北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终3518号上诉人（原审原告）：陈永生，男，1978年8月19日出生。委托诉讼代理人：季振法，北京泽达律师事务所律师。上诉人（原审被告）：陈丹，女，1982年4月5日出生。委托诉讼代理人：吕国生（陈丹之夫），住河北省承德市滦平县。上诉人陈永生因与上诉人陈丹土地租赁合同纠纷一案，均不服北京市房山区人民法院（2019）京0111民初14600号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。陈永生上诉请求：请求撤销一审判决，发回重审或依法改判陈丹赔偿我的损失502268.5元；一、二审诉讼费由陈丹承担。事实和理由：1.一审法院未能查清案件事实。陈丹与我订立合同时存在欺诈行为，谎称涉案土地可以建停车场，且能够确保我正常经营。由于涉案土地不可以建设停车场保证我的正常经营，给我造成了502268.5元的经济损失，上述事实一审法院未予认定。2.一审法院认定陈丹返还的使用费数额有误，陈丹应当返还使用费38795元。3.一审法院适用法律错误。一审法院认定陈丹与我签订的《租赁合同》有效，违反了《合同法》的强制性规定。本案应认定双方的《租赁合同》无效，赔偿我发给经济损失502268.5元。4.一审法院没有全面审查《土地租赁合同》，疏漏了合同第六条第四项规定在本案中的具体应用。5.办理涉诉场所的的规划许可证是陈丹的义务，陈丹因为没有办理上述手续，导致涉案场所被强拆，已经严重构成违约。陈丹辩称，我和陈永生明确约定租金为每年60000元，是陈永生因为手头困难先交纳50000元，剩余租金等其手头宽裕后再交纳，一审法院是依据陈永生欠付的10000元认定的租金数额。违建系陈永生的单方过错。我方没有为其办理手续的义务，陈永生应自行办理相关手续。陈丹上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判驳回陈永生一审全部诉讼请求；一、二审诉讼费由陈永生承担。事实和理由：1.一审法院认定青龙河镇政府强制拆除陈永生房屋之日起，合同便已终止，责令我返还租金无法律和事实依据。本案中陈永生在租赁土地后没有取得相关手续，导致被强拆属于陈永生的单方过错行为。2.一审法院确认2018年4月12日合同终止，无事实和法律依据。一审法院未查明2018年4月12日后，陈永生大量的物品及车辆均未及时搬走，一直在占用的事实。3.一审法院适用法律错误。不应适用《中华人民共和国合同法》第91条。陈永生辩称，本案违约的是陈丹而非陈永生。双方签订的《土地租赁合同书》明确约定陈丹保证陈永生合理利用涉诉场地，办理涉诉场地的规划手续是陈丹的义务。对于一审判决认定的双方合同终止的时间无异议，但是对于赔偿损失的数额我方有异议。双方合同终止的时间是2018年4月12日，陈丹应当退还相应的租金。因此，陈丹的上诉理由应予以驳回。陈永生向一审法院起诉请求：1.解除陈永生与陈丹之间的土地租赁合同;2.判令陈丹赔偿陈永生（材料费、人工费、租金等）实际损失502268.5元;3.诉讼费由陈丹承担。一审法院认定事实：陈丹（乙方）与房山区青龙湖镇大苑上村经联社（甲方）于2007年8月3日签订《荒山承包（租赁）合同书》，载明：“一、承包（租赁）荒山的面积及方位。甲方将集体所有的荒山40亩承包（租赁）给乙方开发经营。承包（租赁）荒山名称及四至如下：名称，东白岗坡。四至，北至坡根，东至坡根，南至王振兴北地边水沟，西至东西白岗坡中间道。二、经营方式（集体、合伙、个人承包或者租赁）：个人租赁。三、承包（租赁）期限：承包（租赁）期从2008年元月1日起至2047年12月31日止，共肆拾年……十二、双方约定的其他事项……4.