杭州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0191民初263号 原告：胡晔，女，汉族，1982年7月18日出生，住杭州市上城区。 委托诉讼代理人：汪好朋，浙江丰国律师事务所律师。 被告：杭州万亚贸易有限公司，住所地：浙江省杭州市经济技术开发区万亚名城1幢313室。法定代表人：腾万飞。 被告：浙江万亚置业有限公司，住所地：浙江省杭州市经济技术开发区万亚名城1幢311室。法定代表人：腾荷雪。 二被告共同委托诉讼代理人：滕亚力，男，浙江万亚置业有限公司工作人员。 原告胡晔与被告浙江万亚置业有限公司（以下简称浙江万亚公司）、杭州万亚贸易有限公司（以下简称杭州万亚公司）合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡晔的委托诉讼代理人汪好朋，被告浙江万亚公司、杭州万亚公司的委托诉讼代理人滕亚力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡晔向本院提出诉讼请求（变更后）：1、请求判令原告与被告一签订的《物业使用权转让合同》2037年5月6日至2050年6月16日的部分无效；2、请求判令原告与被告一签订的《物业使用权转让合同》2017年5月6日至2037年5月5日的部分于2017年5月12日解除；3、请求判令被告一返还原告已付租金321243元，并赔偿原告损失34460元（从2017年5月12日起，按银行同期贷款利率暂计至2019年8月15日，以被告清偿之日为准）；4、请求判令被告二对于上述债务承担连带责任；5、请求判令由两被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2017年，原告从公开渠道了解到，被告二开发的“万亚名城”项目良好，商铺升值空间巨大，年租金回报在5-8万元以上。2017年5月6日，原告选中“万亚名城”负一楼6223号商铺，与被告一签订《物业使用权转让合同》。同日，被告一与原告签订《商铺委托管理协议》，以委托管理的名义取得涉案商铺使用权。2017年5月12日，原告向被告一支付321243元。2019年6月，原告发现两被告擅自改变商场规划，涉案商铺不复存在。2019年8月5日，被告一向原告“返租”2593元，与之前承诺的收益相差甚远。2019年8月11日，原告咨询律师后才了解到《物业使用权转让合同》实为房屋租赁合同，原告从未获得商铺的所有权。综上所述，两被告在《物业使用权转让合同》签订前，故意隐瞒“名为销售，实为租赁”事实，规避合同法关于租赁期限不得超过20年的强制性规定，提供年租金5-8万元以上的虚假信息，致使原告作出购买商铺不真实的意思表示。两被告在《物业使用权转让合同》签订后，通过与原告签订《商铺委托管理协议》，以委托管理的名义取得商铺的使用权，将商场重新布局后，再次以自己的名义将商铺予以出租，并隐瞒商铺的真实收益，导致原告利益遭受重大损失。被告至今未能交付商铺。被告二作为万亚名城的土地使用权人与房屋所有权人，将万亚名城物业使用权委托被告一予以销售，应当与被告一承担连带责任。为维护原告的合法权益，依据民事诉讼法的相关规定，特向贵院起诉，望判如所请。 被告杭州万亚公司、浙江万亚公司共同辩称：1.合同约定的转让款321243元为二十年的转让金额，超过二十年的部分是无偿给原告使用的，原告亦未补交任何费用。2.原告与被告杭州万亚公司签订的《物业使用权转让合同》《商铺委托管理协议》是合法有效的，原告要求合同解除无事实和法律依据。3.原告要求被告浙江万亚公司承担责任无依据。 本院经审理查明：2017年5月6日，原告（乙方）与被告杭州万亚公司（甲方）签订《物业使用权转让合同》。合同约定：原告受让被告杭州万亚公司所有的位于万亚金沙湖一号负一层负一楼6223号商铺，建筑面积约为14.80平方米。使用权转让期限为20年，自2017年5月6日至2037年5月5日；期限届满后，原告无偿使用至2050年6月16日。出让总金额为321243元。被告杭州万亚公司应于2017年5月6日前将商铺交付给原告。同日，原告（委托方、甲方）与被告杭州万亚公司（受托方、乙方）签订《商铺委托管理协议》，约定原告将购买的商铺委托被告杭州万亚公司进行出租和经营管理，时间为十年，自2017年7月1日至2027年6月30日。原告承诺不干涉被告杭州万亚公司对该商铺的招商、出租与经营管理。