山东省莱州市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁0683民初4211号 原告：莱州市华苑牧工商有限责任公司。 法定代表人：谢守义，经理。 委托诉讼代理人：赵洪涛，山东文景律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张永跃，莱州虎头崖法律服务所法律工作者。 被告：莱州市奥斯达动物保健有限公司。 法定代表人：周延信，经理。 委托诉讼代理人：沙涛、姜世俊，山东光州律师事务所律师。 第三人：莱州市文化东路宿涛饭店。 负责人：宿涛，男，1981年10月20日出生，汉族，农村居民，住莱州市。 原告莱州市华苑牧工商有限责任公司与被告莱州市奥斯达动物保健有限公司、第三人莱州市文化东路宿涛饭店房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人赵洪涛、张永跃，被告的委托诉讼代理人沙涛、姜世俊，第三人的负责人宿涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：请求法院判决解除原、被告之间的租赁合同，判令被告及第三人立即返还原告租赁房屋34间及院落大门，恢复原貌，给付租赁费148000元，诉讼费由被告承担。庭审中，原告将主张的租赁费148000元变更为176000元。事实与理由：原告莱州市华苑牧工商有限责任公司是由原莱州市牧工商联合公司改制而成。莱州市国有资产管理局于2000年对原莱州市牧工商联合公司属下资产进行了评估(见莱国资评字第【2000】40号文)。2001年3月27日，莱州市农业局与原告签订了企业资产转让协议，将原莱州市牧工商联合公司属下土地6.39亩及该宗土地上的房屋34间、院落一并转让给原告所有(见土地四至界图)。2002年3月1日，原、被告签订租赁合同，将上述受让的房屋、院落租赁给被告使用，双方约定年租金28000元，被告以借款的形式支付给原告30万元。被告在租赁期间，私自改变了租赁房屋用途，并转租给第三人，对租赁房屋设施进行了毁坏并拆除，严重违反了双方协议的约定。为了使国有资产不受损失，维护原告的合法权益，请求法院判如所请。 被告辩称，1、原告恶意隐瞒事实，本案整个事实过程如下：原告是由原农业局下属的莱州市牧工商联合公司改制而成，谢守义担任法定代表人，2010年因未年检被吊销营业执照。被告公司于2002年成立，周延信担任法定代表人。2001年谢守义通过原莱州市农业局副局长孙有田认识周延信，2001年10月1日谢守义与周延信二人经协商签订房屋场地租赁合同，当时承租方是周延信。2002年3月1日，原、被告双方签订房屋租赁合同，合同约定:被告租赁原告房屋，租期自2002年3月1日起至2003年3月31日止，租金贰万八千元整。合同签订后双方履行了合同，被告依约取得了以上土地及房屋、财产的占有、使用权并实际占有使用以上土地房屋，作为被告公司的经营场所，用于生产经营兽药、饲料等产品。2003年6月26日，孙有田约周延信在周延信办公室与谢守义见面，孙有田及谢守义当面告诉周延信以下事项：法院正在执行原告公司，原告无履行能力，让周延信借款给原告公司帮忙，并说原告愿以该公司所有的房地产做抵押，以上房地产土地四至及面积：北至掖柴路中心线，东至市武装部靶场西院墙外北6米、南3.7米，南墙外1米，西至农信社莱州分理处，共计面积4249平方米，房屋平房34间。以上土地及财产包括原、被告双方原租赁合同中的房地产，并有所不同和增加。谢守义当时明确表示，如莱州市华苑牧工商有限责任公司不能按时还款，愿意将以上房地产抵顶给原告偿还债务。