山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终2515号上诉人（一审被告）：李宏伟，男，1976年12月9日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：张永秀，女，1977年8月27日出生，汉族，住烟台市芝罘区，系上诉人妻子。被上诉人（一审原告）：烟台维安物业管理有限公司。住所地烟台市芝罘区青年南路268号附1号。法定代表人：孙维花，该公司经理。委托诉讼代理人：姜兆江，烟台芝罘正旭法律服务所法律服务工作者。上诉人李宏伟因与被上诉人烟台维安物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院（2019）鲁0602民初13109号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人李宏伟上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审；2.撤销涉案的物业服务合同或判令其无效；3.一二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认为：“根据原告提交的张贴禁止停车通知和清理环境等为小区提供物业服务的照片、2017年-2018年期间原告缴纳公用表电费的短信记录和原告购买履行物业服务相关用品的收据等证据，足以证明在原告诉请的2017年1月1日至2018年12月31日期间，原告为小区提供了合同约定的对公共部位、公用设施、车辆停放、安全防范等方面的物业服务”缺乏相应的证据。1.被上诉人未能证明“张贴禁止停车通知和清理环境等为小区提供物业服务的照片”的拍摄时间为2017年1月1日之后，也未能提交员工名册、员工工资发放记录、员工社保缴纳记录等证据以证明照片中的工作人员为其公司员工。2.被上诉人未能提交“2017年-2018年期间原告缴纳公用表电费的短信记录”相对应的电费发票。3.被上诉人未能提交“购买履行物业服务相关用品的收据”所对应的发票，以证明其费用支出的真实性，也未能证明所对应物品确实用于上诉人小区的物业服务。二、被上诉人并未通过法定程序来主张其诉讼请求，而且怠于行使向上诉人催缴物业费的义务，应驳回被上诉人的诉讼请求。1.本案一审中，被上诉人未提供证据证明其通过业委会或者直接送达等方式向上诉人书面催缴过物业费，其直接起诉的行为违反《物业管理条例》第六十四条的规定及《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定。2.按照物业服务合同第五章第五条的约定，被上诉人如果在其诉请期间为上诉人提供了合同约定的物业服务，则被上诉人应于2017年4月开始通过业委会或直接送达的方式向上诉人书面催缴物业费，但被上诉人却在近两年半的时间里怠于行使权力。同时，被上诉人在2016年12月底即不再为上诉人提供物业服务，并被业委会于2017年5月依法解聘。自2017年1月1日起上诉人再未接受被上诉人任何形式的物业服务。三、被上诉人在2017年1月1日之前履行合同期间存在严重违约和违法行为，应判令被上诉人赔偿损失，返还不当得利，并依法承担相应的法律责任。1.被上诉人2016年整年未对电梯进行维保和年检，致使个别电梯钢丝绳断裂；被上诉人未按合同约定对小区公共设施和消防设施进行基本的维护，导致小区污水横流、臭气熏天，小区消防设施形同虚设；被上诉人侵占业主2015年10月至2016年12月缴纳的水费，致使涉案小区因欠自来水公司水费而被多次停水；由于被上诉人的违约行为，导致涉案小区房价比周边住宅房价低2000元以上。综上，被上诉人的行为违反《物业管理条例》第三十五条的规定。2.被上诉人未经业委会和过半数业主同意，私自在自来水公司水费价格的基础上加价0.5元向业主收取水费，违反了《物业管理条例》第四十四条规定。3.被上诉人在履行物业服务合同期间，从未向业主公布其利用小区公共区域收取的停车费、广告费等收益的数额和去向，违反《物业服务收费管理办法》第十八条规定。四、被上诉人在一审中提交的9万多元的水费收条系虚假证据，请求二审法院予以查明并追究被上诉人的相关法律责任。五、被上诉人提交的《物业服务合同》及《补充协议》存在瑕疵，不应作为认定案件事实的依据。1.合同最后一页甲方签章模糊，且合同未加盖骑缝章。2.