湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0112民初5902号原告（反诉被告）：何婷。被告（反诉原告）：向华。委托诉讼代理人：郑玉芳，湖北崇道律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭双俊，湖北崇道律师事务所实习律师。被告（反诉第三人）：武汉世纪信房地产经纪有限公司。法定代表人：方义。委托诉讼代理人：刘江奇，公司员工。原告（反诉被告）何婷与被告（反诉原告）向华、被告（反诉第三人）武汉世纪信房地产经纪有限公司（以下简称世纪信公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月31日立案受理，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行审理。原告（反诉被告）何婷、被告（反诉原告）向华及其委托诉讼代理人郑玉芳、彭双俊、被告（反诉第三人）世纪信公司的委托诉讼代理人刘江奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）何婷向本院提出诉讼请求：1、被告向华支付违约金60,000元；2、被告世纪信公司返还《房屋所有权证》、《土地使用权证》及现金10,000元；3、两被告支付本案诉讼费等与本诉讼相关费用。事实与理由：2019年4月22日，原告与两被告签订《存量房居间买卖合同》，约定原告将东西湖吴家山新城七路四季植物花园四栋2单元702室房屋卖于被告向华，房屋总价为1,200,000元，首付款150,000元。被告世纪信公司作为合同丙方提供居间信息和咨询服务，收取经纪代理费。合同签订当日，原告根据合同约定，将该房屋《房屋所有权证》和《土地使用权证》交付被告世纪信公司，被告世纪信公司开具两证的收据。合同约定原告在收到全部房款的三日内才交付房屋，为表示卖房诚意，原告当天就将房屋交付被告向华，被告世纪信公司开具了房屋钥匙收据。合同关于首付款的付款方式约定：“乙方首付人民币壹拾伍万元整，以第二种方式支付，签订本合同之日起60日内，由乙方打入丙方监管账户”。但是乙方向华在2019年6月24日前并没有履行合同约定，将首付款打入丙方账户，构成违约。经过沟通后，原告何婷同意被告向华延迟半个月支付首付款，但直到2019年7月9日，宽限期届满之后，被告向华仍未支付首付款，已经根本违约。2019年8月22日，原告向两被告发出《合同解除通知书》，正式解除《存量房居间买卖合同》，并要求被告世纪信公司返还房屋两证，支付剩余定金10,000元。该通知书当天用微信的方式送达，两被告确认收悉。原告也要求，两被告如果对解除合同有异议应当向法院起诉。两被告既不向法院提起诉讼，也不承担支付定金的违约责任。原告因为经营急需资金，需出售房屋，并且已经找好另外的买家，正在签订合同。2019年9月1日，原告再次到被告世纪信公司门店要求返还房屋两证未果后。原告于2019年9月4日向被告发出《催告函》，明确表示不返还两证可能造成原告巨大损失。截至起诉之日，两被告仍未返还两证。现原告变更8月22日《合同解除通知书》中仅要求两被告支付定金的请求，要求两被告按照《存量房居间买卖合同》第九条的约定：“乙方违约造成甲方解除合同的，按照全部房款的15%向甲方支付违约金”支付违约金。被告（反诉原告）向华针对本诉辩称：1、原告违约在先，无权要求被告支付违约金；2、原告同时要求定金和违约金，没有合同和法律依据，两者是选择性适用的，即使被告违约，也只能依据定金罚则或要求支付违约金60,000元。综上，被告行使先履行抗辩权，原告违约在先，无权要求被告承担违约责任。被告（反诉第三人）世纪信公司针对本诉辩称：原告的房产证的确是暂时扣押在世纪信公司，合同未解除前，是无法退还的。关于押金10,000元也是如此，若确定双方之间的存量房买卖合同解除，则世纪信公司可以退还房屋两证及押金10,000元。被告（反诉原告）向华向本院提出反诉请求：1、解除反诉原、被告双方签订的《存量房居间（买卖）合同》；2、反诉被告向反诉原告退还定金30,000元；3、反诉被告向反诉原告支付违约金180,000元；4、诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2019年4月22日，原告与被告协商一致，签订《存量房居间（买卖）合同》，合同约定何婷向向华出售房产一处，向华支付购房款1,200,000元。同时，合同第六条约定“本合同签订之日起30日内，甲、乙双方须提供相关证件及资料配合丙方办理贷款及过户手续”。