云南省临沧市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云09民终259号上诉人（原审原告）:临沧市杰诚康房地产开发有限公司。住所地：临沧市永德县德党镇城南开发区。法定代表人：赖杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：高耀能，该公司员工，男，1973年7月7日生，汉族，住临沧市永德县。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：刘滇发，云南庆耀律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人（原审被告）：何凤明，男，1971年8月13日生，汉族，个体户，住四川省泸县，现住临沧市永德县。上诉人（原审被告）：王山玉，女，1973年7月18日生，汉族，住四川省泸县，现住临沧市永德县。何凤明、王山玉共同委托诉讼代理人：罗彦，云南志巅律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。何凤明、王山玉共同委托诉讼代理人：罗恒丹，云南志巅律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人临沧市杰诚康房地产开发有限公司（以下简称杰诚康公司）因与上诉人何凤明、王山玉商品房销售合同纠纷一案，均不服云南省临沧市永德县人民法院（2019）云0923民初522号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人杰诚康公司的委托诉讼代理人高耀能、刘滇发，上诉人何凤明、王山玉的共同委托诉讼代理人罗彦、罗恒丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杰诚康公司上诉请求：撤销（2019）云0923民初522号民事判决，改判何凤明、王山玉立即支付给杰诚康公司购买14幢1-4层14号商品房房价款及为其归还银行借款及利息合计2050952.75元。事实和理由：一、一审判决认定“二被告支付给原告920000元属于14幢别墅的购房款”实属错误。事实是920000元是为了购房按揭贷款打的银行流水，其中300000元是赖杰的并不是何凤明的，通过杨永群的账户打入何凤明账户，620000元是何凤明的款项。杰诚康公司将该620000元分四次汇入何凤明指定的收款账户即赖晓艳（系何凤明的弟媳）的账户（2016年4月9日分两次合计汇入275000元，2016年1月30日汇入155000元，2016年2月2日汇入190000元），该款已经全部返还何凤明，何凤明对此也予以认可。何凤明根本没有支付920000元购房款。何凤明、王山玉购买14幢别墅仅支付了822209元购房款，杰诚康公司出具了收款收据。一审认定920000元为14幢别墅的购房款无证据证实，没有收款收据，仅以银行流水就认定920000元是支付14幢别墅的购房款，完全背离事实。几次庭审中何凤明均陈述，14幢别墅房价款的构成一是杰诚康公司出具收款收据的822209元；二是用赖杰借款本金1000000元及其利息抵交。何凤明意识到用赖杰1000000元借款本金及利息抵交不成立，在第二次开庭时才出示了920000元银行流水的凭据，在补充答辩中编造支付了920000元购房款。按何凤明的说法，14幢别墅已支付300多万元的购房款，一审对上述矛盾不作合理排除，将违背客观事实的“证据”作为定案依据。二、一审判决认定“原告提交的该组证据属于单一证据……不排除原告与案外人赖晓艳有其他经济上的往来交易”属一审主观臆断，没有任何证据证实。杰诚康公司请求法庭到金融部门调取620000元款项返还何凤明的证据，一审不予调取，对300000元款项的性质不作认定，仅调取920000元款项进入杰诚康公司账户的证据并认定为购房款，不是以事实为依据、法律为准绳的公正裁判。杰诚康公司的合法权益得不到依法保护。何凤明、王山玉共同辩称：何凤明、王山玉未拖欠杰诚康公司购房款，已经通过支付822209元、920000元及用杰诚康公司所欠1000000元借款本金及利息抵销债务的方式全部付清，所购买的房屋应是15栋，销售价格为2100000元，杰诚康公司的上诉请求不能成立，应予驳回。