江苏省徐州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏03民终1104号 上诉人（原审原告）：马磊，男，汉族，1979年3月29日生，住徐州市云龙区。 委托诉讼代理人：张建华，男，汉族，1946年12月11日生，住徐州市云龙区。 委托诉讼代理人：张海勤，女，汉族，1971年10月4日生，住徐州市云龙区。 被上诉人（原审被告）：周训涛，男，汉族，1949年7月24日生，住徐州市云龙区。 委托诉讼代理人：赵洋洋，江苏元宁律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：祖茂存，男，汉族，1966年11月15日生，住徐州市云龙区。 被上诉人（原审被告）：王洪秀，女，汉族，1966年12月14日生，住徐州市云龙区。 上诉人马磊与被上诉人周训涛、祖茂存、王洪秀案外人执行异议之诉一案，徐州市云龙区人民法院（以下简称原审法院）于2018年7月16日作出（2018）苏0303民初2885号民事判决，上诉人马磊不服，向本院提起上诉。本院于2018年9月25日作出（2018）苏03民终6302号民事裁定，裁定撤销原审判决，发回重审。原审法院重审后于2019年8月28日作出（2018）苏0303民初6136号民事判决，上诉人马磊不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。 上诉人马磊上诉请求：一、撤销原审法院（2018）苏0303民初6136号民事判决，依法改判支持上诉人原审诉讼请求；二、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：1.原审法院将铜山区张集镇孙湾村五组民房（以下简称涉案房产）作为执行标的无事实和法律依据。原审法院（2014）云民初字第1702号民事判决，确认的给付义务人为祖茂存个人，不是祖茂存和王洪秀夫妻二人。且涉案房产现只有乡村建设规划许可证，尚未办理不动产权利证书。该许可证上载明的建设人为王洪秀，没有证据证明涉案房产为祖茂存和王洪秀夫妻共同财产。原审法院不应依据（2014）云民初字第1702号民事判决书将王洪秀名下的涉案房产作为执行标的；2.上诉人自2013年8月7日取得涉案房产后，加建了部分房屋，并对整个涉案房产进行了装修。原审法院执行时未予区分，而将整个涉案房产作为执行标的进行拍卖，侵犯了上诉人的财产权利；3.原审判决认定涉案房产的土地性质为农村宅基地，不得转让给村集体组织以外的个人没有事实和法律依据。原审法院判决认定上诉人和祖茂存、王洪秀所签的房屋买卖合同无效与其将涉案房产作为执行标的之间相互矛盾。江苏省铜山县已于2010年区划为徐州市铜山区，依据《中华人民共和国土地管理法》第八条规定，城市市区的土地属国家所有。2010年起，涉案房产所使用的土地为国有土地，而非集体土地，原审判决以此认定该房屋买卖合同无效明显错误；4、原审法院执行程序错误。 被上诉人周训涛辩称，1.根据江苏省高级人民法院（2018）86号文件，生效法律文书仅载明被执行人个人债务的，婚后登记在被执行人配偶名下的房产，执行法院可以执行。2.根据《中华人民共和国土地管理法》及第八次全国法院民商事审判工作会议民事部分纪要第19条等相关规定，将宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同应认定为无效。本案中，上诉人并非铜山区张集镇孙湾村的村民，祖茂存、王洪秀将其涉案房产出售给上诉人，虽签订了房屋买卖协议，但未经村民委员会的同意与认可。虽然在上诉人提供的见证书中有该居委会的公章，但该居委会明确表示祖茂存、王洪秀将涉案房产转让给上诉人未经居委会同意，也不认可见证书上加盖的公章。故该房屋买卖协议违反了国家土地管理法律法规的规定，应认定为无效。