山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终2266号 上诉人（原审原告、反诉被告）：姚正宝，男，1968年1月4日出生，汉族，住青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：姚保君，男，1995年3月9日出生，汉族，住山东省即墨市。 上诉人（原审原告、反诉被告）：苗凤美，女，1970年4月25日出生，汉族，住址同上。 委托诉讼代理人：姚保君，男，1995年3月9日出生，汉族，住山东省即墨市。 上诉人（原审被告、反诉原告）：雒永利，男，汉族，1963年4月9日出生，住青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：周卫国，山东海政律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：王梅，女，汉族，1965年9月28日出生，住址同上。 委托诉讼代理人：周卫国，山东海政律师事务所律师。 原审被告：单宝灵，女，汉族，1976年9月10日出生，汉族，住即墨区。 上诉人姚正宝、苗凤美与上诉人雒永利、王梅，原审被告单宝灵房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市即墨区人民法院（2019）鲁0282民初5266号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 姚正宝、苗凤美上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求。2、一二审诉讼费由雒永利、王梅、单宝灵承担。事实和理由：姚正宝、苗美凤认为一审判决对雒永利、王梅之间是否系恶意串通认定事实不清、未正确适用法律，理由如下：一、单宝灵在庭审中称其与雒永利、王梅于5月23日签订合同的十多天二十多天前看过涉案房屋，并称涉案房屋卫生间墙面上贴有瓷砖。实际上涉案房屋墙面开始贴瓷砖的日期为5月22日当天，并且贴的还是厨房墙面瓷砖，有姚正宝、苗凤美在庭审中提交的证据为证，并且雒永利、王梅对其中证据五的真实性无异议，更加证实了5月22日当天的装修成果的真实性。并且单宝灵所称的看房日期内姚正宝、苗美凤正在为涉案房屋陆续添进装修材料，钥匙一直掌握在姚正宝、苗美凤手中，单宝灵不可能在此期间看过涉案房屋，且单宝灵无实际证据证实其看过涉案房屋。综上，单宝灵对其所称的看过涉案房屋行为是虚假陈述。二、单宝灵在庭审中明确称其与雒永利、王梅两人于5月23日签订合同，并于当日交给雒永利28万元现金首付款，雒永利对其出具了收条，但是关于该庭审结束后第6天才提交的合同及收条存在诸多疑点：1、该合同中并没有王梅的签字，与单宝灵在庭审中的陈述不符。单宝灵庭审中还称王梅在合同签订现场，且称购买涉案房屋前对房屋情况通过房管部门进行了详细了解，其不可能不知该房屋系雒永利与王梅共同所有，并且单宝灵在庭审中称与雒永利、王梅没有亲属关系，甚至与他们之前都不认识，怎会在王梅未签订合同的前提下于当天将其所称的28万元现金首付款交给卖方。2、该合同记载的签订日期是5月20日，与单宝灵在庭审中所称的5月23日签订日期不符。3、该合同中居间方没有盖章，且查询不到该房产中介的工商信息，雒永利、王梅所称的该房产中介实属造假。4、该合同对房屋总价及房款支付方式的约定与网签合同不一致。该合同约定的房屋总价为100万，而网签合同约定的房屋总价为72万，单宝灵在庭审中对网签合同没有异议，结合单宝灵、雒永利发生过72万元银行转账的情况，还是雒永利、王梅在给单宝灵办理过户登记之后才发生的，说明双方起初策划的过户价格就是72万元，而非该合同记载的100万。5、该首付款收条只是雒永利单方面书写，并不能证实雒永利实际收到了28万元现金首付款，况且以现金的方式支付28万元不符合常理，也不符合交易习惯。