四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终1420号 上诉人（原审被告）：重庆嘉华建设开发有限公司，住所：重庆市渝中区大坪正街118号，统一社会信用代码9150010362191530X2。 法定代表人：张友洪。 委托诉讼代理人：陶于权，北京德恒（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张也，北京德恒（重庆）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：蓬安相如旅游开发有限责任公司，住所：四川省蓬安县相如街道办政府街25号，统一社会信用代码91511323786666831H。 法定代表人：刘钢国，该公司董事长。 委托诉讼代理人：谢超，四川润方律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：蓬安周子客栈有限公司，住所：四川省蓬安县相如镇红军街1号，统一社会信用代码9151132357756736X1。 法定代表人：刘兴民。 委托诉讼代理人：王鑫，男，汉族，1976年9月1日出生，住四川省蓬安县，系蓬安周子客栈有限公司现经营者。 上诉人重庆嘉华建设开发有限公司（以下简称重庆嘉华公司）因与被上诉人蓬安相如旅游开发有限责任公司（以下简称相如旅游公司）、被上诉人蓬安周子客栈有限公司（以下简称周子客栈公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省蓬安县人民法院（2019）川1323民初2094号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 重庆嘉华公司上诉请求：1、撤销原判，发回重审；或改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人在一审中提出了对上诉人投入到周子客栈的装修费用进行造价鉴定或评估申请，一审法院未作出任何回应，明显程序违法。一审法院未查明上诉人投入到周子客栈的装修费用及该费用应由谁承担，属于遗漏了重要案件事实。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，合同解除后，双方当事人互负返还义务，假如相如旅游公司可以行使法定解除权解除《房屋售（购）协议书》，相如旅游公司也应当向上诉人返还装饰装修附属设施或者折价赔偿损失。故本案应当依法发回重审。2、相如旅游公司系《房屋租赁合同》的出租人，其仅提供一份证据证明同地段房屋租金标准，不能客观反映真实的租赁市场行情，一审法院以该合同约定的租金标准计算经济损失过于片面。案涉房屋一直由周子客栈公司非法占有、经营、管理，相如旅游公司的损失应当由周子客栈公司承担。一审法院判决上诉人向相如旅游公司赔偿经济损失明显与事实不符。相如旅游公司也未举出证据证明其实际损失，一审法院判决经济损失超过合同约定的违约金标准。2016年10月11日前的租金损失已经超过了诉讼时效期间。3、一审法院适用法律错误。相如旅游公司行使解除权已经超过一年的除斥期间。根据合同约定，上诉人支付购房款的时间为2010年3月30日前，相如旅游公司在没有催告上诉人的情况下，相如旅游公司行使法定解除权的除斥期间自2010年3月31日起算，截止相如旅游公司起诉时，一年的除斥期间早已届满。同时，相如旅游公司主张的是上诉人没有支付购房款，系债权请求权，已经超过诉讼时效，相如旅游公司无权主张解除合同。 相如旅游公司辩称，1、上诉人未在一审举证期间内提交鉴定申请，一审不存在程序违法；2、上诉人在一审没有提交任何证据证明投入了500万的装修设施，也没有相关合同和票据。3、对上诉人提出的诉讼时效问题，本着诚实、信用的原则，在该案起诉之前，上诉人的代理人曾与相如旅游公司代理人短信进行过协商，当时只是针对装修补偿问题没有达成一致。上诉人代理人也向相如旅游公司提交了授权委托书，相如旅游公司一直在与上诉人沟通协调房屋买卖问题。4、相如旅游公司是属于国有企业，案涉房屋属于国有资产，任何人不能侵占。一审判决程序合法、判决正确。 周子客栈公司辩称，1、本案主要涉及《房屋售（购）协议书》的主体问题，房产本身是中医院的，相如旅游公司是否有权利来行使，我们有异议。