四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终4234号 上诉人（原审被告）：王禹龙，男，1993年8月13日出生，汉族，住四川省长宁县。 被上诉人（原审原告）：四川思凯房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市高新区孵化园7号楼208、210号。 法定代表人：陈春兰，总经理。 委托诉讼代理人：雍新男，男，系公司员工。 上诉人王禹龙因与被上诉人四川思凯房地产开发有限公司（以下简称思凯公司）商品房销售合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初13465号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 王禹龙上诉请求：1.撤销原审判决；2.判令思凯公司于判决生效之日起三十日内协助王禹龙将位于成都市高新区房屋的不动产权转移登记至王禹龙名下。事实和理由：案涉合同签订于2015年6月5日，王禹龙交付了全部房款，思凯公司亦将案涉房屋交付王禹龙占有使用至今，案涉房屋的所有权应属于王禹龙，故一审法院认定事实错误。本案案情与（2018）川0191民初11755号案件案情相同，但一审法院作出不同的判决，故本案的诉讼请求也应得到支持。综上，一审法院认定事实不清，证据不足，请二审法院依法判决。 思凯公司辩称，对王禹龙提出的办理案涉房屋不动产权证的问题，因思凯公司的融资问题，案涉房屋已被抵押和查封，思凯公司正在尽力解决办理案涉房屋不动产权证的问题。但就目前而言，需要通过对思凯公司的债务化解来解除案涉房屋的抵押和查封，需要将上述程序走完才能为王禹龙办理案涉房屋不动产权证。 王禹龙向一审法院起诉请求：1.思凯公司为王禹龙办理不动产权证；2.思凯公司支付王禹龙未及时办理产权登记的逾期违约金（以总房款393856元为基数，按照日万分之一的标准计算至成功办理产权登记之日止，截止起诉日前应为31272.16元）；3.本案诉讼费用全部由思凯公司承担。庭审中，王禹龙明确第二项诉讼请求为要求思凯公司支付未及时办理不动产权证的逾期违约金。 一审法院认定事实：2015年6月5日，王禹龙（买受人）与思凯公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》及《卡斯摩广场商品房买卖合同补充协议》，约定原告购买房，用途为住宅，建筑面积66.14平方米，总价款393856元，买受人采用一次性付款方式付款。出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房。出卖人应当在2013年9月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.详见补充协议。商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起455日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：详见补充协议。《卡斯摩广场商品房买卖合同补充协议》第七条第1款约定：双方同意，该房屋在房款交清后，于2017年6月30日前办理该房屋分户产权，如因出卖人的责任，逾期超过30天的，买受人不退房，出卖人每日支付买受人万分之一的违约金至买受人取得所有权证为止。买受人的分户国有土地使用权证在分户房屋产权办理完毕后2年内，由出卖人协助买受人办理完毕。如因出卖人的原因导致延迟办理分户国有土地使用权证的，每延迟一日，由出卖人按照总房款的万分之一支付违约金给买受人。双方同意合同第十九条所述之出卖人责任是指（1）出卖人的权属证件不齐全；（2）出卖人未缴齐应缴政府管理部门的费用。除上述二种情况外的其他原因使房产权属登记机关未在合同约定的期限内给予办理该商品房的《房屋所有权证》，出卖人均不承担任何责任。买受人在办理该商品房交付手续时，须将办理该商品房权属转移登记需买受人提交的文件和缴纳的税费（包括并不限于契税、专项维修资金）或有关已缴纳税费的凭据预交给出卖人。由于逾期提交办理商品房权属转移登记的文件导致买受人取得《房屋所有权证》的时间超过双方约定的期限，出卖人对此不承担违约责任。 2015年5月20日，思凯公司向王禹龙出具《收据》，载明收到王禹龙购房款393856元，后思凯公司向王禹龙交付了案涉房屋。 一审法院另查明，案涉房屋登记地址为成都高新区（业务件号：权2XXX9），2013年12月20日思凯公司取得案涉房屋所有权，2014年1月14日，抵押权人四川信托有限公司在案涉房屋上设立抵押，被担保债权350000000元，抵押件号：抵1XXX6；2014年4月25日，抵押权人招商银行股份有限公司成都世纪朝阳支行在案涉房屋上设立抵押，被担保债权60000000元，抵押件号：抵1XXCX7；2015年8月26日，抵押权人招商银行股份有限公司成都世纪朝阳支行在案涉房屋上设立抵押，被担保债权50000000元，抵押件号：抵1XXX8。2017年10月27日，案涉房屋被成都铁路运输中级法院限制登记，限制登记文书文号为（2017）川71执114号。 一审法院认为，王禹龙与思凯公司签订的《商品房买卖合同》、《卡斯摩广场商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，合同真实有效，不违反法律行政法规禁止性规定，对双方当事人具有拘束力。王禹龙已按照合同约定支付了购房款，思凯公司应当按照合同约定履行为王禹龙办理案涉房屋的产权证书的义务。但案涉房屋在双方买卖合同签订之前就已经设立了抵押权并进行了抵押登记，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的不得转让，《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……涉案房屋存在设置抵押权的情况，属于限制房地产权利的情形，客观上不能履行，故对王禹龙主张思凯公司办理不动产权证以及支付逾期办理产权登记违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回王禹龙的全部诉讼请求。案件受理费291元，由王禹龙负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 王禹龙提交的证据：一审法院（2018）川0191民初11755号民事判决书、该判决书涉及的房屋信息摘要3、房屋信息查询记录、成都不动产登记缴费通知单、成都市不动产登记信息摘要3、不动产登记受理凭证，拟证明该判决书中的房屋与本案案涉房屋情况一致，该判决书中的房屋业主已经将不动产权证转移在其名下，故本案的案涉房屋也符合办理不动产权证的条件。思凯公司质证认为，该组证据均系复印件，且该判决中的业主也没有通过思凯公司办证，故不予认可其真实性和证明目的。 思凯公司未提交新证据。 二审中，思凯公司、王禹龙对一审判决查明的事实均无异议。 本院二审审理查明事实与一审法院审理查明事实一致，本院依法予以确认。 二审中，王禹龙明确表示其不再主张逾期办理不动产权证的违约金。 本院认为，根据王禹龙的上诉请求与思凯公司的答辩意见，本案的争议焦点为：案涉房屋是否具备办理产权转移登记的条件。 本院认为，王禹龙、思凯公司签订的《商品房买卖合同》《卡斯摩广场商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属有效，双方当事人均应按合同约定履行义务。本案中，王禹龙已按照合同约定支付了购房款，思凯公司亦将案涉房屋交付王禹龙占有使用至今，但思凯公司未按合同约定为王禹龙办理案涉房屋的不动产权证书。因案涉房屋在案涉合同签订前已设立了抵押权并进行了抵押登记；案涉合同签订后，该房屋又办理了抵押登记，并被人民法院查封。一审法院根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的……”及《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”的规定，对王禹龙主张思凯公司办理不动产权证的诉讼请求不予支持并无不当，本院予以维持。 综上所述，王禹龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由王禹龙负担。 本判决为终审判决。 审判长  白福群 审判员  龚 耘 审判员  李 俊 二〇二〇年五月十一日 书记员  杨珍梅