浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终1965号上诉人（原审被告、反诉原告）：正大新生活（乐清）置业有限公司，住所地浙江省乐清市城南街道宁康西路337号（8楼）。法定代表人：谢吉人，董事长。委托诉讼代理人：张春玲，北京市中伦（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵琦，北京市中伦（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：虞雷雷，男，1983年12月7日出生，汉族，住浙江省乐清市，现住浙江省乐清市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：钱素丹，女，1982年9月27日出生，汉族，住浙江省乐清市，现住浙江省乐清市。上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：林锋，浙江泽大（乐清）律师事务所律师。上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：王丽娣，浙江泽大（乐清）律师事务所律师。上诉人正大新生活（乐清）置业有限公司因与被上诉人虞雷雷、钱素丹房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省乐清市人民法院（2019）浙0382民初9800号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。正大新生活（乐清）置业有限公司上诉请求：1、请求撤销一审判决第一项、第二项，依法改判以虞雷雷、钱素丹的实际损失为基础调减逾期交房违约金；2、请求撤销一审判决第三项，改判支持正大新生活（乐清）置业有限公司的一审反诉请求；3、本案一、二审诉讼费由虞雷雷、钱素丹承担。事实和理由：第一，一审判决认定的日万分之三的逾期交房违约金标准过分高于虞雷雷、钱素丹的实际损失，事实认定严重错误，并且违反了以实际损失为基础调低违约金的法律规定，适用法律严重错误。第二，一审判决错误地遵循先例，不应适用张家豪案件对等原则，确定逾期交房日万之三的违约金标准，一审判决认定事实和适用法律均严重错误。即便要遵循先例，也应遵循叶翼鼎案件确定的逾期交房日万分之二点五的违约金标准。一审判决不能因为张家豪案判决逾期付款违约金为日万分之四，故而依据对等原则，认定正大新生活（乐清）置业有限公司支付逾期交房违约金为日万分之三及逾期办证违约金为日万分之一。虞雷雷、钱素丹逾期付款与正大新生活（乐清）置业有限公司逾期交房二者损失的性质、来源与类型均不相同，开发商逾期交房给业主造成的损失是“租金损失”，业主逾期付款给开发商造成的损失是“无法及时获得资金投入再生产而遭受的损失”，不能简单地根据对等原则，认定双方应适用相同比例的违约金标准。自叶翼鼎案件之后，正大新生活（乐清）置业有限公司根据叶翼鼎案件确定的逾期交房日万分之二点五的标准，于2019年8月制定了与全体业主的和解方案。统一确定和解标准为“日万分之二点五+日万分之一”。截至目前，已有多数业主签署和解协议并收到全额赔付款项。正大新生活（乐清）置业有限公司的和解方案足以弥补业主的实际损失，“日万分之二点五+日万分之一”赔偿金额约为总房价款的16.5%，远远高于业主的实际损失。大部分业主已经接受“日万分之二点五+日万分之一”的调解方案且完成签约赔付，并且没有任何一户提出主张其所遭受的实际损失远高于“日万分之二点五+日万分之一”。本案按“日万分之二点五+日万分之一”的标准，逾期交房的违约金为每天1776元，高于实际日租金损失的3.55倍。第三，一审法院认定正大新生活（乐清）置业有限公司构成逾期交付权属证书，错误地认定了存在两个违约行为的事实，本案仅存在一个违约行为，并且不存在正大新生活（乐清）置业有限公司免除己方责任的情形，一审判决错误地适用了《合同法》第40条。本案中仅仅存在一个违约行为，即逾期办理竣工验收备案的违约行为，因该违约行为导致逾期交房，同样是因该违约行为导致逾期办理权属证书，若既收取逾期交房违约金，又收取逾期办证违约金，相当于针对同一个违约行为，收取了两次违约金，构成双重处罚，违反了公平原则和诚实信用原则。第四，一审判决对台风和G20峰会的法律性质、是否需要提前告知买受人、是否导致竣工验收备案迟延、是否于签订合同之时可以确定扣除或顺延等事实认定错误，进而导致逾期交房天数认定错误。《商品房买卖合同》第九条第1款未约定遭遇免责事由需要提前告知，因此，本案因台风、G20峰会两个免责事由导致的逾期交房无需提前告知买受人。