北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终4233号上诉人（原审被告、反诉原告）：李新明，男，1961年7月30日出生，汉族，住北京市丰台区。上诉人（原审被告、反诉原告）：叶金花，女，1961年4月16日出生，汉族，住北京市丰台区。上诉人（原审被告）：李冬莲，女，1985年12月11日出生，汉族，住北京市丰台区。三上诉人共同委托诉讼代理人：陈占平，北京顺高律师事务所律师。三上诉人共同委托诉讼代理人：陈欣，北京顺高律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：闫玉富，男，1955年12月27日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：邓静，北京市中友律师事务所律师。上诉人李新明、叶金花、李冬莲因与被上诉人闫玉富房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初33420号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李新明、叶金花、李冬莲上诉请求：撤销原判，改判支持我们原审反诉请求；本案一、二审诉讼费由闫玉富承担。事实和理由：闫玉富并无购房资格，无法过户导致合同无法继续履行，因此合同应当解除；而且闫玉富购房时知道所购房屋属李新明家庭共有财产，但并未核实其他共有人是否同意出售房屋，而且李冬莲也是房屋共有权人，李新明出售房屋亦未取得李冬莲同意，故闫玉富并非善意购房人，因此，不同意原审判决结果。闫玉富辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求、事实和理由。我购买房屋后，至今在该房屋内居住已多年，叶金花不可能不知道李新明将房屋出售给我的事实，因此，不同意上诉人的上诉理由，而且我与李新明的购房合同是在2009年签订，是在限制购房政策出台之前，因此，不影响合同继续履行，李新明、叶金花应该配合我过户。闫玉富向一审法院提出诉讼请求：1.请求依法判令李新明、叶金花、李冬莲继续履行房屋买卖合同及买卖合同补充协议并于七日内协助我办理502室房屋的过户手续；2.请求依法判令李新明、叶金花、李冬莲承担逾期办理房屋过户违约金200000元；3.请求依法判令李新明、叶金花、李冬莲支付我违约金（以1000000元为基数，每天千分之三，从2019年5月6日起至实际过户之日止）；4.判决李新明、叶金花、李冬莲承担本案的全部诉讼费、保全费、保函费等。李新明、叶金花向一审法院提出反诉请求：1.依法解除李新明与闫玉富双方之间签订的房屋买卖合同及其补充协议；2.判决闫玉富将502室返还给李新明、叶金花。一审法院认定事实：2009年5月11日，李新明、闫玉富及北京中大恒基房地产经纪有限公司签订《房屋买卖居间见证合同》，约定李新明出售位于502室房屋（以下简称502室房屋），建筑面积120.18平方米。买卖双方协商一致确定该房屋交易价款为1000000元。第七条违约责任第2项约定如任何一方未按照北京中大恒基房地产经纪有限公司通知时间履行其义务的，每逾期一日，应向守约方支付房价款千分之三的违约金。2009年5月11日，李新明与闫玉富签订《补充协议》，约定闫玉富于当日支付李新明定金5000元，于5月14日17点之前支付李新明剩余定金15000元。2009年5月15日，李新明与闫玉富签订《房屋买卖合同》，双方对房屋坐落、建筑面积、成交价格等内容进行确认，上述内容与《房屋买卖居间见证合同》一致。第七条违约责任第三项约定……2009年5月12日，李新明与闫玉富签订《买卖合同补充协议》，约定：李新明保证其出卖给闫玉富的502室的房产产权清晰，绝无其他项权利和其他纠纷，并在该房屋产权证下发后及时通知闫玉富，李新明需在10日内协助闫玉富过户。如产权证下发后十日内李新明未通知闫玉富，视李新明违约。双方约定，如李新明未遵守上述全部合同补充条款，李新明赔付闫玉富购买502室房屋房款20%违约金，同时按照央行利率赔付闫玉富利息，并赔付闫玉富对此房的装饰装修费用及退还闫玉富购房款1000000元。双方同时约定，合同主条款与合同补充条款有冲突的地方以此补充条款为准。