辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终4420号上诉人（原审被告；反诉原告）：刘钢，男，1977年8月12日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：吴绍杰，辽宁循善律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄珊，辽宁循善律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：沈阳荣盛幸福大道房地产开发有限公司，住所地:沈阳经济技术开发区中央大街29号。法定代表人：刘迎春，该公司总经理。委托诉讼代理人：周颖，女，1989年3月11日出生，汉族，系该公司法务，住沈阳市苏家屯区。上诉人刘钢与被上诉人沈阳荣盛幸福大道房地产开发有限公司（以下简称“荣盛幸福大道公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳经济技术开发区人民法院（2018）辽0191民初4082号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘钢上诉请求:1.请求撤销一审判决第一、二、四项，依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求，支出上诉人的反诉请求；2.一、二审案件受理费均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。被上诉人未按约定时间将房屋测绘报告费实测面积与上诉人进行确认，也未按照合同约定对交易价款进行结算，更未按约定交付日期交付幼儿园。协议约定2015年5月31日作为房屋交付时间，而一审判决认定2015年9月1日为房屋的实际交付时间，被上诉人的逾期交房行为明显构成违约；二、一审判决认定基本事实不清。案涉幼儿园房款尾款才175,229元，但一审却判决上诉人承担高达60万元的逾期付款违约金，明显过高；三、一审判决适用法律错误。一审判决援引的法律规定在本案中无适用余地。荣盛幸福大道公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，裁判结果公平公正，请求二审法院驳回被答辩人的全部上诉请求，维持原判。理由如下：一、答辩人不存在任何违约行为。根据《荣盛幸福大道幼儿园协议书》第七条交付期限7.2约定：“如甲方（原告）未发送入住通知的，则以2015年5月31日作为交付日期，乙方（被告）可在该日来甲方处办理房屋交付手续。”即，无论上诉人是否收到我方的电话通知及《交付使用通知书》，上诉人已知晓并认可2015年5月31日为交付日期，上诉人有义务在该日来答辩人处办理入住手续。一审法院已经审理查明案涉房屋在2014年6月30日通过五方验收，符合合同约定的交付标准，又查明2015年9月1日开始上诉人交纳物业费并实际使用至今，该项认定并不能否认答辩人已在2015年5月通知上诉人收房，更不能否认上诉人已知晓并认可2015年5月31日为交付日期。上诉人因自身原因延期收房，应当由其承担不利后果，同时，答辩人对案涉房屋不负有保管责任；二、答辩人已超出合同约定的交付标准将案涉房屋交付上诉人。案涉房屋通过五方验收且消防验收合格，园区内均为正式用电，且幼儿园已经通过二次消防验收并正常经营，已经远超出协议约定的交付标准。上诉人实际占有并使用案涉房屋多年，且从未主张过案涉房屋有任何质量问题，至今案涉房屋作为幼儿园一直在正常经营中，证明上诉人早已认可案涉房屋符合交付使用条件。故一审法院认定“五方验收单”为交付标准并无不当；三、一审法院对于违约金计算方式认定准确。上诉人与答辩人签订的《荣盛幸福大道幼儿园协议书》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方应当按照协议约定履行各自义务，违约方应当承担违约责任。上诉人在实际使用案涉房屋多年的情况下，仍恶意拖欠房款，应当按照合同约定承担违约责任。综上所述，上诉人的上诉请求缺乏事实、合同及法律依据，请求人民法院依法驳回上诉人上诉请求。荣盛幸福大道公司向一审法院起诉请求：1.请求判令被告给付原告购房款175,229元；2.请求判令被告给付原告逾期付款违约金，从2016年6月1日起至实际给付之日止，按合同总价款的日万分之一计算；3.本案诉讼费由被告承担。刘钢向一审法院反诉请求：1.请求判令反诉被告沈阳荣盛公司给付反诉原告违约金等损失291,610元；2.请求判令反诉被告协助反诉原告办理位于沈阳经济技术开发区幸福大道幼儿园用房更名过户到反诉原告名下；3.本案案件受理费、反诉费由被告承担。