辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终6449号上诉人（原审被告、反诉原告）：奚亚囡，女，1969年3月19日出生，满族，住沈阳市大东区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：翟忠卫，男，1986年11月1日出生，汉族，住沈阳市沈北新区。上诉人奚亚囡因与被上诉人翟忠卫房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2019）辽0112民初4069号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年5月14日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。奚亚囡陈述上诉请求：1、撤销原判，依法改判我不承担被上诉人的逾期交付房屋损失费及不承担诉讼费；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，上诉人承担被上诉人的损失是错误的；二、一审判决认定事实证据不足，对案件事实作出了错误的认定；三、一审判决适用法律错误。翟忠卫向一审法院起诉请求：判令被告奚亚囡承担原告翟忠卫自2018年12月25日起至2019年6月6日止的房租款12,860.00元；由被告奚亚囡支付自2018年12月25日起至2019年6月6日止的首付款利息6,301.00元（以首付款240,000.00元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；由被告奚亚囡支付自2019年4月2日起至2019年6月6日止的贷款部分利息8,081.00元（以贷款额760,000.00元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；由被告奚亚囡承担案件受理费用。奚亚囡向一审法院反诉请求：1.自2018年11月29日应付首付款之日起至2018年12月29日实际交付首付款之日的款项利息1,143.00元；2.自2018年12月30日起至2019年4月2日止的首付款差额利息735.00元；3.自2019年1月末应付购房全款之日起至2019年4月2日止的购房余款占用利息5,716.00元；4.因为急需购房而向他人借款支付的利息2,000.00元。提请法院判令反诉被告翟忠卫支付违约金7,594.00元、借款利息2,000.00元、房屋差价款18,000.00元；由反诉被告翟忠卫承担反诉费用。一审法院认定事实，2018年11月22日，原告翟忠卫与被告奚亚囡签订《房屋买卖合同》1份，居间方为瑞家代理公司，约定由买方翟忠卫通过瑞家代理公司购买卖方奚亚囡名下位于沈阳市浑南区.83平方米房屋一套，买卖双方同意房屋售价按套计算为1,000,000.00元；定金20,000.00元，买卖双方交接房款时可以冲抵房款，买方于合同签订之日支付定金，定金以实际支付数额为准。买卖双方同意由居间方代替卖方保管定金；买方申请商业贷款，贷款银行由居间方指定。具体贷款额度和年限以银行（或者公积金管理中心）最终审核为准，首付房款多退少补。买卖双方于合同签订之日起7日内,备齐所有贷款手续到相关银行办理贷款审核手续。买方于合同签订之日起7日内，备齐购房首付款280,000.00元，同时三方将该房款存入居间方指定银行资金监管。合同所指的资金监管银行为房产局指定银行；买卖双方自行约定，因为房屋过户发生的税费由买方承担，包括契税、权证费、房产局评估费；卖方须在房产局过户当日负责将房屋以签约现状交付给买方使用。交付之前，卖方须将户口迁出，并且将房屋的相关费用全部结清（仅指使用费）。居间方协助买卖双方自行办理该房屋所发生的水、电、煤气、暖气、有线电视、物业管理及户口迁移等过户手续及相关费用的交接事宜；合同签署后办件时间均以沈阳市房地产交易所（银行、公积金管理中心）对外承诺的正常工作时间期限为准；买卖双方委托居间方代办按揭、不动产过户等手续的，应当及时提供真实完善有效的证件与资料，配合各项手续的进行。