江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终990号 上诉人（原审原告）：顾满梅，女，1952年11月7日出生，汉族，住江西省南昌市南昌县。 委托诉讼代理人：王依梦，北京市京师（南昌）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：江西千桪实业有限公司，住所地：江西省南昌县富山大道。 法定代表人：章建辉，董事长。 委托诉讼代理人：徐一新，江西豫章律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗佳雯，江西豫章律师事务所律师。 上诉人顾满梅因与被上诉人江西千桪实业有限公司（以下简称千桪公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服江西省南昌县人民法院（2019）赣0121民初4243号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日受理后，依法组成合议庭，因双方均未提出新的证据，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 顾满梅上诉请求：1.撤销一审判决，依法支持其一审全部诉讼请求；2.判令千桪公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：1.顾满梅房屋被拆迁时间为2010年1月14日前，一审法院认定被拆迁时间为2014年8月25日实属错误。首先一审法院在本案中已经认可李少华可代表千桪公司与顾满梅签订拆迁安置协议。李少华于2010年1月14日与顾满梅签订《协议》，约定安置房交房日期为2010年6月1日，如此可见，千桪公司在2010年之前一定是将顾满梅房屋拆迁了，否则不会承诺2010年6月1日交房。其次，一审法院依据千桪公司提供的丈量时间及拆迁费收条时间，认定拆迁时间为2014年8月25日，有失偏颇。千桪公司提供的《南昌县拆迁补偿现场勘丈表》为其单方制作，证明效力低。并且2012年11月27日《协议》中也约定了交房时间为2013年，不可能存在顾满梅的房屋是2014年8月25日才被拆迁。千桪公司作为一家企业，将顾满梅房屋拆迁四年多后才支付顾满梅拆迁费，不仅不积极主动承担违约责任，还依据延迟支付的拆迁费收条作为拆迁时间实属不妥。2.一审法院计算临时安置费依据是2012年《协议》中的300元/月，属于适用法律错误。2001年《城市房屋拆迁管理条例》、2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》中明确规定，临时安置费标准由地方政府制定。《南昌县关于土地上房屋征收及补偿办法》中对临时安置费规定实质是行政法规中的强制性规定，因2012年《协议》中300元/月标准违反行政法规的强制性规定，故属于无效条款。临时安置费计算标准应当依《南昌县关于土地上房屋征收及补偿办法》为标准计算。3.2010年1月14日《协议》属于有效协议。首先千桪公司在尚未取得涉案地块使用权之前，先拆迁顾满梅房屋，再委派李少华与顾满梅补签拆迁协议，顾满梅保留追究违法拆迁的权利。其次，2010年1月14日《协议》和2012年11月27日《协议》都是由李少华代表千桪公司与顾满梅签订，一审法院已查明李少华为千桪公司合伙人之一，并且负责与拆迁户磋商拆迁安置事宜。故，一审法院认定李少华有权代表千桪公司与顾满梅签订协议，但又以李少华并非千桪公司法定代表人为由，认定2010年1月14日《协议》为磋商过程中的意向，非正式合同，属于逻辑不清。依据《民法总则》第一百七十条，李少华履行职务行为，与顾满梅签订两份协议，依法应当对千桪公司发生效力。故2010年1月14日《协议》和2012年11月27日《协议》都是有效协议，无任何争议。