北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终3846号上诉人（原审被告）：北京世纪正源房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：何延龙，董事长。委托诉讼代理人：王钊熙，北京市重光律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘帅，北京市重光律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：崔万吉，男，1963年10月30日出生，住北京市朝阳区。上诉人北京世纪正源房地产开发有限公司（以下简称世纪正源公司）因与被上诉人崔万吉财产损害赔偿纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初41364号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。世纪正源公司上诉请求：撤销一审法院判决第一项，依法改判驳回崔万吉的一审诉讼请求。事实和理由：1.一审法院仅依据《防水事宜备忘录》认定涉案房屋漏水是由世纪正源公司原因造成，属于事实认定不清。该备忘录的目的是为了明确涉案房屋经世纪正源公司重新补做防水后，已经完全维修完毕，以及今后如再出现漏水问题责任如何承担的问题，各方并未对2015年7月18日涉案房屋漏水的原因进行确认，也未对该次漏水的责任进行分配，一审法院仅依据该份备忘录认定漏水原因是由世纪正源公司造成，属于事实认定不清。关于经世纪正源公司修复后的涉案房屋是否仍需要进行二次修复，崔万吉未提供相应证据，无法证明崔万吉自行委托第三方再次对涉案房屋进行防水工程所产生的支出是维修涉案房屋的必要费用。2.崔万吉未提供证据证明涉案房屋内财产损失与本次漏水之间存在因果关系，此种情况下，一审法院认定涉案房屋内财产损失均因本次漏水造成，属于事实认定不清。3.崔万吉主张外借房屋居住发生的损失，但其未提供证据证明该项支出确已实际发生及具体金额，一审判决由世纪正源公司承担一万元房租损失，属于事实认定不清，适用法律错误。崔万吉辩称，同意一审法院判决，不同意世纪正源公司的上诉请求和理由。崔万吉做的是室内阻漏处理，并不是防水维修处理。2016年的三方协议是为准备做防水而签订，防水是2016年3月20日做的，三方协议是2016年3月16日签的。世纪正源公司派员来做的防水只做了下半部，上半部是崔万吉委托其他人做的。当时漏水点是墙体，与天窗不在一个方位上，开发商世纪正源公司的防水是在室外外墙上做的，挖开墙的时候发现防水已经失效了，后来崔万吉做的是室内灌浆阻漏。崔万吉向一审法院起诉请求：1.请求法院判令世纪正源公司赔偿崔万吉因房屋漏水给崔万吉造成的损失人民币45779.38元及崔万吉做防水工程所支出的费用人民币13835元，两项合计59614.38元；2.请求判令世纪正源公司赔偿崔万吉因房屋漏水，无法居住，从而在外借用房子居住而发生的损失54000元（2015年7月至2016年4月期间，9个月，每月6000元），赔偿无法居住期间的物业费2715.8元（2015年7月－2016年4月，9个月），共计56715.8元；3.本案诉讼费用由世纪正源公司承担。一审法院认定事实:2012年8月3日，崔万吉作为买受人与出卖人世纪正源公司就位于北京市海淀区温泉镇中心区D21地块的C-2-101号房屋的买卖签订《北京市商品房预售合同》，约定该商品房为住宅，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和北京市有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求；前期物业管理期间，物业服务收费价格为3.98元/月·平方米。上述房屋于2013年12月27日交付，崔万吉于2014年8月进行装修。本案中，崔万吉主张2014年房屋地下室曾有漏水，向物业人员报修过，物业进行过维修，世纪正源公司称经查询未发现崔万吉签字的维修单。崔万吉另主张2015年7月18日早晨，发现房屋地下室有7-8公分积水，经查看系因采光井（位于地面一层，房屋一层大门的西侧）南侧墙体地下部位漏水所致，遂向世纪正源公司报修，世纪正源公司派工程部工作人员至现场，经查认为因崔万吉改动了采光井所致，后由公司派人进行了墙体防水维修。