浙江省宁波市江北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0205民初70号 原告：宁波市江东现代家园市场服务有限公司（统一社会信用代码:91330204724076334N）。住所地：浙江省宁波市鄞州区中兴南路45号。 法定代表人：施亚飞，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：邵金，浙江永为律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李翼涛，浙江永为律师事务所律师。 被告：蔡祥露，男，1973年9月9日出生汉族，住浙江省温州市泰顺县。 被告：张大平，男，1983年3月5日出生汉族，住福建省宁德市寿宁县。 被告：胡长青，男，1979年1月11日出生汉族，住浙江省温州市泰顺县。 三被告共同委托诉讼代理人：刘金涛，北京德恒（宁波）律师事务所律师。 三被告共同委托诉讼代理人：李志国，北京德恒（宁波）律师事务所律师。 原告宁波市江东现代家园市场服务有限公司（以下简称现代家园公司）与被告蔡祥露、张大平、胡长青租赁合同纠纷一案，于2020年1月3日向本院起诉，本院于同日立案受理后依法适用简易程序进行了审理。后因疫情原因于2020年2月10日中止，后恢复审理。本案于2020年3月31日公开开庭进行了审理，原告现代家园公司的委托诉讼代理人邵金、李翼涛到庭参加诉讼，被告蔡祥露、张大平、胡长青经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 现代家园公司向本院提出诉讼请求:1.解除2017年12月20日签订的《租赁合同》，并立即腾退租赁物；2.三被告支付自2019年12月1日起至解除之日止的租金及自解除次日起的占有使用费（均按照3675000元/年标准计付），并支付违约金10000000元。诉讼中，原告变更其诉请为:1.解除各方于2017年12月20日签订的《租赁合同》；2.三被告支付自2019年12月1日起至解除之日止的租金及自解除次日起的占有使用费（均按照3675000元/年标准计付），并支付自2019年12月1日起以3675000元为基数按照日万分之三计算的违约金。 事实与理由：2012年2月12日，蔡祥露与案外人宁波市飞宇置业有限公司（以下简称飞宇公司）签订《租赁合同》一份，约定由蔡祥露承租飞宇公司所有的位于宁波市江北区的不动产，总面积为39200平方米（26600平方米＋12600平方米）。后因飞宇公司负债被执行，其中的26600平方米原告于2017年9月通过司法竞拍取得，就该26600平方米的土地及建筑物的租赁事宜，原告与三被告于2017年12月20日签订了一份《租赁合同》，对各方的权利义务进行了约定。按照合同约定，三被告应于2019年5月22日支付自2019年5月22日至2019年11月21日间的租金1837500元，三被告陆续于2019年12月方才付清，此后的租金仅支付了100000元，余款至今未付。原告认为，《租赁合同》约定三被告逾期支付租金30天以上，原告有权解除合同，现三被告已严重违约，为维护自身的合法权益，原告特诉来法院，望判如所请。 蔡祥露、张大平、胡长青未作答辩，未向本院提供书面证据。三被告在庭审结束后向本院提交了一份《减免租金申请书》，主要内容为，新型冠状××疫情于2019年年底爆发，根据相关规定可根据公平原则减免租金，因此申请减免此间的4个月的租金共计1225000元（1837500元／年÷6个月×4个月）。 原告围绕诉讼请求提供了《租赁合同》、执行裁定书、不动产登记证书、付款凭证等一组证据，蔡祥露、张大平、胡长青经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃举证及质证的权利。本院经审查认为，原告提供的证据均为原件，且与原告的陈述相互印证，故本院对上述证据予以认定，并据此认定本案的定案事实。 经审理，本院查明如下事实： 宁波市江北区不动产的原所有权人为案外人飞宇公司。2012年2月，被告蔡祥露作为乙方、飞宇公司作为甲方签订了《租赁合同》一份，约定：1.租赁物位于宁波市江北区，计占地面积为39200平方米（26600平方米＋12600平方米），建筑占地面积约为30500平方米，其中仓库建筑面积约为22000平方米，办公楼建筑面积约为8500平方米；2.租赁期限为2012年2月12日至2027年5月21日…….合同并对其他事项进行了约定。 