江苏省淮安市淮阴区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0804民5916号原告：张玉国，男，1967年7月8日出生，汉族，住淮安市经济开发区。原告：董月红，女，1969年1月9日出生，汉族，住淮安市经济开发区。原告：陈利民，男，1970年11月3日出生，居民身份证号码320811197011031558汉族，住淮安市清江浦区。三原告委托诉讼代理人：孙任公，上海申浩律师事务所律师。被告：葛天啸，男，1989年9月4日出生，汉族，住淮安市淮阴区。委托诉讼代理人：庄丽，女，1975年12月5日出生，汉族，住淮安市淮阴区。委托诉讼代理人：满孝超，男，1976年7月13日出生，汉族，住淮安市清江浦区。被告：常翔，男，1961年11月3日出生，汉族，住江苏省淮安市清江浦区。第三人：庄丽，1975年12月5日出生，汉族，住淮安市淮阴区。原告张玉国、董月红、陈利民与被告葛天啸、常翔、第三人庄丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张玉国及其委托诉讼代理人孙任公、被告常翔、被告葛天啸委托诉讼代理人满孝超、庄丽到庭参加诉讼。后因案情需要，依法转为普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孙任公、被告常翔、被告葛天啸及其委托诉讼代理人庄丽、第三人庄丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张玉国、董月红、陈利民向本院提出诉讼请求：解除原、被告双方签订的《房屋买卖合同》，被告葛天啸退还购房款443300元，并承担违约金300000元。2017年1月13日，原、被告签订了房屋买卖合同，约定将深圳路亿馨花园小区5号楼1001室房屋出售与原告。此后，原告交付被告购房款443300元，剩余款项应办理银行按揭贷款。被告收取购房款后，故意拖延办理过户等手续。多次协商未果，为维护原告合法权益，不得已诉至法院。被告葛天啸辩称，其是在2016年底通过常翔认识董月红，想从董月红的房屋中介机构购买房屋。董月红要求葛天啸和庄丽离婚，买房可以省钱。2016年12月28日，庄丽给付董月红570000元购买所有权人为王淮波的尚东国际房屋。因合同一直未履行，向董月红索要购房款未果。因为是通过常翔认识的董月红，就向常翔主张购房款，对于常翔与董月红签订的房屋买卖合同不清楚，认为董月红给付的钱为返还上述购房款。第一次庭审后，被告葛天啸本人到庭陈述，房子实际所有权人为庄丽，首付款和贷款都是庄丽所出，对于房屋买卖一事不清楚，不清楚他们怎么商谈，与原告发短信，也只是因为房屋名字为被告葛天啸，按揭不还会应影响被告葛天啸征信。被告常翔辩称，庄丽和葛天啸买房子是答辩人介绍给董月红的，后来王淮波房屋不卖了，答辩人就让董月红退钱给庄丽和葛天啸。在期间，穿插了葛天啸房子的事情，是因为董月红可以做到零首付的贷款，答辩人是应董月红要求配合卖房子。董月红也没有按照合同约定在一个月内付款，如董月红按时付款，即使葛天啸不认可，答辩人也会承担责任。因为董月红未按约定付款，答辩人就让董月红自己与葛天啸谈。答辩人签合同一事未与葛天啸讲。董月红差答辩人与庄丽的钱，董月红给的钱应作为还款。第三人庄丽述称，其系房屋实际所有权人，首付款及房屋贷款均为第三人所支付。房屋买卖一事是常翔张罗的，房屋是循环买卖的，有合适的就买卖，正常是低价买进高价卖出，董月红居住期间偿还贷款也是常翔安排的，董月红未与葛天啸谈过房屋买卖一事，葛天啸的卡号也是常翔要求给董月红的。本院经审理查明，2017年1月15日，被告常翔以被告葛天啸名义与三原告《房屋买卖定金合同》，约定被告葛天啸以850000元的价格出售淮安市经济技术开发区深圳路亿馨花园小区5号楼101室，三原告于2017年1月15日前给付定金50000元，并在过户前后一次性付清剩余购房款800000元，如有一方违约赔付违约金100000元。上述合同签订后一段时间，被告常翔继续以葛天啸的名义与三原告签订《房屋买卖合同》，约定被告葛天啸将淮安市经济技术开发区深圳路亿馨花园小区5号楼101室房屋以850000元的价格出售与三原告，三原告于2017年1月15日前给付定金50000元，待买房款支付达到350000元后，被告葛天啸三十日内完成房屋过户手续，如有一方违约，给付对方违约金300000元。该合同落款日期倒签为2017年1月15日。2017年1月13日，原告给付被告常翔定金20000元。对于其他购房款给付，原告陈述其于2017年1月15日给付被告常翔30000元（转账）、于2017年4月29日给付被告常翔50000元、于2017年7月1日给付被告常翔20000元、于2017年8月2日分两次给付被告常翔共计30000元（转账）、于2017年9月15日给付被告常翔50000元（转账）、于2017年9月22日给付被告常翔20000元（转账）、于2017年10月9日给付被告常翔50000元、于2017年10月9日给付被告葛天啸50000元（转账）、于2017年10月11日给付被告葛天啸70000元（转账）、于2017年10月25日给付被告葛天啸50000元（转账），另常翔在2017年9月15日的收条上还有庄丽20000元，上述金额共计390000元。另在2017年10月12日至2018年7月12日期间，原告共计偿还涉案房屋所欠银行贷款33300元（3700元/月X9个月）元。