贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初3633号 原告：郑珺红，女，汉族，1989年10月8日出生，住贵州省毕节市七星关区。 被告：毕节市政通房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市南部新区7号路与碧阳大道（西）交叉路口（贵州银行15楼）。统一社会信用代码：91520500709552726W。 法定代表人：徐忠杰，系该公司执行董事。 原告郑珺红与被告毕节市政通房地产开发有限责任公司（以下简称“政通房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑珺红到庭参加了诉讼，被告政通房开公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告交付办理房屋权属转移登记的相关文书；2、判令被告支付逾期交付办理房屋权属转移登记有关文书的违约金90931.00元（暂计）实际金额以原告以已付房款377585.00元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.69倍，从2017年1月1日起至被告向原告交付办理商品房转移登记相关文书之日止；3、判令被告返还违规收取原告缴纳的四通费（电、燃气、有线电视、水）4400.00元；4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年12月9日，原告与被告政通房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买其开发的位于七星关区商品房，建筑面积117.44平方米，总价款377585.00元，《商品房买卖合同》第十一条约定，被告应当在2015年12月31日向原告交付商品房；第二十二条第三项转移登记（一）约定，出卖人于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.2%的违约金。后原告依约向被告支付了128585.00元的购房首付款后，余款向毕节市住房公积金中心贷款249000.00元，后中国建设银行股份有限公司毕节分行将该款项打入被告账户内，履行全部合同约定的义务。且在签订合同当日，被告向原告收取了抵押登记费、他项权证费、土地使用证费、管道燃气入户费、闭路电视入户费、电表入户费、水表入户费、房屋维修基金、契税等共计21999.00元，但被告至今仍未向原告交付办理产权转移登记的相关文书，被告的行为已经构成违约，应当按照双方合同约定向原告支付违约金。综上所述，原、被告签订《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，原告已经按照合同约定履行了付款义务，被告却未按照合同约定向原告交付办理产权转移登记的相关文书，被告已经构成违约，依法应当承担违约责任。据此，原告诉至法院，请求判如所诉。 被告政通房开公司未到庭参加诉讼，且未向本院提交书面答辩意见及证据材料。 结合当事人陈述以及经本院审查确认的证据，本院查明事实如下：2014年12月9日，原告郑珺红作为买受人与被告政通房开公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区商品房，建筑面积为117.44平方米；总价款为377585.00元，买受人应于本合同签订之日支付首期房款128585.00元，余款249000.00元以公积金贷款支付；出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房；上水、下水、供电交付时达到使用条件，有线电视交付时敷设到户；出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.2%的违约金；双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。”合同签订后，原告依约支付了购房款377585.00元，但被告并未依约向原告办理并交付商品房转移登记的有关文书。2014年12月9日，原告向被告交付了办证及相关入户费用5620.00元，其中包含有线电视入户费350.00元、电表入户费550.00元、燃气入户费2500.00元以及水表入户费1000.00元。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，本院予以确认。原告已按合同约定支付了购房款，被告亦应按合同约定履行自己的义务。合同约定，被告应于2016年12月31日前取得商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但至今仍未履行，构成违约，原告诉请被告从2017年1月1日开始计付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，有合同约定，本院予以支持。因合同约定双方系共同办证，故该违约金应计算至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书给原告之日止。根据《商品房买卖合同》的约定，被告逾期超过180日以后仍不能交付办理涉案房屋转移登记的有关文书，应按日以原告已交房款的0.2%承担违约责任。合同约定的违约金过高，综合考量合同的履行情况及被告的过错程度等因素，本院酌定参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，将该违约金调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准予以计算。由于为深化利率市场化改革，推动降低实体利率水平，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。故对于2019年8月20日之后的违约金，应当按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准予以支持。综上，对原告诉请的违约金，本院支持以已付购房款377585.00元为基数，2017年1月1日至2019年8月19日期间按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，2019年8月20日至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书给原告之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 关于原告诉请的“四通费”。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总款中。若被告在收取涉案房屋总价款之外，仍另行收取了上述建设安装费，应当举证证明其未将该费用计入涉案商品房总价款中，否则不得另行收取，但被告并未提供证据证明前述事实，因此应当视为被告已将上述设施建设安装费包含在房屋总价款中。故被告另行向原告收取的有线电视入户费350.00元、电表入户费550.00元、燃气入户费2500.00元、水表入户费1000.00元无事实及法律依据，理应予以退还。 被告现尚未取得办理涉案商品房转移登记的有关文书，原告要求交付属于法律规定的事实上履行不能，故对于原告要求被告交付办理房屋权属转移登记有关文书的诉讼请求，本院不予支持。原告可待条件成就之后，另行向被告主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告毕节市政通房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告郑珺红逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（该违约金以377585.00元为基数，2017年1月1日至2019年8月19日期间按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，2019年8月20日至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书给原告之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）； 二、被告毕节市政通房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告郑珺红有线电视入户费350.00元、电表入户费550.00元、燃气入户费2500.00元、水表入户费1000.00元； 三、驳回原告郑珺红的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1092.00元，由被告毕节市政通房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  孔羽佳 二〇二〇年五月十三日 书记员  申开旭