福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽08民终199号 上诉人（原审被告、反诉原告）：福建省龙岩市农业学校，住所地龙岩市新罗区南城横山路6号，统一社会信用代码1235080049070785K。 法定代表人:高日星,党委书记(临时主持工作)。 委托诉讼代理人:莫延辉，福建博益律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人:洪丽宏，福建博益律师事务所执业律师。 上诉人（原审原告、反诉被告）：苏亮新，男，1980年4月10日出生，汉族，福建东宝实业有限公司总经理，住龙岩市新罗区。 上诉人福建省龙岩市农业学校（以下简称龙岩农校）与上诉人苏亮新因土地租赁合同纠纷一案，不服福建省龙岩市新罗区人民法院（2018）闽0802民初6862号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人龙岩农校的委托诉讼代理人莫延辉、上诉人苏亮新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 龙岩农校上诉请求：1、依法撤销一审判决第二项，改判驳回苏亮新要求归还其在案涉地块上的所有投资款80万元及支付相应利息的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用、测绘费用由苏亮新承担。事实与理由：原审认定因案涉《土地租赁合同》无效，双方对签订协议均存在过错，苏亮新因搭盖厂房造成的损失由双方各承担50%，即龙岩农校应赔偿苏亮新搭建厂房的损失30.53万元。上述认定是错误的。 一、案涉《土地租赁合同》约定的租赁期限已于2018年8月20日到期，苏亮新要求补偿没有事实和法律依据。 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”的规定，以及双方并没有约定合同到期后需由龙岩农校补偿苏亮新建筑物成本的事实，无论案涉租赁合同是否有效，苏亮新要求归还投资款及支付相应利息，都是没有事实和法律依据的。 二、苏亮新搭建的厂房早已被没收，该没收行为与龙岩农校无关，苏亮新无权要求赔偿。 从苏亮新一审提供的2011年6月20日龙岩市国土资源局《国土资源行政处罚告知书》和2012年6月1日龙岩市城市管理行政执法局《责令限期拆除临时建筑物、构筑物通知书》来看，苏亮新在龙岩农校土地上建设的厂房和钢架临时搭盖等，已经被龙岩市国土资源局没收，被龙岩市城市管理行政执法局责令自行拆除。苏亮新对上述建构筑物早已不再享有权利。由于龙岩农校对该没收行为不存在过错，苏亮新无权要求赔偿。 三、原审认为酌情赔偿苏亮新搭盖厂房造成的损失也没有事实和法律依据。 虽然双方签订的合同被确认无效，但双方约定的合同期限已经届满，苏亮新搭盖的厂房已在合同期限内充分使用，不存在因合同无效而造成苏亮新损失的情形。无损失即无赔偿，因此，原审判决龙岩农校应赔偿苏亮新的损失是错误的。 苏亮新辩称：龙岩农校以行政划拨方式取得涉案土地，以有偿租用方式对外租赁，损害国家、集体、社会公共利益，违反法律、行政法规的强制性规定，龙岩农校对合同无效存在明显过错，对因此导致的损失应承担赔偿责任。一审认定龙岩农校与苏亮新各承担50%的过错责任，认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回其上诉请求。 苏亮新上诉请求：1、依法撤销一审第二项判决，并改判龙岩农校向苏亮新赔偿搭建厂房的损失610600元；2、依法撤销一审第四项判决，并改判驳回龙岩农校的诉讼请求；3、判令龙岩农校向苏亮新返还国土资源局罚款104034.80元，并支付从2011年7月13日起至款清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。事实与理由： 一、一审法院认定事实不清，苏亮新仅向龙岩农校租赁1755平方米土地，超过部分系龙岩东日农业生态有限公司（以下简称东日公司）置换给苏亮新使用。