山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁02民终2842号上诉人(原审被告)：张颖，男，1968年2月25日出生，汉族，现住青岛市四方区。委托诉讼代理人：刘月华，山东纬达律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：初永海，男，1964年2月9日出生，汉族，住青岛市平度市。委托诉讼代理人：吕佳琳，山东诚功（黄岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：公海涛，山东诚功（黄岛）律师事务所律师。原审被告：青岛经济技术开发区博祥房地产开发有限公司，住所地青岛市保税区十四号区汉城路6号黄海大厦1706室。法定代表人：崔立青，总经理。上诉人张颖因与被上诉人初永海、原审被告青岛经济技术开发区博祥房地产开发有限公司（以下简称博祥公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院(2019)鲁0211民初7466号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张颖向本院提起上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判为驳回初永海的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一审法院经审理认定该案属于一房二卖，却错误的认定签订买卖合同在后，没有办理任何登记手续，甚夸没有足够证据证明付款的被上诉人的买卖合同合法有效，可以继续履行，属于认定事实错误，适用法律错误。第一，上诉人与一审被告就涉案虏屋签订买卖合同的时间为2007年5月份，被上诉人签订合同的时间为2011年2月，上诉人合同签订时间在先。第二，上诉人签订买卖合同后，即到黄岛区不动产登记中心办理了备案登记手续，根据《物权法》第二十条第一款的规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物杖的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处理该不动产的，不发生物权效力。上诉人办理了备案登记手续，即具有公示与公信效力，被上诉人在这之后还与一审被告就涉案房屋签订买卖合同，足以推定为恶意串通，损害上诉人的合法权益。第三，上诉人购买涉案房屋通过银行贷款支付的剩余购房款，在银行办理了抵押登记，直到2017年才将涉案房屋贷款偿还完毕，也就是被上诉人购买涉案房屋时，涉案房屋不仅登记备案出售给上诉人，还有银行抵押。被上诉人自称购买过多套房产，应当对购房手续非常有经验，在2010年就开始付购房款，却称在2018年才发现涉案房屋出售给上诉人，很明显为虚假陈述。最后，被上诉人未提交充足的付款凭证证明其已经支付全部购房款，一审中，被上诉人仅提交了一宗收据欲证明其已经支付2264262元购房款，该证据疑点重重。首先，付款时间与上诉人提交的买卖合时间相互矛盾，合同签订时间是在2011年2月7日，所谓的收据却在2010年6月份就开始。间隔时间过长，不合常理。且在双方没有达成合同合意，对总购房款数额没有确定之前就零星付款，不合常理，不排除双方存在借贷关系或其他经济往来的可能。第二，收据中关于收款用途记载混乱，并不能体现出其为涉案房屋交付购房款的数额。第三，两百多万的购房款，被上诉人只提交一组疑点重重的收据，没有任何银行支付凭证或者发票等其他证据予以佐证，且在与合同相矛盾的情况下，一审法院就做出了认定，明显认定事实错误。