浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终1628号上诉人（原审原告）：张秀峰，男，汉族，1948年10月21日出生，住温州市鹿城区。上诉人（原审被告）：刘加水，男，汉族，1983年1月27日出生，住永嘉县。上诉人张秀峰、刘加水因房屋租赁合同纠纷一案，均不服永嘉县人民法院（2019）浙0324民初2867号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。张秀峰上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求，并判决支付拖欠租金的利息损失。事实和理由：（1）一审判决认定其有过错，是错误的。原房屋属D级危房，无法原拆原建是行政部门不作为的结果。协议约定如有需要可以改变，指的是使用功能，而不是承重结构或者卫生间的位置。房屋一、二层布局结构一致，一审仅判决恢复一楼卫生间原状，明显不合理。现该房屋由第三人经营，一审判决恢复原状，施工时间需视情确定。（2）一审调解中，经法官释明后，其主动放弃租金利息损失，并变更诉讼请求。现因一审判决错误，请求二审法院依法裁判应否赔偿利息损失。（3）本案纠纷因刘加水无信用不诚实而引起。协议明确约定不得擅自转租，但刘加水于2018年9月27日与何焕村签订协议，并收取租金和设备使用费。何焕村支付的6万元租金，其中5万元本应及时支付给张秀峰，但刘加水直到当年12月13日才支付。此外，各层与卫生间相连的空间设计时为预留电梯井，刘加水将其功能改变，却从未告知。因此，一审判决错误，应予改判。刘加水辩称：租赁协议并未约定需要恢复原状。改变房屋结构时，张秀峰是明知且同意的。刘加水上诉请求：撤销一审判决并依法改判。事实和理由：《房屋租赁协议书》约定，除承重墙外，如有需要可以改变。因此，刘加水可以按合同约定改变房屋内部结构和设施，一审判决其恢复一楼卫生间原状，是错误的。此外，张秀峰隐瞒房屋属违法建筑的事实真相，将房屋出租，属不诚信行为，故其请求恢复原状，不应支持。张秀峰辩称：被拆除的卫生间隔墙，是预留电梯井的承重墙。该房屋重建时，规划行政部门是同意的，审批手续待日后统一处理，故不属于违章建筑。同村，类似房屋均用于出租。张秀峰向一审法院起诉请求：（1）解除2015年7月25日《房屋租赁协议书》；（2）支付2016年8月14日起至2019年5月14日所欠租金及利息57534.58元；（3）赔偿租赁期间擅自改变结构和厕所卫生间设施位置及使用功能造成的经济损失暂定50000元。审理中，变更为：（1）确认2015年7月25日签订的《房屋租赁协议书》无效；（2）支付2019年2月15日至2019年5月14日的租金15000元；（3）赔偿擅自改变使用功能、厕所卫生间设施位置等损失暂定30000元，若刘加水愿意恢复原状也可。一审法院认定事实：原坐落在永嘉县瓯北街道堡一村河西路17号的房屋登记在张秀峰父亲张玉珍（2017年8月9日死亡）名下，该房屋于2010年1月27日被原永嘉县房产管理局鉴定为C级危房。后未经审批将该房屋拆建三间三层楼房，由张秀峰管理使用。2015年7月25日，张秀峰、刘加水签订《房屋租赁协议书》。约定：将该楼房出租给刘加水，租期五年，即2015年8月15日至2020年8月14日；年租金140000元，按半年付一次，计70000元，先付款后用房，下期租金应提前十五天支付。双方另行约定：上述房屋租金额为2015年8月15日至2017年8月14日止，2017年8月15日至2020年8月14日的租金金额和付款方式，在2017年7月15日前双方视各自情况另议确定；除房屋承重墙外，如有需要，可以改变。合同签订后，张秀峰将房屋交由刘加水使用。刘加水对房屋进行装修，并将一、二层卫生间进行改动。后经双方协商，2018年房屋年租金确定为10万元。自2018年9月27日，经张秀峰同意，刘加水将其经营的店交由他人使用。截止2019年5月14日，刘加水尚欠租金15000元。一审法院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称该《解释》）第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，张秀峰出租的房屋未经有关部门批准建造，现其请求确认双方于2015年7月15日签订的《房屋租赁协议书》无效，理由正当，予以支持。该《解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，人民法院一般应予支持。