辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终1247号上诉人（原审被告）：裴玲玲，女，1993年3月20日出生，汉族，住辽宁省康平县。委托诉讼代理人：丁蕾，辽宁恒敬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王宝，女，1994年6月6日出生，汉族，住康平县。被上诉人（原审第三人）：沈阳市利诚不动产信息咨询有限公司，住所地辽宁省沈阳市康平县康平镇含光街3-38栋（南-6）。法定代表人：孙明亮，该公司经理。委托诉讼代理人：魏继颖，女，1989年1月30日出生，蒙古族，该公司职员，住康平县。上诉人裴玲玲因与被上诉人王宝、沈阳市利诚不动产信息咨询有限公司（以下简称“利诚公司”）合同纠纷一案，不服康平县人民法院（2019）辽0123民初1205号民事判决，向本院提起上诉。本院于立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。裴玲玲上诉请求：一、依法撤销（2019）辽0123民初1205号民事判决书第一项，判决上诉人一次性返还被上诉人王宝定金20000元；2、依法判决被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：1.从2019年1月，上诉人与被上诉人通过第三人签订《购房定金收条》，从性质看此合同为预约合同。虽其无现行垫付房款内容，但签约时三方均明知上诉人房屋仍由贷款未还，需完成垫付取得房证，才具备交易可能。2019年2月，上诉人向第三人明确表达，被上诉人或第三人若都无法完成房贷垫还，上诉人将无法出售房屋。但第三人始终未将此事通报于被上诉人。期间，上诉人多次与第三人沟通垫付房款一事，但第三人迟迟未予办理。2019年3月被上诉人银行流水满六个月，第三人要求上诉人协助办理银行贷款手续时，垫还问题仍未能解决。可见，上诉人已尽到预约合同中的促成正式合同签订的义务。2.原审法院认定适用定金罚则属于法律适用错误。上诉人认为，房屋本身存在贷款无法交易三方均知情，且上诉人在知道存在第三方垫还不能的情况已通过第三人履行了告知义务。本案系第三人原因造成买卖合同无法签订。符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定。3.原审法院判由上诉人一次性返还定金2万元的返还主体错误。被上诉人所交定金至今仍在第三人处，上诉人并未收到1万元定金，故应由第三人返还。王宝辩称，同意一审判决。利诚公司述称，同意一审判决。王宝向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令裴玲玲双倍返还定金20000元，并赔偿王宝经济损失3670元；2.诉讼费用由裴玲玲承担。一审法院认定事实：2016年3月9日，裴玲玲购买康龙雅居5-3-202号房屋（即诉争房屋），房屋总价款357274元，面积106.49平方米。2016年3月15日，裴玲玲交纳诉争房屋契税5359.11元。2019年1月8日，王宝、裴玲玲通过利诚公司签订《购房定金收条》，约定：1.王宝购买诉争房屋，总价款367000元，以贷款形式交易，裴玲玲配合王宝进行二手房贷款及房产过户手续；2.王宝、裴玲玲协商在王宝存够流水后，裴玲玲将房证取出进行银行贷款；3.王宝交付定金10000元，因裴玲玲证件不齐，定金由第三人保管。诉争房屋中介费3670元。4.因个人原因，买方不买，定金不退，卖方不卖，双倍赔偿定金，如有违约方，中介费用由违约方承担。收条签订时，王宝银行流水不足6个月。2019年3月，王宝银行流水满六个月，第三人联系裴玲玲要求裴玲玲协助王宝办理购买诉争房屋的银行贷款手续。现王宝同意购买诉争房屋，裴玲玲不同意出售诉争房屋。一审法院认为，根据合同法的规定，合同条款一般包括标的、价款、履行期限、违约条款等。本案中，王宝、裴玲玲签订的《购房定金收条》仅对讼争房屋的位置、总价、中介费、税费承担作出约定，但对诉争房屋的首付款、贷款数额、交房时间等条款双方并未达成一致意见。该收条应认定为预约合同性质，而非买卖合同。其中王宝交付的定金应理解为立约定金，即定金作为订立主合同的担保，一方拒绝签订合同的，定金不予返还或者双倍返还。