浙江省瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0381民初14542号 原告（案外人）：成媛，女，1968年5月1日出生，汉族，住陕西省西安市雁塔区，现住陕西省西安市雁塔区。 委托诉讼代理人：李云，陕西法智律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任园园，陕西法智律师事务所实习律师。 被告（申请执行人）：瑞安市澳浪鞋业有限公司，住所地浙江省瑞安市汀田街道南川路11弄29号。 法定代表人：尤一杰。 委托诉讼代理人：陈光如，浙江联冠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴风广，浙江联冠律师事务所律师。 被告（被执行人）：西安卓烨商贸有限责任公司，住所地陕西省西安市长缨西路45号锦绣鞋城七区236号。 法定代表人：缪万成。 被告（被执行人）：缪万成，男，1970年4月14日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。 原告成媛与被告瑞安市澳浪鞋业有限公司（以下简称澳浪公司）、西安卓烨商贸有限责任公司（以下简称卓烨公司）、缪万成案外人执行异议之诉一案，本院于2019年12月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告成媛及其委托诉讼代理人李云、任园园，被告澳浪公司的委托诉讼代理人陈光如，被告卓烨公司法定代表人暨被告缪万成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告成媛向本院提出诉讼请求：对位于西安市雁塔区（不动产权证号为××）房产停止执行。事实与理由：2019年11月20日，人民法院对原告于2016年11月16日通过第三人西安市鼎兴房屋中介公司购买的且已居住多年的涉案房屋予以查封。原告提起书面执行异议，但被人民法院驳回。涉案房屋具体买卖情况如下：2016年11月16日，原告和被告缪万成及其妻子吴玲玲通过中介公司签订房产买卖契约，当日缪万成夫妇将房屋交付给原告。之后原告对房屋进行简单装修并购置家具和日常生活用品入住。2016年12月14日，被告缪万成交纳了涉案房屋的契税以及大修基金。2017年1月12日，原告随同中介一起在银行向缪万成夫妇支付首付款70万元，同时缪万成夫妇将契税票据及大修基金票据交付给原告。缪万成取得房产证后隐瞒真实情况，未将房产证交给中介保管并办理过户手续。中介以及原告常年多次催促缪万成夫妇办理过户，缪万成长期欺骗原告拖延办理过户手续。直到2019年10月，原告回涉案房屋时发现银行在涉案房屋大门上贴了催缪万成夫妇归还贷款的催款函，才得知缪万成没有归还贷款。2019年11月初，在中介的协调下，原告全额付清缪万成的涉案房屋贷款，抵押解除。现原告已支付缪万成涉案房屋的价款74.3万元，仅余5.7万元未付，原告愿将该款交付法院执行。综上，请求人民法院维护原告的合法权益。 被告澳浪公司辩称，第一，原告可能存在和缪万成事先商量串通损害债权人的合法权益，有虚假诉讼的嫌疑。第二，即使买卖合同真实，原告尚有余款10万元尚未付清，房产证已经办理，但未及时过户，原告没有证据证明未过户不是其过错所致。本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，应驳回原告诉讼请求。 被告卓烨公司、缪万成辩称，原告诉称属实，同意原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告为了证明自己主张的事实，提供了下列证据：1.房产买卖契约，拟证明原告通过中介陕西鼎兴置业有限公司于房屋查封三年前已与缪万成夫妇签订合法有效的房屋买卖合同；2.营业执照，拟证明中介公司情况；3.中介公司情况说明，拟证明原告签订房屋买卖合同并合法占有涉案房屋交纳房款且多次催促办理权证的事实；4.收款收据，拟证明中介公司向原告收取服务费16800元的情况；5.房屋移交清单，拟证明原告于2016年11月16日占有涉案房屋的事实；6.购销合同、付款单，拟证明原告于2016年12月起为涉案房屋陆续购买家具及装修材料；7.陕西广电网络传媒有限公司收费专用单，拟证明原告于2019年5月交纳网络费用；8、物业公司收款收据及交易凭证、银行交易明细表、银行交易查询单，拟证明原告在法院查封前已使用涉案房屋并交纳物业费用；9.天猫购物订单详情，拟证明原告经网店购买的日常生活用品送至涉案房屋；10.收条、银行转账凭条、银行转账记录，拟证明原告已按合同约定分别向缪万成支付定金4万元、购房款66万元和4.3万元；11.个人贷款结清证明，拟证明缪万成于2019年11月10日还清房贷本息；12.中介与原告微信记录及录像、中介与缪万成短信记录及录像、原告与缪万成通话记录及录像、原告与缪万成短信记录、原告与缪万成通话记录、通话录音，拟证明原告和中介公司多次催促缪万成办理涉案房屋过户手续。 被告澳浪公司质证认为，房产买卖契约上有很多不合理的地方，其中第8条第6项约定的支付首付款30日内还清贷款，第5条第2款第2项约定的2016年月7日前支付首付款，与2019年1月缪万成仍然是物业公司收据上的业主，与缪万成直到2019年11月10日才全部还清贷款本息不符；第5条第1款第2项约定于领取房产权证30个工作日内配合办理过户手续，但缪万成在2018年1月12日已办理产权登记，原告也没有提起诉讼要求过户；第6条第1项约定缪万成于2016年11月16日将房产及水、电、燃气卡交付原告，但原告也仅仅只提供了2018年11月份的物业服务费、水费等。综上，真实性存疑，可能是原告和缪万成双方事先商量损害债权人合法权益而制作的。营业执照没有原件，对真实性存疑。情况说明没有相应落款时间以及负责人出庭佐证，真实性存疑，内容也与房产买卖契约的内容相互抵触。