北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终3945号上诉人（原审原告）：北京金牛全境电子商务有限公司，住所地北京市通州区张家湾镇光华路东（北京铜牛股份有限公司院内）1幢209室。法定代表人：杨绍民。委托诉讼代理人：徐稔璎，北京市盈科律师事务所律师。上诉人（原审被告）：吴永志，男，住北京市通州区。委托诉讼代理人：陈旻，北京德恒律师事务所律师。上诉人北京金牛全境电子商务有限公司（以下简称金牛全境公司）与上诉人吴永志房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初21626号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法适用独任制公开开庭进行了审理。上诉人金牛全境公司之委托诉讼代理人徐稔璎、上诉人吴永志之委托诉讼代理人陈旻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金牛全境公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法发回重审；2.一、二审诉讼费由吴永志承担。事实与理由：1.关于合同无效后双方分责的问题，一审法院认为双方均存在过错，吴永志承担主要责任，金牛全境公司承担次要责任，双方按照6：4的比例承担责任是错误的。2016年吴永志就知道大规模征地，仍然向金牛全境公司出租、收取定金并且口头承诺5-7年不会拆迁，存在欺骗的故意，导致本案合同无效，吴永志应该承担全部责任。2.图书折价销售损失是金牛全境该公司的经营性损失，政府查封断电断网造成金牛全境公司销售系统无法运行、物流中断，导致季节性图书折价销售，庞大的图书规模无法在四个月内找到合适的库房是正常情况，折价销售图书是为了减少损失的进一步扩大，该笔损失应由吴永志赔偿。3.一审法院其他案件的执行法官与吴永志的谈话笔录，不能作为吴永志占用金牛全境公司租赁面积的依据，应当以吴永志向政府提交的说明里自认的1000平米计算。4.一审法院关于电器安装、地毯、家具以及广告灯箱、舞台制作等损失酌定过低。5.一审法院适用简易程序，超过法定审限，程序违法。吴永志辩称，一、《厂房租赁合同》有效，按约定，“合同期内，如遇国家占地…………乙方按规定时间无条件搬出，甲方不赔偿乙方任何损失”，吴永志不存在过错，不应承当赔偿责任。二、吴永志代法院免费保管查封物的占地面积，应以法院执行笔录为准，金牛全境公司所举证据无法证明其主张。三、金牛全境公司无法证明图书折价销售损失真实存在，一审法院对该问题认定正确。四、电气安装、地毯、家具以及广告灯箱、舞台制作损失均不应得到赔偿。五、合同约定装修必须经过出租人同意，吴永志并未同意金牛全境公司装修。六、吴永志无法确认一审法院是否超审限审理，即使存在，也不影响实体审理。吴永志上诉请求：撤销一审判决第一、三项；一、二审诉讼费由金牛全境公司承担。事实和理由：一、涉案厂房在先的租赁合同已经被一审法院数份判决确认有效，本案房屋租赁合同也应当合法有效。二、金牛全境公司入场时知晓涉案厂房即将拆迁，其经营出版物电商业务，涉案厂房主要用于人员办公及图书物流、仓储，没有必要也不可能进行大规模、高标准的装修，金牛全境公司未提供向装修公司支付装修款的证明，不能证明其装修损失。金牛全境公司辩称，他案判决与本案合同无关，认可涉案合同无效。关于装修损失及其他损失同金牛全境公司的上诉意见。金牛全境公司向一审法院起诉请求：1.请求人民法院判令房屋租赁合同无效；2.吴永志返还金牛全境公司房屋占使用费2000000元；3.吴永志赔偿金牛全境公司房屋装修款3800000元；4.吴永志承担本案诉讼费及金牛全境公司支出的本案其他费用（律师费、评估费费等）；5.请求人民法院判令吴永志赔偿金牛全境公司图书折价销售损失3378683.74元；6.