北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终1622号上诉人（原审被告、反诉原告）：赵永胜，男，1964年10月11日出生。委托诉讼代理人：孙浩然，北京市浩东律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：**振，男，1967年1月17日出生。委托诉讼代理人：张笑为，北京陆源律师事务所律师。上诉人赵永胜因与被上诉人**振房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初9233号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法公开开庭进行了审理。上诉人赵永胜及其委托诉讼代理人孙浩然，被上诉人**振的委托诉讼代理人张笑为到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵永胜上诉请求：撤销原审判决，依法改判：驳回**振的诉讼请求；**振向赵永胜支付2018年10月15日至2019年1月30日期间的房屋租赁费29000元；**振向赵永胜支付房屋租赁期间的电费2882．5元，水费621元；一、二审案件诉讼费用由**振负担。事实和理由：1．原审判决认定涉案的租赁房屋系违法建筑，并以此认定双方租赁合同无效，证据不足。**振向法院提供的北京市铁路局通州车务段发出的《责令停止铁路用地违法违规行为通知书》系复印件，该证据不应被作为认定案件事实的依据。北京市铁路局通州车务段不具有法人资格，不是国家行政机关，不具有认定违章建筑的权利。2．一审中进行的鉴定所依据的鉴定材料不符合法律规定，缺乏客观性。鉴定意见书所涉及的诸多装修项目在**振租赁前已进行改造装修，并非由**振装修。**振进行装修也并非由装饰装修公司完成，故造价中的社会保险费、住房公积金和税金、电信服务费等项目不能作为鉴定依据。法院委托的鉴定机构及鉴定人员没有鉴定资格，不具有现场踏勘资质，一审期间鉴定机构并没有向赵永胜发出鉴定意见稿征求意见，程序错误，鉴定意见不能作为证据。3．一审诉讼期间，赵永胜为证明存在电费和水费，已提交了相关证据，一审法院没有认定，属案件事实不清。4．**振系个人承租，没有办理营业执照，不可能存在其与有关人员的劳动合同关系和发生有关人员的社会保险费、住房公积金和税金，由此可见，**振为获得非法利益存在虚假陈述和虚假诉讼行为，应当追究法律责任。5．**振在装修之前，没有将装修事项告知赵永胜，赵永胜已明确告知房屋的承租期限截止到2018年10月31日，**振仍然继续装修，对该损失的发生存在过错。6．一审审理过程中，**振未经赵永胜同意撤回了对苏某的起诉，法院对苏某未判决属程序违法；本案事实复杂，双方权利义务不明，且争议较大，不应该适用简易程序审理，原审判决适用简易程序违法。另外本案合同效力的认定影响北京市顺义区劳动服务管理中心（以下简称劳服中心）权益，一审法院应该通知劳服中心作为第三人参加诉讼，原审法院遗漏了当事人。**振辩称：同意一审法院判决，不同意赵永胜的上诉请求，请求依法驳回上诉。一审认定事实清楚，适用法律正确。针对赵永胜提出的理由，第一，关于违法建筑问题。我认为违法建筑是由相关的国家机关认定的，一审判决根据相关的材料认定租赁协议无效，我方认为符合法律规定，事实也比较清楚。第二，关于鉴定机构，该机构系双方共同选定，鉴定机构一审诉讼期间依法进行了勘验，双方针对鉴定报告均发表过质证意见，该证据应被采信。第三，关于水电费的问题。一审期间，赵永胜提交的水电费证据，不能证明**振是实际的使用人，不能证明该费用的发生是**振经营期间发生的，对该证据不予认可。第四，关于赵永胜所提劳服中心应该作为第三人的问题。本案是**振与赵永胜之间发生的租赁合同纠纷，一审法院依职权向劳服中心进行了调查，并在一审审理查明部分进行了论述，劳服中心和赵永胜之间、**振与赵永胜之间是两个独立的合同，可以分别认定合同效力，所以是否追加劳服中心作为第三人意义不大。**振向一审法院起诉请求：1．赵永胜返还租金25000元；2．赵永胜赔偿装饰装修损失163692．79元、电信服务费757元；3．赵永胜承担本案的鉴定费28000元以及诉讼费。赵永胜向一审法院反诉请求：**振支付2018年10月15日至2019年1月30日期间的房租29000元、电费2882．