湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘03民终565号上诉人（原审被告）：邹万高，男，1968年11月15日出生，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区。被上诉人（原审原告）：湖南天环物业管理有限责任公司，住所地湖南省长沙市天心区友谊西路958号克拉美丽山庄会所一楼。法定代表人：曹丰，董事长。委托诉讼代理人：王慧，女，汉族，1995年2月20日出生，住宁夏中卫市沙坡头区，系公司员工。上诉人邹万高因与被上诉人湖南天环物业管理有限责任公司（以下简称天环物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2019）湘0304民初4179号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，经阅卷和询问当事人，决定不开庭审理，本案现已审理终结。上诉人邹万高上诉请求：一、请求二审法院撤销一审判决，并依法改判驳回天环物业公司的全部诉讼请求；二、判令天环物业公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：天环物业公司服务质量没有达标，对小区公共部分未履行职责，整个小区环境脏乱差；小区监控破损严重，电梯经常出现故障，门禁成摆设，地下室与楼栋间无门禁；电动车充电板无人修理、维护，摩托车、电动车位规划不足；小区公共照明成摆设，夜间出行存在安全隐患；小区地面无人维护，楼栋入户大厅墙面砖跌落，部分房屋存在外墙、窗缝渗水及墙体开裂情况；化粪池及下水道堵塞，严重影响业主生活；小区消防设施无专人管理和维护，消防设施配件缺失，消防栓无水，排污泵、控制箱等大量损坏；小区中央景区水体未维护管理等；小区装修时出现强买强买现象。小区对业主个人部分服务不到位，业务缴纳物业费只开收据拒绝开发票。天环物业公司答辩称：一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，天环物业公司与邹万高之间的物业服务合同合法有效。天环物业公司已严格按照物业服务合同的约定，为小区公共部位提供保洁、绿化、消杀、安保服务、公共设施维护等物业服务，邹万高享有上述服务后应按物业服务合同约定，按时、足额支付物业费。二、邹万高主张自家房屋存在质量问题，不属于天环物业公司的服务范畴，与本案所涉物业服务合同无关。三、邹万高提出的沙霸事件与事实不符，沙霸事件是小区内个别业主的强行行为，天环物业公司已将此情况及时呈报城管及房管部门请求处理。天环物业公司在沙霸事件中没有责任。天环物业公司向一审法院起诉请求：一、判令邹万高支付拖欠的物业管理服务费4220.60元、水费10.6元、资金占用费损失243.95元，合计4475.15元；2、判令邹万高承担本案全部诉讼费用。一审法院审理查明：涉案房屋坐落：湘潭市岳塘区板塘铺。邹万高系房屋所有权人，房屋坐落于盛世融城（中央一品）小区，房产产权面积137.87㎡，天环物业公司于2012年8月30日至2019年3月17日为上述小区提供物业服务；天环物业公司向邹万高收取物业费的依据为：盛世融城（中央一品）前期物业服务合同。天环物业公司与小区开发建设单位签订了前期物业合同，物业费标准为高层住宅2016年8月31日之前按1.5元/月·㎡收取，从2016年9月1日起至2019年8月31日期间按1.3元/月·㎡。天环物业公司起诉要求邹万高缴纳物业费的期限2017年4月1日至2019年3月17日，邹万高拖欠的物业费总计4211.93元（1.3元/月·㎡×23.5月×137.87㎡）至今尚未缴纳。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。开发商德客隆公司与原告签订的前期物业服务合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规规定，合法有效，一审法院予以认可。根据相关法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。因此，天环物业公司向邹万高提供了物业服务，邹万高应履行交纳相应物业服务费用的义务。邹万高自2017年4月1日起至2019年3月17日期间尚欠物业服务费4211.93元，因天环物业公司物业服务存在瑕疵，一审法院综合本案案情，酌情认定物业费九折，即3790.74元（4211.93元×90%）。天环物业公司诉请资金占用费，因双方在物业服务合同中没有约定经催交不给应承担的违约责任，故对天环物业公司主张资金占用费的诉讼请求，一审法院不予支持。