甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终680号上诉人（原审被告）：马一洒给，男，1984年2月25日出生，东乡族，现住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：刘鑫，甘肃金城律师事务所律师。委托诉讼代理人：于娜，甘肃金城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨延君，男，1964年9月25日出生，汉族，甘肃敦煌艺术剧院工勤人员，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：郭军锋，甘肃善业律师事务所律师。上诉人马一洒给因与被上诉人杨延君房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初433号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人马一洒给及其委托诉讼代理人刘鑫、于娜，被上诉人杨延君及其委托诉讼代理人郭军锋均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。马一洒给上诉请求：1.撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初433号民事判决，依法在查清事实的基础上公正裁决；2.本案上诉费用全部由杨延君承担。事实与理由：一、一审法院在未查明涉案房屋实际面积的情况下片面依据房屋租赁合同判令马一洒给按照222平方米缴纳租金，属事实认定不清。二、因涉案租赁合同明确约定杨延君给予马一洒给两个月的免租期，故每年度租金起算之日应为每年5月25日，一审法院判令马一洒给自2019年5月1日起向杨延君支付租金，属重复计算。三、一审判决第三判项超出了一审的诉讼请求，既违反法律规定，也不符合常理。四、本案系房屋租赁合同纠纷，杨延君主张的物业费、水、电、暖等费用与本案不属于同一法律关系，且即使合并审理，上述费用也应在马一洒给交纳的3万元保证金中予以抵扣。五、马一洒给经杨延君同意后对涉案房屋进行了装修，并购置了相关厨房设施设备，现杨延君对屋内装饰装修及厨房设备予以利用，应当在利用价值范围内给马一洒给适当的租金减免。杨延君辩称，一、关于涉案房屋的面积问题，该涉案房屋的产权证至今还未办理，当时签订租赁合同时写明的面积只能依据房屋买卖合同中所载明的面积，且涉案房屋的租金是以整数按年计算，房屋面积出现差异对房屋租金的影响并不大。二、关于给予马一洒给两个月免租期的问题，租赁合同自2017年3月22日签订，按照两个月免租计算，应该自2017年5月23日开始起算租金，一审判令的5月1日是房屋租金的缴纳时间，而非房屋租金的计算截止时间。三、关于一审判决第三判项的问题，这是一审法院的一个笔误，杨延君主张的占用费也是按照每天738.88元计算，而非按每月每平米738.88元计算。四、关于水电费、暖气费及物业费的缴纳问题已在租赁合同中进行了明确的约定，这些费用本身就是租赁房屋过程中所产生的附属费用，一审法院对此予以处理，并无不当。而3万元保证金按照租赁合同的约定，在马一洒给严重违约的情况下，其无权要求退还该保证金。五、根据现阶段市场行情，马一洒给进行的装饰装修及购置的相关配套设备根本无法予以利用，故不存在产生增益的情况，且根据租赁合同的约定，所有装饰装修产生的费用均由马一洒给自行承担，现马一洒给要求杨延君给予租金减免无任何事实及法律依据。杨延君向一审法院提出诉讼请求：1.依法解除杨延君与马一洒给双方签订的商铺租赁合同；2.依法判令马一洒给返还杨延君位于红星国际广场玫瑰天街6#-109、6#-307号商铺；3.依法判令马一洒给支付杨延君每日按738.88元计算的占用费至商铺返还之日止，以及支付马一洒给实际占用期间的水电费、暖气费、物业费、管理费、电话费、清洁费、维修费、税费等一切费用；4.诉讼费由马一洒给承担。诉讼过程中，杨延君变更主张马一洒给支付每日按738.88元计算的占用费至商铺返还之日止的诉讼请求为依法判令马一洒给给付截止2019年4月30日的租金90,000元，并给付2019年5月1日至9月30日的租金110,835元，以及每日按738.88元标准给付自2019年10月1日起至实际返还商铺时止的占用费；杨延君还将支付违约金49,800元的诉讼请求变更为支付自2019年5月1日至2019年7月31日的违约金129,600元。