河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫17民终185号上诉人（原审被告）：朱华勇，女，1974年6月6日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：朱华，1969年10月25日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区，系朱华勇之兄。被上诉人（原审原告）：刘新陪，男，1980年11月18日出生，汉族，住河南省社旗县。委托诉讼代理人：单中强，河南北纬律师事务所律师。上诉人朱华勇因与被上诉人刘新陪房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省驻马店市驿城区人民法院（2019）豫1702民初6220号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人朱华勇及其委托诉讼代理人朱华、被上诉人刘新陪的委托诉讼代理人单中强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱华勇上诉请求：1、撤销河南省驻马店市驿城区人民法院（2019）豫1702民初6220号民事判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、一审法院认定事实与适用法律均严重错误。一审法院无视其与被上诉人之父刘春旺在2004年7月26日签订的《卖房协议》第一条中规定：“甲方卖房给乙方一次性付清房款。”其在一审中出示了刘春旺欠房款1000元的欠条一份，被上诉人当庭认可，说明房屋实际价格是35000元，而非34000元。其在十多年种，无数次催要房款和催促过户，但刘春旺均以没有钱和过户费太高为由，拒绝支付房款和过户，房屋至今没有办理过户责任在于刘春旺违反协议，致使协议无法履行，后果应由刘春旺负担；二、一审法院未能正确认定违约方应付的违约责任和错误认定守约方承担不利后果。一审判决第4页第11行：“法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及第4页第16行：“为了使买受人刘春旺获得圆满的房屋所有权，被告仍需依约履行协助刘春旺办理诉争房屋过户登记的合同义务，现诉争房屋已经实际交付给刘春旺占有使用多年，原告作为买受人刘春旺的合法继承人请求被告履行合同义务，即原告协助办理房屋产权过户登记手续，于法有据，本院予以支持”。就本案而言，刘春旺违约，致使协议无法继续履行；上诉人一直按照协议条款，催要房款和催促不利过户，其没有违约，不应承担相应的责任；三、刘春旺没有合法取得该房屋的所有权，其病故后，该房屋不应视为遗产，不能使用《继承法》。刘新陪辩称，一审判决认定事实清楚，程序合法，处理正确。请求驳回上诉，维持原判。刘新陪向一审法院起诉请求：一、判令被告协助原告办理产权过户手续；二、诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：2004年7月26日，原告刘新陪的父亲刘春旺（乙方）与被告朱华勇（甲方）签订一份《卖房协议》，约定：经甲乙双方协议，现有甲方住房一套，房权证号字第××号，房屋所有权人朱华勇，房屋坐落永乐街28号城市信用社5#西单5层西门，丘号D45J2产别私有房产。一、甲方卖房给乙方一次性付清房款。二、如果乙方办理正式过户手续，甲方协助办理，过户费由乙方自理……五、该协议一式两联，甲、乙双方共持一联，如乙方办理正式房权证后，该协议自行作废等条款。协议签订后，刘春旺向被告交付了34000元购房款，还剩余1000元购房款未支付。刘春旺向被告出具了欠条一份，被告将诉争房屋房产证交付给刘春旺占有使用。2017年5月26日，刘春旺因病去世。诉争房屋至今未办理房产过户手续，原告以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。另查明，诉争房屋系被告朱华勇的私有房产，房产证号为驻房权证字第××号，坐落于驻马店市××街××号城市信用社5#西单元5层西门。再查明，刘春旺第一顺位继承人有其妻魏荣菊、长子刘新陪、次子刘新鹏。诉讼中，魏荣菊、刘新鹏已经明确向该院作出书面声明表示放弃对诉争房屋的继承。诉讼中，该院组织了双方进行调解，原告表示自愿向被告支付2000元购房款作为补偿，被告认为刘春旺没有一次性付清房款给被告造成了损失，原告赔偿的数额太少不同意和解。上述事实，有原告提交的《卖房协议》、收条、村委证明、声明等以及被告提交的欠条等证据及原、被告陈述在卷，经庭审质证，据以认定。一审法院认为，案外人刘春旺与被告朱华勇签订的《卖房协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。关于被告提出刘新陪作为本案原告主体资格不适格的问题。2004年交付诉争房屋至2017年买受人刘春旺死亡时，买受人刘春旺已经合法占有、使用诉争房屋13年，虽然诉争房屋的权属仍登记在被告的名下，但刘春旺事实上已经享有诉争房屋的财产权益13年，因此，刘春旺的继承人对诉争房屋的占有、使用、收益权能享有合法的继承权。