广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终1410号 上诉人（原审被告）：黄美丽，女，1982年6月27日出生，住广西壮族自治区融安县。 被上诉人（原审原告）：广西振和房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区融安县长安镇桔香南路119号。 法定代表人：杨晓玲，该公司总经理。 被上诉人（原审原告）：融安县振和物业有限公司，住所地广西壮族自治区融安县长安镇桔香南路119号。 法定代表人：尹永强，该公司执行董事。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：刘绍安，融安县城东法律服务所法律工作者。 上诉人黄美丽因与被上诉人广西振和房地产开发有限公司(以下简称振和房地产公司）、融安县振和物业有限公司（以下简称振和物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区融安县人民法院（2019）桂0224民初1289号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已经审理终结。 黄美丽上诉请求：一、撤销一审判决，驳回振和房地产公司、振和物业公司的诉讼请求；二、由振和房地产公司、振和物业公司负担诉讼费用。事实和理由：一审判决认定振和房地产公司于2018年10月13日组织振和财富广场盛大开业仪式错误。振和财富广场综合楼于2019年1月30才提交《建设工程质量竣工验收意见书》，在未通过竣工验收之前是不可能开业营业的。二、一审判决认定黄美丽解除合同通知未生效，双方的合同应当继续履行错误。首先、租赁合同第十三条中“提前三个月以书面通知”的前提是双方协商解除合同，本案并不适用。其次、根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，对解除合同提出异议的方式是向人民法院提起诉讼或者向仲裁机构申请仲裁，而非其他方式。振和房地产公司、振和物业公司既不向人民法院起诉也不向仲裁机构申请仲裁，至今没有任何异议。其仅在2019年6月14日回复黄美丽的《回复函》中仅是认为黄美丽无权解除合同，但没有按照合同法的规定方式对黄美丽解除合同提起诉讼或者仲裁。黄美丽在2019年6月12日向振和房地产公司、振和物业公司发出的《解除合同通知书》在振和房地产公司、振和物业公司于2019年6月13日签收时生效。双方签订的租赁合同己经在2019年6月13日解除。租赁合同的免租期是从振和财富广场开业次日开始起算而不是从乙方的开业次日开始计算。振和财富广场开业需书面通知承租人或者公示。振和房地产公司、振和物业公司既没有履行振和财富广场开业义务，也没有履行书面通知黄美丽的义务，收取租金不符合合同约定。在振和房地产公司、振和物业公司没有履行振和财富广场开业义务与没有履行书面通知黄美丽的义务之前，黄美丽无须交纳租金。一审判决黄美丽应从2019年3月14日开始交纳租金错误。 振和物业公司、振和房地产公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回黄美丽的上诉请求。 振和物业公司、振和房地产公司向一审法院起诉请求：一、判令黄美丽给付：（一）拖欠的商铺租金155000元（租金从2019年3月1日起暂计至2019年7月31日止，之后的租金另计），（二）违约金40455元（亦暂计至2019年7月31日止，之后另计，均按每日应交未交数额3‰计算，2019年3月：93元×150天=13950元；4月：93元×120天=11160元；5月：93元×90天=8370元；6月：93元×60天=580元；7月：93元×31天=1395元，合计40455元）；二、本案诉讼费由黄美丽承担。 一审法院认定事实：振和财富广场是振和公司开发建设的集商住一体的楼盘。2017年1月1日，振和公司向振和物业出具了一份《委托书》，委托其代为办理振和公司振和财富广场所有商铺出租的事宜，代办期限为2017年1月1日至2022年12月31日止。2017年11月14日，黄美丽（承租方，乙方）与振和物业（出租方，甲方）签订了一份《振和财富广场商铺租赁合同》，约定了如下主要事宜：一、租赁标的为振和财富广场第3层的编号为3-47、3-48号商铺，建筑面积为827.93平方米，套内面积约472平方（租金以附件《商铺平面图记载的建筑面积为计算依据》）；二、租赁用途：仅作为经营餐饮；三、租赁期限八年，从2018年10月1日起至2026年9月30日止（该租赁日期按商场开业之日起算为准）。免租期为五个月，免租期从商场开业日开始计算。