辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终1368号上诉人（原审被告）：潘拓，男，1988年4月28日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：王凡，辽宁沈鑫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈阳东方瑞祥投资有限公司，住所地沈阳市和平区长白二街3-2号（25门）。法定代表人：李春璞，该公司总经理。委托诉讼代理人：余文青，辽宁昊星律师事务所律师。上诉人潘拓因与被上诉人沈阳东方瑞祥投资有限公司房屋租赁合同一案，不服沈阳市和平区人民法院（2019）辽0102民初8613号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。潘拓上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判或发回重审；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：一审诉讼费计算错误，按标的763920元计算应为11429.2元，而不是44984元，案涉房屋另外一个案件诉讼费亦按标的计算，收取了11554元。恢复原状返还房屋是租赁合同项下返还房屋的请求，若该请求按房屋价值计算诉讼费无法律依据。支付宝补贴活动上诉人垫付费用41530元已报给被上诉人，被上诉人已经扣除，不应再予计算。被上诉人在我方延期支付租金一年多时间里未提出解除合同，被上诉人认可上诉人延期支付租金。被上诉人向我方交付房屋时并非清水房，被上诉人承诺在租金扣除拆除原有装修的费用，一审未予认定。一审既支持滞纳金又支持免租期优惠差额，属于双罚错误。沈阳东方瑞祥投资有限公司辩称，请求维持原判。沈阳东方瑞祥投资有限公司向一审法院起诉请求：1.解除原、被告签订的《沈阳浑河天地商业街租赁合同》；2.被告将租赁房屋恢复原状，向原告返还房屋；3.被告给付原告从2018年1月1日起至被告搬离租赁房屋之日止的租金（暂计至2019年3月31日为384212.36元，应计算至被告实际搬离之日）；4.被告给付原告从2018年1月1日起至被告搬离租赁房屋之日止的滞纳金（以到期应付而未付租金的0.3%按日计算，暂计至2019年3月31日为292007.65元，应计至实际支付租金之日）；5.被告按照合同约定向原告补交免租期的租金优惠差额86700元；6.被告承担诉讼费。一审法院认定事实，原告系沈阳市和平区长白二街3-2号（208）和（35门）房屋的所有权人。2016年8月9日，原告与被告签订了《沈阳浑河天地商业街租赁合同》，约定被告承租原告的位于沈阳市和平区长白二街3-2号208部分、35门房屋进行经营，租赁面积为401.35平方米，租期84个月，即2016年9月1日至2023年8月31日，约定交付日为2016年9月1日，租赁店铺开业日为2017年1月1日，装修期7个月，即2016年9月1日至2017年3月31日，装修期租金标准为23.14元/月（含增值税），装修保证金50000元；自租赁店铺开业日起，乙方应按缴费季度向甲方支付租金，其金额为以下方式收取：2017年4月1日至2017年8月31日，租金标准为54元/平方米/月（含增值税）；2017年9月1日至2018年8月31日，租金标准为60.6元/平方米/月（含增值税）；2018年9月1日至2019年8月31日，租金标准为67.5元/平方米/月（含增值税）；2019年9月1日至2020年8月31日，租金标准为75.3元/平方米/月（含增值税）；2020年9月1日至2021年8月31日，租金标准为79.5元/平方米/月（含增值税）；2021年9月1日至2022年8月31日，租金标准为84元/平方米/月（含增值税）；2022年9月1日至2023年8月31日，租金标准为88.8元/平方米/月（含增值税）；物业服务费每月共计4214.17元，租赁保证金77661.23元；合同6.9条装修期：装修期仅限于乙方用作装修，装修期内甲方给予租金优惠；合同第11.1非公共事业及其他费用的支付时间除本合同另有规定外，在整个租赁期限内，乙方须于缴费季度前一个日历月的第25日之前（含25日）向甲方预先缴付下一缴费季度的基本租金、物业服务费、推广费，其中，首期基本租金、首期物业服务费及首期推广费于本合同签署时与租赁保证金一并支付；11.4条滞纳金：若乙方向甲