辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终4437号上诉人（原审原告）：庞建惠，男，1977年4月20日出生，汉族，户籍地浙江省海宁市，现住沈阳市皇姑区。被上诉人（原审被告）：索松莉，女，1978年5月12日出生，满族，住沈阳市苏家屯区。委托诉讼代理人：欧阳喜先，沈阳市铁西区盛发法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：刘懿萱，女，2007年11月18日出生，汉族，刘志昱女儿，住辽宁省沈阳市苏家屯区。法定代理人：呼娜，女，1980年10月18日出生，汉族，刘懿萱母亲，住沈阳市苏家屯区。委托诉讼代理人：周文龙，辽宁泓汇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘正元，男，1952年10月6日出生，汉族，刘志昱父亲，住辽宁省沈阳市苏家屯区。委托诉讼代理人：周文龙，辽宁泓汇律师事务所律师。上诉人庞建惠因与被上诉人索松莉、刘懿萱、刘正元申请执行人执行异议之诉一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2019）辽0105民初216号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。庞建惠上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判继续执行；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：买卖协议无法确认真实性，无法排除倒签可能性，且低价的买卖协议逃避执行不合法。索松莉提交证据不足以证明查封前占有房屋，买卖协议约定还贷款后交付房屋，此时已被查封。未经过户就将房款支付给陌生人不符合常理。且刘志昱在执行期间才认可买卖价款57万。案涉房屋有抵押、查封，还有租赁，房产局有公示，索松莉承认其是资金拆借中介，其有注意义务，未能过户存在明显过错。2017年12月25日，周洁给刘志昱转款不能证明是本案的购房定金，2017年12月25日刘志昱出具的收条明显不是刘志昱书写的，我一审时拒绝司法鉴定，是因为刘志昱已经死亡，只鉴定刘志昱三个字的签名难度较大，如果对收条的全部内容进行司法鉴定，我方没有意见。索松莉辩称，请求维持原判。刘懿萱辩称，请求维持原判。刘正元辩称，请求维持原判。庞建惠向一审法院起诉请求：1.撤销（2018）辽0105执异241号裁定；2.驳回被告索松莉的执行异议请求，继续执行被执行人刘志昱名下位于沈阳市苏家屯区产；3.被告承担诉讼费。一审法院认定事实，2018年1月9日，庞建惠作为原告，以刘志昱为被告，诉至一审法院，要求被告偿还借款本金及利息。经一审法院调解，双方于2018年1月12日达成调解协议：一、被告刘志昱偿还原告庞建惠借款65000元，于2018年2月12日前给付；二、被告如于2018年4月30日前未履行给付义务，按被告实际欠款金额110000元给付原告，并支付利息，以110000元为基数（自2018年4月30日起至借款实际偿还之日止，按月息2分计算）；三、原、被告自愿放弃其他诉讼请求。一审法院以（2018）辽0105民初850号民事调解书予以确认。在上述案件受理前，庞建惠曾提出诉前财产保全，一审法院于2017年12月21日作出（2017）辽0105财保17号民事裁定，裁定：一、冻结被申请人刘志昱存款120000元或查封、冻结相关等值财产；二、查封申请人庞建惠名下的位于沈阳市皇姑区，建筑面积72.95平方米房产。据此，一审法院查封了刘志昱名下位于沈阳市苏家屯区产。后庞建惠为让刘志昱履行还款义务，同意将上述房屋出售，并申请解除了本次查封。一审法院在执行庞建惠与刘志昱民间借贷纠纷一案过程中，于2018年3月9日重新查封了刘志昱名下位于沈阳市苏家屯区产。案外人索松莉向一审法院提出书面异议，一审法院审查后于2018年10月27日作出（2018）辽0105执异241号执行裁定，裁定：中止对被执行人刘志昱名下上述房产的执行。原告庞建惠于2018年11月5日提起诉讼。