成都市武侯区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川0107执异111号 异议人（案外人）：张学敏，男，1979年9月29日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：黄海，四川上行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：全美仪，四川上行律师事务所律师。 保全申请人：江德蓉，女，1962年4月27日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：曹丹明，泰和泰律师事务所律师。 被保全人：周建林，男，1973年6月19日出生，汉族，住成都市金牛区。 本院在执行申请人江德蓉与被申请人周建林、吴萍房屋买卖合同纠纷保全一案过程中，案外人张学敏对执行位于成都市武侯区的房屋（以下简称案涉房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人张学敏称，其于2017年11月18日经房产中介介绍与周建林签订了《房屋买卖合同》，约定张学敏以318万元购买案涉房屋。签订合同时，周建林向张学敏出示了房产证和离婚协议，称案涉房屋为周建林所有并在招商银行成都支行有抵押。合同签订后，张学敏依约支付了首付款30万元，并于2018年1月3日将剩余购房款2880192.22元转入周建林按揭贷款的银行卡，以代其归还全部贷款，后银行办理了案涉房屋抵押权的涤除登记。张学敏履行完毕了合同义务，周建林也将房屋交付给张学敏。在办理房屋过户登记时得知，案涉房屋被查封，无法办理过户登记。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，张学敏的权利足以排除查封，故请求中止对案涉房屋的执行。 保全申请人江德蓉陈述，第一，江德蓉与周建林于2016年5月13日签订了《房屋买卖合同》，该合同属于双方真实意思表示，价格符合行情，属于有效合同。因为出卖人周建林原因导致该合同无法继续履行，江德蓉于2017年5月10日提起诉讼并申请保全，法院于2018年1月12日对案涉房屋进行查封。第二，案涉房屋被查封前，张学敏并未实际占有案涉房屋。2015年11月21日，周建林将案涉房屋出租给钟萍使用。钟萍于2019年6月腾退案涉房屋，在此期间，张学敏并未实际占用案涉房屋。第三，从张学敏提交的证据可见，购房定金30万元的收款账户并非周建林或是吴萍，而是与交易无关的第三人庞开俊，无法认定该款项是购房款。剩余购房款直接汇入招商银行成都分行的个人贷款账户中，也无法确认该款项系购房款。张学敏在购房前，没有到现场看房就支付房款，不符合正常交易习惯。江德蓉有理由怀疑周建林和张雪敏存在恶意串通致使江德蓉权利受损的情况。综上，请求驳回张学敏的异议申请。 被保全人周建林陈述，第一，其与张雪敏签订的《房屋买卖合同》是真实的。第二，张学敏支付的首付款30万元是按周建林要求支付到周建林母亲庞开俊的银行账户；剩余款项是张学敏代周建林偿还招商银行成都分行的贷款，目的是解除抵押，保证房屋过户。第三，张学敏购买案涉房屋时，只有招商银行成都分行的抵押，没有其他抵押和查封。第四，周建林将房屋租给钟萍时尚未将案涉房屋出售给张学敏。钟萍租房后仅支付半年房租。之后，钟萍既不付房租也不搬离房屋，故周建林起诉至法院要求钟萍腾退房屋，该案民事判决生效后，钟萍于2019年6月才搬离。故张学敏的陈述属实，请求依法裁判。 被保全人吴萍未作陈述。 本院查明，本院于2017年5月10日受理江德蓉诉周建林、吴萍房屋买卖合同纠纷一案，在审理过程中，江德蓉向本院提出财产保全申请，本院于2018年1月8日作出（2017）川0107民初4726号之一民事裁定书，裁定对案涉房屋予以查封。房屋信息查询记录显示，限制登记文书送达时间为2018年1月12日。本院于2018年9月10日作出（2017）川0107民初4726号民事裁定书，裁定驳回江德蓉的起诉。江德蓉不服上诉至成都市中级人民法院。该院经审理后，作出（2019）川01民终12749号民事裁定书，裁定指令本院对本案进行审理。本院于2019年8月6日立案，案号为（2019）川0107民初8957号。2019年11月28日，江德蓉变更诉讼请求为判令：解除江德蓉与周建林、吴萍签订的《房屋买卖合同》；周建林、吴萍赔偿损失225万元并承担诉讼费及保全费。 另查明，1.案涉房屋系周建林、吴萍共同所有。吴萍与周建林于2015年3月3日登记离婚。离婚协议约定，案涉房屋归周建林所有。 2.2017年11月18日，周建林与张学敏签订《房屋买卖合同》，约定张学敏以318万元价格购买案涉房屋。同日，张学敏向周建林支付购房定金30万元。合同签订时，案涉房屋尚处于抵押状态，抵押权人为招商银行成都分行。2018年1月3日，张学敏以代周建林偿还招商银行成都分行贷款本息的方式支付剩余购房款288万元。招商银行成都分行于2018年1月29日出具《贷款还清证明书》并解除抵押。 3.2015年11月21日，周建林与钟萍签订《房屋出租合同》，约定周建林将案涉房屋出租给钟萍使用，租期从2015年12月1日至2017年12月1日，每月租金4500元，半年支付一次。合同签订后，周建林将房屋交付给钟萍使用，钟萍已经支付了保证金5000元及截至2016年11月30日的租金。因钟萍未再继续支付租金，周建林于2018年2月5日向本院起诉钟萍，请求解除房屋出租合同，并要求钟萍腾退房屋、补交租金、承担违约金等。本院经审理后，作出（2018）川0107民初2012号民事判决书，判决：“一、解除周建林与钟萍于2015年11月21日签订的《房屋出租合同》；二、钟萍于本判决生效之日起十五日内向周建林腾退返还位于武侯区的房屋；……”。钟萍不服该判决，上诉至成都市中级人民法院。该院经审理后于2019年2月24日作出（2018）川01民终17192号民事判决书，判决维持本院第一项、第二项判决内容。钟萍于2019年6月腾退案涉房屋。 上述事实有变更诉讼请求申请书、房屋信息摘要3、房屋买卖合同、房产证、离婚声明和离婚协议、银行交易记录、收条、个人业务凭证、转款还款确认书、贷款还清证明书、房屋交付说明及当事人陈述等证据在案为证。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。首先，根据本院查明的事实，案外人张学敏与被保全人周建林在本院查封案涉房屋前已签订合法有效的房屋买卖合同，张学敏已依约支付了全部房款。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（二）项的设立目的是为了减少被执行人与第三人恶意串通的可能性，合法占有不动产中的“占有”，应理解为对案涉房屋的管理和支配。本案中，张学敏在支付购房款后，周建林即将案涉房屋交付给张学敏，但因租房人拒不搬离案涉房屋，张学敏通过周建林主张对案涉房屋占有使用的权利，是对案涉房屋管理及支配权利的主张，不违背该条规定立法目的。再次，根据现有证据不能确定至今未能办理案涉房屋过户登记手续系案外人张学敏自身的原因造成。综上，案外人张学敏的异议理由成立，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止对位于成都市武侯区房屋（权2106631）的执行。 案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  刘潺潺 审判员  郭 佳 审判员  李小卫 二〇二〇年五月九日 书记员  袁 宏