请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 经审理查明，2014年8月14日，原审法院对周训涛诉祖茂存民间借贷纠纷一案作出（2014）云民初字第1702号民事判决书，判决：一、祖茂存自本判决生效之日起十日内，偿还周训涛借款124.44万元，并支付以124.44万元本金为基数按约定月息2分计算自2012年6月15日至2014年5月14日的利息；二、驳回周训涛的其他诉讼请求。 根据周训涛的申请，原审法院于2014年10月8日立案执行，案号为（2014）云执字第1688号。后又于2016年9月22日执行恢复，案号为（2016）苏0303执恢404号。在该案执行过程中，原审法院查封了祖茂存配偶王洪秀名下的涉案房产，并于2017年2月6日作出（2016）苏0303执恢404号执行裁定，对该涉案房产进行拍卖。2017年4月22日，买受人孙培宜以190400元竞拍成功。 案外人马磊于2018年5月10日向原审法院提出执行异议，原审法院于2018年5月10日作出（2018）苏0303执异75号执行裁定，裁定驳回马磊的异议请求。马磊遂于2018年5月21日向原审法院提起执行异议之诉。 原审法院查明，2013年8月7日，马磊与祖茂存、王洪秀签订《房屋买卖协议书》一份，约定祖茂存、王洪秀将涉案房产二层建筑面积为170平方米出售给买房人马磊，房屋价格为26万元。该涉案房产有乡村建设规划许可证一件，编号：铜规张集镇乡字第2011－2952号。协议中约定：卖房人取得土地、房屋“二证”后，给买房人办理过户登记时，登记机关要求双方提供的过户材料由双方共同提供，应缴纳的各项税费由买房人负担。祖茂存、王洪秀于当日向马磊出具收条一份，内容为：今收到马磊购房款26万元。马磊还提交2013年8月7日（2013）潘见证字第114号《见证书》一份，内容为：兹证明卖房人祖茂存、王洪秀与买房人马磊于2013年8月7日，在徐州市云龙区潘塘法律服务所签订前面的《房屋买卖协议书》，经查，祖茂存、王洪秀、马磊均具有民事权利能力和民事行为能力，意思表示真实、明确具体，符合《中华人民共和国民法通则》等有关法律规定，协议书上的签名、指纹属实。见证书落款处有徐州市铜山区张集镇孙湾社区居民委员会、徐州市云龙区潘塘法律服务所的印章。周训涛对上述见证书存有异议，并提交徐州市铜山区张集镇孙湾社区居民委员会出具的《证明》一份，内容为：我村社区党支部、居委会从未研究同意五组王洪秀名下的小产权房卖给外村的马磊，更没有任何人在（2013）潘见证字第114号见证书上盖过公章，对见证书上所有内容我村不予认可，特此证明。同时，周训涛还提交《见证书》一份，证据来源为周训涛起诉祖茂存民间借贷纠纷一案，在周训涛提交的《见证书》的落款处仅有徐州市云龙区潘塘法律服务所的印章，而无徐州市铜山区张集镇孙湾社区居民委员会的印章。原审法院于2018年7月6日对张集镇孙湾社区居民委员会书记等工作人员作了询问笔录，称涉案房屋土地性质是宅基地，属于村集体所有，只能本村村民之间互相转让，不允许出卖转让给本村村民之外的人员，涉案房产出卖给马磊一事居委会不知情也未经过居委会同意。孙培宜系该村村民。原审庭审中，马磊主张“根据客观事实，在2000年铜山县被区划为徐州市铜山区，根据土地法第六条规定，城镇所有的土地都属于国有土地，因此铜山区张集镇诉争房产属于国有土地，并不属于原来的集体所有土地，土地性质已经发生变化，房屋买卖不受宅基地等条文的限制，所以双方签订的房屋买卖协议是合法有效的”，其主张的土地性质变更的依据仅为铜山县撤县划区，但未提供证据证实其上述主张。 原审法院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地，属于农民集体所有。第十条规定：农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营管理。宅基地是农民集体依法无偿分配给本集体成员用于建造住宅及其附属设施的土地。