浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终1788号上诉人（原审被告、反诉被告）：王京见，男，汉族，1971年4月29日出生，住乐清市。委托诉讼代理人：黄铸克、侯丽丽，浙江嘉瑞成（乐清）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：章建标，男，汉族，1980年2月13日出生，住永嘉县。委托诉讼代理人：姚丰满，浙江泽商律师事务所律师。被上诉人（原审第三人、反诉原告）：乐清市北白象镇白塔王股份经济合作社，住所地:乐清市北白象镇东大街248号四楼。负责人：王明生，社长。委托诉讼代理人：叶选产，浙江乐泰律师事务所律师。上诉人王京见与被上诉人章建标、乐清市北白象镇白塔王股份经济合作社（以下简称白塔王合作社）因房屋租赁合同纠纷一案，不服乐清市人民法院（2019）浙0382民初5851号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。王京见上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：（1）本案属侵权纠纷而非合同纠纷。租赁协议及转租协议均无效，白塔王合作社采取关停措施造成章建标损失，属侵权行为，应当由白塔王合作社承担责任，与王京见无关。（2）原白塔王老协会长承诺给予王京见一个月装修免租期，一审法院不予认定，有违客观事实。（3）一审判决认定年租金为1050888元的依据不足，王京见并未拖欠白塔王合作社租金35万元。此外，因租赁物属违建，在租赁期间，王京见为处理税务、环保、国土等部门的事宜，代为垫付了各种费用，应由白塔王合作社负担。章建标辩称：其经营的工农社大食堂被关停是因为王京见未按时支付租金，并非租赁合同届期，故应由其承担相应合同责任。租赁协议虽无效，但白塔王合作社仍有权依照合同约定请求支付占有使用费。有关拖欠租金的事实，由王京见本人出具的保证书佐证。白塔王合作社辩称：同意章建标的答辩意见。本案纠纷发生原因在于王京见拖欠租金。合同被确认为无效后，租赁房屋使用人仍应支付使用费，并承担相应民事责任。章建标向一审法院起诉请求：（1）解除章建标、王京见于2017年5月7日签订的《店面租赁协议书》；（2）王京见返还租金2055元/日×84日＝172620元；（3）王京见赔偿装修损失370351.56元。白塔王合作社向一审法院提出反诉请求：（1）王京见、章建标立即腾退经营场所内的所有财物；（2）王京见清偿截至2019年3月13日拖欠的租金353544元；（3）王京见、章建标支付因共同侵权而产生的租赁合同到期后的占有使用费（自2019年3月28日起至腾退日止按年租金750000元计算确定）。一审法院认定事实：乐清市北白象镇东大街355-365号九间三楼房屋未取得产权登记。2008年建成后即由北白象镇白塔王村老年协会（以下简称“白塔王老协”）负责对外出租。2009年2月26日，白塔王老协与王京见签订《房屋租赁协议书》，约定：1.该九间三楼房屋占地面积616㎡，建筑面积2036㎡；2.出租期暂定十年，即2009年3月14日至2019年3月13日；3.前三年租金已定，后几年的租金根据市价由后任老协会与王京见协商再定；4.已确定租金为每年1000888元，先付款后使用；5.交房时间定2009年3月14日；6.房屋出租后，有关出租房的一切房产税、营业税、街道卫生费、水费、电话费、电费等，均由王京见自负，白塔王老协不负任何责任；7.协议到期时，双方应提前一个月提出说明，使双方好有安排，如有第三者需要，在同等条件下，应先让王京见；8.在协议期间，该店的使用权全部交给王京见，店内的一切安全问题均由王京见负责，由于白塔王老协的房屋未经国家验收，如有出现房屋问题应由白塔王老协负责处理，王京见如有出租或与他人合作的，只能在租赁期限内进行有效，否则白塔王老协有权利收回该房屋，并没收租金；等等。租赁期内，王京见共向白塔王老协支付租金合计9955336元。2017年5月7日，王京见与章建标签订《店面租赁协议书》。约定：租赁场地为北白象镇东大街357-365号一楼店面；租赁用途为经营餐饮业；租赁期限5年，从2017年6月20日至2022年6月19日止，2017年5月7日至2017年6月19日为装修期不计租金；租赁期内年租金为750000元，租金按年一次性支付，支付时间在每年5月20日前；水电费、卫生费、经营税务及工商费用由章建标自理；合同期内章建标不能转租该租赁的店面；等等。