河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫11民终566号上诉人（原审被告、反诉原告）:姜利增，男，汉族，1984年2月14日出生，住河南省襄城县。委托诉讼代理人：崔焕青，临颍县法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）:谌爱香，女，汉族，1969年2月25日出生，住河南省临颍县。委托诉讼代理人：王永浩，河南帝豪律师事务所律师。上诉人姜利增因与被上诉人谌爱香房屋租赁合同纠纷一案，不服临颍县人民法院（2019）豫1122民初3180号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月13日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人姜利增及其委托诉讼代理人崔焕青，被上诉人谌爱香的委托诉讼代理人王永浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人姜利增上诉请求：1、依法撤销（2019)豫1122民初3180号民事判决书,改判合同无效，驳回原审原告起诉或发回原审法院重审。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、原审原告主体不适格:案外人郭伟力2015年5月31日与杜曲镇后韩村的韩绍堂签订《土地租赁合同》,合同第六条第二款明确规定:“一方合同为期满期间有权转包他人经营相关产业,但必须征得甲方同意。”该合同与原审原告谌爱香没有法律上的利害关系。经核查:韩绍堂不同意郭伟力转包合同,更远谈不上原审原告谌爱香。2017年9月26日,原审原告谌爱香用欺诈手段使上诉人在违背真实意思的情况下签订了所谓的《房屋租赁协议》,合同第十条明确规定:“甲方须提供土地租赁合同复印件及身份证复印件，提供给乙方。”但几年过去了,原审原告至今没有提供。《中华人民共和国民法通则》第五十八条第三项明确规定:“一方以欺诈,使对方在违背真实意思的情况下所作的”“民事行为无效”,也就是说本案原审原告以欺诈手段给上诉人签订的所谓房屋租赁合同的行为是无效的,“无效的民事行为,从行为开始起就没有法律约束力”,谌爱香与上诉人签订的合同属无效合同,也没有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第五十二条明确规定:“有下列情况之一的,合同无效;三、以合法形式掩盖非法目的的;”“第五十八条明确规定:合同无效或被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿,有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”故此:谌爱香应退还上诉人定金2万元、设备购买费17万元,一年租金12万元,垫支水费12980元;被上诉人接收“卖给”上诉人的所谓货架、制冷设备等物品,赔偿上诉人装修花费485588元。二、一审判决认定事实不清、证据不足,原审原告故意扩大的损失让上诉人承担,于法无据：原审判决判令上诉人给付被上诉人谌爱香房屋租赁费10万元及违约金6000元于法无据:第一,本案所涉及的房屋与谌爱香无关,谌爱香把他人的房产说成自己的房产,用欺诈手段签订的合同,依法属无效合同;第二,上诉人与被上诉人2017年9月26日签订合同,清理维修到2018年1月12日开业,由于谌爱香承诺制冷设备维修的“管用”,维修过程中,谌爱香又不按维修工要求购买配件,致使制冷设备无法使用。水果、蔬菜大量冻伤;2018年4月中旬,气温上升,水果、蔬菜变质腐烂,无法经营,只有停业,损毁货物5万元之多!上诉人多次找谌爱香要求给付房屋定金、水电费用,并未提出其他过多要求。谌爱香总以等等再说为由,谁知,一直等到谌爱香起诉。一审判决把谌爱香扩大的损失判令上诉人给予赔偿,于法无据!被上诉人谌爱香答辩称：一、答辩人的主体适格。郭伟力与答辩人谌爱香系夫妻关系,二人于2015年5月31日以郭伟力的名义租赁韩绍堂土地,答辩人随后建设了用于开设超市的房屋,本次租赁合同也是以谌爱香的名义与被答辩人签署,答辩人的主体适格。二、本案涉及的租赁合同系有效合同,且合同是否有效,并非本案受理的范围。首先,在本案一审过程中,被答辩人在反诉中并未提出认定合同无效的诉讼请求,被告在上诉状中关于所谓合同无效的诉讼请求,属于新的诉讼请求,根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第184条规定,二审应当仅对原审诉讼请求有关的事实和适用法律进行审查。合同是否有效并非本案审查的范围。其次,该租赁合同系有效合同,被答辩人在上诉状中声称原审原告未按照租赁协议约定提供土地租赁合同复印件,但是被答辩人在上诉状中却陈述了土地租赁合同与郭伟力签订的日期和内容。