浙江省天台县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1023民初897号 原告：中国银行股份有限公司天台县支行，住所地浙江省天台县赤城街道人民西路167号，统一社会信用代码91331023848061134A。 负责人：朱小昂，系行长。 委托诉讼代理人：褚威，浙江隋梅律师事务所律师。 被告：裴盛，男，1987年11月20日出生，汉族，住浙江省天台县。 被告：张彩芬，女，1987年11月28日出生，汉族，住浙江省天台县。 被告：浙江广园房地产开发有限公司，住所地浙江省台州市天台县赤城街道新华巷7号，统一社会信用代码91331023MA2AL3QLXB。 法定代表人：林恭博，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄雨伟，女，1994年5月11日出生，汉族，住江苏省宜兴市。系该公司员工。 原告中国银行股份有限公司天台县支行与被告裴盛、张彩芬、浙江广园房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案后，依法适用简易程序于2020年4月10日公开开庭进行了审理。原告中国银行股份有限公司天台县支行的委托诉讼代理人褚威，被告裴盛、张彩芬，被告浙江广园房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄雨伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中国银行股份有限公司天台县支行向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告裴盛、张彩芬归还原告借款本金1276594.35元及利息、罚息（利息、罚息按照《个人一手住房贷款合同》约定的计算方法计算至债务清偿之日止，暂算至2020年3月10日为17631.35元）；2.请求依法判令被告裴盛、张彩纷承担原告为实现债权所支出的律师代理费19000元；3.请求依法判令被告浙江广园房地产开发有限公司对上述1、2项债务承担连带清偿责任；4.请求依法判令原告的前述1、2项债权对坐落于天台县赤城街道螺园北路8号溪谷1幢2单元501室房地产及其附属车位的拍卖、变卖款享有优先受偿权；5.本案诉讼费用由三被告承担。审理过程中，原告变更第一项诉讼请求：请求依法判令被告裴盛、张彩芬归还原告借款本金1266715.25元及利息、罚息（利息、罚息按照《个人一手住房贷款合同》约定的计算方法计算至债务清偿之日止，暂算至2020年4月10日为23474.37元）。事实和理由：2018年7月30日，被告裴盛因购买住房需要，向原告申请贷款，并提交申请表。2019年1月15日，被告裴盛与原告签署了编号为20030936075号的《个人一手住房贷款合同》。合同约定，贷款金额为133万元；贷款期限为120个月；还款方式为等额本息，按月付息。同时，合同对罚息利率、各方的权利义务、违约责任等作出详细的约定。被告浙江广园房地产开发有限公司作为保证人亦在合同上盖章确认，自愿为裴盛的上述借款承担阶段性连带保证责任。被告张彩纷亦签署了《共同还款承诺书》，承诺对裴盛的借款承担共同还款责任。另外，在《个人一手住房贷款合同》中，被告裴盛、张彩纷以天台县赤城街道螺园北路8号溪谷1幢2单元501室房地产及其附属车位为抵押物，为合同项下的贷款承担抵押担保责任，并办理了预告抵押登记（不动产登记证明权证号:【2019】天台县不动产证明第0000771号）。基于双方签署的上述合同，原告于2019年5月17日以受托支付的方式向被告裴盛指定的对手账户发放上述贷款款项。被告裴盛贷款后，履行合同约定的付息义务至2019年11月期，2019年12月期，被告裴盛开始出现逾期。贷款逾期后，被告裴盛陆续归还了部分本息，但未能使贷款归于正常。截止2020年4月10日，被告裴盛尚欠原告借款本金1266715.25元及利息、罚息23474.37元;被告张彩芬作为共同还款人亦未履行相应的还款责任。本合同项下的预抵押房地产至今未办理正式抵押登记手续，尚处在被告浙江广园房地产开发有限公司的阶段性连带保证责任期间内。然而，浙江广园房地产开发有限公司也未能履行相应的保证责任。被告裴盛作为借款人、被告张彩纷作为共同还款人未能依据《个人一手住房贷款合同》约定履行还本付息义务，已经构成违约。根据《个人一手住房贷款合同》附件二《个人一手住房贷款合同通用条款》第三条第一款第二项、第二款第二、六项相关约定，原告有权宣布本合同项下贷款本息全部提前到期，并要求两被告承担原告为实现债权而支出的费用。同时，根据附件二《个人一手住房贷款合同通用条款》第四条第三款、《特别签订条款》第五条约定，被告浙江广园房地产开发有限公司应对裴盛的上述债务承担连带清偿责任。 被告裴盛、张彩芬共同辩称，对原告诉称无异议。 被告浙江广园房地产开发有限公司辩称，1、借款人已经就该笔借款提供不动产抵押担保，按照物权法规定原告应先就抵押不动产实现担保债权，而不应直接要求我公司承担担保责任；2、我公司不应对被告裴盛、张彩芬该笔债务承担担保责任。根据原告与被告裴盛、张彩芬以及我公司签订的《个人一手住房贷款合同》特别签订条款第五条约定，原告提供了不动产登记证明，证明借款人和购房户已经办理了不动产预告登记，根据不动产登记业务系统查询结果，裴盛和张彩芬已于2019年1月24日办理完毕预购商品房抵押权预告登记。3、根据原告诉称，裴盛于2019年12月开始逾期，逾期时间晚于商品房抵押权预告登记办妥的时间。根据附件二：个人一手住房贷款合同通用条款第四条约定，我公司对借款人办妥本合同项下锁钩房屋抵押登记手续前借款人违约引起的本合同项下的债务承担保证责任，但自房屋预告抵押登记手续办之日起，保证人不再承担新的保证义务和责任。