免租期届满次日起为计租日。免租期间产生的一切管理费、水、电、煤气、物业等相关费用均由乙方自行承担。乙方开业日为乙方租赁的本合同项下商铺对外营业之日，最迟不得迟于振和财富广场统一开业日（统一开业日时间以甲方下发给乙方的书面通知或公示为准）；四、租金、管理费和其他费用。第一个租赁年度租金以商铺建筑面积计算租金，每月每平方米37.5元，每月租金共计31000元；第二个租赁年度租金同第一个租赁年度；第三个租赁年度递增5％……。本合同所称“租赁年度”，均系指租赁起始日起，向后推算，每满十二个月为一个租赁年度。本合同的租金支付方式为按月支付，首期租金为计租日起至该月最后一日期间的租金。除首期租金外，其他交租日期均按每一个完整的自然月为缴纳周期，在上一个月度租金即将到期五个工作日前乙方必须向甲方一次性足额支付下个月度的租金，不得逾期。物业管理费由乙方按月支付，管理费标准为每月每平方米3元，由甲方收取或由乙方自行向物业公司缴付。（以物业公司公示、通知的标准为准，第一个租赁年度免交物业费）；乙方自用的水费、电费、通讯费及商铺内的中央空调使用费等费用，由甲方根据实际使用量（专门的独立仪表计量）向乙方收取，或由乙方自行向物业公司缴付；除乙方自用的中央空调使用费以外的其余公摊中央空调使用费及公摊水电费、公共维修金按黄美丽承租的商铺建筑面积与振和财富广场商铺建筑总面积对比按比例进行分摊，由甲方收取，或由乙方自行向物业公司缴付；根据本合同的规定，如乙方逾期支付租金的，每逾期一日，甲方均有权向乙方收取应付未付款项3‰作为违约金；五、履约保证金62000元。在乙方无违约情况下，履约保证金将在租赁期届满后30天内无息退还给乙方。如有违约行为或未缴清费用及租金的，该保证金直接视为违约金并归甲方所有；如给甲方造成的损失违约金不足弥补的，乙方另行赔偿甲方的损失。合同签订后，黄美丽进场对所租赁的商铺进行了装修，装修结束后，经过试营业后，黄美丽于2018年10月16日以“桔香音乐餐吧厅”的名义对外正式营业。2019年5月，振和物业通知黄美丽交纳欠缴的电费及租金，黄美丽以“商场”尚未开业为由拒付，2019年5月10日，黄美丽的餐厅因电表因余额不足停电，黄美丽要求振和物业为其电表充值以通电营业，振和物业则以黄美丽未交纳租金为由予以拒绝，双方为此产生纠纷。2019年6月12日，黄美丽以邮寄送达的方式向振和物业的法定代表人尹永强发出解除租赁合同的通知：“在经营过程中的2019年5月10日，你公司切断商铺用电，导致商铺无电可用，无法经营，我多次要求你公司恢复供电，你公司均予以拒绝。到目前为止仍未恢复供电，致使我损失巨大。现我通知你公司：从即日起解除双方于2017年11月14日签订的《振和财富广场商铺租赁合同》，请你公司立即返还保证金，并赔偿我的损失。”2019年6月14日，振和物业以《回复函》书面回复黄美丽：“一、你公司租赁经营的振和财富广场第3层3-47、3-48号商铺用电不是我公司切断的，是你公司用电卡无钱后自动断电的，与我公司无关。二、你公司拒交商铺租金和物业管理费，已构成根本违约，我公司没有义务和责任无偿为你服务，帮你对用电卡充值；三、根据双方签订的《商铺租赁合同》约定，你及你公司拒交租金和物业管理费，构成根本违约的是你方，因此你无权单方终止与我公司签订的《商铺租赁合同》，对你《通知》中所有主张、意见和要求我公司均不予接受，并保留随时追究你违约责任的权利。”2019年7月5日，黄美丽以振和物业公司断其电造成其巨大损失为由诉至一审法院，请求解除合同并赔偿损失共计3614295元，一审法院受理后已另案审理。2019年8月8日，振和公司以黄美丽欠交租金及电费、垃圾管理费为由诉至一审法院，请求判令黄美丽给付商铺租金155000元、违约金40455元、公摊水电费和垃圾管理费4009.6元，共计199464.6元。2019年10月29日，振和房地产公司以本案与其有利害关系为由申请作为原告参加本案诉讼，一审法院审查后准许。振和物业公司、振和房地产公司在一审庭审中撤回关于公摊水电费、垃圾管理费4009.6元的诉讼请求。 2018年6月7日，振和财富广场综合楼通过了消防验收，柳州市公安消防支队出具了柳公消验字（2018）第0110号建设工程消防验收意见书。2018年10月13日，振和公司在振和财富广场楼盘门前组织了振和财富广场盛大开业仪式，并邀请了本县相关领导到场进行了剪彩。作为该开业仪式的前期准备工作，振和物业以书面通知的形式于2018年10月2日、10月4日通知该楼盘的业主、商家注意环境卫生及商场前停车的事宜，黄美丽本人在10月2日的通知上签字，黄美丽经营的餐厅员工在10月4日的通知上签字。2019年1月30日，该综合楼通过了竣工验收组竣工验收，竣工验收组出具了《建设工程质量竣工验收意见书》。 