杭州市拱墅区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0105民初6621号 原告：孙素英，女，1978年4月28日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。 委托代理人（特别授权）：**、陈英杰，北京东卫（杭州）律师事务所律师、实习律师。 被告：张剑凤，女，1985年1月21日出生，汉族，住湖北省武汉市黄陂区。 原告孙素英与被告张剑凤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案受理后，依法适用简易程序。后因案情复杂，本案转为适用普通程序，并于2019年11月6日依法公开开庭进行了审理，原告委托代理人**、陈英杰到庭参加了诉讼，被告张剑凤经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告孙素英的诉讼请求：1.判令解除原被告双方签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告立即腾空并返还杭州市拱墅区房屋；3.判令被告支付原告租金11766元（暂计算至2019年5月16日，应实计至被告返还房屋日）；4.判令被告支付水电、燃气和物业费等费用（计算至被告实际返还房屋日）；5.判令被告承担本案诉讼费。 事实与理由：原被告双方在第三方杭州诺美房地产代理有限公司的见证下于2018年3月24日签订一份《杭州市房屋租赁合同》，合同约定：被告承租原告位于杭州市拱墅区房屋，租期为2018年3月28日至2020年3月27日。首年月租金为5100元，从2019年3月28日开始月租金调整为5200元。付款方式为季付，合同约定第二个季度租金提前8天到2018年6月20日支付，以此类推。同时，乙方须缴纳履约保证金5100元。被告向相关单位支付水、电、燃气和物业费等费用。且该租赁合同还约定，被告拖欠租金累计一个月以上的，原告有权终止合同，收回该房屋。截止2019年5月16日，乙方尚拖欠甲方租金11766元，其中第一年度首季度的租金还拖欠3100元，第二个年度第一季度的租金15600元，合同约定应该在2019年3月20日前支付，业已拖欠50余天，按实际拖欠天数被告还欠原告租金8666元（暂计算至2019年5月16日，应算至被告实际腾退日）。后原告为了追讨租金，期间多次与被告沟通，被告均予以推脱。为了维护原告的权益，原告于2019年5月12日通过ＥＭＳ向被告送达《解除房屋租赁合同通知书》，明确表示解除与被告签订的租赁合同，追索拖欠的房屋租金及要求被告支付水电燃气及拖欠的物业管理费，3天内腾空并交回房屋。但被告仍明确表示拒绝。原告认为，双方签订的《杭州市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，被告拒不支付租金的行为已严重违反了合同约定及法律规定，依据合同约定原告有权要求解除案涉房屋租赁合同、腾退房屋，并要求被告支付欠付的租金、水电煤费用和赔偿金。现原告为了维护自身的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 被告张剑凤未作答辩，亦未向本院提交证据，视为放弃答辩、举证和质证权利。 本院经审理认定事实如下： 2009年9月27日，郑亮、孙素英作为购买人向浙江塘北经济房开发建设有限公司购买了位于杭州市拱墅区房屋。2018年3月24日，孙素英（甲方、出租方）、张剑凤（乙方、承租方）与杭州诺美房地产代理有限公司（见证方）签订《杭州市房屋租赁合同》一份，约定：甲方将其合法拥有的坐落在本市拱墅区和苑小区28幢2单元302室出租给乙方使用；房屋租赁期自2018年3月28日起至2020年3月27日止；房屋每月租金为5100元，总计租金为123600元；房租支付方式为季付，付三押一，第二年每月租金为5200元；乙方在租赁期限内，使用的水、电、燃气、有线、物业费等费用，由乙方按有关规定自行负担并按时向有关部门缴纳；甲方收取乙方租房保证金5100元，待租赁期满结清费用后，乙方结清水电等费用，甲方全额退还保证金；在租赁期内，乙方拖欠租金累计一个月以上的，甲方有权终止本合同，收回该房屋，由此给甲方造成损失的，乙方应予以赔偿；在租赁期内，乙方未经甲方同意中途退租，乙方应向甲方支付一个月租金作为违约金；2018年3月24日收第一期租金和一个月押金，合计20400元等等。同日，张剑凤分三次向孙素英转账17300元，备注为三月租金。2018年7月20日，张剑凤向孙素英转账15300元，备注为7月28至9月28房租。2018年10月7日，张剑凤分三次向孙素英转账共计15300元，备注为9月28至12月28房租。2019年1月3日，张剑凤分三次向孙素英转账11588.15元。2019年3月3日，张剑凤向孙素英转账3712元，孙素英于同日向其退还100.15元。