河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终3777号上诉人（原审原告）：吴华东，男，汉族，1983年4月28日出生，住河南省淮阳县。委托诉讼代理人：崔瑞楠，河南益仟律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴安徽，河南益仟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑州市旭天盛房地产开发有限公司，住所地新郑市孟庄镇中华路北段西侧（与新107国道交叉口北50米）。统一社会信用代码：91410184MA3XCBJQ1C。法定代表人：郭京愔，该公司董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘鲜艳，女，该公司员工。原审第三人：中国银行股份有限公司郑州中原支行，住所地郑州市中原区中原中路123号29号楼1层商101、2层商201、3层商301。统一社会信用代码：91410100870042829R(1-1)。主要负责人：任立谦，该银行行长。委托诉讼代理人：郭海燕，北京华泰（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：完庆中，北京华泰（郑州）律师事务所律师。上诉人吴华东因与被上诉人郑州市旭天盛房地产开发有限公司及原审第三人中国银行股份有限公司郑州中原支行房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省新郑市人民法院（2019）豫0184民初12684号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴华东上诉请求：请求二审法院撤销新郑市人民法院(2019)豫0184民初12684号民事判决书，发回重审或依法改判为：1、判决解除吴华东与旭天盛公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号17001902531）；2、判决旭天盛公司返还吴华东购房款236058元，并自2017年6月3日至2019年11月28日止按中国人民银行同期贷款利率向吴华东支付违约金28281.06元，2019年11月28日至实际支付之日止的违约金按中国人民银行同期贷款利率继续计算，前述两项合计264339.06元；3、判决旭天盛公司返还吴华东维修基金5757元；4、判决解除吴华东与第三人签订的《个人一手住房贷款合同》；5、判决旭天盛公司将吴华东尚未偿还的贷款返还第三人；因提前偿还贷款产生的利息、违约金等由旭天盛公司承担，违约金的具体数额，以第三人出具的提前还贷明细为准；6、判决旭天盛公司返还吴华东已向第三人偿还的贷款（贷款具体数额以第三人出具的还贷明细为准），截至2019年12月24日，吴华东已偿还第三人贷款102486元；7、一二审诉讼费用由旭天盛公司承担。事实与理由：第1一审法院对《商品房买卖合同》的理解、房屋验收合格的标准或交付条件以及法律的适用完全错误。1、《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。…”以及合同第十一条约定“双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”但旭天盛公司在2019年6月30日并未向吴华东提供任何竣工验收合格备案的证件和《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，很显然违法交房且已经逾期。该合同约定的经验收合格并非是指开发商五大主体验收合格，而是指需要取得质量验收、规划、消防、人防、环保、公共设施等其他各方面验收且应符合国家和郑州市人民政府的有关规定。未取得五大主体建设工程竣工备案表的房屋，是不具备交付条件的，不得交付业主使用。这是法律、法规及规章制度所规定的最低交付标准，任何商品房买卖合同不可以突破其下线进行交付使用。然而一审法院却在明知被告不具备交付条件下进行强制交付，还予以认定，属于适用法律错误。开发商组织的五方单位进行的建筑工程质量验收是未经国家有关部门审查的，这种验收有种开发商自己给自己打分之嫌，缺乏公信力。《商品房竣工验收备案表》的填报要求开发商取得竣工验收、规划、环保、消防等各项验收证明文件作为前提，而只有取得《商品房竣工验收备案证》才能说明这些项目验收合格。且住建部门是对建设工程是否验收合格的审查和监督机构，其颁发的《商品房竣工验收备案证》才是作为证明商品房竣工验收的有力依据。2、双方签订商品房买卖合同、附件及补充协议均是格式条款，根据我国合同法规定，双方对合同内容条款理解发生争议时，法院应采取对制定格式条款一方不利的解释。通看双方签订的补充协议均是对被上诉人免责的条款，为何该补充协议不能在新郑市房管局进行备案呢，就因为该协议完全规避被上诉人的义务。一审法院不但认定该补充协议的效力，更忽视一点就是该补充协议已经违反郑州市政府的强制性规定，不应该作为定案的依据。同时《合同附件四补充协议》第九条对商品房交付的补充约定违背了主合同的内容，应属于无效条款，在被上诉人旭天盛公司未达到交房条件和未符合合同约定时吴华东当然有权利拒绝收房，而该补充协议第九条完全是被上诉人规避义务的免责条款。