贵州省正安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0324民初1365号 原告：正安县酷业物业管理有限公司。 统一社会信用代码：91520324675420599J。 住所地：贵州省遵义市正安县凤仪镇北苑社区鸿宇商住楼18号门面。 法定代表人：刘开良，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：何成，系该公司员工。 被告：万小霞，女，1973年11月2日生，汉族，中专文化，贵州省正安县人，住正安县凤。 委托诉讼代理人：陈科胜，系被告万小霞之夫。 原告正安县酷业物业管理有限公司与被告万小霞物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案受理后，依法适用简易程序于2020年4月22日上午10时在本院第一审判庭公开开庭进行了审理，原告正安县酷业物业管理有限公司委托诉讼代理人何成、被告万小霞的委托诉讼代理人陈科胜到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告正安县酷业物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告物业服务费4366元、违约金436元、资料打印费35元；2、由被告承担本案诉讼费。事实及理由：原告在2012年经开发商委托，与七冶房地产开发有限责任公司正安分公司签订了《前期物业管理服务协议》，并从2012年8月起，原告为东方新城的福泰苑、锦绣苑、兴隆苑、如意苑、德盛苑、瑞丰苑、朝华苑、文昌苑小区提供物业管理服务，如小区建筑物设备、设施的维修、维护，公共区域的正常秩序管理，垃圾清运、草坪花草树木养护供水、供电等相关事务的协调，并每月向相关部门缴纳公用水费、电费、卫生费和国家税收。被告为兴隆苑小区5栋3单元404号房屋业主，房屋面积为132.51m2，欠费时间：2014年7月3日至2019年12月31日，欠费金额4366元（共计65个月27天，按0.5元/月/m2收取）。被告得到原告提供的物业服务，至今未向原告交纳上述期间的物业服务费，原告经多次催收未果，故提起诉讼，请求判令支持原告的诉讼请求。为证明自己的主张，原告向本院提交了如下证据；1、《前期物业管理服务合同》、《续签前期物业管理服务合同》各1份，证明原告与七治房地产开发有限责任公司正安分公司签订的二份物业服务合同对业主均具有约束力的事实；2、《工资发放表》1份，证明我公司聘请相应人员提供物业服务的事实；3、日常工作照片24张，证明我公司履行物业合同约定提供物业服务的事实；4、公共水电费发票5份，证明小区公共水、电费由我公司承担的事实。5、《收款收据》、《费用单据》8份，证明我公司对监控和电子门及管道疏通已支出费用的事实；6、《东方新城兴隆苑小区业委会（业主）对物业服务企业服务情况评价表》4份，证明小区24位业主对我公司物业服务评价转好的事实；7、正安法院（2017）黔0324民初2853号民事判决书1份，证明法院对上述证据已经认可的事实。 被告万小霞辩称：一、原告诉称我的房屋面积不对，我的房屋面积为129m2。二、原告与业主是服务和被服务关系，但原告本末倒置，服务态度恶劣，所提供的物业服务根本不符合要求，1、小区有两个出口，但现在只有一个出口有保安，并且保安年龄都在六十岁以上，是否身体健康，有无上岗证、保安从业证，其他管理人员是否有从业证；2、小区院坝机动车辆乱停乱放，僵尸车辆到处都是，以及损坏的沙发、自行车等杂物一直放在小区公共区域，小区内开店的垃圾乱摆放，垃圾桶在夏天臭气熏天；3、楼道墙面小广告随处可见，临街门面面向小区的后墙到处有排烟孔；4、小区“合力超市”在主体墙上开门，占小区业主的公摊面积，并在小区公共部分修建配电房，同时超市员工乱停车辆，影响消防通道；5、原告让其他小区人员在我们小区办酒收费，但收费未用于小区建设；6、消防设施上，消防栓没有水带，存在安全隐患。因此，不同意原告的诉讼请求。为证明自己的抗辩主张，被告向本院提供了现场照片27份，证明小区内电子门损坏、车辆乱停乱放、废弃摩托车、旧沙发乱堆放、楼道堵塞、承重墙身乱打孔、消防厢脏、差损坏，消防设施不齐等，原告提供的物业服务不到位的事实。 为查明案件事实，本院经与正安住房和城乡建设局对该小区中的物业服务履行情况现场勘验，查明：小区内各单元电子门不同程度损坏；消防栓厢有积尘或有小广告，消防栓无管带，消防通道无划线，两侧有摩托车无序停放；公共路灯有1盏灯柱损坏；公共区域内有四处路面砖损坏，导致有积水，排水沟有部分污水未及时排出，导致污臭；有废弃沙发、摩托车乱堆放于小区路侧；监控摄像上仍有死角；保安着装不整，甚至有未着装现象；有1处保安亭，但脏乱差，无安全巡视巡逻登记；各单元楼道两壁均有不同程度张贴的小广告，甚至部分单元楼道有业主乱扔乱堆的废弃家具；小区绿化带有部分荒芜未补栽树木或花卉；有临街门面后墙打孔用于排放油烟等。 综合以上证据及庭审中当事人的陈述，本院经审理认定事实如下：2012年8月8日，原告与七冶房地产开发有限责任公司正安分公司签订《前期物业管理服务合同》，合同约定，七冶房开公司（甲方）选聘原告（乙方）对东方新城福泰苑、兴隆苑、朝华苑等九个小区提供前期物业管理服务事宜，包括对房屋建筑共用部分的日常维修、养护、管理，共用设施设备的日常维修养护，公共设施和附属建筑物、构筑物的维修养护和管理，公共绿地的养护和管理，车辆停放的管理等。