吉林省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉民终221号 上诉人（原审被告）：徐瑞秋，男，1972年7月25日出生，汉族，住吉林省长春高新开发区。 委托诉讼代理人：白选明，吉林钧诺律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张淑文，女，1940年10月2日出生，汉族，住吉林省长春市南关区。 委托诉讼代理人：张雪，吉林梦成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：荣忠，张淑文之子。 原审被告：赵子逸，女，1966年6月27日出生，汉族，住吉林省长春市宽城区。 上诉人徐瑞秋因与被上诉人张淑文及原审被告赵子逸执行异议之诉一案，不服吉林省长春市中级人民法院（2019）吉01民初691号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 徐瑞秋上诉请求：1.依法撤销长春市中级人民法院(2019)吉01民初691号民事判决；2.依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或者发回重审；3.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：1.原审法院认定荣占武与长春华银地产有限公司（以下简称华银公司）签订的《经济适用房预订协议书》有效，属于认定事实不清、适用法律错误。上诉人于2001年11月5日与华银公司签订《商品房购销合同》，约定以单价1800元/平，总价195516元价格购买永宁小区8栋6单元3层314室。随后在房地产部门办理相关备案登记手续。2002年7月15日荣占武（被上诉人丈夫）与华银公司签订的《经济适用房预订协议书》，约定荣占武以单价750元/平，总价81465元的价格，购买永宁小区8栋6单元3层314室房屋。从上诉人与被上诉人购买房屋的时间、支付房屋单价价格及房屋的总价款，都可以看出，被上诉人购买此房屋支付的总价格远远低于当时市场价格及上诉人支付的房屋总价款，被上诉人作为完全民事行为能力人，以远远低于市场的价格购买房屋、签订非房管部门备案的正规房屋买卖合同，可以合理推断出被上诉人与华银公司存在恶意串通的情形，严重的损害了上诉人的权益，属于无效合同。2.一审判决关于“张淑文对案涉房屋享有实体性权益”的论述是错误的。虽然上诉人及赵子逸在夫妻存续期间购买案涉房屋后，未实际居住、使用，没有偿还贷款，但并不影响上诉人享有此房屋的所有权并不单纯以是否居住、使用、偿还贷款为认定的依据，况且上诉人在2001年11月5日已经与华银公司签订正规备案的《商品房购销合同》，一审判决书中的“张淑文对案涉房屋享实体性权益”给案外人一种张淑文享有所有权的错误理解。被上诉人在提起诉讼时，将案涉房屋判决其所有列为独立的诉讼请求，原审法院在判决中将该请求也予以驳回，同时，荣占武与华银公司签订的《经济适用房预订协议书》存在恶意串通的情形，属于无效合同，对于后续产生的相关问题，上诉人也保留法律追究的权利,因此，原审法院此番论述不当及错误。3.一审判决书中并没有论述张淑文居住的房屋与被查封房屋是同一房屋。案涉《经济适用房预订协议书》只写的是将坐落于南关区东莱北永宁小区8号楼6门3层1号房屋出售给被上诉人，但我们这个房屋在房管局备案中写的是南关区东莱北街永宁小区八栋，丘地1-1/279-8（8314）。所以，一审判决如何认定这个房屋和被上诉人购买的房屋为同一房屋，在一审判决中也没有进行论述。 张淑文辩称，1.华银公司以经济适用房名义将案涉房屋出售给被上诉人夫妻自然价要低于市场价格，不能因房价低于市场价就推论被上诉人与华银公司之间是恶意串通的。与被上诉人同样居住在永宁小区的邻居当年也是以800元每平方米的价格购买了永宁小区8号楼5层1号房屋，足以说明被上诉人与华银公司之间不存在恶意串通。2.上诉人不持有案涉房屋的产权证书，也没有实际居住、使用。另案生效判决也查明，上诉人与原审被告离婚诉讼之时没对案涉房屋进行分割，甚至无法指明房屋具体位置。华银公司与被上诉人签订《经济适用预定协议书》后将案涉房屋交付给被上诉人，且由被上诉人居住使用至今。故被上诉人确系案涉房屋的所有人，至少也对案涉房屋享有实体性权利能够依法排除执行。