北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终2280号上诉人（原审原告）：张枢,女,1975年11月28日出生,住北京市朝阳区。委托诉讼代理人:陆曼曼,北京雍文律师事务所律师。委托诉讼代理人:李海英,北京雍文律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京智诚壹品房地产经纪有限公司,住所地北京市朝阳区朝阳北路万象新天家园419号楼E号。法定代表人:林娜,执行董事。委托诉讼代理人:李杰,北京怡天律师事务所律师。委托诉讼代理人:董晓芳,北京怡天律师事务所实习律师。上诉人张枢因与被上诉人北京智诚壹品房地产经纪有限公司（以下简称智诚壹品公司）居间合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初50324号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张枢上诉请求：1.撤销一审判决,判令智诚壹品公司退还张枢居间费用110700元并支付利息(利息以110700元为基数,按照年利率6%计算,计息期为2018年11月9日至实际支付之日止,暂计至一审起诉之日利息共计2878元)。2.判令智诚壹品公司赔偿张枢经济损失120万元。3.判令智诚壹品公司承担一审、二审的诉讼费。事实与理由：一审法院认定事实错误。第一，一审法院错误认定了居间服务费的本质，该费用支付的前提是居间人完成了全部居间义务。但本案中，智诚壹品公司未履行完毕居间义务，更没有促成房屋交易，因此应向张枢退还所有居间服务费。第二，一审法院认为居间服务费在另案已处理完毕有误。第三，智诚壹品公司工作人员胡某没有提供房地产经济服务的资格，但仍为张枢提供居间服务，损害了张枢的利益。第四，张枢交付首付款是为了出卖方办理银行解抵押，但是智诚壹品公司未充分明示可能存在的资金损失风险，也没有提出控制风险的有效方案，没有及时跟进房屋解抵押完毕的信息，故没有履行跟进房屋买卖各个环节的居间义务，没有尽到相应注意和提示义务。第五，案外人李某的根本违约是造成张枢损失的主要原因，但智诚壹品公司对损害的发生也有次要责任，应向张枢承担三分之一的赔偿责任。智诚壹品公司辩称：同意一审判决，不同意张枢的上诉请求。张枢向一审法院起诉请求：1.智诚壹品公司退还居间费110700元并支付利息，以110700元为基数，按照年利率6%，自2018年11月9日计算至实际给付之日；2.智诚壹品公司赔偿张枢经济损失120万元。一审法院认定事实：2016年7月17日，李某（出卖人）与孟某（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人将北京市朝阳区×号房屋（以下简称涉案房屋）出售给买受人，房屋成交价格为372万元，房屋家具、家电、装饰装修以及房屋的配套设施设备等作价181万元。同日，李某（出卖人、甲方）、孟某（买受人、乙方）、智诚壹品公司（居间方、丙方）签订《补充协议》，约定乙方于2016年7月20日前支付购房定金20万元，于2016年9月20日前支付购房款310万元，剩余223万元以贷款方式支付。甲方应于首付款到账十个工作日内办理该房屋的抵押登记注销手续。甲乙双方应于网签后三个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。买卖双方以朝阳区建委预约过户为准共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，并于过户后三个工作日内办理物业交割手续。甲方根本违约的，应在违约行为发生之日起7日内以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方收取的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。乙方根本违约的，应在违约行为发生之日起7日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项充抵违约金，多退少补，丙方有权继续收佣，已收取的不予退还。