北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终1047号上诉人（原审被告、反诉原告）：屈利霞，女，1963年8月1日出生。被上诉人（原审原告、反诉被告）：林建寿，男，1977年12月25日出生。委托诉讼代理人：郑瑞，北京市新开律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：罗美珠，女，1978年7月22日出生。委托诉讼代理人：郑瑞，北京市新开律师事务所律师。原审第三人：杨国义，男，1961年7月27日出生。原审第三人：中信银行股份有限公司北京分行，营业场所北京市西城区金融大街甲27号。负责人：刘红华，行长。委托诉讼代理人：李君，北京闻道律师事务所律师。委托诉讼代理人：王曦，北京闻道律师事务所实习律师。原审第三人：北京合嘉伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区新房路3号院9号楼6层706。法定代表人：杨建立。上诉人屈利霞因与被上诉人林建寿、罗美珠、原审第三人杨国义、中信银行股份有限公司北京分行（以下简称中信银行）、北京合嘉伟业房地产经纪有限公司（以下简称合嘉伟业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初14026号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。屈利霞上诉请求：撤销一审判决第四项，改判林建寿、罗美珠以329万元为基数，按照日万分之五标准，向屈利霞支付2016年9月24日至判决生效之日的违约金，本案一、二审受理费由林建寿、罗美珠承担。事实和理由：首先，一审判令屈利霞承担违约责任没有事实依据，屈利霞在本案中不存在违约情形，涉案合同签订后，屈利霞一直在履行自己的义务，且为了促使合同完成，还积极配合林建寿、罗美珠办理贷款手续，成功取得了批贷函。本案合同的迟迟不能履行，绝非屈利霞违约所致，完全是林建寿、罗美珠的不配合造成。其次，一审判令屈利霞承担违约责任没有法律依据。本案真正的违约者是林建寿、罗美珠，林建寿、罗美珠借口利息高，拒不办理贷款手续，后也是因其办不成贷款，向屈利霞提出退房退款，还将收款卡号告知屈利霞，屈利霞是守约方，判令担责于法无据。买卖合同及居间协议明确写明在中信银行三元桥支行已抵押贷款，证明屈利霞明确告知卖房原因，缺钱才卖房，屈利霞收到林建寿、罗美珠的购房款才能还中信银行贷款，请求支持林建寿、罗美珠承担由于无钱支付房款造成的中信银行利息及罚款，补充协议第5条明确约定，乙方用公积金贷款支付甲方。屈利霞积极配合林建寿、罗美珠到北京农村商业银行股份有限公司海淀支行办理贷款，林建寿、罗美珠说要贷310万元，屈利霞同时签订了网签及贷款手续。在2016年9月22日当天屈利霞与林建寿、罗美珠又签订了补充协议及申明，申明是林建寿亲笔书写，屈利霞在中信银行贷款罚息由林建寿、罗美珠承担，因为支付不了买房款，导致屈利霞违约。房屋中介与林建寿、罗美珠是在勾结好才买屈利霞的房，恶意串通将房屋价格装修虚假构成买卖合同逃避国家税款。批货通知书补充协议，申明足以证明屈利霞是真实的配合林建寿、罗美珠办理过贷款如果屈利霞不配合，银行就不会给出贷款通知书，屈利霞只想卖房还中信银行的贷款事宜。一审法院在未查明事实作出错误判决，违约方是林建寿、罗美珠，屈利霞无违约。屈利霞履行了自己的义务，是林建寿、罗美珠无钱买房，以各种理由恶意霸占涉案房屋。林建寿、罗美珠辩称，同意一审判决，不同意屈利霞的上诉请求，请求维持原判。屈利霞所述的事实与双方之间的约定和一审查明的事实均不符，请求法院依法驳回屈利霞的上诉请求。杨国义述称，不同意一审判决，但是杨国义未提起上诉，同意屈利霞的上诉意见。屈利霞无权处置杨国义的房屋，其他意见同意屈利霞的意见。中信银行述称，同意一审判决，同意在屈利霞完成对于中信银行的本息全部付清之日起，配合办理对涉案房屋的抵押权注销手续。合嘉伟业公司述称，同意一审判决，不同意屈利霞的上诉请求。林建寿、罗美珠向一审法院起诉请求：1.屈利霞继续履行与林建寿、罗美珠2016年3月18日签署的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，配合林建寿、罗美珠办理北京市朝阳区建国路18号院×号楼×层×号房屋（以下简称涉案房屋）的产权过户手续；2.屈利霞以329万元为基数，按照日万分之五的标准支付2016年11月25日至房屋过户之日止的违约金。屈利霞向一审法院反诉请求：1.解除屈利霞与林建寿、罗美珠签署的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议；2.