贵州省桐梓县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0322民初304号 原告：贵州中渝物业服务有限公司，住所地：贵州省遵义市红花岗区南关街道办事处东岭雅居1栋1单元1-8号门面。 法定代表人：赵立群，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴宗湖，系贵州雷霆律师事务所律师。 被告：严荣贵，男，汉族，1951年10月29日生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。 委托诉讼代理人：严志洪，系被告之子。 原告贵州中渝物业服务有限公司与被告严荣贵物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告贵州中渝物业服务有限公司的委托诉讼代理人吴宗湖，被告严荣贵的委托诉讼代理人严志洪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告贵州中渝物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：一、判决被告立即支付原告从2017年8月19日至2019年8月31日的物业管理费6220元；二、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：原告于2016年3月25日与被告物业所在的君悦国际B区房开商桐梓县浙贵广兴房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定：原告向所有君悦国际B区业主提供物业服务，业主及物业使用人应当按住宅1.2元/月·平方米的标准向原告交纳物业服务费用。被告系君悦国际B区5栋20-3、20-4号房屋业主，房屋建筑面积分别为105.55㎡、105.55㎡，从2017年8月19日至2019年8月31日的物业管理费为6220元。原告严格按照合同约定提供服务至今，但被告却拒不履行缴费义务，且经多次催缴未果，由此，原告根据相关法律规定，特向人民法院提起诉讼。 被告严荣贵辩称，原告自2016年起进入君悦国际B区进行管理后，在2016年至2019年期间，未完全履行物业管理服务内容，导致所有业主强烈不满，怨声载道，小区脏、乱、差的状况未得到解决，电梯经常发生故障，小区没有绿化导致绿化带乱糟糟，对公共区域的路灯未进行检修，消防、单元大厅、备用发电机等全部设施设备也没有，商家在小区内打广告所得收入应当归全体业主所有，应当立即退还给业主。综上，原告在管理过程中，多方面服务不到位，所以才导致业主至今未交物业费。 经审理查明，2016年3月25日，以原告作为乙方与甲方案外人桐梓县浙贵广兴房地产开发有限公司（以下简称“浙贵广兴公司”）签订《前期物业服务合同》，约定：由原告为浙贵广兴公司开发的君悦国际小区B区提供物业管理服务，本物业区域的物业服务费选择包干方式，按建筑面积交纳，具体标准为电梯住宅物业按1.3元／㎡/月交纳物业费等，并对其他相关服务内容与质量、物业经营与管理、物业的承接验收、物业使用与维护、专项维修资金、双方权利和义务、违约责任等事项进行了约定。 被告系“君悦·国际”小区的拆迁安置还房户，2016年8月22日，被告在浙贵广兴公司接收安置还房B区5号楼20-3号和20-4号两套房屋，面积均为105.55平方米，同日，原被告双方签订《物业服务协议》，对相关物业基本情况、双方权利义务、物业管理服务内容和质量、物业服务费用、专项维修资金的管理和使用、保险、违约责任等进行约定，其中，物业管理服务费标准为：高层住宅按建筑面积1.3元／㎡/月交纳物业费。 另查明，原告在从事物业管理服务过程中，实际向小区各业主收取的物业服务费标准为1.2元／㎡/月，在合同履行过程中，被告以原告多方面服务不到位，小区设施设备不齐备为由拒交服务费，被告尚欠原告2017年8月19日至2019年8月31日的物业管理费6220元未支付。现原告以前述理由诉至本院，提出前述诉讼请求。 本院认为，原告与浙贵广兴公司签订的《前期物业服务合同》和原被告双方签订的《物业服务协议》内容不违反法律法规的规定，应认定为合法有效，对当事人各方具有约束力。根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的应当签订书面物业服务合同”之规定，《前期物业服务合同》的内容不违反法律法规的规定，且被告已按约缴纳了2017年8月19日前的物业费，视为对约定的认可，应认定为合法有效。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，《前期物业服务合同》对被告严荣贵具有约束力。 本案争议焦点为，原告是否按约定全面履行了物业管理服务内容，根据原告提供的证据证明，原告已按约定履行了相关清洁、安保等物业服务内容，被告虽认为原告在管理服务等方面存在瑕疵，但并没有按《中华人民共和国物权法》第七十六条规定的程序做出解除物业服务企业的决定，而是继续接受服务。被告主张原告提供的物业服务存在诸多不到位的情况，如电梯经常发生故障，对公共区域的路灯未进行检修等情况，本院认为，原告作为物业服务企业，应当积极聆听被告等业主的意见与需求，并尽己所能满足小区业主的合理要求，以更好的服务来回报小区业主的信任与支持，虽然原告在小区管理服务等方面可能存在瑕疵，但上述问题不能作为被告拒交物业费的理由，且拒交物业费的行为也会使小区的管理陷入非正常状态，但这并不是说原告没有责任，其需要对业主的合理建议积极进行整改与完善，若原告长期置业主的需求于不顾，业主可以通过合法程序更换物业服务企业。被告关于该小区没有绿化，以及相关设施设备不齐全等的辩解，本院认为，小区绿化及相关设施设备系房地产开发商的责任和义务，并非物业服务企业的责任，被告以此为由拒绝缴纳服务费，于法无据，同时，被告主张部分商家在小区内打广告，所得收入应当归全体业主所有，由于被告未提供证据证明，故本院不予支持，被告可依法另行主张权利。 综上，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为由抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，被告作为业主，应当按照《前期物业服务合同》及《物业服务协议》的约定，履行交纳物业服务费的义务，但由于考虑到因房地产开发公司相关设施设备和绿化等不到位的原因，被告确实未享受到全面的物业服务内容，故本院酌情支持被告按原告收取的1.2元／㎡/月标准的80%缴纳物业服务费，被告两套住宅建筑面积211.1平方米，按此标准计算，被告自2017年8月19日至2019年8月31日止期间（按24个月零10天计算），应向原告交纳物业费共计4932元，原告请求被告业主支付物业费的诉讼请求，理由成立，本院部分予以支持。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、被告严荣贵于本判决生效后立即支付原告贵州中渝物业服务有限公司2017年8月19日至2019年8月31日期间的物业服务费4932元； 二、驳回原告贵州中渝物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 已减半收取的案件受理费25元，由被告严荣贵负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 本判决发生法律效力后，义务人未按法律文书的确定履行义务的，权利人应在本判决确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。 审判员  王乃富 二〇二〇年五月十三日 书记员  王 林