北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终1282号上诉人（原审被告）：侯永斌，男，1975年8月15日出生，汉族，住河北省邯郸市复兴区。委托诉讼代理人：刘兴全，天津全工律师事务所律师。委托诉讼代理人：安东艳，北京千洛航律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京市均豪物业管理股份有限公司，住所地北京市平谷区夏各庄镇公司院内。法定代表人：于庆新，总经理。委托诉讼代理人：林瑞瑞，女，北京市均豪物业管理股份有限公司员工。委托诉讼代理人：葛怀民，男，北京市均豪物业管理股份有限公司员工。上诉人侯永斌因与被上诉人北京市均豪物业管理股份有限公司（以下简称均豪物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初47220号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人侯永斌的委托诉讼代理人刘兴全、安东艳，被上诉人均豪物业公司的委托诉讼代理人林瑞瑞、葛怀民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。侯永斌上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回均豪物业公司的一审全部诉讼请求，或将本案发回一审法院重审，一、二审案件受理费由均豪物业公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1.均豪物业公司的诉讼请求已经超过诉讼时效，一审法院对此未予认定错误。北京市第一中级人民法院（2015）一中民终字第6688号判决书的判理部分载明“涉案的商业用房均于2009年10月11日至10月13日期间交付给购买该商业用房的业主，故李化平、何建昌、陈鹏、陈春义从2009年10月11日成为业主，侯喜梅、史巍、魏秀香、侯永斌从2009年10月12日成为业主，王志国、史兰宗从2009年10月13日成为业主。自成为业主之日起，上述十人应为各自的商业用房承担物业费”，因此，均豪物业公司在2009年10月就应当知道北京市海淀区×××商铺业主（以下简称案涉房屋）的产权已变更为侯永斌，应以此作为起算诉讼时效的时间，均豪物业公司的诉讼请求已经超过诉讼时效。另外，均豪物业公司一审诉讼中提交《均豪物业润千秋项目业主欠费追缴告知函》（以下简称《追缴告知函》）证明均豪物业公司向侯永斌催缴物业费、垃圾清运费及消纳费，但该证据与均豪物业公司在一审诉讼中陈述于2015年通过北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第14203号案件得知案涉房屋出售给侯永斌矛盾。上述《追缴告知函》可以证明均豪物业公司在2009年10月就已经知道涉案的房屋产权已经变更为侯永斌。此外，均豪物业公司与华岳原林投资（北京）有限公司（以下简称华岳原林公司）之间（2015）海民初字第14203号案件，是均豪物业公司与华岳原林公司之间就空置费代替物业费产生的纠纷，该案不能够证明均豪物业公司不清楚或不知道涉案房屋的产权已于2009年10月变更为侯永斌的事实。2.一审判决认定侯永斌应当向均豪物业公司支付垃圾清运及消纳费错误的。首先，《物业服务合同》并没有约定业主交纳上述费用，其次，均豪物业公司在一审中提交的垃圾清运合同系其与案外人签订，与上诉人无关，该合同对侯永斌不产生法律效力。最后，均豪物业公司在一审中提交的向其他商户收取垃圾清运费的有关证据与侯永斌无关，侯永斌与均豪物业公司之间亦不存在关于垃圾清运费的口头约定。3.一审判决认定的事实与（2015）一中民终字第6688号民事判决认定的事实相悖。