江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终825号上诉人（原审原告）:诸睿暄，女，1996年2月9日生，汉族，住南京市建邺区。上诉人（原审原告）:蒋晓敏，女，1968年6月15日生，汉族，住南京市建邺区。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：凌建豪，江苏泰和律师事务所律师。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：吴恩雅，江苏泰和律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：南京嘉业商业管理有限公司，住所地南京市建邺区庐山路158号嘉业国际城1栋102室。法定代表人：谈博娴，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：南京嘉业房地产开发有限公司，住所地南京市建邺区庐山路158号嘉业国际城1幢102室。法定代表人：滕达，该公司总经理。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：汪俊，北京市中伦（上海）律师事务所律师。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：张春玲，北京市中伦（上海）律师事务所律师。上诉人诸睿暄、蒋晓敏因与被上诉人南京嘉业商业管理有限公司（以下简称嘉业商业公司）、南京嘉业房地产开发有限公司（以下简称嘉业房地产公司）合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2019）苏0105民初7686号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人诸睿暄、蒋晓敏上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求；诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：(一)被上诉人并未通知上诉人要求交付商铺，一审认定“被上诉人已经履行通知交付商铺的义务，两原告应及时办理交接手续”错误；（二）《告知函》设定的签署确认单的时间明显不合理,故该《告知函》不能对上诉人产生任何告知的法律效力，被上诉人应当另行确定合理的期限通知上诉人，一审以酌定的方式确定一个月的交接时间显然错误；（三）案涉商铺采取的系售后返租的交易模式，《委托经营管理合同书》系《商品房预售合同》的补充协议，预售合同关于交付标准的约定对本案同样适用；（四）从商铺的现状来看，包括上诉人在内的业主根本无法确认自身商铺的具体位置，更谈不上实际接收商铺。（五）涉案商铺并非虚拟式产权商铺。（六）涉案商铺尚未腾空，不符合交付条件。（七）被上诉人未完成交付义务。被上诉人嘉业商业公司、嘉业房地产公司辩称：（一）嘉业商业公司已经履行了商铺的返还义务；（二）从涉案商铺的原状，商品房预售合同的合同相对性，委托经营管理合同的具体约定来看，上诉人均无权以商铺不符合买卖合同的约定为由拒绝接收；（三）涉案商铺所在的嘉业国际城5号楼确实是采用售后返租的销售模式，但是嘉业房地产也是持有50%左右的产权，商场目前的状态是被上诉人和小业主双方都不愿意看到的，双方都存在巨大的损失，委托经营管理期满后，被上诉人也一直在积极的寻找整体的处置方案。诸睿暄、蒋晓敏一审请求：1.判令嘉业商业公司支付店铺占用费128285.69元（自2016年10月19日起至2019年6月30日止）及利息（自起诉之日起至实际付款之日止）；2.判令嘉业房地产公司对上述债务承担连带清偿责任；3.判令嘉业商业公司、嘉业房地产公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2009年10月11日，诸睿暄、蒋晓敏与嘉业房地产公司签订一份《嘉业国际城》商品房预售合同，约定：诸睿暄、蒋晓敏购买南京市建邺区庐山路158号嘉业国际城5幢137室，购房款1177646元，建筑面积33.38平方米。