浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终1963号上诉人（原审被告）：正大新生活（乐清）置业有限公司，住所地浙江省乐清市城南街道宁康西路337号（8楼）。法定代表人：谢吉人，董事长。委托诉讼代理人：张春玲，北京市中伦（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵琦，北京市中伦（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡子均，男，1996年2月24日出生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：谢璐环，浙江联英（乐清）律师事务所律师。上诉人正大新生活（乐清）置业有限公司因与被上诉人胡子均房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省乐清市人民法院（2020）浙0382民初1001号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。正大新生活（乐清）置业有限公司上诉请求：1、请求撤销一审判决第一项、第二项，依法改判以胡子均的实际损失为基础调减逾期交房违约金；2、本案一、二审诉讼费由胡子均承担。事实和理由：第一，一审判决认定的日万分之三的逾期交房违约金标准过分高于胡子均的实际损失，事实认定严重错误，并且违反了以实际损失为基础调低违约金的法律规定，适用法律严重错误。第二，一审判决错误地遵循先例，不应适用张家豪案件对等原则，确定逾期交房日万之三的违约金标准，一审判决认定事实和适用法律均严重错误。即便要遵循先例，也应遵循叶翼鼎案件确定的逾期交房日万分之二点五的违约金标准。一审判决不能因为张家豪案判决逾期付款违约金为日万分之四，故而依据对等原则，认定正大新生活（乐清）置业有限公司支付逾期交房违约金为日万分之三及逾期办证违约金为日万分之一。胡子均逾期付款与正大新生活（乐清）置业有限公司逾期交房二者损失的性质、来源与类型均不相同，开发商逾期交房给业主造成的损失是“租金损失”，业主逾期付款给开发商造成的损失是“无法及时获得资金投入再生产而遭受的损失”，不能简单地根据对等原则，认定双方应适用相同比例的违约金标准。自叶翼鼎案件之后，正大新生活（乐清）置业有限公司根据叶翼鼎案件确定的逾期交房日万分之二点五的标准，于2019年8月制定了与全体业主的和解方案。统一确定和解标准为“日万分之二点五+日万分之一”。截至目前，已有多数业主签署和解协议并收到全额赔付款项。正大新生活（乐清）置业有限公司的和解方案足以弥补业主的实际损失，“日万分之二点五+日万分之一”赔偿金额约为总房价款的17.5%，远远高于业主的实际损失。大部分业主已经接受“日万分之二点五+日万分之一”的调解方案且完成签约赔付，并且没有任何一户提出主张其所遭受的实际损失远高于“日万分之二点五+日万分之一”。本案按“日万分之二点五+日万分之一”的标准，逾期交房的违约金为每天1556元，高于实际日租金损失的3.11倍。第三，一审法院认定正大新生活（乐清）置业有限公司构成逾期交付权属证书，错误地认定了存在两个违约行为的事实，本案仅存在一个违约行为，并且不存在正大新生活（乐清）置业有限公司免除己方责任的情形，一审判决错误地适用了《合同法》第40条。本案中仅仅存在一个违约行为，即逾期办理竣工验收备案的违约行为，因该违约行为导致逾期交房，同样是因该违约行为导致逾期办理权属证书，若既收取逾期交房违约金，又收取逾期办证违约金，相当于针对同一个违约行为，收取了两次违约金，构成双重处罚，违反了公平原则和诚实信用原则。第四，一审判决对台风和G20峰会的法律性质、是否需要提前告知买受人、是否导致竣工验收备案迟延、是否于签订合同之时可以确定扣除或顺延等事实认定错误，进而导致逾期交房天数认定错误。《商品房买卖合同》第九条第1款未约定遭遇免责事由需要提前告知，因此，本案因台风、G20峰会两个免责事由导致的逾期交房无需提前告知买受人。本案浙江省住建厅颁布的G20峰会停工文件系政府行为，并且恰恰是因该政府行为导致了本案竣工验收备案迟延，因此正大新生活（乐清）置业有限公司可据实予以延期交付，无需承担延期交付的违约责任。本案合同签订于2015年12月8日，但是正大新生活（乐清）置业有限公司取得竣工验收备案的时间是2019年5月27日，发生在合同签订之后，因免责事由导致的竣工验收备案迟延是签订合同之时不能预见的，因此，在合同签订之时无法确定该逾期交房天数是否予以扣除或顺延。