四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终19924号 上诉人（原审原告）：吴璟，女，1982年5月11日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：宋丽娜，四川旭兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：侯兰，四川旭兴律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都龙湖西城置业有限公司。住所地：四川省成都市金牛区西华街道跃进社区二组。 法定代表人：陈序平，总经理。 委托诉讼代理人：冯思然，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：鞠虹阳，泰和泰律师事务所律师。 上诉人吴璟因与被上诉人成都龙湖西城置业有限公司（以下简称龙湖公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初9123号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 吴璟上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持吴璟的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费及鉴定费由龙湖公司承担。 事实和理由：一、一审法院认定事实不清，吴璟有权单独就装修价值主张权利。案涉房屋的装修价值与房屋总价具有可分割性，具备鉴定的可行性，龙湖公司在商品房买卖合同中约定案涉房屋的装修水平是“简装”，装修标准是3000元/平方米，龙湖公司在合同中将装修标准以明确的金额作出约定，表明装修标准可以量化，具有独立性、可分割性。吴璟与龙湖公司签订《委托装修协议》约定吴璟无需另行支付装修费用并不等于装修价值无法从房屋总价中剥离。吴璟支付的装修款能够从房屋总价款中予以分离，不能因支付方式系一次性统一付款而否定其独立性。二、一审法院不予鉴定错误，龙湖公司是否按照约定履行装修义务、达到装修标准需要通过鉴定予以认定。吴璟向一审法院提交的鉴定房屋装修造价《申请书》中鉴定范围并非仅仅对装修成本价进行鉴定，还包含了龙湖公司的利润，在吴璟无法举证证明案涉房屋的实际装修标准提出鉴定申请，一审法院不予准许致使吴璟的权利无法得到保障。吴璟申请对案涉房屋进行实际装修价值的鉴定是为了查清案件事实，一审法院认为吴璟通过合法方式维护自身合法权益系“违背诚实信用原则”错误，吴璟签订的《承诺书》不能成为龙湖公司不适当履行的依据，该《承诺书》签订在前，而龙湖公司能否按照约定适当履行在后。三、一审法院分配举证责任错误，应责令龙湖公司出示案涉房屋装修所用材料品牌、规格等证据。龙湖公司是否按照合同约定的装修所用材料品牌、规格、型号等对案涉房屋进行装修，龙湖公司并未出示这一系列证据，其应当承担举证不能的法律后果。四、吴璟请求一审法院对案涉房屋实际装修价值进行鉴定的申请，是为查清事实，并不违背诚实信用原则。《承诺书》是龙湖公司提供的格式合同，且未对涉及装修的条款以加粗或加黑方式尽到提示义务；《承诺书》签订在前，龙湖公司是否按约实际履行义务在后，吴璟在事前对事后未发生的情况作出的承诺，显失公平，对吴璟不具有约束力。一审法院以吴璟出具《承诺书》就豁免了龙湖公司的履行义务责任，明显错误。 龙湖公司辩称，一、房屋装修价值与房屋总价不具有可分割性，双方已经通过《委托装修协议》约定房屋装修标准，龙湖公司交付的房屋符合约定，且双方通过已经对装修标准与实际交付可能存在差异作出预见性、排除性约定。双方交易的对象是整体带装修的房屋，不存在实际装修价值的概念，故也不存在装修差价。装修是对不动产的添附，是不动产的组成部分，装修与房屋本身共同构成不动产成为交易的对象。案涉房屋作为市场商品，其价格应当以买卖双方在合同中的约定，而非通过鉴定。经吴璟签名捺印出具的《承诺书》中也明确载明吴璟承诺接收该交易定价，此时吴璟通过诉讼、鉴定请求变更合同价款的行为违背契约精神，没有合同和法律依据。二、吴璟认为龙湖公司交付的房屋未达到装修标准，应由其举证证明，法院不应支持其鉴定申请。吴璟不能就其主张进行举证，由此产生的后果应由吴璟承担。龙湖公司只要按照双方的约定，修建和交付房屋，就不存在违约，不应从装修价的角度由法院调低交易价款、退还交易价款、赔偿等问题。吴璟的鉴定申请本身是不合理的。法院不应对房屋价格进行评判，更不应当鉴定。