浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0104民初846号 原告杭州德珠投资管理有限公司，住所地浙江省杭州市江干区临丁路960-1号5幢207室。 法定代表人陈道义，该公司董事兼总经理。 委托代理人金亮新，浙江君安世纪律师事务所律师。 被告王为葱，女，汉族，1977年7月27日出生，住浙江省宁海县。 被告杭州荣洁物业管理有限公司，住所地浙江省杭州市江干区丁兰街道明珠街269-273号德珠商务中心3幢1楼101室。 法定代表人洪永林。 原告杭州德珠投资管理有限公司（以下简称“德珠公司”）为与被告王为葱、杭州荣洁物业管理有限公司（以下简称“荣洁公司”）房屋租赁合同纠纷一案，于2019年1月22日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员张宏独任审判，于2019年9月26日公开开庭进行了审理。原告委托代理人金亮新、被告荣洁公司法定代表人洪永林、被告王为葱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告德珠公司诉称：2013年10月6日、10月16日，原告与被告荣洁公司签订《房屋租赁合同书》，约定将德珠商务中心部分房屋出租给荣洁公司，后荣洁公司持该两份合同对外出租房屋。因荣洁公司拒不向原告交纳租赁费用，2015年12月25日、28日，原告两次发《解除合同函》给荣洁公司，依据法律规定原告与荣洁公司之间的租赁合同已于2015年12月26日解除合同函送达之日起解除，江干区人民法院（2016）浙0104民初3246号民事判决书也再次确认合同解除。2016年1月30日，被告王为葱与荣洁公司签订房屋租赁合同，荣洁公司将原告的房屋4幢1层（东半层）255平方米出租给王为葱，租金为2.37元/平方米/天，租金起算日为2016年6月1日，第三年开始每年累计递增3%。原告向荣洁公司发函解除租赁合同后已将该解除合同事项告知王为葱，并多次口头、书面要求王为葱停止向荣洁公司支付房屋租金，但王为葱至今不予履行。原告认为，原告与荣洁公司的租赁合同自2015年12月26日起依法解除，荣洁公司在明知合同解除和丧失房屋出租权限的情况下，仍于2016年1月30日恶意将房屋出租给王为葱，荣洁公司无权向王为葱收取租金，同时王为葱占有、使用、收益的房屋属于原告，其在明知荣洁公司没有出租房屋权利的情况下，长期持续向荣洁公司交纳租金，王为葱应停止向荣洁公司交付房屋租金，且两被告应共同承担将该房屋租金交付给原告的义务。原告特诉至法院请求判令：一、被告王为葱停止向被告荣洁公司交付房屋租金；二、被告王为葱和被告荣洁公司共同向原告交付房屋租金569902元（租金自2016年6月1日暂计至2018年12月31日，具体见租金计算清单）；三、两被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告变更租金起算日期为自2016年6月1日起至2018年11月30日。 被告王为葱辩称，其是2016年6月1日起向荣洁公司承租案涉房屋，租赁期限自2016年6月1日至2023年5月30日，向荣洁公司支付了到2018年11月30日的租金。 被告荣洁公司辩称，一、原告诉请被告王为葱停止向荣洁公司交付房屋租金，是滥用诉权的表现。事实上，原、被告三方早在2018年6月13日就已针对案涉房屋的租赁事宜协商确定了变更租赁关系的协议，并由王为葱与原告指定的孙惠康作为出租方重新签署了租赁协议，原被告都在合同尾部的落款处加盖印章。该合同明确了案涉房屋的租金从2018年12月1日起由王为葱支付给孙惠康。因而王为葱早已停止向荣洁公司支付租金。二、原告请求王为葱和荣洁公司共同向原告交付房屋租金，有悖于事实和法律。首先，本案涉及的三个合同分别是德珠公司和荣洁公司签订的《房屋租赁合同》、荣洁公司与王为葱签订的《房屋租赁合同》，以及孙惠康与王为葱之间的房屋租赁合同。根据合同相对性原则，王为葱仅对荣洁公司及孙惠康负有给付房屋租金的义务，与德珠公司之间并无合同上的法律关系。现王为葱已经依照合同要求履行了房屋租金的给付义务，德珠公司没有理由要求其再次支付已经支付的房租。何况德珠公司于2018年9月骗取了王为葱所执的四方合同，擅自将合同41条规定的王为葱向孙惠康支付租金的起止时间所作更改也是无效的。其次，被告荣洁公司同样没有理由向原告德珠公司支付房屋租金，因为被告对全体购房户及住宅进行统一管理、支付固定收益回报的租金，完全是为了原告的利益，对业主的租金补贴应当由原告承担，2018年12月31日之前所收的租金就是补贴全体购房业主租金收益的资金来源，收益应与责任对等。综上，请求法院依法驳回原告的诉请。 原告德珠公司为证明自己的主张，向本院提交以下证据： 1、（2016）浙0104民初3264号民事判决书一份。 2、（2018）浙01民终8047号民事判决书一份。 3、《房屋租赁合同书》一份。 上述三份证据拟证明：1、原告与被告荣洁公司之间的房屋租赁合同自2015年12月26日解除，荣洁公司自此无权收取德珠商务中心房屋租金；2、两被告王为葱和荣洁公司应将其签订的德珠商务中心房屋租赁合同书约定的租金交付给原告的事实。 