河南省三门峡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫12民终469号上诉人(原审被告)：张长海，男，1978年3月5日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。被上诉人（原审原告）：高保庄，男，1970年4月8日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。上诉人张长海因与被上诉人高保庄房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省三门峡市湖滨区人民法院（2019）豫1202民初3631号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张长海上诉请求：撤销一审判决，改判驳回高保庄诉讼请求。事实和理由：1.一审判决依据的豫华鼎评报字（2019）第097号《资产评估报》存在明显瑕疵，其鉴定结论不应予以采纳。被评估房屋全部是水泥地面，但该鉴定报告中载明房屋地面铺有地板砖；办公室原本有两面墙是张长海自己的，其建筑面积应从56.13平方米中扣减；彩钢屋及维护阳光板是高保庄在张长海围墙的基础上搭建的，彩钢棚下的围墙也是张长海原本自己建造的，其面积也应扣减。一审中，张长海要求重新鉴定没有被采纳，并按高保庄主张的28000元判决张长海承担80%错误。同村其他房屋包工包料价格为220元/平方米，而根据鉴定报告鉴定房屋每平方米达650元。2.双方合同第四条明确约定“乙方不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造，需先征得甲方同意，并承担装修改造费用，租赁结束时，乙方须将房屋设施恢复原状”。高保庄对房屋进行改造时，张长海随即上前阻挡，没有默认高保庄对房屋的改造行为。一审判决张长海赔偿高保庄改造房屋损失缺乏事实和法律依据。3.村委针对高保庄所建房屋下告知书，认定属于违章建筑，并要求拆除。4.高保庄2017年9月就已经对外转租涉案房屋，并要生产甲醇，妨害到我的液化气站，租赁合同解除过错在高保庄。高保庄辩称，1.涉案房屋333平方米，评估5万多元，且一审并未按评估报告判决，只是按我实际花费判决。2.我是在张长海同意的情况下盖的房子，是否违法建筑应有国土资源局认定。3.我盖房子目的就是为了经营，因张长海2017年开始经营液化气站，不让出现明火，导致我不能继续使用租赁场地，租赁期限未到张长海就要求我提前搬走，应赔偿我的损失。高保庄向一审法院起诉请求：1．判令解除高保庄和张长海房屋租赁合同。2．判令张长海向高保庄返还三年租金9000元、支付违约金20000元、赔偿不能达到合同目的物资损失28000元，共计57000元。一审法院认定事实：2016年9月15日，张长海（甲方）与高保庄（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：1．甲方将位于三门峡市会兴街道槐树洼村的房屋出租给乙方居住使用，租赁期限自2016年9月15日至2026年9月15日，计120个月。长期。2．本房屋租金为3000元，每贰年年初交，乙方向甲方支付贰年租金，陆千元整已付。3．乙方租赁期间，水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、物业费以及其他由乙方居住而产生的费用由乙方负担。租赁结束时，乙方须交清欠费。4．乙方不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造，需先征得甲方同意，并承担装修改造费用。租赁结束时，乙方须将房屋设施恢复原状。5．若一方强行中止合同，须向另一方支付违约金50000元。6．本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，自双方签字之日起生效。合同签订后，高保庄即向张长海支付两年租金6000元。2017年2月15日、4月25日、4月26日，高保庄分三次向张长海支付一年租金3000元。2017年2月26日，高保庄找来张某、郭银中在租赁场地上搭建房屋等，张长海当即阻止施工。后高保庄与张长海协商后，工人继续施工，张长海到达施工现场后未再阻挡，张长海申请出庭的证人张某对此予以证明。高保庄主张其搭建房屋所用材料、人工等共花费28000元，并申请一审法院委托河南华鼎资产评估有限公司对其在槐树洼村九华纺织厂西面租赁场地搭建的建筑物价值进行评估，该评估机构于2019年11月25日作出豫华鼎评报字（2019）第097号《资产评估报告》，认定该资产价值为50285元。高保庄支付评估费2000元。《房屋租赁合同》签订后，高保庄与张长海多次因张长海建设在先的液化气站发生矛盾。2019年8月，张长海称不再出租房屋及场地，要求高保庄搬离该租赁土地。高保庄诉至一审法院。一审法院认为，高保庄与张长海之间的《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，高保庄、张长海在履行协议过程中多次发生矛盾，张长海于租赁期内明确表示不再出租、要求高保庄搬离，现双方均要求解除《房屋租赁合同》，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第二项，该合同应予以解除。