江苏省淮安经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0891民初1765号 原告：李俊锋，男，1983年3月9日出生，汉族，住淮安经济技术开发区。 委托诉讼代理人：席树刚，北京盈科（昆山）律师事务所律师。 被告：胡兆光，男，1957年10月18日出生，汉族，住淮安经济技术开发区。 第三人（有独立请求权）：严大七，男，1960年5月20日出生，汉族，住淮安经济技术开发区。 委托诉讼代理人：洪爱民，江苏淮海潮律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汤付民，江苏冠誉律师事务所律师。 原告李俊锋与被告胡兆光、第三人严大七房屋买卖合同、房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序审理，后因案情需要依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李俊锋的委托诉讼代理人席树刚、被告胡兆光及第三人严大七的委托诉讼代理人洪爱民、汤付民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李俊锋向本院提出诉讼请求：一、判令被告及第三人限期协助原告将淮安经济技术开发区黄元路10号9幢***室过户登记到原告名下；二、被告承担诉讼费、保全费以及诉讼保全的保险费用。事实与理由：2008年9月18日，原、被告双方签订房屋买卖合同，约定被告向原告出售淮安经济技术开发区黄元小区一期9幢***室房屋，原告向被告付清房款后取得房屋并简单装修添置物品后入住至今。后原告从第三人处得知，该房屋产权已由第三人办理完成。因房屋过户事宜，各方不能达成一致意见，故原告提起诉讼。 被告胡兆光辩称：买卖合同是我签订的，同意协助原告办理过户手续。我与严大七是买卖关系，在拆迁协议安置房产权人栏目中记载我的名字，以前同事也可以证明。 第三人严大七辩称：案涉房屋所有权人是第三人，该房屋的不动产权证号为苏（2017）淮安市不动产权第*******号。案涉房屋是第三人的旧屋被拆迁后安置的回迁房。胡兆光不是案涉房屋所有权人，无权出卖房屋。第三人不认识原告，不认可房屋买卖合同。2006年，第三人将案涉房屋出租给胡兆光。2003年9月23日，第三人签订淮安经济开发区房屋拆迁补偿安置协议。2004年，拆迁办通知第三人安置两套房，一套一楼，另一套五楼。第三人认为五楼层高生活不方便，想调成一楼。但第三人没有关系，无法调整楼层。那时胡兆光是徐杨乡城管大队长，第三人是城管大队工人。胡兆光知道第三人想调楼层的事后，对此很关心，于是第三人就请其帮忙调楼层，胡兆光同意了。后来第三人的回迁房都被告安排在一楼。对于胡兆光的帮忙，第三人心存感谢。因为胡兆光住的地方离办公地点远，为方便其工作，2006年第三人自愿将其中一套回迁房即案涉房屋出租给胡兆光。 第三人严大七向本院提起诉讼请求：一、要求被告胡兆光承付30个月的房屋租金（租金按照每月400元标准自2017年1月1日算至2019年6月底）；二、判令被告胡兆光迁让承租房屋黄元小区一期9幢104室房屋及9幢15号地下室（车库）；三、被告胡兆光承担本案诉讼费用。事实和理由：第三人于2003年因清江拖拉机集团公司建设需要，祖屋被拆迁，同年签订拆迁补偿安置协议一份，对拆迁范围、设施作价作了初步约定；2004年8月26曰，签订拆迁补偿安置协议书，双方约定开发区拆迁办拆得原告房屋应安置面积183.39平方米，实安置面积188.25平方米，约定第三人所选安置户型，以开发区建设局核定的面积为准，面积差额多退少补。同年接拆迁办通知，安置第三人两套房一套72.55平方米在一楼，另一套105平方米被安置在八幢五楼。考虑到五楼楼层高生活不方便，想调成一楼，苦于不认识人，无法调整楼层。被告是第三人所在单位领导，听说此事后表示关心，第三人遂请求被告帮助与拆迁办联系调换楼层事宜。并向其提供2004年8月26曰签订的拆迁补偿安置协议书原件一份。幸得被告帮忙，联系落实后第三人于2005年5月1曰与拆迁办签订拆迁补偿安置协议，双方明确在2004年8月26日重新调房子。调房记录放入拆迁办存档。事成后，第三人对被告表示感谢，听说被告居住南方花园离办公地点较远，为方便被告工作第三人志愿将两套回迁房中的一套毛坯房出租给被告使用，约定租期十年，每月收取400元租金。