辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终4430号上诉人（原审原告）：沈阳隆迪物业管理有限公司，住所地沈阳市于洪区造化镇小芳士村。法定代表人赵国辉，该公司经理。委托诉讼代理人：李悦嘉，辽宁奉申律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵巍，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：屈烨，女，1979年4月12日出生，汉族，住沈阳市沈北新区。上诉人沈阳隆迪物业管理有限公司因与被上诉人屈烨物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2019）辽0113民初9206号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈阳隆迪物业管理有限公司上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：整改协议可看出上诉人承认在2016年1月1日至2018年8月6日期间存在服务质量问题（包括原审判决中阐述的在整改期内2017年5月业主向“民心网”投诉物业服务的问题及整改协议中约定的需要上诉人改正的问题等），物业费按照八折收取，同时业主委员会也承认在2016年1月1日之前对上诉人的服务是满意的。整改期内，上诉人希望通过整改工作提高业主生活质量，在巨额亏损情况下仍投入大量人力物力，完成整改协议任务且得到业主认可并送锦旗以表感谢。整改期满后（2018年11月1日后），上诉人不仅将《隆迪物业整改工作报告》公示在园区内，还向街道社区报告整改情况，得到社区领导肯定。在上诉人将整改工作报告在园区内进行公示后至催缴物业费诉讼前（十个月的时间），从未有业主（包括业委会的全体成员）至上诉人处提出整改工作不合格或继续整改的要求。整改工作的验收在整改协议中未进行约定，验收不是证明物业整改是否合格的唯一依据。盛京天河大瀑布不在园区内，故上诉人无权运行及维护该瀑布的设施设备，上诉人已对天鹅湖进行维修，因目前上诉人处于严重亏损状态，待到追缴完毕所欠的物业费后天鹅湖一定会正常运行，且上诉人在签订整改协议后聘请了专业的物业服务人员及团队，整改后的物业服务质量比整改前的服务已有显著的提升，该事实已得到业主认可。原审法院走访时间为2019年11月6日，不能作为本案中上诉人催缴物业费期间的认定标准。本案涉诉园区已为十年的老小区，物业服务园区内的共用设施及设备陈旧、破损等情况，应启用专项维修基金予以维修、更新及改造。但在本次整改过程中，有部分涉及共用设备、设施在未启动专项维修基金的情况下仍予以更换，已尽最大诚意。且上诉人隆迪物业公司已多次提请业主委员会对破损的共用设备设施启动专项维修基金予以解决。园区内存在的问题，有部分属于开发企业负责。一揽子将责任全部推给上诉人不公平。原审法院也不应将现在已满十年的小区的现状与园区最初刚交付时的环境进行对比，而应将园区整改前与整改后的物业服务及环境对比。单靠物业的维护对物业保值增值的判断，太过绝对。在整改期（2018年11月1日）结束后至2019年12月20日，已有近630户业主按照整改协议的内容按时缴纳了物业费，且每日仍有业主进行缴费。收费标准为2016年1月1日前全额收取，2016年1月1日至2018年10月31日期间按照八折收取，2018年11月1日后按照全额收的标准。这说明大部分业主对上诉人的服务是满意的。原审法院酌情2018年11月1日至2019年9月30日按50%收取物业费，即整改工作已完成后按50%收取物业费，该标准远远低于整改前的80%的标准，越改上诉人的物业收费标准越低，逻辑不通。违约金的计算方式已在前期物业服务合同中予以明确的约定，但上诉人主张的违约金的计算方式以实际损失为准即银行同期贷款利率，比照合同约定的违约金的数额降低。屈烨辩称，不同意一审判决，都应该按五折交纳。沈阳隆迪物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.