浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0104民初4510号 原告杭州市江干区蚕桑股份经济合作社。住所地杭州市 江干区九堡街道蚕桑三区44号-2。 法定代表人金洪华。 委托代理人陈佳，北京京师（杭州）律师事务所律师。 特别授权代理。 委托代理人李晟，浙江楷立律师事务所律师。特别授权 代理。 被告杭州东大门控股集团有限公司。住所地杭州市江干 区德胜东路3333号杭州东大门商品交易中心B座15楼1502室。 法定代表人俞伯金。 诉讼代表人杭州东大门控股集团有限公司管理人。 负责人冯坚。 被告杭州励华投资管理有限公司。住所地杭州市德胜东 路3333号欧华大厦A楼5楼501室。 法定代表人朱顺超。 诉讼代表人杭州励华投资管理有限公司管理人。 负责人冯坚。 被告杭州励九投资管理有限公司。住所地杭州市德胜东 路3313号欧华大厦B楼15楼1601室。 法定代表人王金龙。 诉讼代表人杭州励九投资管理有限公司管理人。 负责人冯坚。 上列三被告委托代理人盛远平，上海锦天城（杭州）律 师事务所律师。特别授权代理。 上列三被告委托代理人李佳蔚，上海锦天城（杭州）律 师事务所实习律师。特别授权代理。 原告杭州市江干区蚕桑股份经济合作社（以下简称蚕桑 合作社）诉被告杭州东大门控股集团有限公司（以下简称东 大门集团）、杭州励华投资管理有限公司（以下简称励华公 司）、杭州励九投资管理有限公司（以下简称励九公司）房 屋租赁合同纠纷一案，于2018年5月11日向本院起诉，本 院受理后，依法组成合议庭进行审理，2018年6月21日， 原告蚕桑合作社向本院提出申请，要求追加励华公司、励九 公司作为本案被告参加诉讼。本案于2018年8月9日公开 开庭进行了审理,原告蚕桑合作社委托代理人陈佳、被告东 大门集团、励华公司、励九公司委托代理人魏操到庭参加诉 讼。2019年8月9日，本案中止审理。2019年10月9日， 本案恢复审理后于2020年4月1日公开开庭进行审理,原告 蚕桑合作社法定代表人金洪华及委托代理人陈佳、被告东大 门公司、励华公司、励九公司的委托代理人盛远平、李佳蔚 到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蚕桑合作社诉称，2007年，原告与被告东大门公司 签订《合作建设欧华大厦A楼项目协议书》，约定双方合资 成立项目公司即被告励华公司，共同开发建设欧华大厦（现 名东大门商品交易中心大厦下同）A楼，项目建成后双方产 权比例为原告持有40%、东大门公司持有60%，由东大门公 司负责招商、选择承包经营者并经营管理，但必须确保原告 的合法权益不受侵害。原告应将物业返租给东大门公司并收 取固定回报。等等。2010年8月26日，原告、杭州九堡镇 九堡村经济联合社（以下简称九堡经联社）、东大门公司（原 名杭州欧铧四季商贸有限公司）三方签订《合作建设欧华大 厦A、B楼补充合同》，约定原告的产权比例由享有A楼40% 变更为享有A楼和B楼全部产权的16%（实际全部在A楼）， 原告将物业出租给东大门公司。租赁期限暂定10年，自2012 年6月1日起至2022年5月31日止，满10年后东大门公 司有权续租。第一个五年内，租金按照1元/天计算，第二 个五年租金递增20%。第一个五年为半年一付，第二个五年 为一年一付。地下室按实际使用面积的16%归原告所有，但 仍出租给东大门公司，租赁期限为10年。第一个五年内， 租金按照0.5元/天计算，第二个五年租金递增20%。租赁期 限和租金支付方式与房屋租赁同步。合同还对东大门公司逾 期支付租金的违约责任进行了约定。2015年10月28日，原 告与东大门公司签订《关于析产后续问题的约定》，确认原 告通过析产获得的16%产权位于A楼3-5层，相当于A、B楼 的16%，其中A楼3层的经营权已经出让。东大门公司承诺 确保按时支付租金，A楼3-5层的租金收入专款专用。关于 前期所欠租金，东大门公司承诺析产办证支付2014年度的 租金，2016年7月31日前支付2015年度租金的50%，余款 在2016年12月31日前付清，并按年息3%支付违约金。地 下室部分从2018年6月1日起计算租金。截至起诉之日， 东大门公司仅陆续向原告支付了2012年至2014年度的全部 租金以及2015年度的部分租金，尚余巨额租金未支付。东 大门公司长期拖欠巨额租金已严重侵犯了原告的合法权益， 且三被告存在人格混同，被告励华公司、励九公司应对东大 公司的全部债务承担连带清偿责任。原告分别于2018年9 月6日、2019年2月20日收回四楼、五楼和地下室。如破 产管理人不确认原告已收回A楼四楼、五楼和地下室，则该 部分租金应继续计算。