河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终5510号上诉人（原审被告）：孙振京，男，1963年8月27日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。委托诉讼代理人：郭旭，河南祥煜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：河南省明瑞置业有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区牡丹路38号院11号楼西单元79室，统一社会信用代码：91410100791904777Q。法定代表人：王献军，该公司董事长。委托诉讼代理人：谭郑军，男，该公司员工。委托诉讼代理人：文宏礼，河南英伦律师事务所律师。上诉人孙振京因与被上诉人河南省明瑞置业有限公司（以下简称“明瑞公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初29042号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月9日立案后，依法适用独任开庭进行了审理。上诉人孙振京及其委托诉讼代理人郭旭、被上诉人明瑞公司的委托诉讼代理人谭郑军、文宏礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙振京上诉请求：1、依法撤销一审民事判决书，依法改判驳回被上诉人诉讼请求或将本案发回重审；2、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院在审理本案时认定事实不清、适用法律不当。一、上诉人未履行合同的原因是被上诉人不配合造成的，因此被上诉人无权解除合同。2015年12月7日，上诉人与被上诉人签订了《商品房买卖合同》，合同签订后，上诉人按照合同约定支付了首付款，并按照被上诉人的要求提供了相关贷款资料。在整个贷款过程中，上诉人都积极配合办理贷款，最后2016年8月份该贷款在农行审批通过，这时被上诉人又告知上诉人，被上诉人现在不与农行合作，让上诉人更换贷款银行，于是被上诉人把上诉人的按揭贷款更换到了建行，如果在建行办理按揭贷款，要求首付款上浮到30%，需要上诉人补交首付款，即使如此，上诉人也没有追究因被上诉人的原因导致上诉人支付更多的现款，还是积极配合支付增加的首付款。在房屋买卖过程中，按揭贷款是被上诉人在办理，上诉人没有主动权，只能根据被上诉人的要求积极配合，上诉人的贷款也在农行和建行都审批下来，但由于被上诉人的原因，上诉人无法正常办理贷款。因此上诉人在整个合同履行过程中不存在违约，被上诉人不能解除合同。后期上诉人多次明确表示可以不办理贷款，将剩余房款一次性支付给被上诉人，但是被上诉人拒绝收款，却向人民法院提起诉讼要求解除合同，上诉人认为被上诉人已经丧失解除合同的权利。二、上诉人有证据证明能够全额支付房款，不存在履行不能情形。上诉人在被上诉人不配合上诉人办理贷款后，为了快速解决此事，已经筹款准备全款支付剩余房款，但被上诉人一直恐吓胁迫上诉人退房，也拒绝接收剩余房款。现上诉人可直接将剩余房款支付被上诉人或将该款提存，上诉人有能力履行合同付款义务。三、被上诉人的行为违反诚实信用原则和禁止权利滥用原则，不应支持其解除合同的诉讼请求。本案的实质是2016年5月之后，房价出现大幅上涨，被上诉人为了另售牟利的目的，百般阻挠上诉人履行合同，在上诉人履行合同时不予配合。鉴于上诉人房屋买卖合同业已网签，且房屋目前有查封情形，如判决解除商品房买卖合同，本案会存在执行不能情形，甚至会由此引起一系列诉讼，也造成司法资源的浪费，不利于社会矛盾的解决。故为了维护交易的稳定、平衡合同双方当事人、第三人以及社会整体经济效益，应当对被上诉人行使合同解除权予以限制，法院也应谨慎支持解除权的行使。综上所述，上诉人认为一审判决认定事实不清，不应支持被上诉人的解除合同请求，请二审法院查明事实，依法改判驳回被上诉人诉讼请求或将本案发回重审。明瑞公司辩称：一、孙振京系自身原因无法办理按揭贷款手续，至今未能支付大部分购房款，明瑞公司有权解除《商品房买卖合同》。2015年12月7日，明瑞公司与孙振京签订《商品房买卖合同》，约定在合同签订时支付首付款211009元，2016年1月7日通过商业贷款方式支付631000元。孙振京支付的首付款中，140000元是通过借款的方式获取资金，孙振京已经按照约定偿还70000元首付款借款，剩余70000元首付款借款应于2016年8月31日将偿还，但截至目前，孙振京仍未偿还70000首付款。