浙江省湖州市吴兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0502民初965号 原告：陆伟芳，女，1986年4月28日出生，汉族，住湖州市南浔区。 委托诉讼代理人：狄新强，男，1982年12月4日出生，汉族，住湖州市南浔区。系陆伟芳之夫。 委托诉讼代理人：朱聪聪，浙江浔昂律师事务所律师。 被告：湖州市乌虹湖置业有限公司，住所地湖州市吴兴区八里店纬四路1幢三楼331室。 法定代表人：陈中原，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨虹亮，男，该公司法务。 委托诉讼代理人：杜康，男，该公司法务。 原告陆伟芳与被告湖州市乌虹湖置业有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年３月３日立案受理后，依法由审判员沈巍适用简易程序进行审理，并于2020年4月27日在湖州市吴兴区人民法院环城法庭公开开庭进行审理。陆伟芳的委托诉讼代理人狄新强、朱聪聪，湖州市乌虹湖置业有限公司的委托诉讼代理人杨虹亮、杜康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陆伟芳向本院提出诉讼请求：1.解除陆伟芳与湖州市乌虹湖置业有限公司于2018年12月23日签订的《湖州恒大悦珑湾（翡翠华庭）商品房认购书》及《湖州恒大悦珑湾（翡翠华庭）车位认购书》；2.湖州市乌虹湖置业有限公司返还陆伟芳购房款人民币125011元（含4万元定金），支付双倍返还定金40000元；3.由湖州市乌虹湖置业有限公司承担本案诉讼费。事实和理由：陆伟芳与湖州市乌虹湖置业有限公司于2018年12月23日签订了《湖州恒大悦珑湾（翡翠华庭）商品房认购书》，约定陆伟芳向湖州市乌虹湖置业有限公司购买该楼盘5号楼商铺733室（建筑面积为124.51平方米），总价为1980207元，其中定金为2万元，并在2018年12月23日前支付首期房款79011元后，签署《商品房买卖合同》。同日陆伟芳与湖州市乌虹湖置业有限公司签订了《湖州恒大悦珑湾（翡翠华庭）车位认购书》，约定陆伟芳向湖州市乌虹湖置业有限公司购买该楼盘的0677号车位，总价13万元，其中定金为2万元，陆伟芳向湖州市乌虹湖置业有限公司支付首期房款之后，签署《商品房买卖合同》。陆伟芳按照合同的约定支付了相应的定金及房款，但是湖州市乌虹湖置业有限公司一直以各种理由拒绝与陆伟芳签署《商品房买卖合同》。双方经多次协商，无法达成一致，故诉至法院。 湖州市乌虹湖置业有限公司答辩称：不同意陆伟芳的诉讼请求。陆伟芳诉称是湖州市乌虹湖置业有限公司一直以各种理由不签订商品房买卖合同，实际是因为政府的监管，陆伟芳支付款的比例达不到政府的要求，所以不能签订商品房买卖合同。并且，陆伟芳所说湖州市乌虹湖置业有限公司宣传无理由退房，陆伟芳的付款比例也不符合无理由退房的政策，所以湖州市乌虹湖置业有限公司不存在违约，请求驳回陆伟芳的诉讼请求。 庭审中，经本院询问，陆伟芳明确以湖州市乌虹湖置业有限公司违约为由主张解除两份认购书，而非以无理由退房为由主张解除两份认购书。 陆伟芳为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据材料： 证据1.《湖州恒大悦珑湾（翡翠华庭）商品房认购书》及《湖州恒大悦珑湾（翡翠华庭）车位认购书》各1份，证明陆伟芳向湖州市乌虹湖置业有限公司购买了位于恒大悦珑湾的商铺及车位，陆伟芳按约支付了房款，但湖州市乌虹湖置业有限公司至今未与陆伟芳签订商品房买卖合同，湖州市乌虹湖置业有限公司已经违约的事实。 证据2.浙江增值税普通发票、收据（复印件）各2份，POS签购单4份，证明陆伟芳已经按认购书约定向湖州市乌虹湖置业有限公司支付了125011元的事实。 证据3.感谢信、宣传单、邮寄凭证（复印件）各1份，证明湖州市乌虹湖置业有限公司在销售房屋时承诺无理由退房的事实。 证据4.告知函（复印件）、邮寄凭证、物流信息（截屏打印件）各1份，证明陆伟芳向湖州市乌虹湖置业有限公司发告知函，要求退还购房款及相应损失的事实。 证据5.