湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂10民终98号上诉人（原审原告、执行案外人)：曾小芬，女，1975年1月12日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区。委托诉讼代理人：黄艳妮，湖北立丰律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：邓波涌，男，1970年1月29日出生，汉族，住湖北省荆州市沙市区。委托诉讼代理人：索绪明，湖北恒祥律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：覃文谦，男，1971年3月7日出生，汉族，住湖北省荆州市沙市区。委托诉讼代理人：段庭玮，湖北天典律师事务所律师。上诉人曾小芬因与被上诉人邓波涌、原审第三人覃文谦执行异议之诉一案，不服湖北省荆州市沙市区人民法院（2018）鄂1002民初2230号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人黄艳妮、被上诉人的委托诉讼代理人索绪明及原审第三人的委托诉讼代理人段庭玮到庭参加诉讼，本案现已审理终结。曾小芬上诉请求：1、依法撤销（2018）鄂1002民初2230号民事判决，改判支持上诉人的诉讼请求。2、被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实错误。1、上诉人与原审第三人于2016年3月15日就诉争的房屋已达成协议，约定第三人将其位于江汉区新华下路5号天润假日4栋3层2室的房屋出售给上诉人，总房款248万元，并对购房款支付方式做了明确约定，协议同时约定上诉人支付定金之日即视为该房屋交付给上诉人。合同签订次日上诉人向第三人支付了购房定金28万元，此后在房屋买卖合同履行期间，因第三人与他人经济纠纷，致使房屋被荆州区人民法院查封，该合同无法继续履行。后第三人在解除法院查封后，为了结清贷款办理过户，上诉人与第三人于2017年3月14日签订继续履行房屋买卖合同的补充协议，协议约定第三人须在补充协议签订后解除抵押手续。上诉人于2017年10月24日向第三人付清了全部房款，第三人解除了抵押，双方正准备就该房产办理变更登记时，该房屋被沙市区人民法院于2017年10月25日查封。上诉人与第三人之间的房屋买卖合同合法有效，上诉人支付定金，第三人解押期间因房屋被查封，致使房屋无法过户，第三人解除法院查封后，上诉人为了维护自己的权利，和第三人签订补充协议，上诉人为此支付了全部房款，在房屋解除抵押次日因沙市区人民法院再次查封而无法办理过户，由此可见，诉争房屋无法过户，上诉人自身不存在过错。2、上诉人已经尽到了合理的注意义务。上诉人在签订房屋买卖合同和补充协议时，已经查明了房屋状态，知晓其受让房地产存在抵押贷款，没有产权纠纷，未被查封，不存在无法过户的情况。确保交易房屋无权利瑕疵或权利负担、及时排除交易障碍，是卖方的合同义务而非上诉人的义务，上诉人不可能在邓波涌诉讼之前就能预判诉争房屋将涉及诉讼、查封等风险，显然该风险亦不应该由上诉人承担。二、一审判决适用法律错误。被上诉人与第三人借款合同纠纷，沙市区人民法院于2016年8月31日前立案，即在被上诉人诉讼前上诉人已与第三人就诉争房屋订立书面合同并实际占有了该房产，且上诉人截止沙市区人民法院查封房产之日前已经按照约定支付了全部的购房款，而未过户也并非上诉人自身原因，上诉人符合排除执行的相关规定，法院应根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，解除对诉争房屋的查封措施。邓波涌辩称：一、原审判决认定上诉人怠于行使自己权利事实清楚。原判认定，上诉人曾小芬明知案涉房屋存在抵押及几次被查封情形，仍然与原审第三人订立房屋买卖合同和补充协议，且在解除抵押、解封后，没有及时要求办理过户手续，自身存在过错，事实清楚。同时，答辩人对上诉人曾小芬与第三人之间是否系真实交易产生合理怀疑。二、原审判决认定上诉人因自身原因未办理过户登记，适用法律正确。买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认定符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。纵观本案，上诉人并未提供前述证据，因此不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。覃文谦述称：支持上诉人的上诉请求，同意按照案涉房屋买卖合同的约定履行义务。