海城市人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0381民初4929号原告北京金地格林物业管理有限公司海城分公司，统一社会信用代码为91210381MA0U1TW7XB，住所地：海城市海州管理区东关街福民委万鑫源小区。负责人杜爽，该分公司主要负责人。委托代理人刘艳，该分公司工作人员。被告范秀霞，女，汉族，退休工人，户籍所在地为海城市。被告刁鹏，男，汉族，个体户，户籍所在地为海城市。二被告共同委托代理人刁世荣，男，汉族，退休工人，户籍所在地为海城市。原告北京金地格林物业管理有限公司海城分公司（以下称金地格林海城分公司）诉被告范秀霞、刁鹏物业合同纠纷一案，本院于2019年5月30日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2019年7月10日公开开庭进行审理。原告金地格林海城分公司的委托代理人刘艳、二被告的委托代理人刁世荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金地格林海城分公司诉称，原告与辽宁上海城置业房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，取得了上海城小区的前期物业服务经营权，原告按照《前期物业服务合同》的约定为上海城小区的全体业主提供物业服务。被告范秀霞、刁鹏于2013年6月30日购买了2-1-701号房屋（面积为91.65m2），并于2015年4月12日办理了入住手续，缴纳物业费至2017年3月31日。按照《前期物业服务合同》的约定，物业费收费标准为1.4元/平米/月，截止2018年12月31日，被告已欠缴费用累计2694.51元（欠费期间：2017年4月1日至2018年12月31日），计算方式为1.4元/平米/月×91.65m2×21个月，电梯费840元，计算方式为40元/户/月×21个月，违约金酌情收取3845.45元，共计7379.96元。期间经原告多次书面和口头催缴，被告仍未交纳，被告的行为已经严重第损害了原告和全体业主的权益，原告为维护合法权益，诉至法院请求支持如下诉讼请求：1、判令被告支付拖欠物业费2694.51元，电梯费840元，违约金酌情收取3845.45元，共计7379.96元；2、诉讼费用由被告承担。二被告辩称，范秀霞与上海芸琦物业管理有限公司海城分公司有一份《上海城一期（C地块）前期物业服务协议》，协议上签的是范秀霞的名，而没有刁鹏签字，根据法律规定，刁鹏不是本案被告。范秀霞始终没有说不交物业费和电梯费，原因如下：1、被告所居住的2号楼1单元102室业主占用本单元门厅通道，开始扩建，我们就找物业公司领导反映情况，物业不去制止，应当制止却漠视不管，最终同意扩建本单元门厅通道，被告始终没有放弃反复找物业没有答复，至今没有解决问题。2、物业违约侵权《物业服务协议》收费标准第6条规定甲方交纳物业费的方式标准，按该物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业的套内建筑面积与应分摊的公用面积之和）收费，我应分摊的公用面积被他人占用，我住宅公摊面积少了。物业还收取我全额建筑面积费用。无法让我接受。因此未及时交付，后果物业公司有不可推卸的责任。3、《前期物业服务协议》企业资质，一级资质；物业管理，业主购买的是商品住宅楼封闭小区。现在小区内一楼住宅窗户改门，开设看护班，辅导班，洗衣店，超市等。看护班小学生中午放学休息，进入院内大声喧哗，大吵大闹，影响业主中午时间正常休息和生活，没有安静的环境，给业主带来很多不便麻烦和烦恼，造成了小区变成经营性商业小区。4、门点利用小区后院围墙乱搭、乱盖、乱建，破坏小区内公共设施。网点后院利用小区内围墙违法建筑盖房，严重影响业主住宅光线。小区5号楼主体外观墙面有的被住户装修楼被破坏，影响主体外观形象的美观。门点后院墙安装设备噪音和空气污染，影响业主居住环境等。物业公司24小时服务，有管理权，监督权力，管理不符合同规定、不做为，小区出现各种问题，管理失职，给业主造成损失，后果推加业主责任没交费。物业实行三天一刷卡制度限制业主卡扣纯属霸王条款，过期交费还收取千分之三滞纳金每日加收。被告按交纳物业费，电梯费每一天费用计5.6元，而物业收取滞纳金每日加收费用每一天收5.1元共计一天10.7元。5、根据《中华人民共和国民法通则》《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践制定本解释第50条规定：物业服务企业违反物业服务合同约定或法律法规部门规章规定，擅自扩大收费范围，提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为提出抗辩的，人民法院应予支持。