北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终2463号上诉人（原审原告）：贾桂梅，女，1962年2月12日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：贾硕（贾桂梅之子），男，1987年9月20日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：闫国强，北京市中洲律师事务所律师被上诉人（原审被告）：刘伟光，男，1981年10月19日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：杨茜，北京市京师律师事务所律师。原审被告：石莎，女，1986年7月28日出生，汉族。原审被告：郭猛，男，1977年1月22日出生，汉族。上诉人贾桂梅与被上诉人刘伟光、原审被告石莎、郭猛案外人执行异议之诉一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初15533号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贾桂梅上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持贾桂梅的全部诉讼请求；2.一审、二审全部诉讼费用由刘伟光、石莎、郭猛承担。事实和理由：一、一审法院适用法律错误。一审法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议规定）第二十八条规定判决，而该执行异议规定适用的是执行程序，并非审判程序，本案属于案外人执行异议之诉，不能直接依照执行异议规定作出判决。我国现行民事诉讼中，执行异议和案外人执行异议之诉属于两个不同的程序，从本质上来看，执行异议属于执行程序，而执行异议之诉属于审判程序。由于性质不同，导致二者的价值取向也不同，执行异议以效率为先，只有十五天的审查期。而执行异议之诉属于完整的审判程序，有一审、二审、再审，法院完全有时间对案件事实进行全面审查，对案外人的异议是否足以排除执行进行实质审查。因此本案一审中简单依照执行异议规定第二十八条作出判决显然不正确。最高人民法院公报案例2016年第6期钟永玉与王光、林荣达案外人执行异议纠纷案【（2015）民一终字第150号】明确表示“在法律适用上，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是针对执行程序中当事人提出执行异议时如何处理的规定。由于执行程序需要贯彻已生效判决的执行力，因此，在对执行异议是否成立的判断标准上，应坚持较高的、外观化的判断标准。这一判断标准，要高于执行异议之诉中原告能否排除执行的判断标准。由此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条至第二十八条的规定就应当在如下意义上理解，异议是否成立，应根据案件的具体情况和异议人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的的权利作出比较后综合判断，从而确定异议人的权利是否能够排除执行。”二、一审法院未对案件事实进行全面审查。一审法院错误的将执行异议和执行异议之诉混为一谈，因此在一审过程中并未对本案的全部事实进行全面审查。（一）贾桂梅购买北京市大兴区康和园162号楼4层1单元401房屋（以下简称涉案房屋）是家庭房屋置换计划的一部分。1.贾桂梅夫妇的儿子与儿媳于2015年购买位于大兴区康和园小区的房产并一直在此居住，2018年4月份贾桂梅儿媳怀孕，贾桂梅夫妇便考虑将其现有的房产卖掉，并在儿子居住的康和园小区买房便于将来照顾孩子。2018年6月左右，贾桂梅陆续看房并经中介推荐决定购买石莎名下的涉案房屋。贾桂梅与石莎于2018年8月25日签订买卖合同，由于当时贾桂梅现有房屋尚未卖出，因此，为了凑购房款，贾桂梅夫妇先后共借款500万元，其中包括向案外人张洪军借现金200万元，向案外人武大生借款共计200万元（其中案外人武大生转账100万元，案外人李春艳转账20万元，案外人王汝建转账80万元），向案外人林宪亮借款100万元。