浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终2095号 上诉人（原审被告）：杭州增力工具有限公司，住所地：杭州市萧山区义桥镇山后村。统一社会信用代码：91330109773590444M。 法定代表人：丁浩政，执行董事。 委托诉讼代理人：华曼琳，浙江金道律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杭州萧山侨美布业织造厂，住所地：杭州市萧山区义桥镇罗幕村（单家）。统一社会信用代码：913301097042800711。 法定代表人：曹燕，经理。 委托诉讼代理人：徐海剑，浙江王建军律师事务所律师。 原审第三人：华林忠，男，1970年5月5日出生，汉族，住杭州市萧山区。 原审第三人：来银校，男1977年4月7日出生，汉族，住杭州市滨江区。 上诉人杭州增力工具有限公司（以下简称增力公司）与被上诉人杭州萧山侨美布业织造厂（以下简称侨美公司）、原审第三人华林忠、来银校房屋租赁合同纠纷一案，增力公司不服杭州市萧山区人民法院（2019）浙0109民初5470号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定，2016年，侨美公司签订《房屋租赁合同》1式两份，合同内容为：“出租方：杭州萧山侨美布业织造厂；承租方：杭州增力工具有限公司。房屋地址：义桥镇罗幕村；租赁期限：自2016年11月1日至2017年10月30日止；租赁期间承租方不得擅自将房屋出租、转让或转借，如确需转租、转让或转借，应事先征得出租方同意。租金和租金缴纳期限：一年一交，壹拾贰万元整；违约责任：如有一方未按前述合同条款的规定履行的，则应偿付对方违约金5000元。”合同页眉空白处另有侨美公司当时法定代表人朱国英书写“如拆商量、租五年”。合同第一年实际履行租金为320280元，合同中载明的租金为双方基于避税考虑书写的虚假金额。合同第一年期满后，增力公司又于2017年11月向侨美公司支付了第二年租金380280元。增力公司于承租期间将租赁房屋部分转租与第三人华林忠、来银校。2018年11月1日，侨美公司向增力公司发函要求解除租赁合同，并要求增力公司于2018年11月11日前完成腾房。后增力公司实际于2019年4月1日完成腾房。2019年3月6日，侨美公司向原审法院提起诉讼，请求：1.解除侨美公司、增力公司之间的房屋租赁合同；2.增力公司支付侨美公司违约金5000元；3.增力公司支付侨美公司2018年11月6日至2019年5月7日房屋占用费用112800元。 原审法院认为：侨美公司、增力公司之间的房屋租赁合同关系依法成立并生效。本案的第一个争议焦点为双方约定的租赁期限为5年或1年，该院认为双方明确约定之租赁期限应确认为一年，理由为:双方合同正式部分确认的租赁期限为一年，关于租金也是按照一年租金约定，侨美公司法定代表人朱国英在合同页眉处书写之五年理解为双方对继续承租达成的初步意向更为合理，即合同约定租赁一年期限届满后是否实际续租双方仍需进一步协商，而非理解为对租赁期限的实质性变更，租赁期限作为租赁合同一项重要的基本内容，该院认为应以更加规范、明确的形式进行变更。合同页眉处另外书写的“如拆商量”也明显带有初步意向性质而非最终的合议，该内容亦可作为对该5年理解的参考。增力公司辩称合同租赁期限为1年系书写错误也明显与一般交易习惯相悖。第一年租赁期限届满后，侨美公司收取了增力公司支付的第二年租金380280元，应视为双方协商一致续租一年。第二年租赁期限届满后，侨美公司要求解除合同，不同意增力公司继续租赁，符合合同自由原则，并未违反法律规定及双方合同约定。本案的第二个争议焦点为承租过程中增力公司是否存在非法转租的问题，该院认为现侨美公司、增力公司出具证据对该事实均不具备充分的证明效力，根据一般常理推断，两原审第三人转租侨美公司房屋已近两年，侨美公司作为实际房屋所有人且其厂房内并不仅有增力公司一家租户，其称在该两年间对原审第三人转租事实均不知情，明显与常理相悖，该院不予采信，认定侨美公司系对转租事项知情且未提出异议，增力公司在租赁过程中不存在违约转租问题，不承担违约责任。