江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣04民终528号上诉人（原审被告）九**东装饰材料市场有限公司，住所地：江西省濂溪区十里大道827号，统一社会信用代码：91360402741985679E。法定代表人：王永宇，该公司总经理。委托诉讼代理人：凌晓琴，江西康润律师事务所律师。被上诉人（原审原告）吴某1，女，2005年8月2日出生，汉族，住九江市。法定代理人：吴某2，1975年12月24日出生，汉族，住九江市，系原告父亲。原审被告：九**东实业有限公司，住所地：江西省九江市濂溪区十里大道827号，统一社会信用代码：91360400723909760H。法定代表人：许承慧，该公司执行董事兼总经理。上诉人九**东装饰材料市场有限公司与被上诉人吴某1、原审被告九**东实业有限公司因合同纠纷一案，不服江西省濂溪区人民法院于2019年12月26日作出的（2019）赣0402民初3271号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。九**东装饰材料市场有限公司上诉请求：上诉人未收到实际承租人的租金，有权拒付；被上诉人未履行合同约定的给付发票义务；被上诉人主张按增加的面积增加收益没有依据；一审判决认定上诉人应付租金的日期错误。请求依法改判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求或发回重审。吴某1答辩称:一审法院认定事实清楚，证据充分，程序合法，请求维持。九**东实业有限公司未作答辩。吴某1向一审法院提出诉讼请求：1、判决二被告向原告支付2019年下半年的商铺房租，金额为人民币9982元，并按照该应付金额每日万分之二向原告支付违约金至判决之日。二被告承担连带责任；2、判令二被告向原告支付自2018年元月至2019年下半年少付的商铺房租，金额为人民币504.48元。二被告承担连带责任。3、判令二被告严格履行《商铺委托经营管理合同》和《合同补充协议》，今后在协议期内必须在每半年度的第一个月足额支付房租，二被告承担连带责任；4、本案诉讼费由二被告承担。一审法院审理查明:2015年1月24日，原告吴某1与被告九**东实业有限公司签订了二份《商品房买卖合同》，原告吴某1购买由被告九**东实业有限公司开发的美吉特华东二期精品区的4238、4239号商铺，合同约定每个商铺预测建筑面积为10.99平方米，每个商铺价款为82500元。2015年11月16日，原告吴某1与被告九**东实业有限公司签订了二份《合同补充协议》，确认原告购买的两个商铺经产权登记机关测定，每个商铺的实际建筑面积为11.13平方米，每个商铺的价款调整为83551元，同时约定：“《商铺委托经营管理合同》中所涉及的收益根据此《合同补充协议》实际建筑面积和最终房价为准。”2015年1月24日，原告吴某1（合同甲方）在购买了上述商铺之后，与被告九**东装饰材料市场有限公司（合同乙方）签订了二份《商铺委托经营管理合同》，原告将上述两间商铺委托给被告经营管理。合同约定：委托期限从2015年1月25日起至2030年1月24日止，共计15年。收益分配方式为：第一阶段（即委托期的第一年至第三年，共计3年），该商铺出租租金归乙方所有，无需向甲方支付租金。第二阶段（即委托期的第四年至第五年，共计2年），乙方向甲方支付9900元／年的固定收益。第三阶段（即委托期的第六年至第十五年，共计10年），租金由乙方向实际承租方收取，乙方按约定将实际收取的全部租金支付给甲方。租金支付方式为：自第四年开始，乙方向商铺实际承租方收取租金后，乙方以每半年为一个周期，在每半年度的第一个月内凭甲方出具的等额租金发票（甲方自开或委托乙方代开）向甲方支付。违约责任：若乙方未能按照本合同第三条的约定按时支付甲方租金，则乙方按日向甲方支付应付租金万分之一的违约金。超过60日的，则乙方按日向甲方支付应付租金万分之二的违约金，合同继续履行。《商铺委托经营管理合同》签订后，被告九**东装饰材料市场有限公司向原告支付了2018年1月25日至2018年6月30日租金8516元、2018年7月1日至2018年12月31日租金9982元、2019年1月1日至2019年6月30日租金9818元，此后租金未付，故原告诉至法院，请求判令如请。一审法院认为，合法的合同关系受法律保护。本案中原告与被告九**东装饰材料市场有限公司签订的《商铺委托经营管理合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，是合法有效的合同，双方均应按合同约定行使权力、履行义务。原告按合同约定将铺面交由被告九**东装饰材料市场有限公司经营管理，被告九**东装饰材料市场有限公司应按约定履行支付租金的义务。