山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终3250号 上诉人（原审原告）：李雄英，女，×。 委托诉讼代理人：徐腾龙，山东诚功（崂山）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张龙，山东诚功（崂山）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：青岛新城东郡房地产开发有限公司，×。 法定代表人：张波，×。 委托诉讼代理人：薛峰，男，系青岛新城东郡房地产开发有限公司员工。 上诉人李雄英因与被上诉人青岛新城东郡房地产开发有限公司（以下简称新城公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省青岛市李沧区人民法院（2019）鲁0213民初3361号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李雄英上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判被上诉人赔偿上诉人房屋装修差价26万元；本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认为上诉人未明确指出涉案房屋装修与合同附件三和装饰装修协议约定有不符之处，并将举证责任强加给上诉人，属于认定事实及适用法律错误。首先，上诉人已通过视频及照片的方式举证了涉案房屋的装修情况，涉案房屋装修非常简单，远未达到双方约定的装修标准。双方在协议中对装修材料未作出约定，被上诉人可以随意使用任何装修材料进行装修，对上诉人不公。其次，双方合同对装修品牌档次约定不明，即使达到了样板房的装修标准，也远未达到每平方米3500元。最后，上诉人已经举证，举证责任应该转移给被上诉人，由其对装修标准进行举证，证明其达到了承诺的每平方米3500元。二、一审法院认为商品房的交付标准应为合同附件三所列标准，而不应直接理解为装修款按3500元/平方米计算的定价标准，认定事实错误。三、一审法院认为商品房本身属于交易商品，在出售过程中必然包含开发商的可得利润，合同约定的装修价值并非对房屋装修中各单项项目用材及施工价值的简单累加，适用法律错误。首先，3500元/平方米是装修标准，而非装修价值，双方在此约定的是装修标准而非装修价值。其次，上诉人按照被上诉人承诺在购房时已经产生合理期待，在双方对房屋装修能否达到装修标准存在巨大争议的情况下，法院应当委托评估机构进行评估。再次，能否评估不应由法院主观认定，一审法院不同意委托评估损害了上诉人的合法权利。最后，开发商在房屋销售过程中，之前的房屋交付大部分是毛坯交付，可见开发商利润的取得并不靠房屋装修，而按照一审法院的观点，涉案房屋的利润放在了房屋装修上，对上诉人乃至购房者明显不公，装修标准成为空谈，开发商可以随意认定装修标准，虚假宣传也不需要承担责任。 新城公司答辩称，一、一审法院要求上诉人证明涉案房屋装修与合同附件三及装饰装修协议约定有不符之处是正确的。上诉人已于2018年9月14日接受房屋并入住，签署了收楼意见书，确认了交付房屋和合同约定是一致的，应视为上诉人对房屋装修的用材、装修价值等予以认可，房屋交付一年多以后，上诉人对房屋装修标准提出异议是没有依据的。合同约定了房屋何区域使用何品牌、涂料和产品，若上诉人认为不符合合同约定标准，应举证证明。二、上诉人主张装修标准为3500元/平方米没有事实与法律依据。1、根据双方签署的《青岛市商品房预售合同》补充协议对装修标准有约定，该条款不存在违反《合同法》第五十二条规定的情形，也不存在免除一方责任，加重对方责任的内容，该页合同也有上诉人的签字手印，系双方真实意思表示，双方应受该协议及合同约束。上诉人已确认房屋全装修款总价无法拆分为毛坯价和装修价，并放弃以该房屋装修价格或标准向被上诉人提出调减房价、违约责任等诉求，现又提出以3500元/平方米的装修标准并无依据。三、一审法院认为商品房的装修标准不应直接理解为装修款按3500元/平方米计算的定价标准，合同约定的装修价值是开发商综合了交易市场的供求关系、价值规律、利润空间等各种因素，在双方当事人自愿平等协商的基础上形成的，并非对房屋装修中各单项项目用材及施工价值的简单累加，是正确的。双方从未约定过装修成本需达每平方米3500元，也未约定装修成本应按照差价予以返还。合同约定的销售价格将毛坯房款及全装修房款分列，但该差额价款并非上诉人应获得的房屋或装修的成本。房屋全装修价格是否恰当，应与同一时期、同一地段、相同品质的房屋价格进行比较，而非简单以合同列明的装修价格与实际装修成本进行比较。同时，并无法律规定开发商在出售房屋时必须以成本价标价，法律并不禁止开发商将成本、税收、利润综合考虑予以定价。