辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终804号上诉人（原审原告）：姚连峰，男，1962年10月6日出生，汉族，住抚顺市新抚区。上诉人（原审原告）：周南（姚连峰的妻子），1963年2月23日出生，汉族，住抚顺市新抚区。委托诉讼代理人：王珮瑜，辽宁三君律师事务所律师。上诉人（原审被告）：抚顺德创置业有限公司，住所地抚顺市顺城区将军北街1-9号。法定代表人：杨洪山，该公司总经理。委托诉讼代理人：于岩，北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈美辰，北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。上诉人姚连峰、周南与上诉人抚顺德创置业有限公司（以下简称德创公司）商品房销售合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2019）辽0411民初4239号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭开庭审理了本案。周南及其委托诉讼代理人王珮瑜，德创公司委托诉讼代理人于岩、陈美辰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姚连峰、周南上诉请求：撤销一审判决，加判德创公司承担2015年7月1日起至2016年10月16日期间的违约金4870.36元；德创公司承担诉讼费。事实与理由是：一审法院已经查明德创公司应当于2015年7月1日前办理产权证，但是因为德创公司的原因直到2019年8月19日，德创公司才在微信群中通知公积金贷款业主可以办理房产证。这个期间内，姚连峰（周南）并没有放弃办理房产登记的权利，是由于德创公司的违约行为才导致迟延办理房产登记，这足以证明德创公司的违约行为是连续的，并不存在诉讼时效中断之说，但一审法院却认为2016年10月17日前逾期办理房产证的违约金已超过诉讼时效，违背事实，也不符合法律规定，请求二审法院改判。德创公司辩称，一审判决关于诉讼时效的审理正确，请求驳回上诉。德创公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判；姚连峰、周南承担诉讼费。事实与理由是：一、一审法院对于违约金截止日的认定没有事实和法律依据。1、德创公司在一审时已经指出，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条的规定，以及德创公司与被上诉人签订的合同可以看出在办理房屋所有权登记过程中，开发商仅有协助义务。所谓的协助义务是开发商需办理大产权证即办理初始登记。本案中，德创公司已于2018年11月30日办理完成商品房初始登记（取得大产权证），即已完成法定与约定的协助义务，故违约金截止日期应为2018年11月30日。一审法院认为被上诉人有保证房屋买受人在约定期限内取得房屋所有权证书的义务，是超越合同双方当事人意思表示的过度解释，于法无据，因为办理产权证的法定义务主体是购房人，如果其不主动办理，出卖人根本无法履行协助义务。2、本案中，被上诉人房屋存在违建，导致被上诉人已列入抚顺市顺城区住房和城乡建设局、抚顺市城市管理综合行政执法局共同确认的“违章业主黑名单”，这是其未能办理产权证的根本障碍。被上诉人不能按期办理授权的小产权证，应责任自负，不应由德创公司承担。3、退一步讲，即使不按德创公司取得大产权证之日计算违约金，截止日也应该按德创公司有证据证明的通知之日（2019年5月9日）为截止日。一审法院已经查明被上诉人收到2019年5月9日的通知，德创公司附随的通知义务已经履行，此后未取得小产权证的责任不应由德创公司承担。二、被上诉人并无任何实际损失，其主张的违约金过高。德创公司已按双方约定按期交房，自交房之日起，被上诉人一直在实际占有使用所购房屋，已实现了房屋的使用价值，德创公司并未对被上诉人享有的物权造成任何影响，且在整个庭审过程当中，被上诉人并无任何证据证明德创公司逾期取得大产权证给其造成的实际损失，更不用说具体损失的大小。根据合同法第一百一十四条第二款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释二第二十九条的规定，对于违约金数额的判定应充分考虑守约方的实际损失以及违约方的过错程度等因素，以实现违约金补偿性和处罚性的价值属性，被上诉人无任何实际损失，故其主张的违约金金额过高，依法不应获得支持。三、高额的违约金赔偿必将造成德创公司经营困难，甚至企业破产。德创公司现因涉及与本案同类的潜在诉讼约2000余起，涉案金额约3000多万元，加之本项目政府欠德创公司各类款项近3亿多元，导致项目运转非常困难。如果在每个个案中都要求承担高额违约金，必将导致企业经营雪上加霜甚至走向破产。姚连峰、周南辩称，一审判决确定的违约金计算截止日期正确。1、姚连峰、周南于2014年6月28日入住，至2015年6月28日，德创公司并没有办理产权证，直至2019年8月9日通知可以办证，这一过程中，德创公司违约事实清楚，应根据合同约定承担相应违约责任。