湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初689号原告：邝英伟，女，1971年6月6日出生，汉族，户籍地湖南省永兴县，现住湖南省长沙市岳麓区。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E，住所地湖南省张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P，住所地张家界市南庄坪大成山水国际酒店四楼。法定代表人：毛致平，董事长。原告邝英伟诉被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称大成酒店公司）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称山水置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月21日公开开庭进行了审理。原告邝英伟到庭参加了诉讼。被告大成酒店公司、山水置业公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邝英伟向本院提出诉讼请求：1.判令被告大成酒店公司支付欠付的自2018年9月1日至2020年3月30日止的租金及装修折旧款共计79823元；2.判令被告大成酒店公司支付违约期内产生的租金及装修折旧款的违约金共计2660.7元;3.判令被告山水置业公司对被告大成酒店公司的上述债务承担连带担保责任。事实和理由：2013年6月14日，原告与被告签订了一份《商品房购买合同》，购买了被告位于张家界市永定区坪的张家界大成山水国际大酒店的现房19层1925号房间，原告于签订之时一次性付清了全部房款和装修款。于同时，原、被告还签订了《房屋租赁合同》和《房屋委托装修合同》，合同约定被告每月向原告应付租金1815元、房屋折旧金3176元。被告下欠原告2018年8月31日之前的租金和房屋装修改造折旧款，已经由张家界市永定区人民法院作出（2018）湘0802民初3043号民事判决,被告分文未付。现被告又下欠了2018年8月31日之后的租金和房屋装修改造折旧款，原告故提起诉讼，请求判如所请。被告大成酒店公司、山水置业公司未到庭参加诉讼，但向本院提交了书面答辩状，其辩称：1.2018年9月1日至2020年3月31日，被告大成酒店公司已向原告支付6986元。2.因出现新型冠状××不可抗力的情形及被告经营困难的情况，请求法院调整租金支付标准。3.原告主张的分项违约金过高，请求法院统一违约金的计算标准，按照下欠租金的1%计算违约金。3.被告山水置业公司签订的担保条款没有办理不动产抵押登记，抵押权不成立；本案合同未约定担保期限，担保人已经实际免除担保责任。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：1.2013年6月14日，原告邝英伟与被告大成酒店公司、山水置业公司签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》，合同约定：原告邝英伟将从被告山水置业公司以217720元购买的第19层1925号房屋出租给被告大成酒店公司管理经营，期限10年，租金起算日期为商品房全款付清之日。租赁期限内每月28日前被告大成酒店公司应向原告邝英伟支付税后租金1814元；如逾期3个月未支付，被告大成酒店公司按照违约期内应支付租金的3%支付违约金；被告山水置业公司以不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业作为担保物为被告大成酒店公司支付租金收益提供连带担保。2.2013年6月14日，原告邝英伟与被告大成酒店公司、山水置业公司签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》，合同约定：原告邝英伟将从被告山水置业公司购买的第19层1925号房屋以381010元委托被告大成酒店公司按照五星级酒店客户标准改造后对外统一经营管理，委托装修改造期限为10年。被告大成酒店公司向原告邝英伟按照装修改造款10%比例每年返还装修改造折旧款，即自合同生效之日起每月28日前向原告邝英伟返还装修改造折旧款3175元，如逾期3个月未支付，被告大成酒店公司按照违约期内应支付的委托装修改造折旧款1%支付违约金；被告山水置业公司以不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业作为担保物为被告大成酒店公司返还委托装修改造折旧款提供连带担保。3.2013年6月14日，原告邝英伟按照合同约定将购买的第19层1925号房屋交付给被告大成酒店公司经营，并向被告大成酒店公司支付装修款381010元。2018年9月11日，原告邝英伟向本院提起诉讼，要求两被告支付自2016年10月1日起至2018年8月31日止的租金、装修改造折旧款等。本院作出（2018）湘0802民初3043号民事判决书，判决：一、被告大成酒店公司向原告邝英伟支付2016年10月1日至2018年8月31日期间的租金、装修改造折旧款共计91297.86元及相应违约金；二、被告山水置业公司在不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业的价值范围内对上述第一、二项确定的被告大成酒店公司的债务承担连带清偿责任。