广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5011号上诉人（原审原告）：张怡玲，女，1982年8月31日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：陈彩焕，广东华科律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州黄沙铁路房地产开发有限公司，住所地：广东省广州市荔湾区多宝路13号首层。法定代表人：冼岩，职务：执行董事。委托诉讼代理人：李靖飞，男，该司职员。被上诉人（原审被告）：朱各亮，男，1977年12月24日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。被上诉人（原审被告）：广州市国光置业有限公司，住所地：广东省广州市天河区庆亿街3号1701房自编之A。法定代表人：彭文财，职务：总经理。上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：黄其伟，北京德恒（广州）律师事务所律师。上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：曾丹，北京德恒（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东南光建筑工程有限公司，住所地：广东省梅州市丰顺县汤坑镇湖下开发区铜湖路22-23号。法定代表人：李博洪，职务：总经理。委托诉讼代理人：邝燕飞，女，该司职员。委托诉讼代理人：李艳青，女，该司职员。上诉人张怡玲因与被上诉人广州黄沙铁路房地产开发有限公司（下简称黄沙公司）、朱各亮、广州市国光置业有限公司（下简称国光公司）、广东南光建筑工程有限公司（下简称南光公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初5026号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张怡玲上诉请求判令：1.撤销原审判决，将本案发回重审或改判如下：（1）解除张怡玲与朱各亮及国光公司签订的编号为2017100101号的《存量房认购协议书》（下简称《协议书》）及编号为20171101C12208号的《商品房二手交易买卖合同》（下简称《买卖合同》），并解除与南光公司签订的《房屋装修合同》；（2）黄沙公司、朱各亮、国光公司共同连带返还张怡玲支付的购房款2426978元及利息(以2426978元为本金，自2017年12月31日起计算至退还全部购房款之日止，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；（3）黄沙公司、朱各亮、国光公司共同连带返还张怡玲已缴交的物业专项维修基金5220.55元；（4）南光公司向张怡玲返还装修款174018元及利息(以174018元为本金，自2017年11月29日起计算至南光公司退还全部装修款之日止，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；（5）黄沙公司、朱各亮、国光公司对第四项承担共同连带清偿责任；（6）黄沙公司、朱各亮、国光公司共同连带向张怡玲支付购房款一倍的赔偿金2426978元；2.本案诉讼费用由黄沙公司、朱各亮、国光公司及南光公司承担。事实与理由如下：一、《协议书》及《买卖合同》均是黄沙公司负责经办，原审判决仅以黄沙公司不是《协议书》及《买卖合同》载明的签订方而否认黄沙公司是当事方，属于认定事实与适用法律错误。其一，从涉案物业出售时的现状能确定销售方为黄沙公司，具体表现在：第一，从开发主体来看，黄沙公司是涉案物业的开发商。第二，从签订《协议书》及《买卖合同》时物业所处的状态来看，涉案物业由黄沙公司进行预售。第三，从一系列协议的签署来看，均是按商品房交付的规程来处理。其二，在签订、履行《协议书》及《买卖合同》过程中，均是黄沙公司负责与张怡玲沟通、协商、处理。具体表现在：第一，从看房、议价、签约至付款完成，均是黄沙公司销售人员负责安排并与张怡玲进行协商沟通、办理。第二，《协议书》上加盖有“广州黄沙铁路房地产开发有限公司校对章”，可见黄沙公司不仅是涉案物业的销售方，并且知悉涉案物业销售的相关情况。