四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川14民终393号 上诉人（原审原告）：高滔，男，1987年6月7日出生，汉族，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：唐奔平，四川英冠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张伟，四川英冠律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：胡华云，男，1973年12月6日出生，汉族，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：叶霜，北京大成（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：徐旭，男，1978年10月1日出生，汉族，住四川省仁寿县。 被上诉人（原审被告）：雷建明，男，1967年12月14日出生，汉族，住四川省仁寿县。 上诉人高滔因与被上诉人胡华云、徐旭、雷建明房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省仁寿县人民法院（2019）川1421民初4004号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年5月6日对本案进行了询问。上诉人高滔及其委托诉讼代理人唐卉平、被上诉人胡华云的委托诉讼代理人叶霜、被上诉人徐旭、雷建明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 上诉人高滔上诉请求是：1、改判高滔与胡华云签订的《房屋出租协议》、徐旭与雷建明签订的《房屋出租协议》无效。2、改判胡华云、徐旭、雷建明赔偿搬迁费23000元、装饰装修费203542.56元、经营损失208865.98元，合计435408.54元。3、判令雷建明向上诉人支付因厂房被拆迁的赔偿费80000元。4、本案案件受理费、保全费全部由被上诉人负担。事实和理由：1、因案涉房屋无产权登记信息也无相关合法建造手续，故案涉房屋属于违法建筑，徐旭对出租的房屋不享有物权，因此徐旭与雷建明签订的《房屋出租协议》、高滔与胡华云签订的《房屋出租协议》均属无效。2、因案涉房屋属于违法建筑，不存在所有权，因此徐旭仅享有因出资修建该房屋并因政府拆迁获得拆迁补偿的权利。高滔应享有因出资装修、实际经营该房屋获得搬迁费用、装饰装修费用、经营损失费用补偿的权利。3、一审中上诉人要求胡华云、雷建明、徐旭对高滔因门市拆迁作出赔偿，但一审法院仅就徐旭是否应就门市拆迁向高滔承担赔偿责任进行审理，遗漏了相关诉讼请求。无论徐旭对转租是否知情，雷建明、胡华云均应基于收取租金、隐瞒案涉房屋系徐旭修建等事实向高滔作出赔偿。4、无论政府基于违法建筑强制拆除，还是基于合法的拆迁行为，《房屋出租协议》中的“强拆赔偿”应理解为拆除行为本身造成厂房灭失无法继续使用或经营而引发的赔偿。且上诉人与被上诉人作为普通公民，对“强拆”的理解应仅限于常人的一般理解，行同于“拆迁”、“征拆”、“拆除”。一审判决认定“强拆”是指作为违法建筑而被有关部门强制拆除错误。 胡华云答辩称：1、《仁寿县乡镇建设和单独选址项目征收集体土地补偿安置办法》第十四条规定，因徐旭获得了政府给予的拆迁补偿，故案涉房屋并非为违法建筑。2、对环天府新区快速通道建设集体土地上房屋的拆迁，是国家建设的需要，属于典型的不可抗力导致合同无法继续履行。上诉人因此遭受的经济损失并非因被上诉人的转租行为所导致，上诉人无权要求被上诉人基于转租行为承担赔偿责任。3、《房屋出租协议》中的“强拆”肯定有“强制”的基本内涵，案涉房屋在拆迁时没有遭受到政府的“强制”，因此上诉人要求支付赔偿款80000元不符合《房屋出租协议书》约定。4、上诉人主张徐旭与雷建明签订的《房屋租赁协议》无效，违背了合同相对性原则，上诉人无权主张。遂请求驳回上诉，维持原判。 徐旭答辩称：1、被上诉人的房屋并不是违章建筑，房屋手续在拆迁时已交给了拆迁公司作为政府的补偿依据，且政府对乱搭乱建是不予补偿，被上诉人获得了补偿就说明政府认可案涉房屋的合法性。2、雷建明租被上诉人的门市后将门市转租给上诉人的行为既没有经过其同意，也没有经过徐旭的追认。