本案浙江省住建厅颁布的G20峰会停工文件系政府行为，并且恰恰是因该政府行为导致了本案竣工验收备案迟延，因此正大新生活（乐清）置业有限公司可据实予以延期交付，无需承担延期交付的违约责任。本案合同签订于2017年6月22日，但是正大新生活（乐清）置业有限公司取得竣工验收备案的时间是2019年5月27日，发生在合同签订之后，因免责事由导致的竣工验收备案迟延是签订合同之时不能预见的，因此，在合同签订之时无法确定该逾期交房天数是否予以扣除或顺延。第五，合同约定以总房款为基数计算逾期付款违约金并未违反公平原则，原审法院错误地认定逾期付款违约金以未付贷款数额为基数，违反了合同自由原则，事实认定和适用法律均严重错误。原审法院在未考虑双方损失构成不同的情况下，参照逾期交房违约金日万分之三的违约金标准，将逾期付款违约金标准调低至日万分之四，恰恰违反了权利义务对等原则，事实认定及适用法律均严重错误。虞雷雷、钱素丹对于逾期付款违约金过高并未进行任何举证，应承担举证不能的不利后果。而正大新生活（乐清）置业有限公司已明确抗辩逾期交房违约金过高并提供了证据证明，同时还申请了司法鉴定，以进一步佐证合同约定的逾期交房违约金确实过高。原审法院在双方损失构成不同的情况下，简单地确定双方适用相同比例的违约金标准，恰恰违反了权利义务对等原则。综上所述，一审判决事实认定不清，适用法律错误。请求二审撤销原判，依法改判。虞雷雷、钱素丹辩称，第一，正大新生活（乐清）置业有限公司使用法条断章取义，故意错误引用法条恶意提起上诉。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定的违约金计算标准的前提在于商品房买卖没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法。本案双方《商品房买卖合同》中已经明确约定了违约金，应当按约定处理。按照正大新生活（乐清）置业有限公司的逻辑，若买受人逾期付款的，也只要按照未付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算即可。第二，正大新生活（乐清）置业有限公司主张逾期交房违约金过高，应当对违约金是否过高承担举证责任。如无法举证，其应对承担举证不能的不利后果。第三，认定违约金是否过高应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。同类案件即张家豪案件将逾期付款违约金标准调整为按照日万分之四符合本案客观实际。根据公平原则，逾期交房的违约行为也应以日万分之四为标准。逾期交房完全是正大新生活（乐清）置业有限公司的过错导致，与虞雷雷、钱素丹无关。正大新生活（乐清）置业有限公司应按照诚信原则，按照自己作出的承诺行使权利、履行义务。第四，逾期交房及逾期办证是两个违约行为。《商品房买卖合同》附件八《补充协议内容》的第七条第9款系正大新生活（乐清）置业有限公司免除或者限制己方责任的格式条款，且未尽到合理的提示和说明义务，该条款对虞雷雷、钱素丹不产生效力。正大新生活（乐清）置业有限公司存在逾期办证的违约行为，应依约赔偿逾期办证违约金。第五，本案《商品房买卖合同》签订于2017年6月22日，而正大新生活（乐清）置业有限公司提出的2015年台风、2016年G20峰会时间均发生于合同签订之前，无权在本案逾期交房天数中予以扣除或者顺延。第六，正大新生活（乐清）置业有限公司提出意思自治原则，若正大新生活（乐清）置业有限公司要遵循意思自治原则，虞雷雷、钱素丹完全赞同本案依照合同约定的逾期交房违约金日万分之六的标准、逾期办证违约金日万分之一的标准及逾期付款日万分之八的违约金标准双方进行调解。第七，一审法院将逾期交房违约金标准调整为日万分之三，将逾期付款违约金标准调整至日万分之四，正大新生活（乐清）置业有限公司竟还称“恰恰违反了权利义务对等原则”，毫无逻辑。正大新生活（乐清）置业有限公司简单地将逾期交房给虞雷雷、钱素丹造成的损失理解为居住租金损失，极端片面。房子是身体和心灵的归属，是家庭获得感、幸福感和安全感的基础，远比金钱利益更宝贵。故逾期交房造成的损失远超逾期付款的损失。虞雷雷、钱素丹向一审法院起诉请求：1.判令正大新生活（乐清）置业有限公司支付逾期交房违约金2229293.88元（以房价款7104187元为基数自2017年12月31日起按日万分之六计算至2019年6月7日止）；2.判令正大新生活（乐清）置业有限公司支付逾期交付权属证书违约金1717792.42元（以房价款7104187元为基数自2018年6月30日起按日万分之六计算至2019年8月7日止）；3.