浙江省宁波市江北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0205民初74号 原告：宁波市江东现代家园市场服务有限公司（统一社会信用代码:91330204724076334N）。住所地：浙江省宁波市鄞州区中兴南路45号。 法定代表人：施亚飞，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：邵金，浙江永为律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李翼涛，浙江永为律师事务所律师。 被告：蔡祥露，男，1973年9月9日出生汉族，住浙江省温州市泰顺县。 原告宁波市江东现代家园市场服务有限公司（以下简称现代家园公司）与被告蔡祥露租赁合同纠纷一案，于2020年1月3日向本院起诉，本院于同日立案受理后依法适用简易程序了进行审理。后因疫情原因于2020年2月10日中止，现已恢复审理。原告现代家园公司的委托诉讼代理人邵金、李翼涛到庭参加诉讼，被告蔡祥露经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 现代家园公司向本院提出诉讼请求，判令：1.解除《租赁合同》，并立即腾退租赁物；2.被告向原告支付自2019年1月1日起至2019年12月30日的租金1793870元、2019年12月30日起至解除之日的租金及从解除次日至实际腾退之日止的占有使用费（均按年租金1837500元计算），并支付违约金10000000元；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更其诉请为：1.解除案涉《租赁合同》；2.被告支付自2019年1月1日起至2019年12月30日的租金1793870元、2019年12月30日至解除之日止的租金及从解除次日起的占有使用费（均按年租金1837500元计算），并支付自2019年1月1日起以1837500元为基数按照日万分之三计算的违约金。 事实与理由：2012年2月12日，被告蔡祥露与案外人宁波市飞宇置业有限公司（以下简称飞宇公司）签订《租赁合同》一份，约定由被告承租飞宇公司所有的位于宁波市江北区的不动产，总计面积为39200平方米。后因飞宇公司负债被执行，其中的26600平方米土地及建筑物，原告于2017年9月自宁波市江北区人民法院竞拍取得案涉的12600平方米的土地，原告于2019年3月自宁波市鄞州区人民法院竞拍取得。就案涉12600平方米的土地及建筑物租赁事宜，双方未签订新的《租赁合同》，原告承接飞宇公司的全部权利与义务，按照原《租赁合同》与被告继续履行。关于案涉12600平方米的土地及建筑物的租金，被告仅支付至2018年12月底，自2019年1月1日起至今的租金被告分文未付。原告认为，被告的行为已经构成了违约，为维护自身的合法权益，原告特诉来法院，望判如所请。 蔡祥露未作答辩，亦未向本院提供证据，蔡祥露在庭审结束后向本院提交了《减免租金申请书》一份，主要内容为，2019年12月爆发了新型冠状××疫情，根据相关规定，可以根据公平原则减免租金，因此申请减免此间的4个月的租金共计612500元（1837500元÷12个月×4个月）。 原告围绕诉讼请求提供了拍卖公告、执行裁定书、不动产登记证书、《租赁合同》等一组证据，蔡祥露经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃举证及质证的权利。本院经审查认为，原告提供的证据均为原件，且与原告的陈述相互印证，故本院对上述证据予以认定，并据此认定本案的定案事实。 经审理，本院查明如下事实： 宁波市江北区不动产的原所有权人为案外人飞宇公司。2012年2月12日，被告蔡祥露作为乙方、飞宇公司作为甲方签订了《租赁合同》一份，约定：租赁物位于宁波市江北区，计占地面积为39200平方米（26600平方米＋12600平方米），建筑占地面积约为30500平方米，其中仓库建筑面积约为22000平方米，办公楼建筑面积约为8500平方米；租赁期限为2012年2月12日至2027年5月21日；租金如下：2012年2月12日至2012年5月21日为装修免租期、2012年5月22日至2013年5月21日的年租金为叁佰捌拾（380）万元整、2013年5月22日至2014年5月21日的年租金为叁佰捌拾（380）万元整、2014年5月22日至2015年5月21日的年租金为肆佰贰拾（420）万元整、2015年5月22日至2016年5月21日的年租金为肆佰伍拾（450）万元整、2016年5月22日至2017年5月21日的年租金为肆佰伍拾（450）万元整、2017年5月22日至2018年5月21日的年租金为伍佰（500）万元整、2018年5月22日至2019年5月21日的年租金为伍佰贰拾伍（525）万元整、2019年5月22日至2020年5月21日的年租金为伍佰伍拾壹万贰仟伍佰（5512500）元整、2020年5月22日至2021年5月21日的年租金为伍佰柒拾捌万捌仟壹佰（5788100）元整…….付款方式：第一年租金叁佰捌拾（380）万元于合同签订之日一次性付清;蔡祥露须在2013年3月21日前付清第二年租金叁佰捌拾（380）万元整（提前二个月），以后每年3月21日前付清下一年租金；飞宇公司同意蔡祥露在租赁场地内新建仓库，并对现有仓库设施进行改造，但须事先向飞宇公司申报新建方案和图纸；租赁期内如有一方违约导致合同提前终止，须向对方支付违约金壹仟万元整，并赔偿对方因违约所造成的一切经济损失；蔡祥露逾期支付租金应向飞宇公司支付逾期违约金，逾期违约金按当年租金的万分之三／天计算，逾期超过一个月，即为根本违约，飞宇公司有权终止合同，蔡祥露应按本条第一款支付违约金，并无条件腾退房屋。合同并对其他事项进行了约定。 