北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终1599号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京光亚新型冷沥青有限公司，住所地北京市朝阳区黑庄户乡郎各庄村东。法定代表人：刘亮，经理。委托诉讼代理人：何正永，北京市风平律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：邵伯良，男，1959年8月2日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王娜，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：周小云，北京天驰君泰律师事务所律师。原审第三人：北京市朝阳区黑庄户乡人民政府，住所地北京市朝阳区黑庄户乡工商大街1号。负责人：赵歌帆，乡长。委托诉讼代理人：高义生，北京市道融律师事务所律师。原审第三人：北京市朝阳区黑庄户乡郎各庄村经济合作社，住所地北京市朝阳区黑庄户乡郎各庄村。法定代表人：王书英，社长。委托诉讼代理人：夏晓静，北京市开越律师事务所律师。上诉人北京光亚新型冷沥青有限公司（以下简称光亚公司）、邵伯良因与原审第三人北京市朝阳区黑庄户乡人民政府（以下简称黑庄户乡政府）、北京市朝阳区黑庄户乡郎各庄村经济合作社（以下简称郎各庄村经济合作社）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区（2019）京0105民初13961号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。光亚公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判邵伯良支付光亚公司补偿款2069390元；二、撤销一审判决第二项；3、驳回邵伯良的反诉请求；四、邵伯良承担案件受理费。事实与理由：一、一审法院错误行使自由裁量权，酌情确定的具体补偿数额与认定的案件事实不符，根据《解除租赁协议补偿确认表》、《测绘成果图》确认，光亚公司修建的房屋建筑面积1201.74平方米，附属物建筑面积1436.35平方米，邵伯良无权截留房屋和附属物补偿款。二、租赁期间，邵伯良向光亚公司收取的租金远远高于其向合作社交付的租金，已经获取经济利益。三、邵伯良无权收取光亚公司2018年10月1日至10月17日期间土地使用费8972元。邵伯良与合作社之间已于2018年8月29日签订《解除租赁协议》，之后，合作社没有收邵伯良租金，邵伯良不再享有土地使用权或转租权。拆除期间合作社没有收取任何人的租金。自2017年11月123日发布《告知书》以后，光亚公司没有正常营业，早已停产停业开始搬家，没有交付租金的义务。邵伯良上诉请求：一、撤销一审判决第一项，邵伯良无需向光亚公司支付补偿款；二、光亚公司承担本案全部诉讼费。事实和理由：涉案房屋均属于违法建筑，其造价应按照残值进行计算，适用支出费用年度分摊法，一审酌定数额明显过高。本案违法建筑已被拆除，邵伯良亦不存在能够继续占有、使用获得不当得利的可能性。邵伯良与郎各庄村的经济补偿，对本案没有参照意义。本案是租赁合同纠纷，光亚公司的诉讼请求包括解除租赁合同，但涉案土地的性质一审未进行核实，租赁合同效力未进行确认，对光亚公司补偿依据没有阐明。黑庄户乡政府针对光亚公司和邵伯良的上诉不发表意见。郎各庄村经济合作社针对光亚公司和邵伯良的上诉不发表意见。光亚公司向一审法院起诉请求：判令邵伯良向光亚公司支付腾退补偿款2069390元。邵伯良向一审法院反诉请求：判令光亚公司支付2018年10月1日至2018年10月17日的土地使用费8972元。一审法院认定事实：2003年8月27日，北京市第一房屋管理修缮工程公司京河修建工程公司作为甲方（邵伯良作为甲方负责人在落款处签名）与光亚公司作为乙方签订《土地租赁合同》，约定甲方将北京市朝阳区黑庄户乡郎各庄村东地块面积为6666平方米的土地出租给乙方使用；租赁期限自2003年10月1日至2018年9月30日；租金标准为第1年至第5年的年租金为5000元、第6年至第10年的年租金为6000元、第11年至第15年的年租金为7000元；在乙方使用土地期间如遇国家占用，甲方应积极协调有关赔偿事宜；如因不可抗力的原因而使承租土地地上房屋及其设备损坏的，双方互不承担责任。