辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终4433号上诉人（原审被告）：郭荣贤，男，汉族，1971年9月7日出生，住杭州市上城区。委托诉讼代理人：郭荣军（郭荣贤哥哥），男，1972年2月16日出生，汉族，住沈阳市沈河区。上诉人（原审被告）：余小丹，女，汉族，1973年11月17日出生，住浙江省平阳县。被上诉人（原审原告）：李慧超，女，满族，1990年11月19日出生，住辽宁省海城市。委托诉讼代理人：李刚（李慧超父亲），男，1950年1月5日出生，满族，退休员工，住辽宁省海城市。被上诉人（原审原告）：乔俊博，男，汉族，1991年5月8日出生，住辽宁省海城市。上诉人郭荣贤、余小丹因与被上诉人李慧超、乔俊博房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2019）辽0112民初9151号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。郭荣贤、余小丹上诉请求：1.请求依法撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院对于被上诉人未尽履约义务的事实认定不清，以中介机构笔录证明被上诉人履行了现金补齐房款的合同义务无事实和法律依据；二、一审法院认定上诉人对被上诉人现金全款交付的履行方式未作表示，导致合同不能履行构成违约，属于基本事实认定错误；三、一审法院不接受上诉人提起的反诉，违反法定程序；四、一审判决显示公平、违反公平公正原则。被上诉人李慧超、乔俊博答辩：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。李慧超、乔俊博向一审法院起诉请求：1.请求解除合同请求；2.判令被告赔偿原告118500元，具体赔偿明细如下：（一）赔偿违约金43000元；（二）赔偿中介费及贷款手续费11600元；（三）被告每日按照房屋转让成交价的1‰进行赔偿，并逾期超过15天，赔偿12900元；（四）退还定金及预付购房款50000元；（五）定金及预付购房款50000元的利息1000元；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告李慧超与乔俊博系夫妻关系，被告郭荣贤、余小丹系夫妻关系。被告余小丹为出卖房屋办理了委托郭荣贤的委托手续。2018年2月5日，原告李慧超与被告郭荣贤、余小丹在沈阳市浑南区华海发房产信息咨询服务部（以下简称浑南华海发房产服务部）签订房屋买卖合同：约定二原告购买二被告所有的坐落于沈阳市浑南新区天坛南街8-7号1单元31楼3室楼房一套，面积为101.63平方米，房屋总价款为860000元，约定签订合同当日交付定金20000元。关于贷款手续，合同约定原、被告双方于2018年2月15日前一同到银行办理贷款审批手续，待原告贷款审批手续通过后5个工作日内，被告在签合同后2日内办理预约解贷手续，并按银行通知的解贷时间办理还款及抵押注销手续。当被告办完注销后25个工作日内，双方一同去房产交易部门办理更名过户手续。在原告新契税证明下发当日，原告付给被告第一笔购房款210000元。同时原被告双方需将第一笔购房款全部存入房产局办理资金监管手续；当原告新房证下发后5个工作日内由浑南华海发房产服务部贷款部协助原告办理商业贷款手续。当原告贷款下发后，由银行或者房产局资金监管公司直接付给被告第一笔购房款人民币600000元整；原被告双方商定签订合同当日原告支付被告购房款30000元。被告在2018年2月9日前结清所有陈欠，将房屋借给原告使用，原告承担入住后的所有费用。房屋买卖合同中约定购买方需要以贷款方式支付部分购房款的，应保证其具备能通过贷款审批的条件，如因此导致贷款不能或不足额的，除本合同或补充协议中约定其他支付形式外，原告应按本合同约定办理贷款时间以现金形式支付给出售方。关于违约责任，原被告双方约定：如原告违约不购买，定金不退；被告违约不卖，双倍赔偿原告定金；合同约定：被告如未按约定时间办理房屋产权证、办理房屋银行按揭贷款还款或抵押登记注销手续、办理产权过户手续、被告不配合协助原告办理贷款相关手续、未按规定时间交付房屋及原告未按约定时间办理产权过户手续、未按约定时间办理贷款相关手续、未按约定时间付款，违约方应每日按房屋转让成交价的1‰向守约方支付违约金,逾期超过十五日的，守约方有权单方解除本合同，同时约定原、被告任意一方违约导致本合同不能继续履行的，由违约方向守约方支付房屋转让成交价的5%作为违约金，违约金不足以弥补守约方损失的，以赔偿实际损失为准。关于居间服务费，合同约定原告在签订合同当日，一次性向居间方浑南华海发房产服务部支付居间服务费8600元整。本合同签订后，除在本合同中另有约定外，居间方不予退还居间服务费。在履行合同过程中，如原告违约，居间服务费不予退还；如被告违约，原告有权向被告追偿，浑南华海发房产服务部可提供必要的协助。原被告双方另约定，原告保证贷款金额可达到约定金额，无法贷款或贷款金额不足的，用现金补齐。房屋买卖合同签订后，原告乔俊博于2018年2月5日向被告郭荣贤转款50000元，该款系定金20000元，预付购房款30000元，同时被告将出售房屋借给原告使用,原告使用该房屋至今。