四川省巴中市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川19民终548号 上诉人（原审原告）：叶光宗，男，1955年11月30日出生，汉族，大学文化，退休公务员，住四川省巴中市。 上诉人（原审原告）：杨丽华（系上诉人叶光宗之妻），女，1960年7月10日出生，汉族，大学文化，退休公务员，住四川省巴中市。 上诉人（原审原告）：叶毅（系上诉人叶光宗、杨丽华之子），男，1983年7月23日出生，汉族，硕士学位，广州富力集团成都公司员工，住四川省成都市。 委托诉讼代理人：叶光宗，男，1955年11月30日出生，汉族，大学文化，退休公务员，住四川省巴中市。 被上诉人（原审被告）：巴中市福音房地产开发有限公司，统一社会信用代码915119007091387447，住所：四川省巴中市巴州区白云台周家街44号（德福花园）。 法定代表人：陈良寿，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：严政，四川明炬（巴中）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：巴中市天宏房地产开发有限公司，统一社会信用代码915119007358684841，住所：四川省巴中市巴州镇南池西路（市进修校侧）。 法定代表人：李滔，该公司总经理。 委托诉讼代理人：于书和，巴中市巴州区科技园法律服务所法律工作者。 原审第三人：郑国德，男，1955年2月6日出生，汉族，初中文化，居民，住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：郑章元，巴中市巴州区江南法律服务所法律工作者。 上诉人叶光宗、杨丽华、叶毅前因与被上诉人巴中市福音房地产开发有限公司（以下简称福音房产公司）、巴中市天宏房地产开发有限公司（以下简称天宏房产公司）及原审第三人郑国德房屋安置补偿合同纠纷一案，不服四川省巴中市巴州区人民法院（2015）巴州民初字第3140号民事判决，向本院提出上诉。本院作出（2016）川19民终889号民事裁定，撤销四川省巴中市巴州区人民法院（2015）巴州民初字第3140号民事判决，发回四川省巴中市巴州区人民法院重审。四川省巴中市巴州区人民法院重审后作出（2018）川1902民初3320号民事判决。宣判后，叶光宗、杨丽华、叶毅不服，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人暨上诉人叶毅的委托诉讼代理人叶光宗、上诉人杨丽华、被上诉人福音房产公司法定代表人陈良寿的委托诉讼代理人严政、被上诉人天宏房产公司法定代表人李滔的委托诉讼代理人于书和、原审第三人郑国德的委托诉讼代理人郑章元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人叶光宗、杨丽华、叶毅上诉请求：1.撤销一审判决，支持上诉人的一审诉讼请求。2.本案诉讼费等费用由被上诉人承担。事实和理由：一、程序违法。本案2007年12月起诉，法庭即到现场测绘，巴州区银河房屋测绘公司口头告知法院，测绘报告是初步数据不是测绘结果，不能作为证据使用，2008年4月法院对诉争面积和赔偿金额作出司法鉴定的通知后，被告不配合鉴定。2018年9月5日开庭重审，第三人郑国德妻饶某立即当庭提出“我的房子是你们法院蒋登银帮我买的，购房合同是他签订的，购房款也是我交给蒋登银收的，我现在就要找蒋登银要房子！”审判长解释“蒋登银已经退休，不是法院的人是自然人了。”原告在举证、质证、法庭调查和法庭辩论等阶段的“黄金九十分钟”内未能充分享受合法权益。2019年6月原告收到面积鉴定书后，立即提出对二楼应还房屋面积进行鉴定的书面申请，要求按合同约定交房时间的市场价格评估房屋单价和价值书面提出了异议。2018年11月主审法官主持复庭，就诉争面积和价值评估要求原告写出书面申请并垫付鉴定费用，原告全力配合法庭工作，但在鉴定中，将原告诉求的还房面积的鉴定改变为原告实际占用房屋面积鉴定，将下差或多出面积按市场价值评估，改变为按约定交房时间2004年的价格进行评估，当今房价涨了二十余倍，公道何在？