贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终4126号上诉人（原审被告）：贵阳新世界房地产有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金朱路1号。法定代表人：刘长波，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘秀兰，女，汉族，1989年3月14日出生，住贵州省贵阳市观山湖区。系贵阳新世界房地产有限公司员工。委托诉讼代理人：金千，女，汉族，1987年8月14日出生，委托诉讼代理人：陈安，贵州道援律师事务所律师。上诉人（原审原告）：李勇，男，1979年10月24日出生，汉族，住贵州省贵阳市观山湖区。上诉人（原审原告）：闫亚楠，女，1983年2月1日出生，汉族，住贵州省贵阳市观山湖区。二上诉人共同委托诉讼代理人：唐国容，贵州巨子律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：曾晶，贵州巨子律师事务所（实习）律师。上诉人贵阳新世界房地产有限公司（以下简称新世界公司）与被上诉人李勇、闫亚楠因商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初2849号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。新世界公司上诉请求：1.请求依法改判上诉人支付被上诉人逾期交房违约金按已付房款日万分之一计算。2.请求依法改判上诉人支付被上诉人逾期办证违约金自实际收房之日起540日后即2019年2月17日开始计算；3.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.双方合同约定的按已付款万分之三的标准过高，请求二审法院调整至每日万分之一。2.双方合同第十一条约定的交房时间为2017年4月30日前，第二十二条约定的取得大产权的时间为2018年10月22日，交房时间与办证时间相差540日。合同补充协议约定逾期办证违约金自实际交房之日起540日后开始起算，该间隔时间与主合同基本一致，符合情理，不存在不合理或有意加重被上诉人的责任、排除被上诉人权利。同时上诉人已向被上诉人持续承担逾期交房责任，且在被上诉人应收房之日起540日内并未对其产生任何实际损失，故请求予以改判。李勇、闫亚楠答辩称，双方应当按照合同履行逾期交房违约金的计算标准，不应调低。双方合同交付办理商品房转移登记相关文件的时间也做了明确约定，虽然补充协议变更为实际交房后540日起算，但该条款属减轻了上诉人的责任条款，上诉人亦未就该条款作出特别提示，也没有向答辩人特别说明，故应以主合同的约定为准。李勇、闫亚楠上诉请求：1.请求改判支持一审诉讼请求第一项，判令新世界公司限期向李勇、闫亚楠交付符合合同约定的条件的住房；2.请求改判支持一审诉讼请求第二项，从2017年5月1日起按全部已付房款日万分之三支付逾期交房违约金至新世界公司提供符合合同约定条件的房屋时止；3.一审、二审诉讼费由新世界公司承担。事实和理由：1.一审法院认定本案房屋已经交付的事实错误。整个一审过程中，被上诉人自始至终未向法院提供《商品住房交付使用备案证书》，依据《贵阳市商品住房交付使用备案管理实施意见》，房屋欠缺交付前提。2.新世界公司从未向李勇、闫亚楠交付房屋，房屋目前还处于新世界公司的占有之中。一审法院并未谨慎查明事实，仅凭《房屋钥匙签收确认书)就认定李勇、闫亚楠于2017年8月26日已经接受房屋，与客观事实严重不相符。2017年8月26日李勇去查验房屋修建情况，当时新世界公司工作人员要求李勇、闫亚楠必须签署《房屋钥匙签收确认书》才可以借用钥匙查验房屋，但在查验房屋后发现房屋并不具备交房条件，遂将钥匙退还给了工作人员。与事实不相符的《房屋钥匙签收确认函》应当视为无效，不能作为房屋交付的依据。根据双方购房合同约定，房屋交接程序还应该包括签署《房屋交接单》《临时管理规约》《物业使用守则》《前期物业服务协议》等文件且房屋实际转移占有。经查询，该房屋2019年6月30才具备交房条件。被上诉人于2019年6月28日向上述人发了交房通知的短信，可见被上诉人明知房屋一直未向上诉人交付。上诉人接到交楼通知后，多次要求被上诉人交付房屋，被上诉人工作人员表示目前由于双方纠纷还在法院审理中，购房资料已经交给公司法务部，无法交付房屋，导致至今仍未收房。一审法院依据《房屋钥匙签收确认函》即认定上诉人已经接收房屋，房屋已经转移占有，与客观事实严重不相符。新世界公司答辩称，李勇已于2017年8月26日领取了房屋钥匙，已实际接收房屋，一审判决的逾期交房违约金计算截止时间正确。