第三，《交楼验收表》的落款单位为黄沙公司，且该《交楼验收表》是由黄沙公司留存并作为其已交楼的证据向法庭提供，可见，黄沙公司是基于销售方的角色履行交楼义务。第四，微信记录证实《买卖合同》是黄沙公司存档并由黄沙公司交付给张怡玲。第五，微信记录证实，对逾期办证、房屋质量维修等事宜均是黄沙公司负责沟通、处理。其三，涉案物业未登记在朱各亮名下，原审判决在否定朱各亮是授权销售的同时又认定朱各亮有权销售，不仅缺乏事实依据，还自相矛盾。《协议书》及《买卖合同》的签订是为了转移涉案物业的产权登记，故仅有对涉案物业享有所有权和处分权的权利人才能签约，否则就成立无权处分行为。涉案物业所在的睿薇御景花园由黄沙公司开发，涉案物业亦登记在黄沙公司名下，朱各亮既不是产权人，也不具备授权且未提任何其能处分涉案物业的证据故其对涉案房屋进行买卖无疑是欺诈、无权处分行为。而黄沙公司作为开发商、产权登记方，一方面朱各亮无权销售却又同意其销售，另一方面却又在否认与张怡玲之间存在合同关系的情况下将涉案房屋交付张怡玲使用，不符合常理且自相矛盾；二、黄沙公司、朱各亮、国光公司逾期办理涉案物业《不动产权证》的行为构成根本违约，张怡玲有权依据《协议书》及《买卖合同》的约定行使解除权。原审判决对《协议书》及《买卖合同》的解释违背了不利格式方解释的原则。2017年10月1日签订的《协议书》第九条约定：丙方(国光公司)确认乙方(张怡玲)符合购买资格，如乙方(张怡玲)不具备购买资格导致合同解除或不能履行的，丙方(国光公司)协助达到乙方(张怡玲)购买并办妥《不动产权证》，自购买550天内还未能办妥《不动产权证》的，乙方(张怡玲)有权退房，丙方(国光公司)配合甲方(朱各亮)将乙方(张怡玲)缴纳的全部房款于甲方申请后60天内一次性退回给乙方，三方所有约定即时解除。张怡玲认为，上述条款确认了张恰玲符合购房资格，不论将来资格是否发生变化，若自认购之日起550天内未仍未办妥产权证，则张怡玲可退房。而朱各亮则认为，张怡玲不具备购房资格而在550天内未办妥《不动产权证》的，张怡玲有权申请退房。由于《协议书》及《买卖合同》均为黄沙公司制作的格式合同，依照合同解释原则的相关规定，在对条款内容理解发生争议时，除了依据诚实信用、合同目的等因素确定张怡玲的真实意思表示外，应当用不利于提供格式条款一方的原则确定本条款的内容，即应作出对张怡玲有利的解释。因此，原审判决直接否定该条款是《买卖合同》的组成部分，进而错误认定《买卖合同》没有约定逾期办证的责任，违反了前述原则。截止2019年5月30日，张怡玲认购涉案物业的时间已届满606天，黄沙公司、朱各亮、国光公司已经违反了《协议书》约定的办证时间，故依据签署合同约定，张怡玲主张解除《协议书》、《买卖合同》等有事实根据和法律依据；三、黄沙公司、朱各亮、国光公司在涉案物业具备办证条件的情况下，不仅未按约定将物业登记过户至张怡玲名下，并且在未告知张怡玲的情况下将涉案物业抵押给第三方，张恰玲依法可解除合同并要求返还已付购房款及利息、支付一倍房款的赔偿金。涉案物业于2018年7月13日登记在黄沙公司名下，即此时物业已具备了转移登记的条件，然而，黄沙公司、朱各亮、国光公司不仅没有通知张怡玲签订《存量房买卖合同》并为张怡玲办理产权登记，反而背着张怡玲将房屋抵押借款，至张怡玲收楼时仍隐瞒抵押借款的事实并拒绝办理不动产证书。黄沙公司、朱各亮将涉案物业“先卖后抵”，违约行为已实际发生，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解除》第八条第一款的情形，构成根本违约。因此，张怡玲解约时要求返还已付购房款及利息、支付一倍房款的赔偿金有充分的事实根据和法律依据；四、《买卖合同》解除时，装修合同同时解除，南光公司应返还装修款及利息。依据《买卖合同》第二条第一款之约定，基于黄沙公司、朱各亮、国光公司的根本违约行为，张怡玲已行使法定及约定的解除权。因此，装修合同理应同时解除，南光公司理应返还装修款及利息。被上诉人朱各亮、黄沙公司共同答辩称：一、张怡玲认为其与黄沙公司之间存在买卖合同关系属于认知错误。黄沙公司并未与张怡玲签订任何合同，张怡玲以涉案2208房是由黄沙公司开发为由，认为其与黄沙公司之间存在买卖关系，是认识上的错误；二、朱各亮与张怡玲签订合同约定出售涉案房屋并无违反法律规定，且房屋已经交付，合同目的可以实现，合同合法有效。虽然涉案房屋是由黄沙公司开发，朱各亮在签约时尚未取得房屋产权，但并不影响朱各亮作为房屋的出卖方签约。