四川省凉山彝族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川34民终381号 上诉人（原审原告）：李登友，男，汉族，1963年2月19日出生，四川省成都市人，居民，住四川省西昌市。 委托诉讼代理人（一般代理）：许丹，四川明炬（凉山）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李双良，男，汉族，1987年4月3日出生，四川省西昌市人，居民，住四川省西昌市。 原审第三人：中国银行股份有限公司凉山分行，住所地：四川省西昌市三岔口西路2号，统一社会信用代码：91513400MA62H4L4XG。 负责人：王建强，该银行负责人。 委托诉讼代理人（一般代理）：肖路绿，四川邛都律师事务所律师。 原审第三人：周华英，女，汉族，1963年3月27日出生，四川省威远县人，居民，住四川省西昌市。 原审第三人：侯雪萍，女，汉族，1987年11月15日出生，四川省邛崃市人，居民，住四川省西昌市。 上诉人李登友因与被上诉人李双良、原审第三人中国银行股份有限公司凉山分行（以下简称中行凉山分行）、周华英、侯雪萍房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省西昌市人民法院（2019）川3401民初2696号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理，因本案事实清楚，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款的规定，本院决定不开庭审理，经过阅卷、询问当事人，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 李登友上诉请求：1.撤销(2019)川3401民初2696号民事判决书:依法予以改判,支付上诉人的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费、诉讼保全费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决书认定“2016年3月14日,李双良将抵押房屋出卖给李登友,李双良在收取李登友的购房款后未到中行凉山分行偿还房屋贷款,未解除其与中行凉山分行签订的贷款合同,致使李登友所购的房屋在银行的抵押权未解除。同时,未取得抵押权人中行凉山分行的认可,违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(二)项:司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的规定。双方签订房屋转让协议违反了强制性规定”的事实认定错误。1.中行凉山分行并不是司法机关和行政机关,而是被上诉人李双良购置本案案涉房产时的银行按揭贷款的资金出借方,属于银行金融机构,其性质为金融企业。中行凉山分行对本案案涉房屋仅享有抵押权,系抵押权人而不是所有权人。截止今日,案涉房屋的所有权仍登记在被上诉人李双良和第三人周华英名下。2.被上诉人有权对外出售本案案涉房屋;出售本案案涉房屋时,没有任何法律法规文件规定应必须征得抵押权人中行凉山分行的认可或同意。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定,抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。最高人民法院关于印发《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》的通知第14条规定,物权法第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定,当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由,请求确认转让合同无效的,不予支持。受让人在抵押登记未注销时要求办理过户登记的,不予支持等规定。由此可知,中行凉山分行对本案案涉房屋仅享有抵押权,其房屋的所有权仍归属于被上诉人。被上诉人李双良有权对外转让该房产,而不是必须要征得中行凉山分行的同意。至于被上诉人欠中行凉山分行的银行按揭贷款,上诉人在一审庭审中已向中行凉山分行承诺同意代被上诉人归还其所欠银行贷款;然后,再向被上诉人追索代付款项。3.上诉人与被上诉人双方签订的《房屋转让协议》系双方真实的意思表示,并没有违反法律法规的规定。(1)案涉房产除中行凉山分行享有的抵押权登记外;被西昌市人民法院首次查封时间距上诉人与被上诉人双方于2016年3月14日签订《房屋转让协议》的时间有近3年2个月之久。即上诉人与被上诉人双方签订《房屋转让协议》时,案涉房产不存在违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项规定的情形,也不存在违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形。从西昌市房地产管理局《房屋信息摘要》查询可知,截止2020年2月10日,本案案涉房产只有中行凉山分行办理了他项权登记,抵押权登记期间2014-6-18至2024-6-18。