甘肃省白银市白银区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0402民初5327号原告：白银有色产业集团有限责任公司，住所地甘肃省白银市白银区。法定代表人：王文广，该公司执行董事。委托诉讼代理人：苟保林，系该公司商业物业管理二所副主任。委托诉讼代理人：刘立新，系甘肃赤辉律师事务所律师。被告：贺强，男，汉族，生于1972年4月30日，住甘肃省兰州市城关区。原告白银有色产业集团有限责任公司（以下简称“白银公司”）与被告贺强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理并作出（2019）甘0402民初2694号民事判决书，原告不服，提出上诉，白银市中级人民法院于2019年11月4日以（2019）甘04民终1098号民事裁定书发回本院重审。本院于2019年12月10日重新立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，被告贺强经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。白银公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的房屋租赁合同，并立即腾退承租房屋及场地；2判令被告支付原告所欠2017年1月1日至2020年2月29日三年二个月期间的房屋、场地租赁费57万元，2020年3月至场地腾退为止的房屋场地使用费按每月1.5万元的标准支付；3.判令被告向原告支付违约金11.4万元（按照逾期租赁费的20%收取）；4.判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2013年5月9日，原告与被告在原告的办公室签订《房屋租赁合同》一份。合同约定：原告将其所有的坐落于白银区东山路原白银公司劳动服务公司化工厂东侧房屋、场地面积8346.6平方米出租给被告作库房使用；租赁期限一年，租期从2013年6月1日起算；月租金1.5万元；被告在2013年5月15日前将下年度租赁费以现金或转账方式一次交付原告；本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决；协商不成的，解决的方式约定为向合同签订地法院起诉。合同签订后，原告将标的房屋交付被告使用，被告通过中国工商银行于2013年5月9日向原告支付2013年6月-12月的租赁费10.5万元，于2014年3月4日支付2014年1月-5月的租赁费7.5万元。2014年5月底，合同到期后，原告要收回出租房屋、场地，被告表示要续租，但双方没有另行续签租赁合同，原合同继续履行，出租房屋由被告继续使用。2014年10月29日，被告向原告支付2014年6月-12月的租赁费10.5万元；2015年10月23日，被告向原告下属的白银有色嘉和物业服务有限公司支付2015年1月-12月的租赁费18万元；2017年1月11日、1月13日被告向原告下属的白银有色嘉合物业服务有限公司支付2016年1月-12月的租赁费18万元（2017年1月11日付4万元、1月13日付14万元）；2017年1月至2020年3月的租赁费57万元，被告至今未付。从2017年12月18日开始，原告指派工作人员张千波通过电话、短信、微信等方式催收以上租赁费，被告便以各种理由推诿未支付，到后来，被告不接电话，也不回信息。2018年8月24日，原告向被告发出催收租赁费《律师函》，要求被告在2018年8月31日之前付清拖欠租赁费，被告未予理睬。为维护原告的合法权益，故提起诉讼，望判如所请。被告贺强未到庭参加诉讼，也未提供答辩意见。原告为支持其诉讼主张，向法庭提交的证据有：《房屋租赁合同》、银行转款单及银行回单、短信及微信截屏、《律师函》及送达《律师函》照片、录音资料、涉案租赁场地照片，本院审查后予以采信，对该证据的证明效力予以确认。被告没有向本院提交证据。本院依法调取的朱根生、刘晓芬的询问笔录及现场勘查记录，朱根生的证言证实他从被告处租赁了涉案租赁场地内的一间车库，使用至今，向被告交纳过一年的租赁费，车间里面的化工设备和一些涂料是贺强的，进出门的大门钥匙是白银公司的人给他的，大门口的一排平房是一个卖酒的女的租的；刘晓芬的证言证实大门口的一排房子是贺强租给她的，房租交了三次总共一万多，说好用床垫顶房租的事没有落实；现场勘查记录证实原、被告讼争的租赁房屋位于白银区东部家具市场东侧，两扇大门紧锁，但大门左侧上方张贴了一通知，可看见的内容是原告向被告催收房租，落款时间为XXX八年四月四日，从左侧小门进入大院可见：1、坐北向南车库四间，东边三间放着贺强的化工设备和涂料以及成品和半成品材料，西边第一间放着贺强的清真消毒碗和化工设备若干；2、坐东向西的九间车库，最北一间是由贺强使用并加锁，里面东西不详，从北面开始的第四、五、六、九间车库（有防盗门）是大门口卖酒的人使用，从北第三间和第七间是贺强的设备，由贺强加锁，第八间放着家具若干，由贺强加锁；3、大门口的平房一排，由卖酒的人使用。