浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终770号上诉人（原审原告）：张军红，男，1983年3月3日出生，汉族，住安徽省庐江县。委托诉讼代理人：邱泽豪，浙江子城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王二宝，女，1965年6月29日出生，汉族，住浙江省嘉善县。委托诉讼代理人：董尚艳，浙江东方正大律师事务所律师。原审第三人：嘉善腾龙房地产经纪有限公司。住所地：浙江省嘉善县魏塘街道解放东路315号3幢一层西起6-8间。统一社会信用代码：91330421MA29GB0J1X。法定代表人：强展。上诉人张军红为与被上诉人王二宝、原审第三人嘉善腾龙房地产经纪有限公司（以下简称腾龙公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省嘉善县人民法院（2019）浙0421民初3408号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张军红上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判支持张军红的诉讼请求。事实和理由：一、王二宝并非善意买受人，其签订本案合同的目的系通过炒房赚取差价牟利。房屋买卖合同中明确载明王二宝系投资性购房，新产权人可以由王二宝指定。王二宝拖延付款的真实意图可能是在此时间段内没有找到下家接盘或手头资金在别处进行炒房。二、王二宝未能在约定期限内支付第二期房款790000元，属于恶意违约，而非行使不安抗辩权。王二宝没有证据证明张军红财务状况恶化、缺乏履行合同的能力，且未尽到通知义务，一审认定系行使不安抗辩权错误。三、王二宝延期付款的行为已构成根本违约，张军红起诉要求解除合同并没收定金，合理得当，应予支持。张军红在涉案房屋办理产权登记后通过中介及时通知了王二宝，但其没有按合同履行付款义务。在2019年6月28日双方不欢而散后，张军红也将自己的银行卡号通过中介发送给王二宝，要求其履行合同义务。但王二宝置之不理，应承担不利后果。另外，王二宝在二审中补充认为，根据新证据及王二宝的陈述，王二宝与中介隐瞒了交易当事人的真实信息，低价收进自己提供经纪服务的房屋，再高价卖出赚取差价，存在欺诈情形，违反了《房地产经纪管理办法》第二十五条第二、八项的规定，案涉合同属于可撤销合同。王二宝辩称，其在2019年6月28日之前就把790000元存在自己银行卡内，方便随时支付，根本不存在张军红上诉所称找下家接盘或炒房的情况。王二宝在一审期间把790000元购房款交到法院账户，足以证明购房诚意。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。腾龙公司二审中未作答辩。张军红向一审法院起诉请求：判令王二宝支付张军红违约金149000元。2019年10月10日，张军红变更诉讼请求为：1.确认张军红与王二宝签订的《房屋买卖合同》立即解除；2.判令王二宝向张军红支付违约金149000元。2019年11月26日，张军红再次变更诉讼请求为：1.确认张军红与王二宝签订的《房屋买卖合同》立即解除；2.判令王二宝支付给张军红的定金200000元不予退还。一审法院认定事实：2019年2月16日，张军红（甲方）与王二宝（乙方）签订了《嘉善县房地产买卖合同》一份，合同第一条约定：“由乙方向甲方购买位于房屋一套，建筑面积86.65平方米，房屋售价1490000元。备注：甲方在收到乙方支付的购房款人民币790000元，须立即归还房产的按揭贷款。”第二条约定“乙方付给甲方购房定金人民币200000元，甲方同时将该房屋的产权证原件交给中介方做售房保证。其余购房款乙方分二次付给甲方。在甲方办出产证10天内乙方需付购房款790000元，余款人民币500000元，通过本房产的银行按揭支付给甲方。甲方交房押金20000元，由中介保管，待甲乙双方交房时，双方无异议，由中介方转交给甲方。……”第三条：“……如乙方不能按期向甲方付清购房价款或甲方不能按期向乙方交付房屋，每逾期一日，违约一方向对方付购房总价款的万分之五违约金，任何一方逾期10天以上未履约的，视为违约（但双方另有补充协议的除外）。”第九条：“甲乙双方合同签订后，甲方违约，双倍返还定金，并按总房价的10%赔偿给乙方。乙方违约，购房定金不予退还，并按总房价的10%赔偿甲方。”合同同时对其他事项进行了约定。合同签订后，王二宝于当日向张军红支付了定金200000元。张军红将其中的10000元给付给腾龙公司作为中介服务费。2019年6月21日，张军红取得了案涉房屋的产权证，并于当日通过微信向中介进行了告知，中介接到张军红的微信后，即电话通知王二宝。双方于2019年6月28日到银行办理付款及还贷手续，因贷款期限满一年还差一天，如提前还贷需向银行支付相应的违约金，张军红随即离开，故未办妥还贷手续，王二宝也未向张军红支付相应的购房款。当日，张军红将银行账号拍照给了中介工作人员，中介殷某即将卡号信息电话通知王二宝。6月30日张军红即通过微信询问中介殷某是否已将银行卡号告知了王二宝。7月1日，张军红再次将银行卡及身份证的图片通过微信发给中介殷某，中介殷某收到后，即将卡号告知王二宝，要求王二宝向该卡号转账支付应付的购房款。王二宝则要求张军红本人亲自前来银行，将购房款790000元支付给张军红并立即归还案涉房屋的按揭贷款。因双方未能协商一致，故王二宝对房款790000元至今未予支付。一审另查明，王二宝于2019年7月23日提起本案本诉，要求继续履行合同，并于2019年8月23日将790000元转存至一审法院账号，后于2019年8月27日取回。在诉讼过程中，王二宝于2019年12月10日再次将790000元转存至一审法院账号，表示要求继续履行合同。