浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终1209号 上诉人（原审被告）浙江森都住宅科技开发有限公司，住所地杭州市西湖区留和路129号118室。 法定代表人毛燕颖，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人赵吉、陈燕，北京高朋（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）陈光富，男，1949年1月23日出生，汉族，住杭州市下城区。 委托诉讼代理人沈雄杰、潘镜南，北京大成（杭州）律师事务所律师。 上诉人浙江森都住宅科技开发有限公司（以下简称森都公司）因与被上诉人陈光富物权保护纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2018）浙0106民初7998号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 原审法院认定，2009年4月30日，由蔡山河作为股东和法定代表人的杭州青山湖度假酒店有限公司向森都公司借款2000000元，并由蔡山河作为担保方，三方签订《借款协议》，约定由蔡山河在浙**海实业有限公司（以下简称华海公司）投资开发并拥有的位于杭州市中约272平方米办公楼作价贰佰万元抵押给森都公司，如华海公司在12个月内无法归还借款本息，则以上房屋全部归森都公司，产生的过户税费全部由杭州青山湖度假酒店有限公司、蔡山河两方共同承担。同日，森都公司将2000000元借款转入杭州青山湖度假酒店有限公司。2009年10月16日，华海公司为出租方（甲方）与森都公司为承租方（乙方）签订了《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于杭州市，建筑面积为272平方米出租给乙方；租赁期限为20年，自2009年6月1日至2029年5月31日止；双方确认至本合同签订时，甲方已将本合同所涉租赁物业在2009年6月1日交付给乙方；乙方需按54400元／年向甲方支付房屋租金（含物业管理费及水、电、空调等费用），本合同20年租赁期限共计房屋租金为1088000元整；鉴于甲方法定代表人及股东蔡山河尚欠乙方借款本金及利息共计2049172元整，故甲方同意本租赁合同所涉乙方需支付的租金、物业管理及水、电、空调、全部费用1088000元整均向其股东蔡山河收取或在其股本和分红中抵扣，乙方无须再向甲方支付任何费用；甲方承诺如本合同租赁房屋一旦可分割产权到户的，届时无论双方已履行本租赁合同至何时，甲方均无条件应将该房屋按9000元每平方米的价格转让过户给乙方，乙方已付的2049172元租金自动转为房屋转让款，不足房款398828元由乙方在办证前支付甲方，且因办理房屋分割产权到户所需补缴的土地出让金部分由乙方承担，房屋因过户所涉其他相关税费由甲、乙双方按相关法律政策规定各自承担。华海公司系杭州市西湖区紫荆花路2号联合大厦1幢、2幢房产的原所有权人。2009年12月，华海公司以联合大厦1幢、2幢房产作最高额抵押对外借款，陈光富委托中国农业银行股份有限公司杭州浙大支行（以下简称农行浙大支行）以委托贷款方式，分别于2009年12月4日、12月7日、2010年1月26日向华海公司发放贷款共计1.4亿元。华海公司与农行浙大支行办理了联合大厦1幢、2幢房产的抵押登记手续。因华海公司逾期支付利息，农行浙大支行于2012年3月28日向浙江省杭州市中级人民法院（以下简称杭州中院）起诉，要求解除农行浙大支行与华海公司之间签订的《委托贷款借款合同》及华海公司归还贷款本息、支付律师费，并确认其对抵押物享有优先受偿权。杭州中院于2012年12月14日作出（2012）浙杭商初字第25号民事判决，华海公司归还农行浙大支行贷款本金1.4亿元及自2012年3月20日至判决确定履行之日止的按年利率19.98%计算的利息；支付律师费2938817元；农行浙大支行对西湖区紫荆花路2号1幢、2幢房屋享有优先受偿权。因华海公司未履行生效判决确定的义务，2013年2月，农行浙大支行向杭州中院申请强制执行，案号为（2013）浙杭执民字第128号。