北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终4964号上诉人（原审被告）：周淑琴，女，1953年10月13日出生。委托诉讼代理人：张然，男，1977年10月21日出生。被上诉人（原审原告）：北京通润物业管理有限公司，住所地北京市海淀区中关村大街28-1号海淀文化艺术大厦A座16层。法定代表人：曾茹，总经理。委托诉讼代理人：高建英，女，北京通润物业管理有限公司员工。上诉人周淑琴因与被上诉人北京通润物业管理有限公司（以下简称通润物业）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初81151号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。周淑琴上诉请求：1.依法撤销北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初81151号民事判决第一项，发回重审或依法改判；2.一审及二审诉讼费由通润物业承担。事实和理由：1.通润物业的诉讼请求已经超过了诉讼时效，请求人民法院依法驳回；2.周淑琴2012年9月购买涉诉房屋之后，物业费已经由家人或亲属交纳，通润物业不应当再向周淑琴主张物业费；周淑琴认为小区的饮用水存在重大安全隐患，通润物业被两次处罚，周淑琴要求减免通润物业无供应生活饮用水资格期间的物业费。通润物业辩称：通润物业公司自成立以来一直为小区业主提供物业服务，也一直不间断的主张物业费，通润物业的起诉并没有超过诉讼时效；通润物业公司因饮用水的问题确实曾被处罚过，但该事实与欠物业费无关，且目前已经取得了卫生许可证，如果周淑琴能证明其损失，通润物业可以进行赔偿；如果法院查证周淑琴确实是于2012年9月3日取得了涉诉房屋的产权，通润物业同意一审法院的判决，要求维持原判。另外，通润物业申请法院出具调查令，通润物业要查询涉诉房屋自2012年9月3日之前的产权登记及过户信息，以便主张该房屋此前的物业费。通润物业向一审法院提出诉讼请求：1.周淑琴向通润物业支付2007年至2019年物业费38737.55元；2.周淑琴向通润物业支付2007年至2008年采暖费4639.8元；3.周淑琴向通润物业支付2007年2016年代收代缴费440元、2007年至2019年电费650元、2007年水费612.35元；4.周淑琴向通润物业支付上述费用滞纳金19825元。一审法院认定事实：通润物业为负责北京市朝阳区某小区的物业公司，周淑琴系该小区11A室业主，房屋面积122.1平方米。1998年通润物业前身北京帝恒物业管理有限责任公司与开发商北京华阳房地产发展公司签订委托协议，约定由其进行涉诉小区物业管理。2003年12月2日，北京帝恒物业管理有限责任公司变更为现在的通润物业。通润物业提供2009年至2012年的涉诉房屋维修单，该单据上记载业主为“丁娟”。经询，周淑琴表示可能为前任业主。周淑琴提供房屋产权证，证明其取得涉诉房屋产权的时间为2012年9月3日。根据业主公约约定，涉诉小区物业费收费标准为每月每平米2.1元。另询，通润物业与周淑琴之间未签订业主公约。通润物业就其主张，提供资质证书，委托协议，公司名称变更证明，物业服务区域核查表，欠费明细，供暖协议，水电燃气收费表等予以佐证。周淑琴就小区物业服务存在瑕疵的抗辩提供照片及针对小区用水的行政处罚决定书予以佐证。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。同时，民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则。本案中，周淑琴系涉诉房屋产权人，通润物业为涉诉房屋所在小区提供了物业及相关服务，双方之间存在事实上的物业服务合同关系。通润物业向周淑琴提供了物业及相关服务，周淑琴应当向通润物业支付物业费及其他相关费用。通润物业主张的物业费，其请求合理合法，有事实依据，法院予以支持。周淑琴所提供的房屋产权证可证明周淑琴系2012年9月3日取得涉诉房屋产权，故应从该日起计算物业费及其他各项费用。