6、根据前期物业管理纠纷第三章第50条规定什么是前期物业合同？由谁制定？购房者在购房时就必须听从建设单位的指令，如果物业合同约定内容，有损害业主合法权益的，合同属于无效。7、根据物业管理服务及收费第四章第83条规定，在物业服务管理企业未能按照物业服务合同履行服务管理职能或履行服务管理职能不符合同的约定时，业主此时可以抗辩权，拒绝支付物业费。但是，如果物业服务费用分不同的项目收取的，则业主仅能就物业管理企业未尽职责不分的费用行使抗辩权，即只能拒交物业管理企业未尽职责部分的费用。8、依据以上事实存在问题，物业服务收费，应当遵循合理，应当按质论价，质价相符，即不能只收费不服务，也不能多收费少服务，双方的权利义务是对等的。综上所述，我要维护业主合法权益。经审理查明，被告范秀霞、刁鹏（乙方，买方）与辽宁上海城置业有限公司（甲方，卖方）于2013年6月30日签订《辽宁上海城会员商品房协议》一份，约定乙方自愿认购位于海城市海州管理区环城东路上海城一期项目2号楼1单元701号房屋；被告范秀霞办理入住手续后一直在该房屋居住至今。另查，被告范秀霞（甲方）与上海芸琦物业管理有限公司海城分公司（乙方，以下称芸琦海城分公司）签订《上海城一期（C地块）前期物业服务协议》一份，主要内容为：“第二条乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务事项。（一）物业共用部位的维护；（二）物业共用设施设备的日常运行和维护；（三）公共绿化养护服务；（四）物业公共区域的清洁卫生服务；（五）公共秩序的维护服务；（六）物业使用禁止性行为的管理；（七）物业其他公共事务的管理服务；（八）业主委托的其他物业管理服务事项。……第四条乙方提供的前期物业管理服务内容和标准应符合下列约定：（一）物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护；（二）公共绿化养护服务；（三）物业公共区域的清洁卫生服务；（四）公共秩序的维护服务；（五）物业使用禁止性行为的管理；（六）物业其他公共事务的管理服务。……第六条乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费。甲方交纳物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平方米1.4元（电梯运行费另计）及商业面积每月每平方米2.5元计收（电梯运行费另计）。合计该物业的房屋建筑面积为91.65平方米；电梯运行费为：40元/户/月；底层住宅业主有地下车位的电梯费20元/户/月。按上述计算方式、标准，甲方应按168.31元/月向乙方交纳物业服务费。……第八条物业服务费用（物业服务资金）按年交纳，业主应在每年首月10日前（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。逾期交纳的，违约金的支付约定如下：（一）自逾期之日起，每日加收应交纳物业服务费千分之三的滞纳金。（二）乙方应向甲方公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，并每年2次向甲方公布物业服务资金的收支情况。……第十四条乙方违反本协议的约定，擅自提高收费标准的，对超出标准的部分，业主有权决绝支付；已经支付的，业主有权要求乙方返还。……第十六条本协议中下列词语的定义是：（一）业主，是指物业的所有权人。（二）物业使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。（三）物业买受人，是指物业出售协议中确定的物业购买人。（四）物业交付使用，是指物业买受人收到甲方书面入住通知并已办理相应手续。物业买受人依约收到入住通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为已交付使用。（五）共用部位，是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面等部位。（六）共用设施设备，是指：1、一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具等设备；2、物业管理区域内，由业主和使用人共同使用的通道、绿地、停车场库、照明路灯、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱（房）等设施。