山东省汶上县人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0830民初760号原告：中国建设银行股份有限公司汶上支行，住所地为汶上县城宝相寺路193号，统一社会信用代码为913708301663209444。负责人：朱琦，行长。委托诉讼代理人：卜其祥，山东公明政和律师事务所律师。被告：朱翠莲，女，1975年4月29日出生，汉族，居民，住汶上县。被告：陈士志，男，1974年5月13日出生，汉族，居民，住汶上县。被告：山东京港置业有限公司，住所地为汶上县圣泽大街与西一环交界处（汶上镇路街社区），统一社会信用代码为913708305992705080。法定代表人：李后增，总经理。原告中国建设银行股份有限公司汶上支行与被告朱翠莲、陈士志、山东京港置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年2月13日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月22日公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司汶上支行的委托诉讼代理人卜其祥、被告朱翠莲到庭参加诉讼，被告陈士志、山东京港置业有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。中国建设银行股份有限公司汶上支行（以下简称汶上建行）向本院提出诉讼请求：1.判决被告陈士志、朱翠莲偿还借款本金198217.76元、利息2451.02元、复利和罚息81.05元及自2020年1月15日起至借款清偿之日的利息、复利、罚息；2.被告山东京港置业有限公司对借款本息承担连带清偿责任；3.原告对被告陈士志、朱翠莲抵押房屋变现后的价款享有优先受偿权；4诉讼费、保全费、律师费均由被告承担。事实和理由：被告陈士志、朱翠莲系夫妻关系。2014年6月3日，原告与被告朱翠莲、陈士志签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定二被告为购买位于汶上县的商品房，申请在原告处贷款270000元，贷款一次性划入山东京港置业公司账户内，借款期限为180个月，还款方式为等额本息还款。担保方式为抵押和最高额保证，以朱翠莲、陈士志所购坐落于汶上县房屋作为抵押担保，以被告山东京港置业有限公司作为保证人提供连带责任保证，并办理了房产预告抵押登记。陈士志、朱翠莲借款后，未能按时足额履行还款义务，被告的行为已构成了严重违约，根据合同约定，原告可以宣告借款立即到期，要求被告立即清偿借款本息及相关费用。朱翠莲辩称，贷款买房属实，京港公司作为担保属实。我没有按时偿还贷款本息，也不能一次性还清贷款。我希望与银行协商分批偿还贷款或者继续履行贷款合同。陈士志、山东京港置业有限公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，即原告提交的如下证据：《个人住房贷款申请表》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人住房（商业用房）最高额保证合同》、房屋预告登记证明、《个人住房贷款发放审核单》、《个人贷款支付凭证》、二被告身份证及常住人口登记卡、结婚证复印件、个人账户基本信息、贷款对账单，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告陈士志、朱翠莲系夫妻关系。2014年5月28日，被告朱翠莲、陈士志向原告申请个人住房贷款，并填写了《个人住房贷款申请表》。2014年6月3日，原告与被告朱翠莲、陈士志签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定二被告为购买位于汶上县商品房（房屋建筑面积为144.75平方米，成交价为386493元），申请在原告处贷款270000元，贷款一次性划入山东京港置业公司账户内，借款期限为180个月（即2014年5月30日至2029年5月30日），借款利率为年利率，采用浮动利率即在基准利率水平上上浮0%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次，利率调整日为每年的1月1日。合同还约定还款日为借款期限起始日在每月的对日，采用委托扣款方式，扣款账户为朱翠莲名下账户，还款方式采用等额本息还款，每月归还本息金额为2359.42元。另外合同约定采用抵押担保，抵押物为所购涉案商品房，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。合同后有二被告在借款人签字捺印，并在抵押人处也签字捺印。2014年3月10日，原告与被告山东京港置业有限公司签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定因购置坐落于汶上县峨眉山路以西、汶上镇路街社区以北项目所属之西佛都商业广场（二被告所购涉案房屋所在地）而与乙方发生借贷关系的全部债务人，最高限额为13800万元，因此产生的债务，被告提供连带责任保证，保证担保的债权指自2014年3月10日至2019年3月9日期间因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项（包括但不限于乙方垫付的有关手续费、杂费等）、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、公告费、送达费等）。