北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终3616号上诉人（原审原告）：邓江，男，1974年8月28日出生，汉族，北京俊森环保科技有限公司经理，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：苏向东，北京腾轩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邓河，男，1978年1月25日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。（未到庭）委托诉讼代理人：喻胜利，北京金虎律师事务所律师。上诉人邓江因与被上诉人邓河房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区（2019）京0105民初78282号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。邓江上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或支持邓江诉讼请求或直接予以改判；二、一二审诉讼费由邓河承担。事实和理由：一、邓江曾向法庭提交《房屋借住协议》原件，邓河并未对该证据提出异议，也没有提供足以反驳的相反证据，一审判决未确认邓江这份重要证据的证明力，并列入判决书。二、邓河购房指标转卖不成功之后，主动劝说邓江借用邓河名义购买该房屋，邓江拒绝了邓河的建议，一审判决没有如实记录。三、一审判决重要证人认定不清、房屋面积认定不准、遗漏了邓河长期居住国外的事实。四、邓江、邓河借名买房关系中，邓河一直是策划者和主动方，邓江虽然因为轻信邓河陷入借名购买两限房的政策陷阱，但没有恶意串通的主观动机，是出于善意借名购买了两限房。五、一审判决适用法律不当。双方借名买房协议在补交土地差价款并缴纳税款后进行的交易应属有效，不会对国家、集体、第三人和社会公共利益造成损害。邓河在房价暴涨情况下，否认借名买房协议违背诚实信用原则。邓江及父母长期居住在诉争房屋中，没有其他住房，否认借名买房协议效力严重危及邓江和父母的生存权。邓河辩称，同意一审法院判决，不同意邓江的上诉请求和理由。邓江向一审法院起诉请求：要求邓河配合邓江将位于北京市朝阳区常营中路6号院2号楼14层2单元XX号房屋转移登记至邓江名下。一审法院认定事实：2009年1月10日，北京北辰实业股份有限公司（出卖人）与邓河（买受人）签订《商品房预售合同（限价商品住房）》，约定邓河购买北京市朝阳区常营乡居住及公共服务设施等用地A组团（南区）A10-1住宅楼14层2单元XX号房屋（下称涉案房屋），房屋建筑面积84.31平方米，总价款494478元。买受人应于签约当日交付不低于41%的首付款204478元，剩余房款29万元，由买受人申请公积金贷款支付。2009年1月3日，邓洪涛向邓河转款6万元用于支付房屋首付款；2009年1月9日，邓江向邓河转款14万元用于支付房屋首付款。2009年1月10日，邓河出具收据一张，载明“今收到邓江购买北辰常营名苑A10区1号楼二单元XX号两限房一套（面积84.31平方米）：代交购房首付款204478元，担保服务费1450元，产权办理费600元。三项合计人民币贰拾万陆仟伍佰贰拾捌元整（￥206525元）此据。此房屋所有权属于邓江，我只是代为出面购买，不具有任何所有权。代购房经办人邓河2009年元月10日”。邓江称邓洪涛向邓河的转款6万元，系邓江向汤延林的借款，邓江已于2012年4月7日通过邓洪涛的账户向汤延林还款5万元，另偿还现金1万元。邓河则称该6万元系邓洪涛对涉案房屋的出资。2009年2月16日，邓河、李嘉（甲方、借款人）、中国银行股份有限公司北京崇文支行（乙方、贷款人）、北京市住房贷款担保中心（丙方、担保人）签订《北京市住房公积金管理中心住房公积金贷款借款合同》，约定甲方借款数额为29万元，借款期限5年，自2009年2月16日至2014年2月16日，每月最低还款数额为5254元。邓江称所有银行贷款均由其偿还，具体由傅家常、邓洪涛负责操作。邓河对此不予认可，称傅家常、邓洪涛偿还了部分贷款，邓河也曾给付傅家常、邓洪涛10万元现金用以偿还贷款。2011年3月16日，北京北辰实业股份有限公司（出卖人）与邓河（买受人）签订《面积结算补充协议》，约定因套内建筑面积增加0.08平方米，邓河补交房款584元，故房屋价款合计495062元。2013年9月16日，邓河取得涉案房屋所有权证书，房屋地址登记为北京市朝阳区常营中路6号院2号楼14层2单元XX。2014年3月20日，北京市住房贷款担保中心出具《贷款还清确认书》，确认涉案房屋贷款本息已还清。另，邓江提交《房屋借住协议》复印件拟证明双方之间存在借名买房关系，其中约定邓河于2009年1月10日自愿将涉案房屋出售给邓江，房产总价86万元，其中贷款29万元（本金加利息31.8万元），贷款期五年；邓江已归还贷款月供至今年九月，尚余15个月（至2014年2月）；贷款月供继续由邓江按期交还外，购房款已全部交清，邓江享有该房产的所有权和使用权；到政策允许过户时，邓河协助邓江办理产权过户手续。邓河对该份证据的真实性不予认可。邓江还提交物业费发票、水电费发票等拟证明其在涉案房屋居住的事实。诉讼中，邓洪涛、傅家常出庭作证。其二人陈述涉案房屋的全部房款均由邓江支付，因邓江经常出差，所以委托邓洪涛、傅家常具体办理还贷事宜。另，邓洪涛、傅家常认可曾经收到邓河给付的10万元现金，但称并未用于偿还房屋银行贷款，而是转为邓江向邓河的借款，但邓江已经偿还该笔款项。经询，邓江称其有北京市工作居住证，现涉案房屋由邓江、傅家常、邓洪涛居住。另，邓江向法院提出诉前财产保全申请，要求查封涉案房屋，并提供中国平安财产保险股份有限公司北京分公司开具的保单保函进行担保。法院于2018年9月6日作出保全裁定并查封了涉案房屋。一审法院认为，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，损害社会公共利益的合同无效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。本案中，邓江提交的《收据》载明了邓江借邓河名义购买涉案房屋及邓江支付房屋首付款的事实，再结合邓江占有、使用房屋，以及购房合同、贷款合同、购房发票、房屋产权证等房屋相关材料均在邓江手中的事实，可以认定双方存在借名买房关系。但涉案房屋系限价商品房，属于政策性保障住房，且原购房合同的签订时间是2009年1月10日，故邓江借邓河名义购买涉案限价商品房的行为影响了政策性住房的正常分配，侵害了不特定第三人的合法权益，其借名买房协议应当认定为无效。综上，邓江要求邓河协助办理过户的诉讼请求该院不予支持，关于购房款及补偿费用邓江可另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条之规定，判决：驳回邓江之诉讼请求。案件受理费70元，由邓江负担（已交纳）。案件保全费5000元，由邓江负担（已交纳）。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交上诉状。本院经审理认定的事实与一审法院认定的事实一致，本院对此予以确认。本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，法院不予支持。本案中，结合邓江提交的《收据》以及邓江占有、使用房屋，购房合同、贷款合同、购房发票、房屋产权证等房屋相关材料均在邓江手中的事实，可以认定双方之间存在借名买房关系。但涉案房屋系限价商品房，属于政策性保障住房，故邓江借邓河名义购买涉案限价商品房的行为影响了政策性住房的正常分配，侵害了不特定第三人的合法权益，其借名买房协议应当认定为无效。综上，一审法院对邓江要求邓河协助办理过户的诉讼请求不予支持，并无不当。关于购房款及补偿费用等，双方可另行解决。综上所述，邓江的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由邓江负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  杨 路审 判 员  万丽丽审 判 员  周艳雯二〇二〇年五月二十六日法官助理  高玉珠书 记 员  王 艳