云南省新平彝族傣族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云0427民初580号 原告：赵鑫，男，1990年4月7日生，彝族，原住新平县，现租住新平县。 委托诉讼代理人：罗佩武（系原告叔叔），男，1975年4月10日生，汉族，住新平县。代理权限：特别授权代理。 被告：毛英，女，1968年6月27日生，汉族，住新平县。 委托诉讼代理人：陈建明，男，云南新宇律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 委托诉讼代理人：陈宇波（系被告侄子），男，1997年2月24日生，回族，住新平县。代理权限：特别授权代理。 原告赵鑫与被告毛英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告赵鑫及其委托诉讼代理人罗佩武，被告毛英及其委托诉讼代理人陈建明、陈宇波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵鑫向本院提出诉讼请求：1、请求解除原、被告双方于2019年11月17日签订的《房屋买卖协议书》，由被告承担违约责任；2、判令被告返还原告支付定金100000元的同时（已转还），并依照定金罚则另行赔偿原告100000元；3、本案诉讼费用由被告负担。经本院释明，变更诉讼请求1为：请求解除原、被告双方于2019年11月17日签订的《房屋买卖协议书》。事实与理由：原、被告于2019年11月17日签订了《房屋买卖协议书》，双方约定：被告自愿将坐落于新平县房屋以人民币2800000元出售给原告；签订协议日支付定金100000元，并于10日内支付800000元首付款；差额房款由原告向银行贷款支付，再由被告配合原告办理相关房产过户手续；如被告违反本合同条款应返还原告已交金额100000元，并向原告赔偿违约款100000元，共计200000元，如原告违反本合同条款，被告将不退还原告定金。原、被告双方在房屋买卖交易中，原告按约定支付了定金，并于2019年11月19日将名下幸福路10号8幢1单元702室出售筹款支付被告，而被告以市场房价升值为由要求增加购房款，为此双方发生争执，协商未果。现原告及家人无家可归，租房居住，因被告的行为失当，侵害了原告的利益，所以特向法院提起诉讼。 被告毛英辩称，原、被告双方签订的《房屋买卖协议书》实际已解除，应驳回原告的全部诉讼请求。理由如下：原、被告双方于2019年11月17日签订《房屋买卖协议书》，被告将其所有的位于新平县的房屋以2800000元的价格转让给原告，协议签订的当日原告将购房定金支付给被告，后因原告不能履行房屋转让协议，且无购房的资金来源，经双方协商，口头解除上述协议。被告于2019年12月9日向原告退还所支付的100000元，同时还支付了200元的资金占用费，现原告以被告要求增加购房款为由，按定金罚则要求被告支付违约金100000元的诉请缺乏事实和法律依据。被告认为导致《房屋买卖协议书》不能继续履行的过错在于原告，《房屋买卖协议书》第三条明确约定“乙方在签订本合同时，支付定金人民币100000元，在支付定金后10日内交清剩余首付款800000元，共计首付款900000元”。原告于协议签订当日支付了100000元定金后，未在当月27日前支付剩余的首付款800000元，并向被告明确表示合同无法继续履行。同时，该协议书第四条约定，在付清首付款时双方办理房产过户手续并签订正式的购房合同，但因原告无能力付清首付款，故正式的购买合同一直未签订，所以《房屋买卖协议书》才没有房屋共有权人的签字。造成本协议不能继续履行的原因是原告至今未能付清购房的首付款，并向被告明确不再购买该房屋。经双方口头协商，房屋转让协议终止，由被告退还已支付的100000元。原告于2019年12月9日收到被告退还的购房款后未提出任何异议，时隔三个月后向人民法院提起诉讼，纯属滥用诉权。原告支付定金是在2019年11月17日，被告退还定金是在2019年12月9日，原告向法院起诉的时间是2020年3月23日，实际上在2019年12月9日原、被告双方的协议已经解除，被告还额外支付了不足一个月的资金占用费200元，原告起诉的时间已经超过了合同解除异议的法律规定时限。本案不适用定金罚则，原告虽然在签订协议时支付定金100000元，但同时约定在定金支付后10日内需付清剩余的首付款800000元，正因为原告的违约行为才导致购房协议无法继续履行。