四川省乐山市五通桥区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1112民初188号 原告：成都华居物业管理有限公司，住所地：四川省成都市金牛区蜀西路9号9栋9楼904号。 法定代表人：魏翠，董事长。 委托诉讼代理人：广桥，四川齐力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李斌，四川齐力律师事务所律师。 被告：蔡焕蓉，女，1955年12月13日出生，汉族，住四川省乐山市五通桥区。 委托诉讼代理人:杨建（被告蔡焕蓉之子），住四川省乐山市五通桥区。 原告成都华居物业管理有限公司与被告蔡焕蓉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告成都华居物业管理有限公司的委托诉讼代理人广桥、李斌，被告蔡焕蓉及其委托诉讼代理人杨建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付2017年7月25日至2019年7月24日的物业管理服务费2681.00元[A区3幢2单元31楼3号房屋物业管理服务费1345.00元(336.00元+1009.00元)：（2017年7月25日至2018年7月24日：134.78平方米×1.04元/月.平方米×12个月×20%=336.00元；2018年7月25日至2019年7月24日：134.78平方米×1.04元/月.平方米×12个月×60%=1009.00元）；A区3幢1单元30楼3号房屋物业管理服务费1336.00元（334.00元+1002.00元）：(2017年7月25日至2018年7月24日：133.81平方米×1.04元/月.平方米×12个月×20%=334.00元；2018年7月25日至2019年7月24日：133.81平方米×1.04元/月.平方米×12个月×60%=1002.00元）]及资金占用利息（从2017年7月25日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。事实和理由：被告系“西湖新居”小区业主，在该小区拥有两套高层住宅，分别为A3-2-31-3（建筑面积134.78平方米）及A3-1-30-3（建筑面积133.81平方米）。2016年7月26日，原告通过公开招投标的方式与乐山市五通桥区城市建设投资有限责任公司签订《西湖新居前期物业服务合同》，入驻“西湖新居”小区提供物业服务，服务期限为2016年7月25日起至2021年7月24日止，共计五年。物业管理服务费按建筑面积计算：多层住宅为0.64元/月.平方米；高层住宅为1.04元/月.平方米;商业物业为1.04元/月.平方米。原告入驻小区后如约履行了物业管理服务义务，被告在享受物业服务的同时拒绝缴纳物业管理服务费，原告多次催收无果，故起诉至人民法院请求判如所请。 被告辩称，被告未与原告签订前期物业服务合同。原告提供的物业服务不到位：1.电梯停电后无法正常使用，给业主生活造成不便；2.小区临街房屋的业主私自开门，私自改造成麻将馆，给小区安全造成隐患；3.地下车库无人管理，车辆乱停乱放。原告的物业收费标准过高。 庭审中，针对被告提出的意见，原告补充陈述如下：1.因小区业主未交纳物业专项维修资金，小区电梯备用电源损坏后无专项资金维修，原告已向相关部门报备，正积极协调处理；2.针对个别业主私自开设麻将馆的事实，原告已向有执法权利的城管及房屋建设部门反映情况，并要求该部分业主限期整改；3.小区地下车库是施行定期巡查而不是二十四小时值守。 经审理查明：2011年9月23日，被告与五通桥区土地储备中心签订《房屋拆迁（统建）协议》（协议号：171号），约定：经甲乙双方协商，就房屋拆迁补偿及统建还房安置达成如下协议：乙方（被拆迁人蔡焕蓉）自愿选择甲方提供的坐落于竹根镇茶花2组新建安置房户型70㎡计壹套、105㎡贰套、电梯120㎡弎套作为其安置用房；本次回迁安置房坐落于竹根镇茶花村2组（此面积为初始结算面积，最终结算面积以实际测绘面积为准）；回迁安置后，住户按多层或电梯的规定缴纳物业管理服务费。 2016年5月9日，被告在《西湖新居选房确认书》上签字确认。该确认书载明：项目名称中心路回迁安置房，姓名蔡焕蓉，依据你户与区土地储备中心签订的房屋拆迁协议，按照西湖新居回迁安置方案规定，你户自愿选择西湖新居以下安置房：房编号70㎡户型放弃、105㎡户型放弃、105㎡户型放弃、A3-1-31-3电梯（已卖）、A3-2-31-3电梯、A3-1-30-3电梯。 2016年6月8日，被告（乙方）与四川省佑庭英联华物业管理有限公司（甲方）签订《前期物业（临时）服务合同》，约定：本物业名称西湖新居。甲方权利和义务：甲方受建设单位乐山市五通桥城市建设投资有限责任公司的聘用实施前期临时物业管理；自本协议终止之日起7日内，与区政府采购的物业管理企业办理本物业的物业管理移交手续，物业管理移交手续须经乐山市五通桥城市建设投资有限责任公司确认，并配合政府采购的物业管理公司和业主办理交接事宜。