浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0104民初4714号 原告郑子琪，女，1995年7月22日出生，汉族，住杭州市江干区。 委托代理人郑明道，男，1967年4月20日出生，汉族，住云南省昆明市五华区，系原告父亲。 被告杭州运河集团投资发展有限公司，注册地杭州市拱墅区沈半路3-1号，主要经营机构所在地杭州市江干区机场路117号天城国际写字楼13楼。 法定代表人马炯，该公司董事长。 委托代理人高峰、胡雪丽，北京大成（杭州）律师事务所律师。 原告郑子琪为与被告杭州运河集团投资发展有限公司（以下简称运河集团）房屋买卖合同纠纷一案，于2019年5月13日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由审判员韩涛独任审判，于2019年8月2日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 原告郑子琪基于2016年3月15日与被告运河集团签订的《浙江省商品房买卖合同》而提起诉讼，认为被告未按约将土地、房屋权属证书交付于原告，应当承担违约责任。请求判令：l、被告立即支付违约本金25429.04元;2、被告向原告支付违约金利息，利息按同期银行贷款利暂计从2016年7月1日至2019年5月13日利息为3574.21元;3、被告承担本案全部诉讼费用。 被告运河公司辩称：一、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》有关房屋交付和办理产权初始登记时间约定不明，办理初始产权登记的时间应根据实际交付时间予以顺延。 1、《商品房买卖合同》未按照标的商品房销售实际约定交房时间和初始登记时间。2016年5月4日原、被告双方就天城国际公寓1单元2201号商品房签订《商品房买卖合同》，是预售备案的固定文本，未经另行备案不得更改已备案合同条款。该合同第九条约定“出卖人应当在2015年12月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用”；第十六条约定“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2016年3月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人”。因此，我们认为原被告签署的用于预售的《商品房合同》中关于交房时间和初始登记时间的约定，不是原被告双方真实意思表示，应视为原被告关于标的商品房交房时间和初始登记时间约定不明的原因。 (1)案涉标的商品房是现房销售。案涉标的商品房已经竣工验收备案完毕，已经具备交房条件，案涉标的商品房销售应为现房销售，应按照现房销售签署商品房买卖合同，但是原被告仍然使用预售商品房买卖合同，而原被告使用的预售商品房买卖合同关于交房时间和初始登记时间，显然不符合客观实际，也不是原被告真实意思表示，即原被告关于标的商品房交房时间和初始登记时间约定不明。 (2)原告并未在其主张的交房时间和初始登记时间前付清标的商品房购房款。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十二条第四款约定“买受人应当支付出卖人的任何房款项未完成付清前，出卖人有权拒绝向买受人交房”。附件八补充协议第六条第七款约定“如遇出卖人逾期交房的，买受人交付办理商品房权属转移登记资料（权属证书）的日期顺延，顺延天数为本合同约定的最后交付日期与实际交付日期之差”。 2、《合同法》第一百三十九条规定，当事人没有约定标的物的交付期限或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第四项的规定。《合同法》第六十一规定，合同生效后，当事人就标的物的交付期限没有约定或者约定不明确时，首先，当事人可以协商达成补充协议；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为己竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 3、本案中，原告2016年5月4日签订合同时支付首付款人民币690000元，原告于2016年5月17日通过中国农业银行杭州城东支行向被告支付购房款2070000元，5月18日支付尾款34400元，双方于2016年5月18日办理了标的商品房的交付。根据《商品房买卖合同》第十二条第4款约定，在原告未付清房款前，被告有权依据先履行抗辩权拒绝交付标的商品房，亦有权拒绝办理初始产权登记。