浙江省嵊州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0683民初333号 原告(申请执行人)：华汇建设集团有限公司，住所地：嵊州市三江街道官河南路575号。 法定代表人：周健，董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：王凯鸣，浙江计然律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：陶成恺，浙江越光律师事务所律师。 被告（执行案外人）：张某1，女，汉族，2003年11月19日出生，住嵊州市。 法定代理人：张某2（系张某1之父），男，住嵊州市。 委托诉讼代理人（特别授权）：李婷娜，浙江剡城律师事务所律师。 第三人（被执行人）：嵊州市中昊文创投资有限公司，住所地：嵊州市经济开发区兴盛街2303号文化创意产业园2幢402号。 法定代表人：於桂花，执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：尹志南，浙江求道律师事务所律师。 原告华汇建设集团有限公司（以下简称华汇公司）与被告张某1、第三人嵊州市中昊文创投资有限公司（以下简称中昊公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年1月13日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年3月4日公开开庭审理了本案。原告华汇公司的委托诉讼代理人王凯鸣、陶成恺、被告张某1的委托诉讼代理人李婷娜、第三人中昊公司的委托诉讼代理人尹志南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华汇公司向本院起诉请求：1.判令撤销（2019）浙0683执异98号执行裁定，继续执行坐落于嵊州市的不动产；2.本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：法院（2018）浙0683民初1281号生效判决，已确认原告对第三人中昊公司名下的涉案房屋依法享有优先受偿权。（2019）浙0683执异98号执行裁定书认定事实不清，证据不足，适用法律错误，应当予以撤销，具体理由如下： 一、被告张某1与中昊公司尚未对涉案商品房的买卖合同进行网签备案登记。根据《城市商品房预售管理办法》的规定，预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。被告与中昊公司在嵊州市人民法院查封案涉房屋时尚未对案涉房屋进行网签备案，因其签订的涉案商品房买卖合同不具有任何公示效力，故不能对抗法院的强制执行。 二、在张君渊与中昊公司民间借贷纠纷一案中，不论是一审、二审，其陈述均自认所支付的款项系借款，而非购房款，且之所以要签订商品房买卖合同的目的是为了给借款作担保,并没有向中昊公司购买商品房的真实意思表示。同时，该案判决生效后，被告亦从未向中昊公司主张所谓的商品房买卖合同项下关于交付、办理权证等任何权利，故被告与中昊公司不存在商品房买卖合同的法律关系。 三、被告的执行异议诉求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十九条之规定。第一，被告及其监护人住址为嵊州市，其与监护人共同居住，该中大剡溪花园的房屋系家庭共有房屋，表明被告在涉案房屋县级市范围内具有可用于居住的房屋。第二，被告在购房时系未成年人，无独立经济能力来源，案涉房屋所有资金来源均系张某2或者张君渊出资。第三，案涉房屋所谓的出资人张君渊、张某2与中昊文创公司另签订了四份商品房买卖合同，其批量购买商品房的行为表明出资人张某2和被告不具有商品房普通消费者、购买者身份。第四，本案在异议阶段听证时法院未查明被告现居住房屋状况，被告更未提供相关证据证明案涉房屋系其所购买的唯一住房，故被告未依法举证证明所购案涉房屋系满足其居住的刚性需求，理应承担举证不利的法律后果。 四、参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第七条之规定，对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋人民法院可予以执行。现本案被告在购买案涉房屋后连续一年以上未居住在其中，据此可以认定其所购案涉房屋非属于被告的唯一住房，故不得对抗原告对涉案房屋行使优先受偿权。 原告认为，原告依法享有对案涉房屋拍卖款的优先受偿权，依法优先于普通金钱债权进行清偿。故原告为维护自身的合法权益，根据相关法律法规之规定，依法提起诉讼，请依法判决。 被告张某1辩称，（2019）浙0683执异98号执行裁定认定事实清楚，证据充分，恳请法庭依法予以维持。理由如下： 一、本案符合《执行异议复议规定》第二十九条规定,可以排除执行。1.2018年11月20日以（2018）浙0683执4140号之一裁定书查封了涉案房产。