海南省高级人民法院   执行裁定书   （2020）琼执异66号   案外人：梁某，男，汉族，2000年2月22日出生,公民身份号码：×××,住江苏省南京市玄武区半山花园1幢204室。   申请执行人：国家开发银行，住所地：北京市西城区复兴门内大街18号。   法定代表人：赵欢，该行董事长。   被执行人：国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司，住所地：海南省乐东黎族自治县。   法定代表人：陈顺全，该公司董事长。   被执行人：国信（海南）龙沐湾八爪鱼酒店有限公司，住所地：海南省乐东黎族自治县。   法定代表人：陈顺全，该公司董事长。   本院在执行申请执行人国家开发银行与被执行人国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司（以下简称国信公司）、国信（海南）龙沐湾八爪鱼酒店有限公司（以下简称八爪鱼公司）金融借款合同纠纷一案中，案外人梁某对本院执行被执行人国信公司名下位于海南省××县房（以下简称涉案房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。   案外人梁某提出异议称，在国家开发银行诉国信公司金融借款合同纠纷一案中，本院于2017年11月20日作出（2017）琼财保12号民事裁定，查封了涉案房屋，但该房屋早在本院查封前，国信公司已卖给梁某，国信公司与梁某签订了书面房屋买卖合同，梁某在本院查封前已向国信公司支付了全部房款，开具了相应发票，缴纳了契税，并于2017年8月收房入住，按时缴纳物业管理费，该房所有权已归梁某。故请求：解除对涉案房屋的查封。   申请执行人国家开发银行未进行答辩。   被执行人国信公司未进行陈述。   被执行人八爪鱼公司未进行陈述。   本院查明，国家开发银行与国信公司、八爪鱼公司金融借款合同纠纷一案，因国家开发银行向本院提出财产保全申请，本院于2017年11月20日作出（2017）琼财保12号民事裁定书，其中裁定:查封被申请人国信公司名下，位于海南省××县太阳城，国有土地使用权证号分别为：佛罗国用（2011）第21号、佛罗国用（2011）第23号、佛罗国用（2011）第24号、佛罗国用（2011）第25号、佛罗国用（2011）第26号、佛罗国用（2011）第27号、佛罗国用（2011）第28号、佛罗国用（2012）第01号、佛罗国用（2012）第02号、佛罗国用（2012）第03号、佛罗国用（2012）第04号项下的土地使用权；查封被申请人国信公司名下，位于海南省××县二期项目），房屋所有权证号分别为：乐东县房权证乐字第XXXX号、乐东县房权证乐字第XXXX号、乐东县房权证乐字第XXXX号、乐东县房权证乐字第XXXX号、乐东县房权证乐字第XXXX号。其中包括涉案房屋。2018年6月25日，本院作出（2018）琼民初2号民事判决书，判令龙沐湾公司向国家开发银行偿还借款本金373800万元及利息,律师费30万元，龙沐湾公司负担案件受理费18955744.14元，保全费10000元。龙沐湾公司不服本院判决，提起上诉。最高人民法院于2018年12月3日作出（2018）最高法民终940号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。上述判决生效后，申请执行人国家开发银行向本院申请强制执行，本院于2019年1月22日立案执行，案号为（2019）琼执8号。   另查明，2017年8月4日，案外人梁某与被执行人国信公司签订《乐东黎族自治县商品房买卖合同》，约定梁某购买国信公司的涉案房屋，商品房用途为成套住宅，商品房价款1854330元，签订合同时一次性支付全部购房总价款。合同载明买受人购买的房屋为现房，已办理房屋所有权证，证号为乐东县房权证乐字第CSLD20140074。2017年3月12日，从户名为梁联红的银行账户有一笔款项200000元通过刷卡消费支付给海南特区投资控股有限公司。2017年4月13日，从户名为梁联红的银行账户有一笔款项1200000元汇出转到海南特区投资控股有限公司的账户。2017年4月27日，从户名为梁联红的银行账户有一笔款项454329元汇出转到海南特区投资控股有限公司的账户。以上款项共1854329元。梁联红系梁某的父亲。2017年10月12日，国信公司向梁某开具总金额为1854330元的购房款发票。2017年8月4日，梁某与物业公司第一太平戴维斯物业顾问（广州）有限公司乐东分公司签订了《收楼验收记录表》。第一太平戴维斯物业顾问（广州）有限公司乐东分公司于当日向梁某开具物业费发票。2017年12月14日，梁某取得涉案房屋的商品房买卖完税证明。经本院查询，梁某在乐东黎族自治县无住宅不动产登记记录。   以上事实有（2017）琼财保12号《民事裁定书》、（2018）琼民初2号《民事判决书》、（2018）最高法民终940号《民事判决书》，梁某提供的《乐东黎族自治县商品房买卖合同》、购房款《发票》、物业费《发票》、从银行打印的支付款项的《历史交易明细表》、商品房买卖《完税证明》，《收楼验收记录表》、梁联红与梁某的家庭《户口本》，以及乐东黎族自治县不动产登记中心出具的《（商品）住宅不动产登记信息查核情况说明》等证据佐证，足资认定。   本院认为，本案争议的焦点问题是：案外人梁某对涉案房屋是否享有足以排除执行的权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案涉及的是金钱债权的执行案件，案外人梁某对涉案房屋提出异议，符合以上法律规定的应予支持的情形。具体分析如下：（一）梁某与国信公司在本院查封之前已签订书面买卖合同。本院于2017年11月20日作出（2017）琼财保12号民事裁定书查封涉案房屋，而梁某与国信公司签订《乐东黎族自治县商品房买卖合同》的时间为2017年8月4日，时间在本院查封之前。（二）梁某所购商品房用途为住宅，经本院查询，梁某在乐东黎族自治县无住宅不动产登记记录，且其他当事人并未举证证明梁某在乐东黎族自治县有其他用于居住的房屋，故符合所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的条件。(三)梁某已支付了全部价款。涉案房屋价款1854330元。2017年3月12日、2017年4月13日、2017年4月27日，梁某通过其父亲梁联红的银行卡向海南特区投资控股有限公司支付200000元、1200000元、454329元。以上款项合计1854329元。与合同约定的购房款相差1元。梁某用其父亲的银行卡支付款项符合常理。梁某称按照国信公司的要求将款项支付给海南特区投资控股有限公司，通过银行付款时对购房款数额核对有误，少付了1元，后面收房时已补付现金1元给国信公司。国信公司对梁某已支付全部购房款并未提出异议。国信公司于2017年10月12日向梁某开具了数额为1854330元的购房款《发票》。以上证据可以互相印证，足以认定梁某于2017年10月12日前已支付全部购房款，时间在本院查封之前。即使不能认定梁某后面又付了1元，但其已通过银行支付了共1854329元，符合已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十的条件。   综上，案外人梁某对涉案房屋享有足以排除强制执行的权益，其提出的异议理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项之规定，裁定如下：   中止对被执行人国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司名下，位于海南省××县房的执行。   案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。   审 判 长 林 岱   审 判 员 肖云彪   审 判 员 杨 帆     二〇二〇年五月二十八日   法官助理 荣 燕   书 记 员 梁思婷   附:适用本案的法律条文内容   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：   （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；   （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。   驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。