河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终1214号 上诉人（原审原告、反诉被告）：胡亦春，女，1990年1月1日出生，汉族，住河北省廊坊市安次区。 委托诉讼代理人：刘春侠，河北律绎律师事务所律师。 被上诉人（反诉原告、原审被告）：魏衍亮，男，1974年10月12日出生，汉族，住河北省廊坊市安次区。 上诉人胡亦春因与被上诉人魏衍亮租赁合同纠纷一案，不服河北省廊坊市安次区人民法院（2019）冀1002民初1310号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。 胡亦春上诉请求：撤销一审判决第二项并依法改判被上诉人魏衍亮支付因违约而给上诉人造成的经济损失60000元，全部诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：一审法院认定被上诉人魏衍亮提前解除租赁合同构成违约的事实，但未支持违约金额60000元无事实和法律依据。一、双方合同约定的违约金额为86400元，上诉人主张违约损失60000元为实际损失，并不过高，应予支持。二、被上诉人提前解除合同，装修损失是客观存在的。三、被上诉人提前解除合同，租金损失是客观存在的，一审法院以上诉人提供的房屋租赁合同与涉案的租房合同在合同用途、租赁面积等不相同为由不予支持上诉人的租金损失没有事实和法律依据。1、从合同内容看，被上诉人对上诉人所租房屋系营业使用是明知的，且租赁之初被上诉人允许上诉人对房屋进行改动。2、对于不同时间不同地点所租赁房屋的面积完全一致在现实中很难做到。上诉人重新租赁房屋的面积要符合基本的用房要求。3、上诉人所租赁的涉案三间房屋面积加上在隔壁租赁的两间房屋面积之和为242平方米，与新租房面积并无太大误差，且被上诉人的违约行为导致的上诉人仓促租房，对于面积不能过于苛求。四、被上诉人提前解除合同，上诉人的学员放假学费损失、提前解除合同至重新租赁合同开业期间的学员招收损失也是客观存在的。 被上诉人魏衍亮未出庭且未提出答辩意见。 胡亦春向一审法院起诉请求：1、请求依法判决被告退还原告未使用的6个月房屋租费10800元；2、请求依法判决被告返还原告预交的保证金1000元；3、请求依法判决被告支付因其违约而给原告造成的经济损失60000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年9月9日，原被告双方签订《租房合同》，合同约定：原告承租被告位于廊坊市的三个房屋，上述房屋系毛坯房，房屋月租金为每个房间600元，每年结算，每年的11月1日前，原告向被告支付年租金。合同签订后，原告向被告预交1000元作为保证金，合同终止时，当作房租冲抵。租赁期限为四年，自2014年11月1日至2018年11月1日。在此期间，任何一方要求终止合同，须提前三个月通知对方，并偿付对方总租金的违约金，如果被告转让房屋，原告有优先购买权。但在2018年4月初，被告告知原告其已将上述房产转卖，要求原告腾房搬走，否则会强行破锁装修。因合同尚未到期，事发突然，原告经营的系春蕾舞蹈艺术中心，且原告在被告所租房屋的隔壁租了两间房屋，因被告的行为，原告不得不提前退租，不得不在短时间内重新仓促租房重新装修经营，被告的行为严重违约，给原告造成巨大经济损失。原告多次要求与被告协商解决不成，被告的行为已侵犯了原告的合法权益，特诉至法院，请贵院依法维护原告诉讼请求。 魏衍亮向一审法院反诉请求：1、请求法院裁定反诉被告赔偿914-916三个房间2018年1-6月份物业费及利息3000元；2、请求法院裁定反诉被告就擅自拆除914房间厕所对反诉原告造成的经济损失5000元；3、请求法院裁定反诉被告就擅自拆除915房间厕所对反诉原告造成的经济损失5000元；4、请求法院裁定反诉被告就擅自拆除914房间空调窗对反诉原告造成的经济损失1000元；5、请求法院裁定反诉被告就擅自拆除915房间空调窗对反诉原告造成的经济损失1000元；6、请求法院裁定反诉被告就擅自拆除916房间空调窗对反诉原告造成的经济损失1000元；7、请求法院裁定反诉被告就擅自拆除914、915房间隔离墙擅自改变房屋结构对原告造成的经济损失5000元；8、请求法院裁定反诉被告就擅自改变房屋结构赔偿反诉人房屋售价损失20000元；9.请求法院裁定反诉被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：反诉原告从未授权反诉被告改变房屋结构，从未授权其拆除三个房间的铝叶空调窗，从未授权其拆除两个卫生间及拆除房屋隔离墙。安次区地税局就房屋过户指定的评估公司，对钻石国际914、915、916评估价格比廊坊市最低的过户指导价8500元每平米低2500元，理由是胡亦春擅自改变了房屋结构，对房屋评估价值造成重大降低。