安徽省滁州市琅琊区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1102民初574号原告：滁州市南谯区有家房产中介中心，住所地安徽省滁州市南谯区南谯南路518号，统一社会信用代码32341103MA2N2J4C8P。负责人：彭玉凤，女，1980年9月11日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区，该个体工商户经营者。委托诉讼代理人：孙章，安徽衡远律师事务所律师。被告：滁州恩德置业有限公司，住所地安徽省滁州市琅琊区西大街89号，统一社会信用代码913411020608349719。法定代表人：刘成敏，该公司总经理。委托诉讼代理人：程林，安徽汉合律师事务所律师。委托诉讼代理人：李浩瀚，安徽汉合律师事务所实习律师。原告滁州市南谯区有家房产中介中心（以下简称有家房产中介）与被告滁州恩德置业有限公司（以下简称恩德置业公司）居间合同纠纷一案，本院于2020年2月25日立案受理后，依法由审判员王苏适用简易程序公开开庭进行了审理。原告有家房产中介的负责人彭玉凤及其委托诉讼代理人孙章，被告恩德置业公司及其委托诉讼代理人程林、李浩瀚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。有家房产中介向本院提出诉讼请求：1、判令恩德置业公司支付居间费用14000元，并自2018年2月1日起按照银行贷款利息支付逾期付款违约金至实际款项付清之日止；2、由恩德置业公司承担本案的诉讼费用。庭审中，有家房产中介变更第1项诉讼请求为：“判令恩德置业公司给付居间费用14000元，并自2018年2月1日起至2019年8月19日按银行贷款利率支付逾期付款违约金、自2019年8月20日至实际款项付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付逾期付款违约金。”事实与理由：有家房产中介与恩德置业公司签订书面的《恩德广场南京分销总代协议》，约定有家房产中介代理销售恩德置业公司开发的滁州恩德广场商铺、办公楼、公寓等。双方合同约定，销售商铺一套佣金为成交价的5%，办公楼和公寓每成交一套，房款在20万元以上的8000元一套，房款20万元以内的6000元一套。合同期内，有家房产中介为恩德置业公司销售两套公寓，分别为D510和D511室，应得佣金为14000元。有家房产中介根据恩德置业公司的要求开具了发票交恩德置业公司财务，但恩德置业公司至今没有向有家房产中介支付佣金。恩德置业公司在庭审中辩称：双方无分销合同关系，有家房产中介提供的分销合同缺少合同成立的要件，如签订日期、负责人或代表人签字，恩德置业公司未有合同原件备案和与有家房产中介形成分销合同关系的任何原件；即便双方存在分销合同关系，依据有家房产中介提供的分销合同也能证明有家房产中介未履行居间义务，无权请求支付报酬，合同中约定有家房产中介作为代理方，应该在履行客户报备、客户带看，并且形成报备单、案场确认单、商品房订购协议、结佣单等文件的合同义务后方可获取佣金。综上，请求驳回有家房产中介的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：恩德置业公司（甲方）与有家房产中介（乙方）签订《中国滁州恩德广场南京分销总代协议》，协议约定：“一.客户报备报备作为带看前的必做准备，分以下几种情况：1、正常报备，即各代理公司把自己公司的意向客户及时报备至案场助理，姓名：电话：QQ或QQ邮箱：。2、紧急报备，即客户到场一小时前的报备，报备形式或以以短信、QQ或者QQ邮箱，有预报备的情况下，紧急报备有效。……4、客户到达客场之后，必须填写客户确认单，客户确认单以销售代理公司人员和案场接待人员及客场助理签字（客户确认单七天有效期）。5、代理公司或者其他团队的客户若参加了带看活动，则该客户填写了客户确认单之后，没若有撞单，则该客户就属于该分销商或者该团队。……二.客户带看1、散客带看流程及注意事项A.代理公司销售人员带客户至售楼处之前填写客户确认单相应内容；B.案场助理核查确认单内容，无异议则签字盖章确认；C.现场轮接业务员接待完毕后，核对客户确认单内容，无异议则确认签字；D.代理销售人员将确认单正联交给案场，副联带回给代理公司或团队。……四.佣金回报1、关于本项目商铺代理公司每成交一套，给予成交价5%的佣金奖励。2、关于本项目商务办公、公寓代理公司成交一套，房款20万元以上8000元/套，房款20万以内6000元/套。3、以上佣金为税前佣金，佣金结算，代理公司需提供发票。4、佣金结算周期为套结，即客户缴纳房款后，签订商品房买卖合同一周内结算代理公司佣金，若遇周六、周日，顺延至工作日。五.处罚制度……9.本规则一式贰份，甲方持有壹份，乙方执有壹份，盖章有效。”上述协议签订后，有家房产中介促成了购房人李华翠以18万元的价格购买恩德置业公司位于滁州市钟山路280号（恩达广场）商办2单元D510室、促成购房人李翊以20.5万元的价格购买恩德置业公司位于滁州市钟山路280号（恩达广场）商办2单元D511室。