新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区人民法院   民 事 判 决 书   （2019）新0106民初2885号   原告：张慧萍，女，1965年8月13日出生，住新疆维吾尔自治区天山区。   委托诉讼代理人：任来珠，新疆北方律师事务所律师。   被告：新疆宝能投资有限公司，住所地新疆乌鲁木齐经济技术开发区维泰南路1号维泰大厦1503室。   法定代表人：张保文，该公司董事长兼总经理。   委托诉讼代理人：叶梅，女，该公司工作人员。   委托诉讼代理人：仝智华，男，该公司工作人员。   第三人：中国建设银行股份有限公司新疆维吾尔自治区分行营业部，住所地新疆乌鲁木齐市天山区人民路1号。   主要负责人：傅卫峰，该营业部总经理。   委托诉讼代理人：王晓容，女，该营业部工作人员。   委托诉讼代理人：张开发，新疆世源律师事务所律师。   原告张慧萍与被告新疆宝能投资有限公司（以下简称宝能公司）、第三人中国建设银行股份有限公司新疆维吾尔自治区分行营业部（以下简称建行新疆分行营业部）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月4日、2019年12月30日公开开庭进行了审理。第一次庭审时原告张慧萍委托诉讼代理人任来珠、被告宝能公司委托诉讼代理人叶梅、第三人建行新疆分行营业部部委托诉讼代理人王晓容到庭参加了诉讼，第二次庭审时原告张慧萍委托诉讼代理人任来珠、被告宝能公司委托诉讼代理人仝智华、第三人建行新疆分行营业部部委托诉讼代理人张开发到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告张慧萍向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《商品房预售合同》；2.判令解除原告与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；3.判令被告返还原告购房款1404431.5元（包括首付款835246元及截至2019年6月30日银行月还款总额569185.5元），返还原告缴纳的税款50790元、产权登记费550元、预告登记费550元、抵押登记费550元、维修资金33304.92元；4.判令被告支付原告违约金368195.13元（暂算至2019年6月30日，1404431.5元×12.1%÷12×26个月）；5.判令被告自《商品房预售合同》《个人住房（商业用房）借款合同》解除之日起承担对第三人剩余贷款本息的还款责任。庭审中，原告将第3项诉讼请求变更为：判令被告返还原告购房款1404431.5元（截至2019年6月30日），并返还自2019年7月至合同实际解除之日止的按揭购房款，返还原告缴纳的税款42980.57元、产权登记费550元、预告登记费550元、抵押登记费550元、维修资金28183.98元。原告将第4项诉讼请求变更为：判令被告支付原告违约金342330元（1404431.5×年息4.875%×5年，从2014年9月计算至2019年9月）。事实和理由：2014年10月21日，原告与被告签订《商品房预售合同》（合同编号：YS0362543），约定原告购买被告开发的位于乌鲁木齐经济技术开发区（头屯河区），房屋代码1558342，建筑面积49.25平方米，房款总金额1665246元，原告于2014年8月12日前支付首付款835246元，余额830000元由原告办理银行按揭贷款。被告于2017年4月将该商品房验收合格后交付原告使用，逾期交付180日以上，以买受人已支付的首付款及银行月还款总和为基数，按银行同期存款利率上浮10%赔付。该合同还约定，天然气管道在交付时具备申请开通条件，由买受人自费申请开通。合同签订后，截止2019年6月30日，原告已支付首付款835246元和银行按揭款569185.5元，合计付款1404431.5元，但被告违反合同约定，未按期向原告交付房屋，欲交付房屋天然气未开通，挑高不足6米，基础设施、公共配套建筑未达到使用条件，致使原告订立合同目的无法实现。为维护原告合法权益，故诉至法院。   被告宝能公司辩称，第一，涉案房屋于2017年7月19日竣工验收合格并取得《竣工验收报告》，符合交付房屋的条件，宝能公司亦于2017年7月25日通过媒体公告及快递邮寄的方式向原告通知办理房屋交付手续，原告未在合同约定及公告告知的时间内前往宝能公司办理房屋交付手续，亦未向宝能公司提出任何书面异议，应视为房屋已交付原告。第二，根据合同约定，天然气管道在交付时具备申请开通条件，由买受人自费申请开通，且因市政配套安装的供水、供电、供气、供暖等延误，宝能公司交付房屋可据实予以延期。