浙江省舟山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙09民终127号 上诉人（原审原告、反诉被告）：舟山市定海区环南街道集体资产经营有限公司，住所地浙江省舟山市定海区环南街道盘峙村。 法定代表人：姚涛，董事长。 委托诉讼代理人：王良平，浙江六和（舟山）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：焦海天，浙江六和（舟山）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：夏玉龙，男，1949年12月13日出生，汉族，住浙江省舟山市定海区。 上诉人舟山市定海区环南街道集体资产经营有限公司（以下简称环南资产公司）因与被上诉人夏玉龙房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省舟山市定海区人民法院（2019）浙0902民初2824号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 环南资产公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求，驳回夏玉龙的反诉请求。事实与理由：1.一审判决夏玉龙减半支付租金及占用使用费是错误的，理应按照租赁协议约定的标准支付租金及占用使用费；2.一审判决环南资产公司赔偿房屋装修损失、搬迁费错误。一审以所谓“结合经营性装饰装修一般发生在房屋维修之后进行的生活常理”推定装修是发生在租赁协议签订之后，显然是罔顾客观事实。事实上，本案的装修发生在租赁协议签订之前，环南资产公司无须支付任何装修补偿；至于搬迁费，因夏玉龙在一审反诉时并未主张搬迁费，一审判决环南资产公司支付搬迁费违反了“不告不理”原则。 夏玉龙辩称，在租赁房屋被认定D级危房后，环南资产公司仍继续出租该房屋属于违法。环南资产公司违约在先，损害了夏玉龙的合法利益。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。 环南资产公司向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的《房屋租赁合同》于2019年7月22日解除，并判令夏玉龙立即腾退坐落于舟山市定海区的房屋；2.判令夏玉龙向环南资产公司支付自2019年2月1日起至7月22日止的租金91237.4元，并按房屋租赁合同约定的租金标准支付自2019年7月23日起至实际腾退日止的占用使用费（2019年2月1日起至2019年7月31日为95481元，此后每年递增3%）；3.本案的诉讼费由夏玉龙承担。 夏玉龙提出反诉请求：一、请求法院判决双方签订的《房屋租赁合同》无效，判令环南资产公司返还夏玉龙已经支付的房屋租金共计460881元(其中2016年8月1日至2017年7月31日180000元，2017年8月1日至2018年7月31日185400元，2018年8月1日至2019年1月31日95481元)，并从2016年8月1日起按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率，支付利息至实际履行之日止；二、判令环南资产公司赔偿夏玉龙拍租佣金27000元；三、判令环南资产公司赔偿夏玉龙为鉴定该房屋支付的鉴定费15000元、房屋评估费3000元，合计18000元；四、判令环南资产公司赔偿夏玉龙设备设施费165850元、装修费277500元，合计443350元（实际按照最终评估价值确定）；五、判令环南资产公司承担全部诉讼费用。诉讼过程中，夏玉龙变更第四项诉讼请求为：判令环南资产公司赔偿夏玉龙设备设施费88828元、装修费166772元，合计255600元。 一审法院认定事实：一、双方当事人对以下事实没有争议，予以确认。