云南省曲靖市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）云03执异18号异议申请人（案外人）聂玉堂，男，汉族，1968年9月24日生，住云南省曲靖市沾益区。申请执行人曲靖市麒麟区农村信用合作联社。统一社会信用代码：91530300217235169D。法定代表人：熊石云，系该社理事长。住所地：曲靖市。申请执行人曲靖市麒麟区农村信用合作联社江滨分社。统一社会信用代码：915303027273160220。负责人：龙艳霞。住所地：曲靖市麒麟区。被执行人曲靖红石房地产开发有限责任公司。组织机构代码：79029967-5。法定代表人：闫政柏，系该公司总经理。住所地：曲靖市（向阳商场旁）。被执行人闫静兰，女，汉族，1972年5月16日生，住昆明市五华区。被执行人闫政柏，男，汉族，1979年10月4日生，住曲靖市麒麟区。被执行人马丽，女，汉族，1971年8月13日生，住昆明市五华区。被执行人闫静东，男，汉族，1970年12月2日生，住昆明市五华区。被执行人杨洪滨，男，汉族，1969年4月27日生，住昆明市五华区。本院在办理曲靖市麒麟区农村信用合作联社、曲靖市麒麟区农村信用合作联社江滨分社申请执行曲靖红石房地产开发有限责任公司（以下简称“红石地产”）、闫静兰、闫政柏、马丽、闫静东、杨洪滨金融借款合同纠纷一案中，案外人聂玉堂向本院提出书面执行异议，认为其对人民法院查封的房屋已全款购买，系房屋的实际所有人，法院的查封行为损害了其权益。本院于2020年5月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议申请人聂玉堂称，2014年5月27日，周金香从红石地产以贷款方式购买其开发的中天水云间-住宅区-别墅区-A-14-1401号房并支付了购房款1269970.16元。后周金香与聂玉堂于2016年4月21日达成口头协议，将该房转让给聂玉堂，聂玉堂与红石地产于当日签订了商品房购销合同，当日聂玉堂将下差购房款1941222.00元付给了红石地产，该房的购房款已全部付清。贵院在执行过程中，于2019年9月20日作出（2019)云03执字第411号执行裁定书，查封了该套房屋。异议申请人认为，在2016年4月21日聂玉堂和红石地产签订商品房购销合同，并支付完全部购房款后，虽然未取得房屋所有权证，但已经是A-14-1401号房的实际所有人，故特向人民法院提出异议，请求解除对该套房屋的查封。异议申请人聂玉堂为证实其主张，向本院提交了如下证据：1、聂玉堂身份证复印件；2、（2019）云03执字第411号执行裁定书复印件；3、曲靖市中级人民法院查封房产明细复印件；4、曲靖红石房地产开发有限责任公司中天水云间分公司与聂玉堂签订的商品房购销合同复印件；5、客户名为聂玉堂的收据、借款户名为周金香的贷款凭证复印件。本院依法对异议申请人提交的证据进行审查，第一，关于聂玉堂与红石地产签订的《商品房购销合同》复印件。该合同未有签订日期，合同约定将红石地产开发的位于曲靖市学府路延长线以东的中天水云间第14幢01号房屋以人民币3221222元的价格出售给异议申请人，并约定购房款采取银行按揭方式支付，合同签订当日支付房款的40%即1941222元，剩余的1280000元购房款向银行按揭贷款。合同约定房屋交付期限为2014年12月31日。第二，关于客户名为聂玉堂的收据复印件。盖有红石地产财务专用章的该份收据显示，2016年4月21日聂玉堂以ＰＯＳ机方式支付中天水云间-住宅区-别墅区-Ａ-14-1401号房屋首期款1941222元。第三，关于借款户名为周金香的贷款凭证复印件。该贷款凭证盖有云南省农村信用社印章，日期为2014年5月27日，借款户名为周金香，付款户名为周金香，本息为1269970.16元。经审查查明，曲靖市麒麟区农村信用合作联社、曲靖市麒麟区农村信用合作联社江滨分社与红石地产、闫静兰、闫政柏、马丽、闫静东、杨洪滨因金融借款合同纠纷诉至我院，本院于2016年9月12日作出（2016）云03财保17号民事裁定：一、对属于被申请人红石地产开发的位于曲靖市经济技术开发区学府路东侧价值1200万元的房产予以查封。查封范围为:（一）登记号为“预许曲住建字（201300号”项下一期别墅15套。（房号:1.“中天·水云间”一期Ａ-3幢1-4层2号、2.“中天·水云间”一期Ａ-6幢1-4层3号、3.“中天·水云间”一期Ａ-6幢1-4层4号、4.“中天·水云间”一期Ａ-8幢1-4层4号、5.“中天·水云间”一期Ａ-9幢1-4层7号、6.