广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终6578号上诉人（原审被告、反诉原告）：张琦，男，汉族，1984年2月27日出生，住所地：湖北省监利县。委托诉讼代理人：王剑，广东盟凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：张玉玲，广东盟凯律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市益广丰实业有限公司，住所地：深圳市龙华区观澜街道新澜社区观澜大道333号-345号（单号）吉盛广场101，统一社会信用代码：91440300741206057P。法定代表人：林文道。委托诉讼代理人：袁远，广东世纪华人律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱会芳，广东世纪华人律师事务所实习律师。上诉人张琦因与被上诉人深圳市益广丰实业有限公司（以下简称益广丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初8302号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张琦的上诉请求：1.改判一审判决第三项为：确认张琦依约享有合法的优先承租权；2.改判一审判决第三项为：益广丰公司因违法拆除张琦的经营场所，违法搬离、侵占张琦的财产，应当赔偿装修损失、经营损失、财产损失，共计2202411元；3.改判一审判决第三项为：益广丰公司应当履行如数给张琦开具发票的附随义务；4.改判一审受理费、保全费的承担比例；5.二审上诉费由益广丰公司承担。事实与理由：一、张琦依约享有合法的优先承租权。益广丰公司恶意强行收回租赁场地，与《租赁协议》约定的"承租方享有优先承租权"相冲突，法院应当保护承租人的合法合同权利，不应保护见利忘义的益广丰公司。二、益广丰公司违法拆除张琦的经营场所，违法搬离、侵占张琦的财产，不属于“合法自力救济”的范畴，属于黑社会性质的打砸抢。“自力救济”简称“自救”，必须是当事人来不及请求公力救济，且如不及时采取自救行为，以致权利无法实现或难以实现。本案中，明显不属于这样的紧急情形，也不存在益广丰公司的权利如果不自救则日后无法实现或难以实现的可能性。即便是法院的法警釆取先予执行“强行清场”，必须先书面告知当事人，告知听证权等，法警必须当面清点物品，并将物品清单以及法律文书送达物品所有人。那么，益广丰公司违法强拆，应当赔偿张琦装修损失、经营损失、财产损失。另外，益广丰公司涉嫌刑事犯罪，应当被追究法律责任。三、益广丰公司应当履行如数开具发票的附随义务。益广丰公司长年收取租金，不开发票，不仅涉嫌逃税罪，也属于未履行合同的附随义务。四、张琦仅需按一审胜诉比例承担本诉部分的受理费和保全费，无需承担一半，二审法院应当予以纠正。综上，请求二审法院查清事实，支持张琦的诉请。益广丰公司未提交书面答辩状。益广丰公司向一审法院起诉请求：请求法院判令张琦向益广丰公司支付：一、2018年11月份的租金69638元、10月份水电费20170元及逾期利息，逾期利息以89808元为基数，按银行同期贷款利率自2018年11月11日起计算至张琦付清之日止，暂计至2019年3月31日，暂计为1509.14元；二、2018年12月份的租金69638元、11月份水电费9845元及逾期利息。逾期利息以79483元为基数，按银行同期贷款利率自2018年12月11日起计算至张琦付清之日止，暂计至2019年3月31日，暂计为1051.46元；三、2018年12月份的水电费15462元及逾期利息，逾期利息以15462元为基数，按银行同期贷款利率自2019年1月11日起计算至张琦付清之日止，暂计至2019年3月31日，暂计为147.42元；四、2019年1月1-15日的水电费4839元；五、2019年1月16日至2019年3月31日期间的房屋占有费368760元；六、拆除、装卸、搬运费50000元和存放费，存放费自2018年3月10起按每月2750元计算至张琦将所有物品搬离之日止；七、本案诉讼费由张琦承担。张琦向一审法院反诉请求：请求法院判决：一、将张琦已支付的租赁押金150000元、装修保证金100000元共250000元与租金、水电费进行抵扣，益广丰公司将抵扣后剩余的押金与装修保证金60408.40元退还给张琦；二、益广丰公司赔偿张琦装修损失600000元；三、益广丰公司赔偿张琦财物损失1602411元；四、确认张琦在合同期满后对涉案房屋在同等条件下享有优先承租权；五、益广丰公司向张琦开具已付租金2963496元、水电费900000元合计3863496元的发票；六、判令本案诉讼费用由益广丰公司承担。