河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终4648号上诉人（原审原告）：郑州椰子酒店有限公司，住所地郑州经济技术开发区。法定代表人：张六全，经理。委托诉讼代理人：张媛，河南英泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩利丹，河南英泰律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：徐进，男，1973年7月10日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：千永红，河南颂邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：马婷，河南颂邦律师事务所律师实习律师。被上诉人（原审被告）：张瑜，女，1965年10月17日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：朱晓奇，河南广奥律师事务所律师。委托代诉讼理人：娄军峰，河南广奥律师事务所律师。上诉人郑州椰子酒店有限公司（以下简称椰子酒店）与上诉人徐进及被上诉人张瑜房屋租赁合同纠纷一案，椰子酒店、徐进均不服河南省郑州市高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初18041号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员独任进行了审理。本案现已审理终结。椰子酒店上诉请求：在一审判决第一项的基础上由徐进再赔偿椰子酒店装修损失839748元、经营损失109361元（按照每月10936.11元，自2018年12月24日起计算至清偿之日），并再支付转让费150000元、押金50000元、违约金200000元，合计1349109元。支持其上诉请求及反驳徐进上诉请求的事实和理由：徐进向椰子酒店提供有证明其转租经过出租人张瑜同意，并承诺尽快提供张瑜的授权书，且房屋转租后张瑜、椰子酒店、徐进签订补充协议，张瑜已对转租行为予以追认。故椰子酒店与徐进签订转租合同双方均无过错，一审依据合同法第二百二十四条判令徐进承担50%的责任属于适用法律及认定事实错误。徐进未依约向张瑜支付租金，张瑜于2018年12月24日解除租赁合同，该解除通知真实有效。徐进的欠交租金行为导致其租赁合同被解除，不能依转租合同保证椰子酒店正常使用涉案房屋，进而给椰子酒店带来各项经济损失，徐进构成违约，应赔偿椰子酒店的全部损失。2019年4月29日的情况说明是徐进本人签字的真实意思表示，没有违背事实。一审已认定徐进构成违约，不存在对哪方违约认定清的情况。改建也属于椰子酒店的投资，一审对损失总金额的认定正确，对转让费、评估费、律师费的处理无误，一审判决本院认为部分支持了椰子酒店返还50000元押金的诉求，判决主文中漏写，应予纠正。徐进上诉请求：撤销一审判决，驳回椰子酒店对徐进的诉讼请求，或发回重审。支持其上诉请求及反驳椰子酒店上诉请求的事实和理由：一审认定事实错误，部分事实认定不清。《关于2号楼改建及楼顶简易房的补充协议》只是徐进和张瑜之间的协议，并无椰子酒店的签章。张瑜并未在2018年12月24日向张六全送达过解除合同的通知，所谓“2018年12月24日的通知”实际上是2019年4月23日才出具。2019年4月29日《情况说明》的抬头是“有关领导”，是罗凯的母亲周玲称要找上级领导协调、压制房东，让徐进出具的，为了向上级领导讲述房东不讲信用，才在该份材料中违背基本事实写“各方互不欠房租”。该材料也写明徐进没有得到房东任何书面通知，椰子酒店和张六全对这一事实是明知、认可的。一审对哪方违约认定不清。椰子酒店未依约支付租金，首先违约。徐进虽未按时向张瑜支付房租，但和张瑜的丈夫朱剑甫关系密切，一直在协商延期支付。张瑜夫妇在2019年4月1日之前不可能、事实上也没有向徐进发出解除合同通知。罗凯、张六全以内部意见不一致、资金紧张、要求提供房东授权书等理由拖延支付，徐进只好于2019年2月1日解除了双方的租赁合同。徐进未违约，不应承担责任。一审认定椰子酒店的损失金额有误，四楼简易房部分（含加装楼梯）、酒店经营用品不应计入。判令返还押金、转让费、评估费、律师费均不合理。张瑜在未通知徐进解除合同的前提下，于2019年4月1日直接通知椰子酒店不要向徐进支付房租，限期搬离，存在过错，且于一审庭审后的2019年12月1日接收了酒店装修及其他资产，一审判决其不承担责任有失公平。张瑜辩称，2018年1月徐进拖欠房租前，张瑜并不知道徐进和椰子酒店是不同的主体，徐进一直说椰子酒店是他和别人一起合办的。徐进拖欠房租达一年之久，张瑜才得知椰子酒店并非与徐进共同开办。张瑜行使单方解除权于2018年12月24日书面通知徐进解除合同，并已书面通知椰子酒店限期搬离。椰子酒店未见到出租人或出租人的授权即草率与承阻人签订转租合同，其本身就存在过错，一审结合椰子酒店、徐进各自过错，确定相应责任，是合理、合法的。