北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终4071号上诉人（原审原告）：郭志青，男，1968年12月8日出生。被上诉人（原审被告）：中国长城工业集团有限公司，住所地北京市海淀区杏石路甲18号2幢。法定代表人：刘强，董事长。委托诉讼代理人：吴丽萍，北京国同金律师事务所律师。上诉人郭志青因与被上诉人中国长城工业集团有限公司（以下简称长城工业公司）合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初28075号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭志青上诉请求：撤销原判，发回重审或者改判支持郭志青一审的诉讼请求。一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1.陈某签订协议的行为构成表见代理。此前法院生效判决中认定陈某是海淀区西四环北路95号院（以下简称95号院）项目负责人、公司管理人员，其岗位、职称能证明其工作范围。就协议是否存在，应尊重客观事实。郭志青无过错，是善意的。2.一审法院按照房屋构造价值认定赔偿，违反公平原则。郭志青基于《联建协议》合法有效主张损失数额，一审法院对于建房成本的利息未予以支持。3.一审法院遗漏重要证据，造成判决不公。根据郭志青提供的录音证据可以证明，《联建协议》早就存在，且长城工业公司知情。长城工业公司辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求和理由。郭志青向一审法院起诉请求：1.判令长城工业公司向我返还建房成本及配套设施投入共计369296元；2.判令长城工业公司向我支付协议约定的房屋剩余租期的经济补偿69.3万元；3.判令长城工业公司向我支付加倍的经济补偿69.3万元；4.本案诉讼费由长城工业公司承担。一审法院认定事实：1994年10月26日，空军指挥学院（甲方）与国企房地产开发公司（乙方）签订了联合建房合同书，约定双方联合在北京市海淀区昆明湖南路空军指挥学院北院建设高标准住宅及办公用房，由甲方提供建设用地并办理立项、规划、施工执照等各种前期手续和上下水、暖、电、道路、绿化等大市政配套及其所需费用（乙方一次性支付甲方建设和配套包干费1300万人民币）。工程竣工交付使用后，乙方按规定交纳实际使用的水、电、暖、排污等有关费用。乙方负责建设资金。高标准住宅和办公用房造价每平方米2000元人民币。建筑面积双方按五：五分配，各得50%，原则上办公用房（含娱乐设施）归甲方，住宅归乙方。若住宅面积超过总建筑面积一半，甲方按比例分得的面积，由乙方按造价标准折价付给甲方，甲方的建设资金由乙方按合同约定拨付。乙方所建高标准住宅归乙方使用，使用年限为50年，到期后房产权无条件交给甲方。甲方责任为：1、提供建设用地，并办理立项、规划、勘探、施工执照、开工报告等前期各种手续及其所需费用；负责上下水、暖、电、市政、道路、绿化等的配套；负责拆迁、“三通一平”及所需费用。2、负责协调施工期间的外部关系，办理乙方所分房产的使用手续。乙方责任为：1、按时支付甲方建设资金和配套包干费。2、协助甲方办理有关合建手续。1995年11月13日，国企房地产开发公司将其与空军指挥学院合作的位于北京市海淀区昆明湖南路37号的房屋转让给长城工业公司，双方约定转让房屋面积约为6000平方米，为两层带坡层顶的连体砖混结构住宅楼，转让价款为4848万元人民币。1996年4月14日，中国人民解放军空军指挥学院院务部营房处出具了房地产使用证明，内容为：我院于1995年10月与国企房地产开发公司联合开发建设的北京市海淀区昆明湖南路37号三栋高级住宅，经我院同意国企房地产开发公司转让给长城工业公司其房地产权50年。特此证明。2009年间，长城工业公司蓝靛厂物业出租项目以此处要拆迁为由，由其当时的项目负责人陈某向其上级报告了情况，经同意由郭志青负责组织施工，在院内（现为95号院）建有物业办公室4间及库房2间。2010年下半年，郭志青占用了物业办公室及库房。陈某为长城工业公司管理人员，系95号院物业项目的负责人。2012年5月7日，陈某以甲方京区经营性物业项目责任人的名义与乙方施工队队长郭志青签订合作协议：一、集团总公司物业资产相关维修项目保证做到随叫随到及时修理，并确保维修质量和收费公道低于市场价。二、甲方为保证维修项目的随叫随到及时修理，甲方继续提供95号院内西北角自盖房屋供乙方使用，其使用的水电费由乙方承担。三、乙方承诺维修及时、保质保量，维修人员承担小区义务消防员责任，并坚持夜间值班、巡逻和节假日值班。四、定期对小区内水电暖和排水系统进行保养，入冬前对暖气进行放水，暖气停暖后关闭各层水泵，定期检查消防栓并加润滑油。五、在保证内部维修的同时方可对外承揽工程，保证房屋使用安全，承担相应责任。