新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新4002民初3065号 原告：王玉莲，女，1963年4月19日出生，汉族，无业，现住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市。 委托诉讼代理人：韩全民，新疆伯仲律师事务所律师。 被告：伊犁九鼎富通房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市合作区218国道以北城西市场内。 法定代表人：姜文斌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：俞刚，新疆天阳律师事务所律师。 原告王玉莲与被告伊犁九鼎富通房地产开发有限公司（以下简称九鼎公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王玉莲及其委托代理人韩全民，被告九鼎公司的委托代理人俞刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2015年11月29日，原、被告双方就被告位于伊宁市××区房屋签订《房屋认购意向书》。原告向被告交纳了510,000元的购房诚意金。根据意向书约定，被告保证于2018年12月31日前取得商品房预售许可证、于2018年12月31日前通知原告签订《商品房买卖合同》并完成办理房屋产权备案登记手续。《商品房买卖合同》签订后，《房屋认购意向书》自动终止，在此之前即2018年12月31日前。该意向书的有效期为三年一个月零两天（2015年11月29日至2018年12月31日），但截止2018年12月31日，被告未能兑现其承诺和保证，也未能延长意向书的有效期。该《房屋认购意向书》已自动失效。为维护原告的合法权益，现向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的房屋认购意向书；2.被告退还原告购房诚意金510,000元；3.被告支付违约金153,000元（510,000元×30％）；4.被告支付原告律师费30,000元；5.涉诉费用由被告承担。 被告辩称，2015年11月29日，原、被告签订的《房屋认购意向书》合法有效，没有自行终止。依据法律规定，本案房屋认购合同就是商品房买卖合同，亦始终合法有效。被告已将房屋认购合同约定的义务全部履行完毕，没有任何违约行为。原告的诉讼请求无任何事实及法律依据，应予以驳回。原告认为房屋认购合同已自动失效，但又要求解除房屋认购意向书，自相矛盾，不能成立。原告没有合同解除权，该合同约定，房屋认购合同签订后原告不得以任何理由要求退房，即原告自始就丧失了合同解除权，所以该合同不应该被解除。 原告提交以下证据：证据一，房屋认购意向书一份，用于证明：该意向书系被告单方制作并重复使用的格式合同。该意向书第三条第2、3款、第五条第4款明确约定，被告方应在2018年12月31日起通知原告签订正式商品房买卖合同，并完成办理房屋产权备案登记手续，双方签订商品房买卖合同的最后日期是2018年12月31日，也是双方预约合同履行的最后期限，超过此期限属于被告方违约。该意向书第二条，买受方签订本认购书1日内，应当向出卖人交纳510,000元作为购房诚意金，该诚意金在双方签订商品房买卖合同时转化为同等金额购房款。意向书属于商品房预约合同，而非商品房买卖合同，即属于预约合同而非本约合同。原告交纳的51万元在当时条件下属于预约合同的购房诚意金，而非购房款。只有在双方签订正式买卖合同本约后，该购房诚意金才能转化为购房款。意向书第八条规定，双方任何一方违反本认购书约定的义务，违约方应当向守约方承担认购诚意金×30%的违约金，并且承担守约方起诉时支出的所有诉讼费、律师费、保全费、担保费等费用。证据二，收据一份、业务申请书一份、农业银行业务回单两份，用于证明：2015年11月24日，原告向案外人王慧借款510,000元，将该款全部支付至被告账户，原告已履行了购房诚意金的缴纳义务。证据三，发票一份、委托代理合同一份，用于证明：原告在起诉前已向伯仲律师事务所交纳律师代理费30,000元，应由被告承担。 质证情况：被告对原告提交的证据：证据一，被：真实性认可，关联性不认可。原告认为双方签订商品房买卖合同的最后日期是在2018年12月31日的说法不能成立，意向书第三条第二款规定甲方在取得商品房预售许可证后，及时通知乙方签订商品房买卖合同，没有限定商品房买卖合同签订的时间。原告认为是预约合同，我方认为预约合同也是有效的，没有自行终止。合同第五条第四款明确约定，双方签订商品房买卖合同后认购书自行终止，无论是预约合同还是本约合同的终止都是在签订商品房买卖合同后。因原告无故拖延始终没有签订商品房买卖合同，故意向书合法有效。意向书已经成为了商品房买卖合同。原告认为510,000元为购房诚意金的说法不成立。合同第二条明确载明，原告应当被告支付510,000元的购房款，涉案房屋的全额房款为510,000元。原告依据第八条违约责任计算违约金的说法不成立。原告要求被告承担违约责任的基础不存在，故支付违约金、返还购房款及支付律师费的请求不能成立。证据二，真实性、合法性、关联性均不认可。但认可原告已经将涉案房屋的购房款510,000元全部交靖。证据三，对真实性、合法性、关联性均不认可。