浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终1605号上诉人（原审原告）：温州上下左右智能泊车有限公司。住所地：浙江省温州市龙湾区蒲州街道上江路85号C幢二楼209-2室。统一社会信用代码91330302585030757J。法定代表人：刘烨烨，董事长。委托诉讼代理人：张壹杰，北京浩天信和（温州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：温州市欧华文具用品有限公司。住所地：浙江省温州市瓯海区梧田工业基地北村小区金迪路1号1幢4-5层。统一社会信用代码91330304710953842A。法定代表人：戴瑞乐，执行董事。被上诉人（原审原告）：李荣魁，男，1949年11月10日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。被上诉人（原审原告）：孙克，男，1970年9月22日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。上列三位被上诉人共同委托诉讼代理人：陈吉繁，浙江震瓯律师事务所律师。原审被告：上海上下左右智能泊车科技有限公司。住所地：上海市杨浦区凤城路1号123幢420室。统一社会信用代码：91310110MA1G8BUE2E。法定代表人：刘烨烨，总经理。原审被告：刘烨烨，男，1974年5月28日出生，汉族，住上海市虹口区。上诉人温州上下左右智能泊车有限公司（以下简称上下左右泊车公司）因与被上诉人温州市欧华文具用品有限公司（以下简称欧华文具用品公司）、李荣魁、孙克及原审被告上海上下左右智能泊车科技有限公司（以下简称上海上下左右泊车公司）、刘烨烨物权保护纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2019）浙0302民初10390号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上下左右泊车公司上诉请求：撤销原判，发回重审。事实和理由：一审法院未追加案外人王怡斐参加诉讼，程序违法。本案应当首先判定欧华文具用品公司等与案外人王怡斐的租赁合同效力，再判定王怡斐与上下左右泊车公司之间的转租合同效力，且在涉案房屋转租、分租后，案外人王怡斐未经上下左右泊车公司等其他承租人的同意，直接与欧华文具用品公司等提前协议解除租赁合同，该行为涉及是否侵害上下左右泊车公司等其他承租人的权益。并且，本案以2018年12月1日为起算点要求上下左右泊车公司支付占有使用费将直接影响该公司与王怡斐之间租赁合同的履行。因此，案外人王怡斐与本案的审理有直接的利害关系并且影响案件的实体处理，应当作为本案必要共同诉讼人参加诉讼。一审法院遗漏必要共同诉讼人，二审应当依法发回重审。二、欧华文具用品公司与案外人王怡斐的租赁合同解除时间至早为2019年6月18日而非2018年11月22日。涉案《租赁合同终止协议》中仅有孙克和欧华文具用品公司法人戴瑞乐的签字，李荣魁未签字，该处分行为违反了物权法第九十七条之规定，属于无权处分。而直至2019年6月18日李荣魁才在一审民事起诉状上签字。因此，欧华文具用品公司等与案外人王怡斐的租赁合同解除时间应当为2019年6月18日。三、一审法院判决上下左右泊车公司从2018年12月1日起按照17985元/月的标准支付场地占有使用费有悖公平合理原则。基于合同的相对性，案外人王怡斐与上下左右泊车公司的转租合同并不因为主租合同的解除而丧失效力。况且王怡斐与欧华文具用品公司等的主租合同系协议解除而并非因某方违约亦或是不可抗力解除，上下左右泊车公司在该合同的解除中并不存在过错，其不应也受到合同效力终止的惩罚。另一方面，上下左右泊车公司与欧华文具用品公司等虽未存在直接法律关系，但在王怡斐有权转租的情况下，上下左右泊车公司对标的物的占有、使用应当认为是经过欧华文具用品公司等同意的。况且车库投入使用至今近7年时间，欧华文具用品公司等未提出任何异议。在主租赁合同解除的情况下，转租合同履行的基础依然存在，应当保障转租合同的继续履行，以维护交易安全。即使认定上下左右泊车公司需要支付场地占有使用费，17985元/月的计算标准亦不合理。王怡斐与上下左右泊车公司的场地租金仅为每年12万元。原判认定的17985元/月的费用标准远高于合同租金价格，显然有悖公平合理原则。而关于占有使用费起算时间，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。上下左右泊车公司逾期腾房，欧华文具用品公司等才有权请求其支付占有使用费。王怡斐与欧华文具用品公司等签订解除协议的时间系2018年11月22日，如确定上下左右泊车公司2018年12月1日就负有腾房义务，显然不合理，不利于交易安全和善意第三人利益的保护，善意第三人不应因自己过错以外的原因受到非法损害。