海南省高级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)琼民终981号 上诉人（原审原告）：海口万诺投资开发有限公司，住所地：海南省海口市南海大道279号。统一社会信用代码：914601007603683183。 法定代表人：王某1，该公司总经理。 上诉人（原审原告）：海南万全热带生物工程研究院有限公司，住所地：海南省海口市南海大道279号综合楼203房。统一社会信用代码：91460100767464943R。 法定代表人：宋某，该公司总经理。 上诉人（原审原告）：海南万德玛药业有限公司，住所地：海南省海口市秀英区南海大道279号综合大楼303房。统一社会信用代码：91469002708864066D。 法定代表人：冯某，该公司总经理。 以上三上诉人的共同委托诉讼代理人：赵某，海南海大平正律师事务所律师。 以上三上诉人的共同委托诉讼代理人：陈某，海南海大平正律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：海南乔海房地产开发有限公司，住所地：海南省海口市和平大道26号加州阳光1201室。注册号：460000000128337。 法定代表人：王某2，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：马某，海南新概念律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王某3，海南新概念律师事务所实习律师。 上诉人海口万诺投资开发有限公司（以下简称万诺公司）、海南万全热带生物工程研究院有限公司（以下简称万全公司）、海南万德玛药业有限公司（以下简称万德玛公司）因与被上诉人海南乔海房地产开发有限公司（以下简称乔海公司）合同纠纷一案，不服海南省海口市中级人民法院（以下简称一审法院）（2017）琼01民初49号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭，于2019年12月13日公开开庭进行了审理。上诉人万诺公司、万全公司、万德玛公司的共同委托诉讼代理人赵某、陈某，被上诉人乔海公司的委托诉讼代理人马某、王某3到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人万诺公司、万全公司、万德玛公司共同上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判解除被上诉人乔海公司与上诉人签订的《海南盛科生命科学研究院项目合作开发协议书》（以下简称《合作开发协议书》）；3.改判被上诉人乔海公司退出海南盛科生命科学研究院项目合作建设，项目现有的地上建筑物归上诉人所有；4.改判被上诉人以2012年1月18日为基准日，按每逾期一天1000元的标准向上诉人支付一期工程逾期完工违约金1775000元（暂计至2016年11月27日）；5.被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定万诺公司、万全公司、万德玛公司主张解除《合作开发协议书》的理由不成立，双方仍可按照变更后的合同继续履行，现在再解除《合作开发协议书》亦无必要，认定事实和适用法律错误。万诺公司、万全公司、万德玛公司主张解除《合作开发协议书》，应予支持。（一）一审判决认定双方以会议纪要变更原合同关于改变用地性质的约定，认定事实错误。因项目土地变性存在法律上的客观不能，《合作开发协议书》关于建成和分配商品房的合同目的不能实现。其一，2009年2月27日双方项目筹建处会议纪要虽载明“按照双方已确定的平面图，设计院正在做效果图，为不耽误项目进度，先按照微调后的方案报规划，土地变性和容积率问题暂不考虑，待全部工程完工后再协商解决”，但该会议纪要不具有变更《合作开发协议书》的法律效力。首先，《合作开发协议书》附件二筹建处工作职责约定，筹建处的工作范围为互通信息，督促监督对方履行《合作开发协议书》约定的义务，万诺公司、万全公司、万德玛公司并未赋予筹建处变更和修改《合作开发协议书》的权限。其次，根据《合作开发协议书》第十四条第2款关于“若有未尽事宜，由甲、乙双方另行签订补充协议”的约定，如变更《合作开发协议书》，应由万诺公司、万全公司、万德玛公司与乔海公司另行签订补充协议。将项目用地的性质由科研设计用地变更为混合住宅用地是乔海公司主要合同义务。在该会议纪要上签字的翟志瑞、王伟杰未得到万诺公司、万全公司、万德玛公司的特别授权，没有免除乔海公司履行合同主要义务的权限，更无修改和变更《合作开发协议书》合同条款的权限。再次，该会议纪要关于“土地变性和容积率问题暂不考虑，待全部工程完工后再协商解决”的表述，也只是暂停和推迟乔海公司履行义务的时间，而非免除乔海公司的土地变性义务，未变更《合作开发协议书》约定的建成“可进行销售的商品房”的合同目的。根据现行规定及一审判决查明的2019年6月17日海口市自然资源和规划局海资规[2019]3591号函，禁止科研设计用地变更为住宅用地。因此，《合作开发协议书》建成商品房的合同目的存在客观不能。其二，根据《合作开发协议书》第二条第1款第5项约定，乔海公司以万诺公司、万全公司、万德玛公司名义向政府部门申请将土地用途变更为混合住宅用地的时间点是取得施工许可证后。该条款约定的履行顺序是，按照科研设计用地的土地性质现状报建取得建设工程规划许可证，以此办理建筑工程施工许可证后乔海公司再负责办理项目用地性质变更，亦即合同约定先报建先施工再进行土地变性。一审判决以在其后的施工过程中，项目亦是按照批准的规划进行建设为由，即认定双方在合建、联建房屋过程中，已经将土地变性的约定进行了变更，理由不充分。（二）导致项目整体停工的根本原因在于乔海公司未能依约按时足额投入项目建设资金，造成项目一期工程停工，以及乔海公司未依约及时报建取得项目二期建筑工程施工许可证。一审判决认定，不能证明一期工程未完工是由于乔海公司原因造成的，无法证明工程停工完全是由乔海公司一方造成的，认定事实错误。首先，项目施工方海口四建建筑工程有限公司海南盛科生命科学园项目部分别于2012年4月16日、2012年4月28日和2013年6月13日向万诺公司、万全公司、万德玛公司发送的《工程进度报告及工程款使用情况说明》《催促函》和《关于要求支付拖欠工程款及农民工工资的函》，2013年2月1日海口市美兰区人力资源和社会保障局向万诺公司、万全公司、万德玛公司作出的劳动保障监察责令改正决定书，以及2012年6月20日海口四建建筑工程有限公司海南盛科生命科学园项目部出具确认书自认共收到乔海公司4120万元工程款等证据足以证明，乔海公司严重拖欠项目工程款。其中，《关于要求支付拖欠工程款及农民工工资的函》载明“海南盛科生命科学院项目从2010年1月开工之日起，贵公司恶意拖欠本项目工程款及农民工工资、税金达捌仟多万元，其中乔海公司以及个人借款代为支付工程款叁仟多万元，但贵公司却至今从未亲自支付分文，致使该项目一拖再拖，停工近两年，导致项目施工成本增加较大，无法正常施工及竣工验收。同时致使参与该项目的农民工生活难以为继。我司已多次去函贵公司至今未果！”上述函件内容可以证明停工原因及停工时间，属于重要证据内容，但一审判决在事实认定部分未予以引用，存在遗漏。以上证据证明，乔海公司未依照《合作开发协议书》按时足额提供项目建设资金，拖欠巨额工程款是自2010年9月一期项目主体完工以来项目停工、项目开发停滞的根本原因。其次，2011年8月20日双方会议纪要不足以证明万诺公司、万全公司、万德玛公司不确定一期外墙面、外墙颜色整体效果是导致一期工程未完工原因。2010年9月20日乔海公司对万诺公司、万全公司、万德玛公司发送的《关于加快落实海南盛科生命科学院项目有关问题的函》所称2010年6月乔海公司曾将科研教学楼、孵化器楼的外观设计方案提交万诺公司、万全公司、万德玛公司审核的行为并不属实，乔海公司也未能提供证据予以证明。且在该函中乔海公司已告知如万诺公司、万全公司、万德玛公司在2010年9月30日前不提出方案，乔海公司将根据其已有方案施工。万诺公司、万全公司、万德玛公司对此并无异议，乔海公司可以及时自主施工。但至2011年8月20日双方在《会议纪要》中协商项目一期外墙面、外墙颜色整体方案时，已过去近一年，乔海公司仍未施工。将项目一期外立面施工暂停的原因归咎于万诺公司、万全公司、万德玛公司，难以成立。再次，根据《合作开发协议书》第十条第7款和第十一条第10款，办理项目二期建筑工程施工许可证由乔海公司负责，万诺公司、万全公司、万德玛公司协助。乔海公司无证据证明其曾经提出办理该项报建手续，也就不发生万诺公司、万全公司、万德玛公司是否配合办理的问题。