河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终1432号 上诉人（原审被告）：刘文涛，男，1978年3月18日出生，汉族，住河北省涿州市。 上诉人（原审被告）：索亚宁，男，1977年9月23日出生，汉族，住河北省涿州市。 二上诉人共同委托诉讼代理人：王鹏，河北博典律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吕学仲，男，1974年1月20日出生，汉族，住河北省涿州市。 委托诉讼代理人：耿振军，河北路达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙红玫，河北路达律师事务所律师。 原审第三人：霍英杰，男，1976年9月15日出生，汉族，住河北省涿州市双塔区。 原审第三人：于永娇，女，1985年8月13日出生，汉族，住河北省涿州市双塔区。 上诉人索亚宁、刘文涛因与被上诉人吕学仲，原审第三人霍英杰、于永娇案外人执行异议之诉一案，不服河北省涿州市人民法院（2018）冀0681民初5591号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘文涛、索亚宁上诉请求：1、依法撤销涿州市人民法院作出的（2018）冀0681民初5591号民事判决，并在查清案件事实基础上判决涿州市人民法院继续执行（2016）冀0681民初751号民事判决。2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院适用法律错误。《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的“金钱债权执行”系指善意第三人对抗普通债权人执行权的规定，不适用已设定抵押担保的优先债权。二上诉人对第三人享有债权具有物权担保性质，属于优先债权，本案应依法适用上述规定第27条的规定，被上诉人作为普通债权人无权排除对已设立担保的优先债权的执行。二、一审法院认定事实错误。被上诉人虽与二原审第三人签订涉案房屋的买卖协议，但我国采用的是物权公示原则，房屋未办理转移登记前，被上诉人依照合同约定享有的是债权。二第三人已于2015年9月14日在涉案房产上为二上诉人的债权设定抵押担保物权并依法办理他项权登记，二上诉人对涉案房产享有的是已登记的不动产物权，依照物权优先债权的基本法律原则，被上诉人以未履行完毕的债权申请停止执行二上诉人享有的物权，于法无据。综上所述，一审认定事实及适用法律错误，请求二审法院依法撤销（2018）冀0681民初5591号民事判决，并在查清案件事实基础上判决涿州市人民法院继续执行（2016）冀0681民初751号民事判决。 吕学仲答辩称，被上诉人吕学仲签订涉案房屋买卖合同且实际占有使用该房屋在前，二上诉人签订民间借贷抵押合同进行抵押登记在后，二上诉人在签订民间借贷抵押合同进行抵押登记时，其对抵押物的实际占有情况未尽合理审查义务，其抵押无效，不产生抵押权的优先效力。即便二上诉人持有形式上合法的涉案房屋他项权证，仅能证明其债权优先于一般债权，并不能证明对涉案房屋拥有物权。因为二上诉人作为执行依据的生效裁判不是确权判决，而是金钱给付判决，判决中并未涉及涉案房屋，涉案房屋他项权证只是为保障二上诉人金钱债权的实现而设定，仅在执行过程中起到优先于一般债权的作用。被上诉人对涉案房屋拥有的不是一般的债权，而是物权期待权。被上诉人的物权期待权应该优先于二上诉人的债权。在法律适用方面，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第27条与第28条是有适用层次的，第27条与第28条之间的关系类似普通法条与特殊法条的适用关系。第27条是一般性规定，第28条是第27条但书另有规定的除外情形，因此本案应适用第28条之规定。最高人民法院2019年11月8日发布且生效的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条又强调了本案情况应当依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，明确维护了房屋买受人的物权期待权。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 原审第三人霍英杰、于永娇未答辩。 吕学仲向一审法院起诉请求：一、判决被告与第三人民间借贷纠纷执行一案立即停止对原告购买的产权号为新03×××××（位于涿州市的强制执行，并解除对上述房产的查封;二、判决确认原告购买的产权号为新××号房产归原告所有；三、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2012年12月6日原告吕学仲与第三人于永娇、霍英杰签订《房屋买卖协议》，购买位于涿州市住房一处。该协议约定房屋总价款为390000元，原告于2012年12月7日向二第三人支付房款360000元，剩余房款30000元约定办理房屋过户手续后支付。2012年12月7日，原告开始入住该房屋并与涿州市鹏润物业服务有限公司签订了《物业服务合同》。2014年8月6日，第三人于永娇将涉案房屋的房产证从涿州和合物业服务有限公司领走。原告向涿州市人民法院提起诉讼，要求第三人于永娇、霍英杰协助原告办理涉案房屋的过户手续。2016年12月27日涿州市人民法院作出（2016）冀0681民初3458号民事判决，判令二被告（即本案二第三人）协助原告办理位于涿州市房屋（房产证号为新03×××××）的过户手续。该民事判决生效后，原告与2017年3月10日向涿州市人民法院申请执行。执行过程中，发现涉案房屋已经抵押。另查明，第三人于永娇、霍英杰以本案涉案房屋及水岸花城小区Ｇ-1-105住房作为抵押担保，于2015年9月14日与本案被告刘文涛、索亚宁签订《抵押借款协议》，借款金额为人民币800000元，借款期限为2015年9月14日至2016年1月13日，并在涿州市住房和城乡建设局办理了抵押登记手续。