辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终2170号上诉人(原审原告)：大连市公共租赁住房投资管理有限公司。法定代表人：李云峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙伟、陈旭，均系辽宁建方律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：姜超。上诉人大连市公共租赁住房投资管理有限公司与被上诉人姜超房屋租赁合同纠纷一案，大连市甘井子区人民法院于2017年12月25日作出（2017）辽0211民初6932号民事判决，双方均不服该判决，上诉至本院，本院于2018年12月11日作出（2018）辽02民终2533号民事裁定，撤销该判决，发回重审，该院于2019年12月19日作出（2019）辽0211民初330号民事判决，上诉人不服该判决向本院提起上诉。本院于2020年3月27日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。大连市公共租赁住房投资管理有限公司上诉请求：一、撤销大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初330号民事判决书第二项，依法改判上诉人与被上诉人解除房屋租赁合同、被上诉人腾退案涉房屋并协助上诉人办理相关手续。事实与理由：一、一审法院判决未支持上诉人解除房屋租赁合同、腾退房屋并协助上诉人办理相关手续的诉讼请求，属于适用法律错误。一审法院己经确认了上诉人与被上诉人之间的《大连市公共租赁住房租赁合同》属于民事法律关系，并适用了合同法的规定作出支持房屋租金的判决,上诉人认为一审法院对于法律关系的认定是正确的。既然一审法院已经认定了双方的法律关系，并适用了合同法相关规定，那么就应该将合同法等有关民事法律规定全面适用本案，依据双方当事人之间的合法合同约定，来判定本案。而不是片面的只对合同中租金、滞纳金的约定予以支持，而对上诉人主张的依据合法合同约定的要求解除合同、腾退房屋的诉请予以驳回，一审法院的这一判决本身就自相矛盾。因此，上诉人认为一审法院适用法律错误，确切的说应该是片面的适用法律。二、大连市公共租赁住房是大连市政府的重点保障房项目，是响应国家政策完善住房保障体系的重要措施及关键环节，实施“政策性住房，市场化管理”的运营模式。为了确保公共租赁住房政策得以顺利的贯彻实施，从国家到地方纷纷出台了相关法律规定，规定了各地政府及主管部门可以委托他人对公共租赁租房进行运营，明确了“政策性住房，市场化管理”的模式。具体流程分为两个阶段，第一阶段每位申请人首先依据公租房管理办法规定的条件向政府有关部门提出申请，审核合格后才能到第二阶段即每一位租户都在与我司签订了《大连市公共租赁住房租赁合同》后方可入住。政府审核、租户与我公司签订合同是两个阶段的不同行为，后者完全是市场行为，属于平等主体间的民事行为，应适用合同约定。一审法院认为，该房屋系公共租赁住房，具有福利性质，解除合同、腾退房屋不符合公共租赁住房政策的设立宗旨，是对公租房政策及其运营模式的片面的错误的理解。我公司要求解除合同腾退房屋只是就租赁合同中被上诉人未按约定履行合同义务而主张的违约责任，并不是要求剥夺被上诉人的享受保障房政策的资格，即解除合同不等同于剥夺资格。依据相关保障房政策，如果被上诉人仍符合相关保障房政策条件，仍可继续重新申请公租房实物配租或租金补贴。为保障大连市政府的保障房政策的贯彻实施，达到公共租赁租房本应有的作用，让真正困难的群众有房可住，请求二审法院对我公司的诉讼请求予以支持。姜超辩称，不同意上诉人的上诉请求。上诉人是否具备审核居住房屋资格的能力需要由政府部门审核，签订租赁合同时要保证居住条件，房屋居住不到半年，就出现不适合居住的情况，一直到两年半才给解决，所以导致一系列问题的产生。上诉人说我不符合住房标准，审核标准意见文件上根据大连市民政部门的最终意见，我不知道上诉人请第三方调查是否具备调查条件，我只知道审核意见上写的民政部门可以进行审核。大连市公共租赁住房投资管理有限公司向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法判令被告向原告支付拖欠的房屋租金36655元、滞纳金2400元，合计39055元（房租暂计至2019年3月15日，具体计至实际腾退之日为止）；2.依法判令解除原、被告之间的房屋租赁合同；3.依法判令被告腾退案涉房屋并协助办理相关手续。一审法院认定事实：2014年5月6日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《大连市公共租赁住房租赁合同》，约定甲方将坐落于大连市甘井子区住房出租给乙方居住使用；甲方于2014年5月1日前将该房屋交付给乙方，并保证该房屋及附属设施设备能正常使用；合同期限为一年，自2014年5月1日至2015年4月30日；租赁期满，乙方应如期交还该房屋；如需继续租住，应在租赁期满3个月前向甲方提出书面续租申请，经审查符合条件的，双方续签租赁合同；租金为791元/月；签订合同时，乙方一次性缴纳6个月租金，此6个月期满前15日内，乙方缴纳下6个月租金，按要求存入建设银行账户；逾期缴纳租金的，乙方每日按欠交租金额的千分之一支付滞纳金；签订合同时，乙方按该项目公租房月租金标准的3倍一次性缴纳履约保证金2400元。被告对欠付租金没有异议，目前仍在案涉房屋居住。