福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0802民初2466号 原告：福建龙岩祥乐物业管理有限公司，住所地龙岩市新罗区中城团结绿世界广场蒋厝巷901室，统一社会信用代码91350800705108900K。 法定代表人：杨中勇，执行董事。 委托诉讼代理人：林添照，福建同英达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁兴荣，福建同英达律师事务所律师。 被告：林姝，女，1968年4月5日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 原告福建龙岩祥乐物业管理有限公司（以下简称“祥乐公司”）与被告林姝物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告祥乐公司的委托诉讼代理人丁兴荣、被告林姝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 祥乐公司向本院提出诉讼请求：判令被告林姝支付物业管理费1828元、公摊水电费160元，共计1988元；并支付自2017年11月1日起至款还清之日止、以1988元为本金按月利率2%计算的违约金。 事实与理由：林姝系龙岩市新罗区南城街道莲东经济房小区C区2幢201室业主，原告系该小区的物业管理公司。原告与林姝所在小区业主委员会于2014年3月31日签订《代管协议》，由原告为小区提供物业管理服务，约定物业管理费为每月0.40元/平方米、公摊水电费每月4元/户。原告一直依法对该小区提供物业管理服务至2017年8月1日莲东经济房小区业主委员会决定实行业主自行管理时止，履行了自己应尽的义务。林姝的房产面积为114平方米，其从2014年4月1日起不交物业管理费、公摊水电费，至2017年7月30日止，共欠物业管理费、公摊水电费合计1988元。原告多次以多种形式催交未果。为此，原告诉至法院，请求判如所请。 林姝答辩的主要意见：答辩人不知道有《代管协议》，祥乐公司并未对《代管协议》进行公示。答辩人居住的该幢楼房因排污管堵塞，导致污水倒灌进入房间，答辩人多次向物业办公室人员反映，但物业公司并没有进行处理；答辩人的窗户防盗网被撬和摩托车丢失，物业公司也均未处理。现答辩人只认可并愿意支付公摊水电费160元，对于物业管理费，答辩人不同意支付。 祥乐公司围绕诉讼请求依法提交了龙岩市新罗区莲东经济房小区B区物业管理合同》、《代管协议》、C组团实行自管的通知、催款函、龙岩市不动产登记查询证明等证据，林姝向本院提交了窗户防盗网照片和楼房外墙局部照片。林姝对祥乐公司所举证据的真实性均没有异议；对于林姝所举证据，祥乐公司认为照片中没有体现拍摄时间，且由于照片的局限性，无法证明其主张。对于祥乐公司所举证据，能够证明本案的事实，本院予以确认并在案佐证；对于林姝所举证据，由于照片中没有拍摄时间，且是局部拍照，又无其他证据证明，故本院不予确认其证明力。 本案经审理认定事实如下：2013年1月1日，祥乐公司与龙岩市新罗区莲东经济房小区业主委员会签订《龙岩市新罗区莲东经济房小区B区物业管理合同》，由祥乐公司为该小区提供物业管理服务，约定住宅、车库和杂物间的物业管理服务费为每月0.45元/平方米、公摊水电费每月4元/户；业主和物业使用人逾期三个月交纳物业管理费、水电公摊费的，经上门催收无果的，物业公司有权要求逾期交纳物业管理费用之人从逾期之日起按每天应交管理费的百分之一交纳违约金。2014年3月31日，龙岩市新罗区莲东经济房小区业主委员会与祥乐公司签订《代管协议》，自2014年4月1日起，由祥乐公司向莲东经济房小区ACD组团业主提供物业管理服务，服务标准参照祥乐公司与B组团所签合同，物业管理服务费0.45元/平方米。林姝系龙岩市新罗区莲东经济房小区C区的业主，其住宅面积为114.55平方米。2017年8月1日起，龙岩市新罗区莲东经济房小区B、C组团实行自管，祥乐公司退出对龙岩市新罗区莲东经济房小区B、C组团的物业管理服务。自2014年4月1日起至2017年7月30日止，祥乐公司代管C区期间共40个月的物业管理服务费、公摊水电费，林姝均未缴交，其中尚欠的公摊水电费为160元。诉讼中，祥乐公司明确表示，林姝尚欠的物业管理服务费是按住房面积114平方米、0.4元/平方米计算，故林姝尚欠的物业管理服务费为1824元（114平方米×0.4元/平方米×40）。 本院认为，祥乐公司与龙岩市新罗区莲东经济房小区业主委员会签订《龙岩市新罗区莲东经济房小区B区物业管理合同》及《代管协议》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律与行政法规的强制性规定，合法有效，该合同对物业服务企业及全体业主均具有约束力。祥乐公司根据约定向包括林姝在内的业主提供了物业管理服务，林姝在接受前述服务后，应履行按期交纳物业管理服务费、公摊水电费的义务。现林姝尚欠祥乐公司自2014年4月1日起至2017年7月30日止共40个月的物业管理服务费、公摊水电费，事实清楚，应限期给付；但祥乐公司主张林姝尚欠的物业管理服务费按住房面积114平方米、0.4元/平方米计算，合计为1828元有误，本院予以纠正，应为1824元。祥乐公司要求林姝支付自2017年11月1日起（逾期三个月）至款付清之日止、以尚欠的物业管理服务费和公摊水电费为本金按月利率2%计算的违约金，具有合同依据，本院予以支持；林姝以排污管堵塞、防盗网被撬等为由拒付物业管理费、公摊水电费，其抗辩主张，理由不能成立，本院不予采纳。本案系物业服务合同纠纷，物业服务属比较特殊的民事法律关系，它面对的是整个小区的业主，每个业主对物业服务的需求不同等原因，物业公司提供的服务难免存在不到位与瑕疵，如果业主均以此拒付物业管理服务费，受损的是双方，尤其是业主本身；而祥乐公司即使存在服务不到位或存在瑕疵情形，其应承担的责任系限期整改并终止合同。物业公司与业主应相互理解、相互支持，共同创造宜人的居住环境。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十一条第一款之规定，判决如下： 一、林姝应于本判决生效之日起五日内支付尚欠福建龙岩祥乐物业管理有限公司物业管理服务费1824元、公摊水电费160元，合计1984元。 二、林姝应于本判决生效之日起五日内支付福建龙岩祥乐物业管理有限公司从2017年11月1日起至款付清之日止、以1984元为本金按月利率2%计算的违约金。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取25元，由林姝负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 张  伟  健 二〇二〇年五月十三日 书记员 曾凌燕（代） 附注： 一、引用的主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 2.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 3.《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、主动履行生效法律文书提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业银行龙岩新兴支行 账号：17×××01 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。