闫玉富主张其已依约向李新明支付全部购房款，李新明在取得502室房屋产权证后拒绝协助其办理房屋过户手续，并提交李新明出具的三张收条及工商银行转账凭证在案佐证。其中，就购房定金的支付情况，2009年5月11日收条载明：今收到闫玉富购买502室房屋购房定金5000元，收款人李新明；2009年5月12日收条载明：今收到闫玉富购买502室房屋购房剩余定金15000元，现已全部支付购买502室房屋购房定金20000元，收款人李新明。就剩余购房款的支付情况，工商银行转账凭证显示：贾瑞兰于2009年5月15日向李新明转账980000元；2009年5月15日收条载明：今收到闫玉富交付购买502室房屋购房款1000000元，交款人闫玉富，收款人李新明。李新明、叶金花、李冬莲对闫玉富提交上述证据的真实性均予以认可，李新明认可闫玉富已付清全部购房款，并主张闫玉富付清购房款后即将案涉房屋交付给了闫玉富，故不认可其证明目的，其主张李新明在出售案涉房屋前并未经过共有权人叶金花的同意，叶金花对此并不知情，李新明无权自行处分案涉房屋，闫玉富与李新明签订的合同对叶金花不具有约束力。为此，李新明、叶金花提交《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》、《北京市丰台区花乡六圈村绿化隔离地区旧村改造拆迁补偿及置换新村住宅协议书》及不动产权证书拟证明502室房屋系由李新明、叶金花、李冬莲作为被拆迁人以拆迁安置补偿费折抵新房购房款的方式优惠置换所得，李新明、叶金花、李冬莲系502室房屋的共有权利人。其中，《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》显示，拆迁人（甲方）北京丰台科技园建设发展有限公司，被拆迁人（乙方）李相臣，甲方因丰台园二期产业基地项目建设，需要拆迁乙方在拆迁范围内65号-2所有的房屋；乙方在拆迁范围内有正式住宅房屋5间，建筑面积95.20平方米；乙方现有在册人口9人，实际居住人口9人，分别是户主李相臣、之妻米玉兰、户主叶金花、之夫李新明、之女李冬莲、户主崔西民、户主李新月、之女崔洁、户主李新清，拆迁补偿款、补助费共计475311.10元……签订日期2003年4月28日；《北京市丰台区花乡六圈村绿化隔离地区旧村改造拆迁补偿及置换新村住宅协议书》显示，拆迁单位（甲方）北京绿福缘房地产开发有限公司，被拆迁户（乙方）李新明，双方约定：乙方自愿选择甲方的502号房屋，房屋用途为住宅，双方经协商，就上述房屋的置换事宜，订立本协议。乙方在拆迁范围内居住65号-2号院，正式住房5间，建筑面积95.20平方米。现有在册人口9人。房屋作价总计475311.1元。依据《北京市丰台区六圈农工商联合公司绿化隔离地区旧村改造房屋拆迁及优惠置换房屋办法》，人均优惠置换新房建筑面积45平方米。现选新宅502号的楼房一套，面积120.18平方米，房款456684元。旧宅拆迁补偿与置换新宅房款折抵后乙方余款18627.1元，签约之日结算。……签约时间2008年11月6日。京（2019）丰不动产权第0017488号不动产权证书显示，502室房屋权利人系叶金花，房屋建筑面积120.18平方米，登记日期2019年5月5日。闫玉富认可李新明、叶金花提交上述证据的真实性，但不认可证明目的，其主张叶金花作为共同权利人同意502室房屋上市出售，并提交《房屋共有权人同意出售证明》予以证明，该证明显示：叶金花是502室房屋的共同所有权人，与产权人李新明为夫妻关系，现我同意此房产上市出售。共有人签字叶金花，日期2009年5月18日。李新明、叶金花、李冬莲不认可上述证明的真实性，认为证明中“叶金花”的签字系伪造，叶金花对此并不知情，亦不同意房屋出售。为证明该主张，诉讼过程中，叶金花申请对《房屋共有权人同意出售证明》中“叶金花”的签名字迹进行笔迹鉴定，经北京市高级人民法院摇号确定鉴定机构，北京长城司法鉴定所于2019年9月20日接受本院委托进行了司法鉴定，该所于2019年12月16日出具鉴定意见：检材标注日期2009年5月18日《房屋共有权人同意出售证明》下方“共有人签字”处的“叶金花”签名字迹与样本上的“叶金花”签名字迹不是同一人所写。李新明、叶金花、李冬莲均认可该鉴定意见，但闫玉富不认可该鉴定意见，认为叶金花提交的样本中“储蓄取款凭条”上的签字并非叶金花本人书写，不应以储蓄取款凭条作为比对样本使用。