广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初6153、6160-6164号原告深圳市宝安区住房保障事务中心，住所地深圳市宝安区新安街道甲岸路17号，统一社会信用代码12440306661035040G。法定代表人李远征。委托诉讼代理人陈庆标，广东宝城律师事务所律师。委托诉讼代理人郭黛莹，广东宝城律师事务所实习律师。被告深圳市宝安引进实业有限公司，住所地深圳市宝安区宝城二十八区华利工业区，统一社会信用代码91440300192471332T。法定代表人梁日光。委托诉讼代理人周秀华，广东金圳律师事务所律师。委托诉讼代理人陈素倩，广东金圳律师事务所律师。第三人深圳市宝安人才安居有限公司，住所地深圳市宝安区航城街道鹤洲社区洲石路743号深业世纪工业中心B栋1801、1802、1803、1804、1805、1806，统一社会信用代码91440300MA5DD8DU92。法定代表人李东宁。委托诉讼代理人陈思斯，上海市建纬（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人林艺，上海市建纬（深圳）律师事务所律师。第三人深圳市宝安区青少年服务中心，住所地深圳市宝安区宝城新安二路105号，统一社会信用代码1244030645576850XH。法定代表人陈宝生。委托诉讼代理人伍时周，单位职工。上列当事人之间房屋买卖合同纠纷六案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告法定代表人李远征、原告委托诉讼代理人陈庆标和郭黛莹、被告委托诉讼代理人周秀华和陈素倩、第三人深圳市宝安区人才安居有限公司委托诉讼代理人陈思斯和林艺、第三人深圳市宝安区青少年服务中心委托诉讼代理人伍时周到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，上世纪九十年代，被告建设的位于宝安区××区××单元的职工住宅，由于历史原因，被告请求原宝安住宅局收购。其时，经宝安区人民政府、深圳市人民政府研究决定，同意原宝安区住宅局按成本价收购上述房屋作为福利房、微利房，并形成相关的文件。2001年6月6日，原宝安区住宅局与被告签订《房屋收购协议书》，约定住宅局对涉案14套统建楼进行收购作周转房，收购总价2266362元，协议已作公证。2001年6月14日至6月15日，被告将涉案14套房产移交给原宝安区住宅局，双方签有移交清单。2001年7月13日，原宝安区住宅局将2266362元收购款及其他费用支付给被告。由于历史原因，涉案14套房屋一直未办理产权转移过户手续。2017年6月，宝安区人民政府印发政府物业资产管理规定，将原住宅局管理的相关各类住房，划由以原告名义变更或登记，相关职能、职责由原告行使。现涉案14套房产纳入棚户区改造项目，已经实际完成拆除工作，鉴于原告、区青少年活动中心、张轩等涉案房屋的权利人，项目公司深圳市宝安人才安居有限公司也已分别与各权利人签订搬迁补偿安置协议。原告多次催促被告履行合同，配合原告前往深圳市不动产登记中心注销原产权登记，被告均不予配合办理。涉案房产已拆除，新房屋未建成，新的不动产权证书无法办理，涉案房产需先注销，然后建设新房。协助注销是收购协议书第三条约定的被告义务的应有之意，被告应当配合办理。综上，双方签订的涉案《房屋收购协议书》合法有效，继续履行协议的本义即为将房产转移登记给原告。鉴于涉案房产因棚改已拆除，无转移登记的必要，涉案房屋确认搬迁补偿权利人为原告即为继续履行收购协议书的核心实质内容。为维护国有资产不流失，向法院提起诉讼。