北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终1461号上诉人（原审被告）：郝宏源，男，住河北省承德市。委托诉讼代理人：郝叙帆（郝宏源之子），住河北省承德市。委托诉讼代理人：张怡（郝宏源儿媳），住河北省承德市。被上诉人（原审原告）：余邦平，男，住贵州省。委托诉讼代理人：牟楠，北京高文律师事务所律师。委托诉讼代理人：张超，北京高文律师事务所律师。原审第三人：北京东方奥景体育文化发展有限责任公司，住所地北京市朝阳区南十里居（东风农场院内）平房。法定代表人：郭维维，总经理。委托诉讼代理人：周琳，女，北京东方奥景体育文化发展有限责任公司员工。委托诉讼代理人：姚锡峰，男，北京东方奥景体育文化发展有限责任公司员工。上诉人郝宏源因与被上诉人余邦平、原审第三人北京东方奥景体育文化发展有限责任公司（以下简称东方奥景公司）排除妨害纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初4808号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郝宏源上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回余邦平全部诉讼请求；2.余邦平承担本案诉讼费用。事实和理由：一、生效行政判决书认定东方奥景公司未经行政主管部门批准非法占用土地，相应建筑物和设施应予以拆除。涉诉房屋为违法建筑，属于非法权益，不应受法律保护，余邦平不享有涉诉房屋合法物权，不是本案适格主体，本案应驳回起诉。二、余邦平提交的四份起诉状落款签名笔记不一致，存在其他利益关系人冒用余邦平名义进行恶意诉讼之嫌。三、余邦平没有购买房屋的银行交易流水，并伪造汇款凭证、收款收据、门禁卡等证据，证人韩某提供虚假证明并在庭审中作虚假陈述。东方奥景公司亦多次虚假陈述，余邦平与东方奥景公司的交易是否真实让人存疑。四、周宁的销售行为是职务行为，属于典型的表见代理行为。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，表见代理有效，被代理人东方奥景公司应承担合同中约定的义务。五、一审法院认为无法认定郝宏源合法取得了涉诉房屋的使用权错误。郝宏源与周宁签订合同时具有相应的权利外观，足以使郝宏源产生合理的信赖，日常生活中开发商委托房屋销售公司进行销售的现象非常普遍，郝宏源完全有理由相信周宁的要求，为了保护表见代理合同相对人的合理信赖利益，应当认定《上东10号国际体育休闲俱乐部配套用房（10号庄园）买卖协议》有效，郝宏源基于此合同取得涉诉房屋的使用权。六、郝宏源为涉诉房屋的现实稳定的实际占有人，实际履行房屋买卖协议，应当受到法律保护，并未构成对余邦平的妨害。七、涉诉房屋属于违法建筑，各方当事人对涉诉房屋均不享有合法物权，房屋并非余邦平建造，余邦平要求郝宏源支付使用费，缺乏法律依据和权利来源。八、本案应适用《中华人民共和国合同法》第四十九条和相关司法解释的规定，而非适用《中华人民共和国民法总则》第三条，一审判决确认余邦平对违法建筑享有合法物权，变相为违法建筑进行了确认，使违法建筑物权合法化，超越人民法院的职权，适用法律错误。余邦平辩称，同意一审判决，不同意郝宏源的上诉请求、事实和理由。事实和理由:周宁不是东方奥景公司的职工，周宁与郝宏源签订合同时为无权代理，周宁不具有使郝宏源相信其具有授权销售房屋的代理权的外观表象，且郝宏源将购房款支付给案外人，郝宏源并非善良且无过错的相对人，因此不构成表见代理。