后因飞宇公司负债被执行，原告现代家园公司于2017年9月以司法拍卖方式取得前述不动产中总计26600平方米的土地使用权及土地上建筑物的所有权，法律文书的编号为（2015）甬北执民字第1054号。随后，原告就该部分土地及建筑物办理了产权证书，编号为浙（2017）宁波市江北不动产权第0119075号（权利类型：国有建设用地使用权/房屋所有权；面积：土地使用权面积12728㎡/房屋建筑面积3819.60㎡）及浙（2017）宁波市江北不动产权第0119938号（权利类型：国有建设用地使用权/房屋所有权；面积：土地使用权面积13872㎡/房屋建筑面积4293.37㎡）。上述两处土地使用权面积合计为26600平方米。 2017年12月20日，就该部分土地及建筑物的租赁，原告作为甲方，被告蔡祥露、张大平、胡长青作为乙方签订了《租赁合同》一份，合同对于前情简要记载如下：1.蔡祥露曾于2012年2月12日与飞宇公司签订《租赁合同》，承租该公司所有的位于宁波市江北区不动产（土地面积39200平方米）；蔡祥露承租后用于设立宁波亿家居建材有限公司，并由该公司实际使用上述不动产；2.后因飞宇公司负债被执行，上述不动产依法被执行并进行了司法拍卖，现代家园公司于2017年8月29日竞买了上述部分不动产，宁波市江北区法院于2017年9月28日出具执行裁定书，确认上述司法拍卖不动产归现代家园公司所有；3.因上述不动产权属发生转移，原租赁关系发生变化，有必要进行合同变更。 《租赁合同》对双方的权利义务作出如下约定：1.甲方将宁波市江北区全部的房产出租给乙方使用，总计占地面积26600平方米，房产之详细建筑位置等具体情况以附件一房产权属证书【浙（2017）宁波市江北不动产权第0119938、0119075号】为准；甲方按现状交付，甲方的无证建筑在有效合同期内供乙方免费使用，乙方自己投入的不动产（指建筑物）于合同终止后无偿归甲方所有；租赁期限为2017年11月1日至2027年5月21日，为玖年陆个月零贰拾壹天；租金按以下方式计算：1.2017年11月1日-2018年11月21日的租金按季支付，先付后用（2017年11月1日-2018年2月21日的租金为1027777元；2018年2月22日-2018年5月21日租金为833333元；2018年5月22日-2018年8月21日租金为875000元；2018年8月22日-2018年11月21日租金为875000元）；2.2018年11月22日-2020年5月21日租金按半年支付（2018年11月22日-2019年5月21日租金为1750000元、2019年5月22日-2019年11月21日租金为1837500元、2019年11月22日-2020年5月21日租金为1837500元）；3.2020年5月22日至2027年5月21日租金按年支付（2020年5月22日-2021年5月21日租金为3858733元、2021年5月22日-2022年5月21日租金为4065000元）；首次租金于合同签订之日付款，之后应于每次租赁期（含租赁季度、租赁半年度、租赁年度）开始前付清；甲方同意乙方在租赁场地内新建仓库，并对现有仓库设施进行改造，但须事先向甲方书面申报新建方案和图纸并征得同意后方可进行，租赁期满、因乙方违约被解除合同或乙方提前终止合同后归甲方所有；乙方连续逾期支付租金达30天以上，甲方有权提前终止合同；租赁期内如有一方违约导致合同提前终止，须向对方支付违约金壹仟万元整，并赔偿对方因违约所造成的一切经济损失；乙方逾期支付租金应向甲方支付逾期违约金，逾期违约金按当年租金的万分之三／天计算，逾期超过一个月，即为根本违约，甲方有权终止合同，甲方应按前一条约定支付违约金并无条件腾退房屋。 上述合同签订后，三被告付清了截至2019年5月21日前的全部租金。2019年5月22日至2019年11月21日间的租金1837500元，三被告应予2019年5月22日前付清，2019年11月22日至2020年5月21日间的租金1837500元，三被告应于2019年11月22日前付清，三被告未能按时支付，仅分别于2019年6月27日支付了300000元、7月10日支付了200000元、8月29日支付了300000元、9月3日支付了200000元、10月12日支付了200000元、11月8日支付了300000元、11月11日支付了100000元、11月28日支付了100000元、11月29日支付了100000元，12月10日支付137500元，合计1937500元，此后三被告未再支付任何租金，至今尚欠原告截至2020年5月11日止（本案判决时）的租金及占有使用费1621712元（1837500元+1721712元-1937500元）。 