河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫05民终1616号上诉人（原审被告）：河南鹏盛电力工程有限公司，住所地安阳市文峰区益民路（原安汤路）北段路西（房产局院内）。法定代表人：崔庆阳，职务总经理。委托诉讼代理人：李岩，河南国厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李亚非，河南国厚律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：杨闯，男，1987年8月29日出生，汉族，住安阳市北关区。委托诉讼代理人：**，河南大创律师事务所律师。委托诉讼代理人：于恬，河南大创律师事务所律师。原审第三人：河南跃顺置业有限公司，住所地安阳市文峰区相州路中段路西。法定代表人：郭飞跃，职务董事长。委托诉讼代理人：宗贝，河南骏腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：李敏，河南骏腾律师事务所律师。上诉人河南鹏盛电力工程有限公司（以下简称鹏盛电力公司）与被上诉人杨闯、原审第三人河南跃顺置业有限公司（以下简称跃顺置业公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服河南省安阳市文峰区人民法院（2019）豫0502民初3502号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鹏盛电力公司上诉请求：1、依法撤销原判发回重审或依法改判为驳回被上诉人诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、被上诉人不是涉案房屋的权利人。涉案房屋属于应当登记的不动产，但涉案房屋尚登记在跃顺置业公司名下，在办理房屋登记前，法定公示要件尚未达成，所以物权并未发生变动，被上诉人依据与跃顺置业公司签订的认购协议不能获得房屋所有权。被上诉人因自身原因未办理过户登记，其在执行异议听证及一审庭审所述明显不符合常理，也恰恰说明其未签订正式商品房买卖合同且未办理预告登记或过户是其自身原因导致。被上诉人也未在法院查封前合法占有涉案房屋。被上诉人一审提供的物业公司开具的8张单据无法证明是被上诉人缴纳。另，在一审庭审陈述是在2019年3月份补交，但票据出具时间均在3月之前，由此说明了开具票据的随意性。装修施工出入证依据现有证据无法证明真实性，不排除在知道房屋被查封后将时间提前的可能。在文峰区法院查封房屋后，上诉人对房屋现场查勘时仍为空房且在执行异议听证笔录中被上诉人也认可是在查封后擅自装修。2、本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，而非29条。被上诉人与跃顺置业公司签订的认购协议书不属于合法有效的书面买卖合同。上诉人与跃顺置业公司之间不存在商品房买卖的意思表示，其不属于消费者，同时所提供的认购协议书仅约定了房屋位置及总价款，对其他重要条款均未约定，该认购协议不属于合法有效的书面买卖合同。认购书时间与跃顺置业公司开具的收款收据时间无法对应，且被上诉人事实上并未向跃顺置业公司支付购房，现其提供的认购协议书和购房款收据的真实性及证明目的上诉人不认可。3、被上诉人对涉案房屋亦不享有物权期待权，不能产生排除法院执行的效力，更不能直接确认涉案房屋的所有权归属。首先，被上诉人称涉案房屋为跃顺置业公司抵顶给李海丰的工程欠款，李运明（李海丰父亲）与被上诉人又通过房屋置换的方式置换给被上诉人的标的物，并非与跃顺置业公司买卖之标的物。其次，以物抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，而物的交付仅为以物抵债的实际履行方式，与基于买卖而产生物权期待权具有基础性的区别。在完成登记之前，该以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生物权期待权，也不能对抗和排除强制执行，更不能确认所有权归属。再次，被上诉人并非购买商品房的消费者，认购协议产生的权利并无任何物权化属性。同时，被上诉人与跃顺置业公司不存在商品房买卖的意思表示，也未支付价款或按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行，对被上诉人提供的跃顺置业公司给其开具购房款、地下室收据的真实性上诉人不予认可，且仅凭收据，没有其他证据印证，不足以证明已经交付了购房款。其在早已能够签订商品房预售合同并进行预告登记备案的情况下，长时间未进行备案公示，不能证明其本身为善意。现有证据不能产生物权期待权，也不能排除强制执行，更不能以此确定归属。4、本案中上诉人有异议的证据及被上诉人庭审陈述存在诸多疑点，但一审法院并未查明相关事实，亦未在判决中阐释说明。杨闯辩称，1、与跃顺置业公司在查封前已经签订合法有效的书面买卖合同。在查封之前已经签订认购协议书，协议书中对具体事项均作出了明确约定，内容具备商品房买卖合同的主要内容，应当认定为合法有效的商品房买卖合同。