浙江省丽水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙11民终121号 上诉人（原审原告）：江飞跃，男，1965年5月22日出生，汉族，住浙江省永康市。 上诉人暨上诉人江飞跃的委托诉讼代理人（原审原告）：徐婷婷，女，1969年9月20日出生，汉族，住浙江省永康市。 被上诉人（原审被告）：遂昌白马山旅游置业有限公司。住所地：浙江省遂昌县新路湾镇白马山大坪殿。统一社会信用代码：91331123MA28J3GYXQ。 法定代表人：严翼良，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：郑俊伟，浙江君豪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：华之芬，浙江君豪律师事务所律师。 上诉人江飞跃、徐婷婷因与被上诉人遂昌白马旅游置业有限公司（以下简称白马山置业）商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省遂昌县人民法院（2019）浙1123民初1805号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月11日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人徐婷婷、被上诉人的委托诉讼代理人华之芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 江飞跃、徐婷婷上诉请求：撤销原审判决第二项内容，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：原判已经认定被上诉人在销售房地产时，具备预售许可证。上诉人与被上诉人自愿签订《商品房买卖合同》，付清全款，被上诉人已经将案涉房屋交付给上诉人，上诉人实际占有并进行了装修使用。原判认定案涉《商品房买卖合同》解除，严重侵害上诉人的合法权益。一、被上诉人以中央环保督察保护绿水青山决定为由终止开发建设从而提出解除合同，没有事实和法律依据，不产生合同解除的法律后果。上诉人只是针对被上诉人通知解除行为提起诉讼，原审法院应当审查被上诉人通知解除合同是否具有依据。本案没有证据证明中央环保督察保护绿水青山，更没有证据证明中央环保督察与本案合同解除的关联性。案涉买卖合同中没有约定“中央环保督察”属于被上诉人有权单方解除合同的情形。《商品房预售证》未依法解除前，被上诉人采取停水停电的恶劣手段，应当承担违约责任。二、原审法院基于《商品房预售证》被撤销并注销而导致合同目的不能实现从而提出解除合同，属于被上诉人的诉讼权利。被上诉人未依据上述理由提出解除合同的反诉请求，原审法院自行认定，违反不告不理的基本原则。三、遂昌白马山森林旅游养生度假区开发项目获国家林业局同意，没有证据证明项目不符合国家林业局总体规划。国家林业局森林公园管理办公室于2015年9月30日对浙江省林业厅申请的关于同意遂昌白马山森林旅游度假区等项目占用遂昌国家森林公园林地进行回函，函中提到：经审核，我办认为，该项目属于森林公园自身发展建设项目，且符合《浙江遂昌国家森林公园总体规划》布局，项目建设将进一步完善森林公园的基础设施，促进森林旅游发展。即关于白马山森林旅游养生度假区开发建设项目已经获得国家林业局批准同意。四、商品房预售许可证是房地产开发公司在房屋未建成前，允许商品房销售的行政许可。案涉房屋属于现房的情况下，商品房预售许可证被注销，不必然导致合同目的不能实现。双方亦可通过现房销售的方式，办理相关不动产权证。民事法律规定的立法目的在于保护守约方的利益，从最大限度保护合同守约方的角度出发，在守约方没有提出解除合同的情况下，不得随意解除合同。综上所述，请求法院支持上诉人的上诉请求。 白马山置业辩称，答辩人因双方所签署的商品房买卖合同目的已根本无法实现，故向上诉人发出《解除告知书》，该告知书上载明了解除理由、补偿方案等内容、之后商品房预售许可证被撤销并注销。现双方签署的商品房买卖合同目的不能实现，一审法院并未违反不告不理的原则。因上级机关督察，答辩人开发的白马山吾乡花园项目因建设用地性质、规划设计条件中的层数、建筑面积、建设内容等不符合国家林业局林规发（2015）158号《国家林业局关于辽宁大黑山等10个国家森林公园总体规划的批复》文件的规定，政府相关部门遂要求答辩人配合进行整改。