浙江省淳安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0127民初726号 原告：淳安县金茂林产品有限公司，住所地：淳安县文昌镇潭头村。 法定代表人：刘智青。 委托诉讼代理人：胡林娟，浙江良恭律师事务所律师。 被告：黄伟标男，1973年8月3日出生，汉族，住兰溪市。 原告淳安县金茂林产品有限公司（以下简称“金茂林公司”）与被告黄伟标房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月8日、5月9日两次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人胡林娟两次均到庭参加诉讼，原告法定代表人刘智青第一次庭审到庭参加诉讼，被告黄伟标经本院合法传无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即腾退位于淳安县文昌镇潭头村淳安县金茂林产品有限公司所有的土地、地上所有建筑附属物、机械设备；2、判令被告支付原告房屋租赁费至房屋腾退之日止（截至2016年12月31日欠13万元，2017年1月1日至2018年2月28日止按年租金38万计租金443300元，2018年3月1日至2020年2月28日止按年租金24万计租金48万，共欠租金1053300元，已支付21万元，剩余843300元）；3、本案的诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2015年5月18日，原、被告双方签订一份《厂房转让协议书》，约定转让位于淳安县文昌镇潭头村原告所有的土地、地上所有建筑附属物、机械设备及相关生产经营证件，转让款计460万元；合同签订后支付25万元作为定金等。被告支付定金后，原告交付相关标的。2016年，被告因转让上述标的有困难，于是双方经协商一致口头同意：已交的定金及部分转让款等不要求退还，按租赁计算的多余部分作为违约金处理；原来签订的《厂房转让协议书》于2015年年底解除；2016年开始按租赁关系处理，年租金38万元。2017年5月3日，双方经结算，被告欠原告2016年的租金13万元，为此向原告出具欠条一张，承诺欠2016年的租金13万元，于2016年6月底前归还。2018年3月19日，双方签订一份《公司厂房设备租赁合同》，约定租赁期限为2018年3月1日至2019年2月28日，年租金24万元。后，被告支付租金21万元。被告至今未腾退租赁标的物，剩余房屋租金也未交纳。为维护原告合法权益，特诉至贵院，请求依法裁判。 为证据其主张，原告提供以下证据材料： 1、厂房转让协议1份（原件），拟证明2015年5月18日，原、被告双方签订转让协议，约定转让款460万的事实。 2、欠条1份（原件），拟证明被告尚欠原告2016年租金13万元的事实； 3、公司厂房设备租赁合同1份（原件），拟证明2018年3月1日之后，双方约定年租金变更为24万元； 4、不动产权证书1份（复印件，提交原件核对），拟证明原告为房屋的所有权人。 5、存款分户明细查询1份（打印件，加盖银行业务公章）、分户明细对账单1份（打印件，加盖银行业务公章），拟证明被告通过其朋友陈红军向原告的转账明细。 6、承诺书1份（原件），拟证明若被告未偿还银行贷款，则同意解除买卖合同的事实。 被告未答辩，也未提供证据材料。 原告提供的证据均为原件或者提供原件核对，真实性可以确认，本院确认其证据效力。 综合本院采信的证据，并结合当事人庭审陈述，本院认定如下事实： 金茂林公司名下厂房坐落于淳安县343-1、343-2号等，不动产登记证号为浙（2018）淳安县不动产权第0001333号，土地使用权面积8811.16平方米，房屋建筑面积2694.10平方米。 2015年5月18日，原告金茂林公司与被告黄伟标签订一份《厂房转让协议书》，约定金茂林公司将其所有的位于淳安县文昌镇潭头村的土地（土地权属工业用地）、土地上一切附属物（房子及设备）及淳安县相关政府职能部门颁发的企业营业执照、组织机构代码证、税务登记证、危险化学品安全生产许可证等所有证件一并转让给黄伟标；转让价款460万元，合同签订后黄伟标应付首付25万元为定金，余款分两次付：第一次付275万元还清金茂林公司用土地证在银行的抵押贷款；剩余160万元在6个月内付清。2015年9月24日，黄伟标出具承诺书，承诺于2015年12月31日前归还金茂林公司杭州银行的欠款，如有违约，则承担违约责任及相关法律责任。 另，黄伟标分别于2015年9月23日支付金茂林公司法定代表人刘智青20万元、10月29日支付15000元；陈红军于2015年11月20日支付金茂林公司法定代表人刘智青25×××××元、12月18日支付2万元；2016年1月29日支付4万元、2016年2月1日支付2万元、2月19日支付1万元、4月18日支付55000元、5月20日支付15000元、6月24日支付5万元、7月15日支付5000元、10月9日支付7400元、10月18日支付2万元、10月24日支付5000元、11月24日支付15000元、12月20日支付15000元、2018年2月13日支付6万元、2月24日支付4万元、3月7日支付5万元、3月20日支付3万元。