辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终5380号上诉人（原审被告）：佟秀文，女，1958年7月5日出生，锡伯族，住沈阳市沈北新区。被上诉人（原审原告）:邹利全，男，1975年2月14日出生，汉族，住沈阳市沈北新区。上诉人佟秀文因与被上诉人邹利全房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2019）辽0113民初5037号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。佟秀文上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项判决，依法发回重审或改判；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：涉诉地块在当初交易之时，地块上没有任何房屋或其他任何构筑物，上诉人在被上诉人手中购买宅基地使用权后，才出资在涉诉地块上建设正房、南屋、大门、围墙和部分圈舍墙，在此次征收过程中，既然涉诉契约属无效合同，故涉诉地块上的、上诉人出资建设的所有建筑物的征收补偿款均应归上诉人所有，被上诉人无权从中分得任何补偿。在此次的征收过程中，被上诉人享有的权利不过是宅基地使用权相应的补偿款罢了，即区位补偿款。佟秀文辩称，同意一审判决。邹利全向一审法院起诉请求：判令房产交易契约合同无效，被告给付原告应得的动迁收益20万元。一审法院认定事实：原告起诉、被告答辩体现案涉交易实际发生。涉案房屋及院落位于沈北新区，东至道，西至高兴臣，南至道，北至道，主房屋建筑面积136平方米，土地证登记权利人为原告邹利全，除了正房之外还有不低于90平方米的南屋、大门、围墙和部分圈舍墙，原告认可上述地上物均系被告建造。案涉房屋交易契约书载明，案涉合同交易金额150,000元。原告当庭认可，除合同所及正房外的案涉地块上其它建筑物价值高于100,000元。经当庭释明，案涉地块房屋动迁补偿的金额由政府相关部门决定，法院仅对增值部分原被告应获利益的比例进行划分，并且相应金额实际给付应在政府相关部门实际发放到位之后进行，原告明确表示同意。另查明，该房产动迁补偿手续在办理之中。又查明，依照当地现行补偿计算标准，1.有证房屋每平方米补偿4180元；2.有证房屋之外的建筑物固定补偿90,000元；3.除前款二项补偿之外，其它地上物固定补偿90,000元；4.搬迁奖励归现房产实际享有人。一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经一审法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃质证的权利。被告非本村户口，其购买原告名下农村房产，合同无效。动迁补偿已在办理中，案涉房产没有必要返还，仅应折价补偿（虽然涉案合同无效，但并不适用双返，故被告所称返还转让费，亦于法无据）。国家严禁非同一集体组织内部成员买卖农村房屋，原、被告仍然就案涉农村房产签约交易，对于导致合同无效，双方均应承担过错责任。但交易后十余年间双方并无纠纷，现受动迁利益影响，原告提出合同无效实系追索相关利益，有损于交易稳定，违反诚实信用原则，原告加重了其自身过错程度。根据相关规定，对原、被告过错比例，一审法院按2：1确定。房产增值部分收益，应按上述过错比例处理。增值收益的计算，应从动迁补偿总款中扣除如下款项：1.因出案涉房屋系被告建造，故案涉契约交易价格150,000元实为土地使用权交易金额，契约载明该款已由被告支付给原告，故此金额应从动迁补偿总款中首先扣除；2.搬迁奖励由买受人享有，与原告无关，此金额亦应从动迁补偿总款中扣除；3.有证房屋之外的其他建筑物固定补偿90,000元，因被告除正房外其它建造物价值高于90,000元，故该90,000元固定补偿归被告所有，亦应从动迁补偿总款中扣除；4.案涉正房由被告建造，如果抛开宅基地上建造因素，则该正房按有证房屋外其它建筑物标准固定补偿为90,000元，此90,000元应从动迁补偿总款中扣除。按上述方法扣减得出的金额，对应前述过错比例，在原、被告之间按1:2比例分配。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、原告邹利全、被告佟秀文签订的《房产交易契约书》无效；二、如原告邹利全、被告佟秀文对动迁收益总金额无异议，被告佟秀文于判决生效后10日内一次性给付原告邹利全应得房产增值收益（计算方法：1.补偿总款中，搬迁奖励款、有证房屋外其它建筑物固定补偿款90,000元归被告所有，均予扣除；2.余款扣除如果正房不考虑宅基地上建造因素则按有证房屋外其它建筑物固定补偿为90,000元，再扣除土地使用权交易成本150,000元。动迁补偿总款作如上扣除后形成的余额，其中三分之一份额为原告应得金额）；给付款项的同时原、被告按动迁部门要求，依法办理动迁手续；三、如原告邹利全、被告佟秀文对动迁收益总金额有异议，则原、被告应先行依法办理动迁手续，在动迁补偿款实际到位后，搬迁奖励款、有证房屋外其它建筑物固定补偿90,000元均归被告所有，余款扣除如果正房不考虑宅基地上建成因素则按有证房屋外其它建筑物固定补偿为90,000元，再扣除土地使用权交易成本150,000元，作如上扣除后，动迁补偿余额作为房产增值收益，其中三分之一份额归原告所有，三分之二份额归被告所有；动迁款到位后，可由相关部门，按上述分配方法分别向原、被告发放；如动迁款全部划入原告或被告一方账户的，在到账当日由收款方将对方应得金额一次性给付完毕；四、驳回原、被告其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已收取4350元，由原告负担2800元、被告负担1550元；公告费560元，由被告负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定：“第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。”上诉人佟秀文经传唤未到庭参加诉讼，为保障上诉人诉讼权益，本院依据其提交的上诉状，结合对被上诉人的询问以及查阅一审卷宗情况进行了缺席审理。关于上诉人佟秀文与被上诉人邹利全之间就涉诉土地及房产转让行为的效力问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”又根据《中华人民共和国土地管理法》第二条规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”第六十二条、六十三条规定：“农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；……”、“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；……”再根据国家土地管理局《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》（[1990]国土函字第97号）之规定：“原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属‘以其他形式非法转让土地’的违法行为之一。”本案中，涉诉土地范围主要包括了被上诉人名下的宅基地，上诉人并未提供证据证明其为涉诉土地所在集体经济组织成员，亦无法证明涉诉土地及房产办理了更名过户手续。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的相关规定，本案双方转让宅基地的行为因违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效，一审判决对此认定无误，本院予以确认。关于涉诉土地及房产转让无效的后果处理问题。由于涉诉土地及房产现正处于征收补偿过程中，一审法院在综合考察当事人意思表示、合同履行时间、受征收影响等因素的基础上，确定双方过错比例，并无不当。又由于双方均尚未与征收部门签订征收补偿协议，具体补偿方式或数额尚未确定，故一审法院仅就征收补偿在争议双方之间如何分配的原则和标准进行了认定，并无不妥。关于上诉人提出被上诉人在此次的征收过程中，仅享有宅基地使用权相应的区位补偿款，不应享有其他补偿的主张。因双方在交易契约中的买卖标的物并非仅限于宅基地，且买卖行为无效并非系出卖人邹利全单方所致，上诉人因不具备购买条件而购买涉诉土地及房产，亦应承担相应的过错责任，故对于涉诉房产增值部分收益应按上述确定的双方过错比例进行分配为宜，对于上诉人提出的该项主张，本院不予支持。综上所述，佟秀文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人佟秀文负担。本判决为终审判决。审判长  贾宏斌审判员  姜会军审判员  韩彩霞二〇二〇年五月十九日法官助理刘冰青书记员张潇元本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。