江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终3518号上诉人（原审被告）：呙如鑫，男，1978年12月18日生，汉族，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：陈琦，安徽浩谦律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙闵，安徽浩谦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京长三角园林有限公司，住所地南京市江北新区天浦路2号。法定代表人：李迪，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王毅之，江苏法德东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晨，江苏法德东恒律师事务所律师。原审被告：缪志国，男，1977年6月8日生，汉族，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：袁永强，江苏兴天浦律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄倩，江苏兴天浦律师事务所实习律师。原审第三人：陈其程，男，1970年2月4日生，汉族，住南京市浦口区。上诉人呙如鑫因与被上诉人南京长三角园林有限公司(以下简称长三角公司)、原审被告缪志国、原审第三人陈其程房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2019）苏0111民初7483号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。呙如鑫上诉请求：1、依法改判或发回重审；2、判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、上诉人与被上诉人之间的《房屋租赁协议》并非上诉人违约导致解除，而是因出租房屋遇国家征收决定双方自然解除。《房屋租赁协议》约定在租赁期内如遇国家或者上级拆迁，双方自动解除合同。2019年11月12日南京市江北新区管理委员会已对江北新区丁山街道天浦路2号房屋进行征收决定，被上诉人已与丁山街道办事处签署了《征收补偿协议》。此时位于天浦路2号的出租房屋所有权已不属于被上诉人，因此涉案合同属于因国家征收行为导致出租房屋灭失、合同目的无法实现。二、上诉人2018年12月至2019年7月31日期间并不拖欠被上诉人租金，其中2019年6月至11月部分租金已由第三人陈其程支付。上诉人与被上诉人、原审被告三方分别于2012年7月18日、2012年7月19日签订《房屋租赁协议》、《房屋租赁合同》，协议与合同约定的内容基本一致，只是对出租房屋的租金约定不一致。上诉人认为应当以2012年7月18日签订的《房屋租赁协议》租金为准。2019年11月12日出租房屋已被政府征收，被上诉人自2019年11月12日始没有收取房屋租金的权利。另外，即使承租人欠付租金，出租人也可以要求承租人在合理的期限内支付，从一审庭审被上诉人所提供的证据来看，出租人于2019年7月25日催缴，要求上诉人2019年8月1日交租，否则解除合同，这个期限是不合理的。三、被上诉人以上诉人拖欠三个月以上租金为由，向上诉人提出解除房屋租赁关系，实际为该出租房屋被征收不想让上诉人拿走征迁中的装潢部分、停业损失费及搬迁赔偿等征迁相关费用。上诉人在2012年7月承租该出租房屋时为毛坯房屋，装潢设施、设备、消防等都是上诉人添置。为此，上诉人投资人民币121万元完成消防工程，并通过消防验收，投入装潢费用人民币400万元。因上诉人前期投入过大施工期限较长，上诉人与被上诉人达成头口约定，先使用后支付房租。现遇国家征收，被上诉人想把上诉人应有的征收补偿权益全部剥夺，被上诉人明显违反诚实信用原则。长三角公司辩称：一、被上诉人行使约定解除权有充分的事实和法律依据。上诉人称房屋遇国家征收决定合同自然解除，不是事实。被上诉人行使解除权在涉案租赁房屋被征收之前，合同履行期间（即2012年7月19日至2019年8月1日期间）没有拆迁征收的情况发生。