河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终4989号上诉人(原审被告)：雷学军，男，汉族，1970年1月1日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：赵文明，北京德恒（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李通，北京德恒（郑州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：任兴，女，汉族，1983年8月4日出生，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：邱瑞胜，河南路德律师事务所律师。委托诉讼代理人：张凯峰，河南路德律师事务所律师。原审被告：周丽丽，女，汉族，1976年11月2日出生，住郑州市金水区。上诉人雷学军因与被上诉人任兴及原审被告周丽丽房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初12411号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。雷学军上诉请求：撤销河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初12411号民事判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、上诉人与被上诉人所签订的《集资房买卖合同》无效，该合同欠缺商品房买卖合同的主要条款，即房屋位置，房屋价款，履行期限等，后期双方并未对前合同签订补充协议约定主要条款，且涉案房屋系限价商品房，被上诉人不满足购房主体资格，依法不能交易、买卖，因此，双方签订的《集资房买卖合同》无效。二、本案涉案房屋系限价商品房，应依法结合相关政策及市场交易情况等认定其真实价值，一审法院仅潦草片面地依据估价报告的估价结果认定房屋价值，并未全面反应涉案房屋的实际价值，属于认定事实不清，适用法律错误之情形。三、上诉人与被上诉人签订的《集资房买卖合同》履行不能的现状并非上诉人单方的过错，被上诉人知晓涉案房屋的特殊性，在合同条款及签订过程中均能彰显其知晓房屋相关资质欠缺，作为理性的合同的相对方，被上诉人应当承担合同因履行不能的相应责任。任兴辩称，一、上诉人与被上诉人之间签订的集资房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。双方签订的合同中，虽未明确房屋的具体位置、价款等内容，但事实上符合集资房购买的真实流程，而且也不违反合同法的规定，在合同履行中，双方通过向河南省农科院交纳房款、选定房屋，事实上对上述内容做了补充约定，关于履行期限，合同中雷学军明确表示涉案房屋可以交易，且对于直接登记在任兴名下或者先登记在雷学军名下待符合过户条件再过户到任兴名下等情况均在合同中予以明确约定。二、涉案评估报告系第三方机构独立出具，评估意见客观、公正，合同有效，评估机构根据经过质证的材料，结合现场勘查情况，全面考虑到涉案房屋的各种影响价值因素的情况下，最终作出评估意见。事实上，经被上诉人了解，涉案房屋小区已经可以开始办理产权证，可以上市交易，根据目前的情况，原来的评估价值远低于房屋的现时价值。综上，上诉人的上诉理由无事实和法律依据，应依法驳回雷学军的上诉请求。任兴向一审法院起诉请求：1、判令解除任兴与雷学军签订的《集资房买卖合同》；2、判令雷学军返还任兴已付款项680000元，并赔偿原告经济损失831941元，以上共计1511941元；3、判令被告周丽丽对上述款项承担连带清偿责任；4、本案诉讼费用、保全费、鉴定费由被告承担。一审法院认定事实：1、2013年2月20日，原告（乙方）与被告雷学军（甲方）签订《集资房买卖合同》一份，被告周丽丽作为甲方保证人在合同上签字。