苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初10025号原告：马芳珍，女，1978年12月4日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。委托诉讼代理人：周玲亚，江苏越湖律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴林利，江苏越湖律师事务所实习律师。被告：苏州市吴中区郭巷商业合作社，住所地江苏省苏州市吴中区郭巷镇。法定代表人：龚云弟。委托诉讼代理人：陈兰燕，江苏坤象律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘玉，江苏坤象律师事务所实习律师。被告：丁小红，女，1953年5月10日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。被告：顾菊英，男，1947年9月14日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。委托诉讼代理人：顾青，系顾菊英女儿。第三人：曹昌喜，男，1965年9月4日生，汉族，住山东省郯城县。原告马芳珍诉被告苏州市吴中区郭巷商业合作社（以下简称为郭巷商业合作社）返还原物纠纷一案，本院于2019年11月6日立案受理，由审判员王辉适用简易程序公开开庭进行审理，后组成合议庭公开开庭予以审理。审理中，依原告申请，追加曹昌喜、丁小红、顾菊英分别作为第三人、被告参加诉讼。原告马芳珍及委托诉讼代理人周玲亚、戴林利，被告郭巷商业合作社委托诉讼代理人陈兰燕、刘玉，被告丁小红，被告顾菊英委托诉讼代理人顾青，第三人曹昌喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马芳珍向本院提出诉讼请求：判令被告及第三人腾空并返还苏州市吴中区砖木结构43.31㎡房屋，并按每月600元标准支付占有使用费（自2002年12月3日计算至实际返还房屋之日）。事实和理由：1999年，吴县市人民法院作出民事裁定书，将六上六下楼房建筑面积400㎡及涉案43.31㎡房屋抵偿给吴江市医药总公司同里医药公司（以下简称为同里医药公司），并已办理房屋过户手续。同里医药公司后改制为吴江市国医药业有限公司（以下简称为吴江医药公司）。2002年11月25日，吴江医药公司董事会一致同意向其出售该443.31㎡房屋，双方于2002年12月2月签订房屋买卖协议，约定房屋价款48000元，其按约付款，并占有六上六下400㎡楼房。但是，吴江医药公司未明确43.31㎡房屋位置，其误以为楼房面积是443.31㎡。近期，房屋面临拆迁，测量时才发现被告及第三人实际占用的43.31㎡房屋归其所有，但被告及第三人拒不返还。被告郭巷商业合作社辩称，如涉案房屋确属原告所有，应由实际占用人返还房屋，其并未使用该房屋，并非适格被告，应驳回原告对其的诉讼请求。涉案房屋产权原归其所有，抵债后转移给同里医药公司，其并不了解再后面的情况。至于该房屋有无出租给丁小红使用，需要结合相关证据予以认定。被告丁小红辩称，其之前为郭巷集体商业公司员工，涉案房屋原是仓库用房，中间为人字梁，漏雨后单位不肯维修，主任说你想住就自己去修。1993年10月，其购买建材维修房屋，并开通水电，均由顾菊英出面操办，缴费卡才写有顾菊英的名字。后其居住到涉案房屋内，每年向郭巷集体商业公司缴纳160元租金。2007年，其再次装修房屋，搭建灶间，现灶间已坍塌。2013年，其将房屋出租给第三人。之前一直以为该房屋归郭巷集体商业公司所有，不清楚郭巷商业合作社于1999年将房屋进行抵债。原告起诉以后，其才知道房屋产权不属于郭巷集体商业公司，但其之前不断在交纳租金。如该房屋进行买卖，其作为承租人及单位职工有优先购买权。后丁小红补充答辩意见，公家房屋一般都登记在同一张产权证上，吴江医药公司在将房屋卖给原告前从未向其收租，反而是供销社向其收取租金，仅近3年未收，其他同事也是相同情况。原告应当知道所购买房屋的面积，不可能这么久没有发现。顾菊英辩称，同丁小红的意见，其与原告无法律关系，原告应要求吴江医药公司返还房屋。