2019年正月审判长接待原告认为原告要求合理且能配合查清事实，有助法院判决，然而在委托鉴定中仅仅落实了区别合法与违章建筑面积进行测绘，兑现约定还房面积的司法鉴定始终不能开展。选择鉴定机构是按福音房产公司一再坚持主张的抽签方式，而不是按法院提出的摇号方式，最后福音房产公司抽签选择了鉴定机构，法院给鉴定机构提供施工图证据，两被告均表示不能提供。现场测绘，两被告和第三人均不按法院通知到场参与。福音房产公司否认鉴定结果实属无理纠缠。二、两被告辩称的事实和理由始终未能成立。天宏房产公司一直没有举证。福音房产公司涉诉至今一直要求法庭以收集证据理由延期、中止案件正常审理，还四处恶意宣传中止就是终止，干扰司法公正。福音房产公司自2018年9月5日重审开庭又当庭要求休庭收集证据一年半以上，至重审判决前未能提供一份合法有效证据，所举书证除拆迁关系建立时废止的协议外，均不是证据原件，均是采用彩色复印新技术伪造的证据。《营销协议》是福音房产公司为实现拆迁原告房屋以欺诈手段隐瞒真实目的所骗取，早已被包括原告在内的受害者所察觉，在建立拆迁与被拆迁的法律关系时订立的《拆迁协议》上，双方明确宣布了废止原协议。三、重审判词表述已查清的案件有误，部分关键事实并未查清：1.2002年5月22日福音房产公司与原告签订的协议，不仅没有履行而且在拆迁协议产生时明确宣布废止。2.两份经过彩印复制的2003年8月27日原告给福音房产公司董事长和委托代理人的委托书，原告当庭否认并要求被告依法提供原件，福音房产公司曾当庭提出司法鉴定未经鉴定。3.2004年到2005年两被告就诉争之房的开发权密谋转让，福音房产公司提供了虚假证据，原告提供了源于巴中市政府政务中心、证明事实真相的一组七件证据，重审判决刻意回避这一重要证据。4.2007年4月18日福音房产公司委托代理人与郑国德就诉争之房建立《租赁协议》，在巴中监狱进行了质证，福音房产公司委托代理人和雒洪寿当庭承认租赁事实成立。重审判决称查明该租赁协议双方并未实际履行不实，并错误地将租赁市场价格的年租金八千元修改为八万元。2007年4月18日，雒洪寿向巴中市建设局报告的《叶光宗拆迁还房纠纷情况说明》中已经承认诉争之房是出租给郑国德，不是买卖关系，应该作为证据使用；其中诬陷原告的事实没有证据证明，不能作为证据使用。5.判决列举了本案起诉、中止、撤诉三个阶段和时间节点，但未说明一审立案和恢复诉讼的艰难过程。6.导致诉争之房价值评估无果不是原告拒交评估费而是强人所难，以此为理由判决原告举证不能不公。四、重审部分判决不公，适用法律和法规不当。1.福音房产公司提供的证据不具备证据的真实性、关联性、合法性，不能证明拆迁还房义务转移，应承担举证不利的法律后果。2.判决诉争之房的还房义务主体发生变化，应为天宏房产公司与初审判决查明的事实不符。两被告于2005年在明处办理开发项目转让手续报市建设局和房管局批准和备案，于同日在暗处又建立了合作开发关系并签订合作开发协议报市政府政务中心备案，已经办理了诉争之房的行政许可和大部分国有土地的分户证明，借以非法谋取企业经济利益的事实真相不符。该组证据来自巴中市最高国家行政机关（市政府政务中心档案室）证明效力明显大于其他证据，法院应该确认。3.判决原告按协议约定的位置、楼层、标准和面积归还拆迁还房的诉求，违背公平原则，拒交评估费等，没有事实根据，纯属无端指责。4.判决对诉争之房现阶段的产权认识自相矛盾，有失公道，明显偏袒第三人。判决郑国德强占原告拆迁还房是善意取得与事实和法理要件不符。5.判决原告与第三人之间谁是“物权”谁是“债权”存在法理上的认识错误。拆迁还房是民法和国家政策明确界定在原房与新房之间“物”的调换，作为被拆迁人的原告具有取得还房的优先权。诉争之房在建设项目上的性质是拆迁还房项目，无需强迫原告接受货币安置补偿并按2004年房屋价格评估计算。6.判决拆迁协议未明确约定安置补偿及逾期交房违约金或损失赔偿数额计算方法、故原告诉求的安置补偿和经济损失不少于100万元不予支持与查明的事实不符：一是拆迁协议对装修标准有明确的约定，可以评估鉴定市场装修价值。