辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终5143号上诉人（原审原告、反诉被告）：吕优，男，1981年9月3日出生，汉族，住沈阳市东陵区。委托诉讼代理人：周凯明，辽宁东祥律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：武英，女，1971年6月25日出生，汉族，住沈阳市大东区。委托诉讼代理人：刘岩，辽宁松岩律师事务所律师。上诉人吕优因与被上诉人武英房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院(2019)辽0104民初3442号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吕优上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判支持上诉人诉讼请求或发回重审；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：房屋租赁合同未到期，被上诉人毁约导致我方电信营业厅无法经营，被上诉人应赔偿损失。武英辩称，请求维持原判。吕优向一审法院起诉请求：1.解除商铺租赁合同；2.被告返还房屋押金5000元；3.被告支付违约金5250元；4.被告赔付房屋装修费用30000元；5.被告承担诉讼费。武英向一审法院反诉请求：1.反诉被告支付水费、电费6000元，赔偿因违约给反诉原告造成的租房押金损失2万元；2.反诉被告承担反诉费。一审法院认定事实，原、被告于2016年11月12日签订《房屋租赁合同》，约定：被告将承租的位于沈阳市大东区-14门一楼房屋转租给原告经营电信营业厅，租期5年，自2016年11月18日至2021年11月19日。第一年租金为63000元，第一年租金以半年打租，合同签订后付6个月租金31500元，后半年租金提前两个月支付，后四年租金每年61500元，按整年租金支付。租赁期间因原告使用该房屋而产生的水、电、天然气等费用由原告支付。原告对租赁房屋进行装修装饰的，在租赁期满或因其他原因终止后可自行拆除，被告不予补偿。在租赁期内，如被告擅自终止合同，应向原告支付一个月租金的违约金。如原告擅自终止合同，被告收到的当期租金和保证金不予退还。房主同意武英在租期内，不欠房租不违约的情况下同意一楼、二楼分租。押金5000元，退租时返还。合同签订后，原告向被告交纳押金5000元。原告交纳租金至2018年11月18日。原告于2018年11月初已搬离承租房屋。原告向被告支付电费至2018年2月1日，水费从未支付。被告交纳水费319.5元、电费5043.42元。原、被告承租房屋共有一个电表和水表，按照水表、电表无法区分双方使用金额，因此按照原、被告双方承租房屋使用用途分担水、电费，原告经营电信营业厅，被告经营KTV和串吧，被告承租房屋的使用用途使用的水、电远超过原告，被告应承担水、电费总额的60%，原告承担40%，被告已交纳水、电费，原告应返还被告水费127.8元，电费2017.4元。双方已解除《房屋租赁合同》，被告应返还原告押金5000元。另查明，被告武英与于桂香于2016年11月11日签订《租赁协议》，于桂香将位于沈阳市大东区-14门房屋出租给被告。租期5年，自2016年11月12日至2021年11月12日。年租金135000元。押金2万元，保证承租5年，否则此押金不返还。合同签订后，被告将承租该房屋一层转租给原告，被告自己承租二层经营KTV和串吧。被告于2018年11月初已搬离承租房屋。一审法院认为，原、被告于2016年11月12日签订《房屋租赁合同》是双方真实意思表示,应认定合法有效。双方约定《房屋租赁合同》租期自2016年11月18日至2021年11月19日止，在合同履行期间，原、被告均于2018年11月初搬离承租房屋，故双方签订的租赁合同无法继续履行，故对原告主张解除合同的诉请予以支持。双方签订的合同约定押金5000元，退租时返还。原告已于2018年11月搬离承租房屋，双方签订的合同已解除，故被告应返还原告押金5000元。原告主张因被告未向房主交纳租金造成原告搬离承租房屋，因其未提供证据证明，故对其主张违约金5250元的诉请不予支持。关于原告主张被告赔付房屋装修费用3万元的诉请。双方签订的《房屋租赁合同》约定，原告对租赁房屋进行装修装饰的，在租赁期满或因其他原因终止后可自行拆除，被告不予补偿。因合同已明确约定被告对原告装修不予补偿，且原告未提供装修实际发生3万元的证据，故对原告的此诉请不予支持。关于被告反诉主张原告支付水费、电费6000元。因双方共用一个水表、电表，无法区分各自使用数量，故本院酌定按照双方承租房屋用途分担，原告经营电信营业厅，被告经营KTV和串吧，被告承租房屋的使用用途使用的水、电远超过原告，被告应承担水、电费总额的60%，原告承担40%。被告已交纳水、电费，原告应按照承担部分返还被告。经本院核对被告提供的水费票据金额为319.5元，故原告应给付被告水费127.8元。被告提供的信用卡交易明细已包含被告提供的电费交费收据，故被告交纳电费金额以被告提供的信用卡交易明细为准，但应扣除2017年12月20日交纳电费786.78元，因该笔电费系发生在2018年2月1日之前，在此之前电费原、被告双方均确认已结清。故被告交纳2018年2月1日之后电费5043.42元，原告应给付被告电费2017.4元。关于被告反诉主张原告赔偿租房押金损失2万元。因该押金损失是被告与原房主之间的纠纷，被告未提供证据证明此项损失是原告造成的，故对此诉请不予支持。被告提供的2019年11月4日的水费发票，该水费发生在原告搬离之后，且交费名称为红燕棋牌社，故对被告提供的该票据不予支持。关于被告提供的电费明细，因只显示金额，不能证明是被告交纳，且该证据是复印件，没有证据效力，故对被告此诉请不予支持。一审法院判决：一、解除原告（反诉被告）吕优与被告（反诉原告）武英于2016年11月12日签订《房屋租赁合同》；二、被告（反诉原告）武英于判决生效后十日内返还原告（反诉被告）吕优房屋押金5000元；三、原告（反诉被告）吕优于判决生效后十日内给付被告（反诉原告）武英水费127.8元；四、原告（反诉被告）吕优于判决生效后十日内给付被告（反诉原告）武英电费2017.4元；五、驳回原告（反诉被告）吕优其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）武英的反诉请求；本案本诉案件受理费807元，由原告负担757元，由被告负担50元。反诉案件受理费450元，由原告负担50元，由被告负担400元。二审中，上诉人提交光盘证明被上诉人违约，承担违约责任。被上诉人对该证据真实性没有异议，关联性有异议，关盘内容是房主跟上诉人之间产生了纠纷，电视台进行了采访，不能证明我方有任何违约行为。恰恰能证明锁一楼是上诉人所为。上诉人有违约行为，将房租交给了房主，没有交给我方。视频中一楼女性不是本案当事人。被上诉人提交收条，证明是房主给上诉人打的条。上诉人对该证据真实性没有异议，证明目的有异议。当时三方都在场，对方说钱不经他手，让我把钱直接转给房主。收条是被上诉人要求房主出具的。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按合同约定履行各自义务。原审关于合同效力的认定及判令解除合同、上诉人支付水电费、被上诉人返还押金正确。关于对于合同解除被上诉人是否存在违约行为的问题，上诉人主张房屋租赁合同未到期，被上诉人毁约导致我方电信营业厅无法经营。本院认为，上诉人自行在当年租期到期前搬入新租赁房屋内经营，基于双方均自行搬离的行为可认定双方均同意解除合同，上诉人并未提出异议，上诉人主张系被上诉人原因导致合同不能履行缺乏事实依据。原审判决并无不当。综上，上诉人吕优的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费807元，由上诉人吕优负担。本判决为终审判决。审判长  吕长辉审判员  丁广昱审判员  金 鑫二〇二〇年五月二十日书记员  张 磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。