杭州市下城区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）浙0103执异8号 异议人（利害关系人）：吴艳清，男，汉族，住杭州市西湖区。 委托代理人：郑陈良，浙江泽大律师事务所律师。 申请执行人：平安银行股份有限公司杭州分行。营业场所：杭州市庆春路36号。 负责人：石波，分行行长。 委托诉讼代理人：李欢、丁蕾，浙江政法联律师事务所律师。 被执行人：卢华雄，男，1957年6月20日出生，汉族，住杭州市西湖区。 被申请人：应小照，女，1956年8月23日出生，汉族，住杭州市西湖区。 本院在执行（2019）浙0103执1812号平安银行股份有限公司杭州分行（以下简称平安银行杭州分行）与被执行人卢华雄、应小照金融借款合同纠纷一案中，异议人吴艳清向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2020年5月7日组织听证，异议人吴艳清及其委托代理人郑陈良、申请执行人安银行杭州分行的委托代理人李欢，证人陈涛参加听证，被执行人卢华雄、应小照经本院传唤未参加听证。本案现已审查终结。 异议人吴艳清向本院提出执行异议请求：停止腾退位于杭州市××××室房产。事实与理由：异议人吴艳清就杭州市××××室房产租赁合同合法有效。案涉租赁合同虽非与产权人卢华雄、应小照直接签署的租赁合同，但是与产权人卢华雄的全权委托人陈涛签署的租赁合同，卢华雄委托陈涛办理房产租赁事宜的委托手续合法有效，依法律规定，在委托手续合法有效的情况下，受托人在委托范围内所从事的一切事项的法律后果由委托人承担，故异议人与陈涛就前述案涉房产签署的租赁合同也是合法有效的，对产权人卢华雄也是有约束力的；案涉房产虽是卢华雄、应小照夫妻共同财产，但租赁法律关系发生后这么长时间以来，房产共有人应小照应该是明知租赁关系的存在而从未提出过任何异议，系认同卢华雄对房产的处置，因此不能因为应小照没有办理对陈涛的租赁委托手续而认定异议人与陈涛就案涉房产达成的租赁合同无效，且租赁只是对所有权的一种处置，并不侵害卢华雄、应小照的夫妻共同财产的所有权，故此作为夫妻财产所有权一方的卢华雄完全有权独立处置。租赁合同签署后，作为承租人，异议人完全依据租赁合同的约定按时足额支付租赁费用，没有单方违反租赁合同，破坏租赁法律关系。同时根据婚姻法第十七条第二款的规定，夫妻对共同共有的房产有平等的处理权，而出租是一个收益行为，并不属于对共同财产重大处置行为。即使是卢华雄一个人委托其也有完全独立的处置权。即使应小照不知情，但因为异议人属于善意第三人，应小照不能以不知情对抗善意第三人。同时到目前为止案涉租赁合同没有受到过任何法律程序层面的被认定为合同无效。异议人与产权人订立的租赁合同是在2016年8月26日，租赁合同先于抵押合同成立。案涉房屋的租赁权成立在抵押权之前，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。因此异议人的租赁权优先于平安银行杭州分行的抵押权，不得侵害异议人享有的租赁优先权，因此平安银行杭州分行无权要求异议人腾退。 听证过程中，申请执行人平安银行杭州分行辩称，卢华雄、应小照于2017年8月11日向申请人出具的《抵押房产未出租声明》，明确表示本案贷款发生时案涉抵押房屋不存在任何租赁。异议人吴艳清提供的租赁合同，以及卢华雄个人的授权委托书缺乏真实性。该租赁合同系案外人陈涛与吴艳清签署，但案涉抵押房屋所有权人为被申请人卢华雄、应小照，即便卢华雄的授权委托书真实，但缺乏共有人应小照的授权，案外人陈涛无权代为处分。应小照没有提出异议，并不能代表其认可了该份租赁合同。且租赁合同约定租金每月是3000元，与市场价值完全不符，异议人提供的银行流水清单，不能证明案涉租赁合同的真实履行。实际上，本案抵押发生时，被申请人未将案涉房屋出租给他人使用，故请求驳回异议人的异议申请。 被执行人应小照未参加听证，但通过移动微法院提交书面答辩状辩称：案涉房屋虽为夫妻共有财产，但其对此房屋无过多关心至今不知具体位置所在，平时夫妻处于分居状态。卢华雄出租此房并未与其商量，所以对房屋出租时间年限、租金、承租人等信息一无所知，且并未收过任何租金。对于异议人提出的，应小照长时间未提出异议是默认，对此认为是应小照不知情并非默认。听证结束后，应小照通过移动微法院明确表示对出租不予以认可，同时对于平安银行杭州分行提交的《抵押房产未出租声明》中应小照的签字真实性无异议。 