浙江省平湖市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0482民初1044号 原告：平湖市豪群物业管理有限公司。住所地：平湖经济开发区佳业花苑12幢2楼。统一社会信用代码：913304827519178568。 法定代表人：倪水根，董事长、总经理。 委托诉讼代理人：寿良、汪品华，系公司员工。 被告：朱文珍，女，1938年1月15日出生，汉族，住平湖市，现住平湖市。 委托诉讼代理人：王忠健、奚晓燕，系被告儿子、儿媳。 原告平湖市豪群物业管理有限公司与被告朱文珍物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月13日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人寿良，被告的委托诉讼代理人王忠健、奚晓燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告平湖市豪群物业管理有限公司向本院提出诉讼请求（审理中已变更）：1.判令被告支付2016年10月1日至2019年9月30日的物业服务费2162元，违约金216元（按物业费10％计算），合计2378元；2.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年9月24日和2018年9月10日，原告与平湖市当湖街道业主委员会签订了两份《物业服务委托合同》，自2016年10月1日至2021年9月30日止，为小区提供物业服务。两份合同均约定了相应的收费标准，高层每平方米1.10元／月，多层每平方米0.50元／月，并约定了日万分之五的违约金的收费标准。被告系当湖街道小区22幢1单元201室业主（多层），物业建筑面积120.09平方米，2016年10月1日至2019年9月30日，共欠原告物业服务费2162元。原告多次催讨，被告一直拒缴。 被告朱文珍答辩称：1.原告是和业主委员会签订的合同，没有与被告签订合同，被告不是合同关系当事人，原告无权起诉被告。2.物业服务合同规定房屋建筑共用部位的维修、养护和管理包括外墙面；房屋共用部位的维修、养护费用中大额按平湖市建设局有关规定申请维修资金利息部分执行。被告家住22幢1单元2楼东室，外墙面严重渗水，导致室内装修脱落，墙面发霉，被告早在2016年原告签订物业服务委托合同时就与原告反映，请求给予安排维修，但原告自2016年起至被告答辩时没有维修，未能履行相应的合同义务，无权获得合同权利，更不应有违约金，故原告处理完房屋维修事宜，被告再交物业费；且被告购房时交纳了房屋维修基金。3.根据物业服务合同规定，原告未能达到约定的管理目标，造成业主损失的，给予经济赔偿，由于原告耽误被告房屋的维修时间，造成被告装修大面积损坏，原告应赔偿被告家墙面重新装修损失8000元；由于原告的不作为，造成居住于此的被告儿媳奚晓燕生病，原告应赔偿期间的医药费3034.27元。4.原告服务质量没有达到合同标准，所有业主对收费标准已作调整，现缴纳物业费标准为0.35元／月／平方米，但合同未作修改。综上，请求驳回原告诉请。 在庭审中，原告为证明其主张，提供如下证据： 1、物业服务委托合同2份，证明原、被告之间存在物业服务合同关系，约定了物业费收费时间、标准、违约责任； 2、不动产登记信息1份，证明被告的物业在原告的服务范围，物业性质为住宅，建筑面积127.59平方米； 3、书面核对及催收通知、公告催收通知各1份，证明原告对被告进行了书面催收物业费，也在小区公告栏张贴了公告催收物业费的通知。 被告质证认为：证据1，没有看到过，不清楚。证据2，无异议，127.59平方米是加上车库的面积，房屋面积是120.09平方米。证据3，看到过贴在楼道里的催收通知，没有看到过贴在公告栏里的通知。 被告为证明其抗辩主张，提供如下证据： 1、照片12张，证明原告未及时维修，造成被告房屋室内墙壁受损； 2、房屋维修基金查询件1份，证明被告已缴纳房屋维修基金； 3、门诊病历3份、医药费发票17份，证明原告未及时维修，造成被告儿媳奚晓燕身体不适； 4、小区其他业主物业费收据1份，证明物业费收费标准为0.35元/月/平方米； 5、被告代理人与小区业委会主任的谈话录音光盘1份，证明原告对维修外墙不作为。 原告质证认为：证据1，问题是存在的，房屋外墙渗漏是事实，但系历史遗留问题，对被告房屋室内的影响程度不清楚。证据2，与本案无关，具体被告是否交纳维修基金，原告不清楚，应该是事实。证据3，与本案无关。证据4，不是原件，真实性无法确定，与本案无关。证据5，真实性无异议，物业费0.35元/月/平方米是业主按时交纳时的收费标准，对被告说原告违约不认同。 原、被告提供的上述证据，经审核，本院认证如下： 原告提供的证据1，系原告与业主委员会签订，由双方盖章签字，真实合法，与本案有关联，被告未提出相反证据，本院予以认定；证据2，被告无异议，本院予以认定；证据3，被告确认看到过张贴在楼道里的通知，本院对原告曾书面向被告催讨物业费的事实予以确认。 