北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终4932号上诉人（原审原告）：耿宝兰，女，1956年11月9日出生，汉族，住北京市通州区。上诉人（原审原告）：刘玉凤，女，1970年5月3日出生，汉族，住北京市通州区。被上诉人（原审被告）：王淑霞，女，1956年10月5日出生，汉族，住北京市朝阳区。原审第三人：北京乙天财富投资管理有限公司，住所地北京市丰台区西三环南路14号院1号楼813室。法定代表人：高洪波，总经理。原审第三人：高洪波，男，1970年1月15日出生，汉族，住河北省涿州市。上诉人耿宝兰、刘玉凤因与被上诉人王淑霞、原审第三人北京乙天财富投资管理有限公司（以下简称乙天财富公司）、原审第三人高洪波案外人执行异议之诉一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初38711号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。耿宝兰、刘玉凤上诉请求：撤销一审判决，改判解除对河北省昌黎黄金海岸澳景蓝湾小区1号楼705号房屋的查封。事实和理由：一、一审法院对案涉房屋的查封时间这一重要事实认定错误，应依法予以纠正。第一，一审判决认定“涉案房屋登记在乙天财富公司名下”是错误的。一审开庭前，耿宝兰、刘玉凤依法向昌黎县房管局査询房屋权属及查封状态，昌黎县房管局出具证明显示，该案涉房屋产权登记于开发商昌黎黄金海岸文昊房地产开发集团有限公司（以下简称文昊房地产公司）名下，而非乙天财富公司名下，也正是因为乙天财富公司未取得涉案房屋产权，导致乙天财富公司与耿宝兰、刘玉凤签订房屋转让协议后却无法按约定将房屋过户至耿宝兰、刘玉凤名下，以致产生本案诉讼。第二，一审法院在查明王淑霞与乙天财富公司的委托理财合同纠纷相关事实中，认定2018年1月2日王淑霞申请强制执行，却没有查明该执行案对涉案房屋的查封时间，而申请执行与查封系不同的法律行为，法律影响也存在重大区别。在执行异议案中，只有查封行为对案涉房屋才具有限制产权交易、产权变动及排除物权期待权的法律后果，查封行为才能够影响到案外人权益。事实上，一审法院基于王淑霞的执行申请，对涉案房屋的查封时间是2018年11月6日，晚于耿宝兰、刘玉凤与乙天财富公司签订《房屋转让协议书》的时间。因此，无论从权利形成的时间，还是从权利的性质来看，耿宝兰、刘玉凤与乙天财富公司签订《房屋转让协议书》而享有的物权期待权更应受到法律保护。二、一审法院适用法律错误，应予以纠正。第一，一审法院对“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的适用错误。其援引的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项中所谓的“查封”应当指执行异议之诉案件中所异议的查封行为，而不应指本案异议之外的其他查封行为。本案中，耿宝兰、刘玉凤所提异议的查封行为是王淑霞在2018年11月6日的查封行为。而该被提起异议的查封行为是在耿宝兰、刘玉凤与乙天财富公司签订的房屋转让协议之后，因此，一审判决适用该条规定而驳回耿宝兰、刘玉凤的诉讼请求，属于适用法律错误。事实上，一审法院判决之所以认定耿宝兰、刘玉凤“与乙天财富公司签订的房屋转让协议的时间在法院查封涉案房屋期间”，是因为乙天财富公司在2017年11月2日通过申请财产保全查封了登记于开发商文昊房地产公司名下的案涉房屋。第二，即使乙天财富公司在2017年11月2日通过申请财产保全查封了开发商文昊房地产公司名下的案涉房屋，耿宝兰、刘玉凤也有权基于《房屋转让协议书》排除王淑霞的执行查封。在签订《房屋转让协议书》之前，乙天财富公司就已经与理财客户协商通过以房抵债的方式处理相应债权债务，而王淑霞自愿放弃该方式，耿宝兰、刘玉凤自愿选择该方式处理，并随后与乙天财富公司签订了《房屋转让协议书》。