河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫16民终953号上诉人（原审被告）:百年人寿保险股份有限公司周口中心支公司。住所地：周口市川汇区大闸路与西大街交叉口滨江国际星城1-104室。统一社会信用代码:91411600326760747B。负责人:马自超，该支公司经理。委托诉讼代理人:张向伟，河南团结律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈阳，男，1978年6月16日出生，汉族，住河南省周口市川汇区。系该支公司员工。被上诉人（原审原告）:马素霞，女，1969年11月26日出生，汉族，住河南省西华县。被上诉人（原审原告）:倪东阳，男，1989年5月13日出生，汉族，住河南省商水县。被上诉人（原审原告）:尚三伟，男，1979年8月21日出生，汉族，住河南省商水县。上列三被上诉人的共同委托诉讼代理人：郭家秀，河南容度律师事务所律师。上诉人百年人寿保险股份有限公司周口中心支公司（以下简称百年人寿周口中心支公司）因与被上诉人马素霞、倪东阳、尚三伟租赁合同纠纷一案，不服周口市川汇区人民法院（2019）豫1602民初5751号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人百年人寿周口中心支公司的委托诉讼代理人张向伟、陈阳，被上诉人马素霞、倪东阳、尚三伟的共同委托诉讼代理人郭家秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。百年人寿周口中心支公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判百年人寿周口中心支公司不承担向马素霞、倪东阳、尚三伟支付租金或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费由马素霞、倪东阳、尚三伟承担。事实和理由：第一，一审认定事实错误。本案双方于2017年9月20签订房屋租赁合同，因作为保险机构的办公地点，保监会需要办公地点必须要有消防验收手续等符合国家要求的相关租赁的合法手续，并且提供给承租方，合同签订前，倪小春（实际房主）承诺消防验收合格手续正在办理，基于倪小春的承诺，双方签订了房屋租赁合同，合同签订后，由于马素霞、倪东阳、尚三伟和倪小春一直未向百年人寿周口中心支公司提供消防验收合格手续，并多次承诺限期提供，但是截止到2019年1月19日，百年人寿周口中心支公司搬离涉案房屋，倪小春也并未向百年人寿周口中心支公司提供该手续；由于涉案房屋无消防手续，不符合设立保险公司的条件，保监会一直未给百年人寿周口中心支公司审批相关手续，导致百年人寿周口中心支公司不得不另寻其他地方，造成经济损失；无奈，百年人寿周口中心支公司通知倪小春要求解除合同，并于2019年1月19日搬离，且于当日将涉案房屋交于倪小春，房屋租赁合同就此解除，根据租赁合同的约定，百年人寿周口中心支公司已经交付一年的租金，第二年期间，百年人寿周口中心支公司只用了109天的涉案房屋，若是判令百年人寿周口中心支公司支付租金，也只能判令109天的租金41986.8元，一审判决百年人寿周口中心支公司支付剩余两年的租金于法无据。第二，一审程序违法。涉案房屋的实际房主是倪小春，也是房屋的实际出租人，一审百年人寿周口中心支公司申请追加倪小春为第三人参加诉讼，一审并未准许，只是让倪小春作为证人进行了调查；百年人寿周口中心支公司认为对倪小春进行调查时，应当通知百年人寿周口中心支公司在场，且从倪小春的调查笔录中可以看出，倪小春所作证言是虚假证言。第三，本案百年人寿周口中心支公司未向马素霞、倪东阳、尚三伟和倪小春支付租金是因为马素霞、倪东阳、尚三伟和倪小春违约在先，租赁房屋因缺少消防验收手续，导致租赁房屋无法实现，不能实现合同目的，马素霞、倪东阳、尚三伟和倪小春违反了双方合同的约定，百年人寿周口中心支公司据此已与马素霞、倪东阳、尚三伟和倪小春2019年1月19日解除合同，符合合同约定。马素霞、倪东阳、尚三伟辩称，第一，一审认定事实清楚，百年人寿周口中心支公司认为案涉房屋的所有权人是倪小春，与事实不符且无证据支持，涉案租赁合同双方当事人是百年人寿周口中心支公司与马素霞、倪东阳、尚三伟，百年人寿周口中心支公司在合同期内从未通知过马素霞、倪东阳、尚三伟解除合同，百年人寿周口中心支公司如何使用房屋是其自由和权利。第二，2017年合同签订后，至2019年百年人寿周口中心支公司搬离期间，并未因房屋手续等因素致使房屋不能使用。