北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终2049号上诉人（原审被告）：耿磊，男，1987年5月9日出生，汉族，住北京市昌平区。被上诉人（原审原告）：李飞，男，1982年1月20日出生，汉族，住河北省。委托诉讼代理人：田春莹，北京昂坤律师事务所律师。上诉人耿磊因与被上诉人李飞房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2019）京0111民初24170号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。耿磊上诉请求：认可一审判决第二项，请求撤销一审判决第一、三项；请求贵院改判解除2019年8月14日签订的《房屋出售收款合同》和给付李飞30万元；本案一、二审诉讼费由被上诉人李飞承担。事实和理由：是被上诉人李飞擅自将房屋出售后才将消息告诉我，并与我协商签订了《房屋出售收款合同》，该合同实质上已确认解除之前的《北京市存量房屋买卖合同》，因此，应当履行《房屋出售收款合同》，不需再解除《北京市存量房屋买卖合同》，亦无需再按该合同的约定双倍返还定金。李飞辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求、事实和理由。李飞向一审法院提出诉讼请求：1．解除双方于2018年12月20日签订的房屋买卖合同；2．要求耿磊双倍返还定金120万元；3．要求耿磊退还李飞购房款140万元；4．要求耿磊支付李飞违约金42万元；5．要求耿磊按合同约定支付逾期返还款项违约金；6．诉讼费由耿磊负担。一审法院认定事实：2018年12月20日李飞（买受方、乙方）与耿磊（出售方、甲方）签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称涉案合同），约定甲方所售房屋位于房山区×××202（以下简称涉案房屋），建筑面积69．29平方米，房屋所有权证证号京（2017）房不动产权第XXXX号。该房屋已经设定抵押，抵押权人为厦门国际银行北京分行，抵押金额为145万元。该房屋的抵押，甲方应于90个自然日内办理抵押注销手续。经甲乙双方协商一致，该房屋成交总价为210万元。乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金60万元。如乙方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自乙方向甲方发出的书面通知到达甲方之日起自动解除。甲方应于5个工作日内将其已经收取的乙方的全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金。如甲方逾期将乙方已经支付的款项返还给乙方，则每逾期一日，应按照未返还款项总额的万分之五/日向乙方支付违约金。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由甲方承担。另解除合同后须配合乙方办理注销网签手续等，如未办理乙方可单独追究甲方违约责任。2018年12月20日李飞支付定金60万元，耿磊出具了收条。2019年3月12日李飞支付房款10万元，耿磊出具了收条。2019年8月12日耿磊（出卖人、甲方）与案外人刘胤龙（买受人、乙方）、北京链家置地房地产经纪有限公司（居间方、丙方）（以下简称链家公司）签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定出卖人所售房屋坐落为房山区×××202，该房屋已设定抵押，抵押权人为厦门国际银行北京分行。房屋成交价格为154万元，房屋家具、家电、装饰装修及设施设备等作价为73万元。买受人向出卖人支付定金10万元，于2019年8月12日支付。甲方应于2019年8月15日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2019年9月30日前办理完毕解除抵押登记手续。2019年8月14日李飞（乙方）与耿磊（甲方）签订《房屋出售收款合同》，约定：甲方出售房屋坐落在房山区×××16号院16号楼1单元202号，建筑面积69．29平方米。该房屋所有权证证号为京（2017）房不动产权第XXXX号。甲方于2018年12月20日将房山区×××16号院16号楼1单元202号出售给乙方。甲方已经收到前期购房款70万元。乙方同意协助甲方于2019年8月15日前将甲方用于银行房屋解押的130万元汇入甲方指定账户，甲方应在2019年9月6日完成房屋解抵押手续。现经甲乙双方协商一致同意，将房山区×××16号院16号楼1单元202号出售给第三方，出售房屋所需办理手续甲乙双方应积极配合共同参与，房屋出售总价227万元，出售所得10万元已经汇入甲方指定账户，剩余217万元全部归乙方所有。由于房屋出售所得款项汇入甲方指定账户，甲方应在收到每笔房款后一个工作日内将款汇入乙方指定本人账户。除本合同另有约定的违约责任外，任意一方未履行本合同约定义务，经守约方催告10日内仍未履行该义务，违约方须按房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任。