浙江省衢州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙08民终173号 上诉人（原审被告）：祝晨浩，男，1990年9月23日出生，汉族，住浙江省衢州市衢江区。 委托诉讼代理人：胡剑飞，浙江天赞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马明明，浙江天赞律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：童瑞春，男，1990年1月18日出生，汉族，住浙江省龙游县。 被上诉人（原审原告）：郑鸿凌，女，1990年1月25日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：徐燕，浙江南孔律师事务所律师。 上诉人祝晨浩因与被上诉人郑鸿凌、童瑞春房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省衢州市柯城区人民法院（2019）浙0802民初5506号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 祝晨浩上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回被上诉人的原审请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审适用法律错误，混淆无权代理与无权处分行为的法律后果。无权代理应适用民法总则第171条的规定；无权处分则应适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条的规定。本案《房屋转让居间协议》列明上诉人是代理案外人祝金国、吴向红与被上诉人签订协议，上诉人的行为属于无权代理行为，一审法院适用法律明显错误。二、《房屋转让居间协议》应成立，但未生效。上诉人以案外人的名义与被上诉人签订协议，因未得到案外人的追认，所以，该无权代理行为的法律后果是《房屋居间转让协议》已成立，但未生效。在代理关系下，合同的相对方始终是被上诉人与祝金国、吴向红，不存在案外人不追认，合同相对方变更为上诉人与被上诉人。一审认定《房屋居间转让协议》成立有效系认定事实错误。三、上诉人并未实际接收定金10万元，定金条款未生效。1.定金合同是实践性合同，且为从合同。担保法第90条规定，定金合同从实际交付定金之日起生效。本案定金系交给中介，上诉人至今分文未收，上诉人出具了定金收据，系出于对被上诉人的信任提前出具收据，一审将出具定金收据的行为认定为上诉人对中介代为保管定金不持异议与事实不符。从收据内容看，是出给被上诉人的并非出给中介，也没有授权中介代为收取的意思表示。定金收据上除了收款人的签名与日期系上诉人签写外，其他主文内容均非上诉人填写。所以，本案中被上诉人并未履行先合同义务即向上诉人支付定金10万元，被上诉人向中介支付10万元的行为效力不能约束上诉人，对上诉人而言，应为无效支付行为。2.定金合同具有从属性。因上诉人的无权代理行为致使《房屋转让居间协议》未生效，所以，从合同定金条款亦未生效，不能直接以定金条款认定上诉人的违约责任。四、一审未查明《承诺书》的真实性，被上诉人不具有善意相对人的特征。《承诺书》除了落款签名、日期为上诉人签写外，其余内容均非上诉人书写，被上诉人在签订协议时应当知道上诉人并未获得案外人祝金国、吴向红的有效授权。因此，本案应适用民法总则第171条第四款的规定。若按一审判决上诉人返还被上诉人20万元，存放在中介的10万元款项上诉人无法履行返还义务。 郑鸿凌、童瑞春辩称，上诉人祝晨浩系祝金国、吴向红之子，被上诉人有理由相信其有代理权，且在协商价格、签订合同时与其父母通话，其父母同意出售房屋。一审判决正确，请求维持原判。 郑鸿凌、童瑞春向一审法院起诉请求：1.解除《房屋转让居间》合同，由祝晨浩双倍返还定金200000元；2.赔偿律师代理费损失10000元；3.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定：祝晨浩系案外第三人祝金国、吴向红之子。2019年7月10日，祝晨浩出具了承诺书一份，言明：本人祝晨浩承诺现已经得到房屋所／共有权人祝金国、吴向红同意代出售中梁望府36幢2单元801室房屋，房产证号以产证为准，如发生违约情况，本人自愿承担一切责任。同日，祝晨浩以案外第三人祝金国、吴向红的名义与郑鸿凌、童瑞春及居间方衢州汇豪房地产营销策划有限公司签订了《房屋转让居间协议》一份，协议约定：甲方（买方）为郑鸿凌、童瑞春，乙方（卖方）为祝金国、吴向红，丙方（居间方）为衢州市汇豪房地产营销策划有限公司。甲乙双方本着平等互利和自愿原则，就甲方通过丙方购买乙方房屋事宜订立以下合同条款：一、房屋概况，转让房屋位于衢州市，建筑面积为97.48平方米（具体以不动产证书记载为准）。