山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁15民终574号 上诉人（原审原告、反诉被告）：孙金峰,女,1944年11月14日出生,汉族,居民,住聊城市东昌府区。 委托诉讼代理人:温磊,女,1987年9月1日出生,汉族,居民,住聊城市东昌府区。 上诉人（原审被告、反诉原告）：袁立鸿,女,1975年4月20日出生,汉族,居民,住聊城市东昌府区。 上诉人（原审被告、反诉原告）：何章义,男,1976年9月25日出生,汉族,住聊城市东昌府区。与袁立鸿系夫妻关系。 委托诉讼代理人:郭延宽,山东舜翔(聊城)律师事务所律师。 上诉人孙金峰与上诉人袁立鸿、何章义因房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2018）鲁1502民初8670号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 孙金峰上诉请求：1.维持一审判决第一、二项内容；2.判令被上诉人袁立鸿、何章义支付2018年8月21日至被上诉人返还房屋之日的房屋占用费用，按照14400元/年的标准计算；3.判令被上诉人将火炕、地锅、灶台拆除并清理干净；4.判令2000元电费由被上诉人自行提出；5.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人袁立鸿、何章义至今未交回房屋，虽然房屋空置，但仍处于被上诉人的占用之下。一审“尽管何章义没有将案涉房产交付孙金峰，应认定2018年8月20日已不再使用案涉房产，案涉房产租金计算至2018年8月20日为宜”的认定错误。被上诉人虽搬出房屋，但拒不交房，致使房屋空置，给上诉人造成了损失，以上损失不应由上诉人承担。上诉人认为被上诉人未将房屋交还，即使房屋空置，但房屋仍处于被上诉人的实际控制下，被上诉人应承担实际交还房屋前的房屋租金或使用费。二、房屋电费存折一直由被上诉人保管，存折里有没有钱，上诉人方不知情，所以上诉人认为2000元电费应由被上诉人自行提出，不应由上诉人退还。三、上诉人并未要求被上诉人将所有新增设施及改造部分全部拆除，一审庭审中明确提出仅将新增的火炕、地锅、灶台拆除清理，拆除以上项目不会扩大损失。因此一审法院对上诉人申请拆除火炕、地锅等诉求不予支持是错误的。综上，请二审法院支持上诉人的上诉请求。二审法庭调查中，上诉人补充事实：上诉人孙金峰一方已于2019年10月28日将涉案房屋收回。 袁立鸿、何章义辩称，1.承租涉案院落时，孙金峰同意袁立鸿、何章义对该院落进行改造装修，并认可改造装修费用五万余元；2.双方于2018年7月20日，就解除租赁达成协议，并对费用返还进行结算，不存在孙金峰陈述的拆除及要求袁立鸿、何章义支付费用情况。2018年8月20日，袁立鸿、何章义按约定向孙金峰交付房屋时，孙金峰违反约定以各种理由推托，不予收房。且袁立鸿、何章义方在一审开庭及查验院落时，多次提出交付钥匙，但孙金峰一直不予收房，直到一审判决判定租赁关系于2018年8月20日解除后，孙金峰于2019年10月28日自行闯入该院落并使用。电费是以孙金峰名义存入，密码也是孙金峰掌握，袁立鸿、何章义方只能存钱无法自行取出，也只有孙金峰能到银行核实数额，且结算时也认可返还两千元。孙金峰所说上诉请求没有法律依据，应予驳回。 袁立鸿、何章义上诉请求：1.依法撤销（2018）鲁1502民初8670号判决，确认上诉人袁立鸿、何章义与被上诉人孙金峰之间的房屋租赁合同在2018年8月20日已解除；改判上诉人袁立鸿、何章义不应向被上诉人孙金峰支付房屋租金16400元，被上诉人应向上诉人返还房屋装修费及电费20000元。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同于2018年8月20日已经解除。2018年7月20日，上诉人何章义与被上诉人在上诉人袁立鸿和被上诉人之女宋扬单位负责人的主持下，就涉案房屋租赁解除事宜达成一致意见，并签订书面协议:约定租赁关系于2018年8月20日解除。上诉人依据约定在2018年8月20日前已搬离该房屋，截至2018年8月20日，被上诉人返还上诉人房屋装修费及电费20000元。