陕西省西安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）陕01执异197号案外人：陈琳，女，1978年12月22日出生，汉族，住陕西省西安市雁塔区。申请执行人：江苏天宇建设集团有限公司，住所地江苏省扬州市宝应县苏中北路41号。法定代表人：蔡锦忠，该公司董事长。委托代理人：杨明宇，陕西权诚律师事务所律师。被执行人：陕西金泉置业有限公司，住所地陕西省西安市碑林区太乙路南段48号。法定代表人：韩力，该公司总经理。江苏天宇建设集团有限公司（以下简称天宇建设）与被执行人陕西金泉置业有限公司（以下简称金泉置业）建设工程施工合同纠纷一案，本院于2017年10月23日作出（2017）陕01民初952号民事判决书，判决金泉置业于本判决生效后10日内支付天宇建设工程款1106.486万元及利息、赔偿诉讼保全责任保险费2.932527万元及案件受理费等10.8万元。金泉置业不服提起上诉，陕西省高级人民法院于2018年5月18日作出（2018）陕民终180号民事判决书，驳回上诉，维持原判。因义务人未履行生效法律文书所确定的义务，权利人申请执行，本院依法立案执行。诉讼过程中，本院依天宇建设申请作出（2017）陕01财保23号民事裁定书，裁定冻结了金泉置业的银行存款1466.2637万元或查封等值房产。移送执行部门后，本院于2017年7月4日作出（2017）陕01执保62号之一执行裁定书，裁定查封金泉置业名下位于西安市碑林区太××号的“哈佛印象”工程未售住宅6套（含2幢1单元4层10402号房，建筑面积为79.99平方米，以下简称案涉房屋），预售许可证号为市房预售字第2015475号。执行中，本院于2018年8月9日作出（2018）陕01执1377号查封公告，案外人陈琳以案涉房屋为其所有为由，向本院提出执行异议申请。本院依法组成合议庭就案外人提出的执行异议进行了书面审查，现已审查终结。案外人陈琳提出执行异议称，一、2017年6月23日，其在西安市住房保障与房屋管理局网站确认案涉房屋为可售状态，遂于当天与金泉置业签订了《商品房买卖合同（预售）》，购买案涉房屋，总价款为64.5万元，陈琳当日支付了定金1万元和服务费5000元。2017年7月6日，陈琳通过银行向金泉置业汇入剩余房款63.5万元，当日金泉置业开具了全部房款的收款收据。二、《商品房买卖合同（预售）》约定，金泉置业于2017年9月交付该房，实际上于2017年12月28日交付了房屋，陈琳随即进行装修并支付了装修管理费、装修垃圾费、水电费、暖气费、物业费等费用后入住该房至今。三、陈琳与金泉置业签订的合同已经实际履行，陈琳付完了购房全款，金泉置业交付了房屋。四、2017年6月26日，金泉置业向房管部门提交合同备案登记，因房管部门处于系统升级维护状态，案涉房屋于2017年7月4日被法院查封，致使备案登记停止审查，未能办理备案登记。购房合同的备案与否以及是否办理不动产权证并不影响陈琳已经实际取得案涉房屋的所有权这一法律事实，案涉房屋不能作为金泉置业的财产予以查封。请求人民法院依法解除查封，维护案外人的合法权益。申请执行人天宇建设答辩称：一、法院查封前，案外人陈琳与金泉置业没有签订合法有效的书面合同。1.案外人提交的购房合同无合同备案号、签订日期，不能证明案外人依法购买房屋，也不能证明是在法院查封之前形成的合同。2.法院查封时，发现案涉房屋没有出售，仍为金泉置业的资产才予以查封。案外人称其在查封前已合法购买案涉房屋与事实不符。3.《商品房买卖合同（预售）》中陈琳的签字与执行异议申请中的签字不符，且只有签字没有捺印，怀疑这是伪造证据，是虚假诉讼。二、案外人未能提供证据证明所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。三、案外人不能证明其已经合法支付了购房款。1.未将购房款打入合同约定的预售资金监管账户。2.陈琳以现金方式交纳购房款不合常理。综上，请求驳回案外人的异议。案外人陈琳为支持其异议请求，向本院提交了以下证据。1.《商品房买卖合同（预售）》。2.收款收据及转款凭证。3.收房确认书。4.物业费用收据。经查，1.案外人陈琳与金泉置业签订《商品房买卖合同（预售）》，购买西安市碑林区太××号哈佛印象二期2幢1单元4层10402号房（建筑面积79.99平方米，总价款64.5万元），其中第十一条约定，该房屋应当在2017年9月30日前交付；第十二条约定了逾期交房责任。