涉诉房屋不在行政判决书认定的违法建筑拆除范围内，现没有任何有权行政机关将涉诉房屋认定为违法建筑，即使涉诉房屋今后被认定为违法建筑，余邦平现在仍是涉诉房屋的使用权人，其合法财产应受到法律保护，他人不得侵害或妨碍。东方奥景公司述称，同意一审判决。事实和理由：周宁与郝宏源不是在东方奥景公司办公室签订的合同，合同中的公章以及法人签名都是伪造的。东方奥景公司没有收到郝宏源的购房款，东方奥景公司不知道周宁为何有房屋的钥匙，也不知道周宁如何向郝宏源交付的房屋，东方奥景公司对于郝宏源签订的合同是完全不知情的。东方奥景公司对于北京国土资源局作出的行政处罚不认可，正在申请复议和申诉，且该行政处罚仅对别墅有影响，对公寓没有影响，涉诉房屋不是违法建筑。不存在用余邦平名义进行恶意诉讼的事实。余邦平向一审法院起诉请求：1.郝宏源将位于北京市朝阳区东风南路上东10号院×××402号房屋（以下称涉诉房屋）腾空并返还给余邦平；2.郝宏源按每月5000元的标准向余邦平支付自2013年10月1日起至实际返还房屋之日止的使用费。一审法院认定事实：2011年12月31日，东方奥景公司向余邦平出具《上东10号国际体育休闲俱乐部创始会员权益服务手册》，载明：余邦平已通过上东10号国际体育休闲俱乐部会员申请，成为上东10号国际体育休闲俱乐部创始会员；会员权益期限自2011年12月31日至2061年12月31日；余邦平享有涉诉房屋50年的使用权，东方奥景公司应在2011年12月31日前将涉诉房屋交付给余邦平。2012年1月12日，余邦平作为买方（乙方，由韩某作为代理人）与东方奥景公司作为卖方（甲方）签订《上东10号国际体育休闲俱乐部配套用房（10号庄园）买卖协议》，双方就涉诉房屋的永久使用权买卖事宜达成如下约定：涉诉房屋预测建筑面积为138.63平方米，单价为每平方米13500元，总价为1871505元；乙方于签署本协议当日支付房款1503792元，于2011年12月31日前支付房款367713元；乙方所购房屋为使用权，在该房屋具备办理产权的条件时，乙方愿意承担办理产权的相关费用，并办理产权证时，甲方愿意提供相应资料，并协助办理；甲方应在2011年12月31日前将涉诉房屋交给乙方，乙方在接到书面或电话入住通知时7日内到指定地点办理入住手续，并交纳一年的物业管理费；乙方可自由转让该房屋永久使用权，甲方应无条件配合乙方办理转让及更名手续。同日，余邦平作为会籍购买方（乙方）与东方奥景公司作为会籍出卖方（甲方）签订《上东10号国际体育休闲俱乐部创始会员协议》，约定：乙方支付上东10号国际体育休闲俱乐部会费后，可享受上东10号国际体育休闲俱乐部权益，甲方收到会费后，客户可依据现场领取的《上东10号国际体育休闲俱乐部创始会员权益服务手册》之约定确认会员服务年限自2011年12月31日起至2061年12月31日止；创始会员会籍价格为1871505元，乙方于签署本协议当日向甲方支付1503792元，于发出配送10号公馆入住通知书后2011年12月31日前支付余款367713元。2012年1月12日，东方奥景公司出具两张收据，载明分别收到余邦平交纳的创始会员会费1503792元和367713元。2012年1月12日，斯丹尼物业公司出具《托管钥匙取回凭证》，内容为：此凭证作为取回委托斯丹尼物业公司保管的涉诉房屋钥匙一把的凭证。余邦平为进一步证明其向东方奥景公司付款情况，提交了交通银行北京市分行补发入账证明书和中国工商银行账户交易明细，其中入账证明书显示，余邦平于2016年11月21日申请向东方奥景公司（收款账号为×××）付款1503792元，该笔款项于2011年12月6日入账；账户交易明细显示，余邦平于2012年1月11日向东方奥景公司（收款账号为×××）转账支付367713元。