四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川05民终253号 上诉人（原审被告、反诉原告）：张炜，男，1984年10月20日出生，汉族，住四川省泸州市龙马潭区。 委托诉讼代理人：何婧，四川云务律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贺登林，四川云务律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：王光海，男，1986年7月15日出生，汉族，住四川省泸县。 委托诉讼代理人：沈留杰，四川九狮律师事务所律师。 上诉人张炜因与被上诉人王光海租赁合同纠纷一案，不服四川省泸州市龙马潭区人民法院（2019）川0504民初1365号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张炜及其委托诉讼代理人何婧，被上诉人王光海及其委托诉讼代理人沈留杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人张炜上诉请求：1、撤销四川省泸州市龙马潭区人民法院（2019）川0504民初1365号民事判决第一项，改判上诉人张炜只向被上诉人支付57883元；2、撤销四川省泸州市龙马潭区人民法院（2019）川0504民初1365号民事判决第三项，改判支持被上诉人应当向上诉人支付违约金2万元及房屋租金5435元（2018年12月1日至2019年1月31日）；3、本案一审、二审产生的诉讼费、保全费等由被上诉人王光海承担。事实和理由：一审法院依据“谁投资谁收益”的基本原则来予以确定构筑物补偿款归属法律适用错误。本案属于租赁合同纠纷，被上诉人对上诉人房屋的装饰、装修未经上诉人同意，其向上诉人所主张的款项属于房屋的装修、添附赔偿款项，应当适用最高院关于房屋租赁合同法解释第12条及合同法61条，案涉房屋在租赁过程中的添附，当事人未另有约定的情况下归出租人所有，且租赁期满时，承租人请求出租人补偿符合装饰装修费用的情形不予支持，故本案争议的构筑物因双方未有约定，所有权应归上诉人张炜所有。一审法院认定构筑物的添附人系王光海是事实认定错误。上诉人的房子修建目的就是为了出租使用，房屋在建设完成后已经进行装修处理，一审法院打包认定添附物系被上诉人添附认定事实错误。一审法院认定《房屋租赁合同》因政府征收行为而终止履行错误，应为被上诉人王光海违约所致。一审法院认定租金支付时间节点割裂了法律条文的关联性，片面理解适用法律，法律并未规定征收决定的生效时间，张炜在2019年3月前仍享有案涉房屋物权，王光海应当向张炜支付租金及承担违约责任。综上，上诉人张炜认为一审法院认定事实不清、适用法律错误，应予改判。 被上诉人王光海辩称，评估报告明确载明是对案涉房屋洗涤厂内构筑物进行评估，结合被上诉人举示的证人证言及相关图片，能够证明案涉房屋洗涤厂内的构筑物是被上诉人构筑，也是被上诉人为了实现开办洗涤厂的目的而添附的。补偿费用的性质是拆迁补偿款，与房屋租赁的补偿装饰、装修费用是不同的法律概念，被上诉人是构筑物的出资人、所有权人，理应得到国家补偿款；上诉人张炜于2018年11月得到了补偿款，失去房屋的所有权，无权再向被上诉人王光海收取房租；上诉人在房屋已经得到赔偿之后，评估公司才对构筑物进行专门评估，协议对象是王光海，王光海同意后才将房屋内设备搬走，房屋才被推倒。综上，被上诉人王光海认为，上诉人张炜的上诉请求均不能成立。 王光海向一审法院起诉请求：1.判令张炜支付王光海开办的泸州市龙马潭区快洁毛巾配送服务部拆迁补偿款162118元；2.判令张炜支付王光海违约金2万元；3.案件诉讼费由张炜承担。 张炜向一审法院提出反诉请求：1.判令王光海向张炜支付2018年12月1日至2019年1月31日的房屋租金5435元；2.判令王光海支付张炜违约金2万元；3.因张炜反诉产生的诉讼费用由王光海承担。 一审法院认定事实：王光海系泸州市龙马潭区快洁毛巾配送服务部的经营者。2017年12月1日，张炜（甲方）与王光海（乙方）签订《房屋租房合同》，约定：经甲乙双方友好协商甲方将位于龙马潭区的房屋出租给乙方作为洗涤厂使用。