湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终622号上诉人（原审被告、反诉原告）：曾祥海，男，1966年11月7日出生，汉族，永州市祁阳县人，农民，住祁阳县。委托诉讼代理人：蒋智，湖南齐物律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾文宣，男，1990年9月2日出生，汉族，永州市祁阳县人，居民，住祁阳县。被上诉人（原审原告、反诉被告）:唐建秋，男，1954年7月22日出生，汉族，永州市祁阳县人，居民，住湖南省祁阳县。委托诉讼代理人：蒋冬生，湖南博大律师事务所律师。原审被告（反诉原告）：曾文宣，男，1990年9月2日出生，汉族，永州市祁阳县人，居民，住祁阳县。上诉人曾祥海因与被上诉人唐建秋房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省祁阳县人民法院（2019）湘1121民初2835号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月1日立案后，依法组成合议庭，采取阅卷和询问的方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人曾祥海上诉请求：1、撤销原判第一条“自2019年2月1日起按年利率4.8%支付资金占用期间的利息”及第二、三条部分与第四条之判决；2、依法改判：驳回被上诉人要求支付资金占用利息的反诉请求，判令被上诉人在上诉人交清初次交易契税及其一切费用后30日内为上诉人办理不动产权证并给上诉人，上诉人已支付的6000元契税及费用应予抵扣，多退少补。若存在二次交易税费，因二次交易产生的税费由被上诉人承担。3、判令按房产部门测绘面积计算房价款，被上诉人返还上诉人购房款45,474.48元及利息4896元；4、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原判认定合同为有效合同错误，合同第二条“甲方出售面积与房产部门颁证面积不符的依甲方出售面积为准”之约定应无效；本案合同系格式合同，该约定有悖公平原则，签订时被上诉人没有采取合理的方式提请上诉人注意及释明，违背了法律规定；上诉人全面履行了合同义务，无违约行为。银行按揭不成责任全在被上诉人，并应认定被上诉人违约；按揭贷款不成的责任在被上诉人，因被上诉人所建的龙腾大厦超楼层、超容积率属违规违章建筑，无法办理按揭手续。原判裁决理由，偏袒被上诉人，且前后自相矛盾；上诉人已入住房屋不是支付利息的事实依据，即便被上诉人存在利息损失，也应由其自行承担。二、原判适用法律错误。原判既认定合同有效，被上诉人则应依合同对上诉人交付商品房，而不是自建房。三、原判判决错误。原判判由上诉人自2014年6月15日起按年利率4.8%支付利息是错误的，按揭不成责任在被上诉人，双方没有变更付款方式签订补充协议，合同无利率约定。依据合同约定，上诉人只承担契税及费用，其他税金如增值税、印花税等均应由被上诉人承担；上诉人已预交契税及费用6000元，应予抵扣；二次交易税费应由被上诉人承担。合同对付款与办证在时间上无先后顺序约定，原判“先付清房款再办证”的判决有悖公平原则。综上，请中院维护上诉人的合法权益，依法支持上诉人的上诉请求。唐建秋辩称：答辩人与被答辩人之间签订的《房屋买卖合同》合法有效。1.答辩人与被答辩人签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律规定。充分体现了《合同法》和《民法总则》中的契约自由精神，不损害公共利益，该合同合法有效。房屋面积的计算方式是答辩人与被答辩人自愿约定的，该约定合法有效。2.答辩人是以个人的名义建房出售的，属自建房，不是商品房。答辩人不具备商品房开发的主体资格。《商品房销售办法》《及最高人民法院关于审理商品房买卖合同司法解释》所调整的对象是房地产开发商与购房户之间的权益义务关系，答辩人不是房地产开发商，不能适用上述法律规范调整。二、答辩人没有违约行为，被答辩人没有履行合同义务已经构成违约。1.被答辩人在购房款未付清的情况下已开始装修房屋并使用，被答辩人已接收房屋并入住。答辩人按照合同的约定已将房屋交付给了被答辩人居住和使用，已经完成了房屋买卖合同约定的交付义务。合同约定被答辩人承担办理房屋产权证及土地使用证时应缴纳的税费及其他一切费用均由被答辩人承担，而被答辩人没有承担相关费用导致被答辩人的房屋没有办理房屋产权证及土地使用权证的责任完全在于被答辩人，合同约定办证时，购房方应当将全部按揭资料交给答辩人，现没有任何证据证实本案的被答辩人将办证、按揭资料交给了答辩人。2、被答辩人欠付答辩人购房款的事实客观存在，应当将所欠的购房款支付给答辩人。3.被答辩人没有将剩余的购房款支付给答辩人，在客观上占用了答辩人的资金，给答辩人造成了经济损失，应当承担资金占用利息。