四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终11876号 上诉人（原审被告）：陈婷菁，女，1984年7月18日出生，汉族，住四川省彭州市。 委托诉讼代理人：罗泽伟，四川法典律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：余强，男，1991年9月20日出生，汉族，住四川省郫县。 委托诉讼代理人：夏恩静，四川诺瑞特律师事务所律师。 上诉人陈婷菁因与被上诉人余强房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市郫都区人民法院（2018）川0124民初513号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 陈婷菁上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回余强的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由余强承担。事实和理由：一、陈婷菁积极履行协议，而余强没有履行能力未履行合同主要义务。双方于2017年5月7日签订《房屋转让意向协议》后，余强支付了20000元定金，陈婷菁取得房产证当天通知余强可以办理银行按揭贷款手续。后因余强母亲申请贷款未通过审核，至2017年8月22日期间，陈婷菁多次联系余强办理按揭手续，余强始终未办理，也未支付任何房款，陈婷菁无奈只能解除协议。二、陈婷菁主观没有违约故意，余强对协议的解除存在重大过错，且余强实际只支付20000元定金，一审判决赔偿金额过高。双方协议约定完成预约合同公证后，余强应支付首付款210000元。本案采用中介格式条款，实际并未进行公证，应当认定没有公证这一付款条件。根据首付款的性质，余强应当在签订合同后支付首付款，且该首付款应当在银行贷款之前完成。协议签订至2017年8月22日，余强未支付首付款。陈婷菁基于余强不积极履行合同而解除合同，不应当承担赔偿责任，即使应当赔偿，一审判决陈婷菁赔偿房屋涨价损失182848元并返还定金、支付中介费并不合理。本案余强实际履行的部分只有20000元定金，一审判决的涨价损失高达房屋总价24%，超出合理范围。即使存在陈婷菁严重违约的情况，陈婷菁也只承担双倍返还已付房款的责任，一审判决过重。三、一审判决不符合公平正义原则。本案余强实际无履行能力，其在无法支付首付款的情况，先与陈婷菁签订协议的做法严重违反诚信原则，一审判决显失公平。另外，一审法院没有意向协议的效力及合同的解除进行认定。 余强辩称，余强认为陈婷菁的上诉请求和事实与理由没有事实与法律依据，应当驳回。根据二审法院（2017）民事审判纪要的规定，对于房屋涨价的损失应当予以支持。余强在一审中举证证明了房屋在陈婷菁擅自解除合同时的平均市场价格，主张了23万余元，有事实依据。（2018）川01民终5222号判决书第7页认为“协议解除通知函的理由不成立”。陈婷菁也明确在8月底付的款，余强于8月23日将购房全款准备齐全，陈婷菁在8月25日要求解除合同，显然是陈婷菁违约。该判决认为在合同中解除合同承担责任的条款，同时，也认定因陈婷菁解除合同给余强造成的损失，余强可另行主张。从判决阐述的理由、认定的事实来看，陈婷菁是根本性违约。另，余强现在也可以继续履行合同，给付购房款。 余强向一审法院起诉请求：1.判令陈婷菁退还定金20000元；2.判令陈婷菁赔偿余强房屋涨价损失232550元；3.判令陈婷菁支付中介费15200元；4.本案诉讼费由陈婷菁承担。 一审法院认定事实：2017年5月7日，余强（购买方）与陈婷菁（出售方）签订了《房屋转让意向协议》，约定余强购买陈婷菁位于成都市郫筒镇房屋，房屋转让价为760000元。同时，该合同第六条约定：“1)意向协议定金交付：在本协议签订当日，余强向陈婷菁交付定金20000元。该定金（或其中的一部分）在陈婷菁签收后转交给经纪方托管，经纪方给陈婷菁出具收据。2)房款支付（除定金之外的购房款）由买卖双方自行交接房款（由该交方式所产生的任何争议和纠纷均与经纪方无关），按下列第②种方式执行……②按揭贷款方式支付房款，按下列A方式执行：A、若该房屋目前非按揭状态：买卖双方同意在做完预约合同公证后/日内余强支付首付款210000元于陈婷菁：剩余房款530000元由放贷银行直接支付给陈婷菁，若银行实际贷款额不够支付房款，则由余强补足差额”。