浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙03民终5848号上诉人（原审被告）：浙江省浙商资产管理有限公司，住所地浙江省杭州市西湖大道193号301室。法定代表人：孙建华，该公司董事长。委托诉讼代理人：涂圣杰，浙江和乐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林爱华，女，1960年12月5日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：徐强，北京德恒（温州）律师事务所律师。原审被告：温州金城房地产开发有限公司，住所地浙江省温州市车站大道金城大厦A幢801、802、803室。法定代表人：李前模，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李春芳，男，该公司员工。委托诉讼代理人：陈庆排，男，该公司员工。上诉人浙江省浙商资产管理有限公司（以下简称浙商资产公司）因与被上诉人林爱华、原审被告温州金城房地产开发有限公司（以下简称金城房开公司）案外人执行异议之诉一案，不服浙江省温州市鹿城区人民法院（2018）浙0302民初4894号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案后，依法组成合议庭，以庭询、书面阅卷等方式审理了本案。因新冠××疫情，本案于2020年2月25日中止诉讼，现已审理终结。浙商资产公司上诉请求：1.撤销浙江省温州市鹿城区人民法院（2018）浙0302民初4894号民事判决，改判驳回林爱华的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由林爱华承担。事实和理由：一、林爱华未能提供证据证明其己与金城房开公司签订合法有效的《商品房买卖合同》。1.根据一审中金城房开公司提交的相关证据及法院查明的事实，可以认定林爱华系通过与金城大厦项目部签订《商品房买卖合同》而取得金城大厦A-D幢地下室2、3、5、6号车位，并非从所有权人金城房开公司处取得。该项目部在没有得到金城房开公司正式授权的前提下私自与林爱华签订了《商品房买卖合同》，事后也未得到金城房开公司的追认，属于无权处分，合同应当认定无效。2.金城房开公司将其在温州市房屋交易与产权管理中心的账号交由项目部管理，不代表授权项目部对金城大厦A-D幢地下室车位进行销售。在一审庭审中已查明，林爱华系项目部的内部人员，其对项目部销售涉案车位是否获得了金城房开公司的授权是明知的、非善意的。因此，涉案《商品房买卖合同》系林爱华与项目部恶意串通签订的，损害了原权利人的利益，属于无效合同。3.在金城房开公司否认其授权项目部销售车位的情况下，基于林爱华是项目部内部人员的特殊情况，应当由林爱华来举证证明金城房开公司已授权项目部对地下车位进行销售，而不是将举证责任分配给浙商资产公司。二、现有证据不能证明林爱华以合理的价款购买涉案车位且已经支付相应对价的事实。1.林爱华系项目部的内部人员，并非金城大厦业主，其以远低于市场价的对价一次性购买该大厦4个车库，不符合逻辑。2.林爱华称其支付价款的方式为现金，但对于支付现金的过程、交接人等，均无法作出合理解释，且最终资金并未进入金城房开公司账户或者金城房开公司指定的账户，而是进入项目部的账户，且仅由项目部开具了收款收据，开具日期为2016年1月4日，款项交付日期在签署买卖合同之前，显然不符合常理。另外，项目部的会计报告并不足以证明林爱华已经支付了购车位款的事实。3.在银行转账交易如此发达和安全的情况下，林爱华采取繁琐和危险的现金支付方式，不符合日常逻辑。三、现有证据不足以证明林爱华已经实际对涉案车位进行占有使用。1.林爱华提供的《车位租赁协议书》不能证明其已于2016年3月起将涉案车位租赁给金城大厦业主委员会使用，因为该份合同并没有经过登记备案，相关人员也没有出庭作证，一审法院直接采纳林爱华的主张显然没有依据。2.浙商资产公司在一审中申请对现金收据进行鉴定，但一审法院未予准许，损害了浙商资产公司的权益。3.林爱华主张自2016年以来购车位款及车位租金的支付均采用现金方式，显然不合常理。四、一审法院认为涉案车位未办理过户系因金城房开公司没有开具相应的发票，非因林爱华自身原因所致是错误的。1.一审法院认定项目部有权代表金城房开公司对涉案车位进行销售，又以项目部无法开具发票、金城房开公司没有配合办理过户为由认定未办理过户非因林爱华自身原因，存在巨大矛盾。2.一审中金城房开公司已提供证据证明其能够提供合法有效的发票，但因涉案车位的购买款没有进入金城房开公司的账户，因此无法开具发票。该事实也足以证明涉案车位买卖没有经过金城房开公司的授权，林爱华未向金城房开公司支付对价。3.即使因金城房开公司方面的原因导致未能办理过户手续，林爱华不及时甚至从未提起诉讼主张权利，亦存在过错。综上所述，林爱华的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，一审判决认定事实不清，证据不足。