A楼三楼原告无法收回，该部分租金 应继续计算。诉讼请求： 1、判令被告东大门公司支付租金及违约金共计人民币 18990002.52元（暂计至2017年12月31日，要求据实计算 至租金全部付清之日止）；2、判令东大门公司承担律师费 损失人民币50000元；3、判令被告励华公司、励九公司对 被告东大门门公司前述全部债务承担连带清偿责任；4、判 令本案诉讼费、保全费由三被告承担。 被告东大门公司、励华公司、励九公司辩称，一、原告 要求被告三被告支付2012年度至2014年度的房租以及违约 金缺乏事实以及法律依据。案涉房屋于2014年6月30日才 完成竣工验收，即至少在这之前，东大门公司是不可能实际 使用租赁物，也不可能获得相应收益。房屋未经竣工验收合 格，即对外出租交付使用，有违建筑法的相关规定，也有违 建筑市场的监管秩序。故房屋租赁合同中关于2012年度至 2014年度期间租赁关系，有违建筑市场的监管秩序。二、原 告关于租金、违约金的计算有误。一是关于房屋产权面积的 问题。根据原告与东大门公司签署的关于析产后续问题的约 定，原告实际取得的房屋产权面积是16824.24平方米，但 原告提交的租金结算表仍按16831.33平方米计算面积。二 是根据法律规定，违约金应计算至破产清算受理之日止。三、 原告要求三被告承担本案的保全费以及律师损失费缺乏法 律和合同依据。合同约定由败诉方承担诉讼费用，以及约定 律师代理费由败诉方承担，均属约定不明的情形。四、原告 要求被告励华公司、励九公司对东大门公司的债务承担连带 清偿责任，缺乏事实依据。五、本案中，励华公司已实际支 付2015年度房产税1616229.08元，根据双方约定的分摊比 例，其中的673338元应由原告承担。要求在原告诉请要求 支付的租金中予以冲抵。 经审理，本案事实认定如下： 杭州九堡镇蚕桑社区经济联合社（甲方）与杭州梵隆实 业有限公司（乙方）签订合作建设欧华大厦A楼项目协议书， 约定双方以合资形式建立项目公司，名称暂定为杭州励华投 资管理有限公司。项目建成后双方分割产权，甲、乙双方同 意以各自名义分别办理产权证及土地使用权证，办证产生的 税、费各自按国家规定的政策缴纳，分割比例为甲方40%， 乙方60%。为确保合作双方的合法权益，项目建设投产后双 方分割产权，由乙方统一经营管理。甲方名下的物业必须返 租给乙方取得固定回报，双方另行签订租赁合同。本协议在 履行过程中发生的任何争议，甲乙双方应友好协商解决，协 商不成，任何一方可向有管辖权的人民法院提起诉讼，并由 败诉方承担诉讼费用及双方律师代理费。 2010年8月26日，杭州九堡镇蚕桑社区经济联合社（甲 方）以下简称蚕桑社区）、杭州九堡镇九堡村经济联合社（乙 方）、杭州欧铧四季商贸有限公司（原杭州梵隆实业有限公 司，丙方）签订合作建设欧华大厦A、B楼补充合同，约定 合作建设的欧华大厦分A楼和B楼（其中甲方占A楼的40%、 乙方占B楼的40%、丙方各占A楼和B楼60%），三方约定欧 华大厦房屋产权（含土地使用权）甲方实际拥有16%产权， 乙方实际拥有24%产权，丙方实际拥有60%产权。欧华大厦 建成后房屋产权证统一办理在励华公司、励九公司名下，属 各方按份共有。甲、乙双方同意将其拥有的约43680平方米 房屋（含土地使用权，最终以励九、励华合计房屋产权证核 准面积的40%为准，即甲方占核准面积的16%约17472平方 米，乙方占核准面积的24%约26208平方米）出租给丙方使 用，上述房屋租赁期限为10年，即2012年6月1日起至2022 年5月31日止。满10年后，丙方继续租赁。房屋租赁在第 一个五年内即2012年6月1日起至2017年5月底止）建筑 面积每平方按1元/天计算，甲方每年的租金约6377280元。 第二个五年在上述租金基础上递增20%，甲方每年租金约 7652736元。应本着先付租金后使用的原则，第一个五年为 半年一付，第二个五年租金一年一付，每期需提前一个月支 付租金。上述房屋地下室部分总面积除停车场面积及防空设 备占用的面积外，按实际使用面积的16%部分使用权属甲方 所有。第一个五年内，丙方按实际出租面积每平方米人民币 0.5元/天计算租金，第二个五年在上述租金基础上递增20% 支付给甲乙双方，租赁期限和支付方式依房屋租赁同步。甲 乙双方收取上述房屋租金后即不再参与项目公司（励华、励 九）的经营和分红。 