山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终4276号 上诉人（原审被告）：贾翠红，女，1968年10月13日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：贾志强，男，1975年4月21日出生，汉族，住山东省淄博市。 被上诉人（原审原告）：山东科达物业服务有限责任公司青岛分公司，住所地青岛市黄岛区灵山卫街道东岳路1188号。 主要负责人：章扬，总经理。 委托诉讼代理人：黄亮亮，该公司工作人员。 上诉人贾翠红因与被上诉人山东科达物业服务有限责任公司青岛分公司（以下简称科达物业青岛分公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初19705号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 贾翠红上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求；诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人不具备对本社区进行物业收费的适格主体，有骗取资格违规进行收费之嫌。虽然业主与建设单位及被上诉人签订了前期物业服务合同，但建设单位前期对物业企业进行招标或协议选择以及在黄岛区政府归口物业管理部门备案使用的是山东科达物业服务有限责任公司，但实际与业主签订物业合同及对社区进行物业服务选用的是其下属分公司，此举为明显骗取合同及物业收费资格，明显违反了物业管理条例适格主体及青岛市物业管理条例(及相关办法)要求的备案主体与合同及现场物业服务相一致的法律规定。被上诉人严重违反物业管理条例规定，对属于业主集体共有的物业服务用房，违规进行出租谋利私，具体有出租为商业超市、建材超市等；对社区电梯出租广告等应该属于业主集体所有的物权，未经征询业主意见也未曾对违规收入所得进行公示。一审中，我方及相关证人曾提出证据，并申请一审法院到物业服务现场实地考察取证并指出其违规出租事实，一审法院视而不见。被上诉人有严重的侵犯业主权利事实，具体有阻挠业主委员会成立，在业主委员会筹办过程中有阻挠及干扰行为。本社区并不具备全部一次性全部交付条件。按青岛市物业管理收费执行规定：因建设单位分期开发、分批交付使用等原因，造成配套设施设备、道路通行、绿化环境等未达到房屋买卖合同约定(及法规强制规定)标准的，物业公共服务费应当予以减免，差额部分由建设方补偿物业服务企业。属于住宅前期物业服务的减免比例不低于20%，属于其它物业双方协商(参照住宅物业服务)。5、被上诉人严重违反物业服务合同及主管部门强制规定，严重失责，未能尽到对住宅质量第一责任的责任义务规定。上诉人及社区同类物业有严重质量问题：下水道三管合一(雨水、污水、厨房废水)违反建设部强制规定，且现实管道口径严重小于设计管道口径以及标高施工错误，导致厨房及厕所废水污水排出不畅，下雨天污水倒灌、地下一层及车库严重渗水等，被上诉人提供物业服务存在严重违反物业服务合同约定，服务约定的五星级服务标准，经业主多次反映及投诉多年一直未曾改正并予以补救，一审法院对被上诉人长期低劣的物业服务质量予以忽视，仅以瑕疵一笔带过，上诉人住宅一直空置，并向被上诉人说明了空置事实并与其协商空置如何缴费问题，我户提出按照青岛市物业收费管理办法规定，按60%交纳，被上诉人否认强令我方全额交纳。 科达物业青岛分公司答辩称，原审判决正确。 科达物业青岛分公司向原审法院提出诉讼请求：1.判令贾翠红支付物业费35235元、违约金1500元；2.诉讼费由贾翠红承担。 原审法院认定事实如下： 贾翠红是青岛市黄岛区东岳东路1188号科达天意华苑小区x号-x户的业主。房屋类型为别墅，建筑面积为261.01平方米。2017年3月7日，科达物业青岛分公司（乙方）与贾翠红（甲方）签订《物业服务合同》，载明：在物业管理区域内，按照山东省《物业服务规范》五星级标准提供服务内容：共用部位、公用设施设备日常运行养护、绿化养护、环境卫生清洁、秩序维护、物业档案资料管理等。物业服务费用标准为低层住宅按建筑面积4.5元/平方米/月计算。业主应于开发商通知的交付之日起交纳物业服务费。物业服务费用按季度交纳，业主应在每季度首月的5日前履行交纳义务。