江苏省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）苏执复9号 复议申请人（异议人）：杨亚东，男，汉族，1971年11月13日生，住江苏省常州市武进区。 申请执行人：孙小平，男，汉族，1978年6月10日生，住江苏省常州市武进区。 被执行人：常州市武进无纺机械设备有限公司，住所地江苏省常州市武进区。 法定代表人：居兴法，该公司总经理。 第三人：常州市泰然纺织品有限公司，住所地常州市天宁区。 法定代表人：余珂，该公司董事长。 复议申请人杨亚东因孙小平申请执行常州市武进无纺机械设备有限公司（以下简称武进无纺公司）、常州市华利龙棉业制品厂、常州市祺科机械制造有限公司、常州金瑞泰科石英制造有限公司、常州市武进新兴无纺布厂、常州聚能新能源科技有限公司、安徽天翊光能有限公司、居兴法、吴玉珍金融借款合同纠纷一案，不服江苏省常州市中级人民法院（以下简称常州中院）作出的（2019）苏04执异71号执行裁定，向本院申请复议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 本院经审查查明，江苏江南农村商业银行股份有限公司（以下简称江南银行）与武进无纺公司、常州市华利龙棉业制品厂、常州市祺科机械制造有限公司、常州金瑞泰科石英制造有限公司、常州市武进新兴无纺布厂、常州聚能新能源科技有限公司、安徽天翊光能有限公司、居兴法、吴玉珍金融借款合同纠纷一案，常州中院于2014年12月22日作出（2014）常商初字第501-1号民事裁定书，冻结武进无纺公司、常州市华利龙棉业制品厂、常州市祺科机械制造有限公司、常州金瑞泰科石英制造有限公司、常州市武进新兴无纺布厂、常州聚能新能源科技有限公司、安徽天翊光能有限公司、居兴法、吴玉珍的银行存款480万元或查封、扣押其相应价值的财产。2014年12月30日，该院查封了武进无纺公司名下土地使用权【武集用（2009）第1202122号】和房产（常房权证武字第××号）。2015年1月21日，该院作出（2014）常商初字第501号民事调解书，调解协议第一、第二项载明：一、被告武进无纺公司于2015年3月5日前向原告江南银行归还借款本金440万元及利息（计算至2014年11月4日为130757元，自2014年11月5日起至实际付清之日止按年利率13.86%计算），并支付律师费114203元；二、如被告武进无纺公司不履行上述债务，则原告江南银行有权以被告武进无纺公司提供的坐落于常州市湖塘镇××顾家组的房屋和土地使用权[房屋他项权证号为常房武他字第01051960号、土地使用权他项权证号为武他项（2011）第588号]进行折价或者拍卖、变卖后所得价款优先受偿，但优先受偿的范围以440万元为限。因被告武进无纺公司未履行义务，江南银行向常州中院申请强制执行。2015年3月10日，常州中院立案执行，案号为（2015）常执字第00126号。执行过程中，因被执行人暂无财产可供执行，江南银行同意终结本次执行程序。2015年12月1日，常州中院作出（2015）常执字第00126号执行裁定书：终结该院（2014）常商初字第501号民事调解书的本次执行程序。2017年1月3日，该院查封武进无纺公司名下坐落于湖塘镇××顾家组的房地产（房产证号：01××50，房地号C0100000283）。涉案债权经多次转让，于2018年4月10日转让给孙小平。2018年6月8日，常州中院作出（2015）常执字第126号之一执行裁定书，变更孙小平为本案申请执行人。2018年6月13日，该院恢复执行上述执行案件，案号为（2018）苏04执恢28号。2018年9月25日，该院向申请执行人孙小平和武进无纺公司送达了常州鲲鹏土地及房地产评估咨询有限公司对武进无纺公司的房地产估价报告【房地产估价报告编号：（常州）常鲲房估（2018）第SX092001号】和土地估价报告【土地估价报告编号：常鲲2018（估）第SX092001号】。2018年10月29日，该院作出（2018）苏04执恢28号执行裁定书，拍卖武进无纺公司所有的、××于湖塘镇××房屋及集体土地使用权。2018年10月31日，该院在淘宝网司法拍卖网络平台上发布关于武进无纺公司位于常州市××区湖塘镇××顾家组工业房地产的拍卖公告，拍品介绍载明：拍卖对象位于常州市××区湖塘镇××顾家组工业房地产，现门牌号码为××，厂区内共有13幢房屋，建筑总面积13940.78平方米，其中第4幢和第7幢车间领取了房屋所有权证，编号为常房权证武字第××号，房屋结构为钢混和混合结构，总层数均为1层，建筑面积合计5179.53平方米（有证房屋），其余11幢房屋为无证房屋，钢混和混合结构，建筑面积合计8761.25平方米（无证房屋），土地使用权面积为19138.8平方米，土地使用权类型为集体土地使用权。