河北省保定市清苑区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0608民初81号 原告：石伯克，男，1983年10月23日出生，汉族，住河北省保定市清苑区。 被告：李志辉，男，1970年5月6日出生，汉族，住河北省保定市清苑县清苑区。 被告：李兰凤，女，1970年7月20日出生，汉族，住河北省保定市清苑县保定市清苑区。 被告：刘继红，男，1982年1月6日出生，汉族，住河北省保定市清苑区。 被告：孙景梅，女，1977年12月7日出生，汉族，住河北省保定市清苑区。 第三人：保定市清苑区大信房屋中介服务部，住所地保定市清苑区中心街南煤建商品楼1幢1号，统一社会信用代码：92130608MA084C4JXN。 经营者：孙景梅，个体工商户。 原告石伯克与被告李志辉、李兰凤、刘继红、孙景梅、保定市清苑区大信房屋中介服务部（以下简称“大信中介”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告石伯克、被告李志辉、被告李兰凤、被告孙景梅、第三人保定市清苑区大信房屋中介服务部到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 石伯克向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原、被告的《房屋买卖合同》；2、要求被告返还原告的购房款327000元及中介费5000元；3、要求被告赔偿原告违约金42000元（按银行同期贷款利息计算2年8个月）；4、诉讼费用、保全费由被告承担。事实及理由；二被告系夫妻。2017年4月1日原、被告签订了《房屋买卖合同》，双方约定：被告将位于清苑区房屋一套出让给原告，当时原告向被告支付了房屋首付款327000元及5000元的中介费。由于开发商房产于续不全，该工程至今未动工，导致合同无法履行。为此原告特诉至法院，望法庭支持原告的诉讼请求。 李志辉辩称，房屋前期我挂在满丰中介，卖给了刘继红，后来刘继红又将房子挂在大信中介，我不认识原告，原告应该和刘继红交易，当时我并不认识原告和刘继红，也没有收到原告的钱，刘继红把房子卖给原告时我也不知道，原告和我签合同只是为了改名字方便，原告买房子时也知道是期房。 李兰凤辩称，我和李志辉是夫妻，同意李志辉的意见。 保定市清苑区大信房屋中介服务部辩称，我是中介的负责人，负责写合同，具体联系是业务员联系。 刘继红辩称，我没有收到原告的钱。 孙景梅辩称，原告不应起诉我，我没有拿购房款和中介费，我只是写了个合同，原告和被告当初怎么商量的我都不清楚。 本院经审理查明，原告称，我是通过大信中介买的房，我是通过网上看的，到了大信中介就找的孙景梅，购买的是桃李苑三期1号楼2单元401室，我只去过售楼部，当时房子还没盖成，就没有到现场去，购房款和中介费都是通过中介刷的PS机，我并不认识刘继红，合同是和李志辉签的，实际向中介支付322000元，包括5000元中介费，合同中约定327000元，我扣留了10000元押金（更名费），现请求322000元及违约金，从合同签订到现在已经3年了，违约金按照银行同期贷款利率计算3年，诉讼费和保全费由被告负担，中介没有打收据，对此提供转账记录、房屋买卖合同。被告李志辉、李兰凤质证称，原告的款是打给了大信中介，大信又给我转了233800元，这个价格是我卖给刘继红的价格，原告的购房款是和刘继红商量的价格，至于卖给原告多少钱我并不清楚，原告和刘继红写好合同后，为了更名方便，刘继红便给我打电话让我在合同上签字，刘继红也在场。第三人大信中介称，业务不是我做的，2017年房价很高，是满丰中介和大信中介的业务员合作成交的，李志辉的房子应是先卖给刘继红，刘继红又卖给了原告，签合同时刘继红应该在场，具体价格是原告和刘继红、李志辉商量的，购房款和中介费转给大信中介后，中介给李志辉转的是和刘继红协商的价格，刘继红和李志辉的差价又转给了刘继红，给原告打没打中介费收到条记不清了。被告李志辉、李兰凤称，价格是原告和刘继红商量好后才通知我签的字。我卖给刘继红时，刘继红只给付1万元定金，后来给我转的233800元（包括一万元现金）就是我卖的房价，证人出庭就是为证实刘继红收到93200元，我收到233800元，现在中介也可以证实，就不再要求证人出庭。