北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终4393号上诉人（原审被告）：史宏宾，男，1978年4月9日出生，住山西省运城市夏县。委托诉讼代理人：于合金，北京道川律师事务所律师。委托诉讼代理人：白璐，北京道川律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘中秋，男，1957年9月28日出生，住北京市东城区。被上诉人（原审原告）：刘婧，女，1989年5月16日出生，住北京市东城区。被上诉人（原审原告）：刘欣，女，1989年5月16日出生，住北京市东城区。上列三被上诉人之共同委托诉讼代理人：蔡正文，北京市蓝鹏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘坤峰，男，1983年6月13日出生，住北京市朝阳区。被上诉人（原审被告）：李芹，女，1982年4月19日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘坤峰（李芹之夫），1983年6月13日出生，住北京市朝阳区。原审被告：北京华乐物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区南十里居41号院1号楼28层机房层01商业03。法定代表人：王振。上诉人史宏宾因与被上诉人刘中秋、刘婧、刘欣、刘坤峰、李芹，原审被告北京华乐物业管理有限公司（以下简称华乐物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初98803号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。史宏宾上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判史宏宾不承担民事责任；2.一、二审诉讼费用由刘中秋、刘婧、刘欣、刘坤峰、李芹承担。事实与理由：一、一审程序违法，应发回重审。一审法院未向史宏宾合法送达开庭传票，导致史宏宾失去当庭陈述、质证、辩论的权利，程序的不公必然导致判决结果的错误。2012年3月30日史宏宾与刘中秋签订的《房屋租赁合同》中明确记载有史宏宾的身份证号、家庭住址、联系电话等信息。一审期间，刘中秋的代理人到公安机关调取了史宏宾的户籍信息。据此，一审法院完全能够通知到史宏宾参加诉讼。但是，一审法院多次开庭，均未通知史宏宾参加，剥夺了史宏宾的诉权，史宏宾收到判决书后，为时已晚。二、史宏宾与刘中秋签订的《房屋租赁合同》事实上已经解除，对双方均不具有法律约束力，一审判决史宏宾支付租金和违约金无事实依据。史宏宾签订租赁合同不久，刘坤峰提出给史宏宾转让费用，由其承租实施该项目，史宏宾因家中有事要离开北京，故同意转让。史宏宾、刘坤峰及刘中秋三人共同口头约定，由刘坤峰直接承接《房屋租赁合同》的一切债权债务，不再另行签订租赁合同，比照原合同执行。此后，史宏宾撤出，终止了其与刘中秋的房屋租赁合同关系，与刘中秋及刘坤峰再无任何联系和经济往来。刘坤峰接手后，按时向刘中秋每年交纳租赁费用，与刘中秋形成事实上的房屋租赁合同关系，在发生纠纷前，双方对租赁合同的履行从无争议。三、一审查明事实不清，证据不足。刘中秋在起诉状中明确说明，其将出租房屋交给刘坤峰和李芹占有使用，并由刘坤峰和李芹承担支付租金等义务，即刘中秋明确了解刘坤峰和李芹是出租房的实际使用人和经营者。史宏宾仅仅签署过合同，但并没有实际履行，不应该承担占有使用房屋的法律后果。一审中，刘坤峰为逃避责任进行了虚假陈述，其关于替史宏宾看管房屋、垫付装修款、每月支付租房费用纯属捏造，并未提交相关委托管理的委托书或双方经济往来凭证作为证据。四、一审判决史宏宾承担房屋租金、使用费及违约金无事实和法律依据。涉案房屋系违法建筑应予拆除，属不可抗力，违反了国家的禁止性规定，刘中秋的出租行为属于违法行为，不受法律保护。刘坤峰已终止违法经营，未产生合法利润，一审判决史宏宾支付房屋租金、使用费及违约金无法律依据。史宏宾非房屋占有使用人，无权给刘中秋腾退房屋。2017年12月8日之后，刘中秋的房屋出租行为就是非法行为，无实际损失，故其违约金的约定显属无效。刘中秋、刘婧、刘欣辩称：同意一审判决，不同意史宏宾的上诉请求。