山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁14民终985号上诉人（原审被告）：周柱荣，男，1986年11月6日出生，汉族，装修工人，住山东省庆云县。被上诉人（原审原告）：常洪亮，男，1989年6月28日出生，回族，无业，住山东省庆云县。委托诉讼代理人：王秀珍，山东今正盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦飞飞，山东今正盈律师事务所律师。原审被告：张路平，女，1990年2月1日出生，汉族，无业，住山东省庆云县。原审被告：贾玉香，女，1966年3月25日出生，汉族，住山东省庆云县。原审被告：靳德虎，男，1966年4月3日出生，汉族，住山东省庆云县。原审被告：周柱良，男，1989年3月5日出生，汉族，住山东省庆云县。上诉人周柱荣因与被上诉人常洪亮、原审被告张路平、贾玉香、靳德虎、周柱良农村房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省庆云县人民法院（2019）鲁1423民初848号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。周柱荣上诉请求：1.请求撤销庆云县人民法院（2019）鲁1423民初848号民事判决，发回重审或予以改判，驳回被上诉人常洪亮的诉讼请求。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、涉案房屋买卖合同仅是为上诉人的5万元借款提供担保，实际不具有买卖合同效力。一审判决将涉案合同认定为上诉人与被上诉人方的房屋买卖合同，认定是各原审被告赠与上诉人的房屋，属于认定事实不清、证据不足、适用法律错误。2017年12月上诉人因急需用钱，通过靳怀强介绍常洪东，常洪东介绍常洪亮，由常洪亮借给上诉人5万元，约定借款期限为3个月，利息为1毛（5万元是8000元利息）。被上诉人当时要求以门牌号为××的位于的房屋（原审被告靳德虎与贾玉香的财产）提供担保。被上诉人拟了涉案房屋买卖合同，并只将合同的最后一页给上诉人，让上诉人找原审被告靳德虎、贾玉香、周柱良签字。靳德虎、贾玉香并未看到房屋买卖合同的内容，仅在最后一页签字，周柱良的签字系上诉人代签。靳德虎、贾玉香、周柱良对该合同内容根本不知情。一审判决认定涉案房屋为其三人赠与上诉人的房屋等属于认定事实不清，适用法律错误。二、涉案50000元及利息上诉人已经偿还被上诉人（50000元是被上诉人通过常洪东收取的），有常洪东给上诉人打的收据证实。被上诉人诉求无理。一审判决认定上诉人未偿还被上诉人涉案款项，上诉人具有偿付义务，属于认定事实不清、适用法律错误。被上诉人将50000元打给上诉人后，要求将利息取出给被上诉人。上诉人取出8000元后，被上诉人让了利息2000元，仅收取6000元。2018年2月26日，在常洪东和被上诉人的催要下，上诉人将5万元借款还给被上诉人常洪亮，因被上诉人常洪亮母亲生病住院，常洪亮委托常洪东代收上述借款，并由常洪东为上诉人出具收到条一张。但常洪东手上没有作为担保的房屋买卖合同，导致上诉人一直没有将房屋买卖合同收回。2018年6月4日，上诉人因被上诉人无故持有作为担保的房屋买卖合同而向庆云县人民法院提起诉讼，在（2018）鲁1423民初1533号一案中因开庭传票一直未能送到被上诉人等原因，上诉人无奈撤诉。被上诉人持有该涉案房屋买卖合同诉求无理，应予以驳回。三、上诉人与被上诉人之间没有达成过买卖房屋的合意，是为借款作的担保，无论该担保是否有效，在上诉人偿还被上诉人借款后，双方签订的为借款作担保的房屋买卖合同就失去担保的效力，应视为已自动解除。一审判决认定该涉案房屋买卖合同无效，判令上诉人偿还被上诉人50000元及所谓的损失24305元属于认定事实不清、证据不足、适用法律错误。依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，上诉人与被上诉人之间仅是民间借贷法律关系，并不存在房屋买卖法律关系。借款还清后双方签订的房屋买卖合同失去了担保的效力，应视为已自动解除，不存在所谓的损失。另外，一审判决认定上诉人签订合同存在过错责任也是错误的。四、被上诉人以捏造的事实提起民事诉讼，已构成虚假诉讼罪，其诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。