北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终6342号上诉人（原审原告）：郑国雄，男，1987年12月8日出生，汉族，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：牛蒙，北京国双律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈越，男，1978年10月30日出生，汉族，住北京市通州区。上诉人郑国雄因与被上诉人陈越房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初86596号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑国雄上诉请求：一、请求撤销(2019)京0105民初86596号民事判决书第二项;二、判令陈越继续履行其合同义务,办理完成涉案房屋原有户口的迁出手续;三、判令陈越赔偿郑国雄违约金共计人民币389660.00元；四、判令陈越承担本案一审及二审的全部诉讼费用。事实和理由:一、郑国雄同意一审法院关于陈越构成违约的认定，但是一审法院未能对陈越在签署时的隐瞒行为进行违约认定,属于事实和法律认定遗漏,应当予以纠正。二、陈越违反了涉案房屋买卖合同第九条的约定,构成违约,应当向郑国雄赔付约定的违约金。一审法院关于该部分的认定存在事实认定错误,应当予以纠正。(一)陈越违反了涉案房屋买卖合同第九条的约定,构成违约,应当向郑国雄赔付约定的违约金。(二)郑国雄与陈越签署的第九条的补充免责条款无效。一审法院认定“未对郑国雄造成经济损失”属于事实认定错误,应当予以纠正。三、陈越上述骗取郑国雄信任,故意隐瞒涉案房屋相关信息,进而怠于履行合同义务的行为也违反了《合同法》所规定的诚实信用原则。一审期间,郑国雄也明确对此进行了主张,然而一审判决未能就此认定,属于漏判。郑国雄请求贵院予以纠正。四、一审法院在认定陈越违约的情况下,应该判令陈越继续履行合同。郑国雄的该主张属于民事案件的受理范围,一审法院应当予以支持。综上，一审判决基于错误的事实认定作出的,并且存在对于郑国雄主张的漏判。一审判决的认定等于鼓励陈越的违约行为,亦将使涉案合同的权利与义务严重失衡,严重损害了郑国雄的合法权益,郑国雄恳请贵院依法予以纠正。陈越答辩称：同意一审判决，不同意郑国雄的上诉请求，请求驳回郑国雄的上诉请求。双方签订房屋买卖合同是合法有效的，现在户口没有迁出，但是我正在与我前妻协调，尽快将户口签走。我在签合同之前没有隐瞒户口情况，我虽然没有在规定时间内完成迁出户口的义务，但是没有影响郑国雄迁入户口。郑国雄向一审法院起诉请求：1、认定陈越构成违约；2、判令陈越继续履行合同义务，办理北京市朝阳区xx号房屋（以下简称涉案房屋）原有户口迁出手续；3、判令陈越赔偿郑国雄违约金389660元。一审法院认定事实：2018年3月18日，郑国雄的代理人王某代理郑国雄（买受人）与陈越（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定陈越将涉案房屋出售给郑国雄，房屋总成交价格为236万元。出卖人应当在该房屋所有权转移之日起180日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。逾期超过30日未迁出的，自期限届满之次日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。补充条款：若甲方未按时办理原有户口迁出手续，但不影响乙方户口正常迁入，则无须支付违约金（该补充条款为手写）。郑国雄按约向陈越支付了全部购房款，涉案房屋已于2018年6月5日转移登记至郑国雄名下。郑国雄称双方签订合同前，陈越并未告知涉案房屋上原有户口之事，合同签订之前郑国雄代理人王某将合同发给了郑国雄，合同上并无手写的补充条款，郑国雄便同意了。签订合同之时，陈越向郑国雄的代理人王某称其户口在涉案房屋上，其正在买房，迁出其户口需要一些时间，但不会影响年底郑国雄的户口迁入，王某觉得晚一两天不是问题，便同意了，于是双方便手写了该补充条款。2018年7月，陈越跟郑国雄说其前妻的户口在涉案房屋上，此后又表示其前妻及前妻之子的户口在涉案房屋上。陈越称签订合同时其向郑国雄的代理人告知了其前妻的户口在涉案房屋上的事实，其并无隐瞒，双方手写补充条款并盖印之后，郑国雄代理人王某将合同发给了郑国雄。签订合同之时，陈越前妻儿子的户口尚未迁到涉案房屋，何时迁过去的不清楚。经查，目前陈越的前妻唐某及唐某之子毛某的户口在涉案房屋上，唐某的户口系2006年12月27日迁入涉案房屋，毛某的户口系2012年9月17日迁入涉案房屋。陈越称此前其与唐某的户口均在涉案房屋上时，两人户口并不在同一户口本上，故其对毛某的户籍情况毫不知情。陈越称涉案房屋上的原有户口不影响郑国雄户口的迁入。郑国雄称其目前属部队人员，没有户口，不清楚其户口能否迁入涉案房屋。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，郑国雄与陈越签署的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》系双方真实意思表示，合法有效，应当遵守。根据合同约定，陈越应在涉案房屋所有权转移之日起180日内办理完成原有户口迁出手续。涉案房屋的所有权已于2018年6月5日转移至郑国雄名下，但至今陈越前妻唐某及唐某之子毛某的户口仍在涉案房屋上，陈越未按约办理涉案房屋原有户口迁出手续构成违约。郑国雄要求陈越办理完成涉案房屋原有户口迁出手续的诉求，非民事案件受理范围，本案中不予处理。