辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终4727号上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司沈阳东陵支行，住所地沈阳市沈河区沈阳路123号。负责人：张巨巍，该支行行长。委托诉讼代理人：陶宝，女，1983年1月6日出生，满族，系中国农业银行股份有限公司沈阳分行职员，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：张贺，男，1970年10月29日出生，汉族，系中国农业银行股份有限公司沈阳分行职员，住沈阳市沈河区。被上诉人（原审原告）：沈阳尧力舜物业管理有限公司，住所地沈阳市沈河区正阳街88号301室。法定代表人：张国柱，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨利海，北京市国度律师事务所律师。上诉人中国农业银行股份有限公司沈阳东陵支行（以下简称“东陵农业银行”）与被上诉人沈阳尧力舜物业管理有限公司（以下简称“尧力舜物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2019）辽0103民初2666号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。东陵农业银行上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审法院凭沈阳中院作出的（2003）沈法执字第138号民事（执行）裁定书，便认定上诉人应向被上诉人交纳物业费属事实认定不清。1.（2003）沈法执字第138号民事（执行）裁定书是一份没有得到实际履行的文书；2.该份裁定书确认的房产无法更名过户。二、关于物业费的收取标准问题。一审法院认定该收费标准不当。尧力舜物业公司辩称，1.上诉人是案涉房产的物权人；2.涉案房产不存在未接收（交付）的情况；3.原审法院参照该院生效判决确认的与涉案房屋同地址、相同使用状态（闲置）房屋的物业费标准，作为上诉人承担物业费的依据并无不当。请求法院驳回上诉人的上诉请求。尧力舜物业公司向一审法院起诉请求：请求判令被告立即给付原告物业服务费663,375元（2017年1月1日至2018年12月31日）。一审法院认定事实：位于沈阳市沈河区的房屋，建筑面积3024.58平方米，登记所有权人为辽宁吉祥房地产开发公司。2016年6月30日，原告沈阳尧力舜物业管理有限公司与紫金商厦业主委员会签订《物业管理委托合同》，其中，原告沈阳尧力舜物业管理有限公司作为“受托方（乙方）”，紫金商厦业主委员会作为“委托方（甲方）”。合同第一条约定：“乙方自合同签订之日起负责紫金商厦物业管理，乙方对于整个商厦的设备安装、设备运行、设备养护已达到相当专业水准及拥有完善的基础设施，并且具备完备的各种合法手续。根据有关法律、法规、在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将同意（紫金商厦）委托于乙方实行物业管理，订立本合同”；第二条关于物业基本情况约定：“物业类型：商用建筑，坐落位置：沈阳市沈河区。四至：东：文化大楼南：红港皮草西：鼓楼宾馆北：荟华楼，占地面积：6253平方米、建筑面积：34700平方米，委托管理的物业构成细目见附页一”；第三条约定：“乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任”；第二章委托管理事项第四条约定：“房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅”；第五条约定：“共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉等、高压水泵房、楼内消防设施、设备、电梯”；第六条约定：“市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场”；第七条约定：“公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理”；第八条约定：“附属配套建筑和设施的维修、养护和管理”；第九条约定：“公共环境卫生，包括公共场所、房屋公用部位的清结卫生、垃圾的收集、清运门前三包”；第十条约定：“交通与车辆停放秩序的管理”；第十一条约定：“维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤”；第十二条约定：“管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料”；第十四条约定：“负责向业主和物业使用人收取下列费用：物业管理服务费；代收水费、电费及其它合理物业管理收费”；第十八条约定：“委托管理期限为五年。