江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终8188号上诉人（原审被告）：王春芳，女，1963年10月8日出生，汉族，个体，住南京市溧水区。委托诉讼代理人：朱法建，江苏致邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：周雷明，江苏致邦律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：徐向中，男，1974年4月26日出生，汉族，私营业主，住南京市溧水区。委托诉讼代理人：许瑞云，江苏方胜律师事务所律师。原审第三人：南京天达投资咨询有限公司溧水分龙岗店，住所地南京市溧水区永阳街道分龙岗西路20号。负责人：章菊香。原审第三人：黄强，男，1989年12月18日出生，汉族，住南京市溧水区。上诉人王春芳与被上诉人徐向中、原审第三人南京天达投资咨询有限公司溧水分龙岗店（以下简称天达公司）、原审第三人黄强房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市溧水区人民法院（2018）苏0117民初2748号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王春芳上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决对部分事实认定错误。关于上诉人通过天天快递向被上诉人投递通知书的事实，上诉人所投递地址寺桥巷101号是徐向中的户籍地址，具有公示性和权威性，上诉人的投递合理合法。一审法院要求上诉人向被上诉人实际居住地投递，但上诉人难以得知也并无义务对此进行查询。快递员毛某,4出庭作证称被上诉人指示其将快递放在小花商店，符合快递业惯例。一审法院仅凭毛某,4与上诉人存在业务往来就否定证人证言是不合理的。二、一审判决关于解除权的认定存在错误。1、上诉人向被上诉人户籍地投递通知书是合理审慎的。2、一审判决混淆了“到达”与“实际收到”，快递员毛某,4根据被上诉人的指示将快递放在小花商店，即可认定该解除通知已经到达被上诉人处。即使被上诉人并未实际收到通知书，该解除仍应当是有效的。3、关于首付款支付时间。双方合同明确约定预审批通过三日内解押过户并交付首付款290万元，后因银行未审批通过贷款，致首付款支付时间不明。该情况根据合同法规定应为履行期限不明确的合同，上诉人有权随时要求被上诉人履行付款义务，且通知书要求被上诉人在2016年9月23日支付购房款，已经给付了必要准备时间。4、关于通知书的意思，一审法院认为系催要购房款的通知书，而非解除合同通知书的理解是片面的。该通知书应理解为除非被上诉人在9月23日前支付购房款，否则上诉人将解除合同。5、关于合同继续履行的可能性。上诉人已经以通知书的形式解除了合同，该合同自然不具有履行可能性。且该合同系2016年签订，案涉房屋价值现已远超三年前。继续履行该合同将严重损害无过错的上诉人的利益，对上诉人不公平。徐向中辩称：1、上诉人称其通过天天快递向徐向中寄送通知书，对此应承担举证责任。但上诉人并未能提供证据证明。2、快递员毛某,4与上诉人合作多年，上诉人对毛某,4做事风格应当知晓。而通过毛某,4在此前庭审作证陈述可知，其实际并不代表天天快递公司，而是自己接业务挣钱，并不走正规投递程序，对于投递也没有任何售后服务，其对于快递实际送到与否并不清楚。3、即使上诉人寄送了该快递，但徐向中并不住在此处，也不认识小花商店，其不可能指示毛某,4将快递放在那里。4、案涉合同标的价值几百万元，正常情况下的解除应当先向中介公司或徐向中了解清楚实际地址再寄送通知。通常情况下也应先与徐向中及中介公司就解除问题先行协商，在无法协商的情况下才需要发送解除函。从上诉人与中介公司的聊天中无法看出双方关于合同解除的谈话，只是在不断加价。5、证人毛某,4与上诉人之间存在业务往来，二人之间存在利害关系，证词很难公正。6、2016年9月3日并非双方约定的首付款支付时间，只是上诉人与承租人约定的承租开始时间。7、案涉合同贷款没有通过并非徐向中的过错所致，而是因银行系统参数调整，合同中对此有约定明确的解决方案。