营口市鲅鱼圈区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0804民初390号原告：中国农业银行股份有限公司营口开发区支行，住所地营口经济技术开发区昆大街北37号。法定代表人：米小光，系行长。委托诉讼代理人：王明刚，该行职员。被告：张柱，男，1977年8月27日出生,现住黑龙江省依安县。被告：高佰红，女，1977年8月8日出生，现住黑龙江省依安县。被告：营口嘉和房地产开发有限公司，住所地营口市鲅鱼圈区山海大道北。法定代表人：谷润山。委托诉讼代理人：康静，辽宁瀛桥律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司营口开发区支行（以下简称：农业银行）与被告张柱、高佰红、营口嘉和房地产开发有限公司（以下简称：嘉和公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告农业银行的委托诉讼代理人王明刚、被告嘉和公司委托诉讼代理人康静到庭参加了诉讼。被告张柱、高佰红经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告之间签订的个人购房担保借款合同。2、判令被告张柱、被告嘉和公司连带偿还所欠原告借款本金219239.95元、截止到起诉之日应收未收利息9075.63元及诉讼后至实现债权所产生的相关利息。3、判令原告对被告抵押房产享有优先受偿权利。4、本案的全部诉讼费等及实现债权相关费用由被告承担。事实与理由：2015年5月15日，二被告与原告签订个人购房担保借款合同，约定被告张柱向原告借款25.5万元，用于被告张柱购买被告嘉和公司开发的位于鲅鱼圈区嘉和锦绣园5号楼东3单元1201号住房，被告张柱用所购嘉和锦绣园5号楼东3单元1201号房屋作为借款抵押，被告嘉和公司作为借款保证人在合同上签章。合同签订后，原告已将约定借款25.5万元拨付到被告嘉和公司账户，但被告张柱仅偿还了部分贷款后就再未偿还原告任何本息。原告多次联系被告张柱，但其均拒绝继续偿还贷款，现被告张柱已经失联，不再履行合同还款义务，被告嘉和公司亦拒绝承担连带还款义务。截至到2019年3月21日，被告张柱尚欠原告借款本金29239.95元、应收未收利息9075.63元。被告的行为已经构成根本违约，侵犯了原告的合法权益。故为了维护自身的合法权利，原告特依法律规定及合同约定诉至贵院，请求贵院支持原告的全部诉讼请求。被告嘉和公司辩称，答辩人只是对案涉借款合同承担阶段性连带责任保证，案涉借款合同解除，答辩人阶段性连带保证责任的条件已经成就，故答辩人不应再对本案承担连带保证责任，请求依法驳回原告的诉讼请求。1、所谓“阶段性担保”，即借款人以所购房屋用于贷款抵押时，在办理《房屋所有权证》之前，担保单位必须为该笔贷款提供阶段性担保。阶段性担保是行为的担保，而非对债权的担保。2、阶段性连带责任保证系附解除条件民事法律行为。3、原告要求答辩人提供阶段性保证的目的业已实现，答辩人的保证责任应当予以解除。案涉房屋已经办理了抵押登记，是否取得他项权证在实质上并不会损害银行作为抵押登记权利人对抵押物拍卖或变卖所得款项的优先受偿权的利益。答辩人已完成所涉商品房的全部开发义务，配合原告推进抵押权实现，阶段性保证责任应当在涉案房屋具备所有权初始登记条件之日即告解除。综上，答辩人认为，案涉房屋自2015年就已经可以办理房权证，答辩人多次通知被告张柱、高佰红均未果，故而未及时办理房权证不是答辩人的过错，答辩人自可以办理房权证之日起，不再对本案承担连带保证责任，请求依法回原告的诉讼请求。被告张柱、高佰红未答辩,亦未提供证据。经审理查明：被告张柱、高佰红系夫妻关系。2012年11月15日，原告与被告张柱签订《个人购房担保借款合同》，合同主要约定：被告张柱向原告借款人民币25.5万元，用于被告张柱、高佰红购买被告嘉和公司开发的位于鲅鱼圈区嘉和锦绣园5号楼3单元1201号住房，被告张柱、高佰红用上述房屋作为借款抵押；贷款期限180个月；贷款利率采用浮动利率的方式，采用中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率；采用按月等额本息还款方式，每月月末为还本付息日；如逾期还款的，从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息；对应付未付的利息，贷款人有权计收复利，借期内按照合同约定借款执行利率计算复利，借期外，按逾期借款利率计算复利；被告张柱未按期归还债务本息，原告有权宣布贷款立即到期，要求被告张柱立即偿还本合同项下所有到期及未到期债务的本金、利息、费用。被告高佰红以抵押人身份在借款合同上签名。