涉案地块龙岩农校已取得龙国用（2012）第012678号《土地使用权证》，使用面积28851.74㎡，龙岩农校除租赁给苏亮新1755㎡外，还租赁给其他案外人，其中包括东日公司。苏亮新与龙岩农校签订的《土地租赁合同》，明确约定租赁面积1755㎡，合同在履行过程中，龙岩农校仅向苏亮新交付1755㎡土地，超过部分系因东日公司需修路与苏亮新置换约300平米土地。东日公司置换给苏亮新使用的土地已向龙岩农校支付租金，龙岩农校不应向苏亮新重复主张。 二、合同无效的原因系龙岩农校将划拨地用于出租经营收取租赁费的行为，而不是苏亮新的搭盖行为导致合同无效，苏亮新对合同无效不存在过错。一审法院认定龙岩农校将以行政划拨取得的国有土地以有偿租用方式提供给苏亮新违法搭盖厂房用于商业经营，损害国家、集体、社会公共利益，违反法律、行政法规的强制性规定，故双方签订的《土地租赁合同》无效。合同无效的原因系龙岩农校将划拨地用于出租经营收取租赁费的行为，违反法律、行政法规的强制性规定。合同无效的法律后果系自始无效，而苏亮新的搭盖行为是发生在合同签订后履行合同的过程中，不是苏亮新的履行行为导致合同无效。苏亮新对合同无效不存在过错。龙岩农校对其租赁的土地性质系明知的，仍然将土地出租给苏亮新生产经营，且租赁土地的用途在合同中已明确约定“租赁给乙方进行钢架性搭盖从事机械加工、服务生产经营”，龙岩农校作为出租人有义务让租赁物满足合同约定的使用用途，负有办理相关审批手续的义务，龙岩农校对此存在明显过错。一审法院认定苏亮新明知合同违法而执意签订无任何事实根据，对于合同无效造成的损失全部应由龙岩农校承担。 三、龙岩农校应向苏亮新返还罚款104034.80元。一审法院已查明“2011年7月13日，经龙岩农校与苏亮新协商，苏亮新将罚款转给龙岩农校，龙岩农校缴纳了罚款104034.8元”，该事实已明确系苏亮新替龙岩农校代垫罚款。苏亮新替龙岩农校缴纳罚款系有缘由的，但在苏亮新代垫罚款后双方在合同履行期间对代垫款项事宜一直未达成一致书面意见。即使苏亮新并未提供证据证明龙岩农校同意合同延期四年，本案中龙岩农校接受苏亮新罚款并无其他合法依据，苏亮新要求龙岩农校返还代垫罚款，依法有据。 龙岩农校辩称： 一、苏亮新要求龙岩农校赔偿搭建厂房的损失610600元，没有事实和法律依据（理由详见龙岩农校上诉状》。1.从苏亮新一审起诉状可看出，其明知案涉土地系划拨土地。2.案涉《土地租赁合同》约定的租赁期限已于2018年8月20日到期，苏亮新使用搭建厂房至今，要求赔偿没有事实和法律依据。3、苏亮新搭建的厂房早已被没收，该没收行为与龙岩农校无关，苏亮新无权要求赔偿。4.苏亮新在上诉状中所称的其与东日公司之间的土地置换，不是事实。5.原审认为酌情赔偿被上诉人搭盖厂房造成的损失也没有事实和法律依据。 二、苏亮新应按实际使用面积2467.4平方米向龙岩农校缴纳租金。虽然案涉《土地租赁合同》约定的租赁面积为1755平方米，但经测绘公司丈量，苏亮新实际使用两个地块，面积合计为2467.4平方米，所以苏亮新应按实际使用面积缴纳租金。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，苏亮新使用租赁地块至今，其主张返还已缴纳的第一年租金，没有事实和法律依据；龙岩农校要求苏亮新缴纳租金的请求应当予以支持。 三、苏亮新要求龙岩农校归还国土资源局的罚款104034.8元及利息，没有事实和法律依据。1.龙岩农校并未承诺苏亮新可以在未经有权机关批准的情况下进行非农业建设。苏亮新也从未向龙岩农校提出配合办理有关手续的请求。没有任何证据证明苏亮新转款给龙岩农校缴纳罚款，是属于代垫。因此，苏亮新的违法行为后果，不应由龙岩农校承担。2.苏亮新也没有证据证明龙岩农校曾确认苏亮新可以延长4年租赁期限。现苏亮新提出该项返还诉请，已经超过诉讼时效。 综上，龙岩农校认为，苏亮新的上诉请求没有事实和法律依据，且已超过诉讼时效，应依法予以驳回。 