北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终3808号上诉人（原审被告）：黄飞，男，1988年7月3日出生，住四川省富顺县。委托诉讼代理人：徐志文，男，1951年2月6日出生，四川省宜宾市翠屏区李端法律服务所法律工作者，住四川省宜宾市。委托诉讼代理人：黄方德（黄飞之父），1965年8月18日出生，住四川省自贡市富顺县被上诉人（原审原告）：魏红胜，男，1982年8月19日出生，住山东省滨州市沾化区。委托诉讼代理人：陈来明，北京明时律师事务所律师。上诉人黄飞因与被上诉人魏红胜房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初14005号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄飞上诉请求：1.撤销一审民事判决，发回重审,追加唐某、王某为本案被告并承担法律责任，驳回魏红胜对黄飞的诉讼请求。2.一审诉讼费、评估费，二审诉讼费由魏红胜负担。事实与理由：第一，一审判决程序违法，没有追加唐某、王某为本案被告。一审审理中，黄飞提交了追加被告申请书，但一审法院未予追加。本案处理结果最终涉及唐某、王某。黄飞在本案仅是委托人，依法不应承担法律责任。第二，一审价格评估报告有误，一审法院据此认定魏红胜的损失有误。涉案评估的财产已经通过另案执行中解决，价格评估报告不实，基准日不实，魏红胜至今仍在占用涉案厂房，基准日应以现在为准，价格评估的依据不充分。第三，一审法院认定损失金额有误，黄飞不应承担主要责任。第四，魏红胜改变了双方合同约定的租赁用途，擅自投资开办旅馆，损失责任应由其自行承担。第五，魏红胜通过出租旅馆的获利应向黄飞退还。第六，魏红胜至今仍在占用厂房，本案租赁期还剩一年有余。第七，一审法院片面强调合同相对性，损害了黄飞的合法权益。魏红胜辩称：同意一审判决，不同意黄飞的上诉请求，请求法院予以驳回。第一，本案的争议焦点是黄飞与魏红胜签订的涉案房屋租赁合同，双方为合同相对方，双方发生争议时应以合同相对方作为案件当事人。第二，涉案价格评估报告是客观真实的。第三，魏红胜并没有和唐某达成任何关于租赁房屋的和解具体方案。魏红胜向一审法院起诉请求：1.黄飞赔偿魏红胜房屋装修损失901568元;2.案件受理费由黄飞负担。一审法院认定事实：唐某与陈某系夫妻关系，二人于1987年3月1日登记结婚。黄方德与冯某系夫妻关系，黄飞系黄方德、冯某之子。2001年9月1日，唐某与西马各庄村委会签订《承包（租赁）合同书》，约定西马各庄村委会将五亩地，承包指标每亩每年承包款800元，上交指标4000元。承包期限从2001年9月1日起至2021年9月1日止。合同中对双方权利义务及违约责任进行了约定，并约定2012年9月地价递增。唐某承租后在涉诉土地上建厂房、宿舍、办公用房等建筑，并于2001年12月18日将四川省富顺县顺淀食品厂顺义分厂注册登记在涉诉土地上。唐某交纳了2017年9月至2019年9月土地租赁费9744元。2014年5月15日，唐某、陈某向冯某借款36万元，并向冯某出具借条一张，记载：今借到冯某人民币36万元，借期为三个月。本笔借款用于新从事的家具经营。如到期不能偿还，本人自愿用位于北京顺义区《四川省富顺县顺淀食品厂顺义分厂》和河北省廊坊市香河县鑫亿隆家具城抵偿，绝不失信。借款人唐某、陈某，保证人王某。后唐某、陈某未能按期还款。唐某、陈某称其向王某借款160万元，到期未能偿还，故在2015年5月1日与王某签订了《债务抵偿协议》。四川省富顺县人民法院作出的（2017）川0322民初1913号民事判决书认为：唐某、陈某的位于北京顺义区《四川省富顺县顺淀食品厂顺义分厂》的厂房，属在顺义区租赁土地上的临时建筑物，不具有房屋所有权，加之唐某与王某签订了《债务抵偿协议》，该厂房不具备抵偿条件，唐某、陈某在河北省廊坊市香河县的鑫亿隆家具城，也无相应证据证明属自己所有，无法实施抵偿，因此《借条》中的抵偿条款属无效条款。故判决唐某、陈某于2014年5月15日向冯某出具的《借条》中“本人自愿用位于北京顺义区《四川省富顺县顺淀食品厂顺义分厂》和河北省廊坊市香河县鑫亿隆家具城抵偿”条款无效。