安徽省六安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖15民终885号 上诉人（原审被告）：张丹，男，1990年5月6日生，汉族，住址安徽省六安市裕安区。 被上诉人（原审原告）：合肥华邦物业服务有限公司，住所地安徽省合肥市经济技术开发区莲花路与耕耘路交口，统一社会信用代码913401007548844395。 法定代表人：宣礼凤，该公司总经理。 委托诉讼代理人：虞华益，安徽神州行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩永嵘，安徽神州行律师事务所律师。 上诉人张丹因与被上诉人合肥华邦物业服务有限公司（以下简称华邦公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省六安市裕安区人民法院(2019)皖1503民初5848号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 张丹上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回华邦公司的诉讼请求；2.撤销前期物业服务合同；3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，法律适用错误，被上诉人与上诉人签订的合同为无效合同。一审法院认定建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。上诉人所在的华邦瑞华园小区属于回迁小区，上诉人去拿房时，被上诉人告知上诉人不签署物业合同就不允许拿房，物业合同实则为绑架销售，上诉人是在不平等的条件下被迫签署的物业合同，依据《合同法》第五十二条规定，一方以欺诈、胁迫的手段订立合同无效。依据《合同法》第五十四条，请求法院撤销被上诉人与上诉人签订《前期物业服务合同》。二、假设合同有效，被上诉人也未达到其承诺的物业服务标准完全履行其职责。提供质价不成正比，物业服务不作为，脏、乱、差等等。被上诉人不仅不反思改善其管理，缓和与业主之间的矛盾，反而采取伪造证据，捏造事实等欺诈恶劣手段来激化与业主之间的矛盾。在裕房管【2019】10号文件中，裕安区城区第二季度对物管小区“双创”考核中，被上诉人排名倒数第二，以及过去几年对华邦物业服务不作为的一些报道，充分证明了被上诉人的不作为。三、被上诉人存在虚假申报核价。华邦瑞华园小区原属于棚户区改造安置房，小区2梯8户，共33层，264户共用2部电梯，且小区配套设施均有别于华邦开发商开发的商品房小区。被上诉人去物价局核价时并未把回迁安置小区与对外出售的商品房小区和别墅分开核价，而是打包核价，抬高收费价格。四、今天这一恶性循环现象是由被上诉人造成的，其应对此负主要责任。五、与上诉人一起被起诉的业主有6家，其他4家均已按物业费的70%处理，且在上诉人之后庭审的业主都早已拿到判决书，为何上诉人迟迟才拿到判决书，并且按物业费的90%处理，上诉人表示不服。综上，请求二审法院撤销合同，撤销一审判决，依法改判，赔偿上诉人的违约损失，另将建设单位补贴的30%在物业费中抵扣。 华邦公司答辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，案涉合同合法有效，上诉人应按照合同约定向我司支付拖欠的费用。我司与开发商六安华邦新华房地产有限公司签订《华邦•新华城前期物业服务合同》（下称物业合同），为“华邦•新华城”小区提供物业服务。2017年7月29日，上诉人入住小区后，对物业合同中的条款签字予以认可，并签字承诺遵守《华邦•新华城业主临时管理规约》（下称管理规约）中的相关规定。上诉人作为完全行为能力人，对合同条款完全知晓，而且上诉人未提供在签订合同时存在欺诈、胁迫的证据，上述物业合同对上诉人具有法律约束力。二、本物业管理区域内的物业服务费收费标准合理合规，并与服务质量相适应。物业合同、管理规约中均规定了物业服务价格标准，高层住宅物业服务费0.9元/m²，电梯维修费0.4元/m²,二次供水房0.2元/m²，该价格经过六安市裕安区物价局的审批备案，且该标准符合市场平均定价标准。被上诉人认为，上诉人作为业主，不能既享受物业公司的服务，又期待豁免支付物业费情况的发生。被上诉人业已投入全公司之大部分人力、物力、财力，尽可能地为小区业主提供优质的物业服务，对于上诉人所提及的小区卫生脏乱差等情况，被上诉人一直都在着力整治。即使存在不尽如人意之处，也并非上诉人所述长期无人清洁打扫。三、被上诉人积极提供服务，服务质量良。根据谁主张谁举证原则，上诉人应当就被上诉人的违约行为进行举证否则应承担举证不能的后果。上诉人称被上诉人存在怠于行使维修义务、服务不到位等违约行为，上诉人因此拒交物业费。上诉人陈述的上述情况并无充分证据予以证明，仅凭几张照片就将被我司及公司员工的辛勤付出全盘否定。四、上诉人抗辩被上诉人怠于履行维修、环保、安全保卫义务给上诉人造成损失，无事实与法律依据，该抗辩理由不成立。五、权利与义务是对等的，是亦步亦趋的。