北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终3340号上诉人（原审被告）：张晓兰，女，1960年8月5日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：谢国利，北京市冠腾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：晏姿，女，1991年7月7日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：陈亚楠，北京市盈科律师事务所律师。原审第三人：北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区望京东园三区16号楼3层301。法定代表人：缪寿建，总经理。委托诉讼代理人：吴杰，女，该公司员工。上诉人张晓兰因与被上诉人晏姿、原审第三人北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初50745号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张晓兰上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判驳回晏姿的一审诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费由晏姿承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.张晓兰自签订合同以来如实按照合同履行，积极配合麦田公司对办理网签提供所需的手续，如实提供相关证件，张晓兰已完成办理网签所需要的相关工作。2.张晓兰出售房屋系为尽快还清银行贷款，2019年3月11日，张晓兰到招商银行办理了提前预约还款。故从主观上讲，张晓兰是有积极履约动因。3.由于房屋存在抵押，房产证在招商银行处，张晓兰2019年3月12日向招商银行提出申请，需要招商银行将房产证原件交到麦田公司AP公寓店办理网签手续，招商银行同意了张晓兰的要求。4.张晓兰多次和麦田公司工作人员联系，咨询办理网签所需流程。2019年3月19日，张晓兰带着招商银行员工孙某，带着房产证原件到了麦田公司AP公寓店。当时接待人员有麦田公司AP公寓店长秦某、业务员王某以及麦田公司负责晏姿的乐城国际店刘某1、王某。麦田公司工作人员当时对房产证原件进行了拍照及复印。随后，麦田公司三位业务员及招商银行的员工孙某带着房屋产权证原件去朝阳区房屋交易中心，调取了网签所用的编号。5.2019年3月28日，张晓兰按麦田公司要求提交了结婚证和借款合同后一直等待麦田公司通知正式办理网签手续。后因张晓兰急于出卖房屋归还银行贷款，在等不到网签通知后，多次找麦田公司工作人员并要求其催促晏姿配合办理网签。张晓兰一方系在积极履行合同，不存在违约行为。未在合同规定时间内办理网签，麦田公司有不可推卸的责任。二、未办成网签手续，根本原因在于市场房价下降，晏姿故意拖延不办理网签，想毁约解除合同。1.2019年3月28日麦田公司约双方到店，并非正式组织办理网签手续。2.合同约定贷款方式是组合贷，由于晏姿变更贷款方式为纯商业贷款方式，这期间晏姿找的“小数点”担保公司不能办理担保手续，晏姿担心不能按时支付购房款，所以故意拖延办理网签。3.晏姿通过麦田公司转达想解除合同的想法后，张晓兰不同意，晏姿便联合麦田公司员工刘某1故意制作虚假材料，造成张晓兰不配合办理网签的假象，其真实目的是想毁约。张晓兰并未收到通知函，且该份通知函没有明确办理网签需要张晓兰做什么工作，没有明确办理时间，系晏姿和刘某1制作的虚假材料。4.为积极促进合同履行，张晓兰多次向麦田公司总部反映情况。法院不应支持晏姿的不诚信行为。三、1.双方买卖合同2019年3月8日周五很晚签订，张晓兰在3月11日周一马上就与卖方业务员联系问今天应该做什么，业务员王某回复要房本照片，张晓兰立刻拍了照片。张晓兰一直在催王某办理相关流程，一审法院认定张晓兰不积极履行有误。2.张晓兰3月11日即与招商银行联系还贷款一事。麦田公司说要房本原件，张晓兰在2019年3月12日即向招商银行申请了房本原件，招商银行批下来是3月19日，由员工带着去了麦田公司。张晓兰一方一直积极配合网签，一审认定与事实不符。3.