广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂04民终169号 上诉人(原审被告)：陈某，男，1982年7月1日出生，汉族，户籍地广西梧州市万秀区，现住广西梧州市。 委托诉讼代理人：陈锦生（系上诉人陈某之父），男，住广西梧州市。 被上诉人（原审原告）：梧州市东泰国有资产经营有限公司。住所地：广西梧州市北环路88号二楼。统一社会信用代码：91450400735179793G。 法定代表人：郑伟，该公司董事长。 被上诉人（原审原告）：梧州市佳兴物业服务有限公司。住所地：广西梧州市北环路88号二楼。统一社会信用代码：914504005572167496。 法定代表人：潘江恩，该公司董事长 以上两被上诉人共同的委托诉讼代理人：陈鉴林，广西公力律师事务所律师。 原审第三人：梧州市住房保障和房产管理中心（市房屋安全鉴定中心）。住所地：广西梧州市新兴三路6-1号。统一社会信用代码：12450400MB1822487F。 法定代表人：甘伟棠。 上诉人陈某因与被上诉人梧州市东泰国有资产经营有限公司（以下简称“东泰公司”）、梧州市佳兴物业服务有限公司（以下简称“佳兴公司”）、原审第三人梧州市住房保障和房产管理中心（市房屋安全鉴定中心）租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院（2019）桂0405民初535号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈某上诉请求：一、请求依法撤销长洲区人民法院作出的（2019）桂0405民初535号民事判决；二、依法判决《梧州市红岭公共租赁住房租赁合同》无效；三、依法判决因被上诉人违法违规所产生的租金5144.36元、违约金1387.56元共6531.92元由被上诉人承担；四、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：1.被上诉人与上诉人签订的《梧州市公共租赁住房租赁合同》为被上诉人制订的格式合同，该合同是强制要求上诉人违背意愿签订的，且合同内容违反了法律、行政法规的强制性规定，应判定该合同无效；2.《公租房合同》无效，则上诉人不存在违约行为，而应追究被上诉人违规管理公租房，不履行管理义务的赔偿责任；3.一审法院认定上诉人“一直在涉诉房屋居住至今”是不正确的，没有证据证实，事实上上诉人从未在404房居住。根据《公租房合同》第十五条约定，上诉人的行为符合该条约定的第三项：“无正当理由连续6个月以上未在所承租的公租住房居住的”，被上诉人没有通知上诉人解除合同收回房屋也没有与上诉人续签《公租房合同》。因上诉人没有在404房居住过，所以不存在欠付租金，也无需支付租金及违约金；4.被上诉人明知上诉人不在404房居住却一直不通知上诉人限期退回房屋和办理相关手续，导致该房屋被闲置几年没人管理，这是被上诉人的失职。 被上诉人东泰公司和佳兴公司辩称，1.被上诉人每个月都有一张通知单张贴在房门口，因此上诉人主张本案已经超过诉讼时效不成立；2.一审已经有证据证实，合同签订后，上诉人与被上诉人对钥匙进行了交接，上诉人领取钥匙后一直没有交租金，也没有办理解除手续，也有部分水电支出，因此上诉人的主张不成立。 原审第三人没有发表答辩意见。 东泰公司和佳兴公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原告梧州市东泰国有资产经营有限公司与被告签订的《梧州市红岭公共租赁住房租赁合同》；2.判令被告向原告梧州市佳兴物业服务有限公司支付截至2018年12月31日的租金5144.36元、滞纳金1387.56元，合计6531.92元；3.本案的诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2014年10月30日，梧州市房产管理局向被告发出《办理红岭公共租赁住房入住通知书》（公示号：108），该通知书载明：“东正社区陈某：经公开抽号，你户公共租赁住房号抽签为红岭小区A12号404号房（单间）。请于11月30日前凭本通知书并携带户口簿、身份证到梧州市佳兴物业服务有限公司（梧州市兴梧路25号，电话：133××××8680)办理入住手续，逾期不办理的，取消入住资格”。 2014年12月30日，原告梧州市东泰国有资产经营有限公司作为甲方与被告陈某作为乙方签订《梧州市红岭公共租赁住房租赁合同》，合同主要约定：被告承租原告梧州市东泰国有资产经营有限公司坐落于梧州市，建筑面积为26.87平方米，租赁期限为2014年12月30日起至2015年12月29日止，租金按住房建筑面积5.95元/平方米计收，每月租金为159.88元；被告应在每月5日前支付当月租金给甲方委托的物业服务公司，逾期未付清租金的，除应补缴全额所欠的租金外，仍应按所欠的租金总额每日万分之四向甲方支付滞纳金，滞纳金收款方式是由甲方委托的物业服务公司代收；此外，被告还应在每月5日前支付当月电梯检验费、电梯维保费给甲方委托的物业服务公司（电梯检验费、电梯维保费按当年应缴费用分摊12个月收取）；被告应向甲方交纳承租公租住房租赁履约保证金1500元，该款不计利息，被告因各种原因退出公租房，无违反本合同约定，则在被告办理清退承租住房手续后5个工作日内由甲方退还给被告；被告应在办理房屋租赁手续时向甲方委托的物业服务公司交纳水、电预付金200元和一次性缴交搬迁垃圾清运费100元。