辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终3748号上诉人（原审被告）：沈阳市铁西区示范和平家园住宅小区第四届业主委员会，住所地沈阳市铁西区虹桥路32甲3。负责人：朱延东，该业委会主任。委托诉讼代理人：王婷，辽宁安行律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈阳万隆物业管理有限公司，住所地沈阳市沈河区市府大路290号。法定代表人：马华，该公司总经理。委托诉讼代理人：李永超，男，1987年6月3日出生，该公司经理，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：张博，辽宁建隆律师事务所律师。上诉人沈阳市铁西区示范和平家园住宅小区第四届业主委员会（以下简称“和平家园业委会”）因与被上诉人沈阳万隆物业管理有限公司（以下简称“万隆物业公司”）物业服务合同纠纷一案。沈阳市铁西区人民法院于2018年4月24日作出（2017）辽0106民初6166号民事判决，万隆物业公司向本院提出上诉。本院于2018年9月17日作出（2018）辽01民终5773号民事裁定发回重审。重审后一审法院作出（2018）辽0106民初12901号民事判决，和平家园业委会不服向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。和平家园业委会上诉请求：1.请求撤销一审判决；2.驳回被上诉人诉讼请求；3.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决确认诉讼主体错误。上诉人是案涉小区第四届业主委员会，而与被上诉人签订2011年至2014年物业合同的是第二届业委会。二、原审判决上诉人承担被上诉人的各种维修改造费没有法律依据，判决上诉人承担违反法律规定和合同约定。三、被上诉人收取了40%的停车费并未专款专用和支付物业人员开支和维修费用，物业合同规定，地面停车费被上诉人享受40%管理费，上诉人享受60%由全体业主支配。原审判决关于上诉人对被上诉人的维修改造项目均认可的认定有误，且上诉人可提供证据证明相关项目并未维修被上诉人提供的小区改造明细与事实不符，具体包括：（1）园区正门板油路虽然进行了铺设，但考虑实际铺设面积及市场价格，被上诉人主张花费40余万元明显过高；排水管道并非被上诉人改造，而是在被上诉人撤出后，由新的物业公司改造完成的，被上诉人无权主张该项费用；（3）园区正门、侧门人行通道大门、广场灯、外墙及消防门加固、广场砖、园区路灯应属物业共用设施，属于物业公司管理范围，根据物业服务合同，应由被上诉人承担，且其中广场砖并未修复，被上诉人无权主张费用；（4）园区内并无监控系统，该笔费用被上诉人无权再向上诉人主张。（5）32-11号楼电梯维修改造并未取得上诉人授权及业主同意，也未约定费用由业主承担，根据物业服务合同约定，电梯属于物业管理范围，费用应由被上诉人承担；（6）32甲1楼中电梯并未维修完毕，至今还有一部电梯不能使用，在未进行修理的情况下，被上诉人虽取得上诉人授权，但无权向上诉人主张支付费用；（7）园区正门的发光字，被上诉人安装的目的是为了宣传其自己公司，且在其撤出后也已经拆除，与上诉人无关，无权要求上诉人承担。综上，对于被上诉人未实际维修、履行物业服务范围的维修义务及为自身利益所进行的投资，显然不应由上诉人及全体业主承担，对于相关部分的费用，应当据实予以扣除。对于应启动维修基金维修的项目，被上诉人未受偿垫付款是其自身过错导致的，取得维修基金前，上诉人无付款义务上诉人的会议纪要仅约定，相关维修、改造可由车位费分成部分里出。属于上诉人授权维修的部分，将由维修基金启动后进行核销。即双方已经明确约定了维修款的承担方式。但目前维修基金并未启动，且启动维修基金也需被上诉人履行相应义务后才能进行，也就是说，被上诉人对于维修基金未启动存在一定过错。在目前维修基金未取得的情况下，被上诉人无权要求上诉人动用其他款项，也不符合双方约定。原审判决关于维修改造费数额的认定及对双方举证责任的划分有误，对上诉人显失公平。暂不论被上诉人所列项目是否实际维修，其均应当就所支出的维修费数额承担举证责任。原审中，被上诉人主张维修费数额为1046790元，相关证据仅为小区改造项目明细、工程合同、承包合同及收据收条8张。