林建寿、罗美珠以329万元为基数，按照日万分之五标准支付2016年9月24日至判决合同解除之日止的违约金。一审法院认定事实：林建寿、罗美珠系夫妻关系，杨国义与屈利霞原为夫妻关系，2015年6月10日协议离婚。涉案房屋登记在屈利霞名下。2016年3月18日，林建寿、罗美珠作为买受人与作为出卖人的屈利霞在合嘉伟业公司居间下签署《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及补充协议，约定屈利霞将涉案房屋出售给林建寿、罗美珠，房屋成交价329万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为86万元。买受人拟向银行贷款230万元，如果因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，买受人继续申请其他机构贷款，至贷款批准，其间已发生的及要产生的各项费用由买受人自行负担。该房屋已经设定抵押，抵押权人为中信银行三元桥支行，抵押登记日期为2010年7月20日，出卖人应于2016年6月18日前办理抵押注销手续。出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权；买受人承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定，如因一方违反签署承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。出卖人应当在2017年3月9日将该房屋交付买受人。双方任何一方不按期办理过户贷款手续或不提供相关证件、资料等致使本合同无法按期顺利履行的，违约方每延误一日向守约方支付该房屋总房款的万分之五的违约金，逾期超过十个工作日，守约方有权解除合同，守约方解除合同的，违约方向守约方支付总房款20%作为违约金。补充协议约定：双方签约当日买受人支付出卖人定金叁拾万元整，首付款一百五十五万元整买受人2016年3月31日前支付出卖人，剩余尾款二百三十万元整买受人公积金和银行贷款支付甲方。上述合同签订当日，林建寿、罗美珠向屈利霞支付定金30万元。2016年3月31日，林建寿向罗美珠指定账户转账支付5万元，次日又转账支付150万元。2016年7月15日，合嘉伟业公司就本次交易向北京市住建委网站提交网签合同。2016年9月2日，北京农村商业银行股份有限公司海淀新区支行向罗美珠下发《个人二手住房贷款通知书》，同意就本次交易向罗美珠提供贷款230万元。2016年9月23日，双方签署《补充协议书》，约定在厚泽担保公司重新办理贷款手续，做垫资给屈利霞还银行贷款，林建寿、罗美珠支付厚泽担保公司的垫资手续费（包括利息），屈利霞不承担贷款及垫资的一切费用。双方同意厚泽担保公司垫资事宜的流程、贷款专款专用，如果垫资方式成功执行，从今日开始双方互不追究以前的违约责任，本协议与2016年3月18日签订的购房合同具备同等法律效力。此后，双方未能在厚泽担保公司办理贷款及垫资手续。庭审中，林建寿、罗美珠及合嘉伟业公司均称未能办理垫资的原因是厚泽担保公司查询到屈利霞有法院未执行案件，故拒绝为其垫资，屈利霞对此不予认可，称因林建寿、罗美珠不配合其在厚泽担保公司办理贷款才导致合同无法继续履行。2017年3月9日，林建寿、罗美珠开始收取涉案房屋租金，涉案房屋由二人实际控制使用。另查，屈利霞与杨国义离婚时签署《离婚协议书》，第二条约定涉案房屋归杨国义所有，待中信银行三元桥支行199万元贷款还清后，屈利霞无条件将该住宅房地产权证的业主姓名变更给杨国义。本案审理中，杨国义称对屈利霞向林建寿、罗美珠出售涉案房屋一事并不知情，林建寿、罗美珠表示签订合同时杨国义亦在现场，对买卖过程完全知晓。林建寿、罗美珠提供2016年3月18日的《同意出售证明》一份，上书“本人杨国义与屈利霞为夫妻关系，坐落于北京市朝阳区建国路18号院×号楼×层×号房产为我们的共同所有，经我们夫妻商议，决定将上述房产转让给林建寿、罗美珠，此房无异议，如因房屋产权引起的争议，其产生的一切经济及法律责任由我们夫妻自行承担与买房人无关”，下方有“杨国义”字样，并注明了身份证号和日期。屈利霞、杨国义对该证明均不认可。2017年6月19日，杨国义以离婚后财产纠纷将屈利霞诉至内蒙古包头市东河区法院（以下简称东河法院），要求确认涉案房屋所有权归其所有，并由屈利霞偿还银行贷款，配合其办理产权过户手续。屈利霞在该案中答辩双方离婚协议是真实的，但经济下滑生意赔钱，想用涉案房屋偿还债务。