因此，在欧华文具用品公司等未提供任何催告记录，要求上下左右泊车公司腾房的情况下，应当于法院向上下左右泊车公司送达民事起诉状之日起，认定公司知晓并负有腾房义务，支付相应的场地使用费。综上所述，一审判决程序违法，认定事实不清，有悖公平合理原则，恳请二审法院将本案发回重审。欧华文具用品公司等3人辩称，一、关于一审程序问题。本案系物权保护纠纷，法律关系为物权请求权关系。本案中侵害欧华文具用品公司等物权的是上下左右泊车公司，而非案外人王怡斐，欧华文具用品公司等3人与王怡斐之间系房屋租赁关系，故王怡斐并非本案的必要共同诉讼人。二、涉案标的物属于欧华文具用品公司等3人平均按份共有。根据物权法规定，对于该标的物的处分，仅需要三分之二以上共有人同意即可，且本案租赁合同的解除是经过李荣魁同意的，其在原审起诉状签字的行为即可印证。三、一审认定欧华文具用品公司等与王怡斐解除租赁合同后，上下左右泊车公司对场地即属无权占有，王怡斐或者欧华文具用品公司等是否进行通知都不影响本案无权占有的法定事实状态。四、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，上下左右泊车公司作为无权占有人，在欧华文具用品公司与王怡斐解除合同后依法负有腾空的义务，该义务自其无权占有的当日起算。对于上下左右泊车公司与王怡斐之间的租赁合同法律关系，及上下左右泊车公司认为在该租赁关系中存在的损失，不属于本案审查范围，依法可以另案起诉。五、关于本案占有使用费，自上下左右泊车公司一方无权占有之日便已依法产生。一审法院以主租赁合同解除的次日起计算占有使用费，有事实和法律依据。对于占有使用费的标准，一审法院已委托鉴定机构进行评估，该评估程序的启动已经过上下左右泊车公司同意，其现提出应按照其与王怡斐之间约定租金标准计算，于法无据，该租赁合同仅对其和王怡斐有约束，与欧华文具用品公司等无关。况且上下左右泊车公司与王怡斐之间还存在股东持股关系，其所称的租金标准显然与客观标准不符。综上，请求驳回上诉，维持原判。上海上下左右泊车公司、刘烨烨未到庭，亦未提供书面陈述意见。欧华文具用品公司等3人向一审法院起诉请求：1.判令刘烨烨、上下左右泊车公司和上海上下左右泊车公司立即拆除鹿城区黎明工业区1号场地内的立体停车库及其附属设施，并腾空搬离、恢复原状；2.刘烨烨、上下左右泊车公司和上海上下左右泊车公司共同向欧华文具用品公司等支付拆除腾空之前的场地占有使用费（按照日租金599.5元的标准，自2018年11月30日起算至实际拆除腾空完毕之日止），并支付评估费7662元；3.诉讼费由上下左右泊车公司等承担。一审法院认定事实：欧华文具用品公司、李荣魁、孙克名下有坐落于温州市鹿城区不动产（土地使用权面积为3268平方米，建筑面积为6155.82平方米），各享有1／3份额。2012年1月2日，欧华文具用品公司等3人与案外人王怡斐签订房屋租赁合同，将上述房屋出租王怡斐使用，租赁期限自2013年6月1日起至2023年8月31日止。王怡斐承租上述房屋后，将面积约为828.8平方米的场地转租上下左右泊车公司。上下左右泊车公司承租后投入费用建成立体停车库及附属设施，并进行运营管理至今。2018年11月22日，欧华文具用品公司等与王怡斐协商一致解除租赁合同，并签订《租赁合同终止协议》，约定：双方同意提前解除2012年1月2日签订的房屋租赁合同，租赁期至2018年11月30日止；因王怡斐在租赁期间分割转租房屋，且各承租商户现均存续经营，故王怡斐不仅需承担按租赁合同约定的租金、房产税、水电费、退二进三政策政府征收的土地收益金等各项费用，还需返还各承租商户已支付的租赁押金，并向欧华文具用品公司等移交已收取各商户的超过2018年11月30日的租金等所有款项；王怡斐承诺积极协调各分租商户与甲方重新签订租赁协议，并同时解除乙方与各分租商户签订的租赁协议，等等。因现涉案场地仍由上下左右泊车公司占有使用，故引起本案诉讼。因欧华文具用品公司等申请及案件审理需要，一审法院依法委托温州四通房地产评估有限公司对坐落于温州市鹿城区立体停车库所占土地租赁权价值进行评估，该评估机构于2019年8月29日出具评估报告，估价结果为温州市鹿城区立体车库所占土地（约828.8平方米）在价值时点（2018年12月1日）租赁权价值月租金为17985元，月租金单价为21.7元／平方米。欧华文具用品公司等为此支出评估费用7662元。一审法院认为，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。虽欧华文具用品公司等将涉案房屋出租王怡斐时允许转租，但基于合同相对性原则，欧华文具用品公司等与上下左右泊车公司并不发生直接的法律关系，欧华文具用品公司等与案外人王怡斐的租赁合同解除后，上下左右泊车公司对涉案场地的占有为无权占有。