上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终3849号上诉人(原审被告)：陈玉坤，男，1967年4月15日出生，汉族，户籍地吉林省白山市。被上诉人(原审原告)：任向东，男，1973年1月29日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。上诉人陈玉坤因与被上诉人任向东房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2019)沪0107民初15904号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈玉坤上诉请求：撤销一审判决，改判：1.任向东返还陈玉坤租赁保证金人民币(以下币种均为人民币)6,600元(陆仟陆佰元整);2.任向东支付违约金6,900元及利息损失(从2019年4月起算至判决生效之日止,按同期银行贷款利息计息);3.任向东支付陈玉坤代为维修费用合计1,200元(壹仟贰佰元整);4.任向东支付陈玉坤宽带补偿费258元;5.任向东支付陈玉坤搬家损失28,000元;6.任向东支付陈玉坤2018年4月安装监控设备6,200元。事实和理由：2018年12月23日陈玉坤与任向东签订的《房屋续租合同》是2016年12月21日签订的《房屋租赁合同》的延续，原合同中的相关条款和内容，在本合同中未涉及到的，原合同约定继续有效；本合同中约定的内容和原合同发生冲突的，以本合同内容为准。2018年6月房屋门锁损坏无法开锁，陈玉坤通知任向东修理其未修，是陈玉坤自费600修理。后又有其他家用设备的修理花费260元。2019年陈玉坤与任向东电话沟通租金先付两个月，任向东同意，但4月却要涨房租，不然就让陈玉坤搬家。陈玉坤支付房租给任向东，但其不收。2019年7月12日陈玉坤搬完，将钥匙交给了居委会胡书记。水费已缴纳至2019年3月，而后无人上门收取，钱早已交给收费员。任向东辩称，不同意陈玉坤的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。陈玉坤已将微信转账自动退还的租金在2日后银行转账给任向东，此时陈玉坤仍欠一个月的租金；微信转账自动退还与合同解除无因果关系，任向东也从未拒收租金。在租赁期间，陈玉坤逾期支付租金，经催告后仍未履行；陈玉坤逾期支付水、电、燃气等费用超过1年。任向东行使合同解除权，于法有据。任向东向一审法院起诉请求：一、确认双方之间签订的《房屋续租合同》于2019年5月22日解除；二、陈玉坤根据房屋租赁合同第4.3条支付租金逾期违约金37,950元；三、陈玉坤根据房屋租赁合同第9条支付违约金6,900元及利息损失(从陈玉坤实际搬离租赁房屋之日起算至判决生效之日止，按同期银行贷款利率计算)；四、陈玉坤根据房屋租赁合同第8.2款以2倍日租金向任向东支付占用租赁房屋期间的使用费41,400元(自2019年5月23日起计至2019年8月22日止)及利息损失(从陈玉坤实际搬离交还租赁房屋之日起算至判决生效之日止，按同期银行贷款利率计算)；五、陈玉坤支付租赁期间欠付的水、电和煤费共计1,506.01元；六、陈玉坤赔偿跑步机损失4,800元；七、陈玉坤承担本案的诉讼费、公告费和律师费。一审法院认定事实如下：上海市普陀区交通西路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)登记权利人为任向东、朱海燕。