成都市成华区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川0108执异41号 案外人：成都川塔新路商业经营管理有限公司，住所地成都市成华区猛追湾街94号。 法定代表人：陈旸。 委托诉讼代理人：刘洋，四川千毫律师事务所律师，一般授权。 委托诉讼代理人：董洪麟，四川千毫律师事务所律师，一般授权。 申请执行人：四川天府银行股份有限公司成都分行，住所地成都市青羊区青羊大道219号附1-2号。 负责人：林空。 委托诉讼代理人：卢毅，北京德和衡（成都）律师事务所律师，一般授权。 委托诉讼代理人：张和友，北京德和衡（成都）律师事务所律师，一般授权。 被执行人：四川省川塔恒远实业有限公司，住所地成都市成华区猛追湾街94号。 法定代表人：陈旸。 第三人：成都蜀尚之城商业管理有限公司，住所地成都市成华区槐树店路长融街30号5栋3单元1层2号。 法定代表人：李小刚。 委托诉讼代理人：向以娟，四川蜀达律师事务所律师，一般授权。 本院在执行四川天府银行股份有限公司成都分行（以下裁判主文前简称天府银行成都分行）申请执行四川省川塔恒远实业有限公司（以下裁判主文前简称川塔恒远公司）实现担保物权纠纷一案中，案号：（2018）川0108执恢1号。案外人成都川塔新路商业经营管理有限公司（以下裁判主文前简称川塔新路公司）对本院执行位于成都市成华区339号1栋商业用房1层（监证4127964）、2层（监证4128024）、3层（监证4128019）提出书面异议。本院于2020年1月14日受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年4月8日举行了听证，案外人川塔新路公司的委托诉讼代理人刘洋、董洪麟，申请执行人天府银行成都分行委托诉讼代理人卢毅，第三人成都蜀尚之城商业管理有限公司（以下裁判主文前简称蜀尚之城公司）委托诉讼代理人向以娟到庭参加听证。本案现已审查终结。 案外人川塔新路公司称，2011年，川塔恒远公司就成都市成华区双林北路339号1栋1-3层等房屋与华润万家有限公司签署了《四川省川塔恒远实业有限公司与华润万家有限公司签署的租赁及服务合同》（下称《租赁服务合同》）。根据《租赁服务合同》约定：川塔恒远公司将含争议案涉房屋在内的房屋、场地等出租给华润万家有限公司，租赁期限20年，涉及内容有租赁及服务等。2011年11月4日，根据《租赁服务合同》的约定，《租赁服务合同》项下权利、义务全部转让给华润万家有限公司组建的项目公司四川华润万家商业有限公司（即川塔新路公司）且各方签署了《补充协议（承租主体变更）》。 案外人接受租赁物后，进行了必要的装修、试营业直至整个购物中心正式开业至今。因此，案外人与川塔恒远公司签署了合法有效的租赁合同且实际占有、使用、收益该不动产至今。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有适用该不动产的，人民法院应予支持。”等相关法律、法规的规定，尽管争议房屋产权人由川塔恒远公司变更为第三人蜀尚之城公司，但第三人蜀尚之城公司应全面、实际履行《租赁服务合同》等相关约定。为此，请求依法裁定租赁期内案外人不向蜀尚之城公司移交占有被执行的成都市成华区双林北路339号1栋1-3层商业用房（即中止要求案外人将被执行的房屋向第三人办理交接的执行）。 申请执行人天府银行成都分行辩称，本案案外人与第三人之间的争议焦点及事实与申请执行人并无关联，申请执行人申请拍卖程序合法，贷款给川塔恒远公司程序实体合法。 第三人蜀尚之城公司辩称，1、川塔新路公司提出异议申请的时间已经超过了法定期限，法院不应当受理其异议申请；2、川塔新路公司未实际承继履行华润万家有限公司的租赁合同，不能提供实际占有使用争议房屋至今的证据；3、川塔新路公司自认为其租赁合同符合《异议复议规定》第三十一条第一款的规定，但被执行人川塔恒远公司与川塔新路公司利用母子公司的特殊关系恶意串通、企图以明显不合理低价强行租赁案涉房屋的情况，按该条第二款的规定，仍然不应当支持川塔新路公司的异议请求；4、实际承租人与川塔恒远公司签订租赁合同并占有使用案涉房屋的情况下，根据法律规定，即便川塔新路公司与被执行人川塔恒远公司的租赁合同成立在先，案涉房屋的租赁权优先由实际承租人享有；5、买受人蜀尚之城公司尽到了审慎合理的注意义务；6、买卖不破租赁之要义，是保护实际生产经营的租赁商户的合法权益，绝非不实际生产经营谋取高额利益的行为。 