辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终3757号上诉人（原审原告、反诉被告）：上海硕野餐饮管理有限公司，住所地上海市嘉定区真新街道金沙江路3131号5幢JT1392室。法定代表人：刘珈铭，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘巾楠，辽宁尊赢律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：霍玉兰，女，1980年1月21日出生，蒙古族，住沈阳市皇姑区。上诉人上海硕野餐饮管理有限公司（以下简称“硕野公司”）因与被上诉人霍玉兰房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2019）辽0113民初10111号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。硕野公司上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四、五项，并依法改判支持上诉人一审本诉的全部诉讼请求，驳回一审反诉的全部诉讼请求，或发回重审。2.一、二审本诉、反诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实错误。首先，上诉人通过案外人胡海汉介绍租赁案涉房屋，上诉人租赁房屋主要用于招商办公，但考虑当时房屋第一层是清水房，上诉人不想承租，后被上诉人口头承诺用一个月的时间将房屋的一层装修完，并提供给上诉人使用，不会影响上诉人正常办公，所以上诉人才与被上诉人签订了租赁合同，但截止到2019年11月12日，房屋一层仍没有装修完，影响上诉人使用。一审上诉人提交了录音文件、录音、录像、证人证言，可以充分印证上述事实。现被上诉人违约，致使上诉人合同目的不能实现，应承担违约责任。其次，房屋租赁合同履行过程中，被上诉人口头承诺给上诉人一个月的装修期（即免租期），上诉人通过胡海汉向被上诉人足额支付了第一季度房屋租金及押金共20,987元，一审中上诉人提交了录音文件可以印证，而一审反诉中，法院认定上诉人再向被上诉人交纳一个月的房租与事实不符，认定事实错误。最后，上诉人完全按照租赁合同履行自己的义务，但由于被上诉人违约，致使上诉人合同目的不能实现，上诉人于2019年11月12日书面通知被上诉人解除合同并交付房屋，并让其承担违约责任，期间由于被上诉人原因，导致上诉人从未使用过案涉房屋，所以不存在腾房事宜。现一审反诉中，法院不仅认定上诉人向被上诉人腾退房屋，而且还要向被上诉人支付从2019年12月1日起的占有使用费明显是事实错误，违反公平原则。霍玉兰辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。硕野公司向一审法院起诉请求：1.请求依法判令解除原告与被告在2019年8月22日签订的房屋租赁合同。2.请求依法判令被告向原告返还房屋租金13,987元、房屋押金7000元。3.请求依法判令被告向原告赔偿房屋装修损失27,680元、违约金7000元。以上共62,667.5元。4.由被告承担本案诉讼费用。霍玉兰向一审法院反诉请求：1.请求判令反诉被告给付2019年9月1日到11月30日租金7000.50元；2.反诉被告腾退房屋；3.自2019年12月1日起至实际腾退之日止，按照每天230元支付房屋使用费；4.反诉原告收取的押金7000元不予返还。一审法院认定事实：原、被告于2019年8月22日签订了房屋租赁合同一份，合同约定原告租赁被告位于沈阳市沈北新区房屋，建筑面积为230平方米，年租金83,950元。其中明确约定仅用作原告办公使用，租赁期间为2019年9月1日至2020年8月31日止。按照合同约定，原告应于2019年8月20日前向被告支付第一季度2019年9月1日到2019年11月30日的租金209,873.5元。在2019年8月15日前交纳押金7000元。合同3.4条约定：押金的退还，乙方如未到一年终止合同，甲方不予退还押金。原告提供的收据显示，原告于2019年8月17日交纳押金7000元，于2019年8月19日已交付租金13,987元。原告称于2019年8月19日与沈阳市铁西区金利恒不锈钢材料经销处签订工程施工合同，支付装修工程款27,680元，并于2019年8月末装修完毕。原告自述在2019年8月初，双方接触商洽租赁该房屋时，该房屋的一楼是清水房状态，被告承诺给原告一个月的免租期，故开具的收据为20,987.50元。由于原告办公场所位于二楼，被告向原告承诺在8月末一定会把一楼装修完毕，原告8月末将二楼装修完毕后，被告一楼也未开始动工装修，原告虽多次催促，但被告一楼依然没有装修完毕，致使原告根本无法正常使用该房屋办公，现因被告已严重违约，造成原告租赁房屋的合同目的无法实现。故原告于2019年11月12日向被告邮寄了解除合同通知书，要求解除合同并要求被告退回租金赔偿损失。但原告就涉案房屋一楼现状及被告具体承诺未提供充分证据证明。反诉原告主张被告租金少交纳了7000.50元，因原告操作失误，其在与被告法定代表人刘珈铭的聊天记录汇中有显示，反诉被告承认该事实。