江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏02民终2204号上诉人（原审被告）：江阴五洲置业有限公司，住所地江苏省江阴市璜土镇澄路3896号。法定代表人：黄细兰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：樊沈礼，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：赵军营，男，1974年11月20日生，汉族，户籍地河南省大康县。被上诉人（原审原告）：姚文芝，女，1971年11月14日生，汉族，户籍地河南省大康县。上诉人江阴五洲置业有限公司（以下简称五洲公司）因与被上诉人赵军营、姚文芝商品房销售合同纠纷一案，不服江阴市人民法院（2019）苏0281民初15729号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。五洲公司的上诉请求：撤销一审判决，依法改判将逾期交房违约金计算至2015年1月16日。事实和理由：其实际交房日期为2015年1月16日，赵军营、姚文芝也早已向物业公司申请装修所购房屋，房屋是符合交付条件的，一审法院认定2015年6月23日房屋才符合交付条件与事实不符，请求二审法院查清事实并支持其上诉请求。赵军营、姚文芝均未作答辩。赵军营、姚文芝向一审法院起诉请求：判令五洲公司支付其逾期办证违约金14578元（暂计，具体计算至其取得房地产权属证为止）、支付逾期交房违约金8107元（暂计，具体计算至五洲公司实际办理交付使用证明为止）并承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2013年5月10日，五洲公司作为出卖人，赵军营、姚文芝作为买受人，双方签订合同备案号为201305100043的《商品房买卖合同》一份，由五洲公司交付赵军营、姚文芝位于江阴市房屋，总房价399406元。合同第八条约定，出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经综合验收合格的商品房，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的不可抗力、因国家法律法规或政府原因导致该商品房验收延期的，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付房款，并按买受人累计已付款的0.02%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证明的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。因买受人不提供或不签署相关手续或者未按时支付相关费、税及房价款或者因买受人其他原因等造成不能按期办理的，由此产生的责任及损失由买受人承担。合同第二十条约定本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。补充协议附件四第2条约定赵军营、姚文芝采用银行按揭贷款方式购房的，赵军营、姚文芝应在本合同签订之日向五洲公司支付219406元，剩余购房款180000元由赵军营、姚文芝向银行申请按揭贷款。第8条第二项约定因五洲公司的责任，赵军营、姚文芝不能在该商品房交付后120日内取得房屋所有权证书的，双方同意按以下规定处理：合同继续履行，每逾期一日，五洲公司按已付房价的万分之一向赵军营、姚文芝支付违约金，但赔偿总额不超过已付房价款的0.5%。逾期12个月后仍不能取得房屋所有权证书的，赵军营、姚文芝有权要求退房。2015年1月26日，赵军营填写江阴五洲国际幸福湾装修申请表，申请装修日期自2015年1月30日至2015年3月30日，共计90天。财务收费情况为交纳装修保证金1500元、垃圾清运费256元、装修电梯使用费256元。审理中，五洲公司提供落款日期为2015年6月23日，编号为澄建[2015]47号江阴市建设局关于商品房（江阴五洲国际广场4＃、6＃－9＃住宅部分）通过交付使用竣工验收的通知，载明：“你公司《商品房（江阴五洲国际广场4＃、6＃－9＃住宅部分）等交付使用竣工验收的申请报告》悉。商品房（江阴五洲国际广场4＃、6＃－9＃住宅部分），幢数5，规划核实面积59432.38平方米（详见江阴市建设工程规划核实合格证，核字第320281201500032号）。2015年2月9日、2015年2月10日通过工程竣工验收备案。公安编号：五洲国际广场1至52号，镇澄路3896号。商品房（江阴五洲国际广场4＃、6＃－9＃住宅部分），由无锡市民用建筑设计院有限公司负责设计，华锦建设集团股份有限公司、江苏弘盛建设工程集团有限公司负责施工，江苏鸿成工程造价咨询有限公司负责监理。