江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终1063号 上诉人（原审原告、反诉被告）：梁群，女，1984年4月27日出生，汉族，住江西省南昌市安义县。 委托诉讼代理人：张国富，江西红阳光律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：余华，男，1979年1月21日，汉族，住江西省南昌市安义县。 委托诉讼代理人：熊小辉，江西赣辉律师事务所律师。 上诉人梁群因与被上诉人余华房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省安义县人民法院（2019）赣0123民初2120号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日受理后，依法组成合议庭，因双方均未提交新证据，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 梁群上诉请求：1.撤销一审判决第二项，并改判驳回余华的反诉请求；2.本案一审反诉费、二审诉讼费均由余华承担。事实和理由：1.梁群解除合同并不属于行使解除权的解除，而是协议解除，如梁群存在违约行为根据法律规定违约方并不当然享有解除权，本案实际上是协议解除合同的情形，从余华的反诉就可以得出其也是同意解除合同的这一结论，因此应当适用的是《合同法》第九十三条第一款的规定，一审判决认定解除合同的时间是2019年8月1日也是不对的，解除合同的时间应当为余华接收到解除通知时。2.梁群自己经营不下去应当不属于“不可抗拒的特殊情况”，虽然在合同中第十条第1项约定了不可抗力的自然灾害情况下双方免责，但一审法院明显忽略了这个免责条款仅仅是指自然灾害这一种不可抗力的情形，另外第十条第3项约定的“不可抗拒的特殊情况”，梁群认为应当是指除自然灾害之外的不可抗力情形，例如战争、暴乱等，根据法律规定这种情形也是属于免责的，梁群经营不下去的情形既存在客观情况，也存有主观因素，例如梁群资金状况不好，不愿意经营下去了，但绝对不会是“不可抗拒的特殊情况”，梁群认为案涉合同是余华提供的格式合同，从合同内容来看，余华仅仅留有可协商的需要填写的部分内容空白，例如商铺坐落地址、租金金额、房租押金、租金递增等条款，其他条款都是固定的，如果说对上述条款存在两种以上的解释，根据《合同法》第四十一条的规定，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。 余华辩称：梁群上诉理由不成立，一审法院认定事实清楚，程序合法，判决并无不当，请求二审法院驳回梁群的上诉请求。 梁群向一审法院起诉请求：1、请求判令余华返还租房押金5万元；2、本案诉讼费由余华承担。 余华向一审法院反诉请求：1、请求判令梁群赔偿余华违约金21.2万元；2、本案诉讼费由梁群承担。 一审法院经审理查明：2018年7月31日，梁群与余华签订了一份房屋租赁合同。合同约定：余华将安义县阳湖路新河尚品湘辣厨房商铺租赁给梁群用于经营，租期共六年，即从2018年8月1日至2024年7月31日止；其中，2018年8月1日至2021年7月31日每年租金为20万元，2021年7月31日至2024年7月31日每年租金为22万元；梁群于2018年8月10日前一次性向余华支付6个月（半年）的房租10万元，第7个月月底前支付余下6个月（半年）的房租，依此类推交付每年的房租；余华必须保证梁群正常经营所需的水、电、天然气的开通和增容（水表、电表、天然气表安装到位，保证能直接接通正常使用），并保证房屋内外各类设施（水、电、气、消防等）在梁群开业时能正常营业使用；若租赁房屋因不可抗力的自然灾害导致损毁和造成承租人的任何损失或无法使用时，双方互不承担责任，合同自然终止；租赁期间，如梁群确因不可抗拒的特殊情况需要退房，必须提前2个月书面通知余华解除合同，并应以剩余租期内应交租金总额的20%给付违约金；合同签订后由梁群向余华交纳租房押金5万元，并由余华签收回执，押金在解除合同时结清所有房租后退还。双方还就其它有关合同权利义务分别进行了约定。合同签订后，梁群向余华支付了2018年8月1日至2019年1月31日共6个月的房租10万元和租房押金5万元；余华在上述租赁合同末尾处书写了收条：“已收2018年8月1日至2019年2月1日房租计币壹拾万元整，其另收5万元房租押金（其中40000元押扣煤气工程款，10000元充卡）。收款人：余华”。合同签订后，梁群将租赁房屋用作饭店进行了经营。因梁群拖欠2019年2月1日至2019年7月31日期间的租金10万元，余华依法起诉后，安义县人民法院于2019年4月1日作出（2019）赣0123民初572号民事判决，判决由梁群向余华支付租金10万元。