北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终3673号上诉人（原审被告）：冯滢竹，女，1988年3月9日出生，汉族，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告）：丁博，男，1983年1月10日出生，汉族，住北京市海淀区。上诉人冯滢竹因与被上诉人丁博房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初37642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。冯滢竹上诉请求：撤销一审判决，驳回丁博的全部诉讼请求，诉讼费由丁博负担。事实和理由：1.冯滢竹与丁博签订的租赁合同明确约定租期12个月，故不存在第二年违约的情况。2018年12月25日之后的续租行为应属不定期租赁，可以随时解除。因丁博不配合看房，冯滢竹已在合理期限内通知其搬家，丁博在期限内主动联系冯滢竹要求立即办理交接手续，双方都是自主选择，不存在强迫行为。2.一审法院以微信聊天为依据认定事实，存在错误。2018年12月13日的对话并非双方就续租1年达成一致，只是在丁博要求降低租金之时表示拒绝的答复。对话印证了最初租期并非两年，双方只签订了一次租期一年的合同。3.一审法院认为冯滢竹要求丁博于2019年5月25日前搬离的行为构成违约，认定有误。2018年12月25日租约到期，双方约定丁博可以继续租住，但不能影响冯滢竹卖房。丁博以各种理由拒绝中介带客户看房，冯滢竹为卖掉房子，无奈才让丁博限期搬离。丁博的行为影响了冯滢竹卖房的价格。丁博辩称，同意一审判决。具体答辩意见：1.冯滢竹以丁博不配合看房为由单方解除合同构成违约，应当承担违约责任。2.一审程序正当，事实清楚，适用法律正确。丁博向一审法院起诉请求：1.判令冯滢竹违约并向丁博支付违约金7560元；2.诉讼费用由冯滢竹承担。一审法院认定事实：2017年12月9日，丁博（承租方、乙方）与冯滢竹（出租方、甲方）签订《2017个人房屋租赁合同》，其中约定：“第一条：房屋基本情况：甲方将自有的坐落在北京市海淀区**小区*栋**号的房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方使用。第二条：租赁期限：租赁期共12个月，甲方从2017年12月25日起将出租房屋交付乙方使用，至2018年12月25日收回。第三条：租金：该房屋每月租金6300元，先付后住，实付租金以甲方的收条为准。按季度结算。……乙方应支付给甲方押金6300元，合同期满，费用结清后本押金退还乙方。若乙方不履行租房合同，则押金不予返还。……第七条：租赁期满：租赁期满后，如乙方要求继续租赁，则须提前1个月向甲方提出，甲方收到乙方要求后3天内答复。如同意继续租赁，则续签租赁合同。同等条件下，乙方享有优先租赁的权利。合约到期，承租方如不续约，应允许甲方提前1个月带人看房。第八条：提前终止合同：在房屋租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前3月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。受不可抗力因素影响，甲方必须终止合同时，一般应提前3个月书面通知乙方。乙方的经济损失甲方不予补偿。第九条：违约责任：在房屋租赁期间，任何一方违反本合同的规定，依据事实轻重，按年度须向对方交纳年度租金的10%作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的2%向乙方加收滞纳金。乙方如发生以下行为之一，本合同自动终止，甲方有权收回房屋。甲方有权另行出租，对房内物品不承担任何责任。（1）租金及其他债务超过半个月以上未付；（2）违反本合同的有关规定的；（3）给其他住户生活造成严重妨碍，住户反映强烈的；（4）触犯法律、法规、被拘留或成为刑事诉讼（公诉）被告的，以及本人死亡或被宣告失踪等情况发生的；（5）有明显失信或欺诈行为的事实的。”2018年12月13日，丁博和冯滢竹的微信对话如下：“丁博：我还得租哦。冯滢竹：您好，我咨询了一下房租那边现在6500，我之前跟您签合同时候就说了两年的话可以比市场价低一些，但是一年一签就是跟着市场价格走。肯定不能便宜了。丁博：我还是月底按时给你打房租。洗衣机能不能让我扔了，我自己买。实在不能坚持了。冯滢竹：哦，可以。大家都有压力，您也理解吧，我也要还贷款的。丁博：好，今年经济不好，都不容易，那打完钱我告诉你。冯滢竹：之前咱们都是6300吧？丁博：对。冯滢竹：好的，那就先不涨价了吧，辛苦了。丁博：好的，谢谢。”此后，双方因卖房、看房事宜产生争议。2019年4月15日，冯滢竹向丁博发出《租赁合同解除通知书》，内容为：“你、我双方于2017年12月9日签订的《房屋租赁协议书》已于2018年12月25号到期，并且双方没有继续签定下一年的续租合同。