故一审法院判决应确认涉案房屋租赁合同于2018年8月20日已经解除。二、一审判决认定事实不清，上诉人不应向被上诉人支付房屋租金16400元，被上诉人应向上诉人返还房屋装修费及电费20000元。2015年夏天，上诉人为孩子上学方便，租赁被上诉人位于东昌府区农业局家属院平房，口头约定每月租金800元，由于该平房是二十多年的老房子，年久失修，且多处损毁坍塌，居住环境极其恶劣，双方商定由上诉人垫资对该房屋进行装修改造，用装修改造费抵扣租金。装修接近尾声时，被上诉人得知上诉人装修及改造费达5万多元时，要求将房屋租金涨至每月1200元，双方再次约定每年用装修费抵1万元租金，剩余4400元向被上诉人支付现金，直到装修改造费抵扣完毕为止。2017年夏天，被上诉人通知上诉人把房屋租金涨至每月1500元，不然就要求上诉人搬离该房屋，上诉人认为被上诉人违反诚信，不同意涨价，遂双方关系恶化。一审法院根据被上诉人认可装修费20000元，判定上诉人为涉案房屋装修改造的花费为20000元，没有事实根据和法律依据。1.被上诉人对上诉人装修改造的范围和花费是知情的，在上诉人装修改造期间，被上诉人曾多次到施工现场查验，并协调邻里之间因装修带来的问题。改造暖气时,被上诉人带领上诉人到农业局找有关领导安排施工安装暖气管道，后因个人承担费用过高，被上诉人与上诉人经协商，改由上诉人自行安装采暖设施。如果没有经过被上诉人的同意，上诉人是不会对该房屋重新进行装修改造的。并且在前两年的租赁期间，双方也没有发生任何纠纷，均是按之前的口头约定履行。被上诉人在一审中辩称双方约定对该房屋进行简单修缮，花费以两万元为限，与客观事实不符，不应予以采信。2.2018年7月20日，双方在上诉人袁立鸿和被上诉人之女宋扬单位负责人的主持下，就涉案房屋租赁解除事宜达成一致意见，并签订书面协议。首先，在谈话录音(35:51)中，被上诉人表示这几年一直认为装修费为四万多、五万元。其次，在谈话录音(42:13和44:58)中，被上诉人明确认可上诉人的装修改造项目及花费为五万三千六百元，并承诺将剩余的钱退给上诉人。再次，在谈话录音(45:33,53:42和53:58)中，被上诉人方经计算，装修改造费五万三千元，加上已付租金八千八百元，减去三年的租金四万三千二百元，剩余一万八千六百元，再加上预存的电费两千元，认可退还金额为两万元。3.被上诉人与上诉人签订的书面协议中,也明确表示退还上诉人装修费及电费两万元整。根据谈话录音(37:45.48:33和56:22)内容，可以得知该协议中“认可后”的意思，是被上诉人确认上诉人没有将该房屋的装修改造设施人为破坏和拉走后，以及核实电费存折的金额为2000元。并不是被上诉人一审辩称的再次认可装修改造价值为53000元，更不是被上诉人主张的以书面协议改变了口头承诺的内容。综上，上诉人对涉案房屋的装修改造是经过被上诉人同意的，双方对上诉人支付的装修改造费53000元，以及合同解除后对装修物的处理均作了明确约定，被上诉人应按照约定向上诉人返还房屋装修费及电费20000元。现被上诉人推翻其已经认可的事实，明显违反诚实信用原则。一审法院判决上诉人再向被上诉人支付房屋租金16400元，没有事实根据和法律依据。请二审法院在查明事实的基础上，依法改判，以维护上诉人的诉讼请求。二审法庭调查中，上诉人补充上诉事实与理由为：涉案院落装修后，被上诉人就认可改造装修费为五万余元，谈话录音31分13秒可以证实。2017年夏天，上诉人的孩子刚上初三，老人居住该院落为孩子做饭，且上诉人方支付装修改造费五万余元，此时上诉人不可能存在主动不交租金与被上诉方产生争议离开该院落的可能性。被上诉人方直到2018年7月份才要求上诉人方搬离该院落，可以证实被上诉人方在一、二审的陈述不真实，明显与客观实际不符。几千元电费的存入也能证明上诉人没有拒交房费的意思，也能证明上诉人想长期居住。 孙金峰答辩意见同一审中提交的反诉答辩意见及对袁立鸿、何章义提交的录音材料的质证意见。 孙金峰向一审法院起诉请求:1.请求法院解除双方口头达成的《房屋租赁协议》；2.请求法院判决袁立鸿、何章义返还房屋；3.请求法院判令袁立鸿、何章义将新增加的设施及部分改造物恢复原状况；4.