昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0112民初585号原告：陈应杰，男，汉族，1994年Ｉ2月17日生，身份证登记住址：云南省临沧市凤庆县。委托代理人：冯强，云南义声律师事务所律师，特别授权代理。被告：刘佳佳，女，汉族，1981年9月28日生，身份证登记住址：云南省昆明市西山区。委托代理人：谢启达、汪金银（实习律师），云南同胜律师事务所律师，特别授权代理。第三人：昆明振新房地产经纪有限公司。统一社会信用代码：91530112MA6KUD4782。住所：云南省昆明市西山区凤凰御景花园一期商铺A区1楼A1-018号。法定代表人：王友甫。原告陈应杰诉被告刘佳佳、第三人昆明振新房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月7日受理后，依法组成合议庭，于2020年5月8日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人冯强，被告刘佳佳及其委托代理人谢启达、汪金银（实习律师），第三人昆明振新房地产经纪有限公司法定代表人王友甫到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2019年8月5日，原被告双方就原告购买被告位于昆明市西山区房屋的相关事宜，与第三人签订了《房产买卖居间合同》，原被告双方并于2019年8月16日在昆明市明信公证处签署了《房屋转让预约合同》。该合同中对原被告双方的权利义务都进行了约定，原告依照合同约定，在签订合同当天向被告支付了购房首付款270000元。至今被告未能按照合同约定将该房屋转让并交付给原告，也未能协助原告办理房屋产权变更相关手续，被告已经严重违反了合同的约定，给原告造成了严重的损失。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求人民法院判令：1、解除原被告双方签订的《房屋转让预约合同》、《房产买卖居间合同》；2、被告向原告返还购房款270000元；3、被告向原告支付违约金140000元（房屋价款700000元×20%）并向原告支付自起诉之日起至全部款项归还之日止的还款违约金，还款违约金以270000元为基数，18.25%为年利率计算；4、被告向原告支付公证费及律师代理费共计27800元；5、被告承担本案诉讼费、保全费、保全担保费等全部诉讼相关费用，以上暂计437800元。被告答辩：被告不存在根本违约行为，请求驳回原告的全部诉请，我方愿意继续履行《房屋转让预约合同》、《房产买卖居间合同》。第三人陈述：在订立《房屋转让预约合同》、《房产买卖居间合同》之初，原被告还是较守信的，被告收到原告的首付款后，被告去到银行结清银行贷款后，我们就联系不上被告，后一直与被告的前夫联系，2019年8月29日从被告前夫处得知被告被拘押在看守所，我方将消息告知了原告，原告还是要求尽快办理房屋买卖事宜，但由于联系不上被告就一直未办理房屋买卖事宜。根据当事人庭审陈述和经本院审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2019年8月5日原告（乙方、买受人）、被告（甲方、卖方、产权人）和第三人（居间方、丙方）签订《房产买卖居间合同》（合同编号：ＫＭＺＸＦＣ20190805）（下称：《居间合同》），约定通过丙方居间服务，甲方将坐落于昆明市西山区滇池路和风园小区1幢1单元602室的房屋出售给乙方，产权证号昆房权证（官渡）字第××，建筑面积58.84平方米，产权性质是属于商品房，目前属于有设定抵押，甲方应于2019年8月16日前办理抵押解除手续，解除抵押由乙方先支付首付款27万元，不足部分由甲方自行筹足用于解押。房屋成交价格为70万元。《居间合同》中甲乙双方还约定于2019年8月30日16:00前办理房屋产权过户手续。违约责任：（一）除不可抗力因素外，甲乙双方均不可毁约，如任何一方违约，则违约方必须赔偿守约方该房价20%的违约金......（三）甲方双方承诺按合同履行，违约时应积极承担本合同第九条（一）款约定的违约责任以及支付丙方佣金，否则除了承担上述的违约责任外，守约方及丙方因追偿违约责任及佣金所产生的一切费用（包括但不限于律师费、诉讼费、调查取证保全费、执行费）均由违约方承担。2019年8月16日，原告（乙方）和被告（甲方）签订《房屋转让预约合同》（下称：预约合同），约定正式合同的签订时间：甲方承诺于2019年8月16日结清上述房屋的贷款，并在厘清上述房屋权利负担、解除抵押后，取得上述房屋所有权证原件的两个工作日内，将该房屋转让给乙方，双方应当签订正式的房屋买卖合同，办理二手房买卖你合同网签备案登记等手续。违约责任约定如甲方向乙方提交的与本合同有关的资料和陈述存在虚假陈述、隐瞒和欺诈，导致本合同转让的房产交易存在第三方或不限于第三方的纠纷（包括诉讼或者非诉讼的）、或者无法进行产权转移过户登记的障碍，则甲方必须向乙方支付该合同约定房屋成交总价款百分之二十的违约金。并且，乙方有权解除本合同，由此产生的一切损失和法律责任由甲方承担（包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、鉴定费、律师代理费、公证费等）。