业主未能按时足额交纳物业服务费的，每日应未交费金额的千分之三支付违约金。贾翠红根据开发商的通知，领取了房屋钥匙，并交纳了2017年1月至6月期间的物业费，其后未再交纳物业费。 另查明，科达物业公司于2015年11月7日中标科达天意华苑小区前期物业服务，并于2015年11月16日将物业服务合同进行了备案。 诉讼过程中，原审法院组织对涉案小区进行了现场勘验，经现场查看，并结合贾翠红及证人提交的小区状况照片、视频，发现小区草坪中有宠物粪便、泡沫塑料垃圾，部分下水管道淤塞，存在部分区域卫生清洁不及时，部分公用设施管护不到位的问题。 原审法院认为，双方当事人签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。贾翠红作为业主在接受科达物业青岛分公司提供的物业服务后，应按约交纳物业服务费。贾翠红已接收房屋并交纳物业费至2017年6月30日，其后未再交纳物业费，科达物业青岛分公司要求其交纳2017年7月1日至2019年12月31日期间的物业费23235元，于法有据，原审法院予以支持。科达物业青岛分公司提供的物业服务存在卫生清洁不及时及部分公用设施管护不到位的问题，属于服务瑕疵，物业公司应加强管理改进服务，但不构成贾翠红减免物业费的理由。科达物业青岛分公司同时要求贾翠红支付违约金1500元，因科达物业青岛分公司物业服务存在瑕疵，对科达物业青岛分公司的该违约金请求，原审法院不予支持。 科达物业青岛分公司系科达物业公司依法设置，直接从事业务活动的分支机构，系适格民事主体，贾翠红提出科达物业青岛分公司不具备物业服务企业资格的抗辩意见，不能成立，原审法院不予采纳。贾翠红还提出科达物业青岛分公司存在乱收费、违规将物业用房出租用于经营超市牟利、不公开电梯广告收费账户、物业工作人员私入民宅干扰业主装修等问题，但其提供的证据不予以证明，原审法院不予认定。关于贾翠红提出的小区规划建设、房屋质量、销售宣传等问题，贾翠红应向开发商主张权利，贾翠红以此为由拒绝向物业公司支付物业费用，原审法院不予支持。贾翠红还提出其房屋空置已超过6个月，应按照不高于对应收费标准的60%交费的问题，因贾翠红房屋非普通住宅，亦未与科达物业青岛分公司协商一致，故对其该请求，原审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、贾翠红于判决生效之日起10日内向科达物业青岛分公司支付自2017年7月1日至2019年12月31日期间的物业服务费35235元。二、驳回科达物业青岛分公司的其它诉讼请求。受理费718元，减半收取359元，由科达物业青岛分公司负担14.5元，贾翠红负担344.5元。 二审中，上诉人提交业主群微信聊天记录，证明：被上诉人未按照合同约定提供监控设施，以致于发生失窃事件，警察调查时，没有监控记录。被上诉人质证称：对真实性不认可，其内容与本案无关。本院认为，上诉人提交的证据系业主之间的聊天内容，不足以证明被上诉人设施配件不到位，应减免物业服务费。 本院对原审认定的其他事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点是：一、被上诉人是否具有物业收费的资格；二、上诉人应缴纳物业费的数额。 关于焦点一，本案中，双方当事人签订《物业服务合同》合法有效，对双方当事人均具有约束力。被上诉人系科达物业公司依法设立的分支机构，具有营业资质，其营业范围包括从事物业管理等，被上诉人依据合同进行物业管理，其收取物业费主体适格。 关于焦点二，本院认为，住宅连续空置六个月以上的，应由业主或物业使用人提前书面告知物业服务企业，经双方共同确认后，物业公共服务费按照不超过前期物业服务合同约定的60%交纳。本案中，上诉人未提交证据证明其以房屋空置为由，要求被上诉人减免物业费的申请，故原审判决物业费数额并无不当。上诉人主张被上诉人违规出租物业服务用房、物业设施配备及服务不达标等理由，但其均未提交证据证明，故其要求减免物业费的主张亦不成立，本院不予支持。 综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费718元，由上诉人贾翠红负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  林伟光 审判员  刘昭阳 二〇二〇年五月二十二日 书记员  翟国媛