深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初39639号原告（反诉被告）深圳市森泰装饰工程部，住所地深圳市宝安区宝城11区新乐一街8号（产权地址十一区怡华贸易公司）（之11），统一社会信用代码914403006766762544。个人独资企业投资人陈桂爽。委托代理人谭顺城，广东德纳律师事务所律师。委托代理人张彩媚，广东德纳律师事务所实习律师。被告（反诉原告）深圳市新桥新二股份合作公司，住所地深圳市宝安区新桥街道新二社区新二路50号B栋整套，统一社会信用代码914403001924768709。法定代表人曾少初。委托代理人王巧如，广东深田律师事务所律师。上列原告诉被告、被告反诉原告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告委托代理人谭顺城和张彩媚、被告委托代理人王巧如到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年12月30日，原告与被告签订《租赁合同书》。合同约定，被告将位于新二村工业区107国道边铺位18间租赁给原告作商业铺面使用，租金约定每间铺位每月1300元计算，合计23400元/月；合同期限自2013年1月1日起至2014年12月31日；押金为46800元。2014年10月29日。原告与被告续签《租赁合同书》，由原告继续承租上述物业，每间铺位每月1500元计算，合计27000元/月；合同期限自2015年1月1日起至2016年12月31日。2017年4月1日，原告与被告再次续签《租赁合同书》并签署《租赁补充合同书》，每间铺位每月2500元计算，合计45000元/月；合同期限自2013年1月1日起至2014年12月31日。经原告核实得知，案涉物业之土地亦不属于被告所有，被告自始至终均不属于上述物业的所有人，也从未取得上述物业所有权人的任何授权，原告要求被告出示上述物业的相关凭证，但被告无法出示。被告擅自出租他人物业的行为属于无权出租，该行为无任何法律效力，故原告与被告签订的《租赁合同书》及《租赁补充合同书》均属于无效合同，被告无权收取租金及押金，并且无权干扰原告占有、使用上述物业。现原告多次要求被告退还，被告非但不予退还，反而以各种理由干扰原告的正常经营活动。经核算，截至今日，被告应向原告返还物业租金2739600元及押金46800元。被告向原告收取物业租金及押金没有事实及法律依据，其无权干扰原告使用上述物业。请求法院判决确认原被告双方签订的《租赁合同书》及《租赁补充合同书》无效；判令被告返还原告物业租金2739600元及押金46800元；被告立即停止干扰原告经营活动的行为，排除妨碍；本案的诉讼费及保全费用由被告承担。被告答辩并反诉，一、原、被告的协议在2019年12月31日到期，在协议期间，原告一直在使用被告涉案的物业，原告诉讼请求的第二项要求的金额与被告实际收到的金额不一致。二、对于第三项诉讼请求，因为涉案的物业一直是由被告所有，合同即将到期，被告依法收回，不存在干扰原告经营活动的行为，所以请求驳回原告的诉讼请求。租赁合同于2019年12月31日到期，反诉原告已经提前通知反诉被告到期后不续租，要求其搬迁，但是反诉被告为了继续使用涉案物业，妨害反诉原告对涉案物业的占有使用经营管理，不但滥用诉权起诉反诉原告，而且自2019年10月1日起不再支付费用。请求法院判令原告立即返还涉案物业（深圳市宝安区新二社区红巷工业区18间铺）予被告；被告支付涉案物业（深圳市宝安区新二社区红巷工业区18间铺）占有使用费135000元（自2019年10月1日开始起算暂计至2019年12月31日为135000元，要求计算至原告将租赁物业返还之日止）；由原告承担本案诉讼费、保全费。反诉被告答辩称，据原告核实涉案物业不是被告所建，是案外人深圳市方向兴业有限公司所建，为核实涉案物业的权属情况，原告于2019年11月21日致函被告，要求其提供权属证明文件，但被告从未向原告出示任何关于产权的证明，原告担心真正的物权人向原告追索涉案物业的权利，故暂停支付涉案物业的租金。经审理查明，涉案租赁物业为深圳市宝安区新二社区红巷工业区18间铺，由被告深圳市新桥新二股份合作公司进行历史遗留申报，尚未进入三规处理阶段。2012年12月30日，原、被告签订《租赁合同书》，约定被告将涉案租赁物业出租予原告作商业铺面使用，租期自2013年1月1日起至2014年12月31日，押金为46800元。合同签订后，双方履约，原告缴纳押金46800元。2014年10月29日，双方期满续约，租期续至2016年12月31日。2017年4月1日，双方续约签订《租赁合同书》和《租赁补充合同书》，租期续至2019年12月31日，每间铺位月租调整至2500元，合计45000元/月。2019年10月，被告表示期满不再续约；原告以被告无租赁物业合法权属证明为由不再继续缴纳租金，至今拖欠2019年10月份至12月份的租金。庭审中双方对租赁期满后原告是否继续占有、使用涉案物业存有争议，经本院责令核实，原告庭后书面回复称自2020年1月1日起未占有、使用涉案租赁物业，被告已直接向案外人催收2020年1月起的租金；被告亦书面撤回2020年1月起的占有使用费用的相关诉求。以上事实，有《租用合同书》、《租赁补充合同书》、收款收据、历史遗留违法建筑申报材料等证据及庭审笔录为证。本院认为，涉案租赁物业未办理房地产权证书,亦无合法的报批报建手续,由相关权益人进行历史遗留申报，此类物业达成的租赁合同不具备法律效力。合同无效，物业权益人可随时要求合同相对方返还物业；实际使用期间，使用人应当支付相应对价，具体标准可参照合同约定。因此，原告诉求返还的租金，已转化为有偿使用涉案物业的占有、使用费用，该诉求无依据，本院不予支持。同理，原告应当支付2019年10月份至12月份的占有、使用费用，合计135000元。同时，合同无效，被告收取的押金46800元应当返还，原告该项诉求本院予以支持。另，原告诉求被告停止干扰经营，被告反诉要求原告返还物业，但均未举证证明相关的基本事实，对方不予认可，主张者应自负举证不能的不利后果，该两项诉求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、确认原、被告签订的涉案《租用合同书》、《租赁补充合同书》依法无效。二、被告深圳市新桥新二股份合作公司应于本判决生效之日起三日内将押金46800元返还予原告深圳市森泰装饰工程部。三、反诉被告深圳市森泰装饰工程部应于本判决生效之日起三日内向反诉原告深圳市新桥新二股份合作公司支付涉案物业的2019年10月至12月份期间的占有、使用费用135000元。四、驳回原告其他诉讼请求。五、驳回被告其他反诉请求。以上当事人互负金钱给付义务的，可径直抵减后执行。债务人如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费14546元，本诉保全费用5000元，反诉受理费1500元；由原告承担19546元，由被告承担1500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 柯    德二〇二〇年五月七日书记员 潘嘉琦（兼）书记员 任    瑛附相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。