新疆维吾尔自治区和静县人民法院民 事 判 决 书（2020）新2827民初52号 原告：黄小东，男，1992年6月3日出生，苗族，体育彩票店员工，住新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州和静县。委托诉讼代理人：刘志强，系新疆维吾尔自治区和静县和静镇法律服务所法律工作者。被告：新疆九华房地产开发有限公司和静分公司，住所地新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州和静县。主要负责人：关进军，系该分公司总经理。委托诉讼代理人：李民，男，系该分公司项目负责人。被告：马明伟，男，1984年8月7日出生，汉族，中辉置业公司员工，住新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州。原告黄小东与被告新疆九华房地产开发有限公司和静分公司、被告马明伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月9日公开开庭进行了审理。原告黄小东及委托诉讼代理人刘志强、被告九华和静分公司的委托诉讼代理人李民、被告马明伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄小东向本院提出诉讼请求：⒈解除原告与二被告的口头购房协议。⒉判决被告连带返还购房款118，056元。事实与理由：2011年，第二被告（马明伟）任第一被告新疆九华房地产开发有限公司和静分公司经理。给介绍，原告与第二被告就和静县吉祥花园8号楼1单元401室以总价118，056元的价格达成口头购房协议。原告依约定分四次支付了房款109，000元及代收代缴费项目房产交易契税、维修基金、天然气入口费9056元。第一被告承诺2012年办理产权证。但原告向二被告督促办理产权证却相互推诿杳无音讯。故诉至法院，请求支持原告诉请。被告九华和静分公司辩称，原告所述不属实，我公司至今都没有收到过原告的购房款，故而无法向原告返还房款。对原告的诉讼请求不予认可。被告马明伟辩称，原告起诉的这套房子是通过我从第二被告九华和静分公司购买的，当时我是公司的售房部经理。我也确实收到了原告缴纳的房款，当时有签订的书面合同。我对原告的诉讼请求予以认可。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告出示的证据如下：⒈《收条》3张；⒉《代收代缴收费项目及标准》1张；⒊《收据》2张；⒋《收条》1张及《证明》1张。原告旨在证实2011年12月9日至2012年11月7日，原告分四次向被告九华和静分公司当时的售房部经理即本案被告马明伟缴纳了房款及其他费用共计118，056元的事实。被告九华和静分公司对上述证据均不予认可，认为上述费用不是被告公司所收取，与被告公司无关；被告马明伟对上述证据均予以认可。经本院核实，原告出示的证据⒈⒉能够证实被告马明伟收取了原告的房款及其他费用共计118，056元，但不能证实被告马明伟在2011年至2012年期间确系被告九华和静分公司售房部经理，以及上述房款已经实际由被告九华和静分公司收取的事实；证据⒊⒋也不能证实被告马明伟曾经是被告九华和静分公司经理的身份，并且上述证据与本案不存在事实上的联系。本院对上述证据不予采信。被告九华和静分公司出示的证据如下：《商品房销售代理合同书》1份。被告旨在证实被告公司开发的和静县吉祥花园小区的房地产是委托给新疆住邦房地产行销企划有限公司（以下简称住邦公司）进行代理销售的。被告马明伟系住邦公司的销售人员，而非九华和静分公司的工作人员。二被告对上述证据的真实性均没有异议。本院对上述证据的真实性予以采信，但对被告马明伟的职业身份情况不作认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：⒈2010年7月1日，被告新疆九华房地产开发有限公司和静分公司（以下简称九华和静分公司）将开发的的位××县交会处的吉祥花园小区的房地产委托给住邦公司进行代理销售。原告诉请的的涉案房屋位××园。⒉2011年，原告的父亲经与涉案房屋的销售人员即被告马明伟达成协议，为原告黄小东购买位于××县的楼房一套，双方未签订书面买卖合同。⒊从2011年12月至2012年11月期间，被告马明伟分四次收到原告黄小东支付的房款及其他费用共计118，056元。⒋涉案房屋自购买至今一直由原告黄小东居住并缴纳相关物业管理费用及其他费用。经本院向和静县住房和城乡建设局了解涉案情况，涉案房屋在该局备案台账登记的买受人亦为原告黄小东。上述事实，由双方当事人出示的经本院采信的证据及当庭陈述予以相互印证，事实清楚，足以认定。