（七）公共区域，是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的区域以及整幢住宅外、物业管理区域内，由全体业主、使用人共同使用的区域。（八）专有部分，是指在构造上及利用上具有独立性，由业主独立使用、处分的物业部分。……第二十二条本协议自2014年6月1日起至本小区业主大会成立止。第二十三条本协议终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会。第二十四条本协议经甲乙双方签字/盖章后生效”。另查，辽宁上海城置业有限公司通知范秀霞于2015年3月20日持《上海城一期》住宅交付通知书到上海城物业管理办公室办理房屋交付使用等相关手续。同时在该通知书中注明“3、下列费用由物业服务公司收取物业服务费按二年预收（2015.4.1-2017.3.31），计3079.44元（建筑面积＊1.4元/平方米/月）；装修管理费按建筑面积＊7元/平方米收取（含建筑垃圾清运费），计641.55元；装修保证金按户收取，计1000.00元/户；2-17层业主电梯费按户预收二年（2015.4.1-2017.3.31）计960元（电梯费40元/月/户）”。被告范秀霞交纳相关费用办理了交付手续。另查，原告金地格林物业公司（乙方）与上海芸琦物业管理有限公司海城分公司（甲方）签订《海城上海城前期物业费债权转让协议》，内容为：“1、甲方承认乙方经过本小区业主大会选聘成为本小区物业服务企业的事实，愿意积极协议乙方进行相关事宜的交接。2、甲方同意将2018年8月15日之前预收及未收的物业费债权无条件转让给乙方。3、乙方自本协议签订之日起依法取得本小区2018年8月15日之前的物业费债权，有权向在2018年8月15日前欠缴物业费的相关业主收取相应区间的物业费。4、甲方自本协议签订之日起不再享有本小区2018年8月15日物业费的债权，不得再向相关业主收取物业费。5、本协议一式两份，甲、乙双方各持1份，自双方签字盖章之日其生效”。又查，原告金地格林海城分公司（乙方）与海城市海州管理区上海城一期业委会（甲方）于2018年8月15日签订《海城上海城（一期）物业服务合同》，主要内容为：“第二条乙方应当提供的物业服务包括以下内容：1、制订物业服务工作计划并组织实施；管理相关的工作图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规和《管理规约》的授权制订物业服务的有关制度。2、物业共用部位的日常维护、养护和管理。共用部位明细见附件三。3、物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理。共用设施设备明细详见附件四、4、公共绿地、景观的养护。5、清洁服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等。6、协助维护秩序，对车辆停放进行管理。7、协助做好安全防范工作。发生安全事故，及时向有关部门报告，采取相应措施，协助做好救助工作。8、消防服务，包括公共区域消防设施的维护以及消防管理制度的建立等。9、负责编制物业共用部位、共用设施设备、绿化的年度维修养护方案。10、按照法律、法规的有关规定对物业装饰装修提供服务。11、对物业区域内违反有关治安、环保、无业装饰装修和使用等方面法律、法规、规章的行为，应当及时告知、建议、劝阻，并向有关部门报告。12、制定预防火灾、水灾等应急突发事件的工作预案，明确妥善处置应急事件或急迫性维修的具体内容。13、设立服务监督电话，并在物业区域内公示。……第四条物业服务期限为3年，自2018年8月15日至2021年8月16日。第五条本物业区域物业服务收费方式为：包干制。1、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：[多层住宅]：1.4元/平方米/月，电梯费40元/月/户；[高层住宅]：1.4元/平方米/月，电梯费40元/月/户。第六条业主应当按年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为物业服务费到期当月的15日前。……第二十条业主逾期未交纳无业服务费的，应当按照逾期每日万分之三的标准承担相应的违约金”。又查，在原告提供物业服务与管理范围内存在“住改商”从事经营活动、违建、部分共用设施破损未及时维修、公用部分大小便未及时清理以及非业主低年级子女在园区内打闹喧哗等情况。再查，被告范秀霞未交纳2017年4月1日至2018年12月31日期间的物业费和电梯费。