被上诉人作为开发商根据市场价格变化因素有自主决定权，其在不违反价格政策的前提下对房屋售价及装修销售价有自主的定价权。四、上诉人要求对房屋装修价格进行评估并无事实与法律依据。既然合同约定全装修总价无法拆分为毛坯价和装修价，双方从未约定过装修成本需达每平米3500元，故仅对房屋装修价格进行评估没有依据。若上诉人对装修价款申请鉴定，被上诉人则会对房屋全装修总价款进行鉴定，势必产生矛盾。（2017）鲁02民终4047号民事判决书与本案系同类案件，该案明确不同意鉴定。五、双方签订的装饰装修协议中的相关约定系对预售合同相关约定的变更没有依据。1、装饰装修协议中的约定与预售合同相关约定不冲突，不存在变更的问题。该条款适用的前提是甲方交付的房屋未达到装修协议第一条约定的装修内容（如未能按照约定安装强化地板等），而预售合同补充约定是关于房屋全装修价款不能拆分为毛坯和装修价格，无权提出调减房价、违约责任等诉求，上述两个条款适用的前提不一致。2、上诉人要求适用的条款须由上诉人对房屋的装修未达到本协议约定的标准进行举证，但该房屋交付时上诉人并未对交付房屋标准提出异议，并接受了房屋，因此该条款不适用。 李雄英向一审法院起诉请求：1.判决新城公司赔偿李雄英房屋装修差价26万元；2.全部诉讼费由新城公司承担。 一审法院认定事实：1、2017年5月11日，青岛市国土资源和房屋管理局发布《关于进一步加强商品房预售方案管理有关问题的通知》（青土资房字〔2017〕114号），该通知第七条规定：对于含装修的商品住宅项目，在办理预售方案审核时应要求开发企业将房屋的毛坯价格与装修标准分离，同时开发企业在销售阶段应将相关信息明确告知购房人并在售楼现场予以公示。在网签合同阶段要在合同中明确毛坯单价、毛坯总价和房屋全装修总价，不得违背购房人意愿，通过提高装修价格变相抬高房价。 2、2017年8月31日，李雄英（乙方）与新城公司（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买青岛市李沧区汉川路792号《新城香溢紫郡二期》15号楼2单元33层3303户住宅房屋（以下简称涉案房屋），根据暂测房屋建筑面积，总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为1228174元，房屋全装修总价为1540479元。该房屋交付条件为房屋竣工验收合格。合同约定，甲方定于2018年6月30日前将给房屋交付给乙方，除不可抗力外。关于付款的约定为，乙方应于2017年8月30日前将首付款470479元存入合同指定账户，贷款1070000元乙方以银行按揭贷款方式应于2017年9月6日前将办理按揭贷款所需文件全部提交银行，放贷机构于2017年9月29日前将贷款存入合同指定账户。合同附件三该房屋建筑结构、装修及设备标准约定，外墙：涂料，内墙：腻子批白，顶棚：腻子批白，地面：细石砼或水泥砂浆结面，门窗：塑钢型材、中空玻璃、品牌进户，卫生间和阳台：按规范设置防水层，电梯：品牌电梯，其他：地暖低温辐射采暖，卫生间为暖气片。该合同补充条款第十一条第（四）款约定：甲乙双方确认，乙方经充分考虑后自愿按照合同第三条约定的该房屋全装修总价购买本合同项下房屋，且乙方确认：（1）因该房屋全装修总价无法拆分为毛坯价和装修价，且与该房屋的总价款（不包含房屋全装修价格）的差额并非装修标准或装修造价成本，而是包含了人工费用、材料费用、设计费用、材料搬运费、建筑垃圾清理费、成品保护费、管理费用等在内的多项费用构成，乙方无权以该房屋装修价格或标准向甲方提出调减房价、违约责任等诉求。 3、合同签订后，李雄英依约向新城公司支付购房款，新城公司于2018年9月14日向李雄英交付房屋。 4、2017年8月21日，青岛市李沧公证处出具（2017）青李沧证民字第1439号公证书，对青岛市新城东郡房地产开发有限公司申请的对“新城香溢紫郡”小区样板间内、外的部分陈设、场景，以及标题为《青岛市商品房预售合同（样本）》、《房屋委托装饰装修协议》的文件进行了证据保全公证。 有异议的证据和事实如下： 1、李雄英主张，新城公司承诺的房屋为精装修，装修价格为3500元/平方米，总价为312305元，但新城公司向李雄英交付的涉案房屋装修标准仅为简单装修，造价非常低，故新城公司要向李雄英赔偿房屋装修差价。提交涉案房屋装修录像一份、新城香溢紫郡二期与售楼处公示的可售房源面积价格公示栏等照片5张予以证明。 新城公司对上述证据的真实性及证明事项均不予认可，称新城公司从未承诺装修标准为3500元，且装修价格3500元并不等同于装修成本3500元。双方之间的商品房买卖合同补充协议第3条有明确约定，售楼处展示资料等内容为要约邀请，要约邀请的内容与合同不一致的，以合同为准，李雄英也以签字捺印的形式进行确认。 