综上，上诉人与一审被告签订买卖合同在先，且到房管部门办理了相关登记备案手续，已经具备公示公信效力，且通过银行抵押贷款的方式支付购房款，比被上诉人只提交疑点重重的收据具有更强的证明力，因此，被上诉人在2011年购买涉案房屋时，涉案房屋已经登记备案出售给上诉人，且处于银行抵押状态，其对当时涉案房屋的状态应当是明知的，在此种情况下，其仍然与一审被告签订买卖合同，具有相互串通的主观故意，损害了上诉人的合法权益，根据《合同法》及《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条，应当认定被上诉人2011年2月7日与一审被告签订的位于青岛市黄岛区《滨海花园广场》15号房产的《青岛市商品房买卖合同》无效。初永海辩称，一、初永海与原审被告博祥公司之间存在真实有效的买卖关系。初永海在购买涉案房屋的过程中不仅与博祥公司签订《青岛市商品房买卖合同》，并支付了全部房屋价款，故博祥公司对其出具收据并交付了房屋。按照日常经验法则及司法实践，收据系收款方向支付款项一方出具的已收到款项的凭据，付款方可以据此证明其已交付款项的事实。结合本案实际情况，涉案房屋标的额较大，在未支付完毕房屋价款的情况下，博祥公司不可能给其开具收据，并将房屋交付使用至今，初永海所持有的收据原件足以证明其已完全履行付款义务。除涉案房屋外，初永海还同时购买了涉案房屋的相邻网点，全部进行交付，以上房屋联排形成一个整体现对外统一出租给他人使用。二、上诉人张颖进行网签备案并不发生所有权转移的法律后果，涉案房屋所有权并未发生变更。网签备案手续系房地产主管部门进行市场监管所采取的行政手段，不具有物权变更的效力。本案中，张颖并未进行预告登记，只是办理网签备案，即使张颖与博祥公司签订的商品房买卖合同符合买卖的外在形式，但博祥公司从未向张颖交付过房屋，该合同未实际履行，不能对抗已履行合同完毕的初永海。据初永海了解，张颖与博祥公司签订房屋买卖合同的真实目的是为套取国家银行贷款，其签订的房屋单价不仅超过2007年的正常市场价格，且张颖未支付过任何房屋价款，涉案房屋的网签备案手续仅是因为办理银行抵押贷款需要所签订。三、上诉人张颖违背日常经验法则且无法自圆其说，未能提交任何有效证据证明其与博祥公司存在真实的买卖关系。张颖于2007年与博祥公司签订房屋买卖合同，12年来不仅未要求交付房屋，亦未要求过办理权属登记手续，其在原审庭审中主张其将涉案房屋委托与博祥公司代为管理，但未有任何委托协议，十多年来也未从该公司获取任何收益。另，张颖不能提供其交纳首付款的有效证据，无法证明首付款是由其本人交纳，其主张利用本人工资卡对涉案房屋进行还贷，但该银行转账记录中大量显示：“续存”，该名词在银行业务基本术语中是指持存折在柜台存入的意思，如果公司进行工资转账，不可能采取如此方法，但结合博祥公司对此类情况的惯用处理方式，初永海认为即该公司手持存折一直在为张颖偿还贷款。加之银行流水中显示青岛卓易兴国际贸易有限公司、青岛盛泰达建材贸易有限责任公司以及青岛安波利特建材贸易有限公司交替为张颖进行还贷，以上公司与博祥公司均相互熟知，全部位于青岛市保税港区黄海工业园内，故由张颖对涉案房屋偿还贷款的主张显然不能成立。综上，张颖的做法及证据均不符合日常经验法则，其与博祥公司之间并不存在真实的买卖关系。即使本案构成一房数卖，但根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》的相关规定：审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。结合本案初永海和上诉人都没有办理变更登记的实际，应优先保护合同履行完毕且巳占有使用涉案房屋十年之久的初永海的权益。博祥公司辩称，代理人在2020年5月1日前接受的委托，参与上诉人与被上诉人以及博祥公司案件，经博祥公司法定代表人介绍，对于被上诉人与博祥公司在2011年2月7日签订的商品房买卖合同并不知情，原经办人已经离职。