案涉小区距今交付才3年时间，上诉人等业主就纠结亲友，3年内都拒交物业费，并歪曲事实，散布不实信息，导致公司经营困难，入不敷出，这是对上千户业主的权利的侵犯。物业合同纠纷，归根结底还是街坊邻居之间的纠纷，我司本着以人文本、服务社区的理念，始终坚持营造一个和谐、适宜居住的环境原则，为广大业主提供服务，我司同意对上诉人这一户的物业费按原价的90%收取。综上，上诉人的上诉理由不成立，本案一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，上诉人拒交物业费的辩理由于法无据。 华邦公司向一审法院起诉请求：1.判令张丹立即支付自2018年7月1日起至2019年12月31日止拖欠的物业费3004元；2.本案诉讼费由张丹承担。 一审法院认定事实：2016年12月30日，六安华邦新华房地产有限公司作为甲方与华邦公司作为乙方签署《前期物业服务合同》、《临时管理规约》，约定，“华邦·新华城”小区物业由华邦公司管理。服务事项为：物业公共部位及公用设施设备的管理和维护；公共绿化的维护；公共区域的环境卫生维护；物业管理区域的安全防范和秩序维护；物业使用中对禁止性行为的管理措施；综合服务。服务费计价标准为每月1.5元/月/平方米（其中物业管理费0.9元/月/平方米，公共能耗0.6元/月/平方米）…。合同第八条约定，物业服务费按年度交纳，即每年交纳一次，交纳时间为该年度前15日内。首次交房后，业主交纳当年物业费并预交下一年度物业费。合同和规约还约定其他事项。 2017年6月28日，张丹入住“华邦·新华城”21幢2401室，建筑面积为111.25平方米；签署承诺书，承诺遵守《前期物业服务合同》、《业主临时管理规约》；预交下年度物业服务费。 华邦公司提供物业服务存在物业服务不到位现象。 自2018年7月1日起至2019年12月31日，张丹未交纳物业费。华邦公司电话催要以及书面律师函催收，张丹未按时交纳物业费。 华邦公司收费标准经六安市裕安区物价局核准并登记备案。 一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。华邦公司提供了物业服务，张丹应当交纳物业费，华邦公司要求张丹交纳物业费予以支持，但因其服务存在不到位问题，酌定扣除10%物业费。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十一条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、被告张丹于本判决生效之日起十日内一次性给付原告合肥华邦物业服务有限公司2018年7月1日至2019年12月31日的物业服务费3004元×90%计2703.6元；二、驳回原告合肥华邦物业服务有限公司其他诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由张丹负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了举证和质证。 张丹提交以下证据： 证据一、六安市裕安区房产管理服务中心文件1份、照片15张。证明：物业公司管理不到位，小区环境脏、乱、差。小区物业考核排名倒数。证据二、照片复印件2张、情况说明一份。证明：华邦新华城小区业主送给被上诉人的锦旗是被上诉人伪造的，不是业主真实意思。 华邦公司质证认为，证据一，对六安市裕安区房产管理服务中心文件的真实性有异议，证据附件与六安市裕安区房管中心发布的排名通告是否是一个整体无法证明，该排名不能直接证明华邦公司物业服务质量倒数。对15张照片的真实性、合法性关联性均有异议，照片无法证明属于涉案小区，图片涉及的环境问题并非经常性，可能是个别业主造成的，也可能在保洁上班前，未及时清理。对证据二的中提到的锦旗，确实是业主送到华邦公司的。一审开庭后因我方将锦旗作为证据提交，上诉人及其他业主对送锦旗的业主进行骚扰，影响其生活，可能被迫出具的说明，并非其真实意愿。 华邦公司提交以下证据： 证据一、照片。证明：被上诉人日常管理情况。被上诉人没有重大过失，服务质量没有问题，部分业主散布华邦公司的不实信息，破坏小区和谐氛围，目的是达到不合理的诉求。上诉人一审以及当前庭审中，表明的情况与事实不符，其拒缴物业费缺乏事实和法律依据。证据二、锦旗照片。证明：被上诉人服务过程中，得到了广大业主的认可。证据三、裕安区物管小区双创工作三季度排名。证明：季度排名中，2019年11月的排名中,涉案小区的考核排名在所有的小区中排名中位数,并非排名倒数，这也能反驳上诉人提交的证据不可靠。也能反映出华邦公司的服务水平，符合市场以及行业的标准。 张丹质证认为，证据一的真实性有异议，照片都是摆拍。证据二的真实性有异议。证据三，是三季度的排名，也许是真的，第二季度排名是倒数的。 对上述证据，本院经审查认为，张丹提交的证据一，真实性予以确认，至于张丹的证明目的能否成立，属于法律、事实争议的范畴，本院将综合相关事实和证据综合认证。证据二，因出具情况说明的署名人员未到庭作证，故情况说明的真实性无法确认。