江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终1393号上诉人（原审原告）：王天雨，男，1989年3月16日出生，住沭阳县。委托诉讼代理人：王耀明，男，1954年5月21日出生，住沭阳县。被上诉人（原审被告）：宿迁市信北物业服务有限公司，住所地沭阳县苏北车市商业广场65幢105室。法定代表人：徐新超，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张勇，江苏正伍律师事务所律师。委托诉讼代理人：张诗哲，江苏正伍律师事务所律师。上诉人王天雨因与被上诉人宿迁市信北物业服务有限公司（以下简称信北公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2019）苏1322民初16790号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案受理后，依法组成合议庭审理本案，并于2020年5月12日组织双方当事人公开进行听证。上诉人王天雨的委托诉讼代理人王耀明到庭参加听证，被上诉人信北公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。王天雨上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：信北公司违反法律法规收取其1490元应予退还。1.信北公司与沭阳联创置业有限公司签订的合同无效。信北公司与沭阳联创市场经营管理有限公司对案涉小区进行双重管理。并且，王天雨与沭阳联创置业有限公司签订的商品房买卖合同中关于物业管理服务内容已被撤销，故在没有约定的情况下，前期物业管理费应由沭阳联创置业有限公司承担，而不是向王天雨收取。2.王天雨并未与信北公司之间签订协议，故信北公司向王天雨收取物业服务费490元属于违法收费，该费用应由沭阳联创置业有限公司承担。3.信北公司在案涉小区采取包干制形式，电梯费、电梯维修费、二次增压费等1000元费用属于信北公司的物业服务成本，不应向王天雨收取。并且，沭物指发[2014]10号《城区小区财务管理规定》已经被废止，故信北公司收取费用并无依据。信北公司二审庭后提供书面答辩意见：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。理由：1.信北公司与沭阳联创置业有限公司签订的《前期物业管理合同》并不存在无效情形，符合法律规定，合法有效。2.信北公司收取的费用符合法律规定，物业费与电梯维保费并不存在包含关系，不存在重复收费现象。王天雨向一审法院起诉请求判令：信北公司退还王天雨款项1490元。一审法院查明事实：王天雨系沭阳县月星国际家居生活广场7幢2418室房屋的业主，房屋建筑面积为83.59平方米。该小区系案外人沭阳联创置业有限公司开发建设。2019年6月24日，信北公司与沭阳联创置业有限公司签订前期物业管理合同，取代沭阳联创经营管理有限公司为月星国际家居生活广场提供物业服务，对案涉小区进行物业管理。合同约定，服务期限自2019年6月25日12时起至2022年6月24日12时止；高层物业服务费标准为0.6元/月/平方米。合同第十四条约定“物业共用部分共用照明、水电、高层住宅电梯水泵等设施设备运行费纳入代收代缴费，物业企业单独列账，合理、公开分摊”。合同签订后，信北公司为该小区提供物业管理服务事宜。2019年10月21日，信北公司收取王天雨2019年8月1日-2020年8月1日物业管理费490元与二次增压费、电梯电费、维修费等代收代缴费1000元，共计1490元。现王天雨称信北公司收费无法律依据，要求法院判决返还。另查明，案涉小区至今未成立业主委员会。2014年8月20日，沭阳县小区物业管理指挥部下发沭物指发[2014]10号《城区小区财务管理规定》，其中第一条第（二）款第4项小区收费指导标准规定，城区高层目前一般标准按0.5元/㎡收取（按建筑面积计算），多层一般标准按0.3元/㎡收取（按建筑面积计算）；其他费用：新上房装修保证金500元/户、装潢垃圾清运费200元/户、代征代缴费用：电梯费每户15元/月、电梯维保费每户25元/月、电梯检查费每户10元/月、公共水电费每户6-10元/月、二次增电费每户25元/月。一审法院认为：我国《物业管理条例》第二十一条规定，“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”。《江苏省物业管理条例》第三十一条第二款对此进一步规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，前期物业管理由建设单位负责。建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同”。上述法条表明，在业主委员会与物业签订新的物业服务合同之前，由建设单位签订前期物业服务合同是法律创设的制度，具有强制性。本案中的案外人沭阳联创置业有限公司与信北公司重新签订的前期物业管理合同，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，予以确认。