宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2020）宁0122民初1079号原告：贺兰县xx物业服务有限公司，统一社会信用代码91640122564124xxxx,住所地宁夏回族自治区贺兰县。法定代表人:温xx，系该公司总经理。委托诉讼代理人：钱xx，女，1971年5月19日出生，公民身份号码×××，宁夏回族自治区贺兰县人，系该公司办公室主任,现住宁夏回族自治区贺兰县。被告：周某，男，1972年6月19日出生，宁夏回族自治区银川市金凤区人，群众，现住宁夏回族自治区贺兰县。原告贺兰县宏昆物业服务有限公司与被告周海洋物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月3日公开开庭进行了审理。原告贺兰县宏昆物业服务有限公司的委托诉讼代理人钱志红、被告周海洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求1.判令被告支付原告物业卫生费用120元，两辆轿车自2016年9月至2019年3月份的停车泊位费2400元，合计2520元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：自2016年至2018年原告与贺兰县住房和城乡建设局签订前期物业服务合同，约定原告为被告小区提供物业服务，被告周海洋是贺兰县新月小区7-1-302室住户，2018年未缴纳物业费，还有两辆牌照号为×××、×××的轿车停放在小区内，自2016年9月至2019年3月未交停车泊位费2400元。原告贺兰县宏昆物业公司法人代表多次安排相关人员上门劝解催缴费用，被告均拒绝交纳，原告为了维护合法权益，特向贵院提起诉请，望法院判如所请。被告周某辩称，物业公司所说停车费我承认，原告起诉的事实我认可，原告起诉的诉讼请求中物业卫生费用我交，停车费我不交。我2016年至2020年的物业费都未交，因为原来物业公司离开了，现任物业公司进驻我不知道具体情况。物业公司未尽到服务义务，我家有两台车停在小区，小区属于全天开放，无人管理车辆，我们业主的车回来无处停放，每月月底物业公司收取停车费，不交钱车辆不让出门，物业公司属于强买强卖行为。小区物业绿化、卫生不符合物业标准，根据物权法第73、74条规定，小区公共区域是属于业主所有。根据物业服务管理办法第2条规定，小区的停车费收费标准必须经过业主同意，才可以收取。住建局作为机关管理单位与物业公司签订合同，不能代表业主的权利。本院经审理认定事实如下：被告系贺兰县xx小区xx室业主。贺兰县新月小区原系无物业小区。2016年9月，贺兰县住房和城乡建设局与原告签订《贺兰县住房和城乡建设局无物业小区管理承包合同》，委托原告对被告所在贺兰县新月小区进行物业管理，约定：承包期为2016年9月1日至2017年3月31日；原告支付清扫人员与保安人员的工资，负责小区物业费的收取，负责向小区业主提供车辆泊位并按规定收取管理费用，负责小区公共设施、绿化带、建筑物、公共水、电、暖管道设施的管理与维修，负责物业服务区域内公共秩序的维护，负责环境卫生的清扫与保洁、垃圾的清运，负责小区绿化养护工作。合同附表宏昆物业管辖的无物业小区成本核算表核定，贺兰县新月小区每月每户收取物业卫生费为10元，每年收取120元。2017年3月31日，贺兰县住房和城乡建设局与原告又签订《贺兰县住房和城乡建设局无物业小区管理承包合同》，约定的承包期为2017年4月1日至2018年3月31日，合同约定的内容与前一年的合同约定一致。2018年4月1日，贺兰县住房和城乡建设局与原告再次签订《贺兰县住房和城乡建设局无物业小区管理承包合同》，约定的承包期为2018年4月1日至2019年3月31日，合同约定的内容与前一年的合同约定一致。2019年4月25日，贺兰县住房和城乡建设局与原告签订《贺兰县住房和城乡建设局无物业小区管理承包合同》，约定的承包期为2019年4月1日至2020年3月31日，合同约定的内容与前一年的合同约定一致。原告在物业服务中对小区绿化进行了养护，对生活垃圾进行了清运，进行了其他的物业服务活动。原告公示的物业费（卫生费）收费标准为120元/年/户，机动车管理费包月40元/辆/月。被告车牌号为×××、×××的两辆汽车在小区停放，从2016年9月至2019年3月未交停车泊位费用2400元。被告还未予交纳2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业卫生费120元，原告于2019年9月向被告追要物业费、停车部分无果，遂诉至本院，请求判如所请。