胡华云并非案涉门市的承租人，胡华云与上诉人签订的《房屋出租协议》没有经过徐旭的授权和追认，对徐旭不产生效力，上诉人无权向徐旭提出赔偿。遂请求驳回上诉，维持原判。 雷建明答辩意见与胡华云意见一致。 原审原告高滔在一审中的诉讼请求：1．判令解除高滔与徐旭之间的租赁合同关系；2．判令胡华云、徐旭、雷建明向高滔赔偿搬迁费23,000元、装饰装修费260,952元（以政府评估为准）、经营损失417,784.15元、门市奖励522,230.19元、工人遣散赔偿87,000元、厂房赔偿80,000元、其他构筑物2,000元，以上共计1,392,966.34元；3．本案诉讼费由胡华云、徐旭、雷建明承担。庭审过程中，高滔将第二项诉讼请求变更为：判令胡华云、徐旭、雷建明向高滔赔偿搬迁费24,785.80元（门市6,523.80元＋厂房18,262元）、装饰装修费203,542.56元、经营损失417,731.96元、门市奖励522,230.19元、厂房赔偿80,000元、其他构筑物2,000元，以上共计1,250,290.51元。 一审判决认定的事实：位于仁寿县的案涉门市3间（具体门牌号不清，面积326.19平方米，系农村自建房，无房屋产权证）的所有权人为徐旭家庭户，本次拆迁中徐旭作为该门市的户主代表与仁寿县视高镇人民政府签订相关拆迁补偿安置协议；而位于仁寿县的案涉厂房1间（面积913.10平方米，系农村自建房，无房屋产权证）系胡华云、雷建明等人合伙修建，本次拆迁中雷建明作为该厂房的户主代表与仁寿县视高镇人民政府签订相关拆迁补偿安置协议。 2012年11月20日，雷建明（乙方，承租方）与徐旭（甲方，出租方）签订《房屋出租协议》，约定：徐旭将其位于仁寿县的房屋整幢（底楼门面三间、二楼全框架、三四楼砖混标间）出租给雷建明使用；租赁期限为2013年1月1日至2022年12月31日；房租一年一交，前四年租金为50000元／年，中间三年65000元／年，后三年85000元／年；协议还对其他事项作了约定。 合同签订后，雷建明并未对租赁房屋进行装修或使用。2016年3月1日，高滔（乙方，承租方）与胡华云（甲方，出租方）签订《房屋出租协议》，约定：就位于钢铁奋勇村6组的6-18号甲方的门市和厂房共计1300平方米出租给乙方经营使用；租赁期限为2016年4月10日至2021年4月10日；房租一年一交，年租金为80,000元/年；甲乙双方在协议期内均不得违约，如违约则违约方赔偿对方实际的经济损失，如遇特殊原因，双方自行协商解决；在租赁期间，如遇厂房强拆，甲方需赔偿乙方80,000元；协议还对其他事项作了约定。2016年3月14日，高滔以该租赁房屋为经营场所，注册“仁寿县视高镇顺成汽车维修部”，并领取营业执照开始经营汽车维修。后高滔雇请胡华云对案涉门市进行装修，包括门市吊顶、刷墙面、贴地砖、砌房间、装修卫生间、洗浴间等；胡华云向高滔出具收到上述装修的装修款52,000元的《收据》一张。同时，高滔还对租赁厂房进行拉电线、安装排气管、水管等装修。 合同履行过程中，案涉房屋被纳入拆迁范围。2019年7月13日，雷建明在案涉门市内张贴《告知书》一份，载明：国道213因政府扩建工程拆迁工作一事，你租用的房屋在拆迁之内，我方早已告知，你至今未搬走，根据政府的拆迁政策，现通知你必须于2019年7月15日以前搬走；若不搬走，所造成的一切经济损失由你方负责。落款人为机打的“房主：徐旭、雷建明、胡华云”。2019年7月25日，高滔在结清租金后搬离案涉房屋。高滔认为，因政府拆迁导致合同不能履行，给其造成损失，遂提起本次诉讼。 另查明，徐旭当庭表示：其为案涉门市的所有权人，其一直以来仅收取来自雷建明的租金，对转租一事并不知情；雷建明擅自将门市转租高滔的行为其不同意，也不予追认。雷建明则当庭表示：系胡华云与高滔签订的租赁协议，胡华云如何与高滔洽谈租赁一事细节不清楚，其确实曾收取来自高滔缴纳的租金，本人也确实未曾告知高滔门市系转租；认可胡华云与高滔签订的租赁协议。高滔则当庭表示：胡华云曾说胡华云、徐旭、雷建明之间是合伙关系，门市到底是谁的不清楚，也没有人告诉过高滔，签合同一直是同胡华云洽谈的，房屋租金最开始交给胡华云，2018年后开始交给雷建明。 再查明，2019年5月10日，四川天府新区眉山管理委员会办公室发布《关于印发＜环天府新区快速通道建设（国道213视高段）集体土地上房屋拆迁补偿安置方案>的通知》。2019年5月30日，仁寿县视高镇人民政府发布《关于对环天府新区快速通道建设（国道213视高段）集体土地上房屋拆迁相关信息进行公示的通告》。