浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终1962号上诉人（原审被告）：樊园桂，女，1976年2月1日出生，汉族，住瑞安市。委托诉讼代理人：刘清国，江西商豪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张秀莲，女，1957年7月22日出生，汉族，住瑞安市莘塍街道市。委托诉讼代理人：林茜茜，浙江司策律师事务所律师。原审被告：朱如周，男，1969年9月29日出生，汉族，住瑞安市。原审第三人：吴顺勇，男，1969年7月20日出生，汉族，住瑞安市。原审第三人：董晓萍，女，1970年11月17日出生，汉族，瑞安市。原审第三人：缪棉富，男，1965年1月8日出生，汉族，住瑞安市。原审第三人：薛碎珠，女，1967年5月20日出生，汉族，住瑞安市。上诉人樊园桂因与被上诉人张秀莲、原审被告朱如周、原审第三人吴顺勇、董晓萍、缪棉富、薛碎珠房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省瑞安市人民法院（2019）浙0381民初13258号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。樊园桂上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回张秀莲对樊园桂的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由张秀莲承担。事实和理由：一、一审将朱如周瞒着樊园桂个人擅自与吴顺勇签的《房地产买卖协议书》认定全部有效，错误。朱如周在一审中陈述“把涉案房屋出卖给原告我前妻樊园桂是不知情的”，显然，该协议签订时存在权利人没有全部同意的情况，充其量该协议属一半有效，一半无效。二、一审适用法律错误，没有系统综合《中华人民共和国婚姻法》第十七条“夫妻对在婚姻关系存续期间所得的夫妻共同财产有平等的处理权”、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（四）项“共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让”、《城市私有房屋管理条例》第十条“房屋所有人出卖共有房屋，须提交共有人同意的证明书。在同等条件下，共有人有优先购买权”及相关司法解释来适用法律。三、一审程序存在问题。2019年12月16日第一次开庭时，樊园桂代理人见审判员和书记员合二为一，且开庭前将与本案之外的案例进行刻意引导，似有已判后审之嫌，故当庭提出要求变更为普通程序，但法院未予采纳。四、一审认定事实错误。1、《关于吴顺勇等不动产登记的复函》恰恰证明张秀莲的诉讼主张因不能依法办理不动产转移登记从而不能得到支持。只有部分产权人的同意，则另一半的不动产权并没有发生转移，故讼争房产不能转移登记，否则不动产中心也不会如此严格要求。该证据反而证明张秀莲的诉请主张得不到瑞安不动产登记莘塍分中心的支持。2、一审对《离婚协议书》的认定错误。《离婚协议书》中的记载并不表明客观实际财产状况。讼争房产的一半财产权系由法律强制性规定，不因离婚协议夫妻之间的说辞而改变，否则房产交易中心不会强调过户必须由出售方夫妻两人同时签认，张秀莲也无必要一并起诉樊园桂。从离婚协议书推断不出樊园桂明知“对涉案房屋的财产权利在与被告朱如周婚姻关系存续期间已处置完毕”。离婚协议书记载“双方无共同财产”并不表示樊园桂默认或默示其不享有涉案房屋一半的权益。3、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）第十一条规定：一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。因此，只有产权登记手续办理完毕，善意取得才成立。张秀莲辩称：樊园桂的主张没有事实和法律依据。一、樊园桂称对房屋买卖不知情，与事实不符。张秀莲一家在房屋买卖合同签订之后就搬迁入住，距今已经居住满17年，在此过程中樊园桂从未到过该房屋向张秀莲主张任何权利。且樊园桂与朱如周在2009年及2012年两度离婚，两次离婚协议书均明确无夫妻共同财产，足以证明樊园桂明知涉案房屋已不是其与朱如周的夫妻共同财产。二、即便在签订房屋买卖合同时樊园桂不知情，张秀莲仍是善意第三人，依法应取得涉案房屋所有权。张秀莲在房屋买卖合同签订时已经尽到了义务，是有合理理由相信朱如周在出售涉案房产是有完整权利的。共有人的优先购买权并不适用本案基于夫妻关系的共有，按份共有人才享有优先购买权。