陕西省汉中市中级人民法院民事判决书 (2020)陕07民终205号 上诉人（原审原告）：汉中市鑫泰物业有限责任公司，住所地汉中市汉台区。法定代表人：张权宝，该公司董事长。委托诉讼代理人：张建民，该公司项目经理。委托诉讼代理人：赵本华，该公司员工。    被上诉人（原审被告）邓方奇，男，汉族，生于1967年12月8日，住汉中市汉台区。上诉人汉中市鑫泰物业有限责任公司因与被上诉人邓方奇物业服务合同纠纷一案，不服汉中市汉台区人民法院(2019)陕0702民初3831号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。汉中市鑫泰物业有限责任公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判，一、二审诉讼费由被上诉人全部承担。事实和理由：一、一审判决与事实不符，对上诉人提供的证据效力认定不当。1.上诉人在2010年、2011年给被上诉人居住的小区提供了物业服务，小区有90%的业主都缴纳了物业服务费和代缴的垃圾清运费，被上诉人无理拒缴且拖欠至今，应予缴纳。2.在2010年、2011年两年间，上诉人一直未放弃债权。上诉人在2012年下半年一次性起诉了12户欠费户（包括上诉人），汉台区法院只立案三个。之后，上诉人在2013年先后三次在小区张贴《催费通知》和欠费业主名单，对此被上诉人陈述是大字报，还说上诉人用话筒在小区院内喊话，庭审笔录和答辩状中均有记载。3.2014年上诉人又在小区服务期间，在小区前后门张贴《催费通知》，我们收费员对没有缴纳服务费的业主上门催费，但被上诉人一直是推诿的态度拒绝缴纳。收费员在2015年7月将被上诉人作为恶意欠费户上报公司后，公司安排3人去被上诉人家中催缴欠费而家中无人，之后在小区院内看到被上诉人本人并向他催费，他仍然不缴。2016年7月上诉人又给被上诉人进户门张贴了《催费通知单》，见催费通知三份。2.违约金的计算时间有误，与合同约定的时间不符。根据物业服务合同第十三条第四款“物业费应按季度每月或每季度缴纳，业主逾期不交物业服务费的乙方从逾期之日起按每天加收0.3%的违约金，要求当事人支付”，上诉人公司计算时间是从第二季度开始计算违约金，违约金仅按照银行年利率0.6%计算，该计算的违约金远低于原合同约定，亦不违反法律规定。按照《物业管理条例》规定：业主一般是年初缴纳全年物业费而不是年终才缴纳物业费。3.因小区前后门道路狭窄环卫处垃圾车无法进入，必须由保洁员用小型车辆清运垃圾到指定位置，物业服务产生了二次费用，自2009年来垃圾费清运费一直就是8元/月，在2017年1月1日至2019年12月31日的合同中，业委会专门确定了垃圾清运费每月每户8元。一审未按合同约定支持上诉人主张的垃圾清运费，将会给被上诉人和小区其他业主在缴纳垃圾清运费用时造成混乱，并给上诉人造成经济损失。邓方奇辩称，1.2010年-2011年5月，上诉人未派人催缴过物业费，且上诉人中断服务两年，现在已经过诉讼时效。2014年-2016年被上诉人不交物业费的原因是2011年12月31日上诉人物业合同期满后，仍提前收取住户车位费、电梯运行费、水费等合计23700多元，业主请我全权负责物业工作，在无奈情况下才诉至法院；2.违约金过高没有法律依据；3.垃圾清运费政府规定每户每月5元，上诉人却收取每户每月8元，不符合政府规定。综上，请求驳回上诉，维持原判。汉中市鑫泰物业有限责任公司向一审法院提出诉讼请求：１.判令被告向原告支付拖欠的2010年1月1日至2019年6月31日的物业管理费4301.90元，其中物业费、垃圾费3762.10元、违约金539.80元；２.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告邓方奇系汉中市XX小区XX号楼XX单元XX室业主。2013年12月29日，原告与汉中市府西花苑小区业主委员会签订《汉中市府西苑小区物业管理服务合同》一份，约到合同期限3年（2014年1月1日至2016年12月31日），物业管理服务费用多层0.32元/平方米.月，高层0.58元/平方米.月，并约定物业费应每月或每季度交纳，业主逾期不交纳物业服务费的，从逾期之日起、每天加收0.3%的违约金等内容。2017年1月1日，原告又与汉中市府西花苑小区业主委员会签订《汉中市府西苑小区物业管理服务合同》一份，约定合同期限3年（2017年1月1日至2019年12月31日），物业管理服务费用多层0.35元/平方米.月，高层0.6元/平方米.月，垃圾费每月每户8元，并约定物业费应每月或每季度交纳，业主逾期不交纳物业服务费的，从逾期之日起、按每100元每天加收0.3%的违约金等内容。原告在2010年、2011年也对被告居住的小区进行了物业服务。