贵州省仁怀市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0382民初397号原告：帅必辉，男，汉族，1979年1月21日出生，住贵州省仁怀市。原告：罗远容，女，汉族，1979年2月20日出生，住贵州省仁怀市。二原告共同委托诉讼代理人：方旭，贵州仁致律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：张春玲，贵州仁致律师事务所律师。被告：贵州仁怀碧桂园房地产开发有限公司，住所地贵州省仁怀市鲁班街道生界村，统一社会信用代码91520382322043708D（1-1）。法定代表人：黄士冯。委托诉讼代理人：肖志银，贵州瀛黔律师事务所律师。原告帅必辉、罗远容与被告贵州仁怀碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“碧桂园公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月8日受理后，因全国发生新型冠状病毒重大疫情,当事人无法参加诉讼,本院于2020年2月11日中止审理。中止原因消除后，于2020年3月12日恢复诉讼，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告帅必辉及二原告的共同委托诉讼代理人方旭，被告的委托诉讼代理人肖志银到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告自2018年8月30日起至2019年10月18日止的逾期交房违约金102412.512元（前90天：1585333元×万分之二＝317.0666元）＋（后322天：1585333元×322天×万分之二＝102095.455元）；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年12月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：1.被告将其位于仁怀市房屋出售给原告；2.房屋建筑面积为267.71平方米，房屋总价为1585333元；3.合同第四章第十一条约定，被告应在2018年8月30日前向原告交付该商品房。同时第十三条约定，逾期交房则认为：如逾期，被告则自约定之日起90日内按已付房款的万分之二承担违约责任，约定日期起90日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人则按日向原告支付交付房款万分之二的违约金，并于商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同签订后，被告未按照合同约定向原告按时交付商品房，经原告多次向相关部门等反应后，被告才于2019年10月18日将房屋交付给原告，被告的违约行为损害了原告的合法权益。为此，原告特诉至法院，主张上述权利。被告辩称，1.原告计算违约金的方式有误，原告依据的《商品房买卖合同》第十三条约定，是由其已付房款的万分之二主张违约金，但是自2018年8月30日当天，其并未完全交付完房款，其主张的房款基数有误，原告于2018年12月18日才交付完全部购房款，从2018年8月30日开始以房屋总价为基数计算并不合理，应当以2018年12月18日原告全部缴纳购房款之后以房屋总价为基数来计算，实际计算天数到2019年10月18日应当为304天，故原告应当以此来计算违约金，同时违约金的计算标准过高，请求予以调减。2.被告不存在违约行为，根据原、被告双方签订的补充协议第五条第6项约定，在原告有任何违约的行为下，被告可以延期交付房屋。3.对于诉讼费要求依法判决。经审理查明，被告将其位于仁怀市地块高层组团第二十层1-17-2号房屋出售给原告，原、被告双方于2016年12月28日签订《商品房买卖合同》载明“……第三条：买受人所购商品房的基本情况。……该商品房建筑面积267.71平方米，套内建筑面积233.84平方米……（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）……第七条：计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式，计算该商品房价款（货币单位为人民币）：1.按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米6779.56元，总价款（小写）1585333元……第八条：付款方式及期限。买受人采取下列第3种方式付款。……3.贷款方式付款。买受人以公积金贷款付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（小写）计485333元，余款（小写）1100000元以公积金贷款支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起3日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后30日内将已付款退还买受人。因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第1种付款方式：（1）合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。……第十条：逾期付款责任。买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理［（1）和（2）不作累加］。（1）逾期在90日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款违约金之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金，并于实际支付应付款之30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的15%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之2（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。