北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终4259号上诉人（原审原告）：北京市延庆区八达岭镇外炮村村民委员会，住所地北京市延庆区八达岭镇外炮村。法定代表人：田飞，村委会主任。委托诉讼代理人：李倩倩，北京金栋（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京市延庆八达岭玻璃钢厂，住所地北京市延庆区八达岭工业开发区康西路248号。法定代表人：王树华，厂长。委托诉讼代理人：李自永，北京李自永律师事务所律师。上诉人北京市延庆区八达岭镇外炮村村民委员会（以下简称外炮村委会）因与被上诉人北京市延庆八达岭玻璃钢厂（以下简称玻璃钢厂）租赁合同纠纷一案，不服北京市延庆区人民法院（2019）京0119民初6690号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。外炮村委会上诉请求：撤销原判，依法改判支持外炮村委会的一审全部诉讼请求。事实与理由：1.外炮村委会与玻璃钢厂签订的一系列协议书，本质上均为土地租赁合同，应当适用合同法第214条的规定，一审法院对此重要事实认定错误。上述协议涉及到的土地从未进行过任何征占地手续，从协议内容和实际履行情况可以看出，玻璃钢厂使用外炮村土地，并按年向外炮村委会支付“占地费”或“占地补偿费”，本质上是租赁外炮村土地，并按年支付土地租金。2.一审法院认定玻璃钢厂取得涉案土地的“集体土地建设用地使用权”，违反物权法定原则，属于认定事实不清，适用法律错误。物权法上的“建设用地使用权”特指在“国家所有的土地”上设立的用益物权，并且必须经登记设立。本案中，涉案土地属于外炮村集体所有的土地，一审法院不应在外炮村集体所有的土地上确认“建设用地使用权”，也不应在未经登记的情况下，确认玻璃钢厂“事实上已经取得涉案土地的集体土地建设用地使用权”。3.玻璃钢厂虽然办理了房屋所有权证书，但不应以此认定其“事实上已经取得涉案土地的集体土地建设用地使用权”。根据玻璃钢厂提交的1997年改制文件，企业改制后，企业占地是继续履行土地租赁关系，交纳土地租赁费。玻璃钢厂改制时，并未取得涉案土地的建设用地使用权。玻璃钢厂在改制后，自行在院内进行大量违法建设，实际面积远超过其房屋所有权证登记面积。一审法院根据“延庆县房屋所有证”推论“可以证实玻璃钢厂事实上已经取得涉案土地的集体土地建设用地使用权”错误。4.玻璃钢厂已经于2017年调整退出，处于停产状态，1997年12月6日《协议书》不具备继续履行的基础，应当适用合同法第214条规定，确认租赁协议超过20年的部分无效。玻璃钢厂辩称，同意一审判决。1.本案涉及土地使用性质，应充分考虑历史沿革和政策调整。合同法是1999年10月1日生效，双方最后一份协议是1997年12月6日签订、生效时间为1998年1月，故应适用1982年7月1日生效的经济合同法，30年的土地使用期不违反法律强制性规定，应属有效。2.自2016年起，外炮村委会称无法开具发票，拒绝收取玻璃钢厂租金，并非玻璃钢厂不愿交纳，现同意按照双方协议约定的租金标准支付租金。3.1997年转制时，玻璃钢厂已经拿出14万元把房屋所有权买断，房屋所有权已经归玻璃钢厂所有，对应的土地使用权也属于玻璃钢厂。外炮村委会向一审法院起诉请求：1.外炮村委会、玻璃钢厂于1997年12月6日签订的租赁《协议书》中超出20年租赁期限（2018年1月1日后）的部分无效；2.玻璃钢厂将承租的12.45亩土地腾退返还给外炮村委会；3.玻璃钢厂向外炮村委会支付2016年1月1日至2017年12月31日的土地租金40166元，并以租金标准支付土地占用期间的占用费（关于2019年的占用费计算到11月8日为19388元，自2019年11月9日起每日按照62元计算占用费至2019年12月31日，自2020年1月1日起按照每日65元计算占用费至实际腾退之止）。一审法院认定事实：1.八达岭玻璃钢厂原为西拨子乡办集体企业，创办于1984年10月，由西拨子乡总公司投资建设。1990年5月10日，八达岭玻璃钢厂与西拨子人民公社外炮生产大队签订《西拨子乡企业占用外炮村非耕地协议书》，其中约定：西拨子乡办企业“八达岭玻璃钢厂”建于1986年10月，几年来企业与外炮村虽有经济来往补偿，但一直未形成文字。经乡党委、总公司多次与外炮村委会协商达成如下协议，并以文字形式确定今后执行经济补偿办法。