河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终2010号上诉人(原审被告)：郑应宛，男1970年4月24日出生，汉族，住河南省南阳市宛城区。上诉人(原审被告)：徐红霞，女，1971年10月30日出生，汉族，住河南省南阳市宛城区。上诉人(原审被告)：郑海翔，男，1995年11月6日出生，汉族，住河南省南阳市宛城区。三上诉人共同委托诉讼代理人：吕广轩，河南博音律师事务所律师。三上诉人共同委托诉讼代理人：冉霞，河南博音律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：卢宽，男，1987年11月13日，住河南省南阳市宛城区。被上诉人（原审原告）：杨果，女，1988年2月6日，住河南省南阳市宛城区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：杨波，河南子午律师事务所律师。第三人：徐松林，男，1967年5月26日出生，汉族，住河南省南阳市宛城区。上诉人郑应宛、徐红霞、郑海翔因与被上诉人卢宽、杨果，第三人徐松林房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省南阳高新技术产业开发区人民法院（2020）豫1391民初150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。2020年5月7日，徐松林以实际占有涉案房屋，系本案有独立请求权第三人为由，请求参加本案诉讼，本院予以准许。本院于2020年5月7日公开开庭审理本案。上诉人徐红霞及其委托诉讼代理人吕广轩、冉霞，上诉人郑海翔、郑应宛共同委托诉讼代理人吕广轩、冉霞，被上诉人卢宽、杨果共同委托诉讼代理人杨波，第三人徐松林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑海翔、郑应宛、徐红霞上诉请求：1.依法撤销河南省南阳高新技术产业开发区人民法院（2020）豫1391民初150号民事判决，依法改判或将本案发回重审；2.一、二审案件受理费由杨果、卢宽承担。事实和理由：1.一审法院直接推定上诉人与被上诉人之间的《房屋转让协议》约定转让的房产为“姜营社区中区2号楼3单元7层南户房屋”属于认定事实错误。上诉人早在选房时就联系被上诉人参与选房更名，被上诉人一直不予理会，导致合同标的物不能确定。2.涉案姜营社区中区2号楼3单元7层南户房屋”已合法转让给第三人，第三人早已实际占有并投入使用，一审法院仅依据两次转让行为时间先后而对此事实不予认定错误。上诉人为第三人在姜营社区物业办理的变更登记，符合拆迁安置房的交易习惯。一审法院未对第三人实际占有房屋并投入使用进行充分调查，亦未让第三人出庭，径行判决上诉人交付已属于第三人的房屋可能侵害第三人利益。3.上诉人事实上已无法履行《房屋转让协议》，若解除合同，上诉人愿意承担因《房屋转让协议》履行不能所应承担的责任，但被上诉人对履行不能存在明显错误，亦应当承担责任。卢宽、杨果辩称，涉案房屋可以交付被上诉人，一审判决正确，请求予以维持。徐松林述称，徐红霞向我借钱，后来还不上，她就用涉案房屋来抵债，当时有村干部作见证。杨果、卢宽向一审法院起诉请求：1．判令徐红霞、郑应宛、郑海翔履行杨果、卢宽与徐红霞、郑应宛、郑海翔之间签订的《房屋转让协议》，将0548号安置意向书中120平方米的房产交付给杨果、卢宽（首选姜营安置房中区2号楼3单元7楼南户702室）；2．判令徐红霞、郑应宛、郑海翔支付杨果、卢宽过渡费至徐红霞、郑应宛、郑海翔交杨果、卢宽房屋之日止，截止2019年9月30日暂计3万元（标准以政府确定为准）；3．判令徐红霞、郑应宛、郑海翔自2018年10月17日起以已交房款271200元按年息6％的标准支付杨果、卢宽资金占用损失费至交房之日止。