内蒙古自治区杭锦后旗人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内0826民初118号 原告（反诉被告）：高某，公务员。 原告（反诉被告）：苏某。 被告（反诉原告）：闫某。 被告（反诉原告）：武某。 二被告委托诉讼代理人：增某，内蒙古双合尔律师事务所律师。 原告高某、苏某与被告闫某、武某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高某、苏某、被告闫某、武某的委托诉讼代理人增某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高某、苏某向本院提出诉讼请求：1、要求被告继续履行合同，协助原告办理位于陕坝镇西二街糖厂住宅楼1号楼1单元XX室（产权证：陕字第XXXX号）的过户手续（即办理不动产变更登记手续）；2、要求被告腾房并将房屋交付原告；3、房屋产权变更费用依法判决；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告高某、苏某是夫妻关系，被告闫某、武某是夫妻关系。2019年12月10日原告与被告经平等、自愿、协商、双方达成一致房屋买卖合同，被告将位于××镇（带凉房一间）出售给原告，房屋总价63000元整（陆万叁仟元）。原告交付被告60000元整。约定剩余3000元在变更产权后付清。2019年12月10日签订合同时，原告一次性给付被告60000元整，事后被告因房屋可能涉及到拆迁为由，拒绝协助原告办理变更房屋的产权登记，因合同明确规定被告把房屋产权交付给原告后，此房归原告所有，在如另有约定、拆迁、转让、等所有变动都与被告无关，被告不能有任何理由干扰。原告的主要任务是履行合同交付房款，现原告已交付房款60000元整，已履行了合同的主要义务，被告的主要义务是履行合同协助变更产权过户，腾房给原告，并将房屋产权手续变更到原告名下，被告迟迟不履行合同过户义务。现被告见利忘义，不尊重社会公德，违背诚实守信、公平自愿、鼓励交易基本原则，无视法规，恶意破坏合同规则，原告购买本房是给83岁老母亲居住，经过多次协商被告都以借口予以拖延，导致该房屋不能过户，已经给原告造成诸多损失，故原告诉至法院，请求被告按照合同履行义务将房屋过户给原告，并赔偿原告的损失。 被告闫某、武某辩称，要求解除合同，请求法院驳回原告诉讼请求。双方签订的合同履行期限为多年后，三年或三年以上为多年后，合同履行期未到，现涉案房屋被政府依法征收，三年后反诉原告无法履行合同，所以应依法解除合同。政府征收价一层每平米1720元，涉案房屋交易价每平米1092元，交易价是征收价的64%，还带凉房一间，交易价低于征收价的70%，应属于不合理的低价，显失公平的交易。如果履行合同严重损害反诉原告的合法权益，所以无法履行。房屋拆迁属于情势变更，不属于商业风险，根据合同法解释，反诉原告依法有权利解除合同。 反诉原告闫某、武某向本院提出反诉请求：1、要求解除反诉原、被告签订的《房屋买卖合同》。事实和理由：2019年12月10日被反诉人购买反诉人所有的××旗房屋，经双方协商达成一致，并签订房屋买卖合同，房价为63000元，房屋面积为57.7平米，带凉房一间。被反诉人已支付60000元。合同生效的第二天，也就是2019年12月11日，杭锦后旗政府下发土地征用文件，本家属楼属于拆迁房，拆迁款为11万元多。所以反诉方无法履行本合同，如果履行本合同对反诉方造成巨大经济损失。《合同法解释2》第26条规定房屋拆迁属于情势变更，不属于商业风险，根据上述规定应依法解除本合同。本合同的第四条第二款明确规定多年后才办理房屋产权过户手续，多年后属于三年或三年以上，所有合同履行期为三年后，这期间房屋所有权依然属于反诉方。因杭锦后旗政府2019年12月11日下发土地征用文件，本家属楼属于拆迁房，反诉方三年后无法履行本合同，所以应依法解除本合同。 反诉被告高某、苏某对反诉辩称，不同意解除合同。依法成立的合同受法律保护。合同中明确约定，房屋拆迁与甲方无关，甲方不能以任何理由干涉。反诉原告见利忘义，不尊重社会公德，违背了诚实信用、平等自愿鼓励的基本原则，无视法规恶意破坏合同规则，以拆迁为由在利益驱使下以情势变更为由，大肆做文章来避免责任。