浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终808号 上诉人（原审被告）：宁波爱斯实业有限公司。住所地：宁波市科技园区丹桂路55弄43号。 法定代表人：方常胜，该公司总经理。 委托诉讼代理人：方秀祖，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：王伟，男，1994年7月13日出生，汉族，住宁波市江北区。 委托诉讼代理人：刘佩佩，浙江波宁律师事务所律师。 上诉人宁波爱斯实业有限公司（以下简称爱斯公司）因与被上诉人王伟房屋买卖合同纠纷一案，不服宁波市镇海区人民法院（2019）浙0211民初2747号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 爱斯公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回王伟的第一项诉请，并由王伟负担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实有误，裁判不当。按照权利和义务相一致的原则，在未付清房款的情况下，王伟无权要求爱斯公司协助过户。一审判决先过户后付款，有违公平。王伟在得到房产后，完全有可能不办理贷款或不支付房款，甚至不排除其恶意转移房产的可能性。爱斯公司的权益将可能无法得到保障。一审法院既然认定房屋认定书没有约定先后履行顺序，根据《中华人民共和国合同法》第六十三条规定，双方应当同时履行。因此，只有在王伟履行付款义务的同时，爱斯公司才可将房产转移至其名下。一审法院认为王伟应自觉在过户后的合理时间内办理贷款，银行放款后及时将剩余房款支付爱斯公司，但合理时间并不明确。爱斯公司在三年前就将涉案房屋交付予王伟居住至今，一审法院却认为爱斯公司未提供证据证明交付的是现房，该院认定事实有误。另外，付清房款是转移房产的先决条件，现王伟未付清房款，爱斯公司配合过户的条件不成就，一审法院不能判决爱斯公司配合过户。爱斯公司曾多次向王伟催讨房款，但其拖欠不付，明显存在恶意。爱斯公司始终声称，只要王伟付清房款及房屋维修基金等相关费用，就同意协助办理产权证，但一审法院却以无事实和法律依据为由不予采信。依据相关法律规定，购房者应按照购房款的2%-3%的比例缴纳维修基金。综上，望判如所请。 王伟辩称，一、一审法院认定事实清楚，证据确凿充分。涉案合同签订后，王伟依约支付了预付房款，领取了1005室房屋钥匙，并于2016年12月装修后入住。此后，王伟多次要求爱斯公司签订网上备案合同、办理按揭手续及房屋过手续，但均被拒绝。后王伟得知涉案房产处于查封状态，无法办理相关手续。2019年5月，涉案房屋解除查封，具备签订网上备案合同的条件，但爱斯公司却要求增加房屋总价，并要求重新签订一份调整过房屋总价的房屋认定书，王伟予以拒绝并要求按原《爱斯大厦房屋认定书》履行。但爱斯公司却坚持要求支付额外款项方能履行售房义务。在一审审理期间，王伟多次表示愿意按照认定书的约定签署备案合同，办理按揭手续，但爱斯公司恶意拖延时间，阻碍签署网上备案合同及办理按揭手续。后在王伟举证证明其他业主于本案一审期间成功办理按揭的情况下，其于庭审中表示其就是单单因不满王伟维权而不愿意配合，更为甚者，其在调解最后阶段擅自变更网上备案合同，不仅就免责条款作出明显对王伟不利的修改，还增加要求支付租金的条款，其恶意抬高房价的意图昭然若揭；二、一审法院适用法律正确，裁判公正。本案中爱斯公司不享有同时履行抗辩权。《中华人民共和国合同法》第六十六规定，一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行请求。爱斯公司一直以王伟未支付剩余房款为由主张一审裁判不合理，但其完全无视是其自身严重违约影响了自身及时收款，其以此拒绝履行其应当的合同义务不具有法律依据。一审法院多次向爱斯公司释明其就购房款问题具有提出反诉的权利，并建议其提出反诉，但其均表示不提出反诉。