北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终3568号上诉人（原审原告）：郭小平，男，1956年4月17日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘慧，北京市隆安律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：董国英，男，1966年2月17日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王云鹏，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹雨，北京市京师律师事务所实习律师。上诉人郭小平因与被上诉人董国英租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初77788号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭小平上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判董国英支付郭小平房屋腾退拆迁补偿款184174.2元；2.本案一、二审诉讼费由董国英承担。二审庭审中，郭小平变更诉讼请求第一项为：改判董国英支付郭小平房屋腾退拆迁补偿款186165元。事实与理由：一审法院认定涉案房屋于2013年3月28日之后建造完成，不属于补偿范围，属于事实认定错误。1.郭小平于2013年2月建造完成涉案房屋，2013年5月1日双方补签涉案协议，因为双方之间非常熟悉，之前也存在租赁关系，一直先是口头约定，之后补签协议，故本案租赁关系实际发生在2012年初，涉案地块上房屋并不是3月28日之后建造的。2.从涉案《测绘成果图》中可以看出，图中一层标号房屋面积之和正好为涉案《解除协议一》、《解除协议二》中补偿的正式建筑面积7900多平米，该正式面积中包含涉案房屋，在补偿范围之内。3.董国英在一审庭审中恶意称其无法确认涉案《测绘成果图》中涉案房屋对应位置，其隐瞒获得补偿的事实。综上，请求二审法院予以支持。董国英辩称，同意一审判决，不同意郭小平的上诉请求和事实理由。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。涉案房屋是在2013年5月双方签订涉案协议后建造的，郭小平没有提供任何关于建造涉案房屋的证据，仅提供了涉案《测绘成果图》，该图也无法反映涉案房屋的建造时间，而且根据农村习俗和冬季特点，2月也没有建造房屋的自然条件。郭小平向一审法院起诉请求：1、请求判令董国英赔偿郭小平房屋腾退补偿款184174.2元；2、判令董国英退还郭小平租金4246元。一审法院经审理认定事实如下：2001年3月6日，董国英作为乙方与北京市朝阳区崔各庄乡费家坟村民委员会作为甲方签订《土地承包合同》，约定甲方提供废地20亩，其坐落置70地北头（董明房北边），承包期20年，乙方向甲方每年上交土地使用费及管理费每亩地共计100元。2005年8月26日，董国英作为承租方（乙方）与北京市朝阳区崔各庄乡人民政府费家村村民委员会（以下简称费家村村委会）、北京市朝阳区崔各庄乡费家村经济合作社（以下简称费家村合作社）作为出租方（甲方）签订《朝阳区农村土地租赁合同书》，约定租赁项目为仓储；规模20.83亩；租赁期限17年，自2005年3月至2021年3月；租金第一年3.766万元，每年3月以前一次交清。2013年8月20日，董国英与费家村村委会、费家村合作社签订《费家村集体土地出租上调租金补充协议书》，确认租地亩数：18.83亩，其中12.83亩每亩6000元，6亩每亩4000元，每年租金共计100980元；上调租金实施日期：2013年度。2013年5月1日,董国英作为甲方与郭小平作为乙方签订《协议书》一份，约定甲方同意和乙方将其乙方所租用甲方地块道路北侧的柿子树所占用的地面（长66米，宽4.5米）共同开发使用。以上所用地块（长66米，宽4.5米）乙方每年付给甲方壹万元地租费，此地面上的柿子树甲方自行处理，此地块上的建筑由乙方出资建设，建好后由甲乙双方按面积各分一半，西边一半归甲方，东边一半归乙方，所分部分房前归甲乙双方各自支配使用，日常维护及管理双方各负其责。遇国家或政府对其以上建筑拆迁时，其补偿费用甲乙双方各享受一半，即5:5分成。此协议由2013年5月1日起开始执行至国家或政府拆迁时终止；未遇拆迁，此协议终止日期和甲方与村委会签订租地合同终止日期相同。