被告支付物业费7451元，利息422元，共计7873元；2.被告承担诉讼费。一审法院认定事实，被告屈烨系沈北新区蒲河北路8-64号2-3-1室（建筑面积127.36平方米）香格里拉小区业主。沈阳永丰房屋开发有限公司与本案原告签订《皇第龙邸小区前期物业服务合同》（该小区又名香格里拉小区），合同约定由原告为该小区提供物业服务，委托管理期限至业主委员会代表全体业主与原告签订的物业服务合同生效时止。合同约定，物业费收费标准为宽（阔）景洋房1.5元/每平方米/每月，叠拼花园洋房2元/每平方米/每月，独联体别墅3元/每平方米/每月。被告屈烨未交纳2016年7月1日至2019年9月30日期间的物业服务费，双方协商未果，原告诉至法院。2017年9月28日，沈阳市沈北新区香格里拉小区业主委员会（以下简称“业委会”）成立。2018年8月6日，该业委会（甲方）、沈阳隆迪物业管理有限公司即原告（乙方）、沈阳永丰房屋开发有限公司（丙方）、沈北新区辉山街道办事处（丁方）共同签订《香格里拉小区物业整改协议》（以下简称“整改协议”），协议对物业用房提供及移交、小区内供水管网移交、小区内设施修缮等问题进行了约定。其中对于欠缴物业费事宜：乙方承诺对全体业主自2016年1月1日至2018年10月31日期间（即预估的整改期间）的物业费按照八折收取。……整改期届满后，自甲乙双方签订物业服务合同之日起，正常缴费。乙方物业公司承诺将聘请专业的物业服务管理人员，打造专业化物业服务团队，全面提升物业服务品质。整改协议第四条约定：“甲方同意如果乙方在约定的整改期限内完成相应的整改工作，甲方与乙方按照物业管理条例相关规定重新签订物业服务合同，并对各项物业服务标准进行明确；如果整改期限届满，乙方未能完成约定的整改事项，或甲方认为乙方整改不符合约定标准，除非甲方同意给予乙方一定的宽限期，否则甲方将依法依规提请业主大会进行投票是否与乙方签订物业服务合同。”原告对涉诉小区整改后，仅将隆迪物业整改工作报告张贴在园区内，但并未通过香格里拉小区“业委会”或者业主大会的验收。香格里拉小区“业委会”至今未与原告签订物业服务合同。原告隆迪公司对该小区服务至今。2019年7月初原告隆迪公司向沈北新区辉山街道办事处冯道社区提出撤出香格里拉小区，该社区与香格里拉小区业委会沟通，该业委会张贴通知召开业主大会，欲选聘新的物业公司，但投票结果未达到法定的票数。一审法院于2019年11月6日与原告隆迪公司、香格里拉小区业委会及部分业主到涉案小区进行现场勘查及走访，并对现场进行了录像及拍照，根据勘查结果对业委会主任赵文及原告进行了询问。该小区共有建筑103栋，占地面积172550平方米，共有住户约1486户。从现场勘查情况看，原告的物业服务距离前期物业服务合同中约定的服务内容与质量相差较远，对照物业公司承担的职责存在不作为现象。小区路面、边石、楼道感应灯、部分路灯、草坪灯、对讲门及门锁等破损严重，问题积累较多。地下车库没有照明设施、取暖设施全部断开，车库卷帘门因长时间无人维护腐烂，不能正常升降；园区内存在无井盖现象，存在严重的安全隐患；园区内绿地部位多数为杂草，树木及杂草未有修剪痕迹，树木没有越冬的消杀或保暖工程。该小区共有五个出入门，但只开放两个，园区安保人员数量与园区面积严重不匹配，存在安保不到位情形。通过原告提供的车辆进入园区的记录看，保安存在仅对送货或送快递的车辆出入园进行记录，其他非小区业主车辆不用登记随意进出小区，存在安全隐患。园区标志性的盛京天河大瀑布景观未正常运行、天鹅湖未维修。原告承诺的打造专业化物业服务团队，全面提升物业服务品质未见落实。另查明，2018年5月16日本案原告起诉涉诉小区四名业主物业服务合同案件（请求的欠费期间为2011年4月至2017年12月31日），一审法院于2018年6月份作出判决，由业主按收费标准的80%缴纳该期间的物业费。该判决现已生效。再查明，另案业主提交了一份2017年5月沈北新区辉山街道办事处在“民心网”对业主投诉的回复，该办事处回复结果中陈述“关于香格里拉小区物业服务不好的问题，多次找物业沟通，但物业均不配合工作，想找物业经理了解情况，物业经理不见我们，我们想在园区内设置一块公示板，将物业费的使用情况张贴公示，但物业经理不同意，我们也将此情况反映给了房产局小区办”。