江苏省无锡市惠山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0206民初6022号 原告：上海高地物业管理有限公司无锡分公司，统一社会信用代码91320206582344531W，住所地无锡市惠山区政和大道99号复地新城93号3-1室、4-1室。 负责人：李建忠，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王丹倩，女，该公司职员。 委托诉讼代理人：杨丹丹，女，该公司职员。 被告：林某2，男，1982年5月13日生，汉族，住福建省周宁县。 被告：钱海兰，女，1987年2月15日生，汉族，住福建省周宁县。 委托诉讼代理人：林某2（系钱海兰丈夫），本案被告。 被告:林某1，男，2006年9月18日生，汉族，住福建省周宁县。 法定代理人：林某2（系林某1父亲），本案被告。 原告上海高地物业管理有限公司无锡分公司（以下简称高地物业公司）与被告林某2、钱海兰、林某1物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高地物业公司的委托诉讼代理人茹宇翔、杨丹丹、被告钱海兰的委托诉讼代理人、被告林某1的法定代理人暨本案被告林某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高地物业公司向本院提出诉讼请求：判令林某2、钱海兰、林某1支付拖欠物业公共服务费22555.3元、滞纳金99485.5元，合计122040.8元（物业费、滞纳金均从2009年9月计算至2017年12月）。事实和理由：高地物业公司依照小区前期物业服务合同和物业服务合同的约定，向复地新城小区提供物业管理服务，但被告林某2、钱海兰、林某1作为复地新城6号401室的业主，自2009年9月至今未交纳物业服务费。高地物业公司多次催讨无果，故诉至法院。 被告林某2、钱海兰、林某1共同答辩：其房产已被法院拍卖处理，房子已非被告所有，物业费应由拍下其房子的人承担，拍卖公告、须知中均有注明，故高地物业公司不应向其主张物业费。 本院经审理认定事实如下：无锡复地房地产开发有限公司（以下简称复地房地产公司）系无锡复地新城小区的建设单位，于2005年5月1日选聘上海复瑞物业管理有限公司无锡分公司（以下简称复瑞物业无锡分公司）为该小区提供前期物业管理服务并签订了《前期物业服务合同》。2013年12月20日，复地房地产公司发布变更公告，将前期物业服务工作调整为由高地物业无锡分公司提供。之后，复瑞物业无锡分公司又出具单位名称变更通知函，内容为：由于其公司股权变更等原因，与复地房地产公司签订的物业服务合同原单位名称变更登记为高地物业无锡分公司。原复瑞物业无锡分公司所有的复地新城小区业务由高地物业无锡分公司统一经营，原单位签订的合同继续有效。2013年12月25日，小区建设单位复地房地产公司与高地物业公司签订了前期物业服务合同。合同主要内容为：物业服务费收费标准为多层住宅1.2元/月/㎡、小高层住宅1.5元/月/㎡、高层住宅1.6元/月/㎡、别墅2元/月/㎡、商业用房3元/月/㎡；物业服务费按半年度交纳，业主应于每半年度首月的10日之日起交纳物业服务费用；未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每逾期一日，交纳欠费总额的千分之三支付违约金。无锡市惠山区住房和城乡建设局对上述收费标准予以备案登记。2017年3月30日，无锡复地新城业主委员会同高地物业公司签订物业服务合同，其中约定：复地新城1期至4.1期区域的物业服务费收费标准为多层住宅1.2元/月/㎡、小高层住宅1.5元/月/㎡、高层住宅1.6元/月/㎡、别墅2元/月/㎡、商业用房3元/月/㎡，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日万分之五的标准支付违约金。 2007年11月3日，林某2、钱海兰、林某1与复地房地产公司签订了商品房买卖合同，购买了坐落于复地新城6单元401室、面积为139.57平方米的房产。林某2于2008年4月12日接收该房产，同日林某2、钱海兰、林某1与复瑞物业无锡分公司签订了业主临时公约，约定物业服务费收费标准为多层住宅1.2元／月／㎡、小高层住宅1.5元／月／㎡、高层住宅1.6元／月／㎡、别墅2元／月／㎡、商业用房3元／月／㎡。按规定和物业管理服务合同约定交纳各项物业管理服务费，无正当理由逾期三个月未缴，每日按应缴费总额的万分之五加收滞纳金；如房屋交易买卖双方应到物业管理单位办理变更手续，并结清相关费用。同时由林某2签收了业主临时公约。林某2、钱海兰、林某1自2009年9月起至今的物业费及滞纳金均未交纳。 2012年7月20日，林某2与其弟弟林陈斌签订了房屋租赁合同，将复地新城6单元401室房屋出租给林陈斌使用，租期15年。 因林某2其他诉讼案件，复地新城6单元401室房屋被无锡市锡山区人民法院查封并拍卖，2015年4月22日，无锡市锡山区人民法院在淘宝网司法拍卖网络平台上发布拍卖公告，拍卖标的为无锡市惠山区复地新城6-401室房屋，价格78.02万元，该拍卖公告中载明：可能存在的其他费用（含买受人、原产权人应承担的综合税、增值税、契税、印花税、交易手续费、权证费、测绘费及可能存在的物业费、水、电等欠费）均由买受人自行承担，具体费用请竞买人于拍卖前至相关单位自行查询，与拍卖人无涉。拍卖须知中载明：可能存在影响标的物使用的水、电、物业管理等欠费由买受人自行解决，拍卖人不承担上述费用，未明确缴费义务人的费用也由买受人自行解决。