山东省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁民再74号 抗诉机关：山东省人民检察院。 申诉人（一审原告、二审上诉人）：靖玉斌，男，1972年5月25日出生，汉族，住济南市长清区。 申诉人（一审原告、二审上诉人）：张传霞（系靖玉斌之妻），女，1977年12月13日出生，汉族，住济南市长清区。 委托诉讼代理人：靖玉斌，男，1972年5月25日出生，汉族，住济南市长清区。 被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：济南楚天置业有限公司，住所地济南市经十路14306号建设大厦25楼。 法定代表人：张勇，董事长。 委托诉讼代理人：杨兰臣，山东齐鲁律师事务所律师。 申诉人靖玉斌、张传霞因与被申诉人济南楚天置业有限公司（以下称楚天置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省济南市中级人民法院(2016)鲁01民终49号民事判决，向山东省人民检察院申诉，山东省人民检察院作出鲁检民（行）监[2018]37000000461号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院作出（2019）鲁民抗106号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。山东省人民检察院指派检察员贾惠芝、宋远胜出庭。申诉人靖玉斌、申诉人张传霞委托诉讼代理人靖玉斌，被申诉人楚天置业公司委托诉讼代理人杨兰臣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 山东省人民检察院抗诉认为，原判决认定的基本事实缺乏证据证明,适用法律确有错误，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。 一,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定:“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构要计收逾期贷款利息的标准计算。”本案符合解释第十八条规定的情形。生效判决已确认靖玉斌、张传霞未能按照合同约定期限办理涉案房屋权属证,主要原因是楚天置业公司在建设过程中改变原规划设计,即由于出卖人的原因,买受人未能按期取得房屋权属证书;楚天置业公司和靖玉斌、张传霞所签商品房买卖合同没有约定逾期办证的违约金,并且逾期办证必然给靖玉斌、张传霞的权利行使造成影响,但靖玉斌、张传霞难以举证证明实际损失,确系损失数额难以确定。 二、二审判决不适用解释第十八条的理由之一为条款中规定的是“可以”、“参照”,不是“应当”,系适用法律确有错误。解释第十八条中的“可以”按照已付购房款总额,“参照”中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算,是法律赋予享有权利的一方当事人可以选择适用该标准计算违约损失的授权性规范。二审判决以此作为不适用该条款的理由,限制当事人行使权利,适用法律确有错误。 三、二审判决不适用解释第十八条的理由包括对逾期交房违约金与逾期办证违约金数额对比的差距,但二审判决对涉案房屋逾期交房违约金数额的计算,系认定的基本事实缺乏证据证明,适用法律确有错误。二审判决认为在2010年5月24日至2014年9月3日期间,若楚天置业公司未向靖玉斌、张传霞交付涉案房屋,根据解释第十七条规定的租金标准,楚天置业公司仅需要向靖玉斌、张传霞支付逾期交房违约金52207.88元;而楚天置业公司根据解释第十八条需要向靖玉斌、张传霞支付逾期办证违约金153557元,在该逾期交房违约金与逾期办证违约金的数额对比下,二审判决认为根据解释第十八条计算楚天置业公司逾期办证违约责任,“明显超过楚天置业公司订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能给造成的损失”,“若楚天置业公司能够预见,则可能拒绝向靖玉斌、张传霞交付房屋,从而承担更少的违约责任”,并且认为“逾期办证给业主造成的损失一般小于逾期交房给业主造成的损失”。然而,解释第十七条规定:“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失数额可以参照以下标准确定:逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”可见,解释第十七条的适用前提是商品房买卖合同没有约定违约金或者损失赔偿额计算方法的。其次,本案《商品房买卖合同》第九条约定:“逾期超过90日的,买受人有权解除合同。…买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金”。