浙江省衢州市柯城区人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)浙0802执异34号 案外人：陈志平，男，1973年10月6日出生，汉族，住浙江省龙游县。 案外人：周晓娟，女，1976年8月20日出生，汉族，住浙江省龙游县。 两案外人共同委托诉讼代理人：周奕，浙江论剑律师事务所律师。 申请执行人：中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司，统一社会信用代码91330000720083756T，住所地：浙江省杭州市开元路19-1、19-2。 主要负责人：史杰文。 委托诉讼代理人：竺肖禾，女，1994年12月16日出生，系该公司员工。 委托诉讼代理人：陆飞，男，1986年3月15日出生，系该公司员工。 被执行人：浙江金辉钢铁集团有限公司，统一社会信用代码91330802669158256Q，住所地：衢州市柯城区衢化路868号1幢401室。 法定代表人：徐有金。 被执行人：徐有金，男，1968年10月1日出生，汉族，住浙江省龙游县。 被执行人：周志清，男，1959年7月18日出生，汉族，住浙江省龙游县。 被执行人：陈志珍，女，1964年6月16日出生，汉族，住浙江省龙游县。 被执行人：浙江佳维康特种纸有限公司，统一社会信用代码工商注册号913308255505490142，住所地：浙江省龙游县金星大道88号。 法定代表人：陈醉。 被执行人：浙**纳纸业有限公司，统一社会信用代码913308255517576752，住所地：浙江省龙游县石佛乡三和村。 法定代表人：翁金耀。 被执行人：龙游宏浩物资有限公司，统一社会信用代码91330825562360163H，住所地：浙江省龙游县东华街道城南开发区兰贺公路以北。 法定代表人：龚浩浩。 在本院执行中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司与浙江金辉钢铁集团有限公司、周志清、陈志珍、徐有金、浙江佳维康特种纸有限公司、浙**纳纸业有限公司、龙游宏浩物资有限公司金融借款合同纠纷一案中，案外人陈志平、周晓娟对执行坐落于浙江省龙游县龙洲街道太平路197号、199号房地产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 中国建设银行股份有限公司衢州分行与浙江金辉钢铁集团有限公司、周志清、陈志珍、徐有金、浙江佳维康特种纸有限公司、浙**纳纸业有限公司、龙游宏浩物资有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年5月10日作出（2015）衢柯商初第1240号民事判决：浙江金辉钢铁集团有限公司于本判决生效之日起十日内归还中国建设银行股份有限公司衢州分行借款本金72500000元及其利息，就浙江金辉钢铁集团有限公司于2014年8月5日向该行所借的借款本金9000000元及其利息，对周志清、陈志珍提供抵押担保的坐落于衢州市龙游县××××房地产，经依法折价、拍卖、变卖后所得的款项，在最高额13977900元范围内享有优先受偿权等。该判决发生法律效力后，根据中国建设银行股份有限公司衢州分行的申请，本院于2016年9月29日立案执行，执行案号为（2016）浙0802执3146号。该案在执行过程中，本院于2018年4月9日作出（2018）浙0802执异25号执行裁定：将本院（2016）浙0802执3146号案件的申请执行人中国建设银行股份有限公司衢州分行变更为中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司；于2018年6月13日查封了坐落于龙游县××××房地产；于2020年4月9日裁定拍卖该房地产，并发布拍卖预告，限周志清、陈志珍及其他占有人在同月16日自行迁出该房屋等。 案外人陈志平、周晓娟针对上述执行措施提出异议称，案外人系夫妻关系，周志清、陈志珍系夫妻关系。周志清、陈志珍为儿子周云购买位于杭州市城区枫华府第的商品房，向案外人借款。陈志平于2013年5月31日转账给周志清100万元。周志清、陈志珍为保障案外人的利益，同意将位于龙游县××中××号的店面出租给案外人，并于2013年6月20日与周晓娟签订了《租赁协议书》，租赁期限为20年，自2013年6月20日至2033年6月19日，租金总额为200万元，200万元租金应当在合同签订之日起一年内支付完毕。陈志平此前借给周志清的100万元用于折抵租金。2014年5月26日，陈志平将租金50万元转账给陈志珍。《租赁协议书》签订前，周志清已将案涉房产出租给一家名为“龙摄影”的婚纱照拍摄企业，周志清与案外人签订租赁协议后，案外人同意“龙摄影”继续承租，且自《租赁协议书》签订后的租金由周志清继续收取，直至周志清将案外人尚欠的50万租金收取完毕。