请求人民法院判令吴永志赔偿金牛全境公司采购家具的损失316200元；7.请求人民法院判令吴永志赔偿金牛全境公司地毯采购及电气安装损失474026.3元；8.请求人民法院判令吴永志赔偿金牛全境公司《广告、灯箱、舞台制作合同》损失613937.27元，以上共计10582847.3元。一审法院认定事实：2017年4月21日，吴永志（甲方、出租方）与北京金牛全境电子商务有限公司（乙方、承租方）签订《厂房租赁合同》，约定：“一、租赁物范围，甲方将位于通州区×××88号院工业园工业用地共计约27亩地所建的厂房、宿舍楼、锅炉房、水房、食堂、门卫房、办公楼及二层展示区现已装修好的五间整院共计约26000平方米，厂区内所有水泥硬化场地，附属设施，消防设备及上下水等，整院全部租给乙方使用。各栋建筑物建筑物结构及建筑面积如下：厂房：钢结构与土砖墙结合约12919㎡，宿舍楼：土砖结构4938㎡，锅炉房：土砖结构300㎡，烤漆房及厂房主体外加杂房约880㎡，门卫房（东、西门卫）：土砖结构210㎡，办公楼：钢结构与土砖墙结构2245㎡，二层展示区：钢结构与土砖墙结合4508㎡。二、整院起租日期，租赁时间。2.1租赁期间自2017年4月1日起至2027年3月31日止共计10年。2.2租赁期满，乙方应如期交还整院，乙方如需继续承租的，应于租赁期满前三个月，向甲方提出书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。2.3租金每3年递增10％。2.4前三年为提前30天支付未来半年的租金，后7年为提前30天支付未来半年的租金，后7年为提前30天支付未来一年租金。三、租金、保证金及支付方式。3.1整院前三年每年租金人民币280万元。3.2甲乙双方签订合同，乙方应向甲方支付半年整院租金为人民币140万元。前三年为每半年支付一次租金，支付日期为到期日提前30天向甲方支付租金，即前三年为每年3月2日前和9月2日前支付下月起半年的租金，租金预先支付。3.3从2020年4月1日起至2023年3月31日，每年度租金人民币308万元。从2023年4月1日起至2026年3月31日，每年度租金人民币338.8万元。2026年4月1日起，每年度租金人民币372.68万元。从2020年起，每年3月2日前支付下一年的租金，租金预先支付。五、5.1整院区内在租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房主体结构，需在甲方认可后才能进行施工，装修费用由乙方自负。租赁期间如乙方违约，乙方装修及改建费用（所有有关联物件及其他）甲方不作任何赔偿，装修及改建不得拆除，归甲方所有。合同期满若装修的部分能拆除的乙方负责拆除，其所有权归乙方所有，不能拆除的部分其所有权可归甲方所有。六、合同变更、终止、解除的条件。6.4合同期内，如遇到国家占地、政府行业目录腾退及开发商建设占地等原因致使合同不能履行时，本合同自动解除。乙方按规定时间无条件搬出，甲方不赔偿乙方任何损失。”双方还对其他权利义务进行约定。合同签订后，吴永志将涉案场地交付给金牛全境公司用于经营电子商务和图书销售，金牛全境公司向吴永志支付租金共计410万元。现涉案厂房已拆除。合同约定的承租期开始前，金牛全境公司已开始进场装修。这期间，北京博艺通达装饰工程有限公司（以下简称“博艺通达公司”）作为施工方的装修工程由豆洪鸽负责，于2017年3月进场开始装修，直至2018年4月底左右装修完毕。2017年4月24日，北京博艺通达装饰工程有限公司出具授权委托书，载明授权豆洪鸽全权代理该公司与金牛全境公司装修项目一切事宜。2017年5月16日，金牛全境公司与博艺通达公司签订《装修工程承包合同》，约定由博艺通达公司对×××78号进行室内、外装修，施工期限为2017年5月16日至2018年5月16日，工程总报价为380万元。