上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终15793号上诉人（原审原告）：陈杰，男，1983年6月13日出生，汉族，住上海市闵行区。被上诉人（原审被告）：张立新，女，1970年12月12日出生，汉族，住上海市。被上诉人（原审被告）：张杨斌，男，1994年4月21日出生，汉族，住上海市。被上诉人（原审被告）：杨毅敏，男，1961年3月23日出生，汉族，住上海市。上列三被上诉人之共同委托诉讼代理人：姚玉巧，上海市信本律师事务所律师。原审第三人：上海太平洋房屋服务有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区浦东南路990号。法定代表人：章启光，董事长。委托诉讼代理人：南体龙，男，上海太平洋房屋服务有限公司工作人员。原审第三人：中国工商银行股份有限公司上海市外滩支行，住所地上海市中山东二路11号。负责人：周优泽，行长。委托诉讼代理人：葛东雯，女，中国工商银行股份有限公司上海市外滩支行工作人员。委托诉讼代理人：施轶，男，中国工商银行股份有限公司上海市分行工作人员。上诉人陈杰因与被上诉人张立新、张杨斌、杨毅敏以及原审第三人上海太平洋房屋服务有限公司（以下简称太平洋公司）、中国工商银行股份有限公司上海市外滩支行（以下简称工商银行外滩支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2019）沪0104民初14562号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈杰上诉请求：撤销原审判决，改判支持其原审全部诉请，本案的一、二审诉讼费由张立新、张杨斌、杨毅敏承担。事实与理由：一审判决有关“从常理分析，坠楼人员与被告张杨斌的身份关系并非是影响合同订立的重要信息”及“但该询问不足以使常人认为该信息能影响原告的购房决定“等认定错误。张立新、张杨斌、杨毅敏在与陈杰就上海市徐汇区XX路XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）签订买卖合同时将当时张杨斌的女友因情感纠葛跳楼自杀隐瞒，虚构改编为曾有女孩在系争房屋外楼道处喝醉酒坠楼，不认识该女子，也和张立新、张杨斌、杨毅敏家没有关系，使陈杰对坠楼人员的身份或死因陷入错误认识，基于对张立新、张杨斌、杨毅敏的信任，作出了不真实的意思表示，签订了买卖合同和补充协议，张立新、张杨斌、杨毅敏的行为构成欺诈。即便一审判决有关从常理分析，坠楼人员与张杨斌的身份关系并非是影响合同订立的重要信息的认定成立，但在陈杰于签约前特地询问系争房屋有无问题的情况下，张立新、张杨斌、杨毅敏应当基于诚信原则，全面、真实地告知情况，但张立新、张杨斌、杨毅敏未能如实告知，隐瞒事实，极力撇清坠楼人员与其家庭的关系，使陈杰因此作出了错误的意思表示。被上诉人张立新、张杨斌、杨毅敏共同辩称，不同意陈杰的上诉请求，要求维持原判。其已经如实陈述了系争房屋外楼道处有人非正常死亡，该地点与系争房屋没有关联。坠楼人员死亡前为张杨斌的女朋友，与张立新、张杨斌、杨毅敏一方并非亲属关系，故张立新、张杨斌、杨毅敏向陈杰陈述该坠楼人员与张立新、张杨斌、杨毅敏的系争房屋及张立新、张杨斌、杨毅敏均无关，未作进一步的披露系基于个人隐私披露限度考虑。陈杰要求退房的真实原因系房地产行情不好。原审第三人太平洋公司述称，请求法院依法判决。原审第三人工商银行外滩支行述称，同意陈杰的上诉请求。陈杰向一审法院起诉请求：1.判令撤销其与张立新、张杨斌、杨毅敏于2019年3月2日签订的《上海市房地产买卖合同》和补充协议；2.判令张立新、张杨斌、杨毅敏返还其已支付的购房款1,220,000元并支付利息（以1,220,000元为本金，按照年利率6%标准，自2019年3月2日起计算至实际退还之日）；3.