二是原告初审举证并当庭质证无异议的其它证据，是福音房产公司委托代理人依法向国家行政管理机关报送的诉争之房“盛发大厦拆迁还房清单”，载明了包括原告在内的诉争之房全部拆迁户的拆迁安置补偿费，搬家费，营业损失等，有准确的各类数据和金额，足以证明原告主张的安置补偿费、搬家费等金额不少于100万元的案件事实成立。2007年原告起诉后即提供了国家、省、市三级政府制定或经地方人大审定通过的地方法规，重审又再次提供，均装入案卷内，于法无据实在说不过去。7.原告起诉雒洪寿为第三被告的目的，是服从一审法院立案庭查清案件具体事实的需要。关于雒洪寿的身份与责任，大量证据证明，自2001年到2007年福音房产公司以公司和法人代表名义，由董事长陈良寿亲笔签署加盖公司印章，用以被告在拆迁、征地和用地分户，在规划和施工建设等顼目开发阶段行使被告权力的《法人授权委托书》并向拆迁户和购房户收取款项的事实，足以证明雒洪寿不是自然人，是被告的委托代理人兼项目经理，他所开展的企业经营活动经过被告的授权，不是个人行为，而是企业行为。8.本案适用的民事法和最高法院证据若干规定条款不当。同时，常年应诉众多案件的两被告，与一二审法院在职和退休法官，建立有影响案件公正审理的人士自觉回避。 被上诉人福音房产公司辩称：一、根据2002年5月22日叶光宗、雒洪寿与福音房产公司签订的承包合同，2003年8月27日签订的房屋补偿安置协议，及叶光宗、叶毅向福音房产公司的委托书载明的“其以座落在南坝主干道旁的私有房屋一幢，拆迁办丈量346平方米，参与入股共同开发……”可知，上诉人已将旧房拆除，费用进行了分摊，没向福音房产公司交付旧房，福音房产公司更没有拆除其旧房，所以，盛发大厦是叶光宗与雒洪寿等人共同开发的。二、盛发大厦的开发主体变更为天宏房产公司，进行了合法的变更和履行了手续，审批的时间是2005年，主体变更是由叶光宗、雒洪寿决定的。三、福音房产公司没有出售转卖房屋的行为，没有收钱签合同，不应承担责任。原一审认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。 被上诉人天宏房产公司辩称：原审法院审判程序合法，认定事实清楚，适用法律恰当，判决正确，请求驳回上诉，维持原判。 原审第三人郑国德述称：第三人与雒洪寿签订了合同，后来签订了正式合同，办理了土地使用证，2007年将涉案房屋进行了使用至今，购买的房屋不是上诉人指的房屋，第三人购买房屋的面积不到上诉人所指房屋面积的一半，第三人是善意购买并进行登记使用，第三人与该案纠纷没有关联，应当受到法律保护，一审判决正确，适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。 叶光宗、杨丽华、叶毅向一审法院原审起诉请求：1.三被告按拆迁协议的约定面积、位置立即向原告交还“盛发大厦”二楼（现巴州区回风办事处南坝社区将军街145号二楼）的拆迁还房；2.三被告按《四川城市房屋拆迁管理条例》赔付原告自2003年8月23日签约之日起到判决执行交还房屋使用之日止的安置补偿费和经济损失100万元，一并抵作多余房屋面积的房价款；3.三被告全面履行与原告签订的“房屋拆迁补偿安置协议书”的全部义务，包括一楼和二楼还房面积的装修责任，临街4至5轴专用楼梯间产权各一半的交还；4.三被告将原告一、二楼还房和专用楼梯间产权一半的“两证”即土地使用证和房屋产权证交付原告，并依照最高人民法院法释[2003]7号解释第18条规定依法承担从2004年11月30日后三个月内应交付两证之日起到实际交付两证之日止的违约金5万元；5.本案诉讼费由三被告承担。重审中变更诉讼请求为：请求依据2003年8月27日签订的《房屋拆迁补偿安置协议》判决：1.判令两被告归还至今未还的二楼营业用房140平方米，位置详见巴州区法院查封裁定和附图；2.判令两被告共同为原告方按照《房屋拆迁补偿安置协议》依法办理拆迁还房的《不动产证》；3.判令两被告依据当地政府规定的标准，即巴中市政府（2016）32号文件，本市拆迁还房补偿安置过渡费、搬迁费、房屋装修费和营业损失等指导价格计算赔偿金额，以2015年一审重新起诉时不少于一百万元，超期累计计算赔偿额。4.依法判令第三人郑国德与被告违规制作的两个《房屋买卖合同》和一个《租房协议》无效，并依法撤销其《土地使用证》。 