李勇、闫亚楠向一审法院起诉请求：一、判决新世界公司限期内向李勇、闫亚楠交付符合《商品房买卖合同》第十一条约定条件的住房；二、判决新世界公司按照《商品房买卖合同》第十三条的约定，从2017年5月1日起按全部已付房款的日万分之三向李勇、闫亚楠支付逾期交房违约金至新世界公司提供符合《商品房买卖合同》第十一条约定条件的房屋时止（从2017年5月1日暂计至2019年3月18日的逾期交房违约金为332,062.10元）；三、判决新世界公司按照《商品房买卖合同》第二十二条的约定，从2018年10月22日起每日按全部已付房款的日万分之一向李勇、闫亚楠支付办证违约金至新世界公司提供符合《商品房买卖合同》第二十二条约定条件时止（从2018年10月22日暂计至2019年3月18日的逾期办证违约金为23,649.77元）;四、本案诉讼费用由新世界公司承担。一审法院认定事实：2015年7月20日，李勇、闫亚楠以1,608,828.00元向新世界公司购买位于观山湖区金朱路1号金阳新世界4A地块9,10栋10单元6层2号房屋，房屋建筑面积186.25平方米。合同约定新世界公司在2017年4月30日前向李勇、闫亚楠交房。合同第十三条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之二的违约金（该违约金的比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起当日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。”合同第二十二条约定：“（一）出卖人承诺于2018年10月22日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关手续的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：（1）……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。”合同第二十九条约定:“……双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”合同签订当日，双方签订《补充协议》第十六条约定：“双方一致同意，将《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定的将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人的期限变更为自买受人提交的全部资料、签署《网签商品房买卖合同》及补充协议、付清全部房价款、违约金（如有）全部税费及该商品房交付使用起计，如果属于银行按揭付款的，则自付清全部首期款、契税、住宅专项维修资金及办妥银行按揭签字手续，并得到按揭银行书面同意办理房地产权属证之日起540日内。如买受人完成上述全部事宜之时间不一致的，以时间较后者作为起算点。”合同签订后，李勇、闫亚楠按约定支付了购房款，但新世界公司未按约定在2017年4月30日前向李勇、闫亚楠交付房屋，亦未在2018年10月22日前向李勇、闫亚楠交付办理商品房转移登记的有关文书。2017年8月26日，双方完成了房屋交接。因李勇、闫亚楠认为交付房屋不符合合同约定条件且新世界公司未按约定交付办理商品房转移登记的有关文书，遂诉至一审法院。另查明，李勇、闫亚楠购买房屋位于新世界公司开发项目4A地块，至今未取得竣工验收备案表及《商品住房交付使用备案证书》。一审法院认为，双方签订商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应严格按照合同的约定履行各自的义务。关于李勇、闫亚楠要求在限期内交付符合合同约定条件房屋的问题。在商品房买卖法律关系中，对商品房的转移占有，视为商品房的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案中，2017年8月26日，双方在交接房屋时，房屋虽然不符合双方约定的交付条件，但双方就商品房的交付没有除外的特别约定，且事后也没有，故应视为商品房已于2017年8月26日实际交付。由此，对李勇、闫亚楠要求判令新世界公司限期内交付房屋的诉请，与事实不符，一审法院不予支持。关于逾期交房违约金、逾期办证违约金的问题。首先,李勇、闫亚楠依合同约定交付新世界公司购房款后，新世界公司未按合同约定将商品房及时交付李勇、闫亚楠，构成违约。其次，双方签订《商品房买卖合同》时明确约定了办理商品房所有权初始登记及转移登记的时间期限，现该期限已经明显经过，新世界公司应按照合同约定承担相应的违约责任。对于当事人签订《补充协议》第十六条变更《商品房买卖合同》第二十二条关于办理商品房转移登记的约定，加重买受人义务，减轻出卖人责任，根据前述《商品房买卖合同》第二十九条中对于补充协议内容所作限制性约定可知，如果补充协议中含有不合理地减轻或者免除主合同中约定应由出卖人承担的责任，或者不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利义务的，则仍以主合同约定为准。