.北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终3457号上诉人（原审被告）：北京恒鑫房地产开发有限公司，住所地北京市怀柔区迎宾中路36号4396室。法定代表人：谢永顺，董事长。委托诉讼代理人：张永恒，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晶，北京市坤宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京金泰集团有限公司，住所地北京市西城区广安门内登莱胡同4号。法定代表人：付海智，执行董事。委托诉讼代理人：李北辰，北京市鑫诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：马思虹，北京市鑫诺律师事务所律师。上诉人北京恒鑫房地产开发有限公司（以下简称恒鑫公司）因与被上诉人北京金泰集团有限公司（以下简称金泰公司）合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初35336号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒鑫公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回金泰公司一审全部诉讼请求或将本案发回重审。2.一、二审诉讼费由金泰公司负担。事实和理由：1.一审判决认定事实不清，基于恒鑫公司系办理涉案房产证的义务人，而片面认定恒鑫公司应对47位购房人向金泰公司的索赔承担责任显属不当。而金泰公司未履行《协议书》约定的义务，从未协调并指定购房人办理各项手续，从而导致恒鑫公司无法为购房者如期办理房产证。2.涉案项目因“超规”无法办理房产证与金泰公司的拖延、推诿等行为有直接关系，金泰公司负有责任。3.金泰公司与购房者私自签订的合同，尤其是违约金数额恒鑫公司不予认可。金泰公司辩称，同意一审判决，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本案事实已经生效判决确认，恒鑫公司系办理涉案房屋产权证的主体，因恒鑫公司的原因致使涉案项目无法办理产权证，其违约行为给金泰公司造成的损失应予赔偿。金泰公司向一审法院起诉请求：1.判令恒鑫公司支付赔偿款3178887.76元；2.判令恒鑫公司按人民银行同期贷款利率支付利息，自2018年9月30日起至实际支付之日止；3.本案诉讼费由恒鑫公司承担。一审法院认定事实：2000年3月6日，北京煤炭利用研究所（以下简称煤研所）（转让方、甲方）与恒鑫公司（受让方、乙方）签订《北京煤炭利用研究所部分厂址房屋产权和土地使用权转让协议书》及《补充协议》约定：甲方有偿转让的标的物为：煤研所位于丰台区大红门×××34号的部分厂址房屋所有权和土地使用权；转让条件：1、乙方受让上述标的物，向甲方支付搬迁补偿费1300万元（不含土地出让金），因开发建设需向市政府交纳的土地出让金由乙方负责缴纳；2、为拆迁安置标的物上的现有住户，由乙方负责在受让地块内建设一栋建筑面积为5500平方米的回迁住宅楼，全部建设资金由乙方负责，有关该安置用房的具体规划、建设、装修、验收及交付使用等细节问题双方另行签订补充协议；双方责任：甲方责任：1、负责用地性质的变更；……6、负责缴纳在办理转让手续中发生的应由甲方缴纳的费用；乙方责任：……4、负责缴纳在转让过程中发生的应由乙方缴纳的费用；5、按时向政府缴纳土地出让金，并在缴纳出让金七日内将收据复印件交给甲方。2002年8月26日，恒鑫公司与北京市国土资源和房屋管理局签订《北京市国有土地使用权出让合同》，该合同载明出让宗地位置为丰台区西马厂×××34号香福园小区3号楼及配套服务楼，宗地出让面积5318.75平方米，规划总建筑面积为9506平方米，其中地上规划建筑面积为8695平方米，地下规划建筑面积为811平方米；本合同地价款包括土地使用权出让金、基础设施配套建设费；受让方以348.945万元交纳该宗地地价款。后恒鑫公司支付了合同地价款，取得了该宗地《国有土地使用证》（京丰国用（2004出）第002149号），使用权类型为出让。2002年9月26日，煤研所出具《证明》一份载明：“北京恒鑫房地产开发公司、北京煤炭利用研究所家属宿舍拆迁发生的一切事宜、由煤炭利用研究所全权负责”。