原告忽视自己的违约行为，曲解定金罚则和违反协议的约定，诉请要求被告承担违约责任缺乏法律依据。 原告赵鑫针对其诉讼请求，向本院提交了下列证据材料： 1、一份身份证（复印件），证明原告诉讼主体资格及基本信息情况； 2、一份《房屋买卖协议书》（原件），证明原、被告双方之间有买卖关系及交易的内容； 3、两份中国银行交易流水明细清单（原件），证明原告按约支付定金，被告违约退还订金的事实； 4、一份微信聊天截图（打印件），证明原告在收到违约金的时候，已告知被告尚欠本金未归还； 5、一份原告母亲方萍与刀学昌签订的房屋租赁协议（复印件），证明为了向被告购买房屋，原告出售了原住房，因被告反悔而未能买到房屋，现原告及家人只能租住房屋，产生2020年3月14日至2021年3月14日房租费是12000元； 6、一份中国银行交易流水明细清单（原件），证明合同履行期间原告账户的存款余额情况，原告已做好等待交付购房首付款尾款的准备，并具有支付购房首付款尾款800000元的能力； 7、一份视听资料（录音刻录光盘，附录音整理文字资料），证明原告准备按约履行合同，但是被告以提高房价及首付款比例为由拒不履行合同，违约责任不在原告。 经质证，被告对原告提交的证据1、2、3的真实性、合法性、关联性没有异议；对证据4的真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，认为仅是双方对协商解除合同内容的表述，不能证明原告的证明目的，原告起诉适用的是定金罚则，不存在本金和违约金的说法。原、被告双方签订的房屋买卖协议书中已经对双方的合同义务进行了约定，被告的合同义务是在收到原告的首付款900000元后协助原告办理房屋过户登记手续，交房时保证房屋的完好性，也就是说被告只有违反上述义务才存在违约；对证据5的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为该房屋租赁协议与本案原、被告双方无任何法律关系；对证据6的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可，认为虽然在明细中2019年11月26日原告账户余额有800000余元，但原告有履行能力却没有按合同约定日期履行支付800000元首付款尾款的义务；对证据7的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，认为该举证已超过举证期限，在第一次开庭时没有提交，无法辨别录音内容的真实性，也不能证实原告的证明目的，原告在第一次庭审中陈述双方进一步协商房屋买卖的时间是2019年12月7日，但是今天提交的三段录音的时间节点并不是这个时间段，其陈述和提交的录音形成时间不一致。 被告围绕其答辩意见，向本院提交了下列证据材料： 1、一份身份证（复印件），证明被告的主体资格及基本信息情况； 2、一份《房屋买卖协议书》（原件），证明2019年11月17日原被告双方签订《房屋买卖协议书》，约定被告将位于新平县的房屋转让给原告，原告于当日支付定金100000元，并于支付定金后10日内付清剩余首付款800000元及原告付清首付款之日起办理房屋过户登记，并签订正式购房合同的事实； 3、一份中国建设银行个人活期账户交易明细（原件），证明2019年11月17日原告支付定金100000元及被告于2019年12月9日退还原告款项，并支付200元利息，双方签订的购房协议客观上已解除的事实； 4、一份国有土地使用权证（复印件）、一份房屋所有权证（复印件）、一份房屋共有权证（复印件），证明位于新平县的房屋属于被告毛英及被告之夫穆跃、之子穆柯成共同共有的事实。 经质证，原告对被告提交的证据1、2、4的真实性、合法性、关联性均没有异议；对证据3的真实性没有异议，对证明目的及证明内容有异议。 当事人围绕其诉讼主张及辩解提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下:原告提交的证据4，被告对真实性未提出异议，仅对关联性及证明目的提出异议，本院认为该证据与本案具有关联性，结合在卷的其他证据予以综合认定；对证据5，合同双方均为案外人，对该证据不作评判；对证据6，能证实合同约定的履行首付款尾款即2019年11月17日至11月26日期间，原告账户的余额情况，本院予以确认；对证据7，三段录音系双方就房屋买卖协议履行过程中产生争议后双方协商的谈话过程，能够客观反映双方协商的相关事宜，与本案的基本事实密切相关，本院予以采纳。 