协商一致后，2006年原告将72.55平方米的一楼毛坯住宅钥匙交与被告，被告于2006年、2007年、2008年分三次向原告交付肆万捌仟元的十年房屋租金。2016年年底，原告人与被告人协商，因物价上涨调高房租事宜，被告以房屋装潢花费较大为由，不同意调高房租，协商无果。直至诉前无法收取租金，因此成诉。 被告胡兆光辩称：我和严大七是同事和朋友关系，当时他的房子是五楼（安置房）请我帮忙调换，我当时找到了拆迁办叶贵玉同志帮忙调换了现在二楼105平方米。他家拆迁时有183平方米，放弃了几十平方米，用货币结算。叶贵玉同志和我劝他不要钱拿房子，他说我就一个儿子一套大的就行了，当时叶贵玉劝我拿下，我说没有钱，严大七说你如果要，我暂时不急要钱，可以先付部分，然后分期还清，我说等我回家商量下再定，请叶贵玉先算下，按货币拆迁计算要多少钱，包括到财政所办理各种手续费在内，直到钥匙到手共计60210元，两天后我答应买下，并在一周内先付了20000元，半年后又付了20000元，一年后严大七提出家里需要用钱请付清余款，我又在三天后付清了剩下的20210元，付第一笔钱后，严大七就去财政所结清了账，领回钥匙交给了我。我领到钥匙半年后，付了第二笔款后就开始装修，装修全部过程请当时的城管队员赵伟负责帮忙，包括购买材料，我把工资存折放在赵伟处用于购买材料，木工都是请人帮忙的，装修一共用了5个多月（如果没钱就停工），其中请木工吃饭等都是赵伟安排的。去年上级通知办理房屋产权证时，严大七打电话问我怎么办，他提出了当时去财政所领取钥匙时，他交了1万多元钱怎么办，我说你等等，我就打电话给赵某,4告诉他此事，赵某,4是李俊锋的房屋代理人，当时赵某,4回答说5000元以内可以接受，超出不接受，两天后严大七又打电话给我催问此事怎么办，我说不会少你一分钱，你先办理吧，反正别人也插不了手，办证也不要钱。等到过户时一并解决。2019年3月份，严大七找我说要收回房子，赵某,4出面买的房子钱由他出，不让我损失一分钱，为此事和我谈了两次，地点在南方花园格林豪泰大厅里。其中还打了五、六次电话。 原告李俊锋述称：第三人的诉请无事实和法律依据，案涉房屋系第三人出售给被告，由被告将房屋合法出售给原告，该事实以及原告占有使用房屋十数年，有多人知晓该事实，另有我方提供证据以及证人证言足以证明，对于第三人提供的证据真实性无异议，但不能证明其证明目的。 经审理查明：2008年9月18日，被告胡兆光（甲方）以其子胡业杰名义与原告（乙方）签订房屋买卖合同，约定将甲方将坐落于淮安经济开发区黄元小区安置房9幢***室出售给乙方，房屋价格（含装潢、含地下室）总款14.3万元，一次性支付，应付房款兑现后，甲方将房屋钥匙（含地下室钥匙）交给乙方，在办理房屋产权证时甲方应协助乙方办理，其费用由乙方承担（含过户费）。合同签订后，原告向胡兆光支付现金14.3万元，胡兆光将案涉房屋予以交付原告居住使用，原告以自己名义办理了居民燃气费缴费卡、居民水费缴费卡、电费缴费卡。 另查明：2003年9月23日、2004年8月26日、2005年5月1日，第三人严大七（被拆迁人、乙方）与开发区拆迁办（拆迁人、甲方）签订三份淮安经济开发区房屋拆迁补偿安置协议，拆迁单位代表为叶贵玉。第一份协议载明产权人严大七，装潢及附属设施补偿，经费结算及提前签协议奖、高温天气搬迁补助等内容。第二份协议第五条载明安置房产权人：严大七（胡兆光），安置地点黄元小区，房号15#***、9#***。第三份协议第五条载明安置房产权人严大七（胡兆光），安置地点黄元小区，房号15#***、9#***。 再查明：2017年3月20日，第三人办理经济技术开发区黄元路10号9幢***室房屋即案涉房屋不动产权证，证号：苏（2017）淮安市不动产权第*******号，房屋建筑面积72.55平方米。 庭审中，原告申请证人赵某,4出庭作证，证明房屋买卖相关事实。赵某,4陈述：原、被告及第三人我都认识，和原告是亲戚关系，和胡兆光以前是同事关系，现在是朋友关系，和第三人是熟人，是黄元小区的邻居。原告买被告的房子，黄元小区的房子，具体记不得，当时签合同我在场，在黄元小区门口供销社签的合同，当时供销社的经营者岳父岳母，严洪余（音）,女的不知道名字，还有供销社的一个人叫伏群，还有原被告，还有叶国庆在场，当时签合同给钱的，具体不清楚，当时还差2万元，这个差2万是我当时提出想法，在办证时候再给，但是否就差2万不清楚。房子什么时候交接的不清楚。经质证，原、被告认可证人证言，第三人质证意见为：与我方无关，证明原告非法占有和非法出租房屋。 