六、协助项目责任人排除物业险情应对突发事件及其他相关事宜。本协议一式两份，甲乙双方各执一份。协议签订后，郭志青为长城工业公司所属的物业公司提供了相应的服务。郭志青居住在95号院昆明湖花园别墅西北角平房，此房系物业用房。2013年1月1日起，甲方长城工业公司与乙方北京大观园酒店有限责任公司（以下简称大观园公司）签订了《委托管理协议书》，合同约定甲方将京区经营性物业资产100间/套委托给乙方，实行统一经营管理，综合服务。管理事项包括：房屋租赁、合同签订、费用收缴、物业管理、房屋日常维护维修、资产安全管理等。此后，长城工业公司所属的相关物业资产由大观园公司进行管理，其中包括95号院内的相关物业。2018年7月26日，长城工业公司起诉郭志青至北京市海淀区人民法院（以下简称海淀法院），要求解除其与郭志青之间的合作协议并腾退95号院西北角平房，支付租金。海淀法院于2018年9月29日作出（2018）京0108民初43582号民事判决书，判决解除长城工业公司与郭志青于2012年5月7日签订的《合作协议》并搬离95号院西北角平房。郭志青不服该判决上诉至北京市第一中级人民法院，二审法院经审理后作出（2018）京01民终9394号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。郭志青就其主张提交《联建协议》，内容为：“甲方：中国长城工业总公司项目负责人陈某，乙方：延安施工队队长郭志青。为落实公司领导指示精神，确保小区安全不留死角和应对‘南水北调’拆迁使公司利益最大化。就甲方拥有所用的95号院内西北角垃圾空地联合开发建房事宜，现经双方友好协商达成如下协议：一、甲方出地，乙方投资建设。建设项目：平整土地200平方米、加固北院墙8米、建房4间80平方米、库房2间30平方米、改造下水管道40米、建南墙8米、铺道25平方米、室内水电暖齐全。建成后房屋所有权归甲方，乙方按照本文第二条甲方要求方可使用20年。另：院内5至6门西北拐弯区域，拆除6门客户临时库房2间。为加固西北墙体加盖二层房屋4间。由6门客户出资使用，由乙方组织施工。房屋建成后所有权归甲方。二、乙方使用时需按甲方要求做到以下几点：（一）无偿承担院内西北角安全保卫工作，担任义务消防队员。（二）无偿承担院内巡查、排险和节假日值班。（三）无偿承担院内设施、设备的安全检查，尤其是定期检查。保养消防设施、设备和冬季前后暖气片和槽道放水工作及树木修剪。（四）同意公司和员工住宅房屋的修缮和装修，保质保量取中低于市场价的25%。在保证公司房屋维修不影响的前提下，可对外揽活。（五）协助项目负责人，应对突发事件。对不良客户采取有效的停水、停电措施。（六）遵守小区各项管理制度。三、如遇国家政府征用和‘南水北调’拆迁补偿时甲方拿大头，乙方拿小头。如遇甲方要求乙方腾房和其他原因中止本协议，乙方应积极配合，甲方按使用年限给予补偿。如遇其他单位，托管公司使用、经营、拆除等应加倍赔偿。四、本协议一式二份，正件和复印件各1份。甲方代表陈某，2010年9月20日，乙方代表郭志青，2010年9月20日。”长城工业公司对此不予认可称：1、郭志青在（2017）京0108民初53874号案件中表示双方除2012年签订的合作协议以外并未签订过其他合同。2、长城工业公司具有规范的公章管理制度，陈某与郭志青签订的《联建协议》没有经过公司的审批，不对公司发生效力，《联建协议》的签订系陈某的个人行为。并提交1、（2017）京0108民初53874号案件开庭笔录及判决书；2、长计（2005）163号关于印发《中国长城工业总公司合同管理办法（暂行）》的通知、长经[2006]79号关于印发《中国长城工业总公司印章刻制和使用管理办法》的通知、长办[2016]160号关于印发《中国长城工业集团有限公司印章管理办法》的通知。郭志青称其在（2017）京0108民初53874号案件中自述的内容并非法院认定的内容，长城工业公司提交的文件系其内部规定，且其在《联建协议》之前还同陈某签订过服务协议，该服务协议是陈某代表长城工业公司签订，故陈某在《联建协议》上签字系代表长城工业公司。庭审中，郭志青申请证人陈某、李某出庭。陈某出庭称其于1984年至2012年3月在长城工业公司工作，担任经营性物业负责人，职务内容包括签订合同、管理、收缴房租等与项目有关的工作。2009年底南水北调开始拆迁，要用95号院，当时其找到空军指挥学院北院（95号院）所长就拆迁一事达成共识，争取获得更多拆迁（利益）。后其找到郭志青在原来的垃圾场地位置建造房屋，由郭志青垫资。2010年2月、3月的时候，南水北调拆迁延缓，因资金无法给予郭志青，所以郭志青搬入建造的房屋中。因拆迁没有音信，郭志青多次找到我，双方于2010年9月签订了一份建房协议，到此（时）郭志青还不知道该场地是长城工业公司的。其认为与郭志青签订的《联建协议》是按照领导指示精神办理的，是在其职权范围内，其在退休的时候同公司其他部门进行过交接。