北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终4592号上诉人（原审被告）：苏玉坤，男，1966年2月2日出生。委托诉讼代理人：张苗，北京一法（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王京玲，女，1972年2月16日出生。委托诉讼代理人：缪红琰，北京市博人律师事务所律师。原审第三人：苏红艳，女，1970年5月28日出生。原审第三人：薛淑珍，女，1943年3月25日出生。上诉人苏玉坤因与被上诉人王京玲、原审第三人苏红艳、薛淑珍房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2018）京0106民初2897号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。苏玉坤上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用由王京玲承担。事实和理由：一审判决事实认定不清，法律适用错误。我从未授权苏红艳代我出售房屋，苏红艳私自以苏玉坤名义处分私有财产的行为构成无权代理，根据合同法规定，对我不发生效力。王京玲辩称，同意一审判决。合同有苏玉坤的授权，是其真实意思表示，不违法法律、行政法规强制性规定，合法有效。如果苏玉坤认为无效，在其恢复自由后的6年内应尽早维权。苏红艳述称，不同意一审判决，我从未见过王京玲，是一个律师负责处理相关事宜，拿出有苏玉坤签字的空白授权委托书让我签的。薛淑珍述称：不同意一审判决。王京玲向一审法院起诉请求：1、请求确认我与苏玉坤2002年9月19日签订的房屋买卖协议有效；2、请求我支付苏玉坤2017年6月之后偿还银行贷款及利息10万元左右，以实际票据为准；3、苏玉坤协助我办理北京市丰台区×××3号楼4层7单元401房屋的过户手续；4、诉讼费、保全费、担保费由苏玉坤承担。一审法院认定事实：2001年，苏玉坤向建设银行北京城建支行贷款22万元，用于购买北京首建建设有限责任公司开发的北京市丰台区×××3号楼7单元4层401室房屋（以下简称涉案房屋），房屋价值265200元。2002年8月26日，苏玉坤签署授权委托书，载明：现委托苏红艳（委托人之妹）全权办理苏玉坤购买北京市丰台区×××3号楼7单元4层401室（现为×××3号楼4层7单元401）买卖合同的合同履行事宜。包括：交纳按揭款项、收房、办理产权登记，有权处理房产及过户事宜。此房卖出后，我承诺绝不反悔。2002年9月16日，苏玉坤签署会见笔录，载明：1、购房交款结止时间在购房合同上有，交款交到3月份，到建行交款，往建行储蓄卡打钱，然后由建行向卡内划拨，196622（密码）四位是6622，有工行的，有招商银行的。2、房屋问题由我母亲定，由我妹苏宏艳全权办理我同意，我也同意将该房卖掉。3、房能卖出去，卖房款交给我母亲。4、如果房屋变现，那么王蕊申请执行，可从房款中支付。5、除欠银行款及赔偿王蕊的钱以外，没有其他债务。6、如房卖出，以后要办理过户手续，我可以协助。7、让母亲别着急，我这里什么也不缺，希望老母亲多注意身体，等我回去。告诉我妹妹多照顾我妈。外面的事由我母亲看着办。2002年9月19日，苏红艳代苏玉坤与王京玲签订《房屋买卖协议》，约定因苏玉坤无力支付后期购房款将其位于北京市丰台区×××3号7单元401房屋出售给王京玲，王京玲支付购房款3万元，并补齐在银行所欠贷款、支付剩余银行贷款，苏玉坤在收到3万元房款后将购房材料交给王京玲，向王京玲交付房屋时同时交付该房屋的楼道和房门钥匙，房屋如过户，苏玉坤应予以协助。同日，苏红艳、薛淑珍签署收条，载明：“今收到人民币21000，贰万壹仟元整”。2002年9月22日，薛淑珍签署收条，载明：“今收到人民币9025.玖仟零贰拾伍元整”。此后，苏红艳、薛淑珍向王京玲交付了房屋，王京玲开始代苏玉坤偿还银行贷款。2017年6月起，苏玉坤变更贷款还款账户，并开始自行还款。现上述房屋登记在苏玉坤名下，无抵押。庭审中，苏玉坤提交银行交易明细，显示王友贵向其账户转款的记录。王京玲就此解释为其认识王永贵，因为当时手头紧，让王永贵帮忙付款。一审法院认为，从形式上看，涉案《房屋买卖协议》为苏红艳依据苏玉坤授权代苏玉坤与王京玲签署，符合正常的流程；从内容上看，此次售房总价虽略低于苏玉坤购买房屋的价值，但考虑到苏玉坤当时所处环境以及无力支付银行贷款的情况，该价值亦无不当。