辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽03民终198号上诉人（原审被告）：海城市金鼎小额贷款有限公司，住所地鞍山市海城市南台镇新昌街道。法定代表人：王维亮，该公司经理。委托诉讼代理人：刘显胜，辽宁海清律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：白杰，男，1987年3月22日出生，汉族，住海城市。委托诉讼代理人：于晓敏，辽宁日泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：白开明，男，1962年8月1日出生，汉族，住海城市。被上诉人（原审第三人）：海城市金鹏房地产开发有限责任公司，住所地海城市兴海管理区安铭路。法定代表人：孙娜，该公司总经理。上诉人海城市金鼎小额贷款有限公司（以下简称金鼎公司）因与被上诉人白杰、海城市金鹏房地产开发有限公司（以下简称金鹏公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服海城市人民法院（2019）辽0381民初996号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金鼎公司提起上诉称：1、请求二审法院撤销海城市人民法院（2019）辽0381民初996号民事判决书，改判驳回被上诉人白杰再审全部诉讼请求；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：被上诉人海城市金鹏房地产开发有限公司因与上诉人海城金鼎小额贷款有限公司借款合同纠纷执行一案，经海城市人民法院(2017)辽0381执491号执行裁定，依法查封。海城市金鹏房地产开发有限公司名下B10号楼2091，面积约186.62平米的房屋。在执行过程中，被上诉人白杰提出执行异议主张解除对该房屋的查封，理由是其与海城金鹏房地产开发有限公司签订了铭圣园小区售楼协议，已全款65.3万元的价格购买了涉案房屋，并且交付全款，当天进户并交付进户费，并实际占有该房屋，虽然未办理过户手续，但并非其个人原因，请求解除对房屋的查封。海城市人民法院经执行审理查明。白杰提供的证据不足以证明其对涉案房屋享有所有权，查封行为并无不当，故而驳回起诉，白杰不服，提起查封异议之诉。1、一审判决认定事实及适用法律错误，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款(二)项规定，应依法撤销改判。一审法院查明事实及适用法律错误的主要集中在以下几点：第一点，白杰一方主张现金全款到售楼处交清的事实不能成立。白杰一方在不同的诉讼当中均未出庭当庭陈述，白杰一方关于购买该涉案房屋付款方式做了不同的陈述，一会说是现金全款，一会说是转账，没有向法庭出示向金鹏房地产开发公司缴纳全款的书面的转款证明。而且就在本案当中，其主张现金全款到售楼处交购楼款，其主张现金全款交付的现金来源也未向法庭提供充分证据予以证明，其主张现金全额交款的事实，没有证据予以证明。白杰曾经在本案再审第一次开庭过程中陈述，其是从售楼处购本案楼房，购房款65.3万元钱现金全款交给了售楼处，本案两次庭审，白杰一方提供了两份不同的售楼协议，该两份售楼协议均是伪造的。第一次庭审提供的售楼协议当中购房人一栏有涂改，金鹏公司的解释是那个人不想买了，售楼处收回后就卖给了白杰。但是在第二次开庭中白杰一方却又拿出了一个售楼协议，上面购房人一栏也经过涂改，为王海复名字，没有白杰的名字，白杰一方又说这个房子就是他购买的，两份不同的经涂改的售楼协议，两种不同的解释，可以得到这样一个结论，就是两份售楼协议是伪造的，白杰根本没有从售楼处购买房屋，那么白杰又怎么可能向售楼处全额现金交付购房款呢，完全不符合常理及交易习惯，明显是说谎及伪造事实。第二点，白杰一方提供的与金鹏房地产开发公司所签订的两份售楼协议，两份协议购房人一栏存在多次涂改情况，第二次开庭中提供的协议并且没有白杰的名字，这样的售楼协议不具的合法性及真实性。