浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终1525号上诉人（原审原告）：陈雪花，女，1982年8月22日出生，汉族，住浙江省苍南县。委托诉讼代理人：吴健生，广东建升律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苍南国源房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91330327MA29958N0C。住所地：浙江省苍南县灵溪镇嘉义路447-467号102室（台商小镇内）。法定代表人：潘光亚，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨央平、卢苗苗，北京炜衡（杭州）律师事务所律师。上诉人陈雪花因与被上诉人苍南国源房地产开发有限公司（以下简称国源房开公司）商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省苍南县人民法院（2019）浙0327民初8171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈雪花及其委托诉讼代理人吴健生、被上诉人国源房开公司的委托诉讼代理人杨央平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈雪花上诉请求：撤销原判，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：第一，原审程序违法。原审对现场调查照片等证据内容未作完整全面表述，对《其他法定办理进度告知书》未组织质证，审核认定证据不全面不客观。并且本案事实不清、权利义务关系不明确、争议较大，不应适用简易程序。第二，原审认定事实不清。原审对被上诉人国源房开公司在宣传广告中故意隐瞒“新天地锦苑”商品房项目类型为写字楼、样板房设计装修成有独立厨卫的住宅等事实未作认定。上诉人系在没有阅读商品房预售合同书的情况下在合同上签字，并在看了样板房后决定购房，原审对被上诉人“套路签”的责任未作认定。第三，被上诉人构成欺诈。被上诉人在宣传推销其开发的新天地锦苑商品房时，故意隐瞒商品房类型为写字楼，用途为办公等事实，将样板房设计、装修成隔层复式住宅的形式，发布“52㎡可享两室两厅三卫”、“94㎡可享四室三厅三卫”、“买一层送一层”、“约5.7米叠墅品质，生活仪式感”、“开敞书房，通透采光，挥洒幸福”、“双卧室套房设计，演绎品质格调”、“私密、自由、融洽，生活仪式，时时体验”“民用水电，自由落户，生活无后顾之忧”等虚假不实、引人误解的宣传广告，致使上诉人陷入买受标的房屋后可隔成二层复式装修成两室两厅三卫的住宅的错误认识，并基于错误认识而作出不真实的意思表示，与被上诉人签订了涉案商品房预售合同。因此，被上诉人的行为已构成欺诈，根据消费者权益保护法第五十五条的规定，应增加赔偿上诉人因欺诈行为受到的损失。第四，被上诉人发布虚假不实、引人误解的宣传广告，以违法的手段进行样板房装修，误导上诉人与其订立合同，骗取上诉人等房屋买受人按“普通住宅”类别商品房支付价款，企图诱导上诉人等买受人违反法律规定，将办公用房当成普通住宅进行装修并入住。被上诉人的所作所为，扰乱了市场秩序，损害了国家利益和社会公共利益。根据合同法第五十二条第（一）、（三）、（四）、（五）项的规定，双方订立的商品房预售合同无效。国源房开公司辩称，第一，原审程序合法。本案为商品房买卖合同关系，权利义务关系明确，事实问题争议不大，原审适用简易程序符合法律规定，且上诉人在一审中对适用简易程序未提出任何异议。上诉人没有证据证明其将《其他法定办理进度告知书》是作为证据向一审法院提交，该告知书本身是进程告知，与本案无关。原审已对该资料予以审查并引用，是否作为证据并不影响判决结果。对于上诉人在上诉状中提及的其他证据存在的问题，原审均已对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开了判断的理由和结果。第二，原审认定事实清楚。