广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0303民初610号 原告：黄骏杰，男，1990年6月12日出生，壮族，住广西壮族自治区来宾市忻城县。 委托诉讼代理人：黄鹏，广西铁痕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：古诗，广西铁痕律师事务所律师。 被告：桂林恒大房地产开发有限公司，住所地：广西壮族自治区桂林市叠彩区新建路大河乡综合楼一楼北侧。 法定代表人：郭鹏，总经理。 委托诉讼代理人：吴帆，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：罗宗仁，男，该公司员工。 原告黄骏杰与被告桂林恒大房地产开发有限公司（以下简称：桂林恒大公司）定金合同纠纷一案，本院于2019年4月9日受理后，依法适用简易程序，于同年5月21日第一次公开开庭进行了审理，原告黄骏杰及其委托诉讼代理人古诗，被告桂林恒大公司的委托诉讼代理人吴帆到庭参加了诉讼。后因原告申请鉴定，本案于2019年7月3日转为普通程序审理。本院依法组成合议庭，于2020年4月10日第二次公开开庭进行了审理，原告黄骏杰及其委托诉讼代理人黄鹏、古诗，被告桂林恒大公司的委托诉讼代理人罗宗仁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告黄骏杰向本院提出的诉讼请求：1.判令被告桂林恒大公司双倍返还原告黄骏杰的购房定金人民币100000元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年9月11日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订了一份《桂林恒大江湾商品房认购书》（以下简称《认购书》）。该《认购书》约定：1.原告向被告认购桂林恒大江湾楼盘7、8幢104号房，该商品房的建筑面积为58.40平方米，总价为428758元；2.原告签署本《认购书》时支付50000元作为定金；3.原告采用分期付款，即于2018年9月13日支付首期房款1元，并签署《商品房买卖合同》，剩余房款分四期付清。认购书签订后，原告依约向被告支付了定金50000元及首付款1元，但原告要求被告依约及依照商品房销售的法律规定签订《商品房买卖合同》时，被告予以拒绝并无理要求原告交纳购房款的50%以后再考虑合同签订事宜。原告认为，定金作为订立正式商品房买卖合同的担保，被告作为收受定金的一方拒绝订立《商品房买卖合同》的，根据《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第115条规定，被告应承担双倍返还定金的责任。现为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请法院公正判决，支持原告的诉讼请求。第二次庭审原告对诉讼请求、事实与理由部分进行了补充：被告在与原告签订《认购书》后拒绝按照《认购书》的约定签订《商品房买卖合同》，还提交伪造的《商品房买卖合同》，原告认为被告伪造《商品房买卖合同》的行为涉嫌违反《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条的规定，请求法院根据该规定对被告作出相应的处罚。诉讼请求也增加一项：本案鉴定费由被告承担。 被告桂林恒大公司第一次开庭答辩称，原告起诉不是事实，原、被告双方已经签订了《商品房买卖合同》，由于桂林市房地产管理部门的要求：购买商铺需支付总房价款的50%以上方可网签合同及进行合同备案，没有网签备案，不影响合同的成立生效。 被告桂林恒大公司第二次开庭答辩称，1.原告所述的被告拒绝按照《认购书》约定的签订《商品房买卖合同》与事实不符，《认购书》中的付款方式与《商品房买卖合同》实质是一致的。《认购书》中约定：2018年9月13日支付1元，2019年3月19日支付57819元，2019年9月11日前付清107190元，2020年3月11日前付清107190元，2020年9月11日付清107188元。《商品房买卖合同》约定：2019年9月11日支付214380元，2020年3月11日前付清107190元，2020年9月11日付清107188元，上述付款方式的时间节点可以证明实质是一致的，仅是因为当地政府口头要求合同中首付款为50%，仅为字眼调整，购房人实际所支付的情况没有发生变更，甚至更有利于付款人的付款方式。前期多次沟通原告却不予同意。2.原告所述被告提供虚假的《商品房买卖合同》与事实不符。合同由被告提供未备案版本供原告审阅，如无异议签字返还被告。被告提供的合同于此得来的，因为时间上的差异，未能核实原告亲自签字。被告内部也一直认为该合同是真实有效的合同，涉及商铺一直并未另行销售，直至司法鉴定书出具之后被告方才知该合同非原告签字。3.根据原告提供的证据材料，当时原告要求对墙体进行改造并对外墙进行使用，同时强烈要求在《商品房买卖合同》中明确约定，该要求被告经过慎重考虑并未允许，上述原因才是原告不签订合同的根本原因。综上，《商品房买卖合同》未能签订的原因是双方后期因各自的原因无法达成一致，不属于定金罚则的适用范围，请法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告对原告所举的微信聊天记录、通话记录的真实性认可，但对其证明的内容不认可，对该证据的真实性本院予以确认。原告对被告所举的《商品房买卖合同》的真实性及证明的内容均不予认可，并对该合同上“黄骏杰”的笔迹是否为其所写申请进行笔迹鉴定。经本院委托，2020年1月10日，广西金桂司法鉴定中心出具《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：标注时间为2018年9月28日，编号GF-2000-0171的《商品房买卖合同》上第9页“买受人（签章）”和第21页“买受人”二处“黄骏杰”签名字迹与送检的黄骏杰签名样本字迹不是同一人所写。经质证，原、被告对《司法鉴定意见书》认定“买受人”二处“黄骏杰”签名字迹与送检的黄骏杰签名样本字迹不是同一人所写均无异议，故本院对被告提供的《商品房买卖合同》证据的证明力予以否定。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：2018年9月11日，原告作为乙方与被告作为甲方签订了一份《认购书》。