浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙03民终5706号上诉人（原审原告）：温合伟，男，1990年3月26日出生，汉族，住平阳县。委托诉讼代理人：邵婷婷、赖鹤山，北京大成（温州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：平阳楠盛小微园开发有限公司。住所地：平阳县鳌江镇钱仓东江工业区。法定代表人：吴南友。委托诉讼代理人：吴建金、金晓文，浙江人民联合律师事务所律师。上诉人温合伟因与被上诉人平阳楠盛小微园开发有限公司（以下简称楠盛公司）商品房预约合同纠纷一案，不服浙江省平阳县人民法院（2019）浙0326民初2238号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。温合伟上诉请求：1.撤销原审判决第二项、第三项内容，并依法改判支持温合伟一审诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由楠盛公司负担。事实和理由：一、本案系房屋买卖合同关系，原审法院认定双方存在商品房预约合同法律关系错误。预约合同是当事人之间约定将来签订本约的预先协议，义务不是给付标的物，而是订约的行为。涉案厂房已对买卖标的物的名称、坐落、转让款的确定及总价等主要内容作出具体约定，温合伟已按合同约定支付了相关款项，并进驻厂房，定制电梯，支付了地坪费用，楠盛公司已实际交付厂房。故涉案《厂房预定协议》不是预约协议，双方之间的房屋买卖合同关系已经成立。二、原审法院认定本案存在不可归责于当事人双方的事由，认定事实错误。涉案合同是厂房买卖合同，并未约定生效或者解除条件。入园企业是否符合产业条件，既不是合同生效条件，也不是合同解除的事由。即使出现企业入园条件不符合产业条件，也不能否认厂房买卖合同的法律效力。另外，楠盛公司购买土地的用途是作机械产业，直到2018年4月12日平阳县人民政府才作出[2018]36号《专题会议纪要》批准变更土地用途。涉案合同签订时间是2017年5月4日，楠盛公司明知土地用途为机械产业，其主导行业为机械机电行业，但仍与大多数彩印行业的企业签订合同。楠盛公司也从未告知温合伟土地用途及彩印企业入园的数量，隐瞒了入园企业条件或数量，其主观上存在明显过错。温合伟的企业符合入园条件。即使无法入园，楠盛公司存在主观过错和缔约过失，楠盛公司违反与政府签订的《投资项目协议》是造成温合伟无法入园的根本原因。三、涉案合同约定，楠盛公司若擅自将涉案厂房转让给第三人，就需承担违约责任。在尚未解除合同的情况下，楠盛公司应当承担违约责任。原审法院认为“以待厂房调换完毕或待原告前来协商退房事宜后，被告才能处理涉案厂房，对被告有失公平”，赋予对涉案厂房的随意处置，对平等民事主体进行区别对待，显失公平。现约定的违约情形已经出现，楠盛公司理应承担双倍返还的责任。即使不支持双倍返还的请求，对方也应该承担返还全部款项以及赔偿损失的责任。楠盛公司辩称：一、温合伟证据不足以证明原审判决第四项的内容，但考虑到温合伟已经实际支出，楠盛公司同意支付地坪施工费21000元。楠盛公司曾主张“因被答辩人不符合入围条件，导致无法签订厂房买卖合同，根据预定协议书第六条违约责任16条之规定，楠盛公司不需要退还前期所有费用”进行抗辩，请求二审法院予以审查。温合伟在签订厂房预定协议时非常清楚，应当办理准许入园手续，取得入园资格后才能签订买卖合同，温合伟在本案中虚假陈述，违背诚实信用原则。二、涉案《厂房预定协议书》无论从合同名称看，还是从协议五“签订《买卖合同》的特别约定看”条款的内容看，均需要另行再签买卖合同。双方能否签订正式买卖合同取决于入园手续能否办理，一审对于本案案由调整为商品房预约合同纠纷的理由非常充分。温合伟主张楠盛公司已经交付厂房的说法与事实不符。三、《厂房预定协议书》系预约合同，其生效条件和解除条件均与入园准许无关。涉案协议书第4条明确乙方企业从事彩印包装，温合伟主张楠盛公司签订涉案合同时明知土地用途为机械电机产业，不符合事实。一审法院对于楠盛公司告知温合伟不能入园以及双方协商调换到9＃ＡＢ5楼进行沟通的事实进行确认正确，且温合伟的妻子王俏俏、父亲温某也作为证人进行了确认。四、一审已经查明温合伟不符合入园件，不能获得购房资格，双方不可能签订买卖合同。且楠盛公司在2018年4月已经告知温合伟不能入园，其妻子王俏俏确认2018年6月按照通知不能入园，可以调换厂房，但双方最终没有达成调换。