双方签订的《商品房买卖合同》中明确载明商品房性质为其他类型商品房，土地用途为办公，房屋交付为毛坯交付，上诉人对此明知且予以认可，是双方真实意思表示。被上诉人的广告中虽然突出居住形式的功能，但具备居住形式功能系出自政府文件及合同，并非被上诉人虚构事实。且根据最高院判例，房屋是否具有居住功能与房屋系商品房还是住宅的属性并无直接对应关系，办公类房屋设计仍可用于居住。广告只是对购买者购买房屋具有心理上的推动作用或增加购买概率，但案涉房屋设计用途为办公，根据生活经验和惯例可以判断上诉人利益期待兑现需要相关部门的审批等合同外的条件方能成就，成就与否并不取决于被上诉人。上诉人对能否获得期待利益应当预见。双方签订的合同、公示及广告载体中，被上诉人均明确表明需通过其他途径（装修、改造）获得，并非最终交付标准，装修部分（包括隔层）由业主自行依法办理。因此，被上诉人没有故意隐瞒房屋的相关情况。上诉人作为购房者，在购买关乎自身重大利益的商品房时应保持审慎的注意义务，应对广告宣传中所包含的不确定事项所带来的风险存在合理预期。现上诉人没有充分证据证明被上诉人存在欺诈、损害国家利益、社会公共利益、以合法形式掩盖非法目的等情形。双方签订的合同系双方真实意思表示，合法有效，应继续履行。综上，请求驳回上诉，维持原判。陈雪花于2019年8月26日向一审法院起诉请求：（1）判决原、被告于2018年8月27日订立的商品房预售合同无效；（2）判决被告返还已收的新天地锦苑（三期）1幢8层806号房价款436223元，并赔偿下列损失：其中100000元自2018年8月24日起至款项返还之日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息；其中336223元自2018年8月27日起至款项返还之日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息；（3）判决被告赔偿原告受到的损失2568669元并支付该款迟延履行期间按双倍中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息。一审法院认定事实：被告国源房开公司于2017年10月9日办理工商登记，经营范围为房地产开发经营，系位于苍南台商小镇成功路（原祥和路）以南、兴园路以西、玉苍路以北43-6地块苍南台商小镇创客街区43-6地块建设工程项目，即新天地锦苑的开发商。苍南金地汇商业管理有限公司和浙江佳源房地产集团有限公司系其法人股东。2017年6月30日，苍南县人民政府作为甲方与苍南金地汇商业管理有限公司（乙方）签订一份《台湾风情街招商引资金项目投资框架协议》，双方约定：一、项目名称：台湾风情街区。二、项目地址：苍南县。三、项目内容和功能：该项目是集台湾特色风情商业街区（台湾美食、文化创意、休闲旅游等）、ＬＯＦＴ建筑于一体的新型商服项目。……六、甲方承诺：……3.甲方同意该项目中的ＬＯＦＴ建筑、商业街区置业人员及其子女落户台商小镇；……5.项目中的ＬＯＦＴ建筑、水、电价格可按实际居住功能执行居民价格标准；……9.甲方同意该项目中的ＬＯＦＴ建筑层高为5.7米。2018年1月5日，苍南县人民政府常务会议研究了台商小镇43-6地块审批事宜并形成《常务会议纪要》，明确：台商小镇43-6地块为招商项目，根据招商引资框架协议相关约定，会议同意台商小镇43-6地块项目以ＬＯＦＴ模式进行审批建设……为满足现代商务办公需要，台商小镇43-6地块的ＬＯＦＴ部分允许每个分割单位设置独立卫生间，但还须按层设立公共卫生间，阳台不能单独设立，建筑立面要保持写字楼风格。2017年12月27日，被告取得新天地锦苑建设项目建设用地规划许可证（地字第330327201700060号），2018年5月4日取得建筑工程施工许可证（编号330327201805040201），被告于2018年8月20日取得新天地锦苑（三期）14463.31㎡写字楼编号为售许字（2018）第0033号的商品房预售证。同年8月21日，被告在“苍南发改”上登载新天地锦苑（三期）商品房销售价格“一房一价”公示以及五证公示。2018年8月24日，原告陈雪花向国源房开公司支付购房定金100000元，并于2018年8月27日与国源房开公司签订商品房买卖合同（预售）一份，并支付首期房价款336223元。