湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民初3090号原告：师晓东，男，1967年1月24日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：姜雪娜，湖南超前律师事务所律师。原告：师晓慧，女，1970年2月2日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：姜雪娜，湖南超前律师事务所律师。被告：湖南省恒力置业发展有限公司，住所地长沙市芙蓉区五一大道766号中天广场25033房。法定代表人：肖共田。诉讼代表人：湖南鹏程有限责任会计师事务所和湖南方哲律师事务所联合体，系湖南省恒力置业发展有限公司管理人。委托诉讼代理人：刘欢，湖南方哲律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢思思，湖南方哲律师事务所律师。被告：信达投资有限公司，住所地北京市西城区闹市口大街9号院1号楼。法定代表人：张巨山。委托诉讼代理人：赵野，北京市长安律师事务所律师。第三人：中国信达资产管理股份有限公司湖南省分公司，住所地长沙市开福区芙蓉中路一段288号金色地标大厦第26-27楼。负责人：樊志江，总经理。委托诉讼代理人：赵野，北京市长安律师事务所律师。原告师晓东、师晓慧与被告湖南省恒力置业发展有限公司（以下简称恒力公司）、信达投资有限公司（以下简称信达公司）、第三人中国信达资产管理股份有限公司湖南省分公司（以下简称信达资产湖南分公司）抵押权纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告师晓东、师晓慧的委托诉讼代理人姜雪娜，被告恒力公司的委托诉讼代理人刘欢、谢思思，被告信达公司、第三人信达资产湖南分公司的委托诉讼代理人赵野到庭参加诉讼。本案现已审理终结。师晓东、师晓慧向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认信达公司对于长沙市天心区产拥有的抵押权，不得对抗房屋买受人师晓东；2、判决被告承担本案诉讼费、律师费。事实和理由：2013年11月，师晓东，师晓慧在恒力公司开发的长沙市天心区劳动西路245号凯瑞大厦，购买了该楼盘2608房商品房一套，并在2014年2月24日前付清了全部房款。2013年11月21日，恒力公司向师晓东交付了房屋，师晓东、师晓慧实际占用并使用至今，而恒力公司迟迟未按照合同约定办理产权证及国土证。虽然涉诉房屋存在在建建筑物抵押，但因师晓东、师晓慧已经支付了全部购房款，抵押权人应当将抵押权解除。2019年3月底，师晓东、师晓慧才知道恒力公司已经申请破产的事实。师晓东、师晓慧已经支付了全部购房款，房屋已经移交师晓东、师晓慧占有使用，根据相关法律规定，确立了消费者购房的优先权优于建设工程优先权受偿、抵押权及其他普通债权人的债权。恒力公司辩称，2013年11月，师晓东与恒力公司签订了商品房买卖合同，师晓东支付了全部购房款及其他相关费用，2014年4月3日恒力公司为案涉房屋办理了网签手续，网签所有权人为师晓东。但因涉案凯瑞大厦2608房屋在2012年12月12日就已经设定在建工程抵押权，抵押权人为信达资产湖南分公司。2014年10月23日，信达资产湖南分公司经长沙市仲裁委员会仲裁确认对案涉房屋2608房折价、变现或者拍卖所得价款，在担保范围内优先受偿。2014年12月16日，信达资产湖南分公司将此优先受偿权转让给信达公司。2018年5月8日，恒力公司因资不抵债被长沙市中级人民法院裁定破产。恒力公司从客观上无法使信达资产湖南分公司解除抵押登记。信达公司、信达资产湖南分公司辩称，1、信达公司依法受让优先受偿权，并办理了手续，信达公司的抵押权已在房产主管部门办理了登记手续，依法享有对涉案房屋的抵押权利；2、按照相关法律规定，在师晓东、师晓慧没有举证证明其与恒力公司房屋买卖的行为经过了抵押权人同意的情形下，师晓东、师晓慧不构成善意买受人，抵押权人信达公司仍然可以对涉案房屋行使抵押权，师晓东、师晓慧对房屋的所有权，形成在抵押权设立之后，其不享有对抗抵押权的合法效力，因此信达公司认为师晓东、师晓慧诉请的法律依据不足，应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月29日，信达资产湖南分公司与恒力公司签订《债务重组抵押合同》，合同约定抵押人恒力公司同意以位于长沙市天心区【国有土地使用证号长国用（2011）第××号，地号0301090045-1、建筑工程施工许可证（编号430101201109290301）、长沙市建设工程规划许可证（编号建1［2011］0157号）、建设用地规划许可证（地字第出［2011］0055号）】，2001-2009、2101-2109、2201-2209、2301-2309、2401-2409、2501-2509、2601-2609、2701-2709、2801-2809，共计81套，抵押面积为9535.76平方米在建工程，为债权人信达资产湖南分公司设定抵押，并于2012年12月12日办理了在建工程抵押。