西昌市人民法院除因本案对本案案涉房产所采取的查封外,只有(2019)川3401民初2594号和(2019)川3401民初2752号两个案件采取了查封。首次查封时间为2019-5-6;距离上诉人与被上诉人双方签订《房屋转让协议》的时间间隔有近3年2个月之久;距离上诉人向被上诉人支付最后一笔房屋尾款的时间间隔有近1年9个月之久。同时,一审已查明,被上诉人与中行凉山分行签订住房按揭贷款合同的时间是2014年6月18日;案涉房产抵押权登记(或第三人中行凉山分行取得抵押权)时间是2014年6月23日,而上诉人与被诉人双方签订《房屋转让协议》的时间是2016年3月14日，上诉人支付最后一笔房款时间是2017年8月16日。由此可知,上诉人与被上诉人于2016年3月14日签订的《房屋转让协议》,到2019年5月5日止,除有且仅有中行凉山分行对本案涉房屋享有抵押权外;不存在任何司法机关、行政机关、企业单位和个人对本案案涉房屋有抵押或查封的情形;也不存在任何恶意串通损害国家、集体、第三人利益的情形。西昌市人民法院于2019年5月6日以后的查封,是双方签订《房屋转让协议》后三年以后的查封,也就是说双方签订《房屋转让协议》时,案涉房产并没有任何查封等法律强制性禁止交易规定,没有违反法律法规的规定。(2)上诉人与被上诉人签订《房屋转让协议》系双方真实的意思表示,上诉人已按协议的约定履行义务,且被上诉人已于2016年5月向上诉人交付了房屋且案涉房屋由上诉人装修、使用到今,其协议合法有效,依法应予以保护。一审已查明,上诉人与被上诉人于2016年3月14日签订《房屋转让协议》;协议约定房屋转让价款为1560000.00元;上诉人依协议的约定,在2017年8月16日前分两次向被上诉人的银行账户转支全部房款1560000.00元。被上诉人全部收到上诉人所转付的房款并向上诉人出具了相应的收据;同时,被上诉人也向上诉人交付了所转让的房屋。上诉人已履行完《房屋转让协议》约定的全部义务。虽然被上诉人向上诉人收取的房屋转让款未用于归还中行凉山分行的银行按揭贷款:被上诉人李双良在中行凉山分行处仍有按揭贷款,贷款没有还清;但这只能说明被上诉人有欠款、有外债,而不能否定被上诉人对本案案涉房屋拥有所有权和处分权。从而否定上诉人与被上诉人双方就本案案涉房屋签订《房屋转让协议》的真实性、合法性和有效性。故,上诉人与被上诉人2016年3月14日签订的《房屋转让协议》系双方当事人真实的意思表示且已实际履行,并没有违反法律法规的强制性规定,一审判决认定双方签订的《房屋转让协议违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项的强制性规定,系事实认定错误。二、一审判决依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项和《中华人民共和国合同法》第五十二条第一条第五款的规定,认定上诉人与被上诉人2016年3月14日签订的《房屋转让协议》无效系适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定,依法成立的合同,自成立时生效;第一百三十条规定,买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人,买受人支付价款的合同。第一百三十二条规定,出卖的标的物,应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定,抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。最高人民法院关于印发《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》的通知第14条规定,物权法第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定,当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由,请求确认转让合同无效的,不予支持。受让人在抵押登记未涂销时要求办理过户登记的,不予支持等规定。上诉人与被上诉人双方于2016年3月14日签订的《房屋转让协议》系当事人双方真实的意思表示、且已实际履行、没有违反任何法律法规的规定,也不存在违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条和《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形。案涉房屋虽有银行抵押贷款未偿还,但上诉人已在一审中向抵押权人中行凉山分行承诺愿意代上诉人偿还未归还的银行按揭贷款。故,一审判决适用法律错误:双方签订的《房屋转让协议》自2016年3月14日合同签订之日起合法有效,依法应予以保护。 被上诉人李双良、原审第三人侯雪萍未进行答辩。 原审第三人周华英述称，李登友与李双良签订的合同是事实，李登友付款给李双良1560000.00元，转款记录也是真实的，我们提前还款，再将房屋转给李登友，至于拖欠违约金再与银行商量。 原审第三人中行凉山分行述称，1.