陕西省安康市汉滨区人民法院   民事判决书     （2020）陕0902民初675号   原告：胡某某，女，1977年12月22日出生，汉族，住陕西省安康市平利县，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX某某。   委托代理人：程本利，陕西承典律师事务所律师。   被告：罗某某，男，1962年12月15日出生，汉族，住陕西省安康市高新区，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX某某。   被告：胡某，女，1977年11月22日出生，汉族，住陕西省安康市平利县，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX，系原告胡某某之姐某某某。   原告胡某某与被告罗某某、胡某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月12日作出（2019）陕0902民初1081号民事判决书，被告罗某某不服，提出上诉，安康市中级人民法院作出（2019）陕09民终914号民事裁定书，撤销原判，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡某某及其委托代理人程本利和被告罗某某、胡某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告胡某某向本院提出诉讼请求：1.解除原告与二被告之间的《房屋买卖协议》；2.判决二被告向原告退还购房款26万元；3.判决二被告向原告支付2倍房价即52万元的经济损失；4.判决二被告支付房价的20%即5.2万元的违约责任；5.判决二被告承担案件受理费。事实与理由：2017年4月25日，被告罗某某与原告签订《房屋买卖协议》，被告将其所有的XX社区X号楼X层X号房屋以26万元的价格卖给原告，原告当天向被告支付了26万元的购房款，被告罗某某出具收条，并向原告交付一套房屋钥匙，当时有在场人员胡某、柯某某见证。2019年2月21日，原告与胡某发现其购买的XX社区X号楼X层X号X号楼X层X号房屋已经有人居住，经询问居住人与被告罗某某，发现被告罗某某将此套房屋又卖给了第三方，第三方对房屋进行了装修并入住。根据原告与被告签订的《房屋买卖协议》第三条：甲乙双方达成协议后不得违约，如有违约由违约方按本套房产评估市场房价2倍赔付对方。第四条甲方承诺：自签订本协议起，保证将该房屋按约定价格售给乙方，自购买之日起到办理过户手续期间不得反悔或将房屋出售给第三人（若违反则按本套房产市场价的2倍赔偿乙方损失）。被告一房二卖的行为已构成根本违约，致使合同目的无法实现，符合解除合同的条件和事由，原告据此请求解除合同。   原告胡某某为支持自己的诉讼主张，向本院提交如下证据：   1.《房屋买卖协议》，证明原告与二被告签署房屋买卖协议并约定双方权利义务的事实。   2.《收条》，证明原告按照合同实际履行了付款义务。   3.罗某某书写的上诉状一份，证明罗某某将房屋以26万元卖给原告且原告已支付房款，以及罗某某将房屋以32万元卖给第三人，存在一房二卖的事实。   4.汉滨区人民法院作出的（2017）陕0902民初2672号民事判决书，证明胡某与罗某某的夫妻共同债务由罗某某负担。   5.一审判决书和二审裁定书，证明本案事实已经查清，只是遗漏当事人。   6.证人柯某某的证言，证明被告罗某某向原告借款23万元，罗某某因无法偿还提出以房抵债，并在与胡某某签订房屋买卖协议和打收条当天，胡某某给罗某某转账2万元和支付1万元现金的事实。   7.借条一张，证明罗某某向胡某某借款3万元的事实。   被告罗某某辩称，第一，罗某某对房屋买卖协议真实性无异议，但对合同内容不知情，因罗某某向原告借款20万元，未偿还借款才与原告签订房屋买卖协议，该协议应为无效。第二，罗某某认可收条的真实性，但签订房屋买卖协议当天原告只向罗某某转账1万元，20万元是本金，5万元是利息。罗某某只认可向原告借款20万元及相应的利息，不认可原告要求的其他赔偿项目。罗某某认可借条的真实性，但实际未收到该3万元。第三，对（2017）陕0902民初2672号民事判决不予认可，该判决是经虚假诉讼而做出的，其已经于2019年9月23日提起申诉。第四，本案不是买卖合同纠纷应当是借款合同纠纷，借款20万元应由罗某某和胡某共同承担。签署房屋买卖协议是胡某在转移财产，且离婚时财产未分割，罗某某把房屋卖给第三人是保护自己财产。   被告罗某某未向本院提交任何证据。   被告胡某辩称，第一，胡某与被告罗某某于2012年12月17日登记结婚，本案争议房屋是按照高新区拆迁政策对胡某与被告罗某某的拆迁补偿，胡某对该房屋享有50㎡的产权，因此胡某在房屋买卖协议上签字，同意将该房屋卖给原告胡某某。第二，胡某与被告罗某某结婚后，被告罗某某因经营困难向原告借款20万元，胡某事后才知道该借款事实。后原告要求被告罗某某还款，被告罗某某提出将本案争议房屋卖给胡某某。2017年4月25日，罗某某与胡某某签订《房屋买卖协议》，将XX社区X号楼X层X号X号楼X层X号房屋以26万元的价格卖给原告胡某某，当天原告胡某某向被告退还了20万元的借据，另支付了6万元的购房款，被告罗某某出具了收条。第三，胡某于2017年8月起诉要求与被告罗某某离婚，汉滨区人民法院作出（2017）陕0902民初2672号民事判决书，判决确认由罗某某承担全部夫妻共同债务。第四，被告罗某某将该房屋一房二卖时，胡某与罗某某已经离婚，胡某不知情，应当由被告罗某某承担违约责任。   被告胡某为支持自己的抗辩理由，向本院提交证据：（2017）陕0902民初2672号民事判决书，证明被告胡某与罗某某在离婚前将房子卖给原告胡某某，离婚后罗某某又将房屋卖给第三方的事实。   经庭审举证、质证，原告提交的7组证据，因二被告对证据1、2、3、5、7的真实性无异议，本院予以确认。原告提交的证据4，被告罗某某对该判决的效力有异议，经查，该判决为生效判决，故本院对该判决的真实性予以确认。原告提交的证据6，被告罗某某对证人提供的证言与2017年3月3日的3万元借款有异议，因柯某某的证言与借条能相互印证，且被告罗某某认可3万元借条的真实性，本院予以确认。