湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终2618号上诉人（原审被告）:傅晓峰，男，1970年10月22日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。被上诉人（原审原告）:湖南省中海海惠物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市天心区湘府中路298号区检察院办公楼三楼。法定代表人:庞金营，系该公司总经理。委托诉讼代理人:陈轶，男，1986年09月21日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区，系该公司员工。委托诉讼代理人：曹虎，男，1992年10月4日出生，汉族，住湖南省汨罗市，系该公司员工。上诉人傅晓峰因与被上诉人湖南省中海海惠物业管理有限公司（以下简称“中海海惠物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初8117号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。傅晓峰上诉请求：1、依法撤销长沙市天心区人民法院作出的（2019）湘0103民初8117号民事判决，或依法改判，判决支持傅晓峰的全部诉讼请求；2、请求判令中海海惠物业公司承担全部诉讼费用。事实和理由：中海海惠物业公司未尽到物业服务管理义务，对业主在公摊面积上建杂物间置之不理，应拆除违章建筑并赔偿其经济损失4000元，同时由于其物业服务严重不到位，服务大打折扣，应减免一半物业费。中海海惠物业公司辩称：1、前期物业服务合同系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，对傅晓峰具有约束力，傅晓峰在享受物业服务的同时，负有依约缴纳服务费的义务；2、傅晓峰提到的房屋质量问题等问题属于商品房买卖合同纠纷，与本案审理无关；3、傅晓峰提到的相邻业主在公摊面积上违章建筑问题，答辩人已履行协助处理义务，并未违约；4、关于小区卫生，答辩人因受湖南省“蓝天保卫战”实施方案的影响，外运受管控，为保证小区整体保洁形象，答辩人在地下车库划分了专门的堆放点，体现了答辩人积极履行物业服务职责；5、关于电梯，由于所在小区首次集中入伙时间为2009年3月，小区电梯早已过保修期，但答辩人仍积极整改、维修，通过湖南省特种设备检验检测研究院出具的《电梯定期检验复检报告》可以得知。综上，请求驳回上诉，维持原判。中海海惠物业公司向一审法院起诉请求：1、傅晓峰支付中海海惠物业公司物业管理费5120.1元及违约金2560.05元；2、傅晓峰承担一审诉讼费。一审法院认定事实：一、案外人湖南省中信控股有限公司（甲方）与湖南省中信物业管理有限公司（乙方）签订《长沙中信文化广场前期物业管理服务合同》，协议约定，中信新城文化广场雅居一期的住宅（带电梯部分）前期物业管理费为1.6元一平方每月。合同期限五年，自2009年3月28日起至2014年3月27日止。业主或物业使用人应于当月10日前交纳当月物业费用。若业主或物业使用人延迟缴纳，自延迟缴纳之日起，乙方按日加3‰的滞纳金。合同还对物业服务内容、质量等进行了细化约定。二、案外人湖南省中信控股有限公司（甲方）与湖南省中信物业管理有限公司（乙方）签订《长沙中信新城文化广场·雅居前期物业管理服务合同》，协议约定，中信新城文化广场雅居一期的住宅（带电梯部分）前期物业管理费为1.6元一平方每月。合同期限五年，自2014年3月28日起至2019年3月27日止。业主或物业使用人应于当月10日前交纳当月物业费用。若业主或物业使用人延迟缴纳，自延迟缴纳之日起，乙方按日加3‰的滞纳金。合同还对物业服务内容、质量等进行了细化约定。傅晓峰、案外人吴菲（共有人）与案外人湖南省中信控股有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20097740914），购买了长沙市天心区，房屋面积为81.44㎡，2010年入伙，自2015年5月1日起未再缴纳物业服务费。另查明，2019年1月16日，湖南省中信物业管理有限公司名称变更为湖南省中海海惠物业管理有限公司。一审法院认为，该案为物业服务合同纠纷。依法成立的合同受法律保护。案外人湖南省中信控股有限公司与中海海惠物业公司签订《长沙中信文化广场前期物业管理服务合同》、《长沙中信新城文化广场·雅居前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，对业主傅晓峰具有约束力。