2014年6月9日，涉案房屋办理了抵押权预告登记，房屋坐落于汶上县，峨眉山路以西佛都商业广场0005幢01单元1-1001号，预告登记义务人为被告朱翠莲。2014年6月12日，原告批准贷款，并为被告朱翠莲开立贷款账户，约定贷款金额为270000元，执行利率为6.55%，贷款期限180个月，收款人为山东京港置业有限公司。被告自2019年多次逾期还款，到了2019年11月份不再正常还款。截止到2020年4月21日，被告尚欠原告借款本金198217.76元、应付利息4979.07元、罚息285.59元。《个人住房（商业用房）借款合同》第十六条规定：借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，即构成违约。合同第十七条约定：被告出现违约情形，原告可以解除与被告的借贷关系；宣告贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，费用包括合同二十一条所约定的诉讼费、律师代理费、评估费等费用。《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》第七条第二款明确约定，无论债权是否有其他担保，包括保证、抵押等，担保方的保证责任均不应因此减免，原告可以直接要求担保人依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任。本院认为，被告陈士志、山东京港置业有限公司经传票传唤未到庭参加诉讼，亦未提出答辩，应视为对有关诉讼权利的放弃。原告在庭审中提供了上述证据，证据之间相互印证，并经到庭当事人质证，可以认定原告与被告陈士志、朱翠莲签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，原告与被告山东京港置业有限公司签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》均系双方当事人的真实意思表示，合同的内容不违反法律的强制性规定，应认定为有效合同。被告陈士志、朱翠莲违约拖欠借款本息，原告有权依照合同约定宣布本合同应付款项立即到期，陈士志、朱翠莲应按《个人住房（商业用房）借款合同》的约定承担违约责任和还款责任；原告与二被告办理的房屋预告登记证明中附记中载明：“预告登记后债权消灭或自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效，债权数额为二十七万元，债务履行期间为2014-05-30至2029-05-30，”双方均认可涉案房屋至今尚不能够进行不动产登记，因此，该预告登记有效，原告对被告陈士志、朱翠莲所抵押的房屋变现款享有优先受偿权；被告山东京港置业有限公司应按《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》的约定承担连带保证责任。原告要求被告陈士志、朱翠莲承担本案前期实际发生的律师费1000元及后期律师费(按照执行回收款项2.8%收取),合同约定被告承担清偿借款的律师费用,原告缴纳的1000元律师费用由被告承担,后期律师费用由于尚未产生,本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十四条、第三十八条、第五十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈士志、朱翠莲于本判决生效后十五日内偿还原告中国建设银行股份有限公司汶上支行借款本金198217.76元、应付利息4979.07元、罚息285.59元及自2020年4月22日起产生的利息、复利和罚息(利息按约定利率计算至履行完毕之日)；二、原告中国建设银行股份有限公司汶上支行对被告陈士志、朱翠莲借款所抵押的房屋拍卖或变卖后的价款享有优先受偿权（房屋坐落于汶上县，峨眉山路以西佛都商业广场0005幢01单元1-1001号）；三、被告山东京港置业有限公司对本判决第一项债务承担连带清偿责任，保证人承担连带清偿责任后，有权向被告陈士志、朱翠莲追偿；四、原告中国建设银行股份有限公司汶上支行因本案支付的前期律师代理费用1000元,被告陈士志、朱翠莲、山东京港置业有限公司负担；五、驳回原告中国建设银行股份有限公司汶上支行的其他诉讼请求。如果被告未按本判决限定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4311元，由被告陈士志、朱翠莲、山东京港置业有限公司负担（该费用已由原告预交，待执行完毕后结算）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长 高 玉 环人民陪审员 胡瑞娟、人民陪审员 刘 玉 东二〇二〇年五月九日书 记 员 崔  涛