北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终1232号上诉人(原审原告)：朱秋凤，女，1964年6月2日出生。上诉人(原审原告)：唐玮剑（朱秋凤之子），1991年9月22日出生。二上诉人共同委托诉讼代理人：韩冰，北京棠棣律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：朱秋红，女，1952年10月6日出生。委托诉讼代理人：付增（朱秋红之夫），汉族，1948年6月2日出生。委托诉讼代理人：纪永存，北京市广言律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：北京大成房地产开发有限责任公司，住所地北京市西城区宣武门西大街甲127号大成大厦21层。法定代表人：刘凤海，总经理。委托诉讼代理人：林雪幽，女，1973年1月2日出生。上诉人朱秋凤、唐玮剑因与被上诉人朱秋红、北京大成房地产开发有限责任公司（以下简称：大成公司）确认合同无效纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初64551号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。朱秋凤、唐玮剑上诉请求：1.请求撤销一审判决,依法改判确认朱秋红与大成公司签订的朝阳区XXX号楼五单元202室《公有住宅租赁合同》、《房改售房协议》无效，或发回重审；2.本案一审、二审诉讼费用由朱秋红、大成公司承担。事实和理由：一、本案的基本情况：**启与朱杨氏系夫妻关系。朱杨氏于1997年12月21日去世，**启于2010年4月10日去世。两人育有二子三女,分别为长女朱俊秋、二女朱秋红、长子朱铁亮、次子朱铁元、三女朱秋凤。朱秋凤、唐玮剑系母子关系。朱秋凤、唐玮剑母子两人在拆迁之前一直与**启、朱杨氏居住在北京市朝阳区XX35号-1的平房中。1993年3月该地区拆迁,依据拆迁政策,四人所居的平房为四间,在册应安置人口为朱秋凤、唐玮剑、**启、朱杨氏四人。该处平房被拆迁后共安置了两套回迁房,分别为:(两居室)XX2号楼301室，(一居室)XXX号楼五单元202室。朱杨氏与当时的拆迁人(甲方)大成公司签订《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》。前述安置房屋建成后，朱秋凤母子与朱杨氏、**启夫妇即搬入回迁的两套房屋居住，后朱秋红提出暂借一居室(XXX号楼五单元202室)居住。此后，直至2019年3月初，朱秋凤、唐玮剑才通过查询得知:朱秋红竟然与大成公司恶意串通，在朱秋凤、唐玮剑不知情的情况下，早将一居室(XXX号楼五单元202室)的承租人变更为朱秋红，并在骗取房改购房资格后,于1999年以房改价购买了该一居室,严重侵犯了朱秋凤、唐玮剑的合法权益,导致本案案发。为维护合法权益,朱秋凤、唐玮剑于2019年诉至法院,要求确认朱秋红与大成公司签订的朝阳区XXX号楼五单元202室《公有住宅租赁合同》、《房改售房协议》无效。一审法院经审理作出一审判决，竟然驳回了朱秋凤、唐玮剑的诉求。二、一审判决事实不清、适用法律错误,应予依法改判或发回重审。1.一审判决在相关证据的认定上明显偏袒朱秋红、大成公司；2.一审法院为便于判决，在未能查清基本事实的情况下，不考虑本案身份关系的特殊性，在已经确认朱秋红并非拆迁安置人口的情况下，仅以诉争的房屋被朱秋红长期占用为由,即推定朱秋凤、唐玮剑知悉权利变更的事实,进而又认定为朱秋凤、唐玮剑对既往事实认可，显然与事实不符。一审判决最终简单机械的以时效为由定案,显属有误。3.一审判决适用法律错误。4.一审错误判决导致诉争双方之间的利益严重失衡。基于前述问题,特诉至二审法院,请求支持朱秋凤的诉讼请求,以保护朱秋凤、唐玮剑的合法权益,维护法律的公正。朱秋红、大成公司辩称，同意一审判决，不同意朱秋凤、唐玮剑的上诉请求和事实理由。朱秋凤、唐玮剑向一审法院起诉请求：1.请求确认朱秋红与大成公司签订的位于北京市朝阳区XXX号楼五单元202室《公有住宅租赁合同》无效；2.请求依法确认朱秋红与北京大成于公司1999年12月9日签订朝阳区XXX号楼五单元202室《房改售房协议》无效；3.朱秋凤、唐玮剑作为回迁安置人请求依法将上述房屋的产权人更名为朱秋凤、唐玮剑。一审法院认定事实：朱杨氏与**启系夫妻关系。朱杨氏于1997年12月21日去世，**启于2010年4月10日去世。二人育有二子三女，分别为长女朱俊秋、二女朱秋红，长子朱铁亮、次子朱铁元、三女朱秋凤。1993年3月28日，拆迁人（甲方）大成公司与被拆迁人（乙方）朱杨氏签订《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》，约定：乙方住址朝阳区XX正街35-1#，在拆迁范围内有正式住房四间，建筑面积62.40平方米，居住面积30.34平方米。有正式户口四人，应安置人口四人，分别是朱杨氏、**启及朱秋凤、唐玮剑。