山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终1226号上诉人（原审被告、反诉原告）：山西和信摩尔商业有限公司，住所地：太原市小店区长风街705号法定代表人：李维权，总经理。委托诉讼代理人：赵凯东，山西晋商律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：周志飞，男，1983年2月18日出生，汉族，住山西省吕梁市中阳县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：任霁虹，女，1986年4月12日出生，汉族，住山西省吕梁市中阳县。委托诉讼代理人：周志飞，系任霁虹丈夫。上诉人山西和信摩尔商业有限公司因与被上诉人周志飞、任霁虹房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2019）晋0105民初7677号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人山西和信摩尔商业有限公司的委托诉讼代理人赵凯东，被上诉人周志飞、被上诉人任霁虹的委托诉讼代理人周志飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。山西和信摩尔商业有限公司上诉请求：1、撤销太原市小店区人民法院(2019)晋0105民初7677号判决第一项,依法改判“山西和信摩尔商业有限公司于本判决生效后十五日内向周志飞、任霁虹支付截至2018年8月31日期间的租金46878元”2.本案一审、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定基本事实错误。上诉人与被上诉人于2006年10月10日签订了《合同书》一份,约定上诉人租赁被上诉人名下的店铺,作为和信商业广场整体项目统一管理。被上诉人商铺所在楼层作为整体停车场使用,上诉人统一管理。直至2018年8月31日,随着燕莎公司整体撤场,同时考虑到大部分业主多次要求与上诉人解除合同的情况,后上诉人发出公告,明确和信五层已经空置出来,公司资金紧张,无力支付租金,只能与业主解除合同。根据邮局签收回执,解除通知书已由他人代收,视为被上诉人收到解除通知书。被上诉人在收到解除通知书后并未在三个月内提出异议,因此,双方签订的合同书已经解除。那么,在被上诉人收到解除通知书后,双方原签订的合同书已经解除,被上诉人就不能继续要求上诉人支付2018年9月以后的租金,只能要求支付截至2018年8月31日的租金。二、一审法院适用法律错误。根据上述事实情况,上诉人与被上诉人于2006年10月10日签订的《合同书》事实上已经不具备履行条件。即使存在可能履行的情况,但履行费用也过高。因此,本案事实情况符合《合同法》第一百一十条之规定。一审法院片面地认为承租方只要支付租金,实际用不用商铺无所谓,这明显不符合经济合理原则,应考虑履行费用明显超过履行获得的收益时,平衡当事人的利益。综上,一审法院认定基本事实认定不清,适用法律错误。因此,恳请二审法院支持上诉人的上诉请求,维护上诉人的合法权益。周志飞、任霁虹辩称，按照当初的租赁合同约定，要解除合同需要当事双方书面约定解除，而不是单方一个通知就可以解除。双方签订的合同是在双方之间形成独立的合同关系，所谓大多数业主与其解除合同，与本案没有法律上的联系。对方不支付租金的理由是公司资金紧张，无力支付租金只是其经营不善的结果，属于正常的商业风险，后果应由承租方承担，与本合同的实际履行没有关系，不能作为不履行合同不支付租金的理由。对于对方在一审中提供的解除合同通知书已经邮寄签收的证据，我方不予认可，提供的邮局签收回执中我方没有签收，邮寄地址没听说过。按照《合同法》，合同订立期间无证据证明存在违反法律、行政法规强制性规定的无效情形的，应该认定合同是合法有效，双方均应按照合同约定履行义务，和信摩尔公司未按约定支付租金，构成违约，应向我方支付所欠租金并承担违约责任。我方要求和信摩尔公司继续履行原审判决，驳回上诉请求。周志飞、任霁虹向一审法院起诉请求：1、判令被告支付所欠租金73322元（租金暂计算至2019年7月31日，原告自愿放弃违约金计算）；2、被告承担本案诉讼费。