北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终3504号上诉人（原审被告）：芦玉霞，女。上诉人（原审被告）：李海涛（芦玉霞之夫）。二上诉人之共同委托诉讼代理人：李同煜，北京市鼎知律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张会影，女。委托诉讼代理人：许友，北京京翔律师事务所律师。原审第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人：谢勇，董事长。委托诉讼代理人：冯涵，男，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务专员。上诉人李海涛、芦玉霞因与被上诉人张会影及原审第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市丰台区人民法院(2019)京0106民初27021号民事判决，共同向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。李海涛、芦玉霞共同上诉请求：撤销一审判决第三项，改判我们向张会影返还定金50万元。事实和理由：一审法院主观臆断“购房款100万元”包含定金50万元和解押款50万元，与《补充协议》约定不符。在定金50万元尚未转化为购房款的时候，“购房款100万元”中也不应该理解包括该款项。综上，一审法院认定我们违反合同约定错误，请二审法院查清事实，支持我们的上诉请求。张会影辩称，同意一审判决。我爱我家公司述称，我公司服从法院判决。张会影向一审法院起诉请求：1.判令李海涛、芦玉霞返还我购房款50万元；2.判令李海涛、芦玉霞双倍返还我定金100万元。一审法院认定事实：2019年1月19日，李海涛、芦玉霞（甲方、出售方）与张会影（乙方、买受方）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称房屋买卖合同）。该合同约定，甲方所售房屋坐落为XX603号，建筑面积88.60平方米。该房屋已设定抵押，抵押权人为廊坊银行，抵押金额为320万元。该房屋的抵押，甲方应在2019年3月15日前办理抵押注销手续。房屋成交总价为510万元，其中房屋主体价格150万元，房屋装饰、装修和相关设施的补偿价格为360万元。乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金50万元，定金通过自行交接方式划转。本合同中资金监管指：北京市房屋管理行政机关为保障买卖交易双方资金安全，强制性要求资金监管区域交易过程中的资金划转必须通过其设立的资金监管专用账户监管，待产权转移登记完成资金解除监管。本合同中资金存管指：为确保交易资金安全，买卖交易双方可向银行申请，将交易资金进行冻结，冻结期内交易双方均不得单方使用、支配；待满足解冻条件后资金解冻。本合同中资金自行划转指：买卖交易双方未采用资金监管或资金存管的方式，自行交接购房款。乙方采取贷款方式支付该房屋成交总价款，具体付款方式及期限的约定。乙方选择公积金贷款申办贷款的，拟贷款金额为60万元，乙方分四次向甲方支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款，第一次于网签后1日内，乙方向甲方支付50万元整，资金通过自行交接方式划转；第二次于缴税前5日，乙方向甲方支付343万元整，资金通过资金存管方式划转；第三次于缴税前5日，乙方向甲方支付5万元整，资金通过资金存管方式划转。第四次，于缴税前5日，乙方向甲方支付2万元，资金通过资金存管方式划转。本合同签署之日起，甲乙双方、共有人承诺积极履行该房屋交易过程中网签、解抵押、评估、贷款、交税、产权转移登记、抵押、放款、房屋交付等环节的义务并按要求提供材料，若任何一方违反本承诺，按本合同第十条第五款承担违约责任。甲方应当在过户后7日内将该房屋交付给乙方。因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，乙方有权单方解除合同。如乙方选择解除合同的，适用本合同第十一条第二款约定。本合同第十条第五款约定，除本合同另有约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的甲乙双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任；如构成本合同解除情形的，适用本合同第十一条解除条款约定。第十一条第二款约定，如乙方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自乙方向甲方发出的书面通知到达甲方之日起自动解除。