北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终5797号上诉人（原审原告）：北京益普生物科技有限公司，住所地北京市通州区马驹桥镇西田阳村南。法定代表人：孙桂兰，总经理。委托诉讼代理人：敖永才，男，北京益普生物科技有限公司职员。委托诉讼代理人：**峰，河北冀隆律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京同沃科技有限公司，住所地北京市通州区漷县镇黄厂铺村×号。法定代表人：高海，厂长。委托诉讼代理人：张国翀，北京市齐致律师事务所律师。上诉人北京益普生物科技有限公司（以下简称益普生物公司）因与上诉人北京同沃科技有限公司（以下简称同沃科技公司）房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初39193号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案后，依法由审判员杨淑敏独任审判，公开开庭进行了审理。上诉人益普生物公司之委托诉讼代理人敖永才、**峰，上诉人同沃科技公司之委托诉讼代理人张国翀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。益普生物公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.请求判令同沃科技公司退还益普生物公司2010年7月至2013年12月31日期间已支付的占用费140万元；3.判令同沃科技公司支付益普生物公司代为改造净化车间费用309100元；4.请求判令同沃科技公司返还益普生物公司预付的2019年6月至12月期间的占用费291666.67元；5.一审、二审诉讼费由同沃科技公司承担。事实和理由：一、一审判决书采用了伪造的检测报告书。因同沃科技公司提供的厂房根本没有按照十万级的净化车间改造，致使益普生物公司长期无法正常经营。同沃科技公司一直没有安装恒温恒湿设备无法达到检测要求，通过不了GMP认证，益普生物公司无法取得批文，无组织生产。二、一审法院对同沃科技公司提交的假收条未查明。益普生物公司从没有收到过类似的检测报告书，同沃科技公司提交的署名孙益的收条经一审孙益本人当庭确认，不是本人签名。对该证据的真实性一审法院没有查明，益普生物公司当庭表示对伪造签名的收条可以进行笔迹鉴定。三、同沃科技公司怠于履行合同，为了合同目的的实现，避免损失的扩大，益普生物公司替同沃科技公司改造车间的行为无需经过同沃科技公司同意。因防止损失扩大而产生的合理费用，依据合同法第119条第二款，应该由违约方承担。因此，同沃科技公司应支付益普生物公司代为改造净化车间费用309100元。四、一审判决已认定益普生物公司自2019年5月31日搬离黄厂铺工业园×号，一审判决中退还占用费计算有误，请求支持同沃科技公司返还2019年6月1日至12月31日期间的占用费291666.67元。五、一审中同沃科技公司向一审法院提交的北京市药品检验所回函的效力，益普生物公司不予认可。同沃科技公司辩称，同意一审判决第一项和第三项，请求驳回益普生物公司的全部上诉请求。根据双方的协议是由同沃科技公司提供十万级别的净化车间，由同沃科技公司建造验收，标准是2010年的标准。同沃科技公司提供的报告不存在伪造的问题。一审中益普生物公司对签字虽然提出异议，但一审法院询问其是否申请鉴定，其未申请，其放弃了举证，应承担后果。同沃科技公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回益普生物公司要求返还占用费的请求。事实和理由：一审法院认定事实错误。因益普生物公司搬离后没有与同沃科技公司进行交接，益普生物公司无法提供证明其搬离时间的证据。同沃科技公司提交的北京市通州区漷县镇黄厂铺村村民委员会出具的《益普生物公司搬入搬离事项说明》，经过村委会的巡查，证明益普生物公司完全搬离时间是2019年8月12日，而不是2019年5月31日。