谢守义当场告诉周延信，莱州市华苑牧工商公司是经市政府批准的改制企业，所有资产通过合法手续改制过来。当时双方商定以上抵押土地及房屋等财产作价33.5万元，后谢守义与周延信签订了借款协议书。当日谢守义交给周延信复印材料一宗，称是土地来源材料，周延信从银行取现金33.5万元交付给谢守义。2003年7月4日，原告表示已无力还款，双方遂又签订产权抵债协议书，将以上抵押房地产抵顶给被告。自2003年7月4日起，被告取得以上土地及财产的所有权，并一直占有使用至今。2003年7月4日后，被告将以上财产先后用于兽药饲料加工、销售及花卉种植、经营。2009年起出租给第三人用于饭店经营。2008年前，莱州市国资局吕付局长和王姓工作人员二人先后四至五次找到周延信，商谈被告以上财产的收购事宜，因土地置换对价分歧，未达成协议。2010年，莱州市御龙居开发商张安康约周延信吃饭，二天后张国顺称受张安康委托谈以上土地及财产收购问题，因双方价值分歧，协商无果。2016年，莱州市御龙居负责人张建平到周延信单位，多次商谈以上土地及财产收购问题，因双方价值分歧，协商无果。2016年，有一自称是律师的人到周延信的单位称受谢守义的委托前来商谈以上财产的事情，周延信明确告知其产权抵债及所有权归莱州市奥斯达动物保健有限公司的事实，对方离去。2017年，谢守义弟谢守强到周延信单位称因谢守义家庭困难，让帮忙资助一下，周延信明确告知属无理要求，不能接受。2017年秋，谢守义到周延信单位，称生活困难，让资助一下，周延信明确告知属无理要求，不能接受。2019年4月，周延信接莱州市人民法院通知后拿到诉状及传票，当天法院却又通知周延信，原告撤诉。2、原、被告之间自2003年7月起就已不存在房屋租赁合同关系。如前所述，自双方签订产权抵债协议书之日起，被告已实际取得了以上土地所有权并占有使用房屋至今。原告诉状中所述的房屋土地，所有权人是被告，原告不具有诉讼主体资格，应当依法驳回其起诉。3、原告先后二次虚假诉讼，对其单位及直接负责的主管人员和其他直接责任人员，应依法追究虚假诉讼罪的刑事责任。4、原告以租赁合同纠纷提起诉讼，已超过诉讼时效。 第三人述称，我从2009年开始租赁房屋，打听邻居该房屋是谁的，邻居说是周延信的，期间我从未听说过谢守义，签订租赁合同时，房屋的手续我都看过。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告向本院提交了如下证据： 证据一、《房屋租赁合同》复印件1份。合同首部记载的出租人为原告，承租人为被告，约定的租赁房屋位于本市文化东路64号，共34间，建筑面积510平方米，租期自2002年3月1日起至2003年3月31日止，租金28000元，一次性付清。原告主张，该复印件是从被告在莱州市工商局备案的材料中复制，证明原、被告之间存在租赁关系，依据租赁合同第十一条第3项、第6项约定，原告有权解除合同。 证据二、《企业产权转让协议》复印件1份，落款时间为2001年3月27日，甲方为莱州市农业局，乙方为股东代表谢守义；宗地界址图、界址签章表复印件各1份；莱国资评字（2000）第40号文件复印件1份。原告主张，《企业产权转让协议》原件保存在原莱州市牧工商联合公司的改制卷中，宗地界址图、界址签章表原件在国土资源局，莱国资评字（2000）第40号文件原件在莱州市国有资产管理局。以上证据证明原告享有涉案租赁物的使用、出租权。 证据三、照片9张，原告主张，照片拍摄于2018年11月6日，证实租赁房屋及院落的原貌，要求被告恢复到照片拍摄时的原貌。 