北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终4562号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京迎融新能源科技开发有限公司，住所地北京市通州区梨园镇刘老公庄东侧（北京英特塑料总厂）81幢8097室。法定代表人：张淑琴，总经理。委托诉讼代理人：代航，北京市万商天勤律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李洪全，男，1964年1月7日出生，住北京市通州区。被上诉人（原审被告）：中交一公局第五工程有限公司，住所地北京市朝阳区管庄周家井大院。法定代表人：马骏，党委书记。被上诉人（原审被告）：北京首都环线高速公路有限公司，住所地北京市通州区经济开发区南区漷兴三街1号-6。法定代表人：韩国杰，董事长。上诉人北京迎融新能源科技开发有限公司（以下简称迎融公司）因与被上诉人李洪全，被上诉人中交一公局第五工程有限公司（以下简称中交公司）、被上诉人北京首都环线高速公路有限公司（以下简称首都环线公司）土地租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2017）京0112民初41504号民事判决，向本院提起上诉。本院受理此案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。迎融公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李洪全一审诉讼请求，支持迎融公司一审反诉请求，或将本案发回重审；本案诉讼费由李洪全承担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误，中交公司和首都环线公司租期到期搬离租赁场地后涉案土地及房屋已被李洪全收回，迎融公司未能再利用涉案土地，要求迎融公司支付2017年2月6日至2019年12月30日的使用费是错误的；2.承租期内，迎融公司经李洪全同意在涉案场地内进行的建造、装修，不应由迎融公司拆除，且李洪全没有证据证明部分建筑由迎融公司所建，一审判决由迎融公司拆除是错误的；3.迎融公司对一审评估结果提出异议，一审法院未采纳迎融公司的异议而迳行作出判决是完全错误的。李洪全辩称，迎融公司的上诉请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。迎融公司一直占有使用涉案土地，涉案土地一直堆有迎融公司遗留的渣土，迎融公司应当支付占有使用费；迎融公司未经李洪全同意而进行私搭乱建，应当由迎融公司予以拆除；一审中评估机构做出的评估结论是公平公正的。中交公司、首都环线公司未出庭应诉，但向本院邮寄书面材料称其公司与本案争议无关。李洪全向一审法院起诉请求：1.判令迎融公司将所占房屋及土地腾退归还给李洪全；2.判令迎融公司支付自2017年2月5日起至全部腾退之日止的土地房屋使用费，每年按300万元计算；3.判令迎融公司将合同之外建设的建筑及设施拆除；4.诉讼费用由迎融公司承担。迎融公司向一审法院反诉请求：1.判令李洪全赔偿迎融公司损失6000000元；2.诉讼费由李洪全承担。一审法院认定事实：2015年2月6日，李洪全（甲方）与北京龙峰成新能源科技开发有限公司（以下简称龙峰公司）（乙方）签订《土地使用权租赁协议》，约定甲方将位于北京市通州区漷县沈庄村村北租赁面积为37000平方米的土地租赁给乙方；租赁期限为17年零6个月，承租方从2015年2月起出租土地交付给承租方使用，至2032年2月6日，待办公楼装修完毕，车间施工完毕后，乙方付甲方租金贰佰万元；甲乙双方约定，该土地租赁金为每年人民币一百九十万，每五年递增百分之十；付款方式为年付，乙方需提前两个月向甲方支付下一年的土地租金。合同对其他事项亦进行了约定。关于土地租赁金为每年人民币一百九十万，每五年递增百分之十的理解，双方有争议，李洪全认为是每五年递增10%即为租金每年递增2%；迎融公司认为是租金每隔五年递增10%；乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定需向有关部门审批。双方在合同中亦约定了其他事项。合同签订后，李洪全将涉案土地及地上物（主要是办公楼和车间）交予北京龙峰成新能源科技开发有限公司。北京龙峰成新能源科技开发有限公司对办公楼进行了装修，对场地进行了部分绿化和地面硬化，并修建了一些建筑物等。一审另查，李洪全系北京市龙方机械有限公司法定代表人。2016年5月9日，北京市龙方机械有限公司向北京市国土资源局通州分局申请信息公开。