根据不告不理的原则，房款支付问题不在本案中处理。一审法院已在判决中释明双方后续对房款支付有异议的，可另行起诉。另外，一审法院为了尽可能在本案中同时处理好房款问题，提出希望双方能在法院的主持下办理按揭手续，但在一审辩论终结前，爱斯公司坚持对网上备案合同作出不利于王伟的修改、增加额外费用，并表示不同意配合依约办理按揭，以致于双方无法达成一致意见。综上，请求依法驳回爱斯公司的全部上诉请求。 王伟一审诉讼请求：1.爱斯公司继续履行《爱斯大厦房屋认定书》，将位于宁波市房屋变更登记于王伟名下；2.爱斯公司支付因逾期未签订网上备案合同而产生的违约金20000元；3.爱斯公司赔付经济损失45000元；4.本案诉讼费由爱斯公司承担。审理中，王伟申请撤回第3项诉讼请求。 一审法院认定事实如下：爱斯大厦位于宁波市，开发商是爱斯公司。2016年10月，王伟（买受人）与爱斯公司（出卖方）签订《爱斯大厦房屋认定书》一份，内容如下：“定购房屋：1005。预测建筑面积：133.90方米。总价：1120000元。付款方式：1.于2016年10月10日预付房款400000元整；2.本认定书签订时1105号房（系笔误，双方均确认实际为1005号房），尚处于不可售状态，待房屋具备预售签约条件时，签定网上备案合同，预计在2016年12月31日前完成，如未完成超过60日，按预付房款5%支付违约金。剩余房款在出卖方指定银行办理按揭手续。买卖双方经协商达成以下协议：1.本定购书中涉及价格和款项公为房款，且为优惠后的最终成交价，所有与买受人所认购房屋买卖有关的税费均由买受人承担。2.买受方应在定购书上规定的期限内到出卖方指定地点爱斯大厦售楼处按选择的付款方式支付约定的房款和签订《商品房买卖合同》，出卖方不另行催告，逾期视为买受方自动放弃认购，出卖方有权解除本定购书，并另行处理本定购书中所约定的房屋，同时不退还买受方所缴纳的定金。3.买受人保证其上述项内提供的内容真实有效，否则买受人自行负责。4.出卖方在本定购书规定期限内不得将房屋另售他方，否则应双倍退还买受方所付定金。5.买受人出与出卖方的业务代表有超出本定购书内容的约定，须经出卖方书面确认，否则出卖方不负任何责任。6.本定购书一式三份，出卖方二份，买受方一份，均具有同等法律效力，在买卖双方签章并在买受方缴纳定金后生效。7.本定购书在双方签订《商品房买卖合同》后自动废止并由出卖方收回，相关权利和义务以《商品房买卖合同》所示内容为准。8.收款账号······”。2016年10月10日，王伟支付爱斯公司购房款400000元。后王伟领取了1005室的房屋钥匙，于2016年12月装修好入住至今。但至本案一审法庭辩论结束之日，双方仍未签订网上备案合同，王伟未支付剩余房款，爱斯公司未办理过户。庭审中，该院多次向爱斯公司释明并建议爱斯公司对王伟支付剩余房款的义务提出反诉，爱斯公司称不提出。 另查明，爱斯公司于2017年12月27日取得坐落于宁波市不动产的产权证书，证号为浙（2017）宁波市（镇海）不动产权第0038502号，证载的权利人为爱斯公司，共有情况为单独所有。爱斯公司在庭审中承诺，该不动产没有被查封也没有抵押。 一审法院认为，双方当事人签订的《爱斯大厦房屋认定书》内容具体明确，双方之间成立合法有效的房屋买卖合同关系，双方均应按照该房屋认定书的约定履行义务。现王伟已于2016年10月10日预付房款400000元，仍有剩余房款720000元未支付，爱斯公司已将房屋交付王伟实际占有使用三年之久，但尚未办理过户手续。对于双方互负的上述债务，房屋认定书没有约定先后履行顺序，按照《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，双方应当同时履行，即王伟支付剩余房款的同时爱斯公司协助办理过户手续。本案中，因房屋认定书约定剩余房款在爱斯公司指定银行办理按揭手续而按揭需要该公司的配合，该院提出双方先签订网上备案合同，将按揭手续提交银行，但经多次协商，双方当事人未能就网上备案合同的内容达成一致。