贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终5059号上诉人（原审被告）：贵阳合纵置业有限公司，住所地贵州省贵阳市白云区南湖新区云中路米兰春天五期营销中心。统一社会信用代码：915201007952982255。法定代表人：余悦瀚，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：田甜，女，1995年8月21日出生，土家族，该公司员工,住贵州省贵阳市花溪区。被上诉人（原审原告）：李宇，男，1979年4月16日生，汉族，住贵州省贵阳市白云区委托诉讼代理人：刘家义，男，1957年6月3日出生，汉族，住贵州省贵阳白云区，系贵阳市白云区居民。上诉人贵阳合纵置业有限公司（以下简称合纵置业公司）因与被上诉人李宇商品房销售合同纠纷一案，不服贵阳市白云区人民法院(2020)黔0113民初411号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法适用普通程序独任审理，本案现已审理终结。合纵置业公司上诉请求：1.撤销原判，改判上诉人不构成违约；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.办证时间应从实际交房后起算24个月内，起诉时该期限未到，上诉人未逾期，不需支付违约金；2.根据《补充协议》第十一条第四款、第六款约定，被上诉人至今未向上诉人交齐办理产权过户所需的资料以及相关税费，故办证条件未成就，办证时间起算点未开启；3.补充协议对上诉人和被上诉人的违约金上限均约定为合同总价款的1%，违约责任对等，一审认定补充协议无效属于法律适用错误；4.《商品房买卖合同》及补充协议已经公示，对转移登记的相关约定有加粗提醒，上诉人尽到了公示义务和提醒义务。李宇向一审法院起诉请求：1、判决贵阳合纵置业有限公司立即向李宇交付商品房转移登记文书；2、判令贵阳合纵置业有限公司立即向李宇支付逾期办理房屋产权证违约金39927.75元，违约金以538836元为基数，按每日0.01%计算，从2018年12月1日起算计算至贵阳合纵置业有限公司向李宇交付商品房转移登记文书之日止；3、本案诉讼费由贵阳合纵置业有限公司承担。一审法院认定事实，的2013年12月25日，李宇与贵阳合纵置业有限公司合纵置业公司签订《商品房买卖合同》，约定由李宇购买贵阳合纵置业有限公司开发的位于贵阳市白云区商品房。合同第二十二条第一款第三项“转移登记”中约定（一）出卖人承诺于2017年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理房屋转移登记的有关文书交付给买受人；（二）约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方约定按下列第（2）项处理，即买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。合同第二十九条约定“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。另外，该合同附件十二《补充协议》第十一条关于房屋登记（对合同二十二条的补充）约定，出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料以及相关税费后的二十四个月内为买受人办理完毕产权过户手续；如果因出卖人未能办理完毕产权过户手续，出卖人应自产权办理延期之日起按已付房款的日万分之一向买受人支付违约金，违约金累计最高不超过总房款的1%，并继续为买受人办理完毕产权过户手续。合同签订后，李宇通过转账和银行贷款的方式向贵阳合纵置业有限公司支付了全部购房款。协议签订后，贵阳合纵置业有限公司将房屋交付给李宇使用，但由于贵阳合纵置业有限公司尚未具备取得商品房所有权初始登记条件，因此未能在合同约定的期限内向李宇提供商品房转移登记的有关文书，且至今仍不能提供，导致李宇至今未办理商品房所有权转移记手续，故李宇诉来一审法院，请求判决支持如前诉讼请求。上述事实，有原、贵阳合纵置业有限公司的陈述及其提供的《商品房买卖合同》、收款收据、付款凭证等证据在卷佐证，并经庭审质证，一审法院予以采信，作为本案定案依据。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，李宇与贵阳合纵置业有限公司合纵置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法、形式有效，对双方均具有法律约束力。原、贵阳合纵置业有限公司签订《商品房买卖合同》后，李宇依约按时足额支付了购房款，贵阳合纵置业有限公司也应按约取得该商品房的所有权初始登记并将办理该商品房转移登记的有关文书交付李宇，但贵阳合纵置业有限公司至今未取得该商品房所有权初始登记，更无法向李宇交付有关文书办理转移登记，贵阳合纵置业有限公司应当按照合同约定从逾期之日起按日计算向李宇支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金至其履行该项义务时止。