西藏自治区拉萨市中级人民法院民事判决书（2020）藏01民终281号上诉人（原审被告）：同日，男，1979年6月2日出生，藏族，西藏索县人，无业，现住拉萨市。委托诉讼代理人：罗桑旺加，西藏冈仁律师事务所律师。上诉人（原审被告）：松措，女，1980年5月15日出生，藏族，西藏索县人，牧民，现住拉萨市。委托诉讼代理人：旦增，西藏冈仁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：僧格杰布，男，1974年5月3日出生，藏族，西藏当雄县人，无业，现住拉萨市。原审第三人：宗嘎，男，1972年7月2日出生，藏族，西藏索县人，经商，现住拉萨市。上诉人同日、上诉人松措因与被上诉人僧格杰布、原审第三人宗嘎买卖合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市城关区人民法院作出的（2019）藏0102民初2143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。上诉人同日的委托诉讼代理人罗桑旺加，上诉人松措的委托诉讼代理人旦增，被上诉人僧格杰布，原审第三人宗嘎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人同日上诉请求：将西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2019）藏0102民初2143号民事判决发回重审。事实及理由为：1.案涉房屋系案外人扎西群培从开发商处购买，应将扎西群培列为第三人，一审法院未将扎西群培追加为第三人程序不当；2.僧格杰布还欠付案涉房款150,000元，存在违约付款在先，同日、松措认为不管基于合同目的已不能实现，还是其依法享有的先履行抗辩权，一审判决结果均存在错误。僧格杰布辩称，1.当初购买案涉房屋时了解房屋买受人系扎西群培，但宗嘎称扎西群培是其亲戚为方便购房贷款写其名字，但案涉房屋实际权属人为宗嘎，当时，上诉人同日亦称扎西群培只是代宗嘎购买该房屋，实际房屋的购买人为宗嘎。2.双方签订的买卖协议中对付款方式并没有约定，后因同日、松措对签订买卖协议中的价款不予认可，亦不办理房屋过户手续，所以尾款150,000元僧格杰布未予支付。宗嘎述称，1.扎西群培是其亲戚为方便购房贷款，案涉房屋买卖协议为扎西群培的名字，但案涉房屋实际权属人为本人。2.案涉房屋买卖由宗嘎牵线，当时口头商谈时为僧格杰布要一次性付清房屋购买全款，由同日还贷款，还完贷款办理房屋过户手续，具体约定同日和僧格杰布签订了书面的买卖协议。上诉人松措对上诉人同日的上诉意见予以认可。上诉人松措上诉请求：将西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2019）藏0102民初2143号民事判决发回重审或改判。事实及理由：1.一审证人尼玛平措与僧格杰布为同乡好友，一审法院采纳其证言属对证据采纳错误。2.一审法院对案涉房屋买卖商谈事实未查清，作出同日、松措、僧格杰布均在场的认定属事实认定错误，松措在双方商谈房屋买卖时不在场，且自始至终都不知道自己的房屋被卖出的事实；3.一审法院以松措在僧格杰布搬家时给僧格杰布送茶水事实认定松措对同日无权处分的追认属依据不足；4.一审法院认定松措与同日一同向宗嘎购买了案涉房屋，并且因此松措与同日共同替宗嘎偿还了购房款的剩余款项与事实不符；5.因同日与僧格杰布签订案涉房屋买卖协议为无权处分，僧格杰布亦不属善意的第三人，且同日与僧格杰布签订了房屋买卖协议有恶意串通，损害了松措的利益，故案涉房屋买卖协议为无效合同。僧格杰布辩称：1.证人尼玛平措虽是僧格杰布同乡，但搬家那天，松措与僧格杰布为床垫发生争执，松措称双方间买卖的为房子并不是床垫时，尼玛平措在场。2.双方商谈案涉房屋买卖协议时松措并不在场，但僧格杰布搬进案涉房屋时松措在场，当时松措对房屋买卖的事亦是知情的。宗嘎述称，签订案涉买卖协议时松措不在场。