辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终340号上诉人（原审被告）：抚顺德创置业有限公司，住所地抚顺市顺城区将军北街1—9号。法定代表人：杨洪山，该公司总经理。委托诉讼代理人：于岩，北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈美辰，北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吕元辉，男，1963年1月24日出生，汉族，住抚顺市顺城区。被上诉人（原审原告）：苏凤霞，女，1966年7月3日出生，汉族，住抚顺市顺城区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：杨秀枫，辽宁盛税律师事务所律师。上诉人抚顺德创置业有限公司因与被上诉人吕元辉、苏凤霞房屋买卖合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2019）辽0411民初4243号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人抚顺德创置业有限公司委托诉讼代理人于岩、被上诉人共同委托诉讼代理人杨秀枫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。抚顺德创置业有限公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉请求或将本案发回重审；2、上诉费用由被上诉人吕元辉、苏凤霞负担。事实和理由：一审认定事实不清、适用法律错误，具体理由如下：一、违约金计算的开始日期应为2016年10月18日。根据《民法总则》规定诉讼时效3年，被上诉人吕元辉、苏凤霞于2019年10月18日向一审法院提起本案诉讼，因此仅有2016年10月18日至2019年10月18日违约金尚在诉讼时效内，之前产生的违约金因其怠于行使权利而超出时效。上诉人在一审时已提出，但一审判决中没有论述，致使结果有失公允。根据《全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要理解和适用》第十八项规定：“买受人请求支付逾期办证的违约金从合同约定或法定期限届满之次日起计算诉讼时效。”同时结合杜万华主编的《理解和适用》：“如果当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于持续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效，这既可以平衡当事人之间的利益，也可以给与适当补偿，有利于平衡当事人之间的利益。”因此，应以起诉之日倒退三年计算违约金数额。二、违约金计算的截止日期应为产权证取得之日，即2018年11月29日。本案中，上诉人于2018年11月29日取得了案涉房屋初始登记批复，已完成约定的和法定的出卖人协助买受人办理产权权属登记中的协助义务。一审没有恰当理解合同约定义务，错误认定违约金截止日期。三、被上诉人并无任何实际损失，其主张违约金过高。上诉人按约定交付房屋，被上诉人一直实际占有、使用所购买房屋，已实现了使用价值，上诉人并未对其物权造成任何影响；且被上诉人没有提交证据逾期办证给其造成实际损失。法律规定，对于违约金数额的判定应充分考虑守约方的实际损失以及违约方的过错程度等因素，以实现违约金补偿性和惩罚性的价值属性。被上诉人没有实际损失，其主张违约金数额过高。吕元辉、苏凤霞辩称，上诉人直至2019年5月9日才通知答辩人办理产权登记，依据合同应承担违约责任，上诉人主张违约金过高理由不成立。关于诉讼时效，首先上诉人在一审中没有提及，在二审提出时效问题依法不应审理；其次，答辩人购买房屋之后，小区业主就多次找上诉人办理产权证，业主之间可以作证，普通购房者主动要求办理产权证是符合日常生活情理的，而且，上诉人出售房屋之后就将物业移交物业公司，撤离本地区，答辩人无处找到开发商即上诉人。答辩人认为一审依约确定违约金没有超出法律规定范围，上诉人认为园区业主多人提起相同请求诉讼，判决违约金数额过高会使上诉人经营困难的理由不成立，合同有效即对上诉人有拘束力，违约金的数额没有超出约定和审判实践通常标准。