上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终1381号上诉人（原审被告）：段小燕，女，1973年1月4日出生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审原告）：程东俊，男，1976年1月23日出生，汉族，住安徽省巢湖市无为县。委托诉讼代理人：王威，上海市海上律师事务所律师。上诉人段小燕因与被上诉人程东俊房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初75797号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月10日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人段小燕上诉请求：撤销原判，改判上诉人支付租金至合同到期日止。事实和理由：其与被上诉人签订的商铺租赁合同属效力待定合同，上海市浦东新区XX镇XX百货商店（以下简称XX百货商店）与上诉人系不同民事主体，上海XX有限公司（以下简称XX公司）不允许转租，故双方签订的合同需待XX公司追认的前提下方有效。退一步讲，即使商铺租赁合同有效，但交接是双方共同的后合同义务，不能因为未办交接手续即确认继续承租商铺。上诉人的租金仅能计算至合同到期之日。被上诉人程东俊答辩称：XX公司既是商铺的产权人，也是市场管理人，对市场的情况应当清楚，涉案租赁合同系产权人知情默认有效的合同。涉案合同系上诉人与被上诉人签署，被上诉人系适格原告，XX百货商店系个体工商户，无独立财产，其债权债务最终均由经营者程东俊承担，XX百货商店承租后以程东俊名义出租，合法有效。上诉人称已经将系争商铺归还被上诉人，但一直未办理交接，也未能将放置在系争商铺中的衣服、茶叶等物品搬离。一审判决事实清楚，适用法律准确，上诉人的上诉请求应予驳回。程东俊向一审法院起诉请求：1、判令段小燕支付2018年8月5日至2019年5月4日的租金人民币（下同）135,000元；2、判令段小燕支付逾期支付租金的违约金75,000元；3、判令段小燕按15,000元/月标准支付2019年5月5日至实际返还房屋期间的占有使用费；4、判令段小燕返还北蔡镇XX路XX号1－2号商铺（以下简称系争商铺）。一审法院认定事实如下：XX百货商店系个体工商户，经营者程东俊，注册日期2017年11月24日。上海市浦东新区北蔡镇净衣园洗衣店系个体工商户，经营者段小燕，设立日期2018年5月25日。XX公司与程东俊签有2017年4月1日至2017年9月30日的房屋租赁合同，约定XX公司将XX路XX号商铺出租给程东俊，面积96.51平方米等。2017年12月26日，XX公司与XX百货商店补签房屋租赁合同，约定将XX路XX号商铺出租给XX百货商店，租期为2017年10月1日至2018年12月31日，承租人不得转租等。2019年5月31日，XX公司与XX百货商店补签房屋租赁合同，约定将XX路XX号商铺出租给XX百货商店，租期为2019年1月1日至2019年12月31日等。2017年12月至2019年6月期间，XX百货商店或程东俊向XX公司支付过一些租金。2017年8月1日，XX公司与程东俊另签有房屋租赁合同，约定XX路XX-XX号商铺出租给程东俊，租期2017年8月1日至2018年7月31日，建筑面积为75.51平方米等。2018年9月6日，程东俊、段小燕补签商铺租赁合同，约定段小燕向程东俊租借系争商铺，租期为2018年5月5日至2019年5月4日，租金为15,000元/月，保证金9,300元。另，第七条约定，若段小燕逾期不支付租金累计超过一个月，程东俊可以通知解除本合同，段小燕应按月租金的五倍支付违约金等；第九条约定，段小燕应在本合同租期届满后5日内返还房屋，未经程东俊同意而逾期返还房屋的，每逾期一日，应按照50元/平方米标准支付占用期间的使用费等。后段小燕支付租金合计45,000元、保证金9,300元。2018年5月之前，程东俊将系争商铺出租给段小燕及案外人。2018年4月12日，段小燕发给程东俊妻子微信“今年门面收回来我自己做间干洗店”等。2018年8月29日，段小燕发出“房东，我想弄个卖茶的执照”，程东俊妻子回复“房租付下”，段小燕“你要带我去和大房东签合同，我还要办执照”“光一个洗衣店挣不出这么高的房租”等。一审审理中，程东俊另提供所签房屋租赁合同外的三份房屋租赁合同、商铺租赁合同，段小燕对该些证据真实性均不认可。经审查，上述四份证据均有原件可供核对，三份房屋租赁合同有相应租金支付凭据印证，段小燕未提供其持有的商铺租赁合同，故一审法院对该四份证据均予采信。一审法院认为：系争商铺系由XX百货商店从XX公司承租而来，程东俊系作为个体工商户的XX百货商店的经营者，其与段小燕签订商铺租赁合同，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。现程东俊以该合同为依据提起本案诉讼，起诉主体适格。XX公司与XX百货商店2017年12月26日所签的房屋租赁合同确实约定承租人不得转租，但相关的租赁合同已履行完毕，现无证据显示在履行完毕之前出租人解除了合同。程东俊与XX公司确实签有2017年8月1日至2018年7月31日的房屋租赁合同，但亦存在租期2017年10月1日至2018年12月31日的房屋租赁合同。