第三人曹昌喜述称，不清楚涉案房屋有无抵债，如已抵债，为何未将住户赶走，仍继续收取租金。2013年7月4日，其与顾菊英签订合同租用房屋，未约定租期，租金已付至2020年1月7日，其计划等孩子放年假后直接回老家，不再回来。经审理查明，1999年，吴县市人民法院作出（1999）吴委执字第32号民事裁定书，明确同里医药公司与吴县市郭巷商业合作社购销合同货款纠纷一案，吴江市人民法院（1998）吴同经初字第55号民事判决书已发生法律效力，其接受吴江市人民法院委托进行执行，吴县市郭巷商业合作社应给付货款60946.48元、案件受理费2473元；执行过程中，鉴于吴县市郭巷商业合作社无现金偿付能力，经双方自行协商达成和解协议，吴县市郭巷商业合作社以其所有的吴县市郭巷镇中街XX号六上六下楼房一幢（建筑面积443.31㎡）抵偿上述欠款，故裁定吴县市郭巷商业合作社所有的郭巷镇中街XX号六上六下楼房一幢计建筑面积443.31㎡抵偿同里医药公司。之后，443.31㎡房屋登记至同里医药公司名下，坐落：郭巷镇中街42号，产别：集体产，房屋状况：1混合结构、二层、建筑面积400㎡，2砖木结构、一层、建筑面积43.31㎡；房屋所有权证附有房地产平面图，显示沿街道为砖混结构楼房，后面为砖木结构房屋，中间有个院子。2002年11月25日，吴江医药公司召开董事会，成员7人，内容：大会一致通过把原江苏省吴江市医药总公司同里医药公司（现改制为吴江市国医药业有限公司）座落在苏州市吴中区的房屋（混合结构建筑面积400㎡，砖木结构建筑面积43.31㎡）出售给郭巷镇居民马芳珍同志。董事会决议下方由多人签字，并盖有吴江医药公司印章。2002年12月2日，原告（乙方、买房人）与吴江市国医药业有限公司（甲方、卖房人）签订房屋买卖协议，约定甲方将苏州市吴中区六上六下楼房一套（建筑面积443.31㎡）卖给乙方；房屋售价48000元，乙方于协议签订日一次性付清；甲方于协议签订日一并交付房屋及房屋产权证书，乙方自行办理房屋过户手续，过户费用由乙方承担；权属说明：同里医药公司经原吴县市人民法院执行裁定于1999年12月6日取得上述房屋产权证书，并于2000年转制成吴江医药公司。当日，原告支付48000元，并取得房屋所有权证及盖有吴江医药公司财务专用章的收据，收款事由“转让吴中区郭巷镇中街XX号六上六下楼房一套房屋权证”。对于上述情况，原告表示，裁定书、房屋买卖协议均将房屋写为六上六下楼房一幢，但建筑面积443.31㎡；购房后，未现场指认房屋，其以为已经占用的六上六下楼房即为443.31㎡，不知道还有砖木结构瓦房；现房屋仍登记在同里医药公司名下，因缺少土地证，未办理过户手续；2003年房屋过户必须提供房产证、土地证，之前只要有房产证就可以过户，但同里医药公司错过补办时间，未及时补办土地证，导致其无法完成房屋过户，拆迁部门说后续会直接将房产证注销进行拆迁。经质证，郭巷商业合作社对民事裁定书、房屋所有权证真实性无异议，认为平面图确实可以看出有砖木结构房屋，仅是裁定书描述有些许差异；对董事会决议、房屋买卖协议、收据真实性无法确定，其并未参与，房屋所有权由法院进行认定，如确归原告，应由占有人返还房屋。丁小红表示，对裁定书、房屋所有权证真实性无异议，但其向单位租用涉案房屋，长期支付租金，不清楚抵债情况；房产证对应房屋虽由混合结构400㎡及砖木结构43.31㎡组成，但是房屋买卖协议写为“六上六下楼房一套”，两者存在差别，平面图中砖木结构房屋确实系其居住的房屋，与楼房中间有个院子，但该房屋门牌号为××，房产证登记的是42号；对董事会决议、房屋买卖协议真实性无法确定，房屋登记到同里医药公司名下，但同里医药公司未向其收回房屋，其不知道同里医药公司将房屋卖给原告，仅听说六上六下楼房是由三家人共同买下来的，其从1993年租住到现在；收据真实性无法确定，所写“六上六下房屋”应当不包括涉案房屋。顾菊英对收据无异议，其他意见同丁小红。曹昌喜对裁定书、房屋所有权证无异议，对董事会决议、房屋买卖协议真实性不清楚，认为与其无关。