台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙1002民初6060号原告：台州银泰商业有限公司，住所地浙江省台州市椒江区洪家街道昌平路1号洪家街道办事处大楼8层801室。法定代表人：王平乐，该公司总经理。委托诉讼代理人：汪小燕，浙江路成律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡俊，浙江路成律师事务所律师。被告：胡启贤，女，1958年3月20日出生，土家族，住湖北省恩施市。原告台州银泰商业有限公司（以下简称银泰公司）与被告胡启贤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月11日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月7日公开开庭进行了审理。原告银泰公司的委托诉讼代理人胡俊到庭参加诉讼，被告胡启贤经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告银泰公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告银泰公司与被告胡启贤于2016年8月1日签订的《租赁合同》、《台州银泰城锦绣宫美甲美睫纹绣商铺租赁合同补充协议》及于2017年9月30日签订的《租赁合同补充协议》于2019年4月30日解除；2.被告胡启贤支付给原告银泰公司租金98706.5元和违约金31417.86元，合计130124.35元（租金计算至2019年4月30日，违约金按照欠费金额年利率24%的标准暂计算至2019年11月15日，以后违约金按上述标准计算至实际支付之日止）；3.被告胡启贤立支付给原告银泰公司房屋占用费4366.15元（房屋占用费自2019年5月1日起按所在租约年的租金标准计算至2019年5月18日）；4.被告胡启贤支付给原告银泰公司违约金20790.19元（按第一个租约年六个月固定租金标准计算）；5.原告银泰公司依约有权没收被告胡启贤履约保证金13860元；6.被告胡启贤支付给原告银泰公司补缴租金减免款项3465.03元。在诉讼过程中，原告银泰公司变更第一项诉讼请求为：确认原告银泰公司与被告胡启贤于2016年8月1日签订的《租赁合同》、《台州银泰城锦绣宫美甲美睫纹绣商铺租赁合同补充协议》及于2017年9月30日签订的《租赁合同补充协议》于2019年5月1日解除；明确第2项诉讼请求中的违约金为迟延交纳租金的违约金、第4项诉讼请求中的违约金为提前解除合同的违约金、第5项诉讼请求为确认被告胡启贤交纳的履约保证金13860元归原告银泰公司所有。事实和理由：原告银泰公司与被告胡启贤于2016年8月1日签订的《租赁合同》、《台州银泰城锦绣宫美甲美睫纹绣商铺租赁合同补充协议》约定，原告银泰公司将其坐落于台州银泰城内购物中心3层348-2号商铺计63平方米出租给被告胡启贤用于开设经营美甲美睫纹绣使用，租赁期限为3个租约年（即自计租日2016年11月30日开始计算至2019年11月29日）；被告胡启贤若存在下列情形：1.无故迟延缴纳租金、综合管理服务费或能源费用等超过30日；2.无故迟延缴纳租金、综合管理服务费或能源费用等累计超过3次的，原告银泰公司有权解除合同并要求被告胡启贤按照第一个租约年固定租金标准计算的6个月固定租金的标准支付违约金、按相当于欠费金额1‰的标准支付租金延迟履行违约金及有权没收合同项下之履约保证金。原告银泰公司及其关联公司与被告胡启贤于2017年9月30日签订《租赁合同补充协议》，约定原告银泰公司给予被告胡启贤3465.03元的租金减免；若在合同期限内因被告胡启贤致合同终止的，其还需就上述减免款项予以补缴。上述合同签订后，双方按约履行。但从2018年1月开始，被告胡启贤无故迟延缴纳租金、综合管理服务费或能源费用等超过30日且累计超过3次的严重违约行为。据此，原告银泰公司于2019年4月24日、同年5月8日向被告胡启贤发送《合同解除通知函》、《撤场通知函》各一份，主张合同解除并要求其限期归还租赁房屋，但均未果。