安徽省淮南市田家庵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0403民初1021号 原告：淮南民生新城物业服务有限公司，住所地安徽省淮南市潘集区。 法定代表人：汪浩，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周宗辉，安徽震一律师事务所律师。 被告：孙洪菊，女，1988年10月4日出生，汉族，高中文化，安徽省淮南市人，住安徽省淮南市田家庵区。 委托诉讼代理人：尹峰，1984年1月16日出生，汉族，高中文化，安徽省淮南市人，个体工商户，住安徽省淮南市田家庵区，系被告孙洪菊丈夫。 原告淮南民生新城物业服务有限公司(以下简称：民生物业公司)与被告孙洪菊物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告民生物业公司的委托诉讼代理人周宗辉、被告孙洪菊及其委托诉讼代理人尹峰到庭参加诉讼，原告民生物业公司的法定代表人汪浩经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 民生物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠物业服务费12096（1.2元/月/平方米×72月×140.04平方米=12096元），并支付逾期违约金3090元，合计15186元。事实和理由：原告系淮南市田家庵区民生淮河新城三期小区合法的前期物业服务企业。被告作为业主于2012年2月28日签订《商品房买卖合同》，购买了淮河新城三期X栋XX室，面积140.04平方米房屋，并同意按照原告与该小区开发商签订的《民生淮河新城三期前期物业服务合同》内容履行相应业主义务。根据该前期物业服务合同第十条约定，物业服务费按房屋建筑面积向业主收取，具体标准约定：高层住宅：1.2元/月/平方米；小高层：1.1元/月/平方米；沿街商铺：1.6元/月/平方米，第十二条约定，物业费按半年交纳，服务费可以预收，但预售期限不得超过6个月。被告收房入住后，自2014年1月1日起至2019年12月31日，无理拖欠物业服务费，经多次催缴，至今仍拒不缴纳，不但侵犯了物业服务企业的合法权益，同时也侵害了广大缴费业主的利益，更不利于政府倡导小区文明创建的开展，为此诉至法院，请求判如所请。 孙洪菊辩称，1、原被告之间没有物业服务合同关系。原告系直接与开发商签订物业服务合同，被告并没有与原告签订相关物业服务合同，且原告并没有对被告告知并释明物业收费及实施细则，故物业服务合同不能对被告有效并直接适用，原告及诉讼主体均存在瑕疵；2、原告对收费及服务相关信息没有公开和公示。物业公司应当负责公共设施及场地的维护和管理，并明确质量标准；同时应当公开共有账目的收支情况，且原告未提供质价相符的物业服务；3、原告在物业服务上存在严重瑕疵，业主房屋长期存在渗水等问题，原告未能履行物业管理义务的违约行为，应当承担相应的违约责任及免除、核减所收的物业费用，并承担责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原告提交的原告营业执照复印件、被告身份证复印件、《商品房买卖合同》、服务价格登记证，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告提交的《民生淮河新城三期（前期）物业服务合同》，证明原告系涉案小区合法物业服务企业。被告对该证据有异议，之前从未看到过也从未听说过。本院认为，该合同为原告与房屋开发商淮南民生置业有限公司签订的前期物业服务合同，对该份证据的真实性予以确认。 原告提交的催费交款通知书。证明被告自2014年1月1日起，物业公司每年都到被告家中催缴，以及被告拖欠原告物业费的事实。被告认为不能证明自己欠原告物业费，首先物业收费标准不清楚，其次无法证实就是我们拖欠物业费，没有收到过，也没有看到过。本院认为，被告在庭审中自认仅在收房时缴纳过一次物业费用，之后一直未予交付，故对原告的证明观点予以确认。 3、被告提交的证人姚某、证人韦某的证言，证明1、房屋漏水是物业管理的公共部分；2、资费标准方面与物业没有签订合同；3、物业服务不到位。原告称物业公司是提供物业服务的，房屋漏水是房屋质量问题与物业公司无关。本院认为，两位证人所陈述的内容与同小区其他业主在同类案件中提供的证据相对应，且原告未否认被告房屋有漏水现象，故对该组证据的真实性予以确认。 4、原告提交的安徽艾丁堡铝业有限公司出具的证明、门窗售货清单三份复印件、淮南市维家装饰工程有限公司证明以及维修预算表。证明进户门头、窗户渗水，安徽艾丁堡铝业有限公司来维修。原告称出具的两份证明中均没有具体负责人签名，不符合证据形式，淮南市维家装饰工程有限公司的门窗销货清单，是被告自身需要与原告无关。本院认为，由于该组证据与本案不具关联性，故不予确认。 5、原告提交的照片一组，证明房屋破损情况。原告称照片无法反应被告房屋的真实情况，没有拍照时间、拍照人，即便是被告房屋破损，房屋质量问题是开发商造成的，与物业公司无关。本院认为，原告在庭审中辩称房屋质量问题是开发商造成，结合本案其他证据，能够形成证据锁链，被告房屋确有漏水现象，故本院对该组证据的真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：孙洪菊系安徽省淮南市田家庵区房屋业主，该房屋建筑面积140.04平方米。淮南民生置业有限公司与淮南民生新城物业服务有限公司签订了《民生·淮河新城（三期）前期物业服务合同》一份，约定：“淮南民生新城物业服务有限公司提供淮河新城三期小区前期物业管理服务，物业服务管理费小高层住宅为1.2元∕月∕平方米。合同第十二条约定物业服务费按半年交纳，业主应在半年（每月、季度半年的第7日前）履行交纳义务。业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按欠缴费用的每日千分之三收取滞纳金。”合同生效后，淮南民生新城物业服务有限公司对淮河新城三期小区提供了前期物业管理服务。2014年1月1日起孙洪菊未按时交纳物业管理服务费，遂成讼。 另查明，根据民生物业公司提交的《服务价格登记证》载明，淮河新城三期小区“依据淮价服[2017]5号规定，住宅区物业综合服务费（高层）1.26元/平方米/月”。 再查明，被告孙洪菊于2020年4月23日向本院提交反诉状，请求：一、依法判令反诉被告赔偿原告46000元；二、依法判令反诉被告给付反诉原告违约金9200元；三、本案费用由反诉被告承担。