湖北省公安县人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂1022民初134号原告：胡志超，男，1994年8月19日生，汉族，住公安县。委托代理人：荣延春，湖北昭信律师事务所律师。委托代理人：彭长利，湖北昭信律师事务所律师。被告：武汉百兴置业有限公司，住所地：武汉市经济开发区沌口小区。统一社会信用代码：914201147680604738。法定代表人：郭智祥，该公司董事长。委托代理人：高孝钦，公安县南平镇法律服务所法律工作者。原告胡志超诉被告武汉百兴置业有限公司（以下简称百兴置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案受理，于2020年5月14日依法适用简易程序进行了公开开庭审理。原告胡志超及其委托代理人荣延春、彭长利，被告法定代表人郭智祥及其委托代理人高孝钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡志超诉称：2010年7月15日，原告与被告组建的武汉百信置业有限公司公安县观天下项目部签订了二份《观天下.怡苑商品房定购协议书》，该协议书约定：原告定购被告开发的《观天下.怡苑》2号楼2501、2601室的两套房屋，其面积约为240平方米，单价2900元/平方米，总价人民币696000元，双方在2010年12月30日前签订《商品房买卖合同》。同年11月8日，原告与被告观天下项目部又签订了一份关于原告定购被告开发的观天下.怡苑1号楼1层114号门面（因该门面的特殊性已另案诉讼）、2层212-225号门面的《定购协议书》，该协议书约定了114号门面的面积约为112.98平方米、212-225门面总面积1258.85平方米，单价3500/平方米，总价人民币4801405元，双方在2011年4月30日前签订《商品房买卖合同》。该协议书第七条约定：“甲方必须为乙方办理房产证及土地证，办证费用由乙方支付。如甲方不能提供两证，乙方有权退房，并按合同约定总房款20%，追究甲方违约金。”第十一条约定：“……甲、乙双方签订《商品房买卖合同》后，本协议作为补充协议。”2011年5月1日，原告与被告签订了二份书面的《商品房买卖合同》，该合同样本系由被告提供的格式合同，合同约定被告开发的位于公安县××大道与××路交汇处的观天下.怡苑的部分房屋和门面出售给原告,约定了各套房屋的首付款及可按揭金额，约定了被告应在2011年12月30日前将具备经验收合格的商品房交付给原告；二份合同均在其第十五条明定“关于产权登记的约定：出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.协商……”;二份合同均在其第十七条“约定：6.买受人在签订本合同时必须缴纳办理房屋二证的代办费，收费标准为：一次性付款300元，商业和公积金贷款350元”等具体事项。2013年4月26日，原告与被告又签订了一份《商品房买卖合同》。上述三份合同分别约定房屋及门面具体情况为：一、原告购买的1幢2单元2501号房，该商品房用途为住宅，地上总层数25层，建筑面积134.02平方米，公摊面积26.48平方米，单价2900元/平方米，总价388658元；二、原告购买的1幢2单元212-225号门面，该商品房用途为门面，地上总层数25层，建筑面积1258.85平方米，公摊面积152.29平方米，单价3500元/平方米，总价4405975元；三、原告购买的1幢126号门面，该商品房用途为门面，地上总层数26层，建筑面积81.06平方米，公摊面积6.35平方米，单价6500元/平方米，总价526890元；以上布列证实，不管是在定购协议中，还是在商品房买卖合同中均有约定，被告承诺为原告办理两证，且被告亦已收取办理两证的手续费用，但是，在原告按约定缴纳了定金和首付款的情况下，被告迟至2013年才陆续协助原告办理了1幢2单元2501号房（编号：公安房权证潺字第××号）、1幢2单元212-225号（编号：公安房权证潺字第××号、第××号）、1幢126号门面（编号：公安房权证潺字第××号）的房屋产权证。时至今日被告仍然尚未分割大土地使用权证，被告没有依约为原告办理土地使有权证，导致原告不能将涉案的不动产依据现行的不动产权登记办法进行不动产登记，原告亦不能拟用涉案不动产进行市场流转或办理银行抵押贷款时受限等，被告的违约行为严重侵犯了原告物权权利。2014年11月4日被告特向银行出具书面的《承诺书》载明“待大土地证分割后第一时间发放给胡志超。”但是，被告至今未履行合同义务及兑现《承诺书》承诺的分割土地使用权证为原告办理不动产权证。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。依据上述法律规定和商品房买卖合同的约定，诉请：1、判令被告为原告购买的商品房办理不动产权证书，并承担未按合同约定办理土地使用权证的违约责任，违约金为总房款的20%，计5321523元×20%=1064304.6元；2、被告承担本案诉讼费用。被告百兴置业辩称：原告向法院提交的于2011年5月1日签订的1幢2单元212-225号房屋的《商品房买卖合同》是原告与被告售楼部恶意串通，篡改的合同，该合同所售房屋的单价为每平方米3500元；本被告向法院提交的于2010年12月24日签订的两份1幢2单元212-225号房屋的《商品房买卖合同》合同是“房产登记备案”合同，备案合同优先，上面约定的所售房屋的单价为每平方米4734.48元，故原告还欠被告购房款154473.5元，原告违约在先，故不能给原告办理不动产产权证。经审理查明：2010年7月15日，原告与被告组建的武汉百信置业有限公司公安县观天下项目部签订了一份《观天下.怡苑商品房定购协议书》，该协议书约定：原告定购被告开发的《观天下.