山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁09民终957号 上诉人（原审原告）：尚华，女，1963年6月8日出生，汉族，住东平县。 委托诉讼代理人：王书华，济南历下德义法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：姜元国，男，1964年12月2日出生，汉族，住东平县。 委托诉讼代理人：湛林燕，济南槐荫律政法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：陈军，男，1965年4月14日出生，汉族，住东平县。 委托诉讼代理人：张祥，东平彭集法律服务所法律工作者。 上诉人尚华因与被上诉人姜元国、陈军房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省东平县人民法院(2019)鲁0923民初4430号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 尚华上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费均由姜元国、陈军承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1.一审法院认定“原告提供的证据无法证实涉案房屋系尚华与姜元国的夫妻共同财产”是错误的，一审庭审中，我主张涉案房屋系夫妻共同财产，陈军在答辩时未对涉案房屋的权属问题提出任何异议，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条规定，诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无须举证。一审法院以无法证实涉案房屋系夫妻共同财产为由是错误的，应依法改判。2.一审法院认定“姜元国将涉案房屋卖给陈军是在2003年，距今已长达16年之久，而原告居住的地方与涉案房屋仅有400-500米远，期间陈军对涉案房屋进行了大量的改建和修缮，原告亦未提出任何异议，应推定为原告对姜元国将房屋卖给陈军是知情的”，一审法院推定我对涉案房屋的买卖是知情的，属于认定事实严重错误。在一审庭审中，姜元国、陈军均认可涉案房屋开始是由陈军租赁使用，后才在我不知情的情况下被姜元国私自买卖，购房款是分多次并且是好几年才支付，其中还用购房款折抵了一部分货款，该购房款陈军并没有一次性支付给姜元国，姜元国出售涉案房屋没有告知我，也没有将购房款交付我，我没有理由应当知道涉案房屋的买卖行为。我知道陈军是租赁的涉案房屋，对于涉案房屋的买卖，我并不知情，我一直住在济南看孩子，很少回家，至于陈军对涉案房屋的修缮，我也不知情。我认为，作为一个租房用作仓库者来说，对租赁房屋进行修缮也是必要的，并不能证实只有房东才能对房屋有权进行修缮，一审法院适用推定论是错误的，推定我知道涉案房屋的买卖关系没有任何法律依据。二、一审法院适用法律错误。一审法院依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定作出判决是错误的，我并不是涉案房屋买卖合同一方当事人，不能适用该解释，我只是涉案房屋的共有人，对涉案房屋应依法享有权利。三、涉案房产土地性质截止到2018年拆迁仍然是农村集体土地，在拆迁过程中政府采取的补偿标准也是对农村集体土地的补偿标准，东平县人民政府2018年6号文和涉案房产拆迁补偿档案资料证实，依照法律规定涉案房产买卖合同属无效合同，一审判决认定事实不清，适用法律错误。综上，请二审法院支持上诉请求。 姜元国称，认可尚华上诉观点及陈述意见，一审判决错误，应予改判。 陈军辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。一、一审庭审中陈军并没有认可涉案房屋为尚华、姜元国的夫妻共同财产。二、姜元国与陈军是在平等自愿的基础上签订房屋买卖合同，尚华对姜元国将房屋出售给陈军完全知情。房屋买卖价款符合当时市场价格，是公平的，陈军对房屋长期、稳定的占有、使用状态应当受到保护。三、陈军购买涉案房屋并非投资盈利，而是为了居有定所，且已实际占有使用诉争房屋十六年之久，陈军已对该房屋形成了稳定的占有关系。期间，陈军在涉案房屋中按照农村风俗为其母亲举行了葬礼，尚华及姜元国也未阻拦，而且二人在十六年间并未向陈军主张过权利，当前土地升值、房价上涨、拆迁补偿的背景之下，尤其是涉案房产在护驾村拆迁改造区域范围内，目前正在拆迁规划中，尚华不是为了居住，而是在可能获得巨大利益下提起的诉讼。四、陈军一审提交了东平县人民政府文件（东政发〔2000〕55号），该证据记载涉案房屋土地已收归国有，可以证实陈军有权购买涉案房屋，签订购房合同是合理合法的。综合拆迁背景及有利于维护现有房屋买卖关系角度考虑，应驳回上诉请求。 尚华向一审法院起诉请求：1.请求确认姜元国、陈军于2003年10月31日签订的《购房合同》无效；2.要求陈军返还涉案房屋拆迁补偿款（具体数额不确定）。 一审法院认定事实：2003年10月31日，姜元国（甲方）与陈军（乙方）签订《购房合同》，合同约定，经甲乙双方协商，甲方在护驾村有院落一套，东邻尚福香，北靠路边，南靠路边，西靠路边。院落面积为342.3平方米，主房四大间，配房两间，计价伍万元整，具体事项如下：一、本合同自签字日期生效，乙方一次性付给甲方房款伍万元整。二、如以后发生村规划，甲方一定给乙方要出按规划地皮一片。三、乙方永久使用甲方提供的土地使用证一套。四、乙方有权出售或转让，甲方不负责任。五、甲方如不能按村规划提供地皮一片，金额退还乙方伍万元及利息（利息按存款年限利率计算），乙方按租赁甲方房屋租赁费付给甲方（每年租金2400元）。2003年10月31日姜元国出具《收到条》内容为：今收到售房款伍万元整（50000.