湖北省武汉市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鄂01执异258号 案外人：曹崴，男， 申请执行人：河南鑫苑广晟置业有限公司，住所地河南省郑州市管城回族自治区紫荆山南路与南三环向北200米路东鑫苑国际新城1号楼1层。 法定代表人：杨斌。 被执行人：武汉中民置业有限公司，住所地湖北省武汉市硚口区古田二路1588号。 法定代表人：桂斌。 被执行人：桂斌，男， 被执行人：许娟，女，。 被执行人：武汉九立投资集团有限公司，住所地湖北省武汉市江岸区上海街君安大厦18层3-7室。 法定代表人：桂斌。 本院在执行河南鑫苑广晟置业有限公司与武汉九立投资集团有限公司、桂斌、许娟、武汉中民置业有限公司公司合同纠纷一案中，案外人曹崴对法院查封、拟评估、拍卖武汉中民置业有限公司（以下简称：中民置业公司）名下武汉市硚口区汉西路60、66号中民·仁寿里（一期）2、3号楼（C-2商业）/单元*层（**）商号房屋[不动产证号：第001***2号]（以下简称案涉房屋）提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人曹崴请求依法排除本院（2019）鄂01执3182号中对中民·仁寿里（一期）2、3号楼（C-2商业）/单元*层（**）商号[不动产证号：第00***12号]房屋的强制执行，解除对房屋的查封手续，并裁定对该房屋不予评估、拍卖。理由：本院依据（2019）京仲裁字第1812号裁决书，查封并拟评估、拍卖登记在中民置业公司名下的中民·仁寿里（一期）2、3号楼（C-2商业）/单元*层（**）商号[不动产证号：第001**12号，建筑面积44.36㎡]的房屋，损害了案外人对该房屋的合法权益。2013年4月8日，包括案外人在内的全部家庭成员和硚口区长丰街长青村民委员会、中民置业公司签署《房屋拆迁安置协议书》，约定拆除案外人所有的2782平方米房屋采取产权调换（还建）方式安置，还建安置房位于汉西路K1地块规划确定的商业中心2#，即案涉房屋。2018年5月24日，案外人和中民置业公司、韩家墩街长青村城中村改造工作委员会共同向案外人承诺，原地还建商业用房2782平方米，其中包括案涉房屋。该协议载明，案外人无需再缴纳任何费用，由中民置业公司、韩家墩街长青村城中村改造工作委员会为案外人办理不动产证书。2018年5月28日，案外人与中民置业公司签订商品房买卖合同及附件合同补充协议，案外人享有案涉房屋的合法权益。案外人已于2018年5月28日当天收房，并合法占有该套房屋，取得房屋钥匙，办理房屋交接手续，缴纳住房维修基金和物业管理费用，签署了中民·仁寿里前期物业管理服务协议。2018年6月15日，案外人开始装修案涉房屋，获得了中民·仁寿里颁发的装修许可证，早已完成房屋装修，之后由案外人自用和借给他人使用。案涉房屋至今无法办理产权过户登记，系中民置业公司的原因导致，无法配合案外人办理过户登记，从而推迟过户手续，案外人对此并无过错。 经审查查明，河南鑫苑广晟置业有限公司于2019年1月21日向北京仲裁委员会申请财产保全，请求冻结武汉九立投资集团有限公司、桂斌、许娟、武汉中民置业有限公司公司银行存款和人民币16790000元或查封、扣押相应价值的财产。2019年1月29日北京仲裁委员会将函、保全申请书、担保材料等移交武汉市江岸区人民法院，武汉市江岸区人民法院于2019年2月13日作出（2019）鄂0102财保62号民事裁定，裁定冻结武汉九立投资集团有限公司、桂斌、许娟、武汉中民置业有限公司公司银行存款和人民币16790000元或查封、扣押相应价值的财产，并于2019年2月27日在武汉市不动产登记中心查封了案涉房屋，查封期限为2019年2月27日至2022年2月26日。该查封非为轮候查封。 