四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民初4818号 原告:余勇志，男，1986年2月19日出生，汉族，住四川省大邑县。 委托诉讼代理人：郑鹏，四川国炯律师事务所律师。 被告：成都紫杰投资管理有限公司，住所地四川省成都市锦江区小科甲巷1号1幢2单元14楼3号。 法定代表人：袁海忠，董事长。 委托诉讼代理人：刘显海，四川拓泰律师事务所律师。 第三人：孙某1，女，2003年10月23日出生，汉族，住浙江省慈溪市。 法定代理人：孙某2，1980年9月5日出生，汉族，住浙江省慈溪市。系孙某1母亲。 第三人：宁波市银都房地产开发有限公司，住所地慈溪市浒山孙塘南路202号。 法定代表人：孙建生。 第三人：大邑银都房地产开发有限公司，住所地四川省成都市大邑县晋原镇大邑大道458号。 法定代表人：孙建生。 第三人：孙建生，男，1956年3月13日出生，汉族，住浙江省慈溪市。 第三人：徐兰珍，女，1956年8月1日出生，汉族，住浙江省慈溪市。 第三人：孙乐添，男，1985年5月21日出生，汉族，住浙江省慈溪市。 第三人：马开纳，女，1982年3月10日出生，汉族，住浙江省慈溪市。 原告余勇志与被告成都紫杰投资管理有限公司（以下简称紫杰投资公司），第三人宁波银都房地产开发有限公司（以下简称宁波银都公司）、大邑银都房地产开发有限公司（以下简称大邑银都公司）、孙建生、徐兰珍、孙乐添、马开纳、孙某1案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月20日立案后，依法适用普通程序，分别于2020年1月16日、2020年4月26日公开开庭进行了审理。原告余勇志的委托诉讼代理人郑鹏，被告紫杰投资管理有限公司的委托诉讼代理人刘显海到庭参加诉讼，第三人孙某1、宁波银都公司、大邑银都公司、孙建生、徐兰珍、孙乐添、马开纳经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理，本案现已审理终结。 余勇志向本院提出诉讼请求：1.判令停止执行位于成都市大邑县房屋；2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2017年8月9日，孙某1将案涉房屋出卖给原告，原告已按合同约定支付了相应款项。此后原告对案涉房屋进行了占有，且多次催促孙某1为其办理过户手续，但因大邑银都公司与税务机关发生税务纠纷，导致无法办理过户手续。2018年5月21日，成都市中级人民法院作出（2018）川01执保160号裁定书对大邑银都公司所有的位于大邑县巷的房屋、车库进行了查封，原告购买的房屋在查封范围内。故原告余勇志的诉请符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，对诉争房屋享有排除强制执行的实体权益，请求支持其全部诉讼请求。 紫杰投资公司辩称，1.根据已生效的（2018）川01民初1521号民事判决查明的事实，案涉房屋的实际权利人是孙乐添，孙某1只是名义上的权利人；2.孙某1并未取得案涉房屋的产权，原告与孙某1之间的合同是债权合同；3.根据合同相对性原则，原告与孙某1的房屋买卖合同对紫杰投资公司和案涉房屋的产权登记人大邑银都公司没有约束力，与本案无关；4.原告非适格主体，案外人执行异议之诉应当以案外人与被执行人就执行标的签订买卖合同为前提，与被执行人大邑银都公司签订房屋买卖合同的相对人为孙某1，孙某1才是适格主体，但孙某1并未提起执行异议；5.原告不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第28条规定的情形：原告与孙某1签订的房屋买卖合同不合法，根据《中华人民共和国房地产管理法》第38条之规定，未取得权属登记的房地产不得转让，而孙某1与原告签订合同时尚未取得案涉房屋的权属登记。孙某1为未成年人，其监护人孙某2将案涉房屋低于购买价出售的行为侵害了孙某1的利益；6.案涉房屋尚不具备合法转让的条件，也不具备合法交付的条件，原告不具有合法占有的基础，事实上其证据也不能证明占有了案涉房屋；7.原告向孙某1购买未进行备案合同的房屋，且明知二手房转让需待孙某1取得权属证书两年后才能进行，具有过错。