通润物业所主张的水费时间为2007年，周淑琴在当时并非涉诉房屋产权人，故法院不予支持。周淑琴的抗辩理由，就其举证不足以证实其证明目的，法院不予采信。通润物业主张的滞纳金，数额过高，且无证据证明周淑琴系故意拖欠物业费，故法院对该诉讼请求不予支持。通润物业主张的供暖费，因本案系物业服务合同纠纷，应另案主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条之规定，判决：一、周淑琴于判决生效后七日内支付北京通润物业管理有限公司二〇一二年九月三日至二〇一九年十二月三十一日的物业费22538.44元；二〇一二年九月三日至二〇一六年十二月三十一日代收代缴费190.31元；二〇一二年九月三日至二〇一九年十二月三十一日电费366.26元；二、驳回北京通润物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费713元，由北京通润物业管理有限公司负担460元（已交纳）；由周淑琴负担253元（北京通润物业管理有限公司已预交，周淑琴于判决生效后七日内给付北京通润物业管理有限公司）。二审期间，双方均未提交新证据。另查，一审期间，通润物业为证明其曾多次向业主催缴物业费，提交了北京市求是公证处的（2012）京求是内经证字第0460号公证书、（2014）京求是内经证字第640号公证书、（2016）京求是内经证字第1055号公证书、（2018）京求是内经证字第1208号公证书予以证明。二审期间，周淑琴要求核对上述公证书原件。随后，通润物业提交了上述公证书原件予以核对。周淑琴称公证书显示的催费通知是张贴在小区公告栏、电梯旁等公共区域，并非涉诉房屋门口，也不是直接向周淑琴催缴的，且照片是黑白打印件，不能作为有效证据，不能证明通润物业向周淑琴催要过物业费。一审期间，周淑琴出示了涉诉房屋产权证并提交了复印件，二审中通润物业要求核对原件，周淑琴称房产证原件被锁在保险柜里了，密码忘记了，无法提交。通润物业坚持要求周淑琴提交原件，并申请法院调查涉诉房屋的所有产权交易信息。二审中，经双方确认，周淑琴已经在一审判决之后于2020年1月21日向通润物业交纳了二〇一二年九月三日至二〇一九年十二月三十一日的物业费22538.44元、二〇一二年九月三日至二〇一六年十二月三十一日代收代缴费190.31元、二〇一二年九月三日至二〇一九年十二月三十一日电费366.26元以及一审诉讼费253元，即一审判决周淑琴应支付的全部数额，周淑琴已经执行完毕。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：周淑琴系涉诉房屋的产权人，通润物业为涉诉房屋所在小区提供了物业及相关服务，双方之间存在事实上的物业服务合同关系。通润物业向周淑琴提供了物业及相关服务，周淑琴应当向通润物业支付物业费及其他相关费用，其上诉主张其家人或亲戚已经交纳了物业费，但未提交相应证据，通润物业亦不予以认可，故本院不予采信。关于周淑琴上诉主张通润物业的诉讼请求已经超过诉讼时效的意见，经查，通润物业提交的证据足以证明其已经多次通过张贴书面通知的方式向业主催缴物业费，并没有明显怠于主张权利，故本院对于周淑琴的上诉意见不予采信。关于周淑琴上诉称小区的饮用水存在重大安全隐患，应当减免物业费的意见，因该事实与本案物业服务合同并非属于同一法律关系，故该理由不能成为减免物业费的正当理由。若周淑琴以饮用水不合格致其受到损失，可另行向通润物业主张。关于通润物业申请调查涉案房屋2012年9月3日之前的产权登记及过户信息问题，因其并未提起上诉，且并无初步证据显示其主张调查的事实与本案的登记产权人周淑琴有关，故本院对于该申请不予准许。综上所述，周淑琴的上诉请求及理由均成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费506元，由周淑琴负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张清波审 判 员 邓青菁审 判 员 高 贵二〇二〇年五月二十九日法官助理 王欣欣书 记 员 高明晓