湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终3031号上诉人（原审原告）：长沙一早网络科技有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区香樟路469号融科东南海NH1栋1005房。法定代表人：易就吾，董事长。委托诉讼代理人：刘倩，女，系该公司工作人员。委托诉讼代理人：龚智勇，湖南昌祥律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王明俊，女，1989年8月23日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。委托诉讼代理人：周峰，湖南湘军麓和律师事务所律师。上诉人长沙一早网络科技有限公司（以下简称一早公司）因与被上诉人王明俊房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初11101号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人一早公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、判令被上诉人退还上诉人剩余房屋租金10000元及利息（自起诉之日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至法院生效判决书指定履行之日止）；3、判令被上诉人退还上诉人房屋押金24000元及利息；4、判令被上诉人退还上诉人物业费用1540元及利息；5、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人承租了涉案房屋后，因公司发展需要更大办公面积，于是与被上诉人沟通转租事宜。被上诉人口头说只要上诉人找到下一个承租人便同意转租。上诉人便与承租意向人联系，然后让承租意向人直接与被上诉人对接。2019年6月21日，上诉人搬出涉案房屋；新租客于2019年7月14日搬进涉案房屋，并于7月18日与被上诉人签订了租赁合同，也缴纳了自7月18日起的租金及物业费。此外，上诉人与新租客的租金谈到25000元，比之前多了1000元，也没有空档租期，并没有损害被上诉人的权益。被上诉人王明俊辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。一早公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令王明俊退还一早公司剩余房屋租金10000元及利息（自起诉之日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至法院生效判决书指定履行之日止）；2、判令王明俊退还一早公司房屋押金24000元及利息；3、判令王明俊退还一早公司物业费用1540元及利息；4、本案诉讼费用由王明俊承担。一审法院认定的事实：案外人刘倩系一早公司的职员。2018年10月24日，刘倩（乙方、承租方）根据一早公司的委托授权与王明俊（甲方、出租方）签订一份《办公室租赁合同》，约定：一、甲方将位于长沙市雨花区香樟路融创前海中心NH1-1803、1804、1805房屋出租给乙方，用途为办公；二、租赁期限从2018年11月1日至2021年10月31日；三、房屋租金第一年和第二年为每月24000元，第三年房租递增6%，支付方式为押一付三，签订合同当天支付首次租金和押金，同时甲方将房屋交付乙方使用，后期支付时间提前10天交付下一季度房租，房屋在租赁期间产生的电费、空调费、物业管理费、卫生费及其他收费等费用均由乙方承担，其中物业费用（3300元/月）按房租支付频率一起支付给甲方；租赁合同期内乙方提前解除或未按合同约定交付租金，乙方应拖欠按租金天数每天租金的双倍计算向甲方支付违约金，超过7天或者拖欠租金、物业费、空调费及其他费用共计超过4000元的，甲方有权解除合同，收回该出租房屋终止合约，甲方有权不退押金，即乙方支付的押金作为违约金赔偿给甲方，房屋内留置的一切物品乙方在5日内自行处置，否则视为弃物；此外，双方还对其他相关事项进行了约定。合同签订后，王明俊按照合同约定向一早公司交付了案涉房屋，一早公司按约支付了截至2019年7月31日的租金、物业费及房屋押金共计271562元。2019年7月，一早公司提出提前解除合同，王明俊要求一早公司转租，双方协商未成。一早公司陈述其于2019年7月14日搬离该房屋，但未提供证据证明。2019年8月14日，一早公司通过其公司职员曾立新向王明俊交还了该房屋的钥匙和水电卡。后双方就违约赔偿、退还相关费用等事宜协商未果，一早公司遂于2019年10月10日诉至一审法院，请求判如所诉。一审法院认为，一早公司与王明俊签订的《办公室租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格按合同的约定履行各自的义务。因一早公司提前解除合同，违反了合同的约定，已构成违约，应承担相应的违约责任。一早公司于2019年8月14日向王明俊交还案涉房屋的钥匙和水电卡，一审法院认定双方签订的《办公室租赁合同》于此日实际解除。因一早公司实际支付给王明俊案涉房屋的租金及物业费至2019年7月31日，而一早公司于2019年8月14日才向王明俊交还案涉房屋的钥匙和水电卡，故一早公司主张王明俊退还租金10000元及利息、物业费1540元及利息的诉讼请求无事实和法律依据，一审法院不予支持。双方在合同中约定一早公司提前解除合同押金不退，即该押金作为违约金赔偿给王明俊，现一早公司提前解除合同，故一早公司要求王明俊退还押金24000元及利息的请求不符合合同的约定，一审法院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回长沙一早网络科技有限公司的诉讼请求。一审案件受理费689元，因适用简易程序减半收取344.50元，由长沙一早网络科技有限公司负担。二审中，上诉人一早公司向本院提交了与新租户老板的微信聊天记录，拟证明新承租人是上诉人帮忙找来的；新承租人在2019年7月18日开始就向被上诉人缴纳租金和物业管理费。经组织质证，被上诉人王明俊发表如下质证意见：对该证据的三性及证明目的均有异议，聊天人的身份不明，聊天记录中看不出来新承租人是上诉人介绍转租的，也看不出新承租人与被上诉人之间的租赁协议。经审查，本院认为，上诉人一早公司提交的上述证据可以初步证明上诉人与涉案房屋的新承租意向人的沟通情况，被上诉人未提供相反证据予以反驳，故本院予以采信。据此，本院二审补充查明：上诉人与新承租意向人于2019年7月9日前即就对涉案房屋的转租时间、租金标准、附属设施等事项进行了沟通，新承租人表示已于2019年7月14日搬进涉案房屋并支付了租金。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：一早公司与王明俊签订的《办公室租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，并无法定无效情形，合法有效。虽然一早公司在租赁期限尚未届满的情况下提前要求解除合同，违反了合同约定，但从一早公司提交的证据看，其在退租前积极联系了后续承租人，后续承租人也于2019年7月14日承租了涉案房屋并向王明俊支付了不低于《办公室租赁合同》约定标准的租金。王明俊虽对上述事实不予认可，但因关于涉案房屋后续租赁合同的签订、租金开始收取时间、租金标准等证据均由王明俊控制，而王明俊未提供相关证据予以反驳，故对一早公司主张的上述事实，本院予以采信。据此，根据日常交易习惯，一早公司所称王明俊已口头同意一早公司另行寻找承租人后解除《办公室租赁合同》的主张，较为合理，本院予以采信；加之，王明俊并未举证证明因一早公司的提前退租行为产生的实际损失，故对一早公司要求退还物业费1540元及房屋押金24000元的主张，本院予以支持。同时，一早公司的提前退租行为存在过错，必然给王明俊造成不便；且一早公司直到2019年8月14日才向王明俊交还房屋钥匙和水电卡，故对一早公司要求退还预付的房屋租金10000元及上述退还款项利息的主张，本院不予支持。综上所述，上诉人一早公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初11101号民事判决；二、王明俊于本判决生效之日起5日内向长沙一早网络科技有限公司退还物业费1540元及押金24000元，共计25540元；三、驳回长沙一早网络科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费344.50元，二审案件受理费689元，共计1033.50元，由上诉人长沙一早网络科技有限公司负担333.50元，被上诉人王明俊负担700元。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 金新贵审判员 易伟玲二〇二〇年五月二十八日书记员 林 巧