上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终4000号上诉人（原审原告、反诉被告）：上海合溧物业管理有限公司，住所地上海市奉贤区海杰路1568号2幢1602室。法定代表人：吴晨晨，执行董事。委托诉讼代理人：盛国华，北京盈科（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛伟伟，北京盈科（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：上海漕河泾开发区华港实业有限公司，住所地上海市桂平路391号3号楼（B座）3803室。法定代表人：卫祖晔，董事长。委托诉讼代理人：陈伟民，上海陈伟民律师事务所律师。上诉人上海合溧物业管理有限公司（以下简称合溧公司）因与被上诉人上海漕河泾开发区华港实业有限公司（以下简称华港公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2019）沪0104民初2195号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。合溧公司上诉请求撤销原审判决第一、三、四、五项，改判华港公司支付合溧公司租金182,532元；补偿合溧公司损失36万元。事实与理由：1、原审法院遗漏重要证据，合溧公司在原审中向法院提交了华港公司的律师函，该律师函中华港公司明确表示愿意承担九月份的租金。2、原审法院错误适用法律，由于华港公司违法解除租赁合同导致合溧公司无法及时转租，为了降低损失，合溧公司与Z公司（以下简称Z公司）解除租赁关系并由Z公司没收25万元押金。该25万元系合溧公司的实际损失应当由华港公司承担。3、华港公司原审中主张的心理咨询费、安抚费并非火灾必然导致的费用，故原审判决合溧公司承担一半的费用没有依据。华港公司辩称，因为9月17日的火灾导致华港公司承租的房屋无法继续使用，故9月下半个月房租华港公司是无需支付的，现在原审法院判决华港公司支付上半个月的房屋及合溧公司垫付的下半个月的住宿费、包车费，相当于华港公司承担了整个9月份的房租。关于律师函是双方协商的过程，并非最终结果。因合溧公司没有尽到管理义务导致火灾发生，故其应当承担相应的损失，且Z公司不予退还25万元押金的事实合溧公司并未告知华港公司，华港公司不应承担该笔费用。火灾发生的房间由低龄女生居住，且烧毁严重，给学生造成了心理问题，故心理咨询费及安抚补偿金是合理的支出，原审判决双方各半负担也是合理合法的。华港公司请求二审维持原审判决。合溧公司向原审法院提出诉讼请求：1、请求判令华港公司支付2018年9月1日至9月30日期间租金182,532元；2、判令华港公司支付逾期违约金794,014.20元（以912,660元为基数，按每日3%标准计算违约金，自2018年9月1日计算至2018年9月30日）；3、判令华港公司垫付2018年9月17日至9月28日的住宿费57,750元；4、判令华港公司垫付2018年9月17日至9月28日的包车费26,400元；5、判令华港公司赔偿损失470,000元。华港公司向原审法院提出反诉请求：1、判令合溧公司赔偿实习学生宿舍物品损失费177,037.30元（其中购买床上用品58,369.30元，住宿人员物品损失118,668元）；2、判令合溧公司赔偿因火灾造成额外交通费2321元；3、判令合溧公司赔偿因火灾造成183名实习学生心理辅导费15,500元、经济补偿金183,000元，计198,500元；4、判令合溧公司赔偿因火灾造成额外支付住宿费452,615元。原审法院认定事实如下：上海市XX路XX弄XX号2-3层、XX号2-3层、XX号2层北房屋共计2129.59平方米，权利人为朱某、孙某等四人。2016年9月，上海XX有限公司(以下简称XX公司)（出租方、甲方）与华港公司（承租方、乙方）签订《员工宿舍租赁协议》，约定甲方将坐落在上海市徐汇区XX路XX弄二楼与三楼37个房间，共182个床位（以下简称涉案房屋）出租给乙方，租赁期限自2016年9月1日起至2018年8月31日止。2018年3月，XX公司（出租方、甲方）与华港公司（承租方、乙方）签订《员工宿舍租赁协议》，约定甲方将坐落在上海市徐汇区XX路XX弄三楼5个房间，共28个床位（以下简称涉案房屋）出租给乙方，租赁期限自2018年3月1日起至2018年8月31日止。租金22,960元/月，该费用包括了租金、物业管理费等一切费用。2018年3月1日，华港公司支付保证金45,920元。Z公司与合溧公司就XX路XX弄XX到XX号楼三楼42个房间签订租赁合同，租期自2018年9月1日至2020年8月31日；年租金124万元，押金25万元，如合溧公司中途违约，解除合同，Z公司退还剩余租金，但有权不退押金。注：该合同无签署日期。