辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0103民初3178号原告：郑伟华，男，1970年10月22日出生，汉族，住址广州市天河区。委托诉讼代理人：王月，辽宁奉申律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵东，辽宁奉申律师事务所律师。被告：辽宁昊宇房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区教场路24号。诉讼代表人：辽宁昊宇房地产开发有限公司管理人。委托诉讼代理人：陈莎莎，系辽宁开宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋济廷，系辽宁开宇律师事务所律师。第三人：沈阳东森房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区正阳街286号。诉讼代表人：沈阳东森房地产开发有限公司管理人。委托诉讼代理人：肖清华，辽宁盛恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾伽钰，辽宁盛恒律师事务所实习律师。原告郑伟华与被告辽宁昊宇房地产开发有限公司、第三人沈阳东森房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案受理后，依法由审判员王云娇独任审判，于2020年4月22日、2020年5月11日公开开庭进行了审理。原告郑伟华的委托诉讼代理人王月、赵东，被告辽宁昊宇房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈莎莎、宋济廷，第三人沈阳东森房地产开发有限公司的委托诉讼代理人肖清华、贾伽钰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑伟华向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决被告履行合同义务，撤销以被告名义办理的合同备案手续，协助原告办理位于沈阳市沈河区房屋的备案登记及不动产权利登记手续；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：本案被告辽宁昊宇房地产开发有限公司（以下简称“昊宇公司”）与第三人沈阳东森房地产开发有限公司（以下简称“东森公司”）系合作关系，双方合作开发建设了案涉房屋，即沈阳市沈河区市府大路290号“摩根凯利”大厦。2007年被告与第三人东森公司因欠付案外人溧阳市立达安装工程有限公司电梯安装费等相关费用，因此以其建设的案涉“摩根凯利”大厦A座20楼9、10、16、17号四套房屋作价140万元抵付欠付的电梯安装费用。原告从本案第三人处得知其以四套房屋抵付欠款的情况后，经原告、被告、第三人及案外人溧阳立达公司共同协商，本案被告、第三人及案外人溧阳立达公司达成一致意见，将上述四套房屋出售给原告且由原告将购房款直接给付给溧阳立达公司作为被告及第三人偿还溧阳公司的电梯安装费用。上述协议达成后，第三人与案外人溧阳立达公司签订了抵账协议，被告与原告签订案涉房屋买卖合同。合同中约定被告将案涉房屋出售给原告，并配合原告办理备案登记及不动产权属登记。合同签订后，原告按照约定将购房款140万元全部给付给溧阳立达公司，溧阳立达公司认可收到了原告给付的140万元（即第三人公司抵顶上述四套房屋的用以偿还欠付的电梯安装费等费用），被告将案涉房屋交付原告使用至今。原告自2008年3月5日起依法占有、使用案涉房屋至今并且按时交纳房屋的水、电、煤气、物业、电梯、采暖等与该房屋相关的所有费用。在原告占有、使用案涉房屋期间始终要求被告履行合同义务办理房屋备案登记及不动产权属登记手续，但被告均以各种理由推诿至今未给原告办理产权手续。由于被告自身原因对外存在大量债务，因此导致原告购买的上述房产因被告欠债被沈阳市中级人民法院执行查封严重损害了原告的合法权益。目前虽然被告因资不抵债已经进入破产清算程序，但是根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第六项之规定，该涉案房屋被告虽然尚未给原告办理不动产权属登记，但已向原告实际交付房屋，故该涉诉房屋不属于被告的破产财产。同时根据《企业破产法》第十九条规定，人民法院受理破产申请后，有关债务人财产的保全措施应当解除，执行程序应当中止。综上，原告交纳全额购房款并占有、使用案涉房屋的行为符合我国《合同法》第一百三十三条、《物权法》第三十九条的相关规定，取得了案涉房屋的所有权。另外根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定，原告已经履行了全部合同义务，故被告应继续履行破产前所应当为其办理房屋备案手续及过户登记的义务。