浙江省江山市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0881民初335号 原告：江山市食品有限公司，住所地江山市云宾路2号。统一社会信用代码：913308811478723996。 法定代表人：朱波，总经理。 委托诉讼代理人：周一雄，浙江刚诚律师事务所律师。 被告：江山市夕阳情助老助残服务中心，住所地江山市云宾路2号。统一社会信用代码：523308813076471326。 法定代表人：刘俐媚，理事长。 委托诉讼代理人：周斌，浙江五正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜萌琦，浙江五正律师事务所律师。 被告：刘俐媚，女，1975年11月27日出生，汉族，住江山市市区。 原告江山市食品有限公司与被告江山市夕阳情助老助残服务中心、刘俐媚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月8日公开开庭进行了审理。原告江山市食品有限公司的委托诉讼代理人周一雄、被告江山市夕阳情助老助残服务中心的委托诉讼代理人周斌、被告刘俐媚到庭参加诉讼。2020年4月8日，原、被告申请庭外和解一个月，本案现已审理终结。 原告江山市食品有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告将坐落于江山市云宾路2号一层房屋腾空，并返还给原告；2.依法判令被告支付租金17500元（自2018年8月1日计算至2018年12月31日止）；3.判令被告支付实际占用租赁物期间的费用38500元（自2019年1月1日计算至2019年11月30日止，此后至实际返还之日止的租金按每天70元计算）；4.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2013年9月30日，原告将其所有的坐落于江山市云宾路2号房屋中的第一层仓库及部分场地租赁给浙江江山和平商贸有限公司（下称和平商贸公司）使用，租赁期限为2013年10月1日至2016年9月30日止。租赁期间，和平商贸公司将租赁物转租给两被告使用。原告与和平商贸公司约定的租赁期限届满后，两被告于2017年10月15日与原告签订一份《房屋租赁合同》，合同约定:1、出租方将江山市云宾路2号房屋第一层及相关水电等配套设施租赁给承租方使用；2、租期从2017年10月1日至2018年12月31日止；3、租金按月3500元计算；4、租赁期限届满所有的装潢应无偿移交给出租方，不得拆除；合同签订后，两被告继续使用租赁物，且两被告支付租金至2018年7月31日止。2018年11月28日，原告向被告发送一份《通知》，告知租赁期限届满后不再续租。租赁期限届满后，被告并未按约腾空房屋，并占用租赁物至今。综上所述，原告认为：原、被告之间签订的《房屋租赁合同》合法有效，被告应当严格按照合同约定履行义务，现租赁期限已经届满，原告明确表示不再续租，被告应当按约腾空并返还租赁物，逾期未履行的，应承担违约的民事责任。故提起本案诉讼，望法院支持原告的诉讼请求。 原告为证明其主张，向本院提交了以下证据： 证据1.国有土地使用权证、房产证各1份，证明涉案房屋归原告所有的事实。 被告夕阳情服务中心对真实性无异议，但是认为涉案土地、房屋均已经被江山市城市发展投资有限公司（下称城投公司）收储，虽然物权还在原告名下，但是实际已经转移。被告刘俐媚对真实性无异议，但认为不能确定房屋所有权人是否为原告。 证据2.《房屋及场地租赁合同》、《房屋租赁合同》各1份，证明原告将房屋出租给和平商贸公司及两被告，并对相关事项进行约定的事实。 被告夕阳情服务中心对《房屋及场地租赁合同》的真实性及证明对象无异议，对《房屋租赁合同》有异议，认为该份合同是在违背真实意思表示下签订的。被告刘俐媚对《房屋及场地租赁合同》的真实性及证明对象无异议，对《房屋租赁合同》有异议，认为该份合同是原告欺骗其仅为了应付检查而签订的，并非真实意思表示。 证据3.通知书、照片复印件、律师函复印件、照片复印件各1份，证明租赁期限届满前原告已经明确通知被告不再续租的事实，且通过律师函催告原告返还租赁物及催收租金的事实。 被告夕阳情服务中心对该组证明的真实性、合法性、关联性均无异议，但认为虽然原告在租赁期限届满前履行了通知义务，但是届满后被告仍在正常租赁及支付租金，原告实际是仍然同意续租的，因而租期是一直延续的，直到原告向被告发送律师函，双方之间的合同应当视为解除。被告刘俐媚认可上述两份材料均收到。 被告夕阳情服务中心辩称，1.被告所租赁的房屋已被第三人收储，原告无权主张腾退房屋、支付租金。房屋租赁期间，城投公司将原告对外的出租房屋进行收储，双方签订的合同不违反法律规定，合法有效。城投公司支付了相应的收储费用，但尚未办理房屋、土地注销登记手续。依据《物权法》第九条规定，不动产物权未依法办理登记不发生物权效力，目的是在对外关系上依法保护相对人的合法权益，维护交易安全。但不动产物权变动是法律行为及其他法律事实的产物，不动产物权登记是不动产物权变动的要件而非原因。