贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终2561号上诉人（原审被告）：王春容，女，1971年12月29日出生，汉族，住四川省邻水县九峰区。上诉人（原审被告）：昌豪，男，1994年1月19日出生，汉族，住四川省邻水县九峰区。委托代理人：李治平，贵州威克律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贵州宏德置业有限公司，住所地：贵州省贵阳市乌当区新添大道310号，统一社会信用代码91520100697502650J。法定代表人：马海峰。委托代理人：王恩光，男，1991年11月3日出生，汉族，该公司员工。委托代理人：吴闯，男，1992年6月26日出生，汉族，该公司员工。上诉人王春荣、昌豪因与被上诉人贵州宏德置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市乌当区人民法院作出的（2019）黔0112民初919号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人王春容、昌豪的上诉请求：一、撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审；二、一、二审诉讼费用被上诉人承担。理由是：一、一审认定事实不清。一审认定上诉人“在隔花园隔墙与房屋主体间的过道上加盖房屋改变了房屋主体外貌”，但并未查明加盖房屋的位置、数量、现状、面积、建筑材料等等，也没有查实这些部分与设计是否不符、是开发商的建造所致或是一手购房人所建或上诉人所建。这些事实将影响拆除和执行等问题。二、一审以行政机关未送达的未生效执法通知、行政处理决定书等作为认定关键事实的证据违背证据规则。1.一审以贵阳市乌当区城市管理局制作的执法通知和《限期拆除决定书》作为证据，认定上诉人增建166平米的房屋，但上述文书并未送达上诉人，所载内容缺乏客观真实合法性，且被上诉人出示的这些文书均是复印件，其送达不符合留置送达的条件。2.一审采信贵州乐湾物业管理公司出具的《装修维修整改通知书》以证明上诉人违建的情况，该通知也未送达上诉人，不符合有效证据使用条件。被上诉人贵州宏德置业有限公司答辩称：1.上诉人提出的违建拆除执行问题，贵阳市乌当区城市管理局作出认定，违章建筑面积为166平方米，上诉人只需按照规定进行拆除即可；2、贵阳市乌当区城市管理局所作的相关文书，上诉人不签收，采取留置送达，留置送达属于法定送达方式之一，具有法律效力，上诉人没有相反证据推翻时，应当认定。上诉人违章建筑事实清楚，请求维持原判。原审原告贵州宏德置业有限公司的诉讼请求为：一、判令被告立即拆除其违法扩建的房屋及其附属设施；二、诉讼费及相关费用由被告。原审经审理查明：2016年1月9日，原、被告签订了《商品房买卖合同》一份，约定由两被告向原告购买位于乐湾国际城山湖御景38-1商品房一栋，在该合同第九章前期物业管理约定第二十三条约定：出卖人依法选聘贵州乐湾物业管理有限公司为前期物业管理公司。第二十五条第五款约定：买受人不得擅自改变商品房外立面及外观设计，买受人擅自改变的，应当立即恢复原状。出卖人发出书面通知之日起三日内不恢复的，有权委托第三方对商品房外立面及外观进行恢复，相关费用由买受人承担。第六款约定：基于商品房的状况，花园经出卖人书面同意后可以按照约定使用，买受人仅有使用权，买受人不得改变花园围栏，不得在花园范围内修建筑物、构筑物，不得硬化地面或变更花园绿地材质，不得种植经济作物或作其他用途。同时在该合同所附的平面图中有两被告对购买时房屋的平面图签字捺印确认。被告购买该房屋后，于2016年1月21日向贵州乐湾物业管理有限公司交纳了装修保证金等费用，随即对该房屋进行装修，在装修时，在隔花园隔墙与房屋主体间的过道上加盖房屋，改变了房屋主体外貌。2016年12月25日，贵州乐湾物业管理有限公司向被告送达了装修违章整改通知书，要求被告停止违章装修，并恢复原状，但被告此后并未恢复原状，2017年6月7日经贵阳市乌当区城市管理局行政执法调查，于2017年6月23日向被告发出责令限期改正通知书，认为被告在乌当区乐湾国际山湖御景修建房屋的行为违法了相关法规，应自行拆除，但被告在相关期限内仍未自行拆除其违规搭建的相关房屋，故贵阳市乌当区城市管理局于2017年12月13日向被告发出限期拆除决定书，要求被告于2017年12月16日前自行拆除其在乌当区乐湾国际山湖御景38-1搭建的166平方米的砖混结构建筑物。但此后，被告仍未按照该决定书要求拆除搭建的建筑物，原告遂诉至人民法院。