辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终4685号上诉人（原审原告）：张莹，女，1978年9月26日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：胡良忠，北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈美辰，北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。上诉人（原审原告）：董文超，男，1979年8月29日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：胡良忠，北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈美辰，北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：沈阳华强金廊城市广场置业有限公司，住所地沈阳市沈河区悦宾街1号(811室)。法定代表人：李曙成，该公司董事长。委托诉讼代理人：邹田，辽宁坤略律师事务所律师。上诉人张莹、董文超因与上诉人沈阳华强金廊城市广场置业有限公司（以下简称“华强公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2018）辽0103民初7672号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张莹、董文超上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.判决被上诉人赔偿涉案房屋第一年的物业费和采暖费；3.判决由被上诉人承担本案的诉讼费用。事实和理由：本案的一审判决认定事实不清、逻辑矛盾，具体理由如下：被上诉人在履行与上诉人的《商品房买卖合同》过程中违反诚实信用原则，在订立合同之初就故意隐瞒与订立合同有关的重要事实（未告知上诉人所购房屋的真实户型）并提供虚假情况（使用同单元其他楼层户型图蒙骗上诉人）。现其违约行为已由一审法院判决认定，并据此判决被上诉人对上诉人进行赔偿。故上诉人拒绝收房的行为具有正当性，上诉人在验房之前已按被上诉人要求先行交纳了案涉房屋一整年的物业费和采暖费，但因户型不符未收房而未享受到物业服务和供暖服务，该部分金额属于因被上诉人违约导致上诉人的直接损失，不同于因户型改变而折算的损失赔偿金，被上诉人应当赔偿。一审法院对被上诉人户型改变的违约行为进行确认，却未判决赔偿因违约行为给上诉人造成的直接损失，即案涉房屋第一年的物业费和采暖费，属于前后逻辑矛盾，望贵院予以纠正。综上所述，请求贵院在查明事实的基础上，依法将本案发回重审或依法改判。华强公司辩称，一、一审认定存在事实错误。张莹、董文超提交录音体现其就此事在华强公司销售区域吵闹，影响正常经营。为维护正常销售，我方人员才考虑为其提供相关解决方案。但录音中明确可知，华强公司人员从未认同张莹、董文超关于欺诈、户型不一致的说法。一审据此认定我方存在隐瞒事实，缺乏依据。二、张莹、董文超拒绝接收房屋不具有正当性。张莹、董文超提出华强公司在订立合同指出存在隐瞒与订立合同有关的重要事实并提供虚假情况。《民法总则》第一百四十八条规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。因此，如果张莹、董文超认为受到欺诈应当提出撤销合同。而张莹、董文超并未向华强公司、人民法院提出撤销《商品房买卖合同》。同时，在合同履行期间，张莹、董文超也未向我方提出过解除《商品房买卖合同》，一审庭审中，张莹、董文超也表示不同意解除《商品房买卖合同》，要就继续履行。因此在《商品房买卖合同》未撤销、未解除的情况下，张莹、董文超应当按约接收房屋。因张莹、董文超拒绝接收房屋导致的损失，应由其自行承担。三、一审公平原则适用不当。《合同法》第五条规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。本案中，华强公司交付给张莹、董文超的房屋符合设计规范、经过竣工验收，符合交付标准。一审认定的“格局妨碍房屋客厅格局的整体性，对房屋整体使用价值造成不利影响”无任何法律依据或事实依据。华强公司对外销售房屋时，也未将此房屋作为特殊房屋进行销售。张莹、董文超取得该房屋并未受到任何损失，同时在房屋增值的情况下仍要求华强公司承担5%的赔偿，显然有违公平原则。综上，张莹、董文超的上诉请求无事实及法律依据，请求二审依法驳回上诉人的上诉请求。华强公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.请求判令一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审事实认定不清、法律适用错误。