浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终199号 上诉人（原审被告）：杭州市上塘镇八丈井村经济合作社。住所地：杭州市拱墅区八丈井西路30号。统一社会信用代码：91330105143347319Y。 法定代表人：桑国庆，该公司董事长。 委托诉讼代理人：汪涛，浙**盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨永华，浙**盛律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：浙江明日投资有限公司。住所地：杭州市拱墅区上塘路388号。统一社会信用代码：91330105609181200G。 法定代表人：陈建华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：孙迪君，浙江君策律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马超，杭州市广和法律服务所法律工作者。 上诉人杭州市上塘镇八丈井村经济合作社（以下简称八丈井村经合社）为与被上诉人浙江明日投资有限公司（以下简称明日公司）合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（以下简称一审法院）作出的（2018）浙0105民初6926号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 八丈井村经合社上诉请求：1.撤销（2018）浙0105民初6926号民事判决，改判为驳回明日公司的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由明日公司承担。事实和理由：一、一审判决混淆了协议中的背景陈述部分和权利义务部分，将对协议的背景陈述误作当事人对权利义务的约定，以此限制八丈井村经合社对其建成的房产依法行使物权，判令八丈井村经合社承担违约责任错误。一审判决认为“《关于〈合资建设和经营杭州通信器材市场协议书〉的补充协议书》（以下简称《补充协议书》）中约定八丈井村经合社建造大厦的用途为‘杭州通信器材市场写字楼、办公用房及配套生活用房’，即对该大厦的用途予以明确。虽在合同中未采用不得、禁止等明确意思表述，但从字面理解及双方约定该用途的本意，应当认定对该大厦用途予以了限制”，对此八丈井村经合社认为，民事合同从内容上通常可以区分为对协议背景的陈述和对权利义务的约定，对协议背景的陈述带有一定主观描述性，在无特别约定的情况下，不能将其等同于当事人必须遵守的权利义务。就《补充协议书》中“杭州通信器材市场写字楼、办公用房及配套生活用房”的表述来看，应视为双方对协议背景的陈述，而并非对权利义务、大厦用途的约定。理由是，首先，该部分文字出现在《补充协议书》第一段对双方达成该协议的背景陈述中，该段以“为此双方经友好协商，特订立以下条款”结尾，说明“以下条款”才是双方就权利义务的约定；其次，该部分文字是对拟建造大厦名称的称谓，不是对用途的限制；再次，拟建造大厦的建设用土地均为八丈井村经合社自有的集体土地，建成后房屋的用途无需与明日公司进行约定，不应受到明日公司的限制。一审判决认为《补充协议书》中对房屋的用途进行了约定，脱离协议的背景和文字的本意。物权是绝对权、对世权，八丈井村经合社全额出资建造了“杭州通信大厦”并领取了房产证，该房屋属于八丈井村经合社所有的财产，八丈井村经合社对其享有占有、使用、收益、处分的权利，不应受到非物权人的限制。《补充协议书》第一条中有“（二期工程）与甲方明日公司及市场没有经济上法律上的关系”、“明确其在法律上的独立性”两处约定，更加说明双方对房屋的用途没有加以限制。