2、被上诉人所购房屋系用于居住，且名下无其他用于居住的房屋。3、被上诉人已经支付完毕全部购房款，并且房款收据真实有效，有据可查。4、本案系执行异议之诉，涉案房屋是登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，并无不当。跃顺置业公司述称，上诉人上诉理由不能成立，原审判决应予维持，同被上诉人答辩意见一致。杨闯向一审法院提出诉讼请求：1.判决停止对安阳市文峰区益民路131号博易园小区4号楼西单元25层2号房产的执行，解除对该房产的查封；2.确认安阳市文峰区益民路131号博易园小区4号楼西单元25层2号房产归原告所有；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，1.鹏盛电力公司与跃顺置业公司建设工程施工合同纠纷一案，法院于2018年12月22日作出（2018）豫0502民初4912号民事判决书，判决跃顺置业公司给付鹏盛电力公司工程款2807600元及利息等。判决生效后，鹏盛电力公司向法院申请执行，在执行过程中，法院于2019年3月29日查封了被执行人跃顺置业公司名下位于博易园商住小区4号楼25层2单元2502室房产一套。案外人杨闯向法院提出执行异议，请求法院终止对上述涉案房屋的执行，法院于2019年8月2日作出（2019）豫0502执异70号执行裁定书，裁定驳回案外人杨闯的异议请求。杨闯对该裁定不服，向法院提起本案诉讼。2.2016年3月23日，第三人跃顺置业公司向李海丰开具房款收据（NO.0519703），写明“2016年3月23日，今收到李海丰交来房款4-2-2502人民币肆拾壹万陆仟肆佰肆拾捌元整，￥416448元”，该票据加盖跃顺置业公司财务专用章，票据粘贴单下方书写“同意工程款顶房款肆拾壹万陆仟肆佰肆拾捌元整（416448元），薛红军2016.3.23”。2017年9月23日，该票据上背书“自愿更名为杨闯。李海丰2017.9.23”，第三人在该票据上加盖了“作废”印章并收回该票据，重新向原告杨闯出具收据（NO.3210173），写明“2016年3月23日，今收到杨闯交来房款4-2-2502人民币肆拾壹万陆仟肆佰肆拾捌元整，￥416448元”。上述两种收据均在第三人提交的会计账簿中入账。原告申请李运明出庭作证，李运明称2014年、2015年时，其带领一二十名工人，在博易园住宅小区工地负责批墙工程，薛红军承包了1号、8号楼的建设，承包方欠工人三年的工资款大约四五十万元未支付，其向薛红军催要工资款，薛红军找开发商用一套房子抵顶其工程款，房子是博易园小区4号楼西单元25层中户；2016年3月，开发商为其开具了房款收据，写的是其儿子李海丰的名字，李海丰跟着其在工地上干活，用房子顶工资款是李海丰去办的手续；其为了给工人发工资想把房屋变卖，原告杨闯是其儿子的大舅哥，杨闯称需要房子，其以42万元将该房屋转让给杨闯，与杨闯签订了房屋买卖协议，2017年9月，李海丰与杨闯到开发商跃顺置业公司办理了房款收据的更名手续；杨闯先支付其11.5万元，又将杨闯名下火车站附近的一套旧房子以20余万元转让给其，约定之后每年支付其2万元，杨闯尚欠其六七万元未支付。原告提交跃顺置业公司的付款申请单及薛红军出具的收据，证明跃顺置业公司向薛红军支付博易园1号、8号部分工程款的事实，薛红军在博易园小区承包工程。3.2018年1月16日，原告杨闯（买方、乙方）与李运明（卖方、甲方）签订房屋买卖协议一份，约定：一、甲方将位于安阳市文峰区彰德路玄鸟十字交通口北路西博易园小区的一套住宅单元房（总价值42万元，含地下室一间）4号楼西单元25层中户（三室一厅，131平方米）转让给乙方；二、乙方将位于安阳市北关区解放路办事处南厂街2号院的一套住宅单元房3号楼2单元5层14号（三室一厅，73.69平方米）以22万元的价格抵顶给甲方；三、乙方付给甲方11.5万元；四、乙方尚欠甲方8.5万元，乙方需每年偿还甲方2万元，第四年偿还2.5万元，即2018年春节前偿还2万元、2019年春节前偿还2万元、2020年春节前偿还2万元、2021年春节前偿还2.5万元。2017年9月7日，原告母亲马小连在中国邮政储蓄银行办理定期销户取款7万余元，原告用银行卡取款3万元，2017年9月21日原告用银行卡取款2万元，原告称上述取款12万元用于支付李运明、李海丰购房款。原告杨闯名下原有位于安阳市××区××街道办事处××楼××单元××号房屋，2018年8月9日该房屋变更登记至李运明、白俊霞名下，办理了不动产权证书，原告名下无其他用于居住的房屋。4.2018年12月20日，原告杨闯（乙方）与第三人跃顺置业公司（甲方）签订认购协议书一份，约定乙方认购博易园4号楼2单元2502号房，价款416448元整。除上述房款收据外，第三人向原告出具地下室收款收据，写明“2016年3月23日，今收到杨闯人民币贰万柒仟伍佰元，（￥27500），摘由地下室”。2019年3月25日，原告与第三人签订停车位合同一份，约定车位使用权转让价款45000元；同日，博易园物业中心向原告出具车位款收据。