贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书(2020)黔2601民初5793号原告：沈平章，男，1987年9月24日出生，苗族，贵州省黄平县人，住贵州省凯里市。被告：黔东南州恒丰房地产有限责任公司，住所地贵州省凯里市金泉国际新城售楼中心，统一社会信用代码：915226007705567349。法定代表人，方加民，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨晓燕，女，黔东南州恒丰房地产有限责任公司经理助理。委托诉讼代理人：张家艺，女，黔东南州恒丰房地产有限责任公司法务。被告：凯里市恒丰物业服务有限责任公司，住所地贵州省凯里市外环路101地质队至金泉湖两侧南街7栋，统一社会信用代码：915226015806779573。法定代表人：盛立，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：胡建英，女，凯里市恒丰物业服务有限责任公司职员。原告沈平章与被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司（以下简称恒丰房地产公司）、凯里市恒丰物业服务有限责任公司（以下简称恒丰物业公司）合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理，原告沈平章、被告恒丰房地产公司的委托诉讼代理人杨晓燕、张家艺、恒丰物业公司的委托诉讼代理人胡建英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈平章向本院提出诉讼请求:1.请求确认原告与被告恒丰房地产公司签订的《商品房买卖合同》第七条、第十二条及第二十九条约定内容，判令附件十二《补充协议》中第一条第1款、第2款属无效条款；2.判决两被告立即退还向原告重复收取的四项开户费及利息损失合计5,335.48元，其中供电520元、供水700元、电视1,050元、天然气2,400元，利息损失665.48元（4670×4.75%×3）；3.被告承担本案案件受理费。诉讼过程中，原告沈平章放弃确认原告与被告恒丰房地产公司签订的《商品房买卖合同》第七条、第十二条及第二十九条约定内容的诉讼请求。事实及理由：2014年9月11日，原告与被告恒丰房地产公司签订《商品房买卖合同》，原告向被告恒丰房地产公司购买了凯里金泉国际新城第41栋2-14-2号房（合同编号2014006737）并支付了购房款，双方形成了房屋买卖事实。根据《商品房买卖合同》第二十九条约定及合同法第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，原告与被告恒丰房地产公司签订的合同的附件十二《补充协议》第一条第1款、第2款属无效条款。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》的规定，新建商品房配套的水电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房价格中，房地产经营企业或者相关经营单位不得再向购房者另行收取。在原告于2017年2月8日接房时，二被告在约定的商品房价格之外非法向原告收取了供电开户费520元、供水开户费700元、电视开户费1,050元、天然气开户费2,400元，合计4,670元，二被告应退还原告并按照2017年中国人民银行规定的3年以上贷款基准利率4.75%支付三年的利息损失665.48元。为维护原告合法权利，特诉请人民法院判允前列诉讼请求。恒丰房地产公司辩称，1、原告诉请确认的合同无效的条款不存在合同无效的法定依据。根据《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释(一)》第四条的规定，原告不得以《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等相关规定否定原告与被告恒丰房地产公司之间约定的法律效力。2、本案案涉合同条款系就附属设施安装费以外所可能产生的、有关部门向住户收取的其他费用进行的约定，应属有效约定。3、被告恒丰房地产公司向原告收取的天燃气开户费性质为“管道建设维护费”，且被告恒丰房地产公司仅为代收。4、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》明确规定了有限电视初装费（工本费及有限电视安装工料费）由用户交纳。被告恒丰房地产公司代收取的有线电视开户费为1,050元，根据被告恒丰房地产公司向法院提供的广电网络代收协议中可以看出，广电网络公司实际收取的开户费为980元，包括两个部分，即广播电视设施系统安装工程费265元和高清节目费用715元，被告恒丰房地产公司向原告另行收取了70元服务费，而高清电视节目为原告收看高清节目的实际使用者，故高清节目费不应由被告恒丰房地产公司承担。5、在2018年7月1日《贵州省城镇管道燃气配气价格管理办法》出台前，由于房开商未将小区燃气、有线电视开户费等安装工程的费用纳入公司成本核算，所以业主接房入住时需要开通燃气、有线电视，则由房开商代收代付后，燃气、广电经营单位才给业主办理燃气、有线电视开户手续。