浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终632号 上诉人（原审被告、反诉原告）：孙立义，女，1977年6月8日出生，汉族，住慈溪市。 委托诉讼代理人：宋林德，男，1963年1月15日出生，汉族，慈溪市浒山街道综合治理中心员工，户籍所在地慈溪市，现住慈溪市。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：慈溪鑫璨商业广场开发有限公司，住所地慈溪市白沙路街道北三环东路1888号A幢4楼。 法定代表人：王东，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈霞,浙江和义观达（慈溪）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙央群,浙江和义观达（慈溪）律师事务所律师。 上诉人孙立义因与被上诉人慈溪鑫璨商业广场开发有限公司（以下简称鑫璨公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省慈溪市人民法院于2019年12月31日作出的（2019）浙0282民初6019号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 孙立义上诉请求：驳回被上诉人的一审诉讼请求，支持上诉人的一审反诉请求，发回重审或撤销原判。事实和理由：1.被上诉人的副总徐某与上诉人孙立义于2018年8月11日签订了封面名称为“慈溪爱琴海购物公园”合同三年，但是合同盖章为被上诉人，主体有2个，属欺诈行为。2.该合同为格式样本，依法视为无效合同。3.被上诉人发包时未取得房屋产权证书，也没有出示合法凭据可以把该房屋出租、经营的证据，在2019年9月5日才取得产权证，依法视为无效合同。4.合同约定上诉人自2018年11月3日起计算租费，可以免三个月租赁费用，但被上诉人从2018年9月6日起收取租赁费用52360元，显示属违约。5.上诉人按被上诉人指定的慈溪市乔木装饰工程有限公司承担室内装饰工程，2018年9月3日发现东边南道角漏水，同年9月26日上诉人的门户和墙体被打破，下水道路被阻塞，从三楼冲下来的水把墙体贴砖冲掉三次，同年3月29日下午破坏性拦闸，严重影响生产，在公安民警多次来现场后才恢复供电。同时把门锁上，实施了强制手段的不法行为。6.本纠纷发生期间，被上诉人擅自把该房屋另行出租，属违约。 鑫璨公司辩称,1.本案租赁合同合法有效，上诉人未在2019年3月20日前支付下一个交租期的租金，属根本违约。2.合同封面名称“慈溪爱琴海购物公园”系被上诉人投资的项目名称，合同中明确出租人为被上诉人，合同末页也是由被上诉人盖章，且双方各执一份，因此不存在欺诈。3.本案租赁合同虽是被上诉人提供，但合同中并没有免除或减轻被上诉人责任、加重上诉人义务的条款，合同合法有效。4.被上诉人是涉案商铺的合法所有人，租赁合同合法有效。5.根据租赁合同第22.8条约定，上诉人妥善履行合同是被上诉人给予租金折扣期优惠的前提，因上诉人违约导致合同解除的，其不享有折扣，应按约补交折扣金额。6.装修质量问题，因装修合同系上诉人与案外人签订，与被上诉人无关，且一审法院也已酌定由被上诉人赔偿上诉人11550元作为处理漏水损失。7.停电和上锁问题一审三次开庭已查明。8.2019年9月25日庭审中上诉人明确当日将商铺给被上诉人，且表明若商铺中存有物品，也自愿放弃，法庭已经告知被上诉人从即日开始可以使用商铺。被上诉人为减少损失，有权另行招商。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉人的上诉请求。 鑫璨公司向一审法院起诉请求：1.确认鑫璨公司、孙立义于2018年8月11日签订的《慈溪爱琴海购物公园租赁合同》（编号为AQH-CXSG-ZLHT-2018-1F-W002-A）于2019年4月24日解除；2.孙立义立即向鑫璨公司补交2019年1月1日至同年3月31日的折扣期租金17325元，并支付自2019年5月1日起以租金17325元为基数，按每日1%计算的迟延履行违约金；3.