北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终4731号上诉人（原审原告）：北京市新兴房地产开发总公司，住所地北京市西城区莲花池东路16号3幢3层304室。法定代表人：高建英，总经理。委托诉讼代理人：彩登枝，北京彩和律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐娟，北京彩和律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：北京永安恒基物业管理有限公司，住所地北京市西城区新壁街7号楼和馨园旅馆1101室。法定代表人：毕振宁，董事长。委托诉讼代理人：郭晨子，北京市世方永泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：冯勇，男，1962年2月14日出生，汉族，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：郭晨子，北京市世方永泰律师事务所律师。上诉人北京市新兴房地产开发总公司（以下简称新兴公司）因与上诉人北京永安恒基物业管理有限公司（以下简称永安恒基公司）、被上诉人冯勇租赁合同纠纷一案，新兴公司、永安恒基公司均不服北京市西城区人民法院（2019）京0102民初31273号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人新兴公司之委托诉讼代理人彩登枝、徐娟，上诉人永安恒基公司及被上诉人冯勇之共同委托诉讼代理人郭晨子到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新兴公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判由永安恒基公司及冯勇共同支付我公司2017年1月1日至2019年9月4日的租金375168元；2.撤销一审判决第三项，改判由永安恒基公司及冯勇共同支付我公司2019年9月5日至实际返还房屋之日的房屋占用费（其中2019年9月5日至2020年3月31日房屋占用费为80352元）；3.撤销一审判决第四项、第五项，改判永安恒基公司、冯勇向我公司支付逾期支付租金的违约金357758.4元（违约金计算至2019年9月4日）；4.永安恒基公司、冯勇承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：1.2005年4月28日永安恒基公司并未成立，我公司与冯勇签订涉案房屋租赁合同，冯勇系该租赁合同的相对人，应承担承租人的义务。2006年9月6日，永安恒基公司成立后，永安恒基公司在该租赁合同上加盖印章，但并未约定冯勇退出租赁关系。且冯勇于2014年12月11日以个人名义向我公司缴纳过房屋租金257370元，此行为应视为冯勇履行了承租人义务。因此，冯勇应与永安恒基公司共同承担租赁合同的租金给付义务，并共同承担违约金的赔偿责任。2.我公司的诉讼请求为判令永安恒基公司、冯勇支付房屋租金和房屋使用费至实际交还房屋时止。永安恒基公司、冯勇至今一直实际占用租赁房屋，并未返还，所以永安恒基公司、冯勇应支付房屋占用费至实际返还房屋之日。3.一审判决确定的逾期支付房屋租金违约金计算方法远低于合同约定的违约金标准，且一审法院所计算的违约天数远少于实际违约天数，违背了涉案租赁合同之约定，缺乏法律依据，对我公司显失公平。永安恒基公司、冯勇辩称，永安恒基公司2005年设立，依据公司法司法解释第三条之规定，冯勇是以永安恒基公司的名义签署的涉案租赁合同，实际也是由永安恒基公司使用涉案房屋并履行租赁合同，租金由永安恒基公司交纳，新兴公司开具的发票也是开给永安恒基公司的，冯勇不应承担合同责任。涉案租赁标的的改造部分已于2015年7月被拆除，永安恒基公司装修完后转租给了政府机关，房屋使用费可以支付至实际返还房屋之日。永安恒基公司上诉请求：撤销一审判决，改判新兴公司减免租金并继续履行《房屋租赁合同》。