湖南省益阳市赫山区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0903民初1070号原告（反诉被告）：奚经宝，男，1978年7月1日出生，汉族，住浙江省瑞安市。委托诉讼代理人：**，湖南万维律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告（反诉原告）：湖南量奥商业管理有限公司，住所地益阳市高新区朝阳办事处梓山湖社区购物大道D栋206室。法定代表人：代华，该公司执行董事。被告（反诉原告）：湖南海洋城物业管理有限公司益阳分公司，住所地益阳市赫山区龙岭工业园管委会二楼209室。负责人：杜颖全，该公司经理。两被告共同委托诉讼代理人：符勇，湖南光韵律师事务所律师，代理权限为一般代理。两被告共同委托诉讼代理人：申青柳，湖南光韵律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告（反诉被告）奚经宝诉被告（反诉原告）湖南量奥商业管理有限公司（以下简称量奥有限公司）、被告（反诉原告）湖南海洋城物业管理有限公司益阳分公司（以下简称海洋城有限公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月10日受理后，量奥有限公司、海洋城有限公司于2020年4月27日向本院提起反诉，本院依法予以受理并适用简易程序公开开庭进行了审理。原告奚经宝及其委托诉讼代理人**、被告量奥有限公司、海洋城有限公司的共同委托诉讼代理人申青柳到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。奚经宝向本院提出如下诉讼请求：1、请求确认与量奥有限公司签订的《益阳海洋城商铺租赁合同》自2019年12月底终止；2、判令量奥有限公司双倍退还奚经宝履约保证金66000元，质量保证金10000元；3、判令海洋城有限公司退还奚经宝物业服务费保证金7000元。事实与理由：2016年8月30日，奚经宝与量奥有限公司签订了《益阳海洋城商铺租赁合同》，合同约定由量奥有限公司将海洋城A-2栋1层129号商铺租赁给奚经宝，商铺面积115.44平方米，租期5年，奚经宝需缴纳33000元履约保证金、7000元物业服务费及10000元质量保证金。合同签订后，奚经宝按约定履行了相关义务，但两被告违背招商承诺导致商户亏损严重，奚经宝于2019年9月向两被告申请2019年12月底撤场，两被告表示同意。2020年奚经宝在将店内物品搬离时遭被告阻扰，同时两被告也拒绝退还奚经宝交纳的保证金。为维护自身权益，故奚经宝诉至法院。量奥有限公司、海洋城有限公司共同辩称：1、奚经宝仅有权在办理撤场手续后依合同约定获得两被告返还的质量保证金及物业保证金，其主张的两倍履约保证金无法律和事实依据；2、两被告同意系于2019年12月30日与奚经宝解除租赁合同，奚经宝应当根据合同约定履行办理撤场手续及迁出工商注册地址等义务，因奚经宝未能完成上述义务，故两被告只能暂扣奚经宝的相关保证金；3、海洋城有限公司同意在确认奚经宝将工商注册登记地址迁出，并妥善履行租赁合同约定的全部义务后30日内，将物业服务费保证金无息退还，奚经宝应当同时退还收据原件。综上，应予驳回奚经宝的全部诉讼请求。量奥有限公司、海洋城有限公司反诉提出如下诉讼请求：1、请求判令量奥有限公司与奚经宝签订的《益阳海洋城商铺租赁合同》、海洋城有限公司与奚经宝签订的《益阳海洋城物业管理服务协议（非餐饮）》于2019年12月30日解除；2、判令奚经宝向量奥有限公司支付自2020年1月1日起至2020年3月31日止的场地占用费51396元（17132元×3个月）；3、判令奚经宝支付本案律师费用6500元。