没有支付代理费的记录，代理费发票是2019年7月12日，而委托代理合同签订的时间是2019年7月23日。在未签订合同之前就出具了代理费的发票，明显违背常理；原告是以房屋认购意向书自动失效为由解除合同，要求被告承担违约责任，而房屋认购意向书始终合法有效，被告没有违约，也不应承担违约责任。 被告提交以下证据：证据一，告知函一份、中国邮政回执一份，用于证明：2019年3月3日、4月11日，被告均书面告知原告可以签订网签《商品房买卖合同》，但原告始终拖延不予以办理。证据二，预销售许可证一份、消防备案凭证一份、不动产权证书一份，用于证明：被告早在2017年7月21日就取得了11号商铺的《商业房预售许可证》。2019年1月21日完成了包括11号商铺在内的消防竣工验收备案。涉案房屋可以进行网签《商品房买卖合同》。被告不仅将原告办理房屋产权登记的备案手续全部办理完毕而且取得了不动产权证，原告随时可以办理涉案房屋的产权登记手续。 质证情况：原告对被告提交的证据：证据一，对告知函真实性、合法性、关联性均不予以认可。对邮政回执的真实性认可，但对合法性、关联性不认可。如果告知函是真实存在的，但其内容是不真实的。告知函上载明的××区房屋，而双方认购意向书上约定的××区房屋。意向认购书第三条2、3款及第五条2、4款约定，被告承诺并保证与原告方签订商品房买卖合同及办理房屋产权登记备案手续是要在2018年12月31日前完成。被告如果在2018年12月31日后向原告发出告知函并要求原告签订商品房买卖合同，已超过了预约合同约定的签定本约的履行期，对原告没有任何约束力。证据二，对该证据的三性均无异议，但对证明内容有异议。该组证据证明被告于2019年1月21日才取得消防备案凭证，才具备商品房网签备案条件，违反了双方签订的房屋认购意向书第三条第2、3款及第五条第2、4款的规定。 依据民事诉讼证据规则相关规定，对原告提交的证据：房屋认购意向书，被告对真实性无异议，本院予以采信。对被告提交的证据：预销售许可证、消防备案凭证、不动产权证书，原告对真实性无异议，本院亦予以采信。 经审理查明：一、2015年11月29日，原告王玉莲（乙方、买受方）与被告九鼎公司（甲方、出卖方）签订一份《房屋认购意向书》。合同的主要内容为：1、原告自愿购买被告投资开发建设的××区房屋，预测面积为60平方米。售价每平方米8,500元，房屋总价暂定为510,000元。原告购买该房屋产权40年，以签订此认购书时起算。2、原告签订该认购书1日内，向被告交纳510,000元作为购房诚意金，该诚意金在双方签订《商品房买卖合同》时转化为同等金额的购房款。3、被告应在该认购书签订并收取诚意金后1个工作日内向原告交付标的房屋。被告在取得商品房预售许可证后，应当及时通知原告前来签订正式的《商品房买卖合同》。被告承诺在2018年12月31日前完成原告办理房屋产权登记所需要的备案手续并配合原告办理产权登记手续。3、本认购书所述房产条件，以双方达成一致意见，签订的《商品房买卖合同》为准，双方签订的《商品房买卖合同》生效后，本认购书自行终止，合同内容与本认购书不一致的，以合同约定为准。4、双方任何一方违反本认购书约定的义务的，违约方应当向守约方承担认购诚意金30%的违约金，并且承诺守约方起诉时支出的所有诉讼费、律师费、保全费、担保费等费用。该认购书签订后，原告遂向被告支付510,000元。2015年12月初，被告将涉案房屋交付给原告，原告遂投入使用。 二、2017年7月21日，被告取得了××内伊犁××号商铺的新疆维吾尔自治区商品房预售许可证（伊建房许字2017第××号），总建筑面积为3496.66平方米，预销售总面积为3418.33平方米。2019年1月21日，伊犁哈萨克自治州公安消防支队向被告核发了伊州公消竣备字（2019）第××号建设工程竣工验收消防备案凭证。同时，被告办理了位于伊宁市××路伊犁××号商铺的不动产权证书（新2019伊宁市不动产权第××号）。 本院认为，一、原、被告签订的《房屋认购意向书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。2015年12月初，被告将涉案房屋交付给原告，原告投入使用至今。2019年1月，被告办理了包括涉案房屋在内的11号商铺的不动产权证书。被告已取得了涉案房屋的所有权，故双方签订的《房屋认购意向书》能够继续履行。 二、结合本案证据，原告并未举证证实被告的行为系根本性违约，从而导致合同目的无法实现。相反，被告迟延取得原告办理房屋产权登记所需要的备案手续，并未实际影响双方合同目的的实现，故不能成为解除合同的法定事由。现原告主张解除《房屋认购意向书》的诉讼请求于法无据，故本院不予支持。原告主张被告退还其购房诚意金510,000元、支付其违约金153,000元及律师费30,000元，因原告主张的上述请求均是基于解除《房屋认购意向书》而形成，但因解除该合同的请求不成立，故对原告的上述诉讼请求，本院亦不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告王玉莲的诉讼请求。 案件受理费10,730元，减半后实际收取5365元（原告已预付），由被告王玉莲自行负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。 审  判  员  吴荣婷 二〇二〇年五月二十二日 书  记  员  刘梦雨