四川省江油市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0781民初1085号 原告：江油市华丰物业服务有限责任公司，住所地江油市太平镇新华干道华丰大厦（综合楼六楼），统一社会信用码91510781765052531A。 法定代表人：陈泱烨，总经理。 委托诉讼代理人：李光明，四川太白律师事务所律师。 被告：董阳群，女，汉族，生于1969年11月16日，湖北省黄石市人，中专文化，户籍地四川省江油市，现住深圳市宝安区。 原告江油市华丰物业服务有限责任公司（以下简称华丰物业公司）与被告董阳群物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案受理，本案依法由审判员陈德琼适用简易程序于2020年4月28日公开开庭进行审理，原告华丰物业公司的委托诉讼代理人李光明及被告董阳群均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告华丰物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付2011年1月至2018年12月期间的物业服务费、垃圾清运费等共计4057元；2.被告立即向原告给付从2011年1月起至付清之日期间违约金429元（按日千分之一暂计至2018年12月31日止，合计4486元）；3.本案的诉讼费由被告承担。事实及理由：原告接受江油市华丰房地产开发有限公司选聘，于2011年5月20日签订《前期物业服务合同》。被告购买滨**城D区房屋后，从2011年1月开始拖欠物业服务费用，经原告多次催收，被告置之不理，至2018年12月止下欠原告物业服务费、垃圾清运费等共计4057元。审理中，原告明确诉状中陈述的2011年5月20日有误，签订时间更正为2009年5月20日。 被告董阳群辩称，不是我不交物业费，而是物业公司未经我同意在离我住房不到10米的地方使用铁皮搭建车棚，搭建车棚时，被告进行阻止，原告方原主任口头承诺免除被告方的物业服务费。当吹风下雨时，车棚的声音很大，有些住户早出晚归，停放自行车、电瓶车也弄出较大的声音，种种现象表明原告未尽到合同约定的服务内容，影响被告及家人的休息。被告方愿意支付物业服务费及违约金，前提是原告先拆除乱搭建的车棚。原告所主张的部分物业服务费已超过诉讼时效。 本院经审理认定如下事实：华丰物业公司属于三级资质。 2009年5月20日，华丰物业公司（乙方）与江油市华丰房地产开发有限公司（甲方）签订前期物业服务合同，约定甲方选聘乙方对滨**城D区提供前期物业管理服务，建筑面积61678㎡，住户564户，门面4014㎡。乙方提供的前期物业服务包括以下内容：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理……多层住宅按建筑面积每月收取每平方米0.40元。业主应于房屋竣工交付使用之日起以季度预付方式交纳物业服务费用。业主或物业使用人应在每季度10日前履行交纳义务。甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每天1‰的标准向乙方支付违约金。 被告董阳群系江油市城区文昌路滨**城D区8栋3单元1楼2号房屋所有权人，房屋建筑面积为91.59平方米。被告于2010年入住该房屋。 原告认可其在被告居住的小区内离被告约10米的位置搭建了停放自行车、电瓶车的停车棚，存在有些早出晚归居民停放车辆干扰到被告休息的情形。 2020年3月6日原告华丰物业公司向本院提交诉状请求裁判，经本院先行组织调解未果，本院于2020年4月1日立案受理。 原告华丰物业公司向本院提交于2013年3月18日、2015年7月15日、2018年2月17日、2019年9月17日在被告的住宅门上张贴催收物业费通知，用以证明其在诉讼时效期间向被告催收物业服务费。 上述事实有原被告双方当事人的陈述、原告的营业执照、被告的户籍信息、前期物业服务合同、催收通知的照片等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为，被告董阳群是江油市城区文昌路滨**城D区8栋3单元1楼2号房屋所有权人，原告系取得物业服务资质的物业服务公司，原告与案涉房屋开发商江油市华丰房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》内容不违反法律、行政法规的效力性规定，合法、有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，该《前期物业管理服务合同》对滨**城D区全体业主均具有约束力，本院予以确认。原告依照合同约定为滨**城D区全体业主提供物业服务，被告董阳群作为业主，应当根据合同约定支付物业服务费。被告抗辩要求原告拆除搭建的车棚后才支付物业服务费及违约金。原告搭建的车棚 用于小区其他业主停放车辆，可能对被告董阳群有一定的影响，是否应当拆除，属于另一法律关系，本案不作处理。被告主张原告的经办人在修建车棚时口头承诺不收取物业服务费，但被告未提交证据予以印证其主张，其抗辩理由不能成立；被告抗辩原告主张的部分物业服务费已经超过诉讼时效，因原告已提交证据证明其在诉讼时效期间在被告所有的住宅门上张贴催收通知，表明原告履行催收义务，加之原告为被告提供物业服务处于连续状态，被告抗辩超过诉讼时效的理由不能成立。基于双方对搭建车棚是否合理存在争议，双方均未采取积极有效的方式予以处理，导致被告未缴纳物业服务费，双方均有过错，原告主张违约金的请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项、第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限被告董阳群于本判决生效后十日内向原告江油市华丰物业服务有限责任公司支付2011年1月1日起至2018年12月31日期间的物业服务费4057元； 二、驳回原告江油市华丰物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未能按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案减半收取案件受理费25元，由被告董阳群负担。 如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 员 陈 德 琼 二〇二〇年五月六日 法官助理 罗  练 书 记 员 徐馨佩筝 附相关法律条款 1.《中华人民共和国合同法》 第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。” 2.《物业管理条例》 第七条第（五）项“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时缴纳物业服务费用” 第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同” 3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持” 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果 ”