针对上诉人以及原审卷宗代理人提出以下几点疑问：2011年2月7日为法定节假日，代理人对签订商品房签订买卖个同的日期存疑，经代理律师查询上诉人的购房款已经全部缴纳，而2011年8月份青岛嵩德有限责任会计事务所出具的审计报告书中载明，截至2011年7月31日初永海欠2275016元，代理人认为被上诉人并未完全缴纳购房款，上诉人已经足额缴纳全部涉案购房款。初永海向一审法院提出诉讼请求：1.依法确认张颖、博祥房地产公司于2007年5月18日签订的《青岛市商品房买卖合同》无效；2.依法确认初永海与博祥房地产公司于2011年2月7日签订的《青岛市商品房买卖合同》有效；3.依法判令张颖、博祥房地产公司撤销青岛市黄岛区滨海花园广场15＃房产的合同备案手续；4.依法判令博祥房地产公司协助初永海办理青岛市黄岛区滨海花园广场15＃房产的产权过户手续；5.依法判令博祥房地产公司支付初永海自2011年5月7日起至不动产权证办理完毕之日止按照人民银行计收逾期贷款利息的标准计算的逾期办证违约金；6.本案诉讼费用由张颖、博祥房地产公司承担。后，张颖申请撤回第一项诉讼请求。一审法院认定事实如下：1、2011年2月7日，初永海(乙方)与博祥公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，约定由初永海购买博祥公司开发的位于青岛市黄岛区《滨海花园广场》15号一、二层网点。房屋面积290.29平方米，每平方米单价7800元，总价款2264262元。在附件中约定买受人2010年10月12日付首付款，第二次付款20万元。合同第十条约定：“甲方应当在2005年2月7日前，依照国家法律、法规、规章等规定将取得的商品房综合验收备案证明（在乙方看到原件的基础上将复印件加盖甲方法人章）以及符合本合同约定的商品房交付乙方使用。”合同同时详细约定了其他权利义务。庭审中初永海进一步明确，该日期为涉案房屋的竣工日期，不是交房日期，购买的是现房，博祥公司实际于2011年2月7日交付涉案房屋。2、在合同签订前和签订后，初永海向博祥公司陆续支付了购房款。初永海提交收据一宗，证明其分别于2010年6月8日支付15#预付款50万元、2010年7月27日支付15#预付款120万元、2010年9月6日支付15#、16#、17#网点100万元、2010年9月21日支付15#、16#、17#网点预付款110万元、于2010年11月22日支付50万元、于2010年12月17日15#、16#、17#网点预付款80万元、于2011年6月28日支付15#、16#、17#网点预付款130万元……因初永海购买了博祥公司多套房屋，交款时未区分房号，但涉及15号网点房款2264262元已付清。3、初永海另提交其妻子邓美兰、女儿初亚玥与博祥公司签订的三份《商品房买卖合同》，证明其购买了博祥公司开发的同位置《滨海花园广场》18号一层网点、19号二层网点、20号一、二层网点。该三处房产已于2010年办理了房屋产权证。4、初永海提交《房屋租赁合同》两份以及房屋现状照片，证明博祥公司交付涉案房屋后，初永海即将房屋出租给他人使用，初永海一直占有使用并实际支配涉案房屋至今。5、经黄岛区不动产登记中心登记信息系统查询，涉案房产办理了商品房买卖合同备案，买受人张颖，在档案中有《青岛市商品房买卖合同》一份，约定了买卖双方的权利义务，在付款方式和付款期限一栏，约定买受人于2007年5月2日首付房款50%，计1162320元，贷款116万元，贷款年限10年。另有《个人贷款合同》一份，时间为2007年6月4日，贷款人为张颖，贷款金额116万元，期限自2007年6月4日起至2017年6月4日止。经查，贷款已全部还清，银行抵押已撤销。6、初永海称，其系因为涉及到16号网点的办证问题，于2018年到房产部门查询时，才得知本案15号网点存在博祥公司与他人合同备案的事实。