2015年合计支付260300元；2016年合计支付257400元；原告自认2018年合计收到租金21万元，其中通过陈红军转账支付18万元。 2017年5月3日，黄伟标向金茂林公司法定代表人刘智青出具一份《欠条》，确认尚欠其2016年房租13万元，于2017年6月底前归还。 2018年3月19日，金茂林公司与建德市君嘉日用品有限公司（以下简称“君嘉公司”）签订一份《公司厂房设备租赁合同》，约定君嘉公司承租金茂林公司所有的位于淳安县文昌镇潭头村所有厂房、设备，租赁时间自2018年3月1日起至2019年2月28日止；租金24万元/年，2018年2月14日前付12万元，余款于2018年3月31日前付清，如逾期付款则按2%的月息支付违约金。同日，黄伟标向金茂林公司出具一份《2018年年租金付款情况》（附在上述租赁合同背面），明确黄伟标分别于2018年2月9日现金支付2万元、2月14日支付6万元、2月24日支付4万元、3月6日支付5万元、3月16日支付1万元，余款6万元于2018年3月21日前付清。 君嘉公司于2014年6月5日成立，系一人有限责任公司，股东是黄伟标，现公司已自行清算并注销，黄伟标是清算组成员。 2019年6月5日，金茂林公司法定代表人刘智青向本院起诉，要求黄伟标腾退厂房支付租金，后于2019年7月5日撤回起诉。 本院认为，虽然2017年5月3日的欠条由黄伟标出具给刘智青个人，但金茂林公司系案涉租赁物的所有权人，并且刘智青作为金茂林公司的法定代表人亦认可欠条所涉债权归金茂林公司享有，故金茂林公司依据欠条向黄伟标主张权利符合法律规定。金茂林公司要求黄伟标支付2016年租金的诉讼请求，予以支持。 关于金茂林公司与黄伟标在2017年1月1日至2018年2月28日期间是否存在租赁关系以及租金数额的问题。（一）租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。本案中，金茂林公司与黄伟标之间未签订书面租赁合同，且租赁期限在六个月以上，故双方之间的租赁关系应视为不定期租赁。在租赁合同未解除的情况下，双方之间的租赁关系仍然存在。（二）租金标准。根据本院查明的事实，黄伟标出具的《2018年年租金付款情况》中显示的付清金额、时间与金茂林公司提供的《分户明细对账单》上陈红军的付款金额、时间基本一致，结合黄伟标两次开庭均未出庭抗辩的事实，可以得出黄伟标系通过陈红军的账户支付租金。黄伟标2016年支付租金257400元，加上尚欠的13万元，合计387400元。金茂林公司主张的标准低于上述金额，故金茂林公司主张按38万元/年支付2017年1月1日至2018年2月28日期间的租金的诉讼请求，予以支持。 金茂林公司与君嘉公司签订的《公司厂房设备租赁合同》合法有效，君嘉公司应按合同约定支付租金。现合同已经到期，金茂林公司有权要求其腾退并支付尚欠租金及租期届满之日至实际腾退之日的占有使用费。因君嘉公司已经注销，黄伟标作为公司唯一股东和清算组成员，违规注销公司，依法应对君嘉公司所负债务承担责任。故金茂林公司要黄伟标腾退厂房并支付租金及占有使用费的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国公司法》第一百八十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告黄伟标于本判决生效之日起三十日内腾退原告淳安县金茂林产品有限公司所有的位于淳安县的厂房（不动产登记证号：浙（2018）淳安县不动产权第0001333号）。 二、被告黄伟标于本判决生效之日起十日内支付原告淳安县金茂林产品有限公司租金603300元及自2019年3月1日起至实际腾退之日止按年租金24万元/年计算的占有使用费。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11832元，减半收取5916元，由被告黄伟标负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审判员  徐小庆 二〇二〇年五月十五日 书记员  张 鑫 本案引用的法律条文 《中华人民共和国公司法》 第一百八十五条清算组应当自成立之日起十日内通知债权人，并于六十日内在报纸上公告。债权人应当自接到通知书之日起三十日内，未接到通知书的自公告之日起四十五日内，向清算组申报其债权。 债权人申报债权，应当说明债权的有关事项，并提供证明材料。清算组应当对债权进行登记。 在申报债权期间，清算组不得对债权人进行清偿。 《中华人民共和国合同法》 第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》 第十一条公司清算时，清算组应当按照公司法第一百八十五条的规定，将公司解散清算事宜书面通知全体已知债权人，并根据公司规模和营业地域范围在全国或者公司注册登记地省级有影响的报纸上进行公告。 清算组未按照前款规定履行通知和公告义务，导致债权人未及时申报债权而未获清偿，债权人主张清算组成员对因此造成的损失承担赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。