沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0106民初8704号原告沈阳市欧文物业管理有限公司，住所地辽宁省沈阳市于洪区。法定代表人刘敏，系该公司总经理。委托代理人齐永森，系辽宁北天律师事务所律师。委托代理人王泽民，系辽宁北天律师事务所实习律师。被告王广惠，1951年10月25日生，汉族，住址沈阳市铁西区。公民身份号码：2101031951××××××××。原告沈阳市欧文物业管理有限公司诉被告王广惠物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告沈阳市欧文物业管理有限公司委托代理人齐永森、王泽民，被告王广惠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳市欧文物业管理有限公司诉称，本公司于2017年1月1日起入住小区，与前物业沈阳金碧物业管理有限责任公司签订了债权转让合同，合同规定，沈阳金碧物业管理有限公司将转让前的一切应收费用一并转让给本公司，前物业公司（金碧物业）与沈阳金路房屋开发有限公司签订了《前期物业管理合同》，后期园区业主委员会成立，跟业主委员会签订了物业服务合同，并约定按建筑面积0.8元／㎡收取物业管理费，电梯费按照12元每人每月收取，一楼车库仓库按照每平方米0.4元一个月收取，门市房按照0.4元每平收取。前公司（沈阳金碧物业管理有限公司）和本公司（沈阳欧文物业管理有限公司）在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作，在原告提供服务之同时被告一直未交物业管理费。经原告工作人员多次催促未果。根据相关法律规定及双方约定，请法院给予判决。要求法院判决被告王广惠支付自2014年1月1日至2018年12月31日期间的物业费5901元。2016年9月末原物业服务公司向我们提出不再继续服务，询问我方是否同意接手，我们同意后就签订了协议，据我了解，我公司曾以别的公司从事相关物业服务，虽然当时没有资质，类似民间试运行的方式，转让协议这事是已经由小区办备案同意的，我可以提供相关证据。按照转让的相关法律规定应由原债权人向债务人告知，本案涉及的债权转让是由金碧物业公司通知的相关债务人，我们已经向金碧公司索得了相关通知手续已向法庭提供。我公司在2016年12月份我公司成立之前我公司人员一直借用沈阳鑫房建房产物业管理有限公司的资质提供服务，我公司成立后就进行服务了。因该小区成立时间较长，建筑垃圾不可能常见，所谓整改通知书上反映的建筑垃圾堆放只是一时个别现象，物业费和门禁卡及电梯捆绑问题上，虽然不方便业主但是作为催收物业费的无奈之举，我分析可能有过，不交钱怎么享受服务，针对其他几条，只能说管理方法上的问题不能反映服务态度的问题。我公司在成立之前以其他公司的资质运营服务，所以我认为转让协议是有效的，该转让行为是我公司与合同相对人间的关系，与被告无关，被告存在向谁交的问题，按法律规定，被告可行使抗辩权。一、按法律规定，通知债务人是原债权人的义务，应由其通知。据我们了解，金碧公司他们已张贴通知书的方式通知了债务人，我们已找金碧公司取得了相关留存的通知书样本，已向法庭提供。证明金碧公司已向债务人送达了相关通知。但我公司没有通知，因为我公司没义务通知。我公司为该小区提供物业服务，可能在某个点上未符合被告业主预期，但不能将该点扩大化，被告也不能以此拒交物业费。我公司进驻园区应收取的部分是基于我和原物业公司转让债权。被告对原告的受让债权持有异议，不成立。现园区680户业主，仅有10多户业主未缴纳物业费，表明原告及金碧物业公司已履行了债权转让通知义务。被告王广惠辩称，一、本案已过诉讼时效。从2014年1月1日到2019年5月31日起诉，已过5年多，被答辩人已超过法律规定诉讼时效期限。二、被答辩人无权主张答辩人给付2014年1月1日至2016年12月31日三年的物业费。被答辩人与沈阳金碧物业有限公司签订的《转让协议》是无效的。聘用物业公司必须有业主大会通过，并经业主委员会签订合同。沈阳金碧物业有限公司与雍添金园业主委员会签订的合同是在2016年9月1日到期。而该《转让协议书》是在过期后2016年10月6日签订，显然沈阳金碧物业有限公司是无权转让。《转让协议书》是2016年10月9日签订，而被答辩人单位成立时2016年12月20日，相差71天，也就是说工商局没有批准你注册成立，你就与他人签订合同，显然是无效的。那么根据公司登记管理条例规定，只有拿到营业执照副本后，才能去公安机关备案刻公章，而你被答辩人却在提前两个月前就把公章刻好，显然是违法的，严重说这属于合同诈骗。按照合同法第80条规定，债权转让必须具备四个条件才有效，而被答辩人的《转让协议》却少两个必要条件。