上海市宝山区人民法院执 行 裁 定 书（2020）沪0113执异134号案外人：尤某某，女，1988年12月22日出生，汉族，身份证记载地址江苏省淮安市淮阴区南陈集镇陈集村窑河组10号。委托代理人：张晓晴，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托代理人：穆博洋，北京盈科(上海)律师事务所律师。案外人：赵某某，男，1986年10月9日出生，汉族，身份证记载地址江苏省淮安市淮阴区南陈集镇陈集村窑河组10号。委托代理人：张晓晴，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托代理人：穆博洋，北京盈科(上海)律师事务所律师。被执行人：李洪生，男，1954年3月25日出生，汉族，户籍地上海市静安区。本院在执行上海市宝山区人民法院刑事审判第二庭移送执行被执行人李洪生合同诈骗罪一案中，案外人尤某某、赵某某对本案执行标的提出了书面异议，本院受理后依法进行审查，并公开进行听证，现已审查终结。案外人尤某某、赵某某称，被执行人李洪生系上海市罗和路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)的动迁安置主体，在取得系争房屋后，于2015年至2016年期间一房多卖，导致各方受损严重；案外人为第三个买受人，2016年3月17日案外人与李洪生签订了《上海市房地产买卖合同》，约定了房屋总价款为人民币130万元(以下币种均为人民币)，案外人支付了购房款110万元后，李洪生向案外人实际交付了系争房屋，之后案外人又支付了购房款10万元，剩余10万元约定待过户后支付，现案外人愿意按照人民法院的要求将剩余价款交付执行；汪梅芳为系争房屋的第二个买受人，其向李洪生支付了购房款73万元，但李洪生并未将系争房屋向其交付，其得知系争房屋被交付给案外人后即诉至本院，并恶意隐瞒李洪生与案外人之间的房屋买卖和交付的实际情况，致使本院在遗漏重要当事人的情况下作出了(2016)沪0113民初7478号案件的错误判决；案外人随即提起第三人撤销之诉，本院作出(2017)沪0113民撤3号民事判决，撤销了(2016)沪0113民初7478号民事判决书，案外人依据该判决维持了对系争房屋的占有和使用的状况，并实际居住至今；汪梅芳向派出所报案，认为李洪生一房多卖构成诈骗，后本院作出(2017)沪0113刑初1432号刑事判决，认定李洪生犯合同诈骗罪成立，并要求李洪生赔偿被害人汪梅芳的损失，本院在执行该刑事判决中查封了系争房屋，执行案号为(2018)沪0113执3170号；案外人遂向本院提出书面执行异议，请求中止(2018)沪0113执3170号案件的执行，解除对系争房屋的司法查封。刑事案件被害人汪梅芳认为，被害人于2015年1月即与被执行人李洪生签订了购房合同，被害人共计向李洪生支付了购房款73万元，当时由于系争房屋为期房，故李洪生无法向被害人实际交付系争房屋；经被害人报案，本院已判决李洪生构成合同诈骗罪并应向被害人赔偿损失，在该案执行中被害人目前仅拿到执行款2万余元，故不同意案外人的异议请求，否则被害人将拿不到其他的执行款项。本院经审查查明，本案系争房屋上海市罗和路XXX弄XXX号XXX室的权利人目前登记为上海金丰易居置业有限公司，该房屋性质为动迁安置房。本院于2018年1月15日作出(2017)沪0113刑初1432号刑事判决书：一、被告人李洪生犯合同诈骗罪，判处有期徒刑七年，并处罚金二万元(刑期从判决执行之日起计算，判决执行以前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日，即自2016年10月30日起至2023年10月29日止，罚金自本判决生效之日起十日内付清)；二、责令被告人李洪生赔偿被害人汪梅芳的损失。经刑事审判第二庭移送执行，本院于2018年5月25日予以立案，案号为(2018)沪0113执3170号。本案在执行过程中，本院于2018年7月4日轮候查封了系争房屋，查封期限自2018年7月4日起至2021年7月4日止。之前对系争房屋还有两个司法查封，分别为(2017)沪0113民初5536号案件(尤某某、赵某某诉李洪生房屋买卖合同纠纷一案，尤某某、赵某某已申请撤诉)，查封期限自2017年3月17日至2020年3月17日止；(2017)沪0113民撤3号案件，查封期限自2017年6月29日至2020年6月29日止。又查明，汪梅芳与李洪生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月14日作出(2016)沪0113民初7478号民事判决书：李洪生于本判决生效之日起十日内，将上海市宝山区罗和路935弄4栋东单元11号1104室房屋交付给汪梅芳。案外人尤某某、赵某某对此提起第三人撤销之诉，本院于2017年9月28日作出(2017)沪0113民撤3号民事判决书：撤销(2016)沪0113民初7478号民事判决书。以上事实，有案外人尤某某、赵某某提交的上海市不动产登记簿，(2017)沪0113刑初1432号刑事判决书，移送执行书，(2018)沪0113执3170号执行裁定书、协助执行通知书及送达回证，(2016)沪0113民初7478号民事判决书，(2017)沪0113民撤3号民事判决书等证据予以证明，本院对此予以确认。本院认为，根据有关法律规定，被执行人未履行生效法律文书确定的义务，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权；金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案系争房屋上海市罗和路XXX弄XXX号XXX室目前的权利人仍登记在上海金丰易居置业有限公司名下，房屋性质为动迁安置房，本院于2018年7月4日查封了系争房屋。案外人尤某某、赵某某向本院提出书面执行异议，认为系争房屋已由其购买，在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并已付清绝大部分房款，愿意将剩余房价款交付执行，且已实际占有系争房屋居住至今，故请求解除对系争房屋的查封。对此本院认为，系争房屋的性质为动迁安置房，案外人在某某系争房屋时对此是明知的，故案外人应当对可能存在的购房政策变化及其他不确定性因素导致不能顺利过户的风险，承担相应的法律后果。综上，案外人尤某某、赵某某请求排除执行的主张，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，本院不予支持。案外人、当事人如对本裁定不服的，可依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定行使相应的权利。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人尤某某、赵某某的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内向上海市第二中级人民法院申请复议。审 判 长 徐子良审 判 员 姜玉芳审 判 员 李 洁二〇二〇年五月二十六日法官助理 史雅丽书 记 员 陆 薇附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。二、《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十四条执行过程中，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定，或者案外人对执行标的主张足以阻止执行的实体权利，向执行法院提出书面异议的，执行法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。人民法院审查案外人异议、复议，应当公开听证。三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。