2.2018年11月1日，贾克顺将位于大兴黄村镇车站中里15号楼2单元401的房屋出卖与范立臣，成交价350万元，于2019年4月1日向林宪亮还款100万元；2019年1月22日，贾克顺将位于大兴区黄村镇义和庄南里一区4号楼1单元301号房屋出卖与杨福义，成交价476万元，于2019年4月1日向武大生还款200万元，4月23日向张洪军还款200万元。（二）本案的房屋买卖属于正常交易行为，不存在恶意。贾桂梅购买涉案房屋完全出于便利家庭生活的考虑，其与之后出售房屋的行为共同组成了一项完整的家庭房屋置换计划，整个交易过程合法合理。购房前，贾桂梅夫妇及其子女与石莎、郭猛并不认识，不存在串通的可能。贾桂梅与石莎、郭猛于2018年8月25日上午签订房屋买卖合同当日，刘伟光获悉该情况后于同日与石莎、郭猛签订借款协议。2018年8月26日刘伟光以借款协议为由向一审法院申请诉前财产保全，2018年8月27日一审作出执行裁定书，刘伟光起诉，一审法院于2018年12月21日作出判决支持刘伟光诉讼请求。故，从时间来看，一方面房屋买卖合同能够顺利签订，另一方面又在交易一开始即实现查封，使得贾桂梅难以提出有效排除执行异议的理由。刘伟光精心设计取得贾桂梅的购房款。三、本案属于正常的交易，贾桂梅的物权期待权应予保护。刘伟光作为普通债权人，其享有的债权并不优先于不动产买受人的债权，但是由于不动产交易过程复杂繁琐，且标的额巨大，一旦不动产在另案金钱债权中成为执行标的，则将面临极大的不确定处置风险。作为已经依照买卖合同履行完毕支付不动产对价等义务的贾桂梅，其对该不动产享有的预期物权在与刘伟光的一般金钱债权的实现发生冲突时，法律应优先保护贾桂梅的物权期待权。参照执行异议规定第二十八条规定的四项条件，贾桂梅也已符合。一审法院对贾桂梅已支付全部价款的主张不予认可，二审中贾桂梅补充提供了现金付款的相关图片证据。此外，2020年4月30日一审法院作出的（2019）京0115民初24301号案件（原告贾桂梅诉被告石莎、郭猛、北京市兴商房地产经纪中心有限公司房屋买卖合同纠纷）的民事判决书中，已经认可“贾桂梅已向石莎支付全部购房款”。一审判决认定贾桂梅于查封之日后占有涉案房屋，实际上这里的占用应理解为实际控制或使用，而非严格意义的交付，事实上涉案房屋为密码锁，2018年8月25日签订买卖合同当天贾桂梅即取得了涉案房屋密码，石莎、郭猛已同意将房屋交于贾桂梅使用，贾桂梅于2018年8月25日已经对涉案房屋实现了实际控制，随后签订的装修协议也足以证明贾桂梅对涉案房屋装修时间早于一审法院查封日期。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，涉案房屋已经装修且为贾桂梅唯一住房，恳请法院在全面查清案件事实的基础上，正确适用法律，判令解除对涉案房屋的查封。刘伟光辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决，不同意贾桂梅的上诉请求。针对贾桂梅提出的理由：本案是执行异议之诉案件，应适用执行异议规定第二十八条的规定。从时间上来看，第二十八条规定的四项条件均应发生在法院的司法查封之前，且应同时满足，否则不能支持贾桂梅的主张。关于购买交易，所有的法律事实和生活事实要回归于法律依据，贾桂梅跳出法律依据，直接陈述生活事实，没有任何法律依据可支持。贾桂梅认为刘伟光存在恶意，我方不认可，刘伟光是通过法院的诉讼程序，合法维护了自己的权益，依据法院生效判决申请强制执行。刘伟光为了避免受到损害，所以申请了诉前财产保全，这是采取法律手段保护自己的合法权益。在一审阶段，法院对事实不仅做了形式审查，对整体的案件也进行了实质审查，各方当事人进行了举证、质证，不存在贾桂梅主张的一审审查事实不清的情况。石莎、郭猛未到庭，亦未提交书面述称意见。贾桂梅向一审法院起诉请求：1.依法判令解除对北京市大兴区康和园162号楼4层1单元401房屋的查封并中止对涉案房屋的执行；2.诉讼费用由郭猛、石莎、刘伟光承担。一审法院认定事实：刘伟光与郭猛、石莎民间借贷纠纷一案，根据刘伟光的诉前保全申请，一审法院于2018年8月29日查封涉案房屋。刘伟光起诉后，一审法院于2018年12月21日作出(2018)京0115民初19908号民事判决书，判决郭猛、石莎向刘伟光偿还借款本金1390000元及借款利息。