四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终827号 上诉人（原审被告）：南充数字城市科技有限公司，住所地四川省南充市顺庆区文化路38号办公楼517、518号。 法定代表人：苏友端，执行董事。 上诉人（原审原告）：南充发展投资（控股）有限责任公司，住所地四川省南充市顺庆区西河南路190号。 法定代表人：杜钧，总经理。 委托诉讼代理人：任加荣，四川首力（南部）律师事务所律师。 上诉人南充数字城市科技有限公司（以下简称南充数字城市公司）因与上诉人南充发展投资（控股）有限责任公司（以下简称南充发展投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2019）川1302民初7811号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 南充数字城市公司上诉请求：一、撤销原判；二、改判南充数字城市公司应缴纳2018年3月15日至2018年8月15日的应缴房屋租金8,925元，退保证金1,700元；三、南充发展投资公司承担上诉费。事实及理由：我司与南充发展投资公司于2017年3月15日签订《房屋租赁合同》一份，约定：贵公司将其位于顺庆区文化路38号办公楼517、518号租给我公司作为办公使用，租期从2017年3月15日起至2020年3月15日止，共计3年，按照合同第三条租金支付的第2.2项分次支付，具体为每年每次按照合同约定支付，每年房租数额递增10%。合同签订当日，我司按照合同约定通过银行转账方式向南充发展投资公司支付2017年3月15日起至2018年3月15日止的房租，履行了协议约定的义务。后因我司法定代表人苏友端被诊断为股骨头缺血性坏死，在外地手术治疗，因行走不便，无法上楼，而所租用房屋无电梯，也无法继续在此办公使用。我司已提前告知物业公司，物业公司管理人员也口头同意，也要求我司及时办理清退手续。我司于2018年7月26日通知工人搬出所有办公用品，并结清了缴纳给业委会的清洁费及水费。苏友端委托其家属邓金华于2018年7月28日至南充发展投资公司办理解除双方签订的《房屋租赁合同》，被无理拒绝，导致至今未完善此手续。直至南充发展投资公司向一审法院起诉并判决我司承担2018年3月15日至2020年3月的房屋租金及违约金。我司认为与南充发展投资公司签订的《房屋租赁合同》是有效的，在合同中第十条也明确规定了，合同的终止和解除。第十条的第3条也有明确的规定，乙方有以下情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。（1）逾期支付租金超过30日的，当事人可以解除合同：合同约定按照每年交付房屋租金，而南充发展投资公司1年多的时间未向我司催收缴纳房屋租金，该公司由重大的责任。我司法定代表人腿部严重残疾，无法步行上楼的客观事实，而该租赁房屋亦无电梯的情况下，判决上诉人缴纳未使用期间的房屋租金不妥，请求二审法院公正裁决。 南充发展投资公司辩称，1．双方签订的合同是合法有效的，应当维护合同的严谨性和稳定性，不得随意解除。南充发展投资公司履行了交付房屋的义务，且在履行合同中没有约定或法定的致使合同解除的违约事由，即便南充数字城市公司要求解除，在双方未协商一致的情况下我方可以拒绝。2．至于科技公司在上诉状中阐述其因受伤而无法履行合同的意见不成立，这并非是合同目的无法实现的法定事由，因此南充数字城市公司不享有解除权。 南充发展投资公司上诉请求：一、改判四川省南充市顺庆区人民法院作出的（2019）川1302民初7811号民事判决书第二项内容，判令南充数字城市公司支付擅自占用516号房屋2017年3月15日至2019年3月14日期间的占用费11,333元及后续占用期间的占用费，并立即腾退该房屋；二、由南充数字城市公司承担诉讼费用。 南充数字城市公司辩称，516号房是空着的，我司所有不用的东西放里面的，门也没锁，是我司搬办公室时物管让放进去的，他说放过道不安全，让随便放空屋里，看到那间屋开着的就放进去的。后面有人租房子还可以用，至今还放那里。 南充发展投资公司向一审法院起诉请求：1．判令南充数字城市公司立即支付2018年3月15日至2020年3月14日期间的房屋租金36,593元；2．