一审法院认定事实：2012年4月1日，益广丰公司与案外人林某签署《租赁协议》，约定林某按图纸标示位置租赁益广丰公司物业1756平方米，租赁期限自2012年4月1日至2018年12月31日；押金150000元；租金标准递增，2012年4月1日至2015年3月31日为59704元/月，2015年4月1日至2018年3月31日为64480元/月，2018年4月1日至2018年12月31日为69638元/月，每月10日前缴租；承租方拖欠租金40天的，出租方不予退还保证金。2015年3月9日，林某申请将上述租赁合同权利义务转予张琦，益广丰公司予以确认。同日，张琦向益广丰公司缴纳保证金150000元和装修保证金100000元，益广丰公司出具相应的收款收据。2018年9月14日，益广丰公司书面通知张琦，租赁合同于2019年1月15日到期后不再续租。此后，益广丰公司分别于2018年11月20日、2019年1月11日再次书面通知张琦，租赁期满不续租。收悉通知，张琦均不同意搬离，要求续租。2019年3月9日，益广丰公司租赁东莞市XX一处占地面积约1000平方米的仓库，自2019年3月10日起计租，月租11000元。2019年3月12日，益广丰公司委托深圳长基资产评估房地产土地评估有限公司对张琦存放于租赁物业的物品进行清点和价值评估。2019年3月20日，益广丰公司与案外人签订一份《装卸业务承包合同》，委托案外人对张琦在内的四家拒绝搬离租赁物业的商户进行拆除、装卸、搬运，合同价款200000元，合同有效期自2019年3月20日至3月31日止。2019年3月21日，益广丰公司向张琦发出一份《限期搬迁通知》，要求张琦于2019年3月31日前搬离租赁物业。张琦未同意搬离，要求续租。益广丰公司遂于3月底委托上述案外人将张琦在内的四家拒绝搬离租赁物业的商户进行拆除、装卸、搬运，将其物品存放于上述租赁仓库，其时张琦未在现场。双方对具体搬运时间有争议，益广丰公司主张系2019年3月31日，张琦主张系2019年3月28日。另查，涉案物业由松岗镇人民政府于2002年办妥建设用地规划许可、建设工程规划许可手续，于2003年办理建设工程规划验收合格证。一审庭审中，张琦确认已缴纳租金至2018年10月份，尚欠2018年10月份水电费20170元、11月份水电费9845元、12月份水电费15462元、2019年1月1日至1月15日水电费4839元。一审法院认为，益广丰公司、张琦之间订立的书面租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，应当全面履行合同义务。本诉部分。益广丰公司于2018年9月即告知承租方租赁期满不续租，现合同已期满终止，双方应据合同约定结算相应的租金、占有使用费、物业管理费和水电费，退还押金。张琦关于保证金和装修押金抵扣租金或占有使用费等的抗辩理由，合情合理，一审法院予以采纳。关于租金或占有使用费，益广丰公司主张计至2019年3月31日，但未能提供证据证实收回租赁物业的具体时间，应自负举证不能的不利后果，张琦主张为2019年3月28日强制收回，故一审法院核算至2019年3月28日止。经审理查明，核得：租金或占有使用费69638元×4个月+69638元÷31天×28天=341450.84元；水电费50316元。以上合计391766.84元，抵扣保证金和装修押金250000元后，张琦尚需支付益广丰公司141766.84元。由于保证金和装修押金足以抵扣2018年11月1日至2018年12月31日期间的租金，而水电费并未约定支付期限，故益广丰公司诉求该部分款项的逾期支付利息，一审法院不予支持。益广丰公司诉求拆除、装卸、搬运费和存放费，由于益广丰公司所支出的拆除、装卸、搬运费和存放费系处理张琦在内的四家拒绝搬离租赁物业的商户的总费用，本案无法区分张琦商户对应开支部分，故应另诉为妥。反诉部分。一、优先承租权问题。原承租方的优先承租权发生于租赁合同期满之时，此时张琦已拒不履行租赁合同主要义务即付租，存在严重的不诚信行为。市场经济中，市场主体有权自主选择诚信更高的相对方进行交易，张琦主张优先承租权，一审法院不予采纳。二、经济损失问题，张琦主张租赁期间装饰装修和强制搬离造成的经济损失。由于租赁期间届满，期间装饰装修费用已摊分于经营成本，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，一审法院不予支持。至于益广丰公司于2019年3月底强制收回物业的行为，由于益广丰公司已多次告知张琦期满不续租，要求返还租赁物业，张琦拒不及时返还，侵害出租方的权益，益广丰公司为免经济损失，委托第三方清点、登记、评估、搬运、存放，以妥善的方式实施自力救济，因合法救济所产生的损失后果归责于张琦，张琦请求赔偿因强制搬离所造成的损失，一审法院不予支持。