双方签订合同时也明确约定涉案房屋状态为预售，张怡玲当时对商品房的销售状态及权属状况非常清楚，明确知悉根据广州市当时政策，暂无法签署《存量房买卖合同》，无法办理该商品房的过户手续。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》【法释(2012)7号】第三条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”张怡玲认为签约时朱各亮没有取得房屋的产权或者处分权，故认定黄沙公司与其存在买卖合同关系，该认知既背离了客观事实，也不符合法律规定；三、张怡玲以逾期办证为由要求单方解除合同，没有依据。其一，张怡玲的两项主张自相矛盾，逻辑不通。张怡玲一方面主张其与黄沙公司之间存在买卖合同关系，另一方面又依据《协议书》和《买卖合同》向朱各亮、国光公司主张权利，该两项主张自相矛盾，逻辑上不能同时存在。按照张怡玲的逻辑，其与黄沙公司之间存在买卖合同关系，并在原审起诉状中认为是黄沙公司授权朱各亮、国光公司代为签署合同，朱各亮是委托代理人，则其与朱各亮之间应不存在买卖合同关系。既然其与朱各亮之间的买卖合同关系不存在，则其主张依据《协议书》和《买卖合同》的约定向朱各亮主张权利，逻辑不通。其二，朱各亮没有违反约定迟延办证，张怡玲以迟延办证为由要求解除合同没有依据。《协议书》第九条约定，如果张怡玲不具备购房资格而在550天内未办妥《不动产权证》的，张怡玲有权申请退房，丙方(国光公司)配合将张怡玲缴纳的全部房款于张怡玲申请后60天内一次性退回给张怡玲，故本条款针对的是购房资格问题所作的约定。事实上，涉案房屋从2018年12月20日起不再限定销售对象，张怡玲具有购房资格，故本条款不适用于一般的办理房产证的时间约定。关于产权证办理，应当按照《协议书》第十一条及《买卖合同》第四条的约定来执行。《协议书》第十条约定在该物业完成室内装修后，由南光公司与乙方(张怡玲)办理房屋交接，在交接前，该单元须取得乙方名下的《不动产权证》，《装修合同》约定南光公司在2018年10月31日前完成房屋装修并移交给张怡玲，张怡玲实际于2018年10月27日收楼，故房屋没有迟延交付。张怡玲未提供证据证明其按时提交了办理资料和证明文件，也没有交清所有购房税费，更没有向朱各亮提出过户要求，而是在诉讼中直接向法院申请财产保全查封了涉案房屋，导致涉案房屋的产权至今不能转移。从2019年7月1日至今，涉案房屋已涂销抵押，房屋登记产权人黄沙公司明确表示愿意配合朱各亮、国光公司将房屋产权转移登记到张怡玲名下。在房屋已经确权能够过户的情况下，由于张怡玲自身行为导致未能办理过户手续，责任在于张怡玲，张怡玲引用《协议书》第九条，认为朱各亮应在550天内办妥《不动产权证》，属于认知错误。对于非因购房资格产生的迟延办证的违约责任，买卖双方实际并无约定，但至少在2019年7月1日起，除张怡玲申请查封外，涉案房屋过户到张怡玲名下不存在任何障碍。鉴于涉案房屋房款已支付，房屋已交付，产权可以过户，合同目的完全可以实现。在此情况下，张怡玲要求单方解除合同，既没有合同和事实依据，也不符合维护交易安全，促进交易和经济发展的合同法基本原则，故其单方解约的请求不应当得到支持；四、张怡玲诉请各项赔偿金、违约金计算无依据。其一，张怡玲无权要求单方解除合同，其要求返还已付房款及维修基金应予驳回。相关维修基金支付到广州市物业专项维修基金管理中心，朱各亮并未收取，即使合同解除，也应由张怡玲向广州市物业专项维修基金管理中心申请退款。张怡玲与朱各亮所签合同并无约定解除合同时朱各亮需按中国人民银行同期贷款利率计付利息。其二，张怡玲适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定要求计付违约金，属于适用法律错误。朱各亮并不是房地产开发企业，其个人与张怡玲签订房屋买卖合同，不适用前述司法解释第一条的规定。虽然涉案房屋曾经被抵押过，但在2019年7月1日原审开庭前早已涂销抵押，不存在房屋买卖交易过户的实质障碍，黄沙公司也同意协助办理过户手续，合同目的可以实现。张怡玲已经实际收楼，房屋产权清晰且可以过户，并无实际损失。张怡玲主张房款一倍的赔偿金，并要求黄沙公司、朱各亮及国光公司承担连带责任没有事实和法律依据。其三，朱各亮并未收取装修款，张怡玲无权要求朱各亮返还装修款。从合同约定及实际履行情况来看，张怡玲的装修款是直接支付给南光公司。朱各亮并未收取其装修款，即使合同解除，朱各亮也不存在返还义务。