2、虽然德创公司于2015年5月9日发出通知，但该通知仅仅是对于商业贷款的业主发出，姚连峰、周南询问（德创公司）客服，客服表示公积金贷款业主并不能办理产权证，直至2019年8月19日，德创公司针对公积金贷款（业主）发出的通知，才具有办理产权的法律效力，故一审法院以该时间节点（2019年8月19日）确定违约金计算截止日于法有据。3、是否违建问题，与本案没有关系。4、按照法律规定，有违约行为，就需要承担违约责任，该违约责任与是否存在实际损失无关。不能办理产权证，势必影响房屋的出让，已经给业主造成实际损失。德创公司迟滞了四年多的时间才发出办证通知，应该按照法律规定和合同约定承担相应的违约金，合同约定的违约金，比贷款利率稍高，并不属于应当予以调整的范畴。姚连峰、周南向原审法院起诉请求：1、德创公司支付逾期办证的违约金（从2015年6月28日起至判决生效之日止，以本金541,151元按日万分之0.5计算，计算至2019年8月20日为41019.25元）。2、德创公司承担本案全部诉讼费用。原审法院认定事实，2014年4月21日，原告姚连峰、周南作为买受人与被告德创公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告姚连峰、周南以房屋总价款541151元的价格购买被告开发的位于抚顺市顺城区将军北街41号楼【2单元502号】房屋一处；被告应当在2014年6月30日前将符合合同约定的商品房交付原告使用；在本商品房实际竣工使用之日起60日内，由双方向房屋所在地房屋登记机构提出办理本商品房《房屋所有权证》的申请，提交房登记机构规定的相关资料，并记载于抚顺市房屋登记簿；如因出卖人的责任，未能按期向房屋所在地房屋登记机构提交办理本商品房《房屋所有权证》的申请，并记载于抚顺市房屋登记簿的，逾期在365日（含）之内，自约定向房屋登记结构提交资料并记载于抚顺市房屋登记簿之日起，至出卖人实际提交资料并记载于抚顺市登记簿之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之零点一的违约金；如因买受人的责任，导致出卖人未能按期向房屋登记机构提交办理本商品房《房屋所有权证》的相关资料，并记载于抚顺市房屋登记簿的，出卖人不承担违约责任。同日，双方签订“远洋城”《抚顺市商品房买卖合同》补充协议一份，约定在商品房实际竣工使用之日起365日内，由双方向房屋所在地房屋登记机构提出办理本商品房《房屋所有权证》的申请，提交房登记机构规定的相关资料，并记载于抚顺市房屋登记簿；如因出卖人的责任，逾期超过365日后，买受人同意继续履行《合同》，出卖人按买受人已付房款的日万分之零点五支付违约金。合同签订后，姚连峰、周南按约定如期办理完毕房屋公积金贷款手续。被告德创公司亦按照约定将该房屋交付给姚连峰、周南使用。另查明，2019年5月9日，被告德创公司向二原告发出《抚顺远洋城办理产权证通知书》要求二原告到被告处核对材料，后二原告在被告处领取了案涉房屋的初始登记证书，该证书载明的登记时间系2018年11月30日。2019年6月6日被告客服管家在微信群中通知“尊敬的抚顺远洋城业主，一期产权办理人数较多，为加速产权办理速度，请各位业主尽快到售楼处领取产权办理材料核实，如因您个人原因导致办证延迟，一切后果由您个人承担。（公积金业主预计7月开始办理）。”2019年7月19日，被告客服管家在微信群通知“尊敬的远洋城一期B区业主：您好！我司目前正在安排集中产权办理，目前尚有部分业主未与我司联系办证事宜。谨请您收悉本告知后，由房主本人于2019年7月30日前携身份证亲临抚顺远洋城售楼处了解办理产权证的相关材料，如因您个人原因导致办证延迟，一切后果由您个人承担。公积金客户除外，近期开通办理。”2019年8月19日，被告客服管家再次微信群通知“目前远洋城产权办理已进入尾声，未办业主抓紧办理，如因您个人原因导致办证延迟，一切后果由您个人承担。办理截止时间2019年9月30日，特此告知。（注：公积金已全部开通办理，一期客户请抓紧办理）。”原审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有约束力，当事人应当全面履行自己义务。本案，原、被告双方签订的房屋买卖合同及补充协议，系双方当事人真实意思的表示，且内容不违反法律规定，应当认定有效。合同签订后，原告已履行合同约定的支付购房款的义务，但被告未能按照合同约定的期限履行己方义务，保证房屋买受人在约定期限内取得房屋所有权证书，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。根据双方约定，如因出卖人的责任，逾期超过365日后，买受人同意继续履行《合同》，出卖人按买受人已付房款的日万分之零点五支付违约金。该约定系违约金的计算方式，被告公司违约达到条件既可以准确计算出违约金的具体数额，原告主张的违约金债权范围是明确的，非持续性债权，与被告公司违约行为超过365日后的持续时间没有关联性，所以，原告要求被告公司支付违约金，应当适用诉讼时效制度（三年）。本案逾期办证的违约金诉讼时效自被告公司交付房屋之日的第366天即2015年7月1日起计算，且按日计付交房违约金的诉讼时效应当分别每一日单独计算。