北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终5454号上诉人（原审原告）：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：杨怡芳，女，1989年8月28日出生，汉族，该公司职员。上诉人（原审被告）：王亚洲，男，1982年5月7日出生。委托诉讼代理人：柳强，辽宁翰林律师事务所律师。上诉人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）因与上诉人王亚洲房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初53797号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人链家公司之委托诉讼代理人杨怡芳，上诉人王亚洲及其委托诉讼代理人柳强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。链家公司上诉请求：1.撤销（2019）京0105民初53797号民事判决书，改判支持链家公司一审诉讼请求。2.一审、二审诉讼费由王亚洲承担。事实与理由：1.未腾退原因不在链家公司。2017年10月18日，王亚洲起诉链家公司要求链家公司赔偿其装修损失527600元，房屋内装饰装修价格未确定且标的额巨大，在前诉案件审理过程中，因该屋内设施涉及重要诉求项，链家公司无法也不敢强制腾退房屋。2019年3月5日，另案赵××诉链家公司二审判决生效后，法院判决腾退，2019年3月13日链家公司立即强制腾退房屋，已尽到合理减少损失的义务。2.王亚洲的恶意占用行为给链家公司造成巨大实际损失。由于王亚洲恶意占用，链家公司经前诉案件审理后，在实际已经腾退房屋的情况下，仍产生实际损失507138.57元，一审法院认定王亚洲赔偿链家公司132000元明显违背公平原则。王亚洲辩称，链家公司租赁的房屋不能办理营业执照，是解除合同的直接原因。2017年8月31日前，王亚洲多次协商解除合同和腾退事宜。2017年8月31日又邮寄了《房屋腾退通知书》，要求链家公司在接到通知3日内收回房屋，链家公司已经签收。证明此时间点就是链家公司应腾退房屋的时间点，另，双方合同约定对于逾期未搬离物品视为自动放弃。但链家公司怠于行使腾退权利，属于恶意扩大损失，因此王亚洲不应对占有使用费承担任何责任，应驳回链家公司的上诉请求。王亚洲不存在恶意占用行为。北京市第三中级人民法院（2019）京03民终3428号民事判决已经认定：“双方合同于2017年8月31日解除，链家公司因未及时行使合同解除权所造成的扩大损失，应自行承担”。王亚洲上诉请求：1.撤销（2019）京0105民初53797号民事判决书，发回重审或依法改判王亚洲不承担任何责任，判决驳回链家公司的诉讼请求。2.诉讼费用由链家公司承担。事实与理由：一审法院在审理中认定事实存在错误，认定王亚洲承担部分责任错误，王亚洲依法应不承担任何责任。1.一审法院在认定王亚洲承担部分责任具体原因中表述“王亚洲认可涉案房屋钥匙未曾向链家公司移交过去，对涉案房屋仍有控制权”。此认定原因纯属错误，2017年4月份开始，王亚洲多次与链家公司吕家营店店长沟通腾退事宜，对方一直拖延。因王亚洲多次找链家公司交接房屋，其目的就是将房屋及钥匙交接给链家公司，链家公司拒绝交接，而不是王亚洲未曾向链家公司移交，故不是王亚洲的责任。2.一审法院在认定王亚洲承担部分责任原因中表述“王亚洲虽主张离开涉案房屋之后，多次要求链家公司收房，并未提供充分证据予以证明，且链家公司也不予认可”。事实上王亚洲与朋友多次找链家公司要求收房，一审中王亚洲也要求证人出庭作证，但一审法院并未准许，剥夺了王亚洲的权利。同时王亚洲也向链家公司通过快递发送了《房屋腾退通知书》，链家公司也予以签收知晓。3.一审法院在认定王亚洲需承担部分责任，原因中表述“王亚洲虽曾于2017年8月31日向链家公司发出解除和收房通知，然而王亚洲并非有权解除一方”。