云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0103民初9148号原告：赵承良，男，白族，1973年2月8日出生，云南省大理市人，在昆明市昙华寺公园工作，现住昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：罗毅，系云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：林如苗，系云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明申城房地产开发有限公司，住所为云南省昆明市盘龙区园博路6号办公楼。法定代表人：王唯唯，系该公司总经理。委托诉讼代理人：许昊，男，汉族，1993年3月2日出生，系昆明申城房地产开发有限公司员工，云南省昆明市人，现住昆明市盘龙区，特别授权代理。委托诉讼代理人：董根莲，系云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。被告：深圳市万科物业服务有限公司昆明分公司，营业场所为云南省昆明市盘龙区北京路延长线2190号金域缇香花园商业1幢3层02室。负责人：赵鹏举。委托诉讼代理人：乔世杰，男，汉族，1992年10月10日出生，系深圳市万科物业服务有限公司昆明分公司员工，山西省晋中市人，现住昆明市盘龙区，特别授权代理。委托诉讼代理人：张娜，女，汉族，1993年11月20日出生，系深圳市万科物业服务有限公司昆明分公司员工，户籍地为云南省红河州个旧市，特别授权代理。被告：云南万科企业有限公司，住所为云南省昆明市五华区滇缅大道340号。法定代表人：王润川，系该公司总经理。委托诉讼代理人：朱燕铭，系云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：董根莲，系云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。原告赵承良与被告昆明申城房地产开发有限公司（以下简称申城地产公司）、深圳市万科物业服务有限公司昆明分公司（以下简称深圳万科物业公司）、云南万科企业有限公司（以下简称万科企业公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2018年9月18日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序于2019年2月27日第一次公开开庭进行了审理，原告赵承良及其委托诉讼代理人罗毅、林如苗、被告申城地产公司、万科企业公司的委托诉讼代理人朱燕铭、董根莲以及成都万科物业服务有限公司昆明分公司的委托诉讼代理人杨鹏理到庭参加了诉讼。之后，本院依法组成合议庭，适用普通程序于2019年12月4日第二次公开开庭进行了审理，原告赵承良及其委托诉讼代理人罗毅、被告申城地产公司、万科企业公司的委托诉讼代理人朱燕铭、董根莲以及成都万科物业服务有限公司昆明分公司的委托诉讼代理人乔世杰到庭参加了诉讼。原告于2020年3月3日向本院提交申请，撤回对成都万科物业服务有限公司昆明分公司的起诉，本院作出（2018）云0103民初9148号民事裁定书，裁定：准予原告撤回对被告成都万科物业服务有限公司昆明分公司的起诉。之后，原告申请追加深圳市万科物业服务有限公司昆明分公司为被告参加诉讼。本院依法组成合议庭，适用普通程序于2020年4月7日第三次公开开庭进行了审理，原告赵承良及其委托诉讼代理人罗毅、林如苗，被告申城地产公司的委托诉讼代理人许昊、董根莲，被告深圳万科物业公司的委托诉讼代理人乔世杰，被告万科企业公司的委托诉讼代理人董根莲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵承良向本院提出诉讼请求：1.判令三被告共同赔偿原告房屋地板及基础修复处理费用201479.75元；（未包括修复导致房屋室内需要重新新修的费用，重新装修费用以鉴定机构补充鉴定为准）；2.判令三被告共同承担房屋修复期间房租费12000元，搬家费2000元；3.判令鉴定费由被告承担；4.判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告申城地产公司签订了商品房买卖合同，购买“白沙润园”第19幢1单元101号房屋。该房屋于2014年3月30日交付原告。2017年3月左右，原告发现该房屋地板严重返潮，多次向被告深圳万科物业公司反映要求维修处理。深圳万科物业公司一直未处理上述问题，并告知原告现在应当找“万科白沙润园保修办”进行维修处理。