请求法院判令袁立鸿、何章义支付自2017年7月1日起至2018年10月31日的租金19200元；5.请求法院判令袁立鸿、何章义支付2018年11月1日至返还房屋之日的租金。 袁立鸿、何章义向一审法院提出反诉请求：请求孙金峰向袁立鸿、何章义支付房屋装修费及预付电费共计20000元。 一审法院认定的事实：何章义与袁立鸿系夫妻关系。2015年7月因袁立鸿、何章义的孩子在聊城市外国语学校上学，孙金峰之女宋扬与袁立鸿系单位同事，关系较好，袁立鸿通过宋扬联系孙金峰，要求承租孙金峰位于独院平房，约定每月租金1200元（每年14400元），双方未签订书面租赁合同。因孙金峰的房屋陈旧，何章义、袁立鸿提出垫资对案涉房屋进行修缮，垫付的资金在应付租金中每年扣除10000元。修缮中，何章义、袁立鸿没有提交证据证明其已将修缮的具体项目告知孙金峰。何章义、袁立鸿在案涉房屋中增建火炕、安装抽水电机、压力罐，并翻建了院落中的南屋，北屋全部吊顶、硬化院落地面、安装暖气片、更换门窗、改造下水道、搭建阳光板房、更换大门等。何章义、袁立鸿支付了2015年7月至2017年6月两年租金，即8800元（扣除20000元）。后因袁立鸿、何章义未缴纳2017年7月至2018年6月的租金，双方发生矛盾。 2018年7月20日，在袁立鸿、宋扬单位负责人主持下。 由孙金峰及其丈夫、何章义、宋扬进行调解，袁立鸿、何章义主张修缮案涉房屋花费53000元。袁立鸿、何章义与孙金峰达成协议，由宋扬代替孙金峰签字：约定：“甲方（出租方）宋扬（代理），乙方（承租方）何章义，乙方承诺：在2018年8月20日前，搬离区农业局平房，其内装修安装的各项设施共花费伍万叁仟元，原封不动的保留，只把我们自己的东西带走，特此承诺。何章义，2018年7月20日。甲方承诺，收回房屋，认可后，退给乙方装修费及预付电费贰万元正（20000），宋扬（代），2018年7月20日”。后孙金峰对装修费用不予认可。何章义、袁立鸿也未提交证据证明已将案涉房屋交付孙金峰。 何章义、袁立鸿委托诉讼代理人提交了何章义于2018年7月20日袁立鸿及宋扬的负责人调解时的录音，拟证明在孙金峰认可装修修缮费用53000元的情况下，当场签订协议。孙金峰对何章义、袁立鸿上述证据不予认可，认为：该证据系何章义私自录制，该录音并不全面，该证据不能证明何章义已将装修修缮项目告知孙金峰、并在孙金峰同意的情况下修缮房屋，对修缮金额不予认可。同时称因孙金峰不认可装修情况，先行向法院起诉。何章义、袁立鸿主张原、被告的租赁协议于2018年7月20日解除。孙金峰对何章义、袁立鸿的主张不予认可。何章义、袁立鸿主张其反诉请求要求孙金峰给付装修费用18000元及剩余电费2000元。孙金峰认可电费2000元，对要求返还装修费18000元的主张不予认可。 一审法院认为：本案争议焦点系袁立鸿、何章义对案涉房产装修修缮是否经过孙金峰的同意及孙金峰是否应付该装修修缮费用。对第1个焦点问题，何章义、袁立鸿主张装修费用53000元，孙金峰不予认可，何章义、袁立鸿对其主张虽提交了2018年7月20日的录音，孙金峰称该录音不全面，该录音中显示孙金峰当场不认可何章义主张的装修费用53000元，何章义没有提供其他证据证明其主张，对何章义主张的装修费用53000元，不予支持。孙金峰主张装修费20000元，该费用已实际抵顶何章义、袁立鸿应支付的房屋租金，应视为孙金峰认可装修费用20000元。 《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。本案中，孙金峰与何章义、袁立鸿就租赁案涉房产没有签订书面合同。第二百三十二条规定：当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。何章义、袁立鸿虽未交付案涉房产钥匙，但已不使用案涉房产，故本案孙金峰要求解除房屋租赁协议、返还房屋的请求成立。 《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定：承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。何章义、袁立鸿已将案涉房产进行修缮，孙金峰未提供案涉房产租赁前的状况，如责令何章义、袁立鸿将新增加的设施及改造部分恢复原状，必将导致损失扩大。