对于房屋使用情况，原告表示，购买房屋前，其已向商业合作社承租六上六下楼房多年，用来经营旅社，但未办理营业执照，同里医药公司取得房屋后未进行管理，仍由其租用，向吴江医药公司购房后，双方未办理房屋交付，其继续使用房屋办理营业执照，并进行装修；购买后，其将两间卖给亲戚，实际占有四上四下楼房，涉案房屋的派出所编号不清楚。郭巷商业合作社表示，丁小红是郭巷供销社员工，向供销社租用涉案房屋，其确实为涉案房屋原有产权人，但当时管理混乱，供销社将房屋出租给丁小红使用，其与供销社属于不同主体；1999年抵债时，砖木结构房屋应该是丁小红使用，对房屋交接情况并不清楚。丁小红称，涉案房屋本来是郭巷商业合作社的，但郭巷商业合作社与供销社负责人相同，其无地方居住，就向供销社主任申请住房，但没有多余房屋，只有原来作为仓库的涉案房屋，且未通水电，屋顶及门窗都已损坏，如想居住就自行维修，后其将房屋修复住进去，该房屋并非店面房；六上六下楼房原来为商业合作社的旅社，原告家人在该旅社内工作，后承租楼房开设旅馆。为此，丁小红提供以下证据：1、发票联，客户名称丁小红，日期为1993年10月5日，货物品名为油毡等，金额共计154元，但无法辨认盖章单位。2、收款凭单4份，金额均为160元，开具日期2006年2月16日、2007年、2008年元月、2009年4月28日，交款单位均是丁小红，摘要记载“二〇〇六年度房租金”、“二〇〇七年度房租金”、“二〇〇八年度房租金”、“房租金（09年度）”，加盖苏州市吴中区郭巷供销合作社（以下简称为供销社）印章，但凭单格式抬头为吴县郭巷集体商业综合公司。3、收款收据、一般缴款书，交款人均为丁小红，收据日期为2012年9月3日，“房租金320元”；一般缴款书填制日期为2010年6月3日，单位名称：郭巷供销社，项目名称为事业单位国有资产出租收入，金额160元。就上述证据，丁小红陈述，1993年10月，其维修房屋后入住，每年都向郭巷集体商业公司缴纳租金160元，但未签订租赁合同，不清楚为何收款凭单加盖供销社印章，当时未仔细查看，租金付至2017年左右，具体记不清楚；前几年由方三某收取租金，后来改为夏姓人员，其付款后取得收款凭单，其他凭单已丢失，与其相同情况承租供销社房屋的人，近几年都未支付租金，是单位决定暂停收费。原告称，发票联无法看清印章，不清楚来源，一般缴款书无异议，其他证据真实性无法核实，供销社与郭巷商业合作社负责人相同，实际为同一单位，如丁小红于1993年使用房屋，当时产权人应为郭巷商业合作社；如证据是真实的，只能说明丁小红长期占用房屋，并支付租金，其购买房屋前，家里人确实向供销社承租楼房，后供销社说房屋已抵债给吴江医药公司，但吴江医药公司并未管理，其就向吴江医药公司买下全部房屋。郭巷商业合作社表示，对丁小红提供的证据真实性无异议，但其与供销社属于不同主体，抵债后继续收取租金是基于对房屋状况的误解，涉案房屋一直由供销社代管，后供销社人员退休，新来的人员延续之前的做法，以为只有楼房是原告的，才收取丁小红的租金，吴江医药公司向原告出售房屋时，未到现场确认。顾菊英对丁小红的证据无异议，认为如郭巷商业合作社知道涉案房屋属于原告，为何还会收取租金。曹昌喜同样对以上证据无异议，认为可以证明无人来收回房屋，且丁小红继续支付租金。关于房屋出租情况，曹昌喜提供两组证据：1、租房合同，由曹昌喜与顾菊英于2013年7月4日签订，约定每月租金520元，每月5号支付房租，水电费由房客承担，押金500元退房归还。2、自来水缴费卡、电费缴费卡，自来水缴费卡户名为顾菊英。曹昌喜表示，其与顾菊英签订租赁合同，每月租金520元，每三个月支付一次，其自己缴纳水电费，租住以后，供销社的人员前来测量过房屋。对于曹昌喜提供的证据，原告表示，合同真实性无法确定，如合同属实，应是第三人向顾菊英租赁涉案房屋；水费、电费缴费卡无异议，由使用人自行安装，不能证明房屋权属。郭巷商业合作社表示，合同、缴费卡均无异议，但房屋的所有权流转应以实际情况为准。丁小红对曹昌喜提交的证据无异议，表示其向郭巷集体商业公司承租涉案房屋，2013年住到木渎，才委托顾菊英与曹昌喜签订合同，其与顾菊英原为夫妻关系，2010年离婚。顾菊英对两组证据无异议，确认该房屋由丁小红租赁所得，其确实代表丁小红与曹昌喜签订的合同。为证明向丁小红、曹昌喜催收房屋，原告提供两份接处警工作登记表。