江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终1198号 上诉人（原审被告）：颜志刚，男，汉族，1976年5月23日生，保险代理人，住江西省南昌市西湖区。 委托诉讼代理人：吴博添，江西豫章律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：南昌市汇乐物业管理有限公司，住所地：江西省南昌市西湖区抚生路31号，统一社会信用代码：913601030742681576。 法定代表人：秦坚强，系公司总经理。 委托诉讼代理人：马建平，江西国风律师事务所律师。 上诉人颜志刚因与被上诉人南昌市汇乐物业管理有限公司（以下简称“汇乐物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服南昌市西湖区人民法院（2019）赣0103民初11148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，以阅卷、询问笔录等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人颜志刚上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院在已查明案涉房屋销售之初，建设单位南昌天高房地产开发有限公司选聘的前期物业管理为江西名家物业管理有限公司，而非被上诉人，却认定被上诉人与建设单位签订的物业服务合同效力及于上诉人，明显错误，应予以纠正。2、业主大会的成立必须遵循法定的程序，并由特定的筹建，被上诉人无权召开业主大会，代为行使业主大会的职权，被上诉人提供的公示表不同于业主大会会议的书面决定，业主遭公示表上签字，不具有业主大会决议的法律效力，不能约束全体业主。3、一审法院以被上诉人单方陈述，认定公示表张贴公示时间确定至迟为2018年11月，明显错误，应予纠正。4、被上诉人非法入驻上诉人所在小区后，提供物业服务存在明显瑕疵，即使上诉人需缴纳物业费也应减免即在1.18元/平米的基础上进行相应的减免。 被上诉人汇乐物业公司辩称：1、答辩人是依法在名仕花城小区负责物业管理工作，在小区交付之初建设单位选聘的物业公司合同到期后，建设单位选聘了答辩人汇乐公司作为小区的第二任物业公司管理物业工作，并签订了书面的前期物业服务合同，合法且合理，根据物业管理条例，该前期物业管理合同对全体小区业主有约束力。2、物业公司和小区业主协商调整物业费的价格合法。小区没有成立业主委员会，也没有召开业主大会，但是法律并没有禁止物业公司和业主就涉及小区管理的相关事宜进行协商。涉案小区的物业费已经15年未曾调整，如果不调整，公司将持续亏损，导致小区管理质量降低，造成恶性循环。物业公司和三分之二以上业主同意，并经过公示，物业公司做法合理合法。3、一审法院认定调价意见公示稿张贴时间正确。上诉人认为认定错误的依据是不正确的。4、上诉人是国家公职人员，要求减免物业费的要求没有事实和法律依据。 汇乐物业公司向一审法院提出诉讼请求：颜志刚支付拖欠的物业费2599.2及滞纳金800元（自2018年5月1日至2019年10月31日止）。 一审法院查明事实如下：颜志刚系名仕花城2号楼一单元2202室的业主，房屋建筑面积97.44平方米。该小区房屋销售之初，建设单位天高公司选聘的前期物业管理公司为江西名家物业管理有限公司。2014年前后，汇乐物业公司受聘接管小区物业管理工作。天高公司与汇乐物业公司签订的《名仕花城物业管理服务合同》，约定由汇乐物业公司负责名仕花城小区的物业服务工作，合同期限自2015年6月1日至2020年5月31日止，合同期限未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。高层住宅物业服务费为每月每平方米1.18元。2018年5月起，汇乐物业公司开始就物业费上涨事宜向小区业主征询意见。在汇乐物业公司设置的《名仕花城小区涨价公示表》中，小区全体386户中有277户业主或其代表签字同意物业费涨价。2018年11月，汇乐物业公司将上述《名仕花城小区涨价公示表》张贴在小区岗亭墙面予以公示。案件审理过程中，经一审法院要求，汇乐物业公司提交了2018年5月之后物业费收据存根，反映共有340余户业主按涨价后的物业费标准交纳了物业费。 一审法院认为：在业主、业主大会选聘物业服务企业前，建设单位选聘物业服务企业所签订的前期物业服务合同，效力及于业主。原审原告提供了物业服务，原审被告应按合同标准纳物业费。合同期限内，原审原告拟提高收费标准，并向全体业主书面征求意见，系协商变更合同内容的方式。在小区未成立业主大会及业主委员会的情况下，由全体业主共同行使职责，采用多数决的方式共同决定小区公共管理事务，合理合法。证人姜某、宗某称涨价公式表中的签字虽非本人所签但确系其家人或同居人员所签，证人明知家属代为签字一事却未向原告表示异议，且按涨价后标准交纳了物业费，应视为同意。