事实和理由：2005年4月28日，我公司与新兴公司签订了《房屋租赁合同》，约定我公司承租北京市西城区新壁街19号楼南段地下室及楼梯走道，用途为经营；除此之外，我公司还承租了新兴公司另外五处地下室，用途为经营用房及宿舍，但由于新兴公司始终不能提供产权证明，致使我公司无法正常合法经营。自2015年起政府开始清理整治地下空间，街道办事处多次约谈新兴公司，要求其妥善安排承租户，但新兴公司拒绝配合。在街道办事处多次给我公司做工作后，我公司被迫向街道办事处综治办交了180万元，由综治办发给各经营人。2017年初政府关闭所有我公司地下空间时，我公司为配合政府又主动退还经营者半年租金约120万元左右。之后我公司把清退的情况及诉求多次打报告给新兴公司，但新兴公司始终以开会研究以后再说为由推脱。但我公司仍于2017年底前往新兴公司新的办公地点交租金，新兴公司财务拒绝开具增值税专票，无奈我公司只能回来。经过双方多次协商，最终2019年2月20日新兴公司法定代表人杨欣磊与我公司负责人冯勇商定：我公司尽快交齐租金，并承诺不再向新兴公司提及300万补偿款一事，新兴公司将我公司所承租的新壁街19号楼、西绒线胡同20号楼，各续租2年。但不久杨欣磊被撤职，事情至此再无结果。由于我公司已经对经营人进行了停业补偿，新兴公司应适当减免我公司租金。涉案租赁物已于2017年被全部拆除，发生情势变更，如按原合同继续履行，显失公平，应当适当减免租金。新兴公司辩称，不同意永安恒基公司的上诉请求和理由。冯勇述称，同意永安恒基公司的上诉意见。新兴公司向一审法院起诉请求：1.请求判令解除双方于2005年4月28日签订的房屋租赁合同（编号HZ（X）001)；2.请求判令永安恒基公司、冯勇支付我公司房屋租金和房屋使用费至实际交还房屋时止（截止至2019年12月31日420480元）；3.请求判令永安恒基公司、冯勇支付违约金319214.4元（违约金算至2019年6月30日）；4.判决永安恒基公司、冯勇承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2005年4月28日，新兴公司（甲方）、永安恒基公司（乙方）签订编号为HZ（X）001的《房屋租赁合同》，约定乙方承租北京市西城区西绒线19号楼（房屋产权证中坐落地址为：北京市西城区新壁街19号楼）南段地下室及楼梯走道（以下统称租赁房屋），面积1280平方米，租赁期限15年，自2005年5月1日起至2020年4月30日止。年租金140160元，租金每半年于结算日前付租金（遇节假日顺延）。未经甲方同意，乙方不得将房屋转租或转交第三方使用。乙方未按合同该约定期限支付租金或其他费用的，除甲方有权扣除保证金折抵外，每延迟一日，应按月租金的1%数额向甲方支付滞纳金。乙方拒付或延付租金达一个月或擅自将房屋转租给第三方，甲方有权解除租赁合同。关于合同履行情况，原审被告称其已按照合同约定向新兴公司支付租金至2017年5月4日，后续未能支付租金的原因在于新兴公司未能向原审被告开具增值税专用发票，且因原审被告将涉案房屋出租给其他商户经营，但因新兴公司不能提供合法的产权证致其他商户的营业执照无法得到审批。2015年时，因北京市政府对于地下空间的使用提出特别要求，原审被告按照政府要求配合疏解商户并为此付出300余万元疏解资金。因新兴公司当时拒绝配合疏解，故新兴公司承诺减免2015年之后的租金并延长原审被告的租期。为证明其主张，原审被告提交以下证据予以证明：1.2006年6月19日，新兴公司出具的《答复》及《证明》。2.企业名称预先核准通知书、消防安全检查意见书。3.西长安街街道办事处情况说明、西城区普通地下室管理办公室情况说明和证明、案外人王涛出具的证明、收条。4.2013年10月至2016年12月发票及银行对账单若干。新兴公司不认可上述证据3中的“王涛出具的证明、收条”真实性，不能确认上述证据2的真实性，对于其他证据的真实性予以认可，但不认可证明目的，主张根据2006年6月19日《答复》及《证明》的内容可知，新兴公司对于租赁房屋地下室进行经营性出租并不反对，但原审被告应当在取得合法手续的前提下进行经营性出租，原审被告当时承租了包括涉案租赁房屋在内的其他五处房屋，签了六份合同，且原审被告就其中一处房屋已经注册了公司，不存在新兴公司提供非法房屋的情况，也不存在违约的情形。