2011年1月1日，郎各庄村经济合作社作为出租方（甲方）与邵伯良作为承租方（乙方）签订《租赁协议书》，约定乙方承租北京市朝阳区黑庄户乡郎各庄村东至七星路、西至闻会全、南至赵金良、北至闫国庆面积为26.8亩的土地及7820.45平方米地上建筑物；租赁期限自2008年1月1日至2027年12月31日。2017年10月14日，邵伯良作为甲方与光亚公司作为乙方签订《土地租赁合同》，约定甲方将北京市朝阳区黑庄户乡郎各庄村七星路23号院面积为6667平方米的土地（以下简称涉案土地）出租给乙方使用；租赁期限自2018年10月1日至2019年9月30日；租金标准为年租金19万元。2017年11月23日，北京市朝阳区黑庄户乡郎各庄村民委员会发出《告知书》，内容如下：为进一步消除安全隐患，牢固树立“生命至上，安全第一”思想，维护人民群众生命财产安全，确保地区安全稳定。按照市委、市政府统一部署和区乡消防安全隐患大排查、大清理、大整治，实施方案的要求，我地区即将全面开展功能疏解拆除违法建设，经我村两委会研究决定，即日起至2017年12月20日之前，辖区内所有企业、厂库房等租赁单位全部关停，企业员工和居住人员全部清退。2017年12月20日全部断电，请各单位遵照执行，特此告知。”2018年8月29日，郎各庄村经济合作社作为甲方与邵伯良作为乙方签订《解除租赁协议》，约定双方自愿解除双方于2011年1月1日签订的《租赁协议书》；乙方应在协议签订之日起15日内将原租赁协议项下场地腾空交还给甲方，不得破坏场地内现有的房屋、地上物及附属设施；乙方应自行解决其与第三方达成的针对租赁协议项下场地的转租、使用问题，自行处理债权债务关系，确保乙方在本条款约定的时间内履行腾退交还义务，乙方与第三方的其他任何协议或债权债务关系，由乙方自行处理，均与甲方无关。2018年10月17日，邵伯良签署《交接单》，内容如下：“我单位北京光亚新型冷沥青有限公司（以下简称光亚公司)因拆迁于2018年10月17日12时将位于北京市朝阳区黑庄户乡郎各庄七星路23号院整体交还给土地出租人邵伯良。交还包括七星路23号院承租土地6667平方米（10亩），光亚公司全部自建房屋，厂房，大棚等。（光亚公司与邵伯良未就拆迁补偿达成协议，未收到邵伯良任何拆迁补偿款项）自本交接单由出租人邵伯良签字后，该23号院发生任何问题与原承租人光亚公司无关。”庭审中，黑庄户乡政府提交了郎各庄村经济合作社与邵伯良签订的解除租赁协议、解除租赁协议补偿确认表、测绘成果图，载明邵伯良承租宗地总面积18771.3平方米、房屋总面积6508.38平方米、附属物（棚子）总面积1639.25平方米；郎各庄村经济合作社向邵伯良支付房屋建筑物资产补偿5985409元、附属物资产补偿1099929元，合计综合经济补偿7085338元。其他各方对于黑庄户乡政府提交的上述材料真实性均认可，光亚公司与邵伯良亦认可邵伯良租赁给光亚公司的涉案土地为上述测绘成果图中以面积为96.2平方米、24.5平方米、291平方米、10平方米这四处房屋为界以南占地6667平方米的土地；光亚公司与邵伯良于第一次庭审中均表示邵伯良将涉案土地交付给光亚公司后，涉案土地上的建筑物（其中包含房屋面积1201.74平方米、棚子面积1436.35平方米）均由光亚公司建设，后邵伯良在第三次庭审中表示涉案土地上一处面积为96.2平方米的房屋是邵伯良建设，后光亚公司在此基础上翻建，另有总面积约220.51平方米的六处房屋是光亚公司出租给第三方后由第三方建设的。经询，光亚公司与邵伯良均表示北京市第一房屋管理修缮工程公司京河修建工程公司作为甲方与光亚公司作为乙方于2003年8月27日签订的《土地租赁合同》，实际出租人系邵伯良；邵伯良于2003年10月1日将涉案土地交付给光亚公司使用，光亚公司于2018年10月17日将涉案土地交还给邵伯良，光亚公司已向邵伯良支付租金至2018年9月30日，现涉案土地上的地上建筑物已全部拆除。又询，郎各庄村经济合作社称解除租赁协议补偿确认表中房屋建筑物资产补偿、附属物资产补偿是综合性质的经济总补偿，包括房屋建筑物和棚子本身的价值补偿以及搬家损失、停产停业损失、与第三方解除协议的赔偿损失等等，并称其已将解除租赁协议中的经济补偿全部发放给邵伯良，邵伯良亦认可收到全部经济补偿款。