-)。 同时查明，1991年8月20日《土地登记申请书》及《地籍调查表》登记涉案土地使用者为姜元国，性质为个人，土地权属性质为集体土地建设用地使用权。东平县人民政府《宅基地证》中登记户主姓名为姜元国。庭审中尚华未提供其与姜元国何时登记为夫妻关系的证据。 另查明，2000年9月13日东平县人民政府文件-东政发〔2000〕55号涉案土地被收归国有，后陈军（乙方）与东平街道护驾村社区居委会（甲方）签订《东平街道护驾村社区城中村改造房屋拆迁安置补偿协议》（外来购房户4组）第一条：被拆迁房屋现状：1、乙方被拆迁房屋及其地上附属物位于护驾村社区拆迁范围内，房屋评估丈量编号为156。2、经房屋评估机构评估，乙方拆迁院落主房合法实有建筑面积95.12平方米，拆迁院落合法实有建筑面积合计311.30平方米。2019年6月14日陈军出具《房屋院落腾空保证书》记录交出空方时间为2019年6月14日。现涉案房屋已被拆迁完毕。 一审法院认为，依法订立的买卖合同，双方当事人应本着平等、自由及诚实信用的原则履行合同，一方若有足够证据证明其权益受到损害的，对于合同当事人的合法权益应予以保护。本案中，涉案房屋的购房合同系姜元国与陈军签订，尚华提交的《土地登记申请书》《地籍调查表》《土地登记审批表》中登记涉案土地的使用者均为姜元国，性质为个人，购房合同亦为姜元国与陈军签订，尚华提供的证据无法证实涉案房屋系尚华与姜元国的夫妻共同财产。姜元国将涉案房屋卖给陈军是在2003年，距今已长达16年之久，而尚华居住的地方与涉案房屋仅有400-500米远，期间陈军对涉案房屋进行了大量的改建和修缮，尚华亦未提出任何异议，应推定为尚华对姜元国将房屋卖给陈军是知情的，且尚华要求陈军返还涉案房屋拆迁补偿款的具体数额无法确定。故尚华应承担举证不能的法律责任，尚华证据不足，一审法院对其诉讼请求不予支持。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决驳回尚华的诉讼请求。案件受理费1050元，由尚华负担。 二审中，尚华提交证据一、复印于东平县婚姻登记处的补发婚姻登记证审查处理表，用于证明其与姜元国于1986年12月结婚登记，涉案房产于二人婚姻关系存续期间取得，属夫妻共同财产。提交证据二、《东平县城中村改造实施方案》（东政发〔2008〕6号文）复印件，并申请法院调取东平县政府拆迁指挥部关于涉案房产土地性质及安置补偿档案资料，主张根据东政发〔2008〕6号文中“城中村拆迁后腾空的土地全部由县政府统一规划使用。村民安置用地以出让的方式供给，其余由县政府统一储备，统一安排使用。村集体预留经济发展用地供地的具体政策另行制定”的规定，能够证明截止到2018年涉案房产土地仍系集体土地，东政发〔2000〕55号文件即《关于东平镇护驾村等四村村民农转非后原农民集体所有土地收归国有的通知》并未实际执行，东平县政府以新的文件否决近20年前文件系重新作出行政行为，应以最新文件执行并确认其法律效力。 陈军质证称，对证据一真实性无异议，但不能证实尚华证明目的。对证据二真实性有异议，而且该文件是对东政发〔2000〕55号文的补充，并未明确说明涉案房屋土地为集体土地，只是详细说明了城中村改造后土地由县政府统一规划使用；关于安置补偿资料，护驾社区居委会已与陈军签订了补偿协议，该协议即是依据东政发〔2008〕6号文签订，调取证据申请应不予准许。 姜元国均同意尚华的上述证据证明目的。 本院认为，尚华提交的证据一合法有效，结合《土地登记申请书》等其他证据，能够证明涉案房产为夫妻共同财产。关于证据二及取证申请，东政发〔2000〕55号文已经证明了涉案房产所占用的原集体土地已被收归国有，尚华提交的东政发〔2008〕6号文有关规定仅说明了征用后的土地由政府统一规划，不能证明土地性质仍为集体土地。即使该拆迁区域按集体土地予以安置补偿，也只能说明土地征收后的补偿标准问题，并不能以此认定涉案土地仍为集体土地，更不能否定东政发〔2000〕55号文早已将涉案土地收归国有的事实和效力，东政发〔2008〕6号文系东政发〔2000〕55号文的延伸，与本案土地性质没有关联，不能证明尚华主张，本院不予采信，故其调取涉案房产安置补偿资料的申请亦无必要。 姜元国、陈军未提交新证据。 本院对一审查明的除姜元国结婚登记的其他事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为涉案房产买卖合同是否有效。根据一审查明事实，结合二审证据分析，涉案房产虽为农村房屋，但房屋土地2000年已被收归国有，陈军有权购买涉案房产，其与姜元国签订的房屋买卖合同并不违反有关法律规定。尚华主张涉案房产系夫妻共同财产，姜元国未经其允许擅自出卖构成无权处分，买卖合同应为无效。但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条关于“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，即使出卖人系无权处分，买卖合同依然应认定为有效，且本案中，合同的签订系双方真实意思表示，陈军亦支付了合理对价，故尚华主张没有事实根据和法律依据。尚华又主张，其并非涉案房屋买卖合同当事人，不能适用该司法解释规定。本院认为，本条解释中的“当事人”，系因买卖合同发生争议而起诉到人民法院的案件当事人，其既可以为买卖合同的缔约方，也可以为合同缔约方以外的与出卖物有利害关系的其他人，如本案中的共同共有人情形，人民法院仍应按该条规定处理。综上所述，尚华上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1050元，由尚华负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 勇 审判员 张立胜 审判员 陈树元 二〇二〇年五月二十一日 书记员 白金金