吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民终964号上诉人：（原审原告、申请执行人）：张成梅，女，1962年6月16日出生，汉族，无职业，住安徽省芜湖市无为县。被上诉人（原审被告、执行案外人）：王磊，男，1984年7月20日出生，汉族，农民，住吉林省磐石市。委托诉讼代理人：王淑杰（系王磊母亲），女，1956年3月4日出生，汉族，农民，住吉林省磐石市。原审第三人（被执行人）：吉林市宇佳房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林高新技术产业开发区。法定代表人：徐炳文，该公司董事长。委托诉讼代理人：秦启祥，该公司总经理。原审第三人（被执行人）：徐炳文，男，1969年8月23日出生，汉族，吉林市宇佳房地产开发有限公司董事长，住江苏省金坛市。上诉人张成梅因与被上诉人王磊、原审第三人吉林市宇佳房地产开发有限公司（以下简称宇佳公司）、徐炳文申请执行人执行异议之诉一案，不服吉林高新技术产业开发区人民法院（2019）吉0291民初844号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张成梅、被上诉人王磊的委托诉讼代理人王淑杰、原审第三人宇佳公司的委托诉讼代理人秦启祥到庭参加诉讼。原审第三人徐炳文经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。张成梅上诉请求：撤销（2019）吉0291民初844号民事判决，继续查封宇佳公司名下的位于磐石市明城镇紫金铭苑小区1号楼2单元102室房屋，由王磊负担诉讼费用。事实和理由：涉案房屋未办理产权证，房屋买卖合同不正规，没有买受人签字，没有宇佳公司法定代表人徐炳文签字，而是秦启祥、王强签字。收款收据没有日期和签字，还有空白发票。王磊只是口头说没有其他居住房屋，并不代表就只有一套案涉住房。2014年磐石政府的54号会议，明确规定第三批一次性解决历史遗留的无籍房，紫金铭苑小区320套房屋都可以办房产证。王磊说是因为土地管理所交接造成他不能办证，实际王磊于2017年1月20日签订合同及收款收据，一审法院执行查封时间是2017年6月21日，王磊在长达6个月时间内没有办证，纯属是王磊的过失，理应自己承担后果。所谓的合法占有只是王磊自己所说，其所提供的水电费、供热费收据只是整个小区的，并没有注明该房产的发票，没有出具其名下没有其他居住房屋的证明。一审法院认为张成梅没有证据证明王磊名下有其他居住房屋，这不是张成梅自己能够取得的证据，申请人民法院予以查清。王磊辩称，王磊是经由徐炳文购买的房屋，有购房合同及收据，购房合同及收据上均有徐炳文亲笔签字、个人名章及宇佳公司合同专用章。房屋购买时间是2016年1月25日，与秦启祥无关。电费是以红包形式支付，有小区电工为证，此外还有水费及取暖费票据为证。宇佳公司述称，涉案房屋是农民工以房抵债取得的。徐炳文未到庭，亦未提交书面陈述意见。张成梅向一审法院起诉请求：1.撤销吉林高新技术产业开发区人民法院（2019）吉0291执异43号裁定书，继续查封磐石市明城镇紫金铭苑小区1号楼2单元102号房屋；2.诉讼费用由宇佳公司和徐炳文负担。一审法院认定事实：2016年1月25日，宇佳公司将其建设的涉案房屋出售给孙跃义，双方签订了一份商品房买卖合同。合同中有名为孙跃义的署名、有名为徐炳文的署名及名章、宇佳公司合同专用章。同日，宇佳公司向孙跃义出具一张售房收据。2017年1月20日，孙跃义、于吉武、荀长华、郭来雨、姜开喜、于富向王磊出具一份保证书，载明涉案房屋系上述六人的顶账房，均同意以3.2万元价格出售给王磊，首付3万元，余款2,000元用于办理产权证，如有余款归孙跃义，等等。同日，孙跃义与王磊签订了一份房屋买卖协议。2017年12月24日，明城镇金地享物业向王磊出具了涉案房屋的物业费收据。另查明，2014年12月29日，磐石市人民政府下发的《关于第三批历史遗留无籍房屋办理产权登记相关问题的专题会议纪要》(磐政专纪【2014】54号)，将明城镇紫金铭苑小区6栋320户纳入无籍房产权登记办理范围。再查明，张成梅与宇佳公司、徐炳文、第三人缪希彦民间借贷纠纷一案，一审法院于2017年1月10日作出（2016）吉0291民初788号民事判决书，该民事判决书生效后，张成梅向一审法院申请执行。一审法院于2017年6月21日作出了（2017）吉0291执335之二执行裁定书，查封了被执行人宇佳公司名下的位于磐石市明城镇紫金铭苑案涉房屋。王磊向一审法院提出执行异议，一审法院于2019年5月28日作出(2019)吉0291执异43号执行裁定书，裁定中止对上述涉案房屋的执行。一审法院认为，张成梅诉讼请求查封涉案房屋，其真实意思是请求对涉案房屋进行执行，故本案性质为申请执行人执行异议之诉。