天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终1135号上诉人（原审被告）：天津雅海房地产投资有限公司，住所地天津市武清区下朱庄街华北城E区31栋106-38（集中办公区）。法定代表人：马德军，总经理。委托诉讼代理人：李超，天津鸥鸽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：廉春玲，女，1978年2月18日出生，汉族，住天津市和平区。委托诉讼代理人：张自强，天津翠亨律师事务所律师。上诉人天津雅海房地产投资有限公司（以下简称雅海公司）因与被上诉人廉春玲商品房销售合同纠纷一案，不服天津市武清区人民法院（2019）津0114民初6251号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人雅海公司的委托诉讼代理人李超，被上诉人廉春玲的委托诉讼代理人张自强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。雅海公司上诉请求：1．请求撤销一审判决第一项，改判上诉人仅支付被上诉人逾期交房违约金11,678.2元或者将本案发回重审；2．一、二审诉费由被上诉人承担。事实和理由：1．一审判决对双方签订的《天津市商品房买卖合同》第五条及附件六《＜商品房买卖合同＞补充协议》（以下简称“《补充协议》”）第五条第一款第4项的认定和适用严重错误，应当按照逾期交房超过180日后的天数计算违约金。2．一审判决认定《补充协议》第五条第一款第4项的约定无效错误。《补充协议》条款仅约定了90日的免责期、以及将主合同第五条约定的逾期交房违约责任变更为仅支付违约金，并没有约定卖方由此可以免于向买方承担逾期交房的违约责任，且《补充协议》第十一条第一款第4项约定，出卖人已就合同条款中免除或者限制出卖人责任的条款做出了充分说明，买受人已充分理解并同意其全部内容，故上述约定符合《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定，且不符合《中华人民共和国合同法》第四十条规定的条款无效情形，上述约定应当认定为合法有效。廉春玲辩称，不同意雅海公司的上诉请求，请二审法院驳回上诉，维持原判。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。1．《天津市商品房买卖合同》第五条已经明确了违约金既包括180日之内的违约金也包括180日之外的违约金。2．《补充协议》系格式条款，且上诉人未对被上诉人进行解释说明，故一审法院对该格式条款效力的认定是正确的。廉春玲向一审法院提出诉讼请求：1．请求依法判决雅海公司给付廉春玲已付款利息72,347元，违约金53,891元，共计126,238元；2．案件受理费由雅海公司承担。一审法院经审理认定事实如下：2016年12月3日，廉春玲、雅海公司签订《天津市商品房买卖合同》，约定由廉春玲购买雅海公司开发的位于天津市武清区XXXX住宅用房一套，建筑面积88.45平方米，每平方米的价格为12113元，总价款1071394.85元。合同第三条约定商品房交付日期为2017年12月31日前，交付条件为商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付许可证》。合同第五条约定，除遇不可抗力外，雅海公司如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在180日内的，廉春玲有权向雅海公司追究已付款利息，利息自合同约定雅海公司应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限，廉春玲在向雅海公司追究已付款利息的同时，合同继续履行。雅海公司应按照上述约定支付廉春玲已付款利息。此外，雅海公司还应每日按商品房价款的万分之一向廉春玲支付违约金。同日，双方签订《商品房买卖合同》补充协议，协议第五条第一款第1项：买受人须在出卖人发出的书面交房通知注明的交付使用日期内到出卖人指定的地点办理房屋交接手续，以书面交房通知注明的交接期限届满之日为该房屋约定的最后交付使用日期。第一款第4项约定：依据买卖合同第五条约定，出卖人逾期交房的，按逾期时间分别处理：（1）逾期90日内（含）为免责期，自本合同第十条约定的最后交付期限的第二天起计，出卖人不向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过免责期结束之日起后180日内，自免责期结束之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（3）逾期超过免责期结束之日180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的万分之一向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自免责期结束之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金。第一款第5项约定：下列特殊原因应不视为逾期交付：（2）由于政府的有关法规、政策变化或政府部门的原因引起需要延期的；补充协议同时还约定了其他内容。合同签订后，廉春玲分两次向雅海公司付清购房款共计1071394.85元。2017年12月31日雅海公司未能按照合同约定向廉春玲交付所购买的商品房。2019年2月25日廉春玲所购买的房屋经竣工验收合格，2019年4月11日取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。2019年4月17日雅海公司向廉春玲邮寄送达房屋交付通知书，通知廉春玲于2019年4月18日至2019年5月18日办理收房手续，廉春玲于2019年4月18日签收，廉春玲实际于2019年6月3日办理收房手续。以上事实廉春玲、雅海公司双方无争议，一审法院予以确认。对于双方有争议的证据和事实，一审法院认定如下：（一）关于因政府有关部门的停工令而延期交房的天数。自合同约定的交房时间次日即2018年1月1日至房屋交付通知书约定的最后交房期限2019年5月18日，总计503天，廉春玲认为雅海公司应据实承担逾期交房的责任。雅海公司抗辩因政府相关部门发布的停工令造成的停止施工天数应不视为逾期交付，应当免除该期间的逾期交房责任。