上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终1732号上诉人（原审原告）：周丽丽，女，1987年7月12日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：丁向勇，上海众律律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邹惠平，男，1966年9月18日生，汉族，住上海市松江区。被上诉人（原审被告）：邹佳蕊，女，1989年6月21日生，汉族，住上海市松江区。两被上诉人之共同委托诉讼代理人：邓有国，上海川汇律师事务所律师。原审第三人：朱春云，男，1976年2月26日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：郁仁英（系朱春云妻子），住上海市松江区。上诉人周丽丽因与被上诉人邹惠平、邹佳蕊及原审第三人朱春云房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初7495号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人周丽丽上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实与理由：被上诉人没有实际交付房屋，2018年2月双方就签订了解除合同协议，该协议已经明确被上诉人无法将合同项下的房屋都交付给上诉人，导致合同目的不能实现。上诉人接受钥匙只是象征性交付，不代表被上诉人全面履行了合同义务。由于商铺内还有一家数码产品店在营业，上诉人无法实现合同目的。合同无效的，被上诉人应当返还财产。被上诉人如果主张房屋占有使用费，应当另案起诉。被上诉人怠于行使收回房屋的权利，应当自行承担责任。被上诉人邹惠平、邹佳蕊辩称：其已经将房屋交付给上诉人，由于涉案房屋内存有设施设备且上诉人与第三人间存在另案纠纷，直到另案2019年2月27日终审判决后收回房屋，在此期间，涉案房屋系上诉人占有使用，其应当支付占有使用费。故不同意上诉人的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。原审第三人朱春云述称：其已经将钥匙交给了上诉人，且未收回过钥匙，是上诉人在使用涉案房屋。其与上诉人的争议已经另案处理，与本案无关。要求驳回上诉，维持原判。周丽丽向一审法院起诉请求：1.判令邹惠平、邹佳蕊返还周丽丽租金人民币（下同）14.5万元；2.判令邹惠平、邹佳蕊支付周丽丽逾期付款利息，以14.5万元为基数，自2018年2月17日计算至实际清偿之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算。一审法院认定事实如下：2018年1月5日，上海市松江区小昆山镇人民政府村镇建设管理办公室出具0801014《房屋产权证明》，载明：“位于上海市松江区XX镇XX公路XX弄XX、XX室的房屋于2006年3月由Z公司建造，当时房屋产权属于集体所有，房屋面积216平方米，房屋用途为非住宅，于2009年12月，该房屋已（出售/改制）给邹惠平。现该房屋产权属邹惠平所有。该房屋未取得房屋土地管理部门核发的房屋产权证，但可作为生产经营用房使用。特此证明”。2018年7月23日，上海市松江区小昆山镇人民政府村镇建设管理办公室出具0801014-2《房屋产权证明》，载明：“位于上海市松江区XX镇XX公路XX弄XX、XX室的房屋于2006年3月由Z公司建造，当时房屋产权属于集体所有，房屋面积72平方米，房屋用途为非住宅，于2009年12月，该房屋已（出售/改制）给邹惠平。现该房屋产权属邹惠平所有。该房屋未取得房屋土地管理部门核发的房屋产权证，但可作为生产经营用房使用。特此证明”。另查明，2013年1月21日，邹惠平与朱春云签订《房屋租赁合同》一份，约定邹惠平将讼争房屋出租给朱春云，租赁期限为自2013年2月4日至2015年2月4日。2016年1月18日，双方续签合同，约定邹惠平将讼争房屋出租给朱春云，租赁期限为自2016年2月4日至2019年2月4日，每年租金为11万元，合同另对其他相关事项进行了相应约定。朱春云承租讼争房屋后将讼争房屋的一部分转租给案外人闫某使用。2018年1月3日，周丽丽与朱春云签订《转让协议》一份，约定朱春云将讼争房屋包括房屋内的设施设备等转让给周丽丽，转让金为20万元整，周丽丽于2018年1月4日前一次性向朱春云支付20万元整。朱春云于2018年1月17日之前搬出讼争房屋。水、电、宽带及各项费用由朱春云承担，与周丽丽无关。朱春云搬出空调二台（立式）、餐桌并台面二张。协议另对其他相关事项进行了约定。当天，周丽丽向朱春云支付转让费20万元整。