王某要张晓兰发送结婚证及贷款材料，张晓兰都随即发了，一直积极配合，聊天记录中可以证明。4.2019年3月27日下午，王某在群里发了一份草拟的网签合同，3月28日张晓兰就和晏姿去了乐成店，因为晏姿没有担保物办不成组合贷，网签没有签成，这是晏姿的责任。聊天记录里说让张晓兰帮忙推进流程，更说明责任不在张晓兰。5.刘某1发的通知函是4月23日上午发的，当日下午1点38分张晓兰就和刘某1联系网签事宜，但是刘某113点57分说晏姿思考后要和平解约，这说明是晏姿要解约，不是张晓兰不履行合同。6.张晓兰23日当天就与店长谈，后几天也跟对方等联系网签事宜。7.如果张晓兰不想卖房，也不会让女儿从美国回来，因为贷款是张晓兰及其女儿共同贷款的，解押需要贷款人亲自签字，如果不是真心卖房，不会让女儿从美国回来。8.房屋买卖是个极其复杂的过程，晏姿没有按期给钱，张晓兰也没有说什么。双方合同的目的不是不能实现。晏姿辩称：一、同意一审判决，不同意张晓兰的上诉请求。二、晏姿依约支付定金后，张晓兰拒不办理网签手续，逾期超过十五个工作日已属根本违约，应当向晏姿返还双倍定金。双方于2019年3月8日签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定，合同签订当日，晏姿向张晓兰支付定金20万元，双方于2019年3月18日办理网签手续。晏姿已按照合同约定支付20万元定金，但张晓兰以各种理由拒绝办理网签手续。3月27日，麦田公司在微信群中发送草拟网签合同，张晓兰不予回复。4月23日，麦田公司向张晓兰发送《通知函》，要求张晓兰办理网签手续，但张晓兰明确表示不支付定金100万元不办理网签，致使双方合同无法继续履行。依据合同第20页第十一条，出卖人根本违约第（1）项约定，出卖人逾期履行超过十五个工作日构成根本违约，需要按照定金罚则支付违约金。三、双方签订合同后，北京房地产市场正处于“小阳春”阶段，房价上涨预期较强，且各大媒体均有报道。在此背景下，张晓兰单方要求提高定金至100万元，拒不办理网签手续超过十五个工作日，违反诚实信用原则，已属根本违约，应当向晏姿返还双倍定金。四、关于张晓兰提及的担保事宜，担保是因为张晓兰一直要求支付房款，麦田公司有个业务是要求买方付款后将资金进行监管，担保没有达成是因为张晓兰房上有贷款，如果张晓兰女儿不回来，是办不成现在的贷款的。合同约定是办理组合贷，因为张晓兰房上有抵押，办不了组合贷，晏姿妥协多还利息变更了贷款方式。后期张晓兰又提将定金提到100万，这是双方谈崩的原因。麦田公司述称：同意一审判决，不同意张晓兰的上诉请求。晏姿向一审法院起诉请求：解除双方于2019年3月8日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，张晓兰双倍返还定金共计40万元。一审法院认定事实：2019年3月8日，晏姿（买受人）与张晓兰（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人出售北京市朝阳区×1401房屋，该房屋已经设定抵押，经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为5490000元，净房屋价格4670000元，家具家电、装饰装修、附属配套设施设备等价格为820000元。定金为500000元。买受人于签约当日以自行交接方式支付定金200000元，买受人于该房屋网签后1个工作日内以自行交接方式支付定金300000元。买受人拟贷款总额为3030000元。买受人于办理权属转移登记手续前以银行资金托管方式支付不足部分房款，出卖人应配合办理资金托管手续。买受人于房屋过户前三个工作日内以银行资金托管方式支付出卖人购房款1860000元。买卖双方于2019年3月18日前提供办理网签备案登记手续所需的全部材料、签署网签合同等全部文件。买卖双方于2019年7月1日前办理缴税手续。买卖双方于取得《契税完税凭证》后10个工作日办理房屋权属转移登记手续。买卖双方应按约定履行义务。若逾期履约未超过十五个工作日（含），则守约方无权单方解除本合同。每逾期一日，违约方应自逾期之日起按房屋成交总价的0.5‰向守约方支付违约金。如遇税、费调整还应赔偿守约方多缴纳的税、费，合同继续履行。出卖人具备下列情形之一的，出卖人构成根本违约，买受人有权单方解除本合同。买受人有权要求出卖人于合同解除之日起十五日内按房屋成交总价的20%或定金罚则支付违约金。