3.关于上诉人在本次庭审当中新增加的观点就是无法确定案涉房屋与徐瑞秋与华银公司签订商品房买卖合同当中的房屋是同一房屋，一审法院对此没有论述。我们认为案涉房屋与赵子逸申请执行的房屋，也就是上诉人称的房屋是同一房屋。 张淑文向一审法院起诉请求：1.依法确认原告与华银公司签订的《经济适用房预订协议书》合法有效，坐落于长春市南关区东莱北街永宁小区8号楼6门3层1号房屋系原告所有。2.停止对前述房屋的执行，并解除查封，诉讼费由二被告承担。 一审法院认定事实：赵子逸与徐瑞秋离婚纠纷一案，一审法院作出（2008）长民二初字第75号民事判决：一、准予赵子逸与徐瑞秋离婚；二、婚生子徐名蔚由赵子逸抚养，徐瑞秋每月负担抚育费2000元，至婚生子徐名蔚独立生活时止；三、坐落于长春市南关区大经路鸿鑫小区2号4栋605号、2号2栋房屋归赵子逸所有，该两套房屋已办理抵押贷款，尚欠本息由赵子逸偿还。坐落于长春市东盛大街25号新苑小区8号楼102号房屋归赵子逸使用，取得所有权后归原告赵子逸所有；四、坐落于长春市硅谷大街661号天安第一城24栋101A房屋归徐瑞秋所有。坐落于长春市宽城区长江路69号1栋双龙大厦房屋归徐瑞秋所有，该房屋已办理抵押贷款，尚欠贷余额由徐瑞秋偿还。长春市宽城区长江路银座大厦A栋5单元602室归徐瑞秋使用，取得所有权后归徐瑞秋所有；五、车牌号为FB222号宝马745轿车一辆，车牌号为×××号宝马X5轿车一辆，归徐瑞秋所有；六、驳回赵子逸、徐瑞秋的其他诉讼请求。赵子逸不服该判决，上诉至吉林省高级人民法院，吉林省高级人民法院分别作出（2013）吉民一终字第98号民事调解书及（2013）吉民一终字第98-1号民事判决书，调解书确认：徐瑞秋每年向赵子逸支付100万元作为其子徐名蔚的抚养费，支付期限自2013年起至徐名蔚大学毕业时止。判决书判令：一、维持（2008）长民二初字第75号民事判决第一、五、六项；二、变更（2008）长民二初字第75号民事判决第二项为婚生子徐名蔚由赵子逸抚养；三、撤销（2008）长民二初字第75号民事判决第三、四项；四、坐落于长春市硅谷大街661号天安第一城24栋101A房屋归赵子逸所有。坐落于长春市东盛大街25号新苑小区8号楼102号房屋归赵子逸使用，取得所有权后归原告赵子逸所有。坐落于长春市宽城区长江路69号1栋双龙大厦房屋归赵子逸所有，该房屋已办理抵押贷款，尚欠贷余额由赵子逸偿还；五、坐落于长春市南关区大经路鸿鑫小区2号4栋605号、2号2栋房屋归徐瑞秋所有，该两套房屋已办理抵押贷款，尚欠本息由徐瑞秋偿还。长春市宽城区长江路银座大厦A栋5单元602室归徐瑞秋使用，取得所有权后归徐瑞秋所有。上述判决及调解书生效后，赵子逸向一审法院申请执行。一审法院以（2014）长执字第9号立案执行，终结本次后，2016年以（2016）吉01执恢14号恢复执行，后再次终结本次执行至今。2016年4月6日，一审法院在长春市房产档案馆查封了徐瑞秋名下坐落于长春市南关区东莱北街永宁小区8栋，丘地号1-1/279-8（8314），建筑面积108.62平方米的房屋。2019年3月12日张淑文针对上述查封房屋向一审法院提出案外人异议，一审法院以（2019）吉01执异138号执行异议裁定，驳回张淑文的异议请求。另查明，2002年7月15日荣占武（张淑文丈夫）与华银公司签订的《经济适用房预订协议书》，约定荣占武以单价750元/平，总价81465元的价格，购买永宁小区8栋6门3层1号房屋（8号楼东数第6单元3楼左侧房屋，即为一审法院查封房屋）。华银公司为荣占武出具了金额为81465元的购房款收据。同日，为荣占武办理了入住手续。后荣占武、张淑文一家一直居住该房屋至今。张淑文与荣占武于1964年登记结婚，2005年离婚，离婚时没有对案涉房屋进行分割。2011年荣占武病逝。荣占武与张淑文有婚生子女三人，分别为荣丽、荣忠、荣红。现荣丽、荣忠、荣红均同意将其继承的房屋份额赠与张淑文。再查明，案涉房屋的档案材料显示：2001年11月5日徐瑞秋与华银公司签订《商品房购销合同》，约定以单价1800元/平，总价195516元的价格购买永宁小区8幢第6单元第3层314室。2002年1月29日徐瑞秋与中国农业银行长春市金河分理处（以下简称农行）签订《个人住房按揭（抵押）借款合同》，约定徐瑞秋向农行贷款15万元，贷款期限从2002年1月29日至2012年1月29日，借款人用涉案房屋为该笔借款提供抵押担保。