新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新0103民初2888号 原告：韩玲，女，汉族，1983年10月3日出生，无固定职业，住乌市。 委托诉讼代理人：郭晓琴，新疆星愿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈平平，新疆星愿律师事务所律师。 被告：新疆齐鲁汽车贸易有限公司，住所地乌鲁木齐市九家湾村5-113号。 法定代表人：孙宜斌，该公司总经理。 被告：孙宜斌，男，1962年2月6日出生，汉族，新疆齐鲁汽车贸易有限公司法定代表人，住乌鲁木齐市。 被告：孙善清，男，1981年11月18日，满族，无固定职业，住乌市。 三被告共同委托诉讼代理人：贾震，新疆公论律师事务所律师。 原告韩玲与被告新疆齐鲁汽车贸易有限公司（以下简称齐鲁汽车贸易公司）、孙宜斌、孙善清财产损害赔偿责任纠纷一案，本院于2019年3月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩玲的委托诉讼代理人郭晓琴、被告齐鲁汽车贸易公司、孙宜斌及被告孙善清的共同委托诉讼代理人贾震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韩玲向本院提出诉讼请求：１、判令被告赔偿改造装修款18111545元、赔偿延期开业经营损失6720000元、律师代理费及公证费291000元、保全费5000元。以上合计25127545元；２、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年10月9日，我与三被告签订《房屋租赁合同》，租期15年，自2014年5月28日起至2029年5月29日止。被告将位于乌鲁木齐市××街商铺、院内全部房屋、全部地下室等）出租给我。我承租前，被告的房屋作为修理厂房自用，被告2001年开始不按要求参加工商年检，2009年被吊销营业执照，作为修理车间的房产破旧不堪，建筑无外墙保温、地暖等装修，仅为水泥地面、简易涂料粉刷的墙面、门窗已经破旧不全。我承租的用途为开为宾馆。我加盟速8连锁酒店，按照速8酒店的装修标准进行改扩建及装修，将该房屋内部结构进行分割砌筑为宾馆使用的116间客房，且对客房重新安装了门、窗户、地暖，在每间客房安装了上下水，并完成了每个房间的电路改造，最后进行了外墙保温改造及室内外装修，将地下室改造装修成红酒会所、西餐厅、自助餐厅等。全部达到速8酒店的开业要求。我改扩建及装修总投入21641358元。按照租赁合同被告出租的A3为未完工程，规划六层，只建至三层，尚有三层未建，被告承诺将原规划建至六层并交由我使用，我先期向被告付1000000用作办理建设手续费用，由被告负责办理，期限为四个月，如因被告规划手续未办理下来，被告必须将现有房产在约定的期限内办理完房屋产权证并供我使用。如违反上述约定，视为被告违约。我于2014年10月装修结束，但被告至今未将A3的建设手续或房产证办理下来，被告的违约行为导致我无法办理相关消防、工商等宾馆经营手续，2017年底涉案房产列入市政府拆迁范围。合同约定应由我与被告双方共同与第三方协商补偿，但租赁物的拆迁补偿评估、签订补偿协议都是被告擅自单方进行，不让我参与。我起诉被告确认拆迁补偿款的诉讼中发现拆迁补偿未按照承租人承租房产装修改造现状及商业酒店的用途申请补偿。被告的违约行为造成我装修改造投入的损失巨大且造成我现在无法经营。故现诉至法院，要求判决如诉。 被告齐鲁汽车贸易公司、孙宜斌、孙善清辩称：一、关于原告要求被告赔偿改造款18111545元问题。根据双方签订的《房屋租赁合同》第八条2.3项之约定“因使用需要，乙方在不影响房屋结构的前提下，可以对承租房进行装修，但须向消防机关提出申请，经过批准后方可施工，否则即视为违约，由此造成的经济损失由乙方承担。”