2016年6月7日，北京市国土资源局通州分局发布政府信息答复告知书：根据《中华人民共和国政府信息公开条例》第二十一条（一）项规定，经查，该地块为村集体土地，2014年土地利用现状包括30亩镇建制土地和23亩耕地。由于北京市龙方机械有限公司未进行土地登记，因此无法提供土地四至图。由于土地利用现状数据无工业用地分类，因此，无法提供工业用地面积。2016年12月7日，北京龙峰成新能源科技开发有限公司名称变更为迎融公司，公司的法定代表人由刘凤龙变更为孙迎春，现法定代表人变更为张淑琴。2016年，李洪全以土地租赁合同为由将迎融公司起诉至法院，要求迎融公司给付2015年及2016年的土地及厂房使用费共计3838000元。后法院作出（2016）京0112民初7289号民事判决书，法院经审理认为：李洪全和迎融公司之间的《土地使用权租赁协议》名为土地租赁，实际上涉及土地和地上物的出租两方面的内容。根据法律规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。李洪全和迎融公司之间的《土地使用权租赁协议》中所涉土地部分有23亩耕地，李洪全将部分农业用地出租用于非农业建设，违反了法律的强制性规定，应为无效。李洪全将并未取得建设工程规划许可证的厂房出租给迎融公司，此亦违反了法律的强制性规定，应为无效。综上，法院认为，李洪全和迎融公司之间的《土地使用权租赁协议》违反了法律的强制性规定，系无效合同。迎融公司在租赁涉案土地和地上物后，除涉案的车间因无法封顶影响使用外，迎融公司使用了除车间以外的办公楼和其他土地，故迎融公司应按照使用部分向李洪全支付土地和房屋的使用费。庭审中，迎融公司称合同约定待办公楼装修完毕、车间施工完毕后，迎融公司向李洪全支付租金200万元，现车间因未有规划手续无法封顶，合同约定的付款条件未成就。对此，法院认为，迎融公司和李洪全之间的《土地使用权租赁协议》系无效合同，故该约定亦应无效，对双方没有拘束力，故迎融公司的该项辩解意见法院不予采信，车间未能封顶导致迎融公司不能使用，车间的使用费迎融公司不应向李洪全支付，但不影响其他部分使用费的给付。迎融公司称因涉案土地有三分之二系农业用地、李洪全和沈庄村村民委员会的租赁合同被法院确认无效导致迎融公司和李洪全的合同有十年无法履行，以上因素导致迎融公司的目的无法实现，故要求酌减租金。对此法院认为，迎融公司作为从事生产经营的公司，其与李洪全的租赁合同中的租金必然考虑土地的性质、土地和厂房是否能够正常使用、租赁期限等因素予以确定，根据本案查明的事实，涉案土地有农业用地、双方租赁期限因李洪全和沈庄村村民委员会的判决导致十年无法履行的情形，在双方合同签订时，如明知上述情况，双方对于租金的数额定会进行调整。另外因车间无法封顶导致迎融公司无法使用车间，故车间所占整体租赁场地和建筑物的使用费应从总的使用费中予以扣除。综上，故法院对于迎融公司要求酌减使用费的请求予以支持，法院根据上述因素并参考车间的面积等把2015年和2016年的使用费酌定为每年170万元。法院判决：一、确认李洪全与北京迎融新能源科技开发有限公司之间的《土地使用权租赁协议》无效；二、判决生效之日起十五日内，北京迎融新能源科技开发有限公司给付李洪全2015年2月6日至2016年2月5日和2016年2月6日至2017年2月5日两个年度的使用费共计人民币三百四十万元。后迎融公司不服提起上诉，三中院驳回上诉，维持原判。一审庭审中，李洪全称迎融公司将涉案场地出租给中交公司和首都环线公司用作办公场所。经询问，现中交公司和首都环线公司已将涉案场地交付给迎融公司。一审庭审中，迎融公司提出对其在涉案场地上建设的地上物、附属设施和装修的市场价值进行鉴定。2019年11月7日，杜鸣联合资产评估（北京）有限公司（以下简称鉴定机构）出具《资产评估报告》，评估结论：北京市通州区漷县镇沈庄村村北土地上的地上物、附属设施的建造和装修于评估基准日（2019年9月4日）的市场价值为268.54万元，其中有争议的共41.15万元。附件中《固定资产-构筑物及其他辅助设施评估明细表》载明：1、地面硬化（水泥）（198平方米）净值6109元；2、地面硬化（水泥）（1500平方米）净值45600元；3、排水沟（水泥）净值9000元；4、鱼池（10000立方米），净值285000元；5、鱼池外围垫土净值75000元；6、鱼池外围道路，净值90000元；7、活动厂房（18平方米）净值2322元；8、草坪净值12000元；9、旗杆净值345.6元；10、旗杆底座净值270元；11、锅炉房，净值600元；12、活动板房净值1360元；13、景观石2个净值60000元；14、办公楼装修（地毯）净值22500元；15、办公楼以及值班室装修（吊顶、墙面抹灰、厨卫贴砖、楼层踢脚、窗户改造、外墙面涂料、楼顶防水、楼层窗台板等）净值1105500元；16、办公楼装修（暖通设备安装天然气锅炉）净值275477.77元；17、砖铺路净值1152元；18、平房（260平方米）净值251160元（自建）；19、值班室装修（内墙刷涂料）净值1590元（有争议）；20、地面硬化（水泥）（450平方米）净值12240元（有争议）；21、地面硬化（水泥）（1296平方米）（有争议，首环）；22、活动厂房（780平方米）净值84240元（有争议）；23、红砖墙净值26400元（有争议）。