北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终2259号上诉人(原审被告)：梁剑峰，男，1967年12月28日出生。被上诉人(原审原告)：北京市通州区煤炭公司，住所地北京市通州区张家湾镇北大化村116号9幢一层C088。法定代表人：潘国利，经理。委托诉讼代理人：张雪，女，1983年4月4日出生。上诉人梁剑峰因与被上诉人北京市通州区煤炭公司（以下简称煤炭公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初14785号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。梁剑峰上诉请求：1、撤销一审判决,依法改判继续履行合同；2、上诉费用由煤炭公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。梁剑峰装修投入巨大，因煤炭公司原因影响招生，导致经济损失。一审法院应支持梁剑峰要求煤炭公司排除门口放置的垃圾桶及垃圾场。二、适用法律不当。梁剑峰作为房屋使用权人有权请求煤炭公司对其造成的损失，恢复原状。本案涉及煤炭公司对梁剑峰房屋使用权侵犯的问题。煤炭公司辩称，同意一审判决，不同意梁剑峰的上诉请求，不同意继续履行合同，梁剑峰欠付租金且未腾退房屋。煤炭公司向一审法院起诉请求：1、梁剑峰支付拖欠的2018年3月1日至2019年2月28日的房屋租金40万元；2、梁剑峰一周内无条件腾退西果园2号租赁房屋并交还煤炭公司；3、梁剑峰支付拖欠的2018年3月1日至2019年2月28日的房屋租赁费的滞纳金4万元；4、梁剑峰支付租赁期满逾期5个月房屋租金16.66万元以及滞纳金16.66万元，共计33.32万元；5、诉讼费由梁剑峰负担。一审法院认定事实：2014年3月1日，煤炭公司（甲方）与梁剑峰（乙方）签订西果园2号原锅炉房《房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市通州区杨庄路63号院原物业办公区及锅炉房出租给乙方，租赁期限2014年3月1日至2019年2月28日，租期为5年；第五年租金40万元，乙方应于2018年3月1日前支付；租赁期满后或因乙方责任导致合同终止的，依附于房屋的装修无偿归甲方所有；乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按月租金的千分之五支付滞纳金；乙方逾期2个月支付租金，乙方应按合同当年年租金10%的额度向甲方支付滞纳金，甲方有权解除承租合同；租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，乙方除支付逾期租金外，还应每月应向甲方支付月租金1倍的滞纳金，不足一月按一月计算。合同签订后，梁剑峰对涉案房屋进行装修，用于经营“梁式传统幼教园”，第五年（2018年3月1日至2019年2月28日）的房屋租金40万元尚未支付。合同到期后，双方未签订新的租赁合同，梁剑峰亦未腾退涉案房屋。另查，北京市通州区杨庄路西果园2号院的土地使用人为煤炭公司，涉案房屋位于该院内的东南角。2019年4月29日，梁剑峰向煤炭公司出具《偿还租赁房屋租金承诺》，承诺：“本人积极努力筹措资金，2019年6月底前补交拖欠房屋租金人民币40万元，并支付现阶段房屋使用租金。（现阶段房屋使用租金按每月租金支付合同谈判、签署流程时间实际房屋使用租金2019年3月-6月，4.24*4=16.96万元）共计补交56.96万元。如果此承诺不能兑现，本人愿意房屋该房产承租，应于15日内无偿清场退出。”一审案件审理过程中，法院组织对涉案房屋进行现场勘查，涉案房屋由煤炭公司家属院内的锅炉房及物业公司办公室改造而成，梁剑峰承租后进行了改造装修。目前，梁式传统幼教园有学生数十人，在该幼教园半径一公里内另有两家幼儿园正在经营。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。根据本案查明的事实，煤炭公司与梁剑峰签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应按照合同约定履行自己的义务。合同约定梁剑峰应于2018年3月1日前支付第五年房屋租金40万元，但梁剑峰至今尚未支付，故煤炭公司要求梁剑峰支付拖欠的租金的诉讼请求，证据充分，于法有据，一审法院予以支持。关于煤炭公司要求梁剑峰腾退涉案房屋的诉讼请求，合同约定租赁期限自2014年3月1日起至2019年2月28日止，现租赁期限届满，煤炭公司在庭审过程中不同意续租，并明确要求梁剑峰腾退涉案房屋。梁剑峰虽辩称煤炭公司承诺租期为十年，每五年签订一次合同，但其表示无法提供任何证据予以证明，故对其该项辩解意见，一审法院不予采信。经法庭询问及现场勘查，距离梁剑峰经营的梁式传统幼教园半径一公里内有两所幼儿园尚在经营，基本可以解决附近儿童入园问题。故煤炭公司的该项诉讼请求，理由正当，于法有据，一审法院予以支持。关于腾退时间，煤炭公司主张一周内腾退，考虑到梁剑峰经营的幼教园的实际情况，一审法院确定给予梁剑峰一个月时间予以腾退。关于煤炭公司要求梁剑峰按照第五年租金40万元的标准支付房屋占有使用费的诉讼请求，理由正当，且该计算标准低于梁剑峰出具的承诺书中的月租金标准，故一审法院对此予以支持。关于煤炭公司要求梁剑峰支付逾期付租滞纳金及逾期返还房屋滞纳金的诉讼请求，合同第11条是对违约责任处理的约定，第2款和第3款实际上属于对违约金计算标准的约定。梁剑峰逾期支付第五年租金，并在合同到期后继续占有使用涉案房屋，其行为构成违约，依法应承担违约责任。煤炭公司主张按照年租金10％的标准计算逾期付租违约金，证据充分，于法有据，一审法院予以支持。关于逾期返还房屋违约金，一审法院酌情确定按照年租金10％的标准计算，对煤炭公司主张租金1倍的滞纳金的过高要求，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百三十五条之规定，判决：一、梁剑峰支付北京市通州区煤炭公司2018年3月1日至2019年2月28日的房屋租金400000元及逾期付款违约金40000元，于判决生效之日起七日内执行清；二、梁剑峰于判决生效之日起一个月内将位于北京市通州区杨庄路63号院原物业办公室及锅炉房返还给北京市通州区煤炭公司；三、梁剑峰支付北京市通州区煤炭公司五个月的房屋占有使用费166666元以及逾期返还房屋违约金16666元，于判决生效之日起七日内执行清；四、驳回北京市通州区煤炭公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审法院经审理查明事实予以确认。本院认为，梁剑峰与煤炭公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。各方均应按照合同履行各自义务。梁剑峰未能按照租赁合同约定交纳房屋租金，煤炭公司要求其交纳租金，有合同依据。梁剑峰未能按照合同约定的期限交纳租金，已经构成违约。煤炭公司要求梁剑峰支付违约金亦符合合同约定。现房屋租赁期限已经届满，梁剑峰应将租赁房屋交还煤炭公司。梁剑峰未能如期返还房屋，应支付违约金。梁剑峰至今仍继续占用租赁房屋，应向煤炭公司交纳占用费。梁剑峰虽上诉称煤炭公司在租赁期限内未能履行部分合同义务给其造成损失，但并未就此提出相应诉讼请求，本院对此不予处理。一审法院依据合同判令梁剑峰交纳租金及房屋占用费、支付违约金并交还房屋有事实及法律依据。梁剑峰之上诉理由均缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，梁剑峰的上诉请求明显不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10033元，由梁剑峰负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王东军审 判 员 江 惠审 判 员 潘 蓉二〇二〇年五月二十九日法官助理 陈 雁法官助理 禹海波书 记 员 高 媛