故温合伟主张楠盛公司构成违约，不成立。温合伟向一审法院起诉，请求：1.解除双方于2017年5月4日签订的《楠盛·瓯南产业城厂房预订协议书》；2.楠盛公司立即双倍返还定金704690.80元；3.楠盛公司立即双倍返还购房款352345.20元；4.楠盛公司立即赔偿因地坪施工而支付的费用21000元；5.本案诉讼费、财产保全费由楠盛公司承担。一审法院认定事实：2017年4月24日，温合伟向楠盛公司提出购房优惠申请，并于次日支付定金50000元。2017年5月4日，温合伟以未经注册登记的“温州宏伟包装有限公司”名称与楠盛公司签订《厂房预订协议书》，约定以单价1870元每平方米向楠盛公司购买坐落于平阳县建筑面积为942.10平方米的厂房，温合伟于协议签订之日即支付总房款30%作为定金，计528518元，并约定温合伟在收到楠盛公司通知之日起5日内签订《买卖合同》，如未在规定时间内签约，则视同放弃所预订的厂房，前期收取的费用不予退还；温合伟按约交纳费用后，因温合伟原因造成未能按协议签订《买卖合同》，则楠盛公司不退还前期所收费用；温合伟按约签订《买卖合同》后，则楠盛公司按协议所取得的费用转为购房款；同时还约定温合伟企业从事彩印包装，必须符合国家产业政策及小微园产业规划发展要求，报鳌江镇人民政府县经信局等有关部门，符合入园条件通过备案，否则无条件退出。当日，温合伟支付款项450000元。同年5月6日，温合伟支付总购房款30%的剩余款项28518元。温合伟还向案外人交纳了涉案厂房的地坪施工费21000元。协议签订后，楠盛公司从未通知温合伟签订《买卖合同》。2017年11月30日，平阳县人民政府办公室印发平政办〔2017〕227号《关于印发平阳县小微企业创业创新园管理办法的通知》。该通知载明：“现结合《平阳县加快推进小微企业创业园建设实施细则》（平政办〔2015〕73号）具体要求，特制定本办法……本办法适用于小微园不同开发主体及入驻小微园的所有企业……入园企业必须符合小微园总体规划和产业定位，为平阳县域内依法登记注册、具有独立法人资格、合法经营、依法纳税、具有良好信用记录的工业企业……入园企业必须成长性好，有发展潜力，三年内销售产值达到2000元/平方米以上，亩均税收达到150元/平方米以上，营业收入年均增长10%以上……入园企业……厂房购置，应向项目所在地乡镇人民政府（开发区管委会）提出申请，审核后报县经信局（县小微企业创业园建设管理办公室）准入，经批准后方可入园……”。2018年4月12日，平阳县人民政府印发〔2018〕36号《专题会议纪要》。该会议纪要载明：“2018年3月19日……召开县政府专题会议，就平阳楠盛产业城项目产业调整有关问题进行协调……在符合环保、安全生产、消防安全的前提下，该项目主导行业由机械机电行业调整为彩印包装行业……该小微园主导行业以外其他入园的30%产业，按照机械机电行业15%、服装行业15%的比例予以限制……平阳楠盛小微园开发有限公司严格按照规定流程，做好主导产业调整后的环评、安评、消防安全、企业准入等重新报批工作”。2018年6月28日，温州市科技院在平阳召开《平阳楠盛瓯南产业城产业调整环境影响分析报告》专家技术咨询会，并形成专家组咨询意见。该意见中载明：“明确提出本项目彩印包装行业环保准入条件”。同年9月，浙江中蓝环境科技有限公司出具《平阳楠盛·瓯南产业城产业调整环境影响分析报告》。该分析报告载明：“……根据平阳县人民政府专题会议纪要（[2018]36号）……主导产业由机械机电行业调整为彩印包装行业……其中彩印包装行业主要工艺有拉丝、印刷、复膜等……项目地理位置……北侧为104国道，隔路为民房……北侧现状住宅与生产厂房最近距离80米……本项目已明确入驻企业情况……服装制造业2a、2b、16a……待定，但不得入驻废气、噪声等污染影响大的产业……9＃、10a……”。楠盛公司销售员与温合伟间微信聊天的主要内容为：“2017年7月份，楠盛公司代温合伟填写入园项目综合评估表，并让温合伟在表格上盖章后交给楠盛公司。同年12月，楠盛公司告知温合伟涉案厂房可以办普通印刷。2018年1月26日，楠盛公司告知温合伟要做企业概括送镇里审批企业定位，温合伟按要求向楠盛公司提供相关材料。同年6月3日，楠盛公司告知温合伟涉案厂房的位置可能无法入园，可考虑9＃AB5楼，并让温合伟到公司沟通，而温合伟让楠盛公司联系温合伟的父亲，并提供其父亲的手机号码。