四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终20463号 上诉人（原审被告、反诉原告）：刘辉，女，1989年1月15日出生，汉族，住四川省岳池县。 委托诉讼代理人：石子发，四川印诺律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：万波，男，1985年9月10日出生，汉族，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：杨玲，四川优尚杰律师事务所律师。 原审第三人：成都市金牛区茶店子街道育苗路社区居民委员会，住所地：成都市金牛区育德路89号。 法定代表人：冯庆生。 委托诉讼代理人：熊鹏，四川达宽（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡皓月，四川达宽（成都）律师事务所律师。 原审第三人：成都市金牛国有资产投资经营集团有限公司，住所地：成都市金牛区光荣路19号。 法定代表人:杨磊，董事长。 委托诉讼代理人：李玲，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 上诉人刘辉因与被上诉人万波、原审第三人成都市金牛区茶店子街道育苗路社区居民委员会（以下简称“育苗路居委会”）、成都市金牛国有资产投资经营集团有限公司（以下简称“金牛国投公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初4679、6087号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 刘辉上诉请求：依法撤销成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初4679、6087号民事判决第一至第六项，依法改判万波退还刘辉2018年11月1日至2019年3月18日租金18400元及保证金4000元，共计22400元。 事实和理由：一、2017年3月19日，万波与刘辉签订《商铺租赁合同》，将成都市金牛区的商铺出租给刘辉，该合同载明租赁期限为2017年3月19日至2020年3月18日，共计三年。每月租金4000元，保证金4000元。2018年7月31日，“金牛国投公司”作为商铺的实际所有权人向刘辉下发了《关于进行转租、转让专项检查的通知》，要求商铺存在转租、转让行为的，请实际经营者在2018年8月10日17:00前到金牛国投公司资产经营部反映情况。刘辉按照通知要求如实反映转租的情况后，金牛国投公司调查核实，刘辉与万波之间有转租的事实，金牛国投公司对育苗路居委会与万波签订的《商铺租赁合同》、刘辉与万波之间签订的《商铺租赁合同》2018年11月1日之后的租期部分不予追认，金牛国投公司遂与刘辉签订《房屋租赁合同》，租期为2018年11月1日至2019年12月31日。故刘辉与万波之间的《商铺租赁合同》在2018年10月30日即已终止。一审法院判决万波与刘辉于2017年3月19日签订的《商铺租赁合同》于2019年5月6日解除系事实认定错误。二、金牛国投公司作为该商铺的所有权人，2018年7月31日下发《关于进行转租、转让专项检查的通知》，行使租赁经营管理权。刘辉于2018年11月1日后占有、使用商铺的权利依据系其与金牛国投公司达成的《房屋租赁合同》，且按照合同约定向金牛国投公司缴纳了2018年11月1日至2019年12月31日的租金30002元及保证金2143元。一审法院判决刘辉将诉争商铺交还万波、向万波支付2019年3月19日至2019年5月6日的租金6400元及自2019年5月7日起按照每日133.33元的标准计算房屋占用费至腾退交还房屋之日止是错误的，该判决有悖于维护交易稳定。三、根据前述案件事实可知刘辉未违约，未向万波交纳2019年3月19日之后的租金并非恶意，不存在主观过错，一审法院判决万波不退还刘辉保证金是错误的。