河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0105民再366号监督机关：郑州市金水区人民检察院。申诉人（原审被告）：朱某，女，汉族，1967年1月16日出生，住所地山东省东明县。委托诉讼代理人：李石豹（系其丈夫），男，汉族，1968年4月15日出生，住所地山东省东明县。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：**星，郑州市中原区石佛镇法律服务所法律工作者，代理权限：特别授权。被申诉人（原审原告）：刘某，女，汉族，1963年9月3日出生，住所地河南省太康县。申诉人朱某因与被申诉人刘某房屋买卖合同纠纷一案，不服本院于2018年4月19日作出的（2018）豫0105民初2358号民事判决，向郑州市金水区人民检察院申诉。郑州市金水区人民检察院以郑金检民（行）监[2019]41010500004号民事再审检察建议书向本院提出再审检察建议。经本院审判委员会讨论决定，于2019年11月25日作出（2019）豫0105民监30号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申诉人朱某及其委托诉讼代理人李石豹、**星，被申诉人刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑州市金水区人民检察院提出再审检察建议，认为郑州市金水区人民法院（2018）豫0105民初2358号民事判决决定的基本事实缺乏证据证明，理由如下：原审判决朱某赔偿刘某装修损失10万元缺乏证据证明。原审中，刘某主张朱某向其赔偿装修损失20万元。依据我国民诉法规定，除法律另有规定外，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。据此，刘某主张朱某向其赔偿装修损失，就应当提供其存在装修实际损失的证据予以证明，否则，就应当承担举证不利的后果。原审中，刘某、朱某都认可刘某对涉案房屋进行了装修。但涉案房屋是如何进行装修、具体花费多少具体损失多少等等，刘某并未证据予以证明。原审法院仅以朱某认可刘某确已装修为由即酌定朱某应赔偿装修损失费10万元明显缺乏证据证明，应予纠正。综上所述，本案一审判决决定的基本事实缺乏证明，根据相关法律规定，提出再审检察建议。朱某称，原审认定的基本事实缺乏证据，适用法律错误，理由如下：1.关于装修费问题，刘某在原审没有提交任何证据，法院也没有委托司法鉴定，双方也没有对装修费达成一致协议，判决支付十万元装修费，没有任何法律依据。2.朱某并未违约，相反是刘某违约，朱某不应当承担违约责任。原审认定朱某违约，原审起诉状要求解除房屋买卖合同，并称朱某隐瞒契税发票时间，不足两年说是两年。根据“谁主张，谁举证”原则，刘某应该拿出原始证据才能认定，但刘某未提供，所以不能证明朱某说谎，也能明显说明刘某看到房价下跌不愿再买房屋。这明显是被申请人违约，其应承担相应责任。既然朱某没有违约，就不应当支付违约金。3.违约金按利息的计算方法，没有法律依据。本案是房屋买卖，不属于借贷，也未约定利息，且刘某把朱某的房屋出租所得租金远远超过利息损失。并且《买卖房屋合同》第六条第6款对违约责任进行了约定，但原审判决中明确写着“刘某还请求朱某支付违约金600000元，存在合同依据，但约定数额过高”，可是原审判决的中按照年利率24%的计算方法，实属违法。综上所述，请求法院在查清事实的基础上正确适用国家法律,支持申请人的再审请求。刘某辩称，一、原审法院关于违约金的判决没有超出诉讼请求。原审认为答辩人要求支付违约金60万元，存在合同依据，但约定数额过高，酌定参照年利率24%计算违约金，并判决按照付款时间节点分别计息。答辩人认可原审判决关于违约金的认定。按照此种计算方式，执行完毕时，答辩人实际取得执行到位的违约金远远低于合同约定的60万元。根据原审判决分段计算违约金的方式得出的违约金数额，明显低于合同约定，明显有利于申诉人朱某，减轻了其违约责任。二、原审对涉案房屋装修款酌定为10万元并无不当。答辩人在对房屋进行装修时，将装修工程大包给郑州天麟企业管理咨询有限公司，该装修公司因规模、资质、税务等原因，未能向答辩人出具正规发票。在本案原审审理时，朱某认可答辩人确已装修房屋，并当庭表示愿意承担涉案房屋的装修费用，但因答辩人未能收集齐全有关装修款数额相关证据，故原审法院认定答辩人确实存在装修损失，酌定答辩人装修损失为10万元。后，（2018）豫0105民申113号案件再审期间，答辩人找到原装修队，并向法院提交了案涉房屋装修统一报价单及装修款收取情况说明，予以证明答辩人装修款损失。与朱某进行逐项核对，装修项目与案涉房屋装修项目基本吻合，故此，承办法官行使自由裁量权，对本案装修款酌定为10万元并无不当，对证据的认定也均是合理合法。三、申诉人朱某抗拒执行、滥用诉权、藐视法律，人民法院应当维护生效法律文书的权威性。