天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0112民初2482号原告：融创物业服务集团有限公司，住所地天津经济技术开发区信环西路19号泰达服务外包产业园5号楼5601-17，统一社会信用代码：911201167581044440。法定代表人：曹鸿玲，职务：总经理。委托诉讼代理人：贾琳琳，女，该公司职员。被告：辛建，男，1983年3月18日出生，汉族，住天津市津南区。委托诉讼代理人：李敏，女，1982年2月24日出生，汉族，住址同上。原告融创物业服务集团有限公司（以下简称“融创公司”）与被告辛建物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人贾琳琳和被告的委托诉讼代理人李敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。融创公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告2018年10月1日至2020年3月31日的物业费3644.03元和违约金72.88元，共计3716.91元；2、诉讼费由被告承担。事实及理由：被告系天津市津南区天津大道以南、月牙河以西知香园48-1-403号房屋的业主，该房屋建筑面积为88.02平方米。2011年9月9日，原告和被告居住小区的开发建设单位天津融创汇杰置地有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》。小区业委会成立后，原告和该小区业主大会签订了《天津市住宅物业服务合同》，约定：“原告为被告居住的小区提供物业服务，被告按每月每平方米2.3元交纳物业费”。合同签订后，原告按约提供了物业服务，但被告未交纳2018年10月1日至2020年3月31日的物业费。经原告多次催要未果，故原告呈讼，提出如上诉讼请求。辛建辩称，被告确系天津市津南区中央学府知香园48-1-403号房屋的业主，该房屋建筑面积为88.02平方米。原告诉请的期间我方未交纳物业费，理由如下：1、依据该项目的销售政策，以老带新成交的赠送一年的物业费，经我介绍，我的朋友购买了一套房屋，按政策应免除一年的物业费。后期我按免除一年的物业费向原告缴费，原告不同意并要求缴纳全部费用。我购买的房屋墙体存在裂缝，至今未予维修，每次找物业反映裂缝问题，物业总是答复称已上报开发商。2、原告未提供合格的物业服务，卫生做的不到位、车辆停放混乱等。综上，我方认为原告未提供到位的物业服务，故不同意交纳物业费。原告向法庭提交证据如下：1、天津市住宅物业服务合同2份，以此证明原告和知香园业主大会签订了《天津市住宅物业服务合同》。2、物业服务企业资质证书1份，以此证明原告的物业服务资质等级为一级。3、物业服务企业信用等级证书1份，以此证明原告的信用等级评定为三A级。4、天津市政府信息公开专栏截图和2018年度天津市物业管理商品住宅小区物业服务等级考评结果1份，以此证明原告2018年度物业服务等级考评结果为优秀。5、部分物业服务工作记录1份，以此证明原告履行了物业服务义务。被告对原告提交的证据1-5均无异议，本院对其证明效力予以确认。被告向法庭提交证据如下：1、录音光盘1张，以此证明开发商的销售人员承诺了以老带新销售的政策。2、业主证明1份，以此证明该业主系经被告介绍从开发商处购买的房屋。3、微信记录8张，以此证明开发商有以老带新的政策及被告想交纳今年的物业费用。4、微信记录2张，以此证明原告和开发商系一家企业。5、微信截图2张、地下车库照片2张，以此证明地下车库有宠物粪便无人清理。6、和物业管家的聊天截图1张、照片2张，以此证明单元门前车辆乱停乱放无人管理。7、业主手册照片4张，以此证明原告没有履行基本的物业服务义务。原告对被告提交的证据发表如下质证意见：对证据1不认可，因为是和地产销售人员的对话而非和物业人员，其真实性无法判断。对证据2、3不认可，认为与本案无关。对证据4不认可，认为原告和项目开发商天津融创汇杰置地有限公司在法律上不是一个企业。对证据5的真实性无异议，但不认可证明目的，该照片只是一个时间点，不能证明垃圾长期存在。对证据6的真实性无异议，但不认可证明目的，小区地上有停车棚，如物业发现此种情况会及时提醒业主或将乱停放的车辆移至车棚。对证据7的真实性无异议，但不认可其证明目的，原告按约定履行了物业服务义务。