浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0104民初67号 原告杭州市江干区九堡股份经济合作社。住所地杭州市 江干区老杭海路83号。 法定代表人杨建国。 委托代理人叶水荣、吴建平，浙江泽鼎律师事务所律师。 特别授权代理。 被告杭州东大门控股集团有限公司。住所地杭州市江干 区德胜东路3333号杭州东大门商品交易中心B座15楼1502 室。 法定代表人俞伯金。 诉讼代表人杭州东大门控股集团有限公司管理人。 负责人冯坚。 被告杭州励九投资管理有限公司。住所地杭州市德胜东 路3313号欧华大厦B楼15楼1601室。 法定代表人王金龙。 诉讼代表人杭州励九投资管理有限公司管理人。 负责人冯坚。 被告杭州励华投资管理有限公司。住所地杭州市德胜东 路3333号欧华大厦A楼5楼501室。 法定代表人朱顺超。 诉讼代表人杭州励华投资管理有限公司管理人。 负责人冯坚。 上列三被告委托代理人盛远平，上海锦天城杭州律师事 务所律师。特别授权代理。 上列三被告委托代理人李佳蔚，上海锦天城杭州律师事 务所实习律师。特别授权代理。 原告杭州市江干区九堡股份经济合作社（以下简称“九 堡合作社”）诉被告杭州东大门控股集团有限公司（以下简 称“东大门集团”）、杭州励九投资管理有限公司（以下简称 “励九公司”）、杭州励华投资管理有限公司（以下简称“励 华公司”）房屋租赁合同纠纷一案，于2018年1月2日向本 院起诉，本院受理后，依法组成合议庭进行审理，于2018 年4月8日公开开庭进行了审理。原告九堡合作社委托代理 人吴建平、被告东大门集团委托代理人魏操到庭参加诉讼。 2019年1月28日，原告九堡合作社向本院提出申请，要求 追加励九公司、励华公司作为本案被告参加诉讼。2019年 10月18日，本院依法通知励九公司、励华公司作为本案被 告参加诉讼并于2020年4月1日公开开庭进行审理。原告 九堡合作社的法定代表人杨建国及其委托代理人叶水荣、被 告东大门集团、励九公司、励华公司的委托代理人盛远平、 李佳蔚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告九堡合作社诉称，2007年至2016年期间，原告与 被告东大门集团签订一系列合同，就合作建设欧华大厦B楼 项目以及房屋建成后的租赁事宜达成相关协议。大厦建成 后，原告将产权属于自己的房屋出租给东大门集团，租赁期 限10年，即自2012年6月1日起至2022年5月31日，并 对租金的标准和支付方式等作了约定。双方签订的补充协议 书还约定，前期所欠的租金，按照年息3%支付违约金，不足 一个月不予计算。协议履行过程中，原告依约将房屋出租给 东大门集团使用，但东大门集团未按约支付相应租金。2017 年11月17日，原告与东大门集团对结欠款项进行对账确认， 明确截止2017年12月31日，东大门尚欠原告租金 34043423.5元、违约金3271012.39元、税费3011518.21元， 合计40325954.10元。双方租赁合同自2018年1月1日协 议解除，租赁关系同时终止。 另，被告东大公司分别持有被告励九公司、励华公司各 49%的股份，三被告之间在组织机构和人员上存在严重的交 叉重叠，在东大门集团承租原告房屋期间，三被告的资金混 同、收益不加区分、财产随意调用，已严重影响到东大门集 团对外清偿债务。且人民法院已于近期裁定三被告合并破 产。 诉讼请求：1、判令被告东大门集团支付截止2017年12 月31日拖欠的租金34043423.5元；2、判令被告东大门集 团支付违约金3271012.39元（暂计至2017年12月31日， 此后违约金以未付租金34043423.5元为基数，按合同约定 的年利率3%计算至租金实际履行完毕之日止）；3、判令被 告东大门集团返还代缴税费3011518.21元；4、判令被告励 九公司、励华公司对被告东大门集团的上述债务承担连带清 偿责任；5、本案诉讼费用由三被告承担。 被告东大门集团、励九公司、励华公司辩称，一、本案 系房屋租赁合同纠纷，案涉房屋于2014年6月30日才完成竣 工验收，即至少在这之前，东大门集团是不可能实际使用租 赁物，也不可能获得相应收益。房屋未经竣工验收合格，即 对外出租交付使用，有违建筑法的相关规定，也有违建筑市 场的监管秩序。故房屋租赁合同中关于2012年6月1日至2014 年6月30日期间租赁关系的约定，应属无效的法律关系。原 告请求支付该期间的租金以及违约金，缺乏相应的事实以及 法律依据。二、东大门集团因为析产而支出的2015年度房产 税2592133.44元，依约应当由原告承担1010007元，要求在 原告的诉讼请求中予以冲抵。三、原告主张被告励九公司、 励华公司承担连带清偿责任，缺乏相应的事实和法律依据。 虽然三被告向法院申请合并处理债权，但目前尚未获得批准 和认可。 经审理，本案事实认定如下： 2007年12月15日，杭州九堡镇九堡村经济联合社（甲方） 与杭州梵隆实业有限公司（乙方）签订合作建设欧华大厦B 楼项目协议书，约定双方以合资形式建立项目公司，名称暂 定为杭州励九投资管理有限公司。