可见，2011年5月23日，海口市规划局同意项目建设工程规划许可证的有效期延长至2012年5月23日，但在此延长期间乔海公司仍未完成项目二期的施工报建手续，责任在于乔海公司。（三）乔海公司的重大违约行为导致合同目的不能实现，万诺公司、万全公司、万德玛公司主张解除《合作开发协议书》，符合法定合同解除条件及约定合同解除条款。乔海公司存在如下五项重大违约行为：一是未能依约将项目用地性质变更为混合住宅用地，《合作开发协议书》约定的合作开发商品房的合同目的不能实现；二是乔海公司未依约及时足额投入建设资金，导致项目一期工程欠付巨额工程款，项目二期工程科研楼仅完成至框架三层，项目自2010年9月份一期工程主体完工后整体停工至今，严重违约；三是乔海公司未依约在取得项目一期建筑工程施工许可证后两年内即在2012年1月18日前完成项目一期建设，且项目二期至今未取得建筑工程施工许可证，履行迟延；四是乔海公司在项目房产完全建成和分割之前，擅自以商品房名义对外预售项目房产，擅自以部分项目房产抵偿其债务，构成违约；五是乔海公司在合作项目完全建成之前，于2010年9月18日和2012年1月11日两次发函要求提前分配项目房产，违背合同约定，且在提前分房要求遭拒后拒不履行合同义务，停工至今，严重违约。乔海公司的上述违约行为，导致《合作开发协议书》签订十年后项目仍未能全面建成，进行土地变性合作开发和分配商品房的合同目的不能实现，属于《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定的“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”情形，万诺公司、万全公司、万德玛公司有权据此解除《合作开发协议书》。此外，万诺公司、万全公司、万德玛公司主张解除合同也有合同依据。《合作开发协议书》第三条第4款约定，“项目在施工过程中，若乙方由于建设资金原因导致项目停工超过90天，甲方有权终止该合作协议”。本案因乔海公司未能及时足额投入项目建设资金，停工远超90天以上，万诺公司、万全公司、万德玛公司有权依约解除合同。2011年12月6日万诺公司、万全公司、万德玛公司也正是以此条款为依据向乔海公司发出《解除协议通知书》通知解除《合作开发协议书》。二、《合作开发协议书》解除后，根据乔海公司的违约事实、合同解除原因、项目用地性质及合同履行情况，应判决项目现有的地上建筑物归万诺公司、万全公司、万德玛公司所有。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。海口市政府出让涉案四块项目用地的目的是建立医药研发基地。2005年9月1日海口市国土资源局《关于海南热带生物工程研究院申请建设用地问题的复函》[市国土用字（2005）423号、424号、425号]明确项目土地用途为科研设计用地，用地时必须严格按《国有土地使用权出让合同》条款执行。2005年10月13日第185期海口市人民政府市长办公会议纪要也明确“盛科研究院”即后来的“海南盛科生命科学园”项目“不属于经营性房地产项目”。《中华人民共和国土地管理法》第五十六条规定：“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地”。而乔海公司的经营范围不包括医药研发，在本案项目用地未能依约改变用途的情况下，乔海公司分配取得项目建成房产及相应项目用地不利于保证项目用地用于“科研设计”用途。乔海公司目前违约对外转让公寓楼房间，擅自抵债迎宾楼的一部分给其债权人，也不符合项目用地用途。乔海公司的违约行为导致合同解除。因此，本案《合作开发协议书》解除后，应判决项目已建成地上建筑物归万诺公司、万全公司、万德玛公司所有。三、一审判决认定乔海公司无须承担逾期完工的违约金，认定事实和适用法律错误。项目一期工程逾期完工的过错在于乔海公司，乔海公司应依约承担逾期完工的违约金责任。首先，如前所述，一审判决认定双方已经协商一致变更了原合同改变土地性质的约定，认定事实错误，不能成立。《合作开发协议书》违约责任第十三条第2款约定，乔海公司保证该项目在改变用地性质、完善施工及报建手续并取得施工许可证之日起两年内完成建设任务。乔海公司逾期完成建设任务的，应按每日1000元的标准向万诺公司、万全公司、万德玛公司支付违约金。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。结合《合作开发协议书》第二条第2款第5项的约定可知，当事人已预料并约定了土地不能变性时乔海公司按时完成房屋建设的义务，无论项目土地变性是否完成，乔海公司均应在取得施工许可证两年内完成房屋建设任务，否则应承担违约金。一审判决认定前述违约责任条款适用的前提是改变土地性质，不符合该条款的真实意思。其次，如前所述，将项目一期外立面施工暂停的原因归咎于万诺公司、万全公司、万德玛公司不确定项目一期外墙面、外墙颜色整体方案，理由也不充分。 被上诉人乔海公司答辩称，上诉人万诺公司、万全公司、万德玛公司主张被上诉人的违约事实不成立，法定和约定解除合同条件不成就。被上诉人不应承担任何违约责任，并依约享有73%项目房产权益。上诉人的上诉请求应当予以驳回。一、一审判决认定乔海公司与万诺公司、万全公司、万德玛公司对《合作开发协议书》中涉案用地性质变更的约定进行了变更正确，该事实已经生效的民事判决书确认。万诺公司、万全公司、万德玛公司上诉称建成和分配商品房合同目的不能实现的法定解除合同事由不能成立。涉案用地为科研设计用地，只能用于建设科研项目，不能用于房地产开发，由此乔海公司与万诺公司、万全公司、万德玛公司在《合作开发协议书》履行过程中，改变了对涉案用地性质变更的约定，双方在2009年2月27日的《会议纪要》中亦达成合意“海甸岛项目的土地变性和容积率问题暂不考虑，待全部工程完工后协商解决”，之后，双方也并未进行房地产开发建设，所建成项目孵化器楼、迎宾楼、公寓楼的配套附属设施等也均为根据政府部门审批的项目、规划用途进行的开发建设，双方的上述实际履行行为合意改变了《合作开发协议书》中对涉案用地性质变更的约定。《合作开发协议书》应为合建、联建房屋合同，并非合作开发房地产合同。该事实已经海南省高级人民法院（2015）琼民一终字第57号民事判决书确认。上诉人无视法院已审理查明的诉争事由，仍以建成和分配商品房合同目的不能实现为由要求解除合同违背事实，且不能推翻生效判决的认定，其上诉主张的法定解除合同事由不能成立。二、万诺公司、万全公司、万德玛公司上诉称乔海公司的重大违约行为与事实不符，其主张的法定和约定解除合同条件不能成立。（一）2009年2月27日的《会议纪要》及根据政府部门审批的项目、规划用途建房的实际履行行为合意改变了《合作开发协议书》中对涉案用地性质变更为商品房的约定，建成和分配商品房已不是双方的合同目的，合同目的是合作建房，项目用地性质变更为混合住宅用地已不是乔海公司依约完成的合同义务。（二）不存在乔海公司未按时足额投入建设资金，拖欠工程款导致停工的事实。万诺公司、万全公司、万德玛公司诉称项目自2010年9月份一期工程主体完工后整体停工至今与事实不符。乔海公司在合同履行过程中已实际投入1亿多元，一期已全部建成并已投入使用；二期在万诺公司、万全公司、万德玛公司不配合办理施工许可证的情形下，仍完成设计、市政建设配套、园林绿化等9项附属工程及科研楼三层框架，上述工程完成状况已经一审法院及生效判决查明，不存在因拖欠工程款而停工的事实。（三）停工是由于万诺公司、万全公司、万德玛公司恶意毁约阻扰二期施工造成的。2011年5月23日海口市规划局同意涉案项目工程规划许可证延期至2012年5月23日。期间万诺公司、万全公司、万德玛公司为了达到重新分配利益的目的，于2011年12月6日和2012年2月1日两次发函解除合同，2012年4月20日又向海南仲裁委员会申请仲裁解除合同并要求按34%预留自用房。至此，万诺公司、万全公司、万德玛公司毁约的故意和行为已经成立，万诺公司、万全公司、万德玛公司不配合乔海公司盖章办理二期施工许可手续，甚至在乔海公司二期施工期间还举报乔海公司违建，迫使施工队停工。之后更开始了长达八年的多种方式的毁约行为。除两次发函及申请仲裁解除合同外，还申请撤销仲裁、起诉且上诉确认合同无效，本案又起诉并上诉解除合同等，致使工程无法继续施工。（四）工程停工给乔海公司造成了巨大的损失，乔海公司为减少融资利息损失的扩大，将其应分配所得的房产权益抵债，不存在私盖售楼处非法销售商品房的事实。（五）乔海公司要求分配一期已建成房产，不违反合同约定，且双方在合同履行过程中已就分房达成合意，万诺公司、万全公司、万德玛公司在仲裁过程中也曾增加请求按34%比例优先预留自用房屋。