判令张立新、张杨斌、杨毅敏支付其各项损失109,117元（包括契税37,700元、个人所得税12,567元、佣金35,000元、律师代理费20,000元、办理贷款费用3,770元、登记费80元）；4.本案诉讼费用由张立新、张杨斌、杨毅敏负担。一审审理中，陈杰撤回要求张立新、张杨斌、杨毅敏赔偿契税损失37,700元和个人所得税12,567元，调整诉请3的损失金额为58,850元。一审法院认定事实：2019年2月28日，陈杰（买受人、乙方）与张立新、张杨斌、杨毅敏（卖售人、甲方）就系争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》，约定，房屋买卖合同约定成交价为4,000,000元，实际成交价为3,280,000元，双方应于2019年3月2日之前至中介方，以买卖合同约定的交易条件补签网络备案版《上海市房地产买卖合同》。当天，陈杰向张杨斌银行账户转账100,000元。2019年3月1日，陈杰通过银行转账向张杨斌支付房款1,120,000元。2019年3月2日，陈杰（买受人、乙方）与张立新、张杨斌、杨毅敏（卖售人、甲方）签订网络备案版《上海市房地产买卖合同》，约定，系争房屋转让价款为3,770,000元，甲乙双方于2019年3月31日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。当天，甲乙双方又签订《补充协议》，约定，买卖合同约定的成交价为3,770,000元，仅为配合乙方贷款，乙方购买该房屋的实际总价为3,280,000元。甲方应配合乙方开具符合乙方银行贷款要求的首付款收据。乙方向甲方实际支付款项的具体时间方式为：（1）乙方于签订本协议之前，已支付甲方房款100,000元；（2）乙方于签约当日，支付甲方房款1,120,000元；（3）乙方以购房贷款的形式支付甲方房款1,880,000元，该笔款项由乙方贷款银行直接转入甲方账户。如银行对乙方的付款方式有特殊要求，甲乙双方同意按银行的要求办理；（4）乙方于甲乙双方办妥该房屋交接手续之前，支付甲方房款180,000元。《补充协议》为买卖合同的有效组成部分，与甲乙双方签订的《上海市房地产买卖合同》有冲突的，以《补充协议》约定为准。2019年3月21日，陈杰与工商银行外滩支行签订贷款合同，约定贷款金额为188万元。2019年4月3日，系争房屋产权变更登记至陈杰名下。陈杰为此支付了不动产登记费80元、契税37,700元、个人所得税12,566.67元。当天，工商银行外滩支行在系争房屋上设定抵押权，债权数额为188万元，债务履行期限从2019年3月21日至2049年3月21日。后陈杰与张立新、张杨斌、杨毅敏因系争房屋的买卖发生纠纷，陈杰于2019年6月11日通知银行暂缓放贷，银行至今未向张立新、张杨斌、杨毅敏放款。双方亦未办理过交接手续。一审另查明，张杨斌女友于2017年2月5日在系争房屋门外过道处喝醉酒后坠楼身亡。陈杰在签订合同时曾听说系争房屋有问题要求中介核实也当面询问过张立新、张杨斌、杨毅敏，张立新、张杨斌、杨毅敏当时告知陈杰曾有女孩在系争房屋外楼道处喝醉酒坠楼，但张立新、张杨斌、杨毅敏并未告知陈杰坠楼人员与张杨斌的关系。2019年4月22日，陈杰从邻居处得知坠楼的系张杨斌女友，故与张立新、张杨斌、杨毅敏进行交涉。陈杰称其在签订合同时知道系争房屋门外楼道上曾有人坠楼，但签订合同当天张立新、张杨斌、杨毅敏并未告知坠楼人员系张杨斌女友，因其系西藏航空的机长，对该类事件有很强的忌讳心理，若张立新、张杨斌、杨毅敏当时据实告知，其不会与张立新、张杨斌、杨毅敏继续签约，张立新、张杨斌、杨毅敏的行为构成欺诈。张立新、张杨斌、杨毅敏称陈杰买房时并未向张立新、张杨斌、杨毅敏披露其身份，在签订合同当天陈杰已经知道系争房屋门外有人坠楼，当时上海太平洋公司中介人员询问坠楼人员与系争房屋有无关系，张立新、张杨斌、杨毅敏称与系争房屋没有关系，陈杰听到后没有细问。