常州市金坛区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0413民初6258号原告（案外人）：倪锡正，男，1960年5月14日生，汉族，住常州市金坛区。原告（案外人）：袁冬根，男，1956年11月10日生，汉族，住常州市金坛区。原告（案外人）：刘小荣，男，1953年4月1日生，汉族，住常州市金坛区。三原告共同委托诉讼代理人：陈爱祥,江苏钟鸣律师事务所律师。被告（申请执行人）：张锁林，男，1954年7月7日生，汉族，住常州市金坛区。第三人(不反对案外人异议的被执行人)：陈留洪，男，1954年2月19日生，居民身份证号码，汉族，住常州市金坛区东城街道晨风路94号。原告倪锡正、袁冬根、刘小荣诉被告张锁林、第三人陈留洪案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序于2019年10月29日公开开庭进行了审理。原告倪锡正、袁冬根、刘小荣及其委托诉讼代理人陈爱祥、被告张锁林、第三人陈留洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经审理查明，2019年1月24日，本院对张锁林诉陈留洪、邹河青民间借贷纠纷一案作出（2018）0482民初6142号民事判决书，判决：一、陈留洪于本判决生效之日起十五日内向张锁林返还借款1250000元、支付利息810000元，并以1250000元为本金按照月利率2%承担自2018年9月3日起至本金还清之日止的利息。二、驳回张锁林其他诉讼请求。该判决生效后，2019年3月6日本院根据张锁林的申请立案执行，2019年5月23日，本院作出（2018）0482执864号之一民事裁定书，裁定：查封座落于常州市金坛区不动产。并于2019年5月24日轮候查封了上述不动产。原告对该执行裁定提出书面异议，请求解除对常州市金坛区的查封，2019年7月26日本院作出（2019）苏0413执异37号执行裁定书，裁定：驳回原告的异议请求，原告不服该裁定而依法提起本次诉讼。原告向本院提出诉讼请求，请求本院判决：1、停止对原告购买的坐落于常州市金坛区房产及其土地使用权的强制执行，并解除对上述房产的查封；2、确认原告与第三人陈留洪签订的《协议书》中刘小荣与陈留洪以物抵债内容合法有效。事实和理由：2019年5月23日，常州市金坛区人民法院在执行被告（申请执行人）张锁林与第三人陈留洪民间借贷纠纷一案中，以(2019)苏0482执864号执行裁定书查封了座落于常州市金坛区的不动产。原告对该执行裁定提出书面异议，2019年7月26日,常州市金坛区人民法院作出(2019)苏0413执异37号执行裁定书，驳回了原告的异议。一、依（2018)苏0482民初3455号民事判决书判决：涉案不动产应为倪锡正、袁冬根、陈留洪按份共有。1.倪锡正、袁冬根、陈留洪与胡智栋，在2010年5月30日签订的《房屋及土地转让协议》约定，涉案不动产作价人民币98万元。2.协议签订后倪锡正支付了叁拾叁万元、袁冬根支付了叁拾叁万元、陈留洪支付了叁拾贰万元人民币价款，形成了按份共有的事实。3.(2018)苏0482民初3455号民事判决书判决：《房屋及土地转让协议》合法有效，停止对涉案不动产的（2014)坛执字第01131号执行裁定的强制执行（但法院并没有依法、及时对涉案不动产进行解除查封）。4.依《物权法》第97条的规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。陈留洪向张锁林处分涉案不动产未经其余共有人同意，且该行为发生在法院判决生效前，应当无效。二、陈留洪向袁冬根、刘小荣借款一直未能清偿，在（2018)苏0482民初3455号民事判决书生效后，经过结算，以涉案不动产中的个人所有的部分作出以物抵偿的行为，合法有效。1.陈留洪借款：2014年2月9日，陈留洪出具借条借到异议人袁冬根（10日经储吉生农业银行卡卡转账支付的）现金人民币30万元:2015年1月28日，陈留洪出具借条借到刘小荣人民币现金100万元（家中存放的现金50万元、一张50万元承兑支票给陈留洪贴息兑现）。2.陈留洪还款及承诺：（1)、2016年9月14日，陈留洪书面承诺9月20日前还清刘小荣借款及利息。⑵、2017年1月25日，陈留洪与刘小荣签订《偿还借款抵押协议》，约定将陈留洪借袁冬根30万元归并欠刘小荣借款计算，至协议日陈留洪尚欠82万元，于当年5月1日还清，否则以陈留洪涉案房产的份额抵偿，同日陈留洪书写借到刘小荣人民币82万元借条一份作为借据，并备注以前借条作废。