重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0103民初558号原告：重庆市江宇物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区显丰大道10-62-1-1号。法定代表人：陈小林，董事长。委托诉讼代理人：刘利，男，该公司员工。被告：刘春廷，男，1983年3月2日出生，汉族，住四川省三台县。被告：曾明燕，女，1981年9月10日出生，汉族，住重庆市渝中区。（同时系被告刘春廷的委托诉讼代理人）原告重庆市江宇物业管理有限公司（以下简称江宇物业公司）与被告刘春廷、曾明燕物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告江宇物业公司的委托诉讼代理人刘利，被告刘春廷的委托诉讼代理人及被告曾明燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江宇物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2013年12月至2019年8月共计69个月物业管理服务费6700元；2、判令被告向原告支付2013年8月至2019年8月共计73个月公摊水电费689.9元；3、判令被告向原告支付逾期缴纳物业管理费的违约金共计1477.98元（按照欠费总金额的年化20%计算）。事实和理由：2006年6月8日重庆骏建房地产开发有限公司与原告签订了《前期物业服务合同》，委托原告对其开发的“香江美地”项目提供前期物业服务。随后原告进入“香江美地”项目开始提供前期物业管理服务。2007年7月15日，原告于被告签订了《前期物业管理服务合同》，约定由原告对被告购买的“香江美地”XX号房屋提供物业管理服务。物业服务费2013年12月至2018年5月是1.2元/月/平方米，从2018年6月开始物业费的标准是1.4元/月/平方米，被告的房屋建筑面积为79.71平方米。公摊水电费每月据实分摊共计689.9元。合同履行过程中，原告按合同约定向被告提供了物业服务，但被告却未按照合同约定向被告缴纳物业管理服务费用。经原告多次催缴，被告均以各种理由拒绝缴纳，拖欠至今，其行为已经严重违反合同约定，给原告的正常经营造成了恶劣影响。综上，为了维护原告的合法权益，现根据相关法律规定诉至贵院，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求。被告刘春廷、曾明燕辩称，被告确实没有缴纳物业费。由于被告的房屋在2011年发生漏水，当时房屋处于质保期内，被告将漏水事宜反映给原告，原告派人进行了维修，但是没有维修好，并且在维修过程中造成了被告房屋内的床、木地板、墙纸不同程度的损坏。当时原告公司物管人员提出用物业费抵扣被告被损坏的物品。在双方进行交涉的过程中，房屋发生了第二次漏水，这次漏水是整层楼都在漏水，原告启动了大修基金进行维修。维修的公司承诺了要进行室内修复，但是至今未对被告的室内进行修复。被告一直在和原告的员工进行交涉，双方至今未达成一致意见，所以被告拒绝缴纳物业费。对于原告起诉的期间没有异议,对于原告提出的物业费在2013年12月至2018年5月期间是1.2元/月/平方米，从2018年6月开始物业费的标准是1.4元/月/平方米没有异议。对于公摊费689.9元没有意见。被告拒绝缴纳物业费的原因是因为原告维修过程中给被告造成损害造成的，因此被告不应支付违约金。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明的事实如下，刘春廷、曾明燕系位于重庆市渝中区菜袁路168号XX房屋的业主，该房屋建筑面积为79.37平方米。2006年6月8日，重庆骏建房地产开发有限公司（甲方）与江宇物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对江湾国际花都提供前期物业管理服务。物业名称香江美地（C1-C6幢公共区域）；物业服务费用由业主目前按购房时与建设单位的约定标准按拥有物业的建筑面积交纳：多层住宅：1.4元/月·平方米（含电梯运行和公共日常维护费），水电公摊费根据实际情况乙方有权进行调整；商业物业：4.5元/月·平方米（不含中央空调费）；乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，经物价部门同意，乙方可因物价上涨等因素对物业管理费标准做适当调整；业主（或使用人）应当按时交纳和预交物业服务费用。物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应当在每月规定时期内履行交纳义务；物业管理区域内业主共用部位、共用设备设施运行的能源消耗，未进入物业服务成本，应据实分摊后由产权或者使用人向乙方交纳，用电、用水量应独立计量。或正常情况下总表与分表的差额，由乙方据实分摊计收。业主和物业使用人应按照物价部门的相关规定交纳上述分摊费用。甲方、业主或物业使用人违反本合同或《业主临时公约》的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按拖欠金额每日百分之一的计算标准向乙方支付违约金；本合同期限自2006年6月8日起至业主委员会正式成立，重新签订《物业服务合同》为止。2007年7月15日，江宇物业公司（甲方）与曾明燕、刘春延（乙方）签订《前期物业管理服务合同》，建设单位委托江宇物业公司对“江湾国际花都”一期项目提供前期物业管理服务。物业管理服务收费采用包干制形式，本物业管理区域物业管理服务收费指导价格及业主购房时与建设单位约定的标准如下（按建筑面积计算）：1、多层住宅：1.6元/月·平方米（含电梯运行和公共日常维护费）；2、高层住宅：1.4元/月·平方米（含电梯运行和日常维护费）；3、商业门面：4.5元/月·平方米。乙方或物业使用人违反本合同，不按本合同和《业主临时公约》约定的标准和计费方式按时足额交纳物业管理费，乙方须向甲方支付应交金额每日百分之一的违约金。另查明，江宇物业公司为旭庆·江湾国际花都小区提供物业服务至今。江宇物业公司以邮寄催费通知单的形式对刘春廷、曾明燕所欠物业服务费进行了书面催收，刘春廷、曾明燕仍未交纳。上述事实，有不动产登记信息查询结果、《前期物业服务合同》、《前期物业管理服务合同》、催费通知单邮寄单以及当事人的陈述载卷为凭，并经质证，足以认定。本院认为，《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；”第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”本案中，建设单位重庆骏建房地产开发有限公司依法与物业服务企业江宇物业公司签订了物业服务合同，合同期限内原告依约提供了物业服务，小区业主亦应当依照物业合同约定的收费标准缴纳物业费。对于被告辩称的原告没有尽到维修维护义务，且维修过程中对财产造成了损坏。房屋在质保期内的维修责任不应由物业公司承担，在质保期外的维修责任应由相应的责任主体承担，原告作为物业服务企业，积极履行服务管理义务，申请专项维修基金进行整改，其责任不能直接归咎于原告，结合原被告双方在庭审中的抗辩，原告提供的物业服务存在瑕疵，但上述瑕疵并非原告不履行物业服务义务以及履行义务存在重大瑕疵的情形，被告不能据此拒交物业服务费。综上，本院对原告江宇物业公司要求被告支付2013年12月至2019年8月期间的物业管理服务费6700元及2013年8月至2019年8月期间的公摊水电费689.9元的诉讼请求予以支持。对于违约金的诉讼请求，因原告江宇物业公司在提供物业服务时存在瑕疵，本案不予支持。综上所述，依照《物业管理条例》第七条、第四十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：被告刘春廷、曾明燕于本判决生效后十日内支付原告重庆市江宇物业管理有限公司从2013年12月至2019年8月期间的物业管理服务费6700元；被告刘春廷、曾明燕于本判决生效后十日内支付原告重庆市江宇物业管理有限公司从2013年8月至2019年8月期间的公摊水电费689.9元；驳回原告重庆市江宇物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。本案案件受理费减半收取计25元，由原告重庆市江宇物业管理有限公司负担4元，被告刘春廷、曾明燕负担21元。本判决为终审判决。审 判 员 周绍月二〇二〇年五月六日法官助理 刘 浩书 记 员 徐艳彬