政府清退行为并未涉及到本案所涉租赁房屋，原审被告与第三方租户之间的问题与新兴公司无关。因双方租赁时间较长，且上述六处房屋的租金额及支付时间不同，原审被告存在上述六处房屋租金混同的情况，新兴公司同意原审被告将上述六处房屋的总租金按年度支付给新兴公司。庭审中，原审被告称无法提交2014年之前的租金交纳记录。经审查，原审被告提交的2014年至2016年后的银行对账单显示，永安恒基公司支付租金的时间和金额并不统一。2014年，永安恒基公司分两次支付租金60万元；2015年，永安恒基公司分三次支付租金857370元；2016年，永安恒基公司一次性支付租金857370元。原审被告称其确实存在将上述六处房屋租金总金额合并支付给新兴公司的情况，但不认可新兴公司所述按年支付的方式。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原审被告虽主张因新兴公司不提供合法产权证导致涉案租赁房屋上的承租户无法办理营业执照被政府清理，但新兴公司提供的涉案租赁房屋具备合法产权是不争的事实，且原审被告亦通过新兴公司提供的他处房屋注册成立公司，新兴公司并无违约之处。考虑到永安恒基公司使用房屋至今已有十余年时间，在原审被告提交的证据无法证明其合理期间内就其他承租户的证照办理问题向新兴公司主张权利的情况下，根据合同相对性，原审被告对于其他承租的违法经营以及清退问题负有责任，原审被告以此作为拒付租金的理由显然不能成立。关于原审被告称新兴公司已同意减免2015后租金的抗辩意见，因原审被告未提交证据予以证明，本院不予采信。关于合同解除，因原审被告无法提交2014年之前的租金交纳凭据，根据2014年至2016年后的银行对账单以及双方陈述可知，双方已将租金支付方式变更为按年支付包括涉案租赁房屋在内六处房屋总租金，在双方无法明确年租金具体支付时间的情况下，本院推定永安恒基公司应于每年最后一日之前支付当年度租金，且原审被告未支付2017年租金的行为已达到合同约定的“乙方拒付或延付租金达一个月”解约条件。关于合同解除时间，本院认为应以原审被告收到诉讼材料之日（2019年9月4日）确定合同解除时间为宜。关于房屋租金及房屋使用费，原审被告应支付合同解除前的租金以及解除后的房屋使用费，法院根据公平原则，酌定房屋占用费的数额以合同约定的租金标准进行计算。关于违约金，永安恒基公司应支付合同解除前未支付租金所产生的违约金，因双方已就租金支付方式进行合意变更，在原审被告主张违约金过高的情况下，本院根据公平原则结合本案的具体情况以及双方的过错程度，酌定违约金以欠付租金金额日万分之五计算为宜，并对新兴公司诉讼请求中的合理部分予以支持。关于冯勇的连带责任一节，冯勇原系永安恒基公司法定代表人，冯勇在合同上签字的行为应被认定为公司行为，故新兴公司要求冯勇承担债务责任缺乏法律依据，本院不予支持。综上，一审法院判决：一、确认北京市新兴房地产开发总公司、北京永安恒基物业管理有限公司于2005年4月28日签订的编号为HZ（X）001的《房屋租赁合同》于2019年9月4日解除。二、自判决生效之日起七日内，北京永安恒基物业管理有限公司支付北京市新兴房地产开发总公司2017年1月1日至2019年9月4日租金375168元。三、自判决生效之日起七日内，北京永安恒基物业管理有限公司支付北京市新兴房地产开发总公司2019年9月5日至2019年12月31日房屋占用费45312元。四、自判决生效之日起七日内，北京永安恒基物业管理有限公司支付北京市新兴房地产开发总公司逾期支付2017年租金所产生的违约金38264元（以140160元为基数，自2018年1月1日起，按每日万分之五的标准计算至2019年6月30日）。五、自判决生效之日起七日内，北京永安恒基物业管理有限公司支付北京市新兴房地产开发总公司逾期支付2018年租金所产生的违约金12685元（以140160元为基数，自2019年1月1日起，按每日万分之五的标准计算至2019年6月30日）。