雅海公司为此提供了相关文件，证明双方签订合同次日起至2019年2月25日工程竣工停工天数为273天。经质证，廉春玲认为文件并没有明确要求雅海公司停工，只是针对建设工地扬尘进行管控，或对大气污染进行防治，不影响施工中对环境不产生影响的工作。且环境保护及大气污染防控一直是我国的基本国策在建设行业已经形成惯例，雅海公司在签订合同之前应当有所预见，故均不应作为停工的理由。一审法院认为，逾期交房的天数应当考虑造成工期延误的因素是否符合相关规定及廉春玲、雅海公司双方补充协议的约定，并应核实雅海公司主张的停工天数。经核实，美丽天津一号工程文件及各级有关部门为进一步落实加强空气质量保障工作所做出的一系列文件均明确了停止施工的期限及范围，市环境应急与事故调查中心因治理空气重度污染而下发的函件亦有明确的停工时间，上述文件所涉及内容旨在进行大气污染防治，在目前我国环境保护形势依然严峻的情况下，相关部门出台文件及措施加以管控确有必要，根据相关法律规定，上述文件所涉及的停工期间应当免除雅海公司的违约责任。廉春玲主张廉春玲、雅海公司签订合同时房屋的主体结构已经完工，停工文件不应适用本案。一审法院认为，雅海公司提交的准予交付使用证的取得时间为2019年4月11日，廉春玲对该证据的真实性无异议，廉春玲未能提交有效证据证明在此日期之前涉案房屋具备交付条件。另，根据建设工程施工流程，工程主体虽已施工完毕，但后期的管网铺设、路面硬化等工作亦涉及到土方等作业，故停工令应适用小区建设的整个期间，对廉春玲的主张不予认定；廉春玲主张雅海公司应将上述情况告知廉春玲，否则不能免除责任，因双方的补充协议中明确列明了由于政府的有关法规、政策变化或政府部门的原因引起需要延期的应不视为逾期交付，故廉春玲该主张依据不足，一审法院不予支持；综合上述因素计算，雅海公司因执行政府停工令累计停工天数为273天。综上，雅海公司迟延交房的实际天数503天扣除需要免责的天数273天后，雅海公司应承担违约责任的天数为230天。一审法院认为，廉春玲、雅海公司之间签订的《天津市商品房买卖合同》系当事人双方真实的意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方应依约履行各自的义务。雅海公司未能按照约定的交房日期向廉春玲交付商品房，应按照事实认定中确定的天数承担违约责任。本案的争议焦点系违约赔偿的计算问题。一审法院认为，《天津市商品房买卖合同》第五条的约定系通用条款，《天津市商品房买卖合同》补充协议第五条的约定系雅海公司事先拟定的格式条款。通用条款约定未在2017年12月31日前交房的，应按照银行同期贷款利率及房款的万分之一支付利息及违约金，格式条款约定了90天免责期和按照已付房款的万分之一计算违约金，格式条款降低了雅海公司应承担违约金数额，故补充协议第五条的上述约定无效，雅海公司应按照《天津市商品房买卖合同》第五条的约定向廉春玲承担违约责任。即以总价款1,071,394.85元为基数，按照中国人民银行一年期贷款基准利率年4.35%计算230天；对超过180日部分即50天（230天-180天），每日按照总价款1,071,394.85元的万分之一计算违约金。综上所述，廉春玲诉讼请求中具有事实和法律依据的部分应予支持，其他部分缺乏依据，一审法院不予支持。本案经调解无效，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：一、天津雅海房地产投资有限公司于本判决生效后五日内给付廉春玲延期交房利息29,367.96元，违约金5,356.97元，合计34,724.93元；二、驳回廉春玲的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,412元，由天津雅海房地产投资有限公司担负334元，由廉春玲担负1,078元。二审中，当事人没有提交新证据。一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，双方当事人的争议焦点是上诉人逾期交房的违约责任应如何承担的问题。雅海公司与廉春玲签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照该合同约定履行义务。该合同第三条系商品房交付条件的约定，按其约定，商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。雅海公司于2017年12月31日前，将符合上述条件的商品房交付廉春玲使用。涉诉房屋在约定时间未能符合前述交付条件，雅海公司应按约承担相应逾期交房违约责任。其后，被上诉人于2019年6月3日接收诉争房屋，超过上诉人通知办理收房手续最迟时间2019年5月18日，一审法院认定上诉人逾期交房截止时间为2019年5月18日，并无不妥，本院予以确认。关于违约金的计算问题，雅海公司主张根据《补充协议》第十一条第一款第4项约定，该协议第五条第一款第4项已整体替代《天津市商品房买卖合同》第五条约定。因《补充协议》第五条第一款第4项对逾期交房作出不同于《天津市商品房买卖合同》第五条的变更，降低了雅海公司应承担违约金的数额，进而减轻了雅海公司的违约责任，在此情形下，作为《补充协议》的提供者，雅海公司应对该协议第五条第一款第4项及第十一条第一款第4项承担充分的提示及说明义务。但《补充协议》对上述条款无论从文字、字体、符号或者其他明显标志而言均未采取足以引起一般业主注意的提示方法，现有证据亦不足以证明雅海公司履行了充分的提示及说明义务。故此，不应认定《补充协议》的上述条款构成双方意思表示组成部分，上述内容对双方不发生法律效力。一审判决据此按照《天津市商品房买卖合同》第五条的约定确认雅海公司应承担的逾期交房违约责任并无不妥。一审法院据此计算的上诉人逾期交房违约金承担天数廉春玲予以认可，系自行处置其民事权利，本院照准。上诉人的主张理据不足，本院不予支持。综上所述，雅海公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费376元，由上诉人天津雅海房地产投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王鸿云审判员  张炳正审判员  张 璇二〇二〇年五月二十六日书记员  王 哲附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……