上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终2613号上诉人(原审被告)：上海昊佳企业管理咨询服务有限公司,住所地上海市普陀区。法定代表人：杨紫铭,董事长。委托诉讼代理人：胡译飞。被上诉人(原审原告)：周钢，男，1962年9月5日出生，汉族，住上海市虹口区。被上诉人(原审原告)：袁蓓，女，1962年12月11日出生，汉族，住上海市虹口区。被上诉人(原审原告)：万城金控有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：刘翠苹。上诉人上海昊佳企业管理咨询服务有限公司(以下简称昊佳公司)因与被上诉人周钢、袁蓓、万城金控有限公司(以下简称万城公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2019)沪0109民初21037号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。昊佳公司上诉请求：撤销一审判决第五、六项，依法改判或发回重审。事实和理由：一、本案租赁双方主体为昊佳公司与万城公司，昊佳公司按照双方签订的《房屋租赁合同》已于2019年3月22日向万城公司支付2019年3月29日至2019年6月28日房租,该房租包含物业费。二、一审法院直接以“周钢与万城公司单方解除协议”作为依据有失妥当,缺乏事实依据。昊佳公司无法查证周钢单方面与万城公司签订《合同解除协议》是否符合双方合同解除的条件,周钢并未提供吴佳公司、万城公司拖欠周钢、袁蓓租金的证据；周钢于2019年4月24日提供给昊佳公司的《合同解除协议》截图,显示内容只有周钢单方面的签名,并未有万城公司的签章,昊佳公司无法判断《合同解除协议》的真实性及有效性；从2019年4月24日至6月底,周钢多次告知我们,万城公司马上就支付其房租,并未要求昊佳公司搬离上海市虹口区四川北路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)；2019年4月24日之后,昊佳公司多次主动与万城公司沟通，确认万城公司与周钢签署的《房屋租赁合同》是否有效,得到的答复均是有效。万城公司为证明与周钢签署的《房屋租赁合同》有效性,于2019年5月22日主动与昊佳公司签署《合同解除协议》,协议约定昊佳公司应于2019年6月28日将房屋交付给万城公司。昊佳公司由此确认万城公司与周钢签订的《房屋租赁合同》有效,并未与周钢签订合同解除协议。三、一审法院程序严重不合法。第一次开庭时间为2019年8月27日上午9点30分,昊佳公司到达指定开庭地点等待1个小时后,一审法院法官和陪审员均未到庭,经多方联系,法官回复已经取消开庭,但昊佳公司并未得到任何取消的通知;第二次开庭时间为2019年12月10日上午10点，一审法院并未向昊佳公司发送给开庭书面通知,只是当日早晨9：20电话告知必须到庭,侵害了昊佳公司的合法权利。周钢、袁蓓辩称，不同意昊佳公司的上诉请求。一、周钢、袁蓓解除与万城公司签订的《房屋租赁合同》完全合法。由于承租方万城公司违反房屋租赁合同中有关支付租金的约定,当解除合同的条件成就时，出租方即享有解除权的当事人可以行使解除权解除合同,而不必再与对方当事人协商。二、昊佳公司不仅知道几个关键时点(2019年3月13日和4月19日)前后万城公司不支付租金行为导致出租方行使解除权,而且清楚合同纠纷发生的全过程。万城公司未发表答辩意见。周钢、袁蓓向一审法院起诉请求：一、确认周钢、袁蓓与万城公司于2017年3月28日签订的《房屋租赁合同》及《合同解除协议》于2019年3月13日解除；二、万城公司支付违约金人民币36,200元(以下币种均为人民币);三、万城公司支付滞纳金1,145.23元；四、万城公司已支付的押金18,100元抵做违约金及滞纳金，万城公司已付的物业管理费押金7,531.16元抵做2019年4月至5月的物业管理费，万城金控已付的2019年3月18日至2019年4月17日的租金19,745元抵作昊佳公司一个月的房屋占用费；五、昊佳公司支付2019年3月18日至2019年7月1日的房屋占用费用67,946.66元；昊佳公司支付2019年4月至6月物业管理费11,296.74元。