即本案商品房买卖合同约定了逾期交房违约金的计算方法,不符合适用解释第十七条的条件。最后,《商品房买卖合同》第八条约定:“出卖人应当在2008年11月20日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备下列第1种条件,并符合合同约定的商品房交付买受人使用”。本案楚天置业公司在2008年12月实际交付房屋,如果楚天置业公司选择拒绝交房至2014年7月6日向靖玉斌、张传霞发出办理房证手续通知时,那么自2008年11月20日至2014年7月5日,按照合同约定逾期交房违约金应计算为159738.46(389069*2050*0.0002)元。综上,二审判决根据解释第十七条计算涉案房屋逾期交房违约金,并比对涉案房屋根据解释第十八条计算的逾期办证违约金,作为不适用解释第十八条的理由,系认定的基本事实缺乏证据证明。 靖玉斌、张传霞称，同意山东省人民检察院抗诉意见。请求再审改判楚天置业公司向靖玉斌、张传霞支付自2010年5月24日违约日起至靖玉斌、张传霞取得涉案房屋所有权证书的2014年9月3日止的违约金153557元。 楚天置业公司辩称，民事抗诉书认为，二审判决对涉案房屋逾期交房违约金数额的计算,系认定的基本事实缺乏证据证明。该理由不能成立。解释第十七条第三款规定：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。虽然《商品房买卖合同》第九条约定了逾期交房的违约责任,但本案并不存在逾期交房的事实。既然本案未发生逾期交房,也就不存在对涉案房屋逾期交房违约金数额的计算的问题。判决书中称，楚天置业公司仅需要向靖玉斌、张传霞支付逾期交房违约金52207.88,只是一种假设,目的是用法定的逾期交房违约赔偿损失数额(也是假设存在逾期交房时的实际损失额)与靖玉斌、张传霞主张的逾期办证违约赔偿损失数额进行比较,并非是真正意义上的对本案逾期交房违约赔偿损失数额的计算。二、民事抗诉书称，一审法院限制当事人行使权利,适用法律确有错误的理由不能成立。二审判决以《合同法》第一百一十三条第一款“损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”作为依据是正确的。当事人虽有权发表自己关于应适用某一法律条款的观点,但适用什么法律条款进行判决,应由人民法院依据案件事实确定。三、根据现有证据和已知事实分析,认定靖玉斌、张传霞并没有因逾期办理房产证而发生实际损失,二审法院酌定判决楚天置业公司向靖玉斌、张传霞赔偿逾期办证损失31125.52元,兼顾和平衡了双方当事人的利益,有事实依据,适用法律正确。为此，请求再审法院查明事实，驳回靖玉斌、张传霞的再审请求。 靖玉斌、张传霞向一审法院起诉请求：一、判令楚天置业公司协助办理涉案房屋国有土地使用权证书；二、判令楚天置业公司承担逾期办理房屋所有权证书的违约责任，即以已付购房款总额为基数参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，自违约日2010年5月24日起计算至靖玉斌、张传霞取得涉案房屋所有权证书2014年9月3日止，共计153557元。 一审法院认定事实：2008年7月3日，靖玉斌、张传霞(买受人)与楚天置业公司(出卖人)签订《商品房买卖合同》一份，约定靖玉斌、张传霞购买楚天置业公司开发建设的济南市长清区“书香门第”住宅小区4号楼1单元401室(含储藏室一间)，该商品房建筑面积111.03平方米，每平方米3368元；该商品房及储藏室总价款387789元。其中合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付后365个工作日内，协助买受人办理房地产权属证书。买受人应当在上述期间内，将办理权属登记需由买受人提供的资料及税费交出卖人处。并按照法律规定缴纳房屋维修基金。出卖人在收到买受人提供的资料及税费后3个月内，办理完毕房地产权属证书。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。”楚天置业公司于2008年12月19日向靖玉斌、张传霞交房，靖玉斌、张传霞结清房屋面积差价款，最终房价款389069元(不含天然气开户费、有线电视开户费)，房屋建筑面积111.41平方米，储藏室建筑面积8.65平方米。根据《商品房买卖合同》约定自2008年12月19日交房之日起365个工作日内办理房地产权属证书，逾期办证的起算日为2010年5月24日。办证期间内，靖玉斌、张传霞未能办理房地产权属证书，靖玉斌等众业主多次到有关部门反映“办证”问题，但一直未能解决，靖玉斌、张传霞与楚天置业公司未能就逾期办证问题另行签订补充协议。2012年8月29日，靖玉斌、张传霞诉至一审法院。2014年1月26日，济南市规划局出具的《关于“书香门第”项目有关情况的复函》指出，楚天置业公司在建设过程中，违反土地出让合同及建设工程规划许可要求，存在下列违法建设行为：地上建筑超建、加建约29453平方米；未配建地下车库及配套设施；建筑长度、进深加大且位移；临街1号商住楼超出地界；建筑日照间距及后退道路、地界不符合规划要求。