被告胡某提交的证据，与原告提交的证据4一致，本院予以确认。   根据本院认定的证据和当事人的当庭陈述，本院认定如下事实：2014年二被告获得拆迁安置房两套，其中一套为XX社区X号楼X层X号X号楼X层X号房屋。2017年被告罗某某向原告借款23万元。因被告罗某某未偿还该借款，原告胡某某与被告罗某某、胡某于2017年4月25日签订《房屋买卖协议》，约定被告罗某某将XX社区X号楼X层X号X号楼X层X号房屋以26万元的价格转让给原告。该房屋买卖协议还约定房屋交付时间、违约责任等双方的权利、义务。原告与二被告均在合同上签字捺印，柯某某在见证人处签字捺印。双方协商将23万元借款抵扣购房款，同日原告向被告罗某某支付下余购房款3万元，被告罗某某向原告出具了收条，载明：“今收到胡某某购房款贰拾陆万元整（260000）”。当天，罗某某向原告交付了房屋钥匙，但原告一直未入住。之后，被告罗某某以32万元的价格将上述房屋卖给了李某某。李某某对房屋进行了装修并入住。后双方协商未果，原告诉至人民法院。   另查明，被告罗某某与胡某于2012年12月17日登记结婚， 2017年10月12日安康市汉滨区人民法院作出（2017）陕0902民初2672号民事判决书，判决该二人离婚。   本院认为，本案的争议焦点为：1.原告与二被告的法律关系为房屋买卖合同关系还是民间借贷关系？截至2017年3月3日，被告罗某某向原告借款23万元，双方之间建立了民间借贷关系。2017年4月25日因被告罗某某未偿还借款，经双方协商，二被告将房屋卖给原告，房屋价款为26万元，罗某某在此前向原告的借款23万元转为购房款，原告还向被告罗某某支付了下余的购房款3万元。所以，双方在签订房屋买卖协议、原告向被告罗某某交付购房款及被告罗某某出具收条之时，原告与罗某某之间的民间借贷关系终止，原告与二被告之间设立了新的民事法律关系，即房屋买卖合同关系。对被告罗某某辩称本案为民间借贷关系的辩解意见，与查明事实不符，本院不予采信。   2.本案房屋买卖协议是否有效？原告胡某某与被告罗某某、胡某签订的《房屋买卖协议》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告罗某某辩称对合同内容不知情，合同为无效，但其认可自己在合同上签字的真实性，本院认为，被告罗某某作为完全民事行为能力人，应当认识到其在该房屋买卖协议上签字所产生的法律后果，故对该辩解意见本院不予采信。   3.房屋买卖合同是否应当解除，二被告是否应当向原告返还购房款26万元？原告已经按照合同约定支付了购房款，被告罗某某却将涉案房屋出售给第三人，第三人已对房屋装修并入住，导致合同目的不能实现，二被告的行为已构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，当事人可以解除合同，故对原告要求解除与二被告的《房屋买卖协议》的诉请，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案争议房屋系二被告在婚姻关系存续期间取得的拆迁安置房，属于该二人夫妻共同财产，二被告作为合同相对方均在《房屋买卖协议》中签字捺印，对共同财产予以处分，现合同解除后的法律后果应由二被告承担，对原告要求二被告返还购房款26万元的诉请，本院予以支持。被告胡某辩称经法院判决由被告罗某某承担全部的夫妻共同债务，其不承担清偿责任的辩解意见，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十五条的规定：“当事人的离婚协议或者人民法院的判决书、裁定书、调解书已经对夫妻财产分割问题作出处理的，债权人仍有权就夫妻共同债务向男女双方主张权利”，故对该辩解意见本院不予采纳。   4.二被告是否应当承担违约条款所约定的52万元的经济损失、违约金52000元？因被告罗某某对原告提出的该两项诉讼请求不予认可，是其对合同违约条款的抗辩，双方当事人对违约金约定过高的，人民法院可以调低。鉴于违约金的立法本义以赔偿损失为主、惩罚违约方为辅，原告未提交证据证明因二被告违约给原告造成的实际损失，但被告罗某某将房屋出卖给案外人获得相应收益，致使原告遭受了一定的经济损失，本院酌定由二被告支付原告违约损失60000元为宜。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十五条之规定，判决如下：   一、由被告罗某某、胡某在本判决生效后5日内向原告胡某某返还购房款260000元，并支付违约损失60000元；   二、驳回原告胡某某的其他诉讼请求。   如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费12120元，由原告胡某某负担5000元，被告罗某某、胡某负担7120元。   如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日起计算。           审判长刘悦     人民陪审员李玉新                            人民陪审员王传厚     二〇二〇年五月十四日   书记员沈慧    2020090267519771222XXXXXXXXXXXXXXXXXX19621215XXXXXXXXXXXXXXXXXX19771122XXXXXXXXXXXXXXXXXX2019612201909021081201909914122632524205252017425124240326262019221124240322201742520190991412326324201709022672562321731202120520333201709022672201992345520120121217502202017425124240326206320178201709022672420170902267712357462017333423320173330000201742512424032632600002017425220185832201212172017101220170902267212326262620120173332017333201742534525200025220520002520005260000520001212075754545      1