50元、水费621元；2．**振负担反诉诉讼费。一审法院认定事实：2008年11月1日，赵永胜作为承租方与出租方劳服中心签订《房屋租赁协议》，约定由赵永胜承租北京市顺义区站前北街原北京顺义兴盛锅炉配件经销部全部营业用房，包括院落，租期为2008年11月1日至2018年10月31日，年租金6万元。2018年7月左右，**振与赵永胜经口头协商，达成租赁协议，约定由**振承租涉案房屋，租金为10万元／年，按季度支付。**振于2018年9月2日向赵永胜一方支付了25000元租金。2018年11月8日，北京市铁路局通州车务段向劳服中心发出《责令停止铁路用地违法违规行为通知书》，载明：你单位在京承线顺义站42KM730m-43KM464下行右侧建构筑物侵占铁路用地、未办理铁路用地审批手续，属违法建筑。违反了《铁路安全管理条例》第二十七至三十二条和《中华人民共和国铁路法》的相关规定，现责令立即停止非法侵占铁路用地行为，听候处理。**振于2019年1月31日向赵永胜交还房屋。后劳服中心在涉案房屋处张贴了封条。庭审中，双方就租赁物的交付日期、租赁期限、起租日期以及免租期等内容均持有争议：**振主张涉案房屋于2018年7月31日交付其使用，双方约定的租赁期限是三年，2018年8、9月为免租期，起租日期是2018年10月；赵永胜则主张涉案房屋于2018年7月15日交付**振，并已告知**振合同于2018年11月到期，到期后劳服中心让走就得走，双方没有约定免租期，起租日期即为2018年7月15日。**振接收房屋后对房屋进行了装修，之后用于经营“正时”汽车美容工作室。本案审理过程中，**振申请就其装饰装修损失进行评估。法院依法委托北京恒乐工程管理有限公司进行上述评估。该评估公司在现场勘查之后出具恒乐造价鉴定【2019】008号造价鉴定意见书，确定装修工程造价鉴定金额为163692．79元。鉴定费28000元由**振支付。赵永胜一方对该鉴定意见书持有异议，认为其中的部分项目并非**振装修的项目，而是原本就有的，另外鉴定金额中还含有社会保险费、住房公积金和税金等，但是**振前期提交的证据显示不管是**振还是施工公司都没有缴税，且赵永胜陈述**振进行装修未经其同意。**振主张其承租涉案房屋后办理了宽带网，后因不承租去办理退网手续，联通公司收取了757元的违约金，并就此提交了通信业务收据，该收据载明“宽带包年未到期撤机，补交初装费，以及宽带包年未到期按包月扣费补交包月差价款”。赵永胜未能就其主张的电费、水费提交证据予以证实。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，因涉案房屋未取得规划审批手续，故赵永胜与**振口头达成的租赁协议应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因赵永胜与**振未签订书面租赁合同，双方庭审中仅就租赁物、租金以及租金的支付情况有一致陈述，对于租赁物的交付日期、租赁期限、起租日期、免租期以及装修是否经出租人同意等内容均持有争议，且均未能就己方主张提交任何证据予以证实，法院也难以准确核实。结合上述情况，法院就双方诉请涉及的租金、装饰装修损失、水电费、电信服务费等做如下处理：1．关于已交付的租金：因涉案合同应属无效，故**振已经交付的租金，赵永胜应予退还；2．关于**振应当支付的占有使用费：赵永胜要求**振支付2018年10月15日至2019年1月30日期间的租金，但因涉案合同应属无效，故赵永胜主张的实为占有使用费。**振主张双方约定了免租期，但未能就其主张提交证据，法院对其免租期的主张难以支持。因双方就租赁物的交付日期持有一定争议但又未能就己方主张提交证据，故法院酌情确定**振应当支付占有使用费的期间为2018年8月1日至2019年1月31日。考虑到法院已认定赵永胜应当退还**振已交付的租金，故**振应当参照租金标准向赵永胜支付上述期间的占有使用费，合计50000元。需要明确的是，赵永胜的反诉诉请是基于其不退还租金的情况下提出的，故上述占有使用费的金额与赵永胜反诉诉请不一致的情况，不属于判超所请；3．关于装饰装修损失：已有评估结论确定**振的装饰装修损失163692．79元，赵永胜一方对该评估结论持有异议，但未能就其主张提交充分证据予以证实，故法院对其辩解意见难以采信。