合同第八章“其他事项”第十五条约定：“本合同自双方签字之日其生效。”但是，本合同没有双方签字。3.未按合同第八章“其他事项”第十条约定向房地产、物价行政主管部门备案。4.合同第七章“违约责任”第十条规定：“甲方违反合同的约定义务的，乙方有权解除合同，并由甲方赔偿相应的经济损失”。但是，合同中并没有与此条款对等的条款，即乙方违反合同的约定义务的，甲方有权解除合同，并由乙方赔偿相应的经济损失。5.一般物业服务合同最长不会超过五年，但本案物业服务合同的合同期限为八年。6.本案物业服务合同签订于2015年4月1日，物业费价格每平方米建筑面积0.8元/月。自合同签订后仅过了6个月，未经占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意，便在2015年10月20日签订补充协议，将物业费上涨为每平方米建筑面积1.3元/月(其中电梯费0.3元)。被上诉人烟台维安物业管理有限公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。一审原告烟台维安物业管理有限公司向一审法院起诉请求：被告向原告支付2017年1月1日至2019年8月30日的物业服务费2054.60元(1.30元/月/平方米x49.39平方米×32个月)及利息(以2054.60元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2019年8月20日起计算至实际给付之日止)。一审法院认定事实如下：原告成立于2015年3月18日。烟台市住房和城乡建设局于2016年4月28日为原告颁发了物业三级资质，可在允许的经营范围内开展物业管理服务业务。2015年4月1日，原告与烟台市白石新城业主委员会在签订的《物业管理委托合同》中约定：原告接受烟台市白石新城业主委员会的委托，为位于烟台市芝罘区的烟台市白石新城小区提供前期物业服务，服务期间自2015年4月1日起至2022年3月31日止；原告提供前期物业服务的内容包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，原告有前期投入，法律政策规定应由原告管理服务的其他事项；物业服务费收费实行包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积每平方米0.80元/月缴纳，小区内所有商铺(包括振华量贩超市)按其拥有物业的建筑面积每平方米2.80元/月缴纳；业主或物业使用人应于物业交付之日起交纳物业服务费用，物业服务费按每季度一次交纳。2015年10月20日，原告与烟台市白石新城业主委员会在签订的《补充合同》中约定：白石新城小区物业费自2015年10月1日起按建筑面积由每月0.80元/平方米变更为每月1.30元/平方米(含电梯费0.30元/平方米)；提高后的收费标准自2015年10月1日起开始执行，向广大业主公示；该补充合同条款是原《物业管理委托合同》的补充内容，与原合同具同等法律效力。合同签订前的2015年1月1日，原告借用烟台市宁安物业管理有限公司的资质对白石新城小区268、272、273号楼进行了管理。合同签订后，原告以自己的名义为小区268、272、273号楼提供物业服务，269、370号楼由业主自行管理。2017年2月9日，烟台市芝罘区白石街道白春社区居民委员会向小区业主发出公告，告知：目前白石新城小区正处于新的业委会筹备和部分业主对物业公司不信任的敏感时期，为防止出现新的矛盾，确保物业运转规范有序，并打消各位业主的顾虑，社区居委会建议2017年第一季度物业费及2016年年度109户业主所欠物业费及时到居委会缴纳，缴纳资金存放于社区居委会的专用监管账户；特别提醒广大业主：不要将物业费缴纳给物业公司或居委会以外的他人和其他组织。2017年5月15日，烟台市白石新城业主委员会向原告下达了解聘书。《解聘书》下达后，白石新城小区268、272、273号楼亦分别进行了自管。另查，2018年1月3日，本案原告将烟台市白石新城业主委员会诉至法院，要求确认原告与烟台市白石新城业主委员会于2015年4月1日签订的物业管理合同合法有效；确认烟台市白石新城业主委员会于2017年5月15日出具的《解聘书》无效；烟台市白石新城业主委员会继续履行合同、排除障碍、恢复原状。法院立(2018)鲁0602民初43号案。