江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终1877号上诉人（原审原告）:南京市市政工程总公司，住所地南京市建邺区莫愁湖东路12号。法定代表人：姚建华，该公司总经理。委托诉讼代理人：韦东，江苏融鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：王梦雅，江苏融鼎律师事务所律师。上诉人（原审被告）:南京七星汽车维修有限公司，住所地南京市鼓楼区中央北路91号。法定代表人：唐淑兰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周钧，江苏森远律师事务所律师。上诉人南京市市政工程总公司（以下简称市政公司）、南京七星汽车维修有限公司（以下简称七星公司）房屋、土地租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初11183号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，由审判员龚震，适用普通程序进行了审理。上诉人市政公司的委托诉讼代理人韦东，七星公司的委托诉讼代理人周钧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。市政公司上诉请求：撤销一审判决第二、三项，并依法改判支持市政公司一审全部诉讼请求。事实与理由：(一)一审判决认定七星公司“已于2014年9月将经营的设施设备搬离并停止营业”，“其在2018年下半年之前是应原告的要求安排人员在租赁房屋及场地进行看守，无经营活动，后期由于无力承担看管人员的工资，被告于2018年下半年开始将部分房屋临时出租给部分单位”，没有任何事实依据。（二）一审判决认定土地租赁无效，适用法律错误。（三）一审法院判决支付截至2019年9月19日的占有使用费5万元并按照2万元每年的标准继续支付占有使用费，没有事实和法律依据。七星公司辩称：（一）市政公司的上诉既没有事实依据也没有法律依据。（二）七星公司在2014年时就已经搬迁完毕，应市政公司的要求雇了员工对该地块进行管理，包括进行房屋的维护和维修。（三）为了防止市政公司员工占地，市政公司的几任领导通过与七星公司协商要求七星公司雇人对现场进行维护。七星公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回市政公司一审全部诉讼请求。事实与理由：(一)一审法院在一审判决中己经认定双方的租赁合同无效，并且七星公司己经在2014年9月将经营的设施设备搬离并停止经营。（二）一审判决称七星公司自2014年9月至今一直占有使用中央北路91号，与事实不符。（三）七星公司在看管期间，请了多个看管人员，并且对91号院内的设施及院墙维护投入了大量费用。（四）七星公司当时无奈同意帮市政公司看管涉案场地，也是考虑自己和市政公司之间的拆迁关系。市政公司辩称：（一）七星公司陈述在2014年9月将设施搬离并停止经营没有任何事实依据。（二）七星公司声称系因我方市政公司请求才继续留人看管涉案的土地和房屋与事实不符，我方并没有请求七星公司看管。（三）七星公司在占用涉案土地和房屋期间将土地和房屋出租给第三方使用并且将中央北路91号院内很大一片场地用作停车场对外经营并收取费用。（四）市政公司委托代理人曾经在一审审理期间前往涉案土地及中央北路91号进行拍照取证时，遭七星公司法定代表人及有关人员阻拦。市政公司一审请求：1.确认双方之间的租赁关系于2014年9月19日终止；2.七星公司腾空南京市鼓楼区中央北路91号房屋及土地并返还原告；3.七星公司支付2014年7月1日至2019年9月30日期间的房屋占有使用费787500元，并按照410.96元/日的标准继续支付2019年10月1日起至被告实际返还房屋之日止的房屋占有使用费；4.七星公司支付2014年7月1日至2019年9月30日期间的土地占有使用费1312500元，并按照684.93元/日标准继续支付2019年10月1日起至七星公司实际返还上述土地之日止的土地占有使用费。一审法院认定事实：南京市鼓楼区中央北路91号（原地址为张王庙38号）国有土地使用权人为市政公司，使用权类型为划拨，用途为工业用地，使用权面积为83784.8平方米。2007年，市政公司（甲方、出租方）与七星公司（乙方、承租方）签订租赁合同，约定甲方将南京市中央北路91号办公楼及院内场地、大临设施（原市政机修厂和五公司驻地）出租给乙方，甲方出租给乙方的上述房屋使用面积1178平方米，场地有效面积为3300平方米（其他场地为公用面积），租赁年限为半年，自2007年7月1日起至2007年12月31日止；出租房屋每平方米每月租金为10.61元，年租金为15万元，出租地每平方米每月租金为6.31元，年租金为25万元，两项合计年租金为40万元；由于该地段面临拆迁，所以签订短期合同；因房屋比较陈旧，又无再进行大面积修理及改造的必要，所以在原租金的基础上不进行上浮调价，但承租人需自行解决维修保养等等。上述合同签订后，市政公司将涉案房屋及场地交付七星公司使用，七星公司用于汽车修理、检测等经营活动。