成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0115民初521号 原告：成都海科投资有限责任公司，住所地：成都市温江区创新中心三楼。 法定代表人：杨朝，总经理。 委托诉讼代理人：姚祖刚，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张秋星，泰和泰律师事务所律师。 被告：成都政建置业有限公司，住所地：成都市温江区林泉北街33号附1401号。 法定代表人：袁康，职务不详。 委托诉讼代理人：朱嘉，男，1979年12月25日出生，汉族，住成都市武侯区。该公司员工，特别授权代理。 委托诉讼代理人：段晨曦，四川岷山律师事务所律师。 原告成都海科投资有限责任公司（以下简称海科公司）与被告成都政建置业有限公司（以下简称政建公司）房地产开发经营合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。诉讼中，政建公司提起反诉，后撤回反诉请求。原告海科公司的委托诉讼代理人张秋星，被告政建公司的委托诉讼代理人朱嘉、段晨曦均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告海科公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告返还原告“海科名城”款项1,733.93万元；2．被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2007年1月20日，原被告就“海科名城”项目开发建设签订《成都海峡两岸科技园企业服务中心项目合作开发协议》（下称“《合作开发协议》”），《合作开发协议》约定原、被告双方共同进行开发建设，原告以94.6亩项目土地出资，被告对应投入建设启动资金9,460万元。由被告负责项目建设，承担整个项目建设资金投入。双方同时约定，具体分配房屋（包括住房、商业用房）时，按双方各50%比例每栋竖向分配，双方在分配的房屋中自行对外销售，对外销售的权益各自享有。科技园企业高管住宅在原告分配的住宅范围内销售，剩余住宅原告面向市场销售，其售价不得低于被告销售均价。2007年5月11日，双方签订《“海科名城”项目分割协议》，约定原告拥有2000平方米商业用房的所有权，承担该部分的成本费用，被告拥有其余部分房物的所有权，承担该部分的成本费用。其中项目的住宅与车库部分的50%被告应按原告指定销售对象与指定的销售价格进行销售，其余部分被告自行销售。随后，双方又于2008年6月20日联合向温江区国有资产管理局发出《“海科名城”项目分割协议补充说明》，载明原告分得2019.9㎡商业用房，享有该部分物业的所有权，并承担相应的开发成本与税金费用。在扣除以上商业面积后，剩余部分24305.19平方米面积归被告所有，但其中剩余面积的50%部分被告应按原告所指定价格与销售对象进行销售，另外50%面积由被告自行销售，双方待项目结束后进行结算。现“海科名城”项目已完成建设，通过竣工验收且已实际交付使用。因在《合作开发协议》实际履行中，“海科名城”所有房源均由被告负责销售，售房款亦由被告统一收取，且科技园管委会对于企业高管等购房主体存在相应购房优惠政策，故现阶段双方对于住宅销售收入的结算存在不同意见。被告认为原告分得的所有住宅均已作为科技园企业高管等用房进行销售，均应按照优惠价据实结算（结算收入为25,892万元）。原告则认为，在原告分得住宅的销售过程中，除去科技园企业高管等主体以优惠价购买的住宅外，还存在面向市场销售的剩余部分住宅（736套，6.27万平方米），对于此部分面向市场销售的住宅，被告在未提供依据的情况下按照优惠价与原告结算不合理，原告不予认可，双方对结算存在争议，尚在进一步交流中。但合作过程中，原告支付的款项1,733.93万元应无争议，被告应及时向原告返还；其余可待双方进行结算后支付（若双方结算分歧持续，原告保留继续起诉维权）。故原告认为，原被告双方应按相关协议约定，对“海科名城”项目进行结算，即使现结算存在争议，但不影响无争议部分的及时返还，请求维护原告合法权益。诉讼中，原告增加一项诉讼请求即要求判令被告返还原告未指定销售部分物业的销售收益41,637,541.2元。 被告政建公司辩称，原被告双方并未进行完全结算，依据双方签订的主合同及分割协议、补充协议的约定，原告方因享有一半面积的房产其即应承担该部分成本，被告按照双方的协议进行核算抵扣后原告应支付被告2,963万元。对于原告增加的诉讼请求，被告认为指定销售权仅是一项权利，指定销售权依据的是分割协议，但分割协议实际与主合同不一致，双方于2018年12月签订的备忘录重申了原合同中成本以及分配原则，实际已将分割协议作废，故原告的请求没有事实和法律依据。 