浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终1809号上诉人（原审被告、反诉原告）：周庆福，男，1968年10月15日出生，汉族，住乐清市。上诉人（原审被告、反诉原告）：吴菜苹，女，1970年7月26日出生，汉族，住乐清市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：连吉松，男，1972年7月31日出生，汉族，住乐清市。委托诉讼代理人：陈乐丹，浙江嘉瑞成（乐清）律师事务所律师。原审被告：周朝见，男，1990年4月12日出生，汉族，住乐清市。上诉人周庆福、吴菜苹因与被上诉人连吉松、原审被告周朝见合同纠纷一案，不服浙江省乐清市人民法院（2019）浙0382民初8940号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。周庆福、吴菜苹上诉请求：1.撤销原判，发回重审或依法改判驳回连吉松的一审诉讼请求，支持周庆福、吴菜苹的一审反诉请求；2.本案一、二审诉讼费由连吉松承担。事实和理由：一、本案系经济适用房转让合同纠纷，涉案《卖契》应当认为无效。首先，涉案指标买卖是否有效取决于该指标转化成物权房屋的性质，涉案土地是国有划拨性质，且具有人身性、不可转让性，是典型的经济适用住房，涉案房屋是基于周庆福、吴菜苹因地质灾害而获得的政策优惠，五年内不得上市。本案指标买卖行为明显违反了相关的规定。其次，判断指标买卖合同是否有效还要看是单纯的指标转让还是房屋买卖，从一审连吉松的提交证据来看，本案只是单纯的指标转让。再次，判断指标买卖是否有效还要看合同继续履行是否存在障碍。不管涉案指标是否可以转让，从本案来看都无法完成过户，因此本案指标买卖行为违反了相关法律规定，损害了社会公共利益，应属无效。二、倘若一审认定合同有效是正确的，连吉松应当支付周庆福、吴菜苹45000元及利息损失。赤岩坑村是灾害点，全体移民。因移民后需要土地建设公寓式住宅，全体移民出资取得龙川村的土地建设房屋，最初以户为单位有180户，审批过程中共取得261套的建筑面积，后因容积率提高，共有286套，分配过程中该180户每户取得一套房屋，剩余的房屋系180户移民共有。后赤岩坑村龙川地段移民领导小组出售了剩余的部分移民指标，分摊到户的金额为45000元，该款项后来用于180户分配到户的房子的房屋建设款项的抵扣款。周庆福、吴菜苹出售的只是自己的一套房屋的指标份额，并不是全部的利益，连吉松无权取得180户共有的剩余指标销售的款项，故连吉松应当返还45000元给周庆福、吴菜苹。连吉松辩称：一、涉案指标转让合同有效。指标属财产性权利，且经政府批准，可依法予以转让。本案周庆福、吴菜苹与连吉松之间的指标转让意思真实，指标转让合同有效。二、乐清市人民政府专题会议纪要（2020）40号文件明确取消了乐政发（2015）87号文件第三十四条关于搬迁户取得安置房不动产未满两年的不予办理不动产转移登记的规定，涉案指标建成的房屋是可以办理过户的。三、连吉松从来没有收到过周庆福、吴菜苹所说的45000元。根据淡政（2008）号87号政府文件和浙建监Ｂ10号单位工程竣工报审表，赤岩坑村应急避险移民共有233户、261套移民对象，选址龙川小区，2016年10月8日竣工验收。龙川小区共计建造286套公寓式住宅，上述286套移民房的土地款和建房款均由233户所交，目前还有25套公寓住宅空置待处理，不存在周庆福、吴菜苹所说的移民领导小组出售剩余指标的情况。移民安置房的土地款和建房款均由连吉松出资，周庆福、吴菜苹没有出资过一分钱。即使连吉松收到45000元，该笔款项也不属于周庆福、吴菜苹，连吉松没有义务支付周庆福、吴菜苹45000元。综上，请求驳回上诉，维持原判。周朝见未作陈述。连吉松向一审法院起诉，请求：1.请求确认连吉松与周庆福、吴菜苹、周朝见签订的《卖契》合法有效；2.本案诉讼费用由周庆福、吴菜苹承担。周庆福、吴菜苹提起反诉，请求：1.判令连吉松支付周庆福、吴菜苹45000元及利息损失（利息损失以45000元为基数从起诉之日起按银行同期贷款利率计算到实际支付之日止）；2.本案的反诉诉讼费用由连吉松承担。一审法院认定事实：2009年5月30日连吉松与周庆福、吴菜苹、周朝见签订了一份《卖契》，周庆福、吴菜苹、周朝见自愿将坐落在赤岩坑龙川段移民区商品房一套以188000元转让给连吉松，屋价款随契收讫。卖契签订后，2010年5月28日连吉松缴纳地基款5万元，2012年12月10日缴纳8000元，2015年9月17日缴纳建房集资款22万元，2019年11月28日缴纳建房款35万元。现位于龙川农房改造集聚建设项目的安置房已竣工验收。