浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终1637号上诉人（原审被告）：正大新生活（乐清）置业有限公司。住所地：乐清市城南街道宁康西路337号（8楼）。法定代表人：谢吉人。委托诉讼代理人：张春玲、邵琦，北京市中伦（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：屠靖，男，1995年8月23日出生，汉族，住乐清市。上诉人正大新生活（乐清）置业有限公司（以下简称正大乐清公司）因与被上诉人屠靖商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省乐清市人民法院（2019）浙0382民初9152号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。正大乐清公司上诉请求：撤销原判，改判以屠靖的实际损失为基础调减逾期交房违约金。事实和理由：一审对逾期交房违约金标准、是否存在逾期交付权属证书的情形以及逾期交房天数的事实认定不清，适用法律错误。一、一审认定的日万分之三逾期交房违约金标准过分高于屠靖的实际损失。正大乐清公司逾期交房给屠靖造成的实际损失应为逾期期间屠靖寻找替代房屋用于居住所产生的租金损失，违约金标准应为同地段同类型房屋的日租金。根据杭州联腾房地产营销策划有限公司出具的《乐清市出租市场租金价格报告》，与涉案房屋同地段同类型的乐清市最高端别墅小区“上海花园”同样面积的排屋租金约每天500元，因此，逾期交房给屠靖造成的实际损失应按500元每天计算，超过造成损失30%的违约金标准为650元每天。一审认定的日万分之三的逾期交房违约金标准为每天1961元，远远超过造成损失的30%即每天650元，过分高于屠靖的实际损失，事实认定、适用法律均严重错误。二、一审错误地遵循先例。本案不应采用对等原则根据张家豪案件即（2019）浙03民终1825号案件确定的逾期付款违约金标准确定本案的逾期交房违约金标准。业主逾期付款与正大乐清公司逾期交房二者损失的性质、来源与类型均不相同，开发商逾期交房给业主造成的损失是租金损失，业主逾期付款给开发商造成的损失是无法及时获得资金投入再生产而遭受的损失，不能简单地根据对等原则认定正大乐清公司与屠靖应适用相同的违约金标准。若要遵循先例，应遵循叶翼鼎案件即（2019）浙0382民初3950号民事调解书确定的逾期交房违约金日万分之二点五的标准。自叶翼鼎案件之后，正大乐清公司根据该案确定的逾期交房违约金标准于2019年8月制定了与全体业主的和解方案，统一确定和解标准，即逾期交房违约金标准为日万分之二点五、逾期办证违约金标准为日万分之一，该和解方案足以弥补业主的实际损失。截至目前，多数业主已签署和解协议并收到全额赔付款项。三、一审错误地认为本案存在两个违约行为，认定正大乐清公司构成逾期交付权属证书。一审认为逾期办证违约责任在《商品房买卖合同》中已约定明确，故没有必要再次于补充协议中约定，缺乏事实及法律依据。首先，《商品房买卖合同》及补充协议分别对买卖双方的违约责任进行约定，补充协议系双方经充分协商达成的一致意思表示，合法有效。一审认为补充协议仅在存在不明确情形或产生新情况时才应签订，错误。其次，《商品房买卖合同》系范本，不适用于个案的具体情况，需要针对个案具体情况签订补充协议。最后，补充协议第七条第9款不存在免除己方责任、加重对方责任的情形。《商品房买卖合同》第十条逾期交房的违约责任与第十六条逾期办证的违约责任系分别针对两个不同的违约行为，只有存在两个违约行为时才需收取两个违约金。而本案仅存在一个违约行为，即逾期办理竣工验收备案，因该违约行为同时导致了逾期交房和逾期办证。若既收取逾期交房违约金又收取逾期办证违约金，相当于针对同一个违约行为进行双重处罚，违反了公平原则和诚实信用原则。四、一审对台风和G20峰会的法律性质、是否需要提前告知买受人、是否导致竣工验收备案迟延、是否系签订合同之时可以确定扣除或顺延等事实认定错误，进而导致逾期交房天数认定错误。台风属《商品房买卖合同》第九条第8款约定的自然灾害免责事由，浙江省住建厅颁布的G20峰会停工文件属《商品房买卖合同》第九条第8款约定的政府行为免责事由。《商品房买卖合同》第九条第1款并未约定遭遇免责事由需要提前告知，因此，因台风、G20峰会导致的逾期交房无需提前告知买受人。