江西省南昌市青山湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0111民初591号 原告：徐建保。 委托诉讼代理人：赵学义，江西赣兴律师事务所律师。 被告：卜哲。 被告：徐声频。 委托诉讼代理人：梅耀超，北京市中银（南昌）律师事务所律师。 原告徐建保与被告卜哲、被告徐声频房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐建保及其委托诉讼代理人赵学义、被告徐声频委托诉讼代理人梅耀超到庭参加诉讼，被告卜哲经本院电子送达应诉文书及开庭传票未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 徐建保向本院提出诉讼请求：1、请求判令确认被告卜哲与徐声频签订的《南昌市存量房买卖合同》无效；2、请求判令被告承担本案诉讼费等费用。事实和理由：2004年1月12日，原告与被告徐声频依法登记领证结婚。婚后，原告与被告徐声频于2006年4月用夫妻共同财产购买一套坐落于南昌市青山湖区的房改房（购房款2528元）。后被告徐声频隐瞒与原告再婚事实，以离异为由将房产审批登记在其个人名下并领取了房产证，产权证号为洪房权证湖字第××号。2010年，上述房改房因“青山湖中大道综合改造工程”被政府拆迁。根据当时拆迁政策，原告与被告徐声频选择了“住宅产权调换方案”，后被安置在京东安居小区XXXX室。之后，原告于2011年10月27日通过中国工商银行向南昌市青山湖区房屋拆迁领导小组办公室转账支付了购房款62927.28元，并与被告徐声频已于2011年11月16日实际居住至今。然，被告徐声频又再次隐瞒原告为房产共有权人事实，于2012年11月7日以个人名义申请登记房产，并于同月30日领取房产证，产权证号为洪房权证湖字第××号。2016年9月28日，被告卜哲与被告徐声频恶意串通签订《南昌市存量房买卖合同》，被告徐声频将建筑面积为78.04平方米，产权证号为洪房权证湖字第××号的夫妻共同房产，以78040元极不合理的超低价款出售给了被告卜哲，并于2016年10月20日办理了过户登记。被告卜哲与徐声频恶意串通的行为严重损害了原告合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，被告卜哲与徐声频签订的《南昌市存量房买卖合同》属于无效合同。 原告与配偶徐声频自房屋拆迁安置至今，一直居住在上述安置房屋内。而被告卜哲为了达到强行侵占房产的目的，于2020年1月17日持产权证号为赣（2016）南昌市不动产权第1122912号的房产证通知供电局将房屋停电至今，致使原告生活困难，以至面临生存危机。现原告为维护自身的合法权益，诉至法院。 徐声频辩称：一是该房屋并不是被告徐声频与原告徐建保共同所有的共同财产，理由是该房屋为拆迁还建房，拆迁之前的房屋为徐声频和其前夫单位的房改房。在被告徐声频与其前夫2002年离婚的时候就对该房改房作出了约定，这套房改房归徐声频和卜哲所有，房改房是单位对职工的补偿，并不是任何人都可以享受的。徐声频是1980年在江西五金厂工作，五金厂在2002年徐声频与前夫离婚的时候该工厂已经倒闭，当时房改房在2004年可以给徐声频，也可以给她的前夫，但她的前夫把名额和指标让给了徐声频，所以徐声频才有资格以她17年的工龄购买此房改房。这17年的工龄并不包括徐声频与原告结婚后的时间，因原被告结婚的时候，徐声频就已经不在江西五金厂上班，计算的17年工龄是从1980年开始计算的，所以这17年的工龄并不是与原告婚后所享受的单位福利。这套房改房人身的属性极其强烈，所有权应当认定为徐声频所有。当时在2004年原告与被告徐声频办理结婚登记后，被告徐声频在办理每一次的产权登记的时候都与原告明确的说明了这套房屋是其与前夫共同协商确认给卜哲居住。在2011年在房改房拆迁的时候，由于当时的开发商最小的面积是78平方，需要补一部分的差价，当时徐声频是将现金给了原告徐建保，让徐建保帮忙办理产权手续，虽现在没有证据，但事实就是这样的，这钱也是徐声频向其父母所借的。基于以上的原因，卜哲在2016年的时候，因为需要成家，徐声频就以房屋当时的成本价，因徐声频当时还欠父母6万多元，所以当时双方约定这套房屋以7万元的价格过户给卜哲。