2018年3月16日，法院出具(2018)鲁0602民初43号民事判决书，判决确认原告与烟台市白石新城业主委员会于2015年4月1日签订的《物业委托管理合同》合法有效；确认烟台市白石新城业主委员会于2017年5月15日出具的《解聘书》无效；驳回原告的其他诉讼请求。该判决已经生效。被告系涉案房屋业主，房屋建筑面积为49.39平方米。自2017年1月1日起，被告未向原告交纳物业服务费用。庭审中，原告主张其已按照合同约定履行了物业服务义务，服务范围即为小区楼外以及原告能够正常进入的楼内，因业主对电梯设置管控，原告不能使用电梯。对此，原告提供了以下证据：1.2019年8月20日原告张贴的催缴物业服务费通知单照片打印件8张，证明原告向被告催缴物业服务费。被告质证称，对上述证据的真实性有异议，被告未见到上述通知，且原告在两年内未向被告催缴。2.2018年7月22日、8月9日、8月28日、8月29日原告张贴的《通知》照片打印件一组，《通知》内容为告知车主其停车位置为消防通道，此处禁止停车，路面下面铺设所有楼区的配电设施严禁占用；2017、2018年原告公司人员打扫卫生的照片打印件16张、计费年月为2018年7、8、9月的原告缴纳白石新城3号楼电梯风机电费的发票3张，证明原告履行了物业服务义务。被告质证称，对上述证据的真实性有异议，据被告了解，消防通道由日樱物业公司负责提供物业服务；对照片打印件16张，该照片显示区域为公共区域，且原告不能证明打扫卫生的时间为2017年以后以及照片显示人员系原告工作人员；白石新城3号楼电梯风机的费用不是共有设备，与268单元无关。3.2018年在小区楼内拍摄的打扫卫生照片打印件6张，证明原告的工作人员在履行合同约定的义务。被告质证称，对上述证据的真实性有异议，不能证明服务时间为2017年以后以及照片显示人员系原告工作人员；被告认为照片拍摄时间应为2017年以前。4.2016年8月31日烟台市自来水有限公司营业分公司出具的金额为90856.70元的水费收据一张，原告称其交纳了2016年8月31日以前的水费，证明原告在经营期间履行服务义务。被告质证称，对上述证据的真实性有异议，该收据不符合常规。5.原告在2017-2018年期间履行物业服务义务的现场照片一组，包括2018年三次下雪扫雪的照片、清扫环境的照片、2017年至2018年期间处理辖区环境垃圾和相关物业管理事宜的照片，证明原告在合同期内履行服务义务。被告质证称，对上述证据的真实性有异议，该照片显示区域为公共区域，且原告不能证明打扫卫生的时间为2017年以后及照片显示人员系原告工作人员。6.原告在2018年5月和8月两次要求被告所谓的自管组织撤除、由原告进行管理但自管组织阻止的现场视频资料，证明所谓的自管组织阻止合法的原告进行物业管理的违法行为。被告质证称，对上述证据的真实性有异议，被告不在场；即使该视频是真实的，可以证明原告未向该楼座提供物业服务。7.2017年5月2日至2018年11月25日的挂锁、门扣、扫帚、电线、LED等物品的收据、销货清单复印件6张，证明原告在进行物业管理时所发生的费用。被告质证称，对上述证据的真实性不清楚，不能证明上述用品用于小区物业服务。8.2015年9月至2017年1月烟台供电公司营销部向原告出具的催交268单元公用表电费的通知复印件22张、2018年3月7日国网烟台供电公司营销部向原告出具的停电催交电费通知一张，催缴截止2018年3月1日的电费32346.46元，证明因业主用电产生电费，供电公司向原告催交，对催交的电费原告缴纳了一部分，是原告收取了业主的电费后再上交给供电公司。被告质证称，电费通知单均系在2017年1月前，与本案无关；对停电催交电费通知真实性无异议，但不能证明原告提供物业服务，原告应当提供2017年1月以后缴费的相应证据。9.2019年1月16日照片打印件19张，证明原告进行物业管理的辖区环境以及业主所居住的楼群。被告质证称，上述证据中显示的位置为白石新城小区属实，但为公共区域，不能证明拍摄时间为2017年1月以后，不能证明原告提供了物业服务。10.2017年7月至2018年11月烟台供电公司向原告发送的催缴公用表电费及原告缴纳公用表电费的短信记录一宗，证明原告履行了相关义务。被告质证称，对上述证据的真实性无异议，但因小区的交电费户名仍为原告，故相关通知发送给原告。11.原告制作的业主补交物业服务费收取情况明细复印件一宗，其中大部分复印件显示由烟台市芝罘区白石街道白春社区居民委员会和原告共同加盖印章，证明2017年3月15日收缴的业主物业费55318.50元，有的是与烟台市芝罘区白石街道白春社区居民委员会共同收取的，该笔费用至今在该居委会存放，证明这期间原告已履行了相关的物业服务。