江苏省宿迁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏13民终4845号 上诉人（原审原告）:刘亮，男，1989年1月19日出生，住宿迁市宿城区。 委托诉讼代理人：臧其颂，江苏欣扬律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宿迁市钟吾投资担保有限公司，住所地宿迁市宿城区发展大道65-25号。 法定代表人：许娟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：唐涌，江苏瀛玺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：付慧，江苏瀛玺律师事务所律师。 原审第三人：朱平，男，1968年11月27日出生，住宿迁市宿城区。 原审第三人：高准，男，1960年3月21日出生，住宿迁市宿城区。 委托诉讼代理人：杜存彬，江苏力豪律师事务所。 上诉人刘亮因与被上诉人宿迁市钟某1投资担保有限公司（以下简称钟某1公司）及原审第三人朱平、高准案外人执行异议之诉一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（以下简称宿城法院）（2018）苏1302民初9672号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 经审理查明：钟某1公司与宿迁市金世米业有限公司、朱平、宿迁市金谷粮食有限公司、郭某追偿权纠纷一案，宿城法院于2016年8月31日立案受理，后于2016年11月17日作出（2016）苏1302民初6841号民事判决：一、宿迁市金世米业有限公司于判决生效之日起十日内偿还钟某1公司代偿款3083100.16元及相应利息（利息以3083100.16元为基数，自2015年7月1日起按照月利率2%计算至实际清偿之日止）；二、朱平、宿迁市金谷粮食有限公司、郭某对上述债务承担连带清偿责任，并有权在实际履行后向宿迁市金世米业有限公司追偿。 根据钟某1公司的申请，宿城法院于2017年4月24日立案执行，案号为（2017）苏1302执1874号。2018年7月3日，宿城法院作出（2017）苏1302执1874号之一执行裁定书，裁定：查封被执行人朱平所有的位于宿迁市宿城区产。 刘亮对上述查封行为不服，向宿城法院提出异议，要求停止对宿迁市宿城区XXXX小区1栋2单元1401室房屋的执行并解除对该房屋的查封。宿城法院于2018年11月14日作出（2018）苏1302执异191号执行裁定：驳回刘亮的异议请求。刘亮对该裁定不服，遂提起本案诉讼，请求：1.确认刘亮与高准签订的《二手房买卖合同》有效并确认位于宿迁市宿城区房屋归刘亮所有；2.停止对案涉房屋的执行并解除查封；3.本案诉讼费用由钟某1公司负担。 宿城法院经审理查明：2013年（协议落款时间为2013年1月20日，朱平陈述为2013年5月左右），朱平与双庄镇人民政府签订《征收补偿安置协议》，约定对于产权人朱平的房屋进行拆迁，以货币补偿和产权调换进行安置（货币补偿部分+产权调换安置补助费合计4516953元，产权调换总价2842946元），其中产权调换10套房屋（G型房屋，121.47平方米，8套；H型房屋，83.97平方米，2套；均价2480元）。该协议的第五项其他事项里对该10套房屋注明（关于注明时间，朱平陈述为2013年8月6日）：G型121.47平方米房屋两套归朱迅仪所有，G型121.47平方米房屋两套归朱某所有，G型121.47平方米房屋一套产权归于水所有，G型121.47平方米房屋一套产权归于棚土所有，G型121.47平方米房屋一套产权归……所有，G型121.47平方米房屋一套产权归何景高所有，H型83.97平方米一套归尹超所有，H型83.97平方米一套归……所有。 2016年5月31日，朱平与宿城区XXXX安置工作指挥部签订《订房意向书》。