北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终6396号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京花雨百合美容美体有限责任公司，住所地北京市海淀区罗庄西里6号楼西侧1号。法定代表人：刘京，经理。委托诉讼代理人：唐安蓉，女，1976年9月29日出生，北京花雨百合美容美体有限责任公司职工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：谢广益，北京市中盾律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：蔡宇翔，男，1968年8月24日出生，住香港元朗区。委托诉讼代理人：杜洵，北京君颜律师事务所律师。上诉人北京花雨百合美容美体有限责任公司（以下简称花雨百合公司）与上诉人蔡宇翔房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初64745号民事判决，向本院提起上诉。本院受理此案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。花雨百合公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判第二项为蔡宇翔向花雨百合公司返还押金121362.5元、租金67423元、装修保证金2万元；本案诉讼费由蔡宇翔承担。事实和理由：1.花雨百合公司至2018年11月8日才被允许进场装修，故免租期应当相应延长；装修期间，蔡宇翔不能提供烟感接入系统，也不能提供下水，导致花雨百合公司迟迟无法开业，涉案房屋直到3月22日才能正常使用，故租金的起算时间应当从2019年3月22日开始；2.因蔡宇翔的原因导致合同解除，蔡宇翔应当返还押金并赔偿花雨百合公司因此遭受的损失。蔡宇翔上诉请求：撤销一审判决第二项中关于要求蔡宇翔退还装修保证金2万元的判项。事实和理由：装修保证金系蔡宇翔代收，保证金退还与否应当视装修期间花雨百合公司是否有违规行为而定，本案中蔡宇翔未收到上手退还的押金且花雨百合公司未提交物业公司出具的准予退还装修保证金的证据，故蔡宇翔不应当退还装修保证金。蔡宇翔针对花雨百合公司的上诉意见辩称，关于押金，不同意花雨百合公司的上诉意见，同意一审法院认定的退还数额；关于租金，不同意退还；关于装修保证金，同其上诉意见一致。花雨百合公司针对蔡宇翔的上诉意见辩称，合同解除后，蔡宇翔已经没有继续占有装修保证金的合法依据，装修保证金应当退还。花雨百合公司向一审法院起诉请求：1.确认花雨百合公司与蔡宇翔签订的《房屋租赁合同》（合同编号为20180615）于2019年4月30日解除；2.判令蔡宇翔返还房屋押金121362.5元、装修保证金2万元、房屋租金80908.3元；3.判令蔡宇翔赔偿装修损失590363元、烟感系统安装费用2.2万元、风机盘管安装费用3万元、人员工资损失22403元。蔡宇翔向一审法院反诉请求：1.解除双方之间的《房屋租赁合同》；2.判令花雨百合公司向蔡宇翔腾空并交还北京市朝阳区朝阳路28号“云影小镇”二层房屋；3.判令花雨百合公司支付欠付租金，自2019年5月1日起支付至实际将房屋腾空并交还给我方之日止，按照每月40454元计算。一审法院认定事实：位于北京市朝阳区朝阳路28号“云影小镇”二层房屋（以下简称涉案房屋）系蔡宇翔自中广公司承租而来。2018年6月15日，蔡宇翔（甲方）与花雨百合公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋出租给花雨百合公司，租赁期限三年，免租及免租装修期70天，房屋面积140平方米，租金为9.5元每天每平方米（每天1330元），第一年租金485450元。乙方应于本合同签订之日起7日内向甲方一次性支付相当于三个月房屋租赁保证金121363元。如乙方违反本合同之约定，甲方提出合理证明并书面通知，则甲方有权以租赁保证金抵扣乙方应付款项，或作为甲方因此而遭受损失之赔偿，根据本合同规定不予返还。甲方应按照本合同规定的条件向乙方提供可以正常使用的房屋，甲方不得对乙方正常合理使用房屋进行干扰或妨碍。乙方自行办理经营、设计、装修设计的规划、环保、卫生、水、电、气、通讯、消防等国家给定的申请报批手续，所产生的相关费用由乙方承担，乙方餐厅厨房排水管道和卫生间的排污管由乙方自行铺设，地面设施需恢复原状，排水、排污施工费用（包括材料费）和日常排污费用由乙方自行承担。如果乙方需要改动甲方消防设施，必须经甲方书面同意，所发生的费用由乙方承担。乙方逾期支付租金或其他任何应付款项超过半个月的，甲方可书面通知乙方解除本合同并收回该房屋，如给甲方造成损失的由乙方承担。乙方应于租赁期限届满之日或本合同提前解除之日向甲方交还该房屋，乙方应将其添置的可移动物品在届满日前或解除日前搬离房屋，将不可移动的物品拆除，以使房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担。