浙江省衢州市衢江区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙0803民初544号 原告：衢州叶祥贸易有限公司，住所地江苏省宜兴市宜城街道迎宾新村163号304室，现住所址浙江省衢州市衢江区东迹大道140号，统一社会信用代码91330803329970248C。 法定代表人：尹泽君，执行董事。 委托诉讼代理人：毛建荣，浙江三善律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑朱军，浙江三善律师事务所实习律师。 被告：浙江神光大叶枸发展有限公司，住所地浙江省衢州市柯城区万田乡万兴路1-68号，现住所地浙江省衢州市衢江区东港开发区海力大道3号，统一社会信用代码913308026970322552。 法定代表人：徐纯范，总经理。 委托诉讼代理人：邵伟，男，1983年11月4日出生，汉族，住浙江省衢州市衢江区，系公司员工。 委托诉讼代理人：徐一新，男，1974年9月21日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区，系公司股东。 原告衢州叶祥贸易有限公司(以下简称叶祥贸易公司)与被告浙江神光大叶枸发展有限公司(以下简称神光大叶枸公司)房屋租赁合同纠纷一案，原告于2020年1月9日向本院提起诉讼，本院同日以(2020)浙0803引调144号受理后,依法由审判员伍辉耘进行调解,因调解未果,于2020年3月17日转为正式立案，依法组成合议庭,于2020年4月13日、2020年5月21日两次公开开庭进行了审理并当庭宣判。原告叶祥贸易公司的委托诉讼代理人毛建荣、郑朱军（第二次开庭）、被告神光大叶枸公司的法定代表人徐纯范及其委托诉讼代理人邵伟（第一次开庭）、徐一新（第二次开庭）到庭参加诉讼。 原告叶祥贸易公司诉称：2015年12月1日，原、被告签订《厂房租赁合同》，约定租赁期限为2年，即从2015年12月1日起至2017年11月30日止，年租金500万元。合同签订后，原告按约履行，但被告却违反合同约定，拖欠租金。2017年5月，原告与被告双方签订《终止协议》,明确由于被告在合同期内拖欠租金,双方一致同意解除租赁关系,于2017年5月1日终止租租赁合同,被告配合原告腾空租赁厂房内相关物品、设备等，被告同意于协议签订之日起6个月内支付拖欠的租金758.33万元以及违约金183万元。上述协议签订后，被告拒不履行协议，严重损害原告合法经济利益。原告认为，原、被告双方签订的《厂房租赁合同》、《终止协议》经过浙江省绍兴市越城区人民法院（2019）浙0602民初3596号民事判决书确认合法有效。被告的违约行为，严重损害了原告的合法权益，原告为维护自己的合法权益，特向法院起诉，诉请法院：1、判令被告立即腾空占用原告位于衢州市衢江区的厂房，将厂房返还原告；2、判令被告立即向原告支付签订终止协议时拖欠的租金758.33万元、违约金183万元，合计941.33万元;3、判令被告支付原告自2017年11月1日起至返还厂房之日止按每月15.3万元计算的占有使用费。 原告叶祥贸易公司为证明其主张的事实，提交了以下证据： 1、企业工商登记信息1份2页，证明原、被告的主体资格。 2、《厂房租赁合同》1份6页，证明原、被告双方对厂房租赁的期限、租金等进行了约定。 3、《终止协议》1份，证明因被告拖欠租金终止厂房租赁合同，被告拖欠原告厂房租金758.33万元及违约金183万元。 4、（2019）浙0602民初3596号判决书、（2019）浙06民终3943号判决书各1份37页，证明原、被告签订的《厂房租赁合同》与《终止协议》经生效的判决书确认合法有效。 5、《厂房租赁协议书》、律师函各1份，证明被告将原告的厂房违法对外出租、原告催被告交纳租金的事实。 6、房产证及土地证1份4页，证明涉案厂房的所有权归属原告的事实。 7、衢州叶祥贸易有限公司股权转让合同1份，证明浙江中城银信公司将衢州叶祥贸易有限公司的全部股份转于康子友的事实。 8、衢州叶祥贸易有限公司章程修正案1份，证明2019年12月2日，浙江中诚银信公司通过股权转让的方式将衢州叶祥贸易有限公司的全部股份转让给康子友，并办理了工商登记。 被告神光大叶枸公司辩称：一、根据查询原告之工商变更信息发现，原告股东及实际控制人于2019年12月2日发生变更，并非系原我公司合作的浙江中城银行信公司，而变更为康子友，公司法定代表人也变更为尹泽君。首先作为新进来股东来主张2017年之前的原有债权的合理性及合法性有待商榷。其次，我方与浙江中城银信公司执行董事确认过，康子友及尹泽君二人并非其公司人员。因浙江中城银信公司经营异常，双方实际投资合作事宜搁浅，经合作双方商定，浙江中城银信公司决定免除我公司厂房租赁的一切费用。二、根据（2019）浙06民终3943号案件，浙江中城银信公司提交的答辩状所述，自双方合作起我公司的公章一直由浙江中城银信公司管理层保管，我公司对此陈述表示认可。我公司现使用的公章经浙江中城银信公司管理层确认原公章遗失后另行刻制的。