该判决书已发生法律效力。后四川省富顺县人民法院作出的（2018）川0322民初1468号民事调解书，经法院主持调解，当事人自愿达成如下协议：唐某与王某于2015年5月1日签订的《债务抵偿协议》无效。2016年7月13日，黄飞（出租方、甲方）与魏红胜（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同》，约定：甲乙双方现将北京市顺义区高丽镇富顺县顺淀食品厂顺义分厂（地址：北京市顺义区）转租给乙方做仓库使用达成一致，合同内容如下：一、乙方自2016年7月12日至2021年9月1日止5年租用，甲方四川省富顺县顺淀食品厂顺义厂的厂内两个大门内的车间租用给乙方（以车间大门为单位)，年租50000元（伍万元整)，每年付一次，每年的9月1日前付给甲方，先付款后用房，如逾期十日视为乙方违约，甲方有权收回。二、乙方在租用期内，不得利用厂内做任何违法乱纪的事情，如若受到相关部门的处罚、火灾、人员伤亡等一切安全事故，法律责任由乙方承担，与甲方无关。三、乙方必须维护承租区域的整洁和完好，如有损坏照价赔偿，并承担租赁区域的一切维修费用。四、乙方要高度重视防火，一切不安全的工作。五、乙方无权将厂内设备损坏或者变卖。六、乙方在租用期间需交纳电费、水费、卫生费一切使用生产的费用。七、在租用期间，人力不可抗力的因素（如政府拆除、自然灾害）不能履行合同，甲方不属于违约。八、在租用期间甲方的所有债权债务属于甲方，与乙方无关。九、本院除已租七间房外，剩余全部归乙方。现已出租七间房屋到期，七间房屋一排归甲方。十、如乙方正常缴纳水、电、卫生费期间，如有相关部门或政府等骚扰或给停止使用等其他事宜，由甲方处理（水电价按国家标准缴纳）。十一、因乙方投资金额大，不预交保证金。十二、不加层外，乙方有权改动，在改动施工期间产生任何费用与安全事故与甲方无关。十三、本合同未尽事宜，经双方友好解决，本合同一式两份，各执一份。甲方处有黄飞签字摁印，乙方处有魏红胜签字摁印。附加手写：如本院出租期间甲方有债务纠纷影响乙方正常租房，甲方双倍赔偿。本院已出租七间房到期全部租给本合同乙方租金为30000元每年。双方当事人一致认可魏红胜已交纳租金至2019年9月1日。另，合同中所述的七间房屋到期后魏红胜并未使用亦未交租金。截止本案法庭辩论终结之日，涉诉场地及房屋由魏红胜占有、使用。唐某、陈某于2018年1月向法院起诉冯某、黄飞、黄方德、魏红胜、王某排除妨害纠纷一案，北京市顺义区人民法院2018年11月27日作出（2018）京0113民初5934号民事判决书，判决：冯某、黄方德、黄飞、魏红胜将位于北京市顺义区土地及地上物腾退返还给唐某、陈某，于判决生效之日起三十日内执行；冯某、黄方德、黄飞返还唐某、陈某出租收益十八万元，于判决生效之日起七日内执行；驳回唐某、陈某的其他诉讼请求。后冯某、黄方德、黄飞不服提出上诉，北京市第三中级人民法院作出（2019）京03民终1509号民事判决书，认定：“现有证据表明，涉案土地属于农村集体土地，唐某通过签订租赁合同的方式取得了涉案土地20年的使用权，唐某、陈某夫妻二人在租用涉案土地期间建厂房、宿舍等，虽然唐某、陈某未提供证据证明涉案土地上所建的建筑物未违反相关法律、行政法规的强制性规定，但其作为涉案土地的承租人有权要求占有涉案土地及地上物的非有权占有人排除妨碍，腾退并返还土地及地上附属物，故本院对冯某、黄方德、黄飞有关“起诉主体有误，厂房是富顺县顺淀食品厂顺义分厂所有，股东的权利和企业的权益应分开，应由富顺县顺淀食品厂顺义分厂起诉，而不是唐某、陈某起诉”的上诉理由和请求不予采纳。四川省富顺县人民法院作出的（2017）川0322民初1913号民事判决书在先，四川省富顺县人民法院作出的（2018）川0322民初1468号民事调解书在后，一审法院是依据生效的民事判决书认定的内容，认定冯某、黄方德、黄飞未经唐某、陈某同意占有、使用涉案土地及地上物并出租，故本院对冯某、黄方德、黄飞有关“一审法院根据富顺县法院调解书的内容确认合同无效明显不当；富顺县判决书是说抵押条款无效，没有说抵押行为无效，一审法院判决认定抵押行为无效是错误的”的上诉理由和请求不予采纳。