至庭审时，豆洪鸽已收到装修款共计55万元。2019年4月28日，博艺通达公司出具“证明”，证明装修工程已装修完毕，装修总价款为380万元，因金牛全境公司未结算工程款，故不能出具相关发票。金牛全境公司进行了广告、灯箱、舞台制作与安装，2018年3月10日，金牛全境公司与瑞恒公司签订《广告、灯箱、舞台制作合同》约定由瑞恒公司对通州区里×××78号进行大会议厅整体舞台、多功能厅整体舞台、园区整体广告展板的制作、安装、维护，工程总价款以双方确认的报价单为准。合同签订后，双方分别就“大会议厅整体舞台报价表”、“多功能厅整体舞台报价表”、“二楼迎宾厅电视墙报价表”、“园区广告灯箱烤漆字报价表”、“园区广告版报价表”进行确认，施工后，双方分别对上述报价表对应的工程进行竣工验收单确认，2018年6月4日，金牛全境公司与瑞恒公司确认工程增量及合同付款情况，确认工程总价为613937.27元（含工程增量造价2952.38元），金牛全境公司已支付257618.66元，上述已支付工程款有支付回单佐证。金牛全境公司还在涉案厂房进行电气安装，2018年3月22日，亿鑫晟公司向金牛全境电子商务有限公司出具报价单，2018年4月27日，金牛全境公司与亿鑫晟公司就电气安装签订合同，约定由亿鑫晟公司对教室主电缆电箱电线电脑插座、空调的电源电箱、宴会厅电磁炉电源电箱及插座、报检单电磁炉电源及插座、电视墙电源及插座进行安装，亿鑫晟公司签订合同的代理人为张银清。截止2018年7月3日，金牛全境公司方向张银清支付电路工程款共计4万元。2018年，北京市通州区张家湾镇新一轮百万亩造林绿化工程张家湾公园建设工程（一期）及2018“留白增绿”项目建设，涉案厂房在项目范围内。2018年9月14日，金牛全境公司出具“承诺函”，载明：“北京金牛全境电子商务有限公司因业务、仓储、物流、人员安置等工作量较大，为了积极配合拆迁工作，不影响搬迁进度，本公司特承诺：（1）9月30日前9、10、16、11号方腾空交予拆除；（2）10月5日前5号、6号方腾空交予拆除；（3）10月15当日前全部腾空。如10月15日前全部房屋为交予拆迁公司，断水断电自行解决”。2018年10月11日，金牛全境公司向张家湾镇政府提交“延期拆除申请”，称其前期曾承诺10月15日前搬迁，但由于公司出现多项困难，无法如期搬迁，恳请延期拆除园区。2018年10月21日，北京市通州区张家湾镇人民政府（甲方、腾退人）与吴永志（乙方、被腾退人）签订《张家湾公园建设工程（一期）及2018年“留白增绿”项目集体土地上非住宅房屋、青苗及地上附着物腾退补偿协议》（以下简称《腾退补偿协议》），约定：“第一条，被腾退房屋及经营面积，甲方因通州区张家湾公园建设工程一期项目（以下简称“本项目”）建设，需要腾退本项目范围内张家湾镇里二泗村78号用于仓储用途的乙方房屋及地上附着物。依据五方工作小组的认定结果，乙方非住宅占地面积为17946.08平方米；取得合法手续房屋的建筑面积为／平方米；因历史原因形成的无相关批建手续房屋的建筑面积在2008年1月1日（不含）之前建成的10758.56平方米、在2008年1月1日（含）至2013年3月28日（不含）期间新建及翻改扩建增加的13674.11平方米、在2013年3月28日（含）至2017年1月1日（不含）新建及翻改扩建增加的119.91平方米；露天经营面积为0亩。第二条，被腾退房屋货币补偿明细，1、被腾退房屋的价值补偿，取得合法手续的被腾退房屋，经北京仁达房地产评估有限公司评估确定，房屋价值补偿为0元，附属物、设备及房屋装修补偿价位0元。2、被腾退房屋的拆除配合费为34867639元。3、腾退各项补偿补助费，（1）房屋腾退补助费：0元；（2）露天经营补偿费：0元；（3）特殊设备（含大型设备）：0元；（4）经营性建筑材料搬迁补助费：0元；（5）养殖物迁移补助费：0元；（6）其他机井、变压器：767465元。