坐落于舟山市定海区案涉房屋的产权，原属舟山市定海区市政工程公司所有，后因体制改革，该房屋移交给环南资产公司所有，但未办理产权变更登记。该房屋实际已由夏玉龙连续承租使用了近二十年，一直用于经营“舟山市定海金湾角棋牌室”。2016年7月，经舟山市公信拍卖有限责任公司公开拍租，夏玉龙通过竞租取得继续承租该房屋的权利。2016年7月31日，环南资产公司与夏玉龙再次签订《房屋租赁协议》，约定该房屋由夏玉龙继续承租，协议载明：出租方（甲方）舟山市定海区环南街道集体资产经营有限公司，承租方（乙方）夏玉龙，房屋座落：定海区金家湾路18号门—2号，面积约350平方米；租赁期限：租赁期共五年，自2016年8月1日起至2021年7月31日止；租金为每年180000元，第二年起每年环比递增3%；租金支付方式：先付款后租赁，乙方每年应于7月31日前支付本协议约定租金；乙方在缴纳首期房租时，同时需交纳房屋使用押金2000元，该押金待合同履行结束后扣除应扣水电费等费用后归还；乙方租赁期间所发生的水电费、税金、物业管理费等各种费用均由乙方自理，并及时缴付；房屋修缮与使用：乙方在租赁期间负责对房屋的修缮，乙方对租赁房屋需装潢的，费用自理，期满后，除动产部分归乙方外，固定装潢部分均无偿归甲方所有，同时乙方在装潢时不得随意改变原房结构，如确需改变，需经甲方同意并报城建部门批准等内容。协议签订后，夏玉龙按约支付了2019年1月31日前的租金（其中2016年8月1日至2017年7月31日租金180000元，2017年8月1日至2018年7月31日租金185400元，2018年8月1日至2019年1月31日租金95481元）。2019年1月20日，夏玉龙发现案涉房屋存在质量问题和安全隐患，遂向环南资产公司反映，并于2019年3月8日自行委托中国建筑科学研究院有限公司上海分公司对该房屋进行了鉴定。鉴定结论为“该房屋鉴定评级结果为Ｄ级，即承重结构已不能满足安全使用要求，房屋整体处于危险状态，构成整幢危房”，并建议“停止使用或进行拆除处理”。夏玉龙因此支出鉴定费15000元。同年3月14日，夏玉龙再次向环南资产公司进行了汇报，但对方未作明确表态。同年6月28日，环南资产公司委托浙江瑞邦建设工程检测有限公司再次对案涉房屋进行房屋结构危险性检测鉴定。同年7月8日，鉴定机构出具《鉴定报告》，鉴定结论为“金家湾路18-2号危险性鉴定等级评定为Ｄ级，承重结构已不能满足安全使用要求，房屋整体处于危险状态，构成整幢危房；建议立即停止使用”。期间，双方当事人均有终止履行该租赁合同的意愿，但对合同解除后经济补偿等问题未达成一致。环南资产公司遂诉至法院要求处理。本案审理期间，经夏玉龙申请，一审法院委托舟山安润资产评估事务所，对案涉房屋的装饰装修进行评估。经评估，截至2019年9月23日，案涉房屋装饰装修部分市场价值为166800元，室内物品部分市场价值为88800元，合计255600元。夏玉龙为此支付评估费3000元。自2019年9月23日起，夏玉龙未再使用案涉房屋，但未及时办理房屋腾退手续。后双方于2020年1月2日正式办理了房屋腾退手续。环南资产公司表示，若计算房屋租金或占用使用费，以2019年9月23日作为截止日期。 二、本案争议的事实主要有以下三个方面。 1.双方当事人在2016年7月31日签订《房屋租赁协议》时，案涉房屋是否已经属于D级危房。环南资产公司认为，签订该协议时，该房屋状况符合法律规定的出租条件，且夏玉龙一直承租该房屋，对房屋状况完全知悉，环南资产公司不存在故意隐瞒、违法出租的情形。夏玉龙则认为，签订该协议时，该案涉房屋已经属于D级危房，早在2016年7月28日，夏玉龙已经向环南资产公司提出房屋存在质量问题和安全隐患，并有书面报告，环南资产公司为此还专门拨款30000元，用于维修该房屋。虽然鉴定报告是2019年3月8日作出案涉房屋构成整幢D级危房的结论，但该危房状况不是一天之内形成的，早在《房屋租赁协议》签订时就已经形成，故该房屋租赁协议属无效合同。