宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院   民事判决书   （2018）宁0105民初4588号   原告：张宏霞，女，1987年6月29日出生，汉族，银川市中医院护士，住宁夏银川市金凤区。   原告：徐鹏，男，1985年11月29日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏银川市金凤区。   共同委托诉讼代理人：闫婕昀，宁夏大远律师事务所律师。   被告：宁夏建设投资集团房地产开发有限公司，住所地宁夏银川市高新技术开发区。   法定代表人：白云程，该公司总经理。   被告：宁夏宁阳房地产开发有限公司，住所地宁夏银川市西夏区。   法定代表人：贾金贵，该公司总经理。   共同委托诉讼代理人：陈刚，西夏区贺兰山西路法律服务所法律工作者。   第三人：中国银行股份有限公司银川市西夏支行，住所地宁夏银川市西夏区。   负责人：史慧茹，该行行长。   委托诉讼代理人：甄爱红，女，中国银行股份有限公司银川市西夏支行职工。   委托诉讼代理人：双然杰，男，中国银行股份有限公司银川市西夏支行职工。   原告张宏霞、徐鹏与被告宁夏建设投资集团房地产开发有限公司（以下简称宁夏建投房地产公司）、宁夏宁阳房地产开发有限公司（以下简称宁夏宁阳房地产公司）、第三人中国银行股份有限公司银川市西夏支行（以下简称中国银行西夏支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月17日立案后，依法适用普通程序，于2018年11月26日公开开庭进行了审理。原告张宏霞及二原告的共同委托诉讼代理人闫婕昀，被告宁夏建投房地产公司、宁夏宁阳房地产公司的共同委托诉讼代理人陈刚，第三人中国银行西夏支行的委托诉讼代理人甄爱红到庭参加诉讼。因本案系系列案，在审理过程中他案判决并上诉至宁夏银川市中级人民法院，原告张宏霞、徐鹏，被告宁夏建投房地产公司于2019年10月12日向本院申请中止审理，本院于2019年10月12日作出民事裁定，裁定本案中止诉讼。中止事由解除后，本案于2020年5月7日恢复审理。本案现已审理终结。   张宏霞、徐鹏向本院提出诉讼请求：1.判令解除张宏霞、徐鹏与宁夏建投房地产公司签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》；2.判令解除张宏霞、徐鹏与中国银行西夏支行签订的《个人购房担保借款合同》；3.判令宁夏建投房地产公司返还张宏霞、徐鹏首付款192316元，及张宏霞、徐鹏向中国银行西夏支行归还的贷款本金29875.18元（暂自2016年12月1日计算至2018年11月15日，请求判至实际履行之日）；4.判令宁夏建投房地产公司、宁夏宁阳房地产公司返还张宏霞、徐鹏支付的面积差额款11670元，并按照中国人民银行贷款年利率6%计算自付款之日即2018年6月14日至实际履行之日的利息；5.判令宁夏建投房地产公司赔偿张宏霞、徐鹏以首付款为本金的利息23077元（按照中国人民银行贷款利率6%计算2016年8月30日至2018年8月30日，计算至实际履行之日）；6.判令宁夏建投房地产公司赔偿张宏霞、徐鹏应向第三人中国银行西夏支行支付的贷款利息20169.86元（自2016年12月1日计算至2018年11月15日，计算至实际履行之日）；7.判令宁夏建投房地产公司、宁夏宁阳房地产公司返还张宏霞、徐鹏维修基金、办证费13581元；8.判令宁夏建投房地产公司偿还第三人中国银行西夏支行借款担保合同项下剩余的贷款；以上共计290689.04元；9.本案诉讼费由宁夏建投房地产公司、宁夏宁阳房地产公司承担。诉讼过程中，张宏霞、徐鹏增加诉讼请求：第三项诉讼请求增加13296.55元（2018年11月16日至2019年9月15日，请求判至实际履行之日），第六项诉讼请求增加7555.55元（2018年11月16日至2019年9月15日，请求判至实际履行之日）。增加后总的诉讼请求为：311541.14元。事实和理由：2016年8月30日，张宏霞、徐鹏与宁夏建投房地产公司签订《银川市商品房买卖合同（预售）》，约定：张宏霞、徐鹏购买宁夏建投房地产公司承建的宁阳文化宫商业广场F区-1层079室（房屋套内建筑面积7.14㎡），房屋总价款380056元，合同约定宁夏建投房地产公司应当在2017年9月30日前向张宏霞、徐鹏交付商品房。由于宁夏建投房地产公司的原因，张宏霞、徐鹏未能在该商品房交付之日90日内取得商品房的房屋所有权证书的，张宏霞、徐鹏有权解除合同。合同签订后，张宏霞、徐鹏向宁夏建投房地产公司支付房屋首付款192316元，并作为借款人与中国银行西夏支行、宁夏建投房地产公司签订《个人购房担保借款合同》，约定贷款金额190000元。张宏霞、徐鹏以上述所购房屋作为抵押财产提供抵押担保，宁夏建投房地产公司为本合同项下张宏霞、徐鹏的全部债务提供连带保证担保。2016年12月1日，中国银行西夏支行发放贷款190000元，张宏霞、徐鹏自2016年12月15日起逐月向中国银行西夏支行归还贷款本息。2018年6月14日，张宏霞、徐鹏向宁夏建投房地产公司指定的宁夏宁阳房地产公司的账户上缴纳涉案房屋的面积差额款、维修基金改电费、办证费共计25251元（此费用已与宁夏建投房地产公司逾期交房的违约金相抵扣实际缴纳），并催促宁夏建投房地产公司办理房屋所有权证书，但时至今日宁夏建投房地产公司仍以各种理由拖延办理，双方多次协商未果。