案涉房屋系张军红以按揭贷款方式购买，贷款金额100万元，还款期限自2018年7月29日至2047年6月11日，截至2019年6月29日贷款余额为986514.33元。一审法院认为，张军红与王二宝签订的《嘉善县房地产买卖合同》合法有效，双方当事人应当遵循诚实信用的原则按照约定全面履行自己的义务。根据合同的约定，王二宝在张军红办理出案涉房屋的产权证后的十日内应支付购房首付款790000元，张军红在收到该笔购房款后须立即归还本房产的按揭贷款。就合同约定和通常操作流程而言，王二宝确实应先行支付790000元，然后由张军红归还贷款，双方履行合同的义务有先后。王二宝在6月28日未支付790000元，也未在收到张军红通知后直接转账支付，张军红据此主张解除合同并适用定金罚则。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第一百二十条的规定：“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则”，张军红的诉请是否成立，关键应考察王二宝的行为是否构成根本性违约。从合同履行过程来看，双方于2019年6月28日在银行碰面后，因提前还贷需支付违约金，对如何负担等问题而发生争执，致使当天合同未能顺利履行。之后张军红提出要王二宝直接转账支付790000元，王二宝则向张军红提出要求其来嘉善直接接收790000元并当场办理提前还贷，没有按张军红要求先行汇款支付。合同中明确约定张军红收到购房款790000元需立即归还房产的按揭贷款，但王二宝支付的790000元尚不足以清偿全部贷款余额，双方对归还贷款的具体操作又未作明确约定，而张军红又自述急需资金周转，故一审法院认为王二宝没有直接转账支付款项系为确保合同目的实现而行使不安抗辩权。此后双方仍未能就后续履行协商一致，不能归责于合同一方。之后不久王二宝先行起诉要求继续履行并将790000元提存至法院账户，现张军红以王二宝迟延履行为由诉请解除合同并没收定金，没有事实和法律依据，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第六十八条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：驳回张军红的全部请求。一审案件受理费4300元由张军红负担。二审中，张军红提交了网上查询嘉善房家家房地产经纪有限责任公司企业信息2份、王二宝微信朋友圈截图2份、王二宝微信朋友圈截屏视频1份，证明：1.王二宝系从事房屋销售和出租的中介，开办了房产经纪公司，其中一个股东是何英。2.一审证人殷某在合同中介处签署何英的名字，王二宝原本就在为涉案房屋进行市场推广，故殷某称其与王二宝是普通客户关系不可信，二人存在利害关系，涉嫌作伪证，证人证言不应采信。王二宝质证认为，王二宝的身份与本案没有关系，买房的用途与本案也没有关系。嘉善房家家房地产经纪有限责任公司在2019年9月已经注销，微信朋友圈的信息不是关于涉案房屋。腾龙公司未发表质证意见。本院认证认为，王二宝对张军红提供证据的真实性均未提出异议，应予以认定。上述证据可以证明王二宝曾注册过嘉善房家家房地产经纪有限责任公司的事实，但不足以认定王二宝与腾龙公司的殷某存在利害关系及作伪证。王二宝、腾龙公司二审中未提交新的证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是王二宝未在房屋产权证办出后10天内支付购房款79万元是否构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条、第六十九条的规定，应当先履行债务的当事人行使不安抗辩权的，需有确切证据证明对方丧失或者可能丧失履行债务能力，并应及时通知对方。王二宝并未提供证据证明张军红可能丧失债务履行能力，一审认为王二宝系行使不安抗辩权，依据不足。合同约定的定金20万元及产证办出后支付的79万元，恰好与需归还的按揭贷款金额相当。合同约定在张军红办出产证10天内由王二宝支付购房款79万元的同时，还特别备注张军红在收到79万元后须“立即”归还按揭贷款。故王二宝支付79万元购房款的目的就是为了归还房屋按揭贷款进而办理过户手续。事实上，双方也曾在2019年6月28日同时到银行办理过付款及还贷手续，因银行提前还贷的政策原因导致没有完成。因此，王二宝要求张军红本人来银行后当场支付79万元并归还按揭贷款，并不违背合同约定。张军红上诉称王二宝没有在办出产权证后10日内先向其转账支付79万元属于根本违约，理由不能成立。王二宝一审中提供的个人账户明细证明其在2019年6月28日具备支付79万元的能力，其在起诉时也将79万元房款交至一审法院。张军红上诉称王二宝可能是因未找到下家或资金在别处炒房而故意拖延付款，本院不予采信。另外，张军红上诉中提出王二宝系房产中介人员，其签订本案合同的目的是通过炒房赚取差价，存在欺诈情形，违反了《房地产经纪管理办法》第二十五条第二、八项的规定，本案合同应予以撤销。该上诉理由亦不能成立。一则，张军红认可合同价格与当时的市场交易价格相符，合同中也明示王二宝系投资性购房，签订房屋买卖合同属于双方的真实意思表示。二则，没有证据证明王二宝向张军红隐瞒了真实交易对象或交易价格。仅凭王二宝曾开办过房产经纪公司的事实，不足以认定本案存在欺诈。三则，即使王二宝是房产中介人员，其行为违反了《房地产经纪管理办法》的规定，张军红可向相关行政部门反映，不影响本案民事合同的法律效力。综上所述，张军红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人张军红负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长 谭 灿审判员 倪 勤审判员 王世好二〇二〇年五月二十七日书记员 胡玉婷