湖北省荆门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂08民终315号上诉人（原审原告）：周小娟，女，1970年3月16日出生，汉族，住荆门市东宝区，委托诉讼代理人：文正桥，湖北京中金律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：荆门市月新置业有限公司，住所地荆门市东宝区白云大道3号1幢401。法定代表人：马小聪，经理。委托诉讼代理人：张雪丰，湖北中科律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：荆门市东宝区人民政府龙泉街道办事处，住所地荆门市东宝区白云大道82号。法定代表人：董奎，主任。委托诉讼代理人：陈宏，湖北法之星律师事务所律师。原审被告：荆门市月新家私广场有限公司，住所地荆门市东宝区白云大道3号。法定代表人：马小聪，经理。委托诉讼代理人：张雪丰，湖北中科律师事务所律师。上诉人周小娟与被上诉人荆门市月新置业有限公司（以下简称“月新置业”）、荆门市东宝区人民政府龙泉街道办事处（以下简称“龙泉街办”）、原审被告荆门市月新家私广场有限公司（以下简称“月新家私”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服荆门市东宝区人民法院（2019）鄂0802民初1724号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月12日立案后，依法组成合议庭，于2020年5月21日公开开庭审理了本案。上诉人周小娟的委托诉讼代理人文正桥，被上诉人月新置业的委托诉讼代理人张雪丰，被上诉人龙泉街办的委托诉讼代理人陈宏，原审被告月新家私的委托诉讼代理人张雪丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周小娟上诉请求：1.撤销（2019）鄂0802民初1724号民事判决第一、第二项判决。2.依法改判月新置业向上诉人支付逾期办理房屋不动产权证书的违约金，数额为2017年12月31日至2018年12月30日期间违约金2万元，2018年12月31日起按照4166.67元/月（5万元/年）一直支付至实际办证之日止；龙泉街办承担连带赔偿责任。或发回重审。3.一、二审诉讼费由月新置业、龙泉街办承担。事实和理由：1.一审判决将逾期办理房屋不动产权证书的违约金确定为12000元/年，数额太低，且没有依据。一审判决认为周小娟主张的违约金过高的理由无证据支持，属于主观想象。首先，逾期办证影响周小娟房屋的使用价值和交换价值；其次，判决月新置业承担违约金是否导致其经营状况恶化，需要证据证明。2.关于龙泉街办的法律责任。周小娟认为，虽然国家机关不能作为保证人对外承担保证责任，但龙泉街办作为一级政府组织，与自然人相比更应当作出表率，至少应承担50%的责任，而不是一审判决的其对月新置业不能清偿部分在10%的范围内承担补充赔偿责任。月新置业答辩称，关于违约金的赔偿数额问题。1.最初的合同约定的主要目的是将原房屋纳入危房改造，改善周小娟的居住环境，并非实质意义上的商品房买卖。而从周小娟提供的合同及数份补充协议可以看出，周小娟不断提高补偿标准。周小娟实际已实现了利益的最大化，且月新置业也已履行了合同的主要义务。2.违约金应以补偿为主，惩罚为辅。一审法院结合周小娟的实际损失，有权合理调整裁量幅度。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。龙泉街办答辩称，一审判决在认定事实和适用法律上均有错误。理由：龙泉街办系政府基层组织，在本案拆迁过程中做了一些协调工作。不论是拆迁合同还是补充协议，从安置，搬迁，建设，验收都是月新家私或者月新置业在办理，龙泉街办没有任何实质性的权利。本案中的担保条款无效，龙泉街办没有过错，不应该承担责任。在本案的合同签订前，或补充协议签订前，在沟通过程中都明确告知了龙泉街办不能做民事担保。但周小娟认为即便保证无效，也要龙泉街办签字。故龙泉街办没有过错不应该承担责任。后合同主体变更为月新置业，但并未通知龙泉街办，根据《中华人民共和国担保法》第二十三条、第二十四条之规定，龙泉街办不应该承担保证责任。同时，无论保证是否有效，本案系在2019年起诉，保证期间已过。龙泉街办不应该承担责任。月新家私陈述称，月新家私的参诉意见与月新置业相同。周小娟向一审法院起诉请求：1.判令月新家私和月新置业支付逾期办理不动产权证书的违约金，2017年3月17日至2019年4月16日期间的违约金为74166.67元，自2019年4月17日起按照50000元/年（4166.67元/月）的标准计算至协助办理完毕不动产权证书之日止；龙泉街办对月新家私和月新置业的前述债务承担连带赔偿责任。2.本案诉讼费用由月新家私、月新置业和龙泉街办承担。一审法院认定事实：2009年8月28日，月新家私（甲方）与周小娟（乙方）、龙泉街办（丙方）共同签订一份《房屋改建还房合同》，约定：由月新家私对龙泉街办机关大院（府前街6号028号宗地）进行整体开发，对该宗地上34户（包括周小娟）住宅楼进行改建，月新家私以挂牌出让方式取得土地使用权后开发建设商住两用的楼房，向34户业主还一套等面积商品房；整体改建的期限为两年半；龙泉街办监督甲、乙双方按照协议约定履行义务，协调改建过程中的相关事宜；本协议未尽事宜，三方可另行协商，签订补充协议。