广西壮族自治区贵港市港北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0802民初49号 原告：广西贵港市美家居投资有限公司，住所地广西贵港市中山北路与龚州路交汇处西北角。统一社会信用代码91450800075249521G（1-1）。 法定代表人：曾日森，该公司总经理。 原告：上海红星美凯龙品牌管理有限公司贵港分公司，住所地广西贵港市中山北路与龚州路交汇处西北角。统一社会信用代码91450800MA5KBPR045。 负责人：姚超泉，该分公司经理。 上述两原告共同委托诉讼代理人：黄国，广西万益（贵港）律师事务所律师。 上述两原告共同委托诉讼代理人：黄璐瑶，广西万益（贵港）律师事务所实习律师。 被告：李建文，男，1984年7月5日出生，汉族，住所地湖南省汝城县。 原告广西贵港市美家居投资有限公司（以下简称美家居公司）、上海红星美凯龙品牌管理有限公司贵港分公司（以下简称红星美凯龙贵港分公司）与被告李建文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄国、黄璐瑶到庭参加诉讼，被告李建文经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 美家居公司、红星美凯龙贵港分公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告美家居公司支付2019年7月8日至2019年8月31日的房屋租金8694.63元；2.判决被告向原告美家居公司支付违约金3495.24元（以未付款项金额8694.63元为基数，按每日千分之三计算，从2019年7月8日计算至付清之日止，暂计至2019年11月20日）；3.判决被告将坐落于贵港市角红星美凯龙商场三楼展位编号为xx房屋返还原告美家居公司，并向原告美家居公司支付2019年9月1日至返还房屋之日止的场地占用费25761.86元（从占用之日起按日占用费的双倍计算，暂计至2019年11月20日）；4.判决被告向原告红星美凯龙贵港分公司支付2019年7月8日至2019年8月31日的管理费8694.63元；5.判决被告向原告红星美凯龙贵港分公司支付违约金3495.24元（以未付款项金额8694.63元为基数按每日千分之三基数，从2019年7月8日计算至付清之日止，暂计至2019年11月20日）；6.判决被告支付原告红星美凯龙贵港分公司律师费3000元；7.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：两原告与被告于2017年6月10日签订《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》，原告美家居公司作为出租方将坐落于贵港市角红星美凯龙商场三楼展位编号为xx商场展位出租给被告并收取租金，原告红星美凯龙贵港分公司作为管理方提供市场管理并收取管理费等商业服务事宜。合同约定：房屋租赁期从2018年7月8日至2019年7月7日止，计租面积为276.02平方米，租金与管理费单价均为17.50/平方米/月；每一付款周期为三个月，承租方应于本合同签订当日支付首期租金及管理费，此后应于每一付款周期之前的30日前支付下一期租金及管理费；若承租方未按本合同约定支付任何款项的，应按未付款项金额的每日千分之三支付逾期付款违约金；本合同无论因何原因终止后，承租方逾期占用展位的，应按每日租金、市场推广费和管理费的二倍向出租方和红星美凯龙支付违约金；承租方未按时缴纳本合同项下任何费用红星美凯龙有权解除合同，同时要求承租方支付与保证金相等的违约金并另行赔偿红星美凯龙因此发生的全部损失（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费等）。2019年6月2日被告向两原告提出撤场申请，并签订《合同终止协议》，约定终止双方此前签订的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》以及合同之补充协议于2019年8月31日终止，由合同所约定的责任和义务同步终止。但被告至今仍未按照协议约定撤场，未将涉案房屋返还原告。原告多次要求被告交付拖欠的房屋租金、管理费及场地占用费，并将涉案房屋返还原告，但被告均以各种理由拒绝。根据合同约定，被告在2019年7月8日至2019年8月31日期间尚欠的房屋租金和管理费为8694.63元[计算方式：面积276.02×每月单价17.5×（月数（1+24/30））]；违约金则按照未付款项金额的每日千分之三支付逾期付款违约金。综上所述，原告为维护自身合法权益，依法向人民法院提起诉讼，望判如所请。 李建文未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2017年6月10日，原告美家居公司（出租方）、红星美凯龙贵港分公司（管理方）与被告李建文（承租方）签订《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》一份，约定美家居公司将位于贵港市角红星美凯龙商场三楼展位编号为xx商场展位出租给被告李建文用于经营氧宜多品牌，展位计租面积为276.02平方米，租金单价为17.50元/平方米/月，管理费单价为17.50元/平方米/月；租金、管理费的付款周期均为三个月，承租方应于本合同签订当日支付首期租金和管理费，此后应于每一付款周期之前的30日前支付下一期租金和管理费；租赁期和服务期限均自2018年7月8日起至2019年7月7日止。该合同第二部分《通用条款》第19条违约责任19.1条约定：若承租方未按本合同约定支付任何款项（包括但不限于租金、管理费、履约保证金、违约金等）的，应按未付款项金额的每日千分之三支付逾期付款违约金；19.8条约定：本合同无论因何原因终止后，承租方逾期占用展位的，应按每日租金、管理费的二倍向出租方和红星美凯龙支付违约金；第21.6条约定：在合同期内，承租方未按时交纳合同项下任何费用（包括但不限于租金、管理费、违约金等）经红星美凯龙书面催告仍未交纳的，红星美凯龙有权解除合同，同时要求承租方支付与保证金相等的违约金并另行赔偿红星美凯龙因此发生的全部损失（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费等）。