北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终2522号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京盛弘瑞通数字文化传播有限公司，住所地北京市房山区城关街道农林路1号4-A028。法定代表人：胡小娟，经理。委托诉讼代理人：蔺晓翔，女，北京盛弘瑞通数字文化传播有限公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：郭小敏，女，1987年7月16日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：郭卫锋（郭小敏之弟），住河南省新蔡县。原审被告：蔺晓翔，女，1972年11月5日出生，满族，住北京市朝阳区。上诉人北京盛弘瑞通数字文化传播有限公司（以下简称：瑞通公司）因与被上诉人郭小敏、原审被告蔺晓翔房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2018）京0111民初15467号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。瑞通公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项、第五项。发回重审或依法改判驳郭小敏一审全部诉讼请求并支持我一审反诉请求；本案一、二审诉讼费用由郭小敏承担。事实和理由：1.我公司与郭小敏签订的《租赁合同补充协议》无效。郭小敏在明知涉案房屋不能转租的情况下，未经房屋出租人苏联岐同意擅自转租属于无权处分，且郭小敏隐瞒转租事实，苏联岐在得知事实后，对于郭小敏的转租行为未予追认，要求解除与郭小敏签订的《房屋租赁合同》并要求其搬离涉案房屋。2.郭小敏主张涉案房屋的电费无合同和事实依据。3.因郭小敏无权转租涉案房屋导致租赁合同无效，是郭小敏的过错，因此应当赔偿我公司的经济损失。4.一审判决在原审判决书本院认为引述的内容系无效内容。郭小敏辩称：同意一审判决，不同意瑞通公司的上诉请求和事实理由，请求二审法院予以维持。1.郭小敏和瑞通公司签订的《房屋租赁合同补充协议》和《房屋租赁合同》均为有效合同。瑞通公司和苏联岐对于郭小敏的转租行为是知悉的。2.一审法院对于涉案房屋电费的认定，认定事实清楚。3.瑞通公司主张的经济损失没有依据。蔺晓翔述称，同意瑞通公司所有主张。郭小敏向一审法院起诉请求：1、判令瑞通公司向郭小敏支付拖欠3个月房租37500元人民币和拖欠房租利息自拖欠之日起计付至本案生效判决确定的履行期限届满之日止（按2018年中国人民银行同期贷款利率计算）；2、判令瑞通公司向郭小敏支付拖欠电费8358．5元人民币和拖欠电费所产生的利息自拖欠之日起计付至本案生效判决确定的履行期限届满之日止（按2018年中国人民银行同期贷款利率计算）；3、判令瑞通公司向郭小敏赔偿合同违约金5000元人民币；4、判令瑞通公司承担证人因出庭而产生的误工费297.33元、交通费106元；5、诉讼费由瑞通公司承担。瑞通公司向一审法院反诉请求：1、请求确认瑞通公司与郭小敏双方于2017年6月19日签署的《租赁合同补充协议》无效；2、判令郭小敏退还瑞通公司房屋押金5000元；3、判令瑞通公司返还郭小敏多支付的电费差额共计15407元；4、判令瑞通公司赔偿瑞通公司经济损失共计47208元（其中房租差额损失24918元、房屋水电改造费用22290元）；5、判令郭小敏向瑞通公司开具合法有效的房屋租赁发票(金额127500元)、向瑞通公司提供电费发票；6、判令郭小敏承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：蔺晓翔系瑞通公司法定代表人，该公司于2013年8月27日成立。2016年4月27日，郭小敏与孙建武签订房屋租赁合同，约定郭小敏承租孙建武位于北京市房山区长阳镇大宁村203号房屋，租赁期限为5年。2017年2月22日，蔺晓翔代表瑞通公司（承租方，乙方）与郭小敏（出租方，甲方）签订房屋租赁合同。合同约定：甲方出租给乙方的房屋位于北京市房山区长阳镇大宁村203号，租赁期2年，自2017年3月10日起至2019年3月9日止，租赁该房屋作为居住办公使用。该房屋月租金为5000元，房租支付方式押一付六（即一个月押金，房租每六个月支付一次）。双方自本合同签订之日起，由乙方支付甲方2000元作为定金，乙方入住后该定金转为押金。乙方入住之日（即2017年3月10日），由乙方支付甲方其余的押金3000元及六个月租金30000元。