山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终2294号 上诉人（原审被告）：青岛国越基础工程有限公司X。 法定代表人：丛国栋，董事长。 委托诉讼代理人：商光富，山东舜天（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张校艳，山东舜天（青岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：青岛翠海园度假村有限公司，X。 法定代表人：孙新明，总经理。 委托诉讼代理人：马晓亮，山东晨鸿律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛鼎邦房产营销策划有限公司，X。 法定代表人：李爱华，总经理。 被上诉人（原审被告）：李爱华，女，X。 上诉人青岛国越基础工程有限公司（以下简称国越公司）因与被上诉人青岛翠海园度假村有限公司（以下简称翠海园公司）、被上诉人青岛鼎邦房产营销策划有限公司（以下简称鼎邦公司）、被上诉人李爱华商品房预售合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初10570号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人国越公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人翠海园公司诉讼请求或发回重审。2、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，上诉人从未委托被上诉人鼎邦公司、李爱华收取被上诉人翠海园公司税款，就代收税款一事，鼎邦公司与上诉人不构成代理关系。1、现有证据足以证实上诉人从未授权鼎邦公司收取业主税款，就代收税款一事，鼎邦公司与上诉人不构成代理关系。上诉人委托鼎邦公司为涉案房产所在楼盘提供办证服务，服务内容包括现场接待、引导签字、资料准备、领取证件、代交上诉人公司税款等，上诉人不是税收征缴机关也不是代扣义务人，无权也从未授权鼎邦公司收取业主税款，对被上诉人鼎邦公司、李爱华私自收取业主办证税款一事并不知情，且李爱华于2017年8月15日在《事实记录表》中明确表示上诉人从未授权鼎邦公司收取任何客户的费用，一审法院认定被上诉人鼎邦公司、李爱华代理上诉人收取被上诉人翠海园公司税款，认定事实错误。2、缴纳契税是被上诉人翠海园公司的法定义务，被上诉人作为独立的法人单位，有权委托鼎邦公司代缴税款，但应自行承担相应后果。被上诉人翠海园公司诉称将涉案房产契税支付给被上诉人鼎邦公司，但其未及时督促鼎邦公司、李爱华为其代缴税款，也从未向上诉人主张协助其办证，最后另行缴纳税款自行办证，可见，被上诉人认可鼎邦公司、李爱华代理其缴纳税款，对于税款被挪用及逾期办证的后果，被上诉人翠海园度公司应自行承担。二、本案被上诉人翠海园公司诉请返还的税款是否实际支付，支付给哪一方，一审法院并未查清。被上诉人青岛翠海园度假村有限公司称将税款交给被告，但仅提供支票票根，无法证明涉案款项已实际支付，被上诉人提供的“丁瑶”出具的收款条仅载明“已收支票”，李爱华虽出具书面答辩意见称其收取了涉案款项，但其经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，涉案款项是否实际支付，向何人支付，并未查清。三、一审法院判令上诉人向被上诉人翠海园公司支付逾期办证违约金没有事实和法律依据。一审判决认定，“因国越公司收取青岛翠海园度假村有限公司交纳的税款后未协助其办理不动产权证，应承担相应的违约责任”，违反客观事实。根据上诉人与被上诉人青岛翠海园度假村有限公司签订的《商品房预售合同》补充条款第十四条关于房产证办理及逾期办证违约责任的补充约定：“卖方负责在买方办理产权登记的过程中提供必要的协助”，“卖方在办理完成房屋初始登记手续后，不再承担延期办证的违约责任”，涉案房产所在楼盘于2015年具备办证条件后，上诉人依法办理了房屋初始登记，一审法院判令上诉人向翠海园公司支付逾期办证违约金没有事实和法律依据。 被上诉人翠海园公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 上诉人翠海园公司向一审法院起诉请求：1.