四川省广元市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川08民终512号 上诉人（原审被告）：青川县阳光汽车修理厂，个体工商户，住所地四川省青川县乔庄镇回龙村，统一社会信用代码92510822MA65BG1M2T。 经营者:向宗涛，男，汉族，出生1980年7月29日，住四川省青川县。 委托诉讼代理人：柏秀娟,系经营者向宗涛之妻。 被上诉人（原审原告）：李雪平，男，1968年2月5日出生，汉族，住四川省青川县。 委托诉讼代理人：杜学平，四川秦兴律师事务所律师。 上诉人青川县阳光汽车修理厂（以下简称为阳光汽修厂）因与被上诉人李雪平返还原物纠纷一案，不服四川省青川县人民法院（2019）川0822民初681号民事判决向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案受理，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 阳光汽修厂上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。理由：一、一审法院认定事实错误。2016年3月16日上诉人与蓉成制药签订的《厂房租赁合同》中约定了租赁物的数量和范围，当时估计总面积约为1500平方米，蓉成制药给上诉人交付了租赁物，上诉人也实际占有了合同约定的租赁物并使用至今，并且上诉人也给蓉成制药交付了两年的租赁费24万元，从2016年-2018年两年之间，上诉人与蓉成制药之间按照协议履行了合同，双方均未对合同提出异议，一审法院片面的认定上诉人仅承租了租赁合同约定的租赁物中的1500平方米，进而推定上诉人与蓉成制药之间签订的租赁物的一部分是上诉人非法占有蓉成制药的财产，判令上诉人向财产继受人多缴5000多元每月的租金。二、一审适用法律错误：1、一审法院在拍卖案涉租赁物时，未在租赁财产附近张贴公告，一审法院及蓉成制药均未就拍卖信息通知上诉人，致使上诉人因不知情丧失行使了优先购买权，一审法院所作的（2017）川0822执恢43号执行裁定书也是不合法的；2、根据我国合同法的规定，租赁物在租赁期内发生所有权变动的，租赁合同的效力不受影响，即便被上诉人合法的继受了蓉成制药的厂房，之前上诉人与蓉成制药签订的租赁合同也应当继续履行，而不是一审法院认定的“承租人的租赁权应当予以涤除”；3、本案应当适用《合同法》第229条的规定，被上诉人应当继受原出租人蓉成制药在原租赁合同的义务。 李雪平答辩称，蓉成制药的厂区全部由李雪平通过淘宝司法拍卖所购得，并办理不动产权登记，依法享有所有权；上诉人声称承租面积有问题，上诉人认为承租了不止1500平方米。上诉人与蓉成制药签订的厂房租赁合同是明确约定了租赁的范围和面积，上诉人是租赁的成品库房、药品厂房等，双方确认了租赁物的面积是1500平方米，实际上，上诉人占用的是2294平方米，是上诉人通过第三方机构测绘出的结果，多出的面积是原药剂车间的一部分，现在被上诉人用作车间展厅，多出的面积并不包含在租赁合同之内，一审是按照实际占用的面积实际计算费用是恰当的；优先购买权的问题不是本案争议的焦点，上诉人要求的优先购买权已经被相应的执行裁定书作出了裁定，上诉人不服该裁定并上诉到广元中院，广元中院驳回了上诉人的上诉请求；租赁的效力问题，上诉人和蓉成制药合同的效力，与本案无关，被上诉人是通过司法拍卖购得案涉房屋，该房屋的抵押权人是青川县农行，由于蓉成制药欠付青川县农行的款项才将案涉厂房进行拍卖的。《担保法》第48条明确规定抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。但本案中蓉成制药并未告知上诉人其将厂房抵押给青川县农行的情况，且根据担保法司法解释第66条的规定，上诉人与蓉成制药的租赁合同不能约束被上诉人，除非被上诉人明确表示接受之前的租赁合同，现在被上诉人明确要求腾退房屋，被上诉人的权益应当得到保障。 