首先，从证据上讲，被上诉人提供的录音、微信不足以认定另一方为我方工作人员。即便人民法院根据高度盖然性规则，认定其中另一方为我方工作人员，也不能直接体现上诉人存在故意隐瞒事实或者提供虚假情况。相反，被上诉人手中的宣传图可以明确表明上诉人已向被上诉人准确告知了宣传图所反映的楼层情况。其次，从损害认定上讲，上诉人在销售房屋时，并未对争议房屋进行低价、折价销售，与其他房屋采用相同的营销策略。并且房屋在设计阶段就是如此设计的，且该设计经过各相关部门进行审核，均无异议。人民法院所谓的“该格局妨碍了房屋客厅格局的整体性，对房屋整体适用价值造成不利影响，故因户型变动导致的损失客观存在”无事实及法律依据。同时，被上诉人作为主张权利的一方，应当对存在损失及损失程度提供相关证据。而人民法院却依照公平原则认定损害赔偿的具体数额，显然不当。再次，案涉宣传单明确载明所载房型适用楼层，被上诉人作为买受人知悉自己所购房屋楼层，如宣传单与被上诉人认为房型不服，应加以确认。因此本次案件被上诉人亦存在未尽审慎注意义务，应承担相应责任。综上，一审法院在事实认定和法律适用上存在错误，故请求二审人民法院予以更正。张莹、董文超辩称，一、关于一审事实认定的问题。1.一审法院对我方证据的采信，完全符合证据规则的要求，适用法律正确。2.本案是商品房买卖合同纠纷，义务方只要有违约行为就应该依法承担违约责任，无需考虑主观过错问题。3.本案的事实非常简单，用一句话概括，就是华强的售楼员拿着其他楼层的图纸卖本案案涉商品房，最终导致了货不对版。综上，我方认为，一审法院对于华强公司违约的认定事实清楚，适用法律正确。二、关于损失赔偿的问题。1.由于华强销售的房屋货不对版，因此给答辩人造成的损失客观存在，这是显而易见的。可以试想一下，一个建筑面积60平左右的小户型，屋子中间突然摆了一个8平米左右的卫生间，房屋整体的格局及使用功能不会没有影响。2.关于户型改变造成的损失，一审中我方从减少有效使用面积的角度提出了损失的计算方法，一审法院没有支持，而是以公平原则酌情判决。虽然这与实际损失有不少差距，但从息事宁人的角度，我方还是接受了法院的判决。3.案涉房屋有没有按设计图纸施工，与销售时有没有按实际户型宣传是两件完全不沾边、没有任何关系的事情。不能说因为案涉房屋是按设计图纸施工的，所以售楼员宣传时的户型就与实际户型一致。这是非常明显的逻辑错误。三、关于审慎注意义务的问题。我方在交房之前根本不允许我方看现场的情况下，我方无法知悉自己所买的房屋实际户型与宣传单户型不符，不存在所谓的审慎注意义务。张莹、董文超向一审法院起诉请求：1.请求法院判令被告赔偿原告损失188,072元；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年10月11日，原告张莹、董文超与被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于沈阳市青年大街236-2甲号华强金廊城市房屋，用途为酒店式公寓(自住)，建筑面积68.51平方米，房屋总价款为799,397元。合同约定被告应当在2018年10月1日前将经验收合格的商品房交付原告使用。同日，原被告又对上述商品房买卖合同条款以附件四的形式签订补充协议。2017年11月，被告将房屋交付原告验房时，原告发现该房屋格局中的卫生间位置由原来售楼员告知的房屋边侧调整至客厅区域。原告提出该房的户型与被告售楼人员销售时的承诺格局不符，拒绝收房，为此与被告产生纠纷。原告与被告多次协商未果，诉至一审法院。一审法院认为，本案双方当事人签订的商品房买卖合同是双方真实的意思表示，合同依法成立并生效，具有法律约束力。合同当事人应按合同约定和法律相关规定履行合同义务。本案争议主要为被告基于原、被告签订的商品房买卖合同而实际交付的房产户型格局与被告在原告购买房产时宣传承诺的房产格局是否一致的问题。根据双方签订的商品房买卖合同内容，其中并未附带户型图，故依据合同无法确定原告所购买房屋的详细户型结构。原告主张被告售楼员在售房宣传时以其他楼层宣传图告知其购买的房产卫生间位置处于房屋的边侧，并非设置在房屋中间客厅的位置，并提供了相关证据予以证实。虽然被告提出抗辩，认为原告所述事实不存在，但未能提供相应证据反驳原告主张，被告主张无证据支持，故一审法院依据原告提供的证据可以认定被告售楼员使用非原告购买房屋所在楼层的宣传图向原告出售房屋，并隐瞒了原告所购房产的卫生间位置设在房屋中间，与宣传图上的标注的边侧位置不同的事实。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，被告作为房屋出卖人，其使用的宣传资料应为出卖人就商品房开发范围内的房屋及相关设施所作出的说明和允诺，对原告订立商品房买卖合同以及房屋价格的确定有重大影响，应视为要约。上述宣传资料虽然并未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。