2012年11月27日《协议》上的手写部分内容依法应当认定合法有效，据此，千桪公司向顾满梅出售房屋按开盘价90%定价，但价格不能高于5600元。4.顾满梅理应获得50平方米，即使退而求其次，也可获得36平方米的无偿征收补偿面积利益。首先，顾满梅应获得50平方米是依据《南昌县印刷厂棚户区改造享受政府政策花名表》，该表是由千桪公司员工向其他拆迁户出示的。其次，依据《南昌县关于土地上房屋征收及补偿办法》第二十条规定，千桪公司向顾满梅法定征收补偿面积不得少于36平方米，顾满梅代理律师调取了顾满梅房产信息情况，南昌县不动产中心明确表示顾满梅在南昌县无住房，因无住房，不动产中心表示按规定不会出具书面调查结果，只让代理律师拍照为证，顾满梅代理律师已向一审法官当面汇报调取结果，顾满梅完全符合法定征收补偿面积不得少于36平方米的条件。5.一审法院认定千桪公司不存在逾期交房行为，无须承担违约责任属于事实认定错误，适用法律错误。首先，2010年1月14日《协议》约定交房时间为2010年6月1日，虽然双方2012年11月27日签订的《协议》对交房时间进行了变更，也是2013年，千桪公司迟迟未交房，依法应当承担违约责任。其次，一审法院认定双方未签订《南昌县商品房买卖合同》的原因在于顾满梅未缴纳房款，实属事实认定错误。双方未签订商品房买卖合同的主要原因在于千桪公司不履行与顾满梅签订买卖合同的义务：第一，未按照协议约定向顾满梅提供《住房质量保证书》、《住房使用说明书》；第二，双方至今无法确定买卖标的物、面积、价款，商品房买卖合同必要事项无法确定的前提下，不具备签订商品房买卖合同的条件；第三，千桪公司不履行自身承诺的商品房售价款，单方自行定价，并于一审开庭前两天，向顾满梅发送所谓的催款通知，仅仅为应付一审庭审的虚假举措，并非双方合意，无任何法律效力。千桪公司与顾满梅签订《仁文世家住宅认购书》后恶意不签订购房合同，亦不将房屋交付给顾满梅使用，应当支付恶意逾期交房违约金。 千桪公司辩称：1.一审法院认定2010年1月14日《协议》系非正式合同，仅是双方磋商中的意向，2012年11月27日《协议》才是双方合意的结果，是正确的。首先，2010年1月14日签订的《协议》仅有顾满梅与李少华的个人签名，并未加盖千桪公司公章，千桪公司没有追认；且其尚未取得涉案地块的土地使用权，不具备拆迁的主体资格，此份协议系李少华以个人名义与顾满梅签订的，对千桪公司不发生效力。其次，千桪公司自2012年7月25日方才取得涉案土地使用权，有权与被拆迁户签订拆迁安置协议，2012年11月27日签订的《协议》除有顾满梅与李少华签字外，还有千桪公司公章，合法有效。即便两份协议均有效，应该以后面签订的合同为准，双方遵照执行。2.一审法院认定2012年11月27日《协议》上李少华手写内容无效，属于事实认定清楚，适用法律正确。首先，千桪公司未在李少华签字处盖章确认；其次，李少华并非千桪公司法人代表、股东，也并非授权代表，在千桪公司事后未追认的情况下，李少华自行添加部分文字的行为不是职务行为；最后，该行为不符合《合同法》第四十八条的规定，不构成表见代理，顾满梅并未尽到审慎注意义务，并非善意无过失，超出面积补差部分应按市场均价的96%即6240元/㎡计算。3.一审法院认定顾满梅不能获得50㎡抑或36㎡的补偿面积利益是正确的。首先，2012年11月27日《协议》对双方均有约束力，且顾满梅还在《拆迁户还建安置声明确认单》中确认冲抵拆迁安置面积为27.69㎡。其次，顾满梅提出50㎡或36㎡的依据系《南昌县关于土地上房屋征收及补偿办法》，该《办法》不属于法律行政法规，不能约束平等主体签订的《协议》。《南昌县印刷厂棚户区改造享受政府政策花名表》没有政府签章，系单方制作，不真实。4.一审法院认定顾满梅房屋被拆时间为2014年8月25日是正确的。千桪公司提交的《南昌县拆迁补偿现场勘丈表》有顾满梅签字确认，且显示丈量时间是2011年4月，至少证明此时房屋未被拆迁。结合2012年11月27日《协议》和《领条》，顾满梅自2014年8月25日领取拆迁费4000元。