万诺公司、万全公司、万德玛公司诉称乔海公司在提前分房遭拒后拒不履行合同义务，停工至今无依据，与事实严重不符。 万诺公司、万全公司、万德玛公司向一审法院起诉请求：1.解除乔海公司与万诺公司、万全公司、万德玛公司签订的《合作开发协议书》；2.乔海公司退出海南盛科生命科学研究院项目合作建设，项目现有的地上建筑物（施工许可证确定的工程合同价为6365.67万元）归万诺公司、万全公司、万德玛公司所有；3.乔海公司以2012年1月18日为基准日，按每逾期一天1000元的标准向万诺公司、万全公司、万德玛公司支付一期工程逾期完工违约金1775000元（暂计至2016年11月27日）；4.乔海公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：一、项目取得情况。2005年9月1日，海口市国土资源局向万德玛公司、万诺公司、万全公司复函（市国土用字[2005]423、424、425号），同意将位于海甸岛沿江五西路北侧四宗地，即本案涉案土地协议出让给万德玛公司、万诺公司、万全公司，土地用途为科研设计用地，土地使用年期为50年。2005年10月13日，海口市人民政府市长办公会议纪要（第185期）研究加快盛科研究院建设问题，议定如下：……（一）孵化器实验楼、教学楼及学生住宿、研发大楼等主体建筑，技术指标中容积率调整问题，根据市里的产业政策工业项目容积率可适当提高这一原则，考虑研究院实验楼、教学楼、研发大楼及配套设施属于研发基地，不属于经营性房地产项目，经会议研究，同意将容积率调为1.4。 2005年10月14日，万德玛公司办理了海口市国用（2005）第004187号国有土地使用权证，使用权面积5250.50平方米，地类（用途）为科研设计用地，使用权类型为出让，终止日期为2055年8月21日。2005年10月14日，万德玛公司办理了海口市国用（2005）第004188号国有土地使用权证，使用权面积4388.70平方米，其中公共水面面积为1480.99平方米，实际出让用地面积为2907.71平方米，地类（用途）为科研设计用地，使用权类型为出让，终止日期为2055年8月21日。2005年10月14日，万诺公司办理了海口市国用（2005）第004191号国有土地使用权证，使用权面积15751.88平方米，其中公共水面面积为4936.29平方米，实际出让用地面积为10815.59平方米，地类（用途）为科研设计用地，使用权类型为出让，终止日期为2055年8月21日。2005年10月14日，万全公司办理了海口市国用（2005）第004192号国有土地使用权证，使用权面积16857.48平方米，其中公共水面面积为5333.70平方米，实际出让用地面积为11523.78平方米，地类（用途）为科研设计用地，使用权类型为出让，终止日期为2055年8月21日。 2005年10月27日，万诺公司、万全公司、万德玛公司取得建设用地规划许可证，许可证编号2005286，用地工程名称：海南盛科生命科学研究院、海南热带生物工程研究院、海南盛科医药人才培训中心。土地使用证号：市国用（2005）第004191号、004187号、004188号、004192号。规划用地性质：教育科研用地。建筑密度＜20%，容积率＜1.4，绿地率＞40%。其他要求：（4）项目由热带生物工程研究院、盛科医药人才培训中心和盛科生命科学研究院组成，必须统一规划建设。 2005年11月3日，海口市规划局作出市规函[2005]1061号关于“海南万全研究院”项目修建性详细规划的批复。批复如下：一、该项目位于海甸岛西北片，总用地面积42198.539平方米，规划总建筑面积63794.29平方米（地上59744.8平方米，地下4049.49平方米），容积率1.4，建筑密度18.34%，绿地率60%。 二、协议签订情况。2007年11月20日，万诺公司、万全公司、万德玛公司作为甲方与乔海公司作为乙方签订《海南盛科生命科学研究院项目合作开发协议书》，双方拟在上述地块上合作建房，约定：第二条合作方式及操作。1.合作方式：本合作项目由甲方提供土地，由乙方提供开发建设资金，由双方共同负责合作项目的实施运作。合作项目建成后，甲乙双方按本协议书的约定进行分配。2.甲乙双方应按照以下具体操作步骤执行：（1）甲乙双方在签订本合同后十天内，双方共同派员组建项目筹建处，负责项目合作前期工作，双方各自承担派出人员的工资与福利。（2）在合同生效后四个月内，乙方负责以甲方的名义更改项目建设规划，并按原项目名称向政府主管部门申请规划审批手续，若乙方不能在约定时间内完成上述工作，则须向甲方提供合理解释，甲方认可后，双方继续履行合作协议，时间顺延。以上报批方案在正式申报前，必须经甲、乙双方充分协商，共同确认。同时乙方负责替甲方修改甲方现有的项目规划，并支付相关费用。若合作项目申请在本合同约定期限内未获得政府主管部门的批准的，本协议自动终止。双方互不承担违约责任。因此已发生的费用由乙方承担，同时本协议第七条第二款约定的项目保证金不予退还。（3）在办理规划报建的过程中，乙方可垫付甲方在市财政局的借款或者资金占用费，以取得项目土地证原件办理相关报建手续，乙方所垫付资金在甲方所得分配比例中扣还。（4）在合同生效后六个月内，乙方完成项目施工报建有关审批手续，并取得项目施工许可证。在取得施工许可证后20天内，乙方须进场施工，否则视乙方违约，甲方可终止本合作协议，乙方无条件退出。同时本协议第七条第二款约定的项目保证金100万元、乙方应支付的湖面整治费用100万元及乙方垫付的湖面整治费用170万元甲方不予退还。如遇特殊情况，乙方不能按时进场施工，则需向甲方提供合理解释，甲方认可后双方继续履行合作协议，时间顺延。为确保项目建设资金使用，甲乙双方共同开设共管账户，在取得施工许可证后10天内，乙方应向该共管账户汇入2000万元人民币项目建设资金，该项账户的资金只能用于该项目建设费用上，任何一方不得挪用。（5）乙方在取得施工许可证后，以甲方名义向政府主管部门申请将土地用途变更为混合住宅用地，期间涉及国有土地使用权出让手续的，所产生的全部费用由乙方支付。如果根据项目建设需要，经甲乙双方协商同意不改变项目土地性质，则由乙方负责项目建设至销售各阶段所有的工程相关费用，并将规划批准的建设项目完成制可进行销售的商品房，否则为乙方违约，甲方可终止本合作协议，乙方无条件退出。（6）根据工程进度情况，甲乙双方共同组建项目公司，甲方以土地出资，乙方以现金入资，甲方以土地入资组建项目公司过程中所产生的税、费由乙方负责。项目公司运作的细则，按公司章程、出资协议的文件确定。（7）在项目建成分配后，甲、乙双方对于各自所分配到的房屋依法办理以出让方式取得的《国有土地使用证》。因此而必须缴纳土地出让金的，或者因此而产生的其他有关税、费由乙方承担。（8）乙方负责合作项目的建设施工工作，并负责以项目公司名义办理商品住宅的销售许可手续；若乙方不能办理商品住宅的销售许可证的，所造成的房屋不能销售的损失由乙方自行承担。（9）合作项目完成后，以项目公司名义办理《房屋所有权证》，办理过程中所产生的费用由双方各自承担。第三条投资及其费用。1.投资规模。本合作项目总投资以审批后设计方案的施工预算为准，均由乙方负责。2.投资范围：投资范围应包括但不限于：合作项目的小区配套费用、工程款、土地出让金、拆迁费用、行政性事业性收费等。本项的小区配套费用是指建设和安装房屋基础外墙以外的所有建筑物、构筑物、地下管线、绿化、建筑小品、配电室等所发生的全部费用。本项的工程款是指建设和安装房屋基础外墙以内所发生的全部工程款和相关税费。3.投资方式：乙方应根据工程进度，分期及时将项目建设资金拨付到双方的共管账户。为防止因资金未能及时到位而影响工期进度，乙方应保证将资金投入的时间、金额及用途定期向项目公司进行汇报。4.项目在工程施工过程中，若乙方由于建设资金原因致使项目停工超过90天，甲方有权终止该合作协议，同时，乙方在项目公司中所拥有的其股权全部无偿归甲方所有。5.在合作过程中产生的依国家及行业规定征收的诸如土地评估费、项目审核费、规划方案审定费用及其他与合作项目相关的税费，由乙方承担。6.本协议生效之前甲、乙双方原有的债权、债务由双方各自负责。项目所产生的债权债务以合同生效日为债权债务分界日，即合同生效前所发生的一切债权债务不论是否已经支付或偿还，均由甲方承担。在合同生效日后的债权债务由乙方按照本合同约定自行承担。第五条合作项目分配及物业标准。1.甲、乙双方同意合作项目建成后，按照如下方式分配物业及土地使用权：（1）按照审批设计方案并经政府有关部门核准而建成的房产，在容积率1.4内由甲、乙双方按27%：73%的比例进行房屋分配，即甲方分成27%，乙方分成73%。