昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0112民初217号原告：孙新乐，男，1972年12月14日生，汉族，身份证住址：云南省昆明市寻甸回族彝族自治县。委托诉讼代理人：赵云珊、印彪，云南鼎兴律师事务所律师，特别授权代理被告：云南华海房地产开发经营有限公司，住所：云南省昆明市环城西路497-511号新滇元商厦四楼。法定代表人：徐杰，董事长。委托诉讼代理人：张筱婷，何俐俐，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南华海中逸房地产开发有限公司，住所：云南省昆明市西山区前兴路前卫街道办事处办公大楼2楼218号。法定代表人：徐杰，执行董事。委托诉讼代理人：张筱婷，何俐俐，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。原告孙新乐与被告云南华海房地产开发经营有限公司（以下简称：华海公司）、云南华海中逸房地产开发有限公司（以下简称：华海中逸公司）商品房预售合同一案，本院2020年1月6日立案，依法适用简易程序，于2020年4月14日公开开庭进行了审理，于2020年4月17日进行补充质证。原告委托诉讼代理人赵云珊，两被告共同的委托诉讼代理人张筱婷，何俐俐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙新乐向本院提出诉讼请求：1、由两被告向原告交付华海新天地水语自然苑项目2-3207号住房，并配合原告办理产权登记手续；2、由两被告向原告支付违约金76560元。以原告实际支付预定资金382800元为基数，按20%计算；3、诉讼费、保全费、保全担保费由被告承担。事实和理由：2012年4月1日，原告与被告华海公司签订了《预定购房协议》，约定原告对位于昆明市西山区重建改造项目暂定名为“东盟新天地项目”（现备案名称为：水语自然苑项目）中的第一期住宅开发项目的房屋进行预定，住宅预定均价为每平方米5800元，面积110平方米，预定总金额为638000元。原告首期支付预定资金的60%，总金额为382800元。华海公司取得项目《商品房预售许可证》后通知原告签订《商品房购销合同》，并于2014年3月底前向原告交付符合国家规范的各项验收合格的房产。双方签订《商品房购销合同》时，华海公司不再对住宅、车位的单价进行调整，如逾期交房，华海公司将按照原告实际支付的预定资金、逾期交房时间及年利率10%计算违约责任。原告于2012年3月29日向华海公司支付了382800元预定款，华海公司未在约定的时间通知原告签订《商品房购销合同》及交房。原被告已完成选房，原告购买的房屋位置、面积明确，华海公司取得了商品房预售许可，双方订立了合法有效的《预定购房协议》。被告至今没有交付住房且未办理过户手续，故提起诉讼。被告华海公司辩称，“东盟新天地”或称“水语自然苑“项目的土地证不在被告华海公司名下，被告华海公司事实上不可能履行交房义务。被告华海公司与原告之间没有买卖合同，原告要求被告华海公司承担交房及违约责任缺乏事实和法律依据。被告华海中逸公司辩称，《预定购房协议》不具备《商品房销售管理办法》中买卖合同的主要条款，为预约合同，不产生强制地缔结本约以及交房的法律后果。逾期交房的违约金系本约合同的约定，支付违约金以被告华海中逸公司负有交房义务为前提，原告要求被告华海中逸公司交房及违约金均缺乏事实法律依据。最后即使法庭认定预定购房协议为买卖合同，原告至今也没有向被告付清购房款，被告华海中逸公司也不应履行交房义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交的两被告企业公示信息、《预定购房协议》、收据、通告、（2017）云0112民初9268号民事判决书、（2019）云01民终2616号民事裁定书、（2018）云01民初94号之三民事裁定书、（2018）云01执保42号协助执行通知书，（2019）云0112财保55号民事裁定书、（2019）云0112执保1046号；两被告提交的房屋建筑面积测量计算报告；双方当事人对证据真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。原告提交了诉讼保全保险费发票原件，真实性予以确认。