甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)甘01民终925号上诉人(原审被告)：兰州民城房地产开发有限责任公司，住所地兰州市七里河区小西湖西津东路421号。法定代表人：尚峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：王生辉，甘肃东方人律师事务所律师。委托诉讼代理人：周晓阳，甘肃东方人律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：耿养辉，男，1976年3月1日出生，汉族，住兰州市西固区，现住兰州市西固区。委托诉讼代理人：郑会琴，甘肃诺典律师事务所律师。上诉人兰州民城房地产开发有限责任公司(以下简称：民城公司)因与耿养辉房屋买卖合同纠纷一案，不服兰州市西固区人民法院(2019)甘0104民初1742号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年3月3日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人兰州民城房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人王生辉、周晓阳，被上诉人耿养辉的委托诉讼代理人郑会琴到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。民城公司上诉请求：1、请求依法撤销兰州市西固区人民法院(2019)甘0104民初1742号民事判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、判令被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：一、本案被上诉人关于违约金的诉讼请求已经超过法定诉讼时效，依法应当驳回。被上诉人要求上诉人支付违约金属于债权请求权，应当适用诉讼时效的有关规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利被侵害之日起计算。双方在《商品房买卖合同》中约定的交房日期为2011年3月15日，同时约定上诉人逾期履行协助办理房屋所有权登记手续的违约金为房价款的千分之一，该违约金属一时性债权，应以约定履行期限届满之日的次日起算诉讼时效，故该违约金应以上诉人逾期履行协助办理房屋所有权登记手续义务之日的次日即该商品房交房使用后满180个工作日的2011年11月22日起算两年诉讼时效。该违约金诉讼时效届满的2013年11月21日距《中华人民共和国民法总则》实施之日即2017年10月1日均已超过民法通则规定的二年诉讼时效期间，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”之规定，被上诉人于2018年4月向上诉人主张支付违约金时，诉讼时效已经届满，且上诉人代理人在代理意见中提出了诉讼时效抗辩，故被上诉人诉请上诉人支付违约金的诉讼请求已经丧失了胜诉权，一审法院不应支持其诉请。二、一审法院判决上诉人构成违约并承担迟延履行金没有事实及法律依据。1、依据法律规定，涉案房屋应由购房人申请办理产权证。产权人办理不动产权既是权利又是义务，开发商办理不动产权证是基于委托代理关系，法律并未强制规定办理不动产权证系开发商义务。房产登记是县级以上人民政府房产登记机关应当事人申请，对符合法定条件的房屋产权予以书面记载的一种具体行政行为。耿养辉答辩认为，一、被上诉人与上诉人所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律强制性规定，该合同合法有效，被上诉人按合同约定及法律规定要求上诉人向不动产管理部门提交办理房屋权属证书所需的全部登记备案材料，配合上诉人办理房屋权属证书有法定依据，一审法院据此判决由“上诉人向不动产登记部门报备案涉房屋办理房产证所需的登记备案资料，协助被上诉人办理产权登记，逾期则上诉人向被上诉人支付迟延履行金”无任何违背法律规定之处，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定：具备下列条件的民事法律行为有效：一、行为人具有相应的民事行为能力；二、意思表示真实；三、不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。