河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终5299号上诉人（原审原告）：张华勤，男，1973年11月22日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：范甜甜，北京市京师（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘兆庆，北京市京师（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南德润置业有限公司，住所地郑州市二七区马寨镇东方路6号马寨产业集聚区管委会办公用房2号楼。法定代表人：李爱国,该公司董事长。委托诉讼代理人：张若冰，北京华泰（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：聂德才，男1990年5月10日出生，住江苏省沛县。被上诉人（原审第三人）：焦作中旅银行股份有限公司，住所地焦作市山阳区迎宾路1号。法定代表人：郑江，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭帅，北京大成（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵娟娟，北京大成（郑州）律师事务所律师。上诉人张华勤因与被上诉人河南德润置业有限公司（以下简称德润公司）、聂德才、焦作中旅银行股份有限公司（以下简称中旅银行）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2019）豫0103民初15465号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年4月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张华勤上诉请求：1、请求维持（2019）豫0103民初15465号民事判决第一项；2、请求撤销（2019）豫0103民初15465号民事判决第二项、第三项，依法改判：（1）确认上诉人与德润公司之间的编号为17003401102的《商品房买卖合同》在2019年6月28日解除；（2）确认上诉人与德润公司之间的借款112649元的《借款合同》在2019年6月28日解除；（3）判令上诉人与中旅银行之间的《个人购房借款合同》自判决生效之日解除；（4）判令德润公司向中旅银行支付上诉人剩余未偿还贷款并向中旅银行支付提前解除合同违约金；（5）判令德润公司赔偿上诉人已付购房款、平台优惠服务金、平台服务费等三项损失250597元，并判令德润公司赔偿上诉人已付购房款的利息损失（以本金250597元为基数，自2017年5月10日起，按银行同期贷款年利率4.75％计算，计算至判决生效之日）;（6）判令德润公司向上诉人赔偿上诉人已经偿还的银行贷款57214.8元（2887.05元＋3195.75元／月×17月）、银行按揭代办服务费2956元、维修基金1592元。（7）判令德润公司向上诉人支付2019年6月28日之前的租金补贴28620元。（8）判令本案一审诉讼费用、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人对一审判决第一项无异议，但是对一审判决第二项、第三项有异议。一、德润公司既不交付房屋，又不支付租金补贴，严重违反2项合同义务，导致上诉人合同目的不能实现，上诉人于2019年6月28日书面通知德润公司解除合同，双方合同已经解除。一审判决认定事实错误，应当依法予以纠正。根据《商品房买卖合同》第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，德润公司应当书面通知上诉人，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，德润公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，上诉人有权拒绝交接。根据合同相对性，德润公司应当对上诉人履行交房义务，书面通知上诉人并交付相关证明文件。即便上诉人与星润公司签订《托管经营协议书》，那也是上诉人与星润公司之间的约定，德润公司无权在不告知上诉人的情况下，直接将涉案房产交付星润公司。直至2019年6月28日前，上诉人从来没有收到德润公司书面交房通知，也没有见到任何证明文件。根据《商品房买卖合同》第八条约定，德润公司应当在2018年5月1日前将符合合同约定的商品房交付上诉人。合同第九条第（2）款约定，因德润公司逾期超过60日交付，上诉人有权要求与德润公司解除合同，并要求该公司在解除合同通知书到达之日起30天内退还全部已付款，并按已付款的1％支付违约金。同时，在购买商铺时，德润公司出具《销售政策告知函》，承诺自上诉人支付首付房款之日起至商场实际开业之日止（交房日期为2018年5月1日，交房之日即为商场开业之日），按1800元／月标准支付租金补贴。德润公司实际上负有2项合同义务，第一是按约定交付商品房并为上诉人办理产权证，第二是按1800元／月向上诉人支付租金补贴至商场实际开业之日止。