四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初8048号 原告（反诉被告）：康建勇，男，汉族，1959年10月6日出生，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：王希，四川博业律师事务所律师。特别授权。 委托诉讼代理人：耿韬，四川博业律师事务所律师。一般授权。 被告（反诉原告）：李琦，男，汉族，1987年10月19日出生，住四川省眉山市东坡区。 委托诉讼代理人：何毅，四川凡高律师事务所律师。特别授权。 委托诉讼代理人：王娜，四川凡高律师事务所律师。一般授权。 被告（反诉原告）：杨雯婷，女，汉族，1985年7月22日出生，住四川省眉山市东坡区。 委托诉讼代理人：何毅，四川凡高律师事务所律师。特别授权。 委托诉讼代理人：王娜，四川凡高律师事务所律师。一般授权。 第三人：成都市住房置业融资担保有限公司，住所地：成都市人民中路一段28号。 法定代表人：陆建超。 委托诉讼代理人：杨鹏国，四川思创律师事务所律师。特别授权。 第三人：中国建设银行股份有限公司成都铁道支行，住所地：成都市金牛区五丁路9号。 负责人：张兵。 原告（反诉被告）康建勇与被告（反诉原告）李琦、杨雯婷及第三人成都市住房置业融资担保有限公司（以下简称住房置业公司）、中国建设银行股份有限公司成都铁道支行（以下简称建设银行铁道支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）康建勇及其委托诉讼代理人王希、耿韬，被告（反诉原告）李琦、杨雯婷及其共同委托诉讼代理人何毅、王娜，第三人住房置业公司的委托诉讼代理人杨鹏国到庭参加了诉讼。第三人建设银行铁道支行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 康建勇向本院提出诉讼请求：1.李琦、杨雯婷继续履行《房屋买卖合同》及《预约合同》，配合康建勇办理成都市青羊区房屋不动产权过户登记手续；2.李琦、杨雯婷承担康建勇因本案支出的律师费18000元、担保保险费1000元；3.康建勇愿意代李琦、杨雯婷清偿上述房屋在建设银行铁道支行的剩余贷款债务，债务结清后住房置业公司协助康建勇解除涉案房屋的抵押登记及办理产权过户手续；4.本案诉讼费、保全费由李琦、杨雯婷承担。事实与理由：2012年7月9日，康建勇经居间方介绍，以380000元的价格购买李琦、杨雯婷名下的清水路苑47栋1单元304号房屋。为此，双方签订《房屋买卖合同》及《预约合同》，对付款方式、办理过户等事宜进行了约定。2014年3月，康建勇入住该房屋，并付清了购房款。2019年3月19日，李琦、杨雯婷取得了上述房屋的不动产权证，康建勇要求办理产权过户手续未果。 李琦、杨雯婷辩称，李琦、杨雯婷一直愿意配合办理房屋过户手续。2018年准备办理提前还贷手续时，发现康建勇18次逾期归还房贷，严重损害了李琦、杨雯婷的个人信用，双方就赔偿事宜协商未果。 住房置业公司陈述，如涉案房屋的银行贷款结清，愿意解除抵押登记。 建设银行铁道支行未到庭陈述，但向本院提交书面意见称，李琦、杨雯婷为购买成都市青羊区苑1组团47幢1单元3楼304号房屋，向建设银行铁道支行申请住房按揭贷款，148000元住房按揭贷款于2013年6月14日发放，截至2019年11月19日，尚未结清的贷款本息为59434.56元；房屋按揭贷款在正式抵押登记办理完毕之前由住房置业公司提供阶段性连带保证责任，该房屋已向住房置业公司办理预抵押登记；依据借款合同,涉案房屋应在取得房屋产权证后抵押给建设银行铁道支行。 李琦、杨雯婷向本院提出反诉请求：1.康建勇向李琦、杨雯婷支付违约金100000元；2.康建勇承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2012年7月9日，康建勇与李琦、杨雯婷就清水路苑47栋1单元304号房屋买卖事宜签订《房屋买卖合同》，约定，该房屋贷款以李琦、杨雯婷的名义申请，贷款审核通过后由康建勇每月按时支付月供；如因康建勇的原因造成违约，由康建勇承担责任。康建勇18次逾期归还贷款，应按照合同约定向李琦、杨雯婷支付违约金。 