根据《房屋转让协议书》内容也可以看出，乙天财富公司作为2017年11月2日的查封申请主体，其提起查封申请的目的是为了实现以房抵债，与《房屋转让协议书》目的一致，而不是为了限制耿宝兰、刘玉凤依据《房屋转让协议书》享有的购房权利。因此，2017年11月2日涉诉房屋被查封，不应视为是对《房屋转让协议书》及耿宝兰、刘玉凤权利的排除和限制。一审法院仅考虑涉案房屋被查封的状态，机械地适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项规定，以2017年11月2日乙天财富公司对涉案房屋查封为由，驳回耿宝兰、刘玉凤的异议请求，没有考虑2017年11月2日的查封是乙天财富公司所申请，是为了维护耿宝兰、刘玉凤合法权利的必要步骤，没有从实体权利保护的角度考虑维护当事人的合法权益，是对法律的错误适用，应依法予以纠正。第三，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之所以规定“人民法院查封前已签订书面的房屋买卖合同”这一条件，其立法目的主要是防止买卖双方在房屋被查封之后为阻却人民法院对涉案房屋的执行，恶意串通而签订房屋买卖合同，进而损害其他债权人合法权益。但是，在本案中，耿宝兰、刘玉凤与王淑霞都是乙天财富公司的委托投资客户，在乙天财富公司违反理财协议之后，王淑霞自愿放弃了与乙天财富公司签订房屋转让协议书、放弃了以涉案房屋抵偿本息的权利和处理方式，并且对耿宝兰、刘玉凤与乙天财富公司签订房屋转让协议书、耿宝兰、刘玉凤实际占有涉案房屋等情况系明知的，耿宝兰、刘玉凤与乙天财富公司不存在任何恶意串通行为。签订《房屋转让协议书》后，因乙天财富公司法定代表人高洪波被司法限制自由、乙天财富公司实际已无人主持日常经营而导致未能过户案涉房屋，耿宝兰、刘玉凤对未办理房屋过户不存在过错。一审判决实际否定了耿宝兰、刘玉凤与乙天财富公司之间合法合理的债权债务纠纷处理行为，不符合上述立法精神，也不利于纠纷的解决，徒增诉累。王淑霞的查封行为已严重损害了耿宝兰、刘玉凤等人合法的物权期待权，不利于社会经济交易的稳定，有失公平，应依法予以纠正。王淑霞辩称，同意一审判决，不同意耿宝兰、刘玉凤的上诉请求和理由。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人乙天财富公司、高洪波未参加二审诉讼，亦未提交书面陈述意见。耿宝兰、刘玉凤向一审法院起诉请求：依法判令立即停止对耿宝兰、刘玉凤购买的位于河北省昌黎黄金海岸澳景蓝湾小区1号楼705号房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封；本案诉讼费用由王淑霞承担。一审法院认定事实：王淑霞与乙天财富公司、高洪波委托理财合同纠纷一案，一审法院作出的（2017）京0106民初4089号民事判决书已经发生法律效力，该判决书确定：一、确认王淑霞与乙天财富公司签订的《投资理财协议》于二○一七年五月十一日解除；二、乙天财富公司于本判决生效之日起十日内返还王淑霞投资款100000元及利息（以100000元为基数，自二○一七年五月十二日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算）；三、乙天财富公司于本判决生效之日起十日内支付王淑霞收益款5000元及迟延支付收益款的违约金（以5000元为基数，自二○一七年五月十二日起至实际给付之日，按照每日千分之二标准计算）；四、高洪波对上述债务承担连带责任；五、高洪波承担上述债务后，有权向乙天财富公司追偿；六、驳回王淑霞的其他诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2400元，公告费560元，由乙天财富公司、高洪波负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。2018年1月2日，王淑霞向一审法院申请强制执行，一审法院依法受理，执行案号为（2018）京0106执204号。一审法院目前有多个以乙天财富公司、高洪波为被执行人的未实际执结案件。