广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初28530号原告李朝红，男，汉族，1979年8月30日出生，身份证住址湖南省涟源市，委托诉讼代理人方铁军，广东怀明律师事务所律师。委托诉讼代理人黄冠，广东怀明律师事务所实习律师。被告刘万全，男，汉族，1940年8月6日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区，被告刘少光，男，汉族，1976年11月12日出生，身份证住址深圳市罗湖区，被告刘基弟，女，汉族，1940年6月11日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区，上列当事人房屋买卖合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告李朝红及其委托诉讼代理人方铁军和黄冠、被告刘万全、被告刘少光、被告刘基弟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，一、原告从三被告处购买涉案房屋，并付清全部购房款。2016年9月20日，原告与三被告签订合同，支付140万元购买涉案房产，原告于2017年1月份付清全款，之后一直居住于涉案房产至今。二、因被告原因导致东莞市第一人民法院查封涉案房屋，合同目的无法实现，原告有权解除合同。三、合同解除过错方是被告，被告应承担原告的各项损失。经评估，涉案房屋价值2611200元，因被告原因导致原告丧失房屋价值，被告应在此评估价值范围对原告进行赔偿。四、涉案房屋为三被告家庭财产，应承担连带责任。五、被告向原告足额赔偿损失后30日内，原告同意将房屋返还被告。请求法院判决解除原告与被告于2016年9月20日签订的关于购买“深圳市新安镇荔景花园三幢202号”房屋的《房产买卖合同》；判令各被告承担连带责任，赔偿原告因购房导致的损失共计2611200元（损失包含被告应向原告返还的房屋转让款在内），并从起诉之日起按银行同期贷款利率向原告支付利息；被告向原告足额赔偿损失之后的30日之内，原告将“深圳市新安镇荔景花园三幢202号”房屋返还给被告；由被告承担本案诉讼费用。被告刘少光答辩称，原告称在购房时不知道涉案房产被查封，与事实不符，我方出售涉案房产是为了偿还另案的债务。款项140万元我方同意向原告退还，但不承担违约责任。被告刘万全、刘基弟答辩同被告刘少光意见。经审理查明，涉案房产为深圳市宝安县新安镇荔景花园三幢202号，房产证号为粤房字第××号，所有权人登记为刘万全、刘少光共同共有。2016年9月20日，刘万全、刘少光为卖方，李朝红为买方，签订一份《房产买卖合同》，约定卖方将其名下的上述房产作价140万元售予买方，买方应先支付100万元，待卖方赎回房产证原件并与买方办理律师见证手续后，买方60日内付清余款40万元。合同由卖方刘万全和刘少光、买方李朝红签章确认，刘基弟亦在合同卖方落款处及正文下方签名捺印。2016年9月20日，李朝红向刘少光转账支付108万元。同日，刘万全、刘少光、刘基弟共同向李朝红出具一份收款收据：收到买方购房款100万元，余款40万元应在60日内一次性付清。2016年11月22日，李朝红向刘基弟转账三笔款项合计15万元。2016年11月24日，李朝红向刘基弟转账三笔款项合计12万元。2017年1月13日，李朝红向刘基弟转账5万元。2017年1月13日，刘万全、刘少光向李朝红出具一份《收款清单证明》：证实楼款已全部收清。双方履约，卖方交付涉案房产，李朝红居住使用至今，涉案房产的水电缴纳主体已变更为李朝红，但权属登记未办理过户手续，仍登记于刘万全和刘少光名下。另查明，东莞市第一人民法院在执行刘桢祥与刘慧娟、刘万全、刘少光、钟汝伦、曾小嫦借款合同纠纷一案中，于2016年8月5日轮候查封涉案房。查封期间，李朝红向东莞市第一人民法院提出书面异议，主张对涉案房屋的所有权，要求中止对涉案房屋的执行，解除查封。2019年8月23日，东莞市第一人民法院作出（2019）粤1971执异319号执行裁定书，认为案外人李朝红占有涉案房屋在执行案件查封之后，不符合排除执行的情形，裁定驳回李朝红的异议请求。