而一审法院援引《合同附件四补充协议》“买受人对交付条件有异议的，应以书面形式列明…”明显对业主吴华东不公平，违背了公平合理原则。第二，一审法院认定事实错误，适用法律错误，涉案房屋仍不具备交付条件，涉案房屋已逾期交付超60日，合同解除的条件已经充分达到。1、涉案房屋违反合同和相关法律规定，不具备交付条件。根据郑州市人民政府关于印发《郑州市房地产开发项目交付使用管理办法的通知》郑政【2011】96号文第四条、郑州市《城市房地产开发经营管理条例》第14条明确规定，郑州房地产开发项目按设计要求工程竣工验收合格取得建设行政主管部门竣工备案表后方可交付使用。同时《建筑工程施工质量验收统一标准》中第6.0.7条规定：“单位工程质量验收合格后，建设单位应在规定时间内将工程竣工验收报告和有关文件，报建设行政管理部门备案。”（建设部在《关于发布国家标准《建筑工程施工质量验收统一标准》的通知》中明确规定编号为6.0.7的条文为强制性条文，必须严格执行），再结合新郑市住房和城乡建设局对旭天盛公司下发的停止交付责令整改通知可知，旭天盛作为建设单位在本案阳光城丽景湾小区验收中存在违规问题，其自检并不能作为验收合格的依据，而应当以向住建局备案并取得《商品房竣工验收备案证》为验收合格的依据。被上诉人在一审中并未提交五大主体验收原件、也未提交《竣工验收备案表》原件，也未提交证据证明已经向上诉人交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；旭天盛公司只提交了一份《工程竣工验收备案表》复印件，并且落款内容为2019年11月18日，加盖有备案文件收讫，但并未有审核意见，并未取得任何商品房竣工验收备案证。庭审中一审法官也要求被上诉人在庭审结束后3日内提交证据原件，但被上诉人并未提交，而一审法官却又以此复印件为定案依据，明显程序违法。2、涉案房屋主管部门新郑市住房和城乡建设局已经因涉案房屋不符合交付条件责令被上诉人停止交房，上诉人在一审中提交了新郑市住房和城乡建设局出具的《信访事项实体性受理告知书》《信访事项处理意见书》中证明经新郑市住房和城乡建设局调查，阳光城丽景湾项目向业主交付的15#-24#楼房屋至2019年9月17日未办理竣工验收备案手续，被上诉人存在在不具备交房条件和交房标准的情况下向业主通知交房并遭拒，同时被房屋主管部门责令停止交房。本案中吴华东也于2019年6月30日当场被上诉人出具了《关于阳光城丽景湾房屋未达交付条件并拒收的通知函》。旭天盛公司在整改后又于2019年11月20日再次向业主邮寄了《收房通知书》，故本案交房时间最早是2019年11月20日，而决非2019年6月30日。第1原审法院在被告未提交任何有效证据原件的情况下认定被告所提交的《郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》（复印件）于2019年11月18日加盖“备案文件收讫”和“新郑市住房和城乡建设局竣工备案专用章”但却认定2019年6月27日涉案房屋达到交付条件，明显属于本末倒置，偏失客观公正，避重就轻，认定事实错误。即使按照法院认定涉案房屋工程经新郑市住房和城乡建设局竣工备案日期为2019年11月18日，涉案房屋达到交房条件的日期也最早为2019年11月18日，而决非2019年6月27日。就是因为旭天盛公司在验收中存在问题才被新郑市住房和城乡建设局责令整改，而整改后旭天盛公司才向住建局提交的材料。根据合同的约定，涉案房屋在2019年9月1日之前未达到交房条件便已具备了合同解除的条件。法院关于该事实认定中，明显本末倒置，将2019年6月27日和2019年11月18日两个日期强行混为一谈，明显错误。在法律明确规定涉案房屋完全不具备交付条件的情况下，在上诉人完全不接受房屋状态、未接收房屋的情况下，在房产主管部门下发停止交房责令整改的情况下，在被上诉人自己内部主管人员都自认涉案房屋不具备交付使用条件的情况下，一审法院认定被上诉人已向上诉人如约交付房屋，不存在违约行为，明显罔顾事实，明显于法不和。第三、涉案房屋已逾期交付超60日，合同解除的条件已充分达到，涉案合同依法应予解除。1、本案中旭天盛对涉案房屋16幢楼提交新郑市住房和城乡建设局备案日期为2019年11月18日。即旭天盛公司逾期交房的时间截至2019年11月18日至少有141天，涉案《商品房买卖合同》第九条约定逾期交房60日，上诉人有权解除合同。2、一审法院已集中审理一批与涉案房屋同一小区、同一栋等同一案情的因被上诉人逾期交房所产生的纠纷案件20多起，并且均已审结并生效。该同一批次案件有新郑市人民法院（2019）豫0184民初10886号、（2019）豫0184民初10910号、（2019）豫0184民初10901号、（2019）豫0184民初11763号等24份判决书。该同一批案件判决书都已经认定被上诉人“旭天盛公司不能按照约定的期限将验收合格的商品房交付原告，应承担相应的违约责任。”这一违约事实。该案与上述批次案件唯一的不同就是一个选择向被上诉人主张违约金的权利救济方式，上诉人选择解除合同诉求。二者属同案，但一审法院罔顾事实和法律，进行不同判决、不同事实认定，明显于法无据、于理不合。