在顾满梅未提供其他证据的情况下，一审法院认定拆迁时间为2014年8月25日并无不当。5.一审法院计算临时安置费适用法律正确，判决结果正确。2012年11月27日《协议》合法有效，各方应按此份协议严格履行。6.千桪公司不存在逾期交房行为，无须承担违约责任。首先，2012年《协议》对交房时间并未确定，其次，顾满梅自签订认购书及确认单后并未补交尾款，且千桪公司书面通知其补交并办理相应手续，但顾满梅却置之不理，系因顾满梅原因导致双方尚未签订正式合同，并非千桪公司恶意逾期交房。7.一审法院组织了举证质证，准确查明事实，正确适用法律，结果正确无误。 顾满梅向一审法院起诉请求：1.依法判令千桪公司向顾满梅出售一套位于南昌县“仁文世家”建筑面积为101.08㎡的安置还建房（50㎡属法定征收补偿面积应无偿出售，51.08㎡应按3013.74元/㎡出售），出售之日起十五日内完成过户；2.依法判令千桪公司向顾满梅支付2019年7月1日至2019年8月31日逾期交房违约金2000元，2019年9月1日后的逾期交房违约金以每个月1000元标准支付；3.依法判令千桪公司向顾满梅支付2010年1月14日至2019年8月12日临时安置费144300元，2019年8月12日后的临时安置费以每月1500元标准支付；4.依法判令千桪公司向顾满梅支付搬家费500元；5.依法判令千桪公司承担诉讼费。 一审法院经审理查明：2010年1月4日，顾满梅作为乙方，案外人李少华作为甲方，签订了《协议》，约定：“一、按每户现有实际建筑面积（以丈量数字为准）拆一平方，还建新房一平方给乙方，超出部分面积按市场价90%的价格，乙方补差给甲方；二、乙方按拆一平方还建面积的一平方，应向甲方补偿建筑成本费560元；三、新房的建筑面积以房产局丈量面积为准；四、甲方应付乙方二次搬家费共计400元，过渡费按每月200元支付，暂定一年。拆迁之日起计算直到甲方交安置房止，在乙方签订协议并搬迁完后，甲方一次性付的过渡费合计为2800元……六、甲方交安置房钥匙时间暂定为2010年6月1日前，若延期，甲方必须继续付给乙方每月200元过渡费，以实际拆迁时间为准；七、乙方同意在签订协议后接甲方通知15天之内搬迁完毕，并将拆迁房钥匙交甲方。”该协议由顾满梅和案外人李少华签字。2011年4月，经丈量，顾满梅的印刷厂宿舍面积为27.69㎡。2012年7月16日，千桪公司与南昌县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，并取得赣（2017）南昌县不动产权第0038308号产权证，取得莲塘向阳村内、县采茶剧团以南的涉案土地使用权，使用期限自2012年7月25日起2082年7月24日止。合同补充条款约定：该单位（千桪公司）负责棚户区改造拆迁安置72户，面积6056㎡，负责打通西侧出入口，路宽12米，并满足疏散场地要求。该协议有千桪公司盖章，李少华签名。同年11月27日，顾满梅作为乙方，千桪公司作为甲方签订《协议》，约定：“一、按每户现有实际建筑面积（以丈量数字为准）拆一平方，还建新房一平方给乙方，超出部分面积按市场价96%的价格，乙方补差给甲方；二、乙方按拆一平方还建面积的一平方，应向甲方补偿建筑成本费560元；三、新房的建筑面积以房产局丈量面积为准（房产证面积）；四、甲方应付乙方二次搬家费共计400元，过渡费按每月300元支付，暂定一年。拆迁之日起计算直到甲方交安置房止，在乙方签订搬迁协议后，甲方一次性付的过渡费合计为4000元……六、甲方交安置房钥匙时间暂定为2013年前，若延期，甲方必须继续付给乙方每月300元过渡费，以实际拆迁时间为准；七、乙方同意在签订协议后接甲方通知10天之内搬迁完毕，并将拆迁房钥匙交甲方。”该协议由千桪公司盖章，案外人李少华和顾满梅签字。后案外人李少华在顾满梅协议上签署条款：“按拆房时间先后选房，先拆先选，房价按开盘价90%定价，但价格不能高于5600元”，落款时间为2014年2月18日。