河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫05民终1953号上诉人（原审原告）：杨国臣，男，1979年8月15日生，汉族，住安阳市文峰区。上诉人（原审原告）：李静，女，1985年12月16日生，汉族，住安阳市文峰区。二上诉人共同委托诉讼代理人：王毅刚，河南毅刚律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：朱贺成，河南毅刚律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：安阳市农业农村局（原安阳市农业局），住所地:安阳市文峰区。法定代表人：朱丽英，职务：局长。委托诉讼代理人：邱海涛，系安阳市农业农村局工作人员。委托诉讼代理人：李振贵，系安阳市农业农村局工作人员。被上诉人（原审被告）：被告：冯丽君，女，1982年1月27日生，汉族，住安阳市文峰区。委托诉讼代理人：马永庆，河南瀛睿源律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔伟，系冯丽君丈夫。上诉人杨国臣、李静因与被上诉人安阳市农业农村局（以下简称农业局）、冯丽君房屋买卖合同纠纷一案,不服河南省安阳市文峰区人民法院作出的（2019）豫0502民初3216号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人杨国臣、李静上诉请求:1、撤销安阳市文峰区人民法院作出的(2019)豫0502民初3216号民事判决,改判支持上诉人的一审诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、一审判决认定杨国臣、李静与崔伟签订的房屋买卖合同系借款到期时难以清偿债务而将商品房出售给债权人以实现双方权利义务平衡的一种交易安排,系事实认定错误。杨国臣于2011年2月26日和2014年4月24日分别向崔伟出具了金额为30万元和20万元的借条,这两张借条均未约定借款期限，2014年5月26日杨国臣与崔伟就安泽苑房屋签订房屋买卖合同。从该时间点至2016年间,崔伟曾多次前往杨国臣住处催要上述借款,甚至在私自将房屋过户后仍上门催要。如果上述房屋买卖合同系双方真实意思的以物抵债行为,那么崔伟只需等待该房屋具备过户条件时过户即可,但其多次上门催要的行为,表明崔伟亦不认同该房屋买卖合同系对借款的清偿,结合杨国臣对该房屋买卖合同系借款担保的主张,说明双方于2014年5月26日签订房屋买卖合同行为的真实用意系杨国臣对50万元借款的担保,而非双方真实意思的债务清偿行为。此外,2014年5月26日杨国臣与崔伟签订房屋买卖合同时上述50万元借款并未逾期,结合最高人民法院2019年11月公布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第45条之规定，该房屋买卖合同不应认定为有效的以物抵债协议,冯丽君与崔伟无权主张该房屋的所有权,更无权私自将房屋过户至自己名下。二、一审判决认定安阳市农业局与冯丽君签订的《房屋买卖协议书》合法有效,并驳回杨国臣与李静的诉讼请求,系事实认定错误,严重侵害了杨国臣与李静的合法权益,违背公平正义的法律原则。首先,安阳市农业局无权认定杨国臣、李静与崔伟签订的房屋买卖合同的性质。该合同性质为借款担保协议或真实的房屋买卖合同,不应由农业局自行认定,而应由杨国臣与冯丽君协商或法院依法认定,农业局仅凭冯丽君提供的崔伟与杨国臣、李静之间的《房屋买卖合同》,就认定杨国臣、李静系自愿将房屋售卖给冯丽君,并私自与冯丽君签订房屋买卖合同的行为明显不合法。其次,安阳市农业局与冯丽君签订房屋买卖合同的行为未经杨国臣、李静同意,在其不知情的情况下,两者恶意串通,损害杨国臣与李静的利益。农业局工作人员在一审庭审时陈述“我单位当时有规定卖方必须与买方都在场签字捺印确认”,如果安阳市农业局与冯丽君签订的《房屋买卖协议》经过了上诉人同意且上诉人在场,理应会由上诉人在书面材料上签字捺印,但农业局却并未让买卖双方签字捺印,该行为不符合农业局的内部规定,也不合常理。农业局称其与冯丽君签订房屋买卖合同时李静知情且在场,但除其工作人员口头陈述外无其他证据证明该事实。实际上,李静直到2016年才知道2014年杨国臣与崔伟签订房屋买卖合同的事实并在该合同上补充签名,2015年时李静对农业局与冯丽君私自签订房屋买卖合同的行为完全不知情。故农业局与冯丽君系在未经杨国臣、李静同意的情形下便与冯丽君私自签订《房屋买卖协议》,恶意损害杨国臣与李静的利益，安阳市农业局与冯丽君于2015年7月1日签订的《房屋买卖协议书》应认定为无效合同。被上诉人农业局辩称，上诉人杨国臣、李静与被上诉人冯丽君争议的房屋系原安阳市农业局建设的单位集资房,市农业局职工范桂荣分得该房并于2010年5月将该房卖给杨国臣、李静,杨国臣、李静2014年5月又将该房卖给冯丽君、崔伟。范桂荣与杨国臣、李静一方签订有《房屋买卖合同》,杨国臣、李静一方与冯丽君、崔伟一方也签订有《房屋买卖合同》,两份《房屋买卖合同》均经双方签字捺印确认,是双方真实意思表示。被上诉人冯丽君、崔伟向我局建房办提供了其与上诉人杨国臣、李静签订的《房屋买卖合同》及杨国臣、李静与我局职工范桂荣签订的《房屋买卖合同》原件等证据,经审核,我局认为上述证据表明该房屋已转让给冯丽君、崔伟一方。