浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终718号上诉人（原审原告）：张其林，男，1957年10月20日出生，汉族，住江苏省泗阳县。被上诉人（原审被告）：嘉兴旭领置业有限公司。住所地：浙江省嘉兴市文桥路382号-C室。统一社会信用代码：91330400063160781U。法定代表人：方轶群，董事长。委托诉讼代理人：凌巧荣、邱铃铃，浙江红船律师事务所律师。上诉人张其林因与被上诉人嘉兴旭领置业有限公司（以下简称旭领公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服嘉兴市南湖区人民法院（2019）浙0402民初5742号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张其林上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：一、一审认定基本事实不清，判决错误。一审有关张其林应向旭领公司预先缴清一年物业服务费的认定，系事实认定错误。双方之间为商品房买卖关系，没有物业服务关系，旭领公司既不是物业服务企业，也未向张其林提供物业服务，故一审有关张其林应向旭领公司预交一年物业费的认定错误。二、一审对商品房买卖合同补充内容第九条的认定不清。1.该条括号中的物业费应该是买受人在出卖人通知交房后怠于接受房屋可能产生的物业服务费，而不是预交一年的物业费。2.由于合同并没有约定张其林需预交一年物业费的词句和内容，一审如果认可缴费才能交房，则明显扩大了旭领公司的权利，加重了张其林的责任和义务，该格式条款的合法性就存疑，或属于合同法第四十条、四十一条规定的合同无效情形。3.住建部、国家工商总局在2014年4月9日联合发出的通知规定，建设单位或房产开发企业不得以物业管理文件为由拒绝交房。旭领公司制定的格式合同中的有关条款违背了该精神，一审没有认定旭领公司的行为违法，显属不当。4.物业费是基于物业服务合同产生，其纠纷应按照物业管理条例及物业服务合同来救济，旭领公司不应当采用拒绝交付房屋、长期控制房屋等方式来处理。故2017年10月27日之后的逾期交房法律后果应当由旭领公司承担。一审未认定旭领公司有违约行为，反而认定扩大的损失应由张其林负担，有失公正。旭领公司以张其林未预交物业费为由拒不交房已造成张其林重大损失，且旭领公司还伪造交房通知书及交房钥匙签收单等文件。综上，请求支持其一审诉讼请求。旭领公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。旭领公司在2017年10月27日就已履行房屋的交接义务，在此情况下，旭领公司不再需要承担之后的交房违约金。张其林向一审法院起诉请求（变更后）：1.旭领公司交付嘉兴市九九大街桐乡大道口御香园1栋101和102房；2.旭领公司承担逾期交房违约金(以实际购房款64万元为基数，按照每日万分之三，从2017年8月5日起暂计算到2019年7月19日为137472元，并计算至实际交房之日为止)。一审法院认定事实：2017年5月5日，张其林（买受人）与旭领公司（出卖人）签订《浙江省商品房买卖合同》二份，约定出卖人将嘉兴市御香苑1幢101号、102号房屋出售给买受人。101号、102号房屋建筑面积均为35.24平方米，价款均为253258.40元。合同第九条“交付期限及条件”约定：出卖人应当在2017年8月4日前，将符合双方约定交付条件的商品房交付买受人使用。但买受人未能按时支付房款及相应应缴费用及履行完毕合同所有义务的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同第十条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）。1.逾期不超过180工作日，自本合同第九条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金，合同继续履行；2.逾期超过180工作日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁的违约金。合同第二十一条“前期物业管理”约定：出卖人已经选聘上海永升物业管理有限公司从事该商品房所在的物业管理区域的前期物业管理。买受人同意本合同附件七的《业主临时管理规约》、《前期物业服务合同》主要内容。合同附件八补充协议内容第九条“关于房屋交付的补充约定”：在出卖人交付该商品房前，买受人必须缴清双方约定的全部款项及履行完毕合同所有义务［包括但不限于房款、违约金、税和费用（包括但不限于专项维修基金、物业费）、提交约定的所有资料等]，否则，买受人除按合同约定承担相应的责任外，出卖人还可以相应顺延交付该商品房以及产权办理时间而不承担违约责任。如因此导致出卖人损失的由买受人赔偿。上海永升物业管理股份有限公司嘉兴分公司（以下简称永升物业嘉兴分公司）（甲方、物管公司）与张其林（乙方、购房人）签订《前期物业服务协议》二份，约定：甲方依据与建设单位签订的《前期物业服务合同》的规定，向乙方收取物业管理费用。合同第四条“物业管理服务费”约定：物业服务费按年交纳，业主应在每年周期的第一个月10号前履行交纳义务。收费标准为按建筑面积向业主收取物业服务费，商住（loft）：2.80元/月·平方米，购买地下车库服务费：25元/月·个。建设单位已交付使用但乙方尚未居住的物业，乙方物业管理费按应收标准的100%向甲方交纳；乙方不得以房屋质量或以未领房等理由拒交物业服务费。张其林向旭领公司付清购房款及相应的住宅专项维修基金后，于2017年10月27日前往涉案房屋售楼处办理交房手续。此时，旭领公司已撤离原售楼处，并委托永升物业嘉兴分公司办理交房手续。在办理交房手续过程中，永升物业嘉兴分公司要求张其林先缴纳物业费后再移交涉案房屋钥匙，张其林拒绝缴纳。