由于租赁方当时考虑卖房事宜，所以没有按照市场价涨房租。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，租赁双方都有权随时解除合同。为此，特定通知你此间租期至5月25日，请你于该日前将房屋内属于贵方的一切财物清理搬走，并缴齐屋内的一切费用，……”。2019年5月10日，双方办理了涉案房屋的交接手续，并结清了租金。一审庭审中，冯滢竹当庭向丁博退还了押金6300元。一审庭审中，经释明，冯滢竹申请酌减违约金。经询问，丁博表示因冯滢竹的违约行为造成其重新租房产生的中介费、租金差价、搬家费、预交的停车费等。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案的争议焦点在于冯滢竹要求丁博于2019年5月25日前搬离涉案房屋的行为是否构成违约。对此该院认为：首先，根据法律规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。本案中，根据双方的微信对话记录，可以确认双方续租问题达成了一致意见，即续租一年，月租金为6300元，该形式符合法律规定的书面形式，且租期明确，冯滢竹有关双方在《2017个人房屋租赁合同》到期后形成不定期租赁的答辩意见，缺乏事实依据，该院不予采信，冯滢竹不享有随时解除权；其次，根据法律规定，在续租情况下，未变更的原合同条款继续有效，而根据双方原有合同条款的规定，即便丁博存在不配合看房的情形，但该情形并不符合原有合同约定的合同解除条件，亦不符合法律规定的合同解除条件。因此，冯滢竹要求丁博于2019年5月25日前搬离涉案房屋的行为构成违约，其应当依据合同约定承担相应违约责任。关于违约金数额，冯滢竹经该院释明后申请酌减违约金，但结合丁博所主张的损失情况以及剩余租赁期限等因素，双方合同所约定的违约金未过分高于造成的损失，该院不予酌减。综上所述，对于丁博的诉讼请求，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第十一条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决：冯滢竹于判决生效后7日内向丁博支付违约金7560元。二审中，当事人未提交新的证据。二审诉讼中，丁博主张，微信中“签合同时候就说了两年的话可以比市场价低一些，但是一年一签就是跟着市场价格走”等内容，可以体现双方最初就协商过租赁案涉房屋两年，但通过一年一签合同的方式履行，故续约即指续约一年；冯滢竹则称该陈述系协商房租价格时其拒绝降价的理由，因为双方没有签订租期两年的合同，而是签订了一年的合同，故不能降低租金价格。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，丁博与冯滢竹曾签订《2017个人房屋租赁合同》，租赁期限届满后，双方通过微信交流的方式就案涉房屋续租一事进行协商，合意续租，并明确了房租价格。双方形成的房屋租赁关系是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。现丁博主张因双方在原房屋租赁合同租赁期限届满后续租一年，故冯滢竹在租赁期限内单方解除合同构成违约，应承担违约责任；而冯滢竹主张原房屋租赁合同租赁期限届满后，双方并未续签一年，而是形成了不定期租赁关系。故本案二审争议的焦点为：双方是否就案涉房屋续租一年形成合意。对此本院认为，从微信内容来看，双方的解释各具合理性。现双方发生争议，不能就租赁期限达成一致，在双方并未明确约定租赁期限起始时间或明确租期为一年的情况下，仅凭微信内容不足以认定双方在原房屋租赁合同租期届满后续租的租赁期限为一年。双方对续租期限约定不明，所形成的租赁合同关系应属不定期租赁合同关系，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，冯滢竹于2019年4月15日告知丁博租期截至2019年5月25日，丁博于2019年5月10日与冯滢竹办理了案涉房屋交接手续，并结清租金。现丁博起诉要求冯滢竹向其支付违约金缺乏合同依据和事实依据，不应予以支持。一审法院认定事实有误，本院依法予以纠正。综上所述，冯滢竹的上诉请求成立，予以支持；依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第十一条、第九十四条、第二百一十三条、第二百一十五条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初37642号民事判决书；二、驳回丁博的诉讼请求。一审案件受理费25元，由丁博负担。二审案件受理费50元，由丁博负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 婷审 判 员  金 莙审 判 员  徐 冰二〇二〇年五月二十七日法官助理  孙梦青书 记 员  姜 菲