北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终5399号上诉人（原审原告）：刘凯迪，女，1984年2月16日出生。委托诉讼代理人：崔洋，国浩律师（北京）事务所律师。被上诉人（原审被告）：程琳，女，1979年7月7日出生。委托诉讼代理人：魏文钊，北京市百伦律师事务所律师。上诉人刘凯迪因与被上诉人程琳房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2019）京0102民初32385号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。刘凯迪上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持其一审全部诉讼请求；2.一、二审案件诉讼费由程琳承担。事实和理由：一、按照房屋买卖合同约定程琳交付的房屋应保持原状，但实际交付的房屋中没有阳台，不符合房屋原状的约定，程琳的行为已构成违约，而一审法院将交付的房屋原状仅限定为房屋建筑面积不包括阳台等设施，属事实认定错误；二、双方约定的房屋价款包括房屋主体价格与房屋装饰、装修和相关设施的补偿价格，房屋总价款中当然也包含阳台部分，程琳交付的房屋中不包含阳台已构成违约；三、一审法院将程琳逾期迁户违约金酌定为20000元明显过低；四、程琳的违约行为为刘凯迪造成了巨大经济损失。程琳辩称，同意一审判决，不同意刘凯迪的上诉请求。阳台属于违建，双方对此都是明知的，我方带对方看房时出示了房产证，房产证面积是不包含阳台的。本次交易不包含阳台部分。租金问题不属于二审审理范围。刘凯迪向一审法院起诉请求：1、程琳支付刘凯迪交付房屋不符合约定的违约金1120000元；2、程琳支付刘凯迪公证费6020元；3、程琳支付刘凯迪逾期迁户违约金100000元。一审法院认定事实：西城区新街口外大街甲4号院×号房屋（以下简称涉案房屋）原产权人为国务院机关事务管理局，建成于1980年，建筑面积为72.2平方米，于2015年6月29日登记在程琳名下。2019年3月1日，程琳（出售方，甲方）与刘凯迪（买受方，乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定甲方将涉案房屋（以房屋所有权证为准）出售给乙方，房屋建筑面积72.2平方米，房屋成交总价为11000000元，其中房屋主体价格为4260000元，房屋装饰、装修和相关设施的补偿价格为6740000元。乙方应于合同签订当日向甲方支付定金100000元，乙方通过全款方式分5次支付房款。第六条该房屋买卖交易的承诺（二）约定，甲方同意在交付房屋时将房屋附属设施设备及附件三所列物品及装修随同该房屋一并转让给乙方，应保证自本合同签订之日起至完成物业交验止，该房屋保持原状，违反本承诺按本合同第十条第五款承担违约责任。第七条房屋的交付约定，甲方应当在产权过户后且2019年6月30日前将房屋交付给乙方。第九条权属转移登记约定，甲、乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，甲、乙双方应当另行签订书面的补充协议。甲方应当在该房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。如因甲方自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，应当向乙方支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务。第十条违约条款（五）约定，除本合同另有约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的甲乙双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任，如构成本合同解除情形的适用本合同第十一条解除条款约定。2019年4月4日，程琳（出卖方，甲方）、刘凯迪（买受方，乙方）、北京我爱我家房地产经纪有限公司（见证方、丙方）签订《补充协议》，约定由于乙方原因导致合同未能按照原约定履行完毕，经甲乙双方友好协商，同意按照如下方式解决：甲乙双方于2019年3月1日签订的《买卖合同》及甲乙丙三方签订的《履约服务合同》、《居间合同》延期执行至2019年9月30日。