请求驳回上诉，维持原判。 吴璟向一审法院起诉请求：1.判令龙湖公司赔偿房屋实际装修价值与约定装修价值（3000元/平方米）的差价204030元；2.本案诉讼费、鉴定费等费用由龙湖公司承担。 一审法院认定事实：2017年3月31日，吴璟（买受人）与龙湖公司（出卖人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称《商品房买卖合同》）及《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》）。《商品房买卖合同》约定的主要内容：1.吴璟购买龙湖公司开发的位于成都市金牛区房屋，预测建筑面积136.02平方米，套内建筑面积108.77平方米，分摊共有建筑面积27.25平方米；2.装修水平是“简装”，装修标准是3000元／每平方米；3.按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米20721.26元，总价款为2253851元；签订本合同前吴璟已支付30万元，该款项于本合同签订时抵作商品房价款，吴璟于2017年3月31日前支付首期房价款903851元，余款135万元向中国工商银行股份有限公司成都春熙支行申请贷款支付；4.龙湖公司在2019年7月15日前向吴璟交付该商品房；5.第二十条第（三）款装饰装修及设备标准：该商品房使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量符合国家的强制性标准及双方约定的标准；不符合前项标准的，吴璟有权要求龙湖公司及时更换、修理；6.吴璟在合同尾部手写添注“本人已知晓并认同所购商品房的装修水平、设施设备档次和装修标准”。附件六对商品房装修的材料及附属设施进行了列明，并约定交付的商品房达不到本附件约定装修标准的，按照本合同第二十条第（三）款约定处理。 《补充协议》第三条第1项约定：《商品房买卖合同》所约定的商品房单价、总价款均为含增值税价款，税率为11%，吴璟认可此价税合计总额为购房所需支付的商品总价款；第七条第4项约定：合同第二十条第（三）款第1项所称的“双方约定的标准”，以双方合同附件列明为准。凡是未作具体列明的要素，均以龙湖公司自定为准。合同所约定的【全装】或【简装】均不在任何意义上适用国家、行业、地方等任何涉及到该等词语的非强制性规范标准，而仅以双方在合同附件中明示的为限；第七条第5项约定：本合同约定的【简装】是指附件六所示的装修内容。 上述合同已于2017年5月12日办理网签，网签合同信息查询记录显示的房屋价格、建筑面积与上述合同约定一致。 一审法院另查明，吴璟与龙湖公司签订《商品房买卖合同》当日，签订了《委托装修协议》，约定：1.吴璟全权委托龙湖公司聘请第三方施工单位对吴璟所购房屋进行装修，具体装修事宜由龙湖公司与第三方协商处理，吴璟对此不持异议；2.双方同意：在接收该房屋时，吴璟对委托龙湖公司按照本协议及相关附件约定进行的装修不持异议，因装修原因导致该房屋与购房合同约定的交付标准不一致的，吴璟同意接受该房屋现状，并不因此向龙湖公司追究任何责任；3.在正常使用条件下，本装修工程保修期限为2年，自装修工程接收之日起计算，由龙湖公司承担保修责任；4.本协议项下的装修费用已包含在吴璟向龙湖公司支付的该房屋总价款中，吴璟无须另行支付。 吴璟于2017年3月31日向龙湖公司出具的《承诺书》中载明：吴璟知晓《商品房买卖合同摘要》、《商品房买卖合同》中“装修成交价”、“装修标准”并非龙湖公司装修部分的直接成本价，吴璟承诺不因任何事由要求龙湖公司举示价格构成。 一审法院认定上述事实采信了如下证据：《商品房买卖合同》及《补充协议》、网签合同信息查询记录、《委托装修协议》、《承诺书》、庭审笔录以及双方当事人的陈述。 一审法院认为，虽《买卖合同》约定装修水平为“简装”、装修标准为3000元/平方米，但《买卖合同》及《补充协议》均明确约定装修标准以附件六列明内容为准，若未达到该附件约定标准，吴璟可要求龙湖公司更换、修理。吴璟并未提交证据证明案涉房屋的装修标准与附件六列明内容不符。同时，根据吴璟与龙湖公司签订的《委托装修协议》约定内容，该协议项下装修费用包含在房屋总价款中，吴璟无需另行支付装修费用，且吴璟也未提交证据证明存在另行向第三方支付任何装修费用的事实，故能够认定房屋总价包含装修费用。吴璟要求对购买房屋装修造价进行鉴定，实际上是主张装修物的价值从所购房屋总价款中剥离，与合同约定不符，一审法院不予准许。 