吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民终965号上诉人：（原审原告、申请执行人）：张成梅，女，1962年6月16日出生，汉族，无职业，住安徽省芜湖市无为县。被上诉人（原审被告、执行案外人）：姚明珠，女，1986年8月12日出生，汉族，农民，住吉林省磐石市。委托诉讼代理人：毕海燕，女，1962年3月2日出生，汉族，农民，住吉林省磐石市。原审第三人（被执行人）：吉林市宇佳房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林高新技术产业开发区。法定代表人：徐炳文，该公司董事长。委托诉讼代理人：秦启祥，该公司总经理。原审第三人（被执行人）：徐炳文，男，1969年8月23日出生，汉族，吉林市宇佳房地产开发有限公司董事长，住江苏省金坛市。上诉人张成梅因与被上诉人姚明珠、原审第三人吉林市宇佳房地产开发有限公司（以下简称宇佳公司）、徐炳文申请执行人执行异议之诉一案，不服吉林高新技术产业开发区人民法院（2019）吉0291民初854号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张成梅、被上诉人姚明珠的委托诉讼代理人毕海燕、原审第三人宇佳公司的委托诉讼代理人秦启祥到庭参加诉讼。原审第三人徐炳文经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。张成梅上诉请求：撤销（2019）吉0291民初854号民事判决，继续查封宇佳公司名下的位于磐石市明城镇紫金铭苑小区案涉房屋，由姚明珠负担诉讼费用。事实和理由：涉案房屋未办理产权证，房屋买卖合同不正规，没有买受人签字，没有宇佳公司法定代表人徐炳文签字，而是秦启祥、王强签字。收款收据没有日期和签字，还有空白发票。姚明珠只是口头说没有其他居住房屋，并不代表就只有一套案涉住房。2014年磐石政府的54号会议，明确规定第三批一次性解决历史遗留的无籍房，紫金铭苑小区320套房屋都可以办房产证。姚明珠说是因为土地管理所交接造成她不能办证，实际姚明珠于2015年3月8日签订合同，后出具收据，一审法院执行查封时间是2018年4月26日，姚明珠在长达3年时间内没有办证，纯属是姚明珠的过失，理应自己承担后果。所谓的合法占有只是姚明珠自己所说，其所提供的水电费、供热费收据只是整个小区的，并没有注明该房产的发票，没有出具其名下没有其他居住房屋的证明。一审法院认为张成梅没有证据证明姚明珠名下有其他居住房屋，这不是张成梅自己能够取得的证据，申请人民法院予以查清。姚明珠已离异，涉案房屋并不是其合法占有，没有入住，是其前夫居住。姚明珠辩称，一审判决正确，应予维持。宇佳公司述称，应支持姚明珠的请求。徐炳文未到庭，亦未提交书面陈述意见。张成梅向一审法院起诉请求：1.撤销吉林高新技术产业开发区人民法院（2019）吉0291执异41号裁定书，继续查封磐石市明城镇紫金铭苑小区案涉房屋；2.诉讼费用由宇佳公司和徐炳文负担。一审法院认定事实：张成梅与宇佳公司、徐炳文民间借贷纠纷一案，一审法院于2017年1月10日作出（2016）吉0291民初788号民事判决，该判决生效后，张成梅向一审法院申请执行。缪希彦与宇佳公司、徐炳文民间借贷纠纷一案，一审法院于2016年12月30日作出（2016）吉0291民初773号民事判决，该判决生效后，缪希彦向一审法院申请执行。一审法院将上述两案合并执行。一审法院于2018年4月26日作出（2017）吉0291执334、335号之五执行裁定，查封了本案争议的2号楼4单元101号房屋，查封期限为三年。在执行过程中，张成梅向一审法院申请对上述房屋进行评估拍卖，案外人姚明珠向一审法院提出执行异议，请求中止执行，一审法院作出（2019）吉0291执异41号裁定，中止对磐石市明城镇紫金铭苑小区案涉房屋的执行。另查明，姚明珠与宇佳公司于2015年3月8日签订商品房订购协议书一份，双方约定姚明珠以人民币69,000元购买宇佳公司开发的磐石市明城镇紫金铭苑案涉住宅，暂定建筑面积69平方米，宇佳公司在该协议书中承诺工程竣工时间为2015年12月12日。合同签订后，姚明珠于2015年11月2日向宇佳公司付款，宇佳公司为其出具收据，载明：“今收到姚明珠购房款69,000元”,在收据上加盖有宇佳公司合同专用章，经手人为秦启祥。姚明珠在购买房屋后自2016年一直居住至今。姚明珠所购房屋的性质为商品房。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同：（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中姚明珠在一审法院查封前已经与宇佳公司签订了商品房订购协议，且交纳了房屋全款并居住至今，另经一审法院依职权调取的房屋登记、合同备案信息查询证明亦证明姚明珠在吉林省磐石市规划区范围内现有房屋登记信息为0条。依照上述司法解释的规定，姚明珠作为商品房买受人其所享有的权利足以排除执行，故对张成梅要求继续执行的诉讼请求不予支持。综上所述，一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回张成梅的诉讼请求。案件受理费300元，由张成梅负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张成梅提交了以下证据：证据1.华中国、王艳霞、王俊波、彭喜森、魏明奎、朱玉丽的房屋产权证复印件6份，拟证明案涉紫金铭苑小区已经能够办理房屋产权证；证据2.调查申请书一份，拟证明通过调查来确定姚明珠及其配偶、未成年子女名下有无其他房产。姚明珠质证认为，姚明珠不是回迁户，购买涉案房屋后就去办理过户，没有办理成功，第二次第二年夏天去办，说是土地所合并了，无法办理，又过了两三个月去办理过户，房屋被查封，无法办理。宇佳公司质证认为，对证据1无异议，该6人都是回迁户，所以手续齐全；证据2与宇佳公司无关。姚明珠、宇佳公司在二审中未提交新证据。徐炳文未到庭，视为其放弃举证、质证的诉讼权利。本院经审核后认证如下：张成梅提交的房屋产权证系复印件，未与原件核对，本院不予确认；其提交的调查申请不属于证据，应否准许，将在论理部分综合阐述。通过各方当事人的陈述、答辩，以及对现有证据的审核、认定，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题为案外人姚明珠对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。案涉房屋为房地产开发企业名下的商品房，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，明确要求买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房需同时符合在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十等三项条件，方可排除执行。首先，姚明珠与宇佳公司于2015年3月8日签订商品房订购协议书一份，双方约定姚明珠以人民币69,000元购买宇佳公司开发的磐石市明城镇紫金铭苑案涉住宅，该协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；其次，根据一审法院依职权调取的房屋登记、合同备案信息查询证明，显示姚明珠在吉林省磐石市规划区范围内现有房屋登记信息为0条，且依据姚明珠一审时提交的水费、供热费收据等证据，能够证明涉案房屋已用于居住；此外，姚明珠于2015年11月2日向宇佳公司支付了全部房款，宇佳公司为其出具收据。综上，姚明珠对案涉房屋申请排除强制执行符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的三项条件。张成梅的上诉主张依据不足，其提出的上诉请求本院不予支持。关于张成梅申请调查姚明珠及其配偶、未成年子女名下有无其他房产的问题，因一审法院已依职权就相关证据予以调取，故对此项申请，本院不予准许。综上所述，张成梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由张成梅负担。本判决为终审判决。审判长  李亚妮审判员  李 炜审判员  王 东二〇二〇年五月二十九日书记员  李元生