北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终664号上诉人（原审被告、执行案外人）：王尊丰，男，1963年5月9日出生，汉族，住北京市大兴区永华北里10号楼5单元302室。委托诉讼代理人：蒲文明，北京市振邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒲萌萌，北京市振邦律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、申请执行人）：杨秀英，女，1940年5月26日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：潘光荣，北京融秀律师事务所律师。原审被告（被执行人）：刘占波，男，1974年5月1日出生，汉族，住北京市大兴区。原审被告（被执行人）：刘占山，男，1971年9月4日出生，汉族，住北京市大兴区。上诉人王尊丰因与被上诉人杨秀英、原审被告刘占波、刘占山案外人执行异议之诉一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初13265号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王尊丰上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回杨秀英的一审诉讼请求。事实与理由：一、王尊丰对未能办理过户登记不存在任何过错。首先，一审法院以房屋买卖协议的签订情况，作为判断并认定王尊丰对未能办理过户登记存在过错的理由之一不当，应予纠正。从《房屋买卖协议书》的内容来看，虽然双方约定了一次性付款，且在交易时涉案房屋存在银行按揭贷款，但在实务中，上述约定既不违反法律的相关规定，也不违背日常的房屋交易规则。在具体的二手房屋买卖交易中，大部分房屋会存在一定的银行贷款未能还清的客观情况。此种情况下，只要买卖双方均积极履行合同义务，并不能影响双方顺利办理过户登记手续。《房屋买卖协议书》签订后，王尊丰已履行了全部付款义务，不存在付款迟延或付款违约而导致涉案房屋无法过户等情形。本案买卖协议未履行过户登记，完全是由卖方刘占山违约所致，王尊丰在整个案件交易过程中，并不存在任何过错或违约行为。其次，一审法院认为王尊丰直到2016年7月26日才以房屋买卖合同纠纷将刘占山诉至法院，存在未积极行使权利的情形，王尊丰存在过错，此认定有误。《房屋买卖协议书》中约定过户时间为2013年11月1日前，银行的抵押登记注销时间为2014年2月18日，注销后第三天即2014年2月21日，刘占山将涉案房屋再次抵押登记给北京汇富小额贷款股份有限公司（以下简称汇富公司）办理了贷款。从上述事实可见，刘占山是可以将涉案房屋办理银行解押手续，配合王尊丰办理过户登记的，但正是由于刘占山的故意违约行为，在涉案房屋解押后，不但未告知王尊丰、配合王尊丰办理登记手续，而且立即又对涉案房屋办理了新的抵押登记并取得了贷款。对此过程，王尊丰是不知情的。在王尊丰第一次起诉前，一直与刘占山沟通过户手续事宜，刘占山也表示同意配合过户。在多次沟通无果后，王尊丰不得已启动诉讼程序。二、一审法院以杨秀英取得涉案房屋的抵押权为由，驳回王尊丰执行异议请求，适用法律错误。即使杨秀英取得涉案房屋合法的抵押权，王尊丰作为物权期待权人，也享有足以排除涉案房屋执行的权益。王尊丰提供的北京市大兴区人民法院关于涉案房屋的判决书等法律文书及房屋交易文件可以充分证明，王尊丰对涉案房屋享有物权期待权。对此权利，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十八条、第二十九条分别作出了明确规定。因此，本案应当以该规定第二十八条为依据进行裁判，不能以第二十七条之规定为依据。根据第二十八条之规定，王尊丰作为买受人，对登记在被执行人刘占山名下的不动产提出执行异议，符合在人民法院査封之前己签订合法有效的书面买卖合同、在人民法院查封之前已合法占有该不动产、已支付全部价款、非因王尊丰（买受人）自身原因未办理过户登记等情形，王尊丰的权利能够排除执行。此外，汇富公司在设置抵押之前应该查明房屋实际居住情况等权利状态。杨秀英受让债权时亦未到房屋所在地进行实地查看，也未查询相关诉讼信息，而当时王尊丰与刘占山的房屋买卖合同纠纷已在诉讼过程中了，故杨秀英也存在过错。杨秀英辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。杨秀英就涉案房屋享有担保物权，本案应适用《异议复议规定》第二十七条而非第二十八条。王尊丰存在过错，未积极行使权利，导致未完成涉案房屋的过户。刘占山述称，涉案房屋实际占有人为其姐刘娜，卖房及贷款均为刘娜操作，刘占山仅为经手人。