辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终3831号上诉人（原审原告）：于海川，男，1986年3月7日出生，满族，住沈阳市沈北新区。委托诉讼代理人：可抒楠，辽宁紫泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙士伟，男，1969年8月10日出生，汉族，住沈阳市沈北新区。上诉人于海川因与被上诉人孙士伟房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2019）辽0113民初9950号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。于海川上诉请求：1.请求依法撤销原审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：我与被上诉人于2018年签订合同，主要约定：被上诉人将其租赁的位于沈北新区门面房转租给我，连同室内一切物品一起出兑，出兑价75000元；租期2018年到2020年，每年租金45000元，3月份交，被上诉人负责帮我签订后续的租赁合同；三年内如果房主沈北新区机关事务管理局收回该房屋，由被上诉人负责协调，并赔偿我的经济损失。2018年，房主机关事务管理局认可了我在此地经营。2019年3月，机关事务管理局决定收回该房屋，不再收取我交纳的租金，三方协商不成，直到2019年10月10日，机关事务管理局强行收回房屋。我按照长期经营的模式对房屋进行装修改造，花费巨大，但仅仅经营一年就被房主强行赶走，造成我的损失。于海川向一审法院起诉请求：一、请求判决被告返还原告租金7.5万元，赔偿损失17万元，共计24.5万元；二、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原、被告于2018年3月18日签订协议书，双方约定：被告将其租赁的位于沈北新区间门面房共计240平方米，被告经营的崇源汽车美容装饰养护中心出兑给原告，出兑价格为75000元，该费用包含2018年1月25日到4月1日的租金及室内一切设施、物品。协议第四条约定：被告负责给原告签订该房屋的租赁协议，租期2018年到2020年，每年租金45000元，付款方式为每年3月份支付当年房租。第五条约定：该房屋的所有权属于沈北新区机关事务管理局，如三年内房屋被收回，由被告负责协调，并赔偿给原告带来的相应经济损失。原告于2019年1月25日交给被告出兑费75000元，并接收经营，于2018年3月18日交给被告租金45000元。原告经营至2019年10月10日，沈北新区机关事务管理局强行收回房屋。原告主张因被告未能帮助其签订约定的三年合同，应将出兑费用75000元返还，并要求被告赔偿装修改造损失17万元。被告主张因原告拒不交纳租金导致房屋被收回，主张原告未经其同意私下转租给案外人付秀英经营英鑫大冷面，装修改造损失不同意赔偿。审理中，原告提供了三段录音通话，证明原告欲在2019年3月交纳房屋租金，被告不收的事实，被告对此不予认可。另查，被告租赁案涉房屋最后签订合同的日期为2018年12月31日，租金为每年40000元。被告于2019年10月10日向沈北新区综合事务服务中心交纳2019年1到8月租金27000元。一审法院认为，被告将其租赁的房屋转租给原告，双方的租赁合同已经履行了一年半有余，该合同系当事人真实意思表示，其内容不违反法律强制性规定，该合同合法有效。鉴于案涉房屋已被权利人收回，双方租赁合同已经实际解除，双方应依据合同约定各自承担相应责任。关于原告要求全部返还出兑费用的请求，因原告经营了567天，其出兑费用包含设备、物品、各种机油、防冻液、小摆件、及会员等并且包含二个多月的租金，双方约定被告保证原告经营三年，现原告因房屋收回不能经营，故被告应适当返还原告出兑费用，因出兑费用包含2018年1月25日到4月1日的房租，按照合同约定的房租对应为8013元，应予以扣减，剩余部分对应原告承诺的三年（1095天）经营期，自合同签订日2018年3月18日到房屋收回日2019年10月10日，原告已经实际经营了567天，被告应返还原告出兑费32300元。扣除原告自2019年4月1日到房屋实际收回日2019年10月10日期间占有使用费23300元，被告应返还原告9000元。关于原告要求被告赔偿装修改造费用的问题，因原告存在转租行为，其本人并非权利人，原告该请求不予审理。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决：一、被告孙士伟返还原告于海川出兑费用9000元，此款于本判决发生法律效力后十日内付清；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费4975元，减半收取2487.00元，退回原告1850元，剩余637元，由原告承担587元，被告孙士伟负担50元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交：一、证据名称：《协议书》，证明目的：证明上诉人与他人系合伙经营冷面店，协议约定由上诉人提供经营场所，并负责装修、采购设备，达到基本开店条件，并非被上诉人所述的及一审法院认定的，上诉人将房屋转租给他人。二、证据名称：《于海川个人装修合同》、《专用收款收据》，证明目的：证明上诉人与他人合伙经营冷面店，合伙协议约定由上诉人提供店面并装修，装修合同及收据证明上诉人所花费的装修费用为75000元，现因被上诉人的违约行为导致房屋提前被收回，给上诉人造成了损失。三、证据名称：《厨房设备购销安装合同书》、《销售清单》，证明目的：证明上诉人为与他人合伙经营冷面店，采购厨房设备共花费88710元，现因被上诉人的违约行为导致房屋提前被收回，给上诉人造成了损失。四、证据名称：《收款收据》，证明目的：证明上诉人为与他人合伙经营冷面店，更换及维修门窗共花费10000元，现因被上诉人的违约行为导致房屋提前被收回，给上诉人造成了损失。上诉人装修及采购设备花费共计173710元。被上诉人质证：证据都是我没见过的，我一审有证据能证明已经租出去了。本院认为，对于该证据应结合全案证据予以综合考查，对该组证据记录在卷。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案双方均确认2018年4月1日以后的租金应于2019年3月份支付。上诉人未支付该笔租金，上诉人陈述系被上诉人拒绝收取该笔租金；被上诉人陈述上诉人不支付该笔租金。现上诉人提供的证据不足以证明其向被上诉人支付该笔租金，遭到被上诉人拒绝，故在此不能确认上诉人的该观点成立，则上诉人应承担本案的违约责任。上诉人陈述从被上诉人处转兑来案涉房屋后，其在洗车场店面支付改造费用7000余元，其余改造费用支付在英鑫大冷面的店面改造。经查，英鑫大冷面的经营者为案外人付秀英一人，故上诉人主张其与付秀英合伙经营英鑫大冷面依据不足。考虑上诉人在本案中存在违约行为，故上诉人要求被上诉人赔偿装修改造费用依据不足，不予支持。综上所述，于海川的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4975元，由上诉人于海川负担。本判决为终审判决。审判长  丁广昱审判员  金 鑫审判员  吕长辉二〇二〇年五月九日法官助理姜博书记员路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。