江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终1318号上诉人（原审被告）：陆志云。委托诉讼代理人：张根春，苏州市姑苏区石路法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：顾国平。委托诉讼代理人：孙青鹏，上海市协力（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李未，上海市协力（苏州）律师事务所实习律师。上诉人陆志云因与被上诉人顾国平房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2019）苏0506民初8189号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案受理后，依法进行了审理。本案现已审理终结。陆志云上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：涉案房屋在2018年4月因国家建设需要土地征用，拆迁办及顾国平妻子口头通知，要求本人腾让房屋。本人于2018年6月30日前陆续搬迁完毕并把房屋交付给顾国平。本人口头通知交房屋符合常理。本人不应该支付2018年6月1日至2018年9月15日的租金。2018年9月16日，苏州盛亮特种玻璃有限公司，因环保设施不到位，存在安全隐患、生产设备落后等原因造成本人租赁的房屋强制停电停水，致使本人不能实现租房合同目的。其责任应归责于顾国平对房屋疏于管理，归责于苏州盛亮特种玻璃有限公司，本人对此没有过错，一审法院认定本人承担30%的责任缺乏事实依据。顾国平二审书面辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉请求，维持原判。顾国平向一审法院起诉请求：确认“房屋租赁合同”于2019年5月30日终止并由陆志云腾退、交还租赁房与其；陆志云支付租金136835元并偿付自2018年6月1日起至实际支付之日止按每日千分之一计算的违约金。一审法院认定事实：2016年5月11日，作为甲方的顾国平与作为乙方的陆志云签订“房屋租赁合同”，约定：甲方将现有的坐落于吴中经济开发区邵昂工业区面积598平方米房屋租赁给乙方使用；租期自2016年6月1日至2019年5月30日止；租赁期内每年租金不含税114816元；支付方式为先付后用，每年支付一次；保证金2万元；逾期支付款项的，违约方按逾期总额承担每日千分之一违约金，逾期届满三个月，视为中途终止履行合同；乙方拖欠租金累计达三个月，甲方有权终止合同；等等。2018年8月27日，吴中区城南街道“331”专办及“263”专办向“盛亮玻璃”（全称苏州盛亮特种玻璃有限公司，以下简称盛亮玻璃公司）发出告知书，明确“盛亮玻璃”涉及环保设施不到位、存在安全隐患、生产设备落后、管理粗放和相关手续不齐全的“散乱污”现象，要求于同年9月10日前进行整改并完善相关手续，消除环境影响和安全隐患并加强生产管理。2018年9月16日起，因上述问题未整治到位，案涉全部出租房被停电；2019年8月，案涉全部出租房被停水。2019年7月20日，顾国平在陆志云租赁房门边张贴“房屋租赁合同终止通知函”，明确：陆志云上期租金支付到2018年5月31日；通知陆志云“房屋租赁合同”于2019年5月30日终止，并要求于2019年7月26日前腾退房屋，支付占用使用费及违约金；等等。2019年7月22日，顾国平又将该“房屋租赁合同终止通知函”通过微信发给陆志云。2019年9月4日，顾国平诉讼来院并提出上述诉请。另查明：1、2015年9月16日，丁艳、许红英、顾国平、吴玉琴从苏州工业园区法院司法网以7334532元价格拍卖成交盛亮玻璃公司名下位于苏州市吴中区国有土地使用权及地上建筑物（含无证建筑、装修及配电柜、水泥地坪等附着物）。同年9月24日，苏州工业园区法院作出（2014）园执字第02377-2号执行裁定书，裁定原登记于被执行人盛亮玻璃公司名下的上述土地及地上建筑物所有权自裁定书送达丁艳、许红英、顾国平、吴玉琴起转移。事后，丁艳、许红英、顾国平、吴玉琴未去办理相关产权过户手续。2、2015年9月25日，丁艳、许红英、吴玉琴与顾国平即本案顾国平签订授权书，委托顾国平代位与承租人签署租赁合同，代收房租，代位管理厂房。3、顾国平与陆志云发生租赁关系期间，另有租户丁汉寨居住在租赁房内，期间，顾国平还将整个租赁区的电动大门钥匙交给丁汉寨管理。审理中，陆志云称，其已于2018年6月30日搬迁完毕，顾国平老婆是看着其搬走的，留下的东西其也不要了；其没有办理退租交接手续是因为其缺乏法律知识。顾国平则称，陆志云至今未将租赁房退还与其，但愿意放弃逾期支付租金的违约金请求。以上事实有顾国平提供的司法网拍成交确认书1份、执行裁定书1份、授权书1份、房屋租赁合同1份、房屋租赁合同终止通知函1份及送达图片2份，陆志云提供的厂房租赁合同2份、搬运图片4份、微信聊天记录3份及双方当事人陈述笔录在案佐证。一审法院认为，涉案房屋租赁合同系双方真实意思表示，未见违反效力性禁止性法律规定的情形，应认定有效。陆志云称顾国平等人拍得本案租赁房后未去办理过户手续，租赁合同因此无效。一审法院认为，根据法律规定，因人民法院法律文书导致物权变更的，自法律文书送达时发生效力，故顾国平等人拍得本案租赁房后并授权顾国平进行管理，顾国平据此取得出租权利资格并无不妥；陆志云上述抗辩理由不成立，不予采纳。