浙江省住建厅颁布的G20峰会停工文件系政府行为，该政府行为导致本案竣工验收备案迟延，正大乐清公司可根据《商品房买卖合同》第九条第3款约定据实延期交付，无需承担延期交房的违约责任。本案合同签订于2015年10月21日，正大乐清公司取得竣工验收备案的时间是2019年5月27日，因该免责事由导致的竣工验收备案迟延是签订合同时不能预见的，无法在合同签订时确定该逾期交房天数是否予以扣除或顺延。屠靖书面答辩称：一、本案《商品房买卖合同》是正大乐清公司提供的格式合同，从合同第十条、第十六条以及附件八第二条可以看出，正大乐清公司对自己的违约责任约定较轻，对屠靖的违约责任约定较重，双方的权利义务严重不对等：1、从时间上看，对出卖人是逾期180日才计算违约金，而对买受人则是逾期7日就计算违约金；2、从违约金计算基数看，出卖人的违约金是按己交房价款计算，而买受人的违约金则是按总房价计算；3、从违约金的计算标准看，对出卖人是按己交房价款最高日万分之六、最低日万分之一计算，而对买受人则是按总房价款最高日万分之八、最低日万分之五计算，还另加总房价20%的违约金。合同所约定的违约金条款是正大乐清公司事先拟定的霸王条款，处于弱势的屠靖只能顺从和接受。屠靖已依约全面履行合同义务，正大乐清公司却无视契约精神，要求以租金的标准支付违约金。一审确定日万分之三的逾期交房违约金己大大调低了正大乐清公司的责任，正大乐清公司仍提起本案上诉，系浪费司法资源。二、正大乐清公司认为逾期交付权属证书不构成违约，理由不能成立。逾期交房和逾期交付权属证书是系两个不同的违约行为，应当分别承担违约责任。虽然补充协议与《商品房买卖合同》第十六条约定的逾期办证违约责任不一致，但补充协议是《商品房买卖合同》的组成部分，且二者系同一时间签订，正大乐清公司提供的格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。三、正大乐清公司主张台风和G20峰会期间延期免责，理由亦不能成立。正大乐清公司从未通知屠靖发生不可抗力事由，也未在合理期限内提供发生不可抗力的证明。且台风系签订《商品房买卖合同》之前发生，正大乐清公司主张扣除台风期间，没有理由和根据。G20峰会期间政府没有通知正大乐清公司停工，即使政府有责令其停工，其也应按合同约定在30日内通知屠靖。屠靖向一审法院起诉，请求：1.判令正大乐清公司向屠靖支付逾期交付违约金2301015元，其中逾期交房（计算至2019年6月7日）的违约金人民币2055390元、逾期交付权属证书（计算至2019年7月11日）的违约金人民币245625元；2.判令正大乐清公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年10月21日，屠靖与正大乐清公司签订《商品房买卖合同》（合同编号201590011660003），约定正大乐清公司将正大城一期第27幢103号出售给屠靖，建筑面积285.21平方米，房价款6550000元。同时约定：1、正大乐清公司应于2017年12月30日前将符合条件的商品房交付屠靖使用，逾期交付超过180日，继续履行合同的，自合同约定的交付期限之第二天起至实际交付之日止，正大乐清公司按日向屠靖支付已交付房价款万分之六的违约金；2、正大乐清公司承诺于2018年6月30日前，取得土地、房屋权属证书，交付给屠靖，若逾期交付权属证书的，正大乐清公司自约定交付日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向屠靖支付已交付房价款万分之一的违约金；3、如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：①遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；……③由于市政配套设施、设备不到位或者其他政府原因导致商品房无法取得竣工验收备案证明或者无法取得规划、公安消防、环保等行政主管部门出具的认可文件或准许使用文件或者导致用水、用电、用气、道路等无法达到使用条件的，出卖人可据实予以延期交付而无需承担违约责任；4、合同约定面积与产权面积产生差异的，不视为出卖人违约，按产权登记面积据实结算房屋价款；5、若出卖人逾期交房的，则本合同第十六条中出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同，该期限内出卖人不承担逾期办证的相应违约责任。