2012年、2013年年间，汉中市府西花苑小区业主委员会实行小区自治，聘任被告邓方奇担任物业管理经理，自治期间，原告曾到小区主张过欠付的物业费。2016年7月12日，原告在被告居住房屋的门口张贴限期缴费通知书，通知被告于2016年11月30日前到物业办公室交纳2014年1月至2016年12月的物业费1514.40元。2019年8月2日，原告在被告居住房屋的门口张贴限期缴费通知书，通知被告从2014年1月1日至2018年12月30日的物业费2600.8元尚未缴纳，并从逾期之日起按每天加收0.3%计算违约金至债务清结为止，截止2019年6月，应承担违约金9524.90元，共计12125.70元，于2019年8月15日前到府西苑小区物业服务处交纳。现原告称被告邓方奇未缴纳2010年、2011年及2014年1月1日至2019年6月30日期间的物业费、垃圾费3761.10元，故诉至法院要求被告邓方奇支付欠付的物业费、垃圾费3761.10元及违约金539.80元（从逾期之日、按年利率6%计算至2019年6月30日）。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原告依据其与汉中市府西花苑小区业委会签订的《汉中市府西苑小区物业管理服务合同》向被告主张权利，被告享受了原告的物业服务，原被告之间形成了物业服务合同关系，被告应当依据物业服务合同的约定向原告交纳物业管理费用。根据本案举证质证情况以及诉辩意见，本案主要存在以下争议焦点：1、2010、2011年期间的物业费是否超过诉讼时效。原告称其在2012、2013年曾到汉中市府西花苑小区主张过欠费业主交纳物业费，但原告在此后及至今的5年多的时间里，再未就该部分物业费向被告邓方奇主张过，依据相关法律规定，该部分物业费已经超过了诉讼时效的规定，不应受法律保护。2、违约金的计算。原告主张欠付的物业违约金按照年利率6%计算至2019年6月30日，该计算没有超过合同约定、亦不违反法律规定，依法予以支持。虽然在原告与汉中市府西花苑小区签订的物业服务合同中约定物业费按照每月或每季度交纳，但在实践中一般是按年度交纳物业费的，逾期缴纳的时间应是在当年度结束次日算起，即拖欠的2014年的物业费违约金应从2015年1月1日起计算，并以此类推。2019年上半年的物业费尚未超过交纳的时间，应不存在违约金，依据物业服务合同的约定，被告邓方奇2014年、2015年、2016年的物业管理费均为408.84元，2017年、2018年的物业管理费均为447.17元，2019年上半年的物业费为223.59元，按原告主张的违约金以年利率6%、计算至2019年6月30日，欠付物业费的违约金为311.23元。3、垃圾费的交纳。垃圾清运费一般是由物业公司代收后向当地环境卫生管理部门缴纳的。原告主张被告交纳垃圾费清运费，在原告与汉中市府西花苑小区签订的2014年至2016年的物业服务合同中，并没有对垃圾费清运费的标准进行约定，2016年至2019年的物业服务合同中虽约定了垃圾清运费每月每户8元，但依据汉中市汉台区人民政府办公室《关于印发汉台区城市生活垃圾处理费征收管理办法的通知》规定，城镇居民城市生活垃圾处理费的征收标准为每户每月5元，故原告主张的被告邓方奇2014年1月1日至2019年6月30日期间的垃圾清运费为330元。被告邓方奇称其担任小区物业管理经理期间，原告应赔偿给其造成损失10000元，该主张与邓方奇作为小区业主与原告之间的物业服务关系非同一法律关系，本案中不做处理，对被告邓方奇因此不交纳物业管理费用的辩解理由，依法不予采信。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告邓方奇于判决生效后十日内向原告汉中市鑫泰物业有限责任公司交纳拖欠的2014年至2019年6月30日的物业管理费2344.45元及违约金311.23元，合计2655.68元；二、被告邓方奇于判决生效后十日内向原告汉中市鑫泰物业有限责任公司交纳拖欠的2014年至2019年6月30日的垃圾清运费330元；三、驳回原告汉中市鑫泰物业有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告邓方奇负担。二审审理中，上诉人提交证据如下：1.欠费花名册一份、（2012）汉民初字第01382号民事调解书一份，拟证明上诉人对欠费用户进行催要，并未放弃权利。被上诉人质证称该两份证据与自己无关，均不认可。经审核，本案被上诉人并非民事调解书的当事人，欠费花名册亦不能反映出上诉人曾向被上诉人主张过2010年-2011年物业费这一事实，故该两份证据不能达到证明目的。