广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂09民终510号 上诉人（原审被告）：杨承海，男，1972年9月16日出生，汉族，居民，住广西壮族自治区博白县。 委托诉讼代理人：庞明富，玉林市玉州区玉城法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：广西陆川县鑫旺建材有限公司，地址：陆川县横山镇良塘村下水村民小组。 法定代表人：王伟全，经理。 委托诉讼代理人：陈文兵，广西华锦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈静，广西华锦律师事务所实习律师。 上诉人杨承海因与被上诉人广西陆川县鑫旺建材有限公司（以下简称鑫旺公司）租赁合同纠纷一案，不服陆川县人民法院（2019）桂0922民初2491号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨承海上诉请求：一、撤销陆川县人民法院（2019）桂0922民初2491号民事判决第二项，依法改判上诉人无需支付租金或者只支付租金65050元给被上诉人；二、依法判令被上诉人返还红砖款110000元给上诉人；三、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、根据双方签订的《承租陆川县鑫旺建材有限公司生产红砖合同书》第十一条，被上诉人构成根本性违约，导致上诉人无法正常生产经营，被上诉人要求支付租金的诉求不应该得到支持。1、根据国家法律法规规定，红砖厂生产必须要取得营业执照、林业批复、安监局证明、采矿证、环保证等证件才有生产经营资格，缺一不可，《合同书》第十一条明确约定：“政府所需企业办理的证件均由发包方办理，如因证件问题致使本企业红砖厂运行不正常属发包方责任，造成的损失发包方负责”。但合同签订后上诉人交了200000元生效金后，被上诉人不履行该条款，政府所需要的采矿证、环保证不办理给上诉人，导致政府多次勒令禁止生产，上诉人无法正常生产营业，被上诉人要求上诉人支付租金因为其不履行《合同书》第十一条已经构成根本性违约，其诉求不应得到支持。2、被上诉人承租给上诉人的砖厂缺乏生产必备的采矿证、环保证，不具备合法生产经营的资格，为非法砖厂，其租金诉求不应受到法律保护。二、一审认定租金为55.8万元一年缺乏事实和法律依据，年租金应为139500元。1、双方所签订的《合同书》第一条明确约定前一年上诉人交200000元作为生效金，后4年租金数额为55.8万元，一审法院却独自认为这个租金不符合市场交易习惯和正常市场交易逻辑，以此莫须有的理由推翻双方合意合法的合同条款，违反《中华人民共和国合同法》相关规定，有偏颇之疑。《合同书》是双方真实意思表示，所以租金应该根据合同约定条款进行结算，双方合同约定租金实际为558000元÷4=139500元。2、一审法院的判决超出被上诉人的诉讼请求范围，而且计算错误。被上诉人的诉讼请求第二项为：判令被告向原告支付逾期租金合计为730000元（租金计至2019年8月），合同书约定的生效时间为2018年3月1日，截止2019年8月，上诉人租期为17个月，即使租金为55.8万元一年，730000元÷（558000元÷12个月）=15.7个月，而一审法院却在判决之时，认为上诉人应支付租金为18个月，超出了被上诉人的诉讼请求。即使租金为55.8万元一年，一审法院已经查明，上诉人停工期为10个月，所以上诉人应该支付的租金应该为558000元÷12个月×5.7个月－200000元=65050元。所以一审法院要求上诉人支付9个月租金218500元无依无据。根据上述，即使上诉人需支付租金，租金金额应为139500元÷12个月×（15.7个月－10个月）=66262.50元。三、被上诉人应返还生效金200000元及120000元红砖款给上诉人。1、上诉人和被上诉人签订合同之时，上诉人支付了200000元生效金，但被上诉人却不办理政府所需要的证件给上诉人，上诉人无法进行合法生产经营，导致签订的合同目的落空，已经构成了根本性违约，所以被上诉人理应返还200000元生效金给上诉人。2、在签订《合同书》之前，被上诉人已经接受了客户预订的红砖订单360000块，并收了客户的总120000元。这一部分红砖是上诉人后来生产给了客户，根据《合同书》第六条第一款约定，该款项120000元必须要在租金减除，所以被上诉人应返还该款项给上诉人，或者即使要支付租金，也应该返还120000元－66262.50元（租金）=53737.50元给上诉人。