湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初962号原告：李红。委托诉讼代理人：赵一超，湖南三泽律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E,住所地张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P,住所地张家界市南庄坪大成山水国际酒店四楼。法定代表人：毛致平，董事长。原告李红诉被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成酒店）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称山水置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月22日公开开庭进行了审理。原告李红的委托诉讼代理人赵一超到庭参加诉讼，被告大成酒店公司、山水置业公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李红向本院提出诉讼请求：1.判令被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司支付拖欠的租金人民币39160元，并支付违约金1174.80元，被告张家界山水天下置业有限公司承担连带责任；2.判决被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司承担全部诉讼费用。审理过程中，原告变更诉讼请求为：判决湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司支付拖欠原告自2016年9月17日起至2020年5月16日止的租金人民币80543元，并支付违约金2416元，张家界山水天下置业有限公司承担连带责任。事实和理由：2013年9月17日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》、《房屋委托装修合同》各一份，合同约定由原告以房屋总价款248300元、装修价款347620元，合计595920元购买被告开发的位于张家界市永定区商品房（建筑面积49.66平方米）；合同第十二条2款约定:“该商品房为现房销售，买受人付清该商品房全部房款之日即完成交房”。合同签订当日原告将房款及装修款全额交至被告账上，并于当日同时签定了不少于3年、最长不超过5年（2013年9月17日至2018年9月16日止）的《房屋租赁合同》。其租赁合同约定第一、二年每年租金37245元，第三、四、五年每年租金24830元，被告并于同日向原告出具了248300元房款收据一份、347620元装修款收据一份。被告欠原告租金主要发生租赁期第四年和第五年，于2016年10月10日被告将应付第四年租金擅自降低标准至42.29％发放，少发14330元；2018年1月30日被告擅自停发第五年租金计24830元，总计少发租金39160元、违约金1174.80元。租金只计算至2018年9月16日,但被告实际在此后依然未归还房屋给原告，而是持续使用该房屋进行酒店经营。原告认为，租赁关系依然存续，被告应当继续向原告支付房租。原、被告依法签定合同、协议书应受法律保护，被告的违约行为不仅违背诚信，也侵犯了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。被告张家界大成酒店、山水置业公司共同提出答辩意见：依法公正处理本案，降低违约金；因出现新型冠状××不可抗力因素，请求减免租金；驳回原告要求山水置业公司承担连带清偿责任。一、租金支付情况：1、对原告起诉的金额没有异议；2、被告对于委托装修合同到期之后，原告继续计算的委托装修折旧款不予认可。原、被告双方并未就委托装修合同达成续签协议，且合同到期后，并未有重新装修的事实发生，故原告要求被告继续支付装修折旧款没有事实和法律依据；3、因出现新型冠状××不可抗力的情形及被告经营困难的情况，请求减免租金或调整租金支付标准。二、原告主张的分项违约金过高，请求法院统一违约金计算标准，按照下欠租金的1%计算违约金。1、被告认为原告未举证证实其实际经济损失。原告未采取相应措施弥补损失以防止其租金损失扩大，应当承担相应的责任，请求人民法院降低违约金计算标准，按照下欠租金的1%计算违约金；2、法院应该就同一类型案件统一裁判标准，同类案件在长沙芙蓉区律按本年度租金1%计算违约金，恳请永定区法院降低违约金计算标准同其他同类型判决一致；3、被告酒店经营因新型冠状××、张家界政策原因和市政道路改造等影响，造成目前暂时经济困难，请求原告放弃违约金主张。根据本案的情势变更原则，被告主张即使承担违约金也只能应按银行同期存款利率计算原告所受经济损失，以不超过该存款利率的30%为宜，符合经济下滑形势下的人民法院司法调整政策，以更好的促进社会经济发展。三、被告张家界山水天下置业有限公司签订的担保条款没有办理不动产抵押登记，抵押权不成立；本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任。1、担保法对不动产抵押登记作了明确规定。该法第41条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”本案原、被告并没有办理抵押登记，抵押权不成立；2、根据担保法司法解释规定，担保人对超过6个月的担保债务应免除担保责任；（1）、原告举证主张张家界山水天下置业有限公司应承担连带责任的依据是《房屋销售回购合同》和《房屋投资经营合同》，该两份合同明确的是连带担保责任，而未明确担保期限；（2）、《担保法》第26条规定：连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期限届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间内，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任；3、且租赁合同以及委托装修折旧合同均已到期，合同到期之后担保人没有继续履行担保责任的义务。（1）、被告张家界山水天下置业有限公司并非投资收益合同的主体，没有向原告支付投资收益的义务，原告要求张家界山水天下置业有限公司向其支付下欠的投资收益于法无据；（2）、根据法律规定，担保人承担担保责任的前提是需要订立书面的担保合同或者以担保人的名义在主合同中签字。