湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终1351号上诉人（原审原告、反诉被告）：岳阳华腾置业有限公司，住所地华容县马鞍新区茶花园路。法定代表人：王维金，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄茂兴，男，1973年3月7日出生，汉族，居民，住湖南省华容县，系该公司员工。委托诉讼代理人：李清，南县法律援助中心律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘坤，男，1984年5月14日出生，汉族，居民，住湖南省华容县。委托诉讼代理人：党成名，华容县秉道法律服务所法律服务工作者。上诉人岳阳华腾置业有限公司（以下简称华腾置业）因与被上诉人刘坤房屋租赁合同纠纷一案，不服湖湖南省华容县人民法院（2019）湘0623民初1550号民事判，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，书面对本案进行了审理。本案现已审理终结。华腾置业上诉请求：1、撤销一审判决书第七、八项，依法改判驳回刘坤的反诉请求。2、依法支持华腾置业要求刘坤支付2018年3月1日至2019年3月1日应付83200元租金的请求。3、依法支持华腾置业要求刘坤支付10080元物业费的请求。4、依法判决一、二审的诉讼费、评估费由刘坤承担。事实与理由：一、原审判决认定事实不符。1、原审认为：华腾置业作为出租标的物的所有人及管理人，应当保障商户的必要经营环境和经营氛围，因二楼“大润发”超市发生纠纷和另出租给“好爱家”超市，在此期间的停业和装修造成了一定的负面影响与事实不符。本案华腾置业将房屋出租给他人经营超市，其目的就是为了保障所有商户的经营环境和营造经营氛围，增加人气。“大润发”超市在2018年发生纠纷直到2019年4月纠纷终结时并未全面停业，而是在将商场转租给“好爱家”超市装修时才停业进行装修。此时刘坤已于2019年3月8日关门停业。2、原审认为：上诉人将二楼出租给“好爱家”超市经营，超市拆除、重修致使二层环境长时间处于破败杂乱，另认为上诉人后期考虑安全问题关闭上下通行电梯同均对被上诉人造成了负面影响的事实不符。本案上诉人将二楼出租给“好爱家”经营超市装时，刘坤已关门停业，且超市正好在被上诉人经营的儿童乐园楼下，电梯（扶梯）可直达三楼，无需经过二楼，超市的装修不可能给刘坤造成影响。上诉人确因考虑安全问题及该电梯暂无利用价值于2019年7月将一至三楼电梯(扶梯)关闭，该电梯的运行主要用于超市和被上诉人经营的儿童乐园，在刘坤经营期间开启该电梯的钥匙上诉人已交给刘坤管理和使用，至今未交还给上诉人。3、原审认为：上诉人与高其雄签订了《商铺租赁合同》，违反了与刘坤的约定，上诉人构成违约与事实不符。上诉人从2018年2月起就要求刘坤按合同约定支付租金，但刘坤屡次违约，直至2019年4月之前刘坤明确表示，因生意做不起来，无法再经营下去，而且要求赔偿损失。加之刘坤事实上已关门停业了，上诉人正是为了打造良好的经营氛围，才与高其雄签订合同。4、原审认定，调解协议约定2018年3月1日至2019年3月1日的租金由109200元变更为26000元的事实不符。上诉人于2018年12月函告刘坤缴纳2018年3月1日至2018年10月31日的物业费，而未提及前段时间的欠缴，是工作人员的操作方式，并不代表上诉人对原欠缴的物业费放弃，庭审中刘坤认可该时间段的物业费未交，也认可每次的物业费都是由上诉人的工作人员收取的。法律认为湖南欣同物业运营管理有限公司与上诉人系不同的主体资格，但该两家公司的法定代表人系同一人，公司虽为两家，但是同一套工作人员，刘坤均认可，原审法院对该事实不予认定，无理无据。5、原审将刘坤剩余租赁期内附合的装鉓装修残值为254083.9元，列入刘坤的实际损失不合理。刘坤经营的是室内儿童游乐项目，空间较大，装修部份较少，绝大部份是设备设施，都是可以拆迁再利用。原审按整体评估价值的三分之一以上作价与事实不符。二、原审判决因认定事实有误，导致适应法律错误。一审认定华腾置业违约，同时又认为华腾置业与刘坤对合同的解除均负有责任，从而判决华腾置业承担刘坤的全部残值损失，显示公平。