天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0116民初86793号原告：天津招商泰达房地产开发有限公司，住所地天津开发区新城西路52号滨海金融街8号楼4层414号。法定代表人：周培军，董事长。委托诉讼代理人：叶彦红，天津赢彧律师事务所律师。委托诉讼代理人：石拓，天津赢彧律师事务所实习律师。被告：宋然，男，1982年7月4日出生，汉族，住天津市滨海新区。原告天津招商泰达房地产开发有限公司与被告宋然房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人叶彦红、石拓，被告宋然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即付清《租赁合同》项下拖欠的租金123191.85元（自2018年4月1日起暂计算至2018年12月31日以及2019年8月1日至2019年11月30日）；2.判令被告立即付清《租赁合同》项下拖欠的物业管理费42362.22元（自2018年1月1日起暂计算至2019年11月30日）；3.判令被告立即付清《租赁合同》项下拖欠的2018年、2019年采暖费13262.46元；4.判令被告向原告支付租金违约金、物业管理费违约金、采暖费违约金共计100000元，以上合计为278816.53元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年9月30日，原告与被告签订《贝肯山项目租赁合同》，约定原告将位于天津经济技术开发区出租给被告，租赁期限为5年，从2017年9月30日至2022年9月29日。根据租赁合同约定被告应于每自然季度第三个月25日前向原告支付下自然季度租金和物业管理费，同时还应承担涉及出租商铺的一切费用（含采暖费）。然而被告自2018年4月1日起开始拖欠租金，自2018年1月1日起开始拖欠物业管理费，拖欠2018年、2019年采暖费。被告无正当理由拖延付款的行为已经构成严重违约，原告特依照双方签署的《租赁合同》及相关法律的有关规定诉至贵院。被告辩称：原告提供的租赁房屋面积不符合合同约定，商圈入住率没有达到当初承诺的程度，管理方经营不善给被告造成损失，在2017年11月，被告店铺装修期间被偷盗造成1万元的损失，物业管理不到位，服务态度差，门前没有监控点位，一楼公共广告电源没有正常开启，对正常经营造成影响。店内消防设施不齐全，有安全隐患，用水系被告自己改造，花费了5000元的费用，采暖费2017年9月入住，被告当时打电话报停了，2018年12月店内装修期间物业强制停电一个月，造成损失，应予以减免。2019年之前存在争议，希望调解解决。本院经审理认定的事实如下：原、被告双方之间于2017年9月30日，签订有《商铺租赁合同》，约定原告将位于开发区出租给被告用于商业。租赁面积即套内面积为82.95平米，租赁期限5年，自2017年9月30日至2022年9月29日止。租金标准（租金增值税税率为5%）自2017年9月30日至2018年3月31日，为原告给予被告的免租期，该期间物业管理费及水电使用费由被告负担；2018年4月1日至2019年9月29日，每月含税租金单价为3.75元／平米，每月含税租金总额9461.48元，季度支付含税租金总额28384.45元，其中不含税租金为27032.81元，增值税为1351.64元；税金递增率为第三年递增1%，第四年、第五年租金收费标准与第三年持平；2019年9月30日至2022年9月29日，每月含税租金单价为3.79元／平米，每月含税租金总额为9556.10元，季度含税租金总额为28668.30元，其中不含税租金为27303.14元，增值税为1365.16元。上述租金标准不含管理费。被告应向原告缴纳租赁履约保证金18922.97元，支付装修保证金4147.5元，物业管理费履约保证金3683.67元，水电费履约保证金1244.25元。物业管理费用按套内面积计收，含税单价为每日每平米0.73元，每月含税物业管理费为1841.84元，不含税为1737.58元、增值税104.25元。季度支付含税物业管理费总额为5525.51元，不含税物业管理费5212.74元。首季度为2017年9月30日至2017年12月31日，物业费由原告收取。被告每月需将水、电、采暖费、燃气费等支付原告账户，出租商铺交付日为2017年9月30日。如被告拖欠支付租金，原告有权自应付款日次日起收取逾期付款违约金，该违约金的计收标准为拖欠日乘以拖欠租金总额的千分之三。原告提交的天津市滨海新区测绘所出具的昆西园5号楼《房产面积测算成果表》载明案涉房屋建筑面积为129.19平米，套内建筑面积（含阳台）为82.98平米。2016年11月15日，案涉房屋所在的建设项目，经消防验收合格。合同约定被告进行的装修或者添置设备设施应先报原告审批，装修方案必须在原告规定交付日前30日内书面提交给原告审核，并经原告书面同意以及政府有关主管部门批准后方可进行，由此产生的一切费用由被告自行承担，如果政府有关部门对被告的装修（包括但不限于消防设施、其他附属设施/设备）提出任何整改要求，被告均应按照该等整改要求修改其装修。本院认为，本案所涉租赁合同系双方当事人真实意思表示，双方均应遵守合同约定的相应义务。本案的争议焦点问题在于被告抗辩案涉房屋面积低于合同约定标准是否有据。对此，本院认为，原告提供的《房产面积测算成果表》系正式部门接受原告委托所做的测算报告，对相应使用面积已有明确载明，对其效力应予认定，被告抗辩原告曾找过其他单位进行测算，并以此否定对此抗辩，本院认为此理由不足以推翻上述测算成果表的效力，对其抗辩不予采信，相应调证申请亦不予受理。基此，被告应按照合同约定向原告支付欠付租金、物业费以及采暖费。关于欠付租金，被告尚抗辩强制停电、广告源电源没有开启、被偷盗等需要扣减租金，但未能提供证据证实相应损失的具体数额，且相关损失由原告负担亦无合同依据，故对此抗辩，亦不予采信。经核算，2018年4月1日至2018年12月31日及2019年8月1日至2019年11月30日的租金为123075.39元，原告诉请超出部分，不予支持。关于欠付物业费数额，原告主张42362.22元数额并无不当，但综合考虑相关案件多名被告提出物业服务的相应瑕疵，本院酌情扣除5%，支持40244.11元，原告诉请超出部分不予支持，相关逾期交纳物业费的违约金亦不予支持。关于2018年度、2019年度采暖费，被告抗辩已经报停，但并未就此举证证实，对其抗辩，本院不予采信。原告主张13262.46元并无不当，本院予以支持。关于欠付租金及采暖费的违约责任，原告主张违约金过高，且未提供证据证实其损失的发生，本院酌情支持6817元，原告诉请超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告宋然在于本判决生效之日起十日内给付原告天津招商泰达房地产开发有限公司2018年4月1日至2018年12月31日及2019年8月1日至2019年11月30日的租金123075.39元；二、被告宋然在于本判决生效之日起十日内给付原告天津招商泰达房地产开发有限公司2018年1月1日至2019年11月30日物业费40244.11元；三、被告宋然在于本判决生效之日起十日内给付原告天津招商泰达房地产开发有限公司2018年、2019年采暖费13262.46元；四、被告宋然在于本判决生效之日起十日内给付原告天津招商泰达房地产开发有限公司违约金6817元；五、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付内容，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3238元，由原告负担1517元，被告负担1721元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  姜传明二〇二〇年五月二十一日书记员  毛洪隽