上诉人同日对上诉人松措的上诉意见予以认可。僧格杰布向一审法院起诉请求：一、判令同日、松措继续履行房屋买卖合同，并由僧格杰布向同日、松措支付房款150,000元；二、判令同日、松措协助僧格杰布办理房屋登记过户手续；三、本案诉讼费用由同日、松措承担。一审法院认定事实如下：2011年，同日、松措与宗嘎就案涉房屋的买卖事宜经协商后，确定的房款为510,000元，同日、松措向宗嘎交付虫草，折抵了300,000元房款，剩余房款由同日、松措替宗嘎还清宗嘎初始购置房屋所贷款的贷款余额。同日与松措于2016年3月15日办理了结婚登记手续。直至2019年初还清贷款后，办理了（2019）不动产权第0007912号《不动产权证书》，该产权证书上载明的权利人为松措。2017年4月6日，僧格杰布与同日签订了一份《房屋买卖合同》，该合同上载明：“那曲索县赤多乡定巴卡村的同日将朗赛九区的面积为130㎡房屋（包括家具在内）91万元卖给当雄县当曲卡镇当曲村3组的僧格杰布，银行的贷款由同日偿还，还清贷款后马上转户。转户如果是几千元由僧格杰布承担，如超万元的由同日和僧格杰布共同承担。”合同签订当日僧格杰布向同日支付定金10,000元，次日通过银行转账的方式向被告同日转款510,000元。同年4月25日通过银行转账的方式向同日转款250,000元。同日、松措于2017年4月19日向僧格杰布交付了案涉房屋，至今由僧格杰布使用。一审法院认为，僧格杰布与同日签订《房屋买卖合同》后，僧格杰布分次支付给同日购房款760,000元，同日于2017年4月19日将涉案房屋交付僧格杰布，僧格杰布在涉案房屋中居住至今。据此，僧格杰布与同日双方买卖涉案房屋意思表示真实，双方各自以其实际行为履行了买卖涉案房屋的主要义务，双方于2017年4月6日就上述涉案房屋买卖事宜签订的书面《房屋买卖合同》，是在双方平等、自愿、协商的基础上形成的，代表了双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，应受法律保护，双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。现僧格杰布诉请要求同日继续履行合同，并由其支付剩余房款150,000元及同日协助办理房屋过户手续。同日辩称自己无权处分涉案房屋，其处分涉案房屋的行为无效，《房屋买卖合同》亦属于无效合同。对此，一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，同日处分涉案房屋行为发生在2017年4月，处于同日与松措婚姻关系存续期间，即便未经松措的同意或授权，同日无权处分涉案房屋，但并不影响僧格杰布与同日之间于2017年4月16日达成的买卖涉案房屋合同的债权行为效力；另依据证人证言及松措认可的内容，于2017年4月19日向僧格杰布交付涉案房屋，僧格杰布搬入房屋时松措有去送茶的行为，明知卖房亦未提出异议，足以说明松措对其丈夫同日与僧格杰布签订的合同进行了追认。故该《房屋买卖合同》合法有效，应受法律保护，对同日的辩解意见，一审法院未予采纳。松措辩称案涉该房屋系个人财产，同日无权处分，并不同意买房的意见，依据审理查明的情况，松措系与同日一起搬出房屋，应当知道卖房情况，另外从一般常理来看，对作为家庭重大财产的房产进行转让，同日称未经松措同意也不符合常理，且自2017年4月交付房屋至双方发生争议长达两年多的时间内，松措均未提出其不知情卖房事实，该房屋也由僧格杰布生活居住至今，僧格杰布有理由相信卖房为同日夫妻共同意思表示，故松措不得以不同意或不知道为由对抗僧格杰布。关于同日辩称的其行使先履行抗辩权的意见，因同日未提供证据佐证双方就房款910,000元约定有僧格杰布应一次性支付的事实，且房屋买卖合同中也未体现该内容，同日亦分次收取了房款760,000元，故一审法院对其辩解意见未予采纳。同日、松措已将房屋交付僧格杰布使用，现僧格杰布明确表示同意付清剩余房款150,000元，《房屋买卖合同》可继续履行，合同目的可以实现。