一审法院认定事实:2014年12月31日，原告沈阳荣盛公司（甲方）与被告刘钢（乙方）签订一份荣盛幸福大道幼儿园协议书，该协议书主要内容为：1、甲方将位于项目的幼儿园用房的使用权转让给乙方，该房产建筑面积约为1986平方米，配套幼儿园用房只能用于开办幼儿园，不得作为其他用途使用该房产。2、协议约定的幼儿园用房的建筑面积以房屋测绘报告上记载的面积（以下简称实测面积）为准，本协议约定面积与实测面积有差异的，交易价格多退少补。甲、乙双方应在乙方办理幼儿园用房交付前，完成对面积的确认，并对最终交易价款进行结算，乙方应在幼儿园用房交付前补足合同约定付款金额差价款，否则甲方有权将幼儿园用房交付时间相应顺延。3、幼儿园用房的使用权转让价格以建筑面积为基数计价，按照每平方米3,800元的标准计算；本协议暂定总金额7,546,800元整，实际交易价格以房屋测绘报告上的实测面积*单价进行计算；本合同约定的总价款除该房屋建筑面积的暂测与实测不一致的原因外，不再作变动。4、付款方式：第一次付款：乙方应在本协议签订之日向甲方支付合同总价款的30%，即人民币2,264,040元整。第二次付款：甲方将幼儿园向乙方交付使用的15个工作日内，乙方向甲方支付合同总价款的60%，即人民币4,528,080元整。第三次付款：办理交房手续后一年内，买受人向出卖人支付余款。乙方逾期支付全部剩余合同价款超过10个工作日的，甲方有权单方解除本协议，在扣除乙方支付的定金后，将乙方剩余合同价款返还给乙方。如甲方选择继续履行本协议的，则乙方每逾期支付款项一日，应按照合同总价款的万分之一向甲方支付违约金。5、交付标准:对于幼儿园用房，甲方按照毛坯房标准交付，不做任何改造。甲方承诺与该房产正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑在交付时达到使用标准：（1）水、电在房产交付时达到使用标准；（2）供暖系统在入住后政府规定第一个完整采暖期到来时接通。6、甲方取得幼儿园用房的五方验收单（即建设、施工、监理、设计、勘察单位出具），且满足上述（1）、（2）使用标准的，即视为幼儿园用房符合交付条件。7、如果在甲方取得五方验收单时未达到使用标准的，双方同意按以下方式处理：乙方选择不解除本协议并同意接收幼儿园用房，按照延期达到使用标准的天数，每逾期一日由甲方按已付房款的万分之一向乙方支付违约金。8、如本协议项下幼儿园用房符合办理房屋所有权证的条件，甲方同意乙方将幼儿园用房的产权办理至乙方名下，甲方应配合乙方提供办理产权变更所需的文件、资料等。9、交付期限：甲方应在幼儿园用房取得五方验收单之日起15个工作日内，将房产交付乙方使用。甲方应通过向乙方发送交付入住通知的方式告知乙方办理房屋交付事宜。乙方应在收到该通知之日起15个工作日内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为甲方将幼儿园用房钥匙交付给乙方。如乙方在收到通知后，未按照通知指定时间办理交付手续的，视为甲方已经将幼儿园用房交付乙方，乙方应自该指定交付日期后，承担幼儿园用房产生的一切费用及风险。如甲方未发送入住通知的，则以2015年5月31日作为交付日期，乙方可在该日来甲方处办理房屋交付手续。10、甲方最迟应在2015年5月31日前取得五方验收单，逾期超过90日的，乙方有权单方面解除本协议，甲方除应返还收取的全部购房款，还应按照已收取款的同期银行贷款利率作为计算标准赔偿乙方损失；如乙方选择不解除本协议的，则自2015年5月31日起，按乙方已支付款项的日万分之一支付违约金（违约金不作累加）。协议签订后，被告于2014年12月31日给付原告房款2,264,040元，于2015年12月8日给付原告房款1,878,778元，于2016年1月29日给付原告房款2,649,302元，于2018年7月23日给付原告582,643元，共计给付原告房款7,374,763元。另查明，本案涉案幼儿园用房已于2014年6月30日取得五方联验的房屋建设工程竣工验收报告，2015年9月1日，原告将涉案幼儿园用房交付被告。原告沈阳荣盛公司于2018年5月21日取得涉案幼儿园用房的不动产权登记证书，该不动产权登记证书记载涉案幼儿园专有建筑面积1986.84平方米，房屋坐落于沈阳经济技术开发区（全部）。还查明，在本案诉讼中，被告于2018年12月5日就原告诉讼中主张的幼儿园房款尾款175,229元以转账方式支付原告沈阳荣盛公司，但原告以“转款与违约金数额不符，房款须另行支付”为由拒绝收取，该笔款项退回至被告账户中。一审法院认为，原告沈阳荣盛公司与被告刘钢签订的荣盛幸福大道幼儿园协议书系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规等的强制性规定，应为有效。