北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终2974号上诉人（原审被告）：北京鑫海融通典当有限责任公司，住所地北京市大兴区黄村镇观音寺南里海北路1号楼1-4。法定代表人：杨海波，总经理。委托诉讼代理人：魏金明，北京市中孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李书江，北京市中孚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：常勇，男，1982年5月15日出生，汉族，北京泰和科信生物科技有限公司员工，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：常新民（系常勇之父），住北京市大兴区。委托诉讼代理人：常靖（系常勇之妹），住北京市大兴区。被上诉人（原审被告）：刘鑫伟，女，1983年9月2日出生，汉族，住北京市大兴区。被上诉人（原审被告）：张新强，男，1978年3月5日出生，汉族，强大振国建筑有限公司员工，住北京市大兴区。上诉人北京鑫海融通典当有限责任公司（以下简称典当公司）因与被上诉人常勇、刘鑫伟、张新强房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院(2018)京0115民初21687号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。典当公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，发回重审或依法改判驳回常勇第一项诉讼请求。事实和理由：1.一审法院认定事实错误，我公司在实际进行抵押典当放款之前，询问过刘鑫伟、张新强，并且实际去房屋所在地进行查看；2.一审法院适用法律错误，我公司对于涉案房屋是否签订过买卖合同并不知情，不存在恶意串通；3.我公司与刘鑫伟、张新强的抵押合同关系不附属于房屋买卖关系，不应在房屋买卖合同纠纷中进行处理。常勇辩称，同意一审判决，不同意典当公司的上诉请求。张新强辩称，不同意一审判决，同意典当公司的意见。刘鑫伟未到庭答辩，提交书面意见表示同意张新强意见。常勇向一审法院起诉请求：1.确认抵押无效，立即解除抵押并按照房屋买卖合同的约定无条件配合常勇办理房产贷款及过户手续；2.刘鑫伟赔偿常勇违约金50万元，违约惩罚金及经济损失100万元；3.保全、诉讼费用由刘鑫伟、张新强、典当公司承担。一审法院认定事实：2013年12月2日，刘鑫伟与北京兴创房地产开发有限公司签订《拆迁安置房买卖合同》，刘鑫伟取得涉案房屋。2016年8月17日，甲方刘鑫伟与乙方常勇签订《房屋买卖合同》，甲方自愿将涉案房屋出售给乙方，甲方承诺已婚，产权共有人同意出售该套房产。涉案房屋的预测设计建筑面积为89.66平方米，成交价格为214万元，甲乙双方约定办理此房产权证的一切费用由甲方自行承担，办理完产权证后此房的贷款、交税、过户所产生的一切费用由乙方承担，拿到房屋产权证后甲方无条件配合乙方办理贷款、交税、过户手续。乙方购房首付款为130万元（含定金），签订合同当日，乙方向甲方交纳购房定金20万元，同时支付购房款50万元，乙方应在2016年8月30日前向甲方支付第二笔购房首付款60万元，等甲方办理完毕本房产的房屋产权证后，剩余房款84万元由乙方向公积金管理中心申请银行贷款，按照贷款流程由银行一次性打入甲方提供的账户内。甲方应在开发商下方办证通知10个工作日内无条件配合办理房屋产权证。甲方保证所售该套房产产权清楚，无纠纷，未设定任何他项权利，甲方保证所提供的证件及手续真实、有效、合法，否则由此引发的一切后果均由甲方承担全部责任。如甲方违约，则甲方无条件退还乙方已付全部房款并另赔偿50万元，如乙方违约，则乙方无条件从该套房产中搬出，甲方从乙方所付房款中扣除违约金50万元归甲方所有，剩余房款全部退还给乙方。同日，张新强签订同意出售证明。