浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0110民初3669号 原告：马全福，男，1975年11月1日出生，汉族，住杭州市余杭区。 委托诉讼代理人：黄成，浙江金成太炎律师事务所律师。 被告：杭州桃源山庄房地产开发有限公司，住所地：杭州市余杭区中泰街道桃源社区。 法定代表人：王细霄，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：董彦晖，浙江瑞坤律师事务所律师。 原告马全福与被告杭州桃源山庄房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月8日公开开庭进行了审理。原告马全福以及被告杭州桃源山庄房地产开发有限公司的委托诉讼代理人董彦晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称：2016年10月28日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定：被告将位于杭州市余杭区房屋（以下简称案涉房屋）以预售方式出售给原告，被告将于2018年12月31日前将该预售房屋交付给原告，如被告未按约交付房屋则应按原告已支付房款的日万分之一向原告赔偿违约金。合同签订后，原告按约支付全部房款，但在约定交房日期届满时，被告未将房屋交付原告，并告知原告案涉房屋将延后交付；直至2019年12月，被告才向原告发送《通知书》，通知原告可以办理房屋交接手续。2020年1月1日，原告进行现场验房并接收房屋。被告逾期交房一年，按照合同约定，其应支付原告逾期交房违约金。现原告诉至法院，请求判令：一、被告支付原告逾期交房违约金160160元（以4400000元为基数、按日利率万分之一，自2019年1月1日计算至2019年12月30日）；二、被告承担本案诉讼费用。 原告为支持其诉请主张，向本院提交如下证据： 一、《浙江省商品房买卖合同》一份，用以证明被告以预售方式出售案涉房屋给原告，并约定双方就房屋买卖事宜各项权利义务的事实； 二、《浙江增值税普通发票》一份，用以证明原告已全额支付购房款事实； 三、《通知书》、《新明半岛荷园验房单》各一份，用以证明被告于2019年12月30日交付案涉房屋的事实； 四、《十里风荷交付物品清单》一份，用以证明被告于2020年1月1日将收房必须物品交付给原告的事实； 五、《关于十里风荷（荷园）物业问题的说明》一份，用以证明在2019年11月3日被告发通知之日，案涉房屋的连廊、围墙、阳台尚未完工，未达到交房条件的事实； 六、微信聊天记录截图一份，用以证明被告代表高龙在业主微信群明确告知业主将于2019年12月30日、31日和2019年1月1日交房的事实。 被告答辩称：被告不构成逾期交房，不应当承担违约责任。一、原、被告已经将案涉房屋的交付时间变更为2019年6月3日，并已经办理完成了房屋验收交接手续。二、原告早已对案涉房屋取得实际占有，并自行完成了二次的施工改造。三、原告提交的证据《通知书》中约定的2019年12月30日办理房屋交接手续，并非初次交房的时间，案涉房屋早已经符合交付条件。四、原告已于2019年10月8日就完成房屋转移登记并取得房屋所有权，之后又在2019年12月30日才取得房屋，明显与事实不符。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 被告为证明其答辩意见，向本院提交如下证据： 一、《中华人民共和国建设工程施工许可证》两份，用以证明案涉工程符合施工条件，已取得施工许可证的事实； 二、《房屋建筑工程竣工验收备案表》两份，用以证明案涉工程已于2019年5月16日完成竣工验收备案，已符合交付条件的事实； 三、《浙江省商品房买卖合同》一份，用以证明该合同第九条明确了房屋满足交付使用的条件，第十二条明确了房屋交接以签署房屋交接单作为完成验收交接的依据的事实； 四、《十里风荷房屋交接书》一份，用以证明原、被告确认将交接时间变更为2019年6月3日，且案涉房屋已经满足交付使用的全部条件，并于当日完成交接的事实； 五、《改造施工协议书》一份，用以证明案涉房屋在交付原告使用后，原告于2019年6月12日委托第三方对房屋进行了施工改造的事实； 六、《不动产登记结果告知单》、《不动产登记清单》各一份；七、《杭州市不动产权属信息查询记录》一份，共同用以证明被告在2019年8月30日向国土部门办理完成房屋初始物权登记后，原告已于2019年10月8日完成房屋转移登记并取得房屋所有权的事实。 本院对双方当事人的证据认证如下： 原告的证据一、二、三中的《通知书》，被告的证据一、二、三、五、六、七，三性可以确认，且能证明原、被告所主张的待证事实。被告的证据四，真实性可以确认，并根据所载内容及双方庭审陈述作综合认定。原告的证据三中的《新明半岛荷园验房单》、四、五，系复印件，无法与原件核对一致，本院暂不予认定。原告的证据六，根据所载内容及双方庭审陈述作综合认定。 根据当事人的陈述及本院确认的相关证据，本院认定下列事实： 2016年10月28日，原告作为买受人、被告作为出卖人签订编号为2016预1214060的《浙江省商品房买卖合同》一份，主要约定：原告向被告购买案涉房屋，该商品房合同约定建筑面积共141.28平方米。第五条计价方式与价款3、按套（单元）计算，该商品房总价款为4400000元。第七条付款方式及期限3、其他方式买受人于2016年10月28日前支付首次付款2700000元，剩余房款1700000元通过商业银行贷款予以支付。第九条交付期限及条件出卖人应当在2018-12-31前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。2、县（市）级及县（市）以上规划、文物、环保、土管、林水等主管部门根据法律、法规的规定采取某项行政措施而导致开发期延长，不能按期竣工交付的，出卖人可以据实延期，但最长不得超过六个月。