因上述合同履行延期，原甲乙丙三方约定的权利义务履行时间顺延。如延期仍未履行完毕，甲乙双方任何一方均有权以书面形式通知违约方解除《买卖合同》及《履约服务合同》，而无须征得他方同意。经甲乙双方协商，房屋成交总价格由11000000元变更为11200000元，甲方同意乙方分6次向甲方支付除拟贷款金额外的所有成交总价款：第一次在签订合同当天支付定金100000元，第二次于查档无误当日支付定金400000元，第三次于2019年4月5日且网签后支付500000元，第四次于2019年7月31日前支付2500000元；第五次于产权过户前3日且不迟于2019年9月26日支付7680000元，第六次于产权过户前3日且不迟于2019年9月26日支付物业保证金20000元。2019年3月1日，刘凯迪向程琳支付房屋定金100000元。3月4日，刘凯迪向程琳支付房屋定金400000元。4月4日，刘凯迪向程琳支付房款500000元。7月30日，刘凯迪向程琳支付房款2500000元。9月26日，刘凯迪向程琳支付房款7680000元。2019年4月8日，北京市西城区人民政府德胜街道办事处城管执法队作出《告知书》，告知违法建设搭建人于2019年5月6日24时前自行拆除搭建的违法建设，该单位将于5月7日前依法拆除小区的违法建设。2019年4月11日，中央国家机关老旧小区综合整治办公室向西城区德胜街道城管队作出的《关于新街口外大街甲4号院有关事项的说明》显示：新街口外大街甲4号院为该局产权职工住宅小区，包括22、23、24号楼，经核查北京首华物业管理有限公司售房记录，×号楼首层共4户，×室登记的售房面积为72.2平方米，房本登记的阳台面积为0。2019年4月23日，北京市西城区城市管理综合行政执法监察局作出的《权利义务告知书》显示：经查，位于北京市西城区新街口外大街甲4号院×室南北两侧搭建的建筑物，南侧建筑物为砖混结构，坐南朝北，东西长5米，南北宽1.5米，北侧建筑物为砖混结构，坐北朝南，东西长6米，南北宽1.5米，两部分建筑面积总共16.5平方米，用于居住。现场未发现该建筑物搭建人。上述建筑物经北京市规划委员会查档复函证明，该建筑物未取得建设工程规划许可证，属违法建设。2019年7月，北京市西城区人民政府德胜街道办事处城管执法队再次作出《告知书》，告知违法建设搭建人于2019年7月17日24时前自行拆除搭建的违法建设，该单位将于7月18日前依法拆除小区的违法建设。涉案房屋的南侧阳台于2019年5月被拆除，北侧阳台于2019年7月被拆除。拆除后，通往南侧阳台的门洞安装了推拉门，外面安有护栏。通往北侧阳台的门洞安装了落地窗，因北侧部分阳台原为厨房，拆除后，厨房改到客厅北侧，更换了新橱柜和灶具。2019年7月4日，刘凯迪向程琳发出《催告函》，告知程琳因涉案房屋的南侧阳台被拆除，程琳构成违约，要求程琳接到催告函之日起15日内将南侧被拆除的阳台恢复原状。7月16日，程琳回复称其并未违约。2019年9月27日，涉案房屋转移登记至刘凯迪名下。经询，刘凯迪表示过户当日，其将户口迁入涉案房屋所在地址。刘凯迪提交的《常住人口信息查询打印表》显示，2019年10月12日，程琳、王鼎铭、程旭普、陈立芝的户籍登记在涉案房屋中。2019年10月18日，程琳、刘凯迪、我爱我家工作人员共同进行了涉案房屋交付手续，刘凯迪接收了涉案房屋。同日，程琳将其与王鼎铭、程旭普、陈立芝的户籍从涉案房屋所在地址迁出。另查，一、庭审中，刘凯迪认可缔约时知晓南北两侧阳台系自建，程琳出示过房产证，但表示未意识到自建部分为违章建筑，房屋交易价格应当包括阳台，并认为程琳曾经承诺阳台不会被全部拆除，仅有北侧部分阳台会拆除，因此程琳交付的房屋不符合合同约定，构成违约，造成房屋价值贬损并影响了其使用需求。为此，刘凯迪向本院提交了通话录音、微信聊天记录及照片若干予以证明。其中，通话录音显示：双方于6月26日在我爱我家门店就南侧阳台被拆除进行协商，刘凯迪表示程琳卖房时承诺跟城管沟通过阳台不会被拆除，程琳表示从来没有肯定说不会拆。微信聊天记录显示：2019年5月5日，程琳告知刘凯迪城管要于5月6日拆除涉案房屋南边阳台，但自己不同意拆除在积极与城管协商。5月13日，程琳告知刘凯迪小区改造到了入户换管道阶段，施工方案为卫生间换管道洁具也全部换新，厨房拆除橱柜更换管道然后橱柜换新，需要刘凯迪确认是否改造以及改造方案。刘凯迪回复北边阳台拆除后厨房要改到客厅，客厅柜子也会拆除，看房时程琳承诺过阳台不会被拆除，现在情况发生变化，双方要再协商。