温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0302民初3258号原告：叶从容，男，1973年12月25日出生，汉族，住温州市鹿城区。委托诉讼代理人：戴日科，浙江泽商律师事务所律师。被告：浙江源大科技服务有限公司，住所地：温州市鹿城区炬光园中路128号。法定代表人：应琦珩，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：金哲琼，上海兰迪（温州）律师事务所律师。委托所讼代理人：刘双双，上海兰迪（温州）律师事务所律师。第三人：温州企悦房产营销有限公司，住所地：温州市鹿城区车站大道裕达大厦1幢803室-1（仅限办公使用）。法定代表人：陈志华，该公司执行董事兼总经理。原告叶从容与被告浙江源大科技服务有限公司（以下简称源大公司）及第三人温州企悦房产营销有限公司（以下简称企悦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告叶从容及其委托诉讼代理人戴日科，被告源大公司的委托诉讼代理人金哲琼和刘双双到庭参加诉讼。第三人企悦公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的《房屋转租合同》有效；2.判令解除原、被告签订的《房屋转租合同》；3.判令被告返还原告双倍定金12万元；4.判令被告赔偿原告损失17000元；5.如若无法判令被告赔偿原告损失的17000元，则判令第三人返还原告中介费17000元；6.判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年1月14日，原告通过第三人中介服务与被告签订《房屋转租合同》，合同约定租赁期间为2020年3月1日起至2025年2月28日止，且原告需要在2月15日前一次性支付一年租金。合同签订当日，原告向支付被告定金6万元。后原告向第三人支付了中介费用17000元。2020年2月1日，因温州地区受新冠状病毒的不可抗力影响，原告向被告发出声明，希望被告能够考虑本次不可抗力因素，延期支付租金，被告同意原告延期至2020年3月4日前支付租金。但是，被告在2020年3月2日向原告发送解除函，单方解除该租赁合同。原告多次找被告进行协商，后得知租赁物已经在2月就被案外人承租，被告根本无法履行该租赁合同，被告的违约行为导致租赁合同的根本目的无法实现。庭审中，原告撤回第5项诉讼请求。被告源大公司辩称，1.原告未依约支付租金，并擅自要求解除合同，构成违约，被告有权解除合同。2.原告要求双倍返还定金无依据。根据约定，原告应于2020年2月15日前支付租金及基础服务费，但原告借口疫情原因一直拖延，被告予以理解，双方也一直在进行沟通，后来疫情经过政府部门控制，2月20日左右企业可复工复工，但是原告于2月25日向被告提出解除合同，经协商，原告仍拒不支付租金。原告称被告同意在3月4日前支付租金与事实不符。被告在2月29日仍在向原告催告缴纳租金，后于3月2日进行协商，但是原告仍不愿意支付租金，被告才发出解除合同通知。因此，本案租赁合同是在疫情发生之前签订，受到疫情影响的不仅仅是原告，被告也受到巨大损失。但是，2月20日之后社会秩序不断恢复的情况下，原告仍拒不支付租金，被告才发出解除合同的通知。因此，是原告违约在先，其要求双倍返还无依据。3.原告要求被告赔偿损失17000元无依据。原告通过第三人与被告签订租赁合同，之后其单方违约要求解除合同。最终被告解除合同，是因为原告违约在先造成，原告要求被告赔偿无依据。4.被告因疫情影响损失严重，原告缴纳的保证金不足以弥补损失，根据合同约定，原告应支付被告相应损失，被告无需退还原告保证金。5.原告称被告在2月份已经将租赁物出租不是事实。被告在解除合同后的3月10日和案外人温州东升汽车销售服务有限公司（以下简称东升公司）签订租赁合同，东升公司于3月27日向被告支付租金。如果不是被告及时找到合适的承租人，被告也要提起诉讼要求原告赔偿损失。第三人提交书面答辩状称，1.第三人与原告之间是居间合同关系，本案原告诉请的是租赁合同该纠纷，显然两者是不同的法律关系，第三人不是本案适格主体。