一审法院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。当事人争议的焦点是：1、两份合同效力问题。2、初永海的各项主张应否支持？综合本案查明的事实及庭审过程中当事人的意见，依据有关法律和司法解释的规定，作出如下分析判定：一、初永海与博祥公司签订的《商品房买卖合同》，系当事人真实意思的表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法成立且生效，对该合同的效力，一审法院依法予以确认。二、张颖虽与博祥公司签订了《商品房买卖合同》，并于2007年办理了商品房买卖合同备案，但双方的合同存在以下疑点：首先，张颖未能提交《商品房买卖合同》原件。同时，张颖亦未能提交其支付购房款、偿还银行贷款的证据原件，这明显与常理不符。其次，从2007年5月双方签订上述合同至今有十几年，涉案房屋一直未交付给张颖，张颖也未要求博祥房地产公司交付房屋，也明显有悖常理。再次，张颖在长达十几年的时间亦未要求被博祥公司为其办理房屋产权证，也明显与常理不符。对以上问题，张颖均不能作出令人信服的合理解释，其亦未能提交其与博祥公司实际履行《商品房买卖合同》的充分有效的证据。而博祥公司未到庭陈述案件事实，亦未向法庭提交相关证据，因此，该《商品房买卖合同》是否是张颖与博祥公司买卖房屋的真实意思表示，无法确认。退一步讲，假设张颖与博祥公司之间存在真实的房屋买卖合同关系，则博祥公司构成一房二卖，涉及博祥公司履行哪份合同的问题。结合本案初永海所提交的证据，初永海已向博祥公司支付全部购房款，博祥公司也已将房屋实际交付初永海使用多年，且无证据显示初永海与博祥公司之间存在恶意串通行为，因此，可以认定博祥公司实际履行了与初永海的合同。但博祥公司一直未协助初永海办理涉案房屋的产权转移登记手续，现涉案房屋的产权仍登记在其名下。初永海作为已先行合法占有房屋的受让方，请求博祥公司继续履行房地产权转移登记的合同义务，有事实和法律依据，一审法院予以支持。张颖的相关权益，可另行向博祥公司主张。因此，张颖与博祥公司之间是否存在真实的房屋买卖合同关系，还是为套用银行贷款而虚假买卖房屋，对本案无实质影响，因此对张颖与博祥公司之间合同的效力问题，一审法院不做评判；初永海诉求张颖、博祥公司撤销涉案房产的合同备案手续，该系行政行为范畴，不属于法院受理民事案件的范围，一审法院不予审理。三、关于逾期办证违约金的问题。初永海与博祥公司在商品房买卖合同中没有明确约定办理房地产权证的时间，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”本案中，涉案商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋，合同签订日期是2011年2月7日，根据上述规定，在博祥公司未提供相反证据证明的情况下，博祥公司应自合同订立之日起90日内即2011年5月9日前办理房屋权属证书，但博祥公司至今未协助初永海办理房屋过户手续，应承担逾期办证违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”参照《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条的规定：“……合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理。”因此，违约金按以下方式计算：以已付购房款2264262元为基数，按照年利率6%的标准，自2011年5月9日起计算至判决生效之日止。综上，初永海所诉有事实和法律依据，一审法院部分予以支持。张颖所辩证据不足，一审法院不予采纳。