程琳表示施工方告知可以选择不入户施工，不想动客厅柜子可以提意见。程琳认可上述证据的真实性，但不认可证明目的。程琳表示刘凯迪明知阳台系违建，应当预知到其中风险，程琳从未承诺过违建不被拆除，在拆除过程中其一直在试图阻止，但并不能左右事情发展，刘凯迪的陈述系源其个人理解。此后双方进一步就此分歧发送函件。7月4日，刘凯迪向程琳发出《催告函》，告知房屋南侧阳台被拆除，程琳构成违约，要求恢复原状。7月16日，程琳回函称其并未违约。二、庭审中，程琳表示阳台违建拆除后，国管局对一楼四户住宅按照统一标准对房屋进行修复，因其与刘凯迪在诉讼中，为保持房屋现状，故未要求进行统一修复，但就统一修复事宜，程琳未向刘凯迪告知。刘凯迪表示因程琳不配合施工单位对拆除阳台后的房屋进行统一修缮，刘凯迪自己修缮需要花费35657.25元，刘凯迪就其主张向法院提交了工程概预算书一份。程琳对该证据的真实性不予认可，并表示房屋已经交付给刘凯迪，刘凯迪可向街道办事处申请修缮。三、庭审中，刘凯迪向法院提交两份公证书，证明中介网站上的涉案房屋房源信息有阳台，后阳台被拆除及公证费支出情况。公证书载明，2019年7月3日，刘凯迪委托北京市方正公证处访问我爱我家网站并搜索涉案房屋房源信息的过程进行了公证，在涉案房屋的历史信息中有房屋面积72.2平方米，房屋图片和户型图中有南北两侧阳台。同年7月19日，刘凯迪委托该公证处对涉案房屋阳台外观的现状进行拍照的证据保全公证。刘凯迪支出公证费6020元。再查，涉案房屋的原产权人为国务院机关事务管理局，房屋面积系在房改售房时该局委托北京市第一房屋管理修缮工程公司自测计算。程琳和刘凯迪的不动产权证后均未附房屋平面图，我院向西城区不动产登记中心调取的房屋档案中亦无房屋平面图记载。经向国务院机关事务管理局发函，该局房地产管理司复函称，“经查，我们没有上述涉诉房屋的房屋平面图。同时，我们与测绘单位北京市第一房屋管理修缮工程公司（现为北京首华物业管理有限公司）进行了沟通，该公司反馈按照工作惯例，房屋平面图提供给登记部门，他们未留存相关资料”。一审法院认为，程琳、刘凯迪所签房屋买卖合同、补充协议均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。合同履行过程中，涉案房屋的南北两侧阳台被有关城管执法部门拆除，刘凯迪据此认为程琳交付的房屋不符合原状，构成违约，要求程琳支付违约金。首先，刘凯迪实地看房，自认知晓房屋南北两侧阳台系自建，程琳亦出示了房屋产权证书，刘凯迪应当知道自建部分与有证房屋法律性质不同，其仍选择缔约应承担相应风险；其次，双方合同约定，交易房屋以房屋所有权证为准，房屋建筑面积为72.2平方米，合同并未对自建部分单独作出约定，因此房屋的原状应以产权证书记载为准；最后，刘凯迪就自建部分程琳承诺不会拆除未提供充分证据予以证明，且该节并不影响合同中约定的标的物交付状态。故，自建阳台的拆除，并不导致房屋交付瑕疵，由此产生的使用功能区发生变化亦是一种必然结果，刘凯迪以此由要求程琳承担违约责任，不能成立。同时，鉴于刘凯迪亦未能证明涉案房屋登记的原始状态，因此法院对刘凯迪的该项诉讼请求不予支持。需要指出的是，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。程琳虽然就阳台拆除事宜向刘凯迪进行了告知，但在阳台拆除后有关单位进行统一修缮时，程琳并未告知刘凯迪径行拒绝统一修缮，存在一定过错，但刘凯迪并未对此提出主张，故法院不在本案中处理，刘凯迪如有合理损失可另行主张。刘凯迪要求程琳支付公证费，缺乏依据，法院不予支持。关于刘凯迪要求程琳支付逾期迁户违约金的诉讼请求，合同中对于户口迁出的时间及违约责任有明确的约定，程琳迟延将涉案房屋中原有相关户口全部迁出，构成违约。对于违约金数额，程琳认为合同约定的违约金标准过高，请求法院予以调整。法院综合考虑程琳已将原有户口全部迁出，且逾期时间不长，同时结合刘凯迪未能举证证明其实际损失的具体内容及金额的情况，法院认为刘凯迪主张的违约金与其因程琳迟延迁户所受损失相比较，诉求明显过高，考虑到合同的实际履行情况、当事人的过错程度、刘凯迪的损失举证情况等因素，对违约金数额酌情确定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院于2020年3月16日判决：一、于判决生效之日起七日内，程琳支付刘凯迪逾期迁户违约金20000元；二、驳回刘凯迪的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间支付金钱或履行其他义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实无异，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点是程琳因涉案房屋阳台被拆除是否构成违约、一审所确定的逾期迁户的违约金数额是否恰当。