李雪平向一审法院提出诉请：1、被告支付从2018年5月11日起至实际搬离原蓉成制药有限公司厂区期间的占用使用费，标准为每月15293.33元（每年183520元）；2、被告赔偿原告从2018年8月14日起至实际搬离原蓉成制药有限公司厂区期间的租金损失每月7500元；3、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定的案件事实：2014年2月24日，四川广元蓉成制药有限公司与中国农业银行股份有限公司青川县支行签订了《最高额抵押合同》，约定四川广元蓉成制药有限公司愿为中国农业银行股份有限公司青川县支行的系列业务合同所形成的债权提供最高额抵押担保，并约定了抵押物为四川广元蓉成制药有限公司的房产与土地。2014年2月26日，双方在青川县房地产管理局办理了房屋抵押登记，2014年4月23日，双方在青川县国土资源局办理了土地抵押登记。 2016年3月16日，青川县阳光汽车修理厂与四川广元蓉成制药有限公司签订《厂房租赁合同》，约定由蓉成制药公司将其所有的位于青川县乔庄镇青剑路18号的四川广元蓉成制药有限公司厂区内面积1500平米的厂房出租给阳光汽修厂使用，合同期限暂定10年，租赁合同每2年续签一次，租赁费用每两年交付一次，每次交付金额24万元，平均每年12万元租金。2016年3月29日，阳光汽修厂向四川广元蓉成制药有限公司交纳房租24万元，房租收条载明租金的起止日期为2016年5月10日至2018年5月10日。2018年9月27日，经阳光汽修厂委托，四川大地联测测绘设计咨询有限公司对阳光汽修厂租赁的厂房面积进行测量，测量结果为：办公楼、综合棚房、维修间、汽车展厅、储物室、门卫、危险品储物等套内面积共2256.76平米、建筑面积共2294.04平米。 四川广元蓉成制药有限公司未按约定向中国农业银行股份有限公司青川县支行偿还借款，中国农业银行股份有限公司青川县支行遂向一审法院起诉，2016年6月2日经一审法院（2016）川0822民初354号民事判决判令：四川广元蓉成制药有限公司向中国农业银行股份有限公司青川县支行偿还借款本金600万元及其利息；如四川广元蓉成制药有限公司未履行到期债务，中国农业银行股份有限公司青川县支行对抵押物（产权人四川广元蓉成制药有限公司，房产证号青房权证2××4城Ｂ字第××号；建设用地使用权证号青国用（2002）字第××号、011号）折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款，在应支付款项内享有优先受偿权。该判决进入执行程序后，一审法院于2018年11月9日作出（2017）川0822执恢43号执行裁定书确认：对中国农业银行股份有限公司青川县支行与四川省广元蓉成制药有限公司金融借款合同纠纷一案中被执行人四川省广元蓉成制药有限公司位于青川县及其占用范围内的国有土地使用权（青房权证2××4城Ｂ第5422号、青国用（2002）字第××号、青国用（2002）字第××号）委托淘宝网公开拍卖，最终上述财产由买受人李雪平以1391.8万元的最高价竞得。2018年12月24日，李雪平取得青川县不动产权第××号不动产权证书。 2018年8月13日，李雪平与郭某签订《房屋租赁合同》，约定由李雪平将其通过拍卖竞拍的上述房产中的第2栋钢结构房屋除阳光汽修厂租赁使用的以外部分全部出租给郭某使用，出租面积1260平米。该合同最终因郭某与阳光汽修厂未就能否在厂房开侧门达成一致而未能履行。 另查明，经一审法院生效的（2018）川0822执异9号执行裁定书确认，阳光汽修厂对案涉财产不具有优先购买权。 一审法院认为，本案的争议焦点在于原告的房租损失是否应由被告承担。原告李雪平经人民法院司法拍卖程序合法取得案涉厂房及国有土地使用权，并取得了不动产权证，系案涉财产的所有人，有权对该财产进行处分。 案涉财产于2014年4月设定抵押，抵押权人为中国农业银行股份有限公司青川县支行。2016年3月案涉财产的原所有人四川省广元蓉成制药有限公司与被告阳光汽修厂签订《厂房租赁合同》，该案涉厂房的抵押设定在前、租赁合同签订在后，当抵押权人的抵押权行使后产生了新的物权所有人，承租人的租赁权应当予以涤除，租赁权涤除后，承租人继续占有使用物权的，系无权占有。 