黑龙江省绥化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑12民终678号上诉人(原审原告)：绥化市汇达小额贷款有限责任公司，地址：绥化市北林区世纪方舟步行街一区12号楼21、22号商服。法定代表人：米永奎，职务董事长。委托诉讼代理人：刘凤卿，黑龙江三星律师事务所律师。委托诉讼代理人：董科，男，1966年5月6日出生，汉族，住陕西省礼泉县，系该公司员工。被上诉人(原审被告)：何艳军，男，1981年3月16日出生，汉族，现住海伦市。委托诉讼代理人：吕鹏杰，海伦市法律援助中心律师。委托诉讼代理人：吕晶然，黑龙江乾正律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：徐国英，女，1977年1月20日出生，汉族，住海伦市。被上诉人(原审被告)：沈树忠，男，1966年4月4日出生，汉族，住海伦市。被上诉人（原审被告）：黑龙江忠博房地产开发有限公司，地址：绥化市海伦市新二中对面南环路南。法定代表人：沈树忠，职务经理。三被上诉人共同委托诉讼代理人：宋双柱，黑龙江奈斯律师事务所律师。上诉人绥化市汇达小额贷款有限责任公司与被上诉人何艳军、沈树忠、徐国英、黑龙江忠博房地产开发有限公司申请执行人执行异议之诉一案，不服绥化市北林区人民法院（2019）黑1202民初4398号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人绥化市汇达小额贷款有限责任公司的委托诉讼代理人刘凤卿、董科，被上诉人何艳军的委托诉讼代理人吕鹏杰、吕晶然，沈树忠、徐国英、黑龙江忠博房地产开发有限公司三方的委托诉讼代理人宋双柱到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。绥化市汇达小额贷款有限责任公司上诉请求：1.撤销绥化市北林区人民法院(2019)黑1202民初4398号民事判决及(2019)黑1202执异60号执行裁定书，继续对案涉房屋予以执行；2.本案诉讼费用由何艳军、沈树忠、徐国英、黑龙江忠博房地产开发有限公司承担。事实与理由：案涉房屋在沈树忠向绥化市汇达小额贷款有限责任公司借款时已抵押给绥化市汇达小额贷款有限责任公司，且在房产部门办理了登记。在该登记没有依法注销的情况下，绥化市汇达小额贷款有限责任公司享有的物权是唯一确定的，足以排除何艳军的权利。请求二审法院查明事实后，继续对案涉房屋予以执行。何艳军辩称，在2017年9月4日案涉房屋被查封之前已经支付了全部价款，签订了合法有效的购房合同并办理了入户手续实际占有使用该房屋，未办理过户登记非何艳军自身原因。李某某办理预登记是基于让与担保，并非真实的买卖关系。绥化市汇达小额贷款有限责任公司对案涉房屋不享有排除何艳军物权期待权的权利。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。沈树忠、徐国英、黑龙江忠博房地产开发有限公司辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，请求维持原则。绥化市汇达小额贷款有限责任公司向一审法院起诉请求：1.撤销绥化市北林区人民法院（2019）黑1202执异60号执行裁定书，继续对本案所涉房屋予以执行；2.本案诉讼费用由何艳军、沈树忠、徐国英、黑龙江忠博房地产开发有限公司承担。一审法院认定事实：绥化市汇达小额贷款有限责任公司与沈树忠、徐国英、黑龙江忠博房地产开发有限公司及案外人黑龙江创世伟业房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，经北林区人民法院于2016年10月10日作出（2016）黑1202民初1100号民事判决书，判决：一、沈树忠、徐国英给付绥化市汇达小额贷款有限责任公司借款本金5000000元，按年利率24%计算自2015年7月22日至2016年10月10日期间的利息1463327元，本息合计6463327元；二、黑龙江忠博房地产开发有限公司承担连带给付责任；三、驳回绥化市汇达小额贷款有限责任公司要求黑龙江创世伟业房地产开发有限公司在抵押财产限额内承担连带清偿责任的请求。判决生效后，绥化市汇达小额贷款有限责任公司向北林区人民法院申请执行。在执行过程中，查封、执行被执行人部分财产。北林区人民法院于2017年9月4日作出（2017）黑1202执102号执行裁定书，裁定查封登记在李某某名下位于海伦××海南名苑小区多处房屋，其中包括案涉海南名苑小区1号楼4单元502室房屋。何艳军于2019年9月9日，提出书面异议，称海伦市海伦镇海南名苑小区1号楼4单元502室属于其所有。