上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终3398号上诉人(原审原告)：曹燕佳，女，1987年10月3日出生，汉族，户籍所在地上海市徐汇区。委托诉讼代理人：何劼芃，泰和泰(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：冯绍勇，男，1973年4月10日出生，汉族，户籍所在地四川省。委托诉讼代理人：严巍，上海金诰律师事务所律师。上诉人曹燕佳因与被上诉人冯绍勇房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初19319号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曹燕佳上诉请求：1.改判一审判决第二项为冯绍勇向曹燕佳支付物业费、宽带费、水电煤费用共计人民币(以下币种均为人民币)3,059.59元。2.改判一审判决第三项为冯绍勇向曹燕佳支付房屋修缮费及房屋内部设施损失共计18,031.00元。3.改判一审判决第四项为冯绍勇向曹燕佳支付沙发赔偿款1,555.00元、茶几赔偿款2,425.00元。4.改判冯绍勇向曹燕佳支付整修房屋期间房屋空置损失10.000.00元(按保洁、维修、装修期间折算空置期间两个月,按月租金5,000元计算空置损失)。事实和理由：曹燕佳(甲方)与冯绍勇(乙方)签订的租赁合同第7.3条约定,未经甲方同意，乙方不能改变租赁房屋的结构、装修，并爱护使用租赁的房屋，如因乙方的过失或过错使房屋及设施受到损坏，乙方应负责赔偿。冯绍勇未通知曹燕佳，未办理退租手续，未对房屋进行基本的修善，未保障各项设施、设备完好，就单方搬离，对曹燕佳造成了实际经济损失，违约金5,000元及没收押金不足以弥补曹燕佳实际损失。曹燕佳前往上海市青浦区叶联路XXX弄XXX号XXX室(以下简称“系争房屋”)发现，房屋内的茶几、沙发不翼而飞，空调遭破坏，冰箱、微波炉损坏，墙面部分发靠，墙纸脱落。系争房屋若不进行修缮处理，根本无法继续进行使用或出租。经多次与冯绍勇协商，冯绍勇拒绝修缮。曹燕佳自行聘请专业人员进行保洁、维修、除虫、装修服务，从2019年8月1日修缮系争房屋至2019年11月14日。系争房屋实际的空置损失已超过两个月。但一审判决对这一事实未予考量，请求二审法院改判支持曹燕佳的上诉请求。冯绍勇违反合同约定，曹燕佳有权要求冯绍勇支付违约金，并赔偿相应的损失。冯绍勇辩称，不同意曹燕佳的上诉请求，认可一审判决第一、二项，不认可一审判决第三、四、五项。曹燕佳提供的证据不能证明房屋修缮费、沙发和茶几赔偿款应当由冯绍勇承担，一审法院的推断明显不符合事实，请求二审法院予以纠正。通过曹燕佳与冯绍勇的微信聊天记录及曹燕佳庭审中陈述,可以看出双方对合同解除已经进行了沟通,并且曹燕佳出具的放行条也能够证明曹燕佳已经同意冯绍勇搬离，冯绍勇不应支付违约金。押金不属于定金,曹燕佳无权没收,押金应在抵扣费用后予以退还，请求二审法院予以纠正。曹燕佳向一审法院起诉请求：1.解除曹燕佳、冯绍勇于2018年4月29日签订的房屋租赁合同(合同编号：XXXXXXX)；2.冯绍勇向曹燕佳支付物业费、水电费、煤气费共计2,480.59元；3.冯绍勇向曹燕佳支付房屋修缮费及房屋内部设施损失18,031元；4.冯绍勇返还搬走的沙发、茶几、电视柜。若无法返还，冯绍勇支付曹燕佳赔偿款3,980元；5.冯绍勇向曹燕佳支付整修房屋期间房屋空置损失1万元；6.冯绍勇向曹燕佳支付违约金5,000元；7.冯绍勇支付欠缴的2019年4月至9月的电信宽带费用及违约金835.10元(每月129元)。一审法院认定事实如下：2018年4月29日，曹燕佳(甲方、出租方)与冯绍勇(乙方、承租方)签订租赁合同(编号：XXXXXXX)，约定甲方将系争房屋出租给乙方居住使用，房屋建筑面积共89.61平方米，租赁期2年，自2018年5月15日起至2020年5月14日止，月租金5,000元，首期付2个月，另付10,000元押金，以后按每3个月结算一次，提前5天支付下次房租。合同第5.1条约定，租赁期满后，乙方迁空、清点、交还房屋及设施。并付清所应付费用后，经甲方确认后应立即将押金无息退还给乙方。第5.2条约定，乙方在租赁期内，实际使用的水费、电费、煤气费、电话费、清洁费、治安费有线电视费等费用应由乙方承担，并如期将单据复印件交于甲方。