河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初1065号原告（案外人）：薛保娃，男,1954年12月17日出生，汉族，住山西省运城市盐湖区。委托诉讼代理人：刘朝辉，山西瀛航（运城）律师事务所律师，特别授权。被告（申请执行人）：卜学习，男，1966年10月8日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：薛耀文，北京市中闻（郑州）律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人：马海宁，北京市中闻（郑州）律师事务所实习律师，一般代理。被告（被执行人）：山西国范房地产开发有限公司，住所地山西省运城市盐湖区府东街80号荣盛家园1A号。法定代表人：任晓江。原告薛保娃与被告卜学习、山西国范房地产开发有限公司执行异议之诉一案，本院于2020年1月19日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告薛保娃的委托诉讼代理人刘朝辉，被告卜学习的委托诉讼代理人薛耀文、马海宁到庭参加诉讼，被告山西国范房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告薛保娃向本院提出诉讼请求：1、判决不得执行贵院（2017）豫0191财保87号民事裁定、（2018）豫0191执6754号执行裁定及（2019）豫0191执异754号执行裁定；2、依法解除对位于山西省××州水××小区××楼××单元××室房屋的查封措施；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告卜学习与被告山西国范房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，2017年2月8日，贵院（2017）豫0191财保87号民事裁定书及协助执行通知书将原告所购买的位于山西省××州水××小区××楼××单元××室房屋予以查封；2018年9月3日，贵院立案执行，执行案号为（2018）豫0191执6754号，在执行过程中，原告依法提出执行异议申请，2019年12月11日，贵院作出（2019）豫0191执异754号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告认为，本案涉案房屋系原告于2012年10月9日通过与被告公司签订绛州·水木清华房屋认购书，以236911元的总价购买了涉案房屋及地下室，于同日支付了房屋价款，并分别缴纳了产权办理费（代办）、维修基金（代办）、有线电视入户费、装修押金、天然气入户费、物业费等，且（2019）豫0191执异754号执行裁定书中，贵院已认定原告与被告公司签订房屋购房合同，并在法院查封涉案房屋前已合法占有涉案房屋，同时，原告提交的被告公司出具的收款收据及绛州·水木清华房屋认购书备注中明确原告全款已付清，都足以证明原告缴纳房屋价款的事实，提交的收款收据，亦可证明原告要去办理房屋过户登记的事实，后因被告公司内部原因，导致至今未给原告办理过户登记，而贵院又在查明上述案件事实的情况下，又以原告提交的被告公司出具的收款收据不足以证明其已支付房屋全部价款，亦未提交证据证明涉案房屋未办理过户登记非因原告自身原因为由，驳回了原告的异议请求。原告为维护其合法权益，特诉自贵院，望判如所请。被告卜学习辩称，一、法院依法执行，查封涉案房产，并无不当。被告申请执行被告山西国范房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，贵院依据（2017）豫0191财保87号民事裁定书于2017年2月8日就对涉案房屋进行诉讼保全（查封），并又根据（2017）豫0191民初10089号已生效民事判决书予以执行。在诉讼保全时，法院经查涉案房产并未有任何权利限制。所以，法院的诉讼保全和执行涉案房屋，程序正当、合法，并无不当。二、原告不存在排除法院执行的情形，其主张不能成立。1、原告起诉状中所称的《绛州·水木清华房屋认购书》不符合《商品房销售管理办法》第十六条的规定，所以依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，该认购书不具有《房屋买卖合同的性质》，不足以证明在法院查封涉案房屋之前，原告已与被告签订了合法有效的《房屋买卖合同》。2、原告起诉状中称2015年8月25日缴纳849元的物业费收据，仅此情形并不足以证明其已合法占有涉案房屋。3、原告起诉状中称已交部分购房款、维修基金（代办）、装修押金等，这些均不能证明其已支付全部房款。4、原告诉状中所称未办理过户的原因，不足以证明非因原告自身原因而未办理涉案房屋的过户登记。综上，原告对涉案房屋的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，不足以阻却法院的强制执行程序，对其诉讼请求应予以驳回。被告山西国范房地产开发有限公司未到庭、未答辩、未举证。