经审查查明，天府银行成都分行与川塔恒远公司实现担保物权纠纷一案，本院于2017年3月30日作出（2016）川0108民特99号民事裁定，裁定“准予拍卖、变卖川塔恒远公司位于成都市猛追湾街94号四川广播电视塔影视文化广场1#楼1层1-33、1层104-114号、2层1-23、3层1号房屋（以下简称案涉房屋），拍卖、变卖价款优先偿还天府银行成都分行借款本金2.7亿元、利息及150万元律师费”。 2017年5月4日，天府银行成都分行向本院申请强制执行，本院受理后立案案号为（2017）川0108执1143号。执行中，本院于2017年5月26日本院作出（2017）川0108执1143号执行裁定查封了案涉房屋。后因该案暂不具备执行条件，经申请人申请，本院于2017年6月26日作出（2017）川0108执1143号之一裁定，终结本次执行。 2017年9月13日，本院委托四川鼎泰房地产土地评估有限责任公司（以下简称鼎泰评估公司）评估，该公司于2017年10月13日出具评估报告，评估报告载明案涉房屋市场价值为55003.09万元。2018年1月10日，本院恢复对该案的执行，恢复执行案号为（2018）川0108执恢1号。2018年6月7日，本院作出（2018）川0108执恢1号公告，告知案涉房屋租户应自该公告七日内到本院申报租赁情况。 2018年6月8日，本院通过淘宝司法网启动网络拍卖，首次拍卖降价20%，起拍价为440031760元。2018年7月10日，因被执行人的股东四川省川塔发展总公司于2018年7月10日对评估报告提出了异议，本院中止该次拍卖，该异议经本院审查后裁定驳回，后经成都市中级人民法院复议，维持本院作出的驳回裁定。2018年10月11日，本院恢复首次拍卖，2018年11月12日，首次拍卖流拍。2018年12月21日本院启动二次拍卖程序，2019年1月7日，二次拍卖流拍。2019年3月18日，本院启动变卖程序，2019年5月17，第三人蜀尚之城公司以352025408元价格成交，前述网络拍卖、变卖过程中，本院均提前作出公告，对竞买人条件、标的物信息、竞买方式等信息在网络拍卖平台进行了告知。 2019年6月20日，本院作出（2018）川0108执恢1号执行裁定书，裁定将案涉房屋产权过户至蜀尚之城公司名下。2019年8月25日蜀尚之城公司取得上述房产的产权证书。2019年9月3日，本院作出（2018）川0108执恢1号《通知》，要求“限被执行人及其他房屋占有人将占有的案涉房屋与蜀尚之城公司办理交接”。2019年9月20日，本院将执行标的本金2.7亿支付申请执行人，2019年12月3日，本院将剩余利息80630170元支付给申请执行人。2019年12月17日，该案提请结案，结案方式为执行完毕。2020年1月14日，案外人川塔新路公司向本院提起书面异议。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款之规定：“案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出”。结合最高人民法院对该条款的理解与适用“执行标的执行终结是指人民法院处分执行标的所需履行法定手续全部完成之前，例如，对于不动产和有登记的动产或者其他财产权，是指协助办理过户登记的通知书送达之前”。根据前述法律规定，案外人川塔新路公司提出执行异议的时间应早于协助办理过户登记的法律文书送达不动产登记部门。本案中，本院于2019年6月20日作出（2018）川0108执恢1号执行裁定书，裁定将案涉房屋产权过户至蜀尚之城公司名下。该法律文书送达不动产登记部门后，蜀尚之城公司已于2019年8月25日取得案涉房屋的产权证书，至此执行标的已经执行终结。后本院依法向申请执行人兑付全部执行标的，并于2019年12月17日提请结案，结案方式为执行完毕，至此该案已全部执行终结。但川塔新路公司迟至2020年1月14日才向本院提起书面异议，主张以其享有的租赁权排除执行，其提出执行异议的时间已超过法律规定的异议期限，故其异议申请应依法予以驳回。 据此，依照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二条第一款、第六条第二款，裁定如下： 驳回案外人成都川塔新路商业经营管理有限公司的异议申请。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内向四川省成都市中级人民法院申请复议。 审 判 长  李任舟 人民陪审员  吴琪玲 人民陪审员  陈远征 二〇二〇年五月六日 书 记 员  易晓兰