⑶、2017年5月26日，陈留洪还款30万元并书面承诺在6月25日结清余款，否则按前述协议抵押涉案房产。⑷、2017年8月8日，陈留洪书面承诺欠刘小荣的借款65万元在8月30日前归还，否则愿承担5万元违约金。（5)2017年8月30日，陈留洪书写《股权转让协议》：如果陈留洪不能在2018年3月10日前归还刘小荣人民币67万元，其于涉案房产中三分之一的个人“股权”转让给刘小荣。以上材料都可以进行形成时间的鉴定。3.陈留洪放弃涉案不动产中的所有权。(2018)苏0482民初3455号民事判决书生效后，2019年3月30日，袁冬根、倪锡正、刘小荣与陈留洪签订的《协议书》约定：陈留洪放弃2010年5月30日与胡智栋、倪华签订的《房屋及土地转让协议》中不动产的所有权，将涉案的不动产所有权变更登记到袁冬根、倪锡正二人名下。此时并没有对涉案不动产的查封裁定生效，该行为应当合法有效。三、《协议书》约定，陈留洪放弃了所有权，其部分份额抵偿了对刘小荣的债务，其余部分变成对倪锡正、袁冬根附条件的债权，应当得到支持。1.袁冬根、倪锡正、刘小荣与陈留洪在2019年3月30日签订的《协议书》约定：陈留洪放弃2010年5月30日与胡智栋、倪华签订的《房屋及土地转让协议》中不动产的所有权，将涉案的不动产所有权变更登记到袁冬根、倪锡正二人名下；涉案不动产按原约定均等分割为六份将二份中的一份抵偿对刘小荣的借款，另一份作为债权在实际处分不动产时才能实现。2.在协议中，陈留洪放弃了原享有的所有权，将其部分用以偿还债务，其余部分形成了对袁冬根、倪锡正附条件的债权，该债权只有到实际处分涉案不动产时才能实现，而且，只能享有金钱债权的分割，所有权部分即与其无关。3.陈留洪在协议处分个人所有权时，并没有法院对涉案不动产的裁定生效，也不是低价操作，其代物清偿的抵债行为应当得到支持。四、袁冬根、倪锡正依规定办理不动产变更登记流程是：经过地籍调查后，拟将原在金坛市农村合作基金联合会名下国有划拨性质的土地使用权，先行办理为胡智栋、倪华租赁该国有土地使用权，然后由陈留洪依《公证书》的委托，协助与房产一并办理变更登记到袁冬根、倪锡正名下。1.在2019年3月29日一4月15日进行了“土地权籍”调查，2019年4月9日，陈留洪依（2010)常坛证民内字第895号《公证书》的委托代表胡智栋、倪华签订了土地使用权租赁合同。2.袁冬根、倪锡正在2019年4月9—10日代胡智栋、倪华分别缴纳了8.3088万元的土地年租金和土地使用权国有划拨的契税、印花税0.2513万元。3.租赁性质的土地使用权转让（即土地使用权租赁）审批表，在2019年5月10日通过了区政府审批；经过公示即可再由陈留洪代表胡智栋、倪华将土地使用权租赁给袁冬根、倪锡正。4.袁冬根、倪锡正持相关材料去办理不动产（房产及土地使用权租赁）变更登记时，涉案不动产被(2019)苏0482执864号执行裁定查封阻却。五、当事人的处分行为合法有效，法院的查封行为有过错。1.陈留洪因为借款不能偿还，在《房屋及土地转让协议》得到法院确认后，其放弃了涉案不动产的所有权部分，以涉案不动产中的个人份额变更为债权，以物抵偿债务的行为真实、合法，无论是否登记变更，陈留洪在涉案不动产中只存有（袁冬根、倪锡正对刘小荣、陈留洪的）附条件的债权，且该抵债行为发生在法院查封裁定送达之前，应当合法有效；在2018年3月10日陈留洪没有还款后，刘小荣即进驻了涉案房产，法院的查封行为妨碍了刘小荣债权的实现。2.法院（2018)苏0482民初3455号民事判决书己判决停止对涉案不动产的强制执行措施，确定了协议的合法有效，在法院查封裁定生效前陈留洪放弃个人权利的处分是有效行为。3.在不动产所有权只能办理登记到袁冬根、倪锡正二人名下，且二人正依协议申办不动产登记的过程中，法院对涉案不动产的查封影响了当事人的合法权益，妨碍了二人对涉案不动产的登记权利。4.涉案房屋仍登记在胡智栋、倪华名下，法院查封是不当行为，同时，因为查封阻却了袁冬根、倪锡正的变更登记。5.法院在执行措施实施中有不当行为，在（2018)苏0482民初3455号民事判决书生效后，法院没有主动依法、及时办理解除查封手续，却是故意等到2019年5月23日，才同时执行对（2014)坛执字第01131号执行裁定的解封和执行（2019)苏0482执864号执行裁定的查封措施。