浙江省象山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0225民初8279号 原告：象山县顺元置业有限公司。住所地：象山县丹东街道象山河路669号，统一社会信用代码91330225145000802U。 法定代表人：王笑舒，该公司董事长。 委托诉讼代理人：邱鸿，浙江海泰（奉化）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董远航，浙江海泰律师事务所律师。 被告：蔡军海，男，1982年7月13日出生，汉族，住象山县。 原告象山县顺元置业有限公司（以下简称顺元置业公司）与被告蔡军海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案后依法适用简易程序于2019年11月18日公开开庭进行了审理。原告顺元置业公司的委托诉讼代理人邱鸿、董远航，被告蔡军海均到庭参加诉讼。审理中，原、被告双方向本院申请和解期限3个月，本院予以准许。因落实新型冠状病毒××疫情应对措施，诉讼活动不能正常进行，本院于2020年2月5日作出（2019）浙0225民初8279号民事裁定，本案中止诉讼。本案现已审理终结。 原告顺元置业公司向本院提出诉讼请求：1.被告蔡军海支付原告顺元置业公司房租636189.45元（自2017年6月8日至2019年4月30日）；2.被告蔡军海支付原告顺元置业公司水电费262865.53元（自2016年2月至2019年2月），上述两项暂计899054.98元；3.被告蔡军海支付原告顺元置业公司暂计至2019年10月23日的违约金256640.93元（2019年10月24日之后的违约金按照年利率24%计算至款清之日）；4.被告蔡军海支付原告顺元置业公司因本次诉讼产生的律师费50983元；5.本案诉讼费由被告承担。庭审后，原告向本院提交了变更诉讼请求申请书，撤回第2项诉讼请求。本院予以准许。事实与理由：2015年8月31日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将其所有的位于象山县丹东街道丹河东路981号国际风情街4#楼二层西首的一处房屋出租给被告用于经营餐饮—象山华膳论鉴餐厅，合同约定租赁期限自2015年9月8日至2020年9月7日止，其中2015年9月8日至2020年9月7日的租金（前三个月免）为155142元，2016年9月8日至2017年9月7日的租金金额为388616元，房租为三月一付，被告必须于每个支付周期开始前提前10个工作日向原告支付该期房租，若被告未按约支付房租，逾期超过二十个工作日每日按应缴款项的千分之八支付违约金。同时租赁合同对合同解除、其他违约责任等事项做了详细约定。后因消防楼梯实际使用情况发生变化，原告同意将计费面积变更为497平方米，并出具了《补充协议书（华膳论鉴补充协议）》一份。合同签订后，原告按约将房屋交付给被告，然而被告未按约支付房租，截止目前被告共拖欠房租款636189.45元、水电费262865.53元。 被告蔡军海向本院提交书面答辩状，并当庭答辩称：1.原、被告双方签订的房屋租赁合同是霸王合同，违背合同公平、平等的原则。2.原告采取欺骗手段招商，骗取被告入驻开店。3.原告明知地下室使用液化气为法律严禁的违法行为，不但不加制止，还包庇、提倡、名目张胆的配合他人使用，损害了被告合法的生命财产安全和利益。综上，被告认为案涉房屋租赁合同为无效合同，请求驳回原告的全部诉讼请求。 案经审理，本院查明如下事实： 2015年8月31日，原、被告与管理方象山吉象物业管理有限公司共同签订《象山﹒国际风情街房屋租赁合同》一份，约定原告将其所有的位于象山县首）出租给被告使用，其所处具体位置详见附件一《租户租赁物业位置示意图》中的红线标出的范围；该房屋出租实测建筑面积约为507㎡，其中自有面积462㎡，分摊面积45㎡（含消防楼梯），详见附件二《租户租赁范围示意图》；原、被告同意该房屋以507㎡租赁建筑面积计算租金、物业管理费及其他相关费用，房屋最终建筑面积以象山县房产交易中心认定的测绘机构实测面积为准。原告按照附件三《租赁物业装修情况及物品清单》向被告交付租赁物业，该附件也作为本合同租赁期满交还该房屋时的验收依据。被告向原告承诺该租赁房屋仅限于其用作经营餐饮业态象山华膳论鉴餐厅品牌，经营范围为：中式武侠主题餐厅。合同约定原告定于2015年9月7日向被告交付租赁房屋，装修期暂定为自房屋交付次日起即2015年9月8日至2015年11月7日。租赁期限自2015年9月8日起至2020年9月7日止，共计五年。