山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终2265号 上诉人（原审原告）：赵婵，女，X。 委托诉讼代理人：吴玉鹏，山东鼎鼐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵新利，男，X。 被上诉人（原审被告）：金春善，女，X。 委托诉讼代理人：文金丹，北京市京师（青岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李春龙，男，X。 被上诉人（原审被告）：青岛宜春资产管理有限公司，X。 法定代表人：张耶翕，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘方，山东诚功（城阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙晓爱，山东诚功（城阳）律师事务所律师。 上诉人赵婵因与被上诉人金春善、被上诉人李春龙、被上诉人青岛宜春资产管理有限公司（以下简称“宜春资产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2018）鲁0214民初2542号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人赵婵上诉请求：一、依法撤销青岛市城阳区人民法院(2018)鲁0214民初2542号民事判决第一项、第三项；二、依法改判支持上诉人的一审第三项、第四项、第五项诉讼请求；三、一、二审诉讼费用由三被上诉人承担。主要事实与理由为：一审判决认定“《房地产买卖合同》与《居间合同》签订及履行”的事实不清，适用法律错误。一、上诉人与三被上诉人签订合同后，在三被上诉人未告知诉争房屋被查封的情形下，一直与被上诉人宜春资产公司联系沟通。在未告知上诉人诉争房屋被查封事实之后，三被上诉人将诉争房屋钥匙交付给上诉人，并让上诉人进行装修并入住，证实三被上诉人履行了交付房屋义务的事实。上诉人在被上诉人宜春资产公司要求下为履行买卖诉争房屋合同义务将其母名下房屋卖掉。因经三被上诉人同意装修并入住，且一直隐瞒诉争房屋被查封的事实，上诉人直到2017年10月20日江苏省昆山市人民法院予以评估拍卖获知诉争房屋被查封的事实，符合常理，一审判决认为上诉人作了“不实陈述”事实不符，且判决不支持上诉人损失596900元的理由无事实与法律依据。一审判决认定“未及时主张权利避免损失过大，并放任损失过大”的事实是错误的。二、、被上诉人金春善、李春龙在签订《房地产买卖合同》并于当日发现讼争房屋被查封后，并未告知上诉人该诉争房屋当日被查封，无法进行买卖交易的事实，也未将定金返还给上诉人。被上诉人金春善、李春龙明知房屋被查封不能交易情况，上诉人在事隔半年后的2015年7月要求被上诉人金春善、李春龙交付房屋时，被上诉人金春善、李春龙向上诉人交付诉争房屋的钥匙，并同意上诉人进行装修，同意上诉人入住，继续隐瞒房屋被查封事实。造成的上诉人经济损失，理应由金春善、李存龙负担。三、被上诉人宜春资产公司未尽合同约定义务，未调查诉争房屋签订合同当日被查封，且一直未告知上诉人，也未将被上诉人金春善、李金龙交付的定金及时返还给上诉人，是导致《房屋买卖合同》无效的根本原因，也是造成上诉人损失过大的直接原因，具有明显的过错。一审判决对此未查明，也未认定，认定事实错误。1、被上诉人宜春资产公司未告知上诉人诉争房屋被查封、无法办理产权过户的事实。2、被上诉人宜春资产公司在明知诉争房屋无法办理产权过户的情形下，还帮助上诉人将其母名下房屋卖掉筹集诉争房屋的购房款。3、被上诉人宜春资产公司违反《房地产居间合同》、《房地产买卖合同》约定，未尽约定义务。四、三被上诉人在发现诉争房屋被查封后，明知诉争房屋产权无法转让，恶意串通，故意隐瞒该事实，并未及时告知上诉人，是造成上诉人损失过大的根本原因，三被上诉人应对上诉人的损失承担连带责任，一审判决被上诉人李春龙、宜春资产公司不承担连带责任，适用法律错误。