沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0106民初12795号原告桑成林，男，汉族，1972年6月2日出生，住址沈阳市铁西区。委托代理人：戴思佳，系北京大成（沈阳）律师事务所律师被告沈阳鲜润市场管理有限公司，住所地沈阳市铁西区。法定代表人赵永楠。委托代理人：朱博，系公司员工委托代理人刘庆丰，系辽宁观策律师事务所律师。原告桑成林诉被告沈阳鲜润市场管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月22日作出（2017）辽0106民初10363号民事判决书，原告桑成林不服判决，上诉到沈阳市中级人民法院，沈阳市中级人民法院于2018年10月11日作出（2018）辽01民终9195号民事裁定书，撤销原判决，发回重审。本院重新受理后，依法重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告、被告代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告桑成林诉称，2014年12月28日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定将位于沈阳市铁西区恒大华府1#第二层租给原告，房屋面积1520平方米，租期9年。2015-2016年，原告正常使用房屋并交付租金，2017年中旬被告因一楼经营需要擅自拆除一楼与二楼连接的消防通道，导致原告无法正常经营，并且沈阳市公安局铁西分局启工派出所曾多次要求原告整改，原告多次找被告协商，要求恢复消防通道，被告置之不理。2017年5月15日沈阳市公安局铁西分局启工派出所向原告下达责令整改通知书，由于被告擅自拆除房屋消防通道的行为导致原告无法正常经营，原告无奈与被告解除合同，于2017年9月12日搬出被告房屋。原告全额缴纳2017年房租，但是因为被告违约行为导致双方无法继续履行，应承担返还剩余租金，且根据合同第十条规定，被告在租赁期间未给原告提供房产税发票，税金应由被告承担。为了维护原告合法权益，现原告诉至法院，诉讼请求：1、判令被告返还原告预交的房租137,500元；2、判令被告赔偿原告损失430,558元；3、判令被告向原告支付应当由被告承担的房产税108,000元；4、要求被告返还20,000元；5、被告承担本案诉讼费。被告辩称，本案的争议焦点为案涉消防楼梯的拆除是否影响桑成林承租房屋的经营行为、消防楼梯被拆除的具体责任方、鲜润公司是否应当承担返还桑成林预交的剩余房租租金的责任。下面具体分析如下：一、消防楼梯的拆除与否并不影响桑成林对承租房屋按照《房屋租赁合同》约定的房屋用途进行正常使用。（一）原告承租房屋的用途是作为办公用房及生产加工并非对外经营，显然消防楼梯的拆除与否并不影响桑成林对承租房屋按照《房屋租赁合同》约定的房屋用途进行正常使用。庭审中，原告所提供的《沈阳波波仔食品有限公司功能间布局平面图》也完全可以看出原告承租该房屋的用途就是作为沈阳波波仔食品有限公司的生产加工车间。那么，显然消防楼梯的拆除与否并不影响桑成林对承租房屋按照《房屋租赁合同》约定的房屋用途进行正常使用，完全不会影响原告的正常加工生产。（二）公安机关向沈阳波波仔食品有限公司下达的仅仅为《责令改正通知书》。该行政行为属于过程性行政行为并非行政强制措施或行政处罚，对原告的权利义务不产生任何影响，当然也完全不会影响原告对房屋的正常使用。二、消防楼梯被拆除的责任应由原告承担。自房屋交付原告使用后，鲜润公司就丧失了对案涉房屋的控制，且截止本案争议发生时原告已正常使用该房屋将近3年之久。因此不排除是原告私自拆除消防楼梯的可能性。（三）依据公安机关2017年5月15日所下达的《责令改正通知书》，通知对象为沈阳波波仔食品有限公司而并非被告鲜润公司。原告桑成林也在《责令改正通知书》上签字进行了确认，认可沈阳波波仔食品有限公司存在以上消防违法行为，因此关于私自拆除消防楼梯的责任，按照公安机关的认定应由原告桑成林承担。三、原告要求被告返还预交的剩余房租租金无事实与法律依据，原告搬离承租房屋系其擅自搬离，并未经过与鲜润公司的协商，搬离前也未通知鲜润公司，鲜润公司对其搬离承租房屋并不知情。因此原告无权要求鲜润公司返还房屋租金。四、原告2017年9月12日支付的20,000元系按照合同约定补交的房租租金。按照合同约定，2017年的年租金为32万元，原告2016年12月12日支付30万元，仍差20,000元，其于2017年9月12日补足拖欠的20,000元租金。五、原告所缴纳的房屋租金自2018年3月1日到期后，并未支付下一年的房屋租金，原告以拖欠房屋租金的违约行为表明其不再继续履行房屋租赁合同，被告认可双方签订《房屋租赁合同》于2018年3月1日解除，但保留追究原告违约责任以及拖欠的物业费的权利。综上所述，原告所提出的诉讼请求，没有任何事实依据与法律依据，贵院应当全部驳回其诉讼请求。