辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终5204号上诉人（原审原告）：沈阳信和嘉业房地产开发有限公司，住所地沈阳市皇姑区陵东街135号。法定代表人：李世新，该公司总经理。委托诉讼代理人：王利侠，男，1988年3月18日出生，汉族，该公司工作人员，住所地沈阳市皇姑区。被上诉人（原审被告）:张晓红，女，1970年10月3日出生，住所地沈阳市大东区。被上诉人（原审被告）:周军，男，1973年11月12日出生，住沈阳市皇姑区。上诉人沈阳信和嘉业房地产开发有限公司（以下简称“信和嘉业公司”）因与被上诉人张晓红、周军商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2018）辽0105民初4358号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月31日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。信和嘉业公司上诉请求：1.判令被上诉人配合办理解除买卖合同备案登记手续及预告登记注销手续；2.依法撤销一审判决第三项，改判为上诉人在扣除违约金后返还被上诉人首付款；3.上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、双方签订的《商品房买卖合同》已明确约定上诉人在合同解除后应配合办理买卖合同登记注销手续，一审法院驳回上诉人该项诉讼请求，于法无据。二、一审判决忽视了违约金扣除问题。张晓红、周军经传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。信和嘉业公司向一审法院起诉请求：1、请求贵院判令解除原、被告双方签署的《商品房买卖合同》（编号：E1704078410），判令被告配合办理解除买卖合同备案登记手续及预告登记注销手续；2、判令被告向原告支付违约金109817.2元；3、判令被告因承担第2项诉求中的金钱给付义务于原告应向被告返还的购房款中直接扣除；4、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年5月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》（编号：E1704078410），原告将其开发建设的位于沈阳市皇姑区房屋（建筑面积为73.88平方米）,以每平方米7432.1332元价格出售给被告，房价款为549,086元。采取按揭贷款方式付款，贷款金额为43万元，买受人应在签署本合同当日向出卖人支付商品房总价款的21.69%（即人民币119,086元），作为首付款，剩余房款由买受人自行向银行或公积金贷款机构申请贷款方式支付，关于逾期按揭贷款的具体约定为“买受人逾期办理按揭贷款手续的则每逾期一日，买受人应按该商品房总房款万分之五的标准向出卖人支付违约金，逾期超过10日，出卖人有权解除买卖合同，买受人应向出卖人支付该商品房总房款百分之二十的违约金，出卖人在直接扣除违约金后将剩余款项无息退还买受人”。合同签订后，被告于2017年3月20日向原告交付首付款119,086元，被告逾期未办理按揭贷款，双方就此问题协商未果，故原告起诉来院，被告经依法传唤未到庭，未提出答辩意见，属于放弃诉讼权利的行为，依法进行了缺席审理。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告所签订的《商品房卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为合法有效。关于合同是否应予解除的问题。依据合同约定被告作为买受人剩余房款逾期超过10日未向银行或公积金贷款机构申请贷款，出卖人有权单方解除合同，本案被告至今并未向银行或公积金贷款机构申请贷款，故原告主张解除《商品房买卖合同》的请求符合法律规定，予以支持。关于注销备案合同及预告登记的问题。办理合同的备案及预告登记目的是规范商品房预售市场，维护买房人的权益，有效遏制一房多卖的非法行为，是行政机关的管理手段。是否注销备案合同及预告登记应由行政机关予以决定，故原告该项请求不予支持。关于原告主张被告应支付解除合同违约金109,817.2元并返还被告所交购房首付款119,086元的请求,依据合同约定“逾期超过10日，出卖人有权解除买卖合同，买受人应向出卖人支付该商品房总房款百分之二十的违约金，出卖人在直接扣除违约金后将剩余款项无息退还买受人”。该涉案房屋总价款549,086元，即解除合同违约金为549,086元×20%＝109,817.2元。原告主张被告应支付解除合同违约金109,817.2元，予以支持，关于原告同意返还被告所交购房首付款119,086元的请求，符合法律规定，予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决：一、解除原告沈阳信和嘉业房地产开发有限公司与被告张晓红、周军于2017年5月28日签订的编号为E1704078410号《商品房买卖合同》；二、被告张晓红、周军于本判生效后十日内一次性向原告沈阳信和嘉业房地产开发有限公司支付解除《商品房买卖合同》违约金109,817.2元；三、原告沈阳信和嘉业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还被告张晓红、周军购房首付款119,086元；四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2496元、保全费3265元、公告费700元均由被告张晓红、周军承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，双方《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议第十条登记备案的注销中第1项约定：“如买卖合同在办理完备登记后被解除或终止的，则买受人应自买卖合同被解除或终止之日起10日内与出卖人共同到房地产主管部门办理买卖合同的注销手续”等其他违约责任承担内容。本院认为，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案二被上诉人经一、二审法院传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃了相应的诉讼权利，本院依法进行了缺席审理。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。上诉人信和嘉业公司与被上诉人张晓红、周军签订的《商品房买卖合同》及补充协议系各方当事人真实意思表示，内容并未违反法律行政法规强制性规定，应为有效，各方均应按合同约定全面履行各自的权利义务。现二被上诉人未按照合同履行办理贷款的义务，上诉人享有合同约定解除权，一审法院判令支持上诉人提出的解除合同的诉讼请求，理由充分，并无不当，本院予以确认。关于上诉人提出请求判令被上诉人配合办理解除买卖合同备案登记手续及预告登记注销手续的主张，根据双方《商品房买卖合同》补充协议第十条的约定，“如买卖合同在办理完备登记后被解除或终止的，则买受人应自买卖合同被解除或终止之日起10日内与出卖人共同到房地产主管部门办理买卖合同的注销手续。”该项约定具体明确，且为平等主体之间订立合同的真实意思表示，符合交易惯例，在本案双方均未提供任何证据证明涉诉房屋存在不具备办理解除买卖合同备案登记手续及预告登记注销手续的条件，或者行政机关拒绝给予办理的情形下，一审法院仅以该项主张应由行政机关予以决定而未予支持，有失妥当。根据本案事实及双方合同约定，本院对于上诉人提出的该项上诉主张，予以支持。关于上诉人提出请求撤销一审判决第三项，改判为上诉人在扣除违约金后返还被上诉人首付款的主张，一审法院已经查明买卖双方在《商品房买卖合同》补充协议中对于合同解除后“出卖人在直接扣除违约金后将剩余款项无息退还买受人”的约定，但在判决主文中未依此作认定，亦属不当，本院依法予以调整为，上诉人应将扣除违约金后将剩余款项即119,086元-549,086元×20%＝9268.8元退还给二被上诉人。综上所述，信和嘉业公司的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持沈阳市皇姑区人民法院（2018）辽0105民初4358号民事判决第一项，“解除原告沈阳信和嘉业房地产开发有限公司与被告张晓红、周军于2017年5月28日签订的编号为E1704078410号《商品房买卖合同》”；二、撤销沈阳市皇姑区人民法院（2018）辽0105民初4358号民事判决第二、三、四项；三、张晓红、周军于本判决发生法律效力后十日内协助沈阳信和嘉业房地产开发有限公司撤销位于沈阳市皇姑区房屋的合同备案及预告登记（登记证明号0181459）；四、沈阳信和嘉业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内返还张晓红、周军扣除违约金后的剩余首付款9268.8元；五、驳回各方其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2496元，保全费3265元，公告费700元，二审案件受理费2496元，公告费300元，均由张晓红、周军负担。本判决为终审判决。审判长  贾宏斌审判员  姜会军审判员  韩彩霞二〇二〇年五月十一日法官助理刘冰青书记员张潇元本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。