（2）协议签订前，项目容积率批文载明容积率超过1.4的，超过部分仍按甲方分成27%，乙方分成73%；协议签订后，容积率超过1.4以上部分，甲方分成15%，乙方分成85%。2.商品住宅的公共部位及设备、设施的标准依据双方确认的设计图纸确定。3.上述面积应以经过具有房产测绘资格的单位实施测绘并在房地局登记的数据为标准。第十条甲方义务。1.甲方保证其系该地块的唯一合法拥有者，该地块不存在任何第三者权利（国家的土地所有权除外）。2.未经乙方允许，不得单独将合作项目转让予任何本协议之外的第三方，本合同另有规定的除外。3.按照附件二的规定指派人员与乙方共同组建筹建处并履行相应的义务。4.根据项目建设进展情况甲乙双方同意，并配合乙方共同组建项目公司。5.协助乙方完成合作项目的立项审批手续。6.协助乙方完成规划手续。7.协助乙方取得《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》及《建设工程开工证》。8.协助乙方办理施工和竣工验收中的有关手续。9.办理取得属于甲方分配部分的房屋产权证及土地使用权证。10.协助乙方办理项目合作过程中的有关手续。11.甲方在本合同签定十个工作日内向乙方交付项目有关资料。第十一条乙方义务。1.负责投入合作项目的全部开发建设资金。2.依照政府主管部门的各项批准要求，把握施工图纸设计，控制建设标准，严格按图施工。施工设计图纸经双方审定后方可实施。经审定后的设计不得独自变更。3.未经甲方书面允许，不得单独将合作项目转让予任何本协议之外的第三方。4.按照附件二的规定与甲方共同组成筹建处并履行相应的义务。5.根据项目建设进展情况甲乙双方同意，与甲方共同组建项目公司。6.办理合作项目的立项审批手续。7.负责办理规划审批手续。8.以甲方名义办理土地用途的变更出让手续。9.根据筹建处的议事规则的规定，负责对外签订与合作项目相关的合同。10.负责取得《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》及《商品房预售许可证》。11.负责完成施工和竣工验收中的有关手续。12.办理取得属于乙方分配部分的房屋产权证及土地使用权证。13.按约定将甲方应分得的房屋交付给甲方。14.负责本项目土地增值税的清算。第十三条违约责任。1.任何一方不得以任何理由要求终止协议。一方无理中途翻悔的，除赔偿对方可计算损失外，还应向守约方支付惩罚性违约金500万元。但是，除不可抗力原因外，项目进度因乙方原因超过项目施工进度计划表所拟定的工作日90天以上的，甲方有权单方终止本合同的履行，如果延期的原因是有关行业主管部门原因，双方另行协商。2.乙方保证该项目在改变用地性质、完善施工及报建手续并取得施工许可证之日起贰年内完成建设任务。乙方逾期完成建设任务的，应按每日1000元的标准向甲方支付违约金。3.乙方如不能按照本合同条款及时支付甲方转让款的，按中国人民银行公布的逾期还款罚息支付逾期数额的违约金。4.双方均应维护对方信誉，维护在合作过程中接触到的对方商业秘密。否则，过错方向无过错方支付违约金二十万元。造成无过错方的损失超过违约金的，按照违约处罚。 三、协议履行及变更情况。协议签订后，双方于2007年11月30日召开会议，并形成会议纪要。2008年1月4日双方召开会议，形成会议纪要，载明：1.基本进度：容积率力争提高至2.2，春节前规划报建批复，预计3月底4月初正式动工，年底前完成框架。目前规划批复前可先进行湖面工程（清理湖底、园林、造型等）。2.研究院面积在原方案基础上增加到10000平方米左右，其中研发中心建筑面积增加到3000平方米左右。3.研究院办公中心大楼由原4层增加至5层，在其外观颜色等方面的设计方面要提升档次。4.规划报建批复后，双方再沟通确定各单体、各层具体面积及户型。2009年2月27日双方召开会议，形成会议纪要，载明：1.按照双方已确定的平面图，设计院正在做效果图，为不耽误项目进度，先按照微调后的方案报规划，土地变性和容积率问题暂不考虑，待全部工程完工后再协商解决。2.3月底4月初完成规划报建手续，力争4月底5月初动工，先行科研楼施工建设。3.报建规划过程中，乔海公司与万诺公司共同协调规划局关系，使方案尽快批复。4.海甸岛项目操作原则，该项目拖延时间较长，省市领导及相关单位较重视，因此项目操作过程中，万诺公司与乔海公司互相配合，加强沟通共同推进项目运作，施工前的工作尽可能提前进行。 2009年11月2日，海口市规划局向万诺公司、万全公司、万德玛公司颁发建设工程规划许可证（建字第2009A0146号），建设项目名称：海南盛科生命科学园。建设规模：总建筑面积59077.95㎡（地上）11663.81㎡（地下）。2010年1月18日，海口市住房与城乡建设局向万诺公司、万全公司、万德玛公司颁发建设工程施工许可证（编号460100201001180101），工程名称：海南盛科生命科学园。2010年3月5日，海口市规划局向万诺公司、万全公司、万德玛公司发出建设项目设计方案变更确认通知（编号2010020），同意布局调整，具体变更情况详审批图纸。万诺公司与海南南方建筑设计有限公司第三设计所签订合同编号为2008-C-01海南盛科生命科学园建设工程设计合同（一）。2009年6月18日，乔海公司与海口四建盛科生命科学园项目部签订《盛科生命科学园配套工程建设施工合同》。2009年12月15日，万诺公司、万全公司、万德玛公司与海口四建建筑工程有限公司签订《盛科生命科学园一期工程建设施工合同》。2010年9月16日，施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位对海南盛科生命科学园孵化器楼、迎宾楼、公寓楼的主体结构部分共同签字确认验收合格。 另，2007年3月6日，海南省工商行政管理局作出琼名称变核内字[2007]第0700078451号企业名称核准变更登记通知书，核准“海南热带生物工程研究院”变更名称为“海南万全热带生物工程研究院有限公司”，万全公司进行了公司名称变更登记。海口市国用（2005）第004192号国有土地使用权证上使用权人名称仍为海南热带生物工程研究院，未变更为海南万全热带生物工程研究院有限公司。上述规划许可证、施工许可证上仍记载海南热带生物工程研究院，未变更为海南万全热带生物工程研究院有限公司。 2010年9月20日，乔海公司向万诺公司、万全公司、万德玛公司发送《关于加快落实海南盛科生命科学院项目有关问题的函》：“……鉴于上述理由，我公司特致函贵公司：1.请贵公司根据《合作开发协议》尽快和我公司协商实物房产分配事宜并签署《分房协议》；按合同约定配合我公司进行项目土地分割和过户。如贵公司在2010年9月30日无法和我公司达成分房协议，则我公司将停止项目施工，直至项目房产分配为止。由此引起的后果由贵公司承担。2.请贵公司尽快确定科研教学楼、孵化器楼等外观设计方案，以使我公司能组织施工。如贵公司在2010年9月30日前无法提供科研教学楼、孵化器楼等外观设计方案，则我公司将根据本公司已有方案施工，相关后果由贵公司自行承担。” 2011年5月23日，海口市规划局出具了编号为056的“一书两证”规划许可证（书）延期确认单，因未能按许可证要求的时间到行政主管部门办理相关手续，根据万诺公司、万全公司、万德玛公司的申请，同意建设工程规划许可证（建字第2009A0146号）延期到2012年5月23日。 2011年8月20日，双方召开会议，形成会议纪要，载明：1.原则确定分房方案：孵化器楼、新建1号科研楼，全部归万诺公司，分房面积不足部分在1号科研楼增建一个单元，补足面积，或用公寓楼西单元部分面积补给万诺公司，其他房产归乔海公司所有。2.一期外墙面、外墙颜色整体效果由万诺公司尽快确定，乔海公司尽快落实施工。3.孵化器9层外立面原设计为玻璃幕墙，万诺公司要求改为固定通透玻璃。 2012年6月20日，海口四建建筑工程有限公司海南盛科生命科学园项目部出具确认书，确认自2009年12月盛科生命科学园项目开工以来，共收到乔海公司工程款4120万元（该款项不包含桩基工程、绿化工程、消防工程、附属工程、湖面整治、土石方工程）。2012年4月28日，海口四建建筑工程有限公司海南盛科生命科学园项目部向万诺公司、万全公司、万德玛公司发送催促函，载明：海南盛科生命科学园项目一期工程即将竣工，已完成工程量95%暂定于2012年5月底至6月中旬进行竣工验收。为了不影响工程项目完工验收及其建筑税费等相关后续事务的顺利进行，恳请贵公司尽快支付该项目工程款，否则由此造成的经济损失及不良后果由贵公司承担。2013年6月13日，海口四建建筑工程有限公司海南盛科生命科学园项目部向万诺公司、万全公司、万德玛公司发送《关于要求支付拖欠工程款及农民工工资的函》。