四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川16民终94号 上诉人（原审原告）：何承树，男，1968年2月22日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：黄丽华，四川展正律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广安正大房地产开发有限公司，住所地四川省广安市前锋区广前大道60号，统一社会信用代码：915116030582295024。 诉讼代表人：何敏，系该公司管理人负责人。 委托诉讼代理人：刘明清，四川爱众律师事务所律师。 上诉人何承树因与被上诉人广安正大房地产开发有限公司（以下简称正大房产公司）普通破产债权确认纠纷一案，不服四川省广安市前锋区人民法院（2019）川1603民初215号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。疫情防控期间不计入审限。本案现已审理终结。 何承树上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判；2.由正大房产公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实不清，何承树与正大房产公司之间的商品房买卖合同成立且合法有效，何承树已经履行了支付购房款的义务，应依法享有该债权。1.一份合同签订多套房屋，以及一次性支付房屋尾款都属双方自由约定行为，未违反任何法律规定，一审法院以不符合交易习惯作出判决没有法律依据；2.王成的个人询问笔录以及王成的笔记本系其单方陈述，且该单方陈述与正大房产公司签订的合同和收款凭据相矛盾，且王成与本案的正大房产公司有利害关系，其笔记本的证明力远低于何承树举示的证据，一审法院依据王成单方陈述认定《商品房买卖合同》是为借款提供担保的事实错误；3.王成实为正大房产公司的实际控制人，在签订买卖合同时，加盖了正大房产公司公章并有委托代理人王成的签字，还有正大房产公司的营业执照复印件、何承树所购房屋的平面图、王成手写的其个人账户，这已代表了公司的意思表示，正大房产公司也并未对王成的代理行为表示异议，故对该行为产生的法律后果也是认可的，正大房产公司向何承树出具的收款凭证以及何承树的转款凭证也证实正大房产公司已收到案涉的全部房款，收据上加盖了正大房产公司公章以及委托代理人王成的签字捺印，一审法院认定案涉商品房买卖合同非正大房产公司的真实意思表示，认定何承树未向正大房产公司履行交付240万元购房款的义务没有事实依据。综上，一审法院认定事实错误，依法应当予以纠正。 正大房产公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。何承树与正大房产公司签订的房屋买卖合同的确不符合交易习惯，王成笔记本记载何承树支付现金100万元、转账100万元是履行出借义务支付的本金，何承树与王成之间的民间借贷详细内容是借款100万元约定月利息为10%，借条为显示利息，将借款本金与一年利息120万元写为出借本金金额并签订房屋买卖合同为借款提供担保，该事实在王成自书的笔记本上有详细记载，笔记本是王成非法吸收公众存款案中由公安机关提取，已随案移送至法院保管，笔记本反映的内容与本案借款能够一一对应，笔记本内容并不是补出来的，何承树可对笔记本形成时间申请鉴定。 何承树向一审法院起诉请求：1.请求确认何承树对正大房产公司享有债权4400000元；2、请求确认何承树对上述债权享有优先受偿权；3、本案的诉讼费由正大房产公司承担。 一审法院认定事实如下：2013年5月31日，王成作为正大房产公司委托代理人，以正大房产公司（出卖人）的名义与何承树（买受人）签订了恒立·恒顺星城《商品房买卖合同》，约定正大房产公司将其2幢1单元12层1、2、3、4、5、6号及13层105㎡两套、90㎡一套建筑面积约885㎡的房屋出售给何承树，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米元（此处空白），总金额为220万元；付款方式为一次性付款，在签订本合同当日，买受人支付购房价款总额的100%（含定金）220万元；出卖人应当在2015年5月31日前将约定房屋交付给买受人。合同还约定了违约责任、商品房交接、产权登记、保修责任等。