北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终1542号上诉人（原审被告）：孙建，男，1954年2月7日出生。委托诉讼代理人：高登蕾，北京市华城律师事务所律师。委托诉讼代理人：李勇，北京市华城律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：楚谊，女，1965年3月20日出生。委托诉讼代理人：关乃文，北京厚大合川律师事务所律师。委托诉讼代理人：申荣荣，北京厚大合川律师事务所实习律师。原审第三人：北京存房房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区云景北里53号楼13层1317。法定代表人：徐瑞东，总经理。委托诉讼代理人：刘莹，北京存房房地产经纪有限公司法务经理。上诉人孙建因与被上诉人楚谊及原审第三人北京存房房地产经纪有限公司（以下简称存房公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初20295号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。孙建上诉请求：撤销一审判决第三、四、五项，改判驳回楚谊要求我支付违约金、购房款利息、房屋差价损失的诉讼请求。事实和理由：我与楚谊房屋交易过程中，一直是楚某代表楚谊与我交涉，楚某实际为楚谊的代理人，而一审法院对该事实却未予查明。合同签订后，我从未明确表示或以自己的行为表示不履行合同，而是与楚谊协商解除了合同，双方就合同解除后的财产处理等事宜达成一致，一审法院关于双方解除合同的短信真实性无法认定的结论系认定事实错误。原审法院确定房屋差价损失时，亦未对涉案房屋价格予以评估，仅以楚谊提交的链家成交价格表作为参考计算房屋差价损失，数额高达824000元，同时又判决我承担违约金，属于事实认定不清，适用法律错误。且一审法院对楚谊过错造成损失扩大的后果及其取得预期利益需要支出的必要成本未予以考虑。综上，请求二审法院判如所请。楚谊辩称，同意一审判决，不同意孙建的上诉请求。存房公司述称，同意原判。楚谊向一审法院起诉请求：1、请求判令解除楚谊、孙建于2016年7月27日签署的《北京市存量房屋买卖合同》；2、请求判令孙建返还楚谊已支付的购房款598528.72元，并判令孙建按同期银行贷款利息，以已支付购房款为基数支付自2016年12月24日起占有该购房款给楚谊带来的损失；3、请求判令孙建向楚谊支付违约金476000元并赔偿楚谊超出违约金的房屋差价损失824000元；4、请求判令孙建向楚谊支付居间代理费35700元，2-4项上述共计1934228.72元；5、案件诉讼费、保全费由孙建承担。一审法院认定事实：2016年7月27日，孙建与楚谊经存房公司居间服务签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定楚谊购买孙建坐落于：丰台区×××1-22-G房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积57.17平方米，房屋成交总价2380000元，定金100000元（1日内支付），全款购房。合同第八条权属转移登记载明：（一）买卖双方最晚应于合同签订之日起150日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，买卖双方应当另行签订书面的补充协议。（二）因出卖人原因致使买受人未能在合同签订之日起150日内取得房屋所有权证书的，买受人有权单方解除合同。第九条（一）出卖人逾期交房违约责任载明：2.逾期超过15日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。第十条合同解除条款载明：（一）如出卖人违约，买受人依照本合同的约定单方解除本合同的，应当以书面的方式进行。本合同自买受人向出卖人发出的书面通知送达出卖人之日起自动解除。出卖人应于5个工作日内将其已经收取的买受人的全部付款返还给买受人，并按照房屋成交总价的20%向买受人支付违约金。如出卖人逾期将买受人已经支付款项返还给买受人的，则每逾期一日，应按照同期银行贷款利息向买受人支付违约金。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由出卖人承担。另解除合同后，出卖人须配合买受人办理注销网上签约等手续，如未办理买受人可单独追究出卖人违约责任。2016年8月22日孙建收到楚谊支付的部分购房款598528.72元，其中含100000元定金。因孙建未如期履约，2017年1月12日存房公司向孙建书面发出催告函。孙建认可催告函收到并回复如下：关于办理缴税事宜并非我方不愿去办理，而是目前房屋的承租人一直不同意退房。另，根据楚谊提供的链家成交价格显示，涉案房屋所在小区相同户型2017年3月16日的成交价为3970000元。一审法院认为，楚谊与孙建所签《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，为有效协议，双方应严格依照合同履行各自义务。根据查明的事实，因出卖人孙建原因构成违约及合同解除条件，故楚谊有权要求解除双方合同、孙建赔偿损失。