综上所述，一审判决事实认定不清，适用法律错误。请求二审撤销原判，依法改判。胡子均辩称，原审判决对于台风和G20时间是否需要扣除以及正大新生活（乐清）置业有限公司是否应当支付逾期交付权属证书违约金的认定事实清楚，证据充分，正大新生活（乐清）置业有限公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予以驳回。第一，胡子均签订涉案商品房买卖合同的时间是2016年11月26日，正大新生活（乐清）置业有限公司主张应扣除的时间均在签订协议之前。要求以前行为扣除后续的时间不符合交易习惯，也缺乏事实依据。第二，对于逾期交付权属证书的违约金是在商品房买卖合同的补充协议中约定的，正大新生活（乐清）置业有限公司要求扣除是在补充协议中约定的，但涉案的补充协议不等同于法律性质上的补充协议，仅是名称为补充协议，从签订涉案商品房买卖合同和补充协议签订的时间上可以看出两份合同是同时签订的，补充协议不具备补充的性质，属于正大新生活（乐清）置业有限公司免除己方责任，排除胡子均权利，应认定为无效。第三，虽然胡子均没有提出上诉，但原审判决认定的日万分之三不能满足胡子均的实际损失，胡子均是基于对原审判决的尊重，所以没有提起上诉。正大新生活（乐清）置业有限公司主张的商品房买卖合同司法解释第17条的适用前提是合同没有约定违约金的数额或者是赔偿损失的计算方式，本案双方已经通过合同约定了逾期交房的违约金计算标准，该条法律不应适用于本案。且正大新生活（乐清）置业有限公司主张的租金报告是其单独进行的鉴定，胡子均不认可。正大新生活（乐清）置业有限公司依据其他案件的调解标准要求适用于本案也是没有事实与法律依据的。第四，正大新生活（乐清）置业有限公司在其他案件中主张要求业主方按照日万分之八的标准支付逾期付款违约金，而在本案又要求按照业主的实际损失向胡子均支付逾期交房违约金，属于违背社会契约精神和违反合同法公平原则的行为，应受到法律谴责。综上，请求二审法院驳回正大新生活（乐清）置业有限公司的全部上诉请求。胡子均向一审法院起诉请求：1.判令正大新生活（乐清）置业有限公司支付逾期交房违约金2477715元（以7880772元为基数自2018年1月1日起按日万分之六计算至2019年6月9日止）；2.判令正大新生活（乐清）置业有限公司支付逾期交付权属证书违约金293953元（以7880772元为基数自2018年7月1日起按日万分之一计算至2019年7月9日止）；3.本案受理费由正大新生活（乐清）置业有限公司承担。一审法院认定事实：2016年11月26日，胡子均、正大新生活（乐清）置业有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：201690011660036、备案登记号：20161006246），约定正大新生活（乐清）置业有限公司将正大城一期第36幢103号房出售给胡子均，建筑面积285.21平方米，单价27684.86元/平方米，总房价款7896000元，房款于合同签订当日一次性付清；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按产权登记面积据实结算房价款。合同约定商品房的交付期限及逾期交房的违约责任：出卖人应于2017年12月30日前将符合条件的商品房交付买受人使用，逾期交付超过180日、买受人要求继续履行合同的，自合同约定的交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之六的违约金。如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：①遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；……③由于市政配套设施、设备不到位或者其他政府原因（规划原因、政策调整、政府行为等）导致商品房无法取得竣工验收备案证明或者无法取得规划、公安消防、环保等行政主管部门出具的认可文件或准许使用文件或者导致用水、用电、用气、道路等无法达到使用条件的，出卖人可据实予以延期交付而无需承担违约责任；……。