浙江省象山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0225民初1676号 原告（反诉被告）：马悦卿，女，1962年9月19日出生，汉族，住宁波市海曙区。 委托诉讼代理人：王露莺，浙江素豪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙嫽侃，浙江素豪律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：陈根兰，女，1964年11月29日出生，汉族，住象山县。 委托诉讼代理人：陈志惠，象山县法律援助中心指派律师。 被告：象山县石浦镇西门外养老院，住所地：象山县石浦镇西门外路58号。 法定代表人：陈根兰，该院院长。 原告马悦卿与被告陈根兰、象山县石浦镇西门外养老院（以下简称西门外养老院）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案受理后，依法由审判员张鑫晖适用简易程序进行审理。被告陈根兰在本院指定的举证期限内提起反诉，本院经审查予以受理并与本诉合并审理。本院于2019年4月11日公开开庭审理了本案，原告马悦卿及其委托诉讼代理人王露莺、孙嫽侃，被告陈根兰暨被告西门外养老院的法定代表人及其委托代理人许克强到庭参加诉讼。审理中，原、被告一致同意继续适用简易程序进行审理，本案经批准延长审限三个月。因本案处理须以另案处理结果为依据，故本院裁定中止本案审理，后于2020年3月16日恢复审理。本院于2020年4月7日第二次公开开庭审理了本案，原告马悦卿及其委托诉讼代理人王露莺、孙嫽侃到庭参加诉讼。因被告陈根兰与委托诉讼代理人许克强解除委托，象山县法律援助中心重新指派陈志惠律师作为被告陈根兰的委托诉讼代理人。第二次庭审被告陈根兰暨被告西门外养老院的法定代表人及其委托诉讼代理人陈志惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马悦卿向本院提出变更后的诉讼请求：1.解除原告与被告陈根兰于2014年7月26日签订的《房屋租赁合同》；2.两被告腾空租赁物，并完整移交原告；3.两被告支付原告租金（包含占有使用费）（自2018年4月1日起按合同约定计算至实际腾退之日止）及违约金（按合同关于滞纳金的约定计算至租金付清之日止）；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年4月18日，被告陈根兰为筹备成立西门外养老院与原告签订《合作意向书》，拟承租坐落于象山县石浦镇西门外路58号房屋。《合作意向书》签订后，原告将案涉房屋交由被告陈根兰进行装修。2014年7月26日，原告与被告陈根兰签订《房屋租赁合同》，约定：租期为2014年8月1日至2026年7月31日，租金为每月贰万陆仟肆佰元，且应在每月15日前交清。2016年3月23日，被告西门外养老院在象山县民政局登记成立，被告陈根兰为法定代表人，住所地为象山县石浦镇西门外路58号。被告西门外养老院为案涉房屋的实际使用人，享受了《房屋租赁合同》的权利，理应与被告陈根兰一同履行支付租金的义务，并对违约行为承担相应责任。但自2018年4月开始，两被告未按照合同约定支付租金，经原告多次催讨未果。2019年1月10日，原告通过邮寄形式，向被告陈根兰送达《房屋催款通知书》，但两被告仍拒不支付房租。据《房屋租赁合同》约定，被告陈根兰如有拖欠租金，原告每天按月租金的5%加收滞纳金，拖欠租金60天以上，原告有权收回房屋，并有权拒绝退还履约保证金及装修费用。结合上述约定及《合同法》的规定，原告的诉请于约相符、于法有据，故希望法院判如所请。 被告陈根兰、西门外养老院共同辩称，1.租金未付属实，但未付的原因系案涉房屋被征收，原告收取相应拆迁补偿，其中部分补偿款应由被告享有，被告可享有的补偿款金额已超过应支付给原告的租金。扣除被告应支付给原告的租金，原告仍需支付被告补偿款，被告亦不构成违约。2.自2014年被告承租案涉房屋后，被告存在未按期支付租金的情形，但原告一直未主张解除合同及要求被告承担违约责任。虽《房屋租赁合同》约定租金自2017年8月1日起每年递增3%，但双方一直按最开始约定的租金履行，已成为双方的交易习惯。原告主张的违约金也已过诉讼时效，且约定的计算标准超过法律规定，不应支持。综上，对于原告要求两被告支付租金的请求无异议，对于其他诉讼请求应予驳回，被告陈根兰并向本院提出反诉请求：1.原告给付被告陈根兰补偿款3170433元{【主要装修2210793元+零星装修365755元+临时安置费208494元+停产停业补偿费465430元+拆迁奖励费347489元+腾空奖励费20472元】-反诉被告应得的补偿款【基础补偿440000元（2200㎡×200元/㎡）+8000元（化粪池）】}；2.