林爱华辩称，本案中，林爱华对涉案车位的购买以及后续的使用、租赁都符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件。1.涉案《商品房买卖合同》的内容符合《中华人民共和国合同法》的相关规定，并加盖了金城房开公司的合同专用章，金城房开公司也未对合同印章的真实性提出异议，因此该合同应属合法有效。另外，项目部负责车站大道A-19地块相关事宜，金城房开公司在温州市房屋交易与产权管理中心开设的用于金城大厦地下车位网签买卖销售的账号也交由项目部持有，并授权项目部销售，金城房开公司对项目部签订合同、销售车位均表示认可。2.根据项目部出具的收款收据可知，林爱华已经支付了购车位款，且项目部已在2016年的财务报告中做账。另外，在（2018）浙0302民初4040号一案中车位的购买方式、收款人以及现金交付的情况均与本案相类似。3.一审中林爱华提交的相关证据，可以证明林爱华对涉案车位实际占有、使用、收益的事实。4.涉案车位无法办理过户登记系因金城房开公司没有开具相应的发票，并非林爱华自身原因所致。综上所述，林爱华的主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，请求驳回上诉，维持原判。金城房开公司未陈述意见。林爱华向一审法院起诉请求：1.确认林爱华对温州市车位享有所有权；2.判令对上述车位停止执行并解除查封；3.浙商资产公司、金城房开公司承担案件诉讼费用。一审法院认定事实：位于温州市鹿城区车位（权证号为温房权证鹿城区字第××号、45××94号、45××96号、45××97号）于2007年10月10日经核准登记在金城房开公司名下。2016年1月5日，林爱华与金城房开公司分别签订编号为000000124079、000000124080、000000124081、000000124082的《商品房买卖合同》，约定林爱华购买金城大厦地下室2、3、5、6号车位，面积分别为40.70平方米、40.70平方米、35.43平方米、41.08平方米；每个均为5万元。上述合同出卖人处加盖“金城房开公司合同专用章”；合同签订当日，金城房开公司车站大道项目部向林爱华出具四份收款收据，金额均为5万元，收据加盖“金城房开公司车站大道项目财务专用章”。上述合同专用章及财务专用章均由车站大道Ａ-19地块项目部持有。2009年6月30日，金城房开公司作为甲方、案外人温州华夏房地产开发有限公司、苍南县龙港华夏经济开发有限公司作为乙方签订一份《合作开发协议书》，共同合作开发金城房开车站大道Ａ-19地块项目。2009年7月10日，温州华夏房地产开发有限公司、苍南县龙港华夏经济开发有限公司出具一份委托书，载明：1.委托黄孝干（身份证号码：3303271962××××××××）为该项目签定合同负责人；2.财务印鉴用章为林爱华私章；3.委托林爱华（身份证号码：3303021960××××××××）为负责办理该项目其他有关手续。以上三位委托人所有办理的事项，本公司全部认可，并承担由以上委托事项带来的一切经济责任。另查明，中国建设银行股份有限公司温州中山支行（以下简称建行中山支行）与金城房开公司、银苑控股有限公司、李春芳、李前模、吴昌权金融借款合同纠纷一案，在审理过程中，经建行中山支行申请，该院于2017年4月6日作出（2017）浙0302民初1185号民事裁定书，查封金城房开公司名下坐落于温州市车位。后该院于2017年5月2日作出（2017）浙0302民初1185号民事判决书，判决金城房开公司偿付建行中山支行借款本金75480324.84元、利息457859.71元、逾期利息及复利（计算至2017年5月2日逾期利息为6767275.21元、利息的复利为219.11元，之后均按《项目融资贷款合同》的约定计算至实际履行之日止），并赔偿律师费损失8000元；如金城房开公司未按上述规定履行，则拍卖、变卖其提供抵押的坐落于苍南县下垟郑货运中心以西、东新街以北地块的国有土地使用权（权证号：1-2010-04-0069），所得价款在最高额2.2亿元范围内由建行中山支行优先受偿；银苑控股有限公司、李春芳、李前模、吴昌权对上述第一项债务分别在1亿元范围内承担连带清偿责任；保证人承担保证责任后，有权向金城房开公司追偿。该判决发生法律效力后，因债务人未履行还款义务，建行中山支行于2017年6月8日申请强制执行，该院以（2017）浙0302执异4376号立案；2018年1月16日，该院裁定将（2017）浙0302执4376号一案的申请执行人变更为浙商资产公司。林爱华知晓后，提出执行异议，该院于2018年5月10日作出（2018）浙0302执异257号执行裁定书，裁定驳回林爱华的执行异议。林爱华不服，遂提起本案诉讼。再查明，该院审理的（2018）浙0302民初4040号董希朝诉浙商资产公司、金城房开公司案外人执行异议之诉一案中，董希朝以现金方式将购房款汇入金城房开公司车站大道项目部。金城房开公司对董希朝购买车站大道金城大厦A-D幢地下室车位的事实无异议。一审法院认为，对于被执行人名下的不动产，人民法院可以作为被执行人的财产进行执行。