一审法院认定事实：系争房屋权利人登记为周钢、袁蓓。2017年3月28日，周钢、袁蓓作为出租方(甲方)与万城公司作为承租方(乙方)签订了一份《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方；房屋建筑面积144.83平方米，租赁期限自2017年4月18日至2020年4月17日；租金标准为19,745元/月,日租金按月租金除以30天计；合同项下免租期为90天，每年免租明细为2017年4月18日至2017年5月17日，2018年4月18日至2018年5月17日，2019年4月18日至2019年5月17日；房租每3个月支付一期，每期支付3个月的租金；支付明细为……2018年10月18日支付59,236元，2019年1月18日支付59,236元，2019年4月18日支付41,466元，2019年7月18日支付62,199元，2019年10月18日支付62,199元……；乙方支付给甲方的押金为18,100元；乙方经甲方催告后7日内仍不按照约定支付租金的，甲方有权解除合同收回系争房屋；乙方未按照约定支付租金的，每延迟1日，甲方可按月租金金额的1%收取滞纳金，因此导致双方解除合同的，在乙方结清合同履行期间应由乙方承担各项费用后，甲方应退还乙方已支付但没有使用的租金及押金，同时由乙方按合同下系争房屋届时月租金的2倍向甲方支付违约金。另双方在合同第十四条其他约定事项手写载明：如甲乙双方出现违约情况，违约金均为36,200元。合同履行过程中，万城公司于2018年11月7日支付2018年10月18日至2019年1月17日的租金59,236元，于2019年1月24日支付2019年1月18日至2019年2月17日的租金19,745元。2019年3月13日，周钢通过特快专递向本市花园路XXX号嘉和国际大厦2112室发函，收件人列明为万城公司。函件主要内容为：万城公司未按约支付2019年2月的租金，经多次催告仍未履行承诺，周钢按约解除双方的租赁合同，于2019年3月17日收回系争房屋，一个月的押金抵扣2月份租金，保留追究其他责任的权利。该函于2019年3月14日签收。同月3月18日，万城公司向周钢支付租金39,491元。2019年4月初，万城公司的工作人员与周钢微信联系有关双方合同解除事宜，并提供了本市沪太路XXX号XXX号的联系地址作为周钢向万城公司寄送有关合同解除协议文本的快递地址。2019年4月9日，周钢暨袁蓓的代理人与万城公司签订《合同解除协议》一份，约定双方于2017年3月28日签订的《房屋租赁合同》及相关附件于协议签署之日解除，双方不再因合同条款产生任何争议，万城公司应于2019年6月28日交还系争房屋，万城公司应于协议签署十个工作日内向周钢、袁蓓支付30,277元，该协议第八条另手写约定，2019年4月17日前付款，如不付款，本协议按作废处理，且按原合同要求万城公司赔偿违约金和滞纳金。同年4月19日，因万城公司未支付《合同解除协议》中的费用，周钢通过特快专递向本市沪太路XXX号XXX号发函，收件人列明为万城公司。该函主要内容为：由于万城公司多次迟延支付租金，经多次催告,仍未于催告期限内支付，按照合同约定，周钢有权解除合同，收回系争房屋；2019年2月份的租金,经周钢催告多次万城公司仍未按约定付款，周钢于2019年3月13日通知万城公司解除合同后,在次承租人开始以不付租金给万城公司的压力下，万城公司才于3月18日付出租金，万城公司称由于转租合同于2019年6月28日到期，请求周钢2019年6月28日收回房屋，周钢考虑到次承租人以及万城公司的利益不受损并且在万城公司保证按时付款的前提条件下，双方于4月9日签了《合同解除协议》，这个协议要生效必须要万城公司在2019年4月17日前付款，如未付款，此协议无效按作废处理，周钢可按原合同条款要求万城公司赔偿违约金和滞纳金，至4月19日万城公司经多次催告仍不付款，且万城公司的所有人员开始不接电话和不回短信。