河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民再10号原审原告：徐明全，男，1974年6月27日出生，汉族，住址郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：王红伟，北京华泰（郑州）律师事务所律师。原审被告：郑州泰基地产有限公司，住所地郑州市长江中路江南戎居小区职工宿舍楼三层，统一社会信用代码9141010071120654XA。法定代表人：范花梅,董事长。委托诉讼代理人：陈卫星，公司员工。委托诉讼代理人：徐永祥，河南文中律师事务所律师。原审原告徐明全与原审被告郑州泰基地产有限公司（以下简称泰基公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院（2015）二七民二初字第2477号民事判决已发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定,于2019年12月10日作出（2019）豫0103民监23号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。原审原告及其委托诉讼代理人王红伟，原审被告泰基公司的委托诉讼代理人陈卫星、徐永祥均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。徐明全再审称，2008年7月22日，徐明全与泰基公司签订商品房买卖合同一份，徐明全购买泰基公司开发的位于二七区××南，大学路东江南戎居小区（合同编号08254182，面积184.8平方米）商品房一套。合同约定泰基公司交付时间为2008年10月30日前，同时约定泰基公司应在房屋交付使用后365日内到产权登记机关办理权属登记。但泰基公司一直违约未依照合同约定时间向徐明全交付房屋。经徐明全向泰基公司交涉，双方又于2009年11月7日签订补充协议一份，约定泰基公司于2010年1月31日前交付房屋钥匙，逾期交房的违约金为每日600元，泰基公司又延期30日向原告交房。并且时至今日泰基公司也没有依照合同约定履行为徐明全办理相关房屋权属登记手续。另外，泰基公司就连其代收徐明全的房屋公共维修基金和燃气费也被其挪用。泰基公司还收取了徐明全办证费用。泰基公司的上述行为违反了双方在购房合同中的相关约定义务及法定义务，构成违约，应依法退还相关费用并承担违约金。故徐明全诉至法院，请求判令：1、泰基公司退还徐明全公共维修基金12012元，燃气费7320元，办证费887元；2、泰基公司承担违约金218631元（以徐明全实际交付的购房款为基数，按协议补充约定的2010年1月31日交房向后365天，即从2011年1月31日计算共主张53个月，利率标准月息0.6%）；3、本案诉讼费用由泰基公司承担。再审中，徐明全请求法院支持其原审诉讼请求。泰基公司向法院提出再审申请请求：1.撤销原判决中的第二项并改判驳回徐明全一审关于违约金的诉讼请求；2.徐明全承担本案的诉讼费用。泰基公司再审辩称，一、双方在《商品房买卖合同》中关于泰基公司逾期办理房产登记备案的违约情形有明确的约定，徐明全放弃双方的约定而选择其他方式向泰基公司主张违约责任，没有法律和合同约定依据，依法应予以驳回该诉讼请求。关于泰基公司逾期办理产权证的违约责任，双方在《商品房买卖合同》明确约定即:徐明全向泰基公司退房，泰基公司按照徐明全已付房价款的百分之一承担违约责任。2015年5月，当事人就本案纠纷在郑州市二七区人民法院达成了（2015）二七民二初字第917号调解协议，在调解协议中，徐明全要求继续购买房屋，泰基公司协助徐明全办理产权证，同时，徐明全在本次诉讼中自愿放弃要求泰基公司按照合同约定承担违约责任的请求，另行主张权利。既然双方就逾期办证的违约责任在《商品房买卖合同》中有明确的约定，应当按照该约定执行。在调解协议中因徐明全自愿放弃向泰基公司主张违约责任，泰基公司才同意徐明全继续购买房屋并协助办理房产证，这是双方达成的新合意。而徐明全在该案中已经自愿放弃权利的情况下，却再次起诉泰基公司承担违约责任，这本身就是对该调解协议的违约。既然徐明全不遵守双方达成的调解协议，那么该协议同样对泰基公司不具有约束力。即使徐明全另行主张权利，就同一诉求向法院再次起诉，那也应按照之前签订的《商品房买卖合同》中约定的违约方式来履行，而不是依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释》向泰基公司主张违约责任。二、徐明全主张泰基公司交房是2010年2月份，但起诉时间是2015年，按照法律规定的2年诉讼时效，徐明全的诉讼时效存在部分超期的情况。三、办证手续费887元，同意退还；燃气已安装完毕，燃气费不应退还；泰基公司作为涉案小区的开发商、维修基金的代缴义务人，如果徐明全已缴纳维修基金，应提供缴纳维修基金的相关凭证。本院原审认定案件事实：2008年7月22日，徐明全（××）与泰基公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：08254182），约定的主要内容为：××购买位于二七区××南，大学路东（江南戎居）2幢1-2层114号房，用途为商业服务，建筑面积共184.8平方米；该商品房单价为每平方米7400元，总金额1367520元；付款方式为，2008年7月22日现金付款687520元，交纳比例50.27%，商业贷款680000元，交纳比例49.73%；出卖人应当在2008年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格的条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用；出卖人逾期交房的，1、逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，××有权解除合同……××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，出卖人按日向××支付已交房价款万分之一的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后365日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按××退房，出卖人在××提出退房要求之日90日内将××已付房价款退还给××，并按已付房价款的1%赔偿××损失；合同还对其他事项进行了约定。