辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终2974号上诉人(原审被告)：侯军，男，1975年4月30日生，汉族，住大连市甘井子区。被上诉人（原审原告）：大连市甘井子区辛寨子镇由家村民委员会，住所地大连市甘井子区辛寨子镇由家村。负责人：由文远，该村党委书记。委托诉讼代理人：王昱人，辽宁青松律师事务所律师。原审被告：林娇凤，女，1984年10月11日生，汉族，住吉林省梨树县。上诉人侯军因与被上诉人大连市甘井子区辛寨子镇由家村民委员会、原审被告林娇凤房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初7557号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月29日立案后，依法组成合议庭审理了本案。侯军上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉的诉讼请求。事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》明确经营范围为洗浴。一审法院已经查明并认为，根据《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。上诉人提供的甘井子区公安消防大队出具的《辽宁省罚没收据》和甘井子区卫生和计划生育局卫生行政监督出具的《卫生监督意见书》均证明由于被上诉人出租的房屋属于三无的违章建筑，没有经过消防备案无法办理消防验收手续，导致上诉人经营洗浴的目的根本无法实现，除了装修、人工损失和第一年15万元租金损失，没有任何效益可言，按照被上诉人主张的每年15万元的标准支付租金，违背法律的公平、公正、合理、合法的原则。二、上诉人提供了顺丰快递及《基本情况说明与请求》，证明2017年10月上诉人明确告知被上诉人解除合同、交还钥匙、赔偿损失的事实。被上诉人起诉上诉人是错误的，应当依法驳回。三、上诉人与林娇凤结婚前，被上诉人已经与上诉人达成协议内容，由于三无建筑根本没有实现经营目的，没有任何收益产生，判决林娇凤对婚姻关系存续期间产生的房屋租金承担连带清偿责任，依法不能成立。大连市甘井子区辛寨子镇由家村民委员会辩称，不同意上诉人的上诉请求。第一，被上诉人不应因租赁合同无效而承担任何责任。上诉人即使有损失也应自行承担后果。案涉房屋的产权及消防验收问题，被上诉人在签订租赁合同前后都已明确告知上诉人，上诉人对导致合同无效的原因知情并承诺愿意承担后果。因此，即使房屋租赁合同无效，无论是装修还是人工损失等，上诉人自担后果。况且合同前期导致上诉人经营目的无法实现的原因系上诉人未经相关部门审批擅自营业造成的。租赁合同同样明确约定此种情形产生的一切损失均由上诉人自行承担。第二，房屋租赁合同无效，上诉人应按实际占有房屋时间，参照合同约定的租金标准支付占有使用费。一审法院法院判决上诉人按照每年15万元支付房屋占有使用费正确，依法应予维持。第三，上诉人直至2019年11月4日才与被上诉人办理房屋交接手续，腾退房屋。因此即使之前双方有过协商，也未达成一致，上诉人仍实际占有房屋直至2019年11月4日。因此，一审判决上诉人支付占有使用费至腾退日止正确，依法应予维持。四、原审被告林娇凤并未提出上诉，视为林娇凤对原审判决没有异议，理应予以维持。林娇凤未到庭，亦未提交书面答辩意见。大连市甘井子区辛寨子镇由家村民委员会向一审法院起诉请求：1、判令被告侯军腾退房屋；2、判令被告支付自2016年10月1日起直至腾退之日的占有使用费（参照租金15万/年计算，截至起诉日为412,500元）；3、判决被告林娇凤承担支付租金的连带责任。一审法院认定事实：原告（出租人）与被告（承租人）于2015年6月30日签订租赁合同，合同约定第一条约定，原告将位于的房屋出租给被告侯军，该房屋结构为1层半地下公建，协议订立时尚未办理产权证，被告侯军对此知晓并同意承租，不得以产权及相关验收问题向甲方提出任何主张。签署本合同时乙方侯军已通过现场考察等方式完全清楚知悉房屋的实际状况。建筑面积为730平方来。双方确认，乙方承租该房屋须用于商业经营活动，经营范围为洗浴。本合同租期为10年，即自2015年7月1日起至2025年6月30日止。免租期为3个月，租金自2015年10月1日起开始计算。该房屋年租金为15万元，租金自2020年6月30日后每1年递增一万元。