周钢发函要求租赁合同自该通知函送达之日起解除，最晚于2019年4月30日收回系争房屋；要求万城公司赔付违约金36,200元，支付滞纳金9,478元；房屋租赁合同现经解除,万城公司作为承租人应将房屋返还出租人，现实际占有房屋的是次承租人，所以万城公司必须通知负有腾房义务的次承租人，并且承担不能全面履行转租合同的违约责任；万城公司应支付2019年4月18日至4月30日腾房期间的占房使用费用；付款和标的房交接手续完成后退回押金。该函于2019年4月23日被签收。另查明，2018年5月，万城公司作为出租方(甲方)与昊佳公司作为承租方(乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定由甲方将系争房屋出租给乙方办公，租期自2018年6月29日至2019年6月28日，租金标准为23,365.58元/月，租金每三个月支付一期，第一期于2018年6月29日前支付70,096.70元，第二期于2018年9月14日前支付70,096.70元，第三期于2018年12月14日前支付70,096.70元，第四期于2019年3月14日前支付70,096.70元；乙方支付给甲方的押金为46,731.10元；合同履行期间的物业费由甲方承担，其余发生的费用由乙方承担。昊佳公司向万城公司承租系争房屋期间，于2019年3月22日向万城公司转账支付了同年3月29日至6月28日的租金。因万城公司欠付周钢租金，周钢分别于2019年3月18日和4月24日将发给万城公司的两份解除通知的照片通过微信发送给昊佳公司的工作人员，并于同年4月24日告知昊佳公司其发给万城公司的解除函已于同年4月23日签收，解除函明确要求于同年4月30日前返还房屋。同年5月27日，昊佳公司工作人员向周钢发微信表示，不租系争房屋了，并让周钢找万城公司，周钢同日回复表示，和万城公司的租赁合同解除后，昊佳公司应当腾退交还系争房屋，因当时昊佳公司有意愿租房，故维持原状，现要求昊佳公司马上腾退房屋并付清4月17日后的房屋占用费，昊佳公司工作人员回复表示只接受万城公司的交涉。2019年6月28日，昊佳公司搬离系争房屋，同年7月1日，昊佳公司与周钢就系争房屋内物品和钥匙进行交接，并签订交接书一份。一审法院审理中，周钢、袁蓓蓓提供海泰国际大厦物业管理中心出具的证明函两份，主要内容为证明系争房屋每月物业管理费为3,765.58元；已收到系争房屋业主周钢缴纳的2019年4月-6月的系争房屋物业管理费11,296.74元，其中4月和5月的物业管理费(合计7,531.16元)，根据业主周钢要求，将其承租人万城公司在物业管理中心的押金7,531.16元来抵扣。一审法院认为，依法成立的合同具有法律拘束力，当事人均应依约履行。万城公司作为承租人在履行合同过程中逾期支付租金，按其与周钢、袁蓓签订的《房屋租赁合同》的约定，周钢、袁蓓有权主张滞纳金、违约金并有权解除合同，后经双方协商，由周钢代表出租方与万城公司签订了《合同解除协议》，约定万城公司应于2019年4月17日支付30,277元，万城公司无需承担违约责任，并可使用系争房屋至2019年6月28日，如未按约付款该协议作废，周钢、袁蓓有权依照原《房屋租赁合同》的约定主张违约责任。嗣后因万城公司未能依约付款，周钢于2019年4月19日向万城公司工作人员提供的联系地址发函解除《房屋租赁合同》，依法产生法律效力，周钢、袁蓓与万城公司就系争房屋签订的《房屋租赁合同》应于该函签收之日即2019年4月23日解除，《合同解除协议》亦因周钢、袁蓓另行行使合同解除权而于解除通知函签收之日解除。