重庆市武隆区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0156民初245号 原告：重庆鼎科物业管理有限公司，住所地重庆市渝北区财富大道3号24层6号，统一社会信用代码915000006814517707。 法定代表人：何绍清，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：姜德明，系该公司工作人员，特别代理。 委托诉讼代理人：传国云，系该公司工作人员，特别代理。 被告：李绪兰，女，1963年4月9日出生，汉族，城镇居民，住重庆市武隆区。 委托诉讼代理人：张宇（系被告李绪兰之女），住重庆市武隆区芙蓉街道白杨村南溪沟组，特别代理。委托诉讼代理人：王小静，重庆市江北区法律服务所法律工作者，一般代理。 原告重庆鼎科物业管理有限公司与被告李绪兰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月20日受理后，最初适用小额诉讼程序，因全球爆发新型冠状病毒肺炎疫情，本院于2020年2月4日裁定本案中止诉讼。本院于2020年4月7日第一次公开开庭审理；原告重庆鼎科物业管理有限公司的委托诉讼代理人传国云和姜德明、被告李绪兰的委托诉讼代理人张宇和王小静到庭参加了诉讼。在审理过程中，本院发现该案不符合适用小额诉讼程序的条件，应当适用简易程序的其他规定审理。本院于2020年4月26日由审判员熊强适用简易程序，对该案公开开庭进行了审理，原告重庆鼎科物业管理有限公司的委托诉讼代理人传国云和姜德明、被告李绪兰的委托诉讼代理人张宇和王小静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告重庆鼎科物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告李绪兰立即支付2014年10月1日至2019年12月30日拖欠的物业费4817.23元，水公摊费315元，电公摊费315元，代收代缴电费133.12元，代收代缴水费1491.1元，小计7071.45元。2.判令被告李绪兰支付原告违约金，该违约金分两部分计算，第一部分违约金以76.46元/每月为基数，自2014年10月1日起至2019年11月30日止，按每日千分之三的标准计算；第二部分违约金以7071.45元/每月为基数，自2019年12月1日起至付清之日止，按每日千分之三的标准计算。3.本案的诉讼费用由被告李绪兰承担。事实和理由：原告于2014年3月15日与被告签订了《前期物业服务合同》和《业主临时公约》，并取得了位于重庆市武隆区XX镇戴斯大卫营小区的物业管理资格。被告作为该小区X栋G-X-X业主，长期拖欠原告物业费4817.23元（2014年10月至2019年12月），水公摊费315元，电公摊费315元，代收代缴电费133.12元，代收代缴水费1491.1元，以及被告未按时缴纳物业费产生的违约金。 被告李绪兰辩称，原、被告之间并未签订《前期物业服务合同》和《业主临时公约》等文件，被告对前述文件的内容不知情；被告未收到原告的书面催收单据，被告也未收到原告的电话催收通知。因此，原告要求支付物业费及相关费用的请求，于法无据。原告主张的违约金标准过高。原告提出的诉讼请求超过了诉讼时效，原告丧失了胜诉权。 经审理查明，被告李绪兰于2013年6月20日与重庆远大置业有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，购买由重庆远大置业有限公司开发建设的位于重庆市武隆区X镇X大道X号X幢X-X的房屋，该房屋建筑面积为42.48平方米，所在小区为“戴斯大卫营”。2013年6月20日，被告李绪兰签署《承诺书》，承诺履行和遵守戴斯大卫营《业主临时公约》（该《业主临时公约》由开发企业重庆远大置业有限公司于2010年8月1日制定，以下所称的“戴斯大卫营《业主临时公约》”均为开发企业制定的该《业主临时公约》，以便与原告提供的《戴斯大卫营业主临时规约》进行区分）。戴斯大卫营《业主临时公约》第二十九条记载：“在业主大会成立前，业主同意由建设单位在物业管理中代行业主大会的以下职责：1.制定业主临时公约；2.选聘物业管理企业，签订前期物业服务合同；3.决定专项维修资金使用、续筹方案并监督实施；4.制订物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。”戴斯大卫营《业主临时公约》第四十二条记载：“根据物业管理区域物业服务收费指导价格，约定物业服务费用标准为1.8元/月/平方米（按建筑面积计算）。”戴斯大卫营《业主临时公约》第四十三条记载：“公共用水用电，应独立核算，据实向业主分摊计收。”