辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终1556号上诉人（原审原告）：刘玉环，女，1952年11月25日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：游亚军，男，1953年7月13日出生，汉族，住沈阳市和平区。被上诉人（原审被告）：沈阳万科物业服务有限公司，住所地沈阳市浑南区新隆街1-26号。法定代表人：张会，该公司总经理。委托诉讼代理人：张静，女，1993年5月7日出生，汉族，住辽宁省法库县。委托诉讼代理人：王磊，男，1987年6月5日出生，汉族，住吉林省德惠市。上诉人刘玉环因与被上诉人沈阳万科物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2019）辽0102民初16881号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘玉环上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：我方已提交证据证明我们回迁户一直按1.5元标准缴纳物业费，一审未审查物业提交合同的有效性和合法性，物业合同违规，业委会成立不合法，存在选举舞弊。因回迁楼一层4-5户，走的大门跟商品房不一样，户型基本把山，底层商业网点噪音扰民、空气污染，故回迁户一直是1.5元物业费，物业签订合同未约定回迁户的物业费标准，2018年成立业委会时，占40%的回迁户没有一个是业委会成员，回迁户为主的1号楼仅有一名候选人，且非回迁户，5号楼两名候选人也非回迁户，业委会不能代表业主权利，不能体现园区不同阶层业主利益，多次上访未解决，部分回迁户忍气吞声按2.8元标准交纳物业费，社区坐落本园区与物业有合作关系。业委会委托物业书面征集业主意见关于续签物业服务选票的委托期限与业委会发布关于召开业主大会通知的入户发票和回收表决票的时间范围有重叠，程序错误，与物业续约无效。物业服务达不到2.8元标准。保安威胁辱骂业主，维修重复操作频繁，楼体多次无故出现渗漏水，找不到渗漏点，常停水停电。沈阳万科物业服务有限公司辩称，请求维持原判。沈阳万科物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1.被告交纳所欠物业服务费2,351.04元及违约金430.7元；2.被告承担诉讼费。一审法院认定事实，被告刘玉环系位于沈阳市和平区龙泉路91-2号2单元603室，建筑面积69.97平方米房产的所有权人。原告沈阳万科物业服务有限公司系被告房产所在园区的物业服务公司。2018年10月22日，沈阳市和平区霍尔寓所业主委员会（委托方、甲方）与原告沈阳万科物业服务有限公司（受托方、乙方）签订《沈阳霍尔寓所物业服务合同》。合同约定，甲方委托乙方为霍尔寓所提供物业服务；合同期限自2018年7月1日起至2020年6月30日止；本物业管理区域物业服务费收费实行包干制，业主应按其拥有物业的建筑面积、按高层住宅（含电梯费）2.8元/月?平方米标准交纳物业服务费；物业服务费应当从开发商通知的收房期限届满之日起计收，业主办理入住手续时预付一年的物业服务费，此后的物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应于季度最后一个月25日前向乙方交纳下期的物业服务费，在所交季度首月1日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金；本合同在履行中发生争议，双方可以通过协商和解、向有关部门依法申请调解或向本小区所在地人民法院提起诉讼解决；本合同自双方签字盖章之日起生效。现被告刘玉环未缴纳2018年7月1日至2019年6月30日期间的物业服务费，故原告起诉至一审法院。另查明，被告系涉案园区原址回购住户；涉案房产开发商沈阳坤和房地产开发有限公司与和平区拆迁工作主管部门曾就涉案房产的物业费事宜达成共识，即对涉案房产物业服务费按照每月每平方米1.3元的标准进行补贴，该补贴已于2015年9月30日到期。一审法院认为，原告万科物业公司与沈阳市和平区霍尔寓所业主委员会签订的《沈阳霍尔寓所物业服务合同》系合同双方当事人的真实意思表示，不违反我国法律、法规的规定，依法有效，予以确认。被告刘玉环系涉案“霍尔寓所”小区的业主之一，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，故前述合同对被告具有约束力。原告万科物业公司基于前述合同自2018年7月1日起为被告房产所在小区提供物业管理服务至今，享有向作为业主的被告收取物业服务费的权利。现被告未履行缴费义务，应承担民事责任，故对原告万科物业公司要求被告支付2018年7月1日至2019年6月30日期间的物业服务费的诉求，予以支持。关于被告刘玉环需要支付的物业服务费的数额，具体应为2,350.99元（69.97平方米×2.8元/平方米/月×12个月）。关于原告主张被告逾期交费所产生的违约金的诉求，因原告提供证据不足以认定被告系恶意拖欠物业服务费，故不予支持。关于被告提出因其不能接受原告现在的物业服务费收费标准和不认可原告的物业服务费涨价行为，故不缴纳物业服务费的抗辩。首先，现有证据可证明在原告为涉案园区提供物业服务期间，该园区住宅的物业服务费收费标准为2.8元/月?平方米（含电梯费）；其次，现有证据可证明涉案房产开发商沈阳坤和房地产开发有限公司与和平区拆迁工作主管部门曾就涉案房产的物业费事宜达成共识，即对涉案房产物业服务费按照每月每平方米1.3元的标准进行补贴，故自被告入住涉案房产起一直按照1.5元/月?平方米标准缴纳物业服务费，但该补贴现已到期，被告是否应继续享有，并非本案审理范围；再次，涉案园区物业费的收费标准是否与物业公司提供的物业服务相符合，涉及到园区业主的公共权益，在园区已经成立业主委员会的情况下，应当由业主委员会和达到法定比例的业主按照法定程序决定，不宜由被告单独判定，亦不能成为被告不缴或少缴物业服务费的理由。综上，对于被告的上述答辩意见，不予采纳。一审法院判决：一、被告刘玉环于判决生效后十日内给付原告沈阳万科物业服务有限公司2018年7月1日至2019年6月30日期间的物业服务费2,350.99元；二、驳回原告沈阳万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告刘玉环负担。二审中，上诉人提交照片，证明公共水道漏水未予维修。被上诉人认为该照片看不出是否是公共区域。被上诉人提交：1.通知，证明是计划性停水，时间不是经常性的。2.维修通知，证明每年维修区域不同。3.合同备案证明，证明合同已经备案。上诉人对该组证据不认可。备案证明真实性有异议。这个合同是对商品房约定的，不包括回迁房，业委会不能代表园区回迁户。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。被上诉人与沈阳市和平区霍尔寓所业主委员会签订的《沈阳霍尔寓所物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按合同约定履行各自义务。该合同对全体业主均具有约束力。被上诉人依约为案涉园区提供物业服务，上诉人作为小区业主未交纳物业费的行为构成违约，应承担违约责任，故一审对被上诉人要求上诉人交纳物业费的诉讼请求予以支持并无不当。关于上诉人主张的业委会成立不合法，存在选举舞弊问题，程序错误，业委会成员无回迁户代表，与物业续约无效，社区坐落本园区与物业有合作关系的问题，经查，上诉人提交的现有证据不足以证明其主张，社区的位置与本案亦无关联，故对上诉人该项主张不予支持。关于上诉人主张的物业服务达不到2.8元标准，保安威胁辱骂业主，维修重复操作频繁，楼体多次无故出现渗漏水，找不到渗漏点，常停水停电的问题，因上诉人未能提交充分证据证明该主张，且即便被上诉人服务存在瑕疵亦不构成上诉人拒付物业费的理由，故对上诉人该项主张不予支持。综上，上诉人刘玉环的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘玉环负担。本判决为终审判决。审判长  吕长辉审判员  丁广昱审判员  金 鑫二〇二〇年五月九日书记员  张 磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。