四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终1027号 上诉人（原审原告)：国网四川省电力公司成都市温江供电分公司。住所地：成都市温江区柳城大道西段168号。 法定代表人：钟声，总经理。 委托诉讼代理人：魏敏，四川天府律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马洁，男，1977年8月2日出生，汉族，住成都市锦江区，系公司员工。 被上诉人（原审被告）：卫华琼，女，1949年12月22日出生，汉族，住成都市温江区。 上诉人国网四川省电力公司成都市温江供电分公司（以下简称温江供电分公司）因与被上诉人卫华琼房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2019）川0115民初2768号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 温江供电分公司上诉请求：依法撤销成都市温江区人民法院（2019）川0115民初2678号民事判决第二项，改判卫华琼支付案涉房屋占用费56610元。事实和理由：一、一审认定双方签订《房屋租赁合同》合法有效，但在合同有效的基础上，一审判决认为合同约定的房屋使用费标准过高缺乏事实和法律依据。二、温江供电分公司主张相当于两倍租金标准的房屋占有使用费应当得到支持。温江供电分公司在合同期满前4个月即告知卫华琼合同期满后不再续租，给予其充分的准备时间，且合同中亦约定期满后给予承租人5日的腾退时间，充分保障了卫华琼的权利，但是卫华琼在这种情况下，超过约定期限仍未向温江供电分公司腾退，是一种严重违约行为，依法应当承担相应的违约责任。一审判决直接参照原租金标准认定房屋使用费，相当于没有让卫华琼就违约行为承担任何责任，有违合同法的诚实信用原则。 卫华琼辩称，1、被上诉人卫华琼承租温江供电分公司房屋已经十几年了，合同每年一签，从未拖欠租金；2、因被上诉人承租房屋是用于服装生意，由于订货都是提前半年到一年，温江供电分公司给的腾退时间太短，来不及处理存货。并且上诉人也在积极寻找铺面，2019年3月底，上诉人也已将房屋完全腾退。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回温江供电分公司的上诉，维持原判。 温江供电分公司向一审法院起诉请求：1.判令卫华琼立即腾退其承租的位于成都市温江区房屋；2.判令卫华琼自2019年1月1日起至实际腾退承租房屋之日止向温江供电分公司支付房屋占用费（按每平方米每月460元计算，其中至2019年4月30日止为52256元）；3.本案诉讼费用由卫华琼承担。一审庭审中，温江供电分公司撤销第一项关于腾退房屋的诉讼请求，变更第二项诉讼请求为房屋占用费计算至2019年5月15日止。 一审法院认定事实：2018年5月16日，卫华琼与温江供电分公司签订《房屋租赁合同》，约定温江供电分公司将其位于成都市温江区房屋出租给卫华琼；租赁期为一年，自2018年1月1日起至2018年12月31日止；租赁期满，甲方（温江供电分公司）有权收回该房屋，乙方（卫华琼）应如期返还。乙方需继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前90日，向甲方书面提出续租申请。若甲方同意续租的，届时由双方就租金标准、期限等合同条件进行协商，并另行签订房屋租赁合同或续租协议书；若乙方未按照上述期现提出续租申请，或双方不能就续租条件达成一致的，则本合同租赁期限届满即行终止，乙方应按照合同约定将该房屋及设施设备完好交还甲方；该房屋租金为每月230元／平方米或6532元／月。合同第9.1项约定除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同解除或终止后的5日内腾空并将房屋及设施设备完好返还甲方。合同第12.4项约定如果乙方逾期交还的，乙方每逾期一日应按照当年度房屋日租金标准的两倍向甲方支付房屋使用费，并赔偿因逾期腾房给甲方造成的全部损失。经甲方催告后5日内仍未交还的，甲方有权自行收回租赁房屋等。2019年1月15日，温江供电分公司向卫华琼发出律师函，告知卫华琼案涉房屋租赁期满，温江供电分公司有权收回该房屋，要求卫华琼在收到律师函之日起7日内搬离案涉房屋，否则承担违约责任。一审庭审中，温江供电分公司陈述卫华琼于2019年5月15日将案涉房屋交还。 一审法院认为，卫华琼与温江供电分公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效。根据双方约定，案涉房屋租赁期为1年，即自2018年1月1日起至2018年12月31日止。现案涉房屋租赁期限已届满，卫华琼与温江供电分公司未就续租事宜协商一致，租赁合同已终止。庭审中温江供电分公司陈述卫华琼于2019年5月15日交还了案涉房屋。卫华琼经一审法院依法传唤，无正当理由未出庭应诉，放弃应诉答辩等诉讼权利，应承担不利的法律后果。故对于温江供电分公司的上述意见一审法院予以采纳。按照合同约定，卫华琼应支付温江供电分公司在合同终止后实际占用租赁房屋的费用，因合同约定的房屋使用费标准过高，一审法院参照原合同租金计算，即按每月6532元，自2019年1月6日起计算至2019年5月15日，金额为28305元。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：卫华琼于判决生效之日起十日内向温江供电分公司支付位于成都市温江区房屋的占用费28305元；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费计553元，由温江供电分公司负担281.5元，卫华琼负担271.5元。 二审中，各方当事人均无新证据提供。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，《房屋租赁合同》系温江供电分公司与卫华琼的真实意思表示，内容不违反法律、行政法律的强制性规定，属合法有效，双方应按合同约定履行义务。租赁期限届满后，温江供电分公司有权要求卫华琼腾退房屋。结合温江供电分公司的上诉请求以及卫华琼的答辩意见，本案二审争议的焦点为：卫华琼是否应当按照两倍月租金标准支付房屋占用费。 本院认为，约定的租赁期限届满后，在温江供电分公司多次发函要求腾退的情况下，卫华琼拒绝腾退的行为属于严重违约行为，其应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”从该规定可以看出，我国合同法所规定的违约金主要是用于弥补守约方的损失，衡量违约金是否过高或者过低的标准是守约方因违约行为所造成的损失。合同法同时赋予了当事人请求人民法院或者仲裁机构对违约金进行调整的权利。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》中第12.4条约定：“如果乙方逾期交还的，乙方每逾期一日应当按照当年房屋日租金标准的两倍向甲方支付房屋使用费，并赔偿因逾期腾房给甲方造成的全部损失”，一审法院在卫华琼严重违约情形下直接参照合同约定的租金标准认定房屋占有使用费，无法起到以违约金弥补损失的作用，更起不到对违约方的惩罚目的。本院根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量”的规定，结合《租赁合同》的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，为维护交易的正常秩序，将卫华琼占有使用费的标准调整为以合同约定租金标准的130%，即卫华琼应支付2019年1月6日至2019年5月15日期间的占用费36796.5元。 综上所述，温江供电分公司的上诉请求部分成立，一审判决认定事实清楚，但适用法律有误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、变更成都市温江区人民法院（2019）川0115民初2768号民事判决为“卫华琼于本判决生效之日起十日内向国网四川省电力公司成都市温江供电分公司支付房屋占用费36796.5元”； 二、驳回国网四川省电力公司成都市温江供电分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费负担方式不变；二审案件受理费1106元，由卫华琼负担553元，国网四川省电力公司成都市温江供电分公司负担553元。 本判决为终审判决。 审判长 赵 韬 审判员 廖 方 审判员 袁晟翔 二〇二〇年五月十八日 书记员 王小禹