广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂04民终435号 上诉人（一审原告）：岑溪市汇洋茗城小区业主委员会，住岑溪市玉梧大道东69—2号。 诉讼代表人：吴俊贤，该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：庞广蛟，男，1974年12月13日出生，汉族，住广西岑溪市。 被上诉人（一审被告）：岑溪市鸿途物业管理有限公司，住所岑溪市沿江三路李炯荣房屋六楼，统一社会信用代码：9145048169276860XB。 法定代表人：李政云，经理。 委托诉讼代理人：杨启荣，广西骏能律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃伟峰，广西骏能律师事务所实习律师。 上诉人岑溪市汇洋茗城小区业主委员会（以下简称“汇洋茗城业委会”）因与被上诉人岑溪市鸿途物业管理有限公司（以下简称“鸿途物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区岑溪市人民法院（2019）桂0481民初3259号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月6日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 汇洋茗城业委会上诉请求：1.撤销（2019）桂0481民初3259号民事判决。2.解除汇洋茗城小区业主与被上诉人签订的物业管理合同，依法将物业交回上诉人自行管理。3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.鸿途物业公司乱收车位费和公摊电费，侵犯了多数业主的合法权益。经多数业主的同意成立岑溪市汇洋茗城小区业主委员会，召开业主大会并同意对物业自主管理。2.鸿途物业公司股东变更，成为广东中奥物业管理公司的全资子公司，鸿途物业公司将经营权转让给广东中奥物业管理公司，严重违约，应依法解除被上诉人与业主签订的《前期物业服务合同》。3.一审法院认定的业委会未依法定程序召开业主大会同意自主管理，是错误的。其中认定2019年9月1日在业主大会召开前未制定业主大会议事规则，根据《广西壮族自治区物业管理条例》第十三条规定，第一次代表大会拟定业主大会议事规则，但这次是第二次业主大会，不需要再通过议事规则。 鸿途物业公司提出如下辩解意见：上诉人无权代表汇洋茗城小区业主提起本案诉讼请求，且无权要求将汇洋茗城小区物业管理的相关事务交回给业主委员会实行自主管理。具体体现在：一、上诉人的诉讼请求属于解聘本小区物业服务企业的事项，需经本小区业主共同决定且经专有部分占建筑物面积过半数且占总数人数过半数的业主同意方可实行，上诉人未能提供任何证据证明本案的诉讼请求是汇洋茗城小区业主大会已依法决定的事项。二、上诉人曾于2019年8月17日发布公告，征集小区业主关于物业自主管理在内的一系列事项的意见，在征集意见时使用造假舞弊等不正当手段，违反正当程序，以此得到的书面意见不是小区业主的真实意愿。三、上诉人关于物业自主管理等事项曾于2019年9月1日组织召开了汇洋茗城小区业主大会，但并未达成有效决议。 汇洋茗城业委会向一审法院起诉请求：1.判决解除被告鸿途物业公司与汇洋茗城小区业主签订的《前期物业服务合同》。2.由被告承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：岑溪市汇洋茗城小区位于岑溪市文化路1号，建筑面积127832平方米，共有住户889户。被告鸿途物业公司是汇洋茗城小区建设单位岑溪市汇洋房地产开发有限责任公司选聘的对汇洋茗城小区进行前期物业管理工作的物业服务企业，受聘后一直对小区进行物业管理。2017年7月10日，中奥物业公司收购鸿途物业公司100%股权，成为鸿途物业公司的母公司，2017年8月1日，中奥物业公司授予被告在其提供物业服务的商品房住宅小区使用“中奥物业”品牌所代表的物业管理工作流程、服务标准、规章制度，以及可在其提供物业服务的商品房住宅小区内使用“中奥物业”品牌的所有关联开发的网上物业收费平台和财务结算管理系统，权限有效期自2017年7月10日至2021年7月10日止。此后，被告的工作人员在开展物业管理工作中使用了现场缴费和网上缴费两种形式，其中网上缴费形式使用了中奥物业公司的网上物业收费平台收取物业管理费，中奥物业公司通过网上平台收到汇洋茗城小区业主所缴交的物业管理费后，结算转入到了被告鸿途物业公司的账号40×××87的银行账户，而业主个人自主通过网银转账的物业管理费则是直接到了鸿途物业公司的账号40×××88的银行账户。同时，被告鸿途物业公司还在向小区业主所发的通知中使用了“中奥物业”的标识和文字，包括在物管办公室按中奥物业公司的要求使用中奥物业岑溪分公司的名称。2019年6月25日，原告汇洋茗城业委会成立并备案登记。