浙江省温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0302民初9981号原告（反诉被告）：董静洁，女，1972年9月25日出生，汉族，住温州市鹿城区。原告（反诉被告）：潘建中，男，1970年10月19日出生，汉族，住温州市鹿城区。二原告共同委托诉讼代理人：胡钢，浙江六和（温州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：潘忠良，男，1964年11月17日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：夏远进，浙江嘉瑞成律师事务所律师。委托诉讼代理人：何蜜，浙江嘉瑞成律师事务所律师。原告（反诉被告）董静洁、潘建中与被告（反诉原告）潘忠良房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2019年9月24日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法转为普通程序，并于2020年4月9日再次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）董静洁、潘建中的委托诉讼代理人胡钢、被告（反诉原告）潘忠良的委托诉讼代理人夏远进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）董静洁、潘建中向本院提出诉讼请求：1.判令潘忠良立即拆除安装在外立面的广告牌；2.判令潘忠良赔偿广告位损失30万元；3.本案诉讼费由潘忠良承担。事实与理由：2013年8月20日，双方当事人签订《房屋租赁合同》，租期为2013年10月15日至2016年10月14日。房屋租赁后，潘忠良因其经营需要，在租赁房屋墙面上设立了广告牌，随后潘忠良提出提前解除合同并搬离承租房屋，但其设立的广告牌并没有拆除，董静洁、潘建中曾多次催促其拆除，潘忠良仍置之不理。潘忠良拒不拆除广告牌的行为严重侵害了董静洁、潘建中的合法权益，造成其因无法使用该墙面而产生经济损失，应立即排除妨碍、恢复原状，拆除该墙面广告牌，并向其赔偿因无法使用该墙面广告而造成的经济损失30万元。被告（反诉原告）潘忠良辩称，一、涉案广告牌未拆除，责任不在于潘忠良。涉案广告牌依约由温州市鹿城区韦博外国语学校培训有限公司（以下简称韦博公司）负责拆除，韦博公司承诺办理拆除手续，但后续因故未拆除。董静洁曾通过律师致函潘忠良，要求潘忠良拆除广告牌，若逾期未拆除，董静洁将代为处理拆除，相关费用从押金中扣除，但之后董静洁并未联系协商拆除广告牌相关事宜，也没有根据律师函所述自行对广告牌进行拆除。二、董静洁、潘建中诉请的损失赔偿缺乏依据。广告牌至今未拆除责任不在潘忠良，根据责权相统一原则，潘忠良无责无需承担赔偿责任。外墙广告收益归属于全体业主共有，董静洁、潘建中无权单独主张损失。涉案广告未拆除并未造成董静洁、潘建中任何损失，其主张赔偿广告位损失30万元毫无依据。综上，请求驳回董静洁、潘建中的诉讼请求。被告（反诉原告）潘忠良向本院提出反诉请求：1.判令董静洁、潘建中退还潘忠良租赁押金150000元并赔偿利息损失（利息从2015年10月15日起算至实际退还之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；2.本案诉讼费用由董静洁、潘建中承担。事实与理由：2013年8月20日，双方当事人签订《房屋租赁合同》，由潘忠良承租董静洁、潘建中所有的坐落于温州市房屋。合同签订后，潘忠良依约向董静洁、潘建中支付了租赁押金150000元。2015年10月14日，双方租赁关系终止。次日，潘忠良腾退并交还房屋。嗣后，潘忠良多次要求董静洁、潘建中退还押金未果。2018年5月25日，潘忠良书面致函董静洁，再次要求其在收函后10日内退还租赁押金本息，但其仍置之不理。原告（反诉被告）董静洁、潘建中辩称，潘忠良支付的押金已全额用于抵扣其应当承担的滞纳金，潘忠良无权要求退还押金。根据《房屋租赁合同》约定，每年租金应在当年的8月15日前付清，若拖欠支付租金超过14天，出租人有权要求承租人支付日息0.3%的滞纳金，并有权在抵押金里扣除。租赁期第二年的租金，潘忠良未于当年8月15日前支付，实际是在2014年9月17日才付清，因此，董静洁、潘建中于2014年9月23日向潘忠良邮寄了《房租违约金付款通知单》，但潘忠良收到该通知单后并未支付滞纳金，故董静洁、潘建中已按照《房屋租赁合同》约定将潘忠良支付的押金全额抵扣其应承担的滞纳金。该事实于2016年7月15日再次通过微信告知了对方员工。综上，请求驳回潘忠良的反诉请求。本院经审理认定事实如下：坐落于温州市房屋系董静洁、潘建中共同共有。2013年8月20日，董静洁（甲方，出租人）与潘忠良（乙方，出租人）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方自愿将坐落于温州市（建筑面积1762平方米）房屋出租给乙方。租赁期限为三年，自2013年10月15日至2016年10月14日止。经双方协商议定的上述房产年租金为第一年（2013年10月15日至2014年10月14日）租金为2854440元。第二年（2014年10月15日至2015年10月14日）租金为3013020元。第三年（2015年10月15日至2016年10月14日）租金为3171600元。付款方式为按年租金每年一次性付清。每年租金均应按上述商定金额在当年8月15日前付清，不得拖欠。另存抵押金15万元整。乙方在承租期内如单方提出终止合同，应提前二个月通知甲方，乙方所交租金不予退还。乙方在租赁期满时，将房屋完整交还甲方，如有损坏应恢复原状或照价赔偿。倘若乙方向甲方拖欠支付本合同规定的包括但不限于租金、管理费、其他费用、水、电、煤气、电话及电讯（如适用）费用等各项费用中任何一项或多项或全部各项超过14天，在不影响甲方其他权利或补救的前提下，甲方有权向乙方要求支付日息0.3%的滞纳金，并有权在抵押金里扣除。