首年租金自合同签订时支付，以后每年7月1日前缴纳。除甲方原因外，不论何种原因，如乙方未能在约定时间内全额支付租金，则视为乙方自动放弃租赁，如甲方无其他损失，则租赁保证金不退，甲方无须对乙方做出任何补偿。与该房屋乙方的经营使用直接相关的工商、环保、规划、消防、卫生等验收手续均由乙方自行办理，甲方可予以协助。《租赁合同》签订后，原、被告在租期第一年均按约定履行了合同。2015年8月24日，案涉房屋被消防部门查封。经原告整改，案涉房屋于2016年3月21日初验合格，由消防部门依法核发备案凭证并解除查封。至一审辩论终结前，案涉房屋未取得建设工程规划许可证并仍由被告占有使用中。另查，原、被告于2014年8月11日签订了《租赁合同》（本案房屋楼上部分）后双方产生租赁纠纷，原告于2018年向大连市甘井子区人民法院提起诉讼，要求被告侯军腾退房屋并支付租金。2018年8月24日大连市甘井子区人民法院下达（2017）辽0211民初7756号民事判决书，判决被告侯军腾退房屋并支付租金。另查，被告侯军与被告林娇凤于2015年4月27日登记结婚，2019年3月14日离婚。一审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷，根据《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，且在一审辩论终结前原告未能提交其取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关证据，故原告与被告侯军签订的《租赁合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，故被告侯军应当将案涉房屋返还给原告。根据《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故原告主张自2016年10月1日起直至腾退之日的占有使用费，按照15万元/年的标准计算，一审法院依法予以支持。对于被告主张因原告过错导致案涉房屋无法办理产权一节。一审法院认为，双方签订的《租赁合同》中已经明确告知案涉房屋未办理产权证，不得以产权及相关验收问题向原告提出任何主张。而且被告在承租楼上房屋时也对案涉房屋客观情况知晓。由此可知被告在签订《租赁合同》时已知晓案涉房屋的客观情况，故不能以此拒绝支付房屋租金。从双方签订合同的初衷及合同已履行的部分来看，原告实际管理案涉房屋且向被告交付了房屋，被告实际使用了案涉房屋并向原告支付了一定的占有使用费，双方亦应以契约精神为出发点，遵循诚实信用原则，来处理交易过程中出现的纠纷与矛盾，以维护社会经济秩序。现被告以产权、消防问题为由拒不按期交纳占有使用费，违反了契约精神，亦有悖于双方在缔约时的真实合意。因此被告的主张缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。另外，关于被告林娇凤是否承担连带责任。一审法院认为，被告双方于2015年4月27日登记结婚，2019年3月14日离婚，《租赁合同》是在2015年6月30日签署的，是在婚姻关系存续期间所产生的债务，两被告应当承担连带责任。根据《婚姻法解释二》第二十四条规定，债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。庭审中被告林娇凤的代理人对此问题未能提供相反证据予以证明，以否认共同债务。故一审法院对婚姻关系存续期间产生的房屋租金债务，被告林娇凤应当承担连带责任。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第二十四条之规定，判决：一、自判决生效之日起60内，被告侯军将其承租的房屋腾退并返还给原告大连市甘井子区辛寨子镇由家村民委员会；二、自判决生效之日起十日内，被告侯军给付原告大连市甘井子区辛寨子镇由家村民委员会房屋占有使用费（自2016年10月1日起，按照15万元/年的标准，计算至腾退之日止）；三、被告林娇凤对与被告侯军婚姻关系存续期间产生的房屋租金承担连带清偿责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3743元，由二被告共同承担。二审中，上诉人提交证据：一、缴纳租金通知书，证明：被上诉人曾经答应部分免租。