2014年8月25日，经千桪公司法定代表人章建辉同意，顾满梅向千桪公司出具《领条》，领取拆迁费4000元。2017年10月9日，千桪公司取得仁文世家2栋、3栋《商品房预售许可证》。2018年5月14日，顾满梅作为认购方，千桪公司作为出售方签订了《仁文世家住宅认购书》，约定：“认购方自愿认购仁文世家3栋x单元xx室，面积101.08㎡。认购方须于签订本认购书起，以开发商通知为准，携带认购书、身份证原件缴纳房款，并且签署正式的《南昌县商品房买卖合同》，如认购方逾期付款或未按约定签署正式《南昌县商品房买卖合同》，出售方有权单方面解除本认购书，并可将该物业另行发售，定金不予退还……”该认购书由顾满梅签字，千桪公司盖章。2018年5月18日，顾满梅签署《拆迁户还迁安置申明确认单》，申明确认：“本人顾满梅于2018年5月28日同意还迁安置仁文世家3栋x单元xx室，该房屋面积101.08㎡，其中已冲抵拆迁安置面积27.69㎡，剩余面积按拆迁协议约定价格付给开发商千桪公司尾款（多退少补）……”2019年10月12日，千桪公司以手机短信和邮寄方式通知顾满梅：“请两天内办理仁文世家小区3栋x单元xx室房屋拆迁安置剩余面积补交尾款手续，缴款金额为人民币463521元。届时请携带认购书、身份证原件缴纳房款，并签署正式《南昌县商品房买卖合同》。如逾期付款或未按约定签署正式《南昌县商品房买卖合同》，我司有权单方解除签订的《仁文世家住宅认购书》。”千桪公司提出上述463521元价格的明细为：顾满梅购买面积101.08㎡，拆面积27.69㎡，面积差73.39㎡。需补建筑成本费面积27.69㎡，按560元/㎡计为15506元；仁文世家小区3栋x单元xx室房屋挂牌价为7038元/㎡，协议优惠方式为市场价96%，千桪公司按照市场指导均价6500元的96%计算优惠后单价为6240元，面积差房款为457954元，应收合计为473460元。拆迁过渡补助从2014年8月25日算至2018年5月28日，计45个月零4天，过渡费300元/月，二次搬家费400元，2014年8月25日已付过渡费4000元，应付剩余拆迁过渡补助合计为9939元。 同时查明，顾满梅系南昌县印刷有限公司退休职工，2019年11月14日，南昌县印刷有限公司证明：“因工作生活需要，印刷厂按规定分配给顾满梅27.69㎡的房子，用于生活和工作。”千桪公司亦对顾满梅拆迁安置补偿协议的主体资格没有异议。 同时查明，千桪公司对其他拆迁户拆迁超出面积补差部分系按照市场指导均价6500元/㎡的96%即6240元/㎡计算，一审法院制作的（2019）赣0121民初4244号民事调解书，确定双方超出面积补差单价也是6240元/㎡。 另查，案外人李少华系千桪公司的合伙人之一，不是该公司的法定代表人，也不是该公司的股东，千桪公司在2014年1月17日向其支付人民币3000000元，其与该公司其他合伙人之间存在合伙纠纷。 在一审第二次庭审中，顾满梅提出调解方案：千桪公司向顾满梅出售一套位于南昌县“仁文世家”建筑面积为101.08㎡的安置还建房，36㎡属法定征收补偿面积应无偿出售，剩余65.08㎡应按5600元/㎡出售，合计为364448元。拆迁安置过渡费从2010年1月14日至2019年11月30日合计为144300元。千桪公司不同意顾满梅的调解意见，双方未能协商一致。 一审法院认为：双方之间关于本案的争议焦点如下：一、2010年1月14日《协议》和2012年11月27日《协议》两份协议，哪份真实合法有效？顾满梅与案外人李少华2010年1月14日签订的《协议》，案外人李少华仅有个人签名，未加盖千桪公司公章，系以其个人名义与顾满梅签订该协议，且千桪公司当时尚未取得案涉地块的土地使用权，亦未取得拆迁的主体资格。千桪公司自2012年7月25日起取得涉案土地使用权，南昌县国土资源局在与其签订的《国有建设用地使用权出让合同》中明确约定：该单位（千桪公司）负责棚户区改造拆迁安置72户，面积6056㎡，负责打通西侧出入口，路宽12米，并满足疏散场地要求。