2002年3月8日农行取得了涉案房屋的他项权利证。签订上述合同后，徐瑞秋、赵子逸没有实际居住、使用案涉房屋，也没有偿还银行贷款。在赵子逸与徐瑞秋离婚纠纷的一审判决中，即（2008）长民二初字第75号民事判决，论述部分有：“关于赵子逸提出对婚姻关系存续期间取得的八套房屋进行分配的主张，一审法院审理，因原告对其中坐落于长春市南关区东莱北街永宁小区8栋（丘地号1-1/279-8-8314）这套房屋无法指明具体位置，又无其他证据证明，故其放弃了对该套房屋进行鉴定和房屋分配的请求，故该套房屋不在夫妻共同财产分配之内。”又查明，案涉房屋没有产权部门颁发的所有权证。一审法院认为，首先，张淑文的配偶荣占武与案涉房屋的开发公司签订的《经济适用房预订协议书》是双方当事人真实意思表示，亦未违反国家强制性法律规定，故该协议合法有效。荣占武依据该协议向开发公司支付了相应的价款，并办理了房屋入住手续。从2002年7月开始，张淑文一家一直居住、使用案涉房屋，至今已十余年时间。因案涉房屋为荣占武与张淑文在婚姻关系存续期间购买，属夫妻共同财产。荣占武与张淑文离婚时没有分割案涉房屋。荣占武去世后，其子女已表示将继承的份额赠与张淑文。虽然案涉房屋的档案材料显示，徐瑞秋与开发公司签订了商品房买卖合同，并办理了按揭贷款等手续。但在合同签订后的十余年时间里，徐瑞秋、赵子逸没有实际居住、使用案涉房屋，亦没有偿还银行贷款。其次，根据案涉房屋的档案材料，徐瑞秋是在与赵子逸婚姻关系存续期间签订的房屋买卖合同。而在赵子逸与徐瑞秋离婚纠纷案件的判决中，没有认定案涉房屋为夫妻共同财产，亦未对案涉房屋进行分割和判决。综上，原告张淑文对案涉房屋享有实体性权益，一审法院执行的赵子逸与徐瑞秋离婚纠纷案件中，不应将案涉房屋作为徐瑞秋的财产进行执行。一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定判决：一、荣占武与长春华银地产有限公司签订的《经济适用房预订协议书》合法有效；二、在一审法院（2016）吉01执恢14号执行案件中，不得执行长春市南关区东莱北街永宁小区8栋，丘地号1-1/279-8（8314），建筑面积108.62平方米的房屋。案件受理费1837元，由被告赵子逸负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院的事实予以确认 本院认为，1.关于案涉《经济适用房预订协议书》是否有效的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零九条关于举证责任及恶意串通证明标准之规定，徐瑞秋主张荣占武与华银地产有恶意串通的行为，应提出证据证明其主张事实，且证明标准应达到能够排除合理怀疑之程度。徐瑞秋未向法庭提供任何证据证明其主张，仅从荣占武购买案涉房屋价格远低于市场价为由主张荣占武与华银地产有恶意串通行为，本院不予支持。一审法院经审理未发现案涉《经济适用房预订协议书》存在其他无效事由的前提下，确认的有效性，并无不当。2.关于荣占武对案涉房屋享有的权益是否可以阻却执行的问题。根据物权优先于债权的原则，对不动产来说如果已经办理了过户登记，则受让人已经成为物权人，其依法享有的物权应当优先受到法律保护；对于买受人尚未取得物权的，虽然与其他买受人同处于债权人地位，但如果已经先行占有，则该占有的事实状态，也应受到保护。在荣占武和徐瑞秋均未取得房屋所有权证的前提下，一审法院结合荣占武及张淑文实际居住在案涉房屋而徐瑞秋未实际居住或使用的事实，作出排除执行的判项并无不当。因对房屋的占有权益亦属实体权益，一审法院关于“张淑文对案涉房屋享有实体性权益”并无造成理解偏差之虞，于此一并说明。本案关联的一审查封行为明确指向“丘地号1-1/279-8（8314）”房屋，一审法院认定张淑文对该查封裁定指向的房屋享有足以排除查封事由的前提下，判项中明确排除对丘地号1-1/279-8（8314）的执行，亦无不当。 综上，徐瑞秋的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1837元，由徐瑞秋负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 芮海宏 审 判 员 宋 国 审 判 员 寇承魁 二〇二〇年五月二十日 法官助理 李 镇 书 记 员 刘晨阳