浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙03民终5851号上诉人（原审被告）：浙江省浙商资产管理有限公司，住所地浙江省杭州市西湖大道193号301室，统一社会信用代码91330000075327358A。法定代表人：孙建华，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡鑫滠，女，1989年1月29日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区，该公司员工。委托诉讼代理人：涂圣杰，浙江和乐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈苑，女，1983年8月8日出生，汉族，住浙江省温州市苍南县。委托诉讼代理人：徐强，北京德恒（温州）律师事务所律师。原审被告：温州金城房地产开发有限公司，住所浙江省温州市车站大道金城大厦A幢801-803室，统一社会信用代码91330300145238546F。法定代表人：李前模。委托诉讼代理人：李春芳，男，1959年2月9日出生，汉族，住浙江省苍南县。该公司员工。委托诉讼代理人：陈庆排，男，1994年1月13日出生，汉族，住浙江省苍南县，该公司员工。上诉人浙江省浙商资产管理有限公司（以下简称浙商资产公司）因与被上诉人陈苑、原审被告温州金城房地产开发有限公司（以下简称金城公司）案外人执行异议之诉一案，不服浙江省温州市鹿城区人民法院（2018）浙0302民初5315号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案后，依法组成合议庭，通过庭询、阅卷的方式对本案进行了审理。因新冠××疫情，本案于2020年2月25日中止诉讼，现已审理终结。上诉人浙商资产公司上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.被上诉人陈苑未能提供证据证明其已与金城公司签订合法有效的书面房屋买卖合同。陈苑系与温州金城房地产开发有限公司车站大道项目（以下简称金城公司项目）人员签订《商品房买卖合同》，非与金城公司签订。金城公司仅将其在房屋交易与产权管理中心的账号交由金城公司项目人员管理，被上诉人陈苑未能举证证明金城公司已委托或授权金城公司项目人员销售温州市车位（以下简称案涉车位），金城公司事后亦未追认该合同的效力，且陈苑系金城公司项目内部人员，与金城公司项目人员签订该合同属恶意串通，损害了原权利人的利益，该合同应属无效；2.被上诉人陈苑未能提供证据证明其以合理价款购买案涉车位且支付相应对价。被上诉人陈苑非金城大厦业主，案涉车位市场价格13.5万元，陈苑以5万元一次性购买案涉车位，不符合逻辑。现金支付不符合日常逻辑，且最终资金入账账户并非金城公司账户或者金城公司的指定账户，而是项目账户。金城公司未开具发票，收款收据日期在合同签订之前，不符合常理；3.被上诉人陈苑提供的证据不足以证明已实际对案涉车位进行占有使用的事实。《车位租赁协议书》不能证明陈苑已于2016年3月起将案涉车位出租的事实，现金支付租金不符合常理；4.原审判决认为因金城公司没有开具相应发票，因此案涉车位没有过户非系被上诉人原因所致是错误的。被上诉人陈苑辩称，本人已与金城公司签订真实有效的书面商品房买卖合同，上诉人主张合同无效但没有证据证明。本人已支付全部价款，金城公司已出具收款收据。已实际占有使用案涉车位。因金城公司没有开具发票，未缴纳税款，故未能办理过户非自身原因导致。其对案涉车位享有的民事权益符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条的规定，可以排除执行，请求驳回上诉人的上诉请求。原审被告金城公司未陈述意见。陈苑向一审法院提出诉讼请求：1.确认原告对温州市位享有所有权；2.判令对金城大厦Ａ-Ｄ幢地下室49、50、51、52号车位停止执行并解除查封；3.被告承担本案诉讼费用。原审法院认定事实，案涉车位于2007年10月10日经核准登记在金城公司名下。2016年1月5日，原告陈苑与被告金城公司分别签订编号为000000124075、000000124076、000000124077、000000124078的《商品房买卖合同》，约定原告购买金城大厦地下室49、50、51、52号车位，面积分别为40.82平方米、30.08平方米、30.08平方米、29.57平方米，每个均为5万元。