浙江省永嘉县人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0324民初7611号原告：陈立久，男，1966年12月8日出生，汉族，住永嘉县。原告：邵焕庚，男，1961年2月16日出生，汉族，住永嘉县。原告：陈策，男，1980年9月10日出生，汉族，住永嘉县。三原告共同委托诉讼代理人：陈永旭，浙江六合（温州）律师事务所律师。被告：永嘉县星豪家居有限公司，住所地永嘉县瓯北街道和一村。法定代表人：吴祖川。被告：吴祖川，男，1964年12月18日出生，汉族，住永嘉县。被告：吴祖彩，男，1962年2月10日出生，汉族，住永嘉县。原告陈立久、邵焕庚、陈策与被告永嘉县星豪家居有限公司、吴祖川、吴祖彩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月2日公开开庭进行了第一次审理。后因案情复杂，遂转换为普通程序，组成合议庭，于2020年4月22日公开开庭进行了第二次审理。原告陈立久及三原告的共同委托诉讼代理人陈永旭，被告永嘉县星豪家居有限公司的法定代表人即被告吴祖川，被告吴祖彩均到庭参加诉讼；原告陈策第一次开庭到庭。本案现已审理终结。原告陈立久、邵焕庚、陈策向本院提出诉讼请求：1．判令解除原告陈立久、邵焕庚、陈策与被告永嘉县星豪家居有限公司、吴祖川、吴祖彩于2018年5月8日签署的《房屋租赁合同》；2．判令被告永嘉县星豪家居有限公司、吴祖川、吴祖彩于判决生效之日起五日内共同向原告陈立久、邵焕庚、陈策返还房屋租金450000元并支付相应的利息（按中国人民银行公布的同档次贷款基准利率，自2019年10月22日起算至判决确定的履行之日止）；3．本案诉讼费由被告永嘉县星豪家居有限公司、吴祖川、吴祖彩负担。事实与理由：2018年5月8日，原告陈立久、邵焕庚、陈策与被告永嘉县星豪家居有限公司、吴祖川、吴祖彩签署了《房屋租赁合同》，约定：甲方(被告永嘉县星豪家居有限公司、吴祖川、吴祖彩)出租给乙方(原告陈立久、邵焕庚、陈策)的房屋坐落于瓯北街道和一村【浙(2017)永嘉县不动产权第0012782号】，租赁面积二楼779.58平方米，三楼1058.66平方米，租金标准二楼第一年月租金26元/平方米，三楼月租金21元/平方米；租期自2018年6月1日至2027年5月31日；甲方提供现有建筑工程消防验收意见书；甲方提供家具市场证件给乙方挂牌，及天井中客运电梯一台，安装营业使用；如在6月15号前电梯未安装使用，房屋租金向后延迟，按照电梯使用开始计算房租…2018年10月7日，双方补充约定：三楼5号厅收回甲方。乙方实际承租面积为二楼779.58平方米，三楼约400平方米。合同签署前，三被告分别于2018年4月8日和18日收取三原告支付的房屋租金400000元和50000元。合同签订后，三原告对承租场地进行了装修，支出装修费用350000元，但是三被告一直未能提供租赁房屋的建筑工程消防验收意见书，合同约定的电梯迟至2018年12月中旬才安装完毕，且一直未验收通过正式投入使用。另外，由于被告永嘉县星豪家居有限公司和吴祖彩拖欠租金5200000元、物业费、水电费，出租方薛文锋于2018年12月24日委托律师发出《律师函》，要求二被告及时支付拖欠的租金和其他费用。2019年1月3日，薛文锋停止了房屋的供电，到2019年1月10日才恢复供电。2019年1月7日，出租方薛文锋向永嘉县星豪家居有限公司和吴祖彩发出《解除合同告知书》，称因永嘉县星豪家居有限公司和吴祖彩拖欠到期租金5200000元及物业费、水电费，经多次催讨未果，根据厂房租赁合同约定，现正式告知永嘉县星豪家居有限公司和吴祖彩即日起解除合同。由于承租的厂房尚未通过建筑工程消防验收，三被告未按照约定及时安装电梯并验收合格，且因永嘉县星豪家居有限公司和吴祖彩拖欠租金5200000元及水电费，产权人薛文锋已向永嘉县星豪家居有限公司和吴祖彩发出《解除合同告知书》，告知与其签署的《厂房租赁合同》于2019年1月7日解除，所以，三原告向三被告承租厂房开展家具营业的合同目的已经无法实现，三原告于2019年1月21日向被告永嘉县星豪家居有限公司、吴祖川、吴祖彩送达了《解除合同告知书》，告知解除双方于2018年5月8日签署的《房屋租赁合同》，要求三被告于2019年2月20日前返还已支付的租金450000元，装修款350000元，并要求三被告赔偿损失。