河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终5060号上诉人(原审原告)：彭仁菊，女，1970年2月10日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：吴若闻，河南天荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈华莉，河南天荣律师事务所律师。上诉人(原审被告)：梁爱斌，男，1970年2月25日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：毛志会，河南睿策律师事务所律师。委托诉讼代理人：符哲瑜，河南睿策律师事务所律师。上诉人(原审被告)：王红蕾，女，1971年9月23日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：毛志会，河南睿策律师事务所律师。委托诉讼代理人：符哲瑜，河南睿策律师事务所律师。上诉人彭仁菊因与上诉人梁爱斌、王红蕾房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初864号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案后，依法独任开庭进行了审理。本案现已审理终结。彭仁菊上诉请求：改判梁爱斌、王红蕾在一审判决的基础上向彭仁菊多支付45791元的利息损失。事实和理由：梁爱斌、王红蕾未能按约定向彭仁菊交付房屋，致使双方签订的《安置房买卖合同》解除，梁爱斌、王红蕾应承担违约责任，但一审法院按照《安置房买卖合同》中关于合同终止的条款，判令梁爱斌、王红蕾仅按照已付购房款10%利率付给彭仁菊利息损失40000元，远远低于彭仁菊因合同解除所造成的损失，对彭仁菊明显不公。梁爱斌、王红蕾辩称，梁爱斌和王红蕾不存在违约，因为梁爱斌、王红蕾和彭仁菊签订的安置房买卖合同明确约定了涉案房屋的交付时间，合同约定按照开发商交房日期为准，由于涉案房屋并未竣工，尚不符合交付条件，所以梁爱斌和王红蕾没有违约。本案安置房买卖合同是彭仁菊提出解除合同，彭仁菊违约在先，无论其是否有损失，或者损失多少，均应该由其自行承担，与梁爱斌和王红蕾无关。梁爱斌、王红蕾上诉请求：撤销河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初864号民事判决，改判驳回彭仁菊一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：一审法院认定王红蕾口头承诺五年左右交房在前，双方签订书面合同在后，然一审法院直接忽视该书面合同中关于交房时间的约定，以口头承诺认定梁爱斌、王红蕾违约，明显错误。梁爱斌、王红蕾一审提交的照片证据可以证明涉案房屋正在建设中，尚不符合双方在合同中约定的交付条件，故梁爱斌、王红蕾依法履行合同，不存在违约事实。王红蕾与彭仁菊已就解除合同达成只退还购房款的一致意见，一审法院未查明该事实，也是导致判决错误的原因。彭仁菊辩称，本案中不存在变更合同的事实，梁爱斌、王红蕾承诺五年内可以交房，后在买卖合同中，双方约定交房时间以开发商交房日期为准，是对合同条款的补充，并非变更。本案梁爱斌、王红蕾承诺房屋将在五年内交付，因签订房屋买卖合同时，无法具体到哪年哪月哪日交付，因此对于交房时间是在五年内具体哪一日交付，以开发商交付日期为准，也正是因为梁爱斌、王红蕾明确表示五年左右可以交房，双方才达成买卖合同的合意。但签订合同的前提是房屋可以在五年内交付，彭仁菊作为买房人，在购买房屋时最关注的无疑是房屋什么时间交付、交付后房屋质量等问题。因此梁爱斌、王红蕾承诺五年左右交房，后在合同中具体哪一天交付作出约定，是对买卖合同中交房时间条款的补充，并非对合同的变更。因此一审中查明在签订买卖合同时，梁爱斌、王红蕾承诺五年内交付房屋，而梁爱斌、王红蕾无法按照承诺时间交付，已经构成违约，事实认定清楚。梁爱斌、王红蕾与彭仁菊从未达成只退还购房款的意见，彭仁菊从未放弃主张自己利息损失的权利。一审中彭仁菊提交有通话录音，足以证明自己一直在向梁爱斌、王红蕾主张损失。王红蕾将所有的购房款返还给彭仁菊后，彭仁菊一直在向对方主张损失，一审法院对此事实已经查明认定。梁爱斌、王红蕾在无法确定房屋何时交付的情况下，对彭仁菊承诺五年交房，本身就存在过错，这也是导致合同解除的根本原因。虽然梁爱斌、王红蕾与彭仁菊在合同中约定终止合同，甲方将乙方累计已付购房款全额返还给乙方，按10%利率付给利息。但按照上述条款的约定，因解除合同给彭仁菊带来的利息损失远远高于上述条款中的违约金额，而本案梁爱斌、王红蕾不但没有任何损失，反而因合同解除而获得自2015年起购房款占用期间的利息。根据合同法的规定，受损害一方在主张损失的同时，并不影响守约方主张对方承担违约责任。一审法院应当结合彭仁菊的实际损失判决梁爱斌、王红蕾承担相应的违约责任。综上，一审法院认定事实清楚，但适用法律错误。一审判决无法完全赔偿彭仁菊的实际损失，请二审法院驳回梁爱斌、王红蕾的上诉，判决梁爱斌、王红蕾赔偿彭仁菊损失85791元。彭仁菊向一审法院起诉请求：1．判令被告支付原告购房款利息85217元（以40万元为本金，自2015年3月23日至2019年4月10日共1479天按利率4.75％计算，利息为79494元；以25万元为本金，自2019年4月11日至2019年10月13日共185天按利率4.35％计算，利息为5588.54元；以10万元为本金，自2019年10月14日至2019年10月25日共11天按利率4.35％计算，利息为132.92元；以2万元为本金，自2019年10月26日至2019年10月27日共1天按利率4.35％计算，利息为2.42元）；2．