2016年1月8日，农行浙大支行向杭州中院申请变更陈光富为申请执行人。2016年3月8日，杭州中院作出（2016）浙01执异2号执行裁定，变更陈光富为（2013）浙杭执民字第128号案件申请执行人；农行浙大支行在（2012）浙杭商初字第25号民事判决书项下的权利义务由陈光富继受。杭州中院于2016年3月、5月进行了两次拍卖均流拍，在拍卖公告中明确目前拍卖对象上存在租赁情况，此次以存在租赁情况的现状进行拍卖，一旦买受后买受人须接受目前的租赁现状。2016年6月17日，杭州中院作出（2013）浙杭执民字第128-2号执行裁定，将包括案涉房屋在内的约30套房屋作价236222944元抵债给陈光富所有。2017年6月27日，陈光富取得紫荆花路2号1幢605室房屋产权证，建筑面积为860.61平方米。森都公司使用了紫荆花路2号1幢605室中的272平方米房屋。另查，森都公司使用案涉房屋装修后用于办公经营。2018年5月，因陈光富对案涉房屋进行了封门导致纠纷，森都公司以排除妨碍为由于2018年7月10日诉至原审法院，该案尚在审理中。因森都公司及华海公司未支付2017年6月27日之后的物业费，2018年7月9日、8月13日，陈光富分两次共向南都物业服务股份有限公司支付紫荆花路2号1幢605室物业费共计152385.34元。一审庭审中，森都公司同意按3.5元／日／平方米标准计算房屋租金。 陈光富一审变更后的诉讼请求为：1.森都公司腾退所占用的杭州市紫荆花路2号1幢605室房屋交还给陈光富；2.森都公司赔偿陈光富暂计算至2018年7月24日止的租金及房屋占有使用费共计2202928元（从2012年3月26日起暂按3.5元每日每平方米的标准以272平方米的面积为基数计算至2018年7月24日，2018年7月24日之后的租金及房屋占有使用费按前述标准计算至森都公司实际腾退之日止）；3.森都公司赔偿陈光富从2018年7月24日起以欠付的租金及房屋占有使用费为基数按中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%的标准计算至实际清偿之日的利息损失；4.森都公司支付陈光富垫付的物业服务费48162.13元；5.森都公司赔偿陈光富自2018年8月13日起以48162.13元为基数按中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%的标准计算至实际清偿之日的利息损失；6.本案诉讼费、保全费等所有诉讼费用由森都公司承担。 原审法院认为，本案焦点问题为：一、案涉《房屋租赁合同》的性质认定；二、森都公司对案涉房屋所享有的权利能否对抗陈光富的物权；三、森都公司是否侵犯了陈光富的物权。关于焦点一：房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还出租人的协议。故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。本案中，森都公司与华海公司签订的合同虽名为《房屋租赁合同》，但根据合同第16.6条约定“鉴于甲方法定代表人及股东蔡山河尚欠乙方借款本金及利息共计2049172元整，故甲方同意本租赁合同中所涉及乙方需支付的租金、物业管理及水、电、空调全部费用1088000元整均向其股东蔡山河收取或在其股本和分红中抵扣，乙方无须再向甲方支付任何费用。”因此，《房屋租赁合同》是华海公司以房屋使用权抵偿其法定代表人蔡山河欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。关于焦点二：森都公司与华海公司签订的《房屋租赁合同》性质上为房屋使用权抵偿欠款的合同之债而非房屋租赁合同，故本案不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。此外，根据合同的相对性原则，森都公司与华海公司之间签订的《房屋租赁合同》仅对签约双方有法律约束力，不能对抗合同之外的第三人。