孙立义立即支付鑫璨公司自2019年4月1日起同年4月24日止的租金9240元，立即支付提前解除违约金69300元，并支付自2019年3月21日起至实际清偿日止以迟延履行的租金为基数、按日3‰计算的迟延履行违约金；4.孙立义立即腾空商铺，支付从2019年4月25日起至实际搬离日止按照每月23100元计算的占有使用费；5.本案诉讼费由孙立义承担。 孙立义向一审法院反诉请求：1.判令解除鑫璨公司、孙立义于2018年8月11日签订的《慈溪爱琴海购物公园租赁合同》；2.鑫璨公司返还履约保证金34650元；3.鑫璨公司立即返还质量保证金10000元；4.鑫璨公司赔偿孙立义各项损失522500元。 一审法院审理认定事实：2018年8月11日，鑫璨公司（甲方）与孙立义（乙方）签订编号为ＡＱＨ-ＣＸＳＧ-ＺＬＨＴ-2018-1Ｆ-Ｗ002-Ａ的《慈溪爱琴海购物公园租赁合同》1份（系鑫璨公司提供的制式文本），部分条款内容如下：序言、第一条计租面积、第二条租赁期限中约定，甲方将位于慈溪市商铺（套内建筑面积为110平方米）出租给乙方，乙方用于经营“小汤主”简餐店，租期为3年，即自2018年9月6日起至2021年9月5日；慈溪爱琴海商业管理有限公司（以下简称商业管理公司）接受甲方委托，对包括该商铺在内的购物公园提供统一物业管理服务和实施商业运营管理；计租日为装修期届满次日；乙方向甲方或商业管理公司交纳履约保证金、物业服务保证金及质量保证金。第四条租金标准和支付方式、收银系统中约定，第4.1条，该商铺的租金标准和支付方式详见附件2，第4.2款，为扶持乙方经营，甲方同意给予乙方6个月的租金折扣期（即自2019年1月1日起至同年6月30日租金折扣率为50%）；第4.3款中约定首期租金为32725元。第五条品牌、经营品类中约定，第5.1款，乙方在该商铺内经营品牌为小汤主，经营品类为简餐，并应接受和服从商业管理公司的统一经营管理。第六条保证金中约定，第6.1款，本合同签署当日，乙方应当向甲方支付相当于第一个租赁年度的三个月租金即34650元作为履约保证金，同时向商业管理公司支付相当于第一个租赁年度的三个月物业服务费即18150元作为物业服务费保证金，合同终止后30日内，如不存在本合同第22.3条规定情形的，且乙方已完成注销注册地或经营地为甲方商铺的各项证照、许可，则无息退还履约保证金和物业服务费保证金余额；第6.2款，甲方或商业管理公司有权从履约保证金或物业服务保证金中相应扣除乙方欠付的租金或物业服务费，乙方应在接到甲方或商业管理公司通知后7日内补足履约保证金或物业服务费保证金，但甲方或商业管理公司扣除乙方欠付的租金或物业服务费并不免除应承担的相应违约责任，除非甲方主动抵扣保证金，否则乙方不得要求甲方通过抵扣保证金而拒绝支付其拖欠款项或者损害赔偿等费用。第七、八条分别就进场及商铺交付标准、乙方对该商铺的装饰装修事项进行约定。第九条开业日中约定，开业日暂定为2018年9月6日，甲方另行书面通知乙方开业日的，以甲方通知为准，乙方应当于该日开业经营（乙方未在该日开业的，不影响计租日的起算）。第十条物业服务费和质量保证金中约定，第10.2款，乙方应在开业日到来前向商业管理公司支付10000元作为其销售商品或提供服务的质量保证金，并对质量保证金的代付及退还等情形进行约定。第十一条就能源费用及其他相关费用的承担进行约定。第十二条物业管理中约定，第12.3款，乙方不得以物业服务合同项下的纠纷或事件或其他任何理由拒绝向甲方交纳租金等相关费用。第十三条至第二十一条分别就招牌、广告及品牌宣传推广，停车管理，紧急状态和该商铺维修，乙方在租赁期限的责任，乙方的进一步保证，甲方的保证和责任，保险，消防安全，甲方对该商铺的转让等事项进行约定。第二十二条违约责任中约定，第22.4款，乙方延迟交纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或商业管理公司支付相当于欠费金额3‰的延迟履行违约金；延迟超过30日，甲方有权单方解除合同......乙方延迟交纳本合同项下租金、物业服务费、能源费或其他应付费用超过15日，经过甲方、商业管理公司书面催告，乙方仍不交纳的，甲方或商业管理公司可以对该商铺暂停部分或全部能源供应或物业管理服务，直至乙方履行相关付款义务为止......