河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终5241号上诉人(原审被告)：王宏伟，男，1967年4月18日出生，汉族，住河南省郏县。委托诉讼代理人：王曦阳，男，1992年1月3日出生，汉族，住河南省平顶山市卫东区，系王宏伟之子。被上诉人（原审原告）：河南大亚置业有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）商务外环路28号17层1号。法定代表人：张敬国，该公司总经理。委托诉讼代理人：高苏昊，男，该公司员工。上诉人王宏伟因与被上诉人河南大亚置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初515号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月29日立案后，依法独任开庭进行了审理。本案现已审理终结。王宏伟上诉请求：撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初515号民事判决，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决解除上诉人与被上诉人签订的编号D130××××8619、D130××××5392、D130××××5456的商品房买卖合同是错误的，在没有查明上诉人所缴纳的首付款、支付的数年月供、当前房屋价格巨幅上涨及已经生效的（2016）豫0191民初11800号民事判决书上判定的上诉人向被上诉人支付尾款等因素的情况下，就判决解除上述合同并协助被上诉人办理相关注销手续，严重损害了上诉人的合法权益，已生效的判决书也与现判决相互冲突，上述因素的存在会直接影响到案件的公正，导致上诉人权益受到巨大侵害，判决结果不公。河南大亚置业有限公司辩称，一审法院认定事实清楚，上诉人在与被上诉人签订购房合同后，首付款未付齐，银行按揭贷款基本上也未偿还过，由被上诉人及担保人代偿。被上诉人前期起诉上诉人欠付首付款后，判决上诉人支付欠付首付款，但上诉人无可供执行的财产，判决得不到有效执行。后因上诉人一直不偿还银行按揭贷款，被上诉人承担了上诉人所有贷款的担保责任，致使商品房买卖合同目的完全不能实现。根据法律规定和合同约定，被上诉人有权选择起诉解除合同。综上，一审适用法律正确，依法应当驳回上诉人的上诉请求。河南大亚置业有限公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告签订的编号为D130××××8619、D130××××5392、D130××××5456的《商品房买卖合同》；2、判令被告协助原告办理前述《商品房买卖合同》的合同备案注销手续、预告登记注销手续、抵押权预告登记注销手续；3、判令被告承担违约金30000元；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年5月31日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：D130××××5392）约定：被告购买原告名下位于郑东新区××、××通路南××房，套内建筑面积172.2平方米；商品房单价为9500元，总金额2238390元；付款方式约定为约定金额1138390元，付款方式：现金，约定付款时间：2013年5月31日，交纳比例：50.86％；约定金额1100000元，付款方式：商业贷款，约定付款时间：2013年6月30日，交纳比例：49.14％。2013年5月31日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：D130××××5456）约定：被告购买原告名下位于郑东新区××、××通路南××房，套内建筑面积172.2平方米；商品房单价为9500元，总金额2238390元；付款方式约定为约定金额1138390元，付款方式：现金，约定付款时间：2013年5月31日，交纳比例：50.86％；约定金额1100000元，付款方式：商业贷款，约定付款时间：2013年6月30日，交纳比例：49.14％。2013年6月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：D130××××8619）约定：被告购买原告名下位于郑东新区××、××通路南××房，套内建筑面积197.74平方米；商品房单价为9500元，总金额2570415元；付款方式约定为金额1290415元，付款方式：现金，约定付款时间：2013年6月28日，交纳比例：50.2％；约定金额1280000元，付款方式：商业贷款，约定付款时间：2013年7月28日，交纳比例：49.8％。三份合同均约定：被告如未按合同规定的时间付款，逾期在60日内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1％向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。合同附件四第六条约定，如果出卖人为买受人提供阶段性贷款担保的，双方约定买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金。2013年8月30日，被告因购买原告位于郑东新区××、××通路南××房、××房、××房，与广发银行股份有限公司郑州金水路支行（以下简称广发银行金水路支行）签订个人购房贷款合同三份，合同编号均为131139002334，贷款合同约定：借款金额分别为110万元、128万元和110万元，借款期限10年。被告采用等额本息偿还法，每月20日为还款日。被告以位于郑东新区××、××通路南××房、××房、××房屋抵押担保。原告、河南正商置业有限公司为被告按揭贷款提供阶段性连带责任保证，如发生被告不履行到期债务，广发银行有权选择就物的担保实现债权或要求保证人承担保证责任。担保范围包括本合同项下的全部债务。合同签订后，广发银行金水路支行依约向被告发放贷款。后因被告未及时偿还银行欠款。原告提交广发银行2019年12月18日出具的代偿证明显示：借款人王宏伟因购买河南大亚置业开发的位于郑州市郑东新区××、××通路南××楼××号××正××大厦写字楼××套，2013年8月30日与广发银行签订个人购房贷款合同，贷款合同号为：131139002334，贷款金额为348万元，到期日为2023／09／02，由河南大亚置业、河南正商置业有限公司提供担保。