案件审理过程中，本院到沈北新区房产局小区办公室了解相关情况，小区办负责人反映，近年来多次接到该小区相关问题的反映，但因小区办只具有行业指导作用，无执法权，对于物业公司没有约束力。2019年12月22日，一审法院通过网页搜索到百度百科对沈阳香格里拉小区介绍为：园区的设计理念既综合了中国传统的天、地、人和谐统一的人文思想，又有西方传统的城邦、独立、功能复合式的山水家园。自然环境的充分私享和高标准的物业服务，给居住者以无比尊崇的生活体验。在中央景观大道北面的龙首山头，是全国罕见的一条借助山体修建的60米高（相当于20多层楼高）的盛京天河大瀑布。……香格里拉除拥有原生态植物近千种外，还从小兴安岭迁入大树达12万棵，让家仿佛置于一个自然的王国，山水的王朝。香格里拉整个园区倡导环保、生态、节能、自然、养生、健康、运动的慢生活方式。上亿元打造13000平方米的体育休闲中心里，配有国际竞赛标准的运动设施，网球馆、羽毛球馆、乒乓球馆、篮球馆、健身房、SPA等任您潇洒玩转，为您的生活增添更多的活力。……香港戴德梁行物业顾问，为您提供24小时贴心的全方位生活服务。创造山居归隐养生住宅的新理念选址沈北新区，专为城市中坚阶层开辟一片山水庄园。2009年起小区业主通过约每平方米4000元至12000元不等的价格购买案涉小区房屋。通过走访了解到，目前该小区房价基本与购买时相当且转手较慢。一审法院认为，原告与沈阳永丰房屋开发有限公司签订《皇第龙邸小区前期物业服务合同》，合法有效，该合同对包括被告在内全体业主具有约束力。原告作为被告所在住宅小区的物业管理服务单位，在为业主提供物业服务的同时有权利依照约定收取物业费。物业公司的职责主要有两个，一是通过对物业的维护，使得物业保值升值；二是通过物业管理服务，提升人居环境，提高业主的生活品质。房子三分建，七分管，好的物业已经成为好服务的代名词，好的物业服务会让园区常用常新，同时更能让业主的房屋资产保值增值。但通过本院实地勘查园区情况，与业主入住之初对园区描述的山水庄园般的生态美景大相径庭，入住时的瀑布景观、天鹅湖等亮点均已难觅踪迹，业主的基础生活环境没有得到有效维护。大部分业主在购房时均价与当时主城区房屋市价相当，但目前该小区房屋保值较差、市场流通较慢与房屋质量、园区环境有密不可分的关系。对业主来说，房屋损失的或许不仅是无法预知的可增值部分，而且是时时面临的房屋贬值可能性和心理的巨大落差。现香格里拉小区未缴纳物业费的业主，已占到小区已售房屋业主的60%左右，该部分业主在诉讼前已通过多种途径寻求解决，但均未有成效。故在整体考量园区物业公司实际管理投入、多年来业主心理承受度、物业管理间接影响等因素，一审院酌定对物业费予以调整。2016年7月1日至2018年10月31日期间的物业费，结合业主委员会与原告等四方签订的整改协议及一审法院生效判决，一审法院按80%的收费标准计算，被告应缴纳物业费4279元（127.36平方米＊1.5元/月＊28个月＊0.8）。2018年11月1日至2019年9月30日期间的物业费，虽然原告称已整改完毕，但整改报告并未通过业主大会或业主委员会的验收，其所提交的证据不足以证明整改报告中所列的整改事项已实际整改完毕，根据双方当事人庭审陈述及提交的证据，结合一审法院实际勘查情况，根据物业服务质量与物业服务收费相适应原则，该段期间的物业费本院酌定按收费标准的50%缴纳，以督促物业公司尽职履责，尽快提高服务质量。经计算，2018年11月1日至2019年9月30日期间被告应缴纳物业费1051元（127.36平方米＊1.5元/月＊11个月＊0.5），物业费合计为5330元。关于被告要求原告对于物业费已经收取但应当退还多收取部分及要求原告承担违约责任的问题，被告可另行主张。关于原告主张的利息，无法律依据，不予支持。一个园区环境的良好运转与物业公司的服务规范程度，业主素质、园区的自然老化程度、房屋建筑质量、交费率、物业费标准的高低等多重因素密切相关，业主拒付物业管理费会使物业服务标准随之降低，造成恶性循环，对物业公司的正常运作及小区的正常管理会造成影响，影响小区业主的共同利益。