北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终4144号上诉人（原审被告）：杨某，女，1964年2月24日生，住北京市朝阳区。法定代理人：中日友好医院（中日友好临床医学研究所），住所地：北京市朝阳区。法定代表人：孙阳，院长。委托诉讼代理人：郑健，北京市华卫律师事务所律师。委托诉讼代理人：李媛莎，北京市华卫律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：谭勃辰，男，1988年3月12日生，住吉林省吉林市昌邑区。委托诉讼代理人：曹玲湘，北京市中银律师事务所律师。上诉人杨某因与被上诉人谭勃辰房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初65112号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨某上诉请求：1.请求确认一审判决违法，撤销一审判决，发回重审；2.确认杨某与谭勃辰于2016年12月17日签订的北京市存量房屋买卖合同中家具、家电交易有效，谭勃辰补齐余款10万元；3.一、二审案件受理费由谭勃辰承担。事实和理由：涉案房屋买卖合同无效，但是对于家电、家具部分的处分是有效的。杨某的常住地为北京市海淀区吴家村路×号院×号楼×门×号，一审法院欲掩盖杨某和丈夫孙某在此共同生活30年的事实，否定孙某为杨某30年监护人的事实，将法定代理人强加给中日友好医院。关于孙某的民事行为能力，孙某患的间歇性较轻精神病，得病以来都是自己管理照顾自己，并对杨某实际进行了30年的监护和照顾。孙某有参加本案诉讼的民事行为能力。这一点双方和主审法官都予以认可，并都不提出司法鉴定。为什么要剥夺孙某话语权，那就是为了掩盖谭勃辰以60万元购买杨某和孙某家具家电、装饰装修及配套设施的事实。买房和买家具家电没有必然的因果关系，买家具家电的合同已签约，50万元定金已付，谭勃辰要么再补齐余款10万元，把家具家电搬走，如果谭勃辰主张家具家电不买了，按照合同法规定50万元定金不退。2017年以后，北京房价大幅降价，不存在谭勃辰所称造成了其15万元的损失。谭勃辰与杨某签订的合同分两部分，第一部分是房屋交易，因中日友好医院的房管科不给上市，造成无法交易，合同可以无效。但第二个独立部分，家具家电等买卖交易，不存在上市问题，可以有效交易，在双方的合同中约定50万元定金可以转化为首付贷款。《中华人民共和国合同法》第四十七条、第五十六条规定，谭勃辰拒不执行购买家具家电等的合同，故意捏造虚假、损失恶意诉讼，应承担一、二审的全部费用。谭勃辰辩称，同意一审判决，不同意杨某的上诉请求，请求维持原判。一审法院程序合法，不存在违法的情形，不应当发回重审。关于房屋买卖合同的效力问题，因为整个房屋买卖合同是无效的，所以杨某单独提出的部分也是无效的。一审时杨某也自己主张自己无行为能力，因此整个合同是无效的，杨某应当返还50万元的定金。谭勃辰向一审法院起诉请求：1.确认谭勃辰与杨某代理人孙某于2016年12月17日签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议无效；2.杨某返还谭勃辰定金50万元；3.杨某赔偿谭勃辰损失15万元，合同中约定如果违约的话，违约方应当按日万分之五支付违约金，直至违约情形消除，而且杨某长期占用谭勃辰的定金，谭勃辰也有利息损失，综合上述情形谭勃辰估算的损失数额为15万元。一审法院认定事实：杨某系北京市朝阳区绣菊园×号楼×门×号房屋（以下简称×号房屋）的登记所有权人。该房屋系央产房。2012年2月8日，杨某被首都医科大学附属北京安定医院诊断为双向情感障碍。2016年12月17日，谭勃辰与杨某配偶孙某、案外人北京链家房地产经纪有限公司签订买卖定金协议书，约定为购买×号房屋，谭勃辰向杨某支付定金50万元，双方应于签署本协议后1个工作日内签署北京市存量房屋买卖合同等相关法律文件，如杨某违约，杨某应向谭勃辰双倍返还定金，如谭勃辰违约，则杨某已收取的定金不予退还。该协议书后附收据一张，主要内容为在北京链家房地产经纪有限公司居间下，今收到谭勃辰购买×号房屋的定金50万元整。落款处有孙某的签字。落款日期为2016年12月17日。