广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民初1434号原告：单桂荣，女，1949年6月12日出生，汉族，身份证住址吉林省抚松县。原告：王贵德，男，1968年1月19日出生，汉族，身份证住址吉林省抚松县。上述两原告委托共同诉讼代理人：张景顺，吉林升圆律师事务所律师。被告（申请执行人）：广州市香雪制药股份有限公司，住所地：广东省广州市萝岗区广州经济技术开发区科学城金峰园路2号。法定代表人：王永辉。委托诉讼代理人：杨建军，该公司职员。被告（被执行人）：抚松长白山人参市场投资发展有限公司，住所地：吉林省抚松县万良镇万福村。法定代表人：仇淑芳。原告单桂荣、王贵德诉被告广州市香雪制药股份有限公司（以下简称香雪公司）、抚松长白山人参市场投资发展有限公司（以下简称长白山公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告单桂荣、王贵德委托代理人张景顺，被告香雪公司委托代理人杨建军到庭参加了诉讼。被告长白山公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告单桂荣、王贵德向本院提出诉讼请求：1.判决不得执行位于吉林省××县××镇人参市场××号（万良房权证万ＦＱ字第××号）门市房屋（房屋价值586000元）；2.判决长白山公司协助单桂荣、王贵德办理吉林省××县××镇人参市场××号（万良房权证万ＦＱ字第××号）门市房屋过户手续；3.案件受理费由香雪公司、长白山公司承担。事实和理由：香雪公司诉长白山公司、仇淑芳、杨昊借款合同纠纷一案，广州市中级人民法院于2017年2月22日作出（2016）粤01民初426号民事判决，2017年6月7日，法院实际查封了吉林省××县万良镇人参市场三期工程包括第14号、15号等多套门市房产。2018年4月3日，香雪公司申请法院强制执行，广州市中级人民法院以（2018）粤01执1923号立案执行。在执行过程中，案外人向广州市中级人民法院提出执行标的异议，广州市中级人民法院于2019年10月31日作出（2019）粤01执异924、925号执行裁定，裁定驳回案外人的异议请求。本案争议房屋虽登记在被执行人名下，在房屋查封前，异议人已签订《房屋买卖合同》，实际合法占有了房屋，并支付了全部房款，房屋未办理产权过户登记并非单桂荣、王贵德的原因，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的能够排除执行的情形。房屋买卖合同系当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，单桂荣、王贵德已经履行了付款义务，香雪公司虽履行了交付房屋的义务，但未履行过户义务，长白山公司应当按协议约定协助单桂荣、王贵德办理房屋过户手续。综上，恳请二审法院判如所请。被告香雪公司辩称，不同意单桂荣、王贵德的诉讼请求、事实和理由，我方同意执行裁定的意见，执行裁定事实认定清楚、法律适用正确。其一，案涉房产由执行法院查封，无侵犯案外人权利；其二，房产买卖交易是买卖双方向政府房管部门登记为生效要件，王贵德、邢志家与被执行人长白山公司的交易无任何登记，不能阻却我方要求案涉房产的执行，单桂荣、秦四利、邢志家无权对房产主张实体权利，无权请求法院终止对房产的执行；其三，单桂荣、王贵德提起的执行异议之诉不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。综上，我方不同意单桂荣、王贵德的诉讼请求。长白山公司经本院依法传唤，未到庭参与本案诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。单桂荣、王贵德为证明案涉房产不属于被执行人长白山公司名下的财产，单桂荣、王贵德具有排除法院强制执行案涉房产的权利，向本院提交了如下证据：证据1.长白山公司出具收到案涉房产购房款的《收据》；证据2.长白山公司出具的《证明材料》，主要内容有：马春芳系我公司出纳，王晓明系我公司财务经理。2013年7月29日，马春芳收到王贵德转款26万元，王晓明收到王贵德转帐91.26万元，上述二笔款项系替公司收取的王贵德购买人参市场三期D14、D15门市房款，二人已将房款交给公司，我公司为王贵德出具收据一张。因当时税务系统升级未给购房人出具不动产发票；证据3.