四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终3253号 上诉人（原审被告）：王家美，女，汉族，1974年3月29日出生，住成都市成华区。 被上诉人（原审原告）：成都成华国资经营投资有限责任公司。住所地：成都市一环路东三段148号。 法定代表人：肖波，系该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：王伟，四川元海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王劲涛，四川元海律师事务所律师。 上诉人王家美与被上诉人成都成华国资经营投资有限责任公司（以下简称成华国投公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2019）川0108民初7455号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。 王家美上诉请求：1、依法撤销成华区人民法院（2019）川0108民初7455号民事判决，改判驳回成华国投公司的全部诉讼请求，确认王家美的优先承租权。2、本案一、二审诉讼费由成华国投公司承担。事实和理由：1、一审认定事实不清，双方租赁合同关系延续了二十几年，王家美从没欠付租金。案涉合同2019年5月31日届满，成华国投公司出具了优先承租人确认及承诺函，但是并未继续签订合同，损害了王家美优先承租权。2、王家美共计缴纳了6568元保证金，并非一审查明的1368元，成华国投公司应当退还。 成华国投公司辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审维持原判。1、王家美认为其有优先承租权，是否存在优先承租权，法律规定是不明确的。2、成华国投公司在租赁期限届满前，即在2019年3月25日，通知王家美2019年5月31日合同届满，是否租赁还是自然终止，按照国家企业的要求，将进行新一期的招租要求，通知王家美参与成都市公共资源交易中心的公开竞租，王家美也参与了这个行动，但是由于其失误导致了被他人竞租的情况。成华国投公司遵照交易的结果要求王家美合同届满期后腾退案涉房屋，因此王家美在成都市公共交易服务中心竞租失败的情况下，拒绝腾退房屋侵犯了成华国投公司的权利，而且牵扯到成华国投公司对新的承租人存在违约的情况，通过成华国投公司向王家美发函要求腾退房屋，王家美仍然拒绝腾退。3、王家美陈述其缴纳了6580元保证金不是事实，根据成华国投公司的财务查询，收到王家美保证金1368元。 成华国投公司向一审法院提出诉讼请求：1．王家美将位于成都市成华区房屋腾退给成华国投公司，并结清因使用该房屋产生的水费、电费、煤气费、物业管理费；2．王家美按照每月2938.7元的标准向成华国投公司支付自2019年6月1日起至实际腾退且付清之日止的滞纳金。 一审法院认定事实：2016年5月，成华国投公司（出租方、甲方）与王家美（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定成华国投公司将位于成都市成华区房屋出租给王家美，租赁用途为独立经营商业，租赁期自2016年6月1日起至2019年5月31日止；房屋租金为第一、二年1907.16元／月，第三年为1969.35元／月，按季度支付，王家美应提前10天支付下一周期租金；租赁保证金在合同终止时，如王家美无违约行为，在退房后30日内成华国投公司不计息退还王家美；在房屋租赁期间，水费、电费、煤气费、物业管理费及其他因王家美经营产生的费用由王家美支付，并由其承担延期付款的违约责任；房屋租赁期满或合同终止／解除后，王家美应于3日内将承租房屋及附属设施、设备交还成华国投公司，并应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用，对未经同意留存的物品，成华国投公司有权处置；租赁期满，王家美应如期交还该房屋，逾期归还，则每逾期一日应向成华国投公司支付原日租金双倍的滞留金，还应承担因逾期归还给成华国投公司造成的损失；如果王家美违约，导致成华国投公司提前解除合同或合同期满后王家美拒绝交房，成华国投公司可径行收回房屋并妥善处理房内王家美的一切物品设施，王家美自愿接受处理且无任何异议。成华国投公司确认王家美于2013年9月24日缴纳了租房保证金1368元，该保证金自动转化为2016年5月签订的《房屋租赁合同》的保证金。 2019年3月25日，成华国投公司向王家美送达了《告承租人通知书》，载明：王家美承租成华国投公司位于成华区商业用房租期将于2019年5月31日届满，成华国投公司按照有关国有资产出租管理文件要求，将于近期启动对该资产新一个租期的公开招租工作；邀请王家美参与对该资产使用权的竞租，同等条件下享有优先承租权；无论王家美因何原因未参与竞租或最终未竞得该资产所有权，请于租期届满时即2019年5月31日即刻退还该资产，并提前清理和完结因使用该资产而发生的所有相关费用。王家美在该《告承租人通知书》上签字。 后王家美向成都市公共资源交易服务中心出具《优先承租权人确认及承诺函》，承诺其自愿以优先承租权人身份参与案涉房屋公开竞租，若竞租成功，将按相关规定如期签订租赁合同，若竞租不成功，将于竞价结束后15日内腾退房屋。 依据成都市公共资源交易服务中心公布的《成华国投公司资产出租竞价结果公示（2019年4月4日）》，案涉房屋的竞得者为案外人刘家志。