云南省鹤庆县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2932民初416号原告廖志丹，男，1967年1月16日生，汉族，云南省鹤庆县人，居民，住大理市。委托代理人杨玉琴，云南鹤阳律师事务所律师（特别授权）。被告寸镜江，男，1989年1月9日生，汉族，云南省鹤庆人，居民，住鹤庆县。本院于2020年4月10日立案受理了原告廖志丹诉被告寸镜江房屋租赁合同纠纷一案，依法由审判员李云福适用简易程序公开开庭进行了审理。原告廖志丹及委托代理人杨玉琴，被告寸镜江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请依法判令解除原、被告于2019年3月1日签订的《房屋租赁合同协议书》；并由被告赔偿给原告违约金20万元；2、请求判令被告支付从2020年3月1日起至判决解除合同之日止按8733元／月计算的租金，3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告有位于鹤庆县，2019年初，被告以经营教育培训机构需要租房为由主动通过原告的亲戚找到原告，表示想要租用原告的商住楼。双方经协商后于2019年3月1日共同签署了《房屋租赁合同协议书》，合同约定了出租范围、租赁期限、租金及租金交付时间等，被告还特意提出违约金为200000元。合同签订后原告便将房屋交付给被告使用，被告也按约支付了2019年的租金。2020年2月28日，原告打电话要求被告按合同约定交纳2020年3月1日至2021年2月28日的租金，但被告表示暂时没有钱，原告便告知被告可以先交半年房租，被告称回家与家人商量后再说，此后被告便没有主动联系原告。后原告通过亲戚与被告父亲联系，其表示被告经营状况不好，不想继续租用原告的房子，被告父亲提出被告将房屋内的物品搬走，钥匙交回给原告，以此了事，被告解决问题的方案原告不能接受，为此双方没有达成协议。2020年3月23日，被告用彩信向原告发送了一份《解除合同告知书》，表示要解除双方的合同，并于3月27日通过邮寄方式将钥匙快递给原告（因当时原告在下关，未能签收快递，因此快递已退回给被告）。从2020年2月28日原告向被告催收租金至今，被告从未主动联系原告，现被告已将房屋内的物品全部搬走，所悬挂的广告牌也已拆除，另外被告还在微信朋友圈发求租房屋的信息。综上，被告拒绝按合同约定支付租金以及单方解除合同的行为已致使双方签订的合同无法继续履行，被告的行为已经违反双方合同约定及法律规定，损害了原告的合法权益，现诉至法院，请依法支持原告的诉讼请求。被告寸镜江辩称：我自2019年3月租用原告的房屋以来一直按双方签订的合同履行义务，按时足额交纳租金及其他相关费用，同时还积极配合原告房屋大门、围墙等后续未完成的施工和装修，但在租赁期限内原告多次干扰我的生产经营，导致我无法继续经营。由于租用房屋的二楼用于教育培训学校，政府相关部门要求房屋租赁期限至少五年，房屋必须有两个楼梯通道，我原本计划长期办学，所以和原告沟通协商后签订了十年的租赁期限，并按教育局要求做了房屋安全鉴定和消防安全检查，但在租赁期间，原告告知我侧门的楼梯通道没有租给我们，只是帮我应付消防检查，不准我们开侧门，由此造成培训学校存在严重消防安全隐患。同时原告还不准我把三楼房间提供给我的工作人员使用，此外原告还多次自行断电，多次提出不租给我房子，导致我的工作人员无法入住，三楼也基本处于空置状态。现因原告以断电、驱赶我的工作人员、胡乱谩骂甚至动手殴打等方式导致我无法继续使用房屋，原告的行为已严重干扰培训学校正常办学秩序，并造成师生安全隐患，为解决学校生存困境，我被迫决定与原告解除租赁协议。原告的各种无端行为已构成违约，我可以依法提出解除合同。虽然双方合同约定的第一年履行期限从2019年3月1日至2020年2月28日，但由于原告在租赁期间对房屋外墙进行装修，因此其承诺第一年的租赁期限延期一个月，协商后我同意一层便利店和二层学校在装修期间暂停营业，因此按约定交付第二年租金的时间应为2020年3月1日至2020年3月31日，但原告在2月28日就打电话催促我交纳第二年房租，后又电话联系我父亲催交房租，我父亲虽在剑川工作但也立即回来与原告协商房屋租赁事宜，但经多次协商都未能达成协议。综上，我不构成违约，原告要求赔偿违约金20万元的请求无事实予以支持，请依法驳回原告的请求。本院经审理认定如下事实：2019年3月1日，原、被告双方签订了一份《房屋租赁合同协议书》，协议书约定，原告将其位于鹤庆县住宅出租给被告经营使用，租赁期限十年，从2019年3月1日起至2029年2月28日止，前三年的租金为每年104800元，其中一层租金为72000元／年，二、三层租金为32800元／年，租金每三年递增一次，每次递增金额为5600元，以此类推；签订合同时交清第一年租金，第二年租金在第一年合同期满前一个月内交清，以此类推。