北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终4040号上诉人（原审被告）：胡幼芳，女，1956年11月12日出生。委托诉讼代理人：董航言（系胡幼芳之子），男，1989年5月30日出生。被上诉人（原审原告）：北京茂华物业服务有限公司，住所地北京市石景山区时代花园南路17号15层1506。法定代表人：杨建峰，董事长。委托诉讼代理人：李帅男，北京京航律师事务所律师。上诉人胡幼芳因与被上诉人北京茂华物业服务有限公司（以下简称茂华公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院(2019)京0107民初124号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。胡幼芳上诉请求：1．撤销一审判决，依法驳回茂华公司的全部诉讼请求；2．本案诉讼费用由茂华公司承担。事实和理由：第一，茂华公司没有按照物业服务合同的约定全面履行自己的义务，也没有提供充分证据证明其履行义务情况，应当承担举证不能的法律后果。按照社会共识，应当先进行物业服务，再交纳物业费。第二，胡幼芳已经提供了充分证据证明茂华公司没有履行物业服务合同，一审法院对胡幼芳提供的证据不予采信缺乏法律依据。第三，一审法院的现场勘验应当判定为无效。物业服务区间为2010年10月1日至2018年9月30日，而一审法院现场勘验时间为2019年12月中旬，所获取信息与本案无关。且法院现场勘验的程序违法，所获取的照片不能客观反映实际情况。被上诉人茂华公司辩称：同意一审判决，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。双方签订的《商品房预售合同》中明确规定，物业服务费应当在每年的1月15日前交纳，胡幼芳的上诉意见没有事实和法律依据。茂华公司向一审法院起诉请求：1．请求判令胡幼芳支付欠付的2010年10月1日至2018年9月30日的物业费及滞纳金共计291606．1944元；2．本案诉讼费由胡幼芳承担。一审法院认定事实：涉案房屋位于北京市石景山区xxx小区xx号住宅楼x层xx号（以下简称：涉案房屋），业主为胡幼芳，房屋面积211．51平方米。2009年2月7日，北京北辰万通国际投资有限公司（出卖人，以下简称北辰公司）与胡幼芳（买受人）签订《商品房预售合同》，就前期物业服务，双方约定：“（一）出卖人依法选聘的物业服务企业为：北京茂华物业管理有限公司，资质证号为：京物企资三[2007]0054号。（二）前期物业管理期间，物业服务收费价格为2．96元／月·平方米（建筑面积）。价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费、见附件七。地上停车管理费按市发改委指导价执行，地下停车管理费按市发改委指导价执行。（三）物业服务企业按照第壹种方式收取物业服务费。1、按照年收取，买受人应当在每年的1月15日前缴费。……（四）物业服务内容（前期物业服务合同、临时管理规约）见附件七。买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业提供前期物业服务，遵守临时管理规约。”附件七约定：“一、物业服务内容：（1）房屋共用部位的维修、养护与管理；（2）房屋共用设施设备的维修、养护与管理；（3）物业管理区域内共用设施设备的维修、养护与管理；（4）物业管理区域内的环境与绿化管理服务；（5）物业管理区域内公共秩序、消防、交通等协管事项服务；（6）物业装饰装修管理服务；（7）物业档案资料的管理；（8）专项维修资金的代理服务。注：物业管理区域指：所管辖小区规划红线范围以内，业主户门以外。二、物业服务质量。本小区物业服务质量按北京市国土资源局和房屋管理局《关于修订的通知》京国土房管物[2003]950号文件规定执行。三、物业收费项目及价格1、物业收费项目构成：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用等；（2）物业公共部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用：（6）办公费用；（7）物业管理企业固定资产折旧；（8）物业公共部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）国家规定的法定税费；（10）物业管理企业的利润。2、物业收费价格为2．96元／月·平方米（8﹟住宅）。四、业主临时公约。五、其他约定：业主入住时签署的《装修管理规定》等文件。”茂华公司按照211．51平方米、2．