刘坤辩称，一、一审法院判决华腾置业向答辩人赔偿装修损失254083.9元正确。租赁合同签订后，双方再次签订了补充协议，补充协议约定：华腾置业承诺在4年内在本商场不再增设任何形式的相关儿童娱乐设备，但华腾置业在租赁期内于2019年4月15日与案外人高其雄签订了租赁合同，高其雄租赁华腾置业商铺用于经营华容县艺贝尔欢乐城，艺贝尔欢乐城的经营项目与答辩人经营项目一致，都是经营儿童乐园项目，且高其雄的儿童玩具设施比华腾置业的先进，经营儿童乐园的楼层在答辩人楼下，该行为，导致答辩人无法经营。因此，答辩有违约行为，一审法院判决其因违约行为赔偿答辩人装修损失254083.9元并无不当，华腾置业要求驳回答辩人的反诉请求不能成立。二、华腾置业要求答辩人支付2018年3月1日至2019年3月1日应付租金83200元无事实依据。租赁合同签订后，因华腾置业经营二楼超市侵害了商标权，华腾置业将该超市转让给好爱家经营，好爱家超市在装修过程中，将广场外通往二、三楼电梯全部关闭，楼梯进口也被遮挡，导致来答辩人儿童乐园消费的人有一种危险重重的感觉，后根本没有人敢来消费。而后，双方因租金问题曾发生争执，并向公安机关报案。2018年5月22日，在公安机关主持调解下，双方自愿达成了和解协议，约定：（一）2018年3月1日至2019年3月1日租金26000元。（二）2019年3月1日至2020年3月1日的租金共计135000元（其中前两个月为免租期），每月商铺租金为13500元．自达成和解协议后，答辩人实际只使用了二个月租赁房屋，后华腾置业向法院起诉要求与答辩人解除合同，一审法院判决答辩人向华腾置业支付二个月租金27000元及支付商铺占用费是正确的，故华腾置业上诉要求支付2018年3月1日至2019年3月1日的应付租金83200元缺乏事实依据。三、华腾置业要求答辩人支付10080物业服务费的主体不适格。答辩人租赁商铺后，与湖南欣同物业运营公司签订了物业服务合同，依据合同约定，答辩人只向湖南欣同物业运营公司交纳物业服务费，华腾置业无权向答辩人收取物业服务费用，物业服务合同纠纷与租赁合同不是同一法律关系，故一审法院判决被上诉人无需支付物业服务费正确。综上，华腾置业的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。华腾置业向一审法院起诉请求：1、判令解除华腾置业与刘坤签订的《商铺租赁合同》，刘坤立即向华腾置业交还租赁标的物；2、判令刘坤立即支付华腾置业2018年3月1日至2019年7月1日所欠商铺租金110500元，并支付2019年7月1日至刘坤交付租赁物之日止的占用费（按合同约定计算）；3、判令刘坤立即支付物业费10080元；4、判令刘坤立即支付电费1764元；5、判令刘坤支付违约金234715元；6、判令由刘坤支付本案诉讼费、代理费等费用。刘坤向一审法院提出反诉请求：1、判令华腾置业赔偿刘坤因无法继续履行合同造成的各项损失共计1058340元；2、本案诉讼费由华腾置业承担。一审法院对当事人没有争议的事实，予以确认。对有争议的事实，认定如下：1、华腾置业与刘坤于2017年签订《商铺租赁合同》，合同约定：出租方（甲方）为华腾置业，承租方（乙方）为刘坤，甲方拟将位于岳阳市华容县如平面图号商铺出租给乙方经营儿童乐园…；合同租期6年，其中第一阶段为2017年3月1日至2018年3月1日（前四个月为免租期），商铺租金109200元，第二阶段为2018年3月1日至2019年3月1日（前四个月为免租期），商铺租金109200元，第三阶段为2019年3月1日至2020年3月1日（前两个月为免租期），商铺租金136500元，第四阶段为2020年3月1日至2021年3月1日，商铺租金171990元…；乙方承诺，如若逾期向甲方或物业公司交纳其应付款项或费用，则甲方或物业公司有权向乙方收取迟延履行违约金，该违约金按迟延时间每日以应付款项或费用金额的百分之一计算，从应付之日至实际全额付清之日止；…乙方如果在任何一个交租期逾期交租或逾期支付物业管理费（包括逾期未交或逾期未足额交付逾期达15天的），甲方有权解除本合同；《补充协议》1.本商场内甲方承诺4年内不再增设任何形式的相关儿童娱乐设备…。