第三，保监会未给百年人寿周口中心支公司出具手续，原因不得而知，百年人寿周口中心支公司将该原因归责于房屋手续无证据支持；一审判决程序合法，一审法院根据查明案情需要，以职权进行调查，合法有据，不违反法律的强制性规定，百年人寿周口中心支公司诉称招租广告的张贴不是其所为，无证据支持，招租广告的招贴与马素霞、倪东阳、尚三伟无关；在合同期内，百年人寿周口中心支公司并未因房屋手续原因书面通知马素霞、倪东阳、尚三伟解约，马素霞、倪东阳、尚三伟并不存在违约行为，案涉房屋所有权手续及其他手续是政府相关职能部门依法出具，在百年人寿周口中心支公司使用房屋期间，对房屋进行了装修整改，并未对相关手续提出过异议，其擅自搬离房屋的行为是其对租赁房屋的一种使用行为，综上，一审认定事实清楚，程序合法，判决并无不当，请求依法驳回上诉，维持原判。马素霞、倪东阳、尚三伟向一审法院起诉请求：1.判令百年人寿周口中心支公司向马素霞、倪东阳、尚三伟支付租金277400元；2.本案诉讼费由百年人寿周口中心支公司承担。一审法院认定事实：马素霞、倪东阳、尚三伟和百年人寿周口中心支公司于2017年9月20日签订房屋租赁合同，马素霞、倪东阳、尚三伟为出租方，百年人寿周口中心支公司为承租方，合同约定马素霞、倪东阳、尚三伟同意将位于周口市××区××路××大厦××、××、××号的房屋出租给百年人寿周口中心支公司使用，租赁期限三年，并约定了装修免租期（2017年9月18日至9月30日），约定租金总额为416100元，年租金为138700元，支付方式为每12个月支付一次，首期租金于2017年9月30日前交付，第二期租金应于2018年9月30日前交付，第三期租金应于2019年9月30日前交付。合同签订后，百年人寿周口中心支公司支付第一批租金后，马素霞、倪东阳、尚三伟将房屋交付给了百年人寿周口中心支公司。在租赁合同履行过程中，双方因涉案房屋未办理消防合格手续发生纠纷，百年人寿周口中心支公司未支付第二期及第三期租金。庭审中，百年人寿周口中心支公司辩称其于2019年1月19日搬离涉案房屋，并将房屋钥匙通过倪小春交付给了马素霞、倪东阳、尚三伟，租赁合同于交付钥匙之日起解除，马素霞、倪东阳、尚三伟对该辩解不予认可，倪小春出庭作证否认百年人寿周口中心支公司通过其向马素霞、倪东阳、尚三伟交付房屋钥匙的事实。位于周口市××区××路××大厦××、××、××号的房屋系马素霞、倪东阳、尚三伟购买。倪小春为马素霞、倪东阳、尚三伟和百年人寿周口中心支公司签订合同的中介人，涉案房屋现在闲置。一审法院认为，马素霞、倪东阳、尚三伟和百年人寿周口中心支公司签订的租赁合同，系双方的真实意思表示，内容合法系合法有效合同，应受法律保护。有效合同对双方都具有约束力，合同双方当事人均应按照约定履行己方义务。合同签订后，马素霞、倪东阳、尚三伟已按合同约定向百年人寿周口中心支公司交付了房屋，百年人寿周口中心支公司也向马素霞、倪东阳、尚三伟支付了第一年的租金，并装修使用了租赁房屋。本案争执的焦点是：百年人寿周口中心支公司搬离涉案房屋，是否向马素霞、倪东阳、尚三伟进行了交付，百年人寿周口中心支公司是否应当向马素霞、倪东阳、尚三伟支付第二年、第三年租金。从庭审查明的情况看，涉案房屋现闲置，百年人寿周口中心支公司抗辩其于2019年1月19日搬离涉案房屋，并将房屋钥匙通过倪小春交付给了马素霞、倪东阳、尚三伟，租赁合同从交付房屋钥匙之日起已解除，马素霞、倪东阳、尚三伟不予认可，倪小春出庭作证否认通过其向马素霞、倪东阳、尚三伟交付房屋钥匙的事实，百年人寿周口中心支公司也未提供充分证据证明其向马素霞、倪东阳、尚三伟交付房屋的事实。百年人寿周口中心支公司虽于2019年1月19日搬离涉案房屋，但并未向马素霞、倪东阳、尚三伟交付，无法认定租赁合同已被解除的事实，百年人寿周口中心支公司应在租赁合同有效期内向马素霞、倪东阳、尚三伟支付剩余租金，故，马素霞、倪东阳、尚三伟要求百年人寿周口中心支公司支付第二年、第三年租金，理由正当，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定《中华人民共和国民法通则》第八十四条之规定，判决：百年人寿保险股份有限公司周口中心支公司于判决生效之日起十日内支付马素霞、倪东阳、尚三伟租金277400元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2731元，由百年人寿保险股份有限公司周口中心支公司负担。本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。百年人寿周口中心支公司在二审提供两组证据证明其主张：1.第1组证据是通话录音光盘一份，证明：案涉房屋的实际房主是倪小春。马素霞、倪东阳、尚三伟发表质证意见为：不属于新证据，且对方身份不明，该录音内容不足以推翻马素霞、倪东阳、尚三伟购买房屋的手续及支付凭证。2.