何凤明、王山玉上诉请求：1、撤销（2019）云0923民初522号民事判决，改判驳回杰诚康公司一审全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由杰诚康公司承担。事实和理由：一、一审认定事实错误，王山玉、何凤明并未拖欠杰诚康公司购房款，ＪＣＧＣ-085《商品房购销合同》项下全部购房款已经付清。2015年3月19日，赖杰向何凤明借款1000000元，借款期限为2015年3月19日至2015年9月18日，借款利率为月利率4%，该款直接打入赖杰信用社账号为62×××60的账户，杰诚康公司为该笔借款提供保证担保。2016年1月29日，在赖杰无法偿还借款本息的情况下，赖杰及杰诚康公司与何凤明协商将“杰诚广场14幢14号别墅”作价2100000元（售价2300000元）抵偿给何凤明，其中这2100000元购房款由四部分构成：一是张世权欠何凤明的租赁费304315元，二是赖廷和欠何凤明工程款517894元，三是2015年3月19日借款1000000元及2015年3月19日至2016年1月29日的利息，四是抵完债务后何凤明向杰诚康公司补交的购房款920000元（2016年1月29支付155000元、2016年2月1日支付195000元、2016年4月9日支付570000元）。随后，何凤明与杰诚康公司签订了前述《商品房购销合同》，并办理了备案登记。2016年4月12日，赖杰及杰诚康公司为了银行调头，向何凤明短期借款1380000元。随后，何凤明以上述商品房抵押向中国农业银行股份有限公司永德县支行借款1380000元，杰诚康公司为该笔借款提供了无限连带保证担保。该款直接由中国农业银行股份有限公司永德县支行以购房款的名义转入杰诚康公司的银行账户。与此同时，何凤明与赖杰、杰诚康公司签订了《借款合同》，明确了借款期限为2016年4月12日至2016年4月20日，如赖杰、杰诚康公司不能还款，应支付违约金300000元及按每天3%计算违约利息。借款期限到后由于银行不放贷，赖杰、杰诚康公司无法按时偿还借款，也无能力支付高额利息，就与何凤明协商，由其按月偿还借款本息。赖杰、杰诚康公司一直偿还该笔借款本息至2019年1月14日，累计偿还借款本金379500元，剩余1000500元。（2019）云09民终648号民事判决书对此事实已经确认，足以证明王山玉、何凤明已经不欠杰诚康公司任何购房款。二、《商品房购销合同》项下全部购房款应为2100000元而不是2300000元。为确认购房款杰诚康公司在2016年1月29日向王山玉、何凤明出具了《房源确认表》，该表写明房号、建筑面积、合同备案价和实际成交价，有何凤明、杰诚康公司法定代表人赖杰、销售部经理余宝科、置业顾问段伦签字，再次确认房款是2100000元。本栋房屋购房合同中的房号为14号，而房源确认表上是15号，是因为销售部的编号是15号，而测绘公司的编号为14号，仅是测绘问题，但王山玉、何凤明向杰诚康公司购买的别墅有且仅有这一套，而确认表是由杰诚康公司填写的，房号也只有公司及其员工才清楚，其为了诉讼提交的房源表显然是虚假伪造的。杰诚康公司的答辩意见与上诉意见一致。杰诚康公司向一审法院起诉请求：何凤明、王山玉立即支付拖欠的670952.75元购房款。庭审中变更诉讼请求为：何凤明、王山玉立即支付拖欠的购房款2050952.75元。一审法院认定的法律事实：2015年12月12日，原告与二被告签订了合同编号为ＪＣＧＣ-085《商品房购销合同》及商品房购销合同补充协议，并到永德县住房和城乡建设局进行备案登记，二被告与原告购买位于永德县别墅，参考建筑面积为521.58平方米，总价款为2300000元。合同签订后，二被告于2016年1月22日支付房款517894元，2016年1月25日支付房款304315元，2016年1月29日支付房款155000元，2016年2月1日支付房款195000元，2016年4月9日分两次支付房款570000元，共计支付房款1742209元，尚欠557791元未付。