一审法院认定事实：2015年9月22日，杨果、卢宽与郑应宛、郑海翔、徐红霞签订《房屋转让协议》，徐红霞、郑应宛、郑海翔将位于南阳城乡一体化示范区姜营街道办事处城中村改造0548号安置意向书中的120平方米的房产以每平方米2260元的价格出售给杨果、卢宽，协议签订后，杨果、卢宽通过银行转账向徐红霞、郑应宛、郑海翔全额支付购房款271200元。2018年11月22日，姜营街道办事处与郑海翔签订产权调换协议，将共计565.28平方米的安置房屋分配给徐红霞、郑应宛、郑海翔，后杨果、卢宽要求徐红霞、郑应宛、郑海翔交付房屋，徐红霞、郑应宛、郑海翔拒绝交房。为此，杨果、卢宽诉至法院。徐红霞、郑应宛、郑海翔0548号安置意向书指向的安置房屋中位于姜营社区中区2号楼3单元7层南户的房屋在姜营社区物业未进行装修登记，该房屋面积为121.24平方米。一审法院认为，杨果、卢宽与徐红霞、郑应宛、郑海翔签订的房屋转让协议系双方真实的意思表示，不违背法律法规的规定，系有效合同。杨果、卢宽、徐红霞、郑应宛、郑海翔应按合同约定履行义务，杨果、卢宽已按约定交付了房屋价款。在徐红霞、郑应宛、郑海翔已选房完毕后，应及时向杨果、卢宽交付房屋，对徐红霞、郑应宛、郑海翔所分配的安置房多出部分，应按照当前市场价格，由杨果、卢宽补交多出部分的价款，因徐红霞、郑应宛、郑海翔分配到位的房屋中位于南阳城乡一体化示范区姜营街道办事处姜营社区中区2号楼3单元7层南户的房屋面积为121.24平方米，与双方协议约定转让面积接近且未登记装修，故对杨果、卢宽要求交付位于南阳城乡一体化示范区姜营街道办事处姜营社区中区2号楼3单元7层南户房屋的诉讼请求一审法院予以支持。对多出的1.24平方米房屋，杨果、卢宽应按照当前市场价格向徐红霞、郑应宛、郑海翔补交相应的价款，对于房屋市场价格，根据杨果、卢宽、徐红霞、郑应宛、郑海翔在审理过程中对房屋价格的陈述及调查询价结果，一审法院酌定所交付的房屋每平方米价格为7000元，故杨果、卢宽应向徐红霞、郑应宛、郑海翔补交差价1.24＊7000=8680元。关于徐红霞、郑应宛、郑海翔辩称房屋已经因徐红霞、郑应宛、郑海翔与案外第三人的债权债务关系转让给第三人合同无法履行的辩解意见，因徐红霞、郑应宛、郑海翔在姜营社区物业办理变更登记明显发生在杨果、卢宽与徐红霞、郑应宛、郑海翔双方签订房屋转让协议之后，徐红霞、郑应宛、郑海翔未提交证据证明上述转让行为先于与杨果、卢宽签订协议时间，且徐红霞、郑应宛、郑海翔在姜营社区物业办理的变更登记并不具备法律效力，故该辩解意见一审法院不予采纳。杨果、卢宽主张徐红霞、郑应宛、郑海翔支付过渡费至徐红霞、郑应宛、郑海翔交房之日止，因杨果、卢宽与徐红霞、郑应宛、郑海翔双方签订的房屋转让协议中并没有约定且过渡费是政府对拆迁户无住房补偿的费用，杨果、卢宽该诉请无法律和事实依据，一审法院不予支持。杨果、卢宽主张的资金占用费无法律和事实依据，一审法院不予支持。判决：一、郑应宛、郑海翔、徐红霞于本判决生效后十五日内将其位于南阳市城市一体化示范区姜营街道办事处姜营社区中区2号楼3单元7层南户的房屋交付杨果、卢宽，同时，杨果、卢宽向郑应宛、郑海翔、徐红霞支付1.24平方米房屋差价8680元；二、驳回杨果、卢宽的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人郑应宛、徐红霞、郑海翔向本院提交以下证据：1.对杜延飞的律师调查笔录及相关材料，拟证实上诉人欠徐松林借款属实，现涉案房屋已经由徐松林出租给租户。2.对崔建丽的律师调查笔录及相关材料，拟证实2019年徐松林与上诉人协商一致终结借款关系，建立房屋买卖合同关系。3.徐松林的调查笔录，郑文波、何金良的证言，租房协议，拟证实徐松林已合法受让涉案房屋，且装修完毕并租于租户何金良。卢宽、杨果对上述证据均有异议，认为调查笔录内容不属实，存在当事人之间串通的嫌疑，不能证明涉案房屋已经被徐松林合法占有。徐松林对上述证据均无异议。本院认为，对于证据1、证据2，因上述证人证言均与本案一方当事人存在利害关系，不能单独作为认定案件事实的证据，故本院对该证言的采纳将结合其他证据予以综合采信。对于证据3，因上述证据可以相互印证，故本院对该证据的真实性予以采信。卢宽、杨果、徐松林未向本院提交新证据。