张宏霞、徐鹏认为宁夏建投房地产公司的行为已经构成根本违约，导致其合同目的不能实现，要求解除《银川市商品房买卖合同（预售）》和《个人购房担保借款合同》。现张宏霞、徐鹏诉至法院，请求判如所请。   宁夏建投房地产公司辩称，张宏霞、徐鹏所述与事实不符。2016年8月30日，张宏霞、徐鹏与宁夏建投房地产公司签订《银川市商品房买卖合同（预售）》及补充协议1份，该合同已经在房屋产权管理部门办理了备案手续，合法有效，不属于《合同法》第五十四条规定，可以解除合同的情形。宁夏建投房地产公司已将涉案房屋交付张宏霞、徐鹏，且张宏霞、徐鹏已办理正式接房手续且装修，因此双方签订的合同不能解除。张宏霞、徐鹏以宁夏建投房地产公司逾期办理房产证为由，解除商品房合同无事实和法律依据。办理房产证的程序为房屋产权管理部门对所要办理的房屋及附属设施全盘综合验收后，双方提供相关办理手续，待房屋管理部门审核通过后才能办理，并且为统一办理，一次性付清房款的与银行贷款的办理房屋产权证书也有区别，所需办理手续也不同。在办理所有权证书前应缴纳房屋面积补差价、物业专项维修基金、契税、印花税、配图费、房屋管理登记费、印花税票费、张宏霞、徐鹏相关身份证件等手续，宁夏建投房地产公司在取得房屋产权部门最终测绘报告后，涉案房屋面积已经增大至18.23㎡，张宏霞、徐鹏需要去宁夏建投房地产公司办理相关手续并补缴相关费用。宁夏建投房地产公司只是配合张宏霞、徐鹏办理。加之银川市政府蓝天环保工程明令禁止停工，暂停验收涉案房屋及附属设施，因此不能办理房屋产权证书并不是宁夏建投房地产公司的责任。同时，根据补充协议第七条约定因张宏霞、徐鹏行为导致未办理所有权证书的，其存在主观过错，故宁夏建投房地产公司在办理所有权证书事项上不存在过错行为，也未违反双方签订的房屋买卖合同和补充协议约定，故涉案合同不能解除，宁夏建投房地产公司也不承担利息及相关费用。本案系商品房买卖合同纠纷，合同具有相对性，张宏霞、徐鹏将宁夏宁阳房地产公司及中国银行西夏支行起诉，不符合法律规定。宁夏建投房地产公司只对房屋买卖合同纠纷进行答辩，其余与宁夏建投房地产公司无关。综上所述，张宏霞、徐鹏请求解除商品房买卖合同既无事实依据，又无法律规定，因驳回其诉讼请求。   宁夏宁阳房地产公司辩称，其与本案无任何关联，合同具有相对性，不发表任何答辩意见。   中国银行西夏支行辩称，对于张宏霞、徐鹏的第二项诉讼请求，如果法院判令解除涉案的贷款合同，宁夏建投房地产公司应偿还中国银行西夏支行借款担保合同项下剩余的贷款。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，张宏霞、徐鹏于2019年9月6日提交的中国银行还款流水明细清单2张、中国银行西夏支行提交的不动产登记证明、借款申请表、《宁夏银监局关于同意中国银行股份有限公司银川市东城支行等4家变更名称的批复》（复印件）、贷款已还款明细清单各1份，各方当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。张宏霞、徐鹏提交的企业信息公示报告打印件、《银川市商品房买卖合同（预售）》、《个人商业用房贷款合同》，中国银行借款借据（借款人回单），中国银行还款流水明细清单、律师函、邮政特快专递各1份、收据4张、银行刷卡小票2张，宁夏建投房地产公司提交的竣工验收备案表、测绘报告、银川市自然资源局不动产权证书各1份及本院依职权调取的照片3张，经本院审查，上述证据客观真实，来源合法，与本案具有关联性，对上述证据予以确认并在卷佐证。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2016年9月7日，中国银行股份有限公司银川市新城支行名称变更为中国银行西夏支行。2017年9月5日，宁夏建工集团房地产开发有限公司名称变更为宁夏建投房地产公司。   2016年8月30日，张宏霞、徐鹏（乙方、买受人）与宁夏建工集团房地产开发有限公司（甲方、出卖人）签订《银川市商品房买卖合同（预售）》1份，该合同约定：张宏霞、徐鹏购买宁夏建工集团房地产开发有限公司开发建设的位于宁夏银川市西夏区文萃路以西、怀远路以北宁阳文化商业广场F区-1层079室，该商品房预测建筑面积共17.69㎡，该商品房按建筑面积计算价款，单价为每平方米21612元，总价款为382316元。付款方式为商业贷款，张宏霞、徐鹏应当于2016年8月30日前支付首期房价款192316元，余款190000元向银行申请贷款支付。宁夏建投房地产公司应当在2017年9月30日前向张宏霞、徐鹏交付该商品房。该合同第二十条房屋登记约定，（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金……（三）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。张宏霞、徐鹏于2016年8月28日向宁夏建工集团房地产开发有限公司交付房款192316元，宁夏建工集团房地产开发有限公司向张宏霞、徐鹏出具收据1张。上述合同于2016年9月5日在银川市房屋产权交易管理中心完成商品房买卖合同登记备案。