浙江省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙民再545号 再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：赵巧萍，女，1959年6月11日出生，汉族，住浙江省东阳市。 委托诉讼代理人：虞克飞，上海市通浩律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：浙江亚西亚房地产开发有限公司，住所地浙江省杭州市江干区九堡镇杨公村圆梦园祥梦2径1号。 诉讼代表人：浙江亚西亚房地产开发有限公司管理人。 委托诉讼代理人（管理人指派）：尤晓波，浙江六和律师事务所律师。 委托诉讼代理人（管理人指派）：魏周，浙江六和律师事务所律师。 再审申请人赵巧萍因与被申请人浙江亚细亚房地产开发有限公司（以下简称亚细亚公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省杭州市中级人民法院（2018）浙01民终1360号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年8月28日作出（2019）浙民申1985号民事裁定，由本院提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人赵巧萍的委托诉讼代理人虞克飞，被申请人亚细亚公司的委托诉讼代理人尤晓波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵巧萍再审请求：撤销浙江省杭州市中级人民法院（2018）浙01民终1360号民事判决，维持浙江省杭州市江干区人民法院（2016）浙0104民初6299号民事判决，即确认赵巧萍对亚细亚公司的83.3万余元购房款债权享有优先受偿权。事实和理由：一、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人；二、《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》（【2014】执他字第23、24号）指出，基于《批复》保护处于弱势地位的房屋买受人的精神，对于《批复》第二条“承包人的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，应当理解为既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权；三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，人民法院应予支持。 亚细亚公司辩称：一、案涉房屋在亚细亚公司进入破产程序之前已经被人民法院拍卖，不属于破产财产范围，赵巧萍就案涉房屋要求返还购房款之债权应属于普通债权。况且，亚细亚公司已进入破产程序，除法律法规明确规定可优先受偿的债权外，其余债权均应按企业破产法的规定作为普通债权受偿，赵巧萍关于退还购房款能够优先受偿的主张，缺乏法律依据，不应支持。二、退一步讲，即使认为退还购房款可以优先受偿，也至少需要满足以下两个条件：其一是所购房屋属于消费型购房，其二是所购房屋仍属于破产财产。但本案事实并不符合上述两个条件，故赵巧萍要求优先受偿的主张缺乏事实依据。三、若认定赵巧萍就退还购房款之债权能够优先受偿，则势必损害其他债权人尤其是抵押权人的合法权益。综上，二审判决符合现行法律规定，应当予以维持。 赵巧萍向一审法院起诉请求判令：一、确认赵巧萍购房款833070元，同时，亚西亚公司赔偿赵巧萍违约金349651元，两者共计1182721元；二、确认赵巧萍的1182721元款项在亚西亚公司破产财产中享有优先受偿权。 一审法院认定事实：2010年9月30日，赵巧萍向亚西亚公司确认购房意向，向亚西亚公司交付了购房定金10万元。同年11月1日，赵巧萍正式与亚西亚公司签订《浙江省商品房买卖合同》，向亚西亚公司购买杭州市江干区阳光景台公寓4幢1单元1701室房屋，并于当日向亚西亚公司支付购房款733070元，剩余购房款83万元向银行贷款，相关贷款手续由亚西亚公司帮助办理，合同文本全部由亚西亚公司管理。此后，赵巧萍一直等待亚西亚公司交房。2016年7月，亚西亚公司通知赵巧萍参加亚西亚公司破产会议，赵巧萍提出不要求破产债权，要求拿房屋，亚西亚公司表示同意。过了几天，亚西亚公司告知赵巧萍所购买的案涉房屋早于2014年已经被浙江省湖州市南浔区人民法院拍卖归还亚西亚公司欠他人的债务。因亚西亚公司未将此事告知赵巧萍，致使赵巧萍丧失了提出异议权。赵巧萍立即要求亚西亚公司归还赵巧萍购房合同，赵巧萍经过详细了解，得知亚西亚公司在与赵巧萍签订案涉合同以后，居然没有到房屋管理部门办理相关的登记手续，更甚至由于赵巧萍户籍不属于杭州市，亚西亚公司未能办理贷款的情况，也没有通知赵巧萍用现金缴款。另查明，赵巧萍于2010年9月29日支付20000元，9月30日支付80000元，11月1日支付733070元。2015年1月12日，南浔区法院（2014）湖浔执民字第949号裁定案涉房屋向执行申请人可予财产转移办理过户手续。 一审法院判决：一、确认亚西亚公司应返还赵巧萍购房款833070元并优先受偿；二、驳回赵巧萍其他诉讼请求。本案案件受理费15444元，由赵巧萍承担4566元，亚西亚公司承担10878元。 