答辩人认为申诉人朱某在原判决生效后拒不履行生效法律文书确定的义务、执行案件即将执行完毕时申请再审、被驳回再审申请后向检察院申请检察监督的种种行径，并伴有污蔑法官贪污受贿、徇私枉法、未经许可对办案法官偷偷录音的行为。刘某向本院起诉请求：一、解除双方于2016年9月11日签订的0007587号房屋买卖合同；二、朱某向刘某返还已收购房款共计60万元；三、朱某按照合同约定向刘某支付违约金60万元；四、朱某赔偿刘某所花费的房屋装修费用20万元；五、本案的诉讼费、保全费、担保费由朱某承担。本院原审认定事实：刘某、朱某于2016年9月11日签订房屋买卖合同一份，约定：卖方（甲方）朱某，买方（乙方）刘某，居间方（丙方）郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司（以下简称壹加贰公司）；乙方自愿购买甲方拥有的位于中原区电厂××以西××单元××号的房产（房权证号号130××××2607），房产建筑面积为118.94平方米，成交价为1480000元；付款方式为商业贷款，甲方于收到300000元首付款前腾空该房屋，并将房屋交于乙方；甲方房屋处于银行抵押状态，乙方首付款替甲方全部解押；乙方于签订合同当日支付甲方200000元，如果乙方不履行合同200000元不予退还，如果甲方不卖，支付给乙方40万元；乙方于2016年9月12日支付给甲方100000元，此款项冲抵总房款，甲方将钥匙交予乙方居住使用，乙方每月支付甲方2500元，还房贷，后期抵房款；等等。签订合同后，刘某分别于2016年9月11日、2016年9月13日向朱某支付购房定金200000元、购房款100000元，朱某对此均出具收条，并于落款处签字确认。刘某提交的转账记录载明：刘某分别于2016年9月29日、2016年11月2日向朱某转款2500元。上述共计600000元。2016年11月29日，刘某、朱某又签订补充协议一份，约定：甲方朱某，乙方刘某，丙方壹加贰公司，甲方拥有位于中原区电厂××路正商明××楼××单元××号房××套；乙方于2016年11月29日再支付甲方房款295000元，甲方交房于乙方，乙方可自行装修入住；甲方在房产证下发之后十个工作日内，甲乙双方积极配合丙方办理过户手续；此房银行按揭贷款在房产证下发之后，由甲方自行解决；若甲乙双方任何一方违约，支付给对方违约金600000元；等等。对协议所涉的“违约行为”，双方还进行了具体约定：甲方自行停水停电、不让乙方装修居住、出租、骚扰租户、不积极配合办理后续手续的，均属甲方单方面违约。同日，朱某出具收条一份，载明：今收到刘某房款295000元。落款处朱某签字确认。朱某在本案审理过程中还提交一份说明，认可其交房给刘某后，存在两次换锁、停水停电行为，第一次是在2016年11月补充协议签订前、第二次是在2017年10月份，并辩称其换锁、停水停电是因为刘某说不给钱、不买房了。另，在该份说明中，朱某认可刘某已对涉案房屋进行了装修。庭审过程中，刘某、朱某双方均同意解除房屋买卖合同。刘某称涉案房屋已于2017年9月下发房产证，但房屋至今尚未解押，朱某未提出异议。刘某提交的郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司情况说明主要载明：朱某在签订买卖合同和补充协议后，存在阻挠刘某装修、私自更换锁芯等行为；朱某隐瞒契税交纳时间，并谎称契税票丢失：并且朱某在房产证下发后拒绝办理银行解押手续，并拒绝继续将该房屋出卖给刘某。本院原审认为，刘某、朱某签订的房屋买卖合同及其补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，刘某、朱某应当按照合同约定全面履行各自的义务。按照上述补充协议约定，朱某应积极配合办理房屋解押等相关手续，并在房产证下发后十个工作日内配合办理房屋过户，但朱某先后收取刘某定金200000元、购房款400000元后，不仅未办理解除银行抵押权，还违反补充协议的约定在刘某装修入住房屋后停水停电并更换房屋钥匙，还拒绝继续履行买卖合同，故朱某行为构成违约，应承担相应违约责任。朱某辩称其存在上述行为系因刘某拒绝继续付钱买房，但并未提交相关证据；同时依据查明事实，刘某先后向朱某多次付款，并向朱某转账用以偿还房贷，而后又基于对朱某的信任装修涉案房屋；另结合通话录音、居间方出具的证明等，本院认为刘某有购房意愿，且已依约积极履行支付款项的合同义务。故对朱某辩解，本院不予采信。在朱某违约拒绝继续履行买卖合同的情况下，刘某提出解除房屋买卖合同，本院对刘某该解除合同的效力予以确认。在合同解除后，刘某请求返还购房款600000元，本院予以支持，朱某亦同意偿还。刘某还请求朱某支付违约金600000元，存在合同依据，但约定数额过高，本院参照年利率24%计算刘某的违约金请求。关于装修费损失，朱某认可刘某确已装修房屋，但因刘某未提交装修款数额等相关证据，刘某确存在装修损失，故本院酌定朱某应赔偿装修损失为100000元。本院原审判决：一、确认刘某与朱某于2016年9月11日签订的房屋买卖合同解除。二、朱某于本判决生效后十日内向刘某返还购房款600000元，并赔偿装修损失100000元。