河南省三门峡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫12民终265号上诉人(原审原告)：李伟，男，1982年8月25日出生，汉族，住卢氏县。委托诉讼代理人：吕辉，河南甘棠律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：武建方，男，1985年5月3日出生，汉族，住卢氏县。委托诉讼代理人：肖建伟，河南洛韵律师事务所律师。原审第三人：董凌梅，女，1988年9月16日出生，汉族，住卢氏县城关镇靖华东路二街坊408号。委托诉讼代理人：董方盈（董凌梅父亲），男，1966年2月18日出生，住卢氏县。原审第三人：武荣洋，男，2014年7月8日出生，汉族，住卢氏县。法定代理人：董凌梅（武荣洋母亲），女，1988年9月16日出生，汉族，住卢氏县城关镇靖华东路二街坊408号。委托诉讼代理人：董方盈（董凌梅父亲），男，1966年2月18日出生，住卢氏县。上诉人李伟因与被上诉人武建方，原审第三人董凌梅、武荣洋确认合同有效纠纷一案，不服河南省卢氏县人民法院（2019）豫1224民初3065号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李伟上诉请求：依法撤销一审判决,依法改判支持李伟一审诉讼请求。事实及理由:1.一审判决认定事实不清。李伟于2012年7月即出资105000元购买武建方家庭留地安置套房、储物间、门面房购买指标,并按时向组下缴纳了全部购房款;涉案房屋占用的土地类型已经登记为国有建设用地;李伟还出资10.4万余元购买了与涉案房屋相通相连的20.874平方米房屋产权。但一审判决未查明并认定上述事实,对涉案房屋的购买交易过程、房屋性质、双方意思表示等情况认定不清,从而导致判决结果错误。2.李伟与武建方签订本案集资建房指标转让协议及补充协议时,有理由相信本案董凌梅是知情且同意的,李伟没有侵犯董凌梅和武荣洋的合法权益,本案转让协议合法有效。本案留地安置集资建房指标转让协议签订于武建方和董凌梅结婚登记之前,但该协议的履行却贯穿于武建方和董凌梅夫妻关系存续期间,从2012年到2019年最后本案门面房交付长达七年之久。2013年武建方与董凌梅结婚后,在2015年武建方亦履行了转让协议中留地安置套房、储物间的相关约定,李伟也基于该协议获取了转让的套房一套和储物间一间。2017年在武建方和董凌梅夫妻关系存续期间,武建方和李伟又签订了补充协议,在原来收取105000元转让费基础让又收取李伟36000元,董凌梅作为武建方妻子不可能不知情,对此情况董凌梅从未提出异议。在2012年至2013年以及2015年,李伟依照转让协议约定和组下缴纳房款通知,代武建方缴纳14.5万余元留地安置套房一套和储物间一间的房款。后在2018年7月,李伟依照约定又代武建方缴纳了45000元门面房款,组下给李伟出具有代缴房款的收据。2019年5月26日,李伟也按照组下缴纳房款通知,缴纳了涉案门面房尾款19947元,当时组下对每次房屋的交款问题都张榜公示,让全体村民均知情,董凌梅对此完全应当知道,但其没有提出任何异议,也没有出钱缴纳过房款。2012年4月14日，武建方曾经作为家庭代表与城关镇高村一组签订了安置协议,此后城关镇高村一组在涉案房屋建设、分配、公示交款等事项落实时,均以武建方代表家庭进行通知交涉,故李伟与武建方签订本案集资建房指标转让协议及补充协议时,有理由相信武建方可以代表家庭对涉案房屋进行处分。本案武建方和董凌梅系夫妻关系,武建方和武荣(渤)洋系父子关系,涉及本案留地安置集资建房指标转让补充协议的签订、履行发生在武建方与董凌梅夫妻关系存续期间的2017年,则当时武建方有权代表其妻子和三岁的儿子签订该协议;尽管武建方和董凌梅在2018年9月份办理了离婚手续,但其一家人始终和离婚前一样共同居住生活在一起,李伟有理由相信本案董凌梅对购买房屋是知情且同意的。