本案中原被告均认可被告已于2014年6月30日交付房屋，而其于2019年10月17日向一审法院提起诉讼，其未提交证据证明存在诉讼时效中断的情形，故要求2016年10月17日之前的按日计付逾期交房的违约金已超过诉讼时效，一审法院不予支持。关于违约金计算的截止时间，被告以取得初始房屋登记即为取得涉案房屋权属登记为由，主张计算至2018年11月30日的抗辩理由于法无据，一审法院不予采信。通过庭审查明事实，被告客服管家于2019年8月19日在信群中通知公积金贷款业主可以办理房产证，故违约金计算截止时间应为2019年8月19日。综上，被告应按照合同约定的计算方式给付原告2016年10月17日至2019年8月19日的违约金28031.62元（541151元*0.00005*1036天）。关于被告主张双方约定违约金过高，请求予以适当减少一节，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》18条2款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，现双方约定的的日万分之零点五的利率亦未超过上述逾期贷款利息标准，一审法院不予减少。一审法院据此：一、被告抚顺德创置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告姚连峰、周南延迟办理房屋产权证违约金28031.62元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费825元，减半收取413元，由原告姚连峰、周南负担163元，被告抚顺德创置业有限公司负担250元。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定的事实有相关证据佐证，本院予以确认。本院另查明，一审诉讼中，姚连峰、周南主张其在2019年5月9日按照德创公司的通知办理产权证手续，被告知公积金不能办理。在德创公司提交给一审法院的“姚连峰/周南产权逾期案情况说明”中称，德创公司办证顺序按一次性付款、商业贷款、公积金贷款方式，非强制性规定。本院认为，本案的争议焦点是姚连峰、周南主张的2015年7月1日至2016年10月16日期间的违约金是否超过诉讼时效、违约金计算截止时间认定、违约金是否过高及逾期办证原因认定问题。首先，关于2015年7月1日至2016年10月16日期间的违约金是否超过诉讼时效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……”，对于本案，姚连峰、周南与德创公司在商品房买卖合同中明确约定了逾期办证的违约金。根据该约定，德创公司负有单纯的债权性质的义务，从诉讼时效的立法本意及督促姚连峰、周南及时行使权利角度出发，姚连峰、周南应在诉讼时效期间内主张逾期办证违约金。双方在商品房买卖合同中关于违约金的计算方式系以日为单位累计计算，该约定的债权属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。综上，姚连峰、周南在2019年10月17日向一审法院起诉，一审法院认定2016年10月16日之前的违约金超过诉讼时效具有事实和法律依据，本院予以确认，对姚连峰、周南的上诉请求不予支持。其次，关于违约金计算截止时间认定。根据上述司法解释的规定，买受人未能如期取得房屋权属证书作为认定出卖人承担逾期办证违约责任的法律依据，故德创公司主张违约金计算截至其大产权证取得之日即2018年11月30日，无法律依据。经查，姚连峰、周南属于公积金贷款购房，其按照合同约定办理了公积金贷款手续，而德创公司在2019年6月6日的通知中明确“公积金业主预计7月开始办理”、2019年7月19日的通知中再次明确“公积金客户除外，近期开通办理”，直至2019年8月19日，德创公司通知，并明确“公积金已全部开通办理，一期客户请抓紧办理”。结合德创公司在一审中出具的“姚连峰/周南产权逾期案情况说明”，一审判决认定本案违约金计算截止时间为2019年8月19日具有事实和法律依据，本院予以确认。对德创公司该项上诉请求，本院不予支持。再次，关于违约金约定是否过高。房屋权属证书是权利人行使占有、使用、收益、处分权利的证明。因逾期办证，姚连峰、周南无法对案涉房屋充分享有物权。德创公司以姚连峰、周南一直实际占有、使用案涉房屋，不存在实际损失为由，主张案涉违约金过高，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。最后，关于逾期办证原因认定。德创公司上诉主张因姚连峰、周南违建导致逾期办证，对此，姚连峰、周南否认。本院认为，在德创公司向姚连峰、周南等业主发出的关于办证通知中，并未涉及有关业主存在违建而不能办证。本案一审、二审中，德创公司并不能举证证明姚连峰、周南因存在违建而被有关机关告知不能办理房屋产权登记。故对德创公司该项上诉请求，本院不予支持。综上所述，姚连峰、周南和德创公司的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。姚连峰、周南缴纳的二审案件受理费50元，由姚连峰、周南负担；抚顺德创置业有限公缴纳的二审案件受理费501元，由抚顺德创置业有限公负担。本判决为终审判决。审 判 长 史汉营审 判 员 刘晓菲审 判 员 秦 梦二〇二〇年五月二十五日法官助理姜霞代书记员 关宇婷