山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终4569号 上诉人（原审被告）：薛林阁，男，1952年9月10日出生，汉族，现住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：梁玉学，青岛西海岸德昌法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：杨联方，青岛西海岸德昌法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：东营市众恒商贸服务中心，住所地山东省东营市东营区北一路讯利小区。 法定代表人：包新叶，职务总经理。 委托诉讼代理人：韩斌，山东肇鉴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐岳东，山东肇鉴律师事务所律师。 上诉人薛林阁因与被上诉人东营市众恒商贸服务中心（以下简称众恒商贸中心）因房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初2261号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人薛林阁的委托诉讼代理人杨联方，被上诉人众恒商贸中心的委托诉讼代理人韩斌、徐岳东到庭参加了诉讼，现已审理终结。 薛林阁上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判驳回众恒商贸中心的诉讼请求或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费由众恒商贸中心承担。事实与理由：1.众恒商贸中心的诉请不属于人民法院受理范围，应予以驳回。根据《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律若干问题的解释》，人民法院受理农村土地承包纠纷案件的范围为：承包合同纠纷、承包经营权侵权纠纷、承包经营权流转纠纷、承包地征收补偿费用分配纠纷、承包经营权继承纠纷。同时又规定集体经济组织成员因未实际取得土地承包经营权提起民事诉讼的，人民法院应当告知其向有关行政部门申请解决。众恒商贸中心的诉权应以实际取得土地承包经营权为前提。根据《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第十六条的有关规定，众恒商贸中心的主张不能成立。2.一审判决认定事实错误。根据相关证据，涉案土地的使用权人为胜利油田老年工作处，而非众恒商贸中心，众恒商贸中心不具备诉讼主体资格，不符合起诉条件。3.一审法院判令薛林阁赔偿众恒商贸中心违约金过高。根据我国《合同法》第一百一十四条第二款的规定，本案违约金应予以调整。违约金应以损失为依据，依据诚信原则及公平原则认定违约金。 众恒商贸中心答辩称，一、本案的案由为房屋租赁合同纠纷，并非农村土地承包纠纷案件，薛林阁试图混淆视听、偷换概念，本案属于人民法院的受案范围。二、一审法院认定事实正确，众恒商贸中心是本案的适格的主体。三、众恒商贸中心一审中提交的三份书面证明文件均合法有效，且一审法院也到众恒商贸公司核实过相关证据材料。薛林阁断章取义，曲解法律规定。四、一审法院判决的房屋占用费合理合法，且薛林阁也没有提供证据来证明一审法院判令的违约金过高的事实。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应驳回薛林阁的上诉请求，维持原判。 众恒商贸中心向一审法院起诉请求：1.判令薛林阁腾退房屋及院落，拆除场地内增建建筑、恢复原状；2.判令薛林阁支付自2018年5月29日起暂计至2019年1月14日的房屋占用费167500元（实际请求至众恒商贸中心腾退房屋之日止）；3.判令薛林阁承担因诉讼产生的一切费用，包括但不限于诉讼费、众恒商贸中心聘请律师费、交通费等。 一审法院认定事实： 1.2017年，（甲方）众恒商贸中心与（乙方）薛林阁签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于黄岛区建筑面积为5900.55平方米的房屋租赁给乙方使用，房屋结构为转混；租赁房屋用途为经营；租赁期为2017年5月29日至2018年5月28日；租金为每年134000元，大写拾叁万肆千元，乙方需在2017年5月29日前通过转账一次性结清租金，2017年围墙修缮费用叁万捌仟元从房租中扣除，本年度乙方实际缴纳壹拾万元房租。甲方的权利有：经甲方批准后，乙方在租赁期间对合同资产进行装修、改造、改良、添附所导致的资产增值部分属甲方所有，租赁期满或本合同解除、终止，甲方有权收回此类增值部分不给予乙方任何补偿。乙方的义务有：如需改变房屋内部结构或装修房屋或添加对房屋结构有影响的设施、设备，应征得甲方的书面同意，且不得影响房屋的安全使用。租赁期间乙方添附物拆除后，不影响房屋使用价值的，乙方可以拆除，否则，不得拆除，新增添附物归甲方所有。租赁期满或合同解除，如乙方逾期不交还房屋，乙方应按本协议约定的日租金标准的双倍支付甲方房屋占用费。