宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2019）宁0104民初16041号原告：牛彦君，男，1968年8月7日出生，汉族，个体从业人员,住宁夏回族自治区吴忠市青铜峡市。被告：银川力鼎房地产开发有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市兴庆区。法定代表人：强飚，该公司总经理。原告牛彦君与被告银川力鼎房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月15日立案后，于2019年4月15日作出（2019）宁0104民初3321号民事判决书，因原告牛彦君对该判决不服，上诉于银川市中级人民法院，银川市中级人民法院审理后认为，本案出现新证据，遂裁定撤销本院（2019）宁0104民初3321号民事判决书，发回重审。本院于2019年10月8日立案后，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告牛彦君到庭参加诉讼。被告银川力鼎房地产开发有限公司经本院合法传唤，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。牛彦君向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告继续按照原告、被告双方签订的《商铺认购合同》（合同编号：XXXXXX）履约。积极履行关于永乐天地商务大厦（兴庆区南熏路北侧、利民街西侧）及原告购买商铺（第三层3-06）的相关验收、取得商品住宅交付使用批准文件、尽早交房、为原告办理房屋所有权证等义务，并按照合同约定承担违约责任；2、判令被告按照原告、被告双方签订的《委托经营管理合同》（合同编号：XXX）履约。责令被告向原告支付商品（第三层3-06号房）委托经营期间（截止目前为2年4个月）应得收益20931元、未履约合同的违约金6460元、逾期支付经营收益拖延罚金18035.91元，共计45426.98元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年10月26日，原告与被告签订了《商铺认购合同》（合同编号为：XXXXXX），约定原告购买被告开发建设的永乐天地商务大厦商铺三层3-06号商铺，商铺单价为8075元/平方米，交房时间为2016年12月31日，交房后500个工作日内被告为原告办理房屋所有权证。合同签订后，原告依约向被告支付购房款129200元。2016年10月26日，原、被告又签订了《委托经营管理合同》，该合同约定托管期间为2016年10月26日至2019年10月25日，第一年租金为购房款的8%，即8269元；第二年的租金为购房款的9%，即9302元；第三年的租金为购房款的10%，即10336元，每一租赁年度开始的第一个月支付租金。因被告至今未按照合同约定为原告办理商铺产权证、支付租金及违约金，故原告诉至法院。本案在审理过程中，原告明确其在第一项诉请中主张的违约责任即其第二项诉请。银川力鼎房地产开发有限公司未作答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月26日，原、被告签订《商铺认购合同》一份，约定，原告认购被告开发建设的永乐天地商务大厦商铺三层3-06号商铺，商铺建筑面积为16平方米，单价为8075元/平方米，总金额为129200元；原告签约当日支付总房款80%（103360元），剩余房款25840元，于2017年3月26日付清，被告于2016年12月31日交房；关于违约责任，合同约定：“出卖人逾期交房的违约责任，1.逾期时间不超过60个工作日，自本合同规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向认购人支付已交付房价款千分之0.2的违约金，合同继续履行；2.逾期超过60个工作日后，合同自动解除，合同解除日起30天内退还认购人全部已付款，并按认购人累计已付款的5%向认购人支付违约金。甲方承担了违约金后再不承担违约责任”。合同签订当日，原告向被告支付购房款103360元，被告向原告出具永乐天地价款确认单一张，确认收到原告购房款103360元（原告于2016年10月23日向被告支付购房定金10000元）。2017年3月28日，原告又向被告支付购房款25840元，被告又向原告出具收据及力鼎永乐天地交款确认单各一张予以确认。至此，原告的购房款129200元已全部付清。2016年12月26日，原、被告签订《委托经营管理合同》，原告将其认购的永乐天地商务大厦3-06号商铺委托被告经营管理，合同中约定：“委托经营期限为三年，自2016年10月26日起至2019年10月25日，年固定收益如下：1.第一年8%，即从2016年10月26日至2017年10月25日，固定收益为8269元；2.第二年9%，即从2017年10月26日至2018年10月25日，固定收益为9302元；3.第三年10%，即从2018年10月26日至2019年10月25日，固定收益为10336元；4.固定收益自签订本委托协议生效之日起，每隔一年领取一次，领取时间为每年10月25日。违约责任：1.在合同履行期间若某方违约，除据实赔偿给对方造成的损失外，并按照购买商铺已付款的5%支付违约金给对方；2.被告不及时如期付清原告每年应得收益时，每逾期一日，罚拖欠金额3‰的违约金给原告，直到付清为止”。当日原、被告双方就《委托经营管理合同》签订《附件一》，约定：“客户在2017年3月26日付清所剩20%余款，甲方按年收取返租如下：第一年：80%款，103360元×8%=8269元，剩余房款：2017年3月26日付清剩余房款20%（25840元×8%=2067元，其收益为1034元）；第二年：全款129200元×9%=11628元；第三年：全款129200元×10%=12920元。在客户付清尾款后，委托经营管理合同第二条以附件一为准”。就涉案房屋现状，本院向银川市不动产事务登记中心和原告进行了询问，银川市不动产事务登记中心表示涉案房屋仍未进行竣工验收，且已被银川市中级人民、固原市中级人民法院、中卫市中级人民法院轮候查封。原告对此无异议。因买卖永乐天地商务大厦商铺事宜，被告银川力鼎房地产开发有限公司在本院涉及多起诉讼，其公司在到庭的案件中也称涉案涉案房屋尚未进行初始登记且被法院查封。本院认为，原、被告签订的《商铺认购合同》、《委托经营管理合同》均系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，原、被告均应按照合同约定履行各自的义务。对于原告的第一项诉请，虽然原、被告在《商铺认购合同》中约定逾期交房超过60个工作日后，合同自动解除，但原、被告均未行使解除权，且原告也明确主张继续履行合同，故被告仍应按《商铺认购合同》履行义务。就原告主张交付房屋、办理房屋所有权证的诉请，因涉案房屋目前仍未完成初始登记，且已经被法院查封，故原告的上述主张无法实现，本院不予支持。原告主张涉案房屋验收、取得商品住宅交付使用批准文件的诉讼请求，均系消防部门、住建部门对房地产开发的行政管理行为，并不属于民事案件的调整范围，当房地产开发公司不积极履行上述义务，作为买受人可以依据房屋买卖合同向房地产开发公司主张违约责任，故本院对于原告的上述诉讼请求不予支持。对于原告的第二项诉请，虽然双方签订《委托经营管理合同》未履行，但该结果系被告违约所致，被告仍应承担违约责任，即应向原告支付固定收益损失20931元。关于原告主张的违约金，虽然《委托经营管理合同》就违约责任有两项约定，但仅应择一使用，而第二项约定更符合逾期支付固定收益的后果承担，故本院仅支持被告向原告支付逾期支付固定收益的违约金18035.91元。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩、举证和质证的诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告银川力鼎房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告牛彦君支付固定收益支付20931元、违约金18035.91元；二、驳回原告牛彦君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费936元，由被告银川力鼎房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于银川市中级人民法院。审判长 高靖雯人民陪审员 白彩霞人民陪审员 张玉凤 二○二○年五月十五日法官助理 朱敏斌书记员 刘 婷 附：本案适用的相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境;4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施;5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。