辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初404号原告：陈桂艳，女，1966年9月25曰出生，汉族，住辽宁省沈阳市沈河区。被告：冯书丽，女，1955年10月26日出生，汉族，住辽宁省沈阳市和平区。第三人：沈阳百田房产开发有限公司，住所地辽宁省沈阳市皇姑区塔湾街13号，注册号210100000050042。法定代表人：宋涛。委托诉讼代理人：宋朕，男，1979年9月27日出生，汉族，住辽宁省沈阳市和平区。第三人：宋涛，男，1965年6月23日出生，汉族，住辽宁省沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：宋朕，男，1979年9月27日出生，汉族，住辽宁省沈阳市和平区。原告陈桂艳诉被告冯书丽、第三人沈阳百田房产开发有限公司（以下简称“百田公司”）、第三人宋涛案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法由审判员王金利担任审判长并主审，与人民陪审员石旭、宋娇妍组成合议庭，于2020年5月7日公开开庭进行了审理。原告陈桂艳到庭参加诉讼。被告冯书丽，第三人百田公司、宋涛经本院依法传唤未到庭应诉。本案经合议庭评议后，现已审理终结。原告陈桂艳诉称，位于沈阳市皇姑区2-11-2房屋（建筑面积98.54平方米）系原告于2006年通过集资团购方式向第三人百田公司购买，当时的单价为2,600元/平方米，总房款为256,204元。2006年，原告支付首笔房款10万元，在选房前又缴纳了第二笔房款13万元，剩余房款于2012年4月12日付清。第三人百田公司将此前两次付款的收款收据均收回，并向原告出具了总房款的收款收据（256,204元）。选房摇号是在2011年冬天进行的，原告通过摇号选定房屋即案涉房屋。沈阳市皇姑区明廉路11-5号17号楼三个单元共33套房屋均是在2006年通过集资团购方式购买的。2011年4月22日，原告办理案涉房屋的入住手续，预交了水费、煤气费、电费、物业费、电梯费等相关费用，并开始装修房屋。2011年8月，原告在装修后实际入住该房屋，并一直在此居住至今。另外，该房产的商品房买卖合同实际已于2011年备案到原告名下，后因原告于2012年3月23日购买位于沈阳市于洪区房屋，需要办理公积金和商业组合贷款，但当时房产政策限制（非第一套商品房的贷款利率要高于第一套房的贷款利率），所以，为了增加贷款数额、降低贷款利率，2012年，原告经与第三人百田公司协商，于2012年2月16日由该公司将上述已备案至原告名下的房屋予以撤销。这样位于沈阳市于洪区房屋就能够享受到第一套房屋的贷款数额和贷款利率。至于撤销备案的理由“客户因资金不足，申请退房”是当时随意填写的，并不是真正的原因。事实上，案涉房屋的购房款（集资款）在当时已经全部缴纳完毕，并且在2012年2月16日撤销备案后至今，第三人百田公司也没有实际为原告办理退款手续，且原告事实上也一直在案涉房屋内居住使用。所以，上述商品房买卖合同登记备案的撤销实际上是名为撤销，实为办理银行贷款手续所作出的行为。待沈阳市于洪区房屋办理完毕贷款后，因原告找不到第三人百田公司的具体负责人员，就未能再办理该房屋的备案手续。沈阳市和平区人民法院作出的（2019)辽0102执异823号执行裁定中认定，沈阳市皇姑区2-1-2房屋现备案在案外人王爽名下，但据原告所掌握的情况，现该房屋依然登记在第三人百田公司名下。自原告于2011年办理入住至今，该房产的物业费、采暖费、水费、电费、有线电视费等均是由原告缴纳，且采暖费能报销的部分都是在原告所在单位报销。原告与第三人百田公司之间的房屋买卖合同已经依法生效，并已经实际履行完毕，该房产所有权已经转移给原告，且原告已实际占有和使用长达8年之久。尽管该房屋现没有备案在原告名下，也未办理产权登记，尽管物权法规定不动产物权需经登记才发生物权效力，但物权变动的权源是当事人的法律行为即房屋的交易行为，而非不动产登记的确认，更不能将不动产登记解释为行政权力的物权授予！正是基于此，《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。现原告已经支付了案涉房屋的全部购房款，并已实际占有居住长达8年之久，且该房屋系因第三人百田公司的原因至今未能办理房屋权属登记，原告对此没有任何过错!综上，现原告依据上述事实及司法解释的规定，原告作为案外人就该房屋享有足以排除被告冯书丽对该房屋申请强制执行的请求权！