原告邝英伟现就2018年9月1日至2020年3月30日的租金和房屋装修折旧款及违约金向本院提起诉讼。两被告在答辩状中主张在2018年9月1日至2020年3月31日期间共向原告支付租金和装修折旧款6986元，原告邝英伟对两被告的前述主张予以认可。故截止2020年3月31日，被告大成酒店公司欠付原告租金及委托装修折旧款共计87802元〔（1814元/月+3175/月）×19个月-6989元〕，经折算其中租金为31924.8元（87802元×1814元／4989元），委托装修折旧款为55877.2元（87802元-31924.8元）。上述事实，有当事人的陈述、不动产权证书、《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》、收据、中信银行业务凭证、（2018）湘0802民初3043号《民事判决书》、不动产权证书等证据予以证明，本院予以确认。判决的理由与结果本院认为，原告邝英伟与被告大成酒店公司、山水置业公司签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》和《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，是合法有效的。被告大成酒店公司未按照合同约定支付租金和装修改造折旧款，属违约行为，依法应当支付下欠的租金和装修改造折旧款，并承担违约责任；原告邝英伟要求被告大成酒店公司支付下欠的租金和装修改造折旧款并承担违约责任的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。案涉合同期限于2023年6月13日到期，被告山水置业公司在合同期内以不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业为被告大成酒店公司提供连带担保责任，符合《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，合法有效，虽然没有办理抵押登记，抵押权没有设立，原告邝英伟不具有优先受偿权，但双方签订的合同依法生效，原告邝英伟依法有权要求被告山水置业公司承担支付义务，故被告山水置业公司应在提供自有物业价值范围内承担连带清偿责任。被告山水置业公司抗辩本案已过6个月保证期间，被告山水置业公司应免除保证责任。本院认为，被告山水置业公司以自有物业为被告大成酒店公司提供连带担保责任，双方设立的系担保物权，而并非保证担保，其担保责任不应适用保证责任的法律规范，故被告山水置业公司的该项抗辩不成立，本院不予采纳。至于两被告辩称因出现了新型冠状××不可抗力导致经营困难，请求法院调整租金支付标准问题。本院认为被告大成酒店公司租赁原告房屋从事旅游业酒店住宿，于2020年1月爆发的新冠病毒感染××疫情，属于不可预见、不可避免且不可克服的事件，属于不可抗力，政府部门于2020年1月23日针对疫情全面采取了一系列措施，该一系列措施对被告大成酒店公司酒店经营确有重大影响，与被告大成酒店公司不能按约履行合同支付房屋租金具有因果关系。因不可抗力导致合同履行中违约的一方可以免除或者部分免除责任，故本院对两被告要求调减租金的请求予以支持。本院根据实际情况，酌定免除被告大成酒店公司支付1个月的房屋租金义务及相应违约金。故，被告大成酒店公司应支付原告邝英伟2018年9月1日至2020年3月31日期间的租金为30110.8元〔31924.8元-1814元／月×1个月〕；应支付的租金违约金为903.32元（30110.8元×3%），应支付的房屋装修折旧款违约金为558.77元（55877.2元×1%），前述两项违约金共计为1462.09元。两被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院缺席判决。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第一百一十七条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后五日内向原告邝英伟支付自2018年9月1日起至2020年3月30日止的租金及装修改造折旧款共计85988元（30110.8元+55877.2元）；二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后五日内向原告邝英伟支付自2018年9月1日起至2020年3月30日止的租金违约金及装修改造折旧款违约金共计1462.09元；三、被告张家界山水天下置业有限公司在不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业的价值范围内对上述第一、二项确定的被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司的债务承担连带清偿责任。案件受理费1862元，适用简易程序减半收取计931元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司负担890元，由原告邝英伟负担41元。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  向金春二〇二〇年五月一日书记员  田际容附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。