湖南省张家界市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘08民终365号 上诉人（原审被告）:李宗武，男，1969年12月28日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。 上诉人（原审被告）：罗桂浓，女，1972年8月15日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。 上列二上诉人共同委托诉讼代理人：张建春，湖南澧滨律师事务所律师。 上列二上诉人共同委托诉讼代理人：陈华丽，湖南澧滨律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张家界晟昊置业有限公司，住所地湖南省张家界市永定区月亮湾花园B2-6。 法定代表人：孙亚军，董事。 诉讼代表人：湖南东厚资产管理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区。 法定代表人：王孟纯，总经理。 委托诉讼代理人：王安平，男，湖南东厚资产管理有限公司员工。 委托诉讼代理人：邵静颖，女，湖南东厚资产管理有限公司员工。 上诉人李宗武、罗桂浓因与被上诉人张家界晟昊置业有限公司（以下简称晟昊公司）排除妨害纠纷一案，不服湖南省张家界市永定区人民法院（2020）湘0802民初294号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年4月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李宗武、罗桂浓上诉请求：撤销一审判决，改判驳回晟昊公司的诉讼请求；一、二审案件受理费由晟昊公司负担。事实与理由：1.双方签订的商品房买卖合同合法有效，双方的约定未违反法律法规的强制性规定；2.李宗武、罗桂浓是合法占有使用房屋不构成侵权；3.一审判决超出了晟昊公司的请求范围。 晟昊公司辩称：一审认定事实清楚，处理正确，请求驳回上诉，维持原判。 晟昊公司向一审法院起诉请求：1.判决李宗武、罗桂浓停止侵权、恢复原状、返还非法占有的张家界国际旅游商业城B1栋152号、153A号房屋；2.李宗武、罗桂浓承担本案全部诉讼费。 一审法院认定：2013年10月22日，晟昊公司（合同甲方）与罗桂浓（合同乙方）签订一份《借款协议》，乙方为甲方借款人民币100万元，借款期限为三个月，自2013年10月22日至2014年1月21日，借款利率为月利率30‰，借款利息于每月开始当日支付。借款协议第七条约定，甲方房产位于张家界市火车站广场前，具体房号为B1栋153A室（41.75㎡），甲方同意乙方将以上房屋作为全额付款签订《张家界市商品房预售合同》并在房管局做好网签。协议第八条约定，如甲方未能按《借款合同》的约定归还借款，甲方同意将本协议所列的一间房屋按总价款100万元出售给乙方，房屋实际销售价格与房管局网签合同销售价格不一致的，以本补充协议所定价格为准，所售房屋面积以房管局实测面积为准。协议第九条约定，借款方还清贷款方的贷款，贷款方须于当天无条件配合借款方到房管局办理好撤件手续。协议第十条约定，本补充协议为《张家界市商品房预售合同》的补充条款，与《张家界市商品房预售合同》具有同等效力。《借款协议》签订后，罗桂浓向晟昊公司指定的户名为陈永红的银行账户转账100万元。 当天，晟昊公司与罗桂浓签订一份《张家界市商品房预售合同》，约定由晟昊公司将位于张家界国际旅游商业城B1幢153A号房出卖给罗桂浓，房屋面积为41.75㎡，其中，套内建筑面积28.83㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积12.92㎡，价款为每平方米23952.10元，总金额100万元。付款方式为一次性付款，于本合同签订之日支付，交付期限为2014年6月1日前。合同还对买受人逾期付款违约责任、面积确认及面积差异处理、房屋交接及违约责任、规划设计变更的约定、保修责任、房屋产权登记、物业服务等进行了约定。该《张家界市商品房预售合同》签订后，罗桂浓并未实际向晟昊公司支付购房款100万元。 2014年3月31日，晟昊公司（借款方）与李宗武（贷款方）签订一份《借款合同》，约定：借款金额为人民币105万元，借款期限为六个月，自2014年3月31日至2014年9月30日，借款利率为月利率3%，借款利息按月支付。《借款合同》第八条约定，如借款人逾期未归还借款，只要贷款人提出要求，借款人同意用该笔借款冲抵于2014年4月1日与李宗武签订的《张家界市商品房预售合同》中所有应付购房款，具体房号为B1栋127、152室，建筑面积68.89平方米。