此后，白马山吾乡花园项目国有建设用地使用权用途由商服用地兼住宅用地变更为商服用地，案涉房屋相对应的预售许可证被注销，且5楼房屋已经被拆除，致使双方签署的《商品房买卖合同》目的已根本无法实现。对于合同解除后的购房款、利息以及经济损失，上诉人也可以通过另行主张维护其合法权利，上诉人的权益仍能得到保障。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院查清事实，驳回上诉人的全部上诉请求。 江飞跃、徐婷婷向一审法院起诉请求：1.依法确认江飞跃、徐婷婷与白马山置业签订的《浙江省商品房买卖合同》有效；2.判令白马山置业发出的《解除〈商品房买卖合同〉告知书》不发生解除商品房买卖合同的法律效力；3.判令白马山置业立即恢复通水、通电，并支付违约金1931.65元(违约金从2019年4月21日开始以已交房价款为基数，按日万分之一计算至通水、通电之日止，暂算至2019年7月2日止)；4.该案诉讼费由白马山置业负担。 一审法院认定事实：白马山置业以出让的方式取得（2016）遂昌不动产权第0002121号地块的建设用地使用权，项目名称为白马山吾乡花园。2016年11月22日，白马山置业取得遂售许字（2016）第0013号商品房预售证，2017年6月13日，江飞跃、徐婷婷与白马山置业签订《浙江省商品房买卖合同》，双方约定江飞跃、徐婷婷向白马山置业购买位于浙江省遂昌县房屋；面积为52.44平方米，商品房总价为人民币265000元，约定2018年6月30日前交房，并对逾期交房及办证的违约情况进行了约定。后江飞跃、徐婷婷依约支付了房款及面积差价共计268285元，并交纳物业维修基金、物业费、电费水费押金等费用。江飞跃、徐婷婷向白马山置业领取钥匙之后对商品房进行了装修。后因上级机关督察，发现白马山置业开发的项目因建设用地性质及规划设计条件中的层数、建筑面积、建设内容等不符合国家林业局林规发（2015）158号《国家林业局关于辽宁大黑山等10个国家森林公园总体规划的批复》文件的规定，政府相关部门遂要求白马山置业配合进行整改。2019年4月，白马山置业遂制作《解除告知书》，载明因中央环境保护督察原因，要终止该房地产开发建设，双方签订的《浙江省商品房买卖合同》合同目的根本无法实现，需要解除合同，并提供两种解除合同处理方式供各购房户进行选择。江飞跃、徐婷婷收到《解除告知书》，明确表示不同意解除合同。2019年4月21日，白马山置业向江飞跃、徐婷婷发出《告知书》，载明接遂昌县环保局遂环改字（2019）76号通知书，要求公司对投入使用的9号、10号楼的行为予以改正，为此，为全面彻底完成整改工作，自4月21日起9号、10号楼停水停电。后白马山置业于该日停水停电。2019年7月5日，经白马山置业申请，遂昌县自然资源规划局对白马山置业开发项目的国有建设用地使用权用途由商服用地兼住宅用地变更为商服用地，使用期限由2086年6月12日变更为至2056年6月12日止。2019年7月10日，经白马山置业申请，遂昌县住房和城乡建设局作出遂建设撤许字（2019）第001号撤销行政许可决定书，根据《中华人民共和国行政许可法》第六十九条之规定，决定撤销白马山吾乡花园9＃、10＃楼；白马山吾乡花园6＃、7＃、12＃楼；白马山吾乡花园3＃、4＃、5＃楼商品房预售许可［证件号：遂售许字（2016）第0013号、遂售许字（2017）第0003号、遂售许字（2018）第00116号］。同日，经白马山置业申请，遂昌县住房和城乡建设局作出遂建设注许字（2019）第001号注销行政许可决定书，根据《中华人民共和国行政许可法》第七十条之规定，决定注销白马山吾乡花园9＃、10＃楼；白马山吾乡花园6＃、7＃、12＃楼；白马山吾乡花园3＃、4＃、5＃楼《商品房预售证》［证件号：遂售许字（2016）第0013号、遂售许字（2017）第0003号、遂售许字（2018）第00116号］。 一审法院认为：一、江飞跃、徐婷婷与白马山置业签订《浙江省商品房买卖合同》是否有效。双方签订《浙江省商品房买卖合同》时，白马山置业已取得了遂售许字（2016）第0013号《商品房预售证》，双方签订《浙江省商品房买卖合同》约定江飞跃、徐婷婷向白马山置业购买位于浙江省遂昌县房屋在遂售许字（2016）第0013号《商品房预售证》许可范围内，白马山置业具有销售主体资格，合同内容也不违反法律法规禁止性规定，应认定为有效合同。二、白马山置业是否有权单方面解除《浙江省商品房买卖合同》而进行停水停电。