黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑06民终470号上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：王萍，女，汉族，1982年7月18日出生，大庆油田有限责任公司第二采油厂第一作业区职工，住黑龙江省大庆市让胡路区。委托诉讼代理人：史景慕，黑龙江天地人和律师事务所律师。被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：李劲松，男，朝鲜族，1969年1月1日出生，中石油华东设计院有限公司职工，住山东省青岛市市南区。委托诉讼代理人：李迪，黑龙江海天庆城（大庆）律师事务所律师。上诉人王萍因与被上诉人李劲松房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆市让胡路区人民法院（2019）黑0604民初6032号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案采用线上调查的方式进行了审理，上诉人王萍的委托诉讼代理人史景慕及被上诉人李劲松的委托诉讼代理人李迪参加了线上调查。本案现已审理终结。王萍上诉请求：一、撤销黑龙江省大庆市让胡路区人民法院（2019）黑0604民初6032号民事判决书第一项，改判王萍给付李劲松购房款16,280元；二、二审的全部诉讼费用由李劲松承担。事实与理由：一审认定事实错误。一审法院认为二手房屋买卖的价值按套计算整体估价为89万元，违背日常交易习惯、也违背了公平交易规则。王萍与李劲松于2015年1月6日签订的《存量房屋买卖合同》中第二条明确约定李劲松向王萍出售的房屋面积为143.29平方米，房屋总价款为89万元，按面积和价款折算每平米售价为6,211.18元。结合该合同条款可以看出王萍与李劲松之间认可出售房屋面积为143.29平方米，进而认可总价款为89万元，并且王萍在签订合同时并不知道实际交付的房屋与合同约定之间存在1.59平方米的价差，否则也不可能认可房屋的总价款为89万元。2019年9月23日，王萍与李劲松去办理房屋过户登记，当天出具的欠据中的内容是房屋中介公司预先打好的，因为李劲松知道王萍着急办理不动产登记手续，和中介一起要求王萍签署欠据，否则不为王萍办理房屋登记，王萍在迫于无奈的情况下才签订的欠据。本案一审中王萍未给付部分的房屋价款正是王萍扣留的1.59平米的面积差（对应的房款）和相应的违约金，这也足以证实王萍想要主张房屋面积差，但在李劲松及中介的要求下为了办理房屋登记，在迫于无奈的情况下才签订的欠据。依据合同法第一百一十一条规定，“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”买卖合同司法解释第二十三条规定“标的物质量不符合约定，买受人依照合同法第一百一十一条的规定要求减少价款的，人民法院应予支持。当事人主张以符合约定的标的物和实际交付的标的物按交付时的市场价值计算差价的，人民法院应予支持。价款已经支付，买受人主张返还减价后多出部分价款的，人民法院应予支持。”王萍与李劲松之间签订的《存量房屋买卖合同》是双方当事人之间真实意思表示，不存在违反法律、行政法规等强制性规定，属于有效的合同，双方应当按合同条款履行，但李劲松交付房屋的实际面积与合同约定之间存在1.59平方米面积差，应当认定李劲松瑕疵履行，依据上述法律规定，李劲松应当承担瑕疵履行的违约责任，在房屋总价款范围内扣除1.59平方米的价款。但一审法院认为本案属于二手房买卖，房屋的价值按套计算整体估价为89万元，是违背日常交易习惯、也违背了公平交易规则。日常交易中由于房屋的价值高昂，买卖双方对于买卖房屋的面积、价格、坐落、位置等细节都非常慎重，几平米的差距房屋价款差额会达到数万元之多，在此种交易环境下不可能存在按套购买房屋一说，如果按照一审法院的认定房屋按套购买，出卖人交付的房屋面积差额达到10平米或者更多，买受人也要按合同约定的89万元交付购房款，是违背公平交易规则的，而且合同中已经对房屋面积进行约定，也可以看出签订合同时双方的总价款是依据出售房屋的面积得出来的，如果房屋是按套出售的话，合同中就应当直接写明房屋坐落和总价款，不用单独约定房屋的面积。