湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初3771号原告雷体华，男，1975年12月16日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托代理人谢惠明，湖南弘一律师事务所律师。被告彭智，男，1974年6月13日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。原告雷体华诉被告彭智房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案受理后，依法由审判员卿斌独任审判，于2020年5月22日公开开庭进行了审理，书记员罗翠玲担任法庭记录。原告雷体华的委托代理人谢惠明到庭参加诉讼，被告彭智经本院合法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告雷体华向本院提出如下诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的房屋租赁合同，并由被告将位于长沙市岳麓区房屋腾空返还给原告，并修复擅自拆除的房屋隔断将房屋恢复原状；2.判令被告向原告支付拖欠的租金43692元（暂计算至2020年3月31日，后续按每月租金6241.8元计算至被告实际向原告返还房屋并完成交接手续时止）；3.判令被告向原告支付物业费等相关费用1513.6元（暂计算至2020年4月30日，后续按每月租金189.2元的标准计算至被告实际向原告返还房屋并完成交接手续时止）；4.判令本案案件受理费、保全费、保全担保费等全部诉讼费用由被告承担。事实及理由如下：2017年3月31日，原、被告签订《租赁合同》，由被告承租原告位于长沙市岳麓区房屋。约定租赁期为2016年9月1日至2024年8月31日，租金标准为每月5944.57元，从第4年开始每年递增，递增比例为5%，支付方式为每期支付6个月租金，履约保证金6300元，且被告应在下一个租期开始日前的30天内一次性付清下一期租金。合同签订后，原告按合同约定向被告交付了房屋，并给予被告两年免租期，免租期结束后，被告未按合同约定支付任何租金，且破坏了房屋内原有建筑结构，擅自拆除了房屋隔断及防护门，拖欠物业费等相关费用。被告的行为已构成严重违约，根据合同法的规定，原告有权解除合同，被告应立即向原告返还租赁房屋，并将房屋恢复原状，付清拖欠的费用。为维护自身合法权益，原告特诉至法院。被告彭智未到庭参加诉讼，未向本院提交书面答辩意见，亦未向本院提交证据，视为其放弃相应的诉讼权利。经审理查明，2017年1月23日，原告雷体华从长沙高鑫房地产开发有限公司购得位于长沙市岳麓区房屋。原告购得该房屋前，该房屋已由长沙高鑫房地产开发有限公司出租给被告彭智。2017年3月31日，原告雷体华（出租方，甲方）与被告彭智（承租方，乙方）重新签订《租赁合同》（合同编号：0000217）一份，载明：“第一条租赁场地位置及用途甲方同意将位于长沙市岳麓区商铺租赁给乙方用于经营汽车美容、保养、快修、车务，租赁面积61.84平方米；第二条租赁期限、租金和合同费用交纳方式一、租赁期限1.租赁期限从2016年9月1日至2024年8月31日止，租赁期为八年；2.甲方自2016年6月15日起将门面交付乙方；二、租金约定及相关费用约定1.租金：从2016年9月1日起计租，乙方租赁经营场地的租金单价为人民币96.1元／月／平方米，每月租金总额为人民币5944.57元；2.免租期：乙方签订合同时首次交纳租金6个月，第二次交纳租金6个月，甲方给予免租期24个月，合计免租期为24个月，免租期从计租起始日开始计算。第二次交纳租金时间为2016年9月1日之前；3.租金递增：租金从甲方合同约定计租之日起，第四年开始递增，每年对比上一年递增5%。本合同到期后如需续签，按同期市场行情约定相关费用后甲乙双方另行续签合同。4.物业管理费用：从2016年9月1日起计算，乙方按租赁商铺的租赁面积向甲方交纳物业（包括场外物业设备维修费、保洁、场外物业维护费等费用，以下简称物管费），物管费为第1、2年2.4元／平方米／月，第3年2.88元／平方米／月，第4年3.36元／平方米／月，第5年3.84年／平方米／月，第6年以后4.8元／平方米／月。物业管理费由乙方连同租金一起向甲方缴纳，签订本合同首次交纳6个月，本次合计交纳物管费890.52元……7.本条款1-7条租金、物管费用等按半年度由乙方向甲方缴纳。自本合同签订后由乙方向甲方缴清本合同首次相关费用，下一半年度租金、管理等费用由乙方于下一租期开始前的30天一次性缴清……第四条甲方的权利和义务……3.按照本合同约定，乙方需向甲方缴纳的租金、物业管理费、合同保证金等一切费用应及时缴纳。