一、乡企业八达岭玻璃钢厂占用外炮村北沙石耕地约5000平方米，折合7.5市亩。二、经双方协商，占用外炮村非耕地以中等产粮地标准给外炮村经济补偿（7.5市亩按年产6000斤玉米，每斤0.3元，年收入1800元），90年3000元，91年以后，含91年每年由乡八达岭玻璃钢厂付给外炮村2000元，半年付一次，年底付清。三、玻璃钢厂使用外炮村水、电等按实际费用开支付给外炮村，并由玻璃钢厂协助外炮村维修水、电设备。四、本协议补偿办法直至企业停产为止。五、本协议自90年开始执行，双方盖章生效。2.1992年10月，延庆县八达岭玻璃钢厂作为甲方与作为乙方的外炮村经济合作社签订《协议书》，内容为：甲方由于生产需要，需占用乙方（原玻璃钢厂原址墙西）非耕地一块，其四至为东西长55米，南北长60米，共合面积4.95亩；根据乡党委、总公司有关规定，参照以前占地补偿标准，经乡有关领导及甲、乙双方友好协商同意，每年甲方付给乙方1500元占地补偿费，半年付一次，年底付清；此协议自1992年10月1日开始执行，不涉及水电等其他事宜。92年11月、12月份转93年付。补偿办法直至企业停产为止，双方立字为证，盖章生效，一式三份，各执一份。落款处有甲乙双方及监督单位西拨子乡总公司的盖章，并注明参加人员：单某、王树华等。3.1996年1月3日，玻璃钢厂作为甲方与作为乙方的外炮村委会签订《占用土地补偿协议》，内容包括：为了发展经济，增强企业活力，决定在八达岭镇外炮村非耕地，兴建玻璃钢厂。需向八达岭镇外炮村征用非耕地一宗。一、甲方于90年5月一次性向乙方征用非耕地一宗，总土地使用面积5000平方米，折合7.5市亩。三、90年付乙方3000元；91年以后含91年每年付给乙方2000元，半年付一次，年底付清。四、如涉及到房屋产权转移时，土地使用权随同房屋所有权一并转移。同时，玻璃钢厂向延庆县房管局申请办理房屋产权登记手续，该局为玻璃钢厂颁发（96）京郊延字第XXX号房屋所有权证书。该证书载明，房屋间数50间，建筑面积1353.88平方米。1996年6月20日，玻璃钢厂取得建设工程规划许可证，在厂院建房414平方米。4.根据1997年10月31日《八达岭镇总公司关于对玻璃钢厂转为股份合作企业的批示》，玻璃钢厂资产全部由职工买断，改制后的企业仍为乡镇企业，主管部门是延庆县企业局和八达岭镇总公司，企业土地使用权问题由企业同外炮村另行商定。根据1997年11月19日《延庆县综合体制改革办公室关于北京市延庆八达岭玻璃钢厂改建股份合作制企业方案的批复》，相关部门同意玻璃钢厂改建成股份合作制企业。1997年12月6日，玻璃钢厂与外炮村委会签订《协议书》，内容为延庆县八达岭玻璃钢厂自建厂以来，分三次共占用外炮村闲散荒地15亩（另有三分协议附件）每年付给外炮村土地占用费、水费共陆仟柒佰贰拾元整，现玻璃钢厂转为股份合作制企业，外炮村要求合理增加占地费用，经镇总公司、玻璃钢厂、外炮村共同友好协商，达成协议如下：玻璃钢厂自98年起付给外炮村土地占用费壹万元整，以后每年在上年基础上递增5%，做为当年付款金额，半年付一次，年底付清；玻璃钢厂自购水表装好，按国家规定每吨水费价格付给外炮村水费，每半年付一次，年底付清；本协议自98年1月起生效，有效期三十年。落款处有延庆县八达岭镇总公司、玻璃钢厂（签字）、外炮村委会（签字）的盖章。5.2006年3月18日，玻璃钢厂与外炮村签订《关于玻璃钢厂占用外炮村土地的补充协议》外炮村为规划城建大队部工程，需占用玻璃钢厂承租本村土地2084亩作为工程用地，经双方友好协商，达成协议如下：外炮城建大队部工程占用玻璃钢厂承租原知青后院土地2.84亩，从玻璃钢三份协议共15.26亩中减去后，玻璃钢厂现实占土地12.45亩；2004年玻璃钢厂实际交土地占用费13400元，合每亩占地费876.4元；实际占地费为876.4元×12.45亩=10911.18元；按原协议每年递增5%为545.5元；2005年玻璃钢厂应付占地费为11456元；以后按每年交款数继续按5%递增递增为当年付款数；此协议一式2份，双方各执一份，作为原协议补充协议实施。落款处有玻璃钢厂与外炮村的签字盖章。