本案中虽然徐声频今天因为身体原因没有到庭，她说徐建保不承认这笔钱是她给的，即使不承认，她认为也是双方债权债务的纠纷，她愿意将这笔钱还给徐建保。 卜哲未出庭应诉，也未向本庭提交书面答辩状。 徐建保围绕诉讼请求依法提交了下列证据： 第一组证据：原告身份证复印件；被告徐声频身份证复印件；居委会居住证明；被告卜哲常住人口信息表；证明目的：原被告是适格的诉讼主体；被告卜哲与徐声频系母子关系；原告与被告徐声频自房屋拆迁安置起一直共同居住生活。 第二组证据：《结婚证》；《南昌市职工购买非成套公有住房审批表》；《江西省南昌市公有住房出售专用发票》；《房产分层分户平面图》；房改房产权证（产权证号为洪房权证湖字第××号）；证明目的：原告与被告徐声频于2004年1月12日经民政部门登记结婚并领取了结婚证，双方具有合法的夫妻关系，一直存续至今；婚内，原告与被告徐声频于2006年用夫妻共同财产购买了江西五金厂房改房并依法登记领取了房产证（购房款2528元），产权证号为洪房权证湖字第××号，该房产系夫妻共同财产；被告徐声频隐瞒再婚事实，以离异为由将上述房产审批登记在其个人名下。 第三组证据：《城镇房屋拆迁补偿安置协议书》；《拆迁补偿安置收、支款结算单》；徐建保中国工商银行个人业务转账凭证；《销售不动产统一发票》；《江西省地方税务局通用机打发票》；《江西省政府非税收入票据》；《南昌市城镇房屋建筑面积测绘报告》；《房产分层分户平面图》；《收件收据》；《拆迁安置转移登记申请表》；《南昌市房屋所有权（登记类）审批表》；《领证确认单》；证明目的：原告与被告徐声频共有的上述房改房因“青山湖中大道综合改造工程”，被政府划入拆迁范围。根据拆迁方案，原告与被告徐声频选择了“产权调换方案”，已被拆迁安置在京东安居小区XXX室；原告通过本人中国工商银行账户向南昌市青山湖区房屋拆迁领导小组办公室账户支付了购房款62927.28元，并收到了京东安居小区XXXX购房款发票，后与徐声频实际入住该小区生活至今；被告徐声频隐瞒产权共有人原告，已将拆迁安置房申请登记在其个人名下，产权证号为洪房权证湖字第××号。 第四组证据：《南昌市存量房买卖合同》；《南昌市房屋产权交易管理处房产交易情况明细单》；《税收完税证明》；《南昌市不动产登记信息查询结果》；房天下官网京东小区房产均价截图页；国家电网停电记录；证明目的：被告徐声频与卜哲签订的《南昌市存量房买卖合同》系恶意串通，已实际损害了房屋共有人原告的合法权益，是无效的合同；被告徐声频出售的房产面积为78.04平方米，按照该地段小区房产的市场均价10557元/平方米，而被告卜哲却以1000元/平方米购得该房产，属于极超低价购房，明显恶意串通，严重侵害了原告合法权益；被告卜哲恶意持有产权证将涉案房屋停电，导致原告不能维持基本生活，严重侵害了原告生存权。 徐声频在举证期限内提供了以下证据： 证据1.离婚协议书，证明：房屋在2002年的时候单位就开始组织进行房改房的工作，徐声频与前夫离婚的时候对房屋进行了约定，男方将其所享受的单位的补偿让给了徐声频和卜哲。 卜哲在举证期间内未向本庭提交证据，视为放弃举证与质证。 经庭审质证，徐声频对徐建保提供的第一组证据均无异议，对第二组证据中结婚证无异议，对审批表的三性无异议，但对原告的证明目的有异议，这审批表当时是由江西五金厂组织单位有资格购买房改房的员工进行办理手续，当时徐声频与其前夫双方均有购买资格，该房当时办理房改房的手续与徐建保也没有关系。对发票没有异议，对平面图也没有异议，对产权证也没有异议，产权证上也写明了房屋所有人为徐声频，归徐声频个人所有。对第三组证据中1、2都没有异议，凭证确实是徐建保个人账户转过去的，结合第三组证据中的3、4、5、6相结合，付款方及所有人均是徐声频，原告仅仅是代替她交了6万多元钱的购房差价。对第三组证据的7、8、9、10、11、12均没有异议。对第四组证据均没有异议，但达不到原告的证明目的，两被告并不存在恶意串通，对这套房屋的由来，包括徐声频与卜哲是母子关系，以成本价卖给了卜哲，也没有侵害原告的任何权益。第四组证据的国家电网停电记录与本案无关。 徐建保对徐声频提供的证据1的三性均有异议，该份证据原件已被涂改，对其来源、合法性有异议。