但直到2019年6月28日，上诉人都未收到任何交房通知，德润公司2018年5月1日之前的租金补贴还有4320元未支付，更没有支付2018年5月1日之后的租金补贴。上诉人按照合同约定履行付款义务，无任何违约行为，但是德润公司既不交付房屋，又不支付租金补贴，严重违反2项合同义务，致使上诉人合同目的不能实现，合同解除条件已经成就。根据《合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。上诉人2019年6月28日通过书面形式通知德润公司解除合同，双方合同已经解除。此外，根据买卖合同性质，上诉人签订《商品房买卖合同》目的是获取涉案商品房所有权。租金补贴是德润公司承诺支付，是该公司合同义务之一，也是上诉人合同目的之一，不能视为对上诉人损失的弥补。德润公司既不交付房屋，又不支付租金补贴，严重违反2项合同义务，致使上诉人2项合同目的均不能实现。一审法院认定“德润公司逾期交付房产构成违约，但不影响上诉人签订房屋买卖合同目的实现”错误，应当依法予以纠正，支持上诉人解除合同的请求。二、德润公司以“首付贷”形式违规销售商品房，并未将借款交付上诉人，《借款合同》并未实际履行，现因德润公司违约导致购房合同解除，《借款合同》应当依法解除，双方债权债务相互抵消。三、因德润公司严重违约，致使上诉人购房合同被解除，上诉人贷款目的不能实现，应当判令上诉人与中旅银行《个人购房借款合同》依法解除。由德润公司向中旅银行支付上诉人剩余未偿还贷款并向中旅银行支付提前解除合同违约金。四、上诉人与德润公司合同解除，德润公司应当退还购房款并赔偿损失。根据《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，上诉人于2017年5月10日向德润公司支付购房款170597元，由德润公司出具收据。至2019年10月21日，上诉人共偿还银行贷款57214.8元，支付银行按揭代办服务费2956元、维修基金1592元。现因德润公司原因致使双方合同解除，德润公司应当退还上诉人购房款170597元并支付利息，利息自2017年5月10日起，按银行同期贷款年利率4.75％计算利息至判决生效之日，同时赔偿上诉人已经偿还的银行贷款57214.8元、银行按揭代办服务费2956元、维修基金1592元损失。五、掌房公司违法违规收取3万元平台优惠服务金、5万元平台服务费，依法应当返还，德润公司承担连带返还责任。根据《商品房销售管理办法》第二十八条规定，受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用，《房地产经纪管理办法》第十八条第二款规定，房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用。本案中，德润公司与掌房公司于2017年5月1日签订《红星国际广场项目销售协议》，掌房公司接受德润公司委托销售红星国际广场项目。根据合同相对性，掌房公司只能向德润公司收取佣金而无权向上诉人收取任何费用。又因，掌房公司未和上诉人签订任何协议，未约定该公司可以收取平台优惠服务金、平台服务费以及具体的收费标准。故，根据前述法律规定，掌房公司无权收取上诉人优惠服务金、平台服务费，应当返还该费用并支付利息。根据《民法总则》第一百六十七条规定，被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。德润公司明知掌房公司在售楼部代理销售商品房时，违法违规收取上诉人费用，仍然放纵其实施该行为，应当承担连带返还责任。六、租金补贴应当计算至商场实际开业之日止，一审判决确定截止日期为2019年3月31日错误，应当依法予以纠正。德润公司出具的《销售政策告知函》，载明：租金补贴的起算日为：客户向德润公司支付首付房款（占比30％以上）之日计算，补贴截止日：以商场实际开业之日为截止日（暂定于2018年3月31日前开业）。因此租金补贴实际截止日为商场实际开业之日，而非该项目取得竣工验收备案登记之日，项目完成竣工验收备案并不代表德润公司向上诉人完成交付义务，也不代表商场实际开业。一审判决未查明商场实际开业之日，错误认定租金补贴截止日，错误计算租金补贴数额，应当依法予以纠正。综上所述，上诉人认为一审判决认定事实错误，判决结果违背公平正义，上诉人主张均有事实依据和法律依据，应当依法予以支持。被上诉人德润公司辩称：上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同的同时，与郑州星润房屋租赁有限公司签订了托管经营协议，该协议约定了由星润公司代为验收房屋并支付租金，同时约定了租金支付的标准和方式，可以说明上诉人购买房屋的目的不是为了自己使用，而是为了获取租金、补贴和收益。被上诉人已经完全按照商品房买卖合同的约定向星润公司交付了房屋。星润公司依据托管协议对房屋进行了验收，并已经向本案的上诉人张华勤支付了租金收益，上诉人已经获取租金补贴及租金收益。合同目的已经实现，被上诉人不存在违约行为。本案未达到合同解除的条件。