合溧公司（甲方；注：合溧公司与XX公司的法定代表人为同一人）与华港公司（乙方）签订《员工宿舍租赁协议》，约定甲方将座落在上海市XX路XX弄XX到XX号楼二楼与三楼42个房间共210个床位（注：门牌号虽与XX公司签订的合同不同，但实为同一标的物；以下简称系争房屋）出租给乙方；租期自2018年9月1日至2020年8月31日止；第一年月租金182,532元，第二年月租金189,850.50元；乙方应提前一个月向甲方支付该房屋下季度的月租金，非因甲方违约而导致的乙方逾期支付租金的，每逾期一日，则乙方需按日租金的3%支付违约金；协议签订后5个工作日内乙方应向甲方支付房屋三个月的租金及二个月金额的保证金共计912,660元，如果5个工作日内未支付三个月租金及二个月保证金，每逾期一日，则乙方需按总金额的3%支付违约金；非本合同约定的情况，甲方或乙方需提前终止合同的，应提前30日书面通知对方，并按一个月的租金支付违约金给对方。注：该合同无签署日期。诉讼中，双方就本合同签订日期有争议。华港公司称，合同是补签的，2018年9月21日合溧公司总经理高某将盖好章的合同交给了华港公司人事总监，华港公司当日盖章后给了合溧公司一份。合溧公司称，9月1日前交房的，交房前双方已谈好合同条款，具体盖章时间记不清了，但最迟也应该自交房之日起算。合同履行后，华港公司未支付合溧公司保证金，XX公司也未退还华港公司前二份合同的保证金。后华港公司向XX公司提起诉讼，法院判决XX公司退还了保证金。2018年9月17日中午11时许，系争房屋中的336房间发生火灾。火灾事故简易调查认定书记载：火灾造成336房间内电器、家俱、内装饰等烧毁、烧损，及本层、楼下部分房间不同程度的过火烟熏、水渍损失，火灾无人员伤亡；火灾走火部位位于336房间内，起火原因为：排除人为放火、外来火种、物质自燃，无法排除电气故障引发火灾的可能；当事人对火灾原因无异议，请求撤销现场封闭。当日，派出所还对居住在336房间的四位华港公司实习生逐一做了笔录，大致内容为：发生火灾时，四人在上班；房间内有空调，四盏日光灯，四人共同购买了一个电水壶，两人各自带了个电吹风，一人还有一个充电台灯；卫生间有一个插座，空调有一个插座，另外四张床铺床头各安装了一个插座（注：合溧公司安装），床头上的四个插座都是从墙上的开关内拖线出来的，插座不带开关功能，三人插座上插着手机充电器，但未连手机，一人插座上充电宝正在充电；从一个床头插座上接了一个拖线板出来，用于平时烧水；最后出门的人已关空调和灯，出门时未使用电水壶。9月17日至9月28日期间，合溧公司安排了青浦区XX镇XX路XX号和XX大道XX号副楼供华港公司人员临时居住，同时合溧公司还提供了单位和宿舍间的车辆接送。2018年9月29日，华港公司致函合溧公司称，火灾造成恶劣影响，截止目前房屋不能使用，整幢楼宇被行政机关查封，华港公司的合同目的不能实现，故解除与贵公司签署的《员工宿舍租赁协议》。同日，Z公司与合溧公司签订《终止协议》，约定：合溧公司提出今天终止，合溧公司支付的租金124万元、押金25万元，合计149万元；经双方协商，扣除房租16万元以及押金25万元，应退108万元，扣除赔偿款22万元，余额86万元；Z公司于2018年9月30日支付46万元，2018年10月30日前付清。同日，双方还签订《赔偿协议》，约定：9月17日，宿舍发生火灾，经双方协商，由合溧公司赔偿损失22万元，该款在Z公司退款中扣除。2018年9月30日，朱某转账吴晨晨（合溧公司法人）46万元；11月2日，朱某转账吴晨晨40万元。审理中，原审法院至徐汇消防支队了解涉案火灾原因，支队火调技术科科长称，当时房间烧得很透，几乎只剩残骸、床架等一些东西，根据隔壁房间的状况推断，房间里有二个高低铺床，每个床头有接线板（注：本案当事人一致称，床头为墙插，非接线板），私拉接线板也可能导致火灾发生；起火点无法确定，只能确定在该房间内起火，所以消防只能用排除法，最大可能是电气原因导致的。电气包括本身屋内的电路，也不排除接线板，没有找到一次熔痕、二次熔痕的故障点，故无法确定具体着火位置；现场电器除了空调，其他没看到。8月21日的火灾与9月17日火灾起火部位完全没有关系。原审法院认为，合溧公司与华港公司签订的《员工宿舍租赁协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。涉案纠纷的产生系火灾引起，火灾事故认定书排除了人为放火、外来火种、物质自燃的可能，但无法确定发生火灾的具体原因，仅认定无法排除电气故障引发火灾的可能。本案中双方出示的证据也均与火灾发生的原因无任何关联，因此原审法院也无法据此查清本案关键事实，无法认定发生火灾的过错，难以归责于任何一方。根据原审法院调取的公安机关对居住在发生火灾房间内的四人所作的笔录和原审法院走访了解情况，确实房间本身的线路故障、居住人员的电器设备故障或使用不当，均有引发火灾的可能，且可能性的大小也无从比较。在此情形下，应依据公平原则确定双方分担责任和相应的损失为宜。2018年9月1日至9月16日期间，华港公司正常使用租赁房屋，且华港公司也愿意支付该期间的租金，予以准许。