被上诉人国光公司答辩称：同意朱各亮的答辩意见。另，国光公司作为担保人，按照合同约定，承担保证责任的期限是房屋交接之日，房屋已于2018年10月交付完毕，故国光公司无需再承担任何责任。被上诉人南光公司答辩称：答辩意见与原审意见一致，请求维持原判。张怡玲于2019年6月19日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除张怡玲与黄沙公司、朱各亮及国光公司所签订的编号为2017100101号《协议书》及编号为20171101012208号《买卖合同》，并解除与南光公司签订的《房屋装修合同》；2.黄沙公司、朱各亮及国光公司共同连带返还张怡玲支付的购房款2426978元及利息（以2426978元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率自2017年12月31日起计算至黄沙公司、朱各亮及国光公司返还全部购房款之日止，暂计算至2019年6月19日为171321.05元）；3.黄沙公司、朱各亮及国光公司共同连带返还张怡玲已缴交的物业专项维修基金5220.55元；4.南光公司向张怡玲返还装修款174018元及利息（以174018元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率自2017年11月29日起计算至南光公司退还全部装修款之日止，暂计算至2019年6月19日为13018.72元）；5.黄沙公司、朱各亮及国光公司对第4项诉讼请求承担共同连带清偿责任；6.黄沙公司、朱各亮及国光公司共同连带赔偿张怡玲违约金490098.6元;7.黄沙公司、朱各亮及国光公司共同连带向张怡玲支付购房款一倍的赔偿金2426978元；8.本案的一切诉讼费用（诉讼费51600元、保全费5000元、担保公司收取的担保费7500元）由黄沙公司、朱各亮、国光公司及南光公司承担。原审法院经审理查明：广州市荔湾区誉江路10号、12号、14号、16号之睿薇御景花园，是黄沙公司开发的项目，已办理预售证并完成大确权。前述项目商服类物业自2018年12月20日起不再限定销售对象。2017年9月30日，张怡玲向广州房王商务服务有限公司支付50000元，用于抵扣珠光·御景壹号C1座2201号购房款250000元。2017年10月1日，朱各亮（出售方、甲方）、张怡玲（认购方、乙方）及国光公司（担保方、丙方）签订《协议书》，约定：珠光·御景壹号（睿薇御景花园）C1座2208号，建筑面积49.7195平方米，套内建筑面积36.06平方米，该物业为预售；乙方经实地查勘，已清楚该物业的现状、产权、使用状况及期限。该物业乙方选择一次性付款方式，获得折扣后总交易房价为2376979元。付款计划，1.乙方于签署本认购书时交付定金200000元（首次支付房款时自动转为房款的一部分）；2.乙方于2017年10月18日前支付首期房款1225247元（总房价51%）；3.乙方于2017年12月31日前支付房款1151732（总房价49%）。款项支付至国光公司账户。乙方按前述约定履行付款义务，于2017年12月31日前丙方到珠光·御景壹号签约中心签署《二手买卖合同》或《存量房买卖合同》及其附件。认购书一经签署不得更改，认购书的相关内容将作为其后签署的《存量房买卖合同》的依据。丙方确认乙方符合购买资格，如乙方不具备购买资格导致合同解除或不能履行的，丙方协助达到乙方购买并办妥《不动产权证》，自购买后550天内还未能办妥《不动产权证》的，乙方有权申请退房，丙方配合甲方将乙方缴纳的全部房款于乙方申请后60天内一次性退回给乙方，三方所有约定即时解除。该物业为毛坯交付，时间为2018年5月31日前，各方同意由乙方直接委托南光公司进行室内装修；乙方直接委托南光公司与甲方办理毛坯房交楼手续；该物业完成室内装修后，由南光公司与乙方办理房屋交接，在交接前，该单元须取得乙方名下的《不动产权证书》。乙方清晰知悉该物业未办理初始登记，在甲方取得权属登记后六个月内再由甲方过户到乙方名下，对此乙方无异议。在《二手买卖合同》或《存量房买卖合同》签订后本认购书成为其组成部分，与其具同等法律效力，如有抵触，以《二手买卖合同》或《存量房买卖合同》及其附件约定为准。