合同签订后，屠靖依约支付了全部购房款6550000元，但在最后结算时，由于建筑面积差异，退回购房款12631元，实际支付购房款6537369元。正大乐清公司于2019年6月7日交付房屋，2019年7月10日交付权属证书。一审法院认为，屠靖与正大乐清公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方都应严格依约履行义务。1、关于违约金计算以合同约定的总房价6550000元为基数还是以最后结算实际支付的6537369元为基数的问题。虽然合同约定总房价为6550000元，但同时约定如果产权证的面积与合同约定面积不一致的，按产权登记面积据实结算房屋价款。可见，双方均明确合同约定的房屋价款还是不确定的，待产权登记确定面积后方能确定最后的房价款；其次，屠靖向正大乐清公司主张违约金的时候，房价款已经进行了结算，正大乐清公司已经将多余的房价款退回给了屠靖，作为正大乐清公司最终收到的房价款为6537369元，因此，应以房价款6537369元作为计算违约金的基数。2、关于2015年7、8月间台风影响的2天和2016年G20影响的5天共7天应否在逾期天数中扣除的问题。正大乐清公司在出示证据时以不可抗力为由要求扣除，而双方约定，在遭遇不可抗力时，正大乐清公司应在发生之日起30日内告知买受人，才能扣除。本案双方的买卖行为发生在2015年10月，而台风发生在2015年7、8月，何来告知，在签订合同时也没有告知需要扣除该2日；退一步说，如果要扣除2015年7、8月的台风影响的共计2日的工期，那么，该要扣除的2日工期的情形发生在前，签订合同在后，双方签订合同时就要扣除或者顺延。买卖合同是正大乐清公司提供的，在双方签订合同时没有就交付日期扣除或顺延2日进行约定，而在发生纠纷时再提出主张不符合交易习惯，也有违诚实信用原则。正大乐清公司也没有证据证明在G20峰会后的30日内告知屠靖，因此，不符合不可抗力而要求扣除的条件。同时，正大乐清公司又以可以据实延期的第③种情形提出扣除，而该种情形导致的结果是“无法取得竣工验收备案证明”或“无法取得……行政主管部门出具的认可文件或准许使用文件或者导致……无法达到使用条件”，台风和G20峰会显然不会导致上述的结果。因此，在计算逾期天数时不应扣除该7日。3、关于逾期交付违约金标准是否应调整的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，正大乐清公司以周边及乐清市主要城区的实际租金水平证明双方约定的违约金过分高于造成的损失，请求予以调减。屠靖没有证据证明由于正大乐清公司的逾期交房造成自己更大的损失，因此正大乐清公司要求对违约金予以调整的理由成立，予以采纳，将违约金标准调整为日万分之三较为妥当。4、关于是否存在逾期交付权属证书的问题。《商品房买卖合同》第十六条约定：正大乐清公司应于2018年6月30日前交付屠靖权属证书，逾期交付的，则自约定交付之日起至实际交付之日止，按日向屠靖支付已交房价款万分之一的违约金；同日签订的附件八补充协议又约定正大乐清公司逾期交房的，则本合同第十六条中出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延……该期限内出卖人不承担逾期办证的相应违约责任。一般来说。“补充协议”是在合同履行过程中就出现的新情况或者不明确的情形重新达成的协议，作为原合同的补充。本案中，就逾期交证的违约责任在本合同中约定明确，不可能产生歧义，是没有重新协议的必要；再者，该“补充协议”又于当日签订，系正大乐清公司提供的格式合同，明显是正大乐清公司为了免除自己责任，排除屠靖权利，且正大乐清公司没有证据证明已经就该条款提请屠靖方注意或者对其予以说明。按照《中华人民共和国合同法》第四十条规定：提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。因此，附件八补充协议第七条第9项的约定无效，正大乐清公司交付权属证书构成逾期交付，应承担违约责任。但交付权属证书的时间应以权属证书上记载的2019年7月10日。