三、被答辩人承担办理房屋产权证的所需税费系合同约定的义务，亦符合房屋买卖交易过程中税费负担的交易习惯。四、答辩人出售的房屋是自建房屋，不存在二次交易行为。税务部门按规定按二手房交易的税率标准核税，并没有按照二次交易定税。综上所述，一审判决事实清楚、适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。唐建秋向一审法院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告曾祥海支付购房款23万元，并自2014年6月15日起至所欠购房款全部清偿时止按月利率0.75%承担银行贷款利息；2、请求法院判令被告曾祥海依法履行纳税义务。曾祥海向一审法院提出反诉请求：1、请求原告及时为被告办理金秋花园2期龙腾大厦2单元903号房屋的不动产权证；2、请求原告承担办理不动产证（初次）契税及费用外的其他一切税款及二次交易产生的所有税费。一审法院认定事实：金秋花园2期龙腾大厦位于祁阳县，该大厦系唐建秋、柏金秀和胡必德于2011年元月24日经规划部门规划建设，于2012年6月竣工。2018年4月16日，柏金秀和胡必德书面委托唐建秋办理该建设项目所需的城建规划及所建房屋的出售、土地、房产过户手续、不动产登记等一切事项。因该建设项目超占国有土地使用面积和违规违章，直至2018年11月19日才取得不动产权证书。该项目所建设的房屋，职能部门确定为自建房。2014年6月4日，原告唐建秋与被告曾祥海自愿签订《金秋花园2期（龙腾大厦）项目合同书》，合同约定，被告曾祥海购买金秋花园2期龙腾大厦Ｆ903号房（以下简称涉案房屋），面积为145㎡（含公摊面积），出售面积与房产部门颁证面积不符的以出售面积为准，按出售面积计算，单价每平方米2664元，总价款为386300元。签订合同时交付总价款的40%即156300元，余款230000元以按揭贷款方式给付，被告应于签订合同10日内递交办理银行按揭公积金贷款所需资料并按要求交清所需款项，被告逾期履行上述义务的需承担逾期责任。原告为被告代办房屋产权证及国土使用证，但办证时的契税及其他一切相关税费均由被告承担，如被告拒缴或拖延缴纳相关税费，影响办证，原告概不负责。合同签订后，被告向原告交纳了购房款156300元，原告即向被告交付了涉案房屋。被告向原告购买的涉案房屋系被告首套住房。2018年11月28日至2019年10月12日，原告先后八次在被告出入的电梯口及龙腾大厦公共部位张贴通知，要求被告递交办理按揭手续和办理不动产权证书的资料，原、被告双方因办理不动产权证所需税费的负担未达成一致，致使按揭手续和不动产权证书至今未予办理，被告所欠原告的购房余款也未予缴纳。涉案房屋经不动产登记部门登记面积为127.93㎡。一审法院认为，案件的争执焦点为：一、原、被告签订的购房合同系有效合同还是部分有效合同。涉案房屋的性质为自建房。自建房与商品房的根本区别不是房屋本身的价值及使用功能上的差别，而是出售方在报建方式和程序上的区别，合同中将自建房写成商品房未损害国家、集体和购房户的利益，故被告辩称合同约定了“原告应当在2014年10月28日前向买受人交付该商品房”而认为该合同部分无效的主张，于法无据，法院不予支持。原、被告签订的涉案房屋买卖合同，系双方的真实意思表示，且未违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同双方均应全面履行合同约定的义务。二、被告应否支付下欠购房款的利息。原、被告在合同中约定，购房余款采取银行按揭方式支付，同时约定被告应当在交齐房价款后才能装修和使用涉案房屋，虽因龙腾大厦建设违规，导致按揭不能及时办理，但被告在未交清购房款的情况下已入住涉案房屋，理应向原告支付购房余款及其相应利息。因按揭不能及时办理并非被告行为所致，故原告主张购房余款的利率按7.5%的月利率计算，于法无据，法院不予支持。又因原、被告双方交易房屋尾款支付选择的是银行按揭贷款，被告下欠原告尾款的利率，只能按银行同类贷款利率（首套房按揭贷款年利率为4.8%）予以计算。第三，合同约定面积和颁证面积不一致的问题。原、被告签订的合同约定：出售面积与房产部门颁证面积不符的以出售面积为准，按照出售面积计算。这是原、被告的合意。合同当事人的意思可以自治，当事人也有权放弃和处分自己的民事权利，原、被告的上述约定也未损害国家、集体和他人利益，又原、被告交易的是现房，双方在签订合同时，完全可以据实丈量，而被告未予主张，故原、被告关于面积出现差异处理方式的约定合法有效，被告应当按合同的约定向原告支付购房款，被告要求原告退还不足合同约定的房价款，法院不予支持；第四，办证所需税费的承担问题。原、被告在合同中约定：原告负责为被告代办房屋产权证及国土使用证，但办证时应缴纳的契税及其他一切费用由被告方承担。