东河法院经审理于2017年7月12日出具（2017）内0202民初1664号民事判决书，判决涉案房屋归杨国义所有，屈利霞在贷款还清后及时办理房屋所有权转移登记手续。该判决书于2017年7月28日生效。2018年7月10日，林建寿、罗美珠就该案向东河法院提起第三人撤销之诉，要求撤销上述判决书，东河法院经审理查明，在该案审理时，屈利霞、杨国义未向法庭陈述发生了与林建寿、罗美珠房屋买卖关系的事实，也未向法庭说明在北京市进行民事诉讼的情况，导致法院未将林建寿、罗美珠列为第三人参加诉讼。该院经审理认为，上述判决侵犯了林建寿、罗美珠的诉权及实体权利，故于2019年7月22日出具（2018）内0202民初2486号民事判决书，判决撤销该院（2017）内0202民初1664号民事判决书。判决后，屈利霞、杨国义提出上诉，目前尚在二审审理阶段。2018年2月6日，杨国义以确认合同无效纠纷将屈利霞、林建寿、罗美珠诉至东河法院，要求确认三人于2016年3月18日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议无效，并确认涉案房屋归其所有。该案审理中，杨国义就《同意出售证明》上的签字是否为其本人所签申请鉴定，东河法院委托天津市津实司法鉴定中心进行鉴定工作。2019年2月26日，该中心出具《司法鉴定意见书》，确认《同意出售证明》落款处的声明人“杨国义”签名笔迹是杨国义书写。杨国义对该鉴定结论不认可，于2019年4月8日向东河法院提出《重新鉴定申请》。2019年6月13日，杨国义就该案向东河法院申请撤诉，东河法院口头裁定准予其撤诉。一审法院审理中，合嘉伟业公司明确表示林建寿、罗美珠与屈利霞签署买卖合同时杨国义在现场，《同意出售证明》为杨国义本人签署，办理贷款及垫资时杨国义均到场。杨国义在本案审理中先是否认《同意出售证明》为其亲笔签署，并于2019年6月11日向本院提出笔迹鉴定申请，再次申请对《同意出售证明》上的落款签字是否为其本人所签进行鉴定。经北京市高级人民法院摇号确定，本院依法委托法大法庭科学技术鉴定研究所进行鉴定工作。鉴定过程中，杨国义经鉴定机构通知明确表示不缴纳鉴定费，故2019年9月2日，该所向我院出具《情况说明》，将该案退回我院。鉴定被退回后，杨国义又称因委托合嘉伟业公司出售其他房屋曾签署过空白的《同意出售证明》，本案中的《同意出售证明》可能就是之前卖房时签署的。一审法院另查，2013年11月12日，屈利霞与中信银行总行营业部签订《个人借款合同》，以涉案房屋为抵押向中信银行贷款199万元。2013年12月5日，中信银行取得涉案房屋他项权利证。目前，上述贷款尚未还清。中信银行表示至2019年10月10日，屈利霞尚欠本金1103750.67元、利息39346.84元、罚息3156.72元及复利1043.31元。经询，林建寿、罗美珠同意向屈利霞一次性支付剩余房款，并同意先代屈利霞向中信银行一次性偿还全部贷款本息。中信银行表示同意，并在还清全部本息后协助林建寿、罗美珠办理涉案房屋的抵押权注销手续。经林建寿、罗美珠申请并提供担保，一审法院依法对涉案房屋采取了诉讼财产保全措施，查封期限自2017年2月28日至2020年2月27日，林建寿、罗美珠支付保全费5000元。经查询涉案房屋档案，涉案房屋进行过四次借款抵押，目前仅有中信银行借款未还清，剩余抵押均已注销；有过四次司法查封，前两次查封已经解除，本案为第三次查封，杨国义因离婚后财产案件亦申请对涉案房屋的查封。一审法院认为，当事人应当依照合同履行自己的义务，应当根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，屈利霞与杨国义离婚时虽约定涉案房屋归杨国义所有，但并未办理过户手续，涉案房屋仍登记在屈利霞名下。根据庭审查明的事实及现有证据，足以认定屈利霞与林建寿、罗美珠签署合同时杨国义在现场，对售房一事知情并同意，故杨国义主张对房屋买卖事宜不知情没有事实依据，一审法院不予采信，对其主张涉案房屋应归其所有的主张亦不予支持。屈利霞与林建寿、罗美珠签署的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及补充协议是双方真实意思的表示，合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。房屋买卖合同纠纷中，买受人的合同目的为取得房屋所有权，出卖人的合同目的则为获得售房款。林建寿、罗美珠在合同签订后按照约定期限向屈利霞支付了定金30万元及首付款155万元，按照双方合同约定，剩余230万元应以贷款方式支付，而罗美珠的贷款申请已经获批，故林建寿、罗美珠已经按照约定完成了付款义务，屈利霞主张二人不配合办理贷款及垫资手续构成违约没有任何证据证明，一审法院无法采信。