请求法院判决：一、确认2001年6月6日原深圳市住宅局与被告签订的《房屋收购协议书》合法有效；二、判令被告继续履行2001年6月6日被告与原宝安住宅局签订的《房屋收购协议书》；三、判令被告协助原告注销涉案房产的所有权登记（按不动产登记信息，六案房产分别为位于宝安县××区××房、××房、××房、××房、××房、××房）；四、确认原告为涉案房产的搬迁补偿权利人；五、本案诉讼费用由被告承担。被告答辩称，一、原告不是本案的适格主体，原告与被告就本案14套房屋没有任何法律关系，原告不享有任何权利，并非适格主体。根据相关政府文件，原宝安区住宅局更名为深圳市公共物业管理局。原告并非合同相对方，不能断章取义的根据《深圳市宝安区政府物业资产管理规定》第二条第二款规定认为其享有相关权利。二、根据物权法第十七条、第二十八条的规定，以及《深圳经济特区房地产登记条例》第三条、第四条的规定，房屋的产权人以产权登记为准。涉案房产登记所有权人为被告，被告才是房产的合法产权人。三、涉案房产已被违法转让给案外人，该转让行为违反法律法规。四、《房屋收购协议书》违反法律法规，是无效协议。涉案房产土地性质为集体用地，房屋性质为单位自建房，根据法律规定，集体所有权土地使用权不得转让。而且，自建房不属于微利商品房的范围，在办理合法手续前不得买卖。因此，涉案收购协议依法无效，被告仍为合法产权人。根据收购协议约定，原区住宅局以2268362元收购房屋的使用权，并非所有权，被告仍为合法产权人。第三人深圳市人才安居有限公司答辩称，一、房屋收购协议书是经原告与被告平等协商签订并公证，协议依法成立有效。二、根据房屋收购协议书，原告对涉案房屋享有全部权益，被告未根据协议约定协助办理产权证书，已经使得原告权益受损，被告应就此承担补救责任。三、涉案6套房屋后经新安街道办社区工作站、第三人安居公司结合权属来源资料、居住情况及在项目现场深圳商报、街道办官网处所及平台公示期间，被告均未对涉案房产补偿权益归属提出异议；四、涉案房屋已经纳入棚改，为推进棚改项目进程，保障原告及相关主体（青少年活动中心）获得回迁住房等合法权益，且防止原告及相关主体权益进一步遭受相关损失，及为实现房屋收购协议书的合同目的，被告应继续履行房屋收购协议书，并附有协助办理涉案房屋产权注销登记之义务。1、被告承担涉案房屋产权注销的义务是履行房屋收购协议书的义务的转化形式；2、根据合同法第107条的规定，被告应采取有效的补救措施，保障原告及相关主体权益，该补救措施只能为协助办理涉案房屋的产权注销登记手续。第三人深圳市青少年服务中心答辩称，认可有六套房屋是我单位的，曾经向住建局购买的，又与安居公司签订了搬迁补偿协议。同意原告第一、三项诉讼请求，认可住建局与被告的房屋收购协议书合法有效，我方也主张注销涉案房产所有权登记，但该六套房屋我方才是搬迁补偿的权利人。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了证据交换和举证质证。根据当事人的举证意见及庭审陈述情况，本院认定事实如下：1999年7月，被告向深圳市宝安区政府提交一份《关于请求尽快落实住宅局收购我司职工代建住宅事宜的请示》，请求区政府在资金筹集方面支持住宅局收购涉案宝安区38区A地段第三栋共14套房产作为福利房、微利房。1999年9月，被告向深圳市宝安区政府提交一份《关于请求尽快落实住宅局收购（退房）38区职代建房事宜的报告》，陈述同意住宅局按成本1800-1900元/平方米收购上述14套房产作为周转房，房款应一次性付清。2000年1月，深圳市宝安区人民政府办公室形成深宝府会纪[2000]4号工作会议纪要，认为区住宅区收购上述14套房产的平均价格不能超过1800元/平方米。2001年3月，原深圳市住宅局以收购上述14套房产作周转房为由向区财政局申请专项资金270万元。2001年4月，区财政局以“收购38区14套周转房资金”名义向区住宅局拨款270万元。