嗣后，因张剑凤未按期交纳房租，孙素英于2019年5月12日向其发送《解除房屋租赁合同通知书》一份，特通知：1、正式解除双方签订的房屋租赁合同；2、双方需就承租后尚未付清的3000元租金进行结算；3、张剑凤须在三日内支付拖欠的租金约8666元（暂计至2019年5月10日）；4、张剑凤于接到通知之日起三日内腾退并返还房屋，结清水、电、煤和物业费等相关费用；5、押金视情况予以抵扣等等。后，双方产生争议，诉至本院。 本案审理过程中，孙素英与张剑凤于2019年7月13日签订《协议书》一份，协议约定：1、关于租金和各类费用问题双方协商解决，协商不成的可在诉讼中解决；2、张剑凤同意不管费用能否协商解决，都在2019年7月27日前将房屋交还并腾空。如未腾空并交还的，孙素英有权强行进入房间并随意处置屋内物品，包括抛弃屋内物品、更换门锁等权利。协议签订后，孙素英于2019年7月28日在物业工作人员和中介公司工作人员的见证下，将案涉房屋腾空并收回。2019年8月18日，孙素英就案涉房屋向浙江省直同人物业管理有限公司缴纳2018年1月至2019年12月期间的物业费1876.6元。 另查明，孙素英系郑亮配偶。 上述事实由原告提供的《浙江省省直单位专用房买卖协议》、《杭州市房屋租赁合同》、支付宝转账记录、解除租赁合同通知书、EMS快递单、协议书、强行收房的说明、收房前后的屋内照片和物业费收据等证据及当事人陈述为证。 本院认为，原被告双方签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同的约定履行合同义务。原告作为出租人已履行交付房屋的义务，被告应按约足额支付房屋租赁费用及合同约定的其他费用。本案中，截止到原告2019年5月12日向被告发送解除房屋租赁合同通知书时，被告共计向原告支付押金及房屋租赁费用63200元，即第一租赁年度的租金尚欠3100元，第二租赁年度第一期的租金尚未支付。根据合同法的规定，双方当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，根据双方租赁合同的约定，被告逾期支付租金累计一个月以上的，原告有权解除租赁合同并要求被告赔偿损失。现被告未支付租金已逾一个月，故原告有权依照合同的约定解除合同。解除合同的条件成就时，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。即原被告双方之间的房屋租赁合同已于2019年5月13日解除。合同解除后，被告应腾空并返还租赁物。根据原被告双方于2019年7月13日签订的协议书的内容，被告最迟应于2019年7月27日腾退并返还房屋。另原告于庭审中确认案涉房屋已于2019年7月28日收回。故本院对原告要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，腾空并返还租赁房屋的主张不予支持。关于原告主张的租金，本院认为，房屋租赁合同解除后，承租人继续使用租赁物的，应按照双方租赁合同关系存续期间的房租标准支付房屋占有使用费及其他相关费用。因被告于2019年5月13日至2019年7月27日期间仍实际占有案涉房屋，故应向原告支付该期间的房屋占有使用费。加上被告欠付的2018年第一季度的租金3100元，2019年3月28日至2019年5月13日期间的房屋租赁费用，被告共计欠付原告20800元。抵扣已交纳的保证金5100元后，仍应支付18800元。关于本案所涉物业费、水电费，根据双方签订的租赁合同的约定，上述费用均应由被告承担。根据原告提交的物业费交纳记录，被告需支付其承租案涉房屋期间所产生的物业费1251元。因原告未提交水电费、燃气费的缴费凭证，故本院对原告要求被告支付该部分费用的主张不予支持。关于原告主张的违约金，根据原被告双方签订的房屋租赁合同的约定，被告如未经原告同意中途退租的，被告应向原告支付一个月的租金作为违约金。现被告在租赁合同有效期内，以其行为明确表示不再履行支付房租的合同义务，构成违约，应根据合同的约定支付违约金。故本院对原告要求被告赔偿5100元的主张予以支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、张剑凤于本判决生效之日起十日内支付孙素英房屋租金和占有使用费20800元、物业费1251元及违约赔偿金5100元，以上费用抵扣张剑凤已交付的保证金5100元后，共需支付22051元； 二、驳回孙素英的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费464元，由原告孙素英负担113元，被告张剑凤负担351元。 原告于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员  曾碧莲 人民陪审员  杨 鑫 人民陪审员  陆荣荣 二〇二〇年四月三十日 法官助理邓然 代书 记员  项鸿雁