综上，原告不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条排除执行的条件。 孙某1的法定代理人孙某2提交书面意见如下：孙某1的母亲孙某2系孙乐添的姐姐，孙建生的女儿。2015年8月25日孙某1购买案涉房屋，价款1092640元，合同签订后，大邑银都公司交付了房屋。2017年8月9日以孙某1的名义与余勇志签订房屋购销合同，房屋价款及支付方式均在合同中进行了约定，房款指定支付给孙乐添的妻子马开纳。余勇志支付85万元后，孙某2将房屋交付给余勇志。《房屋购销合同》中约定尾款10万元在过户后支付，余勇志多次催促过户事宜，但因大邑银都公司与税务机关清税原因无法办理产权，也就无法给余勇志办理过户手续。 大邑银都公司提交书面意见述称，案涉房屋已于2015年8月25日以1092640元的价格销售给孙某1，付清房款后，银都公司向孙某1交付了房屋。2017年8月，因大邑银都公司缺少资金，孙某1将案涉房屋转让给余勇志。余勇志支付85万元后，此房交付了余勇志。案涉房屋因银都公司与税务机关清税原因无法过户给孙某1，孙某1、孙某2就无法给余勇志办理过户手续。孙某1购买案涉房屋的发票原件未找到。因孙某1系大邑银都公司法定代表人孙建生的外孙女，故由公司承担房屋契税。 第三人宁波银都公司、孙建生、徐兰珍、孙乐添、马开纳未发表答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经组织当事人证据交换和质证，对当事人无异议的事实，本院确认如下： 2018年4月17日，本院受理原告紫杰公司诉被告宁波银都公司、大邑银都公司、孙建生、徐兰珍、孙乐添、马开纳，第三人马鲁栋、孙某1民间借贷纠纷一案，案件审理过程中，经紫杰公司申请，本院作出（2018）川01执保160号执行裁定书，对宁波银都公司、大邑银都公司、孙建生、徐兰珍、孙乐添、马开纳的财产在价值3076万元范围内采取保全措施，查封了大邑银都公司所有的位于大邑县巷的车库、房屋，查封期限自2018年5月21日起至2021年5月20日止，案涉房屋在查封范围内。该案于2019年4月30日作出（2018）川01民初1521号民事判决书，判决宁波银都公司、大邑银都公司、孙建生、孙乐添、马开纳向紫杰公司偿还借款本金2304.7万元并支付利息。该判决现已发生法律效力。上述查封的房屋由诉中财产保全转化为案件执行程序。 余勇志对执行案涉房屋不服，提出书面异议，本院于2019年8月8日作出（2019）川01执异1824号执行裁定书，以尚未付清案涉房屋的全部价款为由，驳回了余勇志的异议请求，余勇志在规定期限内向本院提起诉讼。 2015年8月25日，孙某1与大邑银都公司签订《商品房买卖合同》，约定以1092640元购买案涉房屋，该合同未进行网签备案。案涉房屋现为大产权初始登记状态。 孙建生与孙乐添系父子，孙建生与孙某2系父女，孙某1系孙建生外孙女，马开纳与孙乐添系夫妻，马开纳与马鲁栋系兄妹。 庭审中，余勇志陈述其未缴纳过案涉房屋的水、电、燃气、物业管理等费用，案涉房屋未实际装修入住。 对有争议的事实，本院认证如下： （一）对在法院查封前已经购买案涉房屋的事实，余勇志提供了以下证据： 1.2015年8月25日孙某1与大邑银都公司签订的《商品房买卖合同》，大邑银都公司开具的《销售不动产统一发票（自开）》（办证联）复印件，大邑银都公司出具的《情况说明》；2.2017年8月9日孙某2以孙某1法定代理人身份与余勇志签订的《房屋购销合同》，余勇志中国建设银行个人活期账户交易明细，孙某2出具的情况说明、大邑银都公司和孙某2联合出具的情况说明。紫杰投资公司质证认为：1.虽然孙某1与大邑银都公司签订了《商品房买卖合同》，但并无孙某1向大邑银都公司付款的证据，《销售不动产统一发票（自开）》系复印件，不能证明孙某1已经支付案涉房屋的全部价款。对孙某2出具的《情况说明》不予认可，大邑银都公司作为本案当事人出具的《情况说明》只能作为当事人陈述，不能作为定案依据；2.不认可《房屋购销合同》，余勇志的银行流水并非购房款，且收款人马开纳与本案被执行人孙乐添系夫妻关系，根据（2018）川01民初1521号民事判决，孙乐添才是案涉房屋的实际权利人，孙乐添于2016年已经将案涉房屋抵偿给了紫杰投资公司。第三人宁波银都公司、大邑银都公司、孙建生、徐兰珍、孙乐添、马开纳未到庭发表质证意见。 