现原告以二被告欠房款为由向一审法院起诉，要求二被告立即支付原告拖欠的购房款1477791元及代被告支付银行购房借款本金379500元、利息193661.75元，共计2050952.75元。一审法院经审理认为，1.二被告与原告购买的永通花园二期杰诚广场项目别墅是14幢还是15幢，房价是2300000元还是2100000元。原告提出二被告所购的别墅是14幢，房价款是2300000元，面积为521.58㎡，二被告认可所购别墅是14幢，面积为521.58㎡，但房价款是2100000元。庭审中，原、被告各自提交了一份房源确认表来证实自己的主张，但原告提交的房源确认表中，客户是何凤鸣不是何凤明，房屋面积为541.22㎡，与原告的主张不符。而二被告提交的房源确认表中，房源是15幢，签订合同价是2300000元，实际成交价是2100000元，与被告主张的房源14幢不符。原、被告所提交的房源确认表，都无法证实原、被告的主张。通过庭审查明，2015年12月12日，原告与二被告签订了合同编号为ＪＣＧＣ-085《商品房购销合同》及商品房购销合同补充协议，在《商品房购销合同》中明确了二被告与原告购买位于永德县别墅，参考建筑面积为521.58平方米，总价款为2300000元，在合同签订当日原、被告到永德县住房和城乡建设局进行备案登记。因此，认定二被告与原告购买的别墅是14幢，参考建筑面积为521.58平方米。房价款为2300000元。2.二被告已支付给原告的920000元是否属于14幢别墅的购房款。庭审中，原告提交第7组证据来证实二被告支付的920000元购房款只是为了获取农行购房按揭贷款用于支付永通花园二期工程第14幢别墅而作的流水，920000元中赖杰的资金有300000元，被告何凤明的资金有620000元，被告何凤明的620000元原告已经转入案外人赖晓艳账户内，二被告没有支付920000元购房款。二被告对原告交的第7组证据证实的内容不认可，以原告转款不是转给被告，跟被告没有关系进行反驳。一审认为，原告提交的该组证据属于单一证据，无法对抗二被告提交已付房款920000元的证据及一审依法调取二被告付房款920000元的证据，且原告提交的该组证据中，不排除原告与案外人赖晓艳有其他经济上往来交易。因此，原告的主张不成立，不予支持。而二被告提交的证据网上银行电子回单4份，单据中交易摘要栏及交易用途栏都写明二被告支付的920000元是购房款，与一审依法调取的证据中国农业银行账户交易明细中记载二被告支付原告920000元购房款相互印证，证实了二被告支付给原告920000元购房款的事实。因此，认定二被告已支付给原告920000元属于14幢别墅的购房款。3.2015年3月19日赖杰与被告何凤明借款1000000元及利息是否已折抵14幢别墅购房款。庭审中二被告主张所购14幢别墅的房款已全部付清给原告，提出2015年3月19日赖杰与被告何凤明借款1000000元，由原告担保，该笔借款本金及利息已抵作二被告的购房款，由原告法定代表人赖杰签字认可。原告对被告主张不予认可，而二被告未提交相应的证据证实自己的主张，二被告的主张不成立。因此，认定2015年3月19日赖杰与被告何凤明借款1000000元及利息未折抵14幢别墅购房款。综上，确认二被告与原告购买的别墅是14幢别墅，房价款为2300000元，参考建筑面积为521.58平方米，二被告已支付给原告房款1742209元(2016年1月22日支付房款517894元，2016年1月25日支付房款304315元，2016年1月29日支付房款155000元，2016年2月1日支付房款195000元，2016年4月9日分两次支付房款570000元),尚欠房款557791元未付。对于原告要求二被告立即支付原告拖欠购房款1477791元的诉讼请求。通过庭审确认二被告欠原告房款为557791元，原告的主张部分成立，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条,“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”的规定，二被告应支付原告房款557791元。