2013年2月1日，海口市美兰区人力资源和社会保障局向万诺公司、万全公司、万德玛公司作出劳动保障监察责令改正决定书，责令万诺公司、万全公司、万德玛公司先垫付5384585元用于支付拖欠341名农民工工资。万诺公司于2013年2月7日，向海口市人民政府发送“海南盛科生命研究院”项目情况汇报，主要反映其与乔海公司签订了合作开发协议，应由乔海公司支付项目工程款等。2013年1月5日，海口市国土资源局向万全公司、万德玛公司发出敦促开发建设通知书，敦促其开发海口市国用（2005）第004188号、004192号宗土地。 2009年10月11日至2011年11月4日，乔海公司与多名案外人陆续签订房屋内部认购书，将海南盛科生命科学园项目迎宾楼、公寓楼中部分房屋出售给案外人。2012年11月21日，乔海公司向海口四建建筑工程有限公司海南盛科生命科学园项目部发送《通告函》，称其必须以海南盛科生命科学园部分房产对其债权债务予以冲抵。 乔海公司、王某2因欠案外人苏立阳的借款，与苏立阳达成（2012）海中法民一初字第14号民事调解书，苏立阳申请执行后，乔海公司、王某2与案外人苏立阳又达成执行和解协议，乔海公司将海南盛科生命科学园项目中迎宾楼、公寓楼中部分房产按照每平方米8000元冲抵欠苏立阳的债务。 2011年12月6日，万诺公司、万全公司、万德玛公司通过邮政特快专递向乔海公司发送一封解除协议通知书。 四、现场勘查及一审法院调查情况。一审法院于2018年5月17日组织双方对涉案土地及地上建筑物进行查看，迎宾楼已有部分楼层装修并有公司正在营业；部分楼层空置但有装修过的痕迹，从楼外部看窗户有入住迹象。孵化器楼一层经双方反映是由海口四建建筑工程有限公司出租给一家金太阳汽车维修厂，正在营业。双方所提的二期，在现场有已建成的两层半的楼。公寓楼从外部看多数房间已有入住迹象。经乔海公司反映现已入住的是其债权人，入住率达到80%，没有正规物业公司进行管理，是由其委托人员自主管理，其水电费直接交给水力和电力部门。其余空地上可见一些地方被水泥抹平，据海口四建建筑工程有限公司反映在政府双创之后，政府加高2.2米，原来是由海口四建建筑工程有限公司砌的，大概高1.8米的围场，空地有草坪和水泥地坪是美兰区政府和海口四建建筑工程有限公司共同出资建设的，现由海口四建建筑工程有限公司出租给一家驾校用于学员练车。 因涉案土地被政府列入闲置土地调查范围，双方纠纷涉及科研用地的土地变性及过户问题，一审法院发出调查函，2018年10月10日，海口市国土资源局作出海土资存处字[2018]219号函，函复主要内容为：海口市国用（2005）第004187号与海口市国用（2005）第004191号宗地开发建设用地面积已超应动工开发建设用地总面积1/3且已投资额已超出总投资额的25%，据此该宗土地初步认定不涉嫌闲置。海口市国用（2005）第004188号与海口市国用（2005）第004192号宗地目前现状为练车场，该宗土地用途为科研设计用地。目前未按照土地用途使用，该宗地正在调查审核阶段。 2019年1月10日，海口市国土资源局作出海土资存处字[2019]8号函，函复主要内容为：海口市国用（2005）第004187号、海口市国用（2005）第004188号、海口市国用（2005）第004191号与海口市国用（2005）第004192号4宗土地一起联合报建“海南盛科生命科学园”建设项目，并取得规划许可证（建字第2009A0146号)和施工许可证(许可证证号:460100201001180101),作为一个整体进行开发建设。经外业调查海南万德玛药业有限公司名下海口市国用（2005）字第004187号和海口万诺投资开发有限公司名下海口市国用（2005）字第004191后2宗土地已建有海南盛科生命科学园-孵化器楼、迎宾楼、公寓楼并已投入使用，开发建设用地面积已超过应动工开发建设用地总面积的1/3且已投资额也超出总投资额的25%。因此，上述4宗土地并不存在闲置的情形。 2019年6月17日，海口市自然资源和规划局作出海资规[2019]3591号函，函复主要内容为：根据海南省政府《关于进一步加强土地宏观调控提升土地利用效益的意见》（琼府[2018]3号）文的相关规定，禁止其他用途改变为住宅用地。科研设计用地上的建设项目通过规划综合验收后，可依据《不动产登记操作规范（试行）》9.1条、9.2条规定向我局申请办理相关的国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记及变更登记（分割或者合并等）。截止至2019年6月6日，海口万诺投资开发有限公司未向我局申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权的不动产登记。 五、双方仲裁及其他诉讼情况。另，本案与（2017）琼01民初444号案件合并审理，该案中查明，2012年4月20日，万诺公司、万全公司、万德玛公司向海南仲裁委员会申请仲裁，请求裁决解除万诺公司、万全公司、万德玛公司与乔海公司于2007年11月20日签订的《海南盛科生命科学研究院项目合作开发协议书》；本案仲裁费由乔海公司承担。海南仲裁委员会受理后，2012年6月4日，乔海公司提出反请求，海南仲裁委员会将本请求与反请求合并审理。 在海南仲裁委员会审理过程中，万诺公司、万全公司、万德玛公司变更、增加诉讼请求为：1.乔海公司在仲裁生效后两个月内全面履行一期项目《合作开发协议》及补充协议约定的以下义务；（1）足额出资和承担税费义务；（2）按政府备案设计施工方案完成全部施工和竣工验收义务；（3）取得《商品房预售许可证》。2.在乔海公司履行上述义务基础上，对一期项目进行分配，分配方式：（1）万诺公司、万全公司、万德玛公司按34%比例优先预留自用房屋；（2）乔海公司按66%比取得应得面积，并承担房屋土地过户和交易的全部税费。（3）确认乔海公司与苏立阳等十七人签订的《房屋内部认购书无效》并由乔海公司承担全部经济损失和其他法律责任。4.乔海公司向万诺公司、万全公司、万德玛公司支付延迟竣工违约金：365天×2×1000元/天=730000元；延迟拨款违约金：34150.35平米×73%×3100元/平米×30%×6%×2=2782160.71元（贷款利息）+2782160.71元×30%=3616808.9元，合计4346808.9元。5.依法终止双方关于二期项目合作协议内容。6.乔海公司承担本案全部仲裁费用。 乔海公司提出反请求：1.万诺公司将位于海口市海甸沿江五西路北侧15751.88平方米土地使用权[海口市国用（2005）第004191号]过户至乔海公司名下；2.万全公司将位于海口市海甸沿江五西路北侧16857.48平方米土地使用权[海口市国用（2005）第004192号]过户至乔海公司名下；3.万德玛公司将位于海口市海甸沿江五西路北侧9589.18平方米土地使用权[海口市国用（2005）第004187号、海口市国用（2005）第004188号]过户至乔海公司名下；4.本案仲裁费用（请求和反请求）由申请人承担。2012年12月12日被申请人变更、增加仲裁反请求：1.万诺公司将位于海口市海甸沿江五西路北侧15751.88平方米土地使用权[海口市国用（2005）第004191号]中的6233.123平方米过户至乔海公司名下；2.万全公司将位于海口市海甸沿江五西路北侧16857.48平方米土地使用权[海口市国用（2005）第004192号]过户至乔海公司名下；3.万德玛公司将位于海口市海甸沿江五西路北侧5250平方米土地使用权[海口市国用（2005）第004187号]中的3375.63平方米过户至乔海公司名下；将位于海口市海甸沿江五西路北侧4338.70平方米[海口市国用（2005）第004188号]土地使用权过户至乔海公司名下；4.已建成的房屋按照“万诺公司、万全公司、万德玛公司分得孵化楼全部（地上8882平方米，地下1667平方米）和公寓楼（地上7069.05平方米、地下516.6平米，采取垂直分配），其余归乔海公司所有的标准进行分割；5.本案全部仲裁费（申请和反请求申请）由万诺公司、万全公司、万德玛公司承担。2013年4月22日，乔海公司又增加反请求：1.万诺公司、万全公司、万德玛公司限期归还乔海公司保证金和垫付湖面整治费370万元；2.万诺公司、万全公司、万德玛公司限期归还乔海公司”盛科科学园“二期配套及工程投入20276075元；3.万诺公司、万全公司、万德玛公司赔偿乔海公司预期利益损失29920207元；4.本案全部仲裁费（申请和反请求申请）由万诺公司、万全公司、万德玛公司承担。 2013年10月8日，海南仲裁委做出（2012）海仲字第108号裁决书，裁决：1.