2001年6月6日，原深圳市住宅局与被告签订《房屋收购协议书》，约定原深圳市住宅局收购涉案宝安区38区A地段第3栋一单元14套房产作周转房，收购价格按1800元/平方米计算，总价2266362元；被告应于总款到账后二日内将产权证书移交给原深圳市住宅局，由原深圳市住宅局自行办理变更手续；签订本协议后，原深圳市住宅局拥有该楼房的所有使用权。协议签订后，双方于2001年6月12日在深圳市公证处办理了公证。2001年6月14日，被告将上述14套房产移交原深圳市住宅局，并将房产所有权证原件交付原深圳市住宅局，双方签章确认移交清单。翌日，被告向原深圳市住宅局发函催款，声明全部产权已移交。2001年7月，原深圳市住宅局向被告付清合同价款2266362元和公证费用2000元，被告出具相应的收款收据。原深圳市住宅局接收上述14套房产后，由政府相关职能部门留用7套（宝安县新安镇38区A地段第三栋101房、501房、502房、601房、602房、701房、702房），搬迁交付前由原告深圳市住房保障事务中心行使管理职能；另7套以微利商品房方式先后售予原深圳市青少年活动中心、张轩。2001年11月28日，原深圳市住宅局与原深圳市青少年活动中心签订6份《深圳市微利商品房买卖合同（单位）》，将其中6套房产（宝安县××区××房、××房、××房、××房、××房、××房）作价售予原深圳市青少年活动中心，并于合同签订后将房产交付深圳市青少年活动中心。2007年12月4日，原深圳市住宅局与张轩签订《深圳市微利商品房买卖合同（个人）》，将宝安县新安镇38区A地段第三栋202房作价售予张轩，并于合同签订后将房产交付张轩。上述房产虽分别由深圳市住房保障事务中心、原深圳市青少年活动中心、张轩占有、使用，但至今登记于被告深圳市宝安引进实业有限公司名下。2017年，深圳市住房和建设局、原深圳市青少年活动中心、张轩分别与第三人深圳市宝安人才安居有限公司签订《深圳市宝城38区新乐花园棚户区改造项目搬迁补偿安置协议》，合计14份协议，双方就权利人实际占有、使用的上述14套房产达成产权置换方式的搬迁补偿协议。协议签订后，深圳市住房保障事务中心、原深圳市青少年活动中心、张轩将上述14套房产交付第三人深圳市宝安人才安居有限公司。现第三人深圳市宝安人才安居有限公司已将上述14套房产已被拆除。本六案涉及的房产分别为：（一）（2020）粤0306民初6162号案，所有权证登记地址宝安县新安镇38区A地段第三栋201房，所有权证号4102239。（二）（2020）粤0306民初6161号案，所有权证登记地址宝安县新安镇38区A地段第三栋202房，所有权证号4102219。（三）（2020）粤0306民初6163号案，所有权证登记地址宝安县新安镇38区A地段第三栋301房，所有权证号4102220。（四）（2020）粤0306民初6164号案，所有权证登记地址宝安县新安镇38区A地段第三栋302房，所有权证号4102223。（五）（2020）粤0306民初6153号案，所有权证登记地址宝安县新安镇38区A地段第三栋401房，所有权证号4102067。（六）（2020）粤0306民初6160号案，所有权证登记地址宝安县新安镇38区A地段第三栋402房，所有权证号4102225。以上6套房产的实际占有使用人、搬迁补偿安置协议签约主体均为深圳市青少年服务中心。审理中，本院就《房屋收购协议书》所涉及14套房产的基本情况依法函询深圳市不动产登记中心，该登记部门函复本院：一、房产权利人登记为被告，房屋用途登记为住宅，房屋性质为自建房，无有效抵押登记；二、房产暂未完善初始登记，暂不具备转移登记条件；三、符合《不动产登记暂行条例实施细则》第二十八条规定情形的，可以办理注销登记，情形包括不动产灭失、权利人放弃不动产权利、没收或征收、生效司法文书导致权利消灭等。