一审查明案涉房屋中行凉山分行优先受偿，上诉人不是善意第三人，买卖行为侵犯了抵押权人、中行凉山分行的合法权益，属于无效行为。2.李双良未按合同完成还款及擅自处分房屋已经违约，中行凉山分行将采取司法形式维护自身合法权益。3.李双良若按约归还，及承担违约责任。中行凉山分行可以协助抵押登记，我方认为上诉人的上诉请求于法无据，应当驳回，维持原判。 李登友向一审起诉请求：1.依法确认房屋转让协议合法有效；2.依法判令李双良立即为李登友办理房屋所有权证过户；3.依法判令李双良支付逾期办理所有权证的违约金78000.00元；4.案件受理费由李双良承担。 一审法院认定事实如下：李登友与第三人周华英系夫妻，李双良系李登友与周华英的儿子。2014年6月，李双良与其母周华英共同购买凉山州邛海泸山规划风景区开发建设有限公司拍卖房屋（西昌市西郊乡海滨村南岸43幢1-3层1号），该房屋产权证：西房权证西昌字第××号，共有情况为按份共有。周华英与李双良各50%产权。房屋总价款2560000.00元。周华英支付了其所有的50%房屋产权的全部价款。李双良持有的部分，2014年6月18日，李双良与妻子侯雪萍以该房产作抵押向中行凉山分行按揭贷款1275000.00元，贷款期限2014年6月18日至2024年6月18日止。双方签订了住房贷款合同。同日，李双良、侯雪萍与中行凉山分行还在凉山州法中公证处办理了具有强制执行效力的债权文书公证书（编号为（2014）凉公证债字第0050-44号）。2014年6月23日，中行凉山分行在西昌市房地产管理局办理了房屋抵押登记（他项权证号：西房他证西昌字0037806号）。2016年3月14日，李登友与李双良签订《房屋转让协议》，协议载明，李双良自愿将位于西昌市房屋，与周华英共同购买凉山州邛海泸山规划风景区开发建设有限公司拍卖房屋，李双良持有50%的产权，现李双良将其持有的产权全部转让给李登友。协议约定（一）转让房屋的基本情况：转让房屋位于西昌市，所有权证号为《西房权证西昌字第××号》的房屋结构为混合，建筑面积322.7平方米（包括卧室、客厅、卫生间、厨房、阳台及附属设施）。（二）转让价格房屋转让价格为1560000.00元（大写壹佰伍拾陆万元正）。（三）付款方式：双方一致同意购房款由李登友分两期支付。第一期于2016年6月15日前支付购房款1110000.00元（大写壹佰壹拾壹万元）；第二期于2017年8月20前支付购房款450000.00元（大写肆拾伍万元）。（四）房屋交付：李双良应于本合同生效之日起30日内，将上述房屋的全部钥匙交付李登友。李登友如无任何异议，视为该房屋情况符合本合同约定，李双良完成房屋交付，上述房屋的占有、使用、收益、处分权归李登友行使。李双良未购买其他房屋时，李登友可以提供一间卧室给李双良居住，居住期间不得超过一年。（五）房屋过户：房屋交付李登友后，李双良应当在支付最后房款时间一个月内完清房屋的贷款手续，并配合李登友办理该房屋的过户手续，将该房屋的产权证办理到李登友名下，办理产权证相关费用由李双良承担。（六）李双良的承诺保证：李双良保证自己对该转让房屋拥有处分权，转让该房屋不存在法律上的障碍。李双良保证转让该房产物业管理费及其他应当交纳的费用已全部交清，如有尚未交纳或拖欠的费用，由李双良全部承担。（七）违约责任：李双良违反本合同约定，未能在约定时间内办理产权过户的，李双良应承担全部购房款5%的违约金。协议签订后，李登友依照约定两次向李双良共计转款1560000.00元。2016年6月14日转款1110000.00元，中国农业银行股份有限公司个人结算业务申请书受理凭证（客户回单联）中“附加信息及用途”载明还贷款。同日，李双良给李登友出具收条一张，其上载明：“今收到李登友转支房款1110000.00元整（大写壹佰壹拾壹万圆整）用于归还老海亭43栋1号银行房贷。转入账号62×××63李双良中国银行凉山分行西门坡支行”。2017年8月16日，李登友向李双良转款450000.00元，同日，李双良给李登友出具收条一张，其上载明：“今收到李登友转支房款450000.00元整（大写肆拾伍万圆整）用于归还老海亭43栋1号银行房贷。转入账号62×××63李双良中国银行凉山分行西门坡支行”。 另查明，李双良与侯雪萍于2011年2月18日登记结婚。 法庭审理中，周华英、侯雪萍认可李登友与李双良签订的房屋转让协议。中行凉山分行不认可李登友与李双良签订的房屋转让协议。 另，因李双良在西昌市人民法院涉及多个诉讼案件，案涉的房屋已被西昌市人民法院轮候查封。 一审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。但合同内容不得违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，中行凉山分行与李双良及侯雪萍就案涉房屋于2014年6月18日签订了住房贷款合同，同日，合同各方在凉山州法中公证处办理了具有强制执行效力的债权文书公证书。2014年6月23日，案涉房屋办理了房屋抵押权登记，该房产已被抵押给中行凉山分行。2016年3月14日，李双良将抵押房屋出卖给李登友，李双良在收取李登友的购房款后未到中行凉山分行偿还房屋贷款，未解除其与中行凉山分行签订的贷款合同，致使李登友所购的房屋在银行的抵押权未解除。