浙江省瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0381民初5号 原告：胡贤娒，男，1962年3月15日出生汉族，住瑞安市。 委托诉讼代理人（特别授权）：薛伊凡、周大红,浙江安瑞律师事务所律师。 被告：曾凤旺，男，1949年1月9日出生汉族，住瑞安市。 委托诉讼代理人（特别授权）：徐贤焕、韩俊，瑞安市塘下法律服务所法律工作者。 原告胡贤娒与被告曾凤旺房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序受理，于同年1月31日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，于2020年4月24日转为普通程序审理，并依法组成合议庭，于同年5月12日再次公开开庭进行了审理。原告胡贤娒及其委托诉讼代理人薛伊凡、周大红、被告曾凤旺的委托诉讼代理人徐贤焕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡贤娒向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告在2002年9月18日签订的《房屋买卖协议书》合法有效；2、判令被告协助原告办理坐落于瑞安市（房产权证号：房权证汀田镇字第××号）不动产权属变更登记手续，房屋价值约50万元；3、本案诉讼费用由被告承担。后原告当庭变更第二项诉请为：判令被告协助原告办理坐落于瑞安市（房产权证号：房权证汀田镇字第××号）不动产权属变更登记手续（包括办理涉案土地分割手续），房屋价值约50万元。事实及理由：2002年9月18日，原被告经黄岩金介绍，与被告曾凤旺签订“房屋买卖协议书”，约定：被告曾凤旺自愿将坐落在汀三村居民区房地产出售给原告胡贤娒，房屋层次3层，建筑面积317.53平方米，占地面积177.55平方。房屋朝向南，四至：东xx，南自墙延x米，西曾凤旺自屋，北路边。成交价12.8万元，原告已付清全部购房款，原告对房屋做了装修从2003年居住使用至今。2002年12月该房屋产权证从被告曾凤旺名下过户至原告胡贤娒名下（2002年12月12日领取房产证），但土地使用权证一直未过户。2006年4月30日，原告向汀三村村委会缴纳4000元使用费后，村委会在前述房屋买卖协议书上签署同意转让意见。2016年8月29日，瑞安市启动不动产统一登记。 被告曾凤旺辩称：1、对房屋买卖事实无异议，房屋已交付原告使用并办理了房产证过户手续，但涉案房屋买卖合同只能是部分有效，涉及宅基地转让是无效的，因为宅基地只限于本村村民之间买卖流转，卖给外村是无效的，原告要求确认第一项诉请全部合法有效，不能得到法律认可。2、要求被告办理不动产变更手续法律、事实上无法履行，本案宅基地是农村集体所有制所有，根据法律法规政策规定，农村住宅不得向城市居民出售，有关部门不得为违法建筑等发放土地证和房产证，所以原告诉请应依法予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的户籍证明、户口本、身份证、房屋买卖协议书、收据收条、房权证，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提供的集体土地建设使用证，以证明被告未按协议约定将土地过户给原告的事实。被告对真实性、合法性无异议，但认为由于该土地使用证中有部分是属于原告主张的使用土地，但不是全部都属于过户内容，现农村宅基地是不允许过户给城镇居民。2、原告提供的证明一份，以证明涉案房屋的房产证和土地证原件由汀田街道汀三村Ｃ地块旧村改造领导小组保管的事实。被告认为证据三性均有异议，该证明只是说原告将房产证交给旧村改造领导小组保管，形式不符合证据规则，是否真实应该由相应机构予以证明，汀三村的盖章是没有经过法定核准也没有相应出具人出具的意见。3、原告提供的电表开户信息和水表流水单，证明原告于2003年开始居住使用涉案房屋至今并交纳水电费的事实。被告对真实性、合法性无异议，但认为与本案无关，电表是2004年1月1日开始使用。4、本院依职权函询瑞安市自然资源和规划局不动产登记服务中心，该单位复函称：涉案房产符合不动产过户条件，但因房地不一致，需办理土地使用权分割登记后再办理转移登记，若未明确该土地证分割变更等手续由原告单方办理，则需双方共同申请。原告无异议，被告认为农民住宅不得向城镇居民出售。5、本院依职权函询瑞安市汀田街道汀三村股份经济合作社，其回函称：由于该户未向村集体交纳转让配套设施费30000元，瑞安市（房产权证号：房权证汀田镇字第××号）不可以办理不动产权属变更登记手续。原告认为已向村集体交纳使用费，且村集体已在房屋买卖协议书上签署同意转让意见，不应再由原告交纳配套设施费。被告无异议。本院认为证据1符合证据三性，予以采信；证据2不符合证据三性，不予采信；证据3能证明涉案房屋由原告使用的事实，就此予以采信；证据4、5系相关单位回函，真实性予以认定。 