河南省唐河县人民法院民 事 判 决 书(2020)豫1328民再22号原审原告：买中杰，女，回族，生于1963年8月18日，住河南省唐河县。委托诉讼代理人：杜奎，河南恒阳律师事务所律师。执业证号：14113201810070221。原审被告：南阳鼎鑫置业有限公司。住所地：河南省新野县明德双语学校院内。法定代表人：李素莉，任董事长。统一社会信用代码：91411329694877295Ｇ。委托诉讼代理人:范哲，男，生于1983年9月13日，汉族，住河南省新野县。系南阳鼎鑫置业有限公司工作人员。委托诉讼代理人:赵庆伟，河南同心德律师事务所律师。执业证号：14113201610202914。原审原告买中杰与原审被告南阳鼎鑫置业有限公司为房屋买卖合同纠纷一案，本院（2018）豫1328民初1927号民事判决已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2020年3月4日作出（2020）豫1328民监15号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。原审原告买中杰的委托诉讼代理人杜奎及原审被告南阳鼎鑫置业有限公司的委托诉讼代理人范哲、赵庆伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。买中杰称，1.一审判决以不当得利为由认定申请人的起诉超过诉讼时效，属于适用法律错误。申请人向原审法院起诉被申请人退还燃气初装费，实质就是要求解除燃气初装费的相关合同条款。本案中，南阳鼎鑫置业有限公司收取燃气初装费是为各业主供应液化气，该供气项目是南阳鼎鑫置业有限公司自行建设的项目，自2011年元月16日南阳鼎鑫置业有限公司收取申请人燃气初装费后，时至今日没有供气，现市政已配套建设了天然气供应项目，双方的合同目的已无履行职（之）必要，申请人有权解除燃气初装费的相关合同条款，解除合同后，南阳鼎鑫置业有限公司应退还申请人的燃气初装费；2、申请人有新证据证实原审法院适用法律错误；请求：撤销唐河县人民法院（2018）豫1328民初1927号民事判决书，改判南阳鼎鑫置业有限公司退还燃气初装费2500元。南阳鼎鑫置业有限公司辩称，一、答辩人已尽到自己应尽义务，房权证未能如期办理的责任不在答辩人，原告无权将所有义务都强加到答辩人头上，原告要求答辩人支付逾期办证违约金与法与事实都不相符；二、买卖双方《商品房买卖合同》第14条约定的“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺”项下，在“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件”栏内，本应该填写的内容是时间，但合同上填写的是“道路平整、水电燃气接通”的内容，也就是说，合同双方对日期并未进行约定。这样以来，本条第二款“如果在规定日期内未达到使用条件，双方按以下方式处理”就无从谈起，即逾期供气就无从谈起。另，本条还约定，因供水、供电、供气等单位原因造成逾期的，不视为出卖人违约，免收买受人物业管理费。也就是说，免收物业管理费的前提条件是供气单位原因造成逾期。前面已经讲到，逾期不存在，申请人何来的返还燃气初装费？况且原告在2012年之前就投入几十万元资金在小区内安装了供气设施并直达住户房屋内，该套供气设施也已经检验部门验收合格，只等业主和燃气供应单位协商一致后便可供气。而本案造成不能供气的原因并不在供气单位（其中部分业主随着西气东输放弃液化气而改用天然气），原告并不符合合同约定的免收物业管理费的条件。收取物业费的应是物业公司，合同中免收买受人物业费条款属于无效条款，无效条款自始无效，补偿物业费没有法律依据。至于答辩人收取的燃气初装费，即是双方的约定，也符合法律规定，答辩人将该款取之于原告，又用之于原告，原告无权要求返还；而鉴于该标的已不存在，答辩人也无法返还。如果原告的请求得到支持，将使申请人的大量投入白白的付至东流，这是极其不公平的。三、原告的起诉已过法定诉讼时效期间。《民法通则》第135条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为二年。《最高人民法院第八次民事商事审判工作会议纪要》“关于房地产纠纷案件的审理”中“关于违约责任问题”明确规定：买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。本案双方在合同中明确约定了办理产权证书的时间，自此时间开始至原告起诉之日，早已超过了法定的诉讼时效期间，原告应当承担不利的诉讼后果，诉讼请求也应当依法予以驳回。