河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终4668号上诉人（原审被告）：郑州威利实业有限公司，住所地郑州市郑东新区白沙镇镇兴路北侧、青年路南侧宽豪斯4号楼112铺。法定代表人：金小兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋鹏帅，河南思敬律师事务所律师。委托诉讼代理人：原甫，河南思敬律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：李颖，女，1986年8月6日出生，汉族，住河南省中牟县。上诉人郑州威利实业有限公司因与被上诉人李颖房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院作出（2019）豫0104民初18135号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。郑州威利实业有限公司上诉请求：1、请求贵院依法撤销郑州市管城回族区人民法院作出的（2019）豫0104民初18135号民事判决书中第二项，改判上诉人无需承担逾期办证违约金。2、请求贵院依法撤销郑州市管城回族区人民法院作出的（2019）豫0104民初18135号民事判决书中第三项，改判上诉人无需承担逾期交房违约金。3、本案的诉讼费由被上诉人承担。事实理由：一、案涉房屋在交付之前，上诉人应案涉小区业主要求对消防设施进行改造，业主明确表示由此引起的逾期交房、逾期办理房屋权属登记证书等后果的，业主自行承担。案涉小区的消防等各项工程项目均已在房屋交付之前经调试验收合格，均可正常使用。但因案涉小区的业主对消防栓安装位置不满意，强烈要求移动每楼每层的消防设施，上诉人应业主们的要求进行消防设施的改造，业主们明确表示对改造增加的施工费用不承担，但就上诉人因变更可能造成的整个小区的验收延期予以认可。因涉案房屋的验收均是同一楼栋进行统一验收，因消防改造造成涉案小区竣工验收合格的日期及办理产权登记证书日期后延，并非上诉人原因造成。因此原审法院忽略该情形直接判定上诉人承担逾期办证、逾期交房责任，严重增加了上诉人的经济负担，二审法院应当充当考量该情形对办证、逾期交房期限造成的不良影响，在查明后予以改判。二、原审法院未考虑不可抗力、政策性变动等因素对办理涉案房屋办理权属登记的影响，直接以合同约定办理权属登记的时间计算逾期办证违约金的，属于事实认定错误，应依法改判。根据《商品房买卖合同》约定“出卖人应当在房屋交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。”原审法院认可因政府政策等不可抗力等免责事由导致停工158天，该不可抗力构成对交房期限的顺延即合同约定的交房期限应当顺延至2016年8月4日。合同约定办理权属登记的时间为房屋交付使用后60日，现涉案房屋交付时间发生顺延，办理房屋权属登记的时间依法应当随交房时间一起顺延至2016年10月5日。另外，自2016年8月20日郑州市住房保障和房地产管理局不再办理房屋所有权的初始登记业务，该政策性变动导致上诉人未能及时为涉案房屋办理权属登记证书。原审法院在未充分考虑相关不可抗力因素对办证期限的顺延，而是直接判定上诉人承担逾期办证违约金与事实严重不符，依法应当改判。三、权属登记已经不存在，且已变更为首次登记相关流程、资料和主管机构均发生变化，导致无法准备齐全首次登记材料的责任应当免除。2014年11月24日《不动产登记暂行条款》发布，2015年3月1日起施行。在过渡过程中考虑政府部分职能调整，自2016年8月20日起原由住房保障和房地产管理局办理初始登记变更为由不动产登记中心办理不动产首次登记，同时，办理首次登记的流程增加了楼盘表确认、不动产权籍调查、不动产测量等事项。鉴于办理权属登记的客观情况已发生变化，该变化系双方在订立合同时无法预见且不可归责于双方当事人，属情事变更。根据法律规定，《商品房买卖合同》中关于办证的规定已经明显无法实现，故上诉人应当免除法律责任。四、被上诉人主张的逾期交房违约金过高，法院应当依职权予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”。违约责任的存在以损失实际发生为前提，原审中被上诉人并未举证说明其存在相关实际损失，且被上诉人早已经实际入住涉案房屋实现了居住功能。合同约定的违约标准明显过高，法院应当从公平公正的原则出发，衡平双方的利益，对过高的违约金进行调整。综上，一审法院事实认定错误，法律适用错误，请求二审法院依法审理，支持上诉人的上诉请求。