五、被上诉人金春善与被上诉人李春龙在卖房时系夫妻关系，诉争房屋系其夫妻共同财产，对于二被上诉人违约导致合同无效，二被上诉人均应对上诉人的损失承担连带责任，一审判决认定被上诉人李春龙不承担连带责任、驳回对其诉讼请求是错误的。六、上诉人与三被上诉人签订了《房屋买卖合同》，四方当事人均签字盖章予以确认，且上诉人与被上诉人宜春资产公司也在合同中约定了权利与义务，是基于同一份合同，同一案件事实，应合并审理。一审法院以“不属于同一民事法律关系”为由不予处理，增加上诉人诉累，属于适用法律错误。 被上诉人金春善辩称：一、赵禅于2015年2月26日之后便可以单方解除《房屋买卖合同》并要求金春善支付违约金，但赵禅没有行使权利。此后在每一个时间点，金春善都没能履行义务，赵婵仍没有行使单方解除权，而是直到2018年4月赵禅才通过起诉的方式行使权利。由此可以得知赵禅并没有积极地行使权利避免损失，而是放任损失的扩大。因此扩大部分的损失应由其自行承担。二、金春善在知晓房屋被查封后，当天及时通过中介告知被答辩人赵婵并退还定金，而赵禅在明知该房屋产权存在瑕疵的情况下未尽谨慎注意义务，处理此事的态度不积极，从而放任自身损失扩大。三、赵婵并没有损失，其损失均以得到弥补。1、赵婵在该房屋投入的装修资金，经评估公司评定后，已经在拍卖款中优先赔付。2、赵婵于2014年12月18日支付的定金5万元，金春善已于12月18日当日退还给中介公司，赵婵可以随时取回。3、赵婵在没有支付房款的情况下，居住并使用了涉案房屋近4年，已经间接获益，完全可以折抵其损失。四、中介费由赵禅交纳，中介公司与赵禅存在经济利益关系，因此中介公司不可能与金春善恶意串通。 被上诉人宜春资产公司辩称：上诉人赵婵的上诉请求无事实与法律依据，请求驳回上诉，维持原判。 赵婵向一审法院起诉请求：1、解除赵婵与金春善、李春龙于2014年12月18日签订的房地产买卖合同；2、金春善、李春龙双倍返还赵婵定金10万元；3、金春善、李春龙赔偿赵婵房屋增值部分596900元；4、金春善、李春龙支付违约金103700元（自2015年5月31日起暂计算至起诉之日止，实际支付到被告实际清偿之日止）；5、宜春资产公司返还赵婵中介费22400元，并判令宜春资产公司对上述第三项承担连带赔偿责任；6、本案诉讼费用、案件受理费由金春善、李春龙、宜春资产公司承担。诉讼过程中，赵婵增加要求金春善、李春龙支付律师费40820元的诉讼请求，后又当庭撤回该项增加的诉讼请求。 一审法院认定事实： 一、金春善与李春龙原系夫妻关系，于2016年7月15日登记离婚。2014年11月13日，赵婵父亲赵新利（买方）与宜春资产公司（居间方）签订《房地产居间合同（买卖斡旋）》，主要约定买方委托居间方购买坐落于青岛市城阳区（盛世美域小区）x号楼x单元x户房产，购房总价款为112万元。2014年12月18日，金春善（甲方）与赵婵（乙方）、宜春资产公司（惜福十中店）（丙方）签订《房地产买卖合同》，甲方配偶同意处有李春龙签字，合同主要约定乙方购买甲方位于青岛市城阳区盛世美域小区x号楼x单元x户房屋（以下称“涉案房屋”），建筑面积约为152.40平方米，产权证号为预售合同号：25000001505389号，转让价为1120000元，此价款包含房产附属物、装修及相关配套设备设施，其中合同第二条约定：本次房屋买卖的首付款为620000元（包括已经支付的定金50000元），扣除定金后，乙方将剩余首付款在甲方至银行提前结清房屋贷款当日支付，乙方于银行发放贷款当日，以贷款金额支付甲方500000元。第八条约定：佣金费用为本合同第二条所述成交总价款的2%，金额为22400元。由乙方承担，于本合同签订当日一次性支付给丙方，每延期支付一日承担违约金壹佰圆。第十条约定：甲方于该房产上有抵押贷款，甲方应当自签订本合同之日起25个工作日内办妥抵押注销登记手续。若因甲方原因，未能在上述期限内办妥抵押注销登记手续，则视为甲方违约，甲方应按本合同第十二条之约定承担违约责任。第十二条约定：（一）本合同签订后，甲、乙双方中若有任何一方未按照本买卖合同中的约定时间全面履行自己的义务时，每逾期一天，按照100元/天承担违约金，逾期超过30日后，违约方仍未履约的，除应向对方支付违约金外，守约方有权单方解除合同，但应书面通知违约方，违约方应支付合同买卖总价款的20%作为违约金，并赔偿中介费损失。