第三人已促成原告、被告签订了《房屋转租合同》，该合同已成立并生效。第三人已依约完成中介服务，不存在任何违约。2019年12月7日，原告与第三人公司业务人员林勇取得联系，称因业务扩展，需要找面积500-1000平左右的场地，用于公司经营使用。当时，原告提出的要求是：场地要在一楼，面积500-1000平左右，能做汽车维修。第三人公司经办人员林勇在接到对方的需求信息后，约定于2019年12月7日下午5点去炬光园中路128号查看场地。经过一段时间的谈判、磋商，2020年1月14日下午，原告决定以40万元租赁被告名下位于温州市鹿城区店面的房屋及店面门口院子作为汽车修理使用。合同签订之时及定金打款之时，第三人的员工林勇、黄泽华、瞿健都有在场。综上整个过程，第三人已完成作为第三方中介服务的职能。因此，原告诉请要求第三人赔偿原告损失17000元于法无据。2.本案系原告单方违约。2020年2月6日，原告请求第三人的经办人林勇与被告沟通，让房东给予减免租金（预计3个月，即3月、4月、5月）再履行合同。第三人与被告协商之后无果。2020年2月25日，原告单方面提出解约合同（已过合同约定的支付房租时间）。后原告与被告约定于2020年2月29日再次决定协商。双方经过多次协商，均没有达成共识，原告没有支付房屋的意愿，房东决定按照合同约定解除合同。因此，本案系原告单方违约在先，致使被告解除与其的租赁合同。综上，原告请求要求第三人赔偿损失返还中介费没有事实和法律依据。本院经审理认定事实如下：2019年12月，原告计划寻找一处场地用于经营汽车维修生意，并找到房屋中介公司即第三人企悦公司。经第三人中介服务，原告与被告于2020年1月14日签订《房屋转租合同》，约定：原告租赁被告位于温州市鹿城区店面的房屋及店面门口院子作为汽车修理使用，租赁期限为5年，其中装修期为45天，自2020年1月15日至2020年3月1日；首年租金为40万元，连同基础服务费一并于2020年2月15日前支付；原告自签订合同前一次性支付被告相当于两个月的租金和基础服务费的租赁履约保证金6万元；双方同意均不得在租赁期满前终止本租赁合同，除城市改造、政策、政府规划、拆迁、政府强制行为等行政行为、大楼业主原因及不了抗力的因素外，任何一方违约须向对方赔偿违约损失；任何一方非因本协议载明的违约原因欲提前解除租赁合同，都应由双方友好协商一致解决。如原告欲提前解除租赁合同，必须提前3个月书面通知被告，被告同意解除租赁合同的，在结清已租赁期间的租金外，被告将扣除3个月租金后将所交租金余额退还原告，如原告未经被告同意单方解除租赁合同，原告已交各项款项不予退还，给被告造成其他损失的，被告有权追究原告相关责任与赔偿，被告欲提前收回租赁物，必须提前3个月以书面形式告知原告，被告将原告所交租金余额连同保证金一并退还原告，同时给与原告3个月租金补偿；原告未按合同规定缴纳租金、基础服务费等费用，经被告书面提醒仍未付清的，并逾期七日后仍不予缴纳的，被告有权立即单方解除合同，自行收回本租赁物且无需作出任何赔偿，同时保留向原告追讨赔偿及法律责任的权利；凡因发生地震、台风、暴雨等或其他不可抗力事件致使全部或部分合同无法继续履行时，双方均无需承担相应的赔偿责任；因原告违反租赁合同约定导致被告解除租赁合同的，原告须向被告赔偿所有经济损失，被告有权不退还原告之前缴纳的租金、基础服务费、保证金等。《房屋转租合同》签订合同当日，原告依约向被告支付6万元，被告向原告开具收款收据，收款收据上载明6万元为定金。此后，原告向第三人支付了中介费用17000元。2020年2月1日，因温州地区受新冠××疫情影响，原告通过微信与被告负责人（经理）协商，称疫情原因导致无法对租赁物进行装修，希望被告给予支持。被告负责人以政府尚未出台相关政策为由，要求等到疫情过后再说。2月5日，原告再次通过微信希望被告给予支持，减免租金，等恢复正常后再开始履行合同。2月6日，原告明确希望被告能够减免3个月租金。被告负责人回复需要等待政府的统一政策。此后，原告继续要求被告给予支持。2月25日，原告通过微信希望被告负责人能够考虑疫情这一不可抗力原因，并希望解除合同，退还保证金。