乙方权利和义务：依据本协议交纳物业管理服务费用及其他费用[本小区物业管理费前期临时物业服务期和第一年（从区政府采购的物业公司进场物业管理之日起）由区政府全额补贴；第二年区财政补贴总额的80%；第三年区财政补贴总额的40%；第四年区财政补贴总额的20%；第五年起业主全额缴纳，进行社会化管理。第二年至第四年物业管理服务费（政府未补贴部分）由物业服务公司按中标单位标准自行向小区业主收取]；有义务按产权份额缴纳和补充物业养护专项维修资金。同日，被告作为业主签订《承诺书》，载明：本人已详细阅读并理解四川省佑庭英华联物业管理有限公司乐山分公司制定的《临时管理规约》，同意遵守本规约内的一切条款，如有违约，愿承担相应违约责任。 2016年7月14日，五通桥公共资源交易服务中心印发五公共资源[2016]081号《中选通知书》，该通知书载明：乐山市五通桥区城市建设投资有限公司中心路回迁房（西湖新居）前期物业管理服务项目已于2016年7月12日，在五通桥区公共资源交易服务中心进行公开招标采购。确定成都华居物业管理有限公司以2,414,880.00元的最终报价中选该项目，请接到本通知后七个工作日内与乐山市五通桥区城市建设投资有限责任公司完善相关手续、备齐相关资料，合法、合规签订合同。 2016年7月26日，乐山市五通桥区城市建设投资有限责任公司（“西湖新居”小区建设单位）与原告成都华居物业管理有限公司签订《西湖新居前期物业服务合同》，约定：甲方以公开招投标方式确定乙方提供前期物业服务；物业服务标准按照《四川省住宅物业服务等级标准》中的二级物业服务标准；本物业前期物业服务费为包干制计费方式，乐山市五通桥区城市建设投资有限责任公司（甲方）按月支付原告（乙方）费用，中标价每年物业服务费2,414,880.00元，第一年由区财政全额补贴（每月人民币201,240.00元），第二年区财政补贴总额的80%，第三年区财政补贴总额的40%，第四年区财政补贴总额的20%，之后区财政不再补贴，由小区各业主全额缴纳，进行社会化管理，第二年至第四年期间的物业管理服务费（政府未补贴部分）由物业服务单位按中标单价标准自行向小区各业主收取；收费标准：多层住宅0.64元/月.平方米，高层住宅1.04元/月.平方米；物业服务费按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积收取。未办理房屋所有权证的，按房屋测绘机构实测的房屋建筑面积收取。 2016年7月26日，四川省佑庭英联华物业管理有限公司乐山分公司作为物业转让方与成都华居物业管理有限公司乐山五通分公司作为物业受让方、乐山市五通桥区城市建设投资有限责任公司作为确认方共同签订《确认函》，载明：“五通桥区城市建设投资有限责任公司：根据五通桥区竹根镇中心路476号西湖新居回迁房前期物业（临时）服务合同第一项第一条11款：‘自本协议终止之日起7日内，与区政府采购的物业管理企业办理本物业的物业管理移交手续，物业管理移交手续须经乐山市五通桥城市建设投资有限责任公司确认，并配合政府采购的物业管理公司和业主办理交接事宜’。我公司依据此条款，已与政府采购的物业管理公司成都华居物业管理有限公司乐山五通分公司办理完物业管理交接手续，债权债务已转让给成都华居物业管理有限公司乐山五通分公司，现恳请乐山市五通桥区城市建设投资有限责任公司予以确认。”。 原告自2016年7月26日入驻“西湖新区”，并按照合同约定提供物业管理服务。期间，原告以在小区单元门张贴通知的形式向小区业主公示了不同面积户型业主应当缴纳的具体物业管理服务费金额，并以在小区公告栏张贴通知、在欠费住户大门张贴“温馨提示”以及短信通知的方式向该小区业主催交物业管理服务费。 另查明：1.2015年7月8日，乐山市信和房地产咨询有限公司作为测绘单位接受五通桥区城市建设投资有限公司的委托，作出《乐山市房地产面积（实）测绘报告》（地址及项目名称：中心路回迁还房A区1-8幢楼），其中中心路回迁还房A区3幢1单元明细表载明：楼号30-3产权133.81平方米；中心路回迁还房A区3幢2单元明细表载明：楼号31-3产权134.78平方米; 2.被告在“西湖新区”选房后，将A3-2-31-3、A3-1-30-3两套房屋交给其两个儿子居住，但并未对物业管理服务费的交纳进行约定； 3.乐山市五通桥区发展和改革局文件（五发改价格[2016]9号）《乐山市五通桥区发展和改革局乐山市五通桥区住房和城乡建设局关于五通桥区普通住宅前期物业服务和保障性住房物业服务收费实行政府指导价标准的通知》载明：经第八届区政府第61次常务会审议同意，现就我区普通住宅前期物业服务和保障性住房物业服务收费政府指导价标准及有关事项通知如下：一、我区物业服务收费按不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅前期物业服务收费和保障性住房的物业服务收费采取包干式计费方式的，实行政府指导价，其他物业的服务收费实行市场调节价。