有效的合同，合同双方均应全面履行。根据合同约定，陆志云应最迟于2018年5月31日支付2018年6月1日至2019年5月30日止的租金114816元，但陆志云未支付，在没有证据证实有因可归责于顾国平的原因而可以不支付租金的情形下，陆志云应当支付租金。陆志云称其已于2018年6月30日搬迁完毕、仅是没有办理退租交接手续之事，依据不充分，一审法院难以认定该日陆志云已向顾国平退租并交还租赁房，故不予采信；但是，及至2019年5月30日，因租期届满，且陆志云也表示留下的东西不要了，故可以视为租赁合同终止且租赁房已交还顾国平。至于顾国平在十个月时间内未收任何承租人租金之事，因同时处于拆迁准备期间和吴中区城南街道“331”专办及“263”专办因整治而致停电停水期间的背景下，情况复杂，一审法院难以确定陆志云该期间不交租金的原因就是因提前退租所致，故陆志云仍应支付租金。因涉案房屋租赁合同于2019年5月30日到期，顾国平据此要求确认租赁合同于该日终止，符合合同约定，予以支持。吴中区城南街道“331”专办及“263”专办因整治而致停电停水后，尽管陆志云仍占用租赁房，但已无法维持签订租赁合同时可预期的适租状态，因此造成的租金损失，应根据租赁双方的过错责任进行分担。导致停电停水后果的原因，既有顾国平让另一承租户丁汉寨住在租赁房内、公共区域堆放杂物、环保设施不到位等自身及管理等方面的问题，也有包括陆志云在内的相关租赁户因涉及环保设施不到位、存在安全隐患、生产设备落后、管理粗放和相关手续不齐全的“散乱污”等问题，比较性质及形成原因比重，确定由顾国平自负70%责任，陆志云承担30%责任，即自2018年9月16日起至2019年5月30日止，陆志云应按“房屋租赁合同”约定租金标准的30%作为租金损失偿付给顾国平。综上所述，自2018年6月1日至2018年9月15日，陆志云应按“房屋租赁合同”约定的年租金114816元标准计算租金即33488元；自2018年9月16日起至2019年5月30日止，陆志云应按“房屋租赁合同”约定的年租金114816元30%的标准偿付给顾国平租金损失24398.40元。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（七）项、第一百一十三条、第二百二十六条的规定，一审法院判决如下：一、确认顾国平与陆志云2016年5月11日签订的“房屋租赁合同”于2019年5月30日终止。二、陆志云应给付顾国平自2018年6月1日起至2019年5月30日止租金合计57886.40元，于本判决生效后十日内履行。三、驳回顾国平其他诉讼请求。案件受理费减半收取2114元,由顾国平与陆志云各半负担。二审对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，陆志云主张于2018年6月30日前向顾国平返还案涉房屋，但未能提供证据证实，本院难以采信。2019年5月30日，案涉租赁合同到期，陆志云向顾国平表示留下的物品不要了，双方当事人之间的租赁关系终止。案涉厂房于2018年9月16日起就因未能完成整改要求而被停电已不能维持适租状态。对此，顾国平作为出租人存在出租房屋给陆志云等承租人、公共区域堆放杂物、环保设施不到位等自身及管理问题，陆志云等承租人存在环保设施不到位、存在安全隐患、生产设备落后、管理粗放及相关手续不齐全的“散乱污”等问题。故陆志云在房屋已不适租的情况下未向顾国平支付租金亦未交还房屋，双方均存在过错。陆志云主张顾国平妻子于2018年4月告知各承租户案涉厂房面临拆迁，不再收取后续房租，其才未向顾国平支付后续租金，并未拖欠房租。对此本院认为，首先，对于顾国平或其妻子曾通知陆志云因案涉房屋即将拆迁而不需交租金的相关情况，陆志云未提交相关证据予以证明。其次，案涉房屋当时处于拆迁准备和吴中区城南街道“331”专办及“263”专办的整改期间，案涉房屋因未能完成整改要求而被停电停水，顾国平和陆志云等租户均存在过错，陆志云主张停电停水系顾国平为配合“331”专办、“263”专办整改所为，其不存在过错，与事实不符。本院对陆志云的上述主张不予采信。关于陆志云应向顾国平支付的租金及占有使用费数额。本院认为，首先，案涉房屋自2018年9月16日起被停电，在此之前，案涉房屋处于签订合同时可预期的适租状态，陆志云应按合同约定向顾国平支付2018年6月1日至2018年9月15日止的租金。其次，2018年9月16日停电后，陆志云未能及时返还房屋，但案涉房屋已无法维持适租状态，因此造成的租金、占有使用费损失应根据双方过错分担。案涉房屋停电停水系因未完成吴中区城南街道“331”专办及“263”专办的整改要求，顾国平和陆志云等承租人均存在过错，一审判决综合双方过错，认定顾国平对停电后的租金损失自担70%的责任，陆志云承担30%的责任，并无不当。故陆志云应按《房屋租赁合同》约定租金标准的30%向顾国平支付2018年9月16日起至2019年5月30日止的租金。综上所述，陆志云的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4228元，由上诉人陆志云负担。本判决为终审判决。审判员  黄学辉二〇二〇年五月十九日书记员  毛莉莉法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。