云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云28民终536号上诉人（原审被告、反诉原告）：胡顺祥，男，1963年3月17日出生，汉族，身份证住址云南省勐腊县，现住。委托诉讼代理人：钟少豪，云南景诚律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李存良，男，1985年4月5日出生，汉族，身份证住址云南省墨江哈尼族自治县，现住云南省勐腊县。委托诉讼代理人：黄成毅，云南召缅律师事务所律师。特别授权代理。上诉人胡顺祥与被上诉人李存良土地承包经营权转让合同纠纷一案，不服云南省勐腊县人民法院（2019）云2823民初729号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月16日立案后，依法组成合议庭，于2020年4月24日公开开庭进行了审理。上诉人胡顺祥及其委托诉讼代理人钟少豪、被上诉人李存良及其委托诉讼代理人黄成毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人胡顺祥上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉请并支持上诉人的上诉及反诉请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审证据认定错误。1.原判对被上诉人提供的证据1《房屋宅基地转让合同书》予以采信错误，对该合同有效的认定，于法无据。农用地上设定宅基地转让的约定已违反法律、法规的规定，农用地改变性质都要经转报批程序且被上诉人非地属村民小组成员，其无权取得宅基地使用权。2.原判对被上诉人提供的证据3《投资项目备案证》予以采信错误，磨憨行政局的行政管辖范围不能涉及易武镇，其权力已越权且超越法律，且此证只是一个备案证，并不是开展建设的依据。建设项目的用地许可，是经报批且招拍挂程序方式取得，被上诉人仅凭一纸备案证就可以不经法定程序在农用地上开展非农建设，原审的认定显属错误。二、原审事实认定错误。原审基于被上诉人提供的证据错误的认定了事实，本案事实并非法律事实，在农业用地上设定的宅基地转让行为当然无效，原审肯定了《转让合同》的效力，又对被上诉人的非法破坏性非农建设行为予以认定，明显错误。三、原审法律适用错误。1.原审认定本案为土地承包经营权转让合同纠纷错误，本案争讼中心是《房屋宅基地转让合同书》的效力问题及排除防害的问题，原审自行调整案由的行为，于法无据。本案系土地转让合同纠纷，但非土地承包经营权转让纠纷，合同内容并无涉及土地承包经营权的相关内容。2.原判已确定被上诉人的违法行为，又依司法解释关于强制性规定里的管理性及效力性问题，最终确认被上诉人的行为合法，明显置法律于无用。《土地法》、《物权法》、《土地承包法》都是全国人大为调整土地相关权利、义务而作出的效力性法律，应按照此标准严格从事相关行为。3.原判认为“由于上述法律......并未明确导致合同无效的后果”的行文，是曲解了立法本意。只要行为违反法律就应受否定评价。4.本案的土地争诉不由行政机关评判，被上诉人的合法权益只能由司法途径确认，也不因上诉人多年未提异议而否定被上诉人用地的违法性。5.原审依错误的适法作出本末倒置的判决，上诉人对被上诉人破坏性非农用地阻止行为应是法律所保护和提倡的，且上诉人所属村委会对被上诉人的行为也进行过干预，正当的违法事由阻却行为，反而要承担民事责任，上诉人无法理解。被上诉人李存良辩称，1.上诉人与被上诉人签订的合同名称虽然为《房屋宅基地转让合同书》，但其实际上是农村土地承包经营权的转让和使用，上诉人取得土地是通过承包经营的方式，而不是通过宅基地划分批准的方式来取得的，上诉人以合同名称来确定该地块的属性或者性质明显的是在误导法庭歪曲本案的事实；2.一审对证据的采信正确；3.一审对合同效力的认定正确。一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。李存良向一审法院提出诉讼请求：判决胡顺祥停止侵害、排除妨碍，停止强占勐腊县民小组地名为李小娃旧家的土地，并停止实施阻止、干扰李存良使用土地的行为。胡顺祥向一审法院提出反诉请求：1.确认胡顺祥与李存良签订的《房屋宅基地转让合同书》无效，判决李存良返还非法使用的土地，并将已遭受破坏的土地恢复原状；2.诉讼费由李存良承担。一审法院认定事实：胡顺祥、付琼、胡建松、胡欢欢、胡茜、胡建良为同一家庭户成员，胡顺祥为户主（以下简称胡顺祥等6人）。