2016年12月27日，朱平与宿城区XXXX安置工作指挥部签订《XXXX房屋结算清单》，确认共认购房屋9套。 2017年2月14日，朱平（乙方）与宿迁市众安置业公司（甲方）签订《商品房认购协议书》，约定：1.乙方认购甲方预售的XXXX1幢2单元1401室房屋，建筑面积为130.22平方米，价格为---元/平方米，总价为---元。2.该房屋的交付条件为：符合规划批准的施工图要求，并经建设主管部门验收合格。3.双方商定，甲方取得《商品房预（销）售许可证》后通知（包括但不限于电话等）乙方到售楼部与甲方签订《商品房买卖合同》…… 2017年2月14日，上述1401号房屋《交房确认单》显示该房屋完成交房资格审查、财务、交清物业管理费、收房等手续，业主签收处签署“朱平转高准”。同日，该房屋向宿迁市双馨物业管理有限公司缴纳了公摊电费、装修垃圾代运费、电梯费、物业费等。2018年2月21日，该房屋再次缴纳了物业费等，单据注明朱平转刘亮。 2017年9月起，刘亮缴纳涉案房屋电费。2017年10月19日，刘亮缴纳案涉房屋水费。2018年2月6日，刘亮与宿迁中石油昆仑燃气有限公司签订《居民用户安全供应气合同》，并缴纳相关费用。 另查明：2014年11月3日，朱平、钟某2（甲方）与高某（乙方，高准妹妹）签订《借款合同》1份，约定：1.甲方因生产经营资金周转困难，向乙方借款200万元，借期12月（从2014年11月3日至2015年11月3日止），利息为月息2%。2.甲方自愿以拆迁所取得的XXXX拆迁安置房作为借款抵押（另签房产抵押合同）。同日，朱平、钟某2、朱某（甲方，抵押人，朱某系朱平儿子）与高某（乙方，抵押权人）签订《房产抵押合同》，约定：为确保上述借款合同履行，甲方将宿城新区C型121.47平方米8套房屋、H型83.97平方米2套房屋抵押给乙方，抵押担保金额为200万元。 2014年11月4日，高准向朱平转账180万元，高准通过高先凤（高准女儿）向朱平转账20万元。 2017年1月23日，朱某、高某、朱平、钟某2，签订《房屋买卖合同》1份，约定朱某将分家析产所得的房屋1-2-1401、1-2-1301抵付给高某，高某以其对朱平、钟某2享有的债权抵付购房款82万元，并注明结欠本息214万元。 2017年3月2日，高准（卖方）与刘亮（买方）签订《二手房买卖合同》1份，约定：高准将涉案房屋卖给刘亮，成交价为41万元，2017年3月2日前付清，卖方在款项付清后3日内将房屋交付给买方。2017年3月2日，刘亮向高准转账支付3万元，刘亮通过其父亲刘顺全账户向高准转账支付31万元。另刘亮与高准一致陈述余款7万元系定金支付。朱平作为证明人签名。 还查明：该房屋系拆迁安置房，截至本案一审法庭辩论终结时尚未办理产权证。 宿城法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断……第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中,刘亮的主张不符合上述规定：一、案涉房屋截至法庭辩论终结时尚未办理产权变更登记，刘亮要求确认该房屋归其所有的主张不能成立，以此排除执行的主张亦不能成立。刘亮与高准签订的二手房买卖合同不论是否有效，均不能排除执行，因本案系执行异议之诉，故仅对不能排除执行作出判决，不对合同效力作出判决。二、刘亮购买涉案房屋时明知无产权证，自身具有过错，故刘亮要求停止执行并解除查封，不予支持。经宿城法院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回刘亮的诉讼请求。案件受理费7450元，由刘亮负担。 刘亮不服该判决，向本院提出上诉称，首先，刘亮受让案涉房产系善意且已经支付了合理对价并占有使用案涉房屋；其次，朱平向高准借款，后用案涉房屋抵款，高准又将案涉房屋出售给刘亮，高准与朱平之间不存在规避执行或逃避债务的情形，亦不损害钟某1公司利益；再次，案涉房屋未能办理过户登记手续非因刘亮自身原因。请求：1.