合同签订后，刘坤对租赁商铺进行装修后经营儿童开心乐园，至2019年3月8日停止经营；2、刘坤提供了由金元珍与左建华于2018年5月22日在华容县公安局城西派出所调解室达成的调解协议书，该协议内容为：一、左建华愿意支付金元珍2018年3月1日至2019年3月1日的租金26000元（贰万陆千元）；二、左建华2019年2月1日付清2019年3月1日至2020年3月1日的三楼门面租金共计13.5万元；三、双方不再为门面租金问题，发生任何争执。金元珍系华腾置业法定代表人王维金的妻子，亦系华腾置业的职工，左建华系刘坤所经营的开心乐园的三位股东之一，华腾置业与刘坤双方对该调解协议书的真实性均予以认可，予以确认。调解协议签订时间为2018年5月22日，发生在《商铺租赁合同》签订之后双方为支付租金发生纠纷，可视为华腾置业与刘坤双方对商铺租金的补充约定，根据文义理解以及联系上下语句整体理解，可认定华腾置业与刘坤在上述调解协议中约定刘坤经营的开心乐园2018年3月1日至2019年3月1日的租金由109200元变更为26000元，2019年3月1日至2020年3月1日的租金变更为135000元。根据刘坤同时提供的收款收据，其已经支付了商铺租金26000元，华腾置业对该笔收款亦予认可；2019年2月1日，刘坤未按协议支付2019年3月1日至2020年3月1日的租金135000元；3、根据刘坤提供的网络图片新闻信息及中央广场照片，结合当事人陈述可以确认，2018年10月，华容县中央广场二层原华容县大润发惠民超市的经营者因侵害商标权、不正当竞争被起诉，该超市经营者于同年12月对超市予以注销登记，全面停止经营，此后，华腾置业将二层商铺另租他人用于经营好爱家超市，期间因超市拆除、重新装修致使中央广场二层环境长时间处于破败杂乱，且华腾置业亦在本案中自认后期因考虑到安全问题关闭上下通行电梯；4、根据华腾置业提供的其与高其雄签订的《商铺租赁合同》以及当事人在法庭上的陈述，可以认定华腾置业与高其雄于2019年4月15日签订租期为五年的《商铺租赁合同》，由高其雄于中央广场二层经营华容县艺贝尔欢乐城，主要经营范围为儿童室内游戏、电子游戏、游乐园等，该欢乐城与刘坤经营的开心乐园经营范围基本一致；5、刘坤于2019年10月21日向本院申请对其经营的开心乐园内的游乐设备附属设施及装饰装修的现有价值进行评估，该院司法技术室依法受理后委托长沙天时价格评估事务所有限公司指派专业技术人员就委托事项进行评估，该公司于2019年12月26日作出长天时价字（2019）第123号价格评估结论报告书，评估事项价格为人民币柒拾壹万玖仟壹佰捌拾玖元整（719189元），其中不可移动的附属设施及装修装饰如收银台等共计254083.9元，应当视为剩余租赁期内附合的装饰装修残值，列入刘坤的实际损失范围；6、华腾置业主张刘坤还应支付2017年7月1日至2018年3月1日的物业费10080元，但华腾置业既未提供证据证实其系收取物业管理费的权利主体，亦未提供证据证实刘坤确未支付物业费10080元。相反，刘坤提供了湖南欣同物业运营管理有限公司于2018年12月6日催缴儿童乐园于2018年3月1日至2018年10月31日止拖欠物业管理费10080元的通知单，同时附有刘坤已经支付该时间段物业管理费8000元的收款收据。如物业公司在业主未缴纳2017年物业管理费的情况下仅催缴业主缴纳2018年的物业管理费，这显然与常理不符，故对华腾置业的该项主张事实不予认定；7、华腾置业主张刘坤尚欠电费1764元，刘坤当庭予以认可，予以确认；8、刘坤于2017年1月17日向华腾置业支付租赁保证金50000元，根据《商铺租赁合同》约定，如刘坤未能如约交纳租金或拖欠水电费，给华腾置业造成一定的经济损失，华腾置业有权从租赁保证金中直接予以抵扣或扣除，如不足，对不足部分仍有权向刘坤追讨；9、刘坤申请评估机构对其经营的开心乐园的游乐设备附属设施及装饰装修的现有价值进行评估，为此支付评估费11000元，有评估机构出具的收费发票予以证实。一审法院认为，华腾置业与刘坤双方签订的《商铺租赁合同》系华腾置业与刘坤双方真实意思的表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效。