6、被告恒丰房地产公司向原告收取的供电开户费实则是作为用电客户的原告应向供电部门缴纳的“低压用户报装工料费”，该开户费也未包含在合同约定的房价中。7、原告诉请的返还天然气、广电、水电等开户费，被告恒丰房地产公司是在《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》颁布之后代收取的，原告也应当知晓该条例的颁布，当时就可以拒绝缴纳该笔费用。故本案不存在原告要求被告恒丰房地产公司承担利息或资金占用费的说法。8、根据原告缴纳天然气、电视、电表开户费的时间，原告直到2020年4月才提起本案诉讼，诉讼时效已然届满，原告关于上述费用的返还之请求不应获得支持。综上所述，请求人民法院依法驳回原告的诉请。恒丰物业公司辩称，其答辩意见与被告恒丰房地产公司答辩意见一致。本院认为，财产权利的取得应当依照法律规定或者约定。依照约定取得财产权利的，必须以合法性为前提。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款的规定：商品房买卖合同应当包括供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任，约定的商品房价应当包括水、电、燃气等配套设施的建设安装费用。该条例虽不属于法律法规，但是其与《商品房销售管理办法》第七条第一款第（六）项“供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期”所保护法益价值取向一致。原告与被告恒丰房地产公司之间签订的《商品房买卖合同》附件十二补充协议第一条第1款、第2款是被告恒丰房地产公司为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的格式条款。虽双方在《商品房买卖合同》附件中用格式条款将已包含在商品房价款中的电、天然气、有线电视等的开户费用约定由买受人承担，但该条款属于《中华人民共和国合同法》第四十条规定的“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的情形，依法应当属于无效条款，故被告恒丰房地产公司依据该无效条款取得的财产应当予以返还。被告恒丰房地产公司以代收为名以合同附件形式向原告收取的有线电视开户费为1,050元，但从被告恒丰房地产公司提交其与广电网络公司于2015年11月27日签订的高清数字电视传输协议书、有线电视安装协议书来看，涉及的工程为金泉国际新城第二期23#、41#，广电网络公司实际收取的有线电视开户费为980元，包括两个部分即有线电视安装费716元、高清数字电视业务传输费264元，被告恒丰房地产公司在向原告收取有线电视开户费的时候多收取了70元，高清电视节目为原告收看高清节目应承担之费用，故本院支持有线电视开户费786元（70元+716元）。现原告要求被告恒丰房地产公司退还燃气、有线电视、电、水开户费共计4,670元，本院予以支持退还有线电视开户费786元、开通供电费520元、开通供水费700元、燃气管道开通费2,400元，合计4,406元。庭审中，被告恒丰房地产认可上述费用系其委托被告恒丰物业公司代收取，且该笔费用本应由被告恒丰房地产负担，故上述费用应由实际收取人被告恒丰房地产予以退还原告。因被告恒丰房地产公司收取上述费用无合法依据，其资金占用行为必然会给原告造成一定的经济损失，原告要求按照中国人民银行三年以上贷款基准利率4.75%支付利息从资金收取之日即2017年2月8日起计算至2020年2月7日止，本院酌情按照中国人民银行同期同类人民币存款利率为标准进行计算。民事活动中的时效性是针对合法的民事行为而言。无效的民事行为从一开始就无效，不受法律保护，故不存在受诉讼时效调整的问题。被告恒丰房地产公司在补充协议中约定开户费由买受人承担属无效条款，故被告恒丰房地产公司抗辩原告退还开户费主张已过诉讼时效，不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第三十九条、第四十条、第五十六条、第五十八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告沈平章与被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司签订的《商品房买卖合同》附件十二补充协议第一条第1款、第2款约定无效；二、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司自本判决生效之日起十五日内退还原告沈平章开通供电费520元、开通供水费700元、有线电视开户费786元、燃气管道开通费2,400元，共计4,406元，并以4,406元为基数从2017年2月8日起按中国人民银行同期同类存款利率支付利息至2020年2月7日止；三、驳回原告沈平章的其他诉讼请求。义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取25元，由黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判员  赵白茹二〇二〇年五月十八日法官助理黄惠珍书记员李佳学