四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终2620号 上诉人（原审被告）叶其忠，男，1967年9月3日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 被上诉人（原审原告）成都市恒泽物业管理有限公司。住所地：四川省成都市成华区地勘路1号附48-51号。 法定代表人何光庸，总经理。 委托代理人陈团，系公司工作人员。 上诉人叶其忠因与被上诉人成都市恒泽物业管理有限公司（以下简称恒泽物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省成都市成华区人民法院（2019）川0108民初1193号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，恒泽物业公司（甲方）和叶其忠（乙方）签订的《前期物业管理合同》（无签订时间）约定恒泽物业公司为叶其忠所居住的位于成都市成华区房屋（建筑面积84.95平方米）提供前期物业管理服务。前期物业服务是指：自建设方通知交房之日起至设立业主大会并选定新物业公司签订的《物业服务合同》之日止的物业服务。物业费收取标准为每月每平方米0.5元。叶其忠2015年9月30日接收案涉房屋。叶其忠自认从2016年7月1日起至2018年12月31日止，未向恒泽物业公司缴纳前述期间应当缴纳的物业管理费用。原审庭审中，恒泽物业公司陈述2015年9月30日至2015年12月31日期间，叶其忠应当缴纳的物业管理费均由政府补贴，故叶其忠无需缴纳前述期间物业管理费。同时恒泽物业公司陈述因政府补贴，叶其忠仅需按照每月每平方米0.5元标准交纳物业管理费。前期物业合同约定物业服务费用交纳时间为：物业服务费按半年交纳，业主应在每年1月（缴纳本年度上半年物业服务费）、7月（缴纳本年度下半年物业服务费用）履行缴纳义务。案涉物业合同违约责任约定，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权公告催交并要求乙方补交以及从逾期之日起按每天0.5‰交纳违约金及滞纳金，直至依法诉讼解决，甲方律师代理费用由迟延交纳方承担。物业合同约定恒泽物业公司的义务包括房屋共用部位的维护和管理，房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，环境卫生以及秩序维护，交通秩序和车辆停放以及房屋装饰装修管理等。恒泽物业公司所举证据显示，恒泽物业公司定期对案涉小区的电梯进行维修检测，对小区外墙进行维修，对小区进行清洁消毒工作，接待业主投诉并处理，并对车辆进出登记。原审庭审中，恒泽物业公司陈述案涉小区尚未成立业主大会或业主委员会，未签订任何新的物业合同。现案涉房屋尚未取得不动产权证书，2019年4月30日成都市成华区住房建设和交通运输局出具的《房屋建筑面积测绘成果报告》载明民兴北苑10栋2单元2楼02号的案涉房屋测绘面积为84.98平方米，原审第二次庭审中恒泽物业公司坚持按照84.95平方米的标准计收案涉房屋物业管理费。叶其忠提供的缴费票据载明叶其忠为案涉房屋缴纳的物业管理费截止到2016年6月。第二次庭审中，叶其忠表明拒绝缴纳物业管理费原因系恒泽物业公司拒绝为叶其忠更换房门。 原审法院另查明，现案涉房屋所在小区未成立业主委员会或业主大会，未和恒泽物业公司签订新的物业管理合同。 以上事实有当事人陈述和下列证据在案佐证：1.当事人身份信息；2.前期物业管理合同及备案表；3.维修记录、车辆进出登记记录、清洁记录等日常记录资料；4.收房记录；5.本案原审庭审视频录像；6.房屋建筑面积测绘成果报告；7.欠费明细表等。 原审法院认为，恒泽物业公司和叶其忠签订的前期物业管理合同合法有效，对双方均有约束力。现叶其忠原审庭审中认可恒泽物业公司主张的前述期间物业管理费用未缴纳且有庭审视频为证，叶其忠逾期未缴纳物业管理费的行为构成违约，应当承担违约责任。恒泽物业公司主张叶其忠缴纳物业管理费的请求成立，予以支持。