依法判令国越公司、鼎邦公司、李爱华连带返还翠海园公司各项税费款206937元及利息(自2017年12月22日至实际付清之日止)；2.依法判令国越公司、鼎邦公司、李爱华向翠海园公司支付延期办理产权证违约金67341.39元;3.诉讼费由国越公司、鼎邦公司、李爱华承担。事实和理由：翠海园公司在2012年12月18日购买国越公司开发的卓越西海岸金融广场B区1栋1单元1906-1910室。2016年，国越公司电话通知翠海园公司及其他业主到其办公司室交纳契税、登记费、印花税等各项办证费用206937元。翠海园公司及其他业主在国越公司办公室将办证费用交给国越公司。但是，翠海园公司在交完费之后，国越公司却迟迟办不下证来，翠海园公司找到国越公司询问有关情况，这才听说是国越公司委托鼎邦公司为翠海园公司等业主办理办证事宜，但鼎邦公司的法定代表人李爱华将翠海园公司等业主的办证费用挪作他用，并未给翠海园公司办理办证事宜。翠海园公司找到国越公司、被告鼎邦公司、李爱华协调此事，由国越公司指派赵宏亮和李爱华与翠海园公司沟通办证事宜，承诺无法办证承担返还及赔偿责任，但是最终未给翠海园公司办理。翠海园公司无奈自行办理各项证件。国越公司、鼎邦公司、李爱华的行为严重损害了翠海园公司的合法权益，应当连带承担返还及赔偿责任，请求依法判如所请。 被上诉人国越公司辩称：国越公司与翠海园公司系商品房买卖合同关系，不是征税机关，从未收取翠海园公司的税款，也未要求翠海园公司向任何第三方缴纳税款，翠海园公司诉求国越公司连带返还税款既无事实依据也无法律依据。依据双方签订的《商品房预售合同》，涉案房屋产权证书应由翠海园公司自行办理，国越公司提供必要协助，涉案房产所在楼盘于2016年初具备办证条件，翠海园公司未按相关流程办理房产证导致迟延办证，国越公司对此不存在过错，不应承担逾期办证的违约责任。请求驳回翠海园公司对国越公司的全部诉讼请求 被上诉人鼎邦公司、李爱华共同辩称：2015年8月15日，鼎邦公司与国越公司签订《卓越?西海岸办证服务合同》，约定委托鼎邦公司代理办理卓越西海岸项目房产证事宜。按照合同约定，国越公司在其办公室为我司员工提供了办公地点和办公设备，我司安排业务人员驻卓越项目现场办公办理相关业主的房产证。在业务办理过程中，我司人员均以卓越项目办证处的名义通过卓越提供的办公电话通知业主到所在办公室进行办证。2015年8月15日到2016年12月31日，前后一年多的时间，我司先后办理了约1100户的房产证，因当初外地购买业主较多，其中约1000户都是通过将税款支付到我司账户，然后再由我司人员到房产交易大厅交税的方式办理相关手续。本案涉及到的翠海园公司也是通过上述方式，由我公司业务人员以卓越项目办证处的名义通知到卓越所在办公室缴费，翠海园公司以支票形式交付了税款，我司给其开具了收到条。但因我公司和国越公司关于“交易手续费”等问题，造成办证的积压，最终因资金被占用，确未能给予按期办证。针对本案提出的各项诉求，我个人认为本人不应承担连帯责任，理由如下:1、按照我公司和国越公司签订的《卓越?西海岸办证服务合同》的补充协议(分别签于2015年12月28日和2016年6月30日)约定:关于办理产权证过程中应缴纳的“交易手续费”一项应由国越公司先行付款给我公司，然后我公司才能给业主办理产权证。业务合作过程中，国越公司未能及时支付我司该费用，造成我公司垫付若干笔该项费用但当我公司持发票去国越公司报销费用时，国越多次出现付款错误或漏付款的现象，造成资金无法及时回笼到我公司，所以我公司就暂停了垫付业务，要求国越公司先付款再给业主办理产权证，但国越公司未及时支付，造成办证的积压。事情是由国越公司先未履约造成的，我公司不应承担责任。2、在业务办理过程中，我公司确实在国越公司提供的办公室内通知业主办理房产证并收取税费，前后办理1000多户业主的房产证手续，跨度时间为一年半左右，国越公司不可能不知情。但国越公司并未阻止该事情的发生，国越公司本身有着不可推卸的责任。 一审法院对当事人无争议的事实确认如下： 一、2012年12月18日，翠海园公司（乙方）与国越公司（甲方）签订五份《青岛市商品房预售合同》。该合同约定：乙方向甲方购买黄岛区（原胶南市）珠海东路215号《金融广场》1栋1单元19层1906、1907、1908、1909、1910户房屋，政府批准的规划用途为办公。