自2016年7月1日起至2021年6月30日止”；第二十条关于乙方权利义务约定：“5、负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施；6、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时；8、负责编制物业管理年度管理计划、资金使用计划及决算报告；9、每六个月向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支账目”；第四章关于物业管理服务质量第二十一条第二款第九项约定：“业主和物业使用人员对乙方的满意度达到98%”；第六章关于物业管理服务费用第二十二条约定：“物业管理服务费：乙方可按物价局审批标准适当下浮”。庭审中，原、被告均认可案涉房屋处于闲置状态。2017年2月13日，本案原告沈阳尧力舜物业管理有限公司以要求被告中国农业银行股份有限公司沈阳东陵支行给付截至2016年12月31日的物业服务费1,824,281.24元为由诉至一审法院。在该案中，一审法院认定的事实如下：2011年6月30日，原告与紫金商厦业主委员会签订物业管理委托合同，2016年6月30日双方再次签订物业管理委托合同。关于本案涉案房产的来源，2003沈法执字第138号民事（执行）裁定书载明：以被执行人所有的坐落于沈阳市沈河区紫金商厦五层“503”中的145平方米房产，抵偿申请执行人为被执行人承担的担保代偿款1200万元，房产的更名、过户费用由申请执行人承担。该裁定的申请执行人为中国农业银行沈阳市中街支行。依照省农行有关文件规定，中国农业银行沈阳市中街支行变更为东陵支行管理。本案涉案房产位于原告提供物业服务的紫金商厦五层，被告一直未实际使用闲置至今。一审法院（2009）沈河民二初字第1306号民事判决书认定与涉案房屋在同一大厦一层、四层的业主按每平米每年305元的标准交付物业费。同时，考虑未入住的实际确定在欠缴物业费总额内按75%的比例缴纳。后由于涉案房产存在未享受供暖服务等事实，经再审沈阳市中级人民法院生效判决认定业主应按总额50%的比例缴纳物业费。2017年8月22日，一审法院作出(2017)辽0103民初1948号民事判决书，判决被告中国农业银行股份有限公司沈阳东陵支行于该判决发生法律效力后十日内一次性给付原告沈阳尧力舜物业管理有限公司物业费1,824,281.25元。计算方式为305元/平方米.年×1450平方米×66个月×12个月×75%。判决书作出后，被告中国农业银行股份有限公司沈阳东陵支行不服该民事判决，向沈阳市中级人民法院提起上诉。二审对一审查明的除“……2003沈法执字第138号民事（执行）裁定书载明：以被执行人所有的坐落于沈阳市沈河区紫金商厦五层“503”中的145平方米房产……”以外的事实予以确认。另查明，（2003）沈法执字第138号民事（执行）裁定书载明：……以被执行人所有的坐落于沈阳市沈河区紫金商厦五层“503”中的1450平方米房产……。2018年1月3日，沈阳市中级人民法院作出(2017)辽01民终12312号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2018年12月25日，中国农业银行股份有限公司沈阳分行与辽宁富安金融资产管理有限公司签订编号为沈农银委托资产批量2018001号《委托资产批量转让协议》一份，其中，中国农业银行股份有限公司沈阳分行作为“甲方（转让方）”，辽宁富安金融资产管理有限公司作为“乙方（受让方）”。协议约定：甲方作为中国农业银行的分支机构，受托处置委托不良资产，享有转让沈阳强风集团资产包资产及其附属权益的权利，其中，物权资产明细包括辽宁吉祥房地产开发公司名下的位于沈阳市沈河区紫金商厦五层“503”中的1450平方米房产。乙方凭借其承诺的价格等交易条件，被甲方确认为本次资产转让的买受人。乙方受让不良资产所应支付甲方的价格为7,300,000元。甲方确认，其已收到乙方交纳履约保证金365,000元。该履约保证金（不计利息），可等额冲抵并转化为其应支出的转让价款金额。本协议签署之日起5日内，乙方向甲方一次性支付剩余转让价款，金额6,935,000元，已支付的履约保证金按约定于付款当日冲抵转让价款。资产项下涉及的物权资产，自交割日起，甲方就该等物权依法享有的权益转移至乙方。甲方可应乙方之合理要求，在交割日后提供必要的物权转移证明文件，以协助乙方实现对该等物权资产的占有或控制，并配合其办理权属变更手续。双方特别约定，转让的物权资产中的辽宁吉祥房地产开发公司抵债房产的物业费甲方已交至2016年12月末，之后发生的物业费由乙方负责解决。2019年1月8日，中国农业银行股份有限公司沈阳分行与辽宁富安金融资产管理有限公司又签署《委托资产批量转让资产档案资料移交（接收）清单》一份，载明移交资料包括沈阳中级人民法院民事执行裁定书【2003】沈法执字第138号、沈阳中级人民法院协助执行通知书【2003】沈法执字第138号、沈阳中级人民法院民事裁定书【2003】沈法执字第138号。2019年1月10日，中国农业银行股份有限公司沈阳分行与辽宁富安金融资产管理有限公司在辽宁法制报上刊登《债权、物权转让暨债务催收联合公告》，内容载明：“根据国家有关法律、法规规定，2018年12月25日中国农业银行股份有限公司沈阳分行与辽宁富安金融资产管理有限公司签订《委托资产批量转让协议》，中国农业银行股份有限公司沈阳分行已将其对下列公告清单所列物权权利、债务人及其担保人享有的主债权及担保合同项下的全部权利依法转让给辽宁富安金融资产管理有限公司。辽宁富安金融资产管理有限公司合法取代中国农业银行股份有限公司沈阳分行成为上述转让物权的权利人、债权的债权人和担保权利人。