故，对孙金峰要求恢复原状的请求，不予支持。 2018年7月20日，何章义出具承诺，在2018年8月20日前搬离案涉房产……。一审法院认为，尽管何章义没有将案涉房产交付孙金峰，应认定2018年8月20日已不再使用案涉房产，案涉房产租金计算至2018年8月20日为宜，按照每年14400元计算，何章义、袁立鸿应缴纳2017年7月至2018年8月20日的租金16400元。孙金峰应退还何章义、袁立鸿剩余电费2000元。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、解除孙金峰与何章义、袁立鸿的房屋租赁合同，被告何章义、袁立鸿于本判决生效后十日内将案涉房产交付孙金峰。二、何章义、袁立鸿于本判决生效后二十日内缴纳给孙金峰房屋租金16400元。三、孙金峰于本判决生效后二十日内退还何章义、袁立鸿电费2000元。四、驳回孙金峰的其他诉讼请求。五、驳回何章义、袁立鸿的其他反诉请求。如未按照本院指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费380元，孙金峰负担55元，何章义、袁立鸿负担；反诉费用300元，孙金峰负担30元，何章义、袁立鸿负担270元。 二审中，各方当事人均没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，本案的争议焦点为：1.一审法院判决袁立鸿、何章义应缴纳2017年7月至2018年8月20日的租金16400元是否适当；2.一审法院判决孙金峰返还袁立鸿、何章义电费2000元，对袁立鸿、何章义主张的18000元房屋装修费未予支持是否适当；3.一审法院对孙金峰要求袁立鸿、何章义将修建的火炕、地锅、灶台清理拆除的主张未予支持是否适当。 关于第一个焦点问题，本院认为，在2018年的协议中，何章义承诺在2018年8月20日前搬离涉案房屋，袁立鸿、何章义还在上诉理由中明确要求在本案中确认涉案房屋租赁合同于2018年8月20日解除。因此，根据查实的案情及袁立鸿、何章义在上诉状中的自认，袁立鸿、何章义在2017年7月至2018年8月20日间仍在实际使用涉案房屋，因此袁立鸿、何章义应继续履行缴纳房租的义务。按照当事人双方约定的每月租金按1200元计算，一审法院判决袁立鸿、何章义缴纳2017年7月至2018年8月20日的租金16400元适当，本院予以支持。对于上诉人孙金峰主张的袁立鸿、何章义应支付2018年8月21日至返还房屋之日的房屋占用费用，以及袁立鸿、何章义主张的2017年7月至2018年8月20日期间的租金应抵扣装修费用，因双方均未提供充分证据证明，本院不予支持。 关于第二个焦点问题，本院认为，孙金峰对电卡中剩余电费为2000元予以认可，鉴于电卡的所有人为孙金峰，根据生活常识和方便原则，一审判决电费2000元由孙金峰返还袁立鸿、何章义，并无不妥。对袁立鸿、何章义主张的18000元房屋装修费，袁立鸿、何章义虽提交了2018年7月20日的录音及双方签订的协议，但孙金峰称录音不全面，同时录音中也可以显示出孙金峰对修缮项目和修缮金额有异议，且双方协议中孙金峰方许诺“收回房屋，认可后”，退给袁立鸿、何章义装修费用。在案证据不足以证实双方就修缮项目、金额及费用负担达成了合意。因此，对袁立鸿、何章义主张的不应向孙金峰支付2018年7月20日之后的房租，孙金峰应支付18000元房屋装修费的请求，本院不予支持。 关于第三个焦点问题，本院认为，根据本案查实的情况，孙金峰同意袁立鸿、何章义对涉案房屋院落进行修缮，但对装修的项目及范围双方未作明确约定，现没有证据证明袁立鸿、何章义修建的火炕、地锅、灶台违反了双方的约定。因此，一审法院对孙金峰请求袁立鸿、何章义将修建的火炕、地锅、灶台清理拆除的主张未予支持，并无不当。 综上，上诉人孙金峰，袁立鸿、何章义的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费680元，由孙金峰负担85元，由袁立鸿、何章义负担595元。 本判决为终审判决。 审判长  任家红 审判员  关 淼 审判员  杨 轲 二〇二〇年五月十五日 法官助理赵廷玮 书记员邴瑞雪