湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0302民初5722号原告：邓大成，男，1963年11月出生，汉族，住湖北省丹江口市。委托代理人：钟德生，湖北郧华律师事务所律师。代理权限：特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，提出和解等。被告：十堰市康居房地产开发有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区天津路6号。法定代表人：吕梅，该公司董事长。委托代理人：李元武，湖北汉江源律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为反诉，参加和解，签收法律文书。被告：范元君，男，1974年6月出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。第三人：陈信涛，男，1971年11月出生，汉族，住湖北省丹江口市。原告邓大成诉被告十堰市康居房地产开发有限公司（以下简称康居房地产公司）、被告范元君、第三人陈信涛债权转让合同纠纷一案，本院于2019年5月30日作出（2019）鄂0302民初289号民事判决。康居房地产公司不服，提出上诉。湖北省十堰市中级人民法院于2019年11月5日作出（2019）鄂03民终2492号民事裁定，撤销本院上述判决，发回重审。发回后，本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邓大成的委托代理人钟德生、被告康居房地产公司的委托代理人李元武、被告范元君、第三人陈信涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓大成向本院提出诉讼请求:1.被告康居房地产公司支付土地款282.2万元和违约金（自2016年12月31日起按月息2%计算至起诉之日）；2.被告范元君对上述债务承担连带清偿责任；3.保全费、案件受理费由被告负担。事实及理由：2016年11月23日，康居房地产公司同原债权人陈信涛签订土地转让协议。协议约定：康居房地产公司以700万元的价格受让陈信涛从法院确认的位于十堰市××箭区××路××一宗国有土地使用权，签订协议后康居房地产公司需付清全部转让款，协议第四条第一款约定“若乙方未按上述约定支付转让款则应按付款金额每日0.3%向甲方承担违约金直至全款付清为止”。范元君在该协议上签名担保。现康居房地产公司只支付了部分款项，已经构成违约。2018年12月13日，邓大成通过债权转让的方式取得了被告的债权，经过书面通知及催要，被告总是借故推诿。被告康居房地产公司辩称：1.邓大成的债权转让协议不符合法律规定的转让条件。2.康居房地产公司没有违约情形，已完全履行了合同义务，且为陈信涛垫付了过户过程中应由陈信涛承担的税款和出让金。3.依据与陈信涛签订的转让协议，所转让的土地不涉及与第三人的任何纠纷，凡发生纠纷均由陈信涛处理，但是陈信涛未处理与他人的纠纷，导致康居房地产公司至今无法开发利用该土地，陈信涛违约在先。4.转让协议的受让方是康居房地产公司，范元君是时任公司法定代表人，在协议上签字是职务行为，不是担保人，不具备承担担保责任的主体资格；即便范元君是担保人，该担保未约定担保期限和担保内容，属一般担保，已超过担保时效，不应承担担保责任。5.按照协议约定，康居房地产公司已垫付的多项费用应从转让款中扣除，陈信涛反而应向康居房地产公司支付垫付款项。综上所述，邓大成的起诉没有事实和法律依据，请求依法驳回对康居房地产公司的诉讼请求。被告范元君的答辩意见同被告康居房地产公司。第三人陈信涛述称：陈信涛与康居房地产公司的转让协议是包干价700万元，第五款第1项约定变更登记中发生的变更一切税费由乙方承担。对三方没有争议的以下事实，本院予以确认：案涉土地位于十堰市××箭区××路，面积为2620平方米，用途为城镇住宅用地，原土地使用权人为十堰钱盘服务站。2015年12月30日，十堰市中级人民法院向十堰市国土资源局发出（2015）鄂十堰中执字第00193号协助执行通知书，内容为：将十堰钱盘服务站位于十××市××路土地证号为国有（2010）第0003617号2620平方米的土地，过户给陈信涛。康居房地产公司拟向陈信涛购买案涉土地使用权，在使用权从十堰钱盘服务站被告登记至陈信涛过程中，康居房地产公司为陈信涛缴纳税费740416.98元（此后税务机关向陈信涛退税124767.96元）。2016年8月31日，陈信涛取得涉案土地使用权证书。2016年9月27日，康居房地产公司向陈信涛支付购地款100万元，陈信涛于2016年11月10日将案涉土地使用权证交给康居房地产公司用于办理过户。