故为敦促违约方积极履行合同约定义务，一审法院对《补充协议》第十六条的约定不予适用，对新世界公司提出的该辩解意见不予采信。其次,买受人明知商品房达不到双方约定的交房条件而接收房屋的，除买卖双方有特别约定外，视为房屋已实际交付，买受人不得以交付的房屋达不到交房条件为由主张交房后的违约金。本案中，2017年8月26日，李勇、闫亚楠明知新世界公司交付的商品房不符合约定的交付条件而予以接收，虽然事后双方为交房不符合条件发生纠纷，但双方就新世界公司交房不符约定条件的违约行为及逾期交房应负的法律责任未达成新的约定，故李勇、闫亚楠主张的违约金只能计算至实际交房之日，李勇、闫亚楠依《商品房买卖合同》第十三条主张2017年8月26日之后至新世界公司交付商品房相关合格证明文件之前的违约金，无法律依据和合同依据，一审法院不予支持。对于李勇、闫亚楠未要求自2017年4月30日起计算逾期交房违约金，从其自愿。综上，新世界公司应向李勇、闫亚楠支付自2017年5月1日起的违约金1,608,828.00元×3?/日×117日=56,469.86元。最后，新世界公司未在约定时限前办理商品房所有权初始登记及转移登记，已违反合同约定，应按照合同约定承担相应的违约责任。即从2018年10月22日起每日按已付房款的万分之一计算支付违约金至新世界公司取得案涉房屋所有权初始登记，并通知李勇、闫亚楠领取办理商品房转移登记的有关文书之日止,暂计至2019年3月18日的逾期办证违约金应为1,608,828.00元×1?/日×147日=23,649.77元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，判决：一、贵阳新世界房地产有限公司在本判决生效之日起十日内向李勇、闫亚楠支付逾期交房违约金人民币56,469.86元；二、贵阳新世界房地产有限公司在本判决生效之日起十日内支付李勇、闫亚楠截止2019年3月18日的逾期办证违约金人民币23,649.77元；并按照每日160.88元的标准，从2019年3月19日起继续支付逾期办证违约金至新世界公司取得案涉房屋所有权初始登记，并通知李勇、闫亚楠领取办理商品房转移登记的有关文书之日止；三、驳回李勇、闫亚楠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,417.00元，由李勇、闫亚楠负担2,643.00元；由贵阳新世界房地产有限公司负担774.00元。本院二审期间，新世界公司提交一组新证据：《房屋钥匙签收确认书》《收楼手续办理流程表》，拟证明李勇、闫亚楠已于2018年8月26日收房。李勇、闫亚楠质证认为：对证据不予认可，新世界公司要求必须签字领取钥匙才能看房，故李勇为了验房而签字领取钥匙，但经验房，该房屋并不具备交付条件，此后李勇已将钥匙交还给了新世界公司，至今未实际收房。李勇、闫亚楠提交新世界公司2019年6月28日向李勇发送短信载明：“尊敬的嘉院业主，……特别通知您：嘉院交楼证照已全部办理完毕，将于2019年6月30日在临境广场对面墅临境正式交楼（为期三天）……”拟证明：新世界公司通知李勇于2019年6月30日办理交楼手续，此前李勇并未收房。新世界公司质证认为：对真实性无异议，但该短信是群发的，不论业主是否收房都会收到该短信，不能证明李勇此前未收房。李勇、闫亚楠另提交了其与新世界金碧物业楼管的通话录音，拟证明其至今未实际收房。新世界公司对该录音证据的三性不予认可。另查明：双方《商品房买卖合同》第十一条约定：“商品房交付时应当符合下列1.已取得建筑工程竣工合格证明文件；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4.经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书。”第十四条约定：“该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。”第二十二条约定：“出卖人承诺于2018年10月22日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。”再查明，案涉房屋于2019年10月12日取得《贵阳市商品住房交付使用备案证书》。二审经审理查明的其余事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效协议，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案二审的争议焦点为：一、是否应当将双方合同约定的逾期交房违约金标准调低至每日按已付房款万分之一的标准计算；二、上诉人新世界公司承担的逾期交房违约金应计算至何日为止；三、上诉人新世界公司承担的逾期办证违约金是否至上诉人应收房之日起540日后开始计算。关于争议焦点一，双方合同约定的逾期交房违约金计算标准是否应调低至每日按已付房款万分之一标准计算的问题。