四川省乐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川11民终446号 上诉人（原审被告）：刘建国，男，1969年11月19日出生，汉族，居民，住四川省井研县。 委托诉讼代理人：尹晏军，四川武阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗添蓝，四川武阳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：四川津瑞物业服务有限公司乐山分公司，住所地：四川省乐山市市中区八角山街239号。 负责人：阮雪异，总经理。 委托诉讼代理人：何嘉，北京蓝鹏（成都）律师事务所律师。 上诉人刘建国因与被上诉人四川津瑞物业服务有限公司乐山分公司（以下简称津瑞物业乐山分公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省井研县人民法院（2020）川1124民初95号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日立案后，依法组成合议庭，于2020年5月8日公开开庭进行了审理。上诉人刘建国及委托诉讼代理人尹晏军、罗添蓝，被上诉人津瑞物业乐山分公司的委托诉讼代理人何嘉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘建国上诉请求:1.撤销一审判决；2.刘建国不支付津瑞物业乐山分公司物业服务费用；3.本案一、二审诉讼费用由津瑞物业乐山分公司承担。事实与理由:井研县时代大厦综合楼分住宅楼和商业楼，住宅楼与商业楼各自独立，分别设置出入口。只有住宅楼设置有保安值守室，商业楼没有设置物业服务中心及任何物业服务设施、设备及场所等。根据津瑞物业乐山分公司与井研时代大厦小区业主委员会于2017年6月19日签订的《物业管理服务合同》第四条至第十一条的约定，津瑞物业乐山分公司应当提供:1.房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理；2.共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；3.附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；4.共用绿化、花木、建筑小品等的养护和管理；5.附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；6.公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；7.交通与车辆停放秩序的管理；8.维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。津瑞物业乐山分公司在物业服务期间，仅聘请了2名保安人员和1名保洁人员对该小区住宅楼进行安保巡查和保洁服务，案涉小区商业楼电梯是商家自行找人维修保养，津瑞物业乐山分公司对消防设施没有进行维保导致商家停业整顿。本案没有任何证据证明津瑞物业乐山分公司按照合同约定对商业楼提供了任何物业服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，刘建国不应支付津瑞物业乐山分公司物业服务费。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请二审法院支持刘建国的上诉请求。 津瑞物业乐山分公司辩称，根据案涉物业区域的特殊性及案涉小区总面积较小、业主较少的情况，津瑞物业乐山分公司的人员配置符合实际，该公司对案涉小区包括商业楼在内提供了相应的保洁和安保服务；对电梯、消防设施、公共照明等设施设备进行了维保服务，并支付了由此产生的维保费用及电费；对房屋楼顶、上下管道、化粪池管道等进行了日常疏通。津瑞物业乐山分公司根据案涉小区的实际情况已按合同约定提供了相应物业服务。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 津瑞物业乐山分公司向一审法院起诉请求：1.刘建国向其支付2017年7月1日至2018年7月1日的物业服务费20,804元；2.刘建国承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：井研县研城镇X大道X号有一物业小区，称为井研县时代大厦小区，或称为井研县时代大厦商住小区。刘建国系该小区X幢X单元X楼X号商业用房（建设面积1,155.83平方米）的所有权人，即该小区的业主。2017年6月19日，井研县时代大厦小区业主委员会作为甲方，津瑞物业乐山分公司作为乙方，双方签订了《物业管理服务合同》。该合同第二章载明“委托管理事项第三条乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人；本物业的全体业主和物业使用人根据业主公约履行本合同中相应义务，承担相应责任，并遵守本物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度。第四条房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括：共同的楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。第五条共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、天线、高压泵房、楼内消防设施设备、电梯、中央监控设备、建筑物防雷设施。第六条附属建筑物、构筑物的维护、养护和管理，包括道路、室外上下管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场。第七条共用绿化、花木、建筑小品等的养护与管理。第八条附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所。第九条公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清理卫生、垃圾的收集、清运。第十条交通与车辆停放秩序的管理。本物业管理区域内的业主、物业使用人在本物业管理区域公共场地指定停放点停放车辆。