另，本院审理的（2017）云0112民初7561至7571号及其他类似案件生效法律文书所认定的事实，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年3月25日，孙新乐向华海公司支付了382800元购房款。2012年4月1日，孙新乐与华海公司签订《预定购房协议》。约定协议中的项目是指昆明市西山区重建改造项目（暂定名为“东盟新天地项目”）中的第一期住宅开发项目。孙新乐向华海公司预定“东盟新天地项目”的住宅，住宅预定均价为每平方米5800元；孙新乐预定住宅约110平方米，预定总金额约为638000元。住宅的户型、面积最终以规划部门审批的建设方案为准，预定总额根据获准方案确定的建筑面积计算（预定总额＝车位个数×车位单价＋住宅建筑面积×预定单价）。首期支付预定资金的60%，总金额为382800元；华海公司应于2014年3月底前向孙新乐交付符合国家规范的各项验收合格的房产。华海公司取得该项目《商品房预售许可证》并通知孙新乐之日起10日内，孙新乐应当与华海公司签订《商品房购销合同》并以现金或银行按揭贷款的方式支付全部预定资金的剩余部分。孙新乐业已支付的预定资金按本金不计利息全部计入购房款。在签订正式《商品房购销合同》时，华海公司确定不再对协议约定的定购房（住宅、车位）单价进行调整，同时按约定之时间如期进行房产交付，如因特殊情况发生逾期交房，华海公司将按照实际已支付首期预定资金、逾期交房时间及年利率10%（月利率8.33‰）计算违约责任进行补偿。除不可抗力外，华海公司如不能交付房产则构成违约，华海公司除退还全部已收取的预定资金外，还应当按照已支付的预定资金总额的20%承担违约责任，该20%为违约金和赔偿金由华海公司支付给孙新乐，双方所签订的协议或合同继续履行。华海公司、华海中逸公司出具《说明》，载明：21号一期项目土地使用权由华海中逸公司竞拍取得，该公司是华海集团全资子公司，华海公司也是华海集团全资子公司。华海公司与大家签订的一期项目购房协议条约不变。华海集团对已签订的合同继续执行，确保购房者的权益。2014年10月31日，华海公司、华海中逸公司出具《通告》，载明：1、正式的网签《商品房购销合同》签订时间计划定于2015年4月30日前进行，在签订正式的《商品房购销合同》前1至2个月进行房屋房源的公布、选房方式的确认；2、根据21号一期项目在建工程施工的进展情况及工程节点控制计划，本批次预订房源将在2015年8至10月份之间进行交付使用；3、正式的网签《商品房购销合同》签订时公司不再对单价进行调整；4、有关逾期交房违约责任的处理，将按照2014年4月3日上传至Q群文件的公告第4条约定及双方签署的协议条款执行。2015年4月24日，华海公司、华海中逸公司出具《通告》。载明：因21号地块一期在建项目规划调整8栋工程稍后的原因，对之前承诺的合同签约时间和交房时间公司未能如期完成，在此向大家表示歉意。现公司与21号地块一期在建项目相关联的各部门进行沟通协调后，就该项目做出通告：1、签订正式的《商品房购销合同》时公司不再对单价进行调整。2、正式的网签《商品房购销合同》签订时间定于2015年10月30日前完成。3、根据21号地块一期在建项目工程施工的进展情况和工程节点控制计划，该项目定于2016年3月30日前完成交房工作。4、有关逾期交房的处理，公司将按照与大家签订的预定购房协议条款执行，即按照业主实际已支付首期预定资金、逾期交房时间及年利率10%计算违约责任给业主进行补偿，补偿金会在签订《商品房购销合同》时进行冲抵购房款。2015年5月12日，孙新乐参加现场抽号和房源确认。2015年5月28日，孙新乐和华海中逸公司确定孙新乐的房源号为2-3207号。2016年6月15日，华海中逸公司取得昆明市西山区21号片区（华海新天地）A1-1号地块的《建设用地规划许可证》。2016年11月4日，华海中逸公司取得华海新天地（西山区21号片区城中村改造项目）A1-1号地块的《建设工程规划许可证》。2017年1月18日，华海中逸公司取得不动产单元号为530112005006GB00001W00000000的昆明市西山区前卫街道办事处拥护社区国有建设用地使用权。2017年7月21日，华海中逸公司取得“水语自然苑”项目《商品房预售许可证明》。2017年10月12日，孙新乐起诉华海公司、华海中逸公司。请求签订商品房购销合同，交付房屋，支付违约金。