浙江省衢州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙08民终151号 上诉人（原审被告）：张志庆，男，1981年12月12日出生，汉族，住浙江省衢州市衢江区。 上诉人（原审被告）：许红燕，女，1983年11月5日出生，汉族，住浙江省衢州市衢江区。 委托诉讼代理人：张志庆，系许红燕丈夫，身份信息同上。 被上诉人（原审原告）：浙江奥航物业管理有限公司，住所地浙江省杭州市拱墅区德胜新村50幢3号3楼。 法定代表人：马志军，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：刘写，男，系该公司员工。 上诉人张志庆、许红燕因与被上诉人浙江奥航物业管理有限公司（以下简称奥航物业）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省衢州市衢江区人民法院（2019）浙0803民初3816号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。 张志庆、许红燕上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回奥航物业的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由奥航物业承担。事实与理由：一、一审法院判决张志庆、许红燕支付自2016年1月28日起的物业服务费用、公共能耗费、违约金毫无根据，第2年物业费应从2016年6月12日起算。1.奥航物业在一审法院提供的证据不能证明张志庆、许红燕于2018年5月17日签收了《物业缴费通知书》。2.张志庆、许红燕与开发商签订的商品房销售合同中，前期物业管理公司为江山市长河物业管理有限公司衢州分公司而非奥航物业。3.根据奥航物业与建设单位签订的《前期服务合同》第七条约定，纳入物业管理范围的己竣工但尚未出售，或者因甲方（建设单位）原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务收费标准按照第三章第六条第（二）项规定的标准执行，一期由甲方（开发商）100%标准交纳。且《物业管理条例》第四十一条明确规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。张志庆、许红燕与开发商签订的合同中约定只有在用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件下业主能自行办理过户手续到位，才具备交房条件。开发商在约定的交房时间即2015年1月28日并不具备交房条件，在此情况下奥航物业没有根据《物业承接查验方法》第十一条的规定进行认真查验。一审判决未写明张志庆、许红燕提供的关于延期交房系开发商原因导致的证据，径直采纳奥航物业主张的按照《开发商销售合同》约定的交房日期作为物业费的起算点，显属不当。 二、关于公共能耗费，张志庆、许红燕与奥航物业签订的前期物业服务协议中约定，公共能耗费按0.3元/月/平方米的标准预收，每年度清算后多返少补，且物价局服务价格标准备案表批复的价格亦是如此。张志庆、许红燕于2015年6月22日交纳物业费的同时也交纳了能耗费，并在一审庭审中要求奥航物业提供2015年之后的公共照明电费的实际支出与分摊方式，按照具体摊派实际支付。一审判决未以政府相关批复价格为依据，径直支持奥航物业的诉求，显属不当。 三、一审法院判决张志庆、许红燕自逾期之日起按千分之三交纳违约金，不公平。因本案与（2019）浙0803民初337号案件发生时间、地点均相同，故张志庆、许红燕未进一步提供证据证明奥航物业存在物业服务瑕疵，未全面履行义务等情形，同时也提出其并非恶意欠费。（2019）浙0803民初337号案件未确定业主支付违约金，而本案一审判决张志庆、许红燕自逾期之日起按千分之三支付违约金，显属不公平。四、一审判决书将张志庆身份信息写错。 奥航物业辩称，《前期物业服务协议书》系依法制定，合法有效，应对全体业主起到约束作用。