辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终5390号上诉人（原审被告）：辽宁世代房地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区洪汇路130号602室。法定代表人：尹传东，该公司总经理。委托诉讼代理人：于金波，辽宁名熙律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：齐萍，男，1994年7月20日出生，汉族，户籍地辽宁省新民市，现住沈阳市于洪区。上诉人辽宁世代房地产开发有限公司（以下简称“世代房产公司”）与被上诉人齐萍商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2019）辽0114民初20814号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。世代房产公司上诉请求:1.请求撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，上诉人不存在逾期交房的行为，不应当承担违约责任。本案被上诉人于2018年6月18日向上诉人缴纳入住的相关费用，并办理入住手续，领取房屋钥匙，应视为上诉人已经向被上诉人完成合同约定的交付房屋义务，故上诉人不存在违约行为；二、一审法院认定上诉人于2018年6月18日交房时，该房屋并不符合双方约定的交付条件，但是该认定并没有任何证据支撑。齐萍辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。上诉人主张6月份交房，但是6月份的时候工程还没有合格，现在还没有合格，经常停水停电。此次交房违反规定，因此交房时间为2018年10月24日。齐萍向一审法院起诉请求：1.请求法院判令被告给付逾期交房违约金7,841.5元；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实:原告齐萍与被告辽宁世代房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定：原告购买被告开发的位于沈阳市于洪区东湖街36号世代悦龙湾2号楼251楼房一处，面积为61.29平方米，房屋总价款533,223元。合同第八条约定，出卖人应当在2018年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、见附件四。第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。另查明，在《附件四：合同补充协议》第四条第一款约定在买受人未按照合同约定付清购房款或者其他费用的情形下，出卖人有权推迟交付房屋。本案原告已于2017年12月27日按合同约定支付了第一笔购房款138,360元，后于2018年1月24日支付了购房款尾款410,000元，至此房屋总价款548,360元已全部支付完毕。原告已经履行了备案合同中约定的付款义务。第四条第五款约定，如出卖人逾期交房，则自双方合同规定交付时间起30日后按天数计算，以总房款的万分之零点五支付买受人不能按时收房的损失，直至出卖人交房之日为止。因此违约金计算时间的起始日应为2018年7月1日。另根据准住通知书载明时间，原告虽已于6月18日签署了入住流程确认单并将合同所涉的水电费交付给被告、领取了进户门钥匙，但当时房屋并不符合双方合同约定的交付条件，因此房屋交付之日应认定为2018年10月24日。一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。合同签订后，原告已经按照约定履行了自己的义务，被告未按照约定的期限交付房屋系民事违约行为，应承担违约责任。关于逾期交付违约金计算时间的问题，按照《商品房买卖合同》约定应从2018年7月1日起计算至2018年10月24日交房之日止。经计算，被告的违约时间应为115天，违约金数额应为3,153.07元。（548,360元×0.00005×115天）综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告辽宁世代房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告齐萍逾期交房违约金3,153.07元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告辽宁世代房地产开发有限公司负担。二审期间，世代房产公司向法庭提供房屋竣工验收报告，证明房屋已经竣工验收，符合交房条件，2018年6月18日交付房屋符合合同约定，不应当承担违约责任，我方无违约行为。齐萍对该证据的质证意见为：上诉人提供的证据显示的楼盘是在泷泽湾3期，而案涉房屋是世代公园里，与本案无关。虽然竣工验收报告载明的竣工验收时间为2016年9月24日，但是上诉人给我出具的通知书时间为2018年10月24日。同时，齐萍亦向法庭提供照片打印件1张，证明园区路面没有修好，是临时水、临时电，不具备交付条件。世代房产公司对该证据的质证意见：三性均有异议，从照片中并不能看出拍摄的地点及要证明的情况。在该照片中无法说明我方交付的房屋不符合合同交付的条件。因在合同中双方已经约定了交付条件，而我方交付时符合该条件，故我方交付的房屋符合合同约定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因案涉《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法、有效，双方均应依约履行。本案双方当事人的诉争焦点为上诉人是否存在逾期交房的违约行为。关于上诉人提出一审法院认定事实错误，其已于2018年6月18日交房，不存在逾期交房行为，不应当承担违约责任的上诉主张，本院认为，虽二审中，上诉人向法庭提供房屋竣工验收报告，用以证明案涉房屋已经竣工验收，符合交房条件，但一方面，案涉《商品房买卖合同》第八条明确约定，房屋的交付标准为经验收合格。而《建设工程质量管理条例》第十六条建设工程竣工验收应当具备下列条件：1.完成建设工程设计和合同约定的各项内容；2.有完整的技术档案和施工管理资料；3.有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；4.有勘验、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；5.有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。故仅凭上诉人所提供的房屋竣工验收报告，无法证明案涉房屋已经竣工验收合格并达到交房条件；另一方面，虽通过一审中上诉人提供的专款专用收据、世代公园里入住文件等证据显示，被上诉人于2018年6月18日签署了入住流程确认单，并将合同所涉的水电费交付给上诉人及领取了进户门钥匙，但鉴于案涉房屋当时只是临时水、电，并不符合交付条件。同时，上诉人既主张2018年6月18日已交付房屋，但又在2018年10月24日为被上诉人送达《准住通知书》，此行为亦不符合日常经验法则及有悖于常理。综上，一审法院认定上诉人实际交付案涉房屋的时间为2018年10月24日及存在逾期交房的违约行为并无不当，本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。综上所述，世代房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人辽宁世代房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  姜会军审判员  李 妍审判员  韩彩霞二〇二〇年五月二十一日法官助理刘冰青书记员张潇元本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。