江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终933号上诉人：孔招妹，女，1952年7月23日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：单俊，男，系上诉人之子。被上诉人：南京复地明珠置业有限公司，住所地南京市秦淮区双龙街2号2号楼212室。法定代表人：王基平，该公司董事长。委托诉讼代理人：詹婧，女，系该公司员工。上诉人孔招妹与被上诉人南京复地明珠置业有限公司（以下简称南京复地公司）房屋买卖合同纠纷一案,不服南京市秦淮区人民法院（2019）苏0104民初6225号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月10日立案受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孔招妹上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判被上诉人承担延期交房违约金21840元；2、一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：1、一审法院认定事实不清。一审判决并未提及墙面墙纸大范围凹凸不平的照片、视频，亦对上诉人提交的微信记录、短信记录、交房催促函内容部分表述，上诉人主张的核心问题是房间墙纸不平及地砖空鼓，并没有纠结小的装修瑕疵。2、虽然一审判决称双方对于装修标准没有约定，但涉案房屋需大面积更换前面墙纸，故上诉人不能搬入涉案房屋。在此情况下，一审判决驳回上诉人的一审诉讼请求，颠覆普通人的认知。3、一审判决若是生效，则对普通购房者不公平，如被上诉人称，只要主体质量合格且通水通电，即具备交房条件，那么房地产开发公司则会有恃无恐。综上所述，上诉人认为一审认定事实不清，适用法律错误，请求贵院依法支持上诉人诉请，维护上诉人合法权益。南京复地公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的诉讼请求。孔招妹向一审法院提出诉讼请求：1.南京复地公司支付延期交房违约金364×60=21840元；2.南京复地公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年9月3日，孔招妹、南京复地公司签订《南京市商品房现售合同》一份，约定孔招妹购买南京复地公司坐落于南京市秦淮区的房屋。价款3642087元。第六条第一款约定甲方应于2019年1月31日前向乙方交付该商品房。第六条第二款约定商品房交付条件，交付时甲方应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。第六条第三款约定，甲方迟延交付该商品房的，按照已收价款每天万分之一向乙方支付迟延期间的违约金。第九条第三款约定，甲、乙双方签署商品房交接单，交接钥匙后即为交付。第四款约定，若乙方未按约前来办理该房屋的验收交接手续，或不领取该房屋钥匙的，自本合同正文第九条所称书面通知书中规定的验收交接之次日起，视同甲方已将房屋交付给乙方，该房屋的钥匙由物业管理公司代乙方保管。第十条第三款约定，甲方按照国家规定和本合同约定承担该商品房的工程质量保修责任。保修期内，乙方发现该商品房存在工程质量问题的，应及时通知甲方或其受托人。甲方或其受托人接到乙方的报修通知后应在72小时内到场检查，并根据工程质量问题的实际情况与乙方商定具体维修日期，及时、合理安排维修。乙方应在甲方或其受托人检查、维修期间给予必要配合。甲方或其受托人怠于履行该商品房工程质量保修责任的，应当在乙方书面催告后15个工作日内履行该商品房工程质量保修责任。该商品房在保修期内因工程质量问题造成乙方经济损失的，经双方认可的权威机构鉴定后，确属甲方责任，甲方承担乙方直接经济损失。2018年12月20日，南京复地公司向孔招妹邮寄《交付通知书》、《交付须知》，确定于2019年1月3日下午向孔招妹交房，孔招妹收到以上函件，并于2019年1月3日下午到达收房现场，并签收《入住通知书》。但孔招妹认为南京复地公司所交付的房屋装修上存在问题，拒绝收房。孔招妹自2019年1月17日开始陆续向南京复地公司提出一系列问题，比如墙纸不平，客厅吊顶墙体有裂缝，吊顶有乳胶漆痕迹，门框不同程度掉漆破损，卫生间门槛石有空鼓等等。孔招妹并且于2019年2月15日向南京复地公司发出《复地宴南都花园8-1403室交房催促函》，载明主要内容：其已于2019年1月3日查看房屋，发现装修小瑕疵众多，核心问题：众多房间墙纸大面积凹凸不平，卫生间门口门槛石存在空鼓情况，因此，无法接收房屋。2019年2月2日再次现场看房，仍未整改，要求南京复地公司尽快整改，完成交接房屋手续及后续延期交房事宜。