在此情况下，如果仍旧机械裁判，判令爱斯公司协助王伟办理按揭，王伟以按揭支付剩余房款的同时爱斯公司协助王伟过户，势必造成判项难以执行，双方之间的纠纷也将持续下去无法解决。爱斯公司称现在涉案房屋已由期房变成现房，客观现实发生了变化，无法按照房屋认定书的内容履行，按揭已经不属于其应当履行的内容。对此，该院认为，双方于2016年10月签订房屋认定书后爱斯公司即将房屋交付王伟使用，王伟居住至今，爱斯公司并已于2017年12月取得涉案房屋的不动产权证，爱斯公司对其所称的期房变成现房没有提供任何证据予以证明，该院难以认定客观现实发生了变化。再者，即便爱斯公司所称房屋性质的变化导致按揭方式发生变化的陈述属实，该变化也是爱斯公司的行为所致，相应的不利后果应由爱斯公司自行承担，不应加重王伟的合同义务，故双方仍应按照房屋认定书的约定履行。鉴于双方之间已经失去信任，对签订网上备案合同、办理按揭、支付剩余房款、办理过户等无法达成一致，且存在矛盾以致陷入僵局，爱斯公司经该院释明后对王伟支付剩余房款的义务又不提出反诉。综合考量本案案情并结合爱斯公司与邢晓兰和毛国荣的操作方式，该院认为，爱斯公司既称现在涉案房屋是现房，那么，本案参照二手房买卖的交易惯例进行处理较为合理，也有利于实现合同目的，即买方支付首付款后卖方协助办理过户，过户后买方贷款支付房屋尾款。据此，该院对王伟要求爱斯公司协助办理过户登记的诉请予以支持。爱斯公司虽未提出反诉，但双方均应遵循诚实信用原则全面履行自己的义务，王伟应自觉在过户后合理时间内办理贷款，银行放款后及时将剩余房款支付爱斯公司。如果双方后续对于房款支付有异议，可另行起诉，本案中因爱斯公司不提出反诉该院对此不予处理。至于爱斯公司要求王伟支付房屋维修基金的意见，没有事实和法律依据，不予采纳。对于王伟主张爱斯公司支付因逾期未签订网上备案合同而产生的违约金20000元的诉请。该院认为，房屋认定书约定“待房屋具备预售签约条件时，签订网上备案合同，预计在2016年12月31日前完成，如未完成超过60日，按预付房款5%支付违约金”。现爱斯公司未在2016年12月31日前完成签订网上备案合同，且未完成已超过60日，爱斯公司应履行承诺，支付预付房款400000元5%的违约金即20000元。退一步讲，即便2016年12月31日仅是爱斯公司预计的时间，按照爱斯公司自认实际能够签订网上备案合同的时间2019年5月31日计算，该日期至本案一审法庭辩论结束之日也已超过60日。爱斯公司虽当庭表示愿意履行房屋认定书，配合王伟签订网上备案合同，但其要求王伟签订的合同内容与其和邢晓兰签订的合同内容明显不同，还擅自在诉讼中变更网上备案的合同，作出明显对王伟不利的修改。该院认为，爱斯公司的行为表明其不履行签订网上备案合同的义务，应按照房屋认定书的约定向王伟支付违约金20000元。爱斯公司辩称王伟拒绝签订其提供的网上备案合同，王伟构成违约的意见，与该院查明的事实不符，故不予采纳。爱斯公司虽主张违约金过高请求予以适当减少，但未提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。根据本案案情，该院对违约金不予调整。综上，王伟诉请于法有据，应予以支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条规定，作出如下判决：一、宁波爱斯实业有限公司继续履行与王伟签订的《爱斯大厦房屋认定书》，宁波爱斯实业有限公司协助王伟将位于宁波市不动产的产权登记至王伟名下，于判决生效之日起十日内履行完毕；二、宁波爱斯实业有限公司支付王伟因逾期未签订网上备案合同而产生的违约金20000元，于判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15060元，减半收取7530元，由宁波爱斯实业有限公司负担。 二审中，爱斯公司向本院提交了如下证据：1.《物业专项维修资金分户发票移交告知书》与住宅专项维修资金专用收据一组份，拟证明：物业维修基金是王伟应当支付的款项；2.甬建发[2019]108号文件一份，拟证明：一审法院认定的二手房交易规则与文件规定是不相符的；3.