黑龙江省拜泉县人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0231民初368号原告：黑龙江省瑞华房地产开发有限公司拜泉分公司，住所地拜泉县拜泉镇东方红街。法定代表人：赵忠友，该公司总经理。委托诉讼代理人：张春慧，女，1976年3月30日出生，汉族，住拜泉县。被告：寇红军，男，1985年2月25日出生，汉族，住拜泉县。原告黑龙江省瑞华房地产开发有限公司拜泉分公司（以下简称“瑞华房地产公司”）与被告寇红军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告瑞华房地产公司的委托诉讼代理人张春慧到庭参加诉讼，被告寇红军经本院传票合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瑞华房地产公司向本院提出诉讼请求：要求判令1、解除与被告寇红军签订的房屋租赁合同；2、被告寇红军给付原告房屋租金180000.00元及违约金63000.00元；3、被告寇红军承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年6月1日，被告寇红军租赁原告瑞华房地产公司开发的位于拜泉县拜泉镇鼎富新城小区1号楼建筑面积为1752.52平方米的一层地下室用于经营健身房。当日，双方签订了房屋租赁协议书，约定租赁期限为5年，自2019年8月18日至2024年8月17日止，年租金为210000.00元。被告寇红军于合同签订当日给付原告瑞华房地产公司租金30000.00元，并签写欠付租金180000.00元的欠据一张，同时欠据承诺欠付租金180000.00元于2019年9月1日前还清。租赁协议签订后，原告瑞华房地产公司履行了房屋交付义务，被告寇红军也随即开始对案涉房屋进行装饰装修，在租赁房屋后，因被告寇红军经营不善，导致很多在该健身房注册的会员向有关部门反映问题并举报，导致其无法继续经营。被告寇红军承诺的还款日期2019年9月1日到期后，原告瑞华房地产公司多次向其索要欠付租金，但其一直未付，且被告寇红军明确表示健身房无法继续经营，剩余租金也无力支付。故原告瑞华房地产公司诉至法院，要求解除双方的房屋租赁协议，并由被告寇红军支付房屋租金180000.00元以及违约金63000.00元。被告寇红军在法定期限内未向本院递交答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年6月1日，瑞华房地产公司（甲方）与寇红军（乙方）签订《房屋租赁协议书》，约定甲方将位于拜泉县拜泉镇鼎富新城小区1号楼建筑面积为1752.52平方米的地下室出租给乙方，租赁期限自2019年8月18日至2024年8月17日，年租金210000.00元，租金为一年一付，协议签订日乙方交付当年租金210000.00元，以后四年租金按每年此日逐年付清。如乙方未按期付清房租，每逾期一日按五年租金日万分之五支付违约金，如逾期三个月以上，甲方有权追究乙方违约责任。租赁期内，乙方未经甲方同意中途擅自退租的，乙方按年租金30%的额度向甲方支付违约金，并且必须保持乙方投资硬件装修完好。合同签订当日，乙方寇红军给付甲方瑞华房地产公司第一年租金30000.00元，并出具了一张欠款额为180000.00元的租金欠据，承诺该笔租金于2019年9月1日还清。2020年1月4日，寇红军向瑞华房地产公司的实际控制人赵克实发出短信，部分内容如下：“赵总我是寇红军，这个店现在拖四天了，钱我也没整到……，店是肯定做不下去了，看看房租咋算……”。2020年1月16日，瑞华房地产公司诉至法院。要求寇红军给付其房屋租金180000.00元。2020年4月15日，瑞华房地产公司增加诉讼请求，要求解除与寇红军签订的《房屋租赁协议书》，并要求寇红军支付违约金63000.00元。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁协议书》是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。被告寇红军在租期未满、未与原告瑞华房地产公司协商一致的情形下，于2020年1月4日短信告知原告瑞华房地产公司，表明不再继续履行合同义务。寇红军作为明确表示不履行主要债务的一方，以无力给付房款、不能继续经营为由终止履行租赁合同的意愿未得到原告瑞华房地产公司的同意和认可，不能达到法定解除合同的法律后果。否则会出现违约方随意获得合同法定解除权、显示公平的怪象，不利于维护交易安全，扰乱经济秩序。原告瑞华房地产公司于2020年4月15日向本院提出诉讼请求，要求解除双方的房屋租赁合同，故双方租赁合同的解除时间应为2020年4月15日。《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”2019年6月1日被告寇红军向原告瑞华房地产公司签写欠款额为180000.00元欠条的行为系基于双方租赁合同得以正常履行的前提，现双方租赁合同解除，应以实际履行期限计算租金。故被告寇红军应给付原告瑞华房地产公司自2019年8月18日至2020年4月15日的房屋租金138833.24元[17500.00元/月×7个月+（17500.00元/月÷30日×28日）]。因寇红军已于2019年6月1日给付原告瑞华房地产公司30000.00元租金，故其应给付瑞华房地产公司租金为108833.24元。需要说明的是，尽管原告瑞华房地产公司提出案涉房屋实际交付被告寇红军的时间为合同签订当日即2019年6月1日，但其未提交相应证据予以证实，故本院认定双方的租赁期起点为2019年8月18日。关于原告瑞华房地产公司主张违约金的问题。违约金的意义在于对合同履行利益的补偿，亦不排除当事人在公平、诚实信用的原则指导下，约定与适用惩罚性的违约金，从而达到有效制裁违法行为，保护守约方利益的目的。违约金系当事人通过预先设定并独立于履约行为之外的给付行为，其效力不因合同权利义务终止而受到影响。结合本案，被告寇红军在合同履行期限届满前无正当理由要求解除合同，且至原告瑞华房地产公司起诉时，仍欠付租金，其行为已构成违约，瑞华房地产公司有权要求寇红军支付违约金。人民法院在处理违约金给付问题时，应以实际损失作为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则综合考量。双方在租赁合同中约定，租赁期内，乙方未经甲方同意中途擅自退租的，乙方按年租金30%的额度向甲方支付违约金。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，双方对于违约金比例的约定未违反法律规定，纵观本案，被告寇红军仅向原告瑞华房地产公司支付房屋租金30000.00元，剩余租金未按照其承诺日期给付，直至次年1月才表示无力支付，违背诚实信用原则，严重损害了出租方的预期利益，故本院对原告瑞华房地产公司要求被告寇红军给付其违约金63000.00元（210000.00元×30%）的主张，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条、第六十条、第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告黑龙江省瑞华房地产开发有限公司拜泉分公司与被告寇红军之间的《房屋租赁协议书》；二、被告寇红军于本判决生效后五日内给付原告黑龙江省瑞华房地产开发有限公司拜泉分公司房屋租金108833.24元；三、被告寇红军于本判决生效后五日内给付原告黑龙江省瑞华房地产开发有限公司拜泉分公司违约金63000.00元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4945.00元，由被告寇红军负担3497.00元，由原告黑龙江省瑞华房地产开发有限公司拜泉分公司自行负担1448.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审 判 长  汤英莲审 判 员  刘欣欣人民陪审员  高孟环二〇二〇年五月六日书 记 员  王书坛