另查明，作为《房屋收购协议书》签约主体的原深圳市住宅局已于2016年更名为深圳市公共物业管理局，涉及本案房产处理方面的职能划转至本案原告深圳市住房保障事务中心，深圳市住房保障事务中心的事业单位法人证书登记其举办单位为深圳市住房和建设局。深圳市公共物业管理局、深圳市住房和建设局已就原告依法享有、行使涉案房产相关权利的管理职能出具书面说明材料。再查明，被告曾用名深圳宝安引进实业股份公司、深圳宝安科技实业股份公司，第三人深圳市青少年服务中心曾用名深圳市青少年活动中心。上述事实，有《房屋收购协议书》及公证书、转账凭据及收款收据、移交清单、《关于请求尽快落实住宅局收购我司职工代建住宅事宜的请示》、《关于请求尽快落实住宅局收购（退房）38区职代建房事宜的报告》、深宝府会纪[2000]4号工作会议纪要、《深圳市微利商品房买卖合同（单位）》、《深圳市微利商品房买卖合同（个人）》、房屋所有权证及深圳市不动产登记中心的复函等证据及庭审笔录附卷证实。本院认为，涉案《房屋收购协议书》为签约双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案房产在转让时更名手续受到限制，无法办理所有权转移登记，不影响合同的效力，卖方交付房产后仍负有待限制条件取消后配合办理过户的义务。被告抗辩称合同限于“所有使用权”的转让，被告尚享有所有权。本院认为，房屋收购协议本质上属于房屋买卖合同，无特别、明确约定卖方保留所有权的，应当理解为所有权转让，而且合同亦明确约定买方自行办理产权变更手续，证实卖方的义务包含交付房屋和办理过户，本院确认该协议为所有权转让。被告在房款两讫十多年后主张尚享有所有权，有失诚信，本院对其抗辩理由不予采纳。深圳市住房保障事务中心、深圳市青少年服务中心、张轩通过有效合同的履行而占有、使用涉案房产，本院确认其依法享有相关的权利。上述《房屋收购协议书》主要义务已履行，但产权尚登记于被告名下，合同尚未完全履行完毕，被告因而仍承担向实际权利人履行未尽义务及其相关附随义务的法定责任。涉案房产实际权利人处分被拆除，符合注销产权登记的情形，实际权利人深圳市住房保障事务中心、深圳市青少年服务中心、张轩均主张涉案房产产权应当注销登记，被告应当履行配合办理注销手续的附随义务。至于原告第二项主张继续履行合同的诉求，房产买卖合同主要义务为付款、交房、过户，付款和交房义务已履行完毕，过户义务由于本院已支持实际权利人关于注销产权登记的要求，产权过户已不具备现实意义，因此，原告诉求继续履行合同，本院不予支持。至于原告第四项要求确认其为搬迁协议权利人的诉求，据查明事实，本六案房产已作为微利房转让予深圳市青少年服务中心，原告已不享有该部分房产的处分权和收益权。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原深圳市宝安区住宅局与被告深圳市宝安引进实业有限公司于2001年6月6日签订的《房屋收购协议书》合法有效。二、被告深圳市宝安引进实业有限公司（曾用名深圳宝安引进实业股份公司）应于本判决生效之日协助、配合原告深圳市宝安区住房保障事务中心、第三人深圳市宝安区青少年服务中心办理涉案的位于宝安县新安镇38区A地段第三栋201房、202房、301房、302房、401房、402房的产权注销登记手续。三、驳回原告其他诉讼请求。各案受理费均为1769元，由被告承担。被告应缴受理费部分，已由原告预缴，本院径退原告，被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳其应负担的费用，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 柯    德二〇二〇年五月二十五日书记员 潘嘉琦（兼）书记员 李  玉  婷附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。