台州市椒江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1002民初580号 原告：王政，男，1985年3月30日出生，汉族，住台州市椒江区。 原告：陈珊珊，女，1984年4月26日出生，汉族，住台州市椒江区。 上列两原告共同委托诉讼代理人：曹理尚，浙江海贸律师事务所律师。 被告：台州市中梁源置业有限公司，住所地台州市广场西路197号。 法定代表人：刘占彪，该公司执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：杨安取，浙江六和（温州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱诗雨，浙江六和（温州）律师事务所律师。 原告王政、陈珊珊与被告台州市中梁源置业有限公司（以下简称中梁源公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月24日立案后，依法适用简易程序，于同年3月30日公开开庭进行了审理。原告王政及其与陈珊珊的共同委托诉讼代理人曹理尚、被告中梁源公司的委托诉讼代理人朱诗雨均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王政、陈珊珊向本院共同提出诉讼请求：1.被告中梁源公司履行房屋交付义务，并使商品房具备正常使用的基本条件；2.被告中梁源公司支付给两原告已购房款3108310元为基数自2019年1月1日起至实际交付之日止按日万分之壹点五计算的违约金（暂算至2020年1月1日止的违约金为170180元）。在诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：要求被告中梁源公司支付给原告以购房款2850710元为基数自2019年1月1日起至实际交房之日止按日万分之壹点五计算的违约金。事实和理由：原告与被告于2017年11月16日签订了合同编号为2017331001ＹＳ0005234的《商品房买卖合同》一份，约定买受人于合同签署的同时支付首付款968310元，剩余购房款2140000元通过商业银行贷款或公积金贷款的方式进行支付；出卖人应当于2018年12月31日前将符合各项条件的商品房交付给买受人使用。如出卖人未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限（2018年12月31日）的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹点五的违约金。原告分别于2017年10月22日、同年11月16日通过中国建设银行支付给被告首付款100000元、868310元，合计968310元。2017年11月29日，原告通过中国银行股份有限公司台州市分行贷款2140000元，完成合同剩余购房款的支付义务。原告于2017年12月18日取得坐落于台州市的不动产预告登记证明，所有权人为王政、陈珊珊。2018年12月29日，被告通知原告交付房屋。原告到房屋内检查时发现房屋很多地方存在质量问题，如窗户不能使用，门、墙体等无法正常使用，不具备商品房正常使用的基本条件，不具备《商品房买卖合同》第九条第三款“用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件”的交付条件，导致房屋无法交付，原告当场表示拒绝接收，并催促被告及时完工，完成交付义务。后原告多次查看房屋情况，与被告交涉，要求及时完工，但被告未采取措施。截至2019年12月30日，房屋施工仍未完成，房屋窗户没有安装，房内施工废料随意堆积，房屋没有达到正常使用的基本条件，不能完成交付。原告也没有得到进入房屋的门锁密码。另，原告的房屋没有安装防护栏。 被告中梁源公司辩称，本案购房合同系由原告王政与被告中梁源公司签订，陈珊珊并非合同签订方，根据合同相对性的原则，陈珊珊的主体不适格，应裁定驳回陈珊珊的起诉。案涉房屋工程已于2018年12月30日已通过竣工验收，并进行了竣工验收备案，符合购房合同约定的交付条件。同日，被告通知原告收房，原告于2018年12月31日到现场交接验收房屋。原告主张的商品房质量问题属于商品房交付的一般瑕疵，应在原告收房后通知被告在购房合同第十四条约定的期限内负责整改、维修，逾期整改、维修的，由被告按照约定赔偿。原告以拒绝收房的方式抗辩质量瑕疵，并主张逾期交房的违约责任，不仅缺乏依据，而且过当。被告无需承担违约责任。因原告抗辩而扩大的损失应由原告自行承担。即便被告构成逾期交房，原告以合同总价为基数计算逾期交房违约金，与实际情况不符。购房合同约定原告向被告购买中梁府第9幢1层201号房屋和地下车位A017、A019号，总价款3108310元，其中房价款总金额为2850710元，两个车位每个128800元。在无证据证明车位不具备交付条件的情况下，即便原告有权拒绝接收住房，计算逾期违约金基数应当扣除车位款257600元，应按照2850710元计算，原告以包括车位价款在内的总价款作为违约金的计算基数，依据不足。即便被告构成逾期交房，原告有权主张逾期交房违约责任，合同约定的违约金标准过高，应予以调整。按照购房合同第十条的约定，逾期交房超过60日的，自逾期交房之日起，按日支付原告已付款万分之一点五的违约金。