上诉人在此后协调中未同意该方案，已属违约。8、上诉人所寄送的通知书并非解除合同通知书，内容也仅仅表达了催款的意思。9、从原审第三人黄强与上诉人的信息往来可以看到，对于黄强要上诉人给个说法，上诉人并未回复，只是一味加价。如果说合同已于2016年9月20日解除，又怎会出现上诉人此后还向徐向中催款的事实。被上诉人从未提出过解除合同，双方签订的合同至今仍合法有效，综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。天达公司未作陈述。黄强未作陈述。徐向中向一审法院起诉请求：判令王春芳继续履行与徐向中2016年8月19日签订的房地产买卖中介合同。一审法院认定事实：南京市溧水区屋的产权人为王春芳，王春芳将涉案房屋挂在黄强所在的中介公司进行出售。徐向中在天达公司看到涉案房屋的出售信息，委托天达公司居间买卖。2016年7月15日，徐向中（乙方）、王春芳（甲方）及第三人天达公司（丙方）签订了关于溧水区屋的房地产买卖中介合同，后经过协商，三方又于2016年8月9日重新签订了一份房地产买卖中介合同，约定甲方将位于溧水区产出售给乙方，房屋建筑面积144.61平方米，售价570万元；办理房屋过户手续应当缴纳的税费由甲方承担；合同签订时乙方向甲方支付定金20万元，甲方自合同签订时将房屋所有权证和国有土地使用证交丙方保管，作为对房屋真实性提供担保；甲、乙双方于签订合同后，应共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续；乙方在银行预审批通过三日内解押过户，将首付款290万元交付甲方，并办理过户手续，定金冲抵首付房款；按揭款280万元由银行发放之日向甲方支付，具体金额以银行确定的金额为准，如银行确定的金额少于本合同约定的金额，乙方应在首付款交付时一次性补足；尾款10万元在合同签订日由乙方交给丙方，待房屋交付当天由丙方转付给甲方；其他事项中约定了付款方式：2016年9月3日至2017年9月3日租金归乙方，乙方冲抵总房款，租金为48万元，租赁房押金4万元甲方付给乙方，用于冲抵总房款；乙方付现金（含定金）238万元给甲方。合同另注明：2016年9月3日至2017年9月3日租金48万元归徐向中所有，冲抵总房款，徐向中退还王春芳3万元，租金开税票的钱徐向中承担；2017年9月3日至2018年9月3日租金48万元归徐向中所有，徐向中退还王春芳7万元，租金开税票的钱由徐向中承担；2016年9月3日至2018年9月3日朝西的二间门面租金归王春芳；2018年9月3日后，如电信或者其他个人、公司承租的情况下，如果甲乙双方门面继续合租，则租金按面积结算，如分开租赁，租金归个人所有；过户当日一个月全款付清人民币570万元，押金每个人2万元。合同另对违约责任、其他权利义务等进行了约定。2016年7月16日，徐向中汇款20万元给天达公司蔡显理，王春芳于2016年8月9日出具收条，收到徐向中房款（定金）20万元；2016年8月17日，王春芳出具收条，收到徐向中定金15万元；2016年8月31日，王春芳出具借条，借取黄强4.3万元，并注明：若房屋付首付款时，直接从首付款扣除；2016年9月12日，王春芳出具借条，借到黄强7万元。2016年10月14日，徐向中汇款60万元给黄强，黄强于当日出具收条，收到徐向中房款80万元（其中包括2016年7月16日汇款的20万元）。经各方当事人确认，王春芳共收到徐向中支付的购房款46.3万元，剩余购房款在双方发生争议后由黄强退还徐向中。2016年7月15日的合同签订后，徐向中至中国工商银行办理涉案房屋的按揭贷款手续，并于2016年7月底前向银行提交了完整的贷款资料；2016年8月21日，涉案房屋的承租人出具了放弃优先购买权的声明，王春芳至2016年9月向银行提交了完整的贷款资料。后由于工商银行系统参数调整、提高了商用房的贷款门槛，导致徐向中的贷款审批一直未能通过。知晓徐向中的贷款审批未能通过后，王春芳提出全额支付剩余款项的要求，2016年10月，徐向中、王春芳、黄强到天达公司就全额支付余款进行协商，但最终未能形成书面协商一致意见。