新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新28民终266号 上诉人（原审原告）：新疆天山宏基房地产开发有限公司容大分公司，住所地新疆维吾尔自治区轮台县团结路法检小区4号楼3单元501室。 法定代表人：李鲲鹏，该公司经理。 委托诉讼代理人：张利军，新疆恒秉律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：蒋永占，男，1962年12月15日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区轮台县。 被上诉人（原审被告）：杨雁纯，男，1974年2月18日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区轮台县博斯坦路电信公司楼下民乐超市。 上诉人新疆天山宏基房地产开发有限公司容大分公司因与被上诉人蒋永占、杨雁纯买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区轮台县人民法院（2019）新2822民初1249号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭，于2020年4月15日公开开庭进行了审理。上诉人新疆天山宏基房地产开发有限公司容大分公司法定代表人李鲲鹏及其委托诉讼代理人张利军，被上诉人蒋永占，杨雁纯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新疆天山宏基房地产开发有限公司容大分公司上诉请求：依法撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：1．一审认定部分事实不清。首先，被上诉人购买房屋时是现房，是整个地下一层作为商场使用，在购买房屋时已经做了测绘，两份测绘报告面积相差41.71平方，一审认定面积差为273.83平方米是不正确的。即便被上诉人不认可其购买了1173.83平方，但其对自己以每平方4,500元价格购买900平方米的事实是没有异议的，而且已经于2013年交付一半房款，被上诉人于2014年1月开业适用至今。其次，双方不是没有签订书面的合同，而是保存在上诉人处的书面合同因公司搬迁尚未找到，被上诉人拒不提供自己持有的书面合同。再次，一审认定双方曾经洽谈退房事宜不正确，双方是在谈如何将剩余款项付清的问题。2．一审适用法律错误。一审法院仅根据《中华人民共和国房地产管理法》认定上诉人与被上诉人之间买卖合同未成立是不正确的。现虽没有找到合同，但形式不是主要的，合同得到履行，即便没有以规定或者约定的书面形式订立，合同也应当是成立的，本案从被上诉人支付第一笔购房款时合同即成立。上诉人已经实际履行交房义务，且被上诉人也已经接受并使用六年，因此应当据此认定双方买卖合同成立且已经生效。 蒋永占、杨雁纯辩称，1．涉案房屋进行面积测量时我方不知情，现在确定的面积跟我方最初意向面积有很大的差距；2．购买涉案房屋时我方只能交付部分房款，被上诉人承诺协助我方将剩余房款进行贷款，该承诺可认为双方另有约定；但涉案房屋为商用地下室，无法办理贷款，购买涉案房屋已超出我方能力，对此上诉人应当事先说明，上诉人没有履行其承诺，双方买卖合同就没有成立，故应当给我方退款。3．我方交付部分房款后对外进行出租，因漏水问题租户均已搬出，至今都没有解决漏水问题。 新疆天山宏基房地产开发有限公司容大分公司向一审法院起诉请求：1、判令被告蒋永占、杨雁纯支付拖欠的购房款2,970,240元；2、本案诉讼费由蒋永占、杨雁纯承担。事实与理由：2012年3月份，蒋永占、杨雁纯合伙从宏基公司容大分公司处购买位于××县地下室，当时约定每平方米4,500元，面积以测绘为准，后经测绘为1173.83平方。之后，包括因房屋漏水宏基公司容大分公司给蒋永占、杨雁纯的折抵房款211,995元在内，蒋永占、杨雁纯仅支付了2,311,995元，尚欠2,970,240元未付。 一审法院认定事实：蒋永占、杨雁纯因合伙购买宏基公司容大分公司在轮台县博斯坦路开发的商品房“鲲鹏佳苑”地下室，于2012年3月5日支付房款100,000元；2012年3月19日支付房款1,000,000元；2012年5月22日支付房款500,000元；2012年6月4日支付房款450,000元；2013年12月27日，因地下室漏水蒋永占、杨雁纯为宏基公司容大分公司赔偿商户损失后充抵房款211,995元；2014年1月23日支付房款50,000元。上述蒋永占、杨雁纯合计支付房款2,311,995元。