四川省冕宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川3433民初327号 原告：四川瑞坤置业有限公司，住所地：成都市成华区猛追湾东街6号附7号1楼，统一社会信用代码：9151000057276388XJ。 法定代表人：李端全，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈旭，女，汉族，1970年4月29日出生，四川省普格县人，该公司职工，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：范春闹，四川银邦律师事务所律师。代理权限为一般代理。 原告：四川瑞坤置业有限公司冕宁分公司，住所地：四川省冕宁县漫水湾四川省长江造林局凉山分局厂区内，统一社会信用代码：915134335904605161。 负责人：李端全。 委托诉讼代理人：陈旭，女，汉族，1970年4月29日出生，四川省普格县人，该公司职工，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：范春闹，四川银邦律师事务所律师。代理权限为一般代理。 被告：李勋，女，汉族，1976年9月30日出生，四川省成都市人，住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人：刘晨蓉，北京大成（成都）律师事务所律师。代理权限为特别授权。 原告四川瑞坤置业有限公司、四川瑞坤置业有限公司冕宁分公司与被告李勋确认合同无效纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告四川瑞坤置业有限公司、四川瑞坤置业有限公司冕宁分公司委托诉讼代理人陈旭、范春闹、被告李勋委托诉讼代理人刘晨蓉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告四川瑞坤置业有限公司、四川瑞坤置业有限公司冕宁分公司向本院提出诉讼请求：一、依法判决原、被告双方于2014年6月13日签订的《商品房买卖合同》无效；二、诉讼费由被告承担。事实及理由：原告在2014年时由于修建资金短缺，找到被告借款280万元。被告为了确保该笔款项能够收回，要求原告将位于漫水曦城建筑面积2999．186平方米的商业用房作为担保，双方于2014年6月13日签订了《商品房买卖协议》约定了所谓购房款为280万元，同时签订了房屋租赁合同约定每月支付租金20万元，至2015年6月14日止作为利息支付。原告在签订协议后只支付了借款200万元整。原告认为双方为借贷行为签订的《商品房买卖协议》和《房屋租赁合同》属于无效协议。理由如下：1、根据《民法总则》第一百四十三条规定，民事行为有效的要件之一是“意思表示真实”，“名为买卖”因当事人意思表示不真实而应归于无效。原被告是以借款为出发点而签订了《商品房买卖协议》和《房屋租赁合同》，本意为借贷关系。因此，买卖合同“均缺乏买卖真实意思表示，属于当事人共同而为的虚伪意思表示，故应认定无效”。2、双方签订的《商品房买卖协议》存在以合法形式掩盖非法目的。首先，该《商品房买卖协议》存在明显严重的高息借贷非法目的。原被告双方签订了《商品房买卖协议》同时又签订了所谓的《房屋租赁合同》，约定月租金为20万元整。这完全不符合交易习惯。一处价值280万元的房产每月租金就高达20万元。这意味着一年多一点就收回了投资成本，已经远远超出了合理范围。同时，被告实际借款仅仅为200万元整，而所谓租金一年就为240万元整。即使按照《房屋租赁合同》约定免租期三个月，租金也为180万元整。这样换算下来年利息为90％。根据最高人民法院、最高人民检察院、公安部、司法部印发《关于办理非法放贷刑事案件若干问题的意见》(下称《意见》)在定罪量刑时以单次实际年利率超过36％的非法放贷为基准。被告不仅仅是非法放贷200万元以上，年息也达到了90％，还要恶意占有原告价值2000万元的资产。这样的行为至少已经构成了合法形式掩盖非法目的的合同无效行为。也证明了双方的真实意思表示仅仅是借贷关系的一种保证，而非真实的买卖协议。其次，根据该协议在冕宁县房管所的备案情况表，合同对应备案房产总面积为：2999．186平方米。价值情况为：1677．