2013年11月7日，师晓慧从其银行账户向恒力公司招商银行账户刷卡支付50000元；2013年11月21日师晓慧从其银行账户向恒力公司光大银行账户分两次分别刷卡支付450000元、401777元；2014年2月24日师晓慧从其银行账户向恒力公司招商银行、交通银行账户分四次分别刷卡支付480000元、218160元、50000元、70000元，共计1719937元。之后，师晓东与恒力公司签订了一份合同编号为201202932608的《长沙市商品房买卖合同》，合同约定：师晓东购买恒力公司开发的位于长沙市天心区房屋，该房屋建筑面积105.04平方米，价格为15728.64元／平方米，总价款1652136元，该房屋已设定在建建筑物抵押。抵押权人为信达资产湖南分公司，抵押权登记日期为2012年12月12日，恒力公司应在2013年12月31日前向买受人交付该商品房，恒力公司应自合同签订之日起60个工作日向长沙市房屋登记机构办理合同备案，并在该时限内和抵押权人申请办理抵押权注销登记，买卖双方应于合同备案日起10个工作日内向长沙市房屋登记机构办理预告登记，恒力公司没有按约定申请预购商品房预告登记的，买受人可以单方向长沙市房屋登记机构申请，若设定了在建建筑物抵押权登记，应当先办理抵押权注销登记，恒力公司应在房屋交付后365日内办妥买受人的房屋所有权证。该合同还对双方的其它权利义务进行了约定。后上述房屋已交付师晓东，师晓慧已对其占有使用。根据长沙市房屋交易管理中心出具的《长沙市商品房户室信息表》记载，本案所涉房屋的网签时间为2014年4月3日。2017年9月25日，长沙市天心区人民法院对原告梁靓诉被告恒力公司、信达资产湖南分公司、第三人信达公司商品房买卖合同纠纷一案作出了（2016）湘0103民初7430号民事判决书，该判决书中确认“长沙市住房和城乡建设委员会出具的一份关于政府信息公开申请的书面回复中显示‘关于预售网签，如有抵押，签约系统已设定必须抵押权人同意才可以网签’”的事实。另查明，长沙仲裁委员会于2014年10月13日作出（2014）长仲裁字第388号《长沙仲裁委员会裁决书》，裁决信达资产湖南分公司对恒力公司享有债权，并对包含本案诉争房屋在内的52套抵押房产享有优先受偿权。2014年12月16日，信达资产湖南分公司与信达公司签订了一份《债权转让合同》，约定将信达资产湖南分公司对恒力公司享有的债权全部转让给信达公司，并于当日将相应的债权转让通知书送达给恒力公司。上述事实，有《长沙市商品房买卖合同》、《置业计划表》、银行转账凭证、《长沙鼎吉物业服务有限公司证明》、《长沙仲裁委员会裁决书》、《债务重组抵押合同》、《债权转让合同》等证据佐证。本院认为，师晓东与恒力公司签订合同编号为201202932608的《长沙市商品房买卖合同》属实，该合同明确记载了双方所买卖的房屋已设定了在建建筑物抵押，且该合同已在房屋登记机构办理了网签，根据合同内容以及长沙市住房和城乡建设委员会回复的办理房屋预售网签须经抵押权人同意的流程，可以认定恒力公司在出售本案诉争房屋时将房屋已设定抵押权的事实告知了师晓东、师晓慧以及将抵押物出售一事通知了抵押权人信达资产湖南分公司，因此，师晓东与恒力公司签订合同编号为201202932608的《长沙市商品房买卖合同》合法有效，双方应按照合同履行各自合同义务。师晓东、师晓慧已将与前述合同及置业计划表约定一致的款项支付至恒力公司的银行账户，尽管付款行为发生在合同签订之前，但双方提供的现有证据并未证明师晓东、师晓慧在签订合同之前支付至恒力公司银行账户上的款项系用于其他经济往来。故可认定师晓东、师晓慧系按恒力公司的指示将购房款支付至该公司的账户上。鉴于师晓东作为本案诉争房屋的买受人已履行了全部付款义务，而办理房屋预售网签须经抵押权人同意，且恒力公司已将诉争房屋交付师晓东并由师晓慧占有使用，故师晓东、师晓慧的诉讼请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、被告信达投资有限公司对于长沙市天心区产所享有的抵押权，不得对抗房屋买受人即原告师晓东；二、驳回原告师晓东、师晓慧的其他诉讼请求。案件受理费八十元，由信达投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。审判长 曹 彦审判员 旷学瑛审判员 刘 舸二〇二〇年五月十三日书记员 赵 翔