该判决书生效后，郭猛、石莎未如期履行判决书确定的义务，刘伟光向一审法院申请强制执行。执行过程中，贾桂梅就涉案房屋提出案外人异议，一审法院于2019年6月14日作出（2019）京0115执异122号执行裁定书，裁定驳回贾桂梅的异议请求。贾桂梅不服该裁定，向一审法院提起案外人执行异议之诉，即本案。2018年8月25日，石莎（出卖人）与贾桂梅（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。其中《北京市存量房屋买卖合同》约定：出卖人所售房屋为涉案房屋；房屋成交价格为2820000元，签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金100000元；出卖人应当在过户当日将涉案房屋交付给买受人；付款方式和期限由双方另行补充约定。该合同中，石莎之夫郭猛作为共有人签署《共有人同意出售声明》。《补充协议》约定：涉案房屋的成交价格为2820000元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为4080000元，两项价款组成《存量房屋买卖合同》的成交总价款，共计6900000元；关于付款方式，鉴于出卖人以银行按揭方式购买涉案房屋，出卖人与买受人于2018年11月15日前办理涉案房屋的提前还款手续，自办理抵押注销登记手续之日起3个工作日内，出卖人与买受人办理涉案房屋的产权转移登记手续，同时买受人将成交总价款6900000元一次性支付给出卖人；关于其他约定，双方协商买受人于2018年9月15日前交付购房首付款4000000元，于2018年11月15日前交付尾款，解押后双方办理过户。2018年8月25日，石莎（甲方）、贾桂梅（乙方）、北京市兴商房地产经纪中心（丙方，以下简称兴商房地产中心）签订《买卖定金协议书》，约定乙方应于本协议签署时向甲方自行支付定金100000元整，此定金于买卖双方签署《北京市存量房屋买卖合同》时抵作部分房屋成交价款，甲方收取定金时应向乙方出具收据。同日，石莎出具100000元定金收据。2018年8月25日，石莎（甲方）、贾桂梅（乙方）、兴商房地产中心（丙方）签订《居间服务合同》，约定乙方应按照住宅成交价格的2.2%向居间人支付居间服务费，并应于房屋买卖合同签订当日向丙方支付。2018年8月27日，兴商房地产中心出具居间服务费手写收据，载明金额为108260元。2018年8月25日，石莎、贾桂梅、兴商房地产中心签订《物业交割声明》，该份文件中未约定办理物业交割的具体时间。2018年8月31日，石莎与贾桂梅办理网上签约手续。贾桂梅主张其已支付全部购房款，并提交了以下证据予以证明：一是贾克顺的中国农业银行银行卡交易明细清单，显示：2018年9月10日，贾克顺向石莎转账2250000元；2018年9月21日，贾克顺向石莎转账2802200元。二是石莎出具的房款收据两张，其中，落款日期为2018年9月10日的房款收据显示石莎当日收到购房款3300000元，落款为2018年9月21日的房款收据显示石莎当日收到购房款3500000元。对于房款收据载明的金额与当日银行卡转账记录不一致的情况，贾桂梅表示剩余金额系以现金方式支付。另，贾克顺的居民户口簿显示：贾克顺与贾桂梅原系夫妻关系，二人于2018年8月28日离异。一审庭审中，贾桂梅陈述涉案房屋交付时间为2018年9月21日，为证明对涉案房屋的占有情况，贾桂梅提供了以下证据：一是《“ECO-原生墅”（康和园）业主入住登记表》，填表时间为2018年9月21日。二是燃气缴费回执，显示2019年4月17日缴费562元。三是北京城市展望物业管理有限公司（以下简称展望物业公司）出具的手写收据二张，分别显示：2018年10月11日收到贾桂梅交来装修管理费749元；2018年10月11日收到贾桂梅交来装修押金5000元。一审法院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出排除执行异议，应符合以下条件，即在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、在查封之前已合法占有不动产、已支付了全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行、非因自身原因未办理过户登记。