原告违背约定擅自装修，事后又不主动整改，导致无法取得消防许可的事由发生，依据该条款的明确约定，造成的所谓改造装修损失应由原告自担后果，要求被告赔偿改造装修款有悖约定。需要说明的是，早在2017年原告就以同样的事由向乌鲁木齐市中级人民法院提起诉讼，经法院组织审理，原告明白其诉讼请求不具备成立可能，故提出了撤诉，法院亦下发了（2017）新01民初700号之一民事裁定书，法院对被告的反诉则全部予以支持。随后，原告在无依据的情形下，于2018年再次向乌鲁木齐市中级人民法院提起诉讼，以不当得利为案由要求被告立即返还装修征收补偿款、改扩建房屋的征收补偿款等共计2600余万元。法庭组织审理时，承办人出具了一份法院庭前根据原告申请调取的一份证据，即拆迁补偿协议及房屋分户评估结果一览表，经庭审质证，双方一致确认原告投入的装饰装修款价值为892646元，附属物价值为646105元，共计1538751元，对此，乌鲁木齐市中级人民法院下发（2018）新01民初361号民事判决书中予以确认。现原告又以虚构的建设工程施工合同为依据，再次提起诉讼，缺乏支持的条件，应予驳回。二、关于原告要求被告赔偿延期开业经营损失6720000元问题。双方签订房屋租赁合同后，原告在工商部门申领了《个体工商户名称预先核准通知书》，其中明确写明“个体工商户申请登记的经营范围涉及登记前置许可的，申请人应当以登记机关核准的名称报送有关部门办理前置审批手续”。原告租赁房屋的目的是开设宾馆，属特种行业，需持《名称预先核准通知书》到公安局办理特种行业经营许可证，到卫生局办理公共场所卫生许可证，凭宾馆名称核准通知书到消防部门办理消防许可证，上述前置审批办理完毕后到工商部门办理营业执照。原告之所以未能办理营业执照，问题出在一直未能办理消防许可，即前置审批程序缺失，事先不申报、事后不整改，导致一直未能办理消防许可，所以营业执照一直没有办理下来，过错在原告自身。根据双方房屋租赁合同第八条2.3项之规定，原告对消防申报、许可是明知的，且工商部门在给原告核发的名称预先核准通知书中，对办理前置审批手续做了明确的告知，故原告对未能办理营业执照手续引发的后果应自担责任，原告在未能取得营业执照，不具备从事经营活动的前提下，主张延期开业经营损失，于法无据，需要说明的是，（2018）新01民初361号民事判决书中调取的房屋分户评估结果一览表所示，明确了：1#房屋证载用途为“住宅”，2#房屋证载用途为“商铺”，3#房屋现状用途为“住宅”。依据《2017年乌鲁木齐市国有土地房屋征收补偿实施办法》第十八条第二款第二项规定，将3#房屋界定为“住宅”后，对产权人要求货币补偿而额外增加的20％上浮款项，即1991062.67元判令归原告所有，因3#房屋被界定为“住宅”，并非经营用房，故其延期开业经营损失无从谈起，故原告该项请求无法理依据，请求驳回。三、关于被告未将A3的建设手续或房产证办理下来，是否导致原告无法办理相关的消防、工商等宾馆经营手续问题。《房屋租赁合同》第五条第1项约定，本合同签订之日起算，四个月内，由被告办理好A3的续建手续或A3的房产证供原告使用（四个月内办理好两个其中一个为准），若因甲方规划建设手续不全或未办理出房屋产权证，导致本合同不能正常履行，视为甲方违约。在此有必要对涉及的两个问题加以说明：1、关于A3办理加盖手续问题。根据《房屋租赁合同》第五条第1项约定，续建手续由被告负责办理，但在申办时被告知，若在A3的基础上再加盖三层，需拆除租赁范围内的A1、A2，是城建规划要求所在，信息反馈原告后其没有再坚持加层。随后于2014年5月间委托设计单位对租赁标的物按用途进行了装修设计并组织装修，原告行为本身就是知晓、放弃A3加层的意思表示。否则，知道A3不能加层，现有租赁标的物房屋不能满足其用途需要，应提出终止合同履行，无须装修，这是常识性问题，实施装修本身就意味着放弃A3加层。且A3是否加层与办理消防、宾馆经营手续没有因果关系，不可能产生导致原告无法办理消防、宾馆经营手续的事由发生。2、关于A3办房产证问题。