该《认购书》约定：乙方向甲方认购桂林恒大江湾楼盘7、8幢104号房，该商品房的建筑面积为58.40平方米，总价为428758元；乙方同意签署本认购书时支付50000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）；乙方选择分期付款，乙方须于2018年9月13日前支付首期房款1元，并签署《商品房买卖合同》，于2019年3月11日前付清57189元，于2019年9月11日前付清107190元，于2020年3月11日前付清107190元，于2020年9月11日前付清107188元。原告于签订《认购书》当日向被告支付了定金50000元及首付款1元。后因原、被告一直未签订《商品房买卖合同》，原告遂诉至本院，提出上述诉讼请求。 另查明，2019年1月5日，原告黄骏杰与本案涉案楼盘置业顾问刘琪的微信记录显示：（黄骏杰问）你说你们规定，但是不管是房款全部付还是付一半，总之一定要交钱了才签合同。（刘琪回复）是你加到商铺的一半就可以签合同了，不是说一定要交完全部才签合同的呀。又有原告黄骏杰与本案涉案楼盘客服通话录音翻译显示：（黄骏杰问）接待的是你们那边的咨询顾问刘琪，然后前面去你们那边也交了那个定金，签了《认购书》。现在他过后通知我说这个，签商品房合同要交50%以上的购房款才可以签，我想和你确认一下。（客服回复）嗯，对的，因为这边不是我们所规定的，这整体是房管所那边去规定的，咱们商铺的话必须要交够50%以上才能签咱们商品房买卖合同。（黄骏杰问）啊，就是不是你们公司规定的，是房管所要求你们这样做的？（客服回复）嗯，对对对，这个你也可以去问嘛，这个本来就是房管所规定的，我们只能照着执行嘛。 再查明，本院去桂林市住房和城乡建设局（以下简称住建局）调查业主购买商铺首付款是否需缴纳50%的房款才能网签合同，住建局答复：根据银监会相关商品房按揭贷款的规定，购买商铺（非住宅类）需交纳50%的首付款，如果不选择按揭贷款则无此要求。 再查明，原告支付鉴定费4080元。 本院认为，原、被告于2018年9月11日签订的《认购书》系原、被告之间的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违反公序良俗，无法定无效情形，该《认购书》合法有效，双方均应严格按照该《认购书》的约定履行自己的义务。原、被告签订的《认购书》约定了原告认购房屋的位置、面积、单价、总价、付款方式及签署正式《商品房买卖合同》的时限等，系商品房买卖之预约合同。为保证正式签订合同，该合同约定原告交付定金50000元，该定金为立约定金，其功能只作双方须签订正式商品房买卖合同之担保。该庭审中，原告认为未能订立正式商品房买卖合同的原因在于被告要求原告支付房款的50%才能签订正式的《商品房买卖合同》。而被告认为签订网签《商品房买卖合同》首付款为50%的要求系桂林市政府房产管理部门的要求，且原告强烈要求对墙体进行改造并对外墙进行使用必须在《商品房买卖合同》中明确约定，被告未允许，故双方未订立正式的商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归则于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案争议焦点为：原、被告未能签订正式的商品房买卖合同的责任应归咎于哪一方？本院对此评述如下： 被告答辩称因桂林房管部门要求合同中首付款为购房款的50%才能办理网签合同，而本院调查了解的情况是只有按揭贷款方式购买商铺才需交纳购房款50%的首付款，如果不选择按揭贷款则相关部门无此要求。本案中，原、被告签订的《认购书》中约定原告选择的付款方式是“分期付款”，原告需于2018年9月13日前，支付首期房款1元，并签署《商品房买卖合同》。原告按照约定支付了首期房款1元，故被告不得以原告未缴纳购房款的50%为由拒绝与原告签署《商品房买卖合同》。故本院对被告辩称原告未支付购房款的50%因而无法办理网签合同的意见，本院不予采信。被告辩称因为原告强烈要求将墙体改造及外墙使用明确在《商品房买卖合同》中，遭到被告拒绝，原告才未与其签订《商品房买卖合同》，但被告对该辩解意见未提供相关证据予以佐证，故本院对被告该辩解意见，不予采信。故本案涉案商品房买卖合同未能订立的原因在于被告一方。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”及《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”的规定，本案中，原、被告签订合同标的额为428758元，按照法律规定，双方约定的定金数50000元未超过合同标的额的20%，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金，被告应向原告双倍返还定金100000元，故对原告要求被告双倍返还购房定金100000元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 被告桂林恒大房地产开发有限公司返还原告黄骏杰100000元。 本案案件受理费2300元，鉴定费4080元，共计6380元（原告黄骏杰已预交），由被告桂林恒大房地产开发有限公司负担。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于桂林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费2300元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  陈碧青 人民陪审员  高 婕 人民陪审员  朱芳洁 二〇二〇年五月十五日 书 记 员  管仲裔 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 窗体顶端 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 窗体底端 窗体顶端 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 窗体底端 窗体顶端 《窗体顶端 《中华人民共和国担保法》 第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。 第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。