怡苑》2号楼2501、2601室的两套房屋，其面积约为240平方米，单价2900元/平方米，总价人民币696000元，双方在2010年12月30日前签订《商品房买卖合同》。同年11月8日，原告与被告观天下项目部又签订了一份关于原告定购被告开发的观天下.怡苑1号楼1层114号门面（该门面已另案诉讼）、2层212-225号门面的《定购协议书》，该协议书约定了114号门面的面积约为112.98平方米、212-225门面总面积1258.85平方米，单价3500/平方米，总价人民币4801405元，双方在2011年4月30日前签订《商品房买卖合同》。该协议书第七条约定：“甲方必须为乙方办理房产证及土地证，办证费用由乙方支付。如甲方不能提供两证，乙方有权退房，并按合同约定总房款20%，追究甲方违约金。”第十一条约定：“……甲、乙双方签订《商品房买卖合同》后，本协议作为补充协议。”2011年5月1日，原告与被告签订了二份书面的《商品房买卖合同》，该合同样本系由被告提供的格式合同，合同约定：被告开发的位于公安县××大道与××路交汇处的观天下.怡苑的部分房屋和门面出售给原告，确定了各套房屋的首付款及可按揭金额，规定了被告应在2011年12月30日前将具备经验收合同的商品房交付给原告；二份合同均在其第十五条明定“关于产权登记的约定：出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买卖人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.协商……”;二份合同均在其第十七条”约定：6.买受人在签订本合同时必须缴纳办理房屋二证的代办费，收费标准为一次性付款300元，商业和公积金贷款350元”等具体事项。2013年4月26日，原告与被告又签订了一份《商品房买卖合同》。上述三份合同分别约定房屋及门面具体情况为：一、原告购买的1幢2单元2501号房，该商品房用途为住宅，地上总层数25层，建筑面积134.02平方米，公摊面积26.48平方米，单价2900元/平方米，总价388658元；二、原告购买的1幢2单元212-225号门面，该商品房用途为门面，地上总层数25层，建筑面积1258.85平方米，公摊面积152.29平方米，单价3500元/平方米，总价4405975元；三、原告购买的1幢126号门面，该商品房用途为门面，地上总层数26层，建筑面积81.06平方米，公摊面积6.35平方米，单价6500元/平方米，总价526890元。原告向被告购买的房屋总价款为5321523元。在签订上述合同的同时，为达到能履行以上合同，增加银行按揭贷款的目的，原、被告经协商于2010年12月24日又签订的两份1幢2单元212-225号房屋的《商品房买卖合同》（所谓备案合同），该合同内容与上述合同一致，但故意将房屋单价提高至每平方米4734.48元。原、被告在签订房屋《定购协议书》和《商品房买卖合同》后，原告按合同要求向被告支付了首付款，并由银行支付了按揭贷款。被告收到全额房款后向原告开具了收款收据，其收据注明的首付款和银行按揭贷款与原告提交的《定购协议书》、《商品房买卖合同》约定的付款方式和金额完全相同。被告于2012年将竣工房屋交付原告。按合同约定，被告应在原告接收房屋后九十日内为原告办理两证（房产证和土地使用权证），原告按要求交纳了办理两证的手续费用，被告至2013年才陆续为原告办理了房屋产权证，土地使用权证因被告拖欠政府相关费用而被政府限制办理，被告至今未能为原告办理土地使用权证。被告的行为导致原告不能将涉案的不动产依据现行的不动产权登记办法进行不动产登记，原告亦不能拟用涉案不动产进行市场流转或办理银行抵押贷款时受限。原告要求被告立即办证并承担违约责任，诉来本院。以上事实，有原、被告的当庭陈述和原告提交的《商品房定购协议书》、《商品房买卖合同》等证据在卷佐证，经本院审查，可以采信。本院认为：原告提交的原、被告分别于2010年7月15日签订的《商品房定购协议书》、于2011年5月1日和2013年4月26日签订的《商品房买卖合同》其签名印章均是真实的。原告按上述合同的约定向被告支付了首付款，并由银行支付了按揭贷款。被告收到全额房款后向原告出具了收款收据，其收据注明的首付款和银行按揭贷款与原告提交的《商品房定购协议书》、《商品房买卖合同》约定的房屋平方米单价、付款方式和金额完全相同，故上述合同为实际履行合同。上述合同是原、被告真实意思表示，不违反法律规定，合同合法有效，双方应该严格遵守。原告按合同履行了所有义务，被告未按合同给原告办理土地使用权证，属违约行为，被告应继续履约并承担违约责任；《商品房定购协议书》是《商品房买卖合同》的补充协议，上面约定的按合同总房款20%承担违约金，没有超出法律的规定，故原告的诉请本院支持。原、被告于2010年12月24日签订的两份《商品房买卖合同》（所谓备案合同）是为达到某种目的而签订的，该合同没有实际履行，合同无效，另《商品房买卖合同》备案制度是被告应履行的责任，与合同的效力无关，买卖合同应按实际履行确认效力，故被告的辩解主张不成立，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条之规定，判决如下：一、被告武汉百兴置业有限公司于本判决生效后10日内为原告胡志超办理其所购商品房（2501房、212-225号门面、126号门面）的土地使用权手续并按国家现行政策办理不动产权证书。二、被告武汉百兴置业有限公司按原告总房款的20%承担违约金，即5321523元×20%=1064304.6元，该款于本判决生效后10日内给付原告胡志超。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7191元，保全费5000元，二项合计12191元，由被告武汉百兴置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。审判员  屈新发二〇二〇年五月二十八日书记员  阳 梅