河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫11民终224号上诉人（原审被告、反诉原告）:河南乐语通讯器材有限公司，住所地：郑州市二七区二七路26号2层。法定代表人：王晓东，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢建明，该公司法务。委托诉讼代理人：汤新春，该公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）:中国联合网络通信有限公司临颍县分公司，住所地：临颍县人民路中段北侧。负责人：司红岩，该公司经理。委托诉讼代理人：刘占克，该公司员工。委托诉讼代理人：胡宏伟，河南双联律师事务所律师。上诉人河南乐语通讯器材有限公司（以下简称乐语公司）因与被上诉人中国联合网络通信有限公司临颍县分公司（以下简称联通临颍分公司）租赁合同纠纷一案，不服临颍县人民法院（2019）豫1122民初2392号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2020年4月27日公开开庭进行了审理。上诉人乐语通讯器材有限公司的委托诉讼代理人谢建明、被上诉人联通临颍分公司的委托诉讼代理人胡宏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。乐语公司上诉请求：1、改判上诉人应付房租总额为4.06164万元+2019年16月13日的房租总额，并判令被上诉人将从保证金及佣金中扣除房租总额后剩余部分返还给上诉人；2、请求改判上诉人撤店行为不构成进约；3、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:1、上诉人2018年需向被上诉人交纳的房租金额为4.06164万元，而非被上诉人所主张的491500-183800=30.77万元。因临颍县人民路道路改造，重要影响上诉人业务发展及指标达成，同时，极大地降低了该门店的地段优势和区位价值，被上诉人不仅应调减房租，更应根据实际情况降低考核指标。按双方协议体现，全业务佣金用户出账净收入(以下简称称“收入”)应是房屋租金的2.197倍(108万÷49.15万)，2018年房租调减后是30.77万，对应的收入指标应为67.6万(30.77万*2.197)，因此，上诉人2018年需要完成67.6万元的收入即可减完全租，上诉入2018年完成收入58.7万元，完成率达86.8％，根据双方《变更协议》第三条第二款的约定，完成70％-100%之间的，上诉人只需交纳差额部分比例*考核期对应月份的房租，即(1-86.8％)*30.77万=4.06164万元。原审判决上诉人2018年需向被上诉人交纳30.77万元房租，系事实认定不清。2、在双方协议已经终止，新的考核标准未确定的情况下，不应草率按原考核标准下的房租标准要求上诉人支付2019年1-6月13日的房租，亦不应不对上诉人的达标情况进行考核就要求上诉人支付房租。根据协议约定，双方的合作2018年12月31日终止。协议终止后，被上诉人未重新确定考核指标，故房租收取标准不确定，被上诉人亦未对上诉人进行考核，原审判决在双方协议终止后没有确定新的考核指标的情况下，草率沿用原考核标准，亦未确认上诉人的达标情况，便判决上诉人按40958.33元/月的标准支付房租，没有事实和法律依据。3、协议到期后上诉人继续使用房屋的行为应成立不定期租赁关系，上诉人有权随时解除合同，撤店行为不应被认定为违约。根据《合同法》第236条，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租期限为不定期”。第232条规定“……不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”可见，协议到期后被上诉人允许上诉人继续使用房屋的行为，应构成不定期租赁合同关系对不定期租赁合同，承租人可以随时解除且无需在合理期限之前通知出租人。所以，原审判决认定上诉人的撤店行为构成造约，系认定事实不清，适用法律错误。联通临颍分公司二审答辩称：按照双方签订的《变更协议》第3条约定，上诉人年度全业务佣金用户出账净收入必须达到108万元……完成约定进度全业务佣金用户出账净收入指标70%以下的，全额缴纳考核期对应月份的房租。上诉人考核期内实际完成净收入58.7万元，完成率为54.35%。未达到双方合同约定的比率70%以上，因此应当全额支付房屋租金。上诉人上诉称只需交付4.06164万元租金没有事实依据，更不符合双方的合同约定。2019年1-6月上诉人继续使用房屋，双方没有签订合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。但上诉人于2019年6月突然撤柜，不辞而别，明显构成违约，更没有完成合同约定的收入比率。因此按照平均月租金40958.33元/月支付房屋租金完全符《合同法》上述条款的规定。综上，一审判决认定事实清楚，判决结果适当，程序合法。上诉人的上诉没有事实依据，也不符合法律规定，其理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。