青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终763号上诉人（原审原告）：姚美荣，女，汉族，1972年2月15日出生，公民身份号码：×××，西宁市城西区姚美荣厨房用品经营部经营者，住西宁市。被上诉人（原审被告）：西宁红星美凯龙世博家居广场有限公司，统一社会信用代码：91630100074595860Y，住所地：青海省西宁市城西区五四西路64号。法定代表人：姚海健，该公司总经理。委托诉讼代理人：马子真，该公司家具建材部主管。委托诉讼代理人：许正明，北京市盈科（西宁）律师事务所律师。上诉人姚美荣与被上诉人西宁红星美凯龙世博家居广场有限公司（以下简称西宁红星美凯龙）租赁合同纠纷一案，姚美荣不服西宁市城西区人民法院（2019）青0104民初5059号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定，本院经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。姚美荣的上诉请求：1.请求依法撤销原判第二项、第四项、第五项;2.请求依法改判被上诉人返还上诉人展位定金44477.40元、KT板费100元、档案材料费50元、导购服费1000元;3.请求依法改判被上诉人赔偿上诉人装饰装修价款108000元,购置电表、电缆及安装费1000元,装修电费600元,垃圾清运费1424元,办理施工出入证费用50元;4.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:一、被上诉人严重违约,上诉人有权解除合同并要求被上诉人退还已收取的保证金等和赔偿各项损失。被上诉人将红星美凯龙家居商场第6层规划为“电器、厨灶、厨电，装修设计公司”,上诉人基于电器、厨灶、厨电集聚销售的规模经济效益产生的信赖利益,才与被上诉人签订《展位租赁及管理服务合同》。被上诉人经营的红星美凯龙家居商场内，悬挂的楼层指引牌中，案涉展位所在的第6层,原标识为“F6:电器、厨灶、厨电，装修设计公司”,现变更为“F6:装饰设计公司”,现红星美凯龙家居商场第6层商铺中,没有其他商户经营电器厨灶类。《展位租赁及管理服务合同》约定自2019年7月1日起计算租金、管理费、市场推广费,基于合同权利义务对等的原则，自2019年7月1日起，被上诉人应当为上诉人提供符合合同约定的经营环境条件,但截止原审开庭之日，案涉展位所在的红星美凯龙家居商场第6层公共区域部分地面、墙面仍在进行施工不具备营业的条件。因被上诉人严重违约,擅自对红星美凯龙家居商场第6层经营业态进行了调整,案涉展位不具备经营厨电条件，致使上诉人订立合同目的无法实现，上诉人可依法解除合同并要求被上诉人退还已收取的保证金等和赔偿各项损失。二、因被上诉人的原因,案涉展位至今不具备投入使用条件,不应当计算租金、管理费等费用。原审中双方确认,2019年9月9日至2019年12月1日期间,案涉展位所在的红星美凯龙家居商场第6层上诉人对案涉展位装修完毕后未投入经营使用;双方还确认,被上诉人未就红星美凯龙家居商场第6层对外做任何宣传、推广活动,未向外宣布该楼层已对公众营业。从上诉人与被上诉人员工腾彩祥、马子真的电话录音中也能证实红星美凯龙家居商场第6层至今未正式对外营业。因被上诉人的原因,红星美凯龙家居商场第6层至今未正式对外营业，案涉展位装修后未投入使用,被上诉人也未对案涉展位提供任何管理服务,根据公平合理、等价有偿的商事交易活动原则,上诉人不应向被上诉人支付任何租金、管理费、市场推广费等费用。三、被上诉人应退还上诉人展位定金44477.40元、KT板费100元、档案材料费50元、导购服费1000元。(一)、展位定金44477.40元。因双方租赁及管理服务合同关系已终止,加之如前所述,因被上诉人的原因，案涉展位未投入经营使用,被上诉人未提供任何管理服务,案涉展位不应计算租金等费用,所以被上诉人应退还上诉人展位定金44477.40元。(二)、KT板费100元、档案材料费50元、导购服费1000元。在案涉展位装修前,被上诉人向上诉人收取了KT板费100元、档案材料费50元、导购服费1000元。因案涉展位所在的红星美凯龙家居商场第6层至今未正式对外营业,案涉展位装修完毕后未投入经营,被上诉人未向上诉人提供任何经营管理服务，被上诉人已收取的KT板费、档案材料费、导购服费未实际产生。现双方租赁及管理服务合同关系已终止,被上诉人应将前述费用退还给上诉人。四、被上诉人应赔偿上诉人装饰装修价款108000元,购置电表、电缆及安装费1000元,装修电费600元,垃圾清运费1424元,办理施工出入证费用50元等各项装修损失。