山东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）鲁民申2411号再审申请人(一审被告、二审上诉人)：宫月，女，1996年11月26日出生，汉族，现住济南市槐荫区。被申请人(一审原告、二审被上诉人)：刘登先，男，1941年3月26日出生，汉族，住济南市槐荫区。第三人：济南百居安房地产咨询有限公司，住所地济南市历城区花园路101号海蔚广场办公写字塔楼5-1808-02。法定代表人：熊良顶，经理。委托诉讼代理人：马龙惠，公司员工。再审申请人宫月因与被申请人刘登先、第三人济南百居安房地产咨询有限公司（以下简称“百居安公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省济南市中级人民法院（2019）鲁01民终3565号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。宫月申请再审称，（一）原审判决适用法律错误。第一，一审中宫月主张刘登先虚假签约，由宫月与百居安公司2017年10月22日的通话录音证实，《授权委托书》是后补签的、倒签的6月30日，且是在进入诉讼后刘登先提交的，诉讼之前刘登先和百居安公司均未向宫月出示过该证据。二审时称刘登先的委托手续给宫月出示过，时间记不清了，对此未提供证据。而宫月向法院提交的录音证据中，百居安公司称倒签了《授权委托书》。一、二审法院仅以百居安公司口述认定了刘登先及百居安公司的主张，事实是直到宫月明确告知不履行合同义务前，也没见到《授权委托书》。此后槐荫法院的调查笔录、对瞿振南的《处罚决定书》和济南市槐荫区振兴街道新兴社区居民委员会2018年5月20日出具《亲属关系证明》也予以证实。宫月认为，瞿振南与他人恶意串通，提供虚假证据，事后以刘登先追认，企图通过诉讼侵害宫月合法权益，获取不正当利益的，应驳回其请求。对瞿振南的《处罚决定书》也是通过二审庭审调查时才知道，一审法院并未送达或告知。第二，一审法院在民事案件中确认00125号《济南市国有土地上房屋征收补偿协议》行政合同有效，超出民事诉讼审查范畴。《房屋买卖合同》（编号0000185）基本未履行，刘登先仅支付定金1万元（实收9000元），且宫月已明确表示不履行合同主要义务。《房屋买卖合同》涉及的房屋为10.4平方米平房，价值295000元（含定金1万），而《济南市国有土地上房屋征收补偿协议》（00125号）对宫月产权调换安置面积为49.3平方米。10.4-46平方米是按《济南市国有土地上房屋征收与补偿办法》(市政府令248号)第二十八条无偿取得，是政府对房产面积不足46平方米的所有权人或承租人的终生一次性照顾，是改革开放以来国家向居住困难户释放的红利。因刘登先所购的房屋产权已因拆迁而消灭，属于不能预见、不能避免、不能克服的不可抗力。2018年10月31日，宫月与济南市槐荫区城市更新局签订《济南市国有土地上房屋征收补偿协议》，2019年1月22日，刘登先将剩余购房款285000元缴至法院，宫月不存在迟延履行后发生不可抗力、不能免除责任之后果。宫月的行为符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项规定。假设没有不可抗力，应适用第一百一十五条规定定金条款。第三，刘登先于2018年11月25日变更诉讼请求为：确认2017年8月8日签订的《房屋买卖合同》有效，刘登先享有《征收补偿协议》中对应的安置及补偿权益。未请求违约责任及继续履行合同的主要义务，且宫月已明确表示不履行合同义务，一审法院错误适用《中华人民共和国物权法》第二十八条行政拆迁物权消灭之规定和《中华人民共和国合同法》第一百三十五条交付标的物转移标的物所有权，判决交付转移不是《房屋买卖合同》涉案房产，而是拆迁的安置及补偿权益。第四，二审判决适用《最高人民法院关于适用的解释第一百五十九条与《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十五条错误。（二）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利。一审法院最后一次庭审是2018年12月18日，2019年1月22日刘登先将剩余购房款285000元交到法院。未经审理却成了一审法院“另查明的事实”。刘登先在一审判决6天前，向一审法院交购房款，未经庭审、未作判决、法院不是法定提存机关，法官依职权就把宫月的房子强制交易。