浙江省舟山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙09民终815号 上诉人（原审原告）：潘列列，男,1973年12月14日出生，汉族，住浙江省舟山市定海区。 上诉人（原审原告）：翁芙虹，女,1974年2月17日出生，汉族，住浙江省舟山市定海区。 上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：余高峰，上海汇业（浙江自贸区）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：舟山缤纷天地商业广场开发有限公司，住所地浙江省舟山市定海区白泉镇万金湖路77号1幢211、213室。 法定代表人：陈鹰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：邵汉军，浙江震舟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈晨翔，浙江震舟律师事务所律师。 上诉人潘列列、翁芙虹因与被上诉人舟山缤纷天地商业广场开发有限公司（以下简称为舟山缤纷天地公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省舟山市定海区人民法院（2019）浙0902民初453号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。因双方申请案外和解，扣除审限二个月，后因故调解未成，本案现已审理终结。 潘列列、翁芙虹上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由舟山缤纷天地公司负担。事实与理由：舟山缤纷天地公司既未按双方约定，亦未按审批图纸与销售沙盘、海报等宣传图册进行建设，构成违约。根据潘列列、翁芙虹的举证和陈述，结合舟山缤纷天地公司的陈述，完全可以认定舟山缤纷天地公司已构成违约。舟山缤纷天地公司的违约行为应受到制裁，非法获取的利益不应得到司法保护。 舟山缤纷天地公司辩称，舟山缤纷天地公司是按照规划设计建设完成案涉房产，并已经过竣工验收，且在合同履行过程中不存在任何违约行为。潘列列、翁芙虹要求赔偿店铺价值贬损没有事实和法律依据。潘列列、翁芙虹关于业态的诉请不属于本案审理范围，更不存在赔偿依据。 潘列列、翁芙虹向一审法院起诉请求：一、舟山缤纷天地公司因违反通道建设约定赔偿潘列列、翁芙虹店铺价值贬损3827800元(具体数额按评估确定)；二、舟山缤纷天地公司因违反业态销售约定赔偿潘列列、翁芙虹经营损失2400000元(暂计8年，以后按300000元/年计算，直至舟山缤纷天地公司恢复业态约定止)；三、舟山缤纷天地公司支付约定赔偿款63388元。 一审法院认定事实：潘列列、翁芙虹原系夫妻关系，于2019年6月10日离婚。舟山缤纷天地公司系舟山缤纷天地广场的开发商。舟山缤纷天地广场于2013年12月开工。2014年9月，潘列列与舟山缤纷天地公司签订《浙江省商品房买卖合同》四份，由潘列列向舟山缤纷天地公司购买舟山缤纷天地广场3112、3113、3114、3115室房屋，房屋单价均为14896元∕㎡。2017年12月，潘列列取得上述房屋的不动产权证书。不动产权证书登记载明：3112、3113、3114、3115室房屋均为商业用房，其中3112室房屋建筑面积52.83㎡，3113室房屋建筑面积46.36㎡，3114室房屋建筑面积58.11㎡，3115室房屋建筑面积34.09㎡。 2014年6月至9月，潘列列、翁芙虹与舟山缤纷天地公司签订《浙江省商品房买卖合同》四份，由潘列列向舟山缤纷天地公司购买舟山缤纷天地广场4401室房屋，由翁芙虹购买舟山缤纷天地广场4205、4301、4302室房屋。 2015年2月，舟山缤纷天地广场竣工验收，同年3月，工程经勘察、设计等单位同意予以竣工验收备案。 根据舟山缤纷天地广场总平面图规划，3112、3113、3114、3115室房屋为一层店铺，店铺前面为消防通道，与城镇道路相通处有一个机动车出入口，从该入口进来两边为机动车停车位，机动车出入口向西20米左右为人行出入口。现该处的实际现状是规划的机动车出入口改变为人行出入口，规划的人行出入口改变为机动车出入口，其他现状基本与总平面图规划一致。 本案审理中，依潘列列、翁芙虹申请，一审法院委托舟山安达资产评估有限公司对潘列列、翁芙虹购买的3112、3113、3114、3115室房屋因舟山缤纷天地公司违反规划导致的房屋贬损值进行司法鉴定，该公司于2019年9月9日向一审法院出具函件一份，载明：根据潘列列、翁芙虹描述，现在店铺系违反规划进行建设。我公司无法取得按规划建设和不按规划建设导致房屋价值变动因素的市场价值。因此，我公司无法对潘列列、翁芙虹所购店铺3112、3113、3114、3115因舟山缤纷天地公司违反规划导致的房屋价值贬损值进行评估。 一审法院认为，潘列列、翁芙虹虽分别与舟山缤纷天地公司签订《浙江省商品房买卖合同》，但在本案起诉时潘列列、翁芙虹系夫妻关系，案涉房屋均系双方在婚姻关系存续期间购买，潘列列、翁芙虹与本案有直接利害关系，作为原告主体适格。潘列列、翁芙虹的第一项诉讼请求是以舟山缤纷天地广场未建设通车道路、与城镇道路存在高低落差为由，导致其所有的3112、3113、3114、3115室房屋价值贬损，要求舟山缤纷天地公司赔偿。根据舟山缤纷天地广场总平面图来看，广场内未规划建设通车道路，规划建设的是消防通道。