河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终5007号上诉人（原审原告）：闻志磊，男，1986年9月6日出生，汉族，现住郑州市中原区。上诉人（原审被告）：郑州威利实业有限公司，住所地郑州市郑东新区白沙镇镇兴路北侧、青年路南侧宽豪斯4号楼112铺。法定代表人：金小兵，系该公司总经理。委托诉讼代理人：宋鹏帅，河南思敬律师事务所律师。委托诉讼代理人：原甫，河南思敬律师事务所实习律师。上诉人闻志磊与上诉人郑州威利实业有限公司（以下简称威利公司）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初16881号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案后，依法组成合议庭，于2020年5月8日公开开庭审理了本案。闻志磊，威利公司的委托诉讼代理人宋鹏帅、原甫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。闻志磊上诉请求：1.撤销原判，依法支持闻志磊一审全部诉讼请求；2.一、二审案件受理费等因诉讼支出的合理费用由威利公司承担；3.依法判决因威利公司延期交房、延期办证，套路欺骗业主、侵犯业主权益所导致诉讼花费的时间、精力、误工费等共计800元人民币。事实与理由：一、一审法院关于逾期交房的事实认定及法律适用错误。1.2015年11月6日，闻志磊与威利公司签订《商品房买卖合同》，合同中约定的交房日期为2016年2月28日之前，本案中，一审法院查明的事实为本案房屋于2017年10月28日经五大主体验收合格，2017年12月19日取得了建设行政主管部门竣工备案，即本案房屋在2017年12月19日方才达到国家法定交房的标准，在此之前不得交付房屋。即使交付，交付行为亦应依法认定无效，故一审法院认定2016年6月29日威利公司已将房屋交付给闻志磊明显错误。闻志磊在一审中已明确告知未在相关收房文件(业主入住手续办理流程单、消防责任书等)中签字，威利公司所提交的相关收房文件，业主并未签字，仅有威利公司开发商的签字，即默认收房。一审有意或无意忽视威利公司的相关收房文件(业主入住手续办理流程单、消防责任书等仅威利公司开发商单方面的签字)业主均未签字收房的事实。2.2015年9月3日和2015年11月1日的停工顺延158天情形，均发生在该涉案房屋的《商品房买卖合同》签署日期2015年11月6日之前，合同签订时威利公司对此已有充足认识，合同约定2016年2月28日交房，顺延情形对本《商品房买卖合同》无任何约束力。3.2016年6月29日涉案房屋交付时，因没有消防设施，房子不能用，且没有经五大主体验收合格，拒不收房，且拒绝在业主入住手续办理流程单、消防责任书等相关收房文件上签字，威利公司承诺可以什么时候合格什么时候收房，为了表达歉意，希望闻志磊先办理装修手续，以后验收合格了再收房，可以早点装修入住(实际闻志磊办理了装修手续之后并未装修，时至2018年10月才对外出租)。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《消防法》第十条的规定，房屋并未被实际占有，属于另有约定除外的范畴，出卖人应当遵循诚实信用原则。且无消防设施，消防和五大主体验收没有通过时，无视人民群众生命和财产安全的违法欺骗性交房，本应无效。二、请求法院判决威利公司支付闻志磊误工费等800元。综上所述，一审判决事实认定和适用法律错误，请求二审法院以事实为依据，以法律为准绳，遵循诚实信用原则，依法判决。威利公司辩称：一、涉案小区业主代表要求威利公司进行消防设施改造，直接导致消防无法及时验收，交房期限顺延，该不利后果应当由业主自行承担，应当依法免除或减少威利公司逾期交房的责任。二、案涉房屋经过闻志磊验收无误后，实际交付给闻志磊使用，且闻志磊已装修入住，而且交房入住后房屋并未出现任何质量问题，涉案房屋已经顺利取得竣工备案表，闻志磊实际收房视为威利公司的交付义务已经完成。三、涉案房屋建设过程中存在不可抗力因素，且因政府环保要求、恶劣天气影响、重大考试及会议等，均应当顺延相应期限，不仅包括交房期限，也包括办证期限。四、闻志磊诉请存在矛盾。逾期交房违约金和逾期办证违约金不能一并主张，逾期办证违约金已经能够弥补闻志磊损失，闻志磊主张逾期交房违约金不应支持。威利公司上诉请求：1.撤销原判第二项，改判威利公司无需承担逾期办证违约金；2.