原告称，我不认识刘继红，房价是和中介商量的，至于中介怎么卖的我不清楚，中介让我把钱打给谁我就是打谁，房屋五证不全，2019年12月份就应交房，但现在还是平地，因此要求解除合同。被告李志辉、李兰凤称，原告买房时就知道五证不齐，是期房。原告称，中介说2019年12月底能交房我才买的，也没说有没有证，合同到期未能交房，我虽然买的是期房，但到期房子未交工，购房款就应该返还，导致购房合同不能成立，中介费也应返还，根据法律规定违约金应该赔偿，按银行同期贷款利息计算。被告李志辉、李兰凤称，不应该返还购房款，原告买的就是期房，就有风险，不应该赔偿违约金，原告买的是期房就应承担风险，提供转款记录和补充协议。大信中介称，大信中介不存在欺瞒行为，中介费不应返还，当时签订合同时双方都知情，中介进行了服务就不应退中介费，购房协议上写着交房日期，被告提供的证据都是真实的。原告称，被告提供的证据与我无关，我也不清楚，要求与被告解除合同，退还购房款和中介费。被告李志辉、李兰凤称，原告买的是期房就应承担风险，房子没有交工原告可以去起诉开发商，现在大信中介还押着我1万元，房子还未更名，如果房子涨价我要求解除协议。大信中介称，更名费应该是原告出，中介只是负责协助。被告刘继红称，我没有收到原告的钱，我确实和李志辉签订过购房协议，但没有收到过原告的钱，我和李志辉所签订的购房协议是原告起诉的这套房，我买李志辉的房子并没有向他付钱，因为大信中介当时又找了买主石伯克，大信中介房子出售给石伯克的价格当时也和我说了，但具体多少记不清了，我没收到过原告的款，大信中介也没给我打过款，具体我找没找过中介也记不清了。大信中介称，2017年4月7日是房价上涨最快的时候，当时李志辉把房子卖给了刘继红，双方已签过合同，之后刘继红的房子要倒卖，原告和李志辉、刘继红三方应该都知道这个事，石伯克把购房款打给大信中介后，中介把一部分款给了李志辉，剩下的给了刘继红。刘继红称，我确实签了这个协议，但没有收到过钱，我的亲属也没有收到过，我并没有委托其他人收款，提供农业银行和建设银行的两张银行卡流水，原告要求解除合同与我无关，我没有收到钱，也不应承担违约责任。被告孙景梅称，中介公司是按原告和被告李志辉、刘继红约定好的款项向他们转账的，2017年4月7日向李志辉转款233800元，4月9日李志辉和刘继红签的补充协议，4月7日把其他款项83200元转给刘继红，其中78200元转给了冯二涛，其他的可能是微信或者现金，原告和李志辉、刘继红协商好以后才转给冯二涛，原告和李志辉、刘继红、冯二涛都知道经过，他们怎么成交的我不知道，我只是写了个合同，购房款不在我手中，我不应该退，我已经提供了中介服务，也不应该退中介费，提供补充协议和转账记录。被告刘继红质证称，我和冯二涛是合伙从李志辉手中买的房子，但没有实际支付款项，冯二涛也没有给过我钱，补充协议是我签的，购买李志辉的房子也是事实，当时也有冯二涛，但我没有收到过钱，我向冯二涛催要，冯二涛也没有给我钱，原告的主张和我无关，我们没有给李志辉付过房款，直接转手卖的，赚了8万多元，我没有收过钱，原告的钱给了谁应该向谁要。被告李志辉称，当初是刘继红和冯二涛合伙买的我的房，写过协议，给付10000元定金，我认可孙景梅提供的补充协议和转账记录，补充协议是收到款后第二天写的，是我和刘继红、孙景梅共同打的，我不同意退还款项，我只是签了个字，为的更名，只是名义上的卖房人。 本院认为，2017年4月1日原告石伯克与被告李志辉签订了《房屋买卖合同》，合同约定：“被告李志辉将位于清苑区房屋一套出让给原告，房屋总价款627000元，首付款327000元，中介费5000元”的事实有原被告提交的《房屋买卖合同》，且原被告双方均认可，本院予以认定。原告称合同约定房屋的开发商手续不全且至今未动工，各被告均认可，本院予以认定。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项：“下列房地产不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的。”因本案合同所约定的房屋手续不齐全，未取得商品房预售许可证等证书，原告主张解除与被告李志辉的《房屋买卖合同》，本院予以支持。原告称其转款322000元其中包括5000元中介费到被告孙景梅指定账户上，原告提供银行转账记录三张，且被告李志辉与被告孙景梅认可，本院予以认定。