本条所称逾期应付款是指依照第八条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期付款与该期的实际已付款的差额确定……第十一条：交付时间和条件。（一）出卖人应当在2018年8月30日前向买受人交付该商品房。……第十三条：逾期交房责任。除不可抗力，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1.逾期在90日之内［该时限应当不小于第十条第1（1）的时限］，自第十一条约定的交付期限届满至次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金［该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率］，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日［该日期应当与本条的第1（1）项中的日期相同］后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2［该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率］的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。……第二十九条：本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议件附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。”原、被告签订合同当天，双方又签订了《附件十二补充协议》载明“……第二条：关于付款方式及期限。关于该商品房的付款方式及期限，买卖双方一致同意不按照《商品房买卖合同》第八条的约定履行，由双方按如下约定履行：买受人按下列第3种方式付款：……3.其它方式。即公积金贷款分期付款：（1）出卖人出售给买受人该商品房的总价款为壹佰伍拾捌万伍仟叁佰叁拾叁元整；（2）买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总房价款的10.61%给出卖人，即壹拾陆万捌仟贰佰陆拾陆元整；（3）买受人必须在2017年1月28日前，付该商品房总房价款的20%给出卖人，即叁拾壹万柒仟零陆拾柒元整；（4）买受人必须在2017年4月28日前，付该商品房总房价款的69.39%（银行按揭款项）给出卖人，即壹佰壹拾万元整。……第四条：关于逾期付款责任，买卖双方一致同意合同第十条的全部约定变更如下：买受人如未按合同约定的时间付款，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：1.逾期在90日之内，自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的15%向出卖人支付违约金。出卖人不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，但该违约金总额最高不超过合同约定总房价款的15%。第五条：关于该商品房交付条件与交接手续，买卖双方一致同意按如下约定履行：……（六）买卖双方一致同意：买卖双方按《商品房买卖合同》第十一条第（一）款的约定的期限交付该商品房，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，而无须承担逾期交楼违约责任：1.遭遇不可抗力；2.政府部门延迟有关文件批准或其他政府行为；3.买受人有任何违约行为。……若出卖人除按本条第（六）款约定的可据实予以延期的原因外仍逾期90天不能将该商品房交付给买受人的，且买受人选择解除合同的，买受人应在达到解除合同的条件之日起十五天内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同。第六条：关于逾期交付责任，买卖双方一致同意合同第十三条全部约定变更如下：按逾期时间，分别处理（不作累加）：1.逾期在90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，买受人应在达到解除合同的条件之日起十五内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还已付购房款，并按买受人已付购房款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之2的违约金，但该违约金总额不超过买受人已付购房款的15%。……”合同签订当日即2016年12月28日，原告按约向被告支付了订金30000元及首期购房款138266元，2017年1月27日原告支付了二期房款317067元，2018年10月25日原告支付了银行按揭房款450000元，2018年12月18日原告支付了银行按揭房款650000元。期间，原告陆续缴纳了相应的契税等费用。原、被告合同签订后，被告未将签订的合同交付给原告且亦未按合同约定期限向原告交房。期间，原告就被告未提供购房合同、未按期交房事宜向相关部门予以反映并要求处理。经仁怀市住房和城乡建设局及时组织原、被告双方协商解决，被告于2019年11月5日按照原合同的内容、条款与原告补签订了《商品房买卖合同》，2019年10月18日被告向原告交付了案涉房屋。至此，原告持诉称理由，诉至法院主张权利。上述事实有原告提交的身份证、结婚证、《商品房买卖合同》、契税发票、遵义市公积金个人住房及抵押合同、中国银行贷款划款明细清单、仁怀市住房与城乡建设局关于帅必辉信访事项调查处理意见、《收执书》、仁怀碧桂园物业及资料移交书、钥匙托管承诺书、碧桂园房屋验收记录表、中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同、原告房屋交付款项明细、有被告提交的营业执照、法人证明、法人身份证、《商品房买卖合同》及《附件十二补充协议》、收据、被告移交房屋给原告的材料，以及原、被告的当庭陈述等证据在卷佐证，且经庭审举证质证及本院审查，足以认定。