合同对九条约定，借款方还清贷款方的贷款，贷款方须于当天无条件配合借款方到房管局办理好撤件手续，如贷款人在七天内不配合借款方去房管局办理好撤件手续，贷款方自愿付借款方违约金10万元整。《借款合同》签订后，李宗武向晟昊公司指定的户名为胡林浩的银行账户转账105万元。 2014年3月7日，晟昊公司与李宗武签订一份《张家界市商品房预售合同》，约定由晟昊公司将位于张家界国际旅游商业城B1幢152号房出卖给李宗武，房屋面积为45.19㎡，其中，套内建筑面积31.20㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积13.99㎡，价款为每平方米15231.64元，总金额688318元。付款方式为一次性付款，于本合同签订之日支付，交付期限为2014年6月1日前。合同还对买受人逾期付款违约责任、面积确认及面积差异处理、房屋交接及违约责任、规划设计变更的约定、保修责任、房屋产权登记、物业服务等进行了约定。该《张家界市商品房预售合同》签订后，李宗武并未实际向晟昊公司支付购房款688318元。2014年3月31日，晟昊公司与李宗武签订一份《张家界市商品房预售合同》，约定由晟昊公司将位于张家界国际旅游商业城B1幢127号房出卖给李宗武，房屋面积为23.72㎡，其中，套内建筑面积16.38㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积7.34㎡，价款为每平方米15247.98元，总金额361682元。付款方式为一次性付款，于本合同签订之日支付，交付期限为2014年12月31日前。合同还对买受人逾期付款违约责任、面积确认及面积差异处理、房屋交接及违约责任、规划设计变更的约定、保修责任、房屋产权登记、物业服务等进行了约定。该《张家界市商品房预售合同》签订后，李宗武并未实际向晟昊公司支付购房款。 上述《张家界市商品房预售合同》签订后，晟昊公司分别与李宗武、罗桂浓在分房管部门办理了B1152、153A、127号房屋的网签手续。上述两份借款合同签订后，晟昊公司分别于2014年1月和2014年3月开始按合同约定向罗桂浓与李宗武支付借款利息至2014年12月。 2015年8月，晟昊公司委托张家界晟昊商业经营管理有限公司将包括B1幢152号、153A号在内的房屋出租给张家界天成酒店有限公司，租赁期限为2015年11月1日至2023年10月30日。张家界天成酒店有限公司租赁后，对B1幢152、153A房在内的房屋进行了装修。B1幢152、153A号房被用作酒店大堂的一部分。2016年8月，被告李宗武在张家界国际旅游商业城的B1幢153A号、152号房屋中间封了一堵墙，并将门面上锁。李宗武与罗桂浓系夫妻关系。 因晟昊公司开发的张家界国际旅游商业城项目未办理竣工验收，故张家界国际旅游商业城的所有房屋均未办理房屋初始登记。张家界国际旅游商业城的土地使用权仍登记在晟昊公司名下。 2018年8月17日，张家界市中级人民法院以（2018）湘08破申5号民事裁定书裁定受理申请人湖南省第三工程有限公司对被申请人晟昊公司的破产清算申请。2018年8月24日，张家界市中级人民法院以（2018）湘08破申5号之一民事裁定书裁定本案由湖南省张家界市永定区人民法院审理。2018年11月7日，张家界市永定区人民法院指定湖南东厚资产管理有限公司为该破产案件的管理人。 一审法院认为，本案的争议焦点为：李宗武在张家界国际旅游商业城B1幢152号、153A号房屋内砌墙并将该两间房屋上锁的行为是否构成侵权。晟昊公司与李宗武、罗桂浓签订借款协议时，又签订《张家界市商品房预售合同》，约定将晟昊公司开发的位于张家界国际旅游商业城的B1幢152号、153A号房屋及127号房屋出售给李宗武、罗桂浓，双方并在房管部门办理了网签登记。但实际上李宗武、罗桂浓仅交付双方签订的《借款协议》及《借款合同》中约定的借款，并未交付双方签订的《张家界市商品房预售合同》中约定的购房款。且《借款协议》及《借款合同》签订后，晟昊公司已向罗桂浓、李宗武按照《借款协议》及《借款合同》约定的利息支付了一段时间的利息，故双方的基础法律关系应为民间借贷法律关系。同时，双方在《借款协议》及《借款合同》中也已明确约定，如借款人未能按合同约定归还借款，则借款人用借款冲抵双方签订的《张家界市商品房预售合同》中约定的购房款，原告晟昊公司与被告罗桂浓、李宗武在签订借款协议的同时签订相关《张家界市商品房预售合同》，并将《张家界市商品房预售合同》约定的房屋办理网签至被告罗桂浓、李宗武名下，符合让与担保的行为特征。