合同同时约定，在合同履行期间，如一方违约，给对方造成的经济损失由违约方承担，赔偿违约金为200000元。合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告亦支付了第一年的租金。2020年2月28日，原告向被告催要第二年的房租，期间，双方因合同履行问题发生纠纷，经双方协商后未果。2020年3月23日，被告以原告违约为由以彩信方式向原告发送了一份解除合同告知书，要求与原告解除合同。2020年4月10日，原告诉至本院，要求解除双方签订的《房屋租赁合同协议书》，要求被告赔偿违约金200000元，要求被告支付从2020年3月1日起至判决解除合同之日止按8733元／月计算的租金。另查明：被告已于2020年3月31日搬离原告的房屋。在双方合同履行期间，被告曾在其微信朋友圈发布求租信息。本案在审理过程中，被告认为双方约定的违约金过高，要求调整违约金数额，认为应按双方实际的经济损失予以调整。以上事实有原告提供的房屋租赁合同协议书、解除合同告知书、微信截图照片以及原、被告的陈述予以佐证，本院予以确认。被告提供的照片本院无法核实其与本案的关联性，本院不予确认，被告提供的视频资料不能证明其主张，本院不予确认。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告双方均主张系因对方原因导致双方合同不能继续履行，为此原告向本院提供了被告向其发送的解除合同告知书和被告在双方合同履行期间发布的求租信息，以此来证明被告存在单方解除合同的违约行为，被告向本院提交了照片一张及视频资料一段用于证明原告事先违约导致其合同不能继续履行，对此本院认为，原告提供的证据证明了被告以其行为表示不继续履行合同的事实，而被告提供的证据不足以证明原告存在事先违约致使其不能继续履行合同的情况。据此，可以认定原告已经完成其举证证明责任，而被告未能完成举证证明责任，故被告应承担举证不能的不利后果。即本案应认定被告系违约一方，其应承担相应的违约责任。本案中，被告在双方合同履行过程中以其行为明确表示不履行合同，被告的行为符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除合同的情形，故原告要求与被告解除双方签订的《房屋租赁合同协议书》的请求有事实和法律依据，本院予以支持。原告要求被告支付违约金的请求符合双方合同约定，本院予以支持，但根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，违约金的数额应与造成的损失相当，且本案中被告的违约行为给原告造成的损失主要系解除合同后到再次出租房屋期间的租金及利息损失，加之合同解除后，原告可对其房屋进行再次出租，故本案中被告虽未提供关于违约金过高的证据，但综合本案实际仍可认定双方约定的违约金200000元较之合同约定的年租金已过分高于因解除合同给原告造成的实际损失。综上，鉴于本案中被告请求对违约金进行调整，故本院对被告应支付的违约金数额予以适当调整，调整的方式以双方合同约定的年租金104800元（前三年）为基数，以年利率24%的基础上上浮30%为计算标准，按一年计，即32697.6元[104800×（0.24+0.24×0.3）]。原告关于要求被告支付从2020年3月1日起至判决解除合同之日止按8733元/月计算的租金的请求，本院认为，根据审理查明的事实，被告搬出原告房屋的时间为2020年3月31日，而双方第一年租期届满的时间为2020年2月28日，据此应认定被告在第二年的租期内已实际使用房屋一个月的时间，故被告应按双方合同约定的年租金折算后支付给原告一个月的租金，即8733元；对2020年3月31日之后的租金属损失赔偿的范畴，因双方合同仅约定了违约金，未约定损失赔偿的计算方法，且违约金与损失赔偿都具有对合同守约一方的补偿作用，加之本案中原告未提供证据证明因被告违约给其造成的实际损失的数额，故在原告已主张违约金的情况下再主张损失赔偿属重复主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原、被告双方于2019年3月1日签订的《房屋租赁合同协议书》；二、由被告寸镜江在本判决生效后三十日内支付给原告廖志丹违约金32697.6元；三、由被告寸镜江在本判决生效后三十日内支付给原告廖志丹房屋租金8733元；四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费4300元，减半收取2150元由被告寸镜江承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。审判员  李云福二〇二〇年五月二十一日法官助理杨元凤书记员李恺锋