被告质证称，对上述证据的真实性无异议，物业服务费由业主缴纳给居委会，并未缴纳给原告，可以说明小区业主已对原告失去信任，原告存在违约。12.电梯保养手册3份，证明原告一直对电梯进行维护，最近一次维护日期为2017年4月23日，原告履行了相关义务。被告质证称，对上述证据的真实性无法确认，该记录没有电梯维保单位的公章，如原告提供了电梯维保服务，应当提供相应的发票。被告表示：2017年3月15日由白春社区居委会牵头，白石街道办事处人员参会，463户业主参加，选出35个业主代表为全体业主服务。2017年4月至今的管理费都交给了业主代表，代表业主服务内容包括小区日常楼内外的保洁和安全管理工作、公共区域的停车管理工作、小区给水管道、排水设施及配套设施的维修、电梯电费的缴纳、水费的缴纳、电梯定检及维保，原告未再为被告提供服务。对此，被告提交了以下证据：1.2017年5月29日小区业主的签名表复印件一宗，证明原告严重违约，大部分业主同意解聘原告。2.电梯受损照片打印件4张，证明原告2016年整年没有对电梯进行维修，个别电梯存在安全隐患。3.2016年拍摄的小区下水管照片打印件5张，证明原告未对小区的排水设施进行正常的保养和维修。4.2016年7月13日自来水公司出具的限水公示复印件一份，证明原告没有为小区业主缴纳水费。5.业主向原告缴纳停车费收据复印件3张，证明停车费为小区公共收益，但原告未公示，且被原告侵占。6.2018年业主签名书21张，证明原告严重违约，导致小区秩序混乱，小区业主联合签名要求原告撤离小区。7.2017年5月15日张贴在公共区域内的解聘书复印件一份，证明被告已向原告书面告知解聘原告。8.自管会对小区污水管道大修后的照片打印件7张及票据3张，证明原告在提供物业服务期间未依约对小区的污水管道进行维护保养，2017年1月后的小区设施维护保养由小区业主实施。9.自管会保洁人员及保安人员工资单复印件3张、照片打印件5张、新建车棚和单元入户门照××张、收据3张、车位管理人员管理车辆照片打印件1张、交水电费证明复印件6张，物业费缴纳收据11张，证明2017年1月以后小区的物业管理以及设施的保养维修、车辆管理均由自管会提供，原告未提供物业服务。10.自管会安装全楼的监控系统照片打印件4张、发票1张、报价单1张、收据1张，证明小区的安保设施由自管会提供保养，原告未提供物业服务。11.自管会对小区电梯的年检报告和维保证明复印件各一份、维修电梯票据复印件3张、年检标志复印件4张，证明小区的电梯年检和维保由自管会提供保养，原告未提供物业服务。12.视频光盘一份，证明原告未履行合同义务，严重违约，导致小区停水停电。13.(2014)芝民一初字第539号民事判决书复印件一份，证明签订物业管理合同的业委会与原告存在利害关系，损害业主利益。原告质证称，证据1、4、5系复印件，故不予质证。证据2、3、12与本案无关；对证据6、10的真实性有异议，与本案无关；对证据7，经烟台市芝罘区法院判决确认，上述解聘无效；证据8可以证明业主阻挠原告正常提供物业服务；对证据9的真实性及证明内容均有异议，可以证明被告阻挠原告提供物业服务；对证据11的真实性有异议，自管会自行进行维保与原告无关；对证据13的真实性无异议，原告应当举证证明业委会与原告存在利害关系。一审法院认为，(一)本案原告与烟台市白石新城业主委员会针对烟台市白石新城小区于2015年4月1日签订的《物业管理委托合同》和2015年10月20日签订的《补充合同》，均是双方的真实意思表示，权利义务约定明确，未违反国家法律、法规的强制性规定，应为有效。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，被告作为烟台市白石新城小区的业主应受该《物业管理委托合同》和《补充合同》的约束。在《物业管理委托合同》中明确约定了原告提供前期物业服务的内容包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等事项，庭审中，根据原告提交的张贴禁止停车通知和清理环境等为小区提供物业服务的照片、2017年-2018年期间原告交纳公用表电费的短信记录和原告购买履行物业服务相关用品的收据等证据，足以证明在原告诉请的2017年1月1日至2018年12月31日期间，原告为小区提供了合同中约定的对共用部位、共用设施、车辆停放、安全防范等方面的物业服务。