2015年10月28日，被告东大门公司（甲方）与杭州九 堡街道蚕桑社区经济联合社（乙方）签订关于析产后续问题 的约定，约定：一、根据前期合作协议相关约定，乙方实际 可得到项目总房产权105151.49平方米的16%计16824.24平 方米房产权，经协商乙方分得A幢3-5楼层房产权，由于A 楼1-3楼层部分经营权已经出让，涉及到乙方的4720平方 米房产使用权要到2047年11月27日方可归还给乙方，为 此甲方同意把析产后的产权证到相关部门登记备案后，质押 在乙方，乙方在甲方能按期全额支付租金的前提下，不可抵 押或质押给第三方。二、······经协商，等房产证和土地使 用证到期时，双方同意将第1楼层房产权与第5楼层房产权 进行互换，届时甲方得A楼第2楼层和第5楼层房产权，乙 方得第1楼层和第3-4楼层房产权······四、析产办证过 程中产生的相关税费各方按实际受益面积分担，即乙方承担 16824.24平方米房产对应的税费······六、因甲乙双方在 未析产前就有物产返租协议在先，租赁协议有效期内的约定 房产权与析产后的实际产权证上有差异，待办产权证后，甲 乙双方应根据产权证所注面积与楼层再行调整物业返租协 议中涉及产权及租赁的相关事项。七、关于前期所欠租金， 甲方在析产办证前向乙方支付2014年度款项，2015年度租 金在2016年7月31日前付50%，余款在2016年12月31日 前付清，并按年息3%支付违约金，不足一月不予计算。八、 鉴于甲方对地下室作了较大投入，双方协商从2018年6月1 日起计算租金，面积按1、2幢地下室用于经营部分面积的 16%计算，支付方式依房屋租赁同步。 2016年9月19日，原告取得不动产权证书，载明：权 利人：杭州九堡街道蚕桑社区经济联合社；共有情况：单独 所有；杭州东大门商品交易中心1幢三、四、五层；面积： 土地使用权面积3621.1㎡/房屋建筑面积17076.4㎡。 2017年10月26日，原告与被告东大门公司出具租金结 算表（截止2017年12月31日），载明：面积16831.33平 方米；租金：1元/天/㎡；天数：365天；已付租金：2012 年度、2013年度、2014年度合计11070532元；还需付租金 及利息：2012.6.1-2017.12.31共计18990002.52元；利息 （截止2017.12.31）1021071.72元。 2018年9月6日，原告（甲方）、被告东大门公司（乙 方）、励华公司（丙方一）、励九公司（丙方二）、杭州安驰 物业管理有限公司（丁方）签订关于东大门商品交易中心厦 A楼四层、五层物业收回协议书：第一条关于前期拖欠租金 之确认，乙方确认截止2017年12月31日止所拖欠的租金 及违约金总金额为人民币18990002.52元。甲乙双方共同确 认A楼4、5层自2018年1月1日起开始办理交接前事宜， 租金停止计算；第3层租金持续计算。第二条关于A楼4、5 层收回相关事宜，正式收回时间：2018年6月30日，甲、 乙、丙方于2018年7月31日前正式办理交接手续，签订物 业交接单。 2019年2月20日，原告（甲方）、被告东大门公司（乙 方）、励华公司（丙方一）、励九公司（丙方二）、杭州安驰 物业管理有限公司（丁方）签订关于东大门商品交易中心厦 地下室物业收回协议书：一、甲、乙双方自愿解除所有关于 东大门商品交易中心地下室使用权租赁相关的协议，未履行 的协议不再继续履行，二、租赁协议解除后，甲方有权按照 《杭州东大门商品交易中心地下室一层使用权面积分割协 议》和《杭州东大门商品交易中心地下室二层使用权面积分 割协议》的约定立即收回相应的使用面积及配套设施、设备。 2018年5月9日，原告支付给浙江楷立律师事务所律师 费5万元。5月10日，原告（甲方）与浙江楷立律师事务所 （乙方）签订委托代理合同，约定乙方接受甲方的委托，指 派律师为甲方与东大门公司房屋租赁合同纠纷一案的一审 代理人。 2018年9月30日，原告由杭州九堡街道蚕桑社区经济 联合社更名为杭州市江干区蚕桑股份经济合作社。 另查明励华公司建设的欧华大厦A楼、B楼，于2009年 7月18日开工，产2012年7月11日竣工，2014年5月16 日竣工验收合格，2014年6月27日收讫竣工验收备案文件。 再查明，2018年7月25日，本院裁定受理深圳市光华 中空玻璃有限公司对东大门公司的破产清算申请。2020年1 月13日，本院作出（2019）浙0104破1、2、9号民事裁定 书，认为三被告人员、业务、财务、实物资产等方面交叉混 同，导致各自财产无法区分，已构成公司人格混同，公司法 人人格不能独立之情形，且客观上目前公司债权债务无法区 分，现三被告均已进入破产清算程序，为公平清理债权债务 和平等保护各方当事人的合法权益，裁定三被告合并破产清 算。 