河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终1995号上诉人(原审被告)：南阳市建勋房地产开发有限公司，住所地：南阳市宛城区联合街4号，统一社会信用代码：91411300789190453K。法定代表人：王宇，任总经理。委托诉讼代理人：刘淼，河南梅溪律师事务所律师。特别授权。被上诉人（原审原告）：吴小娟，女，汉族，1973年9月18日出生，住河南省南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：程书范，河南宛东律师事务所律师。特别授权。上诉人南阳市建勋房地产开发有限公司因与被上诉人吴小娟房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省社旗县人民法院（2019）豫1327民初3883号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人南阳市建勋房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘淼，被上诉人吴小娟及其委托诉讼代理人程书范到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。南阳市建勋房地产开发有限公司上诉请求：撤销原判，依法改判或发还重审。事实和理由：1、一审法院认定事实不清，本案应是民间借贷合同纠纷，而非房屋买卖合同纠纷。2016年5月，上诉人与被上诉人双方商议由上诉人向被上诉人借款，被上诉人要求上诉人提供抵押，故双方签订《商品房认购协议》以担保债务，并约定上诉人不能及时还款这四套房屋便归被上诉人所有，同时要求上诉人向其出具房款收据，实际双方之间尚未因此产生经济往来。但在双方签订《状元城商品房认购协议》和出具房款收据后，被上诉人无故反悔，不将款项出借给上诉人，并拒绝将房款收据和认购协议归还给上诉人。上诉人认为，上诉人与被上诉人签订《商品房认购协议》系为担保的借贷关系。被上诉人作为自然人，一次性购买四套商品房并一次性全额支付购房款不合常理，虽然上诉人应被上诉人要求向其出具房款收据，但被上诉人并未将相应款项交付给上诉人，双方签订买卖合同及出具发票与民间借贷中以签订商品房买卖合同为借贷提供担保的通常做法相吻合。因借款合同未生效，《商品房认购协议》作为借款合同的从合同，同样没有生效。2、一审法院认定事实证据不足，上诉人并未收到被上诉人所谓的购房款，无归还义务。被上诉人一审中仅提交了《购房协议》、《收据》，对款项支付方式含糊其辞，先是称全部现金交付，后又改口称是部分现金部分转账，但并无相关转账凭证证明其说法。故被上诉人并无证据证明其交付了相关款项，未能完成举证责任，一审仅凭《合同》和被上诉人当庭陈述就认定其已经履行过支付款项的义务，明显证据不足。请求支持上诉人的上诉请求。吴小娟辩称，一审认定事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律正确，判决公正，应当依法予以维持。上诉人称本案应系民间借贷纠纷，缺乏依据，不能成立。答辩人一审提交的证据能够充分证实双方之间形成了商品房买卖合同关系。收款收据及认购协议证实答辩人已经向上诉人支付了全部购房款，该款系上诉人所欠答辩人的借款本金，且能证实答辩人购买房屋使用的是一次性付款方式，在签订买卖合同之前，上诉人答应为答辩人保留上述房产。债权抵偿协议证实2016年5月8日以房抵债后，原来借贷手续上诉人收回，双方借贷关系消灭，转变为房屋买卖合同关系。上诉人上诉称《商品房认购协议》系作为贷款的担保无依据。双方签订订购协议后，答辩人多次催促上诉人订立正式商品房买卖合同，但上诉人一直推脱，导致双方没有签订正式的商品房买卖合同。2019年12月答辩人得知上诉人于2018年将答辩人购买的房产又擅自出售给了其他人，并在房管部门进行了备案登记，上诉人欺瞒答辩人，存在明显过错。一审中上诉人提交的加盖“作废”印章的借款合同进一步证实了以房抵债的真实性。另外原借款合同中还有15654元借款没有抵完，上诉人又重新出具了借据。本案中的购房款早已支付，而认购房屋时，是以房抵债。请求驳回上诉，维持原判。吴小娟向一审法院起诉请求：一、依法解除原告与被告之间的四份商品房认购协议；二、依法判令被告退还购房款1205010元；三、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，被告借原告款未能偿还，2016年5月8日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《债权抵偿协议》，该协议约定：甲方借乙方1205010元，现甲方愿拿甲方旗下社旗县状元城项目在建商品房产四套446.3平方米，折合抵偿甲方借乙方款项，折合冲抵价2700元／㎡，冲抵房号为20-3201、20-3202、20-3203、20-3204，总面积446.3㎡；抵偿协议签订后，甲方收回所有债权债务手续，乙方自愿无条件服从；双方决定房源后，由乙方提供相关证件配合甲方按项目售房部规定办理认购手续。