建设、建房符合村镇规划，办理相关手续，如违章建筑，所造成的一切后果由乙方承担。”双方签订合同后，房山区青龙湖镇大苑上村经联社向陈丹交付了其租赁的标的物，陈丹亦支付了相应的租赁费用。其后，陈丹开始在租赁地上陆续建设房屋，并成立了北京丹生养殖基地、北京多福鑫种植专业合作社。2016年12月5日，陈丹（甲方）与陈永生（乙方）签订《土地租赁合同》，载明：“一、土地的面积、位置。甲方将位于房山区青龙湖镇大苑上村村东一号院空地土地四至为东邻土路，西邻树林，南邻树林，北邻院墙。南北宽90米，东西长度70米，总占地面积6000平方米（9亩）出租给乙方使用。其中甲方地上建筑物西厢房平房，长度45米，宽10米，总建筑面积450平方米。二、土地用途为：专用车停车场建设、房屋设施建设。三、土地的承租经营期限及承租金交付。该地承租经营期限为30年，自2016年12月5日至2046年12月5日。每年租金为60000元/亩，乙方应在本合同签订之日起10日内向甲方支付承租金，共计人民币每年陆万元，每年于12月5日前交付租金。四、甲乙双方的权利和义务。（一）甲方的权利和义务。1.对土地开发利用进行监督，保证土地按照合同约定的用途合理利用甲方应保证正常的水电供应，水、电费按民用价格由乙方承担。2.按照合同约定收取租金；在合同有效期内，甲方不得提高租金。3.保障乙方自主经营，不侵犯乙方的合法权益。4.甲方应负责协调相邻土地所有人之间的关系及周边道路的使用，相邻土地所有人不得以任何理由阻碍乙方生产经营，由此造成一切经济损失由甲方承担。（二）乙方的权利和义务。1.按照合同约定的用途和期限，有权依法利用和经营所承租的土地。2.乙方有权根据需要在承租的土地上新建、扩建、改建永久性或临时性建筑物、构筑物以保证生产。3.乙方有义务按本协议约定的时间、方式和数量向甲方支付租金……六、合同的变更和解除。1.本合同一经签订，即具有法律约束力，任何单位和个人不得随意变更或者解除。经甲乙双方协商一致签订书面协议方可变更或解除本合同……七、违约责任。1.在合同履行期间，任何一方违反本合同的约定，视为违约。违约方应按照土地利用的实际总投资额和合同未到期的租金额支付对方违约金，并赔偿对方因违约而造成的实际损失”。该合同还同时对其它事项作了约定。上述合同经北京市房山区青龙湖镇大苑上村村民委员会盖章确认。合同签订后，陈丹向陈永生交付了涉案场地；陈永生向陈丹支付了2016年12月5日至2018年12月4日期间11万的租金。陈永生在经营期间，建设了9间房屋及护坡等停车场建设，在一审法院审理期间，陈永生及陈丹均未提供停车场建设的合法手续。2018年3月21日，北京市房山区青龙湖镇政府（以下简称：青龙湖镇政府）向规划部门发函查询陈丹在北京市房山区青龙湖镇大苑村村东承包地内建设的房屋是否取得规划取可证，同年3月22日，规划部门回函称未向陈丹核发规划许可证。2018年4月12日，青龙湖镇政府将陈丹承包地内建设的部分房屋强制拆除。陈丹不服，诉至房山区法院，经审理房山区法院认为青龙湖镇政府强制拆除涉案建筑物的行为应属程序违法，房山区法院作出（2018）京0111行初200号行政判决书，判决确认青龙湖镇政府于2018年4月12日强制拆除陈丹建设的部分房屋的行为违法。陈丹不服，上诉至北京市第二中级人民法院，后北京市第二中级人民法院作出（2018）京02行终1516号行政判决书，判决驳回上诉，维持一审判决。上述拆除的标的中包含了陈永生所进行的停车场建设。上述事实，有双方当事人陈述、土地租赁合同、（2018）京0111行初200号行政判决书、（2018）京02行终1516号行政判决书等证据在案佐证。一审法院认为：陈丹与陈永生所签订土地租赁合同的用途是专用停车场地建设、房屋设施建设。