物业服务收费实行包干制。服务期限自2012年8月8日至2014年8月7日止。由业主或物业使用人按多层住宅多层0.5元/月/m2，高层住宅、办公楼、商业物业1元/月/m2缴纳物业服务费用。业主应于接房之日起交纳物业服务费及相关费用。业主第一年物业服务费由甲方代收管理，第二年物业服务费由乙方直接向业主收取和管理。合同并约定了其他具体事项。合同签订后，原告入住被告所在的兴隆苑小区提供物业服务。2014年8月1日，原告在《前期物业管理服务合同》届满前，再次与七冶房地产开发有限公司正安分公司签订了《续签前期物业管理服务合同》，合同约定，七冶房地产开发有限责任公司正安分公司（甲方）继续选聘原告（乙方）对东方新城福泰苑、兴隆苑、朝华苑等九个小区提供物业服务。服务期限为16个月，自2014年8月8日起至2015年12月7日止。合同期满后，若仍未成立业主委员会的苑区，在甲乙双方无异议的情况下，本合同继续有效。由业主或物业使用人按多层住宅0.5元-1元/月/m2，高层住宅、办公楼、商业物业1元-1.5元/月/m2缴纳物业费。合同并约定了其他具体事项。被告系兴隆苑小区5栋3单元404号房屋业主，房屋面积为129m2。因认为原告的物业服务严重不到位，从2014年7月3日至今，被告未向原告缴纳物业服务费。原告经多次催收未果后，诉来本院，请求被告支付从2014年7月3日至2019年12月31日止的物业服务费4366元、违约金436元、资料打印费35元，共计4837元，并由承担本案诉讼费。 对原告提供的《前期物业管理服务合同》、《续签前期物业管理服务合同》、《工资发放表》、日常工作照片、公共水电费发票、《收款收据》、《费用单据》、《东方新城兴隆苑小区业委会（业主）对物业服务企业服务情况评价表》、正安法院（2017）黔0324民初2853号民事判决书，因符合证据的“三性”，本院予以采信；对被告提供的现场照片，因客观真实，来源合法，本院予以采信；本院依职权对兴隆苑小区《物业公司履行物业服务合同设施及内容情况检查表》，系本院司法行为取得，其证据证明力，本院予以认定。 本院认为：物业服务合同作为一方提供物业服务，另一方支付报酬的合同，双方应遵循等价有偿、诚实守信原则。本案中，原告虽未提供与被告另行签订有物业服务合同，但对照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，原告与七冶房地产开发有限责任公司正安分公司签订的《前期物业管理服务合同》和《续签前期物业管理服务合同》，对包括被告在内的业主或物业使用人均具有法律约束力。在原告已提供物业服务的基础上，被告作为业主，应负向原告支付服务期间的物业服务费的义务。因从2014年7月3日至今5年多，被告未向原告缴纳物业服务费，对照《物业管理条例》第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……”的规定，故原告请求被告支付自2014年7月3日起至2019年12月31日止物业服务费的诉讼主张，因事实及理由充分，合法有据，本院予以支持。 鉴于本案中，原告虽提供了为该小区物业服务的事实证据，但无论从被告提供证据以及本院依职权对小区物业服务的现场勘验情况看，目前兴隆苑小区物业服务存在对公共设施设备包括电子门、路灯的维护维修，消防设施的完善（无消防管带），消防通道的疏通（无标识及两侧摩托车无序停放），小区内的安全巡视巡逻，公共区域卫生的保洁、路面维护、绿化带花草树木养护等系列消极不作为，服务存在较为严重瑕疵这一客观事实，结合被告并未提供证据证明5年多来原告提供的物业服务均不符合合同约定，因此，按照物业服务质价等偿原则，从公正公平角度，酌定由被告支付原告从2014年7月3日起至2019年12月31日止的物业服务费共计2934.75元〔（129m2×65月×0.5元/月/m2）×70%〕为宜，原告诉请超出部分，本院不予支持。 对原告主张的违约金和资料费问题，因原告提供的物业服务从目前现场看，的确存在服务不到位，故原告的该项请求本院不予采纳。 综上所述，为公平保护物业企业、业主、物业使用人的合法权益，维护诚实守信的经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《物业管理条例》第四十一条第一款之规定，判决如下： 一、限被告万小霞由于本判决生效后五日内支付原告正安县酷业物业管理有限公司从2014年7月3日起至2019年12月31日止的物业服务费2934.75元； 二、驳回原告正安县酷业物业管理有限公司的其他诉讼请求。 本案诉讼费50元，减半收取25元，由原告正安县酷业物业管理有限公司负担10元，由被告万小霞负担15元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时在七日内缴纳上诉案件受理费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日起计算。 审 判 员  焦 苑 二〇二〇年五月十日 法官助理  黄远喻 书 记 员  雷 涛