浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0402民初1769号 原告：王紫英，女，1968年1月11日出生，汉族，住浙江省嘉兴市南湖区。 原告：蒋硕予，男，1996年7月20日出生，汉族，住浙江省嘉兴市南湖区。 两原告委托诉讼代理人：严嘉诚、胡加睿，浙江子城律师事务所律师。 被告：嘉兴多德福食品市场有限公司。住所地：浙江省嘉兴市文昌路2266号4001-3室。统一社会信用代码：913304010683577516。 法定代表人：陈金密,总经理。 委托诉讼代理人：万兆明，男，1987年6月10日出生，汉族，住安徽省来安县。 被告：嘉兴海广兴市场经营管理有限公司。住所地：浙江省嘉兴市经济技术开发区顺源路317号。统一社会信用代码：91330401MA28AK023D。 法定代表人：尤志江，董事长。 委托诉讼代理人：张一、潘志强，上海众华律师事务所律师。 被告：嘉兴嘉祥置业有限公司。住所地：浙江省嘉兴市文昌路2266号4001-1室。统一社会信用代码：913304015890234582。 法定代表人：陈金密，总经理。 委托诉讼代理人：万兆明，男，系该公司员工。 原告王紫英、蒋硕予与被告嘉兴多德福食品市场有限公司（以下简称多德福公司）、嘉兴海广兴市场经营管理有限公司（以下简称海广兴公司）、嘉兴嘉祥置业有限公司（以下简称嘉祥公司）合同纠纷一案，本院于2020年3月12日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月8日公开开庭进行了审理。原告王紫英及两原告委托诉讼代理人严嘉诚和胡加睿、被告多德福公司及嘉祥公司的委托诉讼代理人万兆明、被告海广兴公司的委托诉讼代理人潘志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令三被告立即将案涉店铺恢复原状；2.判令三被告支付原告合同约定的第二年、第三年租金收益19800元；第四年租金收益92691.78元及违约利息（以92691.78元为基数，自2018年11月1日起，按年利率14.25%暂计至2020年1月1日为15410元，要求计算至实际清偿之日止）；第五年租金收益108140.41元及违约利息（以108140.41元为基数，自2018年11月1日起，按年利率14.25%暂计至2020年1月1日为17978元，要求计算至实际清偿之日止）；3.判令三被告支付原告违约金123589.04元；4.判令被告支付原告商铺占用期间的使用费（自2019年11月1日起至实际腾退之日止）；5.诉讼费由被告承担。诉讼中，原告将诉请的法律关系由侵权责任纠纷变更为合同纠纷，并将诉讼请求变更为：1.判令三被告支付原告合同约定的第二年、第三年租金收益19800元；第四年租金收益92691.78元及违约利息（以92691.78元为基数，自2018年11月1日起，按年利率14.25%暂计至2020年1月1日为15410元，要求计算至实际清偿之日止）；第五年租金收益108140.41元及违约利息（以108140.41元为基数，自2018年11月1日起，按年利率14.25%暂计至2020年1月1日为17978元，要求计算至实际清偿之日止）；2.判令三被告支付原告违约金123589.04元；3.诉讼费由三被告承担。事实与理由：原告于2013年5月21日与嘉祥公司签订了商品房买卖合同，以1544863元的价格购买了坐落于文昌西路多德福嘉兴店铺。后与两被告共同签订了商铺委托经营管理合同，约定原告自愿将案涉商铺委托被告多德福公司经营管理，委托期限暂定为2014年11月1日至2019年10月31日止。并约定委托期满后一个月内多德福公司将该商铺（以房屋现状为准）交由原告。但合同期间满后，多德福公司在原告不知情的情况下，擅自将该店铺交由海广兴公司经营管理，后海广兴公司擅自将该店铺进行拆除改造，故诉。 被告多德福公司、嘉祥公司辩称，首先原告主张第二、第三年租金收益19800元，无依据。双方签订的委托经营管理合同约定，第二、第三年租金收益按照该商铺实际租金收益的9：1进行分配，其中90%归原告。而市场前期刚开业，为了培育市场实行了租金减免的优惠政策，给予一些优质客户三年的免租期，故本案所涉商铺第二年、第三年无租金收益。其次，原告主张的第四、第五年租金收益的计算基数有误。根据合同约定，第四、第五年租金收益应按该商铺的购铺合同价计算，原告提供的浙江省商品房买卖合同显示购铺合同价为1531710元。第三，被告已支付原告第四年租金的20%，即18380.52元。故原告主张的违约利息的计算起点应相应顺延。第四，原告主张的违约金和利息过高，请求依法予以调整。 被告海广兴公司辩称，本案是委托合同纠纷。海广兴公司并非案涉合同的当事人，对原告不负任何合同义务，请求驳回原告对被告海广兴公司的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提供的不动产权证书、浙江省商品房买卖合同及发票、商铺委托经营管理合同、承诺书均系原件，且与本案相关，本院予以确认并在卷佐证。照片打印件拍摄时间不明，且未提供原始载体比对，本院不予认定。三被告未提供证据。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年5月21日，原告王紫英等与嘉祥公司签订浙江省商品房买卖合同，约定以1531710元的价格购买嘉兴市多德福食品市场1幢1345号房。王紫英、蒋硕予（甲方、委托方）与多德福公司（乙方、受托方）、嘉祥公司（丙方、开发商）签订商铺委托经营管理合同一份，约定：甲方将嘉兴市多德福食品市场1345号商铺委托乙方经营管理，委托经营管理期限为（以丙方实际交付甲方商铺之日起）五年，暂定自2014年11月1日至2019年10月31日。