湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂05民终480号上诉人（原审原告）：周琴，女，汉族，1979年11月26日出生，住宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：余立宁，湖北三雄律师事务所律师。委托诉讼代理人：许凯,湖北三雄律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：罗正平（又名罗平），男，汉族，1973年9月20日出生，住宜昌市。上诉人（原审被告）：张明秀，女，汉族，1973年12月10日出生，与罗正平系夫妻关系。住址同上。委托诉讼代理人：罗正平，身份信息、住址同上。上诉人周琴因与上诉人罗正平、张明秀房屋买卖合同纠纷一案，不服宜昌市夷陵区人民法院（2019）鄂0506民初3176号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周琴上诉请求：1.撤销原审判决第二项，改判由罗正平、张明秀赔偿周琴房屋灭失时市场价值的一半28763.5元。2.本案一审、二审诉讼费由罗正平、张明秀承担。事实和理由：民事合同当事人订立合同时应当遵照诚实信用原则，全面履行合同义务。作为买卖合同的出卖人，并依法负有出售标的物权利瑕疵担保的法定义务。买受人订立买卖合同的目的，也不仅是转移房屋的居住权，还包括所有权。周琴买房后不能取得所有权，是因出卖人罗正平无所有权导致。根据买卖合同司法解释相关规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人可以要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿。本案房屋在灭失时的市场评估价是56234元，一审在认定合同有效的基础上，只判决返还购房款，未支持周琴要求利益损失的一半错误。罗正平、张明秀辩称：当时与周琴签订合同时就约定好给付的金额为出售的家具和装修折旧费用，并不是指出售房产，因为这个房子本来就是租过来的，其没有权利出售房子。故周琴要求赔付给其房屋灭失时评估价值的一半没有道理，请求二审法院驳回其上诉。罗正平、张明秀上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回周琴的诉讼请求。2.本案诉讼费由周琴承担。事实和理由：涉案房产的所有权人叫杨振林，而周琴是杨振林多年的邻居，她清楚的知道我们只是从杨振林手中租用506号房，我们并无权出售此房。2007年我们与周琴签合同时谈好以4700元卖给她的只是房屋的装修折旧以及家具，她也完全清楚4700元不可能购买到31.67平方米的房屋产权，这不是市场价格。周琴在住进506号房长达11年的时间里，没有向我们或者产权人杨振林要求房屋过户，我们也没有其他任何经济上的往来。因此，周琴对其购买的为装修折旧以及家具也是明知的，一审判决我向其退还房屋购买款4700元属认定事实错误，请求二审法院查明事实后予以改判。周琴辩称：在一审法院另案（2019）鄂0506民初275号案子中，我方有证人出庭作证当时的市场价就在3000元左右，且本案案外人杨旭林购买涉案房屋也就2000多元，因此，周琴当时给付的4700元就是购买房屋的价格，罗正平、张明秀上诉称4700元系装修折旧费以及家具费用，没有任何依据。请求二审法院驳回其上诉请求。周琴向一审法院起诉请求：1．判令解除周琴与罗正平之间的房屋买卖合同；2．判令罗正平向周琴返还收取的购房款4700元；3.判令罗正平赔偿周琴房屋灭失时市场价值的一半28763.5元；4．以上共计33463.5元，张明秀承担连带清偿责任；5．诉讼费用由罗正平、张明秀承担。一审法院认定事实：本案诉争房屋系葛洲坝二公司职工生活住房（筒子楼），属于公有房屋性质，即带有福利性质、廉价租赁给职工的房屋。案外人杨振林是葛洲坝二公司职工，杨振林之妻万小容于1994年5月26日交纳集资款300元、管理费80元后于次日取得诉争房屋的住房证（证号为000025号），即杨振林于1994年5月27日取得诉争房屋合法使用权。2001年起，案外人杨振林将诉争房屋租赁给罗正平、张明秀使用。周琴之父周珠贤也系葛洲坝二公司职工，由公司安排住在诉争房屋同一单元的501、502号。2007年9月28日，罗正平将承租的诉争房屋以4700元价格卖给周琴。同日，罗正平向周琴出具“证明”一份，载明：“我将1#楼506房间4700元卖给周琴，其他人无权干涉。”随后，周琴将诉争房屋交由其父亲周珠贤居住。2011年，平湖半岛进行棚户区改造。《葛洲坝二公司公有房清理整治实施细则》规定：为了解决职工住房，原属公有房进行房改，原来房屋居住权人领取《房屋产权证明单》，然后对被拆迁人按照《房屋拆迁补偿安置协议》安置。杨振林之胞妹杨旭林作为公司职工子女，享受诉争房屋房改。杨旭林交纳了2886元后于2015年1月15日取得《房屋产权证明单》，并与宜昌市建设投资开发有限公司签订《房屋拆迁补偿安置协议》，确定安置补偿款为90873元。杨旭林按照产权置换方式，安置居住平湖××区××楼××房（安置补偿款90873元抵偿新房成本）。周琴在2012年享受葛洲坝二公司公有房房改及同时进行的平湖半岛棚户区改造拆迁安置。同时认定事实：2018年6月，周琴之父周珠贤居住的诉争房屋被拆除后，周琴找罗正平、张明秀索赔诉争房屋损失无果。2019年1月11日，周琴、周珠贤向一审法院提起诉讼，要求罗正平、张明秀、杨振林、杨旭林共同赔偿房屋损失90873元。