2017年8月24日，余强支付陈婷菁购房定金20000元。合同第17条约定：“余强擅自解除本协议或余强单方面违约致使本协议被解除的，须向陈婷菁支付该房屋成交价20%的违约金，余强逾期支付房款，或未能按时履行本协议约定的其他义务，每逾期1天，按该房屋成交价的5‰向陈婷菁支付违约金。逾期30天，陈婷菁有权解除本协议，本协议解除的，余强须向陈婷菁支付该房屋成交价20%的违约金，并承担陈婷菁支付的佣金损失。余强逾期支付佣金，每逾期1天，按未付佣金的5‰向经纪方支付违约金”。合同第十八条约定：“陈婷菁擅自解除本协议或陈婷菁单方面违约致使本协议被解除的，须向余强支付该房屋成交价20%的违约金，陈婷菁逾期办理房屋递件或取件或未能按时履行本协议约定的其他义务，每逾期1天，按该房屋成交价的5‰向余强支付违约金。逾期30天，余强有权解除本协议，本协议解除的，陈婷菁须向余强支付该房屋成交价20%的违约金，并承担余强支付的佣金损失。陈婷菁逾期交房，每逾期1天，按该房屋成交价5‰向余强支付违约金。陈婷菁逾期支付佣金，每逾期一天，按未付佣金的5‰向经纪方支付违约金”。2017年7月26日，余强母亲代德芬向银行申请了购房贷款，但该贷款申请因收入证明未通过导致购房贷款未获审批。2017年8月22日，陈婷菁向余强邮寄协议解除通知函，该通知函载明“你方已经严重违约，我方协议约定通知你方解除协议。请你方在2017年8月25日下午17:00前到富房不动产郫都区置信店解除协议。基于友好和谐的原则，若依此方式解除协议，甲方依然可以考虑放弃没收定金的权利”等内容。 一审法院另查明：余强于2017年8月向一审法院起诉要求确认陈婷菁发出的解除协议无效，履行与余强签订的房屋意向转让协议，并协助余强为理房屋不动产登记手续。一审法院经审理后认为该解除函中陈婷菁解除双方签订的意向协议的内容是陈婷菁的真实意思表示，合法有效，同时陈婷菁在庭审中坚持解除双方签订的《房屋转让意向协议》并拒绝继续履行。因此，对于余强要求确认《协议解除通知函》无效的诉讼请求，一审法院不予支持。故余强在庭审中明确表示坚持要求陈婷菁履行合同办理房屋过户的义务，该诉讼请求在客观上无法实现，一审法院不予支持。一审判决驳回余强的全部诉讼请求。余强不服判决上诉至本院，本院审查查明的事实与一审法院一致，但认为协议解除通知的解除理由不能成立，但依照双方协议第十八条约定，陈婷菁可以通过向余强支付违约金为对价而单方解除合同，对陈婷菁单方解除合同而给余强造成的损失，余强可另行主张权利。 一审法院认为，余强与陈婷菁签订房屋转让意向协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，一审法院予以确认。余强于2017年起诉陈婷菁要求继续履行合同等，本院生效判决认定《协议解除通知函》的解除理由不成立但根据《房屋转让意向协议》第十八条约定，陈婷菁可以通过向余强支付违约金为对价而单方解除合同。本院判决书认为陈婷菁由于单方解除合同而给余强造成的损失，余强可另行主张权利。本次诉讼余强要求陈婷菁赔偿损失符合《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定。根据该规定，违约方除赔偿守约方在履行该买卖合同后应当具有可得利益，故一审法院对余强主张的案涉房屋的涨价损失依法予以支持。综合考虑合同履行情况、过错程度、对因房屋价值涨跌而产生的损失的预见范围等因素酌定损失182848元。关于余强主张退还定金并要求支付中介费于法有据，一审法院予以支持。 综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、陈婷菁于一审判决生效后十日内向余强赔偿房屋涨价损失182848元；二、陈婷菁于一审判决生效后十日内向余强返还定金20000元；三、陈婷菁于判决生效后十日内向余强支付中介费15200元；四、驳回余强的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2658元，由陈婷菁承担。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。 经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 另查明，《房屋转让意向协议》上载明的经纪方为成都友家乐房屋经纪有限公司。 