贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终4651号上诉人（原审原告）：祝会兰，女，1987年5月6日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。被上诉人（原审被告）：贵州恒大长基房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市花溪区小河浦江路229号金竹苑A栋1层10号。法定代表人：刘长波，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘秀兰，女，1989年3月14日出生，汉族，该公司员工，住湖南省涟源市。委托诉讼代理人：代琴琴，女，1991年11月25日出生，汉族，该公司员工，住贵州省贵阳市云岩区。原审第三人：贵州易居不动产投资顾问有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区商业金融区G（03）07地块麒龙中央商务大厦二期（B2）13层3号。法定代表人：陆海东。上诉人祝会兰因与被上诉人贵州恒大长基房地产开发有限公司（以下简称恒大长基房开）以及原审第三人贵州易居不动产投资顾问有限公司（以下简称易居投资公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2019）黔0111民初8939号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。祝会兰上诉请求：1、撤销原判，改判支持上诉人一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、本案《商品房买卖合同》第十一条约定了房屋交付的时间和条件，上诉人虽然实际接收房屋，但该房屋并未达到合同约定的交付条件，依照《合同法》第六十条、第一百五十五条以及第一百一十一条的规定，被上诉人应当支付因未达交房条件的违约金，一审判决对此适用法律错误；2、根据本案合同约定及被上诉人在一审庭审中的陈述，被上诉人有为上诉人办理房屋产权证的义务，且未将办理产权转移登记的文书交付给上诉人。此外，被上诉人亦未提交证据证明其已经达到办理房屋转移登记的条件。因此，一审法院认为“应当以邮寄的时间作为本案违约金计算的截止时间”系对本案事实的错误认定。被上诉人恒大长基房开答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人易居投资公司二审未作陈述。祝会兰向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付因未达交房条件的违约金23371.22元（以总房款412919元为基数，每日万分之一计算违约金，计至达到交房条件之日止，暂从2017年7月1日计算至2019年1月18日）；2、判令被告立即为原告办理房屋产权证，并向原告支付因逾期办理房屋产权证的违约金10240.39元（以总房款412919元为基数，每日万分之一计算违约金，计至被告为原告办理房屋产权证之日止，暂从2019年1月1日计算至2019年9月6日）；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院查明：2014年9月10日，原告（买受人）与被告（出卖人）、第三人（代理机构）签订了《商品房买卖合同》，约定被告将其开发建设的位于贵阳市花溪区房屋出售给原告，房屋总价款412919元。该合同第四章第十一条交付时间和条件约定：“（一）出卖人应当于2017年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列1、2、3、4项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；……4、经房产管理部门批准的商品房交付使用备案证书。”合同第十三条逾期交房责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期交房180日之内，从约定的交房期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交房之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日，买受人有权退房。……若买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，从约定的交房期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”。合同第八章第二十二条第二款初始登记约定：“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记”；第三款转移登记约定：“（一）出卖人承诺于2018年12月31日前，取得该商品房的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2.约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”同时，该合同附件十二补充协议第十三条第1点关于通知的约定：（1）买受人确认本《商品房买卖合同》正文前“合同当事人”项下约定的通讯地址为出卖人向买受人发出书面通知的送达地址，……如出现买受人提供地址或身份证地址有误的，由此引起的一切责任由买受人承担。如买受人通讯地址变更，须在五日内书面通知出卖人，否则，出卖人按照上述地址发出通知，即视为已送达买受人。合同签订后，原告向被告支付了合同约定的全部房款。原被告于2017年6月30日签署房屋钥匙签收确认书，原告签收房屋，并在签收后入住房屋。2019年9月5日，被告将办理房屋产权证通知通过邮政快递邮寄给原告，邮寄地址为原告在《商品房买卖合同》第6页中所留的通讯地址，邮寄文件注明为贵阳恒大翡翠华庭一期办产权通知明细。2019年9月6日，被告在《贵阳晚报》上刊登名为《关于贵阳恒大翡翠华庭项目办理产权手续的通知》，通知业主恒大翡翠华庭项目1、3、4、5号楼及ＳＯＨＯ公寓已具备产权办理条件，请业主携办证资料到销售中心登记办理。