银行流水及转账凭证；证据4.抚松县自然资源局万良镇国土资源所出具的《抚松长白山人参市场投资发展有限公司三期工程门市房情况说明》；证据5.2015年7月1日王贵德与中国人寿保险股份有限公司抚松支公司签订的《房屋租赁协议》，2016年8月1日王贵德与抚松县邮政分公司签订的《房屋租赁合同》；证据6.北京市国融兴华资产评估有限公司出具的《广州市香雪制药股份有限公司拟对抚松长白山人参市场投资发展有限公司增资项目评估报告》（国融兴华评报字[2014]第020104号）；等等。上述证据拟证明：一、单桂荣、王贵德已按房屋市场价格支付全部购房款；二、单桂荣、王贵德在人民法院查封前已合法占有案涉房产；三、非因单桂荣、王贵德自身原因未办理房屋过户手续。香雪公司质证意见：对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，其一，房款交付要通过银行打入出卖人公示账户，而本案中1172600元的款项均支付给了马春芳和王晓明，不符合交易习惯，无法证明单桂荣、王贵德向被执行人长白山公司支付了相关的房款；其二，《证明材料》的出具人长白山公司与当事人具有严重利害关系，该份证据无法证明相关款项转入公司，税务系统升级也不是无法出具不动产发票的理由，在长达四年期间，系统不可能一直升级；其三，单桂荣、王贵德当庭无法出具《房屋租赁合同》的原件，我方无法核实复印件的真实性，在本案中无任何的证明力；其四，抚松县自然资源局万良镇国土资源所并不具备出具相关情况说明的资质，因其本身是国土资源局的派出机构，但同时该情况说明恰好证明被执行人长白山公司在2012年1月10日已经取得房屋所有权证，如果单桂荣、王贵德与被执行人长白山公司的交易属实，其在2013年签订房屋买卖合同时即可办妥房屋所有权证书。本院经审理查明：本院依据已生效的（2017）粤民终2389号民事判决受理了申请执行人香雪公司与被执行人长白山公司、杨昊、仇淑芳的执行案件（2018）粤01执1923号案。单桂荣、王贵德不服该执行裁定，向本院提出执行标的异议，本院于2019年10月31日作出（2019）粤01执异924、925号执行裁定。上述执行案件的具体情况如下：香雪公司与长白山公司、杨昊、仇淑芳借款合同纠纷一案，本院于2017年2月22日作出（2016）粤01民初426号民事判决，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，长白山公司向香雪公司清偿借款本金7000万元以及利息（截至2015年9月21日欠息为2841247.74元；从2015年9月22日起至2016年8月29日止，以7000万元为本金，按年利率16%标准计付；自2016年8月30日起至清偿完毕之日止，按年利率24%标准计付）；二、杨昊、仇淑芳对上述第一判项确定的长白山公司的债务承担连带清偿责任；杨昊、仇淑芳承责后，有权向香雪公司追偿；三、当长白山公司不履行上述第一判项时，香雪公司有权以拍卖、变卖杨昊、仇淑芳持有的长白山公司75%股份所得的价款优先受偿；四、驳回香雪公司的其他诉讼请求。后杨昊不服一审判决，向广东省高级人民法院提起上诉，广东省高级人民法院于2017年12月14日作出（2017）粤民终2389号民事判决，判决：驳回杨昊的上诉，维持原判。因被执行人未履行生效判决确定的义务，香雪公司于2018年4月3日向本院申请强制执行，本院以（2018）粤01执1923号立案执行。本院于2018年4月24日作出（2018）粤01执1923号执行裁定，裁定查封、冻结、扣划、截留、扣押、拍卖、变卖属于被执行人长白山公司、杨昊、仇淑芳价值109822738.18元。根据案外人提交的证据显示，王贵德与长白山公司于2013年7月29日签订《房屋买卖合同》，约定王贵德购买长白山公司名下坐落于万良人参市场三期14号、15号门市房，建筑面积为213.2平方米，房屋总价为壹佰壹拾柒万贰仟陆佰元整（小写：1172600元）。后王贵德于2017年3月10日分别与单桂荣、秦四利签订《房屋买卖合同》，将14号房出售给单桂荣，将15号房出售给秦四利。王贵德还提交了加盖长白山公司财务专用章的《收据》。另查明，在上述借款合同纠纷审理期间，申请执行人向本院申请财产保全，本院于2017年5月27日作出（2016）粤01民初426号民事裁定书，裁定冻结长白山公司、杨昊、仇淑芳银行存款96640000元或查封、扣押长白山公司、杨昊、仇淑芳的其他等值财产。