太平洋公司称张立新、张杨斌、杨毅敏是2018年底在宛平南路店挂牌出售，挂牌时张立新、张杨斌、杨毅敏并未告知房屋门外有人坠楼，当时挂牌后中介带看了很多人，陈杰当时买房时并未提出对房屋有特殊要求，且当时陈杰与张立新、张杨斌、杨毅敏报价有差距，张立新、张杨斌、杨毅敏当时考虑房屋之后会装电梯，也不是很想卖，签约的时候，陈杰称邻居说房屋有问题，中介人员让张立新、张杨斌、杨毅敏自己来说明，当时张立新、张杨斌、杨毅敏称多年前有女孩子喝醉酒摔下去，当时中介人员问与张立新、张杨斌、杨毅敏有无关系，张立新、张杨斌、杨毅敏当时称与他们家没有关系。一审再查明，陈杰为本案诉讼支付律师费20,000元，向太平洋公司支付佣金35,000元，办理贷款费用3,770元。一审审理中，陈杰称合同撤销后，愿意配合张立新、张杨斌、杨毅敏将系争房屋产权变更登记至张立新、张杨斌、杨毅敏名下。工商银行外滩支行称愿意配合涤除在系争房屋上的抵押权证。太平洋公司称若合同被撤销，本着减少陈杰与张立新、张杨斌、杨毅敏双方损失的原则，太平洋公司愿意将办理贷款的费用退还给陈杰，但收取的佣金35,000元，因已提供完整的居间服务，故该笔费用理应全额收取。一审法院认为，本案的争议焦点在于陈杰与张立新、张杨斌、杨毅敏签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》能否撤销？根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“……一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销……”。结合本案，陈杰在签订合同前已经明知系争房屋门外过道处曾有人坠楼，但陈杰仍与张立新、张杨斌、杨毅敏签订《房屋买卖合同》，陈杰认为系张立新、张杨斌、杨毅敏未向其披露坠楼人员与张杨斌的身份关系，导致其做出了错误的意思表示。根据一审法院查明的事实，张立新、张杨斌、杨毅敏在陈杰询问坠楼人员相关情况时确未披露坠楼人员与张杨斌的身份关系且强调与张立新、张杨斌、杨毅敏家及房子均没有关系，张立新、张杨斌、杨毅敏的陈述确系提供了虚假情况，但该行为是否诱使陈杰作出错误的意思表示？按照日常生活经验及民间习俗，房屋内若发生自杀等非正常死亡事件，该信息对出卖人与买受人之间的合同能否订立，或者订立的条件产生实质性影响，应属于出卖人应向对方披露的信息。但本案中坠楼系发生在系争房屋的外面，无论坠楼人员是否与张杨斌有关系都不属于传统意义中的“凶宅”，从常理分析，坠楼人员与张杨斌的身份关系并非是影响合同订立的重要信息。陈杰称因其职业的特殊性对此类事件特别忌讳，但在签订合同时陈杰并未向张立新、张杨斌、杨毅敏以及中介披露其职业特点，且无论陈杰的职业是否有特殊性，作为出卖人只需按照正常交易习惯和交流流程披露相关房屋信息。陈杰在签订合同前虽向张立新、张杨斌、杨毅敏询问坠楼人员与张立新、张杨斌、杨毅敏有无关系，但该询问不足以使常人认为该信息能影响陈杰的购房决定，无法证明张立新、张杨斌、杨毅敏未如实告知坠楼人员与张立新、张杨斌、杨毅敏关系的行为与陈杰作出购房的错误决定之间存在因果关系，故陈杰主张撤销该买卖合同并主张损失的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条的规定，判决如下：驳回陈杰的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计16,981元，由陈杰负担。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审审理过程中，陈杰提供了本案纠纷发生后中介机构与张立新、张杨斌、杨毅敏之间以及其与中介机构之间的通话录音3份，以证明张立新、张杨斌、杨毅敏在签约时存在隐瞒、欺诈的情况。张立新、张杨斌、杨毅敏认为通话录音均是发生在系争房屋过户之后，并不能还原当时的情况。张立新、张杨斌、杨毅敏也一直强调坠楼的人与张立新、张杨斌、杨毅敏家无关，与系争房屋无关。