被告胡启贤未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供的不动产权结果证明书、《租赁合同》、《台州银泰城锦绣宫美甲美睫纹绣商铺租赁合同补充协议》、《租赁合同补充协议》、缴费通知函、合同解除通知函、撤场通知函、EMS寄件人存根联、收据，本院予以采信，并在卷佐证。本院经审理认定，2016年8月1日，原告银泰公司作为甲方与被告胡启贤作为乙方签订了《租赁合同》一份，约定，甲方将其坐落于台州银泰城内购物中心3层348-2号商铺出租给乙方使用；计租面积为63平方米；租赁期限为3个租约年，即自计租日起计算，自2016年11月30日起至2019年11月29日止；租金按计租面积计付，第一、二、三租约年的月租金标准分别为每平方米49.55元、82.59元、104.06元；租金按季度（三个月）为一个缴租期，乙方应当在每个缴租期最后一个月的20日前（遇法定节假日提前至节假期前一个工作日）向甲方一次性足额支付下一个缴租期租金。合同项下乙方应承担的租金税率为11%，即第一、二、三租约年的月租金标准分别为每平方米55元、91.67元、115.51元。合同签订后5个工作日内，乙方应当向甲方支付履约保证金13860元，履约保证金用于保证乙方按照合同约定履约，合同终止后的90天内乙方满足结清相关费用、按照要求返还房屋等条件后可以无息退回剩余履约保证金；合同因乙方违约而提前终止的，甲方有权没收合同项下之履约保证金，并要求乙方按照第一个租约年固定租金标准向甲方支付6个月租金标准的违约金；乙方迟延缴纳合同项下租金及其他费用的，则每迟延一日，应当向甲方支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；迟延超过30日，甲方有权解除合同；若乙方迟延缴纳租金或综合管理费或能源费用等累计超过3次，甲方有权解除合同；租赁期限届满之日或合同因任何原因而终止后7日内，乙方应当将该房屋交还甲方，还应当归还所有甲方向乙方提供的物业管理资料和工程资料的任何原件和复印件，并使该房屋符合合同附件四的各项标准要求，经甲方验收确认符合约定后交还，同时乙方仍应当按届时所在租约年租金标准向甲方支付占用费，承担各项能源费用。上述交还期满后乙方仍未能将符合条件的房屋交还甲方的，则自交还期限届满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时该房屋租金标准的200%向甲方支付占用费及承担相关的能源费用，直至乙方按照合同要求交还该房屋为止。乙方发送通知的收件人为张津钟，联系电话为137××××0154。以特快专递方式发出的，以通知交予特快专递公司后第7日为收悉日，以交寄记录作为发送凭证。同日，原告银泰公司与被告胡启贤签订《台州银泰城锦绣宫美甲美睫纹绣商铺租赁合同补充协议》一份，约定，被告胡启贤须根据已签订的租赁合同及综合管理费合同中约定的交纳租费时间按时交纳相关租费，若未及时交纳租费造成延期行为，须按照租赁合同、综合管理服务费合同约定支付违约金，迟延缴纳超过5个工作日，日违约金按照欠费金额2‰的标准向银泰公司支付，被告胡启贤应在收到原告银泰公司催缴通知书后2个工作日内向原告银泰公司支付欠费金额及违约金；协议约定与《租赁合同》约定不一致的，按协议执行。原告银泰公司曾于2016年8月3日收到被告胡启贤支付的履约保证金13860元。2017年9月30日，台州银泰商业有限公司椒江分公司（以下简称银泰椒江公司）以银泰公司、银泰椒江公司为甲方（出租方）与胡启贤作为乙方（承租方）签订了《租赁合同补充协议》一份，约定，截至2017年9月10日止，乙方欠付甲方租金10613.46元，现甲方同意减免乙方2017年10月1日至2017年10月31日的租金3465.03元，按原合同约定，乙方第一个租约年第四季度的租金合计仅需缴纳7148.43元；协议签订后，乙方须按原合同约定时间、支付标准及时足额缴纳租金、综合管理服务费及水、电能耗费等相关费用，若乙方无故迟延缴纳的，视同其放弃经营困难减免款项的诉求，甲方有权要求乙方缴纳全部减免的款项，金额合计3465.03元。在原合同租赁期限内，除甲、乙双方另有约定外，如因乙方原因导致原合同终止的，乙方应于原合同终止后7日内除需按原合同承担违约责任外还就本协议中所涉的全部所减免租金金额3465.03元进行缴纳，乙方对此不持异议。被告胡启贤未向原告银泰公司支付2018年1月1日之后的租金。