本案的诉讼费由闻志磊承担。事实与理由：一、案涉房屋在交付之前，威利公司应案涉小区业主要求对消防设施进行改造，业主明确表示由此引起的逾期办理房屋权属登记证书等后果的，业主自行承担。案涉小区的消防等各项工程项目均已在房屋交付之前经调试验收合格，均可正常使用。但因案涉小区的业主对消防栓安装位置不满意，强烈要求移动每楼每层的消防设施，威利公司应业主们的要求进行消防设施的改造，业主们明确表示对改造增加的施工费用不承担，但就威利公司因变更可能造成的整个小区的验收延期予以认可。因涉案房屋的验收均是同一楼栋进行统一验收，因消防改造造成涉案小区竣工验收合格的日期及办理产权登记证书日期后延，并非威利公司原因造成。因此原审法院忽略该情形直接判定威利公司承担逾期办证、逾期交房责任，严重增加了威利公司的经济负担，二审法院应当充分考量该情形对办证、逾期交房期限造成的不良影响，在查明后予以改判。二、原审法院未考虑不可抗力、政策性变动等因素对涉案房屋办理权属登记的影响，直接以合同约定办理权属登记的时间计算逾期办证违约金，属于事实认定错误，应依法改判。三、权属登记已经不存在，且已变更为首次登记，相关流程、资料和主管机构均发生变化，导致无法准备齐全首次登记材料的责任应当免除。鉴于办理权属登记的客观情况已发生变化，该变化系双方在订立合同时无法预见且不可归责于双方当事人，属情势变更。根据法律规定，《商品房买卖合同》中关于办证的规定已经明显无法实现，故上诉人应当免除法律责任。综上，一审法院事实认定及法律适用错误，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。闻志磊辩称：要求消防改造业主并不包括闻志磊，闻志磊没有要求。签字的业主代表不足100人，当时闻志磊毫不知情，而且人员过少。闻志磊没有要求消防改造，对此不予认可。因不可抗力导致顺延，不可抗力之后业主从来没有按合同规定60日之内收到告知书，未收到开发商的告知书。闻志磊办理了装修，但并没有入住，验收没有通过，并且没有在上面签字。闻志磊向一审法院起诉请求：1.判令被告继续履行合同，判令被告按照合同约定办理房屋产权登记；2.判令被告以原告所交购房款890825元为基数，按照日万分之二支付自2016年3月1日起至2017年12月27日实际交付房屋的延期交房违约金，共计118657.89元；3.判令被告以原告所交购房款890825元为基数，支付自2016年5月1日起按照银行同期活期存款利率计算至实际办理产权登记为止的延期办证违约金，至起诉时暂计9353.66元；4.被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2015年11月6日，被告威利公司（出卖人）与原告闻志磊（××）签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：1.××购买位于中牟县××沙镇康庄大道西侧、××路东侧、规划路南侧××单元××房屋××套，建筑面积137.05平方米，总价款890825元。其中，现金支付222825元、商业贷款668000元；2.出卖人应当在2016年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房取得商品住宅交付使用批准文件”并符合合同约定的商品房交付××使用；3.出卖人逾期交房不超过60日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；4.出卖人应当在房屋交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的银行同期活期存款利率向××支付违约金；如果因××手续不全以及未及时交纳相关费用等原因造成产权信息备案登记不能按期办理的，其责任由××承担。上述合同签订后，闻志磊向威利公司支付房屋价款，威利公司于2016年6月29日向原告交付房屋，原告在装修申请表上签字。另查明，2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局发布通告，郑州市房屋登记业务自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记，实施“停旧发新”，即房管部门不再发放《房屋所有权证》和《房屋他项权证》，改由市国土部门进行登记，并发放《不动产权证书》。