2019年8月14日李飞给付耿磊130万元。后耿磊未按照约定将130万元用于偿还贷款并办理涉案房屋的抵押登记注销手续。2019年9月25日耿磊（抵押人）与李飞（抵押权人）签订《主债权及房屋抵押合同》（合同编号：20190925002142），约定主债权金额为170万元，债务履行期限为2019年9月25日至2020年1月23日，房屋所有权证号为京（2018）房不动产权第XXXX号，抵押房屋坐落为房山区×××1层104号，抵押房屋建筑面积106．53平方米，被担保主债权金额为170万元，担保范围为本金、利息、违约金，债务人为耿磊。双方认可该170万元系指李飞已支付给耿磊的款项。2019年10月12日耿磊（甲方）与刘胤龙（乙方）、链家公司（丙方）签订《解约协议书》，约定甲方通过丙方居间向乙方出售坐落于房山区×××202号之房屋，现经甲乙丙三方友好协商，甲乙丙三方此前分别或共同签署的所有关于上述房屋买卖、代理及相关协议（无论口头、书面或其他形式）均告解除。除本解约协议书所确定之责任外，甲乙丙三方互不承担其他任何责任。本协议生效之日起，甲方应履行下列义务：（1）2019年10月12日当天退还乙方已支付定金10万元；（2）2019年10月12日当天支付乙方违约金3万元。现涉案房屋登记坐落为房山区×××202号，登记权利人为耿磊，房屋建筑面积为69．29平方米，不动产权证号为京（2017）房不动产权第XXXX号。经查询，截至2019年12月9日涉案房屋尚有抵押权人为厦门国际银行股份有限公司北京分行的抵押登记未办理注销。原审法院审理中，经法院询问，李飞要求由耿磊双倍返还定金。因李飞申请财产保全，原审法院于2019年10月24日作出（2019）京0111民初24170号民事裁定书，对涉案房屋及位于房山区××房屋的房屋予以查封。一审法院认为，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。本案中，李飞与耿磊签订的涉案合同及《房屋出售收款合同》系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。李飞与耿磊签订的《房屋出售收款合同》系对原涉案合同内容的变更。因耿磊现未按照《房屋出售收款合同》的约定按期办理涉案房屋的还款解押手续，导致现涉案合同及《房屋出售收款合同》无法继续履行，合同目的不能实现，故李飞要求解除涉案合同及《房屋出售收款合同》并返还已付款项，理由正当，证据充分，予以支持。同时，因耿磊构成违约，应当承担相应的违约责任。现李飞要求耿磊双倍返还定金，综合考虑本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及李飞的损失情况、预期利益等，对于李飞该诉讼请求予以支持；但因双方约定的定金60万元已经超过涉案合同标的额210万元的百分之二十，故超过部分不予支持。另因双方已就其中170万元的返还时间另行约定，法院亦不持异议。关于李飞要求支付逾期返还款项违约金的诉讼请求，根据合同约定，支付该项违约金的条件并未成就，且双方在《房屋出售收款合同》中就违约金条款进行了变更，李飞现亦主张双倍返还定金，同时考虑到定金的数额已足以弥补李飞的损失，故对于该项诉讼请求不予支持。耿磊主张《房屋出售收款合同》无法履行系因李飞不同意解除涉案合同所致，证据不足，不予采纳。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第九十一条规定，判决：一、解除李飞与耿磊于2018年12月20日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及于2019年8月14日签订的《房屋出售收款合同》；二、耿磊于2020年1月23日前返还李飞1700000元；三、耿磊于判决生效后七日内给付李飞720000元；四、驳回李飞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方均未提供新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实无异。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。耿磊上诉主张系李飞将涉案房屋再次出售，但对此并未提供充分证据予以证实，应当承担不利后果。且耿磊在收取李飞130万元后，并未将该款用于将涉案房屋解除抵押以积极促成房屋买卖合同的履行，导致《北京市存量房屋买卖合同》及《房屋出售收款合同》均无法履行，合同目的不能实现，李飞就此要求解除合同，符合法律规定。因耿磊的行为导致合同无法履行，故耿磊应当承担违约责任。现李飞要求耿磊双倍返还定金，有事实依据并符合法律规定，原审法院结合合同履行情况，当事人的过错程度并对定金超过合同标的20%的部分不予支持并无不当。故耿磊的上诉请求和理由，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7600元，由耿磊负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  杨志东审判员  周梦峰审判员  陈雨菡二〇二〇年五月二十六日书记员  周 洁书记员  孙 涵