本案中，王宝、裴玲玲签订的《购房定金收条》中约定：双方协商在王宝存够流水后，裴玲玲将房证取出进行银行贷款。但是2019年3月，王宝银行流水满六个月。利诚公司联系裴玲玲要求裴玲玲协助王宝办理购买诉争房屋的银行贷款手续，裴玲玲拒绝，且裴玲玲现在拒绝签订二手房买卖合同，故裴玲玲已经构成违约。根据法律规定及双方合同约定，裴玲玲应付双倍返还定金的责任。故王宝要求裴玲玲双倍返还定金20，000元的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。关于王宝要求裴玲玲赔偿3670元损失的诉讼请求，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。本案中，裴玲玲违约，但是诉争房屋价格涨跌情况不高，适用定金罚则由裴玲玲赔偿王宝10000元，已经可以弥补王宝的损失，故王宝要求裴玲玲赔偿中介费的损失3670元一审法院不予支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，裴玲玲提出的不适用定金罚则的各项辩解理由，均无有效的证据予以支持。同时，综合王宝、裴玲玲及利诚公司陈述等可知：1、2019年1月，王宝、裴玲玲签订《购房定金收条》中明确约定，待王宝存够银行流水后方可进行贷款手续。2019年3月，王宝的银行流水满6个月，可进行贷款手续。上述事实可知，裴玲玲在签订合同时就知悉交易时间超过3个月。故对裴玲玲辩解的利诚公司夸大交易速度致合同目的不能实现的理由，一审法院不予采纳；2、《购房定金收条》中约定王宝贷款购房，合同并无一次性付款、先行垫付房贷的内容，故裴玲玲要求王宝具有一次性付款、先行垫付还款等交易能力不符合双方的约定，因此裴玲玲辩解的王宝夸大交易能力致合同目的不能实现的理由，一审法院不予采纳；3、利诚公司作为房屋交易中介，向王宝、裴玲玲提供房源信息及签订房屋买卖合同的机会。但是有关中介费的内容系居间合同关系，裴玲玲以中介机构提供的服务不符合标准不应收取中介费为由拒绝赔偿王宝损失不符合法律规定，一审法院不予采纳。一审法院判决：一、裴玲玲于本判决生效后的10日内一次性返还王宝定金20，000元；二、驳回王宝、裴玲玲的其他诉讼请求。案件受理费392元，由裴玲玲负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，王宝与裴玲玲签订的《购房定金收条》对讼争房屋的位置、总价、中介费、税费承担作出约定，性质属于预约合同。从双方的约定来看，王宝交付的定金既是立约担保，也是履行预约合同义务的担保。现王宝按照双方约定存够银行流水后，裴玲玲拒绝按照约定协助王宝办理银行贷款手续，裴玲玲构成违约，应按照双方约定承担双倍返还定金的责任。关于裴玲玲主张需由王宝或利诚公司先行垫付房屋贷款的问题，在《购房定金收条》中并未约定王宝或利诚公司负有先行垫付房贷的义务，即使从裴玲玲提交的微信截图中也无法体现王宝或利诚公司作出了先行垫付房贷的明确承诺。故上诉人主张本案系利诚公司原因造成买卖合同无法签订，本院认为不能成立。关于定金返还主体问题，经本院二审询问，王宝交纳的定金1万元仍在中介利诚公司处没有交给裴玲玲，故该1万元定金应由利诚公司退还。而加倍返还定金部分1万元仍应由裴玲玲负担。综上所述，上诉人裴玲玲的上诉部分成立，本院对其合理部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销康平县人民法院（2019）辽0123民初1205号第二项；二、变更康平县人民法院（2019）辽0123民初1205号第一项为：“裴玲玲于本判决生效后的10日内一次性支付王宝定金10000元；”三、沈阳市利诚不动产信息咨询有限公司于本判决生效后10日内一次性返还王宝定金10000元；四、驳回王宝其他诉讼请求；五、驳回裴玲玲其他上诉请求。一审案件受理费392元，由上诉人裴玲玲承担196元，由沈阳市利诚不动产信息咨询有限公司承担196元。二审案件受理费392元，由上诉人裴玲玲承担196元，由沈阳市利诚不动产信息咨询有限公司承担196元。本判决为终审判决。审判长  周濛审判员  杨帆审判员  单立二〇二〇年五月二十五日法官助理勾雪峰书记员王博浩本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；