该合同同时还约定了违约责任等内容。2017年9月4日，薛林阁向众恒商贸中心缴纳了房租100000元。 2.2018年11月5日，众恒商贸中心向薛林阁发出通知一份，内容为“雪林阁：东营市众恒商贸服务中心与您在2017年5月29日签订的房屋租赁合同（编号为fwgs-20170529）已于2018年5月28日租期届满。我中心此前已多次口头通知您不再续签合同，另外您还存在擅自转租房屋的违约行为。现我中心再次书面郑重通知您：请您于2018年11月16日前腾空并返还所租赁房屋及院落，并交纳自2018年5月29日至2018年11月16日的房屋占用费伍万伍仟捌佰叁拾叁元（￥55833元）。如逾期，我中心将依法维护自己的合法权益，并追究您的违约责任。”薛林阁在该通知上书写“通知我看过薛林阁不作为签字”。 3.涉案土地有青岛市黄岛区土地管理局颁发的《集体土地建设用地使用证》[黄集建（93）字第101号]，土地使用者登记为“胜利油田老年工作处”，用地面积为5900.55（平方米），建筑面积为空白，用途为货场。 4.庭审中，众恒商贸中心提交了中国石化集团胜利石油管理局有限公司（以下简称胜利石油公司）的两份文件：2017年12月15日的“关于中国石化集团胜利石油管理局有限公司分支机构设置的通知”（胜油局发[2017]2号文件），内容有中国石化集团胜利石油管理局胜中社区管理中心变更为中国石化集团胜利石油管理局胜中管理中心。2018年11月28日的“关于成立胜利石油管理局有限公司老年服务管理中心的通知”（胜油局发编字[2018]2号文件），内容有该单位决定成立胜利石油管理局有限公司老年服务管理中心，主要负责全油田的老年服务管理工作。同时，撤销管理局有限公司离退休职工管理中心（老年管理中心、老年工作处、老年干部处）机构编制。 5.2019年4月15日，胜利石油管理局有限公司老年服务管理中心（以下简称胜利石油公司老年服务中心）出具《说明》一份，内容为原胜利油田老年工作处是黄集建（93）字第101号《集体土地建设用地使用证》中记载土地的使用权人，该宗土地面积为5900.55平方米，位于青岛市黄岛区。原胜利油田老年工作处历经名称变更，现名称为胜利石油管理局有限公司老年服务管理中心，但黄集建（93）字第101号《集体土地建设用地使用证》土地使用者名称一直未变更。经相关部门研究将上述土地及地上建筑物的使用权、管理权、收益权等相关权利转移给胜利石油管理局胜中管理中心。 同日，中国石化集团胜利石油管理局胜中管理中心（以下简称胜利石油公司胜中管理中心）亦出具《说明》一份，内容为原胜利油田老年工作处是黄集建（93）字第101号《集体土地建设用地使用证》中记载土地的使用权人，该宗土地面积为5900.55平方米，位于青岛市黄岛区。根据工作需要，胜中社区管理中心将该宗土地及地上附着物的使用权、管理权和收益权等移交给其下属单位-东营市众恒商贸服务中心。另，因企业改革需要，“中国石化集团胜利石油管理局胜中社区管理中心”已于2017年12月更名为“中国石化集团胜利石油管理局胜中管理中心”。 6.2019年11月27日，胜利石油公司出具《证明》一份，内容为原“中国石化集团胜利石油管理局”实行公司制改革，于2017年更名为“中国石化集团胜利石油管理局有限公司”。案涉黄集建(93)字第101号《集体土地建设用地使用证》上载明的使用者一一“胜利油田老年工作处”，系原“中国石化集团胜利石油管理局”机关直属单位，并于2018年整合组建为“中国石化集团胜利石油管理局有限公司老年服务管理中心”；原“胜利石油管理局胜中社区管理中心”更名为“胜利石油管理局有限公司胜中管理中心”，并于2019年7月整合组建为“胜利石油管理局有限公司西城社会化服务协调中心”。“东营市众恒商贸服务中心”系原“胜利石油管理局胜中社区管理中心”“胜利石油管理局有限公司胜中管理中心”、现“胜利石油管理局有限公司西城社会化服务协调中心”厂办集体企业。因企业生产经营和改革发展需要，原“胜利油田老年工作处”将案涉土地及地上建筑物的使用权、管理权、收益权等相关权利转移至原“胜利石油管理局胜中社区管理中心”，直接由“东营市众恒商贸服务中心”管理经营，并延续至今。 一审法院认为，民事活动应该遵循诚实信用原则。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据在案证据，涉案土地《集体土地建设用地使用证》上的登记使用权人为“胜利油田老年工作处”，该机构作为原“中国石化集团胜利石油管理局”的机关直属单位，已于2018年11月被整合组建为胜利石油公司老年管理中心，该系胜利石油公司的二级单位。而众恒商贸中心系胜利石油公司分支机构“胜利石油管理局有限公司西城社会化服务协调中心”的厂办集体企业，即众恒商贸中心与胜利石油公司老年服务管理中心均隶属于胜利石油公司。该宗机构的变更、设立及沿革等系胜利石油公司的内设机构调整。在其内部，胜利石油公司老年管理中心将承继于原“胜利油田老年工作处”的物权权利再委托于众恒商贸中心行使，系意思自治的体现，且不违反法律或行政法规的强制性规定，故众恒商贸中心依原权利人授权行使物权权利并无不当，其作为本案原告的主体适格，可以作为权利人向薛林阁主张物上请求权。 