北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终2361号上诉人（原审被告）：集邮联（北京）文化创意有限公司，住所地北京市丰台区。法定代表人：许建峰，区域总监。委托诉讼代理人：朱有，男，集邮联（北京）文化创意有限公司员工。被上诉人（原审原告）：中国人民解放军北京卫戍区丰台第十五离职干部休养所，住所地北京市丰台区郑常庄306号。法定代表人：李晓光，所长。委托诉讼代理人：朱嫄嫄，北京谦君律师事务所律师。上诉人集邮联（北京）文化创意有限公司（以下简称集邮联公司）因与被上诉人中国人民解放军北京卫戍区丰台第十五离职干部休养所（以下简称十五干休所）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初39505号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月13日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人集邮联公司之委托诉讼代理人朱有、被上诉人十五干休所之委托诉讼代理人朱嫄嫄到庭参加诉讼，现已审理终结。集邮联公司上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判驳回十五干休所一审全部诉讼请求；一、二审诉讼费由十五干休所承担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。一审法院没有核实清腾退房屋的事实，我方已经于2016年3月份搬走，可以提供有关电话录音证明上述事实。十五干休所的所长陈友元、助理员胡新雄承诺提前搬离案涉房屋就不用交房租了。2.一审程序违法，没有依职权为我公司调取证据。综上，一审法院认定事实错误，程序违法，我方不存在违约行为，是十五干休所违约，请求二审法院依法予以改判。十五干休所辩称，我方同意一审判决，不同意集邮联公司的上诉请求和理由。请求二审法院驳回上诉，维持原判。1.陈友元已经退休，胡新雄只是营房助理，没有权利作出减免租金的承诺。2.根据证据规则，一审中集邮联公司已经为证明其提前腾退案涉房屋的事实提交了证据，但是由于证据不足，没有被一审法院采纳，其应承担举证不能的后果。3.一审中集邮联公司并未申请法院调查取证，一审法院程序合法。十五干休所向一审法院起诉请求：1.集邮联公司向十五干休所支付2016年1月1日至2016年12月31日的房屋租金64000元；2.集邮联公司向十五干休以32000元为基数按每日千分之三的标准计算支付自2016年1月11日起至上述款项实际付清之日止的违约金，以32000元为基数按每日千分之三的标准计算支付自2016年7月11日起至上述款项实际付清之日止的违约金；3.诉讼费用由集邮联公司承担。一审法院认定事实：2014年12月31日，出租方中国人民解放军总后勤部北京郑常庄离职干部休养所（甲方，以下简称郑常庄干休所）与承租方北京康爱迪医疗器械有限公司（乙方，以下简称康爱迪公司）签订了《军队房地产租赁合同》，约定甲方自愿将位于北京市丰台区郑常庄路306号114的房屋建筑面积230平方米出租给乙方使用，租赁用途为办公。租赁期限自2015年1月1日起至2016年12月31日止，租金总额128000元，年租金64000元。租金按半年结算，乙方于每半年的前十日内交付甲方，乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金。合同签订后，郑常庄干休所向康迪爱公司交付了房屋，康爱迪公司支付了2015年度的租金64000元。集邮联公司提交《郑常庄干休所2015年3月传达房屋租赁文件会议签到单》，《郑常庄干休所2016年2月传达文件精神会议签到单》及加盖有郑常庄干休所印章的3份《房屋租赁安全责任书》，证明郑常庄干休所召开租户会议传达房屋租赁文件的相关精神并要求各租户签署《房屋租赁安全责任书》。十五干休所表示，上述证据不能证明集邮联公司已提前搬离承租房屋且无需支付房租。集邮联公司提交《中国人民解放军北京卫戍区丰台第十五离职干部休养所自2015年至2016年关于腾退、停止空余营房有偿服务会议文件登记表》证明郑常庄干休所多次下达停止有偿服务通知，要求租户提前搬离。十五干休所认可该证据的真实性，但主张其不能证明双方就集邮联公司无需支付租金达成合意。集邮联公司提交袁华金、张某、许亮、赵志帅出具的《说明》，其中载明：“在2016年3月初向郑常庄干休所口头提出了提前搬离的申请…郑常庄干休所也做了口头答复同意搬离”，十五干休所对此不予认可。集邮联公司申请证人张某出庭作证，张某到庭陈述：“我是之前康爱迪公司的法定代表人，军队房地产租赁合同是我签的，搬走的时间是2016年3月初搬走的，朱有负责楼层管理，不知道谁任命他为楼层管理人，我搬走的时候跟朱有说了一声，没跟别人说，没有人告知我朱有是管理人，他自己过来说是管理人。