上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终220号上诉人（原审原告、反诉被告）：上海旅人酒店有限公司，住所地上海市浦东新区华夏东路3168号2幢2层、3层。法定代表人：丁金福，总经理。委托诉讼代理人：吴华，上海金沁律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽波，上海富水律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：上海市浦东新区合庆镇华星村村民委员会，住所地上海市浦东新区合庆镇华夏东路3102弄128号。法定代表人：毛永国，主任。委托诉讼代理人：邱晓明，上海朝闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：管红霞，上海朝闻律师事务所律师。上诉人上海旅人酒店有限公司（以下简称旅人酒店公司）因与被上诉人上海市浦东新区合庆镇华星村村民委员会（以下简称华星村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2018）沪0115民初57229号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。旅人酒店公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回华星村委会一审反诉请求。事实和理由：华星村委会于2018年1月向旅人酒店公司发出告知函，要求终止合同。因合同已经终止，故旅人酒店公司无需支付任何费用。另外，上海市浦东新区XX路XX号房屋（以下简称系争房屋）的权属不一定是华星村委会的，故华星村委会无权收取使用费。旅人酒店公司返还系争房屋的前提条件是华星村委会支付赔偿款项，现华星村委会未支付赔偿款项，故旅人酒店公司不同意返还系争房屋。华星村委会辩称，不同意旅人酒店公司的上诉请求，请求驳回上诉，维持一审判决。旅人酒店公司向一审法院起诉请求：判令双方于2014年9月19日签订的《房屋使用合同》继续履行。因旅人酒店公司未按规定预交案件受理费，又未申请缓交、免交，一审法院于2018年8月20日裁定本诉按撤诉处理。华星村委会向一审法院提起反诉请求：一、确认双方之间的《房屋使用合同》无效；二、旅人酒店公司从上海市浦东新区XX路XX号房屋中迁出，并将上述房屋返还给华星村委会；三、旅人酒店公司向华星村委会支付自2018年1月1日起按照年租金107,100元（人民币，下同）标准计算至实际迁出之日止的房屋使用费；四、诉讼费由旅人酒店公司负担。一审法院认定事实：沪房地浦字（2000）第XXXXXX号上海市房地产权证记载：上海市浦东新区XX镇XX公路XX号1-3幢房屋产权人为上海A有限公司（以下简称A公司）。XX公路XX号地址现变更为XX路XX号。2014年9月19日，华星村委会与上海B有限公司（以下简称B公司）签订《房屋使用合同》，约定华星村委会将位于上海市浦东新区XX路XX号房屋出租给B公司。合同特别事项说明和约定为：华星村委会系A公司的唯一投资主体，华星村委会所出租房屋是在原A公司房屋基础上改建而成；A公司的上海市房地产权证号为沪房地浦字（2000）第XXXXXX号。房屋坐落浦东新区XX公路XX号，土地性质为集体，用途工业，记载建筑面积为1,524.43平方米，该房屋地址现改为XX路XX号；经华星村委会对A公司房屋投资改建，房屋已改建成四层房屋，总建筑面积为4,000平方米。合同第一条约定，交付使用建筑面积为4,000平方米。第二条约定，使用期限为10年，自2015年1月1日至2024年12月31日止。第四条约定，2015年1月1日至2016年12月31日年使用费为1,020,000元，2017年1月1日至2019年12月31日年使用费为1,071,000元，2020年1月1日至2024年12月31日年使用费为1,124,550元。2015年1月1日，华星村委会将系争房屋交付给B公司。2016年6月28日，华星村委会、旅人酒店公司以及B公司签订《关于变更XX路XX号租赁合同备忘录》，约定经三方一致同意将承租人主体变更为旅人酒店公司，合同其余条款不变。2018年1月1日起，旅人酒店公司未支付使用费。2018年3月13日，华星村委会发送《关于腾退房屋的函》给旅人酒店公司称，《房屋使用合同》因镇政府责令拆除于2018年1月31日终止。2018年2月1日至清退期间的房屋使用费暂不收取。如旅人酒店公司未能在2018年4月30日前腾退房屋的，华星村委会仍收取2018年2月1日至清退期间的房屋使用费。一审中，双方一致确认全部拆除XX公路XX号产证上的3幢房屋，改建成1幢4层建筑面积为4,000平方米房屋，改建后的房屋没有合法建造凭证。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。旅人酒店公司、华星村委会均确认系争房屋未获得房屋产权证或合法建造凭证，故双方之间《房屋使用合同》无效。旅人酒店公司同意从系争房屋中迁出，一审法院依法予以准许。旅人酒店公司自2018年1月1日起未支付房屋使用费，且至今未从系争房屋中迁出，理应参照合同约定的标准支付房屋使用费。出租人应对出租物负有瑕疵担保责任，华星村委会作为出租方，在系争房屋没有合法审批手续情况下将其出租，对租赁合同的无效负主要责任。承租人亦应对所租房屋的合法性积极审查，旅人酒店公司作为承租方未对租赁物的合法性尽到审慎的审查义务，因对租赁合同的无效负次要责任。旅人酒店公司主张自2018年6月1日起无法正常经营，但未提供相关证据予以佐证，华星村委会认可旅人酒店公司自2019年1月1日起无法正常经营。一审法院综合考虑到双方之间《房屋使用合同》无效以及双方的过错程度、旅人酒店公司自2019年1月1日起无法正常营业，系争房屋因涉诉需要进行装修鉴定系为处理双方纠纷引起等因素，一审法院酌情判令旅人酒店公司自2019年1月1日起参照合同约定的使用费标准的60%由旅人酒店公司负担。一审法院审理后于2019年10月14日作出判决：一、上海市浦东新区合庆镇华星村村民委员会与上海旅人酒店有限公司之间的《房屋使用合同》无效；二、上海旅人酒店有限公司在判决生效之日起十日内从上海市浦东新区XX路XX号房屋中迁出，并将上述房屋返还给上海市浦东新区合庆镇华星村村民委员会；三、上海旅人酒店有限公司在判决生效之日起十日内支付给上海市浦东新区合庆镇华星村村民委员会自2018年1月1日至2018年12月31日期间的房屋使用费1,071,000元，自2019年1月1日起按照年租金642,600元标准计算至实际迁出之日止的房屋使用费。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。反诉案件受理费33,922元，由上海市浦东新区合庆镇华星村村民委员会负担3,922元，上海旅人酒店有限公司负担30,000元。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，根据本案查明的事实，系争房屋是在全部拆除有证房屋后改建的，而改建的系争房屋没有合法建造凭证，亦未重新获得产权证，故华星村委会与旅人酒店公司就系争房屋所签订的《房屋使用合同》依法应属无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，华星村委会与旅人酒店公司之间的租赁合同无效，华星村委会要求旅人酒店公司返还系争房屋并支付占有期间的使用费，合法有据。关于房屋占有使用费的标准，一审法院根据本案的实际情况以及双方的举证质证情况予以分段计算，亦属合理。旅人酒店公司主张其返还系争房屋的前提是华星村委会支付赔偿款项，缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，旅人酒店公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院所做判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费33,922元，由上海旅人酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 蒋庆琨审判员 钱文珍二〇二〇年五月八日书记员 周 勰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……