办理贷款过程中，被告于2018年6月3日以原告李慧超提交银行的贷款资料系虚假信息，原告违规贷款对被告不利，不同意将房屋出卖原告，向原告出具书面解除合同通知，原告接到通知，不同意被告的解除合同意见，被告又向原告交付合同解除通知的更新协议。双方未能达成解除意见。原告于2018年7月向一审法院提起诉讼。案件审理过程中，原告撤回要求被告返还贷款中介费3000元，增加诉讼请求要求解除房屋买卖合同。另查明，被告与原告代理人之间的通话，原告同意向被告全款现金购房，被告未做表示。一审法院认为，原告与被告签订的《房屋买卖合同》是双方协商一致，并自愿达成的，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律、法规的强制效力性规定，应属于合法有效，故双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。根据该合同约定，“无法贷款或贷款金额不足时，用现金补齐”，当原告银行贷款被拒时，有通话录音及中介机构询问笔录可证实，原告方在不能以贷款方式支付购房款的情况下，按照合同约定的现金方式继续履行合同，故对被告称原告未尽履约责任的答辩意见，不予采纳。在双方未就解除合同达成一致的情况下，被告对原告现金全款交付的履行方式未做表示，导致合同不能履行，故被告已构成违约。双方签订的《房屋买卖合同》应予解除，原告应将该房屋返还被告，被告应按该合同约定赔偿原告遭受的经济损失。对原告要求被告赔偿定金20000元、违约金43000元、购房预付款30000元、中介费8600元的诉讼请求，因双方在合同中即约定违约金又约定定金，本案中被告违约而原告选择适用违约金，故被告应按合同约定返还定金20000元，并赔偿违约金。房屋成交价为860000元，按照合同约定，违约金为房屋成交价的5%，故被告应赔偿原告违约金43000元；因被告违约导致合同解除，故被告应返还原告预付购房款30000元；按照合同约定，被告违约，原告可向被告追偿居间服务费，故被告应赔偿原告居间服务费8600元。对原告的上述诉讼请求，予以支持。对原告要求被告赔偿12900元的诉讼请求，因该项请求不符合合同约定的，不予支持；关于原告提出定金和预付款利息的诉讼请求，因没有相关依据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条一款、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告李慧超与被告郭荣贤于2018年2月5日签订的编号为2332616房屋买卖合同。二、被告郭荣贤、余小丹于本判决生效之日起十日内返还原告李慧超、乔俊博定金20000元；三、被告郭荣贤、余小丹于本判决生效之日起十日内返还原告李慧超、乔俊博购房预付款30000元；四、被告郭荣贤、余小丹于本判决生效之日起十日内赔偿原告李慧超、乔俊博违约金43000元；五、被告郭荣贤、余小丹于本判决生效之日起十日内赔偿原告李慧超、乔俊博中介费8600元；六、原告李慧超、乔俊博于本判决生效之日起十日内将借用被告郭荣贤、余小丹的房屋（坐落于沈阳市浑南新区返还被告郭荣贤、余小丹；七、驳回原告李慧超、乔俊博其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2670元，由原告李慧超、乔俊博承担338元，由被告郭荣贤、余小丹承担2332元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交：解除协议（复印件）、微信截图，证明：我和被上诉人之间一直在协商，但没有见面，因为被上诉人不愿意减免。被上诉人质证：聊天记录的双方，没有一方是我方。真实性、关联性均有异议，不知道证据怎么回事。本院认为，对于该证据应结合全案证据予以综合考查，对该组证据记录在卷。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于本案违约责任的确定问题，被上诉人与上诉人签订的《房屋买卖合同》约定“无法贷款或贷款金额不足时，用现金补齐”，被上诉人在不能以贷款方式支付案涉购房款的情况下，按照合同约定向上诉人提出以“现金补齐购房款”的方式继续履行合同，在此不属于被上诉人存在违约行为；上诉人在本案双方就解除案涉《房屋买卖合同》未达成一致意见的情况下，对被上诉人提出以“现金补齐购房款”的履行方式未做表示，视为上诉人不认可被上诉人的履约方式。在上诉人不能明确证明被上诉人存在违约行为的情况下，上诉人拒绝被上诉人的履约行为，进而导致案涉《房屋买卖合同》未能继续履行，故一审法院据此认定上诉人已构成违约、被上诉人未构成违约并无不当。综上所述，郭荣贤、余小丹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2670元，由上诉人郭荣贤、余小丹负担。本判决为终审判决。审判长  丁广昱审判员  金 鑫审判员  吕长辉二〇二〇年五月六日法官助理姜博书记员路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。