江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终898号上诉人（原审被告）：南京智航汽车销售服务有限公司，住所地南京市建邺区江东中路222号南京奥体中心东坡道商用房，游泳馆入口三角区域一层。法定代表人：沈宏观，该公司董事长。委托诉讼代理人：丁婕，该公司员工。被上诉人（原审原告）：南京奥体中心经营管理有限公司，住所地南京市江东中路222号。法定代表人：胡中强，该公司董事长。委托诉讼代理人：原冰清，江苏法德东恒律师事务所律师。上诉人南京智航汽车销售服务有限公司（以下简称智航公司）与被上诉人南京奥体中心经营管理有限公司（以下简称奥体中心公司）房屋租赁合同纠纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2019）苏0105民初4422号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。智航公司上诉请求：：1、依法改判一审判决中要求上诉人支付的租金及物业费的数额；2、本案的诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：上诉人与被上诉人于2017年6月13日签订了一份《房屋租赁合同》，合同中约定自2018年9月1日至2020年8月31日房屋租金按2.02元/平方米/天，物业管理费用按3元/平方米/月计算缴纳，同时合同载明租赁面积为1002平方米。自2019年3月4日开始，被上诉人停止向上诉人供电，导致上诉人无法正常经营，后被上诉人向上诉人发出合同解除通知，通知上诉人双方的合同于2019年4月11日解除。因被上诉人的原因导致上诉人自2019年3月4日开始便无法使用该租赁房屋，故上诉人不应向被上诉人支付2019年3月4日至2019年4月11日的租金及物业费。奥体中心公司辩称，因上诉人于2019年3月4日自行撤离了涉案房屋，且拖欠我方数月租金及相关费用。奥体中心公司依照合同约定进行相应处理。但双方的合同并未终止，直至2019年4月11日，双方合同才终止。所以，在此期间产生的租赁费、物业费及其他相关费用仍应由上诉人承担。奥体中心公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令智航公司向奥体中心公司支付租金82985.64元，物业费4008元，水电费4884元，违约金151521.9元，扣减保证金100000元后，总计主张143399.54元；2、智航公司承担诉讼费用。一审法院认定的事实：2017年6月13日，奥体中心公司与智航公司签订《房屋租赁合同》1份，合同约定，奥体中心公司将位于南京市建邺区江东中路222号南京奥体中心东坡道商用房，游泳馆入口三角区域一层部分房屋出租给智航公司用于高端品牌汽车展示与销售，建筑面积1002平方米。租期为7年6个月，自2017年3月1日起至2024年8月31日止。双方确认，房屋租金从2017年3月1日开始，智航公司2017年3月1日-2018年8月31日房屋租金按1.96元/平方米·天计算，2018年9月1日-2020年8月31日房屋租金按2.02元/平方米·天计算，2020年9月1日-2022年8月31日房屋租金按2.08元/平方米·天计算……奥体中心公司必须向智航公司开具租金发票。智航公司物业管理费用按3元/平方米/月计算缴纳，缴纳方式半年付，缴纳时间与当期房租缴纳时间一致。智航公司已于2013年8月22日向奥体中心公司支付了合同保证金100000元。智航公司租赁的房屋需安装独立电表，费用由智航公司自理。奥体中心公司根据实际发生数向智航公司收取电费。智航公司需在奥体中心公司提供电费收缴清单后的30日内，缴纳相关费用，奥体中心公司向智航公司提供电费发票的复印件。逾期智航公司还未向奥体中心公司缴清相关费用的，自动终止合同并承担违约责任。如智航公司在规定时间内未缴纳相关费用的，奥体中心公司将停止对智航公司提供水、电、气源接入点的供应。如智航公司逾期30天仍未缴清相关费用的，奥体中心公司有权解除合同并收回房屋，由此产生的一切费用由智航公司承担，且奥体中心公司有权进行追诉。智航公司如未按照约定日期缴纳房租、物业费、电费等有关费用，则应每日按照拖欠金额的1‰向奥体中心公司缴纳滞纳金。智航公司如果逾期一个月催告后仍未缴清应缴全部房租及物管、电费等相关费用，奥体中心公司有权提前单方解除合同，并收回房屋，如因智航公司违约造成奥体中心公司解除合同的，租赁范围内不可拆的装修、装饰归奥体中心公司所有，同时除按规定支付滞纳金外，另需向奥体中心公司支付相当于年租金总额的20%的违约金，如违约金不足以弥补奥体中心公司损失的，智航公司应承担赔偿责任。2019年4月8日，奥体中心公司通过快递、邮件的形式向智航公司发送《告知函》，告知智航公司因其欠费，双方签订的《房屋租赁合同》于2019年4月11日解除，并限其在该期限之间支付欠缴的费用并腾空租赁房屋。