另查一，2018年2月5日，耿宝兰、刘玉凤及案外人宋树华、刘洪艳、胡亚焕与乙天财富公司签订了《房屋转让协议书》，约定：1、乙天财富公司将位于昌黎黄金海岸“澳景蓝湾小区”1号楼705号房，共计人民币1031580元，转让给耿宝兰、刘玉凤、宋树华、刘洪艳、胡亚焕，耿宝兰、刘玉凤、宋树华、刘洪艳、胡亚焕5人自愿接受。2、因耿宝兰、刘玉凤、宋树华、刘洪艳、胡亚焕向乙天财富公司的投资本金共计人民币960000元，利息71040元，房屋转让款乙天财富公司按总房款的100%向耿宝兰、刘玉凤、宋树华、刘洪艳、胡亚焕收取，此投资本金及利息从上述房屋转让款中扣除后，耿宝兰、刘玉凤、宋树华、刘洪艳、胡亚焕与乙天财富公司的投资款项全部结清。3、乙天财富公司协助耿宝兰、刘玉凤、宋树华、刘洪艳、胡亚焕办理房屋转让及房屋产权手续，所产生的一切费用均由耿宝兰、刘玉凤、宋树华、刘洪艳、胡亚焕自行承担。4、因本合同发生的纠纷，由乙天财富公司所在地人民法院管辖（即：北京市丰台区人民法院）。另查二，乙天财富公司与湖北十堰龙潭河旅游开发有限公司、昌黎黄金海岸文昊房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，申请人乙天财富公司于2017年10月30日向一审法院申请财产保全，请求查封被申请人昌黎黄金海岸文昊房地产开发有限公司名下位于河北省昌黎县黄金海岸一经路西（澳景蓝湾小区）1号楼705号房屋，并用中国大地财产保险股份有限公司北京分公司保函提供担保，2017年10月31日，一审法院作出（2017）京0106民初28570号民事裁定书，裁定：查封被申请人昌黎黄金海岸文昊房地产开发有限公司名下位于河北省昌黎县黄金海岸一经路西（澳景蓝湾小区）1号楼705号房屋。2017年11月2日，一审法院向河北省秦皇岛市昌黎县建设局发出（2017）京0106民初28570号协助执行通知书，请协助执行以下项目：一、查封昌黎黄金海岸文昊房地产开发有限公司名下河北省昌黎县黄金海岸一经路西（澳景蓝湾小区）1号楼705号房屋；二、查封期限为三年，自2017年11月2日至2020年11月1日，同日一审法院与该建设局进行谈话告知了上述事项。2018年5月28日，一审法院作出（2017）京0106民初28570号民事裁定书，裁定：本案移送秦皇岛北戴河新区人民法院审理。2018年11月6日，申请人昌黎黄金海岸文昊房地产开发集团有限公司称：2018年9月25日，秦皇岛北戴河新区人民法院裁定准许乙天财富公司撤诉，该案已审结，故向一审法院提出解除财产保全申请书，一审法院于2018年11月26日作出（2017）京0106民初28570号民事裁定书，裁定解除对申请人昌黎黄金海岸文昊房地产开发有限公司名下位于河北省昌黎县黄金海岸一经路西（澳景蓝湾小区）1号楼705号房屋的查封措施。2018年12月12日，我院向秦皇岛市昌黎县建设局发出协助执行通知书，当日，该房屋解除查封措施。另查三，（2018）京0106执204号案件显示，被执行人乙天财富公司从案外人昌黎黄金海岸文昊房地产开发集团有限公司处购买了位于河北省昌黎县黄金海岸一经路西（澳景蓝湾小区）1号楼705、904、908、1209、1902、1904、1905、2201、2203、2205、2207、2208、2209、2701、2702、2705、2706、2707、2708、2709、2710号共计21套房产。被执行人乙天财富公司与案外人昌黎黄金海岸文昊房地产开发集团有限公司因合同纠纷在秦皇岛北戴河新区人民法院涉诉，上述21套房产已被秦皇岛北戴河新区人民法院通过财产保全予以查封，一审法院于2018年11月6日依法轮候预查封上述房产，暂不具备处置条件。另查四，诉讼过程中，耿宝兰、刘玉凤提交宋树华、刘洪艳、胡亚焕书写的《书面放弃书》载明该三人均自愿放弃对位于昌黎黄金海岸澳景蓝湾小区1号楼705房的产权份额，文尾有宋树华、刘洪艳、胡亚焕签字，落款日期为2019年8月12日。一审法院认为，乙天财富公司、高洪波经一审法院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃了当庭答辩、举证、质证、辩论和最后陈述的权利。