湖南省湘潭市岳塘区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0304民初1389号原告：湘潭东佳物业管理有限公司，住所地湘潭市岳塘区芙蓉路芙蓉小区综合楼附楼3楼。法定代表人：潘杏林，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈媛媛，湖南君子莲律师事务所律师。委托诉讼代理人：王雯，湖南君子莲律师事务所律师。被告：黄佳俊，男，1983年10月10日出生，汉族，住湘潭市雨湖区，现住湘潭市岳塘区。原告湘潭东佳物业管理有限公司（以下简称东佳物业公司）与被告黄佳俊物业服务合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东佳物业公司委托诉讼代理人陈媛媛、被告黄佳俊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业管理服务费4651元（从2017年1月1日计算至2020年2月29日）；2、判令被告支付违约金（滞纳金）2000元；3、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告黄佳俊系湘潭市岳塘区湖湘林语小区29栋2单元1502001号房业主，产权面积103.73㎡。2016年12月25日，原告与湖湘林语小区业主委员会签订《湖湘林语住宅小区物业管理服务合同》，约定物业费按照1.18元·㎡/月收取，逾期欠费业主应按照有关国家及地方政府规定缴纳滞纳金。2020年2月29日，因合同到期，原告未与湖湘林语小区续签合同。被告一直享受原告提供的物业管理服务，但被告自2017年1月1日起至2020年2月29日欠缴物业服务费4651元。原告多次催收未果，遂诉至本院，请求判如所请。被告辩称：一、原告主体资格有待商榷，上一届业主委员会与原告签订的前期物业服务协议，流程不合法、侵犯了广大业主的利益，且前期物业服务协议未公示，被答辩人主张的物业费是否在合同服务期尚不知晓；二、原告未按照相关规定、协议履行物业服务义务，表现在：（一）未充分履行安保义务履行，行人通道常年敞开，外人人员及车辆随意进入；安保人员无安保资质；小区内盗窃事件频发；（二）环境卫生脏乱差；（三）设备维护不当，监控几乎全部缺失，造成被盗案件后无法向办案单位提供相关证据；（四）日常维护不力，水管经常断裂，每次维修都不能根本解决问题；小区瓷片脱落，造成瓷片伤人事件；屋顶漏水、车库漏水，原告将此问题推给开发商；（五）绿化工作不到位，很多植被废掉，鱼塘从未见过鱼，喷泉基本未开放过，鱼塘周边杂草丛生，淤泥常年未清洗；（六）消防不合格，擅自默许一楼门面开门；消防通道常年停放杂屋和车辆；消防器材大部分过期或没有；三、巧立名目乱收费，侵害业主权益，表现在：（一）小区二期临近霞光东路28-33楼栋所有四楼位置均为公共露台，为全体业主所有，原告以卫生费等其他名义收取业主费用后，默许缴费业主侵占全体业主公共面积，楼顶亦是如此；（二）私自违法售卖人防地下车库；（三）伙同上届业主委员会个别成员侵吞广告等收入，广告的设施设备所用的水电费用均纳入公摊；对个别业主私搭乱建的行为不予制止；（四）财物不透明，答辩人之前缴纳过一笔数百元的水费，被答辩人在起诉中未提及；缴纳的物业费未开过正规发票；物业服务合同结束，答辩人未将相关资料、资金及台账移交给新物业公司；四、被答辩人提供的物业服务合同系格式合同，滞纳金的条款被答辩人没有履行说明义务。业主拒交物业费系物业公司先期违约造成，业主系行使正当的抗辩权。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。湖湘林语业主委员会与原告签订的《湖湘林语住宅小区物业管理服务合同》（2014年12月18日）、《物业管理服务合同补充约定》（2016年3月9日）、《湖湘林语住宅小区物业管理服务合同》（2016年12月25日）均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规规定，合法有效，本院对原告提交的上述合同均予以认可。根据相关法律规定，业主委员会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。上述合同约定被告系湖湘林语小区29栋2单元1502001号房产业主（电梯住宅），产权面积103.73㎡。原告向被告提供了物业服务，被告应履行交纳相应物业服务费用的义务。被告自2017年1月1日起至2020年2月29日期间尚欠物业服务费4651.25元（1.18元·㎡/月×103.73㎡×38月）。原告诉请物业服务费4651元，不违反法律规定，本院予以支持。原告诉请滞纳金，因被告非故意拖欠物业服务费，对原告该诉请，本院不予支持。被告认为上一届业主委员会与原告签订的前期物业服务合同不合法，被告对前期物业服务合同不知情。