原告返还被告陈根兰履约保证金52800元；3.反诉费由原告承担。 本院经审理认定如下事实：对当事人没有争议的事实，本院予以确认。即：原告与被告陈根兰于2014年7月26日签订《房屋租赁合同》一份，载明：被告陈根兰承租原告所有的坐落于象山县石浦镇西门外路58号房屋，用于开办敬老院；租期为2014年8月1日至2026年7月31日止；租金每月贰万陆仟肆佰元整，每月15日前交清，2017年8月1日起每年增加3%；如有拖欠租金，每天按月租金的5%加收滞纳金，拖欠60天以上，有权收回房屋，并有权拒绝退还履约保证金及装修费用；因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使双方造成损失的，互不承担责任，但赔偿或补偿按双方各自投入的财产由各自享受；双方并约定其他权利义务。2016年3月16日，被告陈根兰注册成立象山县石浦镇西门外养老院，住所地为被告陈根兰承租的房屋，法定代表人为陈根兰。2019年1月10日，原告向被告陈根兰邮寄《房租催款通知书》，载明：依据双方于2014年7月26日所签订的《房屋租赁合同》约定，每月15日支付房租26400元，现你已经拖欠房租8个月（2018年5月至2018年12月），共计211200元，滞纳金316800元，你已经严重违约，请你收到此通知书后马上付清。 2018年5月12日，原告与象山县房屋征收办公室签订甲方为象山县房屋征收办公室、乙方为县鞋厂（未过户）的《非住宅房屋征收货币补偿协议》一份，协议约定：根据象政房征决【2018】第3号房屋征收决定，县鞋厂房屋已列入象山县石浦镇老城区老医院区块改造项目征收范围，被征收房屋坐落于象山县石浦镇西门外路【房产证号：无，土地证号：象国用（1996）第023783号】，被征收房屋评估金额为6949771元（工业用房）、货币补偿补助金额为1389955元、一次性搬迁和临时安置费208494元，停业停产损失补偿费465430元，合计征收补偿资金9013650元。《象山县土地房屋拆迁货币补偿评估报告》明确：装修评估价为2576548元（装修评估价=主要装修+零星装修），其中装修面积2327.15㎡，单价为950元/㎡，总价为2210793元；零星装修总价为365755元。甲方在签约期限届满之日起30日内先行支付乙方征收补偿资金的40%约3605460元。 另查明，案涉区块的签约期限为2018年4月3日至2018年5月12日，截至2018年5月12日签约率达99.56%。原告实际收到第一笔40%补偿金的日期为2018年8月底。 双方有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.被告陈根兰投入的装修价值。被告提供了设计图及决算说明，原告认为系单方制作，无法证明被告的实际投入。本院经审核对该证据不予认定，被告仅凭该证据难以证明其装修的实际投入。 2.被告承租前案涉房屋的装修情况。本院会同宁波联和房地产评估有限公司及原、被告，根据原、被告的陈述予以明确，除二楼三至四间原系原告方自住使用，装修较好，其他均为一般装修。 本院认为，原告与被告陈根兰签订的《房屋租赁合同》合法、有效，原、被告双方均应按照合同约定履行各自的义务。现原告基于被告未按约履行支付租金义务而要求解除《房屋租赁合同》。两被告抗辩欠付租金属实，但并未恶意拖欠，而系案涉房屋被征用，原告已取得部分赔偿后，未给付被告陈根兰享有的部分。本院认为，因案涉房屋被政府列入旧城改造拆迁范围而依法征收，且双方的《房屋租赁合同》第九条第2项约定：因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任，但赔偿或补偿按甲、乙双方各自投入的财产由各自享受；第3项约定：因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。本案中，虽原告基于两被告未支付租金而主张解除合同，两被告抗辩被告陈根兰享有部分补偿款属实，故基于该点理由解除合同理由不成立。但《房屋租赁合同》中的约定实系双方就合同终止条件的约定，现案涉租赁物被依法征收，解除条件已成就；案涉租赁物被依法征收，合同亦无法继续履行；庭审中两被告亦陈述只要将补偿款中被告陈根兰享有的份额补偿完毕后，同意解除《房屋租赁合同》，故对于原告要求解除合同的请求，本院予以支持。同时，对于原告要求两被告返还房屋的请求，亦予以支持。2018年5月12日，原告与象山县房屋征收办公室签订《非住宅房屋征收货币补偿协议》。