一审诉讼中，双方确认郭小平合同租金交纳至2018年4月30日。2018年3月23日，董国英作为乙方与费家村合作社、费家村村委会作为甲方签订《解除租赁（承包）合同（协议）及腾退场地协议》（以下简称《解除协议一》），约定自本协议签字之日起，双方原于2005年3月签订的租赁村中街199号的《土地租赁合同书》予以解除。协议确认地上物情况：占地面积共13590.35平方米，建筑面积10493.6平方米，其中正式建筑面积7971.03平方米、其他附属物2076.37平方米；“3.28”后新增建筑面积2522.59平方米。协议约定，在乙方按本协议约定期限、条件与甲方完成移交后，甲方分阶段向乙方支付解除合同的综合补偿费共计10043498元。同日，双方签订《房屋租赁合同解除协议》（以下简称《解除协议二》），费家村合作社、费家村村委会确认《解除协议一》中综合补偿费是以1260元/平方米的标准对正式建筑面积7971.03平方米的建筑物进行计算并补偿。一审诉讼中，一审法院前往费家村村委会调取《调查结果说明》及《测绘成果图》，双方对该两份材料的真实性认可，其中《调查结果说明》载明：“乡非住宅回收领导小组同意后，并依据建筑物实际情况，对本案涉案的院落中自2013年3月38日之前盖的建筑物，以1260元/平米的标准对正式建筑面积（即认定面积）7971.03平米的建筑物进行计算并补偿。”经查，2005年8月6日，郭小平作为承租方（乙方）与董国英作为出租方（甲方）签订过《租赁合同》一份，约定甲方将坐落在朝阳区崔各庄乡费家村东场地租给乙方使用，其场地面积分别为：1、西院4207.3平方米（6.3亩）；2、东院4133.3平方米（6.2亩），总面积为8340.59平方米（12.5亩）；租期自2003年1月16日起至2018年1月16日止；租金每亩7600元，总租金95000元；合同约定，在以上两块所租场地内所有建筑物、构筑物、水电配管及地面硬化均由乙方承建。场地外北侧水泥道路及厕所均由乙方承建。2012年4月5日，双方签订《补充协议书》，约定东院面积由原来的6.2亩改为6.7亩，新增面积内乙方如建房屋按原合同东院赔偿约定执行；租金调整为13亩地每年10万元，每年分上下半年分两次交付（从2012年1月16日开始执行）。2013年9月16日，双方签订《补充协议书》，约定13亩地每年租金18万元，从2013年1月16日开始执行。2017年，本案董国英曾以土地租赁合同纠纷为由向一审法院起诉本案郭小平，要求本案郭小平将北京市朝阳区崔各庄乡费家坟村东场地6.3亩土地及砖砌的房屋、院墙腾退交于本案董国英。本案郭小平提出反诉，要求本案董国英支付违约金3万元，支付房租损失17500元。该案二审经北京市第三中级人民法院审理，于2018年3月6日作出（2018）京03民终2435号民事调解书，确认：一、郭小平、董国英一致确认双方于2005年8月6日签订的《租赁合同》中约定租赁场地位置在朝阳区崔各庄乡费家坟村东场地西院6.3亩租期为2003年1月16日起至2018年1月16日止；二、郭小平于2018年3月12日之前支付董国英租金四万五千元；三、郭小平、董国英一致确认郭小平于2018年1月16日将位于北京市朝阳区崔各庄乡费家坟村东场地6.3亩土地及土地上砖砌的房屋、院墙腾退交予董国英，该义务已履行完毕；四、双方一致确认已就涉诉《租赁合同》租金及腾退问题处理完毕，双方就该案所涉纠纷再无其他争议。另查，2018年6月25日，郭小平以租赁合同纠纷为由起诉董国英，要求董国英支付郭小平所承租北京市朝阳区崔各庄乡费家坟村东场地地上自建部分（西院2849.73平方米、东院2689.88平方米）的补偿款，并退还郭小平租金，2019年11月20日北京市第三中级人民法院作出（2019）京03民终15826号民事判决，判决董国英退还郭小平租金12000元、支付郭小平拆迁补偿款320万元。对于当事人双方有争议的事实，一审法院认定如下：一、关于本案诉争标的是否已经（2019）京03民终15826号民事判决处理的问题。董国英称郭小平在该案中并未将本案所涉柿子树地块上建筑面积从中剔除，在该民事判决书的第14页，二审认定郭小平在该案中主张的房屋面积西院为2893.13平米，东院为2776.79平米，这两块土地的面积包含本案柿子树地块和另案旧厂房地块房屋的面积，所以本案郭小平有关诉讼请求已经法院生效判决书处理完毕，根据一事不再理的原则，应驳回郭小平的诉讼请求。郭小平称（2019）京03民终15826号民事判决中东院和西院这两块土地的面积不包含本案柿子树和另案旧厂房土地上房屋的面积。