四川省广元市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川08民终370号 上诉人（原审被告、反诉原告）：四川旭瞾商贸有限公司。住所地：四川省广元市利州区天津路南口捷顺公寓一楼。 法定代表人：彭刚，执行董事。 委托诉讼代理人：欧维宇，四川同方正律师事务所广元分所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：高开东，男，汉族，1963年11月19日出生，住四川省广元市利州区。 委托诉讼代理人：庞健，广元市利州区东坝法律服务所法律工作者。 原审第三人：辜国光，男，1949年3月24日出生，汉族，住四川省广元市利州区。 上诉人（原审被告、反诉原告）四川旭瞾商贸有限公司因与被上诉人（原审原告、反诉被告）高开东商品房销售合同纠纷一案，不服四川省广元市利州区人民法院作出的（2019）川0802民初634号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日立案后，2020年4月28日公开开庭审理了本案，上诉人的委托诉讼代理人欧维宇、被上诉人的委托诉讼代理人庞健到庭参加了庭审，本案经合议庭评议后现已审理终结。 四川旭曌商贸有限公司向本院上诉请求：1.撤销一审判决第四项，改判支持上诉人的反诉请求；2.本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：被上诉人未付清购房款，根据合同约定承担欠款期间的资金利息和承担房产过户所发生的税费；因上诉人不是房地产开发企业，涉案房屋不是商品房，本案法律关系适用错误。 被上诉人高开东、原审第三人辜国光未向本院提交书面答辩意见。 高开东向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理房屋土地证书并承担逾期办证的违约责任；2.原告为主张权利所产生的诉讼费、诉讼委托代理费等一切费用由被告承担。 开庭前，原告向一审法院提交变更诉请申请书，将第一项诉讼请求变更为依法判令被告立即为原告办理位于广元市利州区房屋的不动产权登记证书并承担逾期办证的违约责任（按原告已交房款230000元，从2009年3月15日开始按中国人民银行同期贷款利率计算至不动产权登记证书登记时止）。庭审中，原告明确第二项诉请委托代理费为4000元。 四川旭曌公司向一审法院提出反诉请求：一、请求判令反诉被告立即支付反诉原告购房款人民币20000元及资金利息，利息自2009年10月10日起按照月利率1%计算至付清之日止；二、请求判令反诉被告立即支付反诉原告办理产权证所发生的税费19954.67元；三、本案反诉案件受理费由反诉被告承担。 一审法院认定的案件事实：2009年3月6日，原告（反诉被告）高开东作为乙方与作为甲方的被告（反诉原告）旭曌公司签订《房地产买卖契约》，约定由高开东购买旭曌公司开发的位于广元市利州区房屋一套，建筑面积115.73平方米，房屋总价款230000元，光纤费980元，合同签订当日支付购房定金150000元。合同第十二条“双方约定的其他事项”：（一）余款支付协议：①首付款支付后，余额为捌万元（￥80000.00元），②余额从2009年3月15日起按月率1%支付利息；（二）房产证、土地使用权证、办证协议：①首付款支付后，甲方即将乙方所购房屋的钥匙交与乙方，乙方即可入住；②甲方在2009年3月31日前（备注：最长延迟至2009年4月15日前）将乙方所购房屋的房产证办给乙方，到期如未把房产证办给乙方，乙方将不支付余额的利息；③乙方付清所购房屋余款后，甲方在三个月内将乙方所购房屋的土地使用证办给乙方；④甲方全权负责办理乙方所购房屋的房产证、土地使用证，办证所发生的一切手续费和税费由乙方承担。 2009年3月15日，高开东向第三人辜国光出具借条一份，该借条载明：“今借到辜国光现金捌万元（￥：80000.00元）。此据借款人：高开东2009.3.15”。 2009年7月9日，高开东取得案涉房屋的所有权证书，权证号为广房权证城字第××号。 2009年10月10日，第三人辜国光向原告高开东出具收条一份，该收条载明：“今收到原高开东归还借款陆万元（60000.00元）及利息4800.00元（肆仟捌佰元）正仅余借款贰万元正（20000.00元）收款人：辜国光2009.10.10”。 同时查明，原、被告双方将签订的落款日期为2009年3月30日的《房地产买卖契约》在房地产管理部门进行了备案，该备案合同中对房屋总价款约定为208314元，该备案合同第十二项双方约定的其他事项下方无任何内容。 另查明，一、广元捷顺实业有限公司于2000年10月30日经广元市利州区食品药品和工商局登记注册，后广元捷顺实业有限公司于2007年11月26日将公司名称由广元捷顺实业有限公司变更为广元捷顺商贸有限公司；2015年2月9日广元捷顺商贸有限公司将公司名称变更登记为四川旭瞾商贸有限公司;二、本案房屋所涉土地使用权证总证号原为广国用（2009）第XX0号，2016年5月20日因被告公司名称由广元捷顺商贸有限公司变更为四川旭瞾商贸有限公司后，该土地使用权证总证号变为广国用（2016）第XXX6号;三、据工商部门企业登记档案，旭瞾公司投资人为辜国光与彭刚二人，辜国光占65%的股份，彭刚为法定代表人，投资比例35%。 