北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终2352号上诉人（原审被告）：靳紫薇，女，1995年4月12日出生。上诉人（原审被告）兼靳紫薇之委托诉讼代理人：李长凤（系靳紫薇之母），1975年4月7日出生。上列二上诉人之共同委托诉讼代理人：***，北京兴展律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘米林，女，1962年6月4日出生。委托诉讼代理人：陈亮，北京中朗律师事务所律师。上诉人李长凤、靳紫薇因与被上诉人刘米林农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初22737号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李长凤、靳紫薇上诉请求：撤销一审判决，改判驳回刘米林的全部诉讼请求。事实和理由：《宅基地房屋买卖合同》落款的签订日期2007年11月15日有改动痕迹，该日期系伪造，且我二人均不知有此买卖合同存在。曲某个人银行转账记录无靳某的收款信息，该账户下3笔取现记录的账号与零售业务凭证的账号不符。且2012年11月27日，马某出具收到刘米林购房款25000元，见证人曲某，不能证明靳某收到该笔款项，2012年6月27日，靳某收到刘米林购房款55000元的收条，不能证明该款项系《宅基地房屋买卖合同》中约定的购房款，故综合考虑合同签订日期、转账记录、收条日期等情况，均不能直接证明双方之间存在房屋买卖合同关系，请求二审法院驳回刘米林的诉讼请求。刘米林辩称，同意一审判决，请求二审法院维持一审判决。刘米林向一审法院起诉请求：1.判令我与李长凤之夫靳某签订的《宅基地房屋买卖合同》（以下简称：《买卖合同》）无效；2.判令李长凤、靳紫薇返还我购房款380000元；3.判令李长凤、靳紫薇支付自2012年11月28日起至实际给付之日止的利息（本金380000元，按中国人民银行同期贷款利率计算）。一审法院认定事实：2012年11月15日，靳某（出卖人、甲方）与刘米林（买受人、乙方）签订了《买卖合同》，《买卖合同》记载宅基地房屋情况：坐落于北京市大兴区×××村。总面积为250平米。经双方协商总价格为380000元，当日当面现款付清。甲方：靳某；乙方：刘米林；见证人：曲某、马某。另查明，靳某已于2015年4月4日去世。李长凤系靳某之妻，靳紫薇系靳某之女。刘米林的户籍所在地为北京市大兴区×××号。庭审中，刘米林申请证人曲某出庭以证明曲某是《买卖合同》见证人，《买卖合同》记载的时间不是实际签订时间，刘米林以现金、交付银行卡等方式支付了靳某380000元，刘米林认可证人证言真实性，李长凤、靳紫薇称不清楚证人证言的真实性，靳某、马某均已去世，不清楚他们之间是否有别的事情。一审法院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同应属无效。农村房屋的买卖涉及相应宅基地使用权的转让，而宅基地使用权是集体经济组织成员才能享有的权利，该权利与集体经济组织成员的特定身份相联系。刘米林并非涉案房屋所在地集体经济组织成员，双方均未举证证明涉案房屋具有集体土地宅基地使用证和房屋准建证，故《买卖合同》损害了公和庄村集体经济组织的合法权益，应属无效。曲某的证言与《买卖合同》的内容，刘米林提交的收条、银行流水及零售业务凭证记载的内容在主要事实上能够吻合，具有较高的可信度，法院结合《买卖合同》的约定，刘米林提交的收条、银行流水，零售业务凭证及曲某的证言，认定刘米林已经足额支付了《买卖合同》约定的款项。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。靳某去世后，李长凤、靳紫薇作为第一顺位继承人可以参与诉讼，并在所继承遗产范围内承担相应责任。刘米林自认自合同签订后至2018年２月期间曾经占有使用过涉案房屋，法院对此不持异议，参考房屋面积、本地租房水平、刘米林占有使用涉案房屋的时长，扣除刘米林应当支付的房屋占有使用费后，法院酌情判定由李长凤、靳紫薇返还刘米林285500元。对于刘米林主张的利息，无法律依据，法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、靳某与刘米林签订的《宅基地房屋买卖合同》无效；二、李长凤、靳紫薇于判决生效之日起十日内在所继承遗产范围内返还刘米林285500元；三、驳回刘米林的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人未提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。审理中，针对购房款的给付，刘米林主张55000元系直接现金支付给靳某，并由其出具收条；200000元系从曲某处拆借，用曲某名下的银行卡，以向靳某交付银行卡及密码的形式支付；另有100000元系现金支付，但未出具收条；最后25000元系由马某代收，并由马某出具收条。李长凤、靳紫薇对此均不予认可，并主张该银行卡与靳某无关。本院认为，农村房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系。根据查明的事实，刘米林并非涉案房屋所在的集体经济组织成员，故双方当事人签订的《买卖合同》应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。关于《买卖合同》的付款情况，根据刘米林提交证据及证人曲某的陈述：55000元系直接现金支付给靳某，并由其出具收条；200000元系从曲某处拆借，用曲某名下的银行卡，以向靳某交付银行卡及密码的形式支付；另有100000元系现金支付，但未出具收条；最后25000元系由马某代收，并由马某出具收条。对此本院认为，第一，刘米林提交《收条》证明靳某收取购房款55000元，李长凤、靳紫薇对该收条所载靳某签字予以认可，一审法院对该笔付款予以确认，本院对此不持异议。第二，刘米林提交的案外人马某代收购房款的收条虽有代收人马某及证明人曲某签字，但并无靳某签字确认，刘米林未提交其他证据证明靳某确实收到该笔款项或马某作为合同见证人有权代靳某收取购房款，故对该笔款项的给付，本院难予支持。第三，关于刘米林提交的银行流水单及零售业务凭证，证明其从曲某处借款20万元，用曲某的银行卡，以向靳某交付银行卡及密码的形式支付购房款一节，证人曲某认可该事实。但应当指出，曲某与刘米林之间并未出具借条，靳某亦未向刘米林出具收条，在如此辗转给付大部分购房款的情况下，各方均未出具书面手续与常理不符。加之该银行卡系以曲某而非刘米林的名义办理，且根据银行流水单信息及零售业务凭证显示内容，无法证明与靳某有关，即使其中存在一笔49999元的取款凭单上显示签字为“靳某”，以及一笔向李长凤汇款5000元的记录，但该两笔款项的银行流水亦无法证明该两笔款项与本案的购房款相关联，故本院对此不予采信。刘米林陈述另有100000元购房款系以现金形式支付，但除了曲某的证言外，并无其他证据予以佐证，且曲某在一审出庭时对现金给付的款项数额含糊其辞，并无明确的表述，故本院对此亦不予采信。根据在案证据，李长凤、靳紫薇应返还刘米林购房款5.5万元，一审法院对此数额认定有误，本院予以纠正。各方如认为其余款项存在其他法律关系，可另行解决。刘米林要求支付购房款利息的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。综上所述，李长凤、靳紫薇的上诉请求部分成立，有依据的部分，本院予以支持，依据不足的部分，应予驳回。一审法院判决认定不妥之处，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初22737号民事判决第一项；二、撤销北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初22737号民事判决第二、三项；三、李长凤、靳紫薇于本判决生效之日起十日内在所继承遗产范围内返还刘米林55000元；四、驳回刘米林的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3500元，由刘米林负担2994元（已交纳），由李长凤、靳紫薇负担506元（于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费7000元，由刘米林负担5988元（于本判决生效后七日内交纳），由李长凤、靳紫薇负担1012元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 陈雨菡审 判 员 刘丽杰审 判 员 王 佳二〇二〇年五月二十九日法官助理 辛明厚书 记 员 杨 竹