陆伟芳的丈夫狄新强与湖州市乌虹湖置业有限公司的销售员谢梅梅的微信聊天记录截屏打印件1份，证明湖州市乌虹湖置业有限公司一直拖延与陆伟芳签订商品房买卖合同的事实。 湖州市乌虹湖置业有限公司为支持其抗辩主张，向本院提交如下证据材料： 证据1.《湖州市住房和城乡建设局等3部门关于启动商品房预售资金监管系统的通知》复印件1份，证明是陆伟芳的资金不满足要求才不能签订商品房买卖合同的事实。 证据2.在恒大.悦珑湾售楼处现场公示的无理由退房承诺书照片打印件1份，证明陆伟芳不能达到无理由退房的要求的事实。 证据3.湖州市乌虹湖置业有限公司销售人员与陆伟芳的微信聊天记录截屏打印件、陆伟芳购买的商铺照片打印件各1份，证明因为陆伟芳要求湖州市乌虹湖置业有限公司修路，湖州市乌虹湖置业有限公司不履行，陆伟芳才不同意分期付款。陆伟芳在认购书外对湖州市乌虹湖置业有限公司提出了相应的请求，湖州市乌虹湖置业有限公司予以回应，但陆伟芳至今未支付款项的事实。 证据4.湖州市乌虹湖置业有限公司销售人员发给陆伟芳的短信截图打印件1份，证明湖州市乌虹湖置业有限公司进行催告的事实。 结合双方的质证意见，对双方提交的证据材料，本院作如下分析评判： 陆伟芳提交的证据1，湖州市乌虹湖置业有限公司质证认为真实性无异议，除首期房款外，其余款项尚未支付，且认购书第四条明确约定如陆伟芳履行完毕本认购书义务但湖州市乌虹湖置业有限公司未能为陆伟芳保留该房号的，湖州市乌虹湖置业有限公司应双倍返还定金，但不再承担其他责任，现陆伟芳未按认购书约定付款，认购书未约定双倍返还定金，故湖州市乌虹湖置业有限公司无须双倍返还定金，此外，根据认购书第七条的约定，陆伟芳不符合无理由退房的条件；陆伟芳提交的证据2，湖州市乌虹湖置业有限公司质证认为对付款时间和金额无异议；陆伟芳提交的证据3，湖州市乌虹湖置业有限公司质证认为真实性无异议，但关于无理由退房，宣传单的下方明确载明付款30%以上享有无理由退房的权利，陆伟芳未支付足额款项，故不符合无理由退房的条件；陆伟芳提交的证据4，湖州市乌虹湖置业有限公司质证认为真实性无异议，但认为告知函的内容不符合认购书的约定，陆伟芳没有足额按时付款，双倍返还定金没有合同和法律依据，不能签订合同的原因在于陆伟芳；陆伟芳提交的证据5，湖州市乌虹湖置业有限公司质证认为对双方的身份信息真实性无异议，但从聊天记录看，2018年12月23日双方没有签订商品房买卖合同，直至2019年6月1日，陆伟芳一方开始询问湖州市乌虹湖置业有限公司什么时候能签合同，湖州市乌虹湖置业有限公司也给予了回应。本院经审查认为，陆伟芳提交的证据1-5能够反映本案的基本事实，符合有效证据的构成要件，且湖州市乌虹湖置业有限公司质证认为真实性均无异议，故本院均作为有效证据予以采信。 湖州市乌虹湖置业有限公司提交的证据1，陆伟芳质证认为真实性无异议，关联性有异议，文件实施时间为2019年4月1日，但是双方签订认购书的时间为2018年12月23日，与本案没有关联性；湖州市乌虹湖置业有限公司提交的证据2，陆伟芳质证认为三性均有异议，首先湖州市乌虹湖置业有限公司无证据证明该份证据是什么时候放在销售大厅的，其次陆伟芳在签订认购书时销售大厅没有该份证据；湖州市乌虹湖置业有限公司提交的证据3，陆伟芳质证认为真实性无异议，但该微信实际系狄新强的，对证明对象有异议；湖州市乌虹湖置业有限公司提交的证据4，陆伟芳质证认为短信中关于签订认购协议的日期是错误的，该短信系湖州市乌虹湖置业有限公司单方发送，陆伟芳并不同意该短信内容，陆伟芳认为是湖州市乌虹湖置业有限公司先违约，所以湖州市乌虹湖置业有限公司发送短信及要求陆伟芳支付房款没有事实和法律依据。本院经审查认为，湖州市乌虹湖置业有限公司提交的证据2系照片打印件，该份照片打印件上未显示照片的拍摄时间，湖州市乌虹湖置业有限公司亦未能提交证据证明照片中的无理由退房承诺书在陆伟芳签订认购书前已在销售中心摆放，且陆伟芳不予认可，故本院不作为有效证据予以采信；湖州市乌虹湖置业有限公司提交的证据1、3、4能够反映案件的基本情况，符合有效证据的构成要件，且陆伟芳质证认为真实性无异议，故对该部分证据的证明效力，本院予以确认。 根据认定的证据，结合双方当事人的陈述，本院查明事实如下： 2018年12月14日，陆伟芳为购买湖州恒大悦珑湾（翡翠华庭）5号楼商铺733室向湖州市乌虹湖置业有限公司支付定金20000元。