辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽10民终753号上诉人（原审被告）：蒋金张，女，1985年6月25日出生，汉族，辽阳县刘二堡镇海鲜party烧烤大排档老板，现住鞍山市立山区。委托诉讼代理人：曹忠斌，辽阳市白塔区阳光法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：姜德刚，男，1963年6月28日出生，汉族，无业，现住鞍山市铁东区。委托诉讼代理人：马强，辽宁玉乾律师事务所律师。上诉人蒋金张因与被上诉人姜德刚租赁合同纠纷一案，不服辽阳县人民法院（2019）辽1021民初1349号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭，于2020年4月30日公开开庭进行了审理。上诉人蒋金张委托诉讼代理人曹忠斌、被上诉人姜德刚委托诉讼代理人马强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蒋金张上诉请求：1、请求对《房屋租赁协议》上诉人签名笔迹进行鉴定；2、撤销一审判决；3、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。本案争议的焦点为被上诉人伪造租赁合同是否构成虚假诉讼。鉴定程序违法，上诉人在发回重审时主张鉴定，一审法院以未缴纳鉴定费导致鉴定不能，其责任归上诉人是错误的。一审第一次判决超出原审原告的诉讼请求，一审判决二次审理被上诉人补交诉讼费，严重偏袒被上诉人，对上诉人的提出多项合理抗辩理由及事实漏审漏判。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院支持上诉人的上诉请求。姜德刚辩称，1、上诉人称我方强行关闭上诉人经营场所不符合客观事实，上诉人没有证据能够证明，上诉人应承担举证不能的责任。2、上诉人称一审法院不给上诉人调取证据不符合客观事实，一审中上诉人没有向法庭提出调取证据的申请。姜德刚向一审法院起诉请求：请求判决解除原、被告签订的房屋租赁合同并退还房屋，恢复原状；请求被告支付实际占用房屋期间的租金（租金每月按27778元计算，暂计算至本次开庭月月底为916674元）并承担诉讼费用。2017年4月4日，原、被告双方签订房屋租赁合同。约定：原告将位于辽阳县房屋2500平方米商业网点出租给被告，租期自2017年3月1日起至2020年2月28日止（三年），租金为100万元，被告应于2017年12月28日一次交清全部房租款。合同签订后，原告依约履行了合同，但被告却无理拒不支付房租，为此，原告依法诉至辽阳县人民法院。蒋金张一审辩称：原、被告之间并没有签订书面的房屋租赁合同；使用原告房屋情况属实，但当时协议免除一年租金且中途原告收回部分房屋，所以对原告所诉租金数额不予认可，因此被告不应承担支付房屋租金的责任。一审法院认定事实：2017年4月4日，出租方原告姜德刚作为甲方与承租方（乙方）即被告蒋金张签订一份《租赁合同》。《租赁合同》主要条款：“第一条租赁房屋情况：1.位置：辽阳县房屋；2.面积：2500平方米；3.用途：商业网点；…。第二条租赁期限：租赁期限为3年，自2017年3月1日起至2020年2月28日止。第三条租金及缴纳方式：1.租金为100万元，于2017年12月28日一次缴清租金；2.缴纳方式：上纳租，乙方先缴纳租金后使用房屋。第四条履约保证金：本合同签订之日，乙方给付甲方人民币5万元作为乙方履行本合同保障金。该保障金在双方履行本合同期间不计息，其中2万元用于保证乙方在使用租赁房屋时的相关费用结算，在本合同到期后，乙方结算完全部费用时甲方返还；另3万元作为乙方在使用租赁房屋时出售商品的保证金，在本合同到期后的六整月后如未发生任何纠纷（纠纷以无人向有关部门告诉或向法院起诉为准），则甲方在十个工作日内返还乙方；如乙方在履约过程中，发生逾期结算费用或出售商品质量时，由甲方承担责任的，则甲方有权从履约保障金中支付，甲方支付后凭收据要求乙方给付；如乙方在本合同到期前提前终止履行合同，则无权要求返还履约保障金。第六条装修及经营设备的约定：1.…；2.合同到期后，租赁房屋内的装饰装修以是否固定为依据，可移动部分归乙方所有，在到期后十个工作日内迁出，固定在墙体、地面和顶棚上的物品归甲方所有，乙方不得拆卸和损坏。