上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终1691号上诉人（原审原告暨反诉被告）：于根红，男，1971年8月29日出生，汉族，住江苏省盐城市盐都区。委托诉讼代理人：张梅，上海新惟律师事务所律师。被上诉人（原审被告暨反诉原告）：上海亿美实业有限公司，住所地上海市宝山区河曲路118号2582室。法定代表人：陈言平，经理。委托诉讼代理人:孙鸿书，上海富明律师事务所律师。委托诉讼代理人:孙一天，上海富明律师事务所律师。上诉人于根红因与被上诉人上海亿美实业有限公司（以下简称亿美公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初8763号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。于根红上诉请求：撤销原审判决第三、四项，改判驳回亿美公司原审反诉请求。事实和理由：原审法院对亿美公司提起反诉请求的主体资格、权利来源审查错误，亿美公司于2014年11月1日起不具有对涉案房屋的用益物权，也不是涉案房产的所有权人，亿美公司请求于根红支付相应租金及物业管理费不具有请求权基础；亿美公司自2014年11月1日起不再是涉案房屋的承租人以及出租方，不具有履行与于根红租赁合同的能力，在亿美公司未能履行合同义务的前提下，原审法院判令亿美公司享有收款的权利，导致本案权利义务混乱，也导致涉案房屋在一系列出租关系中权利义务的不对等、租赁关系的脱节、权利来源的违法。亿美公司辩称，亿美公司和于根红之间的租赁合同关系从未解除，于根红使用了系争房屋，理应支付租金，至于亿美公司和案外人上海Z公司（以下简称Z公司）之间的关系与于根红无关；Z公司曾向于根红主张过租金，但于根红不同意支付，现Z公司明确表示同意由亿美公司向于根红主张权利。原审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。于根红向一审法院起诉请求：1.判令亿美公司返还于根红租赁保证金42,000元。诉讼中，于根红增加如下诉讼请求：解除于根红与亿美公司之间于2012年4月13日签订的《租赁合同》。亿美公司向一审法院反诉请求：1.解除于根红与亿美公司之间于2012年4月13日签订的《租赁合同》；2.判令于根红支付亿美公司2017年10月18日至2017年12月30日的租金58,645元（289,267元/年÷365天×74天）；3.判令于根红支付亿美公司2016年4月18日至2017年12月30日的物业管理费17,893元（10,500元/年÷365天×622天）。此外，亿美公司基于于根红以下抗辩意见，同意将计算上述第2、3项请求所涉价款的截止时间变更至2017年12月28日。一审法院认定，2012年4月13日，于根红与亿美公司签订《租赁合同》一份。该合同约定，亿美公司将涉案厂房出租给于根红作厂房使用；租赁期间为6年，自2012年4月18日至2018年4月17日止；第1、2年年租金为248,000元、第3、4年年租金为267,840元、第5、6年年租金为289,267元；租金应以6个月为一个支付周期，于根红在每一个周期结束的20天前支付下一个支付周期的租金;于根红向亿美公司支付42,000元租赁保证金，于合同终止，退房清场满10天，且租金、物业费等所有应付费用结清，不计息归还于根红；在合同期限内，于根红应支付亿美公司物业管理费为每年10,500元；如因市政动迁等不可抗拒因素，致使合同无法履行，亿美公司应通知于根红，同时亿美公司退还于根红已付租金中尚未使用阶段的租金和保证金，于根红30天内无条件撤离等。上述合同签订后，亿美公司按约将涉案房屋交付于根红。于根红按约向亿美公司支付租赁保证金42,000元等相关费用。现因于根红向亿美公司主张返还租赁保证金未果，遂以其诉称事由向法院提起诉讼。而亿美公司则以其反诉事由提出如上反诉请求。在本次诉讼中，当事人对于根红未向亿美公司支付涉案房屋自2017年10月18日始的租金和自2016年4月18日始的物业管理费的事实，以及租金标准为289,267元/年和物业管理费的标准为10,500元/年的事实，均无异议。