2018年1月9日，李华翠向恩德置业公司付清了购房款18万元，李翊向恩德置业公司付清了购房款20.8万元。2020年4月16日，本院对李翊问话。李翊称其与姑姑李华翠通过有家房产中介的负责人彭玉凤在恩德置业公司处购买了滁州市钟山路280号（恩达广场）商办2单元D510、D511室。其与彭玉凤相识多年，李翊、李华翠未与有家房产中介签订居间合同。李华翠、李翊将D510、D511室房除签订认购书及付款之外的其他事项口头委托交由彭玉凤办理。恩德置业公司对此认为李翊与彭玉凤系多年好友证言效力低，另即使彭玉凤参与购房，也是以李翊好友的身份参与，否则不可能购房订购协议、客户确认单上均无彭玉凤的签字或有家房产中介的印章。2020年4月29日，经本院通知恩德置业公司，要求其提供D510、D511室的销售档案或相关销售记录以及销售D510、D511室的经办人员的相关情况，其书面回复“2017年12月31日，自称叫李翊和李华翠的两位购房人到我公司来看房，由我公司的工作人员负责接待看房。两人看中了D510和D511两套房屋，就在我公司工作人员的陪同下去财务室缴纳了贰万元购房定金并签订了《认购书》。2018年1月15日，两位购房人来我公司付清购房款并签订《预售合同》。上述《认购书》和《预售合同》的签订过程中，我公司哪位工作人员在就由哪位工作人员接待，所以并没有专门的工作人员在上述文书中签字，只需要公司盖章即可。……”。上述事实有有家房产中介提供的《中国滁州恩德广场南京分销总代协议》、《滁州市商品房预售合同》，恩德置业公司提供的《关于涉案房屋销售事宜的情况说明》，本院依职权询问李翊的问话笔录，以及当事人陈述为证，本院予以认定。本院认为：恩德置业公司与有家房产中介签订《中国滁州恩德广场南京分销总代协议》是双方当事人的真实意思表示，内容合法，属有效合同，应受法律保护。双方当事人应当按照约定全面履行合同的义务。居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。恩德置业公司辩称前述协议因无签订日期、负责人或代表人签字而缺少合同成立的要件，本院对其辩称意见不予采纳。有家房产中介主张其居间促成了李华翠、李翊在恩德置业公司购房，并提供相关证据予以证明，恩德置业公司对此不予认可，认为案涉D510、D511室系通过其公司工作人员销售，但其未能提供案涉D510、D511室的相关销售记录予以证明。本院认定，恩德置业公司与李华翠、李翊订立有效的买卖合同系通过有家房产中价促成，现李华翠、李翊已于2018年1月9日向恩德置业付清了购房款，并于2018年1月15日签订了《预售合同》，双方约定的支付佣金的条件已经成就。有家房产中介以此主张要求恩德置业公司支付佣金，合法有据，本院予以支持。即使有家房产中介存在未按照分销总代协议关于流程环节的约定在履行合同的情况，亦不能因此否定涉案房屋系经由有家房产中介居间后由买卖双方签订相关合同并实际完成交易的客观结果，且分销总代协议亦未将此约定为佣金的支付条件。故恩德置业公司以此为由拒付佣金，本院不予采纳。根据双方约定，商务办公、公寓代理公司成交一套，房款20万元以上8000元/套，房款20万以内6000元/套，因此恩德置业公司应支付的佣金为14000元（8000元+6000元）。现有家房产中介要求恩德置业公司支付居间费用14000元，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四第一款之规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”，违约金作为逾期付款时的违约责任，应当根据合同的相关约定由守约方向违约方主张；如果双方没有约定，则不能要求违约方承担逾期付款违约金。分销总代协议中并未对违约金进行约定，有家房产中介亦未举证证明双方对违约金形成过口头约定，本院对其要求恩德置业公司支付逾期付款违约金的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款、第四百二十六条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告滁州恩德置业有限公司于判决生效后五日支付原告滁州市南谯区有家房产中介中心居间费用14000元；二、驳回原告滁州市南谯区有家房产中介中心的其他诉讼请求。如被告滁州恩德置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，减半收取75元，由被告滁州恩德置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员  王苏二〇二〇年五月十五日书记员  石阳附：本案适用的法律条文及司法解释1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。