如果因为任何一方不能及时提供真实完善有效的证件与资料或者不能积极配合手续的进行，导致相关手续不能如期完成，产生相应的损失，由该责任方全权负责并且承担违约责任；基于居间义务已经完成，买方须向居间方支付10,000.00元作为信息服务费，该信息服务费于合同签订当日交付居间方。买方在贷款银行或者公积金管理中心进行贷款初审面签，视为居间方进入贷款办理阶段。买方需要保证所提供贷款备件真实有效。若买方贷款申请被贷款银行或者公积金管理中心审批通过，或者因为不可抗力及贷款政策调整等原因导致合同无法履行，互不承担违约责任，居间方已经收取的贷款服务费退返支付人；如果买方未能履行合同条款或者买方其他违约行为导致合同无法履行，则已付定金将支付给卖方作为违约赔偿，卖方有权再将该房屋转让于任何人。如果卖方不履行合同或者卖方其他违约行为导致合同无法履行，则卖方须双倍返还定金给买方。如果因为居间方原因造成合同延期履行，每逾期一个工作日，居间方分别按照买卖双方各自交纳的信息服务费的1%赔偿买卖双方；合同签署后，因为买卖双方导致合同无法履行或者买卖双方在未征得居间方同意的情况下协议解除合同，买卖双方将分别成为合同的违约者，则违约一方或者双方需即时赔付居间方10,000.00元；如果买卖双方因为履行合同而产生争议或者纠纷，双方均同意由居间方无息保管定金、房款、过户款项及手续文件，直至买卖双方达成已付款项及手续文件的处理意见或者人民法院已经作出相应的生效判决、裁定，居间方将根据买卖双方的一致意见或者人民法院、仲裁机构的相关法律文书处理相关款项及手续文件。原、被告就其他事项约定（注明）“买方实地看过该房屋并认可该房屋现状；卖方确保此房无不良事件发生；买方支付卖方20,000.00元定金，由卖方取走，买方知晓；此房为精装修，屋内家具、家电全部留下，以实际交接清单为准；买方为商业贷款，并确保自己征信无不良；买方为商业贷款，贷款额度以银行审批函为准；交房前卖方结清房屋所欠费用，多退少补；买方首先以自己名字贷款，如银行不受理，买方决定以家人名义贷款；贷款以银行审批函额度为准，不足买方由现金补齐”。2018年12月17日，卖方奚亚囡、买方翟忠卫、居间方瑞家代理公司签订《合同变更协议》1份，就2018年11月22日签订的《房屋买卖合同》相关事宜作出变更，写明“经买卖双方协商，卖方着急用钱，买方之前付购房定金贰万元，现卖方用钱买方多加壹万定金给卖方，卖方将在过户当日将房屋定金叁万元整放于房产局资金监管”。2018年12月17日，原告翟忠卫向邮储银行沈阳市分行（办理地点：奉天街支行）递交个人消费贷款申请，及翟忠卫与被告奚亚囡为配合办理银行按揭贷款而签署的《房地产买卖合同》，该制式合同填写的购房总计价款为1,090,000.00元、首付款为330,000.00元、贷款金额为760,000.00元。2018年12月25日，案涉房屋的买受人翟忠卫与出卖人奚亚囡到沈阳市房地产交易资金管理有限公司（以下简称：资金管理公司）签署《沈阳市存量房交易资金监管确认书》，买卖双方约定的监管金额为230,000.00元，确认监管资金的收款人（出卖人）为奚亚囡（邮储银行账户：62×××51），翟忠卫于当日将购房款200,000.00元、居间方瑞家代理公司（奚亚囡）将之前收取的定金30,000.00元一并作为购房首付款，通过翟忠卫的邮储银行账户汇入资金管理公司专管账户，随后翟忠卫与奚亚囡于当日在沈阳市不动产登记中心浑南分中心就案涉房屋办理变更登记手续。由于原、被告向贷款银行、房产登记机关申报的购房价款为1,090,000.00元、首付款330,000.00元，原告翟忠卫于2018年12月25日通过自己名下邮储银行6217992210006164668号账户，向被告奚亚囡名下的邮储银行62×××51号账户汇款100,000.00元，随后奚亚囡将该款汇入翟忠卫指定的邮储银行6217992210022625569号账户。沈阳市不动产登记中心浑南分中心（沈阳市规划和国土资源局）于2018年12月26日颁发辽（2018）沈阳市不动产权第0556327号《不动产权证书》（新档案号：10-2-0141081），案涉的沈阳市浑南区浑南中路19-4号2-12-2室房屋登记至翟忠卫名下（单独所有）。