双方还对装饰装修、设备标准、配套基础设施等作了约定，即外墙为进口陶板及玻璃幕墙、内墙为轻质隔墙及玻璃隔断、分户门为玻璃门、顶棚为批白、供配电等。2009年12月23日，诸睿暄、蒋晓敏取得一份购房发票，金额为1189641.2元。2012年7月13日，诸睿暄、蒋晓敏取得产权证，载明面积33.72平方米，坐落为庐山路158号嘉业国际城5幢3-40室。另查明，2009年10月11日，诸睿暄、蒋晓敏与嘉业房地产公司、嘉业商业公司就涉案商铺签订一份《嘉业国际城五号楼SHEWALK购物中心店铺委托经营管理合同书（A）》，约定：诸睿暄、蒋晓敏委托嘉业商业公司对该商铺进行长期管理，管理期限自商铺交付日起20年；诸睿暄、蒋晓敏另将该商铺5年的经营权委托给嘉业商业公司，委托管理权包括经营收益权、租赁权、转租权、结构改造和装修权等；嘉业商业公司应支付5年经营期内的经营收益金，第一、二年度的经营收益金分别按购买该商铺的买卖合同成交总金额的6%计算，第三、四、五年度的经营收益金分别按购买该商铺的买卖合同成交总金额的8%计算；经营期满前三个月，诸睿暄、蒋晓敏可与嘉业商业公司协商自营或者继续委托该公司行使经营权；嘉业房地产公司同意作为嘉业商业公司的担保方，对嘉业商业公司向诸睿暄、蒋晓敏支付经营收益金的义务承担连带担保责任；双方在合同中所述的联系地址、联系人均是真实准确的，送达有关书面文件均以该地址为准；该合同是预售合同的补充协议等。庭审中，双方确认五年委托经营期至2015年7月31日届满。还查明，2015年11月24日，嘉业商业公司作出一份《关于南京嘉业国际城5号楼部分业主代表意见的回复》，载明：根据《店铺委托经营管理合同书》约定，嘉业商业公司对委托商铺享有20年委托管理权及5年委托经营权；至2015年7月31日，委托经营权期届满，双方不再继续委托经营，因此转入委托管理模式；业主可继续委托嘉业商业公司统一招商或自行招商、自主经营；因20年委托管理期限尚未届满，故业主无权要求交付商铺。又查明，嘉业商业公司提供一份落款日期为2017年8月1日的《致南京嘉业国际城五号楼业主的告知函》（函内抬头为：致诸睿暄、蒋晓敏），其内容为：委托经营期满前，我司已与原承租人解除合同、腾空商铺，并发函告知贵方委托经营期即将届满，后贵方未再继续委托我司经营；2015年7月31日经营期满后，我司即已向贵方完成商铺的返还；现我司公告如下：请贵方于2017年8月4日前至我司就商铺交接事宜签署确认单，逾期未签署的，视为确认商铺已完成返还。庭审中，嘉业商业公司称其于2017年8月2日向诸睿暄、蒋晓敏预留的地址邮寄该告知函，并提供快递公司的收件明细、发票、诸睿暄、蒋晓敏的回函等为证。诸睿暄、蒋晓敏的质证意见为：不认可该函内容，并于2017年8月6日作出一份《回函》，要求嘉业商业公司按约定条件交付商铺；从内容来看，系要求确认于2015年7月31日已返还了商铺，而不是要求2017年8月4日前交付商铺；从发送时间来看，诸睿暄、蒋晓敏无法在该时限前办理交接手续，即嘉业商业公司设置的时间不合理，应属无效；嘉业商业公司未列明联系人、地址等，诸睿暄、蒋晓敏亦无法办理交接手续；虽然双方约定了联系地址，但此系格式条款，加重了诸睿暄、蒋晓敏的义务，亦应属无效。庭审中，诸睿暄、蒋晓敏称嘉业商业公司有权在不影响整体结构的情况下进行合理装修、改造和布局，但其擅自改变结构，已构成违约；虽然嘉业商业公司在该商铺贴了编号，但未进行隔断，故诸睿暄、蒋晓敏无法确定具体位置，无法收房；虽然委托经营管理合同未约定返还标准，但该合同系预售合同的补充协议，故应根据预售合同约定的标准，由嘉业商业公司恢复改造部分后交还。再查明，2019年4月29日，南京市中级人民法院作出（2018）苏01民终4367号民事判决，判令：一、嘉业商业公司向诸睿暄、蒋晓敏支付涉案商铺2015年8月1日至2016年10月18日的占用费57885元（1189641.2元×4%÷365天×444天）、利息；二、嘉业房地产公司承担连带清偿责任。一审法院认为：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。