《协议解除通知函》主要载明，在2017年8月5日前后，余强曾以通电话的形式告知陈婷菁和经纪机构：余强有一笔住房拆迁款即将到账，余强希望陈婷菁能将交易日期宽限至8月底，届时余强以现金支付的方式完成交易。陈婷菁口头答应了余强的请求，但同时陈婷菁也明确提出：……余强如果能在8月底前以现金方式完成交易，陈婷菁不排斥，但为保证陈婷菁利益，余强必须同时继续完成按揭贷款手续。此口头协议达成后，陈婷菁多次就余强按揭贷款手续进展向经纪机构进行询问，每次均被明确告知，余强没有进行银行按揭贷款手续。 2017年8月29日，一审法院立案受理（2017）川0124民初4832号案件，余强诉请之一为：陈婷菁于2017年8月22日发出的确认《协议解除通知函》无效。一审法院判决驳回余强的诉讼请求。余强不服，上诉至本院。本院于2018年7月9日作出的（2018）川01民终5222号民事判决认为，虽然《协议解除通知函》的解除理由不能成立，但依据《房屋转让意向协议》第十八条“卖方擅自解除本协议或卖方单方面违约致使本协议解除的，须向买方支付该房屋成交价20%的违约金”的约定，陈婷菁可以通过向余强支付违约金为对价而单方解除合同，故《协议解除通知函》仍然发生合同解除的效果，遂判决驳回上诉，维持原判。对陈婷菁单方解除合同而给余强造成的损失，余强可另行向陈婷菁进行主张。 2019年2月19日，一审庭审中，余强举出网上查询案涉房屋所在区域在2017年平均价格在7500元以上的证据，拟证明余强在起诉的时候是按照7500元的价格计算的房屋涨价的差价。陈婷菁对此组证据的三性及证明目的均不认可。 2019年3月20日，一审法院承办法官向成都大唐房屋中介有限公司阳光店置业顾问了解案涉房屋小区房价情况。该置业顾问述称，其主要从事郫县范围内的二手房销售，其不认识余强、陈婷菁，案涉房屋小区或同地段同户型同楼层的房屋从2018年8月起至2019年3月20日的清水房成交价在八、九千左右，该区域房屋政府指导价大概七千左右。 本院认为，根据双方诉辩观点，本案的争议焦点为：余强要求陈婷菁向其赔偿房屋涨价损失是否成立、一审法院认定案涉房屋的涨价损失金额是否恰当。 本院认为，陈婷菁、余强、成都友家乐房屋经纪有限公司签订的《房屋转让意向协议》系真意意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，当事人均应按约定履行义务。 关于余强要求陈婷菁向其赔偿房屋涨价损失是否成立的问题。根据本案查明的事实可知，一审法院作出（2017）川0124民初4832号民事判决，驳回余强的诉讼请求，余强诉讼请求之一是确认陈婷菁向其发出的《协议解除通知函》无效。余强上诉后，本院于2018年7月9日作出的（2018）川01民终5222号民事判决，认为虽然《协议解除通知函》的解除理由不能成立，但依据《房屋转让意向协议》第十八条“卖方擅自解除本协议或卖方单方面违约致使本协议解除的，须向买方支付该房屋成交价20%的违约金”的约定，陈婷菁可以通过向余强支付违约金为对价而单方解除合同，《协议解除通知函》仍然发生合同解除的效果，遂判决驳回上诉，维持原判。对陈婷菁单方解除合同而给余强造成的损失，余强可另行向陈婷菁进行主张。因此，案涉合同解除，但陈婷菁应当向余强承担案涉协议解除的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，余强诉请陈婷菁向其赔偿房屋涨价损失成立，本院予以支持。 关于一审法院认定的案涉房屋涨价损失金额是否恰当的问题。本院认为，针对案涉房屋的涨价情况，虽然在一审庭审中，陈婷菁对余强举出网上查询案涉房屋所在区域在2017年平均价格在7500元以上的证据的三性及证明目的均不认可，但其后，一审法院承办法官就案涉房屋所在小区与案涉房屋同户型、同楼层、从2018年8月起至今的成交价等走访咨询与本案当事人无关的房屋中介公司，并综合考虑案涉合同履行情况、过错程度、对因房屋价值涨跌而产生的损失的预见范围等因素酌定涨价损失182848元并无不妥，本院予以维持。 二审中，余强主张本案一审中的保全费用，但余强未提交保全费用专用票据原件，该笔费用是否实际发生，本院无法核实，故对余强该主张不予支持。 综上所述，陈婷菁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5316元，由陈婷菁负担。 本判决为终审判决。 审判长  张引千 审判员  白福群 审判员  龚 耘 二〇二〇年五月十三日 书记员  龙春光