本院做出（2017）云0112民初9268号民事判决书，判决由华海公司、华海中逸公司交付房屋，支付违约金76560元，驳回孙新乐的其他诉讼请求。华海公司、华海中逸公司不服判决，提起上诉。云南省昆明市中级人民法院于2019年8月14日做出（2019）云01民终2616号民事裁定。认为本案房屋于2018年3月14日被云南省昆明市中级人民法院依法查封，裁定撤销（2017）云0112民初9268号民事判决，驳回孙新乐的起诉。2019年9月18日，云南省昆明市中级人民法院做出（2018）云01民初94号之三民事裁定书，裁定解除包括本案房屋在内的相关房屋的保全措施，并向昆明市房屋交易产权管理处下达了（2018）云01执保42号协助执行通知书。本案中，孙新乐支付了诉讼保全保险费3190元。2018年12月29日，华海中逸公司委托云南精正测绘有限公司对昆明市西山区21号片区城中村改造项目华海新天地A1-1地块（水语自然苑）项目房屋建筑面积进行测量，其中2栋107-3407型房屋的建筑面积为118.33平方米。原、被告认可2栋3207号房屋的建筑面积为118.33平方米。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。原告和被告云南华海公司签订的《预定购房协议》约定了购房人、出卖人、房屋基本情况、履行方式，违约责任及争议解决的方法等主要内容，之后又确定了房源号。《预定购房协议》已经具备商品房买卖合同的主要内容，应当视为商品房买卖合同的本约。被告华海中逸公司认为《预定购房协议》是商品房预约合同的主张不能成立。2017年7月21日，被告华海中逸公司取得“水语自然苑”项目的《商品房预售许可证明》，《预定购房协议》合法有效，对双方当事人具有约束力。协议明确约定了房屋的交付时间，被告云南华海公司应当按照约定履行合同义务向原告交付房屋并协助原告办理不动产所有权登记。两被告共同发出《说明》、《通告》，表示愿意履行合同，承担违约责任。被告华海中逸公司亦应当履行向原告交付房屋的合同责任并协助原告办理不动产所有权登记。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。原、被告认可本案房屋建筑面积为118.33平方米。按每平方米5800元的房屋单价计算，房屋价款为686314元。原告作为买受人已付款382800元，还应支付剩余价款303514元。《预定购房协议》约定，原告应当与被告华海公司签订《商品房购销合同》并以现金或银行按揭贷款的方式支付全部预定资金的剩余部分。本案商品房买卖合同履行过程中，原、被告没有订立《商品房购销合同》，剩余价款的履行期限不明。交付房屋和支付价款是买卖双方各自的合同主义务。原告支付剩余价款和两被告交付房屋的履行顺序不明的情况下，上述义务应当同时履行。两被告没有按约交付房屋，应当承担违约责任。原告按照已支付的预定资金总额的20%主张违约金76560元符合合同约定，本院予以支持。原告主张的诉讼保全担保费不是诉讼的必要费用，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第一百一十四条、第一百三十五条、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、由被告云南华海房地产开发经营有限公司、云南华海中逸房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内向原告孙新乐交付华海新天地（“水语自然苑”项目）2-3207号房屋并协助原告孙新乐办理不动产所有权登记。原告孙新乐应当在上述期限内向被告云南华海房地产开发经营有限公司、云南华海中逸房地产开发有限公司履行支付房屋价款303514元的合同义务。二、由被告云南华海房地产开发经营有限公司、云南华海中逸房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告孙新乐违约金76560元。如果被告未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。案件受理费5473元（原告已预交），已减半收取，由两被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审判员  武云二〇二〇年五月六日书记员  高楠