浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终1818号 上诉人（原审被告）浙江哨兵蟹乐道餐饮有限公司，住所地杭州市上城区庆春路9号。 法定代表人汤海苗，执行董事。 委托代理人杨烨，公司员工。 被上诉人（原审原告）浙**太物业服务有限公司，住所地杭州市江干区景芳五区景苑公寓内。 法定代表人闫凯，负责人。 委托代理人沃建群，浙江泽大律师事务所律师。 上诉人浙江哨兵蟹乐道餐饮有限公司（以下简称哨兵公司）因与被上诉人浙**太物业服务有限公司（以下简称华太物业）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2019）浙0102民初4193号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月6日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员张巧薇适用普通程序独任审理，本案现已审理终结。 原审判决认定事实如下：案涉位于杭州市（建筑面积257.62平方米）、102室（建筑面积414.94平方米）、201室（建筑面积2449.73平方米）、301室（建筑面积2370.43平方米）由哨兵公司向案外人浙江哨兵实业有限公司承租用于经营餐饮，并约定物业费由哨兵公司支付。2017年8月9日，长堤明苑业主委员会（作为委托方、甲方）与华太物业（作为受托方、乙方）签订物业服务合同一份，约定华太物业为长堤明苑提供物业服务，期限为2017年4月1日起至2020年3月31日止；业主根据其拥有物业的建筑面积按1至7楼商业用房每月3.2元／平方米的标准计算缴纳物业费，按每月0.85元／平方米的标准计算缴纳公共能耗费，业主为物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费的，从其约定等事项。合同签订后，华太物业依约为包括案涉四套房屋在内的长堤明苑提供物业服务。期间哨兵公司多次发函华太物业要求整改，华太物业亦有回函答复。因哨兵公司一直未缴纳物业服务费、能耗费，2019年5月，华太物业向哨兵公司发放书面材料催讨拖欠的物业费，哨兵公司收悉。2019年8月8日，本市上城区长堤明苑第三届业主委员会出具证明，载明：“长堤明苑的物业管理是委托浙**太物业服务有限公司进行的，浙**太物业服务有限公司管理期间，严格按照服务合同要求提供了物业服务，全体业主和业委会对华太物业的物业服务管理比较满意。”至一审庭审辩论结束，哨兵公司尚拖欠自2017年8月1日起至2019年5月31日的物业费286687.4元、能耗费102713.82元未付。华太物业经催讨未果，故于2019年8月诉至原审法院，请求判令：1、判决哨兵公司向华太物业支付自2017年8月1日至2019年5月31日的物业服务费286687.4元、能耗费102713.82元；2、判决哨兵公司向华太物业支付资金占用利息8633元（以386687.4元为基础数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年5月4日起暂计算至2019年9月26日；此后，以286687.4元为基础数，按中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）；3、判决哨兵公司承担本案诉讼费用。 原审法院认为：业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有拘束力。业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求物业使用人支付物业费的，人民法院应予支持。长堤明苑业主委员会与华太物业签订物业服务合同，约定华太物业为长堤明苑提供物业服务，系双方真实意思的表示，合同依法成立并生效。哨兵公司为长堤明苑小区内部分物业（建筑面积5492.72平方米）实际使用人，现华太物业依约提供物业服务，哨兵公司理应承担支付物业费、能耗费的法律责任。哨兵公司抗辩华太物业未完全履行物业服务合同约定的义务，要求物业费予以扣减，但哨兵公司未提供充分证据证明其提及的房屋漏水、电梯二、三楼不开通运行功能、乱堆垃圾等问题系华太物业不提供物业服务造成，通过双方往来的函件可见，华太物业对哨兵公司提出的问题均有回应及整改。哨兵公司认为因物业服务瑕疵造成的损害赔偿的可另案诉讼，故原审法院对此抗辩不予采纳。关于能耗费，哨兵公司目前使用的物业在建成时候即为独立空间，与主楼不连通，不使用主楼电梯，对此，哨兵公司清楚并在实际经营中也利用了空间独立性的便利，且哨兵公司目前使用的物业也配备有电梯，不存在未享受配套设施服务的情形。根据合同的约定，涉案物业能耗费是按建筑面积计算费用，而非据实计算，故对哨兵公司因不能使用主楼电梯而主张减免能耗费的抗辩不予支持。关于利息，综合双方的一审庭审陈述及提交的证据，虽哨兵公司经催讨未交纳物业费、能耗费，但双方对于华太物业提供的物业服务一直有函件沟通，哨兵公司并非恶意拖欠，基于此，华太物业主张的占用资金利息损失，原审法院不予支持。据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十一条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一项之规定，判决：一、浙江哨兵蟹乐道餐饮有限公司于判决生效之日起十日内支付浙**太物业服务有限公司物业费286687.4元、能耗费102713.82元；二、驳回浙**太物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果浙江哨兵蟹乐道餐饮有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审预收案件受理费8723元，实际收取3635元，保全费2970元，合计6605元，由浙**太物业服务有限公司负担64.5元，由浙江哨兵蟹乐道餐饮有限公司负担6540.5元。