北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终3260号上诉人（原审被告）:北京雪人体育运动有限公司，住所地北京市西城区车公庄大街4号3号楼109-4。法定代表人：郑志树，董事长。上诉人（原审被告）：北京树桥文化发展有限公司，住所地北京市西城区车公庄大街4号2号楼2HC室。法定代表人：牛茜，董事长。二上诉人之共同委托诉讼代理人：冯越洋，北京清律律师事务所律师。二上诉人之共同委托诉讼代理人：杨立群，北京清律律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：北京市文化创新工场投资管理有限公司，住所地北京市西城区车公庄大街4号3号楼。法定代表人：王治国，董事长。委托诉讼代理人：王小艾，北京雷杰展达律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕婷，北京雷杰展达律师事务所律师。上诉人北京雪人体育运动有限公司（以下简称雪人体育公司）、北京树桥文化发展有限公司（以下简称树桥文化公司）因与被上诉人北京市文化创新工场投资管理有限公司（以下简称文化创新工场）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2019）京0102民初30344号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。雪人体育公司与树桥文化公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回文化创新工场全部诉讼请求或将本案发回重审。2.一、二审案件受理费用全部由文化创新工场承担。事实和理由：1.《房屋租赁合同》的承租方已经变更为树桥文化公司，雪人体育公司不应与树桥文化公司共同承担《房屋租赁合同》项下的义务及责任。一审判决将树桥文化公司在《房屋租赁合同》上加盖公章的行为视为合同加入，进而认定雪人体育公司与树桥文化公司共同就《房屋租赁合同》的租金、服务费、违约金承担连带清偿责任系法律适用错误。2.雪人体育公司、树桥文化公司已实际自负涉案房屋租金及服务费2684411.8元，对应的租赁期限为2017年6月1日至2018年9月8日，前述所有租金及服务费均为案涉房屋租金及服务费。一审判决认定雪人体育公司于2017年12月19日支付的604411.8元中的502811.8元系案外房屋租金，继而认定雪人体育公司、树桥文化公司欠付文化创新工场自2018年7月1日起的租金及服务费系事实认定错误。3.一审法院未综合考虑文化创新工场已经于2018年9月27日将案涉房屋上锁、在实际占有案涉房屋后仍拒绝解除《房屋租赁合同》放任损失的扩大、已实际扣押雪人体育公司押金594000元等事实，未对树桥文化公司应向文化创新工场支付的租金及服务费予以减免，明显有违公平原则。文化创新工场辩称，同意一审判决,不同意对方上诉意见，请求二审法院维持一审判决。文化创新工场向一审法院起诉请求：1.判令雪人体育公司、树桥文化公司支付2018年7月1日至2019年6月14日的房屋租金2303400元、服务费209400元；2.判令雪人体育公司、树桥文化公司支付逾期支付房租违约金481800元；3.判令雪人体育公司、树桥文化公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年6月1日，文化创新工场（出租方、甲方）与雪人体育公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定房屋位于北京市西城区车公庄大街4号3号楼配楼1层101室（以下简称101室），房屋建筑面积600平方米，租赁用途为办公，租赁期限自2017年6月1日至2024年12月31日，共计91个月，免租期三个月，分别为2017年6月1日至2017年7月31日及2018年1月1日至2018年1月31日。租金标准：2017年6月1日至2019年5月31日为11元/㎡/天，2019年6月1日至2021年5月31日为11．5元/㎡/天。服务费（含物业管理费）由乙方承担，标准为1元/㎡/天。支付方式为合同签订之日起3个工作日支付2017年6月1日至2017年12月31日租金，2018年1月31日前支付2018年1月1日至2018年6月30日租金（其中1月1日至1月31日为免租期），后期租金每3个月为一个支付周期，支付日期分别为2018年6月20日、2018年9月20日以后年份以此类推。甲乙双方合同签订的同时，乙方应向甲方一次性支付首期租金及押金，乙方应在交纳首期房租的同时一次性向甲方支付第一个支付周期的服务费（含物业管理费），后期服务费随后期租金一并支付。