河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终1856号上诉人(原审被告)：杨雷，男，汉族，1987年7月23日出生，住河南省南阳市。委托诉讼代理人：闫文帅，北京市京国（南阳）律师事务所律师。特别授权。被上诉人（原审原告）：时金丕，男，汉族，1978年7月6日出生,住河南省方城县。委托诉讼代理人：石建生，方城县恒信法律服务所法律工作者。特别授权。上诉人杨雷与被上诉人时金丕为房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省南阳高新技术产业开发区人民法院（2020）豫1391民初31号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨雷及其委托诉讼代理人闫文帅，被上诉人时金丕及其委托诉讼代理人石建生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杨雷上诉请求：撤销原判，依法改判或发还重审；一二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1、双方签订《房产买卖协议》时所依据的客观情况，因不可抗力因素发生了变更，导致合同目的不能实现，符合合同解除条件。本案双方签订《房产买卖协议》是依据0604号《征收安置住房意向书》，根据该意向书上诉人所分配的房屋为户型120平方米和90平方米，而最终实际分配的户型为85.4平方米，而被上诉人所购买的为90平方米的户型。因此，双方当时签订《房产买卖协议》时所依据的客观情况，因不可抗力因素发生了变更，合同标的灭失，合同目的不能实现，符合合同解除的条件。且《征收安置住房意向书》中并未实际确定房型，双方应预测到风险性，该后果应当由双方共同承担，而不是完全由上诉人承担。2、房屋现状为121.24平方米，并经过装修，不具备履行条件。3、上诉人同意在合同解除后对被上诉人进行补偿。4、即使交付房屋，一审法院所认定的7000元/平方米低于市场价。5、一审法院既然判决上诉人交付房屋，除了被上诉人应当补足多余面积的价款外，仍应当认定被上诉人支付上诉人装修房屋的费用。请求支持上诉人的上诉请求。时金丕辩称，1、上诉人所称的不可抗力导致合同目的不能实现的理由不成立，本案不存在不可抗力的因素，不符合合同解除条件。因上诉人已经实际分配得到征收安置住房，至于答辩人购买上诉人的房屋实际面积大于答辩人购买面积并不影响该协议的履行，答辩人对超出部分的面积可以按市场价给予上诉人补偿。2、上诉人将90平方米的安置房增加为121.24平方米，只是房产的面积大小发生变化，并不影响双方签订的房产买卖协议的实现和履行。关于上诉人对房屋的装修，完全是其单方行为，并未通知答辩人，答辩人与上诉人在买卖协议中约定的是毛坯房，答辩人也从未让上诉人对房屋进行装修，故因上诉人装修所产生的费用，答辩人不予负担。3、上诉人诉称房屋所在小区的房产，市场价超过原审酌定的每平方7000元，但并无证据证明，也未要求对该房进行评估，原审法院酌定裁量并无不当。请求驳回上诉，维持原判。时金丕向一审法院起诉请求：1．被告履行2014年11月26日与原告签订的房产买卖协议第2条规定，将坐落南阳市白河街道办事处姜营村城中村中区5号楼一单元13层东户的房产一处交付给原告并办理房产过户登记；2．本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年11月19日，时金丕与南阳市宛城区白河街道办事处签订0604号《征收安置住房意向书》（以下简称0604意向书），约定安置面积210平方米，意向户型为120平方米、90平方米。2014年11月26日，原告与被告签订了《房产买卖协议》，约定被告将0604号意向书中90平方米房产产权按每平方米2400元自协议签订之日起转让给原告；并约定被告有义务配合原告完成房屋交易过户等相关手续；约定如所售房屋存在产权争议，由被告承担责任。协议签订后，原告依据约定向被告支付足额购房款216000元。2018年10月7日，被告签署一份《承诺书》，承诺0604号意向书记录面积210平方米，经核对实际面积为85.4平方米，虚增面积124.6平方米，承诺自愿申请按85.4平方米给予安置、补偿，退出面积有房部分愿意按750元每平方米获得补偿。2018年12月14日，被告与南阳市城乡一体化示范区姜营街道办事处、姜营街道姜营村民村委会签订《产权调换协议书》，约定原协议书安置面积85.4平方米，分配安置房时转入25.84平方米，购买10平方米，实际安置面积合计121.24平方米。