四、2013年5月15日，金牛区国资办下发文件，将原属于国土分局的诉争房屋国有资产划转移交给金牛国投公司，自此，金牛国投公司成为诉争房屋的所有权人。金牛国投公司未追认育苗路居委会与万波签订的《商铺租赁合同》、刘辉与万波之间签订的《商铺租赁合同》2018年11月1日之后的租赁期限，万波应返还刘辉2018年11月1日至2019年3月18日的租金及保证金共计22400元。 万波辩称，万波与刘辉于2017年3月19日签订的商铺租赁合同合法有效，并且万波依据与育苗路居委会签订的商铺租赁合同，依约向育苗路居委会缴纳租金，并且合同约定万波享有转租权。刘辉在与万波签订商铺租赁合同后，也按照合同的约定向万波缴纳租金，使用商铺。该合同是双方真实意思表示，并无法定可撤销情形或无效情形，该合同对双方的约束力是始终存在的。刘辉在合同约定租赁期，既未提出解除合同也未缴纳租金，明显构成违约，依据双方签订的商铺租赁合同约定，刘辉应腾退商铺给万波并支付使用费，万波请求解除双方合同，刘辉主张合同无效不成立。 育苗路居委会述称，第一，案涉房屋是国土局拨给育苗路居委会的配套用房，社区有权决定如何使用，育苗路居委会与万波签订的房屋租赁合同是合法有效的，应当继续履行，不应当返还租金和保证金。第二，万波与育苗路居委会签订的房屋租赁合同明确约定了万波享有转租权，因此万波的转租行为有效。第三，关于育苗路居委会在2018年9月11日出具的《关于商铺的情况反映》的回复，不能证明万波没有权利转租该房屋，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院依法驳回刘辉的诉讼请求，支持万波的诉讼请求。 金牛国投公司述称，2013年5月，根据区国有经营性资产统管工作的要求，茶店子红色小区底商由区国土局划转移交金牛国投公司，由金牛国投公司管理经营，而育苗路居委会并未将案涉商铺实际移交。后来根据国资管理的要求和区国资办的意见，金牛国投公司按公司评估的租金水平将案涉商铺出租给刘辉，双方签订了租赁合同。 万波向一审法院起诉请求：一、判令解除万波与刘辉签订的《商铺租赁合同》；二、判令刘辉立即腾退商铺给万波；三、判令刘辉支付租金及商铺占用使用费至商铺清退之日止；四、判令认定刘辉违约，万波不予退还刘辉保证金4000元整。一审诉讼过程中，万波将第二项诉讼请求中商铺的位置明确为成都市金牛区蜀明东路；将第三项诉讼请求中租金的计算方式明确为按照每月4000元标准，从2019年2月18日计算至法院判令解除之日，将房屋占用费的计算标准明确为按照月租金4000元标准，从法院判令解除之次日计算至房屋实际腾退之日止；并自愿放弃第四项诉讼请求中的判令认定刘辉违约。 刘辉向一审法院反诉请求：一、确认刘辉与万波之间签订的《商铺租赁合同》无效；二、判令万波退还刘辉租金96000元、保证金4000元，共计100000元。 一审法院认定事实：2015年9月1日，育苗路居委会（出租方）与万波（承租方）签订《商铺租赁合同》，主要约定：1.育苗路居委会将拥有经营管理及转租权的商铺一间，合同约定套内面积65平方米的铺面出租给万波，作为经营场所；2.租赁期限为10年，自2015年9月1日起至2025年8月31日；3.租赁期内，每月租金为1000元，按年支付，合计每年为12000元，租赁期内，每月租金价格保持不变；4.如因经营不善等特殊原因，租赁期间万波可将房屋转租或转让给第三方使用，租赁期内，万波作为该商铺的唯一承租方。合同签订后，育苗路居委会将案涉商铺交付万波，万波向育苗路居委会交纳租赁费用至2019年8月31日。 2017年3月19日，万波（出租方）与刘辉（承租方）签订《商铺租赁合同》，约定：1.刘辉承租万波位于成都市金牛区，建筑面积为65平方米，用于经营中介服务；2.租赁期限：2017年3月19日至2020年3月18日，共计三年，万波应于2017年3月19日前，将商铺及钥匙交给刘辉；3.