解除万诺公司、万全公司、万德玛公司与乔海公司于2007年11月20日签订的《海南盛科生命科学研究院项目合作开发协议书》；2.“海南盛科生命科学园”一期已建成面积39843.74㎡中，申请人应分得10757.8098㎡，实得10740.7㎡，其中：孵化楼9860.70㎡、公寓楼880㎡（公寓楼为西单元第五层六套计560㎡，第六层80㎡户型四套系320㎡）；乔海公司应分得29085.9302㎡，实得29103.04㎡，（其中：迎宾楼6122.15㎡，公寓楼22980.89㎡）；万诺公司、万全公司、万德玛公司应分得房屋面积剩余的17.1098㎡由乔海公司以每平方米3100元支付对价给万诺公司、万全公司、万德玛公司，计53040.38元，该款项从万诺公司、万全公司、万德玛公司支付乔海公司的赔偿款中冲抵。自本裁决生效之日起30日内，万诺公司、万全公司、万德玛公司应将乔海公司分得上述房屋面积对应的土地使用权15331.37㎡过户至乔海公司。上述乔海公司分得房屋及对应的土地使用权过户所产生的相关税、费由万诺公司、万全公司、万德玛公司和乔海公司按国家相关规定各自承担；3.自本裁决生效之日起10日内，万诺公司、万全公司、万德玛公司向乔海公司返还270万元（其中：保证金100万元、垫付湖面整治费170万元）；4.自本裁决生效之日起10日内，万诺公司、万全公司、万德玛公司向乔海公司返还二期项目中应分摊前期投入的设计费、市政建设配套费、园林绿化等附属工程9项费用共计14295865.03元，扣除双方同意预留的500万元绿化及配套附属工程款，实际应付9295865.03元，待园林绿化等工程完工并经双方验收之日起10日内，万诺公司、万全公司、万德玛公司向乔海公司支付预留的500万元。自本裁决生效之日起10日内，万诺公司、万全公司、万德玛公司向乔海公司返还二期科研楼投入款420万元，该二期科研楼建筑物归万诺公司、万全公司、万德玛公司所有；5.自本裁决生效之日起10日内，万诺公司、万全公司、万德玛公司应向乔海公司支付惩罚性违约金500万元及前述返还的21195865.03元的利息损失6721308.91元（截止2013年9月30日）。2013年10月1日起继续以中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算至前述返还款项付清之日的利息；6.驳回万诺公司、万全公司、万德玛公司的其他仲裁请求；7.驳回乔海公司的其他仲裁反请求；8.本案本请求仲裁费876950元，由万诺公司、万全公司、万德玛公司承担661816.7元，乔海公司承担215133.3元；本案反请求仲裁费702507元，由万诺公司、万全公司、万德玛公司承担456519.57元，乔海公司承担245987.43元。因万诺公司、万全公司、万德玛公司和乔海公司分别预交本请求仲裁费、反请求仲裁费，万诺公司、万全公司、万德玛公司应自本裁决生效之日起10日内将其应承担的仲裁费用241386.27元直接支付乔海公司。 上述仲裁裁决作出后，万诺公司、万全公司、万德玛公司不服，向一审法院申请撤销该仲裁裁决，一审法院受理后，于2013年11月19日作出（2013）海中法仲字第59号民事裁定书，认为“盛科生命科学园项目”的土地使用权及其孵化器实验楼、教学楼及学生住宿、研发大楼等主体的建筑物，是为实现科研教育、服务大众为目的的产物，不属于经营性房地产项目。（2012）海仲字第108号裁决书将涉案属科研教育用途的土地使用权以及房屋裁决给乔海公司，必将导致涉案土地和房屋的服务社会的职能不能实现，所损害的是社会公共利益。此外，乔海公司在增加仲裁请求中提出“万诺公司、万全公司、万德玛公司赔偿乔海公司预利益损失29920207元”，乔海公司认为该请求包含违约金及利息损失。根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定所造成的损失分为实际损失和可得利益损失。利息损失属实际损失的范围，乔海公司请求万诺公司、万全公司、万德玛公司赔偿预期利益损失并不包含利息损失，故海南仲裁委员会裁决万诺公司、万全公司、万德玛公司支付给乔海公司利息损失6721308.91元超出了当事人的请求范围，遂裁定：撤销海南仲裁委员会的（2012）海仲字第108号仲裁裁决。 万诺公司、万全公司、万德玛公司向一审法院起诉乔海公司，请求：1.确认万诺公司、万全公司、万德玛公司与乔海公司于2007年11月20日签订的《合作开发协议书》无效；2.对海南盛科生命科学研究院项目进行审计评估和清算，审计鉴定项目投资总额和项目负债总额；3.根据审计鉴定结论，在扣除项目负债总额后，由万诺公司、万全公司、万德玛公司退还乔海公司投入海南盛科生命科学研究院项目的资金；4.由乔海公司承担本案全部诉讼费用。一审法院经过审理，于2015年3月20日作出（2014）海中法民二初字第56号民事判决书，判决驳回万诺公司、万全公司、万德玛公司的诉讼请求。 万诺公司、万全公司、万德玛公司不服，上诉至海南省高级人民法院，2015年7月24日，海南省高级人民法院作出（2015）琼民一终字第57号民事判决书，认为：本案中的合作开发协议书只约定一方提供土地，一方提供资金，提供土地方只收取固定比例的房屋，没有共担风险的约定，不符合合作开发房地产合同的特征，且该协议的内容虽涉及由乔海公司负责将土地变性、双方当事人进行合作开发房地产项目，但因涉案土地为科研设计用地非商品房用地，只能用于建设科研项目，不能用于房地产开发，因此，双方在合同履行过程中已经对合同的部分约定进行了变更，双方在2009年2月27日的《会议纪要》中亦达成合意：“海甸岛项目的土地变性和容积率问题暂不考虑，待全部工程完工后协商解决。”之后，双方也并未进行房地产开发建设，所建成项目孵化器楼、迎宾楼、公寓楼配套附属设施等也均为根据政府部门审批的项目、规划用途进行的开发建设，万诺公司、万全公司、万德玛公司与乔海公司的上述实际履行行为在法律上应视为双方已实际履行的行为合意变更了合同关于合作开发房地产的约定，因此，《合作开发协议书》应为合建、联建房屋合同，并非合作开发房地产合同，合作方也无需房地产开发经营资质，也不得进行房地产开发经营。综上，《合作开发协议书》是当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。对万诺公司、万全公司、万德玛公司以《合作开发协议书》为合作开发房地产合同，合作双方均无房地产开发经营资质，合同无效的主张，不予支持。此外，涉案土地属于科研设计用地，无法进行房地产开发，双方在合同中约定了合作开发房地产项目，同时也约定是在向相关部门办理土地变性的合法前提下进行，后因土地变性无法实现，双方在合同履行过程中，遂不再进行房地产开发事宜，而是根据政府部门审批的项目、规划用途进行的开发建设，因此，本案合同并不存在以合法形式掩盖非法目的的情形，也并未损害公共利益，万诺公司、万全公司、万德玛公司关于上述合同内容损害社会公共利益，且存在以合法形式掩盖非法目的的情形，合同依法无效的主张，没有事实和法律根据，海南省高级人民法院不予支持，遂判决：驳回上诉，维持原判。 以上事实有市国土用字[2005]423、424、425号《申请建设用地复函》、第185期海口市人民政府市长办公会议纪要、海口市国用（2005）字第004187、004188、004191、004192号国有土地使用权证、《建设用地规划许可证副本》、海口市规划局《关于“海南万全研究院”项目修建性详细规划的批复》、2007年11月20日《海南盛科生命科学研究院项目合作开发协议书》、2013年10月10日《海口市规划局关于用地相关规划情况的复函》、会议纪要、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、盛科生命科学研究院项目方案变更规划批前公示启示、建设项目设计方案变更确认通知及审批附件、主体结构（子分部）工程质量验收记录表、关于加快落实海南盛科生命科学园项目有关问题的函、关于要求支付拖欠工程款及农民工工资的函、笔录、房屋内部认购书、通告函、执行裁定书、勘查笔录、解除协议通知书、委托付款证明、工程进度报告及工程款使用情况说明、劳动保障监察责令改正决定书、“海南盛科生命研究院”项目情况汇报、“一书两证”规划许可证（书）延期确认单、海口市国土资源局闲置土地处置公告、海口市国土资源局敦促开发通知书、建设工程设计合同、确认书、建设工程施工合同、企业名称核准变更登记通知书、海口市国土资源局复函、海口市自然资源和规划局复函、（2012）海仲字第108号仲裁裁决书、（2013）海中法仲字第59号民事裁定书、（2014）海中法民二初字第56号民事判决书、（2015）琼民一终字第57号民事判决书，及庭审笔录存卷为证。 