山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁06民终2007号上诉人（原审原告）：欧祥伦，男，1967年2月19日出生，汉族，住招远市委托诉讼代理人：巨云潭，招远开发法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：王立文，山东鹰联律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：招远市张星镇欧家村民委员会。法定代表人：欧庆山，村委主任。委托诉讼代理人：孙永生，招远君正律通法律服务所法律工作者。上诉人欧祥伦因与被上诉人招远市张星镇欧家村民委员会（以下简称村委会）买卖合同纠纷一案，不服山东省招远市人民法院（2019）鲁0685民初2900号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人欧祥伦上诉请求：1、撤销一审判决，依法判令双方2010年1月7日签订的土地及房产转让合同有效，被上诉人依法将位于张星镇欧家村原三运公司地号为JB00372号的土地以及房产登记为上诉人所有。2、由被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实错误导致判决不公。庭审中，上诉人提交了被上诉人2009年8月23日的两委会议记录和2009年10月13日的党员及村民代表会议记录，两份记录均明确记载两委会及村民代表同意将案涉土地及房产转让给上诉人，庭审中被上诉人对此并无异议，且被上诉人现任书记也以证人身份对该事实向法庭进行了确认，一审法院认为上诉人提交证据不能充分证实被上诉人签订涉案合同经过了村民会议或授权村民代表会会议讨论通过与上述事实明显不符。二、一审判决适用法律错误导致判决不公。本案双方签订的转让合同并不存在《合同法》第52条规定的必然导致合同无效的五种情形，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定。被上诉人对转让合同是否履行了村民会议的讨论通过是属于被上诉人处的内部管理行为，一审法院引用的《中华人民共和国村民委员会》第24条规定属于为加强农村基层组织建设而设立的管理性效力规范，并非法律意义上的强制性效力规范，不应成为法院确认合同无效的理由。二审中，上诉人补充上诉理由：最高人民法院2019年9月11日通过的九民纪要第30条明确列明效力性强制性规定的范围，本案涉及的村民会议决定程序并不在其列。被上诉人在一审开庭中并没有以合同无效进行抗辩，一审法院依职权审查并认定合同无效时也并没有依法进行释明，也没有在本院认为及判项中对是否返还款项及赔偿损失做出表述，程序违法。一审违反了法不溯及既往的原则，适用法律错误。一审判决结果与另案执行裁定书相冲突，应予撤销。被上诉人村委会辩称，关于上诉人与被上诉人之间买卖是否有效，请二审法院依法裁决。欧祥伦向一审法院起诉请求：要求依法确认被告于2010年1月7日签订的转让合同有效，并判令被告依法为原告办理位于张星镇欧家村原三运公司地号为JB00372号的土地及房产的变更登记，将涉案土地房产登记在原告名下。事实和理由：原告于2010年1月7日与被告村委会签订转让合同书一份，双方约定以18万元的价格将被告所有的位于张星镇欧家村的原三运公司的厂房所有权及土地使用权转让给原告，原告按照约定缴纳转让款后，因被告的原因至今没有办理登记过户手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，1、2010年1月7日原告与被告村委会签订的转让合同书一份，证明双方合同约定被告将涉案房屋及相关建筑物卖给了原告。2、2009年8月23日上午两委会议记录复印件一份，原告称该证据可证明两委会经研究同意将原三运公司大院一次性卖给欧祥伦永久所有。3、2009年10月13日全体党员村民代表会议记录复印件一份，原告称该证据可证实两委会经研究同意将原三运公司大院一次性卖给欧祥伦永久所有，当着全体党员村民代表宣布同意的。4、交款收据，证明原告交纳款项情况。5、执行裁定书一份，证实2011年法院对涉案土地另案保全过程中，原告欧祥伦提出了异议，并得到了法院的认定。6、证人（时任书记和现任书记）欧某证言，证实：2008年8月-2011年4月份任村支部书记。