银泰椒江公司分别于2018年8月28日、同年9月4日、同年9月11日向被告发送了缴费通知函。2019年4月24日，原告银泰公司向被告胡启贤发送合同解除通知函，原告银泰公司在该函中向被告胡启贤告知：1.自本函送达至被告之日起，原告银泰公司与被告胡启贤签订的《租赁合同》、《综合管理服务合同》及附属协议解除；2.被告胡启贤缴纳的履约保证金及综合管理服务费保证金不予退还；3限被告胡启贤在收函之日起7日内向原告银泰公司支付6个月固定租金标准的违约金20790.18元及计算至2018年12月31日的迟延缴纳租金、综合管理服务费违约金共计85889.42元，合计106679.6元。该通知函于2019年4月28日退回原告处。2019年5月8日，原告银泰公司向被告胡启贤发送撤场通知函，要求被告胡启贤在收到函件三日内按照原告银泰公司交付被告胡启贤时的标准向原告银泰公司返还房屋，并结清与银泰公司租金、综合管理服务费等费用。该通知函于2019年5月14日被签收。本院认为，涉案协议有多份，其中部分协议涉及案外人，但协议中就原告银泰公司与被告胡启贤之间商铺租赁事宜有关约定相对独立，该些协议、约定系原、被告双方真实意思表示，应为有效。被告租赁原告的商铺后迟延缴纳租金已累计超过3次，故原告有权按约定行使合同解除权。根据合同约定，自原告向被告发送合同解除函之日起，即自2019年4月24日起计算的第七日，即2019年5月1日视为被告收到上述函件，双方之间因商铺租赁所产生的合同关系已于2019年5月1日解除，在合同解除函到达被告时合同解除，故本院确认双方之间关于涉案商铺的租赁合同关系于2019年5月1日解除。被告胡启贤对于合同解除前欠付的租金应予清偿。经计算，2018年1月1日至2019年4月30日的租金为99963.02元［（10月+29/30月）×91.67元/（月·㎡）×63㎡+（5月+1/30月）×115.51元/（月·㎡）×63㎡］。现原告自愿按照98706.5元向被告主张权利，并无不当，本院予以支持。关于原告主张被告补缴其为被告减免的2017年10月1日至2017年10月31日期间的租金3465.03元。本院认为，补充协议确有约定租金减免事项，但同时也明确如被告胡启贤违约致合同终止需补缴减免的租金。被告胡启贤未支付2018年1月份后的租金构成违约并致合同解除，应按约补缴减免的租金。经计算，2017年10月1日至2017年10月31日的租金为3465.03元［49.55元/（月·㎡）×（1+11%）×63㎡×1月］。故原告银泰公司要求被告胡启贤支付2017年10月1日至2017年10月31日的租金3465.03元并无不妥，本院予以支持。按照合同约定，被告胡启贤应在每个缴租期最后一个月的20日前支付下一缴租期租金。2018年1月1日至2018年2月28日的租金应于2017年11月20日前支付，2018年3月1日至2018年5月31日的租金应于2018年2月20日前支付，2018年6月1日至2018年8月31日的租金应于2018年5月18日前支付，2018年9月1日至2018年11月30日的租金应于2018年8月20日前支付，2018年12月1日至2019年2月28日的租金应于2018年11月20日前支付，2019年3月1日至2019年4月30日的租金应于2019年2月20日前支付。被告胡启贤对上述租金至今未付，应当支付逾期付款违约金。合同约定的违约金计算标准为每日欠付金额的2‰，被告胡启贤逾期付款给原告银泰公司造成的损失主要为利息损失，约定的违约金标准过高，本院酌情按以下原则进行确定：2019年8月20日前按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的四倍、2019年8月20日后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍且均以年利率24%为限。经计算，截至2019年4月30日止，被告胡启贤应支付逾期付款违约金14246.11元。关于履约保证金，合同约定在被告违约时原告可以没收，但前述违约金足以弥补原告银泰公司因合同提前解除所造成的损失，原告银泰公司还要求没收保证金不合理。鉴于履约保证金用于保证合同履行，现被告胡启贤未按约支付租金，为避免诉累，该履约保证金可与被告胡启贤欠付租金相折抵且应在合同解除结算欠付租金时进行。