合同签订后，向华按合同约定履行义务，但何婷却怠于履行合同义务，拒绝配合提交相关材料，致使合同无法履行，其行为已构成根本违约。向华多次通过电子和书面形式函告何婷履行义务，何婷均置之不理。向华认为何婷拒不履行合同义务，其行为已经构成根本违约，对向华造成重大损失，根据《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国合同法》、《中国人民共和国民事诉讼法》等相关规定，被告应当承担相应的法律责任。原告（反诉被告）何婷针对反诉请求辩称：被告的反诉请求没有依据，请求驳回。被告（反诉第三人）世纪信公司针对反诉请求未做答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告何婷提交的《合同解除通知书》与被告向华提交的2019年8月26日《告知函》能够印证，本院予以采信。本院根据庭审中确认的证据及当事人陈述，综合认定本案事实如下：2019年4月22日，何婷（卖方，甲方）与向华（买方，乙方）、世纪信公司（经纪代理方，丙方）签订《存量房居间（买卖）合同》，约定甲方所有的房屋坐落于武汉市东西湖区吴家山新城七路四季植物花园4栋2单元702室，建筑面积116.63平方米，房屋所有权证号：武房权证东字第××号，土地使用权证号：东国用（商2016）第04260号。乙方对上述房屋已充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，并自愿购买该房屋，经甲乙双方协商一致，上述房屋成交价为壹佰贰拾万元整。关于付款方式约定：1、本合同签订之日，乙方支付定金人民币叁万元给甲方，甲方交人民币壹万元给丙方作为物业交接保证金，在甲乙双方物业交接完毕后七日内，由丙方打入甲方指定账户或以现金形式支付；2、本合同签订当日，甲方将两证交予丙方保管，用于办理过户及贷款等相关手续，甲方确认两证能正常交易且无拖欠维修基金及国家规定费用；3、乙方首付款人民币壹拾伍万元整，签订本合同之日起60日内，由乙方打入丙方监管账户，过户当日，丙方见到已是乙方名下的房产证收件单后，于当日内将首付款打入甲方指定账户；4、尾款人民币壹佰零贰万元，乙方委托丙方办理商业贷款，具体金额及年限以银行审批为准。在见到已是乙方名下的房屋他项权证后，由乙方在丙方陪同下至贷款银行通知放款到甲方指定账户。如首次贷款金额、年限不足或因乙方原因银行拒签，乙方在得到银行或丙方通知后15日内，以更换贷款银行的方式补齐。如乙方在更换贷款银行后，再次出现贷款金额、年限不足或因乙方原因银行拒签的情况，则乙方直接以现金方式补齐。本合同签订之日起三十日内，甲乙双方需提供相关证件及资料，配合丙方办理贷款及过户手续。丙方在甲乙双方提供资料齐全后30日内为乙方办理贷款手续。关于违约责任约定，甲方因房屋产权，债务或租赁等原因不交付房屋或不过户给乙方，乙方不解除合同的，甲方每逾期一日，按已付房款的0.5%向乙方支付违约金；根本违约导致乙方解除合同的，甲方应退还乙方所付全部费用，并按全部房款的15%向乙方支付违约金。乙方因怠慢履行等原因逾期不交付房款给甲方或不配合办理过户，甲方不解除合同的，每逾期一日按未付房款的0.5%向甲方支付违约金；根据违约导致甲方解除合同的，按全部房款的15%向甲方支付违约金。合同还约定了其他事项，三方分别签字、签章确认，何婷的配偶亦签名捺印。同日，向华向何婷支付购房定金30,000元，何婷出具收条一份。何婷收款后，将10,000元定金以保证金的名义转付世纪信公司，同时将案涉房屋的房产证及土地证原件留存世纪信公司，世纪信公司分别就上述收款、收取房屋证件行为向何婷出具收据。2019年8月12日，向华向何婷发送催告函，要求何婷收到函件后7日内配合办理房屋交易手续。2019年8月22日，何婷向向华、世纪信公司发送《合同解除通知书》，该通知书载明，向华未按合同约定于2019年6月24日支付首付款，经双方协商，何婷同意向华延迟半个月支付首付款，但截至2019年7月9日宽限期届满，向华仍未支付首付款，构成违约，何婷通知告知向华解除2019年4月22日签订的《存量房居间（买卖）合同》，已收取的30,000元定金不予退还；同时要求世纪信公司返还收取的物业交接保证金10,000元及房屋两证、钥匙。同日，向华分两次向世纪信公司转账支付购房首付款150,000元。次日，向华向何婷发送通知函，告知其已履行合同全部义务，要求何婷配合中介公司办理买卖房屋以及贷款的手续。