安置房位置为南阳市城乡一体化示范区已建成姜营村安置小区中区5号楼1单元13层东户。前述房屋已交付被告使用。经查，涉案房屋转入的25.84平方米系由0603号杨志平（被告父亲）安置意向书安置面积分得。原告在庭审中同意如交付房屋面积超过约定面积，按市场价补足。一审法院认为，原、被告签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，并不违反法律、法规强制性规定，买卖合同真实有效。虽然被告与南阳市城乡一体化示范区姜营街道办事处、姜营街道姜营村民村委会签订的《产权调换协议书》对0604号意向书拆迁安置面积进行了变更，但合同标的并没有灭失，被告原本可以获得一套约85.4平米安置房，但被告从其父亲处转入25.84平方米后又购买10平方米，主动的增加了实际房屋面积。被告在庭审过程中同意按市场价补足超出合同约定面积部分差价。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，涉案房屋面积的增加不构成法律或事实上的履行不能或合同目的无法实现等法定解除合同条件。故被告应按合同约定将其姜营二期中区5号楼1单元13层东户121.24平方米拆迁安置房屋交付给原告。对于被告辩称争议房产是其唯一住房，同样并非合同解除的法定条件，对其答辩理由，一审法院不予采信。对于超出合同约定面积的31.24平方米，原告同意按目前市场价格支付被告，结合南阳市同时间段、同地段房屋买卖价格，一审法院酌定按每平方米7000元为宜。另，原告起诉要求被告办理房产过户登记，但涉案房产暂未办理产权登记手续，故要求被告办理过户登记，存在事实上的履行不能情况，对原告要求办理过户登记的诉讼请求，一审法院不予支持。原告可待条件成就时另行主张。综上所述，被告拒不交付原告房屋的行为，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告杨雷于本判决生效后的三十日内将南阳市城乡一体化示范区已建成姜营村安置小区中区5号楼1单元13层东户121.24平方米房屋交付给原告时金丕。（原告时金丕于被告交付房屋后三日内支付被告杨雷超出约定面积部分房款218680元。）二、驳回原告时金丕的其它诉讼请求。案件受理费4540元，减半收取2270元，由被告杨雷负担。二审中双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以认定。本院认为，杨雷与时金丕签订的《房产买卖协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应按照协议的约定全面履行合同义务。该协议中对于房屋的面积、价款、产权及其他事项均进行了明确约定，虽然杨雷实际取得的安置房面积发生了变化，与《房产买卖协议》中约定的面积不一致，但该房产仍然是杨雷依照0604号《征收安置住房意向书》中的约定因房屋被征收而取得的安置房，系《房产买卖协议》中约定的合同标的物，故不存在杨雷上诉所称的标的物灭失的情况。双方约定的房屋面积为90平方米，该约定是基于0604号《征收安置住房意向书》中的安置面积而作出，但《征收安置住房意向书》中亦明确载明“实际面积以建成后房管部门测绘的面积为准”，故杨雷与时金丕在签订《房产买卖协议》时亦应明知实际取得的房屋面积可能与约定的面积并不相符，对于房屋实际情况可能发生变化应有预见，而不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的情况，故本案不符合不可抗力的构成要件，杨雷上诉称因不可抗力因素发生了情况变更无依据，本院不予支持。房屋的实际面积虽然超出合同约定的面积并进行了装修，但并不必然导致合同目的不能实现，不符合法律规定的解除合同的条件，故一审判令杨雷交付房屋符合合同约定和法律规定，并无不当。关于房屋价款，因房屋实际面积比合同约定面积超出31.24平方米，一审法院对双方当事人进行了询问，时金丕主张每平方米5500元，杨雷主张每平方米最低7000元，一审法院采信了杨雷的主张并判令时金丕补足差价，已经充分考虑了双方当事人的意见和利益的平衡，杨雷上诉称7000元/平方米的单价过低，但并未提交证据证明，其该条上诉理由不成立，本院不予支持。关于装修费，杨雷一审中并未提起反诉，其可另行主张权利。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2270元，由上诉人杨雷负担。本判决为终审判决。审判长  尹庆文审判员  赵变英审判员  高 璐二〇二〇年五月二十七日书记员  宁亚楠