北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0116民初1467号原告（反诉被告）：京瑞恒诚电气（北京）股份有限公司，住所地北京市怀柔区。法定代表人：陈伟东，总经理。委托诉讼代理人：李静，女，1983年12月9日出生，满族，该公司行政经理，住北京市怀柔区。被告（反诉原告）：王连云，女，1961年10月26日出生，汉族，居民，住北京市怀柔区。原告（反诉被告）京瑞恒诚电气（北京）股份有限公司（以下简称恒诚公司）与被告（反诉原告）王连云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恒诚公司委托诉讼代理人李静与被告王连云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒诚公司向本院提出诉讼请求：1.判令王连云支付剩余租金及押金共计11100元（其中押金1500元、剩余租金9600元）；2.本案诉讼费由王连云负担。事实和理由：2019年5月20日，原告与被告签订了《北京市房屋租赁合同（经济机构居间成交版）》，原告承租被告位于北京市怀柔区杨宋镇凤和二园3号楼1单元×室的房屋，合同约定月租金为人民币1600元整，租金采取“一次性付清一年房租”形式支付。租期为一年，另交押金1500元整自2019年5月20日至2020年5月19日。合同签订后，原告已经将一年的租金以及押金共计人民币20700元整付清，履行了自己的义务。后来，由于原告方面不能继续租住该房屋。根据双方签订的《北京市房屋租赁合同（经济机构居间成交版）》第十条“违约责任”第二条约定：“在租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日内通知对方，甲方应退还相应的租金。”原告根据合同约定，在退租日期之前的30日，电话通知了被告，告知了自己不能继续承租的事实，意与被告商量退租相关事由。愿意多付一个月房租为违约金。根据上述条款约定，如解除合同，而被告应当于12月1日前退还原告押金及剩余房租共计11100元。现原告曾多次催促被告一同办理合同解除手续，被告拒不配合。原告为维护自身合法权益起诉至法院。王连云辩称，不同意原告的诉讼请求。1.租赁合同约定租期一年，房屋到期可续租，租金每月1600元，我一直在履行合同，双方是否租提前一个月告知对方，我4月22日就给原告公司发了快件，要求他们于5月19日将钥匙给我且将相关费用交纳，我已经履行我的义务，协议在双方共同商量好的情况下签订的，原告毁约要履行毁约的责任。2.合同到期后原告如果不欠费，将钥匙给我，押金可以退还。3.不同意退还租金。王连云向本院提出反诉请求：1.判令恒诚公司履行合同规定条款及约定期限，在合同期内产生的暖气费2190元；2.判令本案诉讼费由恒诚公司承担。事实和理由：首先双方的租赁合同约定的非常明确，即租期为一年。其次自始至终，王连云明确表明要求恒诚公司履行合同。恒诚公司对反诉辩称，1.2019年11月15日交暖气费，那时候我公司已经退房了，故不同意支付。2.根据双方合同第四条，是否租提前一个月告知，我公司已经提前告知了。其他费用我公司该交的都交了。之前每年交的暖气费是2190元。3.对于损坏的玻璃、暖气罩、大理石台面同意维修。本院经审理认定事实如下：2019年5月20日，王连云（出租方，甲方）与恒诚公司（租赁方，乙方）签订了《租赁协议》，该协议载明：甲方拥有杨宋镇凤和二园3号楼1单元×室，建筑面积为73平米，三室一厅一厨一卫出租给乙方。1.租赁时间为一年，房租到期可续租。于2019年5月20日起至2020年5月19日止。2.房屋年租金为人民币19200元，每个月租金1600元，押金为1500元整。付款方式是一次性付清一年租金。3.在租赁期间所发生的费用（如：物业费、有限电视费、宽带费、取暖费、水费、电费、燃气费等）由乙方承担。4.甲乙双方如租与不租，需提前一个月告知对方。5.承租期内，甲方提供康佳40寸电视一台，冰箱一台，热水器一台，挂式空调两台，供乙方使用。合同签订后，恒诚公司向王连云交纳一年房屋租金19200元及押金1500元。2019年11月28日，恒诚公司出具告知函，载明：王连云女士，您好！首先感谢您向我司出租位于北京市怀柔区西园十号院龙湖花园1号楼3单元×号房屋。根据贵我双方于2019年5月20日签署的《租赁协议》约定，房屋月租金为人民币1600元整，采取“一次性付清一年房租”形式支付；租期为一年；押金为1500元整。同时，《租赁协议》约定，贵我双方如租与不租，需提前一个月告知对方。《租赁协议》签署后，我司依约向您支付了1500元押金及一年房租19200元。