已经生效的判决书认定，“旭天盛公司在应当交房时并不具备交房条件，应当按照合同约定承担相应的违约责任，旭天盛公司在其房屋具备交付条件后，应及时通过确保铁亚辉能够收到的方式通知铁亚辉向其交付房屋，旭天盛公司提交的证据不能证明铁亚辉已经实际收到了交房通知，故对原告铁亚辉请求旭天盛公司交付涉案房屋并支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。旭天盛公司向铁亚辉交付房屋时，铁亚辉应予以协助。违约金的计算方式为：截至2019年10月16日，逾期天数43天……之后的违约金以934376元为基数，按日万分之一为标准，自2019年10月17日计算至实际交房之日止。”可知旭天盛公司自2019年6月30日起存在逾期交房的行为。2020年2月6日出具的（2019）豫0184民初11763号判决书中，“庭审中，旭天盛公司称其取得《工程竣工验收备案表》后通知原告收房，但未向原告提交相关证据。…故竣工验收合格是商品房交付使用的法定条件，当事人之间的约定不能与该法定条件相抵触，即意味着商品房未经竣工验收的，不能交付使用。旭天盛公司在应当交付时并不具备交房条件，应当按照合同约定承担相应的违约责任，旭天盛公司在具备交房条件后，应及时通过确保董现恭能够收到的方式通知董现恭向其交付房屋。对原告董现恭请求旭天盛公司交付涉案房屋并支付违约金的诉请，本院予以支持。违约金计算方式为：截至2019年11月10日，逾期天数67天”。而本案一审判决书出具时间为2020年2月7日，同一法院对同一小区同一事实出现截然相反的判决，很显然本案一审判决简直荒唐站不住脚。从违约金案件判决书中也可知，旭天盛公司已经被新郑市住房和城乡建设局于2019年7月1日下发停止交付责令整改通知，旭天盛公司在整改后才向新郑市住房和城乡建设局提交竣工验收备案表，即即使按提交备案的时间2019年11月18日旭天盛公司逾期交房也远远超过60天，已经达到了合同解除的条件。第四、该案一审过程中，程序违法。庭审中一审法官要求被上诉人在庭审结束后3日内提交证据原件，但被上诉人并未提交，而一审法官却又以此复印件为定案依据，明显程序违法。对不符合交付条件的房屋，交房期限届满业主可以拒绝收房，并要求旭天盛公司根据合同约定承担逾期交房的违约责任。本案中旭天盛公司的违约行为已经符合双方关于合同解除的约定，依法应予解除且合同解除系由于旭天盛公司的行为导致，旭天盛公司应依法应予退还房款并支付利息损失。吴华东基于支付购房款与第三人签借款合同，旭天盛公司因向吴华东出售房屋收取了上述贷款作为购房款。现因旭天盛公司未按合同约定交付房屋，导致《商品房买卖合同》解除，旭天盛公司应将购房款和贷款返还，该客观情况的变化导致吴华东与第三人签订的贷款目的无法实现，如借款合同继续存在可能造成吴华东没有得到房屋的情况下仍需归还贷款和利息的不利后果，故依法应予解除吴华东与第三人签订的借款合同。综上，一审法院认定事实不清、程序违法，对合同、法律的理解错误，法律适用错误，如该份判决生效，将导致业主心寒对公平正义失去信仰。故恳请二审法院查明事实依法予以纠正以维护吴华东的合法权益。郑州市旭天盛房地产开发有限公司针对吴华东的上诉请求辩称：一、一审人民法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审人民法院判决，请求贵院驳回上诉人的全部诉讼请求。上诉人与被上诉人在双方真实意思表示的情况下于2017年7月31日签订商品房买卖合同，商品房买卖合同第八条约定“出卖人应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格3、该商品房经分期综合验收合格4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。原被告基于真实意思表示选择第1种交付交件，该交付标准是指经勘察、设计、施工、监理、建设五方验收合格即该房屋即具备交付的条件，被上诉人交付房屋经五方验收合格后，于2019年6月27日通过EMS邮寄的方式，向上诉人邮寄了交房通知书，按照上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同约定，被上诉人完全了被上诉人交房的义务，合同中明确约定是交付房屋时被上诉人出卖人出示《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，被上诉人向上诉人邮寄交房通知书，被上诉人拒收，未去被上诉人处办理交房手续，怎知被上诉人未出示两书，上诉人所称的五大主体“质量验收、规划、消防、人防、环保、公共设施”经验收合格，上诉人所称的五大主体没有任何法律及事实依据。五大主体验收均对自己的验收意见承担责任，怎么会存在自己给自己打分之嫌，竣工验收合格后将材料报备质检部门，质检部门出具的竣工验收备案表并非是交房的必要条件。上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同并非是格式合同，而是房管局的模板合同，被上诉人也是无法更改合同内容，不存在上诉人所说的格式合同一说，上诉人交付的标准完全符合上诉人与被上诉人交付房屋的条件。上诉人、被上诉人与第三人签订的个人一手住房贷款合同属于金融借贷法律关系，与本案不属于同一法律关系，不应在本案中提起解除合同，上诉人应另案起诉。