湖南省张家界市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘08民终328号 上诉人（原审原告）：刘治平，男，1967年8月24日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。 委托诉讼代理人：李建华，湖南大好律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李同稳，湖南大好律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：张家界正兴商贸有限公司，住所地湖南省张家界市永定区崇文办事处凤湾居委会北正路332号（1栋S-101）。 法定代表人：朱建军，执行董事。 原审第三人：张文生，男，1967年12月7日出生，苗族，住湖南省张家界市永定区。 委托诉讼代理人：肖洪艳，湖南新川律师事务所律师。 上诉人刘治平因与被上诉人张家界正兴商贸有限公司（以下简称为“正兴商贸公司”）及原审第三人张文生房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省张家界市永定区人民法院（2019）湘0802民初3799号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘治平的委托诉讼代理人李建华、李同稳，被上诉人正兴商贸公司的法定代表人朱建军，原审第三人张文生及其委托诉讼代理人肖洪艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘治平上诉请求：撤销一审判决第二项，改判支持刘治平的一审全部诉讼请求，被上诉人负担诉讼费。事实和理由：1.刘治平与正兴商贸公司签订购房合同是2014年11月22日，张文生与正兴商贸公司签订购房合同是2014年7月25日，正兴商贸公司与张文生签订用于办证的《张家界市二手房买卖合同》是2015年12月4日。2.张文生与正兴商贸公司存在民间借贷的经济关系。2014年7月25日张文生与正兴商贸签订购房合同，约定购买面积为660平方米，购房款共计140万元，但张文生不能提供其支付140万元房款的证据，其主张正兴商贸公司之前欠其30万元，以及116万元的转账记录，总数不符合双方关于140万购房款的约定。而2015年12月4日的《张家界市二手房买卖合同》中约定的购房款是28万元，与原买卖合同中约定的价格（339393元）不符。3.2014年7月25日签订的《张家界正兴商贸有限公司商住综合楼三单元705、706、806、905号住宅交付协议书》中约定有：“在2014年10月24日前正兴商贸公司返退购房款140万元，有权回购上述电梯房。”2014年7月25日签订的《购房合同》中约定：“甲方按本合同第四条约定回购本住宅后，本合同自行中止。”因约定有回购条款，明显属于用购房合同为民间借贷提供担保的情形。4.2015年10月15日正兴商贸公司做出董事会决议，将14套房屋销售给张文生，但该决议是于《购房合同》签订后一年三个月才作出，充分说明《购房合同》约定的房屋买卖内容当时不是当事人的真实意思表示。5.本案调取的证据显示正兴商贸公司转给张文生的总数比张文生转给正兴商贸公司的总数大，与认定张文生给正兴商贸公司支付购房款等事实相悖。6.张文生与正兴商贸公司于2014年7月25日签订《购房合同》的真实意思表示是为民间借贷提供担保，房屋买卖并不是当事人的真实意思表示，构成恶意串通，双方于2015年12月4日签订用于办证的《张家界市二手房买卖合同》明显损害了刘治平的利益。以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，应按民间借贷认定双方的法律关系，并且张文生与正兴商贸公司之间的民间借贷未进行正式清算，故张文生与正兴商贸公司之间的房屋买卖合同关系和以物抵债关系均因给予否定评价。综上，《购房合同》与《张家界市二手房买卖合同》应认定为无效合同。 正兴商贸公司辩称，公司与张文生、刘治平分别签订了房屋买卖合同都是有效的，也是真实意思表示。现在这个局面是公司之前的法定代表人邓绍维造成的，朱建军于2017年才担任公司法定代表人。邓绍维为了自己利益，做了一些有损公司利益的事，张文生、刘治平都是受害者。但现在房子只有一套，只能给一个人，希望能够调解处理，请法院依法判决。 张文生述称，本案所调取的银行流水不全，只是张文生的部分银行卡，但现有证据足以证明张文生已经支付全部购房款的事实，正兴商贸公司对此也无异议。公司与张文生签订的各个购房合同都是有效的，2015年12月4日签订用于办证的《张家界市二手房买卖合同》中约定的购房价款低于之前的购房合同，是为了少交一点税，但最后税务部门是以评估价的标准收取税费，实际上没有漏税。买卖房屋是张文生与正兴商贸公司的真实意思表示，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审维持原判。 刘治平向一审法院起诉请求：1.判令原、被告签订的《购房合同》有效；2.判令正兴商住楼3-702号房屋不动产权为原告所有；3.判令被告为原告办理正兴商住楼3-702号房屋《不动产权证》；4.本案诉讼费由被告承担。