上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终3204号上诉人（原审原告、案外异议人）：徐伯生，男，1957年2月12日出生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：阳胜，上海禹众律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：上海中承信轩投资合伙企业（有限合伙），注册地上海市浦东新区南汇新城镇芦潮港1758号1幢18533室。执行事务合伙人：上海中承信轩投资有限公司（委派代表：沈阿根）。委托诉讼代理人：孙睿、陈骥，上海小城律师事务所律师。第三人（被执行人）：上海黄浦建设发展有限公司，住所地上海市黄浦区浙江南路88号402室。法定代表人：李汉林。第三人（被执行人）：新凯虹（上海）轻纺服饰有限公司，住所地上海市黄浦区浙江南路88号213室。法定代表人：钱家琪。第三人（被执行人）：钱家琪，男，1951年10月14日出生，汉族，住上海市黄浦区。以上三第三人共同委托的诉讼代理人：鲁志成，上海市诚和律师事务所律师。徐伯生因与上海中承信轩投资合伙企业（有限合伙）［以下称中承企业］、新凯虹（上海）轻纺服饰有限公司（以下称新凯虹公司）、上海黄浦建设发展有限公司（以下称黄浦建设公司）、钱家琪案外人执行异议之诉一案，不服上海市长宁区人民法院（2019）沪0105民初20029号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案受理后，依法组成合议庭，进行了审理。徐伯生及其委托诉讼代理人阳胜、中承企业的委托诉讼代理人孙睿、黄浦建设公司、钱家琪以及新凯虹公司共同委托的诉讼代理人鲁志成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。长宁法院在执行该院（2016）沪0105民初3383号生效民事判决一案过程中，拟拍卖执行登记在被执行人黄浦建设公司名下位于上海市黄浦区XX路XX号XX室房屋（以下称213室房屋），徐伯生以其对该房屋享有物权期待权为由，向该院提出案外人执行异议。长宁法院经审查后，于2019年7月30日作出（2019）沪0105执异130号执行裁定，驳回了徐伯生的案外人执行异议。徐伯生向该院提起案外人执行异议之诉。请求：1、中止对213室房屋的执行，2、确认213室房屋归属徐伯生所有。主要事实和理由：徐伯生于2015年11月20日在法院查封之前已与黄浦建设公司签订购买213室房屋的书面买卖合同；已支付了购房款并占有该不动产，由于该房屋存在抵押权未涤除及法院查封，不能办理产证过户手续，非因买受人自身原因，故徐伯生对213室房屋享有排除执行的物权期待权。长宁法院经审理查明，213室房屋登记的权利人为黄浦建设公司，建筑面积：82.79平方米，房屋类型：商场，房屋用途：商业。2005年7月25日，上海市黄浦区财政局在213室房屋上设置抵押，债权数额为21,941,300元（人民币，以下同）。2014年8月20日，上海XX股份有限公司在213室房屋上设置抵押，债权数额为10,000,000元。中承企业于2016年1月21日向该院提出诉前财产保全，申请，即查封新凯虹公司、黄浦建设公司、钱家琪及上海市A集团有限公司名下价值95,000,000元的财产，并提供相应担保。该院于同日作出（2016）沪0105财保2号民事裁定，查封新凯虹公司、黄浦建设公司、钱家琪及上海市A集团有限公司名下价值95,000,000元的财产。后于2016年1月25日查封了包括213室在内的黄浦建设公司名下多处房产及车位。中承企业诉新凯虹公司、上海B集团有限公司、黄浦建设公司、钱家琪借款合同纠纷一案，该院于2016年6月24日作出（2016）沪0105民初3383号民事判决：“一、新凯虹公司应于本判决生效之日起十日内归还上海中承信轩投资合伙企业（有限合伙）借款本金92,150,000元；二、黄浦建设公司、钱家琪对新凯虹公司上述债务承担连带保证责任；黄浦建设公司、钱家琪在承担保证责任后，有权就已承担部分向新凯虹公司进行追偿；三、驳回上海中承信轩投资合伙企业（有限合伙）其他诉讼请求。”中承企业提出上诉，上海市第一中级人民法院于2016年11月10日作出（2016）沪01民终10397号民事判决：驳回上诉，维持原判。中承企业于2017年8月1日向该院申请执行上述生效民事判决，执行案号为（2017）沪0105执2970号。2019年5月8日，该院至东新大厦张贴拍卖公告，将依法拍卖登记于黄浦建设公司名下的房产及车位，213室房屋亦包括在内。徐伯生为此提出案外人执行异议，长宁法院经审查后，于2019年7月30日裁定驳回徐伯生的案外人执行异议。在该案审理过程中，徐伯生提供下列证据材料：徐伯生（乙方）与黄浦建设公司（甲方）于2015年11月20日签订商品房出售合同，合同约定：甲方依法取得黄浦区0100100610002001地块土地使用权，投资建造《东新大厦》商品房已竣工，并办理了新建商品房初始登记，取得房地产权证（大产证）；乙方向甲方购买XX路XX大厦XX号XX层XX室，房屋建筑面积82.79平方米，单价12,079元/平方米，总房价款1,000,000元；乙方于2015年11月20日一次性付清，不贷款；乙方按约定的付款方式和付款期限将房价款解入甲方的账户（黄浦建设公司，中国民生银行上海分行外滩支行XXXXXX－XXXXXXX3428）；甲方在收到乙方全部房价款之日起30天内，甲方向乙方交付该房屋；2016年12月31日前，由甲方向上海市房屋土地资源管理局办理价格申报及过户申请手续，申领上述房屋房地产权证（小产证）。