租赁期限届满后，双方续签合同至2012年6月30日。后双方未再续签合同，七星公司继续占有使用涉案房屋及场地，并按照原租金标准继续支付房屋租金及场地费。2014年9月19日，南京市鼓楼区人民政府发布房屋征收决定，南京市中央北路91号在征收范围内。2019年1月9日，市政公司向七星公司发送函件，要求其支付2014年6月至2018年12月的使用费180万元。另查明，市政公司出租给七星公司的房屋无建设工程规划许可证。七星公司已于2014年9月将经营的设施设备搬离并停止经营，但由于双方对拆迁补偿款支付未达成协议，七星公司未将承租的房屋及场地返还市政公司。七星公司称其在2018年下半年之前是应市政公司的要求安排人员在租赁房屋及场地进行看守，无经营活动，后期由于无力承担看管人员的工资，七星公司于2018年下半年开始将部分房屋临时出租给部分单位，未签订书面的租赁合同，随时可以搬迁，其中出租给案外人夏群的房屋年租金为1万元，停车场年收入大概2-3万元，还有场地的临时使用费大概已收取2-3万元。一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权；划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押；第四十五条规定符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金等等。本案中，市政公司在一审法庭辩论终结前尚未提交租赁房屋的所有权证或建设工程规划许可证以及出租划拨土地经相关主管部门批准的相关材料，故双方就涉案房屋及土地签订的租赁合同无效。无效的合同自始没有法律约束力，故市政公司要求确认双方租赁关系于2014年9月19日终止的诉讼请求，一审法院不予支持。关于租赁物的返还问题。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。由于双方签订的租赁合同无效，故市政公司要求七星公司腾空并返还租赁的南京市中央北路91号房屋及土地的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。七星公司就双方之间的拆迁补偿款争议可另行解决。关于房屋及土地的占有使用费问题。由于涉案的租赁物在2014年9月19日进入拆迁程序，七星公司亦于2014年9月将经营的设施设备搬离，但由于七星公司至今未将租赁的房屋及场地返还市政公司，一审法院结合拆迁情况及租赁房屋及土地的实际使用情况，酌定七星公司支付市政公司截止2019年9月19日的占有使用费50000元，并继续按照20000元/年标准继续支付占有使用费至实际返还上述房屋及土地之日止。综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审判决：一、七星公司于本判决生效之日起十五日内腾空并返还市政公司南京市鼓楼区中央北路91号房屋及土地；二、七星公司于本判决生效之日起十五日内支付市政公司截至2019年9月19日的占有使用费50000元，并按照20000元/年标准继续支付2019年9月20日起至实际返还上述房屋及土地之日止的占有使用费；三、驳回市政公司的其他诉讼请求。一审案件受理费23600元，减半收取计11800元，由市政公司负担11520元，七星公司负担280元。本院二审期间，七星公司提交了王玲、高广兰、解振喜、唐淑祥四人的证人证言，并申请四人到庭作证。上述四人当庭陈述，其四人系受七星公司法定代表人唐淑兰夫妇委托看管涉案房屋、场地。每月唐淑兰夫妇支付其四人2000元报酬不等。自2014年起，七星公司就不在涉案房屋、场地上经营。现涉案房屋、场地内仍有一间服装厂的办公室，部分房屋也出租给他人作为仓库，另有部分车辆会停放在场地内。至于看管的原因据唐淑兰夫妇讲系市政公司要求。对于一审查明的事实，除对2014年后七星公司是否还继续使用涉案房屋、场地存在争议外，其余事实，双方均无异议，本院二审予以确认。七星公司二审陈述，就拆迁补偿问题，七星公司已向一审法院提起诉讼。一审法院认为：本案中，市政公司陈述涉案房屋并未取得建设工程规划许可证，故一审认定双方就涉案房屋及土地签订的租赁合同无效，并无不当。根据七星公司一审中自认及二审中证人陈述，七星公司虽于2014年9月将经营的设施设备搬离，但仍存在将涉案房屋、场地租赁给他人经营的情形。虽七星公司称看管涉案房屋、场地系因市政公司要求，但未能就此予以充分举证证明。考虑到自2014年至今，七星公司对涉案房屋、场地的维护亦有所贡献，故本院认为，一审酌定七星公司支付市政公司截止2019年9月19日的占有使用费50000元，并继续按照20000元/年标准继续支付占有使用费至实际返还上述房屋及土地之日止，并无不当，本院二审予以维持。综上所述，上诉人南京市市政工程总公司、南京七星汽车维修有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23600元，由南京市市政工程总公司、南京七星汽车维修有限公司各负担11800元。本判决为终审判决。审 判 员  龚 震二〇二〇年五月十九日法官助理  李晓龙书 记 员  刘 东