根据从银行调取的交易明细来看，2019年5月23日单宝灵没有相关取款记录，单宝灵对此28万元现金的来源亦未作出解释。综上，该合同及收条明显是雒永利、王梅看到姚正宝、苗美凤在庭审中出具了雒永利、王梅之间的网签合同后，雒永利、王梅为弥补自己低价转让财产的漏洞，而虚假出具的。即便单宝灵、雒永利发生过的72万元银行转账系支付的购房款，该72万的购房款也是明显不合理的价格，并不能认定单宝灵为善意第三人。三、单宝灵主张的通过银行转账的72万元购房款存疑：单宝灵出具的银行交易明细仅能说明单宝灵、雒永利之间发生过银行转账，并不能说明该转账系支付的购房款，如果说该累计总额为72万元的转账系支付的购房款，那单宝灵是在先办理网签之后才开始陆续进行支付的，结合雒永利、王梅曾要求改变其与姚正宝、苗风美之间的购房合同对剩余购房款的支付方式，要求不通过房贷而让姚正宝、苗美凤一次性支付剩余购房款后再履行过户手续的行为，可以认定雒永利、王梅与单宝灵之间进行了虚假交易。2、通过对单宝灵名下建设银行、招商银行银行卡在2019年5月1日至2019年6月30日交易明细的查询结果可以看出：第一，建设银行在5月24日至5月25日转给雒永利的所有钱款皆为大额现金存入后再进行的转账，单宝灵于8月14日的质证中并未证实这些大额现金非雒永利夫妇所给。第二，双方在2019年5月24日当天共同在房管部门办理过户登记，单宝灵明明可以在当场交付给雒永利现金，但是却采取将现金存入银行然后再转账给雒永利的方式，不符合常理。况且单宝灵称其于2019年5月23日以现金支付的方式给了雒永利28万元，仅一天后即2019年5月24日双方在一起的情况下却采取了以现金存入再转账的方式，可以看出雒永利、王梅主张的以现金方式支付的28万元首付款的陈述是虚假的。四、即便雒永利、王梅、单宝灵在庭审结束后第6天才提交的“100万购房合同”是真实的，那就形成了雒永利、王梅之间签订阴阳合同而构成逃税罪的事实，若是如此，根据中华人民共和国合同法第五十二条，雒永利、王梅之间签订的阴阳合同损害国家利益、以合法形式掩盖非法目的，理应无效，特别是无法体现真实交易意愿的网签阳合同理应无效，应撤销基于网签阳合同而办理的过户手续，继续履行姚正宝、苗凤美与雒永利、王梅所签订的合同。五、购买二手房屋作为一项重大民事活动，购房者在购买房屋前，尤其是购买不曾认识的拆迁户房屋前，一般会查清物业管理部门及水电费管理部门的户主信息，查看物业费及水电费是否缴清，况且即便雒永利、王梅单宝灵与雒永利签订的“100万购房合同”是真的，根据该合同第四条第4款之约定“甲方应于结清该房屋相关费用后，协助乙方办理该房屋相关的更名手续及房产证”来看，雒永利、王梅单宝灵理应在确认物业费、水电费等相关费用已结清后，由雒永利、王梅协助其办理该涉案房屋物业、水电等相关更名手续及房产证，但是物业管理部门与水电费管理部门的户主信息自姚正宝、苗凤美与雒永利、王梅签订合同至今一直是苗凤美，单宝灵看到苗凤美的户主信息后就该明白房屋属苗凤美所有。六、此案涉及大额资产，并且案情复杂，一审法院采用简易程序审理有失公正。 雒永利、王梅答辩称，姚正宝、苗凤美的上诉理由不能成立。 雒永利、王梅上诉请求：一、撤销(2019)鲁0282民初5266号民事判决第二项，改判判姚正宝、苗美凤赔偿雒永利、王梅经济损失223116元；二、诉讼费用由姚正宝、苗美凤承担。事实和理由：一、原审认定事实错误。1、关于本案房屋买卖合同的效力。雒永利、王梅与姚正宝、苗美凤双方于2016年6月15日签订的《房地产买卖契约》第九条约定本契约经双方签章并经房地产买卖主管机关审查批准后生效”。根据《合同法》第四十五条，当事人对合同的效力可以约定附条件。附条件的合同，自条件成就时生效。根据该法律规定，本案《房地产买卖契约》虽经双方签字，但未经房地产买卖主管机关审批，合同为附生效条件尚未成就，因此该《房地产买卖契约》，虽然成立，但未生效。