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”经庭审调查，结合宇佳公司出具的收据、保证书可知，在法院查封涉案房屋（2017年6月21日）之前，孙跃义已于2016年1月与宇佳公司签订了商品房买卖合同、于2017年1月与王磊签订了房屋买卖协议，上述合同均系合同双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故两份房屋买卖合同合法有效。王磊父母已入住该房屋，虽未支付全部价款，但未支付的余款不仅金额较少，而且未支付的余款具有保证金的性质，即在未取得房屋所有权证书前，保留部分价款，该行为既符合自然人之间房产交易习惯，也符合本案特殊案情（涉案房屋系多人共有的抵账房）。此外，因本案与张成梅申请执行宇佳公司名下紫金铭苑小区其他房屋的案件为案情基本相同的系列案件，在该系列案件中，经一审法院核实，2017年年初的数月内，明城镇城建办和房产所因职能调整和工作交接，暂停办理房屋产权过户登记手续。王磊购买涉案房屋的时间及其自述办理产权证的经过，与已查明的前述事实相吻合，可见，王磊作为买受人不仅有主动办理过户的积极行为，而且有合理的、客观理由，非因自身原因未办理过户登记。综上，王磊作为涉案房屋的买受人，符合上述法定的情形，享有排除强制执行的民事权益。综上所述，一审法院依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十三条第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：驳回张成梅的诉讼请求。案件受理费250元，由张成梅负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张成梅提交了以下证据：证据1.华中国、王艳霞、王俊波、彭喜森、魏明奎、朱玉丽的房屋产权证复印件6份，拟证明案涉紫金铭苑小区已经能够办理房屋产权证；证据2.调查申请书一份，拟证明通过调查来确定王磊及其配偶、未成年子女名下有无其他房产。王磊质证认为，对证据1的真实性有异议，案涉小区现在不能办理房屋产权证，因为被查封了；证据2是张成梅自己提出的申请，不能证明其主张。宇佳公司质证认为，对证据1无异议，该6人都是回迁户，所以手续齐全；证据2与宇佳公司无关。王磊提交了以下证据：水电费、物业费收据复印件，拟证明王磊父母一直在涉案房屋居住。张成梅质证认为，上述证据只能证明王磊私下占有涉案房屋。宇佳公司质证认为，对以上证据均无异议，王磊确实已实际占有涉案房屋。宇佳公司在二审中未提交新证据。徐炳文未到庭，视为其放弃举证、质证的诉讼权利。本院经审核后认证如下：张成梅提交的房屋产权证系复印件，未与原件核对，本院不予确认；其提交的调查申请不属于证据，应否准许，将在论理部分综合阐述。对于王磊提举的水电费、物业费收据，经与原件核对，本院对其真实性予以确认，能够证明王磊父母在涉案房屋居住。通过各方当事人的陈述、答辩，以及对现有证据的审核、认定，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题为案外人王磊对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院于2017年6月21日查封案涉房屋，孙跃义于2016年1月与宇佳公司签订商品房买卖合同，王磊与孙跃义于2017年1月签订房屋买卖协议。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，明确要求买受人需同时符合针对案涉房屋在查封之前签订合法有效的买卖合同，合法占有，已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行及非因买受人自身原因未办理过户登记四项条件，方可排除执行。首先，王磊与孙跃义于2017年1月签订房屋买卖协议，该协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；其次，根据王磊提举的物业费、水电费收据等证据，能够证明王磊于人民法院查封案涉房屋前，实现了对该房屋的实际占有和管理；此外，王磊已支付绝大部分房款，且未支付的房款具有保证金性质，符合交易习惯；经一、二审法院查明，案涉房屋未办理过户登记，是由紫金铭苑小区特殊性质决定的，非因王磊自身原因未办理过户登记。综上，王磊对案涉房屋申请排除强制执行符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项条件。张成梅的上诉主张依据不足，其提出的上诉请求本院不予支持。关于张成梅申请调查王磊及其配偶、未成年子女名下有无其他房产的问题，因该调查结果并不影响本案裁判，故不予准许。综上所述，张成梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费450元，由张成梅负担。本判决为终审判决。审判长  李亚妮审判员  李 炜审判员  王 东二〇二〇年五月二十九日书记员  李元生