辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终4353号上诉人（原审被告）：常敬宇，女，1982年10月17日出生，汉族，现住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：刘世冰，辽宁方圣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙成辉，男，1975年4月18日出生，汉族，现住沈阳市和平区。被上诉人（原审原告）：王毅，男，1982年11月11日出生，汉族，现住沈阳市于洪区。被上诉人（原审原告）：薛微，女，1984年2月16日出生，汉族，现住沈阳市于洪区。被上诉人（原审被告）：沈阳市奉泉房屋管家房产中介有限公司（曾用名：沈阳市皇姑区奉泉房管家房产中介所），住所地沈阳市皇姑区昆山中路110号。法定代表人：吴金丽，公司总经理。委托诉讼代理人：何晓峰，男，1994年7月25日出生，汉族，该公司职员，现住辽宁省辽中县。上诉人常敬宇因与被上诉人孙成辉、王毅、薛微、沈阳市奉泉房屋管家房产中介有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2019）辽0114民初21039号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。常敬宇上诉请求：1.请求依法撤销原审判决，依法改判判决主文第一、二项或发回重审；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误，2018年9月8日的收条被上诉人之前从未提交，房屋买卖合同没有约定具体解贷日期；二、原审判决适用法律错误，孙成辉以自己名义与被上诉人王毅签订的《补充协议》不构成表见代理，对上诉人常敬宇没有约束力，上诉人不构成根本违约，解除合同条件未成就。被上诉人王毅、薛微答辩：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。沈阳市奉泉房屋管家房产中介有限公司答辩：维持原判。孙成辉答辩：同意上诉人意见。王毅、薛微向一审法院起诉请求：1.请法院依法判决解除《房屋买卖合同》（合同编号：0000658）；2.请求法院判令被告违约，定金116,000元人民币不予以退还；3.请求法院判令被告赔偿原告损失共计人民币268,950元；4.请求判令三被告承担连带责任；5.诉讼费、交通费等原告因诉讼支付的费用由被告承担。一审法院认定事实：1、原告王毅、薛微系沈阳市于洪区房屋所有权人，2018年08月27日，原告（甲方/卖方）与被告常敬宇（乙方/买受方）、奉泉中介所（丙方）签订了《房屋买卖合同》，约定：买卖双方通过居间方式购入及出售位于沈阳市于洪区房屋，建筑面积87.15平方米，并约定售价为58万元，抵押贷款22万元，定金2万元，于买卖双方交接房款时可冲抵房款。其他约定事项：1、甲方保证此房屋无纠纷、无查封、有抵押，乙方帮助解贷、可出售；2、乙方保证自身购房资格；3、甲方房屋有贷款22万元，乙方帮助解贷21万元，剩余部分甲方自行解决；4、甲方房屋如有户口，乙方下房证三日内将户口迁出；5、甲方签约当日，甲方为房屋所有人，甲乙双方知晓并认可，甲乙双方配偶已知晓并认可；6、甲乙双方约定乙方自留尾款1万元整，交房时查清水、电、煤气、物业费、采暖费等相关费用无欠费，一次性交于甲方；7、甲乙双方签约当日，甲方房屋有抵押，甲乙双方知晓并认可，双方约定乙方替甲方还房贷21万元整；8、双方均已知晓此房交易方式及价格、税费、并无条件按现行规定完成交易；9、确定钱款交付金额及日期:2018年08月27日签约当日交纳定金2万元整，乙方替甲方解贷21万元整，解贷不足部分甲方自行解决，甲乙过户当日剩余尾款35万元于交易过户当日一次性付于甲方或存于资金监管中。合同签订后，被告向原告交付定金2万元。2、2018年09月08日，原告王毅与被告孙成辉、奉泉房中介所签订《补充协议》一份，对上述房屋买卖合同进行变更，约定：丙方监督乙方自行办理商业贷款购买此房，乙方自行办理商业贷款审批后，如贷款额度不足，差额部分需5日以内以现金形式将差额部分一次性补齐于房产局资金监管中。其他补充：1、2018年09月08日追加此房购房定金10万元整，并在2018年10月09日前在追加购房定金5万元；2、甲方现在预约此房屋的解贷事项。同时甲方配合乙方办理乙方申请商业贷款审批手续。