北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终6219号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京仪冉润田商贸有限公司，住所地北京市顺义区牛栏山镇龙王头村果园街38号。法定代表人：田中成，总经理。委托诉讼代理人：聂利锋，男，该公司员工。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京盟利天琪文化传媒有限公司，住所地北京市海淀区学院南路34号2号楼418室。法定代表人：李耀炜，董事长。委托诉讼代理人：谷红，北京隆安（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王一静，北京市隆安（大连）律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：中远酒店物业管理有限公司北京远洋新干线物业管理中心，住所地北京市朝阳区霞光里66号院1号楼地下2层。负责人：王立峰，经理。委托诉讼代理人：曹璐，女，1981年9月18日出生，汉族，中远酒店物业管理有限公司北京远洋新干线物业管理中心法务。委托诉讼代理人：韩立平，女，1972年2月18日出生，汉族，中远酒店物业管理有限公司北京远洋新干线物业管理中心法务。上诉人北京仪冉润田商贸有限公司（以下简称仪冉公司）因与被上诉人北京盟利天琪文化传媒有限公司（以下简称盟利公司）、中远酒店物业管理有限公司北京远洋新干线物业管理中心（以下简称物管中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初20579号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。仪冉公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第四项，改判仪冉公司与盟利公司签订的《北京市房屋租赁合同》中的租赁关系于2016年11月30日解除；2、改判盟利公司给付仪冉公司租金42万元（年租金77万元扣减13万元押金及已经给付的22万元）；3、改判驳回盟利公司要求仪冉公司支付违约金13万元及退还押金13万元的诉讼请求；4、一、二审诉讼费由盟利公司承担。事实和理由：盟利公司未按合同约定的时间足额支付租金，违约在先。涉案的合同租赁期限为五年，其中免租期为2015年9月1日至2015年11月30日，鉴于盟利公司一直使用，故仪冉公司主张除去约定的三个月免租期外盟利公司另行支付一年的租金，仪冉公司与盟利公司的合同应于2016年11月30日解除。盟利公司辩称，不同意仪冉公司的上诉请求及理由，同意一审法院判决。物管中心述称，不同意仪冉公司的上诉请求及理由，同意一审法院判决。仪冉公司向一审法院起诉请求：1、判令解除仪冉公司、盟利公司之间的《北京市房屋租赁合同》；2、判令盟利公司支付2015年12月1日至2016年11月30日期间的房屋租金42万元；3、本案诉讼费用由盟利公司承担。盟利公司的反诉请求：1、请求确认仪冉公司、盟利公司签订的《北京市房屋租赁合同》于2016年7月20日起解除；2、请求判令仪冉公司向盟利公司支付13万元的违约金；3、请求判令仪冉公司向盟利公司退还已支付的押金以及租金共计35万元；4、请求判令仪冉公司赔偿盟利公司装修损失、设备损失以及其他经济损失共计2743363元；5、反诉费用由仪冉公司承担。一审法院认定事实：2015年8月30日，仪冉公司作为出租方（甲方）与盟利公司作为承租方（乙方）签订《定金协议》，约定乙方自愿承租甲方位于北京市朝阳区霞光里66号院2、3、6、7号楼地下甲7B1整层房屋，建筑面积1178平方米，租赁期为5年，租金77万每年，付款方式前一年押二付三，后四年押二付六，免租期3个月，用途体育文化，本协议签署之日，乙方向甲方交付承租该房屋定金5万元，双方拟定于2015年9月5日前，签署正式租赁合同，届时此定金将自动冲抵租金（如消防无法通过，定金如数退还）。