本院认为，本案审理的争议焦点为，⒈原告黄小东与被告九华和静分公司是否存在合法的房屋买卖关系；⒉原告黄小东与被告九华和静分公司的房屋买卖协议是否应当解除并返还房款；⒊被告九华和静分公司有没有独立清偿债务的能力。⒋原告黄小东要求被告九华和静分公司、被告马明伟连带返还房款118，056元有没有事实及法律依据。首先，原告黄小东现在居住的××园确系被告九华和静分公司开发的房产。并且原告向被告马明伟支付了该房房款后一直居住使用至今，说明被告九华和静分公司明知该房已经通过被告马明伟实际出售给原告并居住使用至今的事实。经本院向和静县住房和城乡建设局了解情况，该房目前在该局登记备案的买受人为原告黄小东。被告马明伟在庭审过程中对自己的身份陈述先表述为其系被告九华和静分公司的销售经理，之后又认可自己是住邦公司的销售经理，但没有出具证据证实。被告九华和静分公司也没有出具证据证明被告马明伟在涉案房屋出售期间的身份职业情况。对原告黄小东来讲，其在购买吉祥花园的涉案楼房时，被告马明伟作为涉案房屋的销售人员推销房屋并收取房款本是职务行为，至于被告马明伟陈述自己是九华和静公司的销售人员还是住邦公司的销售人员，不是原告黄小东需要注意的法定义务。并且，被告马明伟收取了原告缴纳的房款后，是否依照合同约定或者公司规定交付给了被告九华和静分公司，同样不是原告黄小东应当注意的法定义务。综合以上分析，本院认定原告黄小东与被告九华和静分公司存在事实上的房屋买卖关系。第二，通过庭审调查，原告黄小东自购买该房后，除了没有与被告九华和静分公司签订的书面房屋买卖合同外，其一直是该房的实际权利人。被告九华和静分公司除了向被告马明伟追讨过原告缴纳的房款外，并没有以与原告黄小东没有签订过书面合同而否定该房已经实际出售给了原告黄小东的事实。双方只需要完善涉案房屋的买卖手续，就可以通过法定程序完成房屋产权登记手续。故原告黄小东要求解除与被告九华和静分公司的房屋买卖协议的主张没有事实及法律依据，本院不予认定。第三，被告九华和静分公司的性质为有限责任公司分公司，依据《中华人民共和国民法总则》第七十四条及《中华人民共和国公司法》第十四条的规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。故被告九华和静分公司在本案中不能独立承担民事责任。第四，关于被告马明伟在本案中是否承担向原告返还购房款的民事责任。通过庭审调查，被告马明伟作为涉案房屋的销售人员向原告出售了房屋并收取了房款，但其收到房款后，以及本院给与被告马明伟补充举证的时限内，被告马明伟都没有提供证据证实其已经将从原告处收取的房款118，056元按照合同约定或者公司规定交付给了被告九华和静分公司。故被告马明伟对原告缴纳的购房款118，056元构成了侵占，其侵害了原告黄小东及被告九华和静分公司的合法权益，被告马明伟依法应当承担相应的民事责任。按照一般的民事法律原则，被告马明伟应当将涉案房款及时交付给被告九华和静分公司，被告九华和静分公司应当及时协助原告黄小东办理房屋产权手续。如果被告马明伟没有向被告九华和静分公司交付房款，被告九华和静分公司可以向被告马明伟主张返还房款的权利。但如果被告九华和静分公司不主张该项权利，就会造成对原告黄小东合法权益的侵害。故为了维护原告的合法权益，减少讼累，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条之规定，被告马明伟应当向原告黄小东返还财产即购房款118，056元。综上所述，原告黄小东要求解除与被告九华和静分公司、被告马明伟的口头购房协议的请求证据不足，本院不予支持；原告黄小东要求被告九华和静分公司返还购房款118，056元的请求证据不足，本院不予支持；原告黄小东要求被告马明伟返还购房款118，056元的请求，证据确实充分，本院予以支持。依照《《中华人民共和国民法总则》第七十四条、第一百七十六条，第一百七十九条第一款第四项，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告马明伟向原告黄小东返还购房款118，056元，于本判决生效之日起五日内一次性付清。二、驳回原告黄小东的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2661.12元（原告已预交），由被告马明伟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院。审  判  长   董 瑞人民 陪 审员   孙书花人民 陪 审员   中 华二 〇 二 〇 年 五 月 十 四 日书  记  员   刘豪静