96元／月·平方米主张胡幼芳欠缴2010年10月1日至2018年9月30日的物业费60342．72元及按照日千分之三主张滞纳金231263．47元共计291606．1944元。胡幼芳认可上述物业费的计算标准及欠缴事实，但主张未交纳物业费的理由是：物业形同虚设，在公共设施维护、卫生保洁、安防、绿化等方面存在问题，并提交照片及视频光盘予以佐证；亦提交2016年7月28日茂华物业xxx客服中心、北京北方西子电梯服务中心向涉案房屋业主发出的《情况说明》、《致歉信》，证明2016年7月13日涉案房屋业主被困电梯50分钟，未按规定在30分钟内解决该问题。诉讼过程中，一审法院前往胡幼芳所在小区进行现场走访，经调查，未发现物业服务在卫生保洁、公共设施维护、车辆进出管理、停车秩序、绿化养护等方面存在严重违约问题。上述事实，有《商品房现房买卖合同》、《情况说明》、《致歉信》、2009年10月1日至2010年9月30日的物业费发票、光盘、现场调查照片及当事人陈述等证据材料在案佐证。一审法院认为，胡幼芳与开发商签订《商品房预售合同》，就选聘茂华公司作为物业服务企业进行约定，该约定合法有效，且上述合同对收费内容和标准已经做出了约定，对业主具有约束力，业主应按照合同约定的物业费标准交纳相应费用。胡幼芳陈述物业服务存在被困电梯解决不及时、服务形同虚设等问题，鉴于物业公司书面认可在2016年7月13日的电梯被困一事中存在中控人员接到报修后未安排工作人员到现场做好安抚沟通解释工作，一定程度上影响了业主生活，故法院结合该事件对业主的实际影响、物业公司的主观过错程度等，酌情对茂华公司2016年度的物业费酌减10%。应当说明的是，该酌减仅针对2016年度，对于其他年度的服务收费没有约束力。此外，胡幼芳提交的光盘证据，未能证实物业存在持续性的服务不到位，且对胡幼芳生活造成实质性的影响，同时考虑到物业服务的特性及物业服务的标准，不能苛求物业服务企业尽善尽美，因此胡幼芳应当支付相应物业费用。另因茂华公司的服务存在仍需完善之处，对茂华公司主张的滞纳金法院亦不予支持。另指出，物业公司在小区内提供物业服务，其经费来源主要是业主所交纳的物业服务费。如物业公司在对小区进行服务的过程中出现瑕疵后，该小区业主即采取拒绝交纳物业服务费的方式，势必会导致物业公司经营资金减少，从而导致物业服务水平与质量下降，如此恶性循环，不利于小区环境改善，同时也侵害了已交纳物业费业主的合法权益。当小区业主发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议。物业公司亦应对存在问题予以认真改正，努力提高服务水平，为业主提供更加完善、到位的服务，建立物业公司与业主的良好关系。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：一、胡幼芳于判决生效后七日内支付茂华公司2010年10月1日至2018年9月30日的物业费59588．44元；二、驳回茂华公司的其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《商品房预售合同》对茂华公司作为物业服务企业、物业服务的收费价格、收费时间及物业服务内容和质量等事项进行了约定。该约定系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。一审期间,一审法院依职权前往胡幼芳所在小区调查取证，进行现场走访，经调查，未发现物业服务在卫生保洁、公共设施维护、车辆进出管理、停车秩序、绿化养护等方面存在严重违约问题。因此，依据双方当事人的陈述及现有证据，能够认定茂华公司提供了基本的物业服务，在履行合同过程中不存在重大违约行为。胡幼芳在一审提交的光盘证据，未能证实物业存在持续性的服务不到位，且对胡幼芳生活造成实质性的影响，故胡幼芳应当支付相应的物业费。一审法院根据本案的实际情况对2016年度的物业服务费酌减10%，并判决驳回茂华公司主张滞纳金的诉讼请求，已充分考虑了胡幼芳的意见，一审法院的判决结果并无不当。一审法院前往胡幼芳所在小区现场走访调查属于人民法院依职权调查取证，并非现场勘验，不存在程序违法。故胡幼芳的上诉意见不能成立，本院不予支持。综上所述，胡幼芳的上诉理由缺乏事实与法律依据，本院不予支持。其上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1290元，由胡幼芳负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  郭 勇审 判 员  梁 睿审 判 员  唐述梁二〇二〇年五月二十八日法官助理  田晓宇书 记 员  焦 淼