林爱华认为其系不动产买受人，提出异议并主张对标的物停止执行的，应满足在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同和已合法占有该不动产、已按照约定支付价款、非因买受人自身原因未办理过户登记四个要件。一、关于《商品房买卖合同》的效力。首先，涉案《商品房买卖合同》所盖印章为“金城房开公司合同专用章”，且金城房开公司对该印章的真实性亦无异议。其次，金城房开公司辩称项目部系负责处理车站大道Ａ-19地块相关事宜，而无权对金城大厦Ａ-Ｄ幢地下室车位进行销售，但其将自己在温州市房屋交易与产权管理中心开设的，用于网上签订金城大厦Ａ-Ｄ幢地下室车位买卖合同的销售账号交由项目部持有，由项目部通过登陆该销售账号以金城房开公司的名义就地下室车位签订合同。再次，金城房开公司对部分由项目部通过上述销售账号就地下室车位签订的《商品房买卖合同》亦表示确认。据此，应视为金城房开公司已将销售地下室车位的权限委托给车站大道Ａ-19项目部行使，其辩称涉案合同无效，没有依据，该院不予采纳；林爱华主张人民法院查封涉案车位前已签订合同有效的书面买卖合同的意见，该院予以采信。二、金城房开公司项目部已出具收款收据，确认收到涉案车位购房款，且该项目部2016年会计报告亦对该笔款项进行了作账。结合本案的款项金额及金城房开公司确认的（2018）浙0302民初4040号案件中购房者的付款方式、收款人等，林爱华主张以现金方式支付全部购房款，该院予以采信。三、林爱华提供的其将涉案车位出租给温州市金城大厦业主委员会的《车位租赁协议书》及相应的租金支付凭证，可以证明其于2016年3月起已合法占有涉案车位。四、涉案车位虽至今未过户至林爱华名下，但办理产权过户手续需金城房开公司配合，而金城房开公司亦未开具相应的发票，故没有证据证明系林爱华的过错所致。综上，林爱华主张对涉案车位停止执行，符合法律规定，该院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。涉案车位登记在金城房开公司名下，并未变更登记至林爱华名下，故不发生物权变动的效力。林爱华请求确认上述车位归其所有，没有法律依据，该院不予支持。关于解除对涉案车位查封的主张，该院认为查封与解除查封系执行行为，均非执行异议之诉的审理范围。遂判决：一、不得执行金城房开公司名下坐落于温州市鹿城区车位（权证号为温房权证鹿城区字第××号、45××94号、45××96号、45××97号）；二、驳回林爱华的其他诉讼请求。案件受理费4300元，由浙商资产公司、金城房开公司负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，林爱华对涉案车位享有的民事权益符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，可以排除强制执行。具体分析如下：本案中，1.林爱华已在涉案车位被查封前与金城房开公司签订真实有效的书面买卖合同。金城房开公司已将合同专用章、财务专用章授权、委托给金城房开公司项目人员使用，因此，林爱华与金城房开公司项目人员于2016年1月5日就涉案车位分别签订《商品房买卖合同》，且盖有金城房开公司合同专用章，即应视为与金城房开公司签订了《商品房买卖合同》，该合同自签订之日起成立并生效。况且金城房开公司将其用于签订涉案车位买卖合同的销售账号交由金城房开公司项目人员持有和使用，应视为金城房开公司已将销售涉案车位的权限委托给金城房开公司项目人员行使。金城房开公司一方面承认已将合同专用章和财务专用章授权、委托金城房开公司项目人员使用于销售不动产，另一方面却述称仅个别车位委托销售，前后矛盾，且该述称没有证据支持。因此，对金城房开公司述称项目人员无权销售涉案车位、无权签订商品房买卖合同的意见，本院不予采信。2.林爱华出具的收款收据均盖有金城房开公司项目财务专用章，且与2016年会计报告相符，可以证明林爱华已经按约支付全部价款。3.林爱华已在人民法院查封之前合法占有涉案车位。根据林爱华提供的《车位租赁协议书》、租金支付凭证等证据，可以证明林爱华于2016年3月起占有使用涉案车位。4.因金城房开公司未开具发票，致使涉案车位未能及时办理过户登记，非林爱华自身原因导致。5.浙商资产公司主张林爱华与金城房开公司项目人员恶意串通签订上述买卖合同、林爱华非以合理价格购买涉案车位且未支付相应对价，没有提供证据证明，本院不予采信。综上所述，浙商资产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人浙江省浙商资产管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 丹审 判 员  叶 峰审 判 员  徐玲珑二〇二〇年五月二十五日法官助理辛璐瑶代书记员  厉铭莹附文：一、不履行裁判惩戒后果警示1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。二、执行风险告知1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。