以上证据中：（1）小区改造项目明细是被上诉人单方作出，既无上诉人方盖章确认，也未提供一一对应的票据明细，显然不能作为本案的定案依据，原审法院依据该明细直接确认维修费金额，明显证据不足。（2）对于工程合同，合同的相对方为个人，真实性根本无法确认，该主体是否具备施工资质无法考证。且对于预算高达40余万元的施工合同，合同内容仅有简单的六条，对于双方的权利义务均未作具体规定，甚至未约定工期、付款方式、质量要求等必要条款；对于如此高额的款项，被上诉人至今未提供与该份合同对应的付款凭证、收款收据、发票等手续。这显然不符合客观逻辑。以上情况足以说明该份合同并不具有真实性，相关款项并未实际发生，被上诉人主张该笔费用40余万元，证据不足。（3）对于承包合同，合同总价款高达12万余元，同样未对双方的权利义务、工期、质量要求等作具体约定。本合同相对方为个体工商户，具有开具发票、收据的能力，也应当有对应的资金账户，但对于高达12万余元的费用支出，被上诉人至今未提供付款凭证、收款收据、发票等手续。以上情况足以说明该份合同并不具有真实性，相关款项并未实际发生。（3）对于收条，收条的收款人是谁、该人是否真实存在，目前被上诉人提供的证据根本无法确认，且费用中包括材料费，对于所购材料，上诉人也未提供与收条相对应的材料费单据，仅有真实性无法确认的收条，不应作为认定该笔费用支出的依据。（4）对于8份收款收据，金额分别在1万余元到五万余元不等，但除收据外，上诉人均未提供对应的转款凭证，如全部款项均是现金支付，显然不符合现代社会支付款项的一般习惯。（5）上诉人提供的证据不能相互印证，自相矛盾。上诉人单方制作的明细中称所有支出金额为1046790元，但对应的合同、票据金额仅有799280元，显然不能一一对应。在此情况下，更应当由被上诉人就其关于数额的主张加以充分举证，否则即应当承担举证不能的不利后果。综上所述，原审法院对于维修项目、维修费数额问题等问题，均存在事实认定不清的情况。且被上诉人应当就其主张承担举证责任，原审法院在被上诉人举证尚不充分，上诉人也不予认可的情况下，将举证责任分配给上诉人，对上诉人显失公平，且认定明显错误。关于数额问题，上诉人认为，如被上诉人不能充分证明，上诉人认可其通过评估鉴定的方式确认数额，否则即应当承担相应的不利后果。万隆物业公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法驳回上诉人的上诉请求。万隆物业公司向一审法院起诉请求：请求判令被告向原告支付各项维修改造费用合计1046790元。一审法院查明，2011年9月25日,原告与沈阳市铁西区示范﹒和平家园小区业主委员会签订《物业服务合同》一份。合同约定，原告自2011年10月1日至2014年9月30日为该小区提供物业服务；合同第二条约定，原告负责物业共用部位的维修、养护和管理。负责物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理。负责物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运，及时清理道路积水，保持雨水、污水管道的疏通；合同第三条约定，房屋公用部位的小修、养护费用由原告承担；大中修费用由启动房屋专项维修资金实施。房屋公用设施、设备的小修、养护费用由原告承担；大中修费用由启动房屋专项维修资金实施；合同第四条约定，物业服务费选择包干制，费用由业主按建筑面积交纳，标准为住宅0.65元/平方米/月；商业网点、车库0.4元/平方米/月；电梯费12元/人/月；地面车位费70元/车位/月；合同第六条约定，原告按上述标准收费，盈余或亏损由其享有或承担。地面车位费原告享受40%管理费；小区业主委员会享受60%为全体业主支配。2012年4月15日，沈阳市铁西区示范和平家园小区业主委员会召开委员会议，会议内容包括：修路、解决房屋问题，调查后启动维修基金。相关维修、改造可由车位费分层部分里出。2012年6月20日，该小区业主委员会召开委员会议，会议记录中的参会人员为全体业主委员，会议内容包括：原则同意预算书内容，要求细化内容形成书面报告，业委员审计。防水、修路、电梯、路灯电线、楼道大白、外墙面防水，上述项目必做。同意启动维修基金。7月20日之前拿出详细可研报告和预算情况作为全体业主代表大会讨论内容，物业或实施方说明，待全体业主同意（2/3以上）通过后启动。