北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终2965号上诉人(原审被告)：北京天台山房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区军庄路1号院264室。法定代表人：朱天星，总经理。委托诉讼代理人：韩浪，北京市证信律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙跃恒，北京市金石律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：麻静芳，女，1966年5月15日出生，汉族，住北京市门头沟区。上诉人北京天台山房地产开发有限公司（以下简称天台山公司）因与被上诉人麻静芳房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2019）京0109民初7096号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法对本案进行了审理，现已审理终结。天台山公司上诉请求：撤销一审判决，改判天台山公司不承担违约责任或发回重审，本案全部诉讼费用由麻静芳承担。其上诉理由主要是：1.本案不是简单的买卖合同违约纠纷，双方对案件事实本身存在很大争议，对责任承担和案件是非存在重大分歧，且该案处理最终影响案外第三人利益，一审法院适用简易程序审理本案系程序错误。2.房屋产权证不能办理系麻静芳原因导致，一审法院判决天台山公司承担违约责任，无事实及法律依据。3.即使法庭认为天台山公司需要承担逾期办证的违约责任，按照预售合同第二十二条第（二）款第2项约定，逾期办证违约金的起算时间也应以“房屋实际交付之日”为基础，从房屋实际交付之日2017年11月15日开始计算730日的办证期限，而不应从“合同约定交付日（即2015年7月31日）”开始计算730日的办证期限。4.麻静芳主张的违约金过高，请求依法予以核减。麻静芳辩称，同意一审判决。麻静芳向一审法院起诉请求：1.判令天台山公司以总房价7725934元为基数，按日万分之一的标准向麻静芳支付违约金632753.99元（暂计算至2019年10月28日，合计违约天数819天）；2.判令天台山公司承担本案诉讼费用。同时，保留向天台山公司主张自2019年10月29日至房屋所有权证书办理下来之日期间的违约金的权利。一审法院认定事实：2013年10月14日，天台山公司（出卖人）与麻静芳（买受人）签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（合同编号：XX）（以下简称预售合同），约定麻静芳购买门头沟区XX居住项目（A14）门头沟XX项目XX号房屋（双方一致认可即XX号），房屋预测建筑面积219.3平方米，其中套内建筑面积184.15平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积35.15平方米，单价每平方米41954.57元，房屋总价7725934元。预售合同第十二条交付条件第一款约定，出卖人应当在2015年7月31日前向买受人交付该商品房。合同第二十二条产权登记（二）转移登记约定：1.商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人或其指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用伍佰元。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。麻静芳于2013年11月19日向天台山公司共交纳购房款7725934元，天台山公司向麻静芳出具发票。涉案房屋于2017年11月15日交付予麻静芳。截至2019年10月28日法庭辩论终结前，天台山公司尚未取得诉争房屋初始登记。天台山公司自认系实测面积超出规划导致其不能办理诉争房屋的初始登记。在庭审中，经询问，麻静芳明确表示不要求退房。2017年7月5日，北京市规划和国土资源管理委员会做出京规（门）行决字2017第0004号行政处罚决定书，载明受处罚单位：天台山公司。天台山公司在门头沟区XX居住项目A7#、A8#、A9#住宅楼，未按照《建设工程规划许可证》许可内容建设，违法建设面积共计2163.46平方米。以上行为违反了《北京市城乡规划条例》第二十三条第三款之规定，依据《北京市禁止违法建设若干规定》第三条之规定，已构成违法建设。依据《北京市禁止违法建设若干规定》第二十七条之规定，属不能拆除的城镇违法建设。根据《北京市城乡规划条例》第六十六条第一款和《北京市禁止违法建设若干规定》第十二条第一款之规定，决定对你单位上述违法行为给予行政处罚，处没收违法收入的罚款，罚款额共计人民币24287002元。该决定书并告知天台山公司不服本决定，可申请复议。对复议决定不服的，可提起诉讼。也可以自收到本决定书之日起，直接向法院起诉。逾期不履行处罚决定，不申请复议，也不向法院起诉的。由行政机关依法申请人民法院强制执行。天台山公司表示已经缴纳上述罚款。一审另查，麻静芳在签订预售合同时签订了委托书一份，其中受托单位处空白，委托内容系该商品房竣工后，对商品房中的开敞阳台进行统一封装，拆除开敞阳台与室内空间之间的门窗，并拆除开敞阳台原有的护栏。