免租（金）期为7个月（2015年9月8日至2016年4月7日），在该免租期和装修期内该店铺发生的水、电、煤气、通讯、物业管理费、装修垃圾清理费等均由被告承担（收费详情见附件八《象山﹒国际风情街租户装修手册》并以此为准）。合同约定租赁房屋的基本租金（含税）为：第一年即2015年9月8日至2016年9月7日，按2元／㎡／天，扣除免租期7个月后计153天应付租金为155142元；第二年即2016年9月8日至2017年9月7日，按2.1元／㎡／天，应付租金为388616元；第三年即2017年9月8日至2018年9月7日，按2.205元／㎡／天，应付租金为408046元；第四年即2018年9月8日至2019年9月7日，按2.315元／㎡／天，应付租金为428402元；第五年即2019年9月8日至2020年9月7日，按2.431元／㎡／天，应付租金为449869元；租赁期内，无论被告是否使用该房屋，均实行先付后租原则，每期房租的支付方式为3个月一付，被告应于每个支付期开始提前10个工作日支付该期租金，若当月的租赁期限不满该月的日历天数，则被告应按实际的租赁关系天数计算租金，计算方式如下：支付房租＝每平方米租赁日房租×实际租赁关系天数×该房屋的租赁建筑面积。合同附件六缴费明细表约定：被告租金支付方式为3个月作为一个付款周期，不足12个月的租赁年按一年2次平均收取，免租期后每期提前10个工作日支付。若被告未按合同约定的方式和时间向原告支付房租，逾期超过二十个工作日每日按应缴款项之千分之八支付违约金。被告应当遵守相关的安全法规规定，不得在承租区域内存放、使用液化石油气或其他灌装气体，不得存放武器、弹药、硝石、火药、汽油或其他易燃易爆危险品、违禁品及发出强烈气味的物品，不得在租赁物业内制造或渗漏任何具有强烈异味或对环境可能造成污染的气体。原、被告任何一方如有违反本合同的行为，应赔偿就该违约行为对对方造成的直接损失（包括诉讼费用和律师费用）。合同附件九《租户手册》2.2设施说明中2.2.5有“水、电、管道煤气（有餐饮功能的楼幢）接口到位”的描述。 上述合同签订后，原告于2015年9月18日与被告办理租赁物业装修及物品清单的确认、交接手续，并将钥匙交付被告；2015年9月24日，被告支付原告房租5000元；2015年11月10日，原、被告签订《门面装修方案调整改造协调意见》一份，约定原告同意在原合同免租期7个月的基础上再行给予被告4个月免租期。被告于2016年1月12日取得象山华膳论鉴餐厅的个体工商户营业执照，将租赁房屋用于经营该餐厅。此后，因案涉租赁房屋的消防楼梯实际上由上述合同约定的二层（即被告）与三层商户共用（被告因此分摊该部分面积45㎡），变更为由一层、二层与三层商户共同使用，被告向原告要求减少分摊面积20㎡以上，经协商，原告同意双方《租赁合同》的租赁面积减少10㎡，按497㎡计收被告的租金、物业管理费等费用，并经原告内部的合同审批程序批准了《补充协议书（华膳论鉴补充协议）》，该补充协议书明确其系《租赁合同》的组成部分，具有同等效力，自双方签订《租赁合同》之日即2015年8月31日起生效。但被告因不认可该补充协议相关内容等原因而未在该补充协议书上签字。 2019年10月11日，原告与被告签订《租赁关系终止协议书》一份，确认双方的案涉房屋租赁关系自2019年4月30日起终止，在租赁关系终止前，被告已搬出租赁房屋，并已腾空凡物内设施设备，房屋内遗留设施设备、装饰装修等均由原告自行处置。 另查明，因被告未按约支付原告2015年9月8日至2017年6月7日期间的房屋租赁费用，原告于2017年3月24日向本院提起（2017）浙0225民初2633号民事诉讼，本院经审理于2017年7月24日作出民事判决，确认原被告双方签订和房屋租赁合同合法有效，并判令被告支付原告欠付租金300804.1元，及违约金、律师代理费等。该判决内容，原、被告双方于本案庭审中均确认已履行完毕。此后，因被告未支付后续租金、水电费等原因，原告于本案提起诉讼前与浙江海泰律师事务所签订《聘用律师合同》一份，约定该律师事务所指派律师担任本案诉讼的委托诉讼代理人，原告为此支付律师费50983元。 以上事实由原、被告双方于庭审中提供的证据，以及原、被告双方于庭审中所作陈述所证实。 本院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同的效力已经（2017）浙0225民初2633号民事判决书确认，应属合法有效，被告关于上述合同系原告采取欺骗手段签订，违反公平、平等原则，属无效合同的意见，因与前述生效判决的既判力不符，且被告亦未就此提供相应证据，故本院不予采纳。因原告于案件审理过程中撤回第2项诉讼请求，故本院确定本案的争议焦点为：一是如何核定被告尚欠原告的租金数额；二是如何核定被告应承担的违约金数额；三是原告诉请律师费是否合理。 