二、八丈井村经合社在出租人职责范围之内并无过错，不应承担责任。一审判决认为“虽然开办通信市场同类经营活动的是案外人，但八丈井村经合社作为大厦所有人及出租人，本应当限制承租人相关经营范围，八丈井村经合社采取放任态度，未尽到出租人监督义务”，对此八丈井村经合社认为，首先，2014年8月26日八丈井村经合社与案外人海外海集团有限公司（以下简称海外海集团）签订《租赁协议》约定的用途为“开办宾馆、饭店、商务娱乐及办公等商务用途”，可见，八丈井村经合社在出租房屋时与承租人约定的用途并未突破立项时的用途，即便将《补充协议书》背景部分作为双方的一种约定，八丈井村经合社在出租房屋时亦没有违反约定。其次，房屋租赁关系是平等主体之间设立的民事法律关系，出租人只应在权限范围内对承租人进行监督，不能用行政执法机关监督权的标准来要求出租人。即便承租人借租赁关系实施非法行为，出租人知情后也只能以举报的方式进行监督，何况承租人海外海集团没有违法行为，不应要求出租人八丈井村经合社越权介入承租人的自主经营权，干涉承租人的经营行为。三、退一步说，即便违约行为成立，一审判决认定的损失赔偿数额也缺乏事实和法律依据。一审判决认为“明日公司提交的证据虽不足以证明具体损失或损失完全系八丈井村经合社造成，但其损失确系存在，综合实际情况，明日公司主张20万元损失赔偿属于合理范围”，对此八丈井村经合社认为，受损失的一方应当对损失是否发生、损失与违约行为之间的因果关系、损失的数额承担举证责任，明日公司所主张的案外人“开设同类市场”等行为即便成立，也属于反不正当竞争法中规制的行为，其惩罚的对象应当为实施不正当竞争行为的同类经营者而并非八丈井村经合社，更何况，在明日公司对其受到了何种损失、损失数额是多少均未进行有效举证的情况下，其诉讼请求不应得到支持。 被上诉人明日公司答辩称：一、本案所涉房屋“杭州通信大厦”虽然系八丈井村经合社独资建造，但其用途已作出的明确限定，该房产不得用于从事与杭州通信器材市场同类的经营活动。1.八丈井村经合社与明日公司签订的《补充协议书》中明确约定八丈井村经合社独资建造房产系杭州通信器材市场写字楼、办公楼用房及配套生活用房，且该房产也是以通信市场名义立项的二期工程，故无论从双方的约定或者从政府的审批管理角度，均对房产的使用权设定了限制条件。从《杭州市不动产产权权属信息查询》中也可以反映出该房产的使用存在限制条件，即“总层数含地下一层的规划批建为写字间、办公用房、客房、配套生活用房，土地用途为商业、综合（办公）单一产权，该物业区域为上塘路386号”，说明该房产在规划时就明确仅用于写字楼、办公用房及配套生活用房。2.从《补充协议书》的内容来看，是双方对基本事实的确认，而非八丈井村经合社所谓的背景陈述，《补充协议书》系双方协商一致的真实意思表示，对双方均有束缚力。3.因杭州通信器材市场的地址为上塘路388号，为避免新建造的房产（地址为上塘路386号）用于经营通讯行业，明日公司作为杭州通信器材市场的股东为维护市场的利益，必然会明确限制该房产使用范围，而且限制使用的约定也不违反法律及行政法规的强制性规定，双方应当遵守。4.八丈井村经合社与海外海集团的租赁合同也证实，八丈井村经合社是遵照使用权限制约定及审批规划的要求，与承租人约定房屋出租后用于开办宾馆、饭店、商业娱乐及办公等商业用途，可见八丈井村经合社明知涉案房产不能用于从事与杭州通信器材市场同类经营的活动。二、八丈井村经合社作为出租人放任承租人超越合同约定的使用范围，从事通信市场经营活动，侵害了明日公司的合法权利，已构成违约。明日公司已经提供证据证实海外海集团从事与杭州通信器材市场同类的市场行为，与杭州通信器材市场形成竞争关系，致使杭州通信器材市场的经营户流失。为了稳定经营，杭州通信器材市场只能采取租金优惠措施，由此造成利润大幅度缩水。