宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院民事判决书（2020）宁0105民初709号原告：宁夏科飞皮草科技有限公司。法定代表人：李某，该公司执行董事。被告：张某，住宁夏回族自治区银川市。原告宁夏科飞皮草科技有限公司（以下简称科飞公司）与被告张某租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告科飞公司的法定代表人李某、被告张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。科飞公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令张某支付科飞公司三年租金183000元，并在债务清偿后立即搬出本公司；2.请求依法判令张某按年利率24%计算支付科飞公司违约金85440元，总共268440元，追偿权至清偿之日止；3.张某承担本案全部诉讼费用。诉讼中，科飞公司明确其诉请为要求张某支付三年租金183000元、违约金85440元，追偿权至清偿之日止是指将上述租金和违约金付清之日为止。事实与理由：一、2017年3月1日，张某先后五次来科飞公司，再三要求科飞公司将一楼大厅车间两排机械化生产线，揉皮滑槽机池共14口，每口长2.2米×宽2米×深1.5米，张某要求全部打掉填平硬化。科飞公司建池用去146000元，在张某强烈要求下科飞公司痛下决心打池硬化包工16000元，张某造成科飞公司直接损失162000元，加三年拒付租金违约金268440元，总共430440元，科飞公司损失太重太多了，坚决发起对张某追偿权的起诉。二、科飞公司与张某于2017年4月9日就租赁合同协商一致，租一楼生产大厅10间厂房，张某再三要求租金优惠，因迁移公司技术人员全部流失损失严重，既是同行又可相互合作，今后还可以购买科飞公司产品，租金实施阶梯式优惠20%至30%，按前面租户6万元每年，租给张某第一年40000元，第二年租金45000元，第三年50000元，并租用东长排4间办公宿舍16000元每年，双方正式签订了《公司厂房租赁合同》。三、租赁合同第七条约定双方的违约赔偿责任。乙方在租赁期间，不能拖欠甲方的租金、电费、水费，如有违约，赔偿本金并按拖欠金额年22%支付违约金。张某使用诈骗、哄骗、软磨硬抗拒付三年租金共18.3万元，加违约金85440元，合计268440元，这就是本案起诉追偿权的焦点和核心。四、2017年9月28日，在张某毫无理由拖欠原告租金56000元，半年多水电费由科飞公司垫付，双方协商签订《支付厂房租金水电费协议书》，其中三条规定在10月1日至12月1日付清年租金56000元，否则立即停水停电，第四条规定拖欠金额按年22%支付违约金，科飞公司向张某申明在12月1日后再不支付，按《最高人民法院审理借贷案件适用法律的若干规定》年24%计算利息，虽然没有写进协议书，张某表示多两个百分点绝不反悔，张某签字盖手印形成协议书。五、在2018年4月26日，张某多次承诺又多次失信，经双方协商《关于严重欠缴租金水电费限期迁厂的协议书》（第二次），张某欠缴两年租金117000元，水电费13442.48元内含24%的违约金。租金、水电费共欠原告130442.48元，如在2018年4月19日之前付不清总欠款，扣留被告全部机器布料等作为抵押，并在清偿全部欠款后于8月1日搬迁出本公司，张某不同意迁厂，怕科飞公司起诉不敢在协议书上签字。六、2019年1月8日，科飞公司向张某发出《关于限期乙方按合同和协议缴纳房租水电费违约金停电的紧急通知》（书面第三次），欠两年租金117000元×违约金24%=56160元，合计173160元分文未付。拖欠水电费11564元×411天×24%=违约金3436元，水电费违约金付清15000元，目前张某不欠水电费。（2016）宁0106民初3235号民事判决书及银川市中级人民法院771号，成为判决支付违约金24%的铁证。张某分电表从2018年4月8日至11月10日止差公司总电表500.3度电，张某付清差电费600.36元，原告认为（1）是坏电表、（2）是漏电、（3）是偷电，张某丈夫要拉李某去银行豪赌来证明他的分电表没问题，扬言双方各存50万元，如果他输了，50万元归李某，如果是好电表，50万元是他的。张某银行存款上千万元，吃高利息年100多万元，却百般耍赖拒付租金违约金268440元简直是伤天害理。请求审判长依照《合同法》第107条、108条、112条、114条，按最高法院借贷案规定，支持原告起诉268440元至追偿权到清偿之日止。张某辩称，双方租房合同约定第一年房租4万元，第二年4.5万元，第三年5万元，水池不是张某建造的，也不是张某造成的。房屋租赁后，因为张某母亲生病，其已有一年多没有生产，从2019年5月开始，因为消防验收不过关，消防部门不让生产，所以张某的厂子一直没有正常生产，拖欠科飞公司的房租一直没有支付。张某将水、电费都付清了，不欠付科飞公司。三年房租为183000元属实，张某同意支付，但是现在暂时无力支付，需要将外面的债权追偿回来后再支付科飞公司。张某拖欠科飞公司房租构成违约，但违约金过高，张某同意按照银行同期贷款利率支付违约金。张某同意搬离原告厂房，留下两台绣花机抵押给科飞公司，其余属于张某的物品由被告搬走，张某将房租及违约金（按照银行同期贷款利率计算）付清后将剩余两台绣花机搬走。张某认可房租183000元，应该扣除已经支付的15000元，剩余的张某同意支付，但是暂时没有能力支付，违约金过高，要求按照银行同期贷款利率支付，同时要求先行搬离。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对科飞公司提交的《公司厂房租赁合同》《用地协议书》《国有土地使用权出让合同》（出让方为自治区国土资源厅）、《国有土地使用权出让合同》（出让方为银川经济技术开发区管委会）、中华人民共和国国有土地使用证（复印件）、原冰川皮毛厂用地批复（复印件）、公司印章备案表、李某借记卡账户历史明细清单各一份；张某提交的水电费收据十一张、缴费通知单二份、中国工商银行自动柜员机客户凭条二份、收条一张、押金收条一张，双方无异议，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。