根据该判决判理部分记载的“根据2012年5月3日均豪物业公司润千秋项目部向华岳原林公司出具函件内容，均豪物业公司认可至2011年仍向华岳原林公司按每月一万元标准收取空置费，故可以认为均豪物业公司与华岳原林公司在《物业服务合同》生效后再次形成合意，即自2009年至2011年期间华岳原林公司商业用房仍以空置费代替物业费用，均豪物业公司要求收取此期间物业费用的主张即不能成立”的内容，侯永斌在向华岳原林公司团购涉案房屋时，华岳原林公司许诺底商业主免交物业费的声明是真实有效的，2009年至2011年期间案涉房屋的物业费是以空置费来代替的。此外，侯永斌已提交证据来证明2014年之前案涉房屋的物业费是以空置费来代替的。4.根据《物业服务合同》的约定，商业用房的物业费是以竣工备案表登记日作为计算物业费的起始依据，但是本案中均豪物业公司并没有提交此类证据。5.侯永斌有证据可以证明涉案房屋在被出租以后由承租人交纳物业费，对此一审法院未予认定是错误的。二、一审判决适用法律错误。本案存在以空置费代替物业费的情况，案涉房屋的租户也在承租期间交纳物业费，均豪物业公司又向业主收取物业费属于重复收费。同时，均豪物业公司擅自扩大收费范围，主张垃圾清运费及消纳费。均豪物业公司辩称，不同意侯永斌的上诉请求和理由。一、关于诉讼时效的问题。华岳原林公司在（2015）海民初字第14203号案件的二审程序中提交了涉案房屋产权已经于2009年10月变更的证据，所以均豪物业公司在该案二审判决，即（2015）一中民终字第6688号民事判决作出以后才知道涉案房屋产权已经变更的事实，因此诉讼时效应该自该判决做出的日期开始计算，而后均豪物业公司亦起诉要求侯永斌等业主交纳物业费，因此本案诉讼请求没有超过诉讼时效。二、关于空置费代替物业费的问题。均豪物业公司与华岳原林公司签订《东北旺工具厂住宅小区前期物业管理服务合同》（以下简称《前期物业合同》）及《东北旺工具厂住宅小区前期物业管理服务合同补充协议》（以下简称《补充协议》）。根据《补充协议》的约定，华岳原林公司没有卖出去的房屋由均豪物业公司管理并提供物业服务，收取的费用是空置费而非物业费。自2009年3月2日均豪物业公司与润千秋佳苑业主委员会（以下简称润千秋业委会）签订《润千秋佳苑物业服务合同》起，《前期物业合同》及《补充协议》废止，开始执行《润千秋佳苑物业服务合同》及《物业服务合同》，该合同中只有关于物业费的约定，并没有关于空置费的约定，均豪物业公司也是依据物业服务合同提起的本案诉讼，所以侯永斌应按照与均豪物业公司与润千秋业委会签的物业服务合同交纳物业费。三、关于垃圾清运及消纳费的问题。侯永斌是案涉房屋的业主，其已将房屋出租，均豪物业公司与承租人办理承租手续时，明确告知收取垃圾清运及消纳费及收费标准和交纳金额，虽然没为此签订书面合同，但均豪物业公司已实际提供服务。四、关于均豪物业公司在一审程序中提交的《追缴告知函》的目的是保证催缴时间的延续性，但不能证明均豪物业公司应当自2009年起知道房屋产权变更依据。综上，请求驳回侯永斌的上诉，维持一审判决。均豪物业公司向一审法院起诉请求：1.判令侯永斌支付2009年10月12日至2018年12月31日期间物业服务费254725.9元，生活垃圾清运及消纳费4000元；2.判令侯永斌支付实际追讨违约金1万元；3.本案诉讼费由侯永斌负担。一审法院认定事实：侯永斌系案涉房屋业主，房屋建筑面积分别为605.77平方米。北京市均豪物业管理有限责任公司（乙方）于2009年3月2日与润千秋业委会（甲方）签订《润千秋佳苑物业服务合同》服务期限自2009年1月1日至2010年12月31日，收费标准为商业物业：3.8元/平方米/月（含商业用途住宅物业）。后双方续签合同，服务期限至2011年12月31日。2012年3月2日，均豪物业公司（乙方）与润千秋业委会（甲方）签订《物业服务合同》，服务期限自2012年1月1日至2012年12月31日。