被告负责人认为可以给与宽限期，但不同意解除合同，如果解除，要求原告承担违约责任。2月29日，原、被告就租金支付问题进行协商，但无法达成一致意见。当日下午，被告负责人通过微信向原告发函，要求原告在三日内支付租金，否则解除合同。3月2日，双方再次就租金支付问题进行当面协商，但仍无法达成合意。当日下午，被告负责人通过微信向原告发解除函，称原告在宽限期内不支付租金，故决定解除合同。3月3日，原告在微信中向被告负责人称，不愿意解除合同，希望给与宽限期。被告负责人不同意。此后，原告要求被告退还保证金未果，遂提起本案诉讼。另查明，2020年3月10日，被告将涉案租赁物出租给案外人东升公司，并与东升公司签订新的《房屋转租合同》，该《房屋转租合同》载明的首年租金为398800元。东升公司于3月27日支付该租金。本院认为，原、被告签订的《房屋转租合同》，系双方真实意思表示，内容未违反法律规定，依法有效。原告请求确认《房屋转租合同》合法有效，本院予以支持。原告于2020年2月25日向被告提出解除《房屋转租合同》的意愿，被告在与原告协商未果后于同年3月2日发函解除《房屋转租合同》并送达给原告，《房屋转租合同》实际已于当日解除，故原告关于解除合同的请求，本院予以确认。双方争议的是：被告是否应双倍返还原告定金12万元；被告是否应赔偿原告中介费损失17000元。关于双倍返还定金12万元问题，本院认为，虽然被告向原告开具的收款收据载明6万元款项为定金，但根据双方签订的《房屋转租合同》可知，原告支付的6万元性质实为履约保证金，原告援引定金罚则要求被告双倍返还缺乏依据。退一步讲，即使该6万元属于定金，也应根据双方的履约情况确定是否返还及返还数额，具体分析如下：首先，2020年1月底，我国发生新冠××疫情，温州地区受其影响较大。原、被告于疫情发生前签订《房屋转租合同》，签订合同当时，双方对疫情所致后果均无预期。在疫情发生后，原告第一时间告知被告，希望得到被告支持，并以无法开展装修为由多次请求减免部分租金。后因被告未给出明确答复，原告遂提出解除合同的意愿。作为原告一方来讲，其并无违约的主观恶意，且确系受疫情所困无奈提出合同解除请求。被告虽未在第一时间同意原告的解除请求，但在后续无法与原告达成一致意见后，发出了解除合同的函件。作为被告一方来讲，在原告客观上未支付租金的情况下解除合同同样不存在主观恶意。因此，在诉争《房屋转租合同》解除问题上，双方均不存在过错。其次，《房屋转租合同》约定，因发生地震、台风、暴雨等或其他不可抗力事件致使全部或部分合同无法继续履行时，双方均无需承担相应的赔偿责任。本案中，双方未正常履行合同的根本原因在于温州市地区受新冠××疫情的影响，致使春节假期后复工复产推迟，原告无法如期招募装修工人对场地进行装修，从而导致双方解除合同。此次疫情对诉争合同的履行造成重大影响。在解除合同后，双方均不承担相应赔偿责任更为公平、合理。结合被告已及时将涉案租赁物出租给案外人的情况，被告应将6万元保证金退还给原告。至于原告要求被告赔偿17000元的请求，同样因上述理由而缺乏依据，本院不予支持。另外，原告称被告在合同存续期内将诉争租赁物出租给案外人，但未提供充分的证据予以证明，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告叶从容与被告浙江源大科技服务有限公司于2020年1月14日签订的《房屋转租合同》合法有效；二、确认上述《房屋转租合同》已于2020年3月2日解除；三、被告浙江源大科技服务有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告叶从容履约保证金6万元；四、驳回原告叶从容的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3040元，减半收取1520元，由原告叶从容负担870元，被告浙江源大科技服务有限公司负担650元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员 胡 斌二〇二〇年五月六日书记员 吴晨丽