2018年12月27日，原告翟忠卫将购房尾款10,000.00元汇入瑞家代理公司工作人员陈中兴的中国光大银行账户。2018年12月29日，被告奚亚囡收到资金管理公司汇款230,000.00元。2019年3月19日，原告翟忠卫与邮储银行沈阳市分行签订《个人购房/购车借款及担保合同》1份，由翟忠卫向该行贷款760,000.00元，贷款期限360个月，用于购买案涉沈阳市浑南区.83平方米房屋，并且以案涉房屋作为抵押贷款担保，合同列明借款人授权贷款人将贷款资金直接从翟忠卫名下的邮储银行6217992210006164668号账户划付至被告奚亚囡名下的邮储银行62×××51号账户。2019年4月2日，被告奚亚囡收到邮储银行汇款760,000.00元。由于被告奚亚囡没有按照合同约定于2018年12月26日案涉房屋更名过户（变更登记）当日向原告翟忠卫交付该房屋，双方由此产生纠纷，翟忠卫于2019年2月27日起诉来院。诉讼过程中，被告奚亚囡于2019年6月6日向原告翟忠卫交付案涉房屋，并且交纳该房屋2019年6月6日之前的全部物业费。2019年6月6日，居间方瑞家代理公司将2018年12月27日收取并且代为保管的购房尾款10,000.00元给付被告奚亚囡。一审法院认为，原告（反诉被告）翟忠卫与被告（反诉原告）奚亚囡于2018年11月22日签订的《房屋买卖合同》和2018年12月17日签订的《合同变更协议》，均系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照约定履行各自义务。原告翟忠卫与被告奚亚囡之间本诉和反诉的主要争议焦点为“奚亚囡逾期交付房屋的行为是否构成违约”和“翟忠卫是否存在擅自变更购房首付款数额和故意拖延办理案涉房屋抵押贷款的行为”。原、被告于2018年11月22日签订的《房屋买卖合同》明确约定“卖方须在房产局过户当日负责将房屋以签约现状交付给买方使用”，即被告奚亚囡应当于2018年12月26日案涉房屋登记至原告翟忠卫名下当日交付该处房屋，奚亚囡作为房屋出卖人配合房屋买受人翟忠卫办理产权变更登记，以自己的行为表明对双方所签合同效力的确认，同时亦是对房款的支付方式、数额等合同履行事项的认可和接受，奚亚囡于案涉房屋办理更名过户手续后拒绝按照合同约定向翟忠卫交付房屋，已经构成违约，应当承担相应的民事违约责任。原告翟忠卫提起此次诉讼后，被告奚亚囡于2019年6月6日将案涉房屋交付翟忠卫，并且交纳该房屋2019年6月6日之前的物业服务费，但是奚亚囡作为合同违约方，应当就其于2018年12月26日至2019年6月5日期间，因为逾期交房致使翟忠卫产生的合理损失予以赔偿。原、被告签订的《房屋买卖合同》、《合同变更协议》对逾期交房违约责任的承担方式没有具体约定，原告翟忠卫要求被告奚亚囡赔偿逾期交房期间已付购房款的利息损失，该损失实际存在而且确系因为奚亚囡的违约行为产生，诉求应属合理，翟忠卫于2018年12月25日支付购房首付款230,000.00元（包括之前已经给付奚亚囡后又一并汇入监管账号的定金30,000.00元），2018年12月27日支付首付款10,000.00元（由居间方瑞家代理公司收取，因为买卖双方就交房事宜产生纠纷而由瑞家代理公司按照《房屋买卖合同》约定代为保管），购房贷款760,000.00元于2019年4月2日由邮储银行划付至奚亚囡名下指定账户，上述款项的利息损失应当按照中国人民银行同期贷款基准利率（年息）4.35%计算，翟忠卫的已付购房款利息损失包括：2018年12月26日购房款230,000.00元的逾期交房当日利息损失27.41元（230,000.00元×4.35%÷365天×1天），2018年12月27日至2019年6月5日期间购房款240,000.00元的利息损失4,605.04元（240,000.00元×4.35%÷365天×161天），2019年4月2日至2019年6月5日期间购房款760,000.00元的利息损失5,887.40元（760,000.00元×4.35%÷365天×65天），即奚亚囡应当赔偿翟忠卫因为逾期交房产生的损失费10,519.85元。