2017年10月10日，张怡玲（甲方、委托方）与南光公司（乙方、装修公司）签订《房屋装修合同》，约定：甲方委托乙方代为验收涉案房屋、代为办理商品房毛坯交付相关手续，甲方不可撤销地委托乙方按本合同附件2《室内装修设计平面图》及附件3《室内装修标准》附件4室内家电配送清单对该商品房进行装修并由甲方承担相应的责任，承包方式为乙方包工包料。本工程建筑面积为49.7195平方米，装修单价为3500元/平方米，装修总价款为174018元；该装修工程为固定总价包干，上述装修总价款已包括设计、施工、材料、人工、搬卸、清运、面积差异及税金等全部费用。甲方于2017年10月30日前支付装修款87009元，2017年11月30日前支付装修款87009元。甲方应于2018年5月31日前将委托乙方装修的物业移交乙方装修，乙方在2018年10月31日前完成装修工程，但遭遇不可抗力和甲方逾期付款、逾期交楼原因，乙方可据实予以顺延。装修工程完工后，乙方在本合同约定的工期届满前任何时间都可向甲方发出移交通知书，甲方应按移交通知书载明的移交时间对装修工程进行验收并办理交接手续。否则，自移交通知书所载明的移交期限届满之日起视为已实际移交，且视为甲方对装修工程质量无异议。甲方在验收时就装修、装饰、设备等如有异议，应当在验收当天一次性提出书面异议，如经乙方查核问题属实，该等问题均属于本装修工程的质量保修范围，乙方将按合同约定进行保修，甲方不得以此问题拒绝办理验收移交手续，否则，自移交通知书约定的移交期限届满之日起视为实际移交，乙方不承担任何延迟移交责任。甲方委托乙方为甲方购买本单元毛坯房收楼手续，乙方同意代收楼后于2018年10月31日前完成室内装修并移交甲方。2017年11月1日，朱各亮（甲方、卖方）、张怡玲（乙方、买方）及国光公司（丙方、担保方）签订《买卖合同》，约定：甲方出售的涉案房屋，建筑面积49.7195平方米，套内建筑面积36.06平方米，楼宇毛坯交楼时间2018年5月31日，房屋使用性质为办公，目前为预售状态。乙方对该商品房的销售状态及权属情况非常清楚，明确知悉根据广州市现有政策，暂无法签署《存量房买卖合同》，无法办理该商品房过户手续。该商品房按总房价计算，总金额为2450493元，单价为每平方米49286.36元；上述房价未含政府规定的各种税、费及物业维修资金；面积误差无需进行结算，该房价未含精装修，装修款为3500元/平方米，乙方需另行与装修公司签订装修合同，本合同与装修合同不可分割，同时签订，同时生效，其中一份解除、无效、被撤销或终止，另一份同时解除、无效、被撤销或终止。付款方式，第一期在2017年10月18日前支付全部房价款的50%，金额1225247元；第二期在2017年12月31日前支付全部房价款的50%，金额1225246元。乙方按时付清各期房价款的，则享受准时付款折扣97折，折后总成交金额为2376978元。乙方同意向甲方支付的房款由丙方代收，并由丙方代开具房款收据，丙方协助乙方到交易中心缴税处开具房款发票。甲方在交楼时承诺该商品房取得《广州市房地产初始登记告知书》/《不动产权证书》。如遇双方办理《不动产权证》延迟，则甲方交付可据实予以顺延（本合同顺延是指按累计逾期天数相应推迟）。本合同约定的装修标准为毛坯交楼，精装修由乙方直接委托南光公司装修，房屋交接时由甲方、装修公司共同委托“广州珠光物业管理有限公司”代办房屋交接事宜。乙方应在接到“广州珠光物业管理有限公司”发出的交付通知书之日起15日内对该商品房进行验收；乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应当在验收期限届满之日起3日内一次性以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房；第一次提出异议以后，乙方再提出该异议范围以外的其他异议的，甲方不予处理，视为其他异议部分符合交付标准或条件；该商品房的风险责任自收楼通知约定的交楼日起转移给乙方，乙方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，甲方或甲方委托人无须催告，视为乙方已经实际收楼。该商品房由甲方委托丙方办理二手交易过户等相关手续，在取得甲方《不动产权证书》后1个月内，丙方通知乙方签署《存量房买卖合同》及办理《不动产权证书》，由于乙方原因逾期办理的相关责任由乙方承担，丙方预计在乙方签署《存量房买卖合同》及支付契税后30个工作日取得《不动产权证书》。