该合同第一条约定：该商品房为其他类型商品房；第二条约定：买受人购买的商品房所占用的土地用途为办公，土地使用权终止日期为2057年11月30日。经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称为新天地锦苑（三期），建设工程规划许可证号为建字第330327201800017号，施工许可证号为330327201805040201号；第四条约定：该商品房的规划用途为办公，该商品房为第二条规定项目中的1幢8层806号，建筑面积共52.60平方米，层高为5.7米；第七条约定：该商品房单价为每平方米16278元，总价款为856223元；第八条约定：签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金100000元，该定金于交付首期房价款时抵作商品房价款；第八条约定：以商业贷款方式付款，买受人应当于2018年8月27日前支付首期房价款436223元，剩余房款420000元由买受人申请贷款支付；第十一条约定：不进行室内燃气管道的敷设，不供应燃气；第十二条约定：出卖人应于2020年10月30日前向买受人交付该商品房。原告陈雪花在该合同附件一房屋平面图进行签字确认，平面图中原告所买受的商品房处标明“办公用房”。该合同附件十三为原、被告签订的补充协议，该补充协议第1条约定：广告、模型、楼书、样板房的房型、房屋设备……仅供参考，具体以该房屋现场实际为准；第3条约定：本物业为毛坯交付，屋顶、外立面以实际交付为准；第4条约定：出卖人承诺房屋交付后水电按民用计价，可落户，买受人知晓并认可本项目含住宅、办公、商业等业态；第5条约定：买受人承诺房屋交付后放弃公共区域卫生间的使用权，同意由物业公司根据业主委员会的决议统一管理；第17条约定：在签定本合同及本补充协议前，出卖人已依法向买受人明示“五证”等证明文件……。2019年4月，苍南县住房和城乡建设局就陈上赞、江为法等人向该局所咨询的问题作出《关于灵溪镇新天地锦苑项目咨询件的答复》，主要内容有：新天地锦苑商品房项目，推广名为“两岸新天地”……苍南国源房地产开发有限公司于2017年11月1日通过出让方式取得该地块，并于2018年2月21日办理了不动产权证书，土地使用权面积55989.59㎡，用途为城镇住宅用地，商务金融用地、批发零售用地，使用年限城镇住宅用地70年，商务金融用地、批发零售用地40年……本项目总幢数为19幢……经核实，该项目第7幢、第8幢、第5幢、第6幢、第1幢、第3幢项目，建设工程规划许可确定的用途为办公。《浙江省城乡规划条例》第四十七条规定房屋使用人应当按照建设工程规划许可确定的用途使用房屋，同时，使用房屋需遵守《浙江省房屋使用安全管理条例》等规定。另查明，国源房开公司就其开发的新天地锦苑的售楼宣传内容包括：“LOFT收官之作”、“52㎡可享两室两厅三卫”、“94㎡可享四室三厅三卫”、“稀缺房源先到先得”、“约5.7m层高珍藏LOFT倾城来袭”、“喜传捷报首开即磬”、“一寓难求!佳源两岸新天地之后，苍南LOFT将成历史!”、“买一层送一层”等。因认为国源房开公司以欺诈的手段进行虚假宣传，误导买受人与其订立合同，扰乱了市场经济秩序、损害了国家利益和社会公共利益，故原告提起本案诉讼。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。原告陈雪花与被告国源房开公司所签订的《浙江商品房买卖合同》（预售）中已经注明商品房的规划用途为办公，所占用的土地用途为办公，土地使用权年限为40年，且原告在合同附件一标有办公用房字样的房屋平面图上也予签字确认，而上述房屋的设计用途系经相关部门批准，建设开发单位并无自主决定权。被告在销售过程中，确有存在突出宣传其预售的新天地锦苑办公用房可以作居住形式的功能而误导部分买受人的事实，可能会对购买者购买房屋具有心理上的推动作用或增加购买的概率。但是，案涉房屋设计用途为办公，根据生活经验和惯例可以判断出买受人利益期待兑现需要相关部门的审批等合同以外的条件方能成就，且成就与否并不取决于被告，这属于生活经验常识，故原告对能否获得期待利益应当预见。