湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初1413号原告：毛兰英，女，汉族，1969年3月9日出生，户籍地长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：文少波，湖南众铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭琼辉，湖南众铭律师事务所律师。原告：曾臻，女，1993年12月9日出生，汉族，户籍地长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：文少波，湖南众铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭琼辉，湖南众铭律师事务所律师。被告：湖南大成酒店管理有限公司，住所地长沙市芙蓉区五一大道838号新成大厦。法定代表人：毛致平，董事长。委托诉讼代理人：周当二，男，汉族，1956年4月27日出生，系该公司法务，户籍地长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：李丽荣，女，汉族，1982年4月22日出生，系该公司法务，户籍地湖南省衡南县。被告：湖南大成国际大酒店有限公司，住所地长沙市芙蓉区五一大道838号新成大厦。法定代表人：毛致平，董事长。委托诉讼代理人：周当二，男，汉族，1956年4月27日出生，系该公司法务，户籍地长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：李丽荣，女，汉族，1982年4月22日出生，系该公司法务，户籍地湖南省衡南县。原告曾臻、毛兰英与被告湖南大成酒店管理有限公司（以下简称大成酒店管理公司）、湖南大成国际大酒店有限公司（以下简称大成国际酒店）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告曾臻、毛兰英的委托诉讼代理人彭琼辉和被告大成酒店管理公司、大成国际酒店的委托诉讼代理人周当二到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾臻、毛兰英向本院提出了以下诉讼请求：1、判令解除曾臻、毛兰英与大成酒店管理公司于2008年4月29日签订的《房屋转让协议书》；2、判令大成酒店管理公司向曾臻、毛兰英支付违约金65966.4元（暂计算至2019年7月6日，并判令大成酒店管理公司支付自起诉之日起至合同解除之日止的违约金），大成国际酒店对大成酒店管理公司的上述债务承担连带清偿责任；3、本案诉讼费用由大成酒店管理公司、大成国际酒店承担。事实与理由：2008年4月29日，曾臻、毛兰英与大成国际酒店签订一份《商品房买卖合同》，购买位于长沙市芙蓉区房屋，房屋总价款为509000元。曾臻、毛兰英于合同签订当日即给付全部购房款。同日，曾臻、毛兰英与大成酒店管理公司、大成国际酒店签订一份《房屋租赁合同》，将该房屋出租给大成酒店管理公司使用，租赁期限10年，自曾臻、毛兰英付清全部购房款之日起算。同日，曾臻、毛兰英与大成酒店管理公司签订一份《房屋转让合同》约定，租赁合同期满后，大成酒店管理公司必须按该物业的130%受让该物业。若逾期未履行，则违约方应按日向守约方支付总房款万分之五的违约金，违约金从违约之日起第二日开始计算。逾期超过60天未向曾臻、毛兰英支付转让款，所造成的一切损失包括间接损失由大成酒店管理公司承担，同时曾臻、毛兰英有权要求大成国际酒店承担受让该物业的义务，大成国际酒店在接到曾臻、毛兰英提出书面报告十日内，与曾臻、毛兰英到有关部门办妥相关手续，同时一次性将该物业的转让款支付给曾臻、毛兰英。大成国际酒店为曾臻、毛兰英的租金回报及回购提供担保。2017年8月16日，曾臻、毛兰英向大成酒店管理公司发出《回购退款申请》，大成酒店管理公司签收。2018年4月29日，约定的10年租赁期届满，曾臻、毛兰英多次要求大成酒店管理公司、大成国际酒店履行回购义务，均未果。