2019年3月，奥体中心公司停止向智航公司租赁的房屋供应水电；同年4月11日，奥体中心公司在该房屋上贴上封条。一审庭审中，奥体中心公司与智航公司双方确认，截至2019年4月11日，智航公司未缴纳的租金为82985.64元、物业费4008元。对于水电费签收单真实性智航公司不持异议，但对金额为4884元不认可，因其未提供有效证据证明，一审法院不予采信。智航公司关于其工作人员回复奥体中心公司微信催缴记录以及签收奥体中心公司发送的《函告》，因其工作人员离职无法核实真实性的质证意见，一审法院不予采信。智航公司提出因奥体中心公司2019年3月就停止供应水电，导致智航公司无法使用该房屋，故奥体中心公司主张3月及之后的房租没有依据。奥体中心公司陈述因智航公司3月开始陆续搬空租赁房屋中的物品，主动停止经营，而非奥体中心公司停止水电导致。奥体中心公司终止合同后，重新招租，并提供新的承租人2019年4月12日至2019年7月31日的免租期，无法收取租金，产生租金损失22.669万元、物业费12024元，已超过奥体中心公司主张的金额。因双方当事人分歧较大，致调解不成。以上事实有双方当事人陈述、房屋租赁合同、函件等证据证实。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。奥体中心公司与智航公司签订《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律和行政法规强制性规定，一审法院依法认定上述合同合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。奥体中心公司将涉案房屋出租给智航公司，智航公司应按照合同的约定支付租金、物业费以及水电费。因智航公司未按约定及时缴纳租金等费用超过一个月，奥体中心公司依约解除合同，不违反法律规定，一审法院予以准许。因租赁合同于2019年4月11日解除，截至该日的租金、物业费，双方确认分别为82985.64元、4008元；水电费签收单，智航公司方已签收，故对其金额4884元，应予以认定。智航公司关于2019年3月后，奥体中心公司停止水电供应，导致其不能正常使用房屋，故不应支付此后的租金、物业费等费用的抗辩，因双方合同并未解除，尚在合同期内，智航公司仍应按照合同的约定履行相应的义务。且停止水电的供应系智航公司违约导致，智航公司应按照合同约定承担相应的后果。关于滞纳金，双方在房屋租赁合同中约定为每日按照拖欠金额的1‰支付，因约定过高，现调整为按照银行同期贷款利率计算，约为449元。关于违约金，双方约定为年租金总额的20%，智航公司抗辩约定过高应予调整，根据奥体中心公司的实际损失情况，一审法院酌定为60000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百五十二条之规定，一审法院判决：一、南京智航汽车销售服务有限公司应于判决生效之日起十五日内支付南京奥体中心经营管理有限公司租金82985.64元、物业费4008元、水电费4884元、滞纳金449元、违约金60000元，抵扣保证金100000元，合计52326.64元；二、驳回南京奥体中心经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3288元，由南京奥体中心经营管理有限公司承担2088元，南京智航汽车销售服务有限公司承担1200元。二审中，双方均未提交新的证据，本院对一审查明的事实依法予以确认。本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，上诉人智航公司未能按约及时履行支付租金、物业费、水电费的义务，导致双方合同解除，其应承担相应的违约责任。现双方合同于2019年4月11日解除，在合同解除前，上诉人智航公司仍占有涉案房屋并未将房屋交返给被上诉人奥体中心公司，因此，一审计算涉案房屋租金至4月11日止，并无不当。双方合同约定，如智航公司在规定时间内未缴纳相关费用的，奥体中心公司为避免自身损失进一步扩大，有权停止对智航公司提供水电。故智航公司以奥体中心公司2019年3月4日停止向其供电导致其无法正常经营为由，主张不应支付此期间租金、物业费，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，智航公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3288元，由上诉人南京智航汽车销售服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  涂 甫审 判 员  汪德全审 判 员  徐聪萍二〇二〇年五月二十六日法官助理  孙成艺书 记 员  孙雪松