甘肃省西和县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘1225民初47号 原告：西和县景阳物业服务有限公司,住所地：甘肃省陇南市西和县汉源镇城南小区,统一社会信用代码：916212253161315928。 法定代表人：马建雄,经理。 委托诉讼代理人：董玉文、颉少凤，甘肃仇池律师事务所律师，特别授权。 被告：甘肃刚泰房地产开发有限公司，住所地：甘肃省陇南市西和县汉源镇仇池路向阳巷2号，统一社会信用代码：916212256815365713。 法定代表人：刘海龙，经理。 委托诉讼代理人：张磊，甘肃正天合律师事务所律师，特别授权。 原告西和县景阳物业服务有限公司（以下简称景阳物业公司）诉被告甘肃刚泰房地产开发有限公司（以下简称刚泰房地产公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告景阳物业的委托诉讼代理人董玉文、颉少凤，被告刚泰房地产公司经理刘海龙及委托诉讼代理人张磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告景阳物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即支付原告91527.6元物业费（包括68498.7元房屋空置费和23028.7元被告办公用房的物业费），并按照拖欠物业费用的年利息24%承担自欠缴时起至支付之日止的利息。2.请求判令被告立即偿还原告垫付的8719.4元电费。3.请求判令被告立即偿还原告垫付的7445.7元水费。4.本案一切诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2015年10月31日，被告与原告签订了《前期物业委托管理合同》，该合同约定，物业管理区域内空置房的空置费由被告承担。期间被告办公用房的水费、电费也都由原告垫付，被告应当偿还。 原告为证明其主张，向法庭提交如下证据：证据1、西和县景阳物业服务有限公司营业执照复印件、《法定代表人证明》、马健雄身份证复印件各一份。证明原告是本案的适格当事人。证据2、《前期物业委托管理合同》、《物业管理服务合同》各一份。证明被告具有足额向原告支付各项费用的义务。证据3、《关于刚泰河滨城物业管理权更换的公告》、《证明》、《关于刚泰河滨城物业管理权交接协议》各一份。证明自2015年8月1日起，原告正式接管刚泰小区物业日常管理工作及上海西潭子物业管理有限公司将债权移交原告的事实。证据4、上海西潭子物业管理有限公司西和分公司（9页）和原告（5页）的催缴公告和张贴公告的照片（15张）。证明原告和上海西潭子物业管理有限公司西和分公司向刚泰河滨城小区各业主催缴物业费及水、电费的事实。证据5、《甘肃刚泰房地产开发有限公司空置房屋空置费明细表》、《甘肃刚泰房地产开发有限公司办公用房物业费明细表》、《甘肃刚泰房地产开发有限公司办公用房电费明细表》、《甘肃刚泰房地产开发有限公司办公用房水费明细表》。证明：空置房的空置时间及相应的空置费；被告办公用房物业费的欠缴时间及欠缴金额；被告办公用房用水、用电量及相应的费用。证据6、证人王冬冬的证言和提交的证据。证明被告拖欠水费、电费的事实及欠缴数额。证据7、收据存根两张。证明被告用水估算的依据。 原告申请证人王冬冬出庭作证，王冬冬证言被告未向原告缴纳办公用房的水费、电费。且向原告提供了使用电费电表的底数。 被告刚泰房地产答辩称：由于被告现公司经营人员和法人都是后期调整的。1.对公司前期是否签订物业服务合同、是否拖欠物业费，被告不了解；2.被告已将所有的房屋出售给戚华志，房屋产生的物业服务费应当由戚华志承担；3、原告从未向业主提供物业服务，因此被告认为他们不存在承担原告所说的物业费，其主张的债权转让不具有法律效力，且本案已过诉讼时效。4、原告诉称的拖欠的利息无依据。故应驳回原告的诉讼请求。 被告提交的证据有：证据1、《刚泰河滨城商铺整体销售协议》一份。证明被告已将诉争空置房整体出售给买受人戚华志。证据2、编号为GF-2000-0171，28号楼东1101房的《商品房买卖合同》一份，证明被告已将该房出售给买受人强辉。 为查明案件事实，合议庭依职权调查的证据：合议庭对争诉的16套空置房和被告办公用的5套房的房屋产权登记情况向西和县不动产登记事务中心进行了调查，西和县不动产登记事务中心证明，除5套房产未有登记信息外，其余16套房在2017年10月17日、2018年5月24日、2019年9月4日、2019年10月25日进行了登记。 本院组织双方当事人进行了质证，结合质证意见，对依职权调取的证据和双方依法提交的证据作如下分析认证。 关于原告提交的证据1真实性予以确认；证据2《前期物业委托管理合同》、《物业管理服务合同》依法成立，内容真实，对原、被告双方均有法律约束力，作为定案依据，予以采信。证据3的真实性予以确认，能够证明原告景阳物业公司与上海西潭子物业管理公司进行物业移交和债权转让，并在小区对所有业主进行了公告，所有业主未提出异议，双方的债权转让成立，对其发生法律效力。原告证明涉案的4套空置房的物业费用在2013年6月起，被告未向上海西潭子公司缴纳，原告根据协议取得西潭子公司的债权，现原告请求该4套空置房空置费从2013年6月起计算应予支持；证据4真实性予以确认。证据5的电费和水费明细表真实性予以采信，空置房的空置费计算应按原被告所签订的《前期物业委托管理合同》第十三条的约定进行计算；证据6证人王冬冬当庭所作的证言和提交的证据，经质证，能够证明被告拖欠水费、电费的事实，客观真实，与本案有关联性，应予认定。证据7、与本案有关联性，应予采信。