双方在2012年11月27日另行签订的《协议》，案外人李少华个人签名之外，千桪公司加盖了公章。一审法院认为，案外人李少华作为千桪公司的合伙人之一，负责与拆迁户磋商拆迁安置事宜，并不具备千桪公司的决定权。顾满梅2014年8月25日的《领条》也可以证实，千桪公司决定权人系其法定代表人章建辉，而非案外人李少华。2010年1月14日以个人名义签订的《协议》仅仅是磋商过程中的意向，并非正式合同，双方2012年11月27日签订的《协议》，千桪公司加盖了公章。一审法院认为，2012年11月27日《协议》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规规定，形式、内容合法有效，对双方均具约束力。 二、顾满梅是否能获得50㎡抑或36㎡的无偿征收补偿面积利益？本案案由系房屋拆迁安置补偿合同纠纷，系平等主体之间的民事纠纷。双方在《协议》中明确约定了“拆一还一”，顾满梅提出50㎡或36㎡的法定征收补偿面积的依据系《南昌县关于土地上房屋征收及补偿办法》，该《办法》不属于法律、行政法规、行政规章，对双方签订的《协议》不具备当然的约束力。同时顾满梅向法庭提供了一份《南昌县印刷厂棚户区改造享受政府政策花名表》，该花名表系其单方制作的复印件，没有千桪公司的认可，亦没有南昌县印刷有限公司或其他政府部门的认可，一审法院不予认定。且一审庭后一审法院向顾满梅律师王依梦开具调查令，调取顾满梅的房产情况，顾满梅未向一审法院提供该情况说明。故顾满梅要求获得50㎡抑或36㎡无偿征收补偿面积既没有法律规定，也没有双方约定，一审法院不予支持。 三、顾满梅提供2012年11月27日《协议》上的案外人李少华手写部分内容是否合法有效？顾满梅诉请超出部分面积按照5600元/㎡补差是否合法合理？双方2012年11月27日《协议》中明确约定了“拆一还一”及超出面积按市场价96%补差的拆迁原则。后案外人李少华在顾满梅协议上签署条款：“按拆房时间先后选房，先拆先选，房价按开盘价90%定价，但价格不能高于5600元”，落款系案外人李少华个人签名，未加盖千桪公司公章，时间为2014年2月18日，千桪公司提供的《协议》上没有该条款。一审法院认为，该条款系对原协议约定的超出部分面积补差条款的变更，如前所述，千桪公司决定权人系其法定代表人章建辉，而非案外人李少华，案外人李少华无权以个人名义对千桪公司所签订的合同作出更改。依据《中华人民共和国合同法》第四十八条之规定，表见代理的形式要件系以被代理人名义订立的合同，本案中，案外人李少华更改合同条款，仅有个人签名，未加盖千桪公司公章，系案外人李少华的个人行为，而不是代理千桪公司的行为，更不具备表见代理的形式要件。且千桪公司提交了一审法院（2017）赣0121民初3219号民事判决书，证明案外人李少华2014年1月17日收取千桪公司人民币3000000元，与该公司其他合伙人之间存在合伙纠纷。一审法院认为，案外人李少华以其个人名义手写更改的合同条款对千桪公司不发生效力。按照2012年双方签订的《协议》第一条约定，超出部分面积按市场价96%的价格，乙方补差给甲方。本案中千桪公司于2017年10月9日取得商品房预售许可时，案涉仁文世家3栋x单元xx室房屋挂牌价为7038元/㎡，高于市场均价6500元/㎡。一审法院认为，市场价即为实际销售价，挂牌价高于市场均价时，挂牌价仅作为参考，应当按照市场均价确定，且其他拆迁户超出面积补差价格也是按照市场均价6500元/㎡的96%即6240元/㎡计算。故本案中，顾满梅的无偿拆迁面积按照《协议》约定应当是27.69㎡，置换仁文世家3栋x单元xx室房屋面积为101.08㎡，面积差为73.39㎡，按照市场均价6500元/㎡的96%即6240元/㎡计算，顾满梅应当向千桪公司补差价人民币457954元。 四、顾满梅房屋拆迁时间如何确定？千桪公司提供的《南昌县拆迁补偿现场勘丈表》显示丈量时间是2011年4月，顾满梅主张房屋拆迁时间是与案外人李少华签订《协议》的时间，即2010年1月14日。