依据法律规定，合同内容对双方当事人尚不具备法律约束力。2、原审认定系雒永利、王梅违反合同约定，要求姚正宝、苗美凤对房屋价款加价错误。雒永利、王梅在房权证下发后得知房屋实际面积比签订补偿协议多出5.25平方米，且姚正宝、苗美凤也同意对多出的面积给予雒永利、王梅补偿，双方是就多出的面积增加房屋价款，而非对此前的价格要求加价。雒永利、王梅基于诚实信用原则，在房产证下发后，通过找房屋买卖的介绍人、电话，主动到姚正宝、苗美凤家中等方式主动联系姚正宝、苗美凤，要求过户，但姚正宝、苗美凤以种种理由推诿，对自己承诺过的房屋实际多出的5.25平方米给补偿，多次反悔，在雒永利提出搁置争议，先将无争议的剩余房款支付时，姚正宝、苗美凤以其已经委托中介办理为由再行拖延。即便是认定《房地产买卖契约》中添加的“剩余房款待下来房权证后办理房产交易时，以银行贷款方式支付给甲方”的内容真实，姚正宝、苗凤美在房产证下发长达7个月的时间内未向任何一家银行申请贷款，甚至连向中国人民银行信用查询系统查询其个人征信的事情都没有做。无论认定《房地产买卖契约》是否生效，至少姚正宝、苗美凤应当为合同生效后的履行做出其应做的准备。在法庭调查中，姚正宝、苗美凤没有提供任何证据证明其有继续履行合同的能力或其已经获得银行贷款的批贷函。因此原审认为姚正宝、苗美凤已经履行支付房款的合同义务错误。二、原审适用法律错误。原审认为系雒永利、王梅违约，难道因为雒永利、王梅与姚正宝、苗美凤之间的合同，雒永利、王梅就应当无限期的等待姚正宝、苗美凤履行吗。根据合同法第九十四条第(二)、（三)、（四）的法律规定，在雒永利、王梅多次通知苗凤美继续履行合同，姚正宝、苗美凤承诺后，均未履行，致使雒永利、王梅出卖房屋收取价款的合同目的无法实现。据此，雒永利、王梅选择解除合同，符合法律规定。根据合同法第九十六条之规定，解除通知自到达对方时解除。系姚正宝、苗美凤违约在先，导致雒永利、王梅解除合同。因此雒永利、王梅要求姚正宝、苗美凤承担2019年2月2日至2019年5月13日期间，基于合同信赖的利息损失，应当由姚正宝、苗美凤承担。 姚正宝、苗凤美答辩称，雒永利、王梅的上诉请求不成立，一审法院对此认定正确。 姚正宝、苗凤美向一审法院起诉请求：1、判令雒永利、王梅继续履行签订的房屋买卖合同。2、依法确认雒永利、王梅与单宝灵签订的房屋买卖合同无效。3、雒永利、王梅、单宝灵为姚正宝、苗凤美办理涉案房屋的产权变更登记手续。4、诉讼费用由雒永利、王梅、单宝灵承担。 一审法院查明事实如下：涉案房屋位于即墨市户。 2016年6月15日，苗凤美、姚正宝作为乙方（买方）与雒永利、王梅作为甲方（卖方）签订《房地产买卖契约》，主要约定，1、甲方自愿将座落在健民街墨河嘉苑南苑B2-1-1502户的房地产出售给乙方；2、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币伍拾柒万伍仟元整。付款方式：首付现金人民币贰拾伍万元整，余款在房产证下来后办理过户手续时同时交付。备注：双方于2016年6月15日已办理房屋交接手续，买方得到钥匙7把，其中有装修用钥匙2把，正房钥匙5把。在甲方落款处有雒永利、王梅签字，在乙方落款处有苗凤美、姚正宝签字。苗凤美、姚正宝称双方签字均为本人所签，雒永利、王梅称雒永利、苗凤美的签字是本人当场所签，王梅、姚正宝没有在合同上签字。同日，雒永利为苗凤美出具收条一份，载明：“收到苗凤美购房墨河嘉苑首付款贰拾伍万元整（￥250000元）。墨河嘉苑南区x号楼x单元x户。收款人：雒永利2016.6.15。” 2019年5月20日雒永利与单宝灵签订《房屋买卖合同》，主要约定：1、雒永利将位于青岛市即墨区户房产卖与单宝灵；2、房屋价款为人民币100万元整，合同签订之日起3日内交付首期购房款28万元，剩余房款72万元于2019年5月16日前一次性交付。合同另约定了交房、违约责任及各项税费的承担等事项。