2009年1月21日，长清区人民政府向济南市人民政府呈送《关于对达盛长清居住组团(书香门第)项目超建问题进行处理的请示》，2011年11月18日，长清区人民政府向济南市城乡建设委员会呈送《关于对长清居住组团(书香门第)项目超建问题进行处理的函》，提请上级有关部门尽快处理。后靖玉斌、张传霞于2014年8月20日取得了涉案房屋的房产证。但靖玉斌、张传霞主张“房地产权属证书”包括房产证和国有土地使用证，要求楚天置业公司为其办理国有土地使用证。一审诉讼中，靖玉斌、张传霞主张因所购房屋未能及时办理房地产权属证书，双方合同仅约定逾期补办证支付违约金，但未具体约定违约金数额，楚天置业公司应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖司法解释》）第十八条规定支付违约金，但未能提供证据证明逾期办证造成的实际损失。 一审法院认为：靖玉斌、张传霞与楚天置业公司签订的《商品房买卖合同》应为商品房预售合同，合同内容系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、法规强制性规定，为有效合同，双方应按合同约定履行各自的义务。本案当事人对2008年12月19日交房，靖玉斌、张传霞于2014年8月20日已经取得涉案房屋的房产证的事实无争议，一审法院予以认定。双方争议的主要焦点是：一、涉案房屋的土地使用证的办理；二、本案违约金请求之诉是否已经超过诉讼时效；三、逾期办证的责任及违约金的确定。 一、根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，办证是房屋买受人的义务，房地产开发企业应在具备办证条件时，承担“提供必要的证明文件”等协助办证的义务，本案中靖玉斌、张传霞购买的房屋已经于2014年8月20日取得房产证，至于房屋的土地使用证办理，根据目前济南市长清区商品房交易流通现状，房屋具有房产证即可完成房产的买卖、抵押等流通及融资，且经一审法院向济南市国土资源局长清区分局了解，目前长清区商品房交易过程中并未强制性要求办理土地使用证，现阶段正值国家不动产权属登记政策调整，靖玉斌、张传霞的房屋是否需要办理土地使用证尚不确定。现靖玉斌、张传霞要求楚天置业公司协助其办理土地使用证，应当对能否办理房屋土地使用证进行举证，但本案靖玉斌、张传霞未能举证证实其是否已经具备或者何时能够具备办理涉案房屋的土地使用证的条件，故其要求楚天置业公司在判决生效十日内协助办理土地使用证的请求，一审法院不予支持。 二、关于本案违约金请求之诉是否已经超过诉讼时效。因楚天置业公司改变了原规划设计进行建设,导致靖玉斌、张传霞等“书香门第”业主之前一直无法办理房地产权属证书，该事实处于持续状态，且靖玉斌就逾期办证问题一直向有关部门反映，从未放弃主张权利，其于2012年8月底提起诉讼，并未超过诉讼时效。楚天置业公司关于诉讼时效的抗辩理由不能成立，一审法院不予支持。 三、关于逾期办证的责任认定问题及违约金数额。房地产开发企业承担逾期办证违约责任的前提是“由于出卖人的原因”，济南市规划局出具的《关于“书香门第”项目有关情况的复函》明确指出，楚天置业公司在建设过程中改变了原规划设计进行违法建设，导致楚天置业公司未能及时完成房屋所有权初始登记，最终造成逾期办证，楚天置业公司以靖玉斌、张传霞未提供办理产权证书、未及时交纳税费等导致逾期办证作为抗辩理由，没有事实依据，一审法院不予采纳。本案靖玉斌、张传霞入住“书香门第”小区已有多年，因楚天置业公司改变原规划建设的行为，致使靖玉斌、张传霞未能在合同约定的时间内取得房地产权属证书，楚天置业公司应当承担逾期办证的违约责任。本案中，双方达成房屋买卖合意并签订了《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，应合法有效。该合同约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。”本案双方在出现逾期办证的情况后，并未签订补充协议对违约金数额、计算方法进行明确约定，靖玉斌、张传霞亦未能提供证据证实逾期办证给其造成的实际损失，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百一十三条、第一百一十四条规定，违约金的支付应当以造成损失为依据，本案靖玉斌、张传霞未提供具体受到哪些损失的证据，其要求楚天置业公司支付违约金没有法律依据，一审法院不予支持。靖玉斌、张传霞主张应按《商品房买卖司法解释》第十八条规定计算违约金，一审法院认为，违约金参照央行标准计算，首先，合同没有约定违约金，其次是实际损失额难以确定，只有在两种情况均具备的情况下，才可适用该条司法解释，本案双方虽未约定违约金，但靖玉斌、张传霞的损失并非“难以确定”，而是靖玉斌、张传霞未能提供证据证实其损失，故靖玉斌、张传霞的上述主张不成立，一审法院不予支持。 