河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终5407号上诉人（原审被告）：郑州怡商置业有限公司，住所地河南省郑州市市辖区郑东新区天韵街5号怡商花园售楼部2楼201室，统一社会信用代码：914101006609035556。法定代表人：张金送，该公司总经理。委托诉讼代理人：张文明，河南良仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘曼，河南良仁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈秀娜，女，汉族，1966年6月10日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：董杭，河南广奥律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱晓奇，河南广奥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑淇方，女，汉族，1987年6月16日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：董杭，河南广奥律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱晓奇，河南广奥律师事务所律师。上诉人郑州怡商置业有限公司（以下简称“怡商公司”）因与被上诉人陈秀娜、郑淇方房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初32101号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。怡商公司上诉请求：1、一审判决上诉人按购房款（4979807元）的日0.06‰向被上诉人支付违约金（暂计算至2019年8月15日已高达316118.15元），违约金标准明显过高，请求二审法院依法公平判决，改判由上诉人给予被上诉人适当补偿;2、一审判决认定的违约金计算起、止点错误，请求二审法院依法改判;3、一审法院判决上诉人于判决生效之日起15日内为被上诉人提供办理商品房所有权转移登记所需资料无事实与法律依据，请求二审法院依法改判;4、本案结果涉及整个郑州怡商花园式商务会馆项目，关联案件涉及金额高达一个多亿，涉及业主多达四百多人，一审案件适用简易程序不妥;5、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人逾期办理初始登记手续确实存在不能控制的客观因素，并且上诉人一直积极办理并主动采取了补偿措施，被上诉人也并没有因上诉人未办理初始登记产生任何实际损失，一审法院判决上诉人承担的违约金过高，请求二审法院依法改判由上诉人给予被上诉人适当补偿。1、根据一审认定的事实，上诉人逾期办理初始登记手续确实存在如下不能控制的客观因素，并且上诉人一直在积极协调解决，没有消极拖延。本案中，上诉人未在规定期限内办理房屋产权初始登记是因为郑东新区国土资源局与郑东新区规划局两个部门步调不一致，国土资源局限期开发要求紧迫，而规划审批缓慢，最终使得规划局关于车位数量提出规划变更时，上诉人早已按国土资源局限期开发要求将车位实际建设完成，数量无法变更，不符合规划变更所致。而郑东新区又是于2012年底才开始实施规划复核验收这一新政策的，因该政策的实施，使得上诉人因车位实际建设不符合规划部门规划变更要求，未能通过规划部门的规划复核验收，造成了上诉人不能及时办理房屋权属初始登记。这一问题出现后，上诉人积极与规划部门协商解决办法，但一直得不到规划部门的答复，导致拖延至今。但是目前通过上诉人的多方努力，2018年1月3日郑东新区管委会召开规划专题会议通过了郑州怡商花园式商务会馆建设机械式停车楼弥补停车位建设不足的问题这一方案，现阶段机械停车位建设工程已经建设完成并通过规划复核验收，目前本案所涉项目产权登记资料已由上诉人报送至房管部门进入产权登记程序，房管部门已经受理并开始实测，房管部门完成实测等程序后即可完成产权登记达到办证条件。除此之外，自2015年3月1日《不动产登记暂行条例》开始实施到《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》［郑政办〔2015]127号］确定2016年8月20日开始在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记期间，由于不动产登记管理部门职能变化及手续交接，给不动产登记造成了不便影响，从而在一定程度上导致上诉人未能及时为被上诉人办理房屋初始登记手续，上诉人认为该情形属于合同的情势变更，并且由于上述政策调整，自2016年8月20日起郑州市住房保障和房地产管理局不再办理房屋所有权初始登记业务，改由郑州市不动产登记中心对不动产进行首次登记，导致本案关于“出卖人在房屋交付使用后60日内将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局”的合同约定履行不能。