合同第十二条约定了物业管理服务，甲方委托梧州市佳兴物业服务有限公司对公租房小区进行物业管理，被告同意履行该委托合同所规定的义务，其中被告应在每月5日前交纳该房屋的物业管理费给甲方委托的物业服务公司，逾期未付清上述费用的，除应补缴全额所欠的物业管理费外，仍应按所欠的物业管理费总额每日万分之五向物业服务公司支付滞纳金。合同第十五条约定了甲方有权单方解除合同，收回房屋有以下情形：（一）转借、转租或擅自调换所承租公租住房的；（二）改变公租住房结构或使用性质的；（三）无正当理由连续6个月以上未在所承租的公租住房居住的；（四）无正当理由累计一个月以上未交纳公租住房租金、物业管理费和分摊费的；（五）在公租住房内从事违法活动的；（六）违反租赁合同约定的。第十六条约定了合同期满及合同解除程序，甲方解除与被告签订的公租住房租赁合同，应以书面形式通知被告，并要求其在规定的期限内搬出，自被告收到甲方通知书之日起，甲乙双方签订的公租住房租赁合同解除。被告需要解除与甲方签订的公租住房租赁合同，应以书面形式向甲方提出申请。第十七条约定，被告未按本合同约定退回公租住房的，被告同意甲方依照有关法律法规规定处理，责令被告限期退回，并可强行搬出租赁房屋内的物品，由此造成的任何财物损失，由被告自行承担。被告在退出公租住房时，应按入住时甲方移交给被告的所有设备完好无损地退回给甲方。甲方梧州市东泰国有资产经营有限公司与乙方陈某分别在合同尾部盖公章或签名确认。之后，原告将案涉房屋交付被告使用，被告依约交付租金。但从2015年9月起，被告开始拖欠租金，截至2018年12月31日，被告共拖欠租金5144.36元、滞纳金1387.56元。两原告从2015年12月起逐年在被告住房门上张贴欠款催收通知书通知被告缴交房屋租金，但被告未付，故原告诉至该院成讼。 另查明，2017年1月19日，梧价格〔2017〕10号《关于调整梧州市红岭保障性住房小区公共租赁住房租金标准的通知》规定，梧州市红岭保障性住房小区公共租赁住房租金标准调整为4元/平方米·月（按建筑面积计算），从2017年1月5日起执行。梧州市红岭公共租赁住房小区是经梧州市发改委员会批复同意原告梧州市东泰国有资产经营有限公司建设的项目，管理权属归原告梧州市东泰国有资产经营有限公司所有，第三人梧州市住房保障和房产管理中心（市房屋安全鉴定中心）负责保障性住房的申请和审核、分配和退出工作。 一审法院认为，原告梧州市东泰国有资产经营有限公司与被告陈某签订的《梧州市红岭公共租赁住房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。现因被告违反合同约定逾期支付租金，符合合同法第九十四条第四项法定解除的情形，也符合双方的约定，故对原告要求解除租赁合同的请求，该院予以支持。此外，被告自签订住房租赁合同后，一直在涉诉房屋居住至今，且双方在合同明确约定了每月租金159.88元，原告主张40个月租金共计5144.36元，该院予以支持。合同另约定了逾期未付清租金的，除应补缴全额所欠的租金外，仍应按所欠租金总额每日万分之四向原告支付滞纳金，原告主张滞纳金1387.56元，应属违约金，有事实和法律依据，该院亦予以支持。 被告提到的案涉房屋存在浸漏问题，但没有提供证据证明，不属于被告可以拒绝交纳租金违反约定或法定的抗辩事由，故该院对被告的抗辩不予采纳。关于诉讼时效问题。被告拖欠原告房屋租金后，原告在诉讼时效期限内进行催收，因此，被告认为原告起诉已过时效与事实不符，该院不予采纳。本案处理的是租赁合同问题，被告诉讼中提出的房屋拆迁补偿以及安置问题，不属本案处理范围，本案不作处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、解除原告梧州市东泰国有资产经营有限公司与被告陈某于2014年12月30日签订的《梧州市红岭公共租赁住房租赁合同》；二、被告陈某向原告梧州市佳兴物业服务有限公司支付截至2018年12月31日的租金5144.36元及违约金1387.56元，合计6531.92元。案件受理费50元（原告已预交），由被告陈某负担。 本院二审期间，上诉人提交了以下新的证据材料：1.《通知》一份，拟证明上诉人有公租房住房资格；2.关于陈锦生等四户租户请求住房保障主管部门依照《公共租赁住房管理办法》责令国企东泰公司对红岭公租房质量问题履行维修养护义务有关事项的复函一份，拟证明上诉人自入住公租房起就向被上诉人提出过房屋存在质量问题，要求不收租金；3.