现因反诉原告未违反合同约定，为守约方，请求按租赁合同不予返还反诉被告交付的押金，不存在免租期的问题，一切均以合同约定为准。要求反诉被告按照合同支付第一季度欠付的房租7000.50元，要求被告腾退房屋，并按照每天230元支付使用费，至实际腾退之日止。反诉被告提出反诉原告开具收据即视为收到全部款项，未付租金7000.50元是一个月的免租租金。主张因反诉原告严重违约，已经送达了解除合同通知书，房屋同时交付，不存在腾退房屋及支付占有使用费的问题。一审法院认为，原、被告签订的租赁合同均系但是人真实意思表示，其内容不违反法律强制性规定，该合同合法有效，当事人均应恪守履行。本案原告于2019年11月12日向被告发送解除合同通知书，被告于2019年11月13日签收，按照合同法的规定，解除合同通知书收到之日合同解除。故原告要求解除与被告间的租赁合同的请求一审法院予以支持。关于原告要求被告退还交付的租金及押金的问题，因双方的合同中并未约定被告在一个月内将一楼装修完毕，原告提供的其他证据亦不能证明被告违约，故原告该请求一审法院不予支持；关于原告要求被告赔偿装修损失及违约金的请求，因被告在履行合同过程中没有过错，原告的请求没有事实和法律依据，一审法院均不予支持。关于反诉原告主张被告补交欠付的租金7000.50元的问题，因双方合同中并无免租期的约定，且被告法定代表人在聊天记录中予以认可，故反诉原告该请求一审法院予以支持；关于反诉原告要求被告腾退房屋并支付至实际腾退期间占有使用费问题，一审法院予以支持，支付标准应参照租赁合同中租金约定，即每日230元。因反诉被告在履行合同过程中的违约行为，按照合同约定，其所缴纳的押金作为违约金，归法苏原告所有。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条的规定，判决如下：一、解除原告上海硕野餐饮管理有限公司于被告霍玉兰于2019年8月22日签订的房屋租赁合同；二、反诉被告上海硕野餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付反诉原告霍玉兰租金7000.50元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、反诉被告上海硕野餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力后十日内将案涉房屋交付给反诉原告霍玉兰；四、反诉被告上海硕野餐饮管理有限公司给付反诉原告霍玉兰房屋占有使用费，自2019年12月1日始，至实际腾退之日止，按照每天230元计算；五、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费1366元，减半收取683元，由原告上海硕野餐饮管理有限公司承担，反诉费250元，由反诉原告霍玉兰承担200元，由反诉被告上海硕野餐饮管理有限公司负担50元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交了胡海汉与刘珈铭微信截图2张，用以证明双方签订房屋租赁合同之前被上诉人承诺一楼装修一个月左右，刘珈铭可以正常使用房屋，10月13日装修仍未竣工，造成我方无法正常使用房屋。被上诉人发表质证意见称，对该证据的真实性有异议，不予认可，该证据与我无关，以合同约定为准。针对上述证据本院结合本案事实，综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于上诉人主张的被上诉人承诺用一个月时间装修案涉房屋一层，被上诉人未予履行，构成根本违约的问题，双方签订的租赁合同中对于被上诉人用一个月时间对一层进行装修未予约定，上诉人所提供的证人证言及微信截屏等证据均无法足以证明被上诉人承诺事实的存在，故本院对于上诉人以被上诉人未予履行一个月将一层装修的承诺，主张被上诉人构成根本违约本院无法予以支持。另，上诉人二审期间欲申请证人张某出庭作证，但一审期间张某已作为证人提供了证人证言，在无其他证据以佐证且无新的证明问题的情况下，根据证据规则的相关规定，本院不予重新组织质证。关于上诉人提出的被上诉人承诺其一个月免租期的问题，上诉人亦未能提供充分的证据予以证明，本院对于上诉人该主张亦无法予以支持。关于上诉人应否向被上诉人支付占有使用费及腾退房屋的问题，虽上诉人在租赁合同履行期间内提出解除租赁合同，但上诉人未将房屋钥匙交与被上诉人，租赁房屋仍由上诉人实际控制。故此，一审判决上诉人支付租金、占有使用费至腾退之日及将案涉房屋交付给被上诉人并无不当，本院予以维持。综上所述，硕野公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1616元，由上诉人上海硕野餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  韩彩霞审判员  李 妍审判员  姜会军二〇二〇年五月十二日书记员  赵博文本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。