五、实行市场调节价的物业服务收费，由业主与建设单位或物业服务企业在物业服务合同中约定具体收费标准。附件1：五通桥区普通住宅前期物业服务和保障性住房物业服务收费政府指导价标准：物业服务二级基准价有电梯（高层）为1.30元/平方米.月，无电梯（多层）为0.80元/平方米.月，浮动幅度：上下浮动不超过20%，注：二次供水、集中供热水、供暖气以及业主专有部分空气调节采用集中式空调系统的，其设施设备运行与维护费不包含在上述标准中。 以上事实，有当事人的陈述、营业执照复印件、身份证复印件、西湖新居选房确认书（存根）、前期物业（临时）服务合同、五通桥公共资源交易服务中心中选通知书（五公共资源[2016]081号）、房屋拆迁（统建）协议、确认函、西湖新居前期物业服务合同、乐山市房地产面积（实）测绘报告、张贴并公告催收物业费的照片、小区部分实景照片等证据证明，本院予以认定。 本院认为,原告与乐山市五通桥区城市建设投资有限责任公司（“西湖新居”建设单位）签订的《西湖新居前期物业服务合同》系合同双方当事人的真实意思表示，其内容和形式不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效。被告通过《房屋拆迁（统建）协议》选择“西湖新居”A3-2-31-3房屋（建筑面积134.78平方米）及A3-1-30-3房屋（建筑面积133.81平方米）作为其回迁安置房而成为“西湖新居”小区业主。原告通过乐山市五通桥区城市建设投资有限责任公司“公开招标采购”中选“中心路回迁房（西湖新居）前期物业管理服务”项目并签订《西湖新居前期物业服务合同》，作为物业管理公司于2016年7月26日入驻该小区。由此，原、被告之间形成物业管理公司与小区业主的关系。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定:建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《物业管理条例》规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。本案中，被告与其儿子并未对物业管理服务费的交纳进行约定，故被告作为业主应当按照《西湖新居前期物业服务合同》的约定履行相应的交费义务。 原告按照合同约定，向小区业主提供二级物业管理服务。按照乐山市五通桥区发展和改革局文件（五发改价格[2016]9号）规定的二级物业服务电梯（高层）基准价为1.30元/平方米.月，原告下浮20%即高层住宅1.04元/月.平方米向包括被告在内的“西湖新居”业主收取物业管理服务费，符合该规定。庭审中，原告表示针对业主提出的意见和建议，愿意及时整改和完善。被告作为小区业主，在原告提供了物业服务后，应按照约定支付相应的物业管理服务费。被告主张因原告提供的物业管理服务不到位、收费标准过高而拒绝交纳物管费的的理由不能成立；原告主张的资金占用利息，双方在《西湖新居前期物业服务合同》中并无约定，且原告作为物业管理服务方，工作中尚存在不足,有待改进和完善，故本院不予支持。 综上，原告要求被告支付A3-2-31-3、A3-1-30-3号房屋2017年7月25日至2019年7月24日的物业管理服务费2681.00元，[A3-2-31-3号房屋物业管理服务费1345.00元(336.00元+1009.00元)：（2017年7月25日至2018年7月24日：134.78平方米×1.04元/月.平方米×12个月×20%=336.00元；2018年7月25日至2019年7月24日：134.78平方米×1.04元/月.平方米×12个月×60%=1009.00元）；A3-1-30-3号房屋物业管理服务费1336.00元（334.00元+1002.00元）：(2017年7月25日至2018年7月24日:133.81平方米×1.04元/月.平方米×12个月×20%=334.00元；2018年7月25日至2019年7月24日：133.81平方米×1.04元/月.平方米×12个月×60%=1002.00元）]本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第二十一条、第四十条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下： 一、被告蔡焕蓉在本判决生效后三日内支付原告成都华居物业管理有限公司物业管理服务费2681.00元； 二、驳回原告成都华居物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费25.00元，由被告蔡焕蓉负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员  郭燕霞 二〇二〇年五月十五日 书记员  刘 刈