被告提供的证据1，照片由现任小区业委会主任的签名确认，原告未提出相反证据，本院予以认定；证据2，系被告房屋维修基金交纳情况的电脑查询结果，被告也认为应是事实，本院确认被告交纳了房屋维修基金的事实；证据3，该证据的当事人系被告代理人，并非本案当事人，与本案无关，本院不予认定；证据4，庭审中，原告也确认按时交纳的业主按0.35元/月/平方米标准收取，结合证据5的录音，本院确认该小区存在原告按0.35元/月/平方米的标准收取物业费的事实；证据5，原告对真实性无异议，本院予以认定。 根据上述本院认定的证据，结合当事人的陈述，本院查明事实如下： 原告平湖市豪群物业管理有限公司系平湖市当湖街道小区的物业服务企业。被告朱文珍系小区22幢1单元201室（多层，房屋建筑面积120.09平方米）业主。2016年9月24日，原告与业主委员会签订《小区物业管理服务委托合同》1份，约定管理期限为二年，自2016年10月1日起至2018年9月30日止。合同签订后，原告即入驻该小区进行物业服务至今。2018年9月10日，原告与业主委员会续签了《小区物业管理服务委托合同》1份，约定委托管理期限为三年，自2018年10月1日起至2021年9月30日止。二份合同均约定：原告的委托管理事项主要包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构等；房屋共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的上下水管道、落水管、烟道、共用照明、楼内消防设施等；市政公用设施和附属建筑物的维修、养护和管理；共用绿地、花木、建筑品等的养护和管理；公共环境卫生，包括清洁卫生、垃圾收集、清运；交通与车辆停放秩序管理；维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤等。另约定了其他委托事项：1、协调处理开发商保修期内的房屋维修问题；2、物业与开发商协调处理。合同约定：多层住宅的物业费按0.50元／月／平方米标准收费；业主逾期交纳物业费，按以下处理：1、从逾期之日起按每天根据规定交付违约金；2、从逾期之日起按每天应交费的万分之五交纳滞纳金。庭审中，原告认可小区部分业主是按0.35元／月／平方米标准收取物业费，理由是公司规定如业主按时交纳物业费的，就按0.35元／月／平方米标准收取。 被告未交纳小区22幢1单元201室房屋自2016年10月1日起至2019年9月30日止的物业费2162元。原告曾在被告家所在楼道及小区公告栏张贴物业费核对及催收通知，催缴物业费，但被告至今没有交纳。 另查明，被告房屋外墙渗水，导致其房屋室内墙面发霉等，被告曾向原告报修，原告也对此进行过统计，但未能及时进行维修。庭审中，原告陈述未及时维修的理由是因被告未交纳物业费。2020年5月7日，原告对被告房屋的外墙面进行了涂刷防水涂料的维修。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。第六条又规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案原告与平湖市当湖街道小区业主委员会签订的《小区物业管理服务委托合同》是双方真实意思的表示，合法有效，对小区业主均具有约束力。被告作为小区业主，应当根据物业管理服务委托合同的约定交纳物业服务费。本案被告拒交物业费的理由主要是认为原告物业服务不到位，被告因其房屋外墙渗水导致室内墙面发霉、装修脱落，报请原告进行维修，但原告未能及时维修。根据上述司法解释的规定，业主以不交纳物业费行使抗辩权需要基于正当理由，否则，不能得到支持。只有在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵等情况下，业主才可以不交或者少交物业费进行抗辩。本案被告因外墙渗水向原告进行了报修，原告也进行了统计，但未能及时进行维修，履行物业服务合同存在瑕疵。但物业服务的内容和事项是多方面的，涵盖面广，不能因某项服务不到位，而全盘否认其他服务，全额拒交物业费。从本质上讲，物业费是全体业主享受物业服务的物质基础，如果允许业主动辄拒缴物业费，物业服务企业难以及时有效地为全体业主提供物业服务，最终损害的还是全体业主的利益。业主如认为物业服务存在瑕疵，可通过提请业委会、提议召开业主大会等方式共同决定是否解聘物业服务企业，以维护自身权益。结合本案实情，酌情扣减被告应交纳物业费中的30%，对于其余部分1513元（2162×70%），被告应予以支付。关于违约金，因原告的物业服务存在瑕疵，导致被告不及时交纳物业费，对原告要求被告承担违约金的诉请，本院不予支持。对于被告提出的其非合同关系当事人，原告无权起诉被告的主张，于法无据，本院不予支持；对于被告提出的赔偿损失的主张，于法无据，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告朱文珍于本判决生效后十日内支付原告平湖市豪群物业管理有限公司物业费1513元； 二、驳回原告平湖市豪群物业管理有限公司本案其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告平湖市豪群物业管理有限公司负担9元，被告朱文珍负担16元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。 审判员  唐永祥 二〇二〇年五月二十二日 法官助理张黛琳 书记员黄韵如