被告孙景梅称上述转款转给被告李志辉233800元，后又通过转账与其他交易方式给付案外人冯二涛款共计83200元，提供李志辉与刘继红的房屋买卖补充协议（房房屋买卖补充协议甲李志辉乙刘继红甲方自愿将桃李苑3期1-2-401号房产卖于乙方，乙方因个人原因专卖给石伯克，因房产户名未变更，甲方与石伯克签订房屋买卖合同，甲方实收到石伯克房款贰拾叁万叁仟捌佰元233800元，乙方收到石伯克差价捌万叁仟贰佰元83200，尾款壹万元在房屋更名后由石伯克付给甲方。甲方签字李志辉乙方签字刘继红见证方孙景梅保定市清苑区大信房屋中介服务部）和银行转账记录，本院予以认定。被告李志辉认可收到转款233800元，并提供转账记录和李志辉与刘继红的房屋买卖补充协议，本院予以认定。被告刘继红认可其与冯二涛合伙从李志辉手中买购买本案涉及房屋，并从中盈利，但不认可收到钱款，但是其在“房屋补充协议上”上签字确认收到房款，故对于其未收到钱款的主张本院不予认定。综合上述当事人的陈述与证据的采纳，对于被告李志辉实际收到233800元房款，刘继红收到83200元房款，孙景梅收到5000元中介费的事实，本院予以认定。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，因合同无效，被告应将原告支付的购房款返还给原告，并赔偿损失，故被告李志辉与其妻子被告李兰凤应返还原告购房款233800元，被告刘继红应返还原告购房款83200元，因本案中原告与被告李志辉、刘继红签订房屋买卖合同时均知晓房屋手续不齐全，均有过错，应当各自承担相应的责任，故原告主张被告按银行同期贷款利息（2017年基准贷款利率为4.35%）计算3年赔偿违约金，原被告应各承担50%，故被告李志辉、李兰凤、刘继红应赔偿原告损失共计（233800＋83200）×4.35%×3×50%＝20684元，其中李志辉、李兰凤应按照占有房款占总房款的比例赔偿原告（233800÷317000）×20684＝15255元，刘继红应按照占有房款占总房款的比例赔偿原告（83200÷317000）×20684＝5429元。原告主张第三人大信中介与被告孙景梅返还中介费5000元，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”第三人大信中介与被告孙景梅已经提供中介服务促成了合同的成立，故对该主张本院不予支持。本案中，第三人保定市清苑区大信房屋中介服务部已经注销工商登记，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第五十九条第一款“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。”的规定以个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人是指未注销工商登记且有字号的情况下，应列个体工商户营业执照上登记的字号为当事人。第三人保定市清苑区大信房屋中介服务部已经被注销而不存在，故保定市清苑区大信房屋中介服务部不具备诉讼主体资格，不是本案适格的当事人，故原告石伯克将第三人保定市清苑区大信房屋中介服务部列为当事人不符合法律规定，应当驳回原告对保定市清苑区大信房屋中介服务部的诉讼请求。 综上所述，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项，《中华人民共和国合同法》九十四条第五项、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告石伯克与被告李志辉于2017年4月1日签订的《房屋买卖合同》。 二、被告李志辉、被告李兰凤返还原告石伯克购房款233800元，赔偿原告石伯克损失15255元。 三、被告刘继红返还原告石伯克购房款83200元，赔偿原告石伯克损失5429元。 四、驳回原告石伯克的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6910元，减半收取计3455元，由原告石伯克负担335元，由被告李志辉、李兰凤负担2301元，由被告刘继红负担819元，保全费2445元，由被告李志辉、李兰凤负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  吴玉纯 二〇二〇年五月二十九日 书记员  王 娜