根据涉案《委托经营管理合同》的约定，一审法院认定嘉业商业公司应在五年经营期满后将涉案商铺交还给诸睿暄、蒋晓敏。但是，根据嘉业商业公司于2015年11月24日出具的《回复》内容，可以确认其曾存在拒绝交还商铺的行为。因合同期满后，嘉业商业公司未交还涉案商铺，并继续占有使用，故一审法院认定其应支付占有使用费。根据查明的事实，一审法院认定嘉业商业公司已履行通知交付商铺的义务，故诸睿暄、蒋晓敏应及时办理交接手续，并对其“约定联系地址的条款为格式条款，加重了诸睿暄、蒋晓敏的义务，应属无效”的意见，依法不予支持。因嘉业商业公司在《告知函》中给予的交付时间明显不合理，根据公平原则，并结合本案实际情况，一审法院酌定诸睿暄、蒋晓敏应在一个月内办理交接手续，即其应自行承担超出合理期间外的损失，并对诸睿暄、蒋晓敏主张2017年9月4日之后占用费的诉讼请求，依法不予支持。根据双方的约定，一审法院认定嘉业商业公司有结构改造、装修的权利，并对诸睿暄、蒋晓敏“嘉业商业公司擅自改造结构，构成违约”的意见，依法不予支持。虽然《委托经营管理合同》是预售合同的补充协议，但该合同并未约定经营期满后的返还标准，故不能推定适用预售合同约定的标准进行返还。并且，涉案商铺系产权式商铺，其特点和性质决定了进行实体隔断必然会损害其他业主的合法利益，故一审法院对诸睿暄、蒋晓敏“应恢复后返还”的意见，依法不予支持，并认定嘉业商业公司有权按该商铺现状进行返还。因嘉业商业公司已标注了该商铺的编号，故一审法院认定可以确认其具体位置、四至等，并对诸睿暄、蒋晓敏“无法收房”的意见，依法不予支持。因该系列案件中各业主购买商铺的价格不一致，如根据询价的租金标准计算占用费，将导致业主内部利益不均衡，故一审法院认定应参照有关经营收益金的约定计算。根据涉案商铺所处的地理位置、实际出租经营状况、涉案楼栋中部分商铺空置、涉案产权式商铺的特殊性质等因素，一审法院对诸睿暄、蒋晓敏主张按买卖合同成交总金额的4%计算占用费的诉讼请求，依法予以支持，即嘉业商业公司应支付41849.3元【1189641.2元×4%÷365天×321天（2016年10月19日至2017年9月4日）】。因嘉业商业公司逾期未支付该费用，故一审法院对诸睿暄、蒋晓敏主张自2019年8月10日起，按中国人民银行同期贷款利率计算利息的诉讼请求，依法予以支持。虽然嘉业房地产公司仅承诺对嘉业商业公司向诸睿暄、蒋晓敏支付经营收益金的义务承担连带担保责任，但涉案商铺系其开发、销售，在购买、签订《委托经营管理合同》时，诸睿暄、蒋晓敏对其具有合理信赖及预期，故一审法院认定其应对上述占用费及利息承担连带清偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第一百五十二条之规定，一审判决：一、嘉业商业公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内向诸睿暄、蒋晓敏支付店铺占有使用费41849.3元及利息（以41849.3元为基数，自2019年8月10日起，按中国人民银行同期贷款利率计算）；二、嘉业房地产公司对上述债务承担连带清偿责任；三、驳回诸睿暄、蒋晓敏的其他诉讼请求。一审案件受理费2866元，减半收取1433元，由诸睿暄、蒋晓敏负担960元，由嘉业商业公司、嘉业房地产公司共同负担473元。本院二审期间，上诉人提交三份视频，证明被上诉人未完成商铺的交付。被上诉人对该证据的关联性和证明目的均不予认可。被上诉人二审提交房屋面积测绘成果书，证明被上诉人于2015年时已经委托测绘大队进行测绘并对四至进行标注。上诉人对该证据的证明目的不予认可。对于一审查明的事实，上诉人异议认为：一审遗漏了涉案商铺的现状。被上诉人对一审查明的事实无异议。各方当事人均无异议的事实，本院二审予以确认。二审中另查明：2009年10月11日被上诉人嘉业房地产公司与上诉人签订的《商品房预售合同》附件4约定：外墙进口陶板及玻璃幕墙，内墙轻质隔墙及玻璃隔断，顶棚批白，室内地面砂浆找平，外窗铝合金窗及Low-E玻璃，分户门玻璃门，卫生间地面地砖，墙面墙砖。