本院经审理认定事实如下，2007年1月20日原告（甲方）与被告（乙方）签订《成都海峡两岸科技园企业服务中心项目合作开发协议》，约定双方合作开发位于温江区西侧，西南财经大学教学区与住宿区中间，占地94.6亩土地（最终以国土部门确定为准），进行科技园企业高管人员住宅、服务及活动场所、商业用房及配套设施等开发；房屋建设成本控制在2200元／㎡以内，超过2200元／㎡的建设成本由乙方承担。合同第三条约定：甲方以项目土地作为出资，乙方投入项目建设启动资金9460万元，双方确定房屋分配比例为各50%。第四条约定，双方分配的房屋自行销售，销售的权益各自享有。企业高管住宅在甲方分配的住宅范围内销售，甲方分得住宅面向市场销售，其售价不得低于乙方的销售均价。第四条第3款载明“甲方销售房屋的收入先支付土地款及相关税费，在以上费用缴完后，余下的收入按约定成本支付乙方，由乙方用于结付施工方的建设资金。乙方销售房屋的收入先用于项目建设。待项目完工后，甲、乙双方再按审计后的成本进行结算”。合同并约定项目竣工验收后，甲方在6个月内结清所分得房屋的全部成本款。 2007年5月11日原被告签订《“海科名城”项目分割协议》，双方就“海科名城”商住小区项目分割达成协议，即原告拥有2000㎡商业用房的所有权，承担该部分的成本费用，被告拥有其余部分房物的所有权，承担该部分的成本费用。其中项目的住宅与车库部分的50%乙方应按原告指定销售对象与指定的销售价格进行销售。 2008年6月20日原被告双方向温江区国有资产管理局提交《“海科名城”项目分割协议补充说明》，双方对分割部分具体划分作出说明，即项目规划建筑总面积为245071.8㎡，其中住宅面积192710.2㎡，商业面积12659.8㎡，办公面积1745㎡，车库面积35383.8㎡，原告分得2019.9㎡商业用房，享有该部分物业所有权，并承担相应的开发成本与税金费用，扣除以上商业面积后，剩余部分24305.19㎡面积归被告所有，但其中剩余面积的50%部分被告应按原告所指定价格与销售对象进行销售，另外50%面积由被告自行销售，双方待项目结束后进行结算。 2018年12月5日原被告双方签订《“海科名城”分房备忘录（一）》，该备忘录载明“原被告于2007年1月20日签订的项目合作开发协议第三条2中确定房屋分配比例为各50%（包括住房、商业、车库）按比例每幢房屋竖向分配，具体分配方案指标为一期总户数1185，原告分得户数591；一期总住房面积96461.59㎡，原告分得住房面积48008.21㎡；一期总商业面积9694.47㎡，原告分得商业面积4987.33㎡；一期总办公面积997.96㎡，原告分得办公面积498.98㎡；一期原告应承担物业面积为427.91㎡；一期建筑总面积与预售面积的差额为212.01㎡；一期地下室总面积17202㎡，原告分得地下室面积8601㎡。原告在将房屋分配给企业（攀枝花卫生局）时提出对原分配方案进行调整，将二期9#楼一单元与一期10#楼二单元进行对换，原来被告公司11#楼的奇数层调整给园区企业，原告调整方案后从一期中多分配到的面积于二期分配的面积中进行扣减，被告同意该调整方案。其调整后一期房源的分配情况调整后指标如下：一期总户数为1185，原告分得户数716；一期总住房面积96461.59㎡，原告分得住房面积60274.18㎡；一期总商业面积9694.47㎡，原告分得商业面积4987.33㎡；一期总办公面积997.96㎡，原告分得办公面积498.98㎡；一期原告应承担物业面积为427.91㎡；一期建筑总面积与预售面积的差额为212.01㎡；一期地下室总面积17202㎡，原告分得地下室面积8601㎡。以上为“海科名城”项目一期分配情况，“海科名城”项目的分配总原则以项目合作开发协议为依据”。 2008年12月15日原被告再次签订备忘录即《“海科名城”分房备忘录（二）》，载明“海科名城项目一期由原告分配给海峡科技园区的企业优惠房中，由于园区部分企业的不按规定前来签订购房合同，原告与被告于2008年10月21日向企业发出催签通知，规定一期一批次房源（1#、3#、14#）于2008年10月31日前和二批次房源（10#、11#、12#）于2008年12月15日前签订购房合同，逾期视同放弃。企业放弃部分的房源，由原告委托被告对该部分房源对市场进行销售，销售价格不得低于原告分配给企业的优惠价格，园区企业选房超面积按市场价格购买的那部分金额被告不与承担”。 2017年3月8日重庆市明科建设咨询有限公司出具《海科名城二期一、二、三标段工程总包结算审核报告》，审核结果为海科名城二期一、二、三标段工程送审金额为156,218,653.36元，审定金额为151,630,197.09元，审减金额为45,884,856.27元。 