后张宏霞、徐鹏与中国银行股份有限公司银川市新城支行签订《个人商业用房贷款合同》，约定：张宏霞、徐鹏为购买位于宁夏银川市西夏区宁阳文化商业广场F区-1层079室房屋向中国银行股份有限公司银川市新城支行借款190000元，贷款期限120个月。宁夏建工集团房地产开发有限公司作为保证人为该笔贷款提供阶段性担保。2016年11月21日，涉案房屋在银川市国土资源局办理预购商品房预告及抵押预告登记，担保债权数额为190000元。2016年12月1日，中国银行西夏支行将190000元贷款转入《个人商业用房贷款合同》约定的宁夏建工集团房地产开发有限公司账户。   2018年4月3日，银川市房地产测绘中心（有限公司）针对宁阳文化商业广场K1号楼出具《银川市房产测绘成果报告书》，张宏霞、徐鹏购买的宁阳文化商业广场F区-1层079室房屋建筑面积为18.23㎡。2018年5月14日，宁夏建投房地产公司取得宁阳文化商业广场K1#项目的工程竣工验收备案。2018年6月14日，张宏霞、徐鹏向宁夏宁阳房地产公司支付涉案房屋面积差额款11670元、专项维修基金912元、办证费12609元。宁夏宁阳房地产公司向张宏霞、徐鹏出具收据3张。张宏霞、徐鹏陈述其于2017年10月9日接收涉案房屋并进行装修。宁夏建投房地产公司认可涉案房屋于2017年10月9日交由张宏霞、徐鹏进行装修。   2018年8月20日，宁夏大远律师事务所向宁夏建工集团房地产开发有限公司邮寄律师函1份，载明：宁夏大远律师事务所受张宏霞、徐鹏委托致函如下：因出卖人未按照合同约定办理房屋所有权证书，已严重损害了委托人的合法权益，现买受人向贵公司提出解除《商品房买卖合同》。   2019年3月22日，宁夏建投房地产公司取得了西夏区怀远西路1号宁阳文化商业广场K1号楼不动产权证书，不动产单元号包括640105004001GB00044F00020721等915户。   另查明，张宏霞、徐鹏自2016年12月1日起至2019年9月15日，逐月向中国银行西夏支行归还贷款本金43171.73元，利息27725.41元。   本院认为，张宏霞、徐鹏与宁夏建投房地产公司签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人的真实意思表示，内容形式不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方当事人均应依据合同的约定全面履行各自的义务。本案中，张宏霞、徐鹏依约向宁夏建投房地产公司支付了购房款，宁夏建投房地产公司除了向张宏霞、徐鹏交付符合合同约定的商品房外，还应依据合同约定，让张宏霞、徐鹏在接收商品房90日内取得该商品房的房屋所有权证书。但宁夏建投房地产公司于2019年3月22日才取得宁阳文化商业广场K1号楼不动产权证书，致使张宏霞、徐鹏未能在合同约定的时间办理涉案商品房的房屋所有权证书，宁夏建投房地产公司存在违约行为，应当承担相应的违约责任。本案中，张宏霞、徐鹏于2017年10月9日办理了提前装修验收交接手续，在接收房屋后将房屋进行装修并自主经营，合同目的部分已实现。涉案商品房系抵押贷款购买，2018年6月14日，张宏霞、徐鹏向宁夏宁阳房地产公司支付涉案房屋面积差额款、专项维修基金、办证费等费用，宁夏建投房地产公司虽在合同约定的时间内因自身原因致使张宏霞、徐鹏未能办理房屋所有权证书，但现在已具备办证条件，合同目的可以实现。为了保护市场交易的稳定性，双方应继续履行合同，故张宏霞、徐鹏要求解除与宁夏建投房地产公司于2016年8月30日签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》及其他诉讼请求，本院不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条规定，判决如下：   驳回张宏霞、徐鹏的诉讼请求。   案件受理费5973元，由张宏霞、徐鹏负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。   审判长 张 静   人民陪审员 张吉卉   人民陪审员 巴 义     二○二○年五月八日   法官助理 宁 波   书记员 闫 洁   附：本案适用的相关法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第六十条当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：   （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；   （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；   （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；   （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；   （五）法律规定的其他情形。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。   前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。   第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。