浙江省湖州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙05民终377号 上诉人（原审被告）：周叶琴，女，1972年2月2日出生，汉族，住杭州市余杭区。 委托诉讼代理人：朱军，男，杭州市余杭区昌前法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：邹惠琴，女，1983年10月25日出生，汉族，住湖州市安吉县。 委托诉讼代理人：陈思思，浙江振源律师事务所律师。 上诉人周叶琴因与被上诉人邹惠琴房屋租赁合同纠纷一案，不服湖州市安吉县人民法院（2019）浙0523民初2514号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月6日立案受理后，依法由审判员周辰晨担任审判长，会同审判员朱惠明、赵哨兵组成合议庭，并于2020年5月25日公开开庭进行了审理，上诉人周叶琴及其委托诉讼代理人朱军，被上诉人邹惠琴的委托诉讼代理人陈思思到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周叶琴上诉请求：撤销浙江省安吉县人民法院（2019）浙0523民初2514号民事判决书的第一项判决，驳回被上诉人的一审请求或发回重审。事实与理由：一、本案双方自愿签订的《房屋租赁协议》，租赁时间为2018年7月1日至2021年6月30日共三年，确实是上诉人代表其他三位房屋共有人签订的，但是其他三位房屋共有人并没有书面授权上诉人可以解除合同，在上诉人与被上诉人丈夫曹华的微信聊天中可以证明其他房屋共有人一直委托上诉人向被上诉人催讨所欠的2018年7月1日至2019年6月30日余额15万元，没有任何书面授权上诉人解除合同。所以一审判决认定诉讼主体明确是程序上的错误，当然应该追加其他三位房屋共有人参加本案诉讼，否则会导致其他三位房屋共有人的合法权益无法保障，合理的诉求包括反诉均被非法剥夺。二、一审认定被上诉人是将案涉房屋用于经营浴场使用，但是与双方签订的《房屋租赁协议》的用途约定不相符合，此认定的事实是错误的。上诉人并没有指定案涉房屋必须经营浴场，而是将案涉房屋交付给被上诉人使用，并且将一楼、二楼、三楼共三本房产所有权证复印件交付给被上诉人，被上诉人是知晓一楼是营业房可以办理营业执照的，二、三楼是住宅房是不能用作营业的，但可以安全居住使用的。而且2013年7月8日被上诉人丈夫曹华等三人与案外人朱光德签订《转让协议》时，应该并且是知晓二、三楼是住宅房，用于营业的消防是通不过的。从2013年7月至2018年6月期间，被上诉人与其丈夫曹华经营浴场收入可观，经营状态良好。可以认定是被上诉人通过慎重考虑盈利可观的前提下，于2018年6月30日双方再次续签《房屋租赁协议》。双方完全是在自愿、平等的原则上达成协议，应该而且必须按协议履行，上诉人可以收取每年的房屋租金，被上诉人可以使用案涉房屋至2021年6月30日。本案纠纷是由于被上诉人在签订《房屋租赁协议》没有按时缴纳第一年的房屋租金造成的，是被上诉人延期缴纳房屋租金而违约，上诉人多次向被上诉人催要房屋租金，而且拒绝被上诉人要求提前解除协议的请求，并且告知如果要提前解除协议必须得到其他三位房屋共有人的同意后，被上诉人支付违约金和占有房屋期间的损失方可考虑解除协议。三、一审判决以所谓的双方有过错原因，形成合同僵局并且有失公平。认定被上诉人有权要求解除合同，是没有法律和事实的依据，是错误的。全国人大通过的《合同法》是保障双方的权益，而不是保障一方的权益，被上诉人经营亏损是其自己经营不妥造成的，而且2018年1月11日其未经安吉公安消防的批准，擅自装修案涉房屋的二、三楼造成被处罚，与上诉人无关，并且更能够证明2018年6月30日续签时，被上诉人已经知晓二、三楼是住宅房，不能够作为经营房使用。 