以上事实，有相关书证及当事人当庭陈述在案佐证。一审法院认为，本案中，邵伯良于2003年10月1日将涉案土地交付给邵伯良使用，邵伯良于庭审中曾认可涉案土地上的房屋和棚子均由光亚公司建设，后虽又对此予以否认，但未提交证据证明其主张，故该院对其反言不予采信，确认涉案土地上的房屋和棚子均由光亚公司建设。现光亚公司已将涉案土地及其上房屋和棚子交还给邵伯良，后涉案土地上的房屋和棚子已被郎各庄村经济合作社收回拆除，且邵伯良亦从郎各庄村经济合作社处取得了光亚公司所建设房屋和棚子的经济补偿，故邵伯良对于光亚公司在涉案土地上建设的房屋和棚子应予以补偿，具体补偿数额，该院综合考虑郎各庄村经济合作社测绘确认的资产补偿数额、双方租赁合同履行情况、光亚公司实际损失等因素酌情确定。关于土地使用费，光亚公司已向邵伯良支付涉案土地租金至2018年9月30日，后光亚公司于2018年10月17日将涉案土地交还给邵伯良，则光亚公司仍应向邵伯良支付涉案土地自2018年10月1日至2018年10月17日期间的租金，故邵伯良要求光亚公司支付土地使用费的反诉请求，该院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、邵伯良于判决生效后七日内支付北京光亚新型冷沥青有限公司补偿款一百二十万元；二、北京光亚新型冷沥青有限公司于判决生效后七日内支付邵伯良土地使用费八千九百七十二元；三、驳回北京光亚新型冷沥青有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费23355元，由北京光亚新型冷沥青有限公司负担9812元（已交纳），由邵伯良负担13543元（于判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费25元，由北京光亚新型冷沥青有限公司负担（于判决生效后七日内交纳）。本院二审期间，邵伯良申请证人张某出庭作证，证明光亚公司和邵伯良约定，光亚公司租赁邵伯良的土地如遇拆迁，地上搬不走的东西归邵伯良。光亚公司对该证人证言不认可。本院经审理认定的事实与一审法院认定的事实一致，本院对此予以确认。本院认为：本案二审的争议焦点为:一、邵伯良应向光亚公司支付的补偿款应如何确定;二、光亚公司是否应向邵伯良支付2018年10月1日至2018年10月17日的土地使用费。一、邵伯良应向光亚公司支付的补偿款应如何确定。邵伯良于庭审中曾认可涉案土地上的房屋和棚子均由光亚公司建设，后虽又对此予以否认，但未提交证据证明其主张，故可以确认涉案土地上的房屋和棚子均由光亚公司建设。现光亚公司已将涉案土地及其上房屋和棚子交还给邵伯良，后涉案土地上的房屋和棚子已被郎各庄村经济合作社收回拆除，且邵伯良亦从郎各庄村经济合作社处取得了光亚公司所建设房屋和棚子的经济补偿。故对于具体的补偿数额，一审法院综合考虑郎各庄村经济合作社测绘确认的资产补偿数额、双方租赁合同履行情况、光亚公司实际损失等因素酌情确定，并无不当。邵伯良、光亚公司对一审法院酌情确定的补偿数额提出异议，但均缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。二、光亚公司是否应向邵伯良支付2018年10月1日至2018年10月17日的土地使用费。光亚公司已向邵伯良支付涉案土地租金至2018年9月30日，后光亚公司于2018年10月17日将涉案土地交还给邵伯良。光亚公司主张邵伯良与合作社之间已于2018年8月29日签订《解除租赁协议》，此后邵伯良不再享有土地使用权或转租权。但邵伯良与郎各庄村经济合作社签订《解除租赁协议后》，邵伯良并未如约向郎各庄村经济实际交还土地，未能实际交还的原因即是光亚公司未交还土地，故光亚公司仍应向邵伯良支付涉案土地自2018年10月1日至2018年10月17日期间的土地使用费。一审对此的处理并无不当，应予维持。综上所述，光亚公司、邵伯良的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28134元，由北京光亚新型冷沥青有限公司负担12534元（已交纳），由邵伯良负担15600元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 杨 路审 判 员 万丽丽审 判 员 周艳雯二〇二〇年五月二十七日法官助理 高玉珠