北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终3160号上诉人（原审原告）：北京红山宏源物业管理有限公司，住所地北京市平谷区林荫北街13号信息大厦802号。法定代表人：刘舸，经理。委托诉讼代理人：石瑞国，男，北京红山宏源物业管理有限公司员工。被上诉人（原审被告）：北京金刚互娱科技有限公司，住所地北京市东城区板桥南巷7号9幢三层东侧306室。法定代表人：李文凯，总经理。委托诉讼代理人：黄克孟，北京市时代九和律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜晓宁，北京市时代九和律师事务所律师。上诉人北京红山宏源物业管理有限公司（以下简称宏源物业公司）因与被上诉人北京金刚互娱科技有限公司（以下简称金刚互娱公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初82563号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宏源物业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：宏源物业公司与金刚互娱公司签订的租赁合同是真实有效的。根据合同第八条第1款、第6款的约定，若乙方未能如期支付合同所述租金、管理费或其他费用，甲方可书面通知乙方14日内缴清该款项。14日内仍未缴清该款项，甲方有权解除本合同，且概不退还保证金；因自身经营情况提前终止合同的，则无须返还乙方已付保证金。乙方应承担合同执行期的房租以及其他费用。金刚互娱公司2018年3月8日是私自搬走部分物品，且没有办理交接手续，剩余物品继续在该租赁单位，直至合同结束，新的客户签订。我方不存在控制涉案房屋。一审法院认为宏源物业公司招租价格过高，但我方认为和周边写字楼相比我方报价是合情合理的。金刚互娱公司辩称，同意一审判决，不同意宏源物业公司上诉意见。宏源物业公司向一审法院起诉请求：1．金刚互娱公司支付2018年6月14日至2018年10月13日的房屋租金、物业费及电费共计561757.52元；2．金刚互娱公司支付拖欠上述款项产生的滞纳金92700.99元。一审法院认定事实：2017年3月14日，宏源物业公司作为出租方（甲方）与北京正越银河网络科技有限公司（以下简称银河公司）作为承租方（乙方）签订《宏源大厦租赁合同》，约定乙方承租位于北京市朝阳区××室房屋（以下简称涉案房屋），房屋建筑面积795.72平方米。租赁期限为19个月，自2017年3月14日至2018年10月13日。本合同为续租合同无免租期。租金采取押二付一的方式支付，净租金标准为每天每平方米（建筑面积）4.5元，月净租金总计108914.18元；物业管理费标准为每天每平方米（建筑面积）1.3元，月物业费31464.1元。乙方每个付款周期不得迟于该月应付日前7日内支付应付租金，乙方不得以任何理由扣减和抵销净租金及物业管理费。本合同签订当日，乙方应支付1个月的首期租金，其中净租金为108914.18元；物业费为31464.1元，首期净租金、物业费的计算期为2017年3月14日至2017年4月13日。鉴于本合同为续签，作为乙方根据原《租赁合同》及其相关补充协议已缴纳的保证金256553.4元自动延续为本合同的保证金，乙方不再另行缴纳。如乙方违反本合同任何条款，甲方可以使用或扣留全部或部分保证金抵偿由乙方之违约行为造成的甲方损失。当本合同期限届满或者双方协议解除本合同时，若乙方完全履行本合同项下义务，甲方应当在乙方归还甲方所租房屋三十日内将保证金（不含利息）本金退还给乙方。如乙方拖欠根据本合同应支付甲方的任何款项，甲方有权向乙方收取3％的欠款月息，上述利息应自该拖欠款到期应付之日起计直至乙方付清所有拖欠款项的本金、利息和其他相关的费用。若乙方未能如期支付合同所述租金、管理费或其它费用，甲方可书面通知乙方于14天内缴清该款项。如乙方在甲方发出通知后，14日内仍未能缴付该等款项，甲方即有权解除本合同，并要求乙方赔偿由此引致的损失及有关利息，乙方所交纳的保证金概不退还。乙方因自身经营状况提前终止本合同，则甲方无须返还乙方已付之保证金。终止本合同前1个月，乙方明确书面通知甲方，由甲方负责寻找新租户，在签订新的租赁合同前乙方仍要承担所租房屋租金。若乙方的提前终止合同行为给甲方造成的损失超过未履行租期的应交租金，乙方应就此超过的部分对甲方承担赔偿责任。甲方有权就涉案房屋另行订立租赁合同以减少乙方违约行为给甲方带来的损失。2017年9月8日，银河公司名称变更为“北京金刚互娱科技有限公司”，即金刚互娱公司现用名称。2018年2月2日，金刚互娱公司向宏源物业公司发出退租申请函，表示其出于经营策略考虑，决定房屋租赁租期至2018年2月15日，此后不再承租涉案房屋。2018年6月14日，宏源物业公司向金刚互娱公司发出告知函，催缴2018年6月14日至2018年7月13日的房租。庭审中，双方均认可金刚互娱公司交纳了256553.4元的保证金且房租支付至2018年6月13日。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1．金刚互娱公司主张其于2018年2月2日将退租申请函交给了宏源物业公司的员工王雪松，后来宏源物业公司给其的告知函中提到了其所提交的退租申请函。