2018年12月23日，湖州市乌虹湖置业有限公司与陆伟芳签订《湖州恒大悦珑湾（翡翠华庭）商品房认购书》一份，认购书约定：陆伟芳向湖州市乌虹湖置业有限公司认购翡翠华庭5号楼商铺733室，建筑面积为124.51平方米，总价款为1980207元；陆伟芳同意签署本认购书时，支付人民币20000元作为定金（定金在签定《商品房买卖合同》时转入房款）；付款方式为分期付款，即陆伟芳须于2018年12月23日前支付首期房款79011元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2019年6月14日前付清396042元；于2019年12月14日前付清495052元；于2020年6月14日前付清495052元；于2020年12月14日前付清495050元；如陆伟芳未能按约定日期支付剩余房款，则每天按未交房款的万分之一向湖州市乌虹湖置业有限公司支付违约金；陆伟芳必须在约定的付款方式和期限内到翡翠华庭销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为陆伟芳放弃购买该房屋，所付款项不予退还，湖州市乌虹湖置业有限公司无须通知陆伟芳，可另行销售该房屋。认购书还就其余内容作了约定。同日，陆伟芳向湖州市乌虹湖置业有限公司支付首期房款79011元，但双方未按认购书约定签订《商品房买卖合同》。 2018年12月23日，湖州市乌虹湖置业有限公司与陆伟芳签订《湖州恒大悦珑湾（翡翠华庭）车位认购书》一份，认购书约定：陆伟芳向湖州市乌虹湖置业有限公司认购湖州恒大悦珑湾（翡翠华庭）677号车位，总价款为130000元；陆伟芳同意签署本认购书时，支付人民币20000元作为定金（定金在签定《商品房买卖合同》时转入房款）；付款方式为分期付款，即陆伟芳须于2018年12月23日前支付首期房款6000元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2019年12月17日前付清19500元；于2020年12月11日前付清19500元；于2021年12月6日前付清19500元；于2022年12月1日前付清19500元等；如陆伟芳未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向湖州市乌虹湖置业有限公司支付违约金；陆伟芳必须按双方约定的付款方式和期限到湖州恒大悦珑湾销售中心支付房款及签署《商品房买卖合同》，否则视为陆伟芳放弃购买该车位，所付款项不予退还，湖州市乌虹湖置业有限公司无须通知陆伟芳，可另行销售该车位。认购书还就其余内容作了约定。同日，陆伟芳向湖州市乌虹湖置业有限公司支付定金20000元及首期房款6000元，合计26000元，但双方未按认购书约定签订《商品房买卖合同》。 嗣后，湖州市乌虹湖置业有限公司向陆伟芳邮寄感谢信一份。2019年6月13日，狄新强通过微信询问湖州市乌虹湖置业有限公司的销售人员能否签订《商品房买卖合同》，销售人员回复还没好，并告知首付金额没到三成目前不能签约。2019年12月3日，陆伟芳向湖州市乌虹湖置业有限公司邮寄《告知函》一份，载明：“陆伟芳与湖州市乌虹湖置业有限公司在2018年12月23日签署了商品房认购书，并支付首期房款99011（含20000定金）元以及车位购买支付首期款26000（含20000定金），依据商品房认购书，湖州市乌虹湖置业有限公司应在陆伟芳支付首期款的同时与陆伟芳签署《商品房买卖合同》，但在陆伟芳多次要求签署《商品房买卖合同》的情况下，湖州市乌虹湖置业有限公司一再以某些理由不能签署《商品房买卖合同》，根据商品房认购书条款，你方违约在先，我方要求解除认购协议书，并要求你方全款退给我方，并要求支付双倍定金作为违约赔偿，以及相应款项侵占合理利息，合计168761元”。2019年12月16日，湖州市乌虹湖置业有限公司的销售人员向陆伟芳一方发送短信，内容为：“陆伟芳客户：您在2018年12月14日认购了湖州恒大悦珑湾项目5号楼商铺733房源。根据双方签署的《湖州恒大悦珑湾（翡翠华庭）商品房认购书》约定，阁下须于2019年6月14日支付房款396042元，否则视为乙方违约，所付款项不予退还。