三被告收到告知书后，一直没有返还租金。2019年3月12日，三原告向三被告送达《要求延迟计算租金意见书》，告知出租厂房属于工业用房，不是商业用房，尚未办理厂房功能改变的审批手续，更未通过商业用房的消防报批、审查和验收，且迟至2018年12月份才安装电梯，至今未通过验收正式投入使用，致使三原告无法开展营业，合同目的无法达到，要求三被告延迟计算租金，自所有设施验收完成，依合同约定全面履行义务后开始计算。因三被告一直拖欠出租方薛文锋巨额租金未付，薛文锋于2018年6月份开始对整个厂房断电关门，延续至今。故此，三原告要求解除与三被告于2018年5月8日签署的《房屋租赁合同》，三被告应立即返还收取的450000元租金，并应支付相应的利息。被告永嘉县星豪家居有限公司及吴祖川辩称，同意解除租赁合同，但原告已正常使用租赁的房屋，原告要求退回租金没有道理，请求法院予以驳回。被告吴祖彩辩称，对原告要求解除租赁合同没有异议，但叶建林与三原告合伙，应追加叶建林为共同原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对于原告提供的《房屋租赁合同》，被告永嘉县星豪家居有限公司及吴祖川质证没有异议，被告吴祖彩质证称自己没有签字，不拥有该份合同。本院认为，在法庭调查阶段，被告吴祖彩称可能在合同在签字，但自己不是出租方，结合其他被告吴祖彩认可的证据，本院对《房屋租赁合同》的真实性予以认定。2.原告提供的律师函、解除合同通知书（两份）、要求延迟计算租金意见书、微信截图（两份）等，被告永嘉县星豪家居有限公司、吴祖川对该些证据的真实性均没有异议，被告吴祖彩表示不知情。本院认为，原告提供的上述证据所涉及的对象为永嘉县星豪家居有限公司或吴祖川，现该两被告对上述证据的真实性没有异议，本院对该些证据的真实性予以认定。3.被告永嘉县星豪家居有限公司在第二次庭审中提供的合伙协议书、收款收据、企业登记信息、建设工程设计合同、建设工程施工设计文件；建设工程消防设计审核意见书、消防改造工程合同书、工程进度催告函及行政处罚详情相对人名称等为证据，原告质证称证据形成于第一次开庭前，该些证据不是新证据，也没有在举证期限内提交。本院认为，证据应当在举证期限届满前提供，而被告永嘉县星豪家居有限公司在第二次庭审中才提供，显然超过举证期限；该些证据并非新形成或新发现的证据，不属于新证据；本院询问被告永嘉县星豪家居有限公司为何第二次开庭当庭才提供，被告永嘉县星豪家居有限公司称另案开庭后才允许复制过来，该理由显然不足。综上，本院对被告永嘉县星豪家居有限公司的上述证据不予认证。根据认定的证据，结合原、被告在庭审中的陈述，本院认定以下事实：被告永嘉县星豪家居有限公司与案外人薛文锋签订一份《厂房租赁合同》（落款时间为2017年12月11日）。合同载明：案外人薛文锋将坐落在永嘉县瓯北街道和一村（证号：浙2017永嘉县不动产权第0012782）厂房第1、2、3层共叁层（租赁物建筑面积以不动产权证为准）出租给被告永嘉县星豪家居有限公司，租赁期限为2017年12月23日至于2027年12月22日，租赁厂房用于家居、建材、小汽车市场经营。三原告分别于2018年4月8日、4月18日向被告永嘉县星豪家居有限公司支付房租定金400000元、50000元，合计450000元。被告永嘉县星豪家居有限公司分别出具一份收款收据，客户栏分别写明陈立久、叶建林，陈立久。2018年5月8日，三原告与三被告签订一份《房屋租赁合同》。合同载明：出租方为吴祖川、吴祖彩（永嘉县星豪家居有限公司在合同落款处盖章），承租方为三原告；房屋坐落在永嘉县瓯北街道和一村，经确认二楼房屋建筑面积779.58平方米及三楼房屋建筑面积1058.66平方米（三原告实际租赁的面积为1159平方米，其中二楼719平方米、三楼440平方米）；租赁期限为九年，于2018年6月1日至于2027年5月31日；第一年二楼月租金每平方米26元，三楼月租金每平方米21元；合计年租金510011.28元；第一年租金半年付一次，一年一付，先付后用；第二年租金提前一个月支付，第四年开始按照租金总额定4%递增，乙方应每年交纳房产税20000元；在6月15日前电梯未安装使用，房屋租金向后延迟，按照电梯使用开始计算租金，等等。