湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂10民终217号上诉人（原审原告）:张保明，男，1942年7月10日出生，汉族，住荆州市荆州区。上诉人（原审原告）:张兆阳，男，1969年2月28日出生，汉族，住荆州市荆州区。上诉人（原审原告）:张兆清，男，1973年6月24日出生，汉族，住荆州市荆州区。共同委托诉讼代理人：王彩元，湖北蓝宇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈红，女，1970年6月27日出生，汉族，住荆州市荆州区。委托诉讼代理人：郭传军，湖北天典律师事务所律师。上诉人张保明、张兆阳、张兆清与被上诉人陈红房屋租赁合同纠纷一案，不服荆州区人民法院（2019）鄂1003民初1437号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张保明、张兆清及委托诉讼代理人王彩元和被上诉人的委托诉讼代理人郭传军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。张保明、张兆阳、张兆清的上诉请求：1、依法撤销原审（2019）鄂1003民初1437号判决主文，改判支持原告原审请求，即由被告返还租赁房屋于上诉人（原告）并支付逾期返还期间占用案涉房屋的占用费用于原告，其中至本案上诉之日（2018.9.14-2019.9.14)，应支付一年占用费用27951元于原告。2、一、二审诉讼费由被告承担。事实与理由：一、原审认为：“原告张兆清、张兆阳并非租赁合同的相对人，故不是本案适格的诉讼主体”（见判决书P3倒数第9-10行）。上诉人认为，张兆清、张兆阳为本案适格的原告。1、案涉房屋建立在张兆清、张兆阳具有农村集体土地使用权的宅基地上。案涉房屋附着在该宅基地上，与宅基地具有不可分离性，且我国土地管理法规定农村实行一户一宅，故张兆清、张兆阳对案涉房屋具有所有权，因租赁房屋发生纠纷，张兆清、张兆阳作为房屋所有权人提起诉讼，应认定为适格原告。2、原审（立案庭）要求张兆清、张兆阳作为房屋所有权人或土地使用权人以原告名义参与诉讼。原审认为：“因荆州市荆州区人民政府发出了对涉案房屋的征收决定，该租赁合同因政府的征收行为而终止。合同的权利义务终止后，原告主张被告应将承租房屋返还的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。因此原告应将已收取的2000元押金退还被告，被告也应腾退租赁房屋。关于租赁期限届满后房屋占有使用费的问题，涉案房屋于2017年9月29日被政府决定征收，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。涉案房屋因政府征收行为导致物权发生变更的情况下，原告无权要求被告继续支付房屋占有使用费，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持”（见原审判决书第3页倒数第6行至倒数第1行，第4页第1行至第7行）。二、上诉人认为，原审对案涉房屋已被政府决定征收，物权发生变更，事实认定完全错误，有违证据裁判原则，应予纠正。1、案涉房屋未被征收，物权未发生变更。我国的《物权法》对征收规定了严格的程序和条件。人民政府在进行征收时，应作出征收决定，征收决定送达被征收人时即发生法律效力，即物权变动生效的时间以征收决定生效的日期为准。至今，上诉人作为案涉房屋所有权人，未收到对案涉房屋征收的决定，更未签订被征收人必须签字的“荆州区国有土地上房屋征收补偿资金结算审批表”，并未交给政府房屋权属证，也未领取征收补偿资金。（根据法律规定，集体土地一经被政府征收，即转化为国有土地）。案涉房屋权属证书仍在上诉人处，上诉人仍居住在案涉房屋中（第二层由被上诉人恶意侵占除外），物权未发生变更。2、被告举证不能，原审事实认定错误。案涉房屋因征收导致物权变更，原审中被告未提供任何有效证据证明上述事实，诸如：政府对案涉房屋的征收决定、送达决定回证、对征收房屋评估结果明细表、荆州区国有土地上房屋征收补偿资金结算审批表或房屋、土地权证已交给政府的证明等。