李颖针对郑州威利实业有限公司上诉请求辩称：第一，双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同义务，答辩人已按期足额向被答辩人支付购房款，被答辩人未按合同约定履行交房义务，事实清楚，依法应承担逾期交房的违约责任。一、《商品房买卖合同》约定交房条件为依照国家和地方政府有关规定，该商品房取得商品住宅交付使用批准文件，并符合合同约定的商品房交付××。二、根据《中华人民共和国建筑法》第61条之规定，商品房交付应符合商品房买卖合同中关于交付条件的约定，亦不能违反法律法规对商品房交付的强制性规定。三、双方在合同中约定的交房条件为该商品房取得商品住宅交付使用批准文件，一般为开发商取得当地住建部门批准的《房地产开发经营项目交付使用许可证》。法定的交房标准为商品房竣工验收后取得建筑工程竣工验收备案表。四、本案房屋于2017年10月28日经五大主体验收合格，2017年12月19日取得了建筑行政主管部门竣工备案，系本案房屋在2017年12月19日方才达到国家法定交房的标准，在此之前不得交付房屋。即使在被答辩人在未取得上述批准文件之前向答辩人交房且同意接收房屋情况下，交付行为亦应依法认定无效。第二、双方在《商品房买卖合同》明确约定了逾期交房的违约责任，日万分之一的违约金，计算标准既符合双方合同约定，又不违反法律规定。第三，《商品房买卖合同》于2016年7月8日签订，交房日期为2016年8月31日，此期间不存在不可抗力因素。被答辩人在上诉状中所称原审法院认可因政府政策等不可抗力等当免责事由停工158天，该不可抗力构成交房期限顺延即合同约定交房顺延至2016年8月6日的事实并未被本案一审法院依法查明认定事实，此事实非本案情况，与本案无关。第四，无论是房屋产权初始登记还是房屋产权首次登记，均是商品房买卖××即答辩人取得不动产权证书的前提，协助办理不动产权属证书是被答辩人的必然义务。第五，郑州市住房保障和房屋管理局下发的通知，并不使得合同履行的客观情况发生重大变化。不动产权属登记部门及政策的变化并不能导致本案合同的目的无法实现。本案房屋于2017年12月19日取得了建筑行政主管部门竣工备案，被答辩人于2019年1月22日才向房屋登记机关办理房屋产权登记，被答辩人逾期向不动产登记部门报送备案登记相关材料，时间明显过长，且被答辩人逾期取得竣工备案行为本身违约之后导致逾期办理备案。亦是该违约行为的必然结果，故被答辩人应当承担逾期办证的违约责任。李颖向一审法院起诉请求：1.判令被告按照合同约定办理不动产登记证书；2.请求依法判令被告以原告所交购房款1043732元为基数，支付自2016年9月1日起按照日万分之一至2017年12月27日实际交付房屋的延期交房违约金；3.请求依法判令被告以原告所交购房款1043732元为基数，支付自2016年10月31日起按照日万分之二的标准计算至不动产登记证书办理完结之日止的违约金（合同约定的违约标准过低，其要求按照日万分之二的标准计算）；4.请求被告支付取暖补助10000元；5.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，2016年7月8日，威利公司（出卖人）与李颖（××）签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：1.××购买位于中牟县××沙镇康庄大道西侧、××路东侧、规划路南侧××单元××房屋××套，建筑面积135.99平方米，总价款1043732元。其中，现金支付313732元、商业贷款730000元；2.出卖人应当在2016年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房取得商品住宅交付使用批准文件”并符合合同约定的商品房交付××使用；出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付××使用，逾期不超过60日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，××要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金；3.出卖人应当在房屋交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的银行同期活期存款利率向××支付违约金；如果因××手续不全以及未及时交纳相关费用等原因造成产权信息备案登记不能按期办理的，其责任由××承担。