河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终3460号上诉人（原审被告）：河南金荣房地产开发有限公司，住所地郑州经济技术开发区朝凤路1号7号楼1单元4层07号。法定代表人：杨振国，该公司经理。委托诉讼代理人：袁培皓，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：河南取予房地产开发有限公司，住所地郑州经济技术开发区第一大街与经南六辅路交叉口西南角。法定代表人：杨海波，该公司董事长。委托诉讼代理人：李向阳，女，该公司员工。委托诉讼代理人：赵红芳，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：李军利，女，1985年5月4日出生，汉族，住河南省巩义市。委托诉讼代理人：肖正海，北京高文（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈波，北京高文（郑州）律师事务所律师。上诉人河南金荣房地产开发有限公司（以下简称金荣公司）、河南取予房地产开发有限公司（以下简称取予公司）因与被上诉人李军利房屋买卖合同纠纷一案，河南省郑州高新技术产业开发区人民法院曾作出（2018）豫0191民初10295号民事判决书，金荣公司、取予公司不服原判，向本院提起上诉，本院作出（2019）豫01民终12758号民事裁定，将本案发回重审。河南省郑州高新技术产业开发区人民法院经重审作出（2019）豫0191民初24027号民事判决，金荣公司、取予公司不服，分别向本院提起上诉。本院于2020年3月6日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，金融公司委托诉讼代理人袁培皓、取予公司委托诉讼代理人赵红芳，李军利委托诉讼代理人肖正海、陈波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金荣公司上诉请求：1.撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初24027号民事判决，并驳回李军利的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由李军利承担。事实与理由：一、金荣公司从未取得案涉房屋的商品房预售许可证，案涉《协议》自始无效，一审法院对《协议》效力的认定错误，其基于此作出的判决应予撤销。关于金荣公司与李军利签订的《协议》的效力问题，一审法院认为《协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，且一审法院将取予公司取得的预售许可证认定为金荣公司所得，并进一步认定《协议》合法有效明显是错误的。二、金荣公司在坚持认为《协议》无效的前提下，即使法庭认为《协议》有效，《协议》也只属于预约合同而非本约合同，一审法院对《协议》性质的认定错误，其基于此作出的判决应予撤销。三、金荣公司与取予公司是完全独立的法人，不构成法人人格混同，一审法院存在事实认定错误，其基于此作出的判决应予撤销。四、《协议》在法律上和事实上已不能履行，一审法院判决由金荣公司和取予公司继续向李军利交房属于误判。（一）金荣公司不是案涉商品房的开发主体，其已经无法交房。（二）取予公司未与李军利建立商品房买卖合同关系，其亦不可能向李军利交付房屋。综上所述，一审事实认定不清、错误，适用法律错误，请求贵院在查明事实的基础上，依法撤销一审判决，驳回李军利的全部诉讼请求，维护金荣公司的合法权益。针对金荣公司的上诉，李军利辩称：一、金荣公司隐瞒和割裂其与取予公司“事实上是一家公司”的承诺，否认金荣公司、取予公司系法人人格高度混同的关联公司，且取予公司已经取得商品房预售许可证的效力及于金荣公司的事实，认为金荣公司没有取得预售许可证，该涉案协议无效的说法不能成立。二、金荣公司认为案涉合同系预约合同的观点不能成立。一审法院关于协议系本约合同的认定正确无误，坚持了实事求是的原则，完全符合法律规定。三、金荣公司和取予公司在人员、财物、业务上高度混同，一审法院认定正确。四、协议在法律和事实上并无履行障碍。金荣公司和取予公司在案涉房地产项目上人格高度混同，事实上是一家公司，一审法院判决金荣公司和取予公司共同履行协议毫无事实和法律障碍。一审判决事实清楚，法律适用正确，论证严密，不存在任何逻辑瑕疵。五、金荣公司诉讼参与人虚假陈述的问题十分严重和恶劣，数次诉讼均否认了基本事实，强烈要求对此访妨害诉讼的行为予以制裁。