在乙方欠付租金、物业服务费等费用期间，未经甲方批准，乙方不得将放置于该商铺的货物、财物转移出该商铺；第22.8款，双方特别明确，乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方装修期和第4.2条项下租金折扣期政策的前提，如乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形），则乙方在本合同终止后7日内按第一个租赁年度的租金标准补交装修期和第4.2条项下折扣期内享受的全部租金折扣金额，延迟支付的，每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额1%的延迟履行违约金。第二十三条就续租事项进行约定。第二十四条该商铺的交还和交还期中约定，第24.1款，本合同项下租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止后7日内，乙方应当将该商铺交还甲方，该期限为本合同项下商铺之交还期；第24.3款，双方确认，因租赁期限届满或因乙方违约导致本合同终止的，则在本合同第24.1款所述交还期内，乙方仍应按届时所在租赁年度租金标准向甲方支付占用费，按照届时物业服务费标准向商业管理公司支付物业服务费，承担各项能源费用等；第24.5款，第24.1款所述交还期满后乙方仍未能将符合第24.2款要求的该商铺交还甲方的，则自交还期届满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时该商铺租金标准的200%向甲方支付占用费。第二十五条至第二十八条分别就不可抗力、通知、争议解决、其他等内容进行约定。合同附件2为租金标准、计租方式及其他，约定前两年固定租金为11550元／月，第三年固定租金为12320元／月，并就提成租金进行约定；在支付周期中约定，首期固定租金为计租日起至第3个月最后一日期间的固定租金，除该首期租金外，其他固定租金乙方应按每3个完整的自然月为一个交租期交纳，乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日，则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下个交租期的固定租金。合同履行过程中，孙立义向鑫璨公司交纳了履约保证金34650元，质量保证金10000元及截至2019年3月31日的租金共52360元（其中2019年1月1日至3月31日租金已作50%折扣），未交纳之后的租金。 2018年8月底，鑫璨公司向孙立义交付案涉商铺，交付后，孙立义对商铺进行装修。 2018年9月6日，鑫璨公司向孙立义发送开业知会的函件，通知其慈溪爱琴海购物公园定于同年9月30日开业。慈溪爱琴海购物公园于同年9月30日如期开业。孙立义于同年11月3日开始营业，于2019年3月29日始停止营业。 鑫璨公司于2019年4月29日向孙立义邮寄解约函1份，称孙立义自2018年12月20日起一直拖欠第二、三次收缴季租金等，该行为违反了双方租赁合同相关约定，已构成根本违约，根据合同约定，鑫璨公司行使合同解除权，解除双方签订的《慈溪爱琴海购物公园租赁合同》，通知如下事项：1.自2019年4月24日起（解除日），双方签订的《租赁合同》解除，双方租赁关系终止；2.孙立义应于解除日7日内将房屋按照《租赁合同》交还鑫璨公司，如孙立义未按约定交还该房屋，鑫璨公司将按《租赁合同》的约定，根据孙立义实际交还日期收取占用期间的房屋使用费；3.孙立义应于收函后即日将欠款暂计58406元支付给鑫璨公司；4.孙立义已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还；5.解除日起，鑫璨公司有权将该房屋另行出租；6.孙立义收函之日起7日内清理租赁房屋内的物品（出租方有权留置的物品除外），孙立义逾期7日清理的视为孙立义放弃遗留物品（无论此类物品是否有使用价值），鑫璨公司有权根据《租赁合同》约定或自行处理孙立义物品，由此造成的损失与鑫璨公司无关。孙立义于同年4月30日收到该解约函。后孙立义未腾退所租商铺。同年5月26日，孙立义将其商铺门口的广告灯牌摘除。 