徐进与椰子酒店之间的债权债务与张瑜无关，张瑜保留向徐进主张所欠租金、向椰子酒店主张房屋占用费的权利。椰子酒店向一审法院起诉请求：1、被告返还原告出租房屋转让费30万元、押金5万元；2、被告支付原告违约金20万元、律师费2万元；3、被告赔偿原告装饰装修损失1679496元、经营用品损失191244元、经营损失暂计至2019年10月23日为109361.1元（实际经营损失应按照每月10936.11元自2018年12月24日起计算至清偿之日止）；4、本案诉讼费、保全费、鉴定费61909元由被告承担。一审法院认定事实：2016年3月30日，被告徐进向罗凯出具押金条，载明：今收到罗凯交来第二大街经北一路西2号楼押金伍万元整。2016年3月31日，徐进作为甲方与罗恺、张六全（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方承租甲方位于郑州市经开区经北一路西2号房屋，房屋共三层，租赁期限为10年，自该租赁合同签订之日起算。租赁期限届满前1个月，如乙方需要继续承租，需要提前半年向甲方提出书面申请，由甲方决定是否继续续签合同。签订合同后，乙方须在3个工作日内一次性向甲方支付补偿房屋装修费30万元整。租金每半年交付一次。前4个合同年每月租金6万元；第5、6个合同年，租金在第四年基础上5%为75.6万/年；第7、8个合同年，租金在第6年基础上，递增5%为79.38万/年；第9、10个合同年，在第8年基础上，增8%为85.73万/年。押金5万元。本合同签订后乙方需直接作为定金的形式支付给甲方。该押金主要用于1、保障房屋内的结构完好，如出现人为损坏的现象，甲方有权按照市场价格要求乙方赔付相应的赔偿款；2、乙方须按时缴纳水电费，如有逾期，甲方有权从押金中扣除实际应缴费用及10%/天的滞纳金。如合同期满，乙方没有损害房屋内的设备，则甲方应该在合同期满日如数退还。乙方逾期交付租金，除仍应补交租金外，还应按拖欠天数支付违约金，每天违约金的标准为欠租金的5%；若乙方到期支付租金超出10天，甲方有权无偿收回房屋，解除本租赁合同，且房屋内部装修等无偿归甲方所有；3、任何一方如果具有合同约定的其他违约行为，违约方除应向守约方赔偿因其违约造成的损失外，还应该支付20万元违约金。备注：因该房屋所有人为张瑜，甲方保证该房屋无任何债务问题，甲方的一切行为视为张瑜的真实意思表示，租赁期间不能因张瑜未参与合同订立视为合同无效，由于房屋所有人归属问题带来后果由甲方负责。上述合同签订后，徐进与张瑜于2016年4月1日签订《郑州市商业房屋租赁合同》，约定徐进承租张瑜位于郑州市××大街××楼××层，租赁期间自2016年7月1日至2026年6月30日。合同期内未经张瑜同意不得转租、转借承租该房屋，确需联营或转营等必须经张瑜同意并重新签订租赁合同。2016年4月13日，徐进向原告出具收条，载明：今收到转让费叁拾万元整，并尽快提供授权出租房权利书及身份证复印件。另，原告椰子酒店成立于2016年6月8日，2017年7月3日股东由罗凯变更为张六全。椰子酒店法定代表人为张六全。2016年7月22日，张瑜作为甲方与徐进及椰子酒店（乙方）签订《关于2号楼改建及楼顶简易房的补充协议》，约定：一．经甲乙双方协商，2号楼改建酒店装过程中，在未经甲方同意认可的情况下，乙方擅自改造多处（如二加装承重墙体，外面，上楼顶楼梯顶简易房等），对房屋主体结构造成一定的安全隐患，乙方承诺由此引起的一切安全问题，均由乙方负责，造成的损失乙方无条件承担。二．甲方收取乙方安全风险押金5万元，合同到期退还乙方，三、楼顶改建的简易房产权归甲方所有，乙方按照提供给甲方的计图纸搭建，建成后不得随意更正，2年内方无偿使用，2年后每年支付甲方3万元。被告张瑜分别于2018年12月24日和2019年4月1日，向张六全送达通知两份，通知其鉴于徐进已拖欠2017年7月1日至今长达一年半房屋未交，多次催促未果，且该楼即将拆迁改造，依据出租人张瑜和承租人徐进所签的2016年4月1日租赁合同，依法行使出租人单方解除权，于2018年12月24日已正式解除此合同。并于当日通知你与郑州椰子酒店三个月内搬离完毕，并支付所欠房租及滞纳金。否则将停水停电，并保有依法追缴所欠款项的权利。特通知椰子酒店张经理不要再支付2019年元月后房租于徐进，此楼即将改造。2019年4月29日，徐进向原告出具情况说明，载明截止2018年12月前在合同期内张六全正常支付房租给承租人徐进，并于2018年12月10日支付给徐进2019年上半年部分房租5万元。原告椰子酒店于2019年6月14日起诉于本院。案件审理过程中，原告申请对酒店装修及附属物价值进行价格评估。2019年9月23日，河南省豫华价格事务所有限公司出具豫价评估［2019］高新法院1003号价格评估结论书，确定该标的价格评估基准日的损失价值情况为：1、装饰装修损失价值为1679496元；2、经营用品损失价值为382488元。原告为此支出评估费61909元。2019年4月12日，原告与河南英泰律师事务所签订委托代理协议，河南英泰律师事务所接受原告的委托，指派本所律师为原告的代理人。