2019年6月15日，仁寿县视高镇人民政府发布《关于启动环天府新区快速通道建设（国道213视高段）集体土地上房屋拆迁补偿安置签约的通知》。 另，本案徐旭因案涉门市等被纳入拆迁范围。2019年6月左右，徐旭（乙方）与拆迁人仁寿县视高镇人民政府（甲方）签订了《视高镇集体土地上房屋拆迁补偿安置协议书》，协议载明：案涉门市3间共326.19平方米，核定经营损失补偿（计发48个月）417,731.96元；搬迁补偿（含残值）6,523.80元；装饰装修补偿203,542.56元（624元/m2）；因被告徐旭在项目启动签约之日起30日内签订拆迁补偿协议，奖励门市评估总价20%，即1,044,460.38元等；协议还对其他事项作了约定。 同时，本案雷建明因案涉厂房等被纳入拆迁范围。2019年6月21日，雷建明（乙方）与拆迁人仁寿县视高镇人民政府（甲方）签订了《视高镇集体土地上房屋拆迁补偿安置协议书》，协议表明：案涉厂房共913.10平方米，其中搬迁补偿（含残值）为18,262元（913.10平方米×20元/平方米），无装饰装修补偿；协议还对其他事项作了约定。 一审判决认为，高滔与胡华云签订的《房屋出租协议》中关于案涉厂房的部分，因作为案涉厂房被拆迁人户主代表的雷建明当庭予以认可，故对涉及厂房的租赁内容确认其有效。同时，因政府拆迁导致租赁厂房的合同部分客观无法履行，双方协商后，高滔在结清房租后于2019年7月25日搬离案涉房屋，故认定案涉租赁厂房的合同部分经双方合意已于2019年7月25日予以解除。 本案焦点为：1、徐旭是否应就门市拆迁向高滔承担赔偿责任？2、胡华云、雷建明是否应就厂房拆迁向高滔承担赔偿责任？ 关于焦点一，一审判决认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 ”之规定，本案中，雷建明与徐旭之间签订的《房屋出租协议》中并未约定承租人有转租的权利，而高滔也没有提供足够的证据证明徐旭对转租一事知情或认可，故胡华云、雷建明的转租行为系无权处分，根据合同的相对性原理，转租合同不能对徐旭产生法律约束力。当然，高滔也无权依据转租合同向徐旭主张因政府拆迁行为导致转租合同不能继续履行的任何损失或赔偿，故高滔主张徐旭按照政府拆迁赔偿标准赔偿其门市的搬迁费6,523.80元、装饰装修补偿费203,542.56元、经营损失417,731.96元、门市奖励522,230.19元等的请求，因缺乏事实和理由，不予支持。至于高滔的损失，可以次承租人身份另案向非法转租的承租人主张权益。 关于焦点二，关于高滔主张的关于厂房的搬迁费18,262元以及其他构筑物2,000元等请求，一审判决认为，对环天府新区快速通道建设（国道213视高段）集体土地上房屋的拆迁，是国家建设的需要，雷建明、胡华云出租给高滔的厂房房屋属于拆迁范围，双方在履行租赁合同的过程中均无过错，故高滔的上述主张，缺乏合同约定和法律依据，且《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《环天府新区快速通道建设（国道213视高段）集体土地上房屋拆迁补偿安置方案》规定房屋征收补偿方式为对房屋所有权人实行货币补偿等，其相关补偿应归房屋所有权人，故对高滔的上述请求，不予支持。 至于高滔依据《房屋出租协议》第七条约定主张胡华云、雷建明赔偿其厂房赔偿80,000元的请求，一审判决认为，《房屋出租协议》第七条约定的是“在租赁期间，如遇厂房强拆，甲方需赔偿乙方80,000元”，而“强拆”是指作为违法建筑而被有关部门强制拆除，并非指本案的政府拆迁行为，故高滔的该项主张因缺乏合同约定，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项、第九十七条、第二百二十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决： 驳回原告高滔的诉讼请求。本案受理费减半收取计8,668元，由高滔负担。 二审中，双方当事人没有提供新证据。 二审经审理查明的事实和采信的证据与原判一致，本院予以确认。 本院认为，根据双方的诉辩意见，二审中，双方争议的焦点为：1、高滔与胡华云签订的《房屋出租协议》、徐旭与雷建明签订的《房屋租赁协议》的效力？2、高滔是否可以请求因案涉房屋拆迁而获得相应的赔偿？ 关于焦点1。