山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终2275号 上诉人（原审原告、反诉被告）：程烁，男，X。 上诉人（原审原告、反诉被告）：牛冰，女，X。 上诉人（原审原告、反诉被告）：陈瑞云，女，X。 三上诉人之共同委托诉讼代理人：程济中，济南长清大学城法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告、反诉原告）:青岛恒华房地产开发有限公司，住所地山东省青岛市城阳区夏庄街道秦家小水社区。X。 法定代表人:方新山，职务总经理。 委托诉讼代理人:宁亚南，山东海乐普律师事务所律师。 上诉人程烁、上诉人牛冰、上诉人陈瑞云因与被上诉人青岛恒华房地产开发有限公司（以下简称“恒华开发公司”）商品房预约合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2018）鲁0214民初7497号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人程烁、上诉人牛冰、上诉人陈瑞云之共同委托诉讼代理人程济中，被上诉人恒华开发公司之委托诉讼代理人宁亚南参加了诉讼。本案现已审理终结。 程烁、牛冰、陈瑞云上诉请求：撤销原判，认定被上诉人解除预定书无效并判决按备案价或折后价双方网上签订商品房买卖合同，判决被上诉人双倍返还购房定金6000元并赔偿可信赖利益损失。一、二审诉讼费、鉴定费由被上诉人承担。 事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1、一审判决认定上诉人并未提交证据证实其在2016年10月22日前向恒华开发公司主张过依照《商品房预定书》约定签订正式的《商品房买卖合同》，属于故意违背事实。上诉人在一审中提交了八份证据相互印证足以证明上诉人在2016年10月16日向恒华开发公司主张过依照《商品房预定书》约定签订正式的《商品房买卖合同》。因此，2016年11月25日恒华开发公司的孙永刚，2017年3月6日王鑫才承诺签订正式合同就按照预定书达成折后价格来签，让上诉人还要等着，不履行订立合同义务的事实。2、一审判决认定上诉人关于恒华开发公司超过备案价格销售导致无法网签合同的主张不成立，属于违法推定恒华开发公司不构成违约，是错误的。其推定恒华开发公司当时同意与上诉人签订正式合同，以及上诉人违约的事实，明显偏袒恒华开发公司。3、一审判决确认恒华开发公向上诉人邮寄《解约函》的效力，认定上诉人提出确认恒华开发公司的解除合同无效、继续履行合同应按照恒华开发公司备案价签订商品房买卖合同，无事实和法律依据，属于认定事实不清，违反国家明文规定。恒华开发公司向上诉人送达的《解约函》以截至2017年5月10日上诉人仍未办理房屋贷款手续违约的理由解除《商品房预定书》，该理由与双方签订《商品房预定书》约定一次性付款不符，理由明显不成立，不符合合同约定及法律规定，这充分证实恒华开发公司单方无故解除合同构成违约的事实。根据国家发改委[2011]548号《商品房销售明码标价规定》第九条、第十三条，山东省物价局[2011]91号《山东省商品房销售明码标价规定实施细则》第六条、第十二条规定，恒华开发公司折后价8958元/平方米超过其备案价格行为违法，造成双方无法通过网签合同构成违约，上诉人关于判决对恒华开发公司非法获取巨额利益提出解除合同效力确认无效，继续履行合同，按照恒华开发公司备案价双方签订商品房买卖合同的诉讼请求，有充分事实和法律依据。4、一审法院部分支持恒华开发公司返还上诉人购房预付款3000元属于认定事实不清且违法。双方签订的《商品房预定书》第2条规定上诉人预付3000元作为定金，恒华开发公司在答辨状中承认收取上诉人3000元定金，恒华开发公司给上诉人购买涉案房屋定金3000元发票的事实也表示无异议。一审枉顾上述事实，竟认定上述3000元的性质为购房预付款。因恒华开发公司不履行订立合同义务，二审法院应按照合同法相关规定，判决恒华开发公司双倍返还上诉人定金6000元及赔偿损失。二、一审判决不仅认定事实错误，适用法律及司法解释错误。恒华开发公司违反《商品房预定书》约定不履行订立买卖合同义务是客观事实，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定、最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，上诉人要求恒华开发公司承担预约合同违约责任，并赔偿上诉人可信赖利益损失即涉案房屋差价损失的诉讼请求，有充分事实和法律依据。