一审法院认为，根据现有证据，最早确定案涉房屋“承重结构已不能满足安全使用要求，房屋整体处于危险状态，构成整幢危房”结论的时间是2019年3月8日。虽然危房状况不是一天之内形成的，但基于案涉房屋长期由夏玉龙承租使用，且通过第三方公开招租拍租形式，确定该房屋由夏玉龙继续承租，双方当事人对房屋的状况都是明确知晓的，目前没有证据证明在签订该房屋租赁协议时，该房屋已经属于D级危房，故夏玉龙仅凭猜测直接推定在2016年7月31日签订《房屋租赁协议》时，该案涉房屋属于D级危房的主张，不能成立； 2.各方对解除合同的时间意见不一。环南资产公司认为，已于2019年7月22日通过短信及邮寄方式，通知夏玉龙解除租赁合同，且于当日由夏玉龙本人签收邮件，通知到达日即合同解除之日。夏玉龙则认为，如果法院认定《房屋租赁协议》合法有效，己方在2019年3月14日已口头通知环南资产公司解除租赁关系，合同解除日期应为2019年3月14日。但环南资产公司否认夏玉龙在该日期曾作出解除合同的意思表示，认为夏玉龙虽提交了有关危房的鉴定报告，但仍实际使用承租的房屋，未明确表达解除合同的意愿。一审法院认为，虽然夏玉龙多次向环南资产公司提出案涉房屋存在安全问题，并在2019年3月14日向环南资产公司提交了有关危房的鉴定报告，但没有证据表明夏玉龙在当时已经明确表达了其欲解除租赁合同的意思表示，结合夏玉龙实际使用案涉房屋至2019年9月23日止的事实，无法认定夏玉龙在2019年3月14日通知环南资产公司解除合同。至于环南资产公司主张自己于2019年7月22日通过短信及邮寄方式，通知夏玉龙解除租赁合同，但其提供的证据并不足以证明夏玉龙收到该解除合同通知书。在环南资产公司提出诉讼后，夏玉龙已于2019年8月15日收到该诉状及相关材料，结合夏玉龙自称在2019年3月14日已有终止履行该租赁合同的意思表示，故可以认为本案租赁合同已于2019年8月15日解除； 3.案涉房屋现评估的装饰装修部分，究竟是在2016年7月31日签订《房屋租赁协议》之前的装饰装修，还是在该协议签订之后新进行的装饰装修。环南资产公司认为，因案涉房屋一直由夏玉龙承租使用，该装饰装修早在签订协议之前已经存在多年。根据不断续签的内容一致的合同条款约定，合同期满后，动产部分归承租方所有，装饰装修部分无偿归出租方所有，故该装修部分早已属于出租方环南资产公司所有，不存在所谓的残值。而夏玉龙则认为，该装饰装修是在本次租赁协议签订之后进行的。因案涉房屋存在严重质量问题，早在2016年7月28日，夏玉龙就已经向环南资产公司提出该质量问题和安全隐患，环南资产公司为此还专门拨款30000元，用于该房屋整体维修。承租方只有在维修完成后才能进行装饰装修，故现评估的装饰装修部分，是在2016年7月31日签订《房屋租赁协议》之后重新进行的装饰装修。现因合同提前终止履行，该装饰装修剩余残值须由出租方赔偿。一审法院认为，双方当事人均未提供证据证明该装饰装修是在何时进行，但夏玉龙提供了有关案涉房屋存在质量问题的《要求减轻房租和房屋维修补助的报告》（落款时间为2016年7月28日），环南资产公司承认收到过类似报告，并承认为此专门拨款30000元用于维修该房屋的事实，但对于具体日期是否2016年7月28日不清楚。据此，结合经营性装饰装修一般发生在房屋维修之后进行的生活常理，可以认为夏玉龙的陈述符合客观事实。现环南资产公司未提供证据证明该装饰装修在本案租赁协议签订之前已属于己方，故可认为现经评估的装饰装修部分装饰装修的时间是在2016年7月31日签订《房屋租赁协议》之后。 一审法院认为，环南资产公司与夏玉龙签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，其内容不违反法律强制性规定，应为合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。出租方环南资产公司已按合同约定交付房屋，承租方夏玉龙在租赁期限内实际使用了所承租的房屋，并按合同约定交付租金至2019年1月31日止，但夏玉龙未按约支付2019年2月1日起的租金，其未按约支付租金的原因，主要是因为所承租的房屋存在质量瑕疵。