原告称其2019年3月向安阳远豪物业管理有限责任公司博易园服务中心交纳物业管理费、装修垃圾清运费、电梯使用费、装修违约保证金、出入证费、预交水电费等，物业公司向原告发放了装修施工出入证，填写装修日期为2019年3月25日至2019年6月25日；2019年4月初，原告在涉案房屋内铺设地板砖、瓷砖，后续装修工作停止。5.2019年9月5日，被告工作人员与执行法官现场查勘涉案房屋、张贴公告时，涉案房屋大门上粘贴有2019年6月12日“燃气设施入户安全检查‘到访不遇单’”。原告称其现在新乡工作，博易园小区房屋尚未装修完毕，其未在博易园小区居住。一审法院认为，根据原告杨闯及第三人跃顺置业公司提交的房款收据及证人证言显示，涉案博易园小区4号楼25层2单元2502室房屋是因第三人跃顺置业公司欠付工程款抵顶给李运明的，2016年3月23日第三人向李运明的儿子李海丰出具了房款收据（工程款顶房款416448元）；之后，李运明、李海丰同意将该房屋转让给原告杨闯，2017年9月7日、9月21日，原告及其母亲取款12万余元向李运明支付购房款，2017年9月23日李海丰在其房款收据上背书“自愿更名为杨闯”，第三人跃顺置业公司为李海丰与杨闯办理了涉案房屋房款收据的更名手续，2018年1月16日原告与李运明签订房屋买卖合同，原告按照双方合同约定，将原告名下南厂街的一套房屋作价22万元转让于李运明，并于2018年8月9日李运明办理了南厂街房屋的不动产登记证书；2018年12月20日原告与第三人跃顺置业公司签订房屋认购协议书，约定原告认购博易园4号楼2单元2502号房，价款416448元；2019年3月原告交纳了该房屋的物业费、装修保证金等，3月25日原告办理了该房屋的装修施工出入证，之后对房屋进行了部分装修。涉案房屋于2019年3月29日被法院查封，上述房屋转让均发生在涉案房屋被查封之前，在该房屋被查封之前，原告与第三人已签订房屋认购协议，明确具体的房屋位置、房号及价款，原告所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，原告已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，原告作为商品房消费者，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，原告要求停止对安阳市文峰区益民路131号博易园小区4号楼西单元25层2号房产（即博易园商住小区4号楼25层2单元2502室房产）的执行，确认该房屋归原告所有，法院予以支持。原告要求解除对该房产查封的主张，不属于本案的审理范围，本案不做处理。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决：一、不得执行安阳市文峰区益民路131号博易园小区4号楼西单元25层2号房产（即博易园商住小区4号楼25层2单元2502室房产）；二、确认安阳市文峰区益民路131号博易园小区4号楼西单元25层2号房产归原告杨闯所有。案件受理费7546.72元，由被告河南鹏盛电力工程有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与原审判决认定的事实相同。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中涉案房产因第三人跃顺置业公司欠付工程款抵顶给李运明的，李运明、李海丰同意将该房屋转让给杨闯，2017年9月7日、9月21日，杨闯及其母亲取款12万余元向李运明支付购房款，2017年9月23日李海丰在其房款收据上背书“自愿更名为杨闯”，顺置业公司为李海丰与杨闯办理了涉案房屋房款收据的更名手续，2018年1月16日杨闯与李运明签订房屋买卖合同，杨闯按照双方合同约定，将其名下南厂街的一套房屋作价22万元转让于李运明，并于2018年8月9日李运明办理了南厂街房屋的不动产登记证书，2018年12月20日杨闯与跃顺置业公司签订房屋认购协议书，约定杨闯认购涉案房产，价款416448元；2019年3月杨闯交纳了该房屋的物业费、装修保证金等，3月25日办理了装修施工出入证，之后对房屋进行了部分装修。涉案房屋于2019年3月29日被法院查封，上述房屋转让均发生在涉案房屋被查封之前，在该房屋被查封之前，杨闯与跃顺置业公司签订房屋认购协议，明确具体的房屋位置、房号及价款，所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，杨闯已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，杨闯作为商品房消费者，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，一审法院据此判决不得执行涉案房产，并确认涉案房产归杨闯所有，并无不当，应予维持。综上所述，河南鹏盛电力工程有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7546.72元，由河南鹏盛电力工程有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 冰审判员 毛晓燕审判员 刘永刚二〇二〇年五月十九日书记员 王 力