而涉案紫荆花路2号1幢605室房屋的所有权已被陈光富以物抵债的方式取得，并于2016年6月17日通过浙江省杭州市中级人民法院（2013）浙杭执民字第128-2号执行裁定确认，故陈光富已依法取得案涉房屋占有、使用、收益、处分的物权权利。排他性是物权的基本属性，即使森都公司基于债权取得案涉房屋的使用权，亦不能对抗陈光富对案涉房屋所享有的物权。关于焦点三：基于上述两个焦点的分析，自2016年6月17日法院裁定将案涉房屋抵债给陈光富之后，陈光富便享有了案涉房屋的物权，而森都公司拒不将房屋腾退交还给陈光富，已构成对陈光富物权的侵害。故陈光富诉请要求森都公司腾退并交还案涉房屋，并赔偿自2016年6月17日至实际腾退之日止的房屋占有使用费损失，以及按森都公司所占用房屋的比例承担物业费的诉讼请求有理部分，原审法院予以支持。故从2016年6月17日至2018年7月24日的房屋占有使用费为730184元（767天×3.5元/日/平方米×272平方米），之后至实际腾退交还之日止的房屋占有使用费按3.5元/日/平方米另行计算。同时，森都公司应支付陈光富物业服务费48162.13元（272/860.61×152385.34）。而陈光富主张房屋占有使用费及物业费的利息损失，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十八条、第三十九条之规定，判决：一、森都公司于判决生效之日起十日内将其占用的杭州市西湖区紫荆花路2号1幢605室房屋腾退并交还给陈光富；二、森都公司于判决生效之日起十日内赔偿陈光富房屋占有使用费730184元（暂算至2018年7月24日，2018年7月25日至实际腾退交还之日止的房屋占有使用费以3.5元/日/平方米，按272平方米另行计算）；三、森都公司于判决生效之日起十日内赔偿陈光富物业费48162.13元；四、驳回陈光富的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费24809元，由陈光富负担16230元，森都公司负担8579元。 宣判后，森都公司不服该判决，提出上诉称：一、原审法院将上诉人与华海公司之间签订的《房屋租赁合同》认定为“是华海公司以房屋使用权抵偿其法定代表人蔡山河欠款的合同之债”，属于法律关系的认定错误。（一）房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人支付租金，承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。而本案中，上诉人确与华海公司存在上述的房屋租赁关系。首先，上诉人与华海公司签订的《房屋租赁合同》明确约定了租赁期限、租金、支付方式、承租人的违约条款等租赁合同所必备的条件和属性，是合法有效的租赁合同；其次，上诉人自2009年5月开始进入租赁房屋装修，2009年6月1日开始实际使用至今，均是租赁用于自身办公，上诉人基于房屋租赁合同保持对租赁房屋的持续、直接占有，已经构成租赁关系的实质要件；第三，华海公司实际享有收取租金的权利，案涉《房屋租赁合同》、蔡山河出具的《确认函》以及华海公司发送给陈光富的《告知函》均明确了上诉人租赁期间的租金由蔡山河代为支付，由第三人代付租金并非法律所禁止，所以华海公司并未失去收取租金的权利。至于蔡山河如何向华海公司支付租金，以及蔡山河代上诉人支付租金后如何与上诉人进行结算，均不会影响上诉人与华海公司之间的租赁合同关系。原审法院在没有厘清上述法律关系的情况下，将上诉人、华海公司、蔡山河之间各自的法律事实进行捆绑并径直认定上诉人与华海公司的《房屋租赁合同》是“华海公司以房屋使用权抵偿其法定代表人蔡山河欠款的合同之债”，于法无据，且与事实不符。（二）上诉人、华海公司以及蔡山河三方从始至终都没有“华海公司以房屋使用权抵偿其法定代表人蔡山河欠款”的意思表示。根据华海公司2013年12月16日作出的股东会决议以及华海公司发送给陈光富的《告知函》可以看出，华海公司将涉案房屋出租给上诉人所签订的《房屋租赁合同》是经华海公司股东会同意的，房屋出租是公司股东会决议通过的公司行为，且同意由蔡山河代付租金，同时蔡山河出具的《确认函》明确了上诉人租赁期间的租金由其代为支付。