双方签订的是房屋租赁合同，不是房屋买卖合同，被告在自己拥有的国有土地使用权的土地上，经合法审批建了A3三层（原设计了六层，因资金原因，只盖了三层，想等筹措资金后全部建完后再办产权证，故所建三层一直未办产权证）。但产权受法律保护，房屋租赁属正常行为，A3房产证办下与对《房屋租赁合同》的正常履行不产生任何影响。综上，A3办续建手续和A3办房产证属合同附加约定，虽有期限内两个办好其中一个为准，否则视为违约的约定，但其二选一的随意性约定，表明违约一说对合同履行并不产生实际影响，没有实际意义可言，故合同中对如何承担违约责任并没有约定。四、关于原告提出的由被告支付律师代理费等费用问题。根据《房屋租赁合同》第九条第4项约定“……违约方还应承担守约方因此而支付的律师费”法院可依照约定办理。综上，原告的诉讼请求无事实依据作支撑，不具备成立条件，应予驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告韩玲提供：1、房屋租赁合同。证明与被告租赁关系以及租赁用途、违约条款。被告对该证据真实性认可，对原告租赁用于开设宾馆的事实认可。2、工程结算审核定案表。被告认为该定案表系原告自行制作，对其真实性不认可。3、工程结算书、施工合同、监理合同及监理月报、竣工报告、施工设计图。被告对该组证据的真实性均不予认可，认为是原告自行制作且存在虚假情形。4、公证书、光盘、照片、拆迁协议、民事判决书、房屋分户评估结果一览表。被告对该组证据的真实性认可。5、公证发票、保全费发票、代理合同。被告对该组证据的真实性认可，但认为要求被告承担该组费用无依据。6、后续费用票据统计表、红线图。被告对后续费用统计表真实性不认可，对红线图真实性认可。7、供货协议、电梯安装合同、广告安装合同、消防施工合同。被告对该组证据的真实性均不认可。 被告提供：工商档案、核准通知书、规划许可证、施工许可证、建设工程设计合同、民事起诉状、民事裁定书、施工图设计审查合同、（2018）新01民初361号民事判决书、出租房屋及院落原始状态图片。证明原告提供的合同系虚假合同。原告对工商档案真实性认可，对建设工程施工合同真实性认可，但对证明问题不认可。对建设工程施工合同真实性认可，对证明问题不认可。建设工程设计合同是照片，无法核实。对民事起诉状、民事裁定书、民事判决书真实性认可。对原始院落图片真实性认可，但不认可关联性，但图片不能证明消防不合格。 根据上述原、被告举证、质证，本院认定事实如下：2013年10月9日，原告韩玲（乙方）与被告齐鲁汽车贸易公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定由原告韩玲租用被告位于乌鲁木齐市××路），全部院落均在租赁范围内（含临街商铺、院内全部房屋、全部地下室等），原在齐鲁汽车贸易公司名下及占用土地：A1商铺700m2，A2办公室870m2，A3为具体以原设计图纸为准。租赁用途用于宾馆，租赁期限为15年，自2014年5月28日起至2029年5月29日止。该合同第五条关于A3之上加盖房屋约定为：鉴于在A3之上原所有人齐鲁汽车贸易公司规划批复为六层，但只建至三层，尚有三层未建，因乙方计划使用房屋面积大于现有房屋面积，经双方协商，被告愿按A3原规划建筑至六层交由原告使用。第五条第1项约定：所有建设手续由被告负责办理，期限为四个月，自本合同签订之日起算。如因被告规划建设手续未办理下来，被告必须将现有房产在限期内办理完房屋产权供原告使用（四个月内办理好两个中其中一个为准）。若因被告规划建设手续不全或未办理出房屋产权证，导致本合同不能正常履行，视为被告违约，被告须在2014年3月16日后三个月装修向原告所已投入此房产的所有装修费用（费用经甲乙双方分段据实结算确认）。合同第六条关于装修的约定第3.3条约定：非因甲方或乙方责任（征收拆迁）致使合同无法继续履行，则由甲乙双方共同与第三方协商补偿（补偿按评估结果为准）。