关于郑国雄要求支付违约金的诉求，陈越以合同中手写的补充条款为据，抗辩其不应支付违约金，而郑国雄则认为该条款无效。法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十三条的规定，因故意或者重大过失造成对方财产损失的免责条款无效。陈越称双方签订合同时其向郑国雄披露了唐某户口在涉案房屋的事实，但郑国雄予以否认。法院认为，即便陈越未向郑国雄披露唐某户口在涉案房屋，也并未造成郑国雄财产损失，现有证据也不能证明郑国雄的户口不能迁入涉案房屋，故该条款并非无效条款。基于此，郑国雄该项诉求法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十三条之规定，判决：一、确认陈越在履行其与郑国雄之间的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》过程中存在违约行为；二、驳回郑国雄的其他诉讼请求。二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致。本院认为，本案中，郑国雄与陈越就涉案房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，经审查，合同内容合法有效，且不违反法律、行政法规的强制性规定，双方应当按照约定全面履行自己的义务。根据各方当事人上诉及答辩的意见，本院总结本案的争议焦点主要为以下几点：一、郑国雄签署涉案房屋买卖合同时是否存在故意隐瞒该房屋上户口登记的情况构成违约？是否应当支付违约金？本案中，郑国雄上诉提出按照合同约定，陈越应当保证已经如实陈述涉案房屋的全部状况，但陈越在签署涉案合同时故意隐瞒涉案房屋的原有户口情况，构成违约，法院应当支持郑国雄主张的违约金请求110000元。对此本院认为，虽然依照合同约定陈越负有如实陈述涉案房屋全部状况，包括户口情况的义务，但郑国雄并未提交充分证据证明陈越故意隐瞒了涉案房屋原有户口中包括其前妻的户口的情况；而根据陈越的自认，对于其前妻儿子的户口亦登记在涉案房屋上其并不知情，故在签订房屋买卖合同时，确实没有告知郑国雄该事实情况，但根据陈越的陈述，其早已与其前妻离异，前妻系在其不知情的情况下将儿子的户口登记在涉案房屋下亦具备一定的合理性，故仅依据现有证据难以认可陈越存在故意隐瞒房屋原有户口情况，不履行如实告知义务的情况，且合同中对于该种违约行为未明确约定违约责任的承担依据，故郑国雄以此为由要求陈越支付违约金110000元，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。但同时本院也认为陈越作为涉案房屋的所有权人，对于出售的房屋的权属及户口登记情况应当尽到审慎的注意义务，对于因其漏查相关情况导致信息披露有误给房屋买受人郑国雄带来的不利影响，其应当承担相应的过错责任，如因此原因给郑国雄造成实际损失的发生，郑国雄可向其另行主张权利。二、陈越是否应当向郑国雄支付未依约迁出户口的违约金？免责条款是否无效？郑国雄上诉提出陈越违反了涉案房屋买卖合同第九条的约定,构成违约,应当向郑国雄赔付约定的违约金；郑国雄与陈越签署的第九条的补充免责条款无效。一审法院认定“未对郑国雄造成经济损失”属于事实认定错误,应当予以纠正。对此本院认为，依照双方签订的房屋买卖合同的约定，陈越应在涉案房屋所有权转移之日起180日内办理完成原有户口迁出手续。而涉案房屋的所有权已于2018年6月5日转移至郑国雄名下，但至今陈越前妻唐某及唐某之子毛某的户口仍在涉案房屋上，陈越未按约办理涉案房屋原有户口迁出手续确实构成违约行为。而该合同条款约定了逾期迁出户口的违约金支付标准为自期限届满之次日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。但同时合同中的补充条款亦明确约定，若陈越未按时办理原有户口迁出手续，但不影响郑国雄户口正常迁入，则无须支付违约金。郑国雄虽然主张因其签订合同时对房屋的实际户口情况并不了解，存在重大误解才签订了该免责条款，且依照合同法第五十三条第二款的规定，因故意或重大过失造成对方财产损失的，免责条款无效。但郑国雄提交的现有证据也不能证明其主张的该条款无效的理由成立，其亦未能提交充分证据证明郑国雄的户口不能迁入涉案房屋。故依据现有证据，郑国雄以免责条款无效为由要求陈越支付违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。三、一审法院是否存在漏判及应当受理审查而未审查的严重违反法定程序的行为。郑国雄上诉提出陈越故意隐瞒涉案房屋相关信息,进而怠于履行合同义务的行为也违反了《合同法》所规定的诚实信用原则。一审期间,郑国雄也明确对此进行了主张,然而一审判决未能就此认定,属于漏判；郑国雄要求陈越继续履行合同的主张属于民事案件的受理范围,一审法院应当予以支持。对此本院认为，对于郑国雄提出的因陈越隐瞒房屋相关信息构成违约，应当承担违约责任一节，本院在争议焦点一中已经做出了相关认定，鉴于郑国雄的该项主张不能成立，故郑国雄主张一审法院存在漏判的上诉主张，本院不予支持。对于郑国雄上诉提出的要求陈越继续履行迁出户口义务的主张，因为案外人的履行行为，且户口迁出行为涉及个人身份关系，不属民事管辖范围，陈越亦明确表示目前不具备立即履行的条件，故对于郑国雄的该项上诉主张本院亦不予支持。综上所述，郑国雄的上诉请求和理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7145元，由郑国雄负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 茵审 判 员  张丽新审 判 员  田 璐二〇二〇年五月二十六日法官助理  徐 仙书 记 员  张晓华