当事人违反的，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条的规定，被告在与原告签订合同时，隐瞒了原告购买的所在楼层房屋格局与其他楼层不一致的事实，造成原告实际接收的房屋格局与被告售楼员以宣传单上印制的户型不符，应当视为被告存在缔约过失的行为，对此被告应承担责任。依据上述法律规定，原告有权主张解除合同，但原告在审理中主张不解除合同，其要求被告赔偿损失，该请求亦符合法律规定，一审法院予以支持。由于被告向原告实际交付的房屋户型的卫生间位置在房屋中间客厅位置，与被告售楼宣传使用的宣传单标注的卫生间在房屋边侧的位置不同，该格局妨碍了房屋客厅格局的整体性，对房屋整体使用价值造成不利影响，故因户型变动导致的损失客观存在。被告作为出卖方应在合理范围内承担原告因此遭受的损失。但对赔偿损失的计算标准，原告主张以卫生间、餐厅、烟道面积的房屋价款折合计算，经查，虽被告交付原告的房屋与其承诺的户型不同，但建筑面积与商品房买卖合同约定面积一致，并无减少，故原告主张的赔偿数额，缺少足够事实依据。现原告、被告均不同意对损失金额进行鉴定。因此，一审法院以公平原则为基础，结合本案实际情况，综合考虑两种房屋户型格局之间的差别，酌情确定原告的合理损失为按房屋总价款的5%即39,969.85元。关于原告提出因房屋格局变化导致的房屋契税、采暖费、物业费、维修基金费用基数增大造成的损失，因被告交付房屋的面积与合同约定一致，原告主张无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四十二条、第一百零七条，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决如下：一、被告沈阳华强金廊城市广场置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告张莹、董文超39,969.85元；二、驳回原告张莹、董文超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4061元，由原告张莹、董文超负担3198元，被告沈阳华强金廊城市广场置业有限公司负担863元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，华强公司与张莹、董文超签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案争议的焦点为华强公司在销售案涉房屋时向买受人出示的户型图与向买受人实际交付的房屋的户型格局是否相同。华强公司提出其公司在销售时未故意隐瞒事实或提供虚假情况，亦未对案涉房屋进行低价、折价销售，与其他房屋采用相同的营销策略，且房屋在设计阶段就是如此，并经过相关部门进行审核，不同意赔偿买受人损失。本案的客观实际情况为，案涉房屋与华强公司销售的其他楼层房屋户型格局确有不同。虽华强公司与张莹、董文超签订的《商品房买卖合同》中对于房屋户型未予明确约定，但作为买受人确系在华强公司对其宣传时所出示的户型而作出是否购买的决定，亦即华强公司提供明确具体的户型格局，对于买受人是否签订《商品房买卖合同》有重大影响，华强公司该行为符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定的要约行为，对华强公司具有法律约束力。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，华强公司应就其在销售时已向买受人如实出示并如实告知案涉房屋的户型格局提供证据予以证明。本案审理期间华强公司虽称其在销售时已进行了告知，但未能予以提供相关证据证明，从一审期间张莹、董文超提供的楼层平面图来看，张莹、董文超手中的平面图与华强公司实际交付的案涉房屋户型格局存在差别。一审从公平原则并结合本案客观实际情况，综合考虑两种户型格局的差别，予以酌情确定张莹、董文超的合理损失，按房屋总价款的5%予以赔偿亦无不当，本院予以维持。华强公司上诉主张因缺乏事实依据，本院无法予以支持。关于张莹、董文超提出要求华强公司赔偿其案涉房屋第一年的物业费和采暖费的问题，虽案涉房屋户型与宣传时不一致，但张莹、董文超并未选择解除合同，而系选择继续履行合同，故张莹、董文超应予按合同约定接收房屋，故本院对张莹、董文超该主张不予支持。综上所述，张莹、董文超、华强公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费张莹、董文超交纳3198元，由张莹、董文超负担；沈阳华强金廊城市广场置业有限公司交纳863元，由沈阳华强金廊城市广场置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  韩彩霞审判员  李 妍审判员  姜会军二〇二〇年五月十二日书记员  赵博文本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。