该保修办告知原告，目前由万科地产的“万科云南客户中心”管理。后找到万科云南客户中心，对方立即承诺马上安排人员维修处理，同时立即通知了深圳万科物业公司的人员安排处理。由于一直未能对原告房屋进行维修处理，地板返潮越来越严重，仔细观察之后发现是房屋基础发生沉降塌陷，沉降塌陷之后的基础严重积水导致房屋地板下陷损坏，致使地板向上渗水和返潮。上述被告相互推诿，长期不予维修处理，房屋基础沉降塌陷造成了严重的地板向上渗水、室内返潮、地板损坏等，严重影响了房屋的正常使用。经过鉴定机构鉴定，修复费用为201479.75元。依据鉴定机构出具的修复方案预计修复处理期限不小于四个月，修复处理期间原告需要外出租房，按照每月3000计算房租12000元。来回搬家费用大约需要2000至2500元。为维护原告的合法权益，故诉至法院主张权利。被告申城地产公司辩称：1.原告与被告申城地产公司之间存在的是商品房购销合同法律关系，原告主张的是侵权之诉，并非一个法律关系。2.原告没有提交任何事实依据与法律依据证明被告申城地产公司对原告实施了侵权行为并给原告造成了损失。3.原告所诉的房屋地板及基础修复处理费用、房租费、搬家费未实际发生，故原告所诉金额没有任何事实和法律依据。被告深圳万科物业公司辩称：1.原告主张的专有部位的维修不属于物业服务合同约定的服务范围，根据昆明白沙润园前期物业服务合同约定被告深圳万科物业公司对原告物业服务区域内的公共部位共用设施提供相关的物业服务。2.原告提出的地板返潮问题，被告深圳万科物业公司积极安排人员查看、协助原告反馈相关问题、协调联系相关的保修单位，故被告深圳万科物业公司尽到了物业服务合同约定的服务义务。3.原告未提交证据证明以及司法鉴定意见书中未载明原告地板返潮包括地基下沉等问题及造成的原因系被告深圳万科物业公司造成。4.原告未提供任何证据证明损失部位损失情况、亦未提供证据证明该费用与损害存在因果关系，故原告主张的金额缺乏事实和法律依据。综上，请求驳回原告对被告深圳万科物业公司的诉讼请求。被告万科企业公司辩称：被告万科企业从未与原告建立过合同法律关系，亦未对原告实施过侵权行为，故被告万科企业公司不是本案适格主体。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。针对当事人提交的证据，本院认证如下：原告提交的原告信息、被告信息、不动产权证书、质量保证书、鉴定费发票、鉴定人出庭费用发票，被告申城地产公司、深圳万科物业公司对上述证据真实性无异议，本院予以确认；物业现场录音，被告深圳万科物业公司对真实性无异议，本院予以确认；被告申城地产公司提交的商品房购销合同、昆明市建设工程竣工验收备案证明书、质量保证书、使用说明书、装修协议、确认书、白沙润园项目x栋x单元x号房的房屋两年保主动检修记录表，原告赵承良、被告深圳万科物业公司对上述证据真实性无异议，本院确认其真实性；被告深圳万科物业公司提交的昆明白沙润园前期物业服务合同、现场照片1、2，原告赵承良、被告申城地产公司对上述证据真实性无异议，本院予以确认。被告万科企业公司提交的企业信用信息公示报告，原告赵承良、被告申城地产公司、深圳万科物业公司对真实性无异议，本院予以确认。对上述所有证据真实性无异议的，本院均以确认其真实性，但是否能够证明原被告的待证目的，本院待后综合评述。针对双方当事人有异议的证据，本院认证如下：原告提交的物业办公室录音、万科地产保修办公室内录音、与万科云南负责人王友友手机短信聊天截图、与万科云南负责人王友友手机通话录音，因无法核实真实性，故本院不予采信。根据被告申城地产公司申请，本院向昆明市城市基本建设档案馆调取了白沙润园x期x栋地基回填相关建设基础资料一册及图纸三张，对本院调取的证据，本院依法予以采信。经当事人申请，云南公正司法鉴定中心鉴定人员何其昂、杨瑾仪出庭陈述：1.建筑垃圾作为房屋的地基回填物料需要满足均质性和密度比较好且需建筑工程是软弱地层的轻型建筑，本案涉案房屋并不属于轻型建筑，且经过现场勘查回填的建筑垃圾比较杂，故本案房屋的建筑垃圾不符合地基回填要求。2.建筑面积包括使用面积及墙体等面积，修复方案是在可行的范围将室内地面挖开后做相应的回填，故重新回填的处理面积是根据使用面积应该开挖的部分计算得出。3.因无设计资料，故鉴定中根据现场勘查所测量出的深度来确定的回填深度约30公分，在未开挖之前的现场难以确定其建筑垃圾的具体填埋深度。4.因鉴定中心开始做鉴定时间是2019年6月，故参照的材料价格依据是昆明市的价格信息2019年第六期。5.本案涉及的房屋不是地基下陷范围而是回填土的下陷范围，房屋的回填土不符合国家行业标准，因房屋周围没有排水沟，一下雨就造成回填土的自然沉降，且雨滴下来溅到窗户，防渗不好底部潮湿就造成房屋返潮。