2016年9月20日，在本院执行叶腾飞与刘万全、刘慧娟民间借贷纠纷一案中，刘万全、刘少光、刘慧娟与叶腾飞达成《执行和解协议》，双方协商以50万元结清债权债务，叶腾飞应向法院申请解除对涉案房产的解封。庭审中，被告提供此份证据，原告陈述清楚此事，被告确实以收取的涉案房款履行该和解协议，但原告主张被告隐瞒其他债务及东莞市第一人民法院轮候查封事宜，导致付款解封后轮候查封生效，原告至今无法正常使用涉案房产，合同目的无法实现。庭审中，原告提供一份《房地产估价报告》，为李朝红委托深圳市国咨土地房地产资产评估有限公司对涉案房产市场价值进行评估。报告结论为，涉案房产于估值节点2019年7月24日的市场价值为2611200元，报告应用有效期为2019年8月5日至2020年8月4日。被告对评估报告真实性无异议。上述事实，有房屋所有权证、《房产买卖合同》、转账凭据、收款收据、《收款清单证明》、水电单据、评估报告、执行裁定书、《房地产估价报告》等证据及庭审笔录附卷证实。本院认为，涉案《房产买卖合同》，为双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案房产在转让时更名手续受到限制，无法办理所有权转移登记，故卖方交付房产后仍负有待限制条件取消后配合办理过户的义务。上述合同尚未履行完毕，因卖方原因导致法院查封、执行其名下的合同标的物，导致买方无法正常使用涉案房产，卖方亦未能在合理期限内清偿债务解除查封，证实合同目的已无法实现。原告诉求解除合同并由卖方承担违约责任，于法有据，应予支持。合同解除后，卖方据合同取得的财产140万元款项应当返还原告；原告亦应将涉案房产返还卖方，卖方未提反诉，但基于全面审理及减少诉累的原则，本院于本案一并处理房屋返还问题。至于违约责任，原告选择赔偿损失的方式主张权利，依法可予采纳；具体损失金额，原告通过委托具备相关资质的评估机构进行估价的方式进行举证，已履行举证义务，卖方未提异议或申请重新鉴定，本院采纳原告的主张，确认原告遭受的经济损失为：2611200元-1400000元=1211200元。至于原告诉求购房款的利息，亦属经济损失范围，由于卖方系基于原合同关系合法占有该笔款项，合同解除之时原告的损失也已通过合同标的物增值核算的方式进行弥补，故本院对原告该项诉求亦不予支持。至于原告主张解除合同后的返还房屋义务应在返还价款赔偿损失之后，无法律依据，本院不予支持，双方应当同时履行。至于原告诉求三被告之间承担连带责任，本院认为，被告刘万全、刘少光作为卖方，应当承担上述责任；被告刘基弟作为家庭成员，在合同卖方落款处署名捺印，且系实际收款人及收款收据出具人之一，证实刘基弟为共同履行主体，应共同承担卖方责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决如下：一、解除原告李朝红与被告刘万全、刘少光、刘基弟于2016年9月20日签订的涉案《房产买卖合同》。二、被告刘万全、刘少光、刘基弟应于本判决生效之日起十五日内返还原告李朝红合同价款1400000元；原告李朝红应于本判决生效之日起十五日内返还涉案房产深圳市宝安县新安镇荔景花园三幢202号予被告刘万全、刘少光、刘基弟。三、被告刘万全、刘少光、刘基弟应于本判决生效之日起十五日内赔偿原告李朝红损失1211200元。四、驳回原告其他诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13845元，由三被告共同承担。被告应缴受理费部分，已由原告预缴，本院径退原告，被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳其应负担的费用，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 柯    德二〇二〇年五月七日书记员 潘嘉琦（兼）书记员 李  玉  婷附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。