2019年8月17日，原告在小区张贴公告，公告主要内容是“经业委会讨论决定，定于2019年9月1日上午9时至11时在小区花园凉亭处召开业主大会，业主委会员特向小区各位业主要求有关部门对小区的住房和共用面积、设施及使用情况、物业收支使用情况对业主进行公告和物业自主管理以及小区的管理、监督、服务情况征求意见”。2019年9月1日，原告主持召开了业主大会，岑城镇政府、岑溪市房管中心、岑溪市岑城镇甘冲社区均派人到会指导，业主到会人数不足100人，原告并未按照《物业管理条例》的要求，做好业主大会会议记录，业主大会中并未形成任何有效决议。会议前、后，原告都曾有上门到小区的各个业主家要求填表表态是否同意进行小区物业自管，在征求意见表上的签名中存在由业主未成年的小孩签名或者未知情的老人签名的情形。2019年9月19日，原告向岑城镇政府申请自主管理汇洋茗城小区，未得到岑城镇政府的答复。2019年11月15日，原告通过梧州市政府开设的“零距离问政”网络平台提出标题为“物业自主管理为何这么难”的提问，要求上级政府责令岑城镇政府按章做出批复；2019年11月18日，岑溪市城乡和住房建设局作为被问政单位，答复称“关于住宅小区物业管理，根据《物业管理条例》规定，国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业进行管理，同时，鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平，如果业主自行管理或者委托其他管理人管理物业的，业委会应当在房屋管部门和所在镇政府社区指导监督下，将小区自主管理方案向全体业主公布，召开业主大会，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意才能实施。今年9月1日，汇洋茗城小区召开业主大会，所在地镇政府、社区及房管部门均有工作人员到会。经了解，本次业主大会现场到会业主不足100人，大会内容较纷杂，主题不明确。特别是在讨论小区自主管理问题时，业主之间出现激烈争论，甚至争执。因此，到会的镇政府、社区及房管部门工作人员向小区业主委员会建议，在没有具体的小区自治管理方案前，暂停该项议题讨论。所以汇洋茗城小区如果要自行管理或者委托其他管理人管理物业，应将小区自主管理方案向全体业主公布，广泛收集业主意见后，再召开业主大会，经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意才能实施”。之后，原告并未按该物业管理行政部门的建议，先向全体业主公布物业自治管理方案后再重新召开业主大会讨论，决定是否进行物业自主管理。2019年11月26日，原告诉至本院，请求判决解除与被告签订的《前期物业服务合同》。 一审法院审理认为：《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。被告鸿途物业公司是建筑单位选聘的前期物业单位，由于股东的变更，成为中奥物业公司的全资子公司，而中奥物业公司作为一家大型公司，其拥有比被告更完善、更先进的物业管理流程、服务标准、规章制度，此后其在物业管理过程中，使用“中奥物业”的标识和文字并不影响被告鸿途物业公司作为汇洋茗城小区的物业管理单位的身份，而使用中奥物业的管理体系，只能让业主在未提高物业管理费的前提下享受到更优质的物业服务。在开展物业管理过程中，虽然使用了中奥物业岑溪分公司的名称，但是，根据双方提供到庭的证据，汇洋茗城小区的物业服务始终是鸿途物业公司从事物业管理。鸿途物业公司升级使用“中奥物业”管理模式符合《中华人民共和国物业管理条例》第四条“国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平”法律规定，没有损害业主利益。同时，根据第十条、第十九条、第四十八条规定，岑溪市住房保障和房产管理中心（原岑溪市房地产管理局，机构调整后为岑溪市城乡和住房建设局下设机构）和岑城镇人民政府均有权监督业主大会召开及业主委员会工作，对违反法律、法规的行为有权责令改正或撤销。原告就小区物业自主管理的事项虽然通知并召开了业主大会，但根据原、被告双方提供的证据，只能证明原告进行了听取业主意见，可是业主大会召开前并未制订有《业主大会议事规则》并由业主大会表决通过，召开的业主大会亦没有会议记录，物业自治方案也没有事前向全体业主公布，其该次业主会议并不符合《中华人民共和国物业管理条例》及《中华人民共和国物权法》的相关规定，岑溪市住房保障和房产管理中心是政府行使小区物业管理的指导和监督机构，在会议时已经由其和岑城镇政府建议停止了该议题，职能部门对问政的答复，更能说明汇洋茗城小区没有形成具有法律效力的业主大会决议。因此，原告起诉认为被告违约和业主大会决定小区物业自主管理，缺乏充足的事实证据，请求解除《前期物业管理合同》的理由尚不成立，该院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国物业管理条例》第十一条、第十四条、第十八条、第十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回原告岑溪市汇洋茗城小区业主委员会的诉讼请求。案件诉讼受理费100元（原告已预交），减半收取计50元，由原告负担。 