北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终5410号上诉人（原审被告）：北京天顺园饮食娱乐中心，住所地北京市顺义区仁和地区陶家坟村南。法定代表人：徐艳生，总经理。委托诉讼代理人：李绍芃，男，北京天顺园饮食娱乐中心法律顾问。被上诉人（原审原告）：中北华宇建筑工程公司，住所地北京市顺义区顺通路38号。法定代表人：孟金生，总经理。委托诉讼代理人：曹达，男，中北华宇建筑工程公司法务。北京天顺园饮食娱乐中心（以下简称天顺园）因与被上诉人中北华宇建筑工程公司（以下简称中北华宇）租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初23869号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。天顺园上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判驳回中北华宇的一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由中北华宇承担。事实和理由：一、一审法官对天顺园开庭前提交的可能影响本案走向和定性的有利于天顺园的证据有的视而不见，有的干脆不予质证，对天顺园提供的书证、音频证据和视频证据均未予以质证。一审开庭时，一审法官对中北华宇提供的与本案租赁合同无关的中北华宇与天顺园中心关系的证据给予了整个庭审百分之百质证，而对天顺园提供的李某1等两位证人的出庭作证证明：因中北华宇通知天顺园拆迁不能营业、拆迁后又不收租金，十年没人收租金，十年内中北华宇也未按双方租赁合同维修房屋，因中北华宇2009年6月拆迁，拉走了他们用于出租的物品，遣散了天顺园的员工，导致双方租赁合同实际终止，而中北华宇建筑工程公司又不派人看护有水井、锅炉、变压器、高压罐等危险物品的涉诉场地，天顺园在无法经营的情况下只能派人看护的事实，判决书只字未提。天顺园的代理人一审庭审中向审判长提出中北华宇的证据全质证了，我们的证据为何全没质证？一审主审法官只说了一名句“我看看吧”了事。二、一审庭审中，中北华宇对其调取的与本案无关的天顺园与中北华宇的关系用了大量的庭审时间描述（其真实目的是想在今后的拆迁中独吞拆迁款埋下伏笔），一审法官对此不予制止，而对天顺园提出上述事实视而不见。天顺园提到因拆迁双方合同实际终止的事实时，主审法官说：“中北华宇承认2009年6月拆迁的事实”就把天顺园挡了回去。中北华宇确实当庭承认的2009年6月因拆迁导致天顺园无法营业的事实，但判决书对此只字未提。三、天顺园认为本案实际为租赁合同纠纷的案件。原来中北华宇上门收取天顺园租金，自2009年6月后就不收了。2009年6月前涉诉场地都是由中北华宇维修，而此后10年中北华宇从未维修过。中北华宇声称天顺园是其下属企业，也认可天顺园被拆迁的事实，那么下属企业因拆迁无法经营，又看护待拆场地，为何中北华宇自2009年6月至2018年前8月既不收租金也没有谈过租金一事。双方合同已经实际终止，租金从何谈起。四、综上所述，因2009年6月涉诉场地拆迁的不可抗力因素，且双方合同被收走，同时陶家坟村委会也终止了中北华宇的租赁合同，因拆迁导致中北华宇的工人被遣散，天顺园原租用的中北华宇物品被中北华宇拉走，从2009年6月后中北华宇不收租金，不是天顺园不交。自2009年6月开始，中北华宇亦未按约定修过房屋，双方合同实际终止。在2009年6月陶家坟大队已终止与中北华宇合同，租金停收，中北华宇再向天顺园收取租金即为不当得利，故天顺园不同意中北华宇的一审全部诉讼请求。中北华宇辩称：同意一审判决，不同意天顺园的上诉请求。第一，原审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持。