2019年9月25日庭审中，孙立义向鑫璨公司明示将商铺腾退给鑫璨公司，若商铺内尚存在有价值物品，也自愿放弃。 鑫璨公司、孙立义对以下事实存在争议：案涉租赁合同履行过程中，鑫璨公司有否构成根本违约。孙立义主张，2019年3月26日下午，鑫璨公司对案涉商铺进行停电，经孙立义报警后，鑫璨公司于当日晚上恢复供电，鑫璨公司又于同年3月29日始停电，并且鑫璨公司对案涉商铺进行上锁，以及该商铺持续漏水，鑫璨公司构成根本违约。鑫璨公司对孙立义主张的事实均予以否认。对此，一审法院经审查认为，孙立义提供报警证明及视频以证明其主张的停电事实成立，但报警证明记载系二楼商铺停电，不能反映案涉商铺停电，视频系孙立义在停业之后所拍，虽然显示电器设施无电，但并不能证明鑫璨公司自2019年3月26日始对该商铺进行停电的事实，退一步讲，根据合同约定，孙立义未按约交纳租金的，鑫璨公司有权停电，故若鑫璨公司通过停电以督促孙立义交纳租金，该行为也有合同依据。关于上锁问题，孙立义提供的证据不能证明其主张的鑫璨公司自2019年3月底开始对商铺上锁的事实，且9月23日现场勘查时，系孙立义方控制钥匙，另外，鑫璨公司一方面发函要求孙立义腾房，另一方面上锁阻止孙立义腾房，也有违常理。关于漏水问题，孙立义提供的证据不能证明其开业之后因漏水致其无法经营的情况，即使局部区域存在渗水的情况，也不能构成根本违约。综上，对于孙立义主张的鑫璨公司构成根本违约的事实，不予采纳。 一审法院认为，鑫璨公司与孙立义签订的《慈溪爱琴海购物公园租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，对双方有约束力，双方均应按约履行。合同约定，孙立义应于2019年3月20日前支付下一个交租期的租金，延迟超过30日的，鑫璨公司有权单方解除。孙立义在签订租赁合同后，除支付履约保证金34650元，质量保证金10000元及截至2019年3月31日的租金外，未支付之后的租金，构成根本违约，鑫璨公司有权单方解除合同。鑫璨公司于2019年4月29日发函孙立义解除合同，孙立义于同年4月30日收到，故合同于孙立义收到之日解除。关于折扣期租金问题，租赁合同第22.8条约定，孙立义妥善履行合同是鑫璨公司给予租金折扣期优惠的前提，因孙立义违约导致鑫璨公司解除合同的，不享受折扣，应按第一个租赁年度租金标准补交折扣期内享受的折扣金额。现因孙立义拖欠租金，鑫璨公司单方解除合同，合同于2019年4月30日解除，孙立义理应向鑫璨公司补交2019年1月1日至同年3月31日的折扣期租金17325元。对于合同解除前的所欠租金（即2019年4月份租金），孙立义亦应支付。合同解除后，孙立义未及时腾退商铺，给鑫璨公司造成的损失，应予赔偿。鑫璨公司主张按租金标准计算该期间的占有使用费，系合理，予以支持。故孙立义应支付鑫璨公司2019年4月份的拖欠租金11550元，以及自2019年5月1日起至同年9月25日止的房屋占有使用费55825元[即11550×（4+25/30）]。孙立义主张其已交付的履约保证金34650元在上述款项中抵扣，虽然根据租赁合同第6.2条约定，鑫璨公司有权从履约保证金中扣除孙立义欠付的租金，除非鑫璨公司主动抵扣，否则孙立义不得要求鑫璨公司抵扣，但该条系孙立义制作的格式条款，该条约定仅鑫璨公司享有抵扣权利，排除了孙立义抵扣的权利，该排除孙立义权利的约定应认定为无效，现孙立义主张抵扣其欠款，系合理，予以采纳。经抵扣后，孙立义应支付鑫璨公司折扣期租金及2019年4月1日至9月25日止的租金、占有使用费为50050元（即17325+11550+55825-34650元），因上述租金已被履约保证金抵扣，故鑫璨公司要求孙立义支付相应的迟延履行违约金，不予支持。本案中，孙立义未按约支付租金构成根本违约，应向鑫璨公司支付违约金，双方在租赁合同中约定违约金为69300元，孙立义抗辩违约金过高，经审理，该商租的新租户已于2019年11月底始对商铺进行装修，应认为鑫璨公司自此对该商铺享有出租利益，结合本案合同履行情况、当事人过错程度等，一审法院酌定孙立义赔偿鑫璨公司按两个月租金标准计算的违约金即23100元。 