郝宏源对该组证据的真实性和证明目的均不予认可，表示余邦平在（2015）朝民初字第41751号案件中曾提交过该组证据，并出示过原件，但入账证明书原件上有刀片划过的痕迹，且两笔款项是通过两个不同的银行支付，不符合常理。东方奥景公司对该组证据不持异议，认可已收到上述款项。余邦平为证明其已办理了涉诉房屋的入住手续，其系涉诉房屋的合法使用权人，提交了网上银行支付凭证、收据、《上东10号国际体育休闲俱乐部配套用房使用说明书》、《上东10号国际体育休闲俱乐部配套用房质量保证书》、《前期物业管理服务协议》、《北京斯丹尼酒店物业管理有限公司住户手册》、《北京斯丹尼酒店物业管理有限公司装修手册》，其中网上银行支付凭证显示，余邦平于2012年1月11日向斯丹尼物业公司支付了5021元；收据显示，斯丹尼物业公司于2012年1月12日出具收据，载明收到涉诉房屋2012年5月1日至2013年4月30日的物业费4991元和垃圾费30元。郝宏源对收据的真实性无法核实，对其他证据的真实性不持异议，对该组证据的证明目的不予认可，表示余邦平在（2015）朝民初字第41751号案件中称其于支付房款当日即2012年1月12日支付了物业费和垃圾清运费，但根据该组证据显示，余邦平支付物业费和垃圾清运费的时间是2012年1月11日，故余邦平陈述的内容与事实不符。东方奥景公司对该组证据均不持异议。余邦平为证明涉诉房屋的市场租金价格在1万元左右，其按每月5000元的标准主张使用费合理，提交了租房信息网页截图。郝宏源对该证据的真实性不持异议，认可涉诉房屋的市场租金价格能够达到每月5000元。东方奥景公司对该证据不持异议。郝宏源为证明其系合法取得涉诉房屋的使用权，且经东方奥景公司允许其已装修并入住涉诉房屋，提交了如下证据：1.郝宏源作为买方（乙方）与东方奥景公司作为卖方（甲方）于2013年9月13日签订的《上东10号国际体育休闲俱乐部配套用房（10号庄园）买卖协议》，该协议约定：乙方购买涉诉房屋的永久使用权，涉诉房屋预测建筑面积为138.57平方米，单价为每平方米14500元，总价为2009265元；乙方于签署本协议当日向甲方支付房款1600000元，于发出入住通知书后3日内支付房款409265元；乙方所购房屋为使用权，在该房屋具备办理产权的条件时，乙方愿意承担办理产权的相关费用，并办理产权证时，甲方愿意提供相应资料，并协助办理；甲方应在2013年10月31日前将涉诉房屋交付乙方，乙方在接到书面或电话入住通知时7日内到指定地点办理入住手续，并交纳一年的物业管理费；乙方可自由转让该房屋永久使用权，甲方应无条件配合乙方办理转让及更名手续。2.郝宏源及其子郝叙帆向案外人北京宁大泰和投资管理有限公司（以下称宁大泰和公司）转账的凭证，转账凭证显示：郝宏源分别于2013年8月26日、2013年9月3日、2013年9月12日、2013年9月22日、2013年10月9日向宁大泰和公司支付了68万元、32万元、10万元、20万元、30万元，郝叙帆于2013年11月22日向宁大泰和公司支付了40万元；宁大泰和公司于2014年11月17日出具的收据，载明收到郝宏源交来涉诉房屋房款（全款）200万元，收款人处签有“周宁”的名字。3.东方奥景公司会员管理中心出具的水电费、装修管理费收据、装修垃圾清运费，其中装修管理费、装修垃圾清运费收据载明的日期为2013年10月19日，水电费收据载明的日期包括2013年10月、11月、2014年1月、2月、3月等。