北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终4777号上诉人（原审原告）：国网北京市电力公司，住所地：北京市西城区前门西大街41号。法定代表人：潘敬东，董事长。委托诉讼代理人：郑颖，北京市德鸿律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京凤翔伟业房地产开发公司，住所地：北京市怀柔区凤翔开发区内。法定代表人：岳保华，经理。被上诉人（原审被告）：北京龙祥物业管理中心，住所地：北京市怀柔区凤翔科技开发区5号106室。法定代表人：李翠萍，总经理。委托诉讼代理人：石月，北京砥石律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京凤翔投资开发总公司，住所地：北京市怀柔区凤翔科技开发区内。法定代表人：郭东明，总经理。委托诉讼代理人：韩超，北京砥石律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘淑珍，女，1967年3月19日出生，满族，居民，住北京市怀柔区。被上诉人（原审被告）：曹长涛，男，1964年5月27日出生，汉族，居民，住北京市怀柔区。二被上诉人委托诉讼代理人：石云霞，北京晟烜律师事务所律师。上诉人国网北京市电力公司（以下简称国网北京公司）因与被上诉人北京凤翔伟业房地产开发公司（以下简称凤翔房地产公司）、北京龙祥物业管理中心（以下简称龙祥物业中心）、北京凤翔投资开发总公司（以下简称凤翔投资公司）、刘淑珍、曹长涛排除妨害纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2019）京0116民初3639号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。国网北京公司上诉请求：1.撤销（2019）京0116民初3639号民事判决书；2.改判凤翔房地产公司、龙祥物业中心、刘淑珍、曹长涛立即腾退并向国网北京公司交还怀柔区杨宋镇×小区×号楼×单元×室房屋；3.改判凤翔房地产公司、龙祥物业中心、刘淑珍、曹长涛按每月3000元标准共同赔偿自占用至实际返还怀柔区杨宋镇×小区×号楼×单元×室房屋止期间的房屋使用费，暂计费用经济损失72000元;4.改判凤翔投资公司对凤翔房地产公司应承担的赔偿金和房屋使用费承担连带清偿责任;5.判令凤翔房地产公司、龙祥物业中心、凤翔投资公司、刘淑珍、曹长涛承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一审判决认定曹长涛、刘淑珍夫妇基于《房屋购买协议》而取得诉争房屋系善意所得不符合法律规定。1999年3月，龙祥物业中心因欠电费而将房屋抵给上诉人，并与其签署抵房协议，并与北京凤翔房地产公司签署《商品房购销合同》，确认房屋出售给上诉人，该事实已获得龙祥物业中心承认。在国网北京公司取得房屋后，却在2017年10月被刘淑珍、曹长涛违法占有，该占有行为非善意取得。根据《物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”按照上述规定，本案诉争房屋根本不能办理房屋产权证，不存在善意取得条件。第一，刘淑珍、曹长涛购房屋的真实性无法核实，而且其交付的所谓房款也非交付给凤翔房地产公司，其交易真实性无法核实；第二，更为重要的是该房屋根本无法办理产权证书，而刘淑珍、曹长涛在购房时对此是明知的，因此其也不具有善意；第三，房屋事实也没有过户至刘淑珍、曹长涛名下，无法构成善意所得。综上一审判决认定曹长涛、刘淑珍夫妇基于《房屋购买协议》而取得诉争房屋系善意所得不符合法律规定，恳请二审法院依法改判，以保护国网北京公司合法权益。刘淑珍、曹长涛辩称：同意一审判决，不同意国网北京公司的上诉请求。1.国网北京公司称无法核实我方购房真实性以及购房时是善意，一审时各方均认可我方是通过合法的居间服务购买的房屋，并且购买价格在同小区也算高的，涉诉小区都办理不了产权登记，并不是我方原因，但是凤翔房地产公司给我方出具了收据，我方也办理了水电、宽带等业务，并居住了两年多。我方居住期间一直从国网北京公司处购电，国网北京公司从未提出过房屋归国网北京公司所有；2.国网北京公司并未提交证据证明其有所有权，其仅根据购房合同要求我方腾退并支付占有使用费没有依据。龙祥物业中心辩称：同意一审判决，不同意国网北京公司的上诉请求。龙祥物业中心并未实际占有使用涉诉房屋，国网北京公司要求腾退及支付占有使用费与龙祥物业中心无关，龙祥物业中心不负赔偿责任。凤翔投资公司辩称：同意一审判决，不同意国网北京公司的上诉请求，凤翔投资公司不应承担连带责任，涉案房屋所有权并未转移到国网北京公司名下，没有所有权效力，国网北京公司也没有实际占有使用，所以凤翔投资公司认为排除妨害的案由也不合理，凤翔投资公司只是凤翔房地产公司的名义股东，客观上无法进行清算。国网北京公司向一审法院起诉请求：1.请求判令凤翔房地产公司、龙祥物业中心、刘淑珍、曹长涛腾退并向国网北京公司交还怀柔区杨宋镇×小区×号楼×单元×室房屋；2.请求判令凤翔房地产公司、龙祥物业中心、刘淑珍、曹长涛按每月3000元标准共同赔偿自占用至实际返还怀柔区杨宋镇×小区×号楼×单元×室房屋止期间的房屋使用费，暂计72000元；3.