本次拍卖对象还包括围墙、铁棚、彩钢房、水泥场地等构筑物。2018年12月4日，泰然纺织公司以最高价竞得拍卖标的物，成交价为1474万元。2019年1月4日，该院作出（2018）苏04执恢28号之一执行裁定：一、坐落于常州市××区湖塘镇××房屋及集体土地使用权归买受人泰然纺织公司（统一社会信用代码：91320402MA1XJ29645）所有。二、买受人泰然纺织公司可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。三、解除该院对上述房地产的查封。四、注销原房地产证及抵押权登记（抵押权人为江南银行）。2019年1月7日，该院作出（2018）苏04执恢28号协助执行通知书，要求常州市不动产登记交易中心武进分中心协助办理涉案房屋及集体土地使用权过户手续等。2019年2月19日、3月19日，该院分别作出协助执行通知书，要求国网江苏省电力有限公司常州供电分公司、常州市武进供水服务中心协助将武进无纺公司用电、自来水过户至泰然纺织公司名下。 2019年4月24日，杨亚东向常州中院提交案外人执行异议书，请求立即停止对异议财产的执行，并执行回转。事实与理由：1、江南银行的抵押物不包括案外人的房屋。武进无纺公司于2005年第一次向江南银行贷款时，28亩有产权证的房屋贷款金额约580万元左右。后来转贷时，由于武进无纺公司的厂房有变动，改建后有部分房屋未领取到产权证，江南银行因此而未把重新翻建的房屋抵押在内，相应的贷款金额也进行了相应的调整。2、案外人属于合法取得无证房屋。由于武进无纺公司经营不善，2014年3月18日，在武进区湖塘镇东新社区人民调解委员会的组织下，案外人与武进无纺公司、居兴法、吴玉珍签订了抵偿协议并进行了交付一直使用至今。因该房屋没有房产证无法办理房产变更登记手续，但双方办理了交付手续，无产权证房在无权属登记的情况下，案外人在支付对价并实际交付使用的情况下，应视为属于无证房屋的产权人。江南银行也未提出任何异议。3、本案不适用房随地走的法律原则。江南银行原办理土地抵押范围内的坐落在无证房范围内的房屋已经因武进无纺公司的房屋拆除重建而灭失，抵押效力不能及于后建房屋。4、假设无证房属于抵押内容，造成的抵押财产的灭失的责任也应由武进无纺公司承担。因无证房屋没有对外公示的房产证，抵押物的保管责任是债务人的义务，案外人作为买受人并不知情，在抵押物已经交付使用并履行完毕的情况下，债权人无权处分案外人的房屋，相关责任应向债务人追偿。5、执行法院在执行过程中存在严重的程序问题。在2015年法院执行时，案外人就该房屋问题向执行法官进行了反映，当时的村委主任杨仲俭也向执行法官进行了反映。但执行法院未在给予案外人明确答复或处理意见的情况下，直接将案外人的房屋评估并拍卖给了泰然纺织公司。 杨亚东为支持其异议请求提供下列证据复印件：1、王小明与居兴法、吴玉珍、武进无纺公司的抵偿协议,该抵偿协议盖有常州市武进区湖塘镇人民政府人民调解委员会公章和武进区湖塘镇东新社区人民调解委员会公章；2、王小明、杨亚东、武进无纺公司的买卖协议，约定王小明将湖塘镇东新社区青洋路138号（土地证号：武集用（2009）第1202122号）无证1三层楼房靠青洋路边（由南向北五间，建筑面积约1035平方米）每幢贰拾万元正，计壹佰万元正。未领取房产证，转让给杨亚东。该协议上无武进无纺公司公章及法定代表人签名；3、银行承兑汇票；4、中国建设银行转账凭条；5、收款人为周正英的收条一张。 常州中院另查明，2011年5月24日，常州市武进区房地产管理局填发常房武他字第01051960号他项权证，载明房屋他项权利人江南银行，房屋所有权人武进无纺公司，房屋坐落于湖塘镇××顾家组，房屋4-7幢面积5446.43平方米，土地面积15123.4平方。2011年5月25日，常州市武进区国土资源局颁发武他项（2011）第588号他项权证，载明土地他项权利人江南银行，义务人武进无纺公司，坐落于湖塘镇××顾家组，地号209063001，权属性质集体，使用权面积19138.8㎡，抵用面积15123.4㎡，抵押金额202万元整。 常州中院再查明，常州市国土资源局武进分局绘制的宗地图载明：土地权利人泰然纺织公司，宗地代码320412004002JB00008，所在图幅编号4995050830，宗地面积19138.8㎡。 