云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云25民终549号上诉人（原审被告）：邓红艳，女，1973年5月17日出生，汉族，居民，住弥勒市，现住弥勒市。委托诉讼代理人：吴幼榕，云南众序（弥勒）律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。上诉人（原审第三人）：黄钰佳，女，1999年12月15日出生，汉族，学生，住弥勒市，现住昆明市官渡区。黄钰佳的委托诉讼代理人暨上诉人（原审第三人）：黄星强，男，1971年12月1日出生，汉族，居民，住弥勒市建设巷920号，现住弥勒市老农经站职工宿舍。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：白刚，男，1978年7月13日出生，彝族，居民，住弥勒市，现住弥勒市。被上诉人（原审原告）：罗维萍，女，1980年3月10日出生，汉族，居民，住弥勒市，现住弥勒市。二被上诉人的委托诉讼代理人：熊跃兴，云南上首律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。上诉人邓红艳、黄钰佳、黄星强因与被上诉人白刚、罗维萍房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省弥勒市人民法院（2019）云2504民初3898号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人邓红艳上诉请求：撤销云南省弥勒市人法院（2019）云2504民初3898号民事判决，改判其与二被上诉人于2017年11月15日签订的《房屋买卖合同》无效，返还房屋钥匙，其退还二被上诉人已交的购房款250800元；一、二审案件受理费由二被上诉人承担。其理由：1.其未于2019年4月29日向不动产登记中心申请转移登记，至今也未取得涉案房屋的物权凭证，其与二被上诉人签订《房屋买卖合同》系无权处分行为，双方签订《房屋买卖合同》交易的仅是债权，因黄星强系被拆迁房屋的共同所有权人，对包括本案房屋在内因拆迁获得的补偿均系共同债权人，对共同债权的处置须经共同债权人即黄星强的同意，故在黄星强不同意的情况下涉案房屋的不动产权证客观无法办理，双方的《房屋买卖合同》无法履行。2.其与二被上诉人于2017年11月15日签订《房屋买卖合同》时未将涉案房屋已赠与女儿黄钰佳的情况告知二被上诉人。综上，请求二审支持其上诉请求。上诉人黄钰佳、黄星强上诉请求：撤销云南省弥勒市人民法院（2019）云2504民初3898号民事判决，确认邓红艳与白刚、罗维萍于2017年11月15日签订的《房屋买卖合同》无效。其理由：其与邓红艳离婚后签订的《产权分配协议》系为了配合邓红艳先将涉案房屋登记到邓红艳名下，再过户在黄钰佳名下，没想到邓红艳竟擅自与白刚、罗维萍签订《房屋买卖合同》，损害了黄钰佳的权益，且邓红艳至今未取得涉案房屋的物权，该《房屋买卖合同》应为无效，请求二审支持其上诉请求。被上诉人白刚、罗维萍辩称，1.双方签订《房屋买卖合同》时，邓红艳即向二被上诉人出示了邓红艳与黄星强的《产权分配协议》，明确记载了邓红艳对涉案房屋享有100%的产权，签订合同过程中邓红艳从未披露过涉案房屋是代表其女儿或背着女儿卖房一事，该房屋买卖合同应为合法有效，现黄星强以邓红艳擅自处分原本赠与黄钰佳的房屋为由认为合同无效，没有事实依据。2.涉案房屋早已交付二被上诉人管理、使用，移交了门禁钥匙、《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》、《业主使用手册》等附属证件，二被上诉人已交纳了三年的物管费，在长达三年时间里邓红艳均未提出异议，双方之前签订的《房屋买卖合同》应继续履行。3.邓红艳曾向弥勒市不动产登记中心提出过办理涉案不动产权证申请，进一步印证了邓红艳享有涉案房屋的处分权，邓红艳处分涉案房屋系其自主处分。综上，请求二审驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。白刚、罗维萍向一审起讼请求：1.请求判令被告继续履行《房屋买卖合同》并立即办理案涉房屋过户手续（房价830800元）；2.请求判令被告支付违约金75240元；3.请求判令被告支付逾期办证违约金49836.05元（以首付款250800元为基数，自2018年2月15日起到正式办理过户手续之日（暂计到2020年5月15日），按同期金融机构计收逾期贷款利息标准年利率7.13％。其下余下逾期利息据实计收）；4.本案诉讼费、保全费由被告承担。一审法院认定事实：二原告系夫妻，被告邓红艳与第三人黄星强原系夫妻，双方于2014年10月10日离婚，第三人黄钰佳系邓红艳与黄星强的女儿。