庭审中，单宝灵提交雒永利于2019年5月23日出具的收条一份，证明雒永利收到首付款28万元，雒永利对收条无异议。2019年5月24日，单宝灵通过其招商银行账户分两笔向雒永利转账20万元和10万元，通过其中国建设银行账户向雒永利转账30万元；2019年5月25日，单宝灵通过其中国建设银行账户向雒永利转账12万元。2019年5月24日，雒永利为单宝灵办理了涉案房屋网签及过户手续，2019年5月27日，涉案房屋登记在单宝灵名下。现涉案房屋由单宝灵占有使用。 庭审中，苗凤美、姚正宝向法院提交如下证据：证据一、房地产买卖契约1份，证明事项：1、2016年6月15日，苗凤美、姚正宝与雒永利、王梅签订《房地产买卖合同》，苗凤美、姚正宝购买雒永利、王梅位于即墨市苑）x号楼x单元x户房屋一处，房屋价款人民币575000元。2、首付现金25万元整，余款325000元在房产证下来后办理过户手续时以银行贷款方式支付。3、双方于合同签订当日办理完毕房屋交付手续。证据二、收到条1份、中国工商银行转账凭证1份，证明事项：2016年6月15日雒永利收到苗凤美购房首付款250000元整。证据三、苗凤美、姚正宝缴纳涉案房屋物业费收据2张、发票1张，证明事项：涉案房屋的物业费自2016年起都是由苗凤美、姚正宝缴纳，房屋由苗凤美、姚正宝占有。证据四、收款收据一宗，证明事项：苗凤美、姚正宝对涉案房屋装修材料的支出情况。证据五、照片打印件一宗，证明事项：1、2019年3月份完工的卫生间水电改造情况；2、2019年3月份完工的厨房水电改造情况；3、2019年3月份完工的客厅水电改造情况；4、2019年3月份完工的主卧水电改造情况；5、2019年3月份完工的次卧水电改造情况；6、2019年5月11日当天拍摄的装修材料；7、2019年5月22日当天的装修成果；8、2019年5月22日雒永利、王梅换锁后闯入屋内毁坏的瓷砖及写在门口的大字等情况。证据六、光盘1张，证明事项：1、光盘内视频证明2019年3月份施工的水电改造情况；2019年5月份拍摄的装修材料情况；2、光盘内图片证明2019年5月11日当天拍摄的装修材料、2019年5月22日当天的装修成果、2019年5月22日雒永利、王梅换锁后闯入屋内毁坏的瓷砖及写在门口的大字等情况。证据七、调取的即墨区房管处涉案房屋档案打印件1套，证明事项：1、雒永利、王梅与单宝灵于2019年5月24日签订二手房买卖合同，雒永利将涉案房屋以72万元的总价卖给单宝灵，支付方式为不贷款，其中约定定金20万，余款于2019年12月1日前单宝灵以现金方式支付，并且约定在2019年5月24日完成房屋过户手续；2、涉案房屋于2019年5月27日过户到单宝灵名下，权证变更为鲁（2019）即墨市不动产权第0015014号。证据八、涉案房屋水电发票收据一宗，证明涉案房屋自签订合同日至2019.7月水电都由苗凤美、姚正宝交纳。证据九、苗凤美与雒永利于2019年5月14日和2019年5月19日的通话录音，其中5月14日的录音中对涉案房屋加价4万元达成一致，结合雒永利提供的通话录音可以证明雒永利一直要求苗凤美、姚正宝在合同外加价，而非要协助苗凤美、姚正宝办理过户手续的事实。5月19日的录音中雒永利自认换了涉案房屋的门锁，说明苗凤美、姚正宝一直占有涉案房屋，同时该录音中还有关于王梅不同意加价4万元的陈述，说明王梅一直参与涉案房屋的交易。证据十、2019年5月22日和5月31日的照片打印件，证明5月22日开始涉案房屋大门旁边雒永利、王梅书写“没有证件开锁违法”。证据十一、光盘一份，证明5月19日至6月4日涉案房屋装修及锁更换的情况。 对上述证据雒永利、王梅质证意见为：对证据一真实性有异议，契约中王梅签字不是其本人签字，雒永利是本人签字。在签订时只有雒永利和苗凤美两人在场。合同内容第一页、第二页下部添加的“房屋过户时原定价格不变，双方价格不变，物业费”“剩余购房款325000元待下来房权证后，办理房产交易时以银行贷款方式支付给甲方”不是雒永利填写，也不是双方签订合同时存在的。