四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终388号 上诉人（原审原告）：洛绒丁真，男，藏族，出生于1978年12月25日，住四川省稻城县。 委托代理人：梁静，四川百柯律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川省南充川北房地产开发有限公司，住所地四川省南充市顺庆区西门坝街105号1-1-10号。 法定代表人：曾兴超，该公司经理 被上诉人（原审被告）：韩天浩，男，汉族，生于1968年1月19日，住址四川省南充市高坪区。 上诉人洛绒丁真因与被上诉人四川省南充川北房地产开发有限公司（以下简称川北房地产公司）、韩天浩商品房销售合同纠纷一案，不服四川省南充市高坪区人民法院（2019）川1303民初1719号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2020年5月13日公开开庭进行了审理。上诉人洛绒丁真代理人梁静到庭参加了诉讼。被上诉人川北房地产公司、韩天浩经本院公告传唤拒不到庭。本案现已审理终结。 洛绒丁真上诉请求：1.撤销一审判决第二项，并依法改判支持上诉人第二项诉讼请求；2.本案上诉费由二被上诉人承担。事实与理由：原审裁判结果存在明显错误，应当依法予以纠正。原审认定：“商品房买卖合同备案登记是房地产管理部门监督房地产商销售预售商品房的方式”而驳回上诉人第二项诉讼请求，该认定明显错误。上诉人要求被上诉人办理网签备案登记，因为只有通过商品房买卖的网签备案，才可以进行房屋产权的办理，上诉人起诉至法院请求法院判令合同相对方履行义务，属于民事受案范围。为上诉人办理网签备案登记是被上诉人的合同义务、法定义务，但原审法院却认为网签备案登记是房地产管理部门的行政行为，驳回上诉人的相应诉讼请求，明显错误。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行”。上诉人与川北房地产公司签订的房屋认购协议系根据原审法院审理及各项裁定均认定的有效合同，且上诉人已经履行支付房款义务，被上诉人也将涉案房屋交付上诉人，上诉人对该房屋享有所有权。被上诉人虽然履行了合同约定交付房屋的义务，但还应当协助商品房购买人办理网签备案登记手续。因此，上诉人有权要求被上诉人继续履行，被上诉人也应当协助上诉人办理房屋网签备案登记手续。 川北房地产公司、韩天浩未提供答辩意见。 洛绒丁真向一审法院提出诉讼请求：1.确认洛绒丁真、川北房地产公司于2009年6月2日签订的《房屋认购协议》合法有效。2.依法判令川北房地产公司立即为洛绒丁真所购买的位于南充市高坪区办理网签备案登记。3.本案诉讼费由川北房地产公司、韩天浩承担。 一审法院经审理查明：2009年6月2日，洛绒丁真（乙方）与川北房地产公司（甲方）签订了《房屋认购协议》，主要内容为：为满足认购方购房需要，出售方接受认购方购方要约，并在自愿、平等基础上充分协商，订立本协议。一、房屋位置、面积：位于，认购房号为2幢1单元601号。结构性质：砖混。面积：126.04平方米，双方均同意房屋面积以南充市房屋产权监理处核定面积为准。三、房价。1.房价：建筑面积销售单价为1100元／平方米，金额为138644元。2.乙方在与甲方签订《商品房买卖合同》前，乙方向甲方代收维修基金1890元。3.房款与代收费用共计140534元。该协议落款方为四川省南充川北房地产开发有限公司江东新苑项目部，并有韩天浩的签字。当日，洛绒丁真付清了全部购房款140534元给韩天浩，韩天浩以“四川省南充川北房地产开发有限公司项目部”名义向洛绒丁真出具了《收据》1张。此后，川北房地产公司于2010年向洛绒丁真交付了房屋，洛绒丁真于2015年入住至今，对该房屋占有、使用，但一直未办理备案登记，由于案涉房屋所在楼栋没有办理总登记，也无法办理产权证书，致使洛绒丁真的合法权益不能得到保障。现由于川北房地产公司经营状况恶化，资不抵债，洛绒丁真所购的房屋又被网签给案外人赵素琼等人，但赵素琼等人与川北房地产公司的关系被一审法院认定为借贷关系，不是真实的买卖合同关系。一审法院法院（2019）川1303执异12号民事裁定书查明事实：2011年12月19日，赵素琼、沈喜明、秦术珍与川北房地产公司签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：201112190358），将案涉房屋出售给赵素琼、沈喜明、秦术珍，单价为1326元／平方米，总价15万元。