若由于甲方原因导致无法办理本合同项下房产产权转移登记手续，或无法取得乙方为产权所有人的不动产权利证书的情形，则甲方需承担合同约定房屋成交价总价款百分之二十的违约金，同时必须在乙方知晓该五个工作日内无条件退换乙方已经支付的全部款项；逾期后，乙方有权就应退而未退款款项按日加收万分之五的违约金，直至全部款项退换完毕。同日，原告与被告在云南省昆明市明信公证处对《预约合同》进行了公证。2019年8月16日，罗文婷（原告的妻子）向被告账户转款27万元，备注为购买和风园1幢1单元602号首付款。同日，被告向原告出具收条，确认收到原告支付的首付款27万元。另查明，昆明市公安局官渡分局出具拘留通知书载明刘佳佳家属根据《中华人民共和国刑事诉讼法》第八十二条之规定，我局已于2019年8月16日23时将涉嫌聚众赌博罪的刘佳佳刑事拘留，现羁押在昆明市看守所。2019年12月19日昆明市官渡区人民法院作出的（2019）云0111刑初2050号《刑事判决书》判决被告刘佳佳犯赌博罪，判处有期徒刑八个月，并处罚金五千元。2020年4月15日，昆明市看守所出具刑满释放证明书，载明兹有刘佳佳，因赌博案罪于2019年12月19日被昆明市官渡区人民法院判犯赌博罪，有期徒刑八个月，罚金五千元。在执行期间曾被依法劳动改造。现因执行期满。予以释放。特此证明。另，原告为本案支出保全费2709元、保全担保费2000元、律师费26000元、公证费1800元。本院认为：本案系因房屋买卖合同而引发的纠纷，2019年8月5日，原告与被告签订的《居间合同》以及2019年8月16日签订的《预约合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律法规，合法有效，双方当事人应按照合同约定履行各自的权利义务。关于原告要求解除《居间合同》、《预约合同》的诉请，根据《居间合同》约定，原、被告应于2019年8月30日16:00前办理房屋产权过户手续。庭审中，被告认为其主观上没有存在违约行为，是由于客观原因人身自由受限致使无法履行《预约合同》、《居间合同》的约定。本院认为，虽然被告人身自由受限是客观事实，但是导致被告人身自由受限的原因系被告因犯赌博罪被羁押、判刑、服刑，故本院认为被告未能按《居间合同》约定的时间办理房屋产权过户手续的过错原因在于被告，故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”之规定，本案中被告没有按《居间合同》约定的时间办理房屋产权证过户手续，已经构成违约，致使原告在2019年8月30日16:00前办理房屋产权过户手续的合同目的无法实现，且庭审中，现原告也明确表示不愿意再继续履行《居间合同》、《预约合同》，故对于原告要求解除《居间合同》、《预约合同》的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张返还购房款27万元的诉讼请求，本院认为根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因被告的原因导致原被告双方签订的《居间合同》、《预约合同》被解除，故被告应将基于该《居间合同》、《预约合同》收取的购房款27万元退还给原告，故对于原告要求退还购房款27万元的诉请，本院予以支持。关于原告主张违约金的诉讼请求，因被告未按《居间合同》约定的时间办理房屋产权过户手续已构成违约，根据《居间合同》、《预约合同》约定被告须向原告支付房屋成交总价款百分之二十的违约金即14万元。本院认为根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”庭审中，被告要求对违约金进行调整，考虑被告庭审中陈述也同意继续履行《预约合同》、《居间合同》以及被告人身自由受限的客观原因，故本院酌情调整以总房款的10%计算违约金即7万元。关于原告主张的公证费、律师费、保全费及保全担保费，原告提交律师费发票、公证费发票、保全费发票、保全担保费发票证实该费用已实际产生，故本院酌情支持律师费8000元、公证费1800元、保全费2709元，保全担保费2000元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四款、第九十七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：一、解除原告陈应杰与被告刘佳佳于2019年8月5日签订的《房产买卖居间合同》和2019年8月16日签订的《房屋转让预约合同》；二、被告刘佳佳于判决生效后十日内返还原告陈应杰购房款27万元；三、被告刘佳佳于判决生效后十日内支付原告陈应杰违约金7万元；四、被告刘佳佳于判决生效后十日内支付原告陈应杰公证费1800元、律师费8000元及保全担保费2000元；五、驳回原告陈应杰的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。案件受理费7868元（原告已预交），由原告承担2868元，由被告承担5000元，保全费2709元由被告承担，该两项费用合计7709元于付款时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年。审 判 长  陈思源人民陪审员  何 云人民陪审员  李 莉二〇二〇年五月十一日书 记 员  邓婷婷