后双方在合同履行过程中产生争议，2005年10月，煤研所起诉恒鑫公司，要求恒鑫公司支付所欠100万元拆迁补偿款、交付建筑面积为5500平方米的楼房房屋，恒鑫公司提起反诉，要求煤研所返还恒鑫公司垫付的5500平米房屋对应的土地出让金2551835元、赔偿“三通一平”工程款1548000元、支付拆迁安置违约金10619000元。2006年12月6日，北京市第二中级人民法院作出（2005）二中民初字第13732号民事判决书，判决恒鑫公司支付100万元拆迁补偿款、交付5500平方米房屋，煤研所赔偿“三通一平”工程款1548000元、支付拆迁安置违约金10619000元，驳回了恒鑫公司的其他反诉请求。2007年1月23日，煤研所向北京市第二中级人民法院申请执行上述判决书。在执行程序中，2007年5月22日，恒鑫公司出具《承诺函》载明：“为执行北京市第二中级人民法院（2005）二中民初字第13732号民事判决书，我公司承诺待三星庄园小区配套设施完善验收通过后，给交付于北京煤炭利用研究所三号楼的所属部分办理产权及相关手续”；煤研所与恒鑫公司于2007年6月14日就5500平方米房产达成分割协议，北京市第二中级人民法院于2007年7月12日作出（2007）二中民执字第349号民事裁定书，裁定煤研所自裁定生效之日起拥有前述5500平方米居住用房。2008年12月5日，恒鑫公司（甲方）与煤研所（乙方）签订《协议书》约定：根据北京市第二中级人民法院（2005）二中民初字第13732号民事判决书和（2007）二中民执字第349号民事裁定书及甲乙双方于2006年12月6日签订的《楼房分配协议》乙方分得的房屋，现就该房屋办理销售、进住、产权手续等事宜，甲乙双方经友好协商，达成如下协议：一、甲乙双方同意，上述房屋以甲方为销售主体，由甲方为乙方指定的购买人办理销售、进住、产权等各项手续；二、因上述房屋现在不具备签订《现房销售合同》的条件，不能办理“网签”购房手续，经协商甲方同意，由甲方为指定的购买人办理内部购房手续，并为购房者出具《承诺书》，保证于2009年3月31日前办理网签购房手续，签订《现房销售合同》，如届时不能办理，甲方愿承担由此产生的一切违约责任；三、甲乙双方同意，自2008年12月8日起，甲方指定专人为乙方指定的购买人按指定房号办理内部购房手续、出具承诺书、开具正式购房发票；四、甲乙双方同意，乙方指定购买人的购房款直接交付乙方，乙方应即时（一户一结）结清甲方开具票据的营业税（按发票面额5.5%计算）；其他按国家规定买（购房人）卖（本协议乙方）双方应交纳的税、费，乙方同时向甲方交付，由甲方代扣代缴；五、甲乙双方同意，乙方于2008年12月15日前，向甲方出借30万元，该款项为“建设单位未组织验收擅自入住的行政处罚”罚款，专款专用，乙方陪同甲方直接交付于行政处罚单位，甲方同意以丰台区西马厂×××三十四号院，香福住宅小区三号楼117、1008号房抵押，由乙方直接销售后，冲抵借款。……2008年12月6日，双方另签订《补充协议》约定：1、甲方承诺于2009年3月31日前完成办理“网签”的购房手续；2、甲方承诺将×××小区三号楼1门1008号房抵押，由乙方直接销售后，冲抵借款。鉴于该房屋未办理相关抵押手续，乙方不能直接销售的情况，甲方承诺于2009年6月30日前归还三十万元借款，如到期未能归还，一是为乙方办理该房屋的抵押手续，二是按日千分之三的违约金向乙方支付。2010年12月19日，恒鑫公司谢松泉在该《补充协议》上手书：“由于资金紧张，暂无还款能力，拟安排2011年度内还清”，手书部分加盖了恒鑫公司公章。2014年5月20日，金泰汽贸公司交纳契税826500.02元。另查，煤研所变更登记为北京金泰恒业有限责任公司汽车贸易分公司，又于2009年11月18日变更登记为北京金泰集团有限公司汽车贸易分公司（以下简称汽贸分公司），系金泰公司的下属分公司。又查，丰台区大红门三星庄34号三星庄园×××住宅小区3#楼（现已变更为丰台区三星庄1号院2号楼），2001年取得《建设用地规划许可证》，2003年取得《建设工程规划许可证》，许可建筑规模8967平方米，地上10层、地下1层。该项目2004年取得施工许可，当年开工建设，2005年竣工。2008年9月，该项目通过规划验收，规划验收中申报房屋实测面积为8975.34平方米。2009年1月，该项目办理竣工验收备案手续。2017年3月，该项目经重新实测，总建筑面积为10477.72平方米，较规划许可增加1501.72平方米。2016年4月，金泰公司因房地产开发经营合同纠纷将恒鑫公司诉至一审法院，要求恒鑫公司办理涉案5500平方米房产的产权登记手续、支付逾期办理房屋产权证的违约金等。12月26日，一审法院作出（2016）京0106民初8278号民事判决书。