对贵阳合纵置业有限公司关于该项违约金最高不超过总房款的1%的辩解意见，《补充协议》第十一条第6项虽载明违约金累计最高不超过总房款1%，但根据《商品房买卖合同》第二十九条对补充协议内容作出了限制性约定，“补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”，同时，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”、第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条的规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，由于该补充协议对违约金的计算加以限制，客观上不合理地减轻了主合同中约定应由出卖人承担逾期未交付办理商品房转移登记文书的违约责任，部分排除了买受人基于主合同享有的违约金权利，故该补充条款系格式条款，应为无效，仍应以双方签订的主合同第二十二条的约定为准，即贵阳合纵置业有限公司应按日向李宇支付购房款0.01%的违约金，对贵阳合纵置业有限公司的该项辩解意见一审法院也不予采纳。双方合同约定违约金按日计算，每日的违约金是一个独立的债权，一旦贵阳合纵置业有限公司违约，李宇就知道其权利受到侵害，就应该开始计算诉讼时效，李宇起诉要求贵阳合纵置业有限公司支付2018年12月1日起的违约金并未超过3年的诉讼时效，故对贵阳合纵置业有限公司该项抗辩意见一审法院不予采纳。综上，李宇主张自2018年12月1日起计算直至贵阳合纵置业有限公司实际交付商品房转移登记文书止以538836元为基数按每日万分之一计算至贵阳合纵置业有限公司实际交付商品房转移登记文书止的违约金符合合同约定，一审法院予以支持。截止2020年1月10日，贵阳合纵置业有限公司已逾期406天，应支付的违约金为：538836元×0.01%/天×406天＝21876.74元。至于李宇主张贵阳合纵置业有限公司立即向李宇交付商品房转移登记文书，由于贵阳合纵置业有限公司现尚未取得商品房所有权初始登记，不具备交付商品房转移登记有关文书的条件，李宇对此亦是明知的，结合前述《商品房买卖合同》第二十二条第三款（二）2项中关于60日的约定，一审法院支持由贵阳合纵置业有限公司在取得商品房所有权初始登记之日起六十日内向李宇交付办理商品房转移登记的有关文书。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第五十二条、第五十三条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、贵阳合纵置业有限公司在取得商品房所有权初始登记之日起六十日内向李宇交付办理商品房转移登记的有关文书；二、贵阳合纵置业有限公司于本判决生效后十日内向李宇支付逾期办理办理产权登记的违约金（截止2020年1月10日为21876.74元，2020年1月11日起继续以53.8836元/日计算至贵阳合纵置业有限公司实际向李宇交付办理商品房转移登记文书之日止）；三、驳回李宇的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费798元，减半收取399元（李宇已预交），由贵阳合纵置业有限公司负担。二审审理期间，双方当事人均未提交新证据，二审查明的事实与一审认定一致，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：1.上诉人合纵置业公司是否存在逾期办证的违约行为，如果存在，应如何承担违约责任；2.案涉《补充协议》关于“违约金累计最高不超过总房价的1%”的约定是否有效。关于第一个争议焦点，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案双方当事人在合同中对出卖人取得商品房所有权初始登记的具体时间有明确约定，现出卖人并未取得商品房所有权初始登记，构成违约。出卖人取得商品房所有权初始登记后买受人才需交纳办理产权过户所需的资料以及相关税费，故上诉人合纵置业公司以买受人未向其交齐办理产权过户所需资料以及相关税费为由主张办证条件不成就，本院对此不予采信。关于第二个争议焦点，本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》中约定“出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金”，而在《补充协议》却作出了与主合同相矛盾的约定“出卖人应自产权办理延期之日起按已付房款的日万分之一向买受人支付违约金，违约金累计最高不超过总房款的1%”。但根据双方《商品房买卖合同》第二十九条的约定“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”，故《补充协议》对逾期办证的违约金总额加以限制，明显属于客观上不合理地减轻了主合同中约定应由出卖人承担的责任，部分排除了买受人基于主合同享有的违约金权利，故该《补充协议》对于逾期办证的违约金总额加以限制的约定应当排除适用，双方仍应当以主合同的约定为准，本院对上诉人请求逾期办证违约金不超过合同总价款的1%上诉请求，不予支持。综上所述，上诉人贵阳合纵置业公司的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费798元，由上诉人贵阳合纵置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  彭伦禹二〇二〇年五月二十一日法官助理陈跃霄书记员彭永耀