后因飞宇公司负债被执行，原告现代家园公司于2017年9月以司法拍卖方式取得前述房屋中计26600平方米的土地使用权及土地上房屋的所有权，原告并就该部分土地及建筑的租赁与被告蔡祥露及案外人张大平、胡长青另行签订了一份《租赁合同》（就该份《租赁合同》引发的争议，原告已另诉处理），其余12600平方米的土地及建筑物，原告于2019年3月自宁波市鄞州区人民法院以司法拍卖方式取得房屋所有权，法律文书编号为（2018）浙0212执3881号之一。后，该部分土地办理了产权证书登记至原告名下，产权证书编号为浙（2019）宁波市江北不动产权第0320561号（权利类型：国有建设用地使用权；面积：12600平方米）。 另查明：1.宁波市鄞州区人民法院就案涉土地及建筑发布的拍卖公告中记载：本品为带租拍卖，承租人的租金支付至2018年12月；该次拍卖的标的为原租赁合同的三分之一，故标的物的租金按三分之一左右计；在租赁关系中，原所有权人的权利和义务均由买受人承担，买受人一径买受即视为对该租赁合同的认可。原告亦对公告内容明确表示认可。2.原告取得讼争地块的土地使用权后，被告蔡祥露未向其支付任何租金，至今尚欠自2019年1月1日起的全部租金。 另：因新冠××疫情爆发，浙江省于2020年1月23日启动重大公共卫生事件一级响应。宁波市新型冠状病毒感染的××疫情防控工作领导小组于2020年3月21日发布《关于全面恢复生产生活秩序的通知》，各类企业在做好各项疫情防控工作的前提下，全面恢复生产经营活动。 另：本案起诉状副本于2020年1月17日完成送达。 本院认为，1.蔡祥露与飞宇公司于2012年2月12日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。原告通过司法拍卖的方式取得讼争房屋的所有权，其概括承受原出租人即飞宇公司的全部权利与义务，故原告与被告间就浙（2019）宁波市江北不动产权第0320561号项下的土地及建筑物的租赁关系仍按飞宇公司与被告于2012年2月12日签订的《租赁合同》履行。《租赁合同》约定，被告逾期支付租金超过一个月，原告有权解除合同，被告欠付自2019年1月1日起的租金，至今已超过14个月，已严重构成违约，原告有权解除双方的租赁合同关系，原告解除合同的意思表示自本案起诉状副本送达时到达被告，故案涉《租赁合同》的解除时间为2020年1月17日，原告关于解除《租赁合同》的相关诉请，有事实及法律依据，本院可予支持。2.关于被告欠付的租金及占有使用费。被告提交的《减免租金申请书》中对原告主张的租金标准（按《租赁合同》三分之一计付）未提出异议，本院对此予以确认。按此核算，截至2020年5月11日，被告尚欠原告租金及占有使用费2453356元（671233元+1208219元+573904元），被告抗辩受疫情影响，租金应予减免4个月，结合租赁物的性质、受影响程度，本院酌情支持减免一个月租金，故截至2010年5月11日（本案判决时），被告尚需支付租金及占有使用费2300231元（2453356元-1837500÷12个月×1个月）。此后至实际腾退时止的占用使用费，本院认为，原告的诉请中未主张腾退，目前腾退的时间节点、腾退的面积不明，故原告的该项主张宜待相关腾退事宜完成后再予确定，故对原告的该项主张，本院不予支持，原告可另诉解决。3.关于违约金。原告主张以年租金1837500元为基数按日万分之三标准计付自2019年1月1日起至实际清偿日止的违约金，因在2019年5月21日前，被告的欠付的租金为671233元，故此间的违约金需以671233元为基数计付，为28191.79元，此后的违约金，原告主张按1837500元为基数计付，该金额低于被告欠付的租金金额，对被告并无不利，本院依法予以支持。被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决如下： 一、确认宁波市飞宇置业有限公司与被告蔡祥露于2012年2月12日签订的《租赁合同》于2020年1月17日解除； 二、被告蔡祥露于本判决生效后十五日内支付原告宁波市江东现代家园市场服务有限公司截至2020年5月11日止的租金元及占有使用费2300231元； 三、被告蔡祥露于本判决生效后十五日内支付原告宁波市江东现代家园市场服务有限公司截至2019年5月21日止的违约金28191.79元及以1837500元为基数自2019年5月22日起至款项清偿之日止按日万分之三标准计算的违约金； 四、驳回原告宁波市江东现代家园市场服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费，减半收取12600元，由被告蔡祥露负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审判员  王媛媛 二〇二〇年五月十一日 书记员  华飞儿 附： 裁判履行告知书 一、发生法律效力的民事判决、裁定和调解书，当事人必须履行。如涉款项支付的，付款义务人可将款项交付至宁波市江北区人民法院执行款专户，账号：35×××79，开户银行：中国银行宁波市江北支行营业部。一方当事人拒绝履行的，另一方当事人可在法律文书规定履行期间届满之日起二年内向人民法院申请执行。 二、一方当事人未按生效判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；逾期未履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 三、对逾期不履行裁判义务的一方当事人，法院可依法将其纳入失信人名单、限制出入境、限制高消费，一方当事人属于人大代表、政协委员、党员或公务员的，将向人大、政协、纪委、组织部门通报。对有能力履行而拒不履行、逃避或规避执行的一方当事人，法院将根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。