二、涉案房屋已在2019年6月27日具备交房的条件，不存在逾期交房超过60日之说法，不具备解除合同的条件。涉案房屋已在2019年6月27日经五大主体验收合格，审核意见是同意，在此日即具备交房的条件，竣工验收备案表并非是交房的必要条件，被上诉人于2019年6月27日邮寄的交房通知书拒收的情况下，被上诉人在2019年11月20日再次向上诉人邮寄交房通知书，并非上诉人所说的经整改后再次邮寄交房通知书，2019年6月27日涉案房屋是具备交房条件的，并非是上诉人所称的2019年11月18日才具备交付条件，根据上诉人与被上诉人于签订的商品房买卖合同补充协议四第九条第4款的约定，除房屋主体质量问题与出现地基基础质量问题外，上诉人不应拒绝接收房屋，上诉人交付的房屋不存在主体质量问题，也未收到房管部门下发的责令停止交房的通知，且上诉人截至今日未接收房屋，怎知交付的房屋存在质量问题。上诉人所述的4份判决书，与本案诉讼请求完全不同，适用的法律依据不同，且4份判决书并不能作为证据适用，不具备参考的价值，4份判决书是在一审人民法院未查清案件事实的情况下做出的判决，且判决书并非是最终的结果。一审法院不存在任何适用法律错误的情况，且最高人民法院已有判例交付房屋经五方验收合格之后即具备交房的条件，本案不符合解除商品房买卖合同的条件。请求贵院驳回上诉人的全部上诉请求，维持一审法院判决。中国银行股份有限公司郑州中原支行针对吴华东的上诉请求辩称：上诉人和第三人的贷款合同系双方真实意思表示，合法有效，没有解除事由，应该驳回上诉人关于我行的上诉请求。吴华东向一审法院起诉请求：1.判决解除原告与被告旭天盛公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号17001902531）；2.判决被告返还原告购房款236058元，并自2017年6月3日起至2019年11月28日为止按中国人民银行同期贷款利率向原告支付违约金28281.06元，自2019年11月28日起至实际支付之日止的违约金按中国人民银行同期贷款利率继续计算，前述两项合计264339.06元；3.判决被告返还原告维修基金5757元；4.判决解除原告与第三人中国银行郑州中原支行签订的《个人一手住房贷款合同》；5.判决被告将原告尚未偿还的贷款返还第三人，因提前偿还贷款产生的利息、违约金等由被告承担，违约金的具体数额以第三人出具的提前还贷明细为准；6.判决被告返还原告已向第三人偿还的贷款（贷款具体数额以第三人出具的还贷明细为准），截至2019年11月28日，原告已偿还第三人贷款102486元；7.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，2017年6月8日，原告吴华东与被告旭天盛公司签订《商品房买卖合同》（合同编号17001916222），约定，吴华东购买旭天盛公司开发的位于新郑市孟庄镇××路北侧、××东侧阳光城××单元××房屋××套，建筑面积88.58㎡，总房款776058元，2017年6月8日现金付款金额236058元（缴纳比例30.42%），商业贷款540000元于2017年7月8日支付（缴纳比例:69.94%）。第八条规定，出卖人应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。第九条规定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第一种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款的万分之一的违约金。附件四合同补充协议中的第九条第3款规定，买受人应在出卖人书面交房通知规定的交房时间办理房屋交付手续，并履行领受房屋的义务；如买受人因任何原因未收到出卖人的交房通知，则买受人有义务按照本合同约定的交房期限前往该商品房所在地办理房屋交接手续。为了保证双方的合同权益，买受人愿意严格遵守出卖人制定的下述交付流程，办妥相关款项的支付手续，并签署与房屋交接相关的文件，否则，由此引起的房屋逾期交付责任由买受人自行承担：（1）买受人未能按照出卖人发出的交房通知书载明的交付时间、地点及要求办理房屋交付手续的，或者买受人在未收到出卖人交房通知的情况下，未在本合同约定的交房期限前往该商品房所在地办理房屋交接手续的，则自交房通知书规定的交付期限届满之日视同出卖人按时交房（视为交付）……。第4款规定，在办理该商品房交付手续的过程中，若该商品房出现地基基础和主体结构工程方面问题影响居住安全以外的质量问题或装修、装饰、设备标准问题……，买受人应以书面形式列明，并由出卖人核实后进行维修，（维修期间，不视为出卖人逾期交付）。买受人在此确认，不以此等质量问题为由拒绝或拖延交接房屋、办理该商品房的交付手续，否则视为该商品房已按出卖人书面交房通知或本合同约定的交付期限届满日如期交付，出卖人无需因此向买受人承担包括逾期交付在内的任何责任。第4款规定，买受人对该商品房的交付标准和质量认定有争议，委托该商品房所在地有资质的检测机构检测的，有关争议和检测不影响买受人按照出卖人书面交付通知的交房期限完成对该商品房的验收交接手续。第十条第一款规定，买受人与出卖人对主体结构质量问题发生争议的，应由双方共同选定有资质的建设工程质量检测机构进行检测，如检测结果认定主体结构不合格的，出卖人应承担全部检测费用，同时买受人有权退房。