福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0802民初2131号 原告：吴梦香，女，1953年7月15日出生，汉族，龙岩市新罗区人大退休干部，住龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：邱伟和，福建闽创律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈梅月，福建闽创律师事务所律师。 被告：陈文贵，男，1978年11月18日出生，汉族，住福建省长汀县。 委托诉讼代理人：罗伟，福建金磊律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱媛媛，福建金磊律师事务所律师。 原告吴梦香与被告陈文贵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月20日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告吴梦香及其委托诉讼代理人邱伟和、陈梅月，被告陈文贵及其委托诉讼代理人罗伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴梦香向本院提出诉讼请求：一、确认吴梦香与陈文贵之间的租赁关系于2020年3月20日解除。二、判令陈文贵将腾空坐落于龙岩市新罗区店铺并将其交还给吴梦香（含五把店铺钥匙）。三、判令陈文贵支付吴梦香自2019年11月1日起至2020年3月20日止的房屋租金56000元（按12000元／月计算）以及该款从2020年3月21日至款清结之日止，按照月利率2%计算的逾期付款违约金。四、确认吴梦香无需返还陈文贵风险抵押金30000元。五、判令陈文贵支付吴梦香自2020年3月21日至实际返还位于龙岩市新罗区店铺之日止，按照每月12000元标准计算的场地占用费。 事实与理由：2017年5月1日，吴梦香与案外人丘世雄、陈文贵经协商达成由陈文贵继续租赁丘世雄已向吴梦香承租的店铺，该店铺坐落于龙岩市新罗区。2017年5月23日，陈文贵在吴梦香与案外人丘世雄订立的《租赁合同》上签字确认。《租赁合同》约定：租赁期限5年，即自2016年7月1日起至2021年6月30日止。2017年7月1日至2019年6月30日每月租金12000元，2019年7月1日至2021年6月30日每月租金13800元。租金按月支付，陈文贵应于每月1日之前将租金付给吴梦香。陈文贵若未能按期足额缴交租金，则应承担拖欠租金每日加收2%的违约金。租赁合同签订时，陈文贵还应向吴梦香缴纳风险抵押金30000元（风险抵押金不计息）。如陈文贵在租赁期限内违约，则风险抵押金不再予以返还，全额转为违约金付给吴梦香。若陈文贵逾期5日以上支付租金，则吴梦香有权解除合同并收取违约金30000元，同时有权要求陈文贵恢复原状。自2019年11月1日起至今，陈文贵未依约向吴梦香支付店铺租金。经催讨未果，吴梦香遂具状法院，请求判如所诉。 陈文贵辩称，2017年5月，吴梦香、丘世雄、陈文贵经协商达成协议，协议约定丘世雄将从吴梦香处租来的位于龙岩市新罗区店铺转租给陈文贵，用于餐馆经营。在合同履行期间，因新冠××疫情影响，餐馆生意不好。因此，陈文贵实际仅使用案涉店铺至2019年11月底，此后未再占用该店铺。2019年12月初，陈文贵准备将部份物品从案涉店铺中搬离，遭到吴梦香等阻止。陈文贵遂将店铺钥匙交还给吴梦香。自2019年12月开始，吴梦香在其微信朋友圈发布前述店铺的招租信息。因此，陈文贵认为双方订立的租赁合同在2019年12月31日解除，同意腾空交还案涉店面并支付吴梦香2019年11月1日至2019年12月31日期间的租金24000元，以及前述租金从2020年3月21日至款清结之日止，按照月利率2%计算的违约金。 如上所述，本案系由于新冠××疫情影响这一不可抗力因素造成合同无法履行。根据合同法规定，由于不可抗力不能履约的，根据不可抗力的影响，当事人可以部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。据此，在受到新冠××疫情影响期间，吴梦香无权要求陈文贵支付租金，即从2020年3月21日至实际返还案涉店铺之日止按每月12000元计算租金。实际上，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案讼争店铺没有权属证书，可认定为上述司法解释规定的“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋”。因此，本案租赁合同无效。吴梦香应将已收取的风险抵押金30000元返还给陈文贵。此外，陈文贵已同意按照月利率2%承担尚欠租金的利息，在此情形下若吴梦香仍没收前述风险抵押金，将造成陈文贵承担过重的违约责任，有违公平原则。 本案中，陈文贵承租的店铺实际权利人是案外人吴毅，吴梦香是否有权将其出租给陈文贵存疑，为查明案件事实应追加吴毅为当事人参加诉讼。