根据孙振京的陈述，2016年1月份至9月份期间，因孙振京提供的离婚判决书信息错误，导致银行无法通过贷款审批；9月份至11月份期间，因银行贷款政策调整需要提高首付比例，且需要前往房管局变更已经备案的《商品房买卖合同》，因孙振京逾期支付购房款超过11个月，需要支付剩余首付款及利息、购房款及违约金，但孙振京认为是明瑞公司原因无法办理银行贷款而拒绝按照合同约定支付利息及违约金。2019年9月24日，因孙振京涉及民间借贷纠纷，截止本案二审开庭之日，民间借贷金额为324500元。涉案房屋被汝州市人民法院查封，孙振京已经被列入失信被执行人、并限制高消费，截止本案二审开庭前一日，上述限制措施仍未解除，合同已经无法继续履行。通过孙振京的陈述可以看出，无法办理银行贷款并非明瑞公司的原因，孙振京违反合同约定，长期拖欠明瑞公司款项，本合同履行已经陷于僵局状态长达四年时间，给明瑞公司造成较大的经济损失，另外，因孙振京与案外人民间借贷纠纷导致涉案房屋处于查封状态，存在被拍卖的风险，明瑞公司合同目的已经无法实现，为维护明瑞公司合法权益，明瑞公司有权解除本合同。二、本案《商品房买卖合同》解除不存在执行不能的情形。孙振京认为涉案房屋已经办理网签且被汝州市人民法院查封，会存在执行不能的情形是错误的。如本案的合同在解除后存在执行不能的情形，相关的风险由明瑞公司承担。综上，明瑞公司认为孙振京因自身原因导致无法及时办理贷款手续，且孙振京至今未能清偿部分首付款及利息、购房尾款及违约金，且房屋已经被法院查封，明瑞公司与孙振京之间的合同已经无法继续履行，一审判决解除合同有事实及法律依据。明瑞公司向一审法院起诉请求：1、解除原被告于2015年12月7日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为GX150××××4541），被告并配合办理撤销商品房预告登记等手续；2、被告支付原告逾期付款违约金6310元。一审法院认定事实：2015年12月7日，原被告签订《签约确认单》一份，约定房屋位置为9号楼1单元6层西户21号，建筑面积为108.23平方米，优惠后合同单价为7779.81元每平方米。付款方式为首付211009元，贷款631000元。该确认单下部并手写记载有：2015年12月7日实际首付71009元，2016年1月31日前应付款70000元，2016年8月31日前应付款70000元。2015年12月7日，被告作为买受人，原告作为出卖人，签订合同编号为GX150××××4541号的《商品房买卖合同》，由被告购买原告开发的位于郑州高新技术产业开发区牡丹路38号9幢1单元6层21号的房屋，建筑面积为108.23平方米，总价款为842009元。付款方式及期限为：约定金额211009元，付款方式为现金，约定付款时间为2015年12月7日；约定金额631000元，付款方式为商业贷款，约定付款时间为2016年1月7日。买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。该合同附件四第三条并约定：买受人承诺已对按揭贷款政策充分了解且具备按揭贷款条件，买受人应按贷款银行的要求提供申请贷款所需资料、交清因按揭贷款而产生的相关费用。因买受人的原因导致未能获得银行贷款获得贷款少于申请贷款数额，造成延迟付款、不足额付款等情形，出卖人同意买受人在7日内一次性支付，不承担违约责任，逾期参照本合同第七条处理。上述合同签订后，被告未能按合同约定的时间（即2016年1月7日）获批商业贷款。原告公司工作人员于2016年8月23日向被告发微信称“你的房贷怎么回事啊，这样一直不放款公司是要收违约金的”，被告称“我再尽快催催那边法院”，原告工作人员于2016年9月1日向被告发微信称“第三批首付怎么不还”。被告并于2017年1月3日向原告发送函件，称“我是不愿退房的，再给我宽限些时日，我保证三月底之前付清所欠公司款项”。一审法院另查明，2019年8月6日，河南省汝州市人民法院作出（2019）豫0482民初5598号民事判决书，判令孙振京偿还王丙正借款250000元及利息。2019年9月24日，河南省汝州市人民法院作出（2019）豫0482执4251号执行裁定书，查封了位于郑州市高新技术产业开发区××楼××单元××号（预备登记证明号：1509120199）的房产。以上事实，有原告提交的选房定房单、签约确认单、商品房买卖合同、微信聊天记录、2017年1月3日函件、债权转让通知书各一份、限制消费令、失信被执行人名单、执行裁定书、民事判决书复印件各一份，以及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。被告提交有按揭费收据、银行流水记录各二份，欲证明其已审批贷款并按原告的要求做了，系因原告故意刁难导致没有办成。因该证据并不足以证明其该证明目的，故对该证据一审法院不予采纳。