刘坤峰、李芹辩称：同意一审判决，不同意史宏宾的上诉请求。华乐物业公司未答辩。刘中秋、刘婧、刘欣向一审法院起诉请求：请求判令解除刘中秋、刘婧、刘欣与史宏宾、刘坤峰、李芹、华乐物业公司之间的房屋租赁合同关系；判令史宏宾、刘坤峰、李芹、华乐物业公司腾退位于北京市朝阳区×01、02、03号房屋；史宏宾、刘坤峰、李芹、华乐物业公司按照年租金18万元的标准向刘中秋、刘婧、刘欣支付2018年7月1日起至实际腾退房屋之日止的租金及占有使用费；判令史宏宾、刘坤峰、李芹、华乐物业公司按日500元的标准向刘中秋、刘婧、刘欣支付自2018年6月5日起至付清上述房屋租金及占有使用费之日止的违约金；判令史宏宾、刘坤峰、李芹、华乐物业公司按日500元的标准向刘中秋、刘婧、刘欣支付自合同解除之日起至华乐物业公司将其工商注册地址迁出之日止的违约金。一审法院认定事实：刘中秋为刘婧、刘欣的父亲。位于北京市朝阳区×01商业03（建筑面积282.03平方米）、机房层02商业03（建筑面积346.39平方米）、机房层03商业03（建筑面积178.16平方米）为刘婧、刘欣名下的共同共有房屋（以上三套房屋以下简称涉诉房屋）。北京华乐物业管理有限公司为注册于北京市朝阳区×01商业03号房屋内的公司，但并未在该址实际经营。2012年3月30日，刘中秋作为甲方与名为“史宏斌”的人作为乙方就涉案房屋签订了《房屋租赁合同》。双方约定，乙方承租涉案房屋，租赁期限为10年，即自2012年3月30日至2022年6月30日；乙方享有90天的免租期，即自2012年3月30日至2012年6月30日。其中第1-5年，年租金为15万元，第6-10年，年租金18万元，租金包括物业费及取暖费。乙方在签订本合同的同时向甲方支付12个月的租金，1万元的押金。第二年起，每年的租金应在当年的5月30日前支付。房屋的用途为公寓房。乙方遵守物业公司规定的装修守则，向甲方和物业服务公司各递交承租房屋的内部装修、设备安装设计图及详细说明，此房屋的装修费用由乙方负责。在承租期期满或提前终止时，乙方除将可移动的物品及家具搬走外，保持完整的装修后的现状，包括但不限于地面、天棚、墙壁、门窗、灯具、空调采暖，消防喷淋、报警、烟感卫生间，上下水等设备设施完整状态下的房屋交还甲方。乙方须在租赁终止后10天内，将所注册在本房屋的地址进行税务清算、工商注销，及涉及本房屋地址的所有资料进行清理完毕。乙方未能按本合同的规定按时支付租金或其他费用，自每个付款日超过5日，每逾期一日按500元／日向甲方支付违约金，直至乙方全数付清其所应付的租金之日为止；超过10日，甲方除可要求乙方支付违约金外，甲方有权单方解除本合同，乙方所欠租金、违约及各项公用设施的费用须足额缴齐。本合同终止或解除时，如乙方所设公司、企业（含个体户）或其它民事主体的注册地址为所租赁房屋，则乙方应在合同终止或解除后10日内办理完毕注册地址迁移手续或企业注销手续，将注册地址迁出，以保证新的租户可继续用该地址注册。如乙方超过10日未办理完毕前述注册地址迁移手续或注销手续的，每迟延一日，乙方向甲方支付违约金500元／每日；违约金的日期计算从退租后第11天起计算直至当地税务部门、工商部门确认日止。合同签订同时，乙方向甲方交纳了第一年的租金15万元及押金1万元。后刘坤峰、李芹向刘中秋、刘婧、刘欣交纳截止至2018年6月30日的租金。一审审理中，刘坤峰、李芹向法庭提交了落款时间为2017年12月8日、落款人为涉案房屋的物业管理公司北京国泰顺达物业公司泰华滨河苑项目部向涉案房屋所在的1号楼28层、29层居住人员发出《告知》复印件。告知内称：接政府通知，北京市隐患大排查大清理大整治专项行动，各部门积极配合。关于1号楼29层以上居住人员疏散撤离，清除群租房违规私搭隔断排除隐患重要任务。限期居住人员2017年12月14日全部撤离，东风乡政府安监科，派出所民警、社区、物业联合定于12月15日开始清理，拆除1号楼28层以上群租房违规私搭隔断。请租房人员看到通知后尽快撤离。房东及租房管理负责人接到通知后立即执行，将租房人员安全撤离。刘中秋、刘婧、刘欣虽不认可该《告知》的真实性，但认可该时段存在物业公司根据政府部署要求群租人员撤离，拆除隔断的事实。