湖南省株洲市芦淞区人民法院行 政 判 决 书（2020）湘0203行初86号原告欧建龙，男，1973年5月25日出生，汉族，住湖南省株洲市渌口区。被告株洲市渌口区自然资源局，住所地湖南省株洲市渌口区渌口镇漉浦路26号。法定代表人蔡凤美，局长。委托代理人胡源，系株洲市渌口区自然资源局行政审批股股长，代理权限为特别授权，即代为承认、变更、放弃诉讼请求，代为上诉等。委托代理人王剑，湖南天隆律师事务所律师，代理权限为一般代理。第三人江梦鹤，男，1986年3月29日生，汉族，住湖南省株洲市渌口区。第三人刘芳，女，1987年12月14日生，汉族，住湖南省衡山县。原告欧建龙诉被告株洲市渌口区自然资源局、第三人江梦鹤、刘芳房屋行政登记一案，本院于2020年4月2日立案受理后，向被告、第三人送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2020年5月12日公开开庭审理了本案。原告欧建龙、被告株洲市渌口区自然资源局的委托代理人胡源、王剑、第三人江梦鹤到庭参加诉讼。第三人刘芳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告欧建龙向本院提出诉讼请求：依法撤销被告株洲市渌口区自然资源局程序违法向第三人江梦鹤、刘芳颁发的株房权证渌口镇字第××号房屋所有权证，并恢复原告欧建龙的房屋所有权证。事实与理由：一、原株洲县人民法院作出的（2017）湘0221行初9号行政判决书适用法律错误。2016年1月11日，原告欧建龙委托廖超杨与第三人江梦鹤签订房屋转让协议，同意将涉案房屋作价300000元出售给第三人江梦鹤并非事实。涉案房屋有170.64平方米，价值远超300000元。原告欧建龙自始至终都未同意将房屋作价出售给第三人江梦鹤。原告欧建龙委托廖超杨办理转移登记手续，也受到第三人江梦鹤及廖超杨的逼迫（两人一伙放高利贷），并非本人真实意思表示。在已确认原告欧建龙及前妻袁春梅未到办证厅进行询问面签申请过户的情况下，被告株洲市渌口区自然资源局还为第三人江梦鹤、刘芳办理房屋变更登记，程序违法。（2017）湘0221行初9号行政判决书适用《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第（一）项之规定，确认行政行为违法但不撤销，明显属于适用法律错误。二、原株洲县人民法院作出的（2017）湘0221行初9号行政判决书认定事实错误。其中，关于“第三人江梦鹤、刘芳对被告株洲县房产管理局办理原共有人欧建龙名下房产的产权时并不知情，其经公平交易受让房产，该房产的最后权属登记既成事实，但不具有可撤销内容”的认定，完全不是事实。由于工作人员明显不当行为，导致原本属于原告欧建龙的房产，过户到第三人江梦鹤、刘芳名下，故应当适用《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）、（三）、（六）项之规定，判决撤销，并恢复原告欧建龙的房屋所有权证。三、原株洲县人民法院作出的（2017）湘0221行初9号行政判决书判决错误。法院已经确认发证的行政行为违法，又不存在不可撤销的因素，故应判决撤销，恢复原告的房屋所有权证。四、株洲市中级人民法院（2018）湘02行终28号行政判决书表述：“株洲县房产局不再行使房屋登记职权，已不是适格被告，本案被告应当是继续行使房屋登记职能的渌口区国土资源局。”五、虽然房屋所有权证上所有权人为原告欧建龙，但购房首付款及后期款项均由原告欧建龙的父母支付，且从房屋装修完起，也一直由父母居住。故原告欧建龙的父母应当为房屋的共有权人，被告株洲市渌口区自然资源局在办理房屋转移登记时并未告知。原告欧建龙向本院提交了以下证据：证据1、原告欧建龙房屋所有权证复印件；证据2、第三人江梦鹤、刘芳身份证明；证据3、原告欧建龙购房费用证明；证据4、（2017）湘0221行初9号行政判决书、（2018）湘02行终28号行政判决书。以上证据1-4共同拟证明被告株洲市渌口区自然资源局程序违法。被告株洲市渌口区自然资源局辩称，本案已过起诉期限，请求依法驳回原告欧建龙的诉讼请求。原告欧建龙诉称，涉案房屋于2016年1月12日转移登记至第三人江梦鹤、刘芳名下。虽然原告欧建龙于2017年8月对当时的房屋登记机构——原株洲县房产管理局提起行政诉讼，并历经二审裁判。株洲市中级人民法院（2018）湘02行终28号行政判决书作出的时间为2018年4月11日，且二审明确向原告欧建龙告知自2016年8月14日起不动产登记机构为原株洲县国土资源局，其起诉主体错误，故撤销了一审判决，驳回了原告欧建龙的起诉。