同日，三方又签订《补充协议（一）》，对还建的房屋面积、车位等进行了补充约定。合同约定的还房期限届满后，工程尚未开工建设，2012年7月18日，月新家私（甲方）、龙泉街办（乙方）、周小娟（丙方）又签订了《房屋开发还房补充协议（二）》，对过渡房租费、迟延交房补偿款、还建房期限作了进一步约定。其中关于交房期限和逾期办证责任约定为：“至2015年12月30日止，甲方必须还房。……如甲方两年内不能为丙方办理好三证等相关证件（房产证、契税证、土地证等），第一年逾期，甲方赔偿丙方每户人民币贰万圆整（2万），第二年逾期，甲方赔偿丙方每户人民币伍万圆整（5万），按月支付。以后顺延，直至办好证为止。”还约定，月新家私不能如期履行合同的，龙泉街办作为联建方应承担连带担保责任。合同签订后，月新家私以挂牌出让方式取得涉案土地使用权，后又将该土地使用权变更登记至月新置业名下，月新置业就该土地办理了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证后，在该地块完成了房屋建设，并于2015年3月17日向周小娟交付了房屋。由于月新置业未按照建设工程规划许可证进行建设，荆门市东宝区城市管理执法局于2018年5月28日作出行政处罚决定书，责令月新置业对月新大厦项目进行整改，并对月新置业处以罚款3848896.24元。月新置业未按期履行，荆门市东宝区城市管理执法局申请人民法院对罚款及滞纳金部分强制执行，一审法院裁定予以准许。月新置业尚未履行该生效裁定确定的法律义务,涉案房屋尚不具备办理不动产权证书的条件。一审法院认为，周小娟与月新家私签订的房屋改建还房协议及补充协议是双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。本案争议焦点为：一、履行协助办理不动产权证书义务的主体如何认定；二、周小娟主张的逾期办证违约金是否有依据；三、龙泉街办是否应当承担责任。关于第一项争议焦点。一审法院认为，通常来说，新建房屋的初始登记权利人为房屋开发方，房屋开发方办理不动产权总证后，再协助业主办理不动产权分证。月新家私与周小娟签订房屋改建还房合同及两份补充协议后，通过挂牌出让方式取得土地使用权。因月新家私无工程建设资质，月新家私将土地使用权变更登记至月新置业名下；嗣后，月新置业在上述土地上开发建设月新大厦。房屋开发方为月新置业，房屋经竣工验收合格后，初始登记权利人应为月新置业，再由月新置业协助周小娟办理不动产权变更登记。上述事实表明，月新家私已将其房屋拆迁安置补偿合同的权利义务概括转移至月新置业，周小娟接收月新置业交付的房屋，并向月新置业主张相关合同权利，应视为其同意接受月新置业履行义务，自此，月新家私不再负担该合同义务，履行协助办理房屋不动产权证书义务的主体应为月新置业。故周小娟要求月新家私支付逾期办证违约金没有事实和法律依据，一审法院不予支持。关于第二项争议焦点。首先，需要确定办证义务的履行期限。按照《房屋开发还房补充协议（二）》约定，月新置业应于2015年12月30日前还房，两年内办理好房屋三证，周小娟主张从实际交房之日（2015年3月17日）顺延两年为办证期，即办证的截止日期为2017年3月16日。一审法院认为，协议约定的“两年内”虽然未明确起始时间，但理解为“还房截止日起两年内”更符合合同法的立法本意，原因在于：法律鼓励合同当事人积极履行义务，月新置业在截止日前已交付房屋，若以实际交房之日起两年内认定为办证期限，无疑加重了月新置业逾期办证的违约责任。因此，一审法院认定月新置业履行办证义务的截止日期为2017年12月30日。在办理房屋不动产权证书事宜上，合同双方均负有义务，但月新置业负有主要义务，周小娟仅负有提供相关资料、签署相关文件等配合义务。现涉案房屋未办理不动产权证书的主要原因是月新置业违反建设工程规划许可建设，应当认定月新置业未履行协助办证义务构成违约，周小娟有权要求其支付逾期办证违约金。其次，周小娟主张的违约金是否过高。周小娟主张的违约金标准为合同约定的“第一年20000元，第二年之后每年50000元（每月4166.67元）”，月新置业、月新家私、龙泉街办均抗辩违约金标准过高。一审法院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，月新置业逾期办证对周小娟造成的损失数额无法确定，但考虑到月新置业已按期交付房屋，周小娟接收房屋并实际占有，房屋是否办证对周小娟实现房屋权利的影响较小；同时考虑到月新置业的经营现状，若按照合同约定判决其承担逾期办证违约金，将进一步导致公司经营状况恶化，更不利于周小娟办证权利的尽早实现，故一审法院酌定从逾期办证之日起（即2017年12月31日起）按照每年12000元的标准对周小娟主张的违约金予以支持。关于第三项争议焦点。周小娟主张，龙泉街办作为涉案房屋的联建方，在补充协议中约定对开发方未能履行的合同义务承担连带担保责任，因龙泉街办系国家机关，其对外签订的保证合同无效，但其对合同无效负有过错，应当承担过错赔偿责任。一审法院认为，《中华人民共和国担保法》第八条规定：“国家机关不得为保证人，但经国务院批准为使用外国政府或者国际经济组织贷款进行转贷的除外。”龙泉街办系东宝区政府的派出机构，属国家机关，其对外签订的保证合同无效。《中华人民共和国担保法》第五条第二款规定：“担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第七条规定：“主合同有效而担保合同无效，债权人无过错的，担保人与债务人对主合同债权人的经济损失，承担连带赔偿责任；债权人、担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的二分之一。”