判令南充数字城市公司支付违约金3,659.30元；3．判令南充数字城市公司支付擅自占用文化路38号办公楼516号房屋两年的占用费11,333元及后续占用费，并立即腾退房屋；4．本案诉讼费由南充数字城市公司承担。 一审法院审理查明：2017年6月8日，南充发展投资公司与南充数字城市公司签订《房屋租赁合同》，约定甲方（南充发展投资公司）将位于顺庆区房屋，建筑面积66㎡的房屋租赁给乙方（南充数字城市公司），租赁期自2017年3月15日起至2020年3月14日止，共计3年，租赁期满，甲方有权收回房屋。若乙方有意继续承租的，享受同等条件下的优先权。租金标准为第一年租金1.7万元，以后每年在上一年度租金的基础上递增5%，租金总额为53593元，履约保证金为1700元。合同第三条第二款约定了分期支付租金，具体为：1.2017年3月15日前支付2017年3月15日至2018年3月14日的租金1.7万元；2.2018年3月15日之前支付2018年3月15日至2019年3月14日的租金17850元；3.2019年3月15日之前支付2019年3月15日至2020年3月14日的租金18743元。租赁期满或合同解除后，乙方应在5日内返还房屋及其附属设施，并结清相关费用，乙方装饰、装修、添附、改造的部分，无偿归甲方所有。前述期限届满后，若乙方未返还该房屋及其附属设施，甲方有权依法予以收回；若乙方未将其私有物品、设备等搬出该房屋，视为乙方放弃对其私有物品、设备的所有权，甲方有权自行处置，无需给予乙方任何补偿。若逾期支付租金超过30日的，欠缴水、电、气、物管等费用达300元的，擅自转租、分租的，甲方有权解除合同并收回房屋。一方违反合同解除条款，应按当年租金的10%向甲方支付违约金。 一审法院认为，当事人订立、履行合同，应当按约履行义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”南充数字城市公司辩称按照《房屋租赁合同》第十条第三款的规定，南充发展投资公司有权单方解除合同并收回房屋，现南充发展投资公司并未解除合同，故相关费用应自行承担，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”上述法条规定，享有解除权的一方当事人，可以解除合同，也可以要求违约方承担继续履行、赔偿损失等违约责任，故南充数字城市公司的上述抗辩，一审法院不予支持。《房屋租赁合同》第三条第二款约定了分期支付租金的时间，南充数字城市公司辩称已于2018年7月26日退房，但其提供的退房申请未加盖公章，亦无其他送达证明，故南充数字城市公司辩称合同已提前解除的理由，无证据加以佐证，一审法院未予采信。《中华人民共和国合同法》第一百零九条规定“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”南充数字城市公司本应按约在2018年3月15日前向南充发展投资公司支付17,850元租金，在2019年3月15日前向南充发展投资公司支付18,743元租金，现逾期未付，依据合同约定应当向南充发展投资公司支付上述两年度租金36,593元。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，《房屋租赁合同》第十一条第二款约定“一方违反合同第十条第三款的情形之一，应按当年租金的10%向甲方支付违约金。”上述约定，未违反法律之规定，属双方当事人自愿达成一致的协议，故对南充发展投资公司要求南充数字城市公司支付合同违约金3,659.3元的诉讼请求，一审法院予以支持，另，南充发展投资公司要求南充数字城市公司支付擅自占用516号房屋两年的租金11,333元并立即腾退房屋的请求，未提供证据予以佐证。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，对南充发展投资公司的该项诉讼请求，一审法院无法支持，其可待收集必要证据后，另案主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，判决：一、南充数字城市科技有限公司应于本判决生效后十日内向南充发展投资（控股）有限责任公司支付房屋租金36,593元及合同违约金3,659.30元。