3、2018年11月26日前，乙方替甲方解贷21万元整；4、甲方解贷后，乙方申请商业贷款审批函出具后，甲乙双方约定到房产局更名过户；5、乙方房证下发后三日内，乙方无条件配合甲方将房证送至银行进行抵押；6、乙方放款后甲方自留19万元整，留1万元尾款放在丙方处作为房屋交接尾款，待查清水、电、煤气、物业、采暖费等相关费用无欠费由丙方一次性交付给甲方；7、乙方在2018年12月31日前一次性付清此房屋尾款20万元整，甲乙双方交接完毕。3、2018年11月27日，原告王毅与被告孙成辉、奉泉房中介所又签订《补充协议》一份，约定乙方于2018年12月07日前将剩余房款41万元整交付于甲方，并积极配合丙方办理房屋交易过户及交接手续，甲乙双方自愿在交易当天放弃资金监管。由于乙方延迟交易，对甲方造成一定经济损失，经双方协商，乙方愿意付给甲方违约金（按天计算，50元/天），起止时间为2018年10月18日至2018年12月07日，共计51天，合计2,550元整，违约金于2018年12月07日前与剩余房款一同付给甲方。涉及到甲方购买其他房屋，如由于乙方未能于2018年12月07日前将房款如数交于甲方，造成甲方购买其他房屋违约，所需赔偿定金1万元和中介费6,400元由乙方一并承担。如乙方于2018年12月07日前将房款如数交付甲方，甲方购买房屋所有事宜与乙方无关。4、2018年09月08日，被告孙成辉交付原告10万整，原告王毅给被告孙成辉出具收条一份，记载：“今王毅收到孙成辉购房追加定金款壹拾万元整，房屋地址位于沈阳市于洪区。”2018年10月09日被告孙成辉支付原告王毅5万元，原告王毅出具房款交接收条一份，记载：“甲方（即卖方）王毅确认收到乙方（即买方）常敬宇给付的坐落于沈阳市房屋的购房（全部/部分）房款共计人民币伍万元整。”5、2018年08月27日，被告常敬宇向被告奉泉房中介所交纳中介服务费5,800元。6、2018年08月30日，原告王毅、薛微购买了于洪区西江北街145-14号3-5-1的房屋，从盛京银行股份有限公司沈阳市中山支行贷款71万元，贷款年利率6、125%，期限28年。7、2018年12月31日，原告王毅经与案外人陈欣慰协商一致，解除了其购买陈欣慰位于于洪区房屋的合同，因属原告王毅违约，其交付的1万元定金不予退还，原告王毅交纳的中介费3,400元不予退还。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案的争议焦点为：1、违约方是哪一方；2、解除买卖合同的条件是否成立；3、双方约定定金数额是多少；4、原告方经济损失的计算方式；关于本案中违约方是哪一方的问题，本案中，根据原告王毅与被告常敬宇所签订的《房屋买卖合同》、及原告王毅、薛微与被告孙成辉签订两份《补充协议》，以及在实际履行合同过程中，双方对于定金的增加、房款的给付时间进行了多次约定，最终确定的支付房款时间为2018年12月7日，被告未能按照该约定履行支付购房款的义务，系存在违约情形，为履行合同过程中的违约一方。关于二被告主张的房屋买卖合同的签订人为常敬宇，而补充合同的签订人为孙成辉，因此主张补充协议对被告常敬宇不发生效力的问题。根据签订买卖合同时二被告均在场的事实，以及被告常敬宇陈述的其在签订合同后相关事宜均由被告孙成辉负责处理的事实，可以确认被告孙成辉以其名义签订的补充协议的行为构成代理行为，补充协议约定对被告常敬宇发生法律效力。关于原告诉请解除合同的条件是否成就的问题。本案中，原、被告双方于2018年08月27日签订房屋买卖合同，约定房屋总价款58万元，定金2万元，被告帮助解贷21万元。后由于被告迟迟没有履行合同约定解贷的义务，原、被告双方于2018年09月08日签订一份《补充协议》，约定2018年09月08日追加定金10万元，10月09日前追加定金5万元，2018年11月26日前被告帮助解贷21万元，尾款应于2018年12月31日前付清。签订《补充协议》后，被告依旧未能按照《补充协议》的约定时间履行解贷的义务。原、被告双方又于2018年11月27日签订一份《补充协议》，最终明确约定2018年12月07日前被告需将剩余41万元房款全部付清。从双方签订的合同及补充协议的内容，以及双方微信聊天记录可以判断，被告一直未能按照约定履行其合同主要义务，且原告也在合同约定履行期限届满后催告被告履行。结合履行的实际情况可以认定被告为违约方，原告为守约方，原告作为解除权人可以通过诉讼的方式直接通知被告解除合同，故原告诉请解除合同予以支持。关于双方约定的定金数额为多少的问题。本案中，原、被告双方于2018年08月27日签订房屋买卖合同，约定房屋总价款58万元，定金2万元。