山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁02民终6101号 上诉人（原审原告）：青岛澳尔信精密配件有限公司，住所地青岛市李沧区达川路7号。 法定代表人：翟惠中，经理。 委托诉讼代理人：于丽赟，山东华政律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李嘉奎，山东华政律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛忠新胜土石方工程有限公司，住所地青岛市李沧区上臧村。 法定代表人：陈相诰，董事长。 委托诉讼代理人：张波祥，山东海剑律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛市李沧区世园街道办事处上臧社区居民委员会，住所地李沧区金水路297号。 法定代表人：陈文忠，主任。 委托诉讼代理人：刘相国，山东睿泽律师事务所律师。 上诉人青岛澳尔信精密配件有限公司（以下简称澳尔信公司）因与被上诉人青岛忠新胜土石方工程有限公司（以下简称忠新胜公司）、被上诉人青岛市李沧区世园街道办事处上臧社区居民委员会（以下简称上臧居委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市李沧区人民法院（2018）鲁0213民初3354号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月2日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 澳尔信公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由忠新胜公司、上臧居委会负担。其上诉的主要理由是：一、一审法院认定事实错误。澳尔信公司出示的证据可以明确以下事实：1、上臧工业园隶属于上臧居委会，为上臧居委会设立的非法人单位，上臧工业园负责人为臧传智。2、上臧工业园全部厂房整体均无权属证书，系在上臧居委会所有集体土地上，由上臧居委会投资自建，以青岛市李沧区上臧工业园名义对外招商招租。澳尔信公司2010年开始承租7号厂房并一直正常使用。3、上臧工业园管理较混乱，澳尔信公司承租7号厂房进行改扩建约2800平方米，由上臧工业园管委会或臧传智等上臧居委会居民混同主体承揽改扩建工程，居委会、管委会或个人只有收据均无税务发票。主体参建单位、个人混同性强、随意性强且关系紧密，证据充分显示上臧居委会参与澳尔信公司厂房改扩建。4、上臧工业园系集体土地上居委会自行建设的商业性工业园区，整体规划上臧居委会一直没有出示，庭审出示部分厂房曾有过临建手续。上臧工业园即便没有经过正式文件的确定，也是经过李沧城建主管部门的同意，为了发展经济在特定时期的建筑物，这些建筑物在当时给各个经营者作有偿服务。因此，这些建筑物不能一概而论为违章建筑。5、即便认定澳尔信公司承租上臧居委会厂房为违章建筑，非法财产并不能因为其违法而可被他人任意剥夺、毁损。上臧居委会同意澳尔信公司建房在先，之后擅自拆除、毁损、侵占澳尔信公司的违章建筑既是违约行为也是违法行为。对由此违约而给澳尔信公司造成的经济损失，行为人应当承担民事责任或其他责任。6、承租前后上臧居委会反复出具出租厂房不拆迁的承诺，后违背承诺过诺于2014年国庆假期违法擅自拆除、毁损了澳尔信公司承租及加建的厂房和设备，造成澳尔信公司约8400平方米厂房毁损的既成事实。7、澳尔信公司厂房被上臧居委会擅自拆除、毁损，导致生产停工于半年之久，造成重大损失。澳尔信公司在第一次起诉时上臧居委会曾提出让澳尔信公司委托评估拆迁损失，评估报告参照拆迁正常标准出具，上臧居委会再次违约反悔。8、对于澳尔信公司的损失，青岛中天兴业土地房屋地产评估有限公司出具的《评估报告》与澳尔信公司与忠新胜公司签订的《厂房使用协议书》以及《工程预算表》、臧传智签字确认的收据等证据互相印证，澳尔信公司在承租涉案厂房期间，自建投入四百余万元。一审法院仅仅以相关收据确认澳尔信公司自建花费730580元明显认定事实错误；二、一审法院适用法律错误，澳尔信公司客观上并不存在任何过错。