太平洋公司认为录音大致反映签约时的真实情况，工商银行外滩支行则对上述录音不发表质证意见。本院认为，陈杰提供的录音资料与一审判决现已查明的事实基本相符，即张立新、张杨斌、杨毅敏在陈杰询问坠楼人员相关情况时确未披露坠楼人员与张杨斌的身份关系且强调与张立新、张杨斌、杨毅敏家及房子均没有关系，但陈杰所称的张立新、张杨斌、杨毅敏上述的隐瞒、欺诈行为，是否因此使陈杰有权撤销双方之间签订的房屋买卖合同，则需要作具体分析，本院对此将在双方争议的焦点问题时予以阐述。本院认为，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，“……一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销……”。《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。本案中，陈杰与张立新、张杨斌、杨毅敏就系争房屋签订了房屋买卖合同及补充协议。后双方发生纠纷，陈杰以欺诈为由要求撤销合同，张立新、张杨斌、杨毅敏则认为其并不存在欺诈行为，双方应当继续履行合同。故双方的争议焦点为张立新、张杨斌、杨毅敏一方在与陈杰签约时，是否存在应当被认定为欺诈的行为，双方之间的合同及补充协议是否存在可撤销的情形。对此，本院认为，根据现已查明的事实，陈杰在签订合同前得悉系争房屋门外过道处曾有人坠楼，曾就此当面询问张立新、张杨斌、杨毅敏，张立新、张杨斌、杨毅敏当时告知陈杰曾有女孩在系争房屋外楼道处喝醉酒坠楼，但张立新、张杨斌、杨毅敏并未告知陈杰坠楼人员与张杨斌的关系，且强调与张立新、张杨斌、杨毅敏家及房子均没有关系。上述在案的事实显示，在陈杰就相关问题进行询问时，张立新、张杨斌、杨毅敏确实未能如实陈述全部事实。但本案中坠楼系发生在系争房屋的外面，无论坠楼人员是否与张杨斌有关系，系争房屋都不属于传统意义中的“凶宅”。本院对于一审判决有关坠楼人员与张杨斌的身份关系并非是影响房屋买卖合同订立的重要信息，以及陈杰向张立新、张杨斌、杨毅敏的询问不足以使常人认为该信息能影响陈杰的购房决定等认定亦予以认同。陈杰在询问过张立新、张杨斌、杨毅敏后已明知系争房屋门外过道处曾有人坠楼，但其仍与张立新、张杨斌、杨毅敏就系争房屋签订了买卖合同。故该合同不存在法律规定的可撤销的情形，陈杰所述的张立新、张杨斌、杨毅敏的隐瞒、欺诈行为，也难以认定为本案房屋买卖合同应予撤销情形事由中法律意义上的欺诈行为。陈杰上诉称，其系对坠楼人员的身份或死因陷入错误认识，基于对张立新、张杨斌、杨毅敏的信任，作出了不真实的意思表示，签订了买卖合同和补充协议，但鉴于坠楼人员系在系争房屋门外过道处，坠楼人员的身份或死因与本案买卖合同标的物系争房屋本身并无直接关联，即使陈杰确因其所称的系对坠楼人员的身份或死因陷入错误认识，作出了不真实的意思表示，签订了买卖合同和补充协议，但也不属于法律意义上的关于系争房屋买卖合同应予撤销的欺诈情形。此外，本院需要指出的是，双方之间的合同虽不存在可撤销的情形，陈杰无权对张立新、张杨斌、杨毅敏一方未如实披露的行为提出合同撤销的主张，但张立新、张杨斌、杨毅敏签约时在陈杰已就相关问题提出询问的情况下仍未能如实披露全部相关情况，有违诚信原则，且导致双方之间的房屋买卖合同签署后在陈杰知晓全部相关情况提出异议，致合同履行受阻至今。综上，上诉人陈杰的上诉理由均不能成立，其上诉请求，本院难以支持。一审判决驳回其撤销房屋买卖合同等诉请并无不当，一审判决应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币33,962元，由上诉人陈杰负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 翟从海审判员 蒋辉霞二〇二〇年五月八日书记员 周 益附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……