众所周知办理房屋不动产权证书，需向国家有关部门交纳税和费，具体应交纳哪种税和哪些费，非专业人士不一定清楚，普通人士均会将办证所有的支出理解为办证所需的费用，故原、被告合同中约定的一切费用应当包括所有税和费，这既符合当时的合同本意，也符合当时自建房屋交易过程中税费负担的习惯，并不因此产生多种解释，故对被告主张的办证时除契税外的其他税应由原告承担的辩称，法院不予支持。原告出售给被告的房屋系自建取得，并非从他人手中交易取得，被告辩称购买的涉案房屋系二次交易，没有事实依据。根据原、被告双方签订的合同约定，原告缴纳购房款及办证所需税费为先履行合同的一方，故被告应当先付清所欠原告的购房款和办证所需的税费后，再由原告为其代办不动产权证书。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、六十七条、一百零七条的规定，判决：一、被告曾祥海在本判决书生效后十五日内给付原告唐建秋购房欠款230,000元，并自2014年6月15日起至给付完毕时止按4.8%的年利率向原告唐建秋支付利息；二、金秋花园2期（龙腾大厦）903号房屋不动产权证办理所需的税费由被告曾祥海承担；三、原告唐建秋在被告曾祥海交清购房款和办证所需的税费后三十日内为被告曾祥海代办金秋花园2期（龙腾大厦）903号房屋不动产权证书；四、驳回曾祥海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4750元，减半收取2375元，反诉费100元，由原告唐建秋负担300元，由被告曾祥海负担2175元。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。2015年6月15日，双方签订的《金秋花园2期（龙腾大厦）项目合同书》是双方真实的意思表示，合同内容不违反法律规定，现上诉人主张被上诉人存在欺诈行为，其出售的房屋系自建房、二手房，而非商品房，但事实是双方签订的合同时的出卖人是被上诉人唐建秋，而非房地产开发公司，对此上诉人是明知的，且自建房与商品房的根本区别不是房屋本身的价值及使用功能上的差别，而是出售方在报建方式和程序上的区别，合同中将自建房写成商品房未损害国家、集体和购房户的利益，故被上诉人出售房屋的行为不存在欺诈情形。双方在合同中明确约定由被上诉人代上诉人办理房屋产权证和国土使用证，办证时所应缴纳的契税及其他一切费用，由上诉人承担；另上诉人提出系二次交易，并无充分的事实依据，故对于上诉人称应由被上诉人承担因二手房交易而增加的办证税费的主张，本院不予支持；上诉人上诉提出不承担资金占用期间的利息，本案中双方对于欠款事实都予以认可，在被上诉人交付房屋后，被上诉人已装修入住该房屋，而上诉人在被上诉人向一审法院起诉之前都没有向被上诉人支付剩余购房款，导致被上诉人实际存在利息损失；但因被上诉人所建房屋存在建设违规情况，是导致银行按揭不能及时办理的主要原因，而直到2018年11月19日该建设项目才取得不动产权证书，故对2014年6月15日至2018年11月19日上诉人应承担的购房欠款利息，考虑双方的过错责任，由双方当事人各承担一半，即：2014年6月15日至2018年11月19日由上诉人按2.4%的年利率向被上诉人支付利息。对2018年11月19日之后的购房欠款利息，则应由上诉人按4.8%的年利率予以计算并支付给被上诉人。上诉人已支付利息4896元，应予抵扣。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与约定面积不符的，合同有约定，按照约定处理。本案中双方在合同中已经约定，当合同房屋面积与房产部门丈量不符的，以合同面积为准。因此，对于上诉人要求被上诉人承担超出实际面积的房价款的主张，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由部分成立，本院予以部分支持；一审认定事实清楚，处理不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省祁阳县人民法院（2019）湘1121民初2835号民事判决第二、三、四项；二、变更湖南省祁阳县人民法院（2019）湘1121民初2835号民事判决第一项为：一、上诉人曾祥海在收到本判决书后十五日内给付被上诉人唐建秋购房欠款230,000元，并自2014年6月15日起至2018年11月19日以本金230,000元为基数，由上诉人按2.4%的年利率向被上诉人支付利息，自2018年11月20日起至给付完毕时止按4.8%的年利率向被上诉人唐建秋支付利息。二审案件受理费4850元，由上诉人曾祥海承担3000元，被上诉人唐建秋承担1850元。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  李秋云审判员  魏 蓉二〇二〇年五月二十五日书记员  伍世兴附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。