合同还对承租方资质、商品检测管理、商场日常管理、保证金等内容作出约定。 合同签订后，原告将涉案商铺交给被告经营，自2018年7月8日起至2019年7月7日的租金被告已交纳完毕。2019年6月2日，被告向原告提交撤场报告，载明因合同到期，决定于2019年8月31日全面撤出商场，不再继续经营。同日，被告签署《撤场保证书》，承诺1.在撤场前根据商场要求支付完毕所有应付款项，包括但不限于租金、通信费用、质量保证金、违约金等；2.将展位内出样商品、物品全部撤离，如商场要求拆除装修的，则保证将展位还原成交付时的原状……。同时，两原告与被告签署《合同终止协议》，同意2017年7月8日三方签署的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》以及合同之补充协议于2019年8月31日终止，由合同所约定的责任和义务同步终止。签订上述协议后，被告未依约在期限内撤场并将返还商铺给原告，且拖欠2019年7月8日至2019年8月31日期间的租金、经营管理费未付，原告遂诉至本院，诉请如前所述。 另查明，涉案的xx商场展位目前仍由被告占用，该店铺内尚有出样商品及装修设施。 本院认为，两原告与被告签订的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》、《合同终止协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，合同当事人均应依约全面履行合同义务。在合同约定的期限届满前，两原告与被告签订《合同终止协议》，对原定租期进行了重新约定，由被告继续租用原告美家居公司的xx商铺直至2019年8月31日，因此被告应按原合同约定继续缴纳2019年7月8日至8月31日（共54天）的租金及管理费。经本院核算，被告在此期间应当缴纳租金及管理费均为8694.63元[276.02㎡×17.5元/㎡/月×（1+24/30）天]，原告美家居公司、红星美凯龙贵港分公司诉请被告支付上述时间阶段的租金8694.63元、管理费8694.63元于法有据，本院予以支持。关于租金、管理费的违约金的问题，因被告没有按合同的约定履行缴纳租金和管理费义务，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。但合同约定应按未付款项金额的每日千分之三向支付逾期付款违约金明显过高，且原告亦未举证证实被告逾期缴纳租金、管理费对其造成的实际损失，基于公平原则，本院酌情予以调整。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“……当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”被告拖欠原告租金、管理费费给原告造成的损失，在其无相关证据证实的情况下，一般情况下应认定为资金占用利息损失。依照最高人民法院关于利率以及违约金的相关规定，资金占用利率一般按照年利率6%计算，故本院将逾期支付租金、管理费违约金的计算标准调整为年利率6%。对于原告请求的违约金过高部分，本院不予支持。 根据三方签订的《合同终止协议》以及被告出具的《撤场保证书》约定，被告应当于2019年8月31日前全面撤场商场，但其至今仍占用涉案展位未交还给原告，原告请求被告返还涉案展位并支付场地占用费有事实和法律依据，本院予以支持。原告主张按照合同第19.8条的约定双倍计算场地占用费，但该条款实际约定的是逾期占用展位需要按每日租金、管理费的二倍支付违约金，不属于针对“场地占用费”的约定。在合同没有明确约定场地占用费计算标准的情况下，本院认为场地占用费按照合同终止前的租金标准计算较为公平合理，即被告应当按照每月4830.35元（276.02㎡×17.5元/㎡/月）的标准向原告支付场地占用费直至交还场地之日，对于原告请求的过高部分，本院不予支持。 根据合同第21.6条的约定，承租方未按时交纳合同项下任何费用（包括但不限于租金、管理费、违约金等）的，红星美凯龙公司有权解除合同，同时要求承租方支付与保证金相等的违约金并另行赔偿其因此发生的全部损失（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费等）。本案中，原告红星美凯龙贵港分公司已经举证证实其支出3000元律师费，该费用确实属于其因本纠纷发生的损失，故对于原告请求被告支付3000元律师费的诉讼请求，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告李建文于本判决生效之日起十日内向原告广西贵港市美家居投资有限公司支付2019年7月8日至2019年8月31日期间的租金8694.63元并支付违约金（违约金计算：以8694.63元为基数，按年利率6%，从2019年7月8日起计至付清之日止）； 二、被告李建文于本判决生效之日起十日内向原告上海红星美凯龙品牌管理有限公司贵港分公司支付2019年7月8日至2019年8月31日期间的管理费8694.63元并支付违约金（违约金计算：以8694.63元为基数，按年利率6%，从2019年7月8日起计至付清之日止）； 三、被告李建文于本判决生效之日起十日内将位于贵港市角红星美凯龙商场三楼编号为xx的展位返还给原告广西贵港市美家居投资有限公司并支付场地占用费（场地占用费计算：按4830.35元/月的标准，从2019年9月1日起计至返还展位之日止）； 四、被告李建文于本判决生效之日起十日内向原告上海红星美凯龙品牌管理有限公司贵港分公司支付律师费3000元； 五、驳回原告广西贵港市美家居投资有限公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司贵港分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1128元，适用简易程序减半收取计564元，由被告李建文负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费1128元，汇款至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：农行贵港分行；账号：20×××16。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员  何 鹏 二〇二〇年五月二十一日 法官助理  梁友梅 书 记 员  邹丽婵