本案中，首先，该《商品房买卖合同》的签订主体即被上诉人与上诉人均具备与签订上述合同相适应的民事权利能力和民事行为能力；其次，该《商品房买卖合同》是被上诉人与上诉人双方经过平等协商达成的一致意见，系双方真实的意思表示，且双方均在上述合同上进行了签章确认；再次，该《商品房买卖合同》中所约定的涉案房屋已取得合法的建造及预售手续，不违反现行法律、行政法规的强制性规定。因此，被上诉人与上诉人双方签订的《商品房买卖合同》真实合法有效，受法律保护，对双方当事人具有法律约束力。根据该《商品房买卖合同》第十五条的约定以及《商品房销售管理办法》第三十四条的规定，上诉人有法定及约定义务向不动产管理部门提交办理房屋权属证书所需的全部登记备案材料，配合被上诉人办理房屋权属证书。自2012年至今已过去八年之久，被上诉人因为案涉房屋没有房产证已然遭受极大经济损失，被上诉人作为一个普通老百姓，案涉房屋几乎是家中唯一金额较大的资产，现如今因为房屋没有房产证已严重影响到再次买卖、抵押贷款融资等，被上诉人当初购买案涉房屋时是购买的商品房，而非经济适用房等，被上诉人也是按商品房的价格向上诉人支付了对价的，现在上诉人逾期多年未履行上述义务的前提条件下，被上诉人诉至法院请求法院依法支持关于要求上诉人配合办理房屋权属证书的诉请实属按合同约定及法律规定履行合法权利，一审法院据此支持被上诉人的该项诉请并判决上诉人承担判决生效后逾期履行期间所产生的迟延履行金无任何不当之处，请求二审法院依法维持。关于配合被上诉人办理房屋权属证书，上诉人一直以来的说辞是政府的具体行政行为导致上诉人无法按该《商品房买卖合同》的约定为被上诉人办理房屋权属证书，但事实上，《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任，不可抗力系指不能遇见、不能避免且不能克服的客观情况。不可抗力一般包括重大自然灾害、政府行为、社会重大异常事件，且对于政府行为，也是不能一概列入不可抗力范围的，属不可抗力性质的政府具体行政行为仅指两类即重大公共利益调整和公共危机管理需要、一般公共利益和社会管理需要。在本案中，上诉人所述的容积率问题的事实上系其自身违法行为造成，上诉人在开发建设案涉房产项目过程中，为了一己私利增设了类似于泉州酒店这样的违法建筑以及擅自增加了层高，在行政部门执法过程中发现了上诉人的上述违法行为，便向其进行了书面告知，并要求其补缴因增设导致容积率变更部分的土地出让金，而上诉人考虑到其商业利益至今也没有向相关政府部门缴纳，从而导致案涉房屋至今无法办理房屋权属证书。因此，上诉人所述的土地出让金问题实系其自身建造过程中擅自改变规划所导致，而并非被上诉人及政府原因，上诉人在明知政府要求其补交土地出让金的情况下，仍未通过法律所规定的途径主张合法权益的行为更加表明其认可自身过错，本案根本不是所谓的政府具体行政行为影响商品房买卖合同的履行，而是上诉人违法违约损害到了人民群众的合法权益，上诉人上诉称本案应属行政诉讼，不属于民事案件的受理范围实属胡编乱造，没有任何事实及法律依据，请求二审法院依法维护被上诉人的合法民事权益，主持公平正义。二、上诉人逾期向不动产管理部门提交办理房屋权属证书所需的全部登记备案材料，配合被上诉人办理房屋权属证书的行为明显属严重违约，一审法院判决上诉人向被上诉人按合同约定支付违约金于法有据，请求二审法院依法维持。关于上诉人是否违约的问题。为实现房屋买卖合同的目的，买受人应支付购房款，出卖人应交付房屋并配合办理房屋权属证书。本案中，被上诉人与上诉人虽未约定取得房屋权属证书的期限，但约定上诉人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案，上诉人至今未提交证据证明其已向产权登记机关提供了备案资料的事实表明，其并未履行向产权登记机关报送有效资料的义务。因此，被上诉人要求上诉人对其不履约行为承担违约责任是符合法律规定及合同约定的。关于违约金的诉讼时效问题。本案中，被上诉人所诉请的违约金是基于上诉人逾期配合办理房屋权属证书的物权请求权而产生，上诉人至今尚未履行该义务，该违约行为属持续状态，根据《物权法》以及《民法总则》的相关规定，被上诉人所诉请的违约金依法不受诉讼时效限制。另外，本案一审时上诉人从未提出诉讼时效问题，被上诉人认为上诉人已丧失提诉讼时效的资格。关于公平的问题。一审法院所判决的违约金本身就与被上诉人所诉请的违约金金额相差极大，几百块的违约金犹如牛毛根本不足以弥补被上诉人的损失，被上诉人为了尽快办理房产证，没有对此进行上诉已是对上诉人最大的宽容，上诉人作为当地房地产开发企业，没有一点底线和原则，擅自变更规划，增设违法建筑，不仅降低了被上诉人原应有的居住环境，还导致被上诉人至今都没有拿到案涉房屋的权属证书，被上诉人的损失显而易见，故此请求二审法院维持一审法院关于违约金的判决内容。综上，恳请贵院依法驳回上诉人的全部上诉请求，维持一审判决。