关于被告提交的证据1，结合原告的质证意见，对真实性无异议，应予确认。但被告未向原告移交出售房屋的信息及买受人缴纳物业费的依据，该证据不作为定案依据。被告第一次庭审后补交的证据2，结合原告的质证意见，该买卖合同无签订日期，不符合合同形式要件，且与本案无关联性，不予采信。关于法庭依法向西和县不动产登记中心调取的证据，来源合法，内容真实，与本案有关联性，予以采信。 根据当事人陈述及分析采信的证据，本院确认以下事实： 西和县刚泰河滨城小区是被告刚泰房地产公司开发建设的住宅小区，前期物业由上海西潭子物业管理有限公司西和分公司负责，2015年7月31日，西潭子物业公司与原告景阳物业公司签订了《关于刚泰河滨城物业管理权交接协议》，从2015年8月1日起原告景阳物业公司接管刚泰河滨城的小区物业，并将业主欠缴的物业费等债权移交给原告景阳物业公司。2015年10月31日，原告西和县景阳物业服务公司与被告甘肃刚泰房地产公司签订了《前期物业委托管理合同》，合同期限2015年11月1日至2016年12月31日，合同第十条约定物业服务费收费标准，低层0.58/月.平方米，高层住宅0.98元/月.平方米，商业物业1.2元/月.平方米。第十三条约定，物业管理区域内已竣工但尚未售出，或者因甲方原因未能按时交付物业买受人的物业，经甲、乙双方协商，2015年10月31日之后的物业服务费，按50%由甲方支付给乙方。合同签订后，原告景阳物业公司为刚泰河滨城小区提供物业服务。期间，被告刚泰房地产公司原任经理林辉在9＃东-302居住，员工在19＃东-402居住，被告刚泰房地产公司在201＃、202＃、203＃商铺从事办公。被告刚泰房地产公司未售出的房屋或者未给业主移交的房屋有16幢，分别为28＃东-1101，422＃、423＃、435＃、B座-306、B座-309、B座-1010、B座-1014、B座-1015、B座-1017、C座-1003、D座-1013、E座-1002、E座-1003、E座-1004、E座-1005商铺。2016年12月10日，景阳物业公司与刚泰河滨城小区业主委员会又签订了《物业管理服务合同》，合同期限自2016年12月10日至2019年12月9日，从此景阳物业公司继续为刚泰小区提供物业服务，2019年4月景阳物业公司退出刚泰小区的物业服务。从2015年11月1日开始至2016年3月31日，景阳物业公司在刚泰小区从事物业服务期间，被告刚泰房地产公司未向景原告阳物业公司书面移交过涉案21套房的出售信息，亦未缴纳过空置房的空置费、物业费、水费、电费。另查明，涉案28＃东-1101、422＃商铺、423＃商铺、435＃商铺4套空置房，从2013年6月起被告未缴纳空置费。原告景阳物业公司在给刚泰小区提供物业服务期间，每年不同时期都以公告的形式向小区业主或物业使用人进行欠费催交。2019年8月20日，原告景阳物业公司工作人员王冬冬就被告使用房屋的部分水表底数、电表底数进行了抄录，部分水表方数、电表度数由被告公司经理刘海龙拍照提供。2019年9月18日，原告景阳物业公司就被告拖欠的空置费、物业费、水费、电费书面向被告刚泰房地产公司催收，被告拒付，双方形成诉讼。 本院认为，本案争议的焦点有：1、被告拖欠的空置房的空置费；2、被告所欠使用房屋的物业费；3、被告所欠使用房屋的水费；4、被告所欠使用房屋的电费。关于空置房屋的空置费的计算标准，《物业服务收费管理办法》第十六条规定，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。原、被告双方签订的《前期物业委托管理合同》第十三条作了明确约定，该约定是双方的真实意思表示，亦未违反相关行政法规，对双方具有约束力，双方应按合同约定履行。参照西和县不动产登记事务中心出具的证明，原告请求由被告支付拖欠空置房屋的空置费应予支持。被告辩解空置房给戚华志及强辉出售，物业费由戚华志和强辉缴纳的理由不能成立，不予支持。空置房屋的面积以不动产登记事务中心登记的面积为准，空置时间为双方签订合同之日至原告景阳物业退出物业服务之日，空置费的标准应按双方合同约定的收费标准的50%计算，原告按《甘肃省物业管理办法》第二十九条规定的70%计算与合同约定的50%不符，应从约定。关于被告使用房屋的物业费，被告作为房屋使用人按规定应该缴纳物业费，被告辩称其所使用的9＃东-302和19＃东-402是其租用的房屋，应由业主缴纳物业费，但被告未提供相关租赁合同，其辩解意见不能成立，这两套房屋的物业费应从2015年11月起计算至景阳物业公司退出物业服务为止。原告请求由被告承担所欠物业费的利息请求无证据佐证，不予支持。关于原告主张的被告拖欠的电费和水费，被告未提供其缴纳电费和水费的相关证据，应承担举证不能的责任，原告的主张应予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第四十二条、第四十五条，《物业服务收费管理办法》第十五条、第十六条、第十七条之规定，判决如下： 一、在本判决生效后十日内，由被告甘肃刚泰房地产开发有限公司清偿原告西和县景阳物业服务有限公司空置房屋空置费31853.9元；使用房屋物业费11513.2元；使用房屋电费8719.4元；使用房屋水费7445.7元。 二、驳回原告的其他诉讼请求。 案件受理费2129元由被告甘肃刚泰房地产开发有限公司承担。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于甘肃陇南市中级人民法院。 审 判 长  宁 杰 审 判 员  马根富 人民陪审员  刘宏洲 二〇二〇年五月十一日 法官 助理  吴 谦 书 记 员  赵馨怡