甲方应于5个工作日内将其已经收取的乙方的全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金。如甲方逾期将乙方已经支付的款项返还给乙方，则每逾期一日，应按照未返还款项总额的万分之五/日向乙方支付违约金。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由甲方承担。另解除合同后须配合乙方办理注销网签手续等，如未办理乙方可单独追究甲方违约责任。当日，李海涛、芦玉霞（出卖方、甲方）与张会影（买受方、乙方）与我爱我家公司（见证方、丙方）签订《补充协议》。该协议约定,甲方同意将位于XX603号的住房出售给乙方。因标的物房屋处于抵押中，甲方无力自行还清债务。乙方同意，在签署本协议后甲方与债权人预约还款当日与甲方共同到廊坊农商银行代甲方提前还款50万元整，乙方代甲方向廊坊农商银行支付的还款额作为交易房屋的部分房款。由于乙方原因无法于签署本协议时缴纳足额定金（不高于合同价的20%），甲方同意乙方暂交10万元整，余额部分在查档后1日内补齐。若逾期未补齐，则视为乙方违约，甲方有权要求乙方按《买卖合同》中约定的定金金额双倍标准承担违约金，并甲方有权解除合同。甲乙双方要求，乙方在网签前自行支付甲方购房款100万元整，在网签后自行支付甲方购房款0元，由于不动产以产权转移为法律标记，丙方明确告知甲乙双方在产权未转移前支付房款存在如下风险：1、被法院查封的风险。房屋可能因债务原因导致被查封或限制登记等不确定的情形。网签、银行批贷、缴纳税款、提前入住等行为均不能规避司法查封、限制登记等其他权利人主张债权。2、合同履行周期风险。目前二手房交易量较大，受限购、房源核验、连环单等因素影响，整体交易时间很难确定，部分房屋还存在抵押，地址变更，夫妻更名，产权分割的事项，房款自行交接后至过户周期长，风险大，资金安全难以把控。甲乙双方已经充分理解上述风险，要求自行交接且放弃丙方推荐的资金存管业务，丙方已尽到风险告知义务，上述房款出现任何纠纷均由甲乙双方自行承担，丙方不承担任何责任。上述合同签订后，张会影向李海涛、芦玉霞支付定金50万元，李海涛、芦玉霞向张会影出具了《定金收据》。2019年1月20日，张会影转账支付李海涛50万元。张会影称上述款项系其按照合同约定支付李海涛、芦玉霞的定金50万元及解押款50万元，共计100万元，同时，《补充协议》中“乙方在网签前自行支付甲方购房款100万元整”的购房款100万元应指上述100万元。李海涛、芦玉霞认可收到了定金及解押款共计100万元，但其表示《补充协议》中购房款100万元并非指定金50万元及解押款50万元。张会影、李海涛、芦玉霞均认可定金50万元及解押款50万元包含在购房款510万元之内，XX603号房屋未办理网签。另查，李海涛、芦玉霞称XX603号房屋现仍未解除抵押，亦未向张会影交付。一审法院审理认为：依法成立的合同具有法律约束力，合同双方均应依约履行，一方不履行或者履行不符合约定的，应当承担相应的违约责任。根据查明的事实，买卖双方签订的房屋买卖合同及《补充协议》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按照合同约定享受权利、承担义务。案件争议的焦点在于“乙方在网签前自行支付甲方购房款100万元整”中的购房款100万元是否包含定金50万元及解押款50万元。根据房屋买卖合同的约定，张会影应于网签前支付李海涛、芦玉霞定金50万元，网签后支付剩余购房款460万元（含公积金贷款60万元）。根据《补充协议》约定，张会影应于网签前支付李海涛、芦玉霞定金50万元及解押款50万元，实际履行过程中，张会影于网签前支付100万元，该履行方式系对房屋买卖合同第一次房款支付方式的变更，系买卖双方的合意，法院不持异议。《补充协议》中“乙方在网签前自行支付甲方购房款100万元整”虽未明确指出“购房款100万元”是否包含定金及解押款，但根据房屋买卖合同约定，网签前张会影的支付义务已经完成，剩余购房款应在网签后缴税前支付，故“购房款100万元”应理解为包含定金50万元及解押款50万元为宜。李海涛、芦玉霞抗辩称张会影应再支付其购房款100万元，证据不足，法院不予采信。李海涛、芦玉霞应按合同约定协助张会影在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书，现其二人违约，张会影有权依据合同约定单方解除合同。房屋买卖合同解除后，李海涛、芦玉霞应返还张会影购房款50万元，故张会影的主张解除合同和返还购房款50万元的诉讼请求，具有事实和法律依据，法院予以支持。关于张会影主张李海涛、芦玉霞双倍返还定金100万元一节，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。