四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终2187号 上诉人（原审被告）：成都世荣伟业商贸有限公司。住所地：成都市金牛区政通路24号。 法定代表人：沈春玲。 委托诉讼代理人：付敬德，重庆王华律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：中国电信股份有限公司成都分公司。住所地：成都市成华区双林北支路473号。 负责人：喻云华。 委托诉讼代理人：黄志承，四川运逵律师事务所律师。 上诉人成都世荣伟业商贸有限公司（以下简称世荣伟业公司）因与被上诉人中国电信股份有限公司成都分公司（以下简称电信成都分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初12921号民事判决，向本院提起上诉。本院于立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 世荣伟业公司上诉请求：一、撤销成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初12921号民事判决，改判驳回电信成都分公司的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由电信成都分公司承担。事实与理由：一、本案案由错误，本案不应当是房屋租赁合同纠纷，应当是侵权纠纷。1．世荣伟业公司与电信成都分公司所签订的租赁合同在2019年3月2日到期，双方履行完毕。租赁期满后，电信成都分公司并未要求收回商铺，世荣伟业公司没有履行原租赁合同中的期满交回商铺的义务的责任。2．根据《中华人民共和国合同法》第215条的规定，租赁期满后（2019年3月3日）至2019年8月2日这半年期间双方应当签订但并未签订书面租赁合同，属于合同法规定的事实租赁关系，并不是租赁合同关系。电信成都分公司要求交出房屋，没有合同依据，故不属于租赁合同纠纷，只能基于侵权纠纷（侵占他人房屋）主张权利。二、电信成都分公司没有起诉资格，该案只能由商铺的所有权人即案外人中国电信股份有限公司成都分公司来主张侵权之诉，故应当驳回电信成都分公司的起诉。一审的证据和查明的事实表明，该案商铺所有权并不属于电信成都分公司，而是属于案外人中国电信股份有限公司成都分公司，电信成都分公司只是接受案外人的委托，代为管理商铺，属于代理人身份，世荣伟业公司占用房屋的行为侵犯的是案外人的物权，并未侵害电信成都分公司的物权，故电信成都分公司没有起诉资格。三、世荣伟业公司不应当承担违约金。1．双方原租赁合同已经履行完毕，履行完毕后电信成都分公司并未要求世荣伟业公司交还房屋，而是同意继续使用房屋，世荣伟业公司对原租赁合同并没有任何的违约行为。2.2019年3月3日至2019年8月2日这半年期间属于合同法规定的事实租赁关系，并不是租赁合同关系，更不存在违约金的约定，违约金的主张属于无本之木、无源之水。综上，请求二审法院依法支持世荣伟业公司的上诉请求。 电信成都分公司辩称一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回世荣伟业公司的上诉请求，维持原审判决。 电信成都分公司向一审法院起诉请求：1．判令世荣伟业公司向电信成都分公司腾退租赁房屋；2．判令世荣伟业公司支付占用期间占用费用人民币14000元（按照月租金14000元计至腾退之日，暂计至9月3日）和违约金1400元（按占用期内租金总额的10%计算，暂计至9月3日）；3．诉讼费用由世荣伟业公司承担。 一审法院认定事实：2018年4月27日，电信成都分公司（甲方）与世荣伟业公司（乙方）签订《成都市金牛区（2018）年房屋租赁合同》（以下简称“《房屋租赁合同》”），合同约定第一条租赁标的：甲方同意将坐落在成都市金牛区房屋出租给乙方作营业用途使用，房屋使用面积为20平方米；第二条租赁期、租金及支付：租赁期为一年，自2018年3月3日至2019年3月2日。