一审法院认定事实：杨延君与马一洒给于2017年3月22日签订商铺租赁合同1份。双方约定：杨延君将位于兰州市高新区商铺出租给马一洒给使用。租赁期限8年，自2017年3月25日至2025年5月22日，面积222平方米。在租期前三年，年租金266000元，第四、五个租赁年在前一年的租金基础上上浮10%，以后根据市场价格再定。双方约定的租金不含税，如有关部门检查需办理出租手续应缴纳的一切费用由马一洒给缴纳。租金交付方式为：第一年的租金每半年支付一次，即2017年3月25日前付170000元，于同年10月1日前付清下半年的租金96000元。在本合同签订之日马一洒给应支付保证金30000元。免租期两个月，租赁期间的物业等费用由马一洒给承担，如拖欠可以从保证金中扣除。双方还约定了其他事宜。合同成立后，杨延君依约交付马一洒给租赁商铺，马一洒给进行装修经营餐饮业。由于马一洒给未按约定的期限支付杨延君2018年度的租金，双方于2018年5月3日签订补充协议1份。双方约定：杨延君对马一洒给拖欠租金的行为予以谅解，年付租金改为分三次付清，即于2018年5月3日支付杨延君租金100000元，9月30日之前支付100000元，12月30日之前支付66000元。2019年度的租金按原合同约定的付款方式及期限支付。该补充协议成立后，马一洒给于2018年5月4日向杨延君支付租金100000元，9月29日支付租金60000元，2019年1月5日支付了8000元，11日支付了3000元。因马一洒给未按补充协议约定的期限支付租金，遂酿成纠纷。本案在审理过程中，经主持调解，马一洒给于2019年1月31日向杨延君支付租金90000元，杨延君同意马一洒给继续使用商铺，亦同意马一洒给如无法经营可以转让剩余承租权。马一洒给截止2019年5月24日，未能转租该商铺，又未按双方签订的商铺租赁合同支付2019年度的租金。另查明，马一洒给截止2019年8月8日拖欠物业费13341.25元，拖欠2017年11月1日至2018年3月31日的一楼暖气费5939.57元，二楼过热费1781.87元，2018年11月1日至2019年3月31日暖气费10980.88元。一审法院认为，本案争议焦点：1.马一洒给是否全面、适当履行了合同义务，杨延君与马一洒给签订的商铺租赁合同能否解除；2.马一洒给应否返还商铺并支付拖欠的租金及其他费用，是否应承担违约金。一、马一洒给是否全面、适当履行了合同义务，杨延君与马一洒给签订的商铺租赁合同能否解除。就马一洒给是否全面、适当履行了合同义务而言。杨延君与马一洒给签订的商铺租赁合同双方意思表示真实，内容约定合法，对双方具有法律上的拘束力。杨延君依约履行了交付商铺的合同义务，但马一洒给未能如期支付租金的行为，违反了合同法第六十条第一款关于当事人应当按照约定全面履行自己的义务的规定，马一洒给的履行行为对杨延君构成违约。就杨延君与马一洒给签订的商铺租赁合同能否解除而言。合同法第九十四条第四项规定解除合同的情形之一为：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，未违约方可以解除合同。本案中，马一洒给多次迟延履行支付租金的事实客观存在，虽经杨延君多次催告仍拖欠不付。杨延君诉至人民法院后，马一洒给虽清欠了拖欠的部分租金，但在新的租金年度届至时仍未付已届清偿期的租金的行为致杨延君合同目的不能实现，故杨延君主张解除商铺租赁合同的诉讼请求，予以支持。二、马一洒给应否返还商铺并支付拖欠的租金，是否应支付违约金。马一洒给多次迟延履行支付租金义务及本案在审理过程中仍拖欠不付的行为，是违反合同主要义务的违约行为，已构成根本性违约，应依法解除商铺租赁合同。依照合同法第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施、并有权要求赔偿损失。依此法律规定，杨延君主张马一洒给返还商铺的诉讼请求应予以支持。马一洒给应支付拖欠的租金、物业费及暖气费，马一洒给关于物业公司停电一天未事先通知而给其造成损失拒绝支付物业费的辩称，因马一洒给亦陈述停电的时间是一天，从生活经验判断，停电一天，马一洒给放置在冰柜的食材自然解冻尚需数小时，马一洒给的食材不可能因停电而受损，并未对马一洒给造成损失，在马一洒给没有证据证明的情况下，该项辩称理由不予采纳。马一洒给辩称二楼的暖气其未使用，请求物业公司拆除，故马一洒给不支付暖气费的辩称，因马一洒给没有证据证明二楼的暖气设备其曾请求物业公司拆除，故马一洒给的该项辩称理由不予采纳。就马一洒给是否应支付违约金而言。