被告嘉和公司作为借款保证人在合同上签章,约定嘉和公司为案涉贷款承担阶段性保证担保，阶段性保证人自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权的抵押登记手续之日止；保证方式为连带责任保证，保证范围为本金、利息、罚息、复利等。又查明，2015年5月22日涉案房屋办理了抵押登记。2015年5月27日，农业银行向被告嘉和公司发放贷款25.5万元。再查明，被告张柱偿还原告部分借款本息，但自2018年5月7日以后未再偿还原告借款本息。截止至2019年3月21日，被告张柱尚欠原告借款未到期本金219239.95元、应收未收利息9075.63元。本院所确认的上述事实，有原告的营业执照、金融许可证、个人借款凭证、个人购房担保借款合同、欠款明细表、担保协议书、房地产抵押登记凭证、付款凭证、被告身份证、婚姻证明及当事人陈述等在卷为凭，经本院审查，可以采信。本院认为，原告与三被告签订的《个人购房担保借款合同》、《担保协议书》系当事人真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，本院予以确认。双方当事人应依约履行。原告依约发放了贷款，而被告张柱未按照约定偿还原告借款本息，已构成违约。依据合同约定，被告张柱未按期归还贷款本息，原告有权宣布贷款立即到期，要求被告张柱立即偿还本合同项下所有到期及未到期债务的本金、利息等。现被告张柱的违约行为，已致合同的目的无法实现，故原告要求解除合同并要求被告张柱偿还借款本金、利息，于法有据，本院予以支持。被告张柱、高佰红用所购住房作为借款抵押，并办理抵押登记，原告作为抵押权人，享有优先受偿权。故被告嘉和公司作为借款保证人，对欠款理应在抵押物的担保以外的部分承担连带保证责任。对于被告嘉和公司提出的案涉房屋自2015年就已经可以办理房权证、未及时办理房权证不是答辩人的过错，答辩人自可以办理房权证之日起，不再对本案承担连带保证责任的答辩意见，因被告嘉和公司为案涉贷款承担阶段性保证担保，约定阶段性保证人至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权的抵押登记手续之日止，现贷款人张柱尚未取得房地产权属证书，故被告嘉和公司应承担保证责任，故对该答辩意见，不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、第二十一条、第二十八条、第三十一条、第三十三条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告农业银行股份有限公司营口经济技术开发区支行与被告张柱签订的《个人购房担保借款合同》。二、被告张柱于本判决生效之日起10日内偿还农业银行股份有限公司营口经济技术开发区支行借款本金219239.95元及截止2019年3月21日的未收利息9075.63元；并给付自2019年3月22日至实际还款之日止的利息、罚息、复利（利息、罚息、复利利率按合同约定的标准计算）。三、被告张柱不能如期偿还上述债务时，原告农业银行股份有限公司营口经济技术开发区支行对被告张柱、高佰红名下的担保财产即位于鲅鱼圈区嘉和锦绣园5号楼3单元1201号住房享有优先受偿权。四、被告营口嘉和房地产开发有限公司对上述债务在抵押物担保以外部分承担连带偿还责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、被告营口嘉和房地产开发有限公司承担连带赔偿责任后，有权向被告张柱追偿。案件受理费4725元，公告费560元，由被告张柱、营口嘉和房地产开发有限公司连带负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审判长  尹文成审判员  高 野审判员  丁玉玲二〇二〇年五月十五日法官助理刘大赫书记员唐嘉宾附：本判决所依据的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：应不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;法律规定的他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第二十八条同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产这家或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。第五十三条债务人履行期届满抵押权人未收清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。