2004年12月28日，被告取得位于弥勒县房权证［2004］字第00009288号房屋所有权证，面积为598.69㎡，共有权人为黄星强，产权为邓红艳与黄星强各50%。2014年，弥勒市人民政府对弥勒市西山路片区进行棚户区改造，被告邓红艳户的房屋在棚户区改造范围内。2014年10月18日，被告邓红艳、第三人黄星强与弥勒市人民政府签订《房屋征收补偿安置协议》，协议约定以产权调换方式进行置换。2016年12月22日，被告邓红艳、第三人黄星强与弥勒市人民政府签订《弥征补字第551号补充协议》，被告及第三人所有的位于的房屋，可置换面积578.72㎡，车位63㎡，置换的房屋为湖泉尚景二期19-1-1603号、19-1-1604号、3-2-1001号、1-2-1403号、7-1-803号。2017年，被告邓红艳与第三人黄星强签订了《产权分配协议》，双方约定：位于湖泉尚景二期3-2-1001号、19-1-1603号、19-1-1604号、车位Ｂ-184号、Ｂ-185号归邓红艳100%所有，黄星强放弃上述4套房屋、2个车位的产权。位于湖泉尚景二期1-2-1403号、7-1-803号、车位Ａ-206号归黄星强100%所有，邓红艳放弃上述2套房屋、1个车位的产权。2017年11月15日，二原告与被告签订了《房屋买卖合同》，约定被告邓红艳将自己所有的位于弥勒市湖泉尚景二期19-1-1603号房屋出售原告，该房建筑面积为195㎡，系两套房改造所得，实际面积含1603的98.98㎡和1604的96.32㎡两套房合并。双方约定房屋价款为人民币830800元，款分两次付清，签订合同当日，原告转账支付被告首付款250800元，余款580000元，在被告产权证过户到原告名下之后付清。被告将房屋钥匙交付给原告。2017年12月25日，原告交纳2018年1月1日至12月31日19-1-1603号房的物业管理费1009元，二次加压费60元，电梯费510元。19-1-1604号房2018年1月1日至12月31日的物业管理费984元。2018年12月28日，原告交纳2019年度1月1日至12月31日19-1-1603号的物业管理费1010元，二次加压费60元，电梯费510元。2019年4月29日，被告向弥勒市不动产登记中心申请转移登记。2019年9月，原、被告发生争议，红城房地产经纪有限公司进行了协调，2019年10月30日，因被告进入出售给原告的房屋，原告向弥勒市公安局指挥中心报警，请求调解。2019年11月11日，被告书面回复红城房地产经纪有限公司及原告，并声称要求解除合同。2019年11月12日，红城房地产经纪有限公司对被告的复函内容向原告进行了回复。原、被告经协商未果，原告诉至法院，并申请财产保全，支出保全费4674元。一审法院认为，一、关于二原告与被告签订的《房屋买卖合同》是否有效。被告及第三人称，出售给原告的房屋系被告与第三人黄星强离婚时协商赠予给第三人黄钰佳，该诉争房屋属于黄钰佳所有。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在做出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，被告及第三人并未向本院提交证据证实诉争房屋系赠与黄钰佳，该房屋属黄钰佳所有，故被告及第三人的辩解理由不成立。二原告与被告签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，约定的内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。二、《房屋买卖合同》应否继续履行及原告的诉请应否支持。依法成立的合同，对当事人均具有约力，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告已经履行了交付首付款的义务，被告负有在合同约定的期限内协助原告办理房屋产权证的义务，且被告已将房屋交付原告使用，原告已交纳了2018、2019年度的物业管理费等，但被告至今仍未协助原告办理，构成违约，依法应承担相应的违约责任。《中华人民共和合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通如、协助，保密等义务。”本案是房屋买卖合同纠纷，取得所购房屋及其产权是买受人的目的，协助办理产权登记是被告的义务，原告主张由被告继续履行《房屋买卖合同》并协助办理产权过户手续，对该主张本院予以支持。原告主张被告承担违约金75240元、逾期办证违约金49836.05元。