经甲方同意保留房屋原状的，乙方添置的与房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建无偿归甲方所有，甲方对此不予以任何补偿或赔偿。乙方未依上述约定交还房屋、逾期满7日的，甲方有权选择由公证人员、律师、无利害关系的第三方在场的前提下开启该房屋门锁并更换门锁，将可移动物品搬出该房屋，将房屋腾空收回。花雨百合公司于2018年6月19日支付房屋租金80908.3元，房屋押金121362.5元，于2018年11月7日支付装修保证金2万元，于2019年4月12日支付租金40454元。蔡宇翔于2018年10月24日将涉案房屋交付花雨百合公司。《房屋租赁合同》未约定明确起租时间，就此问题，花雨百合公司表示，根据约定自交付房屋之日起，免租期70日，租金起付时间应为2019年1月2日，但中广公司在2018年11月7日前不让装修，2018年11月8日才让装修，租金起付时间应相应顺延，且因消防烟感系统信号无法接入、下水未接通等原因导致迟延开业，故租金起付时间应为2019年3月23日，即以上问题全部解决完毕之次日，花雨百合公司还提交了其与蔡宇翔的对话录音，以证明双方曾口头协商，将租金支付方式变为月付。蔡宇翔认可租金起付时间为2019年1月2日，不认可曾口头变更租金支付方式为月付。一审庭审中，就装修损失，花雨百合公司提交了《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》（附报价清单及增减项清单，费用合计590363元）及装修费用收据、转账记录，经核算，转账记录金额共计212456.14元，花雨百合公司称其他款项系现金支付，就此未提交证据；蔡宇翔对证据真实性无异议，证明目的不认可。花雨百合公司还提交了案外人纪彦豹与北京云影小镇商业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》复印件，称涉案房屋被中广公司收回后，又被出租给纪彦豹，纪彦豹利用花雨百合公司原有装修继续营业，并免费为花雨百合公司原有客户服务，花雨百合公司原经营模式是出售美容、美体产品，客户可持购买的产品来店接受服务，已售出产品总额估计15万至20万元；蔡宇翔对纪彦豹与北京云影小镇商业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》复印件不认可。一审庭审中，经法院查询，纪彦豹系北京花雨百合美容美体有限责任公司纤婷分公司法定代表人，北京花雨百合美容美体有限责任公司纤婷分公司系花雨百合公司分支机构。一审庭审中，花雨百合公司提交了支付凭证，以证明其自行花费2.2万元接入烟感系统信号，蔡宇翔对证据真实性无异议，证明目的不认可。花雨百合公司提交了《风机盘管安装合同》、转账凭证、收据，以证明其进行空调改装花费3万元，蔡宇翔对证据真实性无异议，证明目的不认可。庭审中，花雨百合公司提交了与蔡宇翔方工作人员田金龙微信聊天记录打印件，证明涉案房屋2019年3月才接通下水，微信记录显示2019年3月4日田金龙：“最快这周末可以用下水”，2019年3月15日田金龙：“周一前施工完毕”。蔡宇翔对微信记录不认可。庭审中，花雨百合公司提交了工资发放记录，以证明其人员工资损失，蔡宇翔对此关联性不认可。2019年3月6日，中广公司向花雨百合公司发送《限期整改通知函》，指出花雨百合公司的经营范围超过中广公司与蔡宇翔租赁合同的约定，故函告花雨百合公司与蔡宇翔沟通并进行整改。2019年4月8日，中广公司向蔡宇翔租赁区域租户发出《关于商铺自行清退的通知》，称蔡宇翔欠缴租金超过30日，且明确表示不会再支付任何房屋租金，故其将从2019年4月16日起将蔡宇翔承租的租赁商铺的全部物品搬离，将该场地腾空收回，为避免不必要的损失，望广大商户在2019年4月15日前做好租赁商铺的自行清退工作。2019年4月18日，花雨百合公司向蔡宇翔发送通知，内容为，自2019年3月2日开业以来，花雨百合公司多次受到中广公司警告和威胁，要求停止营业，蔡宇翔未予解决，2019年4月8日收到中广公司通知将于4月16日收回房屋，2019年4月16日中广公司采取停电措施，故在蔡宇翔处理好与中广公司纠纷之前，花雨百合公司将暂停支付租金。2019年4月29日，中广公司向花雨百合公司发送《通知》，称因蔡宇翔逾期支付租金，其已发送《限期交纳房屋租金通知书》及《解除房屋租赁合同通知书》，解除了与蔡宇翔的租赁合同，要求花雨百合公司于2019年4月29日前将涉案房屋腾空交付中广公司。2019年4月30日，花雨百合公司将涉案房屋交还给中广公司。2019年5月17日，花雨百合公司通过微信向蔡宇翔发送《解除合同通知书》，于2019年4月30日解除双方《房屋租赁合同》，要求退还房屋押金及装修保证金。