现在出现拆迁事由属于不可抗力，要求被告立即办理过户手续。当时签订合同时是2019年，现在已经是2020年，我认为这就是多年后，多年是属于约定不明确，在约定不明确的情况下原告可以随时要求过户，《合同法》第61条有明确规定，本合同应该按照惯例履行。反诉原告的行为已经造成违约，应该给我赔偿。我不认可反诉原告的诉讼请求及事实理由，请求法院支持本诉原告的诉讼请求。 原告高某、苏某为支持其诉讼请求向本院提交了如下证据： 1号证据：《房屋买卖合同》1份、收条1张、中国建设银行客户回单1张、陕坝农商银行回单1张、房屋所有权证一份，拟证明：合同签订后，原告依法履行合同义务，给付了被告60000元房款，被告也将房屋所有权证给了原告。陕坝农商银行回单户名为董月仙，董月仙是苏某的母亲。 二被告质证认为：对收条无异议，对房屋产权证真实性无异议，但对举证意图不认可，现在还未办理产权变更手续，产权人仍为二被告。对合同的真实性认可，合同中的第三条关于违约责任的约定违反合同法。合同中第四条第一项的约定，房屋拆迁属于情势变更，不属于商业风险。合同中第四条第二项的约定，多年后应指三年或三年以后，合同履行期未到，现涉案房屋被政府依法征收，三年后反诉原告无法履行合同，所以应依法解除合同。 被告闫某、武某为支持其答辩理由向本院提交了如下证据： 2号证据：《房屋买卖合同》1份、欠条1张，拟证明：房屋买卖合同有效，原告方欠被告方3000元房款。 二原告对该证据无异议。 反诉原告闫某、武某为支持其诉讼请求向本院提交了如下证据： 3号证据：杭政办发（2020）23号文件复印件一份、2号楼中单元XX号房屋的房屋征收初评报告复印件一份、杭锦后旗陕坝镇糖厂家属楼市场销售指导价的公告打印件（从杭锦后旗政府网打印）、申请法院调取的杭政字（2020）4号关于房屋征收决定及征收公告各一份，拟证明：涉案房屋已经被杭锦后旗人民政府征收，征收房屋的征收价为每平米1750元，房屋评估价值有修正因素每平米为1720元。涉案房屋征收后补偿款应为12万余元。 反诉被告高某、苏某质证认为：对该证据不认可。房屋现在确实在征收范围内，但在签订买卖合同时我们不知道房屋要拆迁。杭锦后旗陕坝镇糖厂家属楼市场销售指导价是在房屋产权登记中心发布的，仅是指导价格，每平米1750元是销售价格，拆迁的价格每平米是1720元。拆迁决定是在2020年1月8日公布的，拆迁的价格也是在这之后定的。不属于情势变更，属于商业风险。政府关于拆迁发布的各类文件虽然和合同履行具有一定的相关性，但上述文件都不涉及法律法规或政策的调整，或某项相关措施的变更，则该类文件并不使的合同履行的客观发生重大变化，当事人主张情势变更而不是商业风险，反诉被告不予认可。 反诉被告高某、苏某针对反诉部分未向法庭提供证据。 经本院审核，对当事人无异议的2号证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对原告提供的1号证据，结合双方无异议的2号证据，能够证明原告高某、苏某购买了被告闫某、武某的涉案房屋，房屋价款63000元，二原告已给付60000元，下欠3000元，被告闫某、武某未与原告高某、苏某办理产权过户手续，故本院对该证据认定为有效证据。2、对反诉原告提供的3号证据，双方对该证据中的杭政办发（2020）23号文件及涉案房屋确实在征收范围内的事实无异议，故本院对杭政办发（2020）23号文件、杭政字（2020）4号关于房屋征收决定及征收公告予以采信；2号楼中单元203号房屋的房屋征收初评报告为照片复印件，且照片上有涂改，不能作为证据使用，本院对其不予采信；对杭锦后旗陕坝镇糖厂家属楼市场销售指导价的公告打印件，经核实，该公告已在政府官方网站进行公开，能够证实涉案房屋所属小区的市场销售指导价为一层：1750元/平米，故本院对该其予以采信。 本院经审理认定事实如下：被告闫某、武某（甲方）与原告高某、苏某（乙方）于2019年12月10日签订了《房屋买卖合同》，合同约定：“乙方同意购买甲方拥有的坐落在糖厂家属楼××楼（带凉房一间）的房产，建筑面积为57.7平米。以人民币陆万叁仟元（63000元）整出售乙方，乙方需在签订本合同时首付人民币陆万元整（60000元整），剩余叁仟元在变更产权时一次性付清。”同时合同还约定：“甲方保证房屋的真实有效，乙方付款后，甲方一次性把房屋的产权交付给乙方，至此房屋归乙方所有，甲方如买卖、拆迁、转让所有变动等，都与甲方无关，不能有任何理由干扰。