河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫05民终1407号上诉人（原审被告）：郭二只，男，1990年3月30日生，汉族，住安阳市龙安区。被上诉人（原审原告）：安阳市富强物业服务有限公司，住所地：安阳市龙安区阳光国际城小区613号楼商业09号。法定代表人：邓建宇，职务：经理。委托诉讼代理人：赵德恩，大沧海律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫玉蕾，大沧海律师事务所律师。上诉人郭二只因与被上诉人安阳市富强物业服务有限公司（以下简称富强物业）物业服务合同纠纷一案，不服河南省安阳市龙安区人民法院（2019）豫0506民初3202号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。郭二只上诉请求：1、撤销一审判决,依法改判或发回重审;2、判定被上诉人前期招投标、前期物业合同以及后续产生的《业主手册》无效;3、依法判定被上诉人限期整改,并依法合规的与所有业主从新签订《物业服务协议》;4、依法开据物业费正式发票;5、依法退还第一年多交的所有费用;6、一二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由:一、一审原告提交的资质证书、中标通知书以及前期物业服务合同不能证明原告系合法入驻阳光国际城小区。1、被上诉人与建设单位涉嫌虚假招标。2、被上诉人在承接物业前未对物业的共用部位、共用设施设备进行检查验收,且一审审理过程中也未提供任何证据证明其检查验收。3.被上诉人提供的《前期物业服务合同》违反了住建部《住建部物业承接查验办法》中第37条规定，损害了全体业主的权利，请求二审法院依法纠正改判其合同无效。二、原告履行共用设施、环境卫生、安全消防项目维修、服务义务的管理不及时或不到位。（1）不及时维修电子对讲门。(2)长时间消防设施不达标。(3)没有向业主开放公用停车场停放车辆。(4)物业管理用电至今仍是临时电。(5)楼道、共用区域公共卫生打扫管理不到位。(6)物业管理公司聘请的保安人员部分素质低下、不负责任。(7)未在物业管理区域内显著位置公示相应的信息。(8)不给业主开具正式发票。富强物业答辩称：关于物业费的问题，一审认定事实清楚，证据充分，判决不存在程序违法，按照双方签订的物业合同，逾期缴纳物业费用承担违约金，一审以我公司服务有瑕疵判令上诉人不支付违约金，该行为就是对服务瑕疵的一种惩戒。对于认定合同无效问题，一审中上诉人曾提及，一审也做出了有效认定。对于第四项，其可以到物业公司开具。关于第五项，对方要求退还费用应注明具体是什么费用，对方要求无事实和理由，也不属于二审审理范围。富强物业的一审诉讼请求：判令被告支付原告2017年9月1日至2020年8月30日期间的物业费、垃圾处置费及违约金共计9661元。一审法院查明，2015年7月8日，原告与安阳市邓氏地产置业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告对“阳光国际城611、612、613、615号楼”业主提供物业管理服务，合同期限自2015年7月10日起至物业服务正式招标止。2016年7月15日，原告经招标后，正式与安阳市邓氏地产置业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告对“阳光国际城611、612、613、615号楼”业主提供物业管理服务，管理服务年限为合同签订至业主委员会成立选出新的物业管理企业并签订新的物业管理合同或由社区组织选出新的物业管理企业并签订新的物业合同。被告系阳光国际城一期业主，房屋面积88.92平方米。2016年8月3日，被告领钥匙入住时与原告签订了前期物业服务协议，约定：垃圾处置每户每月6元，物业费住宅1.38元每平方，首次费用在领钥匙时交纳，以后到物业服务中心办公室交纳（一次交纳一年的物业费）。费用到期当月的1-10号交纳12个月的物业服务费及其他费用，以此类推。逾期不交者，从逾期之日起每天加收3%的违约金，本次起诉原告主张违约金按3‰计算。被告应向原告交纳从2017年9月1日至2020年8月30日期间的物业管理服务费4416元。经原告催要，被告至今未交。一审法院认为，一、《物业管理条例》（国务院令第379号）第四十一条第一款规定，“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。…”本案中，原告提供了由双方签署的前期物业服务协议，该协议合法有效，当事人应按约定全面履行合同义务。故原告要求被告交纳物业费，依法有据，法院予以支持。原告提交的资质证书、中标通知书及前期物业服务合同可以证明原告系合法入驻阳光国际城小区。被告仅质疑原告入驻阳光国际城小区的合法性就拒交物业费没有事实和法律依据，法院不予支持。二、《河南省物业管理条例》第三十六条第二款规定，“任何单位和个人不得强制物业服务企业代收有关费用或者提供无偿服务。”本案中，原告向被告收取的垃圾处置费没有法律、法规依据，属于擅自扩大收费范围，对原告的该主张，法院不予支持。三、原告接收未经验收合格的消防设施，用电属于临时用电，服务存在瑕疵，其要求被告承担违约金的诉讼请求，法院不予支持。综上，法院认为，物业服务企业与业主是互相依存的，物业服务质量与业主依约交费也具有互相促进的关系。一方面，物业服务企业收取物业服务费后，要认真履行物业管理的职责，为小区居民创造良好的生活和居住环境，尽最大的努力减少服务中存在的瑕疵。另一方面，一个好的居住小区，物业管理服务质量的高低是其不可或缺的重要方面，而小区居民按时依约交纳物业费用，是维持、提高小区物业服务水平的物质基础保障。从全体业主的整体利益与长远利益考量，原告应积极改进和提高自身服务水平，被告提出的原告在物业服务和管理中存在的瑕疵，应当及时采取补救措施，力求赢得广大业主的认可和支持。被告作为小区业主，在接受了原告的物业管理服务后，应履行交纳物业费的义务。按照合同约定，物业服务费按每月每平方1.38元收取，被告房屋面积为88.92㎡，2017年9月1日至2020年8月30日的物业服务费应为4416元，被告应予支付。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、被告郭二只于本判决生效之日起十日内给付原告安阳市富强物业服务有限公司2017年9月1日至2020年8月30日的物业服务费4416元；二、驳回原告安阳市富强物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告安阳市富强物业服务有限公司负担13元，被告郭二只负担12元。二审中，当事人未提交新证据。本院查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。郭二只主张前期物业服务合同涉嫌虚假招投标而无效、业主协议手册是在其不情愿和胁迫的情况下签订的，也应认定为无效，要求从新签订物业服务协议，因其未提供虚假招投标及被胁迫签订合同的证据证明，故该主张不能成立，本院不予支持。关于物业费的问题，本院认为，郭二只入住后，应当按照前期物业合同的约定缴纳物业费，物业服务企业收取物业服务费后，也要认真履行物业管理的职责，为小区居民创造良好的生活和居住环境，尽最大的努力减少服务中存在的瑕疵，双方是相互依存、相互促进的关系，一审判决对富强物业起诉要求的违约金未支持，已考虑到郭二只未按时缴纳物业应承担的违约责任及富强物业在服务中存在的瑕疵应承担的违约责任，故郭二只提出的撤销一审判决的意见，本院不予支持。郭二只主张富强物业限期整改、开具发票及退还多交的费用，因郭二只未反诉，本院不予审理。综上所述，郭二只的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由郭二只负担。本判决为终审判决。审判长 王 冰审判员 毛晓燕审判员 刘永刚二〇二〇年五月二十五日书记员 楚世龙