……（三）如甲方违约，乙方损失大于违约金总额的，甲方还应承担赔偿责任。甲方应在接到书面通知之日起10日内退还乙方已支付的房款，并支付违约金和赔偿金。该《房地产买卖合同》签订当日，赵婵支付给金春善购房定金50000元，支付给宜春资产公司居间费用22400元。因涉案房屋未办理房屋产权证，同日下午，金春善与宜春资产公司工作人员到城阳区不动产交易中心去办理涉案房屋产权证，被告知涉案房屋已被江苏省昆山市人民法院（以下简称“昆山法院”）查封，金春善将定金50000元退至宜春资产公司保管，现宜春资产公司已将该50000元申请提存至本院。 二、昆山法院因夏围围与李春龙、金春善民间借贷纠纷一案，于2014年12月15日到城阳区不动产登记中心查封了涉案房屋，查封期限自2014年12月15日至2016年12月15日止。关于赵婵何时得知涉案房屋被查封的时间，赵婵在本案中主张2017年10月20日才得知涉案房屋被查封；金春善、宜春资产公司均主张是在2014年12月18日下午得知涉案房屋被昆山法院查封后告知了赵婵，同时主张在赵婵提交的录音可以证实赵婵至少在2016年8月份左右便知道涉案房屋被查封。 三、赵婵自称宜春资产公司于2015年7月份将涉案房屋交付给赵婵，并对涉案房屋进行了装修，装修完毕后2016年元旦前后入住。2017年10月20日，昆山法院执行局对赵婵父亲赵新利的笔录中载明：“执：那你们是什么时候搬进来住的？赵：是2016年1月份搬进来的，是中介让我住进来，钥匙是中介给我的。”“执：这房子的装修是谁装的？赵：是我们装修的。是我出的钱装修的。”“执：那你打算什么时候迁出？赵：我承诺在上述房屋拍卖成交之日起15日内迁至上述房屋。” 四、2018年2月2日，昆山法院于作出（2017）苏0583执恢270号之一执行裁定书，裁定：“拍卖被执行人金春善名下位于山东省青岛市城阳区4号楼3单元102室房地产（含装饰装修、室外附着物及相应地下室、车库、院落使用权）〔详见江苏中策行土地房地产评估咨询有限公司出具的中策行房估字（2018）FY第0003号房地产估价报告〕以清偿债务。”同日，昆山法院作出（2017）苏0583执恢270号之一执行告知书，载明：“赵新利：本院在执行申请执行人夏围围与李春龙、金春善民间借贷纠纷一案中，依法委托江苏中策行土地房地产评估咨询有限公司对你名下位于山东省青岛市城阳区4号楼3单元102室房地产中的装饰装修、室外附着物的价格进行了评估，上述装饰装修、室外附着物在2017年10月20日的市场价值为380000元。现向你送达中策行房估字（2018）FY第0003号房地产估价报告，如对估价报告有异议，自告知书送达后10日内，向本院以书面形式提出，逾期既不提出异议也不履行支付义务的，本院依法公开拍卖或以物抵债，不再另行通知。”另查明，江苏中策行土地房地产评估咨询有限公司于2018年1月19日作出中策行房估字（2018）FY第0003号房地产估价报告评估的涉案房屋2017年10月20日的市场价值为209.69万元，其中房地产总价171.69万元，装饰装修及室外附着物价格为38万元。涉案房屋于2018年5月11日拍卖给案外人贾宗伟，共拍卖房款1952016元。2018年5月30日，原告赵婵父亲赵新利从昆山法院领取装修执行款353744元。 一审法院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项所规定的“下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”，属强制性规定，因赵婵与金春善2014年12月18日交易的涉案房屋已被昆山法院在2014年12月15日司法查封，且涉案房屋亦被昆山法院拍卖给了案外人贾宗伟，故根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项关于“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，一审法院依法确认赵婵与金春善于2014年12月18日签订的《房地产买卖合同》无效，赵婵要求解除涉案《房地产买卖合同》，诉请不当，一审法院不予支持。 