此认定同样错误，因为是由于链家公司的原因导致王亚洲租房后不能办理营业执照，进行正常经营，损害了王亚洲的合法权益，造成了王亚洲的巨额经济损失，故王亚洲享有解除权。4.一审法院在认定王亚洲承担部分责任原因中表述“王亚洲在涉案房屋内留有物品”。事实上房屋内物品是剩余废品王亚洲不要的，且双方合同中第11条约定合同解除，王亚洲逾期不搬离的，屋内有物品视为王亚洲自动放弃。5.（2019）京03民终3428号民事判决已生效，并未支持链家公司关于2017年8月31日至11月24日期间的涉案房屋租金主张。而此次链家公司再次起诉所谓的房屋实际占用使用费是房屋租金的概念偷换，也就是链家公司想再次起诉房屋租金，属于一案再诉，法院不应受理。链家公司辩称，不同意王亚洲的上诉请求。王亚洲事实上形成了占用房屋，在（2019）京03民终3125号民事判决中王亚洲自己承认一直占用房屋，（2019）京03民终3428号民事判决认定链家公司没有为其办理营业执照的义务，王亚洲不具有解除权。王亚洲起诉链家公司主张527600元巨额装修赔偿，链家公司因为装修金额比较大，无法也不敢强行腾退房屋。链家公司向一审法院提出诉讼请求：1.依法判决王亚洲支付房屋占有使用费504088.57元；2.依法判决王亚洲支付腾退费用3050元；3.诉讼费用由王亚洲承担。一审法院认定事实：2016年5月19日，链家公司作为出租方（甲方）与王亚洲作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将北京市朝阳区十八里店乡吕家营中街×号链家店面右侧90平米加二层175平米，面积约265平方米的房屋（以下简称涉案房屋）租赁给乙方，用于经营光阴主题餐厅使用；甲方向乙方交付租赁房屋的时间是2016年5月19日；租赁期限自2016年5月19日起至2019年3月31日止；租赁房屋免租期2016年5月19日至2016年6月18日；房屋年租金17万元；甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.延迟交付房屋达30日内的；2.交房的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达15日的……；甲、乙双方约定，就本合同相关事宜如以书面形式通知时，双方的送达地址为本合同各自书写的地址；合同解除或合同期限届满后，乙方应及时对其物品搬离并对房屋进行卫生保洁，逾期不搬离的，如屋内仍有遗留物品，则视为乙方自动放弃，甲方有权处置房屋内的物品并可用于冲抵相关费用。合同签订后，链家公司于2016年5月20日将涉案房屋交付于王亚洲使用，王亚洲于2016年5月26日向链家公司交纳了押金、转让费、租金，并对涉案房屋开始装修。2017年8月30日，王亚洲向链家公司发送了《解除合同通知书》，内容为因链家公司不能提供房屋的合法手续以便办理营业执照等经营证照，故自链家公司接到通知之日起，正式解除房屋租赁合同，并要求链家公司接到本通知后3日内收回房屋。根据邮件全程跟踪查询显示该份《解除合同通知书》于2017年8月31日由链家公司签收。王亚洲称因链家公司未收房，故自行离开涉案房屋。链家公司主张王亚洲无单方合同解除权。关于涉案房屋构造，其系朝阳区十八里店乡吕营中街×号房屋（以下简称×号房屋）的一部分，链家公司自案外人赵××处承租×号房屋之后，将一部分房屋即涉案房屋转租给王亚洲，链家公司占有和使用×号房屋的另外一部分。2019年3月28日，北京市第三中级人民法院（以下简称三中院）作出（2019）京03民终3428号生效民事判决，该诉讼当中，链家公司曾向王亚洲提出反诉，要求确认双方合同于2017年11月24日解除，并要求王亚洲给付2017年6月19日至2017年11月24日期间的租金，法院认为链家公司依约应行使的合同解除权合理期限为2017年8月31日，并最终判决：双方签订租赁合同于2017年8月31日解除；王亚洲向链家公司给付2017年6月19日至2017年8月31日期间的租金。