上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终3744号上诉人（原审原告）：华达，男，1981年9月14日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：高雨，上海国年律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海天歌置业有限公司，住所地上海市浦东新区创新西路778号。法定代表人：陆彦臣，总经理。委托诉讼代理人：吴秀青，女，该公司工作人员。被上诉人（原审被告）：上海斯潘房地产营销策划有限公司，住所地上海市浦东新区书院镇船山街49弄1号1004室。法定代表人：何贵玲，执行董事。委托诉讼代理人：黄佳庆，上海问学律师事务所律师。上诉人华达因与被上诉人上海天歌置业有限公司（以下简称天歌公司）、上海斯潘房地产营销策划有限公司（以下简称斯潘公司）商品房预售合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初77303号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年5月7日公开开庭进行了审理。上诉人华达的委托诉讼代理人高雨、被上诉人天歌公司的委托诉讼代理人吴秀青、被上诉人斯潘公司的委托诉讼代理人黄佳庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人华达上诉请求：1.撤销一审判决主文第四项,改判天歌公司返还上诉人华达人民币481,040元（币种下同）,斯潘公司对上述款项承担连带责任；2.撤销一审法院判决主文第五项,改判天歌公司支付以481,040元为本金、按中国人民银行同期存款利率计算的自2019年7月21日起至实际付款之日止的利息，斯潘公司对上述利息承担连带责任。事实和理由：其在向斯潘公司支付上述481,040元钱款时，斯潘公司尚未与案外人上海XX有限公司（以下简称XX公司）签订《权利义务转让协议》，故斯潘公司收取该款系代楼盘开发商天歌公司收取的购房款，而当时斯潘公司的代理权限尚不明确，依法应由被代理人即天歌公司承担还款责任、由代理人即斯潘公司承担连带责任。被上诉人天歌公司辩称，不同意华达的上诉请求，其未从斯潘公司处收到过涉案的481,040元钱款，且根据《权利义务转让协议》，斯潘公司受让了XX公司在与天歌公司合作项目下的全部权利义务，故该协议能够调整涉案钱款的结算事宜。综上，一审判决正确，请求二审维持原判。被上诉人斯潘公司辩称，不同意华达的上诉请求，一审判决正确，请求二审维持原判。华达向一审法院起诉，请求判令：1.华达与天歌公司签订的《上海市商品房预售合同》于2019年7月20日解除；2.天歌公司支付华达违约金（以1,022,352元为基数，自2018年10月1日起至2019年7月20日止，按日万分之二计算）；3.天歌公司归还华达购房款1,022,352元；4.天歌公司支付华达利息（以1,022,352元为基数，自2018年4月28日起至实际归还日止，按中国人民银行同期存款利率计算）；5.天歌公司支付赔偿金30,670元；6.斯潘公司对上述诉请中的481,040元承担连带责任。一审法院认定事实：2017年2月23日，天歌公司与XX公司签订《商业地产项目收购合同》一份，约定，XX公司拟收购天歌公司开发的XX项目，收购标的坐落于上海市XX路XX弄XX号1011-1030、2001-2039、3001-3039；2号1001-1064、2001-2066、3001-3064（详见预售依靠可证和预测报告）；销售标的中1号楼的销售期限为2017年3月1日至2018年5月31日，2号楼销售期限为自小马公司支付2号楼50%收购款后开始销售；合同期内，双方不签订正式购房合同，XX公司有权将该项目的房源指定第三方购买，天歌公司应与指定第三方签订正式购房合同，指定第三方应支付购房款（含客户的货款金额）视为XX公司支付的购房款；超出底价部分的购房款（溢价房款）由XX公司直接向指定第三方收取，并承担相应税费……。该收购合同第三条第七款约定，XX公司以买断、独家销售代理的方式销售该项目所购房屋，即在本合同有效期内，天歌公司委托XX公司独家销售代理该项目的所购房源：2017年8月31日前，本项目其他房源（3-8号楼）的销售天歌公司拟指定XX公司以本合同约定的方式收购及销售，具体的合约条款由双方另行协商确定，若双方协商不一致，天歌公司可自行销售或委托第三方销售该项目其他房源。2017年12月26日，天歌公司与XX公司签订《商业地产项目收购合同》补充协议二，约定由XX公司对项目4号楼、6号楼、7号楼进行收购、销售。补充协议二为《商业地产项目收购合同》的补充协议，补充协议二未涉及的相关条款均按双方于2017年2月23日签订的《商业地产项目收购合同》执行。2018年11月22日，天歌公司、斯潘公司与XX公司签订三方的《权利义务转让协议》，约定：天歌公司和XX公司同意，自2018年11月15日起XX公司将其在收购合同、补充协议、补充协议二及补充协议三项下的所有权利义务概括转让给斯潘公司，XX公司不再履行上述法律文件。2018年3月19日，华达和案外人魏某作为乙方（预购方）、斯潘公司作为甲方（卖方）签订《定金合同（供商品房预订时使用）》一份，约定：预定房屋地址上海市XX路XX弄XX号楼XX室，购房总费用1,552,352元，定金50,000元，双方约定：乙方于2018年4月27日到甲方售楼处签订《上海市商品房预售合同》，华达同意签订本合同时，支付定金作为甲乙双方当事人订立商品房预售/买卖合同的担保，签订商品房预售/买卖合同后，华达支付的定金转为购房费用。房款支付方式：2018年3月20日前支付首笔购房费用100,000元（含已支付的定金50,000元）；2018年4月27日前支付房款922,352元；余款530,000元，以银行贷款方式支付。