413平方米单价为7800元整，价值为：13083821．4元；1321．773平方米单价为6200元整，价值为：8194992．6元。总计价值为：21278814元。而在合同第4页的总价款仅仅确定为人民币：280万元整，实际借款仅仅是200万元整。对于价值2000万元的房产仅仅销售价格为280万元，对被告恶意侵吞占有原告资产的行为显而易见。再次、虽然该房产总面积为：2999．186平方米进行了备案登记。但只是行政管理范畴，法律并未赋予其与预告登记相同的法律效力，不能产生具有登记请求权的物权效力，不是一种物权登记，不具备物权效力。最后，原被告双方签订了《商品房买卖协议》同时又签订了所谓的《房屋租赁合同》约定月租金为20万元整。这完全不符合交易习惯。同时，也证明了被告方根本没有实际占有房产，被告仅仅只是想收回借款以及相应利息。根据相关证据显示，被告实际借款仅仅为200万元整，剩余80万元也是其他债权转让而已。综上所述，被告仅仅用了人民币200万元整，就拿到了原告总面积2999．186平方米、总价值2000多万元的房产，并且用《房屋租赁合同》拿到了460万元租金及违约金。原告希望法院依法作出公正的判决。 被告李勋辩称，一、原告诉状陈述内容与事实严重不符，以合同“存在以合法形式掩盖非法目的”为由诉请确认合同无效，没有事实和法律依据。1、原被告双方自始至终为商品房买卖合同关系，非原告所谓借款关系。2、原告所谓的被告以280万元购买2999．186平方米房屋的陈述，与事实严重不符，且连基本的合同内容与合同关系都未能区分清楚。根据原告在双方买卖合同签订前提供的《房屋面积预测绘报告》，双方曾签订两份商品房买卖合同，但实际履行的仅有一份，即1-4-1号房屋的《商品房买卖合同》，对应合同价款为280万元，对应房屋建筑面积为1321．773平方米。双方就2-2-14至2-2-36号房屋另行签订的《商品房买卖合同》(对应合同价款220万元，建筑面积1681．153平方米)，因被告在合同签订后及时发现原告陈述不实，标的房屋不具备买卖交易条件(该房屋对应建设用地上原有建筑尚未拆迁完毕)，双方并未实际履行；且被告早在2014年已向原告出具授权委托书，由原告自行处理后续备案撤销事宜。(因被告也不清楚在建设用地上原有建筑物尚未拆迁完成的情况下，原告是如何向有关行政部门办理取得尚未开建的房屋的销售许可，并完成买卖合同备案登记的)。3、原被告双方就漫水曦城1-4-1号房屋建立的房屋买卖关系真实、合法、有效，且该项下的全部权利义务早已于2014年全部实际履行完毕。被告已向原告支付案涉房屋买卖合同项下标的房屋(1-4-1号房)的全部购房价款：并已就标的房屋与第三方物业服务机构签订前期物业服务协议，并签订业主临时管理规约等相关文件，是1-4-1号涉争房屋的真实业主。原告也向被告实际交付了案涉房屋的钥匙。4、在自2014年至今的长达6年的时间里，正是基于对被告购买案涉1-4-1号房屋，系该房屋业主事实的认可，原告多次就案涉房屋与被告签订房屋租赁合同，核算、确认欠付租金，并协商支付方案。上述房屋买卖、租赁事实已有生效法律文书于2016年予以确认，并进入法院强制执行阶段。原告未对上述生效法律文书认定事实提出异议。二、原告以“意思表示不真实”为由，诉请确认合同无效，没有事实和法律依据。原告以“意思表示不真实”为由诉请确认合同无效的法律依据系合同法第五十四条关于“可撤销合同”的规定。但是：首先，如上所述，案涉《商品房买卖合同》系双方真实、自愿签订，不存在重大误解、显失公平，或欺诈、胁迫、乘人之危的可撤销情况。其次，法律规定的撤销权的行使期间为除斥期间，自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使即消灭。原告以“意思表示不真实”为由，请求确认双方2014年签订并已实际履行完毕的《商品房买卖合同》无效，没有事实依据，且已过权利主张期限。综上，原被告双方关于漫水曦城1-4-1号房屋签订的《商品房买卖合同》真实、合法、有效，且双方已实际履行完毕，并有生效法律文书予以确认。三、租金产生的原因是因为商品房买卖合同签订后，被告提出要求原告及时交房，当时房屋具备交付条件，但原告提出他们需要继续使用房屋作办公场所，没有办法马上移交，但承诺在3个月内完成移交，为了督促原告按时移交房屋，双方才约定在3个月后再不移交，应当按照20万元每月的标准支付相应的房屋租赁费用，这也是租赁合同3个月免租的由来。