该合同出卖人处加盖有正大房产公司公章及何志伟印，委托代理人处有王成的签字，买受人处何承树签字，落款时间为2013年5月31日。2013年11月18日，王成作为正大房产公司委托代理人，以正大房产公司（出卖人）的名义与何承树（买受人）签订了恒立·恒顺星城《商品房买卖合同》，约定被告将其第2幢1单元11层1、2、3、4、5、6号及13层100㎡一套、95㎡一套、90㎡一套建筑面积约870㎡的房屋出售给何承树，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米元（此处空白），总金额为220万元；付款方式为一次性付款，在签订本合同当日，买受人支付购房价款总额的100%（含定金）220万元；出卖人应当在2015年11月18日前将约定房屋交付给买受人。合同还约定了违约责任、商品房交接、产权登记、保修责任等。该合同出卖人处加盖有正大房产公司公章及何志伟印，委托代理人处有王成的签字，买受人处何承树签字，落款时间为2013年11月18日。 2013年11月18日，何承树向王成在中国工商银行的账户转账100万元。编号为0807072号收据，载明收到何承树转账支付220万元；编号为0807073号收据，载明收到何承树现金220万元。庭审中，何承树陈述购房款440万元的支付方式为：2013年5月31日向王成支付现金220万元，2013年11月18日向王成转账100万元、支付现金120万元。何承树为佐证其履行了付款义务，向法庭提交了以下证据：王毅于2013年5月31日在中国建设银行取款10万元的交易记录以及杨秀华于2013年5月31日在中国农业银行取款90万元的交易记录；何承树于2013年11月18日向王成银行转账100万元的转账凭证；何承树在自己家中与大额现金合照的照片4张。 王成因犯非法吸收公众存款罪被一审法院判处刑罚，公安机关侦查该案时提取并随案移送的王成的笔录本上记录有“2#楼105㎡(2套)210㎡、100㎡(1套)100㎡、90㎡(2套)180㎡、95㎡(1套)95㎡/585㎡。2013.11.18：何承树，借入100万元，出据220万元（一年），用2#第11层1、2、3、4、5、6号及13层95㎡一套、100㎡一套及90㎡1套共9套作保。2013.5.31：何承树入100万，出据220万，用2#第12层1、2、3、4、5、6号及13层105㎡两套、90㎡一套共9套作保”字样。诉讼中，一审法院依职权对王成进行了询问。王成陈述称，2013年因正大房产公司缺乏周转资金，由他本人出面分别于2013年5月、2013年11月分别向何承树借款100万元、100万元，借期均约定是一年，月利率为10%，双方以签订《商品房买卖合同》的方式为两笔借款提供担保，《商品房买卖合同》中的房屋所在楼栋在合同签订时才开始修建基础部分，还未修建至正负零以上；何承树于2013年5月向他支付现金100万元，于2013年11月向他或恒立公司出纳（具体记不清）转账支付100万元，正大房产公司均各以其开发的恒顺星城项目的800多平米的商品房（每平米折价2500元左右）为两笔借款提供担保，且正大房产公司针对每笔借款均向何承树出具了220万元的购房款收据，该收据中的金额均包含了100万元本金一年期的利息。 一审庭审中，针对承办人的询问，何承树对于购买房屋的细节陈述如下：1.王成将户型平面图交给他，他选定的总面积，对每套房屋户型和面积并不清楚；2.他并没有了解所购房屋所在楼栋是否取得商品房预售许可证；3.他在签订购房合同时对所购买房屋修建的进度并不清楚；4.其家庭已有住房及门市，其购买案涉房屋系用于投资。 2017年6月23日，一审法院作出（2017）川1603破申2号民事裁定书，裁定受理正大房产公司的破产重整申请。同时指定正大房产公司清算组为管理人。2017年11月17日，何承树向管理人提交债权申报书，其填写的申报事实与理由为：2013年11月18日转账给王成100万元，2013年付现金给王成340万元，付款后正大房产公司出具收据两张，共计440万元。申报债权金额4400000.00元。后经该公司管理人审查后确认何承树的债权为0、备注“非正大债权”。 另查明：王成系四川广安恒立化工有限公司的法定代表人及执行董事兼总经理，正大房产公司是四川广安恒立化工有限公司投资设立的一人公司。正大房产公司的法定代表人为瞿仁伦，“恒立•恒顺星城”项目系正大房产公司开发的房地产项目。 一审法院认为，本案争议焦点为：何承树、正大房产公司之间形成的民事法律关系的性质如何认定。