博祥公司无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对自己诉讼权利的放弃，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百四十四条规定，判决如下：一、确认初永海与博祥公司于2011年2月7日签订的关于买卖位于青岛市黄岛区《滨海花园广场》15号房产的《青岛市商品房买卖合同》合法有效；二、博祥公司于判决生效之日起十五日内协助初永海办理位于青岛市黄岛区《滨海花园广场》15号房产的产权转移登记手续；三、博祥公司于判决生效之日起十五日内支付初永海逾期办证违约金（以2264262元为基数，按照年利率6%的标准，自2011年5月9日起计算至本判决生效之日止的利息）；四、驳回初永海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24978元（初永海已预交），保全费5000元，公告费900元，共计30878元，由博祥公司负担。经审理查明，二审2020年4月15日庭审调查时，博祥公司未出庭，上诉人提交涉案房屋的青岛市不动产登记信息一份，其中记载涉案房屋于2007年6月4日设定抵押登记，备注栏注明张颖，该抵押登记于2017年6月4日注销。上诉人据此主张其对涉案房屋的权利具有物权公示效力，被上诉人购买涉案房屋时并非善意，认为该证据与一审中上诉人提交的证据足以形成证据链，被上诉人存在与开发商恶意串通签订买卖合同的行为，因此被上诉人关于涉案房屋的买卖合同无效。被上诉人对该抵押登记信息真实性认可。但认为该信息仅显示了不动产部门进行行政管理的一种方式，不能发生物权变更的效力，且据被上诉人了解上诉人进行贷款的目的是为了和博祥公司套取银行贷款。被上诉人提交证据1青岛建泽物业有限公司出具的《证明》及收款收据两份，《证明》内容为：“滨海花园广场15-20号网点共计建筑面积1173.17平方米，地下车库面积400平方米，该网点的水电，物业费自2011年2月至今全部由初永海缴纳，截止今日，我公司未了解有他人对滨海花园广场15-20号网点主张过权利。”该《证据》加盖有物业公司公章及经办人签名。收款收据系记载了2017年11月至2018年3月期间青岛建泽物业有限公司代收初永海水电费明细。被上诉人主张涉案房屋自其购买之后就进行交付使用，并一直由其交纳物业费。上诉人对该两张收款收据真实性无异议，但认为该收据无法证明2017年11月份之前的房屋使用情况，且仅凭该两份收据不能证明是被上诉人在占有使用涉案房屋。上诉人对物业公司出具的《证明》真实性不予认可，认为若初永海在2011年—2017年之间真实的占有涉案房屋，物业公司应当也能出具出收款收据。认为《证明》与收据相互矛盾，不能证明被上诉人的待证事项。被上诉人提交证据2青岛农村商业银行转账流水三份、中国农业银行股份有限公司银行卡取款凭条两份、山东省农村信用社（合作银行）进账单（回单）一份，（2012）鲁民一初字第2号、（2015）青民一终字第919号民事判决一份，其中山东省农村信用社（合作银行）进账单（回单）记载2010年9月21日青岛祥煜船舶服务有限公司向崔立青账户转支100万元；农业银行银行卡取款凭条显示初永海于2010年6月8日向赵毓华银行卡转账38万元、初永海于2010年9月6日向赵毓华银行卡转存78万元；青岛农村商业银行转账流水显示初永海于2010年7月27日向赵毓华转账120万元、于2010年9月6日向赵毓华转账22万元、于2011年6月28日向博祥公司转账100万元。判决书中记载赵毓华系博祥公司会计并作为诉讼代理人参加诉讼。被上诉人据此主张赵毓华系博祥公司会计，初永海已完全履行付款义务。