另查，2017年12月25日，刘志昱作为卖方（甲方）与作为买方（乙方）的索松莉签订《买卖协议》一份，约定：地址为苏家屯区丁香街216-E5号1-25-5，成交金额575000元，定金30000元。乙方一次性购买此房，甲方无条件配合乙方办理公证房产等手续，甲方负责把房证办到自己名下，费用甲方负担。办理房产公证手续、税费等由乙方自行承担；交房之前水电、采暖、物业、电梯由甲方结清；甲方把银行贷款结清解押后，乙方将剩余房款一次性付清；甲方还贷款后给乙方腾房。协议尾部甲方处有“刘志昱”签名；乙方处有“索松莉”签名；中介处有“周洁”签名。同日，刘志昱出具“收条”一份，载明：“今收到购房定金转账叁万元（30000），收款人：刘志昱”。同日，周洁向刘志昱银行账户转款30000元。被告索松莉因履行协议约定陆续向刘志昱转款，其中2018年1月4日30000元、2月5日40000元、2月14日50000元、3月6日30000元、3月12日394900元，合计544900元。被告索松莉诉讼过程中向本院提供了电费通知单、照片等相关证据，以证明其已实际占有沈阳市苏家屯区产。又查，2018年7月28日，索松莉作为原告，以刘志昱为被告，诉至沈阳市苏家屯区法院，要求确认苏家屯区丁香街216-E5号1-25-5房产权属，同时要求被告配合办理更名过户手续。同年8月15日，该院在苏家屯区看守所审理本案。刘志昱称，买卖房屋的事属实。2017年12月25日签订的买卖协议，房屋价格575000元。对“买卖协议”、“收条”无异议。同意办理过户。后该案以原告撤诉结案。2018年10月23日，一审法院执行法官至苏家屯区看守所依法对刘志昱进行询问。其称：与索松莉就苏家屯区丁香街216-E5号1-25-5房产存在买卖行为。我们之间有书面协议，大概是在2018年1月份签订的合同。当时我不知道房产是否被查封，当天索松莉给了我定金3万元。后来法院带原告庞建惠到我家开庭，告诉我房产被查封的。开庭前我用索松莉给我的钱先给了庞建惠1万元。在我家开庭时，庞建惠同意解除房产查封，让我办下房证，卖给索松莉后，将钱还给庞建惠。给我房款57万多元，原先定的是70多万，但签合同写的是57万多元。我给索松莉造成了损失，现卖房价格57万余元我认了。我已用索松莉给我的房款偿还贷款。2018年3月10日左右，房证到我手中。今年春节前三、四天将房证交给了索松莉。再查，刘志昱以抵押贷款方式购买了苏家屯区丁香街216-E5号1-25-5房产，抵押权人为中国农业银行股份有限公司沈阳苏家屯支行。刘志昱于2018年3月12日将银行贷款提前还清，还款额为360201.42元，但房屋抵押登记一直未撤销。刘志昱与呼娜原系夫妻关系，双方于2010年9月27日离婚，婚生一女刘懿萱。刘志昱于2018年5月4日因涉嫌犯罪被拘留，于2019年2月19日死亡。刘志昱母亲李春兰于2017年12月18日死亡。刘志昱父亲为本案被告刘正元。一审法院认为，本案的争议焦点为被告索松莉是否就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。最高人民法院出台了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，其中第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。结合本案，2017年12月25日，被告索松莉与刘志昱签订《买卖协议》。原告否认系刘志昱所签，经一审法院释明，原告未申请笔迹鉴定，应承担不利的法律后果。另刘志昱在苏家屯区法院开庭审理过程中所作陈述及其对一审法院执行异议案件的陈述，均已承认与被告索松莉签订了买卖协议。据此，一审法院认定被告索松莉与刘志昱签订了真实、合法的《买卖协议》。根据协议的约定，房款为575000元，定金为30000元。周洁系房屋中介，已于协议签订当日将定金30000元转给刘志昱。后被告索松莉又陆续转账给刘志昱544900元。上述款项的支付，可证明被告索松莉已履行了给付房款的义务。刘志昱于2018年2月28日办理了房屋所有权登记，并于3月12日向农业银行偿还了剩余房屋贷款，但房屋抵押登记一直未撤销。刘志昱于2018年5月4日因涉嫌犯罪被拘留。