上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终3694号上诉人(原审被告)：俞宝新，男，1969年10月22日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。上诉人(原审被告)：俞静，女，1992年11月21日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。上诉人俞宝新和俞静的共同委托诉讼代理人：周文革，北京市京大(上海)律师事务所律师。上诉人俞宝新和俞静的共同委托诉讼代理人：程国华，北京市京大(上海)律师事务所律师。上诉人(原审被告)：俞桂华，男，1941年11月18日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。上诉人(原审被告)：夏杏娟，女，1941年3月3日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。上诉人(原审被告)：马亚琴，女，1971年1月3日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。被上诉人(原审原告)：陈强，男，1986年7月1日出生，汉族，户籍所在地上海市闵行区。委托诉讼代理人：蒯多明，上海市尊源恒律师事务所律师。上诉人俞桂华、俞宝新、夏杏娟、马亚琴、俞静因与被上诉人陈强房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初18623号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人俞桂华、俞宝新、夏杏娟、马亚琴、俞静上诉请求：撤销一审判决，依法撤销上诉人与被上诉人就上海市青浦区华腾路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订的房屋买卖合同或变更合同为按现行市场价格出售。事实与理由：第一，上诉人是在受到欺诈后因重大误解而签订的房屋买卖合同，因此可撤销，如果法庭认定合同有效，则申请变更合同售价条款。被上诉人及其幕后中介欺诈、误导上诉人，导致合同约定的房价与市场行情存在50%的差价，违反了中介作出的不低于市场行情的承诺，上诉人因重大误解而签订合同，因此可予以撤销。第二，房屋买卖合同继续履行结果将严重违反公平原则和诚实信用原则，应当予以变更。涉案房屋买卖合同签订时总价仅为人民币(以下币种均为人民币)110万元，现在市场价已经上升了1至2倍，这对上诉人来说明显不公平，应变更调整到现行市场价。第三，上诉人俞宝新和俞桂华共同共有的产权证附记“动迁安置房，自2018年3月25日起三年内不得转让、抵押”，因此一审判决也将导致履行不能。第四，由于系争房屋现登记于俞桂华和俞宝新名下，故只有俞桂华和俞宝新是本案适格当事人，继续履行房屋买卖合同的主体也只能是俞桂华和俞宝新。被上诉人陈强辩称：不同意上诉人的上诉请求。第一，上诉人所称因重大误解而签订合同的说法，缺乏依据，涉案房屋买卖合同约定的价格完全符合当时的房屋市场价。第二，上诉人所谓继续履行违反公平和诚实信用原则也不能成立，如果因为市场行情发生变化，房屋价格上涨就可以不履行合同，那才是违反了公平和诚实信用原则。第三，房屋产证权上附记的三年内不得转让和抵押，实际上并不影响系争房屋现在办理过户登记。第四，一审法院判定五位上诉人共同继续履行房屋买卖合同并无不妥，因为五位上诉人均是合同相对人。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。陈强向一审法院起诉请求：1、判令俞桂华、俞宝新、夏杏娟、马亚琴、俞静继续履行2015年7月11日签订的《房屋买卖合同》；2、判令俞桂华、俞宝新配合陈强办理系争房屋产权过户登记手续；3、判令俞桂华、俞宝新、夏杏娟、马亚琴、俞静支付陈强违约金33万元。