三运公司大院及院内房屋卖给欧祥伦的过程他全程参与很清楚，是2009年通过两委会研究并经全体党员村民代表会议同意通过后卖给欧祥伦的，共计18万元，欧祥伦之前为村委垫付9万的欠款，后来又交上9万，把这个地方买下来了，双方签订合同，这个地方就是欧祥伦的。时任政工书记的欧元志（现已去世）干政工多年，对村里所有的会议都留有记录，对牵涉个人比较重要的事情，他都给一份复印件给个人，但复印件是属实的，由于上下任两委班子不团结，有些会议记录都丢失了。当时会议记录不需要签字，村民代表超过三分之二了。一审法院予以确认并在卷佐证。一审法院认定事实：2009年8月23日，经被告张星镇欧家村村委会两委会议研究同意，2009年10月13日经全体党员村民代表通过，将原三运公司大院一次性卖给欧祥伦永久所有。2010年1月7日，原告欧祥伦与被告村委会签订转让合同书一份，内容为：甲方：欧家村委。乙方：欧祥伦。为了支持发展企业，搞活经济，经两委研究同意，将原闲置的三运公司大院卖于乙方名下永久所有，发展使用，土地使用证、房产证等手续同时转交乙方所有。一、原属村委的三运公司大院其四至是：东至粉丝厂墙外比邻粉丝厂，南至砧石外沿邻公路。西至砧石外沿邻非耕地，北至砧石外沿邻粉丝厂，东西宽86.70米，南北长86.90米。二、一次性卖给乙方所有权永久所有，卖价180000元壹拾捌万元整。三、2010年1月底原三运公司大院开始卖给乙方正式永久所有。卖价壹拾捌万元整分两次付清。第一次乙方在2010年12月底前先付玖万元，第二次在2013年12月底前全部付清。四、原三运公司门前附加的建筑物一同卖给乙方永久所有，剩下的闲置地完全由乙方永久所有使用。五、本合同一式两份，甲乙双方各持一份，自签字之日起产生法律效力。甲方：欧家村民委员会盖章。欧某、欧元志签字。乙方：欧祥伦签字。2010年1月7日。原告欧祥伦按照约定缴纳转让款后，至今没有办理过户登记手续。一审法院认为，《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定，涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理……（八）借贷、租赁或其它方式处分村集体财产，村民会议可以授权村民代表会议讨论决定。本案中被告与原告转让签订协议并处分村集体财产，但原告提交的证据并不能充分证实被告在与其签订合同处分集体财产经过了村民会议或授权村民代表会议讨论决定，原告提交的村两委会记录复印件并不符合法律的相关要求，无法证实被告依法履行了相关程序，法庭辩论终结前，原被告未能补上法定程序，应该认定合同无效。经一审法院审判委员会研究，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、依法确认2010年1月7日原告欧祥伦、被告招远市张星镇欧家村民委员会签订的《合同书》无效。二、驳回原告欧祥伦的其它诉讼请求。案件受理费3900元，由原告欧祥伦负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另经本院释明，上诉人明确表示如果认定合同无效，其不同意变更诉讼请求,且合同无效后对上诉人造成的损失涉及评估等问题，不同意二审直接处理。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第二条规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，土地使用权可以依法转让。”本案中，上诉人与被上诉人签订涉案合同中约定将原属村委的三运公司大院卖于上诉人永久所有，发展使用。因涉案土地属于被上诉人村民集体所有土地，依法不得买卖。上诉人约定永久使用实为变相买卖，亦违反了土地使用权使用期限的相关法律规定。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）、（四）项规定，上诉人与被上诉人签订涉案合同依法应认定无效。二审中，经本院释明，上诉人明确表示不同意变更诉讼请求，故关于合同认定无效后的后果，上诉人可另行主张权利。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3900元，由上诉人欧祥伦负担。本判决为终审判决。审判长  付景波审判员  刘 腾审判员  于 青二〇二〇年五月十四日书记员  王雪燕