杨延君与马一洒给在合同中约定如马一洒给拖欠租金，杨延君有权请求马一洒给支付违约金，违约金每天按应付租金3%支付。马一洒给在履行合同过程中，屡次违反合同约定迟延支付租金的行为构成违约并导致合同解除，故马一洒给的违约行为给杨延君造成一定损失，杨延君可以向马一洒给主张违约金，但杨延君主张的违约金过分高于马一洒给违约造成的损失，故综合马一洒给违约情形，酌定马一洒给向杨延君支付违约金按如下方式计算：110,835元（截止2019年5月1日至2019年9月30日的租金）×2%（月利率）×5个月×（1＋30%）=11,409元。杨延君主张的违约金超过该数额的部分不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十一条第一款、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第三款、第二百二十六条之规定，判决：一、解除杨延君与马一洒给签订的商铺租赁合同；二、马一洒给于判决生效后10日内返还杨延君位于红星国际广场玫瑰天街6#-109、6#-307号商铺；三、马一洒给给付杨延君2019年5月1日至9月30日的租金110,835元，自2019年10月1日起，马一洒给按每月每平方米738.88元向杨延君给付租金至商铺返还之日止；四、马一洒给于判决生效后10日内支付杨延君物业费13,341.25元、暖气费18,702.32元；五、马一洒给向杨延君支付违约金11,409元；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6256元，杨延君负担2663元，马一洒给负担3593元及保全费1520元（于判决生效后10日内付清杨延君）。二审期间，当事人提交了新证据。本院组织双方当事人进行了质证。马一洒给提交证据一施工协议书，证明马一洒给为涉案商铺支付装修款共计46.9万元。证据二西安吉祥实木厂订货单，证明马一洒给为涉案商铺购置桌椅共计花费64280元。证据三甘肃鑫兴厨房设备有限公司出库单，证明马一洒给为涉案商铺购置厨房设备共计花费136800元。证据四亨达不锈钢制品批发部出库单，证明马一洒给为涉案商铺购置不锈钢设备共计花费1622元。证据五双汇瓷行、汇源瓷行出库单，证明马一洒给为涉案商铺购置瓷碗、瓷盆等厨房设备共计花费9000元。证据六甘肃金海通酒店用品有限公司出库单，证明马一洒给为涉案商铺购置碗、碟等厨房设备共计花费3744元。证据七佳佳宾馆酒店用品出库单，证明马一洒给为涉案商铺购置拖把等清扫设备共计花费2000元。证据八兰州晶宝利商贸有限公司销货清单，证明马一洒给为涉案商铺购置厨房面条机等厨房设备共计花费8200元。证据九收据（编号：3076426），证明马一洒给为涉案商铺购置灯具共计花费7245元。证据十收据（编号：2159217），证明马一洒给为涉案商铺安装发光字、灯箱共计花费6400元。证据十一光盘及收条，证明2019年12月2日马一洒给将涉案商铺钥匙交付给杨延君时，上述商铺装饰装修、厨房用品、桌椅、灯具、灯箱、发光字等均在商铺之内。杨延君对上述十一份证据质证后均有异议，认为上述证据均不是新证据，且只能证明是马一洒给作为租户在经营过程中产生的费用，装修费用亦在租赁合同里明确约定由马一洒给自行承担，上述费用均与杨延君无关。本院对马一洒给提交的证据审核后认为，该十一份证据仅能证明马一洒给为了经营进行装修和购置物品，与本案诉争的房屋租赁合同纠纷不具有关联性，故本院不予采信。一审判决查明的案件基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法成立的合同对当事人均具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，杨延君与马一洒给签订的《商铺租赁合同》已依法成立并已生效，杨延君依约向马一洒给交付了商铺，但马一洒给在合同履行期内，经杨延君多次催要仍未按期支付租金，导致杨延君租赁商铺的合同目的不能如期实现，马一洒给未按合同约定全面履行义务的行为已构成违约，一审法院依据杨延君的主张判令解除《商铺租赁合同》、返还租赁商铺于法有据，本院予以确认。关于马一洒给提出涉案房屋租赁合同载明的房屋面积222㎡与物业公司收取物业费等所依据的205.25㎡不符，租金应按实际测绘面积结算的上诉理由。根据杨延君与马一洒给签订的《商铺租赁合同》第三条的约定，该商铺的年租金总额为266000元，该条款中虽载明有“每平米100元”的字样，但根据合同中约定的计算方法，按照房屋面积222㎡无法计算得出该266000元年租金总额，且涉案房屋的产权证未办理，《商铺租赁合同》中约定的面积是依据该房屋买卖合同中所载明的面积计算的，故应当认定涉案租赁合同年租金的确定与房屋面积并无直接关联，马一洒给的该项上诉理由无事实及法律依据本院不予支持。