判决撤销《商品房买卖合同》附件八补充协议的第七条第9款；4.本案诉讼费用依法由正大新生活（乐清）置业有限公司承担。审理过程中，虞雷雷、钱素丹申请撤回本诉第三项诉讼请求。正大新生活（乐清）置业有限公司向一审法院提出反诉请求：1.判令虞雷雷、钱素丹承担逾期支付购房款违约金704735.35元；2.判令虞雷雷、钱素丹承担本案诉讼费等为实现诉讼目的所支付的全部费用。一审法院认定事实：2017年6月22日，正大新生活（乐清）置业有限公司与虞雷雷、钱素丹签订《商品房买卖合同》（合同编号：201690014910011），约定正大新生活（乐清）置业有限公司将正大城四期第22幢103号房出售给虞雷雷、钱素丹，建筑面积285.21平方米，单价24956.74元/平方米，总房价款7117913元，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准，按产权登记面积据实结算房屋价款。合同约定买受人的付款方式、付款期限及逾期付款的违约责任：买受人采用银行按揭、公积金或组合贷款支付房款，买受人应在本合同签订之日支付首付款3917913元，剩余全部房款3200000元买受人同意按银行或公积金管理中心设定的贷款条件，向出卖人指定的银行或公积金管理中心申请个人购房贷款予以付清。办理按揭贷款的具体时间以出卖人办理按揭贷款的通知为准，不因相关部门的规定而改变，买受人必须在本合同签订之日起7天内到出卖人指定的银行办理完成贷款手续，且须在本合同签订之日起30个工作日内确保按揭款到出卖人账户，否则视为买受人违约，买受人应立即向出卖人一次性支付剩余房款，逾期支付剩余房款的，按逾期日期不同，分别处理：①逾期在7日（含7日）以内，每逾期一日的，买受人应按总房款的万分之五支付违约金，同时必须在约定时间内以一次性付款方式向出卖人付清剩余全部房款（含剩余尚未到期的房款）；②逾期超过7日后，出卖人有权解除本合同，出卖人愿意继续履行合同的，每逾期一日的，买受人应按总房款的万分之八支付违约金……。合同约定商品房的交付期限及逾期交房的违约责任：出卖人应于2017年12月30日前将符合条件的商品房交付买受人使用，逾期交付超过180日、继续履行合同的，自合同约定的交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之六的违约金。如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：①遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；……③由于市政配套设施、设备不到位或者其他政府原因（规划原因、政策调整、政府行为等）导致商品房无法取得竣工验收备案证明或者无法取得规划、公安消防、环保等行政主管部门出具的认可文件或准许使用文件或者导致用水、用电、用气、道路等无法达到使用条件的，出卖人可据实予以延期交付而无需承担违约责任；……。合同约定产权登记及违约责任：出卖人承诺于2018年6月30日前，取得土地、房屋权属证书交付给买受人，若出卖人逾期交付权属证书的，自约定交付日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同附件八补充协议第七条第9款规定：若出卖人逾期交房的，则本合同第十六条中出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同，该期限内出卖人不承担逾期办证的相应违约责任。签订合同当日，虞雷雷、钱素丹支付首付款3917913元。2017年7月27日，虞雷雷、钱素丹向正大新生活（乐清）置业有限公司补交购房款900000元。2017年11月20日，虞雷雷、钱素丹与中国银行股份有限公司乐清市支行签订《个人一手住房贷款合同》（编号：2017年房字310953号），申请贷款2300000元，正大新生活（乐清）置业有限公司作为保证人在贷款合同中盖章确认。2017年12月4日，中国银行股份有限公司乐清市支行发放贷款2300000元至正大新生活（乐清）置业有限公司账户内。以上，虞雷雷、钱素丹合计支付正大新生活（乐清）置业有限公司购房款7117913元。2019年5月27日，正大新生活（乐清）置业有限公司通知虞雷雷、钱素丹于2019年6月7日至2019年6月9日期间办理商品房交付手续。2019年8月6日，虞雷雷、钱素丹与正大新生活（乐清）置业有限公司办理了涉案商品房的交接手续。在最后结算时，由于建筑面积差异，正大乐清公司退回购房款13726元，故涉案商品房的结算价款为7104187元。2019年8月8日，虞雷雷、钱素丹取得该不动产的权属登记。