上述合同中记载钱家琪为黄浦建设公司的法定代表人，同时合同附件中载明了房屋上设定的抵押权状况。徐伯生通过自己名下工行账户XXXXXXXXXXXXXXX5166分别于2015年9月11日、10月30日、11月26日三次向钱家琪名下工行账户XXXXXXXXXXXXXXX3305汇入30万元、20万元及160万元。2015年11月30日，黄浦建设公司盖章、钱家琪签名出具的收款（转账）说明记载：现收到徐伯生交来上海市XX路XX号东新大厦213室、402室房屋购房款人民币贰佰壹拾万元整，由于公司财务上的原因，由法定代表人钱家琪代收并负责转交本公司，购房余款捌万柒仟伍佰元整待产权证办出后支付。上海XX有限公司书面证明，213室房屋自2016年9月至2019年3月物业管理费由徐伯生支付，水电费由承租房内的租客按实结算。徐伯生、钱家琪在一审庭审时自认，在买房前后，徐伯生曾多次借款给钱家琪，两人另存在借款关系，但已结清。长宁法院认为，本案争议的焦点在于上述合同的设立、履行能否对抗中承企业金钱债权的执行。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，必须依法登记，始能发生效力，但对尚未取得购买房屋的所有权的无过错买受人，基于买受人的物权期待权，也给予其优于金钱债权人的特殊保护。买受人是否存在过错，应从以下方面进行审查：1、房屋买卖合同是否在法院查封前签订，内容是否合法；2、房屋买卖合同是否正常履行；3、买受人在法院查封前是否合法占有房屋；4、是否因买受人自身原因未办理过户手续。结合查明的事实：1、本案涉及的房屋买卖合同签订时间在法院查封前，但合同单价明显低于市场价格，且合同约定签约当日应当一次性全额付款，并在合同上载明了出售人的收款账号，徐伯生却未按合同约定履行，而将款项支付至钱家琪个人账户；2、黄浦建设公司出售的是其作为开发商的一手房，可双方交接房屋时却无交接单对房屋状况予以确认，徐伯生提供的物业公司证明，也只表明徐伯生从2016年9月起缴纳物业费，在法院查封房屋后；3、房屋买卖合同附件中对房屋抵押状况记载清晰，几千万债权数额表明是多套房屋整体抵押，且存在两个抵押权人，而抵押权涤除的条件是清偿所有债务，徐伯生没有尽到合理的注意义务，忽略了他人的权利障碍。综上所述，徐伯生不具备无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，徐伯生提出的诉讼请求，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、第三百一十三条之规定，判决驳回徐伯生的诉讼请求。案件受理费人民币13,800元，由徐伯生负担。徐伯生不服该判决，向本院提出上诉，请求撤销一审判决；发回重审或依法改判支持徐伯生原审全部诉讼请求。主要事实和理由：原审对213室房屋未办理过户徐伯生是否存在过错，认定的事实不清，适用的法律不当。徐伯生购买的房屋没有明显低于市场价格；将房款支付至黄浦建设公司法定代表人钱家琪账户并未违反法律规定；涉案房屋2005年竣工，十年后没有交接单，按现状交接符合情理；涉案房屋的抵押债权已基本清偿完毕，故请求本院支持其上诉请求。黄浦建设公司、钱家琪以及新凯虹公司对徐伯生的上诉请求和理由表示认同。并称由于黄浦建设公司对外有未了债务，故要求徐伯生将购房款转入时任黄浦建设公司法定代表人钱家琪的个人账户，钱家琪将收到的购房款用于黄浦建设公司的经营。黄浦建设公司确认收到徐伯生的购房款，并在法院查封前将两套房屋交付徐伯生。现房屋上设定抵押的第二抵押权人的债务已清偿，第一抵押权人的债务也只剩190万左右未清偿，黄浦建设公司同意清偿后配合徐伯生办理过户手续。钱家琪经本院通知，无正当理由未到庭接受询问。中承企业答辩称，请求驳回上诉，维持原判。主要事实和理由：一审判决认定事实和适用法律正确；徐伯生将钱款转入钱家琪个人账户，无法证明这些款项系涉案购房款；涉案房屋在签订买卖合同时，徐伯生明知涉案房屋上设定有两个抵押权，故上诉人对涉案房屋不享有对抗执行的物权期待权。本院经审理，一审判决认定的事实，有相关的财产保全裁定书、生效民事判决书、执行裁定书以及涉案房屋的不动产登记信息等为证，可以认定。本院认为，一审判决驳回徐伯生的案外人执行异议之诉的诉讼请求，在认定事实和适用法律上，并无不当。在涉案房屋抵押权涤除之前，徐伯生请求对涉案房屋进行确权判决，本院不予支持。徐伯生提供的证据材料，不足以证明其对涉案房屋享有排除执行的物权期待权。故对徐伯生的上诉请求，本院不予支持。中承企业请求驳回上诉的答辩意见，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币13,800元，由上诉人徐伯生负担。本判决为终审判决。审判长  阮国平审判员  陈懿欣审判员  吉顺祥二〇二〇年五月十三日书记员  程剑峰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……