以上（1）至（6）项合计767465元；本条款1、2、3项补偿款共计35635104元”。双方还对其他权利义务进行了约定。2018年10月21日，一审法院审判员邵玉喜与吴永志就责令其代为保管查封物进行谈话，谈话中显示一审法院经测量吴永志保管查封物所占用的面积约200平方米。一审庭审后，金牛全境公司向一审法庭提交“里二泗拆迁经过”，表述金牛全境员工张记伟最早看到过政府腾退公告，要求在2018年7月31日前办理腾退事宜，又于2018年6月15日发现公司大门上写着“拆”字一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，吴永志与金牛全境公司签订《厂房租赁合同》，将没有任何建设手续的房屋出租给金牛全境公司，违反了法律的强制性规定，故一审法院依法认定吴永志与金牛全境公司于2017年4月21日签订的《厂房租赁合同》无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于合同无效后应当返还取得的财产的问题，根据庭审查明的事实，金牛全境公司已向吴永志支付租金410万元，但吴永志因保管法院查封物占用了约200平方米的承租面积导致金牛全境公司无法使用，吴永志应将金牛全境公司支付的租金中其所占用面积对应的租金返还金牛全境公司，应返还的租金数额为31538.46元（计算方式：4100000元／26000平方米＊200平方米）。关于合同无效后损失的赔偿问题，本案中合同系因出租方将未取得规划建设许可的房屋出租给承租方造成，出租方在出租房屋时有保证房屋符合法律规定的出租条件的义务，而承租方亦应履行审慎义务承租符合法律规定的房屋，故双方对于合同的无效均存在过错。金牛全境公司以吴永志曾在合同洽谈阶段保证涉案厂房5-7年不会被拆为由主张合同无效或合同无法继续履行的过错方为吴永志，该辩解意见一审法院不予采纳，理由如下：第一，金牛全境公司提交的证据不能证明吴永志曾保证涉案厂房在5-7年不会被拆除的事实；第二，即使吴永志曾有过这样的表述，吴永志作为个人也不是可以作出房屋是否被拆迁决定的主体，金牛全境公司作为法人，不应在没有任何有权机关的信息的情况下仅以吴永志的个人论断作为签订合同的依据；第三，金牛全境公司与吴永志签订的合同租赁期限为10年，明显长于其主张的吴永志保证房屋不会被拆迁的期限5-7年，吴永志的保证是否是金牛全境公司签订合同的唯一前提条件难以确定；第四，涉案房屋腾退拆除，《腾退补偿协议》中明确取得合法手续房屋的建筑面积为／平方米，基于此，吴永志作为出租方将没有审批手续的房屋用于出租存在过错，金牛全境公司承租房屋时未尽审慎义务亦存在过错，一审法院据此认定对于《厂房租赁合同》无效双方均存在过错，考虑到吴永志作为出租方对于房屋是否有审批手续的信息优势地位，其明知涉案房屋未取得规划审批手续却仍将房屋置于出租市场，主观过错较大，吴永志应承担合同无效后给金牛全境公司造成的损失的60％的赔偿责任。关于金牛全境公司的损失，一审法院认定如下：1.房屋装修损失，金牛全境公司对涉案厂房进行了装修，现涉案厂房腾退拆除，必然造成金牛全境公司存在装修损失，根据《装修工程承包合同》，金牛全境公司与博艺通达公司约定的装修价款为380万元，根据豆洪鸽的证人证言、其对于施工情况的书面说明及博艺通达公司出具的说明，可以证明涉案厂房被拆除前装修工程已施工完毕，金牛全境公司要发生的支付工程款的债务为合同约定的380万元，尽管金牛全境公司实际已支出的装修款仅为55万元，但该事实不影响金牛全境公司仍负有向施工方支付剩余装修款的义务，故一审法院认定金牛全境公司的装修损失为380万元。2.