四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终705号 上诉人（原审第三人）：蒲建，男，生于1974年3月26日，回族，住四川省阆中市。 委托诉讼代理人：葛黎，四川伊丽达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何羽鸿，四川伊丽达律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：侯宗龙，男，生于1967年3月7日，汉族，住四川省阆中市。 委托诉讼代理人：熊斌，四川泰典律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张炯，男，生于1989年5月14日，汉族，住四川省阆中市。 委托诉讼代理人：邓志军，四川源正律师事务所律师。 上诉人蒲建因与被上诉人候宗龙、张炯房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省阆中市人民法院（2019）川1381民初5555号民事判决，上诉至本院。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 蒲建上诉请求：1.撤销原判，改判由蒲建以9元/平方米的标准向候宗龙支付房屋租金，并由候宗龙向蒲建赔偿房屋装修残值损失。或将本案发回重审。2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：（一）原审认定租金标准错误，房屋租金应认定为蒲建与张炯签订《商铺租赁合同》中约定的48,339元/年。1.蒲建与候宗龙未直接达成任何协议，也未直接向候宗龙支付过租金。候宗龙收取的2018年3月至2019年2月房屋租金57,450元，系蒲建按照《商铺租赁合同》约定的租赁价格向张炯支付了48,339元，张炯在补足剩余部分后于2018年6月支付给候宗龙。故一审认定蒲建向候宗龙支付租金57,450元系事实认定错误，应予纠正。2.候宗龙在知道蒲建与张炯签订合同承租房屋后，其并未向蒲建提出异议，且实际有收取张炯向其转付的租金，故应当推定候宗龙对蒲建与张炯签订的《商铺租赁合同》是知晓且同意的。2018年6月28日候宗龙与张炯私下签订协议，协议约定将房屋租金变更为57,450元/年，蒲建对该协议并未认可和追认，故该协议对蒲建不产生任何效力。即使应以57,450元/年支付租金，不足部分也应当由张炯补足。3.一审认定张炯私自将案涉房屋低价出租给蒲建属于事实认定错误。候宗龙虽然否认其委托张炯代为出租房屋，但张炯在一审中已经自认其与候宗龙之间系委托代理关系，事实上候宗龙也有接受张炯转付租金的事实。纠纷发生后，候宗龙依旧让蒲建联系张炯解决此事，也能印证其二人存在委托代理关系。故蒲建与张炯签订的《商铺租赁合同》对候宗龙具有约束力，应以9元/平方米标准计算租金。（二）《商铺租赁合同》的解除系候宗龙擅自变更房屋租赁价格，且未得到蒲建同意，侯宗龙才拒收租金，并非蒲建违约拒付租金所致。（三）《商铺租赁合同》解除的过错责任在于候宗龙，故候宗龙应当向蒲建赔偿装修残值损失。综上，一审认定事实错误，请求二审查清事实，依法改判或发回重审。 被上诉人候宗龙答辩称，（一）原审关于租金的认定正确。一审认定的租金低于侯宗龙与张炯的约定，但因为侯宗龙主要是想收回张炯私自出租的房屋，因此并未上诉。1.一审中，侯宗龙提交了其与张炯签订的协议，该协议足以证明张炯对案涉房屋无权处分，同时该协议约定租金为合约6年的情况下，租金15元/平方米.月，每年减免2个月。但事后侯宗龙与蒲建并未签订合同，因此租金应按15元/平方米.月计算，因此一审认定的标准过低。2.蒲建称其与张炯签订的租赁合同，侯宗龙知晓并同意，并非事实，侯宗龙也并未授权张炯将房屋出租。侯宗龙长期在新疆工作，侯宗龙是在春节回阆中后才发现其房屋被他人使用，才知道张炯将其房屋私自出租给蒲建，侯宗龙知情后并未同意将案涉房屋以9元/平方米出租，故与张炯签订协议并由其补偿差价。上述事实证明了张炯将案涉房屋出租给蒲建，侯宗龙对此不知情也未予以追认。（二）蒲建明知房屋并非张炯所有，仍与其签订租赁合同，其本身存在过错，侯宗龙有证据证明张炯未经其同意将房屋出租给蒲建，蒲建与张炯的租赁合同对侯宗龙不产生约束力。蒲建上诉主张侯宗龙赔偿装修残值损失无事实和法律依据，侯宗龙不会利用其装修价值，侯宗龙要求蒲建将房屋恢复原状。 被上诉人张炯答辩称，案涉房屋系侯宗龙委托张炯代为出租，后因侯宗龙对出租价格有异议，故要求张炯按15元/平方米标准补足。张炯既不是案涉房屋的承租人也不是使用人，张炯在本案中不应承担责任，且在二审中蒲建也未要求张炯承担支付租金责任。案涉纠纷因蒲建未按时交纳房租而产生，与张炯没有关系。 候宗龙向一审起诉请求：1.判令蒲建腾退位于阆中市的案涉商铺；2.判令张炯和蒲建共同支付2019年3月1日至2019年8月31日的房屋使用费28725元；3.判令张炯和蒲建支付从2019年9月1日起按15元／平方米•月计算至实际腾退之日止的房屋占用费。 一审查明的事实，侯宗龙系案涉阆中市的商铺房屋所有权人；张炯系前述同一坐落位置5号、15号、18号商铺的房屋所有权人。 2018年1月2日，张炯（出租方、甲方）与蒲建（承租方、乙方）就包含案涉侯宗龙和张炯名下的房屋签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将位于阆中市18号滨江新天地12幢-1层6-9号、16号、17号（产权登记号：阆房权证阆中市字第××号、20××59号；建筑面积共383平方米）以及同一坐落位置张炯名下的5号、15号、18号商铺出租给乙方；租赁期限为2018年3月1日起至2024年2月28日止；免租期为18个月；每个租赁年度的税后租金总额为64452元。