《固定资产-机器设备评估明细表》载明：1、电动伸缩门净值1452元；2、原料存储罐及油管净值62500元；3、空调挂机净值756元；4、塑钢窗38扇净值17100元、31扇净值19530元；5、太阳能热水器净值832元；6、机井1眼净值7320元，1眼9150元；7、水井3眼净值1770元，1眼净值590元（有争议）。《生产性生物资产评估明细表》载明：1、杨树净值132600元；2、紫叶樱净值8560元；3、紫叶李净值9630元；4、山桃净值8560元；5、月季花净值2000元。李洪全和迎融公司对于鉴定报告中无争议项系迎融公司装修和建设无异议；对于有争议项目，其中平房（260平方米，净值251160元）、地面硬化（水泥）（1296平方米，净值35251.2元）、活动厂房（780平方米，净值84240元）、红砖墙（80延米，净值26400元），李洪全称平房和红砖墙系迎融公司建设的违章建筑，活动厂房和地面硬化（1296平方米，净值35251.2元）系首都环线公司所建，迎融公司称该部分均为其建设，首都环线公司称其搬走时进行了交接，这些东西与其无关；对于争议项目中的值班室装修（内刷涂料，净值1590元）、地面硬化（水泥）（450平方米，净值12400元）和水井一眼（净值590元），李洪全称该部分系其所建设，迎融公司称该部分系其所建设。根据双方陈述，法院对于鉴定报告中双方无争议部分及有争议部分的平房（260平方米，净值251160元）、地面硬化（水泥）（1296平方米，净值35251.2元）、活动厂房（780平方米，净值84240元）、红砖墙（80延米，净值26400元）认定为迎融公司所建。对于双方有争议部分项目值班室装修（内刷涂料，净值1590元）和地面硬化（水泥）（450平方米，净值12400元）、水井1眼（净值590元），迎融公司称该部分系其所建并未提供证据，法院无法予以认定，故法院认定该部分系李洪全所建。迎融公司主张其装修和建设的部分由李洪全使用，由李洪全按价赔偿；李洪全同意利用鉴定报告中的生物性质资产、办公楼和值班室的装修、塑钢窗。李洪全称电动伸缩门其同意利用，因迎融公司将其原有大门拆除，故不同意折价补偿。一审法院认为，根据本案查明的事实，迎融公司将涉案场地出租给中交公司与首都环线公司使用，现中交公司和首都环线公司已将涉案场地交付给迎融公司，迎融公司为涉案场地的实际控制人，李洪全和迎融公司签订租赁合同，李洪全和迎融公司系合同当事人，故李洪全向中交公司和首都环线公司主张的各项诉求于法无据，法院不予支持。关于李洪全和迎融公司之间的本诉请求和反诉请求，法院具体论述如下。关于李洪全要求迎融公司将涉案土地和房屋腾退交付及给付使用费的请求，法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。李洪全与迎融公司签订的《土地使用权租赁协议》经法院判决被确认无效，迎融公司将应其承租的土地及地上物返还给李洪全。自2017年2月6日起，迎融公司使用涉案场地未向李洪全交纳使用费，迎融公司应给付李洪全使用费，具体费用按照（2016）京0112民初7289号判决书确定的每年170万元的数额予以计算，时间从2017年2月6日至法院判决之日，其后的土地使用费尚未发生，李洪全可另行主张。李洪全要求按照每年300万元的标准计算使用费，未有法律依据，法院不予支持。关于李洪全要求迎融公司拆除合同外即未经其同意的建筑物及设施的请求和迎融公司要求李洪全赔偿损失的请求，法院综合认定如下。根据法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。根据鉴定报告，结合李洪全的意见，李洪全同意利用办公楼以及值班室装修、车间的塑钢窗、鉴定报告中的生物性资产，故办公楼以及值班室装修、车间的塑钢窗、生物性资产由出租人李洪全利用，由李洪全根据鉴定报告给予迎融公司折价补偿，根据鉴定报告，该部分资产净值1303480元。李洪全同意利用电动伸缩门，法院予以确认，考虑到李洪全场地原有大门被拆除，法院认定李洪全就电动伸缩门给予迎融公司的补偿为700元。办公楼装修（地毯）和暖通设备安装和天然气锅炉并未与建筑物形成附合，李洪全不同意利用，该部分可以由迎融公司拆除，故法院对于迎融公司要求李洪全要求该部分补偿的请求不予支持。