中海海惠物业公司依约提供物业服务后，有权收取物业服务费。傅晓峰作为业主在享受物业服务的同时，负有依约缴纳物业服务费之义务。傅晓峰自2015年5月1日至2018年8月16日止期间产生的物业服务费为5153.61元（81.44㎡×1.6元×12个月÷365天×1203天）。中海海惠物业公司起诉主张的金额为5120.1元，系对自身权益的处分，予以认定。傅晓峰辩称中海海惠物业公司违建，但未举证证明，对该项辩称不予采纳。且如物业服务公司提供的物业服务不符合合同约定，应通过合法途径主张权利，而非简单拒交物业服务费。前期物业服务协议中仅约定了滞纳金，未约定违约责任，中海海惠物业公司主张违约金无事实及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、限傅晓峰于本判决生效之日起十日内支付湖南省中海海惠物业管理有限公司2011年11月1日至2018年8月16日的物业服务费5120.1元；二、驳回湖南省中海海惠物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，系湖南省中海海惠物业管理有限公司预缴，由傅晓峰承担。本院二审期间，傅晓峰提供了违建、渗水墙、电梯未年检、小区地下车库等11张照片，拟证明房屋质量存在问题，物业服务不符合合同约定。中海海惠物业公司的质证意见是：1、违建方面，真实性、合法性无异议，关联性有异议，物业公司有向城管报告过，物业公司履行了上报义务，有城管部门出具的责令整改通知书可以佐证；2、房屋质量问题，真实性、合法性无异议，关联性有异议，是属于自身房屋质量问题，与物业公司无关，是属于商品房买卖合同关系；3、电梯年检的问题，真实性、合法性无异议，关联性有异议，显示的是2018年1月的问题，我方可以提供维保记录；4、卫生问题，合法性无异议，真实性、关联性有异议。中海海惠物业公司提供了以下证据：证据1、《商品房买卖合同》，证明房屋可以买卖；证据2、电梯保养和检验记录，证明物业公司按照合同约定对电梯进行保养，产品的本身使用寿命不受物业公司控制；证据3、湖南省“蓝天保卫战”实施方案，证明当时装修垃圾外运受政府管控，物业公司为保证小区整体保洁，只能通过划分专有部分进行存放；证明4、限期整改通知书，证明我方已经履行了物业职责，已经上报行政主管部门，物业本身没有强制执行执法权。傅晓峰质证意见为：对证据2，我只是说电梯没有维修到位，也没有年检；证据3，真实性无异议，证明目的有异议，不能达到其证明目的，没有达到合同约定的服务标准；证明4，真实性无异议，证明目的有异议，不能达到其证明目的，没有达到合同约定的服务标准。经举证质证，本院对以上证据综合认证如下：关于违建，对其真实性、合法性无异议，由于物业公司尽到通知义务，故对其关联性及证明目的不予认定；关于房屋质量，对其真实性、合法性无异议，但质量问题与物业公司无关，故对其关联性及证明目的不予认定；关于电梯检验和维修，对其真实性、合法性无异议，由于物业公司已提供维保记录，故对其关联性及证明目的不予认定；关于物业卫生，对其真实性、合法性无异议，由于物业基于政府实施蓝天保卫战，采取的临时措施，并不是其主观上不作为，故对该证据的关联性及证明目的不予认定。本院审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。故傅晓峰作为长沙中信新城文化广场·雅居前期的业主，应受建设单位与中海海惠物业公司签订的《长沙中信文化广场前期物业管理服务合同》、《长沙中信新城文化广场·雅居前期物业管理服务合同》的约束。傅晓峰依约在享受物业服务的同时，负有依约按时缴纳物业服务费的义务。傅晓峰抗辩提出中海海惠物业公司未履行制止违章建筑、房屋质量整改、卫生清洁、电梯维修保养等物业服务，但是其提供的证据又不足以证明中海海惠物业公司存在履职不到位及失职的情形，故对其提出拆除违章建筑并赔偿损失、减半收取物业服务费的主张，本院不予支持。综上所述，傅晓峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人傅晓峰负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 金新贵审判员 徐 成二〇二〇年五月二十八日书记员 曾知畅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……