因此，原告所提供的《终止协议》为原告捏造证据，我公司从未与浙江中城银信公司实际管理人员签订过此协议，且该协议无签订日期、无管理层人员签字，可认定无效。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实根据及合法性，请求法院依法判决。 被告神光大叶枸公司为证明其主张的事实，提交了以下证据： 1、浙江永大绍兴律所出具的律师函1份，证明诉争房子是浙江中城银信公司的，不是原告的。 2、《房租减免声明》1份，证明浙江中城银信公司承诺自2016年11月1日开始减免我公司的房租。 3、《合作投资协议书》1份，证明浙江中城银信公司与我方合作，把原告买过来，是我们双方共同使用的。 4、《股权转让协议》1份，证明我公司与浙江中诚银信公司是合作关系，共同经营。 5、银行汇款单1份，证明我方与衢州叶祥贸易有限公司签订厂房协议，已经汇给浙江中诚银信公司房屋租金200万元。 经庭审举证、质证，被告神光大叶枸公司对原告提供的证据：对证据1、4、6、8无异议，对证据7的真实性不清楚，对其内容有异议，对证据2、3、5的真实性有异议，认为证据2不是我方签订，对证据2、3、5、7的公章真假不能确定，证据5非其公司法定代表人签名，我方也没有盖过公章。原告对被告提供的证据2、4、5的真实性无异议，对证明对象有异议，认为2，浙江中城银信公司不是房屋所有权人，无权免租金，证据4已经绍兴市中级人民法院确认被告没有实际出资，证据5并不能证明被告汇给浙江中城银公司款；对证据1、3有异议，认为证据1与本案无关联，证据3经法院认定被告没有实际出资。 经过庭审质证，本院决定认证如下： 对双方当事人无异议的证据，本院予以确认。原告提供的证据2、3、5，被告有异议，证据7被告未表异议。但被告未能提供证据予以反驳，况且上述证据有被告单位的公章，被告认为该公章是否是其单位的公章，真假不清楚，又不申请鉴定，视为放弃鉴定。况且浙江省绍兴市越城区人民法院（2019）浙0602民初3596号民事判决书中认定，被告对《厂房租赁合同》、《终止协议》无异议，该院已予以认定。本院经审查认为，上述证据符合证据的合法性、真实性、关联性，应予以确认。被告提供的证据1、3是被告与浙江中城银信之间合作事宜，与本案无关联；证据5，只能说明被告有这笔汇款，但没有标明款汇给谁，也没有标明是租金，该证据与本案无关联。对被告提交的证据1、3、5不予采纳。 经审理查明，2015年12月1日,原告叶祥贸易公司（甲方）与被告神光大叶枸公司（乙方）签订《厂房租赁合同》一份，合同约定：甲（原告叶祥贸易公司）为浙江中城银信资产管理有限公司（以下简称浙江中城银信公司）名下的子公司，浙江中城银信公司与乙方（被告神光大叶枸公司）于2015年（11月12日）签订了《投资协议书》，并约定了浙江中城银信公司对乙方具体投资细则，为充分实践该协议内容，浙江中城银信公司对乙方作出了进一步的投资规划。经甲、乙双方协商一致，甲方（叶祥贸易公司）将其合法拥有的厂房出租给乙方（神光大叶枸公司）使用。甲方出租给乙方的厂房坐落在衢州经济开发区天湖西路以东［1、产权证号为：衢房权证衢江字第××号、衢房权证衢江字第××号；土地证号：衢州国用（2009）第3-44498号、地号3-405-30；2、产权证号为：衢房权证衢江字第××号、衢房权证衢江字第××号、衢房权证衢江字第××号、衢房权证衢江字第××号、衢房权证衢江字第××号、衢房权证衢江字第××号、衢房权证衢江字第××号；衢州国用（2006）第3-1993号、地号3-405-52］的房地产以及衢州经济开发区海力大道3-1号［产权证号为：衢房权证衢江字第××号、衢房权证衢江字第××号；土地证号：衢州国用（2006）第3-2246号、地号3-405-59］的房地产。如乙方需要转变使用功能，经甲方同意后，因转变功能所需要办理的全部手续由乙方按政府的有关规定申报，所应交纳的全部费用由乙方自行承担。本租赁采取包租的方式，由乙方自行管理。同时约定租赁期限2年，即从2015年12月1日起至2017年11月30日止，年租金500万元，并约定对租金的交付方式，租赁物的使用、转让、转租、维修、保养、防火安全、保险责任、物业管理、装修等内容；还约定合同双方有违反本合同义务的，另一方有权提前终止合同，并有权要求违约方赔偿因提前终止合同遭受的损失。合同签订后，原告按约履行义务，将上述房地产交付被告使用，被告未按约交纳租金。2016年11月1日，浙江中城银信资产管理有限公司出具给被告《房租减免声明》：“因本公司经营发生异常，公司与浙江神光大叶枸发展有限公司的合作事宜暂时搁浅。经双方商定，作为合作（投资）的延续，经本公司管理层讨论并决定从即日起将子公司衢州叶祥贸易有限公司名下位于衢江（应为衢州）衢江区的厂房免费给予浙江神光办公生产使用五年，即至2021年10月31日止”。2017年5月，原、被告签订了《终止协议》,协议约定:鉴于乙方（即神光大叶枸公司）累计拖欠甲方（即叶祥贸易公司）租金508.33万元,甲乙双方一致同意双方租赁关系于2017年5月1日终止,乙方配合甲方腾空租赁房内有关物品、设备，且乙方同意将于本终止协议签订之日起6个月内支付拖欠的租金758.33万元及违约金183万元。原、被告分别在协议上盖章，但没标注签订日期。