1.双方之间存在租赁合同关系，租赁合同合法有效。2.天顺园提供的书证、音频证据、视频证据均已经经过质证，天顺园提供的书证、与李某2通话记录、场地视频同本案事实不具有关联性。3.天顺园提供的两名证人证言，中北华宇均已认可，其证人一证明天顺园场地由天顺园实际控制管理，未经其法定代表人徐艳生的同意不允许其他人入内。证人二证明2009年之前一直给中北华宇支付租金，2009年之后未曾支付。天顺园提供的证人证言证明了天顺园租期到期后仍占用场地的事实，以及未向中北华宇支付租金的事实，构成对中北华宇诉讼请求的自认。第二，原审法院适用法律正确，程序合法，天顺园的上诉请求不能成立。1.一审法官先后多次开庭，并且依照天顺园的要求调取了相关的证据。2.天顺园庭审过程中大多数主张均没有证据证明，且一直围绕2009年拆迁事实进行口头答辩。2009年的拆迁已经是历史事件，中北华宇对此予以认可。但是此事件与中北华宇诉讼请求不具有关联性，该场地至今仍被天顺园占据，其法定代表人要求中北华宇支付拆迁补偿款后方能腾退，没有任何法律依据。中北华宇既不是拆迁主体，也不具有对天顺园的拆迁补偿义务。实际上是天顺园法定代表人认为拆迁补偿款为其个人所有利益，因此在2009年以后要求中北华宇予以拆迁补偿，不进行实际经营，且拒绝腾退场地。3.天顺园作为独立法人，应当自主经营，自负盈亏。天顺园及其代理人一直错误地将天顺园认定为其法定代表人徐艳生的个人财产，在一审中提出天顺园是徐艳生的个人财产的主张，并以此为基础向中北华宇提出各种要求。徐艳生始终明知天顺园为中北华宇的全资子公司，而其代理人在中北华宇出具工商档案后才知晓，并且在庭审中主张中北华宇提供的工商档案系伪造，对真实性不予认可，中北华宇对此不予认可。4.天顺园与中北华宇租赁合同到期，天顺园腾退场地并不因陶家坟与中北华宇之间的合同关系而受到影响。同时，陶家坟与中北华宇约定如无特殊事由，租赁合同自动续期。租赁关系为民事关系，其终止应当由双方协商，陶家坟村委会无权单方面解除合同。综上，请求驳回天顺园的上诉请求。中北华宇向一审法院起诉请求：1.请求判令天顺园支付租金300万元、场地占用费30万元及违约金58.4550万元；2.诉讼费由天顺园方负担。一审法院认定事实：1998年9月5日，中北华宇（甲方）与顺义县大孙各庄通达建材商店（乙方）（以下简称通达建材）签订《财产租赁合同》约定，自1998年9月5日起中北华宇将租赁的财产（中北华宇招待所及设备财产）交付承租方使用至2018年9月19日收回。双方协商，乙方每年向甲方交税金二十五万元整；租赁期间租赁财产维修保养的一切费用均由乙方承担，如乙方在租赁期间对现有设施需要改建必须经甲方同意后方可进行，未经甲方同意私自改建的，乙方应按损失情况照价赔偿；乙方必须在天顺园饮食娱乐中心营业执照范围内经营，甲方并允许乙方经营其它合法活动，如乙方在承租期间进行违法活动一切后果由乙方负法律责任。根据中北华宇提供的北京市工商行政管理局的登记信息显示，1998年9月，中北华宇投资成立了天顺园，天顺园为集体所有制企业，受中北华宇的领导，法定代表人为徐艳生。1999年6月6日，中北华宇（甲方）与天顺园（乙方）签订《补充协议》约定，天顺园在原有设施的基础上增加娱乐，饮食项目；新增房屋的土建和装修一切费用由中北华宇投资，饮食、娱乐室内设施的增加由徐艳生负责开支；一九九九年十月一日开始，经营者徐艳生在原有每年上交中北华宇25万元的基础上增加5万元，总计每年上交租金30万元；经营期间，房屋在使用过程中的维修费用由中北华宇负责。室内设施的维修、增添、改造等费用均由徐艳生负责开支。一审庭审中，双方均认可通达建材与天顺园租赁和使用的场地相同，都是中北华宇的招待所；自1999年至2009年期间均是以天顺园的名义按照每年30万元的标准向中北华宇交纳的租金。