因此，房屋租金的标准约定是双方自愿协商达成，从某种程度上说也是原告违约造成的。综上所述，原告关于诉请确认合同无效的主张与理由，与事实严重不符，且没有法律依据。恳请贵院依法驳回原告全部诉讼请求。 原告为证明自己的主张，向本院提交如下证据及被告质证意见： 证据1、(2016)川3433民初618号判决书、商品房买卖合同、备案信息表、转账凭证、房屋租赁合同。证明双方签订了买卖合同，合同内容和备案信息有差异，备案信息上是2900多平方，实际是借款行为。 被告质证意见：对判决书真实性、合法性无异议，对关联性在该份判决5页上经查明的事实中，明确表明了双方就漫水曦城的1-4-1房屋建筑面积为1321.773平方米的房屋建立了买卖关系，且李勋付清了购房款280万元，该购房合同已经在房管局备案。对于备案信息表复印件，三性都不予认可，没有原件，与经过房管所备案信息和法院判决的房屋信息均不一致。2-2-14至2-2-36的房屋均不存在。转账凭证200万元三性予以认可，是被告支付购房款的组成部分之一，对房屋租赁合同予以认可。 证据2、殷某证言。证明殷某与另一股东杨明强引荐李勋借四百万元给公司周转，并且用办公室侧面一楼一底房屋作为抵押。李勋提出再用四楼办公室一起抵押才借四百万元给公司，当时因资金周转困难，所以公司答应。当时谈好是五分的利息。后来办理手续是李端全和高雪梅在操作。 被告李勋为证明自己的主张，向本院提交如下证据及原告质证意见： 证据1、商品房买卖合同、补充协议、房屋面积预测绘报告、照片4张。证明原、被告双方系买卖合同关系，而非借款关系。且双方实际只履行了一份房屋买卖合同。 原告质证意见：1、对买卖合同双方盖章的真实性无异议，但是两份协议是同一时间签订的，同一时间备案，备案号一样，两份合同对应的面积与我方提供的房管所备案信息一致。两份协议中约定的房屋价值其中1-4-1的面积是1321.773平方米，单价是2118.3元每平方，不符合常理。2、对补充协议的真实性无异议，但补充协议实际是为了后期的还款利息所做出的约定。从精装办公楼价值表明买卖合同不真实性，实际是借款行为。3、对测绘报告无异议。4、对照片的真实性无异议，但认为被告当初为什么会签订买卖协议和办理备案登记，不符合交易习惯。 证据2、原告方的项目销控明细表，证明签订房屋买卖合同的的价款符合当时项目销售价款和市场价的情况，不存在原告所谓的销售价格不合理的情形。 原告质证意见：对真实性有异议、对关联性不予认可，不能达到被告的证明目的。 证据3、收据、委托书、农业银行卡交易明单、确认函、情况说明、转账凭条及银行卡客户交易查询、收条、前期物业服务协议、房屋住宅质量保证书、业主临时管理管理规约、业主（住户）消防安全责任书、房屋住宅使用说明书、钥匙。证明原、被告双方已实际履行买卖合同项下的全部权利义务，原告已向被告实际交付涉案房屋，被告是房屋的真实业主。 原告质证意见：对收款凭证及委托书实际不是购房款的支付而是借款行为。原告出具的委托书上已经注明以现金的方式支付，但是实际没有支付，从康尚城做的说明和收条上看出李勋没有在2016年4月13日足额支付所谓的购房款，而是在之后双方不断的对账进行的确认。前期物业服务协议和消防安全责任书不能证明原告已经向被告交付了房屋，李勋没有支付相应的物管费，房屋实际是原告一直在使用。 证据4、房屋租赁合同、租赁合同补充协议、律师函、催收函、协议书、（2016）川3433民初618号民事判决书。证明原、被告双方多次对案涉商品房买卖合同项下1-4-1房屋租赁合同协商支付租金事宜。且生效法律文书已在强制执行阶段，原告对购买房屋的事实未提出异议，原告现主张合同无效的理由不成立。 原告质证意见：以上合同及协议虽然是以租赁形式签订的，实际是对借款本金和利息进行确认。对判决书真实性无异议，但是判决书中原告方已经对租赁协议和买卖协议提出了异议。 原、被告围绕诉讼请求依法提交的以上证据，本院组织原、被告进行了举证、质证，对原、被告均无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对原告证据一中备案信息登记表，本院认为，商品房买卖合同的履行以（2016）川3433民初618号民事判决书查明的内容为准。