蒋永占、杨雁纯购买该地下室后注册成立了轮台县东阳地下商城，后因地下室漏水造成入住的商户损失及部分撤离，蒋永占、杨雁纯于2015年4月、5月、7月、11月、12月通过与宏基公司容大分公司工作人员面谈、发短信、登报等方式联系退房事宜。另查明，宏基公司容大分公司开发的“鲲鹏佳苑”于2013年7月10日进行了竣工备案，2014年4月20日涉案地下室经巴州西域房地产价格评估事务所有限公司测绘面积为1173.83平方米。宏基公司容大分公司给蒋永占、杨雁纯开具的收据上注明房屋每平方米4,500元。双方没有签订书面房屋买卖合同。庭审结束后，蒋永占、杨雁纯申请撤回反诉，并拒不交纳反诉案件受理费，该院对其按撤回反诉处理。上述事实，有房款收据、房屋面积测绘报告、竣工备案表、消防安全检查合格证、房屋漏水视频及照片、短消息截图、登报通知、社区证明、当事人陈述等证据证明，该院予以确认。一审法院认为，《中华人民共和国房地产管理法》第四十一条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式”；《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”。本案中蒋永占、杨雁纯与宏基公司容大分公司交易“鲲鹏佳苑”地下室没有签订书面合同，仅在收款收据上注明每平方米4,500元，没有对交易的具体面积等《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容作出约定，庭审中双方主张的面积差距达273.83平方米，属于对合同主要内容约定不明确，依法一审法院认定双方的买卖合同未成立，故对宏基公司容大分公司提出的由蒋永占、杨雁纯支付剩余房款2,970,240元的诉讼请求，一审法院不予支持。判决：驳回原告新疆天山宏基房地产开发有限公司容大分公司的诉讼请求。 本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。因蒋永占、杨雁纯于一审及二审中均认可购买意向为800-900平方米，故本院于二审中询问上诉人，上诉人表示同意按900平方米划出涉案房屋，自行收回多余面积。综合双方当事人陈述，本院确定涉案房屋面积为900平方米，每平方米价格为4,500元。另外，对于被上诉人答辩称房屋漏水问题，在蒋永占、杨雁纯已支付购房款中2013年12月27日支付的211,995元系新疆天山宏基房地产开发有限公司容大分公司因漏水问题赔偿给租户的赔偿金，且双方均认可此款用于抵偿购房款，故本院认定双方当事人就漏水问题已达成一致意见并已赔偿完毕。二审查明其他事实与原审相同。 本院认为，本案争议焦点为：1．双方当事人之间买卖合同是否依法成立，如成立效力应如何认定；2．上诉人主张支付尾款的请求是否有事实和法律依据。 根据《中华人民共和国合同法》第三十六条规定“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”，本案中新疆天山宏基房地产开发有限公司容大分公司主张与蒋永占、杨雁纯之间建立的买卖合同关系，虽未提供正式书面合同，但蒋永占、杨雁纯支付部分房款后已实际占有并对外出租收取租赁费符合上述法律规定的情形，应认定双方合同成立；该合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。 根据本院确认蒋永占、杨雁纯购买房屋面积为900平方米，每平方米价格为4,500元为依据，蒋永占、杨雁纯购买涉案房屋需支付4,050,000元，减去已支付购房款2,311,995元，蒋永占、杨雁纯应向新疆天山宏基房地产开发有限公司容大分公司支付剩余购房款1,738,005元。 综上所述，新疆天山宏基房地产开发有限公司容大分公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销新疆维吾尔自治区轮台县人民法院（2019）新2822民初1249号民事判决； 二、被上诉人蒋永占、杨雁纯于本判决生效之日起十日内向上诉人新疆天山宏基房地产开发有限公司容大分公司支付剩余购房款1,738,005元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费15,281元，由上诉人新疆天山宏基房地产开发有限公司容大分公司承担5,060元，被上诉人蒋永占、杨雁纯承担10,221元；二审案件受理费30,562元，由上诉人新疆天山宏基房地产开发有限公司容大分公司承担10,120元，被上诉人蒋永占、杨雁纯承担20,442元。 本判决为终审判决。 审判长 杨  奇  志 审判员 巴都木才次克 审判员 刘    强 二〇二〇年五月二十七日 书记员 艾尔登碧丽格