三、补充：上诉人向一审法院依法提交了对涉案房屋市场价值的《司法鉴定申请书》，但一审违背我国民事诉讼法第七十六条、第一百四十一条规定，不但剥夺上诉人申请司法鉴定的权利，还剥夺双方当事人法庭辩论的权利，存在徇私枉法行为。上诉人向二审法院提交上诉状时一并提交对涉案房屋市场价值进行鉴定的《司法鉴定申请书一份》，你院依法应当对外委托司法鉴定。 恒华开发公司答辩称，一、自恒华开发公司与程济中签订《商品房预定书》至一审判决作出的整个过程中，上诉人一直要求按照涉案房屋的备案价来签订正式的商品房预售合同。上诉人在整个一审诉讼过程中从未提过按照“折后价”签约，其一审的诉求是要求“按照恒华开发公司备案申报价格双方签订商品房买卖合同”，根据我国民事诉讼法司法解释第184条的规定，其在上诉状中提出超出一审诉讼请求的事项，即按照“折后价”来签订商品房买卖合同，不属于二审法院的审查范围，不应得到支持。二、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应维持原判。上诉人的上诉请求及理由毫无事实和法律依据，依法应予驳回，具体理由如下：1、依据双方于2016年10月15日签订的《商品房预定书》第4条、第5条的约定，上诉人应当在签订预定书后7日内与恒华开发公司签订《商品房买卖合同》并一次性交齐全部房款。但是，《商品房预定书》签订之后，上诉人却无理要求恒华开发公司按照涉案房屋的备案价格签订商品房预售合同，其在交纳3000元后再未交纳任何款项，经恒华开发公司多次催促，上诉人均不正常履约。因此，上诉人称“上述八份证据互相印证足以证明上诉人在2016年10月16日向恒华开发公司主张过依照《商品房预定书》约定签订正式的《商品房买卖合同》”与事实严重不符，相反的，是恒华开发公司一再要求上诉人按照涉案房屋约定价格签约而遭其拒绝，上诉人违反诚实信用原则，一再无理要求按照较低的备案价签约，并拒绝付清房款，无奈之下，恒华开发公司最终向其送达《解约函》，解除了双方签订的《商品房预定书》。故双方最终未能正式签约的原因，全在于上诉人无故毁约，致使涉案房屋未能网签，其行为构成根本违约，恒华开发公司有权解除《商品房预定书》。2、上诉人依据《商品房销售明码标价规定》、《山东省商品房销售明码标价规定实施细则》等有关规定，称“恒华开发公司折后价8958元／平米超过其备案价格行为违法，造成双方无法通过网签合同构成违约”的说法不能成立。该两规定分别系部门规章和山东省物价局发布的一个规范性文件，不属于法律、行政法规。我国合同法第五十二条规定，只有违反法律、行政法规的强制性规定才属无效，没有任何法律、行政法规规定约定价不得高于备案价，且根据青岛市城阳区房地产管理处出具的《关于备案价有关情况的复函》，涉案房屋的溢价率未超过上浮20%，在2016年11月10日之前完全可网签。此外，与上诉人同期购房的五名业主，在溢价率不超过上浮20%的情况下均已顺利办完网签，因此当约定价格高于备案价格时合同仍然有效，实际上仍可继续履行。三、上诉人同一时期购买集团公司开发的房屋共六套，仅成交两套，其余四套均仅支付几千元再未交任何房款。已成交的两套房屋也已向法院起诉主张返还团购费，但均被法院驳回。上诉人系法律工作者，具有专业法律知识，本案系上诉人恶意运用诉讼手段，利用国家政策及专业攫取不当利益，非正常购房人，符合我国合同法第42条第一项“假借订立合同，恶意进行磋商”的情形，应当自行承担订立合同不能的全部法律责任，更无权向恒华开发公司主张任何损失。综上，上诉人单方要求按照备案价签订购房合同并拒付房款构成根本违约，恒华开发公司有权解除《商品房预定书》，上诉人无权要求继续履行合同、双倍返还定金、赔偿房屋差价损失，本案无需司法鉴定。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法查明事实，驳回上诉，维持原判。 程烁、牛冰、陈瑞云向一审法院提出诉讼请求：1、判决对被告非法获取巨额利益提出解除合同效力确认无效，继续履行合同，按照被告备案申报价格双方签订商品房买卖合同；2、判决被告因其违约双倍返还原告定金6000元（3000元×2）；3、判决被告赔偿原告实际损失即另行购买同样品质房屋时须支付的差价款（按鉴定结论的差价款计算）；4、判决被告承担全部案件受理费、鉴定费。