合同约定，屈利霞应当于2016年6月18日偿还银行贷款，办理抵押注销手续，但屈利霞至今仍未能还清银行贷款，是导致合同未能继续履行的根本原因。屈利霞违约在先，其要求解除合同及支付违约金没有事实和法律依据，一审法院不予支持。现林建寿、罗美珠同意向屈利霞一次性支付剩余购房款，愿意先代屈利霞向中信银行偿还贷款，中信银行表示同意，合同具备继续履行的条件，应当继续履行。林建寿、罗美珠在代屈利霞向中信银行还清贷款后，需将扣除还贷金额后的剩余购房款支付给屈利霞，屈利霞应配合林建寿、罗美珠办理房屋过户手续。关于违约责任的问题，屈利霞先是未按约定偿还贷款注销抵押登记，又在本案诉讼中主张杨国义对此次交易不知情，结合杨国义在本案审理过程中又提起一系列相关诉讼的情况，可以认定屈利霞具有违约之故意，违反了合同中的相关承诺，应当承担违约责任，一审法院根据其违约情形，确定违约责任应适用合同中关于房屋成交总价款20%的约定。据此，一审法院于2019年10月31日判决：一、林建寿、罗美珠于判决生效后七日内代屈利霞向中信银行股份有限公司北京分行还清屈利霞向中信银行股份有限公司北京分行贷款的全部剩余本息，以消灭中信银行股份有限公司北京分行对北京市朝阳区建国路18号院×号楼×层×号房屋享有的抵押权；二、屈利霞于林建寿、罗美珠依判决第一项消灭中信银行股份有限公司北京分行对北京市朝阳区建国路18号院×号楼×层×号房屋享有的抵押权后七日内，协助林建寿、罗美珠办理上述房屋的所有权过户手续；三、林建寿、罗美珠于前述产权过户手续办理当日向屈利霞一次性支付剩余房款，具体数额为二百三十万元减去代屈利霞向中信银行股份有限公司北京分行代为偿还全部本息后的剩余部分；四、屈利霞于判决生效后十日内向林建寿、罗美珠支付违约金八十三万元；五、驳回林建寿、罗美珠的其他诉讼请求；六、驳回屈利霞的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，屈利霞与林建寿、罗美珠签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、补充协议系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据二审期间各方当事人诉辩意见，本案二审期间争议焦点为何者构成违约。首先，关于林建寿、罗美珠是否构成违约一节，按照合同约定，林建寿、罗美珠应完成其付款义务。根据已查明的事实，林建寿、罗美珠已向屈利霞支付定金30万元及首付款155万元。按照补充协议的约定，剩余尾款230万元林建寿、罗美珠以公积金和银行贷款向屈利霞支付。现有证据表明，北京农村商业银行股份有限公司海淀新区支行向罗美珠下发《个人二手住房贷款通知书》，同意就本次交易向罗美珠提供贷款230万元，故屈利霞提供的现有证据不足以证明林建寿、罗美珠存在不配合办理贷款及垫资手续的情形。本院对屈利霞有关林建寿、罗美珠拒不办理贷款手续，因林建寿、罗美珠办不成贷款导致合同不能履行，违约者是林建寿、罗美珠的上诉理由不予采纳。屈利霞提供的现有证据亦不足以证明林建寿、罗美珠与合嘉伟业公司存在恶意串通的情形，故本院对其该项上诉理由亦不予采纳。在林建寿、罗美珠依约履行合同义务的情形下，不存在违约行为，屈利霞有关要求林建寿、罗美珠支付违约金的上诉请求没有事实依据，本院对此不予支持。其次，关于屈利霞是否构成违约一节。一审法院审理过程中，杨国义先后以离婚后财产纠纷将屈利霞诉至法院，要求确认涉案房屋所有权归其所有，后以确认合同无效纠纷将屈利霞、林建寿、罗美珠诉至法院，要求确认涉案房屋买卖合同及补充协议无效，并确认涉案房屋归其所有。结合杨国义有关其对屈利霞出售涉案房屋不知情，屈利霞属于无权处分的陈述，屈利霞存在违反合同中有关承诺约定的情形，且涉案房屋买卖合同约定，屈利霞应于2016年6月18日前办理抵押注销手续，但屈利霞至今未办理抵押注销手续构成违约。屈利霞应当承担违约责任，一审法院根据屈利霞违约情形，判决屈利霞系违约方并承担相应违约责任并无不当。屈利霞有关合同中已明确告知卖房原因，屈利霞收到林建寿、罗美珠的购房款才能偿还中信银行贷款的上诉理由，鉴于合同对此并未约定，其该项上诉理由无事实依据，本院对此不予采纳。综上所述，屈利霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12100元，由屈利霞负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张玉娜审 判 员 沈 放审 判 员 贾 旭二〇二〇年五月三十日法官助理 张思齐法官助理 向 玗法官助理 黄晓宇书 记 员 陈 玥