一审法院重审认定事实：2000年12月25日，巴中市南坝小区管理委员会（甲方）与被告福音房产公司（乙方）签订《用地拆除改建协议书》，约定：甲方根据乙方申请，同意由乙方对苟家街雒洪寿、黄明鼎、叶光宗、陈良登、彭伦美、苟兴发的房屋实行拆除改造，该片区的建筑物由乙方自行拆迁、补偿和安置，甲方不承担拆迁补偿和安置还房。 2001年3月27日，巴中市巴州区人民政府办公室作出巴州府办函[2001]13号《巴中市巴州区人民政府办公室关于同意南坝开发区苟家巷旧房拆迁改造立项的批复》载明：1.同意南坝开发区苟家巷片区旧房拆迁改造立项，建设盛发大厦，由巴中市福音房地产开发有限公司为拆迁人，独立承担拆迁建设还房中的一切经济民事法律责任；2.拆迁范围：按审批同意的规划控制图2001—011E所确定的拆迁范围。东起苟家巷、西至电力通道、南起三五变电站、北至南坝主干道范围内的所有建筑物和附属物等。 2002年3月28日，福音房产公司取得南坝盛发大厦项目的拆许字（2002）第22号《房屋拆迁许可证》，2003年9月11日取得盛发大厦项目巴市国用（2003）字第2248号《国有土地使用证》。 2002年5月22日，福音房产公司（甲方）与雒洪寿、叶光宗、陈良明（乙方）签订《房地产开发建设营销项目承包合同》，约定：一、甲方将南坝盛发大厦开发建设营销项目按照公司有关管理规定发包给乙方，乙方按照公司股东会会议的管理规定自愿承包开发建设营销项目的经济、民事责任……二、该开发建设项目建筑面积4800㎡，总投资102万元，自2002年9月30日开工至2003年9月30日竣工。三、乙方为保证该项目的开发建设质量和安全，向甲方缴纳开发建设保证金壹拾万元；该保证金待乙方履约后，甲方将壹拾万元的开发保证金如数退还乙方……七、乙方按该开发建设项目投资总额的2%向甲方缴纳管理服务费；乙方在签订该开发建设营销承包合同时，向甲方缴纳管理服务费总额的50%，其余的50%在开发建设项目竣工验收前缴清。 2003年8月27日，叶光宗、叶毅向福音房产公司出具《委托书》载明：“巴中市福音房地产公司开发的南坝盛发大厦股东叶毅（叶光宗之子），以座落在南坝主干道旁的私有房屋一幢（管委会认可叶家底面积166.6平方米，拆迁办丈量房屋建筑面积346平方米），参与入股共同开发兴（修）建盛发大厦，历经三年多努力，现已拆除旧房，推平地基，砌好挡土墙，并与雒洪寿、彭能英二位股东按三股平均分摊规划、三通一平等各项开发费用贰拾壹万元。为有利于加快开发进度，实现责、权、利合理配置，经慎重考虑，特授权委托股东雒洪寿同志行使本股东的有关权益和责任，有关本股东的投资和收益由本人与雒洪寿同志签订有关合同予以解决”。同日，拆迁人福音房产公司（甲方）与被拆迁人叶毅（乙方）签订《房屋补偿安置协议书》，约定：南坝苟家街拆迁片区改造，是经市计委批准的改造项目，甲方经巴中市建设局拆准字（2002）第22号拆迁许可证批准，拆除乙方所有房屋。经南坝管委会批准，被拆迁人与相邻的雒洪寿、彭能英（系陈良明之妻）两幢房主共同进行拆迁改造兴（修）建盛发大厦。根据有关法律和法规并依据原房价值和市场新房（屋）价格，经甲、乙双方协商，达成以下协议：一、补偿方式：依据国务院《城市房屋拆迁条例》规定，实行面积补偿，价格找补。二、拆迁的面积和补偿的面积以及找补金额：（一）拆迁的面积：甲方拆迁乙方在南坝主干道旁临街面的砖混结构房屋一幢（详见附图）房屋底层土地使用面积壹佰陆拾陆平方米，房屋底楼门市147.96平方米，二楼和三楼房屋197.94平方米，其中，二楼130.8平方米，三楼房屋两间34平方米，二楼临街阳台26平方米，与雒巷道7.14平方米（见附件南坝管委会测量并认可的土地使用依据和拆迁办丈量记录），拆迁房屋建筑总面积346平方米；（二）补偿的面积：甲方在乙方原位置和原楼层进行补偿，具体为：（1）门市的补偿A轴至E轴，4轴至5轴之间至临街上二楼的楼梯间，共同使用，产权各一半，面积为（3.3米÷2×9）16.5平方米，A轴至E轴、5轴至7轴的门市两个，A轴至E轴、8轴至9轴的门市一个，补偿门市面积不少于拆迁房屋底楼面积。