申请人在郑州市住房保障和房地产管理局办理完相关业务后，郑州市住房保障和房地产管理局将予以发放《郑州市房屋交易和产权状况确认单》，当事人持《郑州市房屋交易和产权状况确认单》和其他申请材料到市不动产登记中心设立的办理窗口申请办理不动产登记，领取不动产权证书。自2016年8月20日起，郑州市住房保障和房地产管理局不再办理房屋所有权初始登记业务。还查明，涉案房屋于2017年10月28日经五大主体验收合格，后又经消防部门验收合格，于2017年12月19日取得建设行政主管部门竣工备案表；截止本案发回重审后庭审辩论终结前，被告仍未向房屋登记机关办理涉案房屋的房屋权属初始登记。此外，关于被告交房期限顺延的情形有：2015年9月3日左右，停工8天，郑州力保“9·3”纪念活动期间空气质量，施工工地土石方作业停工；2015年11月1日至2016年3月31日，依照《2015年度冬季大气污染防治工作方案》停工150天。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护，双方均应依约履行各自的义务。被告应当在房屋交付使用后60日内，持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案，如因被告的责任，原告在规定的时间内不能取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的银行同期活期存款利率向原告支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定支付了全部房款，被告向原告交付了涉案房屋，但未按约定办理涉案房屋的权属登记，已构成违约，应承担相应的违约责任。郑州市于2016年8月20日开始在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，原归属于郑州市住房保障和房地产管理局办理的房屋权属初始登记改为到不动产登记中心进行不动产权属首次登记。但是无论是房屋产权初始登记还是房屋权属首次登记，均是商品房××取得不动产权属证书的前提。取得不动产权属证书是购房者应享有的权利，协助办理不动产权属证书亦为出卖人必然义务。因此，出卖人仍然应当遵循诚实信用原则及全面履行原则，根据政策变化，继续履行配合房屋××办理不动产权属证书的义务，以期实现双方合同目的，故原告主张被告协助其办理涉案房屋的不动产权属证书的诉讼请求，理由正当，该院予以支持。关于逾期交房违约金，《商品房买卖合同》约定被告应当在2016年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房取得商品住宅交付使用批准文件”的条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用。虽然被告在房屋未经竣工验收、未取得竣工验收备案表的情况下向原告交付涉案房屋，但原告已实际装修入住使用，被告提交的《装修申请表》有原告的签字确认，故2016年6月29日涉案房屋视为交付；因房屋买卖合同并未约定交付的具体条件，对原告的意见该院不予采信。因涉案房屋建设过程中，受到郑州力保“9·3”纪念活动及2015年度冬季大气污染防治工作影响，导致停工158天，依法应减轻被告相应责任，符合客观事实，也符合公平原则，故逾期交房的期限应扣减该158天，被告于2016年6月29日交房并未超出该158天，故该院认定被告不存在逾期交房情形，对原告要求支付逾期交房违约金的该项诉求，该院不予支持。关于逾期办证违约金，《商品房买卖合同》约定被告应于房屋交付使用后60日内（2016年4月28日前）到产权登记机关备案，而涉案房屋于2017年10月28日经五大主体验收合格，于2017年12月19日取得建设行政主管部门竣工备案；但截至本案发回重审后庭审辩论终结前，被告仍未向房屋登记机关办理房屋权属首次登记，由此可见，被告逾期报送备案登记资料时间明显过长，故不动产登记管理部门及房地产权属登记政策的变化不构成被告免责的理由，被告应承担违约责任。原告主张自2016年5月1日起按照银行同期活期存款利率的标准支付逾期办证违约金，不违反法律规定，该院予以支持。