此外，陈文贵累计向吴梦香支付了从2017年5月1日至2019年10月31日共计29个月的租金274600元，但吴梦香从未向陈文贵开具税务发票。纳税是当事人的法定义务，陈文贵支付租金后有权要求吴梦香开具足额发票。 本院经审理查明以下事实：吴银钦与吴梦香系夫妻关系，双方育有一子吴毅。坐落于龙岩市新罗区房屋（总层数2层，建筑面积234.08平方米）的所有权人为吴毅（龙房权证字第××号；龙国用2004第200547号）。2016年6月15日，吴梦香（甲方）与案外人丘世雄（乙方）签订一份《租赁合同》，合同约定甲方将位于龙岩市新罗区租赁给乙方。乙方承租租赁物用于餐饮业。未经甲方书面同意，乙方不得擅自转租他人，若确需转让，应经甲方同意后另行订立租赁合同。若接收方需要使用乙方可移动财产，乙方可将可移动财产变卖给接收方，甲方无权干涉。租赁期为5年，自2016年7月1日至2021年6月30日止。租金为2016年7月1日至2016年12月30日（6个月）月租金按人民币10000元；2017年1月1日至2017年6月30日（6个月）月租金按11000元；2017年7月1日起至2019年6月30日每月租金按12000元。2019年7月1日至2021年6月30日每月租金13800元。租金按月支付，乙方应于合同签订当日向甲主缴清当月的租金，并于每月1日前将租金付给甲方,以此类推。如乙方未按期足额缴交租金，则应按所欠租金每日加收2%滞纳金。合同订立时，乙方还须一次性向甲方缴纳风险抵押金30000元（本风险抵押金不计利息）。如乙方在租赁期内违约，则风险抵押金不再返还，全额转为违约金支付给甲方，并结清所有水、电费等费用。租赁期满后，如乙方无违约，则甲方将风险抵押金一次性退还给乙方。乙方对租赁物进行如下装修视为不可移动的装修：彩板、卷闸门、门、窗、地板、墙体、吊顶、各类管线、灯具等（200元以上的灯具可以拆走）。租赁期满后或者甲方依法解除合同，租赁物不可移动的装修无偿归甲方所有，乙方不得擅自拆除或者毁坏。甲方不得干涉乙方正常经营，如因甲方干涉乙方经营导致合同终止，甲方必须赔偿给乙方押金的2倍（含押金在内，如拖欠租金不受此款约束）。如因国家征用，本合同自然终止。甲方必须退回押金，因不可抗力或者政府行为导致合同无法履行时，双方互不承担责任，也不赔偿乙方损失，房租按照当月实际天数计算，多退少补。发生以下情形视为乙方违约：（1）租金和水、电费逾期缴纳，逾期天数达5天（含5天）以上。（2）甲方依法解除本合同或租赁期满后乙方未取得继续租赁权时，乙方不按本合同约定将租赁物无条件交还给甲方。乙方出现前述违约情形时，甲方有权行使下列权利：（1）解除本合同；（2）向乙方收取违约金30000元。本合同自甲、乙双方签章后生效。前述合同中，吴梦香、丘世雄均在合同落款处甲方、乙方一栏内签字并捺手印。同时，丘世雄在合同订立时向吴梦香缴纳了风险抵押金30000元。 2017年5月1日，吴梦香、丘世雄以及陈文贵经协商达成一致意见，即由陈文贵承继丘世雄在前述《租赁合同》项下乙方的权利义务。合同中以手写字迹载明：“丘世雄于2017年5月1日经房东同意转让给陈文贵。2017年5月23日。”为此，陈文贵向丘世雄支付了店铺转让费，此前丘世雄付给吴梦香的风险抵押金亦视为由陈文贵缴纳。三方达成以上协议后，陈文贵对合同项下的店铺进行装修用于餐馆经营。2017年5月1日至2019年10月31日（共计29个月）期间，陈文贵按照合同的约定向吴梦香缴纳了租金274600元，此后未再支付分文租金。为此，吴梦香多次向陈文贵进行催讨，但均无结果。自2019年12月25日开始，吴梦香先后在手机微信上发布案涉店铺的招租广告。之后，双方当事人就案涉店铺的返还及风险抵押金是否应予退还等事宜产生争议，故而成讼。 诉讼中，吴梦香向本院提供由案外人吴毅出具的授权委托书，委托书载明吴毅作为龙岩市新罗区房屋的产权人，委托吴梦香对该房屋进行日常管理、出租、房屋相关设施设备的维护与管理。委托期限：2008年1月1日至2027年12月31日。经质证，陈文贵对该授权委托书无异议，并表示对吴梦香有权代表吴毅将案涉店铺出租给陈文贵无疑义。 以上事实，有吴梦香提供的《租赁合同》、户口簿、房屋所有权证、国有土地使用权证、现场照片、微信催款截图，陈文贵提供的吴梦香微信招租广告同，本院对案外人吴毅制作的调查笔录以及双方当事人的陈述等证据在案佐证。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第三百九十七条规定，委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。本案中，案外人吴毅作为讼争店铺的产权人，委托吴梦香出租该店铺。据此，吴梦香有权就案涉店铺与陈文贵签订租赁合同。双方当事人于2017年5月1日签订的《租赁合同》，体现了吴梦香与陈文贵真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规，合法有效。根据该合同的规定，租金应于每月的1日前支付；承租方若逾期缴纳租金达5天（含）以上，则出租方有权解除合同。