后原、被告双方于2018年09月08日签订一份《补充协议》，约定2018年09月08日追加定金10万元，10月09日前追加定金5万元。上述三笔款项，被告均已实际履行，根据双方签订的协议可以认定上述款项均为双方约定的购房定金，但依据《中华人民共和国担保法》第九十一条的规定，定金数额不得超过主合同标的额的百分之二十。本案中的案涉房屋总价为58万元，故定金数额不得超过11.6万元，被告实际支付的17万元超过的定金部分无效。因本案中，被告系违约一方，原告主张解除合同的请求及解除后不予退还定金的请求，予以支持。超出定金剩余的5.4万元原告应予以返还。关于原告经济损失问题。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，违约金条款与定金条款不能同时适用。故对原告的该项请求，不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条、《中华人民共和国担保法》第九十一条，判决：一、解除原告王毅、薛微与被告常敬宇于2018年08月27签订的《房屋买卖合同》；二、原告王毅、薛微于本判决发生法律效力之日起十日内返还被告常敬宇、孙成辉5.4万元（17万元-11.6万元）；三、被告沈阳市奉泉房管家房产中介所于本判决发生法律效力之日起十日内返还被告常敬宇中介服务费5800元；四、驳回原、被告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7074.3元，由被告常敬宇、孙成辉承担2620元，由原告王毅、薛微自行承担4454.3元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王毅、薛微提交：中介的录音，证明：定金17万，常敬宇和孙成辉在自己有钱的情况下没有履行合同。孙成辉质证：不同意质证，不是新证据。沈阳市奉泉房屋管家房产中介有限公司质证：不同意质证。本院认为，对于该证据应结合全案证据予以综合考查，对该组证据记录在卷。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于孙成辉与王毅签订的案涉两份《补充协议》的效力是否约束常敬宇的问题。孙成辉与王毅于2018年9月8日签订的《补充协议》约定2018年9月8日追加此房购房定金10万元整，并于2018年10月9日前再追加购房定金5万元整，之后上诉人给付王毅15万元整；孙成辉与王毅于2018年11月27日签订的《补充协议》约定乙方于2018年12月7日前将剩余房款41万元整交付甲方（王毅），上诉人陈述该份协议未履行，原因为其当时没有那么多钱。通过上诉人的上述行为和陈述，可以确定上诉人对于孙成辉与王毅签订案涉两份《补充协议》的事实知情，但上诉人知晓孙成辉与王毅签订案涉两份《补充协议》后，并未就《补充协议》的内容向王毅一方提出异议，故应视为上诉人认可孙成辉与王毅签订的案涉两份《补充协议》，故孙成辉与王毅签订的案涉两份《补充协议》对上诉人具有法律约束力。则一审法院以“被告一直未能按照约定履行其合同主要义务，且原告也在合同约定履行期限届满后催告被告履行”为由结合履行的实际情况认定常敬宇为违约方，王毅与薛微为守约方，王毅与薛微作为解除权人可以通过诉讼的方式直接通知常敬宇解除合同并无不当。关于本案购房定金数额的确定问题，王毅、薛微与常敬宇、沈阳市奉泉房屋管家房产中介有限公司签订案涉《房屋买卖合同》后，常敬宇向王毅、薛微交付定金2万元；孙成辉与王毅于2018年9月8日签订的《补充协议》约定2018年9月8日追加此房购房定金10万元整，并于2018年10月9日前再追加购房定金5万元整，之后孙成辉支付15万元整；以上视为上诉人总计支付购房定金17万元整。上诉人辩称支付的15万元整为“购房款”而非“定金”，考虑孙成辉与王毅签订的案涉两份《补充协议》对上诉人具有法律约束力，且上诉人实际向王毅一方支付了17万元、王毅出具了收到定金的收条，又上诉人并未在王毅出具收条之后的合理时间内向王毅提出异议，故上诉人的该项主张依据不足，不予支持。综上所述，常敬宇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7074.3元，由上诉人常敬宇负担。本判决为终审判决。审判长  丁广昱审判员  金 鑫审判员  吕长辉二〇二〇年五月六日法官助理姜博书记员路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。