苏亮新向一审法院起诉请求：1、判令龙岩农校与苏亮新于2010年9月3日签订的《土地租赁合同》无效；2、判令龙岩农校归还苏亮新在该合同地块上的所有投资款80万元及原国土资源大队罚款104034.80元，2010年8月20日-2011年8月20日所交的租金63180元，及以80万元、国土资源大队罚款104034.80元、租金63180元为本金的利息（利息计算方式：其中80万元、租金63180元自2010年8月20日起算，国土资源大队罚款104034.80元自2011年7月13日起算，均按中国人民银行同期贷款基准利率计算至款清之日止）；3、本案的诉讼费用由龙岩农校承担。 龙岩农校向一审法院提出反诉请求：1、判令苏亮新立即向龙岩农校归还租赁的位于新罗区南城后盂、面积为2467.4平方米的地块，并支付从2010年8月20日起至实际归还之日止按每年每平方米36元计算的尚欠占有使用费，以及支付截止2016年4月15日的尚欠电费11410元；2、反诉费用由苏亮新承担。 一审法院认定事实： 2010年9月13日，龙岩农校、苏亮新签订了《土地租赁合同》一份，约定苏亮新向龙岩农校租赁1755平方米土地，租赁期限为八年，从2010年8月20日起至2018年8月20日止；租金每月5265元，一年土地租赁费为63180元（即年租金为36元/平方米）。苏亮新用电由龙岩农校提供方便，电费标准按电力管理部门的标准计收。苏亮新从合同签订之日起，实际使用两个地块，面积分别为1334.34平方米和1133.06平方米，合计2467.4平方米。苏亮新在租赁土地上用钢架搭盖了一层厂房用于汽车修理及学生学习基地。2011年3月7日，龙岩市国土资源局向龙岩农校发出行政处罚告知书，认为龙岩农校自2010年8月起未经有权机关批准，擅自占用土地进行非农建设，并拟作出如下行政处罚：责令龙岩农校退还非法占有的5201.74平方米土地，没收在土地上新建的建筑物和其他设施，并处罚款156052.2元。2011年6月20日，龙岩市国土资源局作出行政处罚决定书，责令龙岩农校退还非法占有的5201.74平方米土地，没收在土地上新建的建筑物和其他设施，并处罚款104034.8元。2011年7月13日，经龙岩农校与苏亮新协商，苏亮新将罚款转给龙岩农校，龙岩农校缴纳了罚款104034.8元。2012年6月1日，龙岩市城市管理行政执法局向龙岩农校发出责令限期拆除临时建筑物、构筑物通知书，责令龙岩农校于三日内拆除涉案租赁土地上的壹层钢架临时搭盖及砖墙、面积约1050平方米。 一审法院另查明，苏亮新使用租赁地块至今，只支付了龙岩农校86966元租金。苏亮新在租赁期间，至2016年4月15日总用电量175290度，以0.55元/度计算为9640元，尚欠电费11410元。 一审法院为查明案件事实，依法委托龙岩景舜房地产评估咨询有限公司对本案苏亮新租赁场地内的两幢厂房的价值进行鉴定。龙岩景舜房地产评估咨询有限公司于2019年7月29日作出岩景舜估【2019】147号鉴定房地产估价报告，评估价为610600元。苏亮新缴纳了评估费2442元。 苏亮新对评估报告无异议。龙岩农校对估价报告的真实性、合法性、关联性无异议。但认为2011年和2012年苏亮新在龙岩农校土地上建设的厂房和钢架临时搭盖等，已经被龙岩市国土资源局没收，被龙岩市城市管理行政执法局责令自行拆除，苏亮新对此早已不再享有权利。本案鉴定的是苏亮新建造厂房的成本价值，与龙岩农校无关。如果鉴定人将地段价值纳入了评估价值，应当予以扣除。评估对象第一车间建于2013年，第二车间建于2011年，应按实际使用年限进行折旧，不能简单按90%、88%、85%进行折旧。苏亮新并未对案涉建筑物的兴建提供其委托有资质的机构进行勘察、设计、监理、施工工作，也未提供相关缴纳各项许可规费和交税等，以上费用均不应给予计算。 一审法院归纳本案争议焦点为：1、苏亮新、龙岩农校于2010年签订的《土地租赁合同》是否合法有效？2、租赁物返还以后，龙岩农校是否应当返还苏亮新投资款、国土资源局的罚款以及2010年至2011年的租金及利息？3、苏亮新是否应当支付龙岩农校2010年8月至实际归还之日止的电费和占用费？ 