湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初2878号原告陈骅伟，男，1977年8月8日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。原告熊建军，男，1979年12月13日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。两原告委托代理人袁嘉骏，湖南轩辕律师事务所律师。被告李治国，男，1979年2月23日出生，汉族，住湖南省涟源市。被告陈强，男，1987年3月20日出生，汉族，住湖南省洪江市。原告陈骅伟、熊建军诉被告李治国、陈强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日受理后，依法由审判员卿斌独任审判，于2020年5月11日公开开庭进行了审理，书记员罗翠玲担任法庭记录。原告陈骅伟、熊建军的委托代理人袁嘉骏，被告李治国、陈强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈骅伟、熊建军向本院提出如下诉讼请求：1.判令两被告支付两原告租金本金42743元、物业费3642元、律师费10000元、违约金5129元（两原告自愿核减为月息两分，违约金以42743元为基数，按月息两分暂计算至2020年3月31日，后续利息继续以42743元为基数，按月息两分计算）；2.判令两被告承担本案诉讼费。事实及理由如下：2016年5月7日，两原告陈骅伟与两被告签订《房屋租赁合同书》，就两被告承租两原告位于长沙市岳麓区等事宜进行了约定。2019年9月1日，两原告与两被告签订《房屋租赁补充协议》，约定双方同意终止楼房的租赁关系，并约定两被告应于2019年9月30日前付清拖欠两原告的租金42743元及结清应承担的各项费用。如两被告逾期还款，除应还本息外，每日还应按逾期款项的千分之五支付违约金。致使两原告采取救济手段实现债权的，两被告除支付欠款本息、违约金、赔偿款金额外，还应支付两原告为实现债权而发生的费用，包括但不限于诉讼费、保全费、保全保险费、鉴定费、评估费、拍卖费、律师费、差旅费、住宿费等。上述协议签订后，两被告拒不履行租金、物业费支付义务。为维护自身合法权益，原告特向法院起诉。被告李治国辩称，对原告诉请的租金、物业费金额无异议。但原告拿走了涉案房屋的钥匙，并将被告放在涉案房屋内的所有办公用品、医疗器械扣押。被告陈强辩称，虽然两被告与两原告签订了涉案租赁合同，但2018年7月本人已将长沙岳麓区悦美医疗美容门诊部的所有股权转让给了被告李治国，由李治国对原企业承担权利义务，并办理了公证。本人对两原告与被告李治国签订的补充协议并不知情。本人转让股权以后，原告未再向本人催收过房租，本人也从未向原告承诺过延迟两个月支付租金。经审理查明，2016年5月7日，原告（甲方，出租方）陈骅伟、熊建军与被告（乙方，承租方）李治国、陈强签订《房屋租赁合书同》一份，约定：“第一条甲方将位于湖南省长沙市岳麓区地产（以下简称租赁房地产）出租给乙方使用，租赁房地产建筑面积共计347.09平方米。租赁房地产权利人：陈骅伟、熊建军……第二条乙方租用租赁房地产的期限自2016年5月7日至2021年6月30日止……第三条租赁房地产的租金第一、二年：2016年7月1日起至2018年6月30日止，按房地产面积每平方米每天人民币1.6元计算，不含税，月租金总额为人民币16892元。第三年：即2018年7月1日起至2019年6月30日止，按房地产面积每平方米每天人民币1.68元计算，不含税，月租金总额为人民币17736元。第四年：即2019年7月1日起至2020年6月30日止，按房地产面积每平方米每天人民币1.76元计算，不含税，月租金总额为人民币18581元。第五年：2020年7月1日起至2021年6月30日止，按房地产面积每平方米每天人民币1.85元计算，不含税，月租金总额为人民币19531元……第四条乙方应每季度交租一次。第五条乙方应于2016年5月7日前交付首期租金，金额为人民币50676元，乙方交付首期租金和押金后合同生效。第六条租金采用预付方式，乙方每三个月支付一次租金，每次支付三个月租金，应于每付款周期第一个月5日前，向甲方交付租金至以下账号：熊建军（账号：6229……6214），陈骅伟（账号：6217……2866）……第七条甲方交付租赁房地产时，向乙方收取一个月租金作为租赁保证金，即16892元……甲方向乙方返还保证金的条件：1.租赁期满。2.结清租赁期内所有费用……第八条甲方应于2016年5月7日前将租赁房地产交付乙方使用……第十条租赁期间，乙方负责按时支付租赁房地产的水电费、卫生费、房屋（大厦）等因使用租赁房地产所产生的其他费用……”上述合同签订后，原告依约将涉案房屋交付给两被告使用。两被告接收房屋后，用于开办长沙市岳麓区悦美医疗美容门诊部。2018年5月29日，被告陈强、案外人吴鹏、张海晨将其在长沙市岳麓区悦美医疗美容门诊部的全部股份及资产共计作价750000元全部转让给被告李治国。同年7月10日，长沙市岳麓区悦美医疗美容门诊部、陈强与被告李治国签订《资产整体转让协议》一份，约定由李治国以300000元人民币价格受让长沙市岳麓区悦美医疗美容门诊部的全部财产及该门诊部名称，双方就此办理了公证。后在涉案租赁合同履行过程中，因被告李治国未依约向原告履行租金支付义务，2019年9月1日，原告陈骅伟与被告李治国签订《房屋租赁补充协议》一份，载明：“2019年9月1日，甲乙双方就之前于2016年5月7日签订的位于湖南省长沙市岳麓区《房屋租赁合同书》进行结算，现经双方友好协商，达成如下房屋租赁补充协议，作为原告租赁合同书的补充部分，具有同等法律效力。