上述合同签订后，李颖向威利公司支付房屋价款。威利公司称李颖2016年8月4日在业主入住手续流转单上签字并接收房屋。李颖对此不予认可，称《业主入住手续流转单》上的签字并非其本人所签，其于2018年1月6日实际接收房屋。为证明上述主张，其向该院提交《交房通知书》、《商品住宅质量保证书》《商品住宅使用说明书》、《前期物业服务协议》、《业主临时管理规约》。其中《交房通知书》中显示由威利公司出具，出具日期为2017年12月27日，《前期物业服务协议》《业主临时管理规约》中手写日期为2018年1月6日。威利公司对李颖提交的《交房通知书》、《商品住宅质量保证书》《商品住宅使用说明书》真实性均无异议，称其公司为了避免遗漏向已交房和未交房的业主补发了通知书，因此应当以《业主入住手续流转单》上签字的时间作为交房日期，对《前期物业服务协议》《业主临时管理规约》真实性无法确认，但未在该院规定期限内回复。经该院释明，威利公司一直未向该院提交《业主入住手续流转单》原件。另查明，2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局发布通告，郑州市房屋登记业务自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记，实施“停旧发新”，即房管部门不再发放《房屋所有权证》和《房屋他项权证》，改由市国土部门进行登记，并发放《不动产权证书》。申请人在郑州市住房保障和房地产管理局办理完相关业务后，郑州市住房保障和房地产管理局将予以发放《郑州市房屋交易和产权状况确认单》，当事人持《郑州市房屋交易和产权状况确认单》和其他申请材料到市不动产登记中心设立的办理窗口申请办理不动产登记，领取不动产权证书。自2016年8月20日起，郑州市住房保障和房地产管理局不再办理房屋所有权初始登记业务。还查明，涉案房屋2017年10月28日经五大主体验收合格，又经消防部门验收合格，于2017年12月19日取得建设行政主管部门竣工备案。另，威利公司于2019年1月22日向房屋登记机关办理房屋权属首次登记，并取得不动产权证书，载明:“权利人：威利公司；坐落：郑东新区永顺路50号安泰银座住宅小区2号楼3单元10层1002。”一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护，双方均应依约履行各自的义务。《商品房买卖合同》约定，被告应当在2016年10月30日前（房屋交付使用后60日内）持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案，如因被告的责任，原告在规定的时间内不能取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的银行同期活期存款利率向原告支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定支付了全部房款，被告向原告交付了涉案房屋，但未按约定办理涉案房屋的权属登记，已构成违约，应承担相应的违约责任。郑州市于2016年8月20日开始在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，原归属于郑州市住房保障和房地产管理局办理的房屋权属初始登记改为到不动产登记中心进行不动产权属首次登记。但是无论是房屋产权初始登记还是房屋权属首次登记，均是商品房××取得不动产权属证书的前提。取得不动产权属证书是购房者应享有的权利，协助办理不动产权属证书亦为出卖人的必然义务。因此，出卖人仍然应当遵循诚实信用原则及全面履行原则，根据政策变化，继续履行配合房屋××办理不动产权属证书的义务，以期实现双方合同目的，故原告主张被告协助其办理涉案房屋的不动产权属证书的诉讼请求，理由正当，该院予以支持。关于逾期办证违约金，《商品房买卖合同》约定被告应于2016年10月31日前到产权登记机关备案，而涉案房屋于2017年10月28日经五大主体验收合格，于2017年12月19日取得建设行政主管部门竣工备案，被告于2019年1月22日向房屋登记机关办理了房屋权属首次登记，由此可见，被告逾期报送备案登记资料时间明显过长，故不动产登记管理部门及房地产权属登记政策的变化不构成被告免责的理由，被告应承担违约责任。按照合同约定，被告应按照银行同期活期存款利率的标准支付自2016年10月31日至房屋权属首次登记之日2019年1月22日期间的逾期办证违约金，原告主张过高部分，无法律依据，该院不予支持。关于原告主张被告支付逾期交房的诉讼请求。