同日，张枢、孟某（甲方）与智诚壹品公司（乙方）签订《佣金服务确认书》，约定乙方为甲方提供居间服务，具体内容包括：1、提供物业买卖/租赁信息；2、提供与买卖/租赁物业相关的政策、市场行情咨询；3、协助甲方对物业进行实地查验；4、协助并撮合甲方签订买卖合同或租赁合同。甲方确认乙方已提供上述1、2、3项服务，甲方签订买卖合同或租赁合同即视为乙方完成第4项服务。甲方确认签订买卖合同或租赁合同当日向乙方支付居间服务报酬110700元，逾期支付的，每日按5‰支付违约金。《佣金服务确认书》签订后，张枢、孟某向智诚壹品公司支付了买卖佣金110700元，智诚壹品公司向张枢出具了收据。2016年，孟某以房屋买卖合同纠纷将李某诉至法院，起初要求判令李某继续履行双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，李某办理涉案房屋解除抵押登记注销手续并协助孟某办理房屋权属转移登记手续，支付违约金等。2018年11月9日，孟某变更诉讼请求为要求判令解除与李某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，李某退还定金40万元、首付款290万元并支付利息损失，李某赔偿因合同解除给孟某造成的经济损失【包括居间费110700元、（2017）京0105民初18115号案件诉讼费13800元、（2017）京0105民初18117号案件诉讼费12200元】，李某支付违约金330万元。在该案审理过程中，孟某提交了智诚壹品公司工作人员胡某的从业信息卡、调查笔录、胡某与张枢的微信聊天记录、胡某与李某的微信聊天记录、张枢与李某的微信聊天记录等。其中记载了房款交易、房屋解抵押及李某将房屋再次抵押之后三方的协商过程。该案件中的证据显示2016年7月19日张枢向李某支付定金20万元，2016年8月8日张枢向李某支付定金20万元，2016年9月20日张枢向李某支付首付款283万元，2016年9月29日张枢向李某支付首付款7万元；2016年9月20日三方至中国民生银行北京和平里支行提交解抵押相关材料，2016年10月17日，涉案房屋银行贷款300万元还清；2016年10月18日李某将涉案房屋抵押给张某；2016年11月6日李某将涉案房屋抵押给北京中合典当有限责任公司。后该案经法院调解，双方达成如下协议：一、孟某和李某于2016年7月17日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2018年11月9日解除；二、李某退还孟某房款并支付违约金共计355万元。上述款项由李某于2018年12月9日之前支付100万元，于2019年2月15日之前支付255万元，如李某未按时足额给付，应当以当期未支付的金额为基数，按照月2%的利率标准，向孟某另行支付逾期付款的违约金，李某支付的款项按照先行冲抵第一笔款项的违约金、本金及第二笔款项的违约金、本金的顺序计算；上述款项由李某直接汇入上海浦东发展银行北京电子城支行，户名为孟某，账号为×××的银行账户内；三、孟某于收到李某全部款项（包括本金和违约金）之后一个月之内，腾退北京市朝阳区×号房屋并交还李某，李某不再向孟某主张自2016年8月至李某付清全部本金和违约金之后一个月之内的房屋占有使用费；四、孟某腾退交还房屋时，可以在不破坏房屋装修及结构的情况下，取走自行装修添置的设施和设备；五、2017年1月1日至孟某腾退交还房屋之日止的物业费、供暖费由孟某承担；六、孟某在收到李某支付的全部款项之后十个工作日之内，向法院申请解除对北京市朝阳区朝阳北路万象新天家园407号楼3单元302号房屋的诉讼保全措施；七、双方就房屋买卖纠纷一次性调解解决，别无其他争议。法院出具了（2016）京0105民初72027号民事调解书。张枢称该调解书中的355万元仅包括房款和违约金，并不包括居间费损失。因李某未按照调解书履行，孟某申请强制执行。2019年6月17日，法院出具（2019）京0105执17379号执行裁定书，因未发现李某有足额可供执行的财产，故裁定终结本次执行程序。