一审判决支持被上诉人的诉求属于认定事实不清，适用法律错误。被上诉人恶意将借款与房屋买卖合同剥离，恶意将仅具有担保效力的房屋买卖合同捏造成单独的房屋买卖合同，严重侵害上诉人的合法权益。依据《最高人民法院最高人民检察院关于办理虚假诉讼刑事案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，已构成虚假诉讼行为。被上诉人的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应驳回其诉讼请求。常洪亮辩称，一审法院认定事实清楚，法律适用正确，应予以维持。被答辩人周柱荣所述与事实不符，对于该买卖合同，被答辩人周柱荣及其妻子张路平认可签字系本人所签，且靳德虎、贾玉香虽称不是本人签字，但拒不配合字迹鉴定，另被答辩人周柱荣也称系靳德虎、贾玉香本人签字，另外周柱良虽称不是本人签字，但目测明显与划掉字体不一致，更是没有提供相反证据予以推翻。所以，该份买卖合同是合同当事人的真实意思表示，具有真实性，应予认可。答辩人常洪亮还提供了庆云县尚堂镇大靳村村民委员会出具的房屋证明及房屋买卖合同中第一条基本情况的描述，能够证实涉案房屋系被答辩人周柱荣所有。被答辩人周柱荣声称该合同因借款而以房屋作为担保系错误的，答辩人是以50000元的价格购买涉案房屋，并将购房款一次性交付给被答辩人，该合同中也明确约定房屋基本情况、交付期限、违约责任等，无论是合同形式还是事实情况都是买卖合同，被答辩人所述完全背离实际情况，与事实不符。被答辩人周柱荣所述常洪东替答辩人常洪亮出具收到条是错误的，该收到条系其二人之间纠纷，与答辩人常洪亮无关。被答辩人周柱荣所述其于2018年6月4日向庆云县人民法院起诉，案号为（2018）鲁1423民初1533号，因传票未能送达答辩人无奈撤诉，明显不符合常理和法律。既然被答辩人提起诉讼，必然应有明确的诉讼请求和诉讼目的，仅因未能直接送达就撤诉，不符合常理，况且还可以公告送达。答辩人与被答辩人及其家属签订的是买卖合同，而非因借款而产生的担保合同，所以不应适用《最高人民法院关于审理民间借贷适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，而应适用一审法院适用的《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条规定。综上所述，被答辩人所述与事实不符，适用法律错误，贵院应驳回被答辩人的上诉请求，维持原判。张路平述称，不发表意见。贾玉香、靳德虎、周柱良经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，也没有提交书面答辩意见。常洪亮向一审法院起诉请求：1.确认原、被告于2017年12月26日签订的房屋买卖合同无效；2.被告返还原告购房款5万元，并自2017年12月27日起至实际返还完毕之日止按月利率2%计算利息；3.被告赔偿原告房屋增值损失95250元；4.诉讼费及评估费由被告承担。一审法院认定事实：周柱荣、张路平、贾玉香、靳德虎、周柱良系庆云县尚堂镇大靳村村民，常洪亮系庆云县尚堂镇东白村村民。2017年12月26日，常洪亮与周柱荣、张路平、贾玉香、靳德虎、周柱良签订《房屋买卖合同》一份，将诉争房屋及院落以5万元的价格卖于常洪亮。《房屋买卖合同》载明：甲方为周柱荣、张路平、贾玉香、靳德虎、周柱良，乙方为常洪亮，该房屋位于大靳西街靠大靳集，十字路口南100米，北靠靳文星，房屋南靠靳北星，房屋四间，建筑面积约108m2，房后附带院子，建筑面积约54m2，房前的空地约54m2，附属于该房屋。该房屋由甲方亲属贾玉香于2005年建造，甲方均同意该房屋已赠与周柱荣所有。房屋总价款5万元，自合同签订之日乙方以转账方式一次性支付给周柱荣，款项转至周柱荣账户即视为乙方向甲方的全部人员履行完毕付款义务，无需甲方出具收条。双方应于本合同签订且乙方支付房款之日起30日内交付该房屋。2017年12月26日，原告常洪亮向被告周柱荣账户转款5万元。涉案房屋尚未交付。2019年4月2日，原告申请对诉争房屋的价值进行评估。一审法院依法委托山东正邦房地产土地评估测绘有限公司对涉案房产及附着物包括四间房屋、彩钢棚、砖地面、排水管道进行了评估，确定估价对象于价值时点的评估结果为：估价对象四间房屋及附属院落、空地于价值时点的评估结果为：￥95250.00元。人民币大写：玖万伍仟贰佰伍拾元整。