而上诉人也从未作出过以房屋使用权抵销部分或全部对蔡山河的债权、租赁协议签订后蔡山河无需向上诉人偿还欠款等类似内容的意思表示。归根结底，各方只是就租金的支付方式作出了约定，却从未有上诉人“同意或认可华海公司以房屋使用权抵偿其法定代表人蔡山河欠款，放弃向蔡山河主张借款债权”、华海公司“认可以房屋使用权抵偿其法定代表人蔡山河欠款，不再向蔡山河主张租金收入”以及蔡山河“同意向华海公司代付上诉人租金，从而不再归还上诉人借款”的意思表示。原审法院该项认定没有任何法律及事实依据。（三）杭州市中级人民法院在司法拍卖公告中已明确披露上诉人对案涉房屋的“租赁”，原审法院无视杭州市中级人民法院的司法行为，径直作出主观臆断，明显存在错误。首先，杭州市中级人民法院在拍卖公告上披露“目前拍卖对象上存在租赁情况，此次以存在租赁情况的现状进行拍卖，一旦买受后买受人须接受目前的租赁现状”的行为，系杭州市中级人民法院经查明后履行职务的行为，该行为属于司法行为，应当具有法律效力。其次，原审法院无视上诉人在原审庭审过程中的上述抗辩理由及杭州市中级人民法院的司法行为，在判决中对杭州市中级人民法院的上述司法行为只字未提，并根据其主观推定径直认定上诉人与华海公司之间的租赁合同“不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同”，完全没有法律依据。第三，涉案房屋经杭州市中级人民法院两次网络司法拍卖后流拍，而被上诉人又是经委托司法拍卖主体杭州市中级人民法院裁定，才取得涉案房屋所有权的，其不可能不知道司法拍卖的公告内容，其应当明知涉案房屋存在的租赁情况。被上诉人在明知案涉房屋存在租赁且上诉人正常占有使用案涉房屋的情况下，仍向上诉人主张房屋占有使用费，明显存在主观恶意。因此，无论是从各方真实意思表示还是合同的履行情况，抑或是杭州市中级人民法院司法行为的确认，上诉人与华海公司之间的《房屋租赁合同》确系真实的房屋租赁关系，且上诉人与华海公司签订《房屋租赁合同》的行为也发生在涉案房屋抵押之前，根据合同法“买卖不破租赁”规则，虽然被上诉人已经取得涉案房屋的所有权，也不能对抗上诉人的租赁权，上诉人理应有权就案涉房屋享有继续承租并使用的权利，上诉人没有侵犯被上诉人的物权。故，被上诉人要求上诉人腾退案涉房屋并支付房屋占有使用费的主张不能成立。二、原审法院认定上诉人应当向被上诉人赔偿物业费，系存在事实判定上的错误。在上诉人作为原告，被上诉人作为被告的案号为（2018）浙0106民初5863号排除妨害纠纷案一审中，杭州市西湖区人民法院经调查查明：2018年6月1日，被上诉人在案涉房屋门口加装铁门，导致上诉人无法进入案涉房屋办公；在2018年11月20日，案外人南都物业服务集团股份有限公司根据被上诉人的要求，对案涉房屋进行停电。此后，上诉人基于被上诉人的恶意阻碍行为对案涉房屋并未享受到案外人南都物业公司的物业服务，该部分物业服务费不应由上诉人承担，上诉人无需因此向被上诉人进行赔偿。同时，原审法院计算的物业费48162.13元（272/860.61×152385.34）既没有依据，也未作任何说明。上诉人与华海公司之间存在真实的租赁关系，对涉案房屋享有排除被上诉人物权的租赁权，被上诉人无权向上诉人主张腾退、房屋占有使用费及物业费。三、原审法院审理程序违法。原审法院于2018年8月31日立案，上诉人收到判决书时间为2019年12月23日，本案适用普通程序，但审理时间却长达479天。明显违反民事诉讼法的规定，属于程序违法。综上，请求撤销原审判决，发回原审法院重审，或依法改判驳回被上诉人陈光富的一审诉讼请求。 被上诉人陈光富辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。华海公司与上诉人之间签订合同并不是基于建立租赁关系而签订的租赁合同，而是华海公司以房屋使用权抵偿其法定代表人蔡山河欠款的合同。不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，上诉人不得以该抵债行为来对抗被上诉人对案涉房屋的所有权，也不能对抗抵押权。本案中被上诉人是基于抵押权而获案涉房屋的所有权。