依据上述事实，可证明刘志昱与索松莉签订《买卖协议》后，办理了房屋所有权登记，偿还了银行贷款，意在履行合同义务，但未能办理过户，非被告索松莉的原因所致。根据被告索松莉提供的证据，可证明刘志昱已将案涉房屋交付被告索松莉，应认定索松莉已占有案涉房产。关于原告主张曾租赁案涉房屋，并享有控制和使用权的问题。原告提供的证据情况如下：一、2017年5月16日，沈阳市房产局出具的《房屋租赁登记备案》，载明：登记备案期限自2017年5月16日至2018年5月15日。二、2017年5月16日，沈阳市苏家屯区民主街道碧桂园社区居民委员会出具的《证明》，载明：兹有庞建惠现在丁香街216-E5号1-25-5号居住。特此证明。在诉讼中，原告既未能提供证据证明案涉房屋的租金数额、也未能提供证据证明曾支付过租金，亦无其他证据证明其实际占有、控制、使用案涉房屋。故对原告主张的上述事实，无法认定。一审法院判决：驳回原告庞建惠的诉讼请求。案件受理费2500元（原告已预交），由原告庞建惠负担。二审中，上诉人提交微信转账记录，证明结合刘志昱的笔录，证明刘志昱在苏家屯看守所陈述房屋买卖协议签订时间大概在2018年1月初，付款最早1月4日，给我的1万元是在1月6日，即便刘志昱与索松莉的买卖真实，也发生在1月份，在我查封之后（查封裁定是2017年12月21日）。实际查封时间是2018年1月4日。刘志昱自认不知道查封，说明买卖时没去房产部门查询房屋状态。2.（2019）辽0111民初3071号民事判决，（2018）辽0111民初6920号民事判决，（2018）辽0111民初4473号民事判决，证明索松莉等多人在2018年集中多次类似房屋买卖诉讼，索松莉短时间内购买大量具有风险的房屋，索松莉是从事民间资金拆借的人员，无论是职业放款人和炒房者都应该有注意义务。索松莉营业为目的的行为或资金高风险是明知的。其与购房自住的普通百姓谨慎善良的行为有本质的区别。索松莉操作房屋的数量不止这几个。索松莉认为上诉人提供的两组证据与本案无关，手写的不具备新的证据效力，不完整，索松莉直接购买的诉争房屋是合法合理的。刘懿萱和刘正元认为证据形式不符合法律形式，与本案无关，处置房屋是刘志昱自行处理的权利。索松莉提交1.水电费手机交纳截屏，证明我方至今使用该诉争房屋。2.社区证明，证明我方在2018年2月至今在诉争房屋居住。上诉人认为2020年3月16日的缴费记录不能证明人民法院查封之前已经实际占有该房屋。对证据2真实性有异议。我要求出具证明的社区人员来法院当庭质证。刘懿萱和刘正元无异议。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，索松莉与刘志昱2017年12月25日签订《买卖协议》，并提供了转账证据证明其已陆续支付完购房款，结合索松莉提供的电费通知单、照片等证据及刘志昱的陈述可以认定案涉房屋于2018年2月交付，且未能办理过户登记并非索松莉的过错，故索松莉要求排除执行符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，其具有足以排除执行的民事权益。关于上诉人主张买卖协议无法确认真实性，无法排除倒签可能性，且低价的买卖协议逃避执行不合法的问题，因上诉人不同意对刘志昱的签名进行鉴定，且买卖协议签订当日刘志昱已收到房屋中介银行转账的定金3万元，上诉人未能提交证据证明买卖协议存在虚假及倒签情形，且上诉人亦曾同意刘志昱卖房取得房款后偿还债务并办理了解除查封，故上诉人现主张刘志昱逃避执行缺乏事实依据，上诉人该项主张不予支持。关于上诉人主张索松莉提交证据不足以证明查封前占有房屋，买卖协议约定还贷款后交付房屋，此时已被查封的问题，因索松莉主张案涉房屋提前偿还了贷款，结合其提交的电费通知单、照片等证据及刘志昱的陈述可以认定索松莉查封前已占有房屋，故对上诉人该项主张不予支持。综上，上诉人庞建惠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2500元，由上诉人庞建惠负担。本判决为终审判决。审判长  吕长辉审判员  丁广昱审判员  金 鑫二〇二〇年五月二十五日书记员  张 磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。