另外这份售楼协议也不具有《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房销售合同应该具备的（六）（七）（八）（九）（十）（十一）（十二）等主要条款，本案售楼协议不具有商品房销售合同的形式必备要件，不属于合法有效的商品房销售合同。另外，白杰一方提供的两份协议说明其并没有直接从开发公司处购买房屋，按白杰说法，本案可能存在未办房产权属证书，擅自多次转让房屋的二手房交易行为，这样的交易行为不符合《城市房地产权属登记管理办法》第十八条二款“申请权属变更登记，权利人应提供房屋权属证书及相关证明文件”规定，换句话说二手房交易只有具有房照的房屋才能进行交易，故而本案在售楼协议上直接更名的行为，不合法，不生效。故而，白杰主张全款交给售楼处的主张不能成立，不符合客观实际及交易习惯。第三点，本案所诉争的房屋，白杰并没有实际占有，该房屋一直在海城金鼎小额贷款公司实际占有、使用。海城金鼎小额贷款公司将300万元借给了海城金鹏房地产开发有限公司，该公司提供了所开发的铭圣园小区的楼房作为抵押。在执行过程中，金鹏公司提出已被抵押的房屋有转让的情况申请补充置换抵押房屋，我方同意，海城金鹏房地产开发公司才将本案涉案的楼房作为替代抵押物进行了置换，并经过海城法院依法查封。海城市人民法院在查封中到不动产查询，该房屋并没有办理销售登记，仍然属于金鹏房地产开发公司名下财产，故而依法查封。如果白杰是从售楼处全款购买该房屋，并且是当场当天办理了进户手续，并且实际占有该房屋，房产处不可能不进行销售登记。种种迹象表明，白杰并不是真正的购买本案涉案房屋的产权人。第四点，另外从金鹏房地产开发公司提供给执行局的销售明细单当中也可以看出，涉案的房屋状态属于未销售状态，如有出售就会标明，金鹏公司也不可能将已经出售的房屋给我公司抵押置换，也印证了白杰并没有购买本案房屋。五点，本案涉案房屋，金鹏公司已经在抵押置换时就与我公司签订买卖合同，已将本案房屋销售我司，实际就是承诺在无法还清贷款的时候，以贷款抵顶购房款，故而金鹏公司将该房屋交给我司占有使用，金鹏公司不可能在明知该房屋已经出售给他人的情况下，还将其转让给我司抵顶贷款，因为那样的话，金鹏公司就属于刑事诈骗。综上所述，再审判决查明事实及适用法律错误，损害了正常交易习惯、金融秩序、公序良俗及债权人的合法权益。白杰答辩称：服从一审判决。金鹏公司未来院参加诉讼亦未答辩。白杰向一审法院提出诉讼请求:1、请求解除对金鹏公司名下B10号楼2091户（面积186.62平方米）房屋的查封并确认归原告所有；2、要求被告承担一切诉讼费用。事实和理由：金鼎公司与金鹏公司借款合同纠纷一案，在强制执行过程中贵院作出（2017）辽0381执491号裁定书对金鹏公司名下铭圣源（峰尚景云天）B10号楼2091户房产采取了查封措施，因该房原告已购买，故提出执行异议，被贵院驳回。2015年，原告与第三人金鹏公司签订了铭圣源（峰尚景云天）售楼协议书，已经将本案争议楼房以每平3500元价格卖予原告，65.3万元购楼款原告已全部结清，办理了进户手续，对房屋实际占有。原告认为，该楼房的买卖合法有效，原告支付了楼房的合理对价，并已实际占有，虽然未办理过户手续，但并不是基于原告的原因，原告已依法取得该争议房屋的所有权，故请求贵院解除查封，确认该房归原告所有，以维护原告的合法权益。原审法院审理查明：被告金鼎公司与第三人金鹏公司、陈太渭借款合同纠纷一案，当事人各方达成调解协议，经该院（2016）辽0381民初4655号民事调解书予以确认，其中调解书第五项确认了被告金鼎公司对第三人金鹏公司所有的位于海城市兴海管理区安铭路铭圣源小区的12套房屋享有抵押优先受偿权，但抵押优先受偿权的房屋范围并不包含本案诉争的房屋B10号楼2091户。由于第三人金鹏公司没有按调解书履行法律义务，被告金鼎公司向该院申请强制执行，2017年2月12日，该院作出（2017）辽0381执491号执行裁定书，该裁定书查封了坐落于海城市铭圣源（峰尚景云天）小区包括本案诉争房屋在内的24户楼房。