因此，原告欧建龙最迟应于2017年8月就已知晓涉案房屋已转移登记至第三人江梦鹤、刘芳名下的事实。原告欧建龙于2018年4月11日经法院告知适格的被告，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十四条之规定，原告欧建龙最迟应于2019年4月11日前向法院提起行政诉讼。而原告欧建龙于2020年3月17日才提起本案诉讼，已过起诉期限。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告株洲市渌口区自然资源局向本院提交了以下证据、依据：证据1、土地登记申请书及土地使用权转让申请表，拟证明原告欧建龙及第三人江梦鹤、刘芳提出土地转让申请；证据2、出让土地使用权转让合同，拟证明原告欧建龙将其房屋所占土地使用权转让给第三人江梦鹤、刘芳的事实；证据3、土地登记审批表，拟证明被告株洲市渌口区自然资源局为原告欧建龙及第三人江梦鹤、刘芳办理涉案房屋土地使用权办理变更登记的审批流程；证据4、（2014）湘株县证字第607号公证书，拟证明原告欧建龙委托廖超杨代为办理房屋买卖、房屋所有权证、国有土地使用权证过户手续等事宜的公证；证据5、国有土地使用权证，拟证明依原告欧建龙及第三人江梦鹤、刘芳的申请，被告株洲市渌口区自然资源局将涉案房屋国有土地使用权转移登记至第三人江梦鹤、刘芳名下的事实；证据6、房屋转移登记询问表及申请审批表（欧建龙、袁春梅）、房屋转移登记询问表及申请审批表（江梦鹤、刘芳、欧建龙），拟证明原告欧建龙及第三人江梦鹤、刘芳申请涉案房屋过户及变更相关审批流程；证据7、（2013）湘株县字第352号公证书，拟证明原告前妻袁春梅将涉案房屋其所有部分赠与原告欧建龙，并为此办理公证，涉案房屋为原告欧建龙单独所有的事实；证据8、《房屋转让协议》及相关当事人身份证复印件，拟证明原告欧建龙将涉案房屋转让给第三人江梦鹤的事实及各方主体身份；证据9、房地产交易纳税申报表及完税证明，拟涉案房屋交易完税情况；证据10、房屋所有权证两本，拟证明涉案房屋已完成转移登记手续。第三人江梦鹤陈述，其陈述意见与被告株洲市渌口区自然资源局答辩意见一致。第三人江梦鹤向本院提交一份证据：株洲市中级人民法院（2020）湘02民终369号民事判决书，拟证明事情的起因和经过。第三人刘芳未作陈述，未向本院提交证据。经庭审质证，根据原告、被告及第三人的质证意见，本院对上述证据认证如下：对原告欧建龙提交的证据1、2、4的真实性、合法性、关联性予以采信；对原告欧建龙提交的证据3，因与本案无关，本院不予采信；对被告株洲市渌口区自然资源局提交的证据1、2、3、4、5、7、8、9、10的真实性、合法性、关联性予以采信；对被告株洲市渌口区自然资源局提交的证据6中房屋转移登记询问表及申请审批表（欧建龙、袁春梅）的真实性不予采信，房屋转移登记询问表及申请审批表（江梦鹤、刘芳、欧建龙）的真实性、合法性、关联性予以采信；对第三人江梦鹤提交的证据的真实性、合法性、关联性予以采信。经审理查明，位于株洲市渌口区的房屋原登记在原告欧建龙名下（株房权证渌口镇字第××号房屋所有权证），该房屋登记用途为住宅，建筑面积为170.64平方米。该房屋原系原告欧建龙与前妻袁春梅共同共有。2012年5月4日，原告欧建龙与袁春梅办理离婚登记。2013年11月13日，原告欧建龙与袁春梅签订一份《房屋赠与协议》，约定袁春梅将涉案房屋50%的份额无偿赠与原告欧建龙，原告欧建龙享有涉案房屋100%的产权。该《房屋赠与协议》办理了公证。第三人江梦鹤、刘芳系夫妻关系。原告欧建龙通过其朋友认识了案外人廖超杨，之后通过廖超杨认识了第三人江梦鹤。2014年，原告欧建龙向第三人江梦鹤两次借款共计300000元。2014年7月15日，原告欧建龙与第三人江梦鹤签订《以物抵债协议》，约定原告欧建龙同意以涉案房屋折价300000元抵偿债务。借款后，原告欧建龙向第三人江梦鹤支付了部分利息，但未偿还借款本金。2014年12月9日，原告欧建龙出具一份《委托书》，特别授权廖超杨代为办理涉案房屋的出售、签订房屋买卖合同、代办房屋所有权证、国有土地使用权证等手续。该《委托书》办理了公证。2016年1月11日，廖超杨代原告欧建龙与第三人江梦鹤签订《房屋转让协议》。2016年1月12日，廖超杨代原告欧建龙与第三人江梦鹤、刘芳在原株洲县房产管理局办理了涉案房屋的转移登记手续，将登记在原告欧建龙名下的涉案房屋转移登记至第三人江梦鹤、刘芳名下（株房权证渌口镇字第××号房屋所有权证）。