河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终1982号上诉人(原审原告):王鲁玉，男，1981年8月25日出生，汉族，住南召县。委托诉讼代理人:毛俊文，河南民川律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人:李培轩，河南民川律师事务所律师，特别授权。被上诉人(原审被告):国有南召林场，住所地南召县桥端镇。法定代表人:张小平，任场长职务。委托诉讼代理人:张泽军，男，1970年9月23日出生，汉族，住南召县，任副场长职务，特别授权。上诉人王鲁玉因与被上诉人国有南召林场合同纠纷一案，不服河南省南召县人民法院（2019）豫1321民初4592号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王鲁玉上诉请求：1.依法撤销(2019)豫1321民初4592号民事判决,改判支持王鲁玉的一审诉讼请求或将本案发回重审;2.一、二审的诉讼费用由国有南召林场承担。事实和理由：1.王鲁玉通过拍卖取得国有南召林场的76间房产门面的租赁权,但该76间房产门面中的16间系2018年12月31日原租赁期限才到期，到期后国有南召林场让原租户腾房,但是原租户未腾房子,后国有南召林场于2019年1月3日因此向南召县公安局乔端派出所报案,但仍未解决，至今原租户还未腾房。王鲁玉在一审时提交证据足以认定是国有南召林场的原因导致对应的房屋未交付,国有南召林场已构成违约,一审法院采用证据不当,对部分重要的事实没有予以认定错误，王鲁玉一审诉求合理合法。2.本案不适用除斥期间的规定，一审法院适用除斥期间剥夺了王鲁玉的诉讼权利是违法的,参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条的规定将本案的除斥期间期限设定为一年也是错误的,导致最终判决的错误。本案中虽然王鲁玉的租赁权产生于2018年9月1日,但王鲁玉取得租赁权前原租赁期间并未到期(于2018年12月31日到期)，拍卖期间虽然国有南召林场隐瞒该事实，但拍卖文件上约定了王鲁玉一旦参与竞拍即表示已经完全了解拍品质量瑕疵。所以，在原租赁合同未到期情况下，国有南召林场也积极要求原租户腾房。在结合拍卖文件，王鲁玉在原租赁合同未到期情况下无法主张其权利。所以,权利人知道或者应当知道权利产生之日起计算的起止时间,应该从2018年12月31日开始或者国有南召林场的报警时间进行计算,至王鲁玉第一次起诉还是再次起诉的时间都不过一审法院所认定的一年的除斥期间。3.一审法院认定王鲁玉要求返还佣金系与南阳市正公拍卖有限公司间的法律关系是错误的,以此驳回王鲁玉的诉讼请求是不成立的。虽然拍卖佣金是交给南阳市正公拍卖有限公司的,但该拍卖的委托人系国有南召林场，也系国有南召林场自己的原因导致该拍卖物无法交付,故该部分所产生的一切费用及后果都有国有南召林场承担,一审法院认定王鲁玉要求返还佣金系与南阳市正公拍卖有限公司间的法律关系是错误的,以此驳回王鲁玉的诉讼请求是不成立的。综上所述,请依法支持王鲁玉的上诉请求。国有南召林场辩称，1.王鲁玉中标取得林场76间门面房租赁权，合同自2018年9月1日起生效，合同生效前林场已与王鲁玉办理完毕有关房屋交接手续，合同生效后王鲁玉已经行使了承租房屋的管理权和收益权。2.王鲁玉在取得租赁权后，按林场原租赁价3倍以上的价格转租，部分商户不能承受高额房租，造成大量房屋闲置与林场无关。王鲁玉以16间门面房未腾房为由，两次起诉至一审法院。至于王鲁玉所说的16间门面房未腾房，是因为王鲁玉与租户沈青江就租金额度未达成一致，是租户沈青江侵害了王鲁玉权益，王鲁玉可直接起诉沈青江侵权。3.王鲁玉的经营亏损是自身经营不善造成的，应由王鲁玉自己负责，不应转嫁他人承担。请依法驳回王鲁玉的上诉请求，维持原判。王鲁玉向一审法院起诉请求：1.解除王鲁玉与国有南召林场双方的房屋租赁关系；2.判令国有南召林场返还王鲁玉租金950000元及佣金47500元；3.本案的诉讼费用由国有南召林场负担。一审法院认定事实：2018年7月23日，南阳市正公拍卖有限公司发布《拍卖公告》，其主要内容为：“受委托，我公司定于2018年8月1日上午10点在南召县公共资源交易中心依法对位于南召林场（国有）场部周围的门面房76间、苗圃地约26.58亩、空场地约950.4平方米的租赁权叁年进行公开拍卖。一标段：门面房产76间。二标段：苗圃地及空场……”。