一审法院认为：本案的争议焦点为：一、万诺公司、万全公司、万德玛公司起诉是否属于重复诉讼；二、双方签订的《合作开发协议书》是否符合解除的条件，应否解除；三、乔海公司是否存在逾期完工行为，应否承担违约金。 关于第一个争议焦点。虽然万诺公司、万全公司、万德玛公司向海南仲裁委请求解除双方签订的《合作开发协议书》，但该仲裁裁决已被一审法院撤销，不发生法律效力。随后万诺公司、万全公司、万德玛公司向一审法院起诉确认双方签订的《合作开发协议书》无效，经过生效判决确认，该协议书有效，因此万诺公司、万全公司、万德玛公司向一审法院提起诉讼，请求解除双方签订的《合作开发协议书》，虽然与前次诉讼的当事人一致、案由一致，但是诉讼请求不同，不属于重复诉讼。 关于第二个争议焦点。万诺公司、万全公司、万德玛公司认为其已向乔海公司发出解除合同通知书，但是乔海公司在双方的仲裁审理过程中，否认收到该解除合同通知书；虽然仲裁裁决裁定解除双方的《合作开发协议书》，但该裁决已被一审法院撤销不发生法律效力，因此，万诺公司、万全公司、万德玛公司提供的证据不足以证实双方的《合作开发协议书》已经解除。 关于万诺公司、万全公司、万德玛公司主张双方签订的《合作开发协议书》存在土地不能变性的客观履行不能情形，对此一审法院认为，双方虽然在《合作开发协议书》中约定了由乔海公司以万诺公司、万全公司、万德玛公司名义向政府主管部门申请将土地变更为混合住宅用地，但是在取得施工许可证后，双方召开会议，已协商“土地变性和容积率问题暂不考虑，待全部工程完工后再协商解决”，且在其后的施工过程中，亦是按照批准的规划进行的建设，因此双方在合建、联建房屋过程中，已经将该约定进行了变更，虽然现行规定下，科研用地不能变更为住宅用地，容积率亦不允许随意增加，但双方在会议中的重新约定也并未要求土地必须变性，且现在全部工程并未完工，不存在合同客观履行不能的情形。 关于万诺公司、万全公司、万德玛公司主张乔海公司擅自将项目转让给第三人的问题，根据双方签订的《合作开发协议书》，由万诺公司、万全公司、万德玛公司提供土地使用权，乔海公司提供资金，共同开发建设“盛科生命科学园项目”，并无证据表明乔海公司已将该项目转让给了第三人；至于乔海公司与案外人签订了房屋内部认购书，转让了该项目中部分房产，由于该认购书并非正式的商品房买卖合同，且为乔海公司与案外人签订的，约定交付的为国有出让住宅用地上的商品房，该认购书的效力并未得到确认，亦不能证明乔海公司擅自将项目转让给第三人。 关于万诺公司、万全公司、万德玛公司主张乔海公司未能在规定的时间内完成规划报建、施工报建，一期工程未完成等问题，根据双方2007年11月20日签订的协议书第二条2.（2）、2.（4）约定，乔海公司应在双方合同生效后四个月内以万诺公司、万全公司、万德玛公司名义更改项目建设规划，及合同生效后六个月内完成项目施工报建有关审批手续，并取得项目施工许可证，不能在约定时间内完成的，乔海公司应该提供合理解释，万诺公司、万全公司、万德玛公司认可后合同继续履行，实际上规划许可证于2009年11月2日取得，施工许可证于2010年1月18日取得，根据双方多次会议纪要，万诺公司、万全公司、万德玛公司并未提出解除合同，而是在取得规划许可证、施工许可证后与海口四建建筑工程有限公司签订施工合同，由乔海公司支付工程款进行施工，足见未在约定的时间内取得规划许可证及施工许可证，是得到万诺公司、万全公司、万德玛公司认可的，不能证明乔海公司违约。关于一期工程未完工问题，根据验收记录记载，一期主体工程已经于2010年9月16日通过施工单位、勘察单位、设计单位及监理单位验收合格，而在2011年8月20日的会议纪要上，显示对于一期外墙面、外墙颜色整体效果万诺公司、万全公司、万德玛公司尚未确定，孵化器9层外立面原设计为玻璃幕墙，而万诺公司、万全公司、万德玛公司要求改成通透玻璃，不能证明一期工程未完工是由于乔海公司原因造成的。关于二期项目未取得施工许可证问题，2011年5月23日，海口市规划局出具了“一书两证”规划许可证（书）延期确认单，因未能按许可证要求的时间到行政主管部门办理相关手续，根据万诺公司、万全公司、万德玛公司的申请，同意建设工程规划许可证（建字第2009A0146号）延期到2012年5月23日，双方均未能提供证据证明其前往相关行政主管部门办理相关报建手续，由于此后双方在是否进行房屋实物分割，如何分割，是否继续履行合同等多个问题发生争议，双方从2012年4月开始进入仲裁及诉讼程序，多年来未再相互配合办理各项手续，工程停工至今。由于该项目是由乔海公司出资以万诺公司、万全公司、万德玛公司名义建设的，各项手续应由双方配合办理完成，现无法证明工程停工完全是由乔海公司一方造成的。 综上，万诺公司、万全公司、万德玛公司所诉的几项理由均不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除情形。 在本案审理过程中，乔海公司不同意解除双方的合同，经一审法院主持调解，双方亦不能对解除合同达成一致。在双方合作建设“盛科生命科学园项目”过程中，由于开发进度缓慢，其中该项目中海口市国用（2005）第004188号与海口市国用（2005）第004192号宗地被列入闲置土地调查范围，经过海口市国土资源局作调查后认为，海口市国用（2005）第004187号、海口市国用（2005）第004188号、海口市国用（2005）第004191号与海口市国用（2005）第004192号4宗土地一起联合报建“海南盛科生命科学园”建设项目，并取得规划许可证（建字第2009A0146号)和施工许可证(许可证证号:460100201001180101),作为一个整体进行开发建设。因海口市国用（2005）字第004187号和海口市国用（2005）字第004191后2宗土地已建有海南盛科生命科学园-孵化器楼、迎宾楼、公寓楼并已投入使用，开发建设用地面积已超过应动工开发建设用地总面积的1/3且已投资额也超出总投资额的25%。因此，上述4宗土地并不存在闲置的情形。从上述认定可见，“盛科生命科学园项目”涉及的4宗土地是因乔海公司实际投入资金建设已超过总投资额的25%，动工建设面积超过总用地面积的1/3，被认定不属于闲置土地，即不会被政府无偿收回，双方仍可继续合作建房。此外，双方于2007年11月20日签订的《合作开发协议书》原合意是要对上述4宗土地性质从科研用地变更为混合住宅土地进行合作开发建设商品房，但在实际履行过程中，双方协商一致仍是按照科研用地批准的规划方案进行建设，也就是说，双方在实际履行合同的过程中已经变更了上述协议书约定的主要条款，变更后的协议效力已经过生效判决确认，现在再解除双方于2007年11月20日签订的《合作开发协议书》亦无必要，双方仍可按照变更后的合同继续履行。 综上，对于万诺公司、万全公司、万德玛公司解除双方于2007年11月20日签订的《合作开发协议书》的诉讼请求以及乔海公司退出“盛科生命科学园项目”，项目现有的地上建筑物归万诺公司、万全公司、万德玛公司的诉讼请求，一审法院不予支持。 关于第三个争议焦点。万诺公司、万全公司、万德玛公司依据双方于2007年11月20日签订的《合作开发协议书》约定的第十三条第2项约定的违约责任主张乔海公司按每逾期一天1000元的标准支付违约金。对此一审法院认为，第一，根据违约责任第十三条第2项的约定，乔海公司保证该项目在改变用地性质、完善施工及报建手续并取得施工许可证之日起贰年内完成建设任务。乔海公司逾期完成建设任务的，应按每日1000元的标准向万诺公司、万全公司、万德玛公司支付违约金。这条约定的前提是改变用地性质，根据上文分析，双方已经协商一致变更了原合同改变用地性质的约定，也就是说双方实际已变更了该条约定。第二，根据上文分析，该项目一期工程在取得施工许可证后约8个月时间已完成了主体工程建设，而在一年多后万诺公司、万全公司、万德玛公司仍然未确定外墙面颜色，变更孵化器外立面设计，无法证实一期工程未完工是由于乔海公司造成的。虽然一期工程未验收办证，但已实际投入了使用。第三，二期工程开工建设部分后，由于双方发生在是否进行房屋实物分割，如何分割，是否继续履行合同等多个问题上发生争议，不再相互配合，停工至今，双方均存在过错，过错责任无法区分大小，应按各50%对待，违约责任相抵。综上，乔海公司虽然存在逾期完工行为，但是无需向万诺公司、万全公司、万德玛公司支付违约金。 综上所述，万诺公司、万全公司、万德玛公司的请求没有事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回万诺公司、万全公司、万德玛公司的诉讼请求。案件受理费368958.5元，由万诺公司、万全公司、万德玛公司负担。 