诚如原告在诉状中所陈述，苍南的商品房市场近年来一直较为火爆，商品房不同于一般商品，其购置往往需要投入大量的资金，原告在购买之前必定是慎之又慎，而本案所涉的商品房位于苍南县城新区，周圈商品房密集，货比三家应该是原告必做功课，因此，作为理性的消费者，应当对于其所购房屋的相关情况有清楚的认知，现原告仍选择与被告订立合同，购买案涉商品房，应属于其真实意思表示，在原告没有充分证据证明被告国源房开公司存在欺诈的情况下，其与被告国源房开公司就涉案商品房签订的商品房买卖合同及相关附件，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，一审法院予以确认，双方均应按合同约定履行各自的义务。原告主张被告以欺诈的手段虚假宣传，误导原告与其订立合同，扰乱市场秩序，损害国家利益和社会公共利益，要求确认商品房买卖合同无效，依据不足，应不予支持。同时，对于原告基于主张合同无效提出的其他诉讼请求，一并不予支持，本案所涉合同继续履行。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决“驳回陈雪花的全部诉讼请求。”“案件受理费30839元，减半收取计15419.50元，由陈雪花负担。”本院二审期间，被上诉人国源房开公司没有提交新证据。上诉人陈雪花提交了证据1：其他法定途径办理进度告知书，以证明新天地锦园办公用房的销售活动已经苍南县市场监督管理局立案调查，国源房开公司宣传该办公用房可用作居住存在误导购房者的事实。证据2：营业执照、苍南县人民法院（2010）温苍金民初字第679号民事判决书、谢尚栋缴纳教育费的单据，以证明陈雪花购买涉案房屋系用于家庭生活居住，并非用于办公。对上述证据，国源房开公司对真实性、合法性均无异议，但认为均不属于二审新证据，证据1进度告知书仅能反映市场监督管理局对相关事项处理的过程，并不能作为判决依据，不能证明陈雪花的待证事实；证据2与本案不存在关联。本院认为，证据1系苍南县市场监督管理局告知进度的意见，并非最终的反馈结果，不足以证明陈雪花的待证事实；证据2与本案缺乏关联性，本院不作认定。本院审核了当事人在一审期间提交的证据，对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，上诉人陈雪花主张被上诉人国源房开公司虚假宣传构成欺诈，对此应当举证证明。经审查，被上诉人宣传广告中的“LOFT收官之作”、“52㎡可享两室两厅三卫”、“94㎡可享四室三厅三卫”、“稀缺房源先到先得”、“约5.7m层高珍藏LOFT倾城来袭”、“买一层送一层”、“开敞书房，通透采光，挥洒幸福”等内容并不具体确定。对照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，以上宣传内容不构成要约，不应当视为合同内容。被上诉人突出宣传其预售的新天地锦苑办公用房可作居住形式的功能可能存在误导部分买受人的事实，但如前所述，上述宣传内容并不具体明确，不应视为合同内容，最终双方当事人系通过订立商品房买卖合同的形式对相关内容予以明确。而双方订立的商品房买卖合同中已明确约定商品房规划用途为办公，所占用土地用途为办公，附件中并约定广告、样板房的房型、房屋设备仅供参考，具体以该房屋现场实际为准。可见，被上诉人并未故意隐瞒涉案商品房规划用途为办公等事实。商品房买卖并非日常的小额消费，上诉人作为购房者，应当尽到审慎的注意义务。上诉人在合同已明确约定上述内容的情况下签字确认，应视为接受合同约定的事项。因此，上诉人主张被上诉人构成欺诈的依据不足，其以此主张确认合同无效的诉讼请求不能成立。上诉人一审其他诉讼请求均基于其确认合同无效的请求可以成立的前提，故一审判决驳回其全部诉讼请求，并无不当。至于上诉人所称的其他程序问题，并未影响案件的正确处理。综上所述，陈雪花的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30839元，由上诉人陈雪花负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨宗波审 判 员 刘宏杰审 判 员 曾 慧二〇二〇年五月二十八日法官助理姜岳良代书记员 蔡瑞洁