合同签订后，即开始履行。瑞通公司向郭小敏交纳了押金5000元及房屋租金30000元，郭小敏也将上述房屋交付给瑞通公司使用。2017年6月3日，郭小敏与苏联岐签订房屋租赁合同，约定郭小敏承租苏联岐位于北京市房山区长阳镇宁村134号房屋，租赁期限为5年，自2017年6月20日起至2022年6月19日。2017年6月19日，经郭小敏（甲方）与瑞通公司（乙方）协商，双方签订租房合同补充协议一份。协议约定：鉴于甲乙双方已于2017年2月22日签订《房屋租赁合同》，经双方协商，就合同内容变更如下：一、租赁地点由原地址北京市房山区长阳镇大宁村203号，变更地址为北京市房山区长阳镇大宁村134号，面积为134号整栋楼房（除三层西北角一间房屋外不作为出租范围）及一个院子。二、租赁期限由原2年变更为5年，自2017年6月10日起至2022年6月9日止。三、房屋租金由原每月5000元变更为每月12500元，乙方需补足2017年6月10日至9月10日的租金差额22500元，补交时间为2017年6月30日前，自2017年9月10日起房租支付方式仍为每半年支付一次。在租赁期限内，甲方承诺前两年房租保持不变，自第三年开始房屋月租金按照上一年月租金额的12%递增，即第三年每月租金14000元；第四年每月租金15680元；第五年每月租金17560元。甲方应于2017年6月20日前将变更后的房屋交付乙方，乙方需在2017年6月30日之前搬离原合同地址（大宁村203号）的一层，7月10日之前搬离原合同地址（大宁村203号）的三层。补充协议签订后，瑞通公司于2017年6月30日向郭小敏补缴了租金22500元。2017年9月22日，瑞通公司向郭小敏交纳了2017年9月10日至2018年3月9日期间的租金75000元。2018年3月，苏联岐得知郭小敏将房屋转租，即找到瑞通公司，欲收回出租房屋。2018年5月17日，瑞通公司搬离其承租的134号房屋。另查明，郭小敏与瑞通公司签订房屋租赁合同中约定，由瑞通公司支付其用电费用。合同履行过程中，双方约定交费标准为每年供暖季（每年的11月15日至次年3月15日）按每度电0．7元交费，供暖季以外时间段按每度电1元交费。截止2018年2月1日，承租房屋（134号）用电数为老表17269度、新表13054度。瑞通公司分五次已将2018年2月1日前的用电费用30815．1元给付郭小敏。2018年3月15日，134号房屋用电数为老表20267度、新表17211度。2018年2月1日至2018年3月15日，瑞通公司的用电量为7155度，其应缴纳电费5008．5元。2018年5月18日，134号房屋用电数为老表21852度、新表18976度。2018年3月15日至2018年5月17日，瑞通公司的用电量为3350度，其应缴纳电费3350元。以上事实，有双方当事人陈述；郭小敏提交的房屋租赁合同、租房合同补充协议、微信记录、暂住人口信息查询打印表；瑞通公司提交的房屋租赁合同、租房合同补充协议、苏联岐情况说明、银行业务回单；一审法院与苏联岐的谈话笔录等证据在案佐证。一审法院认为，关于双方诉争的蔺晓翔是否为2017年2月22日房屋租赁合同承租主体问题，郭小敏主张承租人系蔺晓翔个人，而瑞通公司及蔺晓翔主张承租人为瑞通公司。对此，法院认为，虽该房屋租赁合同未加盖瑞通公司印章，只有蔺晓翔个人签名，但签订合同时，蔺晓翔系瑞通公司法定代表人，且给付郭小敏房屋租金、押金及电费均为瑞通公司所为，同时，从双方所签租房合同补充协议也可以印证，房屋租赁合同的承租人为瑞通公司，与蔺晓翔个人无关，故郭小敏要求蔺晓翔承担民事责任的主张，法院不予支持。郭小敏与瑞通公司签订的房屋租赁合同及补充协议均系双方真实意思表示，其内容不违反相关法律规定，合同应为有效。根据查明的事实，瑞通公司于2018年5月17日搬离承租房屋，故瑞通公司应给付郭小敏2018年3月10日至2018年5月17日期间租金，金额应为25273．97元。合同履行过程中，因房屋出租人苏联岐得知郭小敏转租房屋，即找到瑞通公司，三方因租房一事产生争议，瑞通公司未再给付郭小敏房屋租金事出有因，故郭小敏要求瑞通公司支付房屋租金利息的诉讼请求，法院不予支持。庭审中，瑞通公司不认可郭小敏陈述的2018年3月15日及2018年5月18日用电数，但其又无法明确具体数字，结合郭小敏提供的微信记录，法院确认郭小敏主张的用电量。根据瑞通公司的用电量及双方履行合同过程中约定的缴费标准，瑞通公司应给付郭小敏电费8358．5元。因合同对电费缴纳时间未约定，故郭小敏要求瑞通公司支付电费利息的诉讼请求，法院不予支持。