上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终2208号上诉人（原审原告）：韦贤康，男，1993年5月8日出生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人（原审原告）：刘慧姗，女，1990年5月20日出生，汉族，住上海市浦东新区。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：李思呈，上海秦兵律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海瑞丛企业咨询有限公司（原名：上海瑞丛投资管理有限公司），住所地上海市浦东新区上南路3003号。法定代表人：高志凌，董事长。委托诉讼代理人：刘伟峰，该公司工作人员。委托诉讼代理人：严钧，北京尚公（上海）律师事务所律师。上诉人韦贤康、刘慧姗因与被上诉人上海瑞丛企业咨询有限公司（以下简称瑞丛公司）居间合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初68244号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。韦贤康、刘慧姗上诉请求：撤销原审判决，改判支持韦贤康、刘慧姗的原审诉讼请求。事实与理由：瑞丛公司在为韦贤康、刘慧姗提供居间服务时存在重大失误，未如实告知购房政策，也未对其社保缴纳情况的查询方式提供有效指导，以致韦贤康、刘慧姗因不满足上海市购房资格而被迫终止交易，故应赔偿韦贤康、刘慧姗因此造成的损失。瑞丛公司辩称，瑞丛公司已经尽到了居间义务。瑞丛公司对已经提示韦贤康、刘慧姗购房时需要满足一定的社保缴纳条件，其作为中介公司无权审核客户的购房资格，客户应当根据上海市公布的限购政策自行判断是否符合条件。瑞丛公司明确告知韦贤康、刘慧姗多种社保查询的方式，对于具体的查询步骤应当以社保中心工作人员的介绍为准。请求二审法院驳回上诉，维持原判。韦贤康、刘慧姗向一审法院起诉请求：1.判令解除韦贤康、刘慧姗与瑞丛公司签署的房地产买卖居间协议；2.判令瑞丛公司赔偿韦贤康和刘慧姗损失6万元。一审法院认定，2018年8月5日，案外人王某1、席某、王某2作为出售方（甲方），韦贤康和刘慧姗作为买受方（乙方），瑞丛公司作为居间方（丙方），签订了《房地产买卖居间协议》，约定乙方委托丙方居间购买甲方名下坐落上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋，并通过丙方向甲方支付意向金10万元，如甲方接受买卖条件且签署《房地产买卖合同》，则意向金转为正式定金。同日，买卖双方签署了《房屋买卖合同》，韦贤康和刘慧姗向出售方支付了定金10万元。后因韦贤康和刘慧姗不符合上海的购房资格，导致交易无法继续履行，韦贤康和刘慧姗向法院起诉要求出售方返还定金，经诉前调解，出售方返还了4万元定金，韦贤康和刘慧姗遂撤诉。现韦贤康和刘慧姗认为，瑞丛公司未如实告知韦贤康和刘慧姗购房政策并审核其购房资格，由此造成韦贤康和刘慧姗6万元损失应由瑞丛公司赔偿，遂引发本次诉讼。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。在瑞丛公司居间活动下，韦贤康和刘慧姗与案外人就系争房屋买卖达成合意，韦贤康和刘慧姗与瑞丛公司的居间合同关系依法成立，因韦贤康和刘慧姗不符合购房资格导致房屋买卖交易不成，韦贤康和刘慧姗与出售方的房屋买卖合同已解除，现双方一致同意解除双方之间的居间合同关系，法院予以准许。瑞丛公司作为专业的房地产居间服务公司，应当对韦贤康等的购房资格进行审查。但是，购房者的社保记录等相关信息中介机构无权获取，只能由购房者自行提供。瑞丛公司对韦贤康等购房资格的审查是建立在韦贤康方提供的信息的基础上，根据现行限购政策判断韦贤康方是否有购房资格。韦贤康和刘慧姗购房时向瑞丛公司出具了《参保人员城镇职工基本养老保险缴费情况》，该情况表无法反映韦贤康等社保断交的情况，甚至根据韦贤康方庭审中的陈述，韦贤康等自己在签订居间协议时对其社保断交情况也是不清楚的，瑞丛公司根据韦贤康等的陈述判断其符合购房资格，并无过错。韦贤康等提供的证据，无法证明瑞丛公司在审核韦贤康等的购房资格时存在明显失误。因此，韦贤康等要求瑞丛公司对其不符合购房资格导致的损失承担赔偿责任，于法无据，法院不予支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国民法通则》第四条的规定，判决：一、韦贤康、刘慧姗与上海瑞丛投资管理有限公司就上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的房地产买卖居间协议解除；二、驳回韦贤康、刘慧姗其余之诉讼请求。案件受理费800元，减半收取计400元，由韦贤康、刘慧姗负担。本院二审期间，韦贤康、刘慧姗提供了一组微信聊天记录，证明上诉人系听从瑞丛公司的工作人员介绍通过自助查询机查询自己的社保缴纳情况。瑞丛公司质证认为，其业务员只是在帮助客户了解社保及纳税信息，提供了多种查询方式，并非恶意引导，以该种方式查询出的社保缴纳情况显示不全面，其责任在于社保中心。