上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终3996号上诉人(原审被告)：上海益乾实业发展有限公司，住所地上海市奉贤区南桥镇肖波路255号1幢。法定代表人：李其文，总经理。委托诉讼代理人：夏娟红，上海聚缘律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：御钦机械科技(上海)有限公司，住所地上海市奉贤区青村镇钱桥路756号1728室。法定代表人：付元财，经理。委托诉讼代理人：孙新，上海明伦律师事务所律师。原审第三人：上海市奉贤县精良橡胶制品厂，住所地上海市奉贤区青村镇钱桥一支路4号。法定代表人：王国良。原审第三人：上海木精橡塑制品有限公司，住所地上海市奉贤区青村镇钱桥文化路23号A-65。法定代表人：王国良。上诉人上海益乾实业发展有限公司（以下简称益乾公司）因与被上诉人御钦机械科技（上海）有限公司（以下简称御钦公司），原审第三人上海市奉贤县精良橡胶制品厂、上海木精橡塑制品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2019）沪0120民初10296号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。益乾公司上诉称，其对《审价报告》的结论有异议，审价的整个过程益乾公司均未参与。御钦公司的装修损失并非由于《租赁合同》无效导致，是其拖欠房租才被房东要求搬离，故益乾公司无需承担装修损失。益乾公司请求撤销原审判决第二项，改判其不承担御钦公司的装修损失。御钦公司辩称，原审判决认定事实清楚，故请求驳回上诉，维持原判。上海市奉贤县精良橡胶制品厂、上海木精橡塑制品有限公司未作述称。御钦公司向原审法院提出诉讼请求：益乾公司赔偿御钦公司装修损失200,000元；益乾公司返还御钦公司押金19,833元。原审法院认定事实如下：坐落于上海市奉贤区XX镇XX路XX号房屋的房地产权证（即土地使用权证）显示权利人为上海木精橡塑制品有限公司。上海市奉贤县精良橡胶制品厂、上海木精橡塑制品有限公司的法定代表人王国良以上海市奉贤县精良橡胶制品厂的名义将上述厂房出租给益乾公司，租赁期限从2015年12月1日起至2035年11月30日止。2017年4月20日，御钦公司、益乾公司签订《租赁合同》，约定：益乾公司将坐落于上海市奉贤区XX镇XX路XX号部分厂房出租给御钦公司，建筑面积为800平方米，租赁期限从2017年5月15日起至2023年5月14日止；年租金为238,000元（不含税），每6个月付一次，先付后用，提前7天付；签约时御钦公司需支付保证金19,833元，租赁关系终止时，抵充费用外剩余部分归还御钦公司；租金第一年和第二年不递增，从第三年起每两年递增8%；益乾公司应足额缴纳租金，逾期则需偿付两倍租金作为滞纳金，未按时支付租金和其它费用超过15天的，益乾公司有权停水、停电并关闭门窗等，同时有权收回厂房并终止合同，有权对厂房内的物品进行清理；御钦公司擅自退租的，益乾公司有权没收保证金，同时御钦公司需偿付益乾公司按提前退租的天数租金50%计算违约金；合同解除或终止时，为确保厂房的完整，御钦公司装修部分及添附物无偿归益乾公司；如存在益乾公司违反合同约定致御钦公司无法正常使用租赁场所、未经益乾公司同意转租的、御钦公司不支付或未按时支付租金超过15天的、御钦公司拖欠费用达5,000元以上的，相对方均可单方解除合同；租赁期满或因不可抗拒因素造成合同提前终止后，御钦公司应按时返还租赁场所和相关设施设备，御钦公司的装修应保持原状，未经益乾公司同意逾期返还的，每逾期一日，按日租金的两倍支付占有使用费；御钦公司租赁期间，如益乾公司无故终止合同，益乾公司应赔偿御钦公司厂房装修费用。此后，御钦公司对租赁场所进行了装修并使用。2017年5月25日，御钦公司向益乾公司支付从2017年5月15日至2017年11月14日的租金119,000元及押金19,833元。2017年12月14日，御钦公司向益乾公司支付从2017年11月至2018年5月的租金132,090元。2018年5月15日，御钦公司向益乾公司支付租金60,000元。2018年7月5日，御钦公司向益乾公司支付租金58,000元。2018年11月6日，上海市奉贤县精良橡胶制品厂与益乾公司签订《租赁厂房终止合同协议》，确认双方于2018年11月6日解除合同，次承租方至2018年12月10日止尚欠租金由上海市奉贤县精良橡胶制品厂自行决定，益乾公司所余租金50,000元不再退还，厂房内所有东西归上海市奉贤县精良橡胶制品厂所有，双方至此不存在任何纠纷和法律责任，从2018年11月10日厂房交接给出租方使用。嗣后，益乾公司和上海市奉贤县精良橡胶制品厂、上海木精橡塑制品有限公司要求御钦公司搬离并支付占有使用费，因御钦公司拒绝上海市奉贤县精良橡胶制品厂、上海木精橡塑制品有限公司切断电力供应四五天，在御钦公司同意搬离的情况下，上海市奉贤县精良橡胶制品厂、上海木精橡塑制品有限公司恢复供电，最终御钦公司于2018年12月15日搬离，但要求赔偿装修损失未果，以致涉讼。