北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终5428号上诉人（原审原告）：沈杨羊，男，1967年11月19日出生。委托诉讼代理人：邹新文，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴珲，北京市炜衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京市朝阳区管庄乡郭家场村经济合作社，住所地北京市朝阳区管庄乡郭家场村。法定代表人：张勇，社长。委托诉讼代理人：杨伦，北京市盈科律师事务所律师。上诉人沈杨羊因与被上诉人北京市朝阳区管庄乡郭家场村经济合作社（以下简称郭家场经济合作社）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初71718号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法独任开庭审理了本案。上诉人沈杨羊及其委托诉讼代理人邹新文、吴珲，被上诉人之委托诉讼代理人杨伦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。沈杨羊上诉请求：撤销原审判决，改判支持我方原审全部诉讼请求。事实和理由：原审法院认定基本事实不清。原审法院认定沈杨羊收到腾退通知时间是2017年2月，但是沈杨羊在2017年1月5日即收到郭家场经济合作社的通知。有录音证据证明对方承诺自发出腾退通知之日起不再收取租金。原审法院未依据沈杨羊提交的证据对租金返还数额及是否补偿变压器费用进行认定系错误，郭家场经济合作社于2017年4月即停止了供水供电服务，即涉案租赁合同无法履行，原审法院认定的租金数额返还错误，在2017年10月后，郭家场经济合作社实际控制变压器，其为实际的用电方。原审法院适用法律错误，涉案租赁合同并非双方当事人协商一致解除，而是因政策原因导致无法实现合同目的而解除。原审法院存在程序错误，沈杨羊要求郭家场经济合作社方的证人出庭说明情况，但是原审法院未予支持。郭家场经济合作社辩称：同意原审判决，不同意沈杨羊的上诉请求和事实理由。沈杨羊向一审法院起诉请求：判令郭家场经济合作社1、返还2017年1月1日至2017年12月31日土地租金20万元并支付利息（自2017年1月1日计算至实际返还之日止，按同期银行贷款利率计算）；2、赔偿变压器及配电设施、表底费损失45万元及利息（自2017年10月19日至实际支付之日止，按同期银行贷款利率计算）。一审法院认定事实：2002年1月1日，原北京市双桥农场郭家场村农工商合作社与北京江达雷博建筑装饰品有限公司签订《土地租赁合同》，北京江达雷博建筑装饰品有限公司承租案涉场地，期限自2002年1月1日起20年。2012年1月10日，郭家场经济合作社、北京江达雷博建筑装饰品有限公司、沈杨羊签订《补充协议》，就前述《土地租赁合同》作出补充约定，北京江达雷博建筑装饰品有限公司将《土地租赁合同》转给沈杨羊。2017年1月5日，郭家场经济合作社发出《通知》，通知2月28日前将租用地块全部腾退完毕。沈杨羊于2月21日收到。沈杨羊主张自收到通知后，就开始与租户签订协议，着手腾退事宜，4月份之前已具备腾退条件并拆除了两栋楼。郭家场经济合作社称在5月份拆除了两栋楼，沈杨羊在10月30日交还了房屋、场地，双方解除合同，收回场地，之后开始陆续拆除，到11月底除变压器等设施外，已全部拆除完毕，但其间沈杨羊的一个租户阻止拆迁，涉及多个纠纷，因此不同意退还租金。双方均认可沈杨羊已支付2017年全年租金20万元。2017年10月18日，郭家场经济合作社（甲方）与沈杨羊（乙方）签订《租赁合同终止协议》，约定：提前终止《土地租赁合同》；乙方在签订该协议后，于2017年10月30日前，按照原状返还房屋及附属物品、设备设施；乙方不得损坏甲方原有基础设施，甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应该承担的费用。同时，双方签订《协议书》，约定：甲方需要收回土地，就乙方建设该房屋的初始材料进行一次性补偿，双方确认场地内共有砖房12165.98平方米，棚子1133.46平方米，砖房每平方米补偿985元、棚子每平方米补偿300元；乙方应于2017年10月30日前无条件全部彻底腾空建筑及附属物内自有商品，并将土地、建筑及附属物一并交给村委会；双方办理交接验收手续后7个工作日内，甲方一次性将全额补偿款支付给乙方；至此，双方无其他任何债权债务纠纷；如乙方2017年10月30日前未全部彻底腾空建筑及附属物内自有物品，甲方有权不给予乙方补偿款，同时视同乙方放弃上述物品及补偿款，甲方有权对集体土地上的建筑物及附属物等进行处置。郭家场经济合作社主张协议系针对土地及建筑物做的一次性补偿处理，包括配电房及设施。沈杨羊不予认可，称没有对配电房及设施进行补偿，就此提交了建设工程施工合同，以证明2005年安装变压器支出21万元；提交照片，以证明配电房及设施尚未拆除。