湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂10民终203号上诉人（原审原告）：谭国清，男，1970年8月2日出生，汉族，住松滋市。委托诉讼代理人：李元华，湖北松之杰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：田武琼，女，1972年2月23日出生，汉族，住松滋市。委托诉讼代理人：宋小川，湖北金捷律师事务所律师。原审被告：徐坤银，男，1956年1月1日出生，汉族，住松滋市。上诉人谭国清因与被上诉人田武琼、原审被告徐坤银房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省松滋市人民法院（2019）鄂1087民初1784号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人李元华和被上诉人田武琼的委托诉讼代理人宋小川、原审被告徐坤银到庭参加诉讼，本案现已审理终结。谭国清上诉请求：请求撤销一审判决，发回重审或者改判被上诉人田武琼承担补充赔偿责任。事实和理由：上诉人对于一审判决关于被上诉人是否承担补充赔偿责任的事实认定及论述存在异议。一、被上诉人对于案涉房屋并非商品房的事实，没有尽到审查义务，并有虚假告知的嫌疑。案涉《房屋买卖协议》签订于2012年10月13日，当时是以黎平的名义签订，而黎平的身份，一审被告徐坤银在一审庭审陈述其身份为四方中介服务部的工作人员。而黎平和上诉人在签订房屋买卖协议时，明确约定是将商品房出售给上诉人的。从被上诉人提供的两证复印件来看，案涉房屋的登记时间为2014年7月22日，房屋所有权证号码为松滋市房权证新江口镇字××号（原产权证号码为20131251号），土地使用权证发证时间为2014年8月19日，证号为松国用（2014）第2179号（备注：补证）。由此可见，四方中介服务部的工作人员黎平以及被上诉人作为中介方在签订房屋买卖协议时，对于案涉房屋的性质根本没有予以审查，而且有虚假告知的嫌疑。一审中已经查明，案涉房屋不是商品房，徐坤银并非房地产开发商，案涉房屋也并非二手商品房，而是以私房联建的形式，拟分层对外出售的房屋。该房屋是不能直接进入市场流通领域的，而且案涉房屋被分层出售后，至今也不能分层办理房屋两证。二、被上诉人对于上诉人交付房款，没有尽到谨慎的保管义务，而且对办好“两证”变相对上诉人作出了承诺，其应对案涉房屋不能办好两证承担相应的责任。基于对房屋中介专业机构的信任，上诉人通过被上诉人田武琼付清购房款后，被上诉人田武琼于2013年元月5日向上诉人出具的一张收条，其内容为“今收到谭国清购房款贰拾贰万捌仟元整。房款付清，下欠办证费贰万元（房产证、土地证办好还款）”。目前案涉房屋已被第三人占用，且至今不能办理两证，而一审被告徐坤银已无力返回购房款及赔偿款，被上诉人对此存在明确过错，理应承担补充赔偿责任。另外，徐坤银有一审庭审中，坚称“我没有收到上诉人的购房款，没有退还的理由。那时候我的房子没有那么贵”，被上诉人也没有提交将购房款支付给徐坤银的证据。因此，上诉人有理由相信，上诉人支付的购房款仍在被上诉人处，或者因被上诉人和徐坤银存在经济往来，被上诉人诱骗上诉人签订案涉的房屋买卖协议，并收取房款后，冲抵其两者之间的经济往来，而上诉人不幸沦为中介方被欺诈的对象。三、被上诉人对于涉案房屋的所有权人及土地使用权人也未尽到必要的审查义务。上述房屋所有权人及土地使用权人均为赵业芬，而一审法院认定其为徐坤银的妻子，以及赵业芬对于徐坤银处置房屋的行为不持异议，均无证据予以支持。但不可否认的是，被上诉人在从事房屋买卖居间服务时，对于房屋权利人也未尽到必要的审查义务。而且，一审法院在没有证据证明徐坤银处置案涉不动产的行为被赵业芬认可的情况下，就认定案涉房屋买卖协议合法有效，也不符合法律规定。四、一审判决对田武琼是否具备房屋中介的资质和证件，也没有予以查明。一审中对于法院提出的上述问题，田武琼的代理人回答是“不清楚”，但一审法院对此并未予以进一步查明。如前所述，上诉人通过房屋中介机构购买商品房，而且房屋买卖双方在发生争议之前从未见面，均是由房屋中介机构的工作人员代理卖方和上诉人直接签订的一份房屋买卖合同，但事后发现，卖方并非不动产登记证书载明的权利人。房屋中介机构代为收取购房款，并向购房人承诺“待办好两证后，付清欠款”。现因房屋并非商品房，无法办理“两证”，且卖方无力返回购房款，给购房人造成了巨大损失。一审法院却认定房屋中介机不存在过错，不应承担赔偿责任，也完全违背常识。综上所述，上诉人请求二法院支持上诉人的全部上诉请求。田武琼辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，二审法院应当予以维持。一、商品房是指能正常交易的房产，本案案涉房产办理有国有出让土地使用权证及房产证，是能正常交易的房产，在松滋也比较普遍，不存在虚假告知。二、上诉人收到了房屋钥匙，徐坤银也向上诉人出具了欠条，说明徐坤银已收到款项，答辩人再无对房款有保管的义务。三、徐坤银在松滋及荆州法院的多起诉讼中，已查明徐坤银与赵业芬系夫妻关系，不存在答辩人未尽审查义务的情形。四、上诉人已收到房屋钥匙，因其自身或其他原因未能占有房屋，与答辩人无关联，答辩人作为中介，已经促成了交易，不应再对买卖双方之间发生的纠纷承担责任。综上所述，请法院驳回上诉人的上诉请求。徐坤银述称：被上诉人应当承担一定的经济责任。签订买卖合同是中介方工作人员与我签订的合同，我不知情，一直至今我没有收到房款，也没有与谭国清见面，当时卖一套案涉房屋只有10万元以上不到，中介方卖给谭国清是248000元，中介谋取了差价10万元以上。