海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)琼96民终1158号 上诉人（原审原告）：于某，女，1978年8月7日出生，汉族，吉林省长春市二道区人。 委托诉讼代理人：张某，四川旭辉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赖某，四川旭辉律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：海南胤隆投资有限公司，住所地海南省万宁市兴隆旅游区惠康路东侧兴隆美丽春天温泉度假公寓一楼。 法定代表人：黄某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：潘某，男，该公司职员。 委托诉讼代理人：余某，男，该公司职员。 上诉人于某因与被上诉人海南胤隆投资有限公司（以下简称胤隆公司）商品房预售合同纠纷一案，不服海南省万宁市人民法院（2019）琼9006民初1381号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月24日立案后，依法组成合议庭，因没有新证据不开庭进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人于某上诉请求：1.撤销万宁市人民法院（2019）琼9006民初1381号民事判决；2.支持上诉人于某在一审的全部诉讼请求；3.由被上诉人胤隆公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：上诉人与被上诉人于2015年1月5日签订了购买衍宏·美丽春天四期3幢5层501室的《万宁市商品房买卖合同》，上诉人依约支付了购房款495039元，并于2015年10月12日收房。《万宁市商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当自房屋交付之日起760日内为买受人办理房屋产权证书，但被上诉人违约至今尚未为上诉人办理房屋权属证书。基于上述事实，上诉人的诉请本应依法得到支持，但一审法院认定事实错误，作出错误判决。1.错误地将上诉人判定为本案办证的主要义务人，不恰当地适用法律。判定出卖人（被上诉人）和买受人（上诉人）双方的责任要依据双方的合同约定，双方在《万宁市商品房买卖合同》中并未对此作出约定，相反，纵观合同对于办证事项的约定，在任何阶段都体现出被上诉人为主要义务人，上诉人仅仅为协助义务人。办理房产证，不论是二证分开阶段，还是二证合一阶段，都应由开发商到国家有关部门办理完小区的大证后，再由开发商办理每户业主的小证分割，这是分散的每户业主根本做不到的事。万宁市房地产风险防范工作领导小组对被上诉人的《告知书》上也明确了被上诉人办理不动产权登记的“主体责任”。2.一审法院判定合同“未明确约定何时办理房屋产权证书时间”与事实不符。《万宁市商品房买卖合同》第十五条明确载明，被上诉人在房屋交付之日起760天内为上诉人办理房屋权属证书，一审认为未约定何时办理认定错误。3.一审法院判定“被告在办证过程中并不存在违约行为”严重背离事实。上诉人提供的合同及办证费用收据已经证明，被上诉人超过合同约定时间未能履行办证义务，违反了合同约定，是明显的违约行为。综上所述，为依法维护上诉人取得房屋权属证书的合法权益，请求二审法院撤销一审判决，改判支持上诉人一审的全部诉讼请求。 被上诉人胤隆公司辩称，按照备案合同约定和实际办证过程中发生的政府不可抗力因素，被上诉人不存在违约行为，无需支付办证违约金。一、关于谁是办理不动产权证义务人的问题，一审法院认为买受人是办理不动产权证的主要义务人、出卖人是协助义务人，这是符合法律规定与基本事实的。二、关于被上诉人在办证过程中是否存在违约行为的问题，首先，办证义务不在被上诉人；其次，二证合一后合同约定的办证时间为不确定状态，双方对办证时间没有进一步的明确约定；再次，上诉人未提出任何证据证明被上诉人故意拖延或者懈怠办证，办证迟延是因为须解决后建楼栋违建问题才能一并进行初始登记，被上诉人一直在推进办证事宜，不存在任何违约行为。涉案房屋交付时间为2015年12月12日，两证合一后办证时间应为850天，迄今办证虽已逾期，但这是受部分业主封闭采光井的不可抗力影响，出卖人无须承担责任。目前，该不可抗力情形已经消除，被上诉人也已于2020年5月11日将办理初始产权证材料交到万宁市不动产登记中心，近期即将办好初始产权证。综上，上诉人的上诉没有事实和法律根据，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判，同时判令上诉人承担二审诉讼费。 于某向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告胤隆公司依法办理不动产权证书；2.