北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终169号上诉人（原审被告）：周建军，男，1959年11月29日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：郭琳，北京金佑律师事务所律师。上诉人（原审被告）：周伟（周建军之子，兼周建军之委托诉讼代理人），男，1984年10月11日出生，汉族，住北京市大兴区。被上诉人（原审原告）：王凤芝，女，1968年4月13日出生，满族，退休工人，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：葛云龙，北京伊志律师事务所律师。上诉人周建军、周伟因与被上诉人王凤芝房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（以下简称大兴法院）（2019）京0115民初3400号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。周建军、周伟上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项或将本案发回重审；2.诉讼费由王凤芝承担。事实和理由：一、一审判决认定周建军承担违约责任错误，王凤芝应当承担违约责任。王凤芝作为买受人在签约时没有尽到合理的审查义务，对合同无法履行存在过错，应当承担相应责任。二、王凤芝造成合同无法履行，应当自行承担居间服务费损失。三、一审法院酌定周建军赔偿房屋差价损失42万元有误。本案中，王凤芝实际仅交付了5万元定金，而一审法院判令周建军赔偿高额的房屋差价损失，显失公平。王凤芝未按照合同约定在售出燕郊房产后向周建军支付首付款，违约在先，其不存在巨大经济损失。一审法院将2018年12月16日作为涉案房屋市场价格的评估时点没有依据。王凤芝在2017年1月起诉时，周建军及配偶便明确表示对涉案房屋的出售不知情且不同意，王凤芝即应知晓房屋买卖合同无法继续履行，因此法院应当将2017年1月或者2019年6月18日作为评估时点。王凤芝辩称，同意一审判决，不同意周建军、周伟的上诉请求。一审法院并未全额支持我方的房屋差价损失，为减少诉累，我方认可一审判决。生效判决已经认定周伟签订房屋买卖合同构成表见代理，周建军应当赔偿王凤芝房屋差价损失。我方认为周建军对周伟出售涉案房屋是知情的。请求二审法院维持原判。王凤芝向一审法院起诉请求：1、依法解除周建军与王凤芝于2016年7月28日就位于北京市大兴区海子角东里402室房屋（以下简称涉案房屋）签署的《北京市存量房屋买卖合同》；2、判令周建军赔偿王凤芝房屋差价损失64.83936万元、居间服务费损失30000元、房租损失90000元，共计76.8393万元；3、判令周建军和周伟共同返还定金50000元；4、诉讼费由周建军和周伟共同承担。一审法院认定事实，2016年7月28日，在满懿（北京）房地产咨询有限公司（以下简称：满懿公司）的居间下，周伟作为周建军（出卖人）的代理人与王凤芝（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，内容约定：出卖人所售房屋坐落于北京市大兴区海子角东里小区402，建筑面积共83.22平方米，该房屋规划设计用途为住宅；该房屋成交价格为100万元整；该房屋内的家具、家电、装饰装修及该房屋的配套设施设备等作价为100万元；买受人向出卖人支付定金5万元整。合同落款处周伟代周建军在出卖人处签名，王凤芝在买受人处签名并捺印，周伟在出卖人代理人处签名并捺印。合同签订当日，王凤芝向周伟支付定金5万元。同日，周伟作为周建军（出卖人，甲方）的代理人与王凤芝（买受人，乙方）、满懿公司（居间人，丙方）签订《补充协议》和《居间服务合同》。其中，《补充协议》约定涉案房屋交易总价款为200万元，乙方于2016年7月28日向甲方支付定金5万元整。《居间服务合同》约定居间服务费为3万元。2016年8月1日，王凤芝向满懿公司支付居间服务费3万元。2016年12月2日，满懿公司就涉案房屋办理了网签手续。另查，周建军与姚秀艳于1984年1月10日登记结婚，周伟系二人之子，涉案房屋系周建军与姚秀艳的夫妻共有财产。