吉林省松原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉07民终563号 上诉人（原审被告）：松原市鸿飞房地产开发有限公司，住所地吉林省松原经济技术开发区。 法定代表人：李强，经理。 委托诉讼代理人：张伟，吉林研法律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈涛，男，1976年8月12日出生，汉族，个体工商户，住吉林省大安市。 委托诉讼代理人：赵君英，吉林赵君英律师事务所律师。 上诉人松原市鸿飞房地产开发有限公司（以下简称鸿飞房地产公司）因与被上诉人陈涛房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省松原市宁江区人民法院（2019）吉0702民初3615号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人鸿飞房地产公司的委托诉讼代理人张伟，被上诉人陈涛及其委托诉讼代理人赵君英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鸿飞房地产公司上诉请求：1.撤销（2019）吉0702民初3615号民事判决。2.确认鸿飞房地产公司和陈涛于2016年11月29日签订的《商品房买卖合同》无效。3.改判驳回陈涛的诉讼请求。上诉理由：一、鸿飞房地产公司和陈涛之间不存在商品房买卖合同关系，陈涛所提供的《商品房买卖合同》及收据，即便鸿飞房地产公司认可其真实性，也没有实际履行，不具有任何法律效力。本案事实可以证明，双方签订《商品房买卖合同》及收据后，陈涛没有履行交付购楼款的义务，也不能证明陈涛陈述的其通过谷山抹账抵顶工程款的事实。因此，原判在没有查清本案上述事实的基础上，认定鸿飞房地产公司出具了合同和收据，就已经收到陈涛所交的房款，这样的认定没有任何根据，纯属主观臆断，对鸿飞房地产公司不负责任，也是显失公平。对此，鸿飞房地产公司请求二审人民法院依法予以查明。二、陈涛提起诉讼向鸿飞房地产公司主张合同有效，陈涛作为原审原告应当对其诉求负有举证责任，即陈涛必须提供充分证据来证明，其已经将全部购楼款527,200元交付给鸿飞房地产公司，否则就应当承担举证不能的后果责任。可实际上，根据一审陈涛的举证情况，陈涛没有提供任何证据可以证明，其将购楼款527,200元交给了鸿飞房地产公司。相反，陈涛却称其将购楼差价款32,850元通过建行转给了谷山。鸿飞房地产公司对此当然有异议，因为鸿飞房地产公司和谷山之间没有任何关系，陈涛给谷山转款也与本案无关。因此，陈涛对于其是否支付鸿飞房地产公司购楼款527,200元的事实，不能提供充分证据来证明，就应当承担举证不能即败诉的后果，一审人民法院对于陈涛的诉讼请求，不应当予以支持。三、陈涛所提供的《商品房买卖合同》和收据，没有实际履行，不具有证据效力，不能认定双方签订的《商品房买卖合同》和收据具有法律效力，原判对此认定属于适用法律错误。为此，鸿飞房地产公司请求二审人民法院依法予以改判。 陈涛辩称，松原市宁江区人民法院作出（2019）吉0702民初3615号民事判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请松原市中级人民法院依法维持原判，驳回鸿飞房地产公司的上诉。事实与理由：一、根据《中华人民共和国合同法》第九十九条，当事人互负有到期债务，该债务的标的物种类、品质相同，任何一方可以将自己的债务与对方的债务相抵销，陈涛与鸿飞房地产公司通过债权债务相互抵销的方式签订房屋买卖合同合法有效。鸿飞房地产公司在意思表示真实自愿，且在陈涛没有向其直接交款的情况下，给陈涛出具房屋买卖合同，并出具购楼收据是以抵销债务，即一审认定的抹帐的形式购买楼房，并交付楼房款，因此陈涛与鸿飞房地产公司之间存在真实有效的楼房买卖合同。二、陈涛在一审开庭审理时提供了足以证明与鸿飞房地产公司存在买卖合同关系的商品房买卖合同和购楼收据，证明陈涛与鸿飞房地产公司之间买卖合同合法有效，且能证明陈涛已经按合同约定全面履行了义务，交付了房款，也履行了对谷山的义务。鸿飞房地产公司在一审开庭审理时未提供证据证明在签订合同时存在合同被撤销的法定事由，双方签订的合同符合《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定的情形，因此其抗辩双方之间买卖合同无效，无事实根据和法律依据。三、鸿飞房地产公司要求确认合同无效的上诉请求是独立于一审诉讼请求的，反诉在二审中提出违反两审终审的基本制度，且双方之间的合同不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，故应驳回其确认合同无效的请求。 