诉讼过程中，原告明确第三项诉讼请求为判决被告赔偿原告可信赖利益损失即涉案房屋的差价损失（按鉴定结论确定的涉案房屋市场价值计算），其他诉讼请求与事实理由不变。如果法院支持第一项诉请，第二、三项诉请原告放弃，如果法院不支持第一项诉请，第二、三、四项诉请原告继续坚持。 恒华开发公司向一审法院提出反诉请求：1、判令解除反诉人与被反诉人于2016年10月15日签订的《商品房预订书》；2、反诉费由被反诉人承担。 一审法院经审理查明，一、2016年10月15日，被告恒华开发公司（甲方）与原告程烁、牛冰、陈瑞云（乙方）签订《商品房预定书》，其中，第1条约定：“乙方自愿购买甲方所售位于城阳区‘鑫江水青花都一期’项目10幢2单元1001号房（以下称“涉案房屋”），预测建筑面积89.07平方米，房屋单价（RMB）9797元/㎡，总房价款（RMB）捌拾柒万贰仟陆佰壹拾捌元柒角玖分（￥872618.79）。”第2条约定：“本协议签订之日乙方预付（RMB）￥3000元作为定金，签订此预定书7日内签署正式《商品房买卖合同》，该定金充抵相应房款。”第3条约定：“乙方承诺在本协议签订之日起7天内向青岛市房屋专项维修资金管理中心缴纳房屋维修资金，甲方承诺在约定期限内签订合同时，单价及房号均维持本协议不变。”第4条约定：“乙方在签订本协议时确定付款方式：一次性付款，签订合同时支付总房款的100%。”第5条约定：“乙方自签订本协议之日起7日内未与甲方签署《商品房买卖合同》，视为乙方自动放弃该房屋，甲方有权将乙方所定房屋另行销售。甲方将该房屋另行销售，不再通知乙方。给甲方造成的一切损失由乙方承担。”同日，原告支付3000元，被告为原告开具了水青花都一期预收房款3000元的发票。被告出具的鑫江水青花都项目房屋销售信息表显示该房屋的成交单价为8984元/㎡，总价款为800204.88元。另查明，涉案房屋在青岛市城阳区房地产管理处的预售备案价格是8564元/㎡，原告购买单价相对于备案价溢价4.9%。与原告同期预定水青花都的五位业主在成交单价与备案价格存在溢价的情况下，均顺利网签了《青岛市商品房预售合同》，相关情况为：1、孙树伟，购买水青花都10-2-1301户，成交单价9172元，备案价格8742元，溢价率4.9%，网签合同时间为2016年10月31日；2、李志刚，购买水青花都13-1-1101户，成交单价8942元，备案价格7888元，溢价率13.4%，网签合同时间为2016年10月6日；3、毛宗龙，购买水青花都13-1-1301户，成交单价8977元，备案价格7938元，溢价率13.1%，网签合同时间为2016年10月9日；4、王东海，购买水青花都10-2-601户，成交单价8960元，备案价格8219元，溢价率9%，网签合同时间为2016年11月4日；5、董效令，购买水青花都13-1-2104户，成交单价8039元，备案价格7438元，溢价率8%，网签合同时间为2016年11月7日。二、在三原告提交其代理人程济中与被告处总监孙永刚2016年11月24日的通话录音中，程济中要求按照备案价格购买涉案房屋，孙永刚表示回去汇报。在三原告提交其代理人程济中与被告处总监孙永刚2016年11月25日的通话录音中，孙永刚向程济中表示给相关领导汇报过了，按照备案价格签合同不行，要签就按照预订书达成的意向来签合同。在三原告提交其代理人程济中与被告售楼处王鑫2017年3月6日的通话录音中，程济中表示愿意按照预定书的价格签合同，王鑫向程济中表示公司的意见是退款。三、2017年5月10日，被告通过顺丰速运向三原告邮寄《解约函》载明：“尊敬的陈瑞云、程烁、牛冰先生/女士：2016年10月15日，您与我公司签订了《商品房认购书》（以下简称‘《认购书》’），认购我公司开发的王沙路2号鑫江水青花都10栋2单元1001室商品房（以下简称‘该商品房》’）一套。按照认购书约定，您应在2016年10月22日前与我公司签订该商品房的《青岛市商品房预售合同》并办理该房屋的贷款手续并交纳相关费用。但是，截止本函发出之日，您仍未办理上述签约、贷款的相关手续及交纳相关费用，严重影响了我司的房屋销售及回款，并给我公司造成重大损失。为此，现我公司正式通知您：我司将按照《认购书》第5条规定将您所认购的商品房另行处置。特此函告！”该《解约函》次日被签收。四、在本院审理原告程济中诉被告青岛恒华房地产开发有限公司、原告程烁、牛冰、陈瑞云诉被告青岛恒华房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷两案过程中，本院曾依据被告的调取证据申请书向青岛市城阳区房地产管理处出具《调查函》。