浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终882号 上诉人（原审原告、反诉被告）：裘和琴，女，1960年6月22日出生，汉族，住绍兴市越城区。 委托诉讼代理人：陈栋，浙江泽大（绍兴）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：周庆海，男，汉族，1970年2月28日出生，住乐清市。 委托诉讼代理人：楼芝华，浙江近远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林亚妮，浙江近远律师事务所律师。 上诉人裘和琴因与被上诉人周庆海房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2019）浙0602民初4296号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案受理后，依法组成合议庭，经阅卷、询问，不开庭进行了审理。裘和琴的委托诉讼代理人陈栋、周庆海的委托诉讼代理人林亚妮到庭应询。本案现已审理终结。 裘和琴上诉请求：撤销一审判决，改判确认裘和琴与周庆海于2016年7月2日签订的合同于2019年3月11日解除，周庆海支付租金15123.28元。事实和理由：一审认为裘海琴与周庆海之间《租房合同》未解除与事实不符。首先，《租房合同》第一条约定：租赁期限自2016年7月20日至2021年7月19日；第二条约定：本房屋租金为人民币60000元，半年结算，即每半年支付一次，每次30000元。那么无论周庆海是先承租，后支付租金还是先支付租金后承租，付款节点均为每年的7月20日及1月20日，而周庆海亦自认最近付款时间为2018年7月23日。其次，根据《合同法》第六十一条的规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。根据裘和琴提供的银行流水及催款短信也可看出双方的交易习惯是在每年的7月20日及1月20日前后付款。周庆海自2018年7月23日支付过30000元后，就再未支付过相应款项，己构成违约。再次，根据《合同法》第六十二条第四款的规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。即在上述两种方式都无法确定履行期限，周庆海仍需在裘和琴催告后履行付款义务，反之，则构成违约。而一审认为双方约定不明，即认定双方合同未解除，适用法律有误。最后，《合同法》第九十四条第三款规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。裘和琴自2019年1月20日前后多次以电话、短信的方式向周庆海催讨房租，但周庆海均不予理睬。裘和琴无奈于2019年2月22日向周庆海发律师函解除合同，并给予周庆海相应时间腾退，但周庆海既未提出异议，未支付房租，亦未进行腾退。因此，自周庆海收到解除合同的律师函之日，双方的合同已经解除。裘和琴在庭审中还提出一审判决支付周庆海装修补偿款62909元是不合理的。 周庆海答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1.裘和琴与周庆海之间的租房合同在2019年3月1日未解除，双方租房合同约定租期是2016年7月20至2021年6月19日，年租金6万元，半年结算，但合同并未就房屋使用与租金交付先后顺序进行约定，自租赁开始周庆海都按约支付，不存在拖欠房租。周庆海最近两次支付租金在20日前后，但之前比较紊乱，没有形成稳定的交易习惯，如果裘海琴认为存在稳定的交易习惯，应当由裘海琴举证。事实上周庆海是积极要求缴纳租金，但因裘海琴提出因房屋涉及拆迁，要求暂缓缴纳房租。至于2019年2月22日，裘海琴发函给周庆海提出解除合同，周庆海明确表示不同意，未经周庆海同意，裘和琴无权单方解除租房合同。裘海琴通过发函方式单方解除合同是不符合合同约定和法律规定的。最终房屋因征收被拆除，讼争租房合同才解除。周庆海有权参与讼争房屋的拆迁补偿。2.房屋装修是周庆海出资，租房合同未解除，因征收周庆海出现装修损失，装修损失应当由裘海琴承担，应当补偿给周庆海。 裘和琴向一审法院起诉请求：1.确认裘和琴、周庆海于2016年7月2日签订的《租房合同》于2019年3月11日解除；2.判令周庆海立即腾房，并参照租金标准支付自2019年1月21日起至房屋实际交还之日止的房屋占有使用金15945.2元(暂计算至2019年4月28日)。 周庆海向一审法院反诉请求：裘和琴立即向周庆海支付房屋装修补偿65255元，附属物补偿308元，停产停业损失费87833元，搬家费4015元，临时安置费17567元，房屋调查评估费5000元，按期腾空搬迁奖13384元，上述合计为193362元。 