租金标准：每月租金4000元，在租赁期内租金水平维持不变，保证金为4000元；4.合同租赁期内，刘辉应按时支付万波每年租金，每年租金按年一次性支付，下一年租金需提前一个月支付给万波，即每年2月18日前一次性支付万波；5.首年租金（2017年3月19日至2018年3月18日）支付金额：刘辉应向万波一次性支付52000元，其中包括租赁保证金4000元，以及首年12个月房租；6.若刘辉不按期支付万波租金及商铺相关的水、电、物业费用，视为违约，万波有权终止本合同，收回商铺，并且不退还刘辉已缴纳的剩余租金及保证金。合同签订当日，刘辉向万波支付案涉商铺保证金4000元，万波将案涉商铺交付刘辉。刘辉向万波支付租赁费用至2019年3月18日，自2019年3月19日起未向万波支付租金。 2018年7月31日，成都市鑫金资产投资经营有限公司发出《关于进行转租、转让专项检查的通知》，载明“为规范租赁管理、清理整顿转租、转让的违约行为，经公司研究，决定对我公司所属的公司小区商铺进行转租、转让专项检查，现将相关事宜通知如下：一、凡未经我公司同意，承租人擅自将租赁的我公司红色小区商铺转租、转让给第三人（实际经营者）的均属于本次清理整顿的范围。二、转租、转让一经查实，我公司将进行严肃处理，按根本性违约追究商铺承租人的违约责任。三、存在转租、转让行为的，请第三人（实际经营者）在2018年8月10日17:00前到我公司资产经营部反映情况”。 2018年9月11日，育苗路居委会出具《关于商铺的情况反映>的回复》，载明“刘辉、刘清清：你们递交的《关于商铺的情况反映》及相关材料已收悉。我方将对你们反映的万波转租该商铺的情况进行摸底调查，若万波转租商铺的违约事实属实，我方将进行严肃处理。在我方摸底调查期间，该商铺你们可继续使用，使用期间的安全责任均由你们负责，你们务必按照安全规范使用水电；在我方未书面通知你们的情况下，你们不得向万波及其他任何人缴纳租金及返还商铺……”。 2018年11月20日，成都市鑫金资产投资经营有限公司经准予，变更登记为金牛国投公司。 后金牛国投公司（出租人）与刘辉（承租人）就案涉商铺签订《房屋租赁合同》，主要约定：1.房屋名称：红色小区商铺，位于成都市金牛区，租赁房屋面积77.15平方米；2.刘辉自主经营使用，刘辉不得擅自转租或转让该房屋；3.租赁期限：1年2个月，自2018年11月1日起至2019年12月31日止；4.租金标准：月租金为2143元，租赁期限内租金总额为30002元；5.刘辉应于签订合同当日缴纳2018年11月1日至2019年6月30日期间的租金17144元；于2019年6月15日之前支付2019年7月1日至2019年12月31日期间的租金12858元；6.刘辉向金牛国投公司交纳履约保证金2143元；7.本合同生效后即视为金牛国投公司向刘辉完成了交付任务。2019年1月23日，刘辉向金牛国投公司支付了租房保证金21443元及2018年11月1日至2019年6月30日期间的租金17144元。刘辉租用案涉商铺使用至今。 一审法院另查明，2013年5月15日，成都市金牛区国有资产统管工作领导小组办公室发布《关于国有资产划转移交的通知》，载明“区国土分局：为了加强国有资产管理，进一步做好区属国有资产分批次移交统管工作，根据《成都市金牛区国有资产统管工作领导小组2013第1次会议纪要》要求，你单位所属的部分资产纳入第一批次移交范围，划转移交到成都市鑫金资产投资经营有限公司，现将相关事项通知如下：一、第一批划转移交的资产共有4处，具体详见《资产划转移交明细表》，未列入此次移交范围的资产暂维持管理现状不变。二、请对此次移交资产的相关资料进行清理，所有资料与资产同时移交，划转资产涉及移交的资料详见《移交资料目录》。三、移交工作须在2013年6月30日之前全部完成。……”。其中，该份《通知》后附的《资产划转移交明细表》载明“……。2.