乙方在签订《存量房买卖合同》时，须一次性向丙方提交齐办理房产证的有关资料和证明文件，交清所有购房款、税费；双方均已知悉办理房产证所需资料，甲方及丙方不再另行书面通知；乙方迟延提交的，按照迟交的时间相应顺延办理房产证的时间及相应免除甲方迟延办证的责任。本合同签订后，任何一方不得无故解除本合同，若因任一方单方解除本合同的，违约方应向对方承担本合同总房价款20%的违约金。甲方如未能按本合同规定的期限交房，每逾期一日，甲方需每日按乙方已付房价款万分之一的标准向乙方支付违约金，逾期超过一百八十日后，乙方有权单方解除本合同。丙方对甲方在本合同项下的义务承担担保责任，担保期限至该商品房交接完止。合同双方保证填写的通信地址准确，并能通邮，任何一方通信地址的改变，应立即书面通知对方；如任何一方提供的通信地址不准确或不能通邮，造成邮件投递不能、投递错误或延迟的，所产生的一切责任由其承担；双方的所有通知必须以书面形式为准，本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效。张怡玲依《协议书》和《买卖合同》支付涉案房屋购房款项2376979元和物业专项维修资金5220.55元，并按《房屋装修合同》向南光公司支付装修款174018元。2018年10月27日，张怡玲与广州珠光物业管理有限公司办理涉案房屋交接手续。《交楼验收表》的验收意见载明：1.夹层走廊天花发霉以及房间发霉；2.夹层衣柜门不平，有爆裂、发霉，要求重新换过；3.夹层吊门做工粗糙；4.夹层推拉门做工粗糙；5.电视机背景墙有刮痕；6.局部打胶未处理号，要求重新整改。张怡玲在该交楼验收表中签署“同意收楼”。据广州市房地产档案馆查册显示，2018年7月13日，涉案房屋登记在黄沙公司名下；2019年7月1日，黄沙公司与平安银行股份有限公司广州分行申请涂销抵押。涉案房屋目前无抵押。2019年6月20日，原审法院依张怡玲申请作出诉讼保全裁定，查封、冻结或扣押黄沙公司名下价值2606216.55元的财产。依前述诉讼保全裁定，原审法院于2019年6月27日查封涉案房屋。原审过程中，关于黄沙公司与朱各亮、国光公司之间有无授权委托关系问题，张怡玲陈述其没有见过书面的授权委托资料。黄沙公司与朱各亮均确认双方之间没有授权委托关系，但存在商业合作关系。另外，黄沙公司明确表示其作为涉案房屋登记产权人愿意配合朱各亮、国光公司将产权办理登记到张怡玲名下。张怡玲为证明因黄沙公司、朱各亮、国光公司未按照认购书及买卖合同的约定交付涉案房屋和办理产权证，构成违约，其已向黄沙公司、朱各亮、国光公司发出《协商解除购房合同通知函》，其向原审法院提交了《协商解除购房合同通知函》复议件及显示收件人为朱含茵、收件地址为广州市荔湾区黄沙大道15-17号珠光御景壹号售楼部的EMS邮件打印单。黄沙公司认为，该快递收件人是朱含茵个人而非黄沙公司。朱各亮和国光公司共同质证，认为该函件并非是向朱各亮或国光公司快递，朱各亮和国光公司并未收到该快递；应以合同约定的地址作为通信地址，该函件未能有效送达。原审法院认为，本案所涉《协议书》和《买卖合同》是当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，均为有效合同，当事人均应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除。依约定，《协议书》为《买卖合同》组成部分，两者具有同等法律关系，均是确定当事人之间涉案房屋买卖关系的依据。关于黄沙公司责任问题。虽然黄沙公司为睿薇御景花园的项目开发公司和涉案房屋目前的登记产权人，但并无证据显示其为《协议书》、《买卖合同》及《房屋装修合同》的当事方或与当事方具有委托代理关系，故张怡玲主张黄沙公司承担涉案合同的违约及赔偿责任，缺乏事实和法律依据，不予支持。关于合同解除问题。依当事人约定，涉案房屋由买方张怡玲委托南光公司办理涉案房屋毛坯交接手续并进行精装修，卖方朱各亮和南光公司共同委托案外人广州珠光物业管理有限公司代办装修房的交接事宜。2018年10月27日，张怡玲与广州珠光物业管理有限公司办理交接手续，并在交楼验收表上签署同意收楼的意见，表明买卖双方对房屋交接达成了一致意见，房屋已完成交接。张怡玲主张卖方未交付房屋，理由并不成立，不予采信。买卖双方约定房屋交接前买方须取得不动产权证，此为当事人关于涉案房屋产权办证期限的一致意见。在房屋已过交接期限，且买卖双方已实际完成房屋交接的情况下，涉案房屋非因买方购买资格问题而至今未登记在买方名下，卖方已经违约。