一审法官涉嫌滥用审判职权。百居安公司提交意见称，2017年6月份，刘登先的前女婿瞿振南通过百居安公司在房地产网站上发布的房产信息，联系到百居安公司经六路店工作人员，百居安公司工作人员开始为其匹配房屋。2017年8月初，宫月的母亲游秀芹委托公司出售其女儿宫月名下位于槐荫区××号房屋。此后，公司工作人员将宫月的房屋推荐给了瞿振南，并带瞿振南看了房子。2017年8月8日，在公司的安排下，游秀芹代替女儿宫月到公司经六路店与瞿振南签订了《房屋买卖合同》。房屋出售方为宫月，代理人为游秀芹，房屋买方为刘登先，代理人为瞿振南。瞿振南向游秀芹支付了购房定金1万元整（游秀芹当场在定金收条上签字），同时向百居安公司支付中介费5900元。为了确保合同及时履行，百居安公司当即收取了宫月1000元的交房保证金并将其房产证原件进行了代收（申办外调测绘使用），并向宫月出具了收条。签约后，鉴于房屋产权人宫月尚未签字，公司工作人员随同游秀芹前往宫月家中，宫月在《房屋买卖合同》及《定金收条》上签字。之后，百居安公司按照流程持房产证、《房屋买卖合同》，通知市房管局对房屋进行外调测绘。2017年9月初，瞿振南致电公司征询进展情况。公司再次联系市房管局，被告知房屋产权人不配合，无法进屋测绘，公司又与游秀芹取得联系，游秀芹说房屋不卖了。在公司安排下，瞿振南、刘国荣（刘登先的女儿）与游秀芹及与其随行的一位男青年来公司协商解决方法。游秀芹明确表示房子不卖了，拒绝履行《房屋买卖合同》。瞿振南与刘国荣表示可以解除合同，但是要求游秀芹双倍返还定金，承担中介费损失，并支付合同第8条所规定的房价总额的10%的惩罚性违约金，游秀芹拒绝上述赔偿要求。事后，公司多次与游秀芹沟通均被拒绝，房产证被游秀芹要回。希望法院依据事实和法律，维护相关人员的合法权益。本院经审查认为，2017年8月8日，刘登先（乙方）与宫月（甲方）、百居安公司（丙方）签订的《房屋买卖合同》有效。其中约定：5.1乙方应在签订本合同时，支付购房定金1万元；5.2乙方应在过户当日支付购房款285000元（大写贰拾捌万伍仟元整）；6.甲方在获得购房款295000元后一个星期之内将房屋交给乙方；8.1在本合同执行过程中，甲乙双方均应积极按照自己应该遵守的条款履行合同。如有延迟履约行为，每延迟一天，违约方按照房价总额的1‰向守约方支付违约金，延迟超过10天的，视为拒绝履约行为，守约方有权解除合同，违约方应按照房价总额的10%向对方支付惩罚性违约金。2017年10月27日，宫月向百居安公司邮寄两份撤销通知书，百居安公司于2017年10月29日签收。济南市槐荫区城市更新局于2018年1月30日下达征收冻结通告，自2018年1月30日至2019年1月29日为涉案房屋冻结期限。2018年10月31日，宫月与济南市槐荫区城市更新局、槐荫区房屋征收服务中心签订《济南市国有土地上房屋征收补偿协议》，约定以产权调换的形式进行安置及补偿款等事项。2018年5月22日，法院立案受理此案，2019年1月22日，刘登先将剩余购房款285000元交到一审法院，2019年1月28日，一审法院作出判决。宫月称合同已被撤销或解除，不符合约定的合同解除条件和《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，宫月的行为构成违约。5.2约定“乙方应在过户当日支付购房款285000元”，涉案房屋因政府征收被冻结，无法过户与交付，刘登先起诉到法院之前，也没有向宫月交付约定的购房款。从平衡合同双方利益角度，结合本案实际情况，可依据合同约定的定金、违约金及相关损失等内容，追究违约方的相关违约责任。百居安公司提交意见中称，合同双方就合同履行发生争议后，瞿振南与刘国荣表示可以解除合同，但要求游秀芹双倍返还定金，承担中介费损失，并支付合同第8条规定的房价总额10%的惩罚性违约金。综上，宫月的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项、第九项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、第二百零六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第一款的规定，裁定如下：一、指令山东省济南市中级人民法院再审本案；二、再审期间，中止原判决的执行。审判长  李加付审判员  刘成良审判员  司晓伟二〇二〇年五月十二日书记员  陈东娇