四川省广元市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川08民终371号 上诉人（原审被告、反诉原告）：四川旭瞾商贸有限公司。住所地：四川省广元市利州区天津路南口捷顺公寓一楼。 法定代表人：彭刚，执行董事。 委托诉讼代理人：欧维宇，四川同方正律师事务所广元分所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：陆坤山，男，汉族，1963年11月6日出生，住四川省广元市利州区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：阳定连，女，汉族，1963年4月4日出生，住四川省广元市利州区，与陆坤山系夫妻关系。 共同委托诉讼代理人：庞健，广元市利州区东坝法律服务所法律工作者。 原审第三人：辜国光，男，1949年3月24日出生，汉族，住四川省广元市利州区。 上诉人（原审被告、反诉原告）四川旭瞾商贸有限公司因与被上诉人（原审原告、反诉被告）陆坤山、阳定连商品房销售合同纠纷一案，不服四川省广元市利州区人民法院作出的（2019）川0802民初755号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日立案后，2020年4月28日公开开庭审理了本案，上诉人的委托诉讼代理人欧维宇、被上诉人的委托诉讼代理人庞健到庭参加了庭审，本案经合议庭评议后现已审理终结。 四川旭曌商贸有限公司向本院上诉请求：1.撤销一审判决第四项，改判支持上诉人的反诉请求；2.本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：被上诉人未付清购房款，根据合同约定承担欠款期间的资金利息和承担房产过户所发生的税费；因上诉人不是房地产开发企业，涉案房屋不是商品房，本案法律关系适用错误。 被上诉人陆坤山、阳定连，原审第三人辜国光未向本院提交书面答辩意见。 陆坤山、阳定连向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理房屋土地证书并承担逾期办证的违约责任；2.原告为主张权利所产生的诉讼费、诉讼委托代理费等一切费用由被告承担。 开庭前，原告向一审法院提交变更诉请申请书，将第一项诉讼请求变更为依法判令被告立即为原告办理位于广元市利州区房屋的不动产权登记证书并承担逾期办证的违约责任（按原告已交房款312280元，从2009年8月10日开始按中国人民银行同期贷款利率计算至不动产权登记证书登记时止）。庭审中，原告明确第二项诉请委托代理费为4000元。 四川旭曌公司向一审法院提出反诉请求：一、请求判令反诉被告立即支付反诉原告购房款人民币40000元及资金利息，利息自2009年8月10日起按照月利率1%计算至付清之日止；二、请求判令反诉被告立即支付反诉原告办理产权证所发生的税费38605.57元；三、本案反诉案件受理费由反诉被告承担。 一审法院认定的案件事实：2009年5月2日，原告（反诉被告）陆坤山、阳定连作为乙方与作为甲方的被告（反诉原告）旭曌公司签订《房地产买卖契约》，约定陆坤山、阳定连购买旭曌公司开发的位于广元市利州区房屋一套，建筑面积156.14平方米，房屋总价款312280元。2009年8月10日，陆坤山就下欠旭曌公司的购房款148600元向旭曌公司股东辜国光出具借条一份。2011年2月10日，陆坤山就下欠旭曌公司的购房款40000元再次向辜国光出具借条一份。 同时查明，原、被告就案涉房屋除签署有前述落款日期为2009年5月2日的《房地产买卖契约》外，双方还另行签订有落款日期为2009年8月10日及落款日期为2009年9月2日的《房地产买卖契约》。 另查明，庭审中，陆坤山、阳定连向本院提交的《房地产买卖契约》落款日期为2009年9月2日，该合同约定的房屋总价款为281052元，该合同第十二条“双方约定的其它事项”下方手动添写有“一、付款方式补充：1、支付首付款180000.00元（壹拾捌万正），光纤费980.00（玖佰捌拾元正），总房款余款：132280元（壹拾叁贰仟贰佰捌拾元正），从2009年5月2日起按月息1％计息。2、如果甲方未在2009年9月30日之前把房屋的土地使用证、房产证办理下来，乙方则不再支付房款余款的利息。待土地使用证、房产证办理齐全后，乙方再支付余下房款。二、办证补充：由甲方负责把房产证、土地使用证办理好，办证费用按照现行规定分摊。如总额未超过5000元（伍仟元正），采用下一条。三、甲、乙双方承担费用由乙方全部支付（税金及工本费）”内容。 而旭曌公司向本院提交的《房地产买卖契约》落款日期为2009年5月2日，该合同约定的房屋总价款为313000元，该合同第十二条“双方约定的其它事项”下方手动添写有“一、首付款支付后，余款为213000.00元（贰拾壹万叁仟）；二、在办房产证交资料前再支付给甲方拾万元整（100000.00）甲方再给乙方办理房产证；三、房产证办下来后，乙方将剩余房款全部付清，甲方再给乙方办理土地证，如乙方在办下来房产证未付清余款，乙方按月息1％支付给甲方房款余款的利息；四、甲方负责办理乙方所购置房屋的房产证、土地证，办证所发生的手续费和税费由乙方承担，余款未付清甲方不办理土地使用证。”内容。 又查明，庭审中，双方对案涉房屋的总价款为312280元以及落款日期为2009年8月10日的《房地产买卖契约》仅用于房地产管理部门备案均无异议，且该备案合同第十二条“双方约定的其它事项”下无任何内容。同时双方均认为应按照自己一方向法庭提交的《房地产买卖契约》约定的内容来履行合同，对对方提交的《房地产买卖契约》第十二条“双方约定的其它事项”下手动添写的内容均不予认可。 还查明，2009年9月16日，原告陆坤山、阳定连取得案涉房屋的所有权证书，权证号为广房权证城字第××号。