贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终1336号上诉人（原审被告）：贵阳云岩艾丽颜娇服装店，住所地贵州省贵阳市云岩区。经营人：郑泽航，男，1987年6月20日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区龙岗大道（横岗段）3997号信义湛宝大厦D座1505。委托诉讼代理人：陈岸敏，广东君诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李定武，男，1982年4月29日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：熊梅，上海市海华永泰（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙潭，重庆睿渝律师事务所律师。原审被告：黄荣权，男，1984年11月24日出生，汉族，住贵州省晴隆县。原审第三人：刘鸿钧，男，1981年11月12日出生，汉族，住贵州省玉屏侗族自治县。上诉人贵阳云岩艾丽颜娇服装店（以下简称艾丽服装店）因与被上诉人李定武以及原审被告黄荣权、原审第三人刘鸿钧房屋租赁合同纠纷一案，不服贵阳铁路运输法院（2019）黔8601民初754号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。艾丽服装店上诉请求：1、撤销原判；2、裁定驳回被上诉人的起诉或判决驳回被上诉人全部诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实、适用法律错误。被上诉人提交的证据不足证明其为合法出租人，应承担不利后果，应驳回其起诉。被上诉人在一审提交的委托书及房产证均为复印件，上诉人对此不予认可，且通过比对委托书及同意转租证明，郑尚海的签名字迹明显不同，有伪造可能。而委托书及同意转租证明属于证人证言，证人未出庭，均不能采信。二、若李定海为适格原告，其与黄荣权系恶意串通，在未征得上诉人同意的情况下，私自签署租赁终止协议书严重损害了上诉人的合法权益，该协议无效，应驳回被上诉人的全部诉讼请求。三、被上诉人一审的诉讼请求模糊，无法明确要求谁承担什么责任。一审超出诉讼请求范围审理本案，违反了不告不理原则，一审驳回被上诉人对黄荣权的诉讼请求属于适用法律错误。李定武辩称：1、一审认定事实清楚，被上诉人享有案涉房屋的转租权，被上诉人在一审举出了一系列证据足以证明其对房屋享有租赁权，是本案的适格主体。2、黄荣权与李定武达成的租赁协议是真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，李定武与黄荣权签订租赁协议之后，黄荣权支付了2018年4月-2019年4月的租金，但第二年即2019年4月-2020年4月的租金经李定武多次催促，黄荣权陆续支付了10万元左右，未足额支付，因黄荣权未按照合同约定支付租金，所以双方协商一致达成解除租赁合同关系，合理合法，上诉人反复在上诉状中使用的诱导等字眼没有依据。3、上诉人是本案的一审被告，上诉人也认可案涉房屋是其实际占有并使用，根据最高人民法院审理城镇房屋租赁合同的解释，房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除，出租人请求负有逾期腾房义务的次承租人支付费用的人民法院应支持，故一审判决上诉人支付使用费合情合法，至于上诉人已经向黄荣权支付的2019年7月-2020年4月的租金，根据合同的相对性，其相应的权利应向黄荣权、刘鸿钧主张，不应将不利后果转移给李定武。黄荣权未到庭辩称，亦未提交书面答辩意见。刘洪均未到庭述称，亦未提交书面陈述意见。李定武向一审法院起诉请求：1.被告立即腾退坐落于贵阳市云岩区房屋并交付给原告；2.被告向原告支付逾期腾房占有使用费（自2019年7月1日起，按每日1000元计算至腾房之日，暂计至起诉之日为35000元）；3.被告结清腾退房前租赁房屋产生的水、电、煤气、物业管理等一切费用；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年4月10日，案外人程道平（案外人郑尚海受托代签）与原告李定武签订《租赁合同》，约定程道平将坐落于贵阳市云岩区旭东路1号左侧前部门面1至2号房屋（以下简称案涉门面）出租给李定武使用，每年租金210000元，租赁期限自2018年4月10日至2021年4月9日。李定武按约定支付了相应租金。2018年4月10日，第三人刘鸿钧作为黄荣权的工作人员，受黄荣权指使，以案涉房屋所有人的名义与案外人郑逸民签订《租赁合同》，约定将案涉房屋出租郑逸民使用，租期自2018年4月15日至2021年4月14日），每年租金360000元，按年方式交付，在签订合同之日交清第一年房租，第二年起提前一个月交纳下一年度租金；房屋租赁合同生效后，郑逸民向甲方交付60000元押金，合同期满，如不再续约，未损坏房屋结构，在撤场结束三日内押金退回；如任何一方违约，须赔偿对方两个月租金60000元，如出租方违约，须另赔偿装修损失100000元。