同时，千桪公司提供的《领条》，证明顾满梅2014年8月25日领取拆迁费4000元。根据2012年《协议》第四条，自乙方签订搬迁协议后，甲方一次性付给过渡费合计为4000元。综合以上证据，一审法院认定，顾满梅房屋拆迁时间为2014年8月25日。 五、千桪公司是否存在恶意逾期交房行为，是否需要承担违约责任？2012年《协议》第六条约定：甲方交安置房时间暂定为2013年……按实际拆迁时间为准。因此，《协议》对交房时间并未确定。千桪公司2017年10月9日取得商品房预售许可，顾满梅与千桪公司签订了《仁文世家住宅认购书》，自愿认购“仁文世家”3栋xx单元xx室，认购方须以开发商通知为准，携带认购书、身份证原件缴纳房款，并签署正式《南昌县商品房买卖合同》。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。本案中顾满梅未按约定去缴纳房款，双方未签订正式《南昌县商品房买卖合同》，皆因对《协议》履行存在诸多争议，进行过协商至今未达成一致。故千桪公司不存在恶意逾期交房行为，无需承担违约责任。 六、顾满梅诉请的搬家费、临时安置费（即《协议》中的过渡费）计算标准是否合法合理？双方2012年《协议》第四条对过渡费明确约定为：甲方应付乙方二次搬家费共计400元，过渡费按每月300元支付，暂定一年。拆迁之日起计算直到甲方交安置房止，在乙方签订搬迁协议后，甲方一次性付的过渡费合计为4000元。一审审理中查明，顾满梅2014年8月25日领取拆迁费4000元，即二次搬家费400元和自2014年8月25日至2015年8月24日的过渡费3600元。故顾满梅要求千桪公司再次向其支付搬家费500元的诉请超出合同约定，一审法院不予支持。2012年《协议》第六条约定：甲方交安置房钥匙时间暂定为2013年前，若延期，甲方必须继续付给乙方每月300元过渡费，以实际拆迁时间为准。按照双方约定，临时安置费（即《协议》中的过渡费）标准为300元/月，未约定递增。顾满梅对过渡费的计算依据为《南昌县关于土地上房屋征收及补偿办法》，主张起算时间为2010年1月14日。如前所述，本案案由系房屋拆迁安置补偿合同纠纷，系平等主体之间的民事纠纷。该《办法》不属于法律、行政法规、行政规章，对双方签订的《协议》不具备当然的约束力。一审法院认为，民事行为应当遵照诚实信用原则，临时安置费（即《协议》中的过渡费）按照合同约定为300元/月，应由千桪公司支付给顾满梅，从2015年8月25日开始计算至交付仁文世家3栋x单元xx室房屋之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十八条、第五十六条、第六十条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下：一、本判决生效后7日内，江西千桪实业有限公司向顾满梅出售并与之签订仁文世家3栋x单元xx室房屋（面积为101.08㎡）的《南昌县商品房买卖合同》：其中27.6㎡，顾满梅按照560元/㎡计算建筑成本费计15506元，剩余73.39㎡，顾满梅按照市场均价6500元/㎡的96%即6240元/㎡计算房屋差价计457954元，上述两笔款项合计473460元，顾满梅于签订合同同时向江西千桪实业有限公司付清；二、签订上述《南昌县商品房买卖合同》后7日内，江西千桪实业有限公司按照300元/月标准向顾满梅支付从2015年8月25日至交付仁文世家3栋x单元xx室房屋为止的临时安置费；三、驳回顾满梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3379元，由顾满梅负担。 二审中双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本案的争议焦点在于：1.顾满梅应按哪个标准向千桪公司补齐安置房超出面积部分的差价；2.顾满梅应获得的无偿征收补偿面积如何确定；3.