综上，应依法维持原判。吕元辉、苏凤霞向一审法院起诉请求：1.判决抚顺德创置业有限公司按照合同约定支付迟延办理房屋所有权登记的赔偿金48084.38元（341266×0.01%×1409天）；2.本案诉讼费由抚顺德创置业有限公司承担。一审法院认定事实如下：2012年10月25日，吕元辉、苏凤霞与抚顺德创置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定，吕元辉、苏凤霞购买抚顺德创置业有限公司开发的位于顺城区房屋，建筑面积88.4平方米，房屋总价款为341266元，抚顺德创置业有限公司应当在2014年6月30日前将房屋交付吕元辉、苏凤霞使用。双方约定具备办理该房屋所有权登记的期限为365日，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理，因出卖人的责任，如自房屋交付之日起超过365日买受人仍不具备办理房屋权属登记条件的，自该一年期限届满之次日起，出卖人按买受人已付房款的日万分之一承担赔偿金。合同签订后，吕元辉、苏凤霞向抚顺德创置业有限公司交付了全部的购房款（预缴金额111266元、贷款23万元），抚顺德创置业有限公司于2012年11月8日为吕元辉、苏凤霞出具了销售不动产统一发票。吕元辉、苏凤霞于2014年6月30日办理入住。2019年5月9日，抚顺德创置业有限公司向吕元辉、苏凤霞发出了一份《抚顺远洋城办理产权证通知书》，内容主要为：项目已于2018年年底安排办理房屋产权证。根据房产局要求，您需配合提供相关资料预约办理房屋产权证及领取相关办理材料，并按照房产局要求的时间到房产局办理手续。收到本通知后，请您尽快准备相关材料并于我司进行核对，如因个人原因导致办证延迟，一切后果由个人承担。2019年8月30日，吕元辉、苏凤霞取得不动产权证书。另查明，抚顺市人民政府于2018年7月11日在网站上针对提出的远洋城逾期办理房产证的原因予以回复，主要内容为：经查，远洋地产在开发建设远洋城一期工程时，因有13000平方米地下车库属于私改规划建设，因此，市规划局对远洋城一期建设不予进行规划验收，导致远洋城爱丁堡小区业主无法办理产权证，目前，远洋地产正在与市相关部门协商提前办理产权证事宜，相关申请已提交到相关部门。一审法院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”，本法条明确规定“买受人未能如期取得房屋权属证书”作为认定出卖人承担逾期办证违约责任的法律依据。本案，吕元辉、苏凤霞与抚顺德创置业有限公司签订了《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律规定，应当认定有效。合同签订后，吕元辉、苏凤霞已按约付清购房款，但抚顺德创置业有限公司未能按约定的期限履行义务，其行为构成违约，依法应当承担相应的违约责任。关于违约金的起算日期一节，根据合同约定，起算日期应为交付之日的次日，即2015年7月1日，抚顺德创置业有限公司主张超出诉讼时效一节，一审法院不予支持。关于违约金的截止日期，根据合同约定，吕元辉、苏凤霞主张以抚顺德创置业有限公司书面通知办理产权证日期即2019年5月9日为截止日期，抚顺德创置业有限公司主张以2018年11月29日取得商品房初始登记的日期为截止日期。一审法院认为，案涉合同为抚顺德创置业有限公司单方制定的合同版本，争议的合同条款属于法律规定的格式合同条款，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条规定，当双方当事人对格式合同条文理解不一致时，应作出不利于格式合同条款制定方即吕元辉、苏凤霞的解释，另结合合同约定，取得房屋初始登记不代表取得房屋所有权证，故吕元辉、苏凤霞主张抚顺德创置业有限公司书面通知办理产权证日期作为抚顺德创置业有限公司承担违约责任截止时间的主张于法有据，一审法院予以支持。关于违约金的数额，合同约定如因抚顺德创置业有限公司的责任逾期超过365日后，抚顺德创置业有限公司按吕元辉、苏凤霞已付房款的日万分之一支付违约金，即自2015年7月1日至2019年5月9日，共计1409天，数额为48084元。