刘坤峰、李芹还提交了落款时间为2017年12月9日、落款人为北京国泰顺达物业管理有限公司泰华滨河苑项目部的《泰华滨河苑小区1号楼28层以上房屋群租投诉的回执》，该回执中称：物业公司多次采取措施清理1号楼28层以上群租房，也上报乡里安监部门来清理过，但不能彻底解决。11月18日大兴区发生着火事件引起了北京市高度重视，进行安全大排查、大清理、大整治工作。东风乡安监科、派出所民警、社区、物业联合定12月15日开始清理，拆除1号楼28层以上群租房隔断。现在28层以上正在清退居住人员撤离。据此，刘坤峰、李芹主张在2017年12月底拆除涉案房屋中的内部隔断，并自2018年1月开始没有经营，花费9万余元清理涉案房屋的建筑垃圾，二人仅居住于房屋机房层01商业03号房屋的二十分之一面积。另查，双方均确认，刘坤峰、李芹在三套房屋外共同空间安装了门禁，三套房屋走该共同的门禁进出。刘坤峰、李芹自述给了刘中秋、刘婧、刘欣门禁卡及密码，刘中秋、刘婧、刘欣予以否认；刘坤峰、李芹就该项主张未举证。刘中秋、刘婧、刘欣指认华乐物业公司为经史宏宾、刘坤峰、李芹准许在涉案房屋内注册，刘坤峰、李芹予以否认。刘中秋、刘婧、刘欣就该项主张亦未能举证。一审审理中，刘中秋、刘婧、刘欣指认“史宏斌”在签约后不久即告知刘中秋有关租赁合同的事务由刘坤峰处理，刘坤峰为“史宏斌”的合伙人。刘坤峰、李芹否认二人与“史宏斌”为合伙人关系，称二人受“史宏斌”委托负责看管房屋，每年向“史宏斌”交纳3万元的收益。经刘中秋、刘婧、刘欣申请，法院出具律师调查函，调取了史宏宾在山西省运城市公安局北城派出所的户籍证明。户籍证明显示：史宏斌（身份证号码：×××）与史宏宾（身份证号码：×××）的户口属于重户，2015年5月11日已通知本人于十日内到派出所办理重户注销手续。后2015年6月9日，公安部门注销了“史宏斌”的相关户口信息。另，双方均确认，在涉案房屋的隔断拆除后，双方曾协商涉案房屋的归还问题，刘中秋、刘婧、刘欣要求刘坤峰、李芹归还全部房屋，刘坤峰、李芹则表示保留二人居住使用部分，将其余面积归还刘中秋、刘婧、刘欣。一审法院认为，根据公安机关的户籍证明，与刘中秋签订合同的史宏斌为该案被告史宏宾。刘中秋作为刘婧、刘欣的父亲，代刘婧、刘欣将二人名下所有的房产出租，刘婧、刘欣对此并无异议。故刘中秋与史宏宾之间形成了租赁合同关系。史宏宾在签订合同后，将涉案房屋交给刘坤峰、李芹夫妻使用，刘坤峰、李芹向刘中秋交纳租金，二人自述每月向史宏宾给付固定收益，应视为史宏宾将涉案房屋转租给刘坤峰、李芹。刘中秋、刘婧、刘欣指认史宏宾与刘坤峰、李芹之间为合伙关系，但证据不足，法院不予采信。在合同履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。在政府整治群租房过程中，因刘坤峰、李芹经营的公寓房不符合安全标准，被责令拆除违规的隔断。在房屋隔断拆除后，刘中秋、刘婧、刘欣与刘坤峰、李芹就如何归还房屋未能达成一致意见，刘坤峰、李芹遂继续占有使用涉案房屋，未能采取措施及时止损，且并未缴纳租金；作为租赁合同的相对方，史宏宾亦未履行租金给付义务，应承担相应责任。依据合同约定，乙方未能按本合同的规定按时支付租金或其他费用，自每个付款日超过5日，每逾期一日按500元／日向甲方支付违约金，直至乙方全数付清其所应付的租金之日为止；超过10日，甲方除可要求乙方支付违约金外，甲方有权单方解除本合同，乙方所欠租金、违约及各项公用设施的费用须足额缴齐。现原告要求解除房屋租赁合同关系，法院应予准许。史宏宾还应支付刘坤峰、李芹占用房屋期间的租金，依约给付违约金。作为房屋的实际占用人，刘坤峰、李芹应将涉案房屋腾空交还刘中秋、刘婧、刘欣。工商注册的迁址事宜为相关部门的行政管理事宜，并非民事案件处理范围。目前并无证据显示华乐物业公司为史宏宾、刘坤峰、李芹三人协助在涉案房屋内办理的注册，且合同约定工商注册的迁址应在合同解除之后的十日内，刘中秋、刘婧、刘欣应待条件成就后另行主张逾期迁址的违约责任。史宏宾、华乐物业公司经法院合法传唤无正当理由拒不到庭，法院依法缺席审判。