成都市武侯区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川0107执异143号 案外人：成都永丰物业管理有限公司第一分公司，住所地：成都市双流区九江街道星空路四段479号。 负表人：李勇，职务不详。 申请执行人：成都农村商业银行股份有限公司簇桥支行，住所地：四川省成都市武侯区簇桥镇福锦路二段222-224号。 负责人：唐晓棠，行长。 委托诉讼代理人:刘星月，女，系公司员工。 委托诉讼代理人:陈薪羽，女，系公司员工。 被执行人：成都众彦天合汽车服务有限公司，住所地：成都市武侯区佳灵路199号。 法定代表人：王志超，职务不详。 在本院执行（2019）川0107执6239号成都农村商业银行股份有限公司簇桥支行（以下简称农商行簇桥支行）申请执行王志超、况雪、成都众彦天和汽车服务有限公司（以下简称众彦公司）公证债权文书一案中，案外人成都永丰物业管理有限公司第一分公司（以下简称永丰物业第一分公司）对腾退位于成都市双流区房屋（权0912319）提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人永丰物业第一分公司称，永丰物业第一分公司与众彦公司签订了租赁合同，约定租赁期限2014年9月1日至2036年8月31日止，永丰物业第一分公司于2014年9月1日一次性支付租金199万元，水电保证金1万元，合计支付200万元。目前尚在租赁期内，故请求法院中止对案涉房屋的执行，并停止对案涉房屋腾退。 申请执行人农商行簇桥支行称，该租赁合同缺乏真实性，其租赁期限超过了法律规定的最长租赁期限，且在2016年4月28办理贷款之前，农商行簇桥支行实地查看时并未出租，农商行簇桥支行与众彦公司签订的《抵押合同》也显示，若房屋对外出租需经农商行簇桥支行同意；对于转账200万元不认可，付款凭证不完整，不能证明是支付的租金。 被执行人众彦公司未作答辩。 本院查明，2019年7月11日，申请执行人农商行簇桥支行向四川省成都市蜀都公证处申请出具其与被执行人王志超、况雪、众彦公司签订的具有强制执行效力的《个人借款合同》、《保证合同》、《抵押合同》的执行证书，2019年7月25日，四川省成都市蜀都公证处出具（2019）川成蜀证执字第1155号执行证书。本院依据已经发生法律效力的四川省成都市蜀都公证处（2019）川成蜀证执字第1155号执行证书，于2019年12月5日受理农商行簇桥支行申请执行王志超、况雪、众彦公司借款合同纠纷一案，并于2019年12月26日作出（2019）川0107执6239号执行裁定，将众彦公司所有的位于成都市双流区房屋（权0912319，以下简称案涉房屋）予以查封。2020年4月28日，本院作出（2019）川0107执6239号之一告知书，告知王志超、况雪、众彦公司及其房屋使用人，因被执行人王志超、况雪、众彦公司未履行生效法律文书确定的义务，本院依法将对被执行人众彦公司名下案涉房屋进行评估拍卖，如系案涉房屋的实际使用人，应在限期内搬离该房屋，如系案涉房屋的承租人，应在限期内持租房依据到本院申报权利。 另查明，永丰物业第一分公司向本院提交证据载明：2014年8月29日，众彦公司（甲方、出租方）与永丰物业第一分公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租的房屋位于成都双流县218号{中国西南摩托车展销中心}12栋3层1号、12栋4层1号、13栋3层1号、13栋4层1号、16栋3层1号、16栋4层1号、18栋3层1号、18栋4层1号；乙方承租房屋的建筑面积为13814.74平方米；租赁期限为20年，自2014年9月1日起至2036年8月31日止；合同第5条约定，免租期时间，自2014年9月1日起至2016年8月31日止，租期内，房屋租金单价为2.4／平方米·月，乙方每年向甲方支付租金总额为397865元。租金每年递增2%，承租方首次需缴纳五年房租1990000元。