云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书(2020)云0103民初827号原告（反诉被告）：杨佶，男，1977年2月13日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：李永交、李欣，均系云南启曜律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：刘碧磊，男，1977年1月11日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市。原告杨佶与被告刘碧磊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，被告刘碧磊向原告杨佶提起反诉，本院依法适用普通程序，于2020年4月24日就本诉、反诉公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨佶的委托诉讼代理人李永交及被告（反诉原告）刘碧磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）杨佶向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即向原告返还保证金9000元；2、依法判令被告立即向原告支付自2018年8月1日起2019年9月17日止的利息498.75元(利息以9000元为基数，按银行同期贷款利率4.75%/年计算），以上两项合计9498.75元；3、依法判令被告支付自2019年10月1日起至被告实际返还保证金之日止的利息（利息的计算方式同上）；4、依法判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：被告刘碧磊与原告杨佶于2013年3月21日签订房屋租赁合同，约定租赁期为5年，自2013年7月30日起至2018年8月1日止。并约定原告杨佶支付给被告刘碧磊保证金9000元，被告刘碧磊应于租赁关系消除且在原告杨佶将房屋及其附属物品完好地向被告刘碧磊交割清楚、并付清所有原告杨佶应付费用后贰日内将保证金全额无息退还原告杨佶。房屋租赁关系消除，原告杨佶将房屋及其附属物品完好地向被告刘碧磊交割清楚、并付清所有应付费用，但被告刘碧磊未依约返还保证金。为此，原告多次找到被告要求退还保证金，但被告均以各种理由推诿。原告为维护自身合法权益，故诉至本院，主张上述诉请。被告（反诉原告）刘碧磊辩称，根据当时的租赁合同第九条第四款，还有租赁合同的第六条第二款，因为原告对房屋在租赁期间有一定的损失，所以被告理所当然就把租赁合同上的保证金扣下了。因为最后交房的时候被告和原告只打了一次电话，原告就直接在电话里边要求被告返还保证金。但是被告在电话这头也说了这个房子租了那么长时间，有一定的损失，要求杨佶当面或者是被告当面要求跟原告交涉一下看看被告的损失该怎么来弥补？但是原告当时挂断电话以后就没有联系了。现在因为被告的房屋有损失，原告的保证金远远不够补偿被告的损失，所以被告就没有义务再返还保证金。被告（反诉原告）刘碧磊的反诉请求：1、请求判令反诉被告赔偿反诉原告房屋损坏造成的各项损失合计49000元；２、请求判令反诉被告承担反诉原告的误工费、交通费2000元；３、请求判令反诉被告承担本诉、反诉的全部诉讼费等费用。事实和理由：杨佶在租赁刘碧磊房屋后，在2018年7月退租时，刘碧磊发现房屋的损坏严重。因杨佶搬走了才电话通知刘碧磊，刘碧磊在电话中要求杨佶来处理，结果杨佶挂断电话后不再理会刘碧磊的要求，刘碧磊苦于无处寻找杨佶且工作繁忙，现在却被杨佶先行起诉至法院。杨佶在租赁期间对房屋造成的损害、损失如下：一、未经刘碧磊同意，拆除花园水景假山，并将毁坏形成的建筑垃圾堆放在绿化带，物管多次通知刘碧磊掏钱移走建设垃圾。水景假山损失10000元，建筑垃圾清理费预计1000元。二、因假山被移走且假山旁边有残骸存在安全隐患，刘碧磊只能在周围铺设木板以保证安全，铺设木板费用15000元。三、租赁期间杨佶等人毁坏草坪、部分装饰装修，损失5000元。四、刘碧磊花园中的盆栽、花草、苗木几十盆不知去向，损失3000元。五、杨佶破坏性使用厨房，造成墙面和下水管道损坏严重，曾发生污水横流的情形，物管多次干涉并收费维修，导致损失5000元。六、杨佶破坏性使用房屋内设施，实木楼梯、水电线路损坏严重，楼梯损失6000元，对讲系统4000元。七、刘碧磊为了处理这些损坏，请假和物管协调、请装修公司处理，出钱出力，产生交通费、误工费2000元。刘碧磊收回房子后，现场惨不忍睹，房屋完全无法再住。杨佶的租房保证金远远不够赔偿给刘碧磊造成的损失，请依法支持反诉请求。针对刘碧磊的反诉请求，杨佶辩称，本案的房屋在租给杨佶之后，由刘碧磊、杨佶共同协商，重新进行了装修，有装修合同以及相关的协议，重新进行装修刘碧磊承担装修费的60%，杨佶承担装修费的40%，重新装修之后杨佶所开的公司使用了该房屋。关于刘碧磊反诉的各项损害、损失，杨佶认为第一点双方在装修时明确假山拆除换成一个草坪，所以拆除假山等损失是不存在的；第二点草坪不是毁坏，是当时草坪存在一个漏水情况，是自己原因漏水，当时漏水了之后，杨佶还给刘碧磊发了几条信息、图片，被告对这个事情也是不管不问；关于刘碧磊主张杨佶破坏性使用房屋，造成损害，这根本是不存在的。杨佶把房屋交给刘碧磊搬走之后，给其发过信息，把当时卡号给刘碧磊，让其转保证金或押金过来，刘碧磊这边也对这些情况置之不理。综上，反诉请求没有任何事实依据以及法律依据，请法庭依法驳回反诉原告刘碧磊的全部反诉请求。经审理，本院确认案件事实如下：一、2013年3月21日，刘碧磊作为甲方，杨佶作为乙方，与昆明尊园房地产经纪有限公司共同签订《租赁合同》，合同约定：刘碧磊将金江小区B36幢101号房屋出租给杨佶办公使用，租期自2013年7月30日起至2018年8月1日。杨佶同意支付刘碧磊保证金共计9000元，除合同另有约定外，刘碧磊应于租赁关系消除且在杨佶将房屋及附属物品完好的交割清楚、并付清所有乙方应付费用后贰日内将保证金全额无息退还乙方。二、2013年7月23日，刘碧磊与昆明市盘龙区灰度设计工作室签订《家庭装饰工程施工合同》，对案涉房屋进行装修，工程预算造价41500元。