关于反诉部分，经审理，本案不存在鑫璨公司有根本违约行为致合同目的无法实现的情形，孙立义以鑫璨公司构成根本违约为由而主张解除合同，并以此为依据要求返还履约保证金、质量保证金、赔偿装修损失，理由不足，不予采纳。但是，经审理，在孙立义装修至开业期间，的确存在工程人员处理漏水的事实，虽然证据反映系商业管理公司的行为，但该公司系受鑫璨公司委托进行管理，故处理漏水给孙立义造成的损失，应由鑫璨公司赔偿。因处理漏水确实影响了孙立义的装修进程，使孙立义延迟开业，孙立义的损失客观存在，一审法院酌定鑫璨公司赔偿孙立义一个月租金计11550元作为弥补损失。关于质量保证金，系约定在租赁合同中，双方也同意在本案中处理，现租赁合同解除，鑫璨公司应返还该保证金给孙立义。综上，对鑫璨公司本诉及孙立义反诉的合理部分予以支持，对孙立义关于违约金过高的抗辩予以采纳。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、慈溪鑫璨商业广场开发有限公司与孙立义于2018年8月11日签订的《慈溪爱琴海购物公园租赁合同》（编号为AQH-CXSG-ZLHT-2018-1F-W002-A）于2019年4月30日解除；二、孙立义应支付慈溪鑫璨商业广场开发有限公司租金、占有使用费合计50050元；三、孙立义应支付慈溪鑫璨商业广场开发有限公司违约金23100元；四、慈溪鑫璨商业广场开发有限公司应返还孙立义质量保证金10000元；五、慈溪鑫璨商业广场开发有限公司应赔偿孙立义损失11550元；以上第二、三、四、五项，经折抵，孙立义应支付慈溪鑫璨商业广场开发有限公司款项51600元，款于本判决生效之日起七日内履行；六、驳回慈溪鑫璨商业广场开发有限公司的其余诉讼请求；七、驳回孙立义的其余反诉请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及其相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案本诉案件受理费5510元，由慈溪鑫璨商业广场开发有限公司负担4074元，孙立义负担1436元，反诉案件受理费4735元，由孙立义负担4547元，慈溪鑫璨商业广场开发有限公司负担188元. 二审中，上诉人向本院提交以下证据：1.孙岑佳的证言，证明被上诉人的违约给上诉人造成了损害，遭受巨大的经济损失，理应赔偿。2.许兆柳的证言，证明被上诉人的漏水侵害了上诉人的权益。证据3.徐凌在被上诉人单位上班时的名片，证明徐凌在被上诉人单位上班并且处理涉案纠纷的事实。 被上诉人经质证，对证据1的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为该证据属于证人证言，证人应出庭作证，并由双方当事人质证，由法庭核实证言真伪。被上诉人无法核实该证言是否系本人所写，是否系其本人的意思表示，该份证据只提到涉诉商铺曾经出现渗水的情况且协调无果，装修是上诉人与装修公司的装修合同纠纷，与被上诉人无关。对证据2的真实性、合法性、关联性均不予认可。该证据也属于证人证言，证人未出庭作证，未接受质证的证人证言不应被采纳。被上诉人无法核实该份证据是否由本人所写、上面的内容是否系其本人的意思表示。从内容上来看，跟被上诉人不具有关联性。提到的漏水问题导致商铺无法同步开业，事实上小汤主在2018年8月底才进场装修，装修进度缓慢，也有可能是自身装修进度问题导致延迟。即便是因为漏水问题导致延迟开业，也有可能是因为装修公司与上诉人之间的责任分担问题，与被上诉人无关。上面提到的商户与爱琴海购物公园多次接洽，但被上诉人的身份是“慈溪市鑫璨商业广场开发有限公司“，主体不符。商场负责人承诺修复赔偿却没有提到具体的负责人的名字，到底是修复还是赔偿，如果是赔偿的话，赔偿金额为多少。既然是修复，为什么还要赔偿，被上诉人从未承认侵权，更未承诺赔偿。商业管理公司与被上诉人是两个独立的主体，商业管理公司接受被上诉人的委托进行物业的管理服务，即便两证人曾经在商业管理公司任职，但不是本案纠纷的直接负责人员，并不清楚上诉人与被上诉人之间具体的纠纷细节，且是否系其本人所书写，即便是本人所书写，对自己不清楚的事实进行判断，不应当采信，该证据是属于传来证据。对证据3，该证据已经在一审庭审中举证质证过。 被上诉人未提交新的证据。 