第七条甲方的权利和义务：1.甲方享有按照合同约定收取租金的权利；2.甲方享有对承租人有违约行为的按照合同约定提前解除或终止合同的权利；…。第八条乙方的权利义务：…；5.未按合同缴纳租金，逾期按应交纳租金的5%承担逾期付款的违约责任；…。第十条合同的变更和解除：1.本合同生效后，双方协商一致可以变更或者解除本合同；2.本合同生效后，任何一方要求提前解除合同的，应当提前一个月通知对方，并需要赔偿对方相当于三个月的房屋租金，如乙方单方面解除合同的不得要求甲方返还履约保障金。双方在租赁期内不得无故提前解除本合同，甲方无故（乙方违约或不可抗力原因除外）提前解除合同，甲方返还乙方支付的剩余租金、双倍保证金，按照评估价格包赔装修费用，且按照本合同租金总价款的30%支付乙方违约金。乙方无故（甲方违约或不可抗力原因除外）提前解除合同，乙方缴纳的剩余租金及保障金不予返还，并按照当年三个月的租金标准向甲方支付违约金。第十一条特别约定：1.甲方在德田生活广场不得自行或许可第三方经营生鲜项目；…。第十三条违约责任：1.双方任何一方违约，都应当赔偿对方全部经济损失；2.如发生下列行为之一，甲方有权终止合同：⑴在合同履行期内，乙方撤离租赁房屋造成事实上的停止营业达到三日的；⑵乙方经济活动违法或者销售的商品、使用商标构成侵权，损害甲方商誉损害的；⑶乙方未按约定给付租金、拖欠物业费、水费、电费和燃气等费用超过十五日的。第十四条其他事项：1.租赁期满乙方在十日内必须将室内所有物品清空，否则视为乙方放弃所有权，甲方可以任意处理；2.…；3.甲乙双方就本合同发生纠纷，可以协商解决，协商不成时，任何一方均可向租赁房屋所在地法院提起诉讼”。上述合同签订后，被告蒋金张于签订合同的当日向原告交付了租房保障金5万元。被告蒋金张接管租赁房屋后，对租赁房屋进行了适当装修、装饰后用于经营饭店、儿童乐园、服装店。2017年12月28日后，双方对交付租金的期限及金额发生争议。一审法院认为：前述房屋《租赁合同》系原、被告双方自愿签订，应依法成立具有法律约束力，当事人双方应当按照上述合同的约定履行自己的义务。在被告向原告交纳租房保障金之前的2017年3月1日，原告依据双方达成的租房意向，将合同中的标的房屋交付给被告管理、使用；被告在上述房屋《租赁合同》签订之日，按照合同约定向原告缴纳了房屋保障金，故被告亦应按照房屋租赁合同约定的时间向原告履行支付租金的义务。而被告在双方约定的时间内没有履行支付租金的义务，属于违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条一款（二）项“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的规定，原告有权要求解除双方之间的《租赁合同》，同时根据该法第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原告有权要求被告按租赁合同中关于租金的规定向原告追索租金，亦有权要求解除合同、腾出房屋。故对原告请求被告给付租金，解除租赁合同并退还房屋的诉讼请求应依法予以支持；根据《租赁合同》约定，房屋租赁期限3年，租金100万元，那么经计算被告租用原告的房屋每月租金为27778元，每日租金为925.93元，鉴于该案原被告双方当事人就租赁合同解除没有达成一致，虽然部分房屋被告现在没有使用，但还处在租赁状态下，故租金按日计算更符合本案案情；截至本次庭审前（2019年11月20日），租期为989天，故租金为915744.77元。为了减少当事人的诉累，节省审判资源，可以判决租金给付至被告返还房屋之日止。为了维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除原告姜德刚与被告蒋金张于2017年4月4日签订的房屋《租赁合同》。二、被告蒋金张于本判决生效后十日内将所租用的房屋腾出并恢复到租赁前状态；三、被告蒋金张于本判决生效后十五日内赔偿原告姜德刚自2017年3月1日起至返还房屋之日止每日925.93元的房屋租金。被告如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12966元，由被告蒋金张负担。本院二审期间，上诉人蒋金张提供新证据。