同日，邹惠平与朱春云签订《房屋租赁合同终止协议书》，载明因健康原因，朱春云要求终止其与邹惠平之间的《房屋租赁合同》。双方一致同意解除2016年2月4日签订的《房屋租赁合同》，合同租赁期计至2018年1月16日。之后，尚未履行的合同内容，终止执行。朱春云应予2018年1月16日前按照原状返还租赁房屋及附属物品、设施设备等。协议书另对装饰装修的归属、逾期退租的违约责任等进行了约定。同日，周丽丽与邹惠平、邹佳蕊签订《房屋租赁合同》一份，约定邹惠平、邹佳蕊将讼争房屋出租给周丽丽。租赁期为3年，自2018年1月16日起至2020年1月15日止。第一年租金为14.5万元，第一年租金于签订合同时支付，余后两年每年的1月3日付租金，逾期视为自动解除合同。合同另对其他相关事项进行了相应约定。当日周丽丽向邹佳蕊支付了14.5万元。2018年1月16日，朱春云将讼争房屋除闫某使用的部分房屋之外的钥匙交付给了周丽丽。再查明，2018年4月13日，一审法院受理周丽丽与朱春云以及第三人闫某其他合同纠纷一案，案号为（2018）沪0117民初6465号。该案中，周丽丽请求判令解除其与朱春云之间的《转让协议》，以及朱春云返还转让款20万元并赔偿利息损失、律师费。一审法院于2018年9月15日作出（2018）沪0117民初6465号民事判决书，该案经审理查明闫某在讼争房屋内经营的“XX”数码产品店实际可使用面积为24平方米。该判决认为，虽然朱春云本人搬离了讼争房屋，但是闫某经营的数码产品店尚在经营。且闫某在该案审理中表示，因为没有收到合理的补偿，故不同意腾让。朱春云负有让闫某腾让并向周丽丽完整交付店铺以实现周丽丽经营商铺的合同目的之义务。因为，朱春云未全面履行迁出义务，违反了合同约定，周丽丽有权解除合同。该案确认周丽丽与朱春云之间的《转让协议书》于该案第一次庭审时即2018年5月21日解除。对于周丽丽的其余诉讼请求，法院不予支持。判决内容为：一、确认周丽丽与朱春云于2018年1月3日签署的《转让协议》于2018年5月21日解除；二、朱春云返还周丽丽转让款20万元；三、驳回周丽丽的诉讼请求。因朱春云不服该判决，上诉于上海市第一中级人民法院，上海市第一中级人民法院以（2018）沪01民终13321号立案受理，并于2019年2月27日作出终审判决，驳回上诉，维持原判。又查明，2018年11月2日，邹惠平委托律师向周丽丽发送律师函，要求周丽丽及时将讼争房屋返还给邹惠平。周丽丽于次日收到该律师函。2018年12月4日，周丽丽向邹惠平发送手机短信，询问邹惠平何时将房租退给周丽丽。邹惠平回复称，周丽丽至今没有交还钥匙说明一直在使用讼争房屋。对此，周丽丽回复称：“钥匙是朱春云给我的，我应该退还给他，而且，里面的东西都是朱春云的！另外，你们房子都没有交付成功，我怎么用？”。审理中，周丽丽表示以房屋租赁合同无效为请求权基础主张本案诉请。周丽丽另称，其曾在（2018）沪0117民初6465号立案之前将讼争房屋的钥匙丢给了朱春云，至于朱春云是否将钥匙捡起来其并不清楚。周丽丽提供一份落款日期为2018年2月8日的《解除合同协议》，载明甲方为邹惠平、邹佳蕊，乙方为周丽丽，甲乙双方于2018年1月3日签订的《房屋租赁合同》，现因原承租人朱春云不能将其转租给闫某的商铺收回，无法将合同项下的房屋全部返还给甲方，致使甲方不能如约全数交付租赁房屋，乙方合同目的不能实现，现经甲乙双方协商一致，同意解除上述《房屋租赁合同》。邹惠平、邹佳蕊对该份《解除合同协议》中其签名的真实性无异议，但是认为形成时间并非落款时间，而是在（2018）沪0117民初6465号案件诉讼过程中，大约在2018年6月底。当时为了配合周丽丽的诉讼才写了这份解除协议，但当时周丽丽口头承诺会继续租用讼争房屋。审理中，邹惠平、邹佳蕊称，2019年2月27日上海市第一中级人民法院作出（2018）沪01民终13321号民事判决书之后，邹惠平联系周丽丽，要求其搬离讼争房屋，但是周丽丽称物品均系朱春云的。邹惠平遂又联系朱春云，朱春云则称与其无关。故邹惠平只得将讼争房屋内的物品自行处理后收回讼争房屋。一审法院认为，周丽丽与邹惠平、邹佳蕊之间的《房屋租赁合同》因讼争房屋不具备建设工程规划许可证而属无效。然，虽然合同无效，但是出租人仍有权参照合同约定主张承租人实际占有使用房屋期间的房屋占有使用费。本案的争议在于邹惠平、邹佳蕊是否履行了房屋交付义务以及周丽丽是否履行了房屋返还义务？关于争议焦点一，一审法院认为，周丽丽与朱春云之间的《转让协议》，邹惠平、邹佳蕊与朱春云之间的《房屋租赁合同终止协议书》以及周丽丽与邹惠平、邹佳蕊之间的《房屋租赁合同》于2018年1月3日同一天签订。由此可知，周丽丽与邹惠平、邹佳蕊建立房屋租赁合同关系的背景系周丽丽与朱春云之间存在《转让协议》，正是基于该《转让协议》，周丽丽与邹惠平、邹佳蕊才建立了房屋租赁合同关系。