关于争点一。原告主张2017年6月8日至2017年6月18日期间的租金数额为11480.7元，2017年6月19日至2017年9月18日期间的租金数额为95237.75元，2017年9月19日至2017年12月18日期间的租金数额为99999.5元，2017年12月19日至2018年3月18日期间的租金数额为99999.5元，2018年3月19日至2018年6月18日期间的租金数额为99999.5元，2018年6月19日至2018年9月18日期间的租金数额为99999.5元，2018年9月19日至2018年12月18日期间的租金数额为104999.5元，2018年12月19日至2019年3月18日期间的租金数额为104999.5元，2019年3月19日至2019年4月30日期间的租金数额为49474元。对原告主张的上述款项，依据房屋租赁合同中约定的租费计算标准，按租赁面积497㎡进行核算，经核算，原告主张的款项与本院核算金额一致，故本院对原告主张的上述款项均予确认，即上述期间产生的租金共计766189.45元。原告于庭审中自认分别于2018年2月28日收到租金70000元、2018年9月26日收到租金30000元、2018年11月30日收到租金30000元，本院予以确认。据此，本院确认被告尚应支付原告租金636189元。 关于争点二。结合查明事实，被告于租赁合同履约期间的拖欠租金行为已构成违约，原告要求被告承担违约金损失符合法律规定以及合同约定，且被告逾期缴付租金的天数均已超出二十日，按合同约定，应按日千分之八计算违约金，据此所计算的租金违约金计算标准超出国家法律的强制性规定，原告自愿将违约金计算标准调整至按照年利率24%计算，符合法律规定，本院予以支持。对于违约金的起算时间点，因被告分别于2018年2月28日、2018年9月26日、2018年11月30日向原告支付租金130000元，即对原告所主张的2017年6月8日至2017年9月18日的租金均已履行完毕，对2017年9月19日至2017年12月18日期间的租金进行了部分履行，据此，本院从便于计算违约责任的角度考虑，对2017年12月18日之前的违约金不予考虑，并酌定2017年12月19日至2018年3月18日期间的租金违约金自2017年12月9日起计付，2018年3月19日至2018年6月18日期间的租金违约金自2018年3月9日起计付，2018年6月19日至2018年9月18日期间的租金违约金自2018年6月9日起计付，2018年9月19日至2018年12月18日期间的租金违约金自2018年9月9日起计付，2018年12月19日至2019年3月18日期间的租金违约金自2018年12月9日起计付，2019年3月19日至2019年4月30日期间的租金违约金自2019年3月9日起计付。对原告主张的超出上述金额的违约金，本院不予支持。 关于争点三。至于原告因本案已实际发生的律师费损失，按合同约定被告应依法承担。但鉴于目前律师业收费主要参照标的计算收取等行情，而本案原告最初诉请的租金与违约金损失等与本院支持的诉请金额相差金额较大，本院酌情将被告承担损失的部分确定为40000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、被告蔡军海于判决生效后十五日内支付原告象山县顺元置业有限公司2017年6月8日至2019年4月30日期间的尚欠房屋租金636189元； 二、被告蔡军海于判决生效后十五日内支付原告象山县顺元置业有限公司逾期支付租金的违约损失（按年利率24%计算，分别以99999.5元为基数自2017年12月9日起算，以99999.5元为基数自2018年3月9日起算，以99999.5元为基数自2018年6月9日起算，以104999.5元为基数自2018年9月9日起算，以104999.5元为基数自2018年12月9日起算，以49474元为基数自2019年3月9日起算，均计算至上述计算基数实际清偿之日止）； 三、被告蔡军海于判决生效后十五日内向原告象山县顺元置业有限公司支付因本次诉讼产生的律师费损失40000元； 四、驳回原告象山县顺元置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费13238元（原告预缴15660元），减半收取6619元，由原告象山县顺元置业有限公司承担219元，由被告蔡军海承担6400元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员  王 林 二〇二〇年五月十七日 代书记员  张莹莹