法律规定，出租方在租赁期间应当保持租赁物符合约定的用途。本案双方各自委托的鉴定机构，所作鉴定结论均为“评定为D级，承重结构已不能满足安全使用要求，房屋整体处于危险状态，构成整幢危房，建议立即停止使用”。故从合同目的性和保障使用者安全二方面考虑，该房屋租赁合同已不宜继续履行，出租方和承租方均有权要求解除合同。如前所述，已确定本案《房屋租赁协议》于2019年8月15日解除。合同解除后，承租人应返租赁物，并按约支付合同解除之前的租金。现环南资产公司请求夏玉龙支付2019年2月1日始至合同解除之日止的租金，于法有据，应予支持。但考虑到案涉房屋在2019年3月8日已经鉴定为整幢D级危房，且该危房状况非短时间内形成的，故夏玉龙应付的房屋租金不宜再按合同约定的标准计算，而应酌情扣减。一审法院综合全案实际，决定酌情减半收取租金。法律还规定，合同解除后承租人继续占用房屋未及时腾退的，出租方有权要求承租方支付合同解除之日起至实际腾退之日止的房屋占用使用费。现环南资产公司请求夏玉龙支付合同解除之日起至实际腾退之日止的房屋占用使用费，合法合理，可予以支持，但占用使用费标准也应酌情减半。鉴于夏玉龙已于2019年9月23日停止使用该案涉房屋，后双方办理了房屋腾退手续，确定房屋占用使用费计算至2019年9月23日止。夏玉龙自2019年2月1日起至同年8月15日，租房时间181天，合同解除后占用时间为39天。故夏玉龙应支付环南资产公司租金47348元（190962元/年÷365天/年×181天×50%＝47348元），应支付环南资产公司合同解除后至实际腾退日止的房屋占用使用费10202元（190962元/年÷365天/年×39天×50%﹦10202元）。本案房屋租赁合同约定的履行期自2016年8月1日起至2021年7月31日止，现因提前解除合同，客观上给承租人夏玉龙造成了经济损失。夏玉龙亦提出赔偿其剩余租赁期内的装饰装修残值损失等主张，由于导致本案合同解除的根本性原因，既不是承租方夏玉龙过错，也非出租方环南资产公司的过错，而是不可归责于任何一方的客观状况，故夏玉龙的损失，应依法按照公平原则，由双方当事人共同分担。根据评估机构的评估报告，综合本案实际，一审法院酌情确定环南资产公司补偿夏玉龙装饰装修残值损失120000元。至于室内物品根据合同约定属于动产部分归承租方夏玉龙所有，可由夏玉龙自行处置，不应由环南资产公司赔偿。考虑到合同提前解除，出租方应给予承租方包括搬迁费在内的相应经济补偿，现夏玉龙主张对方给付搬迁费50000元，但未提供证明该数额的相应证据，一审法院酌情确定环南资产公司补偿夏玉龙搬迁费5000元。关于鉴定费，鉴于夏玉龙多次提出房屋存在质量问题和安全隐患，并要求对方进行房屋安全性鉴定，但作为房屋出租方的环南资产公司未及时采取措施，夏玉龙不得已自行委托鉴定机构进行房屋危险性鉴定，而环南资产公司此后对涉案房屋进行鉴定所得的鉴定结论，与此前夏玉龙自行委托的鉴定结论基本一致。故夏玉龙请求环南资产公司承担该鉴定费15000元的请求，合法合理，予以采纳。夏玉龙垫付的评估费3000元，应由双方当事人共同分担，故环南资产公司应支付给夏玉龙评估费1500元。对于夏玉龙在本案本诉答辩时，要求环南资产公司返还已付租金460881元、房屋拍租佣金27000元，和要求环南资产公司承担设备设施费260360元、违约金5000元，均缺乏相应的事实和法律依据，故不予采纳。如前所述，本案房屋租赁合同合法有效，夏玉龙主张合同无效，缺乏事实和法律依据，故不予支持。