一审法院查明事实：2016年7月2日，裘和琴（甲方）与周庆海（乙方）签订《租房合同》一份，约定甲方将位于嵇（稽）山路60号的房屋出租给乙方使用，租赁期限自2016年7月20日至2021年7月19日，计5年。年租金为6万元，半年结算。乙方租赁期限，水费、电费由乙方负担。租赁结束时，乙方须交清欠费。该合同还就其他事项予以约定。2019年2月22日，裘和琴委托浙江泽大（绍兴）律师事务所向周庆海发函，认为周庆海拖欠租金，故要求解除双方之间的租赁合同。2019年3月14日，周庆海向浙江泽大（绍兴）律师事务所回函，认为其不存在拖欠租金的行为，故不同意解除租房合同，要求继续履行租房合同。2019年3月26日，绍兴市越城区建设和交通运输局（甲方）、裘和琴（乙方）与越城区塔山街道办事处（丙方）签订《越城区国有土地上房屋征收货币补偿协议》，约定乙方同意白果小区14幢103室（环城东路1304室）房屋由甲方征收并选择货币补偿的补偿方式，乙方同意丙方向乙方支付以下被征收房屋补偿款、各项费用及奖励共计2301342元，其中：1.被征收房屋评估价值1756650元；2.房屋装修补偿65255元、附属物补偿308元，小计65563元；3.货币补偿20%的奖励351330元；4.停产停业损失费87833元，搬迁费4015元，临时安置费17567元，小计109415元；5.房屋调查评估奖5000元，按期腾空搬迁奖13384元，小计18384元。乙方保证在2019年4月23日前搬迁并腾空房屋，交丙方验收，乙方不得拆除、损坏房屋，违者照价赔偿；若未按规定期限腾空房屋的，则取消本协议房屋调查评估奖、按期腾空搬迁奖二项奖励。根据中证房地产评估造价集团有限公司出具的被征收人裘和琴的国有土地上房屋征收分户估价报告，房屋装修补偿金额65255元，周庆海自认其中的电动卷帘门（2346元）在其承租房屋时已存在。同时查明，2019年6月18日，绍兴市越城区塔山街道办事处房屋征收部门出具证明一份，载明：兹证明产权人裘和琴（身份证号：3306021960××××××××）位于的房产产权证号：绍房权证绍市字第××号，土地证号：绍市国有（1998）字第4570号。已根据《绍兴市越城区人民政府房屋征收决定》（绍越政征字（2019）5号）被依法征收，征收实施单位为越城区塔山街道办事处，并于2019年3月26日签订房屋征收补偿协议。按要求于2019年4月23日前应搬迁腾空完毕。裘和琴承诺按期腾空，由于该房屋承租人周庆海未能按要求期限腾空房屋，造成该房屋未能按计划拆除，该房屋征收补偿款至今尚未结付。 一审法院认为，裘和琴与周庆海在自愿合法的基础上签订的《租房合同》系双方真实意思表示，为有效合同，受法律保护。根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案争议焦点之一为裘和琴在签订《越城区国有土地上房屋征收货币补偿协议》之前，裘和琴与周庆海之间的《租房合同》是否已解除的问题。从目前查明的事实来看，周庆海已将2019年1月20日前的房屋租金交清，但此后的租金周庆海未向裘和琴支付。根据合同约定，房屋年租金为6万元，半年结算。但合同并未就房屋使用系先付租金后使用或先使用后付租金予以明确约定，故周庆海未在2019年1月20日前支付2019年1月20日至7月19日期间的半年租金，并未违反合同约定。虽然裘和琴委托律师于2019年2月22日向周庆海发函要求解除合同，但其主张要求解除合同并不符合合同约定或法律规定的情形，故双方之间的租房合同并未因裘和琴书面通知而解除，裘和琴主张要求确认双方之间签订的《租房合同》于2019年3月11日解除的诉讼请求，该院不予支持。关于裘和琴认为从交易习惯来看，房屋应当先付租金再使用，故周庆海违反合同约定的意见。该院认为，本案中双方对于租金半年结算予以明确约定，即房屋租金为半年一付，但裘和琴提交的证据仅能证明最近两次租金支付的时间，并不能认定双方已在合同期内形成了稳定的交易习惯，故针对裘和琴的上述意见，该院不予采纳。综上，裘和琴在签订《越城区国有土地上房屋征收货币补偿协议》时，裘和琴与周庆海之间的《租房合同》尚未解除。根据双方在庭审时的陈述及本院在庭后向塔山街道办事处了解核实，涉案承租房屋已被征收并拆除，故裘和琴主张要求周庆海立即腾退房屋的诉讼请求，该院不予支持。根据塔山街道办事处出具的证明，可以认定周庆海未在2019年4月23日前将房屋腾空，故裘和琴主张要求周庆海支付2019年1月21日至4月23日租金15123.28元的诉讼请求，该院予以支持。裘和琴主张要求周庆海支付电费308元，证据不足，该院不予支持。