本案原告与被告签订的《房屋买卖合同》，未明确约定产权变更登记时间，鉴于本案涉案房屋余款原告未支付，被告已将钥匙交付原告，已基本体现交易的使用利益及房屋买卖的主要目的，且原告亦未提交证据证明其因被告逾期办理房屋权属证而给其造成的损失，故综合本案合同的履行情况、预期利益情况及实际损失等因素，对被告延迟办理房屋产权证，原告要求支付违约金75240元、逾期办证违约金49836.05元，不予支持。原告主张由被告承担保全费，本案原、被告在合同中未作约定，且原告是为实现自己的权利而采取的措施，原告要求被告承担保全费，不予支持。第三人主张原告与被告签订的《房屋买卖合同》无效，因第三人未提交证据证实诉争房屋系黄钰佳所有，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：“一、原告白刚、罗维萍与被告邓红艳于2017年11月15日签订的《房屋买卖合同》有效，继续履行。二、由被告邓红艳于判决生效之日起三十日内协助原告白刚、罗维萍办理弥勒市湖泉尚景二期19-1-1603号、19-1-1604号房屋的产权变更登记手续。三、驳回原告白刚、罗维萍的其他诉讼请求。四、驳回第三人黄星强、黄钰佳的诉讼请求。案件受理费13358元，减半收取6679元，由被告邓红艳负担”。二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。二审审理查明的案件事实与一审查明事实一致。二审中，本院依职权向弥勒市不动产登记中心查询涉案房屋首次登记情况，弥勒市不动产登记中心出具《不动产查询结果证明》，载明：“目前，湖泉尚景二期19幢1单元1603号、1604号房仍然登记在云南巨人房地产开发有限公司弥勒分公司名下，首次登薄时间为2018年12月28日，截止2020年5月12日还未办理转移过户手续”。综合当事人诉辩主张，本案争议焦点为：白刚、罗维萍与邓红艳于2017年11月15日签订的《房屋买卖合同》是否有效。本院认为，依法成立的合同，对当事人均具有约束力，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，邓红艳、黄星强系房屋的共有权人，棚户区改造后依据相关安置补偿进行房屋置换，邓红艳、黄星强离婚后达成《产权分配协议》，明确邓红艳享有已置换房屋19-1-1603、19-1-1604号100%的产权，据此上诉人邓红艳取得涉案房屋的处分权，且未涉及《中华人民共和国合同法》第五十二条导致合同无效的法定情形，邓红艳与二被上诉人签订涉案房屋的买卖合同，合法、有效，故邓红艳关于其无权处分涉案财产的上诉理由与事实不符，本院不予采纳。上诉人邓红艳与二被上诉人签订19-1-1603、19-1-1604号房屋买卖合同时，该房屋不动产权证虽暂未登记在邓红艳名下，但依据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让、消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解除》第三条第一款：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”等规定，涉案房屋尚未完成不动产转移登记手续，并不影响双方已签订《房屋买卖合同》的效力，且现涉案房屋已完成首次登记，可以办理相关转移登记。故邓红艳关于其至今未取得涉案房屋不动产权证书，其与二被上诉人签订的《房屋买卖合同》应为无效的上诉理由与相关法律规定不符，本院不予采纳。经查，坐落于房屋［房屋所有权证：弥勒县房产权证［2004］字第00009288号］［共有权证：弥勒县［2004］共字第00007536号］置换前，上诉人黄钰佳既非房屋的共有权人，也未在邓红艳与黄星强《离婚协议书》中分配确认为置换房屋的共有权人之一，且邓红艳、黄星强二人的离婚协议仅在夫妻二人之间发生法律效力，不能对抗本案合同善意相对人，故上诉人黄钰佳、黄星强关于邓红艳擅自处分涉案房屋，侵害了黄钰佳的权益，邓红艳与二被上诉人签订的《房屋买卖合同》为无效合同的上诉理由亦不能成立，本院不予采纳。依据《中华人民共和国物权法》第二十八条：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，一审法院在依法查明案件事实的基础上，依照法律规定，判决邓红艳协助二被上诉人办理涉案房屋的产权变更手续并无不当，本院予以确认。综上所述，上诉人邓红艳、黄钰佳、黄星强的上诉请求均不能成立，予以驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5062元，由上诉人邓红艳负担2531元（邓红艳已预交13358元），由上诉人黄钰佳、黄星强共同负担2531元（黄钰佳、黄星强已预交12108元）。本判决为终审判决。审判长 何 红审判员 宋安娥审判员 王 鹏二〇二〇年五月二十一日书记员 赵玉婷