湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终3207号上诉人（原审原告）：湖北长业地产开发投资有限公司，住所地湖北省武汉经济开发区22MB地块高科技产业园1号楼1楼。法定代表人：刘显露，该公司董事长。委托诉讼代理人：廖佳丽，湖北维思德律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋春龙，湖北今天律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：崔善付，男，1968年11月13日出生，汉族，住武汉市江夏区。上诉人湖北长业地产开发投资有限公司（以下简称长业地产公司）因与被上诉人崔善付房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2019）鄂0102民初12729号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。长业地产公司上诉请求：一、撤销湖北省武汉市江岸区人民法院作出的（2019）鄂0102民初12729号民事判决，依法改判或发回重审；二、判令崔善付承担本案一审和二审全部诉讼费用。事实和理由：一、崔善付实际使用案涉商铺从事经营，应按照合同约定支付租金。长业地产公司作为出租人的主要合同义务是交付商铺性质的房屋，崔善付接收后一直在使用商铺，就应当在合同约定的装修免租期和经营免租期之后支付租金，该请求合乎情理和符合法律规定。二、一审法院将长业地产公司书面通知的开业日作为崔善付缴纳租金的前提条件，曲解合同约定，其判决将对长业地产公司其他正常进行中的租赁交易造成不利影响。《商铺租赁合同》约定长业地产公司书面通知开业日期的目的是在崔善付实际开业日与合同约定日期不符的情况下，便于双方确定起租日，但长业地产公司作出书面通知不是崔善付支付租金的前提条件，依照合同约定，起租日完全可以按照崔善付实际开业日期确定。崔善付辩称，请求驳回上诉，维持原判。长业地产公司向一审法院起诉请求：1、依法确认《长投·汉口年华商铺租赁合同》（合同编号：CYDC-2L-2017-02）己经解除；2、崔善付向长业地产公司缴清欠付租金56050元（租金从2018年4月12日暂计算至2019年9月11日，以后继续计算至合同解除之日或者崔善付依照合同交还商铺之日，以发生较晚者为准），逾期违约金30743.93元（暂计至2019年9月18日）以及加收违约金11412元；3、崔善付向长业地产公司交还其承租的第6栋第1层第12号商铺；4、本案的诉讼费用由崔善付承担。一审法院认定事实：2017年9月2日，长业地产公司（甲方）与崔善付（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定乙方承租诉争商铺用于经营便利店；合同租期为5年，包含租赁起始日后的经营免租期（若有），不包含租赁起始日前的装修免租期，起租日以甲方统一规定的正式开业经营日期为准，如商铺实际开业日与合同约定开业日不符的，则以甲方书面告知的商铺开业日期为准，若甲方规定的正式开业日期已到，乙方达不到开业条件的，起租日为甲方规定的正式开业经营日期，接到甲方正式开业通知，乙方不开业的，不影响甲方按照正式开业通知日期确定起租日，乙方在商场开业日前，经甲方许可提前开业的，起租日以甲方的通知开业日期为准；自甲方规定的进场装修之日起，乙方享有装修免租期最高为3个月，具体的装修免租期以《商户装修手册》中经甲方审核认定的实际装修工期为准，装修免租期的起始日期以甲方书面告知的商铺交付时间为准。期间不计租金，但乙方在装修期间承租该商铺的水、电等其他费用仍由乙方自行承担；合同项下之开业日暂定为2018年1月1日，如商铺实际开业日与合同约定开业日不符的，则以甲方书面告知的商铺开业日期为准；乙方以建筑面积为基数向甲方支付合同租期内的租金，第一、第二个租赁年度每月租金为3804元，第三、第四个租赁年度每月租金为4109元，第五个租赁年度每月租金为4438元；租金一般按季支付（租赁月三个月为一季度），支付方式采取预付方式（先付租后用铺），即本季末结束前15个日历天内预付下一季度的费用，第一个计租期的租金等费用，在正式租赁合同签订之日向甲方一次性缴清；乙方在合同签订之日向甲方一次性缴纳2个月的租金作为租赁保证金，共计7608元；乙方若拖欠租金、各项保证金及其他应支付款项的，应向甲方支付逾期付款违约金，逾期付款违约金的计算从应付日起到实付日止，每日按欠费总额的千分之三计算；甲方有权对暂定的开业日期进行修改，修改后的具体开业日期以甲方书面告知的商铺开业日期为准。