亚西亚公司不服，提起上诉请求：一、撤销一审判决，改判确认赵巧萍的破产债权为833070元，驳回其其他诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由赵巧萍承担。 二审法院经审理对一审判决所认定的事实予以确认，另查明：二审法院于2016年3月4日出具（2016）浙01民破6号裁定书裁定受理华夏银行股份有限公司杭州西湖支行对亚西亚公司的破产清算申请，并于2016年4月8日出具（2016）浙01民破6号之一裁定书裁定交由杭州市江干区人民法院审理。 二审法院认为：对于一审法院审理认定的事实，双方当事人均无异议，二审予以确认。赵巧萍诉请主张的亚西亚公司因违约而应承担的还款之债，一审判决予以确认并无不当。但该债权依法属于普通破产债权，一审判决确认赵巧萍就该债权享有优先受偿权利缺乏法律依据。亚西亚公司就该节之上诉理由成立。一审判决系确认亚西亚公司应返还赵巧萍的债务数额，并不存在给付内容，亚西亚公司就一审判决主文所提异议不能成立。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，致实体判决部分有误，二审予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国企业破产法》第一百一十三条的规定，判决：一、撤销杭州市江干区人民法院（2016）浙0104民初6299号民事判决；二、确认浙江亚西亚房地产开发有限公司应返还赵巧萍833070元；三、驳回赵巧萍的其他诉讼请求。一审案件受理费15444元，由赵巧萍承担4566元，由亚西亚房公司承担10878元；二审案件受理费15444元，由赵巧萍负担。 再审审理过程中，赵巧萍向本院提交了《不动产登记信息查询记录》2份，拟证明赵巧萍夫妇在杭州市并无其他住房之事实。亚细亚公司质证认为，对上述证据的真实性和合法性无异议，但不能证明赵巧萍所主张的案涉房屋系用于养老之主张。本院经审核认为，上述证据由杭州市规划和自然资源局加盖不动产登记信息查询专用章，其真实性应予认定，足以证明至2019年8月28日止，赵巧萍夫妇在杭州市范围内并无不动产登记记录。 亚细亚公司未向本院提交新的证据材料。 本院经再审审理，对一、二审判决认定的事实予以确认。另查明，至2019年8月28日，赵巧萍夫妇在杭州市范围内并无不动产登记记录。 本院再审认为，赵巧萍向亚细亚公司购买案涉房屋并支付部分购房款合计833070元，后所售房屋因亚细亚公司未能清偿其对外负债而被人民法院强制拍卖，进而导致亚细亚公司无法向赵巧萍交付房屋，赵巧萍只能要求亚细亚公司返还购房款，事实清楚，可予认定。现本案争议焦点在于，赵巧萍要求返还该83万余元购房款的请求权在破产程序中能否确认为优先债权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》（【2014】执他字第23、24号）指出：“《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》明确规定了房屋买受人的权利优先于建筑工程承包人的优先受偿权与抵押权人的抵押权，体现了优先保护处于相对弱势地位的房屋买受人的精神。基于《批复》保护处于弱势地位的房屋买受人的精神，对于《批复》第二条‘承包人的工程价款优先受偿权不得对抗买受人’的规定，应当理解为既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权……与执行程序相比，破产程序能更好地清理债权债务。在破产程序中，《批复》关于优先保护商品房买受人权利的规定也应予以适用，请你院考虑可否引导相关案件通过破产程序处理。”上述司法解释及最高人民法院答复意见表明，商品房买受人的权利，包括房屋建成情况下的房屋交付请求权和房屋未能交付情形下的购房款返还请求权，均应优先于建筑工程承包人的优先受偿权和抵押权人的抵押权。本案案涉房屋系住宅，而赵巧萍在杭州市又无其他住房，且其已经实际向亚细亚公司支付超过一半的购房款计833070元，在亚细亚公司未能交付案涉房屋之情形下，根据前述规定，赵巧萍要求返还购房款之请求权在亚细亚公司破产程序中理当享有优先于建设工程价款及抵押权受偿的权利。亚细亚公司提出，案涉房屋已经被人民法院强制拍卖，房屋产权已经不再登记在亚细亚公司名下，故赵巧萍不应享有优先受偿权。然如前所述，房屋买受人的购房款返还请求权享有优先受偿之权利，系以房地产开发企业未能实际交付房屋为前提条件，至于房屋是否仍登记在房地产开发企业名下，并不影响该优先受偿权的成立。故亚细亚公司该项抗辩理由，缺乏法律依据，难以成立。二审法院认定购房款属于普通债权，与上述规定不符，存有不当，本院予以纠正。 综上，赵巧萍的再审请求依法成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销浙江省杭州市中级人民法院（2018）浙01民终1360号民事判决； 二、维持浙江省杭州市江干区人民法院（2016）浙0104民初6299号民事判决。 一审案件受理费15444元，由赵巧萍负担4566元，由浙江亚西亚房地产开发有限公司负担10878元；二审案件受理费15444元，由浙江亚西亚房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 君 审判员 张福军 审判员 谭飞华 二〇二〇年五月十二日 书记员 钟晓韵