上述事实，有原告提交的《合作建设欧华大厦A楼项目 协议书》、《合作建设欧华大厦A、B楼补充合同》、《关 于析产后续问题的约定》、不动产权产书、东大门控股集团 有限公司与杭州九堡街道蚕桑社区经济联合社租金结算表 （截止2017年12月31日）、诉讼案件委托代理合同、票 及付款凭证、《关于东大门商品交易中心厦A楼四层、五层 物业收回协议书》、《关于东大门商品交易中心厦地下室物业 收回协议书》、2019浙0104破1、2、9号民事裁定书、三被 告提交的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案 表两份及原、被告的庭审陈述等证据为证。 本院认为，原告2016年9月19日取得的不动产权证书 反映，原告所有的杭州东大门商品交易中心1幢三、四、五 层房屋的建筑面积为17076.7㎡，多于2017年10月26日 原告与被告东大门公司出具的租金结算表上计算租金的面 积16831.33㎡，故原告要求按该租金结算表反映的金额， 确认东大门公司截止2017年12月31日结欠的租金及利息， 未违反法律规定，本院予以确认。根据原告与东大门公司签 订合作建设欧华大厦A楼项目协议书的约定，双方系以合资 形式合作开发项目，建设后双方分割产权，由东大门公司统 一经营管理，原告名下的物业必须返租给东大门公司取得固 定回报并另行签订租赁合同。2010年8月26日，原告与东 大门公司及九堡村经济联合社签订的合作建设欧华大厦A、B 楼补充合同，在确定三方产权份额的同时，还确定房屋租赁 期限自2012年6月1日起。由上述合同内容，可以认为原 告将自己名下的物业返租给东大公司并取得固定回报是双 方合作的基础和前提，这与一般意义上的房屋租赁合同有一 定的区别，也即原告因双方关于房屋租赁合同的约定而取得 的房租，兼有投资收益的性质。故三被告以案涉房屋于2014 年6月30日才完成竣工验收，之前东大门公司不可能实际 使用租赁物及获得相应收益为由，认为案涉房屋租赁合同中 关于2012年6月1日至2014年6月30日期间租赁关系的 约定应属无效的法律关系，不能成立，本院不予支持。 本院于2018年7月25日受理深圳市光华中空玻璃有限 公司对东大门公司的破产清算申请，故东大门公司应支付的 违约金依法应计算至2018年7月25日。 本院已生效的民事裁定书，认为三被告已构成公司人格 混同，公司法人人格不能独立之情形，故原告要求被告励九 公司、励华公司对被告东大门公司所负债务承担连带清偿责 任，符合法律规定，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百 零七条、第一百零九条、《中华人民共和国公司法》第三条、 第二十条及《最高人民法院〈关于审理企业破产案件若干问 题的规定〉》第五十五条之规定，判决如下： 一、被告杭州东大门控股集团有限公司、杭州励华投资 管理有限公司、杭州励九投资管理有限公司支付给原告杭州 市江干区蚕桑股份经济合作社截止2017年12月31日的租 金、利息18990002.52元（此后租金另计至实际付清之日、 利息计算至2018年7月25日）； 二、被告杭州东大门控股集团有限公司、杭州励华投资 管理有限公司、杭州励九投资管理有限公司赔偿给原告杭州 市江干区蚕桑股份经济合作社律师费损失人民币5万元。 上述一、二两项款项，被告杭州东大门控股集团有限公 司、杭州励华投资管理有限公司、杭州励九投资管理有限公 司应于本判决生效后十日内付清。 案件受理费人民币136040元，财产保全申请费人民币 5000元，合计人民币141040元，由告杭州东大门控股集团 有限公司、杭州励九投资管理有限公司、杭州励华投资管理 有限公司负担。原告杭州市江干区蚕桑股份经济合作社应于 本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州东大 门控股集团有限公司、杭州励九投资管理有限公司、杭州励 华投资管理有限公司应于本判决生效之日起七日内，向本院 交纳应负担的案件受理费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院 递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省 杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交 上诉案件受理费人民币136040元。对财产案件提起上诉的， 案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉 期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长 沈 澄 人民陪审员 曹 华 人民陪审员 朱振军 二〇二〇年五月十八日 书 记 员 刘 探