曾臻、毛兰英遂诉至本院。大成酒店管理公司、大成国际酒店辩称：1.依照《回购转让协议》约定，曾臻、毛兰英应当提前两个月提出回购申请，并将该房屋过户给大成酒店管理公司，大成酒店管理公司于房屋过户手续办理当日一次性将房款交付曾臻、毛兰英，即房屋过户在先，支付回购款在后；现在该房屋仍然登记在曾臻、毛兰英名下，且由曾臻、毛兰英占有，没有完成房屋过户手续，因此大成酒店管理公司没有向曾臻、毛兰英支付回购款，大成酒店管理公司没有违约，而是曾臻、毛兰英违约；依照法律规定，过错方不享有解除权，曾臻、毛兰英请求解除上述房屋转让协议于法无据；2.即使存在违约，法律规定违约金是以补偿性为主，惩罚性为辅；现在房屋登记在曾臻、毛兰英名下，并由曾臻、毛兰英占有，且自2008年4月29日至2016年9月1日大成酒店管理公司承租上述房屋期间，大成酒店管理公司均依约向曾臻、毛兰英足额支付了房屋租金，虽然自2016年9月1日以后大成酒店管理公司开始少付租金，但截止到2018年4月29日租赁期限届满之日，曾臻、毛兰英收取的房屋租金已经基本达到购房款总额，曾臻、毛兰英实际上并没有遭受任何损失，其请求大成酒店管理公司承担违约金于法无据；3.曾臻、毛兰英既然已经选择起诉要求办理房产证，法院已经做出相应判决，该判决已经生效且正在执行过程中，同时又在本案中要求解除该房屋转让协议，不同意大成酒店管理公司回购该房屋，就不应当同时要求大成酒店管理公司、大成国际酒店承担逾期回购的违约金。故请求法院依法驳回该诉讼请求。曾臻、毛兰英围绕诉讼请求提交了如下证据：证据1.《商品房买卖合同》、房款收据各一份，拟证明曾臻、毛兰英与大成国际酒店之间存在合法的房屋买卖合同法律关系，及曾臻、毛兰英已依约付清全部房款的事实；证据2.《房屋租赁合同》一份，拟证明曾臻、毛兰英与大成酒店管理公司、大成国际酒店之间存在合法的房屋租赁合同法律关系，双方权利义务的具体约定，及大成国际酒店对大成酒店管理公司支付租金和回购承担担保责任的事实；证据3.《房屋转让合同》一份，拟证明曾臻、毛兰英与大成酒店管理公司有关回购事项和违约责任的具体约定；证据4.《律师催告函》一份，拟证明曾臻、毛兰英向大成酒店管理公司提出了书面回购申请的事实。大成酒店管理公司、大成国际酒店没有向本院提交证据。本院经审查认为，曾臻、毛兰英的证据均具有真实性、合法性，且能证明本案争议事实，本院予以采信。根据上述已采信的证据及双方当事人的庭审陈述，本院确认如下事实：大成酒店管理公司曾用名为湖南大成华天大酒店有限公司(以下简称大成华天公司)。长沙市五一大道838号的新城大厦第1幢25层2514号房屋系曾臻、毛兰英购买。2008年4月29日，曾臻、毛兰英与大成华天公司、大成国际酒店签订一份《房屋租赁合同》，该合同约定：将上述房屋出租给大成华天公司使用，租赁期限10年，租赁期限自曾臻、毛兰英全部房款付清之日起开始计算；税后月租金3818元。同日，曾臻、毛兰英（甲方）与大成华天公司（乙方）、大成国际酒店（丙方）还签订了一份《房屋转让合同》，该合同约定：“甲方有权在该物业租满五年后至租赁期满止，按本协议书约定的转让价转让该物业予乙方，但甲方须提前二个月向乙方提出转让的书面报告，乙方在接到甲方书面报告的60日内必须与甲方到相关部门办妥相关手续同时一次性将该物业的转让款支付予甲方。在该物业《湖南大成华天大酒店房屋租赁合同》租满5年后至租赁期满止，如甲方提出转让该物业给乙方，乙方须按如下约定受让该物业：从本协议书签订之日起计算满十年则按该物业初始购买价的130%受让。丙方以湖南大成华天大酒店负1楼、负2楼、1楼、2楼、3楼、4楼、5楼共约8500平方米的物业作为担保物，为乙方受让甲方该物业的义务提供担保。