之后，章建标将承租的359-365号店面进行装修，对外经营工农社大食堂。另，章建标将承租的357号店面转租给案外人梁天小经营水果店。章建标向王京见、白塔王老协共支付了租金150万元。2019年3月28日，北白象镇白塔王村为老服务中心（以下简称“白塔王为老服务中心”）向工农社大食堂发出通知，称王京见拖欠房屋租金，欲于2019年3月30日上午采取强制性关门停业措施。之后，白塔王为老服务中心对工农社大食堂采取了关停措施，自此章建标无法开展经营活动。因村老年协会被撤销、北白象镇村（社区）规模优化调整，由负责原白塔王村资产经营及管理的白塔王合作社参与本案诉讼。本案诉讼过程中，章建标申请对其承租店面内的装修价值进行鉴定。一审法院委托浙江科佳工程咨询有限公司进行鉴定。该公司于2019年10月29日完成鉴定，确定店面内装修价值工程费用为370351.56元。章建标支付鉴定费19600元。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案房屋在本案法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证或者取得主管部门相应批准，故白塔王老协与王京见于2009年2月26日签订的房屋租赁协议书应认定为无效。因此，王京见将其中357-365号出租给章建标的转租协议亦应认定无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。本案中，章建标向王京见支付租金150万元，按照协议约定已支付2017年6月20日至2019年6月19日期间的全部租金。而对于王京见，白塔王合作社主张其在10年租赁期内应支付租金总额为10308880元，即2009年3月14日至2012年3月13日期间年租金1000888元，2012年3月14日至2018年3月13日期间年租金1050888元，2018年3月14日至2019年3月13日期间年租金为1000888元，王京见已付租金总额（包括由章建标代付的部分）合计为9955336元，尚欠租金353544元。王京见对已付租金9955336元无异议，但其辩称租赁期内年租金1000888元未上涨，且白塔王老协陈玉生会长答应免收一个月装修期的租金，故其不存在拖欠租金的情况，应付租金已全部支付。关于是否存在装修期免租金的事实，房屋租赁协议书没有该方面的约定内容，王京见提供的对陈玉生的谈话笔录尚不足以证明负责出租房屋的白塔王老协同意租赁期内装修免交1个月租金的事实，故对王京见该辩解不予采信。据白塔王合作社提供的历年支付租金明细反映，2012年3月14日至2014年3月13日，王京见每年支付的租金金额均为1050888元，2014年3月14日至2015年3月13日王京见支付的租金总额为1080008元（超过了应付的租金金额）。结合房屋租赁市场的普遍交易习惯，一审法院认为，白塔王合作社主张双方经口头协商上调2012年3月14日至2013年3月13日期间的年租金至1050888元，且之后五年保持该租金水平不变，该主张事实更符合客观实际，予以认定。白塔王合作社自认2018年3月14日至2019年3月13日期间的租金重新下调至1000888元，没有损害王京见的利益，故根据应付租金金额10308880扣除王京见已付金额9955336元，确定王京见尚欠租金353544元。白塔王合作社主张支付租金353544元的反诉请求，与查明的事实相符，予以支持。根据以上认定的事实，本案纠纷系因王京见拖欠白塔王合作社租金而引起。白塔王合作社因催收租金无果而关停章建标经营的工农社大食堂，以致章建标租金及装修损失，应由王京见承担相应的法律后果。上文已经认定涉案租赁协议书均为无效，故章建标诉请解除其与王京见于2017年5月7日订立的店面租赁协议书，与法律规定不符，不予支持。关于章建标主张的租金损失。庭审中，各方对关停工农社大食堂的时间存在分歧。白塔王合作社提出虽白塔王为老服务中心书面通知于2019年3月30日上午给予关停处理，但实际采取关停措施的时间为2019年4月9日，章建标作为租赁房屋的实际使用人未提出合理反驳意见，故一审法院对白塔王合作社、王京见主张的关停日期为2019年4月9日予以采信。