本案的诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2014年12月10日，梁爱斌、王红蕾作为出卖人（甲方）与彭仁菊作为买受人（乙方）签订《安置房买卖合同》一份，主要约定：甲方原有位于二七区××房产××套，属于区的拆迁人，甲方签订有安置赔偿协议，根据协议甲方的原房产可得到安置房。甲方自愿将其中90平方米出售给乙方。甲方拆迁安置房坐落在河南省郑州市××砦××代庄，买卖房屋面积为90平方米，按4500元/平方米计价，共计40万元。甲乙双方同意一次性付清人民币40万元整交付甲方，付款当日甲方开出收款条给乙方并注明收款数额。第六条房屋交付约定，甲方按开发商交房为准，第一时间通知乙方，将安置房屋相关的所有手续等一切和该出售房有关的文件及票据交付乙方（以各项文件及票据为证明）。甲方于房屋交付使用时将交易的房产及其附带钥匙全部交付给乙方，由乙方所有。甲方按开发商交房日期为准，甲方如未按合同第六条规定的期限将该房屋交给乙方使用，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约金。逾期不超过30天，违约金自约定房屋交付之日起第二天起至实际交付之日止，每逾期一日（遇法定节假日顺延），甲方按乙方已支付房价款金额的1%向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期超过60天，则视为甲方不履行合同，乙方有权按下列第1种约定，追究甲方违约责任：甲方按乙方累计已付款的20%向乙方支付违约金，合同继续履行，并在本合同第六条约定的实际交付之日起20天内交付房屋，终止合同，甲方将乙方累计已付款全额还与乙方，按10%利率付给利息。如甲方故意隐瞒此房屋的原产权所属人、房屋位置、质量问题，影响乙方的居住及使用时，乙方有权要求退房，一切损失由甲方承担责任。该份合同签订前，王红蕾向彭仁菊口头承诺涉案房产约在五年之内即2018年左右交付使用。2015年3月23日，王红蕾向彭仁菊出具《收条》一份，内容为：今收到彭仁菊购梁爱斌房款40万元整。2018年底，彭仁菊与王红蕾协商解除安置房买卖合同。王红蕾分别于2019年4月10日、2019年10月13日、2019年10月25日、2019年10月27日退还彭仁菊15万元、15万元、8万元、2万元，共计40万元。彭仁菊以梁爱斌、王红蕾应向其支付40万元购房款占用期间的利息损失为由，诉至该院。另查明，2017年11月9日，梁爱斌就其位于孙××东街××号房屋，与郑州市二七区孙八砦村改造指挥部签订《拆迁安置补偿协议》一份，协议载明梁爱斌安置总住宅面积为1257.7平方米。梁爱斌拆迁安置房屋至今仍未交付。一审法院认为，当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案，原、被告双方签订《安置房买卖合同》，被告已将购房款40万元足额返还给原告，双方已实际解除合同。王红蕾在庭审时认可向彭仁菊承诺五年左右可以交房，而梁爱斌拆迁安置房屋自2014年12月10日签订合同至今仍未交付，被告构成违约，依法应承担违约责任，彭仁菊有权在合同解除后要求被告赔偿损失。被告辩称双方在解除合同时未提及利息损失，但未提交证据证明原告以书面方式放弃该权益，故对其辩称意见，该不予采信。原告主张以中国人民银行同期贷款利率要求被告支付资金占用期间的利息，但双方在《安置房买卖合同》明确约定如“终止合同，甲方将乙方累计已付款全额还与乙方，按10％利率付给利息”，故该院仅支持被告向原告支付利息40000元，原告请求过高部分，该不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告梁爱斌、王红蕾于判决生效之日起十日内支付原告彭仁菊利息损失40000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1930元，减半收取965元，由原告彭仁菊负担512元，由被告梁爱斌、王红蕾负担453元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，上诉人彭仁菊与上诉人梁爱斌、王红蕾签订的《安置房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效。王红蕾在庭审时认可向彭仁菊承诺五年左右可以交房，虽然合同中约定的按开发商交房为准，但该约定时间不具体，且合同也没有明确否定彭仁菊的承诺，所以，原审认定彭仁菊承诺五年左右可以交房并无不当。梁爱斌、王红蕾已将购房款40万元足额返还给彭仁菊，双方已实际解除合同，但因梁爱斌、王红蕾并未按双方约定的交房时间交付房屋，梁爱斌、王红蕾存在违约，应承担相应的违约责任。梁爱斌、王红蕾称解除合同时双方已达成只退还购房款的一致意见，彭仁菊不予认可，梁爱斌、王红蕾没有相应的证据予以证明，因此，梁爱斌、王红蕾该上诉理由不成立。由于双方在《安置房买卖合同》明确约定如“终止合同，甲方将乙方累计已付款全额还与乙方，按10％利率付给利息”，故原审法院支持利息40000元亦无不当。彭仁菊上诉称利息40000元远低于其损失，彭仁菊也无相应的证据予以证明，故彭仁菊的上诉理由不成立。综上所述，彭仁菊、梁爱斌、王红蕾的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1930元，由彭仁菊负担965元，梁爱斌、王红蕾负担965元。本判决为终审判决。审判员  常爱萍二〇二〇年五月二十七日书记员  娄杨杨