综上，请求驳回上诉，维持原判。 奥航物业向一审法院起诉请求：1.判令张志庆、许红燕向其支付物业管理服务费3576元，公共能耗费945元，合计4521元（自2016年1月28日计算至2019年1月27日止）；2.判令张志庆、许红燕向其支付自违约之日起至实际履行日期间的违约金（暂计1356元）；3.案件诉讼费用由张志庆、许红燕承担。 一审法院认定事实：奥航物业系衢江区绿江南小区物业服务企业，张志庆、许红燕2019年6月21日前系该小区1幢1单元302室业主（房屋建筑面积87.59㎡，储藏间面积6.07㎡）。2013年8月6日奥航物业与小区建设单位衢州市衢江区长河房地产有限公司签订《长河·绿江南前期物业服务合同》（2017年1月29日再次续签一份）。2015年6月2日奥航物业与张志庆在长河·绿江南业主手册中签订有《前期物业服务协议书》，其中第四条物业服务费用对物业服务费、公共能耗费的收费起算时间点、收费标准、收费方式作出约定；第八条违约责任对逾期交纳相关费用的违约责任作出了约定。张志庆、许红燕预交了一年的物业服务费用，但自2016年1月28日起一直未按合同约定交纳物业费用。奥航物业2018年曾向张志庆、许红燕催收，张志庆、许红燕经催收后仍未交纳，此纠纷成讼。 一审法院认为，本案争议焦点之一是奥航物业与建设单位衢州市衢江区长河房地产有限公司签订《长河·绿江南前期物业服务合同》（2017年1月29日再次续签一份），奥航物业与张志庆在长河·绿江南业主手册中签订的《前期物业服务协议书》是否合法有效，对张志庆、许红燕是否具有约束力。本案的三份物业服务合同并非相冲突的合同，而是奥航物业作为物业服务企业，就物业服务事项先后与建设单位及业主签订，三份物业服务合同具有连续性，但2013年8月6日签订的《长河·绿江南前期物业服务合同》合同期限已届满，现约束双方之间权利义务的合同为2017年1月29日签订的《长河·绿江南前期物业服务合同》及《前期物业服务协议书》，双方应依照该二份合同享有权利、履行义务。本案物业服务收费标准由奥航物业与张志庆书面约定且经相关部门审批，在奥航物业向张志庆、许红燕提供了物业服务后，张志庆、许红燕应依照合同约定标准支付物业服务费用。 本案争议焦点之二是本案物业费用的起算时间，奥航物业主张按照《商品房销售合同》约定的交房之日起计收服务费用，而张志庆、许红燕主张按照实际交房日计收。按照《前期物业服务协议书》4.2条约定“乙方应于按照《商品房销售合同》内约定的房屋交付日之日起计缴物业服务费用，乙方与建设单位另行约定物业承接日的，由实际承接日起（两者以先发生者为准）计缴物业服务费和能耗费”。双方主张的物业费用起算时间应当以“先发生者为准”，故对奥航物业诉请张志庆、许红燕自2016年1月28日支付物业费用予以支持。 本案争议焦点之三是是否应支付违约金问题。张志庆、许红燕购买标的房屋后仅支付了首年的物业服务费用，经奥航物业催收对2016年1月28日后的物业费用始终未能支付，按照《前期物业服务协议书》约定，张志庆、许红燕未按期交纳物业费用的，奥航物业有权“自逾期之日起按乙方欠费总额每日千分之三的标准向乙方收取违约金”，现奥航物业主张按照欠费总额的30%计收违约金，收费低于《前期物业服务协议书》的上述约定且符合法律规定，予以支持。 许红燕经一审法院传票传唤未能到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：张志庆、许红燕于判决生效之日起十日内支付奥航物业自2016年1月28日起至2019年1月27日止的物业管理服务费3576元、公共能耗费945元，共计4521元及逾期付款违约金1356元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由张志庆、许红燕负担，于判决生效之日起十日内付清。 二审中，上诉人张志庆、许红燕为证明其主张，向本院提供以下证据：1.微信聊天记录打印件一张及单号为1069477772027的邮件全程跟踪查询打印件一张，拟证明张志庆、许红燕并未收到奥航物业向其催收物业费的快递。