被告提交的证据1-3涉及其与开发商之间的问题，与本案没有关联性，本院对其不予认证。原告和项目开发商天津融创汇杰置地有限公司系两个独立的法人单位，故原告提交的证据4不能证明原告和项目开发商系同一个法人单位。本院对原告提交的证据5-7的真实性予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系天津市津南区中央学府知香园48-1-403号房屋的业主，该房屋建筑面积为88.02平方米。原告和该小区的业主大会签订了两份《天津市住宅物业服务合同》，约定：“原告为被告居住的小区提供物业服务，期限自2017年1月1日至2020年12月31日，本案涉及的房屋按每月每平方米2.3元交纳物业费，业主于每月5日前交纳当月物业费，逾期缴费的，从逾期之日起按应交物业费的同期贷款利息比例交纳违约金”。上述合同签订后，原告为被告居住的小区提供了物业服务，但被告未交纳2018年10月1日至2020年3月31日的物业费，经原告催缴未果，故原告呈讼。庭审中，原告就被告提出的问题进行了答复：关于房屋墙体裂缝问题，应由开发商负责，与原告提供的物业服务无关。关于以老带新的销售政策即赠送一年物业费的问题，当时原告未承诺被告免除一年的物业费，被告应找开发商协商此事。关于卫生不到位、车辆管理等问题，我方回去进行核实并进行整改。本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主及物业服务企业均具有约束力，物业服务合同所产生的权利与义务应由物业服务企业及各业主依合同之约定享有与承担。依据上述规定，原、被告之间虽未直接签订物业服务合同，但原告和业主大会签订的《天津市住宅物业服务合同》对原、被告产生约束力。现原告依据上述《物业服务合同》约定的物业费收费标准（2.3元/每月/每平方米）向被告主张权利，符合法律规定，本院予以支持。被告抗辩称其房屋墙体存在裂缝，该问题属于房屋质量问题，与原告提供的物业服务无关，故被告不能以此为由拒交物业费，本院对该抗辩不予采信。被告称按销售政策应免除一年的物业费，但原告并未承诺免除被告一年的物业费，且原告和项目的开发建设单位在法律上系两个独立的法人单位，不能混同为一个责任主体，故本院对被告的该抗辩不予采信。经本院对原告提供的物业服务的小区进行实地考察，并结合原告提供的物业服务标准及等级、物业服务的考核结果、整体交费比例等因素，本院认定被告应全额支付原告物业费用。经核算，被告应支付原告2018年10月1日至2020年3月31日的物业费3644.02元。现原告主张上述期间的物业费3644.03元，数额过高，本院不予全部支持。原告主张违约金72.88元，虽被告在履行物业合同过程中存在逾期缴费的违约行为，但综合考虑本案的实际情况（原告提供的物业服务、被告的抗辩理由等），本院对原告的该项诉讼请求不予支持。本院需要指出：原告作为小区的物业服务公司负责日常的垃圾清运、机电设施的正常运营及维护、小区安保及环境卫生等事务，确已尽到了主要的义务，虽不能苛求物业公司达到所有业主的满意，但原告仍应努力追求管理服务措施上的尽善尽美，力求赢得广大业主的理解和支持。而业主亦应及时运用法律武器以保护自己合法的权利，而不应以欠付物业费作为手段以加剧与物业公司之间的矛盾，长久以往、恶性循环，势必将损害双方的利益及限制原告投入资金提升物业服务，最终影响业主的生活环境。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、辛建于本判决生效后十日内给付融创公司2018年10月1日至2020年3月31日的物业费3644.02元。二、驳回融创公司的其他诉讼请求。如辛建未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半交纳的案件受理费25元，由融创公司承担0.5元，由辛建承担24.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  魏丽彤二〇二〇年五月九日书记员  田 莹附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条金钱债务的违约责任。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。