一、甲方同意乙方今天在租赁期未满时提出的提前终止租赁关系进行结算的请求，双方协议定于2019年10月1日正式解除房屋租赁关系，并于2019年9月30日之前迁离及交回租赁地产，其余未尽之处按原合同执行，乙方保证金不予退还。二、乙方应保证租赁房地产及附属设施的完好（属正常损耗的除外），租赁房地产内装修不能拆除，甲方对租赁房地产内装修不予补偿，同时乙方应结清应所承担的各项费用，并配合甲方办理有关移交手续。如乙方违约，甲方有权单方面聘请相关鉴定机构进行鉴定、评估，并要求乙方进行同等金额赔偿。三、甲乙双方经核算，确认自2019年7月1日截止至2019年9月30日，乙方共拖欠甲方租金42743元，为确保甲方债权得以实现，乙方承诺分一期偿还上述欠款及利息，利率按0%，自2019年7月6日起计算至还清之日止，还清款时间定为2019年9月30日前。四、乙方逾期还款，除应还本息外，每日还应按逾期款项的5‰支付违约金。五、乙方违约，致使甲方采取事发救济手段实现债权的，乙方除支付欠款本息、违约金、赔偿金额外，还应支付甲方为实现债权而发生的费用的，包括但不限于诉讼费、保全费、保全保险费、鉴定费、评估费、拍卖费、律师费、差旅费、住宿费等……”该补充协议乙方落款处有“陈强（代）李治国”字样，庭审中，被告李治国承认系其在未告知被告陈强，亦未征得陈强同意的情形下私自以陈强名义在该补充协议中签字。上述补充协议签订后，被告李治国并未向原告履行租金支付义务。另查明，被告李治国于2019年9月左右停止使用涉案房屋，并于同年10月底将房屋钥匙交还给原告，后因被告未支付欠付的租金等费用，原告遂将被告李治国留放在涉案房屋内的物品清理，现原告已该房屋另行出租给他人。涉案房屋租赁合同履行期间，原告为被告垫付了3642元物业管理费。上述事实，有当事人当庭陈述，原告提交并经庭审质证的原告和被告签订的《房屋租赁合同书》、《房屋租赁补充协议》、《不动产登记证书》、物业管理费缴纳凭证（发票），被告陈强提交并经庭审质证的《股权转让协议》、《资产整体转让协议》、（2018）湘长望证内字第26769号公证书等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告陈骅伟、熊建军与被告李治国、陈强签订的涉案《房屋租赁合同书》及两原告与被告李治国签订的《房屋租赁补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，双方均应严格依约履行各自的义务。然租赁合同履行过程中，被告李治国未依约向原告履行租金及物业管理费支付义务，其行为显然构成违约，理应承担相应的违约责任。因被告李治国对原告诉请的租金及物业管理费欠付金额无异议，故本院予以确认。本案的争议焦点在于：被告陈强是否应对被告李治国拖欠原告的涉案租金、物业管理费承担支付义务。对此，本院认为，虽然被告陈强将其经营的长沙市岳麓区悦美医疗美容门诊部的全部股权及资产均转让给了被告李治国，但两被告之间的该种转让行为属于其内部行为，对外部第三人不具有对抗力。虽然两被告称其已将上述转让事宜告知了原告，但其并未提供相应的证据佐证，且被告陈强在上述转让事宜发生后亦未与两原告就是否解除租赁关系重新达成协议，现有证据不足以证明其已与原告解除涉案租赁关系，故从法律上而言，被告陈强仍然是涉案房屋的承租人。因此，对被告李治国经营期间拖欠原告的租金及物业管理费，被告陈强仍应予以承担，但其承担支付义务后，可以根据其与被告李治国之间的内部约定向被告李治国追偿。关于违约金的承担及计算问题。涉案《房屋租赁补充协议书》中约定的违约责任条款属于加重两原告与被告签订的《房屋租赁合同书》中承租方义务的条款，理应取得两被告的确认，然上述补充协议系原告与被告李治国个人签订，原告并未提供相应的证据证明其在签订该协议时对被告陈强尽到了告知义务，故对违约金的承担依法应由被告李治国个人承担。关于违约金的计算问题，虽然上述补充该中约定了“每日按逾期款项的5‰支付违约金”，但该标准明显偏高，现原告自愿调整为按月利率2%计算，不违反法律规定，本院予以支持。因被告李治国未按上述补偿协议的约定于2019年9月30日前向原告履行欠付租金的支付义务，故其应自2019年10月1日起按月利率2%的标准向原告陈骅伟、熊建军支付违约金至上述款项支付完毕之日止。关于原告主张的10000元律师费，因其未提供任何证据证明该费用已实际支付，故不予支持。对被告李治国所辩称的其存放在涉案房屋中的物品被原告扣押的问题，因其未在本案中提出反诉，故在本案中不予处理，由其另行依法向原告主张。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第八十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告李治国、陈强于本判决生效之日起十日内向原告陈骅伟、熊建军支付拖欠的租金42743元、物业管理费3642元，且被告李治国应自2019年10月1日起以42743元为基数，按月利率2%的标准向原告陈骅伟、熊建军支付违约金至上述款项支付完毕之日止；二、驳回原告陈骅伟、熊建军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取544元，由原告陈骅伟、熊建军负担44元，由被告李治国负担300元，由被告陈强负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  卿斌二〇二〇年五月二十五日法官助理龚雪娟书记员罗翠玲附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。