一审法院从如下几方面予以论证：首先，何承树主张其为真实购房户，但其购买正大房产公司开发的恒顺星城2幢1单元12层1、2、3、4、5、6号及13层105㎡二套、90㎡一套，2幢1单元11层1、2、3、4、5、6号及13层100㎡一套、95㎡一套、90㎡一套共18套房屋，在每套房面积可能不一致的情况下，仅签订两份合同，合同并未约定单价，明显不符合正常的商品房买卖的交易习惯。其次，何承树主张其向正大房产公司支付了440万元的购房款，面对如此大额的交易，何承树应有充分审慎的注意义务，应对交易标的状况进行全方位了解，但其居然不关心所购房屋的户型、面积，甚至不了解所购房屋当时的修建现状以及是否取得商品房预售许可等商品房买卖的基本交易信息，在案涉商品房项目仅建设至基础部分的前提下一次性向正大房产公司支付全款而不留尾款，其上述行为明显不符合常理。然后，王成作为案涉《商品房买卖合同》的直接经手人，其被公安机关侦查时作为物证的笔记本所载明内容，以及针对一审承办人所作询问，均表明案涉《商品房买卖合同》是为借款提供担保。且王成关于何承树每次借款本金100万元、月利率10%，以及正大房产公司每次连本带息计算在内向何承树出具220万元的购房款收据的证言，与何承树在本案中出示的证据相吻合，更能合理解释何承树购买18套房仅签订两份《商品房买卖合同》、且每份合同购买商品房总面积不同但总价款却高度一致的原因。最后，在购房款的支付方式上，何承树主张100万元为转账支付，其余340万元为现金支付。而王成仅认可收到何承树现金100万元、转账100万元，对于其余的240万元，何承树所提供的案外人的银行交易明细以及照片均不能反映出与本案有何关联性，更不能证明其向正大房产公司履行了交付该240万元购房款的义务。且何承树主张是向王成交付款项，而王成并非正大房产公司的法定代表人，现有证据亦无法证明王成获得了正大房产公司的委托，并且何承树亦未提供证据证明王成的行为构成表见代理。因此，案涉商品房买卖合同非正大房产公司的真实意思表示，对正大房产公司不具约束力。综上，何承树所主张的事实存在诸多不合常理之处，且其不能作出合理解释。结合王成的陈述，可以认定何承树、正大房产公司之间签订商品房买卖合同实际上是为借款提供担保，且借款人并非正大房产公司。因何承树在本案中的诉讼请求系确认其对正大房产公司享有债权，而并非要求继续履行合同，故一审法院只审理何承树、正大房产公司之间的债权债务关系，无需向何承树释明变更诉讼请求。何承树未提供证据证明王成已将实际收取的款项转交给正大房产公司或该款项系正大房产公司委托王成向其收取，故对何承树对转给王成款项，其可向实际收款人另行主张权利。综上，一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回何承树的诉讼请求。案件受理费42000元，由何承树负担。 二审中，当事人未提交新证据。 本院查明的事实与一审认定的一致，予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点仍为何承树与正大房产公司之间的法律关系性质问题。何承树证明其与正大房产公司之间建立商品房买卖合同关系的主要证据是两份《商品房买卖合同》和两份收款收据，但《商品房买卖合同》内容明显与正常商品房买卖合同不同，购房款240万元以现金方式支付也令人存疑，一审判决对此已充分阐述了理由，本院不再赘述。一审法院根据本案实际情况，综合何承树陈述的购房经过、商品房买卖合同约定的内容、款项支付情况、公案机关在刑案中提取的王成笔记本载明的内容以及王成的证言等证据，认定何承树与正大房产公司之间签订的商品房买卖合同实际是作为王成借款的担保，并无不当，本院予以确认。虽然王成陈述系因正大房产公司缺乏资金才由其出面向何承树借款，但正大房产公司否认使用了该借款，王成又未说明该款项是如何用于正大房产公司建设的，何承树亦未提供证据证明该借款用于了正大房产公司生产经营，故一审判决认定借款人并非正大房产公司，亦无不妥，何承树可向王成另行主张权利。 综上所述，何承树的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费42000元，由何承树负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张登贵 审 判 员 阳晓川 审 判 员 罗乔军 二〇二〇年五月十五日 法官助理 刘春霞 书 记 员 程静平