北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终3574号上诉人（原审被告）：王海涛，男，1973年1月18日出生，汉族，住北京市石景山区。被上诉人（原审原告）：北京深长城物业管理有限公司，住所地北京市平谷区熊儿寨乡东路16号。法定代表人：张永谦，总经理。委托诉讼代理人：张乐乐，北京晴海律师事务所律师。上诉人王海涛因与被上诉人北京深长城物业管理有限公司（以下简称深长城物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2019）京0107民初18558号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王海涛上诉请求：撤销一审判决，对物业服务的合法性提出质疑。其上诉理由主要是：深长城物业公司服务不到位，管理不严、混乱，不作为。外人随便进入，停车混乱，楼内及小区卫生脏乱，消防通道被堵等。业委会已解散，深长城物业公司是与谁签订的物业服务合同，对物业服务的合法性提出质疑。深长城物业公司辩称，同意一审判决，不同意王海涛的上诉请求及理由。深长城物业公司向一审法院起诉请求：1.判令王海涛向深长城物业公司支付拖欠的物业费8874.81元；2.判令王海涛向深长城物业公司支付拖欠的物业费违约金2000元；3.诉讼费由王海涛承担。一审法院认定事实：王海涛为北京市石景山区的业主，涉案房屋建筑面积65.49平方米，房屋性质为经济适用房。王海涛所在小区业主委员会即北京市石景山区石景嘉园小区第一届业主委员分别与深长城物业公司签订四份《物业服务合同》，约定由深长城物业公司为王海涛所在小区提供物业服务，物业服务期限分别为2011年7月1日至2013年6月30日、2012年7月1日至2015年6月30日、2015年7月1日至2017年6月30日、2017年7月1日至2019年6月30日，第一份《物业服务合同》约定物业服务主要内容：1.制订物业服务工作计划并组织实施；保管相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规和管理规约的授权制订物业服务的有关制度；2.负责本物业管理区域内共用部位的日常维修养护和管理；3.负责本物业管理区域内共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理；4.负责共有绿地景观的养护和管理；5.负责清洁卫生服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾的收集等；6.负责协助维护公共秩序和协助做好安全防范，发生火灾、盗窃等情况，乙方负责协助相关部门进行调查工作；7.其他服务事项：支持业委会开展正常管理服务工作，协助召开业主大会／业主代表大会，协助对小区公共事项的公示公告进行落实，协助做好小区的其他管理事项。物业公司按照《住宅物业服务标准》中的一级物业服务标准提供物业服务。第二份至第四份《物业服务合同》均约定，公共性物业管理服务的主要内容为：1.房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的维修、养护和管理；2.房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下管道、落水管、烟道、共用照明、供配电系统、供水系统、消防设施设备、电梯）的维修、养护、管理和运行服务；3.物业规划红线内属物业管理范围的共用设施（道路、室外下水管道、沟渠、池、井、绿化、路灯）的维修、养护和管理；4.物业规划红线内属配套服务设施的维修、养护和管理；5.公共环境（包括公共场所、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运；6.小区红线内车辆行驶及停泊的管理；7.配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等秩序维护服务工作（但不含人身、财产保险保管义务和责任）；8.物业及物业管理档案资料的管理；9.社区文化娱乐活动；10.法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项。住宅物业管理服务费标准为1.35元／平方米／月，生活垃圾清运费30元／户／年。深长城物业公司按照房屋面积65.49平方米向王海涛主张2011.11.11-2019.12.31期间物业费（含垃圾清运费）8874.81元。后深长城物业公司变更该项诉讼请求为主张2011.11.11-2019.6.10的物业费8045.45元及垃圾清运费227.5元。一审法院认定上述事实的证据有：物业服务合同、环卫收费标准、不动产登记信息及当事人陈述等。一审法院认为，民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则。深长城物业公司与业主委员会签订的《物业服务合同》真实有效，对王海涛具有约束力。深长城物业公司为王海涛居住的小区提供物业管理服务，王海涛作为业主，享受了深长城物业公司提供的物业管理服务，双方形成了合同关系。物业管理合同为双务合同，王海涛有义务按期交纳物业管理费，深长城物业公司亦应按照合同约定履行其物业服务义务。应当指出，物业服务企业与小区业主之间互相依存，物业服务企业应不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，以充分获取业主的支持和配合；同时业主应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件，且小区环境秩序的维护需要全体业主的共同努力，需要全体业主自觉遵守各种规章制度，有赖于业主整体素质的提高。当小区业主发现物业服务企业在服务过程中的问题时，应当通过正当渠道提出合理化建议，物业服务企业亦应就存在的问题通过业主协商沟通等方式予以改正，不断提高物业服务标准。深长城物业公司在本案中撤回主张部分欠缴期间的物业费，系其对自身权利的合法处分，该院不持异议，予以确认，对变更诉讼请求后的物业费予以支持。对于深长城物业公司主张王海涛支付的违约金，该院认为深长城物业公司提供的物业服务存在一定瑕疵，并非尽善尽美，结合业主欠费数额，对该项诉讼请求不予支持。王海涛经该院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃相应答辩及举证质证的权利，不影响该院依据现有证据作出判决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决：一、王海涛于判决生效之日起十日内给付深长城物业公司2011年11月11日至2019年6月10日的物业费（含垃圾清运费）8272.95元；二、驳回深长城物业公司的其他诉讼请求。二审中，当事人未提交新证据。本院经审理，对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，一审法院认定深长城物业公司与业主委员会签订的《物业服务合同》真实有效，对王海涛具有约束力，双方形成了合同关系，均属正确，本院予以确认。深长城物业公司已为王海涛居住的小区提供了物业管理服务，王海涛作为业主享受了深长城物业公司提供的物业管理服务，王海涛应向深长城物业公司交纳物业费。本案中，根据深长城物业公司在一审变更后的诉讼请求，其主张2011年11月11日至2019年6月10日期间的物业费，而王海涛所在小区业主委员会与深长城物业公司签订的在案《物业服务合同》约定的物业服务期限为2011年7月1日至2019年6月30日，据此，王海涛提出的上述合同到期业委会解散后深长城物业公司如何签订物业服务合同的问题，与本案认定处理并无关联。对于王海涛上诉提出的深长城物业公司服务不到位，管理不严、混乱等问题，本院认为，当事人对自己的主张负有举证责任。本案中，王海涛经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，应视为其放弃相应答辩及举证质证权利。在此情况下，一审法院根据深长城物业公司提交的在案证据及审理情况，对本案深长城物业公司的诉讼请求予以支持，具备事实依据和法律依据，并无不当。此外，需要指出，正如一审法院所论述的，物业服务合同为双务合同，王海涛有义务按期交纳物业费，深长城物业公司应按照合同约定履行物业服务义务。物业服务企业与小区业主之间相互依存，物业服务企业应不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，以充分获取业主的支持和配合；同时业主应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件，且小区环境秩序的维护需要全体业主的共同努力。物业服务具有综合性、长期性等特点，服务内容涉及小区和业主生活的多方面，物业服务在某一时间或特定方面所存在的瑕疵并不足以认定物业服务构成根本违约。综上，王海涛的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由王海涛负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李春华审 判 员 白 云审 判 员 李 妮二〇二〇年五月二十六日法官助理 马云辉书 记 员 原 月