事实与理由：2016年8月30日，量奥有限公司与奚经宝签订《益阳海洋城商铺租赁合同》，约定奚经宝承租海洋城A-2栋1层129号商铺经营，租赁期限为2017年7月6日至2022年7月5日止，奚经宝向量奥有限公司交纳了履约保证金。2016年12月12日，奚经宝与海洋城有限公司签订了《益阳海洋城物业管理服务协议（非餐饮），并向海洋城有限公司交纳了物业保证金和质量保证金。2019年9月25日，奚经宝递交了《撤铺退场申请》，量奥有限公司根据该申请向奚经宝回函，申明同意奚经宝撤场，但奚经宝应交还所有的物业管理和工程资料，使该房屋符合交付状态，并提前10个工作日来办理相关撤场手续。奚经宝收到上述回函后，拒绝与量奥有限公司签订租赁合同终止协议，并占用商铺至今，故奚经宝应当按照租金标准的2倍向量奥有限公司支付占用费，并按照物业合同约定的标准向海洋城有限公司支付物业费。量奥有限公司、海洋城有限公司为维护自身权益，故诉至法院。针对量奥有限公司、海洋城有限公司的反诉，奚经宝辩称：1、对租赁合同及物业管理服务协议2019年12月30日解除无异议；2、奚经宝无需支付场地占用费、律师费、诉讼费等。本院经审理认定事实如下：2016年8月30日，奚经宝与量奥有限公司签订了《益阳海洋城商铺租赁合同》及《补充协议》，约定量奥有限公司将海洋城中A-2栋1层129号商铺出租给奚经宝使用，租赁商铺的套内面积为115.44平方米，月租金单价为280元/平方米/月，自第3年起，每年的租金递增6%，租赁期限为2017年7月6日至2022年7月5日止。合同还约定，签署当日奚经宝应当向量奥有限公司支付履约保证金33000元，同时向物业服务公司支付7000元物业服务费保证金，在合同终止且经量奥有限公司确认奚经宝将工商注册登记地址从该房屋迁出并向奚经宝提供有效证明及妥善履行本合同约定的全部义务后30日内，履约保证金和物业服务费保证金无息退还，奚经宝应同时退还履约保证金和物业服务费保证金收据原件；奚经宝应在商铺开业前向量奥有限公司支付10000元质量保证金，在合同终止、各项费用结清且确认奚经宝无任何遗留问题纠纷后的90日内，量奥有限公司应当将质量保证金余额无息退还给奚经宝，奚经宝应当同时退还质量保证金收据原件；经双方协商一致后，奚经宝可经提前90日书面通知甲方并足额交纳租金等费用后解除本合同，除履约保证金不予返还外，奚经宝无需承担其他违约责任。2016年12月12日，奚经宝与海洋城有限公司签订了《益阳海洋城物业管理服务协议（非餐饮）》，约定海洋城有限公司向奚经宝提供物业服务，费用标准为30元/平方米/月。上述合同签订后，奚经宝按约向量奥有限公司交付了33000元履约保证金和10000元质量保证金，向海洋城有限公司交付了7000元物业服务费保证金。2019年9月25日，奚经宝书面向量奥有限公司提出撤场申请，量奥有限公司就奚经宝的申请进行了回函，大致内容为，“量奥有限公司同意奚经宝于2019年12月底撤场，但奚经宝应交还所有物业管理和工程资料，并使商铺符合交付时状况，奚经宝在结清所欠租金、物业费及交还商铺后，量奥有限公司将依照合同约定退还相关保证金”。另查明，奚经宝承租涉案商铺后，用于经营东方眼镜店，由于受新冠疫情影响，奚经宝延迟将店内物品搬离，至起诉时，尚未将店铺钥匙交还。量奥有限公司、海洋城有限公司与湖南光韵律师事务所签订《委托代理协议》，约定与奚经宝租赁合同纠纷一案委托湖南光韵律师事务所律师代理，法律服务费用为6500元，协议落款处仅有湖南光韵律师事务所盖章。以上事实，有奚经宝提交的《益阳海洋城商铺租赁合同》及补充协议、《益阳海洋城物业管理服务协议（非餐饮）》、收据、函、照片，量奥有限公司、海洋城有限公司提交的《委托代理协议》及当事人当庭陈述等予以证实。