该次拍卖因无人报名而流拍。2017年10月30日，案涉房屋再次在淘宝网司法拍卖网络平台上发布拍卖公告进行竞拍，公告中载明：其可能存在的水、电、物业费等欠费均由买受人承担。案涉标的于2017年12月5日以1058900元的价格拍卖成交。 2018年7月17日，高地物业公司发送催款通知，通知林某2、钱海兰、林某1缴纳自2009年9月1日-2018年12月31日欠缴的物业费等费用。 复瑞物业无锡分公司曾于2013年8月、高地物业公司曾于2014年7月、2017年7月起诉林某2等人支付物业费及滞纳金，后又均撤回起诉。 以上事实，由（2013）惠民初字第1458号民事裁定书、（2014）惠民初字第01924号民事裁定书、（2017）苏0206民初3749号民事裁定书、前期物业服务合同、复地新城物业服务合同、商品房买卖合同、住户情况登记表、业户入伙收费表、业主临时公约、入住流程表、房屋交接签收书、单位名称变更通知函、催款通知、房屋租赁合同、拍卖公告、拍卖须知及当事人陈述等证据在卷作证。 本院认为，复地房地产公司与高地物业公司签订的《前期物业服务合同》及无锡复地新城业主委员会与高地物业公司签订的《无锡复地新城物业服务合同》对复地新城小区的业主具有约束力。业主与物业公司签订了《业主临时公约》，接受高地物业公司提供的物业服务，应按业主临时公约和前期物业服务合同的约定按时足额交纳相应的物业服务费。如拒不交纳，物业公司有权根据合同约定要求业主支付物业服务费及违约金（滞纳金）。本案的争议焦点在于案涉房屋已被法院拍卖的情况下是否应支付欠付的物业费及违约金？本院分析如下：首先，物业公司与原业主签订有业主临时公约，对物业费标准及违约责任等进行了约定，而案涉房屋拍卖之前物业费欠付主体是原业主，根据合同相对性原理，物业公司有权依据双方的约定向原业主主张物业费，即使拍卖公告设立第三人债务并不当然受原合同条款的约束；其次，在拍卖公告及须知中，都提到可能存在的水、电、物业欠费，表明评估、拍卖时并不明确具体的物业欠费金额等，故评估中亦不会将物业欠费等一并评估在内，被告并未提供证据证明买受人因此受益。相反，谁欠费由谁承担这是众所周知的，在法院拍卖公告公示前，是根本不存在原业主所欠费用在公告中来说明由谁承担的问题，而本案中，拍卖公告之前林某2已拖欠长达六年的物业费，如果其正常缴纳本应履行完毕，不能因其自身的债务问题导致法院拍卖这一因素介入，而原物业欠缴义务人反而不用承担公示前后所有欠付物业费，显然有悖于公平合理；第三，竞拍须知中也写到可能存在影响标的物使用的水、电、物业管理等欠费由买受人自行解决，拍卖人不承担上述费用，未明确缴费义务人的费用也由买受人自行解决。表明水、电、物业费是有缴费义务人的，买受人缴纳水、电、物业欠费是保障拍下的房屋能及时正常使用，在此前提下，买受人先行缴纳欠费。公告中表明上述费用的缴纳与拍卖人无关，但并当然表明买受人是承担之前业主欠费的终局责任主体。至于林某2、钱海兰、林某1称并未实际使用案涉房屋不应缴纳物业费，本院认为，业主已签了入住通知，至于其居住的频率由业主自行决定，而物业公司是针对辖区内全体业主服务，且高地物业公司也已提供了其租赁协议，表明其出租使用了案涉房屋。综上，本案系物业服务合同纠纷，在林某2等人未能按时足额交纳物业服务费用的情况下，高地物业公司有权根据双方合同约定要求合同相对方支付拖欠的物业费及支付违约金。关于支付主体，本院认为，签订临时公约时，林某1尚不足2周岁，为无民事行为能力人，故其不应承担相应责任，应由林某2、钱海兰承担相应责任。关于物业费及违约金的计算期限，本院认为，高地物业公司曾三次诉讼要求被告支付物业费，第一次诉讼时案涉房产尚未拍卖，但三次均撤诉，费用损失的扩大其应承担相应责任，本院确定原欠缴义务人缴纳物业费及违约金（滞纳金）的期限以法院首次公示拍卖告知时即2015年4月为宜。故本院支持物业费为139.57平方米×1.6元／平方米／月×68个月＝15185.22元。关于违约金（滞纳金）的标准，本院认为，虽然开发商与物业公司签订的前期物业合同约定违约金按照千分之三标准收取，但该标准偏高，且业主临时公约中约定的违约金标准为万分之五，故对于高地物业公司要求按照千分之三标准计算违约金的诉讼请求不予支持，本院按照万分之五标准计算其违约金（滞纳金）为7630.52元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《物业管理条例》第四十二条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、林某2、钱海兰于本判决发生法律效力之日起十日内支付上海高地物业管理有限公司无锡分公司物业服务费15185.22元及违约金7630.52元，合计22815.74元。 二、驳回上海高地物业管理有限公司无锡分公司的其他诉讼请求。 如果上述付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2740元，由林某2、钱海兰负担513元，高地物业公司负担2227元。该款已由高地物业公司垫付，林某2、钱海兰于本判决发生法律效力之日起十日内将其应负担部分交至无锡市惠山区人民法院，本院将林某2、钱海兰应负担的案件受理费退还给高地物业公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  黄树杰 人民陪审员  张耀霞 人民陪审员  盖寅芳 二〇二〇年五月二十五日 书 记 员  许 姣