崔万吉则主张在装修时未改动过采光井的位置，仅将采光井四围加高，且无采光井的部位墙体亦有漏水。就世纪正源公司的维修情况，崔万吉主张共进行过五次维修，最后一次维修时间为2016年3月，其认为无法起到彻底防水的作用，故其后自行委托装修公司，进行了安装保温板、排水波纹管，进行防水工程及土方、内装修等项目，共计支出施工费24700元。世纪正源公司对崔万吉的需要重新施工的主张不予认可，不同意赔偿上述施工费用。2016年3月之后崔万吉房屋未再发生过漏水情况。就漏水原因，现双方主张不一，崔万吉主张因墙体防水缺失、防水失效、墙体有缝隙，世纪正源公司则主张漏水原因无法确定，有可能因崔万吉自行改动采光结构所致。庭审中，崔万吉提交2016年3月16日有崔万吉、世纪正源公司聘请的防水公司工作人员在场形成的《防水事宜备忘录》一份，内容为：该单元地下室南侧墙体以往雨季往室内漏水，今重新完整补做防水，重新补做防水后，今后如再出现漏水情况，则业主不存在向开发商索赔问题，但开发商应保证正常的维修等。世纪正源公司认可形成过该备忘录，主张系维修之后签订，崔万吉则主张在维修之前形成。崔万吉另提交有物业人员签收的尚峰尚水尚水园C6-2-101漏水情况说明，内容为要求世纪正源公司赔偿因漏水造成的损失，要求世纪正源公司进行修复。世纪正源公司则提交《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，主张涉案房屋已通过验收，不存在质量问题。就因漏水造成的损失，崔万吉提交了漏水后视频光盘、地下室内装修及摆放物品照片、购置材料、物品清单等证据。世纪正源公司均不予认可。庭审中，经崔万吉申请，法院委托北京京评价格评估有限公司对因该房屋漏水，就物品清单上所列物品的价值损失及增加内容（1、保温板；2、排水波纹管；3、防水工程及土方；4、内装修）进行鉴定。该鉴定机构出具价格评估报告书，评估结论为崔万吉所列物品清单中物品含楼梯、门及门套（含执手锁）、垭口、门套、玄关柜、书柜、电视柜、三斗柜、文件柜三件、会议桌、电脑桌、文件柜、茶几、电话台、壁纸、木质床、沙发、木制储物柜、电视、音响于评估基准日2015年7月的评估结论为45779元；其中就崔万吉提出的庭院土方开挖回填、墙面防水、油毡、防火漆及泡沫板、地埋波纹管、室内墙面腻子涂料的修复费用于评估基准日的评估结论为13835元。对上述评估意见，双方均无异议。崔万吉交纳鉴定费5000元。本案中，崔万吉另主张因漏水房屋无法居住，其一家自2015年7月至2016年4月借住亲属房屋，支出费用54000元；主张上述期间缴纳的物业费，均要求世纪正源公司予以赔付，就借住费未提交相关证据。世纪正源公司均不同意赔偿。一审法院认为，本案中，双方就崔万吉房屋2015年7月18日漏水原因、漏水维修方案、崔万吉因漏水导致损失存在争议，上述三个问题亦为本案焦点问题。法院结合崔万吉的诉请，对上述三个方面分别予以论述。首先，双方均认可崔万吉地下室2015年7月18日发生了漏水事件，就漏水原因，现双方主张不一，崔万吉主张系外墙体防水存在缺陷所致，世纪正源公司则主张因崔万吉自行改动采光井所致。就漏水原因，在漏水处未经修复之前，双方未通过委托第三方进行鉴定的方式予以确认，本案诉讼中，经询，经过修复之后，房屋相关部位已不存在漏水的现象，故诉讼中亦无法通过委托鉴定方式予以确定。根据崔万吉所签商品房预售合同约定的内容，涉案房屋外墙体防水尚处于质保期内，崔万吉认可对采光井做过改动，但仅增高了四围，未涉及到墙体部位。就房屋该部位在事发之前是否存在过漏水情况，双方均未提交相应证据。故，漏水原因的确定，尚需结合维修情况综合判定。其次，房屋相关部位维修情况。双方均认可事后世纪正源公司派人进行过维修，内容主要是外墙体防水的重做等事项，就维修情况，世纪正源公司称记不清了，崔万吉则主张前前后后维修过多次，长达几个月的时间。维修过程中，形成了有双方人员签字的《防水事宜备忘录》，就该备忘录签订时间，双方主张不一，无论该备忘录签订于维修之前抑或维修之后，内容明确了漏水的原因、维修的义务主体等。故综合上述两方面的分析，应认定崔万吉家漏水系因南侧墙体往室内漏水所致，世纪正源公司亦明确了己方的维修义务。故，因该漏水导致的损失，世纪正源公司应承担赔偿责任。世纪正源公司主张漏水可能因崔万吉自行改动采光井所致，未提交相应证据，法院不予采信。就维修方案的确定，现双方亦存在不同意见，崔万吉主张对世纪正源公司已做维修不予认可，后另行聘请施工队进行了重新修复，世纪正源公司则主张无关联性。