即便被告进入破产清算程序，但根据上述法律规定双方买卖合同目的可以实现，且不存在无法继续履行的情况，故请法院查清案件事实，根据《合同法》第一百零七条之规定，判决被告继续履行合同义务协助原告办理案涉房屋备案登记及过户登记手续。以维护原告的合法权益。被告辽宁昊宇房地产开发有限公司辩称，一、原告主张被告履行合同义务，协助办理案涉房屋备案及不动产权利登记手续的诉讼请求客观上无法实现。1、关于备案情况。经过调取房产档案，案涉房产并未备案在任何人名下。原告主张与答辩人之间并非商品房买卖合同关系，而是因东森公司以房屋抵顶欠溧阳市立达安装工程有限公司（下称溧阳公司）电梯安装费，而原告出资给溧阳公司继而取得案涉房屋，原告与答辩人之间并未直接协商订立购房合同，也未向答辩人交付过房款。2、关于办证情况。案涉房屋所在的“摩根凯利”项目由于昊宇公司只是名义上的开发主体，实质主体系金华市万胜房地产有限公司（下称万胜公司），初期因昊宇公司掌握的建工资料不完整、万胜公司拖欠工程款、未办理整体验收、变更规划未接受处理、未向质监部门办理备案而无法办理初始登记等历史遗留问题至今无法办理不动产权证。二、原告提供的商品房买卖合同及主张的对房屋占有情况，真实性无法确认。如前所述“摩根凯利”项目名义主体是昊宇公司，实质主体为万胜公司，双方各有销售行为，且根据生效判决书确认的事实，万胜公司一度伪造昊宇公司印鉴签订商品房买卖合同，但是无论如何，东森公司既非名义主体也非实质主体，其以案涉房产抵顶电梯安装费的权利来源尚不清楚，管理人无法确定原告据此取得房屋并提供合同的真实性，另，原告主张自2008年占有房屋至今，但并未提供充分证据加以证明，对于上述主张，管理人无法予以确认。第三人沈阳东森房地产开发有限公司辩称，一、被答辩人将答辩人列为第三人违反合同相对性原理，被答辩人提交的《商品房买卖合同》，双方当事人为被答辩人与被告，被答辩人主张权利的对象应为原告；二、被答辩人提交的证据不能证明其已经交纳全额购房款并从2008年开始占有房屋；1、被答辩人主张其已经全额交纳购房款，但未提供付款给溧阳市立安达安装工程有限公司的相关证据；2、被答辩人提交的完税证明不能证明其收益来自于案涉房屋；3、被答辩人提交的购水通知单时间为2019年，且地址市府大路290号2-20-17用户名称不是被答辩人；4、被答辩人提供的收款收据时间为2015年到2019年，且付款单位名称仅为楼号，不是被答辩人；5、被答辩人提供的电费收据不能证明使用人为被答辩人；6、被答辩人提供的供暖收费收据时间为2019年，且用户姓名为郭海鹰，不是被答辩人；7、被答辩人在起诉状中提到其购买了四套房产，但是只对案涉房屋主张权利，不排除由于被答辩人自身原因无法办理产权登记的可能。以上被答辩人主张其已经交纳全额购房款并从2008年开始占用房屋的事实不应予以认定；8、被答辩人提交的答辩人与溧阳市立安达安装工程有限公司的补充协议。对于该抵账协议应由被告与溧阳市立安达安装工程有限公司签订，答辩人不是适格的主体。被答辩人也未提供起诉状里提到的四方达成一致意见的相关证据。三、被答辩人主张案涉房屋不属于破产财产，其法律依据为《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》（以下简称《若干问题规定》）第七十一条第六项（该规定实施时间为2002年9月1日），但该规定与2013年9月16日实施的《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》（以下简称《破产法解释二》）第二条存在冲突，《破产法解释二》第二条规定未将《若干问题规定》第七十一条第六项排除出债务人财产。《破产法解释二》第四十八条规定：“本规定施行前本院发布的有关企业破产的司法解释，与本规定相抵触的，自本规定施行之日起不再适用。”。此外被答辩人主张取得房屋所有权，没有法律依据，《物权法》第九条明确规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因此，被答辩人的主张不应予以支持。当事人围绕争议焦点向本院提交了证据，对于原告提供的补充协议、证明、商品房买卖合同、入住通知单、电梯验收检验报告、工商局企业书式档案查询情况、辽宁省地方税务统一发票、沈阳市供暖发票、辽宁省地方税务统一发票、税收通用完税凭证、自来水通知单、收款收据、电能表使用卡、离婚证、户口本、业主信息登记表等证据，经当庭质证认证，本院予以确认，在卷佐证。根据本院采信的证据，结合当事人的陈述，本院认定事实如下：庭审中，原告郑伟华提供电梯验收报告及第三人沈阳东森房地产开发有限公司（甲方）与案外人溧阳市立安达安装工程有限公司（乙方）于2007年12月25日签订的补充协议。电梯验收报告用以证明溧阳市立安达安装工程有限公司为第三人沈阳东森房地产开发有限公司在沈阳市沈河区安装的电梯经验收合格。补充协议约定甲方以其开发的位于沈阳市的“摩根凯利”项目房产抵顶乙方价值1433800元的电梯安装费，乙方指定房产为摩根凯利写字楼20楼9号，面积57.93㎡，单价6102元，总房款370868元；摩根凯利写字楼20楼10号，面积57.02㎡，单价6102元，总房款365042元；摩根凯利写字楼20楼16号，面积54.18㎡，单价6169元，总房款334236元；摩根凯利写字楼20楼17号，面积55.1㎡，单价6169元，总房款339912元。