因此，章建标有权要求王京见退回2019年4月9日至2019年6月19日共72日的租金，按照年租金750000元折算为2055元/日，确定为147960元。关于装修损失。司法鉴定意见书确定的装修价值工程费用为370351.56元，各方当事人均无异议，予以认定。结合合同约定的租赁期限5年、实际使用期限21个月，按折旧处理，最终认定装修损失为370351.56元×（1－21／60）＝240728.50元。章建标主张返还租金172620元、赔偿装修损失370351.56元的超出部分，与审理查明及认定的事实不符，故不予支持。关于鉴定费19600元。鉴定费是明确本案纠纷责任的必要费用，考虑到章建标在与王京见订立协议过程中未尽合理审查义务，自身存在过错，故酌定由双方各半承担9800元。关于白塔王合作社其他反诉请求的处理。首先，白塔王合作社要求王京见、章建标立即腾退。王京见称经白塔王老协同意租赁期已经延长，对此白塔王合作社不予认可。王京见提供的陈建文与陈璋订立的店铺租赁合同，与本案不具有关联性，故对其该抗辩主张不予采信。因此，白塔王合作社请求腾退房屋，应予支持。因王京见非该租赁物的实际使用人，故腾退义务主体应为章建标。其次，关于白塔王合作社请求的占有使用费。一审法院认为，占有使用费应当区分两部分：其中，2019年3月28日至2019年4月8日期间，章建标已经向王京见支付了租金，故应由王京见向白塔王合作社支付占有使用费。白塔王为老服务中心于2019年4月9日关闭了租赁店面主出入口后，客观上给腾空造成不便，且因店面装修价值鉴定的实际需要，故酌定从完成司法鉴定程序且向章建标送达鉴定意见书（送达日期为2019年11月8日）后的合理期限外的占有使用费，由章建标支付。占有使用费参照年租金750000元折算为2055元/日。因此，王京见应承担的占有使用费为24660元，章建标应承担自2019年11月16日起至全部腾退之日止的占有使用费（暂计算至2019年12月30日为92475元）。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十八条规定，判决：（一）王京见返还章建标租金147960元；（二）王京见赔偿章建标装修损失240728.50元；（三）王京见支付白塔王合作社租金353544元；（四）王京见支付白塔王合作社占有使用费24660元；（五）章建标于本判决生效后七日内立即从承租的位于乐清市店面内腾退；（六）章建标支付白塔王合作社房屋占有使用费（自2019年11月16日起按2055元／日计至全部腾退之日止，暂计算至2019年12月30日为92475元）。上述第（一）、（二）、（三）、（四）、（六）项于本判决生效后十五日内交一审法院民一庭转付；（七）驳回章建标其他诉讼请求；（八）驳回白塔王合作社其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费9230元，减半收取4615元，由章建标负担1050元，王京见负担3565元；反诉受理费9836元，减半收取4918元，由白塔王合作社负担738元，王京见负担3359元，章建标负担821元；鉴定费19600元，由章建标、王京见各负担9800元。二审中，双方当事人均未提供新的证据。经审理，本院二审认定的事实与一审判决认定的一致。本院认为，二审中，各方当事人对本案所涉《房屋租赁协议书》、《店面租赁协议书》无效，均无异议。结合王京见出具的付款保证书，以及白塔王合作社催告通知，可以认定王京见未按协议约定履行租金支付义务是造成章建标损失的根本原因，应当由王京见承担责任。因履行房屋租赁合同发生争议的，属于合同纠纷。王京见主张属侵权纠纷，于法无据，不予采纳。一审中，王京见提供的陈玉生谈话笔录，尚不足以证明其主张一个月装修免租期的事实，一审判决不予认定，并无不当。结合白塔王合作社历年租金明细记录，一审判决按实际履行数额认定租金标准，符合租赁物实际情况及租赁协议中“三年后租金根据市价由后任老协会与王京见协商再定”的约定，亦无不当。王京见主张的垫付费用，未提供充分证据予以证明，不予认定。王京见的上诉请求及理由不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5280元，由上诉人王京见负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨宗波审 判 员 余 萌审 判 员 刘宏杰二〇二〇年五月二十日法官助理姜岳良代书记员 **程