关于赵婵要求金春善、李春龙双倍返还赵婵定金10万元、赔偿赵婵房屋增值部分596900元并支付违约金103700元的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”因赵婵在本案中既主张了违约金亦主张了适用定金条款，同时主张了损失，鉴于宜春资产公司已将定金50000元提存至一审法院，故赵婵可待本判决生效后到一审法院领取该定金50000元。因涉案《房地产买卖合同》明确约定了被告金春善办妥抵押注销登记手续的时间最晚应在2015年1月26日前，同时约定金春善逾期办妥押注销登记手续，视为违约，赵婵在逾期30日后行使单方解除合同权，并主张违约金，且涉案《房地产买卖合同》亦明确约定了双方应在2015年7月31日前办理房产过户手续，赵婵主张一直通过宜春资产公司向金春善催促支付首付款及办理贷款手续，结合上述合同约定的时间节点，从常理分析，赵婵主张其于2017年10月20日才得知涉案房屋被查封，与事实不符，且涉案《房地产买卖合同》落款处留有被告金春善的手机联系方式，故赵婵主张“宜春资产公司一直不将金春善、李春龙的联系方式给赵婵，故赵婵一直未能与金春善、李春龙联系”亦与事实不符，故赵婵在本案中作出了不实陈述，应依法承担对其不利的相应法律后果。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”就涉案房屋交易来看，赵婵在2015年2月26日即可行使单方解除合同权，并要求金春善支付违约金或偿付损失，但在赵婵知道或应当知道涉案房屋被查封后的合理期限内，赵婵未及时主张权利避免损失过大，而放任损失过大，赵婵所提交2018年4月3日、2018年4月9日、2018年5月11日的三份录音均无法证实赵婵采取了适当措施防止损失的扩大，故赵婵要求以涉案房屋2017年10月20日的市场价值209.69万元为依据主张房屋增值部分596900元，显属不当，但涉案房屋交易确系金春善原因被昆山法院所查封，由此给赵婵造成了损失，综合考虑涉案《房地产买卖合同》违约责任约定、赵婵入住多年且装修费用已受偿、仅支付50000元定金等各种情形，一审法院酌情支持金春善偿付赵婵损失100000元为宜。赵婵要求李春龙、宜春资产公司在本案中承担连带赔偿责任，于法无据，一审法院不予支持。 关于赵婵要求宜春资产公司返还赵婵中介费22400元的诉讼请求。赵婵与宜春资产公司之间系居间合同纠纷，而本案系房屋买卖合同纠纷，不属于同一民事法律关系，故一审法院对赵婵该项诉讼请求在本案中不予处理。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十七条、第五十八条、第一百一十六条、第一百一十九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、金春善于判决生效后十日内偿付赵婵损失100000元；二、赵婵于判决生效后到一审法院领取被告青岛宜春不动产经纪有限公司提存的定金50000元；三、驳回赵婵的其他诉讼请求（除赵婵要求宜春资产公司返还赵婵中介费22400元的诉讼请求外）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14880元，由赵婵和金春善各负担7440元。诉讼保全费5000元，由赵婵和金春善各负担2500元。公告送达费600元，由金春善负担。 二审查明的案件事实与一审一致。 另查明，赵婵、金春善、宜春资产公司2014年12月28日签订的《房地产买卖合同》第十一条（二）约定：甲、乙双方应于2015年5月30日之前备齐贷款资料办理贷款申请手续，若乙方未按约定及时办理贷款手续，则视为乙方违约；若甲方未积极向乙方提供协助义务，则视为甲方违约，违约方应按本合同第十二条之约定承担违约责任。 二审时，赵婵、金春善、宜春资产公司均称江苏省昆山市人民法院于2014年12月18日签订合同的当日将涉案房屋查封。宜春资产公司提交的证据四不动产登记薄记载，涉案房屋查封登记时间为2014年12月18日。 