4.郝宏源与案外人北京实创装饰工程有限公司于2013年9月28日签订的《居室装修量房定金收取协议》、《设计服务费协议》、东方奥景公司会员管理中心和施工方于2013年9月29日签订的《施工安全责任书》。5.北京市燃气集团有限责任公司于2013年12月23日出具的用户登记表、郝叙帆交纳网费的发票。余邦平对证据1的真实性、合法性和证明目的均不予认可，表示在（2016）京0105民初61716号案件中，法官曾到监狱与周宁进行核实，周宁表示郝宏源提交的《上东10号国际体育休闲俱乐部配套用房（10号庄园）买卖协议》上的公章并非东方奥景公司的公章，其也未将涉诉房屋出售给郝宏源；郝宏源提交的《上东10号国际体育休闲俱乐部配套用房（10号庄园）买卖协议》上的郭维维的签字、协议的内容和形式均与东方奥景公司确认的协议版本不同。对证据2的真实性不持异议，但不认可关联性和证明目的，表示该证据显示郝宏源将款项支付给宁大泰和公司，恰恰证明郝宏源未将房款支付给东方奥景公司，其无权占有涉诉房屋。对证据3-5的真实性无法核实，不认可关联性和证明目的，表示该组证据恰好可以证明郝宏源自2013年9月开始侵占涉诉房屋。东方奥景公司对证据1的真实性和证明目的均不予认可，表示东方奥景公司从未签署过该份协议，协议上的公章不是东方奥景公司的公章，法定代表人的名字也不是郭维维本人所签，协议的内容和形式均与东方奥景公司出具的协议不同，东方奥景公司从未将涉诉房屋出售给郝宏源。对证据2的真实性无法核实，不认可关联性和证明目的，表示东方奥景公司从未指定宁大泰和公司代收房款。对证据3的真实性认可，但不认可证明目的，表示收据只写了房号，并未写业主的名字，不能据此认定郝宏源就是涉诉房屋的业主。对证据4、5的真实性无法核实，不认可关联性和证明目的。郝宏源为证明周宁是东方奥景公司的房屋销售经理，向郝宏源出售涉诉房屋并办理相关手续是周宁的职务行为，郝宏源有充分理由相信周宁有权代理东方奥景公司签订买卖协议并要求其向指定账户付款，提交了孙利民、李国江对李保军、王艳玲的调查笔录、公证处对李保军、王艳玲证人证言的公证，其中李保军证言的主要内容为：其于2011年通过朋友介绍认识了东方奥景公司的房屋销售经理周宁，周宁带其看的房屋，后其与东方奥景公司就×××202号房屋签订了《上东10号国际体育休闲俱乐部配套用房（10号庄园）买卖协议》，周宁让其将房款支付至指定账户内，所有手续都是周宁代表东方奥景公司办理的；王艳玲证言的主要内容为：其于2012年与东方奥景公司签订了《上东10号国际体育休闲俱乐部配套用房（10号庄园）买卖协议》，购买×××402号房屋，该房屋已交付使用，同时其介绍了亲戚朋友们购买了九套房屋，当时负责销售的是周宁（销售经理），大家都称他为周经理，协议是在东方奥景公司的销售处签订的，销售部与物业公司在一起，入住手续是在物业公司办公室办理的。余邦平对该组证据的真实性、关联性和证明目的均不予认可。东方奥景公司对该组证据的形式真实性不持异议，但不认可内容和证明目的，表示李保军和王艳玲确实是小区的业主，但二人均是从东方奥景公司处购买的房屋，东方奥景公司并未指定二人向其他人账户付款。经询，各方均表示涉诉房屋尚未办理权属登记。关于涉诉房屋的交付使用情况，余邦平表示东方奥景公司于2012年1月12日向其交付了涉诉房屋，其收房后并未入住，房屋一直处于空置状态，后其于2014年11中旬接到东方奥景公司周琳的电话，得知房屋被郝宏源占用；郝宏源表示东方奥景公司于2013年8月底向其交付了涉诉房屋，其于2013年9月中旬装修并入住，此后一直占有使用至今。