此后房产产权相关费用及处理由乙方自行处理负责，与甲方无任何责任。售房部签订的认购协议书，乙方为唯一产权所有人，甲方保证该房源无任何纠纷；协议生效后，双方互不相究。如一方肆意无故干预对方权益，双方各自保持维权效力等内容。同日，被告给原告出具了房款收据四份，被告收到原告状元城上述四套房的房款分别为309393元、293112元、293112元、309393元，并签订四份《状元城商品房认购协议》，该协议约定：原告认购被告物业分别坐落于状元城20号楼1单元32层3201、20号楼1单元32层3202号、20号楼1单元32层3203号、20号楼1单元32层3204号房，认购物业建筑面积分别为114.59平方米、108.56平方米、108.56平方米、114.59平方米，用途为住宅；认购物业优惠前总房款分别为309393元、293112元、293112元、309393元，付款方式为一次性付款；本协议自双方签字或盖章之日起生效，本协议与原告足额交付被告购房款之收款收据合用方为有效等内容。原被告双方在该认购协议上面签字或盖章。后被告把上述房产出售给他人。一审法院认为，原、被告之间签订的《状元城商品房认购协议》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，该协议合法有效。被告建勋公司在认购协议签订后没有与原告签署商品房买卖合同，且将该房屋出售给他人，现原告要求解除双方于2016年5月8日签订的《状元城商品房认购协议》、退还购房款1205010元，一审法院予以支持。被告辩称本案非房屋买卖合同纠纷，而是民间借贷纠纷且民间借贷合同并未成立，证据不充分，理由不能成立，一审法院对其辩解意见不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告吴小娟与被告南阳市建勋房地产开发有限公司于2016年5月8日签订的四份《状元城商品房认购协议》；二、被告南阳市建勋房地产开发有限公司在判决生效后三十日内返还原告吴小娟购房款1205010元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15646元，减半收取计7823元及保全费5000元，由被告南阳市建勋房地产开发有限公司负担。二审中双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以认定。本院认为，2016年5月8日吴小娟与南阳市建勋房地产开发有限公司签订了《状元城商品房认购协议》和《债权抵偿协议》，上述协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，应为有效。南阳市建勋房地产开发有限公司上诉称《状元城商品房认购协议》系为其向吴小娟借款的担保，且借款并未实际交付，故不应返还购房款的理由不成立。首先，《债权抵偿协议》中明确载明南阳市建勋房地产开发有限公司与吴小娟之间存在借款关系，南阳市建勋房地产开发有限公司以社旗县状元城项目中的四套房产抵偿借吴小娟的款项，并约定南阳市建勋房地产开发有限公司收回所有债权债务手续，现南阳市建勋房地产开发有限公司上诉称吴小娟并未交付借款，与该协议的内容相矛盾，吴小娟所称的双方之间系以房抵债关系与《债权抵偿协议》的内容相符，本院予以采信。因双方之间的借款已转为购房款并签订有商品房认购协议，故一审将本案案由定为房屋买卖合同纠纷并无不当。其次，2016年5月8日签订协议当天，南阳市建勋房地产开发有限公司给吴小娟出具了收据，能够证明南阳市建勋房地产开发有限公司认可收到吴小娟购房款项的事实，结合《债权抵偿协议》和《状元城商品房认购协议》的内容，能够证明吴小娟之前的借款转为购房款。南阳市建勋房地产开发有限公司现上诉称并未实际收到借款，应当对其行为作出合理说明。南阳市建勋房地产开发有限公司作为商事活动的主体，应当明知签订认购协议和出具收据的后果，但在签订认购协议并出具收据后，既不要求吴小娟交付借款，也不主张吴小娟返还认购协议和收据，明显不符合常理，故对南阳市建勋房地产开发有限公司的该条上诉理由，本院不予支持。最后，南阳市建勋房地产开发有限公司上诉称吴小娟未提交证据证明款项如何交付，但在《债权抵偿协议》中亦约定抵偿协议签订后南阳市建勋房地产开发有限公司收回所有债权债务手续，故吴小娟虽未提交借款的相关手续，但举证责任已不在吴小娟，南阳市建勋房地产开发有限公司以此为由主张借款未交付的理由亦不成立，本院不予支持。综上所述，南阳市建勋房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15646元，由上诉人南阳市建勋房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郭林慧审判员  罗 军审判员  高 璐二〇二〇年五月二十五日书记员  乔国盛