原告翟忠卫要求被告奚亚囡支付2018年12月25日至2019年6月6日期间的房租款12,860.00元，因为没有提供房屋租赁合同（协议）、租金支出凭证等相关证据，而且翟忠卫已经获得逾期交房期间的已付购房款利息损失赔偿，在双方没有就违约责任承担方式作出明确约定的情况下，另行提出由违约方承担其他损失赔偿有失公平，翟忠卫的该项诉求缺乏事实和法律依据，不予支持。原、被告于2018年11月22日签订的《房屋买卖合同》中明确约定“具体贷款额度和年限以银行最终审核为准，首付房款多退少补”，而且双方先后于2018年12月17日为配合办理银行按揭贷款签署的《房地产买卖合同》、2018年12月25日办理资金监管签署的《沈阳市存量房交易资金监管确认书》等材料，均已经过被告奚亚囡签字确认，可以证实奚亚囡对购房首付款、按揭贷款的实际数额与合同注明数额存在差异表示认可，并且数额变更符合双方合同约定；被告奚亚囡为配合办理贷款而与原告翟忠卫于2018年12月17日签署《房地产买卖合同》，期间为使翟忠卫贷款额度提高而将购房价款填写为1,090,000.00元，随后双方于2018年12月25日办理房屋产权变更登记的相应手续，以上行为证明奚亚囡明知贷款银行已经受理翟忠卫的贷款申请并且通过审核，同时对贷款额度及首付款数额予以接受并且实际确认，案涉房屋于2018年12月26日变更登记至翟忠卫名下，之后翟忠卫以该房屋作为抵押办理按揭贷款，最终于2019年3月19日与贷款银行签订借款合同，考虑元旦、春节假期和法定休息日等因素，翟忠卫办理贷款的时间并不超出合理期限，奚亚囡亦未提供有效证据证明翟忠卫故意拖延办理案涉房屋抵押贷款，因此奚亚囡提出翟忠卫签约期间存在欺诈表现和履行合同过程中存在违约行为的主张不能成立。由于反诉被告翟忠卫不存在违约行为，反诉原告奚亚囡要求翟忠卫支付违约金7,594.00元、借款利息损失2,000.00元、房屋差价款18,000.00元的诉求，没有事实和法律依据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条一款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条一款、第一百三十条、第一百三十八条之规定，判决：一、被告奚亚囡于本判决生效后10日内给付原告翟忠卫逾期交付房屋的损失费10,519.85元;二、驳回原告翟忠卫的其他诉讼请求;三、驳回被告奚亚囡的反诉请求。如果被告奚亚囡未能按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元、反诉费50.00元，由被告奚亚囡承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，关于上诉人是否应承担被上诉人逾期交房损失的问题。翟忠卫与奚亚囡签订的案涉《房屋买卖合同》约定：卖方须在房产局过户当日负责将房屋以签约现状交付给买方使用。上诉人与被上诉人办理案涉房屋更名过户的时间为2018年12月25日，案涉房屋的交付时间为2019年6月6日。上诉人主张在与被上诉人未约定首付款数额变更的情况下被上诉人未全额支付首付款；被上诉人辩解为其支付的首付款数额确实为24万元，由于合同约定的首付款数额不固定，其在支付24万元的首付款之后又向上诉人银行账户转账10万元，已经补足首付款，上诉人对于被上诉人另转账10万元的事实无异议。考虑上诉人应在被上诉人支付全额首付款之后才应为被上诉人办理案涉房屋的更名过户手续，故上诉人在为被上诉人办理完毕案涉房屋的更名过户手续时视为其认可被上诉人支付的首付款数额，故上诉人以被上诉人未全额支付首付款已经违约为由未及时交付案涉房屋属于上诉人存在违约行为且无免责事由，在此不能确定系被上诉人存在违约行为，故一审法院未支持上诉人的该项请求并无不当。综上所述，奚亚囡的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人奚亚囡负担。本判决为终审判决。审判长  丁广昱审判员  金 鑫审判员  吕长辉二〇二〇年五月二十六日法官助理姜博书记员路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。