浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0402民初1761号 原告:付思佳，女，1988年12月15日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。 委托诉讼代理人：胡加睿，严嘉诚，浙江子城律师事务所律师。 被告：嘉兴多德福食品市场有限公司，住所地：嘉兴市文昌路2266号4001-3室。统一社会信用代码：913304010683577516。 法定代表人：陈金密，总经理。 被告：嘉兴嘉祥置业有限公司，住所地：嘉兴市文昌路2266号4001-1室。统一社会信用代码：913304015890234582。 法定代表人:陈金密，总经理。 上述二被告共同委托诉讼代理人：万兆明，男，1987年6月10日出生，汉族，住安徽省来安县。系嘉兴嘉祥置业有限公司员工。 被告：嘉兴海广兴市场经营管理有限公司。住所地：嘉兴市经济技术开发区顺源路317号。统一社会信用代码：91330401MA28AK023D。 法定代表人：尤志江，董事长。 委托诉讼代理人：张一、潘志强，上海众华律师事务所律师。 原告付思佳与被告嘉兴多德福食品市场有限公司（以下简称多德福公司）、嘉兴嘉祥置业有限公司（以下简称嘉祥公司）、嘉兴海广兴市场经营管理有限公司（以下简称海广兴公司）合同纠纷一案，本院于2020年3月12日立案后，依法适用简易程序。于2020年5月7日公开开庭进行了审理。原告付思佳及其委托诉讼代理人胡加睿、严嘉诚，被告多德福公司、嘉祥公司共同委托诉讼代理人万兆明，被告嘉祥公司委托诉讼代理人潘志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.三被告立即将涉案店铺恢复原状；2.三被告支付原告合同约定的第四年租金收益37422元及违约利息6221元（以37422元为基数，自2018年11月1日起，以年利率14.25%暂计算至2020年1月1日，自2020年1月2日起按上述利率计算至实际清偿之日止）；第五年租金收益43659元及违约利息1036元（以43659元为基数，自2019年11月1日起，以年利率14.25%暂计算至2020年1月1日，自2020年1月2日起，按上述利率计算至实际清偿之日止）；3.三被告支付原告违约金49896元；4.被告支付原告商铺占用期间的使用费（自2019年11月1日起至实际腾退之日止）；5本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告以其主张的恢复原状及支付租金等诉讼请求的法律依据不同为由，申请将案由由侵权纠纷变更为合同纠纷并将诉讼请求变更为1.三被告支付原告合同约定的第四年租金收益37422元及违约利息6221元（以37422元为基数，自2018年11月1日起，以年利率14.25%暂计算至2020年1月1日，自2020年1月2日起按上述利率计算至实际清偿之日止）；第五年租金收益43659元及违约利息1036元（以43659元为基数，自2019年11月1日起，以年利率14.25%暂计算至2020年1月1日，自2020年1月2日起，按上述利率计算至实际清偿之日止）；2.三被告支付原告违约金49896元；3.本案诉讼费用由被告承担；庭审中，原告要求将被告嘉祥公司承担共同付款责任变更为承担连带清偿责任。事实和理由：原告于2013年12月30日与嘉祥置业有限公司签订了商品房买卖合同，以623700元的价格购买了坐落于文昌西路的多德福嘉兴店铺。后与两被告共同签订了《商铺委托经营管理合同》，约定原告自愿将案涉商铺委托被告多德福公司经营管理，委托期限为5年，暂定为2014年11月1日至2019年10月31日止。并约定第二年、第三年商铺实际租金的90%归原告所有，第四年的租金不低于商铺购买金额的6%，第五年租金不低于商铺购买金额的7%。若一方违约，需向守约方支付商铺购买金额的8%的违约金。在委托期满后一个月被告将商铺以房屋现状交由原告。在合同履行过程中，被告并未按约支付第四、第五年租金，于2018年10月16日出具承诺书一份，承诺分期支付租金，若逾期不符付，按银行同期贷款利率的3倍支付违约利息。合同期间满后，被告多德福公司在原告未知情的情况下，擅自将该店铺交由被告海广兴公司进行经营管理，后海广兴公司擅自将该店铺进行拆除改造。原告认为，原告系商铺的所有权人，对店铺依法享有占有、使用、收益和处分的权利。被告在未得到原告授权的情况下擅自对店铺进行拆除改造，严重损害了原告的合法权益，故诉。 被告多德福公司、嘉祥公司答辩称，第四年租金收益37422元，被告已支付7484.4元，该笔金额是对应我公司出具的承诺书2018年10月31号支付20%的那一笔。后续租金方面，需要重新核算。此外，公司是在告知原告并在原告达成口头协议的前提下对涉案商铺进行了拆除，由原告和海广兴公司达成新的合作关系。 被告海广兴公司答辩称，首先，本案原告和多德福公司之间的委托经营管理合同纠纷，海广兴公司不是合同的当事人，因此，海广兴不是本案的适格被告。请求法庭驳回原告对海广兴公司的诉讼请求。其次，原告诉状所述的事实部分有误。涉案商铺是在委托期间，由这个受委托人多德福同意，然后由嘉祥公司委托施工方进行统一拆除平整之后做了加固之后再移交给海广兴公司的，所以原告称涉案商铺是海广兴公司擅自拆除的，与事实不符。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提供的证据中的不动产产权权证、商品房买卖合同、销售不动产统一发票、委托经营管理合同1份、承诺书1份，对方当事人不持异议，本院予以认定。原告提供的照片打印机的拍摄时间不明且未提供原始载体比对，本院不予认定。被告多德福公司、嘉祥公司、海广兴公司未提供证据。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年12月30日，原告与嘉祥公司签订商品房买卖合同一份，约定原告以623700元的价格购得嘉兴市多德福食品市场1幢1292号商铺。