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告与被告签订的大连市公共租赁住房租赁合同是双方当事人的真实意思表示，原告作为出租人已将案涉房屋交付被告使用，被告负有按照合同约定支付租金的义务。合同约定的租赁期限至2015年4月30日止，依法因租赁期间届满后被告继续使用案涉房屋，原告也没有提出异议，应认定为原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。现原告主张被告支付自2015年5月6日至2019年3月15日的租金36655元，一审法院部分予以支持，被告应付租金为36649元（3年10个月10天）。关于滞纳金问题，双方当事人在合同中约定逾期缴纳租金的，每逾期一日，按欠交租金总额的千分之一支付滞纳金。按照该约定，被告至今应支付的滞纳金远超过原告请求的2400元，故一审法院对原告的该项请求予以支持。关于原告主张解除合同并腾退房屋一节，一审法院认为，该房屋系公共租赁住房，是政府为解决广大城镇居民住房困难而筹建的房屋，具有福利性质，公共租赁住房的腾退应考虑承租人的实际状况，现被告仍在案涉房屋居住，原告并未能举证证明被告有其他住房，在此情况下，解除合同、腾退房屋不符合公共租赁住房政策的设立宗旨。故对原告主张解除原、被告之间的房屋租赁合同、判令被告腾退案涉房屋并协助办理相关手续的诉讼请求，一审法院不予支持。关于被告提出的房屋维修问题，被告未能向一审法院提交任何相关证据，据原告提供的维修情况说明记载原告已完成维修，故被告的辩解意见一审法院无法采信。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告姜超于判决生效之日起10日内向原告大连市公共租赁住房投资管理有限公司支付房屋租金36649元、滞纳金2400元，合计39049元；二、驳回原告大连市公共租赁住房投资管理有限公司其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费777元（原告已预付），由被告负担727元，原告负担50元，被告负担部分应自判决生效之日起十日内给付原告。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查，案涉合同第十条房屋腾退约定：“（一）乙方应自合同解除或终止之日腾退该房屋，并一次性结清房屋租金、水、电、煤气、有线（数字）电视、电话、宽带等相关费用，并通知甲方验房验收及办理交接事项。验收时发现该房屋附属设施设备有损坏或丢失的，乙方负责恢复，修理或赔偿。甲方（或委托物业公司）与乙方在《房屋移交验收情况记录》签字盖章，完成退房。……（三）乙方违反有关法律法规规定及本合同有关约定，不再符合租住条件，拒不腾退住房的，甲方有权单方收回出租的该房屋，甲方可在公证机关的现场监督下，对乙方在房内的物品进行清点、腾空，发生的公证、清运、管理等费用由乙方承担，因乙方不及时取走物品造成损失的，由乙方承担；甲方有权依法定程序申请人民法院强制腾退或提起诉讼，期间租金按市场租金收缴，并在适当范围内公告。”上诉人主张被上诉人姜超自2015年5月5日后未缴纳案涉房屋租金。本院认为，关于上诉人解除合同、腾退房屋并协助办理相关手续的诉请，双方签订的《大连市公共租赁住房租赁合同》约定的租期届满日为2015年4月30日，此后双方未再签订租赁合同。根据法律规定，双方之间现形成的是不定期租赁关系。对于不定期租赁关系，上诉人作为出租人可以随时要求解除，解除通知应自到达对方时生效。本案中，一审法院系通过邮寄及留置送达方式向被上诉人送达了载有解除合同内容的起诉状及传票（传票落款时间为2017年8月11日），被上诉人参加了2017年9月19日庭审，应以该时间认定合同解除时间，即上诉人与被上诉人签订的《大连市公共租赁住房租赁合同》自2017年9月19日解除。租赁关系解除后，被上诉人应向上诉人腾退房屋并协助办理交接手续。综上，大连市公共租赁住房投资管理有限公司的上诉理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、变更大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初330号民事判决第一项为：被上诉人姜超自本判决生效之日起10日内向上诉人大连市公共租赁住房投资管理有限公司支付房屋租金及占有使用费36649元（2015年5月6日至2017年9月19日为租金，2017年9月20日至2019年3月15日为占有使用费）、滞纳金2400元，合计39049元；二、撤销大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初330号民事判决第二项；三、姜超与大连市公共租赁住房投资管理有限公司于2014年5月6日签订的《大连市公共租赁住房租赁合同》于2017年9月19日解除；四、姜超自本判决生效之日起30日内向大连市公共租赁住房投资管理有限公司腾退坐落于大连市甘井子区住房并协助大连市公共租赁住房投资管理有限公司办理房屋交接手续；五、驳回大连市公共租赁住房投资管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费777元（上诉人已预付），由被上诉人姜超负担；二审案件受理费50元（上诉人已预付），由被上诉人姜超负担。本判决为终审判决。审判长 于  长  浩审判员 杨    威审判员 任    娲二〇二〇年五月二十一日书记员 连亚妮（代）