广东省潮州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤51执复9号 复议申请人（异议人）：陈礼忠,男,1976年2月4日出生,汉族，住潮州市潮安区。 委托代理人宋迈生、张晓婧，均系广东小何律师事务所律师。 申请执行人：中国长城资产管理股份有限公司广东分公司，住所地广州市东风东路828-836号东峻广场A、B座12、32、33楼、C座12楼。 负责人：陈明。 被执行人：潮州市潮安区时尚卫浴实业有限公司，住所地潮州市潮安区古巷镇枫洋一村深洋美 法定代表人：苏炳进。 被执行人：苏炳进，男，1961年4月23日出生，汉族，住潮州市潮安区。 被执行人：潮州市潮安区科陶卫浴实业有限公司，住所地潮州市潮安区古巷镇枫一工业区（东径顶） 法定代表人：苏炳进。 被执行人：潮州市潮安区古巷镇枫洋一村民委员会，住所地潮州市潮安区古巷镇枫洋一村。 负责人：苏奕群 复议申请人陈礼忠因申请执行人中国长城资产管理股份有限公司广东省分公司与被执行人潮州市潮安区时尚卫浴实业有限公司、苏炳进、潮州市潮安区科陶卫浴实业有限公司、潮州市潮安区古巷镇枫洋一村民委员会借款合同纠纷一案，不服潮州市潮安区人民法院（以下简称“潮安法院”）（2020）粤5103执异10号执行裁定，向我院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 复议申请人陈礼忠复议称，请求潮州市中级人民法院依法撤销潮州市潮安区人民法院（2020）粤5103执异10号执行裁定书，并请求撤销潮州市潮安区人民法院（2018）粤5103执934号之二执行裁定书，请求需带租约拍卖。具体理由如下：一、潮安法院程序错误，复议申请人是基于案外人的身份，从排除执行标的的执行角度提出异议，而非基于利害关系人，对执行行为提出的异议。潮安法院依照《民事诉讼法》第二百二十五条的程序处理本案是错误的，应依照《民事诉讼法》第二百二十七条的程序处理，请二审法院依法予以纠正。二、复议申请人的异议请求应予支持。不动产的强制执行，既包括产权证的变更，也包括交付。复议申请人自2013年1月3日取得执行标的租赁使用权，且租金交纳至2033年，并在双方租约中约定了优先购买权，按照买卖不破租赁的道理，本案执行标的拍卖后，复议申请人依旧可以使用执行标的，即使是强制执行的交付环境，会因为复议申请人的租赁权遭到阻延。另外，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十四条（三）项的规定，潮安法院在公告拍卖执行标的时，应对拍卖标的瑕疵和权利负担作出特别提示，就本案而言，就应在网络司法拍卖平台上对执行标的的承租情况、租赁期限、租金交纳等事项作说明，充分引起竞拍参与者注意，减少产生新的纠纷。综上，请二审法院支持复议申请人的请求。 潮安法院查明，中国长城资产管理股份有限公司广东省分公司与潮州市潮安区时尚卫浴实业有限公司、苏炳进、潮州市潮安区科陶卫浴实业有限公司、潮州市潮安区古巷镇枫洋一村民委员会借款合同纠纷执行一案【（2018）粤5103执934号】，依据生效的（2017）粤5103民初1571号民事判决书，潮州市潮安区时尚卫浴实业有限公司应付还潮州市潮安区农村信用合作联社借款本金1973万元和利息，以及潮州市潮安区农村信用合作联社为实现本案债权所支付的律师费12万元，苏炳进对潮州市潮安区时尚卫浴实业有限公司的上述债务承担连带清偿责任，潮州市潮安区农村信用合作联社对潮州市潮安区古巷镇枫洋一村民委员会集体所有的位于潮州市潮安区古巷镇枫洋一村蔡埔片的土地使用权[权利证号：安集用（2008）字第51211160101692号]及地上建筑物在112万元的范围内享有优先受偿权，对潮州市潮安区科陶卫浴实业有限公司所有的位于潮州市潮安区古巷镇枫洋一村蔡埔片的房产[权利证号：粤房地证字第C5283951-C5283955号]在507万元的范围内享有优先受偿权，对潮州市潮安区科陶卫浴实业有限公司所有的位于潮州市潮安区古巷镇枫洋一村蔡埔片的房产[权利证号：粤房地证字第C5283991号]在838.8万元的范围内享有优先受偿权，对潮州市潮安区时尚卫浴实业有限公司所有的位于该公司厂内的机械设备（燃气隧道窑、燃气梭式窑）在542万元的范围内享有优先受偿权。