一审法院认为：原被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按照合同履行各自义务。该合同第七条约定“买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同”，合同附件四第三条约定“因买受人的原因导致未能获得银行贷款获得贷款少于申请贷款数额，造成延迟付款、不足额付款等情形，出卖人同意买受人在7日内一次性支付，不承担违约责任，逾期参照本合同第七条处理”。本案合同签订后，被告仅向原告支付了141009元，未在约定期限内付清首付款及商业贷款。被告曾向原告承诺将在2017年3月底之前付清所欠款项，但截止法庭辩论终结之日其仍未付清剩余房款，庭审中被告称“目前有履行能力可以不通过银行贷款自行支付房款”，但其对该主张并未提交证据予以证明，且就其所欠王丙正的借款目前仍在由河南省汝州市人民法院进行执行，并导致本案房屋被预查封，故被告作为购房人及负有付款义务一方，其未按合同约定时间付款，至今仍未向原告付清房款，其已构成违约，故原告请求解除双方签订的合同编号为GX150××××4541的《商品房买卖合同》符合双方合同约定，一审法院予以支持。该合同解除后被告应履行附随义务，协助原告办理该商品房买卖合同的预告登记撤销和备案信息注销手续。该合同解除后，原告应将被告已支付的购房款141009元退还给被告。原告请求被告支付违约金6310元。双方签订的《商品房买卖合同》约定“买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金”。本案中，原被告签订的合同现已解除，原告已可收回该房屋，其损失可从中得以弥补，故对原告所请求该违约金一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告河南省明瑞置业有限公司与被告孙振京于2015年12月7日签订的《商品房买卖合同》（编号为GX150××××4541）；二、被告孙振京于本判决生效后15日内，协助原告河南省明瑞置业有限公司注销本判决第一项确认《商品房买卖合同》的备案登记、撤销本判决第一项确认房屋的预告登记（预告登记证明号为1509120199）；三、驳回原告河南省明瑞置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取125元，由原告负担25元，由被告负担100元。本院二审期间，上诉人孙振京提交其亲属出具的两份证明以及银行流水复印件，拟证明其有能力继续履行房屋买卖合同，支付剩余房款。被上诉人明瑞公司针对上诉人孙振京提交的上述证据述称：该两个人与本案没有直接关系，身份信息无法核实。如属于证人证言的话，也没有出庭，也没办法核实其真实性，且金额差额巨大。本院经审查认为，上诉人孙振京提交的上述证据真实性无法核实，不能证明其证明目的，本院不予采纳。本院二审经审理确认的事实同一审法院认定的事实。本院认为，双方当事人于2015年12月7日签订的合同编号为GX150××××4541号的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同约定房屋总价款842009元，付款方式及期限为：约定金额211009元，付款方式为现金，约定付款时间为2015年12月7日；约定金额631000元，付款方式为商业贷款，约定付款时间为2016年1月7日。买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。该合同附件四第三条并约定：买受人承诺已对按揭贷款政策充分了解且具备按揭贷款条件，买受人应按贷款银行的要求提供申请贷款所需资料、交清因按揭贷款而产生的相关费用。因买受人的原因导致未能获得银行贷款、获得贷款少于申请贷款数额，造成延迟付款、不足额付款等情形，出卖人同意买受人在7日内一次性支付，不承担违约责任，逾期参照本合同第七条处理。本案合同签订后，孙振京仅向房屋出卖人明瑞公司支付了141009元，未在约定期限内付清首付款及商业贷款，已构成违约，且案涉房屋因孙振京个人借款被人民法院预查封，故明瑞公司请求解除双方签订的合同编号为GX150××××4541的《商品房买卖合同》，符合双方合同约定及相关法律规定，一审法院予以支持，事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。该合同解除后刘振京应履行附随义务，协助明瑞公司办理该商品房买卖合同的预告登记撤销和备案信息注销手续。综上所述，上诉人孙振京的上诉理由依据不足，证据不充分，其上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人孙振京负担。本判决为终审判决。审判员  谢宏勋二〇二〇年五月二十七日书记员  白雪岩