此时，总体签约率已达到90%，该协议签订即生效，相应的物权亦发生转移，故原告仅享有截至该日的租金收益，两被告需支付原告租金38068.80元【（26400元/月×1.03）×（2018年4月1日至2018年5月12日，合计1个月零12天）】。关于滞纳金的主张，本院认为，两被告应按约履行支付租金的义务，原告主张两被告支付滞纳金的请求于约相符，且不违反法律规定，但相应的计算基数、起算日期、计算标准均应予以调整，本院依法支持补偿协议确定的第一笔款项履行期限届满之日即2018年6月12日（2018年5月12日之后30日），27192元自2018年4月16日起，10876.80元自2018年5月16日起，可按月利率2%计算，均计算至2018年6月12日止，经计算滞纳金为1229.08元【27192元×（2018年4月16日至2018年6月12日）×2%/月+10876.80元×（2018年5月16日至2018年6月12日）×2%/月】。 关于被告陈根兰提出的反诉请求。（一）关于装修损失。被告陈根兰认为租赁物中的装修系其所为，认为装修补偿（包括主要装修及零星装修）应由其享有，原告仅可享有基础装修200元/㎡及零星装修中化粪池的补偿8000元；原告认为征收对象为房屋所有权人即本案原告，相应的装修补偿均应由原告享有，被告陈根兰无权享有。本院认为，双方之间的争议应当首先以双方之间的约定为解决依据。据《房屋租赁合同》第九条第2项约定：因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任，但赔偿或补偿按甲、乙双方各自投入的财产由各自享受。因原告无法就被告承租前的装修状况进行明确，被告亦无法就其投入状况进行明确，但双方就原先装修情况进行口述，经咨询相关专业人员；结合《附属物、装修、未经登记评估补偿表》确定的装修金额、装修面积、装修单价，被告承租房屋的面积、租赁期限，本院酌情认定原告赔偿被告陈根兰1300000元。（二）关于一次性搬迁和临时安置费。因政府征收租赁物导致租赁合同不能履行，承租人另寻房屋经营，客观上需要获得适当的搬迁及恢复经营费用，并且及时搬迁需要承租人的配合。根据原告与征收部门签订的补偿协议确定的金额，本院酌情认定原告给予被告陈根兰120000元。（三）关于停产停业损失补偿费。停产停业损失系因拆迁而产生的经营损失的补偿。案涉租赁物系工业用房，并非普通住宅。原告因拆迁而不能通过出租而继续获取租金收益，相应经营损失为必然。但案涉租赁物拆迁补偿协议系在租赁期限内签订，相应的停产停业损失补偿已经综合考量了案涉租赁物的经营属性和当时的经营情况，故本院酌情认定原告给予被告陈根兰90000元。（四）、关于签约搬迁奖励费、停产停业补助金。本院认为，在一次性搬迁和临时安置费、停产停业损失补偿费的分配中，已对承租人因拆迁造成的损失进行综合考量，故该两项补助被告陈根兰不再享有。（五）、关于缴纳的履约保证金52800元。据双方签订的合同约定，履约保证金在合同期满后退还。现因双方解除合同，出租人又不存在可没收履约保证金的情况，故履约保证金52800元应予退还被告陈根兰。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条之规定，判决如下： 一、原告马悦卿与被告陈根兰于2014年7月26日签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日起解除； 二、被告陈根兰、象山县石浦镇西门外养老院于本判决生效后十五日内腾空坐落于象山县石浦镇西门外路58号的房屋，并完整移交给原告马悦卿； 三、被告陈根兰、象山县石浦镇西门外养老院支付原告马悦卿租金38068.80元及滞纳金1229.08元，合计39197.88元； 四、原告马悦卿支付被告陈根兰装修损失1300000元、一次性搬迁和临时安置费120000元、停产停业损失补偿费90000元，返还履约保证金52800元，合计1562800元； 上述第三、四项相抵扣后，原告马悦卿需支付被告陈根兰1523602.12元，款定于本判决生效后十五日内履行。 五、驳回原告马悦卿的其他诉讼请求； 六、驳回被告陈根兰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案案件受理费10536元，减半收取5268元，由原告马悦卿负担4878元，被告陈根兰、象山县石浦镇西门外养老院负担390元，反诉受理费16293元，由原告马悦卿负担9433元，被告陈根兰负担6860元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 张鑫晖 二〇二〇年四月三十日 代书记员 倪麟童