案涉房屋具备预售条件，预售许可证编号为：青房注字（胶南12）024号；合同第十一条约定，甲方定于2014年3月31日前将该房屋交付乙方，除不可抗力外。第十四条约定，在甲方取得房地产权属登记证明后120日内，由甲乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲乙双方在签署《房屋交接书》之日起365天内，由双方依法向胶南市房产管理中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。合同补充条款第十四条对产权证办理和逾期办证违约责任的补充约定为：1、买卖双方同意该商品房的产权登记按如下方式办理：1）、买方一次性或分期付款的，买方自行向当地房屋产权登记部门办理，卖方负责在买方办理产权登记的过程中提供必要的协助；2）、买方选择按揭贷款方式付款的，买方应委托贷款机构办理，卖方负责在买方办理产权登记的过程中提供必要的协助。买方应在卖方发出办理房地产证的通知之日起15日内，配合按揭银行（按揭付款时）填写相关资料，并及时提交符合要求的全部资料、证件，缴纳相关费用。……5、房屋初始登记办理的时间为竣工备案后半年内，如因政府及主管部门的原因及工作程序，造成不能如期接收卖方所报送资料或卖方按期递交报建、办证等资料，政府不能按期批复造成卖方不能按约定时间办理产权证的，卖方不承担任何责任；6、如因卖方原因导致办理产权证延迟，卖方因此承担的违约金或赔偿金总额不超过买方已付房屋总价款的百分之一；7、卖方及买方双方同意：对于房屋迟延交付、房屋初始登记迟延、房屋权属转移登记迟延的违约责任在任何情况下均不得同时适用，买方只能选择其中一项不适用叠加；8、卖方在办理完成房屋初始登记手续后，不再承担延期办证的违约责任。 二、2015年，国越公司作为甲方与作为乙方的鼎邦公司签订《卓越·西海岸办证服务合同》，该合同约定服务日期为2015年8月15日至2015年11月14日；合同第四条工作内容约定为：……办证执行工作包括：电话预约、现场接待、引导签字、资料准备（各种表格及房屋交接书）、撤押资料准备、递交办证资料（含正式抵押资料）、缴纳税款、取得房地产权证及他项权证，按照甲方要求准备齐全相关资料办理跟办证有关的其他事宜，项目前期所有办证客户遗留问题解决等。 2015年12月28日，国越公司作为甲方与作为乙方的鼎邦公司签订《卓越·西海岸办证服务合同》补充协议，协议约定：办理服务期限由2015年11月15日续签至2016年6月30日，乙方在集中办理房产证后可申请非驻场办公，零散客户预约办证即可；补充协议未约定的内容以主合同为准。 三、2016年12月1日，翠海园公司将206937元转账支票交给被告，支票存根收款人为卓越地产，用途房屋契税，收款人丁瑶给翠海园公司出具了《收款条》。内容为：今收到青岛翠海园度假村有限公司（法人孙立明）人民币206537元，用来代缴契税、登记费、印花税等办证费用，已收支票。 四、翠海园公司提交“卓越集团实事记录表”，客户孙立明，访问日期2017年12月22日，访问人赵宏亮、李爱华，现场情况记录：卓越西海岸B区-1-1906至1910室未办理出证，就此问题参与沟通：业主诉求：要求12月27日前办理出证，鼎邦机构负责人：全力以赴按期办理并出证，如未及时出证，业主有维护自身合法权益的权利。周四如果不给出证，由赵宏亮、李爱华承担税费交付期间的利息（银行贷款利息）李爱华。 五、国越公司、鼎邦公司、李爱华一直未能给翠海园公司办理税费缴纳等，翠海园公司自行缴纳了相关税费，于2018年8月4日办理了房产证。 六、案涉合同中所记载的《金融广场》系规划名称，该项目现实际名称为《卓越·西海岸》。 各方当事人对以下证据和事实存在争议： 国越公司提交《事实记录表》一份，内容为：2017年8月15日跟青岛鼎邦营销策划有限公司法人李爱华约谈，李计划每周出证至少20户，截止到现在代收契税180多万，由李的员工丁瑶打白条，李承认此款项，公司支付给李的交易手续费6.2万元左右，本周五（8月18日）前提出书面解决方案。我公司从未授权鼎邦公司代收任何费用，法人李爱华对此表示认可，后期费用李自己妥善解决，本周尽量多的处理办证取证事宜，主动公关相关房管部门。我公司提供相应协助。签名：李爱华，2017年8月15日。