其次，关于原告要求返还燃气初装费问题，该费用的收取因无法律依据，依法应当认定为不当得利，不当得利成立后，在买受人和受损人之间产生债权债务关系，即不当得利之债。依据我国民事法律规定，不当得利返还请求权属于债权，没有理由不适用于诉讼时效。本案原告起诉要求返还燃气初装费明显也已超过法定诉讼时效期间，应当承担不利诉讼后果。买中杰向本院起诉请求：依法判令鼎鑫公司1.支付违约金3823.86元；2.退还燃气初装费2500元；3.补偿交房后所交纳的物业费5251元。事实与理由：2011年1月16日，原告与鼎鑫公司签订买卖合同，2012年2月15日交房，根据法律规定应在交房后90日内办理产权登记，逾期办理，鼎鑫公司依照约定应承担已付房款382386元1%的违约金；鼎鑫公司违反合同约定至今没有供气，依约定应免收物业费，但自交房之日起其成立的物业公司强行收费，应予以退还；燃气费属基础设施费，已含在房价内，鼎鑫公司属多收，应退还。本院原审认定案件事实：买中杰与鼎鑫公司于2011年1月16日签订房屋买卖合同，购房一套，价款382386元，合同约定：1.鼎鑫公司承诺燃气接通，在以下日期内达到使用条件，如果在规定的日期内未达到使用条件，因供气单位原因造成的逾期，不视为出卖人违约，免收买受人物业管理费直至达到使用条件为止；2.鼎鑫公司应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得产权证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。前述“规定的日期”，双方在合同中未作明确约定。合同签订当日，买中杰交纳燃气初装费2500元。鼎鑫公司将竣工验收合格的房屋交付买中杰。买中杰自交房后至2016年元月，共交纳物业费3421元。2015年2月12日至2015年4月13日，鼎鑫公司在唐河县房管局为鼎鑫首府办理产权初始登记，2015年10月14日通知鼎鑫首府业主办理产权证明，2016年1月15日，本次第一批房产证办出，至4月12日本次最后一批产权证明缮证。本院原审认为，买中杰与鼎鑫公司之间的房屋买卖合同是当事人双方的真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同。本案争议焦点为：1.鼎鑫公司办理权属证书是否违约、应否负担违约金的问题；2.燃气初装费应否返还，鼎鑫公司应否赔偿买中杰已交纳物业管理费的损失；3.买中杰主张的合同权利是否超过诉讼时效。一、关于鼎鑫公司办理权属证书是否违约、应否负担违约金的问题。鼎鑫公司于2012年2月15日交房，依约定应于此后的90日内为出售的房产进行产权登记机关备案，并交付房产证书，在没有证据证明不是出卖人原因的情况下，至2015年10月14日才通知鼎鑫首府业主办理产权证明，实已逾期多年，即应视为违约，鼎鑫公司应承担向买中杰支付3823.86元因迟延交付房产证的民事责任。二、关于鼎鑫公司应否返还燃气初装费，应否赔偿买中杰物业管理费损失的问题。本案中，鼎鑫公司在收取房款之外，另行收取了燃气初装费，参照《河南省新建商品房交易价格行为规则》（豫价房字077号）第五条第四项规定，小区规划红线以内与住房同步配套建设的供气建设费用已经包含在商品房销售价格以内。该规则虽非法律法规，但其是河南省内房地产行业的行为规范，房地产企业应予遵照执行。鼎鑫公司在收取购房款之外另行收取燃气初装费，属重复收费，应当予以返还。鼎鑫公司提交的证据可以证明鼎鑫首府工程项目中液化气供气设备业已建设安装完毕且检验合格。合同对何时能够达到使用条件没有约定，但不能因没有约定而使业主的合同权利永远处于不确定状态，应推定在交房时即应符合使用的条件。至今没有达到首要条件，应该说因素是多方面的，现已逾期，在没有证据证明责任在供气方或业主时，应免收业主的物业管理费。又由于提供物业管理服务、收取物业管理费的是南阳恒诚物业服务有限公司，与鼎鑫公司不是同一法人，故应由鼎鑫公司负补偿责任。为避免双方的权利义务长期处于不确定状态，从平等、诚实信用的原则综合考虑，物业管理费应补偿至鼎鑫公司为鼎鑫首府业主办取第一批产权证书之日止，时间点为2016年1月15日。至此时间节点之前，买中杰交纳物业管理费3421元应由鼎鑫公司予以补偿。三、关于诉讼时效问题。1.鼎鑫公司应于交房之日后的90日内为买中杰办理产权证书，没有按期办理，房屋所有权就不能视为完整的交付，该项权利是物权的一部分，故主张该项权利不应受诉讼时效的限制；2.重复收取燃气初装费，无法律依据，属不当得利，双方之间形成的是债权债务关系，债权请求权的诉讼时效为两年，从权利受损至买中杰主张权利时已经超过诉讼时效；3.