方拖欠支付本合同规定的任何款项（包括但不限于租金、物业服务费、推广费、保证金、公共事业及其他等各项费用）超过7日的，在不影响甲方其他权利或补救的前提下，每迟延一日，甲方有权要求乙方支付相当于到期应付而未付金额3‰的滞纳金，滞纳金的计算期自上述各项费用应付之日起开始计算，直到乙方足额付清前述费用的本金、滞纳金和其他相关的费用之日止；第20条解除合同在不影响甲方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其他权利的前提下，甲方有权在下列任一事件发生后的任何时间通知乙方解除本合同，乙方应按照本合同第15条的规定立即向甲方返还租赁店铺：20.1乙方未能按照本合同的规定按时足额支付租金、物业服务费、推广费、公共事业及其他费用，且逾期超过7日的；20.2乙方未能按照本合同的规定足额支付或补足支付公共事业保证金或租赁保证金，且逾期超过7日的；20.16本合同约定的因乙方违约而甲方有权提前终止本合同的其他情形；第21条违约责任甲方因本合同第20条项下的乙方违约事件而解除本合同的，乙方将无权享有任何装修期之租金优惠，即，乙方应当在甲方解除本合同之日起7日内按照租赁期限内租赁店铺第一租约年所适用的基本租金费率向甲方补交其所享有的装修期内的租金优惠（差额）；此外，甲方有权没收全部保证金及乙方根据本合同向甲方预先支付的租金、服务服务费及推广费，并且乙方还应当在甲方解除本合同之日起7日内向甲方支付相当于租赁店铺6个月基本租金（按照租赁期限内的最高基本租金标准计算）及6个月物业服务费总和的费用作为违约金，甲方除有权行使本条约定的权利外，还有权同时根据本合同其他条款和/或法律规定就乙方在本合同解除前的违约行为向其主张违约责任。双方均认可本条约定的违约责任是适当的，无论甲方的实际损失如何，乙方不可撤销地放弃主张上述违约责任约定过高并要求调整的权利……。合同签订后，被告向原告交纳了保证金77661.23元。2016年9月1日，原告将涉案房屋交付给了被告，但被告从2018年1月1日起未向原告支付租金，故原告起诉至一审法院。一审法院认为，原告与被告签订的《沈阳浑河天地商业街租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本案原告按合同约定履行了向被告交付房屋的义务，但被告却未按合同约定给付原告2018年1月1日至今的租金属违约，应承担相应的民事责任，现被告同意解除合同，一审法院准许；依据法律关于合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失之规定，合同解除后，被告应将涉案房屋退还给原告，原告将保证金退还给被告；对于原告主张的租金，经计算2018年1月1日至2019年3月31日期间的租金为384212.36元（60.6元×401.35平方米×8个月+67.5元×401.35平方米×7个月），庭审中被告对拖欠租金无异议，故对原告主张租金的请求予以支持；对于原告主张的滞纳金即违约金，虽然合同中有明确约定，但过高，被告申请要求进行调整，依据法律关于当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少之规定，一审法院酌情调整为三个月租金为宜，经计算为81273元（67.5元×401.35平方米×3个月），故对原告的该项主张予以部分支持；对于原告要求被告补交免租期租金优惠差额的请求，因合同中明确约定：甲方因本合同第20条项下的乙方违约事件而解除本合同的，乙方将无权享有任何装修期之租金优惠，即，乙方应当在甲方解除本合同之日起7日内按照租赁期限内租赁店铺第一租约年所适用的基本租金费率向甲方补交其所享有的装修期内的租金优惠（差额），依据该约定，原告的请求符合合同约定，经计算2016年9月1日至2017年3月31日装修期租金差额为86700元（54元×401.35平方米×7个月-23.14元×401.35平方米×7个月），故对原告的该项主张予以支持。对于被告提出的系原告存在违约，原告口头承诺被告打造中产阶级小资生活典范商业街，但是原告没有履行承诺，冬天温度不达标，采暖比较差，商业街停车系统瘫痪及原告与支付宝搞活动时给被告免了三个月租金的辩解，因其未提供相应的证据，原告对此不认可，故对被告的该项辩解不予采纳。