庭审中，被告向本院提交公证书一份，（2019）淮阴证民内字第2403号。证明人葛某,4，男，居民身份证号码，住淮安经济技术开发区广州路办事处新兴村三组50号，联系方式130××××2719。主要证明内容：买方胡兆光与卖方严大七和我本人在广州路办事处城管办为同事，位于淮安经济技术开发区广州路黄元小区九号楼104室含车库的房屋，卖方严大七将其黄元小区104室房屋（含车库）卖给胡兆光，装潢是由城管队员赵伟、曹学俊、刘勇负责施工装修的，大家都知道这个事情。这份证明是我据实出具的，如有作假，我自愿承担一切法律责任。 经质证，第三人发表意见为：这是一份言辞公证，所证明的实际内容是他人的言辞，不能证明这是严大七亲自说的话，只能证明公证申请人在公证处对公证员的当面表述，公证词也说葛某,4是证人。与本案无关，对被告的观点不予认可，被告在第五条中加括号只能证明他是帮忙的，加这个名字便于协调，不能说明是买卖。 原告发表意见为：该证据符合证据三性要求，对其认可，证明载明的内容显示被告取得房屋后装潢由同事赵伟等人施工装修，与被告庭审陈述一致，相互印证，说明本案案涉房屋系由第三人出售给被告，并非租赁关系。对被告的观点，拆迁协议上显示的是第三人括号被告，该内容说明房屋在拆迁安置过程中存在出售交易的事实。与其他证据相互印证，参与协调帮助的人员都可以作为拆迁产权人在拆迁协议予以登记，在中国法律语境下是荒谬的，该协议是由政府有关部门参与签订的，其权威性毋庸置疑，说明房屋是双方买卖之下有房屋拆迁部门参与的。 本院认为：本案争议焦点为被告胡兆光与第三人严大七之间关于案涉房屋是租赁合同关系还是买卖合同关系。经综合本案各方举证及陈述，本院认为被告主张其与第三人就案涉房屋系买卖合同关系具备高度盖然性，本院依法确认。理由如下：一、经查实，第三人严大七向被告胡兆光交付案涉房屋时间在2006年，被告于2008年向原告出售案涉房屋并交付，至今已逾十年。第三人严大七亦在同一小区居住，如案涉房屋系出租而非出售，其依常理应对被告出售房屋或将房屋交由他人长期居住使用的情况予以适当关注，本案审理中，无证据证明第三人对房屋的实际使用情况提出异议，有违日常生活经验；二、第二份、第三份房屋拆迁补偿安置协议第五条均载明安置房产权人：严大七（胡兆光），如按第三人严大七主张，胡兆光仅系承租人而非买受人，其在案涉房屋交付之前、安置协议签订之时，第三人容许在协议中安置房产权人处加注胡兆光姓名，有违常理；三、证人赵某,4、证人葛某,4相关证言。两人均证明第三人严大七系出售房屋，经审查，赵某,4系原告亲戚、葛某,4系通过公证方式而非到庭作证，相关证言证明力较小，但基于第三人严大七就其主张的租赁事实并未举证，故该二人证言仍具备一定证明力。关于案涉房屋过户问题，鉴于被告表示认可、第三人抗辩理由不成立，故当事人应依次办理房屋所有权转移登记。关于过户相关税费承担问题，鉴于严大七与胡兆光之间无约定，本院确认第一次过户税费由胡兆光负担，根据原、被告房屋买卖合同约定，第二次过户税费由原告负担。关于原告主张被告承担本案诉讼保全保险费用，缺乏法律依据，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条之规定，判决如下： 一、第三人严大七于本判决生效之日起十日内协助被告胡兆光将淮安经济技术开发区黄元路10号9幢104室房屋过户登记到胡兆光名下；被告胡兆光于上述房屋过户登记至其名下时即时协助原告李俊锋完成过户登记；上述第一次过户税费由胡兆光负担，第二次过户税费由李俊锋负担； 二、驳回原告李俊锋的其他诉讼请求； 三、驳回第三人严大七的诉讼请求。 案件受理费80元，保全费2770元，合计2850元，由被告胡兆光负担，第三人诉讼案件受理费90元（减半），由第三人严大七负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××19）。 审 判 长  高晓文 人民陪审员  丁 慧 人民陪审员  薛 毅 二〇二〇年五月六日 法官 助理  杨淑瑶 书 记 员  李禹萱 附：相关法律条款 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第七十三条证人应当就其作证的事项进行连续陈述。 当事人及其法定代理人、诉讼代理人或者旁听人员干扰证人陈述的，人民法院应当及时制止，必要时可以依照民事诉讼法第一百一十条的规定进行处罚。