违约金不足以弥补买受人损失（含房屋差价、维权成本等）的，出卖人还应赔偿买受人损失：（1）出卖人逾期履约超过十五个工作日；（2）出卖人配偶或其他共有权人不同意出售房屋；（3）出卖人以提高房屋成交总价等为由拒绝出售房屋；（4）出卖人将房屋出售给第三人；（5）房屋被查封或设置其他权属转移登记限制，导致无法办理交易手续：（6）出卖人提供的资料或信息不真实、不合法、不完整，导致无法办理交易手续：（7）其他因出卖人原因导致合同不能继续履行。若出卖人逾期履约超过十五个工作日，买受人未解除本合同且最终交易实际履行的，则逾期履约期间，买受人有权要求出卖人按每日房屋成交总价的0.5‰支付违约金。买受人具备下列情形之一的，买受人构成根本违约，出卖人有权单方解除本合同。出卖人有权要求买受人于合同解除之日起十五日内按房屋成交总价的20%或定金罚则支付违约金。违约金不足以弥补出卖人损失（含房屋差价、维权成本等）的，买受人还应赔偿出卖人损失：（1）买受人逾期履约超过十五个工作日；（2）买受人或其配偶拒绝购买该房屋；（3）买受人以降低房屋成交总价等为由拒绝购买房屋；（4）买受人提供的资料或信息不真实、不合法、不完整，导致无法办理交易手续；（5）其他因买受人原因导致合同无法继续履行。若买受人逾期履约超过十五个工作日，出卖人未解除本合同且最终交易实际履行的，则逾期履约期间，出卖人有权要求买受人按每日房屋成交总价的0.5‰支付违约金。签订合同后，晏姿向张晓兰支付了定金200000元。后双方在合同履行中发生争议，晏姿主张张晓兰存在拒绝网签的违约情形，并提交了微信聊天记录、北京麦田房产经纪有限公司《通知函》等证据，显示：2019年3月27日麦田公司工作人员在名称为“晏美女九龙花园后期群”中发送了《晏姿草拟网签》的文件，并提示张晓兰看下信息，如果没问题麦田公司这边就能出网签了。此后双方未网签。2019年4月22日，麦田公司向张晓兰发送《通知函》，告知张晓兰联系麦田公司配合签署网签合同及贷款面签手续。上述通知函，麦田公司在“晏美女九龙花园后期群”中亦进行了发送，并表示，“合同约定的网签时间已经延迟了一个多月了，请阿姨帮忙支持下我们工作”；张晓兰在微信群中回复称“你给我发这个网签提示是什么意思啊，你们，咱们那个谈的那个合同的约定，那个付款，你们一直没有达成一致，一直也不付款的话，你发一个，这个有什么用呢”。庭审中，张晓兰还表示，其于2019年3月19日向麦田公司提交了网签需要的材料，之后麦田就通过微信给张晓兰发了草拟合同，但张晓兰没有看草拟合同，张晓兰认为草拟合同应该面谈。张晓兰还表示，其曾经要求晏姿增加500000元定金，但只是和晏姿商量，如果晏姿不同意增加定金，张晓兰也可以网签，但麦田公司没有组织网签。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。晏姿、张晓兰签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，内容合法有效，各方均应依约履行。根据合同约定，晏姿、张晓兰应于2019年3月18日前提供办理网签备案登记手续所需的全部材料、签署网签合同等全部文件，晏姿应于网签后1个工作日内以自行交接方式支付第二笔定金。麦田公司于2019年3月27日、2019年4月22日函告张晓兰联系麦田公司配合签署网签合同及贷款面签手续，但张晓兰未提供证据证明其联系麦田公司履行了网签手续，张晓兰行为构成违约，且符合合同约定的解除条件，故对晏姿要求解除合同，并要求张晓兰双倍返还定金的请求，法院予以支持。张晓兰的抗辩意见，缺乏事实及法律依据，法院不予采信。综上判决：一、解除晏姿与张晓兰于2019年3月8日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、张晓兰于判决生效后七日内双倍返还晏姿定金共计四十万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张晓兰提交证据：2019年4月23日、4月24日、4月25日录音光盘三张及文字整理材料。证明目的：4月23日刘某1发了一份通知函后，张晓兰下午就去找店长秦某了，24号、25号张晓兰都去进行沟通了，证明张晓兰在积极配合办理手续，不存在违约行为。晏姿发表质证意见称：1.三份录音在一审庭审前张晓兰均已掌握，但在一审中并未作为证据提出，不符合新证据的规定；2.