郭家场经济合作社不予认可，称不能证明应当对配电房及设施进行补偿，变压器及设施可移动，沈杨羊可以自行移走。另，沈杨羊提交录音，以证明承诺在拆迁完毕后对变压器和变电室进行补偿及同意返还租金。郭家场经济合作社不予认可。沈杨羊提交电费交费通知单，称变压器无论每月是否使用，都需要支付基础电费10800元。郭家场经济合作社不予认可。一审法院认为：根据查明的事实，沈杨羊已支付租金至2017年12月31日，但在2017年10月30日将案涉房屋、场地腾退交还给郭家场经济合作社，故郭家场经济合作社应当退还沈杨羊2017年11月、12月租金。关于2017年11月份之前租金返还的问题，法院根据双方认可的房屋拆除情况及房屋、场地交还情况等，酌情确定郭家场经济合作社应当返还的租金数额。沈杨羊主张支付利息，无合同约定和法律规定的依据，法院不予支持。郭家场经济合作社主张之后拆除工作受到阻挠，不能成为不返还沈杨羊租金的理由，法院不予采纳。沈杨羊提交的证据不能证明双方在终止租赁合同之前及之时已就变压器及配电设施补偿达成了一致意见，之后双方签订《租赁合同终止协议》及《协议书》，就房屋及2017属物、设备设施的腾退、返还问题等进行了约定，并约定双方无其他任何债权债务纠纷。变压器等设备设施自2005年安装，至双方终止协议时已使用十余年，且郭家场经济合作社认可沈杨羊可自行移走。综上，对于沈杨羊主张变压器及配电设施补偿及利息，法院不予支持。双方在2017年10月18日已签订协议提前终止合同，沈杨羊应当及时终止供电，对于之后再发生的基础电费，应当由沈杨羊自行承担，之前因沈杨羊在占有使用场地，发生的基础电费，理应由其自行承担。故，对于沈杨羊主张基础电费及利息的请求部分，法院也不予支持。据此，一审法院于2020年1月判决：一、北京市朝阳区管庄乡郭家场村经济合作社于判决生效后七日内返还沈杨羊租金五万二千元；二、驳回沈杨羊的其他诉讼请求。一审案件受理费5150元，由沈杨羊负担4600元（已交纳），由北京市朝阳区管庄乡郭家场村经济合作社负担550元（于判决生效后七日内交纳）。二审审理中，沈杨羊提交郭家场经济合作社于2017年4月26日所发通知，证明沈杨羊在郭家场经济合作社停止供水供电及涉案终止协议签署前已经无法使用租赁房屋，原审法院认定租金返还的事实错误；提交沈杨羊与郭家场经济合作社的法人张勇于一审庭审结束后的通话录音，证明原审法院未对录音内容核实，事实认定错误；提交部分用电协议及2017年1月至2019年9月的电费明细汇总表、缴费明细，证明郭家场经济合作社知晓变压器安装后每月要上交一定的固定表底费，并且其承诺对此会另行补偿，因郭家场经济合作社一直未给补偿，导致沈杨羊方一直有电费支出。对此，郭家场经济合作社均不予认可，称所发通知不影响沈杨羊使用涉案房屋。本院经审理查明的其他事实与一审查明一致。本院认为：综合双方诉辩主张及证据，本案二审的争议焦点在于郭家场经济合作社是否应当退还沈杨羊2017年的租金及是否应当就涉案变压器及配电设施、表底费对沈杨羊予以补偿。关于郭家场经济合作社是否应当退还沈杨羊2017年的租金问题，沈杨羊主张由于郭家场经济合作社在2017年1月即发出腾退通知，并且2017年4月郭家场经济合作社已经停止供水供电服务，因此郭家场经济合作社应当退还沈杨羊2017年的租金。就此问题，本院认为，郭家场经济合作社与沈杨羊于2017年10月18日签订租赁合同终止协议及协议书，约定双方提前终止租赁协议，沈杨羊在2017年10月30日前全部腾空涉案租赁场地并交还给郭家场经济合作社。原审法院在判决郭家场经济合作社退还沈杨羊11、12月租金的基础上，根据双方实际的租赁房屋拆除及交还情况酌予确定11月份之前租金的返还金额，处理妥当，本院予以维持。沈杨羊称2017年4月郭家场经济合作社停止供水供电导致无法使用租赁房屋一事，并未提供相应证据证明已经提前腾退交还场地，且与此后双方上述终止协议的内容不符，本院不予采信。关于郭家场经济合作社是否应当就涉案变压器及配电设施、表底费对沈杨羊予以补偿的问题，沈杨羊主张由于双方就此补偿达成了一致才签署了租赁合同终止协议及协议书，但是根据协议书的内容及沈杨羊提供的材料难以认定郭家场经济合作社同意给予相应补偿，结合沈杨羊占有使用涉案场地的时间，合同已经履行多年以及变压器、配电设施的用途等，在租赁合同并未对此明确约定的情况下，原审法院未予支持沈杨羊的该项主张，并无不当。关于沈杨羊申请法院向郭家场经济合作社法定代表人张勇进行调查，以查明张勇曾就本案诉争事项给出过口头承诺一节，不足以对本案双方最终所签协议形成抗辩，本院不予准许。综上所述，沈杨羊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10300元，由沈杨羊负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  杨 夏二〇二〇年五月二十九日法官助理  史晓霞法官助理  李宝霞