正因为如此，结合王萍与李劲松的合同条款中对面积的约定，可以看出双方当事人在签订合同时对于房屋的面积进行了充分考量后，得出的房屋总价款为人民币89万元，并非是一审法院认定的二手房屋买卖对房屋的面积在所不计，均是按一套房屋的定价出售。该认定结果严重脱离日常生活，也干涉了交易的公平原则。综上，一审人民法院认定的事实及适用法律均有错误，而且人民法院的判决具有指引性，该判决结果必然会影响之后案件的裁决结果，恳请二审法院查明案件事实，依据法律作出公允的判决。李劲松辩称，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，二审法院应当予以维持原判，驳回王萍的上诉请求。一、关于房屋的计价问题。首先，本案涉案房屋并不是开发商同购房者签署的一手房买卖合同，并非以单价面积作为计价方式，而是以整套房屋总价计价方式进行计算和认定，这是基本的生活习惯认定，无需举证。其次，王萍说因为合同中体现了房屋的面积，所以房屋应当按面积单价计价，那么合同中明确载明了房屋出售总价为89万，所以按照王萍的理论，更应该按照总价进行计价。再次，王萍说因为面积差的房款未付，所以恰恰证明王萍想主张房屋价差。这是王萍用违法行为进行的循环论证，系陈述矛盾。第四、王萍口口声声说合同应当按照单价计价，那么为何合同上就房屋单价没有约定，只约定了总价。最后，王萍提出的各项法律依据均不适用（于）本案，因为本案系双方约定明确，不属于无约定或约定不明。所以，王萍通篇所述的房屋计价问题，不仅没有事实和法律的依据，最重要的是，房屋如何计价根本不是本案的焦点，也不是王萍承担付款责任的主要依据。二、关于欠据的问题。王萍在一审庭审中对如下事实进行了认可：双方于2015年1月3日签订《存量房屋买卖合同》，此时双方约定89万房款及王萍所说的房屋面积等问题。同年2015年7月31日，王萍对房屋进行接收并使用，此时王萍对房屋面积等现况完全知悉了解，四年后即2019年9月23日，双方办理过户手续，当日王萍再次为李劲松出具欠据，承诺欠付的20万于2019年10月11日一次性付清。所以，房屋究竟如何计价并不是案件的焦点，上诉状中的种种陈述也无甚意义。王萍在接收使用房屋并完全知悉房屋面积等问题后四年时间中并未向李劲松主张过任何房款、面积的异议，更重要的是，在过户当天还为李劲松出具欠据、不仅没有对其所谓的面积差及租金等问题进行说明，而且对欠付的房款再次进行承诺及确认。说明王萍对该房屋存在面积差这一事实一直完全认可。王萍一直无法正视其出具的欠据问题，上诉状中所谓的迫于无奈不知从何说起。如果王萍认为其亲笔签名并积极认可的欠条存在违反法律规定的情形，可以向人民法院主张撤销无效，否则必须履行。故王萍最后出具的欠据是对合同中房屋价款的确认，是对房屋面积存在瑕疵的认可，是对案涉应付房款的约定和承诺，是王萍对房屋买卖合同的进一步确认，王萍没有证据将其撤销或确认无效的情况下，应当按照约定履行还款责任。李劲松向一审法院起诉请求：一、王萍给付购房款26,156元及违约金1万元；二、诉讼费用由王萍承担。王萍向一审法院提出反诉请求：一、李劲松给付租金10,500元；二、李劲松承担案件反诉费用。一审法院认定事实：2015年1月3日，李劲松、王萍签订《存量房屋买卖合同》一份，约定李劲松将位于大庆市××区唐人中心××楼××单元××室房屋卖给王萍，房屋建筑面积143.29平方米，总价款89万元，王萍预付首付款69万元，李劲松应于2015年1月6日前将房屋交付王萍，并配合王萍办理公积金贷款。大庆昆仑唐人商业投资有限公司于2015年7月31日将房屋直接交付王萍使用。2019年9月23日李劲松将房屋不动产权证书办理至自己名下，次日协助王萍将房屋不动产权证办理至王萍名下。2019年9月23日，王萍给李劲松出具欠据，写明：王萍由于购买昆仑唐人房屋，总价款89万元，已经给付69万元，尚欠20万元未付，承诺2019年10月11日前一次性付清。王萍于2019年10月10日通过银行转账支付李劲松173,844元。另查明，李劲松与大庆昆仑唐人商业投资有限公司于2012年12月4日签订《商品房买卖合同》，李劲松购买昆仑唐人中心开发的位于大庆市××区唐人中心××楼××单元××室房屋，房屋总价款为876,535元。昆仑唐人中心于2015年7月31日交付使用，同时根据合同约定，昆仑唐人中心退还李劲松面积差价款9726元及延期交房违约金19,108元。