综上所述，双方约定正大乐清公司应于2017年12月30日之前向屠靖交付商品房，而其于2019年6月7日交付房屋，构成逾期交房，应承担违约金1027674元（6537369元*524天*0.03%）；正大乐清公司承诺于2018年6月30日前交付权属证书，其于2019年7月10日交付权属证书亦构成逾期交付，应承担违约金245151元（6537369元*375天*0.01%）。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、正大乐清公司应支付屠靖逾期交房违约金人民币1027674元；二、正大乐清公司应支付屠靖逾期交付权属证书违约金人民币245151元。上述二项共计人民币1272825元，款限判决生效之日起十五日内交一审法院民事审判一庭转付。如果正大乐清公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25208元，减半收取12604元，屠靖负担4476元，正大乐清公司负担8128元。二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院审核了当事人向一审法院提供的证据后，依法对一审判决认定事实予以确认。本院认为，涉案《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，一审认定为合法、有效，正确。关于一审确定的逾期交房违约金是否正确的问题。首先，关于逾期交房天数。根据涉案《商品房买卖合同》的约定，正大乐清公司应于2017年12月30日前将符合条件的商品房交付屠靖使用，正大乐清公司直至2019年6月7日才交付涉案房屋，已构成违约。正大乐清公司主张因台风期间及G20峰会导致的停工期间应予以扣除，对此本院认为，台风是我国东南沿海常见的天气现象，正大乐清公司在签订《商品房买卖合同》时对此应有所预见，并在确定房屋交付日期时加以考虑，而本案中正大乐清公司主张受台风影响的两天即2015年7月10日、2015年8月8日均在《商品房买卖合同》签订之前，不属本案合同履行过程中发生的不可抗力，故正大乐清公司主张上述两天应在其逾期交房天数中扣除，缺乏依据；另外，根据涉案《商品房买卖合同》第九条的约定，因政府行为造成的免责事由正大乐清公司应在发生之日起30日内告知买受人，本案中没有证据显示正大乐清公司已就该事由向屠靖进行告知，故其主张因G20峰会造成的2016年9月2日至2016年9月6日期间应在逾期交房天数中予以扣除，依据不足。另外，本案也不存在因政府行为导致无法取得竣工验收备案证明的情形，正大乐清公司援引《商品房买卖合同》第九条约定的第3种可以据实延期的情形主张其无需承担逾期交房的违约责任，亦缺乏依据。其次，关于逾期交房违约金的计算标准。根据涉案《商品房买卖合同》的约定，正大乐清公司逾期交房超过180日的，应自合同约定的交付期限之第二天起至实际交付之日止按日向屠靖支付已付房价款万分之六的违约金。一审根据本案实际情况酌情将逾期交房违约金标准调整为日万分之三，并无不当。关于一审认定的逾期交付权属证书违约金是否正确的问题。根据涉案《商品房买卖合同》的约定，正大乐清公司应于2018年6月30日前取得房屋权属证书并交付给买受人，正大乐清公司直至2019年7月10日才交付权属证书，亦构成违约。涉案《商品房买卖合同》对逾期交房违约金和逾期交付权属证书违约金分别作出了约定，正大乐清公司以本案只存在一个违约行为为由主张其无需承担逾期交付权属证书的违约金，缺乏依据。同时，涉案《商品房买卖合同》附件八关于逾期交付权属证书违约金的约定与《商品房买卖合同》不一致，鉴于《商品房买卖合同》附件八与《商品房买卖合同》系同时签订，且附件八系正大乐清公司预先拟定的格式条款，一审据此认定正大乐清公司应根据《商品房买卖合同》的约定支付逾期交付权属证书的违约金，亦无不当。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法。正大乐清公司的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16256元，由正大新生活（乐清）置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  蔡蓓蓓审 判 员  曾 慧二〇二〇年五月二十九日法官助理周婷婷代书记员  徐彬妮