三、发票的问题，双方应循税务相关的行政管理途径解决发票的开具问题，未履行相关义务造成经济损失的，可再诉主张赔偿。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决：一、张琦应于判决生效之日起三日内向益广丰公司结付款项141766.84元；二、驳回益广丰公司其他诉讼请求；三、驳回张琦的反诉请求。案件本诉受理费9938.10元，保全费2373.25元，由益广丰公司、张琦各负担一半；反诉受理费12451.28元，由张琦自行负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据张琦的上诉理由，二审争议的焦点在于：一、张琦是否享有优先承租权；二、益广丰公司是否应当向张琦赔偿装修损失、经营损失、财产损失；三、益广丰公司是否应当向张琦开具发票。关于第一个争议焦点，虽然涉案《租赁协议》中约定“合同期满后，在同等条件下，乙方有优先续租权”，但由于张琦在合同期满前两个月已经停止向益广丰公司支付房租，足以构成放弃优先承租权、不再继续租赁涉案房产的意思表示。因此，张琦请求确认其享有优先承租权，本院不予支持。关于第二个争议焦点，首先，由于租赁合同期满，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，张琦请求益广丰公司补偿附合装饰装修费用，本院不予支持。其次，由于益广丰公司已多次提前告知张琦合同期满不续租，要求返还租赁物业，张琦亦已停止向益广丰公司支付房租，张琦拒不及时返还，侵害了益广丰公司的权益，益广丰公司委托第三方清点、登记、评估、搬运、存放，并无不当，张琦未能继续经营，并非益广丰公司的过错造成，且张琦提交的证据不足以证明上述行为对其造成了财物损失。因此，张琦请求赔偿因强制搬离所造成的经营损失、财产损失，本院不予支持。关于第三个争议焦点，按照《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第34条的规定，本院认为开具发票属于合同当事人的民事义务。由于张琦向益广丰公司支付了租金，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，益广丰公司应当履行开具租赁发票的义务。关于发票的金额，由于双方未举证已交租金金额，而双方确认涉案租赁关系开始于2015年3月9日，益广丰公司确认张琦已缴纳租金至2018年10月份，故本院按照《租赁协议》中约定的租金标准计算上述期间租金的金额，并作为发票金额，具体为3036804.58元（59704元÷31天×22天+69638元×43个月）。另外，关于水电费发票的问题，由于水电费的实际收取主体是供水供电单位，并非益广丰公司，益广丰公司向张琦收取水电费实际上是代扣代缴，并未营利，不属于经营行为，因此，张琦要求益广丰公司向其出具水电费发票的主张，本院不予支持。另外，张琦对一审受理费、保全费的负担提出了异议。对此，本院认为，益广丰公司一审诉讼部分胜诉，一审法院按照《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额，处理并无不当。综上所述，张琦的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；一审判决认定事实清楚，适用法律有误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初8302号民事判决第一、二项；二、撤销广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初8302号民事判决第三项；三、深圳市益广丰实业有限公司应于判决生效之日起三日内向张琦出具金额为3036804.58元的租赁发票；四、驳回上诉人张琦的其他诉讼请求；五、驳回被上诉人深圳市益广丰实业有限公司的其他诉讼请求。一审案件本诉受理费9938.10元、保全费2373.25元（均已由深圳市益广丰实业有限公司预交），由张琦、深圳市益广丰实业有限公司各负担一半；反诉受理费12451.28元（已由张琦预交），由张琦负担12351.28元，深圳市益广丰实业有限公司负担100元；二审案件受理费24419.30元（已由张琦预交），由张琦负担24319.30元，深圳市益广丰实业有限公司负担100元。双方各自负担的已由对方预缴的案件受理费，应于本判决生效之日起三日内迳付对方，或者在判决给付金额中予以抵扣。本判决为终审判决。审判长 唐    毅审判员 刘  灵  玲审判员 蔡  妍  婷二〇二〇年五月十一日书记员 姚玉瓶（兼）附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。