要求凤翔投资公司对凤翔房地产公司应承担的赔偿金和房屋使用费承担连带清偿责任；4.要求凤翔房地产公司、龙祥物业中心、凤翔投资公司、刘淑珍、曹长涛共同承担诉讼费。一审法院经审理认定事实如下：1999年5月10日，北京龙翔新热力服务中心（甲方）与怀柔县杨宋镇电力管理站（乙方）签订《协议书》一份，约定：“就甲方欠乙方电费一事，经双方协商，达成协议如下：一、截止1999年3月31日甲方（包括×小区的×、×号两栋住宅楼）共欠乙方电费334191.36元。二、甲方将杨宋镇×小区×号楼×单元×、×号楼×单元×（每套建筑面积73平方米、1800／㎡。合款131400元）。两套楼房共计合款262800元（不包括物业管理费及其它相关费用）给付乙方，抵顶电费262800元。三、甲方向乙方交付的房屋，其产权手续由甲方负责在1999年12月31日前办理完毕。四、剩余所欠电费71391.36元，甲方在本协议生效后10日内向乙方一次性付清……”。1999年5月10日，杨宋镇电力管理站（甲方）与凤翔房地产公司（乙方）签订《商品房购销合同》一份，约定甲方向乙方订购下列商品房：×小区×号楼×单元×，甲方购买乙方商品房73平方米，共计购房款131400元。2017年10月11日，凤翔房地产公司（甲方）与曹长涛（乙方）签订《房屋购买协议》一份，约定：“乙方自愿购买甲方名下的房屋，经双方协商，达成协议如下：一、乙方所购买房屋，为北京市怀柔区杨宋镇×小区×号楼×单元×房，建筑面积为73平方米，上述面积为实测面积。二、乙方购买该房屋的总房价款为人民币（大写）壹佰零伍万元整。三、乙方购买上述房屋，采取一次性付款的方式，甲方不提供乙方办理按揭贷款，乙方须在签订本协议的同时，交清购房款。约定房款中不包含煤气报装、有线电视报装等费用，乙方使用需自行申请报装并交纳相关费用。四、乙方在签订本协议前，已充分了解该房屋前期手续的办理状况，知晓甲方由于政策原因无法办理该房屋的产权权属证书等情况；对房屋现状也有充分了解，在付清购房款后，甲方将上述房屋按照现状交付给乙方……”。曹长涛、刘淑珍夫妇购得诉争房屋后，曹长涛以杨宋镇×小区×号楼×单元×号房主的身份办理了电卡、有线电视等，签订了《北京市居民供热采暖合同》，并交纳了水、电、采暖费等。怀柔区杨宋镇电力管理站改制为怀柔区杨宋镇供电营业所，现已划归国网北京公司。北京龙翔新热力服务中心现已更名为北京龙翔物业管理中心，北京凤翔房地产开发公司更名为北京凤翔伟业房地产开发公司，并于2012年10月31日被吊销，其股东为北京凤翔投资开发总公司。一审法院认为，公民的合法财产受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，因龙祥新热力服务中心拖欠杨宋镇电力管理站电费，涉案房屋以131400元抵顶电费，同日北京凤翔房地产开发公司与怀柔区杨宋镇电力管理站签署《商品房购销合同》，将涉案房屋出售给怀柔区杨宋镇电力管理站，但并未办理房屋过户手续。2017年10月11日，凤翔房地产公司与曹长涛签订《房屋购买协议》，约定曹长涛购买位于北京市怀柔区杨宋镇×小区×号楼×单元×房屋，双方签订的《房屋购买协议》系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，各方均应按照合同约定履行己方义务。协议签订后，曹长涛以杨宋镇×小区×号楼×单元×号房主的身份办理了电卡、有线电视报装等，并交纳了水、电、采暖费等，居住至今。结合本案中的相关证据，曹长涛、刘淑珍夫妇基于《房屋购买协议》而取得诉争房屋系善意取得，且对房屋进行装修并居住至今。审理过程中，经一审法院释明，国网北京公司不同意对涉案房屋进行折价补偿，坚持要求凤翔房地产公司、龙祥物业中心、刘淑珍、曹长涛腾退房屋及赔偿损失、支付占用费，于法无据，一审法院不予支持。一审法院判决：驳回国网北京市电力公司的全部诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事是予以确认。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。本案中，因抵顶龙祥新热力服务中心拖欠杨宋镇电力管理站电费，凤翔房地产公司与怀柔区杨宋镇电力管理站就涉案房屋签署了《商品房购销合同》，凤翔房地产公司后又与曹长涛就涉案房屋签订了《房屋购买协议》，但国网北京公司、刘淑珍、曹长涛均未办理涉案房屋的不动产登记手续，尚未取得涉案房屋的所有权。凤翔房地产公司向刘淑珍、曹长涛实际交付了涉案房屋，刘淑珍、曹长涛夫妇已经实际占有房屋，曹长涛、刘淑珍夫妇基于《房屋购买协议》而取得涉案房屋系合法取得占有。国网北京公司主张自身为涉案房屋权利人，刘淑珍、曹长涛对涉案房屋系非法占有，缺乏事实和法律依据，一审法院驳回国网北京公司的诉讼请求，并无不当。综上所述，国网北京公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1600元，由国网北京市电力公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  孙 京审 判 员  周 易审 判 员  张 帆二〇二〇年五月二十七日法官助理  胡 实法官助理  邱 江书 记 员  王秋岩