上诉人一直非法占用案涉房屋，被上诉人作为案涉的抵押权人，案涉房屋已经在2012年3月26日被原审法院查封，该查封具有公示公信效力。该公示公信效力，被上诉人在一审中也提交了相关最高院的判例。房屋租金及房屋占用费，当然应当由被上诉人收取。因此，被上诉人有权要求上诉人支付相应的房屋占用费并赔偿相应的利息损失。上诉人非法占用案涉房屋期间，被上诉人还垫付了相应的物业费。实际占用人即上诉人占用房屋期间发生的费用，应当返还并赔偿。从非法占用的事实上来看，在相关的租赁合同当中还约定所谓使用期间的物业费、水电费等等都要由房屋所有权人来承担。一审中被上诉人也计算过一个清单，租赁合同约定的租金为5万多一个月，而相关的水电费、物业费等费用加起来一个月都有4万多。显然这样的“租赁合同”是不可能属于租赁合同关系的。浙江省高级人民法院关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答已经明确了，经审查发现当事人自认或者有其他明确的证据证明租赁合同为虚假或者名为租赁，实为借贷担保、房屋使用权抵债等关系的，对租赁合同的真实性不予认可。上诉人在一审当中，前后提交了两次租赁合同。一个是2009年的租赁合同，一个是2013年的租赁合同，这些租赁合同也成立在抵押权设立之后，尤其是2013年的那份合同，因此都不能对抗本案被上诉人因行使抵押权而获得的房屋所有权。综上，请求驳回上诉人森都公司的上诉请求。 双方当事人均未提供新证据。 本院经审理认定的事实与原审法院认定事实一致。 本院认为：本案争议焦点主要在于对华海公司与森都公司签订的《房屋租赁合同》的性质认定。案涉《房屋租赁合同》虽然在形式上具备了租赁合同的基本要件，但根据合同第16.6条关于“鉴于甲方法定代表人及股东蔡山河尚欠乙方借款本金及利息共计2049172元整，故甲方同意本租赁合同所涉乙方需支付的租金、物业管理及水、电、空调、全部费用1088000元整均向其股东蔡山河收取或在其股本和分红中抵扣，乙方无须再向甲方支付任何费用”的约定，森都公司对案涉房屋所享有的20年使用权无须向华海公司支付租金、物业管理及水、电、空调等全部费用。其约定的双方权利义务，实质是华海公司以房屋使用权抵偿其法定代表人及股东蔡山河欠森都公司借款的合同之债，不属于房屋租赁合同关系，至于华海公司应得的20年的租金等费用1088000元向蔡山河收取或在其股本和分红中抵扣的约定，仅是华海公司与蔡山河内部之间如何结算的问题，并不影响对该《房屋租赁合同》性质的认定。而森都公司的签约行为及《房屋租赁合同》履行过程中也确实未向华海公司支付过租金的事实，也表明其认可以应付的1088000元的租赁使用费冲抵对蔡山河享有的2049172元债权。故森都公司上诉提出租赁合同双方只是就租金的支付方式作出了约定，从未有森都公司“同意或认可华海公司以房屋使用权抵偿其法定代表人蔡山河欠款，放弃向蔡山河主张借款债权”、华海公司“认可以房屋使用权抵偿其法定代表人蔡山河欠款，不再向蔡山河主张租金收入”以及蔡山河“同意向华海公司代付森都公司租金，从而不再归还森都公司借款”的意思表示的理由，本院不予采信。原审法院认为华海公司与森都公司签订的虽名为《房屋租赁合同》，实际是华海公司以房屋使用权抵偿欠款的合同之债，该认定并无不当。本案不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。案涉《房屋租赁合同》仅对合同当事人华海公司与森都公司具有约束力，不能对抗合同之外的第三人。陈光富通过本院执行裁定确认，已依法取得案涉房屋的物权，其诉请森都公司腾退房屋，并赔偿其自取得房屋所有权之日起至实际腾退日止的房屋占有使用费及物业费，应予支持。综上，上诉人森都公司的上诉请求，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8579元，由浙江森都住宅科技开发有限公司负担，并于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。 本判决为终审判决。 审判长  周志军 审判员  韩 昱 审判员  韦 薇 二〇二〇年五月九日 书记员  王 琳