上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终3477号上诉人(原审原告)：深圳爱布丁梦想科技有限公司上海分公司，营业场所中国(上海)自由贸易试验区。负责人：方刚。委托诉讼代理人：齐中飞，上海四维乐马律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海赵涌信息技术有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：徐志樑，董事长。委托诉讼代理人：王熹。委托诉讼代理人：邱丽沙。上诉人深圳爱布丁梦想科技有限公司上海分公司(以下简称“爱布丁公司”)因与被上诉人上海赵涌信息技术有限公司(以下简称“赵涌公司”)居间合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初6103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。爱布丁公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判赵涌公司向爱布丁公司赔偿佣金损失人民币(以下币种均为人民币)198,341元。事实和理由：本案是商业办公租赁、并非个人租赁住宅，且行业惯例系由出租房屋的物业方支付中介佣金，故此类委托合同中委托人的主要合同义务是“独家委托”条款义务，本案系基于违约赔偿责任，而异于一般的中介被“跳单”案件。在系争委托合同的缔结及履行过程中，爱布丁公司对于梁莉系赵涌公司代理人、有权代理赵涌公司这一代理事项，能够充分认知并尽到了合理注意义务，在主观上是属于善意且无过失的；梁莉无论如实汇报与否，赵涌公司对外仍要承担全部责任。赵涌公司取得的爱布丁公司提供的房源信息，系爱布丁公司经过分析整理、专业推荐后的物业信息及资料，爱布丁公司事实上也提供了包括带看房源等一系列服务，后赵涌公司未遵照独家委托条款的约定而另寻其他中介公司，赵涌公司构成违约；且赵涌公司还从该家中介公司获取服务返点之巨大利益，显为恶意违约行为。爱布丁公司认为，爱布丁公司所主张的损失金额合理有据，一审判决认定事实错误，适用法律错误，故上诉如请。赵涌公司辩称，赵涌公司未授权员工梁莉代表公司签署任何独家委托的协议条款，并不知晓及认可任何相关条款，爱布丁公司就此主张也没有证据可以证明。爱布丁公司并非盛大天地项目出租业务的独家代理方，赵涌公司有权选择克勤克俭职介服务公司促成租赁事宜的达成；爱布丁公司在未核实双方身份的前提下，仅凭一份未经授权签署、未经赵涌公司认可的《客户看房委托书》、房源信息及与梁莉的带看，就要求赵涌公司必须经由爱布丁公司成交租赁或支持赔偿，是荒谬的，显失公平。赵涌公司事实上租赁了盛大天地项目中7号楼6楼及下沉式广场部分办公区域，该区域并非在爱布丁公司提供的房源信息表中，上述房屋租赁居间服务由盛古事务所提供且出租方因此支付居间服务佣金，与爱布丁公司无关；赵涌公司并无利用爱布丁公司提供的房源信息与其他公司达成协议，不存在恶意逃避支付爱布丁公司居间服务佣金的主观意图。上诉人提及的蔚来汽车公司的居间合同案例，与本案案情不同，不具参考性。故请求驳回上诉、维持原判。爱布丁公司向一审法院起诉请求：判令赵涌公司向爱布丁公司赔偿佣金损失198,341元。一审法院认定事实：2018年5月7日，赵涌公司工作人员梁莉与爱布丁公司联系，要求承租3,000平方米左右外环以内的办公房。爱布丁公司向其提供了一些房源并于2018年6月25日和26日带梁莉看了包括盛大天地项目在内的几处房屋。2018年6月26日，委托方爱布丁公司(甲方)与受托方“赵涌中心”(乙方)签订了《客户看房委托书》，梁莉在落款处进行了签字(赵涌公司未盖章)。该委托书约定，乙方委托甲方提供中介信息服务，甲方表示同意，经双方协商达成协议如下：乙方看房房源为盛大天地源创谷(浦东新区盛荣路88弄)约3,000平方米(未载明具体幢号楼层)，租金约3.5-4元/㎡/天；委托期限自2018年6月26日至成交为止；委托书第4条约定：乙方不得私下与业主或其他房产中介公司对此房进行交易，否则视为乙方违约，由此造成的损失由乙方负责赔偿(包括但不限于乙方赔偿甲方不低于一个月租金作为甲方佣金的损失)。爱布丁公司通过微信向梁莉推荐的盛大天地项目的租金标准为3.6元/㎡/天。2018年10月6日，涉案房屋的业主方盛衡信息技术(上海)有限公司(以下简称“出租方”)与赵涌公司在盛古事务所的居间下签订了《房屋租赁合同》，由赵涌公司承租盛大天地项目中7号楼6层(即涉案房屋中7号6楼)，租赁面积约为1,716平方米，租赁期限2018年12月1日至2022年11月30日止，含税月租金标准为：第1-2年为198,341元/月(3.8元/㎡/日)，第3-4年为218,175元/月(4.18元/㎡/日)；同时，出租方亦与上海源泰艺术品服务有限公司(以下简称“源泰公司”，赵涌公司系源泰公司的唯一股东)签订了《租赁合同》，约定由源泰公司承租了盛大天地项目内88弄14号楼11室01、02单元房屋(即涉案房屋中的下沉式广场)，租赁面积为349平方米＋688平方米，租赁期限2018年11月16日至2022年11月15日，租金标准为：第1-2年内01单元含税日租金1元/㎡，02单元含税日租金1.8元/㎡；第3-4年含税日租金1.1元/㎡，02单元含税日租金1.98元/㎡。一审法院另查明，杨怡平系赵涌公司法定代表人徐志樑的妻子，亦是源泰公司的法定代表人。