山西和信摩尔商业有限公司一审反诉请求：1、依法解除被告与二原告于2006年10月10日签订的《合同书》；2、二原告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：二原告系太原市长风街705号和信商业广场1幢裙商5C30商铺的登记所有权人。二原告为乙方（商铺业主）与被告为甲方（商业管理单位）签订《合同书》一份，约定甲方承租乙方位于和信商业广场5层5C30号的商铺，租赁期限为16年，至2021年12月31日止；每个租赁年度的租金为28848元，本合同签订满30日后，甲方开始按月平均等额支付乙方租金。租金自本合同签订之日起算。甲方应按期支付乙方租金，逾期支付在90日内的，甲方向乙方支付逾期应付款按日万分之一计算的违约金，租赁经营专用条款继续履行；逾期支付超过90日未超过210日的部分，甲方应向乙方支付逾期付款按日万分之二计算的违约金，租赁经营专用条款继续履行；逾期支付超过210日，乙方有权选择下列方式之一予以处理：（1）租赁经营专用条款继续履行，超过210日部分的违约金，按逾期应付款每日万分之四计算。（2）有权解除租赁经营专用条款，由乙方自营或自行出租，本合同除租赁经营专用条款以外的对其他条款双方继续有效。租赁经营专用条款的解除，并不免除甲方所欠租金及违约金的支付义务。合同还约定了双方的其他权利义务条款。上述《合同书》签订后，被告已支付原告截至2017年1月15日的租金，2017年1月16日起的租金被告至今未支付。上述事实有房产证、《合同书》、银行流水及庭审笔录等在卷佐证，可以采信。一审法院认为，二原告与被告签订的《合同书》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。二原告依约将涉案商铺交由被告，已按约定履行合同义务，被告应按合同约定如期足额支付二原告租金。现经庭审查明，截至2019年7月31日，被告累欠二原告30.5个月租金73322元未付，被告应及时将租金支付二原告。关于被告主张的其已通过电话的形式要求与二原告解除合同，被告无法证明二原告对此确已收悉，不能因此确定双方的合同已于2018年8月解除。且本案原告在履行合同中并无任何违约行为，被告主张解除合同，不符合解除合同的法定条件。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）山西和信摩尔商业有限公司于本判决生效后十五日内支付原告（反诉被告）周志飞、原告（反诉被告）任霁虹截至2019年7月31日的租金73322元。二、驳回被告（反诉原告）山西和信摩尔商业有限公司的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人山西和信摩尔商业有限公司向法庭提供证据为：证据一：邮寄回单。证明：上诉人向被上诉人邮寄了解除合同通知书。证据二：解除合同通知书。证明：我们的租金应当支付至2018年8月31日；证据三：和信广场五层区域照片三张。证明：和信五层全部空置，早已具备返还商铺的条件。证据四：和信五层业主招商部发布的公告。证明：和信五层的业主准备将该区域出租，获取收益，也说明五层已经不在上诉人控制和管理之内。被上诉人周志飞、任霁虹的质证意见为：证据一：该证据在一审已经提交，我方不认可。我们从未在他们邮寄的地址居住过。证据二：根据我们签订合同第8条之规定，解除条件不具备。证据三：无法判断其真实性。证据四：是谁发出我不清楚。与其他业主的合同不能代表我。本院审理查明的事实与一审基本一致，本院予以确认。本院认为,上诉人主张截至2018年8月31日期间的租金应为46878元”，但被上诉人主张的是截至2019年7月31日的租金为73322元，庭审中双方均认可造成上述金额不同的原因是主张截止时间的不同。关于合同是否解除，上诉人主张根据邮局签收回执《解除通知书》已由他人代收应为送达，但被上诉人辩称上诉人提供的邮局签收回执中我方没有签收，另我方从未在他们邮寄的地址居住过。结合庭审查明的事实，现有证据仍不足以证明被上诉人对此确已收悉，不能因此确定双方的合同已于2018年8月解除，故原审对此认定并无不当。综上，山西和信摩尔商业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费561元，由上诉人山西和信摩尔商业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李铁柱审判员 唐 璐审判员 安源生 二O二O年五月七日书记员 梁 卉