该笔贷款于2013／09／03按照约定金额受托支付发放至河南大亚置业在广发银行金水路支行账户。贷款发放后借款人王宏伟未按合同约定按期还款，在广发银行金水路支行起诉借款人王宏伟及保证人河南大亚置业、河南正商置业有限公司后，要求终止借款合同，偿还全部贷款，后广发银行金水路支行通过直接扣划保证人账户款项和法院直接扣划方式，共计扣划河南大亚置业、河南正商置业有限公司账户金额3827446.17元。经查，本案涉案房屋现登记信息为：郑东新区万通街85号1号楼8层805不动产权证号：1501141829，2013年8月16日预售商品房预告登记，1309060444，权利人：王宏伟；2013年9月3日预售商品房抵押权登记，1307058308，权利人：广发银行股份有限公司郑州金水路支行，抵押金额1280000元。郑东新区万通街85号1号楼8层806不动产权证号：1501141830，2013年6月19日预售商品房预告登记，1309043548，权利人：王宏伟；2013年9月3日预售商品房抵押权登记，1307058307，权利人：广发银行股份有限公司郑州金水路支行，抵押金额1100000元。郑东新区万通街85号1号楼8层807不动产权证号：1501141831，2013年6月19日预售商品房预告登记，1309043549，权利人：王宏伟；2013年9月3日预售商品房抵押权登记，1307058305，权利人：广发银行股份有限公司郑州金水路支行，抵押金额1100000元。本案所涉三房屋均存在查封、预查封，原告称截止庭审之日，房屋尚未交付。一审法院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。主张解除合同的一方应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人可以约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告与被告签订商品房买卖合同约定，被告购买原告位于郑东新区××、××通路南××房、××房、××房，被告为此与广发银行签订个人购房贷款三份，贷款金额共计348万元。被告逾期偿还贷款，广发银行金水路支行出具的代偿证明显示，原告及河南正商置业有限公司已为被告代偿共计3827446.17元。本案所涉房屋虽存在查封、预查封，但原、被告之间签订的《商品房买卖合同》第七条约定：买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，且房屋尚未交付。被告逾期偿还银行贷款超过60日，已达到合同约定的解除合同条件，原告有权解除合同。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定，“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或依职权解除其占有或排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。”上述针对查封财产的规定仅限制了被执行人、第三人在查封标的上以规避执行为目的而再次设定权利负担、改变权属及占有现状的行为，并未禁止非以规避执行行为为目的而对被查封财产上原有基础关系依法变更的权利。故对于原告诉请解除编号为D130××××8619、D130××××5392、D130××××5456的合同，该院予以支持，被告应协助原告办理D130××××8619、D130××××5392、D130××××5456商品房买卖合同的登记备案注销手续、预告登记备案注销手续、抵押权预告登记注销手续。对于违约金，合同附件四第三条第6项，约定买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金，但鉴于当前房屋价格上涨，房屋增值部分价格足以弥补原告因被告违约行为导致其遭受的损失，故对于违约金不予支持。被告王宏伟经该院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告河南大亚置业有限公司与被告王宏伟签订的编号为D130××××8619、D130××××5392、D130××××5456的商品房买卖合同；二、被告王宏伟于判决生效后十日内协助原告河南大亚置业有限公司办理判决第一项合同的登记备案注销手续、预告登记备案注销手续、抵押权预告登记注销手续；三、驳回原告河南大亚置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费550元，减半收取275元，由被告王宏伟负担。本院二审期间，上诉人提交一份河南省郑州高新技术产业开发区人民法院作出的（2016）豫0191民初11800号民事判决书一份，证明有前期的首付款140万元，房屋涨价增值远大于3万元，该判决书与本案一审的判决相互冲突，上诉人在签订合同之后向广发银行数年的按揭贷款50万元左右，在一审中没有予以考虑，直接判决解除双方的合同，严重损害了上诉人的权益。被上诉人质证称，判决书的真实性无异议，对证明目的有异议。该份判决恰好证明上诉人在购买商品房后未按合同约定支付首付款及银行按揭贷款。根据合同约定，上诉人在未支付房款超过60日之后，被上诉人有权选择解除合同，对于其他证明目的与本案无关联性。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，上诉人王宏伟与被上诉人河南大亚置业有限公司签订的编号为D130××××8619、D130××××5392、D130××××5456的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。但上诉人未按合同约定按时偿还贷款，现被上诉人及河南正商置业有限公司已为上诉人代偿共计3827446.17元。所以，按照合同约定，被上诉人要求解除该三份合同理由正当。合同解除后，上诉人应协助被上诉人办理该三份合同的登记备案注销手续、预告登记备案注销手续、抵押权预告登记注销手续。由于涉案的房屋均存在查封、预查封情况，所以，对于上诉人已交纳的首付款及已偿还的银行贷款可另行处理。（2016）豫0191民初11800号民事判决书判决上诉人向被上诉人支付剩余的首付款，但截止本次庭审时，上诉人并没有履行该判决的义务，因此，本案判决解除合同与（2016）豫0191民初11800号民事判决并不冲突。综上所述，王宏伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由王宏伟负担。本判决为终审判决。审判员  常爱萍二〇二〇年五月二十七日书记员  娄杨杨