原、被告双方均应按照该协议履行各自的义务。现涉案幼儿园用房被告尚欠房款175,229元未付，应予给付。故原告提出判令被告给付房款175,229元的诉讼请求成立，本院予以支持。原告主张的系自2016年6月1日起至实际给付之日止的逾期付款违约金，结合本案原告的付款时间，原告主张的违约金应系第三次付款的违约金。双方在合同中约定“办理交房手续后一年内，买受人向出卖人支付余款”。关于房屋的交付时间，本院认为，涉案房屋虽双方在合同中约定由原告向被告发放入住通知的方式通知被告交付房屋，如原告未发放入住通知，则以2015年5月31日作为交付日期，但原告在庭审中未提供充分证据证明向被告发放了入住通知，而原告提供的物业费收据证明被告自2015年9月1日开始缴纳物业费，且被告向原告出具的律师函中记载涉案幼儿园用房系2015年9月1日交付，原、被告双方的证据互相印证，故虽原、被告双方在合同中约定的交付日期为2015年5月31日，但本院以房屋的实际交付时间为标准，确认本案房屋的交付时间为2015年9月1日。被告提出原告的房屋交付不符合合同约定的交付标准，但其并未提供证据证明其主张，且被告已于2015年9月1日接收并使用涉案幼儿园用房至今，故对其提出的原告交付的房屋不符合交付标准的主张，本院不予支持。根据双方给付房款的约定，即被告应自2016年9月1日前向原告支付剩余房款，但被告实际于2018年12月5日才向原告支付全部剩余房款，系属违约，应给付原告自2016年9月2日至2018年12月4日期间的逾期付款违约金。双方在合同中对逾期付款违约金约定每逾期支付款项一日，按照合同总价款的万分之一计算，但原告并未举证证明涉案幼儿园用房与被告进行了房屋测绘面积及房屋价款的结算，故逾期付款违约金中的“合同总价款”应以7,546,800元作为计算依据，日万分之一的违约金计算标准，不属于明显过高，对违约金计算标准本院予以支持。原告主张逾期付款违约金计算至实际给付之日，因被告已于2018年12月5日向原告支付全部剩余房款，但原告拒绝接收，故本案逾期付款违约金于2018年12月5日截止，原告应对因自身行为导致的损失扩大自负其责。关于反诉原告主张的违约金，其在本院第二次庭审中明确其主张违约金的计算标准为自2015年5月31日起至2016年8月31日止，以7,374,763元为基数，按照日万分之一计算；其主张违约金的依据为双方签订的荣盛幸福大道幼儿园协议书第9.1.3条的约定，即“甲方最迟应在2015年5月31日前取得五方验收单，逾期超过90日的，乙方有权单方面解除本协议，甲方除应返还收取的全部购房款，还应按照已收取款的同期银行贷款利率作为计算标准赔偿乙方损失；如乙方选择不解除本协议的，则自2015年5月31日起，按乙方已支付款项的日万分之一支付违约金（违约金不作累加）”。针对反诉原告的该项反诉请求，本院认为，反诉原告并未就其主张的该项反诉请求的成立向本院提供充分的证据证明，且反诉被告已举证证明涉案幼儿园用房已于2014年6月30日取得五方验收单，故反诉原告主张的该项违约金不成立，本院不予支持。关于反诉原告主张的判令反诉被告协助反诉原告办理位于沈阳经济技术开发区幸福大道幼儿园用房更名过户到反诉原告名下的诉讼请求，本院认为，根据双方的合同约定，如涉案幼儿园用房符合办理房屋所有权证的条件，反诉被告同意将幼儿园用房的产权办理至反诉原告名下，现涉案幼儿园用房产权已登记在反诉被告名下，已经符合将产权变更登记到原告名下的相关条件，故反诉被告有义务协助反诉原告将涉案坐落于沈阳经济技术开发区（全部）的幼儿园用房变更至原告名下。故反诉原告的该项诉讼请求成立，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条之规定，判决如下：一、被告刘钢于本判决发生法律效力后十日内给付原告沈阳荣盛幸福大道房地产开发有限公司房款175,229元；二、被告刘钢于本判决发生法律效力后十日内给付原告沈阳荣盛幸福大道房地产开发有限公司逾期付款违约金（以7,546,800元为基数，自2016年9月2日起至2018年12月4日止，按日万分之一计算）；三、反诉被告沈阳荣盛幸福大道房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内协助反诉原告刘钢办理坐落于沈阳经济技术开发区（全部）的幼儿园用房的更名过户手续；四、驳回反诉原告刘钢的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费11,528元，由被告刘钢负担8,500元，由原告沈阳荣盛幸福大道房地产开发有限公司负担3,028元；反诉费33,334元，由反诉被告沈阳荣盛幸福大道房地产开发有限公司负担19,000元，由反诉原告刘钢负担14,334元。