八丈井村经合社作为杭州通信器材市场的股东对此心知肚明，但其明知承租人违反租赁合同约定，从事与杭州通信器材市场同类经营活动而不予以制止，侵害另一股东即明日公司的合法权益，同时也是违反双方签订的《补充协议书》中相关约定。对于法律责任的竞合，明日公司享有选择权，本案案由为合同纠纷，明日公司以合同为基础关系向八丈井村经合社主张违约责任，符合法律规定，八丈井村经合社应当承担违约责任。三、明日公司主张的违约损失仅仅是实际损失中的一小部分，杭州通信器材市场为稳定经营户所做出的优惠，实际上已造成千万余元损失，按照明日公司与八丈井村经合社利润各半的标准计算，明日公司的损失远远不止20万元，现明日公司仅主张20万元，显然是合理的。综上所述，明日公司认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回八丈井村经合社的全部上诉请求。 明日公司向一审法院起诉请求：1.判令八丈井村经合社停止违法行为，将通信大厦的业态恢复为只能作写字楼、办公用房及配套生活用房所用；2.判令八丈井村经合社赔偿明日公司的损失（暂计）20万元，若八丈井村经合社违法行为不停止，则明日公司继续保留主张赔偿损失的权利；3.由八丈井村经合社承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实，八丈井村经合社、明日公司在1992年11月26日签订了《合资建设和经营杭州通信器材市场协议书》，约定：八丈井村经合社以17.77亩土地出资，明日公司则负责市场的土建、安装工程和招商广告等资金投入。杭州通信器材市场（位于于1993年5月16日正式开业，八丈井村经合社、明日公司系该市场股东，明日公司负责市场经营运作。后八丈井村经合社要在杭州独资建造大厦，因要占用杭州通信器材市场土地，双方于2000年5月6日签订《补充协议书》，该协议中明确八丈井村经合社独资建造的大厦用途为“杭州通信器材市场写字楼、办公用房及配套生活用房”。大厦建成后名称为“杭州通信大厦”，并于2006年取得不动产产权登记。在产权登记中注明规划批建为写字楼、办公用房、客房、配套生活房，土地用途为商业、办公（综合）等。“杭州通信大厦”建成后从事餐饮、住宿、会展服务等经营。2014年8月26日，八丈井村经合社与海外海集团签订《租赁协议》，八丈井村经合社将大厦总营业用房面积21000㎡和配套用房总面积3643㎡出租赁给海外海集团使用，约定房屋用途为：开办宾馆、饭店、商务娱乐及办公等商业用途。之后，海外海集团将大厦（更名为“杭州海外海通信大厦”）一、二、三层及附属楼开设了“海外海通信Ｏ2Ｏ海创园”，系从事通信器材销售的市场（商场）。 一审法院认为，明日公司、八丈井村经合社签订的《补充协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，对双方当事人具有拘束力。《补充协议书》中约定八丈井村经合社建造大厦的用途为“杭州通信器材市场写字楼、办公用房及配套生活用房”，即对该大厦的用途予以明确。虽在合同中未采用不得、禁止等明确意思表示，但从字面理解以及双方约定该用途的本意，应当认定对该大厦用途予以了限制。大厦系八丈井村经合社独资建设、使用，如上述用途仅为建设立项审批，也无需明日公司、八丈井村经合社之间来做约定。故上述大厦用途的约定作限制理解是符合常理及客观事实，即大厦在通信市场经营期间不应从事与通信市场同类经营活动。八丈井村经合社在大厦建成后，也确实依照双方的约定的用途予以使用。八丈井村经合社与案外人签订的《租赁合同》中，虽约定大厦用途符合《补充协议书》中对大厦用途的约定，但事实上，承租人在该大厦开办与杭州通信器材市场同类经营活动，这给明日公司负责经营的杭州通信器材市场造成不利影响系客观事实，也势必给明日公司造成一定的损失。双方争议的焦点是八丈井村经合社是否存在违约。