一审法院认定双方签订的租赁协议无效，所以使用期限的起始日不应按照协议约定的条款计算，应当按照同沃科技公司向益普生物公司交付房屋日起算，双方在2010年7月9日签订的租赁合同，在签订后同沃科技公司即向益普生物公司交付了全部的房屋，且黄厂铺村村民委员会在《益普生物公司搬入搬离事项说明》中也证明了益普生物公司是在2010年7月搬入，所以益普生物公司的实际使用期限起始日不应按照租赁协议第三条的约定从2010年11月24日起计算，应当按照益普生物公司实际搬入的时间即2010年7月10日起计算。益普生物公司辩称，不同意同沃科技公司的上诉请求。2010年7月13日是益普生物公司支付占用费的日期，不是益普生物公司的入住日期，根据双方合同约定，益普生物公司实际入住时间是2014年1月1日。一审时，同沃科技公司自认益普生物公司是5月初搬走，益普生物公司不认可村委会的证明。我方认可法院认定的5月31日搬离，同沃科技公司称不同意返还占用费不符合法律规定，益普生物公司没有实际占用那么长时间，同沃科技公司应返还益普生物公司未占用的费用291666.67元。益普生物公司向一审法院起诉请求：1.解除益普生物公司与同沃科技公司签订的《租赁协议》；2.同沃科技公司返还益普生物公司2010年5月至2014年1月双方签订协议成立但未生效期间已支付的租赁费用140万元；3.同沃科技公司返还益普生物公司2019年预付的2019年当期租金291666.67元；4.同沃科技公司返还益普生物公司代为改造房屋净化车间费用309100元；5.同沃科技公司支付益普生物公司违约金82.75万元。一审法院认定事实：益普生物公司曾用名为北京瑞诺信科技发展有限公司，于2016年12月7日更名为现用名；北京瑞诺信包装有限公司于2012年10月8日更名为北京汉普包装有限公司。益普生物公司（承租方、乙方）与同沃科技公司（出租方、甲方）于2010年签订《租赁协议》一份，约定：甲方将位于北京市通州区漷县镇黄厂铺工业园×号面积约1800平方米的厂房（以下简称涉案厂房）租赁与乙方，包括净化车间550平方米、仓库、实验室、办公室约1250平方米；自本合同签订并由乙方确认施工图纸起，在90天左右之内交付经国家有关部门验收合同的净化厂房，图纸由甲方按照乙方的要求进行设计，净化车间达到十万级，图纸须有乙方签字认可；租赁期限自车间建设完成，通过有关部门净化检测合格之日起，租赁期限10年；租金为500万元每十年，合同签订之后三日内，乙方先付甲方定金45万元，待甲方车间建设完成，通过有关部门净化检测合格之日起，计算为租赁开始之日，同时该45万元转为第一年租金；第一年和第二年每年乙方支付给甲方租金45万元，第三年支付50万元，后续每年支付50-55万元之间等。2010年7月9日，同沃科技公司向益普生物公司出具了10万元及35万元的租金收据各一张。2010年8月19日，同沃科技公司与江阴市德力空调净化工程有限公司（以下简称净化公司）签订《净化中央空调安装工程合同》，约定净化公司为同沃科技公司的钢结构厂房进行室内装修（包工包料），工期45天，总造价50万元等。2010年11月22日，同沃科技公司与北京市药物分析研究所（以下简称研究所）签订《技术服务合同》一份，约定研究所为同沃科技公司提供洁净室监测服务并出具检验报告书。2010年11月24日，编号为×××的《洁净室监测报告书》显示，本车间按《洁净厂房设计规范》（GB50073-2001）和《直接接触药品的包装材料和容器管理办法》（局令第13号）检测，结果符合十万级洁净厂房规定。2010年12月1日，北京市药物分析研究所为同沃科技公司出具了检测费的发票。2010年年底，同沃科技公司将涉案厂房交付益普生物公司，但益普生物公司称因条件限制一直没有使用，直到2014年才开始使用，同沃科技公司对此不予认可。截至2019年，益普生物公司陆续共向同沃科技公司交纳租金共计445万元。现益普生物公司已从涉案厂房中搬离。本次诉讼中，益普生物公司称2010年监测报告对应的洁净室，而益普生物公司租赁的是洁净车间，同沃科技公司交付的厂房不符合标准，经过其多次改造于2014年1月1日才正式使用涉案厂房，为证明其主张其向法庭提交了2012年9月20日的《车间内消防设备安装工程施工合同》、2012年的《环氧地坪工程承包合同》、2017年的《净化厂房改造承揽合同》以及2015年的《洁净室检测报告书》予以佐证。经询问，益普生物公司称2015年的《洁净室检测报告书》对应的是洁净车间。