由于陈志珍与“龙摄影”工作人员较为熟悉，案外人委托陈志珍代为收取租金，并通过现金支付的方式转交给案外人。2018年8月前，案涉房产的租金共计21万元由周志清继续收取，随后，案外人开始直接向“龙摄影”收取租金，并在“龙摄影”与周志清、陈志珍的租赁合同到期后，直接与“龙摄影”签订租赁协议。2014年底，剩余租金29万元由陈志平以现金方式支付给被执行人。周志清、陈志珍为徐有金抵押担保签订《最高额抵押合同》的日期为2014年7月29日，周志清将案涉房产进行抵押担保的行为发生在案外人与周志清签订《租赁协议书》之后。请求保护案外人的租赁权，如拍卖处置，确保案外人的租赁关系存续。 中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司称，一、陈志平、周晓娟与周志清等不存在真实的租赁关系。《租赁协议书》约定的租赁期限为20年，200万元租金需在租赁协议签订后一年内支付，这显然不符合正常商业习惯。陈志平、周晓娟主张周志清等因为儿子周云买房向其借款，却并未提供相关的借条等证据，陈志平、周晓娟在异议书中主张的出借的100万元系买房借款（后折抵租金）、50万元系租金，但银行交易明细所显示的款项用途均是建房以及装修周转，用途不对应，陈志平、周晓娟提供租金支付凭证不能证明已经将150万元租金按约足额支付。从陈志平、周晓娟在异议申请中自认的事实来看，陈志平、周晓娟系典型的以签订租赁合同的方式抵消周志清等拖欠他的债务，该权利不能对抗申请执行人的抵押权。二、陈志平、周晓娟并未实际占有使用案涉房屋。陈志平、周晓娟在异议申请书中自认《租赁协议书》签订时知晓该房屋此前已存在与龙游绿太阳龙摄影楼的租赁关系，且同意龙游绿太阳龙摄影楼租赁。因此龙游绿太阳龙摄影楼才是实际的承租人，案涉商铺一直由龙游绿太阳龙摄影楼占有使用经营，陈志平、周晓娟陈述周志清等在2018年还在向龙游绿太阳龙摄影楼收取租金，可见至少在2018年陈志平、周晓娟也并未占有案涉房屋。陈志平、周晓娟也未提供在2016年3月29日以后占有案涉房屋的证据，即使能提供，时间也在抵押权设立的2014年7月以后。因此，请求驳回案外人的执行异议请求，对陈志平、周晓娟主张的租赁不予保护，在依法涤除租赁后继续对案涉抵押资产进行处置。 本院查明，涉案坐落于龙游县××××房地产，涉及的房屋所有权证号分别为龙房权证龙游镇字第××号、第3-012586和3-012586-1号、第3-012588和3-012588-1号，登记的地址分别为龙游镇太平东路43号、龙游镇太平东路43号43幢43和龙游镇太平东路43号43幢43，登记的权利人分别为周志清、周志清和陈志珍、周志清和陈志珍，建筑面积分别为41.51平方米、37.73平方米和929.15平方米。上述房屋对应的门牌号现分别为龙洲街道太平路197号、199号、201号。上述房地产设立抵押登记的时间为2014年7月29日，抵押权人为本案申请执行人中国建设银行股份有限公司衢州分行。2011年1月1日，周志清与项剑英就租赁龙洲街道太平路201号房地产签订了《房屋租赁合同》，租赁期限自2011年3月30日至2016年3月30日止。2016年10月9日，周志清与陈美卿就租赁龙洲街道太平路197号、199号房地产签订了《店面租赁合同》，租赁期限自2016年10月8日至2021年10月7日止；2018年6月8日，陈美卿将该房地产转租给了项剑英。项剑英承租后即一直用于经营摄影扩印服务，个体工商户字号为龙游丽尚龙摄影楼。 本院认为，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行人的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案异议所涉房地产在设立抵押权之前，为他人合法承租并占有使用，案外人主张其在该房地产设立抵押权前已承租，与事实不符，其在该房地产设立抵押权前对该房地产不享有租赁权。案外人主张在他人租赁期限届满后，与他人就该房地产重新签订了租赁合同，该主张所体现的租赁关系发生在该房地产抵押权设立后，依上述法律规定，对受让人不具有约束力。综上，案外人理由不成立，其不享有在租赁期内阻止向受让人移交该房地产的权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条和《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第（一）项规定，裁定如下： 驳回陈志平、周晓娟的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 周 云 审判员 雷震雲 审判员 李 欣 二〇二〇年五月十四日 书记员 张林枝