2019年3月5日，三中院作出（2019）京03民终3125号生效民事判决，认定事实部分查明，王亚洲认可×号房屋由其上锁，其物品尚在屋内，但未实际使用该房屋。法院判决：链家公司和王亚洲于判决生效之日起十日内将×号房屋腾空并交付给案外人赵××。2019年3月13日，赵××签署《交接声明》，表示依据（2019）京03民终3125号民事判决书，赵××确认链家公司已于2019年3月13日向其交还×号房屋。一审法院认为，合同解除后，尚未履行的应终止履行。根据双方当事人的诉辩意见，该案争议焦点是合同解除之后，涉案房屋未能及时移交造成房屋空置损失的责任认定和划分问题，一审法院具体分析如下：首先，根据（2019）京03民终3125号生效民事判决的判决主文内容，以及该判决作出的日期，结合案外人赵××的接收记录，一审法院认定涉案房屋于2019年3月13日由链家公司收回并交付给案外人赵××；其次，根据（2019）京03民终3125号生效民事判决的事实查明部分内容，以及该案中双方当事人对事实的陈述，一审法院认定涉案房屋在2019年3月13日之前由王亚洲上锁，且房屋内有王亚洲部分物品，但王亚洲并未实际使用房屋；再次，自2017年8月31日涉案租赁合同解除之后，直至2019年3月13日涉案房屋实际转为链家公司控制，并移交给案外人赵××，该期间内，链家公司和王亚洲未能及时办理涉案房屋交接手续，导致产生房屋空置损失。就该损失，一审法院认为王亚洲应承担部分责任，具体原因如下：1.王亚洲认可涉案房屋钥匙未曾向链家公司移交，故其对涉案房屋仍有控制权；2.王亚洲虽主张离开涉案房屋之后多次要求链家公司收房，并未提供充分证据予以证明，且链家公司也不予认可；3.王亚洲虽曾于2017年8月31日向链家公司发出解除和收房通知，然而王亚洲并非有权解除一方；4.王亚洲在涉案房屋内留有物品，即违反了双方合同约定的合同解除后王亚洲应及时将物品搬离并对房屋进行卫生保洁的合同义务，也客观上给链家公司接受房屋造成不便；5.（2019）京03民终3428号民事判决虽未支持链家公司关于2017年8月31日至11月24日期间的租金主张，但并未对该期间以及后续的实际占有使用费作出处理；最后，王亚洲虽应承担责任，但责任比例应予以减轻。法律规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，否则不得就扩大的损失要求赔偿。虽然双方合同已于2017年8月31日解除，但该原则仍可参照适用。王亚洲自解除合同之后未开展经营活动，链家公司作为同属×号房屋的另一部分使用人对涉案房屋空置的情形理应知晓，但链家公司未提供充分证据证明主动联系王亚洲要求处理合同解除后事宜并办理房屋交接手续，也未能积极诉诸法律寻求收回房屋。另外，根据双方租赁合同第十一条约定，合同解除后，王亚洲逾期不搬离的，如屋内仍有遗留物品，则视为王亚洲自动放弃，链家公司有权处置房屋内的物品并可用于冲抵相关费用。链家公司未能根据前述合同约定积极行使其权利。故链家公司作为出租一方，对于涉案房屋未能及时交接造成的空置损失，也应负有一定责任，一审法院据此酌情对王亚洲承担责任的比例予以减轻。关于占有使用费标准，链家公司主张因王亚洲控制×号房屋的大门，导致链家公司无法向案外人赵××交付房屋，故2017年11月24日至2019年3月13日期间的占有使用费以×号房屋租金为标准，链家公司该项主张未提供充分证据予以证明，王亚洲对其也不予认可，故一审法院不予采信，并以双方之前的租金费用作为占有使用费计算标准；链家公司主张2017年8月31日至2017年11月24日期间的占有使用费以涉案租赁合同确定的租金费用作为标准，并无不当，一审法院不持异议。最后，一审法院根据确定的租金标准，结合前面分析的酌情减轻王亚洲责任比例因素，最终确定王亚洲向链家公司支付的占有使用费为13.05万元。另关于链家公司主张的腾退费用3050元，链家公司提供了相应搬家费单据和发票予以佐证，但并未区分×号房屋链家公司使用的部分和王亚洲使用部分所涉及的不同搬家费，一审法院酌情认定并对其中合理部分1500元予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：1.