虽开办与杭州通信器材市场同类经营活动的是案外人，但八丈井村经合社作为大厦所有人及出租人，本应当限制承租人相关经营范围，以遵守双方对大厦用途的约定，但八丈井村经合社显然采取了放任态度，未尽到出租人监督义务。八丈井村经合社上述行为侵害了杭州通信器材市场利益，杭州通信器材市场系独立法人，但其股东仅为明日公司和八丈井村经合社，八丈井村经合社作为股东，其行为侵害了杭州通信器材市场利益势必也侵害了其他股东即明日公司的利益，根据《公司法》第二十条规定，明日公司作为股东有权提出赔偿之诉。双方之间签订的《补充协议书》对此权利义务作出约定，八丈井村经合社的行为违反合同约定，给明日公司造成损失。八丈井村经合社这一行为构成法律责任竞合，明日公司现依据《补充协议书》约定的双方权利义务提起本次诉讼，其作为合同相对人，诉讼主体适格。依据《补充协议书》约定，八丈井村经合社构成违约，应承担相应的违约责任。违约责任的承担应以守约方的实际损失及对违约方的惩罚来综合考量，明日公司提交的证据虽不足以证明其具体损失或损失完全系八丈井村经合社造成，但其损失确系存在，综合实际情况，明日公司主张20万元损失赔偿属于合理范围，予以支持。明日公司要求八丈井村经合社停止违法行为，将通信大厦恢复原有业态，该请求涉及案外人，相关法律关系也与明日公司在本案主张的法律关系不属于同一，不予支持。明日公司诉称海外海通信城涉及破坏房屋结构、经营范围未经行政部门审批许可、存在不正当竞争等情形，因涉及行政机关职权或与本案不是同一法律关系，故不属于本案审查、处理范围。综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、八丈井村经合社赔偿明日公司200000元；二、驳回明日公司其他诉讼请求。上述赔偿义务限于判决生效后十日内付清。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2150元，由八丈井村经济合作社负担。 二审期间，八丈井村经合社未提交新的证据，明日公司提交补充证据两份：1.《申请设立“杭州通信大厦”的报告》，用以证明八丈井村经合社对于“杭州通信大厦”的产业定性为杭州通信器材市场的二期工程，为杭州通信器材市场配套服务，因此其上诉主张《补充协议书》中有关“杭州通信器材市场写字楼、办公用房及配套生活用房”的表述属于背景陈述的观点不能成立；2.《杭州海外海通信大厦有限公司章程修正案》，用以证明在2015年1月22日前杭州海外海通信大厦有限公司的经营范围按照八丈井村经合社与海外海集团的租赁合同约定用途注册，但此后增加通信设备销售等内容，为经营通信行业市场做准备，后在未取得市场名称登记证书的情况下开设市场与通信市场竞争，八丈井村经合社明知却不制止，构成违约。对此，八丈井村经合社发表质证意见认为：1.对《申请设立“杭州通信大厦”的报告》真实性、合法性、关联性无异议，但不同意证明对象，报告中的表述与《补充协议书》中的表述不一致，恰恰说明《补充协议书》的表述并非对房产用途的精确限定，只是对背景和称谓的概括性陈述，而且该份报告不是形成于双方当事人之间的要约承诺，不具有约束力。2.对章程修正案的真实性、合法性、关联性无异议，但不同意明日公司的证明对象，该证据恰恰说明经营市场行为是案外人的自发行为而非八丈井村经合社的违约行为，工商行政部门既然准许案外人经营范围变更，就说明其行为不违法违规，而且案外人经营范围的变更属于企业自主经营行为，无需出租人同意，也未告知过八丈井村经合社，在八丈井村经合社对此不知情、案外人的行为没有被定性为违法违规、八丈井村经合社也无纠正手段的情况下，不应由此认为八丈井村经合社存在违约行为。