买受人刘春旺死亡时未有遗嘱，其第一顺位的法定继承人可以依法继承被继承人刘春旺死亡时遗留的个人合法财产。本案中，被继承人刘春旺第一顺位的法定继承人有其妻子魏荣菊、长子刘新陪、次子刘新鹏，继承人魏荣菊、刘新鹏在本案诉讼中已经明确向该院作出书面声明表示放弃对诉争房屋的继承，故刘新陪对本案诉争的房屋的占有、使用、收益权能有合法的继承权，现买受人刘春旺已经死亡，原告刘新陪为保障其继承取得的物权回复圆满状态，其作为本案的原告提起诉讼，主体资格适格。关于原告请求被告协助办理诉争房屋产权过户登记手续的主张。法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，买受人刘春旺已依约支付了大部分的购房款并就剩余1000元房款向出卖人朱华勇出具了欠条，被告也已经依约履行了向刘春旺交付诉争的房屋的义务，但是为了使买受人刘春旺获得圆满的房屋所有权，被告仍需依约履行协助刘春旺办理诉争房屋过户登记的合同义务，现诉争房屋已经实际交付给刘春旺占有使用多年，原告作为买受人刘春旺的合法继承人请求被告履行合同义务，即原告协助办理房屋产权过户登记手续，于法有据，该院予以支持。关于被告提出原告的请求已经超出诉讼时效的辩解。买受人刘春旺已依约支付了大部分的购房款并占有使用诉争房屋多年，其请求被告协助办理权属登记的请求权具有物权属性，而物权请求权的作用在于保障物权回复圆满状态，是物权效力的具体体现，不应适用诉讼时效的规定，故被告的该项辩解，于法无据，该院不予支持。关于被告提出刘春旺严重违约的问题。法律规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。据此买受人刘春旺是否存在违约，不影响被告因违反合同约定应当承担的责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百三十条,《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条，《中华人民共和国继承法》第十条、第二十七条第一款第一项的规定，一审法院判决：限被告朱华勇于本判决生效后十日内协助原告刘新陪办理位于驻马店市××街××号城市信用社5#西单元5层西门的房屋（房产证号为驻房权证字第××号）的过户手续。案件受理费650元，由原告刘新陪负担325元，被告朱华勇负担325元。二审中，朱华勇申请证人吴某出庭作证，吴某证明其曾受朱华勇的委托告知被上诉人家办理房产过户事宜。刘新陪的委托诉讼代理人对吴某的证言质证认为，证人证言不属实，因刘新陪多次找上诉人办理房屋过户，上诉人一直拒绝，从而引起纠纷。本院对一审法院判决认定的事实予以确认。本院认为，当事人因房屋买卖合同发生纠纷，双方对其之间存在房屋买卖关系的事实均无异议，应予确认。本案二审的争议焦点为上诉人朱华勇应否承担违约责任。根据查明的事实，上诉人朱华勇与被上诉人刘新陪之父刘春旺于2004年7月26日签订的《卖房协议》，系双方真实的意思表示，且不违反法律、法规的规定，应为有效合同。合同签订后，上诉人朱华勇将涉案房屋交给刘春旺占有、使用直至其去世，但其尚欠购房款1000元未予支付，刘春旺未按合同约定一次性付清房款，其行为构成违约。关于涉案房屋产权变更登记问题。由于刘春旺去世后，其法定继承人刘新陪要求变更登记并诉至法院，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，朱华勇与刘春旺在《卖房协议》第二条约定：“如果乙方办理正式过户手续，甲方协助办理，过户费由乙方自理”。无论是法律规定还是双方约定，朱华勇作为出卖方应有协助办理涉案房屋产权变更登记的义务，一审法院判决其协助刘新陪办理涉案房屋的过户手续，并无不当。朱华勇上诉称刘春旺仍欠其1000元的房款未付，致使《卖房协议》不能履行完毕的责任，应由刘春旺承担。房屋买卖合同是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同，合同的标的物为现实的特定物，无论是否转移标的物的占有或者办理相应的登记手续，标的物所有权即移转归买受人所有。本案出卖人朱华勇已将其所有的房屋交付给买受人刘春旺，合同标的物已经转移，涉案房屋的买受人刘春旺是否存在违约，不影响朱华勇作为出卖方为买受人协助办理房屋产权转移变更登记的义务，且刘春旺欠1000元的房款未付，朱华勇在本案中未提起反诉，本案不予审理，其可另行主张权利。朱华勇上诉称刘春旺未取得涉案房屋的所有权，其病故后，不应作为遗产适用《继承法》。如前所述，刘春旺合法取得占有、使用涉案房屋，虽未办理过户其名下，但不排除其行使物权转移变更的权利，其法定继承人可依法享有和承受其权利和义务。故，朱华勇上诉理由不足，不予采纳。综上所述，朱华勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费650元，由上诉人朱华勇负担。本判决为终审判决。审判长  郭留会审判员  文德群审判员  杨振松二〇二〇年五月十五日书记员  王贞懿