《浙江省商品房买卖合同》签订后，2019年7月10日，经白马山置业申请，遂昌县住房和城乡建设局作出遂建设撤许字（2019）第001号撤销行政许可决定书及遂建设注许字（2019）第001号注销行政许可决定书，撤销并注销遂售许字（2016）第0013号《商品房预售证》，《浙江省商品房买卖合同》买卖的房屋在遂售许字（2016）第0013号《商品房预售证》许可范围内，致合同买卖房屋的目的不能实现，故白马山置业有权解除《浙江省商品房买卖合同》，有权停水停电进行整改。综上，江飞跃、徐婷婷与白马山置业签订《浙江省商品房买卖合同》虽合法有效，但由于《商品房预售证》被撤销并注销致买卖房屋的目的不能实现，白马山置业有权单方面解除该《浙江省商品房买卖合同》。故江飞跃、徐婷婷主张停水停电要求支付违约金的请求不予支持。江飞跃、徐婷婷就解除《浙江省商品房买卖合同》的购房款、利息及损失可另行主张；白马山置业主张《浙江省商品房买卖合同》无效理由亦不能成立。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决：一、确认江飞跃、徐婷婷与遂昌白马山旅游置业有限公司2017年6月13日签订《浙江省商品房买卖合同》有效。二、驳回江飞跃、徐婷婷的其他诉讼请求。案件受理费50元，由江飞跃、徐婷婷负担10元，由遂昌白马山旅游置业有限公司负担40元。 二审中，被上诉人未提交新证据。上诉人提交一份《浙江省林业局关于周巧儿有关政府信息公开申请的答复意见》以及国家林业局森林公园管理办公室林园函字[2015]55号函，拟证明遂昌白马山旅游项目符合森林公园的总体规划，被上诉人无权单方解除合同，达到解除合同目的的事实。被上诉人质证认为，该份证据不能证明上诉人所提的待证事实，涉案的白马山吾乡花园项目因建设用地性质、规划设计条件中的层数、建筑面积、建设内容等不符合国家林业局林规发（2015）158号《国家林业局关于辽宁大黑山等10个国家森林公园总体规划的批复》文件的规定进行了整改，上诉人对该整改内容知情并已提起了行政诉讼。本院认为，该答复意见涉及的文件系国家林业局森林公园管理办公室于2015年9月30日作出，结合被上诉人销售的商品房建设用地性质及规划设计条件中的层数、建筑面积、建设内容等不符合国家林业局于2015年11月2日作出的林规发(2015)158号《国家林业局关于辽宁大黑山等10个国家森林公园总体规划的批复》文件的规定，房屋对应的《商品房预售证》已于2019年7月10日被遂昌县住房和城乡建设局撤销并注销证号的事实，上诉人的该份证据不能证明案涉遂昌白马山旅游项目建设符合森林公园整体规划的事实，本院对此不予采信。 本院对一审认定事实予以确认。另查明，白马山置业向上诉人寄送的《解除告知书》中最后一段载明：“基于我公司与您签订的《商品房买卖合同》已无法履行，请您收到本函后于2019年4月30日前与我公司取得联系，并协商解除该《商品房买卖合同》。”白马山置业亦认可该告知书主要目的在于邀请各购房户前往白马山置业协商解除相应的商品房买卖合同的有关事宜。 本院认为，案涉《浙江省商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，且被上诉人在案涉买卖合同签订时销售的商品房在相应的《商品房预售证》许可范围内，即使之后该预售许可证被行政部门撤销，也不影响商品房买卖合同的效力，故原判认定案涉《浙江省商品房买卖合同》有效并无不当。关于《解除告知书》的效力问题，应结合告知书的内容进行具体分析。该告知书在分析案涉商品房买卖合同已无法履行的原因并提出解除合同的补偿方案后，明确邀请上诉人在一定时间内与被上诉人联系并协商解除案涉商品房买卖合同。从上述内容分析，被上诉人发出告知书的目的是希望与上诉人协商解除案涉商品房买卖合同，而并未直接作出单方解除合同的意思表示。且被上诉人在二审中亦明确其发出告知书的目的是邀请购房户与其协商解除合同。故，在被上诉人亦认可告知书未发生单方解除合同效力的情况下，上诉人诉请确认该告知书不发生解除合同效力，缺乏诉的利益，应予驳回。虽一审法院直接认定因买卖房屋的目的不能实现，白马山置业有权单方面解除案涉商品房买卖合同确有不当，但基于案涉的商品房预售许可证已经被行政机关撤销并注销，案涉商品房买卖合同实际上已经不能继续履行，一审判决驳回上诉人提出的恢复房屋水电供应的诉讼请求，实体处理结果并无不当。上诉人主张被上诉人支付停水停电的违约金，但未提供证据证明其损失，本院不予支持。 综上所述，江飞跃、徐婷婷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人江飞跃、徐婷婷负担。 审 判 长  季 军 审 判 员  吕 湘 审 判 员  丁悦琛 二〇二〇年五月九日 代书记员  楼赛赛