现涉案房屋已出售给王尊丰，王尊丰买房时，房屋有银行贷款，王尊丰对此知情。刘占波未到庭，亦未陈述其意见。杨秀英向一审法院起诉请求：判决准许对北京市大兴区黄村镇永华北里10号楼3层5-302房屋（以下简称涉案房屋）的执行。一审法院认定事实：汇富公司与刘占波、刘占山借款合同纠纷一案，一审法院于2016年7月15日作出（2016）京0115民初4501号民事判决书，判决：一、刘占波偿还汇富公司借款本金5000000元并支付借款利息；二、刘占波支付汇富公司律师代理费136600元；三、如刘占波未履行上述第一项、第二项义务，则汇富公司对刘占波名下位于北京市大兴区黄村镇清澄名苑南区2号楼10层4-1001号房屋拍卖、变卖所得价款在上述第一项和第二项范围内享有优先受偿权；如刘占波未履行上述第一项、第二项义务，则汇富公司对刘占山名下涉案房屋拍卖、变卖所得价款在上述第一项和第二项范围内享有优先受偿权。判决书生效后，刘占波、刘占山未如期履行判决书确定的义务，汇富公司向一审法院申请强制执行，一审法院于2016年8月25日立案执行，案号为（2016）京0115执5333号。执行过程中，一审法院于2016年11月1日查封涉案房屋。后杨秀英以其受让汇富公司就（2016）京0115民初4501号民事判决书享有的全部债权为由，申请变更为（2016）京0115执5333号执行一案的申请执行人，一审法院于2016年12月26日作出（2016）京0115执异90号执行裁定书，裁定变更杨秀英为（2016）京0115执5333号案件申请执行人。王尊丰就涉案房屋提出案外人异议，一审法院于2019年5月9日作出（2019）京0115执异69号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行。杨秀英不服该裁定，向一审法院提起案外人执行异议之诉，即本案。2013年8月1日，王尊丰（买受人）与刘占山（出卖人）签订《房屋买卖协议书》，约定：“现有北京市大兴区永华北里10-5-302室（即涉案房屋），面积87.66㎡，房主刘占山（身份证号：×××），房产证号X京房权证兴字第XXXX号商品房一套，卖给王尊丰（身份证号：×××），房款160万元整，一次性付清。双方约定房屋产权于2013年11月1日前过户到王尊丰名下，过户中发生的一切费用都由原房主刘占山承担。如到期未能于2013年11月1日前过户到王尊丰名下，房主刘占山按每日5000元违约金支付给王尊丰。过户后房屋交给王尊丰。如中途双方有一方在协议执行中违约，向对方支付2倍违约金，即3200000元整。”协议签订当日，王尊丰向刘娜的工商银行账户汇入1600000元。刘占山与刘娜共同向王尊丰出具收条，载明：“今收到王尊丰交来购买坐落大兴区黄村镇永华北里10-5-302室（即涉案房屋）房屋款1600000元。因王尊丰向刘占山转卡失败，改为王尊丰向刘娜卡号×××（工行大兴支行）转入人民币1600000元整。”收条尾部有刘占山、刘娜的签字及捺印。庭审中，王尊丰主张刘娜与刘占山系姐弟关系，但未提供证据予以证明。2016年7月26日，王尊丰因房屋买卖合同纠纷将刘占山诉至一审法院，一审法院于2016年10月14日作出（2016）京0115民初12440号民事调解书，内容为：一、王尊丰与刘占山于2013年8月1日就涉案房屋签订的房屋买卖协议有效；二、案件受理费9600元由被告刘占山负担。2017年8月4日，王尊丰又将刘占山诉至一审法院，请求一审法院判决刘占山协助王尊丰办理涉案房屋的过户登记手续、承担全部税费，并赔偿违约金200000元。但因涉案房屋已被一审法院查封且存在抵押登记，房屋买卖协议存在继续履行的障碍，客观上暂无法办理产权过户手续，且王尊丰经一审法院依法释明仍未变更诉讼请求，故一审法院于2018年3月30日作出（2017）京0115民初15509号民事判决书，判决驳回王尊丰的诉讼请求。为证明已占有涉案房屋，王尊丰提供了以下三份证据：一是北京市大兴区林校路街道永华北里社区居委会（以下简称永华北里居委会）于2019年4月19日出具的居住证明，内容为：“王尊丰，男，身份证号码×××，现居住在北京市大兴区永华北里10号楼5单元302室。特此证明。此证明仅证明本人现居住情况。”落款处加盖永华北里居委会公章。二是北京市污水处理费收费专用票据一张，开票时间为2019年4月23日，缴款人为永华北里10-5-302，缴费金额为44.88元。三是北京市电力公司电费收据一张，开票时间为2019年4月23日，缴费用户为韩宗秀，交费后预收电费为200元。另查，2012年12月24日，招商银行股份有限公司北京分行（以下简称招行北京分行）作为抵押权人就涉案房屋设定最高额抵押权登记，该笔抵押于2014年2月18日办理注销登记，注销原因为贷款结清。2014年2月21日，汇富公司作为抵押权人就涉案房屋设定抵押权登记。