本院经审查认为，该组聊天记录可以显示瑞丛公司的工作人员在微信上指导上诉人在社区社保中心的自助查询机上操作获取社保缴纳信息，此后，上诉人正是依照该方式获取了自己的《参保人员城镇职工基本养老保险缴费情况》，故本院对此予以采纳。经审理查明，一审认定事实无误，本院予以确认。本院经审理查明，2019年9月10日，上海瑞丛投资管理有限公司经核准，变更企业名称为上海瑞丛企业咨询有限公司。本院另查明，2018年8月4日，上诉人与瑞丛公司的工作人员胡某的聊天记录显示，胡某提供了数张截图，内容系社区社保中心内自助查询机的操作方式，并明确告知上诉人：“社保可以在社保中心或者社区中心都可以去拉”。本院还查明，2018年9月4日韦贤康和瑞丛公司工作人员姚某的对话录音中，韦贤康问：“补缴也认同的？”姚某答：“你只要交了就可以了，到社保中心拉了这两年，每年都有就可以了呀，如果你要不能补缴，它就不会让你缴了。”姚某还提到：“你社保这样满足60个月，肯定没问题，刚刚是老师跟我说的话，因为我们这边也很多外地人买房子，交社保的不是你一个，所以说这点你放心吧……60个月已经拉出来，社保中心给你出证明，你还担心什么呢。”韦贤康问：“这样真的没问题吗？”姚某答：“没问题。”本院认为，本案的争议焦点为瑞丛公司是否应当赔偿韦贤康、刘慧姗的损失。瑞丛公司作为专业的中介结构，接受韦贤康、刘慧姗的委托为其购买房屋提供居间服务，瑞丛公司应当为上诉人的购房活动提供专业的指导并如实告知与购房相关的信息。本案中，因韦贤康、刘慧姗未满足购房资格导致其违约，造成了6万元的损失，瑞丛公司是否应当承担此损失的赔偿责任，关键在于对上诉人购房资格的审核过程中，双方的过错责任如何分担。首先，上海市限购政策系向所有社会公众公布的信息，购房人在购房之前应当仔细查阅相关政策并核对自己的个人相关信息，以确保自己符合资格。上海市对于非本市户籍居民家庭购房的要求为连续缴纳个人所得税或社会保险的年限为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。购房者自己的缴税信息系其个人隐私，中介机构无权获知，而韦贤康、刘慧姗作为购房者，应当查询自己的缴税情况、询问税务机构自己纳税情况的详细信息，包括是否存在断交、补缴等情况，而本案中，韦贤康、刘慧姗直至房屋买卖合同签订一个月之后才了解到自己社保断交、补缴的具体情况，显然其对于购房资格的误判存在过错。其次，瑞丛公司系专业的房地产居间服务公司，应当对客户的购房活动提供专业的指导，其中即包括对于购房资格的审查。虽然瑞丛公司并非系能够得出购房资格结论的权威部门，但是其应当利用自己的专业优势为购房者解读相关政策，并提供相应的指导。本案中，瑞丛公司指导上诉人从自助查询机上拉取《参保人员城镇职工基本养老保险缴费情况》，然该情况表只能显示近两年的缴纳明细，其上记载的累积缴纳时间并非系判断购房资格的准确依据。此外，在对“63个月内累积缴纳60个月”的政策进行解读时，瑞丛公司也未告知上诉人补缴与正常缴纳存在不同，尤其在上诉人已经明确告知其存在补缴的情况下，瑞丛公司仍回复上诉人“没问题”，最终导致上诉人误判了自己的购房资格，从而与房屋出售方签订了买卖合同并交付了定金。瑞丛公司在居间服务中存在瑕疵，告知了上诉人不准确的查询方式，对于政策的解释也不尽明确，以至于上诉人产生了相应的定金损失，瑞丛公司应当对此承担部分责任。最后，在责任比例的分担方面，本院认为，购房系公民个人生活中的重大事项，购房者虽然委托了中介公司提供专业服务，但其自身也有查询了解相关政策，提供个人详尽信息的基本义务，相较于中介机构，购房者应负有更高的审慎义务。此外，在查询相关社保信息时，也应当咨询相关工作人员，充分全面的了解相关情况，不能仅仅听从中介公司的指导，故对于本案的损失后果，韦贤康、刘慧姗一方应承担主要责任。瑞丛公司作为专业的房地产居间服务机构，在提供中介服务时存在瑕疵，给上诉人提供了不准确的信息，得出了错误的结论，也应承担与该瑕疵相对应的过错责任。综合本案的事实与证据，本院酌定瑞丛公司的责任比例为20%。综上所述，韦贤康和刘慧姗的上诉请求成立，应予改判；据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初68244号民事判决第一项；二、撤销上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初68244号民事判决第二项；三、上海瑞丛企业咨询有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿韦贤康、刘慧姗损失12,000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费400元，由韦贤康和刘慧姗负担320元，由上海瑞丛企业咨询有限公司负担80元；二审案件受理费800元，由韦贤康和刘慧姗负担640元，由上海瑞丛企业咨询有限公司负担160元。本判决为终审判决。审判长 叶 兰审判员 许鹏飞审判员 任文风二〇二〇年五月十四日书记员 郭纯君附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。二、《中华人民共和国合同法》第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……