被告既无相关证据举证，原审却作出案涉房屋已被征收，物权已发生变更（即该房屋已属政府所有）的认定，明显违背了证据裁判原则，原审对重大事实显然认定错误，应予纠正。3、原审事实认定不清，判决矛盾。原审既然认定2017年9月29日案涉房屋因政府征收导致物权变更为政府，但又判决被告陈红于本判决生效七日内返还案涉房屋（二楼）于原告。既然物权已变更为政府，案涉房屋怎么能返还给原房主？判决自相矛盾。4、侵占案涉房产一年有余，应赔偿上诉人损失27951元合法有据。原、被告权利义务关系因合同到期终止，而非房屋被征收终止。2018年9月14日，因租赁合同期届满，双方当事人的权利义务关系即告终止，作为原承租人的被告即无权再继续使用租赁物或原承租人应及时返还租赁物并承担强行占用租赁物期间的侵权责任。诚如原审查明认定的“合同到期后，被告陈红因房屋拆迁补偿问题拒绝腾退房屋，为此形成本案诉讼”（见原审判决书第3页第8行至第9行）。三、上诉人认为，合同到期被告陈红拒绝腾退房屋于原告的理由不成立。1、案涉房屋未被征收，房主原告未获得拆迁补偿，怎么能给承租户补偿。2、案涉房屋即使已被征收，但原、被告租赁合同期限届满，作为房屋所有权人的原告因案涉房屋获取的拆迁补偿费要付给原承租户的法律依据何在？被告人陈红侵占原承租屋长达一年有余，严重违法，给原告造成损失应予赔偿。参照原合同约定的租金收取方式（第一年不变，后三年每年按上一年租金递增10%后计收），第四年租金为25410元，加百分之十后计算逾期1年占用租金（2018.9.14-2019.9.14）即27951元（25410x110%），应由被告陈红予以赔付，见案涉房屋占用费用赔偿明细计算表。因原告原审中主张被告支付逾期期间占用案涉房屋租金于原告，至上诉之时被告已占用一年有余，现主张一年期占用费用27951元合法有据，理应得到法律支持。综上，原审有违证据裁判原则，基本事实认定不清，判决部分错误，现根据民事诉讼法第一百六十四条规定，特提起上诉，请二审法院依法审理，支持上诉请求。陈红辩称：一、被上诉人从未与上诉人张兆清、张兆阳签订过房屋租赁合同，房屋租赁合同在履行过程中，被上诉人不知道张兆清、张兆阳是房屋的权利人，现有证据也不能证实张兆清、张兆阳是涉案房屋的所有权人，因此，一审判决认定张兆清、张兆阳不是本案适格的诉讼主体并无不当。二、荆州市荆州区人民政府于2017年9月29日对涉案房屋作出征收决定，该征收决定至今仍然有效，因此，涉案房屋的物权在2017年9月29日已消灭，上诉人张保明对涉案房屋不再享有物权，无权要求被上诉人继续支付房屋占有使用费。政府征收决定公布后，即对征收范围内的所有人发生效力，上诉人未领取征收补偿款，并不影响物权的消灭。另外，根据《城市房屋拆迁管理条例》第12条规定，拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人不得租赁房屋，涉案房屋从征收决定之日起不应再产生租金收益，而且征收决定公布后，涉案房屋被拆迁部门用围墙围住，周边已被大面积拆除，被上诉人不能正常使用该房屋被迫关门停止经营，因此，被上诉人不应向上诉人张保明继续支付房屋占有使用费。三、因拆迁工作尚未完成，上诉人张保明未领取征收补偿款，为了配合征收拆迁工作，一审判决房屋返还给原房主，并不矛盾。张保明、张兆阳、张兆清向一审法院提出诉讼请求：1、由被告返还涉案租赁物即位于荆州市××区武德路××楼住宅房屋一套（面积约148平米）于原告，并支付逾期返还租赁物的租金于原告，其中至起诉之日应支付逾期租金18634元于原告（详见支付逾期租金计算明细表）；2、由被告承担本案全部诉讼费（含原告律师代理费）。一审法院认定事实：2014年9月15日，原告张保明与被告陈红签订了一份《门面租赁合同》，合同约定：甲方（张保明）将位于武德路75号二楼的住房一间出租给被告陈红，租期自2014年9月15日至2018年9月14日，房屋租金，除第一年租金外，后三年每年按上一年租金递增10%后计收。即第一年租金16550元，第二年21000元，第三年23100元，第四年25410元。合同还就其它事项作了相应约定。