北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终3039号上诉人（原审原告）：李豪英，女，1968年5月28日出生，汉族，住北京市朝阳区。被上诉人（原审被告）：张毅，男，1961年10月22日出生，汉族，住辽宁省大连市。委托诉讼代理人：谢景芳，辽宁健坤律师事务所律师。上诉人李豪英因与被上诉人张毅房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初9983号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李豪英上诉请求：撤销一审判决第二、四项，改判张毅向我支付违约金944000元。事实与理由：1.一审法院并未向我释明违约金及定金仅可选择一种，我也未明确表示选择适用定金罚则；2.张毅的违约行为给我造成重大损失，双倍返还定金不足以弥补我的损失，包括我无法占有使用涉案房屋而产生的租房损失36万元，本应获得的涉案房屋的增值收益380万元，且丧失了以较低价格购买相同类型房屋的交易机会。张毅辩称，同意一审法院判决。李豪英向一审法院起诉请求：1.解除我与张毅于2016年1月24日所签订的编号为E1601007667的北京市存量房买卖合同、补充协议及装修款补充协议；2.张毅返还我双倍定金100000元；3.张毅支付我违约金944000元；4.张毅赔偿我支付给北京我爱我家房地产经纪有限公司的中介费101952元；5.张毅承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2016年1月24日，经北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）居间介绍，张毅（出售方、甲方）与李豪英（买受方、乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》），约定张毅将位于昌平区102号房屋出售给李豪英，房屋成交总价为4720000元；乙方应予本合同签订当日向甲方支付定金50000元，定金通过自行交接方式划转；乙方选择商业贷款方式支付房款，拟贷款金额为2600000元；甲乙双方一致同意乙方分2次向甲方支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款。第一次，于网签后1日内，乙方向甲方支付1000000元，资金通过自行交接方式划转。第二次，于办理房屋所有权转移登记当天，乙方向甲方支付1070000元，资金通过自行交接方式划转。《房屋买卖合同》第六条“该房屋买卖交易的承诺”载明“（一）甲方已如实陈述该房屋权属状况、设备、装修情况。甲方保证本人、共有权人同意出售上述房屋，且保证代理人已获得其合法授权出售上述房屋。甲方保证所提供的设计本房屋交易的全部资料真实、有效。除合同及本次交易附件载明的房屋权属状况外不存在任何第三方在合同签订前及签订后对该房屋通过抵押、诉讼、查封等方式进行任何妨碍乙方取得房屋所有权的情况。因上述任何一原因导致合同无效或不能履行，甲方应退还累计已收全部房款，并向乙方承担房屋成交总价的20%违约责任及全部赔偿责任……（三）本合同签署之日起，甲乙双方、共有人承诺积极履行该房屋交易过程中网签、解抵押、评估、贷款、交税、产权转移登记、抵押、放款、房屋交付等环节的义务并按要求提供材料，若任何一方违反本承诺，按本合同第十条第五款承担违约责任”。第七条“房屋的交付”载明“（一）甲方应当在过户后且2016年4月30日前将该房屋交付给乙方……”。第九条“权属转移登记”载明“（一）甲、乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，甲、乙双方应当另行签订书面的补充协议。（二）因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，乙方有权单方解除合同。1.如乙方选择解除合同的，适用本合同第十一条第二款约定……”。第十一条“合同解除条款”载明“……（二）如乙方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自乙方向甲方发出的书面通知到达甲方之日起自动解除。甲方应于5个工作日内将其已经收取的乙方的全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金。如甲方逾期将乙方已经支付的款项返还给乙方，则每逾期一日，应按照未返还款项总额的万分之五/日向乙方支付违约金。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由甲方承担。另解除合同后须配合乙方办理注销网签手续等，如未办理乙方可单独追究甲方违约责任”。当日，张毅（甲方、出卖方）与李豪英（乙方、买受方）、签订《补充协议》，约定鉴于甲方需要乙方在网签前支付首付款且数额较大，同时放弃我爱我家推荐的资金存管服务，甲乙双方协商一致，通过自行交接的方式划转房款。甲乙双方应在签订《买卖合同》后3个工作日内，由我爱我家公司陪同，甲乙双方共同到建委查档，并签署《查档确认函》；乙方于2016年3月31号支付甲方1000000元，但最迟不超过2016年4月5日；甲方在收到首付款1000000元同时，与乙方共同到标的房屋所在区建委办理“个人间抵押登记”；同时抵押登记之后的《他项权利证》由乙方留存，我爱我家公司见证；待标的房屋满足网签条件后5日内，我爱我家公司见证甲乙双方共同办理“抵押注销”手续。如甲乙双方任何一方未按照本条款约定履行义务，则视为违约，并按照《买卖合同》、《补充协议》中违约条款承担违约责任。《补充协议》第六条“违约条款”部分约定除三方签署的《买卖合同》、《居间服务合同》、《履约服务合同》、《补充协议》等合同及协议中对违约责任另有约定外，甲乙任何一方违反本补充协议的约定，违约方应向守约方支付房屋成交总价款20%的违约金。同日，张毅（甲方）与李豪英（乙方）签订了《装修款补充协议》，约定甲方出售给乙方标的房屋交易总价款为4720000元，包含标的房屋配套设施折价款1000000元，因此甲方出售该房屋的合同价格为3720000元。