一审法院根据现有证据，并结合双方当事人陈述认定，本案双方诉争标的柿子树地块上的房屋并未经（2019）京03民终15826号民事判决处理，理由如下：其一，本案郭小平起诉董国英的依据系双方2013年5月1日签订的租赁合同，与之前判决所涉合同独立，两案件所指向的租赁物亦不相同；其二，董国英在（2019）京03民终15826号案件二审审理时理应知晓本案诉讼，其在该案中虽不认可郭小平所述建筑面积，但未就此提出本项异议，也未进一步举证，故应当认定（2019）京03民终15826号案件所审理的诉讼标的与本案诉争柿子树地块房屋无关。二、双方关于本案涉案地块上郭小平所建建筑物的形成时间、位置、面积存在争议。郭小平称本案所涉柿子树地块建筑均系其在双方2013年5月1日签订协议书之前即2013年2月建造，房屋建完之后双方才签订的协议书。董国英对郭小平该陈述不认可，认为郭小平所称房屋在2013年2月建造不合常理，首先，董国英不可能在签订协议书之前就让郭小平建造房屋，其次，当时正值隆冬季节，不可能进行房屋建造。郭小平对其建房时间的陈述未提交证据。关于柿子树地块的位置及建房面积，郭小平指认《测绘成果图》中对应本案其承租的柿子树地块的位置为6和7，该部分对应的建筑面积分别为65.2平方米和215.72平方米，一共280.92平方米。董国英称其无法确认柿子树地块在《测绘成果图》中对应的位置。郭小平另提交其自己制作的房屋平面图及照片，以证明其在柿子树土地上建造房屋的面积为292.34平方米。董国英认为房屋已经被拆除，具体房屋情况无法复原，对郭小平自己绘制的平面图的真实性无法核实，也不能证明其房屋建造时间和面积。一审法院对《测绘成果图》的真实性予以认定，对郭小平自制的平面图，因未经双方确认，一审法院对其真实性不予认定。董国英提交费家村村委会、费家村合作社于2019年11月1日出具的“情况说明”以佐证涉案房屋不包含在补偿范围内。经查，该“情况说明”的内容为对董国英与费家村村委会、经济合作社之间签订的《解除协议一》中“3.28”所指进行了解释。郭小平对情况说明的证明目的不认可。结合该证据的内容和郭小平质证意见，一审法院对董国英提交的“情况说明”真实性予以采信，但对其证明目的不予认定。三、关于郭小平腾空涉案房屋、土地的时间，双方存在争议。郭小平称其按照董国英及费家村村委会的要求在2017年12月15日前完成房屋腾退；董国英称2017年12月15日之后涉案房屋仍在郭小平控制之下，郭小平实际在2018年3月31日才向其移交涉案院落及建筑物。郭小平提交2017年11月26日费家村村委会、费家村合作社下发的《通知》及张贴照片，《通知》内容为：“一、有彩钢板建筑、三合一或多合一、人员密集、消防存在安全隐患的单位，于2017年11月26日起，停止一切经营行为。对拒不履行的单位，将采取断水断电措施，直至拆除违法建筑。二、出租公寓、出租大院要做好全面清退工作，于2017年12月15日前，腾空所有房屋。村将进行验收。对于未按照要求进行腾空的单位，将名单上报乡党委、乡政府，并采取断水断电措施，直至拆除违法建设。”董国英对上述证据的真实性认可。郭小平提交其与梁由、肖岗、胡杨静妮分别签订的《租赁协议》及退还剩余房租的收据，以证明其与租户解除租赁合同并退还租金，按董国英要求于2017年12月15日前完成所有房屋腾退。董国英不认可上述证据的真实性，认为郭小平对外出租与其无关。董国英提交郭小平于2017年12月16日书写的《保证书》，以证明清退整治期间，郭小平仍在继续占有、管理和使用租赁土地直至双方合同期满，《保证书》的内容为：“（1）保证租用范围内只居住本人，不再有其他任何人居住。（2）保证租用范围只有本人居住房屋内有水、有电，其他任何地点必须断电，以保证所租用范围内的防火、防水、治安的各种安全。如发生任何安全事故都由郭小平本人承担各种刑事责任及所有经济损失以及所有法律责任。”郭小平认可该证据的真实性，但不认可证明目的，称其在当时已将所有房屋交给董国英，是董国英要求郭小平在清退以后继续留下防范安全隐患。一审法院对该证据的真实性予以采信。董国英另提交双方在2018年3月31日签字的字条一张，内容为郭小平把租用董国英地面上所有合同房屋、大门钥匙交予董国英。郭小平对该证据的真实性认可，但是郭小平签署保证书后并不是真正居住涉案房屋，当时已经断水断电，郭小平只是看管房屋，交钥匙的字条是董国英跟郭小平说有钥匙要交给村委会，还有奖励，郭小平才签字的。一审法院对该证据的真实性予以认定。结合费家村村委会、费家村合作社下发的《通知》、郭小平签字的《保证书》以及其他证据，一审法院对郭小平提交的上述证据的真实性均予以采信。