以此证明被告国越公司没有委托鼎邦公司收取客户税费。翠海园公司认为该证据系复印件，且有涂改，失去证明效力也不能证明国越公司、鼎邦公司、李爱华想要证明的问题。 一审法院认为，翠海园公司与国越公司签订的《青岛市商品房预售合同》系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案的争议焦点是：一、国越公司与鼎邦公司之间形成何种法律关系；二、国越公司、鼎邦公司及李爱华承担责任的方式及数额。对此，根据已查明的事实和相关法律规定，一审法院作如下分析判定： 一、关于国越公司与鼎邦公司之间形成何种法律关系。一审法院认为，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。本案中，国越公司与鼎邦公司先后签订《卓越·西海岸办证服务合同》及补充协议，约定由鼎邦公司负责电话预约、现场接待、引导签字等办证执行工作。而李爱华作为鼎邦公司的法定代表人有权代表该公司从事相关业务的办理，故，翠海园公司作为购房者根据未明确表明非国越公司员工的工作人员的通知到国越公司提供给鼎邦公司的办公场所进行不动产权证的办理并按指示交纳相关税费，应认为其已尽到了作为善意相对人的审慎的注意义务，其有理由相信鼎邦公司有权代国越公司收取相应税费。且根据国越公司提交的证据，足以认定国越公司对鼎邦公司在办理不动产权证过程中存在的代为缴税的行为是明知的。至于国越公司与鼎邦公司或李爱华之间的相关约定，对外不能对抗作为善意相对人的翠海园公司向其主张权利。故一审法院认定鼎邦公司、李爱华与国越公司之间构成代理法律关系，鼎邦公司代为收取翠海园公司税款的行为产生国越公司代为收取相应税款的法律后果。 二、国越公司、鼎邦公司及李爱华承担责任的方式及数额。翠海园公司支付国越公司、鼎邦公司、李爱华的206537元，国越公司、鼎邦公司、李爱华并未用于支付办证所需缴纳的税费，因鼎邦公司的行为构成表见代理，翠海园公司主张由国越公司返还该款项并承担占用期间的利息(以206537元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2017年12月22日起计算至实际付清之日止)，有事实和法律依据，一审法院予以支持。翠海园公司主张逾期办证违约金67341.39元，因国越公司收取翠海园公司交纳的税款后未协助其办理不动产权证，应承担相应的违约责任。根据翠海园公司与国越公司签订的案涉《商品房预售合同》补充条款第十四条第6项的约定“如因卖方原因导致办理产权证延迟，卖方因此承担的违约金或赔偿金总额不超过买方已付房屋总价款的百分之一；”翠海园公司主张国越公司支付违约金67341.39元（6734139元×1%），有事实和法律依据，一审法院予以支持。《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条第三款规定：“连带责任，由法律规定或者当事人约定。”本案中，翠海园公司提交的“卓越集团实事记录表”，明确载明“周四如果不给出证，由赵宏亮、李爱华承担税费交付期间的利息（银行贷款利息）”李爱华在上面签字认可，系自愿加入债务行为，故，李爱华应对税费交付期间的利息承担连带责任。翠海园公司主张由李爱华连带承担已收款项的返还及支付违约金责任，证据不足，一审法院不予支持。翠海园公司主张由鼎邦公司承担已收款项返还及支付利息的连带责任，证据不足，一审法院不予支持。鼎邦公司、李爱华经一审法院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利。 综上，一审法院依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条、第一百七十二条、第一百七十八条、第一百七十九条第一款第四项、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、国越公司于判决生效之日起10日内返还翠海园公司206537元；二、国越公司于判决生效之日起10日内支付翠海园公司上述款项占用期间的利息(以206537元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2017年12月22日起计算至实际付清之日止)；三、国越公司于判决生效之日起10日内支付翠海园公司违约金67341.39元；四、李爱华对第二项判决内容承担连带责任；五、驳回翠海园公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行支付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5414元，由国越公司、李爱华连带负担。 