按照该约定计算，每月违约金约为12828元。但该小区与原告类似面积毛坯房的出租均价为2000元，原告遭受的损失也是房屋无法使用的损失，应参照同一地段同类型房屋租金标准确定损失。将上述违约金与案涉房屋所在小区的房屋租金标准比对，购房合同约定的违约金已达租金的六倍之多，明显过高，应调整为按照租金标准的130%计算违约金。综上，案涉房屋存在一般质量瑕疵，应由被告在原告收房后按约定进行整改、维修。原告拒绝收房并主张逾期交房的违约责任，不仅缺乏依据，而且抗辩过当，由此造成损失扩大的责任应由原告自行承担。另，原告拒绝交房给被告造成的损失按照购房合同附件八第十条第五款的约定，买受人逾期办理房屋交付，逾期超过60日的，买受人每日应按已付房款万分之三向卖方支付违约金。虽被告在本案中未主张该权利，但被告保留该权利的行使。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供的商品房买卖合同，本院予以采信。原告提供的浙江增值税普通发票、付款凭证、个人住房贷款合同、不动产登记证明、告知书、微信聊天记录、结婚证，本院对其真实性予以确认。原告提供的照片、视频，均系房屋验收之前或者被告应原告要求拆除窗户后重新安装过程中的照片和视频，不能反映原告验收房屋当天的情况，故本院不予采信。被告提供的房屋建筑工程竣工验收备案表，本院对其真实性、合法性予以确认。被告提供的交付通知书、EMS快递面单、中梁府项目房屋交接验收单，本院予以采信，该证据能够证明原告王政于2018年12月31日对被告售卖的房屋进行验收的事实，至于验收单中列明的问题能否证明被告提供的房屋不具备交付使用条件将在说理部分具体阐释。被告提供的58同城房产网站截图，对其真实性无法确认，亦不能确认系同地段同类型房屋租金的市场标准，本院不予采信。 本院经审理认定，原告王政、陈珊珊于2008年4月15日登记结婚。2017年11月16日，原告王政与被告中梁源公司签订了编号为2017331001YS0005234的商品房买卖合同一份，约定原告王政向被告中梁源公司购买的商品房为中梁府9幢1单元201室、地下室A017、地下室A019，该商品房的设计用途为车位、住宅，该商品房合同约定建筑面积（房屋、车位）共229.37平方米。其中，套内建筑面积160.26平方米。除上述商品房买卖外，有出售（或赠送、出租等）车位、车库或其他物业的，有关该物业买卖、赠予、租赁合同事项，双方另行约定。其中中梁府9幢1单元201室购房款为2850710元，地下室每套128800元，以上购房款合计3108310元。买受人于合同签署同时支付首付款968310元，剩余购房款2140000元通过商业银行贷款或公积金贷款的方式予以支付，并应在本合同签署后七日内向银行提交完备的贷款申请资料，办妥按揭贷款手续，缴纳办理按揭贷款所需的费用。出卖人应当在2018年12月31日前将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或批准使用文件；3.用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件。除合同规定的特殊情况以外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，可以按逾期时间进行处理。逾期不超过60日的，自2018年12月31日的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1.5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹点五的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示相关的证明文件，并签署房屋交接单。商品房交付使用时，买受人对房屋及装修质量，公共设施、设备质量提出异议的，出卖人应当给予解释和说明，仍不能达成一致意见的，双方委托双方认可的具有资质的检测机构进行质量检测。双方对检测费用垫付和结算约定为检测费由提出异议方垫付，最终由责任方承担。买受人未在出卖人《入伙通知书》规定的交付日期内办理房屋验收交接手续的，则自《入伙通知书》规定的交付日期之次日起，一切后果均由买受人承担，包括但不限于承担领房期限届满之日起商品房及室内装饰设备的毁损、灭失的风险责任、前期物业管理费用等，出卖人有权按照其前期物业管理的有关规定对该商品房进行管理，由此产生的费用由买受人承担。买受人购买的商品房（包括室内装饰设备等）保修时间从《入伙通知书》规定的交付日期开始计算。双方对商品房的外墙、内墙、顶棚、地面、门窗、厨房、卫生间、阳台、电梯等另行约定了装饰、设备标准。出卖人交付的商品房如达不到上述标准的，出卖人应当承担六个月内整改，逾期赔偿装饰、设备单倍差价等违约责任。商品房实行保修制度。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当按合同约定及相关法律、法规履行保修义务。出卖人不及时履行保修义务的，买受人可以自行维修，费用由出卖人承担。住宅保修责任应当符合《浙江省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》第二十九条关于“商品房施行质量保修制度。