江苏省连云港市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏07民终1116号 上诉人（原审被告、案外人）：蒋学华，男，汉族，1983年5月22日生，住江苏省灌云县。 被上诉人（原审原告、申请执行人）：茆汝友，男，汉族，1955年4月14日生，住江苏省灌云县。 第三人（被执行人）：朱亚江，男，汉族，1954年3月4日生，住江苏省灌云县。 上诉人蒋学华因与被上诉人茆汝友、第三人朱亚江案外人执行异议之诉一案，不服连云港市海州区人民法院（以下简称海州区法院）（2019）苏0706民初9573号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。 蒋学华上诉请求：请求撤销一审判决，维持海州区法院（2019）苏0706执异339号执行裁定书，停止对灌云县四队镇小区最南排从东往西数第四、五间房屋的执行，并解除对该房屋的查封。事实与理由：上诉人在2017年10月20日与朱亚江签订售房合同，将其开发的位于四队镇的房屋卖给上诉人，价格为160600元，上诉人的房款已全部交付并全法占有该房产，因朱亚江欠茆汝友款未还，茆汝友申请执行，海州区法院于2019年4月2日采取加贴封条，张贴公告的方式对该案的房屋查封，上诉人提交执行异议后，海州区法院依法作出裁定，支持上诉人的异议请求。茆汝友不服裁定，提起执行异议之诉，海州区法院又支持了茆汝友的诉求，海州区法院对同一事情作出的判决、裁定不同。上诉人认为，上诉人与朱亚江于2017年11月20日所签订的售房合同不违反国家法律规定，是双方当事人的真实意思表示，是合法有效的。况且已付清全部房款，实际占有该房屋，再者该买房及付款时间早于法院查封时间（2019年4月2日），上诉人现有足够的证据能证明房款已结清。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求，撤销一审判决，停止对涉案房屋的查封执行。 茆汝友辩称，一审判决书认定事实和适用法律正确，应予以维持。本案并未签订合法有效的和合同。合同存在大量的涂改，合同上的位置与收条上的位置不同。合同上的房屋属于无效。朱亚江为了转移财产和蒋学华签订的合同。没有证据证明蒋学华支付了合同约定购房款。蒋学华在异议阶段，没有取款凭证，称是现金一次性支付，家里凑的，与二审陈述不一样。涉案房屋并未过户，蒋学华称涉案房屋并未盖好，没有入住。综上，蒋学华与朱亚江签订的合同无效。借款没有打借条，无相应取款记录，无款项已经交付的事实。应依法驳回上诉人的上诉请求。 朱亚江未到庭，亦未提交书面陈述意见。 经审理查明，2018年7月5日，灌云县四队镇人民调解委员会作出灌（四队）调（2018）18号人民调解协议书，经调解，茆汝友与朱亚江达成如下协议：1.双方确认借款本金数额壹佰叁拾肆万（134万元）及利息柒拾万捌仟元（70.8万元）（利息按年利率24%计算至2018年7月9日）；2.朱亚江于2018年7月9日向茆汝友偿还本金及利息。履行方式、时限：2018年7月9日一次性偿还本金及利息，共计204.8万元。2018年7月5日，江苏省灌云县人民法院作出（2018）苏0723民特14号民事裁定：申请人茆汝友与朱亚江于2018年7月5日经灌云县四队镇人民调解委员会主持调解达成的调解协议有效。当事人应当按照调解协议的约定自觉履行义务。一方当事人拒绝履行或者未全部履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 根据茆汝友的申请，江苏省灌云县人民法院于2018年7月17日立案强制执行，案号为（2018）苏0723执1721号。2019年2月14日，本院作出（2019）苏07执监8号执行裁定：申请执行人茆汝友与被执行人朱亚江民间借贷纠纷一案[执行依据为：灌云县四队镇人民调解委员会于2018年7月5日作出的灌（四队）调（2018）18号人民调解协议书]由海州区法院执行。海州区法院于2019年2月27日立案执行，案号为(2019)苏0706执1115号。在本案执行过程中，该院于2019年3月14日作出(2019)苏0706执1115号执行裁定：对被执行人朱亚江银行存款300万元予以冻结、扣划，或查封相应价值的财产，或扣留、提取相应价值的收入。2019年4月2日，海州区法院采取加贴封条、张贴公告的方式查封了被执行人朱亚江在灌云县镇开发的部分房产及宅基地。在本案执行过程中，案外人蒋学华提出异议，认为朱亚江将灌云县四队镇小区最南排从东往西数第四、五间房屋出售给蒋学华。请求中止对涉案房屋的执行，并解除对该房屋的查封。2019年10月18日，海州区法院作出（2019）苏0706执异339号执行裁定：中止对灌云县四队镇小区最南排从东往西数第四、五间房屋，并解除对该房屋的查封。 茆汝友不服该裁定，向海州区法院提起执行异议之诉称，2019年10月18日海州区法院（2019)苏0706执异339号执行裁定：中止对灌云县四队小区最南排从东往西数第四、五间房屋的执行，并解除对该房屋的查封。茆汝友认为：蒋学华与朱亚江之间通过鉴定虚假房屋买卖合同的行为属于恶意规避债务执行，且严重损害了原告的合法利益。