二、合同期限2年，从2017年12月1日起至2019年12月1日止；三、年租金为32000元／年，每年提前15日交下年房租，若乙方不能缴纳房租，则视为违约，甲方有权终止合同；四、如遇国家征地，本合同自行终止，双方均不算违约，甲方需退乙方所缴剩余房租（房租截止时间应为政府要求乙方搬迁倒房为止），1.因征地原因，甲方房屋应得赔偿款及按政府有关政策应由甲方所得的搬迁补偿费由政府赔偿给甲方；2.企业搬迁损失以及企业搬迁费赔偿款由政府赔偿给乙方；十一、甲乙双方必须恪守合同，若任一方违约，须向另一方支付违约金2万元。同日，张炜收到王光海支付的2017年12月1日至2018年12月1日房租32000元。 因川南城际铁路建设需要，上述房屋所在地需被征收。2018年11月5日，吴小燕向泸州市龙马潭区土地统征中心出具《移交房屋确认书》，载明“应城市建设需要，对川南城际铁路征地范围内的齐家社区12社张炜户房屋依法拆迁，现你中心已对我户房屋依法补偿安置到位，我户已搬迁完毕，且房屋残值已无再利用价值，从签订此确认书之日起我户将房屋交由你中心处置”。2018年11月29日，甲方泸州市龙马潭区安宁街道办事处与乙方户主吴小燕签订《泸州市龙马潭区集体土地房屋拆迁补偿和货币还房安置协议书》，载明“乙方张炜（户主），根据建设川南城际铁路（龙马潭段）用地建设征地项目需要，甲方对安宁街道齐家社区12社集体土地予以征收，涉及乙方房屋拆迁……签订协议如下：乙方房屋面积共计884.95㎡，房屋补偿款共计705743元，构筑物补偿款共计39999元，两项合计745742元……乙方应于协议签订后3日内搬迁完毕，将房屋交于甲方拆除，并放弃残值”。后张炜于2018年11月30日已领取完拆迁补偿款。2019年1月30日，上述房屋断水、电、气。次日，王光海搬离上述房屋。2019年1月2日该房屋被推倒。 2019年1月3日，四川荣盛资产评估事务所受泸州市龙马潭区人民政府安宁街道办事处委托对位于齐家村12组4号洗涤厂内的构筑物价值、机器设备设施、存货及办公用品搬迁费用进行评估，并作出川荣盛资评报字[2019]第006号《资产评估报告》。该报告载明资产评估值总计174320.86元，分别为机器设备搬迁费评估值53640元、存货搬迁费评估值8600元、构筑物评估值112080.86元。庭审中，王光海及张炜均认可张炜实得洗涤厂补偿款为174320.86元下调7%后的162118元，现泸州市龙马潭区人民政府安宁街道办事处已于2019年3月29日向张炜支付该款。另，张炜同意按评估值机器设备搬迁费53640元、存货搬迁费8600元下调7%后支付给王光海。 同时查明，吴小燕与张炜系夫妻关系。王光海于2013年开始租赁张炜房屋并开设泸州市龙马潭区快洁毛巾配送服务部。庭审中，王光海称洗涤厂内构筑物均由其添附，并对添附原因、过程、使用情况进行了说明。 一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。承租人王光海与出租人张炜签订的《房屋租房合同》系双方真实意思表示，合法、有效，对双方当事人具有法律约束力，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。因涉案房屋、土地被征收拆迁，符合《房屋租房合同》第四条约定本合同自行终止的情形，即王光海与张炜之间的租赁合同关系已终止履行，现双方应按约将合同履行期间的债权债务关系进行结算及清算。本案争议焦点为：一、关于王光海是否欠付租金的问题；二、王光海应得款项的确定。现评述如下：一、关于王光海是否欠付租金的问题。现租赁合同已终止，王光海作为承租人应支付租金至合同终止时止。因此，首先，应当确定《房屋租房合同》的终止履行时间。一审法院认为，张炜作为房屋所有权人，将房屋出租给王光海并收取租金，系张炜基于其拥有房屋所有权而对该不动产享有收益的权利的实现，即在张炜对房屋不具有所有权时，其将房屋对外出租及收益的权利显然将不存在。结合本案，2018年11月5日吴小燕签署了《移交房屋确认书》，虽该确认书上载明“现你中心已对我户房屋依法补偿安置到位，我户已搬迁完毕，且房屋残值已无再利用价值，从签订此确认书之日起我户将房屋交由你中心处置”，但实际张炜此时未与泸州市龙马潭区安宁街道办事处就拆迁补偿达成一致意见，即此时并未“补偿安置到位”，故2018年11月5日的《移交房屋确认书》不能产生涉案房屋物权变动的效力。