在履行过程中，陈永生所进行的停车场建设，因违建被青龙湖镇政府于2018年4月12日拆除，合同目的已经无法实现，该合同应自2018年4月12日起终止履行。此前，陈永生实际使用了涉案租赁物，其应向陈丹支付实际使用期间的费用。实际使用期间使用费，参照合同约定的租金标准计算。合同终止履行后，陈丹多收部分28667元，应退还给陈永生。陈永生所诉要求陈丹赔偿多收部分使用费损失，法院予以支持；陈永生以陈丹违反合同约定为由要求陈丹赔偿其它“材料费、人工费等”损失，其未提供充分证据佐证，亦没有法律依据，本院不予支持。陈丹所辩的“拆除违建后，陈永生未再交纳租赁费”等合理答辩意见，与查明的事实相符，法院予以采纳，其它不合理答辩意见，法院不予采纳。综上，陈永生要求陈丹赔偿损失（退还使用费）28667元之请求，法院予以支持；超出部分，没有事实依据和法律依据，法院不予支持。据此，一审法院于2019年12月18日判决：一、陈丹于判决生效后十日内退还陈永生使用费28667元；二、驳回陈永生的其它诉讼请求。经审理查明，一审法院查明的事实属实，法院依法予以确认。本院审理期间，陈永生提交照片打印件、《危险货物道路运输安全技术要求》、房山区法院（2018）京0111行初20558号开庭笔录、被强拆建筑物详情复印件等材料欲证明己方主张，陈丹对上诉证据的证明目的不予认可，认为与本案没有关系。陈丹欲证明其主张提交照片复印件若干，陈永生对于上述证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。陈丹提交证人田某证人证言欲证明陈永生在2018年4月12日后没有撤场仍占用案涉土地，陈永生认为田某是陈丹的工作人员，存在利害关系，该份证人证言不具备客观性，存在明显倾向性且与本案事实完全背离，该份证人证言不应被采信。本院认为,陈丹与陈永生签订的《土地租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，双方当事人均应当按照约定履行各自的权利义务。陈永生提出的涉案合同应认定无效的上诉主张，依据不足，本院不予采信。涉案《土地租赁合同》约定的用途是专用停车场地建设、房屋设施建设。在履行过程中，陈永生所进行的停车场建设因违建被青龙湖镇政府于2018年4月12日拆除，合同目的已经无法实现，原审法院据此确认该合同自2018年4月12日起终止履行，本院对此不持异议。鉴于陈永生实际使用了涉案租赁物，故其应按照实际使用时间向陈丹支付租金，陈丹多收部分的租金理应退还。关于陈丹是否应向陈永生赔偿经济损失一节，依据查明的事实，涉案《土地租赁合同》中对双方权利义务进行了约定，陈丹作为出租方应保证正常的水电供应并保障承租方自主经营，合同中没有“陈丹负责办理涉诉场所规划许可证”这样的约定；而陈永生所进行的停车场建设系因违建被青龙湖镇政府拆除。因此陈永生提出的，陈丹有欺诈行为、已经严重构成违约、应赔偿其因不能建造停车场而产生的502268.5元经济损失的上诉主张，事实及法律依据均不充分，本院不予支持。涉案租赁土地上的建筑物被强制拆除后，陈永生未再继续使用涉案租赁场地，陈丹主张陈永生有大量的物品及车辆均未及时搬走，实际仍在占用涉案场地，但陈丹对此并未提交充分、有效的证据予以证明，本院对其该项主张不予采信。综上所述，陈永生及陈丹的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9339元，由陈永生负担8822元（已交纳），由陈丹负担517元（已交纳）本判决为终审判决。审 判 长 梁立君审 判 员 孟 龙审 判 员 刘苑薇二〇二〇年五月二十日法官助理 梁 辰书 记 员 胡翔宇