一审法院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》系真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行义务。本诉部分，争议焦点为：1.关于2015年台风影响的2天和2016年G20峰会影响的5天共7天应否在逾期交房天数中扣除的问题。双方买卖商品房的行为发生在2017年6月22日，而台风和G20峰会均发生在合同签订之前，《商品房买卖合同》由正大新生活（乐清）置业有限公司提供，在双方签订合同时没有就交付日期扣除或者顺延7天进行约定，而在发生纠纷时再提出主张不符合交易习惯，也有违诚实信用原则。此外，双方约定因政府行为导致的结果是“无法取得竣工验收备案证明或者无法取得规划、公安消防、环保等行政主管部门出具的认可文件或准许使用文件或者导致用水、用电、用气、道路等无法达到使用条件”，而正大新生活（乐清）置业有限公司无法举证证明G20峰会与其无法按期取得竣工验收备案证明之间的唯一关联关系，结合被告逾期交房天数超500天的事实，正大新生活（乐清）置业有限公司该抗辩意见难以成立。因此，在计算逾期交房天数时不应当扣除该7天。2.关于逾期交房违约金标准是否应调整的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，正大新生活（乐清）置业有限公司以周边及乐清市主要城区的租金水平证明双方约定的违约金过分高于造成的损失，继而请求将违约金标准予以调减。虞雷雷、钱素丹没有证据证明由于正大新生活（乐清）置业有限公司的逾期交房造成其更大的损失，因此正大新生活（乐清）置业有限公司要求对违约金予以调整的理由成立，予以采纳，一审法院认为将逾期交房违约金标准调整为日万分之三为妥。3.关于正大新生活（乐清）置业有限公司是否存在逾期交付权属证书的问题。《商品房买卖合同》第十六条约定出卖人应于2018年6月30日前向买受人交付权属证书，逾期交付的，则自约定交付之日起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；同日签订的附件八补充协议第七条第9款又约定出卖人逾期交房的，则本合同第十六条中出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延……该期限内出卖人不承担逾期办证的相应违约责任。一般来说，“补充协议”是在合同履行过程中就出现的新情况或者不明确的情形重新达成的协议，作为原合同的补充。本案中，就逾期交付权属证书的违约责任在合同中已作明确约定，不可能产生歧义，没有重新协议的必要；再者，该“补充协议”又于当日签订，且系正大乐清公司提供的格式合同，明显是出卖人为了免除自己责任、排除买受人权利而设置，且正大新生活（乐清）置业有限公司没有证据证明已经就该条款提请虞雷雷、钱素丹注意或者对其予以说明。按照《中华人民共和国合同法》第四十条规定：提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条规定：提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。因此，附件八补充协议第七条第9款中关于“若出卖人逾期交房的，则本合同第十六条出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同，该期限内出卖人不承担逾期办证的相应违约责任及赔偿责任”的约定无效，正大新生活（乐清）置业有限公司构成逾期交付权属证书，应承担违约责任。本案审理过程中，虞雷雷、钱素丹申请撤回本诉第三项诉讼请求即“撤销附件八补充协议第七条第9款”，不影响法院对正大乐清公司存在逾期交付权属证书的认定，故予以准许（不另行制作裁定书）。4.关于逾期交付权属证书违约金标准是否应调整的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。《商品房买卖合同》第十六条明确约定逾期交付权属证书的违约金标准为日万分之一，现虞雷雷、钱素丹没有证据证明由于正大新生活（乐清）置业有限公司的逾期交付权属证书造成其更大的损失，故其要求调整违约金为日万分之六理由难以成立，不予支持。逾期交付权属证书违约金标准约定为日万分之一，对双方均具有约束力，故按照该标准确定计算逾期交付权属证书违约金。反诉部分，争议焦点为：1.关于虞雷雷、钱素丹是否存在逾期支付购房款的违约行为。《商品房买卖合同》附件八补充协议第二条第2.1款约定虞雷雷、钱素丹在签订合同当日支付首付款3917913元，剩余房款3200000元采用银行按揭贷款、公积金贷款或组合贷款的方式，必须在本合同签订之日起7日内办理完成按揭贷款手续，且必须在合同签订后30个工作日内确保按揭款到正大乐清公司账户。