上诉人对青岛农村商业银行转账流水三份的真实性无异议，但认为该三份材料没有体现出任何与涉案房屋有关的信息，且系初永海与赵毓华个人之间的经济往来，对于赵姓女士的身份上诉人并不知情，若其为博祥公司会计，该证据恰证明初永海存在与开发商相互串通的可能。上诉人对农业银行两份银行卡取款凭条认为是打印件，对其真实性不予认可，并认为该两份凭条所体现的信息也与涉案房屋无关，且为个人之间的经济往来。上诉人认为山东省农村信用社（合作银行）进账单（回单）与本案没有关联性，不予质证。上诉人对两份判决书的真实性无异议，但认为不能证明初永海已经完成了付款义务，且与涉案房屋没有任何关联性。被上诉人提交证据3（2018）最高法民终397号民事判决书，据此主张收据系收款方向支付款项的一方出具的已收到款项的凭据。上诉人对该判决书真实性及证明内容均无异议。被上诉人提交证据4（2018）鲁02民终8463号民事判决书，据此主张博祥公司曾有与他人名义上签订房屋买卖合同，实际上恶意串通他人套取银行贷款的先例，该案购房人不仅未有支付首付款的有效凭证，银行贷款也全部由博祥公司支付，房屋多年未进行交付。上诉人对判决书真实性无异议，但认为该判决是发生在2003年，与本案没有任何的关联性。2020年5月6日再次补充调查时，博祥公司出庭，其对第一次庭审调查时上诉人与被上诉人提交的证据质证：对上诉人提交的不动产信息和证明事项无异议。对被上诉人提交的证据1青岛建泽物业有限公司出具的《证明》一份、青岛建泽物业收款收据两份真实性无法确认，通过青岛建泽物业收款收据上面显示的抄表时间为2017年11月15日-2018年3月15日，并不像该证明上写明的2011年至今全部由初永海缴纳。对被上诉人证据2青岛农村商业银行转账流水三份、中国农业银行股份有限公司两份、山东省农村信用社（合作银行）进账单（回单）一份，（2012）鲁民一初字第2号、（2015）青民一终字第919号民事判决一份，其中进帐单中付款人是案外人，收款人也不是博祥公司，对于该转帐用途无法确认；其中2010年9月6日及2010年6月8日收款记录收款人并不是博祥公司。对于2010年6月8日转帐金额为100万元，交易帐户为博祥公司的款项，该款项的用途代理人不清楚。对被上诉人证据3、4判决书的真实性无异议，但认为该判决只能作为参考。在本次庭审调查中，被上诉人提交青岛建泽物业客户年度台账（2011-2020）一宗，其中记载滨海花园15号网点自2011年1月至2020年4月的物业费、水电费对应客户均为初永海。据此主张物业公司关于涉案房屋客户缴纳费用的2011-2020年留存档案显示客户名称全部为初永海，2011年涉案房屋就已交付给初永海，由初永海占有使用并交纳物业费。多年来无论是开发商博祥公司还是上诉人张颖，都从未主张过任何权利，否则博祥公司、张颖以及物业公司不可能允许初永海正常使用涉案房屋至今，初永海系涉案房屋实际买受人且一直占用使用涉案房屋。上诉人对台帐真实性不认可，认为该材料系第三方单方出具，且打印时间为2020年4月份，该材料相当于案外人的证人证言，根据相关法律规定证人应当出庭，否则不能作为证据为法庭所采纳。博祥公司对该台帐真实性无法确认，至于涉案房屋的物业公司是否为青岛建泽物业有限公司，其代理人表示不清楚，并称庭后落实，如果是该物业就不向法庭回复落实意见，同时认为该台帐并不能证明涉案房屋所有权人为被上诉人初永海。博祥公司庭后未向本院回复上述落实情况。被上诉人还提交《常住人口公民身份号码登录表》一份以及韩福彬与初永海银行转账流水一宗。登录表中显示韩福彬系韩超父亲，银行流水显示韩福彬分别于2016年12月6日、2017年7月18日、2018年1月10日、2018年7月12日、2019年1月14日、2019年7月15日向初永海账户转入31万元、40万元、40万元、42万元、40万元、42万元。