中北华宇称中北华宇最初和通达建材签订《财产租赁合同》是因为当时意识不强，建材商店不能作为工商户签订合同，所以后来才投资成立天顺园并和其签订《补充协议》，天顺园是中北华宇招待所实际的租赁方。天顺园称通达建材在后期就不再经营了。天顺园称2009年6月，因租赁场地涉及拆迁，天顺园接到中北华宇负责拆迁实务的副总李某2的通知，让天顺园立即停止业务，终止双方的财产租赁合同和补充协议，清点物资。但其后由于中北华宇的过错导致拆迁没有完成，天顺园也因此停业。经查，自2009年7月开始，天顺园停止向中北华宇交纳租金，徐艳生安排专人看守租赁场地和设施，由天顺园发放工资，未经徐艳生同意，其他人无法进入租赁场地。一审审理过程中，天顺园申请法院向北京顺义科技创新集团有限公司调取2009年6月中北华宇和天顺园两家各自的房屋和物品拆迁清点清单和评估报告。经法院调查询问，北京顺义科技创新集团有限公司没有上述清点清单和评估报告。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供相应证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。中北华宇虽与通达建材签订《财产租赁合同》，但涉诉的租赁土地及财产一直由天顺园实际使用并由天顺园向中北华宇交纳租金，且2009年之前通达建材就已经不再经营，故天顺园是该案的适格被告。天顺园称2009年因租赁场地涉及拆迁，中北华宇通知其立即停止业务，终止双方的财产租赁合同和补充协议，并表示免除其租金，但中北华宇对此并不予认可，天顺园也未提交充分证据予以证明。故天顺园所称双方租赁合同已于2009年解除与事实不符。经查，自2009年6月之后，天顺园再未向中北华宇交纳租金，但该涉诉租赁场地及财产一直由天顺园控制占用。双方签订的租赁合同于2018年9月19日到期，合同到期后，双方并未签订新的租赁合同。对于租赁的场地及房屋天顺园应予以腾退。另，天顺园是否实际使用该土地进行经营活动不构成其免交租金的抗辩理由。合同到期后，天顺园继续控制占有涉案场所及房屋，故仍需支付相应占用费。法院参照合同约定的租金标准，酌定天顺园给付中北华宇场地占用费300000元。天顺园在合同履行期间，长期未向中北华宇支付租金，构成违约，但《财产租赁合同》中约定的违约金标准过高，法院依据天顺园违约情况酌定为200000元。据此判决：一、北京天顺园饮食娱乐中心给付中北华宇建筑工程公司拖欠的租金三百万元、场地占用费三十万元及违约金二十万元（于判决生效后十日内履行）；二、驳回中北华宇建筑工程公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。天顺园提交证据：2018年8月27日中北华宇出具的施工现场检查情况通知书，该通知书加盖了中北华宇的公章，证明锅炉一直没有使用，在2018年的时候被中北华宇公司拉走了。中北华宇发表质证意见称：施工现场检查情况通知书天顺园本应可以在一审提交，但天顺园在一审时没有提交，不属于二审新证据，关联性不认可，不清楚通知主体是否明确的是针对天顺园，即使上面明确是通知到了天顺园，拉走锅炉的事情也不能实质影响到经营和租赁关系的解除，与本案没有关联性。本院经审查认为，中北华宇未否认上述证据的真实性，本院对其真实性予以确认，但其不能否认本案待证事实即天顺园是否应当支付租金，故对其证明目的不予采纳。中北华宇提交新证据：证据一，北京市房屋估价勘察表，证明房屋属于中北华宇；证据二，非住宅现场调查表四张，证明承租人是中北华宇的法定代表人，第四张调查表备注了房屋的历史来源：“最早华伦斯态土石方有限公司是否有合同早已不清楚，现单位是中北华宇建筑工程公司，当时华伦斯态已经倒闭，当时华宇接收华伦，给仁和镇50万元替华伦还债，当时没有任何手续证明这块地的使用权，中北华宇建筑工程公司现陈镇长知道这个事”。