本案中，第一，一审法院查封涉案房屋的时间为2018年8月29日，但无论是贾桂梅主张还是其提交的证据，均表明贾桂梅占有涉案房屋的时间在2018年9月21日之后，故贾桂梅不符合在查封之前合法占有不动产的条件；第二，一审法院亦对贾桂梅主张其已支付全部价款6900000元的事实存疑。根据贾桂梅提供的贾克顺的银行卡转账记录，贾克顺向石莎转账5052200元，对于剩余的1847800元（含定金），贾桂梅主张均是以现金方式支付，作为大额现金交易而无其他证据予以佐证。上述无论是付款方式还是付款金额，均不符合房屋买卖的交易习惯。故一审法院对贾桂梅已支付全部价款的主张不予认可。综上，贾桂梅不享有排除强制执行的民事权益，对于贾桂梅的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回贾桂梅的全部诉讼请求。二审中，贾桂梅提交了八组证据，第一组证据为贾克顺农业银行账单2017年1月1日至2018年8月29日农业银行的银行流水，证明贾桂梅在购房交易之前一年多时间里均未与石莎发生任何银行往来。第二组证据为贾沐妍出生证明、房产证（X京房权证兴字第XXXX号），证明贾桂梅购买涉案房屋是为了与儿子住在一起便于照看孙女。第三组证据为房屋中介微信朋友圈截图，证明2018年9月10日，贾桂梅向石莎现金付款105万元。第四组证据为北京市存量房屋买卖合同（合同编号M20181101)、居间服务合同、银行交易明细、增值税普通发票，证明贾克顺于2018年11月1日将其位于黄村镇车站中里15号楼2单元401的房屋卖出，并用卖房款偿还2018年购买涉案房屋时向林宪亮的借款100万元。第五组证据为北京市存量房屋买卖合同（合同编号0004005)、居间服务合同、银行交易明细、增值税普通发票，证明贾克顺于2019年1月22日将其位于黄村镇义和庄南里一区4号楼1单元301号房屋卖出，并用卖房款偿还2018年购买涉案房屋时向武大生和张洪军的借款各200万元。第六组证据为北京市大兴区人民法院作出的（2019）京0115民初24301号民事判决书，证明贾桂梅已支付涉案房屋的全部购房款。第七组证据为家庭居室装饰装修工程施工合同、收据3份，证明贾桂梅已于2018年8月27日，即一审法院查封涉案房屋之前已对涉案房屋实际控制并进行装修。第八组证据为借款协议、北京市大兴区人民法院作出的（2018）京0115民初19908号民事判决书，证明涉案房屋查封的依据为刘伟光与石莎、郭猛于2018年8月25日签订的借款协议。刘伟光认为贾桂梅提交的二审证据均不符合新证据规定的要求，该证据形成的时间亦非一审庭审后，具体质证意见如下：第一组证据，刘伟光认为与本案无关，对其关联性不予认可，从贾桂梅提交的证据来看，无法排除贾克顺与石莎、郭猛之间诸如民间借贷等其他法律关系。第二组证据，刘伟光认为与本案无关，对其关联性不予认可。本案是执行异议之诉，并非所有权争议案件，贾桂梅提出的事实均不享有排除执行的民事权益。第三组证据，刘伟光对证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，该组证据无法证明贾桂梅已经支付了购房款。第四组、第五组证据，刘伟光认为与本案无关联性，贾桂梅在一审诉讼中从未提交，也未提及，且该组证据形成时间晚于贾桂梅所称的购房时间。本案当事人是贾桂梅并非贾克顺，二人目前是离异状态，贾克顺的处分行为是其单方行为，与贾桂梅无关。第六组证据，刘伟光对于证明目的不予认可，房屋买卖合同审查要件与执行异议之诉审查要件不同，不能以买卖合同纠纷认定的事实来认定本案事实。贾桂梅通过执行异议以及执行异议之诉，阻碍刘伟光申请强制执行，进一步扩大刘伟光的损失，亦不排除贾桂梅与石莎、郭猛之间串通的可能，借此拖延执行时间。第七组证据，刘伟光对该组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，装修合同并没有骑缝章，不排除替换的可能性，该合同的落款日期为2018年8月27日，且根据贾桂梅陈述的网签时间是2018年8月31日，按照生活常理及市场交易，没有网签直接进行装修，不符合逻辑，亦不符合市场交易的形式。