上述协议签订后，李豪英向张毅支付定金50000元，向我爱我家公司支付居间服务费101952元。李豪英陈述，按照合同约定，2016年1月到建委查档，涉案房屋存在抵押但无查封；2016年3月中介告知房屋在3月21日被查封。张毅称，《补充协议》并非与《房屋买卖合同》同日签订，而是原告与中介在看到房屋被查封后才签订的补充协议，当时被告不知道房屋被查封了，时间为2016年4月。另查，涉案房屋于2013年8月13日设立抵押登记，担保金额为200万元。2016年3月21日，涉案房屋被辽宁省大连市西岗区人民法院司法查封，查封自2016年3月21日起至2019年3月20日止。之后，该房屋又被其他法院查封，现仍然在查封状态中。上述案件事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《装修款补充协议》、《居间服务合同》、收据、不动产登记簿及本案当事人当庭陈述记录在案卷证明。一审法院认为：依法订立的合同具有法律拘束力。李豪英与张毅于2016年1月24日签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》及《装修款补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。根据《补充协议》的约定，在查档后，李豪英应于2016年3月31日支付首付款100万元，最迟不超过2016年4月5日。但在此履行过程中，因张毅原因，涉案房屋被司法查封，造成房屋买卖合同履行的障碍，且该障碍至今仍未消除。张毅违反合同中关于房屋权属状况的承诺，构成违约。李豪英有权依据合同约定解除合同，并追究张毅的违约责任。关于李豪要求英解除《房屋买卖合同》、《补充协议》及《装修款补充协议》的诉讼请求，法院予以支持。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。李豪英与张毅签订《房屋买卖合同》时支付了定金50000元，因张毅违约，其要求张毅双倍返还定金的诉讼请求于法有据，法院予以支持。关于李豪英要求支付违约金的诉讼请求，因李豪英已先选择使用了定金条款，且定金条款与违约金不能同时适用，故法院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。为履行《房屋买卖合同》，李豪英向我爱我家公司支付了居间服务费101952元，其要求张毅赔偿损失的诉求具有法律依据，法院酌情予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十六条之规定，判决：一、解除张毅与李豪英于2016年1月24日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《装修款补充协议》；二、张毅于本判决生效后七日内返还李豪英定金100000元；三、张毅于本判决生效后七日内赔偿李豪英居间服务费损失71952元；四、驳回李豪英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，李豪英与张毅签订的房屋买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，应为合法有效。合同履行过程中，涉案房屋被司法查封，且至今仍在查封期间，张毅与李豪英的房屋买卖合同实际上无法继续履行，张毅构成根本违约，李豪英有权解除合同，并要求张毅承担赔偿损失等违约责任。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。一审审理过程中，一审法院在未予释明的情况下，径行认定李豪英选择适用定金条款而放弃违约金条款，缺乏依据，本院予以纠正。本案二审期间，经法院释明，李豪英明确表示选择适用违约金条款，对于违约金的数额，张毅表示合同约定的违约金的数额过高，应予酌减。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本院认为，首先，涉案合同无法继续履行的根本原因在于涉案房屋被司法查封，张毅对此负有全部责任，其应当赔偿李豪英的损失，对于损失的范围，应当限于违约方在订约时可以合理预见的损失。李豪英主张的另行租房发生的费用，已经显著超出张毅可预见的范围，本院对此不予支持。其次，合同签订后，李豪英仅支付定金50000元，合同履行程度较低，并且双方并未进行网签，李豪英有义务及时采取措施减少自己损失的扩大，李豪英主张张毅承担合同约定的违约金将导致当事人利益明显失衡。综上，结合合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，本院对违约金的数额酌情予以确定。合同解除后，已经履行的，当事人可以要求恢复原状。故对于李豪英已经支付的定金50000元，张毅应予返还。综上所述，李豪英的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十六条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初9983号民事判决第一项、第三项；二、撤销北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初9983号民事判决第二项、第四项；三、张毅于本判决生效后七日内返还李豪英定金50000元；四、张毅于本判决生效后七日内赔偿李豪英违约金200000元；五、驳回李豪英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15114元，由李豪英负担10868元（已交纳），由张毅负担4246元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费13740元，由李豪英负担10284元（已交纳），由张毅负担3456元（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘新泉审 判 员 刘秋燕审 判 员 朱文君二〇二〇年五月二十五日法官助理 李 正书 记 员 杨 帆