买受人退房的，应在检测结论作出后15日内向出卖人发出书面通知。2017年7月5日，原告吴华东、被告旭天盛公司与中国银行股份有限公司郑州陇西支行签订《个人一手住房贷款合同》，约定，中国银行股份有限公司郑州陇西支行向吴华东提供贷款540000元，用于购买涉案房屋，借款期限240月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准，还款方式为等额本息，还款周期为一个月，还款日为每期末月的15日，旭天盛公司对上述借款提供阶段性保证。吴华东以涉案房屋作为抵押物。同时，吴华东将涉案房屋作为抵押物抵押给贷款银行。合同签订后，中国银行股份有限公司郑州陇西支行于2017年7月5日向原告吴华东发放借款540000元。截止2019年12月24日，原告吴华东偿还中国银行股份有限公司郑州陇西支行借款本息共计102486元.被告旭天盛公司分别于2017年6月29日、2019年7月31日向原告吴华东出具收取房款发票，显示收取的房款分别为236058元、540000元，共计776058元。原告于2017年7月20日向新郑市物业维修资金管理中心交纳维修基金5757元。2019年6月27日，涉案16幢楼的房屋工程通过建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位竣工验收，新郑市住房和城乡建设局于2019年11月18日为涉案16幢楼房屋工程的《郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》加盖了“新郑市住房和城乡建设局竣工备案专用章”。旭天盛公司于2019年6月27日通过EMS标准快递向吴华东送达交房通知书，通知其于2019年6月29日办理交房手续。原告吴华东拒收。另查：1.原告提交《新郑市住房和城乡建设局对阳光城丽景湾业主的情况回复》，显示新郑市阳光城丽景湾工程截止目前未向新郑市住房和城乡建设局提供任何竣工备案手续，用以证明新郑市阳光城丽景湾工程截至2019年10月15日未向新郑市住房和城乡建设局提供任何竣工备案手续。2．原告提交《信访事项实体性受理告知书》《信访事项处理意见书》，用以证明经新郑市住房和城乡建设局调查，阳光城丽景湾项目向业主交付的15#-24#楼房屋至2019年9月17日未办理竣工验收备案手续，新郑市住房和城乡建设局也于2019年7月1日责令被告立即停止交付，以此说明，被告存在不具备交房条件和交房标准的情况下向业主通知交房并遭拒。3．原告提交新郑市住房保障和房地产管理中心《关于高永超信访问题的回复函》、阳光城丽景湾小区照片、涉案小区问题汇总及新闻报告各一份、房屋质量室内录像一份，用于证明案涉房屋不具备“三书一证一表”，即（《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》和《竣工验收备案表》），也未经有关政府部门验收合格，未取得《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，仍不具备交房标准和交房条件，根据合同约定被告已经构成根本违约，原告现要求解除合同。同时证明涉案房屋质量严重不合格，主体结构和二次砌体质量存在严重问题，如地基塌陷、外保温空鼓、房屋漏水、室内楼层净高最高与最低处相差6公分、地基未夯实且用垃圾回填、宣传的学校公园市政道路未落实、小区内排水管道堵塞严重。被告旭天盛公司认为涉案房屋已于2019年6月27日经五大主体验收合格，具备交房条件，原告所称“三书一表”并非是交房的必要条件，被告不存在违约的行为且原告所称的“竣工验收备案表”，并非是交房的必要条件，因此被告不存在根本性的违约和解除《商品房买卖合同》的条件。新郑市住房和城乡建设局是对李俊红反映的其房屋存在质量问题的回复，并非是针对涉案房屋的回复，且原告所购买的房屋是18号楼，该回复是对16号楼的回复，该证据与本案没有任何关系。阳光城丽景湾小区照片不能说明原告所购买的房屋存在质量问题。一审法院认为，原告吴华东与被告旭天盛公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号17001902531）和原、被告及中国银行股份有限公司郑州陇西支行签订的《个人一手住房贷款合同》，系合同当事人之间真实、自愿的意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效合同，附件作为《商品房买卖合同》不可分割的一部分，与《商品房买卖合同》具有同等的法律效力。合同当事人均应按合同及《商品房买卖合同》附件的约定行使权利履行义务。《商品房买卖合同》签订后，原告分两次向被告支付房款，共计776058元，有购房发票为证，原告已履行了合同约定的付款义务，被告应当按合同约定在2019年6月30日前向原告交付经验收合格的商品房房。对“该商品房经验收合格”交付条件如何理解，双方当事人各持不同意见：被告主张，建设工程通过五大主体验收合格，即视为房屋验收合格。原告则主张，除需提供五大主体验收合格的手续外，还需提交“三书一证一表”证明文件，即《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》和《竣工验收备案表》。