2015年3月24日，案外人张某1与被执行人中昊公司签订商品房买卖合同。2.根据嵊州市自然资源和规划局于2019年12月19日出具了张某1无不动产登记记录的证明，张某1名下无其他用于居住的房屋，故该商品房应视为用于居住。3.2015年3月24日，中昊公司出具收据载明收到张某1支付的涉案房屋100万元购房款，余款9万元双方均认可以在张某2所购的嵊州文化创意产业园7幢103号商品房的差价款中予以折扣及现金补差价的方式视为支付,故本案房款已付清。本案中，张某1与中昊公司的商品房买卖合同签订于本院查封涉案商品房之前，买受人名下无其他用于居住的房屋，故该商品房应视为用于居住，涉案商品房的房款已全部付清，故符合上述法律规定。 二、本案除了符合《执行异议复议规定》第二十九条规定，也符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的情形，可以排除执行。1.张某1在人民法院查封之前已与中昊公司签订合法有效的书面买卖合同。2.2018年6月25日，中昊公司向张某1出具了涉案房屋的入住费用结算单。系在人民法院查封之前已合法占有涉案不动产。3.涉案房款已全部支付完毕。4.执行异议一案中，中昊公司认可房产未办理预告登记原因系中昊公司原因（拖欠税款）。综上，本案可排除执行。 三、针对原告诉请理由提出几点答辩意见：1.本案虽未办理网签，但在没有办理网签的情况符合《执行异议复议规定》第二十八条、二十九条规定的，可以排除执行。2.法院判决认定张某1、张某2与中昊公司系买卖合同关系，并非民间借贷关系。法律关系的认定不是当事人一方的主观看法为准，应当以法院判决为准。3.本案中张某1购买房屋系用于居住，且名下只有该一套房屋便是符合二十九条的规定。这与张某1目前居住在何处，其父亲张某2有几套房屋，有何消费能力完全无关。 第三人中昊公司述称，该涉案房屋原告认定是民间借贷关系，但嵊州法院和绍兴市中院生效判决均认定是房屋买卖合同关系，对本案法律事实的认定，应尊重法院判决，原告无论什么理由都无法对抗，该涉案房屋应属于被告张某1所有。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。为证明自己的主张，原告提供证据如下： 1、（2018）浙0683民初1281号号判决书，证明原告对嵊州市文化创意产业园3期高层住宅建筑工程折价或拍卖所得价款享有优先受偿权的事实，且该优先权是法定优先权。 2、（2018）浙0683执保253号之一裁定书，证明2018年3月1日案涉房屋已被原告依法向法院申请查封的事实，且查封时该房屋并未办理网签备案手续。 3、案涉房屋的商品房买卖合同复印件、2020年1月原告拍摄的案涉房屋的状态照片及光盘视频各一份，证明涉案房屋空闲至今，被告张某1购买该房屋并非用于生活所需。 4、张某2的不动产信息查询表一份，证明实际出资人张某2共有5处房产的事实，其中现住址中大剡溪花园那套房屋面积为128.95平方米，显然张某1是有居住房屋，案涉房屋并非唯一一处住房，且张某2一次性购买4套位于文创园房屋的行为，并不符合以居住为目的的消费者购买房屋的特征。 5、（2017）浙06民终3680号判决一份，该份生效判决对商品房买卖合同效力作出认定，且张君渊自认830万元款项本质为借款，并以收取660万元利息的事实。实际出资人张君渊自认其支付给中昊公司的款项性质应为借款，而非购房款。同时，也可以看出，实际出资人张某2在已有中大剡溪花园房屋的情况下，一次性购买4套房屋的行为并非是为了满足一般生活所需，即不是“消费者”。 被告张某1质证认为，对证据1、2真实性、合法性没有异议，涉案房屋查封前，张某1已与中昊公司签订了相应的《商品房买卖合同》，且支付了全部的购房款。对证据3中的《商品房买卖合同》真实性没有异议，合同于查封前已签订，对其中的光盘和照片三性均有异议，代理人并未现场查看，也未向张某1和张某2核实，请求法庭予以核实。张某1尚未成年，目前正在读书，即使没有在该房屋居住，也不能达到原告方的证明目的。《执行异议与复议规定》第二十九条规定只要在该房屋居住且在买受人名下，无其他用于居住的房屋即可，而张某1名下仅有该一套房，且该这套房也是用于居住。对证据4的真实性没有异议，对于原告方的证明目的有异议，该份证明也表明张某1名下没有其他房屋，仅一套涉案房屋，签订了相应的买卖合同，但未办理预告登记，不能因为张某1父亲名下有几套房子就否认张某1对于涉案房屋享有的权利。证据5确认了商品房买卖合同的效力。 第三人中昊公司质证认为，对证据真实性观点跟被告一致，对证据1中昊公司曾向绍兴市中院提出再审申请，再审过程中，因案涉文创园建设工程的委托鉴定结果还未出来，法院认为进度款不影响结算的认定，驳回了再审申请，中昊公司已向省高院提起上诉，还未开庭。华汇公司和文创园总工程结算款的诉讼正在进行中，审计结果2.4亿元左右。华汇公司作为原告，起诉金额是2.88亿元，该判决认为是进度款，对总的工程量也是按照2.88亿元在进行审理，中昊公司已经支付了2亿元，判决结果跟客观事实不一致，金额是错误的。