判令被告胤隆公司依法赔偿原告于某按购房款每日万分之0.5自2017年11月10日起至为原告办得不动产权证止的逾期办证违约金（现暂计至2019年4月24日，共计531天合计13143元）；3.本案诉讼费由被告胤隆公司承担。 一审法院认定事实：原告于某与被告胤隆公司于2015年1月5日签订《万宁市商品房买卖合同》一份，该合同第一条约定：被告以出让方式取得位于万宁兴隆旅游区迎宾大道南段东侧（银湖酒店东南侧）的土地使用权，规划用途为住宅用地，土地使用年限自2013年8月29日至2083年7月1日；第三条约定：原告购买被告开发的××园房，建筑面积共68.9平方米；第五条约定：原告在签订本合同时支付总房价款31.32%（含定金5万元），剩余的房价款由银行提供按揭贷款；第八条约定：被告应当在2015年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将验收合格的商品房交付原告使用；第十五条约定：被告应当自房屋交付之日起760日内为原告办理房屋权属证书，在原告取得该商品房权属证书后，被告应当在90日内向土地登记机关申请，为原告办理土地使用权证，被告应当提前15日如实书面告知原告办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由原告提供的证件资料，原告应及时提供，如因被告的责任，原告不能在约定期限内取得房地产权属证书的，被告自逾期之日起每日按已付房价款的万分之0.5向原告支付违约金，逾期180日以上的，原告有权单方解除合同。该合同还约定了其他事项。该合同补充协议第五条约定：被告应在商品房交付后且原告提供完整的办理产权证申请材料之日起760日内由被告代办房产证至原告名下；补充协议第十四条约定：合同附件、补充协议均为商品房买卖合同不可分割的一部分，合同附件、补充协议与商品房买卖合同条款不一致的，以附件、补充协议约定为准。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款，被告也已向原告交付该商品房。后因不动产权属证书的办理问题，原告于2019年5月5日向该院起诉。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告签订的《万宁市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定。本案争议焦点是：一、被告是否应当为原告办理不动产权证书；二、被告在办理不动产权证的过程中是否存在违约；三、若违约，违约金如何计算。一、关于被告是否应当为原告办理不动产权证书的问题。不动产权证书是国土资源部制定的不动产登记簿证，根据《中华人民共和国物权法》第十条的规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”办理不动产权属证书的主体是国家机关（不动产登记中心），买受人（原告）是办理不动产权证书的主要义务人，而房地产开发企业（被告）是协助义务人，因此，原告诉请被告办理不动产权证书的诉讼请求，不予支持。二、关于在办证过程中被告是否存在违约行为的问题。双方签订的《万宁市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，是合法有效合同，双方当事人均应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，该合同约定：“如因被告的责任，原告不能在约定期限内取得房地产权属证书的，被告自逾期之日起向原告支付违约金。”该条款并未约定何时办理好不动产权属证书，只是约定了如因被告的责任，原告不能在约定期限内取得房地产权属证书的，被告自逾期之日起向原告支付违约金。按照该约定，如不能在约定的期限内取得房地产权属证书，且是被告的责任，则被告应承担违约责任。承担违约责任的前提有两个，一是必须有约定取得房地产权属证书的时间，二是必须是因被告的责任导致逾期办证。本案中，原告未能举证证明被告有意懈怠或其他属于被告的原因导致无法办证，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，原告应承担举证不能的不利法律后果，该院认定被告在办证过程中并不存在违约行为。三、关于若违约，违约金怎么计算的问题。根据本案现有证据，原告未能办理不动产权证书并不是被告的过错，因此，原告诉请被告向其支付逾期办证违约金的诉讼请求，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：驳回原告于某的全部诉讼请求。案件受理费25元，由原告于某负担。 二审期间，各方当事人未向本院提交新证据。根据一审证据材料，二审另查明，涉案《万宁市商品房买卖合同》约定房屋总价款为495039元，上诉人于某已全额付清。 对当事人一、二审争议的事实，本院认定如下：关于交房时间的问题，上诉人于某以2015年物业费《收据》、装修垃圾清运费《收据》主张房屋交付时间为2015年10月12日，被上诉人胤隆公司未提交反驳证据。