本案中，原告与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司签订的合同已到期，双方并没有续签投资收益合同，被告张家界山水天下置业有限公司没有义务继续承担担保责任。综上，恳请人民法院依法查明全案事实，对本案依照双方合同约定进行公正判决处理。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：1.2013年9月17日，被告山水置业公司与原告李红签订一份《张家界市商品房现房买卖合同及商品房买卖补充合同》，约定由原告李红购买位于张家界市永定区张家界大成山水国际大酒店山水座第19层1912号房，建筑面积49.66平方米，房款248300元。2.2013年9月17日，原告李红（甲方）与被告张家界大成酒店（乙方）、山水置业公司（丙方）签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》，合同约定：原告李红将购买的张家界大成山水国际大酒店第19层1912号房屋出租给被告张家界大成酒店管理经营，租赁期限最短时限不少于3年，最长不超过5年。租赁期限于甲方与丙方签订的该房屋《商品房买卖合同》规定的全部房款付清之日起开始计算。租赁期限内，第一年、第二年甲方的年租赁收益为含税租金，税金由乙方代扣代缴，乙方代扣代缴后，支付给甲方的年租金标准为人民币叁万柒仟贰佰肆拾伍（￥37245）元整；第三年至第五年甲方的年租赁收益为含税租金，税金由乙方代扣代缴，乙方代扣代缴后，支付给甲方的年租金标准为人民币贰万肆仟捌佰叁拾（￥24830）元整。乙方按年向甲方支付租金收益，自本合同生效之日起每满一周年当月的最后一个工作日内，乙方将当年租金收益一次性划拨入甲方指定的银行账户。租赁期内，如逾期3个月乙方未向甲方支付租赁收益除应付给甲方的租赁收益之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的租金的3%作为违约金。合同同时约定，丙方以张家界山水天下置业有限公司公司不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业作为担保物，为被告张家界大成酒店支付租赁收益提供连带担保。3、2013年9月17日，原告李红已按合同约定支付了房款及房屋装修款。4、被告张家界大成酒店于2018年1月30日一次性支付10500元租金给原告李红（2016年9月17日至2017年9月16日的租金），现被告张家界大成酒店欠原告李红2016年9月17日至2020年5月16日房屋租金80543元。上述事实，有当事人陈述、《张家界市商品房现房买卖合同及商品房买卖补充合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》、《收据》、《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》、《大成山水酒店1912房欠租计算明细表》、《银行流水单》等证据证明，法院本院予以确认。判决的理由与结果本院认为，原告李红与被告张家界山水置业公司签订的《张家界市商品房现房买卖合同及商品房买卖补充合同》以及原告李红与被告张家界大成酒店、山水置业公司签订的《房屋委托装修合同》、《房屋租赁合同》，均系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应当按合同约定享有权利和履行义务。合同期限届满后，第19层1912号房仍由被告张家界大成酒店经营使用，双方仍形成租赁关系。按照合同约定，被告张家界大成酒店应向原告支付租金，故原告李红要求被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司支付自2016年9月17日至2020年5月16日下欠租金的请求，既符合法律规定，又符合双方合同约定，理由正当，本院予以支持。两被告辩称因新冠××疫情影响，导致经营困难，请求减免租金或调整租金支付标准的问题。本院认为被告张家界大成酒店租赁原告房屋从事酒店经营，2020年1月爆发的新冠××疫情，属于不可预见、不可避免且不可克服的事件，属于不可抗力。因新冠××疫情对被告大成酒店公司酒店经营确有影响，故对两被告要求调减租金的请求本院予以支持,本院根据实际情况，酌定免除被告张家界大成酒店支付1个月的房屋租金义务及相应违约金。故，被告张家界大成酒店应支付原告李红2016年9月17日至2020年5月16日期间的租金为78474元〔80543元-2069元／月×1个月〕；应支付的租金违约金为2354元（78474元×3%）。被告张家界山水置业公司以不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业为被告张家界大成酒店提供连带担保责任，符合《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，合法有效，虽然没有办理抵押登记，抵押权没有设立，原告李红不具有优先受偿权，但双方签订的合同依法生效，原告李红有权在合同履行期限内要求被告山水置业公司在提供的担保物价值范围内承担连带清偿责任。合同期满以后，原告李红未与被告山水置业公司继续签订相关合同，故原告李红要求被告山水置业公司承担合同期满后的担保责任没有事实依据，其理由不正当，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司向原告李红支付2016年9月17日至2020年5月16日期间下欠的租金78474元及违约金2354元，限本判决生效后十日内履行完毕；二、驳回原告李红的其他诉讼请求。案件受理费1874元，适用简易程序减半收取937元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司负担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决发生法律效力后，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审 判 员  向桂兰二〇二〇年五月二十二日代理书记员  汪爱英附相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。