江西省吉安市吉州区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）赣0802执异21号 案外人：吉安市城市建设投资开发有限公司，住所地江西省吉安市吉州区。 申请执行人：吉安今丰实业投资有限公司，住所地江西省吉安市青原区。 被执行人：吉安恒鹏实业有限公司，住所地江西省吉安市吉州区。 本院在执行申请执行人吉安今丰实业投资有限公司（以下简称今丰公司）与被执行人吉安恒鹏实业有限公司（以下简称恒鹏公司）商品房预售合同纠纷一案中，于2015年5月15日查封了被执行人恒鹏公司所有的位于吉安市吉州区商铺。案外人吉安市城市建设投资开发有限公司（以下简称市城投公司）于2019年12月20日对本院查封吉安市吉州区商铺提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人市城投公司向本院提出执行异议请求：中止本院（2016）赣0802执845号执行裁定书中载明的、对吉安市吉州区商铺的执行。事实和理由：2009年4月9日，吉安市人民政府办公室向市房管局下发吉府办抄字［2009］32号抄告单，要求市城投公司在拟建设的广丰拆迁安置小区一楼安排167.86㎡给吉州区车站社区居委会作为办公用房。同年6月5日，吉安市人民政府办公室向市国土资源局下发吉府办抄字［2009］58号抄告单，同意市城投公司将位于临井冈山两侧，侍中庙路和泉水路以南，侍中庙南路以北城南新区拆迁安置Ａ2、Ａ4地块，按照“限房价、限地价”的方式组织挂牌出让；受让者必须在受让土地3个月内进行开工建设，并在开工后10个月内，成栋成单元的竣工验收并交付不少于39000㎡多层住宅及300㎡商业店面给市城投公司用于拆迁安置。同年8月，经挂牌出让，被执行人恒鹏公司拍得该地块。2009年8月31日，市城投公司与恒鹏公司签订《城南新区控规拆迁安置Ａ2、Ａ4地块项目建设和安置房回购协议》并明确，市城投公司按照2000元／㎡价格回购安置房商业门面300㎡。2014年12月16日，市城投公司与恒鹏公司再次签订《补充协议》并约定，原协议中第3点中约定该地块安置房（商业店面）回购面积为300，现对这300㎡商业店面位置予以明确，具体坐落在吉州区，合计面积319.11㎡。 申请执行人今丰公司辩称：1.案涉商铺均为被执行人所有，法院查封案涉商铺正确。案涉商铺均为不动产，且登记在被执行人名下，均为被执行人所开发建设。申请执行人与被执行人之间的商品房预售合同纠纷经法院判决生效并进入执行程序，法院查封被执行人名下的财产合法有据。2.案外人提出执行异议，认为案涉商铺实际归其所有，既无事实依据，亦无法律依据。案外人提出，按项目建设和安置房回购协议，明确了市城投公司按2000元/平米价格回购商业门面300平米，并未约定回购商业门面的具体幢号及具体位置。在异议人未提供证据证明其已实际支付回购款的情况下，案外人对申请执行人保全的财产提出异议，以阻止申请执行人实现债权，侵害了申请执行人的合法权益。3.异议人与被执行人签订《补充协议》明确回购商铺位置，属于双方恶意串通，严重侵害了申请执行人的合法权益，属于合同法中合同无效的情形。被执行人开发的恒鹏花园小区早已建设完工并交付使用，而异议人及被执行人在明知被执行人欠大量外债的情况下，仍对案涉商铺进行约定回购，严重侵害了申请执行人的合法权益，应属无效。4.被执行人开发的恒鹏花园小区在2009年即可办理产权证，异议人一直久拖不办，其自身存在过错，应承担相应不利的法律后果。被执行人所开发的恒鹏花园小区早已具备了办理产权证的条件，而异议人也早就知晓，但异议人一直未与被执行人就回购商铺的具体位置达成一致，故而一直未办理产权证。现异议人以刚知晓法院查封了案涉商铺为由，提出案涉商铺归其所有，与常理不符。异议人与被执行人之间确存在回购协议，但不能在未履行回购手续的情况下直接对申请执行人申请查封的商铺主张所有权，而事实上案涉商铺实际为被执行人所有。综上，请求法院驳回案外人的异议申请。 被执行人恒鹏公司未作答辩。 经本院查明，申请执行人今丰公司与被执行人恒鹏公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年11月9日作出（2015）吉民二初字第516号民事判决，判决：一、解除今丰公司与恒鹏公司订立的商品房买卖合同；二、恒鹏公司返还今丰公司购房款199.2万元；三、恒鹏公司双倍返还今丰公司定金共计99.6万元；四、恒鹏公司支付今丰公司赔偿款80万元；五、驳回今丰公司其他诉讼请求。双方当事人均不服，向吉安市中级人民法院提起上诉，后者于2015年11月20日作出（2016）赣08民终210号民事判决，判决：一、维持本院（2015）吉民二初字第516号民事判决第一、三、四、五项；二、变更本院（2015）吉民二初字第516号民事判决第二项为恒鹏公司返还今丰公司购房款199.2万元及利息61703元。在该民事案件审理过程中，今丰公司向本院申请财产保全，本院于2015年5月15日作出（2015）吉民二初字第516-1号民事裁定，查封恒鹏公司座落于井冈山商铺（以505万元为限），备案号为Ｂ002740。该案生效后，今丰公司于2016年8月2日向本院申请强制执行，执行案号为（2016）赣0802执845号。本院于2018年5月11日作出（2016）赣0802执845号执行裁定，续行查封恒鹏公司所有的坐落于井冈山商铺，查封期限为三年（自2018年5月11日起至2021年5月10日止）。 