合同签订后，三原告对承租的房屋进行装修，后开始经营。2018年12月12日，包括三原告在内的承租人开家具展销会，已经使用《房屋租赁合同中》载明的电梯。2018年12月17日，涉案电梯经温州市特种设备检测研究院检验合格。后被告永嘉县星豪家居有限公司未向薛文锋支付租金，薛文锋于2019年1月3日对商场采取断电措施，长达7天。但被告永嘉县星豪家居有限公司仍没有支付全部租金，薛文锋于2019年6月18日开始断电，一直未予恢复。在本案审理过程中，原告于2019年12月10日左右腾空承租的房屋。本院认为，三原告与被告永嘉县星豪家居有限公司、吴祖川、吴祖彩签订的《房屋租赁合同》主体合格，内容合法，应为有效。三原告主张解除《房屋租赁合同》，被告永嘉县星豪家居有限公司、吴祖川、吴祖彩均没有异议，故本院对三原告主张解除三原告与三被告于2018年5月8日签订的《房屋租赁合同》，不予处理。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿。原、被告之间签订的是房屋租赁合同，被告的主要义务是提供房屋场地给原告经营，而原告的主要义务是按约支付租金。三原告在《房屋租赁合同》签订前，向被告方支付租金定金450000元，按照惯例，该租金定金应转为《房屋租赁合同》中约定应支付的租金及其他款项。原告实际承租二楼719平方米、三楼440平方米，按照合同约定，三原告应付的年租金为335280元（719×26+440×21）。按照合同约定，租金按照电梯使用日期开始计算。被告方称电梯于2018年10月份就已经开始使用，但未提供相应的证据，本院不予采信。因此，租金的使用应从双方确认的2018年12月12日开始计算。从2018年12月12日至2019年6月17日间，虽然曾在2019年1月间曾被薛文锋断电一星期，但三原告使用房屋基本正常，三原告应按合同约定支付租金。自2019年6月18日至2019年12月10日原告腾空房屋期间，虽然三原告仍占有承租的房屋，但由于被告方的原因导致被薛文锋断电，严重影响三原告的正常经营。若按合同约定来计算租金，对三原告显然不公平，故应当减少租金，本院酌情按约定租金的50%标准来计算该期间的租金。综上，本院酌情确定三原告应支付的租金为251460元（酌情按年租金的四分之三计算）。按照《房屋租赁合同》约定，三原告应支付应向三被告交纳房产税20000元，但三原告在合同签订未交纳，故应在租金定金中扣除。综上所述，三原告应向被告支付租金和房产税共计271460元，而三原告已预交450000元，故三被告应退还三原告178540元。三原告于2019年11月6日向本院起诉要求解除合同，且双方并未结算，现三原告要求从2019年10月22日计付返还租金的利息，理由不足，本院不予支持。三原告的诉讼请求，部分予以支持。三被告与陈立久、邵焕庚、陈策签订《房屋租赁合同》，根据合同相对性，本案原告应为陈立久、邵焕庚、陈策，况且叶建林向未向本院申请参加诉讼。被告吴祖彩称应追加叶建林为本案原告，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，判决如下：一、限被告永嘉县星豪家居有限公司、吴祖川、吴祖彩于本判决生效之十日内返还原告陈立久、邵焕庚、陈策租金178540元；二、驳回原告陈立久、邵焕庚、陈策的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8050元，由原告陈立久、邵焕庚、陈策负担4180元，由被告永嘉县星豪家居有限公司、吴祖川、吴祖彩负担3870元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审 判 长  潘谷明人民陪审员  徐同珍人民陪审员  吕锦亚二〇二〇年五月二十日书 记 员  章 衡永嘉县人民法院门户网站网址:××