然而，买卖合同并无关于违约逾期办证之守约方可以解除合同的约定，亦无证据显示就涉案房屋办证事宜，张怡玲向朱各亮、国光公司进行过有效催告。而且本案中朱各亮、国光公司均表示同意为张怡玲办理涉案房屋产权登记，黄沙公司亦同意予以配合;涉案房屋除本案诉讼保全查封外，尚无证据显示存在其它产权办理障碍，故张怡玲主张解除双方房屋买卖关系，不予支持。朱各亮及国光公司应确实履行为张怡玲办理涉案房屋不动产权证的义务。关于款项返还、利息支付及违约赔偿等问题。购房款及物业专项维修资金返还，须以合同解除为前提，在原审法院未予支持当事人合同解除主张，房屋买卖关系仍存续的情况下，张怡玲所提前述两款项返还的请求，缺乏依据，亦不予支持。关于总购房款20%的违约金和一倍的赔偿金，一方面因房屋买卖关系并未解除，另一方面该违约金并无合同约定的事实前提，该赔偿金亦缺乏相关法律的规定，故张怡玲的违约金及赔偿金主张，不予支持。至于张怡玲为本案诉讼保全而支付给担保公司的担保费，并非本案纠纷必要的费用，其要求朱各亮、南光公司承担该项费用，不予支持。关于装修款问题，虽然张怡玲与南光公司之间的装修合同关系与本案所涉房屋买卖合同关系非同一法律关系，但基于《协议书》、《买卖合同》与《房屋装修合同》之间存在事实关联，原审法院对涉及当事人之间的装修合同关系一并予以处理。但因南光公司已经依照《房屋装修合同》履行了对涉案房屋的装修义务，所以张怡玲以房屋买卖关系解除为由，主张南光公司返还装修款，缺乏依据，不予支持。综上所述，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，于2019年11月29日判决如下：驳回张怡玲的全部诉讼请求。本案受理费51753元，诉讼保全费5000元，均由张怡玲负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审期间，张怡玲向本院提交如下证据：1、微信聊天记录（陈娇娇），以证明：其一，涉案房屋存在质量问题，黄沙公司直至2019年4月18日仍未修理完毕，致使张怡玲一直无法使用房屋。其二，张怡玲就房屋质量、解约、赔偿事宜多次与黄沙公司沟通，并按照黄沙公司安排面谈解约赔偿及发函的具体事宜；2、微信聊天记录（朱含茵），以证明：张怡玲根据黄沙公司的要求邮寄解约函件，同时将有关内容发送给经办人项目经理朱含茵。被上诉人黄沙公司、朱各亮、国光公司及南光公司对以上证据共同发表如下质证意见：1、对证据1的三性不予确认，该微信记录并非张怡玲与朱各亮之间的聊天记录，且原审认定房屋已经进行备案，质量合格，即使需要维修，也不属于严重的质量问题，张怡玲无权据此主张解除合同；2、对证据2的三性不予认可，解除通知不是向朱各亮发出。二审过程中，经本院批准，张怡玲持律师调查令向广州市国土资源和规划委员会调取了涉案房屋设定他项权利登记的相关档案资料，以此证明朱各亮在出售涉案房屋时隐瞒了房屋已办理抵押登记的信息。朱各亮、国光公司及黄沙公司对该档案资料的真实性表示无异议，同时认为：朱各亮在与张怡玲签订《协议书》及《买卖合同》时已明确告知涉案房屋当时并未登记在朱各亮名下，故该标的物是否存在抵押，并不影响双方之间所签订合同的效力。张怡玲当时认可这样的交易方式，事后又提出异议，有违诚信原则。且，相关司法解释规定可以适用惩罚性赔偿的前提是出卖人故意隐瞒房屋已被抵押而导致合同无效或者被撤销解除，但涉案房屋的抵押已被涂销，房屋已交付，黄沙公司也表示可直接将涉案房屋过户给张怡玲，故张怡玲的合同目的可以实现。本院认为：本案的争议焦点包括：其一，张怡玲是否有权主张解除《协议书》、《买卖合同》及《房屋装修合同》；其二，黄沙公司、朱各亮及国光公司是否应向张怡玲返还购房款及相应利息、专项维修基金，是否应与南光公司共同返还装修款及利息；其三，黄沙公司、朱各亮及国光公司是否应向张怡玲支付违约金和赔偿金。关于张怡玲是否有权主张解除《协议书》、《买卖合同》及《房屋装修合同》的问题。张怡玲以朱各亮迟延办理涉案房屋的产权证为由主张解除《协议书》和《买卖合同》，对此，本院认为：《协议书》约定，“该物业为毛坯交付，时间为2018年5月31日前，各方同意由乙方（张怡玲）直接委托南光公司进行室内装修；乙方直接委托南光公司与甲方（朱各亮）办理毛坯房交楼手续；该物业完成室内装修后，由南光公司与乙方办理房屋交接，在交接前，该单元须取得乙方名下的《不动产权证书》”，而《房屋装修合同》则约定，“甲方（张怡玲）应于2018年5月31日前将委托乙方（南光公司）装修的物业移交乙方装修，乙方在2018年10月31日前完成装修工程，但遭遇不可抗力和甲方逾期付款、逾期交楼原因，乙方可据实予以顺延”，张怡玲事实上已于2018年10月27日办理了收楼手续。