2012年12月31日，北京市均豪物业管理股份有限公司居用分公司（乙方）与润千秋业委会（甲方）签订《物业服务合同》，服务期限自2013年1月1日至2013年12月31日。2013年12月7日，均豪物业公司与润千秋业委会签订《物业服务合同》，服务期限自2014年1月1日至2014年12月31日，后双方续签合同，服务期限至2018年12月31日。均豪物业公司称北京市均豪物业管理股份有限公司居用分公司系其公司下属分公司，该年费用亦由其主张。侯永斌不同意交纳物业费及垃圾清运费，称2014年10月27日北京市铭泰热力供应有限责任公司退出前，其交纳了空置费，空置费应折抵物业费。2014年10月27日后其将房屋出租，应由租户交纳，在房屋没有租出去时交纳空置费。侯永斌另称其与开发商及物业公司有交纳空置费的口头约定，均豪物业公司对此不予认可，称未与侯永斌有过约定。均豪物业公司称其曾起诉华岳原林公司，要求华岳原林公司支付物业费，但因华岳原林公司已经将房屋出售，故法院驳回了其诉讼请求。为证明自己的主张，均豪物业公司提交了（2015）一中民终字第06688号民事判决书，在该判决书“本院认为”部分记载：本案中涉案的商业用房均于2009年10月11日至10月13日期间交付给购买该商业用房的业主，故李化平、何建昌、侯永斌、陈春义从2009年10月11日成为业主，侯喜梅、侯永斌、魏秀香、侯永斌从2009年10月12日成为业主，王志国、史兰宗从2009年10月13日成为业主，自成为业主之日起，上述十人应为各自的商业用房承担物业费。均豪物业公司称其于2015年得知开发商出售房屋，之后就起诉了业主，但因为业主于2017年起诉了物业服务合同效力的案件，其就撤诉了，故并未超过诉讼时效。为证明自己的主张，均豪物业公司提交了（2017）京0108民初39357号民事判决书，判决驳回陈春义、侯永斌、何建昌、侯喜梅、侯永斌、李化平、史兰宗、侯永斌、王志国、魏秀香的全部诉讼请求。均豪物业公司另提交了（2019）京01民终2434号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。侯永斌称均豪物业公司未提供物业服务，提交了照片、维修清单、电梯验收交接证明。均豪物业公司对上述证据真实性不认可，称如果是户门里的话就不是其服务范围，其已经提供了物业服务。均豪物业公司主张物业服务费，称按照每月每平米3.8元的标准自2009年10月12日计算至2018年12月31日，垃圾清运费是按照每年500元计算。侯永斌称其已交纳了2018年8月13日至2019年8月12日的物业费，提交了物业费缴费发票，均豪公司对此予以认可，并称期间的垃圾清运费侯永斌也已经交纳。另经该院询问，均豪物业公司称垃圾清运费系办理入住时与使用人口头约定的。均豪物业公司另提交了向其他商户收取的垃圾清运费票据，记载金额均为每年500元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。侯永斌系案涉房屋业主。均豪物业公司及其下属分公司与润千秋业委会签订《物业服务合同》，均豪物业公司为侯永斌房屋所在小区提供物业服务，侯永斌虽称均豪物业公司未提供服务，但现有证据不足以证明均豪物业公司未提供物业服务，故对其抗辩该院不予支持。现有证据可以认定均豪物业公司为侯永斌房屋提供了物业服务，侯永斌也接受了均豪物业公司提供的物业服务，故侯永斌应支付相应的物业费。现侯永斌虽称其与均豪物业公司达成了以空置费抵扣物业服务费的协议，但并未提交相关证据，均豪物业公司对此亦不予认可，且生效判决中已就空置费进行了认定，故就侯永斌的抗辩该院不予采信。