北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终2523号上诉人(原审被告)：北京佳亿经典服装市场有限责任公司，住所地北京市朝阳区顺源街3号。法定代表人：陈斌。委托诉讼代理人：逯宁，北京浩泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：沙钰琨，北京浩泰律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：齐少帅，男，1987年5月2日出生，汉族，住河北省廊坊市。上诉人北京佳亿经典服装市场有限责任公司（以下简称北京佳亿公司）因与被上诉人齐少帅租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初79597号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月18日立案后，由审判员张帆独任审判，开庭进行了审理。上诉人(原审被告)北京佳亿公司的委托诉讼代理人沙钰琨，被上诉人(原审原告)齐少帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北京佳亿公司上诉请求：请求撤销一审判决第二项，改判发回重审，或改判北京佳亿公司返还齐少帅租金20774元。事实和理由：齐少帅系违约方，双方自愿签订的《佳艺市场店铺租赁合同》中，约定了齐少帅无理由未经营，北京佳亿公司有权解除合同并不予退还任何款项。齐少帅自2019年5月开始无故暂停营业至涉案商铺出租已有半年时间，给北京佳亿公司经营声誉造成严重影响。北京佳亿公司认为应当按照双方签署合同执行，不予退还任何款项。齐少帅辩称，齐少帅认为一审判决扣除金额过多，但并未提起上诉，不同意北京佳亿公司的上诉请求和理由。齐少帅向一审法院起诉请求：1.判令双方签订的《佳艺市场商铺租赁合同》于2019年5月13日解除；2.判令北京佳亿公司返还齐少帅押金1万元；3.判令北京佳亿公司退还齐少帅2019年5月13日至2019年11月19日的租金138964元、2019年5月13日至2019年12月31日的灭蟑费1838元、2019年5月13日至2019年9月30日的物业费9590元、2019年5月13日至2019年10月31日的烟道清洗费5639元、2019年5月13日至2019年6月30日的洗碗费3248元、2019年5月13日至2019年6月30日的泔水费487元；4.判令北京佳亿公司退还齐少帅设备：灶台两个、蒸饭车1个、荷台2个、荷台架子2个、料车1个、4开门冰柜1个、出餐台3个、出餐台冰柜1个、蔬菜展架1个、微波炉1个、锅碗瓢盆道具等厨房用品，如不能返还上述设备，则赔偿25849元。一审法院认定事实：齐少帅作为承租人与北京佳亿公司作为出租人签订《佳艺市场商铺租赁合同》2份，分别约定齐少帅承租4层区域8、9号铺位，租赁用途为经营小吃项目，租期5年，对应租金标准分别为219000元／年、50000元／年，起租日分别为2018年11月20日、2018年11月17日，开业日期处为空白。合同第8.7条约定，在承租期内如发生如下情形之一的，出租人有权即时解除本租赁合同、收回承租场所、不予退还保证金及承租人所缴付的其他款项，并有权追究承租人给出租人造成的一切损失的权利：（1）承租人在起始日后3天内仍不实际接收承租场所并办理相应手续；（2）承租人未能准时开业……（9）未经出租人同意擅自连续停止对外营业达到三天或在一个租赁年度内累计停止营业达到五天……合同签订后，齐少帅向北京佳亿公司支付了租金269000元、保证金10000元、8号物业费（2019.4.1-2019.9.30）8979元、9号物业费（2019.4.1-2019.9.30）3468元、8号灭蟑费（2019.1.1-12.31）1440元、9号灭蟑费（2019.1.1-12.31）1440元、8号烟道清洗费（2019.5.1-10.31）3000元、9号烟道清洗费（2019.5.1-10.31）3000元、8／9号洗碗费（2019.1.1-6.30）12000元、8／9号泔水费（2019.1.1-6.30）1800元。一审庭审中，齐少帅称其于2019年5月13日因有事暂停经营，待至2019年7月中旬，再次前往所承租店铺时，北京佳亿公司已另行出租。