本院经审查认为，上诉人提交的证据1、2系证人证言，证人未出庭接受当事人质询，被上诉人对此提出的异议成立，本院对此不予认定。证据3名片显示徐凌系商业管理公司副总经理，因此不能证明上诉人主张的是被上诉人工作人员的事实。 对原审法院认定的事实，本院予以确认。 本院认为，鑫璨公司与孙立义签订的《慈溪爱琴海购物公园租赁合同》合法有效，双方均应按约履行。现孙立义未按约支付租金，且延迟超过30日，鑫璨公司据此于2019年4月29日发函孙立义解除合同，与合同约定相符，原判认定合同于孙立义收到该解除函之日解除，并由孙立义支付欠付租金及占有该房屋期间的使用费，于法有据，并无不当。因孙立义违约导致合同解除，原判支持鑫璨公司要求孙立义按第一个租赁年度租金标准补交折扣期内享受的租金折扣金额，也符合合同约定。孙立义上诉提出涉案合同的签订构成欺诈，对此，虽合同封面名称与签订合同的甲方不一致，但合同封面名称系租赁物所在项目名称，并非合同签约一方，合同中明确甲方（出租人）为被上诉人，被上诉人也作为甲方盖章确认，因此，涉案租赁合同系双方当事人之间签订，合同主体明确，上诉人该主张与事实不符，其主张不能成立。上诉人提出涉案合同系格式合同，应属无效合同，但上诉人未能提供证据证明该合同存在无效情形，因此上诉人该主张与法无据，本院对此不予采信。上诉人提出涉案合同签订时，因被上诉人尚未取得涉案房屋的产权证，故合同无效，对此，虽签订合同时被上诉人尚未取得涉案商铺产权凭证，但该产权问题并未影响上诉人对房屋的使用，且该商铺所在土地使用权由被上诉人拥有，被上诉人在一审审理期间也已取得该房屋产权证，故该产权证取得的迟延并不影响合同的效力，上诉人该主张本院也难支持。上诉人提出被上诉人在收取租金过程中存在根本违约行为，在审理中上诉人明确该违约行为包括被上诉人没有产权证、装潢公司是由爱琴海购物公园指定的，具体经办人员是徐凌及4楼漏水影响上诉人的装潢问题，对此，因上诉人未能举证证明该装潢系被上诉人指定实施，其指认的联系人徐凌根据上诉人提供的名片显示也非被上诉人员工，而是商业管理公司副总经理，而商业管理公司系涉案商铺的物业服务提供一方，与被上诉人不属同一法律主体，即使徐凌存在上诉人主张的赔偿承诺，但因上诉人未能提供证据证明被上诉人曾授权徐凌处理协调赔偿事宜，也无证据证明被上诉人同意承担徐凌对涉案商铺的处理承诺，因此上诉人要求由被上诉人承担该装修后果，依据不足;上诉人提出的4楼漏水问题，其未能举证证明该漏水系房屋本身质量问题，且该漏水区域也仅局部，产权问题未影响其经营，故原判对上诉人提出的关于被上诉人存在根本违约的主张未采信，理由充分，也无不当。上诉人提出的停电及上锁造成其损失应由被上诉人承担问题，因孙立义未能提供证据证明鑫璨公司自2019年3月底开始对商铺上锁的事实，且2019年9月23日一审法院到现场勘查时，确定系孙立义方控制钥匙的情况，结合鑫璨公司发函要求孙立义腾房的事实，原判对上诉人关于被上诉人上锁的事实未予采信，理由充分。根据上诉人在一审时提供的报警证明及视频可以证明存在停电事实，但结合报警证明记载，该停电发生在二楼商铺，不能证明涉案商铺停电，而视频系孙立义在停业之后所拍，结合该商辅钥匙由上诉人一方控制的事实，因此该视频也不能证明鑫璨公司自2019年3月26日始对该商铺进行停电的事实，相反，即使存在上诉人主张的停电事实，那么根据涉案合同约定，上诉人未按约交纳租金的，被上诉人也有权对该商铺暂停部分或全部能源供应，上诉人对涉案商铺停电，也符合合同约定。因上诉人在2019年9月25日一审法院庭审中明确表示将涉案商铺腾退给被上诉人，若商铺内尚存在有价值物品，也自愿放弃，因此，被上诉人在此后将该商铺另行出租给他人，并不违约。即使存在上诉人主张的被上诉人在此前已经在招租的情况，因上诉人长期拖欠租金、占有使用费，且该商铺停业多时的事实，被上诉人也已发函解除的情况下，被上诉人为减少损失进行招租，也是被上诉人对自己权利救济的一种合理措施，因此，上诉人该主张也不成立。 综上所述，孙立义的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10245元，由上诉人孙立义负担。 本判决为终审判决。 审判长  朱亚君 审判员  黄永森 审判员  赵保法 二〇二〇年五月二十六日 书记员  潘芬芬