本院认为，赵婵、金春善、宜春资产公司2014年12月18日签订的房地产买卖合同，应认定为有效合同。理由是：（一）该合同的签订，系三方当事人真实意思表示。（二）《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，系管理性规范，非效力行规范。涉案房屋虽然被江苏省昆山市人民法院查封，但三方签订的房屋买卖合同并不违反法律、行政法规强制性规定。因此，该房地产买卖合同应认定为有效合同。 因夏围围（原告）与金春善（被告）、李春龙（被告）民间借贷纠纷，涉案房屋被江苏省昆山市人民法院查封拍卖，以致本案三方当事人签订的房屋买卖合同无法继续履行，因此该合同应当解除。造成合同解除的原因，是因金春善出售给赵婵的涉案房屋被查封拍卖，无法按合同约定向赵婵交付房屋，故金春善构成根本违约，应当承担相应的违约责任。 关于赵婵主张的违约金103700元及房屋增值损失596900元。本院认为，1、赵婵在2015年2月26日即可根据合同约定单方行使解除合同权，而未及时主张权利。2、赵婵向金春善实际只支付了5万元定金。3、赵婵2015年7月接收涉案房屋进行装修，其所付出的装修损失在昆山市人民法院执行案件中得到了相应的补偿。4、涉案房屋装修完毕后，赵婵于2016年元旦入住使用至拍卖成交。5、赵婵称，其为了履行本案合同义务，将其母亲名下的房屋卖掉。因证据不足，本院不予采信。综合考虑，一审法院支持赵婵损失10万元并无不当。 由于李春龙与金春善是夫妻，李春龙作为配偶在2014年12月18日房屋买卖合同上签字，涉案房屋是李春龙与金春善的夫妻共同财产。对本案金春善与赵婵房屋买卖合同纠纷产生的债务，李春龙应与金春善共同承担。 赵婵认为，宜春资产公司与金春善、李春龙之间恶意串通，因证据不足，本院不予采信。由于本案是赵婵与金春善之间的房屋买卖关系，赵婵请求判令宜春资产公司承担连带责任，没有法律依据，本院不予支持。但是，宜春资产公司作为2014年12月18日房地产买卖合同的主体（丙方），在2014年12月18日合同签订当日得知涉案房屋被查封后，其没有证据证明及时将该情况告知了赵婵，且在明知涉案房屋被江苏省昆山市人民法院查封的情况下，仍于2015年7月将涉案房屋交付给赵婵，存在一定的过错,应在其收取的居间费范围内承担赔偿责任。赵婵按照合同约定向宜春资产公司支付了22400元居间费却未实现合同目的，宜春资产公司应当向赵婵返还全部居间费22400元。 综上所述，赵婵的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。一审判决部分欠当，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、第一百七十五条规定，判决如下： 一、撤销山东省青岛市城阳区人民法院（2018）鲁0214民初2542号民事判决第三项； 二、维持山东省青岛市城阳区人民法院（2018）鲁0214民初2542号民事判决第二项； 三、解除赵婵、金春善、青岛宜春资产管理有限公司于2014年12月18日签订的房地产买卖合同； 四、变更山东省青岛市城阳区人民法院（2018）鲁0214民初2542号民事判决第一项为：被上诉人金春善、被上诉人李春龙于本判决生效后十日内共同偿付上诉人赵婵损失100000元； 五、被上诉人青岛宜春资产管理有限公司于本判决生效后十日内返还上诉人赵婵居间费22400元； 六、驳回上诉人赵婵的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费14880元，由上诉人赵婵与被上诉人金春善、李春龙各负担7239元，由青岛宜春资产管理有限公司负担402元；诉讼保全费5000元，由上诉人赵婵与被上诉人金春善、李春龙各负担2500元。公告送达费600元，由被上诉人金春善、李春龙负担；二审案件受理费11030元，由上诉人赵婵负担10666元，由被上诉人青岛宜春资产管理有限公司负担364元。 本判决为终审判决。 审判长  董则明 审判员  高中日 审判员  王昌民 二〇二〇年五月十八日 法官助理 厉永军 书记员李珊珊