二、本案商品房买卖合同不应当解除，上诉人无权要求返还购房款、维修基金、利息等损失，代办费、平台服务费均非德润公司收取，即使应当返还，上诉人应当依据收据等付款凭证向相关义务人主张。上诉人要求德润公司返还以及德润公司承担平台服务费的返还连带责任，没有任何事实和法律依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。被上诉人中旅银行辩称：本案不应将买卖合同和借款合同合并审理，应只审理买卖合同。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释第25条规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人，一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权，第3人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理，未提出诉讼请求的仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理，由上述规定可知，买卖合同和借款合同是否合并审理，取决于中旅银行的决定，即银行作为有独立请求权第3人提出诉讼请求或者就借款合同另行起诉。两个法律关系应合并审理。本案中中旅银行不是有独立请求权的第三人，亦未提出诉讼请求亦未立案起诉，故本案不应将买卖合同和借款合同合并审理，应只审理买卖合同。第二、根据上诉人与中旅银行签署的借款合同约定，上诉人和德润公司就所购房屋任何纠纷均与中旅银行无关。无论买卖合同是否解除，借款合同应正常履行。三、本案系房屋买卖纠纷，与中旅银行无关，中旅银行不应承担诉讼费。综上，一审认定事实清楚。被上诉人聂德才未到庭、未答辩。张华勤向一审法院起诉请求：1.判令原告与被告德润公司之间的《商品房买卖合同》（合同编号：17003401102）于2019年6月28日解除；2.判令原告与被告德润公司之间因购房而签订的《借款协议书》于2019年6月28日解除；3.判令原告与第三人焦作中旅银行之间的《个人购房借款合同》自判决生效之日起解除，被告德润公司向第三人焦作中旅银行支付原告剩余未偿还贷款，并向第三人焦作中旅银行支付提前解除贷款合同违约金；4.判令被告德润公司赔偿原告已付购房款、平台优惠服务金、平台服务费等三项损失250597元，并赔偿原告已付购房款的利息损失（以本金250597元为基数，自2017年5月10日起，按银行同期贷款年利率4.75%计算，计算至判决生效之日止）；5.判令被告德润公司向原告赔偿已偿还的银行贷款57214.80元、银行按揭代办服务费2956元、维修基金1592元、延期交房违约金5305元；6.判令被告德润公司向原告支付2019年6月28日以前的租金补贴28620元；7.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定案件事实：被告德润公司开发的位于二七区大学××、××南红星国际广场项目，该楼盘的物业形态为商铺，被告德润公司委托河南掌房网络科技有限公司销售。2017年5月1日，德润公司为甲方与原河南掌房网络科技有限公司为乙方签订了《红星国际广场项目销售协议》，协议约定：包销期限为2017年5月1日至2018年12月31日。乙方为包销服务，展示中心装修、展示中心软装、展示中心家具置办、项目宣传推广费用、项目活动费用、项目媒体推广费用等，包括且不限于上述与项目有关的各营销费用由乙方承担。销售所使用的户型图、楼层图、单页、折页等销售物料费用由乙方承担。甲方仅提供该项目图纸及销售证件，销售费用均由乙方承担。2017年6月21日，德润公司为出卖人与买受人张华勤在售楼中心签订《商品房买卖合同》（合同编号：17003401102），合同约定：张华勤购买德润公司开发的位于二七区大学××、××南××号商品房，用途为商业服务。该商品房的单价为22999.02元/㎡，建筑面积为24.49㎡，总金额为563246元；付款方式和期限：约定283246元以现金方式于2017年6月21日支付，约定280000元以商业贷款方式于2017年7月21日支付。买受人逾期付款的违约责任：（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。合同约定，房屋的交付时间为2018年5月1日前。交付时符合的条件为：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已经落实。出卖人逾期交房的违约责任是逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。合同第十一条约定了商品房的交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。该商品房买卖合同还附有附件二、附件三、附件四等。在签订上述《商品房买卖合同》的同时，原告张华勤（乙方、借入方）与被告德润公司（甲方、借出方）在售楼中心签订了一份《借款协议书》。乙方购买甲方开发项目房屋，并已按甲方要求足额交纳了最低首付款（即：所购房总款的30%）。首付款20%不足部分乙方向甲方申请借款。