2016年12月21日，经上海中原物业顾问有限公司居间介绍，任向东作为甲方(出租方)，与作为乙方(承租方)的陈玉坤签订《房屋租赁合同》(合同编号XXXXXXX)，主要约定：甲方将系争房屋出租给乙方；租赁期限自2016年12月23日起至2018年12月22日止；租金每月6,600元；按三个月为一期支付，每期租金支付时间应为该期首月的7日前；如乙方逾期支付租金，则每逾期一日，乙方应按日租金的壹倍向甲方支付逾期违约金；如乙方逾期超过十日，除如数补交租金及逾期违约金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止本合同，乙方须承担违约责任；乙方需支付给甲方租赁保证金6,600元，甲方应于租赁关系消除且在乙方将该房屋及其附属物品向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用当日将租赁保证金全额无息退还乙方；租赁期限内，水费、电费、煤气费等房屋使用费由乙方承担，并按单如期缴纳；租赁期限届满，若逾期返还房屋的，则每逾期超过一日，乙方须按日租金的贰倍向甲方支付该房屋占有期间的使用费；如任何一方未按本合同约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的壹倍。该合同《附件一家具家电清单》载明：所交付的房屋中包含一台跑步机，型号为T507。上述协议签订后，陈玉坤支付租赁保证金6,600元，任向东将系争房屋交付陈玉坤。2018年12月23日，任向东作为甲方(出租方)，与作为乙方(承租方)的陈玉坤签订《房屋续租合同》，主要约定：本合同是原房屋租赁合同(合同编号XXXXXXX)延续，因此原合同中相关条款和内容，在本合同中未涉及到的，原合同规定继续有效，如果本合同中规定的内容和原合同发生冲突的，以本合同的内容为准；租金每月6,900元，按三个月为一期支付，每期租金支付时间应为该期首月的7日前；后续房屋租金的正常变更周期为壹年，如需变更，由甲乙双方协商自行解决；乙方必须按时缴纳承租期间自行产生的水、电、煤(燃气)等日常使用费，否则甲方可以视乙方违约。上述合同签订后，陈玉坤向任向东支付租金至2019年5月22日，自2017年6月起租金支付情况如下：于2017年6月24日分两笔支付共计15,300元，于2017年7月6日支付4,784元(包含租金4,500元，其余为水、电、燃气费)，于2017年9月22日支付19,800元，于2017年12月23日支付19,720元，于2018年3月27日分两笔共计支付19,800元，于2018年6月26日分两笔支付19,770元，于2018年9月27日支付10,000元，于2018年10月1日支付9,800元，于2018年12月25日支付6,900元，于2019年1月7日支付6,900元，于2019年1月24日支付6,900元，于2019年3月25日分两笔支付共计13,800元。2019年4月22日，任向东通过微信客户端向陈玉坤发送消息称：“基于你的态度，我正式通知你下月到期租房合同正式终止。给你一月的缓冲期，可以了吧！”当日，陈玉坤通过微信语音方式予以回复。2019年8月22日，任向东在居委会工作人员及律师的见证下，收回系争房屋。经当场清点发现系争房屋内遗失跑步机及书桌各1台。2019年8月30日，任向东为陈玉坤垫付2017年7月至2019年7月的水费1,138.6元，2019年7月至2019年8月的电费90.3元，2019年5月至2019年7月的燃气费193.4元。另，陈玉坤欠付2019年8月22日前发生的水费10.35、电费61.45元、燃气费11.91元。另查明，系争房屋内的跑步机购置于2007年3月21日，购买价格为4,800元。关于逾期支付租金，任向东表示，续租的第一期租金系在征得其同意的情况下逾期支付。关于房屋返还，陈玉坤表示其在收到任向东发送的微信解除通知后，同意搬离系争房屋，但表示需要一定时间，后实际于2019年7月18日至19日将房屋内所有物品搬离，并将房屋钥匙交由居委会，但并未与任向东办理房屋交接手续；任向东表示其并不清楚陈玉坤搬离的时间，为避免损失扩大，故于2019年8月22日自行收回房屋。一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。任向东与陈玉坤就系争房屋租赁事宜签订《房屋租赁合同》及《房屋续租合同》，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。作为出租人的任向东已完成交付房屋的义务，作为承租人的陈玉坤负有按照约定给付租金的义务。