1999年，胡顺祥等6人通过家庭承包经登记取得诉争位于勐腊县麻黑村民委员会陈家凹子村民小组李小娃旧家46.9亩旱地，该旱地四至为东与杨某某（茶地）旱地相接，南与公路、胡顺祥茶地相接，西与胡某某、陈某某旱地相接、北与陈某某旱地相接。2011年10月28日，（甲方）胡顺祥与（乙方）李存良签订《房屋宅基地转让合同书》1份，约定甲方自愿将自己的一块宅基地永久性转卖给乙方经营使用，双方特订立以下合同条款供双方遵守执行。宅基地位于李小娃旧家，面积约为46.9亩。四至界线：东与杨某某（茶地）旱地相接，南与公路、胡顺祥茶地相接，西与胡某某、陈某某旱地相接、北与陈某某旱地相接。转让合同四至界线范围内，甲方一次性、永久性长期转卖给乙方自主经营使用。甲方以12万元在集体承包内转卖给乙方经营使用，转让金于双方合同签订之日起，首付6万元，剩余的款项6万元待转让手续办理完善后，乙方一次性付清给甲方。甲方必须保证乙方对该屋宅基地的使用权，甲方在承包给乙方土地使用期间，如有第三者对屋宅基地提出异议和纠纷，则由甲方负责出面处理解决，致使乙方造成的所有经济损失由甲方负责赔偿。维护乙方承包地的自主使用权，不得以任何理由或借口干涉乙方的一切生产经营活动，不得擅自非法变更或解除本合同。乙方依法享有对该宅基地的使用权、子女继承权、宅基地承包经营流转等权利，有权自主组织建设住宅。转让地被依法征用或占用的，乙方有权获得享有的补偿，甲方无权干涉。该合同还约定了违约金等其他事项和条款。勐腊县麻黑村民委员会在该合同上盖章并注明“情况属实，请按政策法规办理”，勐腊县麻黑村民委员会陈家凹子村民小组在该合同上加盖印章，并注明“村小组同意转让”。该合同签订后，李存良开始在该争议土地挖土填方后开始建盖房屋欲经营易武存良号茶厂。2018年下半年开始，胡顺祥开始进入争议土地挖土取石、挖沟，阻扰干扰李存良使用争议土地，双方由此产生纠纷。至今，李存良共支付胡顺祥转让款合计25.6万元。一审法院认为，李存良虽以侵权为由起诉，但根据李存良提交的《房屋宅基地转让合同书》载明的内容，可确认双方签订的合同实为土地承包经营权转让合同，故本案为土地承包经营权转让合同纠纷。关于李存良、胡顺祥双方签订的《房屋宅基地转让合同书》是否有效的问题。《中华人民共和国物权法》第一百二十八条、《中华人民共和国农村土地承包法》第十一条、《基本农田保护条例》第十七条均明确规定了“未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。”本案诉争土地受让人李存良未经批准，将受让土地用于建盖房屋、厂房，改变了受让土地的农业用途，违反了上述法律、行政法规的强制性规定。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。然而《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”因此要正确理解、识别和适用效力性强制性规定关涉民商事合同的效力维护以及市场交易的安全和稳定。由于上述法律、法规并未明确规定改变土地农业用途的法律后果必然导致合同无效，结合《中华人民共和国农村土地承包法》第六十四条“土地经营权人擅自改变土地的农业用途、弃耕抛荒连续两年以上、给土地造成严重损害或者严重破坏土地生态环境，承包方在合理期限内不解除土地经营权流转合同的，发包方有权要求终止土地经营权流转合同。土地经营权人对土地和土地生态环境造成的损害应当予以赔偿。”的规定，可知改变土地农业用途的法律后果是将受到行政处罚，以及发包方有权制止，并有权要求赔偿损失等。因此，上述强制性规定应为管理性强制性规定而非效力性强制性规定，违反管理性规定的合同并不必然导致合同无效。本案诉争合同系双方当事人的真实意思表示，虽然受让人李存良改变了土地的农业用途，但多年来承包方和发包方均未提出异议，也未受到行政机关的处罚，从维护交易安全和诚实信用原则出发，应认定《房屋宅基地转让合同书》合法有效。对胡顺祥要求确认双方于2011年10月28日签订的《房屋宅基地转让合同书》无效的诉讼请求，一审法院不予支持。因双方签订的《房屋宅基地转让合同书》有效，故对胡顺祥要求李存良返还土地的诉讼请求，因缺乏法律依据，一审法院不予支持。虽合同中约定“永久性转卖”的条款违背了《中华人民共和国物权法》第一百二十八条“土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。”以及《中华人民共和国农村土地承包法》第三十八条第（三）项“流转期限不得超过承包期的剩余期限”的规定，但该转让期限的约定因涉及延包期限的政策规定，故对胡顺祥主张约定期限为永久性无效的主张，一审法院不予评判。