江苏省高级人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏执复201号复议申请人（利害关系人）：陈洪明，男，1956年7月13日生，汉族，住江苏省宜兴市。复议申请人（利害关系人）：刘阿琴，女，1955年8月6日生，汉族，住址同上。申请执行人：交通银行股份有限公司无锡分行，住所地江苏省无锡市。负责人：杨文胜，该行行长。被执行人：曹幼祥，男，汉族，1962年5月1日生，住江苏省宜兴市。被执行人：周文红，女，汉族，1966年10月20日生，住址同上。复议申请人陈洪明、刘阿琴不服江苏省无锡市中级人民法院（以下简称无锡中院）（2018）苏02执异77号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。无锡中院查明：无锡交行与曹幼祥、周文红金融借款合同纠纷一案，该院于2012年9月25日首先查封曹幼祥名下坐落于宜兴市××房产证号为Ａ0××11的房产及相应的土地使用权。2012年12月12日作出（2012）锡商初字第0167号民事调解书：一、曹幼祥、周文红确认结欠无锡交行借款本金26942569.46元、合同期内欠息169739.97元以及复利、逾期罚息（以本金8942569.46元为基数自2012年6月18日起、以本金900万元为基数自2012年6月23日起、以本金900万元为基数自2012年6月29日起，均至实际清偿之日止按人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮15%再上浮50%计算逾期罚息；以欠息56579.99元为基数自2012年6月18日起、以欠息56579.99元为基数自2012年6月23日起、以欠息56579.99元为基数自2012年6月29日起，均至实际清偿之日止按人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮15%再上浮50%计算复利）。曹幼祥、周文红于2013年1月15日之前向无锡交行归还50万元，余款至2013年2月28日前付清。如果曹幼祥、周文红未按时履行，则无锡交行有权全额申请执行。二、曹幼祥、周文红于2013年2月28日前赔偿无锡交行为实现债权而支出的律师费24.8万元。三、案件受理费178063元减半收取89031.5元、财产保全费5000元，合计94031.5元，由曹幼祥、周文红负担。此款已由无锡交行预交，曹幼祥、周文红于2013年2月28日前支付给无锡交行。四、无锡交行对曹幼祥、周文红上述第一、二、三项还款义务，有权以宜房他证宜城字第××号房屋他项权证和宜他项（2009）600826号土地他项权证项下曹幼祥、周文红提供抵押担保的房地产折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿。调解书生效后，因债务人曹幼祥、周文红未自觉履行调解书确定的义务，无锡交行向无锡中院申请执行，无锡中院于2013年3月立案执行，于2014年9月26日裁定终结本次执行程序。2017年3月26日，无锡交行向无锡中院申请恢复执行，无锡中院于同年4月11日立案恢复执行。经查，曹幼祥名下宜兴市解放东路1号房地产已由宜兴市人民法院（2015）宜执字第2411号案件（张夕春与曹幼祥民间借贷案）首先查封，无锡中院为轮候查封。无锡中院即于2017年4月18日向宜兴市人民法院发出（2017）苏02执恢15号《处置财产联系函》，鉴于无锡中院执行案件的申请执行人无锡交行系案涉房地产的抵押权人，决定由无锡中院启动对案涉房地产的财产处置权。无锡中院即对被执行人曹幼祥名下已抵押给无锡交行的房产和相应土地使用权【房产证号为：宜房权证宜城字第××号，土地使用权证号为：宜国用（2006）第041093891号】启动处置程序。经委托江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司评估，上述房地产合计价值为8858.40万元【苏国衡无锡评房字（2017）第0133号房地产估价报告】。