华邦公司提交的证据一、二、三，真实性予以确认，至于华邦公司的证明目的能否成立，属于法律、事实争议的范畴，本院将综合相关事实和证据综合认证。 本院二审查明，案外人江贤会系华邦·新华城瑞华园小区25幢1003室业主，与张丹为同一小区业主。2019年9月25日，华邦公司以江贤会为被告向一审法院提起诉讼，要求判令江贤会立即支付自2018年7月1日起至2019年12月31日止拖欠的物业费1424元。一审法院于2019年11月6日作出（2019）皖1503民初5844号民事判决，判决江贤会按物业费标准的70%向华邦公司支付物业费。后华邦公司不服该判决，向本院提起上诉。在本院审理该案过程中，华邦公司向本院申请撤回上诉，本院于2020年4月13日作出（2020）皖15民终122号民事裁定，裁定准许华邦公司撤回上诉，现一审法院（2019）皖1503民初5844号民事判决已生效。 除上述事实外，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，虽然张丹在二审上诉请求中要求撤销前期物业服务合同，但本案一审中华邦公司作为原告起诉要求判令被告张丹支付自2018年7月1日起至2019年12月31日止拖欠的物业费3004元，张丹未提起反诉，故张丹在二审中提出的要求撤销前期物业服务合同的请求，不符合法律规定，本院依法不予理涉。据此，本案二审的争议焦点为：一、张丹是否受前期物业服务合同及业主临时管理规定的约束；二、张丹应按照何种标准向华邦公司支付物业费。具体分析认定如下： 关于焦点一。因建设单位六安华邦新华房地产有限公司与已取得物业管理企业资质证书的华邦公司签订了华邦·新华城《前期物业服务合同》。根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”以及《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条的“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同……对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，应认定案涉《前期物业服务合同》主体适格、内容合法，属有效合同，张丹应受上述物业服务合同的约束。同时，张丹亦签字确认接受认可《前期物业服务合同》的所有内容，自愿接受华邦公司的物业管理和服务，接受该合同的约束，并承诺遵守《业主临时管理规约》等。张丹虽主张系受胁迫、欺诈所签，对其无效，但未提供证据证明，故上述《前期物业服务合同》对张丹具有约束力。张丹以《前期物业服务合同》对其不具有约束力为由拒绝支付物业管理费，无事实和法律依据，本院不予支持。 关于焦点二。物业收费应当遵循费用与服务水平相适应的原则。张丹以华邦公司提供的物业管理和服务不到位为由，主张不予支付物业费。根据双方的陈述及在案的照片等其他证据证实，华邦公司在2018年7月1日起至2019年12月31日期间的物业管理和服务确实存在诸多瑕疵。但华邦公司为案涉小区提供物业管理和服务的事实客观存在，张丹主张不予支付物业费，无事实及法律依据。《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。本案中，由于华邦公司提供的物业管理和服务不符合约定，故应当减少支付物业费的价款。鉴于一审法院另案生效的民事判决确定该小区的其他业主按物业费标准的70%向华邦公司支付2018年7月1日起至2019年12月31日期间物业费，现本案中一审法院又酌定张丹按物业费标准的90%向华邦公司支付上述期间的物业费，有违类案裁判的公平和统一性，本院对此予以纠正。据此，本院确定张丹按物业费标准的70%向华邦公司支付2018年7月1日起至2019年12月31日期间物业费，即支付3004元×70%计2102.8元. 综上，张丹的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省六安市裕安区人民法院(2019)皖1503民初5848号民事判决第二项即：二、驳回原告合肥华邦物业服务有限公司其他诉讼请求； 二、变更安徽省六安市裕安区人民法院(2019)皖1503民初5848号民事判决第一项为：一、被告张丹于本判决生效之日起十日内一次性给付原告合肥华邦物业服务有限公司2018年7月1日至2019年12月31日的物业服务费3004元×70%计2102.8元； 三、驳回合肥华邦物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费40元，由张丹负担30元，合肥华邦物业服务有限公司负担10元；二审案件受理费50元，由张丹负担30元，合肥华邦物业服务有限公司负担20元。 本判决为终审判决。 审判长  王世如 审判员  魏 晋 审判员  高 华 二〇二〇年五月二十七日 法官助理耿广玉 书记员荣元亮 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。