2015年9月1日，仪冉公司作为出租人（甲方）与盟利公司作为承租人（乙方）、铭众联行（北京）投资管理有限公司作为居间方（丙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定房屋坐落于北京市朝阳区霞光里66号院2、3、6、7号楼及甲2、甲3、甲6、甲7号楼地下、甲7B1整层建筑面积1178平方米；甲方持有其他房屋来源证明文件和房屋租赁合同，房屋所有权人为北京林达华夏房地产开发有限公司，房屋未设定抵押；乙方租赁房屋仅用于体育文化经营，甲方保证该房产可以办理工商登记注册，并保证积极配合乙方办理工商注册登记手续；房屋租赁期自2015年9月1日至2020年8月31日，共计五年，甲方应于2015年9月1日前将房屋按照约定条件交付给乙方；免租期（含装修期）自2015年9月1日至2015年11月30日，乙方在免租期内免付租金及物业管理费，但需缴纳税费、电费以及因乙方使用而产生的费用；年租金77万元，前一年押二付三，后四年押二付六，第一期租金在乙方办理完毕营业执照后支付，租金支付方式为每付款月提前15日付款，乙方按照合同约定时间将租金汇往甲方指定银行收款账户（银行名称：工商银行，账户名称：田中成，银行账号：6222080200026904964），并与甲方电话或书面确认后，即视为乙方完成付款义务；押金13万元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金；以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应在7日内如数无息返还给乙方；租赁期内的物业管理费、房屋租赁税费由甲方承担；水费、电费、电话费等由乙方承担；本合同签订后即时，双方应向丙方支付佣金，甲方应支付64166元，如租赁双方解除，中止或变更租赁关系的，租赁双方仍应向丙方支付约定的佣金。经甲乙双方协商一致，可以解除合同；甲方交付房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的，乙方有权单方解除合同；乙方不按照约定支付租金达7日的或欠缴各项费用达2000元的，甲方有权单方解除合同，收回房屋；甲方有上述违约行为导致乙方解除合同的，甲方应按押金的100％向乙方支付违约金，退还乙方已付的押金及相应的税金，并适当赔偿乙方对于装修部分的损失；乙方有上述违约行为导致甲方解除合同的，应按押金的100％向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应的损失；租赁房屋如果消防审批不能通过，影响乙方正常经营，则本合同自动解除，甲方退还乙方押金及剩余租金，双方互不赔偿；甲方负责协助乙方在园区内办理广告牌及指示路标；具体付款时间以及金额：押金2015年9月1日支付13万元；第一期租金三个月2015年12月1日-2016年2月29日192500元（营业执照办理后支付）；第二期租金三个月2016年3月1日-2016年5月31日192500元（2016年2月15日支付）；第三期租金：三个月2016年6月1日-2016年8月31日192500元（2016年5月15日支付）……。仪冉公司提交物管中心作为甲方与仪冉公司作为乙方的《房屋租赁协议》，约定就乙方使用位于北京市朝阳区（霞光里）（66）号（远洋新干线）项目（F座B1-01）单元的场（以下简称“该场地”），甲方为该场地外围提供日常管理维护，该场地提供乙方作为库房和办公使用，乙方已实际查看该场地，对场地现状表示认可；双方确认，该场地的使用面积是1178平米，该场地由乙方用于库房和办公使用，使用期间为2015年7月20日至2020年7月19日，其中2015年6月20日至2015年7月19日为免租期；场地的管理费每年38万元；场地履约保证金5万元；乙擅自变更该场地的用途或将该场地提供或允许任何第三人使用，甲方有权解除本合同，将该场地交还给甲方。盟利公司与物管中心均不认可《房屋租赁协议》的真实性，物管中心称未存档该合同，双方也没有实际履行过。物管中心就涉案场地与案外人北京奥思特兰广告有限公司（以下简称奥思特兰公司）签订有《场地管理协议》，管理费是由案外人任如林、田中成代奥思特兰公司支付的。