云南省昭通市昭阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0602民初209号原告阮宬翼，男，汉族，1987年7月26日出生云南省永善县人，大学文化，居民，住云南省昭通市永善县，现住云南省昭通市昭阳区。委托代理人杨梅、梁华毅，云南天外天律师事务所律师（特别授权）。被告昭通鸿卓房地产开发有限公司（统一社会信用代码：91530600584835895Q），住所地：云南省昭通市昭阳区守望乡甘河村二组（原师专南校区）法定代表人李静，该公司总经理。委托代理人温煜强、刘明，云南悟同律师事务所律师。（特别授权）原告阮宬翼诉被告昭通鸿卓房地产开发有限公司（以下简称：昭通鸿卓公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理后，本院依法组成合议庭公开开庭合并进行了审理。原告阮宬翼的委托代理人杨梅、梁华毅，被告昭通鸿公司的委托代理人刘明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阮宬翼诉称，2016年11月28日，其与被告签订《商品房购销合同》及《补充协议》，该合同已经在昭阳区房产交易评估管理所进行登记备案。根据合同约定，被告将位于昭阳区出售给原告，约定交付日期为2017年5月30日，若被告逾期交付房屋，逾期期限在90日内，被告需按每天50元向原告支付违约金并继续履行合同，若逾期90天后，原告要求继续履行合同的，被告需按照每天50元计算支付原告延迟交付违约金。2017年5月30日，被告无法向原告交付房屋，直至2019年6月6日，原告才办理接房手续。被告延迟交付房屋长达737天，产生违约金26850元，另外，被告还超出合同范围约定要求原告支付了超面积房款2681元。为维护原告自身合法权益，依法提起诉讼，请求人民法院依法判决：1、被告支付原告延迟交付房屋的违约金36850元及面积补差费用2681元，合计39531元；2、本案诉讼费用由被告承担。被告昭通鸿卓公司辩称，1、原告诉称不属实，双方签订《合同》后，被告已于2018年9月29日依照合同约定在《昭通日报》登报公告通知业主接房；2、原告在2018年9月30日签署了接房声明，完成了接房手续，并在2019年6月6日签署了逾期交房的赔偿表，已对被告延期交付达成了谅解，并领取了违约交房金；3、被告鸿卓公司依据实测报告收取了原告的面积差价款符合合同约定。故原告的诉讼请求不应得到支持，应驳回原告的诉讼请求。综合当事人诉辩主张，当事人对以下问题存在争议：1、被告鸿卓公司的行为是否构成违约，是否应当向原告支付迟延交房的违约金，以及违约金的起算点从什么时候开始？2、原告的诉求能否得到支持？原告阮宬翼针对其诉讼主张，向本院提交了下列证据材料：1、原告身份证（复印件1份），证明原告主体资格适格。2、《商品房购销合同》、《商品房买卖合同登记备案表》（各1份），证明：1、被告将位于昭阳区出售给原告，面积为124.19平米（与备案登记的一致），并已按揭贷款的方式支付房款；2、合同约定房屋交付时间为2017年5月30日；3、被告逾期交房，原告有权要求继续履行合同并要求被告按逾期每天50元计算向原告支付延迟交房的违约金；4、建筑面积与产权登记的建筑面积有误差时，按产权登记面积结算购房价款。3、《收款收据》（5份）、《维修资金接收凭证》、《缴款清单》（复印件各1份），证明原告按约履行了付款义务，并支付面积差价。4、昭通鸿卓公司公告的照片（2份），证明被告因房屋还未经过验收于2018年10月13日通知业主暂停接房，是对2018年9月30日登报接房公告的撤销。经质证，被告昭通鸿卓公司对原告提交的第1、2、3组证据的三性无异议；但认为不能证明原告欲证明的事实，合同约定了交付房屋按照公司的公告时间视为接房，原告缴纳各种费用的收据不能证明被告交付房屋的时间，并且产权应当以产权证登记面积为准；对第4组证据的三性不予认可，不是原件，并且该通知只针对在2018年9月30日至2018年10月13日之间已经接房的业主，不涉及未接房的业主。被告昭通鸿卓公司针对其答辩意见，向本院提交了下列证据材料：1、营业执照、法定代表人身份证明（各1份）、法人身份证（复印件1份），证明被告的主体资格。2、《交房公告》（复印件1份），证明2018年9月29日根据合同约定在昭通日报刊登了该交房公告，通知业主于2018年9月30日办理房屋交接手续。3、《接房申明》（1份），证明原告阮宬翼已经接房，接房时间是2018年9月30日。4、《昭通市房屋面积测绘报告》（1份），证明原告阮宬翼的房屋面积有差，补收房屋面积差价是合理的。5、《逾期交房赔偿表》（1份），证明原告阮宬翼对被告逾期交房的行为达成谅解，双方对违约金达成协议，原告并领取了逾期交房补偿费。经质证，原告阮宬翼对被告提交的第1组证据的三性无异议；对第2组证据的三性不予认可，应当以原告拿到房屋钥匙之日才算接房；对第3组证据三性予以认可，但不能达到证明目的，不能证明被告履行交付房屋的时间是2018年9月30日。对第4组证据不予认可，该测绘面积并不是产权登记的面积，被告以此要求原告补交面积差价是不符合合同要求的；对第5组证据不予认可，当时只有签了该协议才能够接房，所以原告是在被告的胁迫下才签的赔偿表，并且原告阮宬翼并没有收到被告的逾期交房补偿款。通过当事人的举证和质证，本院认为，原告阮宬翼提交的第1、2、3组证据，因被告昭通鸿卓公司对三性无异议，故本院予以采信；对第4组证据，被告昭通鸿卓公司对三性不予认可，经本院审查，该组证据能证明2018年10月13日，被告昭通鸿卓公司向业主发放公告，因温泉静园小区项目未经综合验收，相关部门要求其整改，该公司要求2018年9月30日至10月13日之间已交房的业主将房屋及钥匙收回，待建设工程验收合格后可交付使用。