2.2009年12月31日、2010年9月10日、2010年11月19日、2010年12月15日、2011年10月12日、2013年10月20日、2014年11月30日、2015年10月19日、2016年11月26日、2017年2月5日上诉人向“未交物业服务费的业主”张贴在单元楼门路口的催缴物业服务费通知的复印件，拟证明上诉人每年都在催要物业费。被上诉人质证称该组证据自己从未见过，对真实性不认可。经审核，因上诉人提交的该组证据均系复印件，且系上诉人单方出具，无照片或其他证据可证明前述通知曾在相对应时间张贴在单元楼门口或向被上诉人进行了送达，故对该组证据不予采信。二审经审理查明的事实与一审法院认定事实一致，本院予以确认。本院认为，依据双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点如下：1.一审认定2010年、2011年物业服务费已超诉讼时效期间是否正确；2.一审认定的计算违约金的起算时间是否正确；3.一审对垃圾清运费的计算是否正确。针对第一个争议焦点。上诉人上诉主张其从2011年起每年都在向被上诉人主张欠缴的物业服务费，但其诉讼中提交的证据不足以证明该主张，应由其承担举证不能的不利后果。被上诉人所欠缴的2010年、2011年物业服务费用至本案2019年8月21日上诉人向一审法院起诉时，已过诉讼时效期间，一审认定符合本案查明事实，本院依法予以确认。上诉人该项上诉理由不能成立，本院不予支持。针对第二个争议焦点。府西苑小区业主委员会与上诉人在2013年12月19日签订的2014年1月1日至2017年12月30日的《汉中市府西苑小区物业管理服务合同》及2017年1月1日签订的2017年1月1日至2019年12月31日《汉中市府西苑小区物业管理服务合同》的第十四条违约责任中均约定“……4、物业费应每月或每季度交纳，业主逾期不交物业服务费的，乙方可以从逾期之日起，按每100元每天加收0.3%的违约金要求当事人支付。……”该约定并未违反相关法律规定，上诉人主张从当年的第二季度开始起算违约金，按年利率6%计算至2019年6月30日止，符合双方合同约定内容，本院予以支持。一审判决从应当缴纳物业费的当年度结束次日起算违约金，与合同约定不符，本院依法予以纠正。经核算，被上诉人欠缴2014年-2019年物业管理费的违约金为360.63元。针对第三个争议焦点。府西苑小区业主委员会与上诉人签订2014年-2016年的《汉中市府西苑小区物业管理服务合同》中对于垃圾清运费并无约定，2017年至2019年的《汉中市府西苑小区物业管理服务合同》虽然约定了垃圾费每户每月8元，但《汉中市汉台区人民政府办公室关于印发汉台区城市生活垃圾处理费征收管理办法的通知》规定，城镇居民城市生活垃圾处理费的征收标准为每户每月5元，前述合同约定与该文件中对垃圾处理费征收标准的规定相悖。上诉人上诉主张多收的垃圾清运费是缘于案涉小区前后门道路狭窄环卫处垃圾车无法进入，须有保洁员用小型车辆清运垃圾到指定位置产生的二次费用，但《陕西省物业管理条例》中规定物业公司的服务内容包括“物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；”，府西苑小区业主委员会与上诉人签订的《汉中市府西苑小区物业管理服务合同》中对物业服务内容亦约定了“公共环境卫生，包括房屋公共部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾的收集、运送。”，故上诉人该上诉理由不能成立，本院不予支持。一审按照每户每月5元计算被上诉人的垃圾清运费，符合本案查明事实，本院依法予以确认。综上，上诉人上诉理由部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持汉中市汉台区人民法院（2019）陕0702民初3831号民事判决主文第二项；二、撤销汉中市汉台区人民法院（2019）陕0702民初3831号民事判决主文第一、三项；三、被上诉人邓方奇于本判决生效后十日内向上诉人汉中市鑫泰物业有限责任公司交纳拖欠的2014年至2019年6月30日的物业管理费2344.45元及违约金360.63元，合计2705.08元；四、驳回上诉人汉中市鑫泰物业有限责任公司的其他诉讼请求；驳回上诉人汉中市鑫泰物业有限责任公司的其他上诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费负担不变；二审案件受理费50元，由上诉人汉中市鑫泰物业有限责任公司负担40元，被上诉人邓方奇负担10元。本判决为终审判决。   审  判  长  陈耀斌审  判  员  李小艳审  判  员  李  晓 二〇二〇年五月七日 法 官 助 理  金  庆书  记  员   张译心