在一审中，高滔的诉讼请求为：判令解除高滔与胡华云之间的租赁合同关系。而高滔在二审中的诉讼请求为：确认高滔与胡华云签订的《房屋出租协议》、徐旭与雷建明签订的《房屋出租协议》无效。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加的独立诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”的规定，因高滔在二审中的上诉请求系增加的诉讼请求，二审人民法院只能进行调解。至于高滔与胡华云签订的《房屋出租协议》效力问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”和第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”的规定，因高滔与胡华云签订的《房屋出租协议》中涉及门市部分系雷建明从所有权人徐旭处承租的，在其转租时未经出租人徐旭同意，故高滔与胡华云签订的《房屋出租协议》中涉及门市部分无效。而高滔与胡华云签订的《房屋出租协议》中涉及厂房部份协议内容，因雷建明认可，故高滔与胡华云签订的《房屋出租协议》中涉及厂房部份的内容是双方当事人真实意思表示，且不违法，应认定为有效。至于上诉人高滔主张因案涉租赁物无产权登记信息无相关合法建造手续，故案涉房屋属于违法建筑，徐旭对出租的房屋不享有物权的意见。本院认为，虽案涉租赁物徐旭并未提供证据证明其办理了产权登记，但由于案涉租赁物系农村村民住房，且根据眉山市仁寿县视高镇人民政府与徐旭雷建明签订的《视高镇集体土地上房屋拆迁补偿安置协议书》来看，徐旭与雷建明对案涉租合物具有所有权。 关于焦点2。虽案涉租赁物系农村住房，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，本案租赁合同可以参照该规定处理。根据双方当事人的陈述，雷建明租赁徐旭的门市后，并未对租赁房屋进行装修或使用。而高滔与胡华云签订《房屋租赁合同后，高滔雇请胡华云对案涉租赁物的门市进行了装饰装修，胡华云向高滔出具了收据载明收到装修款52000元。本案租赁合同的解除属于不可抗力，对于合同的解除不能归责于合同双方。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项“……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”的规定，对高滔装修残值应按照公平原则进行分担。虽徐旭未同意雷建明转租案涉租赁门市，但徐旭因案涉租赁门市被拆迁领取了装修补偿费203542.56元，结合高滔对案涉租赁门市进行装修的费用与使用年限，确定由徐旭支付高滔装修款30000元较为适宜。一审判决高滔向转承租人另案主张不当，应予更改。至于高滔主张的其他损失，因雷建明、徐旭领取的的拆迁补偿费是基于政府对房屋所有权人的房屋征收后的货币补偿，该补偿费用应归房屋所有权人所有。关于高滔请求胡华云依据《房屋租赁协议》赔偿80000元的意见。本院认为，虽高滔与胡华云在《房屋租赁协议》中约定“在租赁期间，如遇厂房强拆，甲方需赔偿乙方80000元。”，胡云华赔偿高滔80000元的前提条件是案涉租赁房屋强拆。顾名思义，强拆就是强制拆除。而本案的拆迁是基于政府的拆迁行为，且拆迁人与被拆迁达成了拆迁安置补偿协议，并非强制拆除。故高滔主张胡华云依合同约定赔偿其损失80000元不予支持。 综上，上诉人高滔的上诉理由部分成立，其请求应予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但认为高滔的损失应向非法转租的承租人主张不当，应予更改。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销四川省仁寿县人民法院（2019）川1421民初4026号民事判决； 二、由徐旭于本判决生效之日起十日内支付高滔装饰装修残值30000元。 三、驳回高滔的其他诉讼请求。 一审案件受理费8668元，由高滔负担7000元，由徐旭负担668元，由胡华云、雷建明负担1000元；二审案件受理费9251元，由高滔负担7000元，由徐旭负担2251元。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓梅 审判员  覃 棱 审判员  罗卫平 二〇二〇年五月十五日 书记员  陈 琳