根据《商铺租赁合同》约定，如刘坤在任何一个交租期逾期交租（包括逾期未交或逾期未足额交付逾期达15天的），刘坤有权解除合同，现刘坤仅支付商铺租金至2019年3月1日，未按约定在2019年2月1日付清2019年3月1日至2020年3月1日的商铺租金135000元，其行为构成违约。华腾置业作为中央广场的所有人及管理人，应当保障其商户的必要经营环境和经营氛围，但自2018年10月起，华容县中央广场二层经营的原华容县大润发惠民超市因侵权纠纷全面停止经营，后该超市被拆除，华腾置业随后将该广场二层另租他人用于经营好爱家超市，期间因超市的拆除、重修致使中央广场二层环境长时间处于破败杂乱，且华腾置业亦在本案中自认后期因考虑到安全问题关闭上下通行电梯，上述客观环境显然对刘坤经营以儿童娱乐为主要经营项目的开心乐园造成了一定的负面影响，另外，华腾置业与高其雄于2019年4月15日签订了租期五年的《商铺租赁合同》，约定由高其雄于中央广场二层经营华容县艺贝尔欢乐城，华腾置业此举违反了《商铺租赁合同》中“本商场内甲方承诺4年内不再增设任何形式的相关儿童娱乐设备”的约定，亦系刘坤无法继续履行合同的主要原因，华腾置业行为已经构成违约。现华腾置业依据合同约定主张解除《商铺租赁合同》，刘坤亦明确表示无意继续履行合同，故对于华腾置业的该项主张，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”以及第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，现华腾置业与刘坤均违约，应当各自承担相应的民事责任。华腾置业的损失为其租金损失，刘坤已经支付华腾置业商铺租金至2019年3月1日，根据华腾置业与刘坤双方约定，2019年3月1日至2020年3月1日的商铺租金为135000元（其中前两个月为免租期），经计算该阶段每月商铺租金为13500元，华腾置业可依法主张刘坤支付自2019年5月1日至2019年7月1日的商铺租金，即27000元。刘坤至今未交还商铺，应当向华腾置业支付商铺占用期间的合理费用，华腾置业主张刘坤按合同约定的租金支付自2019年7月1日起至实际交付租赁商铺之日止的占用费，予以支持。华腾置业主张刘坤支付违约金234715元，根据《商铺租赁合同》约定，如刘坤逾期向华腾置业交纳其应付款项或费用，则华腾置业有权按迟延时间每日以应付款项或费用金额的百分之一向刘坤收取迟延履行违约金，该违约金条款约定的标准显然过高，本院酌情确定违约金为以欠租额为基数按照年利率6%的标准支付自2019年2月1日起至租金还清之日止的利息。刘坤的损失为其装修装饰损失，刘坤主张华腾置业对其投入经营的全部游戏设备附属设施及装修装饰进行赔偿，但其购买的游戏设备可以重复利用，部分附属设施及装修装饰未与房屋完全结合，可拆除、可搬离，故仅认定与房屋形成附合的装饰装修物作为刘坤的实际损失，经核算，该部分损失评估后折旧总价值为254083.9元，由华腾置业对刘坤进行赔偿。华腾置业与刘坤对合同解除均负有责任，华腾置业应当退还刘坤租赁保证金50000元，可按合同约定，与刘坤应当交纳的租金等各项费用进行抵扣。华腾置业主张刘坤支付物业费10080元，未提交相应的证据证实，不予支持。华腾置业主张刘坤应支付电费1764元，刘坤予以认可，系其对自身权利的处分，予以确认。华腾置业要求刘坤承担律师代理费，因无合同约定，亦无法律依据，对该项主张，不予支持。刘坤申请对其投入的游乐设备、装修装饰等进行价格评估，为此支付评估费11000元，该项费用系为查清刘坤实际损失所支付的合理费用，但刘坤申请的评估项目明显超出可列入刘坤实际损失的相关项目，故酌定由华腾置业与刘坤各承担该笔费用的50%，即5500元。综上所述，一审法院对华腾置业的诉讼请求予以部分支持，对刘坤的反诉请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除华腾置业与刘坤签订的《商铺租赁合同》；二、刘坤于判决生效后十日内返还华腾置业中央广场三层出租商铺；三、刘坤向华腾置业支付自2019年5月1日起至2019年7月1日止的商铺租金27000元，并按合同约定的租金标准支付自2019年7月1日起至交还租赁商铺之日止的商铺占用费；四、刘坤按年利率6%的标准支付自2019年2月1日起至商铺租金还清之日止的租金（商铺占用费）利息；五、刘坤支付华腾置业电费1764元；六、华腾置业应返还刘坤租赁保证金50000元，可与上述三、四、五项刘坤（刘坤）刘坤应支付的费用进行抵扣；七、华腾置业赔偿刘坤装修装饰损失254083.9元；八、华腾置业支付刘坤评估费用5500元；九、驳回华腾置业的其他诉讼请求；十、驳回刘坤的其他反诉请求。