经查看，2015年的《洁净室检测报告书》与2010年的《洁净室监测报告书》载明的检测区域能够一一对应；2017年的《净化厂房改造承揽合同》中的甲方为北京汉普包装有限公司，但加盖的公章为北京瑞诺信包装有限公司，而北京瑞诺信包装有限公司于2012年10月8日更名为北京汉普包装有限公司。关于2010年11月24日的《检测报告书》，庭审中最初同沃科技公司仅提供了报告书的首页，后其提供了完整的《检测报告书》，但是完整的《检测报告书》中的首页与其庭审中提供的首页不完全一致。为核实相关情况，同沃科技公司提交了北京市药品检验所出具的京药检函【2020】1号答复函，答复函称：“我所下属北京医药洁净检测中心于2010年11月向位于通州区漷县镇黄厂铺×号的净化车间提供了洁净室监测服务，并出具了编号为×××的《洁净室监测报告书》，报告书的申检单位为北京瑞诺信包装有限公司。我单位于2019年12月提供的《洁净室监测报告书》（报告编号：×××）复印件准确无误，真实有效”。关于涉案租赁场地的合法性问题，同沃科技公司称其从村委会处租赁土地后自行建设的厂房，未履行相关建设审批手续。关于益普生物公司搬离的时间，庭审中益普生物公司称其是2019年四月底五月初搬离的，后在庭后谈话中益普生物公司称是五月底搬离的；同沃科技公司庭审中称益普生物公司应该是五月初搬离的，但此后其补充提交了村委会证明，以证明2019年5月24日益普生物公司开始搬离部分设备、6月13日大部分设备已搬离部分人员及办公设施未搬离、8月12日办公设备仍未搬离。经质证，益普生物公司对村委会证明不予认可。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，因双方租赁的涉案厂房未取得建设工程规划许可证，故双方的《租赁协议》应属无效，因此对于益普生物公司要求解除双方《租赁协议》的诉讼请求，法院不予支持。合同无效的，因该合同取得的财产应予返还。对于益普生物公司主张的退还已付租赁费用（诉讼请求第二、三项，实为占用使用费）一节，需要确认同沃科技公司按约定交付的时间以及益普生物公司搬离的时间。同沃科技公司提交的《净化重要空调安装工程合同》、《洁净室监测报告书》（报告编号：×××）、检测费的发票以及京药检函【2020】1号答复函已经形成了相对完整的证据链，法院对《洁净室监测报告书》（报告编号：×××）的真实性予以确认。就同沃科技公司交付时间而言，根据《洁净室监测报告书》（报告编号：×××）可以确认2010年11月24日起，涉案厂房中的净化车间已符合十万级的标准，参照双方《租赁协议》中的约定，2010年11月24日应作为同沃科技公司交付厂房的日期；就益普生物公司搬离的时间而言，因双方未办理书面的交接手续，虽然庭审后同沃科技公司补充提交了村委会证明但益普生物公司不予认可，结合双方庭审陈述，法院认定益普生物公司搬离时间为2019年5月31日。据此，2019年6月1日之后的相关费用同沃科技公司应予以退还，具体数额由法院参照双方《租赁协议》约定的标准予以酌情认定，对于益普生物公司诉讼请求中第二、三项中过高部分，法院不予支持。关于益普生物公司主张同沃科技公司返还房屋净化车间费用30.91万元的诉讼请求，其一、根据现有证据可以确认涉案厂房中的净化车间已于2010年11月24日起符合十万级的标准；其二、仅凭合同无法确认益普生物公司改造行为的真实性；其三、即使益普生物公司的改造行为属实，但益普生物公司亦未提交证据证明同沃科技公司同意其进行了上述改造，故益普生物公司的该项主张没有依据，法院不予支持。关于益普生物公司主张的违约金，因双方的《租赁协议》无效且同沃科技公司提供了符合十万级标准的净化车间，故对于益普生物公司该项诉讼请求法院亦不予支持。综上，一审依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、确认北京益普生物科技有限公司与北京同沃科技有限公司签订的《租赁协议》无效；二、北京同沃科技有限公司返还北京益普生物科技有限公司占用使用费245114.16元，于判决生效之日起7日内执行清；三、驳回北京益普生物科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均未提交证据。