原审中双方确认,案涉展位已装修完毕。原审法院已查明上诉人为装修案涉展位已实际支付装饰装修价款108000元。原审中双方确认,上诉人为案涉展位装修另实际支付购置电表、电缆及安装费1000元,装修电费600元,垃圾清运费1424元,办理施工出入证费用50元。上诉人是在收到被上诉人的《商户进场告知函》,按被上诉人的要求进场装修，且装修方案是在得到被上诉人审核同意后方进场装修的。现因被上诉人严重违约,致使上诉人订立合同目的无法实现，案涉展位装修完毕后不能投入经营使用，根据《合同法》第九十四条第一款第(四)项、第九十七条的规定,被上诉人应赔偿上诉人各项装修损失。综上所述,因被上诉人严重违约,上诉人有权解除合同并要求被上诉人退还已收取的保证金等和赔偿各项损失。请求二审法院依法改判支持上诉人的上诉请求西宁红星美凯龙答辩称,一审查明事实清楚，判决并无不当，请求驳回上诉，维持原判。姚美荣向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令解除双方于2019年4月2日签订的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》；2.判令返还展位定金44477.40元；3.判令赔偿展位装饰装修费108000元、安装电表电缆及人工费1000元、装修电费600元、垃圾清理费1424元、KT板100元、导购服装费1000元、档案材料费50元、装修押金5000元、办理施工出入证费用50元；4.本案的诉讼费用由西宁红星美凯龙承担。一审法院查明，2018年12月19日，姚美荣与西宁红星美凯龙签订《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》一份，合同约定西宁红星美凯龙将其位于西宁市××区展位出租给姚美荣，由其经营“北斗星”品牌的电器、厨电产品，合同约定了租金单价为33元/平方米/月、管理费为22元/平方米/月。当日，姚美荣支付了展位定金44477.40元。2019年4月2日，经双方协议对姚美荣承租的展位进行变更，当日双方重新签订了一份《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》（以下简称《展位租赁及管理服务合同》），约定西宁红星美凯龙将该商场F8028号展位出租给姚美荣，由其经营“北斗星”品牌集成灶。合同约定展位实测面积为91.29平方米，商场公摊系数为1.56，展位计租面积为142.41平方米。合同约定姚美荣应于每一付款周期向西宁红星美凯龙支付租金及管理费，租金单价为21元/平方米/月，姚美荣应付首期租金为17943.66元，末期为17943.66元，期间每一期均为2990.61元；管理费单价为14元/平方米/月，姚美荣应付首期管理费为11962.44元，末期管理费为11962.44元，期间每一期均为1993.74元。合同第4条约定租赁期和服务期限均自2019年7月1日至2020年6月30日止，西宁红星美凯龙于起租日起将展位交付给姚美荣，租金和市场推广费的起算时间为2019年7月1日，管理费的起算时间为2019年7月1日，租金和管理费的付款周期均为6个月。合同第12条约定了合同的变更、解除和终止，其中第12.3条约定在合同期内，如承租方需要提前解除合同的，必须提前二个月书面通知，并支付相当于2个月租金、市场推广费和管理费的违约金以及根据合同应当交齐的其他费用，经西宁红星美凯龙同意并办好所有退租手续后方可撤离展位。合同第12.4条约定除了第12.3条约定情形外，其他有关合同解除和终止的事项，由双方根据合同通用条款以及附件相关约定执行。《展位租赁及管理服务合同》第二部分《通用条款》第21条进一步约定了合同的变更、解除和终止，通用条款第21.6条约定了合同期内因承租方违约，出租方可以解除合同并要求承租方支付违约金及赔偿损失的情形，第21.9条约定合同无论因何原因终止，亦不论展位是否经由承租人出资装修，承租人均不得拆除、破坏展位内的装修和设施设备，出租方无须为此向承租方再支付任何费用和补偿。出租方要求承租方拆除装修的，承租方应当将展位还原成交付时的原状。该份合同签订时，双方口头约定解除原2018年12月19日签订的《展位租赁及管理服务合同》，已缴纳的展位定金44477.4元，视为2019年4月2日重新签订的《展位租赁及管理服务合同》的展位定金。合同签订后，西宁红星美凯龙将展位交付姚美荣使用，2019年4月6日，姚美荣向西宁红星美凯龙支付装修押金5000元，并交纳了展位的装修电费600元、垃圾清运费1424元、KT板费100元、导购服费1000元、档案材料费50元、办理施工出入证的费用50元，合计8224元。