上述合同出卖人处加盖“金城公司合同专用章”；合同签订当日，金城公司车站大道项目部向原告出具四份收款收据，金额均为5万元，收据加盖“金城公司车站大道项目财务专用章”。上述合同专用章及财务专用章均由车站大道A-19地块项目部持有。原告取得涉案地下室车位后，于2016年3月1日起将上述车位租赁给温州市金城大厦业主委员会。2009年6月30日，金城公司作为甲方、案外人温州华夏房地产开发有限公司、苍南县龙港华夏经济开发有限公司作为乙方签订一份《合作开发协议书》，共同合作开发金城房开车站大道Ａ-19地块项目。2009年7月10日，温州华夏房地产开发有限公司、苍南县龙港华夏经济开发有限公司出具一份委托书，载明：1.委托黄孝干（身份证号码：3303271962××××××××）为该项目签定合同负责人；2.财务印鉴用章为黄武伟私章；3.委托林爱华（身份证号码：3303021960××××××××）为负责办理该项目其他有关手续。以上三位委托人所有办理的事项，本公司全部认可，并承担由以上委托事项事来的一切经济责任。另查明，建行中山支行与金城公司、银苑控股有限公司、李春芳、李前模、吴昌权金融借款合同纠纷一案，在审理过程中，经建行中山支行申请，法院于2017年4月6日作出（2017）浙0302民初1185号民事裁定，查封金城公司名下坐落于温州市车位。后法院于2017年5月2日作出（2017）浙0302民初1185号民事判决，金城公司偿付建行中山支行借款本金75480324.84元、利息457859.71元、逾期利息及复利（计算至2017年5月2日逾期利息为6767275.21元、利息的复利为219.11元，之后均按《项目融资贷款合同》的约定计算至实际履行之日止），并赔偿律师费损失8000元；如金城公司未按上述规定履行，则拍卖、变卖其提供抵押的坐落于苍南县下垟郑货运中心以西、东新街以北地块的国有土地使用权（权证号：1-2010-04-0069），所得价款在最高额2.2亿元范围内由建行中山支行优先受偿；银苑控股有限公司、李春芳、李前模、吴昌权对上述第一项债务分别在1亿元范围内承担连带清偿责任；保证人承担保证责任后，有权向金城公司追偿。该判决发生法律效力后，因债务人未履行还款义务，建行中山支行于2017年6月8日向法院申请强制执行，法院以（2017）浙0302执异4376号立案，诉讼中的财产保全措施，自动转化为执行中的查封措施。2018年1月16日，法院裁定将（2017）浙0302执4376号一案的申请执行人变更为浙商资产公司。原告陈苑知晓后，提出执行异议，法院于2018年5月10日作出（2018）浙0302执异238号执行裁定，驳回陈苑的执行异议。原告不服，遂引起本案诉讼。再查明，法院审理的（2018）浙0302民初4040号董希朝诉浙江省浙商资产管理有限公司、温州金城房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案中，董希朝以现金方式将购房款汇入温州市金城房地产开发有限公司车站大道项目部。被告金城公司对董希朝购买车站大道金城大厦A-D幢地下室车位的事实无异议。原审法院认为，对于被执行人名下的不动产，人民法院可以作为被执行人的财产进行执行。原告认为其系不动产买受人，提出异议并主张对标的物停止执行的，应满足在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同和已合法占有该不动产、已按照约定支付价款、非因买受人自身原因未办理过户登记四个要件。对此，结合本案证据，评析如下：一、关于《商品房买卖合同》的效力。首先，涉案《商品房买卖合同》所盖印章为“金城公司合同专用章”，且金城公司对该印章的真实性亦无异议。其次，金城公司辩称项目部系负责处理车站大道A-19地块相关事宜，而无权对金城大厦A-D幢地下室车位进行销售，但其将自己在温州市房屋交易与产权管理中心开设的，用于网上签订金城大厦A-D幢地下室车位买卖合同的销售账号交由项目部持有，由项目部通过登陆该销售账号以房开公司的名义就涉案地下室车位签订合同。再次，金城公司对部分由项目部通过上述销售账号就涉案地下室车位签订的《商品房买卖合同》亦表示确认。