邹惠琴二审答辩称：原审法院判决合同应当予以解除是正确的，上诉人的上诉理由不能成立。首先，被上诉人签订案涉的房屋租赁协议是与周叶琴签订的，周叶琴也自认在签订房屋租赁协议时是有其他三位房屋共有人的授权代理的，在这样的情况下，说明在本次房屋租赁的法律关系中周叶琴是具有代理权限，并且其所作出的意思表示是能够代表其他房屋共同人的。根据合同相对性的原则，我们也只能起诉本案的上诉人周叶琴。其次，一审法院认定案涉房屋是用于经营浴场，这一点上诉人是明知的是准确无误的。上诉人原先在将案涉房屋出租以前，自身就是将该房屋用于浴场经营而装修，并且一二三楼全部是用于整体的浴场经营，说明本案上诉人在出租房屋时，对于房屋的用途是已经明知的。上诉人称被上诉人在2013年的时候就已经明确知道二三楼房屋是住宅用房，被上诉人认为上诉人无论是在一审的过程中还是在上诉过程中都没有递交相应的证据证实其已经明确告知过被上诉人房屋的性质问题。第三，合同能否继续履行的问题，因为本案的房屋二、三楼是住宅用房，是无法用于经营的浴场。这十年以来，一二三层都是作为整体的一个浴场在经营。所以说，被上诉人受让浴场的时候，基于的信赖也是要将这个三层房屋共同用于浴场经营的。现在由于这个房屋的性质，导致浴场被停业，已经无法继续经营，合同的目的已经无法实现，故应判决解除合同。 邹惠琴向一审法院提出诉讼请求：1.判决邹惠琴、周叶琴之间于2018年7月1日签署的《房屋租赁合同》于2019年3月1日解除；2.判令周叶琴退还邹惠琴租房押金10万元；3.判令周叶琴返还邹惠琴房租租金52316.44元；4.本案诉讼费由周叶琴承担。 一审法院认定事实：2013年7月8日，邹惠琴前夫曹华等三人与案外人朱光德签订《转让协议》，约定朱光德将安吉递铺名都浴场（凤凰路647号）转让给曹华等三人经营。2017年7月17日，邹惠琴、周叶琴签订《房屋租赁合同》一份，约定周叶琴将位于安吉县房屋出租给邹惠琴使用；租赁期限自2017年7月26日至2018年7月26日；年租金为50万元；邹惠琴于租赁起始时缴纳保证金10万元，各项费用结清，房屋设施无损坏时退还保证金，如有损坏，周叶琴有权直接从保证金中扣除相关赔偿款项；邹惠琴在租赁期间应按时交纳租金及物业管理费、水电、燃气、有线电视、工商、税务等各项费用，如有拖欠，周叶琴有权从保证金直接扣除相关费用；营业执照由邹惠琴自行办理，周叶琴提供房产证明、身份证明的复印件，仅供租赁使用。2018年1月11日，安吉县消防大队作出安公（消）行罚决字【2018】0011号《行政处罚决定书》，认定安吉递铺名都浴场二楼扩建未经消防安全检查擅自投入使用、营业，违反了《中华人民共和国消防法》规定，决定给予安吉递铺名都浴场二楼扩建部分责令停产停业，并处罚款人民币五千元整。2018年6月30日，邹惠琴、周叶琴续签《房屋租赁合同》，约定邹惠琴继续向周叶琴租赁安吉县递铺镇凤凰路639-653号店面和二楼、三楼房屋，租赁期限自2018年7月1日至2021年7月1日；年租金50万元；邹惠琴于租赁起始时缴纳保证金10万元，各项费用结清，房屋设施无损坏时退还保证金，如有损坏，周叶琴有权直接从保证金中扣除相关赔偿款项；邹惠琴在租赁期间应按时交纳租金及物业管理费、水电、燃气、有线电视、工商、税务等各项费用，如有拖欠，周叶琴有权从保证金直接扣除相关费用；营业执照由邹惠琴自行办理，周叶琴提供房产证明、身份证明的复印件，仅供租赁使用。后邹惠琴始终无法办理消防备案手续，导致无法正常经营。2019年3月3日，邹惠琴前夫曹华通过朋友圈发布名都浴场空房及设备转让信息。