江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终2168号上诉人（原审被告）：苏州苏华置业有限公司。委托诉讼代理人：秦建文，江苏圣益律师事务所律师。委托诉讼代理人：许婕，江苏圣益律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱瑜。委托诉讼代理人：程俊，江苏百年东吴律师事务所律师。原审第三人：上海恒耀房地产营销策划有限公司。委托诉讼代理人：郭春。委托诉讼代理人：丁明月。上诉人苏州苏华置业有限公司（以下简称苏华置业）因与被上诉人朱瑜、原审第三人上海恒耀房地产营销策划有限公司（以下简称恒耀公司）商品房销售合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2019）苏0591民初8006号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。苏华置业上诉请求：1.发回重审或改判苏华置业无需承担损失15万元；2.二审诉讼费由朱瑜承担。事实和理由：苏华置业与朱瑜签订的《房屋订购/缴款确认单》系预约合同，预约合同的履行是发生签订本约合同这一行为，若未签订本约合同，仅是丧失一次订立合同的机会，没有可得利益损失。因此违反预约合同未订立本约合同的，所受损失范围仅为订立预约合同所产生的各项费用和已付款项的法定孳息，只有本约合同违约可能存在可得利益损失。《房屋订购/缴款确认单》房屋总价与合理止损日房屋总价的差价是违反本约合同造成的损失，而不是违反预约合同造成的损失。朱瑜辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉。苏华置业和朱瑜签订《房屋订购/缴款确认单》后，2019年上半年房价飞涨，朱瑜多次催促苏华置业签订网签合同并办理过户手续，苏华置业一直推脱，后明确表示不愿出售案涉房屋，恶意违约程度极其严重。即使双方签订的《房屋订购/缴款确认单》属预约，预约违约的损失也相当于本约的信赖利益损失，对信赖利益损失的赔偿以不超过履行利益为限，故一审判决苏华置业支付一定金额的赔偿损失，维护了守约方合法权益。恒耀公司辩称：一审判决证据事实清楚，适用法律正确，苏华置业拒绝履约导致的责任应由苏华置业自行承担，请求驳回上诉。朱瑜向一审法院起诉请求：1.苏华置业双倍返还定金10万元；2.苏华置业支付房屋差价损失暂计20万元；3.诉讼费、保全费由苏华置业承担。一审中朱瑜变更诉请为:1.苏华置业返还定金5万元；2.苏华置业支付房屋差价损失19万元；3.诉讼费、保全费、鉴定费由苏华置业承担。一审法院认定事实：2018年11月1日，苏华置业与恒耀公司签订《销售代理合同》，委托恒耀公司代理销售苏州工业园区北摆宴街1号尚品大厦住宅及商业房屋98套，其中住宅1102室签约价1160823元。2018年11月23日，朱瑜至苏州工业园区尚品大厦售楼处看房，并交纳购房意向金6万元，恒耀公司案场经理李承宇出具《收据》，内容为：“今收朱瑜（）购房意向金陆万元整，保留房源1-1102至2018年11月27日。若中途客户反悔，则意向金退还。”2018年11月27日，恒耀公司销售主管赵静作为业主代表与作为订购方、买方的朱瑜签署《房屋订购/缴款确认单》，主要内容为：买方订购尚品大厦1-1102住宅，建筑面积64.76平方米，房屋总价1160823元，本次交纳定金5万元。（下次缴款时间及金额、买方至售楼处签订正式房屋买卖合同的期限及签合同时应备款项的金额等均未填写。）附带约定：1.买方如未能于前述各项约定日期之前交足各项应付款项并与卖方签订正式的房屋买卖合同的，即属违约，卖方不需催告买方，即可自行处理本户房屋，买方不得异议。2.违约处罚：已签订房屋买卖合同的，按合同中约定的条件处理；因买方原因导致未能在上述约定期限订立正式的房屋买卖合同的，买方如有自愿留置于卖方的保留金、定金等，卖方有权不予返还该等保留金、定金。3.买卖双方的权利义务应以正式合同中书面记载的为准。买方与本项目业务代表如私下有超出合同约定的，未经卖方书面签认的，卖方不负其责任。当天，朱瑜向苏华置业转账支付5万元。2019年4月17日，朱瑜等人与苏华置业“管总”沟通房屋买卖事宜。“管总”表示，以前是因为董事长没有表态，所以其不好明确，现可明确表态，房屋肯定不卖了，定金会退还购房人，因为系其原因不卖房屋了，所以其肯定会承担定金责任。一审中，为证明房屋差价损失，朱瑜提交同小区同幢610室《房屋买卖合同》，反映该二手房屋交易单价，并换算出涉案房屋市值1453020元，以主张其未能购得涉案房屋受到的差价损失高达29万余元。苏华置业不认可。