《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案，众恒商贸中心与薛林阁签订的《房屋租赁合同》中关于租赁物的租赁期限已于2018年5月28日届满，且众恒商贸中心亦在2018年11月5日向薛林阁送达了不再续租的通知，现薛林阁再占有涉案租赁物已无事实和法律依据，其应向众恒商贸中心退还，故对众恒商贸中心提出的要求薛林阁腾退房屋与院落之诉请，一审法院予以支持。至于薛林阁在租赁期间的扩建或添附部分，根据双方合同约定，扩建或添附部分应经众恒商贸中心书面同意，且对于经同意批准后的扩建、添附所导致的资产增值部分亦属于众恒商贸中心所有，在租赁期满或租赁合同解除、终止时，众恒商贸中心有权收回此类增值部分且不给予薛林阁任何补偿。同时，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。现薛林阁在本案中既未能提交证据证实其在租赁期间具体的扩建、添附之内容，也未能提交证据证实其在扩建或添附时曾取得众恒商贸中心的书面同意，故对众恒商贸中心提出的要求薛林阁将涉案出租的院落及房屋恢复原状之诉请，一审法院予以支持。 关于众恒商贸中心主张的房屋占有使用费。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。现薛林阁对租赁物的承租期限已于2018年5月28日届满，但其作为承租人仍占有使用租赁物，应继续向众恒商贸中心支付租赁期满后的占有使用费。至于占有使用费标准，根据双方合同约定，为涉案租赁合同约定的日租金标准的双倍，即每日734.24元（134000元÷365天×2）。 关于众恒商贸中心主张的律师费与交通费，无合同约定且未提交证据证实，一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、薛林阁于判决生效之日起十五日内将其与东营市众恒商贸服务中心于2017年签订的《房屋租赁合同》项下房屋及院落（建筑面积5900.55平方米）恢复原状并腾退交付于原告东营市众恒商贸服务中心。二、薛林阁于判决生效之日起十五日内向东营市众恒商贸服务中心支付房屋占有使用费（自2018年5月29日起，按照每日734.24元的标准，计算至上述第一项租赁物实际腾退之日）。三、驳回东营市众恒商贸服务中心的其他诉讼请求。案件受理费2650元，由薛林阁负担。 二审查明的事实与一审查明事实一致。 本案经调解，各方当事人未能达成协议。 本院认为，2017年，众恒商贸中心与薛林阁签订《房屋租赁合同》一份，约定众恒商贸公司将位于青岛市黄岛区建筑面积5900.55平方米的房屋租赁给薛林阁使用，年租金134000元，薛林阁于2017年9月4日向众恒商贸中心支付租金100000元，对于上述事实，双方均无异议，本院予以确认。本案审理中，薛林阁主张众恒商贸中心的主体不适格，本院认为，涉案租赁合同系由众恒商贸中心与薛林阁签订，薛林阁也已向众恒商贸中心支付租金100000元，故众恒商贸中心系涉案租赁合同的出租人。虽然涉案土地《集体土地建设用地使用证》上的登记使用权人为“胜利油田老年工作处”，但根据一审法院查明事实及调查取证，“胜利油田老年工作处”作为原“中国石化集团胜利石油管理局”的机关直属单位，已于2018年11月被整合组建为胜利石油公司老年管理中心，该系胜利石油公司的二级单位。而众恒商贸中心系胜利石油公司分支机构“胜利石油管理局有限公司西城社会化服务协调中心”的厂办集体企业，即众恒商贸中心与胜利石油公司老年服务管理中心均隶属于胜利石油公司。上述机构的变更、设立及沿革等系胜利石油公司的内设机构调整，且相关机构及单位已出具证明，历史沿革清楚。故，胜利石油公司老年管理中心将承继于原“胜利油田老年工作处”的物权权利再委托于众恒商贸中心行使，系意思自治的体现，且不违反法律或行政法规的强制性规定，薛林阁亦并未提交有效证据推翻上述事实，故众恒商贸中心依原权利人授权与薛林阁签订涉案《房屋租赁合同》并无不当，其作为本案原告的主体适格，双方签订的涉案《房屋租赁合同》合法有效。双方租赁合同于2018年5月28日到期后，并未继续签订租赁合同，也未交接涉案房屋，故双方形成不定期租赁关系，双方均可随时主张解除合同。2018年11月5日，众恒商贸中心向薛林阁发出通知一份，通知薛林阁解除合同并要求其支付欠付租金，薛林阁接到该通知后并未按通知要求腾让涉案房屋并支付欠付租金。现一审法院根据众恒商贸中心的请求，判决薛林阁腾让涉案房屋，并无不妥，本院予以维持。薛林阁上诉主张一审判决违约金过高应予以调整。因薛林阁拒绝腾让涉案房屋，且其未提交有效证据证明其使用涉案房屋的收益低于一审判决认定的日租金734.24元的标准，故本院对其要求调整违约金的主张不予支持。 综上，上诉人薛林阁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2650元，由上诉人薛林阁负担。 本判决为终审判决。 审判长  徐镜圆 审判员  李晓波 审判员  孙秀强 二〇二〇年五月二十日 书记员  于 澜 书记员  王庆光