现陈玉坤逾期缴纳租金及承租期间产生的水、电、燃气等费用，经催告后仍未履行，至2019年4月22日已逾期超过十天，任向东据此行使合同解除权，通过微信客户端发送通知并已送达陈玉坤，符合法律规定，法院对此予以支持。合同解除的时间以通知载明的时间为准，即2019年5月22日。合同解除后，陈玉坤仍应承担租赁期限内逾期支付租金的违约责任。鉴于任向东表示续租的第一期租金系在征得其同意的情况下逾期支付，且陈玉坤已全额支付合同解除前的租金，同时考虑任向东同意法庭调整违约金的情况，故法院酌情认定陈玉坤应承担逾期支付租金的违约金1,500元。合同解除后，陈玉坤称已将房屋钥匙交由居委会，但并未提供证据予以证明，且即使上述情况属实，亦不符合合同约定的房屋返还方式。任向东为避免损失扩大，于2019年8月22日自行收回房屋，并无不妥，故陈玉坤应按照合同约定的日租金的两倍标准给付自2019年5月23日至2019年8月22日的房屋占有使用费41,400元。对于解约违约金的标准，考虑陈玉坤已按照日租金的两倍标准支付占有使用费，且任向东同意由法庭予以调整，法院酌情认定陈玉坤应支付解约违约金3,000元。任向东要求陈玉坤承担房屋返还前产生的水、电、燃气费，合法有据，法院对此予以支持。对于任向东主张的跑步机损失，因房屋家具家电交付清单中载明包含一台跑步机，而在陈玉坤在本案审结前未能予以返还，法院结合相应的折旧情况，酌情认定陈玉坤应折价赔偿800元。对于任向东主张的违约金利息、房屋占有使用费利息及律师费，并无合同或法律依据，法院对此难以支持。任向东同意退还已支付的租赁保证金，并无不妥，法院对此一并处理。一审法院判决如下：一、任向东与陈玉坤签订的《房屋续租合同》于2019年5月22日解除；二、陈玉坤应于判决生效之日起十日内向任向东支付逾期支付租金的违约金1,500元；三、陈玉坤应于判决生效之日起十日内向任向东支付解约违约金3,000元；四、陈玉坤应于判决生效之日起十日内向任向东支付2019年5月23日至2019年8月22日的房屋占有使用费41,400元；五、陈玉坤应于判决生效之日起十日内向任向东支付水、电、燃气费共计1,506.01元；六、陈玉坤应于判决生效之日起十日内赔偿任向东跑步机损失800元；七、任向东应于判决生效之日其十日内向陈玉坤返还租赁保证金6,600元；八、对任向东的其余诉讼请求，不予支持。本院二审期间，当事人未提供新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，任向东与陈玉坤就系争房屋签订的《房屋租赁合同》、《房屋续租合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。在任向东已按约交付系争房屋后，陈玉坤应当按约支付租金并缴纳承租期间的水、电、燃气费用。陈玉坤在承租期间逾期支付租金和水、电、燃气费用，经任向东催告后仍未履行，任向东依法行使解除权，于法有据，一审法院予以支持，并无不当。合同解除后，陈玉坤应当对房屋进行交接、返还房屋。陈玉坤所称已将系争房屋钥匙交给居委会工作人员，既不符合合同约定的返还方式，也未征得任向东的同意，不能视为已完成交接、返还房屋。后任向东为避免损失扩大，自行收回房屋，并无不妥。一审法院认定陈玉坤应当支付相应的占有使用费，并无不当。陈玉坤在承租期间逾期支付租金，应当承担违约责任。且因陈玉坤违约致使合同解除，任向东有权依据合同约定向陈玉坤主张解约违约金。一审法院结合本案具体情况及任向东同意调整两项违约金，酌情认定逾期付租的违约金为1,500元、解约违约金为3,000元，本院予以认同。任向东已同意退还租赁保证金，陈玉坤要求任向东支付维修费、补偿费、搬家损失等，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，陈玉坤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1,306元，由上诉人陈玉坤负担。本判决为终审判决。法官助理万晶审判长 王 珍审判员 陈 俊审判员 邬海蓉二〇二〇年五月二十七日书记员 万 晶附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……