根据被上诉人冯丽君、崔伟的申请,我局依法履行了该房屋物权登记协助义务。被上诉人冯丽君辩称，1、原审判决上诉人与崔伟签订的房屋买卖合同真实有效是对本案的事实一种确认，而不是超越职权。2、本案就是真实的房屋买卖合同，而不是担保合同。3、对方不仅在房屋买卖合同上有上诉人夫妻签字而且把税费原件交给我们，一审对本案事实认定清楚，判决正确，上诉人上诉目的是滥用诉权拖延交房时间。上诉人杨国臣、李静向一审法院起诉请求:1.请求法院依法确认二被告之间签订的房屋买卖合同无效；2.请求法院依法判令原告与被告农业局签订的房屋买卖合同有效；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2010年5月21日，原告杨国臣（乙方、买方）与案外人赵朝阳（范桂荣）（甲方、卖方）签订《房屋买卖协议书》，该协议约定：甲方自愿将位于安阳市农业局家属院安泽苑小区集资建设房屋五号楼二单元二楼西户卖给乙方，同日，赵朝阳出具收到条“今收到杨国臣房款现金叁拾捌万元整（￥380000元）”。2011年2月26日、2014年4月24日，原告杨国臣分别出具两张借条向被告冯丽君丈夫崔伟借款共计500000元。2014年5月26日，原告杨国臣、李静与被告冯丽君丈夫崔伟签订《房屋买卖合同》，二原告将案涉房屋以500000元价格转让给崔伟。2015年7月1日，农业局与被告冯丽君为办理房屋所有权转移登记就案涉5号楼2单元2户房屋签订了房屋买卖合同。被告农业局称签订该合同时，原告李静在场，并对李静、冯丽君身份及其双方的房屋买卖协议书进行了核对，但未留其手续，原告及被告冯丽君均未提出异议。2016年4月15日，案涉房屋登记在被告冯丽君名下。安阳市农业局因机构改革撤销，其职能并入新组建的安阳市农业农村局（2019年1月28日挂牌）。一审法院认为，原告杨国臣、李静与崔伟（被告冯丽君丈夫）签订的房屋买卖合同是双方当事人协商一致、终止借款合同关系，建立了商品房买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是在借款到期难以清偿债务时，通过将商品房出售给债权人，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规强制性规定，该合同应为有效合同。被告冯丽君与崔伟系夫妻关系，双方约定将案涉房屋登记在被告冯丽君一人名下、被告农业局依据原告杨国臣、李静与被告冯丽君的买卖合同与被告冯丽君签订的房屋买卖合同合法有效，故原告要求确认二被告之间签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，法院不予支持。因原告李静与农业局之间的民事法律关系已被新的民事法律关系取代，故其要求确认与农业局买卖合同有效的诉讼请求，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回原告杨国臣、李静的诉讼请求。案件受理费100元，由原告杨国臣、李静负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交:1、两份录音，用于证明农业局在和冯丽君办理房屋买卖合同手续时杨国臣、李静不在场也不知情。2、2016年3月27日接警记录，用于证明当时崔伟到杨国臣、李静住所催要50万元借款事项，并没有说房子是买卖。被上诉人农业局认为，上诉人对内容理解上有错误，我是办手续的不是登记人员，我只是协助办理，我没见过杨国臣、李静很正常，只要他们手续齐全就可以办理，见过与没有见过与办手续没有关系。被上诉人冯丽君认为，第一份证据是我们找上诉人让他们腾房，不腾房给钱也行，这是公安机关的笔误。对第二份证据的意见同农业局的意见，应当以双方签字和递交的有关手续为准，书证的证明效力大于录音的证明效力。二审法院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案中赵朝阳（范桂荣）与上诉人杨国臣签订的《房屋买卖协议书》，上诉人杨国臣、李静与崔伟签订的《房屋买卖合同》，以及被上诉人冯丽君与崔伟夫妻二人关于将涉案房屋登记在冯丽君名下的约定，是各方当事人的真实意思表示，合法有效，对各方当事人均具有法律约束力，各方当事人均应当按照约定全面履行义务。根据以上两份房屋买卖协议以及冯丽君与崔伟夫妻二人关于将涉案房屋登记在冯丽君名下的约定，可以认定二上诉人基于与赵朝阳（范桂荣）签订房屋买卖协议对涉案房屋享有的权利已转移至被上诉人冯丽君享有，被上诉人冯丽君与被上诉人农业局签订房屋买卖合同时，双方均具有转移和受让涉案房屋的权利基础，签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，合法有效，故对上诉人要求确认二被上诉人签订的房屋买卖合同无效并确认上诉人李静与农业局签订的房屋买卖合同有效的主张，本院不予支持。关于二上诉人主张其与崔伟签订的房屋买卖合同是对50万元借款担保的意见，从合同的名称和内容来看，均显示该合同为房屋买卖合同，且冯丽君、崔伟不认可该合同为借款担保合同，上诉人也没有提供其他充分的证据予以证实，故本院不予支持。综上所述，上诉人杨国臣、李静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人杨国臣、李静负担。本判决为终审判决。审判长 王 冰审判员 毛晓燕审判员 刘永刚二〇二〇年五月二十八日书记员 楚世龙