四、一审法院不以事实为依据，适用法律错误，判决自然错误。一审法院因为对事实认定不清，适用了《合同法》相关的部分条款错误，依法应该撤销一审判决。综上所述，被上诉人自己不履行《合同书》确定的先行义务，不给上诉人办理合法有效的证件，导致上诉人无法正常生产经营，所以被上诉人要求上诉人支付租金的行为没有履行基础，为维护上诉人的合法权益，特提起上诉，恳请法院依法裁判，支持上诉人的上诉请求。 鑫旺公司辩称，原审判决正确合法，上诉人的上诉请求不能成立，请求二审法院依法驳回上诉请求，维持原审判决。 鑫旺公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告于2018年2月4日签订的《承租陆川县鑫旺建材有限公司生产红砖合同书》并返还租赁的厂房、机械设备给原告。2、判令被告支付逾期的租金合计730000元给原告。3、本案的诉讼费用判由被告负担。 一审法院认定事实：2018年2月4日，原告与被告于2018年2月4日签订的《承租陆川县鑫旺建材有限公司生产红砖合同书》，合同中载明：承包期限自2018年3月1日起至2028年5月30日止，共壹拾年。第一阶期为五年，第一年从3月1日暂交貮拾万元生效（第二年从2019--2022年的租金数额为55.8万元|年，在前一年12月30日前全部交付清承包金55.8万元。大写：伍拾万捌仟元整）。第二阶期：从2023--2028年5月30日止）；在原交租赁金的基础上递增10%，即55.8×10%=61.38万元，同第一阶期的交款方式上交租金。迟交租金为弃权不租。第十一条约定：“政府所需企业办理的证件均由发包方（原告）办理，如因证件问题致使本企业经砖厂运行不正常属发包方责任，造成损失由发包方负责。”。另查明，原告广西陆川县鑫旺建材有限公司于2017年7月6日注册成立，注册资本300万元，经营范围：页岩砖制造、销售。被告在承租原告砖厂经营期间确实有因为环保、采矿等问题，被政府部门勒令停止生产整改三次，整改时间累计达10个月时间，但在每次整改结束后被告继续恢复生产经营。2019年6月开始由于各种原因被告所承租的砖厂已进入停工歇业状况，除按合同约定交付200000元给原告之外，其他租金均未支付过给原告。 一审法院认为，关于原告与被告于2018年2月4日签订的《承租陆川县鑫旺建材有限公司生产红砖合同书》是否解除的问题。原、被告所签订的《砖厂租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应为合法有效,双方均应严格履行。原告在合同签订后，依约将砖厂及机械设备交付给了被告使用，已经履行了租赁合同约定的义务，杨承海应依约定的期限向原告支付砖厂租金。被告辩称，不交租金的原因是没有合法的经营手续，没有采矿证、环保证因此被三次停工不能正常生产经营所致，责任在原告，与被告无关。该院认为，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案被告在承租经营期间确实有因为环保、采矿等问题，被政府部门勒令停止生产整改三次，双方亦确认整改结束之后，被告继续恢复生产经营，由于政府整改治理的行为，给被告的正常经营造成了一定的影响，但不是拒交租金的法定理由。被告从承租原告的砖厂生产经营开始应对可能发生的市场风险及相关的外部环境的不确定性而导致企业市场的萎缩、达不到预期的市场效果乃至投资活动失败应有一定的预判。被告未按照合同约定向原告支付租金存在违约的行为及砖厂从2019年6月开始已经停止生产经营，致使不能实现合同目的。故原告要求解除原、被告双方签订的《承租陆川县鑫旺建材有限公司生产红砖合同书》合法有据，故该院对原告的该项诉讼请求予以支持。 关于承租期间的租金是每年55.8万还是2019年至2022年租金为55.8万问题。本案被告主张按合同第二条：“2018年3月份交了20万元租金生效，2019年至2022年，租金是55.8万”。该院认为，首先，假设2019年至2022年，而每年租金仅为139500元与其所承租原告的砖厂、机械设备价值明显不对等，不符合市场交易习惯和正常市场交易逻辑；其次，从原、被告电话通话录音证据及介绍承租砖厂的中间人陆发川（证人）的陈述，均证实砖厂承租的租金为每年55.8万。故对被告四年的租金是55.8万的辩述不予采信。 关于原告要求被告支付承包期间逾期的租金合计730000元（计至2019年8月）是否合法合理问题。