在此之前，被告株洲市渌口区自然资源局提供的证据显示，原株洲县房产管理局先将原告欧建龙与袁春梅共同共有的房屋转移登记至原告欧建龙个人名下，之后再转移登记至第三人江梦鹤、刘芳名下。另查明，原告欧建龙系欧根四、邓爱香之子。2017年4月7日，第三人江梦鹤、刘芳以欧根四、邓爱香为被告，以原告欧建龙为第三人诉至原株洲县人民法院，请求排除妨害［案号：（2017）湘0221民初336号］。在该案审理过程中，原告欧建龙于2017年8月1日向原株洲县人民法院提起行政诉讼，请求撤销被告株洲县房产管理局颁发给第三人江梦鹤、刘芳的株房权证渌口镇字第××号房屋所有权证。2017年8月23日，原株洲县人民法院作出（2017）湘0221行初9号行政判决：“确认被告株洲县房产管理局核发给第三人江梦鹤、刘芳的株房权证渌口镇字第××号私有房屋所有权证的具体行政行为违法。”原告欧建龙不服，提起上诉。2018年4月11日，株洲市中级人民法院作出（2018）湘02行终28号行政判决认为：“2016年9月，株洲县房产管理局的房屋登记职能划转至株洲县国土资源局所属的株洲县不动产登记中心……上诉人（即欧建龙）因对登记机关所颁发的房屋产权证不服，于2017年8月1日向株洲县人民法院提起诉讼，此时株洲县房产局不再行使房屋登记职权，已不是适格被告……上诉人一审起诉时错列被告，不符合起诉条件，依法应驳回起诉，一审判决适用法律错误”，并判决：“一、撤销株洲县人民法院（2017）湘0221行初9号行政判决；二、驳回上诉人欧建龙的起诉。”在该行政诉讼案件上诉期间，第三人江梦鹤、刘芳就请求排除妨害一案于2018年4月4日申请撤回起诉，原株洲县人民法院准予撤诉［案号：（2017）湘0221民初336号］。2018年4月27日，原告欧建龙向原株洲县人民法院起诉，请求确认第三人江梦鹤、廖超杨于2016年1月11日签订的《房屋转让协议》无效［案号：（2018）湘0221民初332号］。2018年6月5日，原告欧建龙申请撤回起诉，原株洲县人民法院准予撤诉。同日，原告欧建龙（甲方）与第三人江梦鹤（乙方）签订一份《协议书》，约定：甲、乙双方一致确认截止签订协议之日，甲方欠付乙方借款债权额为345000元，该款由甲方在2018年8月5日前归还300000元，剩余的45000元在甲方配合乙方将上述房屋过户回至甲方或者甲方指定的第三方名下办理过户手续后次日一次性付清。上述约定的期限届满后，原告欧建龙未向第三人江梦鹤支付款项，第三人江梦鹤、刘芳于2018年8月20日以欧根四、邓爱香为被告，以欧建龙为第三人再次诉至法院。后株洲市渌口区人民法院作出（2019）湘0221民初1092号民事判决：“一、被告欧根四、邓爱香及第三人欧建龙于本判决生效之日起三十日内腾退案涉房屋（坐落于株洲市渌口区，房屋产权证号为株房权证渌口镇字第××号）；二、驳回原告江梦鹤、刘芳的其他诉讼请求。”原告欧建龙不服，提起上诉。2020年3月23日，株洲市中级人民法院作出（2020）湘02民终369号民事判决：“驳回上诉，维持原判。”又查明，2016年9月，原株洲县房产管理局的房屋登记职能划转至原株洲县国土资源局所属的株洲县不动产登记中心。现原株洲县国土资源局的房屋登记职能由被告株洲市渌口区自然资源局继续行使。本院认为，本案系房屋行政登记案。本案的争议焦点为：一、本案是否已过起诉期限；二、原株洲县房产管理局于2016年1月12日向第三人江梦鹤、刘芳颁发株房权证渌口镇字第××号房屋所有权证的行政行为是否合法，是否应当恢复原告欧建龙的房屋所有权证。现分析如下：一、本案是否已过起诉期限。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十四条第一款规定：“行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。”本案中，原株洲县房产管理局未告知原告欧建龙起诉期限，故原告欧建龙应当自知道或者应当知道行政行为内容之日起一年内提起行政诉讼。被告株洲市渌口区自然资源局无证据证明原告欧建龙知道本案被诉行政行为的时间，但从2017年4月7日第三人江梦鹤、刘芳请求排除妨害一案［案号：（2017）湘0221民初336号］可以认定，原告欧建龙已知道本案被诉行政行为的内容，故本案起诉期限应从2017年4月7日起算。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十八条第一款规定：“公民、法人或者其他组织因不可抗力或者其他不属于其自身的原因耽误起诉期限的，被耽误的时间不计算在起诉期限内。”2017年8月1日，原告欧建龙曾向原株洲县人民法院提起行政诉讼，请求撤销被告株洲县房产管理局颁发给第三人江梦鹤、刘芳的株房权证渌口镇字第××号房屋所有权证。