故对以上事实本院予以采信。对被告昭通鸿卓公司提交的第1组证据，因原告阮宬翼对三性无异议，故本院予以采信；对第2组证据，原告阮宬翼对公告三性不予认可，经本院审查，该组证据载明被告通知业主于2018年9月30日办理房屋交接手续，但结合阮宬翼提交的第4组证据，昭通鸿卓公司的房屋在其通知业主接房时，还不具备交房条件，故对该组证据的真实性，本院予以采信，对其证明目的，本院不予采信。对第3组证据，原告虽不认可接房时间为2018年9月30日，但其在接房申明上签字时，其作为完全民事行为人，在签署《接房申明》时应当明了其行为的后果，故本案依法认定原告阮宬翼自愿确认其于2018年9月30日接收房屋；对第4组证据，房屋面积应以不动产权证书的记录为准，故该证据不能达到被告的证明目的；对第5组证据，原告阮宬翼对真实性无异议，但并未提供证据证实其系在被胁迫的情况下签署该赔偿表，并且结合原告所提交的3号证据（2019年6月6日的收款收据）表明原告在缴纳费用时扣除了逾期交房赔偿金2000元，故该证据本院依法予以采信，能够证明原告阮宬翼同意被告支付其逾期交房违约金2000元，之后不再追究被告逾期交房的违约责任及违约金。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：原告阮宬翼于2016年11月28日向被告昭通鸿卓公司购买了位于昭阳区，房屋面积为124.19平方米，单价为每平方米3482.26元，总价款为432462元。双方于2016年11月28日签订了《商品房购销合同》，合同约定：“合同约定的建筑面积与产权登记的建筑面积有误差时，按产权登记面积结算购房价款：该商品房约定单价不变，总房价款按产权登记建筑面积乘以单价计算，实行多退少补；甲方应于2017年5月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。甲方如未按约定时间交房，甲方自约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，甲方按每天50元向乙方支付违约金。逾期90天后，乙方有权解除合同，合同解除的，甲方应按乙方已付房款的1%向乙方支付违约金，继续履行合同的，甲方每逾期一天按每天50元向乙方支付违约金。如果政府原因或政策条件发生重大变更或恶劣气候、不可抗力等因素造成甲方不能按时交房，甲方应在约定交房日之前，以公告形式告知乙方交房时间顺延结果，甲方不承担逾期交房的违约责任；该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以公告形式通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。由于甲方原因，未能按期交接的，责任由甲方承担。甲乙双方同意按以下方式处理：按实际交接时间次日起计收乙方的物业管理费用。由于乙方原因，未能按期交接的，责任由乙方承担。甲乙双方同意按以下方式处理：按公告交房时间视为乙方接收所购商品房，按公告交房时间次日起计收乙方的物业管理费及其他相关费用；房屋产权证的办理由乙方委托甲方代办，乙方应在甲方规定时间内提供相关资料，并交纳代办费及国家规定的各项税费。”原告阮宬翼于2016年11月28日向昭通鸿卓公司缴纳了房屋首付款132462元。之后又通过银行贷款的方式向昭通鸿卓公司交付了房屋尾款390000元。被告昭通鸿卓公司未按合同约定时间交付房屋，后原告阮宬翼从被告处接收了所购买的房屋，并签署《接房申明》：“本人于2018年9月30日之前接收房屋，完全符合购房双方的真实意思表示，若与购房双方的其他意思表示存在冲突的，则以本接房声明的意思表示为准”。2019年6月6日，原告阮宬翼签署《逾期交房赔偿表》：“现因逾期交房向昭通鸿卓房地产开发有限公司申请2000元作为逾期交房违约金的赔偿，赔偿金用于抵掉接房时的配套设施费2000元，自此，本人已谅解昭通鸿卓房地产开发有限公司逾期交房的责任，本人承诺之后不再追究昭通鸿卓房地产开发有限公司逾期交房的违约责任及违约金。”同日，原告阮宬翼向被告昭通鸿卓公司交纳面积补差费2681元及配套费（不动产土地评估费、天然气初装费、可视对讲机费）,并在交纳配套费时扣减了逾期交房赔偿金2000元。2020年1月8日，阮宬翼诉至本院请求依法判决：1、被告支付原告延迟交付违约金及面积补差费用合计39531元；2、本案诉讼费用由被告承担。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。原告阮宬翼主张是在被告昭通鸿卓公司的胁迫下才签的赔偿表，但却未向本院提供证据予以佐证，并且原告在签署赔偿表后，也接受了被告对赔偿费的履行（在交纳相关费用时对金额进行扣减），因此原告阮宬翼应遵循诚实信用原则，不再追究被告逾期交房的违约责任。故原告诉请被告昭通鸿卓公司支付其延迟交房的违约金的主张，本院依法不予支持。原告阮宬翼主张被告昭通鸿卓公司应退还该公司按照《昭通市房屋面积测绘报告》所收取的面积差价款，但房屋的面积应以《不动产权证书》的记载为准，因该房屋还未取得《不动产权证书》，故原告应待取得《不动产权证书》后，再另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，参照最高人民法院《关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明”之规定，判决如下：驳回原告阮宬翼的诉讼请求。案件受理费788元，由原告阮宬翼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。审 判 长  张森泓人民陪审员  锁才红人民陪审员  浦绍磊二〇二〇年五月十九日书 记 员  宋攀艳