联通临颍分公司向一审法院请求：判令被告偿付原告租金737250元，还要求被告承担原告2019年7月至2021年1月15日间的房租损失及2018年1月16日至2019年6月间的逾期支付房租的利息损失，本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2018年1月16日，原、被告签订《自有房屋合作协议的变更协议》（以下简称：《变更协议》），约定将原告办公楼一楼临街楼租赁给被告，协议对房屋面积、租金等事项进行了约定，并约定被告完成考核指标可免除对应月份的房租。双方合作至2019年6月，被告突然撤柜消失，根据双方合同约定，被告所交纳的押金在没有支付房租的情况下应冲抵房租，且由于被告乐语公司没有完成考核目标，因此佣金也应冲抵房租，故原告公司不应退还押金，亦不应支付佣金。后原告多次向被告催要房屋租金未果，特提起诉讼。乐语公司向一审法院反诉请求：依法判令联通临颍分公司退还乐语公司押金15万元及其利息（时间从2018年1于16日起至退还之日止，利率按银行同期贷款利率计算），并支付乐语公司佣金219811.29元。事实与理由：2016年1月，乐语公司与联通临颍分公司签署了《中国联通全业务代办补充协议-自有房产合作协议》（以下简称：《自有房产合作协议》），根据该协议第二条的规定，乐语公司已经向联通公司临颍分公司缴纳业务保证金15万元。该条款在双方于2016年1月16日签署的《自有房屋合作协议的变更协议》中变更为：“甲乙双方在合作期间，乙方以佣金作为履约信誉质量保证金，当乙方违反协议约定时，甲方有权直接从乙方的佣金中扣除违约金。”然而至今，乐语公司缴纳的15万元业务保证金仍未退还。另自2018年1月1日至2019年6月的佣金207563.19元，联通临颍分公司也未支付给乐语公司一审法院认定事实：2016年1月1日，原告联通临颍分公司与被告乐语公司签订《自有房产合作协议》，协议第一条约定，联通临颍分公司将其位于临颍县人民路办公楼1、2楼临街楼以收入抵房租的形式由乐语公司代办联通业务使用，每月租金8万元，全年96万元；该协议第二条约定，乐语公司应自协议签订前向联通临颍分公司缴纳业务保证金15万元；该协议第九条约定，协议有效期为三年（2016年1月1日至2019年1月1日）。2016年6月22日，乐语公司通过其中国建设银行账号为41×××98-0001的账户向联通临颍分公司账号为24×××85的账户转账15万元，用以支付房租押金。2018年1月16日，双方签订《变更协议》，该变更协议对原《自有房产合作协议》逐条进行了变更（详见变更协议）。2018年12月1日，双方又签订了《中国联通业务代理协议》。后因双方对房租问题发生纠纷，联通临颍分公司向乐语公司出具《通知函》一份，通知乐语公司应于2019年5月31日起支付房屋租金30.77万元，乐语公司向联通临颍分公司出具《回复函》一份，称应以佣金支付房租4.06164万元。根据双方提供的《通知函》及《回复函》，双方均对乐语公司2018年全年完成业务佣金用户出账净收入58.7万元的事实均予以认定。后由于双方对房屋租金、佣金及押金均未达成一致，原告联通临颍分公司遂诉至法院，要求被告偿付原告租金737250元，还要求被告承担原告2019年7月至2021年1月15日间的房租损失及2018年1月16日至2019年6月间的逾期支付房租的利息损失，本案诉讼费由被告负担。被告乐语公司反诉要求联通临颍分公司退还乐语公司押金15万元及其利息（时间从2018年1于16日起至退还之日止，利率按银行同期贷款利率计算），并支付乐语公司佣金219811.29元。一审法院认为：本案中，原告联通临颍分公司的诉讼请求有三，各项认定如下：原告联通临颍分公司要求被告乐语公司承担房屋租金737250元。根据双方签订的《变更协议》，被告乐语公司的全年租金为49.15万元，经法院计算每月房租为40958.33元，《变更协议》签署后被告乐语公司自2018年1月16日起使用房屋至2019年6月，共18个月，乐语公司本应实付租金737249.94元（40958.33元／月×18个月），但根据原告联通临颍分公司向被告乐语公司出具的《通知函》，2018年3月至2018年11月的租金调减183800元，故被告乐语公司应付原告联通临颍分公司房屋租金553449.94元（737249.94元－183800元）。被告乐语公司辩称：“调减后的租金为30.77万元，按照双方协议体现，收入是租金的2.197倍，因此被告乐语公司2018年需要完成67.6万元的收入即可减免全部房租，被告乐语公司2018年全年完成业务佣金净收入58.7万元，完成率86.8%，按照约定，被告乐语公司仅需补缴4.06164万元的租金。”，根据《变更协议》第三条第三款约定：“……完成约定进度全业务佣金用户出账净收入指标70%以下的，全额缴纳考核期对应月份的房租。”，被告乐语公司2018年全年完成业务佣金净收入58.7万元，根据《变更协议》的约定，被告乐语公司2018年度业务佣金净收入须达到108万元，其完成率为54.35%，故被告乐语公司应全额缴纳所欠房租，故对被告乐语公司此辩称，法院不予支持。原告联通临颍分公司要求被告乐语公司承担2019年7月至2021年1月15日的租金，但该期间被告乐语公司并未实际使用该房屋，故不应支付房租，乐语公司虽构成违约，应承担违约责任，但双方协议中并未约定违约责任，综上，故对原告此诉讼请求，法院不予支持。原告联通临颍分公司要求被告乐语公司承担2018年1月16日至2019年6月所欠房租的利息。因被告乐语公司未及时支付房屋租金，其与原告实际形成了债权债务关系，由于双方协议中对利息并未约定，故被告乐语公司应当自原告公司主张权利之日（起诉之日）起向其支付利息，故对原告联通临颍分公司此诉讼请求，法院予以合理的支持。