北京佳亿公司对此称，2019年5月中下旬发现齐少帅暂停营业，直至10月、11月才分别将店铺重新出租给他人。关于合同解除。齐少帅以北京佳亿公司将店铺转租他人为由要求判令双方间《佳艺市场商铺租赁合同》于2019年5月31日解除；北京佳亿公司称其已在2019年5月29日及6月5日以发送通知方式行使合同解除权。北京佳亿公司为证明其发送通知的情况提交照片若干，显示张贴在墙上的通知。其中落款日期为2019年5月29日的通知主要内容为：根据双方签订的租赁合同，你已严重违约，现已超过5天未营业并存在擅自转租行为，按照合同约定，我公司有权即使解除合同、收回承租场所，不予退还保证金及所缴纳的其他款项。落款日期为2019年6月5日的通知主要内容为：根据双方签订的租赁合同，你已严重违约，现已超过5天未营业并存在擅自转租行为，按照合同约定，我公司有权即时解除合同、收回承租场所、不予退还保证金及所缴纳的其他款项，现我公司多次要求你将场地腾空，将放置的物品搬离现场，但至今与你无法取得联系，特告知：本公司要求你于本通知书发出三日内将位于四层小吃8-9号内放置的物品搬离，否则上述物品将视为无主财产，由我公司处置，所造成的后果由物品所有人自行承担。北京佳亿公司称上述两个通知张贴于齐少帅承租的店铺外墙，齐少帅称从没有看到上述两个通知。一审庭审中，齐少帅主张其将暂停营业的情况告知北京佳亿公司方的于总，北京佳亿公司对此不予认可。经查，齐少帅支付8号铺位的租金至2019年11月16日，9号铺位的租金至2019年11月19日。经一审法院询，北京佳亿公司称其为减少损失，将8、9号铺位的物品归置于仓库，并提交清单，列明在其处的物品有：回订冰箱1个、保温台2个、保温方盘76个、微波炉1个、收银单箱1个、操作台1个。另，北京佳亿公司称其在贴上前述通知后清理过一些东西，但没有完全搬空，直至10月将涉案店铺出租他人时才彻底清空。关于齐少帅要求返还剩余期限费用的请求。北京佳亿公司主张齐少帅是违约方，根据合同约定，齐少帅所缴纳的费用均不应退还，且北京佳亿公司有房屋占有使用费的损失。经一审法院释明，就该损失，北京佳亿公司表示不提出反诉，要求一并处理即可。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，齐少帅与北京佳亿公司签订的《佳艺市场店铺租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规等强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。现齐少帅要求判令合同解除，北京佳亿公司亦表示已行使合同解除权，一审法院对此不持异议，确认齐少帅与北京佳亿公司签订的《佳艺市场店铺租赁合同》解除，但双方均坚持对方违约，故本案争议焦点为违约主体问题。根据一审庭审，齐少帅自述其于2019年5月13日停业，虽其表示将停业情况告知北京佳亿公司，但北京佳亿公司对此不予认可，且齐少帅未提交证据予以证明，故一审法院对齐少帅该主张不予采信。另据庭审，齐少帅自述其于2019年7月中旬回至承租店铺，可见齐少帅暂停营业已有2个月有余。根据合同约定，齐少帅未经北京佳亿公司同意擅自连续停业超过3天时，北京佳亿公司作为出租人便享有合同解除权。本案中，北京佳亿公司以张贴通知的方式行使合同解除权，但无证据显示齐少帅已得知该通知内容，故发送该通知的时间不应作为合同解除的时间。北京佳亿公司在联系齐少帅未果的情况下，将齐少帅所承租店铺内物品搬离并将店铺另行出租，系止损行为，值得肯定，一审法院将北京佳亿公司自认首次清理涉案店铺物品的时间作为合同解除的时间，即2019年6月，一审法院根据本案案情酌定合同解除时间为2019年6月15日。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方合同约定，承租人未经出租人同意擅自连续停止对外营业达到三天，出租人有权即时解除本租赁合同、收回承租场所、不予退还保证金及承租人所缴付的其他款项。该违约金标准约定过高，一审法院酌情予以调整。具体如下：对剩余期限的租金，齐少帅支付8号铺位租金至2019年11月16日，9号铺位租金至2019年11月19日，故对剩余期限的租金，北京佳亿公司应予返还，合计113247元。