抚顺德创置业有限公司主张违约金过高要求酌情予以调整，因未超出法律规定，一审法院不予支持。依照《中华人民共合国合同法》第三十九条、第四十一条、第六十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：抚顺德创置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付吕元辉、苏凤霞逾期办理房屋权属登记的赔偿金48084元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1002元，减半收取501元，由被告抚顺德创置业有限公司负担。二审中，双方当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实给予确认。本院认为，上诉人抚顺德创置业有限公司逾期为被上诉人吕元辉、苏凤霞办理房屋产权证依约应承担给付违约金的民事责任，对此双方均无异议，可以确认。本案争议焦点问题是给付违约金的计算方式和依据。首先关于确定房屋产权证办理日期。房地产经竣工验收后，由开发商向登记机关申报，通过确权后，开发商取得《房屋所有权证》（大产权证），这个过程只有开发商来办理。只有开发商进行初始登记，购房者才能依据买卖关系申请办理转移登记，取得房屋产权证；且购房者实际申请办理时，还需要开发商先提交相关材料，登记机关审核备案后购房者才能申请办理移转登记。可见房地产初始登记是购买者申领房屋产权证的必要条件。抚顺德创置业有限公司作为开发商自然知晓产权初始登记与移转登记区别。房屋买卖合同有关条款约定是抚顺德创置业有限公司为买受人（购房者）创设“办理房屋权属登记条件”，抚顺德创置业有限公司将其解释为开发商取得房屋产权证的条件有违事实。故一审法院确定以2019年5月9日接到抚顺德创置业有限公司《抚顺远洋城办理产权证通知书》为具备“办理房屋权属登记条件”，没有超出合同约定的范围，也符合客观事实。据此计算违约金期限自2015年7月1日起至2019年5月9日止（1409天），也符合双方约定。其次，关于本案违约金适用诉讼时效问题。依照法律规定，诉讼时效是从权利人知道或者应当知道权利被侵害时起算。诉讼时效中断情形包括提起诉讼或仲裁、权利人主张权利、义务人同意履行义务……。本案中，吕元辉、苏凤霞陈述其与其他业主多次向抚顺德创置业有限公司主张办理房屋产权证，抚顺德创置业有限公司建成远洋城园区后，抚顺德创置业有限公司主要机构撤离抚顺，园区业主多次上访诉求办理产权证，对此其虽未提交相关直接证据。但在其他业主提起相同诉求案件中，业主陈述与本案基本一致，并反映曾去抚顺德创置业有限公司在北京总部诉求解决此事，还提交民心网截屏图片，证实抚顺市人民政府于2018年7月11日在民心网上公开回复远洋城爱丁堡小区业主未能及时取得房屋产权证原因在于抚顺德创置业有限公司私改规划建设。普通购房者购买商品房后，积极办理产权证确认产权归属是符合生活常理的，因此吕元辉、苏凤霞陈述可以采纳，且抚顺德创置业有限公司没有表示曾拒绝为业主办理产权证书，只是因客观原因致使逾期办理产权证书。因此，抚顺德创置业有限公司的理由与客观事实不符，不予采信。本案商品房买卖合同文本是辽宁省建设厅和工商行政管理局监制在本地区普遍适用的，内容、形式符合法律规定，其中违约金条款是抚顺德创置业有限公司事先拟制的，违约金的标准体现了其对买受人因逾期办证可能遭受财产损失的一种预先估计，包括逾期期限。按照约定，即使买受人实际损失大于违约金数额，抚顺德创置业有限公司也无需赔偿；相反，即使买受人没有损失，抚顺德创置业有限公司也应按约定给付违约金。现已查明，本案逾期办是抚顺德创置业有限公司私改规划建设，与吕元辉、苏凤霞无关。抚顺德创置业有限公司以吕元辉、苏凤霞没有实际损失为由请求减免违约金数额缺乏事实依据，与约定也不相符。可能因此遭受经营困境，可与业主沟通，互谅互让协商解决。综上所述，上诉人抚顺德创置业有限公司上诉理由缺乏依据，不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1002元，由抚顺德创置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 昱审判员 王冬雨审判员 韩 雪二〇二〇年五月二十日法官助理陈凤书记员刘娟