2、我同意上诉人所说的时效问题。3、房子价格的问题，我们庭后向法庭提供周边相关法院拍卖房屋参考，房屋价格在这个地段是非常低的。 相如旅游公司向一审法院起诉请求：1.判令解除相如旅游公司与重庆嘉华公司签订的《房屋售（购）协议书》，要求重庆嘉华公司与周子客栈公司将周子客栈整体返还给相如旅游公司；2.判令重庆嘉华公司与周子客栈公司共同向相如旅游公司赔偿自2009年5月1日起至实际付清之日止按照每月11,135元（1310平方米×8.5元/平方米·月）的标准计算的经济损失；3.本案诉讼费由重庆嘉华公司与周子客栈公司承担。 一审法院认定事实如下：2008年11月12日，相如旅游公司与重庆嘉华公司签订《房屋售（购）协议书》，约定：相如旅游公司将位于蓬安县相如镇红军街1号（建筑面积约1130平方米，其中客房21间、多功能厅3间、餐厅1间，茶房1间）以2,000,000元的价格出售给重庆嘉华公司；重庆嘉华公司在2010年3月30日前付清购房款，相如旅游公司在重庆嘉华公司付清购房款后一个月内，为重庆嘉华公司办理完成产权及过户手续；重庆嘉华公司应在2009年5月1日前装修完毕并投入经营。《房屋售（购）协议书》签订后，周子客栈公司自2011年6月17日起至今一直占有、经营、管理周子客栈，重庆嘉华公司至今未向相如旅游公司支付购房款。 一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，并受法律保护，当事人应当全面履行合同义务。相如旅游公司与重庆嘉华公司签订的《房屋售（购）协议书》是双方的真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效协议，双方当事人应按照协议约定履行义务。本案的争议焦点为：1.相如旅游公司是否享有法定解除权，其行使法定解除权是否符合法律规定的期限；2.是否应解除《房屋售（购）协议书》及整体返还周子客栈；3.相如旅游公司主张的经济损失如何认定以及由谁进行赔偿。 1.关于相如旅游公司是否享有法定解除权，其行使法定解除权是否符合法律规定的期限的问题。案涉《房屋售（购）协议书》中约定重庆嘉华公司在2010年3月30日前付清购房款，现重庆嘉华公司至今未向相如旅游公司支付购房款，双方的《房屋售（购）协议书》一直处于持续履行状态，重庆嘉华公司抗辩诉讼时效应自约定的支付购房款时间即2010年3月30日起算的理由不能成立，故相如旅游公司的诉请仍在诉讼时效内。 2.关于是否应解除《房屋售（购）协议书》及整体返还周子客栈的问题。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”之规定，本案中，重庆嘉华公司至今未向相如旅游公司支付购房款，致使不能实现合同目的，现相如旅游公司诉请解除《房屋售（购）协议书》，于法有据，予以支持，且重庆嘉华公司应向相如旅游公司返还位于蓬安县相如镇红军街1号的房产（建筑面积约1130平方米，其中客房21间、多功能厅3间、餐厅1间，茶房1间）。 3.关于相如旅游公司主张的经济损失如何认定以及由谁进行赔偿的问题。相如旅游公司主张重庆嘉华公司及周子客栈公司共同向其赔偿自2009年5月1日起至实际付清之日止按照每月11,135元（1310平方米×8.5元/平方米·月）的标准计算的经济损失，并提交了相如旅游公司与蓬安县姚远食品有限公司的房屋租赁合同及四川天府银行的业务回单予以证明。蓬安县姚远食品有限公司与周子客栈地理位置相距较近，相如旅游公司主张参照蓬安县姚远食品有限公司支付的房屋租金计算经济损失属于合理情形，应予支持。至于租金损失的起算时间，因各方当事人提交的证据均不能证实案涉房屋的准确交付时间，根据《房屋售（购）协议书》的签订时间和各方当事人的陈述，酌定租金损失起算时间为2011年1月1日，故重庆嘉华公司应向相如旅游公司赔偿自2011年1月1日起至实际返还全部房产之日止按照每月11,135元（1310平方米×8.5元/平方米·月）的标准计算的经济损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决：一、解除蓬安相如旅游开发有限责任公司与重庆嘉华建设开发有限公司于2008年11月12日签订的《房屋售（购）协议书》；二、重庆嘉华建设开发有限公司在本判决书生效之日起二十日内向蓬安相如旅游开发有限责任公司返还位于蓬安县相如镇红军街1号的房产（建筑面积约1130平方米，其中客房21间、多功能厅3间、餐厅1间，茶房1间）；三、重庆嘉华建设开发有限公司在本判决书生效之日起二十日内向蓬安相如旅游开发有限责任公司赔偿自2011年1月1日起至实际返还全部房产之日止按照每月11,135元的标准计算的经济损失。