信北公司依据合同向王天雨收取物业等相关费用，且收取的费用并没有超过本区域的行业标准，信北公司收费符合法律规定，王天雨要求信北公司返还1490元无事实和法律依据，不予支持。王天雨陈述的电费与水费系自身生活成本开支，并不在物业管理范围内；王天雨陈述小区电梯的品牌与《商品房买卖合同》上规定不符，小区电梯系开发商所装，与信北公司没有关系。一审法院调解不成，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第二十一条、《江苏省物业管理条例》第三十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：驳回王天雨的诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由王天雨负担。双方当事人二审中均未提供新证据，且对一审法院审理查明的事实部分均无异议，本院予以确认。但上诉人王天雨主张一审法院漏查沭阳联创置业有限公司与沭阳联创市场经营管理有限公司签订的前期物业合同的有效期是2013年8月30日到2023年8月29日；并且主张一审法院查明的2014年8月20日沭阳县小区物业管理指挥部下发沭物指发[2014]10号《城区小区财务管理规定》已经被废止。围绕上诉人王天雨的上诉请求，本院认为：上诉人王天雨主张被上诉人信北公司返还其1490元款项并无事实和法律依据。理由如下：第一，王天雨主张信北公司与沭阳联创置业有限公司签订的合同无效。对此，本院认为，信北公司与沭阳联创置业有限公司签订的《前期物业管理合同》并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形。相反，根据《物业管理条例》第二十一条的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同；以及《江苏省物业管理条例》第三十一条的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，前期物业管理由建设单位负责，建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同。据此，在业主尚未选聘物业服务企业的情况下，建设单位是有权利也有义务选聘物业服务企业。故沭阳联创置业有限公司选聘信北公司，与信北公司签订的《前期物业管理合同》合法有效。第二，王天雨主张其与沭阳联创置业有限公司之间的房屋买卖合同中涉及物业收费部分的条款已经法院撤销，故在没有约定的情况下，信北公司向王天雨收取物业费用属于违规收费。对此，根据审理查明的事实，王天雨与沭阳联创置业有限公司在（2016）苏1322民初13044号民事调解书中，确认撤销的仅是《商品房买卖合同》（合同编号：月星家居7-2418）附件四：合同补充协议中第6条“对于出卖人就该物业的公共设施、公共设备所签订的安装、使用、维修、保养等合同，买受人予以许可，并同意日后由业主委员继续履行”以及第7条“买受人同意该物业内车位所有权归出卖人所有”两项条款，并未涉及本案争议的物业服务费交纳事宜。并且，正如一审法院的认定，在业主委员会与物业签订新的物业服务合同之前，由建设单位签订前期物业服务合同是法律创设的制度，具有强制性。前期物业服务合同虽然由沭阳联创置业有限公司与信北公司签订，但其服务对象包括了入住业主王天雨，对业主王天雨具有约束力，王天雨不得以合同并非由其签订为由拒绝履行前期物业合同。第三，王天雨主张信北公司收取的电梯费、电梯维修费、二次增压费等1000元费用属于其物业服务成本，不应向王天雨收取，且沭物指发[2014]10号《城区小区财务管理规定》已经被废止，故信北公司收取该部分费用无依据。对此，本院认为，2016年12月1日《沭阳县物业服务收费管理实施办法》的施行，同时废止的是（沭发改价[2012]17号）原《沭阳县物业服务收费管理实施办法》，对于沭阳县小区物业管理指挥部下发沭物指发[2014]10号《城区小区财务管理规定》并未废止。信北公司依据该规定向王天雨收取的2019年8月1日-2020年8月1日期间二次增压费、电梯电费、维修费等1000元，经计算，并未超过该标准和范围。至于王天雨主张该部分费用属于信北公司的服务成本，并无任何依据，该部分费用按照上述规定，属于信北公司代征代缴费用范围。综上，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。据此，业主请求物业企业返还的是违规费用，本案中，信北公司收取王天雨1490元物业管理费和二次增压费、电梯电费、维修费，符合相关法律法规的规定，并非违规收费，王天雨请求予以返还，并无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人王天雨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王天雨负担。本判决为终审判决。审判长  魏良军审判员  张 熠审判员  刘路路二〇二〇年五月十八日书记员  马 畅附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。