2017年1月，王凤芝曾以房屋买卖合同纠纷将周建军、姚秀艳诉至大兴法院，要求周建军、姚秀艳继续履行合同。在案件审理过程中，王凤芝申请对2016年7月28日周建军向周伟出具的《授权委托书》尾部委托人处“周建军”的签名真伪进行鉴定，北京京安拓普文书司法鉴定中心于2017年6月30日出具《司法鉴定意见书》内容为，《授权委托书》落款处周建军的签名与样本上的签名字迹不是同一人所写。王凤芝为此支付鉴定费1.63万元。2017年10月13日，王凤芝向大兴法院申请撤诉。2017年11月，王凤芝又以确认合同无效纠纷将周建军、周伟诉至大兴法院，要求依法确认周伟代理周建军与王凤芝2016年7月28日签署的《北京市存量房屋买卖合同》无效；判令周伟赔偿损失40万元及鉴定费1.63万元；判令周伟返还定金5万元等。大兴法院于2018年5月31日作出（2017）京0115民初22564号民事判决书，认为周伟的行为构成表见代理，周伟作为周建军的代理人与王凤芝之间签订的房屋买卖合同应为有效，判决驳回王凤芝的诉讼请求，该判决书已经生效。2018年，王凤芝又以房屋买卖合同纠纷将周建军、姚秀艳、周伟、第三人满懿公司诉至大兴法院，要求判令周建军继续履行《北京市存量房屋买卖合同》，周建军、姚秀艳协助办理涉案房屋的所有权转移登记手续，周建军支付违约金、鉴定费损失、诉讼费损失。大兴法院于2018年11月28日作出（2018）京0115民初16659号民事判决书，认为涉案房屋为周建军与姚秀艳二人夫妻共同财产，周伟以周建军名义出售涉案房屋的行为属无权处分行为，王凤芝未构成善意取得，合同无法继续履行，判决驳回王凤芝的诉讼请求，该判决书于2018年12月16日生效。本案审理过程中，经王凤芝申请，大兴法院委托北京北方房地产咨询评估有限责任公司对涉案房屋在2018年12月16日的公开市场价值进行评估。2019年7月15日，北京北方房地产咨询评估有限责任公司出具评估报告，确认涉案房屋在2018年12月16日的市场价值为2654472元。双方对该评估报告均表示认可。一审法院认为，大兴法院的生效判决认定周伟代理周建军与王凤芝于2016年7月28日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议构成表见代理，因此《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议均为有效合同，相关的法律后果应由周建军承担。涉案房产为周建军和姚秀艳的共同财产，大兴法院的生效判决认定《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议侵害了共有人姚秀艳的权益，构成无权处分，因姚秀艳不同意继续履行合同，故前述合同无法继续履行。综上，因合同不能继续履行所产生的违约责任应由合同相对方周建军承担。关于合同的解除。王凤芝要求解除合同，周建军当庭表示同意，故该院认定王凤芝和周建军的《北京市存量房屋买卖合同》于2019年6月18日解除。关于居间服务费损失。王凤芝因购买涉案房屋向满懿公司交纳了居间服务费，产生了损失，现《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议已经解除，且解除的责任在于周建军的无权处分行为，故王凤芝的居间服务费损失应由周建军承担。关于房屋差价损失。王凤芝与周建军因房屋合同的履行问题多次起诉到法院，最终由（2018）京0115民初16659号民事判决书确认合同无法继续履行。涉案房屋至此产生了较大的价格上涨，王凤芝因此产生了损失，周建军应承担相应的赔偿责任。关于涉案房屋涨价的时间截点，大兴法院综合考虑后认为（2018）京0115民初16659号民事判决书的生效日期即2018年12月16日作为评估房屋市场价格的时间较为适宜。现双方当事人均认可北京北方房地产咨询评估有限责任公司出具的评估报告，故该院参照该评估报告中的房屋市场价格，综合考虑王凤芝的实际损失、周建军的主观过失以及合同的实际履行情况，酌情确定由周建军赔偿王凤芝房屋差价损失42万元。关于租房损失。王凤芝主张其因未实际交付房屋导致在外租房居住，产生房租损失，因该院已支持其房屋差价损失，且房租损失无法律依据，该院不予支持。