搬走之前跟朱有说了要搬走。”2019年11月4日，十五干休所向法院出具《情况说明》，表示：关于我单位与前租户的协商事宜，庭后派人与胡新雄、陈友元沟通，一直未获得联系。胡新雄为我单位原营房助理员，级别为营职，主要负责单位营房的日常管理及维修工作，无权处理营房租赁等需要单位集体研究的任何事宜，包括但不限于无权对外出租营房、签署、解除或终止租赁合同、收取营房租金等。即使胡新雄个人曾经承诺租户不再向我单位交纳租金，其承诺仅代表个人观点，不代表我单位的观点。另查，郑常庄干休所因部队编制改革，名称变更为十五干休所，其权利义务由十五干休所承接。2016年12月2日，康爱迪公司变更企业名称为世邮联（北京）文化创意有限公司；2017年10月31日，世邮联（北京）文化创意有限公司变更企业名称为集邮联公司。一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。集邮联公司与十五干休所双方签订的《军队房地产租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，因此合法有效，双方均应依约履行。集邮联公司主张十五干休所时任所长陈友元及助理员胡新雄同意其提前搬离承租房屋并免除其2016年度的房租，但未能提供充分证据证明该项主张，且十五干休所对此亦不予认可，故法院对集邮联公司的主张不予采信。对于证人张某的证言，法院认为该证言仅表明张某曾告知本案中集邮联公司的委托诉讼代理人朱有提前搬离一事，且张某系原康爱迪公司的法定代表人，与本案存在利害关系，因此，法院对该证人证言亦不予采信。综上，集邮联公司应依约向十五干休所支付2016年度的房屋租金64000元。至于逾期付款违约金，鉴于十五干休所在合同履行期内多次通过召开会议等方式与集邮联公司沟通停偿事宜，一定程度上影响了集邮联公司的生产经营，故法院认定集邮联公司不再就逾期付款一事向十五干休所支付违约金。据此，一审法院于2019年11月28日判决：一、集邮联（北京）文化创意有限公司于本判决生效后7日内给付中国人民解放军北京卫戍区丰台第十五离职干部休养所2016年1月1日至2016年12月31日的房屋租金64000元；二、驳回中国人民解放军北京卫戍区丰台第十五离职干部休养所的其他诉讼请求。本院二审期间，集邮联公司提交三份证据。证据一：2015年1月1日至2015年12月31日期间的军队房地产租赁许可证复印件用以证明十五干休所只允许集邮联公司经营2015年一年。证据二：通话录音光盘及文字资料（光盘内容同文字资料）。证据三：照片复印件四张。证据二、三用以证明集邮联公司已经按照军队政策提前腾退案涉房屋了，十五干休所承诺不再收取后续租金。十五干休所对于证据一的真实性认可，证明目的不认可；对于证据二的真实性、证明目的均不予认可。认为录音中的证人没有出庭，录音中均没有显示何时搬走，无法证明其提前搬走以及我方不再收取后续房租。对于证据三的证明目的不予认可，认为上述照片中没有显示门牌号和房屋位置，无法判断是否是案涉房屋。本院认为，上述三份证据所载内容与集邮联公司的证明目的缺乏必要联系，难以证明集邮联公司的证明目的，本院不予采信。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为,依查明的事实，集邮联公司与十五干休所签订的《军队房地产租赁合同》系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行各自的权利义务。但集邮联公司并未按照合同约定，及时足额向十五干休所支付2016年1月1日至2016年12月31日期间的租金。现十五干休所要求集邮联公司支付上述期间的租金，理由充分，本院予以支持。集邮联公司称其已于2016年3月提前腾退，十五干休所亦承诺免除其剩余租金，但其并未提交充足证据予以证明，本院难以采信。集邮联公司上诉主张一审没有依职权为其公司调取证据程序违法，明显缺乏依据。考虑到本案所涉房屋确属军队停偿项目，十五干休所在合同履行期内亦多次与集邮联公司沟通停偿事宜，一定程度上影响了集邮联公司的生产经营，一审法院据此驳回十五干休所要求集邮联公司支付逾期付款违约金的诉求，本院不持异议。综上所述，集邮联公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1400元，由集邮联（北京）文化创意有限公司负担（已交纳700元，剩余700元应于本判决生效7日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刁久豹审 判 员 王 云审 判 员 赵胤晨二〇二〇年五月二十五日法官助理 梁 辰书 记 员 史其申