押金（履约保证金）为3个月房租594000元，租赁期满，经甲方验收，若乙方承租的房屋无损坏，且无其他欠款，在乙方办理退房手续时退还；若有其他欠款，则甲方有权抵扣；若因乙方违约导致合同提前解除或终止，不予退还。双方在违约责任中约定，乙方未按约定日期支付租金或相关费用超过10日时，乙方需向甲方支付年租金总额的20%作为违约金，且甲方有权单方面解除合同。在乙方拖欠房租超过30日时，甲方有权更换乙方承租房屋的门锁，并有权将乙方在承租房屋内的物品变卖用于折抵房租款、违约金或弥补甲方的损失。合同签订当日，文化创新工场向雪人体育公司交付了101室。文化创新工场提交的合同原件上显示，合同首部承租方（乙方）处及尾部乙方盖章处，盖有树桥文化公司公章。雪人体育公司主张承租人已变更为树桥文化公司，权利义务已发生概括性转移，其不应再承担租金支付义务，并提交了其于2018年1月25日出具的《合同变更申请》欲以证明，该申请载明雪人体育公司申请自2018年2月1日起将上述合同中的原承租方变更为其关联企业树桥文化公司。文化创新工场认为双方最终并未对合同主体作出变更，而是通过树桥文化公司在原合同承租人处加盖公章的方式，由雪人体育公司和树桥文化公司作为共同承租人承租房屋。经询，雪人体育公司表示其持有的合同原件找不到了，另表示各方未签订变更承租人的补充协议，只是由树桥文化公司在合同上加盖公章。2017年6月19日，雪人体育公司向文化创新工场支付押金594000元。2017年11月29日，雪人体育公司向文化创新工场支付1000000元。2017年12月19日，雪人体育公司向文化创新工场支付604411．8元。2018年3月30日，树桥文化公司向文化创新工场支付1080000元。对于上述604411．8元，文化创新工场主张其中101600元系用于支付101室租金及服务费，其余502811．8元系用于支付109-4、10-5、109-6房屋的押金、租金及服务费，文化创新工场就其上述主张向法院提交了三份《房屋租赁合同》及对应的收据、发票、记账凭证、银行贷记通知予以证明。雪人体育公司认为三份租赁合同与本案无关，对收据、发票、记账凭证的真实性不予认可。2018年10月26日，树桥文化公司向文化创新工场发送《解除房屋租赁合同的申请》。2018年11月22日，树桥文化公司向文化创新工场发送《再次提请解除房屋租赁合同》。2018年11月9日，文化创新工场向雪人体育公司、树桥文化公司发送律师函，要求雪人体育公司、树桥文化公司支付自2018年7月1日开始拖欠的房屋租金及服务费1317600元及逾期付款违约金525600元。2018年12月11日，文化创新工场向树桥文化公司发送回函，双方就解除合同事宜未达成一致。2019年3月6日，树桥文化公司向文化创新工场送达《付款计划书》，该计划书载明树桥文化公司自2018年7月1日至今无力按照合同约定履行付款义务，其计划于2019年4月15日、5月15日和6月15日分三期将所欠款项（总金额为1965600元，具体以租赁合同约定为准）缴清，每期拟支付一季度房租款项，即4月15日支付2018年第三季度房屋款项，后两个月以此类推，并申请文化创新工场同意其将承租房屋进行分租。2019年6月21日，文化创新工场向雪人体育公司、树桥文化公司发送《解约通知》，通知雪人体育公司、树桥文化公司解除其之间签订的《房屋租赁合同》，要求雪人体育公司、树桥文化公司于收到通知书三个工作日将租赁房屋内的办公设备设施搬走。雪人体育公司、树桥文化公司于次日收到该解约通知书。2019年7月10日，文化创新工场将101室另行出租。另查，因雪人体育公司、树桥文化公司欠付租金，2018年9月27日，文化创新工场将101室的前门加锁。雪人体育公司、树桥文化公司据此主张租金应予以减免。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。文化创新工场与雪人体育公司签订《房屋租赁合同》后，树桥文化公司在承租人处加盖公章，应视为合同加入。文化创新工场与雪人体育公司、树桥文化公司签订的《房屋租赁合同》系各方当事人真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。各方应按照合同约定履行各自的义务。雪人体育公司虽抗辩称其于在上述合同中的权利义务已概括转移给树桥文化公司，其不应再支付租金，但其提交的证据不足以证明其主张，故法院对雪人体育公司的该项抗辩意见不予采纳。雪人体育公司应与树桥文化公司共同承担租金及服务费支付义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。