另，根据吴璟向龙湖公司出具的《承诺书》载明内容，吴璟知晓合同中关于装修价格的约定并不是装修部分的直接成本价，且承诺不因任何事由要求龙湖公司举示价格构成；现吴璟向一审法院提起诉求，主张龙湖公司赔偿实际装修价与约定装修价的差额，实际上是对其装修成本价进行主张，并要求龙湖公司举示价格构成，吴璟前述主张有违诚实信用原则。 综上所述，案涉房屋装修价值实际上系房屋总价的组成部分，且吴璟在明确知晓装修部分不是直接成本价的情况下，要求龙湖公司赔偿实际装修价值与约定装修价值差价的诉讼请求，有违诚实信用原则，且于法无据，一审法院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决：驳回吴璟的诉讼请求。一审案件受理费4360元，减半收取计2180元，由吴璟负担。 二审中，吴璟提交《商品房买卖合同摘要》一份，拟证明：案涉房屋的价格与装修价格是分列的，装修价格载明为408060元，基于此，装修价差能够通过司法鉴定程序确定。 经质证，龙湖公司对该证据的真实性、合法性无异议，但不认可其关联性及证明力，理由是：1.摘要载明的备案时间是2017年5月12日，该备案行为发生在双方签约之后，从时间逻辑的角度看，在后的备案行为不能对在前发生的案涉双方达成合意的行为产生影响；2.案涉《商品房买卖合同》的相对方是吴璟与龙湖公司，是民事合同关系，而备案的摘要则属于行政管理机关与龙湖公司之间的管理性措施，不能以该行政管理性措施来认定民事合同中双方的合意内容；3.从吴璟的贷款数额看，吴璟是以整个房屋总价作为贷款基数，而非减去装修价的成交余额作为贷款基数，由此能够证明装修是添附行为，整体价值是整个房屋的。 经审查，本院对吴璟提交的上述证据的真实性予以确认，对其关联性及证明力在其后结合二审争议焦点予以阐述。 双方未提交其他的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 本院认为，本案二审的主要争议焦点是：吴璟要求龙湖公司赔偿案涉房屋实际装修价值与约定装修价值之间差价的主张能否成立。现评判如下： 根据《商品房买卖合同》第四条“商品房基本情况”和第八条“计价方式与价款”的约定，以及《委托装修协议》第八条关于“本协议项下的装修费用已包含在吴璟向龙湖公司支付的该房屋总价款中，吴璟无须另行支付”的约定，能够证明案涉房屋系按套内建筑面积计算购房总价款，购房总价款没有针对装修部分单独计价或拆分销售，并非在毛坯房之外由龙湖公司另行提供装修服务。因商品房本身属于交易商品，在销售中必然包含开发商的可得利润，合同约定的装修价值应是开发商综合交易市场的供求关系、价值规律、利润空间等因素后，经交易双方自愿平等协商达成的合意，并非对房屋装修中各单项项目用材及施工价值的简单累加。本案中，龙湖公司出售的系精装房，并将装修价包含在购房总价款中一并作价，龙湖公司作为出卖人根据市场因素享有自主定价权，吴璟作为买受人享有自主选择权，因此，双方对案涉房屋装修标准的约定，应是基于合同附件六《关于装饰装修及相关标准的约定》就案涉房屋精装修总价达成一致的意思表示，而非基于合同附件六约定的装修标准所计算的装修工程造价。不论《商品房买卖合同（预售）》中是否对装修标准的具体金额有约定，也不论合同备案信息中是否分别载明清水价与装修成交价，购房人以房屋的实际装修工程造价与约定装修成交价之间存在差价为由要求出卖人退还，均缺乏事实和法律依据。故，吴璟关于对案涉房屋实际装修工程造价进行鉴定的申请所对应的待证事实，与本案中其要求退还装修差额款的主张能否成立之间，不具有关联性，一审法院对该项申请未予准许，并无不当。同理，对二审中吴璟要求对案涉房屋室内装修总造价、装修公司应缴纳的税费和利润进行司法鉴定、司法审计的申请，本院亦不准许。 如果吴璟认为龙湖公司未按合同附件六的装修标准交付房屋，可依约要求龙湖公司按此标准履行，但即使龙湖公司对案涉房屋装修使用的设备、材料不符合约定的事实客观成立，该事实亦不构成吴璟在支付包含装修款在内的购房总价款后要求龙湖公司返还装修价差的依据。故，吴璟上诉认为案涉房屋实际装修标准是否达到约定装修标准，是判断龙湖公司应否赔偿吴璟装修差额的前提条件，据此主张启动司法鉴定程序具有必要性的意见，缺乏事实和法律依据，本院对该意见不予采信。一审法院对吴璟要求龙湖公司返还装修差价的主张不予支持，并无不当，本院予以维持。 综上，吴璟的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4360元，由上诉人吴璟负担。 本判决为终审判决。 审判长 龚 耘 审判员 白福群 审判员 冯 璐 二〇二〇年五月八日 书记员 王朝阳