关于郝宏源为何将房款支付给宁大泰和公司，郝宏源表示，周宁要求其将房款支付至周宁经营的公司即宁大泰和公司的账户内，周宁称宁大泰和公司与东方奥景公司存在销售代理关系，且宁大泰和公司与东方奥景公司之间有账目往来，宁大泰和公司就出售房屋存在利润分成，周宁还向其出示了宁大泰和公司与东方奥景公司签订的销售代理协议及账户交易明细，基于上述事实，其将房款支付至宁大泰和公司的账户内。关于房款收据为何不是由东方奥景公司出具，郝宏源表示，周宁称先由郝宏源将房款支付给宁大泰和公司，再由宁大泰和公司将款项支付给东方奥景公司，故郝宏源的收据是由宁大泰和公司出具的。关于郝宏源支付的房款数额为何与合同约定的数额不一致，郝宏源表示，合同约定的房款数额为2009265元，郝宏源已支付了200万元，剩余9265元郝宏源向周宁提出缓一段时间再交，但后来周宁并未催要过，故该9265元一直没有支付。关于使用费标准，郝宏源认可余邦平主张的每月5000元的标准，但表示其系合法使用涉诉房屋，不应支付使用费。经询，东方奥景公司表示周宁曾是东方奥景公司委托的销售经理，但委托期限至2009年12月31日届满，闫金建曾是斯丹尼物业公司的工作人员，东方奥景公司从未委托周宁和闫金建出售涉诉房屋。另查，2015年8月，余邦平以占有物返还纠纷为由将郝宏源诉至一审法院，要求郝宏源将涉诉房屋返还给余邦平，并支付自2013年10月1日起至2016年3月31日止的房屋使用费12万元（每月4000元），一审法院依法了追加东方奥景公司作为第三人参加诉讼。在该案中，东方奥景公司称其与余邦平就涉诉房屋存在合同关系，并于2012年1月12日将涉诉房屋交付给余邦平，同时对郝宏源提交的《上东10号国际体育休闲俱乐部配套用房（10号庄园）买卖协议》上的公章和“郭维维”的签字的真实性均不予认可。一审法院于2016年4月作出（2015）朝民初字第41751号民事判决书，认为余邦平与东方奥景公司就涉诉房屋签订协议，东方奥景公司将涉诉房屋交付给余邦平，余邦平对涉诉房屋具有事实上的管控力，应认定占有了涉诉房屋，其有权依据法律规定提起占有物返还之诉，但根据查明的事实可以认定，郝宏源在余邦平起诉一年前即占有涉诉房屋，余邦平基于占有的返还请求权因超过法律规定的一年期间而消灭，故对余邦平要求郝宏源返还涉诉房屋的请求不予支持；余邦平主张的房屋使用费数额合理，一审法院予以支持，综上，一审法院判决郝宏源向余邦平支付2013年10月1日至2016年3月31日的房屋使用费12万元，驳回余邦平的其他诉讼请求。余邦平和郝宏源均不服，上诉至本院，本院经审查认为一审认定事实不清，故于2016年8月作出（2016）京03民终7566号民事裁定书，裁定撤销（2015）朝民初字第41751号民事判决，发回重审。（2015）朝民初字第41751号案件发回重审后，一审法院依法另行组成合议庭进行了审理。在该案审理过程中，一审法院至北京市第二监狱向周宁核实情况，周宁表示：郝宏源提交的《上东10号国际体育休闲俱乐部配套用房（10号庄园）买卖协议》上的公章肯定不是东方奥景公司的公章，但该假章不是周宁造的，而是郭建臣造的，周宁从未将涉诉房屋出售给郝宏源。在该案中，东方奥景公司表示，其与余邦平之间签有《上东10号国际体育休闲俱乐部配套用房（10号庄园）买卖协议》，其从未与郝宏源就涉诉房屋签署合同，并称郝宏源提交的《上东10号国际体育休闲俱乐部配套用房（10号庄园）买卖协议》中的公章与法定代表人签字均不真实。