请公告清单中所列债务人及担保人自公告之日起，向辽宁富安金融资产管理有限公司履行还本付息义务或相应的担保责任等相关义务。若债务人、担保人因各种原因更名、改制、歇业、吊销营业执照或丧失民事主体资格的，由承债主体、清算主体代为履行义务或履行清算责任。公告清单中包括辽宁吉祥房地产开发公司贷款金额12,000,000元。”现原、被告因物业服务产生纠纷，原告起诉来院。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”同时，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条规定：“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”本案中，结合（2017）辽0103民初1948号民事判决书和(2017)辽01民终12312号民事判决书所认定的事实，可以看出，案涉房屋系来源于沈阳市中级人民法院作出的（2003）沈法执字第138号裁定书，而该裁定书系执行程序中作出的以物抵债裁定书，因中街支行后转归被告中国农业银行股份有限公司沈阳东陵支行，产生将涉案房屋抵偿给被告中国农业银行股份有限公司沈阳东陵支行并发生涉案房屋所有权变动的法律效果，因此，该裁定生效之时，被告中国农业银行股份有限公司沈阳东陵支行系涉案房产的所有权人，被告主体适格。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”原告依据与紫金商厦业主委员会签订的物业管理委托合同取得了涉案房产的物业管理服务权利。被告中国农业银行股份有限公司沈阳东陵支行作为涉案房产的业主，应当履行交纳物业费的义务。关于涉案房屋物业费的收费标准问题。基于(2017)辽0103民初1948号和(2017)辽01民终12312号两份生效民事判决书所认定的事实，截至2016年12月31日原告对案涉房屋物业费的收费标准确认为每平米每年305元，现原告与紫金商厦业主委员会签订的物业管理委托合同对于物业费收费标准问题并无约定，而原告与被告之间亦未签订物业服务合同，各方之间亦无其他补充约定，故，本案仍应比照该标准计算物业服务费。现原告主张仍按75%的比例收取物业费不高于生效判决确定的标准亦未加重被告的责任，被告应缴纳的物业费为663,375元（305元/平方米.年×1450平方米×2年×75%）。关于被告抗辩紫金商厦业主委员会主体资格违法，物业管理委托合同无效的意见。本案中，被告并未提供相关证据证明上述主张，对此应承担举证不能的法律后果。同时，根据已经发生法律效力的(2017)辽0103民初1948号民事判决书和(2017)辽01民终12312号民事判决书，已经判令被告中国农业银行股份有限公司沈阳东陵支行向原告沈阳尧力舜物业管理有限公司给付截至2016年12月31日的尚欠物业服务费，且被告在该案中亦曾提出该项抗辩，而原告在本案中主张系要求被告给付自2017年1月1日起至2018年12月31日止的物业服务费，综合两个案件的关系关系，可以看出，本案所依据的事实系上述案件的延续。《物业管理委托协议》系双向权责约定，对原、被告双方均具有约束力,原告已按协议约定向案涉房屋所在大厦履行物业服务义务，支付了必要费用，被告作为案涉房屋的业主已接受该物业服务。本着诚实信用原则，被告应当向原告缴纳物业服务费。故，对于被告的该项抗辩意见，不予支持。关于被告抗辩原告未完成物业委托合同约定义务的意见。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，虽案涉物业管理委托合同第二十条约定原告需要每六个月向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支账目，第四章关于物业管理服务质量第二十一条第二款第九项约定业主和物业使用人员对原告的满意度达到98%，但原、被告在庭审中均未提供相关证据证明原告提供的服务存在瑕疵，考虑到上述服务仅为原告提供物业服务中的一部分，被告以此拒交全部物业费缺乏依据，现原告主张被告按照欠费金额的75%向其交纳物业费，亦符合收取费用与服务质量相适应的原则，较为公平。故，对于被告的该项抗辩意见，不予采信。关于被告抗辩案涉房屋未占有使用，原告无权收取物业费的意见。虽然原、被告在庭审中均认可案涉房屋处于闲置状态，但作为为整个紫金商厦提供物业服务的原告有权要求被告缴纳物业费用。故，对于被告以(2003)沈法执字第138号民事执行裁定书未实际履行,被告并未实际占有使用案涉房屋为由拒绝支付物业费的主张，不予支持。关于被告抗辩其将案涉房屋转让给辽宁富安金融资产管理有限公司，其已经不享有案涉房屋所有权，并非本案适格被告，要求追加辽宁富安金融资产管理有限公司的意见，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条和第三十一条的规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。同时，国务院《物业管理条例》第六条第一项的规定，房屋的所有权人为业主。本案中，案涉房屋系不动产，根据《中华人民共和国物权法》第六条的规定，不动产所有权的变动应当依照法律规定登记。