一审法院认为，根据民事诉讼法的规定，刘占山、刘占波经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视其放弃相应诉讼权利，自行承担不利的法律后果。本案有两项争议焦点：一是王尊丰是否就涉案房屋享有物权期待权；二是若王尊丰就涉案房屋享有物权期待权，则该项权利可否对抗杨秀英就涉案房屋享有的抵押权。一、关于王尊丰就涉案房屋是否享有物权期待权，根据《异议复议规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出排除执行异议，应符合以下条件，即在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、在查封之前已合法占有不动产、已支付了全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行、非因自身原因未办理过户登记。买受人物权期待权的成立上述四项条件缺一不可。但本案中，王尊丰就未能办理过户登记存在过错。首先，从《房屋买卖协议书》内容来看，协议签订时，王尊丰已得知涉案房屋无法立即办理过户登记，但其仍然一次性支付全部购房款。王尊丰选择了一种有悖于市场交易习惯的支付方式，对由此产生的无法办理过户风险应负一定责任。其次，《房屋买卖协议书》中约定双方于2013年11月1日前完成过户，但招行北京分行在涉案房屋上设定的最高额抵押登记直至2014年2月18日才办理注销登记，也即在2013年11月1日，涉案房屋因设有抵押而无法办理过户；此后，刘占山便已构成违约。但是，王尊丰直至2016年7月26日才因房屋买卖合同纠纷将刘占山诉至一审法院，存在未积极行使权利的情形。也正因未积极行使权利，王尊丰错失招行北京分行抵押权解除后完成过户的机会。综上，王尊丰就未能办理过户登记存在过错。二、关于若王尊丰就涉案房屋享有物权期待权，则该项权利可否对抗杨秀英就涉案房屋享有的抵押权，《异议复议规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。而该规定第二十八条规定的金钱债权是指普通债权，申请执行人对执行标的享有担保物权等优先受偿权的，即使案外人提出的异议符合第二十八条规定的条件，其亦无法排除执行。本案中，杨秀英受让汇富公司的债权后，继受取得汇富公司就涉案房屋享有的抵押权，故即使王尊丰符合《异议复议规定》第二十八条的规定，其提出的排除执行异议也不应予以支持。综上所述，王尊丰对涉案房屋不享有排除强制执行的民事权益，故对杨秀英准许执行涉案房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条之规定，缺席判决：准许执行北京市大兴区黄村镇永华北里10号楼3层5-302房屋。二审中，当事人未提交新证据。一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，《异议复议规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。在本案中，杨秀英受让汇富公司的债权后，继受取得汇富公司就涉案房屋享有的抵押权。王尊丰则主张其根据《异议复议规定》第二十八条，对涉案房屋享有排除强制执行的民事权益。该条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出排除执行异议，应符合以下条件，即在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、在查封之前已合法占有不动产、已支付了全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行、非因自身原因未办理过户登记。根据查明的事实，王尊丰与刘占山于2013年8月1日签订《房屋买卖协议书》时，王尊丰即知晓案涉房屋上因存在抵押权而不能立即办理过户，况在已支付房屋全款的情形下，王尊丰更应密切关注房屋状态及房屋抵押变化情况，并适时叮促刘占山积极办理房屋过户。但王尊丰并未能举证证明其实施了上述行为，而仅是在2016年7月26日才以房屋买卖合同纠纷将刘占山诉至法院，此时距《房屋买卖协议书》约定的办理房屋过户时间已两年半余。据此，一审法院认定王尊丰就案涉房屋未能办理过户登记存在过错，并无不当。综上所述，王尊丰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由王尊丰负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 朔审 判 员  王 楠审 判 员  李 楠二〇二〇年五月二十八日法官助理  张 翼书 记 员  王思雨