经核查该两份《收据》，其中所载开具时间“2015年12月12日”明显被涂改为“2015年10月12日”，被上诉人胤隆公司认可“2015年12月12日”的交房时间。因上诉人于某未提交其他证据予以佐证，亦未对涂改问题作出合理说明，本院对字迹不同的涂改后时间不予认定，确认涉案房屋交付时间为2015年12月12日。 另，涉案《万宁市商品房买卖合同》的附件七补充协议项下空白，对一审查明认定的“该合同补充协议第五条约定：被告应在商品房交付后且原告提供完整的办理产权证申请材料之日起760日内由被告代办房产证至原告名下；补充协议第十四条约定：合同附件、补充协议均为商品房买卖合同不可分割的一部分，合同附件、补充协议与商品房买卖合同条款不一致的，以附件、补充协议约定为准”，本院不予确认。 二审查明的其他事实与一审查明认定的其他事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案二审争议焦点为：1.被上诉人胤隆公司应否履行办证义务；2.被上诉人胤隆公司应否向上诉人于某支付逾期办证违约金。 一、关于办证义务的问题。涉案《万宁市商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，依法有效，双方当事人均应依约全面履行各自义务。在办证问题上，《万宁市商品房买卖合同》第十五条明确约定：“出卖人应当自房屋交付之日起760日内为买受人办理房屋权属证书，……为买受人办理土地使用权证。”根据上述约定，被上诉人负有协助上诉人办理涉案房屋相应权属证书之义务。虽然上诉人在诉讼请求中表述为“判令胤隆公司依法办理不动产权证书”，但从其所依据的事实和理由可知，上诉人并非要求被上诉人行使行政机关的颁证职能，而是主张被上诉人按照合同约定履行相应的办证义务，该主张有着明确的合同依据，依法应予支持。此外，被上诉人作为涉案房产项目开发商，对于分割涉案商品房小证之前的大证申请办理工作本就负有主体责任，上诉人亦向被上诉人胤隆公司支付了办证费用等。综上，被上诉人应按照合同约定协助上诉人办理涉案房屋的不动产权属证书。 二、关于逾期办证违约金问题。根据合同约定，被上诉人应自房屋交付之日起760日内为上诉人办理房屋权属证书，在上诉人取得该商品房权属证书后，被上诉人应在90日内向土地登记机关申请，为上诉人办理土地使用权证。因合同履行过程中，海南省实行不动产统一登记，不再分别办理房屋权属证书和土地使用权证，则结合现实情况及合同约定，被上诉人应在850（760+90）日内为上诉人办理不动产权属证书，即自2015年12月13日起850日内至2018年4月12日办理不动产权属证书。该办证期限届满，被上诉人未完成涉案房屋所在楼栋的初始登记，亦未协助上诉人办得不动产权属证书，违反合同约定。被上诉人辩称，办证迟延系政府政策变更和后建楼栋违建问题所致，非“因出卖人的责任”，被上诉人不应对此承担违约责任。因被上诉人未提交充分证据证明上述主张，对其该项抗辩事由，本院不予采信。根据合同第十五条的约定，被上诉人应自逾期之日起按已付房价款日万分之0.5承担违约责任。故，被上诉人应从2018年4月13日起按495039元的日万分之0.5计付违约金。上诉人主张违约金计算至办得不动产权证之日止，因该时间不确定，相应违约事实尚未发生，本院在本案中对上诉人一审诉请的截至2019年4月24日的违约金予以支持，即2018年4月13日至2019年4月24日共计376天，被上诉人应按495039元的日万分之0.5支付违约金9307元。 综上所述，上诉人于某的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销海南省万宁市人民法院（2019）琼9006民初1381号民事判决； 二、被上诉人海南胤隆投资有限公司在位于海南省万宁市××区衍宏·美丽春天温泉度假花园（四期）3幢5层501号房办理不动产初始登记后60日内协助上诉人于某办理该房不动产权属证书至于某名下； 三、被上诉人海南胤隆投资有限公司于本判决生效之日起15日内向上诉人于某支付违约金9307元； 四、驳回上诉人于某的其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行本判决确定的给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费25元，由上诉人于某负担。二审案件受理费50元，由被上诉人海南胤隆投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 白玉琳 审 判 员 杨 洁 审 判 员 林 珍 二〇二〇年五月二十六日 法官助理 顾悦希 书 记 员 蔡汝明 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。