据此主张韩福彬系韩超（370284199102076034）父亲，该身份证号码登录表显示的韩超信息与《房屋租赁合同》承租方信息一致，该证据已充分证明初永海2016年将包含涉案房屋在内的15至20号网点全部出租与韩超后，韩超如约向初永海支付租金，初永海一直实际占有使用涉案房屋。上诉人对《常住人口公民身份号码登录表》以及韩福彬与初永海银行转账流水真实性无异议，但认为无法证明被上诉人的证明内容。博祥公司对《常住人口公民身份号码登录表》以及韩福彬与初永海银行转账流水真实性无异议，但认为从业务凭证上显示，该转帐并未备案为租赁房屋。被上诉人还提交房屋照片一份。主张涉案房屋与初永海购买的其他网点早已全部打通，不可分割，形成统一的整体对外出租使用，如初永海未购买涉案房屋且博祥公司未将涉案房屋交付给初永海，博祥公司不可能允许初永海对该房屋进行改造并使用十年之久而未进行任何制止和主张权利。上诉人认为照片显示的只是包括涉案房屋在内的网点房的现状，不能证明初永海已经占有使用达十年之久，被上诉人没有完成举证义务。博祥公司代理人表示不清楚房屋的现状。博祥公司在本次调查中提交证据1部分股东会决议。主张2011年博祥公司一直正常经营，并未出现初永海所述人员不和现象。证据2：博祥公司委托的对博祥公司2011年7月吸收合并青岛亚东商贸有限公司的经济情况的审计报告。其中其他应收帐款明细表中记载交款对象初永海，合计数额2275016元，日期为2011年7月31日。博祥公司据此主张经会计师对博祥公司货币资金、实物资产以及往来款项分别进行盘点核对，显示截至2011年7月31日其他应收明细表中列明，初永海尚欠2275016元，认为审计报告证实初永海并未缴清全部或大多数购房款。证据3：落款日期为2011年8月19日的告知函一份，其内容为：“我公司于2011年1月28日告知你方，我公司与张颖联系，通过补偿方式让其放弃网签合同，以便你方购买滨海花园广场15号网点。因其本人不在黄岛区，我公司一直电话和其沟通，对方不同意放弃15号网点。我公司现在正式通知贵方，滨海花园广场15号网点不能卖于贵方。贵方所交购房款请与我公司财务核算，办理退款。”博祥公司据此主张2011年8月19日，博祥公司给初永海以快递方式送达告知函，内容载明被上诉人2011年1月28日已经被告知办理15号网点的退款手续。代理人认为此证据证明本案涉诉房屋不存在被告知后10天内重新签订房屋买卖合同的可能。上诉人对博祥公司证据1真实性无异议，认为与上诉人之间的买卖合同没有关联。对博祥公司证据2真实性无异议，认为该审计报告恰恰证明上诉人对于被上诉人与博祥公司之间有其他经济往来关系的合理怀疑是正确的，被上诉人没有缴纳过涉案房屋的购房款，其对涉案房屋不享有权利。上诉人对博祥公司证据3称不知情，但称博祥公司确实和上诉人沟通过将涉案网点另行出售事宜，因涉案网点无法单独使用，上诉人购买后与其他相连网点一起委托博祥公司统一对外出租经营，后博祥公司未联系上诉人办理退房退款等事宜，涉案房屋另行出售一事双方没有再联系，当时博祥公司要将涉案房屋出售给谁，出售金额是多少上诉人均不知情。被上诉人对博祥公司证据1认为系股东会内部决议，对外并没有公示效力，被上诉人以及其他债权人多年寻找博祥公司主张权利未果，本案庭审中上诉人亦认可多年找不到博祥公司。被上诉人对博祥公司证据2真实性不予认可，认为该证据系博祥公司自行委托，未经过初永海同意，所涉及的全部材料系博祥公司单方提供。被上诉人对博祥公司证据3真实性不予认可。被上诉人以及其他债权人寻找博祥公司多年未果，博祥公司也一直未参与庭审，现可以出示该公司出具的告知函，对其真实性不予认可。即使该告知函确实由博祥公司出具，但时间也非落款时间，应为近期出具，该告知函的真实性以及具体形成时间博祥公司应进行举证并申请司法鉴定。另外，该证据的内容违背事实和日常经验，该证据的落款时间为2011年8月，此时涉案房屋已经交付初永海使用，博祥公司主张该证据已对初永海进行送达，但无证据证明，且该证据中载明要求初永海与博祥公司进行财务核算办理退款，证明初永海已足额缴纳涉案房屋的购房款，该证据与博祥公司证据2相互矛盾冲突。