上述事实，原告金地格林海城分公司除陈述外提供的证据有：1、《辽宁上海城会员商品房协议》一份，2、《上海城一期（C地块）前期物业服务协议》一份，3《海城上海城前期物业费债权转让协议》一份，4、《海城上海城（一期）物业服务合同》一份，5、投诉记录以及关于停止“住改商”的通知和相关公示信息等材料一组，6、清洁记录一组以及绿化照片等一组；二被告除陈述外提供的证据有：1、《上海城一期（C地块）前期物业服务协议》一份，2、《上海城一期》住宅交付通知书一份，3、照片一组（用以证明上海城一期物业公司小区园内违建乱扩建管理和监管严重失职等内容）。以上证据，经庭审质证及本院审查，具有真实性、合法性与关联性，各证据间相互印证，所证事实足资认定，本院均予采信。至于原、被告提供的证据是否能够支持各自提出的诉讼主张或辩解意见，本院在论理部分详细阐释。综上，本院查明的案件事实有符合法律规定的证据证明。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，各方当事人在享有合同权利与利益的同时亦应按照合同约定或法律规定履行义务。本案中，原告提供的证据能够证明被告范秀霞与前期物业公司建立物业服务合同法律关系以及自2018年8月15日由其收取在该节点之前未交纳物业费及电梯费的案件事实，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”、《物业管理条例》第二条“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”、第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，金地格林海城分公司系本案适格原告，其依法享有向被告范秀霞主张物业费和电梯费的权利。经归纳，原、被告双方的争议焦点主要为：第一，被告应交纳物业费和电梯费的金额；第二，原告提出的要求被告给付经其酌情确定的违约金的诉讼请求是否能够得到法律支持。关于本案的第一个争议焦点即被告应交纳的物业费和电梯费的金额问题，原、被告双方对物业费的收费标准为1.4元/平方米/月以及被告房屋的建筑面积为91.65平方米两项事实没有异议，本院予以确认。被告提出其不交纳物业费的理由是原告在物业管理与服务方面存在一定问题且经其多次反映未能解决的辩解意见，原告在举证与陈述过程中对小区内存在违建、住改商以及存在噪音等问题没有异议，但称因其没有执法权不能采取相应的强制措施，已经将如上问题向相关管理部门多次进行反映，已经尽到了管理与协助义务。本院认为，原告作为物业服务公司，依照合同约定向区域内的业主提供物业服务，但因其服务未能达到约定的内容影响业主的日常生活，确属违约行为，故本院依其违约行为确定被告尹德洪可适当少交纳一定数额的物业费，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，本院依法确定被告范秀霞应当交纳2017年4月1日至2018年12月31日期间内的物业费1886元（1.4元/平方米/月×91.65平方米×21个月×70%）。另，被告购买的是七楼，属于合同中电梯费另行计收和高层住宅每月按40元交纳电梯费的约定，在未违反相关法律规定的情况下，被告应另行交纳电梯费840元（40元/月×21个月）。关于本案的第二个争议焦点即原告提出的要求被告给付经其酌情确定的3845.45元违约金的诉讼请求是否能够得到法律支持的问题，庭审已经查明，被告拒绝交纳物业费的重大影响因素是原告在物业服务与管理方面存在问题，对其本人和小区内的其他业主的日常生活影响甚大，原告针对本案中被告所提及的管理瑕疵与服务未达标准的行为属持续违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，本院对其提出的该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告范秀霞于本判决生效后十日内给付原告北京金地格林物业管理有限公司海城分公司物业费1886元和电梯费840元共计2726元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元由被告范秀霞负担。此款原告已垫付，被告范秀霞在履行本判决确定的给付义务时，加付50元给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院；于递交上诉状的同时或者上诉期满后七日内预交上诉案件受理费，否则视为放弃上诉。本判决申请执行的期间为两年（该期间从判决书规定履行期间的最后一日起计算；判决书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；判决书未规定履行期间的，从判决书生效之日起计算）。审 判 长  周晓芳人民陪审员  钟芳芳人民陪审员  孙思雨二〇二〇年五月十一日书 记 员  曲安琪