2019年1月21日，青岛市城阳区房地产管理处向本院作出《关于备案价有关情况的复函》，载明：“贵院《调查函》收悉，有关情况函复如下：经查，2016年11月10日，分管副市长召开青岛市房地产市场调控专题会议，提出对我市房地产市场进行控价。此前，我市商品房网签系统对商品房成交价格上下浮动20%以内不做限制。” 一审法院认为，本案系商品房预约合同纠纷。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条关于“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”之规定，确认了交易实践中预约合同独立的合同效力。本案中，原、被告于2016年10月15日签订的《商品房预定书》意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行各自的义务。一、关于本诉。原审认为，本案《商品房预定书》旨在锁定原告所购买的房号及价格不变，在将来一定期限内双方订立商品房买卖合同。本案中，根据《商品房预定书》第2条、第5条约定，三原告最晚应于2016年10月22日前与被告签订正式的《商品房买卖合同》，三原告在本案主张未能在约定期限内签订正式的《商品房买卖合同》是因为被告超过备案价格销售，导致无法网签合同，原审认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。三原告对2016年10月15日预定涉案房屋的每平方米成交单价8984元是明知的，也是其真实意思表示，本案中，原告并未提交证据证实其在2016年10月22日前向被告主张过依照《商品房预定书》约定签订正式的《商品房买卖合同》，相反三原告代理人程济中在2016年11月24日的通话录音中要求的是按照备案价格购买涉案房屋但被拒，在2017年3月6日的通话录音中表示愿意按照预定书的价格签合同但仍被拒。而且，与三原告同期预定水青花都的五位业主在成交单价与备案价格存在溢价的情况下，均顺利网签了《青岛市商品房预售合同》，这亦与本院依法调查青岛市城阳区房地产管理处作出的《关于备案价有关情况的复函》相互印证，三原告2016年10月15日购买涉案房屋单价相对于备案价溢价4.9%，属于当时青岛市商品房网签系统对商品房成交价格上下浮动20%以内不做限制的时期，上述事实足以证实三原告关于被告超过备案价格销售，导致无法网签合同的主张不成立，三原告未依《商品房预定书》约定与被告签订正式的《商品房买卖合同》，应依约承担对其不利的法律后果。根据《商品房预定书》第5条约定，三原告自签订本协议之日起7日内未与被告签署《商品房买卖合同》，视为三原告自动放弃该房屋，被告有权将三原告所定房屋另行销售，本案中，因三原告违约导致未签订正式的《商品房买卖合同》，被告于2017年5月10日通过顺丰速运向三原告邮寄《解约函》，符合合同约定及法律规定，予以确认。三原告关于判决对被告非法获取巨额利益提出解除合同效力确认无效，继续履行合同，按照被告备案申报价格双方签订商品房买卖合同的诉讼请求，无事实法律依据，对此不予支持。本案《商品房预定书》虽约定三原告预付3000元为定金，但被告向三原告开具发票载明的款项性质为水青花都一期预收房款，因定金合同系实践性合同，故该3000元的性质应为购房预付款，而非定金，基于本案《商品房预定书》已解除的事实，予以部分支持被告返还三原告购房预付款3000元。同理，因三原告违约导致未签订正式的《商品房买卖合同》，三原告要求对涉案房屋市场价值进行鉴定的申请，不予准许，三原告要求被告赔偿三原告可信赖利益损失即涉案房屋的差价损失（按鉴定结论确定的涉案房屋市场价值计算）的诉讼请求，亦不予支持。二、关于反诉。如上所述，反诉原告要求解除与三反诉被告2016年10月15日签订的《商品房预定书》，理由正当，符合合同约定及法律规定，予以支持。据此判决：一、被告青岛恒华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告程烁、牛冰、陈瑞云购房预付款3000元；二、驳回原告程烁、牛冰、陈瑞云的其他诉讼请求；三、解除反诉原告青岛恒华房地产开发有限公司与反诉被告程烁、牛冰、陈瑞云2016年10月15日签订的《商品房预定书》。案件受理费50元，由原告程烁、牛冰、陈瑞云共同负担。