贵州省织金县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）黔0524执异35号 异议人（案外人）：张兴才，男，1946年1月2日出生，汉族，住贵州省织金县。 异议人（案外人）：王群英，女，1953年2月28日出生，汉族，住贵州省织金县。 委托代理人：张纯婷，贵州北斗星律师事务所律师。 委托代理人：杨翔翔，贵州北斗星律师事务所实习律师。 申请人：织金惠民村镇银行有限责任公司，住所地贵州省织金县文腾街道金中路63号，统一社会信用代码91520524560929993J。 法定代表人：王绍文，该公司董事长。 被申请人：邓维艳，女，1975年10月25日出生，汉族，住贵州省织金县。 被申请人：李建圣，男，1975年1月18日出生，汉族，住贵州省织金县。 被申请人：王伟元，男，1981年1月16日出生，汉族，住贵州省织金县。 被申请人：欧修琼，女，1982年4月16日出生，侗族，住贵州省织金县。 被申请人：张琼，女，1974年4月26日出生，汉族，住贵州省织金县。 本院在审理织金惠民村镇银行有限责任公司（以下简称惠民银行）与邓维艳、李建圣、王伟元、欧修琼、张琼借款合同纠纷一案中，经惠民银行申请，本院作出（2019）黔0524民初3614号民事裁定，并依据该份民事裁定查封了李建圣位于织金县原城关镇星鱼路中成公寓A栋2单元4层402号房屋[产权证号为（2018）织金县不动产权第*******号]，案外人张兴才、王群英于2020年5月18日向本院提出书面申请，请求本院解除对位于贵州省织金县城关镇星鱼路中成公寓2单元4层402号房屋的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人张兴才、王群英称，2017年12月28日，异议人经房屋中介爱家房屋信息中心与李建圣、邓维艳达成约定，异议人购买李建圣名下苏国新所有的处于银行抵押状态的房屋（即本案涉案房屋），异议人向李建圣支付了100000元定金并约定2018年8月30日前到爱家房屋信息中心签订买卖合同并支付房款，后异议人与李建圣于2018年5月24日签订《房屋买卖合同》，约定总房款为680000元，合同签订当日支付580000元。后为解除该房的保全查封，异议人于2018年6月11日提前将剩余尾款100000元支付给李建圣，李建圣于同期将房屋交付给异议人，异议人合法占有房屋至今。同时因案涉房屋在买卖时尚不具备办理房屋所有权初始登记的条件，因此一直未办理房屋过户登记，异议人近期才发现该房屋被贵院查封，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，异议人对房屋的占有，能够排除执行。异议人为维护自身合法权益特依相关法律法规提出异议，请求人民法院解除对涉案房屋的查封。 异议人张兴才、王群英为支持其主张，在举证期限内向本院提交了以下材料：1.收款人为李建圣（公民身份号码*******）、交款人为王群英（公民身份号码*******）的收条复印件一份；2.李建圣、邓维艳与张兴才、王群英签订的《房屋买卖合同》复印件一份；3.李建圣与邓维艳结婚证照片打印件一份；4.编号为织房权证城关镇字第*******号他项权证复印件一份；5.经手人为李建圣、时间为2018年5月24日、内容为“今收到张兴才、王群英交来购房款人民币（大写）肆拾捌万元整，¥480000.00”的收款收据一份；6.贷款还款凭证复印件一份；7.编号为织房城关镇他字第*******号房屋所有权证复印件一份；8.李建圣、邓维艳与张兴才、王群英签订的《补充协议》复印件一份；9.个人活期取款凭证复印件一份；10.编号为黔（2018）织金县不动产权第*******号证书复印件一份；11.涉案房屋水电缴费发票及收款凭证复印件共计19张。 申请人惠民银行与被申请人邓维艳、李建圣、王伟元、欧修琼、张琼未作答辩，也未在举证期限内向本院提交证据材料。 经审查查明：2017年12月28日，经织金县爱家房屋信息中心（现贵州爱家房屋房地产经纪有限公司织金分公司）居间介绍，由王群英交纳100000元给李建圣，作为向李建圣购买坐落于城关镇星鱼路后街2单元4层402号房屋（建筑面积为147.21平方米，房产证号织房权证城关镇字第*******号）的购房定金，在织金县爱家房屋信息中心见证下，李建圣出具了定金《收条》交王群英收执，《收条》同时注明该房的交易总价款为680000元，并对双方签订正式买卖合同的时间、交易后税费的负担及违反约定的事项作了明确。在《收条》确定的期限内，王群英、张兴才（买方）与李建圣、邓维艳（买方）于2018年5月24日签订该房的《房屋买卖合同》，合同签订后，按照李建圣的要求，张兴才、王群英通过张龙芬的银行账户（尾号为8055）将343035.98元购房款支付至李建圣开设于贵州织金农村商业银行股份有限公司金中支行的尾号为2691的银行账户上，用于偿还李建圣此前用该房设置抵押向该行借款的未清结款项。次日，织金县不动产登记中心为该房办理了抵押注销登记手续。2018年6月11日，为解除本院在执行张仕文申请执行李建圣、邓维艳一案中对该房的查封，双方签订《补充协议》，约定购房总款在原约定房款基础上减少37000元，由李建圣、邓维艳提供二人在慧友广场购买的1幢7层8号房屋作为办理房屋过户手续的担保，张兴才、王群英即先行支付购房尾款。同日，张兴才、王群英通过张龙芬的银行账户（尾号为8055）将购房尾款200000元直接支付给张仕文，用于偿还李建圣、邓维艳所欠张仕文的借款，本院遂于2018年6月22日解除了对该房的查封。2018年11月22日，经李建圣申请遗失补证，织金县不动产登记中心为该房补办了产权证书，并颁发了证号为黔（2018）织金县不动产权第*******号的不动产权登记证书。张兴才、王群英收到该房权属证书后，因未能联系到李建圣到场配合，故一直未能办理房屋产权过户手续。 另查明，在本院因本案涉执行案件查封该房前，该房已交付异议人张兴才、王群英占有使用。 本院认为，异议人张兴才、王群英提出异议要求解除对涉案房的查封，实际系对争议房屋主张实体权利，其最终目的在于排除人民法院对该房的执行。本案中，李建圣、邓维艳在本院查封涉案房屋之前已将该房屋出卖给异议人张兴才、王群英并签订了书面的《房屋买卖合同》，其中部分价款虽未直接支付给李建圣、邓维艳，但系根据李建圣要求支付，用于偿还李建圣所欠他人借款、解除该房权利限制，实际是用于支付房款。双方在本院查封该房前已签订合法有效的书面合同，且二异议人已支付全部价款并对该房实际占有、管理使用至今，截至目前虽仍未办理产权过户登记手续，但非因二异议人自身原因造成。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，二异议人对涉案房屋主张实体权利符合相关法律规定，其请求本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下： 中止本院（2019）黔0524民初3614号民事裁定对位于织金县城关镇星鱼路中成公寓2单元4层402号[产权证号为黔（2018）织金县不动产权第*******号]房屋的查封。 异议人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可自本裁定送达之日起十五日内向织金县人民法院提起诉讼。 审 判 长 李玉军 审 判 员 段家勇 审 判 员 罗天勇 二〇二〇年五月二十九日 法官助理 段忠彩 书 记 员 向乾华