甲方按本协议书的相关规定将该物业转让给乙方，如乙方逾期30天内未向甲方支付该物业转让款，则乙方除应支付甲方转让款之外，还应按日向甲方支付该物业届时转让价的万分之五的违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算；逾期超过60天未向甲方支付转让款，所造成的一切损失包括间接损失由乙方承担，同时甲方有权要求丙方承担受让该物业的义务，丙方在接到曾臻、毛兰英提出书面报告十日内，与甲方到有关部门办妥相关手续，同时一次性将该物业的转让款支付给甲方。”2008年12月18日，大成华天公司变更工商登记为大成酒店管理公司。2017年8月16日，曾臻、毛兰英向大成酒店管理公司、大成国际酒店提交一份《回购退款申请》，要求大成酒店管理公司、大成国际酒店履行回购该房屋义务。大成国际酒店在上述申请书上盖章，并注明证券部收。此后，大成酒店管理公司、大成国际酒店一直未按协议履行回购义务。2019年6月2日，因部分业主维权，大成酒店管理公司、大成国际酒店停止营业，大成酒店管理公司停止对该房屋占有和使用。此后，曾臻、毛兰英提起本案诉讼。本院认为，曾臻、毛兰英与大成酒店管理公司、大成国际酒店签订的《房屋租赁合同》、《房屋转让协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。首先，从《房屋转让协议书》约定的条款看，在双方约定的租赁期满后，曾臻、毛兰英按协议约定的转让价将涉案房屋转让给大成酒店管理公司，系双方均应承担的义务；但该协议书并未约定转让的流程系先由曾臻、毛兰英发出购买申请还是先由大成酒店管理公司发出出卖申请，故在一方提出转让要求而另一方未表示同意的情况下，不同意转让一方才构成违约。在双方均未发出转让申请前，双方的权利义务仍应按照《房屋租赁合同》的约定继续履行。本案中，曾臻、毛兰英已于2017年8月16日向大成酒店管理公司发函要求其履行回购义务，但大成酒店管理公司未表示同意回购，违反了协议约定，大成酒店管理公司已构成违约，应承担相应的违约责任。其次，关于大成酒店管理公司应承担的违约金数额。根据协议约定，违约方应按日向守约方支付总房款0.5‰的违约金。由于大成酒店管理公司实际已于2019年6月2日停止营业并解除对涉案房屋的占有和使用。同时，考虑到涉案房屋的升值情况，以及曾臻、毛兰英已另行向大成酒店管理公司主张了大成酒店管理公司解除对涉案房屋的占有和使用前的租金，弥补了其因逾期回购造成的相应损失，故本院酌情调整为大成酒店管理公司按总房款的1%向曾臻、毛兰英支付违约金5090元。大成国际酒店对大成酒店管理公司应支付的违约金在其担保范围内承担连带清偿责任。另外，因曾臻、毛兰英已明确表示拒绝履行上述房屋转让协议，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。”故本院认为该房屋转让协议解除条件已经成就，应当依法予以解除。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十四条第二项、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条的规定，判决如下:一、解除原告毛兰英、曾臻与被告湖南大成酒店管理有限公司、湖南大成国际大酒店有限公司于2008年4月29日签订的《房屋转让协议书》；二、被告湖南大成酒店管理有限公司在本判决生效之日起三日内向原告毛兰英、曾臻支付违约金5090元；三、湖南大成国际大酒店有限公司对本判决第二项确定的金额承担连带清偿责任，被告湖南大成国际大酒店有限公司承担保证责任后，有权向被告湖南大成酒店管理有限公司追偿；四、驳回原告毛兰英、曾臻的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1449元,由湖南大成酒店管理有限公司、湖南大成国际大酒店有限公司承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 方 源人民陪审员 康 某人民陪审员 彭某某二〇二〇年五月二十六日法官助理唐某某书记员曹某某附：判决引用法律条文原文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外。