北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终2292号上诉人（原审被告）：耿铁群，男，1950年11月22日出生。委托诉讼代理人：刘涛，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：董一闻，北京大成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：桑丽平，女，1956年7月22日出生。法定代理人：杨春晖（桑丽平之女）。委托诉讼代理人：王久成，北京理道律师事务所律师。委托诉讼代理人：王扬，北京理道律师事务所律师。原审第三人：中金诚投资管理（北京）有限责任公司，住所地北京市东城区。法定代表人：李振海，总经理。委托诉讼代理人：陈永，男，该单位员工。上诉人耿铁群因与被上诉人桑丽平、原审第三人中金诚投资管理（北京）有限责任公司（以下简称中金诚公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初1504号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。耿铁群上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判驳回桑丽平的一审诉讼请求或者改判要求桑丽平返还购房款250万元；2.诉讼费由桑丽平承担。事实和理由：1.涉案房屋实际购房人应为耿逸飞、李菁、顾益、左昊杰四人，该四人实际出资250万元购买丰台区刘家窑东里×号房屋（以下简称1205号房屋），即使法院判决合同无效，也应同时判决桑丽平返还250万购房款；2.一审判决不应以房屋买卖合同签订及履行完毕后才作出的限制民事行为能力的判决而否定房屋买卖合同的效力；3.桑丽平在一审中自认收到购房款为98万元，因此即使桑丽平购房款被其他案外人骗取，在合同无效后桑丽平也应返还购房款98万元；4.耿逸飞等人认为桑丽平及案外人王涛涉嫌犯罪，并已经向公安机关报案。桑丽平辩称，同意一审判决，不同意耿铁群的上诉请求。事实和理由：1.桑丽平通过中金诚公司贷款98万，96万存到了银行，但被骗走，诈骗犯是否与中金诚公司及耿铁群有关，需要公安机关核实；2.桑丽平在同日与中金诚公司订立房屋贷款抵押合同并与耿铁群就涉案房屋签署房屋买卖合同不符合常理；3.上诉人所称实际购房人为耿逸飞等四人与一审查明事实矛盾。中金诚公司述称，同意一审判决。桑丽平向一审法院起诉请求：1.请求确认双方就涉案房屋签订的房屋买卖合同无效。2.请求判令耿铁群配合桑丽平办理涉案房屋所有权人登记变更手续。3.诉讼费由耿铁群承担。一审法院认定事实：2018年11月12日，桑丽平（委托方，甲方）与中金诚公司（受托方，乙方）的经办人刘贺然签订《房屋贷款抵押委托合同》，合同约定：第二条、甲方需向银行申请用于资金周转的房屋抵押贷款，拟定贷款金额为1500000。第三条、抵押标的物的描述：丰台区刘家窑东里×房屋。第七条、相关费用：2、就委托事项，甲方须按照银行最终批贷额的百分之十向乙方支付居间服务费即拾万整。银行批贷后当日内，甲方一次性付服务费。耿铁群提交2018年11月12日与桑丽平（出卖人）签订的《北京市房屋买卖合同》，合同内容为：第一条、（一）出卖人所出售房屋……坐落为丰台区刘家窑东里×号。第二条，（一）该房屋所有权证证号为X京房权证丰字第XXXX号。第三条，出卖人与买受人以自行成交方式达成交易。第四条，成交价格、付款方式及资金划转方式：（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为3500000元。（二）买受人采取……1、自行交割。第九条，税、费相关规定：本合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费的，由政策规定的缴纳方缴纳；政策中未明确缴纳方的，由买受人缴纳。第十条、权属转移登记：（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起30日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日在该合同后附《购房合同补充协议》约定：买受人应在签订本合同30日内付清所有房款。耿铁群、桑丽平签字。桑丽平提交2018年11月26日其与耿铁群（买受人）签订的《北京市存量房屋买卖合同》。合同内容为：第一条、（一）出卖人所售房屋……坐落为丰台区刘家窑东里×。第二条、（一）该房屋所有权证证号为X京房权证丰字第XXXX号。第三条、出卖人与买受人以自行成交方式达成交易。第四条、成交价格、付款方式及资金划转方式：（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为2000000元。（二）买受人采取一次性付款方式，总金额2000000元，买受人应当于2018年12月15日前向出卖人支付。