2019年8月15日，北京仲裁委员会作出（2019）京仲裁字第1812号仲裁裁决，裁决：1、武汉九立投资集团有限公司向河南鑫苑广晟置业有限公司支付暂计至2019年1月21日的逾期办理项目一期A区别墅竣工验收备案及交付手续所产生的违约金565万元，并继续向河南鑫苑广晟置业有限公司支付以5万元/天为标准，自2019年1月22日起算至手续实际办理完毕之日的违约金；2、武汉九立投资集团有限公司向河南鑫苑广晟置业有限公司支付自2018年6月18日起算至2019年2月2日的逾期取得项目二期别墅物业的商品房预售许可证所产生的违约金1145万元；3、武汉九立投资集团有限公司向河南鑫苑广晟置业有限公司支付暂计至2019年6月13日的逾期违约办理项目二期别墅竣工验收备案及交付手续所产生的违约金365万元，并继续向河南鑫苑广晟置业有限公司支付以5万元/天为标准，自2019年6月14日起算至手续实际办理完毕之日的违约金；4、武汉九立投资集团有限公司向河南鑫苑广晟置业有限公司支付财产保全费5000元及保全担保费8395元；5、武汉九立投资集团有限公司向河南鑫苑广晟置业有限公司支付律师费20万元；6、桂斌、许娟、中民置业公司就武汉九立投资集团有限公司上述1-5项的债务承担连带清偿责任；7、仲裁费152366.98元（已由河南鑫苑广晟置业有限公司预交），全部由被申请人承担，被申请人直接向河南鑫苑广晟置业有限公司支付河南鑫苑广晟置业有限公司代垫的仲裁费152366.98元。 2019年9月26日，河南鑫苑广晟置业有限公司向本院申请执行。本院于2019年12月26日作出（2019）鄂01执3182号公告，拟对被执行人中民置业公司名下位于武汉市硚口区汉西路60、66号中民·仁寿里（一期）5号楼/单元*层*号[不动产证号：第00**99号，建筑面积：187㎡]、中民.仁寿里（一期）5号楼/单元3层*号[不动产证号：第001**77号，建筑面积：187㎡]、中民·仁寿里（一期）2.3号楼（C-2商业）/单元1-2层（**）商号[不动产证号：第001**47号，建筑面积：111.94㎡]、中民·仁寿里（一期）2、3号楼（C-2商业）/单元2层（**）商号[不动产证号：第001**12号，建筑面积44.36㎡]（即案涉房屋）进行评估、拍卖。 另查明，2013年4月8日，武汉市硚口区长丰街长青村村民委员会（甲方）与曹贤德、曹崴等（乙方）签订《房屋拆迁安置协议书》（搬迁序号：A1**），载明：乙方被拆迁房屋汉西巷5*号（栋号A1*），占地面积910.33平方米，建筑面积2782平方米，其中三层以下符合建房控制标准的住宅房屋建筑面积2782平方米。安置房（还建）地点汉西路k1开发地块，符合建房控制标准的2782平方米部分，乙方自愿选择产权调换（还建）安置。还建商业房是按规划确定的商业中心2#。 2018年5月24日，中民置业公司、硚口区韩家墩街长青村城中村改造工作委员会（甲方）与曹崴等4人（乙方）签订《房屋拆迁安置补充协议书》，载明：双方按照2013年4月8日签订的《房屋拆迁安置协议书》继续履行。甲方按协议第一条之约定向乙方原地还建2782平方米商业用房。甲方现将位于硚口区汉西路60号中民·仁寿里项目2-3号楼之间，房号为2-3号楼1层**号商（面积675.27㎡）、2-3号楼2层**号（面积159.50㎡）、1*号（面积44.36㎡）、1*商（面积1238.74㎡）、2-3号楼3层*号商（面积672.13㎡），房屋性质为商业用房还建给乙方。甲方同意将多出的8㎡商业用房无偿还建给乙方，乙方不得再向甲方追索还建期间的其他补偿。甲方履行完毕上述第二条约定义务的，乙方位于汉西路汉西巷5*号的房屋的拆迁安置已全部补偿完毕。甲乙双方在2013年4月8日所签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》协议存续期间所约定的全部拆迁安置补偿费用（包括但不限于拆迁款、拆迁过渡费、赔偿金、违约金等其他一切债权债务等）已全部结清。甲乙双方后期签订的《武汉市商品房买卖合同》为乙方办理工商登记和办理不动产证书，乙方无需再向甲方支付任何费用。