宁夏回族自治区固原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁04民终364号 上诉人（原审被告）：杨红莲，女，1982年4月19日出生，回族，居民，住宁夏固原市原州区。 委托诉讼代理人：丁朋军，宁夏平朔律师事务所律师。代理权限：特别授权。 委托诉讼代理人：张涛，宁夏平朔律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被上诉人（原审原告）：李固利，女，1979年6月11日出生，汉族，居民，住宁夏固原市原州区。 委托诉讼代理人：李文娟，宁夏纲伦律师事务所律师。代理权限：特别授权。 原审第三人：张维礼，男，1974年10月17日出生，汉族，初中文化，农民，住宁夏固原市原州区开城镇。 上诉人杨红莲因与被上诉人李固利、原审第三人张维礼案外人执行异议之诉纠纷一案，不服宁夏回族自治区固原市原州区人民法院（2019）宁0402民初7509号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人杨红莲的委托诉讼代理人丁朋军、被上诉人李固利的委托诉讼代理人李文娟、原审第三人张维礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨红莲上诉请求：1.撤销宁夏回族自治区固原市原州区人民法院（2019）宁0402民初7509号民事判决，改判驳回李固利一审诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由李固利负担。事实及理由：一、一审认定李固利、张维礼之间存在房屋买卖合同关系无依据。1.房屋买卖合同虽显示签订日期为2017年8月5日，但该合同具体是当日签订，还是二人之后为阻碍执行恶意串通，订立虚假合同，故意将合同签订日期写在上诉人起诉借款之前无法确定。2.李固利支付给张维礼2万元是否为购房款无法确定。按照正常交易习惯，房屋买卖首付款一般不低于总房款20％，而张维礼仅收取2万元首付款后即将该房屋出让李固利明显不正常、不合理，不能排除二人恶意串通，以二人之前债务往来虚构买卖房屋事实，达到阻碍执行目的。3.至今未办理房屋产权变更手续恰恰说明其二人之间不存在房屋买卖合同关系。按合同约定，张维礼应于合同签订后一年内即2018年8月5日前协助办理房屋产权变更手续。但李固利在将房款付清后一直未要求办理过户手续，该房屋被法院保全后，李固利也一直未提出异议。直至该房屋被法院依法拍卖后，李固利才于2019年8月7日提出书面异议，充分说明双方之间不存在真实房屋买卖合同关系。二、退一步讲，即使其二人之间存在房屋买卖合同关系，李固利提出的异议也不足以排除执行。根据《最高人民法院理解与适用》第二十八条第四项的规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，如符合非因买受人自身原因未办理过户登记的情形，且能够排除执行的，人民法院应于支持。但李固利在将房款付清后，因过户费用太高一直未要求张维礼协助办理过户手续，在被法院保全后，李固利也一直未提出异议，说明未办理过户登记系因李固利自己怠于履行登记义务所致，其自身存在过错。因此，李固利提出异议不符上述法律规定情形，不足以排除执行。综上，请二审支持上诉人上诉请求。 李固利辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的请求无事实和法律依据，应予驳回。 张维礼述称，一审认定事实清楚，认可一审判决。 李固利向一审法院起诉请求：1.请求立即停止对固原市原州区南关街栖凤苑小区3-305号房屋的强制执行，并解除查封扣押；2.请求确认上述房产为李固利所有；3.本案诉讼费由杨红莲负担。 一审法院认定事实，2017年8月5日，李固利与第三人张维礼签订了《房屋买卖合同》一份，协议约定李固利购买张维礼位于固原市原州区南关街栖凤苑小区3号楼305号住房一套。双方协商房屋价格为27万元，李固利于合同生效之日支付张维礼房款2万元，下余房款25万元于2018年7月30日前支付。并约定张维礼应于合同生效之日起一年内将该房屋的产权证书交给李固利并协助李固利办理房屋产权变更手续，产生的相关费用应当由李固利承担。合同签订后李固利于当日给张维礼支付首付款2万元，并于2018年7月24日支付剩余房款25万元。张维礼于合同签订当日给李固利交付房屋钥匙由李固利装修居住，因双方签订合同时该房屋的产权证书尚未办理，合同签订后该房屋的产权证书办理在张维礼的名下，后一直未过户。2018年8月15日，经杨红莲申请，本院作出（2018）宁0402民初4831号民事裁定，裁定冻结登记在张维礼名下的位于固原市原州区南关街栖凤苑小区3号楼305号住宅的房产户籍。