本案的争议焦点为，耿宝兰、刘玉凤对涉案房屋是否享有足以排除法院强制执行的权利。对此，一审法院认为，第一，根据一审法院查明的事实，涉案房屋登记在乙天财富公司名下，在执行案件未全部履行完毕之前，一审法院查封涉案房屋并无不当。第二，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，耿宝兰、刘玉凤与乙天财富公司签订的房屋转让协议的时间在法院查封涉案房屋期间，因此，耿宝兰、刘玉凤请求立即停止对涉案房屋的强制执行并解除该房屋查封的主张，缺乏事实依据，一审法院不予支持。乙天财富公司、高洪波经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃诉讼权利，一审法院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回耿宝兰、刘玉凤的全部诉讼请求。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院补充查明：2018年2月5日，乙天财富公司作为甲方（转让方），耿宝兰、刘玉凤等作为乙方（受让方）签订《房屋转让协议书》，协议中载明，甲方购买了开发商文昊房地产公司和龙潭河公司坐落在河北秦皇岛昌黎县黄金海岸处有处分权的“澳景蓝湾小区”1号楼房中的部分房屋。甲方按照协议购房款已全部支付，并已签署了购房合同，但上列两个公司拒不交房更不予办理房屋产权等手续，为此甲方将上列两公司起诉至北京市丰台区人民法院。2017年11月2日丰台区法院对涉案的房屋已予以查封。乙方系甲方公司的投资人，现欲撤回投资，甲乙双方本着自愿、合法、有效、公平、公正等原则，根据《合同法》等相关法律的规定，就甲方房屋转让及乙方撤回投资等事宜达成协议。协议其余内容与一审查明事实一致。本院另查明：2018年11月6日，一审法院向河北省秦皇岛市昌黎县城乡建设局发出（2018）京0106执9556号等109案协助执行通知书，载明：申请执行人李玉芝等人与乙天财富公司合同纠纷共109案，该院作出的相关法律文书已发生法律效力。……请协助执行以下项目：一、查封乙天财富公司从文昊房地产公司购买的、位于河北省昌黎县黄金海岸一经路西（澳景蓝湾小区）1号楼705、904、908、1209、1902、1904、1905、2201、2203、2205、2207、2208、2209、2701、2702、2705、2706、2707、2708、2709、2710号共计21套房屋所有权；二、查封期限为三年，自2018年11月6日至2021年11月5日止。……并附执行裁定书一份及含109案案号的附件一份。王淑霞为上述109案的申请执行人之一。因在乙天财富公司与龙潭河公司、文昊房地产公司房屋买卖合同纠纷一案中，应乙天财富公司的财产保全申请，一审法院于2017年11月2日对上述21套房屋予以查封，故以王淑霞等人为申请执行人的109起执行案件对案涉房屋的查封为轮候预查封。后因乙天财富公司撤回对龙潭河公司、文昊房地产公司的起诉，一审法院应文昊房地产公司的申请于2018年12月12日解除对上述房屋的查封措施，故申请执行人王淑霞等人109案的查封转为首轮查封。2019年4月25日，一审法院向河北省秦皇岛市昌黎县城乡建设局发出（2019）京0106执4975号等77案协助执行通知书，载明：申请执行人程建容等人与乙天财富公司合同纠纷共77案，该院作出的相关法律文书已发生法律效力。……请协助执行以下项目：一、查封乙天财富公司从文昊房地产公司购买的、位于河北省昌黎县黄金海岸一经路西（澳景蓝湾小区）1号楼908号、2710号、2208号、2709号、2708号、2707号、1904号、1209号、2207号、1902号、2706号、1905号、2705号、2205号、2702号、705号、2201号、2701号、904号、2209号、2203号共计21套房屋；二、查封期限为三年，自2019年4月25日至2022年4月24日止……2019年4月25日，文昊房地产公司出具《关于北京乙天财富投资管理有限公司购买我公司澳景蓝湾项目楼房的事项说明》，内容为：因澳景蓝湾项目为我公司与昌黎县天丰房地产开发有限公司（以下简称天丰房地产公司）合作开发，饶会钧是天丰房地产公司的股东。