事后，原告白杰向该院提出执行异议，以已经购买了该房屋为由，要求解除对B10号楼2091户房屋的查封，该院以（2018）辽0381执异4号执行裁定书，驳回原告白杰的执行异议请求。另查，原告与第三人于2015年签订房屋买卖合同，第三人将本案诉争房屋以65.3万元卖予原告，原告支付了全部价款，办理了入户手续。原告白杰名下没有其他住房。原审法院认为，第三人金鹏公司作为房地产开发企业与原告白杰订立房屋买卖合同将开发房屋卖予原告，合同明确约定了买卖标的、价款等主要合同条款，并实际交付了房屋，应当认定该房屋买卖合同合法有效。虽然第三人金鹏公司与原告白杰在合同买方及收款收据付款人处有更改，但经审理查明，该更改处加盖了金鹏公司公章，同时有其他合同证明第三人该种更改行为并非个例，第三人陈述也证实该更改系同类事项同样办理，因此，该更改并非合同一方的单方行为，而是合同双方合意行为，对合同真实性及其效力不具有影响力。关于被告方提出其对本案诉争房屋享有抵押优先权问题，该院认为，第三人在借款过程中为被告提供抵押的房屋以及该院调解书所确认的被告享有抵押优先权的房屋并不包含本案诉争房屋，加之被告没有提供其他证据证明其主张成立，因此，对被告的该项抗辩，不应予以采信。关于被告提出其已经实际占有该房屋的辩解，该院认为，原告支付了房屋价款后，办理了房屋进户手续、缴纳了相关进户费用，应当认定第三人与原告合意将房屋交付原告，原告在法律意义上已经据此合法占有该房屋；被告虽然实际控制该房屋，但被告该行为既无法律依据，又无事实依据，其所谓的占有不能对抗原告的合法占有。纵观全案，原告的诉讼请求符合下列条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下：一、停止对原告白杰购买的坐落于铭圣源（峰尚景云天）B10号楼2091号楼房的执行；二、确认原告白杰与第三人海城市金鹏房地产开发有限责任公司的房屋买卖合同合法有效，坐落于铭圣源（峰尚景云天）B10号楼2091号楼房由原告白杰合法占有。案件受理费10330元，由被告海城市金鼎小额贷款有限公司负担。此款原告已垫付，被告海城市金鼎小额贷款有限公司应在本判决生效后十日内加付10330元案件受理费给原告白杰。二审期间，各方当事人未举出新的证据。本院对原审法院查明的事实予以确认。本案的争议焦点为金鼎公司对案涉房屋是否享有优先的民事权利。本院认为，金鼎公司的执行依据为海城法院（2016）辽0381民初4655号民事调解书，该调解书第五项确认了金鼎公司对金鹏公司所有的位于海城市兴海管理区安铭路铭圣源小区的12套房屋享有抵押优先受偿权，但抵押优先受偿权的房屋范围并不包含本案诉争的房产（B10号楼2091户）。后因金鹏公司不履行义务，金鼎公司向海城法院申请强制执行，在执行程序中调整增加本案诉争房产为查封标的物。白杰以已全款购买诉争房产，且实际占有为由，向一审法院请求解除查封诉争房产并确认诉争房产归其所有，引发本诉。依照《最高人民法院》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”、第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”之规定，白杰提交的证据能够证明其享有足以排除强制执行的民事权利，金鼎公司虽经调解书确认享有12套房产的抵押优先受偿权，但该抵押优先受偿权并不及于金鼎公司在执行程序中经置换查封的本案诉争房产。原审判决判令停止诉争房产的执行及依白杰请求确认诉争房产由其合法占有并无不当，本院予以维持。如金鼎公司有证据证明金鹏公司与白杰恶意串通处分执行标的，规避强制执行行为，可向有关部门举报，现有证据不足以证明白杰购房行为虚假。故对金鼎公司的上诉请求，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10330元，由海城市金鼎小额贷款有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 朱 安审判员 秦长虹审判员 于 淼二〇二〇年五月二十七日法官助理刘雪飞书记员谢姝娅