农民对分配的土地享有占有和使用的权利，取得的是宅基地使用权，其所有权仍然属于农民集体所有。马磊关于土地性质变为国有土地的主张未提供证据予以证实，对马磊该项主张原审法院未予支持。马磊并非张集镇孙湾村的村民，祖茂存、王洪秀将其在张集镇孙湾村宅基地上所建房屋出售给马磊，并签订房屋买卖协议，但该协议未经张集镇孙湾村居民委员会的同意与认可，虽然在马磊提供的见证书中有该居委会的公章，但该居委会明确表示祖茂存、王洪秀将房屋转让给马磊一事未经居委会同意，亦不认可在见证书上加盖公章，故马磊与祖茂存、王洪秀所签订的房屋买卖协议违反了国家相关土地管理的法律和法规的规定，应认定为无效。马磊并不能取得涉案房屋的所有权，对涉案房屋亦不享有足以排除强制执行的民事权益，对马磊的诉讼请求，不予支持。判决：驳回马磊的诉讼请求。 本院审理期间，法庭询问马磊诉讼代理人：马磊和王洪秀、祖茂存签订房屋买卖协议后是否付款？代理人张建华回答：付款了，有2015年8月7日的收条。问：付款是现金还是转账？张建华回答：付26万元的现金。马磊是包工头，当时农村盖房子都是给现金。法庭要求马磊提供支付购房款的证据以证实其买卖房屋的真实性，并规定了提供证据的最后期限，马磊未在本院规定的期限内提供支付购房款的相关凭证。关于涉案房产的占有问题。法庭询问涉案房屋现在谁在居住？代理人张建华回答：2018年法院去查封，现在房子里的东西还是马磊的，马磊从买房一直在里面居住。原审法院2018年6月28日庭审期间询问马磊涉案房屋是谁在居住？什么时间在居住？马磊回答：是我姨夫在居住，大约在我买房半年后就一直在那居住。 本院认为，上诉人马磊提起执行异议之诉的目的是为了阻却原审法院对涉案房产的执行。其请求是否符合执行异议和复议规定的条件，是其阻却执行权利实现的前提条件。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本条款是关于对无过错不动产买受人物权期待权的保护条件,案外人的执行异议符合上述法律规定的全部情形,其阻却执行的请求应予支持。本案中，马磊虽在原审法院查封涉案房产之前于2013年8月7日与祖茂存、王洪秀签订了《房屋买卖协议书》，但现有证据无法证明马磊在查封前已实际占有涉案房产，其亦未提供足以证明其已经过交接实际接收或占有涉案房产的证据。针对谁在涉案房产中居住的问题，马磊与其诉讼代理人在法庭上的表述也不一致，无法确认马磊在法院查封前实际占有涉案房产。 关于马磊是否支付全部购房价款的问题。马磊主张其已支付全部价款，根据相关规定马磊应提供其通过银行转账形成的付款凭证或从时间、数量、合同约定上与支付现金完全相对应的凭证来证明其主张。但马磊仅提供出卖方出具的收据以此主张购房款系现金交付，未提供其他证据证明。故对其以现金支付全部购房款的主张，本院不予支持。 另外，涉案房产所使用的土地性质系农村集体组织所有的土地，马磊的身份同为农村集体经济组织的成员。马磊对于涉案房产仅能在农村集体组织内流转的规定是明知的，从其提供的盖有张集镇孙湾村居民委员会公章的见证书来看，马磊已经预见到买卖涉案房产会产生不能办理过户登记的法律后果。案外人知道或者应当知道因政策原因受到限购或限制流通转让等情形导致涉案房产无法办理过户登记，应系其自身原因。故马磊应对不能办理过户登记承担不利法律后果，其上诉理由不能成立。原审法院判决仅依据《中华人民共和国土地管理法》的相关条款而不是适用《中华人民共和国民诉诉讼法》执行程序的规定及执行异议之诉的规定审理执行异议之诉案件，虽有不当，但其判决驳回马磊诉讼请求结果正确，依法应予维持。 综上，马磊的上诉理由无事实及法律依据，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人马磊负担。 本判决为终审判决。 审判长  韩黎华 审判员  孙 燕 审判员  宋宏伟 二〇二〇年五月十八日 书记员  刘 迪