租金以被告杭州万亚公司与承租人签订的租赁合同约定的实际租金为准，第一年至第二年为市场培育免租期，第三年至第十年按实收到的租金扣除国家规定的相关税费后原告得到80%，被告得到20%的管理费。合同签订后，原告于2017年5月12日付清了转让款321243元。 另查明，案涉商铺的所有权人为被告浙江万亚公司。被告浙江万亚公司于2017年1月8日与被告杭州万亚公司签订《万亚金沙湖一号委托协议书》两份，授权被告杭州万亚公司对其持有的万亚名城金沙湖一号负一层部分使用权（地下负一层商业、地下非机动车位）进行使用权转让。审理中，原告明确表示，其与被告杭州万亚公司签订合同时，知晓被告浙江万亚公司与被告杭州万亚公司之间的委托关系。 以上事实由原告提供的《物业使用权转让合同》《商铺委托管理协议》、收据、委托协议书及双方当事人庭审陈述所证实。原被告提交的其他证据均不能达到其证明目的，本院不予确认。 本院认为：（一）关于合同是否可予以解除。原告主张被告至今未交付房屋，故应当解除合同。因原告与被告杭州万亚公司签订《商铺委托管理协议》，双方已明确约定委托被告杭州万亚公司进行出租和经营管理的期限自2017年7月1日至2027年6月30日，而原告在此后较长时间内未对交付与否提出异议，根据常理，应当视为已经完成交付。故原告要求解除合同均无依据。（二）关于合同性质。原告与被告杭州万亚公司签订的《物业使用权转让合同》约定被告杭州万亚公司将案涉商铺的使用权转让给原告，原告向被告杭州万亚公司支付物业使用权转让款。原告是以支付转让款的方式取得案涉商铺一定期限内的使用权，合同并未涉及案涉商铺权属变更问题，故该合同符合租赁合同关系特征。（三）关于超过二十年部分的效力及转让款返还金额、利息损失。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”《物业使用权转让合同》约定使用权转让期限为20年，自2017年5月6日至2037年5月5日；期限届满后，原告无偿使用至2050年6月16日。根据约定，原告使用该商铺的时间为397个月11天（397.37个月）。对于超过20年（240个月）部分的157.37个月，应认定为无效，相应的转让款应予返还。经本院核算为127221.51元（321243元÷397.37个月×157.37个月）。因超过二十年部分的期限自始无效，该部分款项的利息损失可以自2017年5月12日起算。（四）关于责任承担主体。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”本案中，被告杭州万亚公司以自身名义，在被告浙江万亚公司授权后对包括案涉商铺在内的万亚名城金沙湖一号负一层部分使用权进行转让，并与原告签订《物业使用权转让合同》，原告在签订合同前已知晓被告浙江万亚公司与被告杭州万亚公司之间的委托关系，且现亦无证据证明该合同仅约束原告及被告杭州万亚公司，故该合同直接约束原告与被告浙江万亚公司，被告浙江万亚公司应返还原告相应转让款并支付利息损失。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、确认原告胡晔与被告杭州万亚贸易有限公司于2017年5月6日签订的《物业使用权转让合同》中关于该物业使用期限为2037年5月6日至2050年6月16日的约定无效； 二、被告浙江万亚置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告胡晔127221.51元并支付利息损失（以127221.51元为基数，支付自2017年5月12日至判决确定履行之日止的利息；2019年8月19日前按中国人民银行同期同类贷款利率计付；2019年8月20日后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）； 三、驳回原告胡晔的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6636元，减半收取3318元，由原告胡晔负担2004元，由被告浙江万亚置业有限公司负担1314元。原告胡晔于本判决生效之日起十五日内来本院退费。被告浙江万亚置业有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  李亚军 二〇二〇年五月二十四日 书记员  黄 妃