“中天·水云间”一期Ａ-11幢1-4层2号、7.“中天·水云间”一期Ａ-11幢1-4层3号、8.“中天·水云间”一期Ａ-13幢1-4层6号、9.“中天·水云间”一期Ａ-14幢1-4层1号、10.“中天·水云间”一期Ａ-16幢1-4层1号、11.“中天·水云间”一期Ａ-19幢1-4层7号、12.“中天·水云间”一期Ａ-21幢1-4层3号、13.“中天·水云间”一期Ａ-21幢-4层5号、14.“中天·水云间一期Ａ-24幢1-4层1号、15.“中天·水云间”一期Ａ-24幢1-4层2号）；（二）登记号为“预许曲住建字（2013006）号”项下洋房7套。（房号:1.“中天·水云间”一期Ａ-1幢2单元7层702号、2.“中天·水云间”一期Ａ-1幢3单元5层501号、3.“中天·水云间”一期Ａ-23幢1单元7层702号、4.“中天·水云间”一期Ａ-23幢1单元2层202号、5.“中天·水云间”一期Ａ-23幢2单元7层702号、6.“中天·水云间”一期Ａ-23幢2单元2层202号、7.“中天·水云间”一期Ａ-23幢2单元2层201号）；（三）、登记号为“预许曲住建字（2013006）号”项下车库8间。（车库号：1.“中天·水云间”一期4号车库、2.“中天·水云间”一期7号车库、3.“中天·水云间”一期10号车库、4.“中天·水云间”一期17号车库、5.“中天·水云间”一期24号车库、6.“中天·水云间”一期31号车库、7.“中天·水云间”一期37号车库、8.“中天·水云间”一期38号车库）；（四）、登记号为“预许曲住建字（2013030）号”项下二期别墅53套。（房号:1.“中天·水云间”二期Ｂ-1幢1-4层4号、2.“中天·水云间”二期Ｂ-2幢1-4层2号、3.“中天·水云间”二期Ｂ-2幢1-4层3号、4.“中天·水云间”二期Ｂ-3幢1-4层1号、5.“中天·水云间”二期Ｂ-4幢1-4层1号、6.“中天·水云间”二期Ｂ-4幢1-4层2号、7.“中天·水云间”二期Ｂ-4幢1-4层3号、8.“中天·水云间”二期Ｂ-5幢1-4层1号、9.“中天·水云间”二期Ｂ-5幢1-4层3号、10.“中天·水云间”二期Ｂ-6幢1-4层2号、11.“中天·水云间”二期Ｂ-7幢1-4层1号、12.“中天·水云间”二期Ｂ-7幢1-4层2号、13.“中天·水云间”二期Ｂ-7幢1-4层3号、14.“中天·水云间”二期Ｂ-7幢1-4层4号、15.“中天·水云间”二期Ｂ-7幢1-4层5号、16.“中天·水云间”二期Ｂ-7幢1-4层6号、17.“中天·水云间”二期Ｂ-7幢1-4层8号、18.“中天·水云间”二期Ｂ-10幢1-4层2号、19.“中天·水云间”二期Ｂ-11幢1-4层1号、20.“中天·水云间”二期Ｂ-11幢1-4层2号、21.“中天·水云间”二期Ｂ-11幢1-4层3号、22.“中天·水云间”二期Ｂ-12幢1-4层1号、23.“中天·水云间”二期Ｂ-12幢1-4层3号、24.“中天·水云间”二期Ｂ-13幢1-4层1号、25.“中天·水云间”二期Ｂ-13幢1-4层2号、26.“中天·水云间”二期Ｂ-14幢1-4层1号、27.“中天·水云间”二期Ｂ-14幢1-4层2号、28.“中天·水云间”二期Ｂ-15幢1-4层1号、29.“中天·水云间”二期Ｂ-15幢1-4层2号、30.“中天·水云间”二期Ｂ-16幢1-4层2号、31.“中天·水云间”二期Ｂ-17幢1-4层1号、32.“中天·水云间”二期Ｂ-17幢1-4层2号、33.“中天·水云间”二期Ｂ-18幢1-4层1号、34.“中天·水云间”二期Ｂ-18幢1-4层2号、35.“中天·水云间”二期Ｂ-19幢1-4层1号、36.“中天·水云间”二期Ｂ-19幢1-4层2号、37.“中天·水云间”二期Ｂ-20幢1-4层1号、38.“中天·水云间”二期Ｂ-22幢1-4层2号、39.“中天·水云间”二期Ｂ-21幢1-4层2号、40.“中天·水云间”二期Ｂ-22幢1-4层1号、41.“中天·水云间”二期Ｂ-22幢1-4层2号、42.“中天·水云间”二期Ｂ-22幢1-4层3号、43.“中天·水云间”二期Ｂ-23幢1-4层3号、44.“中天·水云间”二期Ｂ-23幢1-4层4号、45.“中天·水云间”二期Ｂ-23幢1-4层5号、46.“中天·水云间”二期Ｂ-24幢1-4层1号、47.“中天·水云间”二期Ｂ-24幢1-4层号、48.“中天·水云间”二期Ｂ-24幢1-4层4号、49.“中天·水云间”二期Ｂ-25幢1-4层2号、50.“中天·水云间”二期Ｂ-25幢1-4层4号、51.