二、上诉人认为其应享有“拆迁利益”、“折价装修返还”的补偿，缺乏事实依据，也不应在本案二审程序中进行审理。综上，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。缪志国辩称，缪志国与上诉人已经达成了股份转让协议，之后不再参与涉案房屋的经营管理，缪志国事后将此事口头告知了被上诉人法定代表人的父亲李嘉湘。一审判决事实认定不清，适用法律不当，应予改判。陈其程辩称，陈其程与呙如鑫签订协议之时，李嘉湘是在场的，其同意转让，同时李嘉湘也在陈其程与呙如鑫的协议上写下了收款人和收款账号，陈其程于2019年6月6日按该账号给李嘉湘账户支付了385000元，陈其程对呙如鑫的行为是认可的。长三角公司向一审法院起诉请求：1、确认长三角公司、呙如鑫、缪志国所签《房屋租赁合同》已于2019年8月1日解除；2、呙如鑫、缪志国支付2018年12月1日至2019年7月31日期间的租金875000元；3、呙如鑫、缪志国支付违约金3000000元；4、呙如鑫、缪志国立即清理并腾空租赁房屋二层、三层交还长三角公司，并自2019年8月1日起按2054.8元/天的标准支付房屋占用费至实际交还上述房屋时止；5、本案诉讼费、保全费由呙如鑫、缪志国承担。一审法院认定事实：长三角公司系南京市浦口区江浦街道天浦路2号房屋的权利人。2012年7月19日，长三角公司（甲方，出租方）与呙如鑫、缪志国（乙方，承租方）签订房屋租赁合同，约定长三角公司将位于天浦路2号综合楼二、三、四、五层和大楼进门大厅面积约3300平方米租赁给呙如鑫、缪志国经营使用，租赁时限自2012年8月1日至2022年11月30日。双方同时约定：甲方同意2012年11月30日前的四个月时间为乙方装潢时间，租赁房屋的经营有效期和租金缴纳期为拾年整；租金在拾年期内分三年、三年、四年三个阶段计算，头三年即2012年12月1日至2015年11月30日，每年租金为人民币100万元；后三年即2015年12月1日至2018年11月30日，每年租金为人民币125万元；最后四年即2018年12月1日至2022年11月30日，每年租金为人民币150万元；本着先缴纳租金后使用房屋的原则，乙方于当年的十二月份与次年的六月份分别将年租金的一半一次性付给甲方；在租赁期内，乙方有权将所租的房屋转租给第三方经营，甲方不得干涉，但乙方必须对合同中所承担的义务负责到底；甲乙双方必须严格履行合同内容，任何单方解除合同属违约行为，任何一方提前自主解除合同，必须按租金标准规定，以两年的租金金额作为对方的赔偿，并且如乙方违约，乙方的装璜部分也必须完好地无偿地归甲方所有，如甲方违约，乙方的装潢部分或设施可无条件拆除并带走；乙方必须及时按标准向甲方缴纳租金，乙方逾期三个月不交纳租金，甲方有权解除合同，并且乙方要补足所欠租金，还要按第三款第一条中的违约责任赔偿甲方经济损失。上述合同签订后，长三角公司按约将涉案房屋交付呙如鑫、缪志国使用。2019年3月20日，呙如鑫（乙方，转让方）与丙方（陈其程、承租方）签订酒店经营转让协议，约定：呙如鑫将其承租的长三角公司综合楼四、五两层和大楼进门大厅面积约1700多平方米的房屋转让给陈其程使用，转让金额为人民币1500000元，包含房屋租金支付到2019年5月31日，以及酒店经营权和在用所有设施；乙方、丙方签订合同后当场支付人民币500000元定金，乙方就必须无条件把酒店经营权及所有酒店设施同步转交给丙方，交接后产生的任何处罚和安全事故和乙方无关；合同生效后，15日于2019年4月付乙方人民币900000元，如若未按时支付逾期每日加收滞纳金3000元/日计算；双方签字后乙方收到丙方人民币500000元，乙方立即交接酒店全部经营权；丙方所用一楼大厅设立客房接待、早餐厅、四、五层客房经营租金每年为770000元，每半年支付一次，本着先缴纳租金后使用房屋的原则，即每年6月1日前，12月1日前，分别将年租金的一半一次性付给甲方。2019年6月6日，陈其程向长三角公司法定代表人父亲李嘉湘转账汇款385000元，附言注明天浦路2号宾馆19年6月至11月房租。长三角公司认可陈其程已向其支付2019年6月至11月共6个月房租385000元。2019年7月25日，长三角公司向呙如鑫、缪志国发出合同解除通知书，以呙如鑫、缪志国未按约支付租金约8个月为由，自2019年8月1日起解除与呙如鑫、缪志国所签合同，并保留追究呙如鑫、缪志国违约责任的权利。