郭小敏要求瑞通公司赔偿违约金、承担证人误工费及交通费的诉讼请求，因证据不足，法院均不予支持。瑞通公司以郭小敏转租房屋未经苏联岐同意及追认为由，要求确认双方所签租房合同补充协议无效之请求，依据不足，法院不予支持。因瑞通公司于2018年5月17日搬离承租房屋，其以自己的行为表明不再履行房屋租赁合同，在法院2018年8月9日与郭小敏的谈话笔录中，郭小敏陈述：“今年3月底对方就说不租了，3月24日见面谈，被告说因经济原因不租了，我当时也同意了，但要求她把欠的租金及电费交清，房租算到搬走那天。”。综上，法院认为，双方所签租赁合同已实际解除，合同解除后，郭小敏应将所收取的押金5000元返还给瑞通公司。瑞通公司要求退还多支付的电费差额，因已实际履行，法院不予支持。因瑞通公司自行搬离承租房屋，故其要求郭小敏赔偿经济损失47208元的诉讼请求，无法律依据，法院不予支持。瑞通公司要求郭小敏开具房租发票、提供电费发票，因租赁合同未约定，其主张证据不足，法院不予支持。据此，一审法院于2020年2月判决：一、北京盛弘瑞通数字文化传播有限公司于判决生效后十日内给付郭小敏租金25273.97元；二、北京盛弘瑞通数字文化传播有限公司于判决生效后十日内给付郭小敏电费8358.5元；三、郭小敏于判决生效后十日内返还北京盛弘瑞通数字文化传播有限公司押金5000元；四、驳回郭小敏其他诉讼请求；五、驳回北京盛弘瑞通数字文化传播有限公司其他反诉请求。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院补充查明如下事实：一审法院2018年8月9日与郭小敏的谈话笔录中记载，郭小敏陈述“今年3月底对方就说不租了，3月24日见面谈，被告说因经济原因不租了，我当时也同意了，但要求她把欠的租金及电费交清，房租算到搬走那天。”在本院审理过程中，瑞通公司陈述，其承租涉案房屋后，购买了空调、冰箱、热水器、办公桌等设备，并支付了空调安装、暖气改造等多项费用；在搬离承租房屋时，已将这些物品就地处理。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则、公平原则、诚信原则。瑞通公司在从事民事活动的过程中，应当对自己的行为尽到合理的注意义务，并承担相应的法律后果。瑞通公司与郭小敏2017年6月19日签订的《租房合同补充协议》落款处有瑞通公司的印章，该合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。现瑞通公司提出，郭小敏是在明知房屋不能转租的情况下、未经出租人同意擅自转租，故该合同应属无效合同的上诉主张，没有法律依据，本院不予支持。根据查明的事实，瑞通公司已经交纳了2018年3月9日前的房租，并于2018年5月17日搬离承租房屋，故瑞通公司应给付郭小敏2018年3月10日至2018年5月17日期间租金，依据双方约定的租金标准，金额应为25273．97元。因双方所签租赁合同已实际解除，郭小敏应将所收取的押金5000元返还给瑞通公司。一审法院作出的上述判决，事实依据充分，本院予以确认。关于瑞通公司应缴纳电费的标准问题，双方在《房屋租赁合同》及《租房合同补充协议》中均未对电费的缴纳标准进行约定。在合同履行过程中，瑞通公司实际按照每年供暖季（每年的11月15日至次年3月15日）按每度电0.7元交费、供暖季以外时间段按每度电1元交费，双方以实际行为对合同内容作出了补充约定，该缴费标准并不违反违反法律、行政法规的强制性规定。原审法院结合郭小敏提供的微信记录确认用电数量，并根据双方履行合同过程中实际采用的缴费标准，确定瑞通公司应给付郭小敏电费8358．5元，并无不妥。瑞通公司要求郭小敏退还多支付电费差额的主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。瑞通公司承租房屋后，为满足自身经营需要购买了办公用品及电器等设备，在其搬离时已进行了处理，故其要求郭小敏赔偿经济损失的主张，于法无据，本院不予支持。瑞通公司要求郭小敏开具房租发票、提供电费发票，因租赁合同未约定，其主张证据不足，本院不予支持。综上所述，瑞通公司是上诉主张不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2089元，由北京盛弘瑞通数字文化传播有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 梁立君审 判 员 孟 龙审 判 员 刘苑薇二〇二〇年五月二十七日法官助理 梁 辰书 记 员 胡翔宇