其于2018年7月3日联系盛古事务所，要求租赁办公用房。之后由其与盛古事务所联系看房及后续磋商事宜。赵涌公司亦与盛古事务所就盛大天地项目签订了《专任中介委托书(承租)》。盛古事务所向杨怡平提供了盛大天地项目内不同幢号和不同楼层的几套房源，后杨怡平要求了解主楼7号楼的房源及租赁条件信息，盛古事务所向其推荐并带看了7号楼4层，后杨怡平确定承租主7号楼4层及下沉式广场。在盛古事务所的居间下，赵涌公司与出租方于2018年10月底签订了关于7号楼4层的租赁合同。后经协商，双方于2018年11月重新签订了租赁合同，将7号楼4层改为7号楼6层。双方交易佣金由出租方向盛古事务所支付。一审法院认为，双方均确认涉案租赁佣金应由出租方进行支付，现爱布丁公司向赵涌公司主张的佣金损失是指由于赵涌公司存在违约行为导致其未能收取到出租方的佣金而产生的损失。故本案主要争议焦点是赵涌公司是否存在违约行为？是否需赔偿爱布丁公司的损失？首先，爱布丁公司主张赵涌公司违反了《客户看房委托书》的专任委托条款，梁莉作为赵涌公司的员工可代表公司了解房源信息和看房，但爱布丁公司并无证据证明梁莉有权代表赵涌公司签署关于独家委托的协议条款，亦无证据证明赵涌公司知晓或认可上述条款。其次，虽爱布丁公司最先向梁莉介绍了盛大天地项目并带看了该项目内部分房屋，但爱布丁公司并非盛大天地项目租赁事宜的独家代理方。出租方向多家中介公司公布了房源及租金标准，承租方有权选择租赁条件更优、服务好或存在合作关系的中介公司促成租赁合同的成立，故中介公司仅凭提供房源信息及带看项目内任意房屋则必须确定由其最终成交或支付赔偿金明显不合理。再次，涉案房屋由谁实际提供了居间服务？盛大天地项目内有多套房源，处于不同幢号和不同楼层。爱布丁公司举证的客户看房委托书中并未明确具体房屋，其举证的盛大天地的房源信息表中亦并无赵涌公司最后承租的涉案房屋7号楼6楼，其举证的与出租方的微信聊天记录也仅仅显示了“源创谷5号楼楼书”，赵涌公司亦称爱布丁公司带看的房屋是盛大天地项目内的5号楼。此外，爱布丁公司提供的盛大天地项目的房源租金单价为3.6元，而赵涌公司最终成交的涉案房屋租金单价第1-2年为3.8元/㎡/日，第3-4年为4.18元/㎡/日，符合其关于主楼位置好故租金价格较高的陈述。故爱布丁公司并无证据证明其向赵涌公司提供了涉案房屋的房源并带看了涉案房屋，包括后续的租赁条件的磋商、签约等，爱布丁公司均未参与。根据杨怡平的微信记录，系盛古事务所带看了爱布丁公司主楼7号楼4层房屋并居间进行了几个月的磋商，包括联系后续变更楼层事宜，并安排了两次签约。而事实上出租方亦认可了盛古事务所的居间并向其支付佣金。最后，本案中双方均确认佣金由出租方支付，签订租赁合同后，佣金亦实际由出租方支付给了盛古事务所，可推知赵涌公司作为承租方并无逃避支付佣金的主观恶意。综上，爱布丁公司并无证据证明其针对涉案房屋提供了租赁的居间服务，赵涌公司也并未利用爱布丁公司提供的房源信息与出租方私下成交或另行委托他人居间，主观上也不存在逃避支付佣金的恶意，故对爱布丁公司以赵涌公司违约为由要求其赔偿佣金损失的请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。判决：驳回爱布丁公司要求赵涌公司赔偿佣金损失198,341元的诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，原审法院依据本案证据所认定的法律事实无误，本院予以确认。本院认为，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。且，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，系争《客户看房委托书》是爱布丁公司与赵涌公司工作人员梁莉所签，该《客户看房委托书》是由爱布丁公司提供的印制合同文本，此为客观前提；在此基础上，鉴于系争居间涉法人商业办公租赁服务，上述《客户看房委托书》中的第4项条款，在形式要件上为格式合同项下的印制条款，在实质要件上为限制委托方的权利、加重委托方义务之合同条款，现赵涌公司否认梁莉有签约授权，亦不追认梁莉的行为，而爱布丁公司既未举证证明其作为专业中介公司在签约时审核过委托方的主体身份、委托方经办人的授权凭证，亦未举证证明爱布丁公司就上述合同第4项条款内容采取过合理方式向委托方及其经办人尽到过提示义务和明确说明义务，则爱布丁公司所述的“独家委托”条款对赵涌公司不具法律约束力；再者，根据在案证据及当事人自认陈述可知，系争租赁佣金由出租方单方承担并向居间服务者支付，由此，因赵涌公司作为租客已与出租方签订有正式的租赁合同，出租方业已确认该租赁交易成交的居间服务商为案外人(盛古事务所)并支付对价佣金完毕，且赵涌公司实际的租赁区域、签约租金的标准等具体事项与爱布丁公司所述的已提供的居间服务内容存在明显差异，则爱布丁公司主张的佣金损失，亦无事实依据；据此，爱布丁公司提出的违约索赔之上诉请求，缺乏充分依据，本院对此不予支持。综上所述，爱布丁公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4,266元，由深圳爱布丁梦想科技有限公司上海分公司负担。本判决为终审判决。法官助理仲鸣审判长  朱红卫审判员  赵 静审判员  汤佳岭二〇二〇年五月二十六日书记员  仲 鸣附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……