对于原告要求二被告支付代被告支付银行购房借款本金379500元、利息193661.75元的诉讼请求，二被告向原告购14幢别墅时，以该幢别墅向银行借款1380000元，借款划入原告的账户后，但借款用款并不是用于支付房款，而是被告何凤明将1380000元借款以民间借贷的方式转借给赖杰使用，由原告为赖杰的该笔借款作担保。且被告何凤明与赖杰的民间借贷纠纷，被告何凤明已经另案起诉，经过二审法院审结，原告的该项诉讼请求已另案处理过。因此，原告的该项诉请不成立，不予支持。综上，一审依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百三十条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条之规定，判决：一、何凤明、王山玉于判决生效后三十日内一次性支付给杰诚康公司购房款557791元。二、驳回杰诚康公司的其他诉讼请求。案件受理费27730元，由杰诚康公司负担20188元，王山玉、何凤明负担7542元。归纳双方诉辩主张，本案二审争议焦点为：一、何凤明、王山玉向杰诚康公司购买的房屋及总价款如何确定；二、何凤明、王山玉向杰诚康公司支付的购房款如何确定。二审中，杰诚康公司向本院新提交中国农业银行云南省分行交易明细、领款凭据、赖晓燕及杨永群出具的证人证言，证明920000元款项中的620000元是按照何凤明的要求汇入赖晓燕的账户，赖晓燕已将620000元转入何凤明、王山玉账户。经质证，何凤明、王山玉认为杰诚康公司新提交的中国农业银行云南省分行交易明细与本案无关联性，对领款凭证、证人证言的三性不予认可，认为证人没有到庭，证人证言不合法。本院认为，杰诚康公司新提交的证人证言，赖晓燕、杨永群作为证人未出庭作证，但能与领款凭据、银行交易明细、网上银行交易详情等形成证据锁链，证明其待证事实，予以确认。经一、二审审理查明，本院认定本案事实如下：2015年12月12日，杰诚康公司与何凤明、王山玉签订了编号为ＪＣＧＣ-085号的《商品房购销合同》及商品房购销合同补充协议，约定何凤明、王山玉向杰诚康公司购买位于永德县别墅，参考建筑面积为521.58平方米，总价款为2300000元，合同对付款时间、付款方式、交付期限、违约责任等进行了约定。2015年12月13日，何凤明向杰诚康公司缴纳维修基金15647.4元，杰诚康公司向其出具收款收据。2016年2月5日，该《商品房购销合同》在永德县住房和城乡建设局进行了备案登记。合同签订后，双方协商确认以张世权欠何凤明的租赁费304315元折抵购房款，以赖廷和欠何凤明的工程款517894元折抵购房款，合计822209元，杰诚康公司分别于2016年1月22日、2016年1月25日向何凤明出具收款收据。2016年1月29日何凤明向杰诚康公司转账155000元，2016年2月1日王山玉向杰诚康公司转账195000元，2016年4月9日何凤明分两次向杰诚康公司转账570000元，合计920000元。该四次转账款项杰诚康公司未出具收款收据。何凤明、王山玉认为此920000元是支付案涉房屋购房款；杰诚康公司则认为是为了用该房屋向银行抵押贷款而产生的银行流水，并非何凤明、王山玉支付的购房款，其中300000元是杰诚康公司法定代表人赖杰自有资金，620000元是何凤明、王山玉资金，该620000元已经按照何凤明的要求转入其指定的收款人赖晓燕的账户。从案涉转账记录看，赖杰于2016年4月9日分四次向案外人杨永群账户转入300000元，杨永群于同日转入何凤明账户300000元；杰诚康公司分别于2016年1月30日、2月2日、4月9日分四次向赖晓燕账户转入620000元款项；赖晓燕分别于2016年1月30日、2月3日、4月9日分四次转入何凤明、王山玉账户620000元款项。至此，该620000元已全部返还何凤明、王山玉。另，本院（2019）云09民终648号生效裁判文书确认，赖杰与何凤明于2016年4月12日签订《借款合同》，向何凤明所借1380000元款项，是何凤明用2015年12月12日与杰诚康公司购买的14幢14号别墅抵押在中国农业银行永德县支行贷款1380000元出借。借款后，杰诚康公司向中国农业银行永德县支行偿还本金379500元及至2019年1月14日止的利息193661.75元，剩余借款本金1000500元由杰诚康公司、赖杰共同向何凤明承担偿还责任。