六、驳回北京市新兴房地产开发总公司的其他诉讼请求。如果北京永安恒基物业管理有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，各方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。另，永安恒基公司于二审庭审中提供地下室产权证书一份，欲证明地下室的规划用途为车库及库房，涉案租赁合同约定的用途与规划用途相悖，导致租赁物因政府原因导致无法实现合同目的。新兴公司对该证据的真实性、合法性认可，但不认可证明目的，主张在房屋产权证附件中，地下室的房屋用途为车库、自行车库，库房可以用来经营性出租，产权证明与合同约定的房屋租赁内容相符。因永安恒基公司未能提供其他证据证明涉案租赁标的使用存在现实障碍，永安恒基公司在本案中亦主张继续履行合同，故本院对其以该证据主张租赁物因政府原因导致无法实现合同目的的证明目的难以采信。本院认为，本案中，新兴公司与永安恒基公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应依约履行。关于该合同的承租主体一节，新兴公司主张永安恒基公司与冯勇均为涉案房屋的承租人。新兴公司虽未就其关于涉案合同先由冯勇签订、永安恒基公司事后再行盖章的诉讼主张提供相应的证据，但从永安恒基公司的成立时间看，本院对新兴公司的该诉讼主张予以采信。但同时本院注意到，从合同签订的形式看，合同首部承租方的书写方式为“冯勇（永安恒基公司）”而非“冯勇、永安恒基公司”，故可以认定冯勇签订涉案房屋租赁合同的行为系作为公司发起人、代表永安恒基公司进行的职务行为，一审法院对新兴公司要求冯勇承担债务责任的诉请未予支持，处理正确。新兴公司上诉要求冯勇与永安恒基公司共同承担合同的给付义务及违约责任的诉讼主张，本院不予支持。关于涉案租赁标的的租金及使用费计算问题，永安恒基公司应当向新兴公司支付其占用涉案租赁标的期间所产生的使用对价。但因新兴公司在本案中并未主张腾退问题，故一审法院将房屋使用费暂计至2019年12月31日，本院不持异议。至于后续使用费问题，新兴公司可以另行主张。关于逾期支付房屋租金所产生的违约金计算问题，涉案租赁合同虽然约定每半年于结算日前付租金，但合同并未对结算日予以明确，属于约定不明。且根据涉案租赁合同的履行情况及庭审陈述可见，永安恒基公司存在包括涉案租赁标的在内的六处房屋租金混同支付的情况，新兴公司亦同意永安恒基公司将六处房屋的总租金按年度支付给新兴公司。可见新兴公司与永安恒基公司对租金的支付方式已经进行了变更，但该变更对履行期限约定不明，一审法院根据合同法之规定，认定永安恒基公司应当在每届满一年时支付，并对违约金的起算时间进行认定，本院不持异议。至于违约金的计算标准，一审法院根据本案实际情况予以酌定，并无明显不妥，本院亦无异议。关于永安恒基公司上诉要求继续履行涉案租赁合同一节，一审法院已经对新兴公司要求判令涉案房屋租赁合同的理由是否成立进行了详细论述，本院在此不再赘述，永安恒基公司要求继续履行涉案租赁合同的请求不能成立。永安恒基公司另上诉主张减免租金，但其未能就其所主张的减免理由提供充分的证据，一审法院亦已就永安恒基公司提出的产权与营业执照办理问题、新兴公司同意减免问题等诉讼理由进行了分析论述，本院在此亦不再赘述。综上所述，新兴公司、永安恒基公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费6037元，由北京市新兴房地产开发总公司负担1958元（已交纳），由北京永安恒基物业管理有限公司负担4079元（于本判决生效之日起七日内交纳至一审法院）。二审案件受理费15478元，由北京市新兴房地产开发总公司负担7107元（已交纳），由北京永安恒基物业管理有限公司负担8371元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘慧慧审 判 员 白 松审 判 员 王军华二〇二〇年五月二十七日法官助理 孙春玮书 记 员 赵鸿飞