本案争议焦点三为增力公司实际的腾房日期，根据侨美公司出具的录像资料，现该院能查明之增力公司最早腾空日期应为2019年4月1日。增力公司辩称其在2018年12月已经完成腾空，明显与该院认定证据相悖，其也未出具相应证据予以证明。另增力公司也未出具其他证据证明其实际搬离日期早于2019年4月1日的事实。综合双方出具证据，该院确认增力公司实际腾房日期为2019年4月1日。2018年11月6日至2019年4月1日间增力公司实际占用侨美公司场地期间，因侨美公司已对该场地拉闸断电，增力公司已无法正常生产经营，该期间实际为增力公司搬迁期间，该院认为该期间费用应参照合同约定之租金作适当扣减计算较为合理。综合本案实际情况，该院酌情确定实际扣减比例按原约定租金之70%计。2018年11月6日至2019年5月7日，双方认可扣除转租部分面积后剩余部分租金为112800元，折算为620元/天，按前述确定之70%减免比例，2018年11月6日至2019年4月1日期间占用费用应为63364元。关于侨美公司主张增力公司违反安全生产义务的主张，该院认为侨美公司出具证据尚不足以证明该主张，该院不予采信。综上，对侨美公司合理部分诉讼请求，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第二百三十五条、第二百三十六之规定，判决:一、解除杭州萧山侨美布业织造厂与杭州增力工具有限公司之间的《房屋租赁合同》；二、杭州增力工具有限公司支付杭州侨美布业织造厂款项63364元，此款限于判决生效后十日内付清；三、驳回杭州侨美布业织造厂其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2656元，由杭州侨美布业织造厂负担1165元，由杭州增力工具有限公司负担1491元。 宣判后，上诉人增力公司不服，向本院提起上诉称：一、原判决认定事实错误，判决理由前后矛盾。涉案租赁合同的租赁期限应当为五年，而非原判决认定的一年。1.根据增力公司与侨美公司签订的《房屋租赁合同》，双方对租赁期限的约定是五年。双方签订《房屋租赁合同》后，对合同期限进行了变更，因增力公司法定代表人法律意识淡薄，并未就合同的变更要求重新打印或签订补充协议，但侨美公司法定代表人朱国英，用手写方式在两份合同的中缝处均标注了“租五年”字样，是双方对租赁期限的变更达成一致合意的表现，该约定是双方真实意思表示，合法有效。原判决将侨美公司法定代表人亲笔书写的“租五年”字样理解为“对继续承租达成的初步意向”，无事实和法律依据。从合同成立的角度上来讲，并没有“初步合意”这一概念，涉案的《房屋租赁合同》系双方之间唯一合同，合同第十条约定“双方各执一份”，双方各自持有的合同上均有侨美公司法定代表人朱国英亲笔书写的“租五年”三个字，增力公司对此并未提出异议，这意味着双方对租赁合同期限为五年的这一事实是充分认可的，是双方协商一致的合意。如果双方对合同期限的约定是一年，则没有必要在中缝处书写“租五年”。侨美公司未在庭审中对此给出充分解释以及相应证据，原判决之认定理由过于牵强。“租五年”三个字书写的位置确有瑕疵，但是并不影响双方对此合意的达成。且涉案合同第三条关于租金缴纳的方式也约定“一年一交”，由此可以看出双方是有长期租赁合意的。2.根据双方对涉案合同的履行情况看，双方对租赁期限的约定是五年。且侨美公司对涉案合同租赁期限为一年的主张并没有提出证据予以证明，根据“谁主张谁举证”原则，应当承担举证不能的法律后果。事实上，在合同的实际履行过程中，增力公司与侨美公司也是按照五年租约实际履行，且租金也按照约定，没有变更，这恰恰就是双方对五年租约的合意的表现。侨美公司与来银校之间签订的转租合同约定租赁期限也为“五年”，如果增力公司与侨美公司之间没有五年租约的合意，则增力公司也不会将转租期限也约定为“五年”。且一审判决己经认定了侨美公司知晓增力公司与第三人来银校、华林忠之间的转租事实。而事实上，华林忠和来银校的转租合同均是事先经过侨美公司认可、同意的。故，增力公司认为“租五年”是双方对租赁期限变更的真实意思表示，且已经实际履行超过两年，侨美公司主张合同期限为一年，并没有提出充分证据予以证明，应当承担举证不能的不利后果。3.