现楚谊请求判令解除双方于2016年7月27日签署的《北京市存量房屋买卖合同》的诉讼请求法院予以支持；请求判令孙建返还楚谊已支付的购房款、支付违约金及利息损失的诉讼请求法院予以支持；关于请求判令孙建按同期银行贷款利息以已支付购房款为基数支付占有该购房款给楚谊带来的损失的诉讼请求，法院根据《北京市存量房屋买卖合同》的约定依法予以判处；请求判令赔偿楚谊超出违约金的房屋差价损失的诉讼请求合理，法院予以支持；请求判令孙建向楚谊支付第三人支出的居间代理费的诉讼请求法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除楚谊与孙建就买卖北京市丰台区×××1-22-G号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、孙建于判决生效之日起十日内退还楚谊购房款598528.72元；三、孙建于判决生效之日起十日给付楚谊违约金476000元；四、孙建于判决生效之日起十日内，以598528.72元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，支付楚谊自二○一七年十月二十四日起至实际付清之日止的利息；五、孙建于判决生效之日起十日给付楚谊房屋差价损失824000元；六、驳回楚谊的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，孙建提交了其与楚某之间的手机短信、通话记录、2016年10月17日和2016年12月6日的通话录音，欲证明楚某系楚谊的代理人，且孙建与楚谊之间就合同解除已经达成一致。楚谊仅对通话录音的真实性予以认可，但对孙建的证明目的不予认可。孙建另提交了其与案外人北京卓屹金融服务外包有限公司之间的补充协议，证明其为解除合同完成了准备工作。楚谊对此不予认可。存房公司认为上述证据均与其无关，不发表意见。审理中，孙建称其于2016年9月22日提出因其履约存在困难，给对方两个选项，经过协商，楚某于2016年10月21日给其发短信提出了解除合同的方案，其与楚某在2016年12月6日电话中确认了113万的解除合同方案，但后来楚谊反悔了，故未履行该方案。楚谊认可双方就合同解除事宜进行过协商，亦认可楚某曾将113万的方案告诉楚谊，但楚谊不同意。楚谊主张在孙建与楚某2016年12月6日的通话中，楚某明确表示要“先跟我姐说一下”，孙建说“那我等你信”，楚谊主张上述通话内容能够证明孙建是知晓该方案需要楚谊同意的。存房公司称孙建应配合办理缴税时不配合，孙建与楚谊双方关于解约有过沟通但是没有达成一致意见，后楚谊一方要求存房公司发催告函催促孙建。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。根据查明的事实，楚谊与孙建经存房公司居间签订的《北京市存量房屋买卖合同》系各方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，各方均应依约履行。关于双方是否已就合同解除达成一致一节，孙建主张楚谊的弟弟楚某曾向其发短信、并在电话中确认过解除方案，但根据在案证据，楚某虽在2016年10月21日的短信中提出过解除方案，但直至2016年12月6日，双方仍通过电话协商解除事宜，且在该通话最后，孙建提出“我的意思你跟他们商量一下，你就别再又加钱了又怎么回事好不好”，楚某表示“我先跟我姐说一下”，孙建遂称“那我等你信”，故从上述对话中能够看出该解除方案仍有待楚谊本人的确认，且双方均认可之后楚谊未同意该方案。另外，2017年1月12日存房公司向孙建发送书面催告函后，孙建在回复中仅提及因承租人不同意退房，并未提及双方已就合同解除达成一致。故孙建上诉主张其与楚谊就合同解除已经达成一致依据不足，本院对此不予采信。在合同履行过程中，孙建称其因履行合同存在困难，故向楚谊提出解除合同，此系孙建单方的原因造成的，现双方之间的合同解除，孙建应退还楚谊已付的购房款并承担相应的违约责任。原审法院判决的孙建退还已付购房款一项各方均无异议，本院对此予以确认。原审法院依照双方合同约定确定孙建应支付的违约金数额亦无不当，本院对此不持异议。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。楚谊起诉主张因孙建违约造成的房屋差价损失，原审法院在已确定的违约金数额的基础上，确定房屋差价损失，有事实及法律依据，本院予以确认。但楚谊主张的已付购房款的利息损失一节，因支付购房款系楚谊获得预期利益的履约成本，故楚谊该诉讼请求依据不足，原审法院对此认定存在不妥之处，本院予以纠正。综上所述，孙建的上诉请求部分成立，有依据的部分，本院予以支持，依据不足的部分，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律存在不妥之处，本院对此予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初20295号民事判决第一、二、三、五项；二、撤销北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初20295号民事判决第四、六项；三、驳回楚谊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费16500元，由孙建负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 陈雨菡审 判 员 刘丽杰审 判 员 王 佳二〇二〇年五月二十九日法官助理 辛明厚书 记 员 杨 竹