综上，原告认为，原告与陈留洪签订的陈留洪放弃所有权享受附条件的债权、以物抵债协议合法有效，没有侵害他人的权益，应当得到支持；同时，法院的查封行为没有充分的法律依据，会因此留下不可预知的后患，影响了原告袁冬根、倪锡正的不动产登记及发展收益权利。依《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告享有能够排除强制执行的权利，原查封裁定应予撤销。被告张锁林辩称，我是行使法律法律赋予我的执行权利，我申请执行陈留洪所占三分之一的份额，我的执行与倪锡正、袁冬根毫无瓜葛，且法院已经审核驳回了二人的执行异议，对于刘小荣提交的各种证据，我无权过问，刘小荣可以通过正常的法律程序起诉。第三人陈留洪辩称，请求法院解除对房屋的查封，并进行开发使利益最大化，否则，我可能无法清偿债务。本院查明，2004年1月30日，胡智栋与金坛市非金融机构清理整顿领导小组办公室签订协议：将通过法院判决的位于常州市金坛区不动产（原下塘桥的厂房和土地）以45万元（其中土地25万、厂房20万）的价格卖给胡智栋，2004年8月5日前述房屋的产权登记到人胡智栋、倪华名下，房权证号常金字第××号，土地过户手续尚未办理，仍在原金坛市农村合作基金联合会名下。2010年5月30日，倪锡正、袁冬根、陈留洪与胡智栋签订《房屋及土地转让协议》一份，协议约定：胡智栋将涉案房屋及土地以人民币98万元的价格转让给倪锡正、袁冬根、陈留洪，约定了房屋及土地的过户和价款给付，随后倪锡正、袁冬根、陈留洪在数月内付清了全部款项。2010年倪锡正、袁冬根、陈留洪取得该房产及土地后即由陈留洪负责对厂区进行接水、复电等设施的建设，并进行了多次招租。2017年1月25日，陈留洪与刘小荣达成《偿还借款抵押协议》，主要约定：陈留洪合计结欠刘小荣借款82万元，于2017年5月1日前还清，否则，陈留洪同意将常州市金坛区不动产中的属于陈留洪的部分抵偿给刘小荣。2019年3月30日，倪锡正、袁冬根、陈留洪与刘小荣达成《协议书》，主要约定：1、倪锡正、袁冬根、陈留洪确认每人享有常州市金坛区不动产三分之一的产权；2、陈留洪同意将其享有的产权中的二分之一转让刘小荣，即倪锡正享有三分之一产权，袁冬根享有三分之一产权，陈留洪享有六分之一产权，刘小荣享有六分之一产权。另查明，2017年10月30日，田助小、张网保分别依据（2017）0482民初3444号、（2017）0482民初3442号生效民事判决书向本院申请执行陈留洪，后因陈留洪无履行能力而终结执行。自2018年起，陈留洪作为被执行人又有多起执行案件，大都以陈留洪无履行能力而终结执行。本院认为，案外人主张其与被执行人通过以房抵债，支付全部价款，对被执行人所有的不动产提出异议，要排除执行的，应符合以下要件：一、案外人与被执行人在涉案房屋被查封前存在合法有效的到期债权债务关系；二、案外人对被执行人享有的到期债权与执行标的的实际价值大致相当；三、案外人与被执行人在涉案房屋被查封前已经签订书面以房抵债协议；四、以房抵债协议不存在规避执行或者逃避债务的情形；五、以房抵债协议不损害申请执行人或者其他债权人的权益。本案中，2019年3月30日，倪锡正、袁冬根、陈留洪与刘小荣达成以房抵债协议即《协议书》，根据该协议书，陈留洪同意将涉案房屋的六分之一产权抵偿给刘小荣，而六分之一的产权仍属陈留洪，故刘小荣的到期债权与执行标的价值不相当。以房抵债协议签订时，涉案房屋处于被查封状态，虽然，该查封的申请人并非本案被告张锁林，但该查封状态一直持续到2019年5月23日即张锁林申请本院查封时，同时，陈留洪有多起案件正处于执行中，陈留洪与倪锡正、袁冬根、刘小荣签订以房抵债协议存在规避执行和逃避债务的情形，并损害了其他债权人利益，综上，刘小荣主张其与陈留洪通过以房抵债取得涉案房屋产权，倪锡正、袁冬根以其按份共有产权，排除执行的诉讼请求，没有事实法律依据，本院不予支持。关于刘小荣与陈留洪签订的以物抵债协议效力问题，因该以物抵债协议损害了其他债权人利益，且协议签订时，涉案房屋已被法院查封，故以物抵债协议应认定为无效，刘小荣可以另行向陈留洪主张债权。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告倪锡正、袁冬根、刘小荣的诉讼请求。案件受理费13600元，由原告倪锡正、袁冬根、刘小荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时向该院预交上诉费13600元。审 判 长  黄 贤人民陪审员  虞惠萍人民陪审员  倪美华二〇二〇年五月二十日书 记 员  庄海燕