合同主要约定：被告雷学军将其单位河南省农业科学院在农科院家属院（限价商品房）集资建房资格转让给原告，房屋建筑面积约89平方米；被告雷学军收取原告的房屋集资建设款项，按单位要求及时交纳单位，应在交纳当日向原告交付单位开具的收款凭证原件；协议约定的房屋建成后，若被告雷学军单位将房屋交付给被告雷学军，被告雷学军应即行将房屋转交给原告；如果被告雷学军单位允许以原告的名义直接取得被告雷学军名下集资房屋的产权，被告雷学军应配合原告办理相关手续；如果被告雷学军单位不允许以原告的名义直接取得被告雷学军名下集资房屋的产权，被告雷学军应在取得房屋产权证书后，将以其名义取得的房屋产权配合原告办理至原告名下；因被告雷学军将出让集资建房名额于原告，原告在协议签订后一次性支付被告雷学军报酬12万元，除12万元报酬外，被告雷学军不再向原告收取除集资款外的任何费用；协议履行中，被告雷学军擅自终止协议以及未能将本集资房办到原告名下的，除应退还原告交纳的全部集资款和报酬款外，还应向原告承担与被告雷学军单位所建设房屋（协议约定的房屋）应缴集资款和收取原告报酬款之和数额相同的违约金；协议签订后，原告不履行协议，除有权取回已交购房款外，无权要求退还报酬。2、原告于2013年2月20日向被告雷学军转账12万元，同日被告雷学军出具收条，载明：今收到任兴单位集资建房转让金120000元。2013年2月21日，被告雷学军出具收条，载明：今收到任兴交农科院限价商品房第一次集资款250000元；同日，河南省农业科学院出具收据一份，载明：收到雷学军集资款250000元。2014年7月23日，河南省农业科学院出具收据一份，载明：收到雷学军集资款150000元。2015年12月24日，原告向河南省农业科学院转款90000元，同日，河南省农业科学院出具收据一份，载明：收到雷学军车位费（1个车位）90000元。2015年12月25日，原告向被告雷学军转账10000元。2017年9月26日，原告向河南省农业科学院转款60000元，同日，河南省农业科学院出具收据一份，载明：收到雷学军集资款60000元。3、2018年9月28日，河南省农业科学院规划建设处出具《“科新花园”选房确认通知书》，载明：确认雷学军选定的房屋位置为A区2号楼二单元1102室。原告陈述称，选房是原告本人去选的，被告雷学军称没有选过房。4、被告提交的2019年12月3日河南农科置业有限公司出具的《证明》载明：涉案房屋系河南农科置业有限公司定向开发的限价商品房，只有农科院在编职工有资格购买，且涉案房屋未满五年不能上市交易，交易时需向市政府补交20％的土地溢价款，涉案房屋尚有42239.6元的房款及5668.65元的房屋维修基金未交。5、为查明案涉房产应予交纳的购房款总价，该院向原告代理律师邱瑞胜开具《调查令》，原告代理律师持该院调查令到河南农科置业有限公司进行调查，该公司向该院回复其开发的科新花园小区A区2号楼2单元1102号房屋房款总价为502330元。6、原告向该院提出鉴定申请，申请对涉案房屋市场价值进行评估，经该院委托，河南创泓房地产评估有限公司对涉案房屋进行鉴定并于2019年11月20日出具豫郑创泓评字［2019］110001A号房地产司法鉴定估价报告，经鉴定涉案房屋市场价值总价为1301941元，单价为14910元／㎡。原告花费鉴定费12916元。一审法院认为，《集资房买卖合同》系各方当事人真实的意思表示，合法有效。原告诉请解除《集资房买卖合同》，被告雷学军同意解除，故原告诉请解除与被告雷学军之间的《集资房买卖合同》，该院予以支持。二被告辩称无法履行合同是因为涉案房屋不允许对外出售，单位已经通知被告将房屋收回，但二被告提供的证据不足以证明单位已将房屋收回，且原告提交的转款凭证显示，原告曾向河南省农业科学院转款，河南省农业科学院出具了相关收据，原告到场选房，河南省农业科学院规划建设处为原告出具了《“科新花园”选房确认通知书》，原告的证据表明被告雷学军所在单位对被告转让房屋是知情的，且未提出异议，故被告雷学军辩称依据不足，该院不予采信。被告雷学军未能按合同约定履行义务，致使原告的合同目的无法实现，应当退还原告的报酬款120000元、购房款470000元、车位费90000元，并赔偿原告损失。案涉房产购房款总价为502330元，原告交纳470000元，占比93.56％。经该院委托鉴定，涉案房屋市值总价为1301941元，原告的损失为748096元（1301941元×93.56％－470000元），被告雷学军应予赔偿原告。被告周丽丽作为保证人在《集资房买卖合同》上签字，应对本案上述债务承担连带清偿责任，被告周丽丽承担保证责任后，有权向被告雷学军追偿。二被告对河南创泓房地产评估有限公司所作豫郑创泓评字［2019］110001A号《房地产司法鉴定估价报告》提出异议，称涉案房屋系限价商品房，估价报告未考虑这一因素，依据不足，该院不予采信。