一审审理过程中，原告刘治平自愿放弃了第二项、第三项诉讼请求，即放弃判令正兴商住楼3-702号房屋不动产权为原告所有，放弃判令被告为原告办理正兴商住楼3-702号房屋《不动产权证》，并增加一项诉讼请求，要求依法确认第三人张文生与被告签订的房屋买卖合同无效。 一审法院认定事实：1.正兴公司成立于2003年12月12日，法定代表人为邓绍维。2017年7月7日，法定代表人变更为朱建军，公司类型为自然人独资，注册资本为伍仟万元。 2.2014年11月22日，刘治平（乙方）与正兴公司（甲方）签订《购房合同》一份，合同约定乙方购买甲方修建的位于张家界市的商住综合楼三单元706号（现编号为3-702）住宅一套，面积约180平方米，购房款按2500元／平方米计价，总金额450000元，2014年11月22日乙方一次性交纳购房款400000元，余款50000元在甲方交付《房产证》及《国有土地使用证》时乙方一次性现金付清。同时还约定契税9000元、房屋维修基金6750元、自来水上户费900元、电上户费1000元，共计17650元乙方于2014年11月22日一次性交纳;合同还对住宅交付标准、交付事宜、面积确认及差异处理等事项进行了约定。邓绍维在合同甲方一栏签名并加盖其私章和正兴公司公章，刘治平在合同乙方一栏签名。 3.合同签订当天，刘治平向正兴公司交购房款400000元，其中390000元存入正兴公司时任法定代表人邓绍维中国银行账户，正兴公司给刘治平出具编号为0936425的收款凭证一张，收款凭证载明“今收到刘治平交来购房款400000元，三单元706住宅”，收款凭证加盖了正兴公司财务专用章和邓绍维私章，并由邓绍维签名经手。当天，刘治平还向正兴公司交购房有关税费17650元，正兴公司给刘治平出具编号为0936426的收款凭证一张，收款凭证载明“今收到刘治平交来购房有关税费17650元，契税9000元、房屋维修基金6750元、水电1900元。”收款凭证加盖了正兴公司财务专用章和邓绍维私章，并由邓绍维签名经手。 4.2014年11月22日，刘治平与正兴公司签订了《张家界正兴商贸有限公司商住综合楼三单元706号住宅交付协议书》，协议约定本住宅自交付之日起由正兴公司进行物业管理，于2014年11月22日交付乙方。当天，正兴公司将三单元706号房屋钥匙交付给刘治平。 5.2018年7月18日，刘治平向正兴公司交装修押金1500元，正兴公司给刘治平出具编号为0001066的收款凭证一张，收款凭证载明“今收到刘治平交来装修押金1500元。”收款凭证加盖了正兴公司公章，并由邓绍维签名制单。当天，刘治平还向正兴公司交物业费1290元，正兴公司给刘治平出具编号为0001069的收款凭证一张，收款凭证载明“今收到刘治平交来2018年物业费1290元。”收款凭证加盖了正兴公司公章，并由邓绍维签名制单。此后，刘治平开始对房屋进行装修，张文生发现后，以自己系权利人为由进行了阻止并报警。 6．原告刘治平与被告正兴公司签订的《购房合同》中约定的三单元706号与现3-702号系同一套房屋，该房屋现由刘治平一家占用居住。 7.自2013年开始，张文生即与正兴公司、邓绍维之间发生借款往来，正兴公司及邓绍维按月息3分、4分给张文生支付利息。自2013年1月1日至2014年7月25日，第三人张文生通过其建设银行账户共计向正兴公司原法定代表人邓绍维转账158.4万元，邓绍维通过张文生建设银行账户陆续向张文生支付利息共计85.3万元，2014年7月14日，正兴公司分两次向张文生转账共计150万元，7月18日转账3万元。2014年7月26日，张文生向邓绍维转账108万元，7月29日，转账8万元，2015年2月12日，转账19万元。正兴公司在向张文生借款时，以正兴商住楼的部分房屋作抵押。2014年7月14日以后至2015年12月31日，邓绍维分55次向张文生建设银行账户转账共计170.95万元。 8.2014年7月25日，张文生（乙方）与正兴公司（甲方）签订了《购房合同》和《张家界正兴商贸有限公司商住综合楼三单元705号、706号、806号、905号住宅交付协议书》。购房合同约定乙方购买甲方修建的位于张家界市电梯房，705号约190平方米、706号约165平方米、806号约165平方米、905号约140平方米，共计约660平方米，购房款总计140万元；住宅交付标准为外墙甲方统一装修，内墙砂浆抹平，楼地面砂浆抹平，进户门安装防盗门一个，其余均预留门洞，窗甲方统一安装，厨房、卫生间所有给排水管到位，卫生间蹲式大便器到位，每个房间安装普通白炽灯，所有线路到位；住宅交付后，甲方负责办理《房产证》及《国有土地使用证》，住宅交付后，甲方承担物业管理责任；合同第四条第5小点约定：甲方按本合同第四条约定回购本住宅后，本合同自行中止，合同还约定了其他事宜。交付协议约定在2014年10月24日前甲方返退乙方购房款140万元，甲方有权回购三单元705号、706号、806号、905号电梯房；本住宅于2014年7月25日交付乙方。张文生拿到房屋钥匙后，并未对房屋进行管理、使用，亦未更换门锁。 9.2014年7月25日，正兴公司给张文生出具编号为0936415的收款凭证一张，收款凭证载明“今收到张文生购房款1400000元，705号、706号、806号、905号住宅。”收款凭证加盖了正兴公司财务专用章和邓绍维私章，并由邓绍维签名经手。 