以上意见，望合议庭予以采纳。经审理查明，原告与被告于2014年12月28日签订《房屋租赁合同》，租赁房屋地址为沈阳市铁西区恒大华府1#第二层，租赁期间2015年1月1日至2024年3月1日。合同还约定了房屋租金等其他事项。房屋租金为2015年1月1日起至2018年1月1日止为每年320,000元。出租房屋交付时存在消防楼梯。2016年12月12日，被告公司的法定代表人赵永楠出具了一份收条，载明今收到波波仔食品有限公司2017年度租金人民币300,000元，房屋截止日为2018年3月1日，2016年及以前的全部费用结清（含水费、电费、不含物业费、取暖费等）。沈阳市公安局铁西分局启工派出所于2017年5月15日下达责令整改通知书，具体问题为1、消防管道阀门关闭，消防管道未供水，2、私自拆除消防楼梯。另查明，原告提供说明、委托书一份，欲证明“被告委托朱博处理房屋租赁相关问题。原告于2017年9月12日迁出承租房屋，并将房屋交付被告且验收合格，被告收到原告20,000元房屋恢复款”，被告委托代理人否认手写部分为其书写，原告未提供证据证明该收条的签字系朱博手写。本案审理过程中，被告认可朱博于2017年9月12日代被告收取了原告给付的20,000元，但主张该笔款项系原告拖欠的房屋租金。上述事实有原、被告的陈述，房屋租赁合同、责令整改通知书一份、收条一份、承租房屋平面图一份、庭审笔录等在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是当事人真实意思表示，未违反相关法律、法规的规定，系合法有效合同，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，原告主张被告违约的原因是被告擅自拆除消防楼梯导致原告无法继续经营，原告租赁的为铁西区肇工北街25甲恒大华府1#的第二层用于经营，在将涉诉租赁房屋交付给原告时，存有消防楼梯，租赁房屋自交付之日起被告已经失去对涉诉房屋的控制，拆除消防楼梯的行为是存在一定工程量的，原告系房屋的占有使用方并实际控制该房屋，其在拆除过程中应该知情，应予以制止或及时保留证据，本案审理过程中，原告并未提交相应的证据加以证明，其应自行承担不利的举证后果，故原告主张房屋因拆除消防楼梯而无法继续使用，要求被告承担违约责任，赔偿经济损失430,558元，没有事实和法律依据，原告此诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告返还剩余房屋租金137,500元的问题，被告公司法定代表人赵永楠在2016年12月12日出具的收条中明确载明原告的房屋租金截止日为2018年3月1日，应视为截止到2018年3月1日，原告的租金已经实际缴纳完毕。2017年9月12日，被告的代理人朱博收取了原告交付的20,000元，在双方均没有证据证明该笔款项具体缘由的情况下，应推定该笔款项系双方在洽谈解除合同事宜中经协商达成了一致意见，无论是因解除合同补交房屋租金还是恢复原状的补偿款项，因原告坚持解除房屋租赁合同，合同显然已无法继续履行，故被告收取了原告给付的20,000元款项应推定作出同意解除房屋租赁合同的意思表示，其应将剩余的房屋租金返还给原告，鉴于原告提供的证据不足以证明具体搬出时间，本院酌定被告自原告诉至法院之日起开始返还房屋租金，即2017年10月18日起至2018年3月1日止的房屋租金，共计133天。原告主张的返还标准为每年租金300,000元，故每日租金标准为822元，合计应退还租金109,326元，原告第一项诉讼请求在此范围内的部分，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。关于原告诉请的因为被告未能开具房产税发票应承担房产税108000元的问题，因房产税费尚未发生，原告此诉请没有事实和法律依据，本院不予处理。关于原告诉请被告返还原告给付的20,000元款项的问题，该笔款项系原告主动交付，推定该笔款项为原告在与被告协商解除房屋租赁合同的过程中双方达成了一致意见，原告自愿向被告给付的款项，其要求被告返还，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告沈阳鲜润市场管理有限公司于本判决发生法律效力之日后十日内返还原告桑成林房屋租金109,326元；二、驳回原告桑成林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,133元，由原告桑成林自行承担7,646元,由被告沈阳鲜润市场管理有限公司承担2,487元（原告已缴纳，由被告直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，依法交纳上诉费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  孙悦玥审 判 员  王小娜人民陪审员  安晓燕二〇二〇年五月二十八日书 记 员  葛菁华