租金（含税价）为：人民币168000元。租赁期内的物业管理费、水费、电费等因使用房屋而产生的一切费用由乙方自行缴付，不纳入租金中。租金按（半年）结算，由乙方在每半年度第1个月的20日前以转账方式缴付下一结算周期的租金给甲方；第三条甲方权利和义务：租赁期内，甲方如因自用（包括甲方的关联公司自用）需要有权解除本合同、收回房屋，但应提前1个月通知乙方，且不承担违约责任。租赁期届满，且甲乙双方未另订合同的，甲方有权收回房屋，但应提供3日宽限期（自租赁期届满之日起算）供乙方搬迁物品与设备，宽限期的租金比照上月租金按日计算；第四条乙方权利和义务：因使用需要，乙方可自费对房屋进行扩、加、改建（含改变间隔），室内装修或增加设备。乙方对房屋进行装修、改善、增设他物等添附时，不得破坏房屋的主体结构，并应遵守国家有关建筑、消防、环境保护和卫生防疫等方面的法律、法规、规章及其他约束性规定。并且，乙方从事前述行为必须事先书面向甲方申请并经甲方同意，甲方有权对工程进行监督。租赁期届满或本合同终止或解除后，乙方负责自行拆除上述添附物，但拆除时不得破坏房屋主体结构；乙方未拆除部分，甲方不予任何补偿，同时，对于因乙方不负责自行拆除而导致甲方进行拆除所支出的合理费用，甲方有权自履约保证金中直接扣除，不足部分乙方应予赔偿。第五条违约责任：租赁期届满，甲乙双方未另订合同且租赁关系未延续的，乙方应在本合同约定的宽限期内搬迁完毕并将房屋交回甲方，并支付宽限期内的相应租金。否则，甲方有权要求乙方限期迁出和补交占用期内租金，并有权按占用期内租金总额的10％收取违约金。 电信成都分公司如约将租赁房屋交付世荣伟业公司使用，合同到期后，双方未重新签订租赁合同。世荣伟业公司向电信成都分公司交纳2019年8月3日之前的租金。 2019年8月2日，电信成都分公司向世荣伟业公司发送＜关于《房屋租赁合同》期满不再续签的告知函＞，载明世荣伟业公司承租电信成都分公司位于金牛区营业房（使用面积20平方米），由于电信成都分公司经营需要，故欲在合同期满后，不再续签，要求世荣伟业公司在合同期满后约定的宽限期（即2019年8月6日前）内搬出案涉房屋，并在搬离前与电信成都分公司结算完所有未付的税、费，同时，办理完毕全部的移交手续。若世荣伟业公司逾期未搬离或未全部搬离，视为世荣伟业公司放弃剩余物品，电信成都分公司将有权收回房屋并自行清理，若因此而造成电信成都分公司经济损失的，电信成都分公司将依据合同约定保留追偿的权利。 一审另查明，一、案涉房屋土地使用权人为中国电信股份有限公司四川分公司； 二、2016年10月20日，中国电信股份有限公司四川分公司出具《关于房屋情况的说明函》，说明案涉房屋一直由电信成都分公司进行管理。 以上事实有《房屋租赁合同》、＜关于《房屋租赁合同》期满不再续签的告知函＞、《关于房屋情况的说明函》、土地使用权证及当事人陈述等证据在卷予以佐证。 一审法院认为，电信成都分公司与世荣伟业公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应属有效，双方当事人应当依约行使权利、履行义务。 关于腾退。根据合同约定，租赁期届满后，双方未另签订合同，对租赁期限未有约定的，视为不定期租赁合同关系，电信成都分公司有权收回房屋。世荣伟业公司已收到＜关于《房屋租赁合同》期满不再续签的告知函＞，仍继续占有租赁房屋至今，故对于电信成都分公司主张世荣伟业公司腾退案涉房屋的请求一审法院予以支持。 关于房屋占用期间的占用费及违约金。由于世荣伟业公司已支付租金至2019年8月3日。2019年8月2日，电信成都分公司向世荣伟业公司发函要求世荣伟业公司最迟于2019年8月6日前搬出，故世荣伟业公司应当从2019年8月6日起按照原租赁合同约定的租金标准即每月14000元（计算方式：租金168000元÷12个月）向电信成都分公司支付截至房屋实际腾退之日止的房屋占用费。