四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终11040号 上诉人（原审被告）：王英，女，1963年9月4日出生，汉族，住成都市青白江区。 委托诉讼代理人：刘鲁生，四川泰仁律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：夏绍兰，女，1977年3月7日出生，汉族，住成都市青白江区。 委托诉讼代理人：曾凡松，男，系夏绍兰之配偶。 委托诉讼代理人：鲁诗武，男，成都市青白江区大弯法律服务所法律工作者。 原审被告：李寒琴，女，1995年1月20日出生，汉族，住成都市青白江区。 上诉人王英因与被上诉人夏绍兰、原审被告李寒琴房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省成都市青白江区人民法院（2018）川0113民初3332号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王英及其委托诉讼代理人刘鲁生、被上诉人夏绍兰的委托诉讼代理人曾凡松、鲁诗武到庭参加诉讼，李寒琴经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法对其进行了缺席审理。本案现已审理终结。 王英上诉请求：1.撤销原审判决，判令夏绍兰与李海福签订的《旧房屋买卖合同》无效，王英无须协助夏绍兰将位于成都市青白江区房屋的房屋所有权证变更登记在夏绍兰名下；2.夏绍兰承担本案一审、二审诉讼费。事实和理由：本案案涉房屋系王英与李海福按份共有的财产，李寒琴没有份额。在王英不知情的情况下，李海福与夏绍兰签订了《旧房屋买卖合同》。李海福去世前曾写信告知王英，其已经将案涉房屋以低于市场价格出售给曾老二，并收取了50000元。王英未在《旧房屋买卖合同》上签字也没有追认，李海福系无权处分，且签订案涉合同时，夏绍兰有重大过错，不是善意取得。根据《中华人民共和国婚姻法司法解释（一）》第十七条、《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条（二）的规定，案涉《旧房屋买卖合同》无效。综上，请求二审法院依法支持王英的上诉请求。 夏绍兰辩称，一、李海福有权处分案涉房屋，将案涉房屋卖给夏绍兰。1.2007年3月14日，李海福与川化集团有限责任公司签订《成都市单位经济适用房买卖合同》，李海福取得案涉房屋时与王英并没有婚姻关系（双方于2007年9月24日复婚）；2.李海福与夏绍兰于2009年2月16日签订合同时，案涉房屋尚未办理房屋所有权证。2009年4月30日，李海福与王英取得了案涉房屋所有权证书，李海福与王英各占50%的份额。综上，李海福有权处分将案涉房屋卖给夏绍兰，双方签订《旧房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；3.王英就《旧房屋买卖合同》上未签字及在2009年4月30日取得房屋所有权证占有50%的事由，认为李海福无权处分案涉房屋，针对无权处分一审法院在判决书中第5页已经认定。综上，夏绍兰认为一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回王英的上诉请求，维持原审判决。 李寒琴经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 夏绍兰向一审法院起诉请求：1.夏绍兰与李海福和李寒琴于2009年2月16日签订的《旧房屋买卖合同》有效；2．王英、李寒琴协助夏绍兰将位于成都市青白江区房屋的房屋所有权证变更登记在夏绍兰名下。 一审法院认定事实：王英系李海福的妻子，二人于1999年8月26日结婚（均系再婚）、2000年9月12日离婚、2007年9月24日复婚，李寒琴系李海福再婚前所生育的女儿。2016年2月27日，李海福因病死亡。王英、李寒琴均系李海福的法定继承人。 2007年3月14日，李海福与川化集团有限责任公司签订《成都市单位经济适用房买卖合同》，以总价70286元购买了建筑面积为71.72平方米的青白江区、房屋。2007年8月10日，李海福向中国建设银行成都青白江支行贷款42000元以支付购房款，借款期限自2007年8月15日至2017年8月14日，以等额本息还款法每月偿还借款本息444.45元。 2009年2月16日，李海福与夏绍兰签订《旧房屋买卖合同》，将涉案房屋以116000元的总价卖给夏绍兰，约定由夏绍兰于2009年2月16日支付现款60000元、李海福出具收据，余款56000元在办理房屋产权过户手续后一次性支付给李海福，过户手续费由夏绍兰承担。李寒琴亦在该合同上签字按手印。2009年2月21日，夏绍兰以现金方式向李海福支付了60000元购房款。李海福向夏绍兰出具了一张收条，并在收款的几天后将房屋交给了夏绍兰。2009年4月30日，李海福与王英取得了涉案房屋的所有权证书，二人按份共有，各占50%的份额。自2009年2月起，夏绍兰一直居住在该房屋中，经济适用房买卖合同、公积金贷款合同和房屋所有权证书等与该房屋有关的原件亦由夏绍兰持有保管。 应李海福要求，夏绍兰于2009年3月19日向李海福提供借款10000元，2010年4月18日支付1500元购房款，2012年11月至2013年3月期间先后4次共向李海福提供借款2100元。此外，2009年6月，李海福与夏绍兰经协商达成一致，从2009年6月起的银行贷款由夏绍兰代为偿还。截至2017年8月，夏绍兰代李海福清偿了所有银行贷款。 2012年5月9日，李海福写信给王英，告知了自己将涉案房屋卖给夏绍兰的有关情况。 