昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初5315号原告：昆明康源房地产开发有限公司。住所：云南省昆明市官渡区世纪城忆春苑10幢1单元19A号1层。法定代表人：李莹,系公司董事长。委托代理人：邓清匀，系云南乐孚律师事务所律师，特别授权代理。被告：胡宗全，男，1963年3月3日出生，汉族，户籍登记地云南省楚雄彝族自治州禄丰县。被告：张翠莲，女，1958年11月8日出生，汉族，户籍登记地云南省昆明市西山区。被告：胡一多，女，1996年4月16日出生，汉族，户籍登记地云南省楚雄彝族自治州禄丰县。原告昆明康源房地产开发有限公司(以下简称“康源公司”）诉被告胡宗全、张翠莲、胡一多商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月13日受理后，依法适用普通程序，于2020年4月17日公开开庭进行了审理。原告委托代理人邓清匀到庭参加诉讼，被告胡宗全、张翠莲、胡一多经本院公告送达未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告康源公司诉称：2014年11月29日，被告胡宗全、张翠莲、胡一多以贷款方式购买原告开发的位于盘龙区房屋，双方签订了《商品房购销合同》以及《合同补充协议》。2015年2月9日，被告向交通银行股份有限公司云南省分行（以下简称交通银行）申请贷款570000元，并签订了《个人房产抵押贷款合同》，原告为被告的借款提供阶段性连带担保责任。在履行《个人房产抵押贷款合同》期间，被告自2016年2月起出现逾期未归还银行贷款的违约行为，交通银行多次催告，原告于2016年2月23日开始代被告清偿银行贷款。截至2016年6月，原告累计为被告清偿贷款32700.14元。因被告一直无法联系，也未按时归还银行借款本息。2017年6月27日，交通银行起诉要求三被告立即清偿所欠款项，原告康源公司为此承担连带保证责任。依据原、被告共同签订的合同补充协议的相关约定，原告有权解除与被告签订的《商品房购销合同》及其《合同补充协议》、撤销商品房备案登记、收回案涉房屋自行处置，用于赔偿原告已为被告代偿的款项以及为实现债权而支出的所有费用，相关损失及违约责任由被告承担。故原告诉至法院请求：一、解除原告与被告签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》，撤销商品房备案登记号ＫＭ2014120187926；二、判令被告向原告支付违约金164107.4元（以涉案房屋总价820537元的20%计算）；三、本案案件受理费13646元、诉前保全费为3984元、律师代理费29508.29元、保全担保服务费2500元，由三被告共同承担。被告胡宗全、张翠莲、胡一多未到庭参加诉讼，未发表答辩意见。原告昆明康源房地产开发有限公司为证明其主张向本庭提交如下证据：一、1.《商品房购销合同》，2.《合同补充协议》，3.商品房买卖合同登记备案表，共同证明三被告购买原告开发的“福提岛”小区房屋，双方共同签订《商品房购销合同》、《合同补充协议》系双方真实意思表示，该合同合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。二、4.《个人房产抵押贷款合同》，5.《公证书》，共同证明被告以向银行贷款方式购买案涉房屋，与交通银行股份有限公司云南省分行签订贷款合同，原告为该笔借款承担阶段性保证责任。三、6.《关于履行个人住房贷款担保义务的告知函》，7.《关于履行个人住房贷款担保义务的回函》，8.《还款情况说明》，9.代偿凭证、回单凭证，共同证明自2016年2月23日至2016年6月23日期间，因被告逾期未归还银行贷款，导致原告为被告代偿欠款本息合计32700.14元。四、10.《民事判决书》，11.交通银行（云南省分行）结清证明打印件，12.履行代偿说明，13.代偿凭证，14.执行费《收据》，15.《结案通知书》，共同证明原告停止向银行代偿后，银行向法院提起诉讼，要求提前收回贷款，经人民法院判决确定了被告承担清偿责任的范围及具体数额；原告于2019年5月7日代被告清偿了银行所有本息，借款合同已解除，现原告的售房合同目的无法实现，有权依据《合同补充协议》第八条的约定解除与被告签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》，有权要求被告承担违约责任，向原告支付违约金及原告为实现自身合法权益而支出的相关费用。五、16.《民事裁定书》，17.《保单保函》，18.《担保服务费发票》，19.保全费发票。20.《诉讼案件委托代理合同》，共同证明因被告引发的诉讼导致合同解除，原告为此支出的相关费用，依约应由被告承担。被告胡宗全、张翠莲、胡一多未到庭，未发表质证意见，未提交证据。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。对原告所提交的证据，因被告胡宗全、张翠莲、胡一多经公告送达，既未向本院递交答辩状，也未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，视为其放弃质证权利，证据真实性经法庭核对与原件无误，本院予以确认并在卷佐证，对证明目的，本院将在综述部分结合案情一并评述。