而裴盛和张彩芬已于2019年1月24日办理完毕预购商品房抵押权预告登记，因此原告不应要求我公司承担保证责任。4、原告无充分理由要求我公司承担律师代理费19000元，根据市场规则，此类案件代理费不可能为19000元，且原告主张代理费的依据仅为一张发票，不能确认款项实际支付。 为证明诉称的事实，原告中国银行股份有限公司天台县支行向本院提交中国银行个人贷款申请表、《个人一手住房贷款合同》、《共同还款承诺书》、不动产登记证明、借款借据、历史还款明细及交易、账户查询表、委托代理合同及律师费发票。对原告提交的上述证据，被告裴盛、张彩芬、浙江广园房地产开发有限公司无异议。为证明辩称事实，被告浙江广园房地产开发有限公司向本院提交不动产登记业务管理系统屏幕照片一份，对该份证据，原告中国银行股份有限公司天台县支行、被告裴盛、张彩芬无异议。对原被告提交的上述证据，本院认为其客观、真实，符合证据三性要求，且原被告各方均无异议，因此对其证明效力予以认定。 本院经审理查明：合同签订、贷款发放以及还款情况与原告诉称的一致。另查明，涉案不动产即天台县赤城街道螺园北路8号溪谷1幢2单元501室于2019年1月24日办理完毕预购商品房抵押权预告登记。原告为实现债权支付律师代理费19000元。 本院认为，原被告之间签订的《个人一手住房贷款合同》合法有效，各方均应当按照合同约定履行义务。现因被告裴盛未按约归还借款本息，原告中国银行股份有限公司天台县支行有权根据约定要求被告裴盛承担违约责任，提前收回未到期贷款本息并要求其支付律师代理费。被告张彩芬作为共同还款人，应当承担共同还款责任。至于被告浙江广园房地产开发有限公司是否应当承担保证责任，本院认为，原告中国银行股份有限公司天台县支行提供的合同为格式合同，保证人保证责任条款亦为格式条款（贷款合同第14页），根据该条款约定“保证人（开发商）提供阶段性担保”，“若保证人提供阶段性连带责任保证的，自借款人办妥本合同项下贷款贷款所购房屋□抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起/□预告抵押登记手续之日起，保证人在本合同项下不再承担新的保证义务和责任”。签订合同时，双方并未勾选“抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起”或者“预告抵押登记手续之日起”。原告中国银行股份有限公司天台县支行解释，系签订合同时忘记勾选，并在庭后向本院提交《股东（大）会决议》、《中国银行股份有限公司个人购房贷款合作协议》、《最高额保证合同》，拟说明被告浙江广园房地产开发有限公司曾与原告签订合作协议及最高额保证合同，根据该协议及保证合同，被告浙江广园房地产开发有限公司为广宇碧桂园一期符合购房条件的购房借款人购买上述房产时在原告处办理的贷款提供阶段性担保的担保期间为“自借款人办妥借款合同项下贷款锁钩房屋抵押登记手续并且甲方收到他项权证之日起（合作协议第六条)。双方在合作协议中对于担保期限的约定应及于该笔借款。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上理解的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”。作为提供格式条款的一方，原告中国银行股份有限公司天台县支行负有更高的注意及提示义务，合作协议及最高额保证合同的效力不应及于单独的该笔借款。对于该条款，应当作出对原告中国银行股份有限公司天台县支行不利的解释，即保证期间为“自借款人办妥本合同项下贷款贷款所购房屋预告抵押登记手续之日起，保证人在本合同项下不再承担新的保证义务和责任”，该处不动产已于2019年1月24日办理完毕预购商品房抵押权预告登记，而被告裴盛逾期还款发生于2019年12月，因此应当认为被告浙江广园房地产开发有限公司已脱保，故本院对原告中国银行股份有限公司天台县支行该解释不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、第二百一十条之规定，判决如下： 一、限被告裴盛、张彩芬在本判决生效之日起十日内共同归还原告中国银行股份有限公司天台县支行借款本金1266715.25元，并支付利息、罚息、律师代理费（其中2020年4月10日前的利息、罚息为23474.37元，之后的利息、罚息按照《个人一手住房贷款合同》约定的计算方法计算至债务履行完毕之日止；律师代理费为19000元；但该利息、罚息、律师代理费合计应以不超过年利率24％为限）。 二、原告中国银行股份有限公司天台县支行对坐落于天台县赤城街道螺园北路8号溪谷1幢2单元501室房地产及其附属车位在折价或者拍卖、变卖后所得价款在上述第一项款项范围内享有优先受偿权。 三、驳回原告中国银行股份有限公司天台县支行对被告浙江广园房地产开发有限公司的诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16620元，减半收取8310元，由被告裴盛、张彩芬负担6310元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于台州市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。涉及给付货币的，可直接或通过本院交付权利人，若通过银行向本院汇款的，可向本案承办法官领取《当事人缴款通知书》，并按《当事人缴款通知书》指示内容进行汇款。 如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请本院强制执行。 审 判 员 梅明赞 二〇二〇年五月二十九日 代书记员 陈开升