合同约定产权登记及违约责任：出卖人承诺于2018年6月30日前，取得土地、房屋权属证书交付给买受人，若出卖人逾期交付权属证书的，自约定交付日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同附件八《补充协议内容》第七条第9款规定：若出卖人逾期交房的，则本合同第十六条中出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同，该期限内出卖人不承担逾期办证的相应违约责任及赔偿责任。合同签订后，胡子均即于当日支付全部购房款7896000元。在最后结算时，由于建筑面积差异，正大新生活（乐清）置业有限公司退回胡子均部分购房款，故涉案商品房的实际结算房款为7880772元。2019年6月9日，正大新生活（乐清）置业有限公司向胡子均交付涉案不动产。2019年7月9日，胡子均取得该不动产的权属登记。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方都应严格依约履行义务。1.关于2015年台风影响的2天和2016年G20峰会影响的5天共7天应否在逾期交房天数中扣除的问题。双方买卖商品房的行为发生在2016年11月26日，而台风和G20峰会均发生在合同签订之前，《商品房买卖合同》由正大新生活（乐清）置业有限公司提供，在双方签订合同时没有就交付日期扣除或者顺延7天进行约定，而在发生纠纷时再提出主张不符合交易习惯，也有违诚实信用原则。此外，双方约定因政府行为导致的结果是“无法取得竣工验收备案证明或者无法取得规划、公安消防、环保等行政主管部门出具的认可文件或准许使用文件或者导致用水、用电、用气、道路等无法达到使用条件”，而正大新生活（乐清）置业有限公司无法举证证明G20峰会与其无法按期取得竣工验收备案证明之间的唯一关联关系，结合正大新生活（乐清）置业有限公司逾期交房天数超500天的事实，正大新生活（乐清）置业有限公司该抗辩意见难以成立。因此，在计算逾期交房天数时不应当扣除该7天。2.关于逾期交房违约金标准是否应调整的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，正大新生活（乐清）置业有限公司以周边及乐清市主要城区的租金水平证明双方约定的违约金过分高于造成的损失，继而请求将违约金标准予以调减。胡子均没有证据证明由于正大新生活（乐清）置业有限公司的逾期交房行为造成其更大的损失，因此正大新生活（乐清）置业有限公司要求对违约金予以调减的理由成立，予以采纳，一审法院认为将逾期交房违约金标准调整为日万分之三为妥。3.关于是否存在逾期交付权属证书的问题。《商品房买卖合同》第十六条约定：出卖人应于2018年6月30日前交付买受人权属证书，逾期交付的，则自约定交付之日起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；同日签订的附件八《补充协议内容》第七条第9款又约定出卖人逾期交房的，则本合同第十六条中出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延……该期限内出卖人不承担逾期办证的相应违约责任。一般来说，“补充协议”是在合同履行过程中就出现的新情况或者不明确的情形重新达成的协议，作为原合同的补充。本案中，就逾期交付权属证书的违约责任在合同中已作明确约定，不可能产生歧义，没有重新协议的必要；再者，该“补充协议”又于当日签订，且系正大新生活（乐清）置业有限公司提供的格式合同，明显是正大新生活（乐清）置业有限公司为了免除自己责任、排除胡子均权利而设置，且正大新生活（乐清）置业有限公司没有证据证明已经就该条款提请胡子均注意或者对其予以说明。按照《中华人民共和国合同法》第四十条规定：提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。因此，附件八《补充协议内容》第七条第9款的约定无效，正大新生活（乐清）置业有限公司构成逾期交付权属证书，应承担违约责任。综上所述，双方约定正大新生活（乐清）置业有限公司应于2017年12月30日之前向胡子均交付商品房，而其于2019年6月9日才交付房屋，构成逾期交房，胡子均主张自2018年1月1日起至2019年6月9日止共计算524天的逾期交房违约金，有合同依据，根据上文认定的违约金标准即日万分之三，计算后确定违约金为1238857元（7880772元*524天*0.03%）；正大新生活（乐清）置业有限公司承诺于2018年6月30日前交付权属证书，其于2019年7月9日交付权属证书亦构成逾期交付，胡子均主张自2018年7月1日起至2019年7月9日止共计算373天的违约金，亦有合同依据，故正大新生活（乐清）置业有限公司应承担逾期交付权属证书违约金293953元（7880772元*373天*0.01%）；胡子均诉请的超出部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、正大新生活（乐清）置业有限公司应支付胡子均逾期交房违约金1238857元。