安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖16民终1163号 上诉人（原审被告）：孟桂香，女，1965年6月6日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。 上诉人（原审被告）：**，男，1991年2月22日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。 共同委托诉讼代理人：王振玉，系孟桂香丈夫，**父亲。 被上诉人（原审原告）：李欢欢，女，1983年5月5日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。 委托诉讼代理人：孙鹏，安徽王岩律师事务所律师。 上诉人孟桂香、**与被上诉人李欢欢确认合同无效纠纷一案，不服安徽省亳州市谯城区人民法院（2019）皖1602民初5119号民事判决向本院提起上诉，本院于2020年3月23日立案受理后，依法组成合议庭于2020年5月21日公开开庭对本案进行了审理。上诉人孟桂香、**及其共同委托诉讼代理人王振玉，被上诉人李欢欢及其委托诉讼代理人孙鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孟桂香，**上诉请求：1.依法撤销原判；2.本案一、二审诉讼费用全部由李欢欢承担。事实与理由：2014年12月2日**与李欢欢签订的协议是双方真实意愿的表达，在李欢欢违约未还款的情况下，经李欢欢同意将房产出售给孟桂香用于抵偿债务，所以**出售李欢欢的房产是李欢欢授权的，有公证书为证。一审法院在审理时应充分考虑到**向李欢欢出借资金是基于李欢欢还款违约时可出售房产作为保证的情况下，才出借给李欢欢资金的。如判**，孟桂香返还李欢欢的房产，失去了担保的房产，李欢欢所借的资金又如何收回呢？一审法院应判李欢欢先归还**的借款本息，**在收回本息后，再将房产返还给李欢欢。如**不愿返还也合乎情理，毕竟李欢欢违约在先。综上所述，孟桂香、**认为原审判决事实认定和法律适用错误，请求法院在查明本案事实和正确适用法律的基础上，依法支持孟桂香，**的上诉请求。 李欢欢答辩称，李欢欢与**之间存在民间借贷法律关系，二者于2014年12月2日签订的协议中约定：借款期间李欢欢将其名下的位于亳州市谯城区的房产委托**进行买卖、过户，实质是为了担保债务履行。**在李欢欢没有履行借款偿还义务之后，不是通过合法救济途径主张实现债权，而是直接以李欢欢委托名义将案涉房屋转移到其母亲孟桂香名下，实质是以涉案房屋抵偿李欢欢所欠债务，该行为违背了公平等价原则，违反了物权法第一百八十六条之规定，即抵押权人在债务履行期届满前不得与抵押人约定债务人不履行债务时抵押财产归债权人所有。故该协议中的上述约定违反了法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，该协议中该条款为无效条款。故**不能依据协议和公证书以李欢欢代理人的名义处分位于亳州市谯城区的房产。另外，李欢欢作为房屋所有权人，对**私自出售房屋并不知情，李欢欢与孟桂香并无签订房屋买卖合同的意思表示，且李欢欢也从未收到售房款，故该房屋买卖契约欠缺法律实质要件，实际上孟桂香从未支付过任何购房款，而是冲抵了李欢欢与**之间的借款。故一审法院判决确认**代李欢欢与孟桂香签订的2015年1月9日的房屋买卖契约无效，证据确实充分，适用法律正确。另外，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的房产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故孟桂香应当向李欢欢返还位于亳州市谯城区的房产，并将该房产过户至李欢欢名下。 李欢欢向一审法院起诉请求：1.依法确认**代李欢欢与孟桂香签订的《房屋买卖契约》无效；2.判令孟桂香返还李欢欢坐落于亳州市谯城区的房产，并将房产过户登记到李欢欢名下，过户费用由孟桂香，**承担；3.诉讼费、保全费、公告费等费用由孟桂香，**承担。 一审法院认定事实：2014年12月2日，李欢欢（乙方）与**（甲方）签订《协议》，约定乙方从甲方处借款63万元，借款期限2014年12月2日到2015年7月1日，共计7个月，月利率三分。还款方式：乙方于2014年12月开始每月30号以前归还甲方本金10万元，利息到借款期满一块结算。借款期间乙方将名下位于亳州市谯城区的一处房产（房地权证亳字第××号），委托甲方进行买卖及过户等，并进行公证。公证后乙方将房产抵押到甲方名下。借款期间甲乙双方在不违约的情况下，甲方不得将乙方的房产进行买卖、过户。如乙方违约甲方有权对乙方的房产进行买卖过户等。还款期间乙方房产如遇拆迁开发、买卖，甲乙双方再进行协商。**于2014年12月4日通过银行转账向李欢欢支付借款23万元，于2014年12月5日通过银行转账向李欢欢支付借款40万元。