四川省西充县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1325民初3235号 原告（反诉被告）：四川金硕房地产开发有限责任公司，住所地四川省西充县晋城镇天宝巷85号，统一社会信用代码91511325729822228G。 法定代表人：李天鹏，公司董事长。 委托诉讼代理人：杨文洪，四川果城律师事务所律师，系特别授权代理人。 委托诉讼代理人：马庆江，西充晋城法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：赵春阳，男，汉族，生于1968年12月10日，住址四川省西充县。 委托诉讼代理人:马勇，西充县义兴法律服务所法律工作者。 本院于2019年7月31日立案受理原告（反诉被告）四川金硕房地产开发有限责任公司诉被告（反诉原告）赵春阳租赁合同纠纷一案，依法由审判员程本超适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人马庆江、被告（反诉原告）赵春阳及其委托诉讼代理人马勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告的诉讼请求：1、判令本诉被告立即向本诉原告返还位于四川省西充县晋城镇纪信广场北侧的安汉城B2幢负一层目前经营“古足道养生会馆”的房屋，并承担从2019年3月4日起至房屋返还之日止的占用费（按照每平方米每月20元标准计算）；2、本案诉讼费用由被告赵春阳承担。事实与理由：2010年5月20日本诉原告与陈文良、崔建及赵春阳签订了一份《物业租赁合同》。陈文良、赵春阳等人成立西充县阳城酒店股份有限公司进行经营。赵春阳以个人名义将租赁的B2幢负一层的部分房屋分成三份，转租给他人或自己经营。2019年3月3日，西充县阳城酒店股份有限公司股东同意将公司经营的酒店设备及资产以30万元整体转让给本诉原告，租赁合同终止。同月本诉原告又将房屋租赁给陈文良使用，并签订《房屋租赁合同》，租期为2019年3月27日至2025年5月20日。赵春阳转租给他人经营的“天骄主题音乐名店”、“银座音乐会所”已经收回并移交给陈文良。但赵春阳拒不退还自己经营的“古足道养生会馆”。故依据《中华人民共和国物权法》第二百四十三条的规定，提出本案诉讼。 本诉被告在庭审中辩称：2019年3月3日协议阳城酒店的所有设施以30万元转让给本诉原告，与B2幢负一层的经营设施无关。租赁合同关系中产生的返还租赁物纠纷，不适用物权法的规定。“古足道养生会馆”属歇业状态，本诉原告要求返还加层后的空间，因本诉原告未履行支付加层费用，本诉被告有权拒绝返还加层空间，本诉原告的诉讼请求不应予以支持。本诉原告应起诉《物业租赁合同》的全部承租人员，不应仅起诉赵春阳一人。 反诉原告的诉讼请求：1、判令反诉被告支付反诉原告“银座音乐会所”、“古足道养生会馆”附楼改造投资款30万元及资金利息；2、由反诉被告负担反诉诉讼费。事实与理由：2010年5月20日，反诉原告与反诉被告间签订《物业租赁合同》。2011年7月起，反诉原告分三次对租赁物按合同约定进行加层。竣工后，将附加层以每年每平方6元租赁给他人开办“银座音乐会所”，反诉原告自己经营“古足道养生会馆”。加附层经反诉被告同意，由反诉原告在经营收益，附加层不属于无偿转归反诉被告部分。反诉被告应向反诉原告支付加附层的建造投资款。 反诉被告在庭审中辩称：本诉原告起诉是物权保护，反诉属租赁合同，不是同一法律关系，不符合反诉的条件；租赁合同第六条约定加层由反诉原告承担建设义务，属于添附部分，不属于新增物，租期满后承租人应无条件交还出租人；反诉原告等人组建的西充县阳城酒店股份有限公司已与本诉原告达成将所有设施以30万价款转让给本诉原告的协议，不应再向反诉原告支付加层费用；综上，应驳回反诉原告的诉讼请求。 