原告对其主张，提交了被告常翔书写的收条及转账凭证，证明款项给付情况。对此，被告葛天啸认可收到的转账款项，同时表示对具体交易情况不清楚；被告常翔在第一次庭审时认可20000元定金及转账金额，后在第二次庭审时表示仅收到70000元购房款，并于2017年9月15日将收到50000元购房款通过转账方式给付被告葛天啸；第三人庄丽陈述，被告葛天啸收到的220000元购房款已全部转给了第三人庄丽。审理中，原告陈述，鉴于原告董月红现被限制人身自由，无法对购房款给付进一步确认，现要求将定金20000元及转账的130000元确认为购房款，并对其他款项保留诉权。通过原、被告举证质证，对于原告直接向被告葛天啸给付的17万购房款及偿还涉案房屋贷款33000元的事实，因原、被告双方均一致确认，并与转账凭证相吻合，本院予以确认；对于原告向被告常翔给付的购房款中定金20000元及转账130000元（3万+3万+5万+2万），有原、被告陈述及转账凭证相印证，本院予以确认，被告常翔虽在第二次庭审中变更陈述仅认可收到70000元购房款，但未能对转账金额作出合理说明，并提交相应证据，本院对其辩称不予采信。原告主张对于其他款项，暂不予认定，保留诉权，系对其诉讼权利所做自由处分，本院对其主张予以认可。综上，本院确认，原告共计给付购房款320000元，并代葛天啸偿还银行按揭贷款33300元。另查明，2017年1月，原告搬至涉案房屋居住，居住期间房屋贷款一直由原告偿还。原告曾于2018年7月5日，通过微信聊天方式，要求被告葛天啸协助办理过户手续，被告葛天啸表示六天到不了淮安，原告可以起诉他，并且要求原告按时偿还房贷。审理中，原告及被告常翔陈述其均并未将《房屋买卖合同》全部内容向被告葛天啸出示，也未告知违约金条款。涉案房屋现已被法院查封，并曾先后两次以1000000元、800000元的价格进行拍卖，但均流拍。拍外文件中显示涉案房屋评估价格为1000000元。以上事实，有原、被告陈述以及原、被告提供的《房屋买卖合同》、《房屋买卖定金合同》、转账凭证等等予以证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。一方迟延履行主要债务，经催告在合理期限内仍未履行的，另一方可要求解除合同。本案争议焦点为原告与被告葛天啸之间是否形成房屋买卖合同关系，如形成，被告葛天啸是否构成违约及违约责任的认定。本院认为，本案被告常翔以被告葛天啸的名义出售涉案房屋，被告常翔所出示的授权委托书虽无被告葛天啸签字确认，但从庭审情况来看，被告葛天啸对于被告常翔代为售房的行为是明知的，并以自己名义领取了部分购房款，且在原告短信要求被告葛天啸协助办理过户时，明确表示同意办理过户，被告的行为应视为对被告常翔代理售房行为的追认，故被告葛天啸应对被告常翔的行为承担民事责任。现因被告葛天啸在原告催告后，未能在合理期限内协助办理过户手续，原告要求解除原、被告之间的事实房屋买卖合同，并返还购房款，符合法律规定，本院予以支持。对于被告葛天啸及第三人庄丽关于第三人庄丽为房屋实际所有权人的意见，本院认为，物权登记具有公信力，被告葛天啸作为房屋权属证书载明的所有权人应对其行为依法承担法律责任，其与第三人庄丽之间的约定不得对抗原告，其与第三人庄丽之间的纠纷，可另行协商处理。对于违约责任认定问题，本院认为本案原告虽与被告常翔之间签订《房屋买卖合同》，但据被告常翔陈述涉案《房屋买卖合同》系应因原告要求所签订，其并未取得被告葛天啸授权，且原告在与葛天啸聊天时也并未向被告葛天啸出示《房屋买卖合同》，原告也无其他证据证明涉案《房屋买卖合同》的签订取得了被告葛天啸的授权或追认，故该合同中违约条款不能对被告葛天啸产生法律约束力。审理中，原告变更请求，要求被告葛天啸赔偿损失，符合法律规定，本院予以支持。本院参考银行贷款利息、房屋评估价格及拍卖情况、房价波动等情况，结合原告实际在涉案房屋中居住一段时间并且在居住期间偿还了房屋贷款等因素，酌定由被告返还原告20000元房贷代偿款，同时承担违约金80000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告张玉国、董月红、陈利民与被告葛天啸之间的房屋买卖合同关系；二、被告葛天啸于本判决生效后十日内给付原告张玉国、董月红、陈利民购房款320000元、代还房屋银行贷款20000元及违约金80000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11233元，保全费2770元，合计14003元，由被告葛天啸负担8815元，由原告张玉国、董月红、陈利民负担5188元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式五份，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时，根据《诉讼费交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费（收款单位：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司清江浦支行，原告缴费账号：62×××15；被告缴费账号：62×××99）。审 判 长  孙亚峰审 判 员  谭云云人民陪审员  冯 涛二〇二〇年五月二十五日书 记 员  董理雯