贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终5325号上诉人（原审被告）：贵阳合纵置业有限公司，住所地贵州省贵阳市白云区南湖新区云中路米兰春天五期营销中心。统一社会信用代码：915201007952982255。法定代表人：余悦瀚，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：田甜，女，1995年8月21日出生，土家族，该公司员工,住贵州省贵阳市花溪区。被上诉人（原审原告）：杨明建，男，1975年6月13日生，汉族，住重庆市潼南县。委托诉讼代理人：周茂江，男，1966年12月26日出生，汉族，住贵州省贵阳市白云区，系贵阳市白云区居民。上诉人贵阳合纵置业有限公司（以下简称合纵置业公司）因与被上诉人杨明建商品房销售合同纠纷一案，不服贵阳市白云区人民法院(2019)黔0113民初8934号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法独任审理，本案现已审理终结。合纵置业公司上诉请求：1.撤销原判，改判上诉人不构成违约；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.办证时间应从实际交房后起算24个月内，起诉时该期限未到，上诉人未逾期，不需支付违约金；2.根据《补充协议》第十一条第四款、第六款约定，被上诉人至今未向上诉人交齐办理产权过户所需的资料以及相关税费，故办证条件未成就，办证时间起算点未开启；3.补充协议对上诉人和被上诉人的违约金上限均约定为合同总价款的1%，违约责任对等，一审认定补充协议无效属于法律适用错误；4.《商品房买卖合同》及补充协议已经公示，对转移登记的相关约定有加粗提醒，上诉人尽到了公示义务和提醒义务。杨明建向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告自2014年10月1日起至2015年11月30日止的逾期交房违约金（以购房款419992元为基数，按已付购房款的每日万分之一计算，共计395天，违约金为16589元；2、判令被告支付原告自2015年11月31日起至2016年9月5日止的逾期交房违约金（以购房款419992元为基数，按已付购房款的每日万分之二计算，共计281天，违约金为23604元）。以上违约金合计金额为40193元。(2014年3月30日至2014年9月30日期间的逾期交房违约金11549.78元被告已支付给原告）；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实如下：2011年12月12日，原告杨明建与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发建设的位于贵阳市白云区房屋，总价款419992元，于2014年3月30日前交房。合同第十三条“逾期交房责任”对逾期超过90日，且买受人要求继续履行合同的，约定为“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金”。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款，但被告未能如期交房。2015年5月15日，被告向该小区二期Ａ区、二期Ｂ区购房业主出具《延期交房承诺书》，承诺二期Ａ区房屋于2015年11月30日交房、二期Ｂ区房屋于2016年1月30日交房。如超过上述日期仍不能交付，同意将违约金赔付比例从现合同约定房屋总价款的每日万分之一，提高至每日房屋总价款的万分之二，并对二期Ａ区、二期Ｂ区的具体楼栋进行了明确。由于被告开发建设出现迟缓，至2016年9月5日才向原告交付案涉房屋，并支付了自2014年4月1日至2014年12月31日期间的逾期交房违约金，但对从2015年1月1日起的逾期交房违约金未予支付，故原告诉至一审法院，请求判决支持如前诉讼请求。审理中查明，案涉房屋属于二期Ａ区房屋。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律的禁止性规定，属有效协议，应受法律保护。合同签订后，原告依约按时足额支付了购房款，但被告未按照约定交付房屋，其行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。审理中，被告对逾期交房及应承担逾期交房违约金的事实无异议。双方争议的焦点是被告提出的诉讼时效抗辩是否成立以及被告超过《延期交房承诺书》承诺的交房时间交付房屋的违约金应按每日万分之一计算还是万分之二计算的问题。一审法院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十三条明确约定，“逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金”，因此，该合同约定了支付逾期交房违约金的履行期限为实际交房后90日内，履行期限届满出卖人不履行支付违约金的义务，买受人才知道其权利受到侵害，从履行期限届满之次日起开始计算诉讼时效。从本案审理查明的事实来看，本案被告于2016年9月5日向原告交房，并应当根据前述约定在交房后90日内向原告支付逾期交房违约金，但被告未向原告支付，原告向被告主张逾期交房违约金的诉讼时效应从实际交房90日后起算，至今未超过三年诉讼时效，故对被告提出的诉讼时效抗辩，一审法院不予采纳。另外，被告出具的《延期交房承诺书》是被告的真实意思表示，是在合同约定的交房期限内不能如期交付房屋后作出的补充约定，对原、被告均具有法律约束力，被告在审理中辩解不认可《延期交房承诺书》承诺的违约金标准，并要求仅依据《商品房买卖合同》约定的违约金标准对本案进行裁判没有事实依据，一审法院不予采纳。现被告的交房时间已超过《延期交房承诺书》承诺的期限，原告主张逾期交房违约金分段计算，一审法院予以支持。合同约定的交房期限届满之次日即自2014年3月31日至其承诺的交房期限即2015年11月30日期间的违约金为每日按已付房屋总款的万分之一计算，但被告已支付了2014年4月1日至2015年1月1日的违约金，故本案违约金应从2015年1月1日起计算至2015年11月30日，共计333日，金额为419992元×万分之一/日×333日=13985.7元。被告承诺的交房期限届满次日即为2015年12月1日至实际交房日即2016年9月5日期间每日按已付房屋总款的万分之二计算为：419992元×万分之二/日×279日=23435.6元，两项合计37421.3元。对原告诉请超过的部分，一审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条、第一百八十八条之规定，判决：一、由被告贵阳合纵置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告杨明建逾期交房违约金共计37421.3元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费402元（已减半，原告已预交），由原告杨明建负担28元，由被告贵阳合纵置业有限公司负担374元。二审审理期间，双方当事人均未提交新证据，二审查明的事实与一审认定一致，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：1.上诉人合纵置业公司是否存在逾期办证的违约行为，如果存在，应如何承担违约责任；2.案涉《补充协议》关于“违约金累计最高不超过总房价的1%”的约定是否有效。关于第一个争议焦点，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案双方当事人在合同中对出卖人取得商品房所有权初始登记的具体时间有明确约定，现出卖人并未取得商品房所有权初始登记，构成违约。出卖人取得商品房所有权初始登记后买受人才需交纳办理产权过户所需的资料以及相关税费，故上诉人合纵置业公司以买受人未向其交齐办理产权过户所需资料以及相关税费为由主张办证条件不成就，本院对此不予采信。关于第二个争议焦点，本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》中约定“出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金”，而在《补充协议》却作出了与主合同相矛盾的约定“出卖人应自产权办理延期之日起按已付房款的日万分之一向买受人支付违约金，违约金累计最高不超过总房款的1%”。但根据双方《商品房买卖合同》第二十九条的约定“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”，故《补充协议》对逾期办证的违约金总额加以限制，明显属于客观上不合理地减轻了主合同中约定应由出卖人承担的责任，部分排除了买受人基于主合同享有的违约金权利，故该《补充协议》对于逾期办证的违约金总额加以限制的约定应当排除适用，双方仍应当以主合同的约定为准，本院对上诉人请求逾期办证违约金不超过合同总价款的1%上诉请求，不予支持。综上所述，上诉人贵阳合纵置业公司的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费804元，由上诉人贵阳合纵置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  彭伦禹二〇二〇年五月二十一日法官助理陈跃霄书记员彭永耀