在判决生效并依法进入执行程序后，梁群向余华支付了所欠租金10万元。至此，梁群向余华支付了2018年8月1日至2019年7月31日期间共计12个月的租金20万元。梁群因自己经营不下去于2019年5月30日向余华送达合同解除书面通知，通知解除双方签订的上述房屋租赁合同，并要求余华返还租房押金5万元。此后，双方均确认上述房屋租赁合同已解除。但至今为止，余华分文未还梁群租房押金；梁群也未向余华支付违约金。 一审法院认为：双方签订的房屋租赁合同合法有效，双方应依约履行。合同规定了不可抗力免责条款的同时，也规定了梁群在不可抗拒的特殊情况下可以解除合同的违约协议解除条款，但该违约协议解除条款同时规定在解除合同时梁群应依约向余华给付违约金。根据该违约协议解除条款的真实意思，“梁群因自己经营不下去”符合该违约协议解除条款规定的合同解除条件，梁群按合同规定书面通知了余华解除合同，且双方均确认合同已解除，因此，根据合同规定双方签订的房屋租赁合同于2019年8月1日解除。梁群已向余华给付了应支付的全部租金，余华应依约返还梁群交付的租房押金5万元；梁群依约应向余华支付违约金。根据合同规定，余华应当负责燃气等设施的开通、增容和安装，因此，燃气设施增容等相关费用应当由余华承担。余华要求燃气增容开户费4万元由梁群承担并抵扣5万元租房押金的主张，不符合合同规定，一审法院不予支持。合同解除时尚未履行的剩余租期内应交租金总额为106万元（20万元/年×3年+22万元/年×3年-20万元），因此，梁群依约应向余华支付违约金21.2万元（106万元×20%）。 综上所述，梁群的本诉请求、余华的反诉请求均符合法律规定，一审法院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十五条规定，判决如下：一、余华于本判决生效之日起十日内返还梁群租房押金5万元；二、梁群于本判决生效之日起十日内给付余华违约金21.2万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1050元，减半收取525元，由余华负担；反诉案件受理费2240元（系减半收取额），由梁群负担；均于上述付款时间一并履行。 二审中双方当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，梁群与余华签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。梁群上诉主张其与余华系协商解除合同，本案应适用《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定，其无需支付违约金。本院认为，梁群于2019年5月30日向余华发出的《解除合同通知》中表述“期间多次与你方协商解除合同未果，现根据合同相关约定，在第二期合同期限届满前2个月通知你方”，说明双方就合同解除及法律后果并未达成一致意见，对梁群的该项主张，本院不予支持。根据案涉合同第十条第3项的约定，梁群可以通过承担违约金的方式提前两个月书面通知解除合同，故一审法院根据梁群发出书面解除通知的时间认定涉案合同于2019年8月1日解除，并无不当。梁群虽辩称该条款属于格式条款，但该合同第十条第2项亦约定了余华提前解除合同的违约责任，两项条款约定违约金标准一致，故本案并不存在提供合同的一方免除其责任、加重对方责任的情形，对梁群该项辩称，本院不予采纳。虽然双方在合同中约定了违约金的数额，但考虑到梁群已付清2019年7月底之前的租金，且其已于2019年5月底书面告知余华要求解除合同，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，本院综合合同履行情况以及梁群的主观过错等因素，酌定将违约金调整为10万元。 综上，梁群的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持江西省安义县人民法院（2019）赣0123民初2120号民事判决第一项； 二、变更江西省安义县人民法院（2019）赣0123民初2120号民事判决第二项为梁群于本判决生效之日起十日内给付余华违约金10万元； 三、驳回余华其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费4480元，由梁群负担1120元，由余华负担3360元。 本判决为终审判决。 审 判 长  邓 晖 审 判 员  王革生 审 判 员  俞志翀 二〇二〇年五月十三日 法官助理  谢 颖 书 记 员  李盼盼