根据双方签订的《房屋宅基地转让合同书》约定“甲方必须保证乙方对该屋宅基地的使用权，甲方在承包给乙方土地使用期间，如有第三者对屋宅基地提出异议和纠纷，则由甲方负责出面处理解决，致使乙方造成的所有经济损失由甲方负责赔偿。维护乙方承包地的自主使用权，不得以任何理由或借口干涉乙方的一切生产经营活动，不得擅自非法变更或解除本合同。乙方依法享有有对该宅基地的使用权、子女继承权、宅基地承包经营流转等权利，有权自主组织建设住宅。转让地被依法征用或占用的，乙方有权获得享有的补偿，甲方无权干涉”。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，现胡顺祥进入诉争土地推土、取石、挖沟等行为违反了合同约定，应承担停止侵害、排除妨碍的民事责任。对李存良要求胡顺祥停止对位于勐腊县民小组李小娃旧家46.9亩土地的侵害，以及排除妨碍的诉讼请求，符合双方合同约定，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百二十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定，判决：一、胡顺祥于判决生效之日起停止对李存良位于勐腊县民小组李小娃旧家土地［登记面积为46.9亩，东与杨某某（茶地）旱地相接，南与公路、胡顺祥茶地相接，西与胡某某、陈某某旱地相接、北与陈某某旱地相接］的侵占、阻止、干扰等使用权的侵害；二、驳回胡顺祥的反诉请求。本诉案件受理费100元，反诉案件受理费3275元，均由胡顺祥负担。二审中，上诉人胡顺祥向本院提交行政处罚听证告知书、行政处罚告知书、行政处罚决定书各1份及送达回证3份，欲证明李存良对诉争土地违法用地，行政机关要求其对违法建盖房屋的行为进行拆除，足以说明因违法应确认合同无效。经质证，被上诉人李存良对证据的真实性无异议，但认为与本案合同效力没有直接关系。被上诉人李存良没有提交新证据。本院认为，因李存良对胡顺祥提交的证据真实性无异议，本院予以采信，是否能证明胡顺祥欲证明的观点，将结合争议焦点综合评述。二审庭审中，胡顺祥、李存良对一审判决认定的事实均无异议。对一审判决认定事实，本院予以确认。另查明，胡顺祥土地承包经营权证中记载的承包期限为1999年1月1日至2028年12月31日止。综合当事人的诉辩主张，本案二审争议的焦点是：双方签订的《房屋宅基地转让合同书》效力如何认定。本院认为，胡顺祥与李存良签订的《房屋宅基地转让合同书》名称虽为房屋宅基地转让，但合同内容实质是胡顺祥将家庭承包方式取得的46.9亩旱地的承包经营权转让给李存良，故该合同系农村土地承包经营权转让合同，双方在合同履行过程中产生纠纷，一审将本案案由确定为农村土地承包经营权转让合同纠纷并无不当。根据《中华人民共和国物权法》第一百二十六条，耕地的承包期为三十年。第一百二十八条，土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。本案中，胡顺祥将46.9亩土地的承包经营权转让给李存良，已经村委会及村小组同意，但双方在合同中约定转让期限为永久，已超过土地剩余承包期限。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。据此，双方签订的《房屋宅基地转让合同书》超过剩余土地承包期限部分无效，其他部分因系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。胡顺祥以李存良在转让的土地上违法建房，而主张双方签订的《房屋宅基地转让合同书》无效。本院认为，李存良在转让的土地上建房的行为是否违法，属行政机关的行政管理范畴，且行政机关已对李存良的行为作出行政处罚决定。胡顺祥主张《房屋宅基地转让合同书》无效的理由不能成立，本院不予支持。案涉土地承包经营权转让后，胡顺祥在该土地上推土、取石、挖沟等行为，侵犯了李存良对案涉土地的占有、使用和收益的权利，一审判决胡顺祥停止对李存良土地使用权的侵害并无不当。综上所述，上诉人胡顺祥的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3375元，由上诉人胡顺祥负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向原审人民法院申请强制执行。审判长  臧翠玲审判员  陈 瑜审判员  徐艺华二〇二〇年五月二十日书记员  孙羽茜