同日，上诉人（甲方）与被上诉人嘉业商业公司（乙方）、嘉业房地产公司（丙方、担保方）签订《店铺委托经营管理合同书》约定：甲方委托管理权限包括结构改造和装修，乙方有权根据承租人的要求，在不影响该物业的整体结构时，对该物业进行合理的装修、改造和布局。本协议是该物业《南京市商品房预售合同》之补充，与该物业《南京市商品房预售合同》具有同等法律效力。本院认为：从本案查明的事实看，上诉人等业主与两被上诉人就涉案商铺产生的纠纷早已存在，本案中双方为涉案商铺的交付问题发生争议。一、关于交付的状态问题。上诉人主张涉案商铺装修情况不符合商品房预售合同约定的条件、四至不明，故其无法接收商铺。（一）关于涉案商铺的装修约定。嘉业房地产公司与上诉人签订的《商品房预售合同》附件4约定了房屋的装修情况，同日上诉人（甲方）与被上诉人嘉业商业公司（乙方）签订《店铺委托经营管理合同书》约定嘉业商业公司有权对涉案商铺进行装修改造，本协议是该物业《南京市商品房预售合同》之补充，与该物业《南京市商品房预售合同》具有同等法律效力。二审中，根据各方当事人陈述表明，虽然上诉人与被上诉人嘉业房地产公司约定了商铺的装修状态，但是上诉人并未实际收房，且在同日与被上诉人嘉业商业公司签订委托经营管理合同，授权被上诉人嘉业商业公司对涉案商铺进行装修改造，亦未约定商铺交还时的状态，故上诉人主张涉案商铺应恢复至预售合同中约定的状态没有依据，本院对此不予支持。（二）关于商铺的四至问题。从本案查明的情况看，目前商场确实存有大量之前承租人留下的装修，虽然被上诉人委托案外人进行了点位测量并且张贴了号码纸，但是测量的准确性难以确定，故本案确实可能存在商铺四至不清的问题。但是，自2017年8月2日被上诉人嘉业商业公司发送告知函要求上诉人交接商铺，上诉人收到该函件后至今已经两年多，却并未与被上诉人对此进行沟通协商以确定商铺四至，反而提起诉讼仅要求被上诉人支付占有使用费，表明商铺的四至问题并非上诉人未能接收商铺的实质原因，且上诉人亦未在本案中举证证明涉案商铺存在无法确定四至的现实障碍，故上诉人在本次诉讼中以此为由认为商铺不符合交接的条件没有依据，本院对此不予支持。二、关于交付的时间问题。从本案查明的事实看，本案被上诉人嘉业商业公司并未实际向上诉人交付商铺，但在2017年8月2日向上诉人发送告知函要求上诉人前来办理商铺交接。该告知函的物流显示已经妥投，且上诉人也进行了回函，结合被上诉人嘉业商业公司告知函的内容，上诉人主张其并未收到该告知函、告知函的内容为要求签署确认单并非要求交付房屋、业主无法得知被上诉人的地址等主张均不能成立，本案可以认定上诉人已经收到被上诉人发送的告知函。上诉人收到告知函后长时间未能与被上诉人就商铺的接收问题进行沟通协商，亦未在本案中举证证明存在其无法接收商铺的实质性障碍，故一审法院依法酌定上诉人收到告知函后的一个月为双方交接的合理期间、即2017年9月4日为双方的交接日期并无不当。综上，本案可以视为被上诉人已经在2017年9月4日交付商铺，该日期应为上诉人主张房屋占有使用费的截止时间，上诉人无权向被上诉人主张该日期之后的房屋占有使用费。虽然本院依据本案存在的特殊情况认定涉案商铺视为已经交付，但恢复原状交付系合同终止履行的应有之义，而涉案商铺目前并未实际交付，故在后续处理过程中，上诉人和被上诉人应当相互配合做好涉案商铺的交接工作。另外，为深化利率市场化改革，推动降低实体利率水平，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，本案占有使用费65265.68元的利息应从2018年11月20日起按中国人民银行同期贷款利率计付至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付至实际支付之日止。综上所述，上诉人诸睿暄、蒋晓敏的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1960元，由上诉人诸睿暄、蒋晓敏负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙 伟审 判 员  龚 震审 判 员  王 路二〇二〇年五月二十日法官助理  李晓龙书 记 员  刘 东