由于房地产登记政策及相关行政管理部门职责调整等因素，导致本案合同约定的客观情况发生变化，使得上诉人房屋初始登记履行不能。而不动产首次登记程序及资料大大增加并且更为繁琐，上诉人依据合同约定交房后60日内向不动产登记中心提交相关资料客观上亦无法实现，并且如此要求对上诉人也显失公平。因此，本案“初始登记”的办理不能，还存在着行政主管部门及登记政策变更等客观因素，上诉人对此并无主观过错。综上，根据《商品房买卖合同》第十五条：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，双方同意关于产权登记的约定按附件四第六条约定内容执行”；《商品房买卖合同补充协议》第八条第2项“出卖人为配合法规、规章、政府部门的命令、通知以及不可抗力等因素而对建筑区规划布局所作出的变更，不构成违约”；《商品房买卖合同补充协议》第九条第3项“若因政府原因，导致出卖人无法在本合同第十五条约定的期限前，取得该条规定的土地、房屋权属证书交付给买受人的，出卖人不承担违约责任”之约定，并结合本案客观事实，本案中被上诉人未在规定期限内取得房屋权属证书是存在一定的客观原因的，非为上诉人的责任。2、根据一审认定的事实，上诉人不但积极协调解决办证问题，还积极主动地采取了现金补贴的方式补偿本案所涉项目业主。3、根据一审认定的事实，上诉人已按合同约定及时向被上诉人交付了房屋，被上诉人予以接收并实际占有使用，被上诉人对房屋所有权的占有、使用、收益、处分等权利均不受影响，一审中被上诉人也没有提交任何证据证明其产生了实际损失。被上诉人并没有因上诉人未办理初始登记产生任何实际损失。4、一审法院根据上述事实和《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，综合考虑上诉人的违约原因、违约时间、可能造成的损失等因素后认定被上诉人请求的违约金过分高于上诉人造成的损失，判决上诉人按购房款（4979807元）的日0.06‰向被上诉人支付自2016年9月21日起至上诉人实际履行报送应由其提交的办理房屋权属初始登记所需资料之日止的违约金。但是上诉人根据一审法院判决违约金计算标准计算：截止2019年8月15日上诉人需支付的违约金就已高达316118.15元。本案上诉人报送的材料只有小部分手续不完善，并且即使上诉人没有办理初始登记影响了被上诉人申请房屋所有权证的权利，被上诉人的损失也不可能有如此之巨。所以上诉人认为一审法院酌定被上诉人承担的违约金仍旧过高，并且明显超过了被上诉人实际损失的30%，超过了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定的违约金的最高限。上诉人基于被上诉人取得产权证书迟延是因客观因素所致，且被上诉人没有因此产生任何实际损失，请求二审法院改判由上诉人给予被上诉人适当补偿。二、根据《商品房买卖合同》第十五条和《商品房买卖合同》附件四第六条的约定一审法院认定违约金计算起点错误，本案违约金应自被上诉人向上诉人提交书面转移登记申请书届满15日起计算。商品房产权初始登记不是被上诉人的权利，商品房转移登记才是被上诉人的权利，根据《商品房买卖合同》第十五条和《商品房买卖合同》附件四第六条的约定上诉人在被上诉人提出产权转移登记书面申请15日内有配合其办理商品房产权转移登记的义务，然而被上诉人并没有向上诉人申请，所以被上诉人在其自己申请商品房转移登记前无权要求上诉人支付违约金，因为此期间被上诉人未取得不动产证不是上诉人原因造成的。因此本案即使计算违约金也应自被上诉人向上诉人提交书面转移登记申请书届满15日起计算，并且被上诉人应当提交其向上诉人提交过书面申请的证据。所以一审法院遗漏审查上述事实判决上诉人自2016年9月21日开始支付违约金系认定事实错误。三、目前本案所涉项目产权登记资料已由上诉人报送至房管部门进入产权登记程序，房管部门于2019年9月5日受理并开始实测，上诉人已于2019年9月5日完成《商品房买卖合同》附件四第六条第1项的资料报送义务，因此本案违约金应于2019年9月5日终止计算与支付。郑州市郑房测绘队2019年9月5日向上诉人出具的《房产测绘收件回执单》、《房产测量通知》可以证明目前本案所涉项目产权登记资料已由上诉人报送至房管部门进入产权登记程序，房管部门已于2019年9月5日受理并开始实测，所以上诉人确实已于2019年9月5日完成《商品房买卖合同》附件四第六条第1项的资料报送义务，请求依法改判本案违约金于2019年9月5日终止计算与支付。四、根据《商品房买卖合同》第十五条和《商品房买卖合同》附件四第六条的约定：“出卖人取得该商品房初始登记后，双方约定该商品房所有权转移登记按以下方式办理：买受人自行办理。