以上总面积为221.23，总房价款为1110058元，其中电梯安装款1433800元，差额部分23742元多退少补。甲方协助乙方办理有关手续，若乙方将上述房产出售给第三方时，甲方也应协助办理相关手续……。庭审中，原告郑伟华提供2份原告郑伟华作为买受人与被告辽宁昊宇房地产开发有限公司作为出卖人签订的商品房买卖合同，合同标的物分别为坐落于沈阳市沈河区（建筑面积54.18平方米）、1-20-17（建筑面积55.1平方米）。上述房屋价款分别为：1-20-16号334236元、1-20-17号339912元。付款方式为全款抵顶立达安装电梯工程款。2008年3月5日，被告辽宁昊宇房地产开发有限公司向原告下达入住通知书，原告郑伟华办理入住手续，并对诉争房屋使用、收益至今。案外人溧阳市立安达安装工程有限公司于2020年2月24日出具证明，记载：溧阳市立安达安装工程有限公司于2007年12月25日与沈阳东森房地产开发有限公司签订了市府大路290号摩根凯利大厦A座20层9号、10号、16号、17号四套房屋抵账补偿协议。郑伟华自愿以140万元购买溧阳市立安达安装工程有限公司抵账的上述四套房屋并向溧阳公司以现金方式给付了140万元购房款，该款项用于支付我公司相关电梯的安装费、调试费、检测费、配合费等费用。我公司在收到郑伟华支付的全部房款现金后已向郑伟华实际交付上述四套房产，故该四套公寓的实际所有权人为郑伟华先生，我公司对该四套房产不享有任何权利义务，特此证明。2018年10月24日，第三人沈阳东森房地产开发有限公司进入破产程序。2019年1月7日，被告辽宁昊宇房地产开发有限公司进入破产程序。原告郑伟华为办理诉争房屋的商品房买卖合同备案登记及产权登记，起诉来院。本院认为，关于原告郑伟华与被告辽宁昊宇房地产开发有限公司之间的商品房买卖合同效力问题，二者之间虽为以房抵债关系，但是在签订商品房买卖合同时，工程已经施工完毕，房屋已经具备交付条件，即施工方或供货方的义务已经履行完毕，且工程交付使用，第三人沈阳东森房地产开发有限公司给付工程款的期限已到。被告辽宁昊宇房地产开发有限公司与第三人沈阳东森房地产开发有限公司之间在开发相关房产项目时存在合作关系，被告辽宁昊宇房地产开发有限公司与原告郑伟华签订商品房买卖合同即表示其认可承受第三人沈阳东森房地产开发有限公司的债务。原告受让取得对被告辽宁昊宇房地产开发有限公司或第三人沈阳东森房地产开发有限公司的到期债权，经双方协商一致将上述债务关系转变为商品房买卖合同关系，符合民事当事人权利处分的意思自治原则，不违反法律、行政法规的强制性规定，故原、被告之间的商品房买卖合同关系合法有效。关于原告要求办理房屋买卖合同备案登记的问题。目前该房屋在房产部门无备案登记，原告实际支付了购房对价并实际使用该房屋，被告作为名义开发主体，有义务协助原告办理备案登记手续。故对原告要求办理诉争2套房屋买卖合同备案登记的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告协助原告办理诉争2套房屋产权登记手续问题。原告与被告辽宁昊宇房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，通过抵顶工程款的方式交付购房款，且诉争房屋亦由原告实际占有使用，第三人沈阳东森房地产开发有限公司和被告辽宁昊宇房地产开发有限公司应当履行房屋买卖合同义务，为原告办理诉争房屋的商品房买卖合同备案手续，并将产权登记至原告名下，但因诉争2套房屋未取得初始登记证明，客观无法办理产权登记，故对原告要求办理产权登记的诉讼请求，本院无法支持，待该2套房屋具备办理房产登记的客观条件时，被告再行协助原告办理产权初始登记。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告辽宁昊宇房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内，协助原告郑伟华办理沈阳市沈河区（建筑面积54.18平方米）、1-20-17（建筑面积55.1平方米）2套房屋商品房买卖合同的备案登记手续；二、驳回原告郑伟华的其他诉讼请求。案件受理费12300元减半收取6150元，由被告辽宁昊宇房地产开发有限公司负担3075元，由第三人沈阳东森房地产开发有限公司负担3075元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 员 王云娇二〇二〇年五月十五日法官助理 姚佳林书 记 员 訾 旭本判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条：本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。