一审法院判决：一、解除原告沈阳东方瑞祥投资有限公司与被告潘拓于2016年8月9日签订的《沈阳浑河天地商业街租赁合同》；二、被告潘拓于判决生效之日起10日内将位于沈阳市和平区长白二街3-2号208部分、35门房屋腾空后完好无损的退还给原告沈阳东方瑞祥投资有限公司；三、被告潘拓于判决生效之日起10日内给付原告沈阳东方瑞祥投资有限公司2018年1月1日至2019年3月31日期间的租金384212.36元；2019年4月1日起至实际腾退房屋之日止的租金，按合同约定的租金标准计算；四、被告潘拓于判决生效之日起10日内给付原告沈阳东方瑞祥投资有限公司滞纳金3611.77元(滞纳金81273元-保证金77661.23元)；五、被告潘拓于判决生效之日起10日内给付原告沈阳东方瑞祥投资有限公司免租期租金优惠差额86700元；六、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费44984元，由原告沈阳东方瑞祥投资有限公司承担2699元，被告潘拓承担42285元。二审中，上诉人提交：1.（2017）辽01民终4028号民事判决，证明和本案系同一房屋，诉讼请求相同，诉讼费收取计算标准不同，该案承租人没有将房屋交接给被上诉人时，被上诉人就和我方签订合同计算租金。当时是上一个承租户原样交付的，所以给我一些优惠。有聊天记录证明多做几个月的装修期优惠，合同是制式的。没有写明此事。2.微信聊天记录及有邮政凭证照片，证明2019年9月23日我将房屋腾空，并和被上诉人公司业务经理马轶虹说明该房屋已经按照被上诉人指示腾空并将钥匙邮寄给被上诉人了。说明2019年9月24日之后再无义务支付租金。当天马轶虹回复我说我有一笔电费没有交，又过了一天，马轶虹说不同意我撤场，钥匙我已经拒收了。被上诉人认为该判决不足以证明上诉人所主张的证明事项。我方2016年向上诉人交房时，上诉人没有对房屋状况提出异议，接收了房屋并使用至今。证据2恰恰证明我方和上诉人之间没有完成交接手续，真实性认可，租赁合同15.1约定，交房时上诉人将房屋恢复至房屋起租时的初始状态，双方应在现场进行验收，签署书面的交接表，诉争房屋仍然由上诉人控制，我方无法进入，不清楚房屋内部具体状况。马轶虹是我公司运营经理。邮寄我方拒收了，并没有收到上诉人交给我方钥匙。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《沈阳浑河天地商业街租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按合同约定履行各自义务。合同约定上诉人未能按照合同规定按时足额支付租金、物业服务费、推广费、公共事业及其他费用，且逾期超过7日的，被上诉人有权在其发生后的任何时间通知解除本合同。因从2018年1月1日起上诉人未向被上诉人支付租金，且上诉人同意解除合同，故一审判令解除合同正确。因合同约定若因拖欠租金而解除本合同的，上诉人将无权享有任何装修期之租金优惠，上诉人应当在解除本合同之日起7日内按照租赁期限内租赁店铺第一租约年所适用的基本租金费率向被上诉人补交其所享有的装修期内的租金优惠差额，且上诉人若拖欠支付租金超过7日的，每迟延一日，被上诉人有权要求上诉人支付相当于到期应付而未付金额3‰的滞纳金，故一审根据上述约定判令上诉人支付免租期租金优惠差额和滞纳金并无不当。关于上诉人主张支付宝补贴活动上诉人垫付费用41530元已报给被上诉人，被上诉人已经扣除，不应再予计算，且被上诉人向我方交付房屋时并非清水房，被上诉人承诺在租金扣除拆除原有装修的费用的问题，因上诉人未能举证证明被上诉人同意在租金里扣除支付宝活动项目数额及拆除原装修费用，故对上诉人该项主张不予支持。关于上诉人主张被上诉人在我方延期支付租金一年多时间里未提出解除合同，被上诉人认可上诉人延期支付租金的问题，上诉人该项主张并未得到被上诉人的确认，且上诉人未能举证证明被上诉人认可其延付租金，故对上诉人该项主张不予支持。关于上诉人主张一审既支持滞纳金又支持免租期优惠差额属于双罚错误的问题，因滞纳金是对延期支付租金约定的违约金，免租期优惠差额是因拖欠租金而解除本合同的，上诉人将无权享有任何装修期之租金优惠，两项内容针对事实不同，并不重复，故对上诉人该项主张不予支持。综上，上诉人潘拓的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费44984元，由上诉人潘拓负担。本判决为终审判决。审判长  吕长辉审判员  丁广昱审判员  金 鑫二〇二〇年五月二十五日书记员  张 磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。