合同剩余内容是雒永利所写。根据该契约第9条约定，双方虽然签订契约，但该契约并未经房地产部门批准，因此该契约约定的生效条件尚未成就，因此该契约尚未生效，对双方当事人尚不发生合同的约束力。对证据二真实性无异议，对转款记录的真实性无异议，但转款记录显示的款项仅为201200元，苗凤美、姚正宝主张的其他付款应由苗凤美、姚正宝继续举证。对证据三物业费收据真实性不能确认，对发票真实性无异议，该两张收据的时间是2018年1月7日和2018年1月8日，虽然在备注栏中备注物业费的期限，但在1月8日的收据中显示的是2016年3月1日-2017年2月28日而2016年3月1日尚未签订房屋买卖合同，该收据单据显然是苗凤美、姚正宝伪造的。对证据四真实性不予认可，不能证实苗凤美、姚正宝主张的装修材料支出情况。对证据五真实性无异议，但不能证实是苗凤美、姚正宝所为。对证据六真实性不予认可，该证据无效。对证据七无异议，该买卖合同是为了办理房屋过户登记，房管局提供的格式合同。对证据八水费收据真实性有异议，但反而证明2019年6月之前没有发生用水量，该证据反而证实在此之前苗凤美、姚正宝并没有实际占有使用该房屋，且发票开具日期是2019年7月24日，显然是为诉讼准备的。电费收据真实性也有异议，发票开具日期是2019年7月23日，显然是为诉讼准备的。对证据九通话录音的真实性及音频与书面笔录的一致性无异议，但对证明事项不认可，不能证明买卖双方对房屋增加面积加价4万元达成一致，反而证明苗凤美对房屋增加面积承诺按6万、5万给予补偿后的多次反悔。对证据十真实性不予认可。对证据十一真实性有异议。 雒永利向法庭提交：证据一、苗凤美与雒永利、王梅的通话录音光盘及录音笔录，证明雒永利、王梅在涉案房屋房权证下来后多次通知苗凤美、姚正宝准备房款，苗凤美、姚正宝多次拖延，雒永利、王梅告知苗凤美、姚正宝解除合同。证据二、房屋补偿协议及户型确认书复印件，证明雒永利、王梅在拆迁补偿的过程中知道所选择的c户型是100平方米，而房权证实际面积是105.25平方米，因此雒永利、王梅要求苗凤美、姚正宝就多出的平方协商加价，既符合事实也符合法律规定。同时在雒永利、王梅提交的录音中苗凤美、姚正宝多次对自己认可的加价予以反悔，甚至在雒永利、王梅提出对没有争议的房款先给付，搁置争议的情况下，苗凤美、姚正宝仍没有履行。 苗凤美、姚正宝对雒永利、王梅提交证据的质证意见为：证据一真实性无异议，但笔录内容有删减，对证明事项有异议，不能证明雒永利、王梅所主张的事项，相反只能说明雒永利、王梅见涉案房屋涨价，便违反双方合同约定，以办理房屋过户的名义多次要求苗凤美、姚正宝增加购房款的事实。证据二系复印件，真实性无法确认，即便是真实的根据双方签订的合同，对建筑面积并未约定，而是论套进行的买卖。 2019年5月14日苗凤美与雒永利的通话中，雒永利：现在家属她不同意，她心里头总是有个疙瘩里边，那么房价涨的这么高吧，涨这么快，那么你没算算现在涨这么多，就说咱没有这5个平方的话，没有这5.25平方的话，那么你从感情上是不得稍微得给两个钱，对不对？苗凤美：这个东西吧，话又说回来雒哥，咱还是就是说，咱也就是没有钱的原因，是不是，有钱的人家不去在乎这几个是不是，咱说来说去就是没有钱。2019年5月19日，苗凤美与雒永利的通话中，苗凤美：喂，雒哥，怎么这边这个门这个锁这是谁换的？雒永利：那是我换的，换了。苗凤美：你换的？雒永利：昂。苗凤美：那么你怎么把锁换了，我刚才报案了。雒永利：换锁不要紧。那么换锁这是个好事是不是，那么双方达不成协议的情况下，是不是？那么你这一直迟迟房子谈你一直迟迟不来个电话，那我不换锁的话你这个电话你还不能打，问题还不能解决，你就来个电话就那么费劲？ 庭审中，法庭向苗凤美、姚正宝释明，法庭认为房地产买卖契约无法继续履行，你方是否要求变更诉讼请求为解除合同并要求合同相对方承担损失和违约责任。