康建勇针对反诉辩称，康建勇年龄较大，逾期还款的次数不多，逾期天数也仅为一天，主观上没有恶意而是疏忽，属于瑕疵履行；建设银行铁道支行没有定义康建勇的还款行为违约也没有进行提醒或告知；贷款罚息已在次月扣款时扣除，罚息均由康建勇承担；如李琦、杨雯婷支付了罚息，康建勇愿意支付；康建勇逾期还款没有造成李琦、杨雯婷的损失，二人的其他多个账户也都出现过逾期还款情形，即使其信用出现问题，损失原因也需甄别；李琦、杨雯婷的主张违约金所引用的合同条款不当，主张的违约金也过高，其应就实际损失进行举证。 住房置业公司陈述，反诉与其无关，不发表意见。 建设银行铁道支行提交的书面意见内容未涉及反诉请求及相应的事实理由。 康建勇向本院提交《房屋买卖合同》及《公证书（预约合同）》、房屋信息查询记录、收条、收据和凭证（复印件）、个人业务凭证、存款凭条、银行还贷明细表（自制）、个人活期账户交易明细、温馨提示、装修告知书、装修系列合同、业务凭条、燃气发票、物业费发票、微信聊天记录、《委托代理合同》、转款凭证、律师费及保险费发票。李琦、杨雯婷对《房屋买卖合同》《公证书（预约合同）》、房屋信息查询记录、个人业务凭证、收条、无异议；对收据和凭证（复印件）、个人活期账户交易明细、微信聊天记录第三页的三性不予认可；对个人业务凭证、温馨提示、装修告知书、装修系列合同、业务凭条、燃气发票、物业费发票、微信聊天记录、《委托代理合同》、转款凭证、律师费及保险费发票的关联性不予认可；对存款凭条、银行还贷明细表（自制）、微信聊天记录前两页的证明目的不予认可。李琦、杨雯婷提交《房屋买卖合同》、个人活期账户交易明细、个人信用报告。康建勇对《房屋买卖合同》、个人活期账户交易明细的证明目的不予认可；认为个人信用报告的真实性无法确认，对其关联性、证明目的不予认可。住房置业公司未提交证据，并对上述证据均无异议。建设银行铁道支行未到庭质证，但提交贷款记录流水明细一份，各方对此无异议。本院对当事人就真实性无异议的证据予以采信；个人活期账户交易明细、个人信用报告上无鲜章，但系银行打印制式文本，予以采信；收据及凭证复印件应由其他证据予以佐证；微信聊天记录内容无直接或间接作出拒绝办理过户的意思表示，对其证明力不予认可；其余证据与本案具有关联性，证明力在下文阐述。据此本院确认以下事实： （一）2012年7月9日，康建勇（买方）与李琦、杨雯婷（卖方）及经纪方“四川东方人家房地产经纪有限责任公司”签订《房屋买卖合同》，约定，卖方房屋坐落于成都市青羊区一组团1栋1单元3楼4号；房屋成交价为380000元；该房屋为卖方单位商品房，现无产权，以卖方名义向银行申请贷款，贷款金额为148000元，待卖方贷款审核通过后由买方每月按时支付月供；若因买方个人原因造成对银行违约，由买方自行承担责任；在过户至买方名下之前，双方按合同约定履行义务，若其中一方违约，违约方按合同金额的100%支付违约金，若卖方违约则应支付买方装修费100000元。该合同后附李琦签名确认收到康建勇172000元定金的收条。 2012年12月27日，李琦、杨雯婷（甲方）与康建勇（乙方）签订《预约合同》并进行公证。甲方于成都铁路地区旧城改造中心签订商品房买卖合同，购买了成都市青羊区（清水路苑）47幢1单元3楼304号房屋（合同签约备案号1724242），同时甲方就该房屋申请了相应的贷款并办理了预抵押登记手续，甲方应在产权过户前到房屋管理部门注销预抵押登记；房屋转让价款为380000元，乙方已支付232000元；尾款148000元系甲方向银行贷款的本金，由乙方代甲方向银行还清，乙方每月在银行规定的还款日前两天将甲方应支付的月供款转入甲方的银行卡；取得产权证后60日内双方一同前往房管局办理产权过户手续；开发商通知交房时，甲方委托乙方办理接房手续，乙方在产权过户前有权对该房屋进行装修并使用房屋；如甲方取得房屋产权后拒绝转让给乙方，视为甲方违约，乙方有权解除合同或要求乙方继续履行合同；如合同被乙方解除，甲方应向乙方支付总成交价30%的违约金，给乙方造成经济损失而违约金不足以赔偿时，甲方仍应予赔偿（包括但不限于诉讼费、律师费等）；如乙方逾期支付房款达三十日以上的，甲方有权解除合同或要求乙方继续履行合同；如合同被甲方解除，甲方有权要求乙方支付总成交价30%的违约金，给甲方造成经济损失而违约金不足以赔偿时，乙方仍应予赔偿（包括但不限于诉讼费、律师费等）。 2012年11月7日，李琦、杨雯婷（借款人）与建设银行铁道支行（贷款人）签订《个人住房公积金借款合同》，约定，借款人借款148000元用于购买自住住房，房屋坐落于成都市青羊区苑47幢1单元3楼304号；借款期限为2013年6月14日至2023年6月14日；借款人指定委托扣款账户为李琦在建设银行的62×××03账户；还款方法为等额本息还款法；借款人以购买的住房提供抵押担保；住房置业公司提供连带责任保证担保，保证期间为借款合同签订之日起至房产登记管理机关将贷款人作为抵押权人载入房产登记薄止。 