2016年12月17日，谭勃辰与杨某配偶孙某签订北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版），约定谭勃辰购买杨某×号房屋，该房屋成交价格为431万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为60万元；买受人向出卖人支付定金50万元；自本合同签订之日起120日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，买受人未能在办理房屋权属转移登记手续后5个工作日内取得房屋所有权证书的，出卖人的责任，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，并按照央行现行存款利率付给利息。双方并于同日签订一份补充协议，约定谭勃辰支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分；任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。杨某应于2017年1月15日前取得在京中央单位已购公房变更通知单，如未能按期取得，则应承担相关责任。同日，谭勃辰、杨某配偶孙某还与北京链家房地产经纪有限公司签订居间服务合同一份，确认由北京链家房地产经纪有限公司对双方就×号房屋的交易提供居间服务，居间费共计108020元，全部由谭勃辰负担，自该合同签订当日支付。2017年4月7日，北京市国信公证处出具（2017）京国信内民证字第×号公证书，证明杨某于2017年4月7日来到该处，在公证员面前在委托书上签名，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。该公证书所附委托书主要内容为：委托人杨某与受托人孙某系夫妻关系，现欲出售杨某名下×号房屋，因杨某身体原因，委托配偶孙某全权代理房产出售事宜。委托期限自2017年4月7日至上述事项办完为止。后因杨某一方一直无法取得在京中央单位已购公房变更通知单，导致后续购房工作无法进行，谭勃辰遂于2017年8月25日至一审法院立案，起诉要求解除双方之间的房屋买卖合同，杨某双倍返还定金。2017年10月15日，北京市平安医院将杨某诊断为偏执型精神分裂症。一审法院经审理于2017年11月9日依法作出（2017）京0105民初78514号民事判决书，判决：“—、解除谭勃辰、杨某于2016年12月17日就位于北京市朝阳区绣菊园×号楼×门×号房屋签订的房屋买卖合同。二、杨某于判决生效之日起七日内给付谭勃辰十五万元。三、驳回谭勃辰的其他诉讼请求。”杨某、谭勃辰均不服该判决，向北京市第三中级人民法院提起上诉。二审审理过程中，孙某向法院提交2009年7月13日首都医科大学附属北京安定医院诊断证明书，显示其患有未分化型精神分裂症。2018年3月13日，北京市第三中级人民法院依法作出（2018）京03民终2625号民事裁定书，以一审法院判决认定基本事实不清为由，裁定撤销一审法院（2017）京0105民初78514号民事判决书，发回一审法院重审。一审庭审中，一审法院就当事人、代理人的行为能力问题和相关鉴定事项向各方释明，征求了他们的意见。谭勃辰、杨某均不申请鉴定。孙某到庭表示杨某无民事行为能力，自己也不具备完全的民事行为能力，不申请鉴定。一审法院分别赴杨某单位中日友好医院（中日友好临床医学研究所）和其所在社区了解其家庭情况。单位方面表示：杨某在我院工作期间发病，出现精神问题，2012年3月退休，×号房屋系我单位分配给杨某，通过房改在2000年左右由其个人购买。杨某的其他亲属情况我们完全不掌握。2015年我单位曾经赴医院看望杨某，她人比较木讷，交流能力较差。社区方面表示：杨某系集体户口，社区方面完全不掌握她的家庭情况。社区人员当场致电当地公安机关，公安机关表示无杨某家庭情况等相关信息。在无法联系到杨某其他亲属的情况下，一审法院从维护当事人诉讼权利角度出发，指定杨某单位中日友好医院（中日友好临床医学研究所）为本次诉讼中杨某的法定代理人。此外，一审法院组织了调解，但因双方差距过大，调解未能成功。一审法院认为，不能辨认自己行为的成年人为无民事行为能力人，不能完全辨认自己行为的成年人为限制民事行为能力人。民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。限制民事行为能力人实施的纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应的民事法律行为有效；实施的其他民事法律行为经法定代理人同意或者追认后有效。合同属于民事法律行为，房屋买卖合同是较为复杂的交易，其有效性依赖于参与各方的民事行为能力。具体到本案中，主要交易文件均由谭勃辰和杨某的爱人孙某签订，则这些文件的有效性需要考察谭勃辰、杨某、孙某三人的民事行为能力是否完全。