原告对上述证据无异议，本院对上述证据的证明效力予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月9日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告白银公司将其坐落于白银区东山路原白银公司劳动服务公司化工厂东侧房屋、场地面积8346.6平方米出租给被告作库房使用；租赁期限一年，租期从2013年6月1日起至2014年5月31日止；月租金1.5万元；被告于2013年5月15日前将下年度租赁费以现金或转账方式一次交付原告；租赁期满，原告有权收回出租房屋，被告应如期交还；被告要求续租，必须在租赁期满前两个月向原告提交书面申请，经原告同意后，重新签订租赁合同。合同还对违约责任及争议解决方式等进行了约定。合同签订后，原告将涉案租赁房屋及场地交付被告使用，被告于2013年5月9日、2014年3月4日分别向原告交纳2013年6月1日-2014年5月31日房屋、场地租赁费10.5万元、7.5万元，共计18万元。租赁期限届满后，被告继续使用涉案租赁房屋及场地，按月租金1.5万元向原告交纳租赁费，双方未签订书面合同。被告使用涉案租赁房屋及场地期间，于2014年10月29日，向原告交纳2014年6月-12月的租赁费10.5万元；于2015年10月23日交纳2015年1月-12月的租赁费18万元，于2017年1月11日、1月13日分别交纳2016年1月-12月的租赁费4万元、14万元，共计18万元。2017年1月以后的租赁费，被告再未向原告交纳，原告便更换了涉案租赁场地大门门锁，并将门锁钥匙交由朱根生保管。后原告在涉案租赁房屋大门左侧上方张贴通知一张，可看见的内容是原告向被告催收房租。另查明，涉案租赁房屋及场地属于白银公司资产，由白银公司管理使用。被告从原告处租赁涉案租赁房屋及场地后，将部分租赁物转租给朱根生、刘晓芬使用。朱根生、刘晓芬至今仍在使用涉案部分租赁物，仅交纳部分租赁费。本院认为，白银公司与贺强签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，应予以保护。原告将租赁房屋及场地交付被告使用，被告应当按照约定支付租赁费。被告使用涉案租赁物后，经原告催要未交纳租赁费，其行为构成违约，应承担违约责任。关于贺强欠付涉案房屋及场地租赁费的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款、第二百三十六条规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。本案中，白银公司与贺强签订的《房屋租赁合同》租赁期限于2014年5月31日届满，贺强继续使用租赁物并按月租金1.5万元向白银公司交纳租赁费，双方签订的《房屋租赁合同》变为不定期租赁合同；虽原告更换租赁场地大门门锁，但贺强将部分租赁物转租给朱根生、刘晓芬使用至今，且大部分车库存放着贺强本人的物品，故原、被告间的租赁合同继续有效。现原告要求被告贺强支付拖欠自2017年1月至2020年2月的租赁费57万元的诉讼请求，本院予以支持。关于租赁合同的解除问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限内通知承租人。”本案中，原、被告之间的租赁合同变为不定期租赁合同后，合同任何一方可随时解除合同，现白银公司要求解除原、被告之间的房屋租赁合同，并要求立即腾退承租房屋、场地及按每月1.5万元支付2020年3月至场地腾退为止的房屋、场地使用费的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金的问题。根据原、被告之间签订的《房屋租赁合同》第4.3条约定：乙方必须按期交付租金，逾期支付，每逾期十日，则乙方须按原月租金的40%支付滞纳金；被告贺强自2017年1月起再未向原告交纳租赁费，已构成违约，现白银公司要求贺强按照逾期租赁费的20%支付违约金11.4万元，符合合同约定，本院予以支持。被告贺强经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃自己的诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条第一款、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，判决如下：一、解除原告白银有色产业集团有限责任公司与被告贺强之间的房屋租赁合同，被告贺强于本判决生效之日起三十日内将租赁的房屋及场地腾退给原告；二、被告向原告白银有色产业集团有限责任公司支付房屋及场地租赁费57万元及违约金11.4万元，于本判决生效之日起10日内一次性付清；三、被告以每月1.5万元的标准向原告白银有色产业集团有限责任公司支付2020年3月至场地腾退为止的房屋使用费。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10640元，由被告贺强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省白银市中级人民法院。审 判 长  张绍爱人民陪审员  曾菊欣人民陪审员  成宜桓二〇二〇年五月七日法官 助理  牛思晓书 记 员  杨 燕