合同签订后，常勇共计支付购房款130万元，刘鑫伟将涉案房屋交付给常勇，常勇装修后入住涉案房屋。2017年11月16日，涉案房屋取得不动产权证书。2018年2月7日，抵押权人典当公司与抵押人刘鑫伟、担保人张新强签订《房地产最高额抵押典当合同》，将涉案房屋进行抵押典当，典当金额为150万元，抵押典当期限为180天，自2018年2月7日起至2018年8月6日止。涉案房屋于2018年2月7日设立抵押权，并办理抵押权登记。一审法院认为，常勇与刘鑫伟签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，应属有效，签约双方应按照合同约定履行各自的权利义务。本案争议的焦点在于刘鑫伟、张新强与典当公司签订的《房地产最高额抵押典当合同》是否有效，首先，常勇与刘鑫伟签订合同在前，且常勇实际使用涉案房屋，其次，刘鑫伟在房产证下发后没有按照合同约定给常勇办理过户手续，而是为借款设立抵押，典当公司未实际查看涉案房屋的情况下，仍然设立抵押，因此，刘鑫伟、张新强与典当公司签订的《房地产最高额抵押典当合同》损害了常勇的利益，应属无效。典当公司与刘鑫伟、张新强应解除抵押。抵押解除后，常勇与刘鑫伟签订的《房屋买卖合同》应继续履行，常勇应向刘鑫伟支付剩余房款，刘鑫伟应为常勇办理过户手续。关于违约金，刘鑫伟在房产证下发后不为常勇办理过户手续，而是设立抵押借款，其行为已构成违约，应承担违约责任，对于违约金的数额，法院根据合同履行情况、当事人的过错程度、实际损失等因素综合考虑，酌情确定违约金数额为10万元。刘鑫伟、张新强与典当公司之间的其他纠纷，可另行协商解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，一审法院判决：一、北京鑫海融通典当有限责任公司与刘鑫伟、张新强签订的《房地产最高额抵押典当合同》无效；二、判决生效后十日内，北京鑫海融通典当有限责任公司、刘鑫伟、张新强解除对位于北京市大兴区1702房屋的抵押权；三、刘鑫伟、张新强履行上述第二项义务后十日内，常勇给付刘鑫伟、张新强购房款84万元，刘鑫伟、张新强协助常勇办理位于北京市大兴区1702房屋的过户手续，将该房屋过户至常勇名下；四、判决生效后十日内，刘鑫伟、张新强给付常勇违约金10万元；五、驳回常勇的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，典当公司提交刘鑫伟、张新强典当业务的备案录像，证明典当公司已经尽到审查义务，并且在放款之前去房屋所在地进行查看。常勇不认可该证据，认为典当公司并没有进入房屋进行查看，没有尽到必要的核验义务，不认可典当公司提交的该证据的真实性，认为可以伪造。张新强不发表质证意见。经询，典当公司陈述现场勘查是公司员工和张新强一起去的，因张新强说亲戚家在住，没有钥匙，所以就没有敲门，没有见到实际居住人，只是拍了照。张新强认可典当公司的陈述。本院认为，本案争议焦点是典当公司与刘鑫伟、张新强签订的《房地产最高额抵押典当合同》是否无效。典当公司以房地产抵押典当业务为主营业务，其应熟悉房地产市场的风险因素，并应对抵押物尽到较高的审查义务。本案中，张新强与常勇签订的房屋买卖合同在前，典当公司在订立合同前应当对房屋交易情况进行必要的询问和审查。在实地勘探中，典当公司仅因张新强说有亲戚在住就放弃了对房屋情况和居住情况的查看，未尽到基本的注意义务。综上，典当公司未尽到基本的审查义务，对房屋权属争议持放任的态度，不构成善意，且其与刘鑫伟、张新强签订的《房地产最高额抵押典当合同》损害了常勇的利益，故应当确认无效。一审法院认定正确，本院予以维持。综上所述，北京鑫海融通典当有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费35920元，由北京鑫海融通典当有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  姚 颖审 判 员  王金龙审 判 员  霍翠玲二〇二〇年五月二十九日法官助理  刘 佳书 记 员  孙辰姝