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17,427元（蓬安相如旅游开发有限责任公司已预交），由重庆嘉华建设开发有限公司负担。 二审中，重庆嘉华公司提供如下证据： 1、鉴定申请书及相应快递查询打印件、邮寄凭据。拟证明重庆嘉华公司向一审法院提交了鉴定申请书，要求对重庆嘉华公司投入周子客栈的装修费用进行鉴定或评估，一审法院未作处理； 2、蓬安项目投资明细。拟证明重庆嘉华公司对周子客栈投资500多万元，合同解除后，相如旅游公司应赔偿重庆嘉华公司该部分费用。 经质证，相如旅游公司称对于鉴定申请，一审庭审中没有看到，对鉴定事情不清楚。对于投资明细，是重庆嘉华公司单方自己的列举，对三性均不认可。 周子客栈公司称对于重庆嘉华公司投入款项，我方认可，但是与本案无关。 重庆嘉华公司代理人在二审中称，在签订《房屋售（购）协议书》后，2009年底上诉人就进场装修，装修完以后就被案外人张丽一直占有经营，上诉人就没有过问过这个事情。周子客栈公司从来没有与上诉人签订过租赁合同，也没有支付过上诉人任何租金。 周子客栈公司代理人王鑫在二审中称，2013年9月，我从张丽手上接过周子客栈经营至今，我和张丽签了租赁合同的，租金都是给张丽的。 本院认为，根据各方当事人的诉辩主张，本案主要争议焦点为：1、案涉《房屋售（购）协议书》是否应当解除？2、重庆嘉华公司主张的装修装饰费用如何认定？3、相如旅游公司主张的损失如何认定以及责任主体问题。 针对第一个争议焦点。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……。”即一方迟延履行在不能实现合同目的构成根本违约时，另一方当事人有权解除合同。本案中，重庆嘉华公司与相如旅游公司签订的《房屋售（购）协议书》系双方真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同。重庆嘉华公司于2009年即对房屋进行了装修装饰，说明相如旅游公司向其交付了房屋，履行了合同义务。但重庆嘉华公司长期拖欠购房款，未按照合同履行义务，导致相如旅游公司订立合同所期望的经济利益不能实现，重庆嘉华公司迟延付款的违约事实清楚。因重庆嘉华公司一直未履行合同约定的义务，双方签订的《房屋售（购）协议书》处于持续履行状态，重庆嘉华公司在诉讼中也未明确表示愿意继续履行合同，只是主张其投入周子客栈的装修费用应当予以认定，相如旅游公司在本案起诉时主张解除合同，并不违反法律规定。 针对第二个争议焦点。重庆嘉华公司主张其投入到周子客栈的装修装饰费用应当予以认定，由相如旅游公司返还或者折价赔偿。因本案系相如旅游公司主张解除双方签订的《房屋售（购）协议书》及赔偿损失，重庆嘉华公司一审、二审中均未提出反诉，重庆嘉华公司申请通过鉴定或评估确定其投入装修的费用，本案中不予处理，重庆嘉华公司可另案主张权利。一审审理程序不违反法律规定。 针对第三个争议焦点。本案中签订《房屋售（购）协议书》的主体系相如旅游公司与重庆嘉华公司，根据合同相对性原则，重庆嘉华公司应当向相如旅游公司承担合同解除后的相关责任。一审中，相如旅游公司提供了同地段房屋的相关租金标准，重庆嘉华公司虽持有异议，但并未提供其他证据予以反驳，一审法院确定的相如旅游公司的经济损失符合客观实际，本院予以确认。 综上，原判认定事实清楚，处理结果适当，上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费17427元，由重庆嘉华建设开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈智慧 审判员  江春虹 审判员  龙 燊 二〇二〇年五月十三日 书记员  刘佰燕