金荣公司在一、二审均不惜加重己方责任而替取予公司说话，这种“损人不利己”的做法充分说明金荣、取予“事实上是一家公司”。针对金荣公司的上诉，取予公司表示认同。取予公司上诉请求：1.撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初24027号民事判决，并驳回李军利的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由李军利承担。事实和理由：一、《协议》性质应以双方签订时真实意思表示的内容认定为预约合同，一审法院对《协议》性质为本约合同的认定存在错误。区分《协议》为预约合同还是本约最为核心的应是当事人的意图，不仅要看形式，名称，更要看当事人意思表示内容。《协议》中有条件成就后再订立买卖合同等标志性语句，双方意思表示明确为预约。并且该《协议》内容对于履行协议的条件及依据并不明确，正是因为当时签约条件无法订立明确具体的交付标准与条件，所以李军利与金荣公司签订的《协议》也仅是对未来事项的预先规划。所以，案涉《协议》为预约合同而非本约合同。二、一审法院的判决内容不符合房管部门对备案合同的管理规定，取予公司在实践中也无法为李军利办理网签备案手续。该判决在实践中无法履行。三、一审法院的判决内容要求取予公司承担了全部的责任，有悖于法院判案应秉承的公平正义原则。该案并非个例，李军利明知金荣公司并未获取土地开发五证的情况下仍签订《协议》，自身也存在一定的过错。四、一审法院在认定《协议》为本约的基础上，同时认定协议因取予公司取得预售许可证而生效属于适用法律错误。一审法院在认定协议为本约的情况下，协议因签约主体未取得预售许可证也应视为无效合同，无效合同自始无效，其产生的法律效力应为返还财产，而并非交付房屋。五、取予公司与金荣公司均为独立的法人，一审法院以会议摘要的内容要求取予公司承继金荣公司团购房利益的判决无事实及法律依据。综上，一审法院判决证据不足，认定事实错误，认定《协议》性质错误，判决内容违背民事审判的基本原则。故请求依法改判，维护取予公司的合法权益，维护司法公正。针对取予公司的上诉，李军利辩称，一、案涉协议从双方真实意思、约定内容还是法律上看均系本约合同，一审判决认定正确。二、商品房买卖合同的网签备案登记并非合同生效和物权转移的要求，本案判决在事件中没有任何法律障碍。三、取予公司认为一审判决其承担全部责任不公平的说法不能成立。四、一审法院认定协议系商品房买卖合同且因取予公司取得商品房预售证而生效十分正确。五、一审判决以金荣公司、取予公司构成人格混同，且在会议摘要中取予公司的承诺判决取予公司承担责任具有事实和法律依据。六、取予公司诉讼参与人虚假陈述的问题十分严重和恶劣，数次诉讼均否认了基本事实，强烈要求对此妨害诉讼的行为予以制裁。取予公司在一、二审均不惜加重己方责任而替金荣公司说话，这种“损人不利己”的做法充分说明金荣、取予“事实上是一家公司”。针对取予公司的上诉，金荣公司表示认同。李军利向一审法院起诉请求：判令二被告共同履行2015年2月12日与原告签订的商品房认购协议约定的义务；判令被告取予公司按照协议约定的价格（6470元/㎡×100㎡=647000元，面积暂定，最终户型和面积以规划部门审批及房管部门测量为准）为原告办理房屋登记备案手续；判令被告取予公司根据协议约定将其开发的位于郑州经济技术开发区朝凤路东、经南六辅路南“碧桂园天悦花苑”三号楼东二单元18层楼东户的房屋即“碧桂园天悦花苑”（暂定的推广名）三号楼18层1803号房屋【郑州市商品房预售证号为（2017）郑房预字第J170655号】待竣工符合交房条件后交付给原告；诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2015年2月12日，原告与被告金荣公司签订协议，约定：原告以每平方米6470元的价格认购被告金荣公司开发的位于郑州经××大街西、××单元××房屋××套；原告应在本协议签订之时缴纳贰拾贰万元，余款于项目建设至地面15层时一次性缴清（项目可办理按揭手续）；原告认购的商品房基本结构为框剪，此次认购商品房涉及具体建筑形式、户型及建筑面积的，以规划管理部门最终审批图则及房管部门测量面积为准，不影响本协议的有效性；原告此次认购的具体楼别、楼层、房号等，以最终的正式商品房买卖合同为准；本协议为优先权认购协议，主要明确规定原告与被告金荣公司双方优先权保证及认购过程中双方应履行的责任及约定，未尽事宜以正式商品房买卖合同为准；被告金荣公司开发项目最终政府管理部门审批的图则、内容、时效与本协议抵触的，以政府管理部门审批的图则、内容、时效为准，不影响本协议执行。