因饶会钧的公司与乙天财富公司有债务关系，所以将位于河北省昌黎县黄金海岸一经路西（澳景蓝湾小区）天丰房地产公司所有的1号楼705、904、908、1209、1902、1904、1905、2201、2203、2205、2207、2208、2209、2701、2702、2705、2706、2707、2709、2710号共计21套房屋出售给乙天财富公司，由我公司配合签订上述21套房屋的商品房预售合同，天丰房地产公司将上述21套房屋交付给乙天财富公司。因饶会钧与乙天财富公司的债务纠纷，北京市丰台区人民法院对上述21套房屋进行查封、评估。乙天财富公司已支付饶会钧房屋总价款1244万元，且两家协议约定房屋单价每平米11000元，折合房屋建筑面积1130.91平方米。我公司同意法院对上述21套房屋中的1130.91平方米进行拍卖。北京市丰台区人民法院拍卖上述21套房屋中的1130.91平方米的行为，我公司愿配合办理上述法院拍卖房屋的过户手续。在法院查封、评估、拍卖期间，我公司不会将上述21套房屋再次进行出售、进行抵押。本院还查明：一审期间，耿宝兰、刘玉凤为证明其已实际占有涉案房屋，提交了一份由证明人曹明凯、王洪刚出具的物业费交费清单及北京深长城物业管理有限公司盖章出具的物业费收据，河北广电网络集团秦皇岛燕山有限公司专用收据及涉案房屋钥匙照片，同时解释称其系委托案外人宋庆荣代为交纳物业费及网费。经审查，上述物业费收据及网费收据中未显示涉案房屋的房号及耿宝兰、刘玉凤的姓名。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，本案系耿宝兰、刘玉凤提起的案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案争议焦点是案外人耿宝兰、刘玉凤对执行中查封的涉案房屋是否享有足以排除执行的民事权益，耿宝兰、刘玉凤对此负有举证证明责任。耿宝兰、刘玉凤提供证据证明，其分别与乙天财富公司签订有投资理财协议，并实际投入资金；2018年2月5日，耿宝兰、刘玉凤共同与乙天财富公司签订《房屋转让协议书》，约定乙天财富公司将涉案房屋转让给耿宝兰、刘玉凤，耿宝兰、刘玉凤的投资本金及利息从上述房屋转让款中扣除，双方的投资款项全部结清。同时，该协议中明确载明，乙天财富公司向开发商文昊房地产公司和龙潭河公司购买了涉案房屋，虽然乙天财富公司支付了购房款，但文昊房地产公司和龙潭河公司拒不交房，亦不予办理产权登记手续，乙天财富公司为此已将文昊房地产公司和龙潭河公司诉至法院。因此，耿宝兰、刘玉凤在与乙天财富公司签订《房屋转让协议书》时，即已明知乙天财富公司尚未取得涉案房屋的所有权，其应当预见到涉案房屋最终能否办理过户手续存在风险，但未尽到合理的注意义务。根据审理查明的事实，涉案房屋在签订《房屋转让协议书》之前直至本案诉讼期间，始终处于被人民法院查封的状态，耿宝兰、刘玉凤对涉案房屋无法办理过户登记存在明显过错。耿宝兰、刘玉凤主张其对涉案房屋享有足以排除执行的民事权益，缺乏事实依据，其要求停止对涉案房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封，本院不予支持。综上所述，耿宝兰、刘玉凤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决的处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由耿宝兰、刘玉凤负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 朔审 判 员  曹 欣审 判 员  李 楠二〇二〇年五月二十九日法官助理  张 翼书 记 员  崔亚楠