夏玉龙基于合同无效所提出的各项诉讼请求，也不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第四项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、环南资产公司与夏玉龙签订的《房屋租赁协议》于2019年8月15日解除；二、夏玉龙支付环南资产公司2019年2月1日至同年8月15日止的房屋租金47348元；三、夏玉龙支付环南资产公司2019年8月15日至同年9月23日止的房屋占用使用费10202元；四、环南资产公司酌情补偿夏玉龙房屋装饰装修损失120000元、搬迁费5000元，合计125000元；五、环南资产公司支付给夏玉龙房屋鉴定费15000元、评估费1500元，合计16500元；六、驳回环南资产公司的其他诉讼请求；七、驳回夏玉龙的其他诉讼请求；上述第二至五项应付款互相折抵后，环南资产公司尚应支付夏玉龙83950元，该款于判决生效之日起10日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6978元，减半收取3489元，由环南资产公司负担1745元，夏玉龙负担1744元。反诉案件受理费11414元，减半收取5707元，由夏玉龙负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。夏玉龙提供了九张销货清单（这些销货清单载明单位为棋牌室，时间均在2016年9月，销售内容为建材）和收条一张（收条载明收到油漆工工资2500元，时间为2016年9月9日，有油漆工签名），并申请证人曹某作证，拟证明夏玉龙在2016年9月期间对案涉房屋进行过装修。证人曹某出庭作了证，证明其在2016年的8-9月期间，曾受夏玉龙的委托对案涉房屋进行过装修。其从事木工工作，装修时所需要的泥工、水电工也是其叫来的等。经质证，环南资产公司对上述证据的三性均提出异议，认为证人曹某没有明确装修是否发生在2016年8-9月；且证人系夏玉龙所雇佣，证人证言的效力比较低；至于销货清单均没有销售方签名；大部分销货清单没有载明客户的具体名称和地址，不能证明装修是发生在2016年9月期间。本院认为，上述证据符合证据的形式要件，予以采纳，至于证明力一节，在下文中论述。 本院在二审期间查明的事实与一审认定的事实（除夏玉龙是否在2016年9月期间对案涉房屋进行过装修一节以外）一致，对一审查明事实予以确认。 本院认为，双方当事人对签订过《房屋租赁协议》以及夏玉龙已实际使用了《房屋租赁协议》所指向的房屋，且该案涉房屋被有关部门认定为D级危房没有异议，现双方当事人均同意解除所签订的《房屋租赁协议》，争议焦点是夏玉龙对其实际使用案涉房屋期间，需向环南资产公司支付租金及占用使用费的标准，以及环南资产公司是否需赔偿夏玉龙房屋装修损失、搬迁费等问题。关于租金和占用使用费的标准问题。环南资产公司上诉主张夏玉龙应依照双方所签订的《房屋租赁协议》约定的租金标准支付。一审法院综合全案实际，考虑到合同提前解除等因素，酌情判决夏玉龙减半支付租金和占用使用费是正确的，应予以维持。 关于房屋装修损失及搬迁费问题。根据二审中夏玉龙所提供的补充证据，已证明一审根据常理推定本案经评估的装饰装修部分发生在签订《房屋租赁协议》之后是正确的，应予以维持。环南资产公司虽上诉主张本案评估的装饰装修是发生在签订《房屋租赁协议》之前，却未提供相应之充足证据，本院不予采纳。关于搬迁费一节，一审对此判决不当，但鉴于夏玉龙在二审中已明确表示放弃一审法院判决的5000元搬迁费，环南资产公司亦明确表示放弃该项上诉请求。本院认为此系当事人自愿处分权利，未违反相关法律规定，可予以准许。 综上所述，环南资产公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实基本清楚，适用法律基本正确，可予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1238.75元，由上诉人舟山市定海区环南街道集体资产经营有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈吉 审 判 员 褚炅 审 判 员 方燕 二〇二〇年五月二十六日 法官助理牟聪 代书记员 何璐