上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终3683号上诉人(原审原告、反诉被告)：许力，女，1986年2月25日出生，汉族，户籍地湖北省宜昌市。被上诉人(原审被告、反诉原告)：上海寓到实业有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：张帅，执行董事。委托诉讼代理人：周洪恩，上海仁良律师事务所律师。原审第三人：魏小伟，男，1987年3月27日出生，汉族，住上海市静安区。原审第三人：连璐，女，1988年1月30日出生，汉族，住上海市静安区。上诉人许力因与被上诉人上海寓到实业有限公司(以下简称“寓到公司”)，原审第三人魏小伟、连璐居间合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2019)沪0106民初36075号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人许力上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持许力的一审诉讼请求，驳回寓到公司的一审反诉请求。事实和理由：一审法院认定寓到公司不存在故意隐瞒房屋存在抵押、故意变更税费承担方式无依据，该项事实认定错误。本案的关键证据是《房地产买卖居间协议》，诉讼双方均提供了自行保管的一联原件作为证据。但双方的证据原件中，房屋抵押、税费承担方式存在明显不同，寓到公司的原件上显然后加了相关内容。一审法院在未对两份证据的真实性进行判别的情形下，草率认定许力主张不成立，属案件重大事实认定错误。二、一审法院事实认定和法律认定存在自相矛盾之处。一审判决书“本院认为”中同一段落，对于寓到公司是否存在“隐瞒系争房屋存在抵押、故意变更税费承担方式”前后矛盾，前面认为不存在故意隐瞒，后又认定中介未尽职告知服务存在瑕疵。根据《房地产买卖居间协议》第五条居间义务明确约定，寓到公司应向许力如实报告《房屋买卖合同》的重大事项。《房屋买卖合同》第一条约定的事项包括房屋权利人、房屋面积、房地产权证号、是否设立抵押、租赁、税费负担等事项，但寓到公司一概未告知许力。作为专业中介机构，如此关键信息不告知买受人，显然是存在故意隐瞒情形。三、一审法院已经认定寓到公司中介服务存在明显瑕疵的情形下，且未提供配合完成交易过户和房屋交接等后续服务，判决支付居间报酬属于适用法律错误。准确的法律适用应当是，“居间人故意隐瞒订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”被上诉人寓到公司发表书面意见辩称：1、许力的上诉超过上诉期。2020年3月16日，一审法院通过12368短信告知寓到公司，该案件于2020年2月5日生效，寓到公司据此向一审法院申请强制执行，案号为(2020)沪0106执2588号。因此，2020年3月16日一审法院未收到许力的上诉状，上诉期早已经过。2、寓到公司促成买卖合同成立，许力应当支付报酬。3、许力的一审诉请没有依据。许力并未就寓到公司虚假宣传提供任何有效证据，且魏小伟、连璐也当庭证实了挂牌情况，寓到公司不存在虚假宣传。在案证据证明涉案意向金已经依约转为定金，许力无权要求返还。许力在签订买卖合同后发现征信存在问题，无法办理住房按揭贷款，才设法提起本案诉讼，实属恶意违约。原审第三人魏小伟、连璐未发表述辩意见。许力向一审法院起诉，要求判令：寓到公司退还许力购房意向金20,000元。寓到公司向一审法院提出反诉诉讼请求：判令许力支付寓到公司佣金42,000元。一审法院认定事实如下：上海市静安区平型关路XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)权利人为魏小伟、连璐。2019年6月4日，魏小伟、连璐(出卖方、甲方)与许力(买受方、乙方)、寓到公司(居间方、丙方)签订《房地产买卖居间协议》，约定，许力购买涉案房屋，总房价款为2,100,000元；乙方向丙方支付意向金20,000元作为洽谈之用，如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金。同日魏小伟、连璐(出卖方、甲方)与许力(买受方、乙方)签订《房屋买卖合同》，约定总房价款为2,100,000元；甲、乙双方应于2019年8月20日之前向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记(若有)手续；在甲方收到乙方支付的定金后，一方逾期履行本合同超过二十日的视为根本违约，若甲方根本违约，则应向乙方双倍返还定金；若乙方根本违约，则已支付甲方的定金不予返还；补充约定：如果房东同意房价2,100,000元这个价格出售，意向金的20,000元直接转为定金。许力及寓到公司在《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》上签字、盖章，许力支付意向金20,000元。当日晚上，魏小伟、连璐在该两份合同上签字，寓到公司将20,000元转账给魏小伟，魏小伟出具收款收据载明收到买受方支付的定金20,000元。2019年7月6日，魏小伟、连璐向许力发送《催告函》，载明，双方及居间方已经签署《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》，我方收到定金20,000元；依据《房屋买卖合同》条款约定，为办理交易过户手续，贵方应当在签订《房屋买卖合同》后28天内(即2019年7月1日之前)与我方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》；然而，贵方在约定的期限内并未与我方签订，致使该房地产买卖交易无法正常进行；我方郑重催告贵方：于2019年7月10日17时前前往居间方所在地与我方按照《房屋买卖合同》约定的买卖条件签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，并采取积极配合态度，继续进行交易；我方给予上述宽限，并不代表我方放弃解除该协议并追究违约责任的权利；若贵方仍不配合，则该催告函期限届满日视为贵方在该房地产交易中根本违约；届时，我方有权没收已交付的定金20,000元，并保留追究其他法律责任的权利，且我方将另行处置该房地产。