广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终30737号上诉人（原审原告）：黄小兰，女，汉族，1966年7月29日出生，住所地：广东省深圳市南山区，委托诉讼代理人：李继江，广东凡天律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢少銮，广东凡天律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：黄丽清，女，汉族，1968年1月23日出生，住所地：广东省化州市，委托诉讼代理人：张培生，广东怀明律师事务所律师。上诉人黄小兰因与被上诉人黄丽清房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初10145号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。黄小兰上诉请求：1、撤销一审判决，支持黄小兰的全部诉讼请求；2、本案一审、二审的诉讼费用由黄丽清承担。事实和理由：一审判决认定事实不清、主要证据不足、适用法律错误。一、黄丽清已多次违约。（一）黄小兰与黄丽清双方约定每月30日前缴纳房租，但黄丽清经多次催告仍逾期缴纳。（二）黄丽清未按照约定缴纳管理费、水电费，已构成违约。（三）黄丽清未按照约定将应缴纳的税费交至黄小兰处。（四）黄丽清未经黄小兰同意擅自变动涉案房屋的结构，是根本违约。二、黄小兰与黄丽清之间的《房地产租赁合约》已经解除，一审判决认定事实不清、适用法律有误。三、一审法院适用法律错误。黄丽清的行为已构成根本违约，导致双方租赁合同解除。一方面，黄小兰为签订本租赁合同支出的费用，包括中介费均为其损失的组成部分，黄丽清应当按照《房地产租赁合约》的约定承担违约责任，即黄小兰已支付的居间方佣金金额2150元。另一方面，合同解除时，黄丽清应将变动的涉案房屋恢复原状或者赔偿损失，黄小兰请求恢复原状的费用12900元合情合理，应予以赔偿。一审法院以黄小兰主张解除合同缺乏事实及法律依据为由驳回黄小兰诉求，系适用法律错误。黄丽清未提交任何答辩意见。黄小兰向一审法院起诉请求：1、解除黄小兰、黄丽清签订的《房地产租赁合约》；2、黄丽清退出黄小兰的房屋（即腾退深圳市××西丽湖X公司宿舍X号房屋）交还黄小兰，房租支付至退出之日（即从2019年7月24日按每月4600元的标准计算至黄丽清实际搬离房屋之日）；3、黄丽清补付2019年1月及2月欠交的水电费、管理费360元（每月至少180元，两月为360元）；4、黄丽清依约补偿黄小兰支付给居间方的佣金2150元；5、黄丽清支付其擅自改变房屋结构及用途需恢复原状的费用12900元（相当于三个月的房租）；6、黄丽清承担全部案件受理费。（上述三至五项合计16270.02元，减去黄丽清交付的押金8600元，黄丽清应向黄小兰偿付7670.02元。）一审法院认定事实：2017年12月11日，黄小兰（出租方、甲方）与黄丽清（承租方、乙方）、深圳市中昊恒基房地产投资顾问有限公司（以下简称中昊公司，居间方）签订《房地产租赁合约》，约定：甲方将位于深圳市××西丽湖X公司X房（涉案房产）出租给乙方，租期为36个月，从2017年12月25日起至2020年12月24日止，租金为每月4300元，每月租金须于当月30日之前交付甲方；按照政府规定，出租房屋须交纳相关的税、费等，该笔税、费等由乙方承担；签订本合约之时，乙方即时支付甲方支付两个月的租金8600元作为租房押金和一个月的租金，共计12900元；乙方若于租期内违反本合约规定，致使甲方未能如期收取租金或因而发生费用，甲方可扣除部分或全部押金抵付。若押金不足以抵付有关费用，乙方须在七日内补足，否则其就承担本合约约定之违约责任；乙方使用该物业时，不得擅自改变房屋结构和用途；租赁期间，乙方不按时交租，在拖欠租金达十天，或欠交管理费、水电费等达到二个月视为乙方违约，合约因乙方违约而告终止，乙方须全部承担因违约所造成的责任；签署本合约后甲乙双方任何一方违约，违约方必须承担违约责任，并补偿未违约方已支付居间方的佣金金额；另合同备注中手写“装修期间，注意安全，如有安全事故，由乙方负全责，与甲方无关，装修请保证质量，质量问题由乙方负责”；及其他内容。