经一审、二审，株洲市中级人民法院于2018年4月11日以原告欧建龙错列被告为由，判决撤销一审判决，并驳回了原告欧建龙的起诉。同时，自2017年4月7日起，原告欧建龙与第三人江梦鹤、刘芳之间就涉案房屋又进行了多个民事诉讼且直至2020年3月23日株洲市中级人民法院才作出终审民事判决。上述民事诉讼、行政诉讼时间应认定为不属于原告欧建龙自身原因耽误的时间，不应计算在起诉期限内。故原告欧建龙于2020年4月2日提起本案行政诉讼，未超过起诉期限。二、原株洲县房产管理局于2016年1月12日向第三人江梦鹤、刘芳颁发株房权证渌口镇字第××号房屋所有权证的行政行为是否合法，是否应当恢复原告欧建龙的房屋所有权证。《不动产登记暂行条例》第六条规定：“国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。”《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款规定：“行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告”。本案中，原株洲县房产管理局负责原株洲县内的房屋权属登记管理工作，并作出本案被诉行政行为，现原株洲县房产管理局的房屋登记职能由被告株洲市渌口区自然资源局继续行使，故株洲市渌口区自然资源局是本案适格的被告。《不动产登记暂行条例实施细则》第十二条之规定：“当事人可以委托他人代为申请不动产登记。代理申请不动产登记的，代理人应当向不动产登记机构提供被代理人签字或者盖章的授权委托书。自然人处分不动产，委托代理人申请登记的，应当与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书，但授权委托书经公证的除外。境外申请人委托他人办理处分不动产登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理认证或者公证。”本案中，原告欧建龙于2014年7月15日与第三人江梦鹤签订《以物抵债协议》，于2016年1月11日由其代理人廖超杨与第三人江梦鹤签订《房屋转让协议》，均就涉案房屋的处置进行了约定。2016年1月12日，原告欧建龙虽未亲自到登记机构办理涉案房屋转移登记，但其经公证委托的代理人廖超杨代为办理的房屋转移登记应认定合法有效。原株洲县房产管理局根据原告欧建龙的委托代理人廖超杨及第三人江梦鹤、刘芳的申请，办理涉案房屋的转移登记手续，向第三人江梦鹤、刘芳颁发株房权证渌口镇字第××号房屋所有权证，证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序。虽然被告株洲市渌口区自然资源局无充分证据证明原告欧建龙、袁春梅到登记机构办理了转移登记手续，但在离婚时，袁春梅将其涉案房屋50%的份额无偿赠与原告欧建龙，双方为此办理了公证。该事实说明双方对涉案房屋的权属是无争议的，不违背原共同共有人的真实意思表示，且未对原告欧建龙的合法权益造成实际影响。原告欧建龙主张，其自始至终都未同意将房屋作价出售给第三人江梦鹤，其委托廖超杨办理转移登记手续也受到第三人江梦鹤及廖超杨的逼迫，但其未向本院提交证据证明，本院不予采信。原告欧建龙还主张，其父母对涉案房屋享有权利。本院认为，不动产权属的认定以登记为准，原株洲县房产管理局在办理涉案房屋转移登记时无需向原告欧建龙的父母履行告知义务。综上所述，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告欧建龙的诉讼请求。案件受理费50元，由原告欧建龙承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按照不服判决部分的上诉请求向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。汇款或转账缴费的，开户行：华融湘江银行长沙分行经营部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：81×××81。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审 判 长  尹小玲人民陪审员  沈顺珍人民陪审员  胡菊香二〇二〇年五月十二日法官助理粟欢书记员袁姝附：本判决书引用法律条文《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。