反诉被告向安次区公安局警察交付房屋钥匙，但未结清物业费，更未向反诉原告交接房屋。根据本案二审时反诉原告提交的证据，被告应承担违约责任。请贵院依法公正裁决。 一审法院认定事实：2014年9月9日，胡亦春与魏衍亮签订《租房合同》，合同约定：魏衍亮将位于廊坊市的房屋出租给胡亦春居住使用，房屋月租金为每个房间600元，1年结算，每年的11月1日前胡亦春向魏衍亮支付年租金。胡亦春租赁期间，水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、物业费以及其他由胡亦春居住而产生的费用由胡亦春承担。租赁结束时，胡亦春须交清欠费。胡亦春向魏衍亮预交1000元作为保证金，合同终止时，当作房租冲抵。租赁期限为四年，自2014年11月1日至2018年11月1日。在此期间，任何一方要求终止合同，须提前三个月通知对方，并偿付对方总租金的违约金。如果魏衍亮转让房屋，胡亦春有优先购买权。在承租期间，未经魏衍亮同意，胡亦春无权转租或者转借该房屋，不得改变房屋结构及其用途，由于胡亦春人为原因造成该房屋及其配套设施损坏的，由胡亦春承担赔偿责任。合同订有补充条款，补充条款约定：1.胡亦春可在走廊设门；2.胡亦春可在920、921外墙与下玻璃经物业允许与安排设置广告灯箱，电源线由物业配合拉线，广告灯箱电费由胡亦春负担，广告灯箱加工费、安装费由胡亦春负担，魏衍亮保证灯箱正常使用；3.胡亦春与物业之间问题由胡亦春与物业解决；4.租金四年不变，四年后由魏衍亮与胡亦春协商续签，如胡亦春不租，魏衍亮不退装修费用。合同签订后，胡亦春向魏衍亮预交保证金1000元。胡亦春于2014年9月10日向魏衍亮交付租金21600元，于2015年10月20日向魏衍亮交付租金21400元（双方协商少付200元），于2016年11月28日向魏衍亮交付租金20600元，于2017年10月23日向魏衍亮交付租金21400元（双方协商少付200元），租金交付至2018年11月1日。2018年2月6日，魏衍亮短信通知胡亦春将出卖房屋，2018年2月6日，魏衍亮与案外人齐学良签订《房屋买卖合同》，魏衍亮将胡亦春所承租的房屋出售给案外人齐学良。2019年3月12日，魏衍亮与案外人齐学良签订尾款支付协议。2018年4月3日，魏衍亮短信通知胡亦春交房，否则破锁装修。2018年4月28日胡亦春将房屋钥匙交付给案外人齐学良，后胡亦春与魏衍亮因解除合同发生纠纷。 胡亦春与魏衍亮对以下事实存在争议：1.对胡亦春在2016年11月28日交付租金20600元时扣除1000元存在争议，胡亦春主张系经过魏衍亮同意后扣减的1000元租金，魏衍亮对此不予认可，主张其并未同意扣减。魏衍亮对此提供了与胡亦春的短信聊天记录。2.对在合同履行过程中谁是违约方，谁应该承担违约责任存在争议。胡亦春主张魏衍亮违反合同约定擅自提前解除合同应承担违约责任；魏衍亮主张胡亦春违反合同约定擅自改变房屋结构应承担违约责任。胡亦春与魏衍亮对对方的主张均不予认可。胡亦春对此提交了原被告双方签订的《租房合同》、收据、原告胡亦春与被告魏衍亮的短信聊天记录、安次区南门外派出所报案登记表及询问笔录等证据；魏衍亮对此提交了短信记录、《租房合同》、光盘等证据。3.对双方造成的损失存在争议，胡亦春主张因魏衍亮违约造成各项损失71800元（含退还租金10800元、返还保证金1000元、装修费用22800元、租金差额损失37200元），魏衍亮对退还租金10800元予以认可，对返还保证金1000元主张与原告少付租金1000元抵扣，对其他各项损失魏衍亮不予认可；魏衍亮主张因胡亦春违约造成各项损失41000元（含赔偿914-916三个房间2018年1-6月份物业费及利息3000元、擅自拆除914、915房间厕所造成经济损失各5000元、擅自拆除914、915、916房间空调窗造成经济损失各1000元、擅自拆除914、915房间隔离墙造成经济损失5000元、房屋售价损失20000元），胡亦春对魏衍亮的主张不予认可。胡亦春对此提交了钻石国际1号楼910、911的《租房合同》、胡亦春与魏衍亮签订的《租房合同》、原告与廊坊市交通公路工程有限公司一公司签订的《房屋租赁合同》、押金及租金收据等证据；魏衍亮对自己的主张提交了尾款支付协议、2015年12月11日魏衍亮与张华签订的《房屋租赁合同》、2019年1月23日承租房屋交接单、2018年2月6日魏衍亮与齐学良签订的《房屋买卖合同》、包工头崔红亮出具的证明、《房屋订购协议》等证据。 一审法院认为，胡亦春与魏衍亮签订的《租房合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。胡亦春主张魏衍亮未按照合同约定履行提前通知义务，擅自提前解除合同构成违约；魏衍亮认可提前解除合同的事实，但主张其已按照合同约定履行了提前通知的义务，对此提供了短信记录、光盘等证据。