同时，《房屋买卖协议》的内容亦与苏玉坤签署的会见笔录内容并无冲突。因此，苏玉坤虽称该协议违背其真实意思表示且与市场价格相悖，但其理由难以成立，法院不予采信。综上，法院认定苏红艳代苏玉坤与王京玲签署的《房屋买卖协议》合法有效。现涉案房屋符合过户条件，苏玉坤理应协助王京玲办理房屋的过户手续。关于王京玲要求向苏玉坤支付剩余房款的问题，因苏玉坤在本案中未向法院提交其偿还贷款的材料，法院无法确认其偿还贷款的金额，故王京玲可暂时不支付该部分房款，双方可自行协商处理或苏玉坤可另案起诉解决该问题。一审法院判决：一、苏红艳代苏玉坤与王京玲签署的《房屋买卖协议》有效；二、苏玉坤于判决生效后七日内协助王京玲办理北京市丰台区×××3号楼4层7单元401房屋的产权转移登记手续；三、驳回王京玲的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。苏玉坤提交授权委托书一份、房屋买卖协议一份证明王京玲提交的授权委托书、房屋买卖协议均系伪造；提交庭审笔录一份，证明其未授权苏红艳出卖房屋；提交银行明细一份证明涉案房屋非王京玲购买。王京玲质证意见如下：1.不认可苏玉坤提交的授权委托书、房屋买卖协议真实性和证明目的，不属于新证据，且苏红艳与薛淑珍为苏玉坤利害关系人。2.认可刑事审判庭审笔录真实性，不认可证明目的，该证据恰好证明在刑事附带民事诉讼庭审中，苏玉坤表明自己愿用房款赔偿被害人。3.认可银行明细记录真实性，不认可证明目的。王京玲当时资金紧张，让认识的人帮忙还贷，仅有5个月，对比其还贷的183个月，不能证明涉案房屋非由其购买。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实无异。另查，经本院询问，苏玉坤称其于2011年3月刑满释放，并自认其于2004年服刑期间，即已知晓涉案房屋出卖之事实。但辩解称其为此事和家人发生争吵，故拟待其出狱后自行处理。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律拘束力，双方当事人均应严格按照合同履行自身义务，不得擅自变更或解除。民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。依当事人诉辩意见，本案争议焦点在于苏红艳代苏玉坤与王京玲签署的《房屋买卖协议》是否对苏玉坤发生法律拘束力。根据本案现有证据显示，苏红艳于《房屋买卖协议》明确作为其兄苏玉坤的委托代理人，将涉案房屋出卖予王京玲。而在案授权委托书及会见笔录亦载有苏玉坤的签字确认，显示苏红艳所为代理行为系在代理权限内。一审法院认定该协议有效，即对苏玉坤发生法律效力，处理正确，本院予以确认。关于苏玉坤抗辩主张的上述授权委托书及会见笔录系其提前签字、其中内容系他人后补一节。须首先指出，苏玉坤并未提交充分证据对其主张的事实予以证明。同时，从盖然性的角度分析，在客观实际中确无法必然排除苏玉坤所述事实存在之可能，但尚未达到盖然性占优势的证明标准。即使苏玉坤所述事实成立，亦无法当然否定苏红艳之代理行为的有效性。从苏玉坤自身陈述可见，其至迟于2004年即已知晓涉案房屋已经出卖之事实，如苏玉坤对此节事实确不认可，按一般常理，应采取积极主动措施维护自身权利。考虑其服刑期间，亦可通过亲属探视履行委托诉讼手续。另外，其于2011年3月刑满释放后，按揭贷款仍由王京玲偿还至2017年6月还款账户变更止。从当事人履行行为的角度分析，自本案《房屋买卖协议》于2002年签订后，王京玲对登记在他人名下房屋所涉贷款的按期偿还，以及苏玉坤对登记在己方名下房屋管领力的放弃，客观上均符合该《房屋买卖协议》所确定的权利义务关系，应当认定双方已实际履行该合同。现苏玉坤作为出卖人在案涉合同已经履行多年，房屋按揭贷款由买受人持续偿还的情况下，再行对双方之间的房屋买卖合同关系不予认可，缺乏事实和法律依据，本院无法支持。关于苏玉坤变更贷款还款账户后自行还贷部分款项，当事人可另行解决，本院对一审法院此项处理不持异议。综上所述，苏玉坤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7450元，由苏玉坤负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 周梦峰审 判 员 杨志东审 判 员 陈雨菡二〇二〇年五月二十五日法官助理 吴京竞书 记 员 林晓天