直接安置地址为XX1#楼3层1号，房屋贰间，建筑面积80.1平方米，居住面积29.92平方米。双方均认可被安置房屋其中一间即本案202室。朱秋红对拆迁安置补助协议书真实性不予认可，经询，朱秋红户籍不在拆迁范围内，朱秋凤、唐玮剑户籍在拆迁范围内。但朱秋红认为202室房屋是因其尽到了赡养义务老人给的，与当时拆迁没有关系。大成公司认可拆迁安置补助协议书的真实性，认为被拆迁安置房的户口包括朱秋凤、唐玮剑。庭审中，朱秋红表示其于1994年1月1日与大成公司签订有《公有住宅租赁合同》，大成公司于1999年房改售房时将租赁合同收回。大成公司称应该是和朱秋红签过租赁合同，在房改时已经将其上交至房管局，但不知道上交哪个房管局。朱秋凤、唐玮剑对此不予认可，认为朱秋红不是拆迁被安置人，大成公司不能直接与朱秋红签订租赁合同。经询，双方均不能提供关于202室的《公有住宅租赁合同》。卖方（甲方）大成公司与买方（乙方）朱秋红于1999年12月9日签订《房改售房合同》，甲方将坐落在朝阳区XXX号楼5单元202号一居室一套，建筑面积44.59平方米，按1999年成本价每建筑平方米1485元向乙方出售。在按规定享受了有关优惠政策后，乙方购房的初算房价款为30605.72元。甲乙双方订立合同后，乙方应在签订本合同的当日，一次性向甲方支付全部购房房价款30605.72元。2002年6月26日，202室房屋登记在朱秋红名下。经询，朱秋凤、唐玮剑表示1994年交房后，由朱秋凤和唐玮剑及朱秋凤父母搬入房屋住，其中202室是由朱秋凤去收的房、办理的交接，并住了几个月。朱杨氏夫妻住在301室，朱杨氏夫妻让朱秋凤将202室暂借给朱秋红，后来就是朱秋红一家住，现在房屋产权人还是朱秋红。后来朱杨氏病逝后，朱秋凤就多次找过朱秋红，让其腾退房屋，朱秋红搬出父亲**启制止朱秋凤主张权利。在2010年父亲**启去世后，朱秋红欺骗了朱秋凤说有遗嘱、有公证，朱秋凤一直不清楚202室具体情况。庭审中，朱秋红提交准住证、房改售房发票、已购公房管理公约、供暖费报销证明、公房租金支付收据等证明朱秋红系自202室入住时的承租人，一直使用该房屋，并通过合法方式取得了202室的产权证，不存在恶意串通变更承租人的行为。朱秋凤、唐玮剑对此均不认可，认为大成公司剥夺了朱秋凤、唐玮剑被拆迁安置人口被安置权。经询，大成公司认可朱秋凤、唐玮剑是拆迁安置对象，朱秋凤、唐玮剑的利益系包含在合同中。一审法院认为，根据审理查明的事实，《公有住宅租赁合同》及《房改售房协议》不宜认定为无效。首先，朱秋红虽不是被拆迁安置对象，不享有拆迁利益，但涉案房屋由朱秋红居住并取得权利已达二十余年，朱秋凤母子作为权利人在如此漫长时间内应已知晓原权利人变更的事实，其长期不主张权利，一审法院也推定朱秋凤、唐玮剑为对既往事实的认可。其次，退一步讲，即使《公有住宅租赁合同》及《房改售房协议》存在无效事由，但基于合同无效后果的债权请求权，应受诉讼时效的限制。朱秋凤、唐玮剑在多年后起诉必然会破坏已经稳定的法律关系，发生新的不公。鉴于以上，本院对朱秋凤、唐玮剑的诉讼请求均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，一审法院判决：驳回朱秋凤、唐玮剑的全部诉讼请求。本院二审期间，当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据本案查明的事实，本案中朱秋凤主张的权利来源于1993年3月28日签订的《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》，在该协议中，朱秋凤、唐玮剑为应安置人口。一审中，朱秋凤表示1994年交房后，由朱秋凤和唐玮剑及朱秋凤父母搬入房屋居住，其中202室是由朱秋凤去收的房、办理的交接，并住了几个月。朱杨氏夫妻住在301室，朱杨氏夫妻让朱秋凤将202室暂借给朱秋红，后来就是朱秋红一家住。从上述事实看，朱秋红居住使用202室已二十余年，朱秋凤并未提交证据证明其曾就202室签订过租赁合同，或交纳过房屋租金。本案纠纷发生于家庭内部，朱秋凤、朱秋红的父母已去世多年，从本案朱秋凤的庭审陈述和朱秋红提交的证据看，朱秋凤、唐玮剑作为权利人应早已知晓权利人变更的事实，其长期不主张权利，应推定为朱秋凤、唐玮剑对既往事实的认可，在此情况下，朱秋凤主张《公有住宅租赁合同》无效，缺乏依据，对其该项请求本院不予支持。《房改售房协议》系基于《公有住宅租赁合同》而签订，在《公有住宅租赁合同》有效的前提下，依据朱秋凤提交的现有证据，无法认定朱秋红与大成公司之间存在恶意串通，朱秋凤主张《房改售房协议》无效，无证据证明，对其该项主张本院不予支持。综上所述，朱秋凤、唐玮剑的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费565元，由朱秋凤、唐玮剑负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张玉娜审 判 员 贾 旭审 判 员 沈 放二〇二〇年五月三十日法官助理 张 羽法官助理 单海涛法官助理 马文远书 记 员 杨艳娇