房子是联建小产权房，不是商品房，证是联建的时候办的一个总证，不能分户办证，中介方为了卖高价承诺分户。我愿意与中介共同承担责任。谭国清向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令被告徐坤银立即退还原告购房款及赔偿损失的余款29万元，并自2019年9月1日至清偿之日止，按29万元及年利率6%的标准向被告赔偿资金占用损失；2、判令被告田武琼在22.8万元范围内就被告徐坤银不能赔偿的部分向原告承担补充赔偿责任；3、由二被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2012年10月13日，原告谭国清经被告田武琼开办的松滋市四方中介服务部（2018年1月10日注销）介绍，购买被告徐坤银名下房屋，徐坤银委托黎平与谭国清签订房屋买卖协议，协议约定：谭国清购买徐坤银位于新××镇××城旁××商品房××楼，房屋总价24.8万元，付款方式约定：2012年10月13日付款20万元、2012年腊月二十九之前付款2.8万元、谭国清取得房屋和土地两证后付清余款2万元；交房约定：在谭国清付清一期房款20万元后交付房屋钥匙，谭国清有权对房屋进行装修。房屋买卖协议由谭国清、徐坤银和黎平分别作为买卖双方签字，田武琼作为中介方签字。2013年1月5日，田武琼向谭国清出具收条一张，收取谭国清支付的购房款22.8万元。黎平将房屋钥匙交付给谭国清。谭国清拿到房屋钥匙后未对房屋装修，也未入住。2019年初，谭国清发现所购房屋已被他人占有和使用，遂找二被告解决。徐坤银便向谭国清出具欠条一张，欠谭国清退房款30万元，并在欠条上约定2019年6月30日付款15万元、8月30日付款15万元，田武琼等作为证明人在欠条上签字。徐坤银在立欠条后给付谭国清1万元。涉案房屋登记的土地使用权和房屋所有权人均为徐坤银妻子赵业芬，赵业芬对徐坤银处置房屋的行为不持异议。两证最初取得时间分别为2012年、2013年，补发时间分别为2014年8月19日、2014年7月22日。一审法院认为，被告徐坤银处置本案所涉不动产的行为被不动产权利人赵业芬认可，徐坤银委托黎平与原告谭国清签订房屋买卖合同，黎平在代理范围内行使的代理行为对徐坤银有效。原告谭国清与被告徐坤银建立房屋买卖合同关系，合法有效，应予维护。房屋买卖合同签订后，谭国清履行了支付第一期购房款的义务，徐坤银虽向谭国清交付了房屋钥匙，却未能交付房屋，且因房屋已被他人占有而导致合同不能履行，故由徐坤银于2019年向谭国清出具退还购房款的欠条，应视为双方对房屋买卖合同解除后对购房款退还的结算，结算中包含的资金占用损失未超过法律对利息计算上限的规定，予以支持。徐坤银未能按欠条约定的还款时间履行支付义务，已构成违约，应承担继续履行、支付逾期资金占用损失的违约责任。徐坤银辩称其没有收到购房款，没有退还的理由。虽然谭国清所付购房款由田武琼出具收条，但对于谭国清来说其已履行义务，徐坤银是否认可田武琼代理收取购房款的行为，与谭国清无关。在谭国清支付一期购房款后，徐坤银交付了房屋钥匙，双方房屋买卖合同约定的付清一期购房款即交付房屋钥匙，履行与约定一致，徐坤银应当是收到了谭国清的一期购房款，且在谭国清催讨退还购房款时，徐坤银又向谭国清出具了欠条，因此徐坤银的该辩称理由没有事实依据，不予支持。关于田武琼是否应承担补充赔偿责任。田武琼作为居间人促成谭国清与徐坤银之间签订房屋买卖合同，即完成居间合同。合同法第四百二十五条规定，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。对于徐坤银出售的房屋为非商品房的事实，谭国清在签订房屋买卖合同时对房屋有查看、有收到房屋钥匙，对房屋状况应有了解，田武琼在中介过程中有无故意隐瞒涉案房屋性质，谭国清未提交相应证据予以证明，居间人提供的只是居间服务，合同法及本案居间委托人均未约定居间人需对合同履行承担义务，故对谭国清要求田武琼承担补充赔偿责任的请求不予支持。综上，原告谭国清对被告徐坤银的诉讼请求，合理合法，予以支持；对被告田武琼的诉讼请求，没有事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告徐坤银于本判决生效后五日内返还原告谭国清购房款29万元，并按年利率6%以购房款22.8万元为基数从2019年9月1日起支付资金占用损失至返还之日止；二、驳回原告谭国清对被告田武琼的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5650元，减半收取计2825元，由被告徐坤银负担。二审中，上诉人与被上诉人均没有提交新的证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，谭国清称田武琼应当承担退还购房款的补充赔偿责任，但田武琼并非案涉房屋买卖合同的相对方，田武琼介绍促成谭国清与徐坤银签订房屋买卖合同，三方系居间合同关系，现有证据不足以证明田武琼具有《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定的应承担赔偿责任的情形。且徐坤银于2019年6月30日向谭国清出具了欠条，欠谭国清退房款30万元，田武琼作为证明人在欠条上签字，双方并未对田武琼承担补充责任作出约定，故田武琼应当承担退还购房款的补充赔偿责任没有事实和法律依据，上诉人的上诉理由不能成立。综上所述，谭国清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5650元，由谭国清负担。本判决为终审判决。审判长  郭元亮审判员  陶齐学审判员  全 华二〇二〇年五月二十二日法官助理江媛书记员邱爽