张晓兰未提交三份录音证据的原始载体，录音当事人身份无法核实，且录音内容、文字稿内容均不完整，对录音的真实性不予认可；3.根据4月23日、4月25日录音可知，晏姿并未参与谈话，该谈话内容与晏姿无关。且根据谈话内容可知，谈话人之一要求变更原合同内容，将定金提高至100万元。综上，对4月23日、4月25日两份录音的真实性、证明目的均不认可；4.4月24日录音并不全面，且明显存在截取情况，故真实性无法核实，证明目的不予认可。5.即便录音真实，恰能体现因张晓兰自身原因无法办理房屋解押，导致第三方无法提供资金监管业务，且张晓兰一直不同意第三人提出的由银行进行资金监管的方案，并要求晏姿直接向其先行支付100万元，否则拒不办理网签手续。事实上，即便张晓兰因自身原因无法办理房屋解押手续，但在晏姿已经于3月18日同意办理商业贷款的情况下，双方完全可以办理网签手续。但后期沟通中，张晓兰主张100万元定金否则不办理网签手续，是致使合同无法履行的根本原因。麦田公司发表质证意见称：1.2019年4月23日张晓兰与秦某对话录音真实性认可，证明目的不认可。张晓兰文字内容系节选非全部，仅仅摘取了部分内容，内容不具有连贯性，且翻译文件的重点内容多为张晓兰陈述，张晓兰是在自行录音的情况下进行重点说明。2.2019年4月24日录音真实性认可，证明目的不认可。张晓兰文字内容系节选并非全部。买卖双方为推动交易履行再次进行协商，但并未达成一致意见。3.2019年4月25日录音真实性认可，证明目的不予认可。张晓兰文字内容系节选并非全部。网签办理需要先行上传网签信息，生成草拟网签后，买卖双方签字确认，将签字页上传建委系统即可生成正式网签，在买卖双方配合的情况下，最快一个工作日就能完成。本院对该证据的真实性予以确定，但录音采集时间系2019年4月23日、24日、25日，各方对网签、增加定金事宜进行多次协商，但均未能达成一致意见，最终亦未办理网签，此时张晓兰已因迟延履行办理网签手续构成违约，故对该份证据的证明目的不予采纳。本院补充查明，张晓兰之女刘某2系涉案房屋共同贷款人，其于一审庭审中作为证人出庭。刘某2于一审庭审中表示，其系2019年4月29日购买的6月份回国的机票。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为：根据双方诉辩意见，本案争议焦点为张晓兰是否存在违约行为。晏姿与张晓兰于2019年3月8日签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。合同第六条第1款约定，买卖双方于2019年3月18日前（含当日）提供办理网签备案登记手续所需的全部材料、签署网签合同等全部文件。故晏姿、张晓兰均需确保己方在2019年3月18日前（含当日）准备好网签备案登记手续所需全部材料，使合同处于可以进行网签的状态。根据查明的事实可知，首先，合同约定晏姿采用组合贷的方式进行贷款，涉案房屋系由张晓兰及其女儿刘某2作为共同借款人，而刘某2并未能在合同约定时间内配合办理解押，致使涉案房屋不能进行网签。其次，在晏姿同意变更为商业贷款方式后，张晓兰存在要求晏姿增加定金50万元的行为，双方就此进行多次协商但未能达成一致，亦未办理网签手续。张晓兰擅自要求增加定金的行为不符合合同约定，是导致双方合同未能履行的根本原因。麦田公司于2019年3月27日、2019年4月22日函告张晓兰联系麦田公司配合签署网签合同及贷款面签手续，张晓兰均未配合。张晓兰上诉主张其一直积极提供麦田公司向其索要的各种证件、材料，在接到通知后多次到麦田公司协商合同履行事宜，其不存在违约行为。对此，本院认为，从双方的微信记录及通话录音可以看出，双方在合同履行过程中多次进行协商，张晓兰也提供了网签需要的材料，但张晓兰擅自要求增加定金的违约行为导致客观上确实没有按照合同约定的期限办理完毕网签事宜，张晓兰应当承担相应的违约责任。故，一审法院认定张晓兰行为构成违约，由张晓兰承担双倍返还晏姿定金四十万元的责任并无不当，本院予以维持。综上所述，张晓兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由张晓兰负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张玉娜审 判 员 沈 放审 判 员 贾 旭二〇二〇年五月三十一日法官助理 李晓晴法官助理 贾云航书 记 员 陈 玥