2016年11月11日，王春芳以通济广场5幢1015室房屋作为抵押向江苏省农村信用社贷款150万元，贷款到期日为2017年11月27日。2016年11月28日，徐向中向王春芳发出催告函，催告王春芳在接函后三日内办理涉案房屋的解押及过户手续，同时徐向中也将支付剩余房款。王春芳收到该催告函后未作回应。双方存在争议的证据和事实认定如下：1.黄强与王春芳之间的信息往来。一审法院认为，该组证据的真实性应予认定。2016年7月23日至7月31日信息反应的内容是要求王春芳提供贷款需要的材料；2016年9月24日是王春芳发给黄强的信息，内容是认为自己受了欺骗致未能贷款的信息；2016年10月24日至2016年11月20日的信息内容主要是黄强约王春芳面谈以及基本同意王春芳提出的全款付清要求（中介称同意为徐向中垫付150万元房款）；2017年3月28日至2017年4月13日的信息主要内容是黄强希望王春芳过户，询问王春芳是否不卖房屋、想违约并要求王春芳给个说明；2017年5月8日的黄强发给王春芳的信息提到王春芳提出过分要求加价50万元；2017年5月9日王春芳发给黄强的信息，大体内容是买卖成交时的价格经过几个月就不一样了，2017年5月8日提出加价50万元，溧水的房价每天都在涨，过几天又不一样了。2.2016年9月20日王春芳邮寄给徐向中的通知书及快递员毛某,4的证人证言。王春芳称其于2016年9月20日通过天天快递的快递员毛某,4向徐向中投递了一份通知书，通知书内容为“我与你经南京天达投资咨询有限公司于2016年8月9日协商签订《房屋买卖合同》，根据该合同内容反映，根据合理、合情、合法的原则，你最迟应于2016年9月3日前向本人交付房款（银行按揭款或支付现款），但时至今日仍未支付。为充分维护本人合法权益，本人特要求你于2016年9月23日前向本人履行支付全部购房款的义务，否则，本人即解除与你签订的《房屋买卖合同》，并追究你违约责任及给本人造成的损失，希接本通知后妥善处理”；徐向中否认曾收到过该通知书。一审法院认为，该通知书的投递地址为寺桥巷101号，该地址虽为徐向中的户籍地址但非实际居住地址，证人毛某,4虽出庭作证称徐向中指示其快递放至小花商店，但就该投递王春芳、毛某,4均不能提供快递面单予以证实，且毛某,4与王春芳存在业务往来关系，因此对证人毛某,4的陈述，一审法院不予采信；对王春芳邮寄徐向中的通知书，在说理部分予以详述。一审法院认为，本案的争议焦点为：1.王春芳与徐向中于2016年8月9日签订的房地产买卖中介合同是否已经解除；2.该合同是否仍具有继续履行的可能。一、关于2016年8月9日签订的房地产买卖中介合同是否已经解除。王春芳抗辩案涉合同因其于2016年9月20日发出通知书行使合同解除权已经解除，因此不存在徐向中诉请中的继续履行合同。一审法院认为：1、当事人依照法律规定行使解除权应当通知对方，自通知到达对方时合同解除。就本案而言，王春芳投递通知书的地址并非徐向中的实际居住地址，证人证言也无法证明徐向中实际收到了通知书，因此，一审法院认为王春芳对行使合同解除权这一重大事项并未尽到审慎义务，其所提供证据无法证明徐向中实际收到了通知书。2、涉案合同约定“乙方在银行预审批通过三日内解押过户，将首付款290万元交付甲方”，但对支付首付款的具体时间并未作出明确约定，王春芳单方在通知书中将徐向中支付房款的最迟期限定于“2016年9月3日”并以此为由行使解除权理由不充分；且该通知书表达的主旨意思为“本人特要求你于2016年9月23日前向本人履行支付全部购房款的义务，否则，本人即解除与你签订的《房屋买卖合同》，并追究你违约责任及给本人造成的损失”，根据上述内容，该通知书是王春芳向徐向中催要购房款的催告通知书，而非解除合同通知书，因此，即使该通知书已经送达徐向中也不能发生合同解除的效力。综上，一审法院认为，涉案合同并未被解除。二、该合同是否具有继续履行的可能性。合同对支付首付款的具体时间并未作出明确约定，对支付购房款项的时间应作如下理解：1、合同签订后，双方均应及时提供贷款银行需要的材料用于办理贷款手续。本案中，徐向中在签订2016年7月15日的合同后，即将办理银行贷款所需要的相关材料全部提交，而王春芳向银行提供完成资料的时间为2016年9月，因此，徐向中在向银行提交完整贷款资料上并不存在违约及过错。