此外，双方还口头约定郑逸民向刘鸿钧支付“进场费”140000元。合同签订后，郑逸民取得案涉房屋，并将房屋交付被告艾丽服装店使用。同月11日，郑逸民通过案外人黄史华账户向刘鸿钧支付550000元（其中进场费140000元，押金60000元，当年度租金350000元）。2019年3月20日，郑逸民再次通过黄史华账户向刘鸿钧支付2019年4月15日至2020年4月14日的房屋租金。刘鸿钧在收到上述钱款后均转至黄荣权账户。另查明，2018年4月14日，原告与被告黄荣权签订《门面租赁合同》，约定原告将案涉门面出租给黄荣权使用，租赁期限自2018年4月19日至2021年4月9日，租金每年360000元，按年支付，并支付押金30000元，门面到期后退还。2019年6月30日，因未能按约支付租金，李定武与黄荣权签订《租赁终止协议书》，双方同意：1.提前解除2018年4月14日签订的《门面租赁合同》，至2019年7月1日终止；2.黄荣权所支付的30000元合同保证金作为违约金，并在撤场后三日内付清在经营中所产生的水、电、燃气、物业管理费等费用；3.协议签署之日起双方不得再以任何名义向对方主张任何违约赔偿和其他费用。再查明，因要求艾丽服装店返还房屋未果，原告于2019年7月23日向贵阳市公安局云岩区分局黔灵东路派出所报案。截止本案开庭时，艾丽服装店仍在继续使用案涉房屋经营。上述事实，有原告、被告、第三人的当庭陈述笔录、《租赁合同》、案涉房屋所有权证复印件、《门面租赁合同》、银行转账凭证、《租赁终止协议书》、房屋现状照片、报案回执、身份信息等证据在卷佐证，并经庭审质证，一审法院予以采信。一审法院认为，依法成立的合同应受到保护。本案中，原告与黄荣权签订的房屋租赁合同，合法有效。本案的争议焦点为：1.原告李定武是否为本案适格原告；2.黄荣权将房屋转租给郑逸民的行为的效力如何；3.李定武与黄荣权签订的《租赁终止协议书》的效力是否影响艾丽服装店与黄荣权所签订租赁合同的履行，艾丽服装店是否应退还案涉房屋。焦点一，艾丽服装店提出原告并非本案适格原告。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织...”的规定，虽原告在庭审中提交载明房屋权属为程道平的产权证复印件，但有租赁合同原件、租金支付的银行流水佐证，足以证实原告对本案房屋具有收益的权利，是本案的适格原告。一审法院对艾丽服装店的上述抗辩意见，不予支持。焦点二，庭审中原告提出黄荣权未经许可转租为无效的意见。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，上述规定的六个月为除斥期间，当事人未及时行使的，其诉请解除合同或确认转租合同无效的权利不受保护。黄荣权于2018年4月将案涉房屋转租郑逸民，并由艾丽服装店实际使用，直至本案起诉时，艾丽服装店已使用房屋一年有余。原告主张转租合同无效，于法不符，一审法院不予支持。焦点三，从合同的相对性来看，原告与黄荣权签订的房屋租赁合同，和黄荣权与郑逸民签订的房屋租赁合同，为两个独立的合同，原告与郑逸民或者艾丽服装店并不产生直接的法律联系。但是，由于上述两份合同均以同一房屋为标的，合同之间客观上有一些影响。原告与黄荣权之间的合同关系因《租赁终止协议书》而终止，黄荣权实际丧失了对案涉房屋占有、使用、收益的权利，而上述权利是黄荣权与郑逸民之间租赁合同的权利基础。在此种情况下，黄荣权与郑逸民之间租赁合同已无继续履行的可能。艾丽服装店提出以商铺若被收回，将蒙受损失，请求驳回原告诉请的意见，实质上是继续履行转租合同抗辩，因黄荣权实际丧失了对案涉房屋占有、使用、收益的权利致转租合同继续履行已经无事实基础，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定，对于原告的各项诉请，一审法院评判如下：1.关于被告腾退坐落于贵阳市云岩区房屋的诉请，因房屋实际使用人为艾丽服装店，应由艾丽服装店承担返还责任。2.关于二被告支付自2019年7月1日之日起按每日1000元支付房屋占用费，直至腾房之日止的诉请。艾丽服装店作为房屋实际占有人，应向原告支付房屋占有使用费，该诉请予以支持，但对原告主张黄荣权支付房屋占有使用费的诉请，不予支持。3.关于二被告结清腾退房屋前租赁房屋产生的水、电、煤气、物业管理费的诉请。因庭审时房屋暂未返还，房屋使用期间所产生的上述费用均未能确定，一审法院对该诉请不予支持，但原告可在上述费用实际发生后，再行主张。对于因黄荣权违约导致的损失，艾丽服装店可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告贵阳云岩艾丽颜娇服装店于本判决生效之日起十五内将坐落于贵阳市云岩区旭东路1号左侧前部门面1、2号房屋腾退并返还原告李定武；二、被告贵阳云岩艾丽颜娇服装店于本判决生效之日起十五内支付自2019年7月1日起至上述房屋实际返还之日止的房屋占有使用费（按每日1000元计算）；三、驳回原告李定武的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费676元，减半收取计338元，由被告贵阳云岩艾丽颜娇服装店负担（案件受理费原告已预交，被告在履行本判决时直接向原告支付）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。