涉案场地的租金支付情况：物管中心称已收到奥思特兰公司向其支付的2015年7月20日至2016年7月19日的管理费38万元，分别为2015年9月8日，收到奥思特兰公司现金支付的2万元管理费，发票签字人是任如林；2015年10月8日，收到奥思特兰公司现金支付的管理费10万元，发票签字人是任如林；2015年11月18日，收到奥思特兰公司现金支付的管理费7万元，发票签字人是任如林；2016年1月26日，收到任如林转账的5万元，2016年1月27日，收到田中成转账的5元，这两笔款共同开了一张10万元的发票，发票签字人是任如林；2016年1月27日，收到奥思特兰公司现金支付的管理费9万元，发票签字人是田中成；以上共计38万元，是2015年7月20日至2016年7月19日的管理费。仪冉公司提交银行转账凭证，证明其法定代表人田中成个人向物管中心的客服经理郑学智汇款38万元，系支付涉案场地一年的租金。物管中心否认收到上述款项。郑学智出庭作证，认可自己曾是物管中心的客服经理，收取38万元不是为了履行与仪冉公司签订的《房屋租赁协议》，而是田中成代奥思特兰公司支付的，田中成与任如林的关系不清楚，物管中心与仪冉公司没有合同关系；38万元应当是交给了物管中心，如何交付的记不清了。仪冉公司认可收到盟利公司支付的22万元租金和13万元押金。任如林出庭作证，称其与田中成原来就涉案场地存在合作关系，任如林借用奥思特兰公司的名义与物管中心签订了《场地管理协议》，任如林向物管中心支付了一年的场地服务费38万元；盟利公司系田中成找来的客户；任如林与田中成在2017年5月之后没有在合作租房了，2016年7月20日之后奥思特兰公司与物管中心的合同没有再履行了；任如林与田中成的合作仅履行了一年，任如林收取了盟利公司支付的租金42万元，田中成收取了35万元；不认可物管中心与仪冉公司的《房屋租赁协议》。仪冉公司认可与任如林存在合作关系，但不认可任如林有权收取盟利公司交纳的租金。关于涉案场地使用情况：2016年7月20日至今，盟利公司以百伦斯健身的名义使用涉案场地经营，并按照每年38万元的标准向物管中心交纳了场地使用费，盟利公司与物管中心之间并未签订书面合同。物管中心主张自2016年7月19日，其与奥思特兰公司的《场地管理协议》解除；盟利公司主张自2016年7月20日，其与仪冉公司的《房屋租赁协议》解除。物管中心以及郑学智认可在盟利公司装修期间，物管中心曾对其进行阻挠，时间持续2个月左右。关于租赁场地的性质，物管中心称系自行车库和物业管理用房。仪冉公司提交的涉案房屋的产权证明后所附的房屋登记表（附页）显示，楼号7的房屋-01层的规划和使用用途分别为自行车库和设备用房，甲7的房屋没有-01层。盟利公司称其至今无法在涉案房屋地址内办理工商注册。盟利公司提交《北京装饰装修工程施工合同》、《采购合同》四份、《产品销售合同》、《销售合同》、《广告宣传制作服务合同》、银行转账明细，证明盟利公司为履行与仪冉公司的合同，对涉案场地进行了装修，购买了健身器材和更衣设施，同时向案外人任如林转账了92万元。仪冉公司对除银行转账明细以外的证据的真实性和证明目的均不予认可，仪冉公司认为盟利公司不存在经济损失。一审法院认为，仪冉公司、盟利公司签订有《北京市房屋租赁合同》，双方均应按照约定全面履行各自义务。首先，关于合同是否解除的问题。自2016年7月20日起，盟利公司开始向物管中心支付涉案场地的使用费，双方形成了事实上的租赁合同关系。仪冉公司此时已经丧失了对涉案场地的控制权，故仪冉公司、盟利公司之间的租赁合同关系应于2016年7月20日解除。其次，关于盟利公司是否应向仪冉公司支付42万元租金的问题。一审法院认为，2015年9月1日至2016年7月19日期间，仪冉公司、盟利公司双方存在租赁合同关系，且盟利公司实际使用了涉案房屋，故其应当向仪冉公司支付相应的租金。扣除免租期，盟利公司应支付的租金为77万／365＊232=489425元。盟利公司已向仪冉公司支付了22万元租金，还应支付269425元。关于盟利公司主张的违约金，根据租赁合同约定，仪冉公司保证涉案场地可以办理工商登记注册，结合提供的房屋产权证明以及物管中心的陈述，涉案房屋性质不属于商业或办公用房，盟利公司至今未能办理工商注册，且存在前期物管中心阻挠其使用的情形，故能够认定仪冉公司提供的房屋严重不符合合同约定，盟利公司要求仪冉公司支付与押金等额的违约金13万元，合法有据，一审法院予以支持。关于盟利公司主张退还13万元押金和已交纳的22万元租金，一审法院认为，双方的租赁关系解除，仪冉公司应当退还盟利公司交纳的押金13万元。