原告在该协议上签字按印，被告金荣公司在该协议上加盖合同专用章。2015年2月11日，被告金荣公司出具的收据，载明：兹收到李军利交来金荣熙园房款22万元。协议签订后，被告金荣公司在合同约定的地块进行施工建设，项目名称为“金荣熙园”。2015年12月30日，被告取予公司取得涉案项目建设用地规划许可证（领证人顾某）。涉案项目最终确定为“碧桂园天悦花苑”，被告取予公司于2017年9月28日取得涉案项目的商品房预售许可证。2015年，被告取予公司作为甲方项目公司、上海廪溢投资合伙企业（有限合伙）作为乙方、薛栋和薛楠作为丙方、郑州福鸿元商贸有限公司作为丁方、被告金荣公司作为戊方签订河南取予地产项目融资合作框架协议，载明：本协议项下目标项目是指郑州经开区熙园项目，位于郑州市朝凤路××、××路以南的商品房开发建设项目；薛栋、薛楠为被告取予公司、被告金荣公司、郑州福鸿元及目标项目的实际控制人；郑州福鸿元商贸有限公司持有项目公司100%股权。被告取予公司、被告金荣公司、郑州福鸿元商贸有限公司、上海廪溢投资合伙企业（有限合伙）均在该协议上加盖公章，薛栋、薛楠在该协议上签字。2016年，郑州经济技术开发区管理委员会成立金荣房地产处置工作领导小组。原告提交的2016年4月6日关于解决金荣房地产团购房有关问题的会议摘要载明：被告金荣公司杨大为经理、被告取予公司法定代表人薛栋在会议上认可被告金荣公司与被告取予公司事实上是一家公司，被告取予公司的财产承担金荣房地产团购客户的团购权益，但是被告取予公司因与融资方的协议限制，暂时不能马上出具书面承诺文件；两个月内由被告取予公司、被告金荣公司先行商谈项目转让事宜，保证在转让谈判时，把承继金荣房地产公司团购协议作为首要条件，并由工作组、团购代表参与；两个月以外，如不能妥善解决，由工作组主导另行处理。杨大为、薛栋及21位业主代表在该会议摘要上签字按印。杨大为和薛楠出具的保证载明：今天保证2016年4月28日上午10点将被告取予公司不产生新债务承诺书和被告取予公司与上海金元百利的六方融资协议原件放入银行保险箱。杨大为作为被告金荣公司总经理在该保证上签字按印，薛楠作为被告金荣公司、被告取予公司的实际控制人在该保证上签字按印。时任明湖办事处党工委书记的张国际作为见证人在该保证上签字按印。郑州隆竹泽建筑工程有限公司原名为郑州福鸿元商贸有限公司，于2015年3月19日成立，法定代表人为薛栋，薛栋、王浩为该公司股东，贾浩楠曾任郑州隆竹泽建筑工程有限公司的高管、负责人。被告金荣公司于2003年10月31日成立，法定代表人为杨振国，被告金荣公司工商变更委托代理人为顾某，经营范围为房地产开发经营。被告取予公司于2015年7月30日成立，2017年4月17日其经营范围由房地产开发与经营变更为房地产开发与经营，室内外装饰装修工程施工。薛栋在2016年7月21日前曾任被告取予公司法定代表人。杨大为在2016年7月21日前曾任被告取予公司监事。贾浩楠在2015年12月1日之前是被告取予公司高管。2015年12月1日之前郑州隆竹泽建筑工程有限公司（原名郑州福鸿元商贸有限公司）为被告取予公司股东。被告取予公司工商变更委托代理人为顾某。2015年11月28日，郑州福鸿元商贸有限公司与上海金元百利资产管理有限公司签订股权转让协议，约定郑州福鸿元商贸有限公司将其持有被告取予公司100%的股权转让给上海金元百利资产管理有限公司。2015年12月1日，郑州福鸿元商贸有限公司与上海金元百利资产管理有限公司签订股东决定，郑州福鸿元商贸有限公司将其持有被告取予公司100%的股权转让给上海金元百利资产管理有限公司，薛栋为董事长。2016年7月19日，上海金元百利资产管理有限公司与河南碧桂园置业有限公司签订股权转让协议，上海金元百利资产管理有限公司将其持有被告取予公司100%的股权转让给河南碧桂园置业有限公司。在该次股权变更之前，金荣公司已经对案涉楼盘进行了部分施工。原告提交了在郑州市社会保险局查询的被告金荣公司在2015年1月至2016年12月期间的社会保险应缴情况表，显示：顾某、王浩、薛楠、杨大为、赵强等共计10人在被告金荣公司任职及社保缴纳详细情况。2017年9月28日，涉案楼号3号楼已取得郑州市商品房预售许可证【（2017）郑房预字第J170655号】，该3号楼共计34层，2017年11月17日，涉案1803号房屋已被该院查封。2018年12月24日郑州市房产档案查询《郑州市个人房屋权属信息表》显示原告家庭名下只有一套住宅用房，原告购买涉案房屋并不违反限购政策。2016年8月1日，李贝与被告金荣公司签订退房协议，约定：被告金荣公司于本协议签署后3个工作日内，将李贝认购金荣熙园3号楼西单元29楼所缴纳的认购款本金及利息共计441425元归还给李贝。