2017年10月1日至2017年10月31日期间的租金，根据《租赁合同补充协议》的约定，被告应于双方合同解除后7日内进行补缴，即被告应于2019年5月8日前付清。2018年1月1日至2019年4月30日的租金应于2019年2月20日前支付。故履约保证金13860元应先折抵2018年1月1日至2019年4月30日的租金，被告还需支付剩余租金88311.53元（包括2017年10月1日至2017年10月31日的租金3465.03元及2018年1月1日至2019年4月30日的租金84846.5元）。相应地，被告胡启贤需支付的逾期付款违约金基数也应相应调整。自2019年5月1日起至2019年8月19日的逾期付款违约金以2018年1月1日至2019年4月30日的剩余欠付租金84846.5元为基数按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的四倍计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止的逾期付款违约金以2018年1月1日至2019年4月30日的剩余欠付租金84846.5元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算，且上述逾期付款违约金均以年利率24%为限。关于原告银泰公司要求被告胡启贤支付合同提前解除的违约金，本院认为涉案租赁合同因被告原因解除，被告应按约承担违约责任。考虑到合同解除时距离合同期限届满仅余七个月，提前解除合同对银泰公司造成的损失为重新招租的空档期损失等因素，本院酌情将违约金调整为按第一个租约年租金标准计算二个月，为6930元。关于房屋占用费。根据合同约定，被告胡启贤应于2019年5月7日前撤场，但被告胡启贤未履行房屋返还义务。原告银泰公司此后发函要求被告胡启贤在合理期限内按约交还房屋，并以撤场通知函记载的期限届满之日作为胡启贤交还房屋的时间，没有不妥。经计算，被告应支付自合同解除之日至2019年5月18日止的占有使用费4225.43元［（18/31月）×115.51元/（月·㎡）×63㎡］。故原告主张的房屋占有使用费中的合理部分，本院予以支持；不合理部分，本院予以驳回。综上，原告银泰公司诉讼请求中的合理部分，本院予以支持；不合理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告台州银泰商业有限公司与被告胡启贤因台州银泰城内购物中心3层348-2号商铺出租事宜所达成的合同于2019年5月1日解除；二、被告胡启贤于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告台州银泰商业有限公司租金84846.5元及逾期付款违约金（截至2019年4月30日止为14246.11元，自2019年5月1日起至2019年8月19日止以租金84846.5元为基数按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的四倍计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止以租金84846.5元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算，上述违约金总计以按年利率24%计算所得金额为限）；三、被告胡启贤于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告台州银泰商业有限公司房屋占有使用费4225.43元、提前解除合同的违约金6930元、补缴自2017年10月1日至2017年10月31日的减免租金3465.03元；四、驳回原告台州银泰商业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3752元，由原告台州银泰商业有限公司负担1110元，被告胡启贤负担2642元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 长  黄 欢人民陪审员  蔡仙花人民陪审员  李友兴二〇二〇年五月二十日代书 记员  叶梦佳