产生评估费3360元。2019年7月8日，贾玉香、靳德虎向一审法院提出申请，要求对原告提供的《房屋买卖合同》中二人的签字、手印是否为二人所签、所按进行鉴定，一审法院依法指定有鉴定资质的司法鉴定机构并通知各当事人到场并进行鉴定取样、交纳相关鉴定费用，各当事人均未到场予以配合。一审法院认为，1、关于涉案合同的相对人，虽然合同中将张路平、贾玉香、靳德虎、周柱良列为相对人，但从合同载明内容可以看出，涉案房屋张路平、贾玉香、靳德虎、周柱良均同意归周柱荣所有（“甲方均同意该房屋已赠与周柱荣所有”），且原告在诉称中也称系周柱荣与原告协商决定涉案房屋买卖合同，故周柱荣应为涉案合同的相对人，周柱荣应承担合同相应义务。2、关于涉案《房屋买卖合同》系房屋买卖合同还是以签订房屋买卖合同作为民间借贷合同的担保。一审法院认为，合同性质的认定应当从合同当事人权利、义务内容等方面考察。本案中，《房屋买卖合同》中明确约定了出让标的物、价格、付款方式等基本权利义务条款，而且原告也按合同约定的付款方式交付了相应款项，且合同中也未约定房屋买卖合同是为借款进行担保的相应条款，周柱荣也未提供其他证据予以证明。该合同不具备担保合同的基本特征，更符合房屋买卖合同的特征，故一审法院对周柱荣抗辩的民间借贷关系不予采信。3、关于案涉《房屋买卖合同》的效力问题，一审法院认为，本案原、被告转让房屋所占用的土地是农村集体土地，诉争房屋地处庆云县尚堂镇大靳村，属该农村集体用地性质，而原告属庆云县尚堂镇东白村村民，非庆云县尚堂镇大靳村集体经济组织成员。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定，农村宅基地使用权的转让应当符合法律和国家的相关规定。目前，根据我国的相关法律规定，宅基地使用权只能在本集体经济组织成员之间转让，非本村集体经济组织成员不得取得该村的宅基地使用权。原、被告签订的《房屋买卖合同》的买卖标的物不仅是房屋，其中还包括相应的集体土地的使用权，双方所签《房屋买卖合同》是一种集体土地上的房屋买卖合同，违反了我国法律、行政法规的强制性规定，属无效行为，故案涉《房屋买卖合同》应认定为无效合同。4、关于赔偿损失问题，无效合同自始没有法律效力，因无效合同取得的财产应当予以返还；不能返还的应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应损失，该损失应包括因该合同产生的信赖利益损失。据此，原告主张返还购房款5万元，符合法律规定，应予支持。本案中，原、被告均应当知道不能将集体土地上的房产出售给非本集体经济组织成员，因此，原、被告对导致合同无效均有过错。综合考虑原、被告双方过错、被告因房屋增值所获利益以及原告因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失方面的因素，参考鉴定机构评估报告，平衡买卖双方的利益，一审法院酌情认定被告赔偿原告的损失为（95250-50000＋3360）÷2=24305元。判决：一、被告周柱荣于判决生效之日起五日内返还原告常洪亮购房款5万元；二、被告周柱荣于判决生效之日起五日内赔偿原告常洪亮损失24305元。三、驳回原告常洪亮的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费566元，由原告常洪亮负担283元，由被告周柱荣负担283元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案当事人争议的焦点问题是：本案纠纷的性质应如何认定，一审法院判决上诉人周柱荣返还购房款、赔偿损失是否正确。从被上诉人常洪亮提交的房屋买卖合同看，常洪亮与周柱荣之间成立买卖合同关系，该份合同中并不存在上诉人周柱荣所主张的以涉案房屋作为周柱荣向常洪亮借贷的担保的内容。上诉人周柱荣主张与常洪亮之间成立借贷关系、涉案房屋系为借贷提供的担保，但是常洪东出具的收条不能显示与本案具有关联性，上诉人周柱荣也没有提交其他能够推翻被上诉人常洪亮主张的证据。一审判决认定双方系买卖合同关系并判决上诉人周柱荣承担返还购房款、赔偿损失的责任并无不当。综上所述，周柱荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1658元，由上诉人周柱荣负担。本判决为终审判决。审判长  杨贵孚审判员  王子超审判员  高世民二〇二〇年五月九日法官助理郝洪丽书记员王婷婷