澳尔信公司系由上臧居委会原主任臧绍寿以招商引资的形式入住涉案厂房。合同履行过程中，上臧居委会同意澳尔信公司在租赁的厂区内扩建，并协助澳尔信公司建设，且从中赚取上百万元建设费用。之后，上臧居委会未经澳尔信公司同意，违反合同约定，擅自拆除、毁损包括澳尔信公司自建部分的所有厂房，造成澳尔信公司巨大损失，澳尔信公司并无过错。 忠新胜公司与上臧居委会均辩称：澳尔信公司上诉请求无事实及法律依据，请求二审法院驳回上诉。 澳尔信公司向一审法院起诉请求：1、依法判令忠新胜公司、上臧居委会共同赔偿澳尔信公司经济损失7353482元；2、按中国人民银行同期贷款利率计算赔偿澳尔信公司上述7353482元自2014年10月1日至实际履行之日止的利息；3、本案诉讼费由忠新胜公司、上臧居委会承担。 一审法院认定事实：2010年10月11日，澳尔信公司与忠新胜公司签订《厂房使用协议书》，约定忠新胜公司将位于青岛市李沧区上臧工业园内7号厂房，提供给澳尔信公司使用，面积为5610平方米；使用期限为10年，自2010年12月1日至2020年11月31日；厂房使用费每年62万元，物业费每年1万元。 2010年10月11日，忠新胜公司亦与上臧居委会亦就涉案厂房签订《厂房使用协议书》，约定厂房使用费为每年56万元，其他内容与前述《厂房使用协议书》基本一致。 2011年1月1日，上臧居委会给李沧工商局出具《证明》1份，证实李沧区达川路7号厂房（面积100平方米）产权归上臧居委会所有，房屋不在拆迁范围，此土地非农耕用地。 2011年5月20日，青岛市李沧区上臧工业园管理委员会出具《证明》1份，证实李沧区达川路上臧工业园7号厂房（面积3000平方米），房屋产权归上臧工业园所有，房屋不在拆迁范围。 澳尔信公司租赁涉案厂房后，进行了钢结构等设施的添附。青岛市李沧区上臧工业园管理委员会主任臧传智签字确认的《工程预算表》显示，澳尔信公司因添附钢结构等设施共计花费730580元。 2014年7月1日，澳尔信公司就涉案租赁协议向一审法院提起诉讼，称2014年3月24日，上臧居委会召开租赁厂家会议，表明涉案房屋需要拆迁；2014年7月1日，上臧居委会无故拉闸停电，致使澳尔信公司无法正常生产经营，澳尔信公司已书面通知忠新胜公司、上臧居委会要求恢复供电，履行合同义务，但忠新胜公司、上臧居委会置之不理；澳尔信公司要求忠新胜公司、上臧居委会停止侵害，恢复供电并按合同约定履行供电义务，并主张忠新胜公司、上臧居委会赔偿其因无故停电造成的经济损失5万元。2015年1月14日，澳尔信公司就该次诉讼向一审法院申请撤诉。 2014年8月28日，上臧居委会向澳尔信公司送达《函告》，相关内容为“根据李沧区政府及九水路街道办事处要求，我社区进行改造及安置房建设，现因贵司所占用厂房尚未拆除，无法办理土地手续，导致安置房停工超过半年…经社区两委会讨论通过，决定在2014年9月30日对所有厂房进行拆除…”。 澳尔信公司、忠新胜公司、上臧居委会一致确认，2014年10月7日，涉案厂房已拆除。澳尔信公司向忠新胜公司交纳涉案厂房租赁费至2014年5月31日。 一审法院认为，涉案青岛市李沧区金水路上臧工业园内7号厂房，并未取得建设工程规划审批手续或临时建筑审批手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条的规定，上臧居委会与忠新胜公司签订的《厂房使用协议书》、忠新胜公司与澳尔信公司签订的《厂房使用协议书》均应认定为无效合同。 上述司法解释第五条第一款规定，房屋租赁合同无效时，出租人可以参照合同约定向承租人主张房屋占有使用费，因此，澳尔信公司向忠新胜公司交纳的租赁费，忠新胜公司不负返还义务。 上述司法解释第五条第二款规定，当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。澳尔信公司提交的《工程预算表》显示，澳尔信公司租赁涉案厂房后，添附了钢结构等设施，澳尔信公司因此花费730580元。澳尔信公司添附的设施，在合同履行期限内被拆除，澳尔信公司因此产生的费用730580元应视为澳尔信公司的损失。