出卖人应在买受人提出书面申请的15日内提供办理转移登记由其提供的所需资料。”而本案上诉人还未取得商品房初始登记，不符合转移登记的条件，被上诉人请求上诉人15日内为其提供办理商品房所有权转移登记由上诉人提供的资料没有事实和法律依据，因此上诉人请求依法改判驳回被上诉人请求提供办理转移登记资料的诉讼请求。五、本案结果涉及并影响整个郑州怡商花园式商务会馆项目，关联案件涉及金额高达一个多亿，涉及业主多达四百多人，一审法院适用简易程序审理不妥。并且如本案一审判决生效，全部业主均将参照本案判决结果请求高额违约金，这将使得上诉人产生不堪重压而破产的风险，届时协调办证事宜也将被搁置，这会进一步损害广大业主的权益引起广大业主不满有可能会引发群体性事件，造成不良社会影响，这是上诉人最为担心的，希望二审予以综合考虑。另，2020年2月19日，河南省住房和城乡建设厅，河南省发展和改革委员会、河南省财政厅、河南省自然资源厅，河南省卫生健康委员会，河南省地方金融监管局、国家税务总局、河南省税务总局发布关于应对新冠肺炎疫情影响防范和化解房地产市场风险的若干意见，该意见第六部分第17条规定，受疫情影响不能按期完成不动产首次登记的房地产开发项目，按有关规定按国家规定顺延，顺延期间不计算违约责任。根据该规定，我公司的郑州怡商花园式商务会馆项目首次登记办理期限，应根据疫情影响期间进行相应顺延，并免于计算疫情影响期间的违约责任。疫情防控期间，全国范围内各企事业单位不断推迟复工，我公司已屡次推迟复工，不动产登记部门的工作也受到极大影响，服务大厅暂时关闭。我公司的郑州怡商花园式商务会馆项目，当时正处于报送首次登记资料的关键时期，但受此次疫情影响，该项目首次登记资料报送工作再次拖延，违约金计算时间也被拉长。我公司的首次登记资料早已备齐，但是因为疫情推迟复工，又因为不动产登记部门复工后积压工作过多等，导致我公司报送首次登记资料一直在排队等待。目前我公司的首次登记资料已经被不动产受理并出具受理凭证。综上，我公司请求免于计算疫情影响期间的违约责任。陈秀娜、郑淇方一并辩称：一、一审法院基于双方的合同约定判决上诉人怡商公司承担违约责任符合法律规定，并对违约金的计算标准进行了调整。《商品房买卖合同》系怡商公司与被上诉人在协商一致的基础上签订，是双方的真实意思表示且不存在法律规定的合同无效的情形，对双方都应当具有约束力。合同签订后，被上诉人按照合同约定履行了支付房款的义务，但上诉人未在约定期间内将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的材料报送相关部门，应当承担违约责任，且合同对违约金有明确约定的情况下，怡商公司应当按照合同约定承担违约责任。怡商公司声称被上诉人没有损失，显然不符合实际。怡商公司收取被上诉人的购房款后，却迟迟不为被上诉人办理房屋权属证书，造成被上诉人的物权权利难以实现，对被上诉人已经造成了重大损失。怡商公司未按照行政机关的规划要求进行建设，导致怡商公司不能向有关部门递交房屋产权初始登记的材料，而非如怡商公司所称的其建设完工后，行政机关提出了规划变更。除此之外，首次登记与初始登记只是名称上的改变，并无本质上的不同，“政府原因导致的履行不能”的主张没有事实和法律依据。怡商公司至今仍未向相关部门提交办理房屋产权初始登记的资料，将责任推给行政机关显然是在颠倒黑白，逃避自己应当承担的违约责任。一审法院在判决时已经考虑了怡商公司违约的客观原因，将违约金计算标准下调至万分之0.6，怡商公司仍认为违约金过高的主张没有法律和事实依据。二、怡商公司对被上诉人的补贴系怡商公司履行合同的行为，与怡商公司应当承担的违约责任没有关系。怡商公司在销售房屋时，向购房者承诺成立郑州怡商花园式商务会馆永续性物业品质维护基金，并向购房者出具了书面的文件。怡商公司是基于该合同对部分业主进行了补贴，该项补贴与怡商公司应承担的违约责任没有关系。并且怡商公司也并未实际履行补贴义务，甚至在被上诉人起诉怡商公司办证违约后，怡商公司将被上诉人排除在享受补贴业主之外，对被上诉人进行打击报复。怡商公司将不相关的两者混为一谈，目的是为了逃避承担责任。三、上诉人刻意将办理初始登记的违约责任混淆为办理转移登记的违约责任，以混淆违约金的起算时间。商品房买卖合同附件四第六条第1款明确约定了上诉人应当在2015年8月31日之前将将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的材料报送相关部门，逾期则按日向买受人支付总房款万分之一的违约金。因此一审法院判决上诉人应当自2016年9月21日起向被上诉人支付违约金起点认定正确。四、上诉人请求违约金应在2019年9月5日终止计算与支付没有事实和法律依据。根据合同约定“出卖人应当在2015年8月31日（房屋交付使用的60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州住房保障和房地产管理局。