本院经审理认定：2002年9月18日，原告胡贤娒，被告曾凤旺经人介绍签订《房屋买卖协议书》，约定：被告曾凤旺自愿将坐落在汀三村居民区H1006-7-3.4.5地号商业街四巷8.10号房地产出售给原告胡贤娒，房屋层次3层，建筑面积317.53平方米，占地面积177.55平方。房屋朝向南，四至：东xxx，南自墙延x米，西曾凤旺自屋，北路边，成交价12.8万元。此后，原告付清全部购房款，被告向原告交付涉案房屋并由原告居住使用至今。2002年12月12日，该房屋产权证登记至原告胡贤娒名下。现土地使用权仍登记在被告曾凤旺名下。2006年4月30日，该房屋所在村集体在上述《房屋买卖协议书》上盖章并同意转让。 另查明，瑞安市自然资源和规划局不动产登记服务中心对涉案房屋的情况答复如下：根据瑞安市人民政府关于开展农村宅基地“三权分置”改革试点工作的若干意见［瑞委发（2018）30号文件］中的附件3关于瑞安市进一步完善农房（宅基地）历史遗留问题确权登记发证的暂行管理办法第二章第三条，关于已办理房产证转让过户未办理土地证变更过户的，对于发生在2004年10月21日之前的，因依法转让地上建筑物，并办理了房屋所有权证转让过户手续的，并且土地权源清楚的，经所在村经济集体组织同意后，可办理不动产登记，市不动产登记服务中心仅审查房产证转让过户的真实性。经查，胡贤娒已于2002年取得该房屋所有权并办理了房屋所有权证（编号00××32），因此，符合不动产过户的条件。但在审查中发现原权利人曾凤旺名下的土地证为两间半，但现胡贤娒已取得的为两间房屋的所有权，存在房地不一致，需办理土地使用权分割登记后再办理转移登记。若未明确该土地证分割变更等手续由原告单方办理，则需双方共同申请。 本院认为：涉案《房屋买卖协议书》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律及相关行政法规的规定，依法有效，应受法律保护。被告辩称《房屋买卖协议书》部分有效的意见，本院不予采信。涉案房屋所在村集体已在《房屋买卖协议书》盖章同意转让，应视为已同意对涉案房屋办理不动产转移手续。原告已履行相应义务，被告曾凤旺亦应履行协助原告办理涉案房屋不动产权变更的义务，具体办理流程则应按相关登记机关的要求办理，其中凡需要被告曾凤旺协助的，被告均应予以协助，故对原告的诉讼请求本院予以支持，被告辩称涉案房屋无法办理不动产变更手续的意见，本院不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、确认原告胡贤娒与被告曾凤旺于2002年9月18日签订的《房屋买卖协议书》有效； 二、被告曾凤旺于本判决生效后十五日内协助原告胡贤娒办理坐落于瑞安市（权证号：00××32）不动产权属变更登记手续（包括办理涉案土地分割手续）转移给原告胡贤娒的变更登记手续； 本案受理费8800元，由被告曾凤旺负担。 如不服本判决，可于本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审  判  长 李秋霞 人民 陪 审员 陆永海 人民 陪 审员 虞盛华 二〇二〇年五月十八日 （代）书记员 陈晓华 附文： 一、不履行裁判惩戒后果警示 1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。 2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。 3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。 4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。 5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。 6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。 7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。 二、执行风险告知 1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。 2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。 3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。 4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。 注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。