四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终2889号 上诉人（原审原告）：年学众，女，1968年1月28日出生，汉族，住成都市青羊区。 被上诉人（原审被告）：成都市鼎民商业经营管理有限公司，住所地：成都市温江区温泉大道二段166号14栋2层203号。 法定代表人：李强，总经理。 被上诉人（原审被告）：成都天来房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市温江区光华大道天宝中街1号（碧落湖公园内）。 法定代表人：安小平，董事长。 被上诉人（原审被告）：成都天利来房地产开发有限公司，住所地：成都市温江区温泉大道二段166号。 法定代表人：安红惠，董事长。 三被上诉人共同委托诉讼代理人：彭颖，四川汇圣律师事务所律师。 三被上诉人共同委托诉讼代理人：张聆琳，四川汇圣律师事务所律师。 上诉人年学众因与被上诉人成都市鼎民商业经营管理有限公司（以下简称鼎民公司）、成都天来房地产开发有限公司（以下简称天来公司）、成都天利来房地产开发有限公司（以下简称天利来公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2019）川0115民初5422号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月2日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，决定由审判员赵韬适用独任制，于2020年4月30日对本案进行了开庭审理。上诉人年学众，被上诉人鼎民公司、天来公司、天利来公司的共同委托诉讼代理人彭颖、张聆琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 年学众上诉请求：鼎民公司、天来公司、天利来公司共同支付欠付的案涉商铺2019年第四季度租金。事实与理由：在商铺租赁合同签订后，鼎民公司承诺在租期内按季度支付约定租金，但鼎民公司并未按时履约，经过多次沟通后，天来公司、天利来公司书面承诺答应保证支付，但2019年10月15日第四季度的租金至今未予支付。 鼎民公司、天来公司、天利来公司共同辩称，天来公司和天利来公司不是本案租赁合同的相对方，也未曾以任何方式向年学众承诺要承担2019年鼎民公司所欠付的租金，故其不应承担任何责任，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 年学众向一审法院起诉请求：判令鼎民公司、天来公司、天利来公司按照承诺支付2019年第四季度租金共计6871.21元。 一审法院认定事实：2014年8月16日，年学众（甲方）与鼎民公司（乙方）签订《租赁合同》。合同第一条约定，根据有关相邻关系的法律规定和项目物业的特殊性，为维护全体业主的共同利益，项目实行统一经营管理的方式进行经营和收益：即统一业态规划、统一招商租赁、统一商业形象、统一营销活动，对此甲方在签订《商品房买卖合同》时已充分了解，并予以同意。第二条约定，甲方出租给乙方经营管理的商铺位于温江区，该房产预测时建筑面积为18.51平方米、套内面积为8.4平方米。第三条约定，租赁期限从2015年1月1日起至2024年12月31日止。租期届满后，同等条件下，乙方享有优先承租权。（2015年1月1日起至2019年12月31日为包租期，2020年1月1日起至2024年12月31日为分成期。）第四条约定，2019年1月1日至2019年12月31日，年回报率为9%，季租金为6871.21元。租金按季度支付：即在前述期限内，每一季度前（1月1日-1月15日支付第一季度租金，4月1日-4月15日支付第二季度租金，7月1日-7月15日支付第三季度租金，10月1日-10月15日支付第四季度租金）支付当季度租金至甲方指定的银行账户。庭审中，鼎民公司对年学众主张的2019年第四季度租金6871.21元无异议。 2017年9月26日，天来公司、天利来公司向业主出具《承诺函》，其中载明：“租金支付时间：三期项目开盘后15日内结清之前所有所欠租金及滞纳金、部分2016年度税金退款。（预计2017年10月开盘）以上承诺建立在各业主不得在开盘15日内以任何形式干扰、阻碍三期项目二、三栋开盘的基础上。” 一审另查明，年学众曾就案涉商铺向一审法院起诉鼎民公司、天来公司、天利来公司房屋租赁合同纠纷，后经一审法院主持调解，各方当事人自愿达成调解协议，鼎民公司、天来公司、天利来公司应向年学众支付款项若干。 一审法院认为，年学众与鼎民公司签订《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。