滞纳金的计算期自各项费用中任何一项或多项或全部各项应付之日期开始计算，直至乙方付清前述的费用的本金、滞纳金和其它相关的费用。合同到期后，乙方凭水、电、物业等发票领取抵押金，否则甲方有权按上述款项实际金额扣收抵押金。租赁期间，潘忠良因经营商场需要在房屋外立面设立了两块“丽姿.华都”广告牌。2014年9月17日，董静洁收到第二年度租金2711718元。2015年8月14日，潘忠良通知董静洁提前终止双方签订的《房屋租赁合同》。2015年10月15日，潘忠良腾空并交还涉案房屋。后涉案房屋出租给韦博公司。2016年7月11日，丽姿公司员工杨盈盈通过微信询问押金退还事宜，对方向其发送了《房租违约金付款通知书》。2016年7月13日，韦博公司与“丽姿.华都”商场举办者温州丽姿商贸有限公司（以下简称丽姿公司）签订《关于拆除南方大厦外立面广告牌协议》，载明：丽姿公司同意韦博公司拆除温州解放街南方大厦二、三层外立面广告牌。拆除工程必须在2016年7月31日之前竣工。韦博公司向行政审批机关办理了城市道路临时占用许可证。之后，双方对广告牌拆除方式发生纠纷导致广告牌未能拆除。2018年5月22日，董静洁委托律师致函潘忠良，要求其自行拆除设置在南方大厦二、三层外墙的两块广告牌，若逾期未拆除，将视之为废弃物代为处理拆除，相关拆除费用由潘忠良据实承担。若潘忠良逾期支付相应费用，董静洁将直接从15万元租赁押金中扣减。潘忠良委托律师回函同意协助拆除广告牌并要求全额退还租赁押金本息。至今，涉案房屋外立面的两块“丽姿.华都”广告牌仍未拆除，而潘忠良支付的15万元租赁押金亦未退还。上述事实，由当事人提供的身份信息、房屋所有权证、《房屋租赁合同》、告知函、广告牌照片、《关于拆除南方大厦外立面广告牌协议》、证明、城市道路临时占用许可证、报警证明、律师函、邮寄凭单、转账记录、参保证明、微信聊天记录等证据以及当事人的陈述予以证实。本院认为：本案争议焦点为广告牌拆除问题、广告位损失赔偿问题、租赁押金返还问题。具体评析如下：关于广告牌拆除问题。合同解除，合同的权利义务终止。合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。在涉案房屋外立面设立广告牌是潘忠良作为承租人基于商场经营需要而对外立面进行的合理使用。在房屋租赁合同解除后，潘忠良不再享有合理使用权，其应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行合同附随义务，将涉案房屋的外立面恢复原状。虽然丽姿公司与韦博公司签订协议，约定由韦博公司拆除广告牌，但该约定并不能约束协议方以外的第三人，也不能据此作为潘忠良不履行合同附随义务的抗辩理由。故董静洁、潘建中要求潘忠良拆除安装在温州市外立面的广告牌，于法有据，本院予以支持。关于广告位损失赔偿问题。建筑物区分所有权的业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，可以无偿使用与其专有部分相对应的外墙面等共有部分。潘忠良未拆除外立面广告牌虽然影响了业主或后续承租人对房屋外立面的使用，但该合理使用本身并无需支付对价，董静洁、潘建中提供的广告位租赁网页信息，与业主对外墙面的合理使用不同，是属于商业媒体类使用，相应的权益应属于全体业主，董静洁、潘建中以网页上发布的媒体类广告价格作为参照据此主张造成经济损失30万元，没有依据，本院不予支持。关于租赁押金退还问题。潘忠良在租赁期限内单方提出解除合同，并已按照合同约定提前二个月通知对方，董静洁、潘建中并未提出异议。合同解除后，潘忠良应当履行合同附随义务，将外墙面恢复原状，同时，董静洁、潘建中也应当向潘忠良退还租赁押金。按照租赁合同约定，潘忠良拖欠支付租金超过14天，应支付日息0.3%的滞纳金，并可以在抵押金里扣除。第二年度租金应于2014年8月15日前付清，潘忠良于2014年9月17日方才支付，且无证据证明双方对租金支付期限作出变更，故其逾期支付租金已构成违约，应当支付相应的违约金。董静洁、潘建中主张违约金在押金中扣除，符合合同约定，因双方对租金数额进行了变更，违约金应以实际租金为基数计算，且合同约定的日0.3%的违约金过分高于造成的损失，潘忠良请求予以减少，应予以采纳，本院以实际损失为基础，综合考虑合同履行情况、当事人过错程度、预期利益等因素，酌情将违约金调整为按月利率2%计算，据此应付违约金为56042元。抵扣后，董静洁、潘建中尚需返还押金93958元。鉴于双方当事人互负义务，应当同时履行，而潘忠良尚未履行将外立面恢复原状的义务，故其主张对押金计收利息损失，没有依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十一条、第九十二条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）潘忠良于本判决生效之日起十日内拆除安装在温州市外立面的广告牌。二、原告（反诉被告）董静洁、潘建中于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）潘忠良租赁押金93958元。三、驳回原告（反诉被告）董静洁、潘建中的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）潘忠良的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5800元，由原告（反诉被告）董静洁、潘建中负担5720元，被告（反诉原告）潘忠良负担80元；反诉案件受理费1896元，由原告（反诉被告）董静洁、潘建中负担1074元，被告（反诉原告）潘忠良负担822元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  郭靓斐人民陪审员  吴伟红人民陪审员  尤海芬二〇二〇年五月二十一日书 记 员  陈 威