天环物业公司诉请水费，因其已代邹万高垫付水费，对其该诉请，一审法院予以支持。邹万高辩称其家中玻璃、墙体、阳台渗水，踢脚线起霉等，因上述问题均系房屋质量问题所致，与本案非同一法律关系，对其该辩解意见，一审法院不予采信。邹万高辩称天环物业公司涉嫌偷税漏税，非本案处理范围。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，一审判决如下：一、邹万高于本判决生效之日起五日内一次性支付湖南天环物业管理有限责任公司物业管理服务费3790.74元、水费10.6元，合计3801.34元；二、驳回湖南天环物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由邹万高负担。二审中，邹万高向本院提交证据如下：1.2014年-2019年交纳水费的证明，拟证明邹万高已经向天环物业公司交纳水费；2．物价局文件，拟证明水费应该是3.35元/吨，物业收取的却是3.8元/吨，物业应当退还多收取部分的差价。天环物业公司质证认为，对证据1没有异议；对证据2，因从六楼开始要加收加压费，每一楼层加压费收费标准不同。本院认证认为，对上诉人邹万高提交的证据1.2真实性予以认可，但天环物业公司对小区楼层高的业主收取一定自来水加压费具有合理性。另本院经二审审理查明，因中央一品小区部分业主未交纳物业管理服务费，天环物业公司对多名业主提起诉讼，诉讼中，可证实中央一品小区业主因对天环物业公司提供的物业服务不满，多次向湘潭民情在线等新闻媒体反映天环物业公司的物业管理工作存在垃圾未及时清运，卫生脏乱差；排水管道损坏未及时修缮，溢水问题严重；违停车辆占用消防通道，存在重大安全隐患等问题，有关媒体也对上述问题进行了报道，后业主委员会解除了天环物业公司的物业服务合同。另查明，2019年3月17日，湖南泰弘物业管理有限公司湘潭分公司正式进驻中央一品小区。2019年3月25日，该公司出具一份文件，指出天环物业公司一直没有与其进行交接，经该公司多次检查及排查，中央一品小区的部分设施、设备缺失。除上述事实外，一审判决认定的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：邹万高应当向天环物业公司交纳多少物业管理服务费。案涉房屋开发商德客隆公司与天环物业公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，天环物业公司应按照该合同约定的服务事项及服务标准履行物业管理义务，邹万高作为小区业主应履行交纳相应物业服务费用的义务。从天环物业公司与中央一品业主系列纠纷案件提供的证据来看，天环物业公司在环境卫生及日常管理方面的服务质量存在瑕疵，邹万高应交纳的物业管理服务费应予核减。根据物业服务收费标准与服务水平相适应的原则，参照本地区物价行政部门对物业服务标准方面出具的相关管理办法，本院认为按70%的标准缴纳物业服务费用为宜。即：邹万高自2017年4月1日至2019年3月17日拖欠物业费2948.35元（1.3元/平方米×137.87平方米×23.5月）×70%。另天环物业公司代邹万高交纳的水费10.6元应予返还，合计2958.95元。上诉人邹万高认为天环物业公司提供的物业服务质量存在重大瑕疵，应当驳回天环物业公司的诉讼请求，因无足够的证据证实，本院不予支持。综上，上诉人邹万高的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。原审判决部分事实认定不清，处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2019）湘0304民初4179号民事判决；二、上诉人邹万高于本判决生效之日起五日内向被上诉人湖南天环物业管理有限责任公司支付物业管理服务费2948.35元，水费10.6元，合计2958.95元；三、驳回被上诉人湖南天环物业管理有限责任公司的其他诉讼请求；四、驳回上诉人邹万高其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由上诉人邹万高负担17.5元，被上诉人湖南天环物业管理有限责任公司负担7.5元，二审案件受理费50元，由上诉人邹万高负担35元，被上诉人湖南天环物业管理有限责任公司负担15元。本判决为终审判决。审判长  戴忠华审判员  肖伟胜审判员  陶 玲二〇二〇年五月二十二日法官助理马泽华书记员赵铮附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……