二审查明的案件事实与一审一致。 另查明，国越公司作为甲方与作为乙方的鼎邦公司签订《卓越·西海岸办证服务合同》前言为：甲、乙双方本着互惠互利、真诚合作的原则，就甲方已竣工项目“卓越·西海岸”，委托乙方提供办证团队运作及管理等服务事宜达成本合同，以供双方共同遵守。第一条1.1项约定，受托物业名称为青岛卓越·西海岸。第四条4.1项约定：本合同生效后，需乙方组成专项工作小组，组建卓越西海岸办证团队，开展项目的办证工作。第六条6.1.1项约定，由甲方单独承担的费用包括办公地点租赁及装饰费用、办公地点办公设备购置和维护费用、办公地点运营费用。 针对《卓越·西海岸办证服务合同》第四条4.2款中的“缴纳税款”的理解以及与本案206537元税费的关系问题。 二审时，国越公司称：鼎邦公司代国越公司缴纳在办证过程中需要缴纳的税款，在实际操作中，国越公司是把需要缴纳的税款以及办证的手续费用预付给鼎邦公司，鼎邦公司在办证过程中代国越公司支付。该“税款”不是指本案诉争的206537元等税费，与本案诉争的206537元等税费没有关系。翠海园公司辩称：应当是鼎邦公司代收的业主的应缴纳的税费，被上诉人所交的206537元的税费就是该约定中的税款。 本院认为，根据国越公司与翠海园公司签订的商品房预售合同，双方在签署《房屋交接书》之日起365天内，由双方依法向胶南市房产管理中心办理价格申报、过户申请手续、审理该房屋的房地产权证。因此，国越公司有协助翠海园公司办理房地产权证的义务。 国越公司与鼎邦公司签订《卓越·西海岸办证服务合同》约定，国越公司委托鼎邦公司提供团队，为国越公司已竣工“卓越·西海岸”项下业户户房屋（包括涉案房屋）办证。双方形成委托代理关系，鼎邦公司实施代理行为产生的后果，应当由委托人国越公司承担。《卓越·西海岸办证服务合同》约定办证执行工作包括：电话预约、现场接待、引导签字、资料准备（各种表格及房屋交接书）、撤押资料准备、递交办证资料（含正式抵押资料）、缴纳税款、取得房地产权证及他项权证，按照甲方要求准备齐全相关资料办理跟办证有关的其他事宜等。其中的“缴纳税款”约定不明确。翠海园公司作为购房者为了实现办理房产证的合同目的，需要交纳办证所需相关税费。翠海园公司接到未明确表明非国越公司工作人员的通知，到国越公司提供给鼎邦公司的办公场所进行不动产权证的办理，并按指示交纳办证所需税费，鼎邦公司和李爱华对此承认。翠海园公司尽到了审慎的注意义务，有理由相信当时交纳的办证税费是向国越公司交纳。国越公司有协助翠海园公司办理房产证的义务，在其委托鼎邦公司代为办理的情况下，却未及时向翠海园公司说明鼎邦公司没有代收办证税费的权利，造成本案后果应当由国越公司承担。根据国越公司提交的《实时记录表》可以看出，虽然国越公司在2017年8月向李爱华说明其从未授权鼎邦公司代收任何费用，但之前其就已经知道李爱华的员工打白条代收契税的情况。即使鼎邦公司无权代收办证税费，也构成了表见代理，造成本案后果依法应当由国越公司承担。因此，一审判决国越公司向翠海园公司返还办证税费206537元及相应利息，并无不当。翠海园公司与国越公司签订了商品房预售合同后，履行了相关合同义务，国越公司委托的鼎邦公司收取翠海园公司交纳的税费后，没有依照合同约定按时为其办理房产证，构成违约，国越公司依法应当承担违约责任。依据其双方签订的商品房预售合同补充条款第十四条6项的约定，一审判决国越公司支付翠海园公司违约金67341.39元，亦无不当。国越公司承担本案责任后，可依据与鼎邦公司之间的合同关系等另行主张。 综上所述，国越公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5414元，由青岛国越基础工程有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  董则明 审判员  高中日 审判员  王昌民 二〇二〇年五月十七日 法官助理 厉永军 书记员李珊珊