根据虞雷雷、钱素丹的付款情况，双方对首付款3917913元、补充支付购房款900000元，合计4817913元无争议。正大新生活（乐清）置业有限公司主张贷款2300000元最迟应当于2017年8月2日到其账户，而虞雷雷、钱素丹抗辩正大新生活（乐清）置业有限公司未通知其办理银行贷款手续故不存在违约。一审法院认为，商品房买卖合同的买受人应积极承担支付购房款的合同义务，双方已经约定买受人应当在合同签订之日起7日内办理完毕贷款手续，且根据交易习惯在签订买卖合同时出卖人会提供多家商业银行供买受人办理贷款备选，故办理按揭贷款并不必须由出卖人另行通知；同时，附件八补充协议第二条中（二）关于逾期付款责任特别约定部分约定对原买受人申请贷款的额度和银行实际放贷额度产生差额或申请贷款未被批准时，出卖人负有通知买受人到指定地点自行支付商品房剩余房款的义务，而本案显然不符合该情形。退一步讲，虞雷雷、钱素丹于2017年7月27日补充支付购房款900000元后的合理期限内亦应当办理银行贷款手续，并确保贷款及时发放到正大新生活（乐清）置业有限公司账户内。然而，虞雷雷、钱素丹于2017年11月20日才与中国银行股份有限公司乐清市支行签订《个人一手住房贷款合同》，显然存在着怠于履行支付购房款的义务的情形。据上述分析，一审法院认定虞雷雷、钱素丹应承担逾期支付购房款的违约责任。2.关于逾期付款违约金的计算基数问题。《商品房买卖合同》约定买受人逾期付款则按照总房款为基数参照不同的违约金标准计算违约金。本案中，虞雷雷、钱素丹支付其中4817913元并未构成违约，对于正大新生活（乐清）置业有限公司而言逾期到账的购房款仅为2300000元，故按照总房款作为计算逾期付款违约金的基数明显有违公平原则。虽然涉案商品房在交付后结算的总房款为7104187元（比合同签订时约定的总房款7117913元减少了13726元），但买受人应支付购房款的行为本来就早于商品房交付结算的时间，故基于合同的约束力及信赖利益，虞雷雷、钱素丹逾期支付的购房款金额应认定为2300000元，其二人抗辩以2286274元作为计算违约金的基数，不予支持。3.关于逾期付款违约金标准是否应调整的问题。根据权利义务相对等原则，在一审法院认定调整逾期交房违约金标准为日万分之三的情况下，买受人应承担的逾期付款违约金标准亦同时予以调减更为妥帖，根据本案双方当事人各自应承担的违约责任事实，故一审法院依职权调整为日万分之四。据前述意见，虞雷雷、钱素丹主张按《商品房买卖合同》约定的交房期限即2017年12月30日的次日起计算至2019年6月7日止共524天的逾期交房违约金，有合同依据，按照上文认定的违约金标准日万分之三，计算后确定违约金为1116778元（7104187元×0.03%×524）。正大新生活（乐清）置业有限公司承诺于2018年6月30日前交付涉案商品房的权属证书，其于2019年8月8日向虞雷雷、钱素丹交付权属证书亦构成违约，虞雷雷、钱素丹于诉讼过程中变更主张从合同约定的交付之日即2018年6月30日起至2019年7月9日期间共375天的逾期交付权属证书违约金，充分有据，根据上文认定的违约金标准日万分之一，计算后确定违约金为266407元（7104187元×0.01%×375）。至于虞雷雷、钱素丹逾期支付购房款的违约责任，正大新生活（乐清）置业有限公司主张从2017年8月3日起计算至2017年12月4日止共124天，与一审法院审理认定的一致，根据依职权调整后的违约金标准日万分之四，计算后确定违约金为114080元（2300000元×0.04%×124）。本反诉中超出上述认定的部分，均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、正大新生活（乐清）置业有限公司应支付虞雷雷、钱素丹逾期交房违约金1116778元。二、正大新生活（乐清）置业有限公司应支付虞雷雷、钱素丹逾期交付权属证书违约金266407元。三、虞雷雷、钱素丹应支付正大新生活（乐清）置业有限公司逾期付款违约金114080元。上述一至三项折抵后，由正大新生活（乐清）置业有限公司支付虞雷雷、钱素丹1269105元。款限于本判决生效后十五日内交本院民事审判一庭转付。四、驳回虞雷雷、钱素丹的其他诉讼请求。五、驳回正大新生活（乐清）置业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费37422元减半收取18711元，由虞雷雷、钱素丹负担10086元，正大新生活（乐清）置业有限公司负担8625元；反诉受理费10848元减半收取5424元，由正大新生活（乐清）置业有限公司负担4133元，虞雷雷、钱素丹负担1291元。