澳尔信公司、忠新胜公司所签《厂房使用协议书》无效，双方对该合同的签订均存在主观过错，综合判断双方履行该无效协议的实际状况，澳尔信公司信赖忠新胜公司、上臧居委会所称厂房不在拆迁范围的表述，承租厂房并添附设施，故忠新胜公司作为出租方应承担主要过错，并对澳尔信公司的损失承担相应的赔偿责任。 对于损失的赔偿数额，一审法院认为，澳尔信公司与忠新胜公司签订的《厂房使用协议书》约定的租赁期限为10年，也即，澳尔信公司所花费的730580元是基于至少10年的使用期限所做的资产投入。澳尔信公司提交的民事诉状及上臧居委会给其送达的《函告》，证实双方之间于2014年7月之前即已产生纠纷，因此，双方虽一致确认涉案厂房于2014年10月7日被拆除，但一审法院确认，澳尔信公司就涉案厂房有效占有使用的时间截止到2014年5月31日为宜，即澳尔信公司向忠新胜公司交纳涉案厂房租赁费的截止时间。按该时间截点计算，澳尔信公司与忠新胜公司所签《厂房使用协议书》实际已履行的期限为3.5年。一审法院认为，澳尔信公司投入的730580元添附费用，按租赁期限10年分摊计算，其中6.5年对应的费用计474877元（730580元÷10年×6.5年）应由忠新胜公司赔偿澳尔信公司。 上臧居委会将未取得建设工程规划许可或临建许可的7号厂房出租给忠新胜公司，忠新胜公司又将该厂房转租给澳尔信公司；且，澳尔信公司提交的上臧居委会及青岛市李沧区上臧工业园管理委员会出具的《证明》可以证实，澳尔信公司在承租涉案厂房时，上臧居委会给澳尔信公司出具了书面证明，明确涉案厂房未列入拆迁范围，但通过庭审调查，澳尔信公司及忠新胜公司、上臧居委会的陈述证实，涉案厂房的拆除系所涉土地亦被纳入了政府拆迁范围所致。上臧居委会作为损失赔偿的终极责任人，应对澳尔信公司的上述损失承担连带清偿责任。 澳尔信公司共主张忠新胜公司、上臧居委会按拆迁安置方案的标准赔偿其损失7353482元，其实际产生的添附设施损失按相应过错比例，一审法院予以支持，其余损失于法无据，一审法院不予支持。澳尔信公司主张忠新胜公司、上臧居委会按上述标准赔偿其相应的利息损失一审法院亦不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条、第五条、第十四条规定，判决：一、青岛忠新胜土石方工程有限公司赔偿青岛澳尔信精密配件有限公司损失474877元。二、青岛市李沧区世园街道办事处上臧社区居委会对上述损失474877元承担连带赔偿责任。三、驳回青岛澳尔信精密配件有限公司的其他诉讼请求。忠新胜公司、上臧居委会如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80545元（澳尔信公司已预交），澳尔信公司负担76650元，忠新胜公司、上臧居委会共同负担3895元。忠新胜公司、上臧居委会于本判决生效之日起10日内给付澳尔信公司3895元。 经审理查明，二审期间，澳尔信公司提交下列证据：1、青土征字[2014]9号《青岛市征地补偿安置协议书》一份，证明：澳尔信公司所在上臧工业园位于协议中列明的征收土地范围，上臧社区按照协议取得了征地补偿；2、上臧工业基地临建车间总平面图一份，证明：青土征字[2014]9号提及规划35号线位于上臧工业园西侧，现达川路位置；3、情况说明一份，证明：上臧工业园拆迁补偿标准执行青政发[2004]25号文；4、青政发[2004]25号文件一份，证明：房屋及其他地上附着物补偿标准，因非住宅房屋因停产、停业造成损失的补偿费计发标准和一次性经营性补助费计发标准；5、《山东省人民政府关于调整山东省征地区片综合地价标准的批复》，证明：土地征收补偿安置费标准；6、《青岛市人民政府拟征收土地公告》，证明：涉案厂房位于拟征收地块范围内；7、《关于李沧区上臧社区拟征收土地补偿安置方案》，证明：一审法院不予采信判断正确。方案中土地位置明显不包含涉案厂房，与本案无关。 忠新胜公司认为上述证据从证据形成时间看不属于民诉法新证据的范围，不予质证。 上臧居委会质证称：上述证据从证据形成时间看不属于民诉法新证据的范围。证据1是上臧社区提供给纪委的，从协议内容看该地块是属于上臧村庄改造安置专用地，社区安置房大体位置在，而涉案厂房的土地在，所以该协议确定的地块与涉案地块系不同地块，该地块的征收补偿与涉案租赁土地无关。