原判决对性质相同的行为持不同的认定标准，明显有利于侨美公司而不利于增力公司，且认定的事实与其所做出的判决存在明显的逻辑错误、前后矛盾，增力公司无法认可。按照侨美公司以及一审法院的逻辑，第一年到期之后，第二年续租也应当以书面形式订立合同，否则就是“不明确、不规范”，但原判决却认可了这种“不明确、不规范”的形式，存在双重标准，明显有利于侨美公司而不利于增力公司，增力公司无法认可。而且，原判决第六页“第一年租赁期限届满后，侨美公司收取了增力公司支付的第二年租金380280元，应视为双方协商一致续租一年”，按此理论，第二年到期后，双方之间的租赁合同应当己经期满终止，则不需要判令双方之间的租赁合同“解除”。综上，增力公司认为，增力公司与侨美公司之间关于“租五年”的约定是双方真实意思表示，合法有效，且双方实际也是按照五年租约履行的，侨美公司主张租期为一年没有事实依据。原判决没有事实依据，并以牵强且前后矛盾的理由认定涉案租赁合同期限为一年是对事实的错误认定。二、增力公司腾退时间并非原判决认定的2019年4月1日，原判决以此作为计算房屋占有使用费的依据，增力公司不认可。侨美公司未提供充分证据证明增力公司于2019年4月1日仍占有涉案房屋的主张，根据民事诉讼法谁主张谁举证原则，应当承担举证不能的不利后果。侨美公司在一审中提供的录像资料，增力公司对其证据形式的真实性和合法性予以认可，但其内容与本案完全无关。该录像中，仅有几个人在从事包装等工作，但增力公司在庭审中己经明确表示，录像中的人员不是增力公司的员工或与增力公司有关的任何个人，一审法院仅以侨美公司一面之词即认可该录像的证明效力，不能令人信服。侨美公司主张要求增力公司支付占有使用费，应当提供确凿证据证明增力公司于侨美公司主张的时间当下仍占有涉案房屋的事实，而不应该按照原判决认为的应由增力公司来提供腾退时间的证据，这是完全背离“谁主张谁举证”原则的。事实上，在侨美公司对增力公司的厂房进行拉闸断电之后，增力公司就已经无法在原厂房生产经营，为了及时减损，增力公司已经另寻他处且在2018年11月即已经与新的出租人签订《房屋租赁合同》并于同年12月就搬至新的厂房生产经营，没有必要再占有原厂房而产生不必要的租金，这是完全符合常理的。故，侨美公司未能举证证明增力公司的腾退时间，应当承担举证不能的不利后果。综上所述，双方签订的《房屋租赁合同》之租赁期限为五年而非一年，虽然增力公司迫于无奈腾退而导致涉案合同事实上不能继续履行，但是侨美公司单方解除涉案合同且利用恶劣手段逼迫侨美公司腾退的行为是严重的违约行为；同时，增力公司已于2018年12月腾退，搬至新的厂房生产经营，侨美公司要求增力公司支付至2019年4月1日止的房屋占有使用费，没有事实和法律依据，应当予以驳回。故提起上诉，请求：一、撤销原审判决，改判驳回增力公司的全部诉讼请求；二、本案一审、二审的诉讼费用由侨美公司承担。二审过程中，增力公司明确对原审判决第一项无异议。 被上诉人侨美公司发表答辩意见称：一、侨美公司与增力公司之间订立的《房屋租赁合同》租期为一年，原审法院认定符合事实。侨美公司认为原审认定事实正确，判决合法有据，请求法庭依法驳回增力公司的所有上诉请求。理由如下：侨美公司厂区内有多个租户，历年来租赁协议都是一年一签，租户可以根据实际情况调整对应的租赁面积，同时租金亦根据实际行情及租户租赁面积增减对应进行调整。侨美公司与增力公司之间的租赁关系亦是如此。增力公司有继续承租至5年的初步意向，但续租时双方仍需进一步协商。因此才写了租五年协商字样。增力公司在一审中辩称，双方的合同中间写了5年，是因为增力公司与侨美公司之间将租期变更为了5年，但又因为笔误，且只带了两份合同，所以写完之后又补充变更了租赁期限，所以双方之间的租赁合同期限为5年，现在仍然以这个理由上诉，侨美公司认为这种说法自相矛盾，明显存在逻辑漏洞。主要理由如下：1.增力公司在原审庭审中自述双方之间的租赁关系解除于2018年10月31日，这个时间节点与租赁合同刚好可以吻合。租赁解除的原因，也是因为合同到期，相当于增力公司已经明确自认双方之间的合同是一年一签，而非五年一签。2.增力公司一审及上诉意见中辩称，侨美公司与增力公司写五年是将租期变更为了五年，但又认为系笔误，且只带了两份合同，所以在中间写了这么一行字。如果双方是对合同期限的一种变更，就根本不存在笔误。