江苏省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）苏执复16号 复议申请人（异议人）：江苏金沐置业有限公司，住所地江苏省徐州市云龙区。 法定代表人：李竞之，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张春林，该公司员工。 申请执行人：王森巍，男，汉族，1998年3月12日生，住江苏省徐州市新城区。 被执行人：徐州日成房地产开发有限公司，住所地徐州市。 法定代表人：石峰，该公司执行董事。 复议申请人江苏金沐置业有限公司（以下简称金沐公司）因王森巍与徐州日成房地产开发有限公司（以下简称日成公司）商品房预约合同纠纷一案，不服江苏省徐州市中级人民法院（以下简称徐州中院）作出的（2019）苏03执异57号执行裁定，向本院申请复议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 本院经审查查明，2013年8月19日，王森巍向徐州中院提出财产保全申请，请求法院冻结日成公司银行存款1000万元或等值财产。徐州中院于2013年8月21日作出（2013）徐民诉保字第65号民事裁定书，裁定冻结日成公司银行存款1000万元，如银行存款不足，则查封其相应价值的财产。2013年8月21日，该院向徐州市房产登记交易中心送达（2013）徐民诉保字第65号民事裁定书和协助执行通知书，查封了徐州市康怡佳园包括A18-1-1058室（以下简称涉案房屋）在内的数套房屋。 2013年9月9日，徐州中院立案受理王森巍与日成公司商品房预约合同纠纷一案，经审理该院于2014年1月15日作出（2013）徐民初字第164号民事调解书，内容为：（一）王森巍与日成公司解除双方之间签订的2012年12月31日、2013年7月22日房屋认购协议，日成公司于2014年2月15日前一次性支付给王森巍680万元，本案纠纷就此了结。（二）案件受理费114200元，减半收取为57100元，由日成公司负担。（三）本协议自双方当事人本人或者其委托代理人签字后即发生法律效力。 该民事调解书生效后，日成公司未按调解书确定的期限履行付款义务。王森巍向徐州中院申请强制执行，执行案号为：（2014）徐执字第101号。2014年3月10日，该院作出（2014）徐执字第101号民事裁定，冻结、扣划日成公司银行存款750万元。2015年7月7日，该院向徐州市不动产登记局送达（2014）徐执字第101号民事裁定书和协助执行通知书，对涉案房屋继续查封。2018年5月29日，该院向徐州市不动产登记局和徐州市房产登记交易中心送达（2014）徐执字第101号民事裁定书和协助执行通知书，对涉案房屋继续查封。 后王森巍向徐州中院提交恢复执行申请书，申请恢复执行，该院受理后予以立案执行，执行案号为：（2018）苏03执恢39号。2019年8月22日，该院作出（2018）苏03执恢39号公告，内容为：“王森巍与日成公司商品房预约合同纠纷一案，本院在保全中查封了日成公司位于徐州市××楼××、××楼××、××楼××、××楼××以及××楼1-201车位，后在执行中继续查封上述房屋（车位）。现王森巍向本院申请对上述房屋进行处置，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条第一款之规定，责令上述房屋（车位）的使用人在本公告发布之日起十日内迁出房屋（车位）。预期未迁出的，本院将依法强制执行。如房屋（车位）的使用人主张房屋（车位）所有权或其他权利。应在本公告发布之日起十日内向本院书面提出。对妨碍执行的，本院将按照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条的规定追究相关人员的法律责任。” 金沐公司提出异议称，该公司于2017年5月1日与日成公司签订房屋租赁合同，用作公司办公用房，双方约定租期十年及租金的支付方式。异议人对租赁的房屋进行了装修使用至今。现离租期结束还有近七年，法院（2018）苏03执恢39号公告中A18号楼1-1058室在异议人的租赁房屋范围。为保护异议人的合法权益，请求撤销（2018）苏03执恢39号公告中对A18号楼1-1058的责令强制迁出的要求，异议人继续履行与日成公司的租赁合同。 申请执行人王森巍答辩称，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。但涉案房屋在2013年被查封，异议人在2017年与被执行人签订租赁合同，不能阻却对涉案房屋的执行。请求驳回异议人的异议申请。 