金刚互娱公司主张租赁合同于2018年3月1日解除，并称其于3月5日至3月8日就搬离了涉案房屋，其搬离前提前通知了宏源物业公司，也征得了宏源物业公司的同意，宏源物业公司同意其于3月5日至3月8日搬离物品，但此后就不同意其再从涉案房屋中搬离物品了。金刚互娱公司称其已经交纳了3月1日至6月13日将近三个半月的房租，并且宏源物业公司也不退还其所交纳的保证金，其认为上述金额已足以弥补宏源物业公司遭受的损失。另，金刚互娱公司称其解除合同的依据是租赁合同第八条第5款“乙方因自身经营状况提前终止本合同，则甲方无须返还乙方已付之保证金。终止本合同前1个月，乙方明确书面通知甲方，由甲方负责寻找新租户，在签订新的租赁合同前乙方仍要承担所租房屋租金。若乙方的提前终止合同行为给甲方造成的损失超过未履行租期的应交租金，乙方应就此超过的部分对甲方承担赔偿责任。甲方有权就涉案房屋另行订立租赁合同以减少乙方违约行为给甲方带来的损失。”该条款后半段关于乙方在找到新租户前承担相应租金损失的内容是格式条款，加重了其负担。2．宏源物业公司主张王雪松确系其员工，确实收到了退租申请函，但公司没有同意解除合同，而金刚互娱公司在2018年3月8日时并未腾退完毕，只是搬走了80％的物品，且没有办理交接手续。宏源物业公司称其于2018年7月开始控制涉案房屋，此后通过中介及网上发布招租信息，但一直没有客户，所以没有找到新的承租人，直到2019年1月才重新找到新的承租人，另外金刚互娱公司主张双方合同于2018年10月13日到期终止。金刚互娱公司主张双方未办理交接手续，但称涉案房屋的门锁采用密码锁，不需要交还钥匙，另称其之所以还在涉案房屋内留下了部分物品，是因为宏源物业公司不给其出门条，所以其才留下了部分物品，但不要这些遗留物品了。宏源物业公司称遗留下的物品对其没有用处，故其将上述物品当作垃圾处理了。金刚互娱公司就其关于宏源物业公司故意抬高对外招租价格的主张提交宏源物业公司招租广告网页截图，显示招租房屋的面积为795平方米，每平米租金6.5元，每月租金157000元。宏源物业公司对该证据真实性不认可，并称发布信息的人员并非其员工，其也未委托第三方机构发布招租信息。一审法院认为，宏源物业公司与金刚互娱公司签订的《宏源大厦租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。本案中，金刚互娱公司因自身经营情况提前终止本合同，根据合同约定，其可以此为由终止合同，而宏源物业公司可以不返还金刚互娱公司支付的保证金。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据合同约定，宏源物业公司在签订新的租赁合同前金刚互娱公司仍要承担涉案房屋租金，现经查明，金刚互娱公司于2018年3月8日腾退大部分物品，双方虽未办理房屋交接手续，但剩余物品宏源物业公司已经处理完毕，且宏源物业公司称其于2018年7月控制涉案房屋，并开始通过中介或网上发布招租信息，但一直没有客户，金刚互娱公司主张宏源物业公司以高于原合同所约定的租赁价格对外发布招租信息，并提交招租信息的网页截图，宏源物业公司虽不予认可，但其在认可通过中介或网上发布招租信息的情况下，并未就金刚互娱公司提交的证据提交反证，故一审法院对金刚互娱公司相关主张予以采信。现金刚互娱公司因其自身经营状况提前终止合同后继续支付租金至2018年6月13日，考虑到金刚互娱公司于2018年2月即已提前终止合同，且3月8日已腾退大部分物品并主动向宏源物业公司赔偿租金损失，而宏源物业公司以高于原合同一半的价格对外发布招租信息导致房屋未能重新出租，其自身亦应对未能重新出租承担相应的后果，故一审法院对宏源物业公司关于金刚互娱公司支付2018年6月14日之后租金、物业费及电费的请求不予支持。关于宏源物业公司主张的滞纳金，实质为金刚互娱公司逾期付款应支付的逾期付款违约金，但根据本案已查明的事实，金刚互娱公司并无逾期付款的行为，宏源物业公司的该项诉讼请求缺乏依据，一审法院不予支持。据此一审法院判决如下：驳回北京红山宏源物业管理有限公司的全部诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。宏源物业公司提交涉案房屋周边楼宇招租价格及招租位置地图截图共8页，证明其招租价格是合理的。金刚互娱公司对上述证据质证称：宏源物业公司在二审中提交，未在一审中提交且真实性无法核实，没有时间，无法证明是现在的价格，现在的价格与两年前的价格变化很大，位置与我方承租的位置没有可比性，面积差别很大，对本案的面积没有参考性。本院认为，宏源物业公司与金刚互娱公司签订的《宏源大厦租赁合同》合法有效，双方均应依约履行各自义务。本案中，金刚互娱公司因其自身经营状况，依据合同约定于2018年2月提前终止合同，3月8日已腾退大部分物品，后又继续支付租金至2018年6月13日，根据合同约定，金刚互娱公司交纳的256553.4元保证金亦不予退还。宏源物业公司后以高于原合同一半的价格对外发布招租信息，对于未能重新出租造成的损失扩大，其自身亦应承担相应的责任。故一审法院对宏源物业公司关于金刚互娱公司支付2018年6月14日之后租金、物业费及电费的请求不予支持并无不当。综上所述，宏源物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10345元，由北京红山宏源物业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 杨淑敏审 判 员 付 辉审 判 员 楚 静二〇二〇年五月二十九日法官助理 王玮玮书 记 员 李星月