云南省临沧市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云09民终236号上诉人（原审被告）：临沧腾达房地产开发有限公司。住所地：临沧市临翔区南天路304号。法定代表人：鲁汉明，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗正福，云南博川律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：李先云，云南博川律师事务所实习律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：刘云红，女，1962年3月30日生，汉族，云南省昆明市人，住昆明市五华区。委托诉讼代理人：杨庆，云南衡炜律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原审第三人：临沧腾达建筑有限责任公司。住所地：临沧市临翔区南天路813号。法定代表人：鲁汉明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：罗正福，云南博川律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：李先云，云南博川律师事务所实习律师。代理权限：一般授权代理。上诉人临沧腾达房地产开发有限公司（以下简称腾达房地产公司）因与被上诉人刘云红、原审第三人临沧腾达建筑有限责任公司（以下简称腾达建筑公司）商品房购销合同纠纷一案，不服云南省临沧市临翔区人民法院（2019）云0902民初13号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人腾达房地产公司、原审第三人腾达建筑公司的共同委托诉讼代理人罗正福、李先云，被上诉人刘云红及其委托诉讼代理人杨庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。腾达房地产公司上诉请求：1、撤销（2019）云0902民初13号民事判决，并依法驳回被上诉人全部诉讼请求；2、本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1、上诉人与被上诉人刘云红签订《商品房购销合同》并非双方真实意思表示，该《商品房购销合同》名为买卖，实为为第三人的借款提供担保。本案无任何证据显示上诉人与刘云红对“以物抵债”或“借款转购房款”的事情达成合意，一审法院仅以合同约定的付款方式，上诉人未协商或起诉解除合同为由认定“以物抵债”与事实严重不符。上诉人认可腾达建筑公司分两次向刘云红借款的事实，但是根据实际借款情况及破产审计报告可以看出，腾达建筑公司共计向刘云红借款的本金仅为360万元，另外40万元的现金借款属于“砍头息”，该事实与一审认定事实不符，请二审予以查明。上诉人与被上诉人签订《商品房购销合同》的真实意思表示是为第三人的借款提供担保，并以通过网签备案的形式来锁定担保的行为，故上诉人与被上诉人之间并不存在真实的房屋买卖关系，为了达到担保的事实，约定该种付款方式符合为借款提供担保的逻辑，也与司法实践中关于名为买卖，实为为借款提供担保相符。上诉人虽未通过诉讼等方式要求撤销或解除与被上诉人签订的《商品房购销合同》，其最根本的原因系签订《商品房购销合同》的真实意思表示为担保，因第三人拖欠被上诉人的借款本息未清偿完毕，上诉人如何主张要求被上诉人配合办理撤销或解除《商品房购销合同》，请二审对该事实予以查实。从本案的合同履行情况可以看出，签订《商品房购销合同》的行为就是上诉人为第三人与被上诉人的借款提供担保。第三人向被上诉人借款400万元（含砍头息40万元），被上诉人认可借款期间内的借款利息为2%/月，第三人在2014年9月19日、2014年9月22日分别向被上诉人借款200万元，上诉人与被上诉人于2015年2月19日签订《商品房购销合同》，即便以400万元本金为基数，期间的利息也仅为40.4万元，还未扣除第三人在该期间内支付的借款利息140万元（实际支付100万元利息+砍头息40万元）；如果上诉人与被上诉人之间以房抵债或者以借款抵购房款的行为是双方的真实意思表示，为何抵债房屋的出售价会高达845.205万元、被上诉人是否应当支付剩余部分的购房款。2、涉案9份《商品房购销合同》已经在上诉人破产受理之日起两个月内法定解除。上诉人于2018年8月22日被临翔区人民法院裁定宣告进入破产程序，根据《中华人民共和国破产法》相关规定及本案实际情况，上诉人与被上诉人之间签订的合同视为解除。