二、转让条件，1、转让总价为人民币1725000元，转让房屋为毛坯房；2、交易费用承担方式，交易过程中产生的税费、经纪服务费等相关费用由甲方承担；3、付款方式，商业公积金组合贷款，甲方于2019年7月20日前支付首付款600000元（含定金）；甲方在办理完三证三日内办理房屋贷款手续，按揭款1125000元，在银行放贷后三个工作日内支付；4、交房时间，款清交房；5、乙方支付交房保证金10000元，由丙方代收保管，待物业交割完毕经甲、乙双方确认后1日内丙方将交房保证金退还给乙方。三、甲方权利和义务，甲方为表示对乙方提供房源的购买诚意，在签订本合同时向乙方支付定金100000元。四、乙方权利和义务，乙方同意在本合同签订时将房屋的权属证书交于丙方保管，乙方保证所售房屋无权属争议，不存在限制、禁止转让情形。五、丙方权利和义务……。六、甲、乙、丙三方共同约定，甲方要求解除本合同的，应书面提出并就解除事项三方进行协商，若无法达成一致意见，甲方无权直接要求丙方返还定金或意向金，可通过诉讼或其他合法方式解决；乙方要求解除本合同的，应书面提出并就解除事项三方进行协商，若无法达成一致意见，乙方无权直接要求丙方返还保证金或房屋权属证书，可通过诉讼或其他合法方式解决。七、违约责任，1、若甲方违约，乙方选择没收定金的，乙方同意将没收金额的50％支付给丙方作为经纪服务费用；2、若乙方违约，甲方选择双倍返还定金的，甲方同意将乙方返还金额的25％支付给丙方作为经纪服务费用；3、若发生违约情况，守约方不选择定金罚则的，可按房屋转让总价的10％要求对方支付违约金。此外，协议还对居间方权利和义务、其它约定事项、争议解决等均作了明确约定。协议签订后，原告依约当即支付了定金100000元，祝晨浩出具了定金收据，言明：今收到郑鸿凌购买中梁望府36幢2单元801室房屋定金100000元。在2019年7月20日约定交付首付款前，祝晨浩就以其父母即案外第三人不同意出售为由，明确表示不出售该房屋。 另查，原告交付的定金100000元，保管在中介处。祝晨浩在庭审时，明确表示其并未取得其父母即案外第三人祝金国、吴向红同意其代出售本案所涉房屋的代理授权。 一审法院认为，本案系因祝晨浩以被代理人的名义与原告郑鸿凌、童瑞春签订《房屋转让居间协议》，而该代理行为未经被代理人追认，导致协议无法履行而引起的房屋买卖合同纠纷。《民法总则》第一百七十一条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权被终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。原、被告双方签订的《房屋转让居间协议》系当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，依法成立、有效，法院予以确认。依照法律规定，依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告按约支付定金，后由中介方保管，被告在收条上确认已收到定金的行为应视为其对中介方代为保管定金不持异议，也符合二手房交易习惯。现房屋所有权人不追认上述协议，被告已构成违约，原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。因律师费损失双方未在协议中明确约定，原告诉请于法无据，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决：一、被告祝晨浩于判决生效之日起十日内支付原告郑鸿凌、童瑞春200000元；二、驳回原告郑鸿凌、童瑞春其他诉讼请求。案件受理费4450元，减半收取2225元，由原告郑鸿凌、童瑞春负担75元，由被告祝晨浩负担2150元，于判决生效之日起七日内交纳，逾期强制执行。 二审中，双方均未提交新的证据。 经审理，本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为，关于祝晨浩应否向郑鸿凌、童瑞春双倍返还定金。《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力”、“行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益”，《中华人民共和国合同法》第四十八条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”。涉案房屋的产权人系上诉人祝晨浩的父母祝金国、吴向红，祝晨浩在签订该协议前未取得产权人的授权，事后亦未得到产权人的追认，因此，其行为属于无权代理行为，郑鸿凌、童瑞春要求祝晨浩双倍返还定金符合法律规定。关于定金条款是否生效，本案上诉人在中介提供的《房屋转让居间协议》、承诺书、定金收据等文书上签字，作为具有完全民事行为能力的上诉人，理应理解这些签字的法律后果，其虽未实际收取定金，但根据衢州二手房交易习惯，由中介代为保管定金较为普遍，一审认定定金已实际交付，定金条款已成立且生效，亦无不当。 综上，祝晨浩的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4300元，由上诉人祝晨浩负担。 本判决为终审判决。 审判长  程顺增 审判员  刘小伟 审判员  郑慧芳 二〇二〇年五月十三日 法官助理徐爱英 书记员黄徐燕