均豪物业公司于2015年方在诉讼中得知诉争房屋被出售给侯永斌，侯永斌后又于2017年就物业服务合同效力提起诉讼，该案于2019年终审，故均豪物业公司起诉时并未超过诉讼时效，对侯永斌提出的时效抗辩，该院不予支持。现就物业服务费，该院按照物业服务合同中约定的标准计算。就生活垃圾清运及消纳费，费用合理，该院予以支持。就均豪物业公司主张的违约金，因侯永斌并非无故不交纳物业服务费、垃圾清运及消纳费，故就违约金，该院不予支持。综上所述，该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：1.侯永斌于判决生效后7日内给付均豪物业公司自2009年10月12日至2019年8月12日期间的物业服务费244080.89元，生活垃圾清运及消纳费4000元；2.驳回均豪物业公司其他诉讼请求。二审中，侯永斌向本院提交如下证据材料：证据1.华岳原林公司与北京日新隆顺机电有限公司于2011年4月11日签订的《维修协议》、日新隆顺公司和北京玖创方圆科技有限公司开具给华岳原林公司的发票；证据2.北京市海淀区特种设备检测所2016年1月6日出具的电梯定期检验报告及2015年12月25日出具的特种设备检验意见通知书；证据3.刘芳与华岳原林公司于2005年11月11日签订的北京市商品房预售合同的附件《润千秋佳苑物业管理收费标准明细表（住宅）》；证据1-证据3证明案涉房屋电梯维保费用由业主自行负担，均豪物业公司未履行电梯维保义务且造成严重后果，所以电梯维保费应从物业费中扣除；证据4.商铺租赁合同；证据5.商铺承租人陈莹、赵玉锦、孙希峰等人出具的《关于租户入住程序的说明》；证据6.均豪物业公司家装服务中心装修施工开工证；证据7.装修管理费发票（复印件）；证据8.录像；证据4-证据8证明相关商铺2013年出租时约定物业费由承租人负担，租赁合同在均豪物业公司处备案，装修需要均豪物业公司同意，故均豪物业公司对此知悉，侯永斌不应支付物业费，结合均豪物业公司一审诉讼提交的《催缴通知函》，均豪物业公司2011年时已经知道涉案的房产出售给侯永斌，故其诉讼请求超过诉讼时效；证据9.均豪物业公司润千秋项目部向王志国出具的15、16、17号商铺的《交接单》；证据10.均豪物业公司向成都维城信息技术有限公司开具的收取物业费和垃圾清运费发票；证据11.均豪物业公司润千秋项目于2012年4月14日向史巍出具的《收条》；证据9-证据11证明案涉房屋的物业费由承租人实际交纳，部分业主已经交纳了均豪物业公司主张的物业费；证据12.王志国10套商铺已缴物业费垃圾费明细，证明华岳原林公司已代缴2010至2011年全部底商的空置费；证据13.均豪物业公司与华岳原林公司签订的《补充协议》；证据12和证据13均证明华岳原林公司已代交2010至2011年全部底商的空置费；证据14.北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初48420号民事判决书，证明王志国没有电梯，均豪物业公司称王志国擅自改变了电梯用途是不真实的。经本院组织庭审质证，均豪物业公司针对侯永斌提交的证据发表如下质证意见：证据1与均豪物业公司无关，对该证据真实性也不发表意见；因证据2没有原件，不认可该证据的真实性；证据3涉及的人员刘芳不是本案的当事人，且该证据的内容为住宅的收费标准，而本案房屋为商用房屋，所以该证据与本案无关；认可证据4的真实性，但不认可证明目的，该证据中“出租人”处并非业主本人签字，且该证据中的合同并没有在均豪物业公司处备案；针对证据5不发表质证意见；不认可证据6的真实性，均豪物业公司没有家装服务中心这个机构，也没有开工证这类文件；证据7内容不清楚，无法发表质证意见；证据8与本案无关；不认可证据9的真实性，均豪物业公司没有“润千秋项目部”的印章，且交接单中涉及的商铺与本案无关；因证据10没有原件，不认可该证据的真实性，且该证据内容也与本案诉争房屋无关；不认可证据11的真实性，均豪物业公司没有“润千秋项目部”的印章，且该证据中的“润千秋项目部”印章与证据9交接单中“润千秋项目部”印章存在明显不同，同时，证据11既无业主姓名，也没有房号和收费的期间，与本案无关；不认可证据12的真实性及证明目的；不认可证据13的证明目的；对证据14的真实性没有异议，实际上是侯永斌改变了电梯的用途而非是王志国，均豪物业公司之前的陈述有误，应为侯永斌改变电梯的用途。