故有别于一般的房屋租赁合同，讼争房屋并非在出租人即邹惠平、邹佳蕊的控制之下，邹惠平、邹佳蕊无须实际履行房屋交付的行为，而是直接由朱春云将房屋交付给周丽丽。与此相应，周丽丽与朱春云之间的《转让协议》对朱春云的搬离房屋义务进行了相应约定，而周丽丽与邹惠平、邹佳蕊之间的《房屋租赁合同》对于邹惠平、邹佳蕊的交付房屋义务并无约定。现周丽丽认可朱春云已于2018年1月16日将房屋钥匙交付给周丽丽，故应视为周丽丽已接受讼争房屋。至于案外人闫某未能搬离导致朱春云对周丽丽违约，此系周丽丽与朱春云之间的争议。周丽丽在与朱春云签订《转让协议》时，应明知讼争房屋的使用现状，在朱春云并未实际搬离并向周丽丽整体交付讼争房屋的情况下，周丽丽与邹惠平、邹佳蕊即已签订《房屋租赁合同》，可反映讼争房屋能够交付成功的风险与邹惠平、邹佳蕊无关，不应由邹惠平、邹佳蕊承担讼争房屋无法整体交付给周丽丽的风险责任。综上，邹惠平、邹佳蕊已将讼争房屋交付给了周丽丽，在周丽丽实际返还讼争房屋之前，应当支付相应房屋占有使用费。关于争议焦点二，一审法院认为，一方面，周丽丽称已将房屋钥匙丢给朱春云，朱春云予以否认。在周丽丽未提供充分证据予以证明的情况下，应由周丽丽自行承担举证不利的诉讼后果，一审法院无法认定周丽丽已将房屋钥匙返还给了朱春云。另一方面，周丽丽亦未将讼争房屋返还给邹惠平、邹佳蕊，在邹惠平、邹佳蕊委托律师发函催讨返还房屋后，周丽丽仍拒不向邹惠平、邹佳蕊返还房屋，不利后果应由周丽丽承担。因一审法院难以认定周丽丽已履行了返还房屋义务，故在邹惠平、邹佳蕊自行收回房屋之前，周丽丽应当向邹惠平、邹佳蕊支付相应的房屋占有使用费。虽然周丽丽与邹惠平、邹佳蕊签订过《解除合同协议》，但是该解除协议并未明确周丽丽已经将讼争房屋返还给周丽丽。故对于周丽丽要求返还14.5万元的诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，于二○一九年十一月二十八日作出判决：驳回周丽丽的诉讼请求。一审案件受理费3,362元，由周丽丽负担（已付）。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，由于系争房屋无合法的规划建造手续，故上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同应属无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，合同签约后，上诉人按照合同标准向被上诉人支付一年租金的费用。2018年1月16日，被上诉人通过原审第三人向上诉人进行了房屋钥匙交付，但上诉人实际占有的房屋并非合同约定的全部面积，案外人仍然占有经营了部分面积。因此，被上诉人无权主张上诉人参照租金约定支付全部的占有使用费。上诉人主张其始终没有占有全部约定房屋，无法实现合同目的，但其也应该及时向被上诉人返还已经占有的房屋，避免损失进一步扩大。根据一审法院查明的事实，直至2018年12月4日，上诉人依然表示不愿意将钥匙归还给被上诉人，但被上诉人也自认其于2019年2月收回了房屋。因此，上诉人已经实际占有使用系争房屋的部分面积一年有余，但由于案外人占有部分面积，也导致上诉人不能完整实现房屋用途，本院综合考虑双方过错及房屋实际占有情况，酌情认定上诉人应当支付相当于半年租金标准的房屋使用费，被上诉人应当退还剩余的房屋使用费人民币72,500元及相应利息。一审法院认定被上诉人无需返还占有使用费系属不当，本院予以纠正；上诉人主张被上诉人应返还全部占有使用费及相应利息，缺乏事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初7495号民事判决；二、邹惠平、邹佳蕊于本判决生效之日起十五日内返还周丽丽人民币72,500元；三、邹惠平、邹佳蕊于本判决生效之日起十五日内支付周丽丽以人民币72,500元为基数的利息（自2018年2月17日计算至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率计付；自2019年8月20日起计算至实际支付之止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付）；四、驳回周丽丽的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币3,362元，由周丽丽负担1,681元，邹惠平、邹佳蕊负担1,681元。二审案件受理费人民币3,362元，由周丽丽负担1,681元，邹惠平、邹佳蕊负担1,681元。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 陈蓓蓉审判员 许 军二〇二〇年五月十三日书记员 丁杏文附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……