北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终3447号上诉人（原审原告）：王占海，男，1976年8月10日出生，汉族，住北京市延庆区。被上诉人（原审被告）：北京宝业恒基投资有限公司，住所地北京市延庆区延庆镇妫水北街39号F座三层。法定代表人：钟青青，董事长。委托诉讼代理人：赵建宇，北京赵建宇律师事务所律师。上诉人王占海因与被上诉人北京宝业恒基投资有限公司（以下简称宝业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市延庆区人民法院（2018）京0119民初9424号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王占海上诉请求：撤销一审判决，改判支持王占海一审全部诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：王占海与宝业公司签订的《商铺买卖合同》是合法有效的，合同中第十二条关于违约赔偿部分的约定不违反合同法的相关规定，宝业公司应当履行合同义务。北京市延庆区人民法院出具的（2017）京0119民初1918号民事调解书中也没有将放弃违约金赔偿部分作为宝业公司为王占海办理产权证的条件。因此一审法院认定王占海长期未取得产权证的原因主要是政策原因是错误的，宝业公司应当向王占海支付逾期办理产权证的违约金。宝业公司辩称同意一审判决，不同意王占海的上诉请求和理由，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回王占海的上诉请求，维持原判。王占海向一审法院起诉请求：1.要求宝业公司给付王占海逾期办理产权证的违约金共计44864.4元。一审法院认定事实：1.2004年经北京市延庆县招商引资，2005年宝业公司对延庆区城区中心的金锣湾商业中心进行升级改造，2009年底项目竣工。项目开发期间，宝业公司于2006年前后将房屋对外分割销售并签订预售合同，陆续销售的业主包括王占海在内大约160多户。2.2009年工程竣工后，宝业公司在交付房屋时与之前购买房屋的业主重新签订购房合同，将原来预售的房屋地址均进行调整。包括王占海在内的80多个业主被集中安置在衡美家居城一层，彼此之间没有实体界限，实际为虚拟分割。宝业公司将该部分业主的房屋均进行返租，年租金约为购房款的8%，至今仍在返租期间。王占海与宝业公司于2010年1月12日签订三份商铺买卖合同。约定三处商铺的建筑面积均是7.74平方米，每平方米均是6330.75元，房款均为49000元，三处商铺总房款为147000元。上述三份商铺买卖合同的第十二条均约定：出卖人应当在商铺交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按日万分之一支付违约金处理。3.2010年1月，宝业公司向北京市住房和城乡建设委员会提出申请，请求将商业中心A座、B座、C座、D座和H座拆分为多个独立商铺，对326户回迁户及销售的商户房屋进行产权登记。2010年1月延庆区政府亦就该问题向北京市住建委提出申请（延政函【2010】1号），请求将商业中心A座、B座、C座、D座和H座拆分为多个独立商铺，做现房销售确认后给个人办理产权证。因为是属于商业用途，并进行了分割零售，所以在测绘成果备案和产权办理方面需要对先行房屋登记规范要求有所突破，本次办理产权证涉及回迁户私产326个。并说明，如果由于产权证办理引发其他矛盾纠纷，由延庆区人民政府负责协调化解。2010年2月23日市住建委京建函【2010】72号复函同意对回迁户的房屋进行产权登记，其他房屋由宝业公司自持经营，不允许分割测绘，不得出现售后包租或返本销售。4.2011年6月1日，北京市五部委京建发【2011】192号《关于加强部门联动完善商业、办公类项目管理的通知》颁布实施，进一步强调禁止以任何虚拟、划线分割的形式对房屋单元进行分割和登记。5.2011年11月15日，宝业公司又一次向延庆区人民政府提出申请，说明2006年宝业公司先后出售部分零星商铺，总面积3100平方米，已具备办证条件，这些购房户纷纷到宝业公司强烈要求按照合同约定办理分户产权证，为避免激化矛盾，恳请区政府同意在本次办理回迁户的房产证时，为购房户一并办理房产证，以消除社会隐患。