本案系因楚天置业公司逾期办证导致违约而引发的诉讼，靖玉斌、张传霞并不存在过错，结合案件实际情况，一审法院酌定案件诉讼费由楚天置业公司承担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回靖玉斌、张传霞的诉讼请求。案件受理费2555元，由楚天置业公司承担。 靖玉斌、张传霞不服一审判决，上诉请求：一.撤销济南市长清区人民法院(2015)长民重字第6号民事判决；二、判令楚天置业公司协助靖玉斌、张传霞办理涉案房屋国有土地使用权证书；三、判令楚天置业公司承担逾期办理房屋所有权证书的违约责任。以已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，自违约日2010年5月24日起计算至靖玉斌、张传霞取得涉案房屋所有权属证书2014年9月3日止，共计153557元。 二审法院查明，2014年6月4日，楚天置业公司取得了涉案项目的房屋所有权大证。2014年7月4日，楚天置业公司制作了《通知》载明：“书香门第小区业主：请业主本人（以商品房买卖合同及购房发票上的姓名为准）于2014年7月4日至7月14日至书香门第小区1号楼售楼处办理有关房产证的手续。……”同年7月5日向靖玉斌、张传霞进行了邮寄。2014年7月6日，靖玉斌、张传霞收到楚天置业公司的通知。一审重审时，靖玉斌、张传霞提交的济房权证长字第××号《房屋所有权证》载明涉案房屋为靖玉斌、张传霞共同共有，登记时间为2014年8月20日，建筑面积111.27平方米。楚天置业公司提交的由山东舜华房地产评估造价咨询有限公司制作的鲁舜房估房估（2014）第G0410号及（2015）第20101号《房地产租赁估价报告》，载明：靖玉斌、张传霞所购书香门第4号楼1单元401室，建筑面积111.27平方米，于价值时点（2014年3月1日、2014年8月1日）的房地产市场日租赁价格为人民币0.30元每日每平方米（建筑面积）。2015年12月29日，济南时报A04版刊登《济南市国土资源局关于不动产统一登记相关事项的公告》，该公告第二条载明：自2015年12月30日起，颁发《不动产登记证书》、《不动产登记证明》，不再颁发土地、房屋、林地等证书。实施不动产统一登记之前依法颁发的各类不动产权属证书继续有效。2016年1月6日，济南时报A08版载明：【提醒】登记机构不提供单独换证业务。不动产登记政策实施后，针对不少市民咨询旧房产证换新不动产登记证的咨询，市不动产登记中心表示，济南市不动产统一登记之前（即2015年12月30日前），依法颁发的各类不动产权属证书继续有效。原不动产权属证将随着不动产的转移、变更等业务的办理实现自然换证，登记机构不提供单独换证业务。 二审法院认为：本案系靖玉斌、张传霞与楚天置业公司因商品房预售合同的履行而产生的争议，属商品房预售合同纠纷。本案二审的争议焦点为：一、涉案房屋国有土地使用权证书的办理问题；二、涉案房屋逾期办理房屋所有权证的违约责任问题。关于焦点一涉案房屋国有土地使用权证书的办理问题，二审法院认为：《物权法》第十条第二款规定，国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。国务院《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行。济南市国土资源局发布《关于不动产统一登记相关事项的公告》，自2015年12月30日起，颁发《不动产登记证书》、《不动产登记证明》，不再颁发土地、房屋、林地等证书。实施不动产统一登记之前依法颁发的各类不动产权属证书继续有效。且济南市不动产登记中心表示，济南市不动产统一登记之前（即2015年12月30日前），原不动产权属证将随着不动产的转移、变更等业务的办理实现自然换证，登记机构不提供单独换证业务。故，靖玉斌、张传霞所提楚天置业公司协助办理涉案房屋国有土地使用权证书的上诉请求不能成立，该院不予支持。关于焦点二涉案房屋逾期办理房屋所有权证的违约责任问题，二审法院认为：第一，本案中，靖玉斌、张传霞主张因楚天置业公司的违约行为，导致不能贷款融资、二次交易会产生价格差异以及无法落户于房产、子女上学等一系列问题。虽然，靖玉斌、张传霞未能提供证据证明其实际损失，但是，因楚天置业公司的违约行为，导致靖玉斌、张传霞对涉案房屋的不动产物权登记迟延，会对靖玉斌、张传霞的权利行使，尤其是对房屋进行法律上的处分造成影响。故一审法院全部驳回靖玉斌、张传霞要求楚天置业公司承担逾期办证违约责任的诉讼请求不当，应予纠正。鉴于楚天置业公司于2014年6月4日取得了涉案项目的房屋所有权大证，并于2014年7月5日向靖玉斌、张传霞邮寄了办证通知，靖玉斌、张传霞于2014年7月6日收到楚天置业公司发出的办理房证手续的通知，楚天置业公司通知业主办证义务已经履行完毕。靖玉斌、张传霞主张自2014年7月6日至2014年9月3日的逾期办证违约责任缺乏事实依据，楚天置业公司应当向靖玉斌、张传霞承担自2010年5月24日至2014年7月6日期间的逾期办证违约责任。 