经审理查明，卜学习申请执行山西国范房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，执行依据为已发生法律效力的（2017）豫0191民初10089号民事判决书。诉讼过程中，2017年2月8日，本院查封了山西国范房地产开发有限公司名下位于山西省××州水××小区××楼××单元××室的房屋（以下简称涉案房屋）。2018年9月3日，本院立案执行，执行案号为（2018）豫0191执6754号。后原告向本院提出书面异议，请求解除对涉案房屋的查封，本院于2019年12月11日作出（2019）豫0191执异754号执行裁定书，驳回原告的异议申请。原告对该执行裁定书不服，依法向本院提起诉讼。另查明，2012年10月9日，原告薛保娃签订《绛州·水木清华房屋认购书》一份，载明其以236911元的总价购买涉案房屋和地下室，定金为20000元，备注栏显示：“10月9日，薛保娃全款已付清。8-1-601一次性207693元”。同日，被告公司向原告出具《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，房屋概况中载明涉案房屋房主为薛保娃，物业公司为山西嘉年华物业管理有限公司，薛保娃在交付使用验收单用户签名处签字。根据原告提交的收款收据显示，2012年10月9日，原告分别向被告公司缴纳8-1-601（房）187693元、8-1-601（地）5640元、8-1-601维修基金（代办）4154元、8-1-601产权办理费（代办）3872元。同日，原告作为涉案房屋业主与山西嘉年华物业管理有限公司签订《业主入住协议书》一份，包含前期物业管理服务委托协议及治安、消防安全协议。同日，原告与山西嘉年华物业管理有限公司签订《装修施工管理协议书》一份。同日，原告向山西嘉年华物业管理有限公司支付工本费30元。根据原告提交的物业收费单显示，2012年10月9日，原告分别向山西嘉年华物业管理有限公司缴纳代收有线电视入户500元、代收天然气入户费3300元、代收自来水入户费944元、装修押金1500元、预收6个月物业费425元、装修垃圾清理费236元、电费100元。2015年8月25日，薛保娃向山西嘉年华物业管理有限公司预缴2015年1月1日至2015年12月31日物业费849元。庭审中，原告称其向被告公司支付房屋款项207693元（房价按优惠后的每平方米1761.75元计算，原告另支付187693元，加上之前所付20000元定金）、地下室价款5640元，以上为全部房款。以上事实有《绛州·水木清华房屋认购书》、收款收据、《住房质量保证书》、《住宅使用说明书》、《业主入住协议书》、《业主手册与装修手册》、收款收据、物业收费单、物业预收款单、电费收据及本案庭审笔录在案佐证。本院认为，案外人或申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案系案外人执行异议之诉纠纷，异议人及即本案原告薛保娃必须证明登记在被执行人山西国范房地产开发有限公司名下的涉案房产符合上述法律规定的情形，且权利能够排除执行的，其异议请求才能成立。本案中，原告提交的虽系其就涉案房屋签订的认购协议书，但该协议书就交易房屋的位置、面积、价格等进行了明确的约定，具备了商品房买卖合同的主要内容，应认定原告与被告公司之间已签订了书面买卖合同，且在涉案房屋被查封之前。根据原告提交的收款收据及《绛州·水木清华房屋认购书》备注中明确“薛保娃全款已付清”，足以证明原告已支付全部购房款的事实。原告向本院提交的业主入住协议、物业费、电费收据等一系列证据，该证据相互印证可以证明原告在涉案房屋被法院查封之前已实际占有、使用该房屋。原告提交的产权办理费（代办）收款收据，亦可证明原告要求办理房屋过户登记的事实，被告不配合办理涉案房屋的过户手续，非因原告自身原因所致。因原告已提交证据证明其已具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的对无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，应认定其对涉案房屋享有排除强制执行的民事权益。对于原告主张撤销本院（2017）豫0191财保87号民事裁定、（2018）豫0191执6754号执行裁定的请求，不属于本案审查范围；对于原告主张撤销本院（2019）豫0191执异754号执行裁定的请求，该裁定因其提起执行异议之诉而未发生法律效力，故本院不予支持。被告山西国范房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对诉讼权利的放弃，由此产生的不利后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下：不得执行被告山西国范房地产开发有限公司名下位于山西省新绛县绛州水木清华小区8号楼1单元601室的房屋；驳回原告薛保娃的其他诉讼请求。案件受理费4769元，由被告卜学习负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃。审判员 高 山二〇二〇年五月二十五日书记员 李真真