安徽省黄山市黄山区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1003民初317号原告：黄山宇仁物业管理有限公司，住所地安徽省黄山市黄山区平湖西路。法定代表人：陆雷，总经理。委托诉讼代理人：钱俊，安徽一飞律师事务所律师。被告:方勇，男，1970年4月10日出生，汉族，住北京市大兴区。原告黄山宇仁物业管理有限公司（以下简称宇仁物业）与被告方勇物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月7日公开开庭进行了审理。原告宇仁物业的法定代表人陆雷及其委托诉讼代理人钱俊到庭参加诉讼，被告方勇经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。宇仁物业向本院提出诉讼请求：依法判决方勇支付物业费90156元及违约金84908.90元。事实和理由：2011年2月17日，宇仁物业与方勇就黄山区宇仁物业服务中心签订《前期物业服务管理协议》，该协议就宇仁物业提供物业服务、物业收费标准、违约金支付等情形作出明确约定。自2011年3月1日开始，方勇未及时支付物业费。为此，我公司于2019年2月25日张贴物业费催缴函，要求方勇及时支付拖欠的物业费，但其一直未支付。方勇提交的书面答辩意见辩称：宇仁物业要求我支付的物业费不合理。第一，2011年底，黄山宇仁房地产开发集团有限公司（以下简称宇仁房产公司）书面承诺免除交房后两年的物业费，本物业实际在2011年12月交房，现在又要求支付该期限内的物业费，说明宇仁物业管理混乱，没有固定物业管理人员。第二，宇仁房产公司在2011年11月4日的《函》中明确“物业费肯定降”，并承诺在发函后10个工作日内答复，说明其也认为3元的物业费不合理，曾答应的服务内容不见踪迹，后期又未通知业主的情况下，擅自挖走我后院的树木，且至今没有收到书面答复（口头答复是降到1.1元以下），现要求按3元标准支付物业费和承担违约金没有依据。第三，我要求按1.1元的标准计算物业费，从2017年10月开始计算。因为，在此之前，宇仁物业没有正常运行，没有任何服务等，故2017年10月前不应该收取物业费；2017年10月，同一个区域绘宸花园联排别墅的物业费标准是0.8元，参照该标准，且前一任物业负责人答应按1.1元的标准收费；我每年在物业内居住时间不超过20天，更没有理由支付过高的物业费；小区物业服务极差，车辆乱停，外部车辆停放在我物业院子门口，晚上21时后小区照明路灯就灭了。经审理查明：2006年5月19日，宇仁物业与宇仁房产公司签订《绘宸花园小区前期物业委托服务合同》，约定，甲方（即宇仁房产公司）将黄山区绘宸花园小区前期物业委托乙方（即宇仁物业）实行统一、专业化物管服务，委托服务期限自2006年5月19日起至小区业主委员会成立时止，物业类型及收费标准为：…联排、别墅：3元/平方米·月等内容。2011年2月27日，方勇与宇仁物业签订《前期物业服务管理协议》，约定，由宇仁物业为方勇购买的坐落于平湖西路71号绘宸花园·滟澜香颂E05号提供物业服务，物业管理服务费：住宅按建筑面积每月每平方米3元（计算），按年交纳。违约责任：乙方（即方勇）违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方（即宇仁物业）有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每天1%交纳违约金，或根据物业管理条例协商解决等内容。2017年10月21日，绘宸花园业主委员会与宇仁物业签订《物业管理服务合同》，约定，甲方（即绘宸花园业主委员会）委托乙方（即宇仁物业）对绘宸花园小区物业进行管理服务，物业费根据物业不同类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取，具体收费标准如下（按建筑面积）：…别墅：3元/月·平方米；叠屋、联排：0.8元/月·平方米，物业服务费每12个月预收一次，业主或物业使用人应于每一个收费周期第一个月上半月（每年1月15日之前）向乙方交纳物业服务费；逾期交纳的物业服务费，每逾期一日，应交纳欠费总额的千分之三作为滞纳金。另查明，2011年2月27日，方勇与宇仁房产公司签订《商品房买卖合同》，约定，方勇购买了宇仁房产公司开发建设的绘宸花园E05号房，建筑面积283.51平方米。2011年6月22日，宇仁房产公司向方勇出具了证明一份，写明“兹由黄山宇仁房地产开发集团有限公司开发的绘宸花园（滟澜香颂）别墅E05，…按照合同约定2011年6月30日交房，并免除其两年物业费”等。同年11月4日，宇仁房产公司向方勇出具了函一份，写明：1、物业费肯定降，但降的幅度待市场调查后定，10个工作日内给予准确答复。