故即使宝能公司交付房屋因天然气未开通存在延期，也系天然气公司的原因，非宝能公司能够控制，依照合同约定亦可延期交付。对于原告提及基础设施的配套非合同约定的交付条件，故宝能公司不存在违约，原告主张解除《商品房预售合同》无依据。第三，即使宝能公司存在逾期交付房屋的违约情形，根据法律规定，原告应在三个月合理期限内进行催告或在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。合同约定交房时间为2017年4月30日，被告至今未收到原告要求解除合同的材料，原告的合同解除权已过行使期限，原告无权再向宝能公司主张解除《商品房预售合同》。第四，原告要求被告支付违约金的请求无依据且计算标准有误。根据合同约定，宝能公司逾期90日内交付房屋无需支付违约金，宝能公司通知原告办理入住手续的时间未超过合同约定交付房屋90日，因此原告无权要求宝能公司支付违约金。即便如被告所述宝能公司至2019年6月30日才符合交房条件，也应按照合同约定计算违约金的方式及标准计算，2017年5月1日至2019年6月30日期间的违约金为9224.96元。综上所述，原告要求解除涉案合同及要求宝能公司支付违约金的诉讼请求无任何事实及法律依据，恳请法院驳回原告的诉讼请求。   第三人建行新疆分行营业部辩称，建行新疆分行营业部与原告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》可能基于原、被告之间《商品房预售合同》的解除发生变故，故其认为，根据法律规定，原告应在三个月合理期限内进行催告解除合同或在解除权发生之日起一年内行使，但原告怠于行使，已丧失《商品房预售合同》的解除权。且宝能公司在销售房屋时均委托第三方进行销售，刘思远作为第三方的销售代表就是否解除合同无权进行答复和处理，而宝能公司销售大厅明确涉案房屋的销售代理情况，原告应当明知，故刘思远的行为不构成表见代理，无论原告提供的视频资料或短信资料真实与否，不能产生原告已向宝能公司提出解除合同的证明目的。如涉案《商品房预售合同》及《个人住房（商业用房）借款合同》被解除，建行新疆分行营业部要求原告支付剩余本金和提前还本违约金。   本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。   经审理查明，2014年10月21日，张慧萍（买受人）与宝能公司（出卖人）签订《商品房预售合同》（1份，约定，第一条至第六条：张慧萍购买宝能公司开发的位于乌鲁木齐经济技术开发区（头屯河区），房屋代码为1558342；该商品房的用途为商业用房，属钢筋混凝土结构，层高为6，建筑层数地上3层，地下3层；该商品房预测建筑面积共49.25平方米，其中，套内建筑面积47.95平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积1.3平方米；商品房单价为每平方米33812.1元，总金额为1665246元，首期（含定金）为835246元，于2014年8月12日前交付，余额830000元于2014年10月30日前由买受人向银行申请个人住房商业贷款支付到出卖方。第八条交付期限：出卖人应当在2017年4月30日，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。……；但如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.非出卖人所能控制事件或非出卖人原因；3.如遇政府政策调整等不可预知原因；4.买受人应付房款未按合同约定付清房款（含商业贷款/公积金贷款）；5.政府部门负责的市政配套安装的供水、供电、供气、供暖等延误及政府部门对项目验收之延误；6.乙方所购地下停车位若属人防工程，乙方保证战时严格按照人防要求执行有关规定，履行相应义务。第九条出卖人逾期交房的违约责任：（1）出卖人逾期91-180日的，以买受人实际已支付的首付款及银行月还款总和为基数，按同期银行存款利率赔付，合同继续履行；（2）出卖人逾期180日以上的，以买受人实际已支付的首付款及银行月还款总和为基数，按银行同期存款利率上浮10%赔付。第十一条交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当通知（含电话通知、邮件通知、媒体公告通知、书面送达等）买受人办理交付手续。买受人在接到入住通知后（含电话通知、邮件通知、媒体公告通知、书面送达等）应在十五日内办理入住手续，并缴纳相关费用，逾期视为房屋已交付买受人，由此产生的暖气费、物业费等由买受人承担，且按应付款额日万分之五收取滞纳金；如买受人逾期收房并不缴纳相关暖气费、物业费及滞纳金，出卖人有权拒绝交付使用直至买受人缴清所有费用；……。