故对僧格杰布要求同日继续履行《房屋买卖合同》，并接受剩余房款150,000元的诉请，理由充分、合理可行，依法予以支持。现因同日、松措清偿完银行贷款，并办理了不动产权证书，符合合同约定的办理房产产权过户的条件，故对僧格杰布要求同日、松措办理房屋登记过户手续的诉请，予以支持。宗嘎并非案涉合同的相对一方，在本案中不承担责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、僧格杰布与同日之间于2017年4月6日签订的《房屋买卖合同》继续履行，同日、松措于一审判决生效后十日内接受僧格杰布给付的剩余房款150,000元；二、同日、松措自一审判决生效后十日内协助僧格杰布办理位于拉萨市××路东（不动产产权证书为m）房屋的不动产过户登记手续。二审中，僧格杰布向本院提交了微信截图3张、语音详单、通话详单各1张（均为复印件），证明宗嘎与僧格杰布妻子有微信和通话联系，但是宗嘎对案涉房屋从扎西群培变更为松措并未与其联系，属不诚信行为。同日对僧格杰布提供的上述证据的质证意见为，上述证据因均为复印件，无法核实其真实性，且上述证据均是宗嘎与僧格杰布之间的通讯记录，与同日无关联性。松措对僧格杰布提供的上述证据的质证意见为，上述证据不符合证据形式要件，其他意见与同日的质证意见一致。宗嘎对僧格杰布提供的上述证据的质证意见为，上述证据的真实性认可，但对其证明目的不予认可。本院对僧格杰布提供的上述证据的认证意见为，上述证据与本案的案件事实没有关联性，本院不予采纳。同日、松措、宗嘎二审中未向本院提交新证据。本院补充查明事实如下：松措在二审庭审中认可，2011年，从宗嘎处购买案涉房屋时松措与同日已共同生活。2019年5月20日，其在扎西群培的协助下办理了案涉房屋的不动产权证。该不动产权证载明案涉房屋的权利人为松措，且单独所有。僧格杰布和同日认可案涉房屋买卖价款为910，000元，合同签订当日僧格杰布向同日支付定金10，000元，次日通过银行转账的方式向同日转款500，000元。同年4月14日通过银行转账的方式向被告同日转款250，000元。同日亦认可其收到僧格杰布支付的购房款760,000元。僧格杰布尚欠案涉房屋买卖价款150，000元。宗嘎在二审庭审中陈述，将案涉房屋从扎西群培过户至松措名下是扎西群培协助松措办理。其当时在老家并不知情。最初从其处购买案涉房屋是其与松措共同协商，但用于折抵购买案涉房款300,000元虫草由同日、松措共同交付给宗嘎。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，依据双方的诉辩要点，本案的争议焦点为：一、扎西群培是否为本案遗漏的当事人；二、僧格杰布与同日签订的《房屋买卖合同》效力问题；三、僧格杰布起诉主张是否成立。关于扎西群培是否为本案遗漏的当事人问题。松措、同日均称案涉房屋系扎西群培从开发商处购买，一审法院未将扎西群培列为本案的第三人属程序违法，应将本案发回重审。本院认为，依据查明的事实，松措与宗嘎协商购买案涉房屋事宜，且同日、松措向宗嘎交付虫草抵扣了300，000元房款，并商议剩余房款由同日向银行还贷。目前案涉房屋经扎西群培协助已办理不动产权证，权利人为松措。同日、松措没有任何依据证实宗嘎和扎西群培对案涉房屋的权属存在争议，且宗嘎对案涉房屋与开发商签订协议人为何为扎西群培的原因亦作出合理解释。本院认为，扎西群培与本案的诉争没有利益关系，不属本案中必须追加的当事人。同日、松措上诉主张一审法院遗漏扎西群培属程序错误没有事实和法律依据，本院不予采信。关于僧格杰布与同日签订的《房屋买卖合同》效力问题。松措认为案涉房屋的所有权属其单独所有，同日无权签订案涉房屋的买卖合同，且其对同日与僧格杰布间对案涉房屋买卖事宜并不知情亦不予追认。对此，本院认为，依据查明的事实，2011年从宗嘎处购买案涉房屋时同日与松措已共同生活，虽松措称案涉房屋系其购买与同日无关，但购买案涉房屋时双方已共同生活，且向宗嘎折抵房款300,000元的虫草也是同日、松措共同交付给宗嘎。