该9份《商品房购销合同》属于双方未履行完毕的合同，《商品房购销合同》约定，被上诉人应于2015年2月17日一次性付清全部购房款，上诉人应于2015年10月31日前将房屋交付被上诉人，但上诉人截至目前未支付任何购房款，也未向法院提交借款转购房款或以物抵债的相关证据，上诉人也未将房屋交付被上诉人，该行为更加印证了实为担保这一事实。自上诉人被临翔区人民法院宣告破产之日起至今，破产管理人均未通知被上诉人解除或继续履行合同，根据《中华人民共和国破产法》第18条之规定，本案存在法定解除事由，且该事由依法成立并生效，涉案9份《商品房购销合同》于2018年10月22日起自动解除；3、一审法院认定本案存在以物抵债的行为属于推断，该推断没有事实依据，与实际情况不相符。被上诉人单方认为《商品房购销合同》是以物抵债行为，但双方并未有该方面的真实意思表示，也无任何证据证明双方存在以物抵债或借款转房款，被上诉人应当承担举证不能的法律后果。刘云红辩称：一、商品房购销合同并非为借款提供担保而签订，而是在第三人未偿还到期借款本息的情况下，被上诉人和第三人的法定代表人兼控股股东鲁汉明经过重新协商、对账而签订的，被上诉人与第三人自愿将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为购房款，并对商品房买卖的权利义务作出了具体约定，商品房购销合同当然合法有效，商品房购销合同签订的时间在借款到期之后，不构成担保。上诉人主张的担保罔顾事实和法律，毫无根据。因为上诉人一直未能向被上诉人交付房屋及办理不动产登记手续，被上诉人主张上诉人为其办理不动产登记手续也是完全合法合理的。上诉人、第三人与被上诉人经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并未违反法律、行政法规的强制性规定。尊重当事人变更法律关系性质一致的意思表示，是贯彻合同自由原则的应有之意。因此，上诉人对商品房购销合同所提的异议是没有事实和法律依据的，商品房购销合同具有合法性，一审判决认定的事实清楚，证据确实充分。二、涉案9份商品房购销合同价值虽有800余万元，但实际价值与上诉人所欠借款本息440万元相当。涉案合同约定的单价约为15000元/㎡，当时被上诉人针对这一问题向鲁汉明提出异议，鲁汉明解释这是为了备案的要求，必须将备案价格大幅提高。涉案房产位于临翔区城郊，根本不是繁华地段，目前市价仅为5000元/㎡左右，2015年的价格更低，差不多为3500元/㎡，以9套商铺的面积计算，总价与借款本息相当，临沧也不可能有如此高的房价。三、商品房购销合同的签订并非为借款提供担保，合同约定签订之日已全部付清房款即表明双方已达成借款抵房款的约定，民事法律关系的原则为法无禁止即自由，上诉人自愿与被上诉人签订商品房购销合同并约定已付清房款，双方的意思表示已达成一致，并办理了网签备案，合法有效。腾达建筑公司述称：第三人拖欠被上诉人借款360万元是事实，第三人无力偿还，由上诉人提供房屋进行担保。刘云红向一审法院起诉请求：1.确认原告向被告购买的其所开发的位于临翔区商铺归原告所有；2.判令被告为原告办理原告在被告处所购买9套商铺的不动产权证；3.本案的诉讼费、保全费、评估费等由被告承担。一审法院认定的法律事实：2014年9月19日，第三人腾达建筑公司以资金周转为由向原告借款2000000元，双方约定借款期限为2个月，原告于同日将1800000元借款通过银行转账的方式交付该笔借款。2019年9月22日，第三人腾达建筑公司再次以资金周转为由向原告借款2000000元，借款期限仍为2个月，原告于同日通过云南莫泰酒店有限责任公司的账户向第三人转账支付借款1800000元。第三人腾达建筑公司分别于借款当日向原告出具了四份借款金额合计为4000000元的借条。后第三人腾达建筑公司分别于2014年11月20日、2014年1月19日、2014年1月22日通过其公司账户及临沧锦绣商贸有限责任公司账户向原告支付款项合计1000000元。借款到期后，第三人腾达建筑公司未按约定归还原告借款。2015年2月17日，原告与被告腾达房地产公司签订了9份《商品房购销合同》，合同编号为“ＴＤＳ-140、ＴＤＳ-141、ＴＤＳ-142、ＴＤＳ-143、ＴＤＳ-144、ＴＤＳ-145、ＴＤＳ-146、ＴＤＳ-147、ＴＤＳ-148”，双方约定原告向被告腾达房地产公司购买其开发的位于临沧市临翔区，9套房屋合计价款为8452050元，款项支付方式为合同签订当日一次性付款，被告腾达房地产公司应于2015年10月31日前将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给原告，并应在交房后的12个月内到产权登记机构提请办理产权证，双方同时对其他权利义务进行了约定。