同年6月6日，楠盛公司问温合伟是否与其父亲考虑好要9＃AB2楼、10A1楼或10A4楼，温合伟称其不知道，仍让楠盛公司联系其父亲，后楠盛公司根据温合伟要求发送上述三处厂房的图纸给温合伟。经对上述厂房面积的了解，温合伟当日确定要9＃AB共计1200多平方米面积的厂房，但对5楼换成2楼有意见。6月7日，楠盛公司将厂房调换后的价格清单发给温合伟，但温合伟未回复。6月15日，楠盛公司为给经信局查看而让温合伟提供厂里生产照片、机器照片等，后温合伟于6月19日发送相应的照片给楠盛公司。6月21日，温合伟就其父亲有无确定哪个楼层咨询楠盛公司，得知还没有确定后，要求楠盛公司落实，否则换来换去无法定购设备。楠盛公司及时回复称给温合伟考虑换到9＃AB2楼，让温合伟这两天来公司谈，并签订协议落实。温合伟称这几天人在舟山，同意会早点回去落实。6月22日，温合伟表示还没看过9＃AB2楼厂房，要抽空过去。同年8月10日，楠盛公司通知温合伟这几天来产厅，商量退房一事；温合伟回复称今年还没有回去过，问楠盛公司换厂房，现在是产业不能进；温合伟回复称知道，想了解换位置的地方；楠盛公司回复称换不了，要考虑退，并告知楠盛公司是没有权限决定温合伟产业能不能进，要求温合伟来公司谈。”之后，双方无微信聊天记录。2018年8月20日，楠盛公司将涉案厂房以总价款2016618元出售给温州智铖电子有限公司，并签订《商品房买卖合同》，后双方于同年8月30日办理预告登记手续，之后还办理了预告抵押手续。同年12月29日，平阳县小微企业创业园建设管理工作领导小组办公室印发平小微办〔2018〕23号《关于平阳楠盛·瓯南产业城入驻企业（第一批）项目准入的通知》，认为有27家企业符合《平阳县加快推进小微企业创业园建设实施细则》、《平阳县小微企业创业创新园管理办法》规定的入园标准，予以准入，其中购买2＃A单元四五层厂房的温州智铖电子有限公司在该27家企业名单中。鳌江镇政府于2019年8月6日回函称：“楠盛公司于2017年11月向鳌江镇经发局提交温合伟企业的入园企业项目综合评估表，因资料不齐，退回补充。2018年4月，鳌江镇人民政府向楠盛公司口头反馈温合伟企业的初步审查意见。2019年6月，鳌江镇人民政府根据楠盛公司的申请，出具了情况说明。”鳌江镇政府于2019年6月20日出具的《关于楠盛小微园部分企业入园的情况说明》上载明：“温合伟（舟山市迦特包装制品有限公，申购2＃A单元4层），预评小组根据企业上报资料，认定该家企业为彩印企业，但其申购的厂房所属区为非彩印区域，不符合环评要求，初审结果不予准入”。证人王某称：证人系温合伟的妻子。在购买涉案厂房时，温合伟明确告知入园行业等情况，楠盛公司的销售经理滕培峰称可入园。2018年6月份，楠盛公司突然通知温合伟方不能入园，可调换厂房。因楠盛公司建议调换的厂房面积有1200多平方米，但超面积部分按市场价补差，需要补交几十万元，故温合伟方不同意。后楠盛公司介绍了两处面积相同的厂房，但因一处厂房的合同需办理备案注销手续、另一处厂房亦因不符入园条件需办理退房手续，故都要再等一个月，后楠盛公司又告知温合伟该两处厂房没有退。同年12月4日，证人前往厂区时，发现涉案厂房已被转售。次日，证人在厂区碰到涉案厂房的买主即温州智铖电子有限公司老板。楠盛公司与温州智铖电子有限公司间的买卖合同是在2018年8月30日备案，且总价比温合伟购买时高了300000元，现在该厂房的市场价更高。证人温某述称：证人系温合伟的父亲。温合伟不想在舟山经营，想把舟山的企业搬回来。温合伟购买涉案厂房时没有与证人温某商量，证人温某于2018年下半年才知道温合伟购买厂房一事。温合伟称要换厂房，让证人去公司看看。证人都是与公司的销售员联系，销售员有介绍了两处可换的厂房，但到最后都没得换，还把温合伟定购的厂房也出售了。楠盛公司曾提出换三期整幢的厂房，但三期还没开始建，什么时候建也不知道。证人滕某称：证人系楠盛公司的销售总监。楠盛公司曾于2018年4月份将温合伟材料报送鳌江镇经发局，但因温合伟不符合准入条件，故双方一直未签订正式买卖合同。楠盛公司交付的厂房系毛胚，温合伟为使地坪施工与土建同步进行而向第三人交纳地坪耐磨费用，但该费用与楠盛公司无关。楠盛公司向政府购买土地的用途是做机械产业，后发现彩印产业较多，故向鳌江镇政府申请变更土地用途，后政府于2018年4月批准同意，楠盛公司也重新做环评报告。但在环评报告正式出具之前，已作了两三次修改，且温合伟购买的厂房距离居民区只有80多米，故楠盛公司在开始做环评时就已知道温合伟的行业不能准入。