10.2015年12月4日，正兴公司与张文生签订《张家界市二手房买卖合同》，约定将坐落于崇文办事处凤湾居委会的3-702号房屋以28万元转让给张文生，房屋转移过程中所缴纳的税费由张文生承担，2016年1月4日，张家界市房地产管理局为张文生办理了三单元706号房屋的产权登记手续，房屋所有权证号为张房权证崇字第××号，建筑面积为186.32平方米，房屋坐落崇文办事处凤湾居委会1栋3-702号。 11．2015年10月，正兴公司在房管部门办理了正兴商住楼每套房屋的产权证，产权人均登记为正兴公司。因正兴公司不具备房地产开发的经营资质范围，正兴公司修建的正兴商住楼未取得商品房预售许可证，其出售的房屋亦未在房管部门办理预告登记。正兴公司给张文生办理房屋产权转移登记手续系以二手房交易方式办理。 一审法院认为，从原告刘治平与被告正兴公司签订的《购房合同》看。首先，现有证据不能证实原告刘治平与被告正兴公司及正兴公司原法定代表人邓绍维之间发生过民间借贷关系；其次，合同对面积、单价、房款及交付方式、税费及交付方式等约定明确、具体，基本符合房屋买卖合同的要件。因此，原告刘治平与被告正兴公司签订的《购房合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，予以认定。故原告刘治平要求确认其与被告正兴公司签订的《购房合同》有效的诉讼请求理由正当，予以支持。第三人张文生与被告正兴公司签订的《购房合同》是否无效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条的规定，具备下列条件的民事法律行为有效：1、行为人具有相应的民事行为能力；2、意思表示真实；3、不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。本案中，第三人张文生与被告正兴公司的原法人邓绍维在签订合同时均具有相应的民事行为能力，第三人张文生与被告正兴公司及正兴公司原法定代表人邓绍维之间虽有长期借贷关系，但现有证据无法证实双方建立房屋买卖合同关系系为双方之间的借款合同履行提供担保，被告正兴公司并未主张双方的基础法律关系为民间借贷而非房屋买卖，双方之间的合同无法定无效的情形，因此第三人张文生与被告正兴公司签订的《购房合同》亦为有效合同，原告刘治平主张第三人张文生与被告正兴公司签订的《购房合同》无效的观点，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条之规定，并经审判委员会讨论决定，判决：一、原告刘治平与被告张家界正兴商贸有限公司签订的《购房合同》有效；二、驳回原告刘治平要求确认第三人张文生与被告张家界正兴商贸有限公司签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求。案件受理费100元，财产保全费2520元，共计2620元，由原告刘治平负担。 本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。 各方当事人对一审认定的事实没有提出实质性异议，本院二审予以确认。 本院认为，各方当事人的争议焦点为正兴商贸公司与张文生之间签订涉案买卖合同的真实意思表示问题。刘治平认为张文生并无购买房屋的真实意思表示，签订买卖合同仅为张文生给正兴商贸公司的借款提供担保；张文生与正兴商贸公司均认为买卖房屋是双方的真实意思表示。刘治平的理由主要为：1.张文生与正兴商贸存在民间借贷关系；2.2014年7月25日签订的《张家界正兴商贸有限公司商住综合楼三单元705、706、806、905号住宅交付协议书》中及2014年7月25日签订的《购房合同》中约定有回购条款；3.2015年10月15日正兴商贸公司做出董事会决议，才决定将14套房屋销售给张文生；4.2015年12月4日的《张家界市二手房买卖合同》中约定的购房款是28万元，与原买卖合同中约定的价格（339393元）不符。本案正兴商贸公司与张文生签订的有关房屋买卖的合同共有三份：2014年7月25日签订的《张家界正兴商贸有限公司商住综合楼三单元705、706、806、905号住宅交付协议书》；2014年7月25日签订的《购房合同》；2015年12月4日的《张家界市二手房买卖合同》。现合同买卖双方（正兴商贸公司与张文生）均主张买卖房屋是当事人的真实意思表示，且客观上张文生已经支付完购房价款，2016年1月4日张家界市房地产管理局为张文生办理了涉案房屋（706号房屋）的产权登记手续，合同已经履行完毕，张文生取得了涉案房屋的物权。刘治平没有提交充分证据证明正兴商贸公司与张文生签订购房合同系为民间借贷提供担保，仅凭合同中约定了回购条款等前述理由不足以否定正兴商贸公司与刘治平之间存在房屋买卖关系，不足以否定两方之间存在房屋买卖的真实意思表示。涉案合同没有出现其他导致合同无效的情形，应认定为合法有效合同。 综上所述，上诉人刘治平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人刘治平负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘利利 审判员  肖昌全 审判员  杨 芳 二〇二〇年五月二十一日 法官助理樊江山 书记员龚蕊 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。