第二，《合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。虽然，《商品房买卖司法解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。但是，首先，《商品房买卖司法解释》规定的是“可以”，按照已付购房款总额，“参照”中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，并不是“应当”按照已付购房款总额，“按照”中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；其次，对于靖玉斌、张传霞主张的2010年5月24日至2014年9月3日违约期间，若楚天置业公司未向靖玉斌、张传霞交付涉案房屋，根据《商品房买卖司法解释》第十七条规定的租金标准，楚天置业公司仅需要向靖玉斌、张传霞支付逾期交房违约金52207.88元；而如本案事实，楚天置业公司向靖玉斌、张传霞交付涉案房屋后，在靖玉斌、张传霞占有使用房屋的情况下，根据《商品房买卖司法解释》第十八条第二款规定的逾期贷款利息标准，楚天置业公司却需要向靖玉斌、张传霞支付逾期办证违约金153557元，占购房款总额的比例高达39.47%，且远高于同期的逾期交房违约金。故，在本案中参照逾期贷款利息标准，计算楚天置业公司应当承担的逾期办证违约责任，明显超过楚天置业公司在订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能给靖玉斌、张传霞造成的损失。若楚天置业公司能够预见，则可能拒绝向靖玉斌、张传霞交付房屋，从而承担更少的违约责任，且影响靖玉斌、张传霞本可行使的对涉案房屋的占有和使用权利，更不利于交易的进行和社会的稳定。 第三，逾期交房影响业主对房屋的占有、使用、收益和处分，业主收房后已经对房屋进行了占有、使用和收益，故逾期办证给业主造成的损失一般小于逾期交房给业主造成的损失。综上，在靖玉斌、张传霞未能举证证明其因楚天置业公司逾期办证所受损失的具体数额情况下，二审法院酌定由楚天置业公司赔偿靖玉斌、张传霞的逾期办证违约损失31125.52元。一审重审判决根据靖玉斌、张传霞因逾期办证问题一直向有关部门反映的事实，认定靖玉斌、张传霞的起诉未超过诉讼时效，事实清楚，于法有据。一审法院重审本案时已经审批延长审理期限六个月，一审重审的审理期限并未超过法定期限。本案经该院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决：一、撤销济南市长清区人民法院（2015）长民重字第6号民事判决；二、楚天置业公司于本判决生效后十日内赔偿靖玉斌、张传霞逾期办证损失31125.52元；三、驳回靖玉斌、张传霞其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2555元，由楚天置业公司负担。二审案件受理费2555元，由靖玉斌、张传霞负担2037元，由楚天置业公司负担518元。 再审开庭时，各方当事人均未提交新证据。本院再审认定的事实与一、二审法院查明的事实一致。 本院再审认为，本案争议焦点问题是二审判决对违约金的确定适用法律是否正确。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条:“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。从上述法律规定看，对于违约金的确定应当以实际损失为基础。本案中，靖玉斌、张传霞即未在合同书中与楚天置业公司就逾期办理房产证约定违约金，又没有提交证据证明其在延期办理房产证期间受到损失。因此，二审法院未按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款:关于“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定确定违约金，适用法律并无不当。由于靖玉斌、张传霞没有证据证明实际造成损失，二审法院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情判令由楚天置业公司向靖玉斌、张传霞支付31125.52元违约金，符合公平原则。 综上所述，二审法院认定事实清楚，适用法律正确。靖玉斌、张传霞的再审请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款，第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 维持山东省济南市中级人民法院(2016)鲁01民终49号民事判决。 本判决为终审判决。 审判长  刘成良 审判员  李加付 审判员  司晓伟 二〇二〇年五月十八日 书记员  陈东娇