第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.水、电、暖自商品房交付使用时达到使用条件；2.有线电视、电话基础设施到户，由买受人自费申请开通；3.天然气管道在交付时具备申请开通条件，由买受人自费申请开通。合同补充协议还约定：买受人无正当理由拒绝受领或办理交接手续的，自通知规定日期或交付截止日期的第二日起，该房屋视为已交付。房屋毁损、灭失的风险及物业管理费、采暖费等相关费用，自视为交付之日起由买受人承担。买受人同意，该房屋交接时如买受人对房屋质量、环境、设备等有异议的，应在完成房屋交付后。按合同约定的方式进行处理。买受人验收有异议的，应当在交房期限届满之日起1日内以书面形式向出卖人提出。出卖人在收到买受人异议后，应当在15日内对异议部分做出书面答复和处理意见。买受人同意出卖人书面答复和处理意见的，应当在出卖人处理完毕并书面通知买受人之日起3日内对房屋质量、环境、设备进行重新验收。买受人逾期不参加重新验收的，视为房屋已交付。出卖人逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当自出卖人逾期交房90日后10日内提出，逾期未提出的视为买受人同意不解除合同。本合同项下房产所属小区属分期开发建设及竣工交付的，出卖人对小区内公共基础设施和配套设施、公建、商业性等设施的配套承诺是指整个小区全部建成且向小区内所有业主交付使用时达到的配套标准，并非分期交付时即须达到配套标准。合同签订后，2014年8月12日，张慧萍向宝能公司支付房屋首付款835246元。2014年9月25日，张慧萍向宝能公司支付产权登记费550元、预告登记费550元、抵押登记费550元。2014年10月28日，张慧萍缴纳物业专项维修资金33304.92元、印花税及房屋买卖契税50790元。2014年11月11日，张慧萍（借款人，抵押人）、赵忠贵（借款人）与建行新疆分行营业部（贷款人）、宝能公司（保证人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号650616200-2032-20140263327），约定由张慧萍、赵忠贵向建行新疆分行营业部借款830000元用于购置宝能公司出售的位于××区房屋，借款期限为120个月，即自2014年11月19日起至2024年11月19日止。还款日为每月的月末日，首次放款当月利息和最后一期当月利息按实际天数计收，若贷款发放日距次月1日大于等于15天，借款人从放款当月起按月归还借款本息；若贷款发放日距次月1日小于15天，借款人从房款的次月起按月归还借款本息。合同约定，借款人的还款方法为等额本息。贷款人按借款人每次提前还本金额的一定比例收取提前还本违约金。本合同项下的提前还本违约金收取比例为0.6%。提前还本违约金在提前归还本时一并收取。提前还本违约金按以下公式计算：提前还本违约金=提前归还贷款本金×提前还本违约金收取比例。2014年11月19日，建行新疆分行营业部按照涉案《个人住房（商业用房）借款合同》发放贷款830000元。2014年12月25日至2019年10月28日，张慧萍已向建行新疆分行营业部归还涉案住房贷款本息合计60150.15元，其中借款本金408082.95元、利息197025.20元。   另查明，2017年7月19日，建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位对宝能城4#地块4-C1#街区商业工程进行验收，并出具《新疆维吾尔自治区房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告》及《建设、监理、施工、勘察、设计单位竣工工程验收意见表》。2017年7月25日，宝能公司向原告张慧萍邮寄入伙资料4-C1-F126。同日，宝能公司在乌鲁木齐晚报上刊登新疆宝能城入伙公告，载明：“尊敬的新疆宝能城业主：新疆宝能城项目3-C2栋、4-C1栋现已竣工验收合格，具备合同约定入伙的条件。敬请您根据《入伙通知书》的相关约定，于2017年7月28日至8月31日备齐相关材料，莅临乌鲁木齐经济技术开发区玄武湖路666号新疆宝能城办理入伙手续。恭祝各位业主入伙大吉，万事如意。咨询电话：0991-7606666。特此公告”。   另查，新疆燃气集团有限公司出具《工期证明》1份，载明：“兹有新疆燃气集团有限公司（施工单位）所承包建设的新疆乌鲁木齐市××路的新疆宝能城项目一期街区商业（4-C1#、4-C2#、3-C2#、3-C3#）燃气工程。