云南省弥勒市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2504民初635号原告：马仕杰，男，1975年4月18日出生，汉族，教师，住弥勒市，现住弥勒市。原告：宋海丽，女，1979年9月4日出生，汉族，教师，住弥勒市，现住弥勒市。被告：云南吉成投资有限责任公司。住所地：弥勒市弥阳镇上清路骊都国际1栋1-21号商铺二楼。法定代表人：杨庆云，系该公司董事长。委托诉讼代理人：马金科，云南经峰律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告马仕杰、宋海丽与被告云南吉成投资有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马仕杰、宋海丽、被告云南吉成投资有限责任公司的委托诉讼代理人马金科到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告2019年4月1日至2020年3月31日的房屋年租金23122元和违约金3318元（23122元×287天×0.0005元／天），合计26440元；2.判决被告继续履行与原告签订的《委托投资经营合同》；3.判决被告免费给原告2019年的骊都国际大酒店的住宿券7张；4.判决本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告为了销售自己开发的商品房，以年返购房款金额的6％（第一年至第三年租金为原告购买房屋价款的6％）、8％（第四年至第六年租金为原告购买房屋价款的8％）、10％（第七年至第九年租金为原告购买房屋价款的10％）、12％（第十年至第十二年租金为原告购买房屋价款的12％）的租金为承诺吸引原告购买该商品房。2016年1月7日，原告与被告签订商品房购销合同。原告以总金额289026元向被告购买坐落于弥勒市商品房。被告按合同约定于2016年4月1日将该商品房交付原告。2016年1月7日，原告与被告签订《委托投资经营合同》，合同约定原告将向被告购买的房屋交付被告使用12年（2016年4月1日至2028年3月31日），被告保证房屋交付使用之日起7个工作日内向原告支付租金并承诺每年给原告免费住宿骊都国际大酒店7天，第四年至第六年的租金为23122元。《委托投资经营合同》第四条委托期限中明确约定:“2、甲乙双方同意在委托投资经营管理期限内，本合同为不可撤销合同。”第七条明确约定了甲方的权利和义务:“1、委托期内无论乙方的经营是否盈亏，甲方均有权按照约定的时间和标准向乙方收取租金”。第八条明确约定了乙方的权利和义务:“6、乙方须按期足额向甲方交付租金;9、乙方负责承担国家规定的应由乙方承担的相关税费。”第九条违约责任中约定:“4、乙方无正当理由逾期向甲方交付租金，乙方（被告）应按逾期每日依本年度约定租金的0.5％向甲方（原告）支付违约金。”《委托投资经营合同》生效后，被告自2016年4月1日起开始履行合同，按合同约定，被告分别于2016年和2017年分两次向原告足额支付了2016、2017年的房租及免费入住7天骊都国际大酒店的住宿票。然而到了2018年4月1日，被告却要求原告先签订由被告单方提出的《委托投资经营合同补充协议书》，该协议书明确损害原告的权益，原告拒绝签字。2018年4月以来，原告多次到吉成投资售楼服务处讨要房租，要求被告履行《委托投资经营合同》，而被告都是以“签协议”“开发票”为由拒绝支付原告房租。2018年11月29日上午10点，购买骊都国际的大部分业主应被告邀请，到骊都国际大酒店九楼会议室与被告见面，见面会上，被告的法定代表人杨庆云明确表示公司无能力支付房租，并提出严重损害原告权益的解决方案，该见面会原告与被告未签订任何补充协议。2018年12月12日，原告收到手机号为186××××2473的短信通知，大意是要求原告与被告签订严重损害原告利益的新合同，被原告明确拒绝。被告无正当理由逾期向原告支付租金已经2年。因被告未支付原告2018年4月1日至2019年3月31日的租金，原告于2019年1月31日向弥勒市人民法院提起诉讼，要求被告继续履行《委托投资经营合同》并支付租金和违约金共19935元，法院于2019年3月30日作出（2019）云2504民初398号民事判决书，但被告至今未按判决履行。综上，为维护原告的合法权益，遂起诉。被告云南吉成投资有限责任公司辩称，1.《委托投资经营合同》已无法继续履行，请求法院解除该合同。根据该合同第五条约定，被告已将案涉房产统一委托给弥勒市畅远旅游文化开发有限责任公司继续经营管理。目前不仅被告因经营管理团队散伙、负债累累、深陷诉案等早已无法正常经营，且弥勒市畅远旅游文化开发有限责任公司也同样濒临破产、无力支撑。两家公司均无能力继续履行合同，这已经是一个众所周知的客观事实。2.《委托投资经营合同》不能继续履行的法律责任不在于被告，而是与当前经济大环境低迷(中国经济增长下滑过快、中美贸易战和世界经济增长导致的外部环境差)有关，属于合同履行过程中的情势变更的情形，依法可以减免被告的法律责任。《委托投资经营合同》第三条和第八条均约定“被告承担经营中的全部成本，并制定有效控制成本的方法和标准”，有权“根据具体情况市场变化，对经营方案进行调整和整改”，因此被告根据当前的市场变化，于2018年12月8日向原告提出三种经营模式的变更选择，希望通过经营方案的调整和整改，控制住经营成本，保证合同能够继续履行，但是原告予以拒绝。