该合同未填写签订时间。2.金泉置业于2017年6月23日出具的收款收据载明，收陈琳2-10402号房定金1万元。陕西亿航茗居网络信息服务有限公司（以下简称亿航茗居）于2017年6月23日出具的收款收据载明，收陈琳2-10402号房服务费5000元，中国民生银行西安和平路支行电子回单凭证载明，2017年7月6日陈琳向韩力（金泉置业法定代表人）付款127万元，附言为哈佛印象2期4层王娟（另案哈佛印象案外人）、陈琳2套房余款。金泉置业于2017年7月6日出具收款收据，载明收陈琳2-10402号房款64.5万元。3.西安市住房和城乡建设局综合网络信息系统的商品房买卖合同查询结果显示，金泉置业于2017年6月26日向房管部门提交了案涉房屋2-10402号房网签备案登记申请。4.西安市住房保障和服务管理局于2017年6月28日作出紧急通知，载明自2017年6月28日20点起，将升级改造商品房买卖合同网签系统，在此期间，网签系统关闭，预计7月4日0:00前完成升级改造。5.收房确认书载明，陈琳于2017年12月28日接受案涉房屋，经本院询问，陈琳称其自接受案涉房屋后即装修入住至今。6.哈佛印象物业服务中心于2017年12月25日出具的收款收据载明，收到陈琳10402装修管理费、装修垃圾费560元，物业费等406.8元，电费149.5元，以及自2018年7月至2019年12月交纳的物业费、电梯费等票据。上述事实有民事判决书、执行裁定书、收款收据、银行电子回单凭证、物业费用收据等证据在卷予以佐证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。在执行中，本院于2017年7月4日查封了登记在被执行人金泉置业名下的案涉房屋，案外人提出异议请求排除执行，本案争议焦点应为案外人请求排除执行是否符合上述司法解释规定的情形。第一，案外人与金泉置业签订的合同虽然没有填写签订时间，亦未办理备案登记，但从交付定金、服务费和提交网签备案登记申请的日期可以认定，在本院查封之前案外人通过中介服务商亿航茗居与金泉置业签订了购买案涉房屋的书面合同。该合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同不因未办理备案登记而丧失其合法性。故案外人与金泉置业在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。第二，购房合同约定的交房时间为2017年9月30日之前，案涉房屋在2017年7月4日被本院查封，实际交房亦在查封之后，之所以如此，是因为签订合同之时案涉房屋尚不具备交付条件，案涉房屋未能在查封前交付，过错不在于案外人。且开发商已于本院查封之前向房地产管理部门提交了案涉房屋网签备案登记申请，因网签系统升级改造原因未能及时办理，若非此种情况，已办理网签备案登记的商品房，将不会作为被执行人的财产被法院查封。案外人在本院查封前签订合同、支付购房款时尽到了其审慎注意义务。收房确认书、装修管理费、物业费收费凭证等，均能证明案涉房屋由陈琳居住使用。第三，银行电子回单凭证证明，案外人向出卖人金泉置业的法定代表人支付了款项，且注明是案涉房屋购房款，金泉置业出具收款收据认可收到案涉房屋购房款，天宇建设未提交证据证明案外人与被执行人存在恶意串通。故可以认定案外人已向被执行人支付了全部购房款。第四，金泉置业名下的哈佛印象商品房，因金泉置业涉案而未能办理房产登记，并非因买受人陈琳的原因未办理过户登记。综上，本院查明的事实足以证明案外人与被执行人之间的商品房买卖关系真实存在，案外人已依约履行了付款义务，案涉房屋亦已交付由案外人居住使用至今，案外人基于商品房买卖合同取得对案涉房屋的物权期待权，并未损害他人利益，具有足以排除强制执行的民事权益。天宇建设申请执行的是普通金钱债权，不享有对案涉房屋的优先权，因此案外人陈琳对案涉房屋所享有的物权期待权可以排除执行，其异议请求成立，本院依法应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止对陕西金泉置业有限公司名下位于西安市碑林区太乙路南段48号哈佛印象二期2幢1单元4层10402号房的查封措施。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  高甲星审判员  冯 健审判员  黄金华二〇二〇年五月十九日书记员  任苏轩