经当事人举证、质证，本院对当事人无异议的证据予以确认，并认定下列事实： 2010年5月20日，本诉原告将位于四川省西充县晋城镇纪信广场北侧的安汉城Ｂ幢5间（安汉巷22、24、26、32号）、Ｂ1、Ｂ2幢一、二层和负一层全部建筑面积共约7700平方房屋租赁给陈文良、崔建、本诉被告赵春阳，并以出租方为甲方、承租方为乙方签订了《物业租赁合同》，用途为开办商务酒店，Ｂ1幢负一层只能建停车场，Ｂ2幢负一层可作休闲娱乐或餐饮；租期自2010年5月20日起至2018年8月31日止，租期8年；前四年租金分别为464630、841899、1102274、1227274元，后四年每年租金为1292852元；甲方承担Ｂ1幢侧面道路首次改造、地下层排污设施的首次清理、Ｂ2与Ｂ3幢之间趟梯和地面的部分处理费用（其中地面面砖及其辅助材料和铺设费用由乙方承担1／2），此费用包干95320元，由乙方一并施工，已在首次租金中扣除；甲方承担租赁物业维修的每年包干费用1600元，此费用在乙方每年应交租金中已作扣除；免收Ｂ1幢负一层租赁期间的租赁费用，此租金作为乙方承担该层车库建设的补偿；乙方承担Ｂ1幢负一层停车场建设（租期满或提前解除合同迁出时全部设备设施无偿交付甲方）、承担Ｂ2与Ｂ3幢之间地面（1／2）面砖及其辅助材料和铺设、Ｂ2幢负一层加附层、侧面斜坡绿化（如临时封闭负二层乙方撤出时恢复原状）；乙方承担该两幢通道栏杆改造加层加高以及装饰、装修和消防等设施设备以及水、电、气安装、上户的全部费用；如欲将房屋转让给第三方使用，须事先征得出租方同意，在新的承租人书面同意本合同条款的前提下，方可转让，其转让截止期限不得超过本合同约定的租赁期限；乙方在租用房屋内添置的家具、电器等和新增加（或增容）的水电气视讯户头，在租用期满或提前解除合同迁出时，原则上自行拆除或转移，并恢复房屋原状，但装修、安装的墙、门窗、吊顶、地面、停车场及其设备设施等不得拆除，无偿转归甲方所有，若有毁损折价赔偿；乙方的改造、装修方案须书面报经甲方或甲方委托的物业公司同意，否则，视为乙方违约，甲方有权制止乙方的装修行为，也可单方终止合同，并追究乙方的违约责任；租赁期满，乙方按时搬出全部物件，逾期七日房屋里如有余物，视为乙方放弃其所有权，由甲方处理；乙方享有同等条件下的租赁期满的优先租赁权和租赁期间的优先购买权。赵春阳、陈文良、崔建、张仕炳等人于2010年6月又将Ｂ2幢负一层（面积1036平方米）租给赵春阳，约定租期、价格均与本诉原告签订的《物业租赁合同》一致，与阳城酒店分开经营，租金直接向本诉原告缴纳，建附楼产生的费用与经济责任由赵春阳负担。赵春阳、陈文良、崔建、张仕炳等8人于2010年10月22日设立西充县阳城酒店股份有限公司。赵春阳在2011年至2015年期间，对Ｂ2幢负一层进行了加层，下层整体使用经营“天骄主题音乐名店”，上层分别出租或自行经营“银座音乐会所”、“古足道养生会馆”。本诉原告在2011年取得的Ｂ2幢1层、2层的建筑面积均为1101.13平方米，-1层-1的建筑面积为1101.13平方米，-1层-2的建筑面积为351.93平方米，共计3655.32平方米（与2016年换证的产权面积一致），Ｂ2幢用地面积为1426.44平方米。2019年3月3日西充县阳城酒店股份有限公司股东形成将其经营设施以30万元的价款整体转让给本诉原告，随后本诉原告将位于西充县（4397.78平方米）、Ｂ2幢（3655.32平方米）、Ｂ幢（543.47平方米）合计8596.57平方米房屋租赁给陈文良，租期为2019年3月27日至2027年5月20日止，租期8年，2019年5月20日至2022年5月20日租金为每年150万元，2022年5月20日至2024年5月20日为租金每年180万元，2024年5月20日至2027年5月20日为租金每年200万元。“天骄主题音乐名店”、“银座音乐会所”的经营房屋已在2019年5月交付给承租人陈文良或重新签订了租赁合同。本诉被告赵春阳至今未将“古足道养生会馆”经营房屋返还，也未重新签订租赁合同。