明显是前后矛盾,也证明了原告已经按照协议约定提供了转包合同。而且答辩人也已经按照与韩绍堂土地租赁合同的要求将转租的事实告知韩绍堂并征得其同意。况且,无论是是否提供土地租赁合同,或者是否告知韩绍堂,均不符合合同法第五十二条合同无效的情形。被答辩人上诉状所称属于法律理解的错误。三、被答辩人在上诉状中第二点称原审判决让被答辩人承担了答辩人故意扩大的损失更是无从谈起。一审判决中,本诉部分原告仅仅要求了被告支付其占有期间的房屋租赁费用,一审判决在本诉部分也是对房租是否应当支付进行了处理,不知道所谓的故意扩大的损失从何而来。对于反诉部分,根据上诉状中的上诉请求和上诉状主文的内容可以看出,被答辩人仅仅对原诉的本诉进行了上诉,反诉部分并未上诉,反诉部分二审不应处理,而被答辩人在上诉状中第二点提出的所谓的其损失与房租是否应当支付并无直接关系,也不是二审应当审理的内容。综合以上意见,一审判决认定事实清楚,判决结果公正,应依法予以维持。谌爱香一审诉讼请求：要求解除双方签订的房屋租赁合同，判令被告偿付原告房屋租金12万元及其违约金，本案诉讼费用由被告负担。姜利增一审反诉请求：要求原告支付违约金6000元、双倍返还定金4万元、返还被告为原告垫付的水电费12980元，并要求原告赔偿被告损失20571元、装修费485588元，共计565139元，本案诉讼费用由原告负担。要求驳回原告的诉讼请求。一审法院认定事实：原告谌爱香原经营的利通生活广场因发生火灾，其相关设施（包括相关的电器设备）均遭到不同程度的损坏。2017年9月26日，原告与被告姜利增签订了《房屋租赁协议》一份，原告将相关设施（包括相关的电器设备）交付给被告使用，该协议约定：原告将其位于临颍县杜曲镇后韩村建筑面积为2800平方米的房屋（原利通生活广场）租赁给被告使用，租赁期限为15年，自2017年10月1日起至2032年10月1日止，前两年租金为12万元，以后每年租金为14万元，租金于每年8月1日一次交清，未按期交付租金的，原告有权终止合同并要求被告按年租金总额的5％支付违约金。因原告原因致使合同不能履行，原告应当赔偿被告违约金及装修费用，在租赁期间原告不能以任何理由终止合同。被告于2017年8月7日向原告交付定金2万元。合同签订后，被告对所租赁的房屋进行整理装修并开始经营，被告于2017年10月30日向原告支付了2017年至2018年期间的租金12万元。2018年原告要求被告支付下一年度的租金，但被告至今未予支付，原告要求被告搬迁出该房屋，被告至今未搬迁。在庭审期间，被告辩称根据双方的约定应由原告对相关的电器设备进行维修后交付被告使用，原告对此不认可，双方签订的《房屋租赁协议》对此未约定。被告辩称在其租赁期间被告为原告垫付的水电费12980元，要求原告予以返还，原告对此不认可。被告辩称其装修费用花去485588元，要求原告予以赔偿，原告对此不认可。被告辩称在其租赁期间其他商户占用其租赁场地160平方米，要求原告赔偿3倍的损失20571元，原告对此不认可。被告辩称由于原告存在严重违约，致使其无法继续进行经营，于2018年4月份关门停业。后由于双方对相关事宜协商未果，原告遂诉至法院，要求解除双方签订的房屋租赁合同，判令被告偿付原告房屋租金12万元及其违约金，本案诉讼费用由被告负担。被告的反诉请求没有事实根据和法律依据，要求驳回被告的反诉请求。被告要求原告支付违约金6000元、双倍返还定金4万元、返还被告为原告垫付的水电费12980元，并要求原告赔偿被告损失20571元、装修费485588元，共计565139元，本案诉讼费用由原告负担。要求驳回原告的诉讼请求。另查明：在庭审期间原告要求增加诉讼请求，要求被告支付2019年10月份至2020年1月份的租金4万元。但原告在规定时间内未对此交纳相关费用。一审认为：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告双方于2017年9月26日签订了《房屋租赁协议》，原告已按约向被告交付了房屋及相关设施，被告接收房屋及相关设施后进行了经营，虽向原告交纳了2017年至2018年期间的租金12万元，但未按约定向原告交纳2018年至2019年期间的租金12万元，对此被告存在违约行为。被告于2018年4月份已关门停业，综合分析，被告继续经营已不可能，其已向原告交纳定金2万元,该2万元应从被告应支付的房屋租金中扣除，故对原告要求解除双方签订的房屋租赁合同，判令被告偿付原告房屋租金12万元及其违约金，本案诉讼费用由被告负担的诉讼请求，一审法院予以合理的部分支持。在庭审期间原告增加诉讼请求，要求被告支付2019年10月份至2020年1月份的租金4万元。但原告在规定时间内未对此交纳相关费用，对此本案不予处理。