安徽省淮南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖04民终515号上诉人（原审被告）：安徽保来地产开发有限公司，住所地安徽省淮南市寿县新桥国际产业园培训中心一楼，统一社会信用代码913404220723947231。法定代表人：裴世聪，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱娅娟，安徽中天恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴尤，女，1987年6月19日生，汉族，住湖北省广水市。委托诉讼代理人：马华平，安徽皖正律师事务所律师。委托诉讼代理人：张欣洁，安徽皖正律师事务所实习律师。原审第三人：中国农业银行股份有限公司寿县支行，住所地安徽省淮南市寿县寿春镇棋盘街1号，统一社会信用代码91341521153061488H。法定代表人：于姝斌，该行行长。委托诉讼代理人：盛辉，男，该公司员工。上诉人安徽保来地产开发有限公司（以下简称安徽保来开发公司）因与被上诉人吴尤、原审第三人中国农业银行股份有限公司寿县支行（以下简称农行寿县支行）商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省寿县人民法院（2019）皖0422民初4644号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。安徽保来开发公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回吴尤的全部诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审全部诉讼费用由吴尤承担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误，案涉合同解除条件未成就，不应当判决解除，合同应继续履行。安徽保来开发公司延迟交付房屋是因为不可抗力所致，且安徽保来开发公司具备交房能力，合同应继续履行。1.安徽保来开发公司延期交房的客观原因为不可抗力，是施工过程中遭遇环保督察障碍、规划调整以及数天暴雪极端天气所致；2.不可抗力造成的影响并未致使合同目的无法实现，合同应当继续履行。案涉房屋已经进入竣工验收阶段，安徽保来开发公司具有交房能力，双方合同目的均可实现，吴尤应当履行合同；3.案涉合同第十二条约定的解除条件明确排除了不可抗力，不应当判令合同解除；4.认筹金并非交给安徽保来开发公司，且吴尤已享受购房优惠，不具备退款条件，安徽保来开发公司不应当承担返还义务。吴尤未答辩，亦未提交书面答辩状。农行寿县支行未作陈述。吴尤向一审法院起诉请求：1.判令确认吴尤与安徽保来开发公司之间签订的《商品房买卖合同（预售）》等全部合同均已解除，以及因这份合同而产生的全部义务吴尤无需履行；2.安徽保来开发公司承担案件的诉讼费。吴尤在一审庭审增加诉讼请求，要求安徽保来开发公司承担如下金钱义务：①首付款114188元及自2017年8月13日至2019年10月22日的利息12053.18元，之后利息支付至付清时止；②已付银行贷款18456.31元及自2019年5月20日至2019年10月22日的利息345.67元，后续产生的贷款以实际发生为准由安徽保来开发公司直接支付给吴尤，剩余房贷由安徽保来开发公司支付；③安徽保来开发公司按照合同约定支付吴尤违约金13928.22元；④赔偿吴尤房屋溢价损失56618.8元；⑤认筹金5000元及自2017年7月4日至2019年10月22日的利息554.17元。一审法院认定如下事实：2017年7月4日，吴尤因欲购买房屋，向安徽保来开发公司支付了5000元认筹金。2017年8月13日，买受人吴尤与出卖人安徽保来开发公司签订了商品房买卖合同（预售），合同备案编号：201708130028，约定吴尤购买安徽保来开发公司开发的保来国际城一期10幢10层1002号住宅房屋，房屋的总价款为566188元。合同第七条约定了付款方式及期限，其中第二款约定商业贷款方式付款，买受人于2017年8月13日前支付首付款114188元，余款452000元向农行寿县支行申请贷款支付。合同第十一条约定出卖人应当在2019年7月31日前向买受人交付该商品房。合同第十二条约定了逾期交付责任，逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照在银行同期贷款基准利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.03%向买受人支付违约金。……吴尤于2017年8月13日向保来公司支付了房屋首付款114188元。安徽保来开发公司在规定的交房期限2019年7月31日前未能如期交房，截止至本案开庭之日仍未交房，逾期交房已超过60日。吴尤于2019年10月11日向保来公司邮寄了书面解除合同通知。2019年3月7日，吴尤与农行寿县支行、安徽保来开发公司签订了个人购房担保借款合同，合同编号为34020120190032790。合同约定吴尤向农行寿县支行借款452000元用于购买保来国际城一期10幢1002号房屋，借款期限为25年，还款方式为等额本息还款，还款周期为一个月，还款日为每期末月20日。借款担保采用阶段性保证+抵押，由保证人安徽保来开发公司提供保证担保，由吴尤提供抵押担保。