海南省海口市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）琼01执异126号 异议人（案外人）：杜菊芳。 异议人（案外人）：陈发元。 上述二案外人共同委托代理人：张晓敏，陕西迈道律师事务所律师。 申请人：海南昱晨建筑工程有限公司。 法定代表人：子志云，董事长。 被申请人：海南大韵和房地产开发有限公司。 法定代表人：毕志林，该公司负责人。 申请人海南昱晨建筑工程有限公司于2018年9月20日向本院申请诉前财产保全，本院于2018年9月26日作出（2018）琼01财保26号民事裁定书，查封了被执行人海南大韵和房地产开发有限公司名下位于海口市龙华区城西镇学院路3号公寓综合楼（书香苑）的等值财产包括D栋2103房。案外人杜菊芳、陈发元对该裁定查封其中的D栋2103房不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。 案外人杜菊芳、陈发元称：请求解除对海南医学院公寓综合楼一号楼2103室和44号车位的查封、扣押等措施。2009年11月19日，陈小刚（案外人之子）与被执行人海南大韵和房地产开发有限公司签订《海南医学院公寓综合楼内部认购意向书》，约定购买海南医学院公寓综合楼一号楼2103室，参考建筑面积188.54平方米，房屋单价每平方米6170元，认购房屋总款1163292元，每平方米优惠700元，认购后房屋实际应付总款1031314元。陈小刚于2009年11月19日支付10万元，2010年8月18日支付321388元。2011年2月23日又将单价变更为5270元和确认建筑面积为192.21平方米后同时支付591558元。2016年7月14日双方再次确认建筑面积是194.04平方米，合同总价变更为1022590.8元，同日，陈小刚支付9645元，以上合计支付1022591元，所有购房款支付完毕。2016年7月14日将2010年1月26日交付的2102、2303、2103室意向款7万元转为海南医学院公寓综合楼44号车位并优惠1万元，同日支付68000元，合计支付138000元。另外，案外人杜菊芳与陈发元有婚生子女陈小丽、陈小刚、陈小军。2009年3月20日，陈小刚因身体不适入海口市人民医院神经外科住院治疗，3月28日深度昏迷，同年4月7日去世。陈小刚与赵建华于2009年生育一女陈怡文。赵建华与女儿陈怡文一直在大连居住生活；陈小刚与朱琳于2015年生育一子陈楷麒，朱琳与其子陈楷麒在六盘水市平寨镇居住生活。综上所述，案外人认为被执行人海南大韵和房地产开发有限公司已经在查封前对异议标的物海南医学院公寓综合楼D号楼2103室和44号车位进行了处分，且陈小刚在2016年7月14日之前支付所有款项，而贵院的查封行为其实质是限制被执行人的处分，而在贵院查封前，该标的物已经处分完毕。为了维护申请人的合法权益，案外人现根据《民事诉讼法》第二百二十七条以及《继承法》等相关规定提出上述请求，请贵院审查，判如所请。 申请人海南昱晨建筑工程有限公司和被执行人海南大韵和房地产开发有限公司未答辩。 本院查明，申请人海南昱晨建筑工程有限公司于2018年9月20日向本院申请诉前财产保全，请求冻结被申请人海南大韵和房地产开发有限公司名下的银行存款人民币5200万元，或者查封其位于海口市龙华区城西镇学院路3号公寓综合楼的等值财产。本院于2018年9月26日作出（2018）琼01财保26号民事裁定，查封被申请人海南大韵和房地产开发有限公司名下位于海口市龙华区城西镇学院路3号公寓综合楼（书香苑）的等值财产，其中包括D栋2103房。 另查明，案外人为证明其子陈小刚购买案涉房产提供如下证据：2009年11月19日，案外人之子陈小刚与海南大韵和房地产开发有限公司签订了《海南医学院公寓综合楼（暂定名）内部认购意向书》；海南大韵和房地产开发有限公司于2009年11月19日、2010年8月18日、2011年2月28日出具的三份收据，载明共计收到陈小刚支付购房款人民币1012946元。 再查明，陈小刚名下房产：海口市美兰区世纪大道8号鸿天阁B1栋11D房及B4栋地下60号车库。 本院认为，本案的争议焦点是案外人是否持有足以排除涉案房产执行的相关权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，案外人提供《收款收据》可以证明其子陈小刚已支付了全部购房款，但是，案外人未能举证证明陈小刚所购买案涉房产在查封前已合法占有使用，且陈小刚名下用于居住的仍有其他居住房产，因此，买受人陈小刚对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房权利不符合法律规定应保护情形。综上所述，案外人以其子陈小刚对案涉房产享有权利提出异议的理由不足以排除执行行为，应予驳回案外人异议请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，裁定如下： 驳回案外人杜菊芳、陈发元的异议请求。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。                            ⺀zyzog9lr1vqwaqzd0g             案件唯一码                                               审 判 长 谭碧霞             审 判 员 胡 猛             审 判 员 苏 铭                                     二〇二〇年五月十八日                         书 记 员 郑菲菲                附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》 第二十七条人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。                            撰 稿：谭碧霞 校 对：郑 菲 菲 印 刷：何 宗 谦                               海南省海口市中级人民法院 2020年5月18日印制                （共印10份）