吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民终963号上诉人（原审被告、执行案外人）：郝志华，男，1968年1月6日出生，汉族，农民，住吉林省磐石市。委托诉讼代理人：张硕，吉林保民律师事务所律师。委托诉讼代理人：栾弼涵，吉林保民律师事务所律师。被上诉人（原审原告、申请执行人）：张成梅，女，1962年6月16日出生，汉族，无职业，住安徽省芜湖市无为县。原审第三人（被执行人）：吉林市宇佳房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林高新区。法定代表人：徐炳文，该公司董事长。委托诉讼代理人：秦启祥，该公司总经理。原审第三人（被执行人）：徐炳文，男，1969年8月23日出生，汉族，吉林市宇佳房地产开发有限公司董事长，住江苏省金坛市。上诉人郝志华因与被上诉人张成梅、原审第三人吉林市宇佳房地产开发有限公司（以下简称宇佳公司）、徐炳文申请执行人执行异议之诉一案，不服吉林高新技术产业开发区人民法院（2019）吉0291民初842号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郝志华及其委托诉讼代理人张硕、栾弼涵、被上诉人张成梅、原审第三人宇佳公司的委托诉讼代理人秦启祥到庭参加诉讼。原审第三人徐炳文经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。郝志华上诉请求：撤销（2019）吉0291民初842号民事判决，依法改判驳回张成梅的诉讼请求，由张成梅负担诉讼费用。事实和理由：一、郝志华在人民法院查封之前已支付全部房款。宇佳公司因明城镇紫金铭苑工程项目拖欠钟德贵、郝志华等60余名农民工工资，造成农民工多次上访。为保证农民工合法权益，在磐石市明城镇政府的主持下宇佳公司法定代表人徐炳文于2016年1月7日在明城镇政府当场签发收据，用以房抵薪的形式以17套房屋对钟德贵、郝志华等60余名农民工工资进行结算。本案中涉案的一套房屋抵顶的是宇佳公司拖欠郝志华的工资，共计13万元。由于宇佳公司明确表示除房子外再无其他财产，无奈之下，郝志华在房屋价款明显低于实际拖欠工资的情况下，接受了以房抵薪方案，在收到宇佳公司出具的房款收据后，给宇佳公司出具了收条，表示双方债权债务已经结清。涉案房屋系宇佳公司抵顶工资的抵账房，郝志华为房屋实际所有人。二、郝志华与宇佳公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。宇佳公司在出具房款收据后，又给郝志华补签商品房订购协议书，虽然在商品房订购协议书中没有郝志华的签字，但宇佳公司作为甲方已经履行了交付房屋的主要义务，且郝志华成为房屋的实际所有人。根据《中华人民共和国合同法》第三十七条“采用合同书形式订立合同，在签字或盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”之规定，商品房订购协议书为有效合同。三、涉案房屋在人民法院查封之前已经被郝志华合法占有。事发当时，明城镇紫金铭苑项目虽已建成，但未全部完工。由于宇佳公司内部管理混乱无人进行收尾工作，导致楼盘内房屋钥匙丢失无法向欠薪的农民工提供，一审法院仅以宇佳公司未交付钥匙这一情况就认定郝志华为非法占有，过于片面。事实上，郝志华自2016年1月起至今一直合法占有涉案房屋并对其进行管理。2016年1月7日，宇佳公司出具房款收据、明城镇政府按已发测绘报告给农民工分配完抵顶房屋时，便告知郝志华由于宇佳公司内部管理混乱钥匙已经丢失，郝志华可以自行进入。虽然宇佳公司已经把房屋交付给郝志华，但小区内部无人管理，没有供暖，也没有供水供电，不符合入住条件，郝志华便更换了房门占有使用至今。郝志华在人民法院查封之前已合法占有该不动产。四、郝志华没有办理不动产登记并非自身原因。宇佳公司当时负债累累，不仅农民工的工资未进行结算，在外尚有近3,000万元欠款，其中包括欠张成梅的欠款。宇佳公司为清偿欠款，往往出现一房多卖、一房多抵的情形，在一审的庭审笔录中张成梅也提到过这一事实。后来宇佳公司法定代表人徐炳文更是为逃避债务进行躲藏，下落不明。为保障农民工所得房屋不被宇佳公司一房多卖，损害农民工的合法权益，明城镇政府于2015年12月29日向明城镇房产所发函：若涉及以房抵薪的17套房屋办理产权证前需先经明城镇政府同意，直到2016年1月26日明城镇城建办还出具证明案涉房屋为无籍房。