天津市第一中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）津01执异19号案外人：熊金莲，女，1947年12月1日出生，汉族，住湖南省辰溪县。委托诉讼代理人：申湘林，男，1971年1月21日出生，汉族，住长沙市雨花区，系熊金莲之子。申请执行人：张剑，男，1969年5月29日出生，回族，天津三商投资管理有限公司董事长，住天津市河东区。委托诉讼代理人：白晓明，北京市邦盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：付莉莉，北京市邦盛律师事务所律师。被执行人：谭建民，男，1952年10月15日出生，汉族，湖南龙港房地产开发有限公司执行董事，住湖南省长沙市天心区。被执行人：谭丽莎，女，1978年1月27日出生，汉族，湖南龙港房地产开发有限公司总经理，住湖南省长沙市天心区。被执行人：湖南龙港房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市天心区芙蓉南路368号BOBO天下城1栋28001房。法定代表人：谭建民，执行董事。被执行人：湖南润和塑胶实业有限公司，住所地湖南省长沙市开福区三一大道157号。法定代表人：谭建民，董事长。被执行人：长沙金秋房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市天心区芙蓉南路368号。法定代表人：谭建民，执行董事。在本院执行张剑与谭建民、谭丽莎、湖南龙港房地产开发有限公司、湖南润和塑胶实业有限公司、长沙金秋房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人熊金莲对本院查封长沙市商业门面房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人熊金莲称，请求：1、依法裁定撤销天津市第一中级人民法院（2017）津01执129号民事裁定书。2、依法解除对坐落于长沙市房屋采取的强制执行措施。事实与理由如下：张剑诉谭建民、谭丽莎等民间借贷纠纷一案，法院在执行过程中对谭建民、谭丽莎等人采取查封执行措施时，将属于熊金莲上述房屋采取了查封等执行措施，侵害了熊金莲的合法权益。熊金莲于2005年就与长沙金秋房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买其位于长沙市房屋，该房屋为商业门面。熊金莲于2004年1月21日向长沙金秋房地产开发有限公司缴纳了购买上述房屋认购款2万元，2005年3月2日向长沙金秋房地产开发有限公司缴纳了购买上述房屋购房款36万元，同时签订了《商品房买卖合同》，2006年9月1日向长沙金秋房地产开发有限公司缴纳了购房余款100998元，截止2006年9月1日，熊金莲已向被执行人长沙金秋房地产开发有限公司支付了全部购房款，长沙金秋房地产开发有限公司于2006年9月1日同时将上述房屋交付于熊金莲。熊金莲自交房之日起一直将该房屋出租至今，与承租户徐飞菲签订了《房屋出租协议书》以及对应的工商登记档案，已合法占有该房屋。（（2018）最高法民申2705号最高院民事裁定书支持该观点）交房后，因建设方长沙金秋房地产开发有限公司与施工方纠纷问题，造成该房屋不能办理过户登记，2015年6月23日被长沙市房产办证遗留问题协调领导小组办公室行政限制至被法院查封，非因案外人自身原因未办理过户登记。2018年4月26日，法院因长沙金秋房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案作出（2017）津01执129号民事裁定书，裁定查封上述房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十八条规定的适用前提是“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的。现有证据可以证明案外人在人民法院查封诉争房屋之前已经签订合法有效的书面买卖合同、已合法占有诉争房屋，且已支付全部购房款，未办理过户登记亦非自身原因所致，故应认定熊金莲对诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权利，申请排除强制执行，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定四个要件。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条：“人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；”之规定，熊金莲提出执行异议，请求法院依法解除对坐落于长沙市房屋采取的强制措施。张剑称，熊金莲提出的异议系排除强制执行异议，熊金莲不能证明其对于执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，对于其异议，法院应依法予以驳回。事实与理由如下：一、熊金莲提出的执行异议系排除强制执行异议，并非执行标的的权利人，与执行标的不存在利害关系，其执行异议不能成立。（一）熊金莲并非执行标的权利人，与执行标的不存在利害关系；（二）熊金莲之子申湘林曾以执行标的权利人的身份向法院提出排除强制执行异议，熊金莲对于执行标的提出权利的主张与其子申湘林的主张相矛盾，根本不能成立。二、天心区人民法院在执行标的被查封后作出的另案生效法律文书不能对于执行标的排除异议，熊金莲的异议不应得到支持。三、熊金莲不能证明其对于执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。（一）执行标的仍然登记在被执行人长沙金秋房地产开发有限公司名下，所有权仍属于长沙金秋房地产开发有限公司；（二）本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定作为判断熊金莲的权利是否能够排除执行的依据。1、本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定作为判断熊金莲的权利是否能够排除执行的依据；2、不论依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或者第二十九条规定，熊金莲都不具备足以排除强制执行的民事权益，其执行异议请求根本不能成立。