北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终3506号上诉人（原审被告、反诉原告）：胡胜，男，1967年2月6日出生，汉族，国务院国有资产监督管理委员会有色金属机关服务中心（局）资产处主管，住北京市海淀区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨青，女，1987年6月10日出生，汉族，中国土木工程集团有限公司资本运营经理，住北京市西城区。委托诉讼代理人：韩进超，北京市浩东律师事务所律师。委托诉讼代理人：柏安桐，北京市浩东律师事务所实习律师。上诉人胡胜因与被上诉人杨青房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院(2019)京0106民初38612号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡胜上诉请求：撤销一审判决第三项、第四项，将本案发回重审，或改判驳回杨青诉讼请求的第二项并支持我的全部反诉请求。事实和理由：1.我与杨青并非协商一致解除合同，我是基于杨青逾期付款的违约行为行使的合同解除权提起反诉；2.我得知房屋中有户口之后，及时通知了杨青并一直协调户口迁出事宜，我没有隐瞒，也履行了合同责任，不存在违约行为；3.我不应承担居间服务费，中介公司没有调查户口，未尽到服务责任，应当承担责任。杨青辩称，同意一审判决，不同意胡胜的上诉请求，请求二审法院予以维持。杨青向一审法院起诉请求：1.判决解除2019年7月10日杨青与胡胜签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议；2.判决胡胜返还杨青已给付的购房定金20万元，并赔偿杨青损失13.87万元；3.诉讼费用由胡胜承担。胡胜向一审法院反诉请求：1.判决解除双方签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议（合同编号：xxx）；2.判决杨青承担违约责任，向胡胜支付以房屋买卖成交总价339万元20%的违约金67.8万元；3.诉讼费由杨青承担。一审法院认定事实：2019年7月10日，出卖人胡胜与买受人杨青签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称购房合同），约定杨青购买胡胜名下位于北京市丰台区xxx1904房屋（以下简称1904号房屋），房屋成交价格293万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价46万元，房屋总价款339万元；1904号房屋现有户籍情况为无户籍登记；如胡胜未如实陈述户籍登记情况、或擅自迁入户籍、或未如期将户籍迁出的，胡胜应当按日计算向杨青支付房屋总价款万分之五的违约金，且胡胜仍负有户籍迁出的义务。就逾期付款责任，双方约定逾期超过15日后，胡胜有权解除合同。胡胜解除合同的，杨青应当自解除合同通知送达之日起15日内按照成交总价款的20%向胡胜支付违约金，同时，胡胜退还杨青全部已付款。签订本合同前，胡胜应当向杨青出示房屋所有权证或不动产权证书及其他有关证书和证明文件。另，同日，双方及北京链家置地房地产经纪有限公司签订补充协议，约定：杨青支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。杨青于2019年7月10日支付定金10万元，于7月20日前支付定金10万元；杨青于2019年9月6日前支付首付款122万元；第二条第8点约定，双方一致同意，杨青从本协议约定的购房款中留存5万元作为户口迁出保证金，该户口迁出保证金可抵扣与户口相关的违约金；双方应于2019年8月25日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续；双方一致同意，在2019年9月11日前共同办理房屋不动产转移登记手续，如房屋登记机构要求胡胜或杨青必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理，杨青应按时领取房屋不动产权证书并办理抵押权登记手续，如因杨青方原因导致抵押登记办理迟延的，则杨青方需承担违约责任。后，杨青在2019年7月10日支付胡胜定金10万元、7月20日支付胡胜定金10万元。杨青未支付首付款及剩余购房款。