王家美确认其知晓该竞租情况，并认可成华国投公司通过电话通知其于2019年5月31日腾退房屋。 庭审中，王家美确认其已腾空案涉房屋，但其在合同到期后，未与成华国投公司办理交接手续，王家美当庭亦表示不愿意交还案涉房屋的钥匙。王家美同时确认其还欠付房屋使用期间的电费。成华国投公司确认其未向物业公司垫付相应水费、气费、电费及物业费，且实际欠付金额不清楚。双方一致确认水费、气费、电费及物业费由物业公司收取。成华国投公司主张保证金依照约定，不应退还。 上述事实有当事人陈述及下列经庭审质证的证据证实：当事人身份信息、房屋租赁合同、统一收款收据、告承租人通知书、优先承租人确认及承诺函、成华国投公司资产出租竞价结果公示（2019年4月4日）等。 一审法院认为，案涉《房屋租赁合同》系签约双方真实意思表示，内容合法有效，依法应受法律保护。《房屋租赁合同》约定的租赁期限已届满，且成华国投公司已通过公开招租方式将案涉房屋另行出租给了案外人，即双方未就继续履行《房屋租赁合同》达成合意，现成华国投公司主张要求王家美将案涉房屋腾退，于法有据，依法予以支持。王家美虽然抗辩其已腾空案涉房屋，但其未与成华国投公司办理相应交接手续，亦未交还案涉房屋钥匙，即此时案涉房屋仍处于王家美的控制之下，故其除负有腾空义务外，还应将案涉房屋交还给成华国投公司。王家美未按约腾退房屋，已构成违约，应承担相应的违约责任。成华国投公司主张的滞纳金，其性质应为违约金，鉴于成华国投公司未退还王家美缴纳的保证金，且成华国投公司未举证证明其存在其他损失，同时王家美当庭抗辩违约金标准过高请求调整，故一审法院酌情予以调整，并参照双方约定的月租金标准即每月1969.35元计算逾期腾退房屋的违约金。针对成华国投公司要求王家美结清房屋期间的水费、电费、煤气费、物业管理费，前述费用虽然双方约定由王家美承担，但因双方确认前述费用系由物业公司收取，且成华国投公司认可未代垫前述费用，亦不清楚具体数额，故成华国投公司无权就前述费用提出主张，对其该项主张一审法院依法不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、王家美于判决生效之日起十五日内将位于成都市成华区房屋腾退给成华国投公司；二、王家美于判决生效之日起十日内以每月1969.35元的标准向成华国投公司支付自2019年6月1日起至前述房屋实际腾退之日止的违约金；三、驳回成华国投公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取计50元，由王家美承担。 二审中，王家美提交了一份新证据，即成华国投公司工作人员签字确认的王家美缴纳保证金的情况说明。拟证明王家美缴纳的保证金为2568元。经质证，成华国投公司对该证据真实性无异议，认可王家美缴纳的保证金数额。 本院二审查明的事实与一审查明一致，本院予以确认。 本院认为，结合双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点为成华国投公司是否侵害了王家美的优先承租权，王家美是否应当承担违约责任。 结合本案查明事实，首先，在合同租赁期限届满之前，成华国投公司按照有关国有资产出租管理文件要求，邀请王家美参与对该资产使用权的新一轮竞租，同等条件下享有优先承租权，履行了作为出租人的告知义务。其次，王家美向成都市公共资源交易服务中心出具《优先承租权人确认及承诺函》，承诺其自愿以优先承租权人身份参与案涉房屋公开竞租，若竞租成功，将按相关规定如期签订租赁合同，若竞租不成功，将于竞价结束后15日内腾退房屋。最后，在公开竞租中，案外人以高于王家美的价格获得了案涉房屋的承租权。成华国投公司据此将案涉房屋租赁于他人并未侵害王家美合法权益，王家美的该项上诉主张不能成立。 租赁期限届满后，王家美以国投公司未退还保证金为由拒绝交还钥匙，导致案涉房屋空置无法利用，其应当承担相应的违约责任。一审法院酌情参照双方约定的月租金标准即每月1969.35元计算逾期腾退房屋的违约金并无不当。关于王家美提出退还保证金问题。双方合同中约定王家美出现违约行为时不退保证金，但该履约保证金应认定系具有担保性质的违约金，结合成华国投的抗辩以及其所受到的损失为基础，将双方约定保证金及另行承担的违约金一并作为该违约情形下的违约金予以考量，故王家美承担违约金的数额应当减去其已经支付的2568元。 综上，王家美的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，因出现新的证据，导致二审对违约金的数额予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 一、维持成都市成华区人民法院（2019）川0108民初7455号民事判决第一项、第三项“王家美于判决生效之日起十五日内将位于成都市成华区房屋腾退给成华国投公司”；“驳回成华国投公司的其他诉讼请求”。 二、变更成都市成华区人民法院（2019）川0108民初7455号民事判决第二项“王家美于判决生效之日起十日内以每月1969.35元的标准向成华国投公司支付自2019年6月1日起至前述房屋实际腾退之日止的违约金”为“王家美于判决生效之日起十日内以每月1969.35元的标准向成华国投公司支付自2019年6月1日起至前述房屋实际腾退之日止的违约金，上述金额应扣除王家美缴纳的保证金2568元”； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费100元，由王家美负担。 本判决为终审判决。 审判员 廖 方 二〇二〇年五月二十一日 书记员 丁昱凡