经友好协商，双方达成该借款协议。协议主要内容：借款金额：乙方向甲方借款金额为人民币112649元整（即本协议上述所示乙方所购甲方房屋的首付款不足部分）；借款利息：无息；乙方借款期限：自商品房买卖合同签定之日起两年内；还款时间及方式：乙方需在2019年5月10日前按照本协议一次性足额偿还以上借款；保证及违约条款：签订本协议前，乙方需向甲方缴纳所购房屋甲方限定的最低的首付款；开业满三年，客户可选择由公司按《商品房买卖合同》签定价格回购所购商铺，相关税费按政策各自承担。2017年6月21日，原告张华勤（乙方）与郑州星润房屋租赁有限公司（甲方）在售楼中心签订了《托管经营协议书》（适用于红星国际广场客户），该协议约定：乙方同意将购买的商品房由甲方全权经营和管理。甲方引入红星美凯龙品牌进行统一经营，经营期限为10年，暂定开业时间为2018年3月底前（最终以甲方通知的正式开业日期为准）。协议第十条约定，在合同有效期内，甲方对乙方委托经营商铺统一招商运营，运营费用由甲方收取并按以下方式向乙方支付商铺托收益：第一年、第二年运营收益按第十一条计算方式合计乙方收益。第三年至第十年运营收益：按照该商铺年度运营收益的2：8比例进行返还，即：商铺运营收益的80%返还客户，20%作为商场运营管理费用。本合同年是自开业之日起累计12个月为一个合同年。自然年以公历计算的一个完整的年度，即1月1日至12月31日。协议第十一条约定，商铺收益的计算方式：第一年租金保底，即1F：135元/㎡/月×12个月×实测面积；2F：115元/㎡/月×12个月×实测面积；3F：100元/㎡/月×12个月×实测面积；4F：90元/㎡/月×12个月×实测面积。第二年租金保底，即1F：150元/㎡/月×12个月×实测面积；2F：125元/㎡/月×12个月×实测面积；3F：110元/㎡/月×12个月×实测面积；4F：100元/㎡/月×12个月×实测面积。第三年至第十年的运营收益，经第三方会计事务所核对后对业主进行公布整栋楼收益，按照本协议中第十条之约定进行收益分配。协议第十三条约定，商铺当年收益计算至当年12月31日，并于次年3月31日前向乙方支付上年度的年度收益（开业当年收益从开业之日计算至当年12月31日）。甲方将乙方的收益划转到乙方指定的银行账户。因甲方原因导致迟延给付乙方应收的托管收益的，每延迟一天，乙方有权向甲方按日万分之一收取违约金。被告德润公司给原告发放了“红星国际广场”2号楼商场项目销售政策告知函，主要内容为：1.商铺开业前补贴：（1）补贴标准：购买20㎡以下的，每月可享受1600元租金补贴；购买20㎡－30㎡的，每月可享受1800元租金补贴；购买30㎡以上的，每月可享受2000元租金补贴。（2）补贴计算起止日期：补贴起算日：客户向河南德润置业有限公司支付首付房款（占比30%以上）之日起计算；补贴截止日：以商场实际开业之日为截止日（暂定于2018年3月31日前开业）；该补贴不足一个月超过15天的，按一个月计算，不足15天的，按半月计算。（3）补贴支付：该补贴将于实际开业后30日内，一次性支付（或直接冲抵总房款）。2.回购政策：三年回购，开业满三年，客户可选择由公司按《商品房买卖合同》签定价格回购客户所购商铺，相关税费按政策各自承担。按照上述协议约定，2017年4月3日，赵楹缴纳的50000元由河南掌房网络科技有限公司出具平台服务费收据。2017年5月10日，原告缴纳的30000元由河南掌房网络科技有限公司出具平台优惠服务金收据。2017年5月10日，原告向被告德润公司支付房款170597元。2017年6月21日，原告向被告德润公司借款112649元作为原告向被告德润公司缴纳的购房款，该款原告至今未偿还。2017年8月4日，原告向被告德润公司缴纳维修基金1592元。2017年11月7日，原告缴纳了中介费+公证费+抵押费+印花税2956元。2018年4月27日，第三人焦作中旅银行向原告发放贷款280000元。2019年3月29日，郑州市城乡建设局对被告德润公司开发的涉案商铺进行竣工验收并登记备案。2019年1月14日，被告德润公司给原告支付了2018年5月1日之前的租金补贴17280元，并认可扣除有20%的租金补贴4320元未向原告发放。2019年6月28日，原告以被告德润公司没有按照合同约定的交房期限交房为由，委托河南彭友律师事务所律师郭新会向被告德润公司发出《解除合同通知》。在该院审理期间，被告德润公司向该院提交因政府开展的大气污染防治工作影响施工工期的证据有2017年9月22日郑州市人民政府下发的有关《郑州市2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动实施方案》及2018年8月份停止施工通知等。一审法院另查明，原河南掌房网络科技有限公司为一人公司，股东为聂德才，该公司现已经注销。一审法院认为：原、被告签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方当事人具有法律约束力。根据原告与被告德润公司签订的房屋买卖合同约定，被告德润公司应在2018年5月1日前将符合交付条件的房屋交给原告，但被告德润公司未在约定的交房期限内将涉案房屋完成建设工程竣工验收并登记备案等约定条件，被告德润公司存在违约行为。