该催告函邮寄至许力的户籍地，因被拒收而退回，另邮寄至“上海市浦东新区加枫路XXX号银行楼3楼”，亦被退回。许力于2019年9月19日查询涉案房屋的情况，不动产登记簿信息显示涉案房屋存在抵押登记的情形。一审审理中，就涉案房屋的交易过程，魏小伟、连璐到庭陈述，2019年6月4日晚上，魏小伟从杭州出差回上海，至寓到公司处签署《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》，通过微信收取定金20,000元并签署收据。后寓到公司送魏小伟到家，由连璐签署《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》。涉案房屋的挂牌价格不清楚，底价为2,150,000元，成交价为到手价2,100,000元，双方约定税费全部由许力承担。后寓到公司联系许力办理贷款，由于征信存在问题，许力无法办理贷款，许力提出可以变更付款方式，但需要收取下半年的租金，故魏小伟、连璐拒绝该方案。关于不再购买涉案房屋的原因，许力起诉时称系因寓到公司故意虚报比实际挂牌价高的价格，构成虚假宣传。一审审理中，经核对许力及寓到公司提供的《房屋买卖合同》原件后，许力提出，两份合同关于税费负担方式的约定存在不同，许力提供的版本中三种方式(甲乙各自承担、全部由甲方承担、全部由乙方承担)均未勾选，而寓到公司提供的版本中勾选了“全部由乙方承担”，该处许力填写时为空白内容，寓到公司在后期进行了填充。故许力认为寓到公司变更税费负担方式、未告知涉案房屋存在抵押等行为，均导致许力不信任寓到公司因此不再购买涉案房屋。寓到公司及魏小伟、连璐均认为许力系因征信问题无法办理贷款而不购买涉案房屋，系许力违约，且三方曾就变更付款方式问题进行过协商。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》系真实意思表示，各方均应恪守。魏小伟、连璐签署《房屋买卖合同》后，许力支付的意向金20,000元已转为定金，并已由寓到公司支付给魏小伟、连璐，许力认为意向金转为定金需经其签字确认的主张并无依据，故许力要求寓到公司返还该笔20,000元的诉讼请求，法院不予支持。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，寓到公司作为许力与魏小伟、连璐之间房屋买卖的居间人，已经促成买卖双方签订《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》，寓到公司已履行部分居间义务，许力应当支付佣金。许力主张寓到公司存在虚假宣传并无依据，双方的成交价格系建立在协商一致的基础上。许力主张寓到公司存在故意隐瞒涉案房屋存在抵押、故意变更税费负担方式亦无依据，许力在诉讼前并未就该问题与寓到公司或魏小伟、连璐进行沟通协商，在起诉时也并未提出，直至庭审过程中才提出该主张，因此许力提出因此不信任寓到公司故不再继续履行合同并非事实，法院不予采信。但是寓到公司作为专业的中介机构，签订合同的流程并不规范，未尽职将房屋的抵押情况、税费承担的方式及时告知买受人，服务存在瑕疵，且寓到公司并未提供配合完成交易过户和房屋交接等后续服务，故法院酌定许力向寓到公司支付佣金5,000元，超出部分不予支持。一审法院判决：一、许力应于判决生效之日起十日内支付寓到公司佣金5,000元；二、对许力的诉讼请求法院不予支持。二审中，当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，涉案《房地产买卖居间协议》约定，许力向寓到公司支付意向金20,000元作为洽谈之用，如魏小伟、连璐在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金。同时，涉案《房屋买卖合同》约定，如果房东同意房价2,100,000元这个价格出售，意向金20,000元直接转为定金。鉴于魏小伟、连璐与许力所签《房屋买卖合同》约定房屋总价款为2,100,000元，因此许力所支付的意向金已依约转为定金。本案中，许力未履行《房屋买卖合同》构成违约，无权要求返还定金。许力上诉认为其不再购买涉案房屋系因寓到公司未告知房屋抵押情况并变更税费负担方式，导致其不再信任寓到公司。然正如一审法院所述，许力在诉讼前未就前述问题与寓到公司或魏小伟、连璐进行过沟通协商，起诉时亦未提出，直至一审庭审过程中才提出。加之许力查询涉案房屋情况的日期2019年9月19日明显晚于《房屋买卖合同》所约定的网签日期2019年7月1日及涉案《催告函》所给予的宽限日期2019年7月10日，本院难以认定许力在积极履约，其有关寓到公司隐瞒抵押情况并变更税费负担致其不再履约的意见亦难以成立。一审法院结合寓到公司提供中介服务情况酌情确定的佣金尚属公平合理，本院不再作调整。综上所述，上诉人许力的上诉请求缺乏依据，本院无法支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费725元，由上诉人许力负担。本判决为终审判决。法官助理高勇审判长  卢薇薇审判员  邬海蓉审判员  俞 璐二〇二〇年五月二十五日书记员  吴艳妮附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……