此外，在回答亿美公司关于是否向其返还涉案房屋的提问时，于根红称，“没有返还，我一直在履行合同”。在回答亿美公司关于2016年4月18日前亿美公司有无履行物业管理义务的提问时，于根红称，“在2016年4月18日之前有的”。在回答亿美公司关于在2016年4月18日之后，于根红认为亿美公司未履行物业管理义务，对此是否提出过异议的提问时，于根红称，“有的，口头当面提过”。亿美公司对该回答内容不予认可。期间，于根红还称，“2014年之后大门断断续续没有人管了，亿美公司没有履行物业管理的义务”。另外，就合同解除时点问题，于根红认为，涉案合同于2014年10月31日解除，理由是：2014年11月1日起亿美公司将其对C公司的权利义务概括转移给了XX实业，主体变更导致合同解除。亿美公司认为，涉案合同于2017年12月28日解除，理由是：产权人于2017年12月29日签订了动迁协议，合同因此丧失继续履行可能。对亿美公司如上意见，于根红不予认可，并认为法院“判决”XX实业与其“上家”的租赁合同系于2017年8月22日解除。另查明，就涉案纠纷，亿美公司曾于2018年6月25日向法院提起诉讼，其请求为解除双方之间签订的涉案合同以及于根红向其支付租金与物业管理费。于根红在该案中提起反诉，其请求为亿美公司向其返还租金与租赁保证金，并支付违约金。该案案号为（2018）沪0117民初10265号。此后，双方在该案审理中于2018年10月31日均明确撤回本、反诉的诉讼请求，同时于根红明确其未缴纳反诉费，亦不准备再缴纳该费用。法院遂于当日依法口头裁定该案本诉准许撤诉、反诉按撤诉处理。在该案审理中，于根红以亿美公司已将其与C公司的权利义务概括转移给了XX实业，故亿美公司自2014年11月1日起不具有对涉案房屋出租权为由，抗辩亿美公司对其提出的支付租金及物业费的诉讼请求。在该案中法院依法追加XX实业为第三人参加诉讼。2019年4月1日，法院受理XX实业提起的诉讼，其请求为解除其与于根红之间有关涉案房屋的租赁合同以及于根红向其支付租金与物业管理费。于根红在该案中辩称，其不同意XX实业的如上请求，主要理由是：其与XX实业未签订过房屋租赁合同。该案案号为（2019）沪0117民初5177号。2019年5月22日，法院基于XX实业的申请，依法裁定准许XX实业撤诉。再查明，包括涉案房屋在内的本区新桥镇XX路XX号厂房登记权利人为茸新五金，并委托上海XX厂（以下简称XX厂）出租。此后，XX厂将该厂房出租给上海B有限公司（以下简称B公司）。B公司将该厂房转租给上海C有限公司（以下简称C公司）。C公司遂又将其承租的厂房再转租给亿美公司。亿美公司再将该厂房中的涉案厂房又转租给于根红。再后，C公司、亿美公司及XX实业于2014年10月29日签订《出租方经营权变更协议》，约定：C公司同意于2014年11月1日起，亿美公司“将其上海松江区新桥XX路XX号”的承租权转让给XX实业；亿美公司支付的保证金及其他相关权利和其他补充协议条款等一并转让给XX实业，后续合同到期或终止时由C公司负责支付给XX实业；相应的亿美公司后期的租金、管理费、水电费等由XX实业进行收取；原《租赁合同》的租赁期限约为7年（2012年4月15日至2018年12月31日），承租面积3,950平方米，XX实业应继续履行原租赁合同的合同协议条款。2017年6月，信实石业、C公司及XX实业协议将上述厂房承租人主体由C公司变更为XX实业。2017年6月15日，信实石业、XX实业据此直接签订《租赁合同》，约定的租赁期限为2017年1月1日至2018年12月31日等。2017年8月15日，信实石业与XX实业之间发生纠纷并涉讼。相关生效裁判文书认定，信实石业与XX实业之间签订的上述《租赁合同》于2017年8月22日解除，XX实业支付信实石业至2017年12月28日止的租金及使用费等。2018年8月6日，法院受理信石实业基于上述生效判决提出的强制执行申请。该案案号为（2018）沪0117执4937号。2018年11月28日，法院对该案以查找不到XX实业可供执行财产，又不具备被强制搬迁的条件为由，裁定终结本次执行程序。