常州中院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十四条规定，根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人对执行标的提出异议的，应当在该执行标的执行程序终结前提出。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款规定，案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。按照上述司法解释规定，执行标的执行程序终结是指人民法院处分执行标的所需的所有法定手续全部完成之前。对于不动产和需要办理过户登记手续的动产或者其他财产权，是指协助办理过户登记的通知书送达之前。本案中，2019年1月4日，该院作出（2018）苏04执恢28号之一执行裁定书，裁定坐落于常州市××区湖塘镇××房屋及集体土地使用权归买受人泰然纺织公司所有，并且已向买受人泰然纺织公司进行了送达，还向常州市不动产登记交易中心武进分中心、国网江苏省电力有限公司常州供电分公司、常州市武进供水服务中心送达了协助执行通知书。因此，本案执行标的执行程序已经终结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款规定，执行异议符合民事诉讼法第二百二十五条或者第二百二十七条规定条件的，人民法院应当在三日内立案，并在立案后三日内通知异议人和相关当事人。不符合受理条件的，裁定不予受理；立案后发现不符合受理条件的，裁定驳回申请。本案中，案外人杨亚东应当在执行标的执行终结前提出执行异议，其述称曾提出异议，但未提供充分的证据予以证明，应承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条、第六条规定，裁定驳回杨亚东的异议申请。 杨亚东向本院申请复议，请求撤销常州中院（2019）苏04执异71号执行裁定和（2018）苏04执恢28号之一执行裁定，纠正执行无证房屋及土地的错误行为。事实与理由：一、常州中院未查明案涉无证房屋及土地的权属问题，导致案涉无证房屋及土地的错误执行。二、复议申请人在案涉无证房屋及土地拍卖之前曾多次向常州中院提出执行异议，常州中院无视复议申请人的异议执意拍卖。 本院认为：《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十四条规定，根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人对执行标的提出异议的，应当在该执行标的执行程序终结前提出。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款规定，案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。按照上述司法解释规定，执行标的执行程序终结是指人民法院处分执行标的所需的所有法定手续全部完成之前。对于不动产和需要办理过户登记手续的动产或者其他财产权，是指协助办理过户登记的通知书送达之前。本案中，常州中院于2019年1月4日作出（2018）苏04执恢28号之一执行裁定书，将坐落于常州市××区湖塘镇××房屋及集体土地使用权归买受人泰然纺织公司所有，并于2019年1月7日、2月19日、3月19日分别向常州市不动产登记交易中心武进分中心、国网江苏省电力有限公司常州供电分公司、常州市武进供水服务中心送达了协助执行通知书。本案执行标的的执行程序最迟已于2019年1月7日终结，杨亚东于2019年4月24日提出的执行异议已经超过法定的执行异议案件立案受理期限。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条规定，对杨亚东提出的案外人异议应予驳回。杨亚东如对常州中院执行案涉无证房屋及土地的行为不服，或主张常州中院对其早于拍卖曾经提出的执行异议未予立案审查，亦可另行向常州中院申请执行监督，常州中院应依法立执行监督案件予以审查。 综上所述，复议申请人杨亚东的复议请求不成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条、第六条第二款、第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下： 驳回杨亚东的复议申请，维持江苏省常州市中级人民法院（2019）苏04执异71号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 唐志容 审 判 员 李 晶 审 判 员 赵建华 法官助理 卢思宇 二〇二〇年五月九日 书 记 员 杨 浩