樊园桂一直以该房屋未办理产权过户手续为由，主张张秀莲不能取得房屋所有权，但是张秀莲一审诉讼请求为办理过户手续，正是因为涉案房屋应当过户而没有过户才形成本案。且涉案房屋没有办理产权登记并非张秀莲的原因，而是由于房屋自身以及政策的原因客观上不能办理。三、涉案房屋所在的富南大厦一单元有多套房屋存在与本案相似的纠纷，其他案件均已判决并生效，本案应适用统一的裁判尺度。综上，请求驳回上诉，维持原判。朱如周述称：这个事情和我无关。吴顺勇、董晓萍述称：按照以前的交易习惯，合同都是夫妻一方签的，购房款也是一方收取的。张秀莲已在涉案房屋中居住了十几年了，我方同意将房屋过户给张秀莲。樊园桂也应当配合过户。缪棉富、薛碎珠未作述。张秀莲向一审法院起诉，请求：1.确认张秀莲与朱如周于2002年11月20日签订的《房地产买卖协议书》、朱如周和吴顺勇于2001年11月25日签订的《房地产买卖协议书》合法有效；2.判令缪棉富、薛碎珠、吴顺勇、董晓萍和朱如周、樊园桂办理位于瑞安市的不动产初始登记手续，并协助张秀莲办理该房屋的不动产过户手续。一审法院认定事实：朱如周、樊园桂原系夫妻关系，缪棉富、薛碎珠系夫妻关系，吴顺勇、董晓萍系夫妻关系。2002年11月20日，经瑞安市莘塍镇利民房屋介绍所经纪人季如高介绍张秀莲与朱如周签订了一份《房地产买卖协议书》，合同约定：朱如周自愿将其坐落在莘塍镇南镇村富南大厦二楼（建筑面积约143㎡，东至外墙皮为界，南至外墙皮为界，西至缪国员为邻，北至外墙皮为界，现瑞安市）一套房屋出卖给张秀莲，双方商定成交价款为218000元，订立协议之日张秀莲付定金20000元，2002年12月12日付款188000元，余下10000元待房产权证、土地证过户后付清。合同签订后，张秀莲按约于2002年11月20日支付朱如周定金20000元，于2002年12月12日支付朱如周购房款188000元，朱如周按约将涉案房屋交付张秀莲使用。现诉争房屋的国有土地使用证登记在吴顺勇名下。2000年12月8日，经瑞安市土地管理局审批，同意缪棉富将坐落于瑞安市莘塍镇南镇村富民路47.25㎡土地转让给第三人吴顺勇。2001年11月25日，吴顺勇经瑞安市莘塍镇利民房屋介绍所经纪人季如高介绍将涉案房屋以购房款151000元出卖给朱如周。2003年10月8日，吴顺勇取得涉案房屋的国有土地使用证【证号：瑞国用（2003）字第10-××号】。一审法院经向瑞安市不动产登记服务中心莘塍分中心发函查询获悉：因涉案房屋存在超建情况，瑞安市不动产登记服务中心莘塍分中心对涉案房屋进行行政限制，涉案房屋需补交超建部分建筑面积的土地出让金及税费后方可办理解除行政限制、办理不动产权属初始登记、转移登记手续。一审法院认为，2000年12月8日，经瑞安市土地管理局审批同意缪棉富将坐落于瑞安市莘塍镇南镇村富民路47.25㎡土地转让给吴顺勇，且涉案坐落于瑞安市房屋的国有土地使用证已登记至吴顺勇名下，故可以认定缪棉富已将涉案房屋出卖给吴顺勇。朱如周与吴顺勇于2001年11月25日签订的《房地产买卖协议书》、张秀莲与朱如周于2002年11月20日签订的《房地产买卖协议书》均系合同相对方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定或者社会公共利益，也无其他无效情形，应认定合同有效。朱如周应按照合同约定协助张秀莲办理坐落于瑞安市房屋的不动产权属初始登记、变更登记手续。樊园桂、吴顺勇、董晓萍、缪棉富、薛碎珠也应一并协助张秀莲办理涉案房屋的不动产权属初始登记、转移登记手续。樊园桂抗辩称，涉案房屋系朱如周与樊园桂婚姻关系存续期间购买，系夫妻共同财产，出卖涉案房屋系朱如周个人行为，樊园桂一直不知情，直到张秀莲起诉才知情，朱如周私自出卖夫妻共同财产，其与张秀莲签订的《房地产买卖协议书》应属无效合同。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中，朱如周于2001年11月25日以购房款151000元向吴顺勇购买涉案房屋后，于2002年11月20日以购房款218000元出卖给张秀莲，价格合理并不存在价格过低的情形；张秀莲购买涉案房屋居住至今已达17年之久，在此期间樊园桂从未向张秀莲主张涉案房屋的相关财产权利；朱如周、樊园桂两次签订离婚协议书时，均明确无共同财产，可以证实樊园桂明知对涉案房屋的财产权利在与朱如周婚姻关系存续期间已处置完毕，在与朱如周离婚时已不是朱如周、樊园桂的夫妻共同财产；综上，樊园桂的抗辩意见没有事实与法律依据，不予支持。