另查，2017年，孟某以抵押合同纠纷将李某、张某诉至法院，要求判令李某与张某签订的抵押合同无效，李某、张某共同办理注销涉案房屋的抵押登记手续。法院经审理作出（2017）京0105民初18117号民事判决书，认为李某在履行合同过程中擅自另行办理房屋抵押登记存在单方恶意，但现有证据不能证明李某与张某就该单次抵押登记存在恶意串通，故不能认定抵押合同无效，据此驳回了孟某的全部诉讼请求。该判决已经生效。诉讼中，孟某至法院谈话。其称与张枢系夫妻关系，2016年7月17日以其名义与李某签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，但实际上是张枢和孟某共同购房，所以二人共同签订了《佣金服务确认书》。现孟某同意本案由张枢一人向智诚壹品公司主张权利。诉讼中，胡某出庭作证，陈述了房屋交易过程。其称在向民生银行提交解抵押材料后多次催促李某尽快提交房本进行下面的交易流程，但李某以各种理由拖延，最后李某才告知将涉案房屋另行抵押，胡某将此情形立即告知张枢，之后双方合同就没有再继续履行。经询，张枢称智诚壹品公司应提供的居间服务内容除《佣金服务确认书》中约定的内容外，还应当包括房屋核验、网签、面签、房屋评估、物业交割、协助买卖双方办理过户等，因智诚壹品公司没有履行全部的居间义务，也没有促成房屋交易目的的实现，故应退还居间服务费；而且智诚壹品公司使用没有经纪人资格的员工提供居间服务，没有采取资金监管的保障措施，亦没有及时督促、协助办理解除房屋抵押登记注销手续，故存在过错，应当赔偿张枢所受损失。智诚壹品公司则称张枢所述的其他内容不包含在《佣金服务确认书》中，需要另行支付费用。另，张枢认可因李某需要用首付款办理银行解抵押，故双方未采取资金监管的方式，但智诚壹品公司没有对该风险尽到提示义务。一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》中买受人一方虽然是孟某，但孟某与张枢系夫妻关系，应视为二人共同购房，而且二人共同与智诚壹品公司签订了《佣金服务确认书》，现孟某同意本案由张枢一人主张权利，法院不持异议，故本案张枢主体适格。关于张枢主张智诚壹品公司退还居间服务费。法院认为，首先，《佣金服务确认书》中明确约定了居间服务的具体内容，张枢也确认智诚壹品公司已完成的服务内容，故张枢应当向智诚壹品公司支付居间费。关于张枢所述房屋核验、网签、面签、房屋评估、物业交割、协助买卖双方办理过户等内容，虽属于附随义务，但该义务未履行的原因不在于智诚壹品公司。其次，《补充协议》中约定如果李某根本违约，应在违约行为发生之日起7日内以相当于该房屋总价款的20%向张枢支付违约金，智诚壹品公司收取的所有费用不予退还，由李某直接赔付张枢。现李某在合同履行过程中私自将房屋另行抵押构成违约，李某应当向张枢赔付已支付的居间费。最后，在孟某起诉李某房屋买卖合同纠纷案件中，孟某已经将居间费列为损失向李某主张，虽然双方最后调解结案，但该费用应当视为在该案件中一并处理完毕。综上，张枢再次要求智诚壹品公司退还居间服务费没有依据，法院不予支持。关于张枢主张智诚壹品公司赔偿损失。首先，在孟某起诉李某房屋买卖合同纠纷案件中孟某提交了胡某的从业人员信息卡、向胡某的调查笔录以及胡某和张枢、李某的微信聊天记录，可以看出张枢一直认可胡某作为智诚壹品公司工作人员提供的居间服务。关于张枢所述《补充协议》上的签字人为何某、刘某，而非胡某，法院认为居间方的主体系智诚壹品公司，智诚壹品公司依据其内部工作流程指派相应的工作人员签订合同并无不妥。其次，房款交易的具体方式由买卖双方协商确定，居间方仅是根据买卖双方的意思提供相应服务。本案中，张枢认可签订房屋买卖合同时涉案房屋存在银行抵押，所以才向李某支付高额的首付款用于解除银行抵押，故在此情形下双方无法选择资金监管的方式进行交易，张枢对此应当是明知的。出卖人以买受人支付的首付款进行解抵押本身就存在一定的交易风险，张枢作为完全民事行为能力人对此应当有预知。最后，《补充协议》中约定李某应于首付款到账十个工作日内办理该房屋的抵押登记注销手续，故办理解抵押的义务方是李某，智诚壹品公司提供的仅是协调、跟进服务。