浙江省瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0381民初14432号 原告（案外人）：薛介统，男，1983年2月15日出生，汉族，住瑞安市。 原告（案外人）：杨小微，女，1986年1月26日出生，汉族，住瑞安市。 委托诉讼代理人：潘洁慧，浙江瑞大律师事务所律师。 被告（申请执行人）：厦门康淳贸易有限公司，统一社会信用代码913502066930103150，住所地福建省厦门市湖里区悦华路159号北一C单元之二。 法定代表人：郭颋。 委托诉讼代理人：翁建宁，浙江瓯江律师事务所律师。 被告（被执行人）：张建南，男，1987年3月1日出生，汉族，住瑞安市。 第三人（被执行人）：程晓琴，女，1989年12月3日出生，汉族，住温州市瓯海区。 原告薛介统、杨小微与被告厦门康淳贸易有限公司（以下简称厦门康淳公司）、张建南及第三人程晓琴案外人执行异议之诉一案，本院于2019年12月16日立案后，依法适用普通程序，分别于2020年4月1日、4月28日公开开庭进行了审理。原告薛介统、杨小微及其委托诉讼代理人潘洁慧，被告厦门康淳公司的委托诉讼代理人翁建宁到庭参加诉讼，被告张建南及第三人程晓琴经本院合法传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告薛介统、杨小微向本院提出诉讼请求：1、判令立即停止对原告向被告张建南、第三人程晓琴购买的位于瑞安市经济开发区房产的强制执行（包括但不限于查封、评估、拍卖），并解除对上述房屋的查封；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告张建南、第三人程晓琴于2017年3月30日签订《房屋买卖合同》，约定张建南、程晓琴将瑞安市经济开发区房屋以2407000元出卖给原告所有，并对付款方式和期限做了约定。当日，原告即向被告张建南支付10万元定金，同年4月30日原告又支付购房款70万，而后原告陆续支付购房款共计208.752万元。2017年4月份，原告开始装修上述房产并于次年正月乔迁居住至今。因上述房屋在民生银行塘下小微企业专营支行办理了抵押贷款，贷款金额159万元，故被告张建南一直以偿还贷款为由要求原告支付购房款，但却以各种理由拖延房产贷款解押手续，致使原告长时间无法办理过户手续。2019年1月2日，原告向瑞安法院起诉要求确认《房屋买卖合同》有效并要求被告协助办理房屋过户手续，诉讼期间原告方才得知该房屋因涉执行于2018年11月28日被法院查封。原告认为，其与被告张建南及第三人程晓琴的房屋买卖合同合法有效，且原告已经按约支付了大部分购房款也愿意将剩余价款交付法院，原告已合法占有使用涉案房屋，未能办理过户手续并非原告自身原因，故为维护自身合法权益提起诉讼。 被告厦门康淳公司辩称：原告的执行异议理由不能成立。理由如下：1、原告提供的证据，无法证明其在涉案房屋被查封前已实际占有并使用。2、原告未全面履行支付购房款的义务，且其付款方式及金额不符合正常的房屋买卖习惯。3、涉案房屋在2017年5月交付之后，既具备办理房屋初始登记的条件，并可办理房产过户手续。2018年6月28日，张建南办理房屋初始登记之后，虽涉案房屋抵押登记未注销，但在长达6个月的时间里，原告未采取任何的保障自己权益的措施，直至涉案房屋于2018年12月28日被被告申请查封，原告在长达一年8个月的时间里，始终未履行自己合理的注意义务，对造成目前的过户不能情况出现，存在自身的过错，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之条件，原告所提异议不能成立，不能排除对涉案房屋的执行。综上，请法院驳回原告的诉讼请求。 被告张建南及第三人程晓琴未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告提交的证据：1、房屋买卖合同、银行流水清单，证明原告与被告张建南、第三人程晓琴的房屋买卖关系，以及原告已经支付购房款208.752万元的事实，被告对原告支付款项的性质有异议，认为不全为购房款。2、水电费缴纳凭证、华数电视缴费单、施工合同、银行明细、物业费收据、房产交付缴款明细、照片等，以证明原告在涉案房屋被法院查封之前已经占有并使用，被告对上述证据的待证目的不予认可。3、公证书，证明原告与被告张建南、第三人程晓琴就涉案房屋的交接、办理过户等办理委托公证手续，被告对此无异议；4、微信聊天截图，以证明原告多次催促被告要求办理涉案房屋过户的事实，被告认为该聊天记录仅截取部分不能上下连贯，无法证实相关事实。 