2019年4月3日，姚美荣与李伦刚签订《建筑装饰工程施工合同》，合同约定由李伦刚承包姚美荣上述展位的装饰装修工程，包工包料、工程价款为108000元，工期自2019年4月1日至2019年4月29日。合同签订后李伦刚进场装修，至2019年5月初装修完工。装修完工后，展位空置，姚美荣未进行经营使用。另外，在装修工程施工过程中，姚美荣的展位因购置电表、电缆并安装，支出材料及人工费1000元，西宁红星美凯龙对此不持异议。另查明，2018年8月红星美凯龙家居商场一至五层开业经营。姚美荣提交的视频资料证实，2019年9月9日至2019年12月1日期间，红星美凯龙家居商场第6层公共区域部分地面、墙面仍在进行施工。再查明，西宁红星美凯龙经营的红星美凯龙家居商场内，悬挂的楼层指引牌中，姚美荣展位所在的第6层，原标识为“F6：电器、厨灶、厨电，装修设计公司”，现变更为“F6：装饰设计公司”。2019年12月11日，本院组织双方对红星美凯龙家居商场第6层进行现场勘查，经双方确认红星美凯龙家居商场第6层部分由西宁红星美凯龙办公使用，另外13户为商铺式展位。13户商铺中，2户未装修，5户正在装修中，姚美荣的商铺已经装修完毕未经营。另外6户商铺正在经营，其中5户为装饰装修公司及设计公司、1户为智能家居。在商城第6层的商铺中，现仅有姚美荣经营电器厨灶类，其他商户为装饰装修公司，智能家居，婚纱摄影、餐饮等。一审法院认为，姚美荣与西宁红星美凯龙于2019年4月2日签订的《展位租赁及管理服务合同》，包含了双方之间的场地租赁合同关系，以及双方之间管理服务合同关系，该份合同系双方当事人真实意思表示，内容符合法律规定，合法有效，应予保护，双方均应按合同全面履行各自的义务。《展位租赁及管理服务合同》约定自2019年7月1日起计租，基于合同权利义务对等的原则，自2019年7月1日起，西宁红星美凯龙应当为姚美荣提供符合合同约定的经营环境条件，但至2019年12月1日，红星美凯龙家居商场第6层部分商户仍在进行装修，部分公共设施仍在修缮，客观上影响了姚美荣的经营销售。其次，西宁红星美凯龙虽未在合同中承诺红星美凯龙家居商场第6层为“电器城”，但从其在商城中先前设置的楼层指引牌证实，西宁红星美凯龙先前确实将红星美凯龙家居商场第6层规划为“电器、厨灶、厨电及装修设计公司”，姚美荣亦是基于电器、厨灶、厨电集聚销售的规模经济效益产生的信赖利益，与西宁红星美凯龙签订了案涉《展位租赁及管理服务合同》。但在合同履行中，红星美凯龙家居商场第6层现仅有姚美荣经营厨灶电器，未能形成预期的电器、厨灶、厨电集聚销售模式，在此情形下，确实难以形成稳定的顾客流以及可预期收益，姚美荣的合同目的无法实现。现姚美荣在装修完毕后未实际经营，为避免合同履行陷入僵局及损失继续扩大，对姚美荣主张解除《展位租赁及管理服务合同》的诉讼请求，予以支持。案涉《展位租赁及管理服务合同》无法继续履行，西宁红星美凯龙确实存在一定管理责任及过错，但因商业风险及姚美荣自身的过错造成的损失应由其自行承担。首先，西宁红星美凯龙在提供场地出租及管理服务过程中，未与姚美荣协商，将第6层的规划设计从“电器、厨灶、厨电及装修设计公司”变更为“装饰设计公司”，无法形成姚美荣预期的电器类商户整体经营的规模，致使姚美荣独自经营厨电品牌受限，损害了姚美荣基于原先电器类产品集聚销售模式产生的信赖利益；其二，红星美凯龙家居商场对外整体经营、统一管理，西宁红星美凯龙虽向姚美荣提供了场地出租及管理服务，但因其与第6层各商户签订的合同履行时间节点不一致，致使大部分展位目前空置或仍在装修中，且合同约定的展位计租期开始后，第6层公共区域仍有部分在进行修缮，经营环境不佳。基于以上事实，西宁红星美凯龙对于合同的解除以及给姚美荣造成的经济损失，确有一定的过错，应当承担相应的责任。同时，红星美凯龙家居商场第6层为露天开放式的展位商铺，因本地秋冬季节天气寒冷，客观上影响了顾客流的形成，存在不可归责于西宁红星美凯龙的客观因素，姚美荣应当预见该经营风险；姚美荣在装修完毕后未实际开展经营，亦造成投入的资金却未能获得经营收益，损失无法进行弥补；另外装饰装修损失为其主要损失，而装饰装修的价值高低，由姚美荣自主决定，在红星美凯龙家居商场第6层电器类产品未形成销售规模之前，姚美荣即投入大量资金进行装饰装修，应当预见而未预见到存在的商业风险。再次，在合同约定的计租期2019年7月1日后，至姚美荣于2019年11月提起诉讼，怠于主张权利造成了损失的扩大。因此，姚美荣亦应当承担因商业风险及自己的过错产生的相应的经济损失。综上，酌定姚美荣主张的各项损失，由西宁红星美凯龙承担30%赔偿责任，姚美荣自行承担70%。