本院审查认为，八丈井村经合社的质证意见成立，明日公司提交上述证据为证明双方之间对房屋用途有约定和八丈井村经合社违约，但《申请设立“杭州通信大厦”的报告》内容为八丈井村经合社当时为设立“杭州通信大厦”向工商行政部门提出的申请，并非与明日公司之间的承诺和约定；《杭州海外海通信大厦有限公司章程修正案》属于案外人的公司经营行为，且公司经营范围与房屋使用亦非同一事项，与本案争议无关。因此，上述证据不能证明明日公司主张的事实，本院不予采纳。 根据一审中的有效证据及一、二审中当事人陈述，本院经审理对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为：本案争议焦点为八丈井村经合社是否应向明日公司承担违约责任。首先，关于八丈井村经合社有没有构成违约，要看双方的“约”是什么。明日公司提出主张的依据是双方签订的《补充协议书》，从《补充协议书》签订的时间和内容可见，此协议系明日公司和八丈井村经合社在合资建设和经营杭州通信器材市场期间因八丈井村经合社要在市场旁边另行独资建造房屋事宜故而做出约定，其中的权利义务内容均是针对拟建造房屋的投资、筹建以及对市场造成损失的补偿，并没有对该拟建造的房屋在建成以后的事宜进行约定。事实上，随着八丈井村经合社将拟建造的房屋即“杭州通信大厦”建造完成并领取房屋产权证后，上述《补充协议书》中双方的相关权利义务已经履行完毕。明日公司主张《补充协议书》中对拟建造的房屋的用途有约定，但是纵观整份《补充协议书》，只有在协议书的首段中“现乙方拟独资建设‘杭州通信器材市场写字楼、办公用房及配套生活用房（以下简称二期工程）’，需占用市场的部分土地和房屋，为此双方经过友好协商，特订立以下条款”这一处文字表述提及，而根据上下文内容可见，其一，此表述属于双方对签订本协议的原因做出的事实陈述；其二，该表述即使作为双方确认的事实，对拟建造的房屋的性质和用途做出描述，但没有限制性的意思表示；其三，涉及当事人权利义务的内容尤其是对权利进行限制的约定应当由当事人做出明确的意思表示。故，明日公司主张双方对拟建造的房屋用途有限定的主张依据不足。其次，关于八丈井村经合社将其建造的“杭州通信大厦”出租给案外人海外海集团是不是违约行为。如前所述，《补充协议书》的内容并没有对房屋建造以后的权利义务做出约定，八丈井村经合社对其独资建造的“杭州通信大厦”享有完整独立的权利，其可以自用也可以出租，根据不动产权属信息查询记录载明的“杭州通信大厦”的用途为“非住宅”，附记为“办公用房、客房、配套生活用房，土地用途为商业、综合”，八丈井村经合社与案外人海外海集团签订的《租赁合同》约定的用途为“开办宾馆、饭店、商务娱乐、及办公等商业用途”，没有超出权属证书记载的范围。至于明日公司主张的“海外海集团破坏房屋结构、经营范围未经行政部门审批许可、存在不正当竞争等情形”，均涉及案外人的行为，而且涉及其他法律关系争议，非本案审理范围。从本案在案证据来看，八丈井村经合社出租房屋的行为不构成违约行为。最后，关于明日公司主张的20万元经济损失，第一，如前所述，八丈井村经合社不存在违约；第二，根据“谁主张、谁举证”的原则，明日公司对其是否受到损失以及损失的数额并未提供证据证明，应承担举证不能的不利后果。 综上所述，八丈井村经合社提出的上诉请求成立，予以支持。一审判决认定事实和适用法律基本正确，但实体处理不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销杭州市拱墅区人民法院（2018）浙0105民初6926号民事判决； 二、驳回浙江明日投资有限公司的全部诉讼请求。 一审案件受理费减半收取2150元，由浙江明日投资有限公司负担，双方于本判决生效后向一审法院结算；二审案件受理费4300元，由浙江明日投资有限公司负担，双方于本判决生效之日起十五日内向本院结算。 本判决为终审判决。 审判长 沈 斐 审判员 李洁瑜 审判员 谢银芝 二〇二〇年五月九日 书记员 程静静