一审法院认定事实：2015年7月11日，陈强(买受人、乙方)与俞桂华、夏杏娟(出卖人、甲方)签订《房屋买卖合同》，约定：鉴于甲方系本合同项下房屋的所有权人，甲方基于动迁取得房屋，依据国家相关房产政策，动迁房屋期满3年(以房产证实际到手日期为准)允许上市交易；现甲方愿意将名下房屋以双方商定价格出售乙方，至3年期满(以房产证实际到手日期为准)为乙方办理房产过户手续；乙方同意以双方商定交易金额购买上述房屋，并同意在动迁房限制交易3年期满(以房产证实际到手日期为准)后与甲方共同办理过户手续；本合同所称标的房屋指位于上海市青浦区华腾路XXX弄XXX号XXX室；该房屋建筑面积为93.04平方米，甲方为该房屋地产权人，为共有权人；甲乙双方确认，房屋的交易总价为甲方净到手110万元整；乙方应于本合同及相关其他合同文本签订完当日向甲方支付首期款项90万元，实际支付截止时间为2015年8月15日前，如延期则按照每天1,000元利息支付给甲方；第二笔购房尾款20万元，于房屋过户手续完毕当日付于甲方，如逾期则按照每天1,000元的利息支付甲方；甲方尚未取得所受动迁房屋，未办理入住手续的，应于取得房屋钥匙之日将房屋交付乙方(在此甲方确认于2015年8月15日前将房屋钥匙交付乙方)，并协助乙方办理房屋入住手续；双方办理产权过户手续发生之相关一切税费，由乙方承担；甲乙双方约定于国家允许可以办理过户手续15天内备妥全部所需手续材料共同至房地产交易中心办理房屋产权过户手续，若甲方个人原因无法在约定时间内办理，乙方同意延期15天，如超过约定日期，则甲方赔偿乙方1,000元/日的违约金；若乙方个人原因无法在约定时间内办理过户手续，则乙方需赔偿甲方1,000元/日的违约金；如甲方违反本合同房屋交付及产权过户登记的约定，乙方有权选择下列方式处理：A、乙方有权提出解除合同；B、要求甲方继续履行合同，要求甲方支付实际占有使用房屋期间的违约金(该租金以乙方缴纳房款之利息相对应)，并要求甲方承担房屋总金额30%的违约金。补充条款约定：乙方于2015年8月15日前向甲方支付首款90万元，甲乙双方于过户当日由乙方支付给甲方余款20万元整且不计算利息；自协议签署日起至将来甲方将房屋过户给乙方，所产生的办理产权变更费用和相关税收经过甲乙双方商定甲方支付第一次办理产证所支付费用，乙方承担其过户产生的税费和其他一切所需支付的交易费用和税费，在政策许可将该房屋产权转移至乙方名下时，甲方应无条件配合乙方签订房屋买卖合同、办理产权过户的一切手续，办理产权变更的费用由乙方承担。合同另对其他内容进行了约定。俞桂华、俞宝新、夏杏娟、马亚琴、俞静均在合同落款甲方处签字。合同签订当日，陈强向俞桂华、俞宝新、夏杏娟、马亚琴、俞静支付了首期房款90万元，俞桂华、俞宝新、夏杏娟、马亚琴、俞静向陈强交付系争房屋，并由陈强使用至今。一审法院另查明，上海金盘房地产有限公司于2015年9月15日取得系争房屋所在青浦区华新镇华腾路555弄大产证；2015年6月22日，俞桂华、俞宝新取得系争房屋配套商品房供应单，并于2016年10月25日与上海金盘房地产有限公司签订《上海市商品房出售合同》；2018年3月25日，俞桂华、俞宝新取得系争房屋产证，并载明自2018年3月25日起三年内不得转让、抵押。一审审理中，当事人一致同意将剩余20万元房款在本案中一并处理。一审审理中，陈强主张：1、陈强是从中介处知晓房屋在售，并按照挂牌价成交，成交价格甚至略高于市场价，俞桂华、俞宝新、夏杏娟、马亚琴、俞静均在合同落款处卖方栏签字捺印，说明涉案房屋买卖合同是双方真实意思表示，俞桂华、俞宝新、夏杏娟、马亚琴、俞静对合同内容均知晓并同意受合同条款约束，现俞桂华、俞宝新、夏杏娟、马亚琴、俞静未按合同约定履行义务，故应共同承担相应违约责任；但系争房屋现登记在俞桂华、俞宝新名下，故由俞桂华、俞宝新配合陈强办理过户手续；2、合同鉴于条款虽载明以房产证实际到手日期满3年后才办理过户手续，但合同第八条对产权过户时间进行了特别约定，时间为国家允许可以办理过户手续15天内，故合同约定的过户时间应根据政府关于动迁房过户的相关政策予以确定，现俞桂华、俞宝新、夏杏娟、马亚琴、俞静动迁协议签订已满3年且系争房屋所在小区大产证取得已满3年，故系争房屋可以办理过户；3、陈强在知晓系争房屋可以过户后，即于2019年8月14日与俞桂华、俞宝新、夏杏娟、马亚琴、俞静联系办理过户手续，但俞桂华、俞宝新、夏杏娟、马亚琴、俞静未予以配合，现房屋仍登记在俞桂华、俞宝新名下，故俞桂华、俞宝新、夏杏娟、马亚琴、俞静违约，应承担违约责任；根据合同约定，俞桂华、俞宝新、夏杏娟、马亚琴、俞静应向陈强承担总房价30%的违约金。为此，陈强提供通知作为证据。