委托期前三年为市场培育期，第一年租金不分配，第二、第三年租金按照该商铺实际租金收益9：1分配，90%归甲方，10%用于整体市场品牌推广、营运、管理等；第四、第五年为市场旺市期，第四年确保租金收益不低于购铺合同价的6%，不足部分由嘉祥公司补足，超出部分再按9：1分配（甲方90%）；第五年确保租金收益不低于购铺合同价的7%，不足部分由嘉祥公司补足，超出部分再按9：1分配（甲方90%）。托管期结束，上述商铺委托经营管理之约定自动解除，乙方应于期满后一个月内将该商铺（以房屋现状为准）交还甲方。委托期满后，甲乙双方如愿意继续合作的，则双方对商铺经营收益（主要是租金项）按9：1分成，其需要在本协议到期前三个月甲方向乙方明确并由双方另再签订合作协议。若因一方违约导致本合同不能履行或不能足期履行的，违约方须一次性支付给守约方购房合同价的8%违约金。丙方负有保证乙方按时支付给甲方该商铺租金的连带责任等。 2016年11月28日，嘉祥公司向王紫英开具了价税金额1544863元的购房发票。2017年1月17日，王紫英、蒋硕予取得了嘉兴市多德福食品市场1幢1345号房的不动产产权证。 2018年10月16日，多德福公司、嘉祥公司向原告出具承诺书，载明：按照合同约定，应于2018年10月31日前向业主支付第四年度租金。现因公司资金不足，不能如期履约，通过沟通协商，达成以下约定：1.向业主分三期支付租金，2018年10月31日前支付应付租金的20%，2018年11月30日前支付应付租金的20%，2018年12月31日前支付应付租金的60%，税费由业主自行承担，在第三期支付租金时统一扣除。2.若逾期不付，按照银行同期贷款基准利率的3倍支付违约利息，业主有权向市场所属地法院提起诉讼；3.第五年度租金，按合同约定期限支付完成，若逾期不付，按照本承诺书的第2条执行。此承诺书为原委托书的补充协议，与原协议同具法律效应。 案涉商铺于2014年10月31日交付原告，原告已于2018年10月31日收到第四年的租金收益20%即18380.52元。 本院认为，本案系合同纠纷。原告与被告多德福公司、嘉祥公司签订的委托经营管理合同，被告多德福公司及嘉祥公司出具的承诺函系各方当事人的真实意思表示，应为合法有效，双方均应按约定行使权利、履行义务。原告与被告多德福公司、嘉祥公司签订的委托经营管理合同约定，第二、第三年的租金收益应按实际租金收益的90%支付原告。现原告虽主张第二、第三年租金，但未提供证据证明第二、第三年存在实际租金收益。而多德福公司、嘉祥公司辩称为培育市场实行优惠政策，给予承租户三年免租期，实际租金收益为零。故对原告主张的第二、第三年租金，本院不予支持。被告多德福公司、嘉祥公司未按承诺书约定支付租金，仅于2019年10月31日支付18380.52元，除应立即支付原告所欠第四、第五年租金收益外，还应承担逾期付款的违约责任。原告主张合同价8%的违约金，理由为被告未如期支付第四、第五年租金，也未按期返还商铺。对此本院认为，双方在合同中约定“若因一方违约导致本合同不能履行或不能足期履行的，违约方须一次性支付给守约方购房合同价的8%违约金。”而本案所涉委托经营管理合同已足期履行，原告主张的违约事项不属于该条款适用情形，对原告要求被告按合同价8%支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。对原告主张的第四、第五年租金收益，本院分别按合同价1531710元的6%、7%计算，分别为91902.6元、107219.7元，扣除被告已支付的18380.52元，尚需支付180741.78元。关于原告主张的因逾期付款而产生的违约利息、违约金，本院以应付未付款金额为基数自逾期之日起计算（以18380.52元为基数自2018年12月1日起，以55141.56元为基数自2019年1月1日起，以107219.7元为基数自2019年11月1日起），2019年8月19日之前按中国人民银行同期同类贷款基准利率的2倍计付，为4224.3元，此后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍计付，超过部分不予支持。被告海广兴公司并非案涉合同的当事人，原告也无证据证明海广兴公司对于多德福公司、嘉祥公司的案涉债务应承担责任，对于原告要求被告海广兴公司支付租金收益并承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告嘉兴多德福食品市场有限公司、嘉兴嘉祥置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王紫英、蒋硕予租金180741.78元及利息、违约金（利息及违约金暂计至2019年8月19日为4224.3元，此后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍，以73522.08元为基数自2019年8月20日起计算至2019年10月31日、以180741.78元为基数自2019年11月1日起计至款清）； 二、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取3482元，由原告王紫英、蒋硕予负担1742元，由被告嘉兴多德福食品市场有限公司、嘉兴嘉祥置业有限公司负担1740元，于判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员  邬勤怡 二〇二〇年五月十八日 书记员  王鑫玲