2018年4月28日，华达与斯潘公司签订《销售服务协议》，约定：斯潘公司在华达购房过程中，提供服务。华达向斯潘公司支付销售服务费481,040元。…本合同单独于华达因购买该房屋而签订的相关协议，与该等协议并无直接关联。同日，华达与天歌公司签订《上海市商品房预售合同》，由华达向天歌公司购买坐落于上海市XX路XX弄《XX》XX号XX层XX室房屋，政府批准的规划用途为商业，暂测建筑面积31.61㎡，每平方米房屋建筑面积单价33,891.56元，房屋总房价款暂定为1,071,312元。合同第十一条约定，天歌公司定于2018年9月30日前将该房屋交付给华达，除不可抗力外。第十二条约定，天歌公司如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付华达，应当向华达支付违约金，违约金按华达已支付的房价款日万分之二计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，华达有权单方解除本合同。第十九条约定，华达行使本合同条款中约定的单方解除本合同权利时，应书面通知天歌公司，天歌公司应在收到华达书面通知起30天内将华达已支付的房价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算）全部退还华达，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的3.00%，在退还房价款时一并支付给华达。合同签订后，华达向天歌公司支付了541,312元，银行贷款530,000元尚未到账。因天歌公司未按期交付房屋，2019年7月，华达委托律师向天歌公司注册地发出解除合同的律师函，同年7月20日显示函件被他人签收。后华达诉诸一审法院，请求判如所请。一审法院认为，华达与天歌公司签订的《上海市商品房预售合同》以及华达与斯潘公司签订的《定金合同（供商品房预订时使用）》系双方真实意思表示，各方均应恪守。根据预售合同约定，天歌公司定于2018年9月30日交付房屋，然至华达起诉，天歌公司已经逾期交房超过90天，达到了合同约定的华达可以单方解除合同的条件。华达主张解除合同，于法有据，与约相符，法院予以支持，华达主张合同解除之日为2019年7月20日，予以照准。合同解除后，天歌公司理应退还已收取的房款并按合同约定支付华达利息。至于斯潘公司是否应退还所收取的款项，根据天歌公司、斯潘公司和XX公司之间的《商业地产项目收购合同》等相关协议约定，XX公司在上述合同及协议中的所有权利义务已概括转让给斯潘公司，据此收购合同约定的超出底价部分的购房款（溢价房款）即由斯潘公司直接收取。华达与斯潘公司签订的《定金合同（供商品房预订时使用）》亦明确约定“购房总费用1,552,352元”；据此足以认定斯潘公司收取的是溢价房款，属购房款性质。斯潘公司辩称是以服务费名义收取的签约转让金，因事先未向华达明示，事后华达也不予认可，且定金合同将该部分款项也一并列入房款中，故对其说法一审法院不予采信。按期向购房者交付房屋系天歌公司作为开发商的基本义务之一，现天歌公司不能按期交房并达到了购房者可以单方解除合同的条件，天歌公司应按购房者实际支付的购房款总额作为逾期交房违约金和赔偿金的计算基数，向华达支付约定的违约金和赔偿金。但其中逾期交房违约金依据合同约定，一审法院仅支持90天。至于天歌公司与斯潘公司之间的费用结算约定或利益分配关系，与购房者无关，不能成为天歌公司减免自身责任的事由。斯潘公司并无交付房屋的义务，无需承担该部分违约金和赔偿金。但斯潘公司作为购房款的收款人，应向付款人返还本金并承担占款期间的利息损失。一审法院审理后，于二○一九年十二月三日作出判决：一、华达与天歌公司于2017年12月3日签订的《上海市商品房预售合同》于2019年7月20日解除；二、天歌公司应于判决生效之日起十日内退还华达购房款541,312元；三、天歌公司应于判决生效之日起十日内支付华达以541,312元为本金按中国人民银行同期存款利率计算的自2019年7月21日起至实际付款之日止的利息；四、斯潘公司应于判决生效之日起十日内返还华达481,040元；五、斯潘公司应于判决生效之日起十日内支付华达以481,040元为本金按中国人民银行同期存款利率计算的自2019年7月21日起至实际付款之日止的利息；六、天歌公司应于判决生效之日起十日内向华达支付逾期交房违约金（以1,022,352元为基数，按日万分之二的标准计算90天）；七、天歌公司应于判决生效之日起十日内支付华达赔偿金30,670.56元；八、驳回华达的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15,014元，减半收取计7,507元，由天歌公司、斯潘公司共同承担。二审中，各方当事人都没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，根据本案中《商业地产项目收购合同》的约定，XX公司直接向购房者收取“超出底价部分的购房款（溢价房款）”，而斯潘公司根据《权利义务转让协议》概括受让了XX公司在上述合同及一系列补充协议中的权利义务，故本案中的溢价房款481,040元由斯潘公司直接收取，亦应由斯潘公司向购房者承担还款、付息的义务。华达在一、二审中均无证据能够证明斯潘公司将上述钱款全部或部分转交给天歌公司，本院对其上诉请求难以支持。综上所述，上诉人华达的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币8,600元，由上诉人华达负担。本判决为终审判决。审判长 方 方审判员 刘 佳审判员 娄 永二〇二〇年五月十二日书记员 张功楷附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；