乙方逾期不缴纳，每过期一天，乙方按所欠总额的1%向甲方交纳日滞纳金。超过10天仍不缴纳，甲方有权对乙方被告断电、封铺或解除本合同，并扣除乙方全额保证金等相关费用及有权要求乙方赔偿相应损失……第五条乙方的权利和义务……2.乙方必须按本合同规定及时向甲方交纳场地租金、各项管理费等收费款项，逾期10天以上不交，甲方有权终止本合同，扣除乙方合同保证金，并对乙方商铺内的商品货物进行封存拍卖处理，拍卖所得作为所欠甲方的各项款项，并追究乙方的违约责任……第八条违约责任……2.租赁期间，若乙方擅自提前终止本合同，乙方须按合同未履行租期总租金的20%赔偿甲方损失（如该违约金低于乙方已交纳的保证金数额，则违约责任按全额保证金计取）……”上述合同约定的免租期届满后，被告未向原告履行租金支付义务。2020年4月，原告至涉案商铺向被告催讨租金，才发现被告已从涉案商铺中搬离，该商铺中隔断墙被其拆除。后原告多次联系被告处理租赁事宜，未果。另查明，涉案租赁合同履行过程中，被告拖欠2019年9月1日至原告起诉之日的物业费，该费用已由原告垫付。上述事实，有当事人当庭陈述，原告提交并经本院依法认定的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：716236051105）、涉案商铺的不动产权证书、《租赁合同》（合同编号：0000217）、涉案商铺现场照片、原告缴纳物业费收据等证据证实，本院予以确认。本院认为，原告雷体华与被告彭智签订的涉案《租赁合同》（合同编号：0000217）系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，上述合同合法有效，对合同当事人均具有约束力，双方均应本着诚实信用的原则严格依约行使各自的合同权利，履行各自的合同义务。本案中，被告彭智享受完租赁合同约定的两年免租期后，在既未向原告缴纳后续租金，亦未与原告进行沟通协商的情形下，单方擅自搬离涉案商铺，致使原告直至2020年4月方才知晓其搬离涉案商铺的事实，被告的行为属于典型的为逃避租金支付义务的恶意违约行为。现原告要求解除双方签订的租赁合同，要求被告修复拆除的商铺内隔断墙并支付拖欠的租金及物业管理费，理由正当，本院予以支持。关于租赁合同的具体解除时间，因被告擅自搬离涉案商铺且未通知原告，故对租赁合同的解除时间以原告起诉之日即2020年4月13日为准，对2020年4月13日之前被告拖欠的租金及物业管理费应予以支付。对2020年4月13日之后的租金及物业费问题，因原告在起诉前已知晓被告搬离涉案商铺，其作为出租人理应在知晓之日起及时收回商铺另行出租以止损，故对其要求被告支付2020年4月13日之后的租金及物业管理费的诉请，本院不予支持。根据涉案租赁合同约定的租金及物业管理费计算标准，被告自2019年9月1日至2020年4月13日应支付原告商铺租金5944.57元/月×（1+5%）×7个月+5944.57元/月×（1+5%）÷30天×13天=46397.37元；被告自2019年9月1日至2020年4月13日应支付给原告的物业管理费为2.88元/平方米/月×61.84平方米×4个月+3.36元/平方米/月×61.84平方米×3个月+3.36元/平方米/月×61.84平方米÷30天×13天=1425.79元。对原告要求被告腾空涉案房屋并返还的诉请，因被告已搬离涉案商铺，且原告未提供相应的证据证明被告仍在占用该商铺，其上述诉请已无事实基础，故对其上述诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告雷体华与被告彭智于2017年3月31日签订的《租赁合同》（合同编号：0000217）于2020年4月13日解除；二、限被告彭智于本判决生效之日起十日内将原告雷体华位于长沙市岳麓区房屋内的隔断墙修复以恢复该房屋原状；三、限被告彭智于本判决生效之日起十日内向原告雷体华支付租金46397.37元；四、限被告彭智于本判决生效之日起十日内向原告雷体华支付物业管理费1425.79元；五、驳回原告雷体华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付非金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当向原告支付迟延履行金（标准为100元/日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取465元，由被告彭智负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  卿斌二〇二〇年五月二十八日法官助理龚雪娟书记员罗翠玲附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。