第2组证据是百年人寿周口中心支公司与朱晓熙、李宁签订的房屋租赁合同一份，百年人寿周口中心支公司向朱晓熙和李宁支付租金凭证、身份证复印件、朱晓熙和李宁的房屋所有权证书、装修合同、建设工程施工合同、装修支付的装修费用凭证，证明：案涉房屋无消防验收手续，导致无法使用案涉房屋，百年人寿周口中心支公司又另寻他址，双方解除案涉房屋租赁合同的时间是2019年1月19日。马素霞、倪东阳、尚三伟发表质证意见为：不属于新证据，一审中百年人寿周口中心支公司作为证据六已经出示过，百年人寿周口中心支公司是否另寻他址办公与本案无关联，并不足以排除其支付本案租金的义务。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院对百年人寿周口中心支公司二审提供两组证据的证明目的不予认可。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：1.一审审理程序是否存在违法之处；2.马素霞、倪东阳、尚三伟是否存在违约行为，百年人寿周口中心支公司是否应当承担本案租赁费用的支付责任。焦点1，关于一审审理程序是否存在违法之处的问题。马素霞、倪东阳、尚三伟在一审提供了购买方为尚三伟的《商品房买卖合同》，且本案租赁合同是百年人寿周口中心支公司与马素霞、倪东阳、尚三伟签订，百年人寿周口中心支公司主张倪小春是实际房主和实际出租人的证据并不充分，因此，百年人寿周口中心支公司以倪小春应作为第三人参加诉讼为由，主张一审审理程序存在违法之处，本院不予支持。焦点2，关于马素霞、倪东阳、尚三伟是否存在违约行为，百年人寿周口中心支公司是否应当承担本案租赁费用的支付责任的问题。百年人寿周口中心支公司上诉称本案是由于马素霞、倪东阳、尚三伟提供的房屋缺少消防验收合格手续，致使租赁房屋无法使用，不能实现合同目的，但是在双方签订的《房屋租赁合同》中并无关于消防验收手续的相关约定，百年人寿周口中心支公司主张马素霞、倪东阳、尚三伟存在违约行为，并无相应的依据，本院不予支持。关于百年人寿周口中心支公司是否应当承担本案租赁费用的支付责任的问题。案涉房屋租赁合同的租赁期限为2017年10月1日至2020年9月30日，每年租金为138700元，双方约定首期租金于2017年9月30日前支付，第二期租金于2018年9月30日前支付，第三期租金于2019年9月30日前支付；百年人寿周口中心支公司于2017年9月28日支付首期租金之后，并未按照合同约定支付第二期和第三期的租金，马素霞、倪东阳、尚三伟在百年人寿周口中心支公司未能按照合同约定于2018年9月30日之前支付第二期租金时，对于百年人寿周口中心支公司存在的违约行为是明知的；马素霞、倪东阳、尚三伟提交的本案起诉状书写日期为2019年5月24日，其三人在2019年6月18日向一审法院主张权利，一审已经认定百年人寿周口中心支公司2019年1月19日搬离案涉房屋，考虑到马素霞、倪东阳、尚三伟在2018年9月30日就已经明知百年人寿周口中心支公司存在拖欠支付第二期房屋租赁费的违约行为，并考虑到马素霞、倪东阳、尚三伟在知道百年人寿周口中心支公司搬离后如果将案涉房屋另行出租所需要的时间，本院酌定百年人寿周口中心支公司应当支付2018年10月1日至2019年9月30日的房屋租金较为适宜；根据双方合同约定，2018年10月1日至2019年9月30日的房屋租金为138700元，百年人寿周口中心支公司应当承担相应的支付责任。对于马素霞、倪东阳、尚三伟主张百年人寿周口中心支公司支付2019年10月1日至2020年9月30日之间的房屋租赁费用，一审认定百年人寿周口中心支公司2019年1月19日搬离案涉房屋，马素霞、倪东阳、尚三伟2019年6月18日已经向一审法院提起诉讼主张权利，且自2019年6月18日截止目前，第三期的房屋租赁期限尚未到期，对于马素霞、倪东阳、尚三伟主张百年人寿周口中心支公司支付2019年10月1日至2020年9月30日期间的房屋租赁费用，本院不予支持；一审判决百年人寿周口中心支公司支付第二期和第三期的全部租金，存在不合理的部分，应当依法予以纠正。综上所述，百年人寿周口中心支公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销周口市川汇区人民法院（2019）豫1602民初5751号民事判决；二、百年人寿保险股份有限公司周口中心支公司于判决生效之日起十日内支付马素霞、倪东阳、尚三伟租金138700元；三、驳回马素霞、倪东阳、尚三伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取2731元，由百年人寿保险股份有限公司周口中心支公司负担；二审案件受理费5461元，由百年人寿保险股份有限公司周口中心支公司负担3000元，由马素霞、倪东阳、尚三伟负担2461元。本判决为终审判决。审判长  张群阳审判员  张 杰审判员  金 薇二〇二〇年五月二十六日法官助理石磊书记员马家欣