江苏省宿迁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏13民终4828号 上诉人（原审原告）:何景高，男，1970年1月3日生，住宿迁市宿城区。 委托诉讼代理人：倪宿宁，江苏苏鲁律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宿迁市钟吾投资担保有限公司，住所地宿迁市宿城区发展大道65-25号。 法定代表人：许娟，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：唐涌，江苏瀛玺律师事务所律师。 原审第三人：朱平，男，1968年11月27日出生，住宿迁市宿城区。 上诉人何景高因与被上诉人宿迁市钟某1投资担保有限公司（以下简称钟某1公司）、原审第三人朱平案外人执行异议之诉一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（以下简称宿城法院）（2018）苏1302民初9980号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 何景高上诉请求：撤销一审判决，改判确认位于宿迁市宿城区XX1幢二单元1901房屋归上诉人何景高所有，停止对该房屋的强制执行并解除对该房屋的查封；一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、何景高与朱平之间的签订的书面买卖合同，随着房屋状态具体的书面表现形式为，落款时间为2013年1月20日的《苏宿工业园区工程建设范围内房屋征收补偿安置协议书》第五条第3项的约定（该协议书经上诉人申请调查令查询，宿迁市宿城区双庄街道办事处存档原件与一审上诉人举证复印件完全一致，可以证明何景高与朱平之间关于案涉房屋的买卖是在当地政府主持下达成并进行了文字记载），2016年6月1日、6月8日、12月31日分别签订的《房屋转让补充协议》《订房意向书》（宿城区XX安置工作指挥部与上诉人直接签订）《商品房认购协议书》。何景高与朱平之间的书面买卖合同，不违反国家法律的强制性规定，且无相反证据予以否定，依法应认定合法有效。而案涉房屋于2018年7月3日被宿城法院查封，因此，在宿城法院查封案涉房屋之前，何景高与朱平已经签订合法有效的书面买卖合同。二、一审中上诉人举证的案涉房屋交房确认单、物业费等收款凭证，足以证明上诉人在2017年1月3日已合法接收、占有案涉不动产，即上诉人在案涉房屋被查封之前，已经合法占有案涉不动产。三、一审中上诉人举证的银行取款凭证，与朱平出具给上诉人的收据时间一致，取款金额足以支付全部价款，且有其他书证和证人证言相互印证，可以证明上诉人支付案涉房屋价款的来源和付清全部房款的事实，结合朱平认可现金收到全部房款的陈述，能够认定上诉人已经付清全部价款。四、上诉人在购买案涉房屋时，房屋为期房没有产权证，而案涉房屋直至诉前尚不具备办理初始登记产权证的条件，显然不是上诉人自身原因致使案涉房屋未办理过户登记。 钟某1公司辩称，上诉人主张在购买案涉房屋时，房屋没有登记，属于拆迁置换的房产，不应当作为合法出让的房产，案涉房屋买卖合同系无效合同。根据一审上诉人所提交的相关证据，不能证实其已完全支付涉案房屋的对价。上诉人在购买涉案房屋时，明知房屋无产权证，也不能够办理过户登记，其自身有相应过错。综上，请求驳回上诉，维持原判。 朱平述称，认可上诉人何景高的上诉请求。 何景高向一审法院起诉请求：1.确认何景高与朱平签订的《二手房买卖合同》（包括《房屋转让补充协议》）有效，并确认位于宿迁市宿城区XX1幢二单元1901房屋所有权归何景高所有；2.立即停止执行位于宿迁市宿城区房屋，解除对该房屋的查封。3.本案诉讼费由钟某1公司承担。 一审法院认定事实：2016年8月31日，宿城法院受理钟某1公司与宿迁市金世米业有限公司、朱平、宿迁市金谷粮食有限公司、郭某追偿权纠纷一案。