1、时间2019年9月8日，原告进行报警，报警内容“房东报房客不肯搬”，现场处警时“事主谭建某称：17年前他们认为迎春旅馆后面两间民房不是他们的，后被街道供销合作社租给别人（未采集到身份信息），现街道供销合作社承认民房是谭建某的，因租给了别人，对方不肯搬走”。2、时间2019年10月25日，报警人称“旅社的老板和房东争房子，现报警人被旅社老板要身份证号码”，现场处警过程中“曹昌喜称：其从顾菊英手里租的房子，现谭黑弟称：房子原来是供销社的，已经被他买下来了，要求曹昌喜搬走，双方发生纠纷”。对此，原告表示，2019年5月起，其与郭巷商业合作社、供销社进行沟通，调查核实后，郭巷商业合作社、供销社承认其对涉案房屋具有所有权，愿意向其返还房屋，并与丁小红多次协商，但丁小红不肯搬走；2019年9月8日，其到涉案房屋处主张权利，曹昌喜说是向别人租用的房屋，不同意搬离，其才报警处理，是曹昌喜主动在2019年10月25日报警。郭巷商业合作社对两份接处警工作登记表无异议，表示无人询问其相关情况，将房屋抵债给同里医药公司后，相应义务已结束，同里医药公司未要求交付房屋，直到原告在2019年下半年提出，其才发现该问题，原告当时要求组织与丁小红调解；供销社与其系两个独立主体，但法定代表人相同，90年代，其经济效益较差，就交由供销社管理相关资产，现仅有几人同时处理其与供销社的事宜。丁小红表示，两份接处警工作登记表真实性无异议，2013年退休后，其住到木渎，2019年9月8日，原告报警要将曹昌喜赶出去，其才知道涉案房屋是原告的，之前从不清楚，未与原告进行过协商，曹昌喜打电话说原告赶人，才向其提出对房屋享有权利，其认为与原告并无关系，而是向供销社租赁的房屋，就未让曹昌喜搬走；2019年10月，郭巷商业合作社或供销社人员喊其协商，要求其搬出房屋，为其重新安排31㎡房子居住，其提出购买涉案房屋，但他们说不能卖，其询问屋内装修如何处理，他们说住这么多年就算了，其未同意；2003年时，就有人提出购买涉案房屋，但其当时自己没钱买，也不同意搬走，后来有钱购买，该房屋又不再出售了。顾菊英对两份接处警工作登记表无异议，认为可能是吴江医药公司向原告出售房屋时，未考虑到涉案房屋的情况。审理中，本院至现场查看，涉案房屋为砖瓦结构，搭建有棚子，前方有个院子，院子前方为六上六下楼房。各方均无异议。原告表示，如房屋装修及搭建部分确由被告完成，应由被告自行拆除，其基于所有权收回涉案房屋，并非基于其与吴江医药公司的合同关系，且吴江医药公司于2019年已进行注销。另，丁小红表示，曹昌喜已从涉案房屋搬离，并向其返还房屋，该房屋由其居住使用。郭巷商业合作社称，经核实，涉案房屋确实按年租金160元的标准，由供销社代为收取丁小红的2006年至2016年的租金，合计1760元，同意将该款项予以退还。以上事实由原告提供的民事裁定书、房屋所有权证、董事会决议、房屋买卖协议、接处警工作登记表，被告丁小红提供的收款凭单、收款收据、一般缴款书、发票联，第三人曹昌喜提供的租房合同、自来水缴费卡、电费缴费卡及当事人陈述等予以证实。本院认为，从庭审查明情况看，可以确定涉案房屋原为郭巷商业合作社所有，于1999年经吴县市人民法院执行程序，抵偿给同里医药公司，并已完成产权过户登记。同里医药公司改制为吴江医药公司后，于2002年将该房屋出卖给原告。民事裁定书虽将房屋描述为“六上六下楼房一幢”，但从房屋所有权证看，建筑面积443.31㎡包括混合结构二层400㎡房屋及砖木结构一层43.31㎡房屋，所附房地产平面图已详细标注涉案房屋的具体位置。丁小红亦确认，该房屋即为其占用的房屋。派出所门牌号与房屋所有权证坐落虽有不同，但两者确为同一处房屋。吴江医药公司董事会决议决定将房屋出售给原告时，已将砖木结构43.31㎡房屋列入其中。房屋买卖协议虽写为“六上六下楼房一套”，但建筑面积同样为443.31㎡。因此，原告确实向吴江医药公司购买涉案房屋，虽未办理过户手续，但不影响原告系该房屋的实际权利人。丁小红虽早已承租涉案房屋，但该房屋经执行程序抵偿给同里医药公司，并非买卖交易，丁小红不具有优先购买权。吴江医药公司将涉案房屋实际出售给原告多年，丁小红再次主张优先购买权缺乏事实依据，不予采信。