并且博祥公司和上诉人在明知初永海占有房屋的情况下，却任由其使用长达十年不闻不问，物业水电也全部由初永海正常使用和缴纳，而无人提出异议。上诉人和博祥公司完全无法自圆其说。如被上诉人未足额缴纳涉案房屋款，博祥公司不可能将房屋交付初永海使用长达十年，该证据的证明内容与事实完全矛盾，且不符合常理。另查明，关于涉案诉争房屋的交付情况，博祥公司称其不清楚。关于博祥公司提交的审计报告中列明初永海应付帐款的情况，博祥公司称是否是房款不能确定。对于初永海和博祥公司之间的往来不清楚，该款项之后是否偿还不清楚，后期公司一些财务帐目找不到了，现有的材料显示没有偿还。不清楚是否起诉过初永海索要欠款。关于涉案诉争房屋由谁出租的情况，博祥公司称不清楚，只知道已经出租给案外人了。关于上诉人付款的情况，经询问，上诉人称首付款以现金支付，现金来源一部分是上诉人自己的，一部分是借朋友的，没有相关凭证。关于房屋交付问题，上诉人称没有书面的交付约定，没有交付房屋是因为博祥公司代上诉人经营管理，但没有按约定给上诉人任何经营管理的费用，博祥公司说办证的时间一并交付上诉人。关于贷款的偿还情况，上诉人称其自己还一部分，其担任股东的黄海置业公司帮上诉人还一部分。关于房屋的现状和位置，经出示一审中被上诉人提交的照片，上诉人称照片是房屋的现状，但不清楚是照片上的哪一处。二审查明的其他事实与一审查明一致。本院认为，本案的主要焦点问题是：被上诉人初永海主张其与博祥公司签订的房屋买卖合同合法有效以及要求办理过户的请求是否成立？本案诉讼中，上诉人张颖与被上诉人初永海均与博祥公司签订了房屋买卖合同，被上诉人初永海提交了房屋买卖合同以及付款凭证、物业公司收取物业费、代收水电费的证明材料、被上诉人初永海实际占有使用并将涉案房屋对外出租经营的相关证据，被上诉人初永海的证据材料足以证明其与原审被告博祥公司之间签订的房屋买卖合同已经实际履行。而上诉人张颖与原审被告博祥公司之间签订的房屋买卖合同虽然时间早于被上诉人初永海所签的合同，但上诉人张颖未能提供充分的付款及还贷证据，且对于支付首付款及偿还贷款的资金来源作出合理解释和证明，另外，涉案房屋一直未交付给上诉人张颖，而上诉人张颖从未向博祥公司主张过权利，上诉人张颖二审庭审中又称房屋未交付系由原审被告博祥公司代为经营管理，但原审被告博祥公司又从未将所谓的经营管理收入支付给上诉人张颖，上诉人张颖甚至无法确认自己购买的房屋是哪一处，基于上述诸多明显证据不足且不合常理之处，本院无法对上诉人张颖购买涉案房屋的合理性真实性作出确认，被上诉人初永海的证据形成了较为完整的证据链，具有明显的证据优势，一审法院对被上诉人初永海要求确认买卖合同有效并由原审被告博祥公司协助办理过户等主张予以支持并无不当。退一步讲，即便上诉人张颖主张的购买涉案房屋的情况真实，在两购房人均签订合法有效买卖合同并支付房款且均未办理产权登记的情况下，亦应当继续履行已实际合法占有使用一方的买卖合同。另外，二审庭审中，博祥公司的委托诉讼代理人在出庭时对于涉案房屋的交付、使用、出租情况均表示不清楚，其称公司法定代表人崔立青表示对被上诉人与博祥公司签订涉案房屋买卖合同不知情，但被上诉人提交的付款证据中有款项系直接支付给崔立青的，因此，博祥公司二审中的陈述既不真实，亦不合理，本院对博祥公司否定与被上诉人之间存在房屋买卖合同的意见不予采信。综上，上诉人的上诉主张不成立，本院不予采信。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24978元，由上诉人张颖负担。本判决为终审判决。审判长 徐 明审判员 王化宿审判员 潘红燕二〇二〇年五月二十二日书记员 王 繁书记员 胡荣华