双方签订的《承租生产红砖合同书》十一条约定：“政府所需企业办理的证件均由发包方（原告）办理，如因证件问题致使本企业经砖厂运行不正常属发包方责任，造成损失由发包方负责”。本案中，被告在承租经营期间，确有因环保、采矿等原因被政府部勒令停止生产整改三次，停产整改必然对被告的正常经营造成一定的影响，原告要求按照约定支付经营期间的全部逾期的租金730000元，显然有失公平。但整改结束之后，被告继续恢复生产经营，按照公平原则，租金损失应根据案件至起诉日止的承包时间减除三次整改停工时间，按被告实际正常生产经营时间为9个月计付租金较为适宜（即558000元÷12个月×9＝418500元）。被告在签订合同时已经交付200000元应予的抵减，即被告尚欠418500元－200000元＝218500元租金应返还给原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第二百二十七条，第二百二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条的规定，判决：一、解除原告广西陆川县鑫旺建材有限公司与被告杨承海于2018年2月4日签订的《承租陆川县鑫旺建材有限公司生产红砖合同书》；二、被告杨承海于本判决生效后十日内支付215800元租金给原告广西陆川县鑫旺建材有限公司；三、被告杨承海于本判决生效后立即返还所承租的砖厂、机械设备等全部租赁物给原告广西陆川县鑫旺建材有限公司；案件减半收取受理费5500元（原告已预交），由被告杨承海负担1650元，原告负担3850元。 本院二审期间，被上诉人围绕上诉请求提供了一份杨承海与王伟全通话录音光盘及文字整理记录，欲证明杨承海与王伟全通话中承认第一期每年租金为55.8万元，而不是第一阶段55.8万元。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人发表如下质证意见：该证据的真实性、合法性由法院认定，里面讲到租金55.8万元外还证明被上诉人没有办好相关证照，违反双方签订的合同书第十一条的规定，因为红砖厂是特殊行业，必须具备一系列证照，合同第十一条约定很明确必须由被上诉人发包方来负责。本院审查认为，上述证据符合证据的三性，可以作为本案定案的参考依据。另，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。 本院认为，上诉人杨承海与被上诉人鑫旺公司签订的《承租陆川县鑫旺建材有限公司生产红砖合同书》合法有效，双方对一审法院判决解除该合同均没有异议，本院依法予以维持。本案二审双方争议的焦点是上诉人应支付被上诉人租金多少？首先，2019年－2022年每年应缴租金多少的问题，虽然《合同书》中双方表述不是十分明确，但一审法院根据查明的事实结合当时的市场交易行情，基于公平原则确定每年租金为558000元，是正确的。上诉人主张每年租金为139500元，没有事实和法律依据，本院依法不予采纳。关于租金计算的时间问题，根据双方签订的《合同书》的约定，应从2018年3月1日起算，计至被上诉人起诉时即2019年8月底止，共18个月，减去一审认定的上诉人因政府通知整改而停产的10个月，上诉人应支付8个月的租金即558000元÷12个月×8个月=372000元给被上诉人，再减去已支付的合同生效金200000元，上诉人杨承海实际应支付租金172000元给被上诉人鑫旺公司。一审判决计算错误，本院依法予以纠正。至于上诉人杨承海上诉请求被上诉人鑫旺公司返还120000元红砖款，因其在一审时并未提出，属于新的诉讼请求，且双方未就砖款进行结算，本案不予审理。 综上所述，杨承海的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持陆川县人民法院（2019）桂0922民初2491号民事判决第一、三项； 二、变更陆川县人民法院（2019）桂0922民初2491号民事判决第二项为：杨承海于本判决生效后十日内支付172000元租金给广西陆川县鑫旺建材有限公司。 一审案件受理费5500元（鑫旺公司已预交），由广西陆川县鑫旺建材有限公司负担4180元，杨承海负担1320元；二审案件受理费1744元（杨承海已预交），由广西陆川县鑫旺建材有限公司负担698元，杨承海负担1046元。 本判决为终审判决。 审判长  卢有南 审判员  覃惠健 审判员  陈劲松 二〇二〇年五月十八日 书记员  杨 梓