同时，未取得抵押权人中行凉山分行的认可，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(二)项规定：“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；双方签订“房屋转让协议”，违反了法律的强制性规定。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第(五)项：“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效；”和第五十六条第一款：“无效的合同或者被撤销的合同自始无法律约束力。”的规定，故李登友与李双良签订的《房屋转让协议》无效。因此，对李登友要求确认《房屋转让协议》有效并判令李双良协助其办理房屋所有权过户及逾期办理所有权证违约金的诉请，不予支持。据此，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(二)项，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项，第五十六条之规定，判决：驳回李登友的全部诉讼请求。案件受理费19542.00元，由李登友、李双良各负担一半；诉讼保全费5000.00元，由李登友负担。 二审中，双方当事人均无新证据提交。 本院对一审法院审理查明的事实予以确认外，另查明，李登友陈述案涉房屋之前由李双良、侯雪萍夫妻用于经营茶楼使用，2017年9月14日，该茶楼正式办理个体工商户登记，字号为西昌和合茶楼，经营者为周华英。李双良自2019年6月开始逾期未归还中行凉山分行的贷款，中行凉山分行陈述截止2020年3月31日，李双良所拖欠的贷款本金余额为738110.51元，逾期利息总金额为143444.79元。 本院认为，本案的争议焦点为1.案涉《房屋转让协议》是否成立并生效；2.李双良是否应为李登友办理房屋所有权证过户；3.李双良是否应支付李登友逾期办理房屋所有权证的违约金78000.00元。 关于争议焦点1，案涉房屋的产权人为周华英、李双良，周华英、李双良取得房屋产权的时间分别是各自的婚姻关系存续时间，应属于李登友、周华英夫妻占50%，李双良、侯雪萍夫妻占50%份额的共有财产。李登友与李双良是父子关系，案涉房屋也是家庭共同经营茶楼使用。李双良将其所占份额房产因按揭贷款于2014年就办理了抵押登记，李登友夫妻也是明知的。李登友与李双良在案涉房屋抵押期间签订《房屋转让协议》并未经过抵押权人中行凉山分行的同意。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”的规定，李登友虽于2016年6月14日通过银行转账支付给李双良1100000.00元，并在转账凭证中载明的付款用途为还贷款，而非支付购房款。李登友在2017年8月16日通过银行转账支付李双良450000.00元时，未在转账凭证中载明付款用途，在两次转款后，李登友、李双良至今也未偿还完李双良所欠中行凉山分行的贷款，导致案涉房屋所设置的抵押权并未消灭。李登友与李双良所签订的《房屋转让协议》违反了《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，所约定内容与实际履行情况存在不符合交易习惯和常理之处，且在李双良因债务纠纷，案涉房屋被西昌市人民法院进行轮候查封之后，李登友才提起本案诉讼，有悖常理，另根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条：“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；……”和《中华人民共和国合同法》第五十二条有关合同无效法定情形的规定，本案中，李登友与李双良于2016年3月14日签订的《房屋转让协议》存在违反法律法规强制性规定的情形，应属于无效合同。上诉人李登友主张合同有效的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于争议焦点2和3，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”的规定，案涉《房屋转让协议》无效的法律后果是合同自始无效，对双方当事人均没有约束力。加之，案涉房屋设置了抵押权，按照物权优先的原则，中行凉山分行对案涉房屋享有优先受偿权。在中行凉山分行不认可李登友及李双良的房屋买卖行为且案涉房屋抵押权未消灭的情况下，李登友无权要求李双良办理过户登记。因《房屋转让协议》无效，李登友也无权要求李双良承担逾期办理所有权证的违约金78000.00元。 综上，上诉人李登友的上诉请求不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律恰当，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费19542.00元，由上诉人李登友负担。 本判决为终审判决。 审判长  叶庆华 审判员  陈慧玲 审判员  马 俊 二〇二〇年五月二十七日 书记员  陈雪梅 附本判决适用的法律条文如下： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。