多年后，如乙方需要变更产权等有关手续，甲方必须积极配合提供手续。”合同签订后，二原告按约定将首付的60000元交付二被告，剩余3000元房款向二被告出具了欠条，欠条载明：“欠条欠3000元（叁仟元证据）房款，交钥匙后一次付清。苏某，2019年12月10日。”二被告也将房屋所有权证交由二原告保管。 另查明，2020年1月8日，杭锦后旗人民政府下发了《关于旧糖厂家属楼棚改项目的房屋征收决定[即杭政字（2020）4号文件]、《关于旧糖厂家属楼棚改项目房屋的征收公告》、《关于印发的通知》（即杭政办发（2020）23号文件），确定涉案房屋糖厂家属楼1号楼1单元101室（带凉房一间）在征收范围内。 再查明，杭锦后旗房屋产权交易登记中心于2019年12月3日在杭锦后旗政府官方网站公开发布公告，公告载明：“杭锦后旗陕坝镇糖厂家属楼市场销售指导价的公告根据杭锦后旗商品房预销售系统以及自治区住建厅房产网络中心‘内蒙古商品房统计系统’统计结果，参照市场评估价格后确定：杭锦后旗陕坝镇糖厂家属楼市场销售指导价为：一层：1750元/平米……杭锦后旗房屋产权交易登记中心，2019年12月3日” 本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原告高某、苏某与被告闫某、武某于2019年12月10日在平等、自愿的基础上签订了《房屋买卖合同》，该合法有效，应受法律保护。合同生效后，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。原告高某、苏某已按合同履行了合同的主要义务。交付房屋、协助二原告办理房屋产权变更手续是二被告在该合同中的义务，而被告闫某、武某在接收60000元购房款后，未按合同约定履行该义务，属违约行为，应承担继续履行、赔偿损失的民事责任。二被告辩称交易价是征收价的64%，还带凉房一间，低于征收价的70%，应属于不合理的低价，是显失公平的交易。杭锦后旗房屋产权交易登记中心已于2019年12月3日发布涉案房屋所属小区的市场销售指导价，而双方在同年12月9日仍按现有合同约定的房屋价款63000元签订合同并履行，该价款是双方自愿协商一致的结果，不属于合同解除事由，本院对该辩解理由不予采纳。对房屋产权变更费用，应按照国家税法的规定由相应纳税人交纳，本院不作判决。二反诉原告以房屋遇到拆迁属于情势变更，不属于商业风险为由，请求解除双方签订的《房屋买卖合同》。本院认为，首先，二反诉原告作为违约方，不享有单方解除合同的权利；其次，双方是在平等、自愿、且协商一致的基础上订立了《房屋买卖合同》，在该合同中，买方的义务是按照约定交付相应的价款，卖方的义务是交付符合约定的房屋和协助办理过户手续。虽然本案中房屋未办理产权变更，房屋因即将拆迁而价值升高，虽有政策变化因素影响，但仍属于正常市场变化，属于当事人可预知价值变动，不在情势变更情形之列，不具备解除合同的法定或约定条件；最后，双方在《房屋买卖合同中》明确约定：“如拆迁，与甲方（即二反诉原告）无关”，该约定也说明双方均应按照诚实信用原则履行合同。综上，反诉原告的诉讼请求于法无据，本院依法不予支持，该《房屋买卖合同》不予解除。 综上所述，对原告高某、苏某的诉讼请求部分符合法律规定，本院对该合法部分依法予以支持。反诉原告闫某、武某的反诉请求于法无据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百三十条规定，判决如下： 一、被告闫某、武某于本判决生效后五日内向原告高某、苏某交付位于××旗（带凉房一间）房屋，并协助原告高某、苏某办理房屋所有权变更手续，同时，原告高某、苏某给付被告闫某、武某剩余房款3000元； 二、驳回原告高某、苏某的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告武某、闫某的诉讼请求。 案件本诉受理费1375元，减半收取计688元，由被告闫某、武某负担。 案件反诉受理费25元，由反诉原告武某、闫某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。 审判员  韩瑶 二〇二〇年五月十三日 书记员  孙苗