因万城公司欠付费用导致解除合同，周钢、袁蓓要求万城公司支付滞纳金1,145.23元和违约金36,200元，符合《房屋租赁合同》的约定，依法可予支持。合同解除后，系争房屋应当返还周钢、袁蓓，周钢于解除函中要求万城公司于2019年4月30日返还房屋，并于同年4月24日将其向万城公司行使合同解除权的通知发送给次承租人即系争房屋的实际使用人昊佳公司，昊佳公司应当向周钢返还房屋，因昊佳公司实际至2019年7月1日才向周钢交付房屋，现周钢要求昊佳公司承担合同解除后至房屋实际返还之日的房屋占用费，占用费标准为19,600元，一审法院依法予以支持。合同解除前的租金和物业管理费仍应由万城公司承担。因周钢、袁蓓和物业管理单位均确认已将万城公司支付的物业管理费押金抵做2019年4月、5月的物业管理费，周钢、袁蓓要求昊佳公司承担该期间的物业管理费，一审法院不予支持。因万城公司的物业管理费押金并非向周钢、袁蓓支付，与本案亦不属同一法律关系，周钢、袁蓓要求在本案中确认物业管理费押金抵扣的诉讼请求，一审法院不予处理。关于2019年6月的物业管理费，已由周钢承担，故周钢要求昊佳公司承担其占用系争房屋期间的该费用，一审法院予以支持。周钢、袁蓓主张万城公司已支付的押金18,100元抵做违约金及滞纳金，因本案中周钢、袁蓓已主张了违约金、滞纳金，即同意向万城公司返还该押金，一审法院依法予以确认。据此，一审法院判决如下：一、确认周钢、袁蓓与万城公司于2017年3月28日就系争房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年4月23日解除；二、确认周钢、袁蓓与万城公司于2019年4月9日签订的《合同解除协议》于2019年4月23日解除；三、万城公司应于判决生效之日起7日内向周钢、袁蓓支付违约金36,200元;四、万城公司应于判决生效之日起7日内向周钢、袁蓓支付滞纳金1,145.23元；五、昊佳公司应于判决生效之日起7日内向周钢、袁蓓支付系争房屋2019年4月24日至2019年7月1日期间的房屋占用费用45,080元；六、昊佳公司应于判决生效之日起7日内向周钢、袁蓓支付2019年6月的物业管理费3,765.58元；七、周钢、袁蓓应于判决生效之日起7日内向万城公司返还押金18,100元；八、驳回周钢、袁蓓的其余诉讼请求。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按约履行自己的义务。本案中，周钢、袁蓓与万城公司就系争房屋签订的《房屋租赁合同》《合同解除协议》均系双方当事人真实意思表示，各方当事人均应按约履行自己的义务。因万城公司作为承租人未能依约付款，周钢于2019年4月19日向万城公司发函解除《房屋租赁合同》，万城公司于2019年4月23日签收该函，依法产生法律效力，故一审法院认定2019年4月23日为周钢、袁蓓与万城公司签订的《房屋租赁合同》解除之日，《合同解除协议》亦因周钢、袁蓓另行行使合同解除权而于解除通知函签收之日解除，并无不当，本院予以认可。合同解除后，系争房屋应当返还周钢、袁蓓，周钢于2019年4月24日将其向万城公司行使合同解除权的通知发送给实际使用人昊佳公司，故一审法院认定昊佳公司承担合同解除后至系争房屋实际返还之日的房屋占用费和2019年6月的物业管理费，阐述清晰、理由充分，本院予以认同，不再赘述。昊佳公司提出一审法院程序严重不合法，因与事实不符，且于法无据，本院不予采纳。综上所述，昊佳公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3,539.30元，由上诉人上海昊佳企业管理咨询服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张常青审判员  成 皿审判员  姚 跃二〇二〇年五月二十八日书记员  夏 歆附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……