据此，应视为金城公司已将销售涉案地下室车位的权限委托给车站大道A-19项目部行使，其辩称涉案合同无效，没有依据，不予采纳；原告主张人民法院查封涉案地下库车位前已签订合同有效的书面买卖合同的意见，予以采信。二、金城公司项目部已出具收款收据，确认收到涉案车位购房款，且该项目部2016年会计报告亦对该笔款项进行了作账。结合本案的款项金额及金城公司确认的（2018）浙0302民初4040号案件中购房者的付款方式、收款人等，原告主张以现金支付全部购房款的，予以采信。三、原告提供的其将涉案车位出租给温州市金城大厦业主委员会的《车位租赁协议书》及相应的租金支付凭证，可以证明原告于2016年3月起已合法占有涉案车位。四、涉案房屋虽至今未过户至原告名下，但办理产权过户手续需房开公司配合，而房开公司亦未开具相应的发票，故没有证据证明系原告的过错所致。综上，原告主张对涉案车位停止执行，符合法律规定，予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。涉案金城大厦A-D幢地下室49、50、51、52号车位登记在被告金城公司名下，并未变更登记至原告名下，故不发生物权变动的效力。原告请求确认上述车位归其所有，没有法律依据，不予支持。关于解除对涉案车位查封的主张，非执行异议之诉的审理范围。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百零七条、第三百一十二条第一款第一项规定，判决：一、不得执行被告温州金城房地产开发有限公司名下坐落于温州市鹿城区车位（权证号为温房权证鹿城区字第××号、45××62号、45××61号、45××60号）；二、驳回原告陈苑的其他诉讼请求。案件受理费4300元，由被告浙江省浙商资产管理有限公司、温州金城房地产开发有限公司负担。二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，被上诉人陈苑对案涉车位享有的民事权益符合《执行异议复议规定》第二十八条的规定，可以排除强制执行，理由如下：本案中，1.被上诉人陈苑已在案涉车位被查封前与金城公司签订真实有效的书面买卖合同。金城公司已将合同专用章、财务专用章授权、委托给金城公司项目人员使用，因此，陈苑与金城公司项目人员于2016年1月5日就案涉车位分别签订《商品房买卖合同》，盖有金城公司合同专用章，就是与金城公司签订《商品房买卖合同》，该合同自签订之日起成立并生效。况且金城公司将其用于签订案涉车位买卖合同的销售账号交由金城公司项目人员持有和使用，应视为金城公司已将销售案涉车位的权限委托给金城公司项目人员行使。原审被告金城公司主张上述买卖合同非其所签的意见，本院不予采纳。2.陈苑出具的收款收据，均盖有金城公司项目财务专用章，且与2016年会计报告相符，可以证明陈苑已经按约支付全部价款。3.上诉人浙商资产公司主张陈苑与金城公司项目人员恶意串通签订上述买卖合同、陈苑非以合理价格购买案涉车位且未支付相应对价，没有提供证据证明，本院不予采信。金城公司一方面承认已将合同专用章和财务专用章授权、委托金城公司项目人员使用于销售不动产，另一方面却述称仅个别车位委托销售，前后矛盾，且该述称没有证据支持。因此，对金城公司述称项目人员无权销售案涉车位、无权签订商品房买卖合同的意见，本院不予采信。金城公司与温州华夏房地产开发有限公司之间有关项目未结算，不影响项目人员以金城公司名义签订合同收取价款的效力。4.被上诉人陈苑已在人民法院查封之前合法占有案涉车位。根据陈苑提供的《车位租赁协议书》、租金支付凭证等证据，可以证明陈苑于2016年3月起占有使用案涉车位。5.因金城公司未开具发票，致使案涉车位未能及时办理过户登记，非被上诉人陈苑自身原因导致。综上，上诉人浙商资产公司的上诉请求不能成立，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人浙江省浙商资产管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈国庆审 判 员 叶 峰审 判 员 徐玲珑二〇二〇年五月二十九日法官助理赵凌代书记员 杨 扬附文：一、不履行裁判惩戒后果警示1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。二、执行风险告知1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。