2015年2月11日，经北京市住建委、延庆区政府、延庆住建委召开会议，形成2015年3月13日（第18号）会议纪要，该纪要载明：根据市住建委京建函【2010】72号复函，同意该项目办理回迁商铺产权分割测绘、初始登记及销售手续，涉及私产和公产回迁户商铺共计334个，目前正在筹备办理分户产权。因前期工作遗漏，该项目尚有9户私产商户未落实回迁安置，为避免激化矛盾，现申请对已登记房屋再次进行分割测绘，将遗漏商户纳入回迁安置范围。2015年3月延庆区政府就办证问题召开会议，敦促相关部门加快办证进度，力争在4月底前为回迁商户发放房产证。2015年5月延庆区房地产勘察测绘所再次对涉案房屋进行测绘，将房屋分割为若干独立单元。后延庆住建委陆续为回迁户办理产权证，但对160多户购房业主未予办理房产证。6.2017年2月，王占海诉至法院，要求宝业公司协助办理涉案房屋的产权证，并要求宝业公司支付逾期办证的违约金。法院经审理于2018年8月1日出具民事调解书，宝业公司协助王占海办理北京市延庆区1151号、1152号、1153号三处商铺的产权登记手续。王占海于2018年8月23日取得涉案三处商铺的产权证。上述事实，有当事人的陈述、商铺买卖合同、不动产权证书、调解书、宝业公司的情况汇报及请示、延政函【2010】1号函、延庆区人民政府会议纪要、北京市住建委会议纪要、【2011】192号文件、京建函【2010】72号复函等在案佐证。一审法院认为，王占海购买宝业公司开发的房屋，宝业公司本应按照合同的约定为王占海办理产权证，如果逾期办证则应当按照合同约定承担违约责任。但宝业公司在房屋竣工后对部分房产面积进行虚拟分割测绘，有违相关房地产政策，王占海的房屋也在其中，虽经宝业公司多次申请，王占海一直未能取得产权证。对此，王占海可以选择对自身权利进行救济的其他方式，经过协商，最终王占海同意宝业公司协助为其办理产权证，有关部门基于历史遗留问题也为王占海办理了产权证，故王占海长期未能取得产权证的原因主要是政策原因。现王占海已经取得产权证，在此基础上另行向宝业公司主张逾期办证的违约金，于法无据，法院不予支持。综上所述，一审判决：驳回原告王占海的诉讼请求。二审中，王占海提交新证据：2020年4月2日的登记回执一份及2020年4月16日的政府信息公开告知书一份，申请人及被答复人均为王占海，用以证明宝业公司未办理商品房预售许可证和现房登记。宝业公司认可两份证据的真实性，不认可证明目的，并主张2010年之前签订的预售合同宝业公司已经承担了延迟交房的违约责任。2010年1月12日宝业公司与王占海重新签订《商铺买卖合同》时，宝业公司销售的房屋已经是现房。就此本院认为，宝业公司在没有取得预售许可证的情况下签订了预售合同，但宝业公司与王占海已于2010年1月12日重新签订了《商铺买卖合同》，上述证据并不能否定双方签订的上述《商铺买卖合同》的效力，亦不能证明《商铺买卖合同》系王占海受欺诈签订，对王占海的证明目的，本院不予认可。本院审理后对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。王占海与宝业公司签订三份《商铺买卖合同》购买三处商铺，宝业公司本应按照合同约定为王占海办理产权证，且逾期办理产权证应承担违约责任。因宝业公司在房屋竣工后对部分房产面积进行虚拟分割测绘，有违相关房地产政策，王占海购买的三处商铺即在其中。宝业公司虽多次向有关部门申请办理产权证，但直至2018年8月23日王占海才取得了三处商铺的产权证。王占海未能依约取得产权证主要是基于政策原因。综合考量本案迟延办理产权证的原因等情况，一审法院对于王占海诉请的逾期办理产权证的违约金不予支持，并无不当。王占海的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上所述，王占海的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费922元，由王占海负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王爱红审 判 员 辛 荣审 判 员 刘国俊二〇二〇年五月二十七日法官助理 付雅卓书 记 员 李佳星