对证人殷某的证言，因（2016）川3433民初618号民事判决书已确认被告购买房屋的事实，对殷某的证言，无其他证据相互印证，该判决书已生效并在执行，对殷某的证言，本院不予采信。对被告提交的证据二无相关楼盘及小区注明情况，本院不予确认。对被告提交的证据一、证据三、证据四，因原、被告商品房买卖权利义务履行、被告购买房屋的事实、房屋租赁及租金的给付已经在（2016）川3433民初618号民事判决书予以确认，原告现无其他证据证明双方系借贷关系，对原告的质证意见，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认证据，本院认定事实如下： 2014年6月13日原告四川瑞坤置业冕宁分公司与被告李勋签订了《商品房买卖合同》，从该公司购买了一套位于四川省冕宁县的建筑面积约1321.773平方米的房屋，并付清了购房款280万元。该购房合同已在房管局备案，案号：2014-39号。2014年6月15日，原告四川瑞坤置业冕宁分公司与被告李勋签订房屋租赁合同一份，约定将该房屋租赁给原告瑞坤置业冕宁分公司，并约定了租赁期限及租金等内容，合同签订后，原告四川瑞坤置业冕宁分公司未按约定支付租金。2016年7月15日双方经协商就该房屋租赁事宜签订了《协议书》，该协议书确认原告四川瑞坤置业冕宁分公司需限期支付李勋房屋租金440万元及违约金20万元。因《协议书》约定的支付期限已满，瑞坤置业冕宁分公司并未按房屋租赁合同和《协议书》的约定履行支付租金义务，并一直占有使用该房屋。2016年9月，李勋起诉至冕宁县人民法院要求四川瑞坤置业有限公司、四川瑞坤置业冕宁分公司给付租金及腾退房屋。2016年11月3日，冕宁县人民法院作出（2016）川3433民初618号判决书，该判决书认定了原告与被告签订商品房买卖合同的事实及签订租赁合同的事实，并且根据以上事实作出以下判决：“一、四川瑞坤置业有限公司冕宁分公司于判决生效之日起10日内迁出并向李勋返还租赁房屋即漫水曦城一期综合楼1-4-1号房屋；二、四川瑞坤置业有限公司冕宁分公司于判决生效之日起30日内向李勋给付租金（租金的计算方式为：每月20万元，自2014年9月15日起计算至2016年7月15日的欠付租金的数额为440万元，之后的租金至实际返还房屋之日止按照每月20万元继续计算），对此款四川瑞坤置业有限公司承担连带清偿责任；三、四川瑞坤置业有限公司冕宁分公司于判决生效之日起30日内向原告李勋给付违约金20万元，对此款四川瑞坤置业有限公司承担连带清偿责任；四、驳回李勋的其他诉讼请求。”，（2016）川3433民初618号判决书作出后，四川瑞坤置业有限公司、四川瑞坤置业冕宁分公司、李勋均未提出上诉，该判决书已生效并在冕宁县人民法院申请强制执行。 另查明被告四川瑞坤置业冕宁分公司是被告四川瑞坤置业有限公司的分公司。四川瑞坤置业冕宁分公司具有相关营业执照。 本院认为,原、被告双方签订商品房买卖合同，被告购买房屋的事实已经（2016）川3433民初618号生效的判决书予以确定，现原告以意思表示不真实，以合法形式掩盖非法目的，原、被告实际为借贷关系为理由要求确认合同无效的诉讼请求，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”的规定，因原告现提交的证据不足以推翻已生效判决所确认的事实，原告应承担举证不利的法律后果，因此，对原告要求确认原、被告之间于2014年6月13日签订的《商品房买卖合同》无效的诉讼请求，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的情形，对原告的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条第（五）项之规定，判决如下： 驳回原告四川瑞坤置业有限公司、四川瑞坤置业有限公司冕宁分公司的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告四川瑞坤置业有限公司、四川瑞坤置业有限公司冕宁分公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省凉山彝族自治州中级人民法院。 审 判 长  周罡英 人民陪审员  胡别哈 人民陪审员  赵之谊 二〇二〇年五月二十五日 书 记 员  万 希