关于具体金额的认定问题，恒泽物业公司主张按照84.95平方米作为叶其忠缴纳物业管理费计算基数并无不当，予以支持，故按照合同约定每月每平方米0.5元的标准，叶其忠每月应当缴纳的物业费金额为42.475元。2016年7月1日至2018年12月31日，共计欠费月数为30个月，合计物业管理费金额为1274.25元。恒泽物业公司仅主张叶其忠支付1274元物业管理费的请求并无不当，予以支持。叶其忠未提交证据证实已经缴纳前述期间物业管理费，自行承担不利后果。叶其忠以恒泽物业公司拒绝更换其房门为由拒不缴纳物业管理费于法无据，不予采信。关于违约金问题。恒泽物业公司经核对第二次最终重新明确违约金计算标准和期间的，但是恒泽物业公司的代理人授权范围仅为一般授权，故原审法院依照恒泽物业公司提交的欠费明细表中记载的违约金计算方式予以计算。根据合同约定，物业服务费按半年交纳，业主应在每年1月（缴纳本年度上半年物业服务费）、7月（缴纳本年度下半年物业服务费用）履行缴纳义务以及乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权公告催交并要求乙方补交以及从逾期之日起按每天0.5‰交纳违约金及滞纳金，直至依法诉讼解决。故第一笔违约金以2016年7月1日至2016年12月31日期间欠费金额254.88元为基数，按照每日0.5‰的标准，以每年365天计算两年的金额为93.03元。第二笔违约金以2017年1月1日至2016年12月31日期间欠费金额509.76元为基数，按照每日0.5‰的标准，以每年365天计算一年的金额为93.03元。第三笔违约金以2018年1月1日至2018年12月31日期间恒泽物业公司主张的计算欠费基数254.88元为准，按照每日0.5‰的标准，以半年182天计算半年的金额为23.19元。以上合计违约金金额为209.25元。恒泽物业公司主张的违约金209.25元部分成立，予以支持。超过部分不予支持。关于追加被告的问题。诉讼中，叶其忠申请追加部分案外人为案件共同被告，经审查案涉物业合同签订方为恒泽物业公司和叶其忠，并未包含其他主体，故恒泽物业公司主张叶其忠承担给付义务并无不当，叶其忠的申请不符合法律规定，不予准许。据此，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、叶其忠于本决生效之日起十日内向恒泽物业公司支付物业管理费1274元；二、叶其忠于本决生效之日起十日内向恒泽物业公司支付违约金209.25元；三、驳回恒泽物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由叶其忠负担。 宣判后，叶其忠不服原审判决，向本院提起上诉称，原审法院未查清案涉房屋的产权性质，案涉房屋实际使用人不是上诉人，其未交物业服务的理由是物业未更换其损坏的大门，原审法院明显缺乏公平，故意认定事实不清作出错误判决，故请求撤销原审判决依法改判。 被上诉人恒泽物业公司二审中辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 本院二审查明的事实与原审判决一致。 本院认为，根据本案查明的事实，叶其忠与恒泽物业公司签订了案涉前期物业管理合同，前期物业管理合同约定恒泽物业公司的义务包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理等，合同签订后恒泽物业公司为案涉小区提供了物业服务，叶其忠亦自2015年9月接收房屋后至2016年7月1日之前均按合同约定交纳了相关物业服务费用，双方当事人之间建立了物业服务合同关系，叶其忠上诉称恒泽物业公司未为其更换损坏的大门，其有权拒交物业服务费无事实和法律依据，本院不予支持。关于叶其忠上诉称案涉房屋实际使用人另有他人，与本案不是同一法律关系，如叶其忠认为有案外人侵犯其权益，可另行主张。综上，叶其忠的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元由上诉人叶其忠负担。 本判决为终审判决。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  李 衡 二〇二〇年五月十九日 书记员  陈 悦