辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终1371号上诉人（原审被告）：赵艳秋，女，1954年6月20日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：高鵾鹏，上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中海物业管理有限公司和平分公司，住所地辽宁省沈阳市和平区和祥街88-2号。负责人：汪维杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘念慈，女，1981年10月4日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：吴玲，系辽宁均秉晟律师事务所律师。上诉人赵艳秋因与被上诉人中海物业管理有限公司和平分公司物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2019）辽0102民初13566号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵艳秋上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判或发回重审；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：被上诉人服务不到位，频有违建工程，绿化差，地面坑洼，应适当减少收取标准。被上诉人与龙湾小区没有签订有效的物业合同，因此被上诉人虽然提供了物业服务，属于一种强制性服务，不应该收取物业费。如被上诉人形成事实的物业服务合同，也因园区管理不到位如园区绿化公共设施的维护，园区存在大量违建不能及时有效劝阻，严重损害全体业主及本人利益，被上诉人达不到该标准物业费的服务质量，不应该按此价格收费。中海物业管理有限公司和平分公司辩称，请求维持原判。中海物业管理有限公司和平分公司向一审法院起诉请求：1.被告支付拖欠的住宅物业管理费64,579.14元;2.被告支付物业费违约金500元；3.被告承担诉讼费。一审法院认定事实，被告赵艳秋系位于沈阳市和平区秀岛路165-7号，建筑面积308.44平方米房产的所有权人。2013年4月11日，中海物业和平分公司（乙方）与涉案房产建设单位中海地产（沈阳）有限公司（甲方）签订《中海国际社区（A7地块）前期物业服务合同》（以下简称“前期物业服务合同”），合同约定，甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就中海国际社区7A地块……三年内的物业管理服务事宜订立本合同。在本合同期限内，业主委员会成立并代表全体业主签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止。第九条约定，经政府主管部门审批或备案，乙方根据房屋的使用性质、特点及下述约定，按甲方提交乙方的政府实测房屋建筑面积向业主收取物业服务费，具体标准为，（一）住宅用房别墅：4.6元/月?平方米。第十二条约定，物业管理费、车库服务费、车位服务费按季度、半年度、年度三种方式交纳，业主应在每季度首月20日前（遇节假日顺延）履行交纳义务；逾期交纳物业管理费、车库服务费、车位服务费的，从逾期之日其每日按应缴费用的3‰加收违约金。第十七条约定，车库使用人应按照3.5元/月?平方米的标准向乙方交纳车库服务费。第四十一条约定，本合同期限自2013年5月1日起至2016年4月30日止。第四十二条约定，本合同期满前六个月，乙方可按实际情况做如下选择：（一）若本小区物业服务资金收支情况良好，物业服务费标准能够支撑管理服务标准的，乙方可以与甲方或业主大会协商后，至新合同签订之日起继续管理。2016年5月20日、2015年8月12日，原告曾向该园区B12栋106室业主出具装修违约知会单。后又带领行政执法人员前往下发整改通知单。2019年9月7日，沈阳祥运热力供暖有限公司出具情况说明，载明“我公司接到中海龙湾二期物业通知，A7-101业主赵女士反映负一层供暖管线漏水，要求给予解决。2019年9月6日我公司工作人员会同物业管家到业主家中查看，移开院内井盖上方防腐木围栏，经我方人员下井检查发现，业主私自对供暖管线移位，将原供暖管线断开废除，原过墙管孔洞堵死，新做供暖进户管线，私增进户井室，A7-101业主赵女士反映负一层供暖管线漏水情况，为业主私改供暖进户管线造成穿墙管封堵不严造成，与供暖公司无关”。另查明，原告基于前述合同为涉案房产所在园区提供了物业服务，被告赵艳秋未缴纳2016年3月16日至2019年12月31日期间的物业服务费。庭审后，原告中海物业和平分公司向一审法院提交书面意见自愿放弃主张2016年3月16日至2016年6月19日期间的物业服务费。一审法院认为，原告中海物业和平分公司与涉案房产开发商签订的前期物业服务合同不违反我国法律、行政法规的规定，合法有效，予以确认。被告赵艳秋系涉案园区的业主之一，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，故上述前期物业服务合同对被告具有约束力。原告中海物业和平分公司对涉案房产所在小区提供物业服务，享有向作为业主的被告收取物业服务费的权利。现被告未履行交费义务，应承担民事责任。关于被告需要支付的物业服务费的金额，具体应为60,456.09元【308.44平方米×4.6元/月/平方米×42.61个月（2016年6月20日至2019年12月31日）】。关于原告主张的被告逾期交费所产生的违约金的诉求，因原告提供的证据不足以认定被告系恶意拖欠物业费，故不予支持。被告赵艳秋提出的关于邻居擅自搭建的问题，原告已举证证明其已要求相关业主整改、复原并已向有关行政执法部门报告相关事宜，因原告作为物业服务企业并无相关行政执法权力，其所为应视为已履行前期物业服务合同约定义务。被告另提出的供暖管线漏水渗入其车库原告未积极维修的问题，相关供暖单位已证实管线漏水系因被告私自不当拆改供暖管线所致，且被告未提交充分证据证明其相关损失系原告违约造成。故对被告上述答辩意见，不予采信。关于被告赵艳秋提出的诉讼时效问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。原告起诉日期为2019年6月19日，2016年6月19日及以前期间已超过诉讼时效，而原告自愿放弃了自2016年3月16日至2016年6月19日期间的诉求，故依法对其2016年6月20日至2019年12月31日期间的诉求予以支持。被告赵艳秋若认为其他业主侵犯了其合法权益，可另案或通过其他合法方式处理。一审法院判决：一、被告赵艳秋于判决生效后十日内给付原告中海物业管理有限公司和平分公司2016年6月20日至2019年12月31日期间的物业服务费60,456.09元；二、驳回原告中海物业管理有限公司和平分公司的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费713元（已减半收取，原告已预交），由被告赵艳秋负担。二审中，上诉人提交照片证明园区绿化严重受损，公共设施损坏长期无人修理，违反了物业规定。业主存在违建，有大量作业车辆及材料进入园区，物业公司作为园区管理者，明知该种行为为违建行为不制止或者放任，该违建形成规模后并对上诉人造成了严重的影响后，上诉人多次找物业公司沟通，物业公司没有去处理。物业管家降低，宣传栏只有一人。被上诉人对该证据有异议，与本案无关，该照片不能显示一审所诉物业费时间段的物业服务不到位。管家配置符合投标标准，属于内部人员安排。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。本案中，被上诉人与涉案房产开发商签订的前期物业服务合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按合同约定履行各自义务。该合同对全体业主具有约束力。被上诉人依约为涉案房产所在小区提供物业服务，享有向作为业主的上诉人收取物业服务费的权利，故一审对被上诉人要求上诉人交纳物业费的诉讼请求予以支持并无不当。关于上诉人主张的被上诉人服务不到位，频有违建工程，绿化差，地面坑洼，应适当减少收取标准问题，经查，现有证据不足以证明被上诉人提供的物业服务存在严重瑕疵或根本违反物业合同约定的行为，故不构成上诉人拒交物业费的理由，对上诉人的该项主张不予支持。综上，上诉人赵艳秋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1426元，由上诉人赵艳秋负担。本判决为终审判决。审判长  吕长辉审判员  丁广昱审判员  金 鑫二〇二〇年五月九日书记员  张 磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。