2.长河绿江南物业服务群微信聊天截图打印件及电梯日常巡检记录照片打印件各一张，拟证明奥航物业在电梯日常巡检记录上的记录与事实不符。3.消防登高台上搭雨棚照片、大面积破坏绿化照片各一张以及新闻报道打印件两张，拟证明奥航物业存在服务行为不规范，服务质量差等情况。4.（2019）浙0803民初337号民事判决书原件一份，拟证明类似的物业服务合同纠纷案件并没有判决业主承担违约金。 奥航物业质证认为，对上述材料的真实性均没有异议，但有以下意见：1.对第一组证据，需要再核实，奥航物业系通过EMS送达缴费通知书不清楚退回妥投的意思。2.电梯日常巡检记录是日常巡检人员对设备是否完好、卫生是否干净的检查记录，不是日常维护和维修电梯的记录，电梯属特种设备，维修和维护由奥航物业聘请的第三方负责；记录的时间可能员工记错了。3.非机动车停放雨棚是根据部分业主建议，征得周边业主同意，在不影响消防、不影响通行的情况下搭建，消防大队实地勘察过，认为在不影响消防通道展开救援的情况下可以搭建；破坏绿化是考虑到业主的实际需求，也有业主赞同，目前已经恢复；关于新闻报道，是衢江区创建办在去年创文的时候委托第三方对每季度对每个小区进行的测评，其中的问题并不全是物业公司造成。4.关于（2019）浙0803民初337号民事判决书，该案是奥航物业起诉的第一批案件中的一起，法院希望通过该案判决能促使或者警示业主。本院认为，鉴于奥航物业对上述材料的真实性均没有异议，本院对上述材料真实性予以确认，对其待证事实，本院结合本案其他证据材料，予以综合认定。 二审中，张志庆、许红燕向本院申请调取衢江区人民法院（2019）浙0803民初3817号徐兴来与奥航物业的物业服务合同纠纷一案民事判决书，拟证明一审法院在该案中没判付违约金，本案中却判了，存在不公平。本院经核实，该案中奥航物业撤回了对徐兴来的起诉，故与本案不具有关联性。 被上诉人奥航物业未向本院提交新的证据。 经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，故奥航物业与建设单位衢州市衢江区长河房地产有限公司于2017年1月29日再次续签的《长河·绿江南前期物业服务合同》对张志庆、许红燕亦具有约束力。奥航物业与张志庆又在长河·绿江南业主手册中签订了《前期物业服务协议书》，该协议书系双方真实意思表示，并不违反法律及行政法规的强制性规定，属合法有效。物业公司有依约提供物业服务义务，业主有依约缴纳物业费义务。奥航物业对张志庆、许红燕提供了合同约定的物业服务后，张志庆、许红燕应依约履行支付物业服务费的义务。 关于物业费的起算时间，双方合同有约定的应依据合同来确定。根据《前期物业服务协议书》第4.2条约定“乙方应于按照《商品房销售合同》内约定的房屋交付日之日起计缴物业服务费用，乙方与建设单位另行约定物业承接日的，由实际承接日起（两者以先发生者为准）计缴物业服务费和能耗费”。故一审判决对奥航物业自2016年1月28日起计算物业费用的主张予以支持，符合合同约定。张志庆、许红燕关于按实际收房日确定物业费起算时间的主张依据不足。关于公共能耗费，张志庆、许红燕未提供充分证据证明其主张。 关于违约金问题，《前期物业服务协议书》中对违约金作出了明确约定，现张志庆、许红燕经书面催收后，仍未按期交纳物业费用，奥航物业主张按照欠费总额的30%计收违约金，符合合同约定和法律规定，应予支持。张志庆、许红燕提出其并非恶意欠费，但其在经奥航物业催交后，至今未能支付2016年后的物业费用。（2019）浙0803民初337号案件一方当事人虽亦为长河·绿江南业主，但案情与本案并不完全相同，本案一审判决张志庆、许红燕支付逾期付款违约金，于法有据。关于张志庆身份信息的错误，属笔误，一审法院已作出补正裁定。 综上，上诉人张志庆、许红燕的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人张志庆、许红燕负担。 本判决为终审判决。 审判长  骆忠新 审判员  汪 佳 审判员  祝惠忠 二〇二〇年五月十五日 法官助理胡芬芬 书记员黄徐燕