本案武建方有权代理三岁的儿子武荣(渤)洋签订协议,虽然董凌梅没有在协议书上签字,但根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(一)第十七条第(二)项、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，武建方和董凌梅、武荣洋的辩解依法不能成立,应不予采信。武建方辩称，宅基地、留地安置地属于农民集体所有，宅基地、留地安置地使用权来源于集体经济组织的分配，非该集体经济组织成员不能获得该集体经济组织分配的宅基地和留地安置地。李伟不是本集体经济组织成员。案涉留地安置房是以家庭为单位进行分配的，武建方与董凌梅结婚生子后，董凌梅和武荣洋均获得安置房的分配资格，武建方将和董凌梅、武荣洋共同共有的留地安置房指标转让给李伟时未经过共同共有人的同意，事后也未取得共同共有人追认，侵犯了董凌梅、武建方的合法权益。因此，《留地安置集资建房指标转让协议》和《补充协议》依法属于无效协议。董凌梅、武荣洋述称，1.武建方和李伟签订的《留地安置集资建房指标转让协议》和《补充协议》是在乘人之危、套路房贷的情况下签订的，系强迫交易，并非武建方真实意思表示。2.安置留用地所有权、使用权及收益权归农村集体经济所有，李伟和武建方不是同一集体经济组织成员，其签订的上述协议违背《中华人民共和国土地管理法》第十条规定，应为无效协议。3.董凌梅对上述协议并不知情。上述协议只有一份在李伟手中，武建方根本就没有协议，董凌梅根本没见过此协议，也从未听武建方说过此事，还是在街道村组通知交房款时才发现房款被李伟代交，才听说分得的留地安置房被转让了。武建方和董凌梅也曾多次找李伟要看协议都被李伟拒绝，董凌梅曾多次向村组干部及上级有关部门反映。4.李伟低价购买多套留地安置房指标用于倒卖牟利，并非善意购买居住。李伟向一审法院起诉请求：1.请求依法确认李伟与武建方于2012年7月1日签订的《留地安置集资建房指标转让协议书》和2017年9月8日签订的《高村一组留地安置集资建房指标转让补充协议书》合法有效；2.依法确认位于卢氏东方丽景商住楼“28#门面房”房屋（由西向东数第四十二间上下两层62.88㎡）归李伟所有；3.依法责令武建方限期履行协助交付“28#门面房”房屋及办理房屋产权登记手续义务；4.由武建方承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：卢氏城关镇高村一组在卢氏东城小区建设留地安置房，2012年4月14日，武建方作为高村一组居民代表家庭与城关镇高村一组签订了安置协议，安置房位于卢氏东城小区106号楼房。2012年7月1日，李伟和武建方签订《留地安置集资建房指标转让协议书》，约定武建方将自家户下合法享有的城关镇高村一组留地安置房106号住房一套和储物室（或车库）以及门面房购房购置权转让给李伟，李伟一次性支付武建方转让款105000元，当日武建方出具收条，收到留地安置购置权转让金105000元。其时，武建方家庭共有两人武建方和其母亲常聪敏，该转让协议有武建方的签字，并有武建方代其母亲的签字。2013年11月1日武建方与董凌梅登记结婚，婚后于2014年7月8日生育一男孩，取名武荣洋，2018年9月11日离婚。2015年5月14日，李伟按照与武建方签订的协议约定缴纳了武建方应支付的106号楼房款，获得了高村一组留地安置房106号楼住房一套和储物室一间。2017年9月3日，卢氏城关镇高村一组公布留地安置房（门面房）分配资格名单，武建方和董凌梅、武荣洋均获得分配资格。2017年9月8日，李伟与武建方签订一份《高村一组留地安置集资建房指标转让补充协议书》，再次约定武建方将自家现有三口人的门面房购房指标转让给李伟，在原来转让款105000元的基础上增加36000元，共计支付141000元转让费。2019年4月29日，5月10日，卢氏城关镇高村一组公布留地安置房分配方案，高村一组每口人均20.96㎡门面房，武建方和董凌梅、武荣洋获得62.88㎡，1032.87元/㎡。2018年7月5日，李伟代缴45000元购房款，2019年5月27日和2019年8月6日，董凌梅向高村一组缴纳门面房款19946.85元、49980元。2019年8月7日，在高村村干部蔡改性、常建明、石淑敏的见证下，将高村一组东城小区第42间的留地安置房钥匙及房屋一并交付给武建方和董凌梅，同时高村一组将李伟代缴的45000元及利息退还李伟。