一审法院认为，龙岩农校将以行政划拨方式取得的国有土地所有权，以有偿租用方式提供给苏亮新违法搭盖厂房用于商业经营，损害国家、集体、社会公共利益，违反法律、行政法规的强制性规定，故龙岩农校与苏亮新签订的《土地租赁合同》无效。因合同无效，双方依据上述合同取得的财产应当返还给对方，有过错的一方还应当赔偿对方因此所受到的损失。龙岩农校将行政划拨方式取得的国有土地，以有偿租赁方式提供给苏亮新违法搭建经营性厂房，苏亮新在未经国家有权机关审批的情况下违法搭建厂房，双方在签订上述协议中均存在过错，均应承担过错责任。结合双方在签订协议时的协商过程及目的，双方均明知该合同违法而执意签订，各自应承担50%的过错责任。因合同无效，苏亮新应返还龙岩农校租赁的地块并支付占用期间的占用费。苏亮新在占用租赁地块时尚欠龙岩农校的电费亦应予以支付。苏亮新因搭盖厂房造成的损失由双方各承担50%，即龙岩农校应赔偿苏亮新搭建厂房的损失30.53万元。苏亮新认为在龙岩农校同意合同延期四年的条件上，向国土资源局缴纳的罚款104034.8元由其承担，但对此没有提交证据予以证明，故其要求龙岩农校返还罚款104034.8元并支付利息的诉讼请求无理，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决：一、福建省龙岩市农业学校与苏亮新于2010年9月3日签订的《土地租赁合同》无效；二、福建省龙岩市农业学校应于本判决生效之日起十五日内赔偿苏亮新搭建厂房的损失30.53万元；三、苏亮新应于本判决生效之日起十五日内归还福建省龙岩市农业学校位于龙岩市新罗区南城后盂村、面积为2467.4平方米的租赁地块；四、苏亮新应于本判决生效之日起十五日内支付福建省龙岩市农业学校自2010年8月20日起至返还租赁地块时止的占用费，以每年每平方米36元、面积2467.4平方米计算（苏亮新已支付的占用费86966元在应付占用费里予以扣除）；五、苏亮新应于本判决生效之日起十五日内归还福建省龙岩市农业学校尚欠的电费11410元；六、驳回苏亮新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费18458元，由苏亮新负担14658元，由龙岩农校负担3800元；反诉案件受理费5075.3元，由苏亮新负担。鉴定费2442元，由苏亮新负担1221元，由龙岩农校负担1221元。 本院二审期间，苏亮新提交2012年-2019年东日公司转账给龙岩农校的租金转账凭证及发票，证明东日公司已经缴纳了含700多平土地的租金，龙岩农校存在重复收取租金的事实。 龙岩农校质证认为：对东日公司向龙岩农校转账凭证真实性无异议，但上述款项系东日公司根据其与龙岩农校签订的《土地租赁合作协议书》等支付的分红款和租金，与苏亮新无关。 经审查，苏亮新提交的上述证据具备真实性、合法性，但该证据只能证明东日公司交纳了租金，无法体现东日公司所交的租金中包含了苏亮新占用土地的租金，不能证明龙岩农校重复收取租金的事实，本院对其证明力不予认定。 对于一审判决已经认定的事实，双方均无异议，本院予以确认。 本案二审双方当事人的争议焦点为：一、发生本案租赁物违建的责任应由谁承担？龙岩农校是否应返还苏亮新缴纳的罚款104034.8元及利息？二、龙岩农校是否应承担苏亮新搭建厂房的损失？三、苏亮新是否应按实际使用土地面积交纳租金？本院分析认定如下： 关于争议焦点一，本院认为，双方签订的《土地租赁合同》第一条明确约定：乙方在本合同项下承租土地使用权范围内所进行的搭盖、利用及生产经营活动，必须遵守中华人民共和国法律、法规及当地政府的有关规定，并不得损害社会公共利益，其合法权益受法律保护。苏亮新租赁案涉土地“进行钢架性搭盖从事机械加工、服务生产经营”，龙岩农校未承诺苏亮新在租赁土地上一定能够合法进行搭盖，虽在2010年7月21日以建学生实习车间为由取得龙岩市城乡规划局颁发的《临时建设规划许可证》，但该《临时建设规划许可证》中注明：临时建设用地须征得国土部门同意后方可使用。后苏亮新未经国土部门批准擅自在该土地上违章搭盖厂房进行非农业建设，导致被龙岩市国土资源局行政处罚，并被龙岩市城市管理行政执法局责令限期拆除。