被执行人日成公司答辩称，被执行人与异议人签订租赁合同是真实的，同意异议人的意见。 徐州中院另查明，异议人金沐公司为支持其主张向该院提交了签订于2017年4月16日房屋租赁合同一份，主要内容为：承租方（甲方）日成公司，承租方（乙方）金沐公司。第一条房屋基本情况：该房屋坐落于徐州市××楼××、××……1058。第三条租赁期限：房屋租赁期自2017年5月1日至2027年4月30日。第四条租金：因本出租房屋为毛坯房，乙方负责进行装修装饰并配置办公家具及家电，待租赁期满后，乙方所投资的装潢及家电全部无偿交付甲方，用于支付租赁期间的租金。第六条约定甲方应于2017年5月1日前将房屋按约定条件交付给乙方。 徐州中院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第二款规定，第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。在本案中，涉案房屋于2013年8月21日被法院依法查封，至今仍处于查封状态。异议人2017年4月16日与被执行人签订租赁协议，并未经法院准许，该院依法责令其迁出涉案房屋符合上述司法解释的规定。异议人向该院提出执行异议，要求撤销（2018）苏03执恢39号公告中责令对涉案房屋迁出的内容并继续履行租赁合同，于法无据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条的规定，裁定驳回异议人金沐公司的异议请求。 金沐公司向本院申请复议请求：撤销徐州中院（2019）苏03执异57号执行裁定和（2018）苏03执恢39号公告，对该公司承租的涉案房屋停止拍卖并予解封。事实与理由：查封裁定生效后，并不当然具有对抗善意第三人的效力，除非已经完成了查封公示。复议申请人没有见到查封登记的证据，也即没有进行公示，因此查封裁定未完成公示，复议申请人善意承租并对承租房屋投入巨额资金装修的，依法享有排除对该标的物执行的权利。 本院另查明，经不动产登记信息查询，涉案房屋于2013年8月21日已经登记了本案的查封信息。徐州中院于2015年7月7日作出（2014）徐执字第101号民事裁定书和协助执行通知书，对涉案房屋继续查封，徐州市不动产登记局于2015年7月9日签收上述两份文件的送达回证。徐州中院于2018年5月29日向徐州市不动产登记局送达（2014）徐执字第101号民事裁定书和协助执行通知书，对涉案房屋再次进行继续查封，徐州市不动产登记局于同日签收上述两份文件的送达回证。 本院认为：《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。第十八条规定，权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。由此可见，对于不动产而言，依法登记既是其物权设立、变更、转让和消灭的生效要件，也是其效力最高的权属状况公示方式。本案中，涉案房屋已经于2013年8月21日登记了本案执行中的查封信息，徐州中院于2015年7月7日和2018年5月29日作出的继续查封涉案房屋裁定和协助执行通知书均已及时向徐州市不动产登记局送达，该局也出具了送达回证，该查封行为已经生效并完成了人民法院的对外公示，且持续查封至2021年。复议申请人主张涉案房屋没有查封登记，没有事实和法律依据。复议申请人作为涉案房屋的承租人，在签订租赁合同前未查询涉案房屋的权属状况，亦未要求出租人出示涉案房屋的权属登记信息，属其未尽到谨慎注意义务，其自身对此存在过错，对其不应给予善意第三人的保护。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第二款规定，第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。本案涉案房屋于2013年8月21日被法院依法查封，至今仍处于查封状态。复议申请人于2017年4月16日与被执行人签订租赁协议，并未经法院准许，其请求对涉案房屋停止拍卖并解除查封，没有法律依据，本院不予支持。 综上所述，复议申请人金沐公司的复议请求不成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一项规定，裁定如下： 驳回江苏金沐置业有限公司的复议申请，维持江苏省徐州市中级人民法院（2019）苏03执异57号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  唐志容 审判员  李 晶 审判员  赵建华 二〇二〇年五月七日 书记员  杨 浩