并据此认定2017年11月26日费家村村委会、费家村合作社下发的《通知》要求涉案租赁土地上的单位停止经营并限期全部腾退，郭小平于2017年12月16日书写《保证书》，保证租用范围内只居住本人以及所租用范围内的防火、防水、治安的各种安全等事项，郭小平已按照《通知》要求完成了房屋腾退。一审法院认为：依法成立的合同，具有法律效力，合同双方应当按照合同的约定履行各自的义务。本案原、董国英于2013年5月1日签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的相关规定，合法有效，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。本案的争议焦点有二：一是董国英是否应当给付郭小平腾退补偿款及具体数额；二是董国英是否应当退还郭小平租金及具体金额。关于第一个争议焦点，涉及双方租赁合同的约定及郭小平建造房屋的时间等。涉案租赁合同约定，遇国家或政府对其以上建筑拆迁时，其补偿费用甲乙双方各享受一半，即5:5分成。双方关于租赁合同到期日约定为国家或政府拆迁时终止；未遇拆迁，协议终止日期和甲方与村委会签订租地合同终止日期相同，即本案《解除协议一》、《解除协议二》签订时间2018年3月23日。2017年11月26日，费家村村委会、费家村合作社下发《通知》，要求涉案租赁土地上的单位停止经营并限期全部腾退。郭小平于2017年12月16日书写《保证书》，保证租用范围内只居住本人以及所租用范围内的防火、防水、治安的各种安全等事项。郭小平提交其与梁由、肖岗、胡杨静妮等人分别签订的《租赁协议》及退还剩余房租的收据，证明其与租户解除租赁合同并退还租金，于2017年12月15日前完成房屋腾退，一审法院据此认定郭小平已按照《通知》要求完成了房屋腾退。关于郭小平建房时间，郭小平称系2013年2月完成房屋建造，房屋建完之后双方才签订的租赁合同；董国英认为郭小平所称房屋在2013年2月建造不合常理，首先时董国英不可能在签订协议书之前就让郭小平建造房屋，其次，当时正值隆冬季节，不可能进行房屋建造。一审法院认为，双方协议书签订于2013年5月1日，郭小平虽称涉案地块上房屋系2013年2月建造，但对此并未提交任何证据，根据现有证据，一审法院无法认定本案所涉房屋属于“3.28”之前建造完成，故一审法院对郭小平的陈述不予采信。依照合同约定和董国英与费家村村委会、费家村合作社签订的《解除协议一》、《解除协议二》，董国英不应向郭小平支付相应的赔偿款。关于第二个争议焦点。2017年11月26日费家村村委会、费家村合作社下发的《通知》要求涉案租赁土地上的单位停止经营并限期全部腾退，对承租人使用承租土地及房屋造成了一定的影响，且根据查明的事实，郭小平已于2017年12月15日腾空涉案房屋，因此郭小平有权要求董国英退还自2017年12月16日至2018年4月30日期间的租金。关于董国英应当退还租金的具体数额，一审法院根据涉案院落实际使用情况酌情确定。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、董国英于判决生效之日起七日内退还郭小平租金三千七百二十六元；二、驳回郭小平的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：结合当事人诉辩意见及本院查明事实，本案的争议焦点系董国英是否应当给付郭小平房屋腾退拆迁补偿款。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。现双方就涉案房屋建设时间的认定存在争议，郭小平上诉主张其于2013年2月建造涉案房屋，涉案协议书系双方于2013年5月1日补签，但郭小平并未提交充分有效证据证明涉案房屋的建造时间，亦无证据证明双方先口头约定建造涉案房屋后补签涉案协议书，现有证据亦不足以证明涉案房屋系“3.28”之前建造完成，故本院对郭小平的上诉意见难以采信。一审法院未予支持郭小平要求董国英支付房屋腾退拆迁补偿款的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。综上所述，郭小平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3983元，由郭小平负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张丽新审 判 员 刘 茵审 判 员 田 璐二〇二〇年五月二十六日法官助理 张天舒书 记 员 刘 爽