江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终1303号上诉人（原审被告）：宿迁水韵城商业经营管理有限公司，住所地江苏省宿迁市西湖路66号，统一社会信用代码913213025969326331。法定代表人：朱昌如，该公司总经理。委托诉讼代理人：郄宗阳，江苏宏亮律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：丁元健，男，1983年11月11日出生，住江苏省宿迁市经济开发区。原审被告：宿迁用世置业有限公司，住所地江苏省宿迁市西湖路66号，统一社会信用代码:913213026979367050。法定代表人：卢之云。委托诉讼代理人：郄宗阳，江苏宏亮律师事务所律师。上诉人宿迁水韵城商业经营管理有限公司（以下简称水韵城）因与被上诉人丁元建、原审被告宿迁用世置业有限公司（以下简称用世置业）租赁合同纠纷一案，不服宿迁市宿城区人民法院（2019）苏1302民初7987号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人水韵城的上诉请求为：1.撤销一审判决，依法改判从水韵城应支付的租金中扣除8.5%的税费。2.一、二审诉讼费用由丁元建承担。事实与理由：根据水韵城与丁元建签订的《委托经营管理合同》及双方实际合同履行情况，在上一年度合同履行中，双方均同意在租金中扣除8.5%的税费，双方的实际履行行为构成对委托管理合同的修改。被上诉人丁元建二审辩称，《委托经营管理合同》明确约定，水韵城支付租金时丁元建须提供房屋租赁发票，故缴纳税费是丁元建的个人义务，合同并未约定由水韵城代为扣缴税费。水韵城的上诉无事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审被告用世置业二审述称，认可水韵城的上诉请求及理由。丁元建向一审法院起诉请求：1.判令水韵城支付收益66830.85元及违约金（其中以22276.95元为基数，自2018年9月21日起按照日万分之三标准计算至实际履行之日止；以22276.95元为基数，自2019年3月21日起按照日万分之三标准计算至实际履行之日止；以22276.95元为基数自2019年9月21日起按照日万分之三计算至履行之日止）；2.判令水韵城支付律师费4000元；3.判令用世置业对上述款项承担连带清偿责任；4.本案诉讼费用由水韵城、用世置业承担。一审法院认定事实：2014年10月20日，丁元建与用世置业签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：丁元建购买了用世置业开发的位于宿迁水韵城第一期工程4层D1-037铺号房。房屋总价为445539元。同日，丁元建与水韵城签订《用世.水韵城委托经营管理合同》一份，合同约定：丁元建用上述商铺全权委托给水韵城经营管理。还约定第四年起至第六年（即2018年1月1日至2020年12月31日止）的年收益按丁元建与用世置业签订的《商品房买卖合同》约定的实际签约总价的10%计算，由水韵城向丁元建支付，支付时间为每年第一季度3月20日之前支付上半年度收益，由水韵城直接汇入丁元建指定的银行账号为准，第三季度9月20日之前支付下半年度收益，甲方在收取返还现金收益时需向丁元建提供由税务部门开具的等额房屋租赁发票……水韵城无故未按约支付丁元建可分配收益的，逾期每天按照甲方可得收益的万分之三支付滞纳金，直至水韵城支付完毕或丁元建解除合同为止……诉讼费、律师代理费等由败诉方承担。合同签订后，丁元建将涉案房屋交付给水韵城经营管理。2017年9月25日，用世置业作为担保人向丁元建出具一份担保书，担保书载明：担保合同条款的履行，并随租金的支付及合同中约定的合同期满后按照房屋总价的1.5倍回购房产承担连带担保责任。丁元建与江苏力豪律师事务所签订了委托协议，并为此支付了律师费4000元。一审法院认为，合法的债权债务受法律保护。丁元建与水韵城签订的《用世.水韵城委托经营管理合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制规定，该合同依法成立有效。丁元建主张水韵城向其支付2018年7月1日起至2019年12月31日止租金。一审法院认为，按照合同约定，水韵城应于2018年9月20日前支付2018年7月1日起至2018年12月31日止的租金即22276.95元，应于2019年3月20日前支付2019年1月1日起至2019年6月31日止的租金即22276.95元，应于2019年9月20日前向丁元建支付2019年7月1日起至2019年12月31日止的租金即22276.95元。现水韵城未能按照约定期限支付租金，故丁元建主张上述租金，予以支持。关于违约金。合同约定逾期每天按照可收益的万分之三支付滞纳金。一审法院支持水韵城向丁元建支付违约金（以22276.95元为基数，自2018年9月21日起计算至实际履行之日止；以22276.95元为基数，自2019年3月21日起至实际履行之日止；以22276.95元为基数自2019年9月21日起至实际履行之日止，均按照日万分之三计算）。律师费。丁元建与水韵城约定律师费由败诉方承担，故丁元建主张水韵城公司承担律师费4000元，予以支持。关于用世置业是否承担担保责任。合同约定水韵城仅对担保合同条款的履行，并随租金的支付及合同中约定的合同期满后按照房屋总价的1.5倍回购房产承担连带担保责任。故用世置业不对违约金和律师费承担责任。2018年7月1日起至2018年12月31日止的租金。丁元建未能举证其在2018年9月21日起至2019年3月20日止向用世置业主张担保责任，依照法律规定，用世置业免除保证责任。2019年1月1日起至2019年6月31日止的租金及2019年7月1日起至2019年12月31日止的租金。丁元建在保证期间内向用世置业主张了保证责任，故用世置业对2019年1月1日起至2019年6月31日止的租金及2019年7月1日起至2019年12月31日止的租金承担连带保证责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条,《中华人民共和国担保法》第二十一条、第二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，一审法院判决：一、水韵城于判决生效之日起十日内向丁元健支付租金70830.85元及违约金（以22276.95元为基数，自2018年9月21起日计算至实际履行之日止；以22276.95元为基数，自2019年3月21日起至实际履行之日止；以22276.95元为基数自2019年9月21日起至实际履行之日止，均按照日万分之三计算）；二、用世置业对上述44553.9元租金承担连带保证责任，在实际承担上述责任后有权向水韵城追偿。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取803元，由水韵城、用世置业共同负担。二审中，双方当事人均未提供新的证据。经二审审查，本院对一审判决认定的事实予以确认。本案二审中的争议焦点是：诉争8.5%的税费应否从水韵城应支付的租金中扣除。本院认为，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，丁元建与水韵城签订的《委托经营管理合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。因涉案合同中并未约定水韵城代缴税费，水韵城亦未能提供充分证据证明与丁元建就代缴税费事宜达成合意及实际代为缴纳税费，故水韵城要求扣除相应税费的主张无事实和法律依据，本院对此不予支持。综上所述，上诉人宿迁水韵城商业经营管理有限公司的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人宿迁水韵城商业经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 魏良军审 判 员 吴振环审 判 员 王冬冬二〇二〇年五月十二日法官助理 王桂禄书 记 员 陈 扬附录相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。