姚美荣主张返还展位定金44477.4元的诉讼请求，因案涉展位已于2019年4月交付占有使用，《展位租赁及管理服务合同》约定2019年7月1日起计租，合同已经实际履行，已支付的定金44477.4元，应扣除占有使用展位期间应当负担的合理的租金及管理费用后，由西宁红星美凯龙予以返还。自2019年7月1日至姚美荣起诉之日2019年11月6日期间产生的租金及管理费为（21+14）元/月/平方米*计租面积142.41平方米/30天*126天=20934.27元，根据西宁红星美凯龙的过错程度，本院酌定由西宁红星美凯龙返还30%即6280.28元；自2019年11月7日后的预付的展位定金23543.13元（44477.4元-20934.27元），由西宁红星美凯龙全部返还，应当返还姚美荣展位定金29823.41元。装修押金5000元，因案涉展位装饰装修已完成，双方租赁及管理服务合同关系的终止，西宁红星美凯龙应当返还该装修押金。因姚美荣装修完毕后未实际投入经营，姚美荣承租展位并进行装饰装修支出的费用均为其经济损失，即装修电费600元、垃圾清运费1424元、KT板费100元、档案材料费50元、办理施工出入证的费用50元、装饰装修价款108000元，购置电表、电缆及安装费1000元，以上合计111224元，由西宁红星美凯龙承担30%的赔偿责任，即33367.2元，剩余部分损失由姚美荣自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款的规定，判决：一、依法解除姚美荣与西宁红星美凯龙于2019年4月2日签订的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》；二、西宁红星美凯龙返还姚美荣展位定金29823.41元；三、西宁红星美凯龙返还姚美荣装修押金5000元；四、西宁红星美凯龙赔偿姚美荣经济损失33367.2元；以上二、三、四项合计68190.61元，于本判决生效后十日内付清；五、驳回姚美荣的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计1767元，由西宁红星美凯龙公司负担745元，美荣负担1022元。对一审法院查明的本案基本事实，双方均无异议，本院予以确认。本院认为，姚美荣与西宁红星美凯龙签订的《展位租赁及管理服务合同》，系双方当事人真实意思表示，内容符合法律规定，合法有效，双方均应按合同全面履行各自的义务。根据一审查明的事实及证据，能够证实导致姚美荣起诉要求解除合同的主要原因系西宁红星美凯龙单方变更经营楼层的布局所致，故西宁红星美凯龙对此应承担主要责任，姚美荣应承担次要责任，一审此节认定有误，应予纠正。姚美荣、西宁红星美凯龙对一审确认的费用及数额均不持异议，故对姚美荣因不能实现合同目的导致的损失，双方亦应按责任比例分担。西宁红星美凯龙所持双方签订的租赁合同并未约定六楼为厨灶、厨电经营场所，现六楼有商铺经营，姚美荣选择在六楼经营应当预见露天展位、场地状况对经营的影响，应自行承担经营风险的答辩理由不能成立。综上，一审查明事实清楚，但认定责任比例不当，应予纠正。姚美荣的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持西宁市城西区人民法院（2019）青0104民初5059号民事判决第一项、第三项、第五项即“依法解除姚美荣与西宁红星美凯龙世博家居广场有限公司于2019年4月2日签订的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》”、“西宁红星美凯龙世博家居广场有限公司返还姚美荣装修押金5000元”、“驳回姚美荣的其他诉讼请求”；二、变更西宁市城西区人民法院（2019）青0104民初5059号民事判决第二项、第四项为“西宁红星美凯龙世博家居广场有限公司退还姚美荣展位定金38197.12元”、“西宁红星美凯龙世博家居广场有限公司赔偿姚美荣经济损失77856.80元”。上述款项共计121053.92元，于本判决送达之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1767元，由西宁红星美凯龙世博家居广场有限公司负担1236.90元，由姚美荣负担530.10元；二审案件受理费3534元，由西宁红星美凯龙世博家居广场有限公司负担2473.80元，姚美荣负担1060.20元。本判决为终审判决。审判长 任 宁审判员 林建平审判员 李 娟 二○二○年五月二十日书记员 冶 静附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。