经质证上述证据，被告的质证意见为：证据一被告手中有原件，这是双方签订的第二份租赁合同，这份合同在2003年7月4日双方签订《产权抵债协议》之后已经废止；对证据二中《企业产权转让协议》、莱国资评字（2000）第40号文件认可其效力，没有异议，对宗地界址图、界址签章表不认可，在界址图中出现山东天承地产有限公司，双方签订租赁协议时没有该公司作为邻居出现；对照片真实性没有异议。第三人没有质证意见。 原告还提交了如下补充证据： 证据四、《企业产权转让协议》复印件1份，落款时间为2000年12月15日，甲方为莱州市农业局，乙方为股东代表谢守义等人，监督方为莱州市国有资产管理局。原告以此证明本案争议的房屋、土地来源系租赁自莱州市农业局。 证据五、调查表复印件1份，在“指界人姓名、签章”栏签有谢守义名字、盖有谢守义印章。原告主张，该复印件是从国土局地籍科复印所得，证实截止2000年2月18日界址的签章人是谢守义，说明涉案地块没有抵顶给被告。 经质证以上补充证据，被告对证据四真实性没有异议，对证据五来源的真实性存疑，认为原、被告双方的资产转让是在2003年7月4日，此复印件是在资产转让之前的调查情况，被告对此不知情。第三人以此没有质证意见。 根据以上质证情况，本院对原告提交的证据认定如下：被告对证据一、证据二中的《企业产权转让协议》、莱国资评字（2000）第40号文件、证据三和证据四的真实性均无异议，第三人对此没有质证意见，本院对该部分证据予以采纳；被告对证据二中的宗地界址图、界址签章表和证据五不认可，原告未提交证据证明该组复印件的真实性，本院对其真实性不能予以确认，对该部分证据不予采纳。 被告向本院提交了如下反驳证据： 证据一、《房屋、场地租赁合同》复印件1份，落款时间为2001年10月1日。合同首部记载的出租方为原告，承租方一栏空白，合同约定：房屋、场地座落于莱州市文昌区东关民兵训练基地西邻，含生产厂房9间、仓库9间、宿舍4间、东平房2间等，租期自2001年10月1日起至2002年9月30日止，租金28000元。合同尾部出租方一栏盖有印章已看不清，法定代表人栏签有“谢守义”，承租方一栏签有“周延信”。 证据二、《房屋租赁合同》1份。合同签订时间为2002年3月1日，首部记载的出租人为原告，承租人为被告，约定的租赁房屋座落于本市文化东路474号，其他内容与原告提交的证据一《房屋租赁合同》复印件内容相同。 证据三、《借款协议书》1份。协议记载，甲方为原告公司，乙方为被告公司，落款时间为2003年6月26日，主要内容有：“为发展生产，甲方向乙方借款，达成协议如下：一、甲方向乙方借款33.5万元人民币，于2003年6月26日，甲方一次性借给乙方33.5万元。二、甲方于2003年7月30日将33.5万元人民币归还乙方。如甲方到期无力归还乙方借款，将甲方的北至掖柴路中心线，东至市武装部靶场西院墙外北6米、南3.7米，南墙外1米，西至农信社莱州分理处，共计场地4249㎡，房屋(平房)34间，作价33.5万元抵顶给乙方，归乙方所有。三、因甲方场地无土地使用证，甲方应全力协助乙方到有关部门和土地部门办理土地使用证，费用由乙方承担。四、乙方如取不到土地使用证，甲方不能如期还款，甲方将场地、房屋给乙方无偿使用50年。如乙方能办土地使用证，甲方仍要全力协助乙方，提供所需各种证件。五、本协议生效日期2003年6月26日。……”。协议尾部盖有原、被告双方的公司印章，分别签有“谢守义”、“周延信”。 证据四、收款收据1份。其中记载，出具时间2003年6月26日，交款单位“奥斯达动物保健有限公司”，收款单位“莱州市华苑牧工商有限责任公司”，事由为“借款”，金额为335000元，其中盖有原告公司的印章。 证据五、《产权抵债协议书》1份。