耿铁群、桑丽平签字。对该合同的取得，桑丽平解释系其报警后，公安人员在中金诚公司调取，中金诚公司解释该合同中的数额用于过户时避税。2018年11月20日，耿铁群向桑丽平名下的平安银行账户转账100万元，备注为购房款。同日，桑丽平从柜面取款100万元。2018年11月21日，耿铁群向桑丽平名下的平安银行账户转账100万元，备注为购房款。同日，桑丽平从柜面分三次取款100万元。2018年11月26日，耿铁群又分二次向桑丽平名下的平安银行账户转账100万元、50万元，均备注为购房款。同日，桑丽平从柜面取款54万元，又以网银转账的方式转账至其兴业银行名下的卡号为×××的账上96万元。2018年11月26日，1205号房屋登记至耿铁群名下。耿铁群交纳契税20000元、印花税5元，公有住房上市补缴土地收益1343元。现1205号房屋仍由桑丽平居住。耿铁群解释对1205号房屋买卖的信息系通过案外人王坚的个人介绍，并与桑丽平订立买卖合同，支付了王坚二万元的中介费，但没有签订任何书面的居间合同。在法院审理规定的期限内耿铁群声称联系不上王坚，也未提供支付中介费的证据。一审审理过程中，中金诚公司业务员刘贺然经法院传唤到庭对其贷款中介服务进行了说明，其陈述：桑丽平因急需用钱找到我们公司做抵押贷款，整个手续都是我为桑丽平办理，我是从微信上联系的出资方，叫李怡兴，我将桑丽平介绍给李怡兴。因为桑丽平不符合贷款条件，李怡兴说先把房子过户，等还钱后再过户还给桑丽平。我一直跟着桑丽平办手续，同时承诺桑丽平钱还上后房子再过户回来。我陪同桑丽平和李怡兴的人一起去取的钱，桑丽平实际拿到的是150万元，另200万元被李怡兴的人拿走了。桑丽平的房屋具体过户至谁名下其并不知情。庭后经传唤李怡兴到庭说明情况，其陈述：其通过中金诚公司刘贺然介绍桑丽平需贷款的信息，其将信息通知王坚，后续的手续由王坚办理抵押，因担心桑丽平无能力还款，故将其房子办理的过户，并正常转款。办完手续后，实际给付桑丽平的就是150万元，其余的钱由放款人取回。李怡兴承认收取王坚给付的中介费3万元。在一审法院诉讼期间，桑丽平之女杨春晖在一审法院提起确认监护人诉讼，要求依法宣告桑丽平为限制民事行为能力人、指定杨春晖为桑丽平的监护人。同时，杨春晖申请对桑丽平精神状态、民事行为能力进行鉴定。2019年5月16日，北京中衡司法鉴定所出具司法鉴定意见书，鉴定意见为：被鉴定人桑丽平临床诊断：1、智力边缘状态，2、精神分裂症，受所患疾病的影响，对所进行民事活动的辨认能力削弱，应评定为限制民事行为能力。2019年6月18日，一审法院依法作出（2019）京0106民特146号民事判决书，判决：1、宣告桑丽平为限制民事行为能力人；2、指定杨春晖为桑丽平的监护人。另，桑丽平申请对涉案房屋进行财产保全并依法提供相应担保，一审法院于2019年2月22日依法作出（2019）京0106民初1504号民事裁定书，裁定查封涉案1205号房屋。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。不能完全辨认自己行为的成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认。桑丽平委托中金诚公司抵押贷款，贷款不能的情况下中金诚公司联系耿铁群并签订了房屋买卖合同，该合同虽有桑丽平的签名，但该合同具体事项上均约定不明。耿铁群在房屋的买卖过程中也未尽到合理的应尽的注意事项，与作为房主的桑丽平并未有实际的查询及交流，显然不符合正常的购买房屋程序，其自身存在明显的过错。根据鉴定部门的司法鉴定结论桑丽平自1982年起精神不正常、1989年被确诊为精神分裂症，经法院委托的鉴定机构确认为限制民事行为能力人，以上证据足以证明桑丽平在签订涉案房屋买卖合同时缺乏相应民事行为能力，此种情况下对重大财产的处分依法应由其法定代理人予以追认。桑丽平法定监护人杨春晖在本案中明确主张确认合同无效，对此法院认定涉案房屋买卖合同因未获得桑丽平法定代理人的追认，依法不发生法律效力。桑丽平关于确认合同无效、办理涉案房屋产权转移登记的主张有相应事实及法律依据，法院依法予以支持。中金诚公司作为贷款业务的居间方，在为桑丽平提供民间借贷的居间服务时，对明显存在重大法律风险、资金风险的借款业务，未遵守其职业规则，未尽到其作为专业居间方对当事人应尽的基本风险防范义务，其履约行为具有重大过错。对桑丽平与耿铁群之间房屋买卖的钱款去向因涉嫌刑事犯罪应移送公安机关，待相关部门作出结论后对民事部分可另行解决。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第二十二条、第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第九条之规定，一审法院于2019年12月23日判决：一、确认桑丽平与耿铁群就涉案房屋所签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《北京市房屋买卖合同》无效。