一审法院认为，本案的争议焦点是：一、黄美丽是否欠付租金。如果欠付租金，如何确定给付租金的起算点，尚欠的租金是多少；二、黄美丽是否构成违约，是否应当支付违约金，如何计算违约金。一、关于黄美丽是否欠付租金、租金给付起算点的问题。一审法院认为，振和物业公司与黄美丽所签订的《振和财富广场商铺租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，合同成立并有效。该合同有两个法律关系存在，一个法律关系是振和物业公司代理振和房地产公司与黄美丽关于商铺出租而形成的振和房地产公司与黄美丽之间的租赁合同关系。对此，振和房地产公司予以认可。另一个法律关系是由于振和物业公司行使物业管理职责，而与黄美丽之间成立的物业服务合同关系。在第一个租赁合同关系中，振和物业公司是以振和房地产公司的代理人，代理振和房地产公司于商铺租赁合同关系中在授权范围内行使相关权利，其行为后果由振和房地产公司承担。在第二个物业服务合同关系中，振和物业公司是当然的合同主体，可以行使物业服务合同的相关权利和义务。因此，黄美丽关于振和物业公司主体不适格的主张部分成立。当事人争议最大的焦点问题是从何时开始交纳租金的问题。双方所约定的租金交纳的起点为：“该租赁日期按商场开业之日起算为准”。黄美丽主张商场至今尚未开业。因此，租金交纳的起点未至，无须交纳租金，更何况还有五个月免租期。振和物业公司、振和房地产公司主张振和财富广场早已于2018年10月开业，扣除五个月免租期，黄美丽应当于2019年3月开始交纳租金。一审法院认为，此处“商场”的解释应当按合同目的来理解和解释。首先，振和房地产公司是房地产开发公司，其开发建设的振和财富广场是一个商住一体的楼盘，其对外出租的商铺仅是按功能划分了相关区域，振和房地产公司本身并不直接经营所谓的狭义概念上的“商场”，振和财富广场仅是各种类型商家租赁场地入驻用于经营的一个大型商业平台；其次，为规范承租商家尽早开业，合同第三条3.2条款中有“乙方开业日为乙方租赁的本合同项下商铺开始对外营业之日，最迟不得迟于振和财富广场统一开业日”的规定。从此规定可以看出，振和房地产公司有让振和财富广场这一商业平台于某日让各入驻商家统一开业的计划，而从查明的事实来看，振和房地产公司确实于2018年10月13日在振和财富广场门口，通过向全城公开的方式，举办了振和财富广场盛大的统一开业仪式。此外，2018年10月16日，黄美丽本人也在其微信朋友圈中，宣传其所经营的“桔香音乐餐厅”正式开业。因此，一审法院确认合同中“商场开业之日”的含义应按合同目的解释为振和财富广场这一商用平台统一开业日，虽然黄美丽片面地强调现在并不是“所有的商家”都开业，但黄美丽该抗辩理由采取的仍是狭隘的解释方式，既不符合合同法中的公平原则和诚实信用原则，也不符合合同目的，一审法院对黄美丽关于商场至今仍未开业因此无须开始交纳租金的抗辩理由不予采纳。一审法院确认黄美丽应交纳租金的起算点为：从2018年10月13日，振和房地产公司举办了统一开业仪式之日起，扣除5个月免租期后，从2019年3月14日开始，黄美丽应按合同约定交纳租金。振和房地产公司、振和物业公司主张黄美丽交纳租金的起算点为2019年3月1日属于计算错误，一审法院予以纠正。一审法院确认2019年3月14日至2019年7月31日（4个月17天），黄美丽应交纳的租金为31000÷30天×17＋31000×4个月＝125033.33元。由于本案存在合同文字理解有分歧的特殊原因，以及振和财富广场确实于开业后的2019年1月30日才完全竣工验收的实际情况，虽然黄美丽已实际取得租赁物并实际进行了营业，取得了经营期间的一部分收入，理应依约交纳使用租赁物期间的租金，但由于未完全竣工验收及相关配套设施等原因，对其经营确实产生了一定的影响，加之振和物业公司未及时为其电表充值，双方矛盾升级又未合理解决，完全收取黄美丽租金显失公平，一审法院酌定扣减一个月租金31000元，黄美丽应付的租金应为94033.33元；二、关于黄美丽是否构成违约，是否应当支付违约金的问题。一审法院认为，因为双方关于租金的起付时间的约定在文字上双方产生分歧，黄美丽并不是恶意拖欠租金不予交纳，从双方在租金起算时间产生分歧至起诉之日，双方就租金的交付、电费的充值问题一直还在协商，并未达成一致，如因此确认黄美丽违约，有失公允，故一审法院对振和房地产公司、振和物业公司要求黄美丽承担违约责任的请求不予采纳。一审法院判决：一、黄美丽在判决生效之日起十日内将2019年3月14日至2019年7月31日的商铺租金94033.33元给付给振和房地产公司；二、驳回振和房地产公司、振和物业公司的其他诉讼请求。