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告任兴、被告雷学军之间的《集资房买卖合同》；二、被告雷学军于判决生效后十日内退还原告任兴已付款项680000元并赔偿原告任兴损失748096元；三、被告周丽丽对判决第二判项确定的债务承担连带清偿责任，被告周丽丽承担保证责任后，有权向被告雷学军追偿；四、驳回原告任兴的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19056元、保全费5000元、鉴定费12916元，由原告任兴负担3639元，由被告雷学军、周丽丽共同负担33333元。本院二审期间，上诉人提交如下证据：第一组证据：河南农科置业有限公司出具的情况说明，证明目的：涉案房屋系农科院定向开发的限价商品房，只有单位在编员工有资格购买，且该房屋的实际价格应参照同地段同品质商品住宅的房子的80%来定价。第二组证据：郑州市人民政府办公厅关于印发郑州市限价商品住房建设管理工作程序的通知，证明目的：该程序第七条明确规定，限价商品房原则上按照低于同地段同类型商品住房平均价格20%的标准，因此涉案房屋的实际价值应当按照评估报告的80%来认定。第三份证据：河南省农科院出示雷学军交纳房款收据三张，证明目的：雷学军一共缴纳集资房款是46万元，而非47万元，一审法院认定有误。被上诉人质证称，对第一组证据的真实性、证明目的有异议，该情况说明没有该单位的负责人或者出具人签字确认，证据形式不合法，而且该情况说明仅是其单位内部的规定，并非效力性法律规定，即便违反了该文件规定，也并不导致合同无效。对于房屋价格，被上诉人之所以购买涉案房屋，也正是由于被上诉人在向上诉人交付一定的好处费之后，可以通过低价购买涉案房屋以及享受该房屋所带来的便利和学区房等。对第二组证据的真实性没有异议，对证明目的有异议，一审中的评估鉴定，充分考虑到涉案房屋是单位集资房尚未办理产权登记综合作出的评估报告。对第三组证据的真实性没有异议，对证明目的有异议，一审中被上诉人另提供了一张1万元的转账凭证，系雷学军当时要求被上诉人向其转账1万元，由雷学军向河南省农科院交付该1万元购房款。被上诉提交如下证据：证据一、2020年5月19日任兴与河南省河南农科置业有限公司一位姓林的负责人通话录音一份。证据二、郑州市金水区人民法院2019豫0105民初27650号民事判决书一份。证明内容，涉案房屋可以进行交易。上诉人质证称，对任兴2020年5月19日与河南农科业有限公司林先生的通话录音，这份证据真实性关、联性均不认可，该证据不能反映林先生到底是具体指哪一个人，不知道能不能代表河南农科置业。该份录音和本案没有关联性，不能确定林先生能代表河南省农科院。金水区人民法院民事判决书（2019）豫0105民初27650号，因为是一审判决，不是终审判决，有效性不能确认，和本案没有关联性，本案合同已经解除，所以该份判决书也不适用本案。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，上诉人雷学军与被上诉人任兴签订的《集资房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。该《集资房买卖合同》系雷学军将其单位的集资房转让给任兴，不是向商品房开发企业购买商品房，所以，上诉人称该《集资房买卖合同》欠缺商品房买卖合同的主要条款而无效的理由不成立。由于上诉人雷学军未能按合同约定履行义务，致使被上诉人任兴的合同目的无法实现，因此，上诉人应当赔偿被上诉人的相应损失。涉案房屋经鉴定市场价值总价为1301941元，因现被上诉人不能得到涉案房屋，则被上诉人要在同地段购买与涉案房屋相同的房屋就要支出1301941元，故原审以此进行计算被上诉人的损失并无不当。虽然上诉人提交的2019年12月3日河南农科置业有限公司出具的《证明》中显示涉案房屋交易时需向市政府补交20％的土地溢价款，但此情况并不能减少被上诉人购房的损失，因此，上诉人称应按照评估价的80%认定涉案房的实际价值的理由亦不成立。原审法院审理时被上诉人提供的证据能证明被上诉人支付了470000元的房款，且上诉人在一审时也予以认可，所以，原审认定事实清楚。二审中，双方提交的证据，均不能证明其主张，本院不予采信。综上所述，雷学军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19056元，由雷学军负担。本判决为终审判决。审判长  常爱萍审判员  王燕燕审判员  谢宏勋二〇二〇年五月二十七日书记员  娄杨杨