第7.3条约定，未经甲方同意，乙方不能改变所租赁房屋的结构、装修，并爱护使用租赁的房屋，如因乙方的过失或过错使房屋及设施受到损坏，乙方应负责赔偿。第8条约定，甲方可提供的设备如下(或另附清单说明)淋浴器1台、空调1台、彩电2台、冰箱1台、洗衣机1台、家具详见附页图片、水电煤已开通。第9.1条约定，甲乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约则向对方支付违约金5,000元整。若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付给乙方上述金额违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金。租赁合同之附件载明，系争房屋内有包括电视柜2个(玻璃实木黑1＋白1)、沙发1个(客厅布艺灰)、茶几1个(黑钢化玻璃实木)等家具家电。甲方承诺将该房屋交付乙方使用时，连同现有装修、以及上述表格所列附属设施、设备一同交付乙方使用。本附件经甲、乙双方签字后生效。该附件下方有曹燕佳签名及日期(2018年4月28日)，但无冯绍勇签名及日期。租赁合同之附件还载有房屋交接书，内容为“经过验收，甲乙双方确认该房屋交房时的状态与双方签订的《房屋租赁合同》以及附件中约定的交付条件相符，甲方并将该房屋钥匙交付乙方，乙方同意接受，交房完成”，房屋交接书上甲方曹燕佳于2018年4月28日签名、乙方冯绍勇于2018年5月5日签名。签订好合同后，冯绍勇从中介处拿到钥匙并入住，支付曹燕佳押金1万元、支付租金至2019年7月14日、支付物业费至2018年12月31日。2019年6月15日，因收到催交水、电、煤气费的通知，曹燕佳通过微信联系冯绍勇，冯绍勇告知曹燕佳已不在系争房屋内居住，钥匙已经交给中介，但双方未能就未结费用及如何办理退租手续达成一致意见。一审法院审理中，冯绍勇表示：1.合同附件冯绍勇只是在房屋交接书上签字，设施明细清单没有签字，因为正式入住时发现沙发和茶几被曹燕佳搬走了，所以没有确认签字。2.2019年5月就搬走了，当天与曹燕佳电话确认过，搬家若没有曹燕佳许可，物业是不放行的，物业也与曹燕佳确认过，因此认为曹燕佳同意协商解除合同。曹燕佳也同意了冯绍勇找寻合适的租户，以曹燕佳的名义再租出去，因此冯绍勇才将钥匙放到中介。3.空调只是连接管线被老鼠咬坏，墙纸小部分脱落，冰箱和微波炉确实有蟑螂幼虫，但只要打扫就可以。整个房间的保洁和修复一两天就可以完成。4.曹燕佳2019年5月收到冯绍勇退房通知后，完全有时间收房处理，曹燕佳没有采取措施导致损失的扩大，不应由冯绍勇承担。押金要求抵扣后退还剩余部分。曹燕佳表示：1.交付给冯绍勇的就是附件上所有的东西，当时冯绍勇说都在一张纸上，只要签一处就行。2.冯绍勇电话中跟曹燕佳说要搬东西，曹燕佳说要考虑一下，冯绍勇就拿着曹燕佳的电话记录，找物业开放行条，但曹燕佳并未在放行条上签字，物业后来也承认是他们有工作失误。3.2019年6月15日中介带人看房子，问曹燕佳是否要维修，曹燕佳才知道冯绍勇不再居住且房屋出现各种状况。跟冯绍勇微信联系后，房屋一直空置，到7月恶臭难闻，曹燕佳为了不影响邻居，才做了清理，房屋里有蟑螂、蛆、飞虫、宠物毛发和猫粮狗粮。8月对整个房间检查，发现电视柜里面都是杂物、虫子、蟑螂等只能扔掉，LED灯只有6个灯泡亮，冰箱压缩机坏了只能扔掉，墙面有损害。4.冯绍勇6月说不租了，但曹燕佳提出要签订退租协议、支付拖欠费用、修缮费用才同意退租。因房屋损害严重，冯绍勇未做修复，需要保洁除虫、10月找人刷墙贴墙纸，产生的空置期损失要求冯绍勇承担。曹燕佳提供：1.房屋出租前照片，证明房屋出租前的状况。2.订单、收据、产品网页信息截图、保洁劳务协议、有害生物防治协议书、发票,证明家具设施的金额以及恢复墙面等的费用。3.物业费、水电费等支付凭证，证明冯绍勇欠付的水电费。4.2019年8月1日拍摄的视频，证明房屋内设施受损的情况。5.电信宽带费用单。6.2019年5月6日的物业放行条，上面无曹燕佳签字，物品名称及数量一栏载明有家用电器、随身物品。冯绍勇质证称，1.认可是系争房屋，是2018年4月23日前的状况，与冯绍勇无关。2.均不予认可，网页截屏，只能证明购买时的价值，非曹燕佳损失。冯绍勇没有损坏空调。消毒费用过高。有害防治协议书不认可。3.认可，金额总计649.89元，要求在押金中抵扣。4.认可是在系争房屋内，但无法证明设施受损情况。5.