至今阁下仍未来我司办理任何手续，因此，我司谨向贵方通知如下：我司将按双方所签署《湖州恒大悦珑湾（翡翠华庭）商品房认购书》的约定，另行处理该房屋”。现陆伟芳认为其已按约支付了相应的定金和房款，湖州市乌虹湖置业有限公司一直以各种理由拒绝签署《商品房买卖合同》，已构成违约，故诉至本院。 另查明，2019年3月6日，湖州市住房和城乡建设局、中国人民银行湖州市中心支行、中国银行保险监督管理委员会湖州监管分局联合下发《湖州市住房和城乡建设局等3部门关于启用商品房预售资金监管系统的通知》（湖建发[2019]32号文件），该文件明确购房人选择分期付款的，在合同提交备案前须通过子账户存入不低于合同总价款30%的购房款。该文件的实施时间和范围为：自2019年4月1日起，吴兴区、南浔区、开发区、太湖度假区范围内的在建商品房项目均纳入监管系统监管范围。 本院认为，陆伟芳与湖州市乌虹湖置业有限公司之间签订的《湖州恒大悦珑湾（翡翠华庭）商品房认购书》、《湖州恒大悦珑湾（翡翠华庭）车位认购书》实为预约合同，其最终目标是订立本约，即签订《商品房买卖合同》，故双方应当根据认购书的约定，在约定期限内另行签订《商品房买卖合同》。但双方未按认购书的约定于2018年12月23日前签订《商品房买卖合同》，对于未能按约签订《商品房买卖合同》的原因，双方各执一词。因本约订立需由双方协商一致后共同完成，需双方共同履行，且双方均未能举证证明系另一方原因致使未能签订《商品房买卖合同》，更何况，从现有证据看，在2018年12月23日至2019年3月31日长达三个多月的时间内，双方均未曾明确要求另一方签订《商品房买卖合同》，故本院认为双方均迟延履行。在双方迟延履行债务期间，因政策调整，购房人选择分期付款的，在合同提交备案前须通过子账户存入不低于合同总价款30%的购房款，而双方签订的《湖州恒大悦珑湾（翡翠华庭）商品房认购书》、《湖州恒大悦珑湾（翡翠华庭）车位认购书》约定的首期房款均未达总房款的30%，属于合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，且湖州市乌虹湖置业有限公司在庭审中明确表示已无法按照认购书的约定签订《商品房买卖合同》，陆伟芳亦不同意按合同总价款的30%支付首付款，双方无法就变更协议内容达成一致，故本院认为，继续履行《湖州恒大悦珑湾（翡翠华庭）商品房认购书》、《湖州恒大悦珑湾（翡翠华庭）车位认购书》不能实现合同目的，故对陆伟芳要求解除双方于2018年12月23日签订的《湖州恒大悦珑湾（翡翠华庭）商品房认购书》及《湖州恒大悦珑湾（翡翠华庭）车位认购书》的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，陆伟芳有权要求湖州市乌虹湖置业有限公司返还已支付的购房款，故对陆伟芳要求湖州市乌虹湖置业有限公司返还购房款125011元的诉讼请求，本院亦予以支持。因案涉两份认购书解除系因不可归责于双方的原因，且陆伟芳亦未能提交证据证明双方在2019年4月1日前未能签订本约合同系湖州市乌虹湖置业有限公司单方原因造成，故对陆伟芳要求湖州市乌虹湖置业有限公司双倍返还定金40000元的诉讼请求，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下： 一、陆伟芳与湖州市乌虹湖置业有限公司于2018年12月23日签订的编号为0011075的《湖州恒大悦珑湾（翡翠华庭）商品房认购书》及编号为0001744的《湖州恒大悦珑湾（翡翠华庭）车位认购书》于2020年5月28日解除； 二、湖州市乌虹湖置业有限公司退还陆伟芳购房款125011元，限于本判决生效之日起十日内清偿； 三、驳回陆伟芳其余诉讼请求。 如湖州市乌虹湖置业有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费3600元，减半收取1800元，财产保全费1320元，合计3120元，由陆伟芳负担756元，由湖州市乌虹湖置业有限公司负担2364元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审判员  沈巍 二〇二〇年五月二十八日 法官助理吴佳佳 书记员丁岸娜