育英南路136号、蜀明东路6号、10号红色小区商铺，资产地址：，房屋面积为1831.69平方米，该出资产权属转移到鑫金投资公司。……”。 一审庭审中，万波、刘辉、育苗路居委会及金牛国投公司共同确认涉案商铺位于成都市金牛区。 一审法院认为，万波自愿放弃第四项诉讼请求中的依法判决认定刘辉违约，并不违反法律规定，一审法院予以准予。本案的争议焦点为万波与刘辉签订的《商铺租赁合同》的效力问题。刘辉主张该合同无效，其请求权基础为《合同法》第五十一条“无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”；而万波认为该合同真实有效。一审庭审中，刘辉向一审法院提交了《房屋产权证》、《关于国有资产划转移交的通知》及《资产划转移交明细表》，金牛国投公司对刘辉提交的上述证据不执异议，并主张育苗路社区并未将案涉商铺实际移交。因《关于国有资产划转移交的通知》发布前，案涉商铺实际由育苗路居委会管理使用，金牛国投公司主张育苗路居委会并未将案涉商铺予以移交，但未举证证明其曾通过诉讼等方式主张权利，刘辉仅依据上述证据并不足以证实万波与刘辉签订《商铺租赁合同》系无权处分他人财产的行为，应由刘辉承担举证不能的法律后果，故对刘辉主张确认其与万波签订的《商铺租赁合同》无效的反诉请求，一审法院不予支持。刘辉主张万波退还租金96000元及保证金4000元的反诉请求，于法无据，一审法院不予支持。 对于万波主张判令解除万波、刘辉签订《商铺租赁合同》的本诉请求，根据已查明事实，刘辉向万波支付租赁费用至2019年3月18日，自2019年3月19日起未向万波支付租金。根据《商铺租赁合同》约定“若刘辉不按期支付万波租金及商铺相关的水、电、物业费用，视为违约，万波有权终止本合同，收回商铺，并且不退还刘辉已缴纳的剩余租金及保证金。”，万波主张判令解除双方签订的《商铺租赁合同》，符合合同约定，一审法院予以支持。因刘辉签收一审法院送达的包括本诉起诉状副本在内诉讼文书的时间为2019年5月6日，故一审法院判令万波与刘辉签订的《商铺租赁合同》于2019年5月6日解除。合同解除后，万波应当将案涉商铺腾退给刘辉。 对于万波主张刘辉支付租金及商铺占用使用费的本诉请求，因刘辉自2019年3月19日起未向万波支付租金，应当自2019年3月19日起至一审法院判令解除合同之日即2019年5月6日止，按照《商铺租赁合同》约定的月租金4000元标准向万波支付租金6400元（4000元/月÷30天×48天）。合同解除后，刘辉应参照月租金4000元（每日133.33元）的标准向万波支付房屋占用费至房屋腾退之日止。 对于万波主张不退还刘辉保证金4000元的本诉请求，根据《商铺租赁合同》约定“若刘辉不按期支付万波租金及商铺相关的水、电、物业费用，视为违约，万波有权终止本合同，收回商铺，并且不退还刘辉已缴纳的剩余租金及保证金。”，刘辉未依约向万波支付租金已构成违约，万波的该项本诉请求，符合合同约定，一审法院予以支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、万波与刘辉于2017年3月19日签订的《商铺租赁合同》于2019年5月6日解除；二、刘辉于判决生效之日起十五日内将位于成都市金牛区，建筑面积65平方米的商铺腾空并交还给万波；三、刘辉于判决生效之日起十日内向万波支付租金6400元；四、刘辉于判决生效之日起十日内向万波支付房屋占用费（计算方式：从2019年5月7日起按照每日133.33元的标准计算至腾退交还房屋之日止）；五、刘辉缴纳的4000元保证金万波不予退还；六、驳回刘辉的反诉请求。一审本诉案件受理费50元，减半收取计25元，由刘辉负担；反诉案件受理费2300元，由刘辉负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 刘辉提交以下证据：证据1.金牛国投公司2019年7月1日至2019年12月31日的房屋租赁票据，拟证明刘辉已按照约定向金牛国投公司交付了租赁租金至2019年12月31日；证据2.