图书折价销售损失、家具损失、地毯采购损失，金牛全境公司主张的上述损失一审法院不予支持，理由有三，第一，合同无效且涉案厂房涉及拆迁时，根据诚实信用原则，金牛全境公司有防止自身损失进一步扩大的义务；第二，图书、家具及地毯均属于动产，即能够移动且移动后不致毁损其经济价值，金牛全境公司对上述物品可以采取转移措施，从而防止家具、地毯受损，避免图书销售出现需减价销售的紧迫状态；第三，金牛全境公司有转移上述物品的时间条件，根据金牛全境公司提交的拆迁经过材料中其自认的员工在2018年6月15日看到公司大门上写着“拆”字，且看到腾退公告要求在2018年7月31日前办理腾退事宜的内容，可以认定金牛全境公司最晚在2018年6月15日前已知晓拆迁事宜，而其又在2018年9月14日出具承诺函表示保证最晚于2018年10月15日前将涉案厂房全部腾退，故即使进行最为严格的时间计算，金牛全境公司也至少有四个月的时间寻找新库房减少自身损失，故对于其因自身未积极采取措施而造成的扩大损失一审法院不予确认。3、电气安装损失，电气安装属于不可拆除或拆除后使用性能将受影响的装饰装修，由此产生的损失属于应获赔偿的损失，根据金牛全境公司提交的证据，确有进行电气安装并支付工程款的事实，但金牛全境公司提交的证据不足以佐证电气工程施工完毕且确定要发生的债务为合同约定的工程价款，故对于该部分的损失以金牛全境公司实际支付的工程款为限，即电气安装的损失为4万元。4、《广告、灯箱、舞台制作合同》损失，金牛全境公司在涉案厂房进行广告、灯箱、舞台制作，对于其中不可拆除或拆除后将影响其使用的制作安装部分，在涉案厂房腾退拆迁后必然造成金牛全境公司的损失，该部分损失一审法院根据双方签订的合同、报价单、验收单，综合审查工程内容，并考虑设备拆除后的折损酌定为20万元。据此，一审法院于2020年5月作出判决：一、确认金牛全境公司与吴永志于2018年4月21日签订的《厂房租赁合同》无效；二、吴永志向金牛全境公司返还租金31538.46元，于判决生效之日起七日内执行清；三、吴永志赔偿金牛全境公司损失共计2424000元，于判决生效之日起七日内执行清；四、驳回金牛全境公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。金牛全境公司提交：证据1.北京市通州区人民法院（2019）京0112民初21626号民事判决书，证明一审法院不予确认金牛全境公司图书折价销售损失存在错误、认定吴永志提交的“谈话笔录”作为确定吴永志实际占用租赁物面积为200平方米的依据错误、占用租赁物面积应为远超200平方米、一审法院超出了法定审理期限、2017年4月吴永志无法收回涉案场地和房屋、同月1日未交付金牛全境公司使用；证据2.金牛全境公司收到一审判决书的快递底单截图，证明金牛全境公司收到一审判决书的时间是2020年1月2日，一审法院超过了法定审限。证据3.视频及截图，证明2017年4月28日，涉案园区、房屋不具备使用条件，但金牛全境公司已经缴纳4月份的房租；证据4.2018年5月的封条照片，证明涉案房屋被查封而无法使用、库房和宿舍自2018年5月开始无法使用、金牛全境公司已经缴纳房租；证据5.金牛全境公司法定代表人杨绍民与吴永志的微信截图，证明催款函已经发送给吴永志，吴永志已经收到，一审法院认定错误且未调查清楚该事实；证据6.吴永志、杨强志与金牛全境公司工作人员商议拆迁事宜的录音，证明杨强志、吴永志是一体的，吴永志使用了部分涉案园区及房屋，并承诺5-7年内不会拆迁；证据7.吴永志发给金牛全境公司后勤工作人员武爱斌的微信截图，证明吴永志使用的面积远超200平米，近千平米；证据8.图书退货单、防止自身损失扩大的证据材料，证明金牛全境公司采取积极止损措施，止损后公司图书实际损失3378683.74元，存在经营损失；证据9.微信截图，证明杨强志发给金牛全境公司总顾问杨志明关于吴永志方面返租使用办公室、宿舍、仓储面积的文件，吴永志返租使用了一部分涉案园区、房屋，应当返还该部分租金，一审法院未就该部分进行审理。