上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终1975号上诉人（原审被告）：赵国建，男，1975年6月20日出生，汉族，户籍地江苏省常州市钟楼区，现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：周晓，湖南人和律师事务所上海分所律师。被上诉人（原审原告）：季明涛，男，1977年9月28日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：程旭敏，北京盈科（上海）律师事务所律师。原审第三人：德佑房地产经纪有限公司，住所地上海市奉贤区新寺镇桥东新村33号。法定代表人：邵非，总经理。委托诉讼代理人：吴静佳，女，该公司员工。上诉人赵国建因与被上诉人季明涛及原审第三人德佑房地产经纪有限公司（以下简称德佑公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初39127号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵国建上诉请求：撤销一审判决第三、第四、第五项。事实和理由：一、被上诉人购买上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室（以下简称系争房屋）多年，地板磨损是长期使用造成的自然损耗，上诉人居住不过半年时间，不可能造成房屋大面积的磨损，非上诉人故意或人为破坏。二、被上诉人提供的系争房屋内景视频光盘及地板照片、出租前房屋照片，无法证明系争房屋地板磨损是上诉人过错导致。三、系争房屋交接时本就有瑕疵，只是租赁当事人都认为这种现象是正常的，不影响出租和居住。所以包括上诉人、被上诉人和德佑公司都未要求确认地板状况。四、系争房屋地板磨损是正常使用造成的折旧，一审法院让上诉人承担全部地板磨损的大部分责任是错误的，也不公平。五、上海沪港建设咨询有限公司做出的审价报告存在错误，不能作为判断赔偿的依据。六、水电燃气费用上诉人已经缴纳过，不应当重复缴纳。综上所述，请求支持上诉人的上诉请求。季明涛辩称，不同意上诉人的上诉请求。一、对地板磨损及相应损失是否存在的问题，被上诉人就此提供了现场视频，上诉人并未就该证据提出实质性的异议，在司法审价过程中未到现场也未回复征询意见，应视为放弃相关权利。二、对地板磨损发生于何时的认定问题，系争房屋地板磨损明显属于大面积异常磨损而非一般正常使用磨损，如果该磨损在房屋交接前就已存在，上诉人不提异议显然不合常理；被上诉人提供的照片作为示范租赁合同订立前上传用以市场招租的材料，可以反映租赁关系建立时房屋的真实状况；相关第三人的陈述亦可以反映双方在房屋交接时对地板完好没有异议。三、地板在上诉人租赁期间出现大面积尖锐划痕、部分甚至缺失，上诉人未按租赁物的性质使用了租赁物导致被上诉人的损失，应当承担赔偿责任。四、就一审判决上诉人应当支付的水电煤费用部分，被上诉人已递交了相关交费凭证。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。德佑公司未发表意见。季明涛向一审法院起诉请求：1.判令解除季明涛、赵国建于2018年8月19日签订的《房屋租赁合同》；2.判令赵国建支付季明涛自2019年2月22日至2019年5月10日（起诉状副本送达之日）期间的房屋租金人民币（以下币种相同）18,070.26元（以日租金231.67元为标准）；3.判令赵国建支付季明涛自2019年2月19日始至实际支付租金之日止的逾期违约金（以每日20元为标准）；4.判令赵国建支付季明涛违约金6,950元，该款与赵国建已付的保证金6,950元抵扣，保证金不予返还；5.判令赵国建赔偿季明涛经济损失77,819.15元；6.判令赵国建支付水、燃气、电费及滞纳金共计618.04元；7.本案诉讼费、司法审价费均由赵国建承担。一审法院认定事实：上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室于2010年11月19日登记至案外人梁某名下，房屋建筑面积89.91平方米，用途为住宅，季明涛系梁某之夫。2018年8月19日，季明涛（出租方、甲方）与赵国建（承租方、乙方）、德佑公司(居间方、丙方)签订《房屋租赁合同》No:F17200062796，约定甲方将系争房屋出租给乙方，甲方于2018年8月19日前向乙方交付房屋，租期自2018年8月22日至2022年8月21日；月租金6,950元，每3个月结算一次，提前3日支付，逾期支付的，每逾期一日，乙方应按当期日租金的200%支付逾期违约金；租赁保证金6,950元，租赁期间内发生的水费、电费、煤/燃气费、固定电话费、有线电视费、网络费等房屋使用费由乙方承担；9.2乙方的违约责任约定:(3)乙方有下列情形之一的,甲方可书面通知乙方解除本合同,且乙方应向甲方支付数额相当于1个月租金的违约金,给对方造成损失，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：⑦乙方在合同期限届满前,非本合同9.3条款约定情形,提前解除合同的。第十条居间报酬条款约定：甲、乙双方按月租金的50%分别向丙方支付佣金。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，季明涛将系争房屋交付赵国建，赵国建支付押金并按约付租至2019年2月21日。季明涛、赵国建各支付德佑公司佣金3,475元。2019年2月21日，赵国建致电季明涛要求退租，双方约定当晚至中介处协商，后赵国建将系争房屋钥匙直接交付德佑公司工作人员。2月22日，季明涛、赵国建及德佑公司工作人员共同前往系争房屋办理交接手续，因双方就违约责任、地板磨损事宜发生争议，交接未果，以致引发本案诉讼。一审审理中，季明涛申请对系争房屋地板全部部位磨损造成的损失进行司法审价，上海沪港建设咨询有限公司于2019年10月16日出具沪港司法【2019】第043号报告书，工程造价为18,744.15元。一审庭审中，季明涛申请证人杨某、陈某出庭作证。