现所申报的建设项目已全面竣工。根据市规划、环保、市政公用、园林、公安、市监、城管等部门单项验收合格的认定，经核查，该项目交付使用竣工验收申报材料齐全，符合《江阴市商品房交付使用管理办法实施细则》的相关规定，同意交付使用。希做好各项交接工作，并将此通知在商品房销售现场公示，按《江阴市商品房交付使用通知书》格式交付，落实各项管理措施，确保业主的正常使用。”2015年9月3日，五洲公司向赵军营、姚文芝开具不动产发票，载明购房款399406元。2018年6月12日，赵军营、姚文芝办理江阴市璜土镇五洲国际广场14号702室的不动产权证书。上述事实，有《商品房买卖合同》、补充协议、装修申请表、澄建[2015]47号江阴市建设局关于商品房（江阴五洲国际广场4＃、6＃－9＃住宅部分）通过交付使用竣工验收的通知复印件、不动产权证书、发票及当事人陈述在卷予以佐证。一审法院认为，赵军营、姚文芝与五洲公司于2013年5月10日签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效，双方均应按约履行。根据合同约定，五洲公司应于2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备综合验收合格的房屋交付赵军营、姚文芝使用，其在验收交接时，应当向赵军营、姚文芝出示房屋综合验收的证明文件、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，本案中赵军营虽于2015年1月拿到房屋钥匙，但五洲公司房屋综合验收合格的文件直至2015年6月23日才由江阴市建设局批复，其在2015年1月份交付时，房屋未经验收合格，不符合合同约定的交付条件，五洲公司应当承担相应的责任直至交付合格房屋为止，因此五洲公司应按约支付赵军营、姚文芝自2014年12月31日至2015年6月23日的逾期交房违约金6990元（399406元×0.0001×175天）。根据合同约定，五洲公司应在商品房交付使用后180天内，将办理权属登记需由五洲公司提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。合同约定未尽事宜，由双方签订补充协议。补充协议附件四第8条第二款规定因五洲公司责任，赵军营、姚文芝不能在该商品房交付后120日取得房屋所有权证书的，合同继续履行，每逾期一日，五洲公司按已付房价的万分之一支付违约金，但赔偿总额不超过已付房价款的0.5%。法院认为，合同附件明确约定了逾期办证的违约责任，是当事人作为民事主体的真实意思表示，不具备法定无效情形，法院对此依法予以确认。赵军营、姚文芝于2018年6月12日办理不动产权证书，五洲公司构成违约，现赵军营、姚文芝要求五洲公司支付已付房款按0.5%计算违约金即1997元（399406元×0.5%），于法有据，法院对此依法予以支持。关于五洲公司提出逾期办证责任不在他公司，对此五洲公司未提供证据进行证明，法院对此不予采信。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、五洲公司应于判决发生法律效力之日起十日内向赵军营、姚文芝支付逾期交房违约金6990元、逾期办证违约金1997元，合计8987元；二、驳回赵军营、姚文芝的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计180元，由赵军营、姚文芝负担109元，由五洲公司负担71元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实依法予以确认。本院认为，根据案涉《商品房买卖合同》的约定，五洲公司应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经综合验收合格的并符合合同约定的商品房交付买受人使用，且在验收交接时，五洲公司应向买受人出示房屋综合验收的证明文件、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。本案中，赵军营虽于2015年1月拿到房屋钥匙，但此时房屋未经验收合格，不符合《商品房买卖合同》约定的交付条件，故不能以此时间作为房屋交付的时间。案涉房屋综合验收合格的文件直至2015年6月23日才由江阴市建筑局批复，故一审法院判令五洲公司支付2014年12月31日至2015年6月23日的逾期交房违约金并无不当。综上，上诉人五洲公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人五洲公司负担。本判决为终审判决。审判长 谢 伟审判员 华敏洁审判员 张朴田二〇二〇年五月二十八日书记员 宋勇梁