协议书是2014年8月22日签订，而且附件1明确规定了地上建筑物及附着物已全部拆除，场地内无垃圾，围墙保持现状完好。而涉案土地是在2014年10月7日才被拆除，所以该证据与本案无关；证据2真实性无异议，但是上臧工业园当时只是盖了8个厂房，其中1-6号厂房办理了临时建设工程规划许可证，7-8号厂房无任何临建审批及规划手续，而涉案租赁7号厂房就是在，与证据1确定的地块系两个不同地块；证据3公章真实性没有异议，该材料是上臧社区提供给纪委的，澳尔信公司对证据来源应作出合理解释，对整地范围内的拆迁标准适用问题，是以该地块的建筑物是否有合法批建手续还是违章建筑有不同的补偿办法。涉案厂房属于无证违章建筑，上臧社区接政府通知是作为违章建筑进行拆除，政府对社区也没有进行任何补偿，所以该地块不适用青政发[2004]25号文；证据4主要针对合法住宅确定的补偿方案，意见同证据3；对证据5，涉案地块是在2014年10月8日由青岛市人民政府发布了拟征收土地公告，该地块的征收地理位置范围是公告的第8项，金水路以北、，公告确定的时间是2014年10月13日至2014年10月19日确定勘测境界和调查地上附着物，此时涉案土地厂房已被拆除，而征收土地公告实在厂房被拆除之后发布的。澳尔信公司与上臧居委会之间的纠纷属于租赁合同纠纷，不应按政府征地拆迁补偿标准予以赔偿；证据6真实性无异议，一审时上臧居委会已提交，文件来源是青岛市人民政府官网下载打印件，该公告第8项确定了地块的位置在，可以确认因租赁合同纠纷厂房被拆除是在政府征地之前，所以澳尔信公司以政府征收为前提主张各项赔偿请求于法无据；证据7一审时上臧居委会已提交法庭并注明来源是从国土资源房屋管理局网上下载打印件，证明地上附着物及青苗补偿费为0万元，说明征地补偿安置方案在发布时涉案土地上的附着物已全部清偿，再次证明该案系正常的房屋租赁合同纠纷，不是侵权纠纷，也不是征地补偿而发生的纠纷。 本院二审查明的其他事实与原审查明的事实一致。 本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”；第五条第二款规定：“当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理”；第十四条规定：“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担”。在本案中，澳尔信公司所承租的涉案上臧工业园内7号厂房并无建设工程规划许可证或临时建筑审批手续。依照上述规定，上臧居委会与忠新胜公司签订的《厂房使用协议书》及忠新胜公司与澳尔信公司签订的《厂房使用协议书》均为无效合同。澳尔信公司在承租涉案厂房期间对涉案厂房进行了扩建，忠新胜公司、上臧居委会在未经澳尔信公司同意的情况下将涉案厂房及新扩建厂房一并拆除，由此给其造成损失。同样依据上述规定，因澳尔信公司扩建厂房无合法批建手续，其扩建厂房的费用应由双方按照过错比例分担。原审综合判断双方履行无效协议的实际状况认定忠新胜公司作为出租方应承担主要过错责任，并无不当。对于损失数额问题，澳尔信公司主张其在承租期间新扩建厂房2800平方米，忠新胜公司、上臧居委会应按照拆迁补偿的标准赔偿澳尔信公司。忠新胜公司、上臧居委会对此不予认可。本院认为，澳尔信公司所提交的现有证据无法证明涉案7号厂房及其扩建的部分已经获得相应的拆迁补偿，其依据其单方委托青岛中天兴业土地房屋地产评估有限公司出具的《评估报告》主张拆迁补偿损失，于法无据。原审依据澳尔信公司提交的《工程预算表》中显示的金额，认定该扩建费用为损失并结合其租赁期限确定最终的损失金额，并无不当。 综上，上诉人澳尔信公司的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80545元，由上诉人青岛澳尔信精密配件有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 喆 审判员 龙 骞 审判员 孙向东 二〇二〇年五月八日 书记员 庞连捷 书记员 孔 怡