叶金花支付鉴定费12700元。庭审中，闫玉富向法院申请刘新权作为证人出庭证明《房屋共有权人同意出售证明》的签署过程。刘新权出庭作证称：2009年5月中旬，其在北京中大恒基房地产经纪有限公司工作，当时按照公司要求，产权人应当出具购房合同、购房协议或者有关证明其有权处分的材料。当时其公司业务员要求李新明的配偶去签订同意出售证明，该证明是公司业务员在李新明家里让李新明配偶签的，整个签署过程是当时在现场的业务员回去跟其讲述的。李新明、叶金花、李冬莲不认可证人证言，称证人所述都是推测。另，闫玉富提交的《中大恒基北大地店》显示中大恒基北大地店要求闫玉富支付中介服务费、过户费、审核代书费等费用，收款人为刘新权，有刘新权和闫玉富签字，日期为2009年5月11日。李新明、叶金花、李冬莲对该证据真实性不持异议。李新明、叶金花、李冬莲主张闫玉富不具备在京购房资格，不符合北京市住房限购政策，不同意将502室房屋过户至闫玉富名下，并提交社保缴费查询网页截图在案佐证。闫玉富承认其不具备在京购房资格，但主张案涉房屋买卖合同及相关协议均于北京市住房限购政策出台前签订，根据《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》的相关规定，闫玉富虽不具备在京购房资格，但其已经与李新明在2011年2月17日之前订立房屋买卖合同，且已经支付购房款并实际占有使用房屋，现解除合同会导致当事人利益明显失衡，故认为对其要求继续履行合同并办理房屋过户登记的诉讼请求，请求法院予以支持。经法院询问，李新明自述，2009年房款结清了之后，其去开发商那里领的钥匙，然后其把钥匙给的闫玉富，502室房屋现由闫玉富之子闫峻傧居住。叶金花、李冬莲自述其实际居住地址就在案涉房屋所在回迁小区外边，距离回迁小区有三四站地。叶金花自述其在2016年向李新明问过502室房屋情况，2016年之前没有问过房子的事儿。李新明说房屋对外出租了，李新明承认其卖房前并没有告知过叶金花。另查，2009年李新明、叶金花尚处于婚姻关系存续期间，二人于2019年3月25日协议离婚。李冬莲系二人之女。贾瑞兰系闫玉富之妻。闫玉富于2019年7月17日向法院申请财产保全，请求对叶金花名下位于502房屋予以查封，并提供中华联合财产保险股份有限公司北京分公司出具的保险单、保单保函作为担保。2019年7月17日，法院作出（2019）京0106财保512号民事裁定书，裁定：查封叶金花名下位于502的房产。一审法院认为，本案争议焦点归纳如下：一是李新明与闫玉富之间签订的房屋买卖合同等文件是否合法有效；二是住房限购政策出台前订立的房屋买卖合同是否因限购政策出台后闫玉富不具备购房资格而不具有办理房屋过户的履行条件；三是逾期办理过户违约责任是否应当支持。就房屋买卖合同等文件的效力问题。鉴于李新明、叶金花、李冬莲对闫玉富出示的《房屋买卖居间见证合同》、《房屋买卖合同》、《补充协议》及《买卖合同补充协议》的真实性均不持异议，闫玉富对李新明、叶金花、李冬莲提交的《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》、《北京市丰台区花乡六圈村绿化隔离地区旧村改造拆迁补偿及置换新村住宅协议书》的真实性亦不持异议，对以上证据法院予以采信。结合《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》和《北京市丰台区花乡六圈村绿化隔离地区旧村改造拆迁补偿及置换新村住宅协议书》两份协议内容可知，叶金花、李新明、李冬莲作为被拆迁房屋上实际在册人口，以人均优惠置换建筑面积45平方米的标准从拆迁单位北京绿福缘房地产开发有限公司处以旧宅拆迁补偿费折抵新房购房款的方式置换取得502室房屋（建筑面积为120.18平方米）的所有权。至于叶金花、李冬莲是否明确同意出售案涉房屋。参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项规定，婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。