2019年8月26日，向华致函何婷：“贵方来函收悉，现就贵方提出合同解除告知如下：……合同第六条约定：合同签订三十日内，贵我双方需提供相关证件及资料配合中介方办理贷款及过户手续，但贵方至今未提供相关证件及资料，现我方已履行了合同全部义务，贵方提出解除合同属违约解除……”。2019年9月4日，何婷以微信方式向世纪信公司发送催告函，要求世纪信公司归还房屋两证。庭审中，向华、世纪信公司陈述，其未在合同履行期限内通知何婷提供合同第六条“本合同签订之日起三十日内，甲乙双方需提供相关证件及资料，配合丙方办理贷款及过户手续”约定的相关资料。世纪信公司另陈述，2019年7月26日前未通知何婷配合贷款面签。另查明，2019年7月30日，何婷与世纪信公司工作人员刘江奇通话，表明房屋交易时间拖长了，卖房的冲动冲淡了，明确不再出售。本院认为，原告（反诉被告）何婷与被告（反诉原告）向华、被告（反诉第三人）世纪信公司签订的《存量房居间（买卖）合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效。当事人均应依约履行各自义务。本案中，何婷在签订合同时已将案涉房屋两证存放于经纪代理方世纪信公司处，向华、世纪信公司在合同签订之日起30日内亦未通知何婷补充提交办理贷款及过户的相关资料，故何婷在合同履行过程中不存在违约行为。根据合同约定，向华应当于合同签订之日起60日内即2019年6月22日前支付首付款，但其实际转账时间为2019年8月22日，即何婷表明不再卖房、通知解除合同之后，故向华逾期未支付房款，构成违约，何婷作为出卖方可依据合同约定要求解除合同并主张违约金。本案中，何婷已于2019年8月22日向向华发送《合同解除通知书》，向华收到该解除通知后于2019年8月26日回告，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同解除权属于形成权，合同自通知到达对方时解除，故向华收到通知后，双方所签订的《存量房居间（买卖）合同》即告解除。对于被告（反诉原告）向华要求解除双方签订的《存量房居间（买卖）合同》的诉讼请求，本院不再支持。对于原告（反诉被告）何婷要求被告（反诉原告）向华支付违约金60,000元的诉讼请求，根据合同约定，买方违约导致卖方解除合同的，买方应按全部房款的15%支付违约金即180,000元（1,200,000元×15%），原告（反诉被告）何婷仅要求被告（反诉原告）向华支付违约金60,000元，系其处分自身权利的行为，本院予以确认，扣除买方向华已付定金30,000元，还应支付违约金30,000元。故，对于该项诉讼请求，本院在30,000元的范围内予以支持；超出部分不予支持。对于原告（反诉被告）何婷要求被告（反诉第三人）世纪信公司返还《房屋所有权证》、《土地使用权证》及现金10,000元的诉讼请求，《存量房居间（买卖）合同》解除后，暂存于被告（反诉第三人）世纪信公司处的房屋两证及物业交接保证金10,000元，被告（反诉第三人）世纪信公司应予返还，故该项诉讼请求，本院予以支持。对于被告（反诉原告）向华要求原告（反诉被告）何婷退还定金并支付违约金的反诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百六十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）向华于本判决生效后五日内向原告（反诉被告）何婷支付违约金30,000元；二、被告（反诉第三人）世纪信公司于本判决生效后五日内向原告（反诉被告）何婷返还房屋所有权证（武房权证东字第××号）、土地使用权证（东国用（商2016）第04260号）及物业交接保证金10,000元；三、驳回原告（反诉被告）何婷的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）向华的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,550元（何婷已预交），反诉案件受理费2,225元（向华已预交），共计3,775元，由原告（反诉被告）何婷负担665元，被告（反诉原告）向华负担2,889元，被告（反诉第三人）世纪信公司负担221元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）项的规定预交上诉费，款汇武汉市中级人民法院，户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  姜树山人民陪审员  潘盟荣人民陪审员  陈启伟二〇二〇年五月八日书 记 员  匡 颖