关于返还定金。现《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议已经解除，且解除的责任在于周建军的无权处分行为，故周建军有责任退还王凤芝定金，虽周伟和周建军均表示定金由周伟收取，但周建军作为合同的相对方，应承担返还定金的责任，周伟承担连带返还定金的责任。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决：一、确认王凤芝和周建军于2016年7月28日签订的《北京市存量房屋买卖合同》于2019年6月18日解除；二、周建军于判决生效后十日内支付王凤芝居间服务费30000元；三、周建军于判决生效后十日内支付王凤芝房屋差价损失420000元；四、周建军和周伟于判决生效后十日内共同返还王凤芝定金50000元；五、驳回王凤芝的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。本院二审认定事实，本案《补充协议》中约定：双方应于网签后3个工作日内共同前往贷款机构办理贷款手续；王凤芝应于过户前3个工作日内将除贷款外的第一笔购房款人民币125万元以自行交付的方式支付给周建军；双方应于2016年12月31日前共同前往房屋登记机构办理房屋所有权转移登记手续；其他约定：王凤芝将本人名下位于燕郊（燕京航城）小区房产一套出售，出售后收到买方的房款3个工作日内以首付的形式支付给周建军，最多不超过本房应付首付款，如未按时支付，则按照主合同第十条第二款违约责任执行。《北京市存量房屋买卖合同》第十条违约责任……（二）逾期付款责任中载明：1.逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。本案一审中，周建军和周伟称，周伟在2016年9、10月份已经告诉王凤芝不出售涉案房屋了。本院二审认定的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。生效判决已经确认周伟与王凤芝签订房屋买卖合同的行为构成表见代理，故本案房屋买卖合同及补充协议对周建军具有法律约束力。本案合同因周建军的无权处分行为导致不能继续履行，故周建军应当承担相应违约责任。关于周建军、周伟所称王凤芝售出燕郊房产后未依约向周建军、周伟支付首付款的问题。周建军、周伟在一审中自认于2016年9、10月份即已告知王凤芝不再出售涉案房屋。根据涉案补充协议的约定，房屋首付款支付期限至迟为2016年12月31日前3个工作日内。周建军、周伟在无证据证明王凤芝不能履行合同的情况下，表示不再出售房屋，系属违约，应当承担违约责任。在此情况下，其二人以王凤芝出售房屋后未依约向其支付首付款为由主张王凤芝违约，缺乏依据，本院不予支持。周建军应当赔偿王凤芝居间服务费3万元、返还王凤芝支付的定金并赔偿房屋差价损失。关于涉案房屋市场价格评估时点问题。王凤芝就涉案房屋项下的争议多次诉至法院，寻求法律救济，直至2018年12月16日，生效判决认定本案房屋买卖合同无法继续履行，驳回了王凤芝要求继续履行房屋买卖合同的诉讼请求。至此，王凤芝最终知晓合同无法继续履行，故一审法院以该时点作为评估时点合法有据，并无不当。关于房屋差价损失数额问题。根据评估报告的评估结果，涉案房屋的市场价值为2654472元，与涉案房屋买卖合同价款相差654472元，一审法院参照该评估报告的结果，结合王凤芝的实际损失、当事人主观过失及合同的实际履行情况，酌定周建军赔偿王凤芝房屋差价损失42万元，合理有据，并无不当。周建军和王凤芝签订的涉案房屋买卖合同于2019年6月18日解除，因满懿公司就涉案房屋办理了网签手续，周建军、王凤芝在合同解除后应当互相积极配合，及时到相关行政管理部门注销涉案房屋的网签，以免发生争议，导致承担相应法律责任。综上，周建军、周伟的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8050元，由周建军负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 姚 颖审判员 霍翠玲审判员 王金龙二〇二〇年五月二十八日书记员 孙辰姝