2015年2月25日，原、被告双方就前述9份《商品房购销合同》在临沧市住房和城乡建设局办理了备案登记，备案编号为ＬＣ2015022500738、ＬＣ2015022500739、ＬＣ2015022500740、ＬＣ2015022500741、ＬＣ2015022500742、ＬＣ2015022500743、ＬＣ2015022500744、ＬＣ2015022500745、ＬＣ2015022500746号。现原告主张与被告及第三人之间存在以房抵债协议，其对涉案房屋享有所有权及其他权利为由向一审法院提起诉讼。另查明，被告于2014年12月23日将其公司名称从“临沧腾达房地产开发有限责任公司”变更为“临沧腾达房地产开发有限公司”。被告公司名称变更后，原公司印章一直由被告保管。2019年5月13日，临沧腾达房地产开发有限公司、临沧腾达建筑有限责任公司、临沧新盛经贸有限责任公司、临沧市印刷有限责任公司、临沧锦绣商贸有限责任公司、临沧市临翔区腾达小额贷款有限责任公司、临沧腾达新型建筑材料有限公司（以下简称“腾达七家公司”）及管理人向本院申请腾达七家公司进行实质合并重整。一审法院审查后查明，腾达七家公司属于关联公司，一审法院分别于2018年8月22日、2018年9月28日裁定腾达七家公司进入破产重整程序，并指定云南恒业律师事务所担任腾达七家公司管理人。腾达七家公司的实际控制人均为鲁汉明，腾达七家公司的经营决策均由鲁汉明作出，公司的财务管理、印章管理、资金使用均由鲁汉明统一调配。2019年6月4日，（2018）云0902破1号之三民事裁定书裁定：“准予临沧腾达建筑有限责任公司、临沧新盛经贸有限责任公司、临沧市印刷有限责任公司、临沧锦绣商贸有限责任公司、临沧市临翔区腾达小额贷款有限责任公司、临沧腾达新型建筑材料有限公司并入临沧腾达房地产开发有限公司重整”。2019年8月8日，（2018）云0902破1号之五民事裁定书裁定：“一、批准临沧腾达房地产开发有限公司重整计划；二、终止临沧腾达房地产开发有限公司重整程序。”一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求的所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。一、关于原告与被告及第三人之间是否存在以房抵债协议的问题。本案中，如果原告与被告及第三人之间未达成以房抵债协议，则为何原、被告双方会在《商品房购销合同》签订当日约定原告将全部购房款于同日一次性付清。为何被告在未收到原告购房款的情况下，还于2015年2月25日到临沧市住房和城乡建设局办理了涉案房屋的备案登记手续。且如原告未支付购房款，则被告及第三人为何在《商品房购销合同》签订后至本案诉讼之前长达近4年的时间里，未与原告协商或是提起诉讼要求原告继续履行合同并支付欠付的购房款，或是要求撤销或解除原、被告双方签订的《商品房购销合同》。故，结合被告与第三人属于由其法定代表人鲁汉明实际控制的关联企业的事实，对于原告主张其与被告及第三人的法定代表人鲁汉明口头约定用被告开发的商品房折抵第三人所欠借款本息的主张，予以采纳。被告及第三人辩称其与原告之间不存在以房抵债协议的意见与本案查明事实不符，不予采纳。二、关于原、被告双方签订的《商品房购销合同》是否合法有效的问题。本案中，被告作为房地产开发商对外销售开发的商品房，与作为买受人的原告签订《商品房购销合同》，双方对购买标的物、权利义务、违约责任等作出了明确约定，《商品房购销合同》已依法成立，该合同签订前，原告与第三人之间确实存在借款合同关系。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。原告与被告及第三人的法定代表人鲁汉明对第三人尚欠的原告的借款本息进行了对账，双方同意将借款合同关系转为商品房买卖合同关系，且双方签订的《商品房购销合同》并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期第三人难以清偿债务时，双方协商通过将被告所有的商品房出售给原告的方式来实现双方的权利义务平衡。故，双方达成的以房抵债协议及签订的《商品房购销合同》系双方当事人的真实意思表示，根据当事人意思自治原则，原、被告双方签订的《商品房购销合同》并未违反法律的强制性规定或有导致合同无效的情形存在，涉案《商品房购销合同》合法有效，对双方具有约束力。三、关于原告的诉讼请求是否应当得到支持的问题。如前所述，原、被告双方签订的《商品房购销合同》合法有效，对双方具有约束力，原告已通过借款转变为购房款的方式履行了房屋的购房款支付义务，则案涉房屋应归于原告所有，故原告起诉要求确认9套房屋为其所有的主张有事实及法律依据，予以支持。