根据查明的事实，盟利公司还应向仪冉公司支付租金269425元，故其要求退还22万元租金的请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。关于赔偿损失，盟利公司实际使用了涉案场地经营健身房，故其对涉案场地的装修和购买的健身器材、设施等均已实际使用，不构成损失。盟利公司向任如林支付了92万元，因仪冉公司不认可任如林有权代其收取款项，且任如林也不认可其收取盟利公司的款项系履行仪冉公司、盟利公司之间的租赁合同。故盟利公司主张上述92万元系履行与仪冉公司租赁合同的损失，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院判决如下：一、确认二〇一五年九月一日北京仪冉润田商贸有限公司与北京盟利天琪文化传媒有限公司签订的《北京市房屋租赁合同》中的租赁关系于二〇一六年七月二十日解除；二、北京盟利天琪文化传媒有限公司于判决生效之日起七日内向北京仪冉润田商贸有限公司支付租金二十六万九千二百五十四元；三、北京仪冉润田商贸有限公司于判决生效之日起七日内向北京盟利天琪文化传媒有限公司支付违约金十三万元；四、北京仪冉润田商贸有限公司于判决生效之日起七日内向北京盟利天琪文化传媒有限公司退还押金十三万元；五、驳回北京仪冉润田商贸有限公司的其他本诉请求；六、驳回北京盟利天琪文化传媒有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。在本院审理中，仪冉公司称应当以合同一年履行到期日即2016年11月30日为合同解除日期。盟利公司对此不予认可。另查，物管中心称已收到奥思特兰公司向其支付的2015年7月20日至2016年7月19日的管理费38万元；盟利公司在一审法院审理期间主张《房屋租赁协议》解除的日期为2016年7月20日。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实无异。本院认为，本案的争议焦点有三：一是仪冉公司与盟利公司签订的《房屋租赁协议》的解除日期如何认定；二是盟利公司向仪冉公司支付的租金的金额如何认定；三是仪冉公司是否应向盟利公司返还押金及支付违约金。关于争议焦点一。仪冉公司上诉称盟利公司未按期足额交纳租金构成违约，故应当以合同一年履行到期日即2016年11月30日为合同解除日期，盟利公司表示同意解除双方签署的租赁合同但认为合同解除日期应为2016年7月20日。对此本院认为，根据租赁合同约定，仪冉公司保证涉案场地可以办理工商登记注册，第一期租金在乙方办理完毕营业执照后支付，但结合房屋产权证明以及物管中心的陈述，涉案房屋性质不属于商业或办公用房，盟利公司至今未能办理工商注册，仪冉公司以盟利公司未按合同约定足额交纳租金为由认为其享有合同解除权，并要求法院认定2016年11月30日为合同解除日期于法无据，本院不予支持。根据已查明的事实自2016年7月20日盟利公司直接向物管中心支付涉案场地的场地使用费，在此情况下一审法院认定仪冉公司与盟利公司签订的《房屋租赁协议》于2016年7月20日解除并无不当，本院予以确认。关于争议焦点二。因本院认定仪冉公司与盟利公司签订的《房屋租赁协议》于2016年7月20日解除，故仪冉公司要求盟利公司支付直至2016年11月30日的租金42万元缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审法院计算合同履行过程中盟利公司应向仪冉公司支付的租金金额无误，本院予以确认。关于争议焦点三。因涉案房屋性质不属于商业或办公用房，盟利公司至今未能办理工商注册，且存在前期物管中心阻挠其使用的情形，故一审法院认定仪冉公司提供的房屋严重不符合合同约定，已经构成违约是正确的，仪冉公司应向盟利公司支付违约金13万元。关于押金，因《房屋租赁协议》已被认定解除，故仪冉公司应向盟利公司返还押金。综上所述，北京仪冉润田商贸有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7461元，由北京仪冉润田商贸有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  周 易审 判 员  孙 京审 判 员  王天水二〇二〇年五月二十八日法官助理  胡 实书 记 员  王秋岩