必须有效存在的债权。就是说能确定答辩人欠前期物业费的有效证据，债权转让协议里要有明确业主的姓名，还必须有债权转账款的单据。必须有转让通知书，而且必须通知业主本人，否则无效。答辩人已不欠沈阳金碧物业有限公司物业费。是沈阳金碧物业有限公司同意给答辩人免去这三年物业费。是因为沈阳金碧物业有限公司有义务应该给答辩人维修漏水、长黑毛的房屋而没给维修。话说是答辩人进入新房第二年就发现南北两屋和大厅门窗周边漏水、上霜、长黑毛，答辩人多年一直在找物业给维修，而物业经理就是答应，也一直没有维修，就这样一拖就几年过去，后来答辩人在2009年就拒交物业费。最终双方协商三年2009年1月1日-2011年12月30日物业费顶房屋维修费，同时又补交2012年1月1日-2016年12月30日五年物业费。所以现答辩人不欠沈阳金碧物业有限公司的物业费。三、铁西区雍添金园小区业主委员会与被答辩人签订的物业服务合同是无效的。被答辩人就此合同无权追缴物业费。根据物权法第76条第4项和物业管理条例第11条第四项规定，选聘和解聘物业服务企业必须由业主共同决定而雍添金园小区物业服务合同却没有召开业主大会进行表决通过、授权就签订了。那么根据最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二条第二款规定，排除业主决议权利的该合同应是无效。那么业主请求确认合同无效的，人民法院应予支持。从2016年10月11日起沈阳鑫房建物业有限公司就接管了雍添金园小区物业管理。而不是被答辩人单位。虽说业主委员会与被答辩人签订物业服务合同，但实际却没有进入。答辩人有沈阳金碧物业有限公司与沈阳鑫房建物业有限公司签订的《雍添金园接管协议书》和铁西房产局督查通报证明，他完全可以证明这个期间由沈阳鑫房建物业有限公司在经营管理雍添金园小区。被答辩人无权主张收取物业费。五、2018年二季度被答辩人才实际进入雍添金园小区物业服务，但由于被答辩人管理混乱，垃圾不清，院子不扫，在业主的强烈要求下，2018年下半年与被答辩人就解除了物业管理合同。这个期间被答辩人基本停止管理和服务。答辩人有证据证明被答辩人管理混乱，各种服务不好。沈阳市铁西区住宅小区管理办公室三次给被答辩人单位发整改通知。主要内容是：尽快将园区生活垃圾及建筑垃圾清运；不得将物业费和进门卡及电梯捆绑，影响业主正常出行；夜间保障园区内照明正常使用；地下停车库大门刷卡管理，不得敞开车辆随意进出。园区管理混乱，服务态度严重不好。园区公共设施不维护和保养，门卫虚设，园区多次发生失窃现象。由于进门卡捆绑物业费，让业主三天一去物业登记，严重影响广大业主的正常生活。导致业主同被答辩人之间矛盾极度恶化，对抗事件频频发生，派出所和社区多次协调无效。综上所述，按照我国法律规定，被答辩人无权无理由收答辩人的物业费。请贵院依法驳回被答辩人的诉讼请求。2009年1月1日至2011年12月30日没有向原物业交物业费，但由于我家房屋漏雨应该由物业承担维修的义务，最后达成免去3年物业费的意见。后来从2012年1月1日至2016年12月30日五年物业费都交了，交给了原物业公司并开具收据。2017年1月1日到2018年12月31日期间物业费我没交，但不等于说没交给被答辩人，因为被答辩人在该园区没有服务到7、8个月时间，针对沈阳金碧物业有限公司与沈阳市铁西区雍添金园住宅小区业主委员会分别在2013年9月1日、2014年9月1日、2015年9月1日签订的物业服务合同复印件3份，真实性没有异议，但我怀疑是复印后盖的章。针对沈阳金碧物业有限公司和沈阳市欧文物业管理有限公司于2016年10月9日签订的转让协议书复印件一份证据，有异议，不真实虚假无效，一、沈阳金碧物业有限公司无权转让小区的管理权，因为权力是小区业主大会决议通过才能决定选聘的物业。二、签订合同是原告没有主体资格，工商未注册就与他人签订合同显然是无效的。三、按照合同法八十条规定，债权转让必须通知本人否则无效。这是对转让协议提出的异议。下面我对2016年10月9日沈阳金碧物业有限公司出具的转让协议书补充说明复印件一份质证，有异议，后补充的应是无效的，不是当时2016年签署协议时盖的章，是后补充的，针对2016年12月25日沈阳金碧物业有限公司和沈阳市欧文物业管理有限公司签署的转让合同复印件一份，也是后盖的章，应是无效的，必要时申请鉴定。债权转让通知书是针对我本人的，之前未给过我，我也没有见过，也没有任何以电话面谈方式通知我，这三份是对方后补的。针对沈阳市铁西区雍添金园小区业主委员会和沈阳欧文物业管理有限公司于2016年年末签订的物业管理委托合同复印件一份质证，签订合同的真实性无异议，但对要证明的问题有异议，虽说签订了合同但是无效的，他没有经过业主大会表决同意授权就由业委会签订合同。