对剩余期限的其他费用，一审法院根据齐少帅已支付租金情况、合同解除时间等确认北京佳亿公司应返还齐少帅物业费7261元、灭蟑费1560元、烟道清洗费4500元、洗碗费1000元、泔水费150元。对保证金10000元，齐少帅系违约方，其要求退还，缺乏依据，一审法院对此不予支持。对店铺内的物品，北京佳亿公司自认其中有回订冰箱1个、保温台2个、保温方盘76个、微波炉1个、收银单箱1个、操作台1个，一审法院判决北京佳亿公司对其自认的上述物品予以返还。对其他物品，齐少帅未举证证明在其所承租店铺内或北京佳亿公司处，一审法院对此不予支持。关于北京佳亿公司要求一并处理的其占有使用费问题，一审法院本着节约双方诉讼成本之原则，根据齐少帅违约情况、参考合同约定等酌情确认从北京佳亿公司应返还款项中扣除60000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十五条、第九十七条之规定，一审法院判决：一、齐少帅与北京佳亿经典服装市场有限责任公司签订的《佳艺市场店铺租赁合同》于2019年6月15日解除；二、北京佳亿经典服装市场有限责任公司于判决生效后七日内返还齐少帅租金113247元、物业费7261元、灭蟑费1560元、烟道清洗费4500元、洗碗费1000元、泔水费150元，共计127718元，扣除其中的60000元，北京佳亿经典服装市场有限责任公司实际需向齐少帅返还67718元；三、北京佳亿经典服装市场有限责任公司于判决生效后七日内返还齐少帅回订冰箱1个、保温台2个、保温方盘76个、微波炉1个、收银单箱1个、操作台1个；四、驳回齐少帅其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，齐少帅与北京佳亿公司就返还物品于2020年4月6日自行进行了交接，双方签订了《北京佳亿经典服装市场有限责任公司与齐少帅物品交接清单》。该清单显示，北京佳亿公司已向齐少帅返还物品有：回订冰箱1台、保温台2台、保温方盘76个、微波炉1台、收银单箱1个、操作台2个、菜架2个、蒸箱1个、收银台1个、料车1个。齐少帅确认一审判决北京佳亿公司需向齐少帅返还的各项物品已全部返还。齐少帅称其一审返还物品的诉讼请求中仅有灶台尚未返还。北京佳亿公司称齐少帅摊位的物品都在一起，已全部返还，没有发现齐少帅所称的灶台。齐少帅认可其诉讼请求中的四开门冰箱对应一审判决中的回订冰箱，蔬菜展架对应保温台，荷台及荷台架子对应操作台，有些已经返还的物品在一审起诉时并未要求返还。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，齐少帅与北京佳亿公司签订的《佳艺市场店铺租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规等强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。根据《佳艺市场店铺租赁合同》约定，承租人未经出租人同意擅自连续停止对外营业达到三天，出租人有权即时解除本租赁合同、收回承租场所、不予退还保证金及承租人所缴付的其他款项。齐少帅自述其于2019年5月13日停业，于2019年7月中旬回至承租店铺，其虽表示已将停业情况告知北京佳亿公司，但未能提交证据予以证明，且北京佳亿公司对此不予认可，故本院可以认定齐少帅的行为已构成违约，北京佳亿公司有权解除《佳艺市场店铺租赁合同》。一审法院将北京佳亿公司自认首次清理涉案店铺物品的时间作为合同解除的时间，酌定合同解除时间为2019年6月15日，并无不当。北京佳亿公司主张依据合同约定不予退还齐少帅交纳的各项费用，但该合同约定的违约赔偿标准过高，一审法院在酌情调整赔偿标准后，综合考虑齐少帅已支付租金、合同解除时间、违约责任以及合同解除后的房屋占用情况，确定的北京佳亿公司应返还金额合理，本院予以确认。北京佳亿公司主张不退还任何款项，于法无据，本院不与采信。综上所述，北京佳亿公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4050元，由北京佳亿经典服装市场有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  张 帆二〇二〇年五月二十八日法官助理  胡 实书 记 员  王秋岩