一审法院认定以上事实有《成都市单位经济适用房买卖合同》《公积金贷款合同》《旧房屋买卖合同》《收条》《委托书》《借条》、房屋所有权证、书信3份、民事调解书、结婚登记审查表、死亡证明书等证据，一审法院认为当事人提交上述证据能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，可以作为认定一审事实的根据，一审法院予以确认并在卷佐证。 一审法院认为，李海福生前与夏绍兰所签订的《旧房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。对夏绍兰主张《旧房屋买卖合同》有效的诉讼请求，一审法院依法予以支持。王英主张未在该合同上签字，未征得其同意，李海福的卖房行为系无权处分。但李海福在2012年5月就写信告知了王英有关卖房的情况，王英却未向夏绍兰主张任何权利，反而在近10年时间里，涉案房屋一直由夏绍兰占有、居住，有关权证资料以及银行贷款也由夏绍兰持有、归还，应当视为王英已以自己的行为对李海福的处分进行了追认。而且经一审法院通知，王英本人拒不到庭接受询问，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百一十条第三款规定，对王英的抗辩意见，一审法院不予采纳。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，经追认的《旧房屋买卖合同》对王英具有法律约束力。而李寒琴作为李海福的法定继承人，根据《中华人民共和国继承法》第三十三条规定，负有清偿遗产债务的义务。夏绍兰已经按照合同约定支付了购房款，现要求王英、李寒琴协助办理涉案房屋所有权变更登记手续的诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百三十五条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十条第三款规定，判决：一、夏绍兰与李海福于2009年2月16日签订的《旧房屋买卖合同》有效；二、王英、李寒琴于一审判决生效之日起十五日内协助夏绍兰办理青白江区房屋的所有权变更登记手续。一审案件受理费100元，由王英、李寒琴负担。 本院二审期间，王英围绕上诉请求依法向本院提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 王英提交以下证据：《成都市公安局青白江区分局青公逮通字〔2012〕8027号逮捕通知书》、一审法院（2012）青白刑初字第146号刑事判决书，拟证明李海福将出售的案涉房屋房款用于了贩毒。夏绍兰质证认为，对该证据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，且不能达到其证明目的。李寒琴未发表质证意见。 王英申请证人王某（王英妹妹）出庭作证，拟证明王英找过曾老二，要向曾老二退还50000元，收回房屋，曾老二也找过王英。夏绍兰质证认为，不认识该证人，该证人是王英的妹妹，与本案有直接的关系，对其证言不认可。李寒琴未发表质证意见。 夏绍兰、李寒琴均未向本院提交证据。 经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据王英的上诉请求与夏绍兰的答辩意见，本案二审的主要争议焦点为：1.夏绍兰与李海福和李寒琴于2009年2月16日签订的《旧房屋买卖合同》效力应当如何认定；2.案涉房屋是否具备转移登记在夏绍兰名下的条件。 关于第一个争议焦点。根据本案查明的事实，李海福于2007年3月14日购买案涉房屋，并无其他买受人作为合同的相对方，故该房屋系李海福独自购买；其与王英结婚后，李海福与夏绍兰签订《旧房屋买卖合同》，在无相反证据证明的情况下，案涉房屋仍应为李海福的婚前财产；在签订《旧房屋买卖合同》时，也无相应证据证明买受人夏绍兰知晓该房屋已由李海福、王英约定了共有的情况。夏绍兰在签订案涉合同时并无过错，李海福对案涉房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。因此，案涉《旧房屋买卖合同》系李海福与夏绍兰的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。王英认为案涉合同无效的上诉理由无事实和法律依据，其该项主张不能成立，本院不予支持。 关于第二个争议焦点。本院认为，首先，案涉合同签订后，夏绍兰于2009年2月21日向李海福支付了60000元购房款，李海福在收取该笔购房款的几天后将房屋交给了夏绍兰占有使用至今，且案涉房屋的经济适用房买卖合同、公积金贷款合同和房屋所有权证书等与该房屋有关的原件均由夏绍兰持有保管。二审中，虽然王英对夏绍兰支付购房尾款的情况提出异议，但其并未提交证据予以证明，王英应承担对其不利的法律后果。经一审查明，夏绍兰多次向李海福提供借款，并与李海福协商一致，由夏绍兰代李海福清偿了案涉房屋银行贷款。至此，夏绍兰已支付了全部购房款。其次，李海福、王英系夫妻，常年一起生活，案涉合同签订后，李海福将房屋交付给夏绍兰占有使用，且在李海福、王英于2009年4月30日取得了涉案房屋的所有权证后，王英应对案涉房屋的买卖知情，但其并未对房屋的买卖提出异议。特别是，2012年5月9日，李海福将涉案房屋买卖的情况告知王英后，王英亦未就案涉房屋的买卖提出任何主张，应当认定王英对案涉合同是认可的，其效力及于王英。最后，夏绍兰已支付了全部购房款，且李海福向夏绍兰交付了案涉房屋，从2009年2月起夏绍兰占有使用至今，双方均履行了合同约定的主要义务。现案涉房屋已登记在李海福、王英名下，案涉房屋无抵押、查封等情形，不存在任何过户的障碍，故案涉房屋具备转移登记在夏绍兰名下的条件，王英应按合同约定将房屋转移登记在夏绍兰名下。 综上所述，王英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由王英负担。 本判决为终审判决。 审判长  白福群 审判员  赵 锋 审判员  张卫敏 二〇二〇年五月二十一日 书记员  杨珍梅