证据三，租地合同，证明中北华宇对租赁地块有使用权。证据四，天顺园的营业执照和税务登记证，证明天顺园的经济性质为集体所有制。上述材料均是从北京临河经济开发区管理委员会调取的。天顺园发表质证意见称：所有证据真实性、证明目的均不认可。营业执照只验到了2008年，这些材料是中北华宇公司提供的，但是材料上都没有加盖中北华宇的公章，租地合同没有盖章页。虽然证据上有李某2的签字，但是当时的法定代表人是王某。中北华宇称上述材料是从临河开发区调取的证据，一审时天顺园向一审法院申请调取证据，一审法院称没有证据，故不认可中北华宇提交的证据。因为拆迁、断水断电，中北华宇拉走了他们租赁给天顺园的所有能用的物品，造成了天顺园无法经营，相应的损失应该由中北华宇公司承担。10年期间中北华宇公司从来没有提出租金的问题。本院经审查，中北华宇提交的证据一、二、三未能提供原件，真实性无法确认。本院对证据四的真实性及证明目的予以确认。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为：根据查明的事实，1998年9月5日，中北华宇与通达建材签订《财产租赁合同》，约定自1998年9月5日起中北华宇将中北华宇招待所及设备财产交付承租方使用至2018年9月19日。通达建材系个体工商户，经营者为徐艳生。1999年6月6日，中北华宇与天顺园签订《补充协议》，约定天顺园使用上述招待所及设备财产，经营者徐艳生在原有每年上交中北华宇25万元的基础上增加5万元，故《补充协议》应当视为中北华宇与通达建材的经营者徐艳生合意变更天顺园为《财产租赁合同》的签订主体。《财产租赁合同》及《补充协议》是中北华宇与天顺园之间的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。根据双方共同确认的事实，2009年6月，涉案场地发生拆迁事宜，但未能签订拆迁协议及发生拆迁事实。因此，对于天顺园上诉提出因发生拆迁双方租赁合同终止的上诉意见，与事实不符，本院不予采纳。后，天顺园未再向中北华宇支付租金。关于未支付租金的原因，天顺园主张系中北华宇通知天顺园拆迁不能营业、中北华宇不收租金、中北华宇拉走了经营物品以及涉案场地断水断电等因素。对此，中北华宇不予认可。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。天顺园未能就其上述主张提供证据证明，一审法院据天顺园调查取证申请，亦未能取得天顺园于2009年交出经营物品的事实。因此，本院对于天顺园未支付租金的抗辩事由不予采纳。结合天顺园自认涉案场地一直由其安排专人看守，并未交付给中北华宇的事实，本院认为，2009年6月后天顺园一直占用涉案场地，并不存在解除或终止合同的事实，因此，天顺园仍应按照合同约定支付租金以及合同到期后的占有使用费。天顺园未按期交纳租金，构成违约，还应依据合同约定支付相应的违约金，一审法院酌定相应的违约金标准，并无不当，本院予以维持。关于天顺园上诉提出其提交的部分证据未予以质证的问题，经查，一审举证质证环节散见于几次开庭笔录中，《陶家坟村拆迁补偿安置实施方案》未予以质证，程序上存在瑕疵，但一审判决未将该证据作为定案的依据，不属于严重违反法律规定的情形。综上所述，天顺园的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34800元，由北京天顺园饮食娱乐中心负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张玉娜审 判 员 沈 放审 判 员 贾 旭二〇二〇年五月三十一日法官助理 李晓晴法官助理 贾云航书 记 员 陈 玥