杨青主张胡胜在与其签订购房合同及补充协议过程中未如实陈述1904号房屋上存在他人户口的情况，导致其购房意愿无法实现，合同无法履行，该欺诈行为违反了购房合同第十条有关户籍迁出的约定，上述合同应予解除。为此，杨青提交了2019年8月12日胡胜与杨青等人的谈话录音予以佐证。谈话录音显示：胡胜说“她当时买房子，就主观提出的客观要件，唯一的要件就是，其一就是不准对方有户口，这是其一，其二，我卖房子的前提，我是百分之三百拍着胸口，里面没有户口的。因为我确确实实我不知道，我是被动来，不管是欺骗还是违约还是什么，这一点呢，首先确确实实我没有尽责……”胡胜对该录音证据的真实性不持异议，自认在签订购房合同及补充协议过程中未告知杨青1904号房屋存在他人户口的情况，但辩称其当时对此并不知情，称因其本人当天未携带户口本原件导致双方无法去派出所核验户口。庭审中，杨青向法院申请案外人王金涛作为证人出庭。王金涛作证称：双方签订购房合同过程中，杨青曾询问过房屋是否有户口，而胡胜承诺房屋上没有户口；房屋上有他人户口可能会减损房屋价值。王金涛系1904号房屋交易居间人北京链家置地房地产经纪有限公司购房经纪人，为本案交易双方提供居间服务。胡胜认可王金涛身份，但主张其已通过王金涛据实告知杨青1904号房屋上有他人户口及后续户口迁出办理情况。杨青主张胡胜应返还定金20万元，并赔偿居间代理费、保障服务费、代收评估费等各类相关损失总计13.87万元，并提交中国工商银行转账汇款凭证、理房通履约支付电子回执单、北京链家置地房地产经纪有限公司专用收据2页、银联商务签购单予以证明。其中，杨青依据补充协议第二条第8点约定要求胡胜赔偿损失5万元。另外，专用收据显示：日期2019年7月20日，客户姓名杨青，业主姓名胡胜，物业地址丰台区太平桥东里2号楼2幢1904，业务类型二手买卖，居间代理费74580元，保障服务费13560元，代收评估费600元，总计88740元。银联商务签购单显示，交易日期2019年7月20日，交易金额88740元。胡胜对上述证据的真实性不持异议，亦认可其已收到杨青支付的20万定金，但不认可专用收据及银联商务签购单所显示的具体金额。胡胜主张其已按照购房合同约定履行合同义务，而杨青未按期支付首付款及剩余购房款，应承担相应逾期付款违约责任，其提交在京中央单位已购住房产权变更登记通知单、房屋所有权证书予以证明。杨青对上述证据真实性予以认可，但不认可其证明目的，称因胡胜未如实告知房屋户籍情况导致合同无法履行。经询，杨青与胡胜一致同意解除购房合同及补充协议，且北京链家置地房地产经纪有限公司亦同意解除补充协议。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，杨青与胡胜一致同意解除2019年7月10日签订的购房合同及补充协议，且北京链家置地房地产经纪有限公司亦同意解除补充协议，法院对此不持异议。就杨青要求胡胜返还定金的主张。胡胜认可杨青提交谈话录音的真实性。对该证据法院予以采信。根据双方签订的购房合同、杨青提交的谈话录音、胡胜当庭陈述内容及二手房市场交易习惯可知，胡胜在明知杨青提出1904号房屋上没有户籍登记基本要求的情况下，未能在订立合同前对其真实户籍登记情况进行调查核实，而擅自向杨青作出无户籍登记的承诺。该承诺行为对杨青后续决定是否订立购房合同以及房屋本身交易价值造成实质影响。因胡胜自身过错导致杨青合同目的无法实现，购房合同无法继续履行。在购房合同和补充协议予以解除的情况下，杨青要求胡胜返还20万元定金，具有依据，法院予以支持。就杨青要求胡胜赔偿损失的主张。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，因胡胜未如实告知房屋户籍登记情况导致杨青购买房屋的目的无法实现，胡胜应就此承担违约责任，并赔偿杨青相应损失。杨青提交的2页专用收据和银联商务签购单能够相互印证杨青在履行购房合同过程中所支出的居间代理费、保障服务费、代收评估费等各项费用，胡胜在认可上述证据真实性的基础上又对相关款项数额表示异议，但未就此举证予以反驳，应承担不利法律后果。对杨青要求胡胜赔偿居间代理费、保障服务费、代收评估费等各项经济损失总计13.87万元的诉讼请求，不违反法律规定，法院予以支持。就胡胜要求杨青按购房款20%标准支付逾期付款违约金的主张。杨青辩称因胡胜未如实告知房屋户籍登记情况导致其订立合同目的无法实现，据此拒绝支付首付款及剩余购房款。法院认为，胡胜未如实告知房屋户籍登记情况构成阻却杨青继续履行支付义务的合理事由，杨青的抗辩意见成立。