其中李定武提交中国农业银行交易明细清单一份。证明被上诉人于2020年3月22日向房屋所有权人程道平转账支付2020年4月-2021年4月的房屋租金共计21万元。不动产查询结果一份。证明案涉房屋所有权人是程道平，与一审提供的复印件相互印证。艾丽服装店经质证：对中国农业银行交易明细清单真实性认可，不认可关联性，无法证明被上诉人李定武有权转租，根据一审被上诉人提交的委托书复印件与同意转租转让证明两份证据都属于证人证言，未经证人出庭，不能采信，且前两份证据中郑尚海的签名明显不是同一个人所签，且均属于复印件，可能是虚假诉讼。银行转账流水无法证明是案涉房屋的租金。不动产查询结果真实性认可，关联性不予认可，房屋坐落位置与产权证上载明的位置不一致。李定武委托诉讼代理人补充：委托书是郑尚海持有原件，程道平长期在国外，所以我们签订租赁合同时审查了原件。同意转租证明是原件，是同意转租的时候要求出具，是郑尚海本人签好了之后给我们的。产权证是大证，房屋是分为几个小证的。对于李定武二审提交的证据，与本案具有关联性，本院予以确认。本院经审理查明，贵州省不动产登记查询结果显示：权利人程道平，不动产权证书号010240875，坐落云岩区旭东路1号1层1A号，用途经营，面积200.3平方米，登记时间2011年4月27日。詹洪梅与李定武系夫妻关系，2020年3月22日詹洪梅向程道平转账支付了21万元。艾丽服装店至今仍占用案涉房屋。除此之外，二审查明的其余事实与原判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，关于李定武是否为案涉租赁房屋的合法出租人的问题。艾丽服装店上诉主张李定武提交的证据不足以证明其为合法出租人，应驳回其起诉。对此，李定武提交了案涉房屋的权属登记证明，证明案涉房屋权利人系程道平，李定武与程道平所签案涉房屋租赁合同虽系郑尚海代签，但郑尚海持有程道平委托书，且李定武已按约向程道平转账支付了案涉房屋的租金。以上证据能够证明李定武作为案涉房屋的承租人，对该租赁房屋享有相应租赁权利。李定武将案涉房屋转租给黄荣权，事后有郑尚海的同意转租证明，且程道平未在六个月内提出异议，故李定武与黄荣权签订的房屋租赁合同合法有效。因此，本院对艾丽服装店关于李定武不是合法出租人的上诉理由不予采信。关于《租赁终止协议书》是否无效的问题。艾丽服装店上诉主张李定武与黄荣权恶意串通，在未通知并征求其同意的情况下所签订的终止协议损害其合法权益，该协议自始无效。对此，李定武与黄荣权之间存在合法的租赁合同关系，在租赁合同履行过程中，合同当事人自愿解除合同，符合法律规定，艾丽服装店如认为黄荣权违约导致其损失，其可另案主张。故本院对艾丽服装店该项上诉理由不予采信。关于一审是否超出诉讼请求范围审理以及判决的问题。经查，李定武诉讼请求为要求被告腾退房屋以及支付房屋占用费，该诉请明确具体，一审依照《中华人民共和国合同法》以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定作出判决并未超出诉讼请求范围。故本院对艾丽服装店该项上诉理由亦不予采信。关于二审审理中艾丽服装店提出其已向黄荣权支付了第二年租金（2019年4月15日至2020年4月14日），房屋占用费应从2020年4月15日起算。对此，李定武与黄荣权虽于2019年6月30日签订终止协议，但艾丽服装店基于其与黄荣权签订的租赁合同在终止协议签订之前已交纳了第二年租金，即艾丽服装店使用案涉房屋已支付了相应对价，一审再判决艾丽服装店从2019年7月1日起支付房屋占用费不当，根据公平及诚实信用原则，本院确认艾丽服装店从2020年4月15日起至实际返还房屋之日止向李定武支付房屋占有使用费（按每日1000元计算）。综上，上诉人艾丽服装店的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、维持贵阳铁路运输法院（2019）黔8601民初754号民事判决第一项；二、撤销贵阳铁路运输法院（2019）黔8601民初754号民事判决第三项；三、变更贵阳铁路运输法院（2019）黔8601民初754号民事判决第二项为：贵阳云岩艾丽颜娇服装店于本判决生效之日起十五日内向李定武支付从2020年4月15日起至上述第一项确定的房屋实际返还之日止的房屋占有使用费（按每日1000元计算）；四、驳回李定武的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费676元，减半收取338元，由贵阳云岩艾丽颜娇服装店负担300元，由李定武负担38元；二审案件受理费676元，由贵阳云岩艾丽颜娇服装店负担600元，由李定武负担76元。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 颜 云审判员 姜彦宏二〇二〇年五月九日书记员 王凤霞