鉴定报告中法院确认迎融公司建造部分（不包含除李洪全同意利用部分以及办公楼装修（地毯）、暖通设备安装和天然气锅炉），迎融公司并未提供证据证明该部分的建造系李洪全同意，且李洪全不同意利用该部分建筑及设施，故法院对于迎融公司要求李洪全就该部分给予折价补偿的请求不予支持。综上，迎融公司反诉诉求不合理的部分，法院不予支持，折价补偿数额法院根据鉴定报告予以认定。关于李洪全要求迎融公司要求拆除其未同意利用部分建筑及设施的请求，法院认为，鉴定报告中的鱼池、鱼池外围垫土、鱼池外围道路、草坪、水井、机井、水泥地面、砖铺路、排水沟，已经与租赁场地形成附合，李洪全要求拆除并无具体可参考的标准，故法院对李洪全要求迎融公司拆除鱼池、鱼池外围垫土、鱼池外围道路、草坪、水井、机井、水泥地面、砖铺路、排水沟的请求不予支持。除李洪全同意利用部分和形成附合不可拆除的部分，李洪全要求迎融公司拆除迎融公司建设的其他建筑及设施的请求，法院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十三条之规定，判决：一、北京迎融新能源科技开发有限公司给付李洪全2017年2月6日至2019年12月30日的使用费共计人民币4927671元，于判决生效之日起15日内执行清；二、北京迎融新能源科技开发有限公司将其向李洪全承租的位于北京市通州区漷县镇沈庄村村北的土地及地上物腾退并交付给李洪全，于判决生效之日起15日内执行清；三、北京迎融新能源科技开发有限公司将其向李洪全承租的位于北京市通州区漷县镇沈庄村村北的土地上北京迎融新能源科技开发有限公司建造和安装的活动厂房（18平方米）、旗杆、旗杆底座、锅炉房、活动板房、景观石、办公楼装修（地毯）、暖通设备及天然气锅炉、平房、活动厂房（780平方米）、红砖墙、原料存储罐及油管、空调挂机、太阳能热水器予以拆除，于判决生效之日起15日内执行清；四、李洪全给付北京迎融新能源科技开发有限公司同意利用部分折价补偿款1304180元，于判决生效之日起15日内执行清；五、驳回李洪全的其他诉讼请求；六、驳回北京迎融新能源科技开发有限公司其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费50000元，由李洪全负担20000元，于判决生效之日起15日内执行清；由北京迎融新能源科技开发有限公司负担30000元（已交纳）。一审本诉案件受理费71335元，由李洪全负担25175元（已交纳）；由北京迎融新能源科技开发有限公司负担46160元，于判决生效之日起15日内交纳。反诉案件受理费53800元，由李洪全负担16500元，于判决生效之日起15日内交纳；由北京迎融新能源科技开发有限公司负担37300元（已交纳）。本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的其他事实与一审法院一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。李洪全与迎融公司签订的《土地使用权租赁协议》已经法院判决被确认无效，迎融公司应将其承租的土地及地上物返还给李洪全，逾期不返还的，应当支付占有使用费。迎融公司称涉案土地与房屋已被李洪全收回，未有证据支持，本院不予采信。故自2017年2月6日起，迎融公司继续占用上述土地及地上物，应当向李洪全支付占有使用费。根据法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。一审诉讼中，法院组织双方当事人对涉案场地上建设的地上物和附属设施和装修的市场价值进行鉴定，迎融公司虽对该鉴定报告提出部分异议，鉴定机构亦对其异议进行函复，迎融公司上诉意见不超出一审期间提出的异议，本院对迎融公司有关鉴定报告的上诉意见不予采信。一审法院根据鉴定报告结合李洪全的意见，对李洪全同意利用的部分，判令由出租人李洪全利用，并由李洪全根据鉴定报告的价值给予迎融公司折价补偿无误，本院予以确认。其他未与建筑物形成附合，或迎融公司未能提供证据证明李洪全同意其建造或装修且李洪全不同意利用的部分应判令由迎融公司拆除，本院予以确认。迎融公司上诉称其是经李洪全同意建造，且部分设施不是由迎融公司建造，故不应由其进行拆除的意见，亦未能提供证据证明，本院不予支持。综上所述，迎融公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费53800元，由北京迎融新能源科技开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  孙 妍审 判 员  赵 霞审 判 员  江锦莲二〇二〇年五月二十八日法官助理  王永基书 记 员  王 艳