以上三、四、五、六、七、八项均限于判决生效后十日内支付完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6856元，减半收取3428元，反诉案件受理费14325元，减半收取7162.5元，共计10590.5元，由华腾置业、刘坤各负担5295.25元。二审期间，华腾置业提供了如下三组证据：一、华容县艺贝尔欢乐城于2020年4月8日出具的证明及营业执照，拟证明1、华腾置业与该欢乐城于2019年4月15日才签订租赁合同，当时刘坤已违约，达到了解除合同的条件；2、该欢乐城在2019年5月20日才开始装修，6月28日才开始试营业，而刘坤在2019年3月8日停业，系刘坤违约在先。二、华容县好爱家购物中心于2020年4月8日出具的《证明》1份，拟证明1、该购物中心与华腾置业签订租赁合同是在2018年12月10日；2、签订合同后原大润发超市仍然在营业；3、该购物中心3月1日开始装修，5月28日开始营业，该时间段刘坤早已停业，对刘坤并无影响；4、扶梯于2019年6月中旬关闭，该购物中心在扶梯口安装卷闸门是为了安全，卷闸门在营业期间正常开启，并不影响经营。安装卷闸门时刘坤已经停业，对其无影响。三、（2019）湘06民终4130号民事判决书1份，拟证明该案件与本案有同样的事实理由，支持了华腾置业的诉讼请求，刘坤的诉讼请求无事实和法律依据。经质证，刘坤对证据一的真实性、合法性、关联性均有异议，且认为华容县艺贝尔欢乐城作为华腾置业的承租人与其有利害关系，不应采信。对证据二华容县好爱家购物中心装修时间的真实性及证明目的有异议，并认为该证据反而证明了华腾置业有违约行为。对证据三的真实性、合法性无异议、但对关联性及证明目的均有异议，因租赁合同约定的内容与本案租赁合同约定的内容不同。本院认证认为，华腾置业提供的证据一，刘坤无相反证据推翻，本院对该证据的真实性予以采纳，该证据能否实现华腾置业的证明目的，本院在下文进行分析。华腾置业提供的证据二，因刘坤对该证据的真实性无异议，该证据与本案有关联，故本院予以采信。华腾置业提供的证据三，因合同约定的内容不尽相同，且承租房屋的用途不同，故该证据与本案缺乏关联性，本院不予采信。本院二审查明，二审期间，华腾置业陈述，案涉大楼由湖南同欣物业运营管理有限公司管理，该物业公司成立于2015年。2018年10月31日案涉大楼由华容平安物业有限公司管理。刘坤认为，因物业公司之前没有提供服务，2018年12月31日其交纳物业费时达成了之前物业费交清了的协议。刘坤2018年12月13日交纳物业费8000元时，收款收据上加盖的是华腾置业的财务专用章。刘坤交纳2018年3月1日至2019年3月1日的租金26000元时收款收据上加盖是湖南同欣物业运营管理有限公司的财务专用章。本院二审查明的其他基本事实与一审一致。本院认为，本案二审争议的焦点主要有：一、二楼超市停业和装修是否对刘坤的经营造成了影响；二、华腾置业与高其雄签订合同的行为能否认定为违约；三、能否认定2018年3月1日到2019年3月1日的租金由109200元变更成了26000元；四、刘坤是否拖欠了2017年7月1日至2018年3月1日的物业费，华腾置业是否有权主张物业费；五、一审认定装饰装修残值254083.9元是否正确；该254083.9元是否应全部由华腾置业承担。关于第一个焦点，刘坤承租中央广场3层商铺系用于经营儿童乐园，周边经营场所对经营儿童乐园有重要影响，是人尽所知的常识．而二楼作为超市，人员往来频繁，不排除成年人在二楼购物前后带儿童到儿童乐园玩耍的可能性，故二楼超市与刘坤承租的场所系有机整体。根据刘坤一审提供的证据，原华容县大润发惠民超市因侵犯商标权已于2018年12月在案件审理期间注销了登记，全面停止了营业。