以下简称租赁合同）及《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》（以下简称补充协议）,约定原告将其所有的位于昆明市盘龙区公共租赁住房出租给被告,月租金649.5元，租金缴纳每6个月为一期，被告应于签订合同之日缴纳首期租金，并于上一期租金到期前30日内缴纳下一期租金;租赁期限自2016年11月1日起至2019年10月31日止。合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用，但被告自2019年5月1日起一直拖欠房屋租金，经原告多次催收未果，故原告诉至本院主张权利。被告沈波未作答辩，也未在本院指定的举证期限内提交证据。原告围绕本案诉讼请求依法提交了证据，被告未到庭应诉视为自动放弃质证等相关诉讼权利。本院经审查认为，原告提交的证据形式合法且与本案具有关联性，故本院予以采信并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院确认如下事实：2016年10月12日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》及《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》，约定甲方将坐落于昆明市盘龙区颐惠园项目9栋1单元901室公共租赁住房出租给乙方居住使用，该房屋建筑面积54.24平方米，月租金649.5元；租赁期限为36个月，自2016年11月1日起至2019年10月31日止；租金支付方式为每6个月为一期，乙方于签订合同之日缴纳首期租金，上一期租金到期前30日内缴纳下一期租金；合同签订之日乙方向甲方缴纳履约保证金3897元，合同终止或者解除，乙方无违约事项、无对房屋损害行为并结清全部相关费用后，自乙方腾退出房屋交甲方验收通过之日起7个工作日内甲方无息退还履约保证金本金；在租赁期内，若乙方有任何违约行为，甲方有权从履约保证金中扣除同等金额的费用及损失，不足部分甲方有权继续追偿；乙方拖欠租金累计达到6个月的，甲方有权不予退还履约保证金，并解除合同，收回该房屋；乙方如逾期支付租金，除承担逾期期间的房屋租金外，每逾期一日按月租金的5%标准支付违约金；乙方应自合同终止或者解除之日起30日内腾退该房屋。合同签订后，原告按合同约定将位于昆明市盘龙区的公共租赁住房交由被告使用，被告向原告交纳了履约保证金3897元，并交纳了至2019年4月30日的房屋租金。现原告以被告拖欠2019年5月1日至今的房屋租金为由诉至本院，主张前述诉讼请求。本院认为，针对原告主张的解除合同、返还房屋、支付租金和房屋占用费的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同；第二百三十二条规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人；第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，原告与被告签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同》及《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。合同约定的租期届满后，原、被告双方虽未续签书面合同，但被告继续使用租赁房屋，原告未提出异议,可以认定原租赁合同继续有效，双方之间形成不定期租赁合同关系,双方当事人均可随时解除合同。因解除权系形成权，应以意思表示达到对方时视为解除之日，后原告诉至本院要求解除合同，被告因下落不明，本院于2020年3月4日依法向被告发出公告，向其送达起诉状、举证通知书及开庭传票，经过60日，即可视为上述法律文书已于2020年5月4日送达被告，故双方之间的不定期租赁关系于2020年5月4日解除。合同解除后，被告应当向原告支付拖欠的租金，同时将房屋腾还给原告，据此被告应向原告支付自2019年5月1日至2020年5月4日拖欠的租金7858.1元（7858.1元=649.5元×12个月＋649.5元×12个月÷365天×3天），以及从合同解除之日起至实际腾还房屋之日止按照合同约定的649.5元/月的租金标准计算的房屋占用费。对于原告要求被告向其支付违约金的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原、被告在合同中明确约定了违约金的计算方式，且根据合同约定，原告有权将被告缴纳的履约保证金冲抵违约金不予退还，该约定并无不当，本院予以确认，原告因被告违约确实存在一定损失，但原告未举证证明其产生的实际损失超过被告缴纳的履约保证金，故本院支持以保证金抵扣违约金，对超过部分的违约金本院不予支持，原告无须退还被告保证金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百四十四条及《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司与被告沈波之间的不定期租赁关系；二、被告沈波于本判决生效之日起三十日内将位于昆明市盘龙区的公共租赁住房腾还给原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司；三、被告沈波于本判决生效之日起三十日内向原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司支付拖欠的租金7858.1元及自2020年5月5日起至实际腾还案涉房屋之日止，按每月649.5元的标准计算的房屋占用费；四、原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司有权将被告沈波支付的履约保证金3897元予以冲抵违约金不予退还；五、驳回原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费因适用简易程序减半收取136元，由原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司负担54.4元,被告沈波负担81.6元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 员 张萍二〇二〇年五月二十七日书记员代 芷菁