新世界公司上诉称，双方合同约定逾期交房违约金按照已付款每日万分之三的计算标准过高，应当调整为每日万分之一的计算标准。本院认为，本案合同约定的逾期交房违约金计算标准系双方当事人的真实意思表示，新世界公司作为专业的房地产企业，其在与被上诉人订立本案合同时，自愿按照已付购房款每日万分之三的标准计算逾期交房违约金，应当视为其自甘逾期交房的风险，依照民事法律行为应遵循的意思自治和诚实信用原则，双方须按照合同约定履行各自的义务，现因上诉人新世界公司未按合同约定履行交房义务，其理应按照合同约定承担违约责任。故本院对新世界公司主张降低逾期交房违约金计算标准，不予支持。关于争议焦点二，新世界公司承担的逾期交房违约金应计算至何日为止的问题。从二审中双方提交的证据来看，新世界公司据以证明李勇、闫亚楠已实际收房的证据仅有李勇于2017年8月26日签字确认的《房屋钥匙签收确认书》，但李勇、闫亚楠抗辩认为其领取钥匙仅为验房，并提交其与新世界公司物业楼管的通话录音拟证明，因房屋不具备交房条件，房屋钥匙已交还给新世界公司，其至今未实际收房。本院认为，双方合同第十四条第三项约定：“查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单。”经查，2017年8月26日房屋确实尚未取得竣工验收备案证明，未达到交付使用条件，双方亦未签署商品房交接单。因此，李勇、闫亚楠关于2017年8月26日领取钥匙验房时房屋未达到交付条件亦未签署商品房交接单的陈述符合事实。且2019年6月28日，新世界公司向李勇发送短信，告知将于2019年6月30日正式办理案涉房屋的交楼手续，亦说明存在李勇此前未收房的可能。因此，基于李勇领取房屋钥匙时案涉房屋未到达交房条件且双方未签署商品房交接单，以及2019年6月28日新世界公司重新通知办理交房手续等事实，综合本案证据，仅以李勇签字确认的《房屋钥匙签收确认书》为证据，不足以认定李勇、闫亚楠于2017年8月26日收房，故一审法院认定李勇、闫亚楠于2017年8月26日收房不当，本院予以纠正。现因案涉房屋于2019年10月12日取得交付使用备案证书达到了双方合同约定的交付使用条件但尚未实际交付，故本院对李勇、闫亚楠交付房屋的请求予以支持，并对李勇、闫亚楠请求新世界公司支付逾期交房违约金至房屋达到交付条件时止，予以支持，新世界公司逾期交房共计895天，即违约金为：1,608,828.00元×3?/日×895日=431，970.32元。关于争议焦点三，新世界公司承担的逾期办证违约金是否应自被上诉人实际收房之日起540日后开始计算。新世界公司上诉称，双方合同补充协议第十一条约定出卖人应当在商品房交付使用后540日内，向买受人提供办理房地产权证相关文书，故逾期办证违约金应从被上诉人收房之日起540日后开始计算。本院认为，虽然双方合同补充协议将《商品房买卖合同》第二十二条约定的2018年10月22日前交付商品房转移登记有关文书，变更为商品房交付使用后540日内交付商品房转移登记有关文书，但是，根据双方《商品房买卖合同》第二十九条中对于补充协议内容所作的限制性约定可知，如果补充协议中含有不合理地减轻或者免除主合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，则仍应以主合同约定为准。因此，双方补充协议关于商品房交付使用后540日内交付商品房转移登记有关文书的约定，事实上规避了新世界公司因延期交房进而导致延期交付办证文书的责任，属于不合理地减轻了新世界公司责任的条款，应当排除适用，双方仍应以《商品房买卖合同》第二十二条约定2018年10月22日作为新世界公司交付商品房转移登记文书的时间，现因新世界公司未按合同约定时间履行交付义务，故一审法院以2018年10月22日之次日作为新世界公司承担的逾期办证违约金起算时间，并无不当，本院予以维持。综上，上诉人新世界公司的上诉请求不能成立，应予驳回，上诉人李勇、闫亚楠的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初2849号民事判决第二项；二、撤销贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初2849号民事判决第三项；三、变更贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初2849号民事判决第一项为：贵阳新世界房地产有限公司在本判决生效之日起十日内向李勇、闫亚楠支付逾期交房违约金人民币431，970.32元；四、贵阳新世界房地产有限公司在本判决生效之日起十日内向李勇、闫亚楠交付坐落于贵州省贵阳市观山湖区,10栋10单元6层2号房屋；五、驳回贵阳新世界房地产有限公司上诉请求。一审案件受理费3417元，二审案件受理费6884元，共计10301元，由贵阳新世界房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  彭伦禹二〇二〇年五月二十六日法官助理陈跃霄书记员彭永耀