（2）二楼的房屋补偿：甲方在补偿给乙方门市楼上的二楼以两套框架结构的营业用房面积补偿乙方239.29平方米；本项目绿化、卫生、交通等设施为公共使用部份……（四）价格找补：乙方在历时三年多的拆迁和前期开发准备工作中配合甲方做了大量工作并已实现规划设计、土地评估征用和三通一平，乙方与共同拆迁改造的雒、彭两方已平均负担前期开发费用各柒万余元并已用现金结算交清，上述劳动力的投入和资金柒万元的投资，作为乙方享有本协议补偿房屋面积390.37平方米，超过原房面积部份即二层超面积41.35平方米（239.29－197.94）和房屋改变结构以及装修标准的资金补偿，剩余投资款作为临街上二楼梯步间的面积价值交换，一次性在本协议签订时结算清，房屋竣工交付乙方使用时，乙方不再负担任何费用。三、交付房屋使用日期和产权证书：（1）交付使用房屋日期为2004年11月30日。（2）甲方负责按安置补偿的门市面积148平方米、二层营业用房239.29平方米、临街梯步间产权16.5平方米办理乙方的房屋产权证书（三个门市和二层楼各一个共四个）、土地使用证书共四个，乙方不负担任何费用，在新安置房交付乙方使用三个月内，甲方统一到有关部门办理，乙方只需提供身份证、户口簿等证件；四、违约责任：单方违约按《中华人民共和国经济合同法》和相关规定承担一切经济、民事、法律责任；五、本协议自甲乙双方签字起生效，双方于2002年5月15日签订的协议从本协议签字起（时）废止，本协议履行完毕后失效。原告叶光宗以叶毅的名义在协议上签字并加盖本人印章，雒洪寿以福音房产公司委托代理人身份在协议上签名。 2004年12月28日，福音房产公司与天宏房产公司签订《开发建设项目转让合同》，将盛发大厦建设项目转让给被告天宏房产公司。2005年10月22日，巴中市巴州区房地产管理局对盛发大厦建设项目的转让予以公告。 2005年11月2日，巴中市巴州区房地产管理局就福音房产公司转让盛发大厦项目向巴中市房管局作出书面请示，载明：“按2005年10月14日市房管局召开的会议精神和福音房产公司申请，我局落实专人进行调查、了解、核实，并将该项目转让事项进行公告，根据《城市房地产转让管理办法》第十条的规定，该项目转让手续齐备，符合转让条件。”2005年12月，巴中市建设局对盛发大厦项目的转让予以登记备案。2003年12月12日，巴中市建设局颁发的《建筑工程施工许可证》（编号203086）中备注栏的内容为盛发大厦的建设单位由福音房产公司变更为天宏房产公司，备注时间为2006年3月29日。2006年2月16日，巴中市规划和建设局颁发的《建设工程规划许可证》载明盛发大厦的建设单位为天宏房产公司。 2007年4月18日，案外人雒洪寿（甲方）与第三人郑国德（乙方）签订《租房协议》，约定：甲方将盛发大厦商用住房200平方米出租给乙方作为其经营火锅店使用，租期20年，从2007年4月18日至2027年4月18日止，租金80000元。但雒洪寿及郑国德均认可该租房协议并未实际履行。 2007年4月18日，雒洪寿以盛发大厦项目经理的身份出具了《关于叶光宗拆迁还房纠纷的情况说明》，内容为“近日来，南坝苟家街拆迁户叶光宗到处反映我不遵守《拆迁安置补偿协议》，一房多售的问题，现就真实情况作一说明，以正视听。2003年8月27日，我与叶光宗之子叶毅达成了《拆迁安置补偿协议》，叶毅拆迁面积：房屋底楼门市147.96平方米，二楼和三楼房屋197.74平方米（二楼房屋130.8平方米，三楼房屋34平方米，二楼临街阳台26平方米，与雒家巷道7.14平方米）拆迁房屋建筑总面积346平方米。我补偿的面积：①A轴至E轴、5轴至7轴的门市两个，A轴至E轴、8轴至9轴的门市一个，共计148平方米；②在门市上的二楼的营业用房面积239.29平方米，依据上述协议，我还给叶毅盛发大厦自南向北4号、5号、7号三个门市，在上述门市上的二层营业用房239.29平方米；以上双方均无异议。2006年3月，叶光宗在既未与我协商，也未征得我同意的情况下，擅自将我拥有产权的6号门市据为己有，把4号、5号、6号、7号四个门市打通装修成‘大嘴蛙’餐饮城，其间，我多方阻止，他却熟视无睹、置若罔闻，避而不见。4号、5号、6号、7号四个门市，经银河测绘公司实地测绘总建筑面积为171.71平方米，比应还三个门市面积147.96平方米超占23.71平方米。