出卖人未在约定时限内报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款万分之一的违约金”。上诉人提交的《房产测绘收件回执单》、《房产测量通知》与本案没有关联，不能证明上诉人向相关部门实际报送初始登记资料并已经被受理的时间。根据民事诉讼法相关规定，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。五、上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》中对上诉人应当在2015年8月31日前报送产权初始登记材料的约定明确，一审判决上诉人自2016年9月21日起支付违约金符合客观情况，且类似系列案件已由郑州市中级人民法院作出终审判决。其他被上诉人与上诉人房屋买卖合同纠纷相同系列案件已经由郑州市中级人民法院作出驳回上诉、维持原判的终审判决。（河南省郑州市中级人民法院民事判决书（2019）豫01民终21690号）综上所述，被上诉人虽然认为一审判定的违约金计算标准过低等，但基于快速解决纠纷等考量并未上诉，上诉人怡商公司的上诉请求与理由根本不能成立，因此，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。陈秀娜、郑淇方向一审法院诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期向有关部门报送办理房屋权属初始登记所需资料的违约金（2016年3月2日起至实际履行日止），暂计628452元（2016年3月2日起至2019年8月15日止，共计1262天）；2、判令被告于15日内为原告提供办理商品房所有权转移登记所需资料；3、本案诉讼费、公告费等费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年3月2日，原、被告签订《商品房买卖合同》两份（合同编号为：D16002323154、D16002323161），合同约定原告购买被告开发的位于郑东××、××外××北××、××号的商品房两套，总价为4979807元;房屋交付期限为2015年6月30日前；被告应当在2015年8月31日（商品房交付使用后60日内）前，持办理权属登记需由被告提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局备案。如被告在约定时限内未报送上述申报材料或报送材料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款万分之一的违约金。2016年4月19日原告向被告支付房款共计4979807元，并由被告出具销售不动产统一发票。2016年3月22日，被告将涉案房屋交付给原告。一审法院另查明，2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局发布《通告》：根据郑州市人民政府的统一安排部署，郑州市房屋登记业务自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记，郑州市住房保障和房地产管理局自2016年8月20日起不再办理房屋所有权初始登记业务，转由郑州市不动产登记中心办理房屋产权首次登记。一审法院受理后，经多次调解未果。以上事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、购房发票、被告提交的交付清单、当事人陈述及庭审笔录在案佐证。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人双方均应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证明加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，应当受到法律保护，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告按照合同约定履行了支付房款的义务，出卖人应当在2015年8月31日前（商品房交付使用后60日内），持办理权属登记需由被告提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局备案。如被告在约定时限内未报送上述申报材料或报送材料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款万分之一的违约金。庭审中被告称已提交了房屋产权登记需要备案的相关资料并已受理，但被告提供郑州市郑房测队出具的《房产收件回执单》和《房产测量通知》不足以证明已履行完毕该项义务，故被告的行为违反合同约定，应当承担相应的违约责任。