协议记载，甲方为原告公司，乙方为被告公司，落款时间为2003年7月4日，主要内容有：“甲方于2003年6月26日向乙方借款33.5万元，因甲方无力偿还，经甲乙双方协商，达成抵债协议如下：一、甲方现有场地4249㎡，房屋(平房)34间，以33.5万元抵顶给乙方，使用权和所有权归乙方所有。二、甲方抵给乙方场地北至掖柴路中心线，东至市武装部耙场西院墙外北6米、南3.7米，南至墙外1米，西至农信社莱州分理处(附图)。三、甲方协助乙方至土地部门办理过户手续和土地使用证，费用由乙方承担。土地使用证如办理不妥，乙方可永久使用。四、本协议签订之后，以前与此场地，房屋签定的其它合同、协议均无效，出现问题由甲方承担”。协议尾部盖有原、被告双方的公司印章，分别签有“谢守义”、“周延信”。 被告主张，以上《借款协议书》、收款收据是2003年6月26日形成，《产权抵债协议书》是2003年7月4日形成，证实原告据以起诉的租赁合同因为《产权抵债协议书》的产生已经废止，涉案土地房产在2003年7月4日以后已经归被告方所有。 经质证上述5组证据，原告的质证意见为：证据一是复印件，不予质证；对证据二真实性认可；对证据三真实性认可，但只收到30万元；对证据四、证据五真实性不认可。第三人对上述证据没有质证意见。 原告向本院提出司法鉴定申请，要求：1、对被告提供的《借款协议书》、《产权抵债协议书》中加盖的“莱州市华苑牧工商有限责任公司”印章的真实性、谢守义签名的真实性进行鉴定；2、对打印两份协议所用的纸张形成时间进行鉴定；3、对《借款协议书》、《产权抵债协议书》的内容是先打印字后盖印章，还是先盖印章后打印字进行鉴定；4、对上述两份协议书中打印的字、印章、签名是否同一时间形成、是否2003年形成进行鉴定。 本院技术室依法委托司法鉴定科学研究院对上述事项进行鉴定，该研究院于2019年11月18日出具“司鉴院（2019）技鉴字第1336号”司法鉴定意见书。司法鉴定意见书中所列检材1为被告提交的《借款协议书》原件，检材2为被告提交的《产权抵债协议书》原件；样本1为被告提交的《房屋租赁合同》原件，封面页和第4页出租人落款处“莱州市华苑牧工商有限责任公司”印文为样本印文，第4页出租人落款处“谢守义”签名为样本签名；样本2为被告提交的《收款收据》原件，其上“莱州市华苑牧工商有限责任公司”印文为样本印文；样本3至样本23为原告提交的《二O0三年度财务报表》，其上“莱州市华苑牧工商有限责任公司”印文为样本印文；样本24为原告提交的《企业产权转让协议》复制件，第2页落款处“谢守义”签名为样本签名；样本25为原告提供的谢守义于2019年7月12日书写的实验样本原件2张；样本26为本院(2003)莱州民初字第1882号民事判决书1份3页（作为鉴定是否2003年打印文字的样本）。 司法鉴定意见书的鉴定意见为：（一）检材1《借款协议书》和检材2《产权抵债协议书》上“谢守义”签名是谢守义本人所写。（二）检材1《借款协议书》和检材2《产权抵债协议书》上“莱州市华苑牧工商有限责任公司”印文与样本1至样本23上“莱州市华苑牧工商有限责任公司”印文是同一枚印章盖印形成。(三)检材1《借款协议书》和检材2《产权抵债协议书》上“莱州市华苑牧工商有限责任公司”、“莱州市奥斯达动物保健有限公司”印文与相交叉的打印体字迹的形成先后均为:先形成打印体字迹，后盖印印文。(四)无法判断检材1《借款协议书》和检材2《产权抵债协议书》所用纸张的形成时间。(五)无法判断检材1《借款协议书》和检材2《产权抵债协议书》上打印体字迹、印文、签名字迹是否同一时间形成，及是否2003年形成。 经质证，原告对以上鉴定意见不认可，主张凭肉眼就可以分辨出《借款协议书》、《产权抵债协议书》中是先盖章、后打印的字体，鉴定报告明显错误。被告认可该鉴定结论。第三人对此没有质证意见。 