世荣伟业公司在租赁期限届满且收到＜关于《房屋租赁合同》期满不再续签的告知函＞的情况下，仍继续占有租赁房屋至今，已构成违约，根据世荣伟业公司的过错，一审法院酌定世荣伟业公司向电信成都分公司支付违约金1400元（违约金按占用期内租金总额的10%计算）为宜。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、世荣伟业公司于判决生效之日起十日内向电信成都分公司腾退位于成都市金牛区铺面；二、世荣伟业公司于判决生效之日起十日内向电信成都分公司支付房屋占用费（房屋占用费从2019年8月6日起按照每月14000元的标准支付至房屋实际腾退之日止）并支付违约金1400元。如果未按判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的资金利息。本案一审案件受理费185元，减半收取计92.5元，由世荣伟业公司负担。 本案二审过程中，双方当事人均未提交新证据。 本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，世荣伟业公司与电信成都分公司签订的《成都市金牛区（2018年）房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，属合法有效，各方均应及时全面履行合同义务。本案二审的争议焦点为：世荣伟业公司是否有向电信成都分公司腾退案涉房屋的义务。 关于世荣伟业公司是否有向电信成都分公司腾退案涉房屋的义务的问题。本院认为，世荣伟业公司和电信成都分公司签订的案涉租赁合同于2019年3月2日到期，合同到期后，世荣伟业公司向电信成都分公司支付租金至2019年8月3日。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”，双方之间形成不定期租赁合同关系。电信成都分公司有权随时解除该不定期租赁合同并收回案涉房屋。世荣伟业公司在收到电信成都分公司的《关于期满不再续签的告知函》后应及时腾退案涉房屋，其未腾退，且占有使用案涉房屋进行经营至今，现电信成都分公司要求其腾退房屋，一审法院予以支持并无不当，本院予以维持。对世荣伟业公司称案涉房屋所有权不属于电信成都分公司，其不具备诉讼资格。本院认为，根据案涉房屋所有权人出具的《关于房屋情况的说明函》，案涉房屋一直由电信成都分公司进行管理。二审中世荣伟业公司也认可其将租金交付给电信成都分公司是因为电信成都分公司负责案涉房屋的管理。故电信成都分公司有权基于世荣伟业公司拒绝腾退案涉房屋进行起诉，本院对世荣伟业公司的该项主张不予认可。 关于世荣伟业公司应当支付房屋占用费的认定问题。本院认为，世荣伟业公司应当腾退案涉房屋不腾退，仍占有使用案涉房屋进行营业，应当基于其对案涉房屋的占有使用支付相应对价。故一审基于此认定世荣伟业公司从电信成都分公司要求其最迟腾退之日2019年8月6日起按原租赁合同租金标准即每月14000元向电信成都分公司支付房屋占用费并无不当，本院予以维持。 关于世荣伟业公司是否应当承担违约责任的问题。本院认为，根据案涉租赁合同第5.5条约定“租赁期届满，甲乙双方未另订立合同且租赁关系未延续的，乙方应在本合同约定的宽限期内搬迁完毕并将房屋交回给甲方，并支付宽限期内的相应租金。否则，甲方有权要求乙方限期迁出和补交占用期内租金，并有权按占用期内租金总额的10%收取违约金。”，根据上述约定，世荣伟业公司未及时腾退已构成违约，应当承担违约责任。一审法院基于此根据世荣伟业公司的过错，酌情认定其向电信成都分公司承担1400元（违约金按占用期内租金总额的10%计算）违约金并不过高，本院予以维持。 综上，上诉人世荣伟业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费185元，由成都世荣伟业商贸有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  赵 韬 审 判 员  廖 方 审 判 员  袁晟翔 二〇二〇年五月十一日 法官助理  郑 帅 书 记 员  王小禹