湖南省汉寿县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0722民初390号原告：杨立国，男，1971年10月5日出生，汉族，住湖南省汉寿县。委托诉讼代理人：黄志明，湖南经卫律师事务所律师。被告：湖南力山置业有限公司，住所地湖南省常德市武陵区城南办事处四眼井社区金钻广场E组团11栋605室。法定代表人：李冬云，该公司经理。委托诉讼代理人：刘克海，该公司股东。委托诉讼代理人：张光好，汉寿县正义法律服务所法律工作者。原告杨立国与被告湖南力山置业有限公司（以下简称力山置业）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年2月18日立案后，于2020年4月7日、2020年5月12日依法用简易程序公开进行了两次开庭审理，原告杨立国及其委托诉讼代理人黄志明、被告力山置业的委托诉讼代理人刘克海与张光好到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨立国向本院提出诉讼请求：1.判令杨立国与力山置业于2015年1月17日签订的《购房协议书》无效；2.判令力山置业返还杨立国购房款55万元，并赔偿杨立国损失（自2015年1月17日至返款之日止以55万元为基数按年利率6.5%支付利息损失）。诉讼过程中，杨立国变更第2项诉讼请求：请求判令力山置业返还杨立国购房款50万元，并赔偿杨立国损失（自2015年1月17日至返款之日止以50万元为基数按年利率6.5%支付利息损失）。事实和理由：2015年1月17日，杨立国与力山置业签订《购房协议书》，约定杨立国以74.8万元购买力山置业开发的蒋家嘴湿地旅游商业街第一栋第一单元第二层第一、二号的房屋及第一栋第一号的门面约260平方米，杨立国支付了50万元购房款。后杨立国知晓该门面及商品房无法取得合法手续，力山置业出售该房屋未依法取得预售许可证明，故诉至法院。力山置业辩称，1.本案已过诉讼时效；2.在杨立国购房时，力山置业已明确告知所售房屋办理房产证、土地使用权证（现为不动产权证）有困难，且在《购房协议书》的第一条已明确该宗土地的性质，故力山置业并未隐瞒房屋可能不能办理产权证的事实，杨立国作为完全民事行为能力人，应当知晓相应法律后果，且杨立国正是明知房屋不能办理相关产权证，才会要求以不到2000元的均价签订《购房协议书》，故力山置业与杨立国签订的《购房协议书》系双方真实意思表示，合法有效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据（杨立国提交的《购房协议书》），本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.力山置业提交的（2017）湘0722民初1579号民事判决书系本院作出的生效判决，本院予以采信；2.力山置业提交的《土地综合补偿合同》、《土地转让即补偿合同》、《关于汉寿县蒋家嘴湿地旅游商业街申请质量安全鉴定的函》与本案无关联性，故本院均不予采信；3.杨立国提交的收据2张、自述材料、刘克海出具的证明，相关内容已经在（2017）湘0722民初1579号民事判决书作出认定，故本院对上述证据部分予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月27日，杨立国与力山置业公司签订了《购房协议书》，约定杨立国购买位于汉寿县的房屋及第一栋第一号的门面，总面积约260㎡，本房的总金额约74.8万元，杨立国在该协议书上签名，刘克海在该协议书上签名，力山置业公司加盖了公章。当日，杨立国支付购房款40万元，刘克海以杨立国提前支付购房款为由奖励其4万元，并出具了金额为44万元的收款收据。2015年2月14日，杨立国支付购房款10万元，力山置业公司出具了金额为11万元的收款收据。2015年7月21日，刘克海向杨立国承诺在同年9月30日前交付其所购的门面、房屋，外墙砖、入户门、窗户在交房前安装好，不交房就退钱。力山置业向杨立国出售的房屋及门面至今未办理建设工程规划许可证、施工许可证及未取得商品房预售许可证明。杨立国现持有涉案房屋的钥匙并占有涉案房屋。本院认为，本案是因商品房买卖产生的纠纷，故本案案由应为商品房销售合同纠纷。本案的争议焦点有二，一是本案是否已过诉讼时效？二是杨立国与力山置业签订的《购房协议书》是否有效？如无效，则双方因该合同取得的财产如何处理？双方因合同无效是否产生损失，损失应如何负担？关于争议焦点一，诉讼时效仅限于“请求权”，而杨立国诉讼请求第一项要求确认《购房协议书》无效，属于确认之诉，故不适用诉讼时效。杨立国诉讼请求第二项要求力山置业返还购房款及赔偿相应损失，只有在合同确认无效后，返还财产请求权和赔偿损失请求权才产生，该种因合同无效所产生请求权的诉讼时效期间起算的事由才出现，故杨立国诉讼请求第二项内容也未超过诉讼时效。综上，本案未超过诉讼时效，对力山置业认为本案超过诉讼时效的辩称本院不予支持。关于焦点二，《购房协议书》中对当事人名称、商品房基本状况、商品房总价款、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜、违约责任及其他约定作出了明确，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故根据《最高人民法院》第五条“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”及第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效......”的规定，故杨立国与力山置业在2015年1月27日签订的《购房协议书》无效。庭审中力山置业辩称在其向杨立国销售案涉房屋及门面时已明确告知不能办理相关产权手续，并未提交证据证明，故对其该项辩称意见本院不予采纳。力山置业在未取得建设工程许可证和施工许可证的情况下，着手开发蒋家嘴湿地旅游商业街，其作为房产开发公司，应当明知其不可能取得商品房预售许可证明，力山置业也未有相关证据证明杨立国知道或应当知道其购买的房屋及门面无法办理产权证，故根据《最高人民法院》第九条第一项“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明......”的规定，对杨立国要求力山置业返还购房款50万元，并以50万元为基数按年利率6.5%支付自2015年1月27日至返款之日止的利息损失的诉讼请求，本院予以支持，同时杨立国腾退案涉房屋和门面，协助办理水表入户变更登记手续。力山置业虽陈述其存在损失，但未提交相应证据予以证明，且未提交证据证明导致合同无效对方即杨立国有过错，故对力山置业要求赔偿损失的请求，本院不予支持。综上所述，本院对杨立国的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条第四项、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院》第二条、第五条、第九条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、杨立国与湖南力山置业有限公司于2015年1月27日签订的《购房协议书》无效；二、湖南力山置业有限公司于本判决生效十日内向杨立国返还购房款50万元，并以此为基数按年利率6.5%向杨立国支付自2015年1月27日至返款之日止的利息；三、杨立国于本判决生效十日内向湖南力山置业有限公司腾退《购房协议书》中位于汉寿县的房屋及第一栋第一号的门面，并协助办理水表入户变更登记手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10425元，减半收取计5212.5元，由湖南力山置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审判员  曾见国二〇二〇年五月十八日法官助理汪宇书记员熊照亚