一审法院认为，亿美公司将其向C公司承租的涉案房屋转租于根红，双方为此签订的《租赁合同》系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规关于效力性的强制性规定，应属有效，双方均应恪守。在该《租赁合同》履行过程中，根据C公司、亿美公司以及XX实业之间签订的《出租方经营权变更协议》的约定内容，一方面C公司同意亿美公司将其与C公司之间的合同权利义务概括转移给XX实业。另一方面，基于如上权利义务概括转移的约定，以及基于在权利义务概括转移之前，亿美公司又将涉案房屋转租于根红的事实，亿美公司亦一并将其对于根红的合同权利义务概括转移给XX实业。然，因于根红并非上述《出租方经营权变更协议》的缔约主体，亿美公司与XX实业之间如上将亿美公司对于根红的合同权利义务概括转移给XX实业的约定，按合同法相关规定，在未征得于根红同意之前，对于根红不具有法律约束力。根据查明的事实，就涉案纠纷发生前，于根红实际均系向亿美公司履行租赁涉案房屋合同项下的义务。就涉案纠纷发生后，在本次诉讼前，亿美公司以及XX实业均曾对于根红提起过诉讼，于根红则提出了亿美公司以及XX实业无权对其主张合同权利的抗辩。由此足以证明于根红不同意亿美公司将其与于根红之间就涉案合同项下的权利义务概括转移给XX实业。因此，亿美公司仍系于根红租赁涉案房屋合同项下的相对方。至于由此导致的亿美公司与XX实业之间如何解决因于根红不同意权利义务概括转移而产生的问题，此系其两者之间的内部关系，与本案无涉。现当事人对解除双方之间签订的《租赁合同》均无异议，故法院予以确认。至于当事人争议的合同解除时点问题。首先，C公司、亿美公司及XX实业虽于2014年10月29日签署了有关合同权利义务概括转移的协议，但该协议的签署因于根红事后未同意，故并不必然导致解除于根红与亿美公司之间《租赁合同》的法律后果的发生。因此，法院对于根红认为的合同解除时点，难以赞同。其次，合同的解除需要符合法定、约定解除条件，而且需经守约方通知后，合同自通知到达或通知明确之日解除。抑或，当事人达成解除合同的合意，合同自合意之日或合意约定之日解除。本案中，根据查明的事实，在2017年12月28日前，双方均未作出过解除合同的意思表示。在于根红未主张逾期返还租赁保证金、亿美公司未主张2017年12月28日以后价款的情形下，在本案中认定双方之间就租赁涉案房屋具体是何时解除的，并无实际意义。因此，法院在本案中对涉案《租赁合同》具体解除之日不作认定。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。基于此，结合双方如上诉、辩意见，亿美公司应当将租赁保证金返还于根红，但该租赁保证金应先抵作其应当支付于根红的相应价款。至于于根红具体应付亿美公司价款数额，就租金部分而言，基于前述裁判理由，于根红应当向亿美公司支付2017年10月18日至2017年12月28日的租金为57,060.89元（289,267元/年÷365天×72天）。就物业管理费问题，首先，合同约定，在合同期限内，于根红应支付亿美公司物业管理费为每年10,500元。其次，当事人对2016年4月18日之前亿美公司履行物业管理义务并无争议。现当事人对2016年4月18日之后亿美公司是否履行物业管理义务存有无争议。再次，于根红先是称，亿美公司于2016年4月18日后未履行物业管理义务。于根红后又称，“2014年之后大门断断续续没有人管了，亿美公司没有履行物业管理的义务”。前后陈述不一。最后，于根红虽称对亿美公司未履行物业管理义务曾口头提出过异议，但在亿美公司予以否认的情形下，并无其他证据相佐证。因此，综合本案具体案情，法院认定，亿美公司履行了争议期间物业管理义务，于根红应当支付亿美公司2016年4月18日至2017年12月28日的物业管理费17,835.62元（10,500元/年÷365天×620天）。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第九十九条、第一百零七条、《上海市房屋租赁条例》第三十二条之规定，判决：一、确认解除于根红与上海亿美实业有限公司之间于2012年4月13日签订的《租赁合同》；二、上海亿美实业有限公司返还于根红租赁保证金42,000元；三、于根红支付上海亿美实业有限公司租金57,060.89元、物业管理费17,835.62元，合计74,896.51元；四、上述二、三两项相抵之后，于根红尚应支付上海亿美实业有限公司32,896.51元，于判决生效之日起十日内给付。