原审认为，依法成立的合同受法律保护，合同双方当事人均应严格按照合同约定履行合同义务，遵守合同约定。本案中，原、被告双方在签订的《商品房买卖合同》中已经明确约定不能改变所购买房屋外立面及外观设计，且在合同中对该房屋出卖时的现状有明确的图纸标明，被告逐一签名捺印，表明被告当时已经完全清楚所购买该房屋时房屋的现状和图纸标明的相一致，被告辩称签订《商品房买卖合同》时的房屋平面图是专业图纸，常人无法理解，但原审法院认为，该图纸并非专业图纸，该图纸能直观地反映出该房屋的现状，特别是在一层平面图中38-1与38-2两栋房屋之间除车库距离较近外，38-1与38-2之间的间距应在5米以上，在该平面图上能得到完全直观反应。同时，贵阳市乌当区城市管理局已经多次发出了整改通知书、限期拆除通知书等文件，指向对象均为被告，且被告在限期拆除通知书规定的时间内亦未提出异议，故现在38-1栋房屋在车库后面所搭建的和图纸不一致的建筑物系被告违规搭建，应由被告自行拆除。至于被告在庭审中提出原告出卖的系二手房的问题，因根据上述认定，38-1栋房屋车库后面所搭建的和图纸不一致的建筑物系被告搭建，其他因出卖房屋引起的合同纠纷不在本案审理的范围内，不予处理。同时，原审庭审中，被告认为原告提交的《承诺书》中的被告王春容的签名并非其本人签字和捺印，并提出笔迹鉴定的申请，从现有证据来看，已经足以证明38-1栋房屋车库后面所搭建的和图纸不一致的建筑物系被告搭建，该份证据是否为真并不影响本院的上述认定，故被告的笔迹鉴定申请并无必要，不予准许。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：被告昌豪、王春容于本判决生效之日起30日内将乐湾国际-山湖御景38栋房屋与《商品房买卖合同》（合同编号：201500446）中载明的房屋平面图外观不一致的搭建部分进行自行拆除并恢复原状。案件受理费60元，由被告昌豪、王春容负担。二审中，双方均无新证据提交，本院对一审查明的事实予以确认。本案事实，有《商品房买卖合同》、《照片》、《装修违章整改通知书》、《贵阳市乌当区城市管理局行政执法调查通知书》、《贵阳市乌当区城市管理局责令限期改正通知书》、《贵阳市乌当区城市管理局限期拆除决定书》及上诉人提交的《发票》、《产权手续》、《装修保证金收据》等证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当遵守合同约定，全面履行各自义务。本案中，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》合法有效，合同第二十五条第五款、第六款就已明确约定买受人不得擅自改变所购房屋外立面及外观设计，并且在合同所附的房屋平面图纸中对房屋出卖时的现状已予以明确的标明，上诉人均签字捺印，表明上诉人当时已经完全清楚所购房屋在购买时的状况系与图纸标明相一致。然而，上诉人购买案涉房屋后，擅自在其车库后方搭建了超出分层分户平面图范围的建筑物，属于违规扩建，上诉人的行为违反行政法规的规定和合同约定。被上诉人贵州宏德置业有限公司与贵州乐湾物业管理有限公司（案涉房屋的物业公司）在发现上诉人违规扩建的事实后，即从2016年12月25日开始，向上诉人送达了若干次装修违章整改通知书。同时，贵阳市乌当区城市管理局亦向上诉人多次发出整改通知书、限期拆除通知书等文件。结合上述证据，足以证明上诉人违章扩建的事实，而违规扩建的内容与《商品房买卖合同》附件分层分户平面图对比，一目了然；上诉人作为房屋的所有权人，扩建了哪些部分，亦十分清楚。上诉人提出应查明违章加盖房屋的位置、数量、现状、面积、建筑材料等，虽称是为了便于拆除，但实际上是拖延诉讼、浪费审判资源。原审未予审查以上事实，不影响上诉人自行拆除违建房屋，也不会影响人民法院强制拆除。另外，贵阳市乌当区城市管理局向上诉人送达《贵阳市乌当区城市管理局行政执法调查通知书》、《贵阳市乌当区城市管理局责令限期改正通知书》、《贵阳市乌当区城市管理局限期拆除决定书》方式是否适当不是本案民事诉讼审查的内容。如上诉人认为不当，其完全可以通过行政复议或行政诉讼的方式主张自己的权利，在以上行政文书未被撤销之前，其为有效的行政文书，原审作为认定上诉人违章扩建房屋的证据并无不当。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人王春容、昌豪的上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人王春容、昌豪负担。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇二〇年五月七日书记员 唐正艳