安徽省铜陵市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）皖07执异26号 案外人:范杰，男，汉族，1979年4月18日出生，住江苏省宜兴市。 申请执行人：浙江亚厦幕墙有限公司，住所地浙江省绍兴市上虞区章镇工业新区，统一社会信用代码91330604758056286G。 法定代表人：阿其拉图。 被执行人：铜陵井湖房地产开发有限公司，住所地安徽省铜陵市义安区五松镇井湖大市场，统一社会信用代码9134072115127106X8(2-2)。 法定代表人：黄国平，该公司总经理。 被执行人：安徽江南文化园置业有限公司，住所地安徽省铜陵市义安区五松镇江南文化园11栋，统一社会信用代码91340721786536447Y(1-1)。 法定代表人：林水根，该公司总经理。 被执行人：安徽江南文旅集团有限公司，住所地安徽省铜陵市义安区五松镇井湖大市场内，统一社会信用代码913407217448934708(1-1)。 法定代表人：乔东球，该公司总经理。 以上三被执行人共同委托诉讼代理人：张奎，安徽江南文化园置业有限公司法务。 本院在执行浙江亚厦幕墙有限公司（以下简称浙江亚厦公司）与铜陵井湖房地产开发有限公司（以下简称井湖房地产公司）、安徽江南文化园置业有限公司（以下简称江南文化园公司）、安徽江南文旅集团有限公司（以下简称江南文旅公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人范杰于2020年4月23日对执行中所查封的江南文化园名下的北斗星城2-B1栋601号不动产提出书面异议。本院2020年4月24日受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人范杰称：2018年11月28日铜陵市中级人民法院根据浙江亚厦公司申请作出的（2018）皖07民初298号民事裁定书查封的江南文化园公司名下的北斗星城2-B1栋601号不动产已于2016年1月25日被江南文化园公司以房抵付其欠案外人范杰的工程款，双方签订了以房抵付工程款协议书，抵付1089931元。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，北斗星城2-B1栋601号不动产的实际产权人属于案外人范杰，法院对上述不动产的查封侵害了范杰的合法权益，故提出异议，申请中止对北斗星城2-B1栋601号不动产的执行措施，解除对北斗星城2-B1栋601号不动产的查封。 案外人向本院提交了与被执行人签订的北斗星城屋面瓦采购合同、以房抵付工程款协议书、记账凭证、收据、房屋交接通知单、房屋交接一览表、情况说明以证明其主张。 申请执行人浙江亚厦公司称：案外人范杰称没有办理房产证是建设工程项目尚未具备办证条件，并非案外人自身原因导致，与事实不符。涉案房产在查封之时，该建设项目早已竣工多年，住宅几乎售馨，且在铜陵房产信息网上清晰可见大部分不动产均备案、购买或查封。案外人没有办理备案是其自身原因，不能对抗申请执行人。案外人无法定优先权。排除申请执行人的执行并无法律依据，故异议人的主张缺乏事实基础和法律依据，异议不成立，理应依法驳回。 2018年11月28日铜陵市中级人民法院作出（2018）皖07民初298号民事裁定书，裁定查封井湖房地产公司、江南文化园公司、江南文旅公司银行存款人民币32264614.37元或其相应价值的财产。2018年12月25日铜陵市中级人民法院向铜陵市不动产登记中心送达了协助执行通知书，查封了井湖房地产公司名下的北斗星城21栋501、103；20栋103；11栋102、103；9栋401、404；1-1-1-1、2、3栋地下室所有车位（预查封）；1-A7栋1031；1-A2栋4115、4119、4131、3083和江南文化园公司名下的北斗星城2-B4B5栋1705-1708、1502-1504、1403、1404、1303、1304、1203、1204、1103、1104、1003、1004、801、802、701-704、603、502、401、303、102、109、1011；2-B2栋705；2-B1栋1707、1708、1606、1102、1103、1105、1004-1007、904、601、402；3-C3C4C5栋123、124不动产。案外人范杰对铜陵市中级人民法院将被执行人江南文化园公司名下的不动产北斗星城2-B1栋601号不动产予以查封提出异议，称上述房产被执行人以抵付工程款的方式已转让给案外人范杰，故提出异议，申请中止对北斗星城2-B1栋601号不动产的执行措施，解除对北斗星城2-B1栋601号不动产的查封。 再查明，案外人提交的其与井湖房地产公司签订的北斗星城屋面瓦采购合同，列出了产品清单和价格，合同总价未列明，落款没有井湖房地产公司的公章和法定代表人的签字，日期也只有范杰方填写的“2014.3”。2016年1月25日井湖房地产公司与范杰签订以房抵付工程款协议书，约定北斗星城2-B1栋601号抵付1089931元工程款。日期是2016年1月26日的两张收据显示（未盖章），交款人都是范杰；金额分别是40000元、689931元（共计1089931元）；收款事由都是北斗星城2-B1栋601房款。 本院认为，本案的争议焦点是案外人范杰就执行标的北斗星城2-B1栋601号不动产是否享有足以排除强制执行的权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。具体到本案，（一）案外人范杰提交的其与井湖房地产公司签订的采购合同，落款没有井湖房地产公司的公章和法定代表人签字。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第五条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，应当签字或盖章。案外人范杰与井湖房地产公司签订的采购合同中，井湖房地产公司的公章和其法定代表人的签字都没有，故本院对采购合同和以房抵付工程款协议书的真实性、合法性不予认定，故不能证明在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。（二）案外人范杰在人民法院查封之前已合法占有北斗星城2-B1栋601号不动产。2016年3月1日双方签订了房屋交接通知单和房屋交接一览表。（三)关于案外人范杰是否支付全部价款的问题。因本院对双方签订的采购合同及以房抵付工程款协议书的真实性、合法性不予认定，且日期是2016年1月26日的两张收据未盖公章，故对因以房抵付工程款协议书而产生的收据的真实性、合法性本院也不予认定，故不能证明案外人范杰已支付全部价款。（四）案外人范杰提交的情况说明称北斗星城2-B1栋于2016年11月10日竣工验收合格，尚在申报办理产权证，导致范杰无法办理产权证，未附相关证明材料，故不能证明案外人范杰未办理过户登记不是自身原因。综上，案外人范杰就执行标的北斗星城2-B1栋601号不动产不享有足以排除强制执行的权益。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项、第二十四条规定，裁定如下： 驳回案外人范杰的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  朱长平 审判员  朱小文 审判员  程 毅 二〇二〇年五月十二日 法官助理李畅 书记员  付双全 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服的，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》 第十五案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。