2019年11月22日，河南英泰律师事务所向原告出具20000元的代理费发票。一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第七十五条规定，设立人为设立法人从事的民事活动，其法律后果由法人承受；法人未成立的，其法律后果由设立人承受，设立人为二人以上的，享有连带债权，承担连带债务。张六全、罗凯作为原告椰子酒店的设立人，其为设立法人从事的民事活动，其法律后果由原告椰子酒店承受。本案中，原告椰子酒店与被告徐进签订的房屋租赁合同内容不违反相关法律规定，并有原、被告双方的签章，均系双方真实意思表示，本院对该合同效力予以认定，双方均应按照合同约定履行各自义务。被告徐进拖欠房东张瑜房屋未支付，导致其与房东张瑜合同解除，房东于2018年12月24日通知原告限期搬离，给原告造成损失，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。原告在未见到出租人张瑜授权权利书情况下仍与承租人徐进签订合同，其本身对损失的发生也存在一定的过错。故对原告要求被告赔偿装修及经营损失的请求，本院认定被告徐进对原告的损失承担50%的赔偿责任，经计算为1030992（2061984＊50%）元。对原告要求被告返还押金5万元的请求，根据双方的合同约定，虽然原告对房屋进行了部分改造，双方就改建已达成协议，原告并不属于违约，故对原告该项请求，本院予以支持。对原告要求被告徐进支付违约金20万元的请求，本院认为该部分费用已包含在鉴定损失中，故对原告该项请求，本院不予支持。对原告要求被告返还转让费30万元的请求，因原告承租房屋两年多后导致合同目的无法实现，故对原告该项请求，本院对15万元的部分予以支持。对原告要求被告徐进支付律师费2万元的请求，根据原告提交法院的代理费发票，本院予以支持。对原告要求被告徐进支付评估费61909元的请求，根据原告提交法院的评估费发票，本院予以支持。对原告要求被告张瑜承担责任的请求，根据合同相对性原则，原告与张瑜无合同关系，故对原告该项请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第七十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告徐进于本判决生效后十日内赔偿原告郑州椰子酒店有限公司损失1030992元并支付转让费150000元、评估费61909元、律师费20000元，共计1262901元；二、驳回原告郑州椰子酒店有限公司的其他诉讼请求。案件受理费27696元，减半收取13848元，保全费5000元，共计18848元，由原告郑州椰子酒店有限公司负担6924元，被告徐进负担11924元。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。经二审审理查明的事实与一审一致。本院认为，徐进、张瑜于2016年4月1日签订的租赁合同中明确约定未经张瑜同意不得转租、转借，确需联营或转营必须经张瑜同意并重新签订租赁合同。从徐进与椰子酒店的设立人罗凯、张六全于2016年3月31日签订的房屋租赁合同“备注”部分、2016年4月13日徐进向椰子酒店出具收条中“尽快提供授权出租房权利书”可知，罗凯、张六全就徐进转租房屋时并未取得张瑜同意是知悉的。2016年7月22日张瑜作为甲方与徐进及椰子酒店（乙方）签订的《关于2号楼改建及楼顶简易房的补充协议》内容是对改造租赁房屋问题的处理，合同主体中徐进、椰子酒店系作为共同乙方，且并无椰子酒店签章，不能认定张瑜知晓徐进与椰子酒店间的转租关系并予以认可。一审酌定徐进、椰子酒店分担责任并无不当，认定各项金额无误。一审判项中漏写50000元押金，应予纠正，对椰子酒店的该项上诉请求本院予以支持。椰子酒店的其他上诉请求及徐进的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持河南省郑州市高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初18041号民事判决第一项，即：徐进于本判决生效后十日内赔偿郑州椰子酒店有限公司损失1030992元并支付转让费150000元、评估费61909元、律师费20000元，共计1262901元；二、撤销河南省郑州市高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初18041号民事判决第二项；三、徐进于本判决生效后十日内返还郑州椰子酒店有限公司押金50000元；四、驳回郑州椰子酒店有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13848元，保全费5000元，共计18848元，由郑州椰子酒店有限公司负担6000元，徐进负担12848元；二审案件受理费由郑州椰子酒店有限公司负担16942元，徐进负担16166元。本判决为终审判决。审判员  朱长勇二〇二〇年五月二十五日书记员  陈威东