第十一条维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。前款约定事项不含业主、使用人的人身与财产保险和财产保管责任，乙方与业主、使用人另行签订合同的除外。第十二条管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。第十三条根据业主委员会的委托组织开展社区文化娱乐活动。第十四条业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方原则上接受委托，但收费由当事双方协商。第十五条对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重采取报告规劝、制止等措施。第十六条其它委托事项。”该合同第四章载明“双方权利义务第十八条甲方权利义务1.代表和维护业主、使用人的合法权益；经常听取业主、使用人的意见和建议，并及时将这些反馈给乙方；协调业主、使用人、乙方之间的关系；2.督促业主和物业使用人遵守业主公约及物业共用部位和公共实施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度；督促业主、使用人按时交纳物业管理公共服务费用；3.审定乙方拟定的物业管理方案；4.检查监督乙方物业管理方案的实施及制度的执行情况；5.审定乙方提出的物业管理服务年度计划、维修养护计划和财务预算及决算报告；6.审批物业维修专项资金的使用预算，并监督物业共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的竣工验收；审查乙方提供的物业共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的书面报告。7.在合同生效之日起督促前物管方向乙方移交提供原物管用房为物业管理用房，无偿使用。8.前物管与乙方办理物业管理验收手续时，应向乙方移交下列资料：（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（2）设备实施的安装、使用和维护保养技术资料；（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（4）物业管理所必需的其他资料，并于合同生效之日起30日内向乙方移交；9.协调本合同生效前发生的管理遗留问题；10.协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动及完成物业管理各项管理目标；11.甲方有权指定专业审计机构，对本合同约定的物业管理公共服务费收支状况进行审计；第十九条乙方权利义务1.根据有关法律法规及本合同的约定，制定物业管理方案，自主开展物业经营管理服务活动；2.对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理；3.负责编制房屋及其附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施；4.向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关注意事项和禁止行为，订立书面约定，并负责监督；按养护计划和操作规程，对房屋共用部位、共用设施设备状况进行检查，发现不安全隐患或险情及时排除；5.负责编制物业管理年度管理计划，资金使用计划及决算报告；并于每年1月，以书面方式向甲方提出这些计划和报告。6.建立、妥善保管和正确使用物业管理档案，并负责及时记载有关的变更情况；7.承担因管理不当造成的一切安全事故责任。”该合同第五章载明“物业管理公共服务质量第二十一条乙方须按下列约定，实现目标管理；1.房屋外观；2.设备安全运行；3.共用部位、共用设施设备的维护和管理；4.公共环境卫生；5.绿化；6.交通秩序与车辆停放；7.公共秩序维护与协助消防。”物业管理服务合同除前述载明内容外，还载明：1.津瑞物业乐山分公司为井研县时代大厦小区提供物业管理服务；2.物业管理服务期限3年，从2017年7月1日0时起，至2020年6月30日24时止；3.物业服务费含公共水电费，不含应由专项维修基金支付的一切费用和专有部分的费用；4.2楼（含2楼）以上商业用房按每月每平方米1.50元交纳；5.物业服务费1年交纳1次，每次交纳时间为7月1日；6.业主出租物业的物业服务费由业主交纳，若业主与承租人另有约定的，从其约定，但业主承担连带责任；等等。嗣后，津瑞物业乐山分公司与井研县时代大厦小区的业主因维护该小区的消防设施设备和维修该小区的外墙墙面是否使用专项维修资金产生纠纷，一直未能得到妥善处理，于是，津瑞物业乐山分公司停止提供物业管理服务至今。其间，津瑞物业乐山分公司曾于2019年8月7日就2017年7月1日至2018年7月1日的物业服务费向一审法院起诉。审理中，津瑞物业乐山分公司于同年11月1日申请撤诉。同日，该院裁定准予津瑞物业乐山分公司撤回起诉。之后，刘建国仍未交纳2017年7月1日至2018年7月1日的物业服务费。津瑞物业乐山分公司于2020年1月10日再次起诉。 争议事实认定，津瑞物业乐山分公司在2017年7月1日至2018年7月1日期间是否全面履行了物业管理服务合同约定的物业管理服务义务？对此，津瑞物业乐山分公司主张该期间的物业管理服务义务已全面履行完毕，然而，刘建国却主张该期间津瑞物业乐山分公司并未按物业管理服务合同约定全面履行物业管理服务义务，为此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”津瑞物业乐山分公司应当举证证明自己在2017年7月1日至2018年7月1日期间已履行了物业管理服务义务，对此，津瑞物业乐山分公司提交的证据能够证明津瑞物业乐山分公司于2017年7月1日至2018年7月1日期间在履行物业管理服务义务，因而刘建国应当提交津瑞物业乐山分公司在2017年7月1日至2018年7月1日期间未全面履行物业管理服务义务的证据，虽然刘建国提交了证人李某的证言，但是，不足以证明津瑞物业乐山分公司在该期间未能全面履行物业管理服务义务，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款规定“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”刘建国应当承担举证不能的不利后果，即该院对刘建国主张津瑞物业乐山分公司在2017年7月1日至2018年7月1日期间未全面履行物业管理服务义务不予支持，因此，该院认定津瑞物业乐山分公司在2017年7月1日至2018年7月1日期间已全面履行了物业管理服务义务。 