对此，该院认为，依照《商品房买卖合同》约定的交付条件有五项可供选择的内容：（一）该商品房经验收合格；（二）该商品房经综合验收合格；（三）该商品房经分期综合验收合格；（四）该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；（五）为空白自填项。从合同广义理解，上述五种交付条件为递进关系，故第一项“该商品房经验收合格”应属于最低标准的交付条件，而商品房经验收合格，通常是指房屋经建设、监理、施工、勘察、设计五方竣工验收合格，即视为房屋经验收合格。本案中，双方当事人经协商一致选择上列第一项作为房屋交付条件，系合同双方真实意思表示，应作为判定诉争商品房是否符合交付条件的依据。被告提供的2019年11月18日新郑市住房和城乡建设局为涉案16幢楼房屋工程的《郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》加盖了“新郑市住房和城乡建设局竣工备案专用章”，可以证明涉案房屋于2019年6月27日经五大主体单位竣工验收合格，并由新郑市住房和城乡建设局在五大主体单位盖章的《郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》中于2019年11月18日加盖了“新郑市住房和城乡建设局竣工备案专用章”，已经了达到和双方约定的交付条件。原告吴华东拒收交房通知书，以消极方式拒收房屋，不能以此证明涉案房屋未予交付使用。《商品房买卖合同》合同附件四补充协议约定：买受人对交付条件有异议的，应以书面形式列明，并由出卖人核实后进行维修，但维修期间，不视为出卖人逾期交付。买受人不能以此等质量问题为由拒绝或拖延交接房屋、办理该商品房的交付手续。因此，对不符合合同约定的内容，吴华东可以要求旭天盛公司继续按照约定进行整改或者要求其承担相应的违约责任，而不能以此拒绝接受房屋。故被告向原告交付房屋时，原告应予以协助。现原告以被告逾期交房超过60日为由要求解除双方的《商品房买卖合同》，缺乏事实和法律依据，不予支持。同时，原告未向该院提供涉案商品房屋的主体结构质量不合格或房屋交付后主体结构质量经核验确属不合格的相关证据，原告以涉案房屋质量不合格为由请求解除《商品房买卖合同》证据不力，该院不予支持。由于原告提出的解除涉案《商品房买卖合同》的诉讼请求不能得到法律的支持，故，原告要求被告返还原告购房款236058元，并自2017年6月3日起至2019年11月5日止按中国人民银行同期贷款利率向原告支付违约金28281.06元，自2019年11月6日起至实际支付之日止的违约金按中国人民银行同期贷款利率继续计算，前述两项合计264339.06元；要求被告返还原告维修基金5757元；要求解除原告与第三人签订的《个人一手住房贷款合同》；要求被告将原告尚未偿还的贷款返还第三人；因提前偿还贷款产生的利息、违约金等由被告承担，违约金的具体数额，以第三人出具的提前还贷明细为准；要求被告返还原告已向第三人偿还的贷款（贷款具体数额以第三人出具的还贷明细为准），截至2019年12月24日，原告已偿还第三人贷款102486元的诉讼请求，该院亦不应支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告吴华东的诉讼请求。案件受理费6836元，减半收取3418元，由原告吴华东负担。二审中，上诉人吴华东提交以下证据：第一组证据：1.1新郑市住房保障和房地产管理中心《关于高永超信访问题的回复函》一份计两页。证据内容：2019年7月1日新郑市住房和城乡建设局住房保障和房地产管理中心对被告下发停止交付责令整改通知，2019年7月4日约谈该项目负责人于楠，该项目负责人于楠承认未能达到交房条件交房，并承诺立即停止交付行为，整改到位后再进行交房，由此造成的违约责任，公司会按合同约定履行到位。公司承诺加快工程进度，按合同约定交房，交房时让业主满意收房，我中心已于2019年7月2日停止办理网签手续，督促该项目尽快整改。1.2郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表一份48页、新郑市住房和城乡建设局建设工程消防验收意见书（新住建消复验字【2019】第001号）一份一页、新郑市自然资源局和规划局建设工程竣工规划核实意见书及附表一份两页、新郑市工程质量监督报告书两份计八页、商品住宅质量保证书使用说明书一份20页。证据内容：涉案房屋工程经消防验收日期为2019年11月14日；涉案房屋工程竣工备案表日期为2019年11月18日；新郑市工程质量监督报告书竣工验收情况载明“涉案房屋工程竣工验收时间为2019年11月4日，各方签署的整改报告及其它资料实际返回时间为2019年11月8日，各方签署的整改报告及其他材料实际返回时间为2019年11月8日，竣工验收意见五大责任主体签署时间为2019年11月4日”。商品住宅质量保证书使用说明书中未取得竣工验收备案表。拟证明：1、在2019年7月4日旭天盛公司是不具备交房条件的，旭天盛公司项目经理也自认不符合交房条件而强制交付，新郑市住建局作为城市房屋建设行政主管部门已经对旭天盛公司的所谓验收做出了否定并下令其停止交付并整改，涉案小区强制交付时并未取得验收备案表、且有好多工程未完工；2、根据新郑市工程质量监督站2019年11月18日出具的新郑市工程质量监督报告证明竣工验收意见五大责任主体签署时间为2019年11月4日，而非一审认定的2019年6月27日。