三、朱某于本判决生效后十日内向刘某支付违约金（以200000元为基数，自2016年9月11日起至上述第二项判决义务实际履行之日止，按照年利率24%计算；以100000元为基数，自2016年9月13日起至上述第二项判决义务实际履行之日止，按照年利率24%计算；以5000元为基数，自2016年9月29日起至上述第二项判决义务实际履行之日止，按照年利率24%计算；以295000元为基数，自2016年11月29日起至上述第二项判决义务实际履行之日止，按照年利率24%计算）。四、驳回刘某其他诉讼请求。原审案件受理费17485元，由朱某负担。围绕当事人的再审请求，结合当事人证据及庭审意见，本院再审查明事实与原审认定事实一致，另查明：审理过程中，刘腾出庭作证，其称，经人介绍刘腾带着自己的施工队对刘某指定的房屋进行装修，房屋位于彩虹市场西正商明钻小区，当时约定装修费用为138892.5元，但因是熟人介绍，实际收取了138800元。2017年刘腾成立了郑州天麟企业管理咨询有限公司，后刘某要求开具发票，因到目前为止，该公司不能出具发票，故依据当时装修时电脑里储存的装修报价单向刘某出具了情况说明。朱某向本院提交的书面装修情况说明中认可装修项目为：“1.地面：普通80*80地砖铺地；2.门：厨房及卧室：普通家庭仿木门4合，卫生间普通玻璃门2合；3.墙壁：普通腻子粉及乳胶漆装修；4.主卧与次卧各装修一套壁橱；5.大卫生间洗澡用具一套（暖灯管、洗浴喷头等）、坐便及洗面盆各一个，次卫座便及洗面盆各一个；6.照明，全部普通LED灯具照明；7.吊顶，厨房及卫生间，家庭通用铝塑板吊顶。”朱某称装修项目有：“每个房间地板砖和墙漆、主卧和次卧分别有一个衣柜，厨房有橱柜和灶台，卫生间里有马桶和洗脸盆，有开关、插座、水电线路、踢脚线，每个房间都有灯，飘窗是否装修我已经记不清了，阳台墙上铺上了瓷砖，每个房间安装有门。其他的没有了。”本院再审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，刘某与朱某签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，不违反法律法规规定，合法有效。关于刘某主张确认解除其与朱某之间签订的房屋买卖合同并返还购房款，在原审庭审中，朱某同意解除合同，并退还购房款60万元，因此，原审确认刘某与朱某于2016年9月11日签订的房屋买卖合同解除，并判决朱某向刘某返还购房款60万元，并无不当。刘某称涉案房屋已于2017年9月下发房产证，但房屋至今尚未解押，朱某对于房屋尚未解押无异议，但认为是因刘某不愿意继续购买房屋其才不办理解押。当事人对于自己主张的事实有责任举证证明，否则应承担对自己不利的法律后果。朱某称其断水断电并更换钥匙系因刘某拒绝继续支付房款履行合同，并称涉案合同的违约方系刘某，但未提交证据予以证明，故该主张缺乏证据支持，本院不予采信。原审根据郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司出具的情况说明，结合通话录音等证据，认定朱某的行为构成违约，应当承担相应的违约责任，符合证据规则。关于违约金的问题，2016年9月11日，刘某与朱某签订的《房屋买卖合同》第六条第6款约定，“如甲、乙任何一方拒绝履行合同或擅自解除合同，或违反本条1、2、3、4、5的任何一款约定的，均由违约方向另一方支付合同第二条确定的房屋成交价10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿”。2016年11月29日，双方签订《补充协议》，该补充协议第5条约定，“若甲乙双方任何一方违约，支付对方违约金人民币陆拾万圆整（￥600000）”，该条款系对原违约条款的变更，系双方真实意思表示，不违反法律法规规定，对其效力本院依法予以确认。因刘某与朱某在协议中对涉案房屋价值约定为1480000元，其在《补充协议》中约定的违约金数额明显过高，原审参照年利率24%计算刘某的违约金请求，并无不当。关于装修损失，朱某虽对刘某提交的装修报价单不予认可，但未向本院提交证据予以证明其反驳主张，并且朱某向本院提交的书面装修情况说明中认可的装修项目内容与朱某自述的装修项目内容不一致，亦未作出合理解释，故对于朱某的该项辩称，本院不予采信。朱某认可的装修项目与刘某提供的装修报价单中的装修项目基本一致，原审酌定装修损失为10万元，并无不当。综上，原审认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百零七条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第一款之规定，判决如下：维持本院（2018）豫0105民初2358号民事判决。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判长  任立栋审判员  潘 瑞审判员  孙康君二〇二〇年五月二十八日书记员  付倩雯