三份装修款收据的时间分别为8月27日、9月3日、10月11日，其中8月27日的收据编号为8863、10月11日收据的编号为8861、9月30日收据的编号为8865，从收据的编号顺序来看不能排除该证据是事后形成。第八组的民事判决书已经完全体现刘伟光是合法合理来主张自己的合法权益，得到了法院支持并申请了强制执行。本院另查明，2019年9月25日，贾桂梅以房屋买卖合同纠纷为由将石莎、郭猛以及北京市兴商房地产经纪中心有限公司起诉至一审法院，诉讼请求：1.三被告将涉案房屋过户到贾桂梅名下；2.石莎、郭猛支付违约金（自2018年12月24日起，每日按房屋总价款的万分之五计算至实际过户之日止）；3.诉讼费由被告承担。一审法院于2020年4月30日作出（2019）京0115民初24301号民事判决书，判决：驳回贾桂梅的诉讼请求。该民事判决书查明如下事实：“2018年8月31日，双方签订网签合同并备案。2018年9月10日，贾桂梅向石莎支付购房款330万元。2018年9月21日，贾桂梅向石莎支付购房款350万元，当日，石莎将上述房屋交付给贾桂梅，由贾桂梅居住使用至今。”该民事判决书于2020年5月12日在《人民法院报》向石莎、郭猛进行公告送达。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”因此，案外人执行异议之诉制度的目的，就是要解决案外人是否有权排除对执行标的强制执行的问题。对于此问题的评判，应当以法律、司法解释对于民事权利的规定为依据展开。而现行法律、司法解释对案外人执行异议之诉的规定较为原则，在这种情况下，在执行异议之诉中对案外人就执行标的所主张的民事权益是否足以排除强制执行的审查，可以以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等司法解释的规定为参照。具体到本案而言，对于贾桂梅就涉案房屋排除强制执行的请求能否成立，一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，并无不当，关于贾桂梅提出一审法院适用法律错误的上诉理由，本院不予采纳。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”结合本案查明的事实，第一，一审法院查封涉案房屋的时间为2018年8月29日，结合买卖合同的签订及定金支付的时间，本院认定贾桂梅与石莎、郭猛于2018年8月25日签订了房屋买卖合同，故贾桂梅于一审法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。第二，根据贾桂梅提供的贾克顺银行卡转账记录显示，贾克顺向石莎共转账5052200元，石莎向贾桂梅出具总价款为690万元的收据，石莎在一审开庭时对该收据的真实性予以确认，故本院对贾桂梅已交付房款的事实不持异议。第三，关于贾桂梅是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产，关于贾桂梅二审中提交的装修合同及其陈述于合同签订当日，即8月25日已获得房屋密码锁密码并开始装修的意见，首先，贾桂梅未提交相关证据证明其早于2018年8月29日即已实际占有涉案房屋，其次，截止8月25日即合同签订当日，贾桂梅向石莎交付定金10万元，对于并不熟识的买卖双方，在合同签订当日即交付房屋钥匙并同意买方开始装修房屋，不符合生活常识及一般的房屋买卖流程，因此，本院对该证据不予采信。本案现有证据均显示贾桂梅占有涉案房屋的时间在2018年9月21日之后，故贾桂梅提出的其于2018年8月25日已经对涉案房屋实现了实际控制的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。贾桂梅二审提交的其他证据均无法证明贾桂梅于法院查封之前已合法占有涉案房产，本院对相关证据均不予采信，故贾桂梅对涉案房屋不享有排除强制执行的民事权益。综上所述，贾桂梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由贾桂梅负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  李 楠审 判 员  曹 欣审 判 员  王 朔二〇二〇年五月二十六日法官助理  穆小丽书 记 员  崔亚楠