北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终2022号上诉人（原审原告）：秦香岭，女，1951年12月29日出生，汉族，住北京市西城区。上诉人（原审被告）：北京宝骏物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区康惠园5号院2号楼1层102。法定代表人：王信，总经理。委托诉讼代理人：张峰，男，1993年2月5日出生，汉族，北京宝骏物业管理有限公司员工，住辽宁省海城市。上诉人秦香岭、北京宝骏物业管理有限公司（以下简称宝骏物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初87862号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20日立案后，依法适用二审独任制审理了本案。本案现已审理终结。秦香岭上诉请求：撤销一审判决，改判一审判决第三项为宝骏物业公司向秦香岭支付月租金200%的违约金14000元。事实和理由（兼针对宝骏物业公司上诉的答辩意见）：1．本案实际情况不符合不可抗力因素从而需要主张变更或调整合同内容；2．秦香岭多次向宝骏物业公司催讨租金未果，宝骏物业公司已构成事实违约，应当支付违约金。宝骏物业公司上诉请求：1．撤销一审第一、二项，改判《北京市房屋出租委托合同》（以下简称案涉合同）于2019年5月30日解除且宝骏物业公司无须支付秦香岭租金及使用费；2．本案一、二审诉讼费由秦香岭承担。事实和理由（兼针对秦香岭上诉的答辩意见）：1．双方解除案涉合同的时间应为2019年5月30日，一审法院认定合同解除时间有误；2．因秦香岭造成的房屋空置损失不应由宝骏物业公司承担责任；3．不同意支付秦香岭违约金。秦香岭向一审法院起诉请求：1．确认秦香岭与宝骏物业公司签订的合同于2019年9月26日终止；2．判令宝骏物业公司支付秦香岭拖欠的租金29866元，违约金14000元；3．本案诉讼费由宝骏物业公司承担。一审法院认定事实：2019年3月6日（一审法院误为2018年3月7日，本院予以纠正），秦香岭作为甲方（委托人），宝骏物业公司作为乙方（受托人），双方签订案涉合同，约定甲方将位于北京市朝阳区百子湾路××206房屋（以下简称案涉房屋）委托给乙方出租；委托期自2019年3月27日至2021年3月26日止，免租期30天，房屋租金为每月7000元，季度付房屋租金；甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达5日的。2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响承租人安全、健康的。3、不承担约定的维修义务致使乙方无法出租房屋的。4、因甲方产权纠纷，给乙方造成不便和损失的。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、未按约定划付租金达7日以上的。2、擅自改变房屋用途的。3、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。4、放任承租方的上述行为的。违约责任：（一）出租委托期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前通知对方，并按月租金的200％支付违约金。（二）甲方有第九条第三款情形之一的，应按月租金的200％向乙方支付违约金。（三）乙方有第九条第四款情形之一的，应按月租金的200％向乙方支付违约金。（四）双方解除合同后甲方不可以与乙方此房承租客户私自成交，否则甲方应按月租金的200％向乙方支付违约金。（五）如甲方违约，乙方在甲方房屋内有装修情况的，甲方应按月租金的200％向乙方支付违约金并赔付乙方装修所产生的费用。2019年3月27日，秦香岭将案涉房屋交付给宝骏物业公司，宝骏物业公司向秦香岭支付租金14000元。经核实，双方均认可案涉房屋位于二楼，楼下为酒吧，酒吧长期正常营业。一审庭审期间，秦香岭与宝骏物业公司就案涉房屋于2019年11月4日办理了房屋交接，宝骏物业公司将案涉房屋返还给秦香岭。秦香岭主张，宝骏物业公司使用案涉房屋至实际将房屋返还给秦香岭之日，案涉房屋并不存在楼下噪音影响居住的情况，宝骏物业公司以案涉房屋楼下酒吧噪音影响出租为由，多次要求秦香岭降低租金并拒付租金的行为，违反了案涉合同的约定。为证明其主张，秦香岭提交有房屋外景照片及水电表使用情况记录。宝骏物业公司对秦香岭提交的房屋外景照片真实性认可，但认为酒吧噪音确实影响租客休息，导致房屋无法出租；对水电表使用记录真实性不认可，并主张多次通知秦香岭交接房屋，秦香岭不予配合，导致案涉房屋自2019年5月7日即处于空置状态。