南京复地公司于2019年3月25日向孔招妹发出《验收温馨提示函》，载明主要内容：虽然孔招妹所提出的需要维修的地方并不影响孔招妹正常居住使用，但为了给孔招妹提供一个高品质的居住环境，还是根据孔招妹的要求进行了维修，其中过道墙纸有轻微不平整，在可以经过维修达到孔招妹要求的前提下，仍按孔招妹的要求对整面墙面进行更换。2019年3月17日，已电话通知孔招妹对整改维修之处进行查验，孔招妹对第一次维修问题基本认可，但是孔招妹另外又提出其他整改项目，并拒绝接受南京复地公司的钥匙，南京复地公司只好继续进行维修、提供服务，至2019年3月20日已维修完毕，故通知孔招妹再次验收。孔招妹收到了该函件，验收后于2019年3月30日签署《收到文件及物品确认书（入住）》，接受南京复地公司的交房。此外，孔招妹还通过手机短信、微信与南京复地公司售后服务人员沈立燕进行交涉。2019年2月2日，孔招妹向沈立燕发短信，询问是否整改到位，如果整改到位，今明两天可以去验房收房。沈立燕答复已经部分处理完毕。2019年4月8日，孔招妹向沈立燕提出补偿申请。沈立燕在2019年4月30日提出维修整改项目都是非功能性的，不影响交付，所以不能接受孔招妹所主张的延期交付违约金。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人不得擅自变更或解除合同。孔招妹与南京复地公司于2018年9月3日签订的《南京市商品房现售合同》不违反法律、法规的规定，应受法律保护，当事人应当按照该合同行使自己的权利，履行自己的义务。装修存在质量瑕疵，但不影响买受人正常使用的，买受人拒收房屋，要求出卖人承担延迟交房违约责任的，不予支持。装修保修期内，出卖人应当承担保修责任。出卖人拒绝保修或者在合理期限内拖延维修的，买受人自行或者委托他人修复后，就修复费用及修复期间造成的其他损失要求出卖人承担责任的，应予支持。涉及到本案，首先，该房经过竣工验收备案，房屋质量不存在问题。孔招妹有异议的是装修质量问题。但在《南京市商品房现售合同》中，对装修质量标准孔招妹、南京复地公司未事先进行约定，也没有其他合同或条款对此进行约定。即，如果南京复地公司对该房的装修存在质量问题，严重到何种程度才算南京复地公司违约，孔招妹才有权以拒收房屋的行为作为抗辩，并不明确。孔招妹主张南京复地公司对该房的装修存在质量问题，孔招妹拒收房，然后主张南京复地公司迟延交房违约金，该主张缺乏相应的依据。其次，孔招妹所异议的装修质量问题，具体内容究竟包括哪一些，诉讼中，双方并没有明确的一致意见。孔招妹提供的其于2019年2月15日向南京复地公司所发《复地宴南都花园8-1403室交房催促函》，明确载明孔招妹异议的是“众多装修小瑕疵”。小瑕疵经过整改，是可以不作为南京复地公司承担违约责任的情形的。小瑕疵更不应当构成房屋不具备交付条件的情形，即不能成为孔招妹拒收房屋的理由。即使从孔招妹单方提供的所谓整改明细复印件来看，一般指的是墙纸不平、客厅吊顶墙体有裂缝、吊顶有乳胶漆痕迹、门框不同程度掉漆破损、卫生间门槛石有空鼓等等。而这些，正如孔招妹自己所陈述，均是一些小瑕疵，看不出来足以影响到房屋交付条件的成就。孔招妹证据不足。当然，如果因南京复地公司维修整改以上瑕疵导致孔招妹的其他损失，孔招妹可以另案主张损失赔偿。但孔招妹主张南京复地公司延期交房违约金，该诉讼请求缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，一审判决：驳回孔招妹的诉讼请求。一审案件受理费346元，由孔招妹负担。二审中，双方均未提交新证据。对于一审查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，涉案《南京市商品房现售合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应属合法有效，双方均应严格遵守。上诉人称涉案房屋存在房间墙纸不平及卫生间门槛石空鼓等问题，故被上诉人应承担延期交房违约责任。对此本院认为，本案涉案房屋已竣工验收备案，被上诉人亦按照《南京市商品房现售合同》关于房屋交付的约定向上诉人邮寄《交付通知书》及《交付须知》，涉案房屋已具备实质交付条件。上诉人所称的装修问题均属于一般装修质量瑕疵，并未实质性影响涉案房屋的交付使用。上诉人可依约向被上诉人主张维修责任及相应损失，但其要求被上诉人承担逾期交房责任，则不具备合同及法律依据，一审法院对此不予支持，并无不当。综上，孔招妹的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费346元，由孔招妹负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  马 帅审判员  白文虎二〇二〇年五月二十六日书记员  刘 东