为了弥补我一年多的损失，我万般无奈之下，只得于2007年4月将二楼约200平方米营业用房租与郑国德，随后郑国德入场装修，叶光宗带人多次阻挠，推倒砌体，干扰装修，还先后到区房管局、天宏房产公司、市监察大队、城东派出所、南坝管委会、拆迁办反映问题，说我不遵守《拆迁安置补偿协议》，一房多售，纯属无稽之谈。为了尊重现实，解决问题，2007年4月上旬我几次汇同天宏房产公司法人黎天宏董事长、区房管局法制科王科长和叶光宗夫妇等人在盛发大厦办公室协商解决。我提出如下两个办法：一是叶光宗退出强占的6号门市，我归还其二楼的营业用房239.29平方米；二是强占的门市23.75平方米按市价6000元/平方米计算（计人民币142500元），二楼营业用房按800元/平方米计算，应抵二楼营业用房的面积178.125平方米，余下的61.165平方米仍旧归叶光宗所有。但是，令人遗憾的是，身为国家机关工作人员的叶光宗夫妇，只要求我归还他的二楼营业用房，自己却不归还多占的6号门市，在办公室吵、骂，砸毁茶具、办公用品，更发生了强夺别人合同的闹剧，致协商不欢而散……综上所述，由于叶光宗首先违反了《拆迁安置补偿协议》，强占、多占一个门市，是产生本次拆迁还房纠纷的根本原因，而他却仗势欺人、恶人先告状，给我及我们天宏房地产公司造成了难以挽回的恶劣影响，我保留通过司法途径维护我的合法权益的权利”。 2007年4月30日，天宏房产公司作出《关于解决盛发大厦拆迁还房纠纷的决定》，内容为“盛发大厦项目经理雒洪寿：根据2007年4月30日上午公司董事长兼总经理黎天洪现场到工地调解你与拆迁还房户叶光宗、叶毅的纠纷，通过了解情况，公司决定，应坚持按双方2003年8月27日签订合同执行：一、一层还房门市超面积，待区房管局测绘公示复核后，退还雒洪寿。二、二楼营业用房240平方米应按合同约定归还拆迁户叶光宗、叶毅。三、郑国德应立即停止施工装修，否则，由此造成的一切经济损失和后果概由郑自行负责”。 巴中市公安局巴州区分局巴州镇派出所于2007年4月18日和2007年10月27日作出的《接（报）处警登记表》载明：叶光宗先后与雒洪寿及郑国德因盛发大厦二楼商业用房发生纠纷。 2007年12月19日，三原告起诉被告福音房产公司、天宏房产公司、天宏房产公司盛发大厦项目部（负责人雒洪寿）及第三人郑国德，要求三被告按拆迁协议约定的面积、位置、装修标准交还盛发大厦二楼的拆迁还房，赔偿损失14.5万元，交付还房的土地使用权证和房产证并承担逾期交付房屋“两证”的违约金。2008年12月17日，一审法院作出（2007）巴州民一初字第1355号民事裁定，以诉争之房尚未经过质检致本案无法继续审理为由裁定中止诉讼；2015年11月20日作出（2007）巴州民一初字第1355-1号民事裁定，准许原告叶光宗、杨丽华、叶毅撤回起诉。 同时认定：郑国德所购买的盛发大厦二楼274.861平方米的商业用房已于2007年2月13日在巴中市国土局办理了土地使用权证，编号为巴市国用（2007）第1624号，该房屋与《房屋拆迁补偿安置协议》中约定的还给原告方的二楼营业门市相冲突。 因叶光宗、杨丽华、叶毅已实际占用盛发大厦一楼4、5、6、7号营业门市及二楼营业门市约120㎡左右，故在重审中对一楼4、5、6、7号营业门市、二楼营业门市的建筑面积和套内使用面积进行测绘，对测绘面积进行价值评估，决定由原告垫付鉴定费和评估费，由败诉方承担。依法委托四川省川建勘察设计院对面积进行测绘，测绘结果为：一楼4、5号门市套内面积共88.36㎡，6、7号门市套内面积共72.39㎡；二楼套内面积128.13㎡。其中现场比建施图多出的使用面积为：一楼4、5、6、7号门市共计多出6.52㎡，二楼共计多出16.49㎡，该笔鉴定费10000元已由原告垫付。后对测绘出的面积进行价值评估时，因原告方拒交评估费，导致价值评估无果。一审法院于2019年12月11日组织几方当事人对合议庭组成人员变更进行了复庭，并组织几方当事人就四川省川建勘察设计院作出的房产测绘成果报告进行质证。原告对合议庭组成人员变更及测绘成果报告无异议，其称一：一楼门市虽多了10多平方，但其中含违章建筑，实际只多占5平方左右，根据相关法律规定，被告还的门市面积在规定的3%的范围内，故不应给被告补钱。二、被告应还二楼营业用房约240平方，但测绘的二楼面积只有128.13平方，被告现还差将近112平方未还，故要求被告将二楼未还够的面积还给原告。