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。秦香岭、宝骏物业公司双方签订案涉合同，秦香岭将案涉房屋交付给宝骏物业公司使用，宝骏物业公司应当根据合同约定按期足额支付秦香岭房屋租金。宝骏物业公司主张因案涉房屋楼下酒吧夜间噪音较大，影响租客正常休息，导致案涉房屋无法正常出租，故要求解除案涉合同。一审法院认为，根据秦香岭宝骏物业公司提交的证据材料及双方自认的事实，案涉房屋楼下酒吧确实存在夜间经营时间较晚的情况，酒吧作为娱乐场所，通常情况下会产生一定的噪音污染。对于噪音污染的程度，因双方虽未有详细的证据佐证，但每个个体对噪音污染的接受程度具有差异性，故宝骏物业公司因租客无法接受噪音污染要求与秦香岭解除案涉合同具备合理性。秦香岭以此要求宝骏物业公司承担违约责任过于严苛，故一审法院对秦香岭要求宝骏物业公司承担违约责任的诉讼请求，不予支持。结合上述情况，一审法院支持宝骏物业公司要求解除案涉合同的诉讼请求。关于合同解除时间，根据秦香岭宝骏物业公司双方提供的证据，无法确认双方曾明确向对方提出过解除合同的主张，一审法院根据宝骏物业公司收到起诉状的时间视为秦香岭已经将解除合同的意思表示送达给宝骏物业公司，确定双方之间签订的案涉合同于2019年10月15日解除。宝骏物业公司应当支付2019年6月27日至2019年10月15日期间的房屋租金25433元，及2019年10月16日至11月4日期间的房屋使用费4433元。一审法院判决：一、确认秦香岭与北京宝骏物业管理有限公司之间签订的《北京市房屋出租委托合同》于二〇一九年十月十五日解除；二、北京宝骏物业管理有限公司于判决生效之日起七日内向秦香岭支付房屋租金二万五千四百三十三元及房屋使用费四千四百三十三元；三、驳回秦香岭的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。秦香岭提交了如下证据：证据1．通话记录；证据2．通话录音，均证明宝骏物业公司试图让秦香岭降价租赁。宝骏物业公司不认可上述证据的证明目的。宝骏物业公司提交了如下证据：证据1．微信记录及微信记录中的三份协议，证明2019年5、6月份我方跟对方提出降价或退租（但无直接记录）；证据2．交接协议，证明一审判令我方承担全部房租不合理；证据3．短信记录，证明早期我方提出交接，但秦香岭一直不来交接；证据4．光盘，证明2019年9月给秦香岭打电话，其表示同意交接，所以才有后续聊天记录和协议。秦香岭对上述证据的证明目的不认可，认为上述证据反而证明了是宝骏物业公司违约。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，秦香岭与宝骏物业公司签订的《北京市房屋出租委托合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应依约履行。关于合同解除原因及时间。本案中，案涉房屋楼下系一酒吧，可能会对案涉房屋使用产生一定的噪音影响，但是，鉴于不同个人之间的对于噪音的接受程度不同，宝骏物业公司提供的证据不足以证明案涉房屋的情况已经达到合同目的无法实现的程度。同时，考虑到宝骏物业公司系专门的房屋经营管理企业，其具备更高的专业技能，应当在接受委托之前全面了解案涉房屋；在没有证据证明秦香岭存在故意隐瞒房屋状况的情况下，宝骏物业公司以案涉房屋存在噪音为由拒绝支付租金的事实及法律依据并不充分。根据案涉合同第九条第四款第1项之规定，宝骏物业公司迟延支付租金已经超过7日，秦香岭有权依据上述条款解除合同。鉴于秦香岭在一审起诉状中明确提出了解除合同的诉讼请求，一审法院以秦香岭之起诉状送达宝骏物业公司时间作为合同解除时间并无不当。宝骏物业公司主张以2019年5月30日作为合同解除时间，但并未提供充分证据佐证宝骏物业公司具有解除权并已行使或双方已经协商一致解除合同。关于合同解除后的法律后果。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方实际交接房屋的时间为2019年11月4日，因宝骏物业公司系主要违反合同约定一方，故其应当支付占有使用期间的租金及使用费；同时，鉴于案涉房屋可能存在的噪音影响，且双方多次协商未果客观上拖延了交接时间，故秦香岭的损失足以通过租金及使用费予以弥补，本院不宜再单独判处违约金。综上所述，秦香岭、宝骏物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费826元，由秦香岭负担150元（已交纳），由北京宝骏物业管理有限公司负担676元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  曹 炜二〇二〇年五月二十八日法官助理  肖 笛书 记 员  李星月