被告称交房时间为2016年8月4日，但被告对《业主入住手续流转单》上的签字及日期不认可，且向该院提交的《交房通知书》、《商品住宅质量保证书》《商品住宅使用说明书》、《前期物业服务协议》、《业主临时管理规约》等相关证据，故该院认定交房时间为2018年1月6日。原告主张被告按合同约定的日万分之一的标准支付2016年9月1日至2017年12月27日的逾期交房违约金，理由正当，证据充分，该院予以支持，经计算，逾期交房违约金为50412.26元（483天），原告主张逾期交房违约金50307.88元，不违反法律规定，该院予以准许。关于原告要求被告支付取暖补贴10000元，未提交相应证据，该院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决：一、被告郑州威利实业有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告李颖办理涉案房屋的不动产权证书（房屋位置：郑东新区永顺路50号安泰银座住宅小区2号楼3单元10层1002）；二、被告郑州威利实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李颖逾期办证违约金（违约金以1043732元为基数，自2016年10月31日起至2019年1月22日止，按照中国人民银行同期活期存款利率的标准计付）；三、被告郑州威利实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李颖逾期交房违约金50307.88元；四、驳回原告李颖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5829元，由原告李颖负担4557元，被告郑州威利实业有限公司负担1272元。二审中，郑州威利实业有限公司提交了如下证据：6张网页截图，1个涉案小区，5个周边小区，拟证明涉案小区周边房屋租金价格，一审认定违约金过高，高于实际损失30%。李颖发表意见称：该证据与本案无关，对真实性有异议，只看到3个网页，也有可能是上诉人找的人挂的。其中2个是一个房屋，涉案小区的95平方的价格是2100元。本院经审查认为，郑州威利实业有限公司提交的证据均系打印件，无法证明来源，且仅有一份证据涉及涉案小区，李颖亦不予认可，本院不予采信。本院认为，2016年7月8日，双方当事人签订《商品房买卖合同》，无论是郑州威利实业有限公司主张的不可抗力还是消防改造，郑州威利实业有限公司均未提交证据证明发生在双方签订商品房买卖合同之后，不构成减轻或免除逾期交房违约责任的理由。案涉《商品房买卖合同》未约定完成协助办理不动产权证书的时间，无法确认逾期办证的起始时间，故李颖主张判决郑州威利实业有限公司自2016年10月31起支付逾期办理房屋产权登记违约金的诉讼请求没有依据，应予以驳回。一审法院判决已判令郑州威利实业有限公司于判决生效后三十日内协助李颖办理涉案房屋的不动产权证书，确定了协助办理不动产权属证书的截止时间，如郑州威利实业有限公司逾期履行协助义务，李颖可另行主张权利。综上所述，郑州威利实业有限公司上诉请求部分成立，对其成立部分，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，但实体处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初18135号民事判决第一项、第三项，即“一、被告郑州威利实业有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告李颖办理涉案房屋的不动产权证书（房屋位置：郑东新区永顺路50号安泰银座住宅小区2号楼3单元10层1002）；”“三、被告郑州威利实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李颖逾期交房违约金50307.88元；”；二、撤销河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初18135号民事判决第二项、第四项；三、驳回李颖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5829元，由李颖负担4557元，郑州威利实业有限公司负担1272元；二审案件受理费1272元，由上诉人郑州威利实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄智勇审判员  马增军审判员  曹逢春二〇二〇年五月二十五日书记员  王兴阳