顾满梅房屋被拆迁时间如何确定，过渡费应如何计算；4.千桪公司是否存在逾期交房行为，是否应承担相应违约责任。 关于争议焦点1，本院认为，2010年1月14日和2012年11月27日的《南昌县印刷有限公司职工宿舍拆迁安置协议》均系双方真实意思表示，合法有效，合同约定不一致的以签订在后的为准。虽千桪公司提出其在2010年的协议以及2012年协议中李少华的手写内容未加盖公章，约定对其无效，但千桪公司认可李少华系公司合伙人之一，代表公司组织拆迁安置工作，且顾满梅在房屋征收过程中也一直与李少华磋商，故本院认定2012年的协议中李少华手写内容对千桪公司亦具有约束力，顾满梅应按5600元/㎡向千桪公司支付超出面积的差价。 关于争议焦点2，顾满梅主张依据《南昌县印刷厂棚户区改造享受政府政策花名表》或《南昌县关于土地上房屋征收及补偿办法》，其可获得50㎡或36㎡的无偿征收补偿面积利益。本院认为，2012年的协议合法有效，上面注明拆迁面积为27.69㎡，顾满梅对其被拆房屋的面积系27.69㎡也不持异议，且顾满梅签字确认的《拆迁户还建安置声明确认单》亦写明冲抵拆迁安置面积为27.69㎡，剩余面积按拆迁协议约定价格支付尾款，而顾满梅提交的《南昌县印刷厂棚户区改造享受政府政策花名表》无政府部门或者千桪公司的盖章确认，《南昌县关于土地上房屋征收及补偿办法》并不能导致其与千桪公司签订的协议无效，故对顾满梅该项上诉请求，本院不予支持。 顾满梅获得安置的仁文世家3栋xx单元xx室房屋面积为101.08㎡，无偿征收补偿面积为27.69㎡，面积差为73.39㎡，按5600元/㎡计算，顾满梅应向千桪公司补差价410984元（73.39㎡×5600元/㎡），还需按560元/㎡的标准向千桪公司支付建筑成本费15506元（27.69㎡×560元/㎡），合计426490元。 关于争议焦点3，顾满梅上诉称其房屋被拆迁时间为2010年1月14日前，但未提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，且顾满梅在2014年8月25日领取拆迁费的前后时间均未向千桪公司就拆迁时间提出过异议，故一审法院将2014年8月25日确定为房屋拆迁时间，并无不当，本院予以维持。至于过渡费，因双方在协议中就搬家费和过渡费的标准进行了约定，顾满梅要求按照《南昌县关于土地上房屋征收及补偿办法》中的标准向其支付搬家费和过渡费，没有依据，本院不予支持。 关于争议焦点4，因双方对征收补偿面积、房屋补差价、过渡费等存在争议，一直未签订正式的《南昌县商品房买卖合同》，顾满梅亦未向千桪公司支付剩余房款，故千桪公司不存在恶意逾期交房行为，本案也就不涉及顾满梅在上诉状中所提到的《住房质量保证书》、《住房使用说明书》等问题，且双方在2012年的协议并未约定具体交房时间，因此，顾满梅上诉主张千桪公司支付逾期交房违约金，本院不予支持。 综上，顾满梅的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持江西省南昌县人民法院（2019）赣0121民初4243号民事判决第二项； 二、撤销江西省南昌县人民法院（2019）赣0121民初4243号民事判决第三项； 三、变更本江西省南昌县人民法院（2019）赣0121民初4243号民事判决第一项为自判决生效之日起7日内，江西千桪实业有限公司向顾满梅出售并与之签订仁文世家3栋x单元xx室房屋（面积为101.08㎡）的《南昌县商品房买卖合同》，顾满梅应于签订上述合同的同时向江西千桪实业有限公司支付剩余购房款426490元； 四、驳回顾满梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费3379元，由江西千桪实业有限公司负担1000元，由顾满梅负担2379元。 本判决为终审判决。 审 判 长  邓 晖 审 判 员  王革生 审 判 员  俞志翀 二〇二〇年五月七日 法官助理  谢 颖 书 记 员  李盼盼