二楼超市重新装修改造期间会搬运装修材料，同时将原拆除的装修装修物品运出并会产生一定的装修噪声，此系生活常识，显然二楼超市停业和重新装修改造会对刘坤的经营造成影响。关于第二个焦点，双方签订的补充协议约定：华腾置业承诺在4年内在本商场不再增设任何形式的相关儿童娱乐设备，但华腾置业在租赁期内于2019年4月15日与案外人高其雄签订了租赁合同，高其雄租赁华腾置业商铺用于经营华容县艺贝尔欢乐城，该欢乐城的经营项目亦为儿童乐园项目，且高其雄经营儿童乐园的楼层在刘坤楼下，其时，刘坤并没有主动提出解除合同，合同亦未约定如刘坤停止营业华腾置业有权解除合同，华腾置业也无证据证明其向刘坤提出解除合同后，刘坤同意解除合同，故华腾置业的该行为，显然对刘坤有重要影响，已构成违约。本院对华腾置业提供第一组证据中关于其未违约的证明目的不予以采纳。关于第三个焦点，双方系因租金支付问题产生争执后，才于2018年5月22日在公安机关主持调解下，达成协议，协议明确约定左建华愿意支付2018年3月1日至2019年3月1日租金26000元，双方不再为租金问题发生任何争执，故从协议字面理解，可以认定2018年3月1日到2019年3月1日的租金由109200元变更成了26000元。关于第四个焦点，首先，对物业费的交付标准系在双方签订的《商铺租赁合同》进行的明确约定；其次，从租赁合同实际履行期间的情况可知，均存在物业公司代华腾置业收取租金，华腾置业代物业公司收物业费的情况，刘坤并未提出过异议，物业公司对华腾置业代为收取物业管理费亦未提出过异议。故根据上述两点，亦从减轻当事人诉累的角度考虑，可认定华腾置业有权收取物业管理费。2018年12月13日的收款收据明确载明收到的物业费8000元系2018年3月1日至2018年10月31日期间的物业费，且如果之前的物业费无需交纳或免除，则刘坤应提供相应证据证明，而刘坤并无证据证明，故一审法院认为物业公司在业主未缴纳2017年物业管理费的情况下仅催缴业主缴纳2018年的物业管理费，显然与常理不符的理由不充分。在刘坤无证据证明其已经缴纳2017年物业费或不能提供已经与物业公司达成了2018年3月1日之前的物业费无需交纳或免除的协议时，刘坤应缴纳2017年7月1日至2018年3月1日的物业管理费10080元（1.2元／平方米×1050平方米×8个月）。关于第五个焦点，一审法院认定的损失254083.9元，系经评估后不可移动的附属设施及装修装饰，故一审法院将该金额作为剩余租赁期内附合的装饰装修残值，列入刘坤的实际损失范围正确。根据前文所述，原华容县大润发惠民超市因侵犯商标权已于2018年12月全面停止了营业，周边经营环境的显著变化，是导致刘坤经营的儿童乐园难以经营的重要原因之一。故即使华腾置业提出的刘坤停止营业的时间在前，二楼超市重新装修改造在后的事实存在，在刘坤并未提出解除合同时，华腾置业新增设儿童娱乐设备，已违反合同约定，故应承担违约责任，赔偿刘坤该损失。综上，华腾置业要求刘坤支付物业管理费10080元的上诉请求成立，应予支持；华腾置业的其他上诉请求不能成立，应予驳回。本案一审虽认定事实清楚，但处理欠妥，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省华容县人民法院（2019）湘0623民初1550号民事判决的第一、二、三、四、五、六、七、八、十项；二、撤销湖南省华容县人民法院（2019）湘0623民初1550号民事判决的第九项；三、由刘坤支付岳阳华腾置业有限公司2017年7月1日至2018年3月1日的物业管理费10080元；四、驳回岳阳华腾置业有限公司的其他诉讼请求。上述有给付内容的款项，均限履行义务方在本判决生效后10天内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6856元，减半收取3428元，反诉案件受理费14325元，减半收取7162.5元，共计10590.5元，由岳阳华腾置业有限公司负担5000元、刘坤负担5590.5元。二审案件受理费6592元，由岳阳华腾置业有限公司负担6000元，刘坤负担592元。本判决为终审判决。审判长  蒋立春审判员  许 进审判员  余立根二〇二〇年五月二十日书记员  刘 珂