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费930元，减半收取465元，反诉案件受理费897元，合计诉讼费1,362元，由于根红负担876元，上海亿美实业有限公司负担486元。本院二审期间，于根红提供（2019）沪01民终6180号民事判决书，用以证明Z公司已经基于租赁关系取得了实际利益，故亿美公司在本案中不具有出租涉案房屋的权利来源。亿美公司经质证认为，对证据真实性没有异议，但不认可关联性。本院经审查认为，于根红提供的判决书系案外人之间的纠纷，与本案争议不具有关联性，本院不予采纳。经审理查明，一审认定事实无误，本院予以确认。另查明，Z公司在一审期间向法院出具情况说明，内容为：“2012年3月5日，上海D有限公司向上海E有限公司签订了房屋租赁合同，承租了上海市松江区XX路XX号的房屋。2016年12月12日，因上海E有限公司经营不善，经协商一致，由本公司直接向上海B有限公司承租系争房屋，并于2017年6月5日签订《三方协议》，约定自2017年1月1日起，本公司概受上海E有限公司在合同项下的权利、义务并且收取租金。但是其后我司并未通知过次承租人于根红，我司也从未向于根红收取过任何的租金、物业管理费、水电费，相关费用结算仍由上海亿美实业有限公司进行，且我司起诉于根红时其也明确不同意该合同的相对方已经变更为我司。故我司认为：该部分费用应当由我司与上海亿美实业有限公司进行结算。本院认为，本案争议焦点在于亿美公司是否有权向于根红主张相应租金及物业管理费。债权具有相对性，亿美公司和于根红之间因租赁合同的签订产生租赁合同项下的权利义务关系，虽然在租赁期间亿美公司和运辉运输、Z公司签订了出租方经营权变更协议，约定亿美公司将涉案房屋的承租权转让给Z公司，但该协议的当事人为运辉运输、Z公司和亿美公司，并不涉及于根红；于根红也表示亿美公司并未将经营权变更的情形告知于根红，且本案诉讼前双方均未提出或者协商过要解除本案租赁合同，实际履行中于根红也一直在使用系争房屋，并未由于亿美公司与案外人之间的经营权变更影响于根红对租赁标的物的正常使用；因此，基于合同相对性之原则，亿美公司依据双方之间的租赁合同要求于根红支付相应租金与物业管理费并无不当。于根红上诉主张亿美公司不享有出租涉案房屋的权利来源，然该问题属于亿美公司和案外人之间的法律关系，并未影响到亿美公司和于根红之间租赁合同的履行；尤为重要的是，于根红在正常使用房屋的情况下，既未向亿美公司支付租金，也未向Z公司支付租金，在亿美公司前案起诉要求于根红支付租金及物业管理费的案件中，于根红以亿美公司已经将相应权利转移给Z公司为由，抗辩亿美公司的诉讼请求，而在此后Z公司提起诉讼要求于根红支付租金及物业管理费的案件中，于根红又以和Z公司之间未签订过房屋租赁合同为由不同意Z公司的诉讼请求；于根红上述行为显然有违公平合理之原则。现Z公司已经在原审诉讼中明确表示涉案房屋的租金及物业管理费其与亿美公司进行结算，表明其认可由亿美公司向于根红主张相应租金及物业管理费，故原审法院判令于根红向亿美公司支付租金及物业管理费并无不当，本院予以维持。至于物业管理费的金额，鉴于双方合同中对物业管理费金额有明确约定，现于根红主张亿美公司在2016年4月18日之后未履行物业管理义务，但其未能明确说明亿美公司未履行哪些物业管理义务，也没有证据证明在履行过程中其向亿美公司就物业管理义务的履行提出过异议，故于根红对物业管理费金额提出的异议缺乏依据，本院不予采信。综上所述，于根红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,672元，由于根红负担。本判决为终审判决。审判长 叶 兰审判员 许鹏飞审判员 任文风二〇二〇年五月九日书记员 鲁彦岐附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……