吴永志发表质证意见：证据1、证据2是本案一审判决书和快递底单，不属于证据范围。证据3未提供原始载体，为金牛全境公司单方制作，真实性不认可；视频的拍摄时间、地点、人员均无法核实，视频无法显示是涉案厂房，无法显示其中物品的归属，关联性、证明目的不认可。证据4未提供原始载体，真实性不认可；照片的拍摄时间、地点、人员均无法核实，而照片显示的也并非宿舍，关联性不认可；2018年5月时，整个厂区在金牛全境公司的控制下，部分房屋被政府查封与吴永志无关，证明目的不认可。证据5催款函系金牛全境公司单方制作，没有任何法律效力，一审判决已做认定，未予采信；金牛全境公司庭审时未提供电子证据的原始载体，微信用户身份无法核实，证据真实性不认可；该截图显示，催款函照片的发送时间在拆迁公告张贴4个月后，期间金牛全境公司多次正常支付全额租金，该证据关联性、证明目的不认可。证据6未提供原始载体，为金牛全境公司单方制作，真实性不认可；该音频的录制时间、地点、人员身份均没有体现，无法核实，关联性、证明目的不认可。证据7未提供原始载体，微信用户身份无法核实；该截图显示，对话内容为word文件，即使经过微信发送也可以随意编辑内容，文件内无吴永志签名，法院查封物的占地面积应以法院执行案件谈话笔录为准，该证据关联性、证明目的不认可。证据8金牛全境公司在一审中已经提交类似的相关证据，该证据系金牛全境公司单方制作，真实性不认可；金牛全境公司发生退货是经营过程中的正常经营风险，与承租厂房无关，关联性、证明目的均不认可。证据9未提供原始载体，微信用户身份无法核实，对话内容为word文件，即使经过微信发送也可以随意编辑内容，文件内无吴永志签名，真实性不认可；该截图显示的对话是与杨强志的对话，杨强志不是本案当事人，关联性不认可；不能证明吴永志存在返租情形，证明目的不予认可。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，综合全案案情及双方诉辩主张，本案二审争议焦点为：一、《厂房租赁合同》的效力及吴永志是否赔偿金牛全境公司损失；二、租金返还数额及金牛全境公司损失的认定。关于争议焦点一，《厂房租赁合同》的效力及吴永志是否赔偿金牛全境公司损失的问题。吴永志主张根据涉案厂房在先的租赁合同已被一审法院多次认定有效，本案《厂房租赁合同》也应有效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。依据本案查明的事实，北京市通州区张家湾人民政府与吴永志签订的《腾退补偿协议》中明确载明，取得合法手续房屋的建筑面积为0平方米，吴永志亦认可涉案厂房未取得建设工程规划许可。故吴永志就未取得建设工程规划许可证的涉案厂房与金牛全境公司签订的《厂房租赁合同》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。吴永志的上述主张，缺乏法律依据，本院不予采纳。吴永志主张依据《厂房租赁合同》约定，如遇国家占地、政府行业目录腾退及开发商建设占地等原因致使合同不能履行时，合同自动解除。金牛全境公司按规定时间无条件搬出，吴永志不赔偿金牛全境公司任何损失。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方有过错的，应当各自承担损失。《厂房租赁合同》无效，自始无效，吴永志主张依据《厂房租赁合同》约定履行缺乏依据，应按照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，根据双方过错，就金牛全境公司的损失双方承担相应责任。吴永志作为出租方将没有审批手续的房屋用于出租存在明显过错，金牛全境公司承租房屋时未尽审慎义务亦存在过错，一审法院结合具体案情，确定的双方过错比例适当，金牛全境公司、吴永志主张的由对方承担全部责任均缺乏依据，本院不予支持。关于争议焦点二，租金返还数额及金牛全境公司损失的认定。