项目建成后双方分割产 权，以各自名义分别办理产权证及土地使用权证，办证产生 的税、费各自按国家规定的政策缴纳，分割比例为甲方40%， 乙方60%。为确保合作双方的合法权益，项目建设投产后双 方分割产权，由乙方统一经营管理。甲方名下的物业必须返 租给乙方取得固定回报，双方另行签订租赁合同。 2010年8月26日，杭州九堡镇蚕桑社区经济联合社（甲 方）以下简称“蚕桑合作社”）、杭州九堡镇九堡村经济联合 社（乙方）、杭州欧铧四季商贸有限公司（原杭州梵隆实业 有限公司，丙方）签订合作建设欧华大厦A、B楼补充合同， 约定合作建设的欧华大厦分A楼和B楼（其中甲方占A楼的 40%、乙方占B楼的40%、丙方各占A楼和B楼60%），三方约定 欧华大厦房屋产权（含土地使用权）甲方实际拥有16%产权， 乙方实际拥有24%产权，丙方实际拥有60%产权。欧华大厦建 成后房屋产权证统一办理在励华公司、励九公司名下，属各 方按份共有。甲、乙双方同意将其拥有的房屋出租给丙方使 用，上述房屋租赁期限为10年，即2012年6月1日起至2022年 5月31日止。房屋租赁在第一个五年内即2012年6月1日起至 2017年5月底止）建筑面积每平方按1元/天计算，乙方每年 的租金约9565920元。第二个五年在上述租金基础上递增 20%，乙方每年租金约11479104元。应本着先付租金后使用 的原则，第一个五年为半年一付，第二个五年租金一年一付， 每期需提前一个月支付租金。 2015年8月18日，杭州九堡镇九堡社区经济联合社（甲 方）、东大门集团（原杭州欧铧四季商贸有限公司、乙方） 签订杭州东大门商品交易中心2幢析产补充协议书（二）约 定，杭州东大门商品交易中心1、2幢房产总面积为105195.85 平方米，甲方占24%，即实际应得面积为25247平方米。杭州 东大门商品交易中心2幢建成后房产办理在励九公司名下。 另增加杭州东大门商品交易中心2幢5-15层中1500平方米房 产归属甲方所有，在乙方承包经营期内，该部分面积甲方不 计算租金。关于前期所欠租金，乙方在析产办证前向甲方支 付60%款项，余款在2015年12月31日前付清，并按照年息3% 支付违约金，不足一个月不予计算。析产办证后，乙方继续 承包经营的，返租面积按甲方实际应得面积25247平方米计 算，单价不变。析产办证过程中产生的相关税费各方按实际 受益面积分担，即甲方承担25247平方米房产对应的税务费。 鉴于乙方对地下室作了较大投入，双方协商从2018年6月1日 起计算租金，面积按1、2幢地下室用于经营部分面积的24% 计算，支付方式依房屋租赁同步。 2017年11月17日，杭州九堡镇九堡社区经济联合社（甲 方）、东大门集团（原杭州欧铧四季商贸有限公司、乙方） 签订确认书，确认：一、租金：截止租赁期2017年12月31日 止，乙方尚欠甲方租金34043423.5元。二、税费：······1、 析产所产生的税费（含营业税及附加税费）总额为 11529241.92元，由双方共同投资的项目公司励九公司上交 税务部门。甲方对应产权证面积26736.36㎡，应承担的税务 费为7617230.3元。2016年4月甲方预付励九公司营业税及附 加税费8500000元，乙方应退还甲方多付的税费882769.7元； 2、析产所产生的税费（契税及印花税）总额为6273717.7元。 2016年6月，由甲方上交税务部门。乙方委托甲方代持的 13731.1㎡所对应的税费为2128748.51元，该部分税费实际 应由乙方承担。三、违约金：根据杭州东大门商品交易中心 2幢析产补充析产协议（二）约定的违约金计算方式，自2012 年6月1日至2017年12月31日期间的租金为计算依据，迟延支 付租金所产生的违约金为3271012.39元，之后迟延租金所产 生的违约金仍按原补充协议书约定执行。四、合同解除：甲 乙双方及蚕桑合作社于2010年8月26日签订的合作建设欧华 大厦A、B楼补充合同自2018年1月1日起协议解除，甲乙双方 的租赁关系同时终止。东大门集团对上述确认书提出以下疑 问：关于2015年度析产过程中所产生的房产税款按双方所得 比例承担；计算违约金方式有疑问；2017年6月1日起至2017 年12月31日的租金结算双方另行协商。 励华公司建设的欧华大厦A楼、B楼，于2009年7月18日 开工，2012年7月11日竣工，2014年5月16日竣工验收合格， 2014年6月27日收讫竣工验收备案文件。 另查明，2015年9月24日，杭州九堡镇九堡村经济联合 社更名为杭州九堡街道九堡社区经济联合社并重新办理营 业执照。2018年10月29日，原告由杭州九堡街道九堡社区经 济联合社更名为杭州市江干区九堡股份经济合作社。 再查明，2018年7月25日，本院裁定受理深圳市光华中 空玻璃有限公司对东大门集团的破产清算申请。2020年1月 13日，本院作出（2019）浙0104破1、2、9号民事裁定书， 认为三被告人员、业务、财务、实物资产等方面交叉混同， 导致各自财产无法区分，已构成公司人格混同，公司法人人 格不能独立之情形，且客观上目前公司债权债务无法区分， 现三被告均已进入破产清算程序，为公平清理债权债务和平 等保护各方当事人的合法权益，裁定三被告合并破产清算。 