据上述规定，在主合同有效而担保合同无效的情况下，应当审查债权人和担保人的主观过错，均有过错时，担保人承担补充赔偿责任，责任范围不应超过债务人不能清偿部分的二分之一。就本案而言，国家机关不能作为保证人对外承担保证责任，应属周知的法律常识，周小娟和龙泉街办应当对该规定明知，双方在此情况下签订包含担保条款的协议，主观上对于担保合同无效的后果均负有过错，故龙泉街办承担责任的方式为补充赔偿责任。其责任范围，考虑到以下因素：第一，龙泉街办在协调拆迁房屋及时还建方面尽到了合同约定义务；第二，月新置业发生逾期办证违约行为的主要原因在于月新置业未按建设规划许可证施工，非龙泉街办所能预见。一审法院酌定龙泉街办对月新置业不能清偿的逾期办证违约金部分在10%的范围内承担补充赔偿责任。综上，对于周小娟向月新置业主张支付逾期办证违约金的请求，一审法院酌定自2017年12月31日起按照每年12000元予以支持，龙泉街办对月新置业上述债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任，酌定赔偿比例为10%；对于周小娟的其他诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国担保法》第五条、第八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第七条的规定，一审判决：一、被告荆门市月新置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告周小娟逾期办理房屋不动产权证书的违约金，违约金自2017年12月31日起按照每年12000元计算至实际办证之日止，被告荆门市东宝区人民政府龙泉街道办事处对荆门市月新置业有限公司不能清偿的部分在10%的范围内向原告周小娟承担补充赔偿责任；二、驳回原告周小娟的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1654元，由周小娟负担654元，荆门市月新置业有限公司负担1000元。二审中，各方当事人未提交新证据。各方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点为，一、一审确定的逾期办理涉案房屋不动产权权属证书的违约金是否过低；二、龙泉街办承担的责任比例是否恰当。关于违约金周小娟主张，一审法院将逾期办理涉案房屋不动产权登记的违约金确定为12000元/年过低，且没有依据。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。现双方当事人均未提交相应证据证明因违约造成的实际损失以及违约金约定是否合理，故本院对一审确定的违约金标准评判如下：1.从实际损失角度看，涉案房屋系商品房，其首要功能为居住。现月新置业违反约定，逾期办理不动产登记，但并不影响该房屋居住功能的实现，亦不影响当事人出租以获取租金。现无证明证明月新置业因逾期办证获得利益。2.从预期可得利益角度看，涉案房屋虽未办理不动产登记但并非当然不能转让。可能会影响转让的时机，但从2017年12月31日至今，荆门本地的房屋价格整体呈上升趋势。不能简单的从转让时间的推迟，得出周小娟利益受损的结论。3.违约金的性质以补偿性为主、以惩罚性为辅。一审法院在综合月新置业过错程度、周小娟受到利益损失等因素，酌定由月新置业按每年12000元支付违约金，并无明显不当。二、龙泉街办承担的责任比例是否恰当《中华人民共和国担保法》第五条第二款规定：“担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第七条规定：“主合同有效而担保合同无效，债权人无过错的，担保人与债务人对主合同债权人的经济损失，承担连带赔偿责任；债权人、担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的二分之一。”龙泉街办属于国家机关，其对外签订的保证合同无效。龙泉街办明知其不具备提供保证担保的主体资格，仍作为保证人在协议上签字，存在过错。本案债权人周小娟应当知道国家机关不能为保证人的法律规定，仍要求龙泉街办提供保证担保，亦存在过错。考虑到龙泉街办提供担保主要是为了完成繁荣地方经济，提高当地人居环境，促进居民的整体生活水平提高的目的。故一审法院据此酌定龙泉街办对月新置业不能清偿部分在10%的范围内承担补充赔偿责任，并无不当。另外，龙泉街办答辩称，月新家私将《房屋改建还房合同》及补充协议的权利义务转让给月新置业，未通知龙泉街办。根据《中华人民共和国担保法》第二十三条、第二十四条之规定，龙泉街办不再承担保证责任。但龙泉街办并未就该主张提出上诉，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，该主张不在本案的审理范围，本院不予审理。同理，龙泉街办提出保证期间的问题，亦不予审理。综上，周小娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费950元，由上诉人周小娟负担。本判决为终审判决。审判长 苏 华审判员 周丽红审判员 王 冉二〇二〇年五月二十九日法官助理彭莉书记员陈锦书