真实性认可，2019年5月6日之前的要求在押金中抵扣。6.认可是冯绍勇搬家时的放行条，可以证明物业与曹燕佳联系过，曹燕佳也同意。一审法院认为，曹燕佳、冯绍勇签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，又未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。冯绍勇称2019年6月双方协商解除合同，但未提供证据证明，故对冯绍勇的该项意见，法院不予采纳。现冯绍勇擅自提前搬离，存在违约，曹燕佳要求合同自诉状送达冯绍勇之日(2019年10月20日)解除，与法无悖，法院予以支持。冯绍勇称于2019年5月6日搬离，但未及时将房屋返还给曹燕佳，曹燕佳至2019年6月15日才拿到房屋钥匙，因此冯绍勇应承担2019年6月之前实际发生的物业费、宽带费、水电煤的费用。关于曹燕佳称冯绍勇搬走了沙发、茶几，冯绍勇辩称交接房屋的时候就不存在，因此没有在设施清单处签名，但设施清单与房屋交接书体现在同一纸张上，冯绍勇在签署交接书时理应核对载明的设施，有缺失的应及时提出异议并记载，况且交接书也载明有双方确认交房时的状态与附件约定的交付条件相符的内容，因此冯绍勇以设施清单处未签名为由否认无沙发、茶几，法院不予采信。即使物品放行条上未标明搬出物品有家具，但冯绍勇亦陈述其搬走了自有的沙发、茶几，同样未能体现在放行单。曹燕佳要求冯绍勇赔偿沙发、茶几，但未能举证购买的时间、金额、品牌、型号、材质、损耗等，因此对于曹燕佳主张的金额，法院不予采信，鉴于冯绍勇认可两者价值几百元，因此法院酌情确定冯绍勇应赔付曹燕佳沙发、茶几费用600元。关于曹燕佳主张的房屋修缮费，根据曹燕佳提供的合同、发票、视频、照片等证据，考虑冯绍勇自认的搬离时的房屋状况及清洁程度、返还租赁房屋应具备的通常标准，酌情确定冯绍勇应赔付曹燕佳2,296元。关于曹燕佳主张的房屋内部电器、电视柜损失，因曹燕佳未能举证证明电器无法使用，且无法使用是由于冯绍勇使用不当或损坏造成的，仅因脏乱、有虫害即予以抛弃，并以购买时的原价主张损失，于法无据，法院不予支持。关于违约金、押金，合同因冯绍勇违约而提前解除，曹燕佳根据合同主张约定的违约金，并没收押金，与法无悖，法院予以支持。关于空置损失，综合考虑冯绍勇已付租金的截点、曹燕佳实际拿到钥匙的时间、曹燕佳重新整理修复房屋的必要时间、曹燕佳的实际损失及其他各项主张的情况，法院不予支持。一审法院判决如下：一、曹燕佳与冯绍勇2018年4月29日签订的租赁合同(编号：XXXXXXX)于2019年10月20日解除；二、冯绍勇应于判决生效之日起十日内支付曹燕佳截止至2019年6月的物业费、宽带费、水电煤的费用共计2,720.59元；三、冯绍勇应于判决生效之日起十日内支付曹燕佳房屋修缮费2,296元；四、冯绍勇应于判决生效之日起十日内支付曹燕佳沙发、茶几赔偿款600元；五、冯绍勇应于判决生效之日起十日内支付曹燕佳违约金5,000元；六、曹燕佳的其余诉讼请求不予支持。本院二审期间，当事人未提供新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。冯绍勇未经曹燕佳同意擅自提前搬离，致使曹燕佳与冯绍勇签订的租赁合同提前解除，冯绍勇应承担提前解约的违约责任。曹燕佳有权要求冯绍勇支付违约金，并赔偿相应的损失。租赁合同第9.1条约定，如无故违约则向对方支付违约金5,000元整。若曹燕佳违约，除退还给冯绍勇押金外，还须支付给冯绍勇上述金额违约金，反之若冯绍勇违约，则曹燕佳有权不退还押金。一审法院据此合同约定，支持冯绍勇向曹燕佳支付违约金5,000元及不退还1万元押金的诉请，符合法律规定。若在冯绍勇承担了合同约定的违约责任后，仍不足以弥补曹燕佳的实际损失，曹燕佳负有举证责任。一审法院根据曹燕佳提供的证据的证明力，及双方当事人的陈述，酌情确定冯绍勇赔偿曹燕佳房屋修缮费、沙发、茶几赔偿款，尚属合理；一审法院未支持曹燕佳的其他诉讼请求，亦阐述了理由，本院予以认同，不再赘述。综上，曹燕佳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币411.35元，由上诉人曹燕佳负担。本判决为终审判决。法官助理万晶审判长 王 珍审判员 王晓梅审判员 俞 璐二〇二〇年五月二十七日书记员 万 晶附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……