四川省广汉市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0681民初1051号 原告：邓粟月，女，汉族，1993年2月12日出生，住四川省成都市金牛区。 原告共同委托诉讼代理人：龚蔼妤，四川元绪律师事务所律师，特别授权。 被告：四川北新大弘置业集团有限公司，住所四川省德阳市广汉市北外乡云盘村六社，统一社会信用代码91510681054128413J。 法定代表人：刘邦成，董事长。 委托诉讼代理人：叶琳，四川和创律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：**刚，四川和创律师事务所律师，一般代理。 原告邓粟月与被告四川北新大弘置业集团有限公司（以下简称北新公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人龚蔼妤、被告北新公司的委托诉讼代理人叶琳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告邓粟月向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付违约金12531.7元；2．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年11月13日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告以180573元购买被告开发的北新国际机械城项目1幢3层B1-3-199号房屋，建筑面积32.30㎡；被告应在2014年12月31日前向买受人交付该商品房；如原告未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书，原告有权退房；若原告不退房，则被告自原告应当取得房屋所有权证书之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，按原告已付款的万分之一按日计算违约金，并于原告实际取得房屋所有权证书之日起30日内支付给原告。合同签订后，原告即向被告支付了全部购房款。2014年12月30日，原、被告对案涉房屋办理了交房手续。2018年3月2日，被告向原告出具了金额为180573元的购房发票。2018年4月26日，被告为案涉房屋办理了房产证。被告延期办证后，至今未按合同约定向原告支付违约金，为维护原告合法权益，原告遂诉至法院。 被告北新公司辩称，1、被告为原告办理房产证属于无偿委托，且2016年下半年起广汉市国土局正式推行双证合一，虽然被告积极履行了办理房产证的义务，但由于行政机关原因，房产证一直未成功办理，因此，案涉房产证虽然办理逾期，但被告在办理房产证过程中无故意或重大过失行为，不应支付违约金。2、2019年10月前原告将案涉房屋委托被告进行市场培育，该期间的风险及受益均由被告自行承担。2019年10月市场培育期到期后，原告与第三方签订租赁合同及委托经营协议，并已实际收取相应租金，延期办证并未给原告造成损失。因此，即使被告应当支付违约金，原告主张的违约金也过高，应当予以降低。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的商品房买卖合同、北新国际机械城交房通知书等证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1、被告提交的两份新闻稿均直接从政府门户网站打印，在原告未提交反证的情况下，对其真实性本院予以认定。2、被告提交的公告系其自行制作，且原告不予认可，对其真实性本院不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月13日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同的主要内容为：原告购买被告北新国际机械城项目1幢第3层B1-3-199号商品房，该商品房的用途为商业，总价款为180573元，原告一次性付款；被告应当在2014年12月31日前向原告交付该商品房；商品房交付使用后，如因被告责任，原告未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，原告有权退房；原告不退房的，自原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按原告支付全部已付款万分之一按日计算违约金，并于原告实际取得房屋所有权证书之日起30日内支付。同时，原告与被告签订了《补充协议》一份，协议约定：原告同意将所购买商铺的使用权从2013年11月13日至2019年11月12日止委托给被告行使，该期间所产生的收益及风险均由被告承担；被告有权对该商铺采取出租、联营、转租等形式进行经营并获取相关收益。合同签订后，原告即向被告支付了全部购房款180573元。 2014年12月30日，原告根据被告提供的北新国际机械城交房通知书与被告办理了案涉商品房的交接手续。2018年3月2日，被告向原告补开了金额为180573元四川增值税普通发票。2018年4月26日，被告为案涉商品房办理了不动产权利证书。现原告认为被告逾期办证的行为构成违约，遂诉至法院请求被告支付违约金。 另查明，1、庭审中，原、被告一致确认根据商品房买卖合同约定被告应在2016年6月前为案涉商品房办理房产证。 2、2016年8月30日，广汉市不动产登记中心挂牌成立。 3、2019年11月1日，原告与四川大广资产管理有限公司签订了《委托经营管理协议》及《房屋租赁合同》，双方约定原告委托四川大广资产管理有限公司全权运营管理案涉商铺；委托期限自2019年11月13日起至2039年11月12日止。双方同时对租金、支付方式等事项进行了约定。2020年2月27日，四川大广资产管理有限公司向原告支付了租金900.07元。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合同依法有效，对双方当事人均具有约束力。本案的争议焦点为：一、被告逾期办理房产证的行为是否构成违约；二、若被告的行为构成违约，原告主张的违约金是否过高。 关于争议焦点一，本院认为，原、被告一致确认根据商品房买卖合同约定被告应在2016年6月前为案涉商品房办理房产证，而根据本院查明事实，被告实际于2018年4月26日才为案涉商品房办理了不动产权证，被告逾期办证的行为违反了合同约定，其行为已构成违约。对于被告抗辩逾期办证是由于实施不动产统一登记导致的主张，因被告未提交证据证明2016年6月前广汉市房产监理所为实施不动产统一登记即暂停办理房产证，而2016年6月至广汉市不动产登记中心成立期间，此时被告未按期办证的行为已经构成违约，即使广汉市房产监理所存在暂停办理房产证的情况，亦不能构成被告延期办证的正当事由。综上，被告逾期办证的行为与实施不动产统一登记无关，故被告该主张无事实依据，本院不予采信。 关于争议焦点二，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，在商品房买卖合同中，当事人主张约定的违约金过高请求减少的，人民法院应当以实际损失的30%为标准，对违约金是否过高做出裁量。本案中，根据被告提交的补充协议，原、被告约定案涉商铺的使用权从2013年11月13日至2019年11月12日由被告行使，该期间所产生的收益及风险也均由被告承担，因此，原告对该期间不能通过案涉商品房取得任何经营收益具有合理预期，被告是否逾期办证对原告并无直接影响，亦不因此而给原告造成租金等损失。而从整个商品房买卖合同的履行来看，原告已实际取得案涉商品房的所有权，且市场培育期结束后，原告已将案涉商品房另行委托四川大广资产管理有限公司经营管理并实际收取租金，原告的合同目的已全部实现。综上所述，被告在履行合同过程中虽有瑕疵，但其履行了全部合同义务，原告的合同目的并未落空，被告逾期办证的主观过错较小，且也未给原告造成直接损失。结合原告未提交证据证明其具体损失以及我国法律规定违约金以赔偿非违约方的损失为主要功能等实际情况，本院认为原、被告约定的违约金确属过高，为平衡双方当事人的利益，本院酌情确定由被告北新公司向原告赔偿所付购房款的1.5%作为违约金即2708.6元较宜（180573×1.5%）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下： 一、被告四川北新大弘置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告邓粟月支付违约金2708.6元； 二、驳回原告邓粟月的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案减半收取案件受理费57元，由被告四川北新大弘置业有限公司负担（此款原告已垫付，由被告在履行付款义务时一并支付给原告）。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。 审 判 员 林全英 二〇二〇年五月二十日 法官助理 蒋 舟 书 记 员 彭 清