后一审法院于2017年2月作出（2016）京0105民初61716号民事裁定书，认为该案不属于经济纠纷案件而有经济犯罪嫌疑，故裁定驳回余邦平的起诉，并将有关材料移送公安机关。经询，余邦平表示2017年年底，公安机关电话通知余邦平该案不属于刑事案件，应通过民事诉讼解决，故将该案退回法院。再查，北京市人民检察院第三分院以京三分检公诉刑诉[2016]119号起诉书指控周宁犯合同诈骗罪向本院提起公诉，北京市人民检察院第三分院指控的周宁的犯罪事实如下：一、2014年7月18日至10月27日，在北京市朝阳区东风乡上东10号院内，周宁与被害人杨雪莲签订虚假的上东10号国际体育休闲俱乐部配套用房（10号庄园）×××302号、×××101号房屋买卖协议，骗取杨雪莲购房款516万元，后周宁退还杨雪莲160万元；二、2014年7月28日，在北京市朝阳区×××B座四层办公室，周宁以虚假的上东天下院丙院土地及地上物50年使用权、上东10号国际体育休闲俱乐部配套用房（10号庄园）5套公寓及1套别墅所有权做担保，骗取被害人杨卉借款800万元，后周宁退还杨卉623万元；三、2014年10月30日，在北京市朝阳区东风乡上东10号院，周宁与被害人贾金明签订虚假的上东10号国际体育休闲俱乐部配套用房（10号庄园）×××401号房屋买卖协议，骗取贾金明购房款220万元；四、2015年9月11日，在北京市朝阳区华贸写字楼1号楼1408办公室，周宁虚构宸耀（北京）商业管理有限公司与北京市东风农工商公司合作开发朝阳区星火西路商业综合项目地块的事实，与曲静纯签订《合作开发代建增资入股协议》，骗取曲静纯借款117万元。在该刑事案件中，周宁供述：其作为股东的宁大泰和公司与东方奥景公司合作开发了上东10号院，并于2013年4月完成了结算，在这个过程中，其掌握了很多业主信息，因为东方奥景公司没有按时给其结算合作开发利润，又赶上其公司资金周转出现问题，其便想利用所掌握的上东10号院业主信息以及相关销售材料取得购房人的信任，因此萌发了伪造东方奥景公司的相关手续，将房屋进行销售，将购房款占为己有的想法。本院于2016年11月作出（2016）京03刑初149号刑事判决书，判决如下：一、周宁犯合同诈骗罪，判处有期徒刑十三年，剥夺政治权利三年，并处罚金十三万元；二、扣押在案的物品依法处理；三、继续追缴周宁的其余违法所得发还各被害人。一审法院认为，余邦平与东方奥景公司就涉诉房屋签订的《上东10号国际体育休闲俱乐部配套用房（10号庄园）买卖协议》及《上东10号国际体育休闲俱乐部创始会员协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，余邦平已按约定向东方奥景公司支付了全部价款，东方奥景公司亦已将涉诉房屋交付给余邦平使用，余邦平据此已获得会员资格及涉诉房屋的合法使用权。关于郝宏源提交的《上东10号国际体育休闲俱乐部配套用房（10号庄园）买卖协议》，东方奥景公司明确表示该协议上的公章和法定代表人签名均是不真实的，其从未向郝宏源出售过涉诉房屋，周宁亦明确表示该协议上的公章不是东方奥景公司的公章，其亦未向郝宏源出售过涉诉房屋，加之郝宏源并未将房款支付给东方奥景公司，即便按郝宏源所述，其系按周宁的指示向宁大泰和公司的账户内付款，但也应由协议上载明的出卖方即东方奥景公司出具收据，而不应由宁大泰和公司出具收据，故仅凭《上东10号国际体育休闲俱乐部配套用房（10号庄园）买卖协议》及郝宏源向宁大泰和公司付款的凭证，无法认定郝宏源合法取得了涉诉房屋的使用权。