2018年7月23日，王鲁玉等竞拍人在南阳市正公拍卖有限公司签章的《特别约定》上签字并按指印，该《特别约定》的主要内容为“特别约定，1.严禁南召县行政事业单位公职人员参加本次拍卖活动，违者后果自负……6.本次拍卖的租赁期限为三年……8.标的的交付时间是2018年9月1日，由委托方负责交付；移交之日至原租赁合同终止之日的租金（原租赁合同继续有效），由买受人负责收缴。新的承租人不得改变原来的土地使用性质，否则后果自负……。南阳市正公拍卖有限公司（加盖印章），2018年7月23日”。2018年7月31日，南阳市正公拍卖有限公司作为甲方，王鲁玉作为乙方签订《竞买协议》，其主要内容为“竞买协议，甲方（××）：南阳市正公拍卖有限公司，乙方（××）：王鲁玉，竞买牌号：18号，身份证号码：，电话：136××××5508……一、拍卖会的时间及地点：甲方于2018年8月1日上午10时在南召县公共资源交易中心举办拍卖会……四、乙方已向甲方缴纳一定金额的竞买保证金，并据实提交了有关身份信息，乙方经拍卖会前的标的物展示，已对拍卖标的物本身及其相关权利进行了充分了解，并自愿接受甲方以现状对其进行拍卖……八、拍卖佣金及其支付：拍卖成交后，买受人（即乙方）应缴纳拍卖成交价款5％的拍卖佣金，该佣金由乙方直接交至甲方。九、标的转移：成交标的由委托方直接交给乙方。十、甲方声明：甲方不对标的物状况及瑕疵做担保，只负责出具《拍卖成交确认书》。十一、乙方承诺：乙方无异议，遵守甲方为此次拍卖会所指定的一切拍卖规则，特别约定等内容，并且不组织、不参与串标及其他扰乱拍卖秩序的行为。拍卖成交后，乙方不得以不了解、不理解拍卖标的、标的物手续及拍卖文件内容为由提出任何异议……甲方（签章）：南阳市正公拍卖有限公司（加盖印章），乙方：（签名）王鲁玉（签名并按指印），2018年7月31日”。2018年8月1日南阳市正公拍卖有限公司与王鲁玉签订《拍卖成交确认书》，其主要内容为“……第一条：拍卖成交时间：2018年8月1日，地点：南召县公共资源交易中心；第二条：拍卖标的名称：门面房三年租赁权。拍卖编号：一标段，数量：76间，存放地点：南召县；第三条：拍卖标的成交价格：95万元……××：南阳市正公拍卖有限公司（加盖印章），买受人：王鲁玉（签名并按指印）”。王鲁玉拍得一标段，即国有南召林场委托南阳市正公拍卖有限公司拍卖的76间门面房的三年租赁权。后王鲁玉按约支付了拍卖价款，自2018年9月1日取得上述房产的三年租赁权。2018年8月14日国有南召林场发布《公告》，其主要内容“公告，各租房户：按照国有资产管理规定，经县国资局批准，同意我场现对外出租房产公开拍卖租赁权。2018年8月1日，南召县公共资源交易中心对该宗房产租赁权进行公开拍卖。王鲁玉拍得该标的。自2018年9月1日起，由王鲁玉对现有76间门面房产行使管理权和收益权。原欠我场房租需在2018年8月30日前交我场计财股郭东红处。特此公告，国有南召林场（加盖公章）2018年8月14日”。2018年9月1日，王鲁玉行使部分门面房产的租赁权未果。2019年12月3日，王鲁玉诉至一审法院。一审法院认为，王鲁玉在起诉书中陈述，2018年9月1日，王鲁玉行使拍得76间门面房产的租赁权时，国有南召林场的部分原租户因与国有南召林场之间存在纠纷而拒绝交付房产，国有南召林场不能如约向王鲁玉交付其中的16间门面房产。因此，王鲁玉应当知道权利被侵害，此时，王鲁玉已经享有合同解除权。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”《中华人民共和国民法总则》第一百九十九条规定：“法律规定或者当事人约定的撤销权、解除权等权利的存续期间，除法律另有规定外，自权利人知道或者应当知道权利产生之日起计算，不适用有关诉讼时效中止、中断和延长的规定。存续期间届满，撤销权、解除权等权利消灭。”根据上述法律规定，解除权行使不是无限期的，当事人应当在合理的期限内行使，否则，将导致权利消灭；解除权存续期间自权利人知道或者应当知道权利产生之日起计算。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定，本案中王鲁玉行使解除权期间为自2018年9月1日起一年内。结合本案事实和上述法律规定，王鲁玉行使解除权已过除斥期间，对其解除合同并返还租金的主张，一审法院不予支持。另，王鲁玉与南阳市正公拍卖有限公司系拍卖合同法律关系，王鲁玉要求返还的佣金47500元，可以另行主张，本案不予处理。