案涉覃文谦与邓波涌的债账关系，虽然经沙市区人民法院调解生效，但现有证据初步证明邓波涌借给覃文谦的资金是来自案外人王成与邓波涌非法设立的洪盛典当行，且洪盛典当行的资金是非法资金。目前覃文谦正积极寻求法律救助途径来撤销已生效的民事调解书。曾小芬向一审法院提出诉讼:1、请求法院终止对位于江汉区新华下路5号天润假日4栋3层2室房产的执行，解除该房屋的查封措施；2、请求第三人继续履行原告与第三人于2016年3月15日签订《房屋买卖合同》，将上述房产过户至原告名下。一审法院认定事实：第三人覃文谦于2006年11月25日向武汉鑫城置业有限公司购买案涉房屋，并以该房屋向交通银行武汉分行申请个人房产抵押贷款，贷款金额为51.5万元，贷款期限为15年，三方签订合同并履约后，武汉鑫城置业有限公司与第三人覃文谦办理了房屋交接，在2006年12月7日房屋交接书的业主签字栏中，本案原告曾小芬签名。第三人覃文谦办理了案涉房屋的所有权人登记[房屋产权证号：武房权证江字第××号、江国用（商2007）第140477号]，该房屋抵押权利人为交通银行股份有限公司武汉分行，约定期限2006年12月28日-2022年12月28日。2016年3月15日，原告曾小芬（买方）与第三人覃文谦（卖方）签订《房屋买卖合同》，载明：该房屋设定了抵押；买卖成交价格为248万元；合同签订3日内；买方支付定金28万元；合同签订时，买方实际已经居住在该房屋，买方支付定金之日即视为该房屋交付给买方；自合同签订之日起一年内，买方须解除房屋抵押，解除抵押后3日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理权属转移登记手续等内容。合同签订后，原告曾小芬于2016年3月16日向第三人覃文谦账户通过银行转账28万元。第三人覃文谦于2016年3月17日出具收条，载明收到曾小芬交来购房定金28万元。2016年4月第三人覃文谦提前偿还了该笔贷款，并申请注销了案涉房屋抵押。2016年10月13日，因第三人覃文谦其他纠纷，荆州区人民法院以“2016鄂1003民初1534-1号”执行文书查封了案涉房屋，之后第三人覃文谦与申请执行人达成和解协议，荆州区人民法院于2017年3月，解除了该房屋查封。2017年3月14日，原告曾小芬与第三人覃文谦又签订《房屋买卖合同补充协议》，载明：1、双方继续履行《房屋买卖合同》……5、买受人选择继续履行合同，买受人支付剩余房款，代为归还抵押贷款，解除抵押后三日内办理房屋变更登记……等内容。2017年3月29日，第三人覃文谦以案涉房屋为其他债务承担担保责任，被担保主债权的数额为198.8万元，履行债务期限为2017年3月29日至2022年3月28日。2017年10月8日，第三人覃文谦向原告曾小芬下达通知书，要求原告曾小芬于2017年10月24日之前将第二笔购房款220万元打入覃林茂名下帐号为62×××13的账户。2017年10月24日，原告曾小芬向该账户打款220万元。第三人覃文谦于2017年10月25日出具收条，载明已收到剩余房款220万元。2017年10月25日，本院在执行邓波涌与覃文谦民间借贷纠纷一案中，因覃文谦未履行生效法律文书规定的义务，本院以（2017）鄂1002执556号执行裁定书及（2017）鄂1002执556号之三协助执行通知书，依法查封了登记在覃文谦名下的本案所涉诉争房屋。2018年6月27日，曾小芬以其已购买诉争房屋为由向本院提出执行异议，请求对诉争房屋终止执行并解除查封。本院于2018年7月29日作出（2018）鄂1002执异33号执行裁定书，裁定：驳回案外人曾小芬的执行异议申请。曾小芬遂提起本案诉讼。一审法院认为，原告曾小芬对诉争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益？根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，要确认本案原告曾小芬对诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权益，须同时满足上述四项要求。本案中，第三人覃文谦于2006年11月25日以抵押贷款的方式购得案涉房屋后，原告曾小芬就以案涉房屋业主的身份与武汉鑫城置业有限公司办理了房屋交接，并居住使用案涉房屋至今。2016年3月15日第三人覃文谦与原告曾小芬签订案涉房屋的买卖合同后，原告曾小芬支付了购房首付款，2016年4月第三人覃文谦偿还了银行贷款、注销了房屋，抵押。此时，第三人覃文谦与原告曾小芬已经具备了履行房屋买卖合同，办理案涉房屋权证变更的条件，但原告曾小芬未去办理过户登记，案涉房屋未发生物权变动。2017年3月14日第三人覃文谦与原告曾小芬又签订房屋买卖合同补充协议，约定双方继续履行房屋买卖合同，但截止到同年10月25日前，原告曾小芬仍未去办理过户登记，案涉房屋依然未发生物权变动。