反诉受理费25元，由反诉被告程烁、牛冰、陈瑞云共同负担。 本院二审期间，上诉人提交了车票等证据，以证明其主张的事实成立。被上诉人进行了质证。本院认为，上诉人提交的车票等，虽具有真实性，但不能证明其主张的事实成立，故不予采纳；其他证据，在一审中已经提交且一审法院已经组织质证，本院不再组织质证。 本院查明的其他事实与一审一致。 本院认为，本案系商品房预约合同纠纷。根据当事人诉辩主张，本案争议的焦点问题：导致在约定的期限内双方未签订商品房买卖合同的违约方是谁，也即恒华开发公司解除双方之间签订的商品房预定书是否合法。 本案中，上诉人上诉主张双方未能在约定期限内签订商品房买卖合同是因为恒华开发公司存在违约行为，恒华开发公司超过备案价格销售导致无法网签合同。对此，本院认为，恒华开发公司与上诉人于2016年10月15日签订的《商品房预定书》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，对双方当事人均具有约束力，双方应当遵循诚实信用原则各自履行约定义务。双方在该《商品房预定书》中明确约定涉案房屋的价格为8958元/平方米，上诉人对此是明知的，但上诉人并未提交证据证明其在约定的期限内即2016年10月22日前向恒华开发公司主张过依照该《商品房预定书》约定的价格签订商品房买卖合同，相反，上诉人在一审中提交的录音证据证明其至少在2016年11月25日前要求的是按照涉案房屋的备案价格即8505元/平方米签订商品房买卖合同，恒华开发公司对此表示不同意。上诉人主张因恒华开发公司超过备案价格销售导致按照双方约定价格网签不了合同，违约责任在恒华开发公司，但上诉人并未提交有效证据证明其主张的上述事实；而根据恒华开发公司提交的与上诉人同期预定水青花都的五位业主在成交单价与备案价格存在溢价的情况下均网签了《青岛市商品房预售合同》的证据和青岛市城阳区房地产管理处向一审法院出具的《关于备案价有关情况的复函》来看，上诉人2016年10月15日购买涉案房屋单价相对于备案价溢价5.3%，属于当时青岛市商品房网签系统对商品房成交价格上下浮动20%以内不做限制的时期。综上，上述事实足以认定因上诉人违约导致双方在约定的期限内未签订商品房买卖合同，其应依约承担相应的法律后果。故恒华开发公司于2017年5月10日通过顺丰速运向上诉人邮寄《解约函》，有事实和法律依据，本院予以确认。上诉人关于要求确认恒华开发公司解除《商品房预定书》无效、继续履行合同，按照恒华开发公司备案申报价格或上诉中提出按约定价格签订商品房买卖合同的诉讼请求，无事实根据，本院不予支持。关于上诉人要求对涉案房屋市场价值进行鉴定的申请，因双方之间未能签订商品房买卖合同的违约方系上诉人，不存在恒华开发公司向其赔偿可信赖利益损失的情形，故该鉴定申请，本院亦不予准许。 关于恒华开发公司收取的3000元款项的性质，上诉人上诉主张该款项性质为定金，本案应适用双倍返还定金罚则判令恒华开发公司返还6000元。本院认为，双倍返还定金罚则的目的旨在对违约行为予以制裁，而本案中上诉人并未提交有效证据证明导致双方之间未能在约定的期间内订立商品房买卖合同的违约方是恒华开发公司，故本案并不存在适用双倍返还定金罚则的情形。虽双方在商品房预定书中约定协议签订之日上诉人预付定金3000元，恒华开发公司在一审答辩中称收到的是定金3000元，但根据本院查明的事实，恒华开发公司向上诉人出具的发票中载明收取上诉人“水青花都一期预收房款”3000元，故上诉人向恒华开发公司支付的3000元应为预交房款，应属预订款性质的费用，不应认定为定金。虽因上诉人要求按照涉案房屋备案价签订合同导致双方之间未能在约定的期间内订立商品房买卖合同，但因恒华开发公司并未向程济中出具收取定金的票据，故不应适用定金罚则。根据《商品房销售管理办法》第二十二条第二款“符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定”之规定，本院确认双方于2016年10月15日签订的《商品房预定书》解除，但恒华开发公司应向上诉人返还缴纳的3000元预交房款，一审法院对此认定正确，与法有据，本院予以维持。 综上所述，上诉人提出的上诉理由均不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人程烁、上诉人牛冰、上诉人陈瑞云负担。 本判决为终审判决。 审判长  高中日 审判员  侯 娜 审判员  王昌民 二〇二〇年五月二十日 法官助理 厉永军 书记员李珊珊