二、虽说签订了合同但实际上没有进入园区管理，再有他可能是2018年才进入，因为该业委会在2017年1月时还没成立，可能是3、4月份成立的，虽说我业主认原告在2018年进入雍添小区工作但服务不到位，所以我对原告要证明的问题有异议，他不能证明进入园区不管服务好坏，业主就应缴纳物业费。针对沈阳金碧物业有限公司营业执照（副本）复印件一份，没有异议，但恰恰可证明原告与金碧有限公司签订的转让协议日期有矛盾，当时没有成立，无权签订该协议。按照答辩意见。我现在对今天原告当庭新提供的转让协议补充说明、转让合同、债权转让通知的生成时间有异议，尤其包括写我王广惠名字字样的是否是依照落款的时间2016年12月30日填写的，我对上述文书上面的实际盖章时间也有异议，我认为都不是当初的时间盖的。一、沈阳金碧物业有限公司与雍添金园小区业主委员会签订的物业合同是到2016年9月1日止，他无权转让到年底4个月物业费。二、从2016年10月10日到2018年上半年近1年半时间是由沈阳鑫房建房产物业有限公司经营的雍添金园小区的物业服务，被答辩人无权取得该期间的物业费，这一点上次开庭时代理人已认可，他们是以沈阳鑫房建房产物业有限公司的名义经营，这个期间的物业费被答辩人无权要。三、上次开庭原告新提供了4份证据：（转让合同、债权转让通知书2份，一份是未签业主名的，一份是填业主名的及转让协议补充说明）这4份证据是原告提供给法庭的假证，是最近重新做的假事实，具体说是在被告对原告提供的转让合同提出的几点异议后，原告才针对被告所说的几点异议一一做了假补充证据，如原告主体不成立，没有在工商注册登记就与他人签合同，原告补充的一个2016年12月25日签订的合同，这样就有权利了。再有，被告提出质疑的转让债权债务，没有明确的债权和没有通知书，那么原告就又补充了债权转让通知书，转让总债款数额，被告认为这4份新证据在2016年12月份不能存在，因为当时没有人对这份合同提出异议，也就是说当时原告没有起诉业主，所以也不存在在2016年12月25日又重新补了一份转让合同，再有，原告提供4份证据的纸张，纸质是一样的，但他与第1份同期的转让合同的纸张截然不同。所以说，被告今日也正式向法庭提出申请对其原告提供的4份假证，依法进行鉴定，鉴定事项是对这4份证据所盖公章和签字是否是签署日期（2016年）所制作做司法鉴定。我认为这4份证据是最近写的盖的章，但日期落在2016年10月9日。铁西区雍添金园小区业主委员会与被答辩人签订的物业服务合同是无效的，被答辩人就此合同无权追缴物业费，根据《物业法》的七十六条第四项和《物业管理条例》第十一条第四项规定，选聘和解聘物业服务企业必须由业主共同决定，而雍添金园小区的物业合同却没有召开业主大会进行表决通过，授权就签订了。根据最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二条第二款的规定，排除业主决议权力的，该合同应是无效的，业主请求确认合同无效的，人民法院应予支持，这是法律明确规定的。经审理查明，被告王广惠系沈阳市铁西区贵和街“雍添金园”住宅小区业主，其所有房屋为沈阳市铁西区贵和街。雍添金园住宅小区业主委员会与沈阳金碧物业有限公司分别于2013年9月1日、2014年9月1日、2015年9月1日签订物业服务合同，均约定合同期限为一年，自签字之日起生效，同时物业服务合同对业主与物业服务企业等的相关权利义务进行了约定。另查，原告公司向法院出具签署日期为2016年10月9日的《转让协议书》复印件一份，内容有甲方沈阳金碧物业有限公司与乙方沈阳市欧文物业管理有限公司协商甲方转让乙方经营铁西区雍添金园小区的经营管理收费等一切的物业服务管理事项，转让前的一切应收费用一并转让给乙方，自双方签字或盖章后生效，有效期与乙方雍添金园小区提供物业服务合同的期限一致。原告公司另出具签署日期2016年12月25日的《转让合同》复印件一份，内容有甲方沈阳金碧物业有限公司与乙方沈阳市欧文物业管理有限公司自双方签字或盖章后生效，一切正常经营该小区产生的收入及利益均归乙方所有。原告公司另出具落款单位为沈阳金碧物业有限公司且落款日期为2016年12月30日的《债权转让通知》复印件，内容有“尊敬的＿：您好，就您拖欠本公司的物业费一事，目前郑重通知，根据《中华人民共和国合同法》和相关法律的规定，我司将您所拖欠本公司的物业费全权转让给沈阳市欧文物业管理有限公司，与债权相关的其他权利也一并转让，特此通知。”，原告公司另出具除“尊敬的王广惠（王广惠三个字系手填写）”与之不同、其余内容相同的《债权转让通知》原件一份。被告对原告公司所出具该内容相似《债权转让通知》等证据上面所加盖公章及签字的实际日期是否与落款签署日期相符提出异议和鉴定申请。被告辩称转让协议这事是已经由小区办备案同意，但未向本院提供证据证明。