戴斯大卫营《业主临时公约》第四十七条记载：“业主、使用人违反本临时公约及物业管理服务协议的约定，未能按时足额地交纳物业服务费，应按每日千分之三的标准支付违约金，业主未按规定交纳物业维修资金的，应按每日千分之二的标准支付违约金。拖欠费用半年以上的，物业管理企业可依据本临时公约的授权，向违约业主提起诉讼。”戴斯大卫营《业主临时公约》第五十五条记载：“本公约由建设单位解释。本物业管理区域的业主大会依法成立后，可根据业主大会议事规则制定业主公约，临时公约作废。” 2014年3月15日，被告李绪兰在原告重庆鼎科物业管理有限公司领取了房屋钥匙，并与原告重庆鼎科物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务协议》。《前期物业管理服务协议》对双方权利义务进行了约定，并明确了物业管理服务费自接房之日开始计收，收费标准为1.8元/平方米（按建筑面积收取），交纳费用时间为每月10日前，被告不按约定交纳有关费用的违约责任为“补交并从逾期之日起每天按应缴额的3‰支付”。2014年3月15日，被告还签署《承诺书》，承诺履行和遵守《戴斯大卫营业主临时规约》。《戴斯大卫营业主临时规约》第三十五条记载：“根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准为3元/平方米（按建筑面积计算）：收费标准以所在的房管部门备案为准。……”《戴斯大卫营业主临时规约》第四十一条记载：“本物业管理区域内会所由建设单位所有，会所委托物业管理企业经营管理的，物业管理企业按以下标准向业主或物业使用人收取费用：（1）物管费：按会所性质或实际用途标准收取；（2）公摊费：按每月10元/户收取（公共部位的照明、水）”。《戴斯大卫营业主临时规约》第四十五条记载：“业主、使用人违反本临时规约及前期物业服务合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费，物业管理企业可要求业主缴纳并按日加收应交费用总额的3‰的滞纳金，拖欠费用90日（含90日）以上的，物业管理企业可依据本临时规约的授权，向违约业主提起诉讼。” 另查明，2012年2月，原告与开发企业重庆远大置业有限公司签订了《戴斯大卫营前期物业服务合同》，约定业主应于接房通知之日起交纳物业服务费，物业服务费标准为3元/月/平方米（按建筑面积）。2012年4月12日，原告在价格主管部门对戴斯大卫营住宅物业服务收费进行备案，备案登记的物业服务费收费标准为1.8元/平方米，备案登记材料同时记载说明：“以上收费标准为物业前期的最高收费标准，由服务方与被服务方在此范围内双方以合同的形式约定具体的收费标准，约定时可以向下浮动，但不得突破以上标准。待业主委员会成立后，此备案自行撤销，收费标准由业主委员会与物业公司共同商定”。 再查明，被告李绪兰未向原告重庆鼎科物业管理有限公司交纳物业服务费、水电公摊款项、代收代缴电费、代收代缴水费。 以上事实有当事人陈述、《重庆市商品房买卖合同》、戴斯大卫营《业主临时公约》、《戴斯大卫营业主临时规约》、《戴斯大卫营前期物业服务合同》、《前期物业管理服务协议》、《承诺书》、房屋建筑面积分层平面图、房地产权证、物业管理项目招标备案申请材料等材料在卷为凭，本院予以确认。 本院认为，原告重庆鼎科物业管理有限公司与被告李绪兰于2014年3月15日签订的《前期物业管理服务协议》并未违反法律法规的强制性规定，该协议合法有效，对原、被告均具有约束力，被告应按协议约定的标准向原告交纳物业服务费。被告辩称未在《前期物业管理服务协议》等文件签字，但又不申请司法鉴定也未提供其他证据；综合被告购买房屋、领取钥匙入住等情况，本院对被告的该抗辩不予采信。 被告在审理过程中提出原告的诉讼请求已超过法定诉讼时效，进而认为原告丧失了胜诉权。原告于2020年1月20日向本院起诉，请求保护其2014年10月1日至2019年12月30日期间的权利。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，原告向人民法院请求保护其民事权利的诉讼时效期间为三年，因此，原告主张的2017年1月20日至2020年12月30日期间的相关权利未超过法定诉讼时效。至于原告主张保护的2014年10月1日至2017年1月19日期间的权利是否超过诉讼时效，应结合是否发生诉讼时效中止和中断等情形判断。原告认为其于2016年1月4日、2018年1月12日和2019年11月6日向被告发出交费催告通知并张贴在被告家门口以及多次电话催收的行为，属于法定的诉讼时效中断情形。原告举示了书面催收通知和其单方制作的电话催收记录，被告当庭否认收到了有关催收的书面通知和电话通知。原告提供书面催收通知和其单方制作的电话催收记录并不能证明催收通知确已向被告送达。