后郑州福鸿元商贸有限公司向李贝转账支付441425元，备注：退款。薛栋、杨大为在2016年5月18日被告金荣公司出具的金荣熙园团购房问题退房退款方案及2016年4月份被告金荣公司的资产负债表、损益表上签字按印。另查明，涉案楼盘开始报批用作金荣熙园冠名，后来换作缇香苑，现涉案楼盘经多次改名，被确定为“碧桂园天悦花苑”（项目推广名）。原告与被告金荣公司《协议》中约定的被告金荣公司郑州经济技术开发区第一大街西、经南六辅路南“金荣熙园”楼盘，与被告取予公司位于郑州经济技术开发区××、××“××.天××”楼盘××同一位置。该院（2018）豫0191民初10725号民事判决书认为，金荣公司与取予公司虽然在工商登记部门登记为独立的法人，但在实际上相互之间界限模糊、人格混同。一是两个公司人员混同，两公司的实际控制人及高管、管理人员存在交叉任职的情形；二是两个公司业务混同，两个公司的经营范围一致，所开发的项目仅是换了项目名称，其他均一致；三是两公司的财务混同，金荣、取予、鸿福元公司之间及三个公司通过其实际控制人有频繁的资金往来，且福鸿元公司（现被告隆竹泽公司）以金荣公司名义支付施工单位工程款及向600名团购房主退还房款。同时，根据取予公司法定代表人薛栋在《会议摘要》中签字承诺：取予公司承担金荣公司房地产团购户的权益。根据《民法总则》第61条“法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受”之规定，薛栋的承诺对取予公司具有约束力，应由取予公司履行法定代表人薛栋对团购户的承诺。在《保证》中薛栋作为取予公司法定代表人签字确认其是金荣公司和取予公司的实际控制人，故可以确认金荣公司和取予公司人格高度混同。本院（2018）豫0191民初21223号、21324号、21333号、21344号民事判决书中均有同样表述。一审法院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人双方均应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。原告与被告金荣公司双方签订的《协议》系双方真实意思表示，约定了当事人名称或者姓名和住所，商品房基本状况，商品房的销售方式，商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，交付使用条件及日期，装饰、设备标准承诺，供水、供电、供热、燃气等配套基础设施和公共设施的交付承诺，双方约定的其他事项等条款，已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。因此该协议为商品房买卖的本约合同而非预约合同，该协议内容不违反法律法规的强制性规定。且涉案房屋已于原告起诉前取得了商品房预售许可证，双方签订的协议合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应按照合同约定和有关法律规定履行各自的义务。原告按约定支付了购房款，被告金荣公司也应履行其义务。由于该涉案房屋地块后被被告取予公司取得，当时被告取予公司法定代表人薛栋在《会议摘要》中签字承诺：被告取予公司承担被告金荣公司房地产团购户的权益。根据《中华人民共和国民法总则》第六十一条“法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受”之规定，薛栋的承诺对被告取予公司具有约束力，应由被告取予公司履行法定代表人薛栋对团购户的承诺。薛栋作为被告取予公司法定代表人签字确认其是被告金荣公司和被告取予公司的实际控制人，故，可以确认被告金荣公司和被告取予公司事实上存在混同的法律事实。在《河南取予房地产融资合作框架协议》中二被告共同确认该目标项目指【郑州经开区熙园项目】，目标项目与被告取予公司正开发销售的碧桂园.天悦项目相同，在涉案房地产开发项目上，被告金荣公司和被告取予公司在法人人格上高度混同。且结合本案证据并比较被告金荣公司、被告取予公司和郑州福鸿元商贸有限公司的《工商登记信息》的人员交叉任职和人员重合等情况，可以确认在涉案金荣熙园和碧桂园天悦花苑房地产项目上，被告金荣公司和被告取予公司是法人人格高度混同的关联公司，被告取予公司承继了被告金荣公司与原告之间认购协议的权利义务关系。后被告取予公司虽发生股权变更，但是被告取予公司的股东变更不影响其合同义务的履行。二被告应当继续共同履行2015年2月12日与原告签订的商品房认购协议约定的义务。