本院经审查认为，侯永斌提交的证据1未体现与其相关的内容，且电梯维修费用是否由均豪物业公司支付，并非认定其是否履行合同义务的唯一依据，故对该证据的关联性，本院不予采信；证据2不足以证明相关电梯停运系仅因均豪物业公司未履行合同义务所致，且侯永斌是否使用电梯，并非认定应否减免其应交物业费用的直接依据，故对该证据的关联性，本院不予确认；证据3系案外人与均豪物业公司之间合同的内容，且该证据体现的内容为住宅房屋的收费标准，房屋性质与本案商业物业不同，故对该证据的关联性，本院不予确认；证据4系部分业主与承租人签订的租赁合同，其中并未涉及均豪物业公司确认相关房屋的物业费由承租人交纳的内容，故对该证据的关联性，本院不予确认；证据5的性质为案外人的证人证言，其中涉及人员并未到庭作证，且该证据无法体现与本案的关联，故对该证据本院不予采信；侯永斌未提供证据7的原件，均豪物业公司亦不认可该证据的真实性，且该证据内容模糊，无法体现与本案的关联，对该证据，本院不予采信；证据8涉及人员的身份及录像内容不明，无法体现与本案的关联性，故其关联性本院不予确认；证据6、证据9、证据10、证据11和证据12的内容并未体现与本案诉争房屋相关的内容，故对上述证据的关联性本院不予确认；因均豪物业公司已认可误将涉及电梯改造的主体侯永斌陈述为王志国，并确认其系主张侯永斌改变电梯用途，本院对证据14的关联性不再重复确认；关于证据13的关联性，本院将在后文中予以论述。本院二审诉讼期间补充认定如下事实：2015年，均豪物业公司以华岳原林公司为被告提起物业服务合同纠纷诉讼，要求华岳原林公司支付案涉小区自2006年10月1日起至2014年12月31日止期间的物业费及违约金，北京市海淀区人民法院于2015年5月25日做出（2015）海民初字第14203号民事判决，判令华岳原林公司支付。华岳原林公司不服该判决提起上诉，即（2015）一中民终字第6688号案件，在该案中，本院认定侯永斌于2009年10月12日成为案涉房屋业主，华岳原林公司自该日起无义务交纳商业房屋的空置费，相关物业费由业主负担，华岳原林公司在该案一审诉讼期间未提供商业用房入住交接的证据，而是在二审中提出，导致一审认定的基本事实发生变化，故撤销一审判决，改判驳回均豪物业公司的诉讼请求。同时，（2015）一中民终字第6688号民事判决认定：根据2012年5月3日均豪物业公司润千秋项目部向华岳原林公司出具函件的内容，均豪物业公司认可至2011年仍向华岳原林公司按每月1万元标准收取空置费，故均豪物业公司与华岳原林公司在《润千秋佳苑物业服务合同》生效后再次形成合意，即2009年至2011年期间华岳原林公司商业用房仍以空置费代替物业费用，均豪物业公司要求收取此期间物业费用的主张不能成立。另查，《物业服务合同》第七条第1项约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅2元/平方米/月；商业物业：3.8元/平方米/月（函商业用途住宅物业）；业委会办公费用：由底商实收物业费中承担，标准为5％；第八条第1项约定，物业区域内已交付物业买受人、已竣工但尚未出售，或者因开发单位原因未能按时交给物业买受人的，高层住宅和商业物业的所有权人应交纳物业服务费。侯永斌二审诉讼期间主张，诉争房屋的物业费中含有电梯费和电梯检验费，所占比例为80％，但均豪物业公司未履行维修电梯的义务，未支付电梯维修费用，且电梯已经停用，故应从物业费中扣除有关维修电梯的费用。