山东省平度市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0283民初1174号原告：马喜芳，女，1973年6月19日生，汉族，住平度市。委托诉讼代理人：张丰俊，平度德胜法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：刘书涛，平度德胜法律服务所法律工作者。被告：张素令，女，1956年9月3日生，汉族，住青岛市崂山区。被告：李小敏，女，1976年11月28日生，汉族，住青岛市崂山区。第三人：平度市人民政府东阁街道办事处尚家疃居民委员会（以下简称尚家疃居委会），住所地：平度市东阁街道办事处尚家疃村12-1号。统一社会信用代码：55370283740370699T。法定代表人：尚寿山，居委会主任。委托诉讼代理人：孙炜娜，山东简成律师事务所律师。委托诉讼代理人：张立军，山东简成律师事务所律师。原告马喜芳与被告张素令、被告李小敏、第三人尚家疃居委会房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月25日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月17日公开开庭进行了审理。原告马喜芳的委托诉讼代理人张丰俊、被告李小敏、第三人尚家疃居委会的委托诉讼代理人孙炜娜到庭参加诉讼，被告张素令经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告返还原告租赁费45680元、履约保证金4000元，共计49680元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年3月28日签订尚街商铺租赁合同，约定租赁费每年78000元，租期6年。2018年8月8日，商铺所有人尚家疃居委会给原告出具证明，证明被告已与其解除合同，房屋已被居委会收回。因原告已向被告交纳2018年3月28日至2019年3月27日期间的租赁费78000元，被告应当返还原告2018年8月8日至2019年3月27日期间7个月零20天的房屋租赁费45680元，原告多次要求被告返还租赁费未果，故提起诉讼。被告张素令未作答辩。被告李小敏辩称，1、我委托张素令与原告签订的租赁合同，在合同履行期间原告存在违约，原告在我方与尚家疃居委会租赁合同期内自愿再次向尚家疃居委会交纳双份租金，与我方无关，我方不用再支付原告任何费用，并保留追究原告违约给我方造成损失的权利。2、履约保证金按合同约定不应退还。第三人尚家疃居委会述称，第三人与被告张素令2013年3月28日签订的尚街商铺租赁合同已经于2018年8月7日解除，原告主张被告返还租赁费，与第三人无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人举证、质证情况如下：一、原告提供如下证据：1、租赁合同1份，证明原告与被告张素令、李小敏签订了租赁合同，双方租赁关系成立并生效履行。2、转账记录1份，证明原告给被告李小敏转账交纳租赁费的事实。3、第三人出具的证明1份，证明被告张素令、李小敏因未在2018年4月8日前向第三人交纳下一年度租赁费，第三人阻止原告继续使用涉案房屋的事实，同时证明两被告与第三人签订的房屋租赁合同已于2018年8月8日终止履行。4、授权委托书1份，证实被告张素令委托焦秋和律师与原告签订房屋租赁合同。被告李小敏对证据1、4没有异议，对证据2的转账记录称需要与财务进行确认。对证据3的证明，其称：我方未及时向第三人交纳租赁费是因为当时尚家疃村正在修路，我方租赁该村共计1700多平方米的房屋，因修路空置了1000多平方米，修路的工人及工具都放在我方空置的房子内，当时我方正在与第三人协商怎么交租赁费。在协调期间，因为第三人承诺收取原告的租金低，与我方收取原告的租金有很大差价，原告处于希望能少交租金的心态，向第三人交了房租。我方与第三人协商不成，无奈退场，退场已给我方造成巨大损失，没想到原告又来起诉我方。我方当时与第三人提的条件：一是保证原租户能够继续经营，二是第三人退回在我方与租户合同期内多交给第三人的租金。当时我方与租户也有一个微信群，租户说是第三人要求他们交租金，否则就清出尚街。第三人认为证据1、2、4其没有参与，对真实性及证明事项无法确认，与其无关。对证据3的真实性没有异议，并称：该份证明材料，是在被告拒绝向第三人交付2018年4月9日至2019年4月8日期间租金的情况下，第三人与被告解除了租赁合同，合同解除之后，第三人又通过诉讼方式向被告主张被告在实际占用房屋期间的租赁费，双方在平度市人民法院（2019）鲁0283民初3935号案件中就解除租赁合同及被告欠第三人的租赁费问题达成一致意见，该调解书已生效并履行完毕。二、被告李小敏未提交证据。三、第三人提交如下证据：1、尚街商铺租赁合同1份，证明2013年3月28日第三人与被告张素令签订租赁合同，合同约定第三人将其所有的尚街多个商铺租赁给被告张素令用于餐饮经营，租期10年。2、（2019）鲁0283民初3935号民事调解书1份，证明第三人与被告张素令2013年3月28日签订的租赁合同已于2018年8月7日解除。原告对第三人提供的两份证据的真实性及证明内容均无异议。被告李小敏对第三人提供的证据1没有异议。对证据2，其认为：1、调解书中案件受理费数额不正确，且是我方负担，第三人没有负担，准确数额需要与财务确认。2、调解期间及调解之前，我方一直想与第三人和包括原告在内的7名商户要该7名商户向第三人交纳租金的凭证，但没有收到。