撤销宿城法院（2018）苏1302民初9672号民事判决，改判支持刘亮的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由钟某1公司负担。 钟某1公司辩称，首先，案涉房屋尚未办理产权变更登记手续，仍属朱平所有；其次，刘亮与高准签订的案涉房屋买卖协议无效；再次，刘亮明知案涉房屋无法办理产权变更登记手续，仍购买案涉房屋，其自身存在过错。请求驳回上诉，维持原判。 朱平述称，同意刘亮的上诉请求，案涉房屋在宿城法院查封前已经达成买卖协议，该协议真实有效。 高准述称，朱平将案涉房屋用于抵债符合法律规定，高准将以物抵债取得的房屋出售给刘亮并无不当，刘亮的合法权益应当得到保护；案涉房屋在征收协议中已析产给朱某，该房屋不应被查封；案涉房屋买卖行为发生在查封之前，且刘亮对该房屋实际占有使用。综上，同意刘亮的上诉请求。 为证明其上诉请求，刘亮二审中提供如下证据： 江苏众安建设投资（集团）有限公司（原宿迁市众安置业有限公司）工商登记资料一份，主要内容为该公司股东之一为宿迁市宿城区房产管理处，拟证明宿迁市众安置业有限公司在交房确认单上加盖印章的行为，应视为宿迁市宿城区房产管理处对刘亮与高准转让行为的认可。 钟某1公司对该证据质证意见如下：对该证据的真实性、合法性予以认可，但对其与本案的关联性不予认可，对上诉人的证明目的亦不予认可。 朱平对该证据的质证意见为：对该证据的真实性、合法性和与本案的关联性均认可，同意刘亮的观点。 高准对该证据的质证意见为：对该证据的真实性、合法性和与本案的关联性均认可，宿迁市众安置业有限公司作为国有企业，其行为具有较高的可信度。 本院对上述证据认证意见如下：对该证据的真实性、合法性予以确认，但对其与本案的关联性不予确认，对上诉人的证明目的不予支持。主要理由为：宿迁市宿城区房产管理处虽系宿迁市众安置业有限公司的股东，但宿迁市众安置业有限公司的企业经营行为与宿迁市宿城区房产管理处行使的行政职能并非同等概念，故不能认定宿迁市众安置业有限公司在交房确认单上加盖印章的行为取得了宿迁市宿城区房产管理处对案涉房屋产权变更行为的认可。 双方当事人对于原审判决查明的事实均无异议，本院依法予以确认。 本院查明的事实与原审判决查明的事实一致。 本案二审争议焦点为：一、案涉房屋是否系上诉人刘亮所有。二、刘亮对案涉房屋是否享有排除人民法院执行的民事权益。 关于争议焦点一。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。本案中，案涉房屋尚未登记在刘亮名下，因此，对于其提出请求确认案涉房屋归其所有的主张，本院不予支持。 关于争议焦点二。案涉房产由朱平与宿迁市众安置业公司签订《商品房认购协议书》，该房产系朱平因拆迁安置所得。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”从上述两个司法解释内容看，案外人作为买受人对被执行人名下的不动产提出异议，其订立买卖合同的相对方是指被执行人，而不是与被执行人之外的其他人就案涉房屋订立买卖合同。本案中，刘亮指称的房产出卖人是高准而非朱平。因此，刘亮虽然提供其与高准就争议房产订立的《二手房买卖合同》，但只能证明其在高准未取得案涉房产所有权的前提下与高准订立交易合同，不能因此推卸其对案涉房产未能及时办理过户登记手续存在的过错或者自身原因。在刘亮与被执行人朱平之间未就案涉房产订立买卖合同，双方之间不存在直接的房屋买卖关系的前提下，刘亮主张对案涉房产享有排除人民法院强制执行的民事权益，无事实和法律依据。 综上，刘亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7450元，由上诉人刘亮负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 徐淮成 审 判 员 吴军良 审 判 员 陈 鹏 二〇二〇年五月二十七日 法官助理 丁涛涛 书 记 员 于 青 附录法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。