规划建设的消防通道与现状相符，故潘列列、翁芙虹认为舟山缤纷天地公司在广场内应建而未建通车道路没有依据，其主张以此原因导致其房屋价值贬损不成立。3112、3113、3114、3115室房屋周围的消防通道与城镇道路虽存在一定的高低落差，但现状与总平面图规划建设不一致的仅是规划的机动车出入口改变为人行出入口，机动车出入口建设在相距20米左右处。《浙江省商品房买卖合同》补充协议内容第十二条约定，不影响合同项下商品房的质量或使用功能，经过规划部门批准或经设计单位同意，非出卖人原因导致的本项目及商品房规划设计变更的，出卖人不承担违约责任。案涉工程于2015年3月经勘察、设计等单位同意予以竣工验收备案，视为设计单位对工程符合规划的认可。另外，对此改变建设是否导致房屋价值贬损，一审法院依潘列列、翁芙虹申请委托鉴定机构进行司法鉴定，鉴定机构以“无法取得按规划建设和不按规划建设导致房屋价值变动因素的市场价值”为由，无法进行评估。故潘列列、翁芙虹认为因广场与城镇道路存在高低落差为由，提出的房屋价值贬损没有依据。潘列列、翁芙虹的第一项诉讼请求，不予支持。审理中，潘列列、翁芙虹明确本案是以房屋买卖合同关系提起诉讼，而潘列列、翁芙虹的第二项诉讼请求是依据潘列列、翁芙虹在房屋买卖后双方对经营业态的约定，与房屋买卖合同不属于同一个法律关系，不属于本案审理范围，潘列列、翁芙虹可另行主张。潘列列、翁芙虹要求因白泉文化广场延期3年投入使用，舟山缤纷天地公司应赔偿其承诺的以潘列列、翁芙虹所购买3号楼店铺按9年物业费标准计算的损失（已赔付3年），对此潘列列、翁芙虹提供的证人王某陈述按3年物业费作为补偿，与潘列列、翁芙虹主张不一致，潘列列、翁芙虹也未有其他证据予以证明，对该项诉讼请求，亦不予支持。综上所述，潘列列、翁芙虹提供的证据不足以证明其所主张的事实成立，应承担不利的后果。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回潘列列、翁芙虹的诉讼请求。案件受理费37930元，由潘列列、翁芙虹负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。潘列列、翁芙虹提交了《会议纪要》（该会由案外人舟山市定海区白泉镇万金湖社区居民委员会主持召开，有建设单位舟山缤纷天地公司的代表、业主代表参加的协调会）以及会议录音各一份，拟证明在协调时舟山缤纷天地公司的鲍总曾答应会另行建设一条路直通店铺。舟山缤纷天地公司质证认为对该《会议纪要》的真实性、合法性、关联性均有异议，理由为：1.《会议纪要》未载明参加会议的11位人员的真实姓名，且无鲍总签名，只有其他3人的签名；2.《会议纪要》的来源存疑；3.《会议纪要》的真实性存疑，《会议纪要》的文字记录与录音不符，录音件中从没有文字记录中所表述的“销售时说有路”；4.《会议纪要》仅体现社区协调业委会与开发商的相关问题，与本案无关。本院认为《会议纪要》及录音符合证据的形式要件，但仅能证明双方曾就有关问题在第三方主持下进行了协商，不能证明潘列列、翁芙虹拟证明的事实成立。 本院在二审期间查明的事实与一审认定的事实一致，对一审查明事实予以确认。 本院认为，双方当事人对自愿签订了《浙江省商品房买卖合同》以及潘列列、翁芙虹已取得了《浙江省商品房买卖合同》所载明的房屋没有异议。《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不存在影响其效力的情形，应为合法有效，对双方均有约束力。本案的争议焦点是舟山缤纷天地公司是否全面履行了合同义务，具体而言是指：1.舟山缤纷天地公司在销售时是否曾承诺要建造绕缤纷天地广场的通车道路；2.由于地坪标高未达标，将设计图中的机动车出入口改为人行出入口，是否对潘列列、翁芙虹造成了损失：3.舟山缤纷天地公司在销售时是否曾承诺缤纷天地广场只引进入驻一家网吧、一家宾馆。潘列列、翁芙虹上诉认为舟山缤纷天地公司未完成上述三项承诺已构成违约，应承担相应的违约责任。舟山缤纷天地公司则认为其已全面履行了合同的义务，不存在违约。本院认为，1.潘列列、翁芙虹以舟山缤纷天地公司未建造承诺的道路为由，要求舟山缤纷天地公司承担违约责任的主张。因合同并无相关约定，舟山缤纷天地公司亦不认可，故举证责任在于潘列列、翁芙虹。一审法院鉴于潘列列、翁芙虹未完成举证责任，且根据相关图纸认定潘列列、翁芙虹所主张的舟山缤纷天地公司在广场内应建而未建通车道路的事实没有依据，并无不当，应予以维持。2.舟山缤纷天地公司确将原规划的机动车出入口改为人行出入口，将机动车出入口建设在相距20米左右处。一审法院鉴于双方在补充协议中明确约定在不影响合同项下商品房的质量或使用功能，经过规划部门批准或经设计单位同意，非出卖人原因导致的本项目及商品房规划设计变更的，出卖人不承担违约责任。且在潘列列、翁芙虹不能证明由此对其所造成的损失的情况下，继而判决不支持潘列列、翁芙虹的诉请，并无不当。3.关于潘列列、翁芙虹主张舟山缤纷天地公司在销售时曾承诺缤纷天地广场只引进入驻一家网吧、一家宾馆一节，因与本案属不同的法律关系，一审法院不在本案中进行审理是可行的。 综上所述，潘列列、翁芙虹的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费37930元，由上诉人潘列列、翁芙虹负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈吉 审 判 员 褚炅 审 判 员 方燕 二〇二〇年五月十五日 法官助理牟聪 代书记员 何璐