原告就其异议未提交反驳证据。 以上鉴定意见是本院依法委托所作，原告虽有异议但未举证反驳，对其异议不予支持，本院对该鉴定意见予以采纳。 根据以上质证情况，本院对被告提交的证据认定如下：证据一是复印件，原告对此不认可，被告未提交证据证明该复印件的真实性，本院对其真实性不能予以确认；原告对证据二、证据三真实性认可，对该两份证据予以采纳；证据四、证据五经司法鉴定确认其上“谢守义”签名是谢守义本人所写、“莱州市华苑牧工商有限责任公司”印文与原告认可的印文是同一枚印章盖印形成，且印文与相交叉的打印体字迹均为先形成打印体字迹、后盖印印文，对其真实性均予以确认，对该两份证据均予以采纳。 审理中，原告申请本院调取在双方争议的地段登记为莱州市农业局的房屋、土地登记信息。经本院调查，在双方争议的地段没有登记为“农业局”的不动产登记信息。 原告主张，其请求给付的租赁费176000元计算方式为：自2002年3月1日起至2019年3月31日共17年，每年28000元，共计476000元，扣除原告借被告的30万元，被告尚欠原告176000元。被告对是否给付租赁费未予抗辩，但主张该请求已超过诉讼时效。原告未就诉讼时效中断的事实提供相关证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告公司是由原莱州市牧工商联合公司改制而成。2000年7月5日，莱州市国有资产管理局出具“莱国资评字第【2000】40号文”，确认莱州市牧工商联合公司“净资产评估价值-1453535元，经审核验证核减应付帐款-农业局50000元，对评估中作废处理的资产留10%，残值计4000元，最终净资产为-1399535元”。 2000年12月15日，莱州市农业局与谢守义等股东代表签订《企业产权转让协议》，甲方为莱州市农业局，乙方为谢守义等股东代表，其中记载，莱州市牧工商联合公司（含实验种鸡场）二个企业的资产经市审计师事务所评估国资局确认净资产-1399535元，乙方租用甲方的土地，土地租赁费暂免缴，莱州市国有资产管理局作为监督方在协议中盖章。 2001年3月27日，莱州市农业局与谢守义签订《企业产权转让协议》，甲方为莱州市农业局，乙方为谢守义，其中记载，莱州市牧工商联合公司（含实验种鸡场）二个企业的资产、债权、债务按市审计师事务所评估国资局确认值归乙方所有，净资产-2045970.04元，关于原牧工商联合公司（含实验种鸡场）购买莱州康大冷藏总公司的土地和地上建筑物及有关设施，土地未能办理征用取得土地使用证，也未取得房产证，市审计事务所无法评估，甲方将土地、房屋及有关设施原值转让给乙方，乙方将来负责办理征用手续，与甲方无经济责任。第八条约定，“本协议为唯一协议，原签产权转让协议无效，本协议双方签字日期后生效”。该协议中无莱州市国有资产管理局盖章。 2002年3月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，出租人为原告，承租人为被告，租赁房屋位于本市文化东路，共34间，建筑面积510平方米，租期自2002年3月1日起至2003年3月31日止，租金28000元。被告公司用于生产经营兽药、饲料等。 2003年6月26日，莱州市华苑牧工商有限责任公司作为甲方， 莱州市奥斯达动物保健有限公司作为乙方，签订《借款协议书》，主要内容有：“为发展生产，甲方向乙方借款，达成协议如下：一、甲方向乙方借款33.5万元人民币，于2003年6月26日，甲方一次性借给乙方33.5万元。二、甲方于2003年7月30日将33.5万元人民币归还乙方。