浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0402民初1141号 原告：浙江南湖投资有限公司，住所地嘉兴市环城东路333号6楼，统一社会信用代码91330402769607610E。 诉讼代表人：黄伟，浙江南湖投资有限公司管理人负责人。 委托诉讼代理人：王彪、陆颖怡，浙江子城律师事务所律师。 被告：嘉兴市南湖饭店有限公司，住所地嘉兴市环城东路235号，统一社会信用代码91330402064167141B。 法定代表人：聂道杭，执行董事。 委托诉讼代理人：高扬、任羽辰，浙江群策律师事务所律师。 原告浙江南湖投资有限公司与被告嘉兴市南湖饭店有限公司对外追收债权纠纷一案，本院于2020年2月4日受理后，依法由审判员叶利霞独任审判，并于2020年3月17日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王彪、陆颖怡、被告委托诉讼代理人高扬、任羽辰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告浙江南湖投资有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即支付租金及装修补偿金5603013元、逾期违约金计152077元，合计5755090元；二、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为：判令被告支付租金734795元、装修补偿金1347123元，合计2081918元，并支付逾期付款违约金（按银行同期贷款利率自2016年3月1日暂计至2020年1月19日为384727元，要求计算至实际付清之日）。事实与理由：原、被告双方于2015年11月10日签订房屋租赁合同一份，约定原告将坐落于环城东路235号中部分房屋（面积约14013m2）及房屋前后三个停车场转租给被告使用，租赁期限自2015年11月10日至2022年2月28日止，租金每年180万元，同时对于原告在该租赁物上的装修及设备，约定按每年330万元作为装修补偿金与租金一起支付。原告与出租人的房屋租赁合同于2016年4月5日起予以解除。在此之前，被告并未按合同约定支付相应租金及装修补偿款，截止2016年4月5日，被告尚欠租金及装修补偿金共计5603013元。2017年12月15日，原告经嘉兴市南湖区人民法院裁定受理破产清算，并指定浙江子城律师事务所为管理人。管理人也向被告发出追收通知书，但被告至今仍拒不归还。为维护原告合法权益，特提起诉讼。 被告嘉兴市南湖饭店有限公司辩称，1、房屋的所有权人浙江省电信公司指派其下属分公司嘉兴电信分公司就房屋占有使用费，已向本案被告提起了诉讼，要求2016年4月6日起的房屋占有使用费由被告承担。如果原告要主张房屋租金，计算期限只能是从合同签订之日起至2016年4月5日，只有4个月零25天。本案被告不可能将同一笔性质的费用重复支付给两个不同的原告。2、租金的标准，根据相应的判决和庭审过程当中当事人各自确认的证据和事实，自2015年11月10日起，在当时整个南湖饭店区域十七八个次承租人的要求下，包括被告在内，房屋租金均在原有书面合同的约定条件下进行了下调，调整后的租金为每年125万元。原告主张按照每年180万元计算与客观事实不符。3、装修补偿金并非法律上的概念，原、被告双方合同当中约定的是装修折旧的费用，但本案装修并未归被告所有，装修物是否应当归电信公司所有还是由原告另行主张尚存争议。故原告在本案当中要求被告支付装修补偿金，缺乏法律依据。同时，如果要主张，原告能主张的也仅仅是2015年11月10日至2016年4月5日期间的费用。4、合同约定的违约金计算标准过高，请求法院酌情调整。 针对自己的主张，原告提供证据如下： 1.房屋租赁合同一份（复印件），证明双方对租金和装修补偿金的约定。 2.协议两份、（2018）浙04民终685号民事判决书一份，证明被告实际上并未按合同约定支付过租金及装修补偿款。 被告质证意见：对证据1真实性没有异议，对关联性有异议，原告要主张租金只能主张2016年4月5日之前的租金，之后被告向房东支付占有使用费，装修补偿金没有法律依据；对证据2协议真实性无法判断，对判决书无异议，租金调整为每年125万元是经过法院判决多次确认的，不能因为原告进入破产程序，管理人就可以否定原来企业做出的租金调整行为。 针对自己的抗辩，被告提供证据如下： 1.（2020）浙04民终274号民事判决书一份，证明双方租金从2015年11月10日起调整为每年125万元。 2.关于调整租金的报告（复印件），证明租金已调整为每年125万元。 