2、在确定银行贷款审批不能通过后，双方应当就剩余款项如何支付进一步协商。由于工商银行系统参数调整、提高对商用房的贷款门槛，导致贷款未能审批通过，该项事由不能归责于徐向中。2016年10月，王春芳提出全额支付剩余购房款，徐向中表示同意，双方应就全额支付的具体时间进一步协商确定。且本次案件审理过程中，徐向中也明确表示愿意一次性支付剩余购房款。综上，王春芳、徐向中、天达公司于2016年8月9日签订的《房地产买卖中介合同》系各方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应当按照协议约定行使权利履行义务。一审法院据此判决：被告王春芳继续履行与原告徐向中2016年8月9日签订的《房地产买卖中介合同》。本院二审期间，上诉人王春芳围绕上诉请求提交了证据。本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。王春芳提交：1、案涉房屋房产证、房屋登记簿及王春芳的银行贷款、流水，以证明王春芳签订案涉房屋买卖合同时系对外负债，急需还钱，故急于出售房屋，对合同条款亦有诸多让步。因案涉房屋买卖未能顺利进行，致其需出售旁边门面还钱。银行流水上有两笔往来款项系王春芳向他人所借高利贷，也反映了其急需用钱的情况。2、上诉人王春芳于2019年9月26日下午与小花商店戴群的当面谈话录音，以证明被上诉人在一审中提交的戴群出具的证明与事实不符，系按照被上诉人及其律师的指示书写，后由戴群自行撕毁。同时证明小花商店一直在代收快递。经质证，被上诉人对证据1不予认可，认为与本案没有关联性；对证据2的三性均不予认可。关于被上诉人在一审中所提交戴群出具的证明，系溧水区公证处工作人员让其在房间内所写，被上诉人并不在书写现场。被上诉人系事后复印并提交给法院。被上诉人及代理人均清楚该证明原件在公证处，不可能向戴群要原件。戴群在视频中也表明其不想参与上诉人与被上诉人的诉讼中，其拿回证明仅仅是不想惹事。因为戴群在一审中并未到庭，一审法院实际也并未对该证明进行认定。视频中亦可以看到王春芳对戴群的问话具有诱导性。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以认定。本院认为，本案二审的争议焦点为：1、徐向中在合同履行过程中是否存在违约行为；2、双方于2016年8月9日签订的房地产买卖中介合同是否已解除。关于争议焦点1，王春芳主张徐向中未能在2016年9月3日前支付购房首付款，系违约。根据已查明的事实，双方合同中关于首付款的约定为“乙方在银行预审批通过三日内解押过户，将首付款290万元交付甲方”，并未明确约定首付款支付时间。王春芳在二审庭审中陈述2016年9月3日系双方合同约定的租金冲抵购房款时间，故该时间应为支付首付款时间，但从合同行文来看，并无明确约定房租冲抵购房款与支付首付款时间的关联性，故对王春芳的该项意见，本院不予采信。徐向中在签订2016年7月15日合同后即提交了办理银行贷款所需相关材料，且因银行系统参数调整、提高对商用房的贷款门槛致贷款未能审批通过，其不存在过错。故王春芳以徐向中未在2016年9月3日前支付首付款构成违约为由行使解除权，无事实和法律依据。关于争议焦点2，王春芳主张双方签订的房地产买卖中介合同已因其于2016年9月20日发出的通知书而解除，但其并不享有法定合同解除权，且案涉通知书内容系催告徐向中履行付款义务的催告通知书，而非解除通知书。王春芳亦无充分证据证明案涉通知书已经实际送达徐向中，故一审法院认定案涉合同并未解除，并无不当。因徐向中在合同履行中并无过错，且在双方合同履行过程中及一、二审审理中均表示一次性全额支付剩余购房款，一审法院判令双方当事人继续履行案涉合同，符合法律规定，本院予以维持。综上所述，王春芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费44856元，由上诉人王春芳负担。本判决为终审判决。审判长  李飞鸽审判员  徐聪萍审判员  郑 慧二〇二〇年五月二十二日书记员  戴 苗