反诉原告赵春阳在诉讼中单方委托四川鑫顺建设项目管理有限公司于2020年4月16日对赵春阳扩建的西充县晋城镇天娇歌城古足道养生会所项目建筑面积450平方米（其中不含室外楼梯部分的面积为440平方米）作出造价为322629.98元的鉴定意见书。反诉被告虽对鉴定意见提出异议，但在本院指定的期限内未提出重新鉴定申请，也未在本院指定的期限内对古足道养生会所的占用费数额提出鉴定申请。 本院认为，本案存在以下几个争执焦点： 一、反诉原告的诉讼请求是否符合反诉的特点 本诉原告请求本诉被告返还租赁物、支付占用租赁物期间的占用费，虽然属于物权保护的性质，但本诉被告对诉争标的物的占用基于租赁合同关系而占有；本诉被告向本诉原告提出支付租赁期间房屋加层费用的诉讼请求，二者均基于同一租赁合同关系；因此，本诉被告提出的诉讼请求符合反诉特点，应一并处理。 二、B2幢负一层加层方案是否经过本诉原告同意 《物业租赁合同》中记载“乙方承担B2幢负一层加层”、“乙方的改造、装修方案须书面报经甲方或甲方委托的物业公司同意，否则，视为乙方违约，甲方有权制止乙方的装修行为”。赵春阳在2015年已分次完成了对B2幢负一层的加层，并在加层后的空间内进行了自营或出租他人经营至2019年。由此可见，本诉原告对B2幢负一层的加层方案未持有反对意见，即对加层方案进行了认可。 三、西充县阳城酒店股份有限公司收到的30万元整体转让款是否包含了B2幢负一层的加层费用 西充县阳城酒店股份有限公司由陈文良、赵春阳、崔建、张仕炳等多人经营，并将B2幢负一层租给本诉被告赵春阳经营、由赵春阳直接向本诉原告支付租金，由赵春阳在西充县阳城酒店股份有限公司之外独立经营，两者属不同的经营主体。西充县阳城酒店股份有限公司股东达成将酒店设施以30万元价款整体转让的协议与B2幢负一层的经营无关，30万元中自然不包含B2幢负一层的加层费用。 四、《物业租赁合同》中是否明确约定B2幢负一层加层费用由谁负担 《物业租赁合同》中约定：承租方承担B1幢负一层停车场建设（租期满或提前解除合同迁出时全部设备设施无偿交付出租方）、承担B2与B3幢之间地面(1/2)面砖及其辅助材料和铺设、B2幢负一层加附层、侧面斜坡绿化(如临时封闭负二层承租方撤出时恢复原状)；承租方承担该两幢通道栏杆改造加层加高以及装饰、装修和消防等设施设备以及水、电、气安装、上户的全部费用。同时还约定：出租方承担B1幢侧面道路首次改造、地下层排污设施的首次清理、B2与B3幢之间趟梯和地面的部分处理费用（其中地面面砖及其辅助材料和铺设费用由承租方承担1/2），此费用包干95320元，由承租方一并施工，已在首次租金中扣除；出租方承担租赁物业维修的每年包干费用1600元，此费用在承租方每年应交租金中已作扣除；免收B1幢负一层租赁期间的租赁费用，此租金作为承租方承担该层车库建设的补偿。合同约定的出租方应负担B2与B3幢之间地面(1/2)面砖及其辅助材料和铺设费用95320元和每年1600元的物业维修费均在租金中进行了抵扣，承租方承担的B1幢负一层停车场的建设费用抵扣了B1幢负一层的租金。合同中约定的承租方承担B2幢负一层加附层的建设费用明显要大于抵扣租金中的任何一项的建设费用，合同中未有承租方必须对B2幢负一层进行加层、未履行该义务应承担何种数额违约金的约定，也约定了“租赁期满或提前解除合同时，装修、安装的墙、门窗、吊顶、地面、停车场及其设备设施等不得拆除，无偿转归出租方所有”，但未对加层费用由谁负担、加层设施归属进行约定，因此双方约定内容的实质是出租方、承租方协商一致由承租方对B2幢负一层的加层行为进行履行，但对加层费用的负担、租赁期满后加层设施的归属未进行明确。 五、加层费用的确认和分担 反诉原告赵春阳在诉讼中单方委托四川鑫顺建设项目管理有限公司于2020年4月16日对赵春阳扩建的西充县晋城镇天娇歌城古足道养生会所项目的造价鉴定意见为322629.98元。诉讼中，一方当事人独自委托鉴定，法律未予以禁止。