三、第三人购买的二楼营业用房强占了拆迁还房，并且其买房手续不合法，办证程序不合法，应予撤销。福音房产公司对合议庭组成人员变更无异议，但对《房产测绘成果报告》的合法性、关联性不予确认，该报告载明的测绘人员仅为一人，测绘人员是否现场测绘不明，没有测绘方法、测绘分析说明，测绘人员未签字确认报告的真实性、测绘单位亦未加盖印章确认报告的真实性。天宏房产公司及郑国德均对合议庭组成人员变更及测绘成果报告无异议。 一审法院重审判决认为，合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。房屋拆迁安置合同是指拆迁人与被拆迁人就被拆迁房屋的补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项订立的协议。补偿方式可以实行货币补偿，亦可以实行房屋产权调换。 福音房产公司与叶毅于2003年8月27日签订的《房屋补偿安置协议书》，系双方真实意思表示，不违背法律、行政法规强制性规定，合法有效，予以确认。该合同对补偿方式、拆迁的面积和补偿的面积、位置等均进行了明确的约定。其中补偿的面积约定为：“甲方在乙方原位置和原楼层进行补偿，具体为：（1）门市的补偿A轴至E轴，4轴至5轴之间至临街上二楼的楼梯间，共同使用，产权各一半，面积为（3.3米÷2×9）16.5平方米，A轴至E轴、5轴至7轴的门市两个，A轴至E轴、8轴至9轴的门面一个，补偿门市面积不少于拆迁房屋底楼面积，即148平方米。（2）二楼的房屋补偿：甲方在补偿给乙方门市楼上的二楼以两套框架结构的营业用房面积补偿乙方239.29平方米”。双方当事人均应当遵守合同内容。福音房产公司与天宏房产公司于2004年12月28日签订《开发建设项目转让合同》，案涉项目的建设单位由福音房产公司变更为天宏房产公司，并予以登记备案、公示，原告的还房义务主体发生变化，应为巴中天宏房产公司。 原告请求依据《房屋拆迁补偿安置协议》判令被告归还至今未还的二楼营业用房140平方米。经查明，原告已实际占用盛发大厦一楼4、5、6、7四个门市，被告经银河测绘公司实地测绘该四个门市总建筑面积为171.71平方米，比应还三个门市面积148平方米超占23.71平方米，原告对该测绘报告不予认可。后依法委托四川省川建勘察设计院进行测绘，原告实际占用一楼四个门市测绘面积为160.75平方米（含违章建筑6.52平方米），占用二楼128.13平方米房屋（含违章建筑16.49平方米）。福音房产公司对该测绘报告不予认可，其余当事人均予认可。原告请求被告归还二楼营业用房140平方米，因该部分面积已出卖给郑国德并办理产权证明。房屋产权调换补偿方式不能实现，本应实行货币补偿，但原告拒交房屋价值评估费致评估不能。且原告只要求二楼还房，对一楼多占面积不拉通结算，亦违背公平原则；同时郑国德系善意取得，故原告的该项诉请不予支持。 原告请求二被告按照《房屋拆迁补偿安置协议》依法办理拆迁还房的不动产证。《房屋补偿安置协议书》约定还房的产权证书尚未办理，原告诉请交付的一、二楼还房及专用楼梯间产权一半的土地使用证和房产证属事实上的履行不能，原告的该项请求，不予支持。 因《房屋补偿安置协议书》未明确约定安置补偿费及逾期交房的违约金或因违约产生的损失赔偿数额的计算方法，故原告诉请赔偿的安置补偿费和经济损失不少于100万元，于法无据，不予支持。 原告请求依法判令第三人郑国德与被告违规制作的两个《房屋买卖合同》和一个《租房协议》无效，并依法撤销其《土地使用证》，因郑国德与天宏房产公司签订的《房屋买卖合同》、《租房协议》，其合同效力不影响物权变动，《土地使用证》是行政行为，不属民事诉讼解决的范围。故原告的该项请求，不予支持。同理，第三人的述称是另一民事法律关系，不予支持。 关于被告认为雒洪寿应当是本案当事人，雒洪寿虽因病身故，要求追加其继承人是本案当事人之请求。因原告已经主张不能，故不宜追加雒洪寿的继承人为本案当事人。 综上，原告提供的证据不足以证明自己的事实主张，应承担举证不利的法律后果。据此判决：一、驳回原告叶光宗、杨丽华、叶毅的全部诉讼请求。二、本案鉴定费10000元，由原告叶光宗、杨丽华、叶毅负担。 