涉案房屋工程竣工备案表落款日期也为2019年11月18日，证明涉案房屋工程项目至少在2019年11月4日前，尚未按照合同约定以及法律规定进行竣工验收、尚不具备商品房交付的合同约定和法定条件的。而合同约定的交房日期为2019年6月30日，逾期交房满六十日，原告方有权要求解除合同并由卖方承担相应的违约责任。而2019年11月4日距离2019年6月30日远远超过了60日，已经充分达到了合同解除的约定条件，已经具备了合同解除的条件。第二组证据：2.1新郑市人民法院判决书4份。（2019）豫0184民初10901号（2019.11.28出具），24号楼，终审判决；以及同一批（2019）豫0184民初10886号（2019.11.28出具）16号楼等20份起诉逾期交房违约金的终审判决，该判决书确认丽景湾小区16号楼截至2019年10月16日逾期天数43天，2019年10月16日前的违约金4018元，并于实际交房之日支付自2019年10月17日起至实际交房之日的违约金。本案上诉人吴华东购买的就是16号楼。业主高永超起诉违约金的判决：（2019）豫0184民初11764号（2020.2.6出具），判决已经生效，目前申请执行中；以及（2019）豫0184民初11775号（出具时间2020.2.6）23号楼，该判决书（判决已经生效、目前申请执行中）内容：“法院查明部分认可了一审证据3.1、证据3.2、证据3.3的真实性。2019年11月18日，涉案的阳光城丽景湾17号楼、20号楼、21号楼、22号楼、23号楼取得《工程竣工验收备案表》。庭审中，旭天盛公司称其取得《工程竣工验收备案表》后通知原告收房，但未向本院提交相关证据。因此，对于双方合同约定的2019年6月30日前交付房屋的实际交付日期可以顺延，顺延天数本院酌定为65天，即旭天盛公司应当于2019年9月3日前向霍玉波交付符合合同约定的房屋，逾期应承担相应的违约责任。违约金的计算方式为：截至2019年11月10日，逾期天数67天，旭天盛公司应当承担的违约金应当以总房款961673元为基数，按日万分之一为标准，自2019年9月4日计算至2019年11月10日，即6443.之后的违约金以961673元为基数，按日万分之一为标准，自2019年11月11日计算至交房之日止。”拟证明新郑市人民法院已集中审理阳光城丽景湾同一小区、同一栋、同一案情的因被上诉人逾期交房所产生的纠纷案件，并且均已审结并生效。并且要求逾期交房违约金已经得到了新郑市人民法院的支持，再结合被告向业主2019年11月20日邮寄交房通知可知被告具备交房条件最早是在2019年11月18日取得《工程竣工验收备案表》时，被告逾期交房已经超过60日，具备解除合同的条件。2.2《收房通知书》。内容为旭天盛公司在向新郑市住房和城乡建设局提交竣工验收备案表后再次向业主们邮寄了《收房通知书》，可以充分说明旭天盛公司也深知其2019年6月底向业主们邮寄通知交房的行为是不符合法律规定和合同约定条件的无效行为。第三组证据：3.1都市报道3则。都市报道中新郑市住房和城乡建设局领导明确指出旭天盛公司合同第八条违法违规，低于法律规定标准，逾期交房60日内，业主可以要求违约金赔付，超过60日可以解除合同；同时住建局领导说已经于2019年7月2日停止对旭天盛公司的网签并责令其整改。在后续报道中涉案丽景湾项目负责人也自认2019年6月底时不具备交房条件且有好多后续工程未完工，会按规定停止交房，并进行后续施工。拟证明吴华东购买的房屋在2019年6月底被强制交房时存在诸多问题，施工并未完成，不符合交房条件，旭天盛公司也自认在整改完成之前是不具备向业主交房的条件的。而2019年7月1日新郑市住房和城乡建设局住房保障和房地产管理中心已经对旭天盛公司下发了停止交付责令整改通知，在整改合格之前是不能向业主交房的，新郑市住建局也是在旭天盛公司整改后才接收其提交的验收材料的。综上，根据我国《建设工程质量管理条例》第四十九条（建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。）及《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条、郑州市人民政府关于印发《郑州市房地产开发项目交付使用管理办法的通知》郑政【2011】96号文第四条、郑州市《城市房地产开发经营管理条例》第14条明确规定，郑州房地产开发项目按设计要求工程竣工验收合格取得建设行政主管部门竣工备案表后方可交付使用。而合同约定的交付标准不能低于法定条件，本案案涉房屋未满足交房条件，不具备《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》，根据合同约定旭天盛公司已经构成根本违约，上诉人现要求解除合同。郑州市旭天盛房地产开发有限公司发表意见称：对1.1信访回复函的真实性和证明目的均有异议，高永超不是本案当事人，被上诉人不清楚信访的什么问题，上诉人应提交约谈记录，被上诉人不予认可。回复函中的余楠不是项目负责人和公司法人，被上诉人没有收到整改的通知。再次通知业主交房不是出于整改，而是因上诉人未收房，我方再次通知。