合同到期后，被告陈红因房屋拆迁补偿问题拒绝腾退租赁房屋，为此，形成本案诉讼。同时查明，出租房屋没有房产证，原告张保明与张兆清、张兆阳系父子关系，涉案房屋有张兆清为土地使用权人的土地使用证、证号为荆州集用[2011]第2010211490号，张兆阳为土地使用权人的土地使用证，证号为荆州集用[2011]第2010211489号。原告张保明收取了被告陈红2000元的押金及四年的房屋租金。2017年9月29日，荆州市荆州区人民政府发出《关于荆州区荆沙河北岸片区棚户区改造项目国有土地上房屋征收的决定》，将涉诉房屋纳入了征收范围。一审法院认为，原告张保明与被告陈红签订的《门面租赁合同》，是双方真实意思的表示，未违反法律法规强制性的规定，依法应予保护。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告张兆清、张兆明并非租赁合同的相对人，故不是本案适格的诉讼主体。关于被告应否腾退租赁房屋的问题，《中华人民共和国合同法》第九十一条规定：有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（七）法律规定或者当事人的约定终止的情形。因荆州市荆州区人民政府发出了对涉案房屋的征收决定，该租赁合同因政府的征收行为而终止。合同的权利义务终止后，原告主张被告应将承租房屋返还的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。因此原告应将已收取的2000元押金退还被告，被告也应腾退租赁房屋。关于租赁期限届满后房屋占有使用费的问题，涉案房屋于2017年9月29日被政府决定征收，根据《中国人民共和国物权法》第二十八条的规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。涉案房屋因政府征收行为导致物权发生变更的情况下，原告无权要求被告继续支付房屋占有使用费，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第九十一条、《中华人民共和国物权法》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、被告陈红于本判决生效之日起七日内返还原告张保明位于荆州市××区武德路××楼租赁房屋；原告张保明于同日返还被告陈红押金2000元。二、驳回原告张保明的其他诉讼请求。上列应付款项，于本判决生效之日起十日内付清。逾期支付，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。本案受理费减半收取132元，由被告陈红负担。二审中，上诉人与被上诉人均没有提交新的证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，荆州市荆州区人民政府于2017年9月29日作出《关于荆州区荆沙河北岸片区棚户区改造项目国有土地上房屋征收的决定》，经查，案涉房屋在征收范围内，但至今上诉人尚未与政府签订拆迁安置补偿协议，案涉房屋未被拆除。双方的房屋租赁合同已于2018年9月14日届满，被上诉人应依约及时腾退房屋，其拒绝腾退房屋的行为不符合合同约定，有悖于诚实信用原则。上诉人主张案涉房屋的逾期腾退占有使用费，鉴于案涉房屋已被政府决定征收，双方在一审庭审中确认案涉房屋于2018年6月7、8日打了围墙，被上诉人不能正常使用房屋从事经营活动，一审未支持被上诉人支付房屋占有使用费并无不当。案涉合同载明出租方为张保明，在合同履行中均系张保明收取租金，张保明在出租房屋时提供了登记在其名下的老房产证，合同履行的相对方为张保明，一审认定张兆清、张兆明并非本案适格的诉讼主体，判决陈红将案涉房屋返还给张保明符合法律规定。综上所述，张保明、张兆阳、张兆清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费498元，由张保明、张兆阳、张兆清负担。本判决为终审判决。审判长  郭元亮审判员  陶齐学审判员  全 华二〇二〇年五月二十二日法官助理江媛书记员邱爽