根据孟某诉李某房屋买卖合同案件中孟某方提交的微信聊天记录，2016年9月20日张枢、李某及智诚壹品公司向民生银行提交房屋解抵押材料后胡某多次催促李某办理解抵押、交房本，系李某私自将涉案房屋另行抵押，该行为不在智诚壹品公司的控制范围之内，而且胡某知道李某再行抵押房屋后立即告知张枢，故智诚壹品公司已经履行了基本义务。综上，现有证据不能证明智诚壹品公司在居间服务过程中存在故意隐瞒重要事实、提供虚假情况，损害张枢利益的情形，故张枢要求智诚壹品公司赔偿损失的诉讼请求法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条之规定，判决：驳回张枢之全部诉讼请求。二审审理中，张枢提交以下证据：证据一、《北京市存量房屋承购经纪服务合同》，这是北京市住房和城乡建设委员会公布的合同范本，证明智诚壹品公司提供的《佣金服务确认书》中约定了居间义务包括协助甲方签订租赁合同或买卖合同，该条款中并未约定是纸质合同还是网签合同，结合合同范本第二条明确约定，中介机构应该完成网上签约，所以服务确认书中的合同应解释为网签合同，智诚壹品公司并未履行协助办理网签合同的义务。证据二、北京市住房和城乡建设委员会的网页截图，证明证据一的来源，证明目的同证据一。证据三、链家公司的房屋交易流程图，证明房屋买卖的交易流程以及中介机构应当提供的居间服务内容。智诚壹品公司发表质证意见称，上述证据与本案没有关联性。佣金以双方约定为准。双方签订的《佣金服务确认书》中明确约定了四项居间服务内容，智诚壹品公司已经全部完成约定的居间服务内容。智诚壹品公司没有提交证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：本案中，张枢、孟某与智诚壹品公司签订《佣金服务确认书》，由智诚壹品公司为张枢、孟某提供居间服务。关于智诚壹品公司应否退还张枢居间服务费。根据查明事实，智诚壹品公司已按照约定完成相应居间服务，张枢虽上诉主张智诚壹品公司未完成办理房屋核验、网签、面签、房屋评估、协助双方办理过户等合同附随义务，但上述义务未能履行的原因不在智诚壹品公司。且孟某、张枢一方与李某签订的《补充协议》明确约定，如李某出现根本违约，智诚壹品公司收取的所有费用不予退还，由李某直接赔付张枢。因李某在合同履行过程中已构成违约，根据《补充协议》约定，居间服务费应由张枢向李某主张。其次，在孟某起诉李某房屋买卖合同纠纷案件中，孟某已经将居间费列为损失向李某主张，双方最后调解结案。因此，本案中张枢上诉主张智诚壹品公司退还居间服务费，于法无据，一审法院不予支持并无不当。关于智诚壹品公司应否向张枢赔偿损失。本案中，智诚壹品公司一直按照约定提供居间服务，并促成孟某、张枢一方与李某签订房屋买卖合同。在居间合同履行过程中，张枢未对智诚壹品公司提供的居间服务提出异议，张枢一方最终未能完成房屋过户实现购买房屋的目的系因李某违约，李某在张枢一方给付首付款办理完毕房屋解押手续后，再次将房屋进行抵押。张枢虽提出智诚壹品公司未充分提示首付款未采取资金监管进行支付的风险，未尽提示和注意义务，但张枢一方明知其给付首付款的目的是解除李某房屋抵押，在此情形下，无法也不能采用资金监管的形式进行付款。且张枢一方作为完全民事行为能力人，其对未采取资金监管方式进行付款的风险应当有预知。其次，根据当事人提交的聊天记录等证据显示，智诚壹品公司员工多次催促李某办理解抵押、交房本，积极推进房屋买卖合同履行进程，并在知晓李某再次抵押房屋后及时通知张枢一方，其已尽相应义务。因此，现有证据不能证明智诚壹品公司存在履行居间服务合同不当的情形，张枢上诉主张智诚壹品公司存在过错，应当赔偿相应损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，张枢的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16596元，由张枢负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  邢 军审 判 员  解学锋审 判 员  申峻屹二〇二〇年五月二十九日法官助理  卢恺晨书 记 员  田亚男