呙如鑫、缪志国均认可收到上述通知。一审庭审中，呙如鑫提交银行交易流水明细、股份转让协议等证据，证明：1、根据交易习惯，呙如鑫、缪志国一直是先使用后支付房租；2、2015年6月2日呙如鑫、缪志国达成协议，缪志国将其持有的天浦大酒店8%股份以300000元的价格一次性转让给呙如鑫，从此不再对酒店的经营及收支负有任何责任和义务，租赁合同从此对缪志国也不起任何关系，缪志国对合同签订日之前及之后产生的所有债务及拆迁产生的任何费用均不承担任何责任；3、2017年3月5日，呙如鑫与张勇签订股东股份转让协议，将其持有的天浦大酒店3楼的枫林晚洗浴中心50%的股份转让给张勇。长三角公司对银行交易流水明细的真实性无异议，但认为租金支付除交易习惯外还应考虑双方是否达成合意，对股份转让协议的真实性、合法性均无法确认。另，呙如鑫认可涉案房屋二至五层的租金已支付至2018年11月30日，李嘉湘曾向其催缴过房租。以上事实，有当事人的当庭陈述、不动产权证、房屋租赁合同、酒店经营转让协议、合同解除通知书及邮寄回执、银行交易流水明细、股份转让协议等证据在卷证实。一审法院认为，长三角公司与呙如鑫、缪志国签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人均应按约履行各自的义务。关于长三角公司的诉讼请求：1、判令确认长三角公司、呙如鑫、缪志国所签《房屋租赁合同》已于2019年8月1日解除。一审法院认为，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，另一方当事人可以解除合同，但应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，根据长三角公司、呙如鑫、缪志国所签房屋租赁合同约定，呙如鑫、缪志国应当于当年的十二月与次年的六月分别将年租金的一半一次性支付给长三角公司，先缴纳租金后使用房屋，呙如鑫、缪志国如逾期三个月不交纳租金，长三角公司有权解除合同。呙如鑫实际支付租金至2018年11月30日，呙如鑫、缪志国应当于2018年12月支付2019年度上半年的租金，因呙如鑫、缪志国未按约支付租金,逾期时间已超过三个月，且认可长三角公司已向其进行催缴，故合同约定的解除条件已成就，长三角公司据此发函解除与呙如鑫、缪志国所签房屋租赁合同，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。因呙如鑫、缪志国均认可已收到长三角公司的解除合同通知书，故双方之间的房屋租赁合同已于2019年8月1日解除。2、判令呙如鑫、缪志国支付2018年12月1日至2019年7月31日期间的租金875000元。一审法院认为，呙如鑫、缪志国自2018年12月1日起拖欠长三角公司租金，双方合同于2019年8月1日解除，故呙如鑫、缪志国应当向长三角公司支付2018年12月至2019年7月期间的租金1000000元（1500000÷12×8），扣除第三人已支付的2019年6月、7月部分租金128333元（385000÷6×2），呙如鑫、缪志国尚欠付长三角公司租金871667元。关于呙如鑫、缪志国辩称已于2019年6月底7月初搬离涉案房屋，一审法院认为，呙如鑫、缪志国未提交证据证明在搬离时向长三角公司履行了交付手续，故对该抗辩意见一审法院不予采信。3、判令呙如鑫、缪志国支付违约金3000000元。一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，呙如鑫、缪志国逾期支付租金，构成违约，长三角公司主张呙如鑫、缪志国支付违约金符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。长三角公司主张呙如鑫、缪志国按合同约定的两年租金金额支付违约金，呙如鑫、缪志国不予认可，且认为明显过高。一审法院认为，违约金应当以损失为依据，不应过分高于所造成的损失，呙如鑫、缪志国虽存在拖欠租金的行为，但长三角公司未就存在实际损失以及损失的具体数额提交证据，故一审法院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定呙如鑫、缪志国向长三角公司支付2个月的房屋租金作为违约金，即250000元（1500000÷12×2）。