在该案审理过程中，一审法院就涉案房屋所涉土地出让金缴纳情况致函北京市规划和国土资源管理委员会（以下简称市规土委），市规土委复函称：“因该项目竣工后实测建筑面积较出让建筑面积有所增加，按照相关规定，需向我委申请办理国有建设用地使用权出让合同变更手续，并按届时政策审定项目地价水平，以确定需补缴政府土地收益金额”。但恒鑫公司并未履行复函载明的国有建设用地使用权出让合同变更手续，未补缴土地出让金。故（2016）京0106民初8278号民事判决书认定涉案5500平米对应房屋尚不具备办理产权证的条件，对金泰公司要求办理产权证的诉讼请求暂不予支持，而对其主张的逾期办理产权证的违约金，因双方合同并未约定，故亦未予支持，但明确金泰公司所受损失可另行诉讼。金泰公司对该判决不服，提起上诉。2019年4月28日，北京市第二中级人民法院作出（2019）京02民终4857号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决书再次认定，恒鑫公司有办理涉案房屋的产权登记手续的义务，金泰公司对因恒鑫公司怠于履行上述义务而给其造成的损失，可另行主张。再查，煤研所与个人签订《内部商品房买卖合同》，将5500平米房屋出售与个人，购房人朱桂芬、孔有才等曾起诉汽贸分公司及金泰公司，要求办理房屋产权证，并支付逾期办理产权证的违约金等，法院判决驳回了购房人要求办理房屋产权证的诉讼请求，支持了要求支付违约金的诉讼请求。其中，判决明确了违约金数额的起算时点、终止时点及计算标准三个要素，起算时点为合同约定的商品房交付之日起365日后，终止时点则因违约状态持续存在，办证时间不可预知，暂计算至起诉之日，计算标准为合同约定的按日计算已付款的万分之零点五。一审庭审中，金泰公司提交告知函、银行业务回单等，拟证明其已向47户业主支付违约金，并称其系按照上述生效判决确认的起算时间、计算标准计算违约金至2018年9月30日。恒鑫公司对真实性予以认可，但认为与其无关。另，金泰公司提交的银行业务回单中有两笔系交纳法院诉讼费，其余银行业务回单系向业主转账（金额共计3169793.7元）。一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，生效判决已认定恒鑫公司对办理涉案房屋产权证负有义务，并明确因此给金泰公司造成的损失金泰公司可另行诉讼，现金泰公司因逾期为业主办理产权证产生损失，其要求恒鑫公司赔偿该损失，合法有据，法院予以支持。关于损失数额，金泰公司参照生效文书的计算方式暂主张计算至2018年9月30日，法院对此不持异议，恒鑫公司亦未对此提出异议，仅主张与其无关，但其未就此提交充分证据，亦无证据推翻生效判决，故法院对其意见不予采信。金泰公司主张的损失中的诉讼费支出，已由生效判决确定由谁负担的问题，法院对此不予支持。关于金泰公司主张的逾期支付赔偿款的利息，缺乏依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条之规定，一审法院于2019年9月判决：一、北京恒鑫房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内赔偿北京金泰集团有限公司3169793.7元；二、驳回北京金泰集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审诉讼中，双方均未提交与本案具有关联性的新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。经生效判决确认，基于恒鑫公司与金泰公司的约定，恒鑫公司负有办理涉案房屋产权登记的义务。恒鑫公司怠于履行相关义务，即未履行国有建设用地使用权出让合同变更手续，亦未补缴土地出让金，因此涉案房屋不具备办理产权登记的条件。金泰公司已向业主方承担逾期办证违约责任，金泰公司结合该笔费用向恒鑫公司主张损失赔偿并无不当。关于损失金额，一审法院依据金泰公司的主张，参照生效文书的计算方式暂主张计算至2018年9月30日亦无不当。恒鑫公司主张系金泰公司原因致使无法办理涉案房屋产权证，但并未提供证据予以证明，本院难以采信。综上所述，恒鑫公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费33116元，由北京恒鑫房地产开发有限公司负担(已交纳)。本判决为终审判决。审 判 长 高宝钟审 判 员 蒋春燕审 判 员 陈 妍二〇二〇年五月二十八日法官助理 宋 佳书 记 员 赵 婕