本案中，原告对外关系中虽然是不动产登记权利人，但在内部效力上，所收储的房屋、土地所有权已归城投公司所有，所收储的房屋、土地所有享有的用益物权也归城投公司所有。2.原告所提供的《房屋租赁合同》系后补的形式合同，只用于应付台账检查，不发生法律效力，合同内容非双方真实意思表示。原告和城投公司签订《单位房屋收储补偿协议书》后于2018年4月要求和被告补签《房屋租赁合同》用于应付台账检查。被告处于弱势地位的情况下与原告签订了协议，但合同反映的内容并非被告的真实意思表示。第一，根据所调取材料中原告对外出租房屋的情况，租赁期限一栏中，除了三个未填的和三个到期时间是2020年3月9日，其余7个房屋租赁到期日都是2018年12月31日。被告认为房屋租赁到期时间存在疑问，比较合理的解释就是2018年12月31日到期的合同都是收储房屋之后补签的。第二，曾银燕租期自2017年1月1日至2018年12月31日的《房屋租赁合同》合同编号为201722，而作为晚于曾银燕起租时间的合同编号为201721，进一步说明原、被告所签订的《房屋租赁合同》系后补的形式合同，目的是为应付收储人的检查。3.原告以欺诈方式使被告在违背真实意思的情况下订立的合同，损害了被告的合法利益，应予以撤销。 被告夕阳情服务中心为证明其主张，向本院提交了以下证据： 证据1.江山市双塔街道居家养老中心外包合同1份，证明除了诉争的涉案房屋场地外，原告所有的其他房产、场地已经由双塔街道交付给被告实际管理使用。进而说明原告现在要求收回场地不符合客观实际，案涉房屋、场地及其余场地都应当属于城投所有。 原告对真实性、合法性无异议，但认为与本案无关联。从该份合同无法看出城投公司实际收储后会将案涉房屋、场地继续租赁给被告。被告刘俐媚对该证据无异议。 证据2.从城投公司调取的材料复印件1组，包含房屋收储补偿协议书、资产收储补偿方案审批表、单位房屋征迁调查摸底表、江山市食品公司附属补偿明细表等，证明原告与被告补签房屋租赁合同之前，已经明知城投公司将对包括临时搭建房屋及附属物进行收储，且已经支付了相应的收储款项，进而说明城投公司已对土地、房屋进行收储，只是尚未变更物权登记。 原告对真实性无异议，但是对证明对象有异议，收储合同签订时间是2018年2月7日，而与被告的租赁合同签订时间是2017年10月15日，可见原告对收储并不知情，而且从收储合同也可以看出原告与城投公司已经协商好由原告负责终止租赁的相关事宜。被告刘俐媚对真实性无异议，但认为附属补偿明细表中的附属物评估有遗漏。 被告刘俐媚辩称，其并非故意拖欠支付租金，对于租金也一直无异议，也同意缴纳租金，一直主动询问原告何时缴纳租金，但原告都说到时再说。房屋租赁合同是补签的，签订合同当时，原告说是用于应付检查，不具有法律效力的，现在原告又以这份合同来起诉主张权利，实际上是一种欺骗行为，而且合同签字后原告也没有将原件给被告留存。另外被告目前所经营的养老业务一直都是政府的支持项目，原告曾让被告询问收储方城投公司是否同意将房产继续租赁给被告，说明原告已经默认将相关权利移交给城投公司了。 被告刘俐媚未向本院提交证据。 经组织举证、质证，本院对原、被告所举证据认证如下： 对原告所举证据1，因两被告对真实性无异议，本院对真实性予以认定，从证件内容来看，能够认定原告系案涉房屋及场地的实际产权人。对原告所举证据2，因两被告对《房屋及场地租赁合同》均无异议，本院予以认定，对《房屋租赁合同》有异议，本院结合争议焦点予以综合阐述。对原告所举证据3，因两被告对真实性无异议，但对合同状态存有异议，本院将结合争议焦点予以综合阐述。对被告夕阳情服务中心所举证据1，本院认为，该份合同相对方为江山市双塔街道办事处和夕阳情服务中心，所涉场地虽在同一地址，但面积不同，且与本案案涉房屋、场地并非同一，因此该份合同与本案事实无关联，本院不予认定。对被告夕阳情服务中心所举证据2，因原告和被告刘俐媚对真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以认定，通过该组证据，可以认定城投公司已与原告于2018年2月7日签署《单位房屋收储补偿协议》，案涉的房屋、场地属于收储范围，对被告主张的其他证明对象结合争议焦点综合阐述。 结合当事人陈述和所认定的证据，本院认定事实如下： 2013年9月30日，原告将其所有的坐落于江山市云宾路2号房屋中的第一层仓库及部分场地租赁给浙江江山和平商贸有限公司使用，租赁期限为2013年10月1日起至2016年9月30日止。租赁期间，浙江江山和平商贸有限公司将租赁物转租给两被告使用。原告和被告曾签署了一份落款时间为2017年10月15日的《房屋租赁合同》，约定将云宾路2号三层楼房第一层（约300㎡）及相关水电等配套设施租给承租方用于经营使用，租期从2017年10月1日到2018年12月31日止，房屋的租金为每月3500元。此后，两被告一直占有使用江山市云宾路2号三层房屋中的第一层，并交纳了截至2018年7月31日的租金。 结合当事人陈述及有异议的证据，本案争议焦点为： 一是关于《房屋租赁合同》效力问题。原告主张双方于2017年10月15日签订了《房屋租赁合同》，且该协议成立有效。