北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终3774号上诉人（原审原告）：辛永利，男，1969年8月18日出生，汉族，住北京市延庆区。被上诉人（原审被告）：北京宝业恒基投资有限公司，住所地北京市延庆区延庆镇妫水北街39号F座三层。法定代表人：钟青青，董事长。委托诉讼代理人：赵建宇，北京赵建宇律师事务所律师。上诉人辛永利因与被上诉人北京宝业恒基投资有限公司（以下简称宝业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市延庆区人民法院（2018）京0119民初9426号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。辛永利上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判宝业公司支付逾期办理房屋产权证的违约金134550元；3.改判宝业公司补偿房屋面积差价423440元；4.宝业公司为我出具国家正式购房发票。事实和理由：1.我与宝业公司签订的《商铺买卖合同》约定，商铺于2010年7月15日交付，宝业公司应在交付商铺后90日内办理权属登记，否则应按日万分之一的标准支付违约金，我于2018年7月25日取得房屋产权证，按照合同约定的标准计算，宝业公司应当支付违约金134550元；2.《商铺买卖合同》是宝业公司单方制作的合同文本，约定不完备，应视为违法约定或不明确约定，我要求按照房屋现在的价格每平方米8万元的标准支付房屋面积差价补偿款，共计423440元，符合法律规定。宝业公司辩称，同意一审判决，不同意辛永利的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确。1.迟延办证的违约金应当适用诉讼时效的规定；2.双方合同对于合同约定面积与实际登记面积的差价如何计算有明确约定，双方同意按产权登记面积，商铺款多退少补方式进行处理。辛永利向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令宝业公司支付逾期办理房屋产权证的违约金134550元;2.请求法院依法判令宝业公司补偿我面积差价款423440元。一审法院认定事实：2006年10月1日，朱某1（辛永利前妻）购买宝业公司开发的商铺，商铺位于北京市延庆区C1-01号，建筑面积62.423平方米，每平方米7846.52元，总价款489803元。2010年7月15日，辛永利与宝业公司重新签订《商铺买卖合同》，约定购买延庆区C1-01号商铺，建筑面积62.423平方米，每平方米7611.12元，总价款为475109元。辛永利将商铺款给付宝业公司，宝业公司将商铺交付辛永利。《商铺买卖合同》第五条约定：面积确认及面积差异处理，根据约定的计价方式，双方同意以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商铺交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按产权登记面积，商铺款多退少补方式进行处理。第十二条约定：关于产权登记的约定。出卖人应当在商铺交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按日万分之一支付违约金处理。后虽经宝业公司多次申请，因为政策原因一直未给辛永利办理产权证。2017年2月，辛永利诉至法院，要求宝业公司办理产权登记并给付迟延办证违约金，后经法院主持调解，双方于2017年12月13日达成调解协议，法院作出（2017）京0119民初1939号民事调解书，调解内容为宝业公司协助辛永利办理产权证，逾期办证违约金问题另行处理。据此，辛永利于2018年7月25日办理了产权登记，取得了不动产权证书，该证书显示辛永利房屋建筑面积57.13平方米，比购房合同中的建筑面积少5.293平方米。一审法院认为，辛永利与宝业公司签订的《商铺买卖合同》不违反法律强制性规定，为合法有效合同，双方均应当按合同约定履行各自的权利义务。宝业公司没有按合同约定的日期协助辛永利办理产权登记，应当按合同约定的违约金支付标准即按已付购房款的日万分之一向辛永利支付违约金；宝业公司以诉讼时效抗辩，辛永利没有证据证实其在购房后至第一次起诉前曾向宝业公司主张过迟延办证违约金，未能证实该项诉求的诉讼时效发生中断、中止的情形，故宝业公司关于诉讼时效的抗辩成立；辛永利于2017年2月第一次就违约金提起诉讼，诉讼中双方考虑到通过宝业公司协助办理的方式无法正常办理产权证，于2017年12月13日就办证问题达成调解协议，先就办证问题通过司法强制执行的方式实现，违约金问题待办证后另行解决，辛永利据此也取得了产权证。考虑到双方达成调解协议至实际办证期间系诉讼及执行期间，此期间不宜再计算违约金，因此迟延办证违约金按三年计算为妥，计算方式：1096日（2016年为闰年）×475109元×0.0001＝52071.95元。关于面积差价，在双方签订的《商铺买卖合同》中已有明确约定，应按照合同约定处理，即5.293㎡×7611.12元/㎡＝40285.66元。综上所述，判决：一、北京宝业恒基投资有限公司于本判决生效后七日内给付辛永利迟延办证违约金52071.95元；二、北京宝业恒基投资有限公司于本判决生效后七日内给付辛永利面积差价款40285.66元；三、驳回辛永利的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，辛永利提交2020年4月10日的政府信息公开申请答复告知书一份及2020年4月16日的政府信息公开告知书一份，申请人及被答复人均为案外人王某1，以证明宝业公司在签订《商铺买卖合同》时没有销售许可证，宝业公司签订合同及合同中的条款具有欺骗性质。宝业公司认可在没有取得预售许可证的情况下签订了预售合同，但主张已经就此承担了违约责任，有了现房之后又与购房人重新签订了合同。就此本院认为，宝业公司认可在没有取得预售许可证的情况下签订了预售合同，但宝业公司与辛永利已于2010年7月15日重新签订了《商铺买卖合同》，上述证据并不能否定双方签订的《商铺买卖合同》的效力，亦不能证明《商铺买卖合同》系辛永利受欺诈签订，对辛永利的证明目的，本院不予认可。本院审理后对一审查明的事实予以确认。本院认为，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，不适用民法总则关于三年诉讼时效期间的规定。本案中，宝业公司未按照双方《商铺买卖合同》约定的期间协助辛永利办理商铺的权属登记，构成违约，依据双方合同约定，应当按逾期天数向辛永利支付迟延办证违约金。但辛永利直至2017年2月才通过起诉的方式向宝业公司主张迟延办证违约金，故在辛永利2017年2月起诉之前两年内的违约金，应予支持，超过两年的部分，不予支持。另外，辛永利就办理产权登记和迟延办证违约金提起诉讼，诉讼中双方于2017年12月13日达成调解协议，辛永利同意逾期办证违约金问题另行处理，之后辛永利于2018年7月25日办理了产权登记，故2017年12月13日双方达成调解协议至辛永利实际取得产权登记的期间，不应继续计算违约金。一审法院判决宝业公司支付三年的迟延办证违约金虽有不妥，但宝业公司未提出上诉，故对一审法院判决宝业公司给付辛永利迟延办证违约金52071.95元的结果，本院予以维持。辛永利上诉要求从商铺交付后90日开始计算违约金，与法律规定不符，本院不予支持。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方《商铺买卖合同》明确约定，商铺交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按产权登记面积，商铺款多退少补方式进行处理。涉案商铺的产权登记面积与合同约定面积减小5.293㎡，一审法院依据双方合同约定的多退少补的原则判决宝业公司退还辛永利40285.66元是正确的，应予维持。辛永利上诉要求按照房屋现价每平方米8万元的标准退还房屋面积差价补偿款，与双方合同约定不符，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，辛永利的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9380元，由辛永利负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  辛 荣审 判 员  王爱红审 判 员  范 磊二〇二〇年五月二十七日法官助理  王湘羽书 记 员  舒 妍