需要大修基金的项目要可持续完成、改进、相关内容要按计划执行，基金启动前物业先修，费用可由车位管理费里出。该会议记录下面有“上述内容业主委员会全部同意，要求物业7月份执行”字样，下方有各业委会成员签名。2012年12月11日，该小区业主委员会向原告出具委托书，内容为由于32甲1，2部电梯出现故障，现由电梯厂家专业技术人员到场进行拆机查看，技术人员认定此2部电梯需要更换电缆及其他备件，由于电梯更换电缆不在物业维修服务范围之内。为了尽快恢复电梯正常运行，保证业主生活及安全。经和平家园业主委员会决定委托原告先期垫付电梯更换电缆和其他费用。然后由业主委员会组织启动本单元专项应急维修基金，对原告所垫付费用进行核销。落款处盖有“沈阳市铁西区示范和平家园小区业主委员会”印章。此外，该小区业主委员会还向原告出具另一份委托书，内容为：鉴于示范和平家园32甲1，2部电梯电缆老化损毁严重，再现故障，经过本单元62户业主实名问卷调查，已超过2/3的业主同意，由原告先期垫付更换电梯电缆费用，然后由业主委员会组织启动本单元专项电梯应急维修基金，对原告公司所垫付的费用进行核销。此委托书落款处有沈阳市铁西区示范和平家园小区业主委员会印章，及主任赵增力、副主任、委员签字。该委托书后附32甲1的62户业主对两部电梯出现故障由原告先期垫付费用，然后启动本单元专项应急维修基金，业主是否同意的实名签字。本案被告对上述业主签名的真实性不予认可。原告自2012年7月起在园区内实施了对园区正门等几处铺设柏油路面、铺设路面下排水管道改造等大修工程，原告举证的合同、收款收据、收条等证据证明其共花费维修改造费1046790元。被告对原告主张的维修内容予以认可，对花费数额不予认可，但被告并未就此举证。2014年9月30日，物业服务合同期满，原告撤出园区。2016年7月13日，本案被告起诉本案原告至一审法院，诉讼请求如下：判决被告沈阳万隆物业管理有限公司返还自2011年10月1日至2014年9月30日期间收取的业主的地面车位费总额的60%给全体业主（521台×840元/年×3年×60%=787752元）及逾期利息（截止到起诉之日）暂定四万元；2、判决被告沈阳万隆物业管理有限公司返还自2011年10月1日至2014年9月30日期间收的广告费总计950000元、租赁费10000元返还给全体业主及逾期利息（截止到起诉之日）暂定四万元。该案案号为（2016）辽0106民初7031号。一审法院于2016年10月1日作出（2016）辽0106民初7031号民事判决书，判决书中认定车位数按458个计算，每月70元，共计36个月，车位费总额的60%为692496元。该判决书的判项如下：一、被告沈阳万隆物业管理有限公司于本判决发生效力后十日内给付原告沈阳市铁西区示范和平家园住宅小区第四届业主委员会车位费692496元；二、被告沈阳万隆物业管理有限公司于本判决发生效力后十日内给付原告沈阳市铁西区示范和平家园住宅小区第四届业主委员会广告费3000元、租赁费10000元；三、被告沈阳万隆物业管理有限公司于本判决发生效力后十日内给付原告沈阳市铁西区示范和平家园住宅小区第四届业主委员会利息，以705496元（692496元﹢3000元﹢10000元）为基数，自2014年10月1日起至本判决确定的给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；四、驳回原告的其他诉讼请求。该判决现已生效。一审法院认为，业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。因此，本案被告虽然为沈阳市铁西区示范和平家园小区第四届业主委员会，但其实质即为沈阳市铁西区示范和平家园小区业主委员会，其作为本案被告主体适格，其应对上一届业主委员会所进行的民事活动所产生的法律后果承担主体责任。关于原告所花费的维修改造费数额问题，现原告主张的维修改造项目被告均认可，但被告对原告主张的花费数额1046790元不予认可，然而被告对此并未举证，因此，本院对原告花费的维修改造费数额为1046790元予以认定。关于被告是否应向原告支付维修改造费1046790元的问题。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息。