北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终5958号上诉人（原审被告）：杨萍，女，1977年10月19日出生，汉族，住北京市通州区。被上诉人（原审原告）：北京汇天物业管理有限责任公司，住所地北京市通州区中山大街59号院1号楼5层5326室。法定代表人：杨维河，执行董事。委托诉讼代理人：王俊菊，女，北京汇天物业管理有限责任公司员工。委托诉讼代理人：王昌林，男，北京汇天物业管理有限责任公司员工。上诉人杨萍因与被上诉人北京汇天物业管理有限责任公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初39805号民事判决,向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨萍上诉请求:1、撤销北京市通州区人民法院(2019)京民初字第39805号民事判决中第一、第二项判决;发回重审或依法改判。2、本案一审、二审诉讼费用由物业公司承担。事实与理由：1、案情疑难、重大、复杂,应该使用普通程序,并且在一审中提出要求转为普通程序而一审法官不予接受,一审使用简易程序审理案件,属于程序违法。2、物业费和能源费没有物价局和发改委批复文件,无合理收费依据。3、其没有进行招投标程序,物业与实地签订前期物业无效。未经业主同意,其强行赶走大连意美进入小区收费违法。4、其除了打扫卫生没有进行其他任何物业服务,高昂物业费与服务不匹配、不成正比。5、物业伪造证据,严重虚列物业服务人员和支出,其所提供证据不能作为定案依据。6、温度湿度严重不达标,夏天阴冷潮湿,冬天干燥难耐,家里新风系统空气质量和温度严重不达标。7、物业涉黑涉恶,本案应该中止审理。据此,请求二审法院撤销原判,发回重审或对一审判决直接予以改判,支持杨萍的上诉请求。物业公司辩称：不同意杨萍的上诉请求，同意一审判决。1.关于服务合法性，我们与北京实地房地产开发有限责任公司（以下简称实地公司）签订了《前期物业管理委托合同》，我们提供了前期物业服务，也与部分业主签订了物业服务合同；即使我们没有与部分业主签订物业服务合同，我们与同小区的业主形成了事实上的物业服务关系；2.关于业主和开发商签订的买卖合同里，里面是有物业费事项的。物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令杨萍支付物业费15647.45元（自2015年12月至2019年8月）；2、判令杨萍支付滞纳金2503.93元（自2015年12月11日暂计至2019年8月31日，按年利率4.35%计算）；3、判令杨萍承担诉讼费。一审法院经审理查明：杨萍系坐落于北京市通州区xx房屋的购买人，该房屋建筑面积为116.71平方米。2014年9月、2015年3月，北京实地房地产开发有限责任公司两次与物业公司签订《前期物业管理委托合同》，委托物业公司为涉案小区提供物业服务，服务期限自2014年9月22日至业主大会成立后按照程序重新选聘物业公司且合同生效后，物业服务费的收费标准为建筑面积每月每平方米3元，能源费的收费标准为建筑面积每月每平方米5.5元，向物业产权人或使用人收取。此后，物业公司依约向涉案小区提供相关服务。物业公司称能源费的服务内容主要为保障业主居住的房屋恒温（20-26摄氏度）恒湿（40%至60%）。经核实，杨萍未向物业公司交纳2015年12月11日至2019年8月31日期间的物业费。上述事实，有《前期物业管理委托合同》及双方当事人陈述等证据在案佐证。一审法院认为：当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。现物业公司要求杨萍给付所欠能源费的请求，理由正当、证据充分，一审法院予以支持。物业公司接受小区建设单位的委托为杨萍提供了物业费的相关服务，杨萍亦实际接受了物业公司提供的服务，双方形成事实合同关系。物业公司要求杨萍给付滞纳金的请求，依据不足，不予支持。物业服务是包括各专项服务的综合服务，是一动态的过程。对物业服务质量的评判，应当进行综合的考察，以动态、发展和全面的视角看待。对物业服务费用与服务水平相适应的认定，应当综合考虑服务的规范性、处理解决相关问题的时效等因素。是否应当减收物业服务费，应当以物业管理企业提供的服务项目和质量与合同约定标准是否存在明显差距为依据。通过本案的证据动态、发展和全面看待，不足以认定物业公司提供的物业服务与约定存在明显差距，杨萍仍应全额交纳相应的物业费。需要指出的是，物业服务企业的物业服务是一个持续性的动态的过程，整个小区环境的好坏一方面有赖于物业服务企业尽心尽力的物业服务，更需要全体业主共同的维护。物业服务企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业服务企业作为提供物业服务的主体，应当加强与业主的沟通，对于业主反映的问题及时有效地进行反馈和整改，努力提升自身的物业服务水平，通过自身努力为业主创造良好的居住生活环境，取得业主的认可；同时业主也应对物业服务企业给予相应理解，尽可能地看到其在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件，业主简单的通过拒交物业费的方式表达自身的不满情绪极易导致小区的物业服务状况陷入恶性循环。在此，一审法院希望双方能够通过共同努力，营造出和谐美丽的小区环境。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、杨萍给付北京汇天物业管理有限责任公司2015年12月11日至2019年8月31日的物业费合计15647.45元，于判决生效后七日内执行清；二、驳回北京汇天物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理期间，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。综合双方当事人的诉辩意见，本院认为本案的争议焦点为物业公司提供的物业服务是否达到标准，杨萍是否应该支付相应费用。杨萍上诉主张，物业公司与实地公司签订前期物业合同无效，物业费和能源费无合理收费依据，物业公司服务不达标，且涉黑涉恶；一审使用简易程序审理案件,属于程序违法。对此，本院经审查认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，物业公司与实地公司签订的《前期物业管理委托合同》依法对杨萍具有约束力。物业公司依约为杨萍提供了物业费的相关服务，杨萍亦应依约履行缴纳物业费的义务。杨萍虽上诉主张《前期物业管理委托合同》无效，但未能举证，本院不予采信。关于杨萍指出的物业公司服务不达标之处，物业公司应当予以改进。但同时杨萍未能提交充分有效证据证明物业公司在履行合同中存在重大违约行为导致业主丧失了根本上的合同利益；且物业服务系一项整体性、综合性、持续性的服务，物业服务瑕疵亦不宜根据某一短时期的服务质量问题或者单个、局部问题来认定，而应考虑小区的整体服务情况、持续状态和小区全体业主的利益予以确认。因此，一审法院结合本案现有证据情况，未予认定物业公司提供的物业服务与约定存在明显差距，并根据《前期物业服务协议》约定的物业费标准计算杨萍应支付的物业费并无不当，本院予以维持。杨萍关于一审使用简易程序审理案件属于程序违法的上诉主张，亦于法无据，本院不予采信。综上所述，杨萍的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费254元，由杨萍负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 茵审 判 员  张丽新审 判 员  田 璐二〇二〇年五月二十六日法官助理  徐 仙书 记 员  张晓华