证人陈建兰作证称公示表中签字非其本人所签，但每次前往交纳物业费的一直系其丈夫而非其本人，其在明知将为签字一事出庭作证的情况下未向其丈夫了解是否曾代为签字，证言不能反映完整事实。原审原告提交的收费底单反映自2018年5月1日起，小区内过半数业主已陆续按涨价后的物业费标准交纳了物业费。原审被告认为该组证据系造假，但未提供相反证据推翻。综上，可认定，物业费收费标准调整符合小区过半数业主的意思表示，《名仕花城物业管理服务合同》约定的收费标准因原告与小区业主协商一致而发生变更，自每月1.18元／平方米变更为1.48元／平方米。但因原审原告提交的《名仕花城小区涨价公示表》中业主签名均未写明时间，原审原告未能证实满足过半数业主同意涨价的确切时间，仅能依据张贴公示时间确定至迟为2018年11月。现原审原告诉请要求原审被告交纳自2018年5月1日至2019年10月31日止的物业费，对于其中2018年5月1日至2018年11月30日的部分，应按原标准计算为804.8元（1.18元／㎡.月×97.44㎡×7个月），2018年12月1日起的部分，按涨价后的新标准计算为1586.2元（1.48元／㎡.月×97.44㎡×11个月）。同时，因《名仕花城物业管理服务合同》对于物业费的交费时间未作约定，原审原告亦证实其催缴通知到达原审被告的时间，故对于原审原告主张的滞纳金，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国合同法》第七十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、颜志刚于本判决生效之日起三日内向南昌市汇乐物业管理有限公司交纳2018年5月1日至2019年10月31日的物业费2391元；二、驳回南昌市汇乐物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案由预交的案件受理费50元，一审法院减半收取，由颜志刚承担。 本院二审期间，上诉人向本院提交上诉人邻居向物业公司转账的停车费转款凭证三张，证明物业公司提价公示表是物业公司后期单方制作的。案涉小区停车费为180元/月，被上诉人为了完善其制作的公示表是经过业主签字并同意的，变相的将180元的停车费分割成150元为停车费，30元为物业费，从而收据上会显示该业主已经同意物业费涨价的行为，并缴纳了相应的费用，所以公示表不具有业主大会决定的效力。被上诉人对证据的三性均有异议，该证据不能反映出是谁的转账记录，且与本案无关。本院认为，上诉人提交的微信转账凭证系复印件，未注明缴费内容，且不能达到上诉人的证明目的，本院对该证据不予确认。被上诉人未向本院提交新证据。 上诉人对一审查明的“2014年前后，汇乐物业公司受聘接管小区物业管理工作”有异议，主张被上诉人没有经过受聘就入驻了涉案小区；对一审查明的“2018年5月起，……反映共有340余户业主按涨价后的物业费标准交纳了物业费”均有异议，主张被上诉人没有就涨价事宜征求过业主的意见。被上诉人对一审查明的事实无异议和补充。上诉人提出以上异议，既是上诉人的上诉事由，亦为本案的争议焦点，本院将在本院认为部分予以阐述。 本院认为，本案的争议焦点为被上诉人汇乐物业公司是否系本案适格主体，上诉人颜志刚是否应按1.48元/平方米的标准向被上诉人汇乐物业公司交纳物业费及交纳的时间。 颜志刚居住的涉案小区未成立业主大会，建设单位与汇乐物业公司所签订的前期物业服务合同，效力及于业主，且汇乐物业公司自签订合同后一直为涉案小区业主提供物业服务，颜志刚在2018年5月1日前亦向汇乐物业公司交纳物业费，现其主张汇乐物业公司无权收取物业费的上诉理由，本院不予支持。同理，涉案小区未成立业主大会，依据《物业管理条例》的相关规定，应由全体业主共同行使职责，在本案中，汇乐物业公司提供业主签字表、物业费收据等证据能够证明小区过半数业主同意物业费从1.18元/平方米变更为1.48元/平方米，上诉人主张变更程序不合法的上诉理由，本院不予支持。颜志刚主张汇乐物业公司提供的物业服务存在明显瑕疵，但未提供证据证明，故上诉人要求减免物业费的上诉理由，本院亦不予支持。因汇乐物业公司提交的《名仕花城小区涨价公示表》中业主签名均未写明时间，一审法院结合公示照片、其他业主缴费收据等证据，综合认定从张贴公示时间2018年11月开始按1.48元/平方米计算物业费，并无不当。综上所述，颜志刚的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元（颜志刚已预缴），由上诉人颜志刚负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  龚 江 审 判 员  沈 莉 审 判 员  陈大奎 二〇二〇年五月二十六日 法官助理  王超迁 书 记 员  钟万友