浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终1618号上诉人（原审被告）：苍南华府置业有限公司。住所地：苍南县灵溪镇新建村。统一社会信用代码91330300782942130D。法定代表人：徐越，董事长。委托诉讼代理人：周秋孟、林伟伟，浙江玉山律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈礼军，男，1974年5月25日出生，汉族，住苍南县。上诉人苍南华府置业有限公司（以下简称华府公司）因与被上诉人陈礼军合同纠纷一案，不服浙江省苍南县人民法院（2019）浙0327民初8568号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华府公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回陈礼军一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认为“现被告已明确表示不同意履行承诺书所约定的签订商品房购房合同的义务，合同目的已无法实现，原告要求解除该承诺书的约定，符合法律约定，应予支持。被告未按承诺书履行约定的义务，违反诚实信用原则，应承担相应的违约责任”是错误的。根据(2017)浙0327民初3972号民事判决书的认定，《承诺书》只是以将来签订商品房销售(买卖)合同为目的的预约合同。《承诺书》所设定的“后续签订正式《商品房买卖合同》”的义务属于双方互负的义务，此义务要求双方都只要尽到“积极地为本约合同的签订做预备，并努力在协商一致的前提下促成本约合同的签订”即可。对于本约合同最终签订与否，预约合同并没有强制约束力。因此，并不能简单根据华府公司拒绝签订商品房买卖合同就认定是华府公司违反诚实信用原则，应当承担违约责任。二、一审法院认为“被告主张是原告违约不与被告签订合同，但未提供证据证明，应当承担举证不能的不利后果”也是错误的。既然《承诺书》已被定性为预约合同，那么双方都只要证明自己已经尽到“促成本约合同签订”的义务即算履约成功，无法证明自己已尽“促成本约合同签订”义务的一方，就自然是违约方。在本案审理过程中，华府公司积极配合法院审理需要，向法院提供了“苍南广播电台发票、新闻宣传中心发票、《通知》、《告知》”等诸多证据，足以证明华府公司已充分且适当地履行了“促成本约合同签订”的义务。反倒是陈礼军在被问及“为何在收到《承诺书》后几年时间都不与华府公司签订正式的《商品房买卖合同》”时语焉不详，且并未提供任何证据证明在合理期限内有正当理由未能前往签订本约合同并支付剩余购房款。由此可见，陈礼军一方未尽到举证义务，理应承担举证不能的不利后果。三、一审法院以“华府公司明确表示不同意履行签订正式购房合同的义务”来认定华府公司违约是不合理的。华府公司在2013年1月取得商品房预售许可证之后，马上在苍南广播电台播送商品房买卖广告，并向众多与陈礼军一样的同类意向客户发送继续购房的通知，且于2013年2月7日就向陈礼军出具《承诺书》，可以说华府公司在销售商品房的意向上是积极而强烈的，没有理由在发出《承诺书》后却无端拒绝一个老客户的购房请求。真实情况乃是陈礼军在收到《承诺书》后，一年、两年都没有做出任何实质性的购房意思表示，华府公司在判断陈礼军“默示违约”的情况下才将预留房卖与他人。在国家房地产市场蒸蒸日上，房价节节攀升的大背景下，华府公司基于市场经济原理，纵然为诚实信用原则而拒绝诸多购房者的要求，但终不可能为了陈礼军懈怠履行的权利而放弃巨大的商业利益。法律保护所有市场主体的合法权利，但法律不保护权利上的沉睡者。陈礼军因自己怠于履行自己的权利，财产利益不值得保护。四、一审法院“依据《中华人民共和国合同法》一百一十五条‘定金罚则’的规定，判令华府公司返还商品房预售定金30万元，及对合理定金部分承担赔偿责任”的判决是错误的。本次合同纠纷真正的违约方并非华府公司，而是无正当理由在合理期限内未履行“促成本约合同签订”义务的陈礼军。因此，基于合同法定金罚则的规定，华府公司不仅不需要退还预售定金30万元，反而可以依法取得合理定金部分的所有权。陈礼军辩称：陈礼军支付款项后，华府公司从未通知其签订正式合同。陈礼军多次要求华府公司签订正式合同，甚至提起过诉讼，但华府公司均予以拒绝。华府公司系合同违约方。陈礼军向一审法院起诉，请求：1.解除华府公司于2013年2月7日出具给陈礼军的《承诺书》；2.判令华府公司返还陈礼军已付定金30万元并赔偿利息损失（以30万元为基数，自2009年8月6日起至实际返还之日止，按中国人民银行2016年最新公布的十年以上同期同类贷款基准利率计算），另赔偿陈礼军一倍定金30万元；3.本案诉讼费用由华府公司承担。一审法院认定事实：华府公司系华府新世界花园的开发商。2009年8月5日，华府公司收取陈礼军30万元，并向陈礼军出具了一份收款收据，收款收据载明款项为购房款（预收）。后经双方协商，华府公司于2013年2月7日向陈礼军出具了一份《承诺书》，载明陈礼军于2009年向华府公司订购华府新世界花园套房一套，已收取定金30万元，并承诺给予安排第六层套房一套，建筑面积140平方米，价格为每平方米7200元，购房合同按公司其他客户同等处理。但双方至今没有签订正式的《商品房买卖合同》。2017年5月3日，陈礼军曾向苍南县人民法院提起诉讼，要求确认其与华府公司签订的《承诺书》有效，并要求华府公司立即与其签订正式的《商品房买卖合同》，具体房号在华府新世界花园（4期）未出售房屋中确定一间。