楠盛公司在与温合伟沟通时提出两种方案供温合伟选择：一是调整位置，其中超面积部分按换房时的市场价97折或98折计算价款；二是退房，并按月利率1%支付补偿费，后温合伟选择了调整位置。因温合伟本人在舟山，都是温合伟父亲与楠盛公司沟通。温合伟没有选择面积小的10号楼厂房，而是选择9号楼五层ＡＢ两间打通后面积共1200平方米的厂房，后因五层业主在补充材料后符合准入条件而没退房，故建议换成二层的同户型厂房，但仍未调换成功。考虑到温合伟亲戚周恩德购买的厂房也不符合入园条件，楠盛公司就提议将大二期中的一幢厂房出售给温合伟和周恩德自由分割，而温合伟和周恩德均表示同意，故楠盛公司将涉案厂房出售给了第三人，后温合伟和周恩德于2018年11月份到新业主处闹，后与证人发生肢体冲突并报警。之后双方未再联系。一审法院认为，温合伟与楠盛公司签订的《厂房预订协议书》系双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规强制性规定，应当认定有效。根据双方签订的协议书名称以及协议中有关需签订《买卖合同》等内容的约定，该案系商品房预约合同纠纷，而非房屋买卖合同纠纷，故本案案由应变更为商品房预约合同纠纷。根据《中华人民共和国担保法》第九十一条之规定，定金的数额不得超过主合同标的额的20%。现温合伟主张涉案款项包含定金352345.40元和预付购房款176172.60元，应予以支持。因楠盛公司同意解除双方签订的《厂房预订协议书》，故对温合伟要求解除该协议的请求，予以准许。至于楠盛公司应否返还温合伟已付款项问题。根据涉案《厂房预订协议书》，可看出双方均知晓温合伟企业所从事的彩印包装行业要入园需先经政府核准，其理应预测到正式买卖合同能否签订还具有不确定性，故楠盛公司不能以温合伟企业不符合入园条件为由来抗辩不退款。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，可以要求恢复原状。因此，楠盛公司应当向温合伟返还定金352345.40元和预付购房款176172.60元。至于楠盛公司应否双倍返还温合伟已付款项问题。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第三条规定：合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。第六条规定：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”相对于签订买卖合同而言，预订协议是本约订立之前先行订立的预约合同。订立预约合同的目的，是在本约订立前先行约明部分条款，将双方一致的意思表示以合同条款的形式固定下来，并约定后续谈判其他条款，直至本约订立。预约合同的意义，是为在公平、诚信原则下继续进行磋商，最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。因此，在继续进行的磋商中，如出卖人违背公平、诚信原则，擅自将标的物转售他人致使不能订立本约，则构成对预约合同的违约，应当承担预约合同中约定的违约责任。反之，如双方在公平、诚信原则下继续进行磋商，但非因合同双方当事人的原因致使不能实现合同目的，从而导致本约不能订立的，则属于不可归责于双方的原因，不在预约合同所指的违约情形内。该案中，根据双方微信聊天记录，结合平阳县鳌江镇人民政府的回函，可看出楠盛公司在《厂房预订协议书》签订后，积极向温合伟收集企业信息资料，并向政府有关部门报送入园项目综合评估表；也在环境影响分析期间及时告知温合伟企业可能无法入园，并向温合伟提供可入园的厂房以供温合伟选择调换，积极促成双方厂房买卖。同时，温合伟在得知协议书上约定的彩印包装行业可能无法入园时，也是与楠盛公司磋商调换厂房事宜，从未表示要更换符合涉案厂房入园条件的行业，且温合伟在2018年8月10日也表示已明确知晓其企业不符合入园条件，并要求了解厂房调换情况。因此，楠盛公司未能与温合伟订立正式买卖合同，而于2018年8月20日将涉案厂房出售给案外人的原因是温合伟企业不符合入园条件，依约应无条件退出，并非楠盛公司对涉案《厂房预订协议书》的无故反悔。况且温合伟也明知双方已经无法就涉案厂房继续磋商订立正式买卖合同，楠盛公司也已于2018年8月10日通知温合伟前来协商退房事宜。倘若待厂房调换完毕或待温合伟前来协商退房事宜后，楠盛公司才能处置涉案厂房，则对楠盛公司有失公平。综上，温合伟要求楠盛公司双倍返还定金和预付购房款，于法无据，不予支持。