因反诉被告未参与鉴定程序，本院准许反诉被告限期提出重新鉴定申请。因反诉被告未提出重新鉴定申请，且鉴定机构及鉴定人员具有工程造价鉴定资质，本院对鉴定意见予以采信。 对B2幢负一层加附层属于出租、承租方的合意行为，加层时出租方对加附层方案未予反对。2015年已完成了加附层行为，2016年换证时的产权建筑面积与2011年产权证的建筑面积一致，且无加附层经过合法审批的资料，因此该加附层行为未具有合法的审批手续。综合双方的过错程度以及加附层部分的使用、收益情况，本院确认加附层费用由反诉原告负担30%，反诉被告负担70%。即由反诉被告向反诉原告支付225841元（322629.98×0.7）。因反诉原告与反诉被告间未对应支付的加附层费用的数额进行过确认，本院对反诉原告请求支付资金利息的诉讼请求不予支持。 六、租赁期满后加层空间是否应当予以返还，未按期返还占用费应如何计算 本诉被告赵春阳虽在本诉原告的房屋内进行了加层，并开设了独立进出的通道，但租赁房屋的整个空间使用权属本诉原告，本诉被告加层后的上层空间仍属于本诉原告；虽然加层后形成的上层空间属于未取得建设工程规划许可证情况下修建，但在未被拆除前，该空间的使用权属本诉原告。租赁期满后，本诉被告应按期返还。本诉被告以本诉原告未支付加层费用为由拒绝返还，因本诉被告对加层空间并不享有留置权，本诉被告的该观点于法无据，本院不予支持。本诉被告赵春阳属《物业租赁合同》的承租人之一，B2幢负一层由赵春阳一人在租赁使用并单独向本诉原告支付租金，且除本诉被告赵春阳租赁占有的“古足道养生会所”外的其余租赁物已交付于本诉原告，故本院对本诉被告主张应起诉《物业租赁合同》的全部承租人的观点不予支持。 租赁期满后，本诉被告应向本诉原告支付空间占用费。本诉原告主张从2019年3月4日起计算租赁房屋占用费，因约定的租赁期在2019年3月4日已届满，本院对本诉原告的该请求予以支持。 参考本诉原告与陈文良签订的租赁合同，结合加层空间的地理环境，本院酌定截止2022年5月20日的占用费为每月5118元(1500000/8596.57/12×440×0.8)，2022年5月21日至2024年5月20日的占用费为每月6142元，2024年5月21日至2027年5月20日的占用费为每月6824元。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第二百五十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十四条之规定，判决如下： 一、由本诉被告赵春阳在本判决生效之日起九十日内向本诉原告四川金硕房地产开发有限责任公司返还位于四川省西充县晋城镇纪信广场北侧的安汉城B2幢负一层目前经营的“古足道养生会馆”房屋，在2022年5月21日前实际返还的，从2019年3月4日起按每月5118元支付占用费；在2022年5月21日至2024年5月20日期间实际返还的，该期间按每月6142元支付占用费；在2024年5月21日至2027年5月20日期间实际返还的，该期间按每月6824元支付占用费； 二、由反诉被告四川金硕房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十日内一次性向反诉原告赵春阳支付人民币225841元； 三、驳回本诉原告四川金硕房地产开发有限责任公司的其余诉讼请求； 四、驳回反诉原告赵春阳的其余诉讼请求。 如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费100元，由本诉被告赵春阳负担。反诉案件受理费2160元，由反诉原告赵春阳负担648元，由反诉被告四川金硕房地产开发有限责任公司负担1512元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  程本超 二〇二〇年五月十一日 书记员  赵 莎