2016年11月17日，宿城法院对此作出（2016）苏1302民初6841号民事判决，判决：一、宿迁市金世米业有限公司于本判决生效之日起十日内偿还钟某1公司代偿款3083100.16元及相应利息（利息以3083100.16元为基数，自2015年7月1日起按照月利率2%计算至实际清偿之日止）；二、朱平、宿迁市金谷粮食有限公司、郭某对上述债务承担连带清偿责任，并有权在实际履行后向宿迁市金世米业有限公司追偿。 2016年11月27日，朱平本人签收该份判决书。2017年4月24日，因宿迁市金世米业有限公司、朱平、宿迁市金谷粮食有限公司、郭某均未主动履行相应义务，钟某1公司向宿城法院申请强制执行。该案执行过程中，2018年7月3日宿城法院作出（2017）苏1302执1874号之二执行裁定书，裁定：查封被执行人朱平名下位于宿迁市宿城区产。何景高向宿城法院提出执行异议，宿城法院于2018年11月14日作出（2018）苏1302执异204号执行裁定书：驳回何景高的异议请求。后何景高提起本案诉讼。 另查明：2013年（协议落款时间为2013年1月20日，朱平陈述为2013年5月左右），朱平与宿城区双庄镇人民政府签订《征收补偿安置协议》，约定对于产权人朱平的房屋进行拆迁，以货币补偿和产权调换进行安置（货币补偿部分+产权调换安置补助费合计4516953元，产权调换总价2842946元），其中产权调换10套房屋（G型房屋，121.47平方米，8套；H型房屋，83.97平方米，2套；均价2480元/平方米）。该协议的第五项其他事项里对该10套房屋注明（注明时间，朱平陈述为2013年8月6日）：G型121.47平方米房屋两套归朱某1仪所有、G型121.47平方米房屋两套归朱某2所有、G型121.47平方米房屋一套产权归于水所有，G型121.47平方米房屋一套产权归于棚土所有，G型121.47平方米房屋一套产权归……所有，G型121.47平方米房屋一套产权归何景高所有，H型83.97平方米一套归尹超所有，H型83.97平方米一套归……所有。 2013年5月3日，朱平妻子钟某2出具收据一份，载明：收到何景高房款325540元，注订拆迁房121.47平方米，政府通知选房。2013年5月3日，案外人赵某从江苏银行账户取款305735元。 2013年8月6日,朱平出具证明一份，载明：2013年1月10日，朱平因与双庄镇政府签订《征收补偿安置协议》，应得拆迁款4516953元。后朱平用该款产权调换XX房产10套，并于2013年8月6日将其中的G型121.47平方米房产以总价30.13元出售给何景高一套，该笔房款由何景高现金付于朱平。现该房产所有权归何景高所有……。 2016年6月1日，何景高（乙方）、朱平（甲方）、钟某2（配偶），签订《房屋转让补充协议》，合同约定:2013年1月20日，甲方与双庄镇政府签订《征收补偿安置协议》，甲方获得产权调换房10套（宿城区XXG型121.47平方米房屋8套、83.97平方米2套），甲方在经共有人（配偶）同意下，自愿将其中一套G型121.47平方米房产转让给乙方，并在房屋征收补偿安置协议明确备注，乙方已经支付购房款301245.60元。现双庄镇政府组织被征收人选房，甲乙双方就房屋买卖一事达成如下补充协议：一、甲方应与双庄镇人民政府交涉，协助乙方与双庄镇政府直接签订购房合同，房型为G型121.47平方米，具体楼层房号为1号楼2单元1901室。合同签订后，合同权利义务直接由乙方承担。二、如果双庄镇政府拒绝直接与乙方签订购房合同，而只能和甲方签订购房合同，甲方必须按照乙方的指定选择楼层房号，并在合同签订后，及时将合同交付乙方，且合同所有权利由乙方享有。三、根据拆迁协议约定，该住房的建筑面积约121.47平方米，精确面积以该房屋竣工后房屋所有权证所示面积为准。四、如合同最终是甲方与双庄镇政府签订，1.甲方应在拆迁开发商通知交房之日起，两日内将房屋钥匙交于乙方。2.甲方在领取房屋产权证后，应无偿提供相应材料及时将房屋过户给乙方，过户所产生的费用按照法律规定由各方承担……。 2016年6月8日，朱平、钟某2签署一份《委托书》，委托人为朱平、钟某2，受托人为何景高，主要内容为朱平、钟某2委托为何景高作为代理人办理XX1幢2单元1901室房屋交接验房、领取延期补偿款、领取产权证和土地证以及到相关部门办理房屋产权过户等手续。