原告作为物业服务企业，其服务在小区范围内具有公共性，物业服务费则是原告维护保养整个小区的公共设施及维持正常秩序等工作所必需的费用来源，被告接受了原告提供的物业服务，就有义务向原告缴纳物业服务费用。但应该注意到的是，小区业主对原告提供的物业服务的不足之处提出了异议，而原告作为提供物业服务的公司未能证明采取了有效措施加以改善；同时自2017年起，被告所在的268单元的业主自行成立了自管组织，自管组织亦为268单元的业主提供了物业服务。结合本案实际情况，法院认为原告应对被告应交纳的物业服务费适当减收，由被告按照0.65元/月/平方米的标准向原告交纳物业服务费为宜，同时原告在本案中未提供其在2019年期间为白石新城小区提供服务的证据，故对原告要求被告支付2017年1月1日至2019年8月30日的物业服务费2054.60元，在本案中仅能支持被告向原告支付2017年1月1日至2018年12月31日的物业服务费770.48元(0.65元/月/平方米x49.39平方米×24个月)；超出部分，依法不予支持。(二)业主有权对物业服务不足之处提出合理化建议，物业公司亦应积极改进，考虑到被告对原告提供的物业服务没有达到合同约定标准提出异议的事实情况，而原告作为物业服务公司怠于及时与被告进行沟通，未能采取有效措施加以改善亦有过错，故对原告请求被告以2054.60元为基数按照中国人民银行同期贷款利率赔偿自2019年8月20日起至实际给付之日止的利息损失的主张，依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院于2019年12月26日判决：一、限被告李宏伟于判决生效之日起十日内向原告烟台维安物业管理有限公司支付2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费770.48元；二、驳回原告烟台维安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告李宏伟未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由被告李宏伟负担。二审中，当事人未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，烟台市芝罘区人民法院作出的（2018）鲁0602民初43号民事判决认定被上诉人与烟台市白石新城业主委员会2015年4月1日签订的《物业委托管理合同》合法有效，烟台市白石新城业主委员会2017年5月15日出具的《解聘书》无效。因此，本案涉及的《物业委托管理合同》仍为合法有效，对双方当事人仍具有约束力，上诉人主张其与被上诉人之间不存在物业服务法律关系，与人民法院生效的裁判文书认定的事实不一致。上诉人主张撤销涉案的《物业委托管理合同》或判令其无效，系对人民法院生效裁判处理结果的异议，应通过民事再审程序予以解决。根据《物业管理条例》第十二条第四款的规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力，故上诉人应按照《物业委托管理合同》的有关约定，向被上诉人支付物业服务费。由于被上诉人在提供物业服务的过程中存在瑕疵，一审法院根据本案的实际情况对上诉人按约应付的物业费酌情进行了扣减，比例适当，本院予以维持。上诉人主张其已经足额将本案诉争期间的物业费交给了自管组织，不应再次向被上诉人缴纳物业费。本院认为，上诉人向自管组织交纳物业费，不符合《物业委托管理合同》的约定，上诉人的该主张，本院不予采纳。对于上诉人向自管组织交纳的物业费，可另行依法主张权利上诉人作为涉案物业规划区域内的业主，对被上诉人提供的物业服务管理有监督和提出意见的权利，但要注意采取适当的方式与方法。同时，被上诉人在之后的物业服务管理过程中应对先前的行为进行反思并予以改正，认真听取物业规划区域内业主的诉求，全面履行《物业委托管理合同》约定的义务，以切实维护物业规划区域内广大业主的权利，维护和谐的社会关系，这也是被上诉人应承担的社会责任。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李宏伟负担。本判决为终审判决。审判长 刘 腾审判员 于 青审判员 付景波二〇二〇年五月十八日书记员 杨风华