一审案件受理费4289元，由黄美丽承担2800元，振和房地产公司、振和物业公司承担1489元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：黄美丽提交了2019年10月22日的《争议调解笔录》和步步高南城百货融安店开业的照片，欲证明黄美丽没有欠交电费，振和物业公司多收了黄美丽18538.24元的电费。2018年10月13日是步步高南城百货融安店开业，不是振和财富广场的开业。振和物业公司提交了2019年7月31日售电票据，证明供电公司是按照每度电1元的标准预收电费。对于前述证据，本院认为步步高南城百货融安店开业的照片、售电票据与本案没有关联，不予采信。振和物业公司、振和房地产公司认可调解笔录的内容，本院予以确认。黄美丽对一审查明振和房地产公司于2018年10月13日在振和财富广场组织了开业仪式的事实有异议，认为当时振和财富广场尚未竣工验收，不符合开业条件，且没有证据证明振和房地产公司于2018年10月13日在振和财富广场组织了开业仪式。本院认为，首先租赁合同约定黄美丽承租的商铺应在振和财富广场统一开业前开业经营，承租商户开业经营后，当然需要振和物业公司提供相应的物业管理服务。振和房地产公司、振和物业公司提交的2018年10月2日和2018年10月4日的《通知》内容是振和物业公司关于振和财富广场物业管理事项的通知，不是租赁合同事项的通知，不能证明振和物业公司通知黄美丽振和财富广场在2018年10月已经统一开业的事实。其次，融安振和财富广场商住小区住宅综合楼在2019年1月30日才组织验收，在验收合格之前不应对外商业经营。据此，振和房地产公司、振和物业公司主张振和房地产公司于2018年10月13日在振和财富广场组织了开业仪式，该主张缺少证据证明，本院不予采信。据此，黄美丽的异议成立。一审查明的其余事实属实，本院予以确认。 本院另查明，2019年10月22日，黄美丽、振和物业公司在融安县市场监督管理执法大队达成调解协议，振和物业公司在2019年10月26日之前向黄美丽退还多收取的电费18538.24元。 本院认为，综合双方当事人在二审中的诉辩意见，归纳当事人争议的焦点为：黄美丽是否应当交纳2019年3月14日至2019年7月31日的租金。 根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。2017年11月14日，振和物业公司与黄美丽签订的《振和财富广场商铺租赁合同》合法有效，双方当事人应当按照租赁合同享有合同权利，履行合同义务。振和物业公司与黄美丽在《振和财富广场商铺租赁合同》中约定，出租方免除黄美丽承租商铺五个月租金，免租金期限从商场开业之日开始计算。免租金期限届满次日起开始计算租金。商场开业日以出租方给承租人的书面通知或者公示为准。据此，商铺的免租金期限应当在振和财富广场符合商业经营条件后且正式对外商业经营时开始计算，具体的起始日期应以振和房地产公司、振和物业公司书面通知或者公示为准。融安县振和财富广场商住小区住宅综合楼于2019年1月30日竣工验收，振和财富广场在竣工验收合格之前不符合商业经营的要求。振和房地产公司、振和物业公司主张振和财富广场于2018年10月13日开业，没有证据证明前述事实，本院不予采信。本院综合全案证据，不能证明振和财富广场完全符合商业经营条件后，振和房地产公司、振和物业公司已经按照合同约定的方式通知承租人开始计算免租金期限的日期，且免租金期限已经届满。据此，振和房地产公司、振和物业公司要求黄美丽支付租金，与合同约定不符，本院不予支持。 《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”据此，保持租赁物符合约定的用途是出租人的基本义务。本案中，出租人振和物业公司控制着黄美丽承租商铺的电源开关。黄美丽向振和物业公司预付的电费没有用完，振和物业公司拒绝给黄美丽的电卡充值，导致黄美丽承租的商铺断电，黄美丽不能按照租赁合同约定的目的使用商铺。振和物业公司不履行合同基本义务，其行为构成根本违约。因此，黄美丽无须支付停电期间的租金。 综上所述，黄美丽的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区融安县人民法院（2019）桂0224民初1289号民事判决； 二、驳回广西振和房地产开发有限公司、融安县振和物业有限公司的诉讼请求。 一审案件受理费4289元（融安县振和物业有限公司预交），二审案件受理费2151元（黄美丽预交），合计6440元，由广西振和房地产开发有限公司、融安县振和物业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 江 桢 审判员 杨显强 审判员 黄继湘 二〇二〇年五月二十日 书记员 杨茜如