苗凤美、姚正宝称，不变更诉讼请求。 一审法院认为，苗凤美、姚正宝与雒永利、王梅于2016年6月15日签订的《房地产买卖契约》系双方的真实意思表示，王梅虽主张其未在合同上签字，但根据双方提交的录音证据，王梅对涉案房屋买卖知情且参与过房屋价款协商，因此该《房地产买卖契约》合法有效，在双方当事人之间产生权利义务关系，双方当事人均应恪守。 1、关于苗凤美、姚正宝主张继续履行房地产买卖契约并确认雒永利与单宝灵签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求。苗凤美、姚正宝、雒永利、王梅签订《房地产买卖契约》时，约定首付现金人民币贰拾伍万元整，余款在房产证下来后办理过户手续时同时交付。合同签订当日苗凤美、姚正宝即交付首付款25万元，雒永利、王梅亦出具了收条。根据买卖双方提交的通话录音可以看出，雒永利、王梅在房屋市场价升高后要求在契约之外增加房屋价款，双方对于涨价未能协商一致，因此房屋过户与尾款支付一直被搁置。且2019年5月雒永利将涉案房屋出售给单宝灵并办理了过户手续。因此，苗凤美、姚正宝已经履行支付房款的义务，雒永利、王梅要求涨价及将房屋过户给单宝灵的行为构成违约，导致合同无法继续履行。 苗凤美、姚正宝主张，雒永利与单宝灵之间的买卖合同系恶意串通损害苗凤美、姚正宝合法权益，应认定为无效。一审法院认为，苗凤美、姚正宝称其于2019年3月开始装修房屋，至5月份仅完成了水电改造、瓷砖铺设等基础装修。且房屋的门锁曾被雒永利更换过。因此，单宝灵在看房时无法判断涉案房屋是否已经出售给第三人，苗凤美、姚正宝亦无证据证明单宝灵与雒永利系恶意串通签订房屋买卖合同，故苗凤美、姚正宝要求确认雒永利与单宝灵签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求一审法院不予支持。涉案房屋现已出售给单宝灵且办理了过户手续，苗凤美、姚正宝、雒永利、王梅之间的房地产买卖契约已经不具有可履行性，苗凤美、姚正宝要求继续履行合同的诉讼请求，一审法院不予支持。且一审法院已经释明，苗凤美、姚正宝可变更诉讼请求为要求解除合同，但苗凤美、姚正宝坚持不变更。 因合同已无法继续履行，苗凤美、姚正宝要求雒永利、王梅、单宝灵为苗凤美、姚正宝办理涉案房屋的产权变更登记手续的诉讼请求，无法律依据，一审法院不予支持。 2、关于反诉苗凤美、姚正宝主张确认双方于2016年6月15日签订的《房地产买卖契约》于2019年5月13日解除并要求赔偿反诉苗凤美、姚正宝经济损失22316元的诉讼请求。一审法院认为，姚正宝、苗凤美已经履行支付房款的合同义务，雒永利、王梅要求涨价及将房屋过户给单宝灵的行为导致合同无法继续履行，因此雒永利、王梅的行为构成违约。作为违约方的雒永利、王梅一方不享有单方解除合同的权利，因此，雒永利、王梅主张双方《房地产买卖契约》于2019年5月13日解除无事实与法律依据，一审法院不予支持。雒永利、王梅亦无权因自己的违约行为要求苗凤美、姚正宝赔偿损失，其要求苗凤美、姚正宝赔偿经济损失22316元的诉讼请求，一审法院亦不予支持。 综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条判决如下：一、驳回姚正宝、苗凤美的诉讼请求；二、驳回雒永利、王梅的诉讼请求。案件受理费6175元（苗凤美、姚正宝预缴），保全费2145元，反诉费179元，均由雒永利、王梅负担。 本院二审期间，姚正宝、苗凤美提交以下证据： 证据一：合同签订当日所交付的装修用钥匙2把，正房钥匙5把，小区东门门禁卡5把，单元门钥匙3把。 证明事项：姚正宝、苗凤美与雒永利、王梅于2016年6月15日签订合同当日已办理房屋交接手续，雒永利、王梅交给姚正宝、苗凤美装修用钥匙2把，正房钥匙5把，小区东门门禁卡5把，单元门钥匙3把；以此证据结合雒永利亲笔写在合同备注中已办理房屋交接手续的内容进一步揭露雒永利、王梅一直在隐瞒事实、向法庭作虚假陈述的行为。 