本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，法律赋予了业主委员会对所居住的小区物业管理选择的权利。即便业主委员会签订物业服务合同的行为未得到业主大会授权，受侵害的业主应依据《中华人民共和国物权法》第七十八条“业主大会或者业主委员会的决定，对业主有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”之规定，另行主张权利。在业主委员会的决定未撤销之前，该前期物业服务合同应属有效，被告作为该小区业主应按合同约定履行缴纳物业服务费之义务，故对原告该辩解意见，本院不予采纳；被告辩称原告各项物业服务均不到位，本院认为，原告向本院提交的两份湘潭市公安局岳塘分局宝塔派出所出具的证明，均无出具人或负责人盖章，不符合证据形式，本院不予采信，其他证据均不能足以证明原告存在违约或者根本违约之情形，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”，本案中，被告认为原告未完全履行物业服务义务，可以要求原告改进、弥补，仍达不到合同约定标准的，可以解除合同、更换物业服务人，但不能拒绝交纳物业费，故对被告该辩解意见，本院不予采纳；被告辩称房屋及车库漏水，本院认为，房屋、车库漏水问题系房屋质量问题，而房屋质量问题与本案非同一法律关系，根据《物业管理条例》第三十一条“建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任”之规定，原告作为物业服务公司，并不能成为承担解决房屋质量问题的直接责任主体，故对被告该辩解意见，本院不予采纳；被告辩称原告巧立名目乱收费，侵害业主权益。本院认为，依据相关法律规定，当事人对反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，被告提及的乱立名目收取费用允许个别业主侵占公共面积、违法出售地下车库、未与现住入驻的物业公司移交资料、资金及台账等等，均未提供证据予以佐证，本院不予认可；至于被告称其缴纳了数百元的水费，余款未退还，本院认为，原告诉讼请求未涉及水费，如确有结余水费，被告可去原告处办理退费；关于被告认为原告收取物业费未开正规发票，属于偷税漏税，属另一法律关系，本案不予处理；被告辩称物业服务合同系格式合同，滞纳金条款被答辩人没有履行说明义务。本院认为，所谓格式合同是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未予对方协商的合同。而原告与湖湘林语小区业主委员会签订的合同第一条即明确合同系合同双方当事人在自愿、平等、协商一致的基础上订立，且合同内容并没有加重一方责任、免除一方责任、排除对方主要权利的条款，故被告该辩解意见不成立；被告辩称业主拒交物业服务费系原告先期违约造成，系行使抗辩权。本院认为，物业服务合同系双务合同，双务合同履行中的抗辩权是指在法律规定的条件下，合同当事人一方对抗对方当事人的履行请求权，暂时拒绝履行其债务的权利，但抗辩权的行使，仅在一定期间内中止履行合同，而不消灭合同的履行效力。且物业服务合同通常是业主先缴纳物业服务费，物业公司后提供物业服务，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有……有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形……”的规定，只有充分证据证明物业公司有丧失或者可能丧失履行能力的情形时，业主才能中止履行自己的债务。但本案中，被告向本院提交的证据最多仅能证明原告物业服务存在瑕疵，尚不能构成根本违约，故对原告该辩解意见，本院不予采纳。综上，本院认为，物业服务的完善需要物业服务企业和小区全体业主及物业使用人相互配合、共同努力，履行共同维护小区和谐秩序之义务，业主不缴纳物业费的行为，会影响物业服务企业正常经营活动和提供物业服务的质量，进而影响其他已交纳物业费业主的利益。因此，物业服务企业应当不断提供物业服务质量，业主及物业使用人亦应积极缴纳物业服务费，共同构建和谐社会。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十八条、《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、黄佳俊于本判决生效之日起三日内一次性支付湘潭东佳物业管理有限公司物业管理服务费4651元；二、驳回湘潭东佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告黄佳俊负担。本判决为终审判决。审 判 员  蒋 英二〇二〇年五月二十九日法官助理肖黎代理书记员  唐璐瑶附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。第六条经书面催交，业主无理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。