合同第八条乙方的权利和义务第2.3条约定：因使用需要，乙方在不影响房屋结构的前提下，可以对承租房进行装修，但须向消防机关提出申请，经过批准后方可施工，否则即视为违约，由此造成的经济损失由乙方承担。合同第十条第6项约定：如遇城市整体规划，改造而需拆迁该租赁物时，乙方应及时搬出，双方互不承担违约责任，但应据实结算租金（如租赁物被征购，三年内乙方装修费用以评估标准为准），双方分段核实认定。第九条违约责任第4项约定：因一方原因致使无法正常使用租赁物或无法实现租赁目的，守约方可以解除合同，违约方应当承担违约责任，本合同有约定的按照约定，违约方还应承担守约方因此而支付的律师费。第7项约定：鉴于本合同所指向的租赁物所有者的特殊情况：齐鲁汽车贸易公司已被吊销营业执照，作为股东孙宜斌、孙善清承诺如因甲方原因致使乙方不能实现合同目的，其以个人财产赔偿乙方的损失。 另查明，合同签订后，原告韩玲对租赁房屋进行改建及装修。2017年7月，该租赁房屋被列入政府征收范围。2017年10月25日，新疆精宏房地产估价所（有限责任公司）出具新精宏沙区征字（2017）第XH7-200号《房屋分户评估结果一览表》，载明，涉案房屋装饰装修价值892646元。2018年4月14日，齐鲁汽车贸易公司与沙依巴克区房屋征收与补偿管理办公室签订《房屋征收补偿协议》，约定补偿款合计26794238元。2018年7月9日，本案原、被告针对涉案拆迁房屋拆迁补偿款产生纠纷诉至乌鲁木齐市中级人民法院。2019年1月4日，乌鲁木齐市中级人民法院做出（2018）新01民初361号民事判决书，判决齐鲁汽车贸易公司、孙善清、孙宜斌对于拆迁装饰装修补偿892646元、附属物补偿646105元及未登记房屋建筑面积2059.01m2中20％的增值补偿1991062.67元，合计3529813.67元归韩玲所有。双方不服均提起上诉。新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市高级人民法院于2019年7月18日作出（2019）新民终232号民事判决书，维持原判决。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告韩玲以财产损害赔偿责任纠纷提起本案诉讼，其诉讼请求中的改造装修款18111545元组成系由其提供的工程结算审核定案表中载明的21141558元＋自行整理的后续费用499800元-（2018）新01民初361号民事判决书已认定的3529813.67元。上述工程结算审核定案表中所载明的审定价格与双方均认可的房屋分户评估结果一览表中装饰装修价值相差悬殊且被告对此不予认可。而房屋分户评估结果一览表系由政府指定的评估机构进行的评估作价，原、被告均未参与。故本院采纳其上对于装饰装修价格的评估价值，原告以工程结算审核定案表中价格主张多出装修费用，与房屋分户评估结果一览中载明价格相佐，本院不予采纳。原告另行主张的延期开业经营损失6720000元。该费用虽然原告向本院提出鉴定申请，但本院认为，双方房屋租赁合同中消防许可系为原告韩玲义务（合同第八条第2.3项）且合同约定向消防机关提出申请经过批准后方可施工。庭审查明，被告对于原告租赁房屋四个月内办理完毕房屋产权或办理规划手续二选一均未实现，视为违约，但原告韩玲在被告未实现约定导致其不能向消防机关提出申请后仍然进行装饰装修，再由此向被告提出要求赔偿延期开业损失，与理不合。故对原告该项请求本院亦不予支持。再依据双方对于律师费之约定应为败诉方自行负担。故原告主张的律师费、公证费应由原告自行负担。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告韩玲的全部诉讼请求。 案件受理费167437.73元（原告预付），由原告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。 审 判 长 李 勇 刚 人民陪审员 边拜策仁 人民陪审员 张  静 二〇二〇年五月十六日 书 记 员 王 婉 青