本院经审理认定事实如下： 原、被告双方协商后于2019年11月17日签订《房屋买卖协议书》，约定“一、甲方（毛英）自愿将坐落在新平县桂山街道太平新区（建筑面积408.86平方米，土地面积219.6平方米，产权证号新政发字第2006××号、新国土用（2006）第××号）房地产出卖给乙方（赵鑫），并将与所出卖该房产的相关的土地使用权同时出卖给乙方（附房产证复印件及该房产位置图）；二、双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币2800000元。首付900000元；三、乙方在签订本合同时，支付定金人民币100000元，在支付定金后10日交清剩余首付款800000元，共计首付900000元；四、乙方支付首付之日起。甲方将房产证和土地使用权证交于乙方并积极配合乙方办理有关房产过户手续，并签订正式购房合同。乙方应积极贷款，其余房款人民币1900000元由银行贷款支付，并于银行贷到款当日付清全部房款；五、甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权；六、办理房产证手续所产生的有关税费由乙方承担；七、该房产应无任何担保、抵押、房产瑕疵，无人租住、使用；无欠账，如电话费、水电费、物业管理费、取暖费、入网费、有线电视费等；八、本合同签订后，如一方违反本合同条款，如甲方违反本合同条款应还乙方已交金额100000元，并向乙方赔偿违约款100000元，共计200000元；如乙方违反本合同条款，甲方将不退还乙方定金；九、交付该房产，甲方不得损坏该房产的结构、地面和墙壁及不适移动的物件；十、本协议一式两份，具有同等法律效力，自双方签字之日生效。”2019年11月17日，原告通过银行转账向被告支付定金100000元。后双方因被告欲提高售房总价款以及首付款支付比例等事宜而发生争议，被告于2019年12月9日通过银行转账退还原告100200元（被告主张含定金100000元和资金占用费200元），并以微信方式将银行转账截图发送给原告，微信聊天记录时间为2019年12月9日中午12时51分，原告于2019年12月9日中午12时54分回复“嗯，违约金已收到，还有10万本金。”另外，原告对200元的款项性质不予认可，并要求在本案中一并处理。原告于2020年3月23日向本院提起诉讼。 另查明，坐落于新平县房屋的所有权人为穆跃，共有权人为毛英、穆柯成。穆跃和毛英为夫妻关系，穆柯成为夫妻二人的婚生子。截止2019年11月26日，原告在中国银行卡号尾号为5427的账户余额为850500.33元。 本院认为，本案争议的焦点为：1、原、被告双方签订的《房屋买卖协议书》的效力问题？2、违约情形以及违约责任的承担？3、《房屋买卖协议书》是否实际解除？4、本案能否适用定金罚则？ 针对争议焦点一，本院认为，房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应价款的合同。原、被告签订的《房屋买卖协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效的合同。虽然在该协议第四条中有“乙方支付首付之日起，甲方将房产证和土地使用权证交于乙方并积极配合乙方办理有关房产过户手续，并签订正式购房合同。”的表述，被告据此条款认为该协议书仅系购房意向书，但是在双方签订的《房屋买卖协议书》中已经明确了买卖双方、买卖房屋坐落、价款数额及价款支付方式、违约责任承担等合同主要内容。且双方均认可自愿订立该协议，即对协议内容达成了合意，当事人的姓名、标的和数量都是可以确定的，故双方之间的房屋买卖合同成立。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”本案所涉房屋的产权登记在毛英、穆跃、穆柯成三人名下，尽管《房屋买卖协议书》中甲方（卖方）仅有毛英签字，没有其余共有人的签字，但是依本案审理查明的事实，在原告等人实地看房、商谈及签订协议时毛英的丈夫穆跃均在场，也未提出异议。其在外地工作的儿子穆柯成仅是对房屋出售价款及预付款比例未达成一致意见，共有人应当知晓该房屋买卖事宜，对购买人原告来说，其亦有理由相信毛英出售房屋并与其签订《房屋买卖协议书》是经毛英丈夫及儿子同意的，故其余共有人未在《房屋买卖协议书》上签字，不影响合同的效力。 针对争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”本案中，双方当事人均应严格按照合同约定享有权利、履行义务。