成都市人民政府反映房屋转租的情况，拟证明在2018年9月7日金牛国投公司调查并要求刘辉退还房屋后，刘辉向政府平台反映了转租情况，相关单位进行了调查；证据3.录音，拟证明在2018年9月19日万波、育苗路居委会、金牛国投公司、刘辉四方在育苗路居委会警务室对房屋的情况进行摸底，金牛国投公司、育苗路居委会向万波和刘辉出具了签收通知，且万波和刘辉均在签收通知上签字，此时金牛国投公司已向万波发出了收房通知；证据4.个人房屋信息摘要，拟证明案涉房屋所有权人是金牛国投公司。 对刘辉提交的证据，万波发表质证意见称，对证据1，与本案无关。对证据2，对其真实性予以认可，关联性不予以认可。对证据3的三性均不予以认可。对证据4的真实性予以认可，关联性不予认可。个人房屋信息摘要上面载明的所有人取得方以及房屋坐落均与本案的案涉商铺无关，该证据无法达到刘辉的证明目的。 对刘辉提交的证据，育苗路居委会发表质证意见称，对证据1的真实性无法核实。对证据2的真实性无异议，但对其关联性不予认可。对证据3的真实性无异议，但录音中涉及的人的身份有待核实。对证据4，同意万波的质证意见，该份证据不能达到刘辉的证明目的。 对刘辉提交的证据，金牛国投公司发表质证意见称，对证据1、2的真实性无异议。对证据3的真实性无法确认。对证据4的真实性无异议。 万波提交两份短信截图，拟证明刘辉至今为止未将商铺退还给万波，应持续计算租金及违约金。 对万波提交的该证据，刘辉发表质证意见称，对其真实性、合法性、关联性均不予认可，该短信并非刘辉发出。 对万波提交的该证据，育苗路居委会发表质证意见称，对真实性、合法性、关联性均无异议。 对万波提交的该证据，金牛国投公司发表质证意见称，不清楚该证据。 对刘辉提交的上述证据1、2、4的真实性、合法性、关联性，本院予以确认，对证据3，本院无法核实其真实性、合法性，不予确认；对万波提交的短信截图，因刘辉于审理中认可，并主张以该短信的发送时间作为计算占有使用期间的截止时间，故本院对该证据的真实性、合法性及关联性均予以确认。 本院经审理查明的事实与采信的证据与一审一致，本院对此予以确认。另补充查明，依房屋信息摘要，截止2019年12月12日，蜀明东路10号房屋的所有权登记在金牛区土地开发整治服务中心。2019年11月26日，刘辉向万波发送短信，称其已于2019年11月15日腾空案涉房屋，并于11月25日下午3点到指定铺面等待退房，但因万波未按约到场，故将于11月26日把案涉房屋钥匙交到社区冯主任处。对该短信，万波当日即回复称，因系单方面将钥匙交给社区或资管公司，未经验房，视为己方未收房；并提出要求验房。本院在2019年12月18日审理中主持双方交接了案涉房屋的钥匙。 二审中，刘辉认可一审判决第一项、第三项，故本院不再将其已认可的判决内容纳入本案的争议焦点问题进行审查。结合当事人的诉辩情况，本院对案涉的争议焦点问题评判如下： 关于案涉房屋的效力状态问题。本案中，刘辉认为因所有权人金牛国投公司对2018年11月1日之后的租赁合同不予追认，故案涉房屋已于2018年10月30日终止。对此，本院认为，依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”及第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”之规定，认定案涉房屋的所有权人应以不动产物权的登记为准，鉴于该房屋的登记所有权人为金牛区土地开发整治服务中心，而非金牛国投公司，故刘辉该上诉主张缺乏事实基础。本院认为，租赁合同的正当权源来于合法占有，而非仅限于所有权。本案中，尽管成都市金牛区国有资产统管工作领导小组办公室发布了《关于国有资产划转移交的通知》，要求金牛区国土分局将蜀明东路10号的资产权属转移到现金牛国投公司，但经本院核实，育苗路居委会与金牛国投公司并未办理房屋交接手续，故育苗路居委会对案涉房屋的占有仍属合法占有。