另认定，根据前述认定事实和物业服务合同的约定，该院确认刘建国欠津瑞物业乐山分公司2017年7月1日至2018年7月1日期间的物业服务费20,804.94元（1.50元/平方米/月×1,155.83平方米×12月）。 一审法院认为，刘建国以津瑞物业乐山分公司在2017年7月1日至2018年7月1日期间未全面履行物业管理服务义务为由主张不应当交纳该期间的物业服务费，没有事实依据，该院不予支持，因此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持……”，刘建国应当支付津瑞物业乐山分公司物业服务费20,804.94元，但是，津瑞物业乐山分公司只主张刘建国支付物业服务费20,804元，该院予以支持。 一审法院依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决：刘建国在本判决生效后十五日内支付津瑞物业乐山分公司物业服务费20,804元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费320元，减半收取计160元，由刘建国负担，在本判决生效后七日内向一审法院交纳。 二审中，刘建国提交了如下证据：1.现场照片16张和平面图1张，拟证明案涉小区住宅楼和商业楼分成了两个部分，有各自不同的入口，津瑞物业乐山分公司没有为商业楼提供相应的物业服务。2.证人陈某在另案中的证言，拟证明津瑞物业乐山分公司对案涉小区商业楼没有提供保安巡查服务和保洁服务。陈某证言的主要内容为：陈某不是津瑞物业乐山分公司的工作人员，其之前在案涉小区刘总那里当保安，津瑞物业乐山分公司来了后，陈某就离开了。案涉小区之前没有物业公司，陈某帮业主当了三年保安，只负责住宅楼的保安工作。陈某在案涉小区帮津瑞物业乐山分公司只干了半个月，工资由朱磊发放。 津瑞物业乐山分公司质证认为，1.对现场照片和平面图的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议。现场照片应该是2020年拍摄的，只能反映房屋的现状，不能反映津瑞物业乐山分公司提供物业服务期间的状况。而且现场照片能够反映在津瑞物业乐山分公司停止物业服务后，商业楼的卫生状况是很恶劣的，相反能够证明该公司在没有撤离前是为案涉小区商业楼提供了物业服务管理。2.同意将证人陈某在另案中的证言作为本案证据，不需要再出庭作证。根据证人陈某的证言反映，其为刘建国工作过，与刘建国有利害关系，故对其证言的真实性有异议。另外，在津瑞物业乐山分公司接管案涉小区后，陈某只工作了半个月，而本案涉及的物业服务是2017年至2018年，故其证言与本案没有关联性。 津瑞物业乐山分公司没有提交新证据。 本院认证，刘建国提交的现场照片和平面图符合证据真实性、合法性、关联性的特征，故本院予以采信。根据证人陈某的证言反映，在津瑞物业乐山分公司接管案涉小区后，其仅在案涉小区工作了半个月，其证言不能证明津瑞物业乐山分公司在2017年7月至2018年7月期间提供物业服务的情况，故本院不予采信。 本院除对一审法院查明的事实予以确认外，另查明：案涉小区建筑外观呈L型，共有3单元，1单元是商业楼，2、3单元的1至3楼是门市，4楼以上是住宅。住宅楼与商业楼的入口分别独立。案涉小区共有4部电梯，住宅楼2部，商业楼2部。 双方均认可：1.津瑞物业乐山分公司与案涉小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》第七条、第八条及第十条约定的情形，案涉小区商业楼并不涉及，针对前述约定不需要提供物业服务；2.案涉小区配备了1名保洁人员、2名保安人员。 刘建国认可：1.津瑞物业乐山分公司对案涉小区住宅楼提供了物业服务；2.津瑞物业乐山分公司为案涉小区商业楼公共照明支付了电费；3.案涉小区商业楼化粪池溢出后，津瑞物业乐山分公司处理过一次。 本院认为，本案的争议焦点：津瑞物业乐山分公司在2017年7月1日至2018年7月1日期间是否为案涉小区商业楼提供了物业服务？根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持……”的规定可知，业主拒绝交纳物业费必须基于正当理由，即物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中，首先，案涉小区建筑外观呈L型，商住一体。案涉小区业主委员会与津瑞物业乐山分公司于2017年6月19日签订《物业管理服务合同》，将案涉小区整体交由津瑞物业乐山分公司进行物业管理，但该合同并未对住宅楼与商业楼的物业服务范围和内容进行区分。其次，双方均认可案涉小区配备了1名保洁人员、2名保安人员；津瑞物业乐山分公司提交的证据能够证明该公司对案涉小区包括商业楼在内的电梯、消防设施进行了维保并支付了相应的费用，而且还对案涉小区提供了清洗水箱、检查卫生、雨棚修复等物业服务；刘建国认可案涉小区商业楼公共照明的费用由津瑞物业乐山分公司支付，该公司对商业楼化粪池进行过处理。再次，虽然刘建国主张案涉小区商业楼电梯是商家自行找人维修保养，津瑞物业乐山分公司对消防设施没有维保导致商家停业整顿，但均没有提供证据予以证明；刘建国在本案中已提交的证据既不能证明津瑞物业乐山分公司没有为案涉小区商业楼提供任何物业服务，也不能证明津瑞物业乐山分公司在提供物业服务过程中存在重大瑕疵。综上，本院认定津瑞物业乐山分公司在2017年7月1日至2018年7月1日期间按照《物业管理服务合同》的约定提供了相应的物业服务，刘建国应该向该公司支付物业服务费。因一审判决认定刘建国欠付的物业服务费金额正确，故本院予以确认。 综上所述，刘建国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费320元，由刘建国负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  黎 琳 审 判 员  谭媛媛 审 判 员  李 霞 二〇二〇年五月十五日 法官助理  王 琦 书 记 员  孙 影