原告表示其并未收到被告邮寄的办证通知。另查，原告未委托被告或其他机构代为办理商品房转移登记。被告取得案涉房屋建筑工程竣工合格证的时间为2019年1月18日。一审法院认为，公民、法人或其他组织的合法权益受法律保护。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系立的合同，对双方当事人均有约束力，订立合同的双方均应按约履行合同。结合庭审查明事实本院归纳争议焦点为：一、商品房实际交付后是否应计算逾期交房违约金？二、房产证应由谁办理？逾期办证违约金支付金额？关于焦点一。本案中，原告在2017年6月30日已经实际收房，交房时房屋虽然不符合买卖合同约定的交房条件，但双方在原告进行收房时，未就商品房的交付没有特别约定，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”之规定，本案案涉房屋在2017年6月30日已实际交付。被告交房后，原告实际取得并享有了该房屋的占有、使用权及其使用价值，原告此后并不会再因延迟受领、使用本案房屋产生相应的迟延利益损失。并且，本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》“逾期交房责任”部分也明确约定逾期交房违约金的计算截止时间为房屋实际交付之日止。因此，原告要求被告在其实际接收房屋后继续承担逾期交房违约责任，既不符合本案双方合同的约定，也缺乏相应的法律依据，故法院不予支持。关于焦点二。合同约定，出卖人应于2018年12月31日前，取得该商品房的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。被告承担的合同义务为将办理房屋转移登记的有关文书交付给原告，而并非承担为原告办理房屋产权登记的义务，因此对原告诉请第二项中要求判令被告为原告办理房屋产权证的诉请，法院不予支持。被告未按照合同约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，已构成违约，原告诉请其按照合同约定承担违约责任，事实清楚，于法有据，法院予以支持。关于本案违约金的计算方式，原告主张从2019年1月1日起至被告为原告办理房屋产权证书之日止，按日万分之一计算。被告对于原告主张的起算日期无异议，但认为截止日期应当以其向原告邮寄办证通知时间为准，即2019年9月5日。法院认为，原、被告双方在合同中已约定通知方式，被告按照原告预留地址和电话已将办证通知邮寄给被告，应当视为被告已经履行了合同约定的通知交付义务，故应当以邮寄的时间作为本案违约金计算的截止时间，即2019年9月5日。原告主张按照合同约定的标准计算违约金，符合双方约定，法院予以支持。本案违约金计算为：2019年1月1日-2019年9月5日（247天）：412919元×0.0001×247天=10199元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告贵州恒大长基房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告祝会兰支付逾期办证违约金10199元；二、驳回原告祝会兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费421元（已减半收取），由原告祝会兰负担294元，被告贵州恒大长基房地产开发有限公司负担127元。二审经审理查明的事实除与一审认定事实一致外，二审中，被上诉人恒大长基房开向本院提交贵阳市国土资源局经开区不动产登记中心于2019年8月30日颁发的《不动产权证书》，用以证明案涉的贵阳恒大翡翠华庭1栋已于2019年8月30日完成初始登记。上诉人祝会兰对该证据材料的真实性、关联性均不予认可，并认为被上诉人有为上诉人办理产权证的义务，其是否具备办理转移登记的条件与本案无关。另查明，上诉人祝会兰在一审庭审中对于审判员提出的“原告有无委托被告办理产权证？”、“原告有无交纳代办费用”进行回答时称：“根据合同约定，没有明确”、“没有缴纳转移登记的代办费用”。本院认为：本案中，上诉人系以案涉房屋未达到合同约定的交付条件为由要求恒大长基房开承担违约责任。逾期交房违约责任的承担是对于房屋买受人因出卖人的违约行为导致其延迟受领、使用房屋而产生的相应迟延利益损失进行的合理填补。而本案中，上诉人已于2017年6月30日接收了本案房屋，实际取得并享有了该房屋的占有、使用权及其使用价值，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”的规定，在本案双方当事人对于交付使用没有特别约定的情况下，应当视为恒大长基房开已于2017年6月30日完成了本案房屋的交付。即使此时涉案房屋未完全达到合同约定的交付条件，但按照一般生活常理，上诉人此后并不会再因延迟受领、使用本案房屋产生相应的迟延利益损失。并且，本案《商品房买卖合同》第十三条“逾期交房责任”也明确约定:逾期交房违约金的计算截止时间为房屋实际交付之日止。因此，上诉人要求恒大长基房开在其实际接收房屋后继续承担逾期交房违约责任既不符合本案合同的约定，也缺乏相应的法律依据，一审法院对此不予支持符合法律规定，本院依法予以维持。对于上诉人提出的恒大长基房开应为其办理产权证并承担相应的逾期办证违约金的上诉理由，因本案《商品房买卖合同》中对于恒大长基房开是否负有产权证代办义务的约定并不明确，上诉人主张其与恒大长基房开之间存在合法、有效的委托代办关系的依据并不充分，本院对此难以采信。上诉人就此提出的上诉请求，本院不予支持。因被上诉人恒大长基房开二审提交的《不动产权证书》可以证明案涉房屋所在楼栋已于2019年8月30日完成所有权初始登记，具备协助办理案涉房屋产权证的条件，因此，被上诉人于2019年9月5日向上诉人邮寄产权办理通知应当视为其履行合同约定的协助办证义务的行为，故一审法院将本案逾期办证违约金的计算截止时间认定为2019年9月5日并无不当，本院对此予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费842元，由上诉人祝会兰负担。本判决为终审判决。审判长 田 勇审判员 罗晓珊审判员 邹爱玲二〇二〇年五月二十八日书记员 左文艳