魏衍亮提供的上述证据仅能证实双方曾就卖房事宜进行过沟通，未提供证据证明其在与齐学良签订房屋买卖合同后已按照《租房合同》的时间约定正式通知胡亦春要求提前解除合同，故对胡亦春主张的魏衍亮未履行通知义务擅自提前解除合同构成违约予以采信，魏衍亮对此应承担违约责任。魏衍亮主张胡亦春违反合同约定擅自改变房屋结构构成违约，胡亦春认可改变房屋结构的事实，但主张系经过魏衍亮同意后所作的房屋结构改变，魏衍亮对此事实不予认可，双方签订的《租房合同》第7条明确规定不得改变房屋结构，胡亦春未能提交相关证据证实其改变房屋结构经过了魏衍亮的同意或其事后追认，且双方在《租房合同》中对房屋结构所作的改变亦未作出明确约定，故对魏衍亮主张的胡亦春擅自改变房屋结构构成违约予以采信，胡亦春对此应承担违约责任。胡亦春主张因魏衍亮违约造成损失：胡亦春要求魏衍亮赔偿装修费用22800元，对此提供了胡亦春与王翠的《租房合同》、胡亦春与魏衍亮签订的《租房合同》等证据，但上述证据均无法证实其主张的装修费用损失数额，故对胡亦春主张的装修费用损失不予支持；胡亦春要求魏衍亮赔偿租金差额损失37200元，胡亦春提供的其与廊坊市交通公路工程有限公司一公司签订的《房屋租赁合同》、押金及租金收据等证据，因此《房屋租赁合同》与本案涉案《租房合同》在合同用途、租赁面积等均不相同，胡亦春无证据证明实际的租金差额损失，故对胡亦春的此项主张不予支持。魏衍亮主张因胡亦春违约造成损失：魏衍亮要求胡亦春赔偿914-916三个房间2018年1-6月份物业费及利息3000元，因魏衍亮并非收取物业费的权利人，且魏衍亮亦无证据证明其已垫付此笔物业费，故对魏衍亮的此项主张不予支持；魏衍亮要求胡亦春赔偿就擅自拆除914、915房间厕所、隔离墙及914、915、916房间空调窗给其造成的经济损失共计18000元，因涉案房屋已经出卖给案外人，涉案房屋已无恢复原状的必要，因此对魏衍亮的此项主张不予支持；魏衍亮要求胡亦春赔偿其房屋售价损失20000元，魏衍亮主张因胡亦春擅自改变房屋结构导致涉案房屋评估价格降低，其与案外人齐学良签订的全款买卖合同作废，重新签订的贷款买卖合同因此降价160000元，对此提供了房屋买卖合同、房屋订购协议及尾款支付协议等证据，但魏衍亮未能提供房屋评估价格降低的证据及其与齐学良签订的全款买卖合同，且房屋售价受多种因素影响，魏衍亮提供的上述证据不足以证明房屋售价降低系因胡亦春改变房屋结构导致，亦无法证明此项损失的实际数额，故对魏衍亮的此项主张不予支持。胡亦春主张系经过魏衍亮同意于2016年11月28日扣减租金1000元，魏衍亮提供了与胡亦春的短信记录，证明魏衍亮当时并未同意在租金中扣减1000元，故对胡亦春的此项主张不予采信；胡亦春主张魏衍亮退还其租金10800元，因其在2016年11月28日交付租金时少交1000元，应在其主张的10800元中予以扣除，故魏衍亮应退还其租金9800元。胡亦春主张魏衍亮退还其保证金1000元符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十条、第二百二十三条第二款的规定，判决：一、被告魏衍亮于本判决生效之日起十日内返还原告胡亦春租金9800元、保证金1000元；二、驳回原告胡亦春的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告魏衍亮的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1595元，由原告胡亦春负担1355元，由被告魏衍亮负担240元。反诉费413元，由反诉原告魏衍亮负担。 二审中，被上诉人提交了张艳虎出具的书面证言，证明：上诉人与被上诉人签订租赁合同系经中间人张艳虎介绍，在整个过程中张艳虎在场，被上诉人明知上诉人租用房屋系经营舞蹈培训班，约定上诉人可以将房屋的中间墙体打通，以及拆除部分卫生间等情形，且租赁结束后卫生间以及拆除的墙体不予恢复原样，拆除部分由被上诉人自行解决。 二审查明的事实与一审法院一致。 本院认为，一审法院在综合分析全案证据的基础上对双方均存在违约等情形进而做出的判定，有事实基础和法律依据，并无不当。双方租赁合同中明确约定未经被上诉人同意，上诉人不得改变房屋的结构和用途，被上诉人二审中提交的书面证人证言不能对此形成有效对抗。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1300元，由上诉人负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 樊清维 审 判 员 韩静威 审 判 员 盖秀红 二〇二〇年五月二十五日 法官助理 杨学军 书 记 员 郝镜颖