湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终6286号上诉人（原审原告）：袁艳梅，女，1989年8月14日出生，汉族，住湖南省衡阳县。委托诉讼代理人：杨辉，北京浩天信和（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡苗苗，北京浩天信和（长沙）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：湖南裕天房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区中意一路498号。法定代表人：范湘，系该公司董事长。委托诉讼代理人：廖湘辉，长沙市开福区北站路法律服务所法律工作者。上诉人袁艳梅因与被上诉人湖南裕天房地产开发有限公司（以下简称裕天公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初12779号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。袁艳梅上诉请求：1、撤销一审判决，判令裕天公司承担延期交房违约金18116.91元，未达到约定层高违约金41890元，合计60006.91元；2、由裕天公司承担全部诉讼费、律师费。事实与理由：一、事实认定错误。1、延期交房截止日期认定错误。裕天公司提交的《工程验收备案表》因无竣工备案登记的意见和印章而不完整，其上记载的竣工验收日期、竣工验收备案日期均不能认定为法定的已完成竣工备案的日期，延期交房违约金应计算至裕天公司完成竣工验收备案并由竣工验收备案机关签署意见并加盖印章的法律文件之日止。2、对层高违约的事实认定错误。其提供了两次与裕天公司工作人员共同验房的记录，证明房屋4.2米的层高与合同约定相差0.3米，裕天公司未提交任何相反证据证明。3、对在未书面通知购房人的情况下将房屋由15层变更规划至22层、地下室变更导致车位大幅减少的违约事实未进行认定。4、对与房屋性质相关的证据未予认定。其提供了裕天公司宣传单等相关证据证明裕天公司在宣传、销售、验房时口头及书面表示的均为公寓住宅，但政府的土地、规划文件中显示的为商用办公楼（公寓式办公楼），其本质为办公用房，而非公寓住宅，一审法院未对该欺骗事实予以认定。5、裕天公司在1栋施工过程中采用与别栋不同工艺的楼板空心楼板，没有经过规划审批，系施工过程中变更，影响了楼层的高度，且未及时向买房人书面通知。6、对其主张的律师费未予处理。二、法律适用错误。1、对合同约定的层高适用法律错误。2、对其提供的宣传单、验房单，房屋性质等问题未进行认定。3、错误认定裕天公司通知交付并未完成法定的竣工验收备案的房屋视为实际交付。裕天公司辩称：1、对方要求裕天公司承担房屋层高不符合约定的违约金没有事实依据，依法不应予以支持。合同约定的层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。裕天公司认可其主张的4.2米的高度是从地面到屋盖之间的有效使用空间的垂直距离，系不包括楼板在内的室内净高，并非双方约定的层高。同时，涉案房屋已通过竣工验收，设计规划图及竣工图均显示房屋层高为4.5米，故对方的主张没有事实依据。2、因逾期交房系受市政因素所致，故对方要求裕天公司承担逾期交房违约责任不符合合同约定，依法应当驳回其诉讼请求。袁艳梅向一审法院提出诉讼请求：裕天公司承担延期交房违约金18116.91元、未达约定层高违约金41890元，并承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理查明:2019年2月15日，袁艳梅（买受人）与裕天公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》一份，约定：买受人购买出卖人开发的位于长沙市雨花区，总价款为603897元；本合同室内层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离，买受人所购房屋层高约为4.5米；出卖人应于2019年6月30日前，将验收合格的商品房交付买受人；出卖人如未按约定期限交付房屋，逾期不超过90日，自约定交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行；出卖人逾期交房超过90日，买受人有权解除合同，出卖人应自买受人解除合同通知到达之日90日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金；逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，自约定交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金；出卖人不得擅自变更建筑设计，确需变更且经规划部门批准的，出卖人应在有关部门批准同意之日起10日内书面通知买受人；合同还对面积差异处理、保修责任等其他事项进行了约定。同日，袁艳梅（买受人）与裕天公司（出卖人）就上述商品房买卖合同签订《合同补充协议》一份，约定：商品房买卖合同中关于“商品房经验收合格”是指由勘查、设计、施工、监理、建设单位对该工程质量验收并在《竣工验收备案表》上签署验收意见；因市政部门进行与本项目相关联的市政工程或采取临时性措施，出卖人可据实延期交房；双方确认，买卖双方权利义务均已《商品房买卖合同》及本补充协议约定为准，出卖人在此之前或之后，通过报纸、电视、海报、宣传品及网络媒体等发布的广告内容、销售人员的介绍等仅作为要约邀请供参考，不构成合同的组成部分，不作为确定双方权利义务关系的依据；双方确认，买受人所购房屋所在楼栋正在办理变更拟建22层的设计、报建手续；因出卖人原因导致合同解除，出卖人除全额退还已收房款外，出卖人须向买受人支付累计已付房款总额3%的违约金。