结合在案证据、证人证言和当事人陈述，在叶金花、李新明、李冬莲实际居住地与案涉房屋实际相隔距离亦并不遥远的情况下，叶金花承认其在2009年至2016年长达7年的时间里对其名下房屋的真实情况不闻不问，有违常理。叶金花虽否认《房屋共有权人同意出售证明》上“叶金花”签字系其书写，但考虑到夫妻之间特殊的人身关系及证人证言对于出售证明签署过程的陈述情况，本案不宜仅凭鉴定意见和叶金花的当庭陈述直接认定2009年5月份李新明出售案涉房屋的行为违背了叶金花当时的真实意思，叶金花亦未提交其他证据对其主张予以佐证。并且，考虑到李冬莲在房屋出售时系未成年人，李新明、叶金花作为其监护人，有权代理李冬莲对案涉房屋作出相应处分。综上，凭借叶金花出具的证明及李新明交付案涉房屋的行为，买受人闫玉富有理由相信出售房屋系李新明、叶金花的共同意思表示，叶金花现在以不同意或不知情为由要求解除案涉房屋买卖合同及相关文件并返还房屋的主张，缺乏依据，法院不予支持。就案涉房屋是否具有继续办理房屋过户登记的履行条件。法院认为，根据已查明事实可知，闫玉富虽不具备“京十五条”规定的购房资格，但其与李新明在该规定实施（2011年2月17日）之前已经订立房屋买卖合同及相关协议，并且在此日期之前闫玉富也已经支付购房款并实际占有使用房屋，解除合同会导致买卖双方利益明显失衡，故对于闫玉富要求继续履行房屋买卖合同及买卖合同补充协议，要求李新明、叶金花、李冬莲协助其办理案涉房屋的过户手续的诉讼请求，具有依据，法院予以支持。就出卖人是否应当承担违约责任。闫玉富依据买卖合同补充协议及房屋买卖居间见证合同的相关约定要求李新明等人承担逾期办理房屋过户违约责任，但结合当事人陈述及已查明事实可知，在2019年5月5日案涉房屋不动产权证书正式下发时，闫玉富确实不具备“京十五条”规定的购房资格，李新明、叶金花、李冬莲现以闫玉富不符合购房资格合同无法继续履行为由拒绝协助办理房屋过户登记，因现实处理中确实对此有争议，且客观上存在当事人无法自行办理过户手续之事实。因此，闫玉富要求对方承担逾期办理过户违约责任，缺乏事实依据，法院难以支持。另，闫玉富要求李新明、叶金花、李冬莲承担保函费，缺乏依据，法院不予支持。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、李新明、叶金花、李冬莲于判决生效之日起十五日内配合闫玉富办理坐落于502房屋的产权过户手续；二、驳回闫玉富的其他诉讼请求；三、驳回李新明、叶金花的全部反诉请求。二审中，双方均未提供新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实无异。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。叶金花、李冬莲称不知道李新明出售房屋一节，但其二人作为李新明的家人，对于拆迁后安置的房屋状况不积极了解，不去勘验房屋，不关心房屋状况的说法明显有悖于生活常理；而且按叶金花，李冬莲知道李新明将房屋出售后，亦未积极寻找救济途径以维护自身权益更与常理不符，因此，本院对于叶金花、李冬莲所述其不知道李新明出售房屋的理由不予采信；结合闫玉富提供的证人证言，闫玉富通过中介对于李新明配偶出售房屋的意见予以了核实，尽到了购房人的注意义务，有理由相信李新明及其配偶同意出售房屋。因此，闫玉富与李新明之间签订的房屋买卖合同有效，双方均应按合同约定履行合同义务。闫玉富现在虽不具备“京十五条”规定的购房资格，但其与李新明在该规定实施（2011年2月17日）之前已经订立房屋买卖合同及相关协议，闫玉富在签订合同当时并无购房资格限制，并且在此日期之前闫玉富也已经支付购房款并实际占有使用房屋，故闫玉富有权要求继续履行房屋买卖合同及补充协议。李新明、叶金花、李冬莲上诉要求解除合同并无事实依据及法律依据，本院对其上诉意见不予采纳。原审法院认定李新明、叶金花、李冬莲协助闫玉富办理案涉房屋的过户手续有事实及法律依据，并无不当。综上所述，李新明、叶金花、李冬莲之上诉请求和理由，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由李新明、叶金花、李冬莲负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  杨志东审判员  周梦峰审判员  陈雨菡二〇二〇年五月二十八日书记员  周 洁