二审期间，当事人未提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因案涉《荣盛幸福大道幼儿园协议书》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法、有效，双方均应依约履行。本案双方当事人的诉争焦点为：1.上诉人是否存在逾期付款的违约行为，如存在，逾期付款违约金的标准应如何认定；2.上诉人要求被上诉人给付违约金的反诉诉请能否得到支持。一、关于上诉人是否存在逾期付款的违约行为，如存在，逾期付款违约金的标准应如何认定问题。1.关于上诉人是否存在逾期付款的违约行为问题。庭审中，虽上诉人主张被上诉人未按约定时间将房屋测绘报告费实测面积与上诉人进行确认，也未按照合同约定对交易价款进行结算，导致其未能交纳剩余尾款，但本院认为，一方面，因一审庭审中，上诉人自认其全程参与案涉房屋的面积实测及办理房证事宜，且对已测绘房屋面积及价款并无异议，在此情况下，其应当知道房屋总价款的数额以及剩余款项的数额；另一方面，根据双方给付房款的约定，即上诉人应自2016年9月1日前向被上诉人支付剩余房款，但上诉人实际于2018年12月5日才向被上诉人支付全部剩余房款，显系违约。故上诉人存在逾期付款的违约行为。2.关于逾期付款违约金的标准如何认定问题。《合同法解释二》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，虽双方在案涉合同中约定，上诉人存在逾期付款行为的，每逾期支付款项一日，则按照合同总价款的万分之一支付违约金，但鉴于上诉人实际拖欠的剩余房款仅为175,229元，且按照合同总价款的日万分之一计算出的逾期付款违约金亦明显高于被上诉人的实际损失，故根据本案中上诉人的过错程度并结合被上诉人的实际损失情况，兼顾公平原则，本院酌定上诉人承担逾期付款违约金的标准应以合同总价款的日万分之一的50%为宜。一审法院对此认定有误，应当予以纠正，本院对上诉人的该项上诉主张部分予以支持。二、关于上诉人要求被上诉人给付违约金的反诉诉请能否得到支持问题。虽案涉合同第9.1.3条约定，甲方最迟应在2015年5月31日前取得五方验收单，逾期超过90日的，且乙方选择不解除本协议的，则自2015年5月31日起，甲方按乙方已支付款项的日万分之一支付违约金，但本院认为，通过一审中被上诉人向法庭提供的房屋建设工程竣工验收报告等证据显示，涉案幼儿园用房业已于2014年6月30日取得五方验收，故被上诉人对此并不违约行为，一审法院驳回上诉人的该项诉请并无不妥，本院对上诉人的该项上诉主张不予支持综上所述，刘钢的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持沈阳经济技术开发区人民法院（2018）辽0191民初4082号民事判决第一项、第三项，即“一、被告刘钢于本判决发生法律效力后十日内给付原告沈阳荣盛幸福大道房地产开发有限公司房款175,229元；三、反诉被告沈阳荣盛幸福大道房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内协助反诉原告刘钢办理坐落于沈阳经济技术开发区（全部）的幼儿园用房的更名过户手续”；二、撤销沈阳经济技术开发区人民法院（2018）辽0191民初4082号民事判决第四项即“四、驳回反诉原告刘钢的其他反诉请求”；三、变更沈阳经济技术开发区人民法院（2018）辽0191民初4082号民事判决第二项即“二、被告刘钢于本判决发生法律效力后十日内给付原告沈阳荣盛幸福大道房地产开发有限公司逾期付款违约金（以7,546,800元为基数，自2016年9月2日起至2018年12月4日止，按日万分之一计算）”为“上诉人刘钢于本判决发生法律效力后十日内给付被上诉人沈阳荣盛幸福大道房地产开发有限公司逾期付款违约金（以7,546,800元为基数，自2016年9月2日起至2018年12月4日止，按日万分之一的50%计算）”；四、驳回双方当事人的其他诉讼请求。一审案件受理费11,528元，由上诉人刘钢承担5,764元，由被上诉人沈阳荣盛幸福大道房地产开发有限公司承担5,764元；一审案件反诉费33,334元，由被上诉人沈阳荣盛幸福大道房地产开发有限公司承担19,000元，由上诉人刘钢承担14,334元；二审案件受理费22,834元，由上诉人刘钢承担11,417元，由被上诉人沈阳荣盛幸福大道房地产开发有限公司承担11,417元。本判决为终审判决。审判长  姜会军审判员  李 妍审判员  韩彩霞二〇二〇年五月二十七日法官助理刘冰青书记员张潇元本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。