而2018年11月29日吴小燕与泸州市龙马潭区安宁街道办事处签订《泸州市龙马潭区集体土地房屋拆迁补偿和货币还房安置协议书》，协议中载明了安置补偿费用及“乙方应于协议签订后3日内搬迁完毕，将房屋交于甲方拆除，并放弃残值”，现庭审中张炜对该协议并无异议，即在2018年11月29日张炜与泸州市龙马潭区安宁街道办事处就房屋征收、拆迁补偿等达成一致意见，该协议合法有效，此时征收行为成立并生效。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”之规定，此时涉案房屋因人民政府征收行为发生物权变动，所有权转移至人民政府，张炜不再享有，即张炜不再对该房屋享有对外出租及收益的权利，因此，此时《房屋租房合同》终止履行。其次，关于王光海是否欠付租金的问题。现王光海已支付租金至2018年12月1日，合同终止履行时间为2018年11月29日，故王光海已按约支付完毕合同履行期间的租金。对张炜主张王光海应支付租金至倒房之日止的请求，因张炜自签订《泸州市龙马潭区集体土地房屋拆迁补偿和货币还房安置协议书》后已对房屋不享有所有权，其主张收益租金的请求于法无据，本院不予支持；对张炜主张王光海违约的请求，因与查明事实不符，本院不予支持。 二、王光海应得款项的确定。张炜对设备搬迁费53640元、存货搬迁费8600元应由王光海享有不持异议，本院予以确认。双方争议点为构筑物补偿款的归属问题，对此，本院认为，首先应确定洗涤厂内构筑物的添附人。王光海称构筑物均由其添附，并提交了证人证言进行佐证，且对构筑物的添附原因、过程及使用情况进行了说明。张炜虽辩称案涉构筑物是由其添附，但未进一步提交充分有效证据予以反驳。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，张炜对其抗辩未提交有效证据加以佐证，应自行承担举证不能的法律后果，据此，本院根据现有证据，依法确认构筑物的添附人为王光海。其次，关于构筑物补偿款的归属。本院认为，应当有约定的从约定，在没有约定的情况下，租赁物上的构筑物归属问题应按添附制度处理。现在王光海与张炜无约定的情况下，租赁物上的构筑物因政府征地拆迁被拆除，作为所有权人其有权获得相应的构筑物拆迁补偿款，故该款应当依据“谁投资、谁受益”的基本原则来予以确定。王光海作为构筑物的添附人，该补偿款是由其投资建设添附构筑物后才能获得的，同时，现租赁期限尚未届满，因拆迁致合同终止，对承租人王光海的装修残值的补偿，应以拆迁人泸州市龙马潭区安宁街道办事处的补偿额为准，故该款应由王光海享有。综上，王光海应得补偿款为设备搬迁费53640元、存货搬迁费8600元、构筑物补偿款112080.86元，合计174320元（保留整数），在下调7%后，实得款项为162118元。该款泸州市龙马潭区安宁街道办事处已支付给张炜，应由张炜支付给王光海。王光海认为张炜未向其支付补偿款系违约，应承担违约责任。一审法院认为，本案合同系因政府征收房屋致终止履行，该行为不归责于任何一方，双方均未违约；同时，合同中虽约定“企业搬迁损失以及企业搬迁费赔偿款由政府赔偿给乙方”，但该约定系二人内部约定，不可约束第三方拆迁补偿款支付人泸州市龙马潭区安宁街道办事处。该办事处根据张炜系房屋所有人而向其支付补偿款并无不当，张炜领取该补偿款的行为并不构成违约，故王光海诉请张炜支付违约金2万元的请求无事实及法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、张炜于本判决生效之日起十日内支付王光海拆迁补偿款162118元；二、驳回王光海的其他诉讼请求；三、驳回张炜的诉讼请求。本案本诉案件受理费3942元，一审法院减半收取1972元，诉讼保全费1420元，合计3391元，由张炜承担；反诉案件受理费440元，一审法院减半收取220元，由张炜承担。 本院二审期间，张炜向本院提交了在泸州市龙马潭区人民政府安宁街道办事处调取的一审已出示复印件的用电申请书及收条原件，拟证明动力线缆是张炜一方申请建设完成。王光海质证认为，该证据并非新证据，且是户外动力线，而评估报告中载明补偿的是洗涤厂内用于生产经营使用的动力线，该证据与本案无关；张炜申请了张选超、罗代涛两位证人出庭，拟证明动力电揽线、隔墙、混凝土地面、排水沟为张炜添附，PPR管50型、PPR管25型、PPR管32型中部分为张炜添附。王光海质证认为，证人证言陈述的内容与评估报告中的内容并非同一标的物，证人证言也未涉及除排水沟外的评估内容。