本案经审查查明：平安银行杭州分行与卢华雄、应小照金融借款合同纠纷一案本院于2018年12月4日立案后，于2019年2月22日作出（2018）浙0103民初7760号民事判决书，判决如下：一、卢华雄、应小照于判决生效后十日内归还平安银行杭州分行借款本金2011879.47元；二、卢华雄、应小照于判决生效后十日内支付平安银行杭州分行利息10104.66元、罚息108.24元、复利65.98元（利息、罚息、复利暂计算至2018年11月19日，此后按案涉《个人抵押贷款合同》的约定计算至2019年1月2日，自2019年1月3日起以未还本金、利息之和为基数按案涉《个人抵押贷款合同》约定的罚息利率继续计算至实际履行完毕之日止）；三、若卢华雄、应小照不按时履行上述第一、二项债务，平安银行杭州分行有权对被告卢华雄、应小照所有的坐落于杭州市西湖区××单元××室房地产（《不动产登记证明》编号：浙（2017）杭州市不动产证明第0141908号）折价或拍卖、变卖所得的价款优先受偿；四、驳回原告平安银行股份有限公司杭州分行的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22977元，因适用简易程序减半收取11488.5元，保全申请费5000元，合计16488.5元，由卢华雄、应小照负担。 因卢华雄、应小照未按上述生效判决履行义务，平安银行杭州分行于2019年6月3日向本院申请执行，案号为（2019）浙0103执1812号。执行过程中，本院向被执行人卢华雄、应小照发出执行通知书、报告财产令责令被执行人履行生效判决确定的义务，但被执行人卢华雄、应小照未履行。本院对案涉抵押房屋张贴腾房公告后，异议人吴艳清遂提起本案执行异议，主张其租赁权。 针对异议人吴艳清提出的异议，本院查明，案涉房屋系卢华雄、应小照共同共有，2016年8月26日，案外人陈涛持载明“委托人：卢华雄”的《委托书》与吴艳清签订《房屋租赁合同》，约定将“××苑××-××-××室的房屋”出租给吴艳清，租赁期间为2016年10月1日至2025年12月31日，租金为每月3000元，按季度支付。陈涛在合同中作为代理人签字。此后吴艳清每季度向陈涛支付款项，陈涛未将该款项交付给卢华雄、应小照。另，陈涛自称与卢华雄、应小照系朋友关系，卢华雄向其出具《委托书》时其未与应小照联系询问是否同意委托出租，卢华雄仅将房屋所有权证复印件交付给陈涛。吴艳清称其从事房屋中介工作，合同签订过程中，其仅查看了产权证复印件，未了解房屋共有权人应小照是否同意出租房屋。 另查明，2017年8月11日，卢华雄、应小照向平安银行杭州分行出具《抵押房产未出租声明》，确认案涉房屋没有出租行为。平安银行杭州分行工作人员对案涉房屋进行实地走访，确认系卢华雄个人居住。本案审查过程中，应小照明确表示对出租行为不知情，且不予以认可。 本院认为，人民法院生效法律文书应当得到执行。本案中被执行人卢华雄、应小照未按生效法律文书确定的义务向申请人杨正华履行债务，本院根据生效法律文书对卢华雄、应小照所抵押的案涉房屋进行处置，于法有据。 异议人吴艳清主张其在案涉房屋抵押登记前即对该房屋有租赁权，并请求保护其权利。对此本院认为，首先，因卢华雄未参加听证，且其单方面出具的《委托书》与向平安银行杭州分行出具的《抵押房产未出租声明》相矛盾，因此对于其真实性无法确认。其次，根据吴艳清提交的《房屋租赁合同》，陈涛作为代理人向其出租的房屋为“××苑××-××-××室”，并非案涉房屋，无法表明吴艳清对案涉房屋存在租赁权。第三，即使该《委托书》及房屋租赁关系真实存在，本院认为，案涉房屋系卢华雄、应小照共同共有，卢华雄未经应小照的同意单方委托案外人陈涛办理共有房屋的出租事宜，在应小照未追认的情况下陈涛与吴艳清签订的《房屋租赁合同》的效力待定。现应小照作为共有人对于委托出租不予认可，因此该租赁合无效。另外，吴艳清主张其系善意取得，对此本院认为，善意取得制度适用于物权转移的情形,而本案所涉的是租赁合同关系,并非买卖合同关系,因而本案不适用善意取得。综上，异议人吴艳清据此拒绝腾空案涉房屋无事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条第一款、第三十一条之规定，裁定如下： 驳回异议人吴艳清的执行异议。 如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。 审 判 长  张 炜 人民陪审员  赵招娣 人民陪审员  顾莉新 二〇二〇年五月十五日 法官助理 代书 记员  彭 煜