“中天·水云间”二期Ｂ27幢1-4层1号、52.“中天·水云间”二期Ｂ-27幢1-4层3号、53.“中天·水云间”二期Ｂ-27幢1-4层4号）。二、对申请人曲靖市麒麟区农村信用合作联社提供的担保财产属于申请入所有的位于曲靖市东侧石油小区旁房产证号为:“曲房权证曲靖市字第××号”的房产予以查封。2018年12月20日本院依法作出（2016）云03民初294号民事判决书，判决书确认：一、由被告红石地产于本判决生效后30日内偿还原告曲靖市麒麟区农村信用合作联社、曲靖市麒麟区农村信用合作联社江滨分社借款本金人民币1.65445亿元；二、由被告红石地产于本判决生效后30日内偿还原告曲靖市麒麟区农村信用合作联社、曲靖市麒麟区农村信用合作联社江滨分社截至2016年9月21日止的借款利息14069751.71元；并以借款本金1.65445亿元为基数，按月息9.99375‰计算逾期利息、复利支付自2016年9月22日起的逾期利息和复利；三、原告曲靖市麒麟区农村信用合作联社、曲靖市麒麟区农村信用合作联社江滨分社对被告红石地产在原告处开立的存款监管账户（账号为：72×××12）中保证金9926888元享有优先受偿权；四、原告曲靖市麒麟区农村信用合作联社江滨分社对被告红石地产的抵押物：位于曲靖市，地号为009-（015）-3，证号为“曲市国用（2012）第10207号”、地号009-（015）-4，证号为“曲市国用（2012）第10208号”的土地使用权享有抵押权。若届时被告红石地产不能履行前述还款义务，原告曲靖市麒麟区农村信用合作联社江滨分社对拍卖、变卖该抵押物所得的价款享有优先受偿权。五、被告闫政柏、闫静兰、马丽、闫静东、杨洪滨对被告红石地产的债务向原告曲靖市麒麟区农村信用合作联社、曲靖市麒麟区农村信用合作联社江滨分社承担连带清偿责任。六、驳回原告曲靖市麒麟区农村信用合作联社、曲靖市麒麟区农村信用合作联社江滨分社的其他诉讼请求。案件受理费871800元、诉前保全费5000元，由被告红石地产、闫政柏、闫静兰、马丽、闫静东、杨洪滨负担。由于红石地产、闫静兰、闫政柏、马丽、闫静东、杨洪滨未依法履行生效法律文书确定的义务，曲靖市麒麟区农村信用合作联社、曲靖市麒麟区农村信用合作联社江滨分社依法向本院申请执行，2019年4月22日本院以（2019）云03执411号案件立案执行。在执行过程中，本院于2019年9月20日作出（2019）云03执字第411号执行裁定书，裁定：查封被执行人红石地产开发的位于曲靖市经济技术开发区学府路东侧价值1200万元的房产（原文书（2016）云03财保10号查封的房屋，对已解除查封的不再进行查封）。查封期限为三年。另查明，本院对红石地产开发的位于曲靖市经济技术开发区房屋未进行评估处置。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”对于案外人提出的排除执行异议，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”本案中，买受人聂玉堂与红石地产就案涉房产签订的《商品房购销合同》未有签订日期，该合同约定案涉房屋交付期限为2014年12月31日，而异议申请人聂玉堂所称其与周金香达成口头房屋转让协议的时间为2016年4月21日，该合同的合法性和有效性不足。盖有红石地产财务专用章的收据显示2016年4月21日聂玉堂以POS机方式支付中天水云间-住宅区-别墅区-A-14-1401号房屋首期款1941222元，买受人仅以收据作为其已向开发商支付购房款的凭证不足以证明其已支付了房款，且并未提供证据证明其购房资金的来源和支取途径。为此，买受人需要进一步举证证明其已经支付了房款，换而言之，对买卖合同的合法性和有效性须由买受人进一步提供证据证明。而本院对案涉房屋进行查封时，该房屋处于未售状态。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，聂玉堂提供的证据无法证明其与红石地产就案涉房屋签订的《商品房购销合同》的合法性和有效性。为此，异议申请人对涉案房产的权利主张不能排除法院的查封行为，其请求本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下：驳回异议申请人聂玉堂的异议申请。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  陆国生审判员  刘兴荣审判员  刘 恒二〇二〇年五月二十日书记员  徐 丹