同年8月5日，刘碧磊、杨佶签订《房主与租户补充协议》：经双方友好协商确定，此协议总款项人民币42500元，由双方分摊，房主刘碧磊承担60%，租户杨佶承担40%。2014年7月4日，刘碧磊在该协议上补充：此事项已了结。三、2013年9月10日，刘碧磊出具《收条》载明：今收到杨佶9000元房屋押金。此押金即为《租赁合同》中约定的保证金。审理中查明，案涉房屋“金江小区Ｂ36幢2-3层101室”所有权人为刘碧磊，无共有人，房产证号：昆房权证（昆明市）字第××号。案涉《租赁合同》租期已届满，案涉房屋已交还刘碧磊，双方对租金无争议。上述《家庭装饰工程施工合同》是在原被告租赁期间内签订，由原被告双方共同出资装修。原被告在《租赁合同》、《家庭装饰工程施工合同》及补充协议中对案涉房屋的花园、花草苗木、草坪、假山等状况均无约定。庭审中，原告提交照片四张，欲证明租赁期间草坪地下室漏水，杨佶让刘碧磊与物管协调处理，刘碧磊未置可否。对此，刘碧磊庭审中认为在租赁期间产生的问题，应由杨佶负责处理，所以刘碧磊未前往处理。刘碧磊提交照片11张，欲证明租赁房屋的草坪、房内设施、管道设施、对讲系统均有损坏。原告对该组照片的真实性、合法性、关联性均不予认可，因照片均无拍摄时间，无法证明其证明目的。庭审中，原告明确其第四项诉讼请求主张的费用仅为本案案件受理费。还查明：2013年案涉房屋在装修时，对假山已作拆除，换成草坪，刘碧磊收回房屋后将草坪换成木地板。刘碧磊对其反诉主张的各项损失金额、损害程度没有提供确凿相关证据。上述事实，有原告提交的《租赁合同》、《收条》、《家庭装饰工程施工合同》、《房主与租户补充协议》、照片四张；被告提交的房屋产权证复印件、设施图片11张等证据在卷佐证以及原告、被告的当庭陈述予以证实。本院认为，关于原告杨佶的第一项诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十八条规定：合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第二百一十八条规定：承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。第二百二十条规定：出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。本案中，原告、被告自愿签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，合同有效成立，庭审中，原被告双方亦认可《租赁合同》的有效性，合同双方应严格按照合同约定履行各自的义务。《租赁合同》自2013年3月21日签订，履行至2018年8月1日合同期限届满共五年，合同约定原告租赁案涉房屋用于办公，根据原、被告的证据显示原告实际亦作办公场所使用，租赁物因承租人使用五年而产生一定自然损耗后，与出租人交付承租人时的质量、状况，必然有所不同，被告亦未举证证明原告使用过程中存在恶意损坏情形。根据双方合同约定，租赁关系消除且被告收回房屋及附属物品后被告应将押金退还，本案中，《租赁合同》于2018年8月1日终止被告收回房屋，直至2020年1月14日原告诉至本院，被告无直接、充分的证据证明原告存在恶意损坏房屋情形，故被告默认将押金用作损害赔偿予以抵扣缺乏事实及法律依据，本院不予采信。原告主张被告退还租赁保证金的请求有事实及法律依据，本院予以支持。关于杨佶的第二、三项诉讼请求，实际均为主张被告占用保证金产生的资金占用利息，按照中国人民银行同期贷款利率4.75%计算。原告主张自2018年8月1日起至2019年9月17日止的利息为498.75元，剩余部分自2019年10月1日起计至被告实际返还保证金之日止，其中2019年9月17日—2019年10月1日期间的利息原告自愿放弃。原告的该项主张符合法律规定，本院酌情予以确认支持。关于本诉案件受理费，本院依法判决。关于刘碧磊的反诉请求，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，刘碧磊主张的损害赔偿及误工费、交通费，杨佶不予认可，刘碧磊亦未提交确凿、充分证据予以证明，按双方签订的《租赁合同》亦无约定，负有举证责任的反诉原告应承担举证不能的不利后果。故刘碧磊的反诉主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于反诉案件受理费，本院依法判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十八条、第二百一十八条、第二百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条以及《诉讼费用交纳办法》之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）刘碧磊于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）杨佶退还租赁保证金人民币9000元；二、被告（反诉原告）刘碧磊于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）杨佶支付2018年8月1日起至2019年9月17日止的利息人民币498.75元；三、被告（反诉原告）刘碧磊于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）杨佶支付自2019年10月1日起以人民币9000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率4.75%计算的利息，付至保证金实际返还之日止；四、驳回被告（反诉原告）刘碧磊的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币50元、反诉案件受理费人民币538元，均由被告（反诉原告）刘碧磊承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  刘学俭人民陪审员  段 燕人民陪审员  徐力红二〇二〇年五月十四日书 记 员  刘艳艳