2016年11月23日，陈信涛与康居房地产公司签订《土地转让协议》。双方约定：陈信涛将涉案土地使用权及其所属附属物共作价700万元转让给康居房地产公司（康居房地产公司已付陈信涛一百万元整），陈信涛收到转让款后，该土地使用权及其附属物归康居房地产公司所有；陈信涛保证该宗土地使用权及地上附属物归陈信涛所有且有权转让，并与第三人无任何使用权纠纷及经济纠纷，陈信涛在收到康居房地产公司款项后不得将土地转让给第三方，否则将承担相应的经济责任和法律责任；陈信涛收到所有款项后，将涉案土地使用权相关资料及所有地上附属物全部交付给康居房地产公司；在签订本协议后，康居房地产公司需付清全部转让款700万元给陈信涛，陈信涛收到款后，开具收据给康居房地产公司；若陈信涛违约，则陈信涛需支付康居房地产公司两倍赔偿款及康居房地产公司一切损失，若康居房地产公司违约，则陈信涛不予退还康居房地产公司已支付的转让款，若康居房地产公司未按上述约定支付转让款则应按付款金额每日0.3%向陈信涛承担违约金直至全款付清为止；签订协议后，康居房地产公司在未付清全部转让款之前，涉案土地使用权仍归陈信涛；涉案土地使用权在转让后变更登记中发生的变更一切税费，由康居房地产公司承担；此协议由康居房地产公司担保等。范元君作为担保人在协议上署名。2017年4月11日，十堰市国土资源局将案涉土地使用权登记至康居房地产公司名下。康居房地产公司缴纳变更中的税费共541690.79元。2018年12月14日，陈信涛向康居房地产公司邮寄送达了收件人为范元君的《债权转让通知书》。该通知书内容为：康居房地产公司受让的位于十××市××路李家边社区的土地款，一直没有按照协议支付，现陈信涛正式通知将双方所签订的土地转让合同项下所有的权利转让给邓大成，请接到该通知后直接向邓大成履行。上述邮寄送达的《债权转让通知书》于2018年12月15日被签收。后邓大成要求康居房地产公司支付剩余涉案土地使用权转让款未果，于2019年元月2日向本院起诉，引起诉讼。三方有争议的事实是：康居房地产公司已支付给陈信涛的转让款金额。康居房地产公司主张已支付5993016.92元，包括2016年8月12日的615649.02元（从十堰钱盘服务站过户到陈信涛名下过程中，康居房地产公司以十堰钱盘服务站和陈信涛名义缴纳的税费）、2016年9月27日的100万元、2016年10月18日的1600元、2016年12月9日的102万元、2017年1月11日的124767.9元、2017年3月15日的60万元、2017年4月17日的90万元、2017年6月15日的203000元、2017年9月4日的128000元、2017年9月9日的10万元、2017年9月20日的100万元、2018年1月15日的30万元。陈信涛主张已支付的金额为5204367元。争议的款项有以下几笔：1.康居房地产公司在2017年9月20日支付陈信涛100万元，邓大成、陈信涛主张其中有15万元是范元君要求陈信涛代付给朱地勇的，该15万元不属于支付给陈信涛的转让款；康居房地产公司否认该15万元是自己要求陈信涛代付他人的。2.康居房地产公司在2016年12月9日支付给陈信涛的转让款金额，康居房地产公司主张为102万元，其中转给陈信涛27万元，按陈信涛要求分两次先后转给万毅73万元、2万元；邓大成、陈信涛否认最后的2万元是自己要求康居房地产公司支付给万毅的。3.2016年8月12日的615649.02元是否应认定为支付的转让款。对上述争议事实，本院认为：1.关于2017年9月20日的100万元，陈信涛出具的收条上明确为“收到范元君买地款100万元”，邓大成、陈信涛不能证明康居房地产公司、范元君要求陈信涛代转给朱地勇15万元，主张该15万元不属转让款不能成立。2.关于2016年12月9日的转让款，陈信涛出具的收条上明确为“收到范元君买地款100万元”，康居房地产公司、范元君不能证明最后一笔2万元是陈信涛要求其代转给万毅的，主张该2万元属转让款不能成立。3.2016年8月12日的615649.02元是康居房地产公司以十堰钱盘服务站和陈信涛名义缴纳的税费，不属于转让款。由此，康居房地产公司已支付的转让款应认定为5354367元。另查明：2017年2月14日，康居房地产公司的法定代表人由范元君变更为吕梅。康居房地产公司在开发案涉土地时，曾受到与原土地使用权人相关人员的阻扰。本院认为：陈信涛与康居房地产公司签订的《土地转让协议》不违反法律规定，应认定为有效。2016年8月12日缴纳的税费615649.02元不应在康居房地产公司应支付的转让款中扣减，理由有以下几点：1.