被告九**东装饰材料市场有限公司抗辩称，原告未按合同约定出具等额租金发票，故被告九**东装饰材料市场有限公司有先履行抗辩权。对此，一审法院认为，现没有证据证明被告通知过原告领款并向原告催要发票，不符合行使先履行抗辩权的形式要件。更关键的是，支付租金是被告九**东装饰材料市场有限公司的合同主要义务，开具并给付发票仅为原告的从给付义务，合同未明确约定拒付权的情况下，这二者不具有对等关系，被告九**东装饰材料市场有限公司不享有先履行抗辩权。故对被告九**东装饰材料市场有限公司此项答辩意见，不予采纳。合同明确约定了租金给付期限，被告九**东装饰材料市场有限公司逾期未给付租金，应承担违约责任。对于原告应履行的义务，被告可根据合同约定另行主张权利。合同明确约定了违约金的计算方式，被告未按合同约定支付租金属违约且已超过60日，应按合同约定“按日向甲方支付应付租金万分之二的违约金”。合同约定的付款时间为每半年度的第一个月内，故2019年下半年的租金应在2019年7月31日前支付，逾期时间应从2019年8月1日起计算。合同约定的租金计算方式为：9900元／年的固定收益，未明确约定按实际商铺面积调整。但合同约定的被告九**东装饰材料市场有限公司经营管理的商铺面积为10.99平方米每间，而商铺的实际面积为11.13平方米，多出的面积事实上仍由被告九**东装饰材料市场有限公司经营管理，故原告要求参照合同约定的租金比例支付商铺多出的面积的租金，有事实及法律依据，依法予以支持。被告九**东装饰材料市场有限公司与被告九**东实业有限公司是两个独立的法人，应当各自独立承担民事责任。原告的诉请是基于《商铺委托经营管理合同》，根据合同相对性原则，应该由被告九**东装饰材料市场有限公司承担相应的民事责任。连带责任是法定责任，暂无证据证明被告九**东实业有限公司具有应当承担连带责任的法律事实，故对于原告要求被告九**东实业有限公司承担连带责任的诉请，不予支持。原告第三项诉请不属于“诉”的范围，依法不予审理。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第二百四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百四十四条之规定，判决：一、被告九**东装饰材料市场有限公司在本判决生效后三日内，向原告吴某1支付2019年7月1日至2019年12月31日的租金9982元及违约金（违约金计至2019年12月1日止为243.56元，此后违约金按日利率万分之二计算至上述租金付清之日止）。二、被告九**东装饰材料市场有限公司在本判决生效后三日内，向原告吴某1支付2018年1月25日至2019年12月31日商铺多出面积占用费504.48元。三、驳回原告吴某1其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费62元，减半收取31元，由被告九**东装饰材料市场有限公司承担。本院二审期间，当事人均未提交新的证据材料。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，被上诉人吴某1与原审被告九**东实业有限公司2015年1月24日签订《商品房买卖合同》，当日又与上诉人九**东装饰材料市场有限公司签订《商铺委托管理合同》，约定第一阶段无需支付租金，第二阶段即委托期的第四、五年支付固定收益9900元／年，支付方式为上诉人向商铺实际承租方收取租金后，以每半年为一个周期，在每半年度第一个月内凭被上诉人出具的等额租金发票（被上诉人自开或委托上诉人代开）向被上诉人支付。2015年11月16日，被上诉人吴某1与原审被告九**东实业有限公司签订《合同补充协议》，确认了两个商铺的实际面积，吴某1按实际面积增加了购买价款，同时约定《商铺委托经营管理合同》中所涉及的收益根据《合同补充协议》实际建筑面积和最终房价为准。上诉人九**东装饰材料市场有限公司提出未收到实际承租人的租金，有权拒付，被上诉人未履行合同约定的给付发票义务，主张按增加的面积增加收益没有依据，且一审判决认定上诉人应付租金的日期错误的上诉理由，在一审判决中均已充分阐述，本院不再赘述。一审法院依据合同约定的内容依法判决上诉人九**东装饰材料市场有限公司向被上诉人支付租金及违约金、商铺多出面积占用费并无不当。综上所述，上诉人九**东装饰材料市场有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费72元，由上诉人九**东装饰材料市场有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  董雪晴审判员  李 华审判员  欧阳宇二〇二〇年五月二十六日法官助理游图勇书记员游鑫鹏