原告请求判令被告河南取予房地产开发有限公司按照协议约定的价格（6470元/㎡×100㎡=647000元，面积暂定，最终户型和面积以规划部门审批及房管部门测量为准）为原告办理房屋登记备案手续的诉请和原告请求判令被告河南取予房地产开发有限公司根据4.6会议摘要的承诺及协议约定将其开发的位于郑州经济技术开发区朝凤路东、经南六辅路南“碧桂园天悦花苑”三号楼东二单元18层楼东户的房屋即“碧桂园天悦花苑”（暂定的推广名）三号楼18层1803号房屋【郑州市商品房预售证号为（2017）郑房预字第J170655号】待竣工符合交房条件后交付给原告的诉请，证据充分，该院予以支持。原告应当按协议约定支付剩余购房款。对于原告坚持其诉请，系当事人对自身权利的处分，并无不当。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条、第一百七十九条第一款第七项，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《商品房销售管理办法》第十六条之规定，判决：一、被告河南金荣房地产开发有限公司、河南取予房地产开发有限公司于本判决生效之日起继续履行被告河南金荣房地产开发有限公司与原告李军利签订的协议约定的义务。二、被告河南取予房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内按照协议约定的价格为原告李军利办理房屋即“碧桂园天悦花苑”三号楼18层1803号房屋【郑州市商品房预售证号为（2017）郑房预字第J170655号】的登记备案手续，待该房屋竣工符合交房条件后按约定将房屋交付原告李军利。案件受理费10270元，保全费5000元，由被告河南金荣房地产开发有限公司、河南取予房地产开发有限公司负担。二审期间，李军利增加诉讼请求：金荣公司、取予公司共同退还李军利已支付的购房款22万元及利息，利息按照年利率6%的标准从2015年2月12日起计算至还清之日止；判令金荣公司、取予公司按照市场房屋差价赔偿李军利损失929425元。金荣公司，取予公司就李军利增加的诉讼请求同意调解，不同意二审法院一并裁判。本院经审理查明的案件事实同一审。本院认为，李军利与金荣公司签订的《协议书》具备《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容，另，金荣公司出具的收据上显示其收取李军利的款项性质为房款，因此，认购书应当认定为商品房买卖合同。经查，李军利与金荣公司在签订上述协议时，金荣公司尚未取得涉案地块的土地使用权证、建设用地规划许可证、房屋预售许可证等证件。2015年7月29日，涉案国有土地使用权在郑州国土资源局网上交易系统挂牌出让，经过竞价成交，福鸿元公司（即后更名为郑州隆竹泽建筑工程有限公司）取得涉案土地的国有建设用地土地使用权，因福鸿元公司不具备房地产开发资质，于2015年8月21日福鸿元公司、取予公司及郑州市国土资源局通过签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》将受让人变更为取予公司。且之后，涉案项目《建设用地规划许可证》和《商品房预售许可证》均办理在取予公司名下，故金荣公司并未取得涉案项目的开发建设许可，涉案项目实际由取予公司开发建设。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项：违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定为无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定为有效。金荣公司未取得商品房预售许可证明而与李军利签订《认购协议书》，至李军利诉至法院前亦未取得，故双方签订的《认购协议书》应当认定为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，李军利与金荣公司所签订的协议无效，其对金荣公司享有的是债权请求权，而不是物权期待权，故李军利的诉讼请求不能成立，应予以驳回。一审法院判决结果不当，本院予以纠正。综上所述，金荣公司、取予公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初24027号民事判决；二、驳回李军利的诉讼请求。一审案件受理费10270元，保全费5000元，二审案件受理费10270元，共计25540元，由被上诉人李军利负担。本判决为终审判决。审判长  黄智勇审判员  曹逢春审判员  马增军二〇二〇年五月二十七日书记员  刘佳辉