本院经审查认为，本案案由是物业服务合同纠纷，审理的内容是被告拖欠原告自2014年1月1日起为交物业服务费，被告的反诉请求是要求原告偿还维修房屋花费的维修款并支付违约金，与本案所审理的并非同一法律关系，故于2020年4月30日作出（2020）皖0403民初1201号民事裁定书，裁定“对孙洪菊的反诉，本院不予受理”，被告孙洪菊签收该民事裁定书后在法定期限内未提出上诉，该裁定已生效。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，原被告之间虽未签订书面的物业服务合同，但自原告与淮南民生置业有限公司签订《民生·淮河新城（三期）前期物业服务合同》后，原告对民生·淮河新城（三期）小区提供了前期物业管理服务。被告孙洪菊作为业主在2014年之前一直缴纳物业费用，应视为双方之间成立物业服务合同关系。因此，对被告孙洪菊称未与原告签订物业合同的答辩意见不予采纳。本案中，原告要求被告支付2014年1月1日至2019年12月31日拖欠的物业费12096元，违约金3090元，合计15186元。本院认为，因孙洪菊当庭认可其未支付2014年1月1日之后的物业服务费，且民生物业公司主张按照每月每平方米1.2元的标准计收物业费也未超过服务价格登记证的约定，故民生物业公司要求孙洪菊支付自2014年1月1日至2019年12月31日物业服务费12096元的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。对于原告要求被告孙洪菊支付违约金3090元的诉讼请求，本院认为，原告虽然给小区有保安、保洁等基本配备，但通过庭审被告提交的证据、证人证言以及参照孙洪菊同小区业主在同类案件中提供的证据看，民生物业公司提供的物业服务存在诸多不全面不完善的地方，服务质量有待进一步提高，故本院对该项诉讼请求不予支持。物业费是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响物业公司的服务水平和服务质量，以至于恶性循环。本院需要特别指出的是，物业服务企业应注重提升自身的服务意识与服务品质，用实际的服务行动使业主享受并感受到良好的物业服务。原告民生物业公司作为物业服务企业，对业主反映的物业服务方面不满意的因素，也应加强管理、改善服务，提高品质，以期在物业服务企业与业主之间建立互信和谐的良性关系，减少物业服务合同纠纷。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，参照国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、第六十七条之规定，判决如下： 一、被告孙洪菊于本判决生效后十日内一次性支付原告淮南民生新城物业服务有限公司2014年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费12096元。 二、驳回原告淮南民生新城物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费180元，减半收取计90元，由原告淮南民生新城物业服务有限公司负担18元，被告孙洪菊负担72元（于本判决书生效之日起十日内一次性交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审判员  崔化冰 二〇二〇年五月十五日 书记员  陶梦梦 附１：本案证据目录 一、淮南民生新城物业服务有限公司提交证据： 1、营业执照、法定代表人身份证明。证明原告诉讼主体资格 2、被告身份证复印件。证明被告诉讼主体资格 3、《民生淮河新城三期前期物业服务合同》。证明原告系涉案小区合法物业服务企业 4、《商品房买卖合同》、商品房网上备案确认单复印件。证明被告系原告服务小区业主 5、催费交款通知书。证明被告自2014.1.1日起，物业公司每年都去被告家催缴，被告拖欠原告物业费事实 6、服务价格登记证。证明收费是物价局核准的，是符合规定的。 二、孙洪菊提交证据： 1、证人姚某、韦某证言。证明房屋漏水是物业管理公共部分、资费标准方面与物业没有合同以及物业服务不到位； 2、安徽艾丁堡铝业有限公司出具证明、门窗售货清单三份复印件、淮南市维家装饰工程有限公司证明、清单。证明进户门头漏水，窗户渗水，艾丁堡公司来维修； 3、照片一组，证明屋子破损情况。 附２：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 国务院《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务: (一)遵守管理规约、业主大会议事规则; (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度; (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定; (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金; (五)按时交纳物业服务费用; (六)法律、法规规定的其他义务。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 法官提示： 一、法律文书履行提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件，履行款存入以下账户开户单位：淮南市田家庵区人民法院。开户行：徽商银行淮南龙湖支行，账号18×××89，支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人、姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到本院诉讼服务中心15号窗口现场缴款并领取票据，也可按上述银行账户转入或存入。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。 二、申请执行履行提示 （一）《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 （二）本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。