同时，本案中标的商品房约定的交房日期为2015年12月31日，实际交付日期为2016年5月18日，根据“举重以明轻”的法律规则按照补充协议第六条第7款约定办理商品房权属转移登记资料（权属证书）的日期应予以顺延139日至2016年10月4日（从2015年12月31日起止2016年5月18日计139日）。 二、出卖人办理完毕初始登记，将不动产权利记载于不动产登记簿就应视为完成合同义务。 1、根据《关于杭州市区实施不动产统一登记有关事项的公告》，自2016年6月1日起，杭州市主城区（含上城区、下城区、拱墅区、江干区、西湖区、杭州高新开发区（滨江）、杭州经济技术开发区和杭州之江旅游度假区）颁发新的不动产权证书，在今后依法办理不动产转移、变更等登记时予以换发新的《不动产权证书》或者《不动产登记证明》。 2、本案中，2016年6月29日杭州市国土资源局出具的《不动产登记结果告知单》载明，“你单位向我局申请坐落于杭州市江干区等（共计256套／间）国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记。经我局依法受理，并经核定后，已于2016年6月29日将上述不动产权利记载于不动产登记簿，物权登记现己生效，我局不再另行颁发不动产权证书（具体登记信息见不动产登记清单）”。 因此，根据不动产登记结果告知单，杭州市国土资源局将不动产权利记载于不动产登记簿，物权登记即生效，不再另行颁发不动产证书。故出卖人既无法交付《土地使用权证书》和《房屋所有权证》，又无法交付《不动产权证书》，合同约定的交付权属证书己无意义，出卖人办理完毕初始登记，将不动产权利记载于不动产登记簿就应视为完成合同义务。 三、被告已于2016年6月29日办理初始产权登记，并通知原告，因此原告主张的按日主张违约金没有依据。 1、杭州市国土资源局出具的《不动产登记结果告知单》已经说明被告于2016年6月29日完成涉案不动产初始登记的合同义务。 2、被告于2016年6月29日电话通知原告，告知其被告已经取得天城国际房屋权属证书，即日起可赴国土局办理个人产权转移手续。 3、依据《商品房买卖合同》第十二条第4款补充协议第六条第7款约定，被告于2016年10月4日办理初始产权登记即可。现被告于2016年6月29日履行了《商品房买卖合同》第十六条约定的办理初始登记的义务，逾期没有超过90日。因此，原告主张自2016年3月31日起至2016年6月30日逾期办理初始登记而主张违约金与合同约定和事实不符。 四、原告应按照合同约定自行办理商品房转移登记。 1、根据《不动产登记暂行条例》的规定，不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。不动产登记的基本类型有首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等。 2、原、被告签订的《商品房买卖合同》第十六条约定：“买受人自行办理该商品房转移登记。”不动产权登记包括初始登记（权利人是出卖人）和转移登记（权利人是买受人）。本案中，被告的合同义务仅仅是完成初次登记（行政主管机关仅记载于不动产登记簿，不颁发证书），原告在被告完成初次登记后，按照不动产登记机构具体要求办理不动产转移登记，并可取得不动产权属证书。 综上所述，首先，被告认为已经履行了《商品房买卖合同》的主合同义务，交付涉案商品房，原告已经取得不动产权属证书。其次，被告已于2016年6月29日完成不动产初始产权登记和通知的合同义务，不存在违约行为。因此，原告主张与事实不符，主张的违约金利息没有法律和合同依据，请贵院依法判决。 本案经审理查明如下事实： 书面协议情况：2016年5月4日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《浙江省商品房买卖合同》一份。 买卖标的：杭州市江干区房屋（建筑面积86.86平方米）。 合同价款：总价款2760000元。 付款方式：首付款690000元于合同签订当日支付，剩余购房款2070000元通过商业银行贷款方式支付；原告应当支付给被告的任何款项未完全付清的，被告有权拒绝向原告交房。 交房约定：被告应当在2015年12月31日前将符合条件的商品房交付给原告。 初始办证约定：被告承诺于2016年3月31日前取得土地使用权证书、房屋权属证书并交付给原告。 逾期办证违约责任：约定日期起90日内，被告交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的0.02%承担违约责任；逾期90日以后，被告仍不能交付权属证书或登记证明且原告不退房的，被告至约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交付价款万分之一的违约金等。 