二、正大新生活（乐清）置业有限公司应支付胡子均逾期交付权属证书违约金293953元。上述二项共计1532810元，限于本判决生效之日起十五日内交一审法院民事审判一庭转付。三、驳回胡子均的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费28973元，减半收取计14486.5元，由胡子均负担5189元、正大新生活（乐清）置业有限公司负担9297.5元。本院二审期间，当事人均未提供证据。经审核当事人向一审法院提供的证据，本院依法对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，涉案《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，一审认定为合法、有效，正确。关于一审确定的逾期交房违约金是否正确的问题。首先，关于逾期交房天数。根据涉案《商品房买卖合同》的约定，正大新生活（乐清）置业有限公司应于2017年12月30日前将符合条件的商品房交付胡子均使用，正大新生活（乐清）置业有限公司直至2019年6月9日才交付涉案房屋，已构成违约。正大新生活（乐清）置业有限公司主张因台风期间及G20峰会导致的停工期间应予以扣除，对此本院认为，台风是我国东南沿海常见的天气现象，正大新生活（乐清）置业有限公司在签订《商品房买卖合同》时对此应有所预见，并在确定房屋交付日期时加以考虑，而本案中正大新生活（乐清）置业有限公司主张受台风影响的两天即2015年7月10日、2015年8月8日均在《商品房买卖合同》签订之前，不属本案合同履行过程中发生的不可抗力，故正大新生活（乐清）置业有限公司主张上述两天应在其逾期交房天数中扣除，缺乏依据；另外，根据涉案《商品房买卖合同》第九条的约定，因政府行为造成的免责事由正大新生活（乐清）置业有限公司应在发生之日起30日内告知买受人，本案中没有证据显示正大新生活（乐清）置业有限公司已就该事由向胡子均进行告知，故其主张因G20峰会造成的2016年9月2日至2016年9月6日期间应在逾期交房天数中予以扣除，依据不足。本案也不存在因政府行为导致无法取得竣工验收备案证明的情形，正大新生活（乐清）置业有限公司援引《商品房买卖合同》第九条约定的第3种可以据实延期的情形主张其无需承担逾期交房的违约责任，亦缺乏依据。其次，关于逾期交房违约金的计算标准。根据涉案《商品房买卖合同》的约定，正大新生活（乐清）置业有限公司逾期交房超过180日的，应自合同约定的交付期限之第二天起至实际交付之日止按日向胡子均支付已付房价款万分之六的违约金。一审根据本案实际情况酌情将逾期交房违约金标准调整为日万分之三，并无不当。关于一审认定的逾期交付权属证书违约金是否正确的问题。根据涉案《商品房买卖合同》的约定，正大新生活（乐清）置业有限公司应于2018年6月30日前取得房屋权属证书并交付给买受人，正大新生活（乐清）置业有限公司直至2019年7月9日才交付权属证书，亦构成违约。涉案《商品房买卖合同》对逾期交房违约金和逾期交付权属证书违约金分别作出了约定，正大新生活（乐清）置业有限公司以本案只存在一个违约行为为由主张其无需承担逾期交付权属证书的违约金，缺乏依据。同时，涉案《商品房买卖合同》附件八关于逾期交付权属证书违约金的约定与《商品房买卖合同》不一致，鉴于《商品房买卖合同》附件八与《商品房买卖合同》系同时签订，且附件八系正大新生活（乐清）置业有限公司预先拟定的格式条款，一审据此认定正大新生活（乐清）置业有限公司应根据《商品房买卖合同》的约定支付逾期交付权属证书的违约金，亦无不当。综上所述，正大新生活（乐清）置业有限公司的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18595元，由正大新生活（乐清）置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  蔡蓓蓓审 判 员  曾 慧二〇二〇年五月二十九日法官助理周婷婷代书记员  蔡瑞洁