又于2018年11月27日作出（2018）宁0402民初4831号民事判决，判决由借款人黄禄、兰月梅向杨红莲清偿借款100万元并按照月利率2%支付从2018年6月至借款清偿完毕之日的利息，第三人张维礼承担连带保证责任。该判决生效后因黄禄、兰月梅未履行判决所确定的义务，杨红莲于2019年3月27日向本院申请强制执行，本院于当日立案。2019年6月21日，杨红莲申请对冻结房产进行拍卖。李固利于2019年8月7日向本院提出书面异议，本院于2019年8月21日作出（2019）宁0402执异30号执行裁定，驳回李固利的异议请求。一审法院认为,案外人必须是对执行标的的权属与他人发生争议，主张自己对执行标的享有实体权利，并足以排除法院强制执行的，方有权提起案外人执行异议之诉。本案中，李固利向张维礼购买涉案房屋，并向张维礼支付全部购房款，故李固利系权利人，有权提起案外人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。虽然此规定保护的第三人（买受人）权利在性质上仍属债权，买受人并未取得财产的所有权。但根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，涉案房屋虽然未办理物权登记，但也仅是所有权暂时未能发生转移，但不等于房屋不能进行流转和交付。根据《最高人民法院理解与适用》第二十八条规定，金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中李固利与张维礼签订的《房屋买卖合同》合法有效，李固利也已全额支付购买房屋的款项，且李固利也从签订合同后就实际占用该房屋。虽然没有办理房产过户手续，但因双方签订《房屋买卖合同》时该房屋的产权证书尚未办理，后才办理在张维礼的名下，因张维礼以自己工作忙并找不到房产证为由未给李固利办理过户手续，并不是李固利自身过错致使无法办理过户手续。而且李固利与张维礼签订的《房屋买卖合同》及支付房屋款项均在杨红莲起诉借款人黄禄、兰月梅之前，且张维礼仅是该借款的保证人，不存在恶意串通的可能。故李固利对执行标的涉案房屋享有实体权利，并足以排除法院强制执行的异议理由符合上述全部要件，其该请求成立，予以支持。对李固利要求确认上述房产为其所有的诉讼请求，虽然李固利已合法入住，待其办理过户手续后方可享有该房屋的所有权，故其该请求不予支持。综上所述，李固利要求停止对执行涉案标的物不得执行并解除查封扣押的理由成立，应予支持。故依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项规定，判决：一、不得执行宁夏回族自治区固原市原州区人民法院（2018）宁0402民初4831号民事裁定，即不得执行登记在张维礼名下位于固原市原州区南关街栖凤苑小区3号楼305号房屋；二、驳回李固利的其他诉讼请求。案件受理费100元，由杨红莲负担。 二审中，当事人均未提交新的证据。 二审查明：涉案房屋于2018年7月6日登记在张维礼名下。其余事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，不动产登记是不动产物权的公示方式及生效要件，非判断物权归属的唯一因素。本案中，李固利对登记在作为被执行人张维礼名下的案涉房产主张享有实体权益并据此请求执行法院停止强制执行，该主张能否成立，应根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，并结合原因行为及基础关系进行审查确认。综观李固利在本案一审提供的房屋契约、转款凭证、购电清单及采暖费票据等证据材料，能够证明李固利与张维礼订立案涉房屋买卖合同，并已支付全部购房价款实际居住的事实，且其支付价款等买卖行为均是在执行法院采取强制执行措施之前发生，不存在规避执行的事实。案涉房屋虽至今未办理权属变更登记手续，但因双方签订买卖合同时即2017年8月5日该房屋产权证书尚未办理，之后于2018年7月6日才登记在张维礼名下，后张维礼以自己工作忙并找不到房产证为由未办理过户手续，故案涉房屋未办理过户登记李固利对此并无过错，故其对案涉房屋的占有、使用应当享有合法权益，该权益足以排除执行法院基于金钱债权执行案件的强制执行行为。关于杨红莲对李固利与张维礼订立房屋买卖合同及付房款的真实性提出质疑的上诉意见，因其对该待证事实未提供相关证据证明，对其上述意见不予支持。 综上所述，杨红莲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人杨红莲负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴俊良 审判员  王喜军 审判员  李凤玲 二〇二〇年五月十二日 书记员  海萍萍