商铺租赁合同未约定段小燕租借商铺后开设茶叶店，从双方微信聊天记录来看，段小燕只是在合同履行到2018年8月才提出开设茶叶店，并且段小燕未及时支付租金。商铺租赁合同未约定租赁的建筑面积，现无证据显示段小燕及时提出过程东俊交付的商铺少于双方之前协商的面积。故段小燕相关辩解均依据不足，法院不予采纳。段小燕称已将系争商铺返还给程东俊，但未对此提供相应证据加以佐证，该主张法院亦不采纳。根据在案证据，段小燕仅支付三个月的租金45,000元，未支付之后的租金。现程东俊要求按15,000元/月标准，支付自2018年8月5日起至实际返还商铺之日止的租金、占有使用费，法院予以支持。实际支付时，应当扣除段小燕支付的保证金9,300元。程东俊要求逾期支付租金的违约金，结合段小燕长期拖欠租金的情况、约定的违约金数额、段小燕请求调整的意见等，一审法院酌定为15,000元。商铺租赁合同已经到期，程东俊要求返还系争商铺，法院亦予支持。综上，一审法院于二○一九年十月二十三日依照《中华人民共和国合同法》第八条规定，作出判决：一、段小燕于判决生效之日起十日内将上海市浦东新区北蔡镇XX路XX号1－2号商铺返还给程东俊；二、段小燕于判决生效之日起十日内按15,000元/月标准支付程东俊自2018年8月5日起至实际履行判决第一项内容之日止的租金、占有使用费（实际支付时应扣除保证金9,300元）；三、段小燕于判决生效之日起十日内支付程东俊逾期支付租金的违约金15,000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费4,900元，减半收取计2,450元，由段小燕负担。二审中，上诉人提供：1、2020年2月25日服装店主出具的证明、照片、商铺租赁合同，证明系争商铺的一部分已经在2019年9月17日重新出租；2、店面出租的照片和微信记录，证明系争商铺的另一部分已经在2019年11月1日换锁，被上诉人已经实际收回。被上诉人对商铺租赁合同的真实性没有异议，但认为其系自2019年10月17日开始收取服装店的租金，另一部分店铺从2019年11月10日起收取租金。证据1中的商铺租赁合同及证据2，因双方均无异议，且与本案相关，本院予以采纳。被上诉人提供：交款凭证，证明2019年11月10日其将系争商铺另一部分出租给案外人，每月收取租金11,000元。上诉人认为系争商铺在2019年11月1日已经收回另行出租。该证据虽与本案有一定关联，但无法证明被上诉人是在2019年11月10日才收回房屋，故本院不予采纳。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审另查明，2020年1月9日，被上诉人与服装店主签订租赁合同，约定由被上诉人将系争商铺的一部分出租给服装店主，每月租金4,000元。被上诉人自认其收取了服装店主支付的自2019年10月17日起的租金。2019年11月2日，上诉人微信被上诉人，“你锁都换了已经开始要装修了，还要怎么交接？”，被上诉人回复“你东西还在里面我怎么装修？已经跟你说过很多次，让你把东西拿走，但是到现在为止东西都还在里面”。2019年11月5日、10日，案外人分别转账给被上诉人2,000元和31,000元。被上诉人认为其自2019年11月10日起将系争商铺的另一部分出租，收取租金。本院认为，本案二审的争议焦点在于涉案合同的效力以及系争商铺返还的时间节点。涉案商铺租赁合同系上诉人与被上诉人签署，该合同系双方的真实意思表示，也不违反法律行政法规的强制性规定。被上诉人在取得系争商铺的承租权时虽限定不得转租，但根据合同相对性原则该限制仅存在于被上诉人以及XX公司之间，上诉人无权代XX公司主张，且在合同实际履行过程中，上诉人仍能正常使用系争商铺，故上诉人所述租赁合同效力待定没有法律依据，本院不予采纳。系争商铺租赁期限届满后，上诉人应当及时将系争商铺交还给被上诉人。二审在案证据显示，系争商铺的一部分被上诉人已经收回并收取了自2019年10月17日的租金，另一部分也自2019年11月1日由被上诉人对外挂牌出租，视为被上诉人已经收回。据此，被上诉人要求返还房屋的诉请，已无必要，本院不再处理。根据上述时间节点，上诉人应向被上诉人支付租金以及占有使用费合计221,500元。综上所述，上诉人段小燕的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初75797号民事判决第三项；二、撤销上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初75797号民事判决第一、二项；三、段小燕应于本判决生效之日起十日内支付程东俊租金、占有使用费人民币221,500元（实际支付时应扣除保证金人民币9,300元）。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行。二审案件受理费人民币4,900元，由段小燕与程东俊各半负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  胡桂霞审判员  叶振军二〇二〇年五月十一日书记员  莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……