康居房地产公司在2016年8月12日缴纳的税费总额为740416.98元，税务机关在2017年1月将其中的124767.9元退给陈信涛后，陈信涛仅就退款向康居房地产公司出具了收条，而对同时缴纳的该615649.02元税款则未向康居房地产公司出具收条；双方在《土地转让协议》中也未将此前康居房地产公司已缴纳的该款项列为已付转让款。2.双方在《土地转让协议》中约定“土地使用权在转让后变更登记中发生的变更一切税费，由乙方承担”，该协议虽然是在2016年11月23日签订，但双方的土地转让行为在此前已开始推进，这从康居房地产公司在2016年8月12日为陈信涛缴纳从十堰钱盘服务站过户到陈信涛名下税费、2016年9月27日向陈信涛支付转让款100万元、2016年11月10日将土地证交给范元君用于办理土地使用权过户都可以体现，将“土地使用权在转让后变更登记中发生的变更一切税费”中的“土地使用权在转让后”理解为签订该协议后不能反映双方签订协议时的真实意思表示。因此，该615649.02元不应认定为陈信涛对康居房地产公司所负债务予以抵销，康居房地产公司欠付陈信涛的转让款为1645633元（7000000-5354367）。涉案土地是人民法院执行给陈信涛的，已变更登记至康居房地产公司名下，根据法律规定，康居房地产公司是涉案土地的合法使用权人。在他人干涉行使土地使用权人权利时，康居房地产公司可依法主张权利，陈信涛与他人的纠纷不足以导致康居房地产公司不能行使权利，康居房地产公司以陈信涛未处理与他人的纠纷作为其不支付转让款的抗辩理由不能成立。债权人转让债权的，没有义务将债权人与受让人之间的协议向债务人披露，陈信涛将案涉债权转让给邓大成不违反法律规定，在债权转让事项通知康居房地产公司后，即发生法律效力，邓大成有权向康居房地产公司主张权利。关于支付转让款的时间，双方约定“在签订本协议后，康居房地产公司需付清全部转让款700万元给陈信涛”，该约定未明确履行期限届满时间，应认定为约定不明确。根据法律规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。从康居房地产公司付款时间来看，陈信涛曾在2016年12月9日向康居房地产公司主张过权利，考虑到必要的准备时间，邓大成将履行期限届满之日主张为2016年12月31日的理由成立，要求康居房地产公司从2016年12月31日计付违约金应予支持。邓大成主张按月息2%计算违约金未超出协议约定和法律规定，应予支持，该违约金以1645633为本金，自2016年12月31日按月2%计算至2019年元月2日，为792098.02元。范元君在担保人栏签名，应认定为以个人名义提供连带责任保证担保。双方未约定保证期间，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月内。陈信涛未在2017年6月30日之前向范元君主张保证债务，其对范元君的保证债权已超过保证期间，范元君、康居房地产公司关于邓大成向范元君主张权利已超过时效的理由成立，邓大成主张范元君承担保证责任不应支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条、第八十一条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第二十六条的规定，判决如下：一、被告十堰市康居房地产开发有限公司支付原告邓大成转让款1645633元及违约金792098.02元；二、驳回原告邓大成对被告范元君的诉讼请求及其他诉讼请求。以上应付款项应于本判决生效之日起十五日内支付，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费44967元，保全费5000元，合计49967元，原告邓大成负担18666元，由被告十堰市康居房地产开发有限公司负担31301元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时，根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第一项的规定，预交上诉案件受理费。账户名称：湖北省十堰市中级人民法院；开户银行：中国农业银行股份有限公司十堰北京路支行；帐号：17×××01。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市张湾区浙江路66号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书指定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  张京郧人民陪审员  陈新权人民陪审员  林伟思二〇二〇年五月十二日书 记 员  彭 苗