可见，发生本案租赁物违建的责任在于苏亮新而非龙岩农校。苏亮新的违建行为与本案《土地租赁合同》的效力没有必然联系。以土地使用权人龙岩农校名义缴纳的罚款104034.8元也应当由违建行为人苏亮新承担，现苏亮新要求龙岩农校返还该罚款及支付利息，于法无据，应当不予支持。 关于争议焦点二，本院认为，龙岩市城乡规划局颁发的《临时建设规划许可证》载明的土地使用期限为两年即至2012年7月21日，《土地租赁合同》约定的租赁期限至2018年8月20日届满。根据《土地租赁合同》第三条约定，合同期届满后，“乙方（承租方）应即时搬迁并拆除地上建筑物、恢复土地原貌，并归还甲方（出租方）。”双方没有约定合同到期后出租方需要对承租方搭盖的临时建筑进行补偿，相反，承租方还有拆除建筑物并恢复原状的义务。苏亮新投资搭建厂房时应当预见到合同期满后需要拆除并不能获得补偿的后果，搭建厂房资金属于正常的经营投入，苏亮新也通过搭建厂房从事生产经营获取了收益，合同期满厂房拆除的后果应由苏亮新自行承担。何况，苏亮新违章搭建的厂房早已被龙岩市城市管理行政执法局责令限期拆除，苏亮新对该厂房本不再享有合法权益，苏亮新诉请龙岩农校承担搭建厂房的损失不应获得支持。一审法院以合同无效按过错责任判令龙岩农校承担一半的费用，适用法律不当，本院予以纠正。 关于争议焦点三，本院认为，《土地租赁合同》载明的租赁土地面积为1755平方米，但苏亮新在2017年10月31日已经确认其实际使用的面积为2467.4平方米。苏亮新主张合同外的712.4平方米是与东日公司置换的土地，但未举证证明其与东日公司置换土地并经龙岩农校同意的事实，亦未提交该地块属于东日公司向龙岩农校租赁土地范围的证据，应当认定为是苏亮新另外占用了龙岩农校的土地。龙岩农校主张参照合同约定的租金，以实际使用面积2467.4平方米计算尚欠租金，具有事实和法律依据，应予支持。 综上所述，龙岩农校的上诉请求成立，予以支持；苏亮新的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省龙岩市新罗区人民法院（2018）闽0802民初6862号民事判决第一、第三、第四、第五项，即：福建省龙岩市农业学校与苏亮新于2010年9月3日签订的《土地租赁合同》无效；苏亮新应于本判决生效之日起十五日内归还福建省龙岩市农业学校位于龙岩市新罗区南城后盂村、面积为2467.4平方米的租赁地块；苏亮新应于本判决生效之日起十五日内支付福建省龙岩市农业学校自2010年8月20日起至返还租赁地块时止的占用费，以每年每平方米36元、面积2467.4平方米计算（苏亮新已支付的占用费86966元在应付占用费里予以扣除）；苏亮新应于本判决生效之日起十五日内归还福建省龙岩市农业学校尚欠的电费11410元。 二、撤销福建省龙岩市新罗区人民法院（2018）闽0802民初6862号民事判决第二、第六项，即：“福建省龙岩市农业学校应于本判决生效之日起十五日内赔偿苏亮新搭建厂房的损失30.53万元”“驳回苏亮新的其他诉讼请求”。 三、驳回苏亮新的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费18458元、反诉案件受理费5075.3元、鉴定费2442元，均由上诉人苏亮新负担；二审案件受理费14097元，由上诉人苏亮新负担。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  张煌忠 审判员  张婷婷 审判员  范文祥 二〇二〇年五月八日 法官助理林凤兰 书记员蓝佳梦 附：本案适用的相关法律条文及执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》： 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》： 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。