一审法院认为，李劲松、王萍签订的《存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，双方应当按照合同约定履行各自义务。关于李劲松请求王萍支付购房款26,156元的诉讼请求，根据《存量房屋买卖合同》及王萍出具的欠据，可以认定王萍承诺于2019年10月11日前付清尾款200,000元，王萍应当按照约定给付李劲松该款。关于王萍的两点抗辩意见，第一，王萍抗辩因《存量房屋买卖合同》中房屋建筑面积与不动产权证实际建筑面积不符，因此要求扣减面积差价款，对此一审法院认为，双方《存量房屋买卖合同》系二手房买卖合同，房屋价款非按照面积单价乘以面积进行计算，而是整体估价89万元，合同中也并未对面积差进行明确约定，且王萍于2015年7月31日从昆仑唐人中心收房时便明确知道此房屋存在面积差，但一直居住至今，王萍2019年9月23日给李劲松出具欠据时亦未对面积差提出异议，更未在未付款中注明需要扣减面积差款，王萍出具欠据的行为可以视为其对购买房屋存在面积差的默认，现李劲松已经履行完合同义务，交付房屋并配合办理不动产权证书，王萍应当按照欠据的约定，支付李劲松剩余的购房款，一审法院对王萍该项抗辩，不予支持。第二，王萍抗辩应当扣减昆仑唐人中心给付李劲松的延期交房违约金，根据合同相对性原则，李劲松与昆仑唐人中心之间《商品房买卖合同》中约定的权利、义务，对王萍无约束力，而李劲松、王萍的《存量房屋买卖合同》中并未对延期交房进行约定，根据庭审中王萍陈述可知，王萍对昆仑唐人中心延期交房是明知的，如果其租房居住，应当第一时间告知李劲松并与李劲松协商未按期交房如何处理，但王萍一直未提出异议，且王萍给李劲松出具尾款欠据时也未在房屋尾款中写明应当扣除延期交房违约金，故现王萍提出应当扣减延期交房违约金，并由李劲松赔偿其租金损失，既无事实依据，也无法律依据，一审法院对其抗辩及反诉请求，不予支持。关于李劲松要求王萍给付10,000元违约金的诉讼请求，因王萍依照合同约定及欠据约定按时给付863,844元房款，已经履行合同约定的主要义务，虽有余款26,156元未及时支付，构成违约，但李劲松主张的违约金亦过高，一审法院依法予以调整，以王萍未付购房款26,156元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，给付自2019年10月11日王萍应付房款之日起至王萍实际付款之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、王萍于判决生效之日起五日内给付李劲松房款26,156元并支付违约金（按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算自2019年10月11日起至王萍实际付款之日止）；二、驳回王萍的反诉请求。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费352元，由李劲松承担97元，王萍承担255元；反诉案件受理费32元，由王萍承担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中王萍上诉称其于2019年9月23日出具的欠据系在被胁迫的情况下签订的，但其并未提交证据证实。依据该份欠据，王萍承诺尚欠李劲松的购房款20万元于2019年10月11日之前一次性付清，但王萍并未按照该约定付清余款，因此，李劲松起诉要求王萍付清购房余款的诉讼请求具有事实及法律依据。王萍上诉称李劲松交付的房屋与双方签订的《存量房屋买卖合同》中约定的房屋存在1.59平方米的面积差，李劲松属于瑕疵履行。对此本院认为，按照日常交易习惯，二手房屋买卖的价格往往以套作为单位进行整体估价，另外王萍已于2015年入住该房屋，在2019年9月23日王萍向李劲松出具案涉欠据时，并未对面积差提出异议，更未在付款时注明需要就存在的面积差扣减相应款项，王萍出具欠据的行为可视为其对购买的房屋存在面积差已经予以认可。综上所述，上诉人王萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王萍负担。本判决为终审判决。审判长  周铁峰审判员  杨社娟审判员  赵 博二〇二〇年五月二十九日此件与原本核对无异法官助理邢智超书记员王晓萍附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。