雒永利、王梅质证称，对真实性无法确认。 证据二：姚正宝、苗凤美一家办理的新门禁卡及办理现场照片。 证明事项：姚正宝、苗凤美一家经物业管理部门通知而办理了三张新门禁卡，进一步印证涉案房屋一直由一审原告占有使用的事实。照片是小姚在爸爸办理过程中所拍摄的。 雒永利、王梅质证称，对真实性不能确认，与本案无关联性。 证据三：姚正宝、苗凤美于2018年1月至3月及2018年6月至7月联系雒永利、王梅的手机通话照片。 证明事项：自2018年1月开始就已经可以个人去办理房产证了，此时雒永利、王梅本该积极履行合同义务前去办理房产证履行过户及贷款手续，但是苗凤美先是在2018年1月至3月期间多次联系雒永利催其办理房产证，雒永利总是以各种理由推脱，并称需回家与媳妇商量，2018年3月的最后一次通话中雒永利称因青岛开峰会，其正带领工人干绿化，根本没空去办房产证，称峰会结束后才能有空，但是至2018年6月，峰会早已结束，苗凤美又于2018年6月22日至2018年7月15日期间多次电话联系雒永利，雒永利仅6月23日接起一次电话，自称绿化还未干完，再之后便一直拒接电话。被上诉人自那时起逃避合同义务、甚至一直拒接上诉人电话的行为已构成违约。 雒永利、王梅质证称，对真实性不予认可，无法证明其主张。 证据四：苗凤美通过微信发送给雒永利的集中办理房产证通知的图片。 证明事项：2018年7月已下发可以集中办理房产证的通知，因雒永利之前一直拒接电话，苗凤美只好让弟媳打电话联系雒永利，雒永利拒接苗凤美的电话却接起了弟媳的电话，弟媳告诉雒永利集中办理房产证的通知后让雒永利和苗凤美互加了微信好友，苗凤美将集中办理房产证的通知通过微信图片发送给雒永利，但是雒永利夫妇依然逃避合同义务，苗凤美于2018年7月31日又多次给王梅打电话（见证据三），王梅同样拒接，后雒永利、王梅在2018年10月私下办理完房产证后一直隐瞒姚正宝、苗凤美。综上，结合证据三，被上诉人雒永利、王梅在超过9个月的时间里逃避合同义务，拒不办理房产证，私下办理完房产证后还一直隐瞒，雒永利、王梅自那时起的行为已构成违约。 雒永利、王梅质证称，对真实性和证明事项均不认可。 证据五：用水开通协议。 证明事项：涉案房屋用水权利早已由苗凤美开通，涉案房屋一直由苗凤美、姚正宝占有使用，至今水费管理部门的户主信息仍是苗凤美。 雒永利、王梅质证称，对真实性不予认可，上面没有盖章。 证据六：一审庭审结束后的水电费发票收据。 证明事项：自单宝灵于2019年6月4日将屋内装修材料全部清空，并且安装报警器、监控以及安排他人在屋内看管后，姚正宝、苗凤美虽不愿好勇斗狠，抢回房屋内部空间，但自该日起乃至庭审后的水电费依然是由姚正宝、苗凤美缴纳，涉案房屋的相关权利依然由姚正宝、苗凤美实际控制。 雒永利、王梅质证称，对真实性认可。 证据七：姚正宝、苗凤美一家半年的银行流水。 证明事项：姚正宝、苗凤美与雒永利、王梅于2019年1月19日周六进行了当面协商，姚正宝、苗凤美请了一位从事房地产中介工作的张女士出席，张女士向大家说明了过户及贷款的流程，并表示可以协助双方尽快办理过户及贷款手续，本次协商中上诉人允许雒永利、王梅无理加价6万的前提是雒永利、王梅不能改变合同对余款通过房贷支付的约定，并且2019年1月21日周一来即墨办理过户及贷款手续，双方就此达成一致后上诉人一家在2019年1月20日已将半年的银行卡流水等用于办理贷款的所有证件准备完毕，为办理贷款做出了积极准备。但是雒永利、王梅却并没有如约前来配合过户及贷款手续，继续在逃避合同义务。 雒永利、王梅质证称，对真实性没有异议，对证明事项有异议。办理贷款是苗凤美到银行审批。 证据八：2019年5月23日被上诉人雒永利与上诉人苗凤美的短信。