缪棉富、薛碎珠无正当理由拒不到庭，视为对张秀莲所陈述的事实和提供的证据放弃抗辩与质证的权利，依法缺席审判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十二条、第一百三十五条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、确认朱如周与吴顺勇于2001年11月25日就坐落于瑞安市【国有土地使用证号：瑞国用（2003）字第10-××号】房屋签订的《房地产买卖协议书》、张秀莲与朱如周于2002年11月20日就坐落于瑞安市【国有土地使用证号：瑞国用（2003）字第10-××号】房屋签订的《房地产买卖协议书》均合法有效；二、判令朱如周、樊园桂、吴顺勇、董晓萍、缪棉富、薛碎珠于判决生效之日起七日内协助张秀莲办理上述房屋的不动产权属初始登记（包括解除行政限制）及转移登记至原告张秀莲名下的手续。案件受理费13800元，减半收取6900元，由朱如周、樊园桂共同负担（朱如周、樊园桂定于判决生效之日起七日内向一审法院缴纳，张秀莲定于判决生效之日起七日内来一审法院退回预交的受理费13800元）。二审期间，各方当事人均未提供新的证据。本院审核了当事人向一审法院提供的证据后，依法对一审判决认定的事实予以确认。本院另认定，朱如周与张秀莲签订的《房地产买卖协议书》载明：“甲方（朱如周）保证本宗地产权属清楚。若发生与该产权有关而出现直接纠纷、债权债务以及甲方的亲人或他人插手干涉，概由甲方负责理清，并承担民事诉讼责任。如因此给乙方（张秀莲）造成经济损失，应由甲方负责赔偿。……甲方应无偿助乙方办理房产权证过户手续及提供一切有关所需资料，房产权证、土地证过户手续费、税费及一切其他费用应由乙方自负。”朱如周与樊园桂于2000年7月7日登记结婚，于2009年9月7日协议离婚。2010年12月23日，双方再次登记结婚，后于2012年3月1日协议离婚。双方两次离婚时向瑞安市民政局婚姻登记中心出具的离婚协议书均载明“双方无共同财产”。本院认为，本案二审的争议焦点在张秀莲是否构成善意取得，一审判决樊园桂协助张秀莲办理涉案房屋权属变更登记是否正确。朱如周与张秀莲之间的《房地产买卖协议书》签订于2002年11月20日，此时《中华人民共和国物权法》、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(三)》均尚未实施，根据法不溯及既往的法律适用原则，《中华人民共和国物权法》、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》均不适用于本案。另外，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（四）项、《城市私有房屋管理条例》第十条均不属效力性强制性规定，不能作为认定合同无效的依据，故同样不适用于本案。本案应适用《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法通则》及相关司法解释进行审理。朱如周与张秀莲签订合同时，朱如周持有的其与吴顺勇签订的《房地产买卖协议书》中记载的买受人仅有朱如周一人。基于朱如周在其与张秀莲签订的《房地产买卖协议书》中所作的“保证本宗地产权属清楚”的承诺，张秀莲有理由相信朱如周有权处分涉案房屋。朱如周签订《房地产买卖协议书》将涉案房屋转让给张秀莲时，《中华人民共和国物权法》尚未实施，占有系重要的公示方式。樊园桂主张办理产权登记手续系张秀莲善意取得涉案房屋的构成要件之一，缺乏依据。合同签订后，张秀莲已依约支付了购房款，并占有使用涉案房屋至今，根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第８９条规定“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”之规定，张秀莲构成善意取得。因此，即使朱如周转让涉案房屋系擅自处分共同财产，樊园桂也只能要求朱如周赔偿损失，而无权要求确认朱如周与张秀莲之间的合同部分无效。综上，一审认定朱如周与张秀莲签订的《房地产买卖协议书》有效，正确。有效的合同对双方均有拘束力，现张秀莲已依约履行支付购房款的义务，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”之规定，朱如周、樊园桂应履行协助张秀莲履行办理涉案房屋权属变更登记的合同附随义务。综上，一审判决樊园桂协助张秀莲办理涉案房屋权属变更登记并无不当。另外，经审查，一审并不存在樊园桂主张的程序违法的情形。樊园桂的上诉理由均不成立，对其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由樊园桂负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  蔡蓓蓓审 判 员  曾 慧二〇二〇年五月二十五日法官助理周婷婷代书记员  徐彬妮