两被告则认为，该份租赁合同系后补的形式合同，仅用于应付台账检查不发生效力，合同的内容也并非双方真实意思表示，而且原告系以欺诈的方式使得被告在违背真实意思表示情况下签订的合同，应当予以撤销。 一方面，当事人之间采取合同书等书面形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立，依法成立的合同，自成立时即生效。根据原告所举的《房屋租赁合同》，原、被告双方均在书面合同上签字盖章，应认定该份租赁合同已经成立，而且房地产租赁合同并非法律、法规所规定的应当办理批准、登记等手续方能生效的合同，因此案涉的《房屋租赁合同》已成立且生效。另一方面，关于被告抗辩主张系因受到原告欺诈才签订该份合同，其签订该份合同并非其真实意思表示，应予以撤销。本院认为，首先，两被告针对其抗辩主张并未提供证据证明原告在签订案涉合同时采取了欺诈、胁迫等行为，而且双方也按照该份合同中的租赁场地范围、租金等约定实际履行。其次，退一步来讲，根据合同法第五十四条、第五十五条之规定，对于一方以欺诈、胁迫的手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院予以撤销，但应当在知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权，否则撤销权消灭。根据被告庭审陈述，其于2018年8月就已经知道利益受到损害，故至迟应在此时开始一年内主张撤销权。现被告在原告起诉之后于2020年3月19日提交的书面答辩中才主张撤销权已经超过了法定除斥期间，撤销权已经消灭。综上，本院认定原告和两被告签订的《房屋租赁合同》成立且生效。 二、关于原告的诉讼请求能否成立。两被告认为案涉房产已被城投公司收储，依法应由城投公司行使权利，原告无权向被告主张权利。本院认为，根据物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，虽然原告已与江山市城投公司签订《单位房屋收储补偿协议书》，但至今尚未办理产权变更登记，也未实际交付，故原告仍为江山市云宾路2号三层楼房的住宅第一层的所有权人。针对原告的各项诉讼请求分析如下： 关于原告要求两被告腾退并返还案涉房屋。本院认为，根据双方所签订的《房屋租赁合同》，双方租赁关系原应于2018年12月31日届满，但届满后被告继续使用，原告未提出异议，应认定为原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。而对于不定期租赁合同，双方当事人均可以随时解除合同，现出租人已于2019年11月4日向被告发出了律师函，要求腾退案涉房屋、场地，支付租金，应视为原告提出了解除合同的意思表示，双方庭审中均认可发送律师函前双方多次沟通租赁事宜，现原告于2019年11月4日发出律师函应视为解除租赁合同，原告主张两被告腾退并返还案涉第一层房屋有事实法律依据，但考虑到两被告所经营的养老服务中心性质较为特殊，仍有大量的老人在此接受服务，因此对于腾退期限应予以适当延长，故本院酌定应由两被告在判决生效后三十日内腾退完毕并予以返还。 第二，关于2018年8月1日起至2018年12月31日止的租金。关于该期间拖欠的租金，两被告均无异议，故原告主张两被告支付2018年8月1日起至2018年12月31日止租金17500元有事实法律依据，本院予以支持。 第三，关于2019年1月1日至实际返还之日止的租金、占用费用。在不定期租赁期间，两被告仍应当按照原租赁合同的租金标准支付租金，原告主张占用费用以原租金为标准，且从2019年12月1日开始按照每日70元支付占用费用，未损害原告的合法权益，也不违反法律规定，本院予以确认，故认定两被告应当支付2019年1月至2019年11月期间的租金及占用费用共计38500元（3500元/月×11月），此后至实际返还之日止的占用费用以每天70元为准。 综上，本院对原告的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第五十四条第二款、第五十五条第一项、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告江山市夕阳情助老助残服务中心、刘俐媚于本判决生效之日起三十日内将位于江山市房屋腾空，并将该房屋返还给原告江山市食品有限公司； 二、被告江山市夕阳情助老助残服务中心、刘俐媚于本判决生效之日起七日内向原告江山市食品有限公司支付2018年8月1日起至2018年12月31日止的租金17500元及2019年1月1日起至2019年11月30日止的租金38500元，从2019年12月1日起至实际返还之日止按每日70元标准支付占用期间的费用。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1200元，减半收取600元，由被告江山市夕阳情助老助残服务中心、刘俐媚负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 审 判 员  邱 强 二〇二〇年五月十三日 代书记员  王建双