6.鉴定中心去勘查现场五次，每次都电话通知原被告双方到场，并没有提取过任何纸质鉴定材料。7.现场勘查时，柜子里有水气侵湿的痕迹，内墙是没有痕迹的，故判断室内墙面有渗水迹象。8.因需破坏地面来进行原有回填土的清理，马桶、浴缸、电视机矮柜、附墙柜、厨房柜、木质门、金属门都是镶嵌在墙上或地上，会造成一定的破坏，故这些列入分部分项工程清单。8.鉴定费国家仅有一个参考价，司法部也没有任何的发文，鉴定中心参考市场价及本案的鉴定难易程度来综合权衡得出的最终鉴定费用。9.根据建筑地基处理技术规范、建筑地基基础设计规范、建筑垃圾处理技术标准，房屋原本的回填土并没有达到要求，故不能只做排水沟，还需做回填土沉层沉降压实。10.对于房屋整体结构来看，楼板本身对整个框架结构的影响非常小，所以给出了拆楼板的修复方案。如不拆开楼板，从外部进行回填则回填质量达不到要求，回填层压实不了，且人工费很高，远远高于鉴定中心出具的修复方案的费用。针对云南公正司法鉴定中心出具的云南公正【2019】司鉴字第x号司法鉴定意见书及补充鉴定意见函以及鉴定人员出庭陈述内容，系具有鉴定资质的鉴定机构和鉴定人员作出，形式合法，且与本案具有关联性，本院予以采信。根据当事人陈述、举证、质证和本院认证，本院确认如下案件事实：2012年7月29日，原告赵承良（乙方）与被告申城地产公司（甲方）签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》约定：甲方以出让方式取得位于昆明市盘龙区白沙河片区内、编号x的地块的土地使用权，土地规划用途为城镇住宅用地。土地使用权证号：昆国用2010第x号。甲方经批准在上述地块上建设商品房，项目名称：白沙润园小区一期。建设工程规划许可证号：建字第x号。乙方购买的商品房为预售商品房。乙方购买的商品住房，其房屋分户平面图见本合同附件一，为本合同第一条约定项目中的：第x幢第x单元第x层x号房，属钢混结构，规划设计用途为住宅。该幢商品房建筑层数为地上6层，地下1层。甲乙双方约定按套内建筑面积计价，该商品房套内建筑面积为76.35平方米，单价为每平方米14115.52元（已包含分摊的共有建筑面积的价格），总金额1077720元。乙方应于2012年7月29日一次性付款1077720元。甲方应于2014年3月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。合同中甲乙双方还约定了交接及甲方关于价内装饰、设备标准的违约责任及其他约定。2014年3月31日，被告申城地产公司向原告交付上述房屋。2019年3月12日，原告取得云（2019）盘龙区不动产权第××号不动产权证书，载明昆明市盘龙区白沙河片区白沙润园小区一期幢x单元x层x室房屋权利人为赵承良、曾晋萍。曾晋萍书面放弃作为本案原告参加诉讼，同意赵承良一人作为原告主张权利。2011年9月28日，被告申城地产公司（甲方）与被告深圳万科物业公司（乙方）签订《昆明白沙润园前期物业服务合同》，约定：物业名称为昆明万科白沙润园，坐落于昆明市，物业类型为洋房（带电梯）别墅、商业、幼儿园。占地面积207007.74平方米，建筑面积390552平方米。物业管理区域为东至青裕路，南至规划3号路、西至规划1号路，北至山体。在物业管理区域内，乙方提供的物业服务包括以下内容：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管道疏通；4.公共绿化养护和管理；5.车辆停放服务；6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理。乙方服务内容不含业主专业部分的维修养护、家政服务以及业主车辆等特定财产的保管服务，但业主与乙方协商一致另有约定的除外。本合同期限自2011年10月1日起，本物业业主委员会代表全体业主与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同中还对权利义务、物业经营管理等其事项他做了约定。2013年8月，被告申城地产公司向原告出具住宅质量保证书（毛坯）：开发商为昆明申城房地产开发有限公司，项目名称为白沙润园一期（1＃地块），竣工验收时间为2013年8月23日，交付使用时间为商品房购销合同约定之交付日期。本建筑工程及附属设施发生质量问题时按附表所列范围和期限进行保修，在保修期内，由开发商负责安排相关施工单位完成保修工作。从竣工验收合格之日起基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程保修期为50年。