综上，现原告诉至法院，原告的原诉讼请求为：请求法院依法撤销沈阳市和平区人民法院（2019)辽0102执异823号执行裁定书，并确认其无效；立即解除对位于沈阳市皇姑区2单元11楼2号房产实施的查封等执行措施；确认位于沈阳市皇姑区2单元11楼2号房产归原告所有；案件受理费由被告冯书丽承担。本案审理中，原告陈桂艳变更诉讼请求为：请求法院依法判令不得执行原告所有的位于沈阳市皇姑区2-11-2房产，停止一切执行措施，不得执行；案件受理费由被告冯书丽承担。被告冯书丽经本院依法传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。第三人百田公司经本院依法传唤未到庭应诉，庭后，其到庭发表意见如下：我公司认可原告陈桂艳陈述的事实，也同意其诉讼请求。对于原告陈桂艳所提供的各项证据，我公司没有异议，均予以认可。案涉房屋现在我公司名下，这是因为当时原告陈桂艳撤销了商品房合同备案登记，所以房屋目前登记在我公司名下。据我公司了解，当时原告陈桂艳之所以撤销备案，是因其要购买其他商品房，但是因限购政策，其只好暂时撤销了涉案房屋的备案。原告陈桂艳撤销备案后，我公司也没有为其办理退款，其撤销备案只是为了购买其他商品房，并不是真正的退房。案涉房屋已经交付给原告陈桂艳了，房屋的具体现状，我公司不清楚。关于案涉房产是否备案在王爽名下一节，据我公司调查，并没有备案在王爽名下。另外，我公司与被告冯书丽之间的借款纠纷一案，该执行案件已经进入执行和解阶段，双方已于2019年签订了和解协议，现正在履行过程中。第三人宋涛经本院依法传唤未到庭应诉，庭后，其到庭述称，关于本案，同第三人百田公司的意见。经审理查明，2015年9月21日，本案被告冯书丽作为原告以民间借贷纠纷为由向本院起诉被告宋涛、辽宁李世房地产开发有限公司（以下简称“李世公司”）、百田公司，该案审理过程中，冯书丽向本院申请撤回对李世公司的起诉。该案经本院审理，于2015年11月24日作出（2015）沈和民一初字第03045号民事判决书，判决：“一、被告宋涛于本判决生效起十日内偿还原告冯书丽借款本金5,000,000元及利息（从2015年5月8日计算至实际给付之日止，按照年利率24%计算）；二、被告沈阳百田房产开发有限公司对上述第一款债务承担连带偿还责任；三、驳回原告冯书丽的其他诉讼请求。案件受理费51,280元，减半收取25,640元，保全费5,000元，由被告宋涛及被告沈阳百田房产开发有限公司承担。”宣判后，各方当事人均未在法定期间内提出上诉，该判决发生法律效力。后冯书丽向本院申请强制执行。2016年7月21日，本院向房产管理部门发出（2016）辽0102执545号协助执行通知书，查封百田公司名下位于沈阳市皇姑区“新汉城”小区），查封期限自2016年7月21日起至2019年7月20日。2019年6月5日，本院再次向房产管理部门发出（2016）辽0102执545号协助执行通知书，继续查封上述房产。另查明，2006年，原告陈桂艳与第三人百田公司签订集资建房协议。同年，原告陈桂艳向第三人百田公司支付10万元，后又支付13万元。2012年4月12日，原告陈桂艳再次向第三人百田公司支付26,204元。同日，第三人百田公司向原告陈桂艳出具收款收据一份，其中载明收款数额为“贰拾伍万陆仟贰佰零四元”（256,204元），收款事由为“17#2-11-2房款”。2011年冬，第三人百田公司组织包括原告陈桂艳在内的交款人通过摇号选定房屋即案涉房屋。后，第三人百田公司新汉城项目部向原告陈桂艳出具“选房单”一份，其中载有“17号楼2单元11层2号98.54”字样。2011年4月22日，原告陈桂艳办理案涉房屋的交接入住手续，并于同日向案涉房屋所在的“新汉城”小区物业服务机构即沈阳博鳌物业有限公司交纳物业费（2011.4.22—2012.4.22）、电梯费（2011.4.22—2012.4.22）、垃圾清运费、水电及煤气费等相关费用。2011年4月28日，原告陈桂艳与案外人沈阳瑞之峰装饰工程有限公司签订《住宅室内装饰装修施工合同》一份，其中就案涉房屋（即“新汉城17#2-11-2，房屋间数二室二厅，总建筑面积98㎡”）的装饰装修事宜进行了约定，同时约定该装饰装修工程开工日期为2011年4月30日，竣工日期为2011年6月15日，总日历工期（包括法定节假日）共计45天。合同价款为22,800元。案涉房屋装修完毕后，原告陈桂艳即实际入住至今。再查明，原告陈桂艳购买案涉房屋后，第三人百田公司向房产管理部门办理了该房屋的商品房买卖合同登记备案。