二、驳回南充发展投资（控股）有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费545元，由南充数字城市科技有限公司负担。 二审中，南充数字城市公司提交以下证据：1．在生病期间的医院住院证明。拟证明公司法定代表人苏友端因髋关节坏死，于2018年3月29日在南充市中心医院住院治疗，无法继续租赁房屋。2．退房申请书，拟证明向南充发展投资公司申请退房，并陈述于7月28号递交的申请。3．搬房的照片。4．残疾证明。5．搬家费收据。 南充发展投资公司质证称，1．住院证明不属于二审新证据，这与本案无关联性，但对真实性认可。2．退房申请真实性不认可，一审提交的退房申请未加盖公章，一审判决有载明，同时该申请没有提供向南充发展投资公司送达的相关证据，更无法核实内容的真实性。3．搬家照片不知道是否是案涉租赁房屋，无法核实具体拍摄时间，即使是空置房屋也不代表合同解除。4．残疾证明无意见，是2019年4月办的，与本案无关。5．领条是复印件，真实性无法核实，是他与张月生之间的关系，与本案无关，即便支付了搬家费，也不能证实案涉合同的解除性。 本院认为，南充数字城市公司在二审中提交5组证据，其证明目的是，因该公司法定代表人苏友端身患疾病，客观上无继续租赁案涉房屋之必要，且已向南充发展投资公司提出解除租赁合同，并且已实际搬离该房屋，不应支付后续租金及违约金。南充数字城市公司的举证目的也是本案的争议焦点，认证意见在说理部分一并阐述。 二审查明的案件事实与一审查明的一致。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人的诉、辩意见，本案二审的争议焦点为：南充数字城市公司是否应当按照与南充数字城市公司签订《房屋租赁合同》约定，支付相应的租赁费用，以及承担相应的违约责任。 首先，依法成立的合同对合同当事人各方具有法律约束力，当事人应当依法履行各自的义务。本案中，南充数字城市公司与南充发展投资公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应当依照诚信原则行使债权，履行债务，不得擅自变更或者解除。 其次，南充数字城市公司主张其法定代表人苏友端身患疾病，无法继续使用案涉房屋，并已于2018年7月向南充发展投资公司提出解除租赁合同。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。”第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。”的规定，依照本案的《房屋租赁合同》所约定的租赁期限为2017年3月15日至2020年3月14日，而苏友端身患疾病的时间为2018年，仍在租赁合同的履行期限内。南充数字城市公司若因客观原因无法继续租赁案涉房屋，履行合同时，可以积极与出租方即南充发展投资公司进行协商，达成一致后解除合同。而现有证据不能证明双方就解除租赁合同协商过并达成一致，南充数字城市公司亦未举出证据证明其通知南充发展投资公司解除该合同。至于南充发展投资公司在南充数字城市公司未按期缴纳租金的情况下，未及时主张权利，并不表明南充发展投资公司同意解除《房屋租赁合同》或放弃收取租金。关于是否将该租赁房屋内的设施搬离的问题，是承租人合理使用租赁物的权利，并不影响《房屋租赁合同》的履行。因此，南充数字城市公司应当按照《房屋租赁合同》的约定给付租金，又因其违约行为承担相应的违约责任。一审判决按照《房屋租赁合同》的相关约定，认定南充数字城市公司向南充发展投资公司支付欠付两年度租金36,593元，并承担合同违约金3,659.3元正确。 第三，因南充发展投资公司未举证证明南充数字城市公司实际占用516号房屋的事实，本院对其要求南充数字城市公司支付该房屋租金并立即腾退房屋的请求不予支持。 综上，南充数字城市公司，南充发展投资公司的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1,090元，由上诉人南充数字城市科技有限公司负担1,006元，由上诉人南充发展投资（控股）有限责任公司负担84元。 本判决为终审判决。 审 判 长 程  鹰 审 判 员 苟  豪 审 判 员 唐 晓 兰 二〇二〇年五月十三日 法官助理 庞 雨 鸿 书 记 员 欧阳诗云