关于马一洒给提出的一审法院判令马一洒给自2019年5月1日起向杨延君支付租金，属于重复计算的上诉理由。经查，杨延君与马一洒给于2017年3月22日签订《商铺租赁合同》，双方在合同中明确约定给予马一洒给两个月的免租期，故租金的起算时间应为2017年5月23日，现马一洒给已支付了两年租金，欠付租金应从2019年5月23日起算，一审判决自2019年5月1日起算欠付租金明显不当，应予纠正，马一洒给的该项上诉理由成立，本院予以支持。关于马一洒给提出一审判决判令马一洒给按每月每平方米738.88元向杨延君给付占用费的判项超过杨延君的诉讼请求，违反法律规定的上诉理由。根据涉案租赁合同的约定，商铺的年租金总额为266000元，那么日租金为738.88元，且杨延君主张的也是按照每天738.88元支付占用费，而一审法院按每月每平方米738.88元计算明显有误，应予纠正，马一洒给的该项上诉理由成立，本院予以支持。关于马一洒给提出的支付物业费、暖气费等与本案属不同法律关系，不应合并审理，即使合并审理也应在保证金中扣减的上诉理由。经查，本案虽为房屋租赁合同纠纷，但当事人对租赁期内所产生的物业费、暖气费等已在合同中明确约定由马一洒给自行按时缴付，现马一洒给除拖欠租金外，对物业费、暖气费等费用亦未按时缴纳，且物业费、暖气费等本就属于租赁房屋过程中所产生的附属费用，一审法院根据杨延君的诉求一并进行处理并无不当。另外涉案租赁合同中还约定自合同签订之日，马一洒给向杨延君支付30000元的保证金，该保证金在马一洒给未交清物业费、暖气费等相关费用而产生滞纳金或罚金时可用于抵扣，故马一洒给主张用保证金抵扣暖气费、物业费的上诉理由合理、有据，本院予以支持。关于马一洒给主张其经杨延君同意，花费大量资金对涉案商铺进行装修并购置相关设施，现上述内容由杨延君予以利用，杨延君应当在利用价值范围内给予适当租金减免的上诉理由。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……”，以及《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于违约责任条款的规定，在房屋租赁合同履行期限届满前，因承租人的违约行为导致房屋租赁合同解除，承租人未能按照合同约定的履行期限使用租赁房屋，也就不能完全享用附合的装饰装修价值，因这种情况是承租人自身违约行为造成的，对不能完全享用的附合的装饰装修价值的损失只能由承租人自行承担，出租人作为守约方，没有义务对承租人的损失负责。结合本案，杨延君与马一洒给在涉案租赁合同中并未对装饰装修等添附物的归属进行约定，而造成涉案租赁合同解除的原因系马一洒给拖欠租金的违约行为，在杨延君对该装饰装修不同意利用的情况下，不能完全享用的附合的装饰装修价值的损失只能由马一洒给自行承担，故马一洒给主张在装饰装修的利用价值范围内适当减免租金无事实及法律依据，本院不予支持。由于无充足的证据证明杨延君拒收马一洒给预交租金的事实，故对马一洒给所提杨延君拒收预交租金的理由不予支持。综上所述，上诉人马一洒给所提上诉请求及理由部分成立，本院予以支持，其余的上诉请求及理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初433号民事判决第一项、第二项、第五项及案件受理费、保全费处理部分；二、撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初433号民事判决第三项、第四项；三、马一洒给于判决生效后十日内给付杨延君自2019年5月23日至9月30日的租金96793元，自2019年10月1日至2019年12月2日（马一洒给实际返还商铺之日）按每天738.88元向杨延君给付商铺占用费46549元；四、马一洒给于判决生效后十日内支付杨延君物业费13341.25元、暖气费18702.32元，抵扣马一洒给已支付的30000元保证金，马一洒给尚需支付杨延君2043.57元；五、驳回杨延君的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利益。马一洒给预交的二审案件受理费3593元，由马一洒给负担2064元，杨延君负担1529元。本判决为终审判决。审判长  陈新审判员张海东审判员杨蕾二○二○年五月十八日书记员徐梦君