3、对解除合同的日期需要再确认，调解书是在2019年6月14日达成，而调解书中确认是2018年8月7日解除合同，对这两个日期我方有异议。对上述当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据，本院认证如下：原告提供的证据2转账记录、证据3居委会证明、第三人提供的证据2本院生效民事调解书，被告李小敏虽提出异议，但未在本院指定的期限内就其异议向本院提供证据，故对该三份证据的真实性及证明事项，本院均予以认定。根据上述证据及原、被告、第三人的陈述，本院认定如下事实：2013年3月28日，第三人尚家疃居委会与被告张素令签订尚街商铺租赁合同，第三人将坐落于尚街的多个商铺建筑面积共计1735平方米租赁给张素令，用作品牌餐饮经营，租赁期限10年，自2013年4月8日开始计算，满10年为止，张素令需提前一个月预交12个月租金。2013年3月29日，张素令作为委托人与山东平都律师事务所律师焦秋和签订授权委托书，焦秋和的委托权限如下：1、就上述租赁合同涉及的商铺对外出租事宜代理委托人进行协商、谈判、代为签订商铺承租合同；2、原承租合同到期，代理委托人续签商铺承租合同。2018年3月28日，焦秋和代表张素令与原告签订尚街商铺租赁合同，张素令将租赁第三人的坐落于尚街的一栋商铺转租给原告用于商业经营活动，租赁期限6年，自2018年3月28日至2024年3月27日止。合同约定商铺年租赁费78000元，先交租金后用房，第一年租金于合同签订当日一次付清；原告于本合同签订之日起3日内预交电、水费及本协议履约保证金4000元，履约保证金在本合同期满结清电、水费并交付商铺后由张素令一次性返还。2018年3月10日，原告通过掌上银行向被告李小敏交纳租赁费65000元。原告未向本院提供向两被告交纳履约保证金4000元的证据。庭审中，原告提供了2017年6月2日向案外人王艳丽转款4000元的转账凭证。2018年4月，被告李小敏、张素令与第三人因续交商铺租金事宜发生争议，两被告未按合同约定向第三人续交下一年度租金。2019年4月28日第三人以张素令为被告向本院提起诉讼，案号为（2019）鲁0283民初3935号，李小敏作为张素令的委托诉讼代理人参加诉讼，2019年6月14日经本院调解，第三人与张素令达成调解协议，确认双方签订的房屋租赁合同于2018年8月7日解除。针对原告提供的转租合同的出租方、第三人提供的租赁合同的承租方为张素令，而由李小敏收取原告租金问题，李小敏称其与张素令是合作关系，张素令是其会计，是签订合同的甲方代表，合同是其委托张素令签订的，合同的权利义务都由她承担，与张素令、焦秋和无关。原告称其只知道出租方是两个人，其以为是两个房东。李小敏未向本院提供其与张素令是委托关系的证据。除本案外，还有6名商户向本院起诉两被告与第三人要求返还租赁费及履约保证金。本院认为，被告张素令与原告签订的房屋转租合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应按约履行。本院生效民事调解书确认被告张素令与第三人签订的房屋租赁合同已于2018年8月7日解除，该租赁合同解除后，必然导致原告作为次承租人与被告张素令签订的房屋转租合同无法继续履行。原告已向被告李小敏交纳了2018年3月28日至2019年3月27日期间的租赁费65000元。被告李小敏未向本院提供证据证实其与张素令是委托关系，原告对此也不认可，故李小敏关于张素令不应承担责任的答辩意见，本院不予采纳。被告张素令作为与原告签订房屋转租合同的合同相对方，在房屋转租合同不能继续履行的情况下，理应向原告承担多交租金的返还义务，被告李小敏收取了原告交纳的租赁费，并自认涉案合同的权利义务由其承担，故原告要求两被告返还租金，本院予以支持。原告未按转租合同约定交足1年租赁费78000元，仅交纳了65000元，其实际租用被告房屋时间为2018年3月28日至2018年8月7日共计132天，此期间的租赁费应为28208.22元（78000元÷365天×132天），被告张素令、李小敏应当返还原告租赁费36791.78元（65000元-28208.22元），原告超出上述数额的租金返还请求，本院不予支持。原告未提供证据证明其已向两被告交纳履约保证金4000元，其要求两被告返还该部分费用，于法无据，本院不予支持。原告提供的2017年向案外人王艳丽转账4000元的证据，与本案无关联性，本院不作认定。第三人尚家疃居委会非原告签订转租合同的相对方，不应承担租金返还责任。被告李小敏关于原告在房屋转租期内向第三人交纳数额较低的租赁费，致使其与第三人签订的房屋租赁合同解除，构成违约，其不应再返还原告任何费用的答辩意见，未向本院提供证据，本院不予采纳。被告张素令经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩、质证权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张素令、李小敏返还原告马喜芳租赁费36791.78元，于判决生效后10日内付清。二、驳回原告马喜芳对第三人平度市人民政府东阁街道办事处尚家疃居民委员会的诉讼请求。三、驳回原告马喜芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1042元，减半收取521元，由原告马喜芳负担135元，被告张素令、李小敏负担386元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  李卫东二〇二〇年五月十一日书记员  王 欣