安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖16民终1166号 上诉人（原审被告）：***，男，1957年6月18日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。 委托诉讼代理人：李立，系***之子。 委托诉讼代理人：杨洋，安徽佑安律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：安徽嘉罗华物业管理有限责任公司（原名称：亳州市百嘉和物业管理有限责任公司），住所地安徽省亳州市谯城区丽阳春都小区F楼1单元202室。统一社会信用代码91341600697369413X。 法定代表人：怀会祥，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孙金平，该公司员工。 委托诉讼代理人：景雅静，该公司员工。 上诉人***与被上诉人安徽嘉罗华物业管理有限责任公司（以下简称嘉罗华物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省亳州市谯城区人民法院（2019）皖1602民初6181号民事判决向本院提起上诉，本院于2020年3月23日立案受理后，依法组成合议庭于2020年5月20日公开开庭对本案进行了审理。上诉人***的委托诉讼代理人李立、杨洋，被上诉人嘉罗华物业公司的委托诉讼代理人孙金平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 ***上诉请求:1.撤销原判,改判驳回嘉罗华物业公司诉讼请求;2.一、二审诉讼费均由嘉罗华物业公司承担。事实和理由:一、嘉罗华物业公司事先构成违约,***享有先履行抗辩权。合同法第六十七条规定，当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中,***和嘉罗华物业公司于2012年7月23日签订《前期物业管理服务协议》,由嘉罗华物业公司提供物业服务，***缴纳物业费用。自2013年***入住以来,发现该房屋的地源热泵中央空调无法使用,并存在管道漏水、老鼠通过管道随意跑动等问题,且中央空调长期无法得到正常的维修使用。嘉罗华物业公司作为提供物业服务的义务人,并未履行中央空调等相应设施的维修、养护等义务,导致***无法使用该中央空调,根据上述法律规定,***在嘉罗华物业公司不履行合同义务的情况下,有权拒绝缴纳中央空调的使用费用。二、关于《前期物业管理服务协议》中地源热泵中央空调的相关内容,***和嘉罗华物业公司已通过事实行为予以解除,***不存在缴纳中央空调使用费用及违约金的义务。合同法第九十四条规定，有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。本案中,在地源热泵无法使用的情况下,嘉罗华物业公司向***发出了《设备停用通知单》,内容:劳烦您于2016年11月15日之前到丽阳春都物业服务中心进行缴费,否则物业中心将对您户停止空调服务。***在中央空调无法使用的情况下,有权拒绝缴纳使用费。在2016年11月15日前,***拒绝缴纳使用费的行为,表明了其同意嘉罗华物业公司提出的停止中央空调服务的意思表示,双方对解除中央空调服务达成合意。在合同相关内容已解除的情况下,嘉罗华物业公司无权要求***缴纳中央空调使用费及违约金。一审法院在未查明本案事实的情况下,判决***支付中央空调使用费及违约金,属于认定事实不清,适用法律错误。 嘉罗华物业公司答辩称，前期物业服务协议中约定，无论业主入住与否都要缴纳费用，中央空调是2018年停掉的，2016年没有停掉。 嘉罗华物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令***支付丽阳春都小区9号楼403室（面积115.02㎡）2013年12月10日至2019年2月10日的中央空调费用17234元；2.判令***按照日千分之三支付丽阳春都小区9号楼403室延期付款的滞纳金（或违约金）18863元（暂自2013年12月10日计算至2019年2月10日，后续支付至实际付清之日止）；3.诉讼费用由***承担。 一审法院认定事实：2012年7月23日，嘉罗华物业公司（甲方）与***（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就前期物业管理服务达成本协议。协议约定甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序维护、交通秩序等项目进行维护、修缮、服务与管理。乙方按时向甲方缴纳物业管理服务费、停车费、公共能耗费、地源热泵使用费等费用。合同第四条约定，住宅按建筑面积物业服务费每月每平方米0.55元，地源热泵中央空调费用收取标准不得高于按亳州市物价局的审批价格。协议另约定了其他内容。协议签订后，嘉罗华物业公司按协议约定提供了服务，因***未按时缴纳中央空调费，2016年11月4日，嘉罗华物业公司向***发出《设备停用通知单》，内容为：***自2013年12月10日至2016年12月10日共计叁年的中央空调电费共计10007元未支付，请***于2016年11月15日之前到物业服务中心缴费。