被告厦门康淳公司提交的证据：1、业主物品交接清单、装修施工入场单，证明房屋交付、装修施工为被告张建南办理，原告认为房屋交付当天原告本人亦在现场，同时还向房开公司缴纳了物业费等费用；2、民生银行流水单、台州银行对账单、张建南农业银行流水单、原告的农业银行流水单、原告的微信及支付宝收款记录等，证明原告与被告张建南之间有大量经济往来，原告提供的流水不能证明购房款支付的事实。 被告张建南及第三人程晓琴未向本院提交证据。 本院综合认证认为，原告与被告张建南、第三人程晓琴于2017年3月30日签订的《房屋买卖合同》已经法院生效判决书确认合法有效，原告提供的证据能够相互印证，可以证明原告向被告张建南及第三人程晓琴购买涉案房屋并按约陆续支付价款且已装修、居住的事实，被告对此存疑，但未能提供证据反驳，本院对原告提供的上述证据予以采信。被告厦门康淳公司提供的有关张建南与案外人、原告薛介统与案外人之间的经济往来流水明细，与本案原告支付购房款之间并无直接关联或存有矛盾，相关证据本院不予采纳。至于被告提供的银行流水中有关张建南总计汇款给薛介统8万元，以及微信、支付宝的转账交易记录，首先，微信、支付宝均为小额转账，属于正常交易行为，原告薛介统亦已作出合理解释，该份证据本院不予采纳；其次，张建南于2017年8月7日、2018年5月23日、2018年6月1日向原告薛介统分别转账的3万元、1万元、2万元，从原告提供的银行流水来看，分别是偿还原告薛介统于2017年7月29日、2018年5月19日的转账借款，且该几笔转账记录与原告薛介统支付的购房款并无冲突；而关于张建南于2018年1月2日转账给薛介统的2万元，原告辩称系偿还2017年12月22日的2万元借款，经审查，该笔款项原告已经在诉称中作为支付购房款并提交证据，故本院对被告提供的这份证据予以采信，原告所支付的购房款应当扣减该2万元。 经审理，本院查明如下事实：二原告系夫妻关系，被告张建南与第三人程晓琴系夫妻关系。2017年3月30日，原告与被告张建南、第三人程晓琴签订《房屋买卖合同》，约定：张建南、程晓琴将瑞安市经济开发区房屋（即涉案房屋）以2407000元出卖给原告所有，并对付款方式和期限作了约定。原告于合同签订当日支付了定金10万元，于4月2日支付购房款60万元，后陆续向被告张建南支付购房款，截止2018年11月27日止，原告已支付购房款共计2067520元。2017年5月，原告随同被告张建南至开发商处办理涉案房屋的交付手续，原告向开发商缴纳了物业费等相关费用。同年6月，原告对涉案房屋进行装修，同年12月，原告搬入居住至今。因双方协商过户事宜未果，原告于2019年1月2日向本院提起诉讼，本院于同年2月28日作出（2019）浙0381民初字第101号民事判决，确认双方签订的《房屋买卖合同》合法有效。本案在审理过程中，经释明，原告薛介统于2020年5月13日将剩余房款339480元交付法院作为执行款。 另查明，涉案房屋于已于2018年6月28日办理不动产登记，且于2016年7月8日抵押给中国民生银行股份有限公司温州塘下小微企业专营支行，抵押贷款金额159万元，贷款人为本案被告张建南。 另查明，本院在审理（2018）浙0381民初15465号厦门康淳公司诉张建南、程晓琴买卖合同纠纷一案中，于2018年12月28日查封了涉案房屋，后该案判决生效并进入执行，涉案房屋被诉讼保全查封转为执行中查封，执行案号为（2019）浙0381执4063号。原告于2019年11月18日向本院提起执行异议，本院于同年11月29日裁定驳回，裁定书于12月2日送达至原告。现原告于同年12月16日向本院提起执行异议之诉。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案原告在本院对涉案房屋查封前已签订合法有效的书面买卖合同，已占有涉案房屋，支付了大部分款项并将余款也已按照要求交付执行。关于涉案房屋至今未能过户，系因该房产上设定了按揭贷款抵押，且在2017年至2018年期间，原告方已经多次向被告张建南积极的提出过户请求，涉案房屋未办理过户登记不能归责于原告的自身原因。综上，原告对涉案房屋享有排除执行的合法权益，其要求停止执行涉案房屋的诉讼请求，有事实和法律根据，本院予以支持。被告厦门康淳公司的答辩以及提交的证据不足以反驳原告此项主张，本院不予采纳。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 不得执行坐落于瑞安市经济开发区的房屋【不动产权证号：浙（2018）瑞安市不动产权第××号】。 案件受理费26000元，由原告薛介统、杨小微自愿负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 本院（2019）浙0381执异304号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  李 伟 人民陪审员  池邦义 人民陪审员  蔡丽雅 二〇二〇年五月十四日 代书 记员  季优星