鼎民公司对年学众主张的2019年第四季度租金6871.21元无异议，故对年学众主张鼎民公司支付上述租金的诉讼请求，一审法院予以支持。 对于天来公司、天利来公司出具的《承诺函》，年学众提交了原件进行核对，天来公司、天利来公司虽不认可原件的真实性，但未举证证明该原件系伪造、变造，故一审法院对《承诺函》的真实性予以认可。但《承诺函》中的租金缺乏具体指向，是否包括案涉房屋的租金不明确。即使包括案涉房屋的租金，从其内容看，也是天来公司、天利来公司为保证其开发的三期项目二、三栋顺利开盘而对业主做出的付款承诺，对租金范围有明确时间限制，即“三期项目开盘后15日内结清之前所有所欠租金及滞纳金、部分2016年度税金退款”。本案中年学众主张的租金为2019年第四季度的租金，并未在《承诺函》涵盖的期限内。另外，年学众以天来公司、天利来公司曾在另案中与其达成过调解协议为由，认为天来公司、天利来公司认可承担连带责任。依照《最高人民法院关于适用的解释》第一百零七条的规定：“在诉讼中，当事人为达成调解协议或者和解协议作出妥协而认可的事实，不得在后续的诉讼中作为对其不利的根据，但法律另有规定或者当事人均同意的除外。”即使天来公司、天利来公司在另案调解过程中同意支付年学众租金，并不能以此认定天来公司、天利来公司在本案中当然应当承担支付租金的责任。综上，年学众主张天来公司、天利来公司承担连带责任，但缺乏法律与事实依据，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零七条之规定，一审判决：一、鼎民公司于判决生效之日起五日内向年学众支付2019年第四季度租金6871.21元；二、驳回年学众的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计25元，由鼎民公司负担。 本案二审中，年学众提交了两份证据：1、照片一张，拟证明案涉项目第三期天来汇景第5栋尚在修建，并未开盘；2、案涉项目宣传资料及鼎民公司的工商登记信息，该登记信息显示鼎民公司原名称含有“天来”字号，拟证明三被上诉人之间存在关联关系。鼎民公司、天来公司、天利来公司质证认为，对照片真实性无法核对，但认可三期第5栋尚未开盘；对工商登记资料，认为三公司之间系共同开发经营同一房地产项目，故使用关联名称很正常。本院对年学众提交的证据将综合认定。鼎民公司、天来公司、天利来公司提交了两份公证书，公证书显示案涉三期天来汇景房产项目2、3栋商品房于2018年3月8日开盘摇号，1、4、6栋于2018年7月20日开盘摇号。年学众对该证据真实性表示无法核对，但认为因三期尚未全部开盘，故不能达到对方的证明目的。本院对该证据真实性、合法性予以确认，对其关联性和证明力将综合认定。 二审另查明，案涉房屋系天来公司于2014年8月与年学众签订房屋买卖合同。天来公司、天利来公司出具的《承诺函》载明，“因我司工程尚未完工，导致一期商业商铺未能按时交房及租金未能按时支付，现对业主所提问题作出以下承诺：……四、租金支付时间：三期项目开盘后15日内结清之前所有所欠租金及滞纳金、部分2016年度税金退款……”。 二审中，天来公司、天利来公司对年学众出示的《承诺函》原件真实性有异议，但明确表示不申请鉴定。 本院认为，因年学众已出示了《承诺函》原件，虽然天来公司、天利来公司对此有异议，但明确表示不申请鉴定，故本院对该证据真实性予以确认。年学众与鼎民公司签订《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，属合法有效。本案二审争议焦点为，天来公司和天利来公司是否应共同向年学众支付案涉房屋2019年第四季度租金。 《承诺函》出具日期为2017年9月26日，根据该函件载明内容，天来公司、天利来公司向一期业主承诺在三期项目开盘后15日内结清之前所有所欠租金，由此可见，在天来公司、天利来公司并非租赁合同的承租人的情况下，该付款承诺内容应仅限于三期项目开盘后15日已欠付的租金，天来公司、天利来公司并未对承租方鼎民公司承诺函作出后的所有租金的支付均作出保证承诺。从一般文义理解来看，在一个楼盘项目存在多栋楼宇分期开盘的情况下，楼盘项目的开盘应该是指首期开盘。本案中，案涉项目三期天来汇景的绝大部分楼宇都在2018年开盘，故年学众要求天来公司、天利来公司共同支付2019年第四季度租金，缺乏事实依据，本院不予支持。 综上所述，年学众的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由年学众负担。 本判决为终审判决。 审判员 赵 韬 二〇二〇年五月八日 书记员 王小禹