4、关于停止向荣洁公司支付租金的函件一份。 5、关于限期联系交付房屋租金的函件一份。 6、诉前材料接受确认单一份。 上述三份证据拟证明原告多次向被告王为葱通知要求其停止支付租金给荣洁公司，王为葱并没有按照原告的要求停止支付，以及原告向法院在2018年提起诉讼的事实。 被告王为葱的质证意见如下：证据1、2不清楚，不发表质证意见。证据3无异议。证据4、5未收到。 被告荣洁公司质证意见如下：证据1、2、3均无异议，证据4、5不是收件人，不发表质证意见。 本院对原告德珠公司提交的证据认证如下：证据1、2、3、6具有真实性，予以采信，证据4、5，未能证明已送达王为葱，不予确认。 被告王为葱为证明其主张，向本院提交以下证据： 1、《房屋租赁合同书》一份，拟证明其向荣洁公司租赁房屋的事实。 2、租金收据八份，拟证明其已向荣洁公司支付了自2016年5月23日至2018年11月30日的租金，还剩4万元没交清的事实。 原告德珠公司质证认为：证据1真实性无异议，合法性有异议，在两被告合同签订前也就是2015年12月原告已经向荣洁公司发函解除了双方之间的租赁合同，荣洁公司已经无权向王为葱出租案涉房屋，两被告之间的房屋租赁合同不具有合法性。但约定的租金标准可以作为本案计算租金的依据。证据2，系被告荣洁公司盖章出具的，原告不知情，对其真实性无法核实。即便是按照该收据来计算，与两被告签订的租赁合同上约定的租金也存在差距。根据收据与合同的租金约定，还有6万多的租金没有支付。被告王为葱所说的减免租金和押金抵扣均不能成立。第一押金是不能抵扣的，只有解除合同的时候才能退还。第二是被告未能提交减免的证据，直接抵扣租金可能损害第三人利益。 被告荣洁公司对上述证据无异议。 被告王为葱提交的证据有原件可供核对，本院对其真实性予以确认。 被告荣洁公司未向本院提交证据。 本院查明的事实如下： 2016年1月30日，荣洁公司（甲方）与王为葱（乙方）签订《房屋租赁合同书》一份，合同约定：乙方向甲方租赁位于杭州市江干区，德珠商务中心4号楼1层（东半层），面积约255㎡。租赁物租赁期共7年，自双方签订合同第二日起即（2016年1月30日至2023年5月30日）止（免期装修期60天详见租金为准）。租金及支付方式为自双方约定租金起算日即为（2016年6月1日起至2023年5月30日）止，租金标准为2.37元／㎡／天，年租金合计人民币220588.00元。第三年开始每年累计递增3%。2016年6月1日起至2017年5月30日扣除免租实收年租金183827元。2017年6月1日起至2018年5月30日实收年租金202205元。2018年6月1日起至2019年5月30日实收年租金220588元。甲乙双方签订租赁合同书，乙方向甲方支付人民币10000元押金（合同履行保证金）。乙方的合同押金，直至租赁期满，物业无损，无拖欠水、电费的情况下7日内无息归还（另行约定除外）。甲方保证该租赁物无纠纷，若因该租赁物纠纷致使乙方无法租赁经营，甲方承担赔偿责任。合同签订后，王为葱共向被告荣洁公司支付433513元。 另查明，（2016）浙0104民初3246号民事判决书判决确认德珠公司与荣洁公司关于杭州市江干区丁桥镇明珠街道德珠商务中心房屋的租赁合同于2015年12月26日解除。该判决经（2018）浙01民终8047号判决维持并业已生效。 本院认为，本案主要争议焦点在于两被告是否需要向原告支付租金。关于王为葱，其依据与荣洁公司之间签订的《房屋租赁合同》并根据合同相对性原则向荣洁公司支付租金，且王为葱已履行了合同义务。德珠公司未能举证证明其在2016年1月30日以前告知王为葱其与荣洁公司之间的租赁合同已经解除，应当承担举证不能的不利后果，故对其要求王为葱向其支付2016年6月1日至2018年11月30日期间租金的主张，本院不予支持。关于荣洁公司，根据另案判决，其与原告之间存在房屋租赁合同关系，该租赁关系已于2015年12月26日解除，荣洁公司擅自将房屋出租给王为葱并收取房租，侵害了德珠公司的合法利益，故对于德珠公司要求王为葱停止向荣洁公司继续支付租金的请求，本院予以支持。同时，荣洁公司未能举证证明原被告之间就租金事宜已达成其他协议，应向德珠公司支付2016年6月1日至2018年11月30日的案涉房屋占有使用费551167.2元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告王为葱于本判决生效之日起停止向被告杭州荣洁物业管理有限公司支付位于杭州市江干区，德珠商务中心4号楼1层（东半层）房屋的租金； 二、被告杭州荣洁物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向杭州德珠投资管理有限公司支付房屋占有使用费人民币551167.2元； 三、驳回原告杭州荣洁物业管理有限公司的其他诉讼请求。 按规定减半收取的案件受理费人民币4656元，由被告杭州荣洁物业管理有限公司负担。原告于本判决生效之日起十五日向本院申请退费；被告于本判决生效之日起七日内向本院缴纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 （本页无正文） 审 判 员 张宏 二〇二〇年五月十六日 法官助理郭卓君 代书记员 姜玲