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。崔善付分别于2017年8月15日、9月29日向长业地产公司支付租赁保证金7608元及三个月租金11412元。《汉口年华商户收铺确认表》上载明崔善付的收铺时间为2017年11月27日。一审法院认为，长业地产公司与崔善付签订的《商铺租赁合同》系当事人的真实意思表示，合同内容于法不悖，合同成立后签约双方均应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方合同约定诉争商铺的“起租日以甲方统一规定的正式开业经营日期为准，如商铺实际开业日与合同约定开业日不符的，则以甲方书面告知的商铺开业日期为准，若甲方规定的正式开业日期已到，乙方达不到开业条件的，起租日为甲方规定的正式开业经营日期，乙方在商场开业日前，经甲方许可提前开业的，起租日以甲方的通知开业日期为准；合同项下之开业日暂定为2018年1月1日，如商铺实际开业日与合同约定开业日不符的，则以甲方书面告知的商铺开业日期为准。”本案中，崔善付虽已于2017年11月27日接收诉争商铺，根据双方合同约定，起租日也应以长业地产公司通知的开业日期为准。因长业地产公司未提交证据证实其已书面通知崔善付商铺开业日期，现其主张崔善付欠付租金，据此要求解除《商铺租赁合同》、交还诉争商铺并支付欠付租金及违约金的请求，无事实及法律依据，一审法院不予支持。本案纠纷并非孤案，案涉项目出现多起开发商与商户纠纷应当引起开发商的高度重视，涸泽而渔并非长久之计。面对案涉项目目前面临的困境，开发商更应将商户紧紧团结起来，着眼于经营环境的改善及商业氛围的培养。或许暂时会有一些损失，但是放水养鱼，日后才能获得更多的回报。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回长业地产公司的诉讼请求。一审案件受理费6421元，由长业地产公司负担。本院二审期间，当事人未提交新证据，对一审已查证事实无异议，本院予以确认，并针对上诉意见和答辩意见基于一审已有证据补充查证以下事实细节：《商铺租赁合同》第十三条第六款约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，乙方应按照第十三条第四款约定承担违约责任。（1）逾期支付租金、各项保证金等各项应付款项或未按期补足各项保证金等费用超过7个工作日的。本院认为，《商铺租赁合同》有效，缔约双方均应严守合同。依照《商铺租赁合同》的约定，租金的计算与租期直接相关，租赁期的起始日期并非出租人向承租人交付租赁房屋之日，或承租人完成装修实际开业之日，而是出租人统一规定、书面告知的“正式开业经营日期”。无论承租人在“正式开业经营日期”前已经开业，或者在此日尚不具备开业条件，均不影响长业地产公司按照正式开业通知日期确定起租日。承租人或有的经营免租期亦包含在租期内，经营免租期的起始日期也以甲方统一规定的正式开业经营日期为准。长业地产公司处于缔约优势地位、掌握发送通知的主动权，却怠于发送通知，引发本案诉讼，其关于以承租人装修免租期届满后实际占有使用商铺之日为起租日的主张并不符合合同约定。长业地产公司未举证证明起租日已依约确定，其关于承租人欠付租金的主张相应也无法成立，长业地产公司并无合同单方解除权，无权要求崔善付腾退。综上所述，长业地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6421元，由湖北长业地产开发投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  吴伶俐审判员  申光伟审判员  张文浩二〇二〇年五月二十二日法官助理邱冠群书记员李超华