胡胜要求杨青支付违约金，缺乏事实依据，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、解除杨青与胡胜于2019年7月10日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、解除杨青与胡胜及北京链家置地房地产经纪有限公司于2019年7月10日签订的《补充协议》；三、胡胜于判决生效之日起7日内返还杨青定金20万元；四、胡胜于判决生效之日起7日内赔偿杨青损失13.87万元；五、驳回胡胜的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，胡胜向本院提交链家《安心服务承诺书》，其中“九交易不成佣金无理由退”承诺“经我公司居间成交的买卖业务，如最终未能承诺办理过户手续，符合下列任一条件的，费用缴纳方所支付的佣金（特指居间服务费，不包含我公司代收且已经支付给第三方的费用，例如评估费等）将由我公司全额返还。…交易双方签署的房屋买卖合同及相关协议，经人民法院生效判决（或调解）确认解除，并提供复印件供我公司存档。”杨青认为该证据与本案没有关联性，不认可证明目的。另查，经本院与1904号房屋交易居间人北京链家置地房地产经纪有限公司的王金涛核实，王金涛表示杨青持法院解除协议的判决书，北京链家置地房地产经纪有限公司可全额退还其居间代理费、保障服务费8.81万元，但代收评估费600元因已经支出不能退还。再查，胡胜与杨青已经签署网上签约备案合同《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：xxx），二审中双方均书面同意解除该网签合同，并请求二审法院一并予以处理。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，胡胜与杨青签订的购房合同及补充协议系各方当事人真实意思表示，且未违反法律法规相关规定，应属有效合同，各方均应依约履行。杨青在签订合同前特别提出了房屋上不能有户口的要求，胡胜对此予以认可，现房屋上存在尚未迁出的户口，导致杨青的购房目的不能实现，依法应当予以解除。现双方对一审法院解除购房合同及补充协议的判项均没有提出上诉，本院对解除购房合同及补充协议的处理结果予以维持。一审法院认定本案属于双方协商一致解除合同确属不当，本院予以纠正。关于合同解除后的处理结果，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案购房合同及补充协议解除后，胡胜收取的20万元定金应当予以退还。关于损失数额，根据二审查明和核实的事实，杨青支付的居间代理费、保障服务费8.81万元尚不属于已经发生的损失，暂不予支持，本院予以相应扣除。其他损失数额一审酌定适当，本院予以维持。购房合同及补充协议解除后，双方应互相配合办理后续解约网签等手续，现双方当事人同意解除网签合同并同意本院一并予以处理，故本院对网签合同予以解除。关于胡胜要求杨青支付违约金67.8万元能否支持，本院认为，补充协议约定杨青于2019年9月6日前支付首付款122万元，双方因户口问题产生争议后，杨青于2019年8月23日即提起本案诉讼，此时杨青应付首付款时间尚未届满。后双方进入诉讼，杨青未支付首付款不构成违约，胡胜的该项诉讼请求本院不予支持。综上所述，胡胜的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市丰台区人民法院(2019)京0106民初38612号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销北京市丰台区人民法院(2019)京0106民初38612号民事判决第五项；三、变更北京市丰台区人民法院(2019)京0106民初38612号民事判决第四项为胡胜于本判决生效之日起7日内赔偿杨青损失5.06万元；四、胡胜与杨青于本判决生效之日起10日内办理网签解约手续；五、驳回杨青的其他诉讼请求；六、驳回胡胜的其他诉讼请求。一审案件受理费11670元，由杨青负担1660元（已交纳），由胡胜负担10010元（于判决生效后7日内交纳）。反诉案件受理费13770元，由杨青负担8480元（于判决生效后7日内交纳），由胡胜负担5290元（已交纳）。二审案件受理费6381元，由杨青负担1660元（于判决生效后7日内交纳），由胡胜负担4721元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  姚 颖审 判 员  王金龙审 判 员  霍翠玲二〇二〇年五月二十九日法官助理  刘 佳书 记 员  孙辰姝