本案中除同日与松措的陈述外，同日、松措并未提供任何证据证实2011年双方共同生活期间案涉房屋的购买系松措个人财产的事实。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”的规定，松措对此应承担举证不能的责任。我国婚姻法及相关司法解释虽对非婚同居期间的财产没有明确规定，参照最高人民法院《关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》第十条“解除非法同居关系时，同居生活期间双方所得收入和购置的财产，按一般共同财产处理”故同日、松措非婚同居期间购买的案涉房屋应为双方共同财产。虽然松措提交了不动产权证证实案涉房产属其单独所有，但是，该不动产权证的办理在案涉房屋买卖之后。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题解释（一）第二条规定，不动产权属登记与事实情况不同的应以事实情况为准，故松措提供的发生在后不动产权证不能对抗同日与僧格杰布签订案涉房屋买卖合同时该房屋属同日、松措共同所有的事实状态。虽然，该案涉合同仅是同日和僧格杰布签订，合同上没有松措的签字。松措也称同日与僧格杰布间的案涉房屋买卖合同其不知情，同日只告诉其将案涉房屋租赁给僧格杰布，同日与僧格杰布在出售案涉房屋中恶意串通，损害了松措的利益，故该合同应属无效合同。对此，本院认为，僧格杰布与同日签订案涉房屋买卖合同后，于2017年4月19日，同日、松措向僧格杰布交付了案涉房屋，且僧格杰布搬进案涉房屋当天松措也在场。另僧格杰布自此居住案涉房屋至今。同日与松措也一直共同生活，松措称同日与僧格杰布签订案涉房屋买卖不知情，收取房款亦不知情。并主张僧格杰布系基于租赁搬进案涉房屋，但松措对此仅是其陈述，没有其他任何证据予以佐证。松措作为一个完全民事行为能力人，且其主张案涉房屋属其单独所有，在长达2年的时间里，松措对其主张僧格杰布租赁案涉房屋，没有提供其与僧格杰布间签订的租赁合同予以佐证，且对案涉房屋其与僧格杰布如何商谈租赁期限、租金数额以及是否交纳房租费等事实均不能做出合理解释，显然不符合常理。故对松措主张的其不知情的情况下，同日与僧格杰布签订案涉房屋买卖属恶意串通，损害了其利益意见没有事实依据，本院不予采信。松措认为同日无权且恶意签订案涉房屋买卖合同与事实不符，本院不予采信。对于，同日主张僧格杰布到至今尚欠房款150,000元，当初签订案涉房屋买卖合同目的不能实现，故案涉《房屋买卖合同》属无效合同意见没有法律依据，本院不予采纳。本院认为，僧格杰布与同日签订《房屋买卖合同》属双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，一审法院认定合法有效正确，本院予以维持。关于僧格杰布主张是否成立的问题。本院认为，宗嘎在二审中虽称同日与僧格杰布签订案涉房屋买卖前商议僧格杰布要一次性付款，但对此僧格杰布不予认可。依据案涉签订的房屋买卖合同载明的内容来看，同日与僧格杰布对案涉房屋买卖价款的支付方式并未约定。僧格杰布已向同日支付760，000元，尚欠房款150，000元，同日对案涉房屋的已付款及尚欠款数额没有异议。一审法院认为合法有效的合同应受法律保护，双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。现僧格杰布诉请要求同日继续履行合同，并由其支付剩余房款150,000元及同日协助办理房屋过户手续有事实和法律依据，一审予以支持正确，本院予以维持。综上所述，上诉人同日，上诉人松措的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审中同日预交上诉费3,300元，由同日承担；松措预交上诉费3,300元，由松措承担。本判决为终审判决。审判长 格 珠审判员 彭美玉审判员 白 玛二〇二〇年五月十三日书记员 谢生菊