并进行商品房外墙外侧的结构洞口封装为阳台，并拆除前述阳台与室内空间之间的窗户、部分墙体及原有的窗户护栏等内容。天台山公司自认尚未出售的诉争项目房屋亦同样封闭了阳台和结构洞口，未能取得初始登记原因亦在于此。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。预售合同系本案双方当事人真实意思表示，当属有效。双方均应按照合同约定履行。根据双方合同约定，天台山公司应当于2015年7月31日前交付房屋，而实际向麻静芳交付房屋的时间系2017年11月15日。截至本案一审法庭辩论终结前，天台山公司尚未取得诉争房屋初始登记，导致天台山公司未能在房屋交付后730日内为麻静芳办理房屋转移登记手续，且至今麻静芳未能取得房屋所有权证，天台山公司构成违约，应按照合同约定承担违约责任。天台山公司辩称由于麻静芳在购买房屋时委托施工单位进行阳台封闭和结构洞口封闭导致面积增加不能办理初始登记，故其不应承担违约责任。该院认为，委托书系麻静芳购买房屋时与预售合同一并签订，且诉争项目的其他尚未出售的房屋亦进行了阳台和结构洞口的封闭，故天台山公司以此辩称不承担违约责任的意见，该院不予采信。关于违约金的起算时间，该院认为，根据预售合同约定，交付房屋以及办理房屋权属转移登记系天台山公司的主要合同义务，预售合同关于上述两项义务履行期限的约定系对天台山公司的限制，天台山公司未能按照合同约定履行交房义务已构成违约，不应因其迟延交付房屋的违约行为获益，故其辩称以麻静芳实际办理入住之日起730日届满后计算违约金的主张与诚实守信原则相冲突，该院不予采信。故，麻静芳主张天台山公司支付其2017年8月1日起至2019年10月28日止的逾期办证违约金，该院予以支持。关于逾期办证违约金的计算标准，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。天台山公司虽主张违约金计算标准过高，但未提交充分证据证实，故天台山公司主张降低违约金的意见，该院不予采信。麻静芳主张天台山公司按照合同约定支付其2017年8月1日至2019年10月28日期间的逾期办证违约金632753.99元，该院不持异议并予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：天台山公司于判决生效之日起七日内支付麻静芳2017年8月1日起至2019年10月28日止的逾期办证违约金632753.99元。二审中，当事人未提交新证据。本院经审理，对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，天台山公司与麻静芳签订的预售合同系双方当事人真实意思表示，其内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方当事人应按约履行各自的义务。因天台山公司未能按照合同约定在房屋交付后730日内为麻静芳办理房屋转移登记手续，导致麻静芳未能取得房屋所有权证，天台山公司应按照合同约定承担违约责任。一审法院对此认定正确，本院不持异议。关于逾期办证违约金的起算时间。交付房屋以及办理房屋权属转移登记系天台山公司的主要合同义务。根据双方合同约定，出卖人应当于2015年7月31日前向买受人交付房屋；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书、买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。本案中，天台山公司实际向麻静芳交付房屋的时间为2017年11月15日，根据合同约定，天台山公司未能在2015年7月31日前交付房屋已构成违约，故麻静芳主张以天台山公司应交付房屋的2015年7月31日作为计算730日办证期限届满的起算时间，并据此确定2017年8月1日为天台山公司支付逾期办证违约金的起算时间，不违反合同约定，且于理相符，并无不当。天台山公司关于从房屋实际交付的2017年11月15日开始计算730日的办证期限，并以此确定支付逾期办证违约金起算时间的上诉主张，与诚实守信原则相悖，于理不符，本院不予支持。天台山公司关于房屋产权证不能办理系麻静芳原因所导致的上诉主张，无事实依据，本院不予采信。根据审理情况，本案事实清楚，权利义务明确，符合适用简易程序审理的规定，故一审法院适用简易程序审理本案并无不当，天台山公司认为一审法院适用简易程序审理本案程序错误的上诉主张，不能成立。综合考虑预售合同的金额、麻静芳已经付清全部购房款的事实、合同约定的办证期限、涉案房屋未能按期办理初始登记的原因以及麻静芳订立合同的目的等情况，本院认为一审法院确定的违约金计算标准符合相关规定。天台山公司关于麻静芳主张的违约金过高应予核减的上诉主张，本院不予支持。综上所述，天台山公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10128元，由北京天台山房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 李春华二〇二〇年五月二十八日法官助理 马云辉书 记 员 原 月