耿养辉向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告支付违约金140000元；2.判令被告向不动产管理部门提交房屋权属证书所需的全部登记备案材料，配合原告办理房屋权属证书；3.本案诉讼费由被告负担。一审法院经审理认定事实如下：原告与被告于2010年3月10日签订的商品房买卖合同，原告购买了兰州市西固区华都天韵第11幢1单元1603室的房屋一套，房屋总价款427066元。《商品房买卖合同》第十五条约定：民城公司应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。如因民城公司的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按已付房价款0.1%支付违约金。该合同成立后，耿养辉依约向民城公司交付购房款，民城公司向原告交付房屋。后因民城公司未能在合同约定的期限内将办理权属登记需由其提供的资料向产权登记机关备案，酿成本案纠纷。另查明，2012年9月24日，兰州市国土局下发《关于同意变更兰州民城房地产开发有限责任公司用地土地使用条件的通知》，该通知要求民城公司须补交国有建设用地使用权出让价款48320538元。并要求民城公司接此通知后，持与该局签订的协议书及支付凭据办理有关手续。此通知自下发之日起三个月内，民城公司应付清全部国有建设用地使用权出让价款，否则，该通知无效，重新办理。民城公司接此通知后，未补交土地出让金。一审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律上的约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，耿养辉与民城公司签订的商品房买卖合同，双方意思表示真实，内容合法，对双方具有法律上的拘束力。原告耿养辉如约履行合同义务缴纳全部购房款，民城公司应当按照双方的约定在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案以全面履行合同，但民城公司未能在合同约定的期限内履行该义务，而该义务不仅系双方合意一致，亦属民事义务范畴，被告应当履行该义务，故对原告请求应当予以支持，即判令被告民城公司于本判决生效后三十日内向房屋产权登记机关报备原告耿养辉所购兰州市西固区华都天韵第11幢1单元1603室的房屋商品房权属登记所需资料，协助耿养辉办理房屋权属登记。同时鉴于本案实际情况，为保障权利人经生效裁判确定的权利得到及时保护，督促义务人及早履行义务，确保商品房买受人取得所购商品房物权不受影响，维护交易安全，根据《最高人民法院关于适用的解释》第五百零七条规定，本院限定民城公司在三十日内履行向房屋登记机关提交房屋产权报备资料义务，逾期则应承担迟延履行金。迟延履行金以买受人已付房屋总价款为基数，按每日万分之一的标准支付，但最高以不超过涉案房屋总价款百分之三十为限。原告请求被告支付违约金140000元的诉讼请求，根据本案双方签订的《商品房买卖合同》，双方当事人负有的合同义务有：原告耿养辉按照合同约定支付全部购房款；被告民城公司应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。如因民城公司的责任，耿养辉不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按已付房价款0.1%支付违约金。本案中，耿养辉按期完成交付全部购房款的合同义务，被告民城公司在合同期限内未能办理相关资料报备手续，确属违约，故民城公司理应承担违约责任。因双方签订的合同中对违约金的约定不违反法律规定，同时民城公司已按合同约定期限交付房屋给耿养辉居住使用。庭审时，原告未能提交充足的证据证实其因延期办理房屋产权证书而造成的具体违约损失，也不能证明原告所遭受的经济损失明显高于双方约定的违约金，故对违约金的计算以合同约定标准进行计算，被告民城公司向原告耿养辉支付违约金427.1元（427066×0.1%）。关于本案案件受理费的负担。本案中原告耿养辉的诉讼请求虽未被人民法院全部支持，但酿成本案纠纷的原因，是被告民城公司单方面违反合同义务而发生，故案件受理费应当由被告民城公司负担90%，原告耿养辉就未支持的部分适当负担10%。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告兰州民城房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起30日内向原告耿养辉支付违约金427.1元；二、被告兰州民城房地产开发有限公司于本判决生效后30日内向房屋产权登记机关报备原告耿养辉所购涉案房屋商品房权属登记所需资料，协助耿养辉办理房屋权属登记。