6.2013年7月26日，外炮村委会作为甲方与作为乙方的玻璃钢厂达成《协议》，内容为：甲、乙双方友好协商，至2013年7月25日，乙方向甲方支付人民币大写肆万伍仟元整（45000元）作为水费的经济补偿，但甲方必须开具正式发票；乙方自购水表安装，以后按水表计算水费，每吨4元，年终双方查表计算，乙方一次性付清，自此永不存在水费纠纷；甲方在乙方安装好水表后，为乙方开水，清除路障；本协议签订后，作为1997年12月6日协议的补充协议，双方不存在任何争议；本协议一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力。落款处有外炮村委会和玻璃钢厂的盖章。7.2017年5月，按照北京市清洁空气行动计划和贯彻落实一般制造业企业调整退出安排，有关部门对玻璃钢厂进行关停。2017年10月27日，玻璃钢厂作出停产承诺书，内容为：自愿停止生产，拆除生产设备，注销（变更）营业执照等。因此玻璃钢厂获得补助资金210万元。经法院咨询有关政策，有关部门在疏解整治过程中并未要求玻璃钢厂将土地房屋转让处理，只是要求其停止涉及污染的生产项目，是否注销或变更营业执照由玻璃钢厂根据自身情况决定，有关补偿款与其土地及地上物无关。8.诉讼中，玻璃钢厂于2019年11月14日将2016年至2019年的占地费84451元、水费15940元，共计100391元交到延庆法院自动履行专用账户。一审法院认为，1997年12月6日玻璃钢厂与外炮村委会签订的《协议书》有效，理由如下：1.根据物权法定的原则，因租赁而取得的土地使用权本质上属于债权，集体土地建设用地使用权为法律规定的用益物权，属于物权。根据合同法的规定，前者一般应当受20年最长期限的限制，而根据物权法的规定，后者不受20年最长期限的限制。2.玻璃钢厂创建于1980年代，属于乡镇企业，虽然经过改制，有关部门仍将其定性为乡镇企业，其作为民事主体应当享有的权利是连续的，故法院应当考虑其历史变迁的过程，不能简单地将其改制时签订的租赁合同与之前的一系列土地使用合同割裂开进行独立评价。3.玻璃钢厂自创建至改制前，虽然没有取得集体土地建设用地使用权证书，但多年来实际在涉案土地进行建设、生产，双方在1990年及1992年的协议均约定：“本协议补偿办法直至企业停产为止。”1996年1月3日的《占用土地补偿协议》中约定：“如涉及到房屋产权转移时，土地使用权随同房屋所有权一并转移。”玻璃钢厂据此办理了房屋所有权证书，可以证实玻璃钢厂事实上已经取得涉案土地的集体土地建设用地使用权。玻璃钢厂改制时，双方通过租赁的形式将合同期限确定为30年，其本质是将土地使用权的期限在以往合同的基础上延长30年，故在1997年合同法尚未颁布实施的背景下，不宜对涉案协议适用合同法有关租赁不得超过20年期限的限制性规定。4.玻璃钢厂在疏解整治过程中对有关政策积极配合，进行产业转型，不宜认定其在该转型期属于“停止生产”。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一条、第六条、第五十二条之规定，判决：驳回北京市延庆区八达岭镇外炮村村民委员会的诉讼请求。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，1997年12月6日玻璃钢厂与外炮村委会签订的《协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《协议书》从内容和签订的历史背景看，均无法简单认定为租赁合同，故外炮村委会主张应适用合同法有关租赁不得超过20年期限的规定，无事实依据，本院不予采纳。双方在1990年及1992年的协议内约定的“本协议补偿办法直至企业停产为止”中的企业停产与玻璃钢厂疏解整治过程中的停止涉及污染生产项目，并非同一概念，现玻璃钢厂仍依据协议占用涉案土地，故外炮村委会的该项理由亦不能成立。故一审法院驳回其要求玻璃钢厂腾退占用的12.45亩土地的诉讼请求正确，本院予以确认。一审法院依据1996年1月3日的《占用土地补偿协议》及玻璃钢厂据此办理了房屋所有权证书，认定玻璃钢厂取得了整个涉案土地的集体土地建设用地使用权，于法无据，本院予以纠正。综上，一审判决认定事实不当，但裁判结果正确，故对外炮村委会的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1829元，由北京市延庆区八达岭镇外炮村村民委员会负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  赵 蕾审 判 员  刘新泉审 判 员  刘 磊二〇二〇年五月二十七日法官助理  李 想书 记 员  罗娇杨