均豪物业公司主张，因侯永斌私自改装电梯，故未再对该部电梯进行维护和维修，电梯停运是侯永斌自己造成的。侯永斌并未否认曾改装电梯，但认为该情况并非造成停运的根本原因。另，就均豪公司是否存在“润千秋项目部”印章的问题，本院二审庭审结束后，均豪公司向本院出具说明，该说明中加盖有“北京市均豪物业管理股份有限公司居用分公司润千秋项目部业务专用章”的椭圆形印章。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，结合双方当事人的陈述，本案争议焦点在于：1.均豪物业公司本案诉讼请求是否超过诉讼时效；2.华岳原林公司已支付的案涉房屋的空置费能否代替应交纳的物业费用；3.案涉房屋的物业费和垃圾清运及消纳费是否应由侯永斌交纳。关于均豪物业公司本案诉讼请求是否超过诉讼时效一节。侯永斌主张，（2015）一中民终字第6688号判决记载有案涉房屋于2009年10月11日至2009年10月13日期间交付侯永斌等人以及侯永斌等人此时成为业主的内容，故均豪物业公司于2009年10月知悉案涉房屋所有权人变更的事实，其应自该日起主张权利，故均豪物业公司2019年提起本案诉讼要求支付诉争物业费已经超过诉讼时效；均豪物业公司则主张，其于（2015）一中民终字第6688号案件审理过程中得知案涉房屋所有权人发生变化，故诉讼时效应自2015年5月该案一审判决作出后起算，且均豪物业公司于2017年曾起诉要求业主支付物业费，因业主起诉要求确认润千秋业委会与均豪物业公司签订的物业服务合同无效而撤诉，故提起本案诉讼未超过诉讼时效。对此本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算，即诉讼时效的起算时间应为当事人知道权利受到损害之日。就本案诉争房屋的物业费，均豪物业公司曾于2015年提起诉讼要求华岳原林公司予以支付，在该案二审诉讼期间，华岳原林公司提交证据证明房屋所有权人于2009年发生变化，本院亦因该新情况认定2009年10月12日案涉房屋所有权人变更后产生的相关物业费由侯永斌等业主负担，故均豪物业公司主张于2015年5月后知悉诉争房屋所有权人变更具有事实依据，侯永斌虽依据（2015）一中民终字第6688号民事判决中关于案涉房屋所有权人于2009年变更的认定主张均豪物业公司于2009年10月即知悉上述事实，但该民事判决并未认定均豪物业公司已于2009年10月知悉上述变更情况，故侯永斌该主张缺乏事实依据；至于侯永斌主张均豪物业公司本案一审诉讼期间提交《催缴通知函》延续诉讼时效的行为可印证其诉讼时效已过的问题，本院认为，当事人在诉讼时效期间届满前或届满后提出权利主张，该行为本身并非判断诉讼时效是否届满的标识，而是应以当事人作出上述行为的时间点作为判断的依据，故均豪物业公司提交《催缴通知函》的行为，并非判断其本案诉讼请求的诉讼时效期间是否届满的当然依据，在侯永斌未提交其他证据证明均豪物业公司于2015年之前知悉诉争房屋所有权人变化的事实的情况下，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，侯永斌应承担举证不能的不利后果，其主张均豪物业公司本案诉讼请求的诉讼时效应自2009年10月起算以及均豪物业公司提起本案已经超过诉讼时效期间缺乏事实和法律依据，本院不予采信。一审法院认定均豪物业公司起诉时并未超过诉讼时效并无不当。关于侯永斌主张，华岳原林公司向其许诺以房屋空置费代替物业费，且生效判决已认定均豪物业公司与华岳原林公司曾约定以空置费代替物业费用以及均豪物业公司收取物业费用的主张不能成立，故侯永斌不应交纳物业费一节。