同日，经朱平、钟某2申请，江苏省宿迁市宿迁公证处对该《委托书》进行公证。 同日，朱平（乙方，落款处签名为何景高）与宿城区XX安置工作指挥部签订《订房意向书》，约定：乙方选择产权调换房信息为1栋2单元1901室，户型为G，建筑面积为130.22平方米（以房管部门实测为准）……。 2016年12月31日，朱平（乙方）与众安置业公司（甲方）签订《商品房认购协议书》，约定：1.乙方认购甲方预售的XX1幢2单元1901室房屋，建筑面积为130.22平方米，价格为2535元/平方米，总价为330108元。2.该房屋的交付条件为：符合规划批准的施工图要求，并经建设主管部门验收合格。3.双方商定，甲方取得《商品房预（销）售许可证》后通知（包括但不限于电话等）乙方到售楼部与甲方签订《商品房买卖合同》……。 2017年9月5日，案涉房屋何景高缴纳了燃气费。2018年1月5日，该房屋缴纳了物业费等，注明朱平转何景高。 该房屋系拆迁安置房，截至一审法庭辩论终结时尚未办理产权证。宿城法院受理的朱某1仪（朱平女儿）异议之诉（2017）苏1302民初6999号案件，庭审中朱平代理人陈述其与双庄镇政府签订《房屋征收补偿安置协议》中记载的10套房屋，除了给女儿两套、儿子两套外，备注给其他人的房屋均是抵债的。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断……”第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中,何景高的主张不符合上述规定：一、涉案房屋截至法庭辩论终结时尚未办理产权变更登记，何景高要求确认该房屋归其所有的主张不能成立，以此排除执行的主张亦不能成立。何景高与朱平签订的二手房买卖合同不论是否有效，均不能排除执行，因本案系执行异议之诉，故仅对不能排除执行作出判决，不对合同效力作出判决。二、何景高举证的取款记录、证人证言等不足以证实支付涉案房屋全部价款。三、何景高购买涉案房屋时明知无产权证，自身具有过错。故何景高要求停止执行并解除查封，不予支持。本案经宿城法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回何景高的诉讼请求。 各方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。 本案二审争议焦点为：一、案涉房屋是否是上诉人何景高所有。二、何景高对案涉房是否屋享有排除法院强制执行的民事权益。 本院认为，关于争议焦点一，《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。本案中，案涉房屋尚未登记在何景高名下，因此，对于何景高提出案涉房屋归其所有的主张，本院不予支持。 关于争议焦点二，根据一、二审查明的事实，不能认定何景高对案涉房屋享有排除法院强制执行的民事权益。理由如下：1.何景高主张通过现金向朱平付清了案涉房屋的全部购房款，但在二手房买卖过程中，因涉及大额资金交易，正常通过银行转账支付，本案以现金付清全部购房款，明显与正常交易习惯不符。此外，何景高主张在2013年5月前先以现金方式支付了100000元定金，亦未提供证据证明该100000元现金的资金来源，因此，从现有证据不能认定何景高已经付清案涉房屋全部价款。2.何景高陈述其在2013年5月3日已经付清全部价款，即使其陈述真实，但在当时房屋的房号、交房时间、办证时间、过户时间等均未明确或者进行约定的情况下，何景高对于案涉房屋存在的是否能够顺利办证、过户等交易风险持放任态度，并未尽到审慎注意义务，其主观上亦存在一定过错。 综上，何景高的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6252元，由上诉人何景高负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 徐淮成 审 判 员 陈 鹏 审 判 员 吴军良 二〇二〇年五月二十六日 法官助理 庄 洋 书 记 员 蔡雨桐 附录法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。