当时公司公章管理很松，但因为害怕与空军发生矛盾所以没有盖章。郭志青只认可与其（签署协议），其他人（签署协议）不认可。李某称其系空军指挥学院总务处退休职工，2009年因南水北调需要拆迁，陈某跟其说获取更多的拆迁利益，让郭志青在垃圾坑上面建房，其曾看到郭志青家人在填坑建房。其称上世纪八十年代在垃圾坑旁边修建了围墙，后来墙体老是坍塌，没办法（正常）使用。审理中，郭志青申请对95号院西北角平房及相关附属设施的工程造价进行鉴定，法院委托中建精诚工程咨询有限公司对上述内容进行了鉴定。中建精诚工程咨询有限公司于2019年8月14日出具鉴定意见书，鉴定结果为287096.05元。后郭志青提出鉴定机构在鉴定中遗漏部分项目，长城工业公司提出平整土地和回填垃圾深坑系在95号院院墙砌筑时由其一并完成的，且郭志青是个人施工没有缴纳过任何税金、规费。中建精诚工程咨询有限公司收到异议后，出具鉴定复审意见书及相关说明，鉴定结论复审意见：1、确定部分鉴定金额287096.05元。2、供选择性鉴定金额。2.1若按郭志青主张，增加鉴定意见书中未包含六项工程鉴定造价，则需在确定部分鉴定造价基础上增加金额82200.88元（其中包含规费1264.87元，税金2764.39元）。2.2若按长城工业公司主张，平整土地和回填垃圾深坑不是郭志青施工，则需在确定部分鉴定造价基础上减少金额20543.61元（其中包含规费1188.09元，税金690.88元）。2.3若按长城工业公司主张，郭志青并没有缴纳过任何税金、规费，则需在确定部分鉴定造价基础上减少金额21053.05元（其中规费为11398.1元，税金9654.95元；包含2.2的规费、税金）。一审法院认为，本案争议焦点为陈某与郭志青签订的《联建协议》是否系长城工业公司的真实意思。现长城工业公司表示对《联建协议》不知情，对内容不追认。郭志青认为陈某的行为构成表见代理，对此法院认为，表见代理需满足1、行为人没有或超越代理权以被代理人名义订立合同；2、相对人有理由相信行为人有代理权；3、相对人对自己不知行为人无代理权一事在主观上善意且没有过错。本案中，2010年陈某与郭志青签订的《联建协议》法院不予采信，理由如下：一、《联建协议》从形式上看即没有加盖单位公章，亦非本单位授权的人签字。从其内容看，陈某所任职务与其所签订的协议内容亦不相符。二、双方在已诉的案件中，明确表示除2012年的协议外无其他协议，故此项协议不能确认其合法性；三、双方对于所建房屋的权利义务已经生效法院确认，郭志青所述与法院查明的事实不相符；四、长城工业公司对《联建协议》不予认可，亦不予追认。综上，法院就郭志青所提交的主张双方协议有效的证据，不予采信。郭志青依据协议内容主张剩余租期及加倍进行经济补偿的主张，法院不予支持。对于郭志青主张的建房费用问题，现长城工业公司已取得了房屋的相应权利，且其认可未支付建造物业用房的相关费用，故此项费用法院予以支持。具体数额法院参照工程评估的价值酌情予以判定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第四十九条之规定，判决：一、中国长城工业集团有限公司于本判决生效后七日内给付郭志青建房费用344215元；二、驳回郭志青其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案的争议焦点是陈某与郭志青签订的《联建协议》是否能约束长城工业公司。虽然陈某系长城工业公司物业负责人，但《联建协议》所涉内容已经超出其职责和权限范围。《联建协议》未加盖长城工业公司的公章，而郭志青没有理由相信陈某有权代表长城工业公司签订该协议，在签订协议后，亦未要求长城工业公司对该协议进行追认。故《联建协议》不能约束长城工业公司，郭志青认为该协议有效的主张无相应事实与法律依据，本院对此不予采信。郭志青提交的证据不能证明长城工业公司对陈某与郭志青签订《联建协议》知情且同意。虽然《联建协议》不能约束长城工业公司，但长城工业公司已取得房屋相应权利并认可未支付建房费用，一审法院根据鉴定结论认定长城工业公司给付郭志青建房费用344215元正确，本院对此予以确认。郭志青主张一审法院未支持建房成本的利息，但一审系依据鉴定结论而非郭志青出资情况对建房成本进行认定，郭志青的主张缺乏相应法律依据，本院对此不予采信。郭志青要求长城工业公司支付剩余租期及加倍经济补偿无事实与法律依据，一审法院未支持其相应诉讼请求正确。综上所述，郭志青的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21504元，由郭志青负担（于本判决生效后7日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘国俊审 判 员 王爱红审 判 员 范 磊二〇二〇年五月二十六日法官助理 黄旭宁书 记 员 李佳星