西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2019)陕0113民初21220号原告：王成，男，1986年8月18日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：董晨，陕西至正律师事务所律师。委托诉讼代理人：田王帅，陕西至正律师事务所实习律师。被告：李帆，男，1991年8月23日出生，汉族，住西安市雁塔区。原告王成诉被告李帆房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王成的委托诉讼代理人董晨、田王帅、被告李帆均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王成诉称，2018年1月14日，被告有意租赁原告所有的位于曲江新区XX路XX城XX号楼XX室的房屋，向原告支付租房定金10000元。2018年1月15日，原告授权王某某代与被告签订《房屋租赁合同》。合同第二条约定：房屋租赁期自2018年1月15日至2023年4月14日，租期为5年3个月；第三条约定，租金标准为30000元/月；支付方式为半年付；押金30000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应承担违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；租赁期内物业管理费等由乙方承担；合同约定了违约责任。合同签订当日，原告依约向被告交付房屋，被告于2018年1月22日、23日，分别向原告支付90000元和66358元，此后一直未按约定支付租金，经多次催要，2019年8月9日被告向原告的代理人王某某出具欠条，载明：“一、今欠业主王某某XX城XX室的房租，期间2018年10月15日至2019年10月15日，共计18个月，每月30000元，共计540000元。二、承诺还款时间：2019年10月15日前，若在规定的时间内未能按期还款，愿另外承担房租总额（540000元）10%利息，计54000元”。但此后被告仍未支付租金和利息。2019年11月1日，被告在未通知原告的情况下搬离房屋。2019年11月21日，小区业务深圳市华侨城物业服务有限公司西安分公司向原告发出《缴费通知》，要求缴纳2019年6月1日至2019年10月31日的物业管理费11094.48元、生活垃圾费30元、公摊电费792.46元，共计11916.94元，如无故逾期，将收取滞纳金。故诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付租金478642元；2、被告向原告支付违约金84000元；3、被告向原告支付自2019年6月1日起至2019年10月31日止物业管理费11094.48元、生活垃圾费30元、公摊电费792.46元，共计11916.94元；4、诉讼费由被告承担。被告李帆辩称，原告诉状所述的双方签订房屋租赁合同属实，但是租金不属实，其确实欠付租金，关于物业管理费、生活垃圾、公摊电费，其以装修押金抵偿，与物业公司口头说过；违约金数额不予认可。经审理查明，2018年1月15日，原告王成（甲方、出租方）与被告李帆（乙方、承租方）、西安天乐房地产营销策划有限公司（丙方、居间方）《房屋租赁合同》，房屋坐落于西安市曲江新区XX路XX幢XX单元XX室，建筑面积633.97平方米；租赁用途为居住；租赁期自2018年1月15日至2023年4月14日，租期为5年3个月，于2018年1月17日前将房屋按约定条件交付给乙方；租金标准为30000元/月，按半年支付；租赁期间的水费、电费、物业管理费等其他费用均由乙方承担；合同第八条第3款约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权要求乙方按照第九条约定支付违约金并单方解除合同，收回房屋：（1）不按照约定日期交付租金达十日的；……；第九条第1款约定，甲方有第八条第二款约定情形之一的，按1个月租金向乙方支付违约金，乙方有第八条第三款约定的情形之一的，按1个月租金向甲方支付违约金，甲方有权要求乙方恢复原状；守约方并可要求违约方赔偿损失。合同签订当日，原告现各被告交付了水电一体卡一张，大门钥匙一套。王某某在合同签署页甲方委托代理人处签字。被告李帆分别于2018年1月14日、2018年1月22日、2018年1月23日向王某某支付10000元、90000元、66358元。2019年8月9日，李帆书写《欠条》，内容载明：“一、今欠业主王某某XX城XX室的房租，期间2018年10月15日至2019年10月15日，共计18个月，每月30000元，共计540000元。二、承诺还款时间为：2019年10月15日前，若在规定的时间内未能按期还款，愿另外承担房租总额（540000元）10%利息，计54000元”。关于房屋租赁合同的解除，原告称，被告未按期缴纳租金，于2019年11月1日自行搬离，合同此时解除。被告李帆称，其在租赁该房屋开办幼儿私塾，小区物业公司将其赶走，其于2019年9月1日搬离，搬离时未向原告交还房屋。原告提交《缴费通知》、《收款凭证》，为了证明被告欠付2019年6月1日至2019年10月31日的物业管理费等费用共计11916.94元，该部分费用应由被告承担。被告李帆称其2019年9月1日搬离，故其不应承担该部分费用。被告李帆辩称，在其租赁涉案房屋时，原告欠付物业费，原告让其在支付租金时直接向物业公司代缴物业费。被告李帆未向本院提交其实际代原告补交物业费的具体数额及代缴物业费从房屋租金中抵扣双方达成合意。经询，原告明确其诉请主张的违约金分为两部分：1、根据合同第九条第1款约定被告应承担1个月租金的违约金；2、被告书写的《欠条》，其承诺如未在承诺期内支付，约定承担54000元违约金。经本院释明，原告称，如果法院审查认为原告主张违约金过高，其选择主张被告在《欠条》中承诺的54000元违约金。上述事实，有《房屋租赁合同》、银行凭证、《欠条》及庭审笔录等在卷佐证，可以认定。本院认为，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，各方应按合同约定履行己方义务。关于合同解除的时间，双方合同约定租赁期至2023年4月14日止。李帆称，其将涉案房屋用于商业用途，小区物业公司将其赶走，故其2019年9月1日搬离，但其未向原告交还房屋。李帆作为承租人，其应就交还房屋的时间承担举证证明责任，其未提交证据，应承担不利法律后果。故对李帆搬离房屋的时间以原告王成陈述2019年11月1日为准，双方合同于2019年11月1日解除。李帆承租涉案房屋共计向原告的委托代理人王某某支付166358元。李帆辩称，除上述款项外，其代原告补交物业费应在欠付租金中抵扣。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。被告李帆未举证证明其实际代原告补交物业费的具体数额以及双方达成合意将其代缴物业费从房屋租金中抵扣，故对其该辩称，本院依法不予采信。故，李帆应向原告支付房屋租金645000元（2018年1月15日至2019年10月31日），已付166358元，李帆应向原告支付剩余房屋租金478642元。关于违约金，《房屋租赁合同》第九条第1款、李帆书写《欠条》第二条，均是对违约行为造成损失的一种衡量和计算标准，本质上均属于违约损失的范畴。原告选择按54000元主张违约金，本院依法予以支持。关于原告诉请主张的物业管理费、生活垃圾费、公摊电费，因合同约定租赁期间的水费、电费、物业管理费等其他费用均由乙方李帆承担，且原告提交的证据能够证明其已实际缴纳了该部分费用，故对原告该项诉请，本院依法予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李帆于本判决生效之日起十日内向原告王成支付租金478642元。二、被告李帆于本判决生效之日起十日内向原告王成支付违约金54000元。三、被告李帆于本判决生效之日起十日内向原告王成支付自2019年6月1日起至2019年10月31日止的物业管理费11094.48元、生活垃圾费30元、公摊电费792.46元，共计11916.94元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告其余诉讼请求。本案案件受理费9546元，由原告王成承担300元，由被告李帆承担9246元。保全费3445元，由被告李帆承担。鉴于原告已预交，被告在履行上述金钱义务时将其应承担的部分一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判长 王 丹审判员 成 荔审判员 卢 帆二〇二〇年五月六日书记员 孙曌琳打印：相丽华校对：张琪琪2020年月日送达1