关于周庆海主张的因房屋征收可获得的各项费用，案涉房屋因拆迁由拆迁部门支付的各项费用系拆迁部门对被征收对象依据拆迁文件规定的补偿方式给予的补偿，其补偿对象为被征收人即裘和琴，并非周庆海。由于案涉房屋租赁合同不能继续履行系由于裘和琴出租给周庆海的房屋被拆迁所致，故周庆海因此而产生的相应损失，裘和琴应当给予赔偿，但裘和琴作为被征收人所取得的相应奖励、补偿等各项费用并不能等同于周庆海的损失金额。关于周庆海主张的各项损失，该院评判如下：1.房屋装修及附属物损失。根据周庆海提交的装修前后的照片，结合装修评估报告中列明的装修附属物补偿清单，可以认定除电动卷帘门外，案涉房屋由周庆海装修，故裘和琴应支付周庆海装修补偿62909元、附属物补偿308元。2.停产停业损失、临时安置费。周庆海在案涉房屋经营地毯、墙纸、塑胶，案涉房屋租赁合同尚未到期，现由于合同解除导致周庆海无法在剩余租赁期内继续正常经营，必然产生相应的停产停业损失、临时安置费用，但裘和琴对案涉房屋的出租行为亦是其对该房屋的一种经营方式，根据拆迁部门发布的《征收补偿方案》，停产停业损失补助费系按照被征收房屋评估补偿价值（不含附属物、装修）的5%予以确定，商业用房的临时安置费按被征收房屋评估补偿价值（不含附属物、装修）的1%予以补偿，故该停产停业损失、临时安置费金额的确定与房屋评估价值相关而不与房屋经营状况挂钩。本案中，因周庆海未能提供证据证明其停产停业损失、临时安置的具体情况，且至合同解除之日，双方之间房屋租赁合同剩余租期较短，故该院认为停产停业损失、临时安置费补偿应当在双方之间进行合理分配。考虑拆迁不可归责于双方当事人的因素、案涉房屋租赁合同实际履行情况及年租金情况，并衡平双方当事人的利益，酌情确定反诉被告赔偿反诉原告该部分损失为拆迁部分确定的停产停业损失补偿费、临时安置费金额的30%计31620元。3.搬迁费（搬家费）、按期腾空搬迁奖。虽然案涉房屋系周庆海实际使用，但根据塔山街道办事处出具证明可以认定周庆海未按期履行腾退房屋的义务，且周庆海在庭审时自认其未将房屋腾退，同时搬家费、按期腾空搬迁奖系按照被征收房屋面积发放，故该部分费用裘和琴无须赔偿周庆海。4.房屋调查评估奖，系裘和琴作为被征收人应获得的奖励，与周庆海所受损失无关，故对周庆海该项请求，该院不予支持。综上，该院确认裘和琴应赔偿周庆海各项损失共计94837元。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、周庆海应于该判决生效之日起三十日内支付给裘和琴支付2019年1月21日至4月23日租金15123.28元；二、裘和琴应于该判决生效之日起三十日内支付给周庆海各项损失94837元；三、驳回裘和琴的其他诉讼请求；四、驳回周庆海的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的日期履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取93元，由裘和琴负担2元，由周庆海负担92元，其中由周庆海负担部分，应该判决生效之日起七日内向该院交纳。反诉案件受理费减半收取2084元，由周庆海负担1062元，由裘和琴负担1022元，其中由裘和琴负担部分，应该判决生效之日起七日内向该院交纳。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。 本院经审理，二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为，围绕裘和琴的上诉，二审双方的争议焦点一是讼争《租房合同》是否于2019年3月11日解除；二是一审判决裘和琴赔偿周庆海装修损失62909元是否合理。从双方签订的《租房合同》内容看，仅约定租金半年结算，但未明确约定每年的1月20日、7月20日支付租金，也未明确约定先付后用。据此，周庆海在2019年2月22日未支付2019年1月21日至2019年7月19日半年的租金并不违反合同约定，裘和琴向周庆海发送律师函单方解除《租房合同》缺乏事实依据，裘和琴主张合同已于2019年3月11日解除本院不予采纳。关于装修损失，讼争房屋征收时尚在周庆海租赁期限内，裘和琴未提交任何证据证明其装修投入，而根据周庆海提交的装修前后照片，根据生活经验，估价报告装修补偿清单中的装修项目基本由周庆海完成，一审判决裘和琴赔偿周庆海装修损失62909元并无明显不当。 综上所述，裘和琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1373元，由裘和琴负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 瑜 审判员 梅 云 审判员 张百元 二〇二〇年五月二十六日 书记员 叶 婷