关于原告请求被告支付逾期报送应由其提交的办理房屋权属初始登记所需资料义务之日止逾期交房的违约金628452元（暂计算自2016年3月2日至2019年8月15日止）的诉讼请求，一审法院认为，因被告提出的诉讼时效问题，买受人请求出卖人支付逾期办理初始登记的违约金，从合同约定或法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，关于民事诉讼时效的规定为权利受到侵害之日起三年，由于违约金是随着违约的时间连续产生的，是一种继续性债权，而双方合同约定的办理权属登记时间为2015年8月31日前，且2015年8月31日至2016年9月20日期间的违约金已经超过三年的诉讼时效期间（原告于2019年9月20日起诉），关于原告诉请的被告支付原告违约金628452元的诉讼请求,部分不符合合同约定，且目前初始登记已改为首次登记，综合本案情况，房屋建成后被告公司及时向原告交付了房屋，原告方予以接收并实际占有使用，从庭审情况看被告公司逾期办理手续确实存在其不能控制的客观因素在内，其一直积极办理而非消极拖延，违约后也积极主动采取了措施，故综合考虑违约时间、可能造成的损失等各种因素，酌情确定被告以4979807元为基数，按购房款的日0.06‰自2016年9月21日起至被告实际履行报送应由其提交的办理房屋权属首次登记所需资料义务之日止向原告支付违约金。关于原告请求的于15日内为原告提供办理房屋所有权转移登记由其提供的所需资料，合法有据，一审法院予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郑州怡商置业有限公司于本判决生效之日起十日内以4979807元为基数，按购房款的日0.06‰自2016年9月21日起至被告实际履行报送应由其提交的办理房屋权属首次登记所需资料义务之日止的违约金；二、被告郑州怡商置业有限公司于本判决生效后15日内为原告陈秀娜、郑淇方提供办理房屋所有权转移登记应由其提供的所需资料；三、驳回原告陈秀娜、郑淇方的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10084元，减半收取5042元，由原告陈秀娜、郑淇方负担2017元，被告郑州怡商置业有限公司负担3025元。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院二审经审理确认的事实同一审法院认定的事实。本院认为，陈秀娜、郑淇方与怡商公司签订的《商品房买卖合同》依法成立并生效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应依约履行各自的义务。涉案《商品房买卖合同》约定，怡商公司应当在2015年8月31日前，将需要由其提供的办理房屋权属登记资料报送郑州市房地产管理局，但截止本判决作出之日怡商公司仍未提供其已办理完成房屋权属登记手续的相应证据，怡商公司构成违约，其应承担违约责任。考虑到本案实际情况，一审法院已将违约金标准由0.01%调整为0.06‰，酌情降低的违约金标准适当；本案中，怡商公司主张扣除违约期间，于法无据。综上，怡商公司认为一审判决违约标准过高、主张酌减违约金的上诉意见，本院不予采纳。因2016年8月20日之后，原归属于郑州市住房保障和房地产管理局办理的房屋权属初始登记改为到不动产登记中心进行不动产权属首次登记，怡商公司主张违约金的截止时间为房管部门受理并开始实测的时间即2019年9月5日，本院不予采纳。涉案房屋尚未完成不动产权属首次登记，一审法院判决怡商公司为陈秀娜、郑淇方提供办理商品房所有权转移登记所需资料，显属不当，本院予以纠正。待涉案商品房具备所有权转移登记条件时，双方当事人可另行解决。综上所述，怡商公司的上诉理由部分成立。一审判决认定事实清楚，但处理有误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初32101号民事判决第一项，即郑州怡商置业有限公司于本判决生效之日起十日内以4979807元为基数，按购房款的日0.06‰自2016年9月21日起至郑州怡商置业有限公司实际履行报送应由其提交的办理房屋权属首次登记所需资料义务之日止的违约金；二、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初32101号民事判决第二项、第三项；三、驳回陈秀娜、郑淇方的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10084元减半收取5042元，由陈秀娜、郑淇方负担2017元，郑州怡商置业有限公司负担3025元。二审案件受理费6042元，由郑州怡商置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  谢宏勋审判员  王燕燕审判员  陈 涛二〇二〇年五月二十七日书记员  张 好