河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀08民终913号 上诉人（原审被告）：谷子翌，女，1982年8月2日出生，满族，住河北省承德市双桥区。 委托诉讼代理人：刘恒毅，河北山庄律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王海凤，女，1967年4月13日出生，汉族，住河北省承德市双桥区。 委托诉讼代理人：郭金辉，河北德律律师事务所律师。 上诉人谷子翌与被上诉人王海凤房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省承德市双桥区人民法院（2019）冀0802民初4442号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人谷子翌及其委托诉讼代理人刘恒毅，被上诉人王海凤的委托诉讼代理人郭金辉参加诉讼。本案现已审理终结。 谷子翌上诉请求：一、请求依法撤销承德市双桥区人民法院作出的（2019）冀0802民初4442号民事判决书，并依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求。二、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决所适用的合同条款错误。一审法院适用合同约定“甲方违反本合同第二条的约定，无论新的房屋产权证书是否已经下发均由甲方负责解决纠纷或争议，并向甲方支付本合同第三条约定成交价格的20％作为违约金”是毫无理由的。上述条款属于格式条款，因双方就不再继续履行合同的相应违约责任有特别约定，应适用特别约定条款，即“此合同一经签字即生效，如甲方不售此房，双倍返还定金给乙方。”二、一审判决有违公平原则。上诉人与被上诉人之间签订合同时，被上诉人对房屋的状况是十分了解的，该房屋无预售许可证，不能办理备案登记，而且双方在格式条款之上、被上诉人认可的情况下还签订了特殊约定，约定上诉人是可以不售此房的，只需双倍返还定金即可，并且，被上诉人只交付了定金5万元，而非全部房款，其投入也仅仅是定金部分。我方在合同签订不满一个月时就已告知其不再继续履行合同的情况，也同意退回定金，并不影响其再另行购买其他房屋，时至今日造成的损失扩大，我方并无责任。即便是认定我方违约，对其造成的损失也仅仅存在于定金，而以全部购房款为基数来计算违约金，也是对我方不公平的。综上，请求依法撤销承德市双桥区人民法院作出的（2019）冀0802民初4442号民事判决书，并依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求。 王海凤辩称：一、双方是自然人的民事主体，双方签订的买卖合同是双方真实意思表示，不存在格式条款的问题。关于违约的条款一共有三条，第六条、第七条和第九条，合同的第六条约定的是双倍返还定金，第七条约定的是承担百分之二十的违约金，另行赔偿其他实际损失，第九条约定的是如果上诉人存在违约“一房二卖”等违反合同约定的行为要承担一切法律责任。被上诉人认为这三条条款是互为补充的，不存在特别条款与补充条款的情形，应当严格依照合同，最大限度的保护守约方的合法权益。二、一审判决并不违反公平的原则。上诉人是属于故意违约，一房二卖，现在已经把房子卖给其他人了。在一审中上诉人称该房屋已经退回给房地产公司这是不真实的。如果他退回，等于他既没有赚钱还要返还我方双倍定金，这是违反常理的行为。故此，“一房二卖”的行为是真实的，属于故意违约和欺诈行为，所以，应当严格的依照合同的约定来履行，一审判决只判决百分之二十的违约金，对房屋差价并没有判，也就是我们的实际损失并没有得到赔偿。所以，上诉人所说的一审判决对于其违反公平原则这个理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。 原告王海凤向一审法院提出诉讼请求：1、请求被告立即履行《房屋买卖合同》，向开发商将购房合同主体变更为原告。如果不能履行，则判令被告赔偿原告房屋差价损失460000.00元，同时双倍返还定金即100000.00元，并支付违约金190000.00元，共计750000.00元。 一审法院经审理认定事实如下：被告于2010年12月17日与河北顺嘉房地产开发有限公司签订了《塞纳澜湾内部认购协议》，购买了河北顺嘉房地产开发有限公司开发的位于承德市双桥区房屋，房屋面积128.36平方米，被告一次性交纳了购房款601238.00元。协议书约定楼房在2013年6月30日前竣工，开发商办理竣工验收手续后房屋交付使用。被告于2017年3月29日通过承德市爱尚家房屋经纪有限公司与原告签订了《房屋买卖合同》，约定以950000.00元的价格向原告出售该房屋，原告在签订合同的当日向被告支付了定金50000.00元。合同同时约定，被告负责协助办理更名，更名手续办理完毕的同时，将剩余购房款900000.00元交付被告。在合同的违约责任部分约定：甲方（被告）违反本合同第二条的约定，无论新的房屋产权证书是否已经下发均由甲方负责解决纠纷或协议，并向乙方（原告）支付本合同第三条约定成交价格的20%作为违约金，另行再赔偿给予乙方及丙方（承德爱尚家经纪有限公司）造成的全部经济损失，乙方有权解除合同，要求甲方退还全部购房款，丙方收取的中介费不退。 2018年8月17日，被告以上述《房屋买卖合同》无效为由向一审法院提起诉讼，2018年9月17日，一审法院依据其申请准予其撤回起诉。 查明，被告以上述房屋已经退回开发公司为由明示不再履行上述合同，庭审中同意双倍返还定金，不同意承担违约金，亦不同意赔偿原告损失。 一审法院认为，原、被告之间签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制规定，合法有效。双方均应按照约定履行。因被告与房地产开发有限公司签订的是《内部认购协议》，并非正式的房屋买卖合同。根据原、被告签订的《房屋买卖合同》约定，被告将案涉房屋合同主体变更至原告名下系其应该履行的合同义务。其未能履行上述合同约定，应承担相应的违约责任。庭审中被告明确表示其已经将房屋退还开发公司，无法履行合同。故应解除双方之间的《房屋买卖合同》。对于原告相应的损失应判令被告承担。原告主张被告双倍返还定金并承担按合同约定的190000.00元的违约金，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款。原告主张同时适用，一审法院不予支持。对于原告主张的房屋购买时的金额与现实际金额的差价损失，考虑本案合同的实际履行情况，判令被告承担违约金可以弥补原告的损失。故原告的其他诉讼请求，一审法院不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十六条之规定判决：一、被告谷子翌于本判决生效之日起十日内返还原告王海凤支付的定金50000.00元，向原告王海凤支付违约金190000.00元，合计240000.00元。二、驳回原告其他诉讼请求。 一审案件受理费5650.00元，由原告承担3650.00元，被告承担2000.00元。 本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。 本院审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，王海凤与谷子翌双方签订的《房屋买卖合同》有效。因谷子翌存在违约行为，致合同不能履行。一审法院根据合同约定，判决谷子翌向王海凤支付违约金，退回定金，并无不当，本院认同。谷子翌的上诉请求缺乏依据，本院无法支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11300.00元，由上诉人谷子翌负担。 本判决为终审判决。 审判长  崔向京 审判员  于相成 审判员  白 云 二〇二〇年五月十五日 书记员  张伟佳 附页 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……