被上诉人对于该通知书的内容真实性没有异议，减免租金的时间是2015年8月20日-2016年4月15日，同时还顺延免租期，免租期共计三个月；二、专用收款收据，证明：上诉人曾经向被上诉人交过15万元的租金。被上诉人对该证据真实性没有异议。被上诉人提交证据：浴室交接单，证明：双方于2019年11月4日完成案涉房屋的交接。上诉人对该证据真实性没有异议。本院对以上证据均予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院二审补充查明：2015年7月3日，上诉人向被上诉人交纳租金15万元。2017年5月11日，被上诉人向上诉人发出缴费通知书，其中注明因消防整改，被上诉人同意免除2015年8月20日至2016年4月15日的租金，同时顺延免租期，自2016年5月27日起按合同标准正常计租。2019年11月4日，上诉人与被上诉人签订浴池交接单，约定上诉人于当日将案涉房屋现状交还给被上诉人，并交还钥匙1套，同时对水电费进行了核对和结算。本院认为，结合二审双方诉辩观点，本案争议的焦点为上诉人应支付案涉房屋占有使用费的期限及数额应如何确定。根据庭审查明的事实，案涉租赁合同约定的租赁期限为2015年7月1日至2025年6月30日止，虽上诉人主张已于2017年10月20日将解除合同的通知以顺丰快递发送给被上诉人，但该快递回执并无被上诉人签字，而且，根据被上诉人二审提交的新证据，双方系于2019年11月4日进行房屋交接并签署浴室交接单，上诉人是在该时间才将其一直占用的案涉房屋交还给被上诉人，故上诉人理应承担房屋腾退及交还之前产生的房屋占有使用费。对于上诉人应当交纳占用费的数额，根据上诉人二审提交的证据，被上诉人曾作出《缴纳租金通知书》，同意免除上诉人2015年8月20日至2016年4月15日的租金，且同意顺延3个月免租期（即2015年7月1日-2015年8月20日、2016年4月16日-2016年5月26日），则扣除上述期限，上诉人实际支付占用费的时间应从2016年5月27日起算，因上诉人已于2015年7月3日实际缴纳15万元，则上诉人现应缴纳的房屋占用使用费的时间应自2017年5月27日计算至2019年11月4日。据此，本院将上诉人应支付房屋占有使用费的期限调整为2017年5月27日至2019年11月4日，总计人民币365,750元（15万/年÷12个月×29.26个月）。对于上诉人主张其没有产生经营效益，故不应按照合同约定的租金标准15万/年计算房屋占用使用费一节，本院认为，根据《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，被上诉人有权按照租金标准要求上诉人支付房屋占有使用费，上诉人是否通过使用案涉房屋经营产生效益并非其拒绝缴纳房屋占用使用费的合理抗辩理由，故对于一审法院的该项认定，本院予以维持。至于上诉人主张应免除原审被告林娇凤承担连带清偿责任一节，因林娇凤并未提起上诉，应视为其对一审判决内容的服从，故本院对一审判令林娇凤承担连带责任的判项予以维持。另外，根据被上诉人在二审中提交的新证据，双方当事人已于2019年11月自行完成房屋交接，鉴于事实情况发生变化，一审判决第一项虽为正确但已无实际履行意义，故本院对该判项予以撤销。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初7557号民事判决第三项；二、撤销大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初7557号民事判决第一项；三、变更大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初7557号民事判决第二项为：自本判决生效之日起十日内，侯军给付大连市甘井子区辛寨子镇由家村民委员会房屋占有使用费365,750元；四、驳回大连市甘井子区辛寨子镇由家村民委员会其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。一审案件受理费3743元，由侯军、林娇凤负担2743元，由大连市甘井子区辛寨子镇由家村民委员会负担1000元。二审案件受理费3743元，由侯军、林娇凤负担2743元，由大连市甘井子区辛寨子镇由家村民委员会负担1000元。本判决为终审判决。审判长  季烨审判员  吕瑛审判员  王亮二〇二〇年五月二十五日书记员  宋敏