一审法院认为，原告（反诉被告）高开东与被告（反诉原告）旭曌公司签订的《房地产买卖契约》合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自义务。本案的首要争议焦点在于高开东是否仍欠旭曌公司购房款。高开东与旭曌公司分别于2009年3月6日和3月30日就案涉房屋签订《房地产买卖契约》，其中3月6日的合同中约定房屋总价款为230000元，3月30日签订的合同约定的房款为208314元。根据庭审查明的事实，双方实际履行3月6日签订的合同，3月30日的合同仅供房管部门备案使用。旭曌公司所主张的20000元购房款，高开东对该欠款金额本身不持异议，但认为该20000元已经转化为对旭曌公司股东辜国光的个人借款。根据辜国光的答辩意见，其明确表示其个人与原告无借贷关系，故即使第三人辜国光持有高开东书写的借条，其实质也系高开东对下欠旭曌公司购房款的确认，而非高开东与第三人辜国光之间的借贷关系。综上，对高开东下欠旭曌公司购房款20000元的事实予以确认，对旭曌公司要求高开东支付下欠购房款20000元的反诉请求予以支持。 关于旭曌公司主张的资金利息。根据合同补充约定，旭曌公司应当在2009年4月15日前为高开东办理房产证，逾期高开东将不向旭曌公司支付下欠房款利息，而旭曌公司实际为高开东办理房产证的时间为2019年7月9日，故高开东不应当向旭曌公司支付下欠房款的资金利息，故对旭曌公司要求高开东按照月利率1%支付资金利息的反诉请求不予支持。 关于高开东要求旭曌公司办理不动产权证书的问题。根据双方签订的《房地产买卖契约》，高开东在付清所购房屋余款后，旭曌公司应当在三个月内将土地使用证办给高开东。另由于2016年，广元市开始实施不动产登记制度改革，房屋使用权证和土地使用权证双证合一为不动产登记证书，故本案中高开东付清购房款后，旭曌公司应当为高开东办理不动产权证书。 关于高开东主张的逾期办证违约金。根据合同约定，高开东在向旭曌公司履行完毕购房款支付义务后，旭曌公司才为其办理土地使用权证，本案中，由于其未向旭曌公司付清购房款，故对其要求旭曌公司支付逾期办证违约金的诉讼请求不予支持。 关于高开东要求旭曌公司支付委托诉讼代理费的问题。因双方在《房地产买卖契约》中对此未进行约定，高开东的该项诉请无事实和法律依据，亦不予支持。 关于旭曌公司要求高开东支付办证税费19954.67元的问题。本案中，旭曌公司未能举证证明该笔费用已经由其实际支付，根据谁主张、谁举证的证据规则，旭曌公司应当承担举证不力的法律后果，故对旭曌公司的该项反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十八条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、原告（反诉被告）高开东于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）四川旭曌商贸有限公司支付购房款20000元；二、被告（反诉原告）四川旭曌商贸有限公司在原告（反诉被告）高开东履行本判决第一项确定的给付义务后十五日内为原告（反诉被告）高开东办理位于广元市利州区房屋的不动产权证书；三、驳回原告（反诉被告）高开东的其他本诉诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）四川旭曌商贸有限公司的其他反诉诉讼请求。 本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。 另查明，四川旭曌商贸公司于2014年5月20日发布《公告》，内容载明：“……广元建设局房管处规定任何业主防控均必须交完才办证，但2009年8月前各位业主所欠房款是由辜国光个人借出代付后，由广元捷顺商贸有限公司办完了A栋全部业主的房产证……”，对于一审法院认定的本案其他法律事实，本院予以确认。 本院认为，当事人之间对于案由的诉争，应以实际发生的法律关系为准。本案中，依据四川旭曌商贸公司发布的《公告》，可知，案涉房屋是上诉人四川旭曌商贸公司在开发及对外销售，其对外出售开发房屋的行为即为房地产开发企业所从事的销售商品房的行为，因此，本案案由为商品房销售合同纠纷、适用法律关系并无不当。 上诉人主张被上诉人因购买上诉人房屋所发生的欠款2万元应计算资金利息，并且上诉人为被上诉人办理房屋产权证的税费应由被上诉人承担。但上诉人提供的证据《房地产买卖契约》中手动添加的对于欠款利息及税费的约定，因无被上诉人的签字确认，被上诉人对此亦予以否认，并且被上诉人也举证证明自己已经缴纳了相关税费，因此，对于上诉人据此提出双方约定了欠款利息及税费的主张，本院不予采信。 综上，上诉人四川旭曌商贸有限公司的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费299元，由上诉人四川旭曌商贸有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 林 审 判 员  徐小雁 审 判 员  吕 晶 二〇二〇年五月六日 法官助理  康小莲 书 记 员  王汇锋