但是，原告在签订房屋买卖合同的同时，又与郑州星润房屋租赁有限公司签订了托管经营协议，印证原告购买涉案房屋的目的是为了出租商铺从而收取租金补贴和租金收益。被告德润公司虽然有违约行为，但不影响原告对签订房屋买卖合同目的的实现。故原告请求解除合同的主张，不予支持。关于原告要求被告德润公司支付逾期交房违约金问题。房屋买卖合同第八条约定，出卖人应当在2018年5月1日前将符合交付条件的商品房交给原告；如遇特殊原因，出卖人可以据实予以延期。根据德润公司提交的有关河南省郑州市政府大气污染综合治理等有关规定及通知的相关证据，在政府对大气污染治理过程中对正常施工有影响，根据本案实际情况，酌定因政府对大气污染防治影响工期为3个月。被告德润公司于2019年3月29日才完成涉案房屋的竣工备案等手续，符合交房条件，德润公司存在违约行为。原告要求被告德润公司支付违约金5305元，不违反法律规定，予以支持。关于原告要求被告德润公司支付自首付款支付之日（2017年5月10日）起至2019年6月28日止的租金补贴问题。被告德润公司在销售房屋时，承诺租金补贴的起算日为：客户向河南德润置业有限公司支付首付房款（占比30%以上）之日起计算；补贴截止日：以商场实际开业之日为截止日（暂定于2018年3月31日前开业）。被告德润公司已经支付原告2018年5月1日前80%的租金补贴17280元，并认可扣除有该期间20%的租金补贴4320元未向原告发放，该部分租金补贴被告德润公司应予以支付。但因被告德润公司于2019年3月29日才取得了“红星国际广场”项目的竣工验收备案登记手续，现原告选择要求被告德润公司租金补贴的权益，故原告自2018年5月1日至2019年3月31日的租金补贴19800元，予以支持，以上合计24120元。2019年4月1日之后，涉案房屋符合交房条件，原告再要求被告德润公司支付租金补贴，缺乏事实依据，不予支持。关于原告主张的与解除房屋买卖合同后的法律后果有关的诉讼请求，因本案未判令解除合同，故不予处理。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，经该院审判委员会研究决定，判决如下：一、被告河南德润置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告张华勤违约金5305元；二、被告河南德润置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告张华勤2018年5月1日前未支付的租金补贴4320元及2018年5月1日至2019年3月31日的租金补贴19800元，以上合计24120元；三、驳回原告张华勤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6494元，原告张华勤负担3247元，被告河南德润置业有限公司负担3247元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，本案中，张华勤在与德润公司签订案涉商品房买卖合同的同一日，同时与星润公司签订了为期十年的《托管经营协议书》，该托管协议书约定有：在托管期间，星润公司享有约定商铺的完全管理权利；在合同有效期内，张华勤不得参与商铺的经营管理活动，不与任何商户针对约定商铺签署任何形式的协议或文件，不因自身债务（包括银行贷款或其他形式的债务）或责任影响约定商铺的托管经营；自合同生效起，张华勤同意星润公司代为办理约定商铺的验收、交接、收房、经营改造等相关手续，必要时张华勤予以协助，星润公司的签收行为对张华勤具有法律效力。商铺的开发单位向星润公司交付约定商铺，视为张华勤履行了向星润公司交接该商铺的义务。本院认为，案涉房屋的性质系商业用房，张华勤与星润公司所签订的《托管经营协议书》，系双方当事人基于该商铺的商业用房的性质，为发挥该商铺的最大商业效益而达成的协议，该协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据该协议，星润公司代为办理商铺的验收、交接、收房、经营改造等相关手续。根据《托管经营协议书》的内容，可以认定，张华勤与德润公司在商品买卖合同中约定的交房主体、交房条件发生变化，即在张华勤与星润公司签订的《托管经营协议书》生效后，德润公司的交付房屋的对象系星润公司；张华勤的权益系依据《托管经营协议书》的约定，获得相应的租金收益。本案中，张华勤以德润公司未按照商品买卖合同的约定向其交付房屋为由，主张解除合同，不符合张华勤与星润公司所签订的《托管经营协议书》的约定，故对张华勤提出的解除与德润公司所签订的商品买卖合同的诉讼请求，依法应不予支持。张华勤请求德润公司返还其购房款等款项，系建立在双方合同解除的基础上，基于双方所签订的合同并不符合解除的条件，故本院不予支持。一审判决认定租金补贴的数额正确，并无不当。综上所述，张华勤的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6494元，由上诉人张华勤负担。本判决为终审判决。审判长 周 金审判员 扈孝勇审判员 张晶晶二〇二〇年五月二十九日书记员 田宇恒