综上所述，判决：一、对刘中秋与史宏宾就位于北京市朝阳区×01商业03、北京市朝阳区×02商业03、北京市朝阳区×03商业03所签订的《房屋租赁合同》予以解除；二、刘坤峰、李芹于判决生效之日起七日内将位于北京市朝阳区×01商业03、北京市朝阳区×02商业03、北京市朝阳区×03商业03房屋腾空交还刘中秋、刘婧、刘欣；三、史宏宾于判决生效之日起七日内按年租金十八万元的标准给付刘中秋、刘婧、刘欣自二〇一八年七月一日至实际返还房屋之日止的房屋租金及使用费；四、史宏宾于判决生效之日起七日内按每日五百元的标准给付刘中秋、刘婧、刘欣自二〇一八年六月五日至实际给付租金及使用费之日止的违约金；五、驳回刘中秋、刘婧、刘欣的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：根据双方诉辩意见，本案争议焦点为：一、涉案《房屋租赁合同》的合同主体问题；二、史宏宾是否应向刘中秋、刘婧、刘欣支付房屋租金及使用费、违约金；三、一审程序是否存在违法情形。关于争议焦点一。根据查明的事实，2012年3月30日，刘中秋与名为“史宏斌”的人就涉案房屋签订了《房屋租赁合同》。根据公安机关的户籍证明，与刘中秋签订合同的史宏斌即为史宏宾。史宏宾上诉主张在其签订上述《房屋租赁合同》后，史宏宾、刘坤峰及刘中秋三人曾口头约定史宏宾将租赁合同项下的权利义务转让给刘坤峰，史宏宾与刘中秋之间的租赁合同已经事实上解除了，史宏宾不应再承担责任。对此，刘中秋不认可三人存在口头约定，并主张史宏宾、刘坤峰系合伙关系。刘坤峰不认可三人存在口头约定，亦不认可其与史宏宾存在合伙关系，表示其系代史宏宾进行管理，合同主体并未发生变更。本院认为，史宏宾并未能举证证明三人存在口头转让租赁合同的事实，在《房屋租赁合同》被依法解除前，史宏宾仍属于合同主体，理应承担相应的合同义务。至于史宏宾与刘坤峰二人之间的内部关系，双方既无书面协议又不能达成一致意见，在无证据证明的情况下，本院对此不做认定，双方可另寻法律途径解决。关于焦点二。刘中秋与史宏宾签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。刘中秋提供了涉案房屋的产权证明，涉案房屋的出租并不存在违法情形。本案中，根据查明的事实可知，刘坤峰、李芹使用涉案房屋经营公寓房，后因政府整治群租房被责令拆除违规的隔断而停止经营。房屋隔断拆除后，刘中秋、刘婧、刘欣与刘坤峰、李芹就房屋归还问题进行过协商但未能达成一致意见。后刘坤峰、李芹未腾退房屋居住至今且自2018年6月30日后未交纳租金。根据合同相对性，刘中秋、刘婧、刘欣作为出租人有权要求承租人史宏宾支付房屋租金、占有使用费及未按期支付租金的违约金。一审法院依据《房屋租赁合同》的约定判决史宏宾支付房屋租金、使用费及违约金的数额并无不当，本院予以维持。关于争议焦点三。史宏宾上诉主张一审法院在完全能够通知其参加诉讼的情况下，多次开庭均未通知史宏宾参加，剥夺了史宏宾的诉权。经本院核实，一审法院在一审过程中曾于2019年4月10日、2019年6月18日、2019年8月15日向各方当事人送达过三次传票。其中2019年4月10日向史宏宾北京市通州区新华东街116号天天公寓值班室送达的2019年5月14日传票回执联显示家人签收；其中2019年8月15日向史宏宾山西省运城市夏县裴介镇师村第三组（该地址系2019年12月13日史宏宾签收一审文书地址）送达的2019年10月31日传票回执联显示侄子签收；其他向史宏宾送达的传票因拒收或原址查无此人等原因被退回。后因史宏宾经多次传唤仍未到庭应诉，一审法院进行了公告送达。本院认为，一审法院的送达程序合法。史宏宾关于一审法院多次开庭均未通知其参加的主张无事实依据，本院不予采纳。史宏宾另主张刘中秋、刘婧、刘欣一审中已撤回对其的起诉，而法院仍判决史宏宾承担责任。根据庭审查明事实可知，刘中秋、刘婧、刘欣最初起诉的是“史宏斌”，后因发现“史宏宾”与“史宏斌”系重户，“史宏斌”已经被撤销，故将史宏宾列为被告继续审理，对此一审法院处理并无不当。故史宏宾关于一审法院程序违法的主张无事实依据，本院不予采纳。综上所述，史宏宾的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实虽有瑕疵，但裁判结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8755元，由史宏宾负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  贾 旭审 判 员  沈 放审 判 员  张 慧二〇二〇年五月三十一日法官助理  李晓晴法官助理  贾云航书 记 员  陈 玥