查明事实表明，陈文贵仅向吴梦香支付了2017年5月1日至2019年10月31日期间的租金共计274600元，此后未再支付分文租金。因此，根据双方在租赁合同中的上述约定，吴梦香在2019年11月5日即有权行使合同解除权。合同法第九十六条规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。从查明的事实来看，吴梦香自2019年12月25日开始先后在手机微信上发布案涉店铺的招租广告。鉴于吴梦香在诉讼中未提供证据证明其向陈文贵发出解约通知的时间，故发布招租广告的日期可视为本案讼争租赁合同的解除时间。同时，根据合同法第九十七条规定，陈文贵在合同解除后应将案涉店铺返还给吴梦香。此外，当事人对自己的主张有责任提供证据加以证明。诉讼中，吴梦香未举证证明其曾向陈文贵交付了五把讼争店铺钥匙且陈文贵对此不予认可，故吴梦香诉请交还五把店铺钥匙，本院不予采纳。 《中华人民共和国合同法》第一百一十六条：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”合同法之所以作出前述规定，主要是避免定金与违约金并处可能对违约方科以过重的责任。本案中，吴梦香在与陈文贵建立店铺租赁关系时，业已收取了风险抵押金30000元，该款具有定金的性质。吴梦香现既主张没收风险抵押金，又诉请陈文贵支付按月利率2%计算的逾期付款违约金，有违合同法的上述规定。同时，从履行便利及履行经济角度考量，吴梦香诉请没收风险抵押金30000元，本院予以支持，但其主张陈文贵承担按月利率2%计算的逾期付款违约金，本院不予采纳。查明事实表明，陈文贵仅支付租金至2019年10月31日，故2019年11月1日至合同解除之日（即2019年12月25日）的租金，以及2019年12月26日至实际交还案涉店铺时的场地占用费，吴梦香诉请按照12000元/月标准支付，具有事实与法律依据，本院均予以支持。 《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。诉讼中，陈文贵认为本案系因新冠××疫情影响这一不可抗力因素造成合同无法履行，故根据合同法的规定其可免责，吴梦香无权要求支付受新冠××疫情影响期间的租金，即从2020年3月21日至实际返还案涉店铺之日止。对此本院认为，在案涉租赁合同履行期间发生新冠××疫情，该情形属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，依法可认定为不可抗力。对此，双方当事人约定，因不可抗力导致无法履行合同时，双方互不承担责任，也不赔偿乙方损失，房租按当月实际天数计算，多退少补。本案中，吴梦香作为出租人应履行的合同主要义务为交付讼争店铺等；陈文贵作为承租人应履行的合同主要义务为支付租金。诉讼中，陈文贵未举证证明因新冠××疫情影响导致其无法向吴梦香缴交租金。事实上，受到新冠××疫情的波及，陈文贵经营的餐馆虽不可避免受到客源减少等不利影响，但其总体上仍属于正常的商业风险范畴。倘若陈文贵主张的免租理由能够成立，势必造成由吴梦香承担陈文贵经营亏损的后果，有违公平原则。因此，陈文贵的上述抗辩主张无理，本院不予采纳。此外，陈文贵主张吴梦香在收取租金后应当开具发票，该项诉求属于税收行政法律关系范畴，可由有关税务机关依法进行处理。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十六条、第一百一十七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、吴梦香与陈文贵签订的《租赁合同》于2019年12月25日解除； 二、陈文贵应于本判决生效之日起五日内返还吴梦香位于龙岩市新罗区房屋； 三、陈文贵应于本判决生效之日起五日内支付吴梦香自2019年11月1日至实际返还位于龙岩市新罗区房屋之日止，按照12000元／月计算的房屋租金以及场地占用费； 四、吴梦香无需返还陈文贵风险抵押金30000元； 五、驳回吴梦香的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5623元，减半收取计2811.5元，由吴梦香负担100元，陈文贵负担2711.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 陈  庆  林 二〇二〇年五月十八日 书记员 陈晓芳（代） 附主要法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 二、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 四、主动履行生效法律文书提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业银行龙岩新兴支行 账号：17×××01 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。