2015年4月1日，该院作出（2014）高坪民初字第1632号民事判决，认定“签订的《商品房买卖合同》不是双方房屋买卖的真实合同目的，其真实目的在于满足川北房地产公司融资需要，为双方的借款提供担保”，故认定双方的关系为民间借贷关系。后赵素琼、沈喜明、秦术珍依据该生效文书向该院申请执行，该院受理后依法对案涉房屋进行了查封。 一审法院还查明，洛绒丁真目前在南充市区住房。该院认为，在该院对案涉房屋作出查封措施之前，洛绒丁真已与川北房地产公司签订了书面的《认购协议》，虽名为认购协议，但该协议已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受了全部购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。虽川北房地产公司后来与赵素琼、沈喜明、秦术珍又签订了《商品房买卖合同》，并进行了网签，但该行为不能否定洛绒丁真的买房行为，且该院（2014）高坪民初字第1632号民事判决已经认定川北房地产公司与赵素琼、沈喜明、秦术珍的关系是民间借贷关系而不是买卖合同关系，故赵素琼、沈喜明、秦术珍不是善意的第三人，不能以此来对抗洛绒丁真的买房行为。洛绒丁真在签订协议后已缴纳了全部购房款，川北房地产公司作为出卖人也按照约定将案涉房屋交付给洛绒丁真，洛绒丁真作为购房者，名下没有其他房产，购买该房后一直居住在该房里，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，本案执行案涉房屋实属不当。该院遂中止了对位于南充市高坪区的执行。 一审法院认为，洛绒丁真已与川北房地产公司签订了书面的《房屋认购协议》，该合同有双方当事人的签字，未损害他人利益，合法有效。依据《城市房地产开发经营管理条例》第二十六条“房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”的规定，商品房买卖合同备案登记是房地产管理部门监管房地产开发商销售预售商品房屋的方式。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四款之规定，判决：一、确认洛绒丁真与韩天浩、川北房地产公司于2009年6月2日签订的《房屋认购协议》合法有效；二、驳回洛绒丁真的其它诉讼请求。案件受理费100元，由韩天浩、川北房地产公司负担。 二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案争议焦点是川北房地产公司是否有义务将双方之间的商品房交易合同进行网上签约并提交备案。 《城市房地产开发经营管理条例》第二十六条“房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”有关部门并规定，商品房买卖合同实行网上签约。商品房买卖合同网上签约及登记备案，系房地产相关部门为了加强商品房销售合同的管理，对房地产开发商销售的商品房行为的合法性进行审查，让房地产交易更加透明化，以保护购房人的合法权益，进而防止“一房多卖”等情况的发生，有利于房地产行政管理部门进行监督，促进交易良性发展。虽然，对商品房销售合同由房地产管理部门备案，系其行使法律法规规定的管理职责，但根据前述规定，房地产开发企业应当在合同签订后的一定时间内按规定向关部门申请办理备案则是其义务，一审判决混淆了房地产管理部门的管理职责与开发商的义务不当，本院予以纠正。 综上，洛绒丁真的上诉理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持四川省南充市高坪区人民法院（2019）川1303民初1719号民事判决第一项，即“确认原告洛绒丁真与被告韩天浩、四川省南充川北房地产开发有限公司于2009年6月2日签订的《房屋认购协议》《商品房买卖合同》合法有效”； 二、撤销四川省南充市高坪区人民法院（2019）川1303民初1719号民事判决第二项，即“驳回洛绒丁真的其它诉讼请求”； 三、四川省南充川北房地产开发有限公司在本判决生效后十日内将洛绒丁真购买该公司开发的位于四川省南充市高坪区的2幢1单元6层1-601号住房办理网上签约，并提交房地产行政管理部门办理商品房备案登记。 本案一、二审案件受理费各100元，共计200元，由四川省南充川北房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 黄 东 审判员 朱 伟 审判员 周朝阳 二〇二〇年五月十三日 书记员 杨鹏立