合同签订后，原告（甲方、委托方）与被告多德福公司（乙方、受托方）、嘉祥公司（丙方、开发商）共同签订了商铺经营管理合同，约定：甲方自愿将坐落于文昌西路的多德福食品城内1层1292号商铺委托乙方经营管理，委托经营管理期限为（以丙方实际交付甲方商铺之日起）满5年，暂定为2014年11月1日至2019年10月31日止。委托期前三年为市场培育期，第四年第五年为市场旺市期。委托期限三年内，及第四、五年若继续委租，其商铺租金收益按如下方案分配：第一年不分配租金收益，第二、三年依照该商铺实际租金收益9:1分配，90%归甲方、10%用于整体市场品牌推广、营运、管理等。第四年确保租金收益不低于购铺合同价的6%，不足部分由嘉祥置业有限公司补足，超出部分再按9:1分配（甲方90%），第五年确保租金收益不低于购铺合同价的7%，不足部分由嘉祥置业有限公司补足，超出部分再按9:1分配（甲方90%）。第四、五年业主也可选择自行租赁，租金由业主自行收取。若因一方违约导致本合同不能履行或不能足期履行的，违约方一次性给守约方购房款的8%的违约金。丙方负有保证乙方按时支付给甲方该商铺租金的连带责任。 被告多德福公司未按期支付委托期限内第四、五年租金收益。2018年10月16日，被告多德福公司、嘉祥公司共同向原告出具承诺书。载明：多德福公司食品城1292号业主付思佳与我公司签订的《多德福.嘉兴食品城商铺委托经营管理合同》，按照合同约定，我公司应于2018年10月31日前向业主支付第四年度租金（具体金额以每位业主合同约定为准）。现我公司资金不足，不能如期履约。通过沟通协商，达成以下约定：一、我公司向业主分三期支付租金：2018年10月31日前支付应付租金的20%，2018年11月30日前支付应付租金的20%，2018年12月31日前应付租金的60%，税费由业主自行承担，在第三期支付租金时统一扣除。二、若逾期不付：1.我公司按照银行同期贷款基准利率的三倍支付违约利息。2.业主有权向市场所属法院提起诉讼。三、第五年租金，我公司按合同约定期限支付完毕，若逾期不付，按照本承诺书第二条执行。四、我公司同意此承诺书为原委托书的补充协议，与原协议同具法律效应。协议签订后，原告于2018年10月31日收到被告支付的第四年租金的20%，即7484.40元。 庭审中，原告认为双方约定的违约利息、违约金过高，请求依法予以调整。庭审中，原被告共同确认涉案商铺应缴的税费金额尚不确定，同意相关税费不在本案中处理。 本院认为，原告与被告多德福公司、嘉祥公司签订的委托经营合同，被告多德福公司、嘉祥公司共同出具的承诺书系各方当事人的真实意思表示，应为合法有效，双方均应按约定行使权利履行义务。被告多德福公司、嘉祥公司未按承诺书约定支付租金，仅于2019年10月31日支付7484.4元，除应支付原告主张的第四年租金29937.6元、第五年租金收益43659元之外，还应承担逾期付款的违约责任。关于原告主张的违约利息，本院以应付未付款租金为基数，自逾期之日起（以7484.4元为基数自2018年12月1日起，以22453.2元为基数自2019年1月1日起，以43659元为基数自2019年11月1日起）按中国人民银行银行同期同类贷款基准利率/全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍的计付，超出部分不予支持。原告主张被告按照购房款的8%支付违约金49896元，对此，本院认为，双方在委托经营管理合同中约定，若因一方违约导致本合同不能履行或不能足期履行的，违约方一次性给守约方购房款的8%的违约金，然本案所涉委托经营管理合同已经足期履行并不存在合同中途解除的情形，不适用上述约定，对原告主张被告支付购房款8%违约金的诉讼请求，本院不予支持。委托经营合同约定嘉祥公司负有保证多德福公司按时支付给付思佳涉案商铺租金的连带责任。此后，被告嘉祥公司与多德福公司共同出具的承诺书，承诺共同归还拖欠业主的租金及利息，现原告依据委托经营合同要求嘉祥公司承担连带清偿责任，未加重嘉祥公司的责任，本院予以支持。被告海广兴公司并非案涉合同的当事人，对原告要求被告海广兴公司支付租金并承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告嘉兴多德福食品市场有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告付思佳第四年租金29937.6元、第五年租金43659元及利息（以7484.4元为基数自2018年12月1日起，以22453.2元为基数自2019年1月1日起，以43659元为基数自2019年11月1日起，支付利息，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率的2倍计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍计付）； 二、被告嘉兴嘉祥置业有限公司对被告嘉兴多德福食品市场有限公司上述第一项债务承担连带清偿责任； 三、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1532元，由原告付思佳负担660元，由被告嘉兴多德福食品市场有限公司、嘉兴嘉祥置业有限公司负担872元，于判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员 柏 军 二〇二〇年五月十二日 书记员 王鑫玲 附页 1．如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交，具体交纳数额以《预交上诉案件受理费通知书》为准。 逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。 2．一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。