现欧华文具用品公司等作为房屋所有权人及土地使用权人有权要求上下左右泊车公司腾空、恢复原状并支付逾期腾房占有使用费。欧华文具用品公司等主张占有使用费参照评估结论，以17985元／月的标准计算，予以支持。涉案立体停车库及附属设施由上下左右泊车公司投入建设并运营管理，欧华文具用品公司主张上海上下左右泊车公司、刘烨烨应共同承担上述责任，依据不足，不予采纳。上下左右泊车公司、上海上下左右泊车公司、刘烨烨经一审法院合法传唤未到庭，依法缺席审判。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、上下左右泊车公司于判决生效之日起三十日内拆除坐落于温州市鹿城区场地内的立体停车库及其附属设施，并腾空搬离；二、上下左右泊车公司于判决生效之日起三十日内支付欧华文具用品公司、李荣魁、孙克场地占有使用费（自2018年12月1日起至实际腾空之日止，按17985元／月计算）；三、上下左右泊车公司于判决生效之日起十日内支付欧华文具用品公司、李荣魁、孙克评估费用支出7662元；四、驳回欧华文具用品公司、李荣魁、孙克的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4230元，减半收取2115元，由上下左右泊车公司负担。二审中，双方当事人均未提供新的证据。本院经审核双方当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判认定的事实予以确认。本院认为，关于一审法院的审理程序问题。合同法第九十三条规定，当事人协商一致可以解除合同。故2018年11月22日，欧华文具用品公司等与案外人王怡斐协商一致解除租赁合同的行为，并未违反法律规定。虽然王怡斐又将租赁场地分租给上下左右泊车公司等，但就与房东解除租赁合而言，王怡斐并无需取得次承租人同意的法定义务。根据王怡斐与欧华文具用品公司的《租赁合同终止协议》，系王怡斐自身原因向房东提出终止租赁合同。该租赁合同解除后，上下左右泊车公司等次承租人可与房东达成新的租赁合同，继续承租。无法达成新的租赁合同的，鉴于系王怡斐的原因导致租赁合同终止，转租合同也无法继承履行，次承租人可以另行向王怡斐主张合同权利。故王怡斐并非必须参加本案诉讼的当事人，一审法院未追加，程序并不无当。关于租赁协议的解除时间。涉案房屋由欧华文具用品公司、李荣魁和孙克按份共有，各享1/3份额。虽然2018年11月22日的《租赁合同终止协议》仅有欧华文具用品公司和孙克的签字，没有李荣魁的签字，但依据物权法第九十七条规定，处分共有的不动产或动产，经占份额三分之二以上的按份共有人同意即可。举重以明轻，欧华文具用品公司和孙克签署终止协议的行为对李荣魁发生法律效力，且李荣魁作为一审原告起诉的行为表明其确认租赁合同解除的事实，故上下左右泊车公司主张租赁合同的解除时间应为起诉时的2019年6月18日，无事实与法律依据，本院不予采纳。上下左右泊车公司系从王怡斐处转租涉案场地，在王怡斐与欧华文具用品公司等解除租赁合同后，上下左右泊车公司对涉案场地的占有属无权占有。本案系欧华文具用品公司等房东作为物权所有人提出的物权之诉，其有权要求上下左右泊车公司支付逾期腾房的占有使用费。关于占有使用费的起算时间。涉案《租赁合同终止协议》签订后，涉案场地一直由上下左右泊车公司占有使用而未腾空，其也未提供证据证明有着手腾空的行为，故原判依据协议中关于租赁期限至2018年11月30日的约定，判令上下左右泊车公司自2018年12月1日起支付场地占有使用费，并无不不当。关于占有使用费的计算标准。因欧华文具用品公司等与王怡斐之间的租赁合同中没有约定场地占有费的标准，而上下左右泊车公司的场地租赁费系与王怡斐之间的约定，其金额未得到欧华文具用品公司等的认可，且本案系王怡斐的原因提前解除合同，而非欧华文具用品公司等的过错。因此，占有使用费按评估价计算较为公平合理。上下左右泊车公司与王怡斐的约定不能对抗无过错的欧华文具用品公司等，故上下左右泊车公司主张以其与王怡斐约定的租金标准计算占有使用费，本院不予支持。综上，上下左右泊车公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4230元，由温州上下左右智能泊车有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 宇审判员 刘伟达审判员 郑文平二〇二〇年五月二十八日法官助理钟志亮书记员董丽雅附文：一、不履行裁判惩戒后果警示1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。二、执行风险告知1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。