四、熊金莲存在与被执行人长沙金秋房地产开发有限公司恶意串通损害申请执行人的利益的嫌疑。本院查明，张剑与谭建民、谭丽莎、湖南龙港房地产开发有限公司、湖南润和塑胶实业有限公司、长沙金秋房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，2015年3月3日，天津市高级人民法院作出（2014）津高民一初字第0022号民事调解书，当事人自愿达成如下协议：“一、各方一致确认，谭建民和谭丽莎及湖南龙港房地产开发有限公司共欠张剑本金1亿元，未付利息金额为6千万元。二、各方一致同意，1亿元本金自2015年1月1日起按年利率18%持续计息。谭建民、谭丽莎及湖南龙港房地产开发有限公司按照如下计划归还本息，且归还原则为先息后本：1、2015年1月31日前支付利息500万元；2、2015年4月30日前支付利息500万元；3、2015年10月31日前支付利息500万元；4、2015年12月31日前支付完毕全部本金及全部剩余利息。三、如谭建民、谭丽莎及湖南龙港房地产开发有限公司未按本协议约定向张剑履行任何一期到期债务支付义务，张剑有权宣布其他未到期债权提前到期，并要求谭建民、谭丽莎及湖南龙港房地产开发有限公司、湖南润和塑胶实业有限公司、长沙金秋房地产开发有限公司当中的任何一方或多方单独或共同向张剑履行支付义务。四、如谭建民、谭丽莎、湖南龙港房地产开发有限公司、湖南润和塑胶实业有限公司、长沙金秋房地产开发有限公司中任意一方经营情况严重恶化（如资不抵债等），或任意一方在本协议签订后被提起重大诉讼，张剑有权宣布其他未到期债权提前到期，并要求谭建民、谭丽莎、湖南龙港房地产开发有限公司、湖南润和塑胶实业有限公司、长沙金秋房地产开发有限公司中的任何一方或多方单独或共同向张剑履行支付义务。五、谭建民、谭丽莎、湖南龙港房地产开发有限公司、湖南润和塑胶实业有限公司、长沙金秋房地产开发有限公司愿意为就本借款相关的全部协议项下所欠张剑的全部债务（包括但不限于张剑为实现债权所发生的差旅费、诉讼费、执行费、律师费等费用）提供担保。六、如谭建民、谭丽莎及湖南龙港房地产开发有限公司未按本协议约定向张剑履行任何一期到期债权支付义务，即视为违约，谭建民、谭丽莎、湖南龙港房地产开发有限公司、湖南润和塑胶实业有限公司、长沙金秋房地产开发有限公司应依照民法、民事诉讼法等有关法律规定承担相应的责任。七、本案诉讼保全费5,000元、案件受理费减半收取计436,525元，共计441,525元，由五被告均担。”调解书生效后，谭建民、谭丽莎、湖南龙港房地产开发有限公司、湖南润和塑胶实业有限公司、长沙金秋房地产开发有限公司均未履行调解书确定的给付义务，张剑向本院申请执行。在执行过程中，本院于2018年4月26日作出（2017）津01执129号民事裁定书，裁定：“查封被执行人长沙金秋房地产开发有限公司名下位于……天心区新姚北路438号金秋小区……17栋106……共计888套房产。”熊金莲对此提出异议。另查，2004年1月21日，熊金莲与长沙金秋房地产开发有限公司签订编号ＧＦ-2000-0171的《商品房买卖合同》，熊金莲购买长沙市，总金额480998.00元。2004年1月21日，长沙金秋房地产开发有限公司开具收款联，载明付款人申湘林交款项目为金秋一期17栋一、二层东头30轴-32轴门脸认购金20000元。2005年3月2日，长沙金秋房地产开发有限公司员工周猷庚出具收条，载明今收到买受人熊金莲购买金秋小区十七栋106号商业门面的购房款现金叁拾陆万元整。2006年9月1日，长沙金秋房地产开发有限公司开具收款联，载明付款人申湘林交款项目为17栋106号门面款100998元，至此熊金莲购买涉案房屋的总房款全部支付完毕。后，长沙金秋房地产开发有限公司将涉诉房屋交付熊金莲使用。2008年9月8日，熊金莲与徐飞菲签订房屋出租协议书，合同载明：甲方（熊金莲）自愿将坐落在长沙市天心区芙蓉南路368号金秋小区106号，出租给乙方（徐飞菲）使用．．．．．．双方暂定的租赁时间从2008年9月8日至2011年9月8日止。再查，申湘林与长沙金秋房地产开发有限公司、熊金莲房屋买卖合同纠纷一案，湖南省长沙市天心区人民法院2018年5月21日作出（2018）湘0103民初2885号民事调解书，该民事调解书确认，双方当事人自愿达成如下协议：“一、双方确认位于长沙市门面（权证号为71××67）的房屋归原告申湘林所有；二、由被告长沙金秋房地产开发有限公司于本调解书生效后五日内协助原告申湘林办理上述房屋过户至原告申湘林名下的手续，相关费用由原告申湘林承担；三、双方无其他争议”。本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，熊金莲于本院查封前与长沙金秋房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，并按照约定支付了全部价款且已占有该房屋。涉案房产查封期间，案外人熊金莲及其子申湘林就该房产曾向湖南省长沙市天心区人民法院起诉，请求确认被查封房产归申湘林所有，并由被执行人长沙金秋房地产开发有限公司协助办理房屋产权过户手续。2018年5月21日，湖南省长沙市天心区人民法院作出（2018）湘0103民初2885号民事调解书。据此，被查封房产未能办理过户登记非熊金莲自身原因造成。故，案外人熊金莲的异议请求符合上述法律规定，本院应予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款规定，裁定如下：中止对位于长沙市天心区房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  陈连刚审判员  华 勇审判员  赵文杰二〇二〇年五月十五日书记员  周 晶附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文1．《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2．《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款：……人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。