广元捷顺实业有限公司于2000年10月30日经广元市利州区食品药品和工商局登记注册，后广元捷顺实业有限公司于2007年11月26日将公司名称由广元捷顺实业有限公司变更为广元捷顺商贸有限公司。2015年2月9日广元捷顺商贸有限公司将公司名称变更登记为四川旭瞾商贸有限公司。本案房屋所涉土地使用权证总证号原为广国用（2009）第XX0号，2016年5月20日因被告公司名称由广元捷顺商贸有限公司变更为四川旭瞾商贸有限公司后，该土地使用权证总证号变为广国用（2016）第XXX6号。据工商部门企业登记档案，旭瞾公司投资人为辜国光与彭刚二人，辜国光占65%的股份，彭刚为法定代表人，投资比例35%。 一审法院认为，对于案涉房屋的交易价格312280元，原告（反诉被告）陆坤山、阳定连与被告（反诉原告）旭曌公司均无异议，本院予以确认。本案双方争议的主要焦点在于：一、陆坤山、阳定连是否下欠旭曌公司购房款40000元；二、对陆坤山、阳定连和旭曌公司分别向法庭提交的《房地产买卖契约》第十二条“双方约定的其他事项”中书写的条款内容如何认定。 关于陆坤山、阳定连是否下欠旭曌公司购房款40000元的问题。 陆坤山、阳定连对下欠旭曌公司购房款的事实无异议，但认为所欠房款金额应为13252元，其向旭曌公司股东辜国光出具的借款金额为40000元的借条包含了26748元的利息，且下欠旭曌公司的购房款已经转化为对旭曌公司股东辜国光的个人借款。根据辜国光的答辩意见，其个人与原告无借贷关系，故即使第三人辜国光持有原告书写的借条，其实质也系原告对下欠旭曌公司购房款的确认，而非原告与第三人之间的借贷关系。对陆坤山、阳定连认为其只下欠旭曌公司购房款13252元的观点，因其未提供证据予以证实，且其向旭曌公司股东辜国光出具的借条金额为40000元，故对陆坤山、阳定连下欠旭曌公司购房款40000元的事实予以确认，对旭曌公司要求陆坤山、阳定连支付下欠购房款40000元的反诉请求予以支持。 关于对陆坤山、阳定连和旭曌公司分别向法庭提交的《房地产买卖契约》第十二条“双方约定的其他事项”中书写的条款内容如何认定的问题。 因原被告分别向本院提交的《房地产买卖契约》第十二条中书写的字体及内容均不一致，且该部分内容双方均未签字或盖章进行共同确认，现双方对对方的该部分内容又均不予认可，故双方各自持有的《房地产买卖契约》第十二条中书写的内容对对方没有约束力，均不予认可。对旭曌公司要求反诉被告陆坤山、阳定连按照月利率1%支付资金利息的反诉请求，不予支持。 关于陆坤山、阳定连主张的办证请求是否应当得到支持的问题。因双方提交的《房地产买卖契约》中未对案涉房屋的办证问题进行约定，且陆坤山、阳定连至今仍下欠旭曌公司购房款40000元，故陆坤山、阳定连只有在付清购房款后，旭曌公司才应当为其办理不动产权证书。 对陆坤山、阳定连要求旭曌公司支付逾期办证违约金以及委托诉讼代理费的问题。因双方在《房地产买卖契约》中对此未进行约定，且陆坤山、阳定连至今未向旭曌公司付清购房款，故陆坤山、阳定连的该项诉请无事实和法律依据，不予支持。 关于旭曌公司要求陆坤山、阳定连支付办证税费19954.67元的问题。本案中，旭曌公司未能举证证明该笔费用已经由其实际支付，根据谁主张、谁举证的证据规则，反诉原告应当承担举证不力的法律后果，故对旭曌公司的该项反诉请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十八条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、原告（反诉被告）陆坤山、阳定连于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）四川旭曌商贸有限公司支付购房款40000元；二、被告（反诉原告）四川旭曌商贸有限公司在原告（反诉被告）陆坤山、阳定连履行本判决第一项确定的给付义务后十五日内为陆坤山、阳定连办理位于广元市利州区房屋的不动产权证书；三、驳回原告（反诉被告）陆坤山、阳定连的其他本诉诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）四川旭曌商贸有限公司的其他反诉诉讼请求。 本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。 另查明，四川旭曌商贸公司于2014年5月20日发布《公告》，内容载明：“……广元建设局房管处规定任何业主防控均必须交完才办证，但2009年8月前各位业主所欠房款是由辜国光个人借出代付后，由广元捷顺商贸有限公司办完了A栋全部业主的房产证……”，对于一审法院认定的本案其他法律事实，本院予以确认。 本院认为，当事人之间对于案由的诉争，应以实际发生的法律关系为准。本案中，四川旭曌商贸公司发布的《公告》，可知，案涉房屋是上诉人四川旭曌商贸公司在开发及对外销售，其对外出售开发房屋的行为即为房地产开发企业所从事的销售商品房的行为，因此，本案案由为商品房销售合同纠纷、适用法律关系并无不当。 上诉人主张被上诉人因购买上诉人房屋所发生的欠款4万元应计算资金利息，并且上诉人为被上诉人办理房屋产权证的税费应由被上诉人承担。但上诉人提供的证据《房地产买卖契约》中手动添加的对于欠款利息及税费的约定，因无被上诉人的签字确认，被上诉人对此亦予以否认，并且被上诉人也举证证明自己已经缴纳了相关税费，因此，对于上诉人据此提出双方约定了欠款利息及税费的主张，本院不予采信。 综上，上诉人四川旭曌商贸有限公司的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费765元，由上诉人四川旭曌商贸有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 林 审 判 员  徐小雁 审 判 员  吕 晶 二〇二〇年五月六日 法官助理  康小莲 书 记 员  王汇锋