本院二审对一审法院审理查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，益普生物公司与同沃科技公司签订的案涉《租赁协议》，涉及的租赁厂房未取得建设工程规划许可证，案涉《租赁协议》应属无效，一审法院对该协议效力认定正确，本院二审予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，承租人益普生物公司向出租人同沃科技公司支付了租赁费用，益普生物公司亦实际占用使用了案涉租赁物，现双方签订的《租赁协议》无效，同沃科技公司应当在扣除相应的占用使用费后向益普生物公司返还剩余租赁费用。关于占用使用费的数额，应当根据益普生物公司实际占用使用案涉租赁物的期间，并参考案涉《租赁协议》约定的租金标准进行确定。首先，关于同沃科技公司向益普生物公司实际交付案涉租赁厂房的时间。本案中，益普生物公司租赁案涉租赁厂房，需要其符合相应的净化标准，且同沃科技公司对此在与益普生物公司签订案涉《租赁协议》时系属知悉。同沃科技公司上诉主张其于2010年7月即向益普生物公司交付了案涉租赁厂房，但根据其提交的《净化重要空调安装工程合同》、《洁净室监测报告书》（报告编号：×××）以及京药检函【2020】1号答复函等证据可以证明，案涉租赁厂房自2010年11月24日起才符合相应的净化标准，故一审法院认定2010年11月24日为同沃科技公司交付厂房的日期具有事实和法律依据，本院对此予以确认。其次，关于益普生物公司搬离案涉租赁厂房的时间。一审中，双方当事人均认可益普生物公司于2019年5月份搬离了案涉租赁厂房，且双方未办理书面交接手续。后同沃科技公司虽提交了黄厂铺村村民委员会出具的说明，但益普生物公司对此不予认可，且同沃科技公司亦未举证证明其前述自认系在受胁迫或者重大误解情况下作出，故本院对于同沃科技公司关于益普生物公司于2018年8月12日实际搬离案涉租赁厂房的上诉主张不予采信。故一审法院认定益普生物公司于2019年5月31日搬离亦无不当。综上，一审法院根据益普生物公司实际占用使用案涉租赁厂房的期间，并参考双方《租赁协议》约定租金标准，酌情确定同沃科技公司返还益普生物公司占用使用费245114.16元具有事实和法律依据，本院对此予以维持。同沃科技公司上诉主张其不应向益普生物公司返还占用使用费，无事实和法律依据，本院对此不予支持。益普生物公司上诉主张沃科技公司退还其2010年11月24日起至2013年12月31日期间已支付的占用费，于法无据；2019年6月1日之后的相关费用同沃科技公司应予以退还，关于退还的具体数额，一审法院参照了双方《租赁协议》约定的标准予以酌情认定，并无不当。故益普生物请求判令同沃科技公司返还其预付的2019年6月1日至12月31日期间的占用费291666.67元，本院不予支持。关于益普生物公司上诉主张同沃科技公司应向其返还净化车间费用309100元一节。本院认为，根据同沃科技公司一审提交的《净化重要空调安装工程合同》、《洁净室监测报告书》（报告编号：×××）以及京药检函【2020】1号答复函等证据可以证明，案涉租赁厂房自2010年11月24日起已经符合案涉《租赁协议》约定的净化标准。益普生物公司上诉主张2010年12月1日孙益签署的《收条》，并非孙益本人签字。对此本院认为，益普生物公司认可孙益系其公司员工，其虽对孙益签字的真实性不予认可，但其未申请对该签字的真实性进行鉴定，且根据前述证据足以证明案涉租赁厂房自2010年11月24日起已经符合案涉《租赁协议》约定的净化标准的事实，故本院对其该项上诉主张不予采信。此外，益普生物公司提交的数份合同不能证明其改造行为的真实性，且益普生物公司亦未举证证明其改造行为已经同沃科技公司同意、相关费用应由同沃科技公司支付的证据，故本院对其主张的该笔费用不予支持。综上所述，益普生物公司、同沃科技公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25578元，由北京益普生物科技有限公司负担20601元（已交纳4977元，余款于本判决生效之日起七日内交纳）；北京同沃科技有限公司负担4977元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 杨淑敏二〇二〇年五月二十九日法官助理 石艳明书 记 员 李星月