该协议签订后，被告未按协议履行义务。2019年12月2日，原告的股东变更为自然人康子友。2019年12月9日，原告函告被告，要求其于2019年12月20日前搬出涉案的房产和土地并要求被告支付3年租金1500万元。2019年12月17日，原告委托浙江三善律师事务所律师再次发给被告律师函，要求被告于2019年12月20日前迁离出占用叶祥贸易公司的厂房并交纳至2019年12月20日止的租金2000万元。被告收到上述函后，未搬离出租赁的厂房，也未交纳所欠的租金。原告诉至本院解决. 本案争执焦点：1、被告是否免费使用衢州市衢江区的厂房。2、《终止协议》是否有效。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以变更或终止合同。原告按约将租赁物交付被告使用，被告理应按约交付租金，被告未约交纳租金，显属违约，依法应承担相应的法律责任。一、被告是否免费使用衢州市衢江区的厂房之问题。原告原来的母公司浙江中城银信资产管理有限公司于2016年11月1日出具给被告的《房租减免声明》明确从2016年11月1日起至2021年10月31日止免费给被告使用诉争厂房，但并没有声明之前的房租免交。原、被告在《终止协议》也确认被告所欠的租金数额。因此，从2015年12月1日至2016年10月31日止，被告仍应按约交纳原告租金。二、《终止协议》是否有效之问题。原、被告签订《终止协议》,虽没有书写签订时间,但从协议约定“原《厂房租赁合同》于2017年5月1日终止，该合同中约定甲乙双方其他权利与义务也随即终止”可见，该合同最迟系在2017年5月签订，具体签订日期对双方终止厂房租赁合同没有实际影响。况且该协议经浙江省绍兴市越城区人民法院（2019）浙0602民初3596号民事判决书中认定有效。该协议约定被告于2017年5月1日搬离厂房并于6个月内交纳拖欠的租金，被告最迟应于2017年11月30日前给付所欠原告的租金。该协第2条书写所拖欠租金前面书写为“508.33万元”,后面书写为“758.33万元”,两者书写不一致,结合本案实际情况,应认定为欠租金为“508.33万元”。对于协议约定的违约金183万元，系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律规定，应予以准许。原、被告双方达成合意，浙江中城银信公司申明在前，原、被告签订的终止厂房合同的协议在后，后面的协议已否定前面的申明，被告本应按双方签订的终止厂房租赁合同的协议约定时间搬离厂房，被告逾期未搬离厂房，属非法占用厂房，原告要求被告支付占用厂房每月15.3万元的占用费,比双方约定的年租金500万元低很多,应属合理。故被告辩解，原告非浙江中城银信公司员工，对于股东变更为康子友怀疑其合法性；浙江中城银信公司是原告独资母公司，浙江中城银信承诺给被告无偿使用到2021年10月31日，原告也予以认可。本案中原告也未要求交纳上述期的租金。被告不否认《终止协议》其公章的真实性，认为该公章系中城银行公司管理层保管，非被告所盖。但被告未能提供证据证明其主张，而且被告的辩解与其在浙江省绍兴市越城区人民法院（2019）浙0602民初3596号案件中的陈述相矛盾。故被告的辩解本院不予采纳。原告是独立的法人，有独立的人格，其股东是否变更并不影响原告的权利；况且其股东现变更为康子友经过工商行政管理部门登记，符合法律规定。综上所述，原告的诉讼请求合法合理部分，本院应予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十七条、第一百三十四条第一款第（一）、（四）、（八）项《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第九十一条第（二）项、第九十七、第二百二十六条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告浙江神光大叶枸发展有限公司于本判决生效后十日内腾空占用原告衢州叶祥贸易有限公司位于衢州市衢江区的厂房,并将厂房返还原告衢州叶祥贸易有限公司。 二、被告浙江神光大叶枸发展有限公司于本判决生效后十日内支付拖欠原告衢州叶祥贸易有限公司的租金508.33万元及违约金183万元,合计691.33万元。 三、被告浙江神光大叶枸发展有限公司于本判决生效后十日内按每月15.3万元支付自2017年12月1日至交付原告衢州叶祥贸易有限公司的厂房占用费。 四、驳回原告衢州叶祥贸易有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费102113元，由被告浙江神光大叶枸发展有限公司负担75313元，由原告衢州叶祥贸易有限公司负担26800元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者法定代表人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 审 判 长  伍辉耘 人民陪审员  张志诚 人民陪审员  戚勤建 二〇二〇年五月二十一日 书 记 员  江玲钰