原告公司出具编号2017084、加盖物业主管部门沈阳市铁西区住宅小区管理办公室公章的物业服务合同备案回执，内容有“项目名称雍添金园，合同委托方园区业主委员会，物业服务企业沈阳欧文物业管理有限公司，合同起止日期2017年1月1日至2022年12月31日”。又查，被告出具2018年第三期沈阳市铁西区房产局督查通报复印件，依据上面内容，被告主张从2016年10月10日起沈阳鑫房建房产物业管理公司接管了“雍添金园”小区物业而不是原告公司，对此被告公司辩称其公司在2016年12月份成立之前公司人员一直借用沈阳鑫房建房产物业管理有限公司的资质提供服务，被告公司成立后就进行服务了。再查，原告沈阳市欧文物业管理有限公司经由沈阳市于洪区市场监督管理局登记成立日期为2016年12月20日，营业期限自2016年12月20日至长期。2017年1月1日，沈阳市铁西区雍添金园小区业主委员会与原告签订了物业管理合同，约定住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.8元向业主或物业使用人收取；非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.4元向业主或物业使用人收取。合同期限自2017年1月1日起至2022年12月31日止，同时物业服务合同对业主与原告等的相关权利义务进行了约定。上述事实，有原、被告陈述笔录、物业服务合同复印件、转让协议书复印件、照片等证据在卷为凭，这些证据已经庭审质证和本院审查，可以采信。本院认为，业主大会或业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对双方具有约束力。原告与业主大会签订的物业服务合同不违反我国法律法规的强制性规定，合法有效，原告和业主均应按照物业服务合同约定履行各自义务。业主维护自身的权利应当依法采取正确的方式，而不应采取拒交物业费的方式，业主拒交物业服务费会使物业服务标准随之降低，造成恶性循环，对物业公司本身的正常运作以及对小区的正常管理会造成影响，影响小区全体业主的利益。一个园区环境的良好运转与物业公司的规范服务、全体业主的整体素质、园区的自然老化、园区规划及相关配套设施的完善程度、房屋建筑质量、物业费标准的高低、交费率等多重因素密切相关，无论哪一因素环节出现问题都会影响园区良好环境的运转并有可能导致园区环境质量的下降。关于原告公司为被告所居雍添金园小区提供物业服务起止期限问题，原告公司与沈阳市铁西区雍添金园小区业主委员会签订了物业管理合同，约定物业服务合同期限自2017年1月1日起算，且经当地物业主管部门沈阳市铁西区住宅小区管理办公室予以备案。本院对原告公司主张的要求被告给付拖欠的自2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费予以支持。至于被告提出的物业服务中存在的其他问题，本院认为有些情况的存在并不必然导致减免原告应收取的物业费，但原告可在后续服务中加以改进，如业主认为物业公司存在不当行为，可依法另行主张，但不应拒交物业费。因原告只能证明其2017年1月1日起算的物业服务合同，而对于2017年1月1日之前的物业服务合同无法提供，结合本案庭审双方当事人陈述及相应举证、质证情况，不足以形成充分的证据链条证明原告所主张的被告应给付其拖欠的2017年1月1日前的物业服务费的诉讼请求成立，故本院对此部分无法支持。原告与沈阳市铁西区雍添金园小区业主大会于2017年1月1日签订的物业服务合同约定住宅物业费0.8元/平方米/月，故2017年1月1日至2018年12月31日期间被告王广惠应交纳物业服务费2360.40元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告王广惠于本判决发生法律效力后十日内一次性给付原告沈阳市欧文物业管理有限公司2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费人民币2360.40元；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原被告其他诉讼请求。案件受理费人民币50元，由原告沈阳市欧文物业管理有限公司、被告王广惠各承担25元。（原告已垫付，被告直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按照不服一审判决数额部分依法交纳上诉费后，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判长  温权国审判员  曹胜岩审判员  陈 赫二〇二〇年五月八日书记员  岳 明