科飞公司提交的《支付厂房租金水电费协议书》、银川市金凤区人民法院（2016）宁0106民初3235号《民事判决书》复印件一份，张某有异议，因与本案不具有关联性，本院不予采信；科飞公司提交的《关于严重欠缴租金水电费限期迁厂协议书》《关于限期乙方按合同和协议书缴纳房租、水电费违约金停电的紧急通知》（书面第三次）、科飞公司水电费记账本复印件两页，张某不认可，且没有张某签字确认，本院对其三性不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月9日，科飞公司（甲方）与张某（乙方）签订《公司厂房租赁合同》一份，约定科飞公司将其位于宁夏××区除东西两间房屋外的生产大厅（共十间连通）、东长排（东边平房）明两间（分割成四间）租赁给张某使用。合同约定租赁期限三年，自2017年4月19日至2020年4月19日；生产大厅租金第一年40000元、第二年45000元、第三年50000元，东长排明两间每年租金16000元；2017年6月19日付清第一年租金，2018年4月9日前付清第二年租金，2019年4月19日前付清第三年租金；甲方收取乙方3000元作为三大项损坏维修保证金。合同第七条对违约责任进行约定：乙方在租赁期间，不能拖欠甲方租金、电费、水费，如有违约赔偿本金并按照拖欠金额年22%支付违约金。合同签订后，科飞公司依约向张某交付租赁房屋。科飞公司于2017年3月31日收取张某押金5000元。现张某依然占用原告车间大楼一层生产大厅，并在东长排（东边平房）明两间平房居住。双方均认可三年房租为183000元，科飞公司主张张某已将水电费付清，租金一直未付。2018年5月17日，张某通过中国工商银行自动柜员机分两笔向科飞公司法定代表人李某账户存入15000元，张某主张支付的是租金，科飞公司主张支付是的2017年4月3日至2018年4月8日期间电费和电费违约金。另查明，2017年5月17日、2017年7月21日、2017年10月23日、2017年12月30日，科飞公司给张某出具收款收据四张（收据尾号分别为502、845、851、857），载明收到2017年4月3日至2017年12月28日期间水费、电费合计8552.88元。科飞公司给张某出具的编号为0081860收款收据载明：收到2017年12月28日至2018年4月8日期间水费、电费5572元。2018年6月29日，科飞公司给张某出具的编号为0015526的收款收据载明：收到2018年4月8日至2018年6月29日期间水费、电费846元。本院认为，科飞公司与张某签订的租赁合同，是双方真实意思表示，内容形式不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。科飞公司给张某移交了涉案房屋，张某也应按照约定支付租金。现合同履行期限已届满，张某未按照约定支付租金，构成违约，科飞公司要求支付租金的诉讼请求应予支持。关于欠付租金数额，双方对三年租金合计183000元没有异议，现争执的焦点是张某于2018年5月17日支付的15000元是否应扣减租金。科飞公司主张该15000元是交付电费款，张某不认可，张某提交的缴纳电费票据显示其在此期间已经向科飞公司缴纳电费，科飞公司给张某开具收据，科飞公司该项主张没有有效证据证实，本院不予采信，张某给付的15000元应从租金中扣除，本院对科飞公司租金诉请支持168000元。现合同履行期限已届满，双方均未表示继续租赁，张某也同意搬离，对科飞公司要求张某搬离科飞公司的诉请，本院予以支持。双方约定未按期支付租金，按照欠付金额每年22%支付违约金，实为违约金的计算方法，科飞公司要求按照年利率24%计算支付违约金，没有法律和事实依据，本院不予支持。张某认为违约金约定过高，要求按照银行同期贷款利率标准计算违约金，综合本案事实，双方约定的违约金过高，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院对违约金计算标准予以调整，以欠付租金为基数，按照年利率12%计算，第一年租金应付时间自2017年6月19日至2020年4月19日共计34个月，违约金为13940元﹝（40000元+16000元-15000元）×12%/年÷12个月/年×34个月﹞；第二年租金应付时间自2018年4月19日至2020年4月19日共计24个月，违约金为14640元﹝（45000元+16000元）×12%/年÷12个月/年×24个月﹞；第三年租金应付时间自2019年4月19日至2020年4月19日共计12个月，违约金为7920元﹝（50000元+16000元）×12%/年÷12个月/年×12个月﹞，违约金合计36500元（13940元+14640元+7920元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、张某于本判决生效之日起十日内支付宁夏科飞皮草科技有限公司租金168000元、违约金36500元，共计204500元；二、张某于本判决生效之日起三十日内搬离租赁宁夏科飞皮草科技有限公司的房屋；三、驳回宁夏科飞皮草科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5326元，由张某负担4368元，由宁夏科飞皮草科技有限公司负担958元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判长 罗 江人民陪审员 王红霞人民陪审员 李晓萍 二0二0年五月二十一日法官助理 徐嘉璞书记员 张苗苗附本案适用相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。