依此，朱各亮应在该期限之前确保张怡玲取得涉案房屋的《不动产权证书》。虽然如此，但一方面，前述合同并未明确约定在朱各亮迟延办证超过一定期限后，张怡玲可以主张解除双方之间的买卖合同关系。虽然《协议书》有约定，“丙方（国光公司）确认乙方（张怡玲）符合购买资格，如乙方不具备购买资格导致合同解除或不能履行的，丙方协助达到乙方购买并办妥《不动产权证》，自购买后550天内还未能办妥《不动产权证》的，乙方有权申请退房，丙方配合甲方（朱各亮）将乙方缴纳的全部房款于乙方申请后60天内一次性退回给乙方，三方所有约定即时解除”，但从该合同条款使用的词句结合上下文可认定，该条款设定的是张怡玲无购房资格情形下的合同解除条件，而本案不存在张怡玲无购房资格的情形。据此，张怡玲依据该条款主张其有权依约解除合同，缺乏合同依据；另一方面，从已查明的事实来看，张怡玲自2018年10月27日接收涉案房屋至其于2019年6月19日提起本案诉讼要求解除合同时止，期间尚不足八个月。张怡玲未举证证明，其在提起本案诉讼之前，曾向朱各亮合理催告履行办证义务而遭朱各亮拒绝。在本案诉讼中，朱各亮明确表示不同意解除合同，涉案房屋的登记产权人黄沙公司亦表示同意配合张怡玲办理过户手续。且，涉案房屋的抵押登记已被涂销，除张怡玲因本案诉讼申请的查封之后，涉案房屋不存在其他查封。因此，涉案房屋不存在无法办理过户手续的事实和法律障碍，双方签订的《协议书》、《买卖合同》具备继续履行的条件。在此情况下，张怡玲诉请解除合同，亦缺乏充分的法律依据。综上，原审判决驳回张怡玲要求解除《协议书》、《买卖合同》的诉请并无不当，可予维持。另，张怡玲与南光公司签订的《房屋装修合同》实为买卖合同的组成部分，在买卖合同应当继续履行的情况下，张怡玲诉请解除该《房屋装修合同》亦缺乏事实基础，原审判决对此予以驳回亦无不当，亦应予维持。综上，张怡玲以黄沙公司、朱各亮及国光公司构成违约为由，上诉认为其有权主张解除前述合同，理由不成立，本院不予采纳。关于黄沙公司、朱各亮及国光公司是否应向张怡玲返还购房款及相应利息、专项维修基金，是否应与南光公司共同返还装修款及利息的问题。在合同应当继续履行的情况下，张怡玲基于合同履行而向朱各亮支付的购房款不存在需要返还的问题，亦不存在朱各亮需就此支付相应利息的问题。同理，张怡玲诉请黄沙公司、朱各亮及国光公司共同返还装修款及利息，理由亦不成立。综上，原审判决驳回张怡玲的前述诉请并无不当，亦应予维持。关于黄沙公司、朱各亮及国光公司是否应向张怡玲支付违约金和赔偿金的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”；第九条规定，“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”本案中，如前所述，张怡玲诉请解除合同缺乏充分依据，而《买卖合同》约定朱各亮向张怡玲支付20%总房价款的违约金的条件是朱各亮单方解除合同，故张怡玲诉请黄沙公司、朱各亮及国光公司赔偿490098.6元违约金缺乏合同依据。张怡玲以朱各亮隐瞒涉案房屋的抵押信息及在未告知的情况下将涉案房屋抵押给案外人为由，诉请朱各亮支付一倍房款的赔偿金，但依据现有证据，在双方签订《协议书》、《买卖合同》之前，涉案房屋已被设定在建工程抵押，张怡玲作为理性的购房人，在履行必要的审慎注意义务之后即可获知该信息，故朱各亮事实上无法隐瞒该信息，即使在双方签订合同之后涉案房屋被重新设定了抵押，该抵押也已于2019年7月1日被涂销，抵押事实也不足以导致张怡玲的合同目的无法实现，故张怡玲依据前述司法解释规定诉请黄沙公司、朱各亮及国光公司支付一倍房款的赔偿金缺乏法律依据。据此，原审判决驳回张怡玲要求黄沙公司、朱各亮及国光公司支付20%总房款的违约金及一倍房款的赔偿金的诉请并无不当，应予维持。综上所述，上诉人张怡玲的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费51753元，由上诉人张怡玲负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  姚伟华二〇二〇年五月二十七日书记员  王文杰唐颖琪