对于欠付租金期间及金额，双方就雪人体育公司于2017年12月19日支付的604411．8元中的502811．8元款项的指向性发生争议，文化创新工场主张502811．8元系针对案外房屋支付，101室房屋租金支付至2018年6月30日。雪人体育公司主张502811．8元系针对101室支付，101室房屋租金支付至2018年9月30日。对此法院认为，文化创新工场就其主张向法院提交了案外房屋的租赁合同及收款记账凭证，能够显示出502811．8元系针对案外房屋支付，雪人体育公司和树桥文化公司虽不予认可，但树桥文化公司于2019年3月6日出具的《付款计划书》亦载明其自2018年7月1日起未支付租金，并承诺于4月15日支付2018年第三季度租金，因此，法院对雪人体育公司和树桥文化公司的该项抗辩意见不予采纳。关于雪人体育公司和树桥文化公司所持文化创新工场对101室上锁租金应予减免的抗辩意见，因合同赋予文化创新工场在承租人拖欠房租超过30日时有权更换门锁，故文化创新工场采取加锁行为属于行使合同履行抗辩权的行为，雪人体育公司和树桥文化公司应当支付加锁期间的租金。雪人体育公司和树桥文化公司另提出101室未经消防验收合格，租金应予减免，但其并未提交任何证据证明其主张的事实，且其主张亦缺乏依据。雪人体育公司和树桥文化公司认为各方租赁合同应于加锁之日解除，缺乏依据，根据租赁合同约定及租金欠付事实，各方租赁合同应自雪人体育公司和树桥文化公司收到文化创新工场发送的《解约通知》之日即2019年6月21日解除。关于雪人体育公司和树桥文化公司要求用押金折抵租金、服务费及违约金的抗辩意见，因双方约定押金系履约保证金，因承租人违约导致合同提前解除时不予退还，且文化创新工场不同意抵扣，故法院对雪人体育公司和树桥文化公司的该项抗辩意见不予采纳。综上所述，法院对雪人体育公司和树桥文化公司的上述抗辩意见均不予采纳，对文化创新工场要求雪人体育公司和树桥文化公司支付2018年7月1日至2019年6月14日租金及服务费的诉讼请求予以支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。双方合同约定，雪人体育公司和树桥文化公司未按约定日期支付租金或相关费用超过10日时，需按年租金总额的20%支付违约金。雪人体育公司和树桥文化公司无正当理由未按照合同约定支付房租和服务费，构成违约，应当承担违约责任。雪人体育公司和树桥文化公司主张违约金约定过高，文化创新工场未就其损失提交证据，故法院认定文化创新工场的损失为逾期付款产生的利息损失，并依法酌情对违约金数额进行调整。据此，一审法院于2020年1月判决：一、于判决生效之日起七日内，北京雪人体育运动有限公司、北京树桥文化发展有限公司支付北京市文化创新工场投资管理有限公司二〇一八年七月一日至二〇一九年六月十四日的房屋租金2303400元、服务费209400元；二、于判决生效之日起七日内，北京雪人体育运动有限公司、北京树桥文化发展有限公司支付北京市文化创新工场投资管理有限公司违约金200000元；三、驳回北京市文化创新工场投资管理有限公司的其他诉讼请求。二审审理中，各方当事人均未就本案事实提交新的证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当依约履行，不得擅自变更和解除。本案中，文化创新工场与雪人体育公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应依约履行。当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。雪人体育公司主张其已将上述合同中的权利义务概括转移给树桥文化公司，虽然其提交了《合同变更申请》，但文化创新工场否认各方已经就合同权利义务概括转移达成合意，而根据《房屋租赁合同》的外在形式，树桥文化公司也仅是在合同承租人处加盖公章，并没有将雪人体育公司承租人的身份予以改变。综上，一审法院认定树桥文化公司在承租人处加盖公章的行为构成合同加入，并无不当，本院予以支持，对雪人体育公司的上述主张不予采信。在构成合同加入后，雪人体育公司与树桥文化公司共同享有合同项下的权利，履行合同项下的义务。雪人体育公司主张其于2017年12月19日支付的604411.8元均系101室的房租，文化创新工场则主张上述费用中的502811.8元针对案外房屋支付。经本院核对，上述502811.8元能够与文化创新工场提交的案外房屋租赁合同约定的各项费用完全吻合，而雪人体育公司仅主张上述费用系支付101室的房租，但却不能对上述费用的构成作出合理解释，再结合树桥文化公司向文化创新工场出具的《付款计划书》中认可的欠租时间，本院对文化工场的主张予以采信，对雪人体育公司的主张不予支持，一审法院认定雪人体育公司和树桥文化公司拖欠2018年7月1日之后的租金是正确的，本院予以支持。