关于该装饰装修损失的负担问题，赵永胜在明知其与劳服中心签订的租赁合同即将到期的情况下仍将房屋对外出租，对**振后续产生的损失负有较大过错，**振在其与赵永胜签订合同时未能尽到足够的注意义务，核实其剩余租期，对自身损失的产生也有一定的过错，故法院综合确定由赵永胜按照80％的比例赔偿**振的装饰装修损失；4．关于水电费和电信服务费：赵永胜要求**振支付其水电费，但未能就此提交证据予以证实，法院对其主张不予支持。**振主张赵永胜支付其电信服务费，但从该票据看，该电信服务费未能明确具体地点，费用也为初装费、包月费和包月差价款，故法院对其该项主张也难以支持。判决如下：一、赵永胜返还**振租金25000元，于判决生效之日起七日内执行；二、赵永胜赔偿**振装饰装修损失130954．23元，于判决生效之日起七日内执行；三、**振支付赵永胜2018年8月1日至2019年1月31日期间的占有使用费50000元，于判决生效之日起七日内执行；四、驳回**振的其他诉讼请求；五、驳回赵永胜的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明：**振与赵永胜均称案外人苏某系赵永胜之妻。租赁合同履行过程中，**振与苏某多次通过微信联系，2018年10月26日，双方确认上月的电费为“17090-16796=294*1．5=441”。次日，**振通过微信向苏某支付441元。2018年11月25日、26日，双方再次核对电费，**振将电表读数以微信照片的形式发给苏某，苏某计算电费为“17449-17090=359*1．5=538．5”，并催促**振支付该电费，**振于2018年11月28日答复“等两天”。2018年12月3日，苏某微信**振：“王老板好，明天把租金和电费交了，互相理解！”次日，**振回复：“嫂子，租金已经给你了，啥意思呀？另外是你理解我还是我理解你，我装修房子加上设备投入20多万，9月22号开业，10月2号劳动局有一个女同志来说这房子是他们的，说和你们的合同是今年10月到期，我装修房子之前老赵也没有和我提过你们和劳动局合同的事。要是这种情况我能投入这么大租房吗？而且我装修之前我就和老赵说我俩写个合同。到现在你让我怎么说，而且铁路上月又在我店门口贴违建通知。到现在你说我怎么想。”次日，苏某语音答复：“王老板好，我看到了你发的文字。你那次给我是9月1号打的钱是三个月是不是。现在是十二月份了，九月十月十一月。”后苏某又就合同不能继续履行进行了解释。**振：“租金给你的时候你就问我是多长时间的，我说一个季度10-12月的，当时你说OK，你可以问老赵是从10月份开始算的。”苏某：“好吧！你把电钱打过来吧！”**振：“嫂子，你把租金和上两次电费打一个条吧，照张相给我发过来吧。”苏某：“好，你把这次电费发过来一起给你发过去！”2018年12月6日，苏某“打过来25000，”“对，一个季度10-12”“16796-16485=311*1．5=466．5”“是17090-16796=294*1．5=441”后苏某又向**振催缴电费、水费、房费。本院二审期间，赵永胜提交购买建材的收据、住宿费的收据，欲证明其在**振租赁之前对涉案房屋进行过装修。**振对赵永胜提供证据的真实性、关联性及证明目的不予认可，认为上述证据不能证明其对涉案房屋进行了装修。赵永胜称，**振使用房屋时电表读数为16796，离开时电表读数为19012，电费单价为1．5元，扣除**振已交纳的441元，电费尚欠2883元。**振称电费已结清。本院查明的其他事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，因涉案房屋未取得规划审批手续，故赵永胜与**振口头达成的租赁协议应属无效。现赵永胜主张一审法院以涉案房屋为违章建筑为由确认合同无效，该主张没有事实依据，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因赵永胜与**振之间的租赁合同被认定为无效，赵永胜应向**振退还租金，赵永胜不同意退还租金，不符合法律规定，本院对其此项上诉请求不予支持。因双方未签订书面租赁合同，双方庭审中对于租赁物的交付日期、租赁期限、起租日期、免租期等内容均各执一词，故应综合在案证据予以判定。关于租金起付时间，根据**振与苏某之间的微信记录，可以证明双方同意自2018年10月开始计租。