从一审法院查明的事实来看，杨某在2012年退休之前已经产生精神问题，影响其工作，到2017年其病情并无好转，仍然处于住院治疗状态。在此情况下，一审法院无法认定杨某为孙某出具的授权委托手续出于她的真实意思表示。孙某作为所谓代理人，也有精神病史，且自认不具备完全行为能力。在此种情况下，各方又不申请进行专业的医学鉴定，以检验杨某、孙某在交易期间的精神状态、行为能力。故一审法院有理由认定杨某、谭勃辰之间的房屋买卖合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现杨某已经收取了谭勃辰50万元定金，理应及时退还。针对损害赔偿问题，杨某长期占用谭勃辰的资金，客观上给对方造成了一定损失，一审法院根据案件具体情节，酌情确定由杨某赔偿谭勃辰损失，损失的计算标准为以50万元为基数，按照中国人民银行同期存款利率标准，自2016年12月18日计算至实际返还全部定金之日止。据此，一审法院于2019年12月30日判决：一、确认谭勃辰与杨某之间的北京市存量房屋买卖合同及补充协议无效。二、杨某于判决生效之日起七日内退还谭勃辰定金五十万元。三、杨某于判决生效之日起七日内赔偿谭勃辰损失，计算方法为以五十万元为基数，按照中国人民银行同期存款利率标准，自二〇一六年十二月十八日计算至实际返还全部定金之日止。四、驳回谭勃辰的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，杨某围绕上诉请求依法提交了证据：加盖有复印病历的专用章的2012年北京安定医院病历记录，以此证明孙某2009年的门诊病历写明孙某患有精神类疾病，最后医院的诊断是认为孙某疾病是有好转的，是以强迫症更为合适。谭勃辰未向本院提交新的证据。本院组织当事人进行了质证。谭勃辰认为杨某提交的证据不属于新证据，对其真实性、合法性、关联性、证明目的均不予认可。本院经审查认为，杨某提交的证据具有客观性，本院予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，首先，关于杨某法定代理人的确定问题。2012年2月8日，杨某被首都医科大学附属北京安定医院诊断为双向情感障碍，2017年10月15日，北京市平安医院将杨某诊断为偏执型精神分裂症。孙某提交的2009年7月13日首都医科大学附属北京安定医院诊断证明书，显示孙某患有未分化型精神分裂症，孙某在一审庭审中亦表示自己不具备完全民事行为能力，故在谭勃辰、杨某均不申请对行为能力问题鉴定的情况下，一审法院从维护当事人诉讼权利角度出发，指定杨某所在单位中日友好医院（中日友好临床医学研究所）为杨某的法定代理人符合法律规定。其次，关于涉案房屋买卖合同的效力问题。《中华人民共和国合同法》第九条规定，当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。签订房屋买卖合同需行为人应具有完全民事行为能力或与之相适应的行为能力。结合上述查明，杨某、孙某的医院诊断结果及自认的情况，杨某提供的现有证据不能证明其向孙某出具授权委托书时的精神状态、行为能力，亦不能证明孙某作为受托人具有相适应的民事行为能力，在各方不申请进行专业的医学鉴定的情况下，杨某提供的现有证据不能证明杨某、孙某在签订涉案房屋买卖合同时具有完全民事行为能力或与订立契约相适应的行为能力，故杨某与孙某均不符合法律规定的订立合同所应具备的行为能力，一审法院认定杨某、谭勃辰之间的房屋买卖合同及补充协议无效并无不当。合同无效为整体自始无效，房屋买卖合同中关于家具、家电部分的约定系涉案合同的一部分，不存在可分性，故本院对杨某有关涉案房屋买卖合同无效，但是对于家电、家具部分的处分是有效的上诉理由不予采纳。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，杨某收取了谭勃辰定金50万元，现双方房屋买卖合同无效，故杨某应予返还谭勃辰定金。杨某主张在双方的合同中约定50万元定金可以转化为首付贷款，基于涉案合同已被确认无效，故杨某该项上诉理由没有事实依据，本院不予采纳。一审法院结合杨某长期占用谭勃辰资金的情形，酌定杨某应赔偿谭勃辰损失的计算标准亦无不当，本院予以维持。综上所述，杨某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由杨某负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  沈 放审 判 员  贾 旭审 判 员  张 慧二〇二〇年五月三十日法官助理  张思齐法官助理  向 玗书 记 员  陈 玥