该协议第三条所述的公房一间为江西五金厂宿舍与本案无关，不能证实协议所说的宿舍系涉案房产，且只约定了使用权归女方和小孩，并没有对宿舍的产权进行分割。 本院经审核原、被告所举与证据，并综合庭审，对本案证据认证如下： 对双方当事人无异议的证据，三性均予以认定并采信。对于徐建保提供的第二组证据中《南昌市职工购买非成套公有住房审批表》的三性均予以认定并采信，但证明目的应结合本案事实予以综合考虑；对第四组证据中《南昌市存量房买卖合同》真实性予以认定，但证明目的应结合本案事实予以综合考虑。对于徐声频提供的证据1真实性、合法性予以认定，但证明目的应结合本案事实予以综合考虑。 本院根据上述采信的证据，结合庭审对本案事实认定如下： 2002年4月3日，徐声频与卜贤良协议离婚并签订离婚协议书，协议约定：一、男孩卜哲（10）岁由女方抚养，男方每月付抚养费贰佰元直到孩子独立生活为止。男方可看望和接住小孩（时间双方协定）。二、夫妻共同财产分配如下：双方个人生活用品归个人。女方陪嫁东西归女方所有。三、公房一间为江西五金厂宿舍，使用权归女方和小孩。四、双方离婚后均无债务问题。2004年1月12日，徐声频与徐建保在民政局办理了结婚登记。2006年4月1日，徐声频购买一套坐落于南昌市青山湖区的单位房改房，购房款为2528元，产权证号为洪房权证湖字第××号，房屋所有权登记在徐声频名下。2010年，上述房屋由于青山湖大道改造项目的需要实施了房屋拆迁，根据政府政策方案，徐声频选择了产权调换方案，后被安置于京东安居小区XXXX室。2011年10月27日，徐建保通过银行转账的方式向南昌市青山湖区房屋拆迁领导小组办公室支付了该拆迁安置房的购房款62927.28元，后徐建保与徐声频一直居住在该小区。2012年11月7日，徐声频申请将位于京东安居小区XXXX室的房屋登记在自己名下，后于2012年11月30日领取了该房屋所有权证（洪房权证湖字第××号）。 2016年9月28日，徐声频与卜哲签订《南昌市存量房买卖合同》，由徐声频将坐落于青山湖区京东安居小区XXX室房屋出售给卜哲，双方议定上述房屋买卖价款为人民币78040元，双方于2016年10月20日办理了过户登记，但卜哲只支付了1万余元购房款。现原告为维护自身合法权益，诉至法院。 本院认为，徐声频主张该房屋系其个人财产，但根据其提供的离婚协议书，其原在五金厂的房屋当时性质仅为公租房，未进行产权私有化。此后在双方婚姻存续期间，该房进行了房改，由徐声频购买。后该房拆迁进行产权调换至本案诉争房屋，并由徐建保一次性支付了因面积增大而需缴纳的购房款差价，虽然房屋产权证上只登记徐声频一人，但根据我国婚姻法的相关规定，该房屋应认定为夫妻共同财产。根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条的规定，徐声频在徐建保不知情的情况下，将该房屋处分给卜哲，属擅自转让共有财产的无权处分行为，同时根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，徐声频在徐建保不知情的情况下，房屋约定的价格不符合合理价格进行了转让，且转让价款只支付一万余元，未实际支付完毕，虽已办理产权过户登记手续，但不符合善意取得的构成要件。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条的规定，在庭审中，徐建保对徐声频转让该房屋所有权的处分行为不予认可，徐声频与卜哲买卖该房屋的行为损害了徐建保的合法权益，故徐建保主张确认卜哲与徐声频签订的《南昌市存量房买卖合同》无效的诉请，本院予以支持。 卜哲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃了合法的答辩、举证及辩论等权利，由此产生对其不利后果由其自行承担，本院依法予以缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 一、确认卜哲与徐声频于2016年9月28日签订的《南昌市存量房买卖合同》无效； 二、驳回徐建保其他诉讼请求。 案件受理费876元，由卜哲、徐声频负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审判员  黄刚 二〇二〇年五月十九日 书记员  张卉