本案《物业服务合同》依法成立，原告举证的四份会议纪要及两份委托书应视为对该《物业服务合同》的补充协议，合同第三条约定，房屋公用部位的小修、养护费用由原告承担；大中修费用由启动房屋专项维修资金实施。房屋公用设施、设备的小修、养护费用由原告承担；大中修费用由启动房屋专项维修资金实施；合同第六条约定，原告按上述标准收费，盈余或亏损由其享有或承担。地面车位费原告享受40%管理费；沈阳市铁西区示范和平家园小区业主委员会享受60%为全体业主支配。而根据原告提供的四份会议纪要及两份委托书可以认定，被告委托原告在维修次金启动前先行维修改造，费用可由车位管理费里出。现原告已按被告委托对小区进行维修改造，但维修基金尚未启动，原告亦已经撤离该园区，而原业主委员会却有将停车费用于维修改造的意思表示，因此，原告为处理委托事务垫付的必要费用，被告应在归全体业主支配的停车费范围内向原告支付为，该费用为692496元。被告抗辩称，原告收取了40%的停车费，原告应从此收入中支出维修改造费，但按双方合同约定，该40%停车费为原告收入，归原告所有，不应作为维修改造大修之费用，因此，被告该抗辩，不予支持。被告又抗辩称，原告举证的32甲1的62户业主签名不真实，但上述业主签名系该小区业委员交予原告，其真伪不应由原告承担责任。被告再抗辩称，未启动维修资金的责任在原告，但按法律规定，启动专项维修资金，首先应由该小区业主大会会议采用集体讨论或书面征求意见的形式，并经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意，而被告自其并未就案涉维修改造项目召开业主大会并取得相应2/3以上的业主同意，可见，未启动专项维修资金之责不应由原告承担，因此，对被告该抗辩不予支持。关于原告主张的超出停车费692496元部分的维修改造费。被告委托原告以停车费先行支付维修改造费，启动专项维修资金费后核销，而原告作为受托人超出被告委托范围（停车费）进行维修改造，且维修资金尚未启动，则超出部分的维修改造费用应原告自行承担，因此，对原告超出692496元部分的诉讼请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三百九十八条、第三百九十九条之规定，判决如下：一、被告沈阳市铁西区示范和平家园住宅小区第四届业主委员会于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告沈阳万隆物业管理有限公司维修改造费692496元；二、驳回原告其他诉讼请求。如被告未按指定期间履行上述金钱给付义务，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14221元，由被告沈阳市铁西区示范和平家园住宅小区第四届业主委员会承担10800元，由原告沈阳万隆物业管理有限公司承担3421元。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人二审提交证据一：园区正门板油路照片、测量数据证明目的：根据板油路面积情况，被上诉人主张其对园区正门的改造金额高达40余万元不符合实际，其提供的工程合同不具有真实性。证据二：园区内主要地点的照片、2016年12月30日的记账凭证（出示原件，提供复印件），证明目的：园区内根本没有监控设备设施，被上诉人主张该项费用无事实依据。据部分业主回忆，此前被上诉人仅在个别地点安装过监控摄像头，但其撤离时已经全部拆除。即使业主反馈的信息为真实，由于被上诉人已经将设备拆除，也无权要求我方承担相应费用。2016年新的物业公司在四个大门安装了监控设备，支付了款项11500元。证据三：正门照××证明目的：园区大门并无发光字显示设备。据业主回忆，此前被上诉人安装的显示屏是其自己公司的宣传广告，与业主无关，该笔费用不应由我方承担，且被上诉人撤出时已经拆除。证据四：广场砖照片证明目的：被上诉人并未对广场砖进行修复，其主张费用不任何依据。被上诉人对上述证据的真实性，关联性不予认可，上诉人陈述该照片为近期拍照，我公司于2014年9月30日撤出和平家园小区，距今已经5年，该照片不能说明任何问题。记账凭证系后期物业单方制作，与我公司无关。与本案无关。本院对上述证据所要证明的事实结合全案综合予以认定。本院查明，被上诉人提供的收据金额总计为224100元。