实际付款情况：首付款支付后，原告于2016年5月17日支付207万元，于2016年5月18日支付34400元。 实际交房情况：被告于2016年5月18日向原告完成交房，房屋实测为87.73平方米，总房价款为2794400元。 实际办证情况：2016年6月29日，杭州市国土资源局做出《不动产登记结果告知单》，告知原告其申请坐落于杭州市江干区房屋的国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记已受理，经核定已于当日将不动产权利记载于不动产登记簿，物权登记已生效，不再另行颁发不动产权证书。运河公司于2016年6月30日签收该告知单。2016年6月29日20时34分许，被告工作人员曾致电原告。 以上事实有原告提供的不动产登记证书、商品房买卖合同、不动产登记结果告知单，被告提供的通话详单、付款凭证、交房物品发放登记表，及双方当事人的陈述为证。双方当事人提供的其他证据，因与本案缺乏直接关联，本院不予确认。 本院认为，原被告之间的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，并不违背法律规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。 一、关于双方签约日期晚于合同约定交房及办证日期的问题。原被告合同签订于2016年5月4日，但合同约定的交房日期为2015年12月31日，合同约定的初始办证并交付日期为2016年3月31日，显然存在客观不可能按约定日期履行的情况。根据本院受理的同楼盘其他买受人起诉被告的案件显示，上述约定日期系案涉楼盘《商品房预售合同》统一约定的日期，鉴于案涉合同系由被告提供的格式文本，被告显然对本案合同约定日期客观履行不能存在责任，不能由此确认属于出卖人无过错的情形。故本院认为，双方约定的交房、初始办证及交付时间均早于合同签订时间，属客观履行不能，均应延至双方合同签订之日。被告主张适用合同签订之日起90日办理初始登记的相关司法解释的规定，显然不符合该司法解释条文适用条件，本院不予采纳。 二、关于原告购房余款付清前被告行使抗辩权的问题。案涉合同约定：原告应当支付给被告的任何款项未完全付清的，被告有权拒绝向原告交房。原告的购房余款于2016年5月18日付清，故在此之前被告有权拒绝履行交房义务，自也有权拒绝向原告提供权属证书。 三、被告是否构成逾期办理初始登记及交付于买受人的违约行为。根据本院以上分析，被告应当在2016年6月23日办理完成案涉房屋初始登记并交付于原告。而实际上，被告于2016年6月29日才取得案涉房屋初始登记，已经构成违约。被告主张因政府关于换发不动产权证书的政策导致其办理权属证书顺延，但未能提供证据证明其提供申请材料的具体时间、政府部门存在因政策变动中止颁发证书等，且该事项应属于由被告承担的时间风险，故本院对被告此节辩称不予采纳。 四、关于被告违约时间的判断问题。双方约定被告应当负责办理初始登记并交付于买受人。鉴于不动产登记政策的变化，被告虽不再具有初始登记证书，但仍应将有关办理初始登记的信息告知给买受人，并向买受人交付办理转移登记手续所需的其他材料。本案中，被告虽主张于2016年6月29日电话告知了原告有关初始登记完成的事项，根据被告提供的证据显示，其通知时间为当日20时34分许，已超过正常工作时间，未给原告提供必要的领取资料或办证准备日期，且被告提供的不动产登记告知单显示被告的签收时间为2016年6月30日，显然被告也不可能在6月29日将有关资料交付于原告，故本院将被告交付日期确定为2019年6月30日。故计算2016年5月18日至2016年6月30日期间运河公司实际逾期44天，应按已付房价款的0.2‰承担违约责任，即支付违约金559元。 原告主张被告支付违约金的复利，欠缺法律依据，本院对原告该诉请不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告杭州运河集团投资发展有限公司支付原告郑子琪违约金人民币559元，于本判决生效之日起十日内付清； 二、驳回原告郑子琪的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币525元，减半收取人民币262.5元，由原告郑子琪负担人民币252.5元，被告杭州运河集团投资发展有限公司负担人民币10元。被告承担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内缴纳至本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员  韩 涛 二〇二〇年五月八日 代书记员  沈肖丽