2008年11月8日，乐清市人民政府批复赤岩坑村委会核定该村有233户261套移民对象选址龙川小区，并附赤岩坑村应急避险名单，该名单显示以周庆福为户主的家庭户3人享有1间（套）。2008年11月20日乐清市发展和改革局向赤岩坑村委会发文称：同意赤岩坑村应急避险移民建公寓式住宅基建项目立项，并批复如下：该项目总建筑面积31320平方米（应急避险移民住宅共233户，261套）该项目投资估算3800万元，资金自筹。2009年4月13日乐清市发展和改革局同意赤岩坑村应急避险移民建公寓式住宅基建项目追加立项，追加建筑面积5220平方米，追加投资估算600万，资金自筹。一审法院认为，本案的争议的焦点：一是本案诉争卖契是否有效，其中涉及：诉争卖契的性质认定以及诉争卖契中所涉的移民安置房指标的转让行为是否合法。二是周庆福、吴菜苹反诉中所主张的45000元房屋建设抵扣款是否存在以及连吉松是否需要承担返还责任。分析如下：一、关于本案的案由的认定。周庆福、吴菜苹主张本案案由为经济适用房转让合同纠纷，认为案涉安置房属经济适用房。经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房，是国家为低收入人群解决住房问题所作出的政策性安排。而诉争卖契所转让的房屋指标，其性质属地质灾害、下山移民、应急避险保障性安置用房。二者从适用对象、审批流程、资金筹集等方面均有不同。故对周庆福、吴菜苹的上述主张，不予采信。二、关于合同效力的认定。涉案移民安置房指标经过了政府部门批准，移民安置房指标真实、合法，属于可期待的权益，对其进行转让不违反法律规定，故对周庆福、吴菜苹称本案所涉移民指标具有人身性、不可转让性的主张，不予采信。三、周庆福、吴菜苹反诉中所主张的45000元房屋建设抵扣款是否存在以及连吉松是否需要承担返还责任。为证明其主张周庆福、吴菜苹向法庭提供了证人吴某的证言以及吴某与赤岩坑村股份经济合作社龙川地段移民领导小组王招辉的电话录音，因吴某与案件处理结果有利害关系，其证词证明力较弱；电话录音其真实性无法查证且录音内容也无法证明周庆福、吴菜苹反诉主张中提到45000元款项与连吉松的关联性。综上，周庆福、吴菜苹基于安置权益向安置房指标受让人连吉松主张45000元抵扣款的请求缺乏证据证明，不予支持。周朝见经本院依法传票传唤，未到庭参加诉讼，依法予以缺席判决。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、确认连吉松与周庆福、吴菜苹、周朝见于2009年5月30日签订的《卖契》有效。二、驳回周庆福、吴菜苹的反诉请求。本诉案件受理费80元，减半收取40元，由周庆福、吴菜苹、周朝见负担；反诉案件受理费925元，减半收取462.5元，由周庆福、吴菜苹负担。二审期间，各方当事人均未提供新的证据。本院审核了当事人向一审法院提供的证据后，对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，关于一审认定涉案《卖契》有效是否正确的问题。涉案《卖契》约定的买卖标的“赤岩坑龙川段移民区商品房”在合同签订时尚未建成，房屋的坐落、面积等均不确定，该合同显然不符合房屋买卖合同的特征。结合上述事实，应认定双方买卖的标的实为安置房指标。涉案安置房指标系移民安置房指标，周庆福、吴菜苹主张系经济适用房指标，与事实不符，况且无论是移民安置房指标还是经济适用房指标的转让，均不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，周庆福、吴菜苹以涉案指标系经济适用房指标为由主张合同无效，缺乏事实与法律依据。本案中并无证据显示涉案指标转让存在损害社会公共利益的情形，至于安置房建成后能否过户，对合同效力并不产生影响。综上，上述《卖契》系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，一审认定为合法、有效，正确。关于一审驳回周庆福、吴菜苹要求连吉松返还45000元款项及利息的反诉请求是否正确的问题。鉴于周庆福、吴菜苹提供的证据不足以证明赤岩坑村龙川地段移民小组存在出售多余安置房指标的行为，亦不足以证明赤岩坑村龙川地段移民小组将多余安置房指标出售所得款项抵作连吉松建房款，故周庆福、吴菜苹要求连吉松返还45000元款项及利息，依据不足，一审对其反诉请求不予支持，并无不当。综上，周庆福、吴菜苹的上诉理由均不成立，对其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1005元，由周庆福、吴菜苹负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  蔡蓓蓓审 判 员  曾 慧二〇二〇年五月二十一日法官助理周婷婷代书记员  徐彬妮