杨某向一审法院陈述：其是德佑公司居间系争房屋的门店负责人，季明涛、赵国建租赁合同并非其经手，赵国建向季明涛退租交房时其并不在场，但有德佑公司工作人员在场，季明涛、赵国建因地板磨损发生纠纷，季明涛报警后其共同到派出所；其没有听说过赵国建要求办理房屋租赁备案的事宜。证人陈某向一审法院陈述：其是德佑公司居间系争房屋的门店工作人员。赵国建委托其找房子，当时其同事带赵国建去看中了季明涛的系争房屋，由该同事负责双方在门店里签了租赁合同。赵国建2月21日将钥匙直接交给同事，第二天其与季明涛、赵国建三人一起去系争房屋办理交接，因为合同没到期，根据合同约定存在违约责任，且在房屋内因地板有损坏，房东和租客发生了争议，水电费算清了但没结，房屋内地板没有确认完毕，发生争执后没有结果，房东叫来了物业，物业看了下地板情况，询问什么原因造成的、地板的价值，因协商不成房东报了警。在派出所的时候，其和店长杨某、季明涛、赵国建都去了，经过民警调解，也各执一词没有结果，后来房东就起诉了。一审法院认为，季明涛、赵国建就系争房屋签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。赵国建向季明涛提出退租提前解约，并于2019年2月21日通过德佑公司交还系争房屋的钥匙，季明涛未对退房行为提出异议，故该日应为合同解除之日。赵国建已支付至2月21日止的房租，租金部分应已结清。故季明涛主张2月22日至5月10日（起诉状副本送达之日）的租金和逾期付款违约金，于法无据，一审法院不予支持。民事主体从事民事活动，应当遵循诚实信用，秉持诚实，恪守承诺。第一，导致合同解除的违约责任归属。赵国建虽辩称因季明涛未给其家人办理租赁备案，系季明涛违约，但未提供相应的证据证明，且季明涛及证人均否认赵国建曾提出过该请求，赵国建理应承担举证不能的法律后果，一审法院不予采信。第二，解约违约金。租赁合同解除后，合同相关条款中有关提前解约违约金、赔偿损失等的约定，均系一方违约时应承担的违约责任的约定，双方理应遵守。季明涛要求赵国建支付相当于一个月租金的违约金，符合合同约定，于法不悖，季明涛要求将租赁保证金用以冲抵，并无不当，一审法院予以准许。第三，赔偿损失的金额。季明涛、赵国建的租赁合同约定，给对方造成损失，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。根据庭审查明的事实，以及季明涛提供的2018年8月赵国建承租前、2019年2月22日赵国建退租时的地板照片对比，系争房屋出租给赵国建前并未有明显磨损痕迹，出租给赵国建使用至赵国建交房时系争房屋的地板确有损坏，应由赵国建承担相应的赔偿损失的责任。工程造价报告确定系争房屋地板全部部位磨损造成的损失需18,744.15元，对此双方均无异议，一审法院予以认可。基于季明涛购买系争房屋多年、地板未经重新装修的事实，加之地板维修更新施工确需花费时间，根据诚信原则和公平原则，综合合同的履行情况、当事人的过错责任以及违约造成的损失等因素，一审法院依法酌定赵国建应承担地板磨损修复费用10,000元。季明涛主张地板更换施工需空置1个月、另行出租3个月空置期损失以及司法审价期间5个月租金损失，时间过长，一审法院难以全额支持，酌定为3个月空置期损失即20,850元为宜。季明涛要求赵国建承担居间佣金，于法无据，一审法院难以支持。关于季明涛主张的水、电、燃气费618.04元，季明涛仅提供2笔共计238.94元（2019年2月燃气费124.30元、2019年2月电费114.64元）的支付凭证，对其余费用的金额，季明涛亦应承担举证不能的法律后果，加之赵国建补充提供了2019年2月之前的相应支付凭证，故一审法院对季明涛的该部分主张，实难全部予以支持。一审法院判决：一、季明涛、赵国建于2018年8月19日就上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年2月21日解除；二、赵国建于判决生效之日起十日内支付季明涛违约金6,950元，该款与赵国建已付租赁保证金6,950元相抵，保证金不予退还；三、赵国建于判决生效之日起十日内支付季明涛地板磨损修复费10,000元；四、赵国建于判决生效之日起十日内支付季明涛经济损失20,850元；五、赵国建于判决生效之日起十日内支付季明涛水电燃气费238.94元；六、驳回季明涛的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,249元，减半收取计1,624.50元，审价费4,000元，由赵国建负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，关于上诉人是否应当就系争房屋地板磨损赔偿被上诉人损失的问题，根据一审查明的事实，被上诉人提供了上诉人承租前以及退租时的地板照片对比，结合原审第三人工作人员陈述以及2019年2月22日房屋交接时的报警情况，一审法院认定上诉人在使用系争房屋期间地板确有损坏、上诉人应承担相应的赔偿责任，并无不当，本院予以认同。上诉人关于地板系自然损耗、上诉人不应承担赔偿责任的观点，与查明的事实不符，本院不予采纳。关于赔偿损失的金额，一审法院委托审价单位就地板磨损造成损失进行审价，上诉人在一审中并未就审价结果提出异议，一审法院根据本案事实情况结合双方过错责任等因素，酌情确定上诉人承担地板磨损修复费用10,000元及3个月空置期损失，尚属合理，本院予以认同。关于水电燃气费的问题，一审法院根据被上诉人提供的已缴纳费用清单，支持了238.94元，并无不当。上诉人的相关上诉理由缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人赵国建的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币577元，由上诉人赵国建负担。本判决为终审判决。审判长  潘兵审判员  娄永审判员  刘佳二〇二〇年五月十一日书记员  刘羽附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……