对提供的房管会查询结果和光盘、照片这组证据，真实性没有异议，证明目的有异议，买了商品房是否入住，在有法院生效的判决情况下，并无意义。 被告张某1提供证据如下： 6、《浙江省商品房买卖合同》5份，证明张某2向中昊公司购买商品房4套，张某1向中昊公司购买了房屋1套（即涉案房屋），并签订了书面的房屋买卖合同。 7、中昊公司的不动产销售发票4份、收款收据1份、张君渊银行流水1份，证明前述5套房屋共支付了830万元购房款，其中涉案房屋支付了100万元房款。 8、业主入住流程表1份、入住费用结算单2份、张某2情况说明1份，证明涉案房屋已交付入住，且房款已全部付清。 9、嵊州市不动产登记查询证明1份，证明张某1名下无其他房屋，涉案房屋为唯一住房。 原告华汇公司质证认为，对证据6的形式真实性没有异议，但对证明目的有异议。实际出资人张某2一次性购买4套房屋的行为明显不是为了满足一般生活所需，即不是“消费者”，且被告没有提交任何有效证据能证明该些房屋进行网签备案登记。证据7中发票、个人账户明细真实性由法庭核实，收款收据是单张的，且由被执行人开具给本案被告，对其三性均有异议。尽管张某2支付了830万元给被执行人，但根据张某2、张君渊自认的事实，该笔款项性质应为借款。对证据8的三性均有异议，不能证明该两份证据均是在原告依法查封了案涉房屋之后形成的，不排除被告与被执行人事后伪造的可能性。该两份证据也是被执行人单方出具给被告的，被告是否有按清单缴费无法查实。同时，根据原告于本案庭审前几日到案涉房屋拍摄的视听资料显示，案涉房屋闲置至今，其门口贴满小广告，房内空无一物，根本没有人居住，即案涉房屋没有实际占有。被告所说的“补差价”发生在案涉房屋查封之后，不排除被告与被执行人事后伪造的可能性。 中昊公司质证认为，对被告提供证据的真实性、关联性均无异议，合法性由法院判决。 中昊公司没有提供证据。 对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据认证如下：对原告提供的证据1系法院生效判决，本院予以采信。对证据3中的照片和视频经本院核实对其真实性予以确认，可以证明涉案房屋在本案开庭前系空置。对证据4可以证明张某1父亲张某2名下有多套房屋的事实。证据5系法院生效判决，判决支持中昊公司称涉案款项为张君渊购买商品房首付款的观点，否认了涉案款项为中昊公司的借款，可以证明其中100万元属张某1支付的购房首付款。对被告提供的证据6、7的真实性均予以确认，可以证明张某1在法院查封前已与中昊公司签订了涉案房屋的《商品房买卖合同》并支付了100万元房款的事实。对证据8中的《业主入伙流程表》、《文化创意产业园入住费用结算单》所涉房屋为文化创意产业园一期7幢103室，业主系张某2，与本案缺乏关联性，本院不予采信；《玉山公馆入住费用结算单》只能证明房产公司对涉案房屋合计应收相关费用数额，不能达到张某1已接收涉案房屋并实际缴纳相关费用的证明目的；对张某2的《情况说明》上仅有“同意吴建荣”字样，并未加盖中昊公司公章，吴建荣并非中昊公司法定代表人，中昊公司庭审中虽然对“补差价”情况予以认可，但被告没有提供中昊公司收到差价款的相关依据，不能达到涉案房款已全部付清的证明目的，本院不予采信。 根据上述采信的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下： 2015年3月24日，案外人张某1与被执行人中昊公司签订《商品房买卖合同》，约定张某1向中昊公司购买嵊州文化创意产业园玉山公馆1幢一单元1301室的商品房，总价款为109万元。合同附件约定2015年3月24日付100万元，2015年12月30日前付9万元。2015年3月24日，张君渊（张某2之姐）向中昊公司转账830万元，当天中昊公司出具载明收到张某1支付的涉案房屋100万元购房款的收款收据一份。2018年6月25日，中昊公司向张某1出具了涉案房屋的入住费用结算单。2019年12月19日，嵊州市自然资源和规划局出具了张某1无不动产登记记录的证明。至法院查封前，涉案房屋登记在中昊公司名下，没有网签备案登记记录。涉案房屋一直空置，张某1未入住。 华汇公司因与中昊公司建设工程施工合同纠纷一案向本院起诉，本院于2018年2月1日立案受理，案号为（2018）浙0683民初1281号，本院经审理于2018年7月30日作出判决，确定：一、嵊州市中昊文创投资有限公司支付华汇建设集团有限公司工程款42260182元，并赔偿该款自2016年11月1日起（其中5636350元自2016年10月28日起，35944260元自2017年10月11日起）至付清日止按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.5倍计算的利息损失。款限本判决生效后十日内付清。二、华汇建设集团有限公司在工程款35944260元范围内对嵊州文化创意产业园三期高层住宅建设工程经折价或者拍卖所得价款（包括出售房屋所得房票款）享有优先受偿权。三、驳回华汇建设集团有限公司的其余诉讼请求。