原告质证意见：对证据1原告并非该判决的相对方，也未在该案中陈述或确认过相应租金的情况，所依据的证据没有原件，无法认定其效力，也仅仅是被告方的单方陈述，没有经过原告的认可，被告方代理人曾在一系列案件中担任原、被告双方的代理人，相应的陈述是否真实可靠不确定；对证据2无原件无法确认真实性，且该申请内容系被告单方出具，尚未构成双方合意。 本院认证意见：原告提供的证据1，被告对真实性没有异议，且与本案直接相关，本院予以认定；证据2，结合判决书，可以认定两份抵债协议无效。被告提供的证据1，原告对真实性没有异议，且与本案相关，本院予以认定；证据2，结合其他生效判决，本院对租金调整的事实予以认定。 经审理，本院认定案件事实如下： 2015年11月10日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：通过招拍租方式，原告总承租浙江省电信实业有限公司所有的坐落于嘉兴市环城东路235号的房屋作经营用途使用，并将其中部分房屋（面积约14013m2）及房屋前后三个停车场转租给被告使用，租赁期为2015年11月10日至2022年2月28日，租金为每年180万元，第一期租金于2016年2月底前一次性支付，以后每半年支付一次，原告在该租赁上投入的装修及设备，经双方协商按装修每年折旧330万元，作为装修补偿金，由被告与每期租金一起支付给原告，即第一年于2016年2月底前支付330万元，第二年起每年2月底和8月底前各支付165万元，租赁期满，被告有权对装修物自行处置，逾期交付租金的，每逾期一日，被告须按所欠金额的2%向原告支付违约金，等等。2016年3月4日，因原告租赁给各承租户的房屋租金已较大幅度下降，被告向原告申请自2015年11月10日起，将被告承租的房屋租金调整为每年125万元，原告盖章并手写“同意。但涉及装修补偿金，须双方另行商定。”2016年4月5日起，原、被告之间的租赁关系解除。浙江省电信实业有限公司嘉兴市分公司已起诉被告要求支付2016年4月6日之后的房屋占有使用费，相应判决已生效。被告主张租金及装修补偿金已支付的两份《协议》亦已被法院生效判决确认为无效。原告认为被告未支付租赁期间的租金及装修补偿金，故诉至法院。 本院认为，本案因浙江南湖投资有限公司管理人对外追收债权引起，实质系房屋租赁合同纠纷。双方对租赁期间没有争议，被告主张债务已清偿的两份协议亦为生效判决确认无效，故被告无证据证实案涉租金及装修补偿金已支付完毕。本案主要争议焦点在于：一、房屋租金标准如何确定；二、装修补偿金是否应支付及如何确定；三、违约金应如何计算。 关于房屋租金，被告在前述浙江省电信实业有限公司嘉兴市分公司起诉的相关案件中，被告方已提交《关于调整租金的报告》，（2019）浙0402民初4621号、（2020）浙04民终274号两份生效判决均已确认租金调整的事实，故原告称双方未达成合意，本院不予采纳。被告租赁期间的租金应按每年125万元计算，自2015年11月10日至2016年4月5日，计算为125万元×148天÷365天=506849元。 关于装修补偿金，基于原告在租赁物上投入的装修及设备，双方约定装修每年折旧330万元作为装修补偿金，实际上相当于在原有房屋租赁费用的基础上，被告对原告投入的装修及设备的有偿使用，原告现要求按实际使用时间计算补偿金，符合合同约定，本院予以支持。装修补偿金应为330万元×148天÷365天=1338082元。 关于违约金，房屋租赁合同约定的计算标准过高，原告要求按银行同期贷款利率自2016年3月1日起计算，符合法律规定，本院予以支持，但2019年8月19日之后应按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告嘉兴市南湖饭店有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告浙江南湖投资有限公司租金及装修补偿金1844931元并支付逾期付款违约金（以1844931元为基数，自2016年3月1日起按银行同期贷款基准利率计算至2019年8月19日，此后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日）； 二、驳回原告浙江南湖投资有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取13267元，由原告浙江南湖投资有限公司负担1124元，由被告嘉兴市南湖饭店有限公司负担12143元，于判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于嘉兴中级人民法院。 审判员  叶利霞 二〇二〇年五月三日 书记员  赵雯霆