综上所述，王鲁玉的诉讼请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回王鲁玉的诉讼请求。本案受理费13775元，由王鲁玉负担。本院二审期间，王鲁玉提供2019年1月4日与国有南召林场张泽军的通话录音及2019年1月4日与李高的通话录音。国有南召林场诉讼代理人张泽军对这两份通话录音的质证意见为录音不合法，本院认为，该两份通话录音主要内容系双方商讨就16间门面房纠纷向公安机关报案事宜，与本案无直接关联，不能作为定案的依据,本院不予采信。本院查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为，合同解除权是形成权,应受除斥期间的限制。本案76间门面房中有争议的16间门面房的原租赁合同至2018年12月31日期限届满。原租赁期限届满后，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十九条规定，作为通过竞拍取得租赁权的王鲁玉此时才知道或者应当知道其权利受到侵害，故王鲁玉解除合同的除斥期间应从2019年1月1日起计算，一审法院认为王鲁玉的合同解除权期限应自2018年9月1日起开始计算，至2019年12月3日起诉超过除斥期间，认定事实不清，本院予以纠正。且本案为租赁合同纠纷，非商品房买卖合同纠纷，一审法院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，认为本案超出1年的除斥期间适用法律错误，本院予以纠正。虽然王鲁玉上诉称合同解除权未超过除斥期间的上诉理由成立，但国有南召林场将其所有的76间门面房的租赁权通过委托拍卖，王鲁玉竞拍成功并签订《拍卖确认书》，合同双方均应按照约定履行自己的权利义务。拍卖文件上约定了王鲁玉一旦参与竞拍即表示已经完全了解拍品质量瑕疵。另，王鲁玉签字的《特别约定》第八条约定内容证实，王鲁玉对其竞拍的76间房屋租赁权状况事先是明知的，国有南召林场并未隐瞒其委托拍卖的76间门面房尚有租赁期限未届满的事实。且国有南召林场于2018年8月14日向租房户发出公告，声明自2018年9月1日起，由王曙（王鲁玉）对委托拍卖的76间门面房产行使管理权和收益权，王鲁玉也对76间门面房中的60间门面房行使了管理权和收益权。并对60间门面房中在2018年9月1日尚未到期的门面房在原租赁合同期满后，直接与原租赁户重新协商签订了租赁合同。在本案争议的16间门面房原租赁期限届满前，王鲁玉在其上诉状中也自认“在原租赁合同未到期情况下，国有南召林场也积极要求原租户腾房”；在原租赁期限届满后，国有南召林场不仅组织16间门面房的原租赁户、王曙三方协商，而且也积极配合王鲁玉向公安机关报警，故王鲁玉称因国有南召林场隐瞒委托拍卖的76间门面房租赁权有瑕疵，致使其合同目的不能实现的理由，没有事实和法律依据。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一,当事人可以解除合同中第四项：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，本案国有南召林场无论从主观上还是客观上均不存在故意迟延履行债务或其他违约致使王鲁玉不能实现合同目的的行为,不足以导致整个合同解除的后果。本案不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同法定解除条件。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。因《拍卖确认书》未明确约定合同解除权，本案也不符合约定解除条件。本案既不符合约定解除条件，也不符合法定解除条件，一审法院判决驳回王鲁玉的诉讼请求并无不当。王鲁玉上诉称国有南召林场违约，一审诉求合理合法的上诉理由无事实与法律依据，本院不予支持。因为王鲁玉上诉称国有南召林场违约请求解除合同的理由，事实与法律依据均不充分，所以王鲁玉上诉要求国有南召林场返还佣金的理由，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持，一审法院不予处理适当。综上所述，原判认定事实和适用法律虽有瑕疵，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费13775.00元，二审案件受理费13775.00元，均由王鲁玉负担。本判决为终审判决。审判长  赵变英审判员  郭林慧审判员  高 璐二〇二〇年五月二十一日法官助理刘慧书记员李斌