张其林遂将门禁卡、猫眼、信报箱钥匙、《业主手册》、《房屋使用说明书》、《房屋质量保证书》、电卡、《购房合同》暂存于物业公司，并在《资料物品签收单》上签字确认。现涉案房屋钥匙仍在永升物业嘉兴分公司处，未交付给张其林。庭审中，双方一致确认案涉房屋已经转移登记至张其林名下。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》及附件,系各方当事人的真实意思表示,未违反法律和行政法规的强制性规定,合法有效,对各方当事人均具有约束力,当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。根据《商品房买卖合同》约定，旭领公司应当在2017年8月4日前，将符合双方约定交付条件的商品房交付张其林使用。旭领公司称于2017年7月7日发出交房通知书通知张其林办理交房手续，但未提供证据证明该交房通知书送达给张其林，结合张其林于2017年10月27日前往涉案房屋售楼处办理交房手续的事实，对张其林主张的逾期交房违约金，一审法院以张其林已支付的506516.8元房款为基数，按照每日万分之二的利率，自2017年8月5日起计算至2017年10月27日止为8408.18元。张其林主张的2017年10月27日之后的逾期交房违约金，不予支持。首先，根据查明的事实,双方产生纠纷的原因在于受旭领公司委托办理交房手续的永升物业嘉兴分公司在向张其林移交房屋钥匙前,要求张其林先交物业费，张其林拒绝交纳。双方签订的《商品房买卖合同》及附件明确约定旭领公司交付房屋前，张其林必须缴清物业费，张其林未缴纳的，旭领公司可以相应顺延交付该商品房以及产权办理时间而不承担违约责任。张其林与案外人永升物业嘉兴分公司签订的《前期物业服务协议》,明确约定张其林应在每年周期的第一个月10号前履行交纳物业费的义务。鉴于新建商品房的特殊性,同时考虑商品房行业的惯例及社会现实等多方面的因素,物业费等费用若不能及时收取,则会直接影响物业公司的正常运行,也必然会影响物业公司对小区的管理与服务,全体业主的共同利益也会受到影响。况且涉案小区系新建小区,全体业主不可能在接收房屋之日起全部入住,若等到全体业主全部入住后再收取相关费用,会导致物业公司难以维持全体业主入住之前的正常运转及涉案小区的物业服务质量,业主在交接房屋之日预付相关费用符合合同约定和客观实际需要。故在合同约定交房之日,旭领公司和其委托的物业公司负有交房义务,张其林负有按照合同约定交纳物业费等费用的义务。其次，商品房交付不是简单的单方交钥匙行为,张其林作为商品房买卖合同的买受人,接受房屋既是其主要权利,及时受领房屋也是其合同义务。张其林收房时预先缴纳物业费系合同中约定的义务,在明确得到不提前缴纳物业费就不能如期办理接收商品房的情况下,张其林可以采取提前缴纳一年物业费完成接收房屋来防止损失扩大。张其林即便认为《商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》中约定的预先缴纳物业费不合理，也可在缴纳物业费、办理房屋交接手续完毕后另行主张。张其林坚持不提前缴纳一年物业费而造成涉案房屋长期闲置，未采取适当措施防止损失的扩大，对损失扩大部分应自行承担。综上所述，对张其林主张的旭领公司交付涉案房屋及支付2017年10月27日之后逾期交房违约金，不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十九条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、旭领公司于判决生效之日起十日内支付张其林逾期交房违约金8408.18元；二、驳回张其林其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10240元，由张其林负担10105元，由旭领公司负担135元。二审中，双方均未提供新的证据。经审查，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案二审的主要争议在于旭领公司能否以张其林未预先缴纳物业费为由拒绝交房。一般情况下，在商品房买卖合同关系中，开发商并非物业费的收取主体，买受人支付物业费的义务与开发商的交房义务也非对价关系，开发商无权以买受人未缴清物业费为由拒绝交房，但如果双方在合同中明确约定买受人缴清相应的物业费是交房的前提条件的，则开发商可以买受人未缴清相应的物业费为由拒绝交房。具体到本案，双方在《商品房买卖合同》附件八第九条约定，在旭领公司交付案涉商品房之前，张其林必须缴清双方约定的全部款项及履完毕合同所有义务（其中支付的费用包括但不限于专项维修资金、物业费），否则，旭领公司有权顺延交付商品房。而张其林与物业公司签订的《前期物业合同》也明确约定张其林应在每年周期的第一个月10日前履行缴纳物业费的义务。故在永升物业嘉兴分公司受托向张其林履行交房义务之前，其有权按照上述两项约定要求张其林先行支付相应的物业费。由于张其林至今未支付过物业费，故其诉请要求旭领公司交付房屋及支付2017年10月27日之后的逾期交房违约金，没有依据，本院不予支持。但需要说明的是，本案仅因张其林坚持不提前交纳相应的物业费而导致案涉房屋被长期闲置，与物尽其用原则不符，也与己不利。考虑到上述情况，为避免双方再次因该物业费问题陷入交房僵局，经调解，旭领公司二审中向本院出具《情况说明》，同意在本案审结之后不再将物业费的缴纳作为交房的前提，故在本案终审之后，张其林可向旭领公司主张交房，旭领公司应予以配合。综上，张其林的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。对一审案件受理费，本院依法调整为3049元，由张其林负担2999元，嘉兴旭领置业有限公司负担50元；二审案件受理费3049元，由张其林负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长 谭 灿审判员 倪 勤审判员 王世好二〇二〇年五月二十五日书记员 王家慧-10-