如上所述，本案亦不存在《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条所规定的应当中止诉讼的情形，故本院对冯某、黄方德、黄飞有关“已经向富顺县人民法院提起了撤销（2018）川0322民初1468号民事调解书的诉讼，富顺县人民法院答复要1个月才能答复是否受理，因民事调解书确认的《债务抵偿协议》对本案处理有重大影响，本案应中止审理”的上诉理由和请求亦不予采纳。根据冯某、黄方德、黄飞的辩称及陈述，冯某、黄方德、黄飞是唐某、陈某的债权人，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，冯某、黄方德、黄飞应就其是涉案土地及地上物占有人的事实成立承担举证证明的责任，在冯某、黄方德、黄飞目前提供的证据不能证明其是涉案土地和地上物占有人的情形下，本院对冯某、黄方德、黄飞有关“厂房是王某、黄飞共同出租的，王某张贴的广告并将钥匙、水卡、电卡交给黄飞出租的，黄飞属于善意出租”的上诉理由和请求不予采纳。冯某、黄方德、黄飞基于占有涉案土地和地上物取得的收益18万元可以折抵其对唐某、陈某的债权，在冯某、黄方德、黄飞不同意将上述18万元收益折抵其对唐某、陈某债权的情形下，一审法院判决其向唐某、陈某返还出租收益18万元的处理意见并无不妥，故本院对冯某、黄方德、黄飞有关“改判冯某、黄方德、黄飞不向唐某、陈某返还出租收益180000元或发回重审”的上诉请求不予采纳。”判决：驳回上诉，维持原判。冯某、黄方德、黄飞不服北京市第三中级人民法院作出的（2019）京03民终1509号民事判决书并申请再审。北京市高级人民法院于2019年6月20日作出（2019）京民申2495号民事裁定书，认为：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，冯某、黄方德、黄飞应就其是涉案土地及地上物占有人的事实承担举证证明责任，现冯某、黄方德、黄飞提供的证据不能证明其是涉案土地及地上物占有人，故对冯某、黄方德、黄飞的主张不予采纳。冯某、黄方德、黄飞基于占有涉案土地和地上物取得18万元收益，在冯某、黄方德、黄飞不同意将18万元收益折抵其对唐某、陈某债权的情形下，其应向唐某、陈某返还出租收益18万元。二审法院依据查明的事实，所作判决并无不当。综上，冯某、黄飞、黄方德的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项规定的情形。裁定：驳回冯某、黄飞、黄方德的再审申请。”唐某、陈某、四川省富顺县顺淀食品厂顺义分厂作为原告于2019年5月起诉冯某、黄飞、黄方德、魏红胜财产损害赔偿纠纷一案，要求冯某、黄飞、黄方德、魏红胜共同赔偿唐某、陈某、四川省富顺县顺淀食品厂顺义分厂财产损失739727元。北京市顺义区人民法院于2019年8月26日作出（2019）京0113民初16172号民事判决书，认为生效判决已经确认黄飞、黄方德、冯某无权占有使用涉诉土地及房屋，黄飞、黄方德、冯某将涉诉土地及房屋出租给魏红胜的行为侵害了唐某、陈某的合法权益。唐某、陈某称房屋被黄飞、黄方德、冯某、魏红胜损坏并主张恢复费用，另称黄飞、黄方德、冯某、魏红胜擅自增建房屋及附属设施需要花费拆除费用，据此提交了自行委托的评估结论作为依据，但该评估结论所有内容均系依照唐某、陈某自述作出，就此唐某、陈某并未提交证据证实涉诉场地及房屋的原状情况。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。唐某、陈某未能提交充分证据证实房屋存在被损坏需要恢复的事实，亦未能提交充分证据证实拆除房屋所需支付的合理费用，应承担举证不能的不利后果。故判决驳回唐某、陈某、四川省富顺县顺淀食品厂顺义分厂的全部诉讼请求。唐某、陈某、四川省富顺县顺淀食品厂顺义分厂不服判决，已经提起上诉。本案中，为证实其损失金额魏红胜申请对其装修现值、新建、改扩建房屋价值进行鉴定。法院依法委托北京京评价格评估有限公司进行鉴定，该公司出具《价格评估报告书》，评估结论为：评估对象在基准日评估价格为901568元。