2019年6月27日重庆市明科建设咨询有限公司出具《关于“海科名城小区分包工程”建安成本审核报告》，审计核实情况为：送审金额125,193,644.21，审定金额119,634,725.09元，审减金额5,558,919.12元，审减率4.44%，该报告并对具体审减情况进行了载明。 2019年12月12日四川德文会计师事务所有限公司出具《成都政建置业有限公司“海科名城”房地产项目往来款项、成本费用专项审计报告》，载明：本次“海科名城”房地产项目成本费用审计范围为建筑安装工程成本、待摊投资、营业费用、管理费用、财务费用、营业外支出，该项目成本费用账面金额651,603,774.78元，审定金额621,244,587.88元，审减金额30,359,186.90元，其中待摊投资账面金额147,277,926.38元，审定金额146,896,289.68元，审减金额381,636.70元；往来款项审计情况针对原被告开发的“海科名城”房地产项目之间产生的应收、应付款往来款项专项审计，截止2019年9月，该项目产生的应收、应付款往来款为：“其他应付款海科公司土地款”会计科目贷方余额为17,339,259.96元，“应付账款海科公司代土地款”会计科目贷方余额54,119,917.04元，“应收账款待收海科公司房款”会计科目借方余额59,710,954.82元，应付账款海科公司代土地款54,119,917.04元与应收账款待收海科公司房款59,710,954.82元相抵后被告应收原告房款5,591,037.78元。 庭审中，原告提供应收款汇总表以及支付凭证，拟证明被告应向其支付1733.93万元。被告认为应收款汇总表、支付凭证只能反映双方的账户情况，案涉工程成本高达6.2亿，支付凭证仅能证明部分资金情况。经本院询问原告陈述其要求支付的未指定销售部分物业的销售收益41,637,541.2元，是被告高于成本价2,668元销售房屋的房屋总价款，对于高于成本价销售的收益，双方并未约定如何分配。 上述事实，有原被告工商信息、《成都海峡两岸科技园企业服务中心项目合作开发协议》、《“海科名城”项目分割协议》、《“海科名城”项目分割协议补充说明》、《“海科名城”分房备忘录（一）》、《“海科名城”分房备忘录（二）》、《海科名城二期一、二、三标段工程总包结算审核报告》、《关于“海科名城小区分包工程”建安成本审核报告》、《成都政建置业有限公司“海科名城”房地产项目往来款项、成本费用专项审计报告》以及原、被告当庭陈述等证据在案佐证，经庭审调查核实，本院予以采信。 本院认为，《成都海峡两岸科技园企业服务中心项目合作开发协议》、《“海科名城”项目分割协议》、《“海科名城”项目分割协议补充说明》、《“海科名城”分房备忘录（一）》、《“海科名城”分房备忘录（二）》均系原被告真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条第一款规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明”。本案中，原被告合作开发的“海科名城”项目从完工至今，原被告尚未进行结算，原告主张被告返还的1,733.93万元仅是双方合作期间资金往来款项，根据《成都政建置业有限公司“海科名城”房地产项目往来款项、成本费用专项审计报告》的内容，除有被告向原告应付款项外，原告亦存在向被告支付款项的情况，且该报告中成本费用项下亦载明经审计的待摊投资账面金额为146,896,289.68元。综上，原告无证据证明被告尚欠其1,733.93万元未支付，对原告要求被告返还1,733.93万元的主张，本院不予支持。原告起诉认为被告将639套原告具有销售指定权的住房出售，导致其指定权无法行使，损害了原告权益，被告应将639套住房对外销售的利润支付原告。本院认为，原被告签订的所有协议（含备忘录），均载明原告对部分物业有指定销售对象以及指定销售价格的权利，但双方并未对如果发生“指定权”受损的情形时如何承担责任的问题进行约定，原告所称的639套房屋亦并非其自有财产，现原告主张该部分住房的销售利润应由被告向其全部返还，无事实依据，对此本院不予支持。原告申请调取部分房屋销售合同网签备案信息与本案无关，对原告的该申请本院不予准许。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条第一款之规定，判决如下： 驳回成都海科投资有限责任公司的全部诉讼请求。 案件受理费336,684元，由成都海科投资有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉至四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  汪仁可 审 判 员  周 毅 人民陪审员  孟 勇 二〇二〇年五月二十六日 书 记 员  罗艺苏