对高保庄要求返还租金的请求，高保庄共缴纳3年租金9000元，其自合同签订后已实际占有、使用租赁场地及房屋满3年，期间也并未以租赁场地及房屋不符合使用目的而要求解除租赁合同关系，现高保庄要求返还租金，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。对高保庄要求支付的违约金20000元，张长海在《房屋租赁合同》约定的租赁期向高保庄提出不再出租房屋、要求搬离，违反合同约定，其应承担相应的违约责任。高保庄主张的违约金显著高于其遭受的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，一审法院酌定由张长海向高保庄支付三个月的租金即750元作为违约金较为合适。对张长海关于合同中并未约定租赁期限的终止时间的抗辩，因张长海并未提交其所持的《房屋租赁合同》予以对比，也未申请对该合同内容进行鉴定，故一审法院对该项抗辩不予采信。对高保庄的物资损失28000元，张长海称高保庄的搭建行为并未经其同意，该主张同其放弃阻止施工、于2017年4月收取租金的行为相矛盾，一审法院不予采信。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款第二项：“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担”的规定，高保庄的搭建并无相关建设手续，系非法建筑，张长海默许施工，亦存在过错。考虑到高保庄搭建建筑物花费28000元、该建筑物现价值50285元、合同约定的租赁期限、高保庄实际使用租赁物及建筑物的期限、张长海于租赁期内解除合同等，一审法院酌定由张长海承担高保庄所花费建造费用的80％即22400元较为合适。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款第二项之规定，判决如下：一、高保庄与张长海于2016年9月15日签订的《房屋租赁合同》解除。二、张长海支付高保庄违约金750元、建造费用22400元，限于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。三、驳回高保庄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1320元，评估费2000元，合计3320元，由高保庄负担780元，由张长海负担2540元。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，张长海和高保庄签订的《房屋租赁合同》租赁期限为2016年9月15日至2026年9月15日。租赁期限届满前，张长海向高保庄提出不再出租房屋、要求搬离，张长海对双方租赁合同不能继续履行具有过错，构成违约，一审判决张长海向高保庄承担750元违约金并无不当，二审予以维持。张长海称其不应承担违约责任的上诉主张不成立，本院不予支持。一审委托河南华鼎资产评估有限公司对高保庄在租赁场地搭建的建筑物价值进行评估，经评估，该资产市场价值为50285元。高保庄自认实际花费28000元,张长海对高保庄自认花费虽不予认可，但未提交足以反驳的相反证据，一审认定高保庄建造花费28000元并无不当。因一审判决并未以上述评估报告作为本案定案依据，张长海对该评估报告的上诉意见，二审不予审理。高保庄在无合法建设手续的情况下，未经张长海同意在案涉租赁场地搭建房屋及加盖彩钢顶，高保庄对该违法建筑的形成具有过错；张长海在得知高保庄的建造行为后虽前去阻止，但其后又默许了高保庄的建造行为，张长海对该违法建筑的形成亦存在一定过错。根据双方对该违法建筑形成的过错程度，张长海擅自提前解除租赁合同的违约行为，高保庄实际使用租赁场地及建筑物的时间，租赁合同剩余期限等，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第二款“未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担”的规定，张长海对高保庄建造成本承担60%的责任较为适宜，一审判决张长海对高保庄建造成本承担80%的责任过高，二审予以调整。张长海应赔偿高保庄建造费用损失28000元*60%=16800元。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销河南省三门峡市湖滨区人民法院（2019）豫1202民初3631号民事判决；二、高保庄与张长海于2016年9月15日签订的《房屋租赁合同》解除；三、张长海支付高保庄违约金750元、建造费用16800元，限于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕；四、驳回高保庄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1320元，评估费2000元，合计3320元，由高保庄负担1330元，由张长海负担1990元；二审案件受理费1320元，由张长海负担1000元，高保庄负担320元。本判决为终审判决。审判长  李福恒审判员  郭丽莎审判员  赵 曜二〇二〇年五月二十二日法官助理侯杨书记员宋震书记员郑强