天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终700号上诉人（原审原告）：天津市东丽区建设开发中心，住所地天津市东丽区利津路114号。法定代表人：王富利，主任。委托诉讼代理人：刘凯，男，该中心科员。委托诉讼代理人：杨金钢，天津裕如律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孟庆民，男，1963年9月11日出生，汉族，无固定职业，住天津市河东区。委托诉讼代理人：冯熹微，天津欧诺律师事务所律师。上诉人天津市东丽区建设开发中心（以下简称开发中心）因与被上诉人孟庆民房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市东丽区人民法院（2019）津0110民初8831号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。开发中心上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持开发中心一审的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用全部由孟庆民承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，错误适用证据规则，判决明显不妥。一、一审判决认定孟庆民于2006年9月至2016年9月期间开发中心存在租赁关系，该事实与本案无关。开发中心诉请解除的是双方于2017年7月1日签订的租赁合同，而双方之前签订的合同业已履行完毕，至于孟庆民原合同履行期间是否存在转租行为，开发中心对此并不知情，开发中心亦未就之前的合同履行主张权利，故此，该部分事实与本案无关。二、一审判决法律适用错误。1、一审法院要求开发中心就孟庆民最早承租房屋的时间及在现租期内开发中心进行安全检查的时间和频次情况进行说明，在开发中心未就此说明的情况下，一审判决认定由开发中心承担不利的法律后果，由此判定开发中心认可孟庆民转租的行为，驳回开发中心的诉请。开发中心认为，该部分事实不应当由开发中心承担举证责任，一审判决适用证据规则错误，形成错判。2、一审中，孟庆民提交的证据无法证实开发中心知晓孟庆民将房屋转租的时间，并不能证明开发中心解除合同的时间超出了法定的除斥期间。孟庆民辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，开发中心的上诉请求缺乏事实及证据支持，请求驳回上诉，维持原判。开发中心向一审法院起诉请求：1、依法确认开发中心、孟庆民双方于2017年7月1日签订的《房屋租赁合同》于2019年8月21日解除；2、依法判令孟庆民腾空位于天津市东丽区，并返还给开发中心；3、本案诉讼费由孟庆民负担。一审法院认定事实：开发中心与孟庆民于2006年9月14日签订《房屋租赁合同》，将坐落于东丽区利津路71号三层楼房壹套，面积353.10平方米房屋出租给孟庆民从事经营活动。租期自2006年9月15日起至2016年9月14日止。合同到期后，双方于2016年9月14日续签房屋租赁合同，租期自2016年9月15日至2021年9月止，年租金为拾肆万元。2017年7月1日，经双方共同协商，对2016年9月14日签订的房屋租赁合同废止，重新就涉案房屋签订新的《房屋租赁合同》，约定甲方（开发中心）将坐落于天津市利津路71号三层楼房壹套，面积353平方米出租给乙方（孟庆民）从事经营活动。租期自2017年7月1日起至2022年6月30日止，租期为五年。年租金为211,800元，租金为上打租，乙方每六个月向甲方支付一次当期租金105,900元，支付方式为每六个月的首月内一次付清。另外，双方在合同第七条特别约定：“未经甲方同意乙方在租用期间，不得转租、转让房屋，如擅自转租，甲方有权对乙方及第三人提起诉讼，确定转租无效，收回该房屋，解除租赁合同，乙方及第三人所受损失与甲方无关。”第八条对此也有相关约定。孟庆民自2006年租赁涉案房屋后一直按约向开发中心交付租赁费。另查，孟庆民自租赁案涉房屋后，曾先后将涉案房屋租赁给案外人刘振芳用于经营天津市东丽区金鹏洗浴中心，给案外人张爱民用于经营天津市东丽区聚香阁酒楼，其中孟庆民也自己进行过饭店经营。随后孟庆民于2017年6月6日通过天津市佳诺房地产经纪有限公司将涉案房屋转租给案外人刘光辉，租期自2017年7月1日至2021年6月30日。2019年8月21日，开发中心召集相关房屋承租人（包括孟庆民）在开发中心处会议室开会，并向与会承租人递交了解除房屋租赁合同通知函，告知承租人（孟庆民）承租的天津市东丽区利津路71号三层楼房壹套存在转租行为，开发中心向承租人发出通知，解除2017年7月1日签订的《房屋租赁合同》，并要求孟庆民于2019年9月30日前将房屋腾空并交还开发中心。一审法院认为，本案的争议焦点为双方是否具备解除租赁合同的情形。双方签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，应予保护。该合同经双方当事人签订后，即发生法律效力，非经法定事由或合同约定的解除条款成就，任何一方不得单方解除合同。孟庆民自2006年起租赁涉案房屋至今，房屋已转租过多次，开发中心从未提出过异议。且开发中心的办公场地与涉案房屋相距百米，若涉案房屋进行装修或转租等情形，开发中心应当能够知晓。涉案房屋为底商，而非普通的民用住宅。作为所有权人，开发中心需要配合相关部门定期进行消防等安全检查，孟庆民将涉案房屋最后一次转租距今已两年之久，开发中心在配合定期检查时也应当知晓涉案房屋的转租事实，但一直未提出任何异议。一审庭审中开发中心就双方产生租赁合同关系的时间及孟庆民租赁房屋后从事经营活动的内容未向一审法院答复，在一审法院明确必须答复后又采取了回避该问题的态度，应承担相应的不利后果。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。孟庆民租赁期间多次转租，开发中心均未提异议。诉前最后一次转租距今两年之久，开发中心未在法定期限内提出异议。故以孟庆民将涉案房屋转租为由要求解除双方签订的合同无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：“驳回原告天津市东丽区建设开发中心的全部诉讼请求。案件受理费减半收取40元，由原告天津市东丽区建设开发中心负担。”二审中，当事人没有提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，开发中心诉请确认解除合同及腾还房屋，其依据是双方之间签订的房屋租赁合同中约定未经出租方同意不得转租。双方当事人对房屋租赁合同的真实性、孟庆民存在转租事实均无异议。本案争议焦点为开发中心对孟庆民转租的事实是否知情并认可。从两审查明的事实看，双方之间虽无书面的确认转租事实的证据，但开发中心距离租赁房屋很近，对租赁房屋另负有定期配合消防检查等义务，其应当知悉房屋租赁现状。开发中心虽主张解除的为2017年签订的房屋租赁合同，但涉案房屋并非孟庆民在2017年第一次租赁，而是自2006年一直租赁至今，孟庆民仅自行租赁经营很短时间，其余时间均转租经营。开发中心主张对孟庆民转租事实并不知情，明显不符合常理，其虽未出具认可同意转租的书面文件，但其行为表明其应当知情并且认可了孟庆民的转租行为。故开发中心以合同约定的未经出租人同意而转租，出租人有权解除合同的主张，本院不予支持。在没有法定和约定解除的情形下，房屋租赁合同应予继续履行。开发中心另诉请腾还房屋，一审法院据此驳回，有事实和法律依据，本院应予维持。综上所述，上诉人开发中心的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人天津市东丽区建设开发中心负担。本判决为终审判决。审判长 李 权审判员 张春耀审判员 李兴明二〇二〇年五月二十七日法官助理周昊书记员梁略附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……