本院二审期间，上诉人汇洋茗城业委会向法庭提交如下新证据：证据1、2018年、2019年和2020年鸿途物业收款收据三份及广东中奥物业管理有限公司收费通知单，拟证明被上诉人超出合同的收费项目乱收车位费和公摊电费。证据2、汇洋茗城小区业主大会议事规则、召开业主大会会议记录、汇洋茗城小区业主自住管理方案和公告，拟证明业主大会是依法、依程序报批，内容合法。证据3、《房屋功能区面积汇总表》《广西壮族自治区房产测绘成果报告》，拟证明公摊面积是属于业主的，被上诉人重复收费，侵占了业主的合法权益。被上诉人鸿途物业公司向法庭提交如下新证据：证据1、相关业主被业委会成员冒签名及违背业主真实意思表示的书证，拟证明业委会上门征集意见的签名表上的签名是虚假的。证据2、鸿途物业的收款收据，拟证明现在大部分业主同意被上诉人对物业进行管理。经质证，被上诉人对上诉人提交的证据1的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，认为无法证实被上诉人乱收车位管理费等费用，被上诉人提供了相应的服务，收取各项费用的价格都是经过物价局批准的；对证据2三性均不予认可，业主委员会备案登记表上的业主委员会名称、备案日期均是空白，无法证明任何问题，相关的会议记录没有参会人员的签字，认为是上诉人后补的；对证据3不予认可，认为该证据与本案无关。上诉人汇洋茗城业委会对被上诉人鸿途物业公司的证据1-2不认可，认为只有少数业主不同意自主管理，且缴费不代表业主同意被上诉人继续管理，因不缴费不能进入小区，业主是被逼向上诉人缴费。对上述证据，本院结合案件具体情况，对其关联性及证明力进行综合认定。 本院经审理查明，一审查明的事实属实，证据充分，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点：1.上诉人是否有权代表小区业主提起本案诉讼？2.被上诉人是否存在严重违约的情形？3.上诉人是否依法定程序解聘被上诉人？ 关于上诉人是否有权代表小区业主提起本案诉讼的问题。本案中,上诉人汇洋茗城业委会于2019年6月25日经法定程序成立并备案登记,依法具有民事诉讼主体资格。上诉人汇洋茗城业委会要求解除业主与被上诉人鸿途物业公司的《前期物业服务合同》，系与物业管理有关的、涉及小区全体业主共同权益的事宜，故有权提起本案诉讼。 关于被上诉人是否存在严重违约的情形。《前期物业服务合同》第四条第7点约定：物业费及车位费根据物价指数和人工最低工资标准调整时，按比例时适调整。第五条约定：为了乙方（住户）生活上的便利舒适，甲方特开展多项有偿服务，具体服务项目及收费标准由小区物业服务中心按实际情况确定。根据上述合同约定，被上诉人为汇洋茗城小区业主提供了物业服务，从而收取相应的费用，并无不当，故对上诉人认为被上诉人超出合同约定的收费项目乱收车位费和公摊电费的上诉意见，本院不予采纳。虽然被上诉人鸿途物业公司的股东发生了变动，但该变动并不影响被上诉人履行物业合同的主体资格，亦未违反法律强制性规定，故被上诉人认为被上诉人将经营权转让给广东中奥物业管理公司，严重违约的主张无事实和法律依据，本院不予采纳。 关于上诉人是否依法定程序解聘被上诉人的问题。根据《中华人民共和国物业管理条例》第十一条、十二条，《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定,选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人的事项由业主共同决定,并且应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。本案中，上诉人主张经召开业主大会，向小区889户业主书面征求意见，其中561户业主要求自主管理，符合上述法律规定。但根据上诉人提供的征求意见表显示，签字同意自主管理的业主人数并未达到561人，且未反映业主的住房面积，同时被上诉人提供的证据反映业主存在被冒充签名或冒充签署意见的问题，故无法确认小区进行自主管理经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。另外，上诉人提供的《会议记录》中记载“用无记名投票方式表决。总票592票，其中562票要求自主管理”与征求意见表以及到场的政府工作人员反映该次业主大会召开的情况不符，上诉人未能提供充分的证据证明业主大会就物业自主管理达成有效决议,故其要求解除与被上诉人的物业服务合同关系的上诉主张,本院不予支持。 综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判决。 本案案件受理费100元（上诉人汇洋茗城业委会已预交），由上诉人汇洋茗城业委会负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  杨 斌 审 判 员  任 军 审 判 员  李 勉 二〇二〇年五月十三日 法官助理  李锦玲 书 记 员  余 意 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。