二、耿铁群于判决生效之日起七日内配合桑丽平办理将位于北京市丰台区刘家窑东里×号房屋登记至桑丽平名下。本院二审期间，上诉人耿铁群提交证据1.2020年5月19日出具的《受案回执》，拟证明本案涉及刑事案件，已被公安机关受理；证据2.李菁、耿逸飞、顾益、左昊杰四人出具的《王涛、桑丽平犯诈骗罪报案材料》，拟证明本案涉刑事案件；证据3.2020年5月20日中国民生银行出具《支付业务回单（付款）》四份，拟证明涉案房屋实际购房人为李菁、耿逸飞、顾益、左昊杰四人。对此，被上诉人桑丽平的质证意见为：认可证据1的真实性，不认可证明目的；不认可证据2的真实性、合法性；认可证据3的真实性，不认可证明目的和关联性。第三人中金诚公司的质证意见为：认可证据1、证据2、证据3的真实性、关联性和证明目的。二审期间，上诉人耿铁群以本案可能涉及刑事案件且相关人已向公安机关报案为由，申请中止审理本案。案外人李菁、耿逸飞、顾益、左昊杰四人以其系涉案房屋实际购买人为由申请以第三人身份参加本案诉讼。被上诉人桑丽平称，不同意李菁、耿逸飞、顾益、左昊杰四人参加诉讼。另查，上诉人耿铁群代理人耿逸飞在一审庭审中称，就看过一次房，看房是我（耿逸飞）去的，我父亲（耿铁群）是第二次去的，也进屋看了。二审期间，上诉人耿铁群称，其仅为名义购房人，而涉案房屋实际购房人为李菁、耿逸飞、顾益、左昊杰四人，四人合伙出资购房目的为高价售出赚取利益。涉案房屋买卖由案外人王涛介绍，并由王涛实际操控，缔约前，四人并未看房，李菁、耿逸飞、顾益、左昊杰四人仅在过户时见过桑丽平，此前未见过桑丽平。缔约时，王涛曾告知四人购房必须支付全款，且购房后6个月内不得出售，桑丽平和家人商议后可能回购涉案房屋。耿铁群同时称，一审代理律师系王涛介绍，一审陈述事实与二审不同系因发现按一审陈述，在一审判决后涉案房屋需要归还，受损失的为实际购房人。耿铁群还称，其从公安机关获悉王涛目前正被通缉。经询问，桑丽平称其主张涉案房屋买卖合同无效的理由为：第一，缔约时桑丽平系限制民事行为能力人，与耿铁群签署的房屋买卖合同无法定代理人授权；第二，双方没有买卖涉案房屋的真实意思表示，老人的真实意思为贷款。庭审期间，桑丽平称其已就本案所涉刑事案件向公安机关报案。再查，（2019）京0106民特146号案件中，北京中衡司法鉴定所于2019年5月16日出具北京中衡司法鉴定所[2019]（精）鉴字第080号《司法鉴定意见书》，该鉴定意见载明，桑丽平原有智力水平略低于正常，自1982年起精神不正常……1989年被确诊为精神分裂症。……不能作出完整正确的意思表示，不能全面有效地保护自己的合法权益。经审查，本院对一审法院认定的其他事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.涉案房屋买卖合同的效力认定；2.耿铁群所支付购房款是否应在本案中由桑丽平返还。关于争议焦点一，本院认为，限制民事行为能力人实施的纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应的民事法律行为有效；实施的其他民事法律行为经法定代理人同意或者追认后有效。根据相关案件中鉴定机构出具的鉴定意见，桑丽平自1982年起精神不正常、1989年被确诊为精神分裂症，经法院委托的鉴定机构确认为限制民事行为能力人，根据以上证据，本院有理由相信桑丽平在签订涉案房屋买卖合同时缺乏相应民事行为能力，此种情况下桑丽平出售涉案房屋依法应由其法定代理人予以追认。桑丽平法定监护人杨春晖在本案中明确主张确认合同无效，一审法院据此认定涉案房屋买卖合同因未获得桑丽平法定代理人的追认而无效正确，本院予以确认。关于争议焦点二，因本案一审诉讼中，耿铁群并未提出反诉要求桑丽平返还购房款，且双方均称就本案所涉刑事案件已向公安机关报案。故一审法院认定桑丽平与耿铁群之间房屋买卖的钱款去向因涉嫌刑事犯罪，待相关部门作出结论后对民事部分可另行解决的认定恰当，本院依法予以维持。一审法院对其余事实的认定及处理恰当，本院予以确认并维持。耿铁群要求中止审理的依据并不充分，对其申请本院不予准许。关于耿铁群主张涉案房屋实际购房人系李菁、耿逸飞、顾益、左昊杰四人，李菁、耿逸飞、顾益、左昊杰在二审期间以此为由申请作为本案第三人参加诉讼一节。本院认为，耿铁群在本案一、二审期间，关于购房主体、购房过程前后陈述不一，又未能作出合理解释并提供相应证据，根据诚实信用原则，本院对耿铁群的该主张不予采纳，对李菁、耿逸飞、顾益、左昊杰以本案第三人身份参加诉讼的请求不予支持。综上所述，耿铁群的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22800元，由耿铁群负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 蒋春燕审 判 员 高宝钟审 判 员 陈 妍二〇二〇年五月二十八日法官助理 王一洲书 记 员 徐方烁