借款期限届满，因二人未偿还借款，刘文涛、索亚宁作为原告向涿州市人民法院提起诉讼。涿州市人民法院于2016年7月21日作出（2016）冀0681民初第751号民事判决，判令该案二被告（即本案二第三人）向刘文涛、索亚宁偿还借款并支付利息。后刘文涛、索亚宁向涿人民法院申请执行该判决。涿州市人民法院于作出（2016）冀0681执1261号裁定书，查封了产权号为新03×××××（坐落于的房屋。2018年11月，原告得知此房产被查封后，向涿州市人民法院提出书面执行异议，要求解除查封并中止对上述财产的执行。2018年11月30日，涿州市人民法院作出（2018）冀0681执异12号执行裁定书，裁定驳回原告的异议申请。原告起诉来院，本院于2018年12月11日立案受理。再查明，本案第三人于永娇于2012年12月10日将其于中国工商银行股份有限公司涿州支行住房贷款本息全部结清。 一审法院认为，《中华人民共和国民法通则》第七十五条第二款规定：“公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。”《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的不影响合同效力。”本案原告吕学仲与第三人于永娇、霍英杰于2012年12月7日所签订的《房屋买卖协议》，是双方当事人真实意思表示，协议约定的内容并不违反法律强制性规定，第三人于永娇于2012年12月10日将其于中国工商银行股份有限公司涿州支行住房贷款本息全部结清，该协议合法有效，其效力亦经涿州市人民法院（2016）冀0681民初3458号民事判决确认。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”该若干规定第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符何下列情形，且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持（一）在人民法院查封之前签订了合法有效的书面买卖合同，（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产，（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。就本案而言，原告吕学仲在本案第三人与二被告刘文涛、索亚宁签订抵押借款协议并办理抵押登记及人民法院查封涉案房屋之前已经与本案第三人于永娇、霍英杰签订了合法有效的《房屋买卖协议》并支付价款360000元，约定余款在办理房屋过户登记之后另行给付；该《房屋买卖协议》签订后，本案原告已经合法占有、使用涉案房屋，本案原告虽未能及时办理涉案房屋的所有权变更登记，但二被告及第三人均无证据证实是因本案原告的原因未能办理涉案房屋的过户登记，故本案原告吕学仲对执行标的（即本案涉案房屋）享有足以排除强制执行的权益，故原告的第一项诉讼请求中请求停止对本案涉案房屋的执行，本院应予支持；原告在第一项诉讼请求中另要求解除对涉案房屋的查封，可在本判决生效后依法向执行机构主张；关于原告的第二项诉讼请求即请求判决确认本案涉案房屋归原告所有，因原告与第三人买卖合同纠纷一案，涿州市人民法院所作出的（2016）冀0681民初3458号民事判决为生效民事判决，该判决尚在执行过程中，原告的该项诉讼请求，可在本案判决生效后于（2016）冀0681民初3458号民事判决执行过程中得到保障，故原告的第二项诉讼请求不属于本案审理范围，本院不予支持。依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、三百零五条、三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决：不得执行第三人于永娇名下（即涿州市双塔办事处城西北街252号Ｇ2-1-205室,产权证号为新03×××××，所有权人为于永娇）住房。案件受理费7150元，由二被告及第三人负担。 本院二审期间，被上诉人吕学仲提交一份不动产登记资料查询证明，证明吕学仲无其他房产，涉案房产是吕学仲的唯一住房。上诉人刘文涛、索亚宁质证称，该证据不是新证据，没有合法性，与本案争议事实没有关联性。原审第三人霍英杰、于永娇未发表质证意见。二审查明其他事实与一审认定一致。 本院认为，《最高院人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条是关于申请执行人对执行标的依法享有优先受偿权的，有权对执行标的的价值，先于无优先顺位的普通债权受偿。第二十八条系关于无过错不动产买受人物权期待权保护的规定，属于第二十七条“法律、司法解释另有规定”的情况，可以排除第二十七条的适用。本案中，被上诉人吕学仲于2012年12月6日与原审第三人霍英杰、于永娇签订《房屋买卖协议》，次日搬入案涉房屋居住，按协议约定缴纳绝大部分房款，并于2016年起诉要求原审第三人霍英杰、于永娇按照协议约定配合涉案房屋过户，上述经过均发生于涉案房产被查封之前，符合上述规定第二十八条适用的前提，故虽然二上诉人对案涉房屋享有对抗案外人普通债权的优先受偿权，但仍不足以对抗被上诉人吕学仲的物权期待权，一审判决确认被上诉人吕学仲对涉案房屋享有的物权期待权足以排除执行并无不当。另，被上诉人吕学仲未缴纳的部分房款应按照执行法院的要求交付执行。二上诉人的上诉请求，与法律规定不符，本院不予支持。综上所述，索亚宁、刘文涛的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人索亚宁、刘文涛负担。 本判决为终审判决。 审判长  张亚男 审判员  赵春林 审判员  刘 斌 二〇二〇年五月二十五日 法官助理陈萌 书记员黄倩