图片复印件3份，拟证明上诉人所居住的房屋存在质量问题。被上诉人提交了以下新的证据材料：1.统计表一份，拟证明上诉人有使用水电，虽然上诉人不是长期在404号公租房居住，但一直没有交还房屋给被上诉人；2.《欠费催款通知书》的照片四份，拟证明被上诉人每个月都有贴催收通知书在上诉人的404房门口，本案没有超过诉讼时效。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人对被上诉人提供的证据质证后的意见为：对证据1没有异议，对证据2不予认可。被上诉人对上诉人提供的证据质证后的意见为：对证据1，该份《通知》的落款时间为2018年12月14日，2018年的时候，双方仍在不定期合同中，该证据不能证明本案中的事情，也不能证明上诉人可以不交租金。上诉人的证据即使证实上诉人要求续签合同，但不属于本案的审理范围，住房合同到期后续签是要重新申请的，上诉人得到该通知后应该重新去办理续签合同，该证据也与本案无关；对证据2，该证据与本案无关，这份证据是关于拆迁问题的，不属于本案的审理范围，红岭小区周边管理是否完善也与本案无关；对证据3，不清楚这些照片是什么时候拍的，也不清楚是否属于被上诉人修理的范围。即使存在这个问题，也不是上诉人免交租金的理由。本院认为，上诉人提交的《通知》上载明：“保障对象为陈锦生和陈盈2人”，与本案无关，本院对此份证据不予采纳；上诉人提交的关于陈锦生等四户租户请求住房保障主管部门依照《公共租赁住房管理办法》责令国企东泰公司对红岭公租房质量问题履行维修养护义务有关事项的复函，该份复函显示，“该租户在2018年期间曾向物业公司报修，当时已到现场进行维修完毕，之后物业公司没有再接到该租户报修申请，若现时还存在漏水等问题的，建议租户将欠缴的租金及物业费等费用补交后按流程到物管处报修，我们将尽快安排维修”，本院对该份证据的真实性予以认定，对上诉人拟证明的事实不予采纳，该证据只能证明1006号房存在维修情况，不能证明404房也存在维修事实；上诉人提供的图片复印件，不能证明这些图片显示的是哪个公租房的情况，也不能反映出这些情况是何时发生的，本院对该证据的关联性不予认可。上诉人在庭审中也认可有使用404房的水电，被上诉人提供的《欠费催款通知书》照片复印件反映出被上诉人向上诉人追讨租金的行为，本院对被上诉人提供的两份证据的真实性及关联性予以确认。 经审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：1.本案的租赁合同违约责任条款是否有效？2.上诉人是否应缴纳租金及违约金给被上诉人？ 关于本案的租赁合同违约责任条款是否有效的问题。被上诉人东泰公司与上诉人陈某签订的《梧州市红岭公共租赁住房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，虽然是格式合同，但内容未违反法律、行政法规的强制性规定，也没有加重一方责任和免除另一方责任、排除对方主要权利的情况，该合同合法有效，双方均应依约履行。本案的租赁合同违约责任条款亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。 关于上诉人是否应缴纳租金及违约金给被上诉人的问题。上诉人没有按合同约定支付租金是违约行为，符合合同法第九十四条第四项法定解除的情形，也符合双方的约定，一审法院据此支持被上诉人要求解除租赁合同的请求并无不妥，本院予以认可。上诉人应按合同约定支付居住期间的租金，一审法院支持被上诉人要求上诉人支付尚欠40个月租金共计5144.36元正确，本院予以确认。合同约定了逾期不支付租金应承担的违约金，被上诉人据此要求上诉人支付违约金合理合法，一审法院支持被上诉人的诉讼请求判令上诉人支付滞纳金1387.56元合法有据，本院予以确认。上诉人认为被上诉人不履行维修义务造成上诉人无法居住和财物损失，其不交租金有理的主张，现有证据显示只有上诉人的委托代理人陈锦生因13栋1006房的漏水等原因向被上诉人和有关部门反映的情况，并没有涉及本案上诉人居住的房屋，无法认定上诉人居住的房屋存在因被上诉人不履行法定或约定义务导致上诉人主要权利受损的情形，故不存在上诉人可以不缴交租金进行抗辩的情形，对上诉人该主张本院不予采纳。 综上所述，上诉人陈某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元（上诉人陈某已预交），由上诉人陈某负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 朱卓慧 审 判 员 李庆春 审 判 员 莫 芮 二〇二〇年五月十八日 法官助理 邓振裕 书 记 员 陈志恒 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。