北林区人民法院于2019年9月23日作出（2019）黑1202执异60号执行裁定书，裁定：中止对海伦××海南名苑小区1号楼4单元502室（面积67.55平方米）房屋的执行。绥化市汇达小额贷款有限责任公司对该执行裁定书有异议，向北林区人民法院提起执行异议之诉，申请撤销绥化市北林区人民法院（2019）黑1202执异60号裁定书，继续对案涉房屋予以执行。另查明，2014年1月8日，何艳军与黑龙江省创世伟业房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同书》，约定何艳军购买海南名苑小区1号楼5层4单元502室，建筑面积67.55平方米。房屋价格为：148610元。何艳军当日交付房款148610元。于2015年12月29日办理入户手续后居住至今。再查明，沈树忠在海伦市开发建设海南名苑小区时，借用黑龙江创世伟业房地产开发有限公司的资质，挂靠在该公司名下，并以该公司的名义进行开发建设。黑龙江忠博房地产开发有限公司成立于2013年12月，系自然人独资的有限责任公司，沈树忠系法定代表人。2013年12月29日，黑龙江忠博房地产开发有限公司（甲方）与黑龙江创世伟业房地产开发有限公司（乙方）达成合作开发海伦××海南名苑项目的合作开发协议一份，约定合作开发由乙方报建的海伦××海南名苑项目。其中甲方以现金及其它全部投资入股，占项目股份99％。因该项目审批时使用乙方资质，乙方以资质入股，占项目的1％。同时约定，该项目的建设施工、运营管理、该项目的全部债务等均由甲方自行处理。沈树忠、徐国英在向绥化市汇达小额贷款有限责任公司借款时，将包括案涉房屋在内部分房屋抵押给绥化市汇达小额贷款有限责任公司，黑龙江省创世伟业房地产开发有限公司与李某某签订《商品房买卖合同书》，办理了预告登记。绥化市汇达小额贷款有限责任公司称李某某是其方代表。登记证附记有效期三个月，到期自动解除登记。有效期：2014年3月17日至2014年6月17日。一审法院认为，本案系由何艳军对执行中查封案涉房屋提出执行异议，经北林区人民法院裁定后，绥化市汇达小额贷款有限责任公司提起的执行异议之诉，争议焦点为案涉房屋是否应继续执行。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的意见的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，涉及在本案中，在涉案房屋被查封前，何艳军与黑龙江创世伟业房地产开发有限公司已签订了《商品房买卖合同》，该合同内容包含《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，该合同是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，属有效合同；何艳军在购买涉案房屋后，办理了入户手续，已实际居住使用该房屋，即何艳军合法占有涉案房屋；何艳军在签订合同当日已交付全部房款；对于涉案房屋未办理过户手续，是因为开发商未申请及存在预告登记、法院查封等原因，何艳军无过错。故何艳军作为绥化市汇达小额贷款有限责任公司与沈树忠、徐国英、黑龙江忠博房地产开发有限公司借款合同执行案件的第三人，对法院查封涉案房屋提出执行异议有理，能够阻却执行。故对绥化市汇达小额贷款有限责任公司申请继续对本案所涉房屋予以执行的请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决：驳回绥化市汇达小额贷款有限责任公司的诉讼请求。案件受理费3272元，由绥化市汇达小额贷款有限责任公司负担。二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审确认一审法院认定的事实。本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，何艳军提供的证据能够证明其对案涉房屋享有排除强制执行的权利。理由如下：1.何艳军在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.何艳军举示的购房款收据、案涉房屋入户收费明细表、供热费票据、水费票据、电费票据能够证实何艳军在人民法院查封之前已合法占有该不动产并已支付全部购房款；3.何艳军购买房屋后，未办理房屋产权手续，是因开发商原因及存在预告登记所致，故此不能归责于何艳军。绥化市汇达小额贷款有限责任公司的上诉主张缺乏事实及法律依据，不予支持。综上所述，绥化市汇达小额贷款有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3272元，由绥化市汇达小额贷款有限责任公司承担。本判决为终审判决。审判长 李 妍审判员 孟庆波审判员 慕安萍二〇二〇年五月二十九日书记员 张一强