合同签订后，吴尤按照合同约定从2019年5月20日偿还4060.41元，此后每个月20日还款2879.18元，截止至2019年10月，偿还房贷总计18456.31元。一审法院认为，自愿签订的合同且不违反法律规定，合同合法有效，当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。吴尤与安徽保来开发公司签订了房屋买卖合同，约定了双方的权利义务，吴尤依约履行了支付房款及贷款的义务，安徽保来开发公司应承担按期交房的义务，安徽保来开发公司逾期交房超过60日，按照合同约定，买受人享有解除合同的权利，出卖人同时需承担退还房款及违约金的义务。安徽保来开发公司抗辩称其逾期交房是因不可抗力所致，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力的构成在立法论上属于相当严格的条件，必须是一种无法预见、无法抗拒的客观情况，一种超然于主观、规律性的现象。而安徽保来开发公司举证证明逾期交房是由于环保督查、规划调整、极端天气等原因造成，这些现象作为一种常规性行政执法检查、规划调整，属于正常性行政行为；而天气状况，涉案合同履行地区，作为亚热带季风性气候，有着明显的气象规律，是能够预见的现象。这些原因远未达到不可抗力的构成要件，故对安徽保来开发公司的抗辩不予采纳，吴尤要求解除合同的请求予以支持。关于退还房款及承担违约金问题，合同第十二条第二款约定，合同解除后出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照在银行同期贷款基准利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.03%向买受人支付违约金。该案中，吴尤支付了房屋首付款114118元，按照银行同期贷款基准利率为4.75%计算利息，从2017年8月13日至2019年10月22日为11855.58元，偿还了六个月的房贷18456.31元，利息从2018年9月20日至2019年10月22为345.67元，已付房款总计132644.31元，利息总计12201.25元，后期利息据实予以计算。同时按照房价款的0.03%计算违约金，即566188元×0.03%＝169.85元。认筹金5000元应依法予以退还。吴尤诉请溢价损失无法律和事实依据，不予支持。吴尤要求安徽保来开发公司支付剩余欠农行寿县支行的贷款，因吴尤与农行寿县支行之间的借款合同关系，双方是合同的相对方，其应当向农行寿县支行主张相应的合同权利义务，吴尤与农行寿县支行的个人担保借款的合同本案暂不处理。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除吴尤与安徽保来开发公司于2017年8月13日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同备案编号：201708130028）；二、安徽保来开发公司于一审判决生效后七日内返还吴尤房款（含已付贷款部分）共计132644.31元及利息12201.25元，2019年10月22日后的利息，以132644.31元为基数，按照年利率4.75%计算至本清息止；三、安徽保来开发公司于一审判决生效后七日内支付吴尤违约金169.85元及认筹金5000元；四、驳回吴尤其他诉讼请求。案件受理费4616元，减半收取计2308元，由安徽保来开发公司负担1650元，吴尤负担658元。二审中，双方均未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定同一审一致。本院归纳本案争议焦点为：案涉《商品房买卖合同（预售）》应否予以解除。针对上述焦点问题，本院评判如下：《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”本案中，安徽保来开发公司上诉所称的环保督察、规划调整均系正常的行政行为，不属于不可抗力的范畴。安徽保来开发公司并未提交证据证明案涉房屋建设过程中遭受了极端暴雪天气的影响及影响的具体程度，故对其此项上诉理由，本院依法不予支持。案涉《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定的交房时间为2019年7月31日前，第十二条约定了逾期交房超过60天买受人有权解除合同，安徽保来开发公司未能依约履行交房义务构成违约，吴尤有权依照合同约定要求解除合同，故一审判决解除案涉《商品房买卖合同（预售）》并无不当。关于认筹金5000元，实为购房款的一部分，《商品房买卖合同（预售）》解除之后，安徽保来开发公司应当返还吴尤。综上所述，安徽保来开发公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3333元，由安徽保来地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  江志珍审判员  郑 植审判员  代 奇二〇二〇年五月七日法官助理王泉慧书记员马林华附相关法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决严重违法法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不当再次发回重审。