根据原告陈述及证据，本院确认以下案件事实：2014年11月29日，原告与三被告共同签订《商品房购销合同》（合同登记备案号为ＫＭ2014120187926）及《合同补充协议》，约定被告向原告购买位于盘龙区房屋，购房款总金额为820537元，付款方式为首付250537元，尾款570000元向中国交通银行股份有限公司云南省分行贷款支付。《合同补充协议》第八条约定：“买受人因违反对银行等第三方的承诺导致出卖人须向第三人承担担保责任的，买受人同意出卖人依据本协议或其他按约定直接自治处置合同项下的房产用于赔偿出卖人向第三方承担的责任”，第十一条第三项约定“因买受人的原因导致合同被解除的，已发生的商品房交易税费、登记与撤销费用、公证费、维修基金等费用均应由买受人承担……其他情况的，买受人还应向出卖人支付购房款总额20%的违约金”。随后原告、被告胡宗全与交通银行股份有限公司云南省分行签订了《个人房产抵押贷款合同》，约定原告对被告的按揭贷款承担阶段性保证责任。被告胡宗全自2016年2月起出现逾期未归还银行贷款的违约行为，经交通银行多次催告，原告于2016年2月23日开始代被告清偿银行贷款。截至2016年6月，原告累计为被告胡宗全清偿贷款32700.14元。因被告胡宗全未按《个人房产抵押贷款合同》约定偿还借款，交通银行股份有限公司云南省分行将原告和三被告诉至法院，2018年5月4日昆明市五华区人民法院（2017）云0102民初6605号《民事判决书》认定被告胡宗全逾期欠付案涉房屋的银行贷款构成违约，判决其偿还借款本金、利息及逾期利息、银行为实现债权而产生的诉讼费；由本案原告对被告胡宗全的上述债务承担连带清偿责任。交通银行股份有限公司云南省分行于2019年1月13日出具《履行代偿说明》，认可本案原告已代被告胡宗全结清贷款本息、付清该判决确定的其他费用。因被告未向原告支付代偿的所有费用，构成违约，该合同目的不能实现，合同解除条件成就。原告诉至本院，提出前述诉讼请求。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务”之规定，本案双方当事人在自愿平等的基础上签订合同及协议且并未违反法律强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，本案中，原、被告双方在《合同补充协议》第八条约定《合同补充协议》约定：“买受人因违反对银行等第三方的承诺导致出卖人须向第三人承担担保责任的，买受人同意出卖人依据本协议或其他按约定直接自治处置合同项下的房产用于赔偿出卖人向第三方承担的责任”，虽未直接明确约定原告有权解除合同，但对于“直接自治处置合同项下的房产用于赔偿出卖人向第三方承担的责任”的约定可以解释为《中华人民共和国合同法》第九十七条规定的“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之情形，当该条件成就时，原告有权解除合同。被告胡宗全未按时偿还银行贷款导致原告承担担保责任，因被告经本院公告送达未到庭应诉，未发表答辩意见，也未提交已清偿原告因承担担保责任而支出款项的证据，视为对其自身抗辩权利的放弃，依据原、被告所签合同及补充协议约定，对原告要求解除合同及撤销登记备案手续的诉讼请求，本院依法予以支持。关于原告诉讼请求第二项所主张的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，原告与被告之间的商品房买卖合同关系中，被告已通过首付及贷款方式向原告全额支付了房屋价款，并无违约；原告作为被告向交通银行股份有限公司云南省分行贷款的保证人，其代为承担被告不能还款的责任是履行保证责任的法定义务，而非原告用以约定被告向其承担违约责任的依据，原告通过格式条款的约定要求被告在承担完毕对银行的违约责任后再向原告承担二次违约责任的主张没有法律依据，故原、被告签订的《合同补充协议》第十一条第3项因系格式条款片面加重了被告的责任而无效，对于原告据此要求被告承担违约金的主张，本院不予支持。关于原告主张的律师代理费的诉讼请求，原告自认尚未开具发票，该笔费用尚未实际发生，故本院不予支持；对于原告主张的保全担保费，因双方在合同中已有约定且原告向法院提供了实际支付费用的发票证据，本院予以支持。关于原告返还购房款的问题，因被告未在本案中提起反诉，故本院依法不予处理。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条，以及国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款，判决如下：一、解除原告昆明康源房地产开发有限公司与被告胡宗全、张翠莲、胡一多于2014年11月29日签订编号“福缇（房）1049”号《商品房购销合同》及《合同补充协议》；二、被告胡宗全、张翠莲、胡一多于本判决生效之日起十日内协助原告昆明康源房地产开发有限公司办理撤销商品房买卖合同备案登记手续（合同登记备案号为KM2014120187926）；三、被告胡宗全、张翠莲、胡一多于本判决生效之日起十日内向原告昆明康源房地产开发有限公司支付保全担保服务费2500元；五、驳回原告昆明康源房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉前保全费3984元，由被告胡宗全、张翠莲、胡一多承担。案件受理费13646元，由原告昆明康源房地产开发有限公司承担2274元，由被告胡宗全、张翠莲、胡一多承担11372元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  范文敏人民陪审员  刘丽娟人民陪审员  洪小军二〇二〇年五月十八日书 记 员  张 棵