朱瑜说明：因为2019年5月7日其为及时止损，在相城区买了一套住宅，且2019年上半年房屋价格一直迅速攀升，其2019年4月17日得到苏华置业最终态度，因此给予其20天合理的期限另购房屋止损实有必要且合理，所以其申请对涉案房屋市值进行鉴定，评估基准日确定为2019年5月7日。经一审法院委托鉴定，2019年9月28日，江苏天地恒安房地产土地资产评估有限公司出具《房地产司法鉴定估价报告》，认为涉案房屋于2019年5月7日评估总价135.03万元。一审中，朱瑜说明，其向恒耀公司交纳的意向金6万元已由恒耀公司退还。以上事实，由销售代理合同、收据、名片、“尚品大厦11.23房源表”、房屋订购/缴款确认单、银行交易明细、对话录音、房屋买卖合同、房地产司法鉴定估价报告等证据及庭审笔录予以证实，一审法院予以确认。一审法院认为，恒耀公司受苏华置业委托代理销售尚品大厦房屋，其与朱瑜签订的《房屋订购/缴款确认单》对朱瑜及苏华置业具有法律约束力，双方均有义务签署公平合理的商品房销售合同，尽管双方对签约时间未作明确约定，但签约时间完全可以依据诚信原则合理确定，不影响双方负有的签约义务。但苏华置业明确声明不再继续与朱瑜之间的交易，显然违反诚信原则，其行为已构成对《房屋订购/缴款确认单》所确定的签约义务的违反，朱瑜的诉请反映其解除《房屋订购/缴款确认单》的意见，该意见合法有据，应予尊重。朱瑜诉请苏华置业返还定金5万元并赔偿损失，于法有据。朱瑜损失的计算方法宜客观合理地确定。虽然正式房屋买卖合同尚未签订，但鉴于售房人系房地产开发商，所购房屋为一手商品房，根据市场状况，交易的风险极低，朱瑜有足够的理由自认购房屋之日2018年11月27日起，期待自己可以以1160823元的对价购得涉案房屋，而苏华置业直至2019年4月17日才明确拒绝继续交易，朱瑜至2019年5月7日方才通过另购房屋以期实现止损的目的，此间数月的市场情况发生变化，苏华置业的迟延表态行为，陷朱瑜于漫长的磋商等候之中，因而毫无疑问的丧失了本来享有的低价购房的机会，现涉案房屋市值已达1350300元，超出合同价的近19万元实为苏华置业的过错造成的朱瑜的损失。考虑到双方毕竟未签订正式房屋买卖合同，综合案件其他各项情节，一审法院按80%左右的比例酌定苏华置业赔付朱瑜15万元。综上所述，朱瑜的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决：一、苏州苏华置业有限公司于判决生效之日起十日内向朱瑜返还定金5万元并赔偿损失15万元；二、驳回朱瑜的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取2900元、保全费2020元、鉴定费12600元，合计17520元，由朱瑜负担2000元，苏州苏华置业有限公司负担15520元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，恒耀公司受苏华置业委托与朱瑜签订的《房屋订购/缴款确认单》系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对苏华置业、朱瑜均有拘束力。该《房屋订购/缴款确认单》系苏华置业、朱瑜就购买案涉房屋达成的预约合同，由于苏华置业一直未能按照双方预约合同的约定与朱瑜签订商品房买卖合同，且明确声明不再继续与朱瑜交易，苏华置业的行为已构成违约。朱瑜诉请苏华置业返还定金5万元并赔偿损失，含括了要求解除《房屋订购/缴款确认单》的意思表示，该诉请符合法律规定，应予支持。关于朱瑜的损失数额。本院认为，绿地公司的违约行为，损害了朱瑜依《房屋订购/缴款确认单》对将来签订正式商品房买卖合同的合理期待，给朱瑜造成了信赖利益损失，该损失应予以赔偿。案涉房屋2019年5月7日的评估价为135.03万元，与《房屋订购/缴款确认单》记载的总价相差189477元。但预约合同不能完全等同于本约合同，预约合同中虽约定了房屋位置、面积、价款等，但房款的支付方式、支付时间、房屋的交付时间等房屋买卖合同应具备的主要条款均未予完全明确，故房屋差价只能作为损失赔偿款项的参考。一审法院结合苏华置业的违约程度、时间长短、房屋差价等各因素，酌情认定苏华置业赔付朱瑜损失15万元，未超出合理范围，本院予以维持。综上所述，苏华置业的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由上诉人苏州苏华置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 沈维佳二〇二〇年五月二十五日法官助理 孟 桢书 记 员 王文君法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。