另：因新冠××疫情爆发，浙江省于2020年1月23日启动重大公共卫生事件一级响应。宁波市新型冠状病毒感染的××疫情防控工作领导小组于2020年3月21日发布《关于全面恢复生产生活秩序的通知》，各类企业在做好各项疫情防控工作的前提下，全面恢复生产经营活动。 另：本案起诉状副本于2020年1月20日完成送达。 本院认为，1.原告与三被告于2017年12月20日签订的《租赁合同》系各方真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。合同约定，三被告逾期支付租金超过30天，原告有权解除合同，现三被告在合同履行的过程中逾期支付2019年5月22日起至2019年11月21日的租金，欠付2019年11月22日至2020年5月21日的租金1837500元至今已经超过5个月，三被告的行为构成了严重违约，原告有权解除合同。原告解除合同的意思表示自本案起诉状副本送达时到达三被告，故案涉《租赁合同》的解除时间为2020年1月20日，原告关于解除《租赁合同》的相关诉请，有事实及法律依据，本院可予支持。2.关于欠付的租金及占有使用费。三被告抗辩受疫情影响，申请减免4个月租金，对此，本院认为，因新型冠状××疫情爆发，三被告对租赁物的使用确受到一定影响，结合租赁物的性质，受影响程度，本院酌情对被告的抗辩支持减免一个月。据此，截至2020年5月11日（本案判决时）的租金及占有使用费，三被告尚需支付1315462元（1621712元-1837500元÷6个月×1个月）。此后至实际腾退时止的占用使用费，本院认为，原告的诉请中未主张腾退，目前腾退的时间节点、腾退的面积不明，故原告的该项主张宜待相关腾退事宜完成后再予确定，故对原告的该项主张，本院不予支持，原告可另诉解决。3.关于违约金。原告主张以年租金3675000元为基数按日万分之三标准计付2019年12月1日起至实际清偿日止的违约金，该标准过高，结合被告的违约程度、原告的损失构成，本院酌情确定以欠付租金及占有使用费1315462元为基数按日万分之三标准自2019年12月1日起计付相应违约金。综上，三被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决如下： 一、确认原告宁波市江东现代家园市场服务有限公司与被告蔡祥露、张大平、胡长青于2017年12月20日签订的《租赁合同》于2020年1月20日解除； 二、被告蔡祥露、张大平、胡长青于本判决生效后十五日内支付原告宁波市江东现代家园市场服务有限公司截至2020年5月11日止的租金及占有使用费1315462元； 三、被告蔡祥露、张大平、胡长青于本判决生效后十五日内支付原告宁波市江东现代家园市场服务有限公司以1315462元为基数自2019年12月1日起至款项付清之日止按日万分之三标准计算的违约金； 四、驳回原告宁波市江东现代家园市场服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16639元，减半收取8319.50元，由被告蔡祥露、张大平、胡长青承担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审判员  王媛媛 二〇二〇年五月十一日 书记员  华飞儿 附： 裁判履行告知书 一、发生法律效力的民事判决、裁定和调解书，当事人必须履行。如涉款项支付的，付款义务人可将款项交付至宁波市江北区人民法院执行款专户，账号：35×××79，开户银行：中国银行宁波市江北支行营业部。一方当事人拒绝履行的，另一方当事人可在法律文书规定履行期间届满之日起二年内向人民法院申请执行。 二、一方当事人未按生效判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；逾期未履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 三、对逾期不履行裁判义务的一方当事人，法院可依法将其纳入失信人名单、限制出入境、限制高消费，一方当事人属于人大代表、政协委员、党员或公务员的，将向人大、政协、纪委、组织部门通报。对有能力履行而拒不履行、逃避或规避执行的一方当事人，法院将根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。