故合同目前不能继续履行的主要原因是原告不配合、不尊重合同的约定。3.原告的诉讼请求依法不应得到支持。如前所述，《委托投资经营合同》不能继续履行的过错不在于被告，故被告不应承担原告诉请的违约金(退一万步说，即使被告应当承担违约金，但由于原告没有提交实际损失的证据，而且被告也认为违约金约定过高，请求法院依法予以调整)。4.最为重要的一点是原告拒绝变更《委托投资经营合同》的履行方式和履行内容后，本应根据《合同法》第六十八条的规定，中止合同的履行，再根据《合同法》第六十九条等规定，解除《委托投资经营合同》，但是原告怠于行使，最终导致诉累。根据《合同法》第一百一十九条规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”，故原告要求支付租金及违约金于法无据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原告为证实自己的主张和支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据材料：1.《商品房购销合同》1份，欲证实原告向被告购买了骊都国际1-1316号房屋。2.《委托投资经营合同》1份，欲证实被告应按合同约定支付原告租金。3.《委托经营合同之补充协议书》1份，欲证实原告享有每年免费入住骊都国际大酒店7天的权利。4.弥勒市人民法院（2019）云2504民初398号民事判决书1份，欲证实就2018年的租金，二原告已向法院起诉并胜诉，二原告主张的租金及违约金是合理、合法的。经质证，被告对原告提交的证据1、3、4无异议；证据2，对真实性、关联性、合法性无异议，对证明内容有异议，认为该合同的条款是格式条款，现在合同第七条已经无法实现，属于无效条款。被告就其答辩理由向本院提交了《委托经营管理合同》、《弥勒畅远旅游文化开发有限公司2016-2018年度资产负债表》、《弥勒畅远旅游文化开发有限公司2016-2018年度利润表》、《云南吉成投资有限责任公司2016-2018年度资产负债表》、《云南吉成投资有限责任公司2016-2018年度利润表》、借条复印件各1份；《借款展期协议》复印件2份，欲证实被告与弥勒畅远旅游文化开发有限公司均无能力再继续履行《委托经营合同》，原告与被告签订的《委托经营合同》的目的已经无法实现，应予解除。经质证，原告对被告提交的证据的真实性有异议，认为原告未提交证据原件予以核对。本院对上述证据审核后认为，原告提交的证据1、3、4，被告无异议，予以采信；证据2，系原、被告自愿签订，且该合同系被告提供的格式合同，合同不违反法律或行政法规的强制性规定，予以采信。被告提交的证据，因被告未提交证据原件予以核对，不予采信。本院经审理认定事实如下：2016年1月7日，二原告与被告签订《商品房购销合同》，约定原告向被告购买位于弥勒市，房屋建筑面积43.84平方米，每平方米价格6592.75元，房屋总价为289026元。同日，原告宋海丽与被告签订《委托投资经营合同》，约定原告将上述房屋全部投资经营管理权委托给被告，由被告在法律规定的范围内进行合法经营；委托期限自被告将委托标的向原告交付使用起12年，即自2016年4月1日起至2028年3月31日止；双方同意在委托投资经营管理期限内，本合同为不可撤销合同。租金支付为：第一年至第三年按原告购买委托房产总金额的6%，即租金为17342元／年；第四年至第六年按原告购买委托房产总金额的8%，即租金为23122元／年；第七年至第九年按原告购买委托房产总金额的10%，即租金为28903元／年；第十年至第十二年按原告购买委托房产总金额的12%，即租金为34683元／年。第一年的租金，在被告将委托标的向原告交付使用之日起7个工作日内，被告向原告一次性支付。以后按年向原告支付租金，即上年租金到期后的7个工作日内，被告将当年租金向原告一次性付清。委托期内无论被告的经营是否盈亏，原告均有权按照约定的时间和标准向被告收取租金。被告无正当理由逾期向原告交付租金，被告应按逾期每日依本年度约定租金的0.5‰向原告支付违约金。双方同时签订《委托经营合同之补充协议书》，约定自被告将原告所购房产交付原告起12年内，原告每年可免费入住被告开发的吉成﹒骊都1栋内的骊都国际大酒店（暂定名）内的标准间7天。合同签订后，原告按约向被告支付了全部购房款。被告按约支付了2016年4月1日至2018年3月31日的房屋租金。另查明，因被告未向原告支付2018年4月1日至2019年3月31日期间的租金，原告以云南吉成投资有限责任公司为被告于2019年1月31日向本院提起诉讼，请求：1.判令被告继续履行与原告于2016年1月7日签订的《委托投资经营合同》《委托经营合同之补充协议书》；2.判令被告支付租金17342元（自2018年4月1日起至2019年3月31日止），支付违约金2592.63元（自2018年4月8日起至2019年1月31日止，17342元×日万分之五×299天），合计19934.63元；3.判令被告支付自2019年2月1日起至租金付清之日止的违约金（按日万分之五计算）；4.案件受理费由被告负担。