收款收据真实性存疑，没有相应证人出庭作证，没有相应的付款记录，即便真实的，也是配合买卖契约制作的。房屋移交清单真实性存疑，原告认为是涉案房屋属缪万成夫妻共同财产，但是移交人只有一个人，为什么吴玲玲没有签字。购销合同及付款单真实性存疑，建材公司没有在后面盖章，服务热线不是正规的盖章，家居城也根本看不清楚，而且有可能是为了房产买卖而事后制作。收费专用单是在2019年5月12日出具，真的在2016年入住的，单据也是可以打出来的，但是并没有提供。金碧物业公司收款收据、交易凭证没有原件，真实性存疑，也是在2019年6、7、8月出具的，之前的都没看到，这么久没有出具是极为不合理的。招商银行交易表虽然上面有2018年12月16日的交易，但不知道实际用途，而且也没有其他月份的交纳记录，所以单单一个月份，不能证明待证目的。农业银行信用卡查询单也是如此，交费时间是在房屋交付后两三年。天猫购物订单详情并不能反映已经合法占有涉案房屋，只能证明原告购买过这些物品然后邮寄至涉案房屋，不能证明待证事实。收条本身是为了配合房产契约制作的，真实性合法性有异议。建行转账凭条没有看到原件，如果是真实的，也是为了配合房产契约而制作。建行4.3万转款记录和收条，只能证明当时有4.3万转给缪万成。个人贷款结清证明真实性没有异议，在2019年11月才还清，与房产买卖契约的约定不符，超过好几年，可以反映原告存在这方面过错。微信、短信记录及录像，由于中介没有到庭作证，不符合证据形式，无法证明原告待证事实；微信、短信、通话记录、录音都是2019年9月份的，由于没有看到原件，对真实性存疑，同时也没有2016、2017、2018年的催促记录，可能是事后制作。 被告卓烨公司、缪万成对原告提供的证据均无异议。 三被告均无证据提供。 本院综合认证认为，虽然被告澳浪公司对原告提供的上述证据的真实性存疑，但未能提供证据从实质上否定其真实性，被告澳浪公司对房产买卖契约质证中提到的几个疑问只涉及契约约定与实际履行情况存在出入问题，对此原告和缪万成也给出了合理解释，更为重要的是，原告提供的上述证据能够相互印证，不存在冲突矛盾之处，本院予以采信。另外，原告有部分证据当庭提供，被告澳浪公司对此有异议，本院认为原告起诉时已提供了部分关键证据，当庭提供的证据大部分是辅助说明性质的，特别在目前疫情影响下，应对当事人的举证期限采相对宽松态度为宜。 经审理查明，原告成媛和被告缪万成夫妇经陕西鼎兴置业有限公司介绍于2016年11月16日签订了一份房产买卖契约，约定：缪万成夫妇共有的坐落于西安市雁塔区以80万元出卖给原告；签署契约当日支付定金4万元，2016年12月30日前支付首付款70万元（含定金4万元），余款10万元在过户后支付；缪万成方负责办理房产产权证，在取得产权证后30个工作日内积极配合原告办理过户手续；缪万成方于2016年11月16日将房产及水、电、燃气卡和钥匙交付原告；首次办理房产证大修基金和契税由业主承担，契税满两年过户等。契约签订后，原告当天支付定金4万元，于2017年1月12日向缪万成转账交付66万元。因缪万成无力偿还银行按揭贷款，2019年11月10日，经中介公司协调下，原告又向缪万成转账4.3万元，用于缪万成偿还银行按揭贷款，注销抵押。在房屋交付问题上，缪万成于契约签署后按约当日向原告交付了电卡、燃气卡和房屋钥匙，原告接收后于2016年12月份起陆续向商家购买了柜子、沙发、床、桌等家具，开始占有使用涉案房屋。涉案房屋于2018年1月12日进行初始登记，登记情况如下：坐落西安市雁塔区，建筑面积111.45平方米，所有权人缪万成，不动产权证号××，房屋性质为市场化商品房。原告获悉涉案房屋产权证已办理的情况后，自2019年7月起，与中介公司多次催促缪万成协助办理过户手续，但缪万成未能及时协助，导致不能过户。在审理过程中，原告于2020年5月8日自愿将未付款5.7万元交至本院作为执行款。 另查明，本院在执行（2019）浙0381执7082号澳浪公司与卓烨公司、缪万成买卖合同纠纷一案中，于2019年11月15日作出裁定，查封、拍卖、变卖涉案房屋，并于当月20日送达不动产登记中心。原告于2019年12月2日向本院提起执行异议，本院于2019年12月11日裁定驳回。原告于2019年12月25日向本院提起执行异议之诉。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案原告成媛与被告缪万成夫妇于2016年11月16日签订的房产买卖契约系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告澳浪公司辩称真实存疑，未能提供证据支持，本院不予采信。原告在本院查封前已按约定向缪万成支付了购房款74.3万元，余款5.7万元也已交付本院执行。同时，原告在本院查封前已合法占有涉案房屋。原告在获悉涉案房屋初始登记后，已多次催促缪万成协助办理过户手续，积极主张相关权利，但由于缪万成方未予及时配合原因，导致过户不能，该情形不可归责于原告自身原因。被告澳浪公司认为原告在缪万成不配合时即起诉要求过户，否则存在过错的意见，有些苛求。综上，原告对涉案房屋享有排除执行的合法权益，其要求对涉案房屋停止执行，符合前述法律规定，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 不得执行坐落于西安市雁塔区房屋（不动产权证号：××号）。 案件受理费9776元，由被告瑞安市澳浪鞋业有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 本院（2019）浙0381执异311号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  黄其宁 人民陪审员  陈文华 人民陪审员  薛迪茅 二〇二〇年五月八日 代书 记员  许彬彬