…同时，请您在此期间即2011年11月4日－2011年12月4日之间前来办理房屋交接手续。尔后，因宇仁物业与方勇之间对交纳物业费的标准及计算开始交纳物业费的时间等事宜发生争议，方勇一直未交纳物业费，宇仁物业多次向方勇发送物业费催缴函。上述事实，有《商品房买卖合同》、《前期物业服务管理协议》、《绘宸花园小区前期物业委托服务合同》、《物业管理服务合同》、物业费催款函、缴费通知单、快递单，宇仁房产公司出具的证明、函等证据及庭审笔录在卷证实，并经庭审举证、质证，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。宇仁房产公司依法与宇仁物业签订的《绘宸花园小区前期物业委托服务合同》，以及绘宸花园业主委员会与宇仁物业签订的《物业管理服务合同》，对业主具有约束力。宇仁物业依法提供了物业服务，有权依照法律规定或者约定向方勇收取物业费，方勇负有交纳物业费的义务。关于宇仁物业应从何时收取物业费的问题。根据方勇提交的“证明”，其在购买涉案房屋时，宇仁房产公司同意免除其两年物业费，并陈述本案物业实际交房时间为2011年12月，庭审中，宇仁物业表示认可，故应予扣减交房后两年的物业费，即方勇应从2014年1月1日起缴纳物业费。关于物业费的标准问题，方勇虽称宇仁物业同意按1.1元/月·平方米标准计算，但未提交证据证实，应承担举证不利后果。宇仁房产公司虽表示“物业费肯定降，但降的幅度待市场调查后定，10个工作日内给予答复”，但双方此后并未就此达成一致意见，而且，《前期物业服务管理协议》、《绘宸花园小区前期物业委托服务合同》、《物业管理服务合同》均明确规定涉案物业的收费标准为3元/月·平方米，故方勇主张按1.1元/月·平方米的标准计算物业费，无事实和法律依据，物业费应按约定的标准即3元/月·平方米计算。关于方勇主张宇仁物业在2017年10月前未提供物业服务的意见，没有提交证据证实，本院不予采信。故对宇仁物业主张的物业费90156元的诉求，予以支持部分为61238.16元（从2014年1月1日起计算至2019年12月31日止），超出部分不予支持。关于宇仁物业主张的违约金问题。本院认为，方勇在购买房屋时就曾为物业费的问题与宇仁房产公司或宇仁物业发生争议，但双方一直未能就此达成一致意见，直至2017年10月21日，业主委员会成立后，并与宇仁物业签订《物业管理服务合同》，该合同中对别墅的物业费收费标准未作出变更。故对于此前未交纳的物业费不再承担违约金的责任，但对业主委员会成立后，方勇应交纳的物业费，逾期未支付物业费时，应承担支付违约金责任。关于支付违约金的标准问题，因宇仁物业在向方勇主张物业费时，并未扣减方勇在购房时宇仁房产公司承诺的免除两年期限的物业费，以致双方的纠纷未能得到妥善解决，存在管理不到位的责任。故对其主张的违约金予以部分支持，即对2017年11月－2019年12月未支付的物业费，分别从逾期之日起，分段按同期贷款基准利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算，超出部分不予支持。方勇经本院依法传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩、质证等诉权，由此可能产生的不利后果由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第一百一十四条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下：一、方勇于本判决生效后十日内支付黄山宇仁物业管理有限公司物业费61238.16元；二、方勇于本判决生效后十日内支付黄山宇仁物业管理有限公司违约金（以11907.42元为基数，2019年1月1日－2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算；2019年8月20日起至2019年12月31日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。自2020年1月1日起，以22113.78元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止）；三、驳回黄山宇仁物业管理有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1901元，由黄山宇仁物业管理有限公司负担1240元，方勇负担661元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。审判员  方昆海二〇二〇年五月十二日书记员  陈君君