余邦平依法享有《上东10号国际体育休闲俱乐部配套用房（10号庄园）买卖协议》项下的权利，该合同权利以占有、使用涉诉房屋为目的，具有物权属性，现郝宏源占有涉诉房屋的行为已经构成对余邦平权利的侵害，余邦平要求郝宏源腾退并返还房屋于法有据，一审法院予以支持。关于余邦平主张的使用费，如前所述，郝宏源并不享有涉诉房屋的合法使用权，故其应向余邦平支付占有使用涉诉房屋期间的使用费，郝宏源自认其于2013年8月底收房，并于2013年9月中旬装修并入住，故余邦平自2013年10月起主张使用费并无不当。关于使用费标准，根据房屋的具体位置、面积等情况，余邦平主张的每月5000元的数额合理，且郝宏源对该标准不持异议，故一审法院予以支持。据此，一审法院于2019年11月作出判决：一、郝宏源于判决生效后三十日内将位于北京市朝阳区东风南路上东10号院×××402号房屋腾空并交还给余邦平；二、郝宏源于判决生效后三十日内，按每月5000元的标准，向余邦平支付自二○一三年十月一日起至实际向余邦平腾退北京市朝阳区东风南路上东10号院×××402号房屋之日止的使用费。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。郝宏源提交：证据1.（2013）二中行终字第122号行政判决书，证据2.北京市国土资源局京国土朝阳分局罚字（2011）第70号行政处罚决定书，证据3.京国土朝阳分局责字（2011）执法第35号责令改正国土资源违法行为通知书，证据4.京国土朝阳分局告字（2011）第70号国土资源行政处罚告知书，证据5.京国土朝阳分局听告字（2011）第70号国土资源行政处罚听证告知书，证据6.京朝城管拆通字（2012）520013号限期拆除通知书，证据7.京朝阳发改（备）（2008）12号项目备案通知书，证据8.涉诉房屋位置、四至示意图，上述证据1-8共同证明涉诉房屋为违法建筑。证据9.2015年8月3日余邦平起诉状，证据10.2016年4月29日余邦平上诉状，证据11.2017年3月7日余邦平上诉状，证据12.2018年10月17日余邦平起诉状，上述四份证据共同证明四份诉状落款签名笔迹不一致，无法确认是余邦平本人的真实意思表示，存在其他利益关系人冒用余邦平名义进行恶意诉讼之嫌。证据13.项目备案通知书，证明北京市东风农业工商商贸公司的范围，东方奥景公司占据了该土地。另，郝宏源申请对余邦平一审中提交的交通银行北京市分行补发入账证明书真实性进行司法鉴定。余邦平发表质证意见称：郝宏源提交的所有证据均是2011年至2012年形成的，不符合二审新证据形式要求，不应予以采纳。对证据1真实性无法核实，关联性、证明目的不认可。证据2真实性无法核实，关联性、证明目的不认可。证据3-6真实性无法确认，不认可证明目的。证据7不符合证据形式，不认可真实性、合法性、关联性、证明目的。证据8-12真实性认可，证明目的不认可。证据13无法核实真实性，关联性、证明目的不认可。东方奥景公司发表质证意见称：证据1真实性认可，关联性和证明目的不认可。证据2-6真实性无法确认，关联性和证明目的不认可。证据七真实性认可，关联性和证明目的不认可。证据八真实性不认可。证据9-12，未有笔迹鉴定，真实性无法确认。证据13真实性认可,证明目的不认可。余邦平提交：证据1.北京市朝阳区人民法院2019年11月公告，证明判决书认定的拆除范围不包括涉诉房屋，拆除的是别墅区，涉诉房屋不在拆除范围之内。证据2.银行转账流水记录7张及入账证明书，证明余邦平向东方奥景公司全额支付了涉诉房屋房款，向物业公司支付了物业费、垃圾清运费。