对温合伟要求楠盛公司赔偿地坪施工损失的诉请，因楠盛公司同意赔偿该笔费用，故予以支持。温合伟要求楠盛公司承担财产保全费用，但未提供相关证据予以证实，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第六条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第九十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，于2019年8月20日判决：一、解除温合伟与楠盛公司于2017年5月4日签订的《楠盛·瓯南产业城厂房预订协议书》；二、楠盛公司于判决生效之日起十日内返还温合伟定金352345.40元；三、楠盛公司于判决生效之日起十日内返还温合伟购房款176172.60元；四、楠盛公司于判决生效之日起十日内赔付温合伟地坪施工费21000元；五、驳回温合伟其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14502元，减半收取7251元，由温合伟承担2603.50元，楠盛公司4647.50元。二审期间，双方均未提供新的证据。本院审核了当事人向一审法院提供的证据后，依法对一审判决认定的事实予以确认。本案二审中，楠盛公司陈述：涉案园区允许新设立的企业入园。对于将上诉人所预定厂房转卖之前有无通知上诉人的问题，楠盛公司陈述“庭后三日内回复，如果没有回复就代表没有通知。”此后，楠盛公司未对此进行回复。本院认为：本案所涉协议书不仅明确是厂房预订协议，还明确约定双方需根据政府审核“符合入园条件通过备案，否则无条件退出”和另行签订《买卖合同》，因此一审法院认为本案案由系商品房预约合同纠纷，并无不妥。根据双方的微信联系交流和平阳县鳌江镇人民政府出具的复函、《情况说明》等，可以证明被上诉人曾采取一定行为促成交易，但上诉人的企业因不符合环评等要求，未被准许入园。因此，一审法院认为本案双方最终未能签订买卖合同并非被上诉人单方无故反悔造成，亦无不妥；对上诉人关于双倍返还定金和预付款的主张不予支持，无原则错误。上诉人关于本案案由及“原审法院认定本案存在不可归责于当事人双方的事由，错误”的主张不能成立，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案双方签订《厂房预订协议书》系商事行为，当事人意思表示真实，协议签订后上诉人不仅支付了对应的价款，且向案外人支付了部分工程款项，足以证明上诉人对该买卖关系存在更多的信赖和期待。被上诉人转卖上诉人所预定厂房前未能告知上诉人并及时返还价款，有悖于上述法律规定和诚信原则，应承担相应责任。由于本案当事人对解除合同无异议，被上诉人开发和销售涉案园区厂房之商业行为存在融资成本，故被上诉人返还本案价款时理应还向上诉人支付相应的对价。但返还给上诉人所付案外人地坪施工费不应支付融资对价。该融资对价可以利息方式支付。综合考虑被上诉人的责任、参考民间借贷利率标准以及利益平衡原则，本案被上诉人应支付给上诉人的对价可按月息2%计算，计息时间可自款项付完之次日为起算点。综上，上诉人的上诉主张部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持浙江省平阳县人民法院（2019）浙0326民初2238号民事判决主文的第一、四项；二、撤销浙江省平阳县人民法院（2019）浙0326民初2238号民事判决主文的第五项及受理费负担部分；三、变更浙江省平阳县人民法院（2019）浙0326民初2238号民事判决主文的第二、三项为：平阳楠盛小微园开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还温合伟定金和购房款合计528518元以及该款项的利息（以528518元为基数，按照月息2%计算，自2017年5月7日起至履行完毕之日止）。四、驳回温合伟其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费14502元，减半收取为7251元，由温合伟负担2400元，平阳楠盛小微园开发有限公司负担4851元。二审受理费9085.18元，由温合伟负担5485.18元，平阳楠盛小微园开发有限公司负担3600元。本判决为终审判决。审判长  曹启东审判员  杨宗波审判员  刘宏杰二〇二〇年五月八日法官助理周婷婷书记员  黄欢乐