本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 二审中，上诉人叶光宗、杨丽华、叶毅向本院提交了司法鉴定申请书，申请对协议约定的二楼还房面积240平方米、新房装修费用、安置补偿和经济损失进行司法鉴定。 本院认为，上诉人叶光宗与雒洪寿、陈良明同被上诉人福音房产公司于2002年5月22日签订《房地产开发建设营销项目承包合同》；叶光宗、叶毅于2003年8月27日向福音房产公司出具《委托书》，委托股东雒洪寿行使有关权益和责任，有关股东的投资和收益由本人与雒洪寿予以解决；叶毅又于同日与福音房产公司签订《房屋补偿安置协议书》。上述行为充分表明，以上主体之间先后签订了三份文书，但叶光宗、叶毅与福音房产公司之间最终建立的法律关系为房屋拆迁安置补偿，且最终签订的《房屋补偿安置协议书》系双方真实意思表示，内容不违背法律、行政法规强制性规定，依法成立，合法有效，合同双方均应按照约定履行各自的合同义务。 被上诉人福音房产公司与被上诉人天宏房产公司于2004年12月28日签订《开发建设项目转让合同》，案涉项目的建设单位由福音房产公司变更为天宏房产公司，并予以登记备案、公示，因开发建设主体发生变化，案涉《房屋补偿安置协议书》的还房义务主体依法就由福音房产公司变更为巴中天宏房产公司，福音房产公司不再承担对叶光宗、杨丽华、叶毅的还房义务。 《房屋拆迁补偿安置协议》约定应还上诉人盛发大厦一楼三个门市148平方米，上诉人现已实际占用一楼4、5、6、7四个门市，经银河测绘公司和四川省川建勘察设计院测绘，上诉人实际占用四个门市面积均已超过148平方米；二楼因部分营业用房已出卖给第三人郑国德并办理了产权登记，没有证据证明郑国德与天宏房产公司或福音房产公司有恶意串通行为，应认定郑国德系善意取得，应当有效，上诉人请求判令天宏房产公司与郑国德签订的《房屋买卖合同》无效的主张不能成立。上诉人主张的房屋产权调换已不能完全实现，但上诉人只要求还房，且对一楼多占面积不进行一并结算，显然有悖公平原则，其主张不能成立，不予支持。同时，上诉人对二楼只要求还房，但现实情况已不能完全实现，其二审中申请对二楼面积进行鉴定没有实际意义，已无必要，本院决定不予鉴定。 现实情况造成天宏房产公司已不能完全实现按照《房屋拆迁补偿安置协议》的约定还二楼的房屋，但并不能因此免除天宏房产公司应负的还房义务，对于其不能按照《房屋拆迁补偿安置协议》的约定还房给上诉人造成的损失，上诉人可另行主张。 为拆迁还房办理产权证是还房主体的合同义务，上诉人主张为其办理拆迁还房的不动产权登记的请求成立，根据本案实际情况，天宏房产公司应当在条件成就时为上诉人办理产权证书。 因《房屋补偿安置协议书》未明确约定安置补偿费及逾期交房的违约金或因违约产生的损失赔偿数额的计算方法，上诉人诉请赔偿的安置补偿费和经济损失不少于100万元，无约定合意和事实依据，不予支持。 上诉人请求判令《租房协议》无效，但《租房协议》不影响物权效力，其请求于法无据，不能成立。上诉人请求撤销郑国德办理的《土地使用证》，因《土地使用证》的效力不属民事案件审理的范围；且该房屋买卖有效，其请求亦不成立，不予支持。 综上所述，上诉人叶光宗、杨丽华、叶毅的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持四川省巴中市巴州区人民法院（2018）川1902民初3320号民事判决第二项，撤销原判第一项； 二、被上诉人巴中市天宏房地产开发有限公司在案涉项目具备办理不动产权分户（过户）登记条件之日起六个月内，为上诉人叶光宗、杨丽华、叶毅办理拆迁还房的不动产权登记手续； 三、驳回上诉人叶光宗、杨丽华、叶毅的其他一审诉讼请求。 一审案件受理费13800元，由原审原告叶光宗、杨丽华、叶毅负担12000元，原审被告巴中市天宏房地产开发有限公司负担1800元。 二审案件受理费13800元，由上诉人叶光宗、杨丽华、叶毅负担12000元，被上诉人巴中市天宏房地产开发有限公司负担1800元。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄晓东 审 判 员 王建宇 审 判 员 王 军 二〇二〇年五月二十八日 法官助理 苟绍阳 书 记 员 魏廷桓