王亚洲自判决生效之日起15日内向链家公司支付占有使用费13.05万元；2.王亚洲自判决生效之日起15日内向链家公司支付腾退费0.15万元；3.驳回链家公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，王亚洲围绕上诉请求向本院提交以下证据：证据一2017年9月14日王亚洲与链家公司吕家营店店长的电话录音，证明腾退通知已经发给链家公司，腾退事宜早已经向链家公司表明，王亚洲不存在任何过错。证据二赵某证人证言，证明王亚洲曾与赵某于2017年8月中旬前后三次找链家公司商量腾退事宜，链家公司不让进；房屋腾退通知已经发送给链家公司，王亚洲不存在过错。链家公司质证认为，对于证据一录音真实性无法核实，录音形成时间是2017年9月14日，明显不是王亚洲现在手机中储存的录音，录音内容与证人证言的时间不符，录音中链家公司吕家营店店长多次提出由总部负责处理且已告知王亚洲单方违约没有单方解除权。对于证据二证人证言的真实性不认可，证人赵某与王亚洲是朋友关系，有利害关系，没有其他证据证明的情况下，证人证言不能单独作为定案依据。王亚洲所述2017年8月份曾来过公司，王亚洲的录音中显示9月14日还在协商但未提出曾到过公司，两份证据存在矛盾，均不予认可。本院经审查认为，王亚洲提供的录音证据内容难以达到其证明目的，本院不予采信。对于证人证言，赵某陈述2017年8月中旬前后前往链家公司，该时间发生在王亚洲与链家公司租赁合同解除之前，且因王亚洲与证人赵某存在利害关系，链家公司对此证言亦不予认可，在无其他证据予以佐证的情况下，本院亦难采信。链家公司二审期间未提交新证据。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，综合双方的诉辩主张，本案二审争议焦点为：双方合同解除后，涉案房屋未能及时移交造成房屋空置损失的责任认定及划分问题。（2019）京03民终3428号生效民事判决确认王亚洲与链家公司签订的《房屋租赁合同》于2017年8月31日解除。双方合同解除后，王亚洲负有腾退涉案房屋的义务。根据（2019）京03民终3125号民事判决事实查明部分及双方当事人陈述，涉案房屋在2019年3月13日向案外人交付之前由王亚洲上锁控制。王亚洲主张其多次要求向链家公司交房，链家公司拒绝收房。对该主张，王亚洲提出的证据是其在2017年8月31日向链家公司发出了解除和收房通知以及王亚洲与链家公司吕家营店店长之间的录音证据。对此，本院认为王亚洲虽在2017年8月31日向链家公司发出了解除和收房通知，但王亚洲并不具有单方解除权，录音证据亦难以证明王亚洲要求交房，链家公司拒绝收房，综上，对于王亚洲不应承担房屋空置损失责任的上诉主张，本院不予支持。链家公司作为同属×号房屋的另一部分使用人对涉案房屋空置的情形理应知晓，但链家公司未提交充分证据证明其主动要求王亚洲腾退房屋，且链家公司亦未依据合同约定及时处置涉案房屋内的物品以达到收房目的，综上，链家公司作为出租一方，对涉案房屋空置损失亦应负一定责任。一审法院综合认定双方均对涉案房屋空置承担部分责任，并确定王亚洲向链家公司支付占有使用费13.05万元，并无不当，本院予以确认。结合涉案房屋腾退以及房屋内仍有王亚洲部分物品等情况，一审法院酌定王亚洲承担1500元腾退费，亦无不当，本院予以确认。综上所述，北京链家房地产经纪有限公司、王亚洲的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11811元，由北京链家房地产经纪有限公司负担8871元（已交纳），由王亚洲负担2940元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  田 璐审 判 员  于洪群审 判 员  方 玉二〇二〇年五月二十八日法官助理  李若柳书 记 员  杜 颖