2014年9月1日，成都农商银行网上银行电子回单显示，永丰物业第一分公司向众彦公司转账200万元，同日，众彦公司出具《收条》载明，收到永丰物业第一分公司房屋1990000元，水电保证金10000元。 2016年12月20日，永丰物业第一分公司（甲方、出租方）与双流区雅欣摩托车经营部、武侯区雅新摩托车经营部（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租位于成都双流县218号{中国西南摩托车展销中心}16栋3层1号；乙方承租房屋的建筑面积为900平方米；租赁期限为5年，自2017年1月1日起至2021年12月31日止，房屋租金单价：11元／平方米·月，自2017年1月1日起至2021年12月31日止，乙方每年向甲方支付租金总额为118800元。永丰物业第一分公司提交收据显示，从2017年1月至2017年10月，均按照900平方米×11元／㎡·月收到16栋3层库房租金；2018年4月至2019年1月，均按照1100平方米×11元／㎡·月收到16栋3层库房租金，该收据上均附有乙方经办人赵柯签名的银行卡刷卡消费凭证。 永丰物业第一分公司（甲方、出租方）与余大龙（乙方、承租方）签订《库房租赁合同》约定，乙方承租位于成都双流九江，建筑面积324平方米；租赁期限为2年，自2016年7月1日起至2018年6月30日止；房屋租金单价12元／平方米·月。自2016年7月1日起至2018年6月30日止，乙方一年向甲方支付租金总额46656元。该合同上双方签订日期处均空白。永丰物业第一分公司提交收据显示，2016年12月13日，按照324平方米×12元／㎡·月收到16栋3层库房6个月租金；2017年10月27日，按照324平方米×12元／㎡·月收到16栋3层库房3个月租金。 众彦公司（甲方、出租方）与四川宗申摩托车销售有限公司（乙方、承租方）签订《库房租赁合同》约定。乙方承租的成都双流九江镇万家社区8组218号（中国西南摩托车展销中心）16栋3层，建筑面积1805.15平方米；租赁期限为1年，房屋租金单价：11元/平方米·月，自2013年3月1日起至2015年2月30日止，乙方一年向甲方支付租金总额为238260元。 听证中，永丰物业第一分公司称，2014年的时候，众彦公司因欠缴物业费，后双方达成合意将库房出租给永丰物业第一分公司管理。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”本案中，首先，永丰物业第一分公司与众彦公司签订《房屋租赁合同》，约定租期为22年，租期前两年免交租金，其约定的租金为2.4元/平方米·月，而永丰物业第一分公司提交的转租情况看，转租租金为11元-12月/平方米·月，租金约定低于转租租金近5倍，租金明显低于市场价格。同时，对于长期租赁合同关系，双方亦未办理房屋租赁登记备案手续。其次，永丰物业第一分公司在听证程序中，主张其支付众彦公司第一期租金200万元，其提交的支付凭证系银行转账回单复印件，且未备注转账性质为承租房屋的租金。从200万元构成来看，永丰物业第一分公司称为首次缴纳五年房租199万元及1万元水电保证金，而合同约定由承租人承担水电费，其收取水电保证金不符合常理且永丰物业第一分公司未作出合理解释。再次，永丰物业第一分公司提交的与四川宗申摩托车销售有限公司、双流区雅欣摩托车经营部等签订的转租合同及支付凭证均系复印件，且因该收据并未载明付款相对方，也无单位盖章及经办人签字。另，本院责令永丰物业第一分公司提供上述证据原件供法庭核实，其在规定的时间仍未提供原件。综上所述，案外人永丰物业第一分公司提供的证据不足以证明其与众彦公司存在长期的租赁关系，其异议请求不成立。本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第三十一条，裁定如下： 驳回案外人成都永丰物业管理有限公司第一分公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  唐楠栋 审判员  李小卫 审判员  郭 佳 二〇二〇年五月二十九日 书记员  曾 凡