原告在签订协议时，已按约支付定金100000元，庭审中被告辩解导致合同无法履行的根本原因系原告没有能力按照协议在支付定金后10日交清剩余首付款800000元，而根据原告提交的银行流水反映，截止2019年11月26日，原告持有的中国银行卡号尾号为5427的账户余额达850500.33元，以上项款足以支付800000元首付款尾款，虽然被告称原告有支付能力但仍未按约将首付款交付给被告，但根据原告提供的录音资料显示，原告已于2019年11月21日、22日表示要将首付款尾款800000元交付给被告，但被告以需当面商谈为由拒绝收取，并表示其儿子认为协议中约定的售房总价及首付款支付比例偏低，不同意售房。双方多次协商未果后，被告明确表示涉案房屋不再卖给原告，并于2019年12月9日通过银行转账退还原告100200元（含定金100000元）。由此表明,原、被告双方签订的房屋买卖协议书未得以继续履行的主要原因系被告认为房屋出售价格及首付款支付比例偏低拒绝履行合同，导致订立合同的目的不能实现，被告的行为已经构成违约，理应承担违约责任。 针对争议焦点三，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十六条第一款规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本院认为，合同解除分为合意解除和法定解除两种，对于法定解除，须符合法定解除的条件，且应明确通知对方。本案中，原、被告双方在《房屋买卖协议书》中未对合同解除事宜进行约定，被告抗辩称其与原告已口头解除协议，并已将定金和资金占用费退还给原告，本案合同已经实际解除，原告对被告的该辩解提出异议。经审查，首先，原、被告系签订《房屋买卖协议书》后又因房屋价款及支付方式等问题发生争议，双方为此进行过多次协商，但协商未达成一致意见，协议中相关条款系约定违约责任的条款，并无明确赋予被告行使合同解除权条件的条款；其次，被告向原告退还定金，但微信聊天记录仅能反映出100000元定金已退还原告，本案现有证据不能证明被告已明确向原告提出解除合同的意思表示，亦不能证明双方达成解除合同的合意，也不能视为合同已解除。现因被告不愿再继续履行合同，双方的合同目的不能实现，原告要求解除合同的请求于法有据，本院予以支持。 针对争议焦点四，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”第一百一十六条规定“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条第一款规定“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”本案中，双方在《房屋买卖协议书》中约定了定金条款，原告于2019年11月17日签订协议当日已支付了定金100000元，原告已履行支付定金的义务，定金既可以作为债的担保方式，也可以作为债的不履行责任形式。《房屋买卖协议书》第八条约定：“本合同签订后，如一方违反本合同条款，如甲方违反本合同条款应还乙方已交金额100000元，并向乙方赔偿违约款100000元，共计200000元；如乙方违反本合同条款，甲方将不退还乙方定金。”原告作为守约方有权选择适用违约金或定金条款，原告在本案中明确主张适用定金条款，现涉案合同因被告构成根本性违约导致无法继续履行，应当承担定金责任，即双倍返还定金。原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求应予以支持。关于被告通过银行转账200元给原告，该款项应如何处理的问题，被告未能作出合理且有证据支持的解释，原告认为系被告单方擅自将该款转至原告账户，并表示将退还该款，如何退还由法院一并裁决。为了减少当事人诉累，本院认为可在本案中一并处理，在被告应赔偿给原告的款项中予以扣减。 综上，依照上述法律之规定，判决如下： 一、解除原告赵鑫与被告毛英于2019年11月17日签订的《房屋买卖协议书》； 二、由被告毛英于判决生效之日起十日内赔偿原告赵鑫100000元，扣减已给付的200元，实际应支付99800元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2300元，减半收取1150元，由被告毛英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。 审判员  赵萍 二〇二〇年五月二十八日 书记员  罗娴