2013年6月14日，建设银行铁道支行向李琦的账户发放贷款148000元。存入该账户的贷款还款，在2013年7月至2014年9月，2014年11月至2016年1月，2016年3月、4月、7月、9月、10月、12月，2017年3月，2017年10月至2018年9月，2018年11月至2019年4月，2019年7月、8月、11月，每月14日由建设银行铁道支行扣款，未出现逾期。2016年2月至2019年5月期间均在发生还款逾期后1天或2天内补足，其余逾期还款均在当月补足。 2019年8月21日，中国人民银行出具的李琦的个人信用报告载明“2013年6月14日中国建设银行四川省分行发放的148000元（人民币）个人住房公积金贷款，2023年6月14日到期。截至2019年7月，余额64591。最近5年内有18个月处于逾期状态，没有发生过90天以上逾期”。 （二）涉案房屋为住房置业公司办理了预抵押登记（预0577906）。李琦、杨雯婷于2019年3月19日取得涉案房屋不动产权，登记房号为成都市青羊区西货站路312号47栋1单元3层304号（业务件号2019022201F90125，建筑面积82.46平方米）。 （三）康建勇聘请四川博业律师事务所律师担任其本案诉讼代理人，并支付律师费18000元。该律师事务所指派律师作为康建勇的委托诉讼代理人参与了本案诉讼。 （四）康建勇在本案中申请保全李琦、杨雯婷价值380000元的财产，即查封涉案房屋。康建勇提交永安财产保险股份有限公司四川分公司出具的价值380000元的保单保函作为担保，并为此支付保险费1000元。 审理中，（一）康建勇、李琦、杨雯婷、住房置业公司对建设银行铁道支行提交的书面意见的内容无异议。（二）康建勇与李琦、杨雯婷双方一致陈述，康建勇自2013年开始支付涉案房屋的银行按揭贷款；2014年1月康建勇自行办理收房，涉案房屋一直由康建勇使用。（三）康建勇称，其于2018年9月付至李琦账户的7万余元，需要李琦配合办理结清贷款手续才能充抵贷款；如该款无法充抵贷款，其愿意直接向建设银行铁道支行结清剩余贷款。李琦、杨雯婷称该款确实在李琦账户中。 本院认为，（一）关于房屋过户。《房屋买卖合同》及《预约合同》系康建勇和李琦、杨雯婷双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据合同约定，康建勇应付购房款380000元，已支付232000元，余款以向银行还贷的方式支付；康建勇表示愿意结清尚欠的银行贷款。《预约合同》约定双方在产权证取得后60日内办理产权过户手续；李琦、杨雯婷已于2019年3月19日取得涉案房屋不动产权，但该房屋的按揭贷款尚未结清；而住房置业公司为该房屋的住房按揭贷款提供担保因而取得涉案房屋的预抵押登记，该预抵押登记对涉案房屋的处分具有对抗效力。虽然涉案房屋上设立的权利限制系预抵押登记，但房屋买受人在物权流转中，仍应当具有对被设定预抵押权房屋的自我救济途径。现住房置业公司同意在涉案房屋的按揭贷款清偿后配合解除预抵押登记，为平衡买受人康建勇与预抵押登记权利人住房置业公司的权利，应当在住房置业公司所担保的债权得以实现后消除预抵押登记这一权利限制，以便买受人的权利得到救济。为注销预抵押登记，根据《房屋买卖合同》及《预约合同》的约定，应由康建勇代为向债权人建设银行铁道支行清偿李琦、杨雯婷与建设银行铁道支行就涉案房屋住房按揭贷款签订的借款合同项下全部债务。至于康建勇于2018年9月付至李琦账户的7万余元，如未被建设银行铁道支行作为贷款还款进行扣除，可另行解决。按揭贷款结清后，住房置业公司应配合解除涉案房屋的预抵押登记。预抵押登记解除后，李琦、杨雯婷应当配合将涉案房屋过户登记至康建勇名下。 至于建设银行铁道支行关于“依据借款合同,涉案房屋应在取得房屋产权证后抵押给建设银行铁道支行”的意见，其一，李琦、杨雯婷与建设银行铁道支行签订的借款合同，约定由涉案房屋提供抵押担保并由住房置业公司提供保证担保，但建设银行铁道支行并未实际取得涉案房屋的预抵押登记或抵押权登记，故其仅对李琦、杨雯婷享有借款合同项下债权；其二，根据《中华人民共和国物权法》第二十条之规定，未经预告登记的权利人同意而对不动产进行处分则不发生物权效力，现住房置业公司同意在该住房按揭贷款清偿后配合解除预抵押登记，即同意涉案房屋的转让过户，涉案房屋也并不存在其他法律规定禁止处分的情形。