湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终1753号上诉人（原审被告）：岳阳东辉房地产开发有限公司，住所地：湖南省岳阳市岳阳楼区琵琶王立交桥西北角。法定代表人：林家新，该公司总经理。委托诉讼代理人：单矛，湖南云盟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曾艳平，男，1972年4月21日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。被上诉人（原审原告）：禹立红，女，1974年9月29日出生，汉族，住广西省防城港市港口区。上诉人岳阳东辉房地产开发有限公司（以下简称“东辉公司”）因与被上诉人曾艳平、禹立红商品房预约合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初5793号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。东辉公司上诉请求：一、依法撤销一审判决；二、改判东辉公司与曾艳平、禹立红不存在房屋买卖合同关系，《签约确认单》不是房屋买卖合同；三、改判东辉公司向曾艳平、禹立红返还110000元购房款，并按照年利率4.75％支付自2016年12月18日起至债务清偿之日止的利息。事实与理由：1、《签约确认单》上只有禹立红个人签名，东辉公司并未加盖公章，一审认定《签约确认单》是购房合同错误；2、一审认定案涉房屋市场价为7200元／平方米，未经市场调查，更无科学的检测评估报告，完全错误；3、因一审认定事实错误，导致适用法律错误；4、一审认定年利率6％错误，应为4.75％；5、一审既判决可得利益损失又判决赔偿已付购房款一倍损失，属于重复赔偿，判决错误。曾艳平、禹立红辩称，1、东辉公司将案涉房屋另行出售给他人，系恶意违约；2、案涉房屋市场价为7200元／平方米系东辉公司认可的价格；3、答辩人的一审诉讼请求，合理合法应予以支持。曾艳平、禹立红向一审法院起诉请求：1、判决解除与东辉公司签订的合同；2、判决东辉公司返还购房款110000元、不动产登记费及印花费35元、抵押登记费30元、维修基金14213元，并按年利率6%向原告支付自2016年12月18日开始至购房款全部清偿之日止的利息；3、判决东辉公司赔偿损失77062.4元（按照现在房屋市场价7200元按已支付比例计算的损失）；4、判决东辉公司承担曾艳平、禹立红已付购房款1倍的赔偿款110000元；5、本案诉讼费用由东辉公司承担一审法院认定的事实：2016年12月17日，禹立红与东辉公司签订了一份《签约认购单》（应为《签约确认单》），约定：1、曾艳平、禹立红认购“东升华苑”7栋306号房屋，总价款545000元，面积为129.21㎡；2、首付款295000元，贷款250000元；3、维修基金14213元、印花费5元、不动产登记费30元、抵押登记费30元。当日，曾艳平、禹立红向东辉公司支付首付款110000元。后因双方就合同履行问题发生纠纷，2018年，曾艳平、禹立红向一审法院起诉，要求判决东辉公司继续履行合同，协助办理网签、房屋按揭及房屋产权登记等手续，并确认房屋为曾艳平、禹立红所有；一审法院于2018年11月20日作出（2018）湘0602民初3459号民事判决书，判决：一、岳阳东辉房地产开发有限公司与曾艳平、禹立红继续履行“湘岳兰庭”7栋306号房屋的《签约确认单》；二、驳回曾艳平、禹立红的其他诉讼请求。后东辉公司不服该判决，向岳阳市中级人民法院提起上诉，岳阳市中级人民法院于2019年3月14日作出（2019）湘06民终254号终审判决：驳回上诉，维持原判。2019年5月13日，东辉公司与案外人蔡瑛就涉案房屋签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同中显示出售的房屋系7栋305号房，东辉公司明确表示该合同中305号房与原告主张的306号房系同一套房屋），并于2019年5月22日，在岳阳市不动产登记中心办理了预告登记。另查明，涉案房屋在2017年1月4日办理了预售许可证，预售许可证注明的项目名称为“湘岳兰庭7-1栋”。曾艳平、禹立红、东辉公司双方均认可涉案房屋现在的市场价格为7200元/㎡。一审法院认为，东辉公司与曾艳平、禹立红签订的《签约认购单》，合同中就双方购买房屋的房号、价款等事项进行了约定，该合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，且东辉公司已经收取了原告支付的首付款，故双方的房屋买卖关系的主要权利义务已经确定，房屋买卖关系已经成立。当事人应按照合同约定，全面履行自己的义务。根据商品房买卖合同司法解释第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”本案中，东辉公司在与曾艳平、禹立红确立房屋买卖关系，且人民法院判决由东辉公司继续履行合同后，东辉公司又将房屋出售予案外人，并办理了预告登记，导致曾艳平、禹立红的合同目的无法实现，已经构成违约，故对于曾艳平、禹立红要求解除与东辉公司签订的合同、返还已付购房款110000元，按年利率6%支付自2016年12月18日起至债务清偿之日止的利息，赔偿损失，并要求东辉公司承担已付购房款一倍赔偿责任的诉讼请求，予以支持。