无锡中院在淘宝网司法拍卖平台对该房地产进行了公开拍卖和变卖，并于2017年9月8日的变卖过程中，由潘娟芬以49608000元的最高应价竞买成交。后无锡中院查明,上述拍卖房产相同地址宜兴市××号另有第二张房产证，房产证号为：宜房权证宜城字第××号，房产建筑面积为192平方米，该房产（以下亦称Ａ0××27号房产）与第一张房产证的建筑物相连，附属于主楼，是整体房地产的一部分。经买受人潘娟芬申请，无锡中院撤销了第一次变卖。并委托原评估机构江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司对该192平方米房产进行价值评估，经评估该房产价值为148.96万元。后于2017年10月12日无锡中院作出（2017）苏02执恢15号之二执行裁定，再次于淘宝网司法拍卖平台整体拍卖曹幼祥名下已抵押给无锡交行的全部房产和相应土地使用权【房产证号为：宜房权证宜城字第××号、第××号，土地使用权证号为：宜国用（2006）第041093891号】。同年12月15日由潘娟芬以50441216元的价格竞得。2018年1月23日，无锡中院作出（2017）苏02执恢15号之三执行裁定，将被执行人曹幼祥所有的座落于宜兴市××号的房地产【房屋所有权证号：宜房权证宜城字第××号、Ａ0××27号、土地使用权证号：宜国用（2006）第041093891号】归属买受人潘娟芬。2018年2月13日，无锡中院向宜兴市国土资源局发出《协助调查函》，要求确认该院拍卖的宜兴市××号房地产的四至及边界，特别是南面河边停车场地是否在曹幼祥名下土地使用权范围内。宜兴市不动产登记中心于同年3月6日复函，告知登记在曹幼祥名下的土地使用权证号：宜国用（2006）第041093891号国有土地使用权四至范围，明确了具体土地范围及界址线，确认拍卖房产南面河边停车场地属于登记在曹幼祥名下土地使用权范围内。无锡中院分别于2018年3月20日、29日在宜兴市××号拍卖房产现场张贴《公告》，主要内容为：该拍卖房地产南部沿河空地属于拍卖标的物范围，请上述空地目前停车场的经营者与使用者陈洪明等人在三日内撤出，逾期撤出损害买受人潘娟芬行使所有权的，构成妨碍法院执行，无锡中院将依法追究责任。陈洪明、刘阿琴撤出场地后即提出执行异议。陈洪明、刘阿琴向无锡中院提出执行异议称，1、法院拍卖过程中没有对房地产作全面的了解，评估报告遗漏了停车场800多平方米，价值2000万元，遗漏了副房192平方米，价值150万元。评估报告和公示中都没有标明。2、法院强制封闭停车场，作为空地送给买受人潘娟芬。曹幼祥经工商局批准的商业场地资产灭失，同时灭失了十多位其他债权人的资产。3、法院将拍卖款分发一空，十多位其他债权人要求公开发放明细，遭到拒绝。请求对曹幼祥的上述拍卖财产重新评估、拍卖。陈洪明、刘阿琴提供《停车场租赁协议》复印件，载明陈洪明于2016年11月21日与宜兴华亭国际酒店签订了该租赁协议，承租期间自2016年12月1日起至2019年11月30日止，租金每年8万元。无锡交行辩称，1、法院拍卖的房地产均为无锡交行抵押财产。被执行人曹幼祥名下坐落于宜兴市××号房地产是被执行人可供执行财产，且房产（房产证号为：宜房权证宜城字第××号）及土地使用权【土地使用权证号为：宜国用（2006）字第041093891号】均于2009年7月抵押给无锡交行下属宜兴支行，并办理了抵押登记手续，业经无锡中院作出的（2012）锡商初字第0167号民事调解书确认。无锡交行对曹幼祥名下的上述房地产依法享有优先受偿权。2、曹幼祥名下在同一地址的另一张房产证（房产证号为：宜房权证宜城字第××号）系曹幼祥于2008年5月领取产权证书，面积仅为192平方米，系依附于主楼的附属建筑物。根据我国《担保法》第三十六条规定，“出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将该国有土地上的房屋同时抵押”；我国《物权法》第一百八十二条又规定“以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未按规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”。