王光海为证明洗涤厂内构筑物的搬迁情况及拆迁对象是王光海，向本院提交了录音光盘一份。张炜质证认为，录音证据未提供原始载体，当事人身份、是否存在篡改均无法确认，不予认可。本院审查认为，张炜提交的证据均不属新证据，且收条载明的内容是安宁供电所黄小平收到张选华现金8300元，时间为2012年8月2日，但用电申请书载明普通工业用电的受理时间为2012年12月5日，洗涤厂的注册经营时间为2012年12月18日，两份证据时间上不能对印，不能证明收条上载明支出的费用是张炜一方为洗涤厂内部安装动力电揽线而支出的费用；张选超、罗代涛的证言均只涉及屋外排水沟，对动力电揽线、隔墙、混凝土地面、PPR管道等均未涉及，证人证言的内容无法认定上诉人张炜所称评估报告中的补偿项目系其出资；王光海提交的录音资料，无法核实其真实性。综上，对张炜及王光海二审期间提交的证据，本院均不予采纳。 二审期间补充查明，王光海于2012年12月18日注册经营泸州市龙马潭区快洁毛巾配送服务部，经营场所为：龙马潭区安宁镇齐家街村五组。2018年11月29日签订的《泸州市龙马潭区集体土地房屋拆迁补偿和货币还房安置协议书》中，载明：泸州市龙马潭区安宁街道办事处为甲方，张炜（户主）为乙方，张炜妻子吴小燕在协议最后户主签字处签字捺印确认。涉案房屋被推倒的时间为2019年2月1日。其余查明的事实与原审判决认定的事实一致，依法予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：租赁房屋中构筑物拆迁款归属如何认定；王光海是否应当支付张炜违约金及2018年12月1日至2019年1月31日租金。本院根据在案证据和查明的法律事实，对本案争议焦点评判如下： 一、租赁房屋中构筑物拆迁款归属如何认定。 本案争议的系征收拆迁补偿款，房屋租赁双方因征收拆迁造成的损失，主要通过政府补偿加以弥补，双方之前有明确约定的按约定，未约定的应当根据各自出资情况，按补偿项目分别归各自所有。不应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条规定。本案中，王光海于2012年12月18日即以租赁张炜的房屋地址办理工商登记，开设泸州市龙马潭区快洁毛巾配送服务部，双方的租赁关系自至拆迁时已有数年时间，2017年12月1日王光海与张炜签订的《房屋租房合同》也载明张炜是明知房屋租赁是用作洗涤厂使用，能够认定张炜对王光海对房屋添附构筑物是明知且认可的。承租人王光海是拆迁厂房的实际经营者，是除土地和房屋以外设施的实际添附者，其添附附属物的补偿应归王光海所有。张炜主张厂内动力电揽线、隔墙、混凝土地面、排水沟系其出资，以及PPR管50型、PPR管25型、PPR管32型中部分由其出资修建，经查，其提交的证明及证人证言、用电申请书、收条、照片均不能相互印证其出资修建的事实，对此本院不予认定。一审法院认定洗涤厂房中构筑物由承租人王光海出资，按谁出资、谁受益的原则将拆迁赔偿判归承租人王光海所有，并无不当，本院予以确认。 二、王光海是否应当支付张炜违约金及2018年12月1日至2019年1月31日租金。 因征收拆迁导致双方租赁合同不能继续履行，依法可以终止合同，且双方互不承担违约责任。结合本案情况，租赁合同不能再继续履行并非王光海的违约行为所致，而是因为洗涤厂被征收拆迁。吴小燕代表张炜与泸州市龙马谭区安宁街道办事处签订的《泸州市龙马潭区集体土地房屋拆迁补偿和货币还房安置协议书》于2018年11月29日生效并开始履行，一审法院根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”之规定，认定此时张炜不再享有涉案房屋所有权，也不再享有对外出租及收益的权利正确。王光海不应承担违约责任，自2019年11月30日起其亦不需再支付张炜房屋租赁费用。 综上所述，张炜的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定案涉房屋被推到时间虽有瑕疵，但适用法律及裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2697.50元，由上诉人张炜负担。 本判决为终审判决。 审判长  李慧至 审判员  曹天全 审判员  钟 洁 二〇二〇年五月十二日 书记员  罗玉欣