2、李雄英主张，装修协议系新城公司提供，新城公司在装修协议中故意对装修标准模糊化，未按照商品房预售合同约定的标准装修涉案房屋，李雄英有权向新城公司主张装修差价。 新城公司称，李雄英所接收的房屋正是根据双方签署的商品房买卖协议和装饰装修协议进行建造的，不存在标准模糊化，李雄英在购买房屋时新城公司建立了样板房，且新城公司对样板房进行了公证，样板房是最直接最细致的约定，因样板房的装修是既定的，已经建成，新城公司交付的房屋跟样板房也是一致的，李雄英收房时也没有对交付标准提出异议。 一审法院认为，李雄英、新城公司双方签订的《青岛市商品房预售合同》和《房屋装饰装修协议》，系买卖双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据合同约定，李雄英所购房屋系新城公司开发的精装房，双方争议焦点主要集中在精装房的装修标准和装修价值的认定上。根据合同约定，新城公司交付房屋的装修标准应达到合同附件三约定的标准，根据装饰装修协议书，双方对装修的内容作了约定，庭审中，李雄英并未明确指出涉案房屋装修与合同附件三和装饰装修协议约定有不符之处，而新城公司则主张其装修均是按照合同约定的品牌档次、按照签订合同时的样板房进行的装修。因此，根据举证责任分配原则及当事人的陈述，可以认定系按照合同约定的装修标准对涉案房屋进行的装修。 李雄英主张双方约定的装修价值为3500元/平方米，申请涉案房屋的实际装修价值进行鉴定，主张新城公司返还装修差价。本案中，《青岛市商品房预售合同》第三条约定：总房价款为1228174元，房屋全装修总价为1540479元。第四条约定：“乙方购买该房屋的总房价款（含附件三中装修、设备价格）是指该房屋和相应比例的土地使用权的总价格。”故商品房的交付标准应为合同附件三所列标准，而不能直接理解为装修款按3500元/平方米计算的定价标准。商品房本身属于交易商品，其在出售过程中必然包含开发商的可得利润，合同约定的装修价值是开发商综合了交易市场的供求关系、价值规律、利润空间等各种因素，在双方当事人自愿平等协商的基础上形成的，并非对房屋装修中各单项项目用材及施工价值的简单累加。故李雄英对涉案房屋装修进行评估，对本案不具有参考意义，一审法院不予准许。李雄英主张新城公司赔偿装修差价，一审法院不予支持。综上，李雄英的诉讼请求，因缺乏合同和法律依据，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第五十二条第（三）款、第五十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，一审判决：驳回李雄英的诉讼请求。本案案件受理费5200元，由李雄英负担。 二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案争议焦点为：被上诉人新城公司是否应当赔偿上诉人李雄英房屋装修差价26万元。上诉人李雄英与被上诉人新城公司之间签订的《青岛市商品房预售合同》与《房屋装饰装修协议》合法有效，双方均应依约履行。《青岛市商品房预售合同》主文、附件三及补充条款中分别对房屋价款、房屋装修及设备标准作出约定，其中补充条款第十一条第（四）项第（1）小项更明确约定乙方确认“因该房屋全装修总价无法拆分为毛坯价和装修价，且与该房屋的总价款（不包含房屋全装修价格）的差额并非装修标准或装修造价成本，而是包含人工费用、材料费用、设计费用、材料搬运费、建筑垃圾清理费、成品保护费、管理费用等在内的多项费用构成，乙方无权以该房屋装修价格或标准向甲方提出调减房价、违约责任等诉求”；《房屋装饰装修协议》中也约定新城公司有权自行确定装修产品的品牌、型号，并有权在不降低质量标准的前提下以相同或同类产品（建筑材料）代替。可见，双方合同约定的装修价值是开发商综合了交易市场的供求关系、价值规律、利润空间等各种因素，在双方当事人自愿平等协商的基础上形成的，并非对房屋装修中各单项项目用材及施工价值的简单累加；双方虽对涉案房屋的装修标准做出了约定，但是没有对装修所用的具体装饰装修材料、产品的品牌型号等细节作出明确约定，也没有证据表明如李雄英所述双方曾约定装修标准为3500元/平方米，现李雄英主张新城公司装修没有达到约定的标准，但没有尽到相应的举证义务，应当承担举证不能的不利后果。此外，李雄英已于2018年9月14日签署了《收楼意见书》，接收并入住了涉案房屋，现再以装修标准未达到合同约定为由，要求新城公司赔偿装修差价，于法无据，本院对此不予支持。 综上所述，上诉人李雄英的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5200元，由上诉人李雄英负担。 本判决为终审判决。 审判长  董则明 审判员  侯 娜 审判员  王昌民 二〇二〇年五月二十二日 法官助理 王蕾 书记员王晶 书记员李珊珊