自2018年9月17日发生火灾后，华港公司已无法使用租赁物，故合溧公司主张自2018年9月17日起的租金，不予支持。鉴于《员工宿舍租赁协议》的签订时间不明，不能排除补签合同的可能，且华港公司使用房屋不久后即发生了涉案火灾，造成了一定的损失，华港公司在纠纷解决前暂不支付租金尚属合理，故合溧公司主张逾期付租违约金的请求，不予支持。为临时安置华港公司员工，合溧公司安排他处房间、提供车辆接送，支出费用在合理范围内，故该期间内合溧公司垫付的费用，理应由华港公司按实支付，合溧公司的该项请求，予以支持。鉴于火灾的原因无法查清，无法认定租赁合同的解除因承租人过错导致，故合溧公司同意其出租人没收押金，系其处分自己的权利，但不能因此认定火灾必然导致合溧公司需承担解约的违约责任，故合溧公司要求华港公司赔偿该笔费用，不予支持。事故认定书记载火灾造成336房间内电器、家俱、内装饰等烧毁、烧损，及本层、楼下部分房间不同程度的过火烟熏、水渍损失，因此，火灾确实造成了租赁房屋的物理损伤，22万元的损失费用尚属合理，故该笔费用华港公司应承担一半。华港公司主张的赔偿实习学生宿舍物品损失费177,037.30元，其中58,369.30元为其调拨、购买供员工使用的被褥、衣服等物品，并非是对烧毁财产的补偿，只有一间房间被烧毁，损失的被褥、衣物价值不可能有如此之巨，华港公司出示的证据也显示购买衣物是因为宿舍被封东西拿不出，并且调拨的被褥等也没有证据表明所有权已发生转移，因此上述费用并非火灾导致的损失；另有118,668元，系失火的336房间四位实习员工自行申报的财产损失，该些财产并非华港公司的财产，也未见华港公司已先行赔偿；综上，华港公司的该项请求，不予支持。华港公司主张的交通费2,321元，是否确属火灾发生后必要支出的费用，仅提供发票无法证实。原审法院相信火灾发生后，为处理必要的事宜，双方均有交通费用的支出，该部分为火灾善后所支出的费用，双方应各自承担各自支出为宜，故该请求不予支持。心理咨询费15,500元、安抚补偿金183,000元、均属必要支出费用，数额亦属合理，故该两项费用，合溧公司应承担一半。临时住宿费用689元，系华港公司人员住宿需要，该费用应由华港公司自行负担，要求合溧公司承担缺乏依据，不予支持。根据前述认定，火灾发生的过错不可归责于任何一方，故《员工宿舍租赁协议》的解除，双方互不需向对方承担违约责任，因此华港公司主张合同剩余履行期内的租金差额损失，不予支持。原审法院遂判决如下：一、华港公司于判决生效后十日内支付合溧公司租金97,350.40元；二、华港公司于判决生效后十日内支付合溧公司垫付的住宿费57,750元、包车费26,400元；三、华港公司于判决生效后十日内补偿合溧公司损失110,000元；四、驳回合溧公司的其余诉讼请求；五、合溧公司于判决生效后十日内补偿华港公司99,250元；六、驳回华港公司的其余反诉请求。案件受理费18,576元，合溧公司负担15,403元，华港公司负担3,173元；反诉受理费6,052元，华港公司负担5,326元，合溧公司负担726元。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明，原审法院查明事实正确，本院予以确认。本院认为，一、根据原审法院查明的事实，2018年9月17日火灾发生后，系争房屋已无法使用，为了临时安置华港公司的员工，合溧公司安排了他处住房并提供车辆接送，故原审判决华港公司支付9月17日之前房租及9月17日之后他处住房住宿费及包车费并无不当，本院予以确认。合溧公司上诉要求华港公司支付9月17日之后的房租无事实与法律依据，本院不予支持。二、合溧公司上诉认为火灾后系争房屋存在无法出租的风险且房屋空置将产生较大损失，导致其与Z公司解除租赁关系并同意Z公司没收押金25万元。对此，本院认为，合溧公司与Z公司解除租赁关系并同意Z公司没收押金是其自行处分权利，与华港公司不再租赁系争房屋没有关联性，火灾的发生也不必然导致合溧公司必须与Z公司解除租赁关系并承担违约责任，故合溧公司上诉要求华港公司赔偿25万元押金的请求，本院难以支持。三、火灾的发生导致系争房屋均无法使用，由于系争房屋使用人员均为在校学生，故华港公司组织部分学生进行心理咨询并对每位学生进行安抚补偿合情合理，费用亦尚属合理。鉴于火灾原因无法确认，故原审法院判决双方当事人各半负担该费用并无不当，本院予以认同。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。合溧公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7,816.50元，由上诉人上海合溧物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 伟审判员 陶永信审判员 蔡茜芸二〇二〇年五月九日书记员 茅海容附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；......