本院对一审查明的维修改造费为1046790元事实不予确认，对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，2011年9月25日,沈阳市铁西区示范﹒和平家园小区业主委员会与万隆物业公司签订《物业服务合同》是双方的真实意思表示，并不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效。关于上诉人主张其不是本案承担责任主体的问题。业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。因此，上诉人虽是该小区的第四届业主委员会，但其实质是延续了上届业主委员会的权利义务，即为沈阳市铁西区示范和平家园小区业主委员会，其应当作为该小区的业主委员会承担权利义务。关于上诉人是否应向被上诉人支付维修改造费的问题。本案《物业服务合同》依法成立，上诉人作出的四份会议纪要及两份委托书应视为对该《物业服务合同》的补充。合同第三条约定，房屋公用部位的小修、养护费用由原告承担；大中修费用由启动房屋专项维修资金实施。房屋公用设施、设备的小修、养护费用由原告承担；大中修费用由启动房屋专项维修资金实施；合同第六条约定，原告按上述标准收费，盈余或亏损由其享有或承担。地面车位费原告享受40%管理费；沈阳市铁西区示范和平家园小区业主委员会享受60%为全体业主支配。而根据四份会议纪要及两份委托书可以认定，上诉人委托被上诉人在维修次金启动前先行维修改造，费用可由车位管理费里出。现被上诉人已按上诉人委托对小区进行维修改造，但维修基金尚未启动，被上诉人亦已经撤离该园区，故上诉人应在归全体业主支配的停车费范围内给付被上诉人的实际支出费用。关于维修费用如何确定的问题。2012年6月20日，该小区业主委员会召开委员会议，会议记录中的参会人员为全体业主委员，会议内容包括：原则同意预算书内容，要求细化内容形成书面报告，业委员审计。……7月20日之前拿出详细可研报告和预算情况作为全体业主代表大会讨论内容，物业或实施方说明，待全体业主同意（2/3以上）通过后启动。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案被上诉人主张上诉人给付其维修费用，应由被上诉人承担举证责任。根据被上诉人提供的证据，上诉人除了对电梯维修出具授权外，对其他项目的维修被上诉人并未与上诉人达成一致意见，上诉人也未对维修费用予以确认。首先，根据会议记录记载维修方案应当由业委员审计并经全体业主代表大会讨论通过方可实施，本案除电梯外的维修经过上诉人的明确授权之外，其他的维修项目被上诉人并无证据证明经过上诉人同意并认可维修费用。其次，尽管被上诉人对园区予以维修的事实存在，被上诉人应当负有证明实际支出维修费用的证明责任。被上诉人为证明其主张，提供了合同及收条等证据证明实际支出，对此本院认为被上诉人主张维修改造费百余万元，却提供不出转账明细，亦不能提供收据，不足以证明被上诉人的实际支出数额。故本院对有收据外的其他支出不予确认，被上诉人支出维修费为224100元，一审对维修改造费为1046790元予以认定不当，本院予以纠正。综上，上诉人和平家园第四届业委会的上诉请求部分成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、撤销沈阳市铁西区人民法院（2018）辽0106民初12901号民事判决第二项；二、变更沈阳市铁西区人民法院（2018）辽0106民初12901号民事判决第一项为：上诉人沈阳市铁西区示范和平家园住宅小区第四届业主委员会于本判决发生法律效力之日起10日内支付被上诉人沈阳万隆物业管理有限公司维修改造费224100元；如未按指定期间履行上述金钱给付义务，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回双方当事人其他诉讼请求。一审案件受理费14221元，由沈阳市铁西区示范和平家园住宅小区第四届业主委员会承担3045元，由沈阳万隆物业管理有限公司承担11176元；二审案件受理费14221元，由沈阳市铁西区示范和平家园住宅小区第四届业主委员会承担3045元，由沈阳万隆物业管理有限公司承担11176元；本判决为终审判决。审判长 金 鑫审判员 吕长辉审判员 丁广昱二〇二〇年五月八日法官助理姜博书记员张磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。