案涉房屋办理房产证除需要政府同意、商品房订购协议、收据外，还需要宇佳公司法定代表人徐炳文的授权证明，张成梅的一审诉状中也对这一事实进行了阐述。正是由于徐炳文下落不明，宇佳公司亦无其他工作人员出面解决此事，郝志华至今未能办理房产证。对未能办理不动产登记一事，郝志华本身并无过错。综上，郝志华为房屋实际所有人，同时具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的四个要件，享有排除执行的权利。张成梅辩称，郝志华的陈述不属实，其未办理过户登记，未实际占有案涉房屋，没有郝志华及其爱人、未成年子女的无房产证明，应支持张成梅的诉讼请求，对案涉房屋进行查封。宇佳公司述称，郝志华是农民工，因为农民工的工资出现问题，后来用房子抵顶了工资，没有办理房产证不是郝志华的原因。徐炳文未到庭，亦未提交书面陈述意见。张成梅向一审法院起诉请求：1.撤销吉林高新技术产业开发区人民法院（2019）吉0291执异14号裁定书，继续查封磐石市明城镇紫金铭苑小区案涉房屋；2.诉讼费用由宇佳公司和徐炳文负担。一审法院认定事实：宇佳公司于2016年1月25日签订的商品房屋买卖合同载明：郝志华购买明城紫金铭苑小区案涉房屋，建筑面积75.15平方米，付款方式一次性付清。2016年1月25日，宇佳公司向郝志华出具收据一份，载明交款单位：郝志华，收款方式现金，收款事由：购买紫金铭苑小区案涉房屋房款，金额：75,150元。另查明，张成梅与宇佳公司、徐炳文民民间借贷纠纷一案，一审法院于2017年1月10日作出（2016）吉0291民初788号民事判决书，该民事判决书生效后，张成梅向一审法院申请执行，案号为（2017）吉0291执334号。一审法院于2017年6月21日作出（2017）吉0291执334、335号之二执行裁定书，查封了被执行人宇佳公司名下的位于磐石市明城镇紫金铭苑案涉房屋。郝志华向一审法院提出执行异议，一审法院于2019年5月28日作出（2019）吉0291执异14号执行裁定书，裁定：中止磐石市明城镇紫金铭苑1号楼2单元101室房屋的执行。一审法院认为，张成梅诉讼请求执行查封涉案房屋，其真实意思是请求对涉案房屋进行执行，故本案性质为申请执行人执行异议之诉。本案争议焦点为郝志华对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”以上四要件缺一不可，只有上述要件同时满足时，案外人才具备排除执行的权利。郝志华对于其享有足以排除强制执行的民事权利负有举证证明责任。因郝志华庭审中自认宇佳公司没给案涉房屋钥匙，也没有人入住，故可以认定郝志华在人民法院查封之前并没有合法占有该不动产，郝志华因未合法占有案涉房屋，故不享有排除执行的权利。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项规定，判决：准予执行吉林高新技术产业开发区人民法院作出的（2017）吉0291执334号之二执行裁定书中查封的吉林市宇佳房地产开发有限公司名下的位于磐石市明城镇紫金铭苑小区案涉房屋。吉林高新技术产业开发区人民法院（2019）吉0291执异14号执行异议裁定于判决生效时自动失效。案件受理费250元（缓交），由郝志华负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。郝志华提交了以下证据：证据1.磐石市明城镇政府信访工作记录中记载的明城镇紫金铭苑申请无籍房名单、紫金铭苑1号楼已发测绘报告、紫金铭苑2号楼已发测绘报告各一份及欠条、收条各一份（均为复印件），拟证明宇佳公司因拖欠郝志华工资，用以房抵薪的形式对郝志华进行清偿，郝志华与宇佳公司就涉案房屋签订了书面买卖合同，并已支付全部房屋价款，都发生在查封之前；证据2.（2019）吉0291执异14号执行裁定书一份（复印件），拟证明郝志华从2016年2月起至今一直对案涉房屋占有使用并且管理，完全在张成梅申请查封之前；证据3.磐石市明城镇人民政府出具的关于明城紫金铭苑小区1号楼和2号楼部分房源办理房产证时首先需经明城镇政府同意的函（复印件），拟证明郝志华办理房屋产权证需要经过明城镇政府的证明，而且还需要有宇佳公司徐炳文的授权方可办理，未办理房屋产权证，不是郝志华自身原因。证据4.