故本院对建设银行铁道支行的上述意见不予采纳。即使借款合同中约定涉案房屋应在取得房屋产权证后抵押给建设银行铁道支行，建设银行铁道支行也只享有将来设立抵押权的期待利益，建设银行铁道支行对于其期待利益受到的损害，可根据合同约定向李琦、杨雯婷另行主张。 （二）关于律师费和担保费。《预约合同》约定“如甲方（李琦、杨雯婷）取得房屋产权后拒绝转让给乙方（康建勇），视为甲方违约，乙方有权解除合同或要求乙方继续履行合同；如合同被乙方解除，甲方应向乙方支付总成交价30%的违约金，给甲方造成经济损失而违约金不足以赔偿时，乙方仍应予赔偿（包括但不限于诉讼费、律师费等）”。其一，康建勇提交的证据不足以证明李琦、杨雯婷在取得涉案房屋不动产权后拒绝办理过户；其二，康建勇要求李琦、杨雯婷继续履行合同，故合同关于律师费承担的条件不成就；其三，律师费并非康建勇实现本案主张必然发生的费用或损失。综上，本院对康建勇的律师费主张不予支持。同理，合同未就保单保函进行保全担保所发生的保险费的承担进行约定，且该保险费并非实现本案主张必然发生的费用，本院对康建勇的保险费主张亦不予支持。 （三）关于违约金。《房屋买卖合同》约定“在过户至买方名下之前，双方按合同约定履行义务，若其中一方违约，违约方按合同金额的100%支付违约金”。现李琦、杨雯婷主张康建勇支付100000元违约金。康建勇辩称违约金过高。一方面，康建勇与李琦、杨雯婷在《房屋买卖合同》中约定，待卖方贷款审核通过后由买方每月按时支付月供，若因买方个人原因造成对银行违约，由买方自行承担责任；在《预约合同》中约定，由康建勇代李琦、杨雯婷向银行还清，康建勇每月在银行规定的还款日前两天支付月供款。双方在上述两份合同中均明确约定了康建勇代付涉案房屋按揭贷款的义务，且康建勇自2013年7月起在每月14日前支付月供款且直至2016年1月期间，除2014年10月外均无逾期情形，此后发生逾期亦在短期内补足，故足以认定康建勇对“每月在银行规定的还款日前两天”应履行的代还款义务的具体内容是清楚的。康建勇在2014年10月逾期还款，后自2016年2月起多次逾期还款，构成违约。康建勇辩称李琦、杨雯婷另有贷款逾期影响其个人信用，但其他逾期情形并不影响本案中对康建勇违约行为的认定，也不是免除康建勇因违约行为对李琦、杨雯婷的个人信用造成不良影响的相应责任的理由。另一方面，《预约合同》约定“取得产权证后60日内双方一同前往房管局办理产权过户手续”，现李琦、杨雯婷取得涉案房屋不动产权证已超过60日，但未能实际办理不动产权变更登记；同时，李琦、杨雯婷系《个人住房公积金借款合同》的借款人，该合同指定李琦的账户为贷款账户，根据合同相对性，李琦、杨雯婷在该合同项下的义务不因《房屋买卖合同》及《预约合同》约定由康建勇代还贷款而免除，李琦、杨雯婷也应当知道该合同项下还款逾期将对其个人信用产生不利影响从而关注还款情况并采取防范借款逾期的措施。综合以上情形，结合合同标的额，本院酌定康建勇向李琦、杨雯婷支付违约金30000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 一、成都市住房置业融资担保有限公司于康建勇向中国建设银行股份有限公司成都铁道支行代为清偿李琦、杨雯婷就成都市青羊区房屋（业务件号2019022201Ｆ90125）签订的借款合同项下全部债务之日起十五日内，配合注销该房屋的预抵押登记； 二、李琦、杨雯婷继续履行《房屋转让协议》及《预约合同》，即在第一项的房屋的预抵押登记注销后十五日内，配合将该房屋不动产权变更登记至康建勇名下； 三、康建勇于本判决发生法律效力之日起十日内向李琦、杨雯婷支付违约金30000元； 四、驳回康建勇的其余本诉请求； 五、驳回李琦、杨雯婷的其余反诉请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费275元，公告费300元，由康建勇承担475元，李琦、杨雯婷承担100元。反诉案件受理费2300元，由康建勇承担690元，李琦、杨雯婷承担1610元。诉讼保全费2420元，由李琦、杨雯婷承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  彭翌超 人民陪审员  万郁文 人民陪审员  徐 红 二〇二〇年五月二十一日 书 记 员  曾 洁