2019年5月14日，周叶琴通过微信聊天方式向邹惠琴催讨剩余租金，邹惠琴要求周叶琴退还押金。 一审法院认为：本案争议焦点为：一、周叶琴主体是否适格；二、邹惠琴是否有权解除合同；三、合同解除时间的确认；四、邹惠琴是否有权要求周叶琴退租金；五、邹惠琴是否有权要求周叶琴退还保证金。关于争议焦点一，周叶琴答辩称涉案房屋系周叶琴与案外人共同共有，故邹惠琴诉讼主体错误。本案系房屋租赁合同纠纷,周叶琴称其代表所有共同共有人与邹惠琴签订《房屋租赁合同》且主张该《房屋租赁合同》真实有效，故双方主体明确，对于周叶琴该答辩意见一审法院不予认可。关于争议焦点二，通过庭审调查可知，涉案房屋原本系周叶琴方自行经营浴场使用，邹惠琴租赁涉案房屋时二楼浴池等基础装修已经存在，邹惠琴租赁目的系经营浴室且一直用作浴场经营至今，故双方于2018年6月30日在续订《房屋租赁合同》时明知或应当明知房屋租赁用途为“经营浴场”。涉案房屋实际仅一楼系商业用房，而二、三楼均系住房，用作浴场经营至今未经消防审批，分别于2011年及2018年因消防问题均受到行政处罚，现因消防问题浴场已无法正常经营。本案中邹惠琴作为承租人，租赁涉案房屋经营浴室多年，对租赁物的使用系明确规划的，应当了解或知晓相关消防法对开设浴场的规定，其在知晓租赁房屋存在消防问题后仍续租房屋，对结果具有明知且放任之行为，存在过错；周叶琴作为出租方及足浴店原经营者，亦明知或应当明知租赁物不适合用作浴场经营，其有义务交付符合使用条件的房屋给承租方，但仍将该具有使用瑕疵的房屋续租给邹惠琴经营浴场，亦对结果具有明知且放任的行为，存在一定的过错。综上，因邹惠琴、周叶琴双方各自过错原因，最终致使合同目的已不能实现，如强制要求邹惠琴继续履行合同支付租金，将形成合同僵局且有失公平，故邹惠琴有权要求解除合同。三、关于争议焦点三，通过邹惠琴、周叶琴双方微信聊天记录可知，邹惠琴虽于2019年5月14日向周叶琴表达要求其退还押金的意思表示，但该前提系周叶琴要求邹惠琴继续支付租金，邹惠琴进行反驳，并未明确告知周叶琴要求解除合同，不能视为合同解除通知达到对方。邹惠琴诉请要求解除合同，周叶琴于2019年7月4日收到起诉状副本，一审法院视周叶琴收到起诉状副本时间为解除合同通知达到时间，故合同解除时间应为2019年7月4日。四、关于争议焦点四，邹惠琴、周叶琴签订的《房屋租赁合同》起始时间为2018年7月1日，按2019年7月4日解除合同，租赁天数为368天，即使按照邹惠琴所称扣除与2017年7月17日签订的《房屋租赁合同》租赁重叠期限间25天，即按照实际343天计算租期，实际产生租金数额亦已近47万元，超过邹惠琴已经交纳的35万元，故邹惠琴无权要求周叶琴退还租金。五、关于争议焦点五，周叶琴当庭承认除收到邹惠琴35万元租金外，另已收到邹惠琴保证金10万元，该保证金即为邹惠琴诉请中的“押金”。根据双方《房屋租赁合同》约定，保证金系用作为邹惠琴按期支付租金等各项费用、房屋设施使用情况及房屋财产损害情况提供保证。鉴于周叶琴已就租金支付情况提出答辩意见，故就邹惠琴尚未支付的租金在保证金中予以扣除。经计算，截止2019年7月4日，本案邹惠琴已缴纳租金及保证金数额之和为45万元，少于其实际租赁期间产生的租金数额，故对其要求退还保证金的诉讼请求不予支持。一审法院认为，邹惠琴、周叶琴于2018年6月30日续签《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，成立并生效，对双方均具有约束力。现因双方均存在过错，导致最终合同目的无法实现，如继续履行将导致合同僵局且显然对承租方有失公平，故对于邹惠琴要求解除合同的诉请予以支持，但因邹惠琴无法证明解除合同通知达到周叶琴的具体时间，故合同解除时间按照周叶琴收到起诉状副本时计算。