由于我司所辖区域内待建项目众多，根据我司对在建燃气项目的整体统筹安排，本工程于2019年6月24日开始施工，并于2019年8月24日全部按计划施工完毕。特此证明”。   上述事实，有原告提交的《商品房预售合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、税收缴款书、乌鲁木齐市物业专项维修资金业主缴存凭证、收款收据、中国建设银行个人贷款对账单，被告提交的《商品房预售合同》《新疆维吾尔自治区房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告》《建设、监理、施工、勘察、设计单位竣工工程验收意见表》、报纸公告、邮政特快专递票据、收款收据、中国建设银行个人贷款对账单、工期证明，第三人出具的《个人住房（商业用房）借款合同》、中国建设银行个人贷款对账单，当事人陈述及本案庭审笔录在卷佐证予以证实，本院予以确认。   本院认为，原告张慧萍与被告宝能公司签订的《商品房买卖合同》及原告张慧萍与第三人建行新疆分行营业部签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系各方当事人在平等自愿、协商一致的基础上的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效的合同，各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案主要的争议焦点为原告要求解除与被告签订的《商品房预售合同》（合同编号：YS0362543）有无事实及法律依据。原告认为被告未按期向原告交付房屋，欲交付房屋天然气未开通，挑高不足6米，基础设施、公共配套建筑未达到使用条件，致使原告订立合同目的无法实现为由，要求解除《商品房预售合同》。本院认为，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《建设工程质量管理条例》第十六条：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”《建筑工程质量管理条件》第四十九条第一款：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”之规定，竣工验收由建设单位组织勘察、设计、施工、工程监理等有关单位进行，而竣工验收备案是工程项目经竣工验收合格后的行政管理行为。作为房屋交付使用必经环节的竣工验收在经五方联合验收合格后，即应认定验收合格，并符合法定交付使用条件。本案中，原、被告双方当事人在涉案《商品房预售合同》第八条约定，“出卖人应当在2017年4月30日，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。……”，同时约定“本合同项下房产所属小区属分期开发建设及竣工交付的，出卖人对小区内公共基础设施和配套设施、公建、商业性等设施的配套承诺是指整个小区全部建成且向小区内所有业主交付使用时达到的配套标准，并非分期交付时即须达到配套标准。”被告出示证据证实，涉案房屋于2017年7月19日经五方验收合格，并于2017年7月25日发出分期交房通知，不存在合同约定逾期交房180日的情形，且分期交付无需达到配套标准，故原告发出交房通知时已具备房屋交付条件；其次，虽然被告交付房屋时天然气未开通，但系新疆燃气集团有限公司原因导致，非被告怠于履行其义务所致，且原告购买的涉案房屋用途为商业用房，天然气是否开通并不必然导致其签订合同目的无法实现，原告亦未提交天然气未通导致其合同目的无法实现的证据予以佐证；再者，涉案《商品房预售合同》中未约定房屋挑高须达到6米，原告以房屋挑高不足6米为由主张被告交付房屋不满足交付条件无依据。综上，本案无法定及约定解除《商品房预售合同》的事由，原告要求解除涉案《商品房预售合同》诉讼请求，本院不予支持。同时，因原告的其他诉讼请求均以涉案《商品房预售合同》被解除为前提，故原告的其他诉讼请求，本院亦不予支持。对于被告提出本案不存在解除合同的约定及法定事由的辩称意见，本院予以采纳。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条规定，判决如下：   驳回原告张慧萍的全部诉讼请求。   本案诉讼标的1858371.54元，应收案件受理费21525.34元（原告已预交），由原告张慧萍负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。   审  判  长   李 娜   人民 陪 审员   姜金兰   人民 陪 审员   张玉荣   二 〇 二 〇 年 五 月 十 九 日   书  记  员   王倩仪