本院二审期间，当事人均未提供证据。经审核当事人向一审法院提供的证据，本院依法对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，涉案《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，一审认定为合法、有效，正确。关于一审确定的逾期交房违约金是否正确的问题。首先，关于逾期交房天数。根据涉案《商品房买卖合同》的约定，正大新生活（乐清）置业有限公司应于2017年12月30日前将符合条件的商品房交付虞雷雷、钱素丹使用，正大新生活（乐清）置业有限公司直至2019年6月7日才通知虞雷雷、钱素丹办理房屋交付手续，已构成违约。正大新生活（乐清）置业有限公司主张因台风期间及G20峰会导致的停工期间应予以扣除，对此本院认为，台风是我国东南沿海常见的天气现象，正大新生活（乐清）置业有限公司在签订《商品房买卖合同》时对此应有所预见，并在确定房屋交付日期时加以考虑，而本案中正大新生活（乐清）置业有限公司主张受台风影响的两天即2015年7月10日、2015年8月8日均在《商品房买卖合同》签订之前，不属本案合同履行过程中发生的不可抗力，故正大新生活（乐清）置业有限公司主张上述两天应在其逾期交房天数中扣除，缺乏依据；另外，根据涉案《商品房买卖合同》第九条的约定，因政府行为造成的免责事由正大新生活（乐清）置业有限公司应在发生之日起30日内告知买受人，本案中没有证据显示正大新生活（乐清）置业有限公司已就该事由向虞雷雷、钱素丹进行告知，故其主张因G20峰会造成的2016年9月2日至2016年9月6日期间应在逾期交房天数中予以扣除，依据不足。本案也不存在因政府行为导致无法取得竣工验收备案证明的情形，正大新生活（乐清）置业有限公司援引《商品房买卖合同》第九条约定的第3种可以据实延期的情形主张其无需承担逾期交房的违约责任，亦缺乏依据。其次，关于逾期交房违约金的计算标准。根据涉案《商品房买卖合同》的约定，正大新生活（乐清）置业有限公司逾期交房超过180日的，应自合同约定的交付期限之第二天起至实际交付之日止按日向虞雷雷、钱素丹支付已付房价款万分之六的违约金。一审根据本案实际情况酌情将逾期交房违约金标准调整为日万分之三，并无不当。关于一审认定的逾期交付权属证书违约金是否正确的问题。根据涉案《商品房买卖合同》的约定，正大新生活（乐清）置业有限公司应于2018年6月30日前取得房屋权属证书并交付给买受人，正大新生活（乐清）置业有限公司直至2019年8月8日才交付权属证书，亦构成违约。涉案《商品房买卖合同》对逾期交房违约金和逾期交付权属证书违约金分别作出了约定，正大新生活（乐清）置业有限公司以本案只存在一个违约行为为由主张其无需承担逾期交付权属证书的违约金，缺乏依据。同时，涉案《商品房买卖合同》附件八关于逾期交付权属证书违约金的约定与《商品房买卖合同》不一致，鉴于《商品房买卖合同》附件八与《商品房买卖合同》系同时签订，且附件八系正大新生活（乐清）置业有限公司预先拟定的格式条款，一审据此认定正大新生活（乐清）置业有限公司应根据《商品房买卖合同》的约定支付逾期交付权属证书的违约金，亦无不当。关于一审确定的虞雷雷、钱素丹逾期付款违约金计算基数是否正确的问题。涉案《商品房买卖合同》第八条约定，买受人逾期付款超过90日的，出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之六的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第七条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额。本案中，虞雷雷、钱素丹支付4817913元的时间并未违约，一审判决以虞雷雷、钱素丹未付款金额2300000元为基数计算逾期办证违约金，符合《商品房买卖合同》的约定，也符合公平原则，处理正确。合同附件八系正大新生活（乐清）置业有限公司预先拟定的格式条款，其主张以附件八中约定的总购房款为基数计算逾期付款违约金，本院不予支持。综上所述，正大新生活（乐清）置业有限公司的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25516元，由正大新生活（乐清）置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  蔡蓓蓓审 判 员  曾 慧二〇二〇年五月二十九日法官助理周婷婷代书记员  蔡瑞洁