上述事实，有原告提交的合作建设殴华大厦B楼项目协 议书、合作建设欧华大厦A、B楼补充协议、杭州东大门商品 交易中心2幢析产补充协议（二）确认书、2019浙0104破1、 2、9号民事裁定书、三被告提交的房屋建筑工程和市政基础 设施工程竣工验收备案表两份及原、被告的庭审陈述等证据 为证。 本院认为，2017年11月17日，原告与被告东大门集团 签署的确认书，确定了东大门集团结欠的租金、税费、违约 金等、并协议解除了双方于2010年8月26日签订的合作建 设欧华大厦A、B楼补充合同。虽然在该份确认书中，东大 门集团就违约金的计算方式提出疑问，但至今未明确具体问 题。东大门集团同时还表示2017年6月1日至12月31日 的租金结算双方另行协商，但至今并未有协商一致的结果。 故东大门集团结欠的租金、税费和违约金的数额，应以确认 书载明的为准。根据原告与东大门集团2007年12月15日 签订合作建设欧华大厦B楼项目协议书的约定，双方以合资 形式合作开发项目，建设后双方分割产权，由东大门集团统 一经营管理，原告名下的物业必须返租给东大门集团取得固 定回报并另行签订租赁合同。2010年8月26日，原告与东 大门集团及蚕桑社区签订的合作建设欧华大厦A、B楼补充 合同，在确定三方产权份额的同时，还确定房屋租赁期限自 2012年6月1日起。由上述合同内容，可以认为原告将自己 名下的物业返租给东大公司并取得固定回报是双方合作的 基础和前提，这与一般意义上的房屋租赁合同有一定的区 别，也即原告因双方关于房屋租赁合同的约定而取得的房 租，兼有投资收益的性质。故三被告以案涉房屋于2014年6 月30日才完成竣工验收，之前东大门集团不可能实际使用 租赁物及获得相应收益为由，认为案涉房屋租赁合同中关于 2012年6月1日至2014年6月30日期间租赁关系的约定应 属无效的法律关系，不能成立，本院不予支持。 本院于2018年7月25日受理深圳市光华中空玻璃有限 公司对东大门集团的破产清算申请，故东大门集团应支付的 违约金依法应计算至2018年7月25日。 本院已生效的民事裁定书，认为三被告已构成公司人格 混同，公司法人人格不能独立之情形，故原告要求被告励九 公司、励华公司对被告东大门集团所负债务承担连带清偿责 任，符合法律规定，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百 零七条、第一百零九条、《中华人民共和国公司法》第三条、 二十条《最高人民法院〈关于审理企业破产案件若干问题的 规定〉》第五十五条之规定，判决如下： 一、被告杭州东大门控股集团有限公司、杭州励九投资 管理有限公司、杭州励华投资管理有限公司支付给原告杭州 市江干区九堡股份经济合作社截止2017年12月31日的租 金34043423.5元； 二、被告杭州东大门控股集团有限公司、杭州励九投资 管理有限公司、杭州励华投资管理有限公司支付给原告杭州 市江干区九堡股份经济合作社违约金3271012.39元（暂计 至2017年12月31日，此后违约金以未付租金34043423.5 元为基数，按年利率3%计算至2018年7月25日止）； 三、被告杭州东大门控股集团有限公司、杭州励九投资 管理有限公司、杭州励华投资管理有限公司支付给原告杭州 市江干区九堡股份经济合作社代缴税费3011518.21元。 四、上述一、二、三三项款项，被告杭州东大门控股集 团有限公司、杭州励九投资管理有限公司、杭州励华投资管 理有限公司应于本判决生效后十日内付清。 案件受理费人民币243430元，财产保全申请费人民币 5000元，合计人民币248430元，由被告杭州东大门控股集 团有限公司、杭州励九投资管理有限公司、杭州励华投资管 理有限公司负担。原告杭州市江干区九堡股份经济合作社应 于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州东 大门控股集团有限公司、杭州励九投资管理有限公司、杭州 励华投资管理有限公司应于本判决生效之日起七日内，向本 院交纳应负担的案件受理费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院 递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省 杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交 上诉案件受理费人民币243430元。对财产案件提起上诉的， 案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉 期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长 沈 澄 人民陪审员 曹 华 人民陪审员 朱振军 二〇二〇年五月八日 书 记 员 刘 探