李伟认为案涉门面房屋应是自己的，双方发生纠纷遂诉至法院。一审法院认为，根据卢氏城关镇高村一组与其居民签订的留地安置房安置协议，可以认定城关镇高村一组的留地安置房是以家庭为单位进行分配的。留地安置是国家对失地农民的一种安置补偿，为了确保被征地农民长期受益，解决好被征地农民的生产生活，维护社会稳定，其房屋的分配具有专属性、福利性。武建方在与董凌梅结婚生子，以及母亲去世后，家庭人员结构发生变化，董凌梅和武荣洋均获得留地安置房的分配资格，武建方将其与董凌梅共同共有的留地安置房屋分配指标转让给李伟时未征得共同共有人的同意，事后也未取得共同共有人的追认，侵犯了董凌梅的合法权益，因此该转让协议无效。李伟主张，武建方与其签订留地安置房转让协议时，董凌梅知情缺乏证据支持，一审不予采信。合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。李伟对此可以另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十七条之规定，判决如下：驳回李伟的诉讼请求。案件受理费3120元，由李伟负担。二审经审理查明的基本事实与一审一致。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”涉案门面房系以家庭为单位、根据家庭人口数分配给失地农民的留地安置房，依法属于武建方、董凌梅和武荣洋的家庭共有财产。李伟和武建方签订的《留地安置集资建房指标转让协议书》和《高村一组留地安置集资建房指标转让补充协议书》中关于门面房指标的转让系对家庭共有财产的处分，依法应当征得财产共有人董凌梅的同意。但董凌梅并未在李伟和武建方签订的上述协议上签字，董凌梅称其对李伟和武建方签订的上述关于门面房指标转让的协议不知情也不同意。李伟以武建方代表其家庭与高村一组签订了安置协议，董凌梅对李伟取得套房及储物间转让指标知情并同意，武建方取了李伟门面房指标转让款，李伟亦已向高村一组交纳的门面房购房款为由，称自己有理由相信董凌梅对案涉门面房指标转让知情并同意，武建方可以代表家庭对涉案房屋进行处分。李伟和武建方签订《留地安置集资建房指标转让协议书》时董凌梅还未与武建方结婚，套房及储物间指标属于武建方的婚前财产，董凌梅并非套房及储物间指标的权利人。分配门面房时，武建方家庭成员发生变化，门面房指标成为武建方、董凌梅、武荣洋的家庭共有财产，武建方依法无权在未征得董凌梅同意的情况下擅自处分家庭共有财产。在董凌梅未在上述协议中签字确认的情况下，董凌梅对套房及储物间指标转让的知情并不能推定董凌梅对门面房指标转让也必然知情并同意。案涉安置房系以家庭为单位进行分配，武建方代表家庭与高村一组签订安置协议，董凌梅虽未在安置协议上签字，但征收安置相关事宜系向全体村民公开发布，武建方、董凌梅作为村组成员对相关安置事宜也均是知情的，武建方作为户主代表家庭与高村一组签订协议符合当地通行惯例，且安置协议签订后，高村一组适时将房屋分配情况在村组张榜公示，董凌梅作为家庭成员没有提出反对意见，可以推定董凌梅对武建方代表家庭与高村一组签订安置协议的情况是知情并同意的，但不能以此推定董凌梅对武建方和李伟签订的案涉门面房指标转让协议也是知情并同意的。从武建方和李伟的微信聊天记录可以证明李伟系在明知董凌梅不同意转让门面房指标的情况下向高村一组交纳的门面房购房款。因此，李伟主张其有理由相信董凌梅对案涉门面房指标转让协议是知情且同意的,自己善意无过失的理由不足，本院不予支持。综上所述，因董凌梅并未在上述协议中签名，李伟亦未提交有效证据证明其和武建方签订的上述协议已经取得财产共有人董凌梅的同意或事后追认，李伟对武建方无权处分系善意无过失，李伟要求确认上述协议合法有效的主张，因证据不足，本院无法支持。李伟的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3120元，由李伟负担。本判决为终审判决。审判长  李福恒审判员  郭丽莎审判员  赵 曜二〇二〇年五月八日法官助理侯杨书记员宋震书记员郑强