甲方承诺在2020年12月31日前为乙方办理《武汉市商品房买卖合同》电子网签及合同备案，并提供办理不动产证书的相关资料，协助乙方取得权属证明。如因甲方原因，导致乙方在约定时间内不能取得不动产证书，视为甲方根本性违约，甲方将已支付的所有费用双倍赔偿给乙方。 2018年5月24日，曹崴与港联物业（武汉）有限公司签订《前期物业服务协议》，载明：甲方(姓名)中民·仁寿里一期c-2-*-**、c-2-*-**，甲方所购房屋坐落位置武汉市硚口区汉西路6*号。2018年5月24日，港联不动产服务（武汉）有限公司开具湖北增值税普通发票，名称：曹崴C2-*-**，企业管理服务物业管理费3194元。 2018年5月28日，中民置业公司（出卖人）与曹崴（买受人）签订《武汉市商品房买卖合同》，载明：出卖人以出让方式取得位于硚口区长青村编号为武国用（2015）第2*号地块的土地使用权，经批准在该地块上投资建设中民·仁寿里（一期）商品房。买受人购买的商品房为现售商品房，买受人所购买的商品房为本合同第一条所规定的项目中的第2.3号楼（C-2商业）【幢】单元2层**号房。该商品房【产权登记】建筑面积共44.36㎡。 2018年6月14日，中民·仁寿里C-2-2-**、C-2-2-**业主曹崴与装饰公司负责人向港联物业（武汉）有限公司中民·仁寿里物业服务中心出具装修施工承诺书。港联物业（武汉）有限公司中民·仁寿里物业服务中心向C-2-2-**、C-2-2-**业主曹崴颁发了装修期限从2018年6月15日至2018年9月15日的室内装修许可证。 2018年8月6日，武汉创兴达物业有限责任公司受曹崴委托，支付给陈建涛85274元，系中民·仁寿里C-2-2-**、C-2-2-**号房屋的装修工程款。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百六十八条的规定，保全裁定未经人民法院依法撤销或者解除，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施，期限连续计算，执行法院无需重新制作裁定书，但查封、扣押、冻结期限届满的除外。武汉市江岸区人民法院对案涉房屋的查封已自动转为本院执行中的查封。 首先，本案的焦点问题是案外人对案涉房产享有的权利是否能够排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人曹崴在武汉市江岸区人民法院采取查封措施之前，已与中民置业公司签订房屋买卖合同，且在查封之前案外人已实际占有该不动产。案涉房屋系拆迁还建房，是对案外人原有房屋拆迁后的补偿，案外人系以让渡被拆迁房屋的方式支付了案涉房屋的对价，因此案涉房屋的对价已经支付完毕；未办理过户登记属于不能归责于案外人自身原因，其对执行标的的物权期待权符合法律保护条件。 其次，关于案外人要求解除查封的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十六条规定，案外人对执行标的提出异议的，人民法院经审查后认为异议理由成立的，应裁定中止对该标的的执行；申请执行人在法律规定的期限内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内解除对该执行标的采取的执行措施。故本案中不能直接裁定解除查封，只能中止对标的物的执行。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项规定，裁定如下： 中止对位于武汉市硚口区汉西路60、66号中民·仁寿里（一期）2、3号楼（C-2商业）/单元2层（**）商号房屋[不动产证号：第001**12号，建筑面积44.36㎡]的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  姚红 审判员  谌玲 审判员  吴利 二〇二〇年五月二十二日 书记员  王雪