关于原告李雪平主张的损失的确认。2018年12月24日，李雪平取得案涉厂房的物权，承租人阳光汽修厂的租赁权不能约束新的物权所有人。李雪平作为新的物权所有人有权要求无权占有人阳光汽修厂返还原物，未返还原物的，应当赔偿占有使用期间的费用，费用计算标准以原租赁合同约定的租金标准为限，阳光汽修厂委托四川大地联测测绘设计咨询有限公司对其所租赁厂房的测绘建筑面积2294.04平米，依照原租赁合同，承租人阳光汽修厂对厂房租赁的单价应为每平米80元，折合每月15293.33元。故李雪平可以主张的损失总额为2294.04平米×80元/平米×使用时间。对阳光汽修厂的使用时间应确定为2018年5月11日起至实际腾退房屋之日止。 关于郭某未能使用租赁厂房产生的租金损失。李雪平与郭某签订厂房租赁合同后，郭某进场时与阳光汽修厂未就能否在厂房开侧门达成一致，该合同未能履行，一审庭审中，证人郭某证明阳光汽修厂并未强行阻拦其进场，仅对在厂房开侧门事宜未达成一致，阳光汽修厂并无恶意阻却郭某实现租赁合同目的之故意，其行为也未体现出强行阻拦之表象，故对李雪平请求阳光汽修厂赔偿该租金损失应不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条规定，判决：一、被告青川县阳光汽车修理厂向原告李雪平赔偿自2018年5月11日起至实际腾退房屋之日止的占用使用费，按每月15293.33元标准计算；二、驳回原告李雪平的其他诉讼请求。 二审期间，双方当事人均未提交新证据。 二审查明，青川县阳光汽车修理厂与四川广元蓉成制药有限公司签订《厂房租赁合同》，约定由蓉成制药公司将其所有的位于青川县乔庄镇青剑路18号的四川广元蓉成制药有限公司厂区内成品库房、药监板房、草坪过道的房屋租赁给青川县阳光汽车修理厂使用。该租赁物面积经双方认可确定为1500平米。 二审查明的其余案件事实与一审法院认定的案件事实一致，本院予以确认。 本院认为，被上诉人通过司法拍卖程序取得案涉财产，上诉人主张其优先购买权，不属本案评判范畴。 根据上诉人的上诉请求，本案争执点在下列两个方面，本院逐一评述： 一是被上诉人主张的财产占用费即租金损失的起算时间。被上诉人取得案涉资产系通过人民法院司法拍卖而来，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，至法律文书或者人民政府的征收决定等生效是发生效力”的规定，根据一审法院（2017）川0822执恢43号执行裁定书，被上诉人取得案涉财产所有权的时间为2018年11月9日，被上诉人自此才享有对案涉财产主张相关利益之权。一审法院从上诉人未向原资产抵押人支付租金之日计算向被上诉人支付的租金不当。 二是占用费计算标准。根据上诉人与四川广元蓉成制药有限公司签订的《厂房租赁合同》，蓉成制药公司将“厂区内成品库房、药监板房、草坪过道的房屋”租赁给上诉人使用，上诉人是就约定范围内的房屋整体租赁，面积仅为预估。上诉人使用期内，无证据证明蓉成制药公司就上诉人扩大使用面积提出过异议，在租赁场地并未扩大的情况下，被上诉人主张按实测面积计算占用费不当。 综上所述，一审法院认定上诉人赔偿财产占用费起算时间和标准不当，应予纠正。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销四川省青川县人民法院（2019）川0822民初681号民事判决； 二、上诉人青川县阳光汽车修理厂向被上诉人李雪平按每月10000元标准赔偿自2018年11月9日起至实际腾退房屋之日的财产占用费； 三、驳回被上诉人李雪平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费4120元，由上诉人青川县阳光汽车修理厂负担2880元，被上诉人李雪平负担1240元；二审案件受理费5888元，由上诉人青川县阳光汽车修理厂负担2118元，被上诉人李雪平负担3770元。二审案件受理费由上诉人青川县阳光汽车修理厂预交，在执行中予以抵扣。 本判决为终审判决。 审判长  夏茂中 审判员  李 林 审判员  徐小雁 二〇二〇年五月二十八日 书记员  刘 骁