判决生效后，华汇公司向本院申请执行，本院于2018年9月3日立案执行，案号为（2018）浙0683执4140号，并于2018年11月20日以（2018）浙0683执4140号之一裁定书裁定查封了登记在中昊公司名下坐落于嵊州市的不动产。在执行过程中，张某1以其于2015年购买了涉案房屋，在法院查封前早已签订正式合同并付清了全款109万元且已交付使用等为由向本院提出书面异议，本院于2019年12月20日作出（2019）浙0683执异98号执行裁定，裁定中止对涉案房屋的执行。华汇公司不服该裁定，遂成讼。 本院认为，本案争议的焦点是张某1对涉案房屋是否享有排除执行的权利。涉案房屋至今仍登记在被执行人中昊公司名下，对于被执行人名下的财产，人民法院有权进行执行。《执行异议复议规定》第二十七条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》）第2条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。据此，以建设工程为执行标的的执行案件中，案外人对建设工程主张消费者物权期待权的，需满足以下条件，才能对抗申请执行人的建设工程款优先受偿权：（1）建设工程应当是商品房，非商品房的建设工程不在此列。（2）案外人必须是购买商品房的消费者。根据我国《消费者权益保护法》第2条的规定，消费者为生活消费需要购买、使用或者接受服务，其权益受消费者权益保护法保护。因此，购买商品房的人必须是为生活消费，才能称之为上述《批复》中的消费者，才能享有建设工程价款优先受偿权更优先的权利。如果不是为了满足生活需要而购房，而是为了生产经营或其他原因购房，就不属于消费者，也就不能对抗申请执行人的建设工程款优先受偿权。据此，案外人主张享有对抗申请执行人的建设工程款优先受偿权的必须符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定。本案中，生效判决已确认被告华汇公司在工程款35944260元范围内对嵊州文化创意产业园三期高层住宅建设工程经折价或者拍卖所得价款（包括出售房屋所得房票款）享有优先受偿权，涉案房屋属于被告享有优先受偿权的工程范围。案外人主张享有对抗申请执行人的建设工程款优先受偿权的必须符合《执行异议复议规定》第二十九条之规定。本案中张某1以在法院查封前已签订正式合同并付清了109万元全部房款且已实际交付使用及系其唯一住房等为由主张对案涉房屋排除执行，实际是主张对涉案房屋享有消费者物权期待权排除执行。《执行异议复议规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，张某1在法院查封前已签订正式的商品房买卖合同，并付清了100万元房款，超过合同约定总价款的百分之五十。但消费者物权期待权是基于生存权至上的考虑设置的特别规定，目的是保护个人消费者居住权，消费者购房应是直接满足其生活居住需要。作为购房人的未成年人与其父母共同居住，只要其父母名下有房屋，即可视为已有居住房屋。本案中张某1为未成年人，所购商品房并未用于居住，其与父母共同生活，其父亲名下有多套房屋，故张某1的情形并不符合“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件。故张某1的情形并不符合《执行异议复议规定》第二十九条规定，对涉案房屋并不享有消费者物权期待权，不能对抗华汇公司的建设工程款优先权。《执行异议复议规定》第二十八条规定的物权期待权也只优先于普通的金钱债权，并不能对抗建设工程款优先权，张某1的情形即使符合《执行异议复议规定》第二十八条规定，也不能对抗华汇公司的建设工程款优先权。综上，原告张某1对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，华汇公司要求继续执行涉案房屋的诉讼请求应予支持。华汇公司要求撤销（2019）浙0683执异98号执行裁定的诉讼请求，该裁定在本判决生效时自动失效。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一款第一项、第三百一十四条第二款之规定，判决如下： 继续执行坐落于嵊州市。 案件受理费14610元，由张某1、嵊州市中昊文创投资有限公司各半负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 本院的（2019）浙0683执异98号执行裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  王亚芳 人民陪审员  李成城 人民陪审员  吴梅勤 二〇二〇年五月九日 书 记 员  范少杰 附相关法律条文 1、《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 第三百一十四条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。 对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。