补充协议还对产权登记、共有权益等其他事项进行了补充约定。上述合同签订后，袁艳梅按约定向裕天公司支付了全部房款。另查明，裕天公司于2019年6月通知袁艳梅办理涉案房屋收房手续，袁艳梅认为裕天公司交付的房屋层高与合同约定不符，双方协商无果后，袁艳梅向一审法院提起诉讼。裕天公司提交的《工程验收备案表》显示，涉案房屋所在项目竣工验收日期为2019年4月28日，竣工验收备案日期为2019年8月8日，结论为同意备案。在本案一审过程中，袁艳梅陈述称其测量房屋层高为4.2米系净高，系不包括楼板在内的高度，袁艳梅认可包括楼板在内高度为4.5米。袁艳梅还陈述称，涉案房屋所在的1栋和涉案项目中的2栋设计一致的情况下，1栋房屋比2栋房屋层高低20厘米。裕天公司对此陈述称，袁艳梅所称系1栋和2栋房屋的室内净高不一致，原因系楼盖制作工艺不同所致，该两栋房屋层高仍为4.5米，裕天公司对此并无违反合同约定的行为。一审法院认为：袁艳梅、裕天公司双方签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定全面履行各自的义务。一、关于裕天公司交付房屋层高是否符合约定。结合查明事实，双方合同约定涉案房屋系室内层高，是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。袁艳梅认可其主张层高4.2米，系从地面到屋盖之间的有效使用空间的垂直距离，该距离系不包括楼板在内的室内净高，并非双方合同约定的层高。在庭审中，袁艳梅认可涉案房屋包括楼板在内的层高为4.5米，故裕天公司交付房屋的层高并未违反合同约定，且涉案房屋已经竣工验收备案，袁艳梅亦未举证证明裕天公司交付房屋存在其他违反合同约定的情形，故袁艳梅以裕天公司交付房屋与合同约定不符为由主张违约金，依据不足，一审法院依法不予支持。二、关于裕天公司是否应当承担逾期交房的违约责任。结合查明事实，裕天公司已经在合同约定交付期限内通知袁艳梅收房，根据上述分析，袁艳梅所举证据不足以证明裕天公司交付的房屋违反合同约定，故袁艳梅要求裕天公司承担逾期交房违约金的请求依据不足，一审法院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回袁艳梅的诉讼请求。一审适用简易程序减半收取受理费650元，由袁艳梅负担。二审中,双方当事人未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，袁艳梅与裕天公司签订的《长沙市商品房买卖合同》及附件，均系双方当事人的真实意思表示，且无法定无效情形，合法有效。对于袁艳梅提出的逾期交房截止日期认定错误的问题。本院认为，根据查明的事实，裕天公司在2019年6月通知袁艳梅收房时，涉案房屋已经勘查、设计、施工、监理、建设单位五方验收合格，达到了合同约定的房屋交付条件，一审法院判令驳回袁艳梅要求裕天公司承担逾期交房违约金的诉讼请求并无不妥。袁艳梅要求裕天公司支付逾期交房违约金至涉案房屋完成竣工验收备案并由竣工验收备案机关出具签署意见并加盖印章的法律文件之日止的请求，没有事实和法律依据，故不予支持。对于袁艳梅提出的要求裕天公司支付因层高不符合约定的违约金的主张。本院认为，1、根据《民用建筑设计通则》中关于层高的定义，层高应指建筑物各层之间以楼、地面面层（完成面）计算的垂直距离，该距离应包括楼板在内；2、双方签订的《长沙市商品房买卖合同》第九条规定：“本合同所述房屋室内层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。买受人所购该房屋的层高约为4.5米。”该项合同条款不属于约定不明的情形，而实际赋予了裕天公司选择权，即裕天公司交付的房屋层高只要上下两层楼面之间的垂直距离或楼面与地面之间的垂直距离达到约4.5米就符合合同的约定。经查实，裕天公司交付的涉案房屋系上下两层楼面的垂直距离为4.5米，并不违反上述合同约定，亦不违反《民用建筑设计通则》关于层高的规定，故该项上诉理由没有事实及法律依据，本院不予采信。对于袁艳梅提出的裕天公司在未书面通知购房人的情况下将房屋由15层变更规划至22层、变更楼板工艺的行为构成违约的主张。本院认为，1、裕天公司在合同补充协议中已就涉案房屋所在楼栋正在办理变更拟建22层的设计、报建手续进行了明示；2、关于袁艳梅认为裕天公司变更建楼工艺致使楼板厚度增加系应书面通知买受人之设计变更的主张，袁艳梅未提交证据证明裕天公司承诺其1、2栋房屋相同设计，亦未提交证据证明1栋房屋的设计变更系在双方合同签订之后，故本院对袁艳梅的该项上诉理由不予采信。对于袁艳梅提出的裕天公司在宣传、销售、验房时对涉案房屋的性质进行虚假宣传的主张。本院认为，根据双方签订的《长沙市商品房买卖合同》附件四合同补充协议中关于“双方确认，买卖双方权利义务均以《商品房买卖合同》及本补充协议约定为准，出卖人在此之前或之后，通过报纸、电视、海报、宣传品及网络媒体等发布的广告内容、销售人员的介绍等仅作为要约邀请供参考，不构成合同的组成部分，不作为确定双方权利义务关系的依据”的约定，袁艳梅的该项上诉理由没有事实依据，本院不予采信。对于袁艳梅提出的一审判决对其主张的律师费未予处理的主张。经查一审案卷，袁艳梅在起诉状上未主张律师费，且一审庭审的过程中亦未提出增加该项诉讼请求，同时庭审笔录上有袁艳梅的委托诉讼代理人的确认签字，故原审判决未认定该项诉讼请求的增加并无不当。综上，袁艳梅的上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费650元，由湖南裕天房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 廖 征审判员 刘 凯审判员 易伟玲二〇二〇年五月二十七日法官助理周卓书记员肖佳敏附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。