根据郭巷商业合作社陈述，涉案房屋早期交给供销社代为管理，抵债后同里医药公司未接管房屋，致使经办人员误以为原告仅购买六上六下楼房，继续收取丁小红的租金。原告家人之前就租用400㎡楼房，办理购房手续后，吴江医药公司未与原告进行现场交接，原告同样未意识到自己所购买的房屋中包括43.31㎡砖木结构瓦房。从丁小红提供的证据看，其确实向供销社租用涉案房屋，并支付相应租金。正因各方对房屋权属、面积存在误解，才导致丁小红与供销社原有的租赁关系长期延续。丁小红因租赁关系占用房屋，但不代表其取得房屋所有权，无法对抗原告对房屋享有的权利。原告基于此房屋产权要求丁小红腾退、返还房屋，合法有据，应予支持。丁小红使用房屋过程中自行添附的物品，对房屋价值并无较大影响，且原告不同意利用，应由其自行处理。郭巷商业合作社已将房屋过户给同里医药公司，且未占用该房屋，并无返还义务。顾菊英代丁小红与曹昌喜签订合同，并非该房屋实际使用人，同样不负有向原告交还房屋的义务。曹昌喜已从房屋内搬离，将房屋退还给丁小红，无需向原告再次返还房屋。从购房情况看，原告于2002年12月2日支付购房款，并取得房屋所有权证。合同约定，自签订之日即交付房屋，其中六上六下楼房已由原告占用，而涉案房屋因各方疏忽并未办理交房手续。从丁小红提供的发票联看，其应于1993年10月5日前租用涉案房屋，后购买物料进行维修，以1993年10月1日确定租赁关系的起始时间较为妥当。涉案房屋抵债并出售给原告后，郭巷商业合作社或供销社无权以该房屋获取收益，收取丁小红的租金。因此，该部分租金应返还原告。郭巷商业合作社明确同意退还由供销社向丁小红代收的2006年至2016年租金共计1760元，予以认定，对应租期应为2005年10月1日至2016年9月30日。至于2002年12月至2005年9月底的租金，无法确定郭巷商业合作社或供销社已取得该部分租金以及丁小红的付款情况，难以向原告退还。对于2016年10月1日以后的租金，按丁小红庭审陈述，其已有3年时间未付租金，与郭巷商业合作社确认的租金付至2016年基本相符，后期租金仍应由丁小红按年租金160元的标准直接支付给原告为宜。丁小红表示，原告于2019年9月8日报警，其才得知涉案房屋属于原告，郭巷商业合作社于2019年10月喊其协商，要求搬离，但其提出购房涉案房屋，并赔偿损失，双方未能谈妥。由此可以确定，丁小红虽在前期承租过程中并无过错，但在原告及郭巷商业合作社要求搬离后，理应清楚房屋实际情况，丁小红无权继续占用房屋，但其未能及时返还，应支付占用期间的损失，该损失系对侵占原告房屋的赔偿，并不等同于之前的租金。考虑到丁小红于2019年9月8日得知房屋属于原告，需要一定时间腾退，故租金自2016年10月1日计算至2019年9月底较为适当，共计480元。至于后期的占有使用费，参照丁小红出租给曹昌喜的租金标准，本院酌定由丁小红按每月520元向原告支付自2019年10月1日计算至实际返还房屋之日。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条之规定，判决如下：一、被告丁小红于本判决生效之日起三十日内腾退坐落于苏州市吴中区㎡砖木结构房屋（按房屋所有权证确定的房屋坐落），并返还给原告马芳珍。二、被告丁小红支付原告马芳珍租金人民币480元及自2019年10月1日起按每月人民币520元的标准计算至实际返还房屋之日的占有使用费。三、被告苏州市吴中区郭巷商业合作社支付原告马芳珍人民币1760元。四、驳回原告马芳珍其他诉讼请求。上述第二、三项均于本判决生效之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2736元，由原告马芳珍负担2556元，被告苏州市吴中区郭巷商业合作社负担50元，被告丁小红负担130元（原告预交的案件受理费50元、130元，本院予以退还，该款项分别由被告苏州市吴中区郭巷商业合作社、丁小红直接缴纳至本院，拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  王 辉人民陪审员  汤丽华人民陪审员  戴苏俊二〇二〇年五月六日书 记 员  孔 宇