魏红胜支付鉴定费35800元。黄飞对于鉴定结果不予认可，表示鉴定机构在没有投资发票、没有见到财产交接清单，没有施工人员证实情况下即按照魏红胜指认进行鉴定，评估结论不切合实际。评估报告没有适用《中华人民共和国资产评估法》进行鉴定，属于适用法律错误。对黄飞提出的异议，北京京评价格评估有限公司答复如下：对于评估项目存在争议，黄飞未到场参与勘验过程，公司依据鉴定申请方指认的项目及对应工程量进行鉴定工作，若异议方存有争议，可对应报告书提出，公司在报告中作出争议明示，后续争议项目解决问题，需提交相关材料交送法院，由法院裁定。评估依据中所列五项内容在评估基准日当天并未废除或停止在评估过程中使用，且与《中华人民共和国资产评估法》并不冲突，故不存在任何错误。一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立租赁合同无效。黄飞出租给魏红胜的房屋并未提交建设工程规划许可手续，故《厂房租赁合同》应属无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因合同无效的主要原因在于黄飞将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给魏红胜，对此负有主要责任，魏红胜在未核实房屋及出租人合法手续的情况下即与黄飞签订《厂房租赁合同》，应负次要责任。因此造成的房屋及装修损失，法院参照鉴定意见书、综合考虑双方过错、魏红胜实际损失情况、租赁剩余期间、市场价格等酌情予以确定。空调、热水器、油烟机费用属于可拆卸物品，魏红胜可自行拆走。黄飞关于魏红胜损失应由唐某、陈某承担的辩解意见，因本案合同相对方为黄飞、魏红胜，魏红胜要求黄飞承担其合理损失并无不当，黄飞如认为相应损失由唐某、陈某造成，可向二人另行主张相应权利，本案中不予处理。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、确认魏红胜与黄飞签订的《厂房租赁合同》无效；二、黄飞支付魏红胜房屋及装修损失共计四十九万元，于判决生效之日起七日内执行；三、驳回魏红胜的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，当事人未提交新证据。黄飞提交的调查取证申请因与案件处理结果无直接关联，故本院不予准许。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：本案中，黄飞与魏红胜签订《厂房租赁合同》，约定由魏红胜承租北京市顺义区高丽镇富顺县顺淀食品厂顺义分厂内的车间，年租金为50000元整，租赁期间为2016年7月12日至2021年9月1日。根据查明事实，涉案厂房建设未获得审批规划手续，违反了法律的强制性规定，故涉案《厂房租赁合同》应属无效。合同无效后，因合同取得的财产应予返还或折价补偿，并依据过错原则确定损失责任。黄飞将涉案厂房进行出租时，应当知道涉案厂房未取得审批规划手续，故就相关损失其应承担主要赔偿责任。一审法院参照评估机构出具的《价格评估报告书》，去除可拆卸物品的价值，综合考虑魏红胜实际损失、剩余租赁期间及双方过错等因素，酌情认定黄飞应向魏红胜承担的损失赔偿数额，并无不当。关于黄飞上诉主张本案应追加唐某、王某为被告一节。因涉案租赁合同系黄飞与魏红胜签订，内容约束黄飞与魏红胜双方，故黄飞关于追加唐某、王某为本案当事人的上诉主张，于法无据，本院不予支持，其与唐某、王某的纠纷，各方可另行解决。黄飞的其他上诉主张亦缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。综上所述，黄飞的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12816元，由黄飞负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  邢 军审 判 员  解学锋审 判 员  申峻屹二〇二〇年五月二十六日法官助理  卢恺晨法官助理  李海龙书 记 员  田亚男