故本院认为，原告曾小芬不享有案涉房屋的物权。原告曾小芬主张其未办理案涉房屋过户登记，系因该房屋设定有抵押或者被司法查封所致，其自身不存在过错的理由，本院认为，原告曾小芬在明知案涉房屋存在抵押这一可能阻却房屋过户登记事由的情况下，仍然与第三人覃文谦建立房屋买卖合同关系，并支付定金及全部购房款，其对诉争房屋存在不能过户的风险是有预判。加之，案涉房屋的抵押、司法查封并非持续连接，其间有诸多充足的时间段，是具备办理权证变更条件的，但原告曾小芬怠于行使自己的权利，故原告曾小芬此述不能成立，对于原告曾小芬要求终止对案涉房屋的执行，解除该房屋的查封措施的请求本院不予支持。关于原告曾小芬要求第三人覃文谦继续履行房屋买卖合同并将诉争房屋过户到其名下的请求，属另一法律关系，本案中不予审理，原告曾小芬可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议的复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回原告曾小芬的全部诉讼请求。案件受理费26640元由原告曾小芬承担。二审中，被上诉人提交了下列新的证据：证据1、覃文谦银行账户交易明细以及曾小芬曾经独资设立的湖北鑫博置业有限公司企业信用信息公示报告一份，覃文谦打往该公司的资金有1610万。拟证明曾小芬与覃文谦关系密切，存在资金往来。证据2、2018年-2019年覃林茂银行账户交易明细。拟证明曾小芬与覃文谦关系密切存在大量资金往来，覃林茂账户实际是覃文谦在使用，覃林茂的账户与曾小芬的账户有数十笔交易往来。上诉人的质证意见：证据1覃文谦银行账户交易明细的真实性无法确定，对证明目的有异议。交易明细是2013年到2014年，与房屋买卖合同交易无关。企业信用信息公示真实性有异议，对证明目的有异议，与本案房屋买卖无关。证据2真实性无法确定，对证明目的有异议，覃林茂2018-2019年的明细与房屋交易无关，可以侧面证明曾小芬与覃文谦签订房款只有248万元的房屋买卖，以及房屋被查封后签订补充协议支付全部房款的原因。原审第三人的质证意见：证据1银行账户交易明细真实性可以确认，与本案无关。企业信用报告真实性可以确认，但与本案无关。证据2真实性可以确认，与本案无关，达不到其证明目的。综合上诉人、被上诉人及原审第三人的举证、质证意见，本院对被上诉人提交的证据认定如下：原审第三人覃文谦对证据1、2的真实性无异议，上诉人在二审庭审中亦陈述湖北鑫博置业有限公司系曾小芬设立的公司，本院对曾小芬与覃文谦、覃林茂的银行账户存在其他多笔资金往来的事实予以确认。原审第三人提交下列新的证据：（2019）鄂1023刑初344号刑事判决书，拟证明邓波涌与覃文谦的民间借贷资金来自于非法设立的典当行。上诉人对该证据的三性均无异议。被上诉人的质证意见：真实性无异议，判决书是一审判决书，不是生效判决，不能达到其证明目的，不能证明洪盛典当行是非法的。法院没有对洪盛典当行的设立是否合法作出评判。综合上诉人、被上诉人及原审第三人的举证、质证意见，本院对原审第三人提交的证据认定如下：邓波涌与覃文谦的债权债务系（2016）鄂1002民初1425号生效民事调解书所确定，该证据不能达到证明目的，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为上诉人所享有的民事权益是否能排除案涉房屋的执行。上诉人称案涉房屋在沙市区人民法院查封前未过户并非上诉人的过错，经查，2016年4月原审第三人覃文谦提前偿还了该笔贷款，并申请注销了案涉房屋抵押，2016年10月13日荆州区人民法院才查封案涉房屋，在此期间，上诉人可以要求原审第三人办理房屋过户手续，但上诉人怠于行使自己的权利。之后荆州区人民法院于2017年3月解除了案涉房屋的查封，直至2017年10月25日沙市区人民法院将案涉房屋查封，上诉人也并未采取积极的行为办理房屋过户登记，不能证明其在沙市区人民法院查封前未办理过户手续并非其自身过错。且上诉人于2006年12月7日即入住案涉房屋，双方于2016年3月15日才签订房屋买卖合同，原审第三人并未收取上诉人任何费用不符合常理，根据二审被上诉人提交的证据中覃文谦银行账户与曾小芬设立的湖北鑫博置业有限公司、覃林茂的银行账户均有多笔款项往来，曾小芬支付覃文谦、覃林茂的款项性质是否为购房款存在合理怀疑，故上诉人享有的权益不足以排除案涉房屋的强制执行，上诉人的上诉请求不能成立，本院依法不予支持。综上所述，曾小芬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26640元，由曾小芬负担。本判决为终审判决。审判长  郭元亮审判员  陶齐学审判员  全 华二〇二〇年五月二十二日法官助理江媛书记员邱爽