如甲方到期无力归还乙方借款，将甲方的北至掖柴路中心线，东至市武装部靶场西院墙外北6米、南3.7米，南墙外1米，西至农信社莱州分理处，共计场地4249㎡，房屋(平房)34间，作价33.5万元抵顶给乙方，归乙方所有。三、因甲方场地无土地使用证，甲方应全力协助乙方到有关部门和土地部门办理土地使用证，费用由乙方承担。四、乙方如取不到土地使用证，甲方不能如期还款，甲方将场地、房屋给乙方无偿使用50年。如乙方能办土地使用证，甲方仍要全力协助乙方，提供所需各种证件。五、本协议生效日期2003年6月26日。……”。甲、乙双方在协议尾部盖章，法定代表人签名。同日，原告给被告单位出具收款收据，收据中记载的项目为借款，金额335000元。 2003年7月4日，莱州市华苑牧工商有限责任公司作为甲方，莱州市奥斯达动物保健有限公司作为乙方，签订《产权抵债协议书》，主要内容有：“甲方于2003年6月26日向乙方借款33.5万元，因甲方无力偿还，经甲乙双方协商，达成抵债协议如下：一、甲方现有场地4249㎡，房屋(平房)34间，以33.5万元抵顶给乙方，使用权和所有权归乙方所有。二、甲方抵给乙方场地北至掖柴路中心线，东至市武装部耙场西院墙外北6米、南3.7米，南至墙外1米，西至农信社莱州分理处(附图)。三、甲方协助乙方至土地部门办理过户手续和土地使用证，费用由乙方承担。土地使用证如办理不妥，乙方可永久使用。四、本协议签订之后，以前与此场地，房屋签定的其它合同、协议均无效，出现问题由甲方承担”。甲、乙双方在协议尾部盖章，法定代表人签名。 自2009年开始，被告将本案争议的房屋、院落出租给第三人，至今。 2010年，原告因未参加年检被吊销营业执照。 本院认为，本案中双方争议的焦点问题是2003年7月4日的《产权抵债协议书》是否真实、有效。 根据庭审调查，能够认定《产权抵债协议书》的真实性，其中记载的“甲方现有场地4249㎡，房屋(平房)34间”，即是2001年3月27日莱州市农业局与谢守义所签《企业产权转让协议》中涉及的“原牧工商联合公司（含实验种鸡场）购买莱州康大冷藏总公司的土地和地上建筑物”。《产权抵债协议书》中约定，“甲方现有场地4249㎡，房屋(平房)34间，以33.5万元抵顶给乙方，使用权和所有权归乙方所有”，本案中现有证据均不能证明涉案的土地进行过土地登记，租赁合同所涉房屋也未取得不动产权证，即涉案土地和房屋不能进入交易市场，原、被告以“产权抵债”的形式进行的上述交易不具有法律效力。但经司法鉴定，《产权抵债协议书》中“谢守义”签名是其本人所签，原告单位的印章是在打印内容后加盖，说明该协议内容是原告单位的真实意思表示，据此可以认定，在《产权抵债协议书》签订当日，即2003年7月4日，原、被告已协商解除了租赁合同，原、被告之间已不存在租赁合同关系。故原告起诉要求解除其与被告之间的租赁合同、返还租赁物，由被告给付《产权抵债协议书》签订后的租赁费、恢复原貌，已无事实依据，对其诉讼请求不予支持。 原告主张的《产权抵债协议书》签订之前的租赁费，被告提出诉讼时效抗辩，原告未就诉讼时效中断的事实提供相关证据，对被告关于诉讼时效的抗辩意见予以采纳，对原告的该部分主张不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十三条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告莱州市华苑牧工商有限责任公司的诉讼请求。 案件受理费3820元，诉讼保全费30元，均由原告负担（已交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。 审 判 长  李广斌 人民陪审员  张雪丽 人民陪审员  邓 玲 二〇二〇年五月十五日 书 记 员  董柯妍