本院认为，首先，华岳原林公司与均豪物业公司之间就收取房屋空置费达成的协议，系以诉争房屋产权人并无变化和房屋处于空置状态为前提，在诉争房屋所有权发生变化的情况下，前述以收取房屋空置费代替物业费的协议基础已经发生变化，侯永斌再行主张仍履行前述协议的约定缺乏事实基础；其次，侯永斌并非华岳原林公司与均豪物业公司之间协议的当事一方，该协议的内容不当然约束侯永斌，另外，华岳原林公司虽向侯永斌做出承诺，但均豪物业公司对此并未做出确认和同意的意思表示，故华岳原林公司上述承诺对均豪物业公司并无约束力，侯永斌以华岳原林公司的上述承诺要求均豪物业公司免除物业费，于法无据；再次，（2015）一中民终字第6688号虽认定均豪物业公司无权向华岳原林公司收取2009年至2011年期间物业费用，但该认定的基础为均豪物业公司与华岳原林公司已就该期间内以空置费代替取物业费的方式形成合意，该判决并未排除均豪物业公司向实际业主收取物业费的权利，同时，均豪物业公司与华岳原林公司形成前述合意的时间为2012年，而均豪物业公司2015年时知悉诉争房屋所有权人变更的事实，即均豪物业公司系在未知悉房屋空置状态已发生变化的情况下同意收取空置费而非物业费，其仍以华岳原林公司作为房屋产权人做出该意思表示，在此情况下，无法认定均豪物业公司与侯永斌存在以空置费代替物业费的约定，华岳原林公司是否交纳空置费，不能免除侯永斌交纳物业费的义务。据此，侯永斌二审诉讼期间提交的证据13《补充协议》对本案处理并无影响，对该证据的关联性，本院不予确认。至于侯永斌主张，该费用应由案涉房屋承租人负担一节，本院认为，本案《物业服务合同》由润千秋业委会与均豪物业公司签订，侯永斌系案涉房屋业主，且该合同明确约定物业费由业主交纳，故侯永斌应依据上述约定交纳案涉房屋的物业费用，在侯永斌与均豪物业公司之间未就上述约定作出变更的情况下，侯永斌与房屋承租人之间对支付物业费的约定，以及房屋承租人是否实际交纳物业费用，并不当然否定侯永斌物业费用交纳主体的身份，侯永斌的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。现均豪物业公司已实际为案涉房屋提供物业服务，故侯永斌仍应按照《物业服务合同》的约定交纳物业费。关于侯永斌主张，《物业服务合同》并未就生活垃圾清运及消纳费的负担作出约定，故侯永斌不应负担上述费用，同时，侯永斌并未使用电梯，故不应承担物业费中的电梯费和电梯检验费。对此本院认为，侯永斌与均豪物业公司就诉争房屋的垃圾清运及消纳费用如何负担虽未形成书面约定，但本案涉及的房屋为商业用房，属于案涉小区的一部分，对该房屋使用产生的垃圾进行清运处理属于对诉争物业进行管理的应有之意，同时，根据已经查明的事实，均豪物业公司已实际组织垃圾清运，亦就此实际支出费用，诉争房屋已实际接受上述服务，侯永斌作为案涉房屋的所有权人，其并未能证明曾自行清运垃圾并为此支出款项，在此情况下，一审法院判令其负担垃圾清运及消纳费用并无明显不当。关于侯永斌主张，均豪物业公司未履行维修电梯的义务，未支付电梯维修费用，且电梯已经停用，故应在物业费中扣除有关维修电梯的费用一节，本院认为，侯永斌房屋涉及的电梯虽然停运，但停运原因之一为侯永斌自行对电梯进行改造，而电梯维修费用如何使用需要结合需要维修的原因、案涉物业的具体情况等因素综合判断，实际维修款项的支付主体是否为均豪物业公司，并非判断其是否履行物业服务合同义务的当然依据，综合上述因素，侯永斌主张在物业费中扣减电梯费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，侯永斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5330元，由侯永斌负担。本判决为终审判决。审 判 长 梁志雄审 判 员 董 伟审 判 员 徐 硕二〇二〇年五月二十八日法官助理 胡保峰书 记 员 张 雪书 记 员 张雪冬书 记 员 王培霖