理由如下：一是晟昊公司与李宗武、罗桂浓之间存在债权债务关系；二是晟昊公司与李宗武、罗桂浓存在商品房买卖合同关系并就商品房买卖合同中约定的房屋办理了网签手续，在外观上实现了权利的转移；三是《张家界市商品房预售合同》中约定的房屋虽已办理网签至两被告名下，但该转让系以担保债权实现为目的，案涉《张家界市商品房预售合同》中约定的房屋与债权债务是否清偿密切相关，《张家界市商品房预售合同》附有解除条件，即晟昊公司按约定归还借款后，两被告需在房管部门解除《张家界市商品房预售合同》中约定的房屋的网签手续。依照法律规定，原被告双方在借款协议中对于晟昊公司到期未清偿债务、借款冲抵购房款的约定无效。故已办理网签手续至被告李宗武、罗桂浓名下的B1幢152、153A号房屋仍属晟昊公司所有，被告李宗武、罗桂浓未经晟昊公司允许，在房屋内砌墙并将房屋上锁的行为已构成侵权，现原告晟昊公司要求两被告停止侵权、恢复原状、返还占有的张家界国际旅游商业城B1栋152号、153A号房屋，理由正当，其诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款第一、二、四、五项，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第五十七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，作出如下判决：被告李宗武、罗桂浓立即对位于张家界国际旅游商业城B1栋152号、153A号房屋停止侵权、恢复原状，并将占有的张家界国际旅游商业城B1栋152号、153A号房屋返还给张家界晟昊置业有限公司。案件受理费100元，适用简易程序减半收取50元，由被告李宗武、罗桂浓共同承担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为：李宗武、罗桂浓上诉称在张家界国际旅游商业城B1幢152号、153A号房屋内砌墙并将上述房屋上锁的行为不构成侵权的理由与事实不符，不予支持。晟昊公司与李宗武、罗桂浓签订借款协议时，签订《张家界市商品房预售合同》，约定将晟昊公司开发的位于张家界国际旅游商业城的B1幢152号、153A号房屋及127号房屋出售给李宗武、罗桂浓，双方在房管部门办理了网签登记。但事实上李宗武、罗桂浓仅交付双方签订的《借款协议》及《借款合同》中约定的借款，并非交付双方签订的《张家界市商品房预售合同》中约定的购房款。且《借款协议》及《借款合同》签订后，晟昊公司已向罗桂浓、李宗武按照《借款协议》及《借款合同》约定支付了一段时间的利息，故双方的基础法律关系应为民间借贷法律关系。同时，双方在《借款协议》及《借款合同》中也已明确约定，如借款人未能按合同约定归还借款，则借款人用借款冲抵《张家界市商品房预售合同》中约定的购房款，晟昊公司与罗桂浓、李宗武在签订借款协议的同时签订相关《张家界市商品房预售合同》，并将《张家界市商品房预售合同》约定的房屋办理网签至罗桂浓、李宗武名下，符合让与担保的行为特征。理由如下：一是晟昊公司与李宗武、罗桂浓之间存在债权债务关系；二是晟昊公司与李宗武、罗桂浓签订了商品房买卖合同并就商品房买卖合同中约定的房屋办理了网签手续，在外观上实现了权利的转移；三是《张家界市商品房预售合同》中约定的房屋虽已办理网签至李宗武、罗桂浓名下，但该转让系以担保债权实现为目的，案涉《张家界市商品房预售合同》中约定的房屋与债权债务是否清偿密切相关，《张家界市商品房预售合同》附有解除条件，即晟昊公司按约定归还借款后，李宗武、罗桂浓在房管部门解除《张家界市商品房预售合同》中约定的房屋的网签手续。依照法律规定，各方在借款协议中对于晟昊公司到期未清偿债务、借款冲抵购房款的约定无效。故已办理网签手续至李宗武、罗桂浓名下的B1幢152、153A号房屋仍属晟昊公司所有，李宗武、罗桂浓未经晟昊公司允许，在房屋内砌墙并将房屋上锁的行为已构成侵权，现晟昊公司要求两上诉人停止侵权、恢复原状、返还占有的张家界国际旅游商业城B1栋152号、153A号房屋，理由正当，本院予以支持。 综上所述，李宗武、罗桂浓的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人李宗武、罗桂浓负担。 本判决为终审判决。 审判长 周 洁 审判员 刘利利 审判员 肖昌全 二〇二〇年五月十五日 法官助理盖景阳 书记员宋洁鸿 附相关法律条文: 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。