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《附件十二补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应受法律保护。故此，原、被告双方皆应按照该《商品房买卖合同》及《附件十二补充协议》的约定履行自己的义务。对于原告要求被告向其支付自2018年8月30日起至2019年10月18日止的逾期交房违约金的诉请，原、被告双方在《商品房买卖合同》及《附件十二补充协议》第二条约定，原告采用公积金付款，需分别于2016年12月28日签订合同时支付房款168266元，于2017年1月28日前支付房款317067元，于2017年4月28日前支付房款1100000元。本案中，原告实际支付房款的时间分别为2016年12月28日支付房款168266元，于2017年1月27日支付房款317067元，于2018年10月25日支付房款450000元，于2018年12月18日支付房款650000元。同时，原、被告双方在《附件十二补充协议》第四条中约定了原告逾期付款的责任，即关于逾期付款责任，买卖双方一致同意合同第十条的全部约定变更如下：买受人如未按合同约定的时间付款，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：1.逾期在90日之内，自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的15%向出卖人支付违约金。出卖人不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，但该违约金总额最高不超过合同约定总房价款的15%。又因原、被告双方在《商品房买卖合同》第十一条中约定案涉房屋的交房时间最迟为2018年8月30日，原告实际于2019年12月18日对案涉房屋接房。对于被告辩称因原告逾期交付购房款，故根据原、被告双方在《附件十二补充协议》第五条第（六）项约定如买受人有任何违约行为，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，而无须承担逾期交楼违约责任的意见。原、被告双方在《附件十二补充协议》中就已经约定了原告逾期支付房款的违约责任，而在《附件十二补充协议》第五条第（六）项的约定，实属被告不合理地减轻或免除合同中约定应当由被告承担的责任的情形，故根据原、被告双方在《商品房买卖合同》第二十九条约定，如补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以双方签订的《商品房买卖合同》为准，故此对于被告的该项辩称意见理由不成立，本院不予采纳。本案中，原、被告双方在《附件十二补充协议》第二条约定了原告于2017年4月28日前支付第三期购房款1100000元，原告实际支付房款的时间分别为2018年10月25日支付450000元，于2018年12月18日支付650000元。原、被告双方在《附件十二补充协议》第二条并未约定办理贷款手续的责任及义务，从借款人是否具备贷款资质、借款人的信用度以及具备多少贷款额度的资质等办理贷款审批手续程序可知，办理贷款审批手续的主要责任及义务在于原告，而被告亦具有协助和配合办理的义务。从原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《附件十二补充协议》的约定可知均要求原告支付购房款在先，被告交房在后，而原告于2018年12月18日支付650000元后才履行完毕其全部支付购房款的义务。由此，被告应在原告付清全部购房款后及时交付案涉房屋，故被告实际交房的时间为2019年12月18日已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告购房的目的在于居住，故被告应赔偿原告因迟延交房的损失。庭审中，被告辩称原告主张的违约金计算标准过高，请求予以酌减。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”的规定，故被告认为原告的该项违约金计算标准过高并请求予以调减的理由成立，本院予以支持。本案中，原告并未提供证据证明其因迟延交房遭受的实际损失，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错、房屋的面积、迟延交房的时间长短、社会经济状况等因素考虑并根据公平原则和诚实信用原则进行综合平衡，原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定的按日万分之二计算逾期交房违约金的标准较高，故本院支持被告应支付原告逾期交房的违约金数额为自2018年12月19日起计付至2019年12月17日止（364天），即1585333元×1.5÷10000×364天＝86559.18元，超出部分，本院不予支持。综上，被告应支付给原告的逾期交房违约金为86559.18元。对于原告的诉请，本院部分予以支持，部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：被告贵州仁怀碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告帅必辉、罗远容逾期交房违约金86559.18元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，还应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1174元（已减半收取），由被告贵州仁怀碧桂园房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  张曦二〇二〇年五月七日书记员  黄静