江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终2224号上诉人（原审被告）：吴江经济技术开发区发展总公司，住所地江苏省苏州市吴江经济技术开发区云梨路北侧。法定代表人：王净，该公司总经理。委托诉讼代理人：毛春泉、平佳翱，江苏新天伦（吴江）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴绍斌，男，1973年9月21日生，汉族，住安徽省巢湖市无为县。委托诉讼代理人：邹文霞，江苏衡鼎（盐城）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏州金球地产有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇交通北路香江花园18幢110、210、310号。法定代表人：沈建祥，该公司总经理。上诉人吴江经济技术开发区发展总公司（以下简称吴江发展总公司）因与被上诉人吴绍斌、苏州金球地产有限公司（以下简称金球公司）第三人撤销之诉一案，不服苏州市吴江区人民法院（2019）苏0509民撤2号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。吴江发展总公司上诉请求：一、撤销原审判决，改判驳回吴绍斌全部诉讼请求；二、本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由为：一审法院认定吴绍斌与金球公司签订的商品房买卖合同属于以房抵工程款，应属合法有效，系适用法律错误。吴绍斌与金球公司实际上是以物抵债的法律关系，并非是真正的商品房买卖关系。根据江苏省高院会议纪要，当事人达成以物抵债的协议，在尚未办理物权转移手续之前，债权人要求继续履行抵责协议，或要求确认所抵之物所有权归自己的，人民法院应当驳回诉讼请求。吴绍斌辩称，一、帝宝公司与吴绍斌签订抵款协议及购房协议均合法有效。二、金球地产已经通过合法手续，将涉案房屋交给吴绍斌使用并进行精装修，上诉人并未占有该房屋。三、上诉人与被上诉人金球地产有明确约定，房屋回购事宜以及回购价格。四、上诉状中提到以物抵债协议，在没有办理物权变更手续是无效的观点是对省高院纪要的错误理解。吴绍斌向一审法院提出的诉讼请求：1、撤销苏州市吴江区人民法院（2018）苏0509民初4247号判决书；2、吴江发展总公司、金球公司承担本案的诉讼费用。一审法院经审理认定事实如下：2014年5月10日，甲方帝宝房产公司与乙方吴绍斌签订施工合同书一份，约定由吴绍斌承包金球广场装修改造工程，包工包料，施工时间从2014年5月10日至2015年5月9日，工程造价1613366元。2016年1月26日，甲方金球公司、乙方帝宝房产公司、丙方吴绍斌签订《协议书》一份，明确丙方承建乙方吴江“金球广场”部分外立面装修工程，现乙丙双方向甲方提出要求购买由甲方开发的“星宝花园”商品房一套，商品房位于甲方开发的星宝花园43号楼201室，面积为152.86平方米，单价为8000元/平方米，房款总计1222880元，三方同意该总房款由甲方在丙方承建的乙方金球广场部分外立面装修工程款中扣除。总房款由丁方在乙方承建的甲方项目“金球广场”的工程款中扣除。2016年2月1日，金球公司向吴绍斌出具收据一份，注明金额为1222880元，收款事由为以金球地产星宝花园43幢201室抵扣吴绍斌金球广场工程款。2016年2月29日，吴绍斌与吴江市新和平物业有限公司就星宝花园43幢201室签订了苏州市前期服务服务协议，并依约缴纳了物业管理费。吴绍斌还支付涉案房屋的水费、电费。2016年8月29日，吴绍斌与金球公司签订了《吴江市商品房买卖合同》，约定吴绍斌向金球公司购买星宝花园43幢1单元201号房，房款共计1222880元，买受人于签约之日支付购房款1222880元。出卖人应当于2016年12月31日前将具备商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得商品房交付使用通知书的房屋交付买受人。审理中，吴绍斌陈述：金球公司于2016年2月29日委托物业公司向其交付了涉案房屋，并交付了住宅质量保证书、住宅使用说明书，由于其母亲生病，吴绍斌回老家照顾，直到2016年8月29日与金球公司签订了上述商品房买卖合同。2019年8月30日，原审法院组织对涉案房屋进行现场查看，确认房屋已经进行了装修，屋内有人居住。另查明：2016年3月8日，吴江发展总公司作为买受人与金球公司作为出卖人签订了《吴江市商品房买卖合同》一份。合同约定，吴江发展总公司向金球公司购买位于苏州市吴江区，该商品房总价款为1048620元，付款方式为买受人于签约之日一次性向出卖人支付购房款1048620元。合同第八条关于“交付期限”约定：出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》。合同第九条关于“出卖人逾期交房的违约责任”约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2、①逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之0.03的违约金，合同继续履行；②逾期超过90天，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日至，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之0.04的违约金，合同继续履行。2016年3月16日，吴江发展总公司作为乙方与金球公司作为甲方签了《协议书》一份。协议约定，现根据开发区管委会关于星宝花园逾期交房处理方案的会议精神及甲方拖欠吴江供电公司、有线电视等配套费的实际情况，甲乙双方经多次协商，一致同意达成如下协议：一、截止至2016年3月10日甲方尚欠吴江市供电公司1778.86万元、华衍水务235万元、有线电视135万元等费用，合计金额约2148.86万元。