4、判令呙如鑫、缪志国立即清理并腾空租赁房屋二层、三层交还长三角公司，并自2019年8月1日起按2054.8元/天的标准支付房屋占用费至实际交还上述房屋时止。一审法院认为，根据庭审查明的事实，长三角公司已实际搬离涉案房屋，双方合同亦于2019年8月1日解除，即使呙如鑫、缪志国存在搬离前未进行腾空并清理的行为，长三角公司作为产权人亦可自行清理并要求呙如鑫、缪志国承担相应的清理费用，现长三角公司要求呙如鑫、缪志国再次交还房屋无事实及法律依据，一审法院不予支持。关于房屋占有使用费，呙如鑫、缪志国在搬离涉案房屋时虽未履行交付手续，但涉案房屋自双方合同解除后一直处于长三角公司的占有、控制之下，故长三角公司主张呙如鑫、缪志国支付房屋占有使用费无事实及法律依据，一审法院不予支持。缪志国辩称，上述租赁合同履行期内，呙如鑫、缪志国达成股份转让协议，约定缪志国将其持有的酒店股份全部转让给呙如鑫，从此租赁合同与其不再有任何关系。一审法院认为，股份转让协议系呙如鑫、缪志国之间的内部约定，呙如鑫、缪志国未举证证明已通知长三角公司并征得长三角公司同意，因此该内部协议不能对抗长三角公司，呙如鑫、缪志国仍应就上述债务对长三角公司承担共同给付责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，一审判决：一、南京长三角园林有限公司与呙如鑫、缪志国于2012年7月19日签订的房屋租赁合同于2019年8月1日解除；二、呙如鑫、缪志国于本判决生效之日起五日内给付南京长三角园林有限公司租金871667元；三、呙如鑫、缪志国于本判决生效之日起五日内给付南京长三角园林有限公司违约金250000元；四、驳回南京长三角园林有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费37800元、保全费5000元，由南京长三角园林有限公司负担30388元，呙如鑫、缪志国负担12412元。上诉人向法庭提交：1、消防安全检查合格证、消防系统工程合同书和购销合同。证明涉案消防工程是上诉人投入了120多万元建成的，花了400多万元装璜，故双方达成先使用房屋后交租金的约定。2、南京市江北新区管理委员会房屋征收决定、江北新区城市房屋征收补偿协议、长三角公司给陈其程所发的告知函。证明涉案房屋已经被征收，所有权发生了变化，长三角公司已经不是租赁合同的相对方，其提起解除租赁合同的请求不适格。长三角公司对第一组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，其认为本案系合同纠纷、合同解除之诉，即便该组证据是真实的，也不影响长三角公司行使合同解除权。对第二组证据的真实性、合法性予以认可，但认为与本案无关，不属于本案审理范围。缪志国、陈其程对上诉人提交的二组证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明,2019年11月13日,南京市江北新区管理委员会出具宁新区管发(2019)181号《南京市江北新区管理委员会房屋征收决定》对江北新区顶山街道天浦路2号天浦大酒店（即涉案房屋）实施征收。本院认为，长三角公司与呙如鑫、缪志国于2012年7月19日签订的《房屋租赁合同》合法有效，当事人均应按约履行。双方合同约定，承租人如逾期三个月不交纳租金，出租人有权解除合同。合同履行过程中，呙如鑫、缪志国已逾期三个月未交房租，在长三角公司催交后仍未在规定期限内交纳房租，长三角公司依约解除《房屋租赁合同》，有事实与合同依据，一审法院确认双方之间的合同已于2019年8月1日解除，并无不当。涉案房屋被征收的事实发生在双方合同解除后，故呙如鑫称因国家征收行为导致合同目的无法实现，本院不予采信。2012年7月19日签订的《房屋租赁合同》即双方实际履行的合同，呙如鑫、缪志国在合同解除前欠付长三角公司租金871667元，该租金呙如鑫应当给付。双方之间的征收补偿相关纠纷不属于本案审理范围。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费37800元，由上诉人呙如鑫负担。本判决为终审判决。审 判 长 张旭东审 判 员 马 帅审 判 员 郑 慧二〇二〇年五月二十八日法官助理 俞晓洁书 记 员 朱亚芳