东辉公司的违约行为，导致曾艳平、禹立红另行购房时需要多支付相应差价，对于曾艳平、禹立红主张按照现在房屋市场价7200元按已支付比例计算的房屋的差额损失，予以认可。差额应为：（7200元/㎡×129.21㎡-545000元）×110000元/545000元=77769元，现曾艳平、禹立红主张损失为77062.4元，该院对该损失予以支持。对于曾艳平、禹立红要求东辉公司返还不动产登记费及印花费35元、抵押登记费30元、维修基金14213元，由于曾艳平、禹立红并未实际交付该费用，故对该诉讼请求不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决：一、解除东辉公司与曾艳平、禹立红于2016年12月17日签订的《签约确认单》；二、东辉公司向曾艳平、禹立红返还110000元购房款，并按照年利率6%支付自2016年12月18日起至债务清偿之日止的利息；三、东辉公司向曾艳平、禹立红赔偿损失77062.4元；四、东辉公司向曾艳平、禹立红支付已付房款的一倍赔偿110000元；五、驳回曾艳平、禹立红的其他诉讼请求。上述第二、三、四项，限在判决生效之日起十日内履行完毕，逾期履行的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定办理。案件受理费减半收取3129元，由曾艳平、禹立红负担79元，由东辉公司负担3050元。二审中，双方当事人均未向本院提供新证据。本院二审查明，双方当事人在一审庭审过程中认可案涉房屋市场价为7200元/㎡。禹立红陈述，如人民法院认为可得利益损失和已付购房款一倍损失不能同时获赔，其主张已付购房款一倍的损失。本院二审查明的其他事实与一审一致。本院认为，本案二审争议的焦点为：一、东辉公司与曾艳平、禹立红之间的商品房买卖合同关系是否成立；二、一审法院以7200元/㎡作为案涉房屋市场价有无依据；三、一审既判决东辉公司赔偿可得利益损失又判决赔偿已付购房款一倍损失有无依据，已付购房款利息应按什么标准赔偿。关于焦点一，从双方签订的《签约确认单》约定的内容分析，双方已就案涉商品房的基本情况、买卖双方主体身份、付款方式、具体房号、房屋面积、总价款等内容进行约定，具备了商品房买卖合同的主要内容。未约定的内容（如交房条件、面积差异的处理等），根据商品房市场交易惯例应受建筑法、建设工程质量管理条例等相关法律法规的强制性管理性规定制约，亦可通过《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条规定的合同解释原则进行补救，不构成法律上或事实上的履行障碍。且曾艳平、禹立红亦支付了部分购房款。另外，本院发生法律效力的（2019）湘06民终254号民事判决亦已经对双方之间房屋买卖关系已经成立的事实作出了认定，东辉公司并无相反证据能推翻该生效判决的认定。故一审认定双方买卖关系的主要权利义务已确定，房屋买卖关系已经成立，并无不当。关于焦点二，双方当事人在一审庭审过程中认可案涉房屋市场价为7200元/㎡，故已无须再进行市场调查或评估，一审法院以7200元/㎡作为案涉房屋市场价有据可依，并无不当。关于焦点三，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。本案东辉公司在明知生效判决东辉公司继续履行《签约确认单》后，仍将案涉房屋出售给案外人，并办理预告登记，东辉公司系恶意违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的制定背景及目的，其规定的惩罚性赔偿制度主要针对的是房价涨速过快、涨幅较大情形下房地产开发商在较短时间内一房数卖的行为，该条规定的“损失”不包括对可得利益损失的赔偿，一般不应与《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定的可得利益赔偿同时适用。故东辉公司认为一审判决了惩罚性赔偿的金额后不应再判决赔偿可得利益的上诉理由成立，本院予以采纳。由于近年来我国金融市场利率化改革，央行不再公布贷款基准利率，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条并未规定返还已付购房款及利息时利息应按同期贷款利率计算，故一审参照民间借贷中关于逾期利息的相应规定，判决东辉公司按年利率6%的标准承担占有购房款期间的利息，并无不当。综上，东辉公司认为不应赔偿曾艳平、禹立红可得利益损失的上诉请求成立，应予支持；其余上诉请求不能成立，应予驳回。本案一审认定事实清楚，但判决结果不当，应予改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初5793号民事判决的第一、二、四项；二、撤销湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初5793号民事判决的第三、五项；三、驳回曾艳平、禹立红的其他诉讼请求。以上款项，限岳阳东辉房地产开发有限公司在本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取3129元，由曾艳平、禹立红负担2100元，由岳阳东辉房地产开发有限公司负担1029元。二审案件受理费4124元，由曾艳平、禹立红承担1200元，由岳阳东辉房地产开发有限公司承担2924元。本判决为终审判决。审判长  蒋立春审判员  许 进审判员  余立根二〇二〇年五月十一日书记员  刘 珂