二、甲方自愿将其自行开发、未通过竣工验收的并已取得预售证还未出售的10套公寓房出售给乙方，公寓房面积为1871.2平方米，每平方米售价6860元，合计房屋销售价格为12836432元，共10套公寓房，具体乙方所购买的楼号及房号见附件一：销售房屋清单。约定交房时间为2016年8月30日前。三、本协议签订之日起三日内，甲乙双方签署本次销售所有公寓房的《商品房销售预售合同》，由甲方办妥上述公寓房办理商品房销售给乙方的商品房网签手续并开出正式发票后，乙方同意在七个工作日内将全部购房款12836432元支付给甲方，同时甲方承诺：甲方收到该购房款项专款专用，专项用于支付上述配套费用及房屋正式发票开票税金。四、上述房屋乙方有权自行对外销售，如本合同签订之日起一年内，上述房屋乙方如仍未出售，甲方可以向乙方申请购买，但购买价格不低于每平方米7551元并由甲方承担所有的税费(包括但不限于应由甲方自行承担的税费和乙方应承担的营业税、土地增值税和所得税等税用)。五、甲方承诺：本协议所销售房屋及甲方开发星宝花园过程中如有对外结欠工程款等任何欠款，均由甲方自行解决，与乙方无关。六、本协议签订后，各方均应信守协议。如因甲方资金原因导致乙方所购公寓房无法按期通过竣工验收的，则甲方应向乙方支付违约金（按乙方支付全部购房款的25%计算）；如甲方未按本协议约定的时间及时交房，甲方应向乙方支付违约金（以甲方未及时交房所对应的购房款为基数，按每日千分之一计算）。七、如有未尽事宜，各方另行进行协调处理。八、本协议经双方签字并盖章后生效。共一式四份，甲乙双方各持二份。2016年3月15日，金球公司委托吴江发展总公司将购房款支付至吴江地税局、江苏省电力公司苏州市吴江供电公司的账户，金额分别为170万元、15209077元。2016年3月15日，金球公司向吴江发展总公司开具了案涉房屋的增值税发票。审理中，金球公司确认，案涉合同的购房款已全部付清。2016年6月14日，星宝花园43号楼通过了商品房交付使用备案，取得了《商品房交付使用通知书》。2018年4月17日，吴江发展总公司起诉金球公司，要求金球公司交付位于的房屋，支付逾期交房违约金604005元（以1048620元为基数，自2016年9月1日起按每日1‰计算至实际交房之日止，暂算至2018年3月31日）。原审法院于2018年7月10日作出(2018)苏0509民初4247号民事判决，判决：一、苏州金球地产有限公司向吴江经济技术开发区发展总公司交付位于的房屋，于本判决生效后十日内履行。二、苏州金球地产有限公司向吴江经济技术开发区发展总公司支付逾期交房违约金（以1048620元为基数，自2016年9月1日起按每日万分之三计算至被告交付符合合同约定的房屋之日止），于本判决生效后十日内履行。三、驳回吴江经济技术开发区发展总公司的其他诉讼请求。再查明：帝宝公司于2012年2月9日成立，法定代表人为濮学林，股东为濮学林、吴建华，登记地址为苏州市吴江区松陵镇交通北路三里桥堍（香江花园18幢110号）。以上事实，由吴绍斌提交的吴江市商品房买卖合同、收款收据、住宅质量保证书、住宅使用说明书、前期服务服务协议、收据、水电费缴费明细、（2018）苏0509民初4247号民事判决书，笔录，到庭当事人的当庭陈述等证据加以证明。一审法院认为：第三人有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，有权向作出判决、裁定、调解书的人民法院提起撤销生效判决、裁定或调解书的诉讼。关于本案所涉的星宝花园43幢1单元201室房产，金球公司先后于2016年5月24日、2016年8月29日与吴江发展总公司、吴绍斌签订了商品房销售合同，吴绍斌、吴江发展总公司均已支付了购房款。吴绍斌提供的前期物业服务合同等证据，可以证明金球公司于2016年2月29日就将涉案房屋交付吴绍斌。吴绍斌与金球公司签订的商品房买卖合同，属于以房抵工程款，系各方真实意思的表示，不违反法律规定，应属合法有效。上述两份商品房买卖合同均依法成立并生效，也均未进行商品房预售合同预告登记，但金球公司已经向吴绍斌交付了房产房屋，吴绍斌依据商品房销售合同占有房屋，根据现有情况，吴绍斌请求履行合同的，应予支持。而原审判决金球公司向吴江发展总公司交付房屋及支付逾期交付违约金，履行金球公司与吴江发展总公司之间的商品房买卖合同，损害了吴绍斌的民事权益。综上，原审事实认定和法律适用错误，且原审判决损害了吴绍斌的民事权益，应当予以撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条之规定，判决：撤销（2018）苏0509民初4247号民事判决。案件受理费14238元，由苏州金球地产有限公司、吴江经济技术开发区发展总公司共同负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，2016年1月26日，金球公司、帝宝房产公司、吴绍斌签订的《协议书》及2016年8月29日，吴绍斌与金球公司签订的《吴江市商品房买卖合同》均系各方真实意思表示，其内容不违反国家法律法规的禁止性规定，应为合法有效。上述协议为债务履行期限届满后达成以的物抵债协议，且一审中，吴绍斌提供了前期物业服务合同等证据，证明金球公司于2016年2月29日就将涉案房屋交付吴绍斌。一审法院组织对涉案房屋进行现场查看情况，也能证明吴绍斌对涉案房屋进行了占有、使用。而上诉人吴江发展总公司则无证据证明对涉案房产实际占有、使用。因此，上述以物抵债协议不存在恶意损害第三人合法权益等情形，且无其他无效事由，吴绍斌要求履行合同的，本院依法予以支持。综上所述，吴江发展总公司的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14238元，由上诉人吴江经济技术开发区发展总公司负担。本判决为终审判决。审判长  周军审判员  叶刚审判员  孟进二〇二〇年五月八日书记员  韦唯