被告乐语公司的反诉请求有二，各项认定如下：被告乐语公司要求原告联通临颍分公司退还押金15万元及其利息（时间从2018年1月16日起至退还之日止，利率按银行同期贷款利率计算）。根据双方签订的变更协议第二条的约定：“合作押金变更为双方在合作期间，乐语公司以佣金作为履约信誉质量保证金，当乐语公司违反协议相关约定时，联通临颍分公司有权直接从乐语公司的佣金中扣除相应的违约金”，被告乐语公司称《变更协议》已用佣金作为质量保证金，已交纳的保证金15万元应予退还。但根据双方签订的《中国联通业务代理协议》第四章第二十四条的约定：“乙方违反本协议约定，或/和违反甲方的管理规定，或/和造成甲方损失时，甲方有权扣除乙方保证金中的部分直至全部款项。乙方所欠甲方的款项、违约金、损失赔偿款、被甲方扣减的渠道拓展服务费，甲方有权从保证金中直接扣减。”，现被告乐语公司尚欠原告房屋租金553449.94元，其所交纳的押金应予以扣除，不应返还，故对被告乐语公司此诉请，法院不予支持。被告乐语公司要求原告联通临颍分公司支付佣金219811.29元。对此被告乐语公司提供表格一份，证明其2018年1月至2019年6月的佣金共计207563.19元，但该表格系被告乐语公司出具，表格上未有双方签字或加盖公章等确认佣金额度的行为发生，原告联通临颍分公司向法院出具了表格一份，证明原告公司应付被告乐语公司佣金208562.74元。综上，被告乐语公司主张应得佣金219811.29元，其提供的证据不能证明其主张，但原告联通临颍分公司认可应付佣金208562.74元，因被告公司尚欠原告房屋租金，根据双方合同约定，其应得的佣金应折抵租金，故对被告乐语公司此诉讼请求，法院不予支持。综上，被告乐语公司欠原告联通临颍分公司房屋租金553449.94元，扣减押金150000元、佣金208562.74元，被告乐语公司还应向原告联通公司临颍县分公司支付194887.2元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告河南乐语通讯器材有限公司于判决生效后十日内偿付原告中国联合网络通信有限公司临颍县分公司房屋租金194887.2元及其利息（时间自2019年7月16日起至履行之日止，利率按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算）。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。二、驳回原告中国联合网络通信有限公司临颍县分公司的其他诉讼请求。三、驳回被告河南乐语通讯器材有限公司的反诉请求。案件受理费11172元，原告中国联合网络通信有限公司临颍县分公司负担3900元，被告河南乐语通讯器材有限公司负担7272元。反诉受理费3506元，由被告河南乐语通讯器材有限公司负担。二审中，乐语公司提供中国联合网络通信有限公司郑州市分公司、中国联合网络通信有限公司信阳市分公司与其他门店以收抵租的协议，用以证明其上诉主张。联通临颍分公司质证后认为，考核指标是合同约定的，调减房租后，并未就考核指标调整进行变更，也就是说，被上诉人同意调整房租但是并未同意调整考核指标，因此，仍按原约定指标进行考核，上诉人没有证据证明双方就调整考核指标达成了一致。其他门店的协议与本案没有关联性，不能作为本案的证据使用。本院对乐语公司二审提供的证据认定如下：乐语公司提供的其他门店的以收抵租协议与本案无关，本院不予审查和认定。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同，本院予以确认。本案二审的争议焦点为：1、一审判决认定乐语公司应当支付联通临颍分公司房屋租金194887.2元及利息是否正确；2、上诉人的撤店行为是否构成违约。本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，乐语公司认为双方租赁期间届满后形成的不定期租赁合同关系不应适用原租赁合同租金标准的主张不符合上述法律规定，本院不予支持。乐语公司上诉主张联通临颍分公司不仅应调减房租，更应根据实际情况降低考核指标，并主张根据双方《变更协议》第三条第二款的约定，只需交纳差额部分比例*考核期对应月份的房租即(1-86.8％)*30.77万=4.06164万元。但按照双方签订的《变更协议》第3条约定，乐语公司年度全业务佣金用户出账净收入必须达到108万元……完成约定进度全业务佣金用户出账净收入指标70%以下的，全额缴纳考核期对应月份的房租。乐语公司在考核期内实际完成净收入58.7万元，完成率为54.35%。未达到双方合同约定的比率70%以上，因此应当按照合同约定全额支付房屋租金。故乐语公司上诉称只需交付4.06164万元租金没有事实依据，更不符合双方的合同约定。2019年1-6月乐语公司继续使用涉案房屋，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。乐语公司于2019年6月撤店的行为，已经构成违约，一审法院认定双方协议中并未约定违约责任，对于联通临颍分公司主张的违约责任并未予以支持，并无不当，本院亦予以认定。综上，上诉人乐语公司的上诉理由没有事实和法律依据，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11172元，由上诉人河南乐语通讯器材有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  吕茹辛审判员  林晓光审判员  张素丽二〇二〇年五月三十日书记员  王 磊