（当庭出示手机原始载体） 证明事项：2019年5月22日晚上雒永利夫妇伙同其亲家于某再次换锁并且闯入屋内毁坏了当天铺设的厨房瓷砖，雒永利夫妇做出如此恶劣行径后苗凤美依然十分宽容地于第二天2019年5月23日发送"雒哥，你昨晚挺激动的……"这条短信想和解，没想到在编辑过程中雒永利发来了要求不通过房贷而让苗凤美将余款全部交给他后便马上配合过户的短信，并称可以等到下周一。该证据证明单宝灵称其2019年5月23日与被上诉人雒永利、王梅当面签订合同的陈述是虚假的，印证单宝灵为掩盖低价转移目的而编造虚假合同的恶意心理。 雒永利、王梅质证称，对真实性没有异议，认为短信不完整，只是将其中的部分打印了，从信息上可以看出是雒永利同意中介的意见将剩余款项全部给他。无论款项通过银行贷款还是全款方式，苗凤美均没有办理。 证据九：单宝灵的限制消费令及失信被执行人信息。 证明事项：单宝灵因与单灵利发生过巨额债务案件而被列为失信被执行人及限制消费人员，其根本不具备购买不动产的资格，亦不具有购买不动产所需的庞大资金能力，其所谓的购房款大额现金更加无事实依据；并且其若是发生全款购买昂贵不动产的行为，则涉嫌《刑法》第三百一十三条拒不执行判决、裁定罪，相关部门在接到举报后会对其进行严惩；综上，单宝灵与雒永利间的交易实属造假、恶意串通。 雒永利、王梅质证称，真实性不确定。 本院查明事实与一审一致。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，结合当事人诉辨主张，本案二审争议焦点为：一、一审法院驳回雒永利、王梅一审诉讼请求是否得当；二、雒永利、王梅与单宝灵之间的房屋买卖合同是否构成恶意串通。 关于焦点问题一。姚正宝、苗凤美与雒永利、王梅签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，双方均应全面履行。通过一审中双方举证可知，涉案房屋买卖在履行过程中雒永利、王梅要求增加房款，买卖双方对此进行过协商但未达成一直意见，后雒永利、王梅又将涉案房屋出卖给单宝灵并过户。一审法院因此认定雒永利、王梅的行为构成违约并驳回其诉讼请求并无不当，本院对此予以确认。雒永利、王梅的上诉请求不成立，本院不予支持。 关于焦点问题二。姚正宝、苗凤美称雒永利、王梅与单宝灵之间的房屋买卖合同构成恶意串通，对此，姚正宝、苗凤美应提交充分证据证恶意串通的事实成立，否则应承担不利后果。姚正宝、苗凤美称单宝灵未尽到相应的审查义务。本院认为，从一审查明事实来看，姚正宝、苗凤美与雒永利、王梅曾交替占有过涉案房屋，故一审法院认定单宝灵在看房时无法判断涉案房屋是否已经出售并无不当，即便单宝灵在看房过程中存在瑕疵，亦不能仅以此认定恶意串通的构成。关于姚正宝、苗凤美主张的单宝灵房屋价款支付问题。一审中，单宝灵称其已支付购房款100万，其中现金28万、转账72万。姚正宝、苗凤美虽对此持异议，但未能举证证明单宝灵系虚假支付购房款，未能证明单宝灵支付的购房款明显低于市场价格，应承担举证不能的后果。另外，单宝灵是否为失信被执行人员及限制消费人员，与单宝灵是否能够支付购房款并无直接关联，更不能以此认定恶意串通的构成。基于以上分析，姚正宝、苗凤美称雒永利、王梅、单宝灵三人构成恶意串通难以成立，本院不予支持。 由于涉案房屋已被雒永利、王梅出卖给单宝灵，并办理过户登记，故姚正宝、苗凤美请求继续履行其与雒永利、王梅签订的房屋买卖合同的请求已属履行不能，其要求雒永利、王梅、单宝灵为其办理产权变更登记手续的请求亦无法律依据，一审法院驳回其请求并无不当，本院予以确认。因雒永利、王梅单违约造成的损失，姚正宝、苗凤美可另行主张。 综上所述，上诉人姚正宝、苗凤美与上诉人雒永利、王梅的上诉请求均不成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6354元，由上诉人姚正宝、苗凤美负担6175元，由雒永利、王梅负担179元。 本判决为终审判决。 审判长 马 喆 审判员 龙 骞 审判员 孙向东 二〇二〇年五月二十二日 法官助理王明 书记员孔怡 书记员庞连捷