因上述被执行人没有履行义务，潮安法院于2020年2月21日裁定拍卖、变卖上述土地使用权、地上建筑物和房产。还查明，潮州市潮安区农村信用合作联社于本案进入执行程序前将债权转让给中国长城资产管理股份有限公司广东省分公司。本案所涉拍卖物于2008年办理抵押登记。 潮安法院认为，异议人基于其对案涉土地、厂房的租赁权，以本院裁定拍卖、变卖上述不动产影响其物权，请求予以撤销，而根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人基于租赁权并不能阻碍法院对案涉不动产的拍卖，即该租赁关系无论真实、合法与否，均不能阻却执行，因此，异议人的异议请求依法应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条规定，裁定驳回陈礼忠的异议请求。 本院查明事实与潮安法院查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案焦点问题有两个：一是异议人陈礼忠是利害关系人，还是案外人？二是陈礼忠认为自己是涉案房产的合法承租人、拍卖变卖过程中保护其承租权的复议请求是否成立。本院综合评判如下： 一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”就本案而言，陈礼忠提出异议、复议实质上是要求法院确认租赁合同有效，进而确认其系合法承租人，但此不属于执行程异议审查范围。另外，即使异议人房屋租赁合同真实合法有效，房屋租赁权人并非房屋所有权人，所谓“买卖不破租赁”并非是租赁可以阻止法院对房屋的拍卖，陈礼忠的权利主张不能排除法院执行。所以，陈礼忠如是以案外人身份提起异议的，其异议申请不符合法律规定。潮安法院是基于陈礼忠作为利害关系人，才依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定进行审查，其审查并无不当。 二、根据查明的事实，涉案房产于2008年办理抵押登记手续，抵押权人为本案申请执行人。抵押权的设立经合法登记后，已经生效。复议申请人提供的材料证实其于2017年3月30日与苏炳进补充签订厂房租赁合同，承租案涉房产。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：”订立抵押合同的抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”显然，复议申请人主张的租赁关系成立在抵押权设定之后，根据上述法律规定，不得对抗已登记的抵押权。另外，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条规定:“拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权,不因拍卖而消灭,但该权利继续存在于拍卖财产上,对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的,人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”该条款固然明确了对租赁权或他用益物权的保护，但前提是租赁权或其他用益物权真实合法有效；而该权利是否真实合法有效，不能在执行程序中审查确认；同时该条款明确规定了担保物权、其他优先受偿权、租赁权、其他用益物权均不影响法院拍卖执行。本案复议申请人的租赁合同是否有效（复议申请人是否系合法承租人），应通过诉讼程序解决，并不能在执行程序中直接认定。因此，潮安法院在本案执行中不带租约拍卖是有明确的法律依据，故复议申请人要求潮安法院在拍卖变卖过程中保护其承租权的理由不能成立，本院不予支持，复议申请人认为其由此而受到的损失可另行向出租人主张。 综上所述，潮安法院异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。复议申请人的请求及理由没有法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回复议申请人陈礼忠的复议申请，维持潮州市潮安区人民法院（2020）粤5103执异10号执行裁定书。 本裁定为终审裁定。 审判长  陈景存 审判员  郭旭平 审判员  刘创丰 二〇二〇年五月二十六日 法官助理陈斌 书记员陈瑛茹