对1.2的真实性无异议，对证明目的有异议，消防验收日期是加盖印章日期、存档日期，不是实际验收日期，在次之前已经验收合格，验收备案书是存档文件，竣工验收备案表载明的五大主体竣工验收日期是2019年6月27日。规划局的核实意见是对地下车库的核实意见，与本案无关。上诉人提交的证据不能证明符合合同解除条件。对2.1的真实性无异议，证明目的有异议。该四个判决与上诉人的诉讼请求完全不同，判决所依据合同条款和法律依据完全不同。对2.2的真实性无异议，证明目的有异议，收房通知书是上诉人明确拒绝收房的条件下，我方邮寄的，不能说明被上诉人在2019年6月底交房不符合规定。第三组证据的证明目的有异议，该报道存在夸大的情况，采访的领导身份不明，被上诉人未收到筑建局的整改通知，不能证明被上诉人强制交房。上诉人所提交的证据均过举证期限，不属于新证据，不应采信。中国银行股份有限公司郑州中原支行发表意见称：上诉人提交的证据与第三人不具有关联性。二审中，郑州市旭天盛房地产开发有限公司提交以下证据：四份判决书复印件，拟证明这四个案件事实与本案相同，被上诉人不存在违约，不符合合同解除条件。吴华东发表意见称：判决书均未生效。不同意上诉人的证明目的。马梦真的判决与本案无关。中国银行股份有限公司郑州中原支行发表意见称：该四份判决未生效，且与本案无关联性，对证明目的不予认可。本院经审查认为，吴华东无正当理由故意逾期提交证据，对吴华东提交的信访回复函的真实性予以认可，但该证据与本案不具有关联性，对其证明目的不予采信；对竣工验收备案表真实性予以认可，双方当事人签订的商品房买卖合同约定的交房条件与该竣工验收备案表中的内容不一致，与本案不具有关联性；第二组证据的真实性予以认可，但该四份民事判决书与本案不具有关联性，因《收房通知书》内容并不具有郑州市旭天盛房地产开发有限公司自认之前交房不符合约定的意思表示，故对其证明目的不予采信；对第三组证据真实性予以认可，对其证明目的不予采信。均不予采信。郑州市旭天盛房地产开发有限公司提交的判决书未生效，对其证明目的不予采信。二审经审理查明的事实同原审相一致。本院认为，吴华东与郑州市旭天盛房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及附件、吴华东与中国银行股份有限公司郑州中原支行、郑州市旭天盛房地产开发有限公司签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》，均为有效合同，合同当事人均应依约行使权利并履行义务。《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2019年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格的商品房交付买受人使用。”附件四合同补充协议第九条第3款规定：“买受人应在出卖人书面交房通知规定的交房时间办理房屋交付手续，并履行领受房屋的义务；如买受人因任何原因未收到出卖人的交房通知，则买受人有义务按照本合同约定的交房期限前往该商品房所在地办理房屋交接手续。为了保证双方的合同权益，买受人愿意严格遵守出卖人制定的下述交付流程，办妥相关款项的支付手续，并签署与房屋交接相关的文件，否则，由此引起的房屋逾期交付责任由买受人自行承担：（1）买受人未能按照出卖人发出的交房通知书载明的交付时间、地点及要求办理房屋交付手续的，或者买受人在未收到出卖人交房通知的情况下，未在本合同约定的交房期限前往该商品房所在地办理房屋交接手续的，则自交房通知书规定的交付期限届满之日视同出卖人按时交房（视为交付）……。”第4款规定：“在办理该商品房交付手续的过程中，若该商品房出现地基基础和主体结构工程方面问题，影响居住安全以外的质量问题或装修、装饰、设备标准问题……，买受人应以书面形式列明，并由出卖人核实后进行维修（维修期间，不视为出卖人逾期交付）。买受人在此确认，不以此等质量问题为由拒绝或拖延交接房屋、办理该商品房的交付手续，否则视为该商品房已按出卖人书面交房通知或本合同约定的交付期限届满日如期交付，出卖人无需因此向买受人承担包括逾期交付在内的任何责任。”在上述合同的履行过程中，案涉房屋于2019年6月27日经建设、监理、施工、勘察、设计五大责任主体单位验收合格，达到合同约定的交付条件，郑州市旭天盛房地产开发有限公司依约向吴华东送达书面交房通知，履行了通知义务。吴华东收到交房通知书后应依约收房，如发现案涉房屋存在质量问题应根据上述合同的约定以书面形式向郑州市旭天盛房地产开发有限公司提交问题清单，但吴华东未对案涉房屋进行实际验收收房，不能提交案涉房屋存在质量问题的相关证据，故吴华东称郑州市旭天盛房地产开发有限公司逾期交房违约，已具备解除合同条件的上诉主张不能成立。吴华东二审作为证据提交的新郑市人民法院四份民事判决书，认定郑州市旭天盛房地产开发有限公司逾期交房的违约事实均为郑州市旭天盛房地产开发有限公司不能证明买受人已经实际收到了交房通知书，即郑州市旭天盛房地产开发有限公司未尽到通知义务，与本案事实不同，不能作为本案定案依据。综上所述，吴华东上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6836元，由上诉人吴华东负担。本判决为终审判决。审判长  黄智勇审判员  马增军审判员  曹逢春二〇二〇年五月二十五日书记员  张倩倩