证据一，辽阳县公安局刘二堡派出所出具的接警回执及接警笔录，证明被上诉人2018年5月11日将出租给我方的两房屋断电。证据二，个体工商户开业登记申请书两份，证明被上诉人将191平及251平两处房屋租给我方免费使用一年。同时该执照上有我方签名，可以与合同上的签名对比，可以看出合同上的签名不是我方亲笔签名。证据三，我方与被上诉人方的招商经理王某的电话录音，证明我方与被上诉人约定使用191平及251平两处房屋是免费使用一年的。被上诉人姜德刚质证意见：证据一、报警记录真实性无异议，关联性有异议，其证据不能证明电是被谁断的，也不能证明是否真的断了电。公安笔录是复印件，且没有反应出是对谁进行询问，真实性合法性关联性均有异议。证据二、真实性无异议，关联性有异议，我方把2500平房屋租给上诉人，上诉人用哪个房子办理登记是由上诉人自己选择，且一审庭审中上诉人承认所占用的房子是一趟房子，而不是两个房子。签名问题有异议，工商登记办理过程中是否是他人代签不清楚，不能证明是上诉人本人签的。证据三、有异议，真实性、效力性及合法性均有异议。王某不是案件当事人，证人陈述应以当庭作证为主，对证人录音不具有法律效力。王某录音中没有说出案件房屋租赁合同情况，只有上诉人单方陈述，与本案无关。姜德刚申请证人王某出庭作证。王某的证言是：我也是从姜德刚手中租房的租户。不是姜德刚的招商经理。2016年3月左右，蒋金张和王帅找我，要租姜德刚的房屋，让我联系姜德刚，我就联系了姜德刚。蒋金张问怎么出租，两千多平房屋当时说一年租金50万元，三年150万元。后来谈定三年租金100万元。姜德刚把合同给我，我给了蒋金张，蒋金张拿走合同三、四天拿回合同，还带来5万元定金，我把合同给了姜德刚，姜德刚在合同上签的名。合同签订三年，是否有一年免租金的事我不清楚，我只是引荐他们认识，他们中间自己谈过两三次。上诉人的质证意见是：我把5万元保证金给了王某，当时姜德刚不在场。证人王某陈述不属实。我租赁房屋所有事情都是与王某谈的。证人与姜德刚之间是雇佣关系，现在又是租赁关系，证人证言不可信。本院认为：关于租金问题。在一审法院初审时，上诉人承认有一个像合同式书面材料，但其不能提供该证据。上诉人对被上诉人提供的合同不认可，称该合同上的签名不是其本人所签，本案发回重审后因不能提供签订合同时的笔迹样本，鉴定机构不予鉴定被退回。二审庭审后，被上诉人于2020年5月12日向本院提交《减少诉讼请求申请书》：“鉴于蒋金张不认同案涉租赁合同中蒋金张的签名为其所签，而鉴定单位又因检材不齐全无法进行鉴定，为化解矛盾，早日解决案件，并避免损失的再次扩大，姜德刚同意蒋金张一审承认的年租金20万元的标准计算租金”，故本院认定年租金20万元。关于租期问题。一审法院初审时，上诉人承认租期三年，从2017年4月4日至2020年4月3日，故本院认定双方租期三年，从2017年4月4日开始计算。关于上诉人上诉主张租金第一年免租问题，因被上诉人否认免一年租金，上诉人提供的证据不足以证明其主张，故本院不予采信。关于上诉人上诉主张2018年5月10日被上诉人将案涉房屋上锁并将两个房屋的电掐断，造成上诉人无法营业。被上诉人否认锁门、断电，上诉人虽然提供了报警记录，但不能证明上诉人不营业是被上诉人造成的，况且上诉人的物品一直在占用被上诉人的房屋，上诉人亦未要求解除租赁合同，故上诉人应当给付房屋租金至倒出时止。综上，认定年租金20万元，日租金为547.95元，租期从2017年4月4日至2020年4月3日止。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）之规定，判决如下：一、撤销辽阳县人民法院（2019）辽1021民初1349号民事判决书；二、解除姜德刚与蒋金张《房屋租赁合同》。三、蒋金张于本判决生效后五日内将所租用的房屋腾出并恢复到租赁前状态；四、蒋金张于本判决生效后十日内给付姜德刚自2017年4月4日起至返还房屋之日止每日547.95元的房屋租金。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12966元，上诉人蒋金张与被上诉人姜德刚各承担6483元。二审案件受理费12966元，上诉人与被上诉人各承担6483元。本判决为终审判决。审判长  张丽娟审判员  曹丽娜审判员  王 娜二〇二〇年五月二十二日法官助理李雪书记员任玥