逾期则向耿养辉支付迟延履行金（按耿养辉已交房款总额每日万分之一支付，计算至兰州民城房地产开发有限公司向房屋产权登记机关报备涉案房屋权属登记所需资料止，但最高以不超过涉案房屋总价款百分之三十为限）。案件受理费3100元，由原告耿养辉负担310元，被告兰州民城房地产开发有限责任公司负担2790元。二审中，民城公司提交了兰州房地产测绘中心于2019年12月16日出具的《房屋面积实测绘成果报告书》，证明民城公司为解决涉案房屋的产权登记问题，已向兰州市房地产交易中心提交了申请，请求对涉案房屋面积进行测绘，兰州市房地产交易中心已经受理并出具了测绘报告。耿养辉质证意见，对该测绘报告的真实性、合法性、关联性均无异议，该证据恰恰证明了民城公司现在才开始履行协助办理房屋产权证的义务，才开始申请对房屋面积进行测绘，其违约行为持续至今。经审理查明，原审法院认定的事实正确，本院予以确认。另查明，民城公司于2019年6月11日向兰州房地产交易中心测管办提出申请，申请对位于西固区的历史遗留房屋产权登记，办理整幢房屋面积测绘。该中心予以受理，并于2019年12月16日进行了测绘，出具了测绘报告书。本院认为，本案争议的焦点为：1、耿养辉主张民城公司承担逾期协助办理房屋产权登记的违约金是否超过法定的诉讼时效；2、民城公司是否构成违约，是否应承担迟延履行金。关于耿养辉主张民城公司承担逾期协助办理房屋产权登记的违约金是否超过法定的诉讼时效的问题。根据查明的事实，双方在《商品房买卖合同》第十五条“关于产权登记的约定”中明确约定：出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但是，民城公司从2011年4月30日向耿养辉交付房屋后，并未按合同约定在180个工作日内将办理房屋产权登记所需的资料向产权登记机关备案，直至本案审理中，民城公司于2019年6月才向兰州市房地产交易中心提交申请，要求对涉案房屋面积进行测绘，可见，民城公司未按合同约定的期限内将办理权属登记需由其提供的资料向产权登记机关备案的行为持续至今。因此，耿养辉于2018年5月10日向一审法院提起诉讼，并未超过法定的诉讼时效期间，民城公司所提被上诉人主张违约金的诉讼请求已超过法定诉讼时效期间的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于民城公司是否构成违约，是否应承担迟延履行金的问题。根据法律规定，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。因此，在商品房买卖关系中，开发商依法向买受人交付的房屋既包括实物交付，也包括证件交付，即：开发商不仅应向买受人交付所出售的商品房供买受人占有、使用，还应将房屋的产权证(包括房屋所有权证和土地使用权证)交付买受人，并协助买受人实现房屋产权转移登记，证件交付也是开发商的法律义务。本案中，耿养辉已经按合同约定支付了全部购房款，民城公司虽完成了房屋的实物交付义务，但是证件交付义务至今并未完成，其行为已经构成违约。至于民城公司上诉称不能如期为买受人办理证件交付系政府行为导致，该公司不构成违约的上诉理由，根据查明的事实，涉案房屋不能办理房屋产权登记的原因是因项目建设过程中规划条件变更，导致开发企业需要补缴土地出让金，但民城公司至今未向土地行政管理部门缴纳应补缴的土地出让金。本院认为，民城公司是否按土地行政主管部门的要求补缴国有建设用地使用权出让价款，是其履行《土地使用权转让合同》约定的合同义务的行为，民城公司在本案审理中并未提交证据证明原兰州市国土资源局通知其补缴国有建设用地使用权出让价款的行政行为经法定程序撤销或者无效，也没有提交证据证明其通过行政途径进行了有效的解决，但其未按要求补缴国有建设用地使用权出让价款的行为导致了涉案房屋不能如约办理房屋所有权登记，直接影响了商品房买受人对案涉房屋物权的取得，且该行为并非买受人的原因导致，因此，一审判决认定民城公司构成违约并承担违法责任并无不当。由于民城公司自房屋交付至今已经严重逾期履行协助办理房屋所有权登记手续，一审法院判决限其于判决生效后三十日内履行协助办理房屋权属登记所需资料的报备义务，逾期则承担迟延履行金符合法律规定，民城公司的此项上诉理由亦不能成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2790元，由上诉人兰州民城房地产开发有限责任公司承担。本判决为终审判决。审判长  赵新宇审判员李志勇审判员谢格浊二○二○年五月八日书记员魏凤仙