并于2017年6月7日实际查封了被执行人长白山公司名下位于吉林省××县万良镇的多套房产，其中包括案涉的吉林省××县万良镇人参市场三期工程14号、15号房产。进入执行阶段后，上述查封措施依法转为执行中的查封措施。单桂荣、王贵德对上述执行标的提出异议，本院于2019年10月31日作出（2019）粤01执异924、925号执行裁定，裁定如下：驳回单桂荣、王贵德的异议请求。单桂荣、王贵德不服该裁定，遂于2019年11月23日提起本案诉讼。诉讼中，王贵德表示：1.D14、D15号两套房屋的购房款1172600元支付至长白山公司财务人员马春芳、王晓明的个人账户，财务人员是否将房款转入长白山公司没有证据证明；2.案涉房屋未办理书面的交付手续；3.合同约定合同生效后三个月内办理过户手续，但无法提交催告长白山公司办证的依据，因长白山公司在2015年2月将案涉土地办理了抵押登记，导致案涉房屋无法办理过户登记。本院认为，本案当事人争议的焦点问题为：王贵德、秦四利、单桂荣就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的实体权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，即“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”依照上述司法解释的规定，结合本案查明的事实，现从以下三点进行分析：第一，对于查封之前是否合法占有房屋的审查。本案中，王贵德、秦四利、单桂荣提交2015年7月1日、2016年8月1日王贵德与承租人签订的租赁合同，用以证明其在查封前已经实际占有该房屋并出租经营，但是，上述租赁合同既无备案依据，也无租金收取凭证等其他实际履行合同的相关证据佐证租赁合同的真实性，同时，王贵德、秦四利、单桂荣亦无提供其他足以证明其已经通过实际接收或占有该房屋的证据，因此，本案证据不能达到合法占有案涉房屋的证明标准。第二，对于案涉房屋购房款支付的审查。王贵德、秦四利、单桂荣提交了向马春芳、王晓明个人账户转账的凭证以及长白山公司出具的收款收据，用以证明已经全部支付了案涉房屋的购房款，但是，王贵德、秦四利、单桂荣并未对于该购房款为何汇入个人账户作出合理解释，且也未对于该笔购房款转入公司账户进一步举证证明，在本案执行异议之诉中，利益主张相对的双方首先是案外人和申请执行人，被执行人长白山公司出具的收据及证明材料，对于全部付款事实的承认不可以作为认定案件事实的证据，因此，本案证据不能达到已经支付购房款的证明标准。第三，对于未能过户责任的审查。王贵德与长白山公司于2013年7月29日签订的房屋买卖合同中约定，在合同生效之日起3个月内，共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权变更登记手续，依法取得房屋登记在王贵德名下的《房屋所有权证》。依据上述约定，案涉房屋的产权证理应2013年期间办妥，但并未有证据显示王贵德在上述合同约定期限内提出要求办证的主张，因此，上述消极不行使登记权利的责任，属于因买受人自身原因而无法办理过户登记。现王贵德、秦四利、单桂荣提出案涉土地在2015年办理了抵押登记，故无法过户并非其免责事由。因此，本案证据不能达到买受人无过错的证明标准。综合以上分析，王贵德、秦四利、单桂荣在本案中提交的证据不能证明符合司法解释第二十八条所规定对于无过错不动产买受人的保护条件，因此，王贵德、秦四利、单桂荣请求停止案涉房屋的强制执行，本院不予支持。王贵德、秦四利、单桂荣与长白山公司因案涉房屋被强制执行而产生的纠纷，可另寻其他途径解决，王贵德、秦四利、单桂荣主张长白山公司协助办理房屋过户手续，本院亦不予支持。综上所述，单桂荣、王贵德提出的诉请理由缺乏事实及法律依据，均不能成立，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告单桂荣、王贵德的诉讼请求。案件受理费9660元，由原告单桂荣、王贵德承担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省高级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇二〇年五月十八日书记员  杨希曾龙辉