同年3月21日，一审法院作出（2019）鄂0506民初275号民事判决，判决驳回周琴、周珠贤的诉讼请求。周琴、周珠贤不服，向本院提起上诉后又撤回上诉。同年8月5日，本院作出（2019）鄂05民终1540号民事裁定，准许周琴、周珠贤撤回上诉。嗣后，周琴再次诉讼来院，请求法院判决如其诉请。一审法院认为：一、关于周琴请求解除与罗正平、张明秀的房屋买卖合同的问题。经一审法院（2019）鄂0506民初275号民事判决书认定，关于周琴与罗正平、张明秀之间买卖合同是否建立房屋买卖关系的事实，虽然罗正平一直持有异议，但未提供相反的证据推翻周琴提供的证据，故买卖关系的事实可以认定。从查明的事实来看，诉争房屋属于葛洲坝二公司公有住房，杨振林由单位安排享有该房屋的居住权（承租权），罗正平不享有该房屋所有权。买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动之结果。该房屋买卖关系发生在2007年9月，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，但并不影响作为原因行为的买卖合同效力。根据《买卖合同解释》第三条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”所以，周琴与罗正平之间买卖合同是有效的。但该房屋并没有发生所有权转移的物权变动效果。本案中，虽然周琴与罗正平、张明秀存在房屋买卖关系的事实，双方口头买卖合同有效，由于双方并没有签订书面的房屋买卖合同，且诉争房屋已于2018年6月被拆除，故对周琴的该项请求不予支持。二、关于请求罗正平、张明秀返还周琴购房款4700元的问题。依据《合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”根据庭审中周琴提交的《卖房证明》以及庭审中双方的陈述，证实罗正平收到了周琴购房款4700元，而罗正平对诉争房屋不享有所有权，没有处分权，故此，其抗辩“所收4700元是房屋的装修费即家具折旧费用，而非诉争房屋的租金和房屋的产权”的理由，因没有提供证据证明，对此不予采信。周琴请求罗正平、张明秀返还购房款4700元的理由成立，应予以支持。三、关于周琴请求罗正平、张明秀赔偿房屋灭失的损失问题。依据《合同法》第一百一十三条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”从本案来看，周琴系葛洲坝二公司职工，也居住在诉争房屋同一栋楼同一单元，应当知道诉争房屋是杨振林福利分房只是享有居住权（承租权），也知道诉争房屋属于葛洲坝二公司公有住房，非公司员工罗正平是无权处分。由于周琴在诉争房屋买卖过程中没有尽到合理审慎义务具有重大过失，且罗正平并没有获得诉争房屋拆迁安置补偿款，故对周琴的该项请求不予支持。综上所述，本案经主持调解，双方不能达成协议。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、罗正平、张明秀于判决生效后十日内返还周琴购房款4700元。二、驳回周琴的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费636元，由周琴负担536元，罗正平、张明秀负担100元（上述费用周琴已预交，由罗正平、张明秀直接支付给周琴）。二审中当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据查明事实，罗正平2007年9月28日与周琴签署的“证明”上所涉及的506号房屋，系罗正平从案外人杨振林处租赁得来的葛洲坝二公司公有房，罗正平并非该房屋所有权人。虽然罗正平上诉称其与周琴的意思表示是将房内装修以及家具折旧为4700元出卖给周琴，但周琴对此并不认可。从周琴提交的“证明”这一书证上载明的内容看，罗正平表述为“我将1#楼506房间4700元卖给周琴，其他人无权干涉。”即从字面解释就是交易的506号房屋，并未提及交易的标的物为房内装修及家具折旧，故在罗正平无其他证据证明当时双方的真实意思表示就是将房屋装修及旧家具折算成4700元转让给周琴的情况下，根据“谁主张、追举证”原则，应由罗正平自行承担举证不力的法律后果，本院对罗正平的上诉请求不予支持。鉴于罗正平系无权处分，周琴并不能实际取得涉案房屋的所有权，一审基于此对周琴要求罗正平、张明秀返还购房款4700元的请求予以支持并无不当。但周琴作为买受人，一直对涉案房屋当时的公有房性质，以及罗正平非所有权人的情况，均是明知的，且应当对无法过户登记的风险是了解并接受的，这也是周琴自2007年购买该房屋直到2018年房屋被拆迁期间，一直未向罗正平主张房产过户的原因。周琴在明知该房屋为公有房的情形下，仍自愿向罗正平交付4700元完成交易行为，其自身是有过错的。现一审已经支持了周琴要求返还购房款的诉讼请求，鉴于周琴自身的过错原因，一审对其要求罗正平给付房产灭失时市场价值一半的诉讼请求不予支持并无不当。周琴主张的赔付金额也超出了罗正平订立合同时能够预见到的损失额度。因此，本院对周琴的该上诉请求同样不予支持。综上理由，周琴、罗正平、张明秀的上诉理由均不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费569元，由周琴负担519元，由罗正平、张明秀负担50元。本判决为终审判决。审判长  廖朝平审判员  苗劲松审判员  罗 娟二〇二〇年五月二十六日法官助理张肖芳书记员张程程