尽管推定鼎鑫公司应补偿买中杰物业费至2016年1月15日止，但液化气不能使用的状态持续至今，买中杰的该项诉求不超过诉讼时效，权利应予保护。综上所述，鼎鑫公司应承担违约金3823.86元，补偿买中杰物业管理费3421元。买中杰返还燃气初装费2500元的请求，因超过诉讼时效，本院不予支持。本院原审判决：一、南阳鼎鑫置业有限公司向买中杰支付违约金3823.86元；二、南阳鼎鑫置业有限公司补偿买中杰物业服务费损失5251元；三、驳回买中杰的其他诉讼请求。前述一、二两项应在本判决生效后二十日内履行完毕。案件受理费50元，由被告南阳鼎鑫置业有限公司承担。再审庭审时，买中杰向法庭提交了河南省高级人民法院（2018）豫民申9691号民事裁定书和河南省南阳市中级人民法院（2019）豫13民再39号民事判决书（证明本案原审使用法律错误，鼎鑫公司应退还燃气初装费2500元）。合议庭评议认为，河南省高级人民法院（2018）豫民申9691号民事裁定和河南省南阳市中级人民法院（2019）豫13民再39号民事判决，虽然该案的原告是毛运晓不是买中杰，但该案查明的案件事实与买中杰原审起诉的案件事实一致，被告均为南阳鼎鑫置业有限公司，案由均是商品房买卖合同纠纷，应属类案，该判决为终审判决，能够证明本案买中杰的申诉请求成立，证据有效。本院再审认定案件事实与原审一致。本院再审认为，买中杰原审起诉鼎鑫公司要求退还燃气初装费，实质就是要求解除燃气初装费的相关合同条款。根据《合同法》第九十四条的规定，合同一方解除合同需要符合合同约定或法律规定的合同解除条件，解除合同的条件成就时，解除权人有权解除合同。本案中，鼎鑫公司收取燃气初装费是为各业主供应液化气，该供气项目是鼎鑫公司自行建设的项目，2011年1月16日鼎鑫公司收取买中杰燃气初装费2500元后，时至（2019）豫13民再39号民事判决生效时依然没有供气，现市政已配套建设了天然气供气项目，双方的合同目的已无履行之必要，买中杰有权解除燃气初装费的相关合同条款，解除合同后鼎鑫公司应退还买中杰的燃气初装费。原审以不当得利为由认定买中杰的起诉已超过诉讼时效，属适用法律错误，本院再审予以纠正。鼎鑫公司于2012年2月15日交房，依约定应于当年5月16日之前为出售的房产进行产权登记机关备案，并交付房产证书，在没有证据证明不是出卖人原因的情况下，至2015年10月14日才通知鼎鑫首府业主办理产权证明，实已逾期多年，应视为违约，鼎鑫公司应承担向买中杰支付3823.86元因迟延交付房产证的民事责任。合同对何时能够达到使用条件没有约定，但不能因没有约定而使业主的合同权利永远处于不确定状态，应推定在交房时即应符合使用的条件。至今仍没有供气，没有达到业主使用的条件，造成逾期，在没有证据证明责任在供气方或业主时，应免收业主的物业管理费。又由于提供物业管理服务、收取物业管理费的是南阳恒诚物业服务有限公司，该公司与鼎鑫公司不是同一法人，故应由鼎鑫公司负补偿责任。为避免双方的权利义务长期处于不确定状态，从平等、诚实信用的原则综合考虑，物业管理费应补偿至鼎鑫公司为鼎鑫首府业主办取第一批产权证书之日止，时间点为2016年1月15日。至此时间节点之前，买中杰交纳物业管理费3421元应由鼎鑫公司予以补偿。南阳鼎鑫置业有限公司补偿买中杰物业服务费损失3421元；原审判令南阳鼎鑫置业有限公司补偿买中杰物业服务费损失5251元有误，应予纠正。南阳鼎鑫置业有限公司辩称的理由不能成立，本院不予支持。原审判决第一项正确，应予维持；原审判决第二项、第三项不当，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第二款、《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、维持本院（2018）豫1328民初1927号民事判决第一项；即：南阳鼎鑫置业有限公司向买中杰支付违约金3823.86元；二、撤销本院（2018）豫1328民初1927号民事判决第二项、第三项；即：（二）南阳鼎鑫置业有限公司补偿买中杰物业服务费损失5251元；（三）驳回买中杰的其他诉讼请求。三、南阳鼎鑫置业有限公司补偿买中杰物业服务费损失3421元。四、南阳鼎鑫置业有限公司于判决生效后十日内返还买中杰燃气初装费2500元。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费50元，由被告南阳鼎鑫置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  朱清扬审 判 员  杨国华人民陪审员  周会龙二〇二〇年五月二十日书 记 员  郭春芳