陈涛向一审法院起诉请求：1.判令陈涛与鸿飞房地产公司于2016年11月29日签订买卖合同有效；2.判令鸿飞房地产公司立即协助陈涛办理过户手续。 一审法院认定事实：陈涛与鸿飞房地产公司于2016年11月29日签订《商品房买卖合同》一份，约定陈涛以527,200元的价格购买鸿飞房地产公司开发的位于兴**小区的1幢2单元401号房，建筑面积144.44平方米，并约定了房屋交付时间等。鸿飞房地产公司于2016年11月29日给陈涛出具《收据》一枚，载明人民币伍拾贰万柒仟贰佰元整527,200元，上记款项系收1#2单元401楼款。收款人处加盖鸿飞房地产公司单位公章。该楼至今未交付，未办理房屋产权证。另查明：该楼已经预售给郑丽娇、**，并用该楼在中国工商银行股份有限公司宁江支行抵押贷款31,000元。认定上述事实的证据有：双方当事人的陈述，陈涛提供的商品房买卖合同、收据、转账凭证、查档记录等在卷为凭。 一审法院认为，陈涛与鸿飞房地产公司对于《商品房买卖合同》及收据的真实性均未提出异议，予以采信。商品房买卖合同是双方当事人买卖房屋的真实意思表示，是合法有效的。鸿飞房地产公司已经出具《收据》能够证明，鸿飞房地产公司已经收到陈涛所交的房款。鸿飞房地产公司提出与谷山不存在施工合同关系，与其不存在债权债务关系，但鸿飞房地产公司未提供充分证据予以证实。双方争议的是房款给付方式，即便通过抹账方式交付房款也不被法律所禁止。该房屋现在尚未办理房屋产权登记，不具备办理房屋产权变更登记的条件，且该房屋产权存在权属争议，故陈涛要求鸿飞房地产公司协助陈涛办理过户手续的请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百三十条的规定，判决：一、陈涛与鸿飞房地产公司之间于2016年11月29日签订的《商品房买卖合同》合法有效。二、驳回陈涛在本案中的其他诉讼请求。案件受理费按照简易程序收取4,536元，本案收取50元，由陈涛、鸿飞房地产公司各负担25元；剩余4,486元退还给陈涛。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：陈涛与鸿飞房地产公司于2016年11月29日签订《商品房买卖合同》，约定陈涛以527,200元的价格购买鸿飞房地产公司开发的位于兴**小区的1幢2单元401号房，建筑面积144.44平方米。鸿飞房地产公司于2016年11月29日给陈涛出具《收据》一枚，金额为527,200元，载明上记款项系收1#2单元401楼款，加盖鸿飞房地产公司公章。案涉房屋未竣工验收，未交付给陈涛。 本院认为，本案的争议焦点为：鸿飞房地产公司与陈涛于2016年11月29日签订商品房买卖合同的效力如何认定，即双方当事人是否具有买卖案涉房屋的真实意思表示。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”陈涛与鸿飞房地产公司于2016年11月29日签订《商品房买卖合同》，鸿飞房地产公司未能提供证据证实其与陈涛签订的商品房买卖合同具有法律规定的上述情形，且其在二审中表示“鸿飞房地产公司签订合同盖章目的是为了售楼，当时是带有一定预售的性质”，可以认定陈涛与鸿飞房地产公司具有买卖案涉房屋的真实意思表示，双方签订的商品房买卖合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并有效。关于鸿飞房地产公司提出陈涛未给付案涉房屋购房款的问题。陈涛以527,200元的价格购买鸿飞房地产公司开发的案涉房屋，鸿飞房地产公司提出陈涛未给付案涉房屋的购房款，而是将房屋差价款给付谷山，鸿飞房地产公司与谷山之间不存在法律关系。虽然陈涛未能提供证据证实谷山与鸿飞房地产公司之间的法律关系，但鸿飞房地产公司已于2016年11月29日为陈涛出具案涉房屋的购房款收据，且陈涛是否给付购房款系按照房屋买卖合同约定履行合同义务的问题，并不影响其与鸿飞房地产公司签订的商品房买卖合同的效力。故鸿飞房地产公司以陈涛未给付案涉房屋购房款为由主张商品房买卖合同无效，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，鸿飞房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9,072元，由松原市鸿飞房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  于福桐 审判员  邰伟莉 审判员  王丽丽 二〇二〇年五月二十九日 书记员  邹仕尧