俞桂华、俞宝新、夏杏娟、马亚琴、俞静对陈强提供的证据真实性无异议，但认为：1、涉案房屋买卖合同条款存在偏向性，俞桂华、俞宝新、夏杏娟、马亚琴、俞静承担的责任比陈强多，故合同不公正；且在合同签订时，中介对俞桂华、俞宝新、夏杏娟、马亚琴、俞静进行诱导，导致合同约定房价与市场行情存在50%的差价，违反了中介作出的不低于市场行情的承诺，故如系争房屋需过户，陈强应补偿俞桂华、俞宝新、夏杏娟、马亚琴、俞静差价；2、合同中约定的过户日期起算时间为小产证实际到手日，而俞桂华、俞宝新取得小产证的时间是2018年3月25日，现还未满3年，合同约定的过户日期还未到，故俞桂华、俞宝新、夏杏娟、马亚琴、俞静没有义务配合陈强办理过户手续；3、俞桂华、俞宝新、夏杏娟、马亚琴、俞静并不知晓系争房屋何时可办理小产证，是根据物业通知去办理的，而俞桂华、俞宝新、夏杏娟、马亚琴、俞静办理小产证的时间在系争小区内还属于较早的。一审法院认为：涉案《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。合同抬头甲方虽为俞桂华及夏杏娟，但系争房屋系动迁房，且登记在俞桂华、俞宝新名下，并由俞桂华、俞宝新、夏杏娟、马亚琴、俞静共同在合同落款甲方处签章，故一审法院认定涉案合同甲方应为俞桂华、俞宝新、夏杏娟、马亚琴、俞静。合同鉴于条款约定的过户日期为房产证实际到手日起满三年，合同第八条约定的过户日期为国家允许可以办理过户手续15天内，而现双方当事人对过户时间无法达成一致意见，一审法院认为合同鉴于条款及主文虽均为合同条文的一部分，但鉴于条款系合同签订的条件及前提，而合同主文内容系对双方权利义务的细化，故一审法院认定系争房屋的过户时间以合同第八条确定的时间为准，即国家允许可以办理过户手续15天内。现俞桂华、俞宝新、夏杏娟、马亚琴、俞静签订动迁协议已满三年，且大产证取得也已满三年，故系争房屋符合过户条件，俞桂华、俞宝新、夏杏娟、马亚琴、俞静应继续履行涉案房屋买卖合同，并由俞桂华、俞宝新配合陈强将系争房屋过户至陈强名下，房屋过户所产生的税费由陈强承担。由于涉案合同对房屋过户时间的约定确实存在一定的模糊性，而系争房屋产证上确亦载明在取得小产证起三年内不得过户，俞桂华、俞宝新、夏杏娟、马亚琴、俞静对过户时间存在误解有情可原，且陈强未提供证据证明其因系争房屋未按时过户所造成的损失，故对陈强主张的违约金不予支持。双方当事人同意剩余房款20万元在本案中一并处理(陈强已缴纳)，一审法院予以准许。据此，一审法院作出判决：一、俞桂华、夏杏娟、俞宝新、马亚琴、俞静应继续履行与陈强于2015年7月11日签订的《房屋买卖合同》；二、俞桂华、俞宝新应在判决生效之日起十日内协助陈强办理位于上海市青浦区华腾路XXX弄XXX号XXX室房屋的过户手续，将上述房屋过户至陈强名下(过户产生的所有税费均由陈强负担)；三、陈强的其余诉讼请求不予支持；四、陈强应于上述房产登记过户完成之日起十日内支付俞桂华、夏杏娟、俞宝新、马亚琴、俞静剩余房款20万元(已履行)。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审中，上诉人表示其于2015年年底即已知晓本案中系争房屋的交易价格远低于市场价。本院认为：第一，五上诉人均在涉案房屋买卖合同落款甲方处签名，故一审法院认为五上诉人均为涉案房屋买卖合同的当事人，并判令五上诉人共同承担继续履行合同之责任，并无不当。第二，上诉人主张涉案房屋买卖合同系因受欺诈，产生重大误解而签订，故应当予以撤销或变更。但首先，上诉人未提供证据证明其因受欺诈而产生重大误解的事实；其次，即使确曾发生重大误解，上诉人在二审中自认于2015年年底即知晓系争房屋的交易价格远低于市场价，却未在一年的除斥期间内行使撤销权，故上诉人所称涉案房屋买卖合同应予撤销或变更的主张，本院无法支持。第三，虽然涉案房屋买卖合同中对于过户时间的约定存在矛盾条款，但一审法院根据案件具体情况确定本案系争房屋过户时间应以国家允许办理过户手续的15天内为准，并无不当，其理由本院予以认同，不再赘述。由于系争房屋目前实际上已符合过户条件，故一审法院判令俞桂华、俞宝新配合陈强办理过户登记手续，亦无不当。上诉人称过户登记义务客观上履行不能的意见，缺乏依据，不能成立。综上所述，俞桂华、俞宝新、夏杏娟、马亚琴、俞静的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6,250元，由上诉人俞桂华、俞宝新、夏杏娟、马亚琴、俞静负担。本判决为终审判决。法官助理陈雅葳审判长 余 艺审判员 张常青审判员 成 皿二〇二〇年五月二十六日书记员 唐 晔附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……