被告辩称根据双方的约定应由原告对相关的电器设备进行维修后交付被告使用，但原告至今未对相关的电器设备进行维修，致使被告无法进行经营，对此原告存在严重违约，故要求原告支付违约金6000元、双倍返还定金4万元、返还被告为原告垫付的水电费12980元，并要求原告赔偿被告损失20571元、装修费485588元，共计565139元，本案诉讼费用由原告负担。原告对此不认可，双方签订的《房屋租赁协议》对此未进行约定，而被告对此也未提供相关的证据予以证明，故对被告辩称应由原告对相关的电器设备进行维修后交付被告使用的主张，一审法院无法采信。被告辩称在其租赁期间被告为原告垫付的水电费12980元，要求原告予以返还。原告对此不认可，被告对此仅提供了收到条，而非正规的水电费票据，故对被告此辩称，一审法院不予采信，被告如有确凿证据和理由，可另行主张。被告辩称其装修费用花去485588元，要求原告予以赔偿，原告对此不认可。根据双方签订的《房屋租赁协议》的约定，被告对该房屋进行装修，费用自理，而造成《房屋租赁协议》不能继续履行的原因是被告的违约，故对被告此辩称，一审不予支持。被告辩称在其租赁期间其他商户占用其租赁场地160平方米，要求原告赔偿3倍的损失20571元，原告对此不认可。如存在此种情形，被告可另行向侵权人进行主张。综上，对被告要求原告支付违约金6000元、双倍返还定金4万元、返还被告为原告垫付的水电费12980元，并要求原告赔偿被告损失20571元、装修费485588元，共计565139元，本案诉讼费用由原告负担的反诉请求，一审不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条之规定，判决：一、解除原告谌爱香与被告姜利增于2017年9月26日签订的《房屋租赁协议》。二、被告姜利增于判决生效后十日内支付原告谌爱香房屋租金10万元（12万元－2万元）及违约金6000元（12万元×5％）。未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。三、驳回被告姜利增的反诉请求。案件受理费2700元，反诉费4726元，原告谌爱香负担300元，被告姜利增负担7126元（2700元－300元＋4726元）。二审审理期间，上诉人姜利增提交：1、韩绍堂与郭伟力签订的土地租赁协议一份，证实原审原告主体不适格；2、两个证人证言，证明上诉人替原审原告支付了在过去经营活动中所欠的水电费；3、12张图片，证明被上诉人夫妻领着人把上诉人的东西强制腾空了。被上诉人谌爱香质证认为：1、对租赁合同协议真实性无异议，在双方签订租赁合同时候，就已经将该租赁合同提交给上诉人了，而且是上诉人书写的，有涂改的痕迹，原来书写的时间2020年3月20日，而本案上诉人书写的时间是2020年3月9日；2、对于证言，首先证人没有出庭作证，对于真实性不予认可，而且书写内容与本案无关；3、照片时间是2020年4月6日，通过照片可以证明上诉人占有被上诉人的房屋直至2020年4月6日，一直拒不搬迁，被上诉人迫于无奈才将上诉人的物品清除出去。二审经审理查明的事实与一审相同。本院认为，本院归纳本案的争议焦点为：1、本案原审原告谌爱香的主体资格是否适格；2、本案原审判决姜利增承担租赁费、违约金是否有事实及法律依据。根据原审查明事实，2017年9月26日，谌爱香与姜利增签订了《房屋租赁协议》，协议签订后，谌爱香交付了房屋，姜利增对所租赁的房屋进行整理装修并开始经营，并于2017年10月30日向谌爱香支付了2017年至2018年期间的租金12万元。该房屋租赁协议已经实际履行。虽然该房屋所占用土地是2015年5月31日以郭伟力的名义租赁韩绍堂的土地,但郭伟力与谌爱香系夫妻关系，涉案出租的房屋系家庭共有财产，本次租赁合同以谌爱香的名义与姜利增签署，并不违反法律规定，由于该合同已经实际履行，根据合同相对性原则，原审判决姜利增支付占用房屋期间的租金并根据合同约定承担相应违约金并无不当。关于姜利增上诉称谌爱香应退还上诉人定金2万元、设备购买费17万元,一年租金12万元,垫支水费12980元及被上诉人接收“卖给”上诉人的所谓货架、制冷设备等物品,赔偿上诉人装修花费485588元。现有证据并不能证明双方对房屋内电器设备应否维修后交付使用进行了约定，也不能证明被上诉人谌爱香在签订《房屋租赁协议》时对上诉人姜利增进行了欺诈。原审对姜利增的反诉请求不予支持并无不当。关于姜利增二审提交证据证明替原审原告谌爱香支付了在过去经营活动中所欠的水电费，因证据系证人证言，证人未出庭，其真实性无法认定，本院不予认可。关于上诉人提交的被上诉人谌爱香夫妻领着人把上诉人的东西强制腾空的照片，不属于本案审理范围。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7426元，由上诉人姜利增负担。本判决为终审判决。审判长  **刚审判员  林晓光审判员  张素丽二〇二〇年五月十一日书记员  杨 阳