关于程琳因涉案房屋阳台被拆除是否构成违约问题，本案双方在履行房屋买卖合同过程中，诉争阳台被北京市西城区城市管理综合行政执法监察局认定为违法建设，并被依法撤除，刘凯迪据此主张程琳未按原状交付房屋，构成违约，并请求支付违约金。对于程琳是否构成违约，本院认定如下：首先，分析双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》的内容，关于房屋基本情况，双方约定程琳所售房屋为楼房，坐落以房屋所有权证为准，房屋建筑面积共72.20平方米。该部分内容界定了双方所买卖的房屋合法建筑面积，该部分面积受法律保护。其次，买卖合同第六条第二款约定了交付房屋时将房屋附属设施设备及附件三所列物品及装修随同该房屋一并转让，该房屋保持原状。附件三所售房屋的附随物品清单中“其他设施及装修”一栏列明有阳台。在该物品清单中首部“注意事项”第2项注明，“清单中的相关物品在房屋交割时出售方须向买售方交付，相关价款已包含在房屋总价款中”。根据该部分内容可知双方交易的标的除房屋主体还包括房屋的附随物品，其中包含阳台，并明确了程琳的交付责任。故本院对程琳主张的双方房屋买卖仅包含产权证面积房屋的主张不予支持。但本院也注意到本案诉争的阳台已被相关行政执法部门认定为违法建设并予以拆除，故诉争阳台系违法建筑物，根据我国民法通则的规定，公民合法的财产受法律保护，我国合同法第52条第一款第（5）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，合同法第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。本案双方买卖合同中涉及买卖阳台部分的条款内容应确认为无效。再次，刘凯迪在签订房屋买卖合同前实地查看了房屋，知晓房屋南北两侧阳台系自建，程琳出示了房屋产权证书，刘凯迪也了解到附近小区正在进行违建整治，其应当知道自建部分与合法产权面积房屋法律性质不同，自建阳台有可能面临拆除，但其仍选择缔约应承担相应风险；最后，根据前述分析意见房屋买卖合同中涉及阳台部分的交易条款无效，本案刘凯迪系基于合同有效履行的前提下主张要求程琳承担违约责任，故其请求缺乏基础。综上，刘凯迪主张程琳违反合同约定应承担违约责任的请求依据不足，本院不予支持。一审法院的部分认定欠妥，本院予以纠正。另，正如一审判决所指出的，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。在有关单位进行统一修缮时，程琳并未告知刘凯迪，径行拒绝统一修缮，存在一定过错，刘凯迪如有合理损失可另行主张。关于一审所确定的逾期迁户的违约金数额是否恰当问题，根据涉案合同约定，如因甲方原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，应当向乙方支付房屋总价款10%的违约金。因程琳逾期迁出户口，故刘凯迪主张要求按合同约定由程琳支付违约金112万元。诉讼中，程琳申请违约金酌减，我国《合同法司法解释二》第29条第1款规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案程琳逾期迁出户口时间不长，刘凯迪也未提供充足的证据证明其所受的损失，故一审法院考虑合同的实际履行情况、当事人的过错程度、原告的损失举证情况等因素，酌情确定2万元违约金是符合本案实际的，并无不当，本院依法予以维持。综上所述，刘凯迪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决查明事实基本清楚，实体处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15654元，由刘凯迪负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 蒋春燕审 判 员 高宝钟审 判 员 陈 妍二〇二〇年五月二十九日法官助理 王一洲书 记 员 徐方烁