综合金牛全境公司的上诉事实和理由，本院认为争议项目包含：1.应退还租金数额；2.装修损失；3.图书折价销售损失；4.家具、地毯采购损失；5.电气安装损失及广告、灯箱、舞台制作损失。本院分别予以阐述：1.应退还租金数额。关于未交付涉案厂房面积的认定，在他案执行案件中一审法院的谈话笔录中记载法院勘测查封的涉案厂房面积为200平米，金牛全境公司虽主张吴永志未交付近1000平方米的厂房，但未能提供充分证据予以证明，其应当承担举证不能的不利后果，一审法院据此认定吴永志占用涉案厂房面积及返还租金数额正确，本院予以维持。2.装修损失。吴永志主张金牛全境公司入场时知晓拆迁事宜，但未提供充分证据予以证明，根据《厂房租赁合同》的约定，租赁期间为10年，金牛全境公司有合理的理由对涉案房屋进行装修，对比涉案厂房的租赁面积、用途，金牛全境公司主张的装修损失亦属合理损失。根据金牛全境公司提供的《装修工程承包合同》、豆洪鸽的证人证言、情况说明、已支付款项的支付回单等证据，可以证明涉案厂房被拆除前装修工程已施工完毕。《装修工程承包合同》约定涉案厂房装装修价款为380万元，金牛全境公司需对博艺通达公司承担380万元的债务。虽然金牛全境公司实际已支付金额为55万元，但剩余未偿还债务不因《厂房租赁合同》、涉案厂房拆除而消灭，不影响该部分作为《厂房租赁合同》无效的损失予以认定。另，虽然吴永志不予认可金牛全境公司的装修事宜及花费，但吴永志作为被腾退方，其在涉案厂房拆迁时有条件对涉案房屋当时的装修状况保存证据，但吴永志并未提供充分证据推翻金牛全境公司的上述主张，故吴永志主张其不应支付装修损失的理由均不成立，本院不予采纳。3.图书折价销售损失。金牛全境公司主张拆迁断电、断网造成销售系统、物流系统中断，导致季节性图书折价销售，属于经营性损失。对此，本院认为，图书属于动产，其能移动且移动不影响其经济价值。根据金牛全境公司提交的《×××拆迁经过》，2018年6月15日公司员工张记伟发现公司大门上的“拆”字，2018年9月初断水、断电、断网。另，金牛全境公司于2018年9月14日出具的《承诺函》载明，其将于10月15日前全部腾空。因此，金牛全境公司有足够的时间寻找新库房转移图书。二审期间，金牛全境公司为证明其采取积极止损措施，向本院提交退货列表及《金正品退货出库单》，但该证据均为金牛全境公司单方自行制作，且大部分退货发生在2018年5月，亦未显示与金牛全境公司有关，故本院对此不予采信。金牛全境公司关于图书折价销售损失是经营性损失，应由吴永志赔偿的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。4.家具损失、地毯采购损失。家具、地毯均为动产，金牛全境公司不因《厂房租赁合同》无效而丧失其物权，故本院对金牛全境公司对该部分的主张，不予支持。5.电气安装、广告、灯箱、舞台制作损失，依据本案查明的事实，金牛全境公司提供的证据能够证明存在上述损失，如前所述，在拆迁腾退中吴永志作为被腾退方，其在涉案厂房拆迁时对涉案房屋现状有条件保留证据，但吴永志并未提供充分证据推翻金牛全境公司的主张。一审法院考虑到拆除和不可拆除部分、利用和不可利用部分，综合合同价款、审核工程内容、结合案件实际情况，酌定的数额已经考虑到了各方的诉求，且数额合理，本院不再予以调整。另，本院经审理查明，一审法院并不存在严重违反法定程序之情形。综上所述，金牛全境公司、吴永志的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费81320元，由吴永志负担26192元（已交纳），由北京金牛全境电子商务有限公司负担55128元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  姜 君二〇二〇年五月二十八日法官助理  张燕欣书 记 员  杨艳娇