企业承担的是一种社会责任，提供优质良好的物业管理服务有利于企业自身良好形象的树立，形成物业公司的无形资产，最终给物业公司带来长期潜在的利益。原告在今后的服务过程中应当严格遵守物业服务合同约定的内容，切实增强服务意识、改善服务质量，加强对公共设施维护，进一步提高广大业主满意度，与业主共同打造良好的居住环境。一审法院判决：一、被告屈烨于判决发生法律效力后三日内给付原告沈阳隆迪物业管理有限公司2016年7月1日至2019年9月30日期间的物业费5330元；二、驳回原告沈阳隆迪物业管理有限公司其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告屈烨负担。二审中，上诉人提交1.业主提供及法官走访时拍摄的园区状况的对比照片，证明我方针对业主及2019年11月6日法官走访园区时指出的相关问题，已经进行了积极维护工作。2.疫情期间物业公司进行消毒、登记等防疫工作的照片，沈阳市沈北新区辉山街道冯道社区居民出入通行证发放登记，隆迪物业消杀记录表，证明我方在疫情期间积极履行职责，以实际行动做好消毒、登记等疫情防控及服务工作。3.物业公司工作人员冬季除雪照片、对绿化植物进行打药的照片、阻止业主私搭乱建的照片、安保人员工作的照片、投放防疫毒饵的照片、对园区进行清扫的照片，证明我方积极履行工作职责，对园区进行物业管理服务工作。4.园区现状的图片，证明物业公司已按照前期物业服务合同的约定积极履行了服务义务，园区环境优美整洁，管理有序。5.2018年11月1日—2020年5月14日业主交费信息表，证明大部分业主已经缴纳物业费，并对隆迪物业公司的服务表示满意。被上诉人对证据1-4真实性有异议，仅能反映局部，对车辆不予核实就给开门，对方仅整改了10%-20%这一部分。园区1400多户，交费700多户，有的交完还告物业，交的钱和服务是不符的。本院认为，上诉人与沈阳永丰房屋开发有限公司签订的《皇第龙邸小区前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按合同约定履行各自义务。关于上诉人主张的2016年7月1日至2018年10月31日期间的物业费，一审法院结合业主委员会与上诉人等四方签订的整改协议及一审法院生效判决，认定按80%的收费标准计算物业费正确。关于2018年11月1日至2019年9月30日期间的物业费，一审法院以上诉人整改报告未通过业主大会或业主委员会的验收，其提交证据不足以证明整改报告中所列整改事项已实际整改完毕为由，结合证据及实际勘查情况酌定该段物业费按收费标准的50%缴纳。本院认为，上诉人实施了一些整改行为，即便是被上诉人亦认可上诉人整改实施了10%-20%的部分，即便整改的结果不能得到全体业主的认可,但在案涉园区召开业主大会选聘新物业并未选聘成功、上诉人仍在案涉园区服务、案涉园区近半数业主按全额交纳物业费的情况下，一审酌定50%的标准已远低于整改期的收费标准不当，本院认为应按整改期间的收费标准收取物业费为宜。故2018年11月1日至2019年9月30日期间被上诉人应缴纳物业费1681元（127.36平方米＊1.5元/月＊11个月＊0.8），物业费合计为5960元。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销沈阳市沈北新区人民法院（2019）辽0113民初9206号民事判决；二、屈烨于判决发生法律效力后三日内给付沈阳隆迪物业管理有限公司2016年7月1日至2019年9月30日期间的物业费5960元；三、驳回沈阳隆迪物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，二审案件受理费50元，由屈烨负担。本判决为终审判决。审判长  吕长辉审判员  丁广昱审判员  金 鑫二〇二〇年五月二十日书记员  张 磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。