增力公司的辩解自相矛盾。3.侨美公司与增力公司之间一共有4份合同。增力公司说，前面两张是笔误、写错了，但又经过双方合意进行了变更，那后来两张怎么解释。4.如果是写错了，可以再打一份或者将租期划掉再写，而不是写在中间。且根据增力公司在一审中的陈述，系增力公司提出修改，如果确实需要修改租期，增力公司也不可能让侨美公司写在中缝处，而应该把原先的划掉再进行补充。5.如果双方约定租期5年，应该对租金浮动形式进行约定，即使租金是固定的，也应该约定租金每年12万元。二、增力公司实际腾退的日期是在2019年4月1日之后。首先，增力公司从未向侨美公司移交过钥匙，也没有办理过交接手续。因此，侨美公司认为增力公司即使腾空了房子，也不代表增力公司向侨美公司返还了房屋，侨美公司的合法权益就不再受侵害。2019年4月1日，因增力公司实际占有厂房，侨美公司应消防工作安全需要在华林忠老婆等人的见证下，一起进入增力公司承租厂区发现并记录了增力公司仍然实际占有使用房屋、堆放部分物品，其中包括铲车和工业垃圾。因此，原审法院依法查明增力公司实际最早腾空日期为2019年4月1日符合事实，由此确认增力公司实际腾房时间为2019年4月1日，并按租金的70%计算占有使用费，且没有认定增力公司的转租行为违法，已是对增力公司做出有利判决。综上，请求驳回增力公司的全部上诉请求，维持原判。 原审第三人华林忠、来银校未发表意见。 二审举证期限内，增力公司、侨美公司、华林忠、来银校均未提交新的证据。 本院经审理查明的事实与原审一致，本院予以确认。 本院认为，增力公司与侨美公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行。该合同第二条约定租赁期限：自2016年11月1日至2017年10月31日止。可见租期为一年，现增力公司以合同中缝处侨美公司法定代表人手写的“如拆商量租五年”字样主张双方将租赁期限变更为五年，但该手写字迹位于合同中缝空白处，而非在合同租赁期限条款部分，且“如拆商量租五年”也无法体现双方将租赁期限变更为五年。故原审法院未采信增力公司关于案涉《房屋租赁合同》经双方协商后变更为五年的答辩意见，并无不当。案涉《房屋租赁合同》约定租期为一年，租期届满后，增力公司仍然继续承租案涉房屋，并按照案涉《房屋租赁合同》约定的租金支付了2017年11月1日至2018年10月30日的租金，侨美公司对此并未提出异议，故根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”即增力公司与侨美公司之间形成不定期租赁关系。同时该法第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”故侨美公司有权要求解除双方租赁合同，且双方当事人对原审判决第一项均无异议，本院予以确认。增力公司自2018年11月6日之后未向侨美公司缴纳租金，认为系因侨美公司拉闸断电导致其无法生产经营，故无需支付租金，且增力公司已经于2018年11月28日腾退。就此，本院认为，支付租金和腾退房屋系增力公司的合同义务，且原审法院已经考虑侨美公司拉闸断电的因素，将此后租金调整为原合同约定标准的70%。关于增力公司实际腾退时间问题，增力公司提供的证据并不能证明其于2018年11月28日腾空并将案涉房屋返还给侨美公司，原审法院根据侨美公司提供的录像资料认定增力公司最早腾空时间为2019年4月1日并无不当。二审中增力公司主张该录像中厂房内物品并非其物品，厂房内人员也不是增力公司的员工，对此增力公司应当举证证明，但增力公司未能提供相应证据，也无证据证明其于2019年4月1日前腾退案涉房屋，故应当承担举证不能的不利后果。综上，增力公司的上诉理由均不成立，原审法院判决增力公司向侨美公司支付2018年11月6日至2019年4月1日的费用63364元并无不当。原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1384元，由上诉人杭州增力工具有限公司负担。杭州增力工具有限公司于本判决生效之日起十日内至本院退诉讼费。 本判决为终审判决。 审判长 王 亮 审判员 张一文 审判员 秦海龙 二〇二〇年五月七日 法官助理赵勤 书记员戚依宜