当日，原、被告双方还签订合同补充协议，约定的主要内容为：三、××自愿将以下费用按规定标准向出卖人交纳，由出卖人代收并向有关政府部门交纳（多退少补），1、房屋维修基金，计12012元；2、印花税，计410元；3、办证费887元，交易费3419元。合同签订后，原告当日向被告交纳首付款687520元、维修基金12012元、办证费用887元、燃气费3660元。2009年11月7日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份协议书，主要内容如下：一、甲方保证于2010年1月31日前向乙方交付门市房钥匙，门市房达到规定使用条件；二、乙方须于本协议签订之日与银行办理完房贷按揭手续；三、甲方若逾期每日支付乙方违约金陆佰元。其后，泰基公司于2010年2月底向徐明全交房。后来，徐明全以泰基公司违约为由诉至法院，要求泰基公司按合同约定协助办理房屋权属登记手续等，诉讼中，双方于2015年5月8日自愿达成如下协议：一、泰基公司自愿于2015年5月20日前协助徐明全办理位于郑州市××区长江路南、大学路东2幢1-2层114号房（合同编号：08254182）的产权登记手续，将该房屋产权登记到徐明全名下；二、徐明全所主张的要求泰基公司按合同约定承担违约责任的请求，在本案中自愿放弃，另行主张权利。之后，双方就本案所涉纠纷仍达不成一致意见，徐明全再次诉至本院，要求：1、泰基公司退还徐明全公共维修基金12012元，燃气费7320元，办证费887元；2、泰基公司承担违约金218631元（以徐明全实际交付的购房款为基数，按协议补充约定的2010年1月31日交房向后365天，即从2011年1月31日计算共主张53个月，利率标准月息0.6%）；3、本案诉讼费用由泰基公司承担。本院原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，徐明全与泰基公司签订《商品房买卖合同》及合同补充协议，后又签订《协议书》，上述合同和协议不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当严格按照约定履行义务。因泰基公司在按约定收取徐明全的房屋维修基金和办证费后，未履行代缴及协助办证的义务，故应将上述款项返还徐明全，对徐明全主张的退还燃气费，因徐明全所购买的本案房屋早已交付使用，徐明全未提交证据证明泰基公司将该款挪用，故对徐明全该请求本院不予支持，徐明全可另行主张权利。对徐明全主张的违约金，双方仅约定“如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按××退房”的情形，但未约定就在上述原因下××不退房的违约责任，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，泰基公司应当承担违约责任，徐明全主张的金额合理，本院予以支持。据此，本院原审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、郑州泰基地产有限公司于本判决生效之日起十日内返还徐明全房屋维修基金12012元、办证费887元;二、郑州泰基地产有限公司于本判决生效之日起十日内向徐明全支付违约金218631元；三、驳回徐明全的其他诉讼请求。本院再审认定案件事实如下：2015年7月14日，郑州市物业维修基金管理中心向徐明全出具了一份《郑州市房屋专项维修资金交存凭证》，该凭证载明“发生金额12012元”。徐明全提交的《郑州市个人房屋交易、产权信息表》载明，“权利人徐明全”，“权利号码150××××9513”，“受理日期2015-09-1011：47：54”。再审中，徐明全将其诉讼请求第2项明确为：泰基公司未依照合同约定期限向产权登记机关提供办理权属登记资料，收取办证费而未办理房产证，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定应承担违约责任，计算违约金为218631元。泰基公司同意退还公共维修基金12012元、燃气费3660元、办证费887元。再审查明的其它事实与原审查明的事实一致。本院再审认为，民事主体从事民事活动应当遵循诚信原则。本案中，徐明全要求泰基公司退还公共维修基金12012元、燃气费3660元、办证费887元，泰基公司在再审庭审中同意退还,故，法庭对徐明全的该诉求予以支持。关于徐明全诉求的违约金问题。因双方于2015年5月8日自愿达成调解协议约定泰基公司自愿于2015年5月20日前协助徐明全办理涉案房屋的产权登记手续，将该房屋产权登记到原告徐明全名下，而房屋产权登记主管部门受理涉案房产登记事宜的时间为2015年9月10日，故，泰基公司在上述履行合同过程中存在违约行为。虽然双方对此情形未约定违约责任，但是，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，泰基公司应向徐明全支付相应的违约金。结合泰基公司违约的期间从2015年5月20日起至徐明全主张的2015年6月30日止共计41天，按照徐明全主张的月息0.6%标准，违约金计算为687520元×41天×0.6%÷30天=5638元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款的规定，判决如下：一、撤销郑州市二七区人民法院（2015）二七民二初字第2477号民事判决；二、原审被告郑州泰基地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原审原告徐明全返还房屋维修基金12012元、燃气费3660元、办证费887元;三、原审被告郑州泰基地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原审原告徐明全支付违约金5638元；四、驳回原审原告徐明全的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4882元、保全费1770元合计6652元，原审原告徐明全负担4430元，原审被告郑州泰基地产有限公司负担2222元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  刘文锋人民陪审员  赵香平人民陪审员  周纪红二〇二〇年五月十二日书 记 员  程 娟