浙**太物业服务有限公司于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；浙江哨兵蟹乐道餐饮有限公司于判决生效之日起七日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，哨兵公司不服，向本院提起上诉称：一、根据长堤明苑物业服务合同附件三物业共用部位及公共设施设备明细可见，屋面、户外墙面、屋顶防漏、消防设施设备均属物业管理范畴，物业公司有管理维护和维修的责任。华太物业对上述部位和设备设施的管理失职和服务缺乏给上诉人正常经营造成重大影响。1、2018年2月，上诉人公司一楼餐厅地面大量渗水、积水。向物业保修后，物业以查不到漏水原因不予维修。至2018年4月20日，上诉人公司破装后找到漏水原因为消防管道破裂，立即致函物业要求抢修，物业仍以各种理由拖延，在多次催促下物业在5月10日修理完毕，整个修理过程不足2小时。该时间致使一楼餐厅无法营业的时间长达数月，损失惨重。2、2019年5月7日，发现三楼屋顶漏水，立即函告物业，物业以各种理由拖延，于2019年7月8日再次函告物业要求尽快对漏水事宜进行检查维修。2019年7月16日在催促无果的情况下上诉人再次函告物业并要求履行物业合同，否则将追究物业责任。物业最终于2019年7月25日进行修理，整个过程长达80天，部分区域一直无法正常营业。期间油漆工数次对内墙粉刷，给正常经营造成困扰。3、2019年8月19日，由于主排污管破裂，上诉人立即向物业报修，物业公司同样各种拖延。于2019年8月25日进行了修理，期间异味弥漫，公司一半区域无法正常营业。华太物业未能恪守物业服务合同，严重失职和服务的缺失已影响上诉人正常经营秩序，其他诸如地面破损、积水、地下车库漏水等问题层出不穷，直接或间接影响公司品牌形象，降低客户消费体验，对正常经营造成重大影响。上诉人对华太物业要求全额支付物业管理的要求不予认同。二、上诉人公司物业总面积为5492.72平方米，分主楼和裙楼两部分，上诉人公司水电气均由上诉人公司自行管理并且空间独立。因经营需要，上诉人有依法享受配套服务设施的权利，在2016年10月起多次函告华太物业要求开通电梯，华太物业以各种理由搪塞。主楼电梯至今仍未开通，从未正常实行开通电梯的申请手续。裙楼部分唯一公共使用的电梯也是2017年11月在上诉人再三要求下才开通，且故障频发。上诉人作为长堤明苑的最大业主，只能享受四分之一的公共配套服务设施（且服务极差），却被要求承担全额费用，华太物业上述行为严重损害上诉人正当权益，能耗费用收取极其不合理。综上，上诉人请求二审变更原审判决第一项。 被上诉人华太物业答辩称：一、长堤明苑作为2000年交付的老小区，必然存在设备老化、设备落后的原因，这也是房屋频繁漏水、电梯经常故障的根本原因，被上诉人作为物业服务公司已尽可能及时处置可能发生的相关问题。根据双方函件往来，被上诉人对上诉人反映的问题均以书面告知维修进度及具体存在问题。被上诉人提供的物业服务也得到了广大业主的认可。二、关于上诉人以没有能够完全享受电梯服务为由要求扣减能耗费的请求。长堤明苑现共有电梯4部，其中裙楼1部，共1-6楼业主使用，现使用业主共计4户，主楼电梯3部，供主楼204户业主共同使用。该4部电梯的维保及日常开支都来源于能耗费，如因此原因可免除主楼部分能耗费，那主楼的所有业主亦未使用裙楼电梯，是否也应免除主楼业主部分能耗费。能耗费是由多项开支组成的，其中包括公共照明电费（主楼、裙楼公共部位）、电梯运行费用（主楼、裙楼电梯）、水泵运行费用、楼宇轮廓照明等。虽然哨兵公司所用房产相对独立于裙楼，但其仍享受到了小区整体的物业服务，故其主张未使用主楼电梯即可免除能耗费不能成立。根据市场规则及行业习惯，能耗费均以房屋产权面积为单位进行计算，要将能耗费按照区域及使用频率、使用范围予以区分能耗费价格，一个小区实行多种能耗费显然不可能实现。综上，请求驳回上诉、维持原判。 上诉人哨兵公司与被上诉人华太物业在二审期间均未向本院提交新证据。 本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。 本院认为，本案中，长堤明苑业主委员会与华太物业于2017年8月9日所签涉案《物业服务合同》系出自双方真实意思表示，合法有效，哨兵公司作为小区内部分物业的实际使用人，应当按约如期向华太物业交纳物业费与能耗费。现哨兵公司以华太物业存在管理服务失职为由拒绝全额交纳物业费，但根据双方往来函件，可在一定程度上反映双方就哨兵公司所反映的问题进行了联络沟通，华太物业亦进行了回应与整改。物业服务具有动态性、涉众性等特点，整个物业服务区域内持续运作有赖于物业服务企业与业主间、实际使用人的良性互动，为保障物业服务区域的和谐、稳定，哨兵公司若对物业管理服务质量存有异议，可以通过其他合理途径维护自身权益，而不应据此不履行交纳物业费义务。另，哨兵公司表示其明确知悉所处物业区域自承租之日起即为独立空间，对于裙楼配备的一部电梯也在使用中，且哨兵公司所处物业区域在客观上不存在未享受过配套设施服务的情形，现哨兵公司主张其只享受到部分公共配套服务设施而拒绝按《物业服务合同》约定内容全额交纳能耗费看，依据不足，原审法院对该主张未予支持并无不当。综上，上诉人哨兵公司的上诉请求依据不足，本院不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7141元，由浙江哨兵蟹乐道餐饮有限公司负担，并于本判决生效之日起十五日内联系本院办理退费。 本判决为终审判决。 审判员  张巧薇 二〇二〇年五月六日 法官助理翟羽佳 书记员楼琦