原审另查明，涉案租赁场所具有土地使用权证，但无建设规划许可等批文。在原审审理期间，御钦公司确认：诉请中要求益乾公司赔偿御钦公司装修损失金额变更为126,185.58元；其未迟延交纳租金，租金支付至2018年11月14日。益乾公司确认：御钦公司租金支付至2018年11月14日，押金已充抵占有使用费。上海市奉贤县精良橡胶制品厂、上海木精橡塑制品有限公司确认：要求御钦公司搬离时，御钦公司提出尚有押金未返还，在押金充抵占有使用费的前提下，上海市奉贤县精良橡胶制品厂、上海木精橡塑制品有限公司同意御钦公司于2018年12月15日搬离，上海市奉贤县精良橡胶制品厂、上海木精橡塑制品有限公司与益乾公司的账目已结清，上海市奉贤县精良橡胶制品厂、上海木精橡塑制品有限公司与御钦公司就押金充抵占有使用费事宜已结算，装修损失由御钦公司、益乾公司之间另行结算。经原审法院向租赁场所所在园区工作人员调查核实，工作人员确认：园区企业进入需进行评审，御钦公司未经评审而进入且存在环保问题，故要求大房东予以清退；如需进行评审需房东与租赁户一起来申请，园区进行初审，但未前来申请。御钦公司、益乾公司对上述调查笔录的真实性无异议，上海市奉贤县精良橡胶制品厂、上海木精橡塑制品有限公司未到庭发表意见，予以认定。就租赁场所装修损失赔偿问题，御钦公司向原审法院提出审价申请，原审法院遂委托上海沪港建设咨询有限公司进行现值审价，2019年11月26日，上海沪港建设咨询有限公司出具《审价报告》，确认涉案租赁场所装修工程造价为196,016.43元，折旧金额为126,185.58元。御钦公司对上述《审价报告》无异议，益乾公司则提出异议，上海市奉贤县精良橡胶制品厂、上海木精橡塑制品有限公司未到庭发表意见，原审法院认为益乾公司的异议不成立，对该份《审价报告》予以认定。原审法院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，益乾公司提供给御钦公司的租赁场所即厂房无建设规划许可等批文，涉案《租赁合同》属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。御钦公司、益乾公司对于合同无效均存在过错，益乾公司应承担70%的责任，御钦公司承担30%的责任。御钦公司对租赁场所进行装修，针对装修现值益乾公司应按责任比例赔偿御钦公司损失计88,329.91元。同时御钦公司、益乾公司双方确认占有使用费支付至2018年11月14日，经协商御钦公司最终于2018年12月15日搬离，上海市奉贤县精良橡胶制品厂、上海木精橡塑制品有限公司和益乾公司提出当时与御钦公司约定押金抵扣占有使用费即双方就上述费用已结清具有合理性，予以采纳，故御钦公司现要求返还押金无依据，不予支持。原审法院遂判决如下：一、确认御钦公司与益乾公司于2017年4月20日签订的《租赁合同》无效；二、益乾公司于判决生效之日起十日内赔偿御钦公司装修损失88,329.91元；三、驳回御钦公司的其余诉讼请求。案件受理费3,220元，审价费6,000元，共计9,220元，由御钦公司负担3,012元，益乾公司负担6,208元。本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明，原审法院查明事实正确，本院予以确认。本院认为，首先，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。益乾公司上诉主张其对《审价报告》的结论有异议且其并未参与审价过程，然而益乾公司并未提供证据否定该《审价报告》的效力，同时通过查阅原审卷宗，本院注意到，益乾公司分别于2019年11月21日与2019年12月3日签收了《审价报告》的初稿与正式版本。其次，各方均确认，本案中租赁厂房无建设规划许可证等批文。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条规定，涉案《租赁合同》系因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。益乾公司作为出租方理应了解租赁场所权属及性质并有义务将相关情况告知作为承租人的御钦公司，御钦公司作为承租方应尽到审慎的义务，但御钦公司与益乾公司均未尽到各自的义务，故原审法院据此判决双方对合同无效均存在过错并对御钦公司的装修损失承担相应比例的责任并无不当，本院予以确认。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。益乾公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,220元，由上诉人上海益乾实业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 伟审判员 陶永信审判员 蔡茜芸二〇二〇年五月九日书记员 茅海容附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；......