张会影的该项诉讼请求，证据充分，符合法律规定，法院亦予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十五条规定，判决：一、张会影与李海涛、芦玉霞于二〇一九年一月十九日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》于二〇一九年十一月六日解除；二、李海涛、芦玉霞于判决生效后七日内返还张会影购房款500000元；三、李海涛、芦玉霞于判决生效后七日内返还张会影双倍定金1000000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本院二审期间，李海涛、芦玉霞提交如下证据：1、2019年2月28日个人贷款提前还款申请表的拍照打印件，证明其有履行买卖合同的行为，并等待张会影应另行支付的100万元用于偿还贷款；2、2019年5月13日催款函、快递单和签收记录，以证明曾就100万元向张会影发出催款通知，而对方已经签收，说明是双方对付款数额理解存在差异，而非其违约。张会影质证意见：对证据1的真实性予以认可，对关联性不予认可，认为事实上李海涛、芦玉霞并没有偿还贷款解除抵押；对证据2表示没有收到。我爱我家公司对证据1的真实性表示由法院核实，不发表质证意见；对证据2表示不知情亦不发表质证意见。本院对一审查明相关事实予以确认。本院认为，根据当事人的诉、辩意见，二审中双方的争议焦点为李海涛、芦玉霞是否应双倍返还张会影定金的问题。为说明这一问题，应首先审查李海涛、芦玉霞是否存在不履行合同约定义务的行为。根据已经查明的事实，买卖双方争议始于出卖人李海涛、芦玉霞没有依约办理偿还贷款、解除抵押登记而起，李海涛、芦玉霞则认为没有办理偿还贷款、解除抵押登记，源于张会影没有按照《补充协议》中约定额外支付100万元购房款，使其无法办理偿还贷款事宜。就此本院从以下几方面考虑：第一、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》没有购买人张会影应先行支付购房款用于偿还贷款的约定；第二、三方当事人通过签订《补充协议》，明确在协议第三条对甲方无力自行还清贷款，需乙方提前支付50万元用于偿还贷款进行了约定，该条款对于钱款的交付、用途和解除抵押的后续办理手续均予以详细规定，说明了各方当事人对该提前付款行为的重视，也说明了甲方需要50万元偿还贷款的事实；第三、《补充协议》在第三条后的四、五条中对买卖合同的签订和定金给付事宜进行了约定，之后的第六条中出现了“甲乙双方要求，乙方在网签前自行支付甲方购房款100万元整”的内容，单独从以上文字表述中确实可以理解为乙方应再行支付甲方100万元的意思，但认定该条款的准确意思，还要从条款的全部内容看，第六条内容为“甲乙双方要求，乙方在网签前自行支付甲方购房款100万元整，在网签后自行支付甲方购房款0元，由于不动产以产权转移为法律标记，丙方明确告知甲乙双方在产权未转移前支付房款存在如下风险：1、被法院查封的风险。房屋可能因债务原因导致被查封或限制登记等不确定的情形。网签、银行批贷、缴纳税款、提前入住等行为均不能规避司法查封、限制登记等其他权利人主张债权。2、合同履行周期风险。目前二手房交易量较大，受限购、房源核验、连环单等因素影响，整体交易时间很难确定，部分房屋还存在抵押，地址变更，夫妻更名，产权分割的事项，房款自行交接后至过户周期长，风险大，资金安全难以把控。甲乙双方已经充分理解上述风险，要求自行交接且放弃丙方推荐的资金存管业务，丙方已尽到风险告知义务，上述房款出现任何纠纷均由甲乙双方自行承担，丙方不承担任何责任。”，从以上全部内容看，是丙方对甲方在没有取得房屋所有权变更登记前，而先行支付购房款可能存在的风险进行的提示和因此发生纠纷后其公司免责的约定。依据上述事实，应该认定《补充协议》第六条中载明的付款内容是对买卖双方在网签前全部付款的总结，而非对另行付款的约定。据此，张会影在网签前应支付李海涛、芦玉霞全部款项为100万元，张会影已经依约全部支付。李海涛、芦玉霞没有办理提前还款和解除抵押登记，是违反合同约定义务的行为，应承担违约责任，应双倍返还定金。综上所述，李海涛、芦玉霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决，如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由李海涛、芦玉霞共同负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  刘丽杰审判员  王 佳审判员  陈雨菡二〇二〇年五月二十九日书记员  黑梦雪