关于违约责任问题。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。涉案合同就承租人迟延支付租金以及因承租人违约导致合同解除均约定了违约责任。本案中，雪人体育公司与树桥文化公司未按照合同约定按时足额支付租金，其行为已经构成违约，应当依约向文化创新工场支付违约金。因雪人体育公司与树桥文化公司主张合同约定的违约金过高，而文化创新工场亦未提交证据证明其因承租人逾期付款导致的具体损失，一审法院参考利息损失酌情确定违约金为200000元，无明显不当，本院不再调整。因雪人体育公司与树桥文化公司未按时支付租金，最终导致涉案合同被解除，根据合同约定，文化创新工场预收的594000元押金可以不予退还，该部分费用实际系雪人体育公司与树桥文化公司因违约导致合同解除所应承担的违约责任。一审法院未同意用押金抵扣欠付租金，亦无不当，本院予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。根据合同约定，雪人体育公司和树桥文化公司本应于2018年6月20日支付2018年7月1日之后的租金，但雪人体育公司和树桥文化公司未按时支付上述费用，文化创新工场遂按照合同约定，于2018年9月27日将101室的前门上锁。此后，树桥文化公司先后于2018年10月26日和2018年11月22日两次向文化创新工场发函，要求解除合同。虽然文化创新工场不同意树桥文化公司的解约条件，并提出了己方能够接受的解约条件，但是在承租人已经明确违约且违约行为已经达到合同约定的解除条件，而承租人又明确要求解除合同的情况下，作为守约方的文化创新工场，应当及时采取适当措施防止损失继续扩大。至于违约赔偿问题，双方完全可以在合同解除后另行主张和解决。文化创新工场主张树桥文化公司之后出具了《付款计划书》，表明树桥文化公司同意继续履行合同。本院对此认为，根据《付款计划书》的内容，树桥文化公司再次表明其无法按照合同约定履行付款义务，该《付款计划书》实为承租人在文化创新工场不同意解除合同情况下的权宜之策。如文化创新工场能够以积极的态度及时解决合同解除事宜，则应无该《付款计划书》存在的空间。另需说明的是，因101室房屋闲置产生的租金损失，作为承租人的雪人体育公司和树桥文化公司亦不能完全摆脱责任，虽然其主动提出过解除合同，但在出租人不同意解除或双方当事人对解除条件未达成一致的情况之下，为了及时从合同束缚中解除出来，其也可以通过诉讼等方式主动解决。综上，本院综合考虑各方对于房屋闲置期间租金及服务费损失的过错，酌情确定雪人体育公司和树桥文化公司应当支付文化创新工场2018年7月1日至2019年6月14日的房屋租金和服务费共计1850000元。一审法院未考虑守约方在防止损失扩大方面的责任，既确认雪人体育公司和树桥文化公司需要承担延期支付租金的违约金和违约导致合同解除的违约责任，又确认其完全承担房屋闲置期间的全部租金损失，处理方式有欠妥当，本院依法予以纠正。综上所述，雪人体育公司和树桥文化公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持北京市西城区人民法院（2019）京0102民初30344号民事判决第二项；二、撤销北京市西城区人民法院（2019）京0102民初30344号民事判决第三项；三、变更北京市西城区人民法院（2019）京0102民初30344号民事判决第一项为：于本判决生效之日起七日内，北京雪人体育运动有限公司、北京树桥文化发展有限公司支付北京文化创新工场投资管理有限公司二〇一八年七月一日至二〇一九年六月十四日的房屋租金和服务费共计人民币1850000元；四、驳回北京市文化创新工场投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费30757元，由北京市文化创新工场投资管理有限公司负担9049元（已交纳），由北京雪人体育运动有限公司、北京树桥文化发展有限公司负担21708元（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费28502元，由北京市文化创新工场投资管理有限公司负担6964元（于本判决生效之日起7日内交纳），由北京雪人体育运动有限公司、北京树桥文化发展有限公司负担21538元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 磊审 判 员  白 松审 判 员  刘慧慧二〇二〇年五月二十二日法官助理  张增彬书 记 员  刘梓晨