郝宏源发表质证意见称：证据1真实性认可，不认可关联性、证明目的。证据2真实性不认可。东方奥景公司发表质证意见称：证据1真实性、证明目的认可，从公告的内容上看涉及的范围不包括涉案房屋。证据2认可真实性和证明目的。东方奥景公司提交：（2018）京0105民初72065号民事判决书，证明与本案类似案件，经过法院裁判已经生效。郝宏源发表质证意见称：无法核实真实性，不认可证明目的和关联性。余邦平发表质证意见称：认可真实性、关联性、合法性和证明目的。另，二审期间，余邦平本人参加了本案审理。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，综合各方诉辩意见以及查明的事实，本案在二审期间的争议焦点为：余邦平是否有权要求郝宏源腾退涉诉房屋，并支付房屋使用费。根据查明的事实，2012年1月12日，余邦平与东方奥景公司签订《上东10号国际体育休闲俱乐部创始会员协议》、《上东10号国际体育休闲俱乐部配套用房（10号庄园）买卖协议》，余邦平基于俱乐部创始会员身份，与东方奥景公司就涉诉房屋使用权达成协议，后余邦平支付涉诉房屋使用权对价1871505元，东方奥景公司将涉诉房屋交付余邦平占有使用。余邦平提交的东方奥景公司出具的收据、《托管钥匙取回凭证》、北京市分行补发入账证明书、中国工商银行账户交易明细、入住手续、物业费收据等证据能够证明其享有涉诉房屋使用权的事实，本院予以确认。郝宏源上诉主张余邦平伪造证据，但未提供相关的证据予以证明，本院不予采信。郝宏源主张其从东方奥景公司处购买了涉诉房屋，东方奥景公司对此不予认可，主张从未与郝宏源签订过合同。经一审法院询问，办理郝宏源涉诉房屋购买事宜的周宁认可郝宏源签约合同中的公章及法人签名均系伪造。郝宏源虽主张其与周宁签订的合同符合《中华人民共和国合同法》第四十九条规定的表见代理的条件，合同应为有效，但郝宏源与周宁签订合同时，并未核实周宁的代理权限及具体身份，周宁并不具备代理东方奥景公司的权利外观，且郝宏源将房款支付给案外人宁大泰和公司，由宁大泰和公司出具发票，现有证据不足以证明上述行为及情形符合表见代理之构成要件。故郝宏源以周宁的行为构成对东方奥景公司的表见代理为由不予腾房，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。余邦平享有涉诉房屋的使用权，郝宏源占有涉诉房屋对余邦平的权利造成侵害，余邦平有权要求郝宏源腾退房屋并支付房屋使用费。郝宏源上诉主张涉诉房屋未经行政审批系违法建筑，余邦平无权主张郝宏源腾退房屋。根据已查明的事实，涉诉房屋是否属于违法建筑，是否属于拆除范围并不明确，且东方奥景公司的行政处罚决定书自2011年12月6日作出至今并未予以拆除，郝宏源无合理依据占用涉诉房屋多年，对余邦平而言有失公平，故郝宏源的的上述主张，本院不予支持。另，本案的处理结果并不影响相关机关对房屋性质的行政认定。一审法院根据房屋的具体位置、面积等情况确认郝宏源自2013年10月起至实际腾退之日至每月支付5000元使用费，数额合理，本院予以维持。郝宏源二审提交的鉴定申请，与本案认定事实无关，本院不予准许。综上所述，郝宏源的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6550元，由郝宏源负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 谷绍勇审 判 员 王 朔审 判 员 姜 君二〇二〇年五月二十九日法官助理 张燕欣法官助理 常佳敏法官助理 孟 磊书 记 员 李 峥