此后，中间开启服务。2017年8月，***向嘉罗华物业公司反映空调不制冷、管道滴水。嘉罗华物业公司于2017年8月18日派人去维修。2018年8月10日，嘉罗华物业公司向***发出《设备停用通知单》，要求***于2018年8月13日之前缴纳中央空调费。2018年8月13日之后，***的中央空调一直处于关停状态。另查明，***是亳州市谯城区丽阳春都小区9号楼403室（面积：115.02㎡）的业主。根据服务价格登记证，地源热泵的费用住宅42元/㎡/年，商业55元/㎡/年。嘉罗华物业公司实际按29元/㎡/年收取中央空调费。***自2013年12月10日至2018年8月13日（约四年零八个月）的中央空调费用未交纳，费用共计15563.82元（115.02㎡×29元/㎡/年×4年＋115.02㎡×29元/㎡/年×2/3）。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。合同当事人应按照合同约定履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。双方签订的《前期物业管理协议》，是双方的真实意思表示，合法有效。经计算，***未交纳的中央空调费用15563.82元，故嘉罗华物业公司要求***支付中央空调费用的诉讼请求，该院支持***向嘉罗华物业公司支付中央空调费用15563.82元。《前期物业管理协议》第七条第四项约定：乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按应缴费用总额每天千分之三计取违约金。根据嘉罗华物业公司2018年8月10日的《设备停用通知单》，要求***于2018年8月13日之前交纳该费用，违约金应从2018年8月14日起算。双方在协议中约定的违约金每日千分之三明显高于嘉罗华物业公司的实际损失，该院支持违约金的支付按中国人民银行同期同类贷款利率计算。***抗辩，嘉罗华物业公司主张的部分费用已过诉讼时效。因***未交纳费用是一种连续的状态，嘉罗华物业公司主张的费用并未超过诉讼时效，对其辩解该院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：***于判决生效之日起五日内，支付嘉罗华物业公司中央空调费用15563.82元及违约金（以15563.82元为基数，自2018年8月14日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至款项付清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费702元，由***负担。 二审中，***举证照片五张，证明截止到目前中央空调仍然存在漏水问题，无法使用。嘉罗华物业公司质证认为，相信证据的真实性，但是未到现场去看，具体情况不清楚。本院的认证意见是:该五张照片仅能看出照片中墙皮脱落，墙面起潮，不能证明因空调存在漏水问题，无法使用。 本院认为，***一二审提供的证据不足以证明2013年以来其所居住房屋的地源热泵中央空调无法使用，存在管道漏水、老鼠通过管道随意跑动问题，故本院对其该项上诉理由不予认可。2016年11月4日，嘉罗华物业公司向***发出《设备停用通知单》，内容为：***自2013年12月10日至2016年12月10日共计叁年的中央空调电费共计10007元未支付，请***于2016年11月15日之前到物业服务中心缴费，否则物业服务中心将对您户停止空调服务。本案中，嘉罗华物业公司诉请2013年12月10日至2019年2月10日的中央空调使用费，应提供证据证明其向***发出《设备停用通知单》后提供了空调开放服务。因嘉罗华物业公司未提供相关证据，故本院确认***应缴纳中央空调使用费的时间为2013年12月10日至2016年12月10日。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 一、撤销安徽省亳州市谯城区人民法院（2019）皖1602民初6181号民事判决； 二、***于判决生效之日起五日内，支付安徽嘉罗华物业管理有限责任公司中央空调费用10007元及违约金（违约金自2016年12月11日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计息，2019年8月20日至款项实际付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率为标准继续计息）； 三、驳回安徽嘉罗华物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费702元，由安徽嘉罗华物业管理有限责任公司负担507元，由***负担195元；二审案件受理费189元，由安徽嘉罗华物业管理有限责任公司负担74元，由***负担121元。 本判决为终审判决。 审判长 罗 胜 审判员 马 超 审判员 周甜甜 二〇二〇年五月二十七日 法官助理孙晓燕 书记员 刘 标 附本判决适用的相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；