刘加水承认截至2019年5月14日尚欠租金（占有使用费）15000元，故张秀峰请求支付，理由正当，应予支持。因刘加水未尽谨慎义务，明知承租房屋没有房产证而与张秀峰订立房屋租赁合同，而张秀峰将未经审批建造的房屋出租，故双方对房屋租赁协议无效均有过错。依照合同法第五十八条规定，合同无效，双方都有过错的，应各自承担相应责任。张秀峰请求刘加水承担因改变卫生间而造成损失30000元或恢复原状，而刘加水同意恢复原状而不同意承担30000元，故一审法院采用恢复原状的方式由刘加水承担责任。考虑双方过错程度，酌情由刘加水恢复一楼卫生间原状，对张秀峰同时要求恢复二楼卫生间原状的请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，判决：一、确认张秀峰与刘加水于2015年7月25日签订的《房屋租赁协议书》无效；二、限刘加水于本判决生效之日起十日内支付张秀峰房屋占有使用费15000元；三、限刘加水于本判决生效之日起十日内恢复位于永嘉县卫生间原状；四、驳回张秀峰其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费175元，由刘加水负担。二审中，张秀峰提供了房屋安全鉴定报告、建房证明及照片，用于证明其主张的待证事实。刘加水对证据真实性没有异议，但是张秀峰同意后进行装修改造的。本院认为，上述证据与本案二审争议焦点无关联性，故不作认定。经审理，本院二审认定的事实与一审判决认定的一致。本院认为，本案租赁房屋属未取得建设工程规划许可证建设的房屋，一审法院依据相关司法解释规定认定诉争的《房屋租赁协议书》无效，于法有据。双方对一审判决认定尚欠房屋使用费15000元没有争议。在一审法院2019年10月28日庭审中，张秀峰变更了诉讼请求，变更后的诉请并未主张拖欠租金的利息，故其二审主张支付利息的上诉请求，不予支持。合同无效后，当事人之间的权利义务关终止。按照合同法第二百三十五条规定，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，双方在租赁协议约定“除房屋承重墙外，如有需要，可以改变”，可见，承租人基于经营需要对租赁房屋进行必要的改建、装修或者增加附着物，符合合同约定以及立约目的。刘加水改动租赁房屋卫生间位置后，在长达三年的经营期间内，没有充分证据证明张秀峰提出过异议，也没有证据证明张秀峰在终止租赁关系收回租赁房屋时提出过异议。并且，其同意将租赁物改善使用后的房屋出租给第三人。该事实表明，刘加水对租赁房屋予以改善性使用，并不违反合同约定。二审审理中，经查看现场，刘加水将原边间一楼卫生间位置改造为店面吧台，通过重新埋设排污管道连通的方式，在中间楼梯下新设卫生间。此改造虽可视为承租人改善性使用，且对于房屋现承租人用于餐饮经营性的功能布局更合理。但是，诉争租赁房屋设计属住宅民房，而非经营性用房，故卫生间位置改动对日后房屋用于居住会产生不利影响。因此，从这个角度来讲，恢复原状具有一定的必要性。因租赁房屋在诉讼之前已经出租给第三人经营餐饮，一审法院判决承租人限期恢复原状，必然影响现承租人经营并造成不必要的损失，故一审判决该处理方式不当，二审将其责任承担方式调整为金钱给付。鉴于卫生间改善性使用后更有利于现承租人经营性用途，同时结合一楼卫生间恢复原状的费用，以及双方对造成合同无效的过错程度等因素，本院酌定恢复原状费用为3000元，由刘加水支付给张秀峰。二楼卫生间在使用空间上确发生变化，但并未改动位置，符合合同约定的租赁物改善性，无需承担恢复原状的义务。因此，张秀峰请求恢复二楼卫生间原状的诉请，不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，鉴于本案二审对民事责任承担方式的调整，有利于判决履行，更符合案件实际，故对一审判决予以调整，不属于一审裁判瑕疵。张秀峰、刘加水的上诉请求均不成立，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持永嘉县人民法院（2019）浙0324民初2867号民事判决第一项、第二项及案件受理费负担；二、撤销永嘉县人民法院（2019）浙0324民初2867号民事判决第三项、第四项；三、刘加水于本判决生效后十日内支付张秀峰房屋恢复使用费用3000元。如未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费50元，由刘加水负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨宗波审 判 员 余 萌审 判 员 刘宏杰二〇二〇年五月二十日法官助理姜岳良代书记员 **程