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，因本案邹惠琴已缴纳租金及保证金数额之和少于其实际租赁期间产生的租金数额，故对于其二、三项诉讼请求不予支持。本案周叶琴未就未付租金具体数额及赔偿损失情况提起反诉，且当庭表示保留另案起诉之权利，故在本案中不进行审理。综上所述，据依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、一百一十九条之规定，判决如下：一、确认邹惠琴与周叶琴于2018年6月30日签订的《房屋租赁合同》于2019年7月4日解除；二、驳回邹惠琴的其他诉讼请求。本案受理费1670元（已减半），由邹惠琴负担。 二审期间，周叶琴向本院提交以下新的证据材料：其与曹华的微信聊天记录一份，用以证明上诉人向被上诉人催要案涉拖欠的第一年的15万元房租金，被上诉人同意支付。被上诉人提出提前解除租房合同，但上诉人坚决按三年合同为准履行，不同意解除合同。如果被上诉人找好下家，上诉人仅同意配合转租，最终双方没有达成解除的合意。同时证明被上诉人明确知道并要求另一位房产共有人范伟德一起见面协商但未成，故一审明显遗漏必要的被告参加诉讼。邹惠琴质证认为对证据真实性、合法性、关联性均没有异议，但是不能达到周叶琴的证明目的。在这个证明目的里面，上诉人也提到说，被上诉人已经明确的提出了解除租房合同的请求，但是上诉人没有同意，上诉人认为正因为他们没有同意，我们就无法实现解除合同的目的。但是被上诉人认为，法定解除是无需双方达成一致解除合意的，只需要上诉人再把解除的意愿和通知表达到上诉人，上诉人收到解除通知时，合同就应当解除，所以这一组证据从侧面证明2019年2月份就已明确提出要求解除合同，应当自周叶琴收到该解除通知的时候，就实现了合同解除的效果。本院审理后认为，对该证据真实性、合法性予以确认，但仅凭该证据不能达到其证明目的。 邹惠琴二审期间未提交新的证据。 本院二审查明的事实与一审相同，对一审查明的事实，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：一、原审未追加其他房产共有人参加本案诉讼是否属于程序错误。二、原审判决解除合同的理由是否成立。关于争议焦点一，《中华人民共和国物权法》第九十六条规定：“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。”周叶琴与邹惠琴签订的《房屋租赁协议》的出租方为周叶琴，周叶琴作为房屋共有人有权对外出租房屋，属于对房屋的管理行为。根据合同相对性，房屋租赁法律关系的双方当事人应当是租赁合同的缔约人，其他房屋所有人并不作为该法律关系的一方，而是与周叶琴形成了财产管理与被管理的关系，在本案中不构成必要共同诉讼。故周叶琴认为房屋共有人应参加诉讼并无法律和事实依据。关于争议焦点二，涉案房屋在租赁时已作为浴室经营多年，双方对房屋使用目的有一定共识。双方均在明知或应当明知租赁物不符合使用目的的情况下继续以相应价款达成了《房屋租赁合同》，对涉案房屋无法继续经营具有过错，最终导致合同目的无法实现，原审据此判决解除《房屋租赁合同》并无不当。综上所述，周叶琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，法律适用正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3340元，由上诉人周叶琴负担。 本判决为终审判决。 审判长  周辰晨 审判员  朱惠明 审判员  赵哨兵 二〇二〇年五月二十九日 书记员  周进方