2014年12月5日，李欢欢在《协议》中手写借条，内容为：“今借到**人民币63万元。”2014年12月17日，李欢欢到安徽省亳州市金铎公证处对《委托书》进行公证，委托**全权办理其名下的位于亳州市谯城区的以下手续：一、代为签订房产转让合同；二、代为办理房产转让、过户；三、代为缴纳各种税费等手续及与此相关的一切手续。委托期限自2014年12月2日至2015年12月1日。2015年1月9日，代理人**以李欢欢（甲方）的名义与被告孟桂香（乙方）签订《房屋买卖契约》，约定甲方自愿将坐落在亳州市谯城区的房屋转让给乙方，房屋价款419000元。孟桂香缴纳了相关税费，并于2015年1月13日办理了房产证（产权证号：房地权证亳字第××号）。经查，孟桂香、**系母子关系。另查明：李欢欢位于亳州市谯城区的房产是通过继承的方式取得，并于2012年2月16日办理了房产证（产权证号：房地权证亳字第××号）。 一审法院认为，李欢欢与**存在民间借贷法律关系，李欢欢与**签订的《协议》中约定的“借款期间李欢欢将其名下的位于亳州市谯城区的房产委托**进行买卖、过户”，实质是为了担保债务的履行。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条的规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行债务时抵押财产归债权人所有。该《协议》关于用房屋担保的约定违反了法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，该协议中关于房屋担保的条款为无效条款。故**不能依据《协议》和公证书，以李欢欢代理人的名义处分位于亳州市谯城区的房产。李欢欢与孟桂香并无订立房屋买卖合同的意思表示，该《房屋买卖契约》欠缺法律实质要件，故李欢欢请求确认《房屋买卖契约》无效的诉讼请求，该院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故李欢欢要求孟桂香返还坐落于亳州市谯城区并将房产登记到其名下的诉讼请求，该院予以支持。**辩解，李欢欢的起诉已超过诉讼时效。物权的返还请求权不适用诉讼时效的规定，对其抗辩意见，该院不予采纳。孟桂香经该院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，主动放弃诉讼权利，由此产生的法律后果应自行承担。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、**代李欢欢与孟桂香2015年1月9日签订的《房屋买卖契约》无效。二、孟桂香于本判决生效之日起三十日内，向李欢欢返还位于亳州市谯城区（产权证号：房地权证亳字第××号），并将该房产过户至李欢欢名下，所有费用由**、孟桂香负担。案件受理费80元，由孟桂香、**负担。 二审中，孟桂香、**向本院提交以下证据：证据1，李欢欢向孟桂香及王振玉出具的借条两张，证明李欢欢的房子过户到孟桂香名下，是欠孟桂香及孟桂香家人的款项，是合法抵账给孟桂香的。证据2，李欢欢向孟桂香出具的保证书，证明李欢欢知道房子过户到孟桂香名下。证据3，李欢欢提供的房产局的收件回执，证明李欢欢用谯城区新泰步行街的房子处置过后，用于偿还剩余借款，该收件回执系伪造。 李欢欢质证认为，对证据1该两份借条不具有真实性，李欢欢共计向王振玉借款53万元，一笔15万元，另一笔38万元是王振玉代李欢欢偿还的银行贷款。证据2保证书的质证意见同一审。证据3收件回执系真实的，2014年该房产确实登记在李欢欢名下，该证据与本案不具有关联性。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案中，李欢欢与**在协议中约定：借款期间李欢欢将其名下的位于亳州市谯城区的房产委托**进行买卖、过户。后**以李欢欢的名义与其母亲孟桂香签订《房屋买卖契约》，孟桂香并未支付房款，房款抵偿了李欢欢欠**的借款。从上述内容来看，双方实质上约定允许**将案涉房产作为其与李欢欢之间借款的担保，李欢欢不能还款，案涉房产归**所有。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行债务时抵押财产归债权人所有。故上述约定因违反物权法关于禁止流押条款的规定而应认定无效。故一审法院认定案涉《房屋买卖契约》无效并无不当。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故一审法院判决孟桂香返还李欢欢案涉房产并无不当。 综上，孟桂香、**的上诉请求及理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人孟桂香、**负担。 本判决为终审判决。 审判长 罗 胜 审判员 马 超 审判员 周甜甜 二〇二〇年五月三十日 法官助理孙晓燕 书记员刘标 附本判决适用的相关法律条文： 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；