《合同格式条款备案通知书》一组，拟证明：爱斯公司要求王伟签订的商品房买卖合同现售住宅和车位是高新区确定的格式合同；4.《商品房现售备案书》一份，拟证明：2019年5月30日符合现售条件。 王伟经质证认为，对爱斯公司提交的证据1的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该证据不属于新证据。涉案认定书中并未对物业专项维修基金的缴纳、数额等作出约定。本案的裁判依据是认定协议书，在其中并未作出明确约定的情况下，一审法院对物业专项维修基金不予处理是正确的；对证据2的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该组证据不是新证据。涉案合同和备案手续等在2019年10月份仍然是按照一审法院查明的同业主邢晓兰、毛国荣相同的方式进行办理的，该组证据与本案不具有关联性；对证据3的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。本案不属于新证据。该组证据恰恰证明爱斯公司不诚信，本案在调解中王伟表示愿意签订备案手续的条件下，其擅自变更备案合同，删除免责条款，同时增加了要求王伟支付房屋租金的要求，可佐证其欲提高房屋价格出售房屋的事实；对证据4的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该组证据与本案无关联性。虽然涉案房产在2019年5月从预售变成了现售，但是并不影响爱斯公司按照先前的约定办理按揭手续。业主邢晓兰等人办理的按揭手续可以反映相关事实。 本院经审查认为，证据1与本案缺乏关联性，难以佐证本案之待证事实，故不予认定；证据2不属于二审中的新证据，本院不予认定；王伟对证据3、4的真实性无异议，且其与本案具有关联性，故对其予以认定。 本院除对一审法院认定的事实予以确认外，另查明：2019年5月30日，爱斯公司取得爱斯大厦商品房现售备案书。同年9月20日，《爱斯大厦商品房买卖合同（预售住宅和车位）》合同格式条款获得备案。 本院认为，涉案《爱斯大厦房屋认定书》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，亦未违背公序良俗，应属合法有效，双方当事人均应按约履行。上述认定书签订后，被上诉人王伟依约支付了400000元预付房款，但剩余房款至今仍未支付，双方当事人亦未就涉案房屋办理过户手续。现被上诉人王伟诉请上诉人爱斯公司继续履行上述认定书以及将涉案房屋变更登记至其名下，对于该项诉请，首先，上诉人爱斯公司已取得位于宁波市不动产的产权证书，且被上诉人王伟有继续履约的意愿，涉案《爱斯大厦房屋认定书》具备继续履行的基础。其次，虽双方当事人未就支付剩余房款与办理过户手续明确约定先后履行顺序，依法二者应同时履行，但上述认定书中约定剩余房款在上诉人爱斯公司指定的银行办理按揭手续，也即需要该公司的协助配合，而在本案审理期间，双方当事人之间因签订网上备案合同等事宜矛盾激化，基于该客观事实，上述两项合同义务难以同时履行。最后，涉案房屋系属现房，在双方当事人无法就签订网上备案合同、办理按揭手续、支付剩余房款及办理过户登记等达成一致意见的情况下，参照二手房的交易习惯予以处理具有一定的合理性。据此，一审法院在综合考量本案实际情况及平衡双方当事人利益的基础上，判令上诉人爱斯公司先行将涉案房屋的产权变更登记至被上诉人王伟名下，应属妥当。上诉人爱斯公司以被上诉人王伟未予支付剩余购房款及房屋维修基金为由拒绝办理过户手续，缺乏充分的依据予以佐证，故一审法院未予支持其该部分诉称，并无不当。 综上所述，上诉人宁波爱斯实业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15060元，由上诉人宁波爱斯实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判长 郑 辉 审判员 俞灵波 审判员 赵保法 二〇二〇年五月二十八日 书记员 潘芬芬