在正常使用情况下，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期不低于八年，其他部位的保修期限按国家规定执行；保修期限自商品房交付消费者之日起计算。”的规定。原告王政分别于2017年10月22日、同年11月16日支付给被告中梁源公司100000元、868310元，合计968310元。被告中梁源公司于2017年11月16日开具给原告王政金额为968310元的浙江增值税普通发票一份。2017年10月18日，原告王政、陈珊珊取得了编号为浙（2017）台州市不动产证明第0019008号不动产登记证明一份。2018年12月30日，被告中梁源公司承建的中梁府工程竣工验收合格，并在台州市住房和城乡建设局备案登记，竣工验收的文件包括规划、公安消防、环保、城建档案、工程质量、安全监督部门等部门出具的认可文件或准许使用文件、商品住宅的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等文件。原告王政经被告通知，于同年12月31日对所购房屋进行验收，并提出楼梯踏步破损，东北房间阳台门关闭不严、墙角返潮，厨房、卫生间窗不灵活、型材变形严重，南露台分隔和安全防护需要做，入户门上下缝隙有大小，简易毛竹梯配一个再次验房等意见。后被告再次向原告王政发送了告知书一份，载明：我司已于2018年12月30日达到商品房买卖合同约定的交付条件，特此通知业主前来收楼。鉴于施工仓促，诸多细节没有完善。因此，我司将在2019年1月15日-17日于营销中心举办集中交付活动，并为在此期间（2019年1月15日至2019年1月17日）前来交付的中梁府一期业主赠送半年住宅物业费及1000元的加油卡。特此告知，敬请知悉。 本院认为，原告王政与被告中梁源公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，其内容并不违反法律法规的禁止性规定，依法确认有效。本案有三个争议焦点。一是原告陈珊珊是否是本案适格主体；二是被告是否按合同约定履行了交付商品房的合同义务；三是如被告存在逾期交付商品房的违约情形，应如何承担相应的违约责任。关于第一个争议焦点，原告王政、陈珊珊系夫妻关系，且涉案房产系由两原告共同所有，原告王政将买卖合同的部分权利让渡给原告陈珊珊，要求与原告陈珊珊共同享有，系原告王政对其个人权利的处分行为，并不损害被告的合法权益，应为合法有效。故原告陈珊珊的主体适格。关于第二个争议焦点，根据商品房买卖合同的约定，被告应于2018年12月31日前交付给两原告建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明、由规划、公安消防、环保部门等部门出具的认可文件或准许使用文件、用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件的商品房。两原告主张的房屋交接验收表中所载明的问题并非合同约定的商品房交付的基本条件，而是房屋的装饰、设备内容。对于不符合约定的装饰、设备，两原告有权要求被告按合同约定承担相应的修复责任。被告主张两原告提供的告知书系被告通知业主举办集中交付半年住宅物业费及加油卡的活动，根据该告知书“并为在此期间（2019年1月15日至2019年1月17日）前来交付的中梁府一期业主赠送半年住宅物业费及1000元的加油卡”的内容，“前来交付”与“半年住宅物业费及1000元的加油卡”所指向的内容明显不同，根据前后语境，“集中交付活动”应理解为集中交房活动。被告基于自身存在施工仓促、细节未完善的原因，出具给两原告告知书，并通知两原告于2019年1月15日至2019年1月17日至被告处交付房屋，能够证明被告以其行为延迟交付，应承担逾期交房的违约责任。两原告未按约定期间履行验收商品房的合同义务，应自2019年1月18日起由两原告自行承担商品房的交付风险。关于第三个争议焦点，被告主张同地段商品房的租金标准支付违约金。本院认为双方签订的商品房买卖合同对于逾期交房约定了损失赔偿额的计算方法，根据合同约定，被告逾期交房不超过60日的，应按日向两原告支付已交付房价款万分之一的违约金，该违约金计算标准并不过高，两原告有权据此向被告主张权利。故两原告有权要求被告支付以2850710元为基数自2019年1月1日起至2019年1月17日止按日万分之一计算的违约金4846.21元。原告变更后的诉讼请求中的合理部分，本院予以支持；不合理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告台州市中梁源置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告王政、陈珊珊以2850710元为基数自2019年1月1日起至2019年1月17日止按日万分之一计算的违约金4846.21元； 二、驳回原告王政、陈珊珊的其他诉讼请求。 案件受理费1852元（已减半），由原告王政、陈珊珊共同负担1799元，由被告台州市中梁源置业有限公司负担53元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 员  黄 欢 二〇二〇年五月十八日 代书记员  叶梦佳