黄小兰提交物业管理处出具的两份《证明》，内容载明涉案房产欠缴2019年1月至2月管理费，物业管理处在2017年12月至2018年12月未接到业主和租户的装修申请。黄小兰提交了黄丽清交费明细表，证明黄丽清经常迟延交租，并证明欠交管理费、水电费达两个月。黄小兰提交了照片，证明黄丽清用大型装饰板将原来的堂门堵住变成固定的板式隔墙，将原来的隔墙拆开部分修成墙门，将另一隔墙的墙门拆掉变更为堂门。黄丽清认可其真实性、合法性，不认可关联性。2019年3月21日，黄丽清向物业管理处缴纳1-3月份管理费205元。黄丽清提交了黄小兰、黄丽清之间的微信聊天记录，以证明租赁期间，黄小兰将水电费的费用通知给黄丽清后，再由黄丽清向黄小兰支付上述费用。黄丽清提交了与中介工作人员方振华的录音文字整理，以证明黄小兰解除合同是因为需要出售房子，要求黄丽清搬走，以及黄小兰同意黄丽清改动房屋结构，不存在黄丽清违约的情况。一审庭审中，黄小兰确认截至一审庭审之日，黄丽清并未拖欠租金。一审法院认为，黄小兰与黄丽清签订的《房地产租赁合约》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。本案的争议焦点在于黄丽清是否存在根本违约，黄小兰是否有权解除合同。对此本院分析如下：黄小兰主张黄丽清欠缴2019年1月和2月的水电费、管理费，但合同并未约定管理费的缴纳方式和时间，且黄丽清已于2019年3月21日缴纳了一至三月份的管理费。双方的聊天记录显示，黄小兰、黄丽清存在涉案房屋的水电费实际产生后由黄小兰告知黄丽清具体费用金额，再由黄丽清支付的交易习惯，而现有证据并不足以证明黄小兰履行了告知义务。黄小兰主张黄丽清擅自改变房屋结构和用途，但根据《房地产租赁合约》中的手写条款及中介工作人员方振华陈述，足以证明黄小兰同意黄丽清对涉案房产进行装修，且没有证据表明黄丽清破坏了房屋的结构影响安全。关于涉案房产的税费，黄小兰作为出租方应先行缴纳，之后再依据合同约定由黄丽清负担，但黄小兰并未缴纳，其称黄丽清欠付14个月的税费，一审法院不予采纳。黄小兰主张黄丽清经常迟延交付租金，黄丽清辩称部分租金系经过黄小兰同意才迟延交付。一审法院认为，截至一审庭审之日，黄丽清并未拖欠黄小兰租金，从黄丽清支付租金的日期及双方聊天记录看，虽然黄丽清存在部分租金迟延交付的事实，但在合同履行过程中黄小兰对黄丽清存在迟延交付租金的行为并未提出异议，故应视为黄小兰同意继续履行合同，现黄小兰以此为由主张解除合同，一审法院不予支持。综上，黄小兰主张解除合同，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。黄小兰请求黄丽清退出涉案房产、支付佣金和恢复涉案房产的费用、补付水电费和管理费的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回黄小兰全部的诉讼请求。案件受理费25元，黄小兰已预交，由黄小兰负担。本院二审查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件。根据黄小兰的上诉内容，本案的争议焦点为黄丽清是否存在逾期交租和擅自变更房屋结构的根本违约行为。本院认为，从黄小兰上诉状的内容看，黄丽清逾期缴纳租金的时间没有超过合同约定的十天根本违约期限，且从一审查明的事实看，管理费是黄小兰微信通知黄丽清后，黄丽清转给黄小兰的，不存在拖欠的问题。黄小兰未提交其已经支付租赁税费后要求黄丽清支付的有关证据，且合同也未约定不支付租赁税费构成违约，因此，其认为黄丽清未支付租赁税费构成违约的上诉理由不成立，本院予以驳回。关于装修的问题，本院认为，合同标注了装修的有关注意事项，说明黄小兰是同意黄丽清装修的，从黄小兰提交的照片证据，不能确定黄丽清的装修改动了涉案房屋的结构，因此，黄小兰的该项上诉理由不成立，本院予以驳回。综上，黄小兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由黄小兰负担。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 许  莹  姣审判员 张  秀  萍二〇二〇年五月十五日书记员 张思懿（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。