针对争议焦点，本院作如下评判：一、何凤明、王山玉向杰诚康公司购买的房屋及总价款如何确定的问题。本院认为，杰诚康公司与何凤明、王山玉于2015年12月12日签订的编号为JCGC-085号《商品房购销合同》及商品房购销合同补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合同成立并生效，当事人应当按约全面履行自己的义务。该合同明确约定何凤明、王山玉向杰诚康公司购买的案涉房屋为杰诚广场14幢14号别墅，参考建筑面积为521.58平方米，总价款为2300000元；结合何凤明、王山玉向中国农业银行永德县支行购房贷款的抵押物亦确认为杰诚广场14幢1-4层14号房屋的事实，可以确认何凤明、王山玉向杰诚康公司购买的房屋为杰诚广场14幢14号别墅。何凤明、王山玉关于其所购买的房屋为杰诚广场15幢别墅的抗辩意见，与查明事实不符，不予支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。何凤明、王山玉所举证据不能证明对于案涉房屋的总价款合同双方已由《商品房购销合同》确认的2300000元变更为2100000元，其应承担举证不能的不利后果，何凤明、王山玉关于杰诚康公司与何凤明协商将“杰诚广场14幢14号别墅”作价2100000元抵偿给何凤明的上诉意见，与查明的事实不符，本院不予支持。二、何凤明、王山玉向杰诚康公司支付的购房款如何确定的问题。何凤明、王山玉主张已支付案涉房屋购房款的组成为：1.2015年3月19日借款1000000元及2015年3月19日至2016年1月29日的利息；2.张世权欠何凤明的租赁费304315元（2016年1月22日）；3.赖廷和欠何凤明工程款517894元（2016年1月25日）；4.何凤明向杰诚康公司补交的920000元（2016年1月29日支付155000元、2016年2月1日支付195000元、2016年4月9日支付570000元）”。从上述主张看，其支付的购房款总额已达2742209元，已经超过双方签订的《商品房购销合同》确认的总价款2300000元，其行为与日常商品房买卖的常理不符，何凤明、王山玉对于该超额支付的问题未作出合理说明，且杰诚康公司作为长期从事房地产开发、商品房销售等经营活动的房地产公司，在收到购房人付款后向其出具收款收据，载明所收款项明细，是其与购房者之间形成的交易习惯。综合收集在卷的证据，杰诚康公司在收到赖廷和、张世权欠款冲抵何凤明购房款以及何凤明缴纳的修基金时均出具了收款收据予以认可，而对于借款1000000元及利息、补交的920000元，杰诚康公司并未出具收款收据予以认可，虽然何凤明、王山玉提供了支付920000元购房款的网上银行电子回单，但对此杰诚康公司做了合理性说明，且款项往来时间与其陈述一致、能相互印证，结合本院（2019）云09民终648号生效裁判文书确认的用案涉房屋向银行申请抵押贷款的事实，本院认为920000元并非何凤明、王山玉缴纳的购房款；何凤明、王山玉亦未提交证据证明借款1000000元及利息已抵作购房款。综上，何凤明、王山玉实际支付案涉房屋购房款为822209元，尚欠1477791元。一审确认尚欠购房款557791元错误，本院予以纠正。何凤明、王山玉关于购房款已经支付完毕的上诉意见不能成立，本院不予支持。综上所述，一审审判程序合法，认定部分事实不清，处理不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销云南省临沧市永德县人民法院（2019）云0923民初522号民事判决；二、何凤明、王山玉于本判决生效后三十日内一次性支付给临沧市杰诚康房地产开发有限公司购房款1477791元；三、驳回临沧市杰诚康房地产开发有限公司的其他诉讼请求。二审案件受理费27730元，由临沧市杰诚康房地产开发有限公司负担7764元，由何凤明、王山玉负担19966元；一审案件受理费27730元，由临沧市杰诚康房地产开发有限公司负担7764元，由何凤明、王山玉负担19966元。本判决为终审判决。审判长  段晓玲审判员  李世兰审判员  赵艳洁二〇二〇年五月十一日书记员  杨维仙