山东省枣庄市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0402民初2538号 原告：杨振，男，1983年9月26日出生，汉族，住枣庄市市中区。 原告：李娜，女，1985年8月23日出生，汉族，住枣庄市市中区。 被告：山东银盛置业有限公司，住所地：枣庄市市中区龙头西路南侧。 法定代表人：王其彪，经理。 委托诉讼代理人：侯志然，山东鼎赢律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曲艺，山东鼎赢律师事务所律师。 原告杨振、李娜与被告山东银盛置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李娜，被告委托诉讼代理人曲艺均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告将市中区江北绿城住宅小区G6号楼2单元902室住房备案材料报产权登记机关备案，并协助原告办理房屋产权证书；2、依法判决被告向原告支付逾期办理房屋所有权登记的违约金53107元（自2017年4月17日起暂计算至2020年4月17日，以购房款总额485000元为基数，按照每日万分之一计算）；3、被告于原告实际取得上述房屋所有权登记证书之日支付给原告违约金（以485000元为基数，计算时间自2020年4月18日至办理上述房屋产权登记备案的材料报产权登记机关备案原告实际取得房屋产权登记证书之日止，按日万分之一计算）；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年4月29日，原告与被告(原名为山东龙象置业有限公司现变更为山东银盛置业有限公司)签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的市中区江北绿城住宅小区G6号楼2单元902室房屋一套，原告按照合同约定支付了全部房屋价款485000元。被告于2016年向原告交付该房屋，但是被告至今未能将其应当提供的资料报产权部门登记备案，无法办理房屋所有权证书，按特向人民法院提起诉讼，按照合同第十九条约定被告已经违约，按照合同第二十四条约定，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院查明事实，依法判决。 被告辩称，1、对于逾期办理产权备案手续问题，由于相关部门手续没有办完，责任不完全在被告，但至今未办备案是事实；2、原告要求的违约金过高，已超过诉讼时效，原告起诉状日期是：2020年4月26日，但原告诉讼主张的日期是自2017年4月17日计算，超过诉讼时效的部分依法不应支持，枉诉部分诉讼费应由原告自行承担；3、原告没有缴纳住宅专项维修资金，根据住宅专项维修资金管理办法第十一条、第十二条规定：全小区业主没有全额缴纳，首期住宅专项维修资金，产权部门不受理产权登记申请，没有办理登记手续，过错不全在被告。请求法院驳回原告诉讼请求；4、山东龙象置业有限公司于2019年底更名为山东银盛置业有限公司。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告围绕诉讼请求依法提交证据如下：1、《商品房买卖合同》一份；2、购房款《收据》三张；3、《山东省住宅专项维修资金》一份；4、2017年3月10日开具的《前期物业服务协议》一份及2017年3月2日开具的水费《收据》一份。被告对原告提交的证据1、证据2、证据3、证据4真实性无异议；对证据1，被告认为，按照《商品房买卖合同》第十条，交付日期应为2017年12月31日前，且原告没有提供房屋交接单，要求房屋交付的时间从2017年12月31日开始计算。对证据3，被告认为，原告住宅专项维修资金是2020年5月13日缴纳，原告在2020年5月13日才履行住宅专项维修资金的先履行义务，因此违约时间自2020年5月13日后开始计算。对证据4，被告认为，原告提交证据均是2017年、2018、2019年期间，相应的手续不能证明原告具体的交接时间，双方也没有房屋交接单。对以上无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对上述有异议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据4相互印证，原告提交的缴纳水费收据时间2017年3月2日，能够证明在该日期房屋已交付原告。被告提出原告未及时缴纳专项维修资金的答辩，没有提交相关证据证实已通知原告缴纳，不予支持。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告山东银盛置业有限公司（原名山东龙象置业有限公司）投资开发了“江北绿城住宅小区G5号楼、G6号楼”房地产项目，并取得了商品房预售许可证,证号为（枣）房预售证第1533号。 2016年4月29日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，合同编号为YS0079307,约定原告以485000元购买被告开发的坐落于枣庄市市中区房屋。该合同第十条关于交付时间和条件约定：出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。第十九条关于房屋转移登记约定：1、商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；2、出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，买受人有权解除合同···买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。 上述《商品房买卖合同》签订后，原告向被告实际支付购房款485000元，后被告向原告实际交房。但被告至今未将办理上述房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，导致原告至今无法办理房屋所有权登记。 本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原、被告签订《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，系有效合同，双方当事人均应当按照合同约定全面履行各自的义务。依据该《商品房买卖合同》第十九条约定，出卖人即被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因被告至今未完成备案义务，故被告的行为构成违约，应承担相应的违约责任。 上述《商品房买卖合同》中约定的违约责任为“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，买受人有权解除合同。买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。”该违约金计算标准不违反法律法规的强制性规定，本院予以确认。该约定的违约金应属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效，被告于2017年3月2日将涉案房屋交付给原告，违约行为自其90日后即2017年6月1日起延续至今，违约金计算的起算时间确定为2017年6月1日。另因上述《商品房买卖合同》约定被告在将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案后即视为其履行完义务，因此本院确认该违约金计算至被告履行完毕上述义务之日止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告山东银盛置业有限公司于本判决生效之日起三十日内将坐落于枣庄市市中区办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案，并协助原告杨振、李娜办理房屋所有权转移登记； 二、被告山东银盛置业有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告杨振、李娜违约金（自2017年6月1日至被告将办理上述房屋产权登记备案的材料报产权登记机关备案之日止，以总房款485000元为基数，按日万分之一计算）； 三、驳回原告杨振、李娜的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1128元，减半收取564元，由被告山东银盛置业有限公司负担541元，原告杨振、李娜负担23元； 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审 判 员  杨 斌 二〇二〇年五月二十三日 法官助理  王福营 书 记 员  王 点