按照上述法律规定，该房屋亦属于无锡交行抵押财产范围，无锡交行有权就该房产拍卖的成交款优先受偿。3、无锡中院对被执行人曹幼祥名下的房地产依法评估，土地使用权价值已在评估报告中体现，符合财产真实的市场价格，且处置程序合理合法。异议人陈洪明、刘阿琴所称承租的部分空地系违法占用无锡交行抵押财产，其经营停车场是在银行抵押之后设立，无锡交行从未同意其利用该场地进行收费停车的经营活动。即使异议人承租了部分空地，也不能对抗无锡交行的抵押权及法院强制执行。此外，陈洪明称停车场价值达2000余万元完全没有依据。现房地产拍卖成交款尚不足以清偿无锡交行本案全部应得优先债权数额。请求驳回陈洪明、刘阿琴的异议请求。无锡中院认为，本案系当事人以外的公民陈洪明、刘阿琴，以申请法院轮候查封曹幼祥案涉房地产的其他债权人身份，认为人民法院的执行行为侵害其合法权益而提出的执行异议，系利害关系人，有权提出执行异议。对其异议请求，第一，被执行人曹幼祥等人不履行法律文书确定的义务，债权人无锡交行申请法院处置被执行人曹幼祥抵押的房产及土地使用权合法有据。涉案房地产虽然在第一次评估过程中，存在遗漏对Ａ0××27号房产进行价值评估的问题，但在查明相关事实后，该院及时委托原评估机构对遗漏房产进行了补充评估，已弥补该瑕疵，并未给当事人及其他人的利益造成损失。该院在淘宝网对被案涉房地产重新发布了拍卖公告，并由买受人潘娟芬以最高应价竞得，潘娟芬已成为案涉房地产所有权人，其相关权利应受法律保护。第二，依照《中华人民共和国担保法》第三十六条规定，已依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。《中华人民共和国物权法》第一百八十二条亦规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。据此，Ａ0××27号房产在抵押时已经领取房产证，且房产坐落于抵押土地范围内，故即使未与主楼房产及土地使用权同时办理抵押手续，但依法应当视为与土地使用权一并抵押给无锡交行，无锡交行有权就该房产拍卖、变卖所得价款优先受偿。因涉案房地产拍卖所得款项尚不足以偿还无锡交行本案欠款本息，因此该院将拍卖款全部发还给无锡交行并无不当。第三，关于异议人提出其承租的停车场价值达2000余万元，法院拍卖时按照空置场地评估错误的问题。该停车场系处于无锡交行已设置抵押的被执行人曹幼祥名下的土地使用权范围之内，陈洪明即使承租了上述部分土地经营，其承租也在无锡交行设置抵押权之后，且未经抵押权人同意，依法不得对抗抵押权实现及法院的强制执行。此外，异议人所称停车场价值达2000余万元没有事实依据，该院委托具有专业资质的评估机构所作出的评估结论符合市场真实价值，评估报告应予采信。综上所述，陈洪明、刘阿琴所提出的执行异议没有事实和法律依据，该院不予支持。据此作出（2018）苏02执异77号执行裁定：驳回陈洪明、刘阿琴的异议请求。陈洪明、刘阿琴向本院申请复议称：请求撤销无锡中院（2018）苏02执异77号执行裁定。事实和理由：复议申请人向无锡中院提供宜兴工商局2014年11月21日颁发的营业执照，经营涉案土地上的停车服务；还提供陈洪明与宜兴华亭国际酒店签订的租赁协议复印件，承租日期自2016年12月1日至2019年11月30日。停车场800多平方米，价值2000万元，应当予以拍卖。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。涉案土地上从事停车场经营的租赁关系系在涉案抵押权设立之后，且未经抵押权人无锡交行同意，依法不得妨碍抵押权人实现债权，不得对抗本案执行。复议申请人称无锡中院未将涉案停车场纳入评估拍卖范围与事实不符，另复议申请人称停车场价值2000万元无证据予以证明。综上，复议申请人的复议理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回陈洪明、刘阿琴的复议申请，维持江苏省无锡市中级人民法院（2018）苏02执异77号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长 苏 峰审判员 李 晶审判员 唐志容二〇二〇年五月九日书记员 王莹莹