茆汝友与朱亚江之间的债权债务关系成立于2015年，2017年蒋学华与朱亚江之间签订所谓的协议中约定蒋学华购买朱亚江开发的涉案房屋，系朱亚江为了恶意规避履行债务，与案外人签订虚假购房合同，该行为已经严重损害原告的合法利益。蒋学华并未提供通过银行转账形成的付款凭证，无法证明其资金来源，仅根据朱亚江出具的收条，不能认定已全额支付购房款。蒋学华自认未装修入住，在未能提供涉案房产被查封之前实际形成的交房证明、水电费缴纳凭证等足以证明其已对涉案房产实际接收或占用该房产的证据，不宜认定其在涉案房产被查封前已经合法占用涉案房。蒋学华明知案涉房屋无法办理过户登记，仍然与朱亚江串通签订该虚假购房合同，因此案涉房屋没有办理过户登记手续的事实，属于案外人自身原因所致。综上，原裁定认定的事实及适用法律均存在明显错误，请求准予对灌云县四队镇小区最南排从东往西数第四、五间房屋的执行。 一审法院经审理查明，朱亚江开发建设的涉案房屋未取得相关政府部门的规划许可等手续，无法办理不动产登记。 2017年11月20日，蒋学华（乙方）与朱亚江（甲方）签订了一份售房合同，约定，甲方所售房屋位于，房屋价格为人民币壹拾陆万零陆佰元，交房时乙方一次性付清全款等。该合同下方备注栏中在划掉的手写“还欠”字下方，书写了一次性付清。证明人：朱某，在该售房合同的反面书写了“南边第一排东边第三套”下面有“朱亚江”签字。在朱亚江签字的下方,还书写了：收到现金壹拾陆万陆佰元整，下面“朱亚江”签字。 庭审中，蒋学华称：涉案房屋系两层半楼房，其付款时才建一层，为毛坯房。其以现金的方式付给朱亚江160600元，款项大部分是借亲戚朋友的，自有资金是做生意的周转资金，无相应的取款记录，借款也没有打借条。 一审法院认为，本案中，根据蒋学华的陈述，涉案房屋系两层半楼房，现房屋才建一层，尚未完工，完全不具备交房条件，且蒋学华在与朱亚江的售房合同中约定，交房时一次性付清房款。蒋学华未提供16万余元的款项的银行流水等资金来源的确切证据，并称大部分款项系向亲戚朋友借款；在蒋学华和朱亚江签订的售房合同中对于是否还欠款项有涂改，且房屋还没达到交付条件，故对蒋学华辩称其已现金全额交付房款证据不足。综合上述情况，蒋学华并不享有可以排除强制执行的一般房屋买受人的物权期待权、不具有排除强制执行的民事权益，故对茆汝友要求准予灌云县四队镇小区最南排从东往西数第四、五间房屋的执行的诉讼请求，依法予以支持。据此，该院于2019年12月30日作出（2019）苏0706民初9573号民事判决：准予对灌云县四队镇小区最南排从东往西数第四、五间房屋的执行。案件受理费550元，由蒋学华、朱亚江共同负担。 经二审审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。本院二审期间，蒋学华向本院提交了1、2017年11月20日银行取款记录。证明其与朱亚江签订合同当日取款5万元。2、2017年10月14日朱亚江借款10万元的借条。证明该10万与取出的5万是给朱亚江的购房款。3、朱某的证人证言。证明签购房合同及给购房款的时候朱某在场并在购房合同上签名。4、2020年1月7日朱亚江的证明。证明其收到购房款。茆汝友对上述证据均不认可。因其一审时称没有银行取款，是家里凑的，朱某的证明没有效力，没按照借条上的内容来证明。朱亚江就是本案的被执行人，应该到庭。 本案的二审争议焦点为蒋学华是否对涉案房屋享有足以排除执行的实体权益。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。另据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，蒋学华请求排除对涉案房屋的执行应符合以上法定条件，否则执行法院对涉案房屋可以依法采取执行措施。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，蒋学华就其对涉案房屋是否享有足以排除执行的民事权益负有举证义务，应就已履行付款义务进行举证。 根据本案查明的事实，蒋学华在与朱亚江的售房合同中约定，交房时一次性付清房款。蒋学华在一审异议及异议之诉审理期间称房款系“以现金的方式付给朱亚江160600元，款项大部分是借亲戚朋友的，自有资金是做生意的周转资金，无相应的取款记录，借款也没有打借条”，在二审期间又向本院提交了取款记录及借条，称取款5万元及朱亚江借款10万元交的购房款，蒋学华对购房款的陈述前后自相矛盾，且数额与合同约定的价款不符，故本院认为蒋学华未能举证证实其完成全部款项支付。并且根据蒋学华的陈述，涉案房屋系两层半楼房，现房屋才建一层，尚未完工，完全不具备交房条件，故其未合法占有该房屋。因此，蒋学华请求排除对涉案房屋的执行不符合以上法定条件，其上诉主张无事实和法律依据，本院依法予以驳回。 综上所述，蒋学华的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费550元，由上诉人蒋学华负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杜兴淼 审 判 员 胡海涛 审 判 员 李红梅 法官助理 于学金 二〇二〇年五月十五日 书 记 员 王 坤 法律条文附录 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。