本院二审期间，被上诉人乔海公司未提交新的证据。上诉人万诺公司、万全公司、万德玛公司提交了2016年12月23日海口市美兰区人民法院（2016）琼0108执3号之二裁定书等裁判文书及海口市琼山区人民法院（2019）琼0107执1307号案件执行结果信息等，以证明2017年12月15日至今，被上诉人因无法履行金钱债务被申请执行，且在多起执行案件中无财产可供执行，并被列入失信被执行人名单。被上诉人缺乏继续履行本案《合作开发协议书》的资金能力，本案《合作开发协议书》缺乏继续履行的客观基础，应予解除。 本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案二审争议焦点是：一、双方签订的《合作开发协议书》是否符合解除条件，应否解除；二、项目现有的地上建筑物应否归上诉人万诺公司、万全公司、万德玛公司所有；三、被上诉人乔海公司是否存在逾期完工的违约行为，应否承担一期工程逾期完工的违约金（以2012年1月18日为基准日，按每逾期一天1000元的标准计付）。 一、关于双方签订的《合作开发协议书》是否符合解除条件，应否解除。上诉人万诺公司、万全公司、万德玛公司请求解除《合作开发协议书》的主要理由是：《合作开发协议书》建成商品房的合同目的客观上已不能实现，且被上诉人乔海公司存在诸多违约行为导致合同目的不能实现，符合依法解除和依约解除条件。上诉人主张被上诉人的主要违约行为有：一是未能依约将项目用地性质变更为混合住宅用地；二是未依约及时足额投入建设资金，拖欠巨额工程款，是自2010年9月一期项目主体完工以来项目停工、项目开发停滞的原因；三是未依约在取得项目一期建筑工程施工许可证后两年内即在2012年1月18日前完成项目一期建设，且项目二期至今未取得建筑工程施工许可证，属履行迟延；四是在项目房产完全建成和分割之前，擅自以商品房名义对外预售项目房产，擅自以部分项目房产抵偿其债务；五是在合作项目完全建成之前，于2010年9月18日和2012年1月11日两次发函要求提前分配项目房产，违背合同约定。同时，2011年8月20日双方会议纪要不具有变更《合作开发协议书》的法律效力。 对于上诉人主张《合作开发协议书》建成商品房分配的合同目的存在客观履行不能的问题。本院认为，双方虽然在《合作开发协议书》中约定了由被上诉人以上诉人名义向政府主管部门申请将涉案土地变更为混合住宅用地，合作开发建设商品房，但是在取得施工许可证后，双方召开会议，已协商“土地变性和容积率问题暂不考虑，待全部工程完工后再协商解决”，且在其后的施工过程中，也是按照政府批准的科研设计用地规划和海南盛科生命科学园项目进行建设。因此，双方在履行合同过程中已经将合同关于改为住宅用地、合作开发商品房的约定进行了变更，现在再解除双方于2007年11月20日签订的《合作开发协议书》亦无必要。虽然至今涉案科研设计用地政府仍不同意变更为住宅用地，容积率亦不允许随意增加，但双方在之后并未对此重新作出约定，且现在全部工程尚未完工，不存在合同客观履行不能的情形。因此，上诉人上述主张不能成立。 对于上诉人主张被上诉人的多种违约行为。本院认为：首先，由于该项目是由被上诉人出资以上诉人名义建设的，各项手续均由双方配合完成。上诉人并未提供证据证明未能将项目用地性质变更为混合住宅用地是由被上诉人一方造成的。其次，涉案项目的规划许可证于2009年11月2日取得，施工许可证于2010年1月18日取得，均远晚于合同约定的时间，但上诉人并未因此提出异议，而是在取得规划许可证、施工许可证后与海口四建建筑工程有限公司签订施工合同，由被上诉人支付工程款进行施工。根据验收记录记载，一期主体工程在取得施工许可证后在不到一年的时间内即已完工，并于2010年9月16日通过施工单位、勘察单位、设计单位及监理单位验收合格。在此后的2011年8月20日双方的会议纪要显示，对于项目一期外墙面、外墙颜色整体效果上诉人尚未确定，并要求改变孵化器楼9层外立面原设计的玻璃幕墙。可见，即便已完工的一期项目仍有不符合上诉人要求之处，也非被上诉人一方的原因所致。至于项目二期未取得施工许可证导致停工，是否是被上诉人的原因所致问题。2011年5月23日海口市规划局根据上诉人申请，出具“一书两证”规划许可证（书）延期确认单，同意涉案项目的建设工程规划许可证（建字第2009A0146号）延期到2012年5月23日，但双方均未提供证据证明在此期限内，其前往相关行政主管部门办理二期报建手续，或对方拒绝配合其前往办理报建手续。此间，双方在是否进行房屋实物分割，如何分割，是否继续履行合同等多个问题上已经发生争议，且上诉人在此期限届满前已于2012年4月向仲裁机构申请仲裁，请求解除涉案合同，在仲裁机构裁决解除合同后，又对撤销该仲裁裁决和请求确认涉案合同无效等事项相继向一审法院提起多起诉讼，直至本案诉讼，导致工程持续停工至今。上诉人并未提供证据证明涉案项目工程停工是由被上诉人一方造成的。再次，对于上诉人主张被上诉人擅自将项目转让给第三人的问题。目前并无充分的证据证明乔海公司擅自以商品房名义对外预售项目房产，擅自以部分项目房产抵偿其债务。案外人与被上诉人签订房屋内部认购书，认购该项目部分房产，但该认购书并非商品房买卖合同，约定交付的为国有出让住宅用地上的商品房，该认购书的效力并未得到确认，此尚不能证明被上诉人擅自将项目转让给了第三人。至于上诉人主张被上诉人曾经发函要求提前分配项目房产，违背合同约定的问题，上诉人并没有提供充分证据证明因被上诉人主张提前分配项目房产，导致合同目的不能实现。 总之，上诉人所述的几项上诉理由，既不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除情形，也不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条规定的约定解除情形，经本院多次调解，双方也无法就解除合同达成一致。故，对上诉人关于解除双方签订的《合作开发协议书》的上诉请求，本院无法支持。 二、关于项目现有的地上建筑物应否归上诉人万诺公司、万全公司、万德玛公司所有。上诉人主张，由于《合作开发协议书》应予解除，合同解除后，应判令被上诉人乔海公司退出海南盛科生命科学园项目的合作建设，项目现有地上建筑物归其所有。由于本案《合作开发协议书》不符合解除情形，并未解除，且双方的合建项目尚未结算，各自的权利、义务和责任尚未明确，故对上诉人关于判令项目现有的地上建筑物归其所有的上诉请求，本院不予支持。 三、关于被上诉人乔海公司是否存在逾期完工的违约行为，应否承担一期工程逾期完工的违约金（以2012年1月18日为基准日，按每逾期一天1000元的标准计付）。上诉人万诺公司、万全公司、万德玛公司依据双方《合作开发协议书》第十三条第2项约定的违约责任条款，主张被上诉人应以项目一期工程取得施工许可证之日起两年期满之日即2012年1月18日为基准日，按每逾期一天1000元的标准向其支付一期工程逾期完工违约金1775000元（暂计至2016年11月27日）。本院认为，根据该条约定，被上诉人保证该项目在改变用地性质、完善施工及报建手续并取得施工许可证之日起两年内完成建设任务，被上诉人逾期完成建设任务的，应按每日1000元的标准向上诉人支付违约金。这条约定的前提之一是改变合作项目的用地性质。根据上文分析，双方已经协商一致变更了原合同关于改变用地性质的约定，也就是说双方实际已变更了该条约定。此外，该项目一期工程在取得施工许可证后约8个月时间已完成了主体工程建设，并已验收合格，而在一年多后上诉人仍然未确定外墙面颜色和孵化器外立面设计，无法证实一期工程未完工是由于被上诉人的原因造成的。二期工程开工建设后，由于双方在是否进行房屋实物分割，如何分割，是否继续履行合同等多个问题上发生争议，不再相互配合，导致停工至今，双方均未提供充分的证据证明是对方的单方原因所致。故上诉人请求被上诉人向其支付逾期完工违约金缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。 综上，本案上诉人万诺公司、万全公司、万德玛公司的上诉请求，理由不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费368958.5元，由上诉人海口万诺投资开发有限公司、海南万全热带生物工程研究院有限公司、海南万德玛药业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 钱志勇 审 判 员 詹润红 审 判 员 王铭泽 二〇二〇年五月二十七日 法官助理 黄 丽 书 记 员 符玉影 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。