浙江省衢州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙08民终434号 上诉人（原审原告）：衢州市柯城生禾记房产中介服务部，住所地浙江省衢州市柯城区衢化街道学院路305号。 经营者：孙建伟。 委托诉讼代理人：陶文敬，浙江律匠律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：何愫斌，男，1968年1月26日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。 被上诉人（原审被告）：何军，女，1971年4月29日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。 被上诉人（原审被告）：华建平，男，1984年11月11日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。 上诉人衢州市柯城生禾记房产中介服务部（以下简称生禾记中介）因与被上诉人何愫斌、何军、华建平居间合同纠纷一案，不服浙江省衢州市柯城区人民法院（2020）浙0802民初158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 生禾记中介上诉请求：依法撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院适用法律错误。《房屋转让合同》第六条第5、6款并不属于无效条款。该条款虽系格式条款，但其是对违约责任的规定，针对的是违约方，如合同正常履行则该条款并不当然适用。而且，第六条的第1-4款针对的是被上诉人，第5、6款针对的是上诉人，已经充分平衡了合同各方当事人的利益。因此，该条款并未加重被上诉人的负担。此外，根据法律规定，违约金本身具有惩罚性，并不必然等同于损失。如被上诉人认为违约金过分高于上诉人所遭受的损失，可依法请求法院予以减少。2.上诉人未办理相关代办事项系被上诉人违约造成，上诉人有权依法获得期待利益损失赔偿。合同签订后，被上诉人何愫斌、何军为谋取巨额差价将房产转让给了第三人，导致上诉人无法继续履行代办事项。上诉人已经为案涉房屋的代办按揭进行了相关准备工作，却因被上诉人的违约行为而无法获得期待利益，遭受了较大损失。3.上诉人支付的律师费用已经实际产生，且因被上诉人违约而引起，并未加重其责任，应当由被上诉人承担。而且上诉人支付的4000元律师费并未高出市场价，属于合理的维权支出。 何愫斌、何军辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。房屋转让合同第六条第5、6款属于无效条款，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 华建平辩称，同意上述辩称意见。 生禾记中介向一审法院起诉请求：判令何愫斌、何军、华建平支付中介服务费、违约金、律师费共计14782元。 一审法院认定事实：生禾记中介系从事房产中介服务的个体工商户，何愫斌、何军系夫妻。2019年6月29日，何愫斌、何军与华建平经生禾记中介居间服务签订由生禾记中介提供的《衢州市房屋转让合同》（示范文本）一份，合同约定：何愫斌、何军（甲方）将其坐落于衢州市巨化望柯村22幢602室房屋（建筑面积72.91平方米）出售给华建平（乙方），房屋转让总价为530000元，乙方须于2019年6月29日前支付定金10000元；其中规定：第五条第2款：下列费用由乙方在办理产权交易日支付给中介方：（1）中介服务费：总房价的1%；（2）代办按揭服务费：总房价的0.8%；（3）代办产权过户费：每套房屋2000元；（4）水电过户费：每套房屋600元。第3款：乙方如逾期支付中介费，中介方有权按本条第2款第（1）至第（4）项所有费用的总和为基数向乙方追究违约利息，自乙方办理产权交易日之第二天起至实际付款之日止，月利息按3%计算。第六条第5款：若甲方违反合同，不予出卖的，由甲方支付本合同第五条第2、第3款约定的所有费用给中介方；若乙方违反合同，不予购买，由乙方支付本合同第五条第2、第3款约定的中介费用给中介方，若甲、乙双方均违反合同，发生不买或不卖的同时违约行为（或双方自行协商解除合同），则由甲、乙双方共同支付本合同第五条第2、第3款约定的所有费用给中介方。第6款：若因甲方违反合同不予出卖或乙方违反合同不予购买或者甲、乙双方均违反合同，发生不买或不卖的同时违约行为，导致中介方无法收取到本合同第五条第2、第3款约定的中介费用，则违约方除了需要支付本合同第五条第2、第3款约定的相关费用外，还需以此费用为基数，向中介方支付所有费用总和30%的违约金，并承担中介方为实现上述费用而支付的所有费用（包含但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、差旅费、误工费等）。合同还对其他有关事项作了规定。合同订立后，华建平支付定金10000元。2019年7月3日，何愫斌、何军与华建平同意解除双方签订的该房屋转让合同，华建平收到对方支付的赔款10000元及退回的定金10000元；生禾记中介收到何军支付的中介费5000元。同年7月5日，何愫斌、何军将衢州市巨化望柯村22幢1单元602室房屋转让他人。现生禾记中介以何愫斌、何军、华建平违约未付清费用为由诉至该院，提出如前诉讼请求。 一审法院认为，当事人应当遵循公平原则确立各方的权利和义务。该案各方签订的《房屋转让合同》，系生禾记中介事先单方拟定的格式合同，其在合同第六条第5、6款中规定的给付中介方所有费用及支付违约金的内容，包含了中介方未提供服务的代办事项，此规定加重了买卖双方的责任，有违公平原则，于情于法均不符，应认定为无效条款。何愫斌、何军、华建平经生禾记中介居间服务订立《房屋转让合同》，依法应当支付生禾记中介相应的中介服务费。生禾记中介未实际办理有关的代办事项，其主张何愫斌、何军、华建平支付代办费用，没有事实和法律依据。该院对生禾记中介所提合理部分之诉讼请求予以支持。何愫斌、何军、华建平辩称解除合同系各方达成共识，未提供有力证据证明，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十条、第四百二十六条规定，判决：一、何愫斌、何军、华建平于判决生效之日起十日内支付生禾记中介300元；二、驳回生禾记中介其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费170元，减半收取计85元，由生禾记中介负担83元，何愫斌、何军、华建平负担2元，限于判决生效之日起七日内交纳，逾期强制执行。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。经审理，本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，本案争议的主要焦点是案涉房屋转让合同第五条第5、6款是否应认定无效。根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，……提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，案涉房屋转让合同包含了居间合同，是上诉人生禾记中介提供的格式条款，其中第五条第5、6款约定的内容，意味着案涉合同一经签订，无论房屋买卖是否实际成交，代办服务是否实际完成，上诉人生禾记中介均居于可获得所有报酬的有利地位，显然与当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务的法律规定相悖，故该约定无效。上诉人依此所提的收取未发生的代办服务费及违约金等主张不应受法律保护，本院不予支持。上诉人提出为案涉房屋代办按揭进行了相关准备工作，经查，上诉人只是要求被上诉人华建平提供了收入证明，并未投入其他准备工作，故上诉人主张其遭受了较大损失，无事实根据。另外，被上诉人何愫斌、何军与被上诉人华建平同意解除案涉房屋转让合同后，被上诉人何军依约向上诉人生禾记中介支付了中介费5000元，表明上诉人已取得了相应报酬，虽一审法院按案涉合同判定被上诉人支付上诉人300元，补足了中介费，但鉴于本案的实际情况，从公平原则考虑，上诉人主张支付律师费用，本院亦不予支持。 综上，上诉人生禾记中介的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费162元，由上诉人衢州市柯城生禾记房产中介服务部负担。 本判决为终审判决。 审判长  骆忠新 审判员  汪 佳 审判员  姜秀莲 二〇二〇年五月二十一日 书记员  王慧芸