郝志华提请证人磐石市明城镇人民政府副镇长闫玉国出庭作证，闫玉国证明宇佳公司拖欠农民工工资，农民工多次到镇政府上访，镇政府协商宇佳公司法定代表人徐炳文采取以房抵工资的形式偿还农民工工资，共有16套房屋，包括案涉房屋。郝志华对证人证言质证认为闫玉国所述属实，证明在张成梅申请查封之前，郝志华与宇佳公司已签订了合法有效的书面买卖合同，且按照当时客观情况，占有了该不动产，支付了房屋价款，不能办理房屋产权证的原因不在郝志华，完全享有排除强制执行的权利。张成梅质证认为，证据1、2、3，在一审时已经提举，明城镇紫金铭苑申请无籍房名单不能证明案涉房屋是郝志华的，欠条上盖的是徐炳文的公章，王强签字，没有徐炳文本人签字，是无效的，收条同样也无效。明城镇政府的证明不是原件，房产所不能代表法律，是无效的。（2019）吉0291执异14号执行裁定说明案涉房屋允许查封，（2019）吉0291民初842号民事判决驳回了郝志华的请求。对于证人证言，闫玉国所述只能证明宇佳公司欠农民工工资，双方没有签订协议，只有发票，郝志华在一审时明确说其并未实际占有案涉房屋。宇佳公司对以上证据均无异议。张成梅提交了以下证据：证据1.华中国、王艳霞、王俊波、彭喜森、魏明奎、朱玉丽的房屋产权证复印件6份，拟证明案涉紫金铭苑小区已经能够办理房屋产权证；证据2.调查申请书一份，拟证明通过调查来确定郝志华及其配偶、未成年子女名下有无其他房产。郝志华质证认为，对证据1的真实性、合法性、关联性均有异议，房屋产权证均为复印件，无法证明真实性，且与本案无关。郝志华未办理房屋产权证是由于农民工工资问题，存在特殊性，办理房屋产权证的手续与其他人员不同。证据2是张成梅自己提出的申请，不能证明其主张。宇佳公司质证认为，对证据1无异议，该6人都是回迁户，所以手续齐全。证据2与宇佳公司无关。本院经审核后认证如下：对于郝志华提举的三份书证的真实性予以确认，能够证明案涉房屋为无籍房，是郝志华通过以房抵薪方式取得，该房屋办理产权证需经明城镇政府同意方可。证人闫玉国的证言能够证明宇佳公司采取以房抵薪形式偿还郝志华等人的农民工工资，本院对此予以确认。张成梅提交的房屋产权证系复印件，未与原件核对，本院不予确认；其提交的调查申请不属于证据，应否准许，将在论理部分综合阐述。宇佳公司在二审中未提交新证据。徐炳文未到庭，视为其放弃举证、质证的诉讼权利。通过各方当事人的陈述、答辩，以及对现有证据的审核、认定，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题为案外人郝志华对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。郝志华系通过以房抵债的方式取得案涉房屋，且与宇佳公司签订了商品房买卖合同。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，明确要求买受人需同时符合针对案涉房屋在查封之前签订合法有效的买卖合同，合法占有，已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行及非因买受人自身原因未办理过户登记四项条件，方可排除执行。一审庭审中，郝志华自认签订房屋买卖合同后，未取得房屋钥匙，也未向宇佳公司索要，案涉房屋一直搁置，无人居住，其未去照看。关于办理房屋产权证问题，郝志华自认因为无人承担办证费用，一直搁置未申请办理产权证。郝志华在二审庭审中述称其虽未入住，但已更换门锁，且是在宇佳公司授意下进行更换，原因在于宇佳公司找不到房屋钥匙。因该陈述没有证据予以证实，且与一审庭审中的陈述相矛盾，本院不予采信。综上，郝志华提供的证据无法证明其在人民法院查封之前已合法占有该不动产，且无法证明系非因其自身原因未办理过户登记，也即无法证明其同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项条件，故对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其提出的上诉请求本院不予支持。关于张成梅申请调查郝志华及其配偶、未成年子女名下有无其他房产的问题，因该调查结果并不影响本案裁判，故不予准许。综上所述，郝志华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1679元，由郝志华负担。本判决为终审判决。审判长  李亚妮审判员  李 炜审判员  王 东二〇二〇年五月二十九日书记员  李元生