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，花雨百合公司、蔡宇翔签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应全面履行。根据庭审中双方证据，可以看出系因蔡宇翔与其前手出租人中广公司发生争议，影响花雨百合公司使用涉案房屋，蔡宇翔未能及时解决相关问题，在中广公司已采取断电措施、明确将强制清场的前提下，花雨百合公司自知无法经营，其合同目的无法实现，故而要求解除合同，其主张符合法律规定，花雨百合公司要求确认合同于2019年4月30日解除，法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，蔡宇翔收取的房屋押金应予返还。就装修保证金，蔡宇翔虽称系代收，但款项系蔡宇翔实际收取，故花雨百合公司现向蔡宇翔主张返还法院予以支持。就租金，合同并未约定租金起算时间，根据交房时间及免租期的约定，租金起付时间应为2019年1月2日，花雨百合公司称2018年11月8日前中广公司不允许其进行装修，应在免租期内进行扣除，其主张缺乏依据，法院不予采信；就因涉案房屋的原因导致推迟开业一节，花雨百合公司自愿承租涉案房屋，应对房屋状态进行充分了解，并自担风险，对其要求自2019年3月23日起付租金的主张法院不予采信。合同签订后，花雨百合公司仅支付了三个月房租，自2019年1月2日至2019年4月30日期间，花雨百合公司仍欠付房屋租金38570元，应在房屋押金中进行折抵，经核算，蔡宇翔应退还花雨百合公司房屋押金82792.5元。就装修损失，花雨百合公司提交了案外人纪彦豹继续承租涉案房屋的合同，并称纪彦豹利用原有装修继续经营，并免费服务花雨百合公司客户，经查，纪彦豹系花雨百合公司分支机构法定代表人，纪彦豹出面签订合同，应系花雨百合公司与其分支机构内部进行的经营安排，鉴于花雨百合公司一方仍继续使用涉案房屋，法院对花雨百合公司要求蔡宇翔赔偿装修损失、烟感系统安装费用、风机盘管安装费用的诉讼请求均不予支持。就人员工资损失，花雨百合公司主张缺乏依据，法院不予支持，就蔡宇翔反诉请求，鉴于前述情况，对蔡宇翔第一项、第二项反诉请求不予支持。鉴于花雨百合公司已将涉案房屋交还给中广公司，对2019年5月1日起的占有使用费，法院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、北京花雨百合美容美体有限责任公司与蔡宇翔于二〇一八年六月十五日签订的《房屋租赁合同》于二〇一九年四月三十日解除；二、蔡宇翔于判决生效后十五日内退还北京花雨百合美容美体有限责任公司押金八万二千七百九十二元五角、装修保证金二万元；三、驳回北京花雨百合美容美体有限责任公司其他诉讼请求；四、驳回蔡宇翔全部反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费五千九百八十元，由北京花雨百合美容美体有限责任公司负担四千七百一十元（已交纳），由蔡宇翔负担一千二百七十元（北京花雨百合美容美体有限责任公司已预交，蔡宇翔于判决生效后七日内支付给北京花雨百合美容美体有限责任公司）；反诉案件受理费三千零五十元，由蔡宇翔负担（已交纳）。本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院一致。本院认为，双方房屋租赁合同已于2019年4月30日解除本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本院焦点问题在于花雨百合公司应当缴纳的租金数额。根据双方合同有关交房时间及免租期的约定，租金起付时间应为2019年1月2日，花雨百合公司称2018年11月8日前中广公司不允许其进行装修，该期间不应交纳租金，但未就该主张向法院提交有效证据，本院不予支持；其称因涉案房屋存在其他原因导致其推迟开业一节，因花雨百合公司自愿承租涉案房屋，应对房屋状态进行充分了解，并自担风险，对其要求自2019年3月23日起付租金的主张本院不予采信。花雨百合公司应当交纳2019年1月2日至2019年4月30日期间的租金。扣除花雨百合公司已付租金，仍欠付房屋租金，可在房屋押金中进行折抵。一审法院核算数额无误，本院予以确认，花雨百合公司的上诉请求依据不足，本院不予支持。关于蔡宇翔的上诉请求，本院认为，合同解除后，未有证据证明有应当扣除装修押金事实，收取的房屋押金应予返还。就装修保证金，蔡宇翔虽称系代收，但款项系蔡宇翔实际收取，基于合同相对性，蔡宇翔应当向花雨百合公司返还装修押金。综上所述，花雨百合公司、蔡宇翔的上诉请求均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2720元，由北京花雨百合美容美体有限责任公司负担2420元（已交纳），由蔡宇翔负担300元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  孙 妍审 判 员  赵 霞审 判 员  江锦莲二〇二〇年五月二十八日法官助理  王永基书 记 员  卢园园