本院依法审理后，于2019年3月30日作出（2019）云2504民初398号民事判决书，判决：“一、原告马仕杰、宋海丽与被告云南吉成投资有限责任公司于2016年1月7日签订的《委托投资经营合同》《委托经营合同之补充协议》继续履行。二、由被告云南吉成投资有限责任公司于判决生效之日起三日内支付原告马仕杰、宋海丽自2018年4月1日起至2019年3月31日止的租金17324元，支付违约金2592.63元，合计19935元；并支付自2019年2月1日起至付清租金之日止的违约金（以未付租金为基数，按日万分之五计算）。三、驳回原告马仕杰、宋海丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”判决作出后，被告提起上诉，在二审审理期间，云南吉成投资有限责任公司于2019年10月26日撤回了上诉，红河州中级人民法院于2019年11月4日作出（2019）云25民终1666号民事裁定书，准予云南吉成投资有限公司撤回上诉。现因被告未按约向二原告支付自2019年4月1日起至2020年3月31日止的租金，二原告再次诉至本院。本院认为，原告与被告自愿签订《委托投资经营合同》《委托经营合同之补充协议书》，合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律或行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告向被告购买商品房后将房屋委托被告投资经营管理，被告向原告支付租金，实质为原告将房屋返租给被告经营管理。原告按购房合同约定付清房款，该房屋已实际由被告经营管理，被告应按委托投资经营合同的约定向原告支付租金，逾期支付租金还应按合同约定承担违约责任。一、关于租金的计算问题。本案所涉房屋实质为购买后返租，原、被告约定的租金计算方式为按原告购买委托房产总金额的6%每三年递增2%计算年租金，兼有投资性质。双方在签订商品房购销合同时已约定商品房价款，由此计算得出的房租是双方订约时均可预见的，合同约定由被告于上年租金到期后的7个工作日内按年向原告支付租金，因被告未按期支付原告租金，故被告应按《委托投资经营合同》约定支付原告自2019年4月1日起至2020年3月31日止的房屋租金23122元。二、关于违约金的计算问题。违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能外，还应体现预先确定性和效率原则，约定违约金使合同主体在订立合同时即明确违约后果，从而做到慎重订约、适当履约。本案所涉合同系被告提供的格式合同，被告作为房地产开发商，在决策采取售后返租营销策略时，应当预见违反合同义务所产生的法律后果。原告主张由被告支付违约金3318元（23122元×287天×0.0005），合同约定被告应按逾期每日依本年度约定租金的0.5‰于上年租金到期后的7个工作日内按年向原告支付违约金，原告的主张符合双方的合同约定，本院予以支持。被告主张调减违约金，未提供相应证据证实原告的实际损失，应承担举证不能的不利后果，故对被告的该辩解意见，不予采纳。三、关于提供7天免费入住骊都国际大酒店住宿券的问题。原、被告签订的《委托经营合同之补充协议书》中约定，自被告将原告所购房产交付原告起12年内，原告在遵守入住酒店客人规定的前提下，每年可免费入住7天。在合同的实际履行过程中系由被告提供住宿券的形式履行，因双方未约定支付住宿券的时间，故应参照被告支付原告租金的时间，由被告于支付原告租金的同时支付。故本院支持由被告于支付原告租金的同时支付原告自2019年4月1日起至2020年3月31日止免费入住骊都国际大酒店7天的住宿券。四、关于是否应解除合同的问题。被告辩解因经营亏损导致无力支付租金而主张解除合同，如前所述，双方同时存在商品房买卖和房屋租赁两种法律关系，原告购买并出租房屋的行为兼具投资性质，被告在宣传营销时承诺承租该房屋并每年支付购房价款一定比例的房屋租金，对购房合同的订立有重大影响，且该合同已实际履行二年，租金未进行过调整。其次，涉案房屋系被告用于经营酒店，其应当预见该营销模式可能会带来的商业风险，现被告违约，不能将收支不能平衡的风险归于守约方。再者，《委托投资经营合同》系被告提供的格式合同，合同中明确约定委托期内无论被告的经营是否盈亏，原告均有权按照约定的时间和标准向被告收取租金。故对被告要求解除合同的辩解意见，不予支持。另，二原告的第二项诉讼请求与（2019）云2504民初398号民事判决书的判项重复，依法应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，判决如下：一、由被告云南吉成投资有限责任公司于本判决生效之日起五日内一次性支付原告马仕杰、宋海丽自2019年4月1日起至2020年3月31日止的房屋租金23122元及违约金3318元，合计26440元。二、由被告云南吉成投资有限责任公司于支付原告马仕杰、宋海丽租金的同时支付原告自2019年4月1日起至2020年3月31日止免费入住骊都国际大酒店7天的住宿券。三、驳回原告马仕杰、宋海丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费462元，减半收取计231元，由被告云南吉成投资有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员 程 平二〇二〇年五月二十日书记员 杨飞龙