2019年11月1日，贵我双方就2019年12月1日解除《租赁协议》与退还押金1500元及剩余租金9600元（共计11100元）达成了一致意见；2019年11月10日，我司完成房屋腾退。但时至今日，我司仍未收到您退还的押金及剩余租金。基于上述情况，请您在收到本函之次日（11月29日）起5日内（12月5日）将押金以及剩余租金共计人民币11100元退还我司，双方办理解除《租赁协议》的剩余交接手续。逾期，我司将采取进一步法律手段，以维护自身合法权益。恒诚公司提交的运单显示：王连云于2019年11月29日签收邮件。恒诚公司提交的其公司员工苏醒与王连云的通话录音显示：“第一回联系是10月份吧，我说把这个屋，找我们单位几个老头，给您收拾收拾，收拾完之后然后我们就不租了，完了收拾完，后来您，您要是不想退是怎么着我们就继续租，就不收拾了……”。“你这个事，是单位已经签了协议了，一开始是一年，这还没到一年呢，是不是。我给你回微信是我不同意”。“我给您打电话，说能不能商量再退一点”。“退不了，合同到期再说”。2020年4月22日，王连云出具告知书，载明：恒诚公司，你好，你公司于2019年4月20日至2020年5月19日的房屋租赁合同即将到期，因疫情我决定到期后不再与贵公司续约，故提前通知你公司，请贵公司按约定将租期内物业费、暖气费、水费、电费、燃气费交清，保证室内电视、冰箱、热水器、空调无损坏（如有损坏，照价赔偿），请于2020年5月19日交回房屋钥匙。2020年5月19日，恒诚公司交纳自来水费750元。同日，王连云之夫签收房屋租赁物品移交清单，载明：1.怀柔区杨宋镇凤和二园3号楼1单元×室户门钥匙5把。2.屋内设施（含电视、空调、冰箱等电器），经房主确认完好。3.水费、电费、燃气费无欠款。4.室内暖气罩损坏、玻璃损坏1块、厨房橱柜大理石面损坏。诉讼过程中，恒诚公司同意对上述损坏物品给予维修。庭审中，双方坚持诉辩意见，本院调解未果。本院认为，本案争议焦点有三个：一、涉案租赁合同的解除时间如何认定；二、暖气费是否应该交纳。三、租金、押金是否应予返还。关于争议焦点一租赁合同的解除时间，本院认为，首先，涉案合同为一年期租赁合同，合同中约定“如租与不租，需提前一个月告知对方”，双方对于该项约定有争议，恒诚公司认为合同期内租与不租提前一个月告知对方，王连云认为合同到期后提前一个月告知对方是否继续承租，根据双方签订的合同内容、约定事项等，可以理解为“合同到期后如租与不租，需提前一个月告知对方”，否则，该合同就失去了最初约定的目的；其次，虽然恒诚公司已经提前通知王连云不再继续履行涉案合同，且表示己方已经实际搬离了房屋，但并未交还房屋钥匙，故不能就此认定其有权解除合同。双方于2020年5月19日办理了不再续租的相关手续及交接，本院认定解除时间为2020年5月19日。关于争议焦点二暖气费是否应该交纳，本院认为，因合同内明确约定租赁期间所发生的费用（取暖费）由恒诚公司承担，本院又认定了双方合同解除的时间为2020年5月19日，故取暖费2190元应由恒诚公司支付。关于争议焦点三租赁合同解除后的租金、押金计算，本院认为，首先，恒诚公司共支付2019年5月20日至2020年5月19日期间的租金19200元，涉案合同于2020年5月19日解除，故恒诚公司无权要求退还之前支付的房屋租金。其次，关于押金，鉴于涉案房屋内物品在恒诚公司承租期间有损坏，且暖气费未交纳，故押金1500元应在恒诚公司无违约赔偿责任后由王连云予以返还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、京瑞恒诚电气（北京）股份有限公司于本判决生效后十日内给付王连云2019年度至2020年度取暖费2190元；二、京瑞恒诚电气（北京）股份有限公司于本判决生效后十日内将怀柔区杨宋镇凤和二园3号楼1单元×室内暖气罩、损坏的玻璃1块、厨房损坏的橱柜大理石面予以修理完好；三、王连云在京瑞恒诚电气（北京）股份有限公司履行完上述第一、二项义务后十日内返还京瑞恒诚电气（北京）股份有限公司房屋押金1500元；四、驳回京瑞恒诚电气（北京）股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费39元，由京瑞恒诚电气（北京）股份有限公司负担14元（已交纳），由王连云负担25元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费25元，由京瑞恒诚电气（北京）股份有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 陈慧春二〇二〇年五月二十七日法官助理 蒋佳静书 记 员 王 莹