因此，对原告关于诉讼时效因其催收而中断的主张，本院不予采信。原告也未提供其他有关发生诉讼时效中止、中断等情形的证据，被告关于原告在2014年10月1日至2017年1月19日期间的权利已超过诉讼时效的抗辩成立。原告主张的2017年1月20日至2020年12月30日期间的相关权利未超过法定诉讼时效，被告应当支付前述期间的物业服务费。 关于物业服务费的标准，戴斯大卫营《业主临时公约》、《戴斯大卫营业主临时规约》、《戴斯大卫营前期物业服务合同》与《前期物业管理服务协议》对物业服务费标准的约定有所不同，结合物业服务费价格备案情况以及原、被告物业管理服务协议实际签订情况，对原告主张的按1.8元/月/平方米（建筑面积）计算物业服务费的请求，予以支持。被告每月应当支付的物业服务费为76.46元(1.8元/平方米×42.48平方米)，被告本应按约定的每月10日前支付物业服务费，被告在2017年1月20日至2019年12月31日期间所欠物业服务费月数为35月，所欠物业服务费为2676.1元（76.46元/月×35月）。 关于原告主张的水电公摊费用，其主要依据是原告制定的《戴斯大卫营业主临时规约》第四十一条，但该条款所称的公摊费针对的物业单元却是“委托物业管理企业经营管理的该物业管理区域内的会所”。原告并无证据证明该物业管理区域内的会所由其受托管理，且原告实际主张的公摊费用是物业管理区域内公共区域的水电公摊费用；物业管理区域内公共区域的水电公摊费用应当独立计量核算，据实向业主分摊计收，但原告并未提供相关计量核算和分摊的证据，因此，对原告主张的水电公摊费用的诉讼请求，本院不予支持。原告主张的代收代缴的水、电费，因原告未提供水电费用支付依据、被告实际用水和用电数据及其费用计算依据等证明材料，本院不予支持。 关于被告逾期未支付相关费用的违约责任，被告未按约定在每月10日前向原告支付相关款项，原告主张根据《前期物业管理服务协议》约定的按每日千分之三的标准支付违约金。被告辩称该违约金标准过高。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”根据现有证据，原告的损失主要为资金占用利息损失，而原、被告在《前期物业管理服务协议》中约定的违约金过分高于原告的损失，应结合前述司法解释的规定和原告的资金占用利息损失对违约金标准予以调整。资金占用利息损失应以金融机构同期同类贷款利率作为计算依据。自2019年8月20日起，中国人民银行已授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已取消。因此，发生在2019年8月19日前的违约金，以每月11日被告李绪兰所欠物业服务费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率（一年期）的130%计算；发生在2019年8月20日之后的违约金，以每月11日被告李绪兰所欠物业服务费为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（一年期）的130%计算违约金，累计计算至被告李绪兰付清时止。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条第一款第七项和第九项、第一百八十八条第一款、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第八十一条至八十三条，《物业管理条例》第七条、第四十一条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下： 一、被告李绪兰在本判决发生法律效力后立即支付原告重庆鼎科物业管理有限公司2017年1月20日至2019年12月30日的物业服务费2676.1元和违约金（其中，2017年1月20日至2019年8月19日期间，以每月11日被告李绪兰所欠物业服务费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率（一年期）的130%计算违约金；从2019年8月20日起，以每月11日被告李绪兰所欠物业服务费为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（一年期）的130%计算违约金，累计计算至被告李绪兰付清时止）； 二、驳回原告重庆鼎科物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元（原告重庆鼎科物业管理有限公司已预交），由被告李绪兰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 员 熊强 二〇二〇年五月十二日 法官助理 张敏 书 记 员 杨景