清水河县人民法院   民事判决书   （2020）内0124民初177号   原告：内蒙古联发物业服务有限公司。   住所地：内蒙古自治区清水河县城关镇同蒙小区院内北面2楼。   统一社会信用代码：911501245919567088。   法定代表人：张瑞兵，系该公司总经理。   委托诉讼代理人：陈军，男，1965年05月25日出生，身份证号×××，该公司员工,住清水河县城关镇交通巷101号。   被告：苏平小，男，住清水河县。   原告内蒙古联发物业服务有限公司与被告苏平小物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告联发物业服务有限公司法定代表人张瑞兵未到庭，其委托诉讼代理人陈军到庭参加诉讼，被告苏平小到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告内蒙古联发物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告缴纳物业服务费4405元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年12月1日，原告与内蒙古圆盛房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，原告受内蒙古圆盛房地产开发有限公司委托，为清水河县紫竹苑小区住宅楼及商业楼提供物业管理服务。被告所居房屋建筑面积为107.13平方米，2017年12月17日至2020年1月17日，物业服务费按用户建筑面积每平方米1.6元/月收取，应收物业费4285元，（107.13m2×1.6元×25月），市政垃圾转运费120元，总计4405元。在此期间原告为该小区提供了物业服务，履行了自已应尽的义务，被告应按规定缴纳物业费。原告曾多次催要物业服务费，但被告总是拒绝给付。被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，也给原告的经营管理造成了困难。   被告苏平小辩称，我没有拒绝缴纳物业费，我不明白原告为什么要起诉我，我不认识原告方委托诉讼代理人。此外我还有一些事实需说明：一、2019年冬天，我的地下室被水淹了，我存放在地下室的预制板和红酒受损。二、2019年11月14日下午5点钟我下班回家发现厨房漏水，是楼上漏水造成。我认为以上损失是因为物业公司没有尽到及早通知业主的义务造成的，应承担赔偿责任。三、2017年7月26日，我丢失了一个电瓶，有公安局的出警记录。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人当庭进行了质证。原告方当事人围绕诉讼请求依法提交了二组证据，一、原告提交的第一组证据为《清水河县紫竹苑商住小区前期物业管理委托合同》复印件一份、物业费催缴通知复印件一份，欲证明原告方与紫竹苑商住小区全部业主存在物业服务合同关系，原告曾向被告书面催缴物业费。原告提交的第二组证据为市政垃圾转运费收据二份、委托书二份，欲证明联发物业公司按照政府要求代收费用，已缴纳了垃圾转运费。被告苏平小的质证意见是：关于物业服务合同、缴费通知书、垃圾转运费收据我都不知情。原告没有和我签订过物业服务合同，在大街上有人拦着我向我要过物业费，2018年的时候我去和原告结算物业费，但是原告不和我结算，并非我拒绝缴纳。经审查，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。因清水河县城市管理综合执法局与内蒙古联发物业公司形成委托关系，故对上述证据本院予以确认。根据被告的质证意见及催缴通知书，能够得出原告向被告催要过物业费的事实。故对上述证据本院予以采信，并在卷佐证。被告提交的证据是：收据二份，证实原告向被告收取装修保证金2000元、电费500元，至今未退。原告方的质证意见是：装修保证金认可，关于预收的500元电费是代开发商收的。经审查，装修保证金收据中标注：“此押金抵下年物业费”字样，双方已达成用装修保证金抵顶物业费的合意，本院予以采信。关于电费500元收据，因双方未达成抵顶物业费合意，与本案不具有关联性，故不予采信。二、联发物业公司主张被告所居房屋建筑面积为107.13平方米，2017年12月17日至2020年1月17日，物业服务费用按建筑面积每平方米1.6元/月收取，应收物业费4285元，市政垃圾转运费120元，总计4405元。在此期间原告为该小区提供了的物业服务，履行了自已应尽的义务，被告应按合同规定缴纳物业费。原告曾多次催要物业服务费，但被告总是拒绝给付。以上事实有物业服务合同、物业费催缴通知、收据两张、委托书二份在卷佐证。本院予以确认。   本院认为，原告内蒙古联发物业服务有限公司与内蒙古圆盛房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称最高院关于物业服务纠纷的解释）第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，2017年12月17日至2020年1月17日期间，联发物业公司为紫竹苑小区住宅楼及商业楼提供物业管理服务，被告苏平小系紫竹苑小区业主，经原告书面催缴后仍未交纳物业费。最高院关于物业服务纠纷的解释第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。故对原告的诉讼请求，本院予以支持。被告苏平小辩称，因地下室漏水，造成其存放在地下室的红酒及预制板受损。楼上漏水，造成房屋受损。于2017年7月26日丢失电瓶一台，以上事实是因为物业公司没有尽到及时通知业主的义务以及物业公司服务不到位造成，应承担赔偿责任。因其未提供相关证据，无法证明因果关系，且与本案不属于同一法律关系，故对被告苏平小的辩称，本院不予支持。被告对原告委托诉讼代理人的身份提出异议，因原告委托诉讼代理人系内蒙古联发物业服务有限公司的员工，具有代理权利，故被告异议不能成立。联发物业公司未退还被告苏平小的2000元装修保证金，因双方已达成抵顶物业费的合意，应在物业费金额中予以扣除。关于原告预收的500元电费，被告可另行主张权利。故被告尚欠原告物业费及垃圾转运费2405元（4405-2000）。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：   一、被告苏平小于本判决生效后10日内向原告内蒙古联发物业服务有限公司支付物业费及垃圾转运费2405元。   二、驳回原告其它诉讼请求。   如未按本判决指定期间履行金钱给服义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费50元，减半收取25元由被告苏平小负担。   本判决为终审判决。   审判员 曹海燕     二0二0年五月二十一日   书记员 张骄荣   附：相关法律规定   《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。   《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。   《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供物业服务，业主仅以未享受或者无需接受相关服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。   《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。