3、本合同约定的交房期限届满，买受人银行贷款未到出卖人银行账户或未付清房款及其他应付款项的，出卖人有权拒绝向买受人交房，交付日期相应顺延至买受人付清全部应付款项后1天内，届时出卖人不再另行通知买受人，顺延期限不视为交付逾期。第十条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第九条规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第（1）和（2）种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起且办理完成退房手续后（包括撤销合同备案登记手续及抵押登记手续）15天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同另对其他相关权利义务进行约定。 合同签订后，原告依约向被告支付全部购房款。2019年5月16日，案涉工程完成竣工验收备案。2019年10月8日，原告取得案涉房屋的编号为浙（2019）余杭区不动产权第0157088号的不动产权属证书。 2019年12月18日，被告向原告邮寄《通知书》一份，主要载明：尊敬的马全福：您好！您购买的新明半岛荷园33幢6室房屋已于2019年5月16日取得《房屋建筑工程竣工验收备案表》，目前房屋后置功能均已完善。我司将定于2019年12月30日至2020年1月3日期间集中办理房屋交接手续。为保证我们的服务质量，请您于2019年12月31日至风荷）生活服务中心办理手续。原告现以被告逾期交房为由，诉至本院请求上判。 另查明，2019年6月3日，被告作为甲方、原告作为乙方签订《十里风荷房屋交接书》一份，主要约定：甲乙双方对乙方所购买的新明半岛荷园房屋进行验收交接，双方确认：1、乙方所购买新明半岛荷园33-6号房屋，合同约定面积141.28㎡，经测绘部门测绘，实测面积为141.28㎡，房屋总价为4400000元。2、根据政府有关规定，乙方应按实测面积×40元/㎡的标准缴纳物业维修基金，该房物业维修基金共计5651.2元。3、乙方已缴清住宅全部房价款，并交付物业维修基金等相关费用。4、该房屋根据建设主管部门和房产主管部门的相关法律法规规定，已通过竣工验收，取得《竣工验收备案表》，同时区内道路、供水、供电、燃气、有线电视、宽带、绿化景观等基础设施按合同约定已具备交付使用条件，甲乙双方确认该房屋的交付时间为2019年6月3日。5、本房屋交接书为原《商品房买卖合同》之补充部分，与原合同具有同等法律效力。合同另对其他相关权利义务进行约定。 再查明，原告作为甲方（业主方）、案外人浙江冠富建设有限公司（以下简称冠富公司）作为乙方（施工方）签订《改造施工协议书》一份，主要约定：鉴于甲方系新明半岛荷园33幢6室房屋的买受人，为增加居住的空间，甲方有意委托乙方在该房屋完成竣工验收后对该房屋进行改造施工。为此，甲乙双方经友好协商，现就该房屋改造施工事宜达成如下协议：一、甲方委托乙方在该房屋完成竣工验收后对该房屋一层挑空部分进行钢筋混凝土楼板加建。二、甲方知悉并同意该房屋改造后，户型结构、空间尺寸、使用功能等可能会发生改变，乙方无须为此承担责任。三、甲、乙双方同意，上述改造施工面积为56.9㎡，所需要的工程施工费用合计￥45520元（施工费用为包干总价，且不因工期等调整），由甲方在本协议书订立当日一次性付清，乙方在收到全部施工费用后向甲方提供收款凭证。八、工期：建设部门竣工验收通过后起，开发商集中交付之前完成。合同另对其他相关权利义务进行约定。 本院认为：原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，本院确认合法有效。本案的争议焦点为：被告向原告交付案涉房屋的时间。如果按照被告的答辩意见，将《十里风荷房屋交接书》约定的2019年6月3日认定为交房时间，那么被告在《通知书》中又将交房时间定为2019年12月30日至2020年1月3日期间明显不合常理。被告又称后者交房时间是对房屋改造部分的交付，首先，《通知书》只字未提房屋改造的内容；其次，原告委托对案涉房屋进行改造的主体为冠富公司而非被告，如果是对该部分工程进行交付，也应由冠富公司与原告办理，而非被告代办；再次，原告于2019年6月12日才委托冠富公司进行改造施工，如果被告在2019年6月3日就已经交付案涉房屋，那么《改造施工协议书》中将工期约定为“开发商集中交付之前完成”有悖于事实。关于被告提出的办理房屋转移登记时间与交房时间先后顺序的抗辩，被告并未提供证据证明相关法律或规范性文件规定了“先交房后办证”，故被告的该项抗辩无法成立。综上，应认定被告于2019年12月30日向原告交付了案涉房屋，被告逾期交房的行为已构成违约，应向原告支付逾期交房违约金（以已支付房价款440000元为基数、按日利率万分之一，自2019年1月1日计算至2019年12月30日）。对于原告合理部分的诉讼请求，本院予以支持。被告的抗辩理由不当，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告杭州桃源山庄房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告马全福逾期交房违约金159720元； 二、驳回原告马全福的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费3504元，减半收取计1752元，由被告杭州桃源山庄房地产开发有限公司负担1747元，由原告马全福负担5元。财产保全申请费1320元，由被告杭州桃源山庄房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员 黄 灿 二〇二〇年五月二十八日 书记员 宣晓丹