双方还对房租交纳优惠条件进行了共同约定。张炯、蒲建在合同上签字并捺印。此后，蒲建进场装修并使用案涉房屋至今。 2018年6月28日，侯宗龙（甲方）与张炯（乙方）就案涉房屋事宜签订协议，约定：乙方前期将甲方名下的阆中市的案涉商铺（产权登记号：阆房权证阆中市字第××号、20××59号；建筑面积共383平方米）以9元／平方米•月单价私自租赁给蒲建；甲乙双方约定2018年7月1日由甲方与蒲建签订正式商铺租赁合同，租金单价为15元／平方米•月，合约6年，房屋租金单价无递减，免租期为12个月（其中半年由乙方向甲方支付），蒲建实际每年支付10个月房租租金，在签订正式商铺合同之前可进驻装修。侯宗龙与张炯还就其他合同权责进行了约定。侯军文以侯宗龙名义在协议上签字并捺印，张炯也在协议上签字并捺印。 原审同时查明，2018年6月27日，蒲建向侯宗龙支付现金5万元。2018年底，蒲建向侯宗龙支付现金7,450元，双方均认可用于开支房租费。 原审认为，（一）关于本案案由。侯宗龙以物权保护纠纷为由提出诉讼。经审查认为，案涉房屋的有偿使用系依据张炯分别与蒲建、侯宗龙签订相关协议形成，蒲建虽在与张炯约定的租赁期间届满一年后继续占用使用案涉房屋，但仍应结合三方约定的权利义务对案件进行审理。且鉴于所涉案由不影响案件裁处。因此，径行将本案案由确定为房屋租赁合同纠纷。蒲建虽未直接与侯宗龙签订租房协议但有偿使用案涉房屋至今，且侯宗龙认可蒲建向其支付现金57450元系2018年3月1日至2019年2月28日的房租费用的事实，故双方已经实际在2018年3月1日起就建立了事实上的房屋租赁合同关系，双方均应严格履行合同义务。（二）关于责任认定。蒲建在租赁期限届满一年后，未能依约向侯宗龙支付房租，且在其未能提交充分证据佐证逾期支付房租的事实系应归责于侯宗龙的情形下，故蒲建应向侯宗龙承担违约责任，即应支付涉案房屋的房租费用。一审中，双方对房屋租金说法各不相同，但双方对截止2019年3月1日之前的房租费已经结清的事实均不持异议，原审认定以房租费为57450元／年较为适宜。经计算，蒲建应从逾期支付房租费之日起按157.40元／天标准支付房租费。（三）关于张炯应否担责。本案中，通过查明的事实可以认定：一是张炯并非侯宗龙名下商铺的实际使用人和租用人，其仅起到促成合同成立的作用；二是侯宗龙收取的房租费系蒲建单方所支付，并非由张炯所支付。张炯虽自认将侯宗龙的商铺私自低价租赁给蒲建存在过错，但侯宗龙又对收取蒲建的房租费的总金额和房租期限均不持异议，根据合同相对性原理，侯宗龙要求张炯支付租金的诉讼请求，于法无据，不予支持。（四）关于装饰装修残值损失的认定处理。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”，本案中，不仅蒲建与张炯未对案涉房屋装饰装修进行共同约定，另张炯与侯宗龙约定“在签订正式商铺合同（即蒲建与侯宗龙之间）之前可进驻装修”，蒲建也未举示充分的证据证明其装饰装修征得侯宗龙同意的事实，其应承担举证不能的法律后果。同时，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（二）项规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”，即或是蒲建征得了侯宗龙同意装修的情况下，案涉商铺租赁合同履行过程中，蒲建明显违约，其要求侯宗龙对其装饰装修残值进行补偿的理由不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及上引法条之规定，判决：一、蒲建将位于阆中市的案涉商铺共383平方米腾退给侯宗龙；二、蒲建从2019年3月1日起按157.40元／天的标准向侯宗龙支付房租费至蒲建腾退完毕之日为止；三、驳回侯宗龙的其他诉讼请求。以上第一项、第二项履行义务限蒲建在判决生效后二十日内履行完毕。如未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取259元，由侯宗龙负担。 二审查明，蒲建、侯宗龙分别在上诉意见及答辩意见中明确陈述，双方对于案涉房屋租赁关系已事实上予以解除的事实不持异议。二审对原审查明的其他事实予以确认。 本院认为，侯宗龙与蒲建虽未签订直接的租赁合同，但蒲建占有使用侯宗龙所有的房屋，且侯宗龙认可蒲建向其支付现金57,450元系2018年3月1日至2019年2月28日的房租费用，双方之间的租赁关系事实上得以履行，原审认定双方于2018年3月1日起事实上建立租赁关系，具有事实和法律依据。由于双方对于租金支付标准发生分歧，原审依据承租人蒲建已付费用及占有使用房屋期间，所认定的租金支付标准并无不当。蒲建未向侯宗龙支付承租期产生的租金，构成违约，应承担相应民事责任。因承租人蒲建违约导致租赁合同解除，蒲建请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，应不予支持，且出租人侯宗龙并未同意利用装饰装修价值，故侯宗龙不应向蒲建赔偿或补偿装饰装修残值损失。本案中，原审对于侯宗龙与蒲建之间的租赁关系未予确认解除即迳行对合同解除的后果进行认定，存在一定瑕疵，但并不影响本案事实的认定。由于侯宗龙与蒲建均认可租赁关系已事实上予以解除，故二审对于双方解除合同的事实予以确认。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费518元，由上诉人蒲建负担。 本判决为终审判决。 审判长  李卫东 审判员  杨 辉 审判员  雷发军 二〇二〇年五月二十六日 书记员  廖志宏