本院认为，量奥有限公司与奚经宝签订的《益阳海洋城商铺租赁合同》及补充协议、海洋城有限公司与奚经宝签订的《益阳海洋城物业管理服务协议（非餐饮》均系双方真实意思表示，合法有效，且双方亦按合同履行了相关义务，故本院对三方之间的租赁合同关系及物业服务关系予以确认。合同签订后，经三方协商，确定于2019年12月30日解除三方在本案中的合同关系，但就履约保证金、物业费保证金、质量保证金的退还产生争议。关于物业费保证金与质量保证金，因合同中无其他扣除的约定，且量奥有限公司、海洋城有限公司亦同意退还，故本院对奚经宝要求退还质量保证金、物业费保证金17000元的请求，本院予以支持；关于履约保证金33000元，虽合同中明确约定如奚经宝违约，则无需退还，如量奥有限公司违约则双倍返还，但该履约保证金并非定金条款，应适用违约金条款，且双方系协商解除合同，并非奚经宝无故违约，加之双方协商解除合同时，并未就履约保证金进行处理，另奚经宝协商解除合同并未给合同相对方造成严重损失，且量奥有限公司并未举证证明此次解除合同的损失，但奚经宝确实系提前解除合同，履行保证金本院酌情认定5000元，故量奥有限公司仍应向奚经宝退还履行保证金28000元，综上，量奥有限公司应退还奚经宝履约保证金28000元、质量保证金10000元，海洋城有限公司应退还物业费保证金7000元；关于量奥有限公司、海洋城有限公司要求奚经宝支付自2020年1月1日至2020年3月31日的场地占用费的请求，双方协商解除合同后，奚经宝应在合理期限内搬离，并将租赁房屋返还给出租人，因奚经宝经营的系眼镜店，搬离的合理期，本院酌情确认为十天，合理期过后，如仍无故占用租赁房屋，应向出租人支付占用费，现奚经宝仍有小部分物品存放在租赁房屋内，且未将钥匙交付给出租人，故量奥有限公司要求奚经宝支付占用费的请求，本院予以支持，基于新冠疫情的出现，大部分产业均停产、停工，疫情严重期间奚经宝无法将店内物品搬离，故该段时间应免除奚经宝的责任，至此，本院酌情认定奚经宝应向量奥有限公司支付租赁房屋占用费12000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）奚经宝与被告（反诉原告）湖南量奥商业管理有限公司签订的《益阳海洋城商铺租赁合同》及其补充协议、原告（反诉被告）奚经宝与被告（反诉原告）湖南海洋城物业管理有限公司益阳分公司签订的《益阳海洋城物业管理服务协议（非餐饮）》于2019年12月30日解除；二、被告（反诉原告）湖南量奥商业管理有限公司于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）奚经宝履约保证金28000元、质量保证金10000元；三、被告（反诉原告）湖南海洋城物业管理有限公司益阳分公司于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）奚经宝物业服务费保证金7000元；四、驳回原告（反诉被告）奚经宝的其他诉讼请求；五、原告奚经宝（反诉被告）于本判决生效后十日内支付湖南量奥商业管理有限公司租赁房屋占用费12000元；六、驳回被告湖南量奥商业管理有限公司（反诉原告）、被告（反诉原告）湖南海洋城物业管理有限公司益阳分公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1880元，减半收取计940元，由原告（反诉被告）奚经宝负担800元，被告（反诉原告）湖南量奥商业管理有限公司负担140元。本案反诉费624元，减半收取计312元，由被告（反诉原告）湖南量奥商业管理有限公司、被告（反诉原告）湖南海洋城物业管理有限公司益阳分公司负担162元，由原告（反诉被告）奚经宝负担150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于益阳市中级人民法院。审判员  李强二〇二〇年五月二十日法官助理张倩书记员李林