就崔万吉该部分支出，一则世纪正源公司未举证证明其方维修后达到了不再漏水的效果，二则崔万吉所提施工内容，均与外墙体维修及室内装修恢复原状相关，且房屋经该次维修后未再发生过漏水的情况，故法院对崔万吉因维修的支出，与漏水的关联性予以认可。再次，崔万吉因漏水导致损失的确定。崔万吉提交了视频、照片等证据证明了漏水情况及当时地下室物品摆放情况。经其委托鉴定，鉴定机构对漏水时物品的价值与崔万吉在维修时修复价值给出了鉴定意见，考虑受损物品多为木质和电子产品，法院以评估意见确定世纪正源公司应赔付的数额。就崔万吉主张的维修期间借用房屋产生的损失，就支出费用其未提交相关证据，考虑维修情况及对房屋实际居住产生的影响，法院对此部分酌情予以考虑。就维修期间物业费的支出，在法院对其居住损失已支持的情况下，物业费即使有支出，但在其空置、对外出租等情况下，该项费用属于仍旧会发生的费用，且该费用系物业公司对房屋整体及小区管理服务对应的支出，故就崔万吉该项诉请，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条之规定，判决：一、北京世纪正源房地产开发有限公司于判决生下后七日内赔偿崔万吉各项损失共计六万九千六百一十四元三角八分；二、驳回崔万吉其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本院二审期间，崔万吉针对世纪正源公司的上诉向本院提交了以下证据材料：第一组，房屋租用费用说明原件1页及该小区其他房源实际租用成交价格查询结果截屏打印件3页，拟证明其自2015年7月18日至2016年3月底借住于其姐姐崔德花的房屋，并实际以现金方式交付了租赁期间的房租54000元，同小区其他房源租赁价格实际比崔万吉的租赁价格高；第二组，与开放商世纪正源公司的员工之间的短信记录截屏打印件26页，拟证明涉案备忘录是在2016年3月20日做防水之前签订，且该防水只做了下半部分，质量也不合格。本院组织当事人进行了证据材料交换和质证。世纪正源公司对崔万吉提交的上述证据材料发表如下意见：真实性、关联性、证明目的均不予认可，第一组证据材料中并无提供出具证言的证人身份证件，该费用说明也无合同效力；第二组证据材料不属于二审新证据，亦不能证明世纪正源公司的维修不达标。世纪正源公司没有提交新证据。本院对崔万吉向本院所提交的证据材料认证如下：崔万吉所提交的上述证据材料系对一审证据材料的补强与完善，也系对崔万吉二审答辩意见的支持，并未证明新的事实，故本院对上述证据材料均不作为本案在案佐证的证据予以认定。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点问题主要在于世纪正源公司是否应赔偿崔万吉2015年7月18日漏水所致财产损失，以及崔万吉合理损失的核定。根据双方当事人签订的《北京市商品房预售合同》的约定，世纪正源公司应按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。双方当事人亦签订有《防水事宜备忘录》，该备忘录亦明确了世纪正源公司对于涉案漏水区域防水设施的维修义务。根据已查明的事实，崔万吉已经提交了涉案区域漏水并导致财产损失的相关证据，完成了初步的举证义务。世纪正源公司虽然抗辩表示其尽到了维修义务，漏水可能系因崔万吉自行改动采光井所致，但就世纪正源公司实施维修的次数及具体维修措施未能明确陈述，亦未能举证证明其履行的维修义务实现了有效防水的质量标准，也未能就漏水与采光井之间的因果关系提供相应证据予以证明。故在世纪正源公司不能实施有效的防水维修措施时，崔万吉有权自行实施有效的防水维修，维修所产生的合理费用应由世纪正源公司承担，因漏水所致的财产损失亦应由世纪正源公司予以赔偿。一审法院依据鉴定意见核定的防水工程费用及漏水所致物品损失的金额并无不当。因房屋漏水确实会对崔万吉的居住造成妨碍，一审法院综合本案实际情况酌定其外出居住所产生的损失金额亦无不当。综上所述，世纪正源公司的上诉请求不能成立，依法应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1540元，由北京世纪正源房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张永钢审 判 员 陈 伟审 判 员 丁少芃二〇二〇年五月二十七日法官助理 鞠 伟书 记 员 杜宏艳