被告中国农业银行股份有限公司沈阳东陵支行取得案涉房屋所有权系依据沈阳市中级人民法院作出的(2003)沈法执字第138号裁定书，现被告欲处分案涉房屋的所有权，应当先办理登记，未经登记，不发生物权效力。虽中国农业银行股份有限公司沈阳分行与辽宁富安金融资产管理有限公司签订了《委托资产批量转让协议》，约定将案涉房屋转让给辽宁富安金融资产管理有限公司，并将档案资料移交该公司，双方又在辽宁法制报上办理债权、物权转让暨债务催收联合公告，但合同效力和物权效力系分离的，上述一系列的行为仅发生债权效力，并未发生所有权变动的法律效果，被告仍为案涉房屋的所有权人，即案涉房屋的业主，物业服务合同关系形成于原、被告之间。合同具有相对性，虽《委托资产批量转让协议》中双方特别约定转让的物权资产中的辽宁吉祥房地产开发公司抵债房产的物业费被告已交至2016年12月末，之后发生的物业费由辽宁富安金融资产管理有限公司负责解决，但上述约定系约束被告与辽宁富安金融资产管理有限公司，现被告并未提供相关证据证明其已经告知原告向辽宁富安金融资产管理有限公司催收物业服务费，在原告予以否认的情况下，并不能以此为由对抗原告。被告与辽宁富安金融资产管理有限公司之间的约定，被告可另行主张权利。故，对于被告的该项抗辩意见，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十五条、第二十八条、第三十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百二十一条，国务院《物业管理条例》第六条、第七条、第四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条之规定，判决：一、被告中国农业银行股份有限公司沈阳东陵支行于本判决发生法律效力之日起十五日内给付原告沈阳尧力舜物业管理有限公司物业服务费663,375元（自2017年1月1日起至2018年12月31日止）；二、驳回原告沈阳尧力舜物业管理有限公司其他诉讼请求。如被告中国农业银行股份有限公司沈阳东陵支行未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,433元，由被告中国农业银行股份有限公司沈阳东陵支行承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。此前，被上诉人尧力舜物业公司曾起诉上诉人东陵农业银行给付2011年7月1日至2016年12月31日期间的物业服务费，该案经已发生法律效力的（2017）辽0103民初1948号、（2017）辽01民终12312号两份民事判决，判令东陵农业银行向尧力舜物业公司给付欠付期间的物业服务费。本案中，尧力舜物业起诉请求为给付2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费，一审法院结合上述两份判决所认定的事实，认为本案所依据的事实为上述案件的延续并无不当，本院予以确认。关于上诉人提出本院作出的（2003）沈法执字第138号裁定书是一份没有得到实际履行的文书，涉诉房产无法办理过户的上诉主张，本院认为，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”又根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条规定：“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”本案中，案涉（2003）沈法执字第138号裁定书为执行程序中作出的以物抵债裁定书，依照上述法律规定，涉诉房产物权的变更自该法律文书生效时发生效力，亦即上诉人在该执行裁定书生效时为涉诉房产的所有权人。据此，上诉人仅以无法进行更名过户为由主张该法律文书并未得到实际履行缺乏法律依据。本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。关于上诉人提出其并未实际占有使用涉诉房产，不应交纳物业费的上诉主张，本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，被上诉人依据与紫金商厦业主委员会签订的物业管理委托合同取得了涉案房产的物业管理服务权利。上诉人作为涉诉房产的业主，应当履行交纳物业费的义务。至于上诉人是否实际占有、使用,不影响该义务的履行。故对上诉人的该项上诉主张，本院不予支持。关于上诉人提出一审法院确定的物业费收取标准不当的上诉主张，本院认为，如前所述，本案所依据的事实系已发生法律效力的（2017）辽0103民初1948号、（2017）辽01民终12312号两案的延续，一审法院依据该案确定的物业费收取标准比照计算本案物业管理费有其合理性，亦未超出该案所确定的标准，本院予以确认。本院对上诉人的该项上诉主张亦不予支持。综上所述，中国农业银行股份有限公司沈阳东陵支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10,433元，由上诉人中国农业银行股份有限公司沈阳东陵支行负担。本判决为终审判决。审判长  姜会军审判员  李 妍审判员  韩彩霞二〇二〇年五月十九日法官助理刘冰青书记员张潇元本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。