同时，本案中并无足以采信的证据证实育苗路居委会对于案涉房屋系非法占有，故育苗路居委会基于合法占有的事实有权对外出租；而万波基于对案涉房屋的承租及合同中约定的转租权，亦有权向刘辉进行转租，并基于案涉转租合同而享有出租人的权利。对于刘辉该上诉理由，本院不予采纳。 关于案涉房屋的返还对象问题。刘辉认为，金牛国投公司系案涉房屋所有权人，故其无权向万波返还，并不应支付案涉房屋的占有使用费。对此，本院认为，如前所述，刘辉以金牛国投公司作为所有权人提出该上诉理由缺乏事实基础和法律依据。依《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”之规定，于合同解除时须发生返还的效力。本案中，刘辉认可案涉合同已于2019年5月6日解除，故其应当向合同的相对方万波返还该案涉房屋，而非向合同以外的第三方进行返还。对刘辉该上诉理由，本院不予采纳。 关于案涉房屋的占有使用费计算问题。于案涉租赁合同解除后，房屋返还之前所产生的占有使用费，其关键在于认定发生返还效力的时间。本案中，刘辉于审理中主张以其2019年11月26日发出短信的时间作为返还房屋的时间，但鉴于刘辉该短信内容并不导致案涉房屋的占有发生转移，故本院对其该主张不予采纳。鉴于本院在2019年12月18日审理中主持双方交接了案涉房屋的钥匙，故自该钥匙交接完成时，案涉房屋的管控及占有已发生转移，故本院以该期日作为认定刘辉返还案涉房屋的时间。故该房屋的占有使用费从2019年5月7日开始计算至2019年12月18日。因二审中发生了新的法律事实，故本院对一审该占有使用费的判项作相应变更。同时，基于案涉房屋已于二审中经法院主持返还，且刘辉于2019年11月26日已自认将案涉房屋腾空，故一审判令刘辉腾空及返还房屋已欠缺事实基础，本院对该判项予以撤销。 关于案涉保证金是否应当退还的问题。依案涉租赁合同第七条的约定，若刘辉不按期支付租金视为违约，万波有权不返还该保证金。鉴于刘辉逾期支付租金违约，故对刘辉主张返还保证金的诉请，一审予以驳回正确，本院予以确认。但该保证金的返还，应系由次承租人刘辉主张，万波仅依上述约定得以抗辩并拒绝返还，而非提出不予返还之诉请。鉴于万波该不予返还保证金的主张并不构成独立的给付之诉，一审作出该判项有误，本院予以撤销。 综上，刘辉的上诉请求不能成立，应予驳回。但因二审中发生了新的法律事实，本院依据该新的法律事实予以改判，并不属于一审适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初4679、6087号民事判决第一项“万波与刘辉于2017年3月19日签订的《商铺租赁合同》于2019年5月6日解除”、第三项“刘辉于判决生效之日起十日内向万波支付租金6400元”、第六项“驳回刘辉的反诉请求”； 二、撤销成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初4679、6087号民事判决第二项“刘辉于判决生效之日起十五日内将位于成都市金牛区，建筑面积65平方米的商铺腾空并交还给万波”、第五项“刘辉缴纳的4000元保证金万波不予退还”； 三、变更成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初4679、6087号民事判决第四项“刘辉于判决生效之日起十日内向万波支付房屋占用费（计算方式：从2019年5月7日起按照每日133.33元的标准计算至腾退交还房屋之日止）”为“刘辉于判决生效之日起十日内向万波支付房屋占用费（计算方式：从2019年5月7日起按照每日133.33元的标准计算至2019年12月18日止）”； 四、驳回万波的其他诉讼请求； 一审案件受理费的负担，按一审判决确定的方式执行；二审案件受理费360元，由刘辉负担。 本判决为终审判决。 审判长  袁晟翔 审判员  廖 方 审判员  赵 韬 二〇二〇年五月二十五日 书记员  符 莎