但违约金应计算至被告报送涉案房屋的不动产首次登记资料并被受理之日，原告超出该范围部分的诉讼请求，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下：一、被告郑州威利实业有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告闻志磊办理涉案房屋的不动产权证书（房屋位置：中牟县白沙镇康庄大道西侧、郑信路东侧、规划路南侧D座3单元28层2802号，合同编号：ZM150××××7860）；二、被告郑州威利实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告闻志磊逾期办证违约金（违约金以890825元为基数，自2016年5月1日起至被告报送涉案房屋的不动产首次登记资料并被受理之日止）；三、驳回原告闻志磊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2960元，由原告闻志磊负担2753元，被告郑州威利实业有限公司负担207元。本院二审期间，闻志磊未向本院提交新证据。威利公司依据本院出具的调查令，调取了宗地基本信息。拟证明案涉房屋所在的2号楼办理首次登记的材料递交时间为2019年1月22日。闻志磊质证认为：对证据的真实性、证明目的无异议。但首登之后开发商拒绝办理转移登记。本院对威利公司二审中提交的证据予以确认。本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院另查明，威利公司于2019年1月22日向不动产登记主管部门报送了案涉房屋所处2号楼的首次登记资料。本院认为，上诉人闻志磊与上诉人郑州威利实业有限公司签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定的内容全面履行各自的义务。闻志磊已按约定支付了购房款，郑州威利实业有限公司也应按约定向闻志磊交付房屋。闻志磊于2016年6月29日提交《装修申请表》，且其无充分证据证明在其接收房屋后发现房屋存在影响居住的重大质量问题，故一审认定郑州威利实业有限公司于2016年6月29日交房并无不当。案涉房屋建设过程中，因政府治理大气污染等因素影响，确实存在停工的客观事实，交房日期可相应顺延。在扣减相应停工天数后，一审法院认定郑州威利实业有限公司不存在逾期交房情形，对闻志磊主张支付逾期交房违约金的诉讼请求不予支持，并无不当。闻志磊关于交房无效的上诉主张不能成立。闻志磊在上诉状中提出了要求郑州威利实业有限公司赔偿闻志磊误工费800元的诉讼请求，郑州威利实业有限公司对闻志磊该项新的诉讼请求，不同意二审一并审理。本院根据当事人自愿的原则就闻志磊新增加的诉讼请求进行调解，未调解成功。本院对闻志磊二审中新增加的诉讼请求不予审理，闻志磊可以就其该项主张另行起诉。郑州威利实业有限公司作为房屋出卖人，在收取闻志磊购房款后，应当继续履行配合闻志磊取得不动产权属证书的义务，故一审判决郑州威利实业有限公司协助闻志磊办理案涉房屋不动产权证书正确。由于案涉《商品房买卖合同》未约定协助办理不动产权证书的时间，无法确认逾期办证的起始时间，故闻志磊主张郑州威利实业有限公司自2016年5月1日起支付延期办证违约金的诉讼请求没有依据，对闻志磊的该项请求本院无法支持。一审计算逾期办证违约金的依据不足，处理不妥，本院予以纠正。综上所述，闻志磊的上诉请求不能成立，郑州威利实业有限公司的上诉请求部分成立，对其成立的部分请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条规定，判决如下：一、维持河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初16881号民事判决的第一项，即“被告郑州威利实业有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告闻志磊办理涉案房屋的不动产权证书（房屋位置：中牟县白沙镇康庄大道西侧、郑信路东侧、规划路南侧D座3单元28层2802号，合同编号：ZM15002187860）；二、撤销河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初16881号民事判决的第二项、第三项；三、驳回闻志磊的其他诉讼请求。一审案件受理费2960元，由闻志磊负担2753元，由郑州威利实业有限公司负担207元；二审案件受理费2976元，由闻志磊负担2000元，由郑州威利实业有限公司负担976元。本判决为终审判决。审判长  李传炜审判员  马增军审判员  曹逢春二〇二〇年五月二十八日书记员  韩 冰