赵永胜主张**振交纳的25000元系2018年7月15日至10月15日的租金，但其就此未能提供证据，且无法对苏某微信认可该款项系2018年10月至12月期间的租金作出合理解释，故本院不予采信。现原审法院判决**振自2018年8月1日起向赵永胜支付房屋占用费虽有错误，但**振未提起上诉，属于对自身民事权益的处分，本院不持异议。赵永胜基于该判项所得占用费不低于其应得数额，其上诉要求除25000元外，**振另行向其支付2018年10月15日至2019年1月30日期间的房屋占用费29000元，缺乏事实依据，本院不予支持。关于装修损失。赵永胜将房屋出租给**振经营汽车美容业务，**振根据经营需要对房屋进行装修改造符合常理。现涉案合同被认定为无效，双方应根据各自过错程度承担相应的损失。原审法院综合案件情况确定赵永胜按照80％的比例赔偿**振的装饰装修损失，处理妥当。有关具体赔偿数额，原审法院依法委托北京恒乐工程管理有限公司进行了造价鉴定，并根据鉴定结果确定损失数额，并无不当。赵永胜主张鉴定的部分项目为其装修，但就此未能提供有效证据，故本院不予采信。赵永胜主张鉴定机构人员缺乏鉴定及踏勘资质，经本院审查，鉴定人员具有鉴定资格，其根据造价鉴定需要对现场进行踏勘，符合鉴定程序要求，故本院对赵永胜其此项上诉意见不予采纳。有关赵永胜称**振未聘请装修公司进行装修，故不应当产生税费、企业管理费等费用一节，因**振就其聘请北京连顺建筑装饰工程有限公司进行装修提供了工程概预算书、收据等加以佐证，而赵永胜就此未能提供反驳证据，故本院对赵永胜此项上诉意见亦不能予以采纳。有关赵永胜主张的电费一节。根据**振与苏某的微信聊天记录内容、赵永胜提供的电表照片等证据，结合**振的腾房日期，本院认为赵永胜主张**振在使用房屋期间用电2216度，电费3324元贴近客观事实，现有证据仅显示**振共向苏某支付过两次电费，分别为441元、466．5元，故赵永胜有权要求其支付其余未付电费。赵永胜就此所提上诉请求，部分成立，本院对合理部分予以支持。现**振主张所有电费均已结清，但未提供证据，本院不予采信。关于水费，因赵永胜未能提供证据证明双方存在**振需交纳水费的约定，也没有提供证据证明**振使用房屋期间发生水费的具体金额，故其应承担举证不能的法律后果。有关赵永胜所提其他上诉意见，均为认为原审诉讼程序违法，本院分别予以阐述。一、赵永胜主张本案合同效力影响劳服中心权益，一审法院应该通知劳服中心作为第三人参加诉讼。因案涉合同与赵永胜与案外人劳服中心签订的合同系不同当事人之间分别形成的合同关系，两个合同各自独立，可分别认定合同效力，劳服中心并非本案必须参加诉讼的当事人，故原审法院未予追加并无不当。二、赵永胜称本案不当适用简易程序。经审查，本案系租赁合同纠纷，案件基本事实争议不大，双方权利、义务关系明确，且原审中赵永胜对简易程序审理案件从未提出异议，故本院对此项意见不予采纳。三、原审诉讼中**振自愿对苏某撤回起诉，未经赵永胜同意。经审查，**振放弃对苏某主张权利不违反法律规定，在此情况下，并无法律规定必须征得赵永胜的同意，故赵永胜所提异议不能成立。综上所述，赵永胜的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初9233号民事判决第一、二、三、四项；二、撤销北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初9233号民事判决第五项；三、**振于本判决生效之日起七日内向赵永胜支付电费2416．5元；四、驳回赵永胜的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费28000元，由**振负担5600元（已交纳），由赵永胜负担22400元（于本判决生效之日起7日内交纳）。一审本诉案件受理费2257元，由**振负担573元（已交纳），由赵永胜负担1684元（于本判决生效之日起7日内交纳）。反诉案件受理费288元，由赵永胜负担51元（已交纳），由**振负担237元（于判决生效之日起7日内交纳）。二审案件受理费3420元，由赵永胜负担3370元（已交纳），由**振负担50元（于本判决生效之日起7日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  薛 妍二〇二〇年五月二十五日法官助理  黄 蕾法官助理  孙亚男书 记 员  卢园园