另查明，涉案小区新月小区至今未成立业主委员会。2006年1月11日，银川市人民政府发布银政发（2006）4号关于转发市物价局、房管局《关于制定我市普通住宅物业服务费等有关事项的请示》的通知，规定;住宅小区内交通工具的泊位费、看管费实行政府指导价，小型汽车停泊位使用费为包月使用60-120元/月辆......（略），以上价格业主和物业管理企业可在规定幅度内协商确定具体价格。2016年贺兰县经济发展和改革局、贺兰县住房与城乡建设局发布贺经改发（2016）389号文件规定准物业小区收费标准为0.3元/月.平方米。上述事实，依据原、被告当庭陈述，原告提交的贺兰县住房和城乡建设局无物业小区管理承包合同、收取停车费收缴明细两份、被告两辆车在小区内停放的照片两张、物业费收费标准一份、（物业费催缴）通知一份，银川市人民政府发布的银政发（2006）4号关于转发市物价局、房管局《关于制定我市普通住宅物业服务费等有关事项的请示》的通知、贺兰县经济发展和改革局、贺兰县住房与城乡建设局发布贺经改发（2016）389号文件予以证实，本院予以采信。本院认为，贺兰县xx小区原系无物业小区。2016年原告经贺兰县住房和城乡建设局委托对被告居住的贺兰县新月小区提供物业服务，贺兰县住房和城乡建设局与原告签订的贺兰县住房和城乡建设局无物业小区管理承包合同及2017年、2018年、2019年签订的贺兰县住房和城乡建设局无物业小区管理承包合同，合法、有效，该合同对小区业主具有约束力。原告依约为该小区提供了物业服务，被告作为该小区xx室的业主，双方之间存在物业服务合同关系，被告应当按照原告提供的服务期间支付相应的物业费。原告举证的贺兰县住房和城乡建设局无物业小区管理承包合同、银川市人民政府发布的银政发（2006）4号关于转发市物价局、房管局《关于制定我市普通住宅物业服务费等有关事项的请示》的通知，贺兰县经济发展和改革局、贺兰县住房与城乡建设局发布的贺经改发（2016）389号文件，证实原告物业卫生收费标准为120元/年/户，机动车管理费包月40元/辆/月，合法有据。原告主张的自2018年1月1日起至2018年12月31日期间，被告应交物业费为120元；自2016年9月至2019年3月期间被告应交停车泊位费2400元（40元/辆/月×30个月×2辆）。故原告要求判令被告支付原告物业卫生费用120元，两辆轿车自2016年9月至2019年3月份的停车泊位费2400元，合计2520元的诉讼请求，本院予以支持。物业公司的经营范围是对其所管理的小区房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，其经费来源主要是业主所交纳的物业服务费。如物业公司在对小区进行服务的过程中出现瑕疵后，该小区的业主即拒绝交纳物业服务费，则势必会导致物业公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费业主的合法权益。当该小区业主发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，其应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议。物业公司亦应就存在的问题予以改正，提高服务水平。同时小区的业主亦可通过合法途径向物业公司主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费。被告辩称，该小区属于全天开放，无人管理车辆；小区物业绿化、卫生不符合物业标准；停车费收费标准必须经过业主同意，才可以收取；住建局作为机关管理单位与物业公司签订合同，不能代表业主的权利等抗辩理由，因无事实及法律依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：被告周某向原告贺兰县xx物业服务有限公司支付2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业费120元，支付2016年9月至2019年3月期间的停车泊位费2400元，合计2520元，于本判决生效之日起十五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告周海洋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 闫生利 二〇二〇年五月七日书记员 李昊轩附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。