本院对一审法院审理查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：郑应宛、徐红霞、郑海翔是否应当向卢宽、杨果交付涉案房屋。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。涉案《房屋转让协议》中明确约定：“甲方（郑应宛、徐红霞、郑海翔）自愿将位于南阳新区白河办理处姜营村本次城中村二期改造中0548号的房屋及其土地使用权按实际建筑面积（房地产产权登记机关实际测定为准，甲方暂定120平米）每平方米2260元，总额为271200元的价格出售给乙方（卢宽、杨果）”，且根据二审庭审中徐红霞陈述“准备给本案这个和2楼的这个房子给他”以及一审中徐红霞在其微信聊天记录中表示“没120平方房子，多了1.24平方要多加付十万”，上述情况足以证实涉案房屋确系双方《房屋转让协议》中约定的标的物。故上诉人关于涉案房屋并非约定的转让房产的上诉理由，于法无据，本院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第八十一条第二款规定：“第一审程序中未参加诉讼的第三人，申请参加第二审程序的，人民法院可以准许”。本案中，徐松林在本案二审开庭前以实际占有涉案房屋，系本案有独立请求权第三人为由，请求参加本案诉讼。为查明案件事实，维护各方当事人合法权益，故本院依法准许徐松林作为第三人参加本案诉讼活动。郑应宛、徐红霞、郑海翔主张与第三人徐松林约定以房抵债，涉案房屋已经交付徐松林，而卢宽、杨果则主张郑应宛、徐红霞、郑海翔与徐松林之间存在恶意串通，损害其合法利益。对此，本院分析如下：1.《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项规定：“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的。”司法审判实践中，对于恶意串通的认定主要从主观上存在当事人基于恶意和串通订立合同，以及客观上该合同损害国家、集体或者第三人利益两个方面予以考察。2.从主观方面分析，郑应宛、徐红霞、郑海翔与徐松林之间债务产生时间系2013年5月，而双方签订以房抵债协议的时间为2019年4月，距离卢宽、杨果2019年9月就本案提起诉讼的时间相距较近，足以证实当时郑应宛、徐红霞、郑海翔与卢宽、杨果已经就涉案房屋的交付产生纠纷。且徐松林与徐红霞系亲戚关系，对外利益一致性使双方串通阻碍第三人债权利益实现具有可能性和可行性。3.根据一审法院对近期涉案房屋市场价格的调查，酌定当时房屋每平方米价格约为7000元，而根据郑应宛、徐红霞、郑海翔与徐松林2019年4月28日签订的以房抵债协议，该协议中约定的房屋价格仅为每平方米4500元，明显低于同时期涉案房屋的市场价格，且徐红霞在以房抵债后还欠款13000元。徐红霞以如此低的房屋交易价格抵偿此前债务，与正常房屋买卖交易明显不符。4.从客观方面考量，郑应宛、徐红霞、郑海翔明知涉案房屋应当交付卢宽、杨果，在“多1.24平方要多加付10万元”未能实现的情况下，将涉案房屋以较低价格抵债给徐松林并主张已经实际交付，该以房抵债协议直接影响卢宽、杨果的合法权益。5.综上，郑应宛、徐红霞、郑海翔与徐松林的以房抵债协议系恶意串通，实际上损害了第三人的合法权益，应当认定为无效。于此情形下，徐松林无权占有涉案房屋，郑应宛、徐红霞、郑海翔应当依照《房屋转让协议》的约定，将涉案房屋交付卢宽、杨果。一审法院判决郑应宛、徐红霞、郑海翔交付涉案房屋，并无不当，本院依法予以维持。郑应宛、徐红霞、郑海翔关于涉案房屋已实际交付他人，无法履行《房屋转让协议》的上诉理由，于法无据，本院不予支持。综上，郑应宛、徐红霞、郑海翔的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5818元，由上诉人郑应宛、徐红霞、郑海翔负担。本判决为终审判决。审判长  李新华审判员  罗 军审判员  杨 乐二〇二〇年五月十四日法官助理赵希国书记员张洋