2009年4月9日，吉安市人民政府办公室向吉安市房管局下发吉府办抄字［2009］32号抄告单号，同意对井冈山大道二期工程占道需拆除的吉州区永叔街道车站社区居委会167.86㎡社区办公用房实行产权置换，同意市城投公司在拟建设的广丰拆迁安置小区一楼安排167.86㎡给该居委会作办公用房。同月17日，市城投公司就上述社区用房与吉州区永叔街道车站社区签订《房屋拆迁安置协议》并约定，市城投公司应于签署于协议后18个月向社区移交安置用房。同年6月5日，吉安市人民政府办公室向吉安市国土资源局下发吉府办抄字［2009］58号抄告单，同意市城投公司将位于临井冈山两侧，侍中庙路和泉水眼路以南，侍中庙南路以北城南新区拆迁安置Ａ2、Ａ4地块，按照“限房价、竞地价”的方式组织挂牌出让。受让者必须在受让土地3个月内进行开工建设，并在开工后10个月内，成栋成单元的竣工验收并交付不少于390000㎡多层住宅及300㎡商业店面给市城投公司用于拆迁安置。市城投公司按安置住房1000元／㎡、安置商业店面2000元／㎡的价格回购上述安置住房及安置商业店面。 2009年8月，被执行人恒鹏公司通过土地挂牌方式取得了城南新区控规拆迁安置Ａ2、Ａ4地块的国有建设用地使用权。2009年8月31日，市城投公司与恒鹏公司签订《城南新区控规拆迁安置Ａ2、Ａ4地块项目建设和安置房回购协议》并约定，市城投公司在该地块回购多层住宅不少于39000㎡，单价为1000元／㎡；回购商业店面为300㎡，单价为2000元／㎡。2014年12月16日，市城投公司与恒鹏公司再次签订《补充协议》并明确，原协议中第3点中约定该地块安置房（商业店面）回购面积为300㎡，现对这300㎡商业店面位置予以明确，具体坐落在吉州区商铺，合计面积319.11㎡。 2014年4月28日，市城投公司与案外人吉安市安泰建筑装饰有限责任公司签订《房屋租赁合同》并约定，前者将井冈山大道恒鹏花园小区10号楼1层门面（计132㎡）租赁给后者，租期从2014年5月1日至2019年4月30日止。后者于2014年5月4日向前者偿付租金20840元。2019年5月6日，上述租赁合同到期后，市城投公司将上述商铺租赁给案外人叶剑龙并约定租赁商铺坐落于案涉小区10幢1-03、1-04室，面积为132㎡。2015年5月11日，市城投公司向市政府送达《关于请求协调恒鹏花园安置房办理房屋产权登记证相关事宜的请示》（吉城投文[2015]39号），并载明：“...恒鹏公司把该小区的1#-5#楼、9#-11#楼和13#楼共计9栋楼房322套住宅作为安置房给我公司用于拆迁安置，在10#楼切割了约300㎡的商业门面作为社区搬迁用房。”在公开听证中，吉安市吉州区永叔街道青石街社区居民委员会[2010年1月27日，经吉安市吉州区人民政府吉区府字（2010）6号确认，由原吉州区永叔街道车站社区更名而来]向本院出具证明，证实市城投公司于2012年5月将案涉小区10幢安置商铺东南角方位的167.86㎡置换给该社区办公使用。2020年5月26日，该居委员会主任周志虹向本院陈述，上述10幢安置商铺东南角167.86㎡确为恒鹏小区10#1-06、1-07、1-08及1-05商铺的一部分。 2010年4月至2016年10月期间，市城投公司因从恒鹏公司回购恒鹏花园小区1＃-5＃楼、9＃-11＃楼和13＃楼共计9栋楼房322套住宅计37734.21㎡和商铺319.11㎡，共计向恒鹏公司偿付房款40670591元。2014年7月4日，经吉安市吉州房地产测绘队测绘，吉州区商铺，合计面积319.11㎡。2020年5月23日，恒鹏公司向市城投公司出具《恒鹏花园10幢1-03至1-08六间商铺所有权等情况说明》，载明案涉小区10幢1-03、1-04、1-05、1-06、1-07、1-08室由市城投公司依法取得，恒鹏公司不持异议。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”首先，异议人与被执行人于2009年8月签订安置房回购协议，并于2014年12月签订补充协议明确回购商铺的房号及面积，而法院查封被执行人商铺的时间为2015年5月15日。可见，异议人与执行人签订回购协议及补充协议在前，案涉房屋被查封在后。其次，异议人于2010年4月至2016年10月期间，共向被执行人支付房款40670591元，可以认定异议人已按协议约定单价及实际回购房产面积向被执行人偿清了案涉房款。再次，根据在案证据，本院在查封上述争议商铺前，被执行人已向异议人交付案涉商铺，由异议人承租给案外人使用或作为社区拆迁置换用房。最后，因异议人回购房屋及商铺系用于拆迁安置，业主办理产权的相关问题，如集体产权、房屋维修基金的缴纳、办证收费标准等，还需异议人请示吉安市人民政府后再确定办证等标准，且案涉商铺于2015年5月已被本院查封，案涉商铺未过户给异议人，非异议人原因导致不能过户。综上所述，异议人的异议理由成立，本院予以支持。 综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十六条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 中止对吉安市吉州区井冈山大道新222号10幢1-03号、1-04号、1-05号、1-06号商铺的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  胡延昭 审判员  王国勇 审判员  聂 芳 二〇二〇年五月二十七日 书记员  张诗雪