后，原告陈桂艳因欲购买位于沈阳市于洪区房屋（建筑面积91.27平方米），但同时因房屋限购政策要求，其与第三人百田公司经协议在房产管理部门办理了上述商品房买卖合同登记备案的撤销，但第三人百田公司至今亦未向原告陈桂艳办理案涉房屋的退款。2012年3月23日，原告陈桂艳与案外人华润置地（沈阳）开发有限公司（以下简称“华润公司”）签订《商品房买卖合同》（合同编号：E1209019288），约定原告陈桂艳购买华润公司开发建设的位于沈阳市于洪区房屋（建筑面积91.27平方米）。原告程桂英并以该房屋作为抵押担保财产在中国建设银行沈阳城内支行办理的银行按揭贷款。根据其《个人住房（商业用房）借款合同》，其中记载“该房屋系借款人使用贷款所购的第壹套房产，该房屋性质为住房。房屋坐落：于洪区贺江街10-1号1-9-2。房产的其他信息：房屋建筑面积：91.27平方米……”本院在执行（2015）沈和民一初字第03045号民事判决过程中，对案涉房屋采取查封措施。原告陈桂艳向本院提出执行异议，本院经审查于2019年12月19日作出（2019）辽0102执异823号执行裁定书，裁定驳回其异议申请。现原告陈桂艳以案外人执行异议之诉为由起诉来院，要求不得执行其上述房屋。上述事实，有原、被告的当庭陈述笔录、交款票据、选房单、交纳物业费、煤气费等相关费用的票据、商品房买卖合同、个人住房（商业用房）借款合同、（2015）沈和民一初字第03045号民事判决书、（2019）辽0102执异823号执行裁定书以及本院制作的询问笔录等证据在卷佐证，经审查，本院予以确认。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有应诉答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案中，被告冯书丽、第三人百田公司、宋涛经本院依法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，本院根据原告陈桂艳提供的证据及其当庭陈述意见，并结合第三人百田公司、宋涛于庭后向本院陈述的意见等，对本案事实予以认定。本案系案外人执行异议之诉，案外人执行异议之诉案件的主要目的系通过诉讼排除对特定执行标的的强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。具体到本案中，第一，本案所涉房屋系原告陈桂艳从第三人百田公司处以集资团购方式购买，虽然双方并未签订书面商品房买卖合同，但其均认可于2006年签订了集资建房协议，且第三人百田公司于2012年4月12日向原告陈桂艳出具了案涉房屋的全款收款收据，其中载明的收款事由为“17#2-11-2房款”。此外，第三人百田公司新汉城项目部还向原告陈桂艳出具“选房单”，其中亦载有“17号楼2单元11层2号98.54”字样。上述事实说明，原告陈桂艳与第三人百田公司之间对买卖案涉房屋已在本院查封前达成买卖合意。第二，根据原告陈桂艳提供的关于案涉房屋装修证据、入住案涉房屋的交费票据、照片等，结合第三人百田公司的陈述意见，可以认定原告陈桂艳于2011年起即已实际入住该房屋，符合“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的情形。第三，根据第三人百田公司向原告陈桂艳出具的房款收款收据，原告陈桂艳已全额支付案涉房屋的购房款。第四，根据已生效的（2018）辽01民终8501号、9223号民事判决书以及（2019）辽民申4044号、3980号民事裁定书，案涉房屋未办理产权过户登记并非原告陈桂艳的原因导致，而在于第三人百田公司，故原告陈桂艳对此不具有过错。综上，原告陈桂艳就案涉房屋提出的执行异议之诉符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条、第二十八条之规定，判决如下：不得执行位于沈阳市皇姑区房屋（建筑面积98.54平方米）。案件受理费5,143元，由第三人沈阳百田房产开发有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人或代表人人数提出副本,上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  王金利人民陪审员  石 旭人民陪审员  宋娇妍二〇二〇年五月十三日法官助理陈荟茹书记员费杨本判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第六十五条第一款当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。