现案涉9套房屋已具备办理不动产权证的条件，根据约定，被告应承担协助原告办理不动产权证的义务，故原告起诉要求被告承担该义务的主张，予以支持。原告并未提供证据证明其在本案中支出了保全费、评估费等费用，故对其要求被告承担该笔费用的主张不予支持，仅对案件受理费作出处理。被告及第三人辩称应驳回原告全部诉讼请求的意见，与本案查明事实及法律规定不符，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、腾达房地产公司开发的位于临沧市临翔区房屋归刘云红所有；二、腾达房地产公司应于判决生效之日起三十日内协助刘云红办理上述9套房屋的不动产登记手续；三、驳回刘云红的其他诉讼请求。案件受理费100元，由腾达房地产公司负担。在二审诉讼过程中，各方当事人均未提交新证据。一审认定腾达建筑公司再次向刘云红借款时间为“2019年9月22日”系笔误，应为“2014年9月22日”，其他案件事实与一审确认的事实一致。本院认为，腾达房地产公司、腾达建筑公司系关联公司，其实际控制人为鲁汉明，公司财务管理、资金使用等经营决策均由鲁汉明作出。上诉人腾达房地产公司、被上诉人刘云红、原审第三人腾达建筑公司对于腾达建筑公司与刘云红之间存在民间借贷关系的事实无异议，从查明的事实看，腾达建筑公司与刘云红约定借款期限至2014年11月到期，腾达房地产公司在腾达建筑公司未偿还与刘云红借款本息的情况下，经三方重新协商，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为支付购房款，并对房屋交付、违约责任等权利义务通过签订《商品房购销合同》的形式作出了约定。刘云红、腾达建筑公司经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同关系履行提供担保，而是借款合同到期腾达建筑公司难以清偿债务时，通过将腾达房地产公司所有的商铺房出售给债权人刘云红的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易合意，该合意并未违反法律、行政法规的强制性规定，不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。腾达房地产公司关于签订《商品房购销合同》是为腾达建筑公司的借款提供担保的上诉主张，无事实及法律依据，本院不予支持。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在案涉《商品房购销合同》合法有效的情况下，刘云红应履行向腾达房地产公司支付购房款的义务，腾达房地产公司应履行向刘云红交付房屋的义务。由于当事人均认可合同项下已付购房款系由刘云红借款本息转来，在刘云红请求确认和保护其作为购房者的合同权利时，对基于借款合同的实际履行而形成的借款本金及利息数额应予以审查，以免当事人通过签订商品房买卖合同等方式，将违法高利息合法化。本案9份《商品房购销合同》载明的购房款总价为8452050元，刘云红自认借款转购房款数额为4400000元，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，刘云红对于已经按照合同约定履行支付购房款的主张，应承担举证证明责任，但刘云红所举证不能证明借款转购房款之外的案涉购房款已经支付完毕的事实，应承担举证不能的不利后果。故，刘云红作为购房人，尚未足额支付合同约定的购房款，其要求确认案涉商铺归其所有并办理不动产权证的条件尚未成就，双方对《商品房购销合同》的履行所产生的其他争议，可另循途径解决。一审判令案涉商铺为刘云红所有，腾达房地产公司承担协助其办理不动产权证的义务错误，本院予以纠正。腾达房地产公司关于案涉《商品房购销合同》于2018年10月22日起自动解除的主张，其未能举证证明案涉商铺已纳入腾达房地产公司破产财产范围，应承担举证不能的不利后果，案涉《商品房购销合同》自动解除的主张不能成立。综上所述，腾达房地产公司的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，但处理不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销云南省临沧市临翔区人民法院（2019）云0902民初13号民事判决；二、驳回刘云红的诉讼请求。二审案件受理费100元，由被上诉人刘云红负担；一审案件受理费100元，由被上诉人刘云红负担。本判决为终审判决。审判长 李 明审判员 李世兰审判员 赵艳洁二〇二〇年五月十八日书记员 杨维仙