该案审理过程中，华府公司明确表示拒绝与陈礼军签订正式的《商品房买卖合同》，苍南县人民法院于2017年7月20日作出（2017）浙0327民初3972号民事判决书，判决确认华府公司于2013年2月7日出具给陈礼军的《承诺书》有效，并驳回陈礼军的其他诉讼请求。陈礼军不服，提起上诉。温州市中级人民法院于2017年9月22日作出（2017）浙03民终3820号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。一审法院认为，涉案《承诺书》是双方当事人经协商，就商品房买卖所达成的预约合同。该预约合同为双方当事人真实意思表示，且没有违背法律强制性和禁止性规定，应认定为合法有效。现华府公司已明确表示不同意履行承诺书所约定的签订商品房购房合同的义务，合同目的已无法实现，陈礼军要求解除该承诺书的约定，符合法律规定，应予支持。华府公司未按承诺书履行约定的义务，违反诚实信用原则，应承担相应的违约责任。根据法律规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。该案中，双方在承诺书中明确约定华府公司已收取的30万元款项为定金，但该定金已超过了合同总价1008000元（140平方米*7200元/平方米）的20%，超过部分不适用定金双倍返还的规定。根据合同法第一百一十六条规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。现陈礼军已选择适用定金条款，故其又要求华府公司赔偿利息损失的主张不予支持。综上，华府公司应返还的金额为501600元（30万+1008000元*20%）。华府公司主张本案诉讼时效已过，陈礼军主张华府公司在（2017）浙0327民初3972号案件审理过程中才明确提出不与陈礼军签订合同。一审法院认为，华府公司并未提供证据证明在（2017）浙0327民初3972号案件受理之前陈礼军已知晓承诺书无法履行，在（2017）浙0327民初3972号案件审理过程中，华府公司虽作出拒绝履行的意思表示，但陈礼军在该案中的诉讼请求为继续履行，陈礼军知晓或应当知晓涉案承诺书无法继续履行的时间为其签收该案二审判决书（即温州市中级人民法院作出的（2017）浙03民终3820号民事判决书）之日。该二审判决作出时间为2017年9月22日，判决书送达时间必然晚于判决书作出时间，陈礼军于2019年9月5日提起该案诉讼，并未超过民法总则规定的3年的诉讼时效。华府公司主张是陈礼军违约不与华府公司签订合同，但未提供证据证明，应承担举证不能的不利后果，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条和《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，于2019年11月29日判决：一、解除华府公司于2013年2月7日出具给陈礼军的《承诺书》；二、华府公司于判决生效后十日内支付陈礼军款项501600元；三、驳回陈礼军的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11765元，减半收取5882.5元，由华府公司负担4408元，由陈礼军负担1474.5元。二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院依职权调取了陈礼军签收（2017）浙03民终3820号民事判决书的送达回证。华府公司、陈礼军对上述证据的真实性、合法性及关联性均无异议，本院对上述证据予以采信。本院审核了当事人向一审法院提供的证据后，依法对原判认定的事实予以确认。本院另认定，陈礼军于2017年9月26日签收温州市中级人民法院（2017）浙03民终3820号民事判决书。本院认为，涉案《承诺书》系预约合同，并经生效判决确认为合法有效，双方当事人均负有签订正式商品房买卖合同之义务。华府公司在浙江省苍南县人民法院（2017）浙0327民初3972号案件中明确拒绝与陈礼军签订商品房买卖合同，一审据此解除涉案《承诺书》，并无不当。华府公司虽主张系因陈礼军违约导致双方未能签订正式商品房买卖合同，却不能提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。预约合同当事人不履行订立合同义务的，应当承担相应的违约责任。一审基于华府公司拒不签订商品房买卖合同的违约行为，判决其退还30万元并承担合同总价款20%的定金责任，亦无不当。在陈礼军坚持继续履行《承诺书》的情况下，其于2017年9月26日收到本院（2017）浙03民终3820号民事判决书时，才确定涉案《承诺书》无法履行，故一审就华府公司有关陈礼军的诉请已经超过诉讼时效的主张不予支持，正确。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。上诉人华府公司的上诉理由均不成立，对其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8816元，由上诉人苍南华府置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 曹启东审 判 员 杨宗波审 判 员 刘宏杰二〇二〇年五月二十日法官助理周婷婷代书记员 缪伊娜