本院经审查认为，孙某1与大邑银都签订的《商品房买卖合同》未进行备案；也无孙某1向大邑银都公司支付购房款的相应银行流水凭证；《销售不动产统一发票（自开）》（办证联）系复印件，且该发票为房管部门留存件，并非向购房者出具的销售发票；余勇志向马开纳转款的银行流水与《房屋购销合同》中约定的付款方式不一致，也无转款备注，不能确定所转款项用途即为购房款；大邑银都公司作为当事人出具的《情况说明》系当事人陈述，不能作为定案依据。 （二）对案涉房屋占有的事实，余勇志提供了以下证据： 余勇志与四川欢乐佳园装饰工程有限公司签订的《室内装饰工程设计合同》、与四川欢乐佳园装饰工程有限公司签订的《成都市家庭装饰装修工程施工合同》、四川欢乐佳园装饰工程有限公司分别于2017年12月16日、2018年5月16日出具的《收据》两张、《“四川欢乐佳园装饰工程有限公司”收款卡号》、余勇志中国建设银行个人活期账户交易明细。紫杰投资公司质证认为：以上证据不能证明余勇志对案涉房屋进行了占有。第三人宁波银都公司、大邑银都公司、孙建生、徐兰珍、孙乐添、马开纳未到庭发表质证意见。 本院经审查认为，《成都市家庭装饰装修工程施工合同》上加盖的公章为成都欢乐佳园装饰设计有限公司，企业信用信息公示系统显示，成都欢乐佳园装饰设计有限公司成立于2018年12月26日，合同签订时该公司尚未成立，本院对其真实性不予认可。仅凭《室内装饰工程设计合同》和银行流水不能证明余勇志在案涉房屋查封之前已经实际占有了案涉房屋。 （三）对非因余勇志自身原因未办理房屋过户登记的事实，余勇志提供了大邑银都公司与孙某2出具的《情况说明》。紫杰投资公司对《情况说明》三性均不予认可，认为大邑银都公司系本案当事人，其出具的说明只能作为当事人陈述，孙乐添出具说明只能作为证人证言，而证人应出庭接受当事人质询。 本院经审查认为，大邑银都公司作为被执行人，《情况说明》只能作为当事人陈述，不能作为定案依据；孙某2出具《情况说明》实为证人证言，应当作为证人出庭接受质询，故对该《情况说明》不予采信。 本院认定上述事实，采信了以下证据：各方当事人的身份证明、《商品房买卖合同》《房屋购销合同》《室内装饰工程设计合同》、本院（2018）川01执保160号执行裁定书、（2018）川01民初1521号民事判决书、（2019）川01执异1824号执行裁定书、银行流水以及当事人庭审一致陈述等。 本院认为，归纳各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：余勇志就诉争房屋是否享有足以排除执行的民事权益。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”故余勇志应对其主张享有排除强制执行的实体权益承担举证责任。首先，余勇志与孙某1签订《房屋购销合同》时孙某1尚未取得案涉房屋的所有权登记，孙某1与大邑银都公司签订的《商品房买卖合同》也未进行备案，无孙某1向大邑银都公司支付房款、缴纳房屋契税及维修基金相应凭证，无大邑银都公司向孙某1交付房屋的手续，余勇志对其向孙某1购买房屋的价格低于市场价值也未作出合理解释，结合孙某1与被执行人孙建生、徐兰珍、孙乐添、马开纳之间的特殊关系，不能认定余勇志系购买案涉房屋的善意第三人。其次，余勇志未提供孙某1向其交付案涉房屋的相应手续，也无证据能够证明大邑银都公司与孙某1办理了房屋交付手续，结合余勇志自认案涉房屋未实际装修、未入住、未缴纳物管费及水电气费的事实，仅凭持有房屋钥匙，不能证明余勇志已对案涉房屋进行了占有。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，余勇志提交的证据不足以证明其享有排除强制执行的民事权益，对此应当承担举证不能的后果。 综上所述，余勇志的诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百零八条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项的规定，判决如下： 驳回原告余勇志的诉讼请求。 案件受理费13300元，由原告余勇志负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审 判 长  孙 睿 审 判 员  邓凌志 人民陪审员  杨素群 二〇二〇年五月十八日 书 记 员  孙 瑛