从竣工验收合格之日起房屋防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的工程保修期限为5年。2019年11月20日，云南公正司法鉴定中心出具云南公正（2019）司鉴字第x号司法鉴定意见书，分析说明载明：1.室外雨水排水高出外墙现有防水卷材高度，室内墙面有渗水迹象，不满足《住宅建筑规范》（GB50368-2005）条文说明中7.3.1的防止渗漏是住宅建筑外墙的基本要求及7.3.2的住宅室内表面（外墙内表面）长时间的结露会滋生霉菌，对居住者的健康造成有害的影响。2.5轴窗下位置局部开挖，发现回填有局部建筑垃圾。建筑垃圾是否能作为房屋地坪下部的回填层国家相关规范未给予明确，应当以设计要求为依据，但当事人未能提交设计资料。在勘查现场发现回填层明显下沉，根据建筑工程专业知识判断下沉原因为回填层未能进行充分压实。3.C轴位置发现地梁下及室内地坪下回填土下沉现象，不满足《建筑地面工程施工质量验收规范》（GB50209-2010）中4.2.3要求。鉴定意见为1.该房屋地坪下回填层下沉导致回填层与地坪之间形成空腔且空腔积水以及该房屋室外雨水排水高于外墙现有防水卷材高度最终导致房屋室内返潮；5轴窗下位置局部开挖，发现回填有局部建筑垃圾。建筑垃圾是否能作为房屋地坪下部的回填层国家相关规范未给予明确，应当以设计要求为依据，但当事人未能提交设计资料。在勘查现场发现回填层明显下沉，根据建筑工程专业知识判断下沉原因为回填层未能进行充分压实，应采取相应的压实措施。地梁下及室内地坪下回填土下沉现象，建议在5/B-C轴做1.5m高和在1-5/C、D轴沿外墙做0.8m的外墙防水卷材，并在防水卷材外层按原建筑外墙做法处理；在5/B-C轴、1-5/C、D轴沿外墙按11J812中第3页中4ab宽0.38m处理，并对5/B-C轴房屋与相邻建筑之间做地面硬化处理；在该房屋室内地面破除、回填土压实后按原地面做法重新做室内地面处理。2.该房屋修复费用为201479.75元。房屋修复费用计算过程详见房屋修复费用明细表。本院针对鉴定意见书中记载“该房屋室内墙面有渗水迹象”的依据问题、出庭接受询问过程中认为因为没有回填设计基础材料，故无法准确判断回填方问题，调取白沙润园一期x栋地基回填资料155页要求鉴定中心补充鉴定的问题以及鉴定意见书中的修复方案是否涉及会对房屋整体结构产生影响，若有影响，影响程度为何，是否符合房屋建筑规范的问题向云南公正司法鉴定中心发函询问。2020年4月28日，该鉴定中心向本院回函，陈述：1.补充提交照片证明存在室内渗水迹象。2.针对地基回填方的问题，认为根据现有材料不能反映其地基回填的实际情况。根据在未经开挖之前的现场难以确定其建筑垃圾的具体填埋深度。原鉴定意见中考虑按30cm回填主要是依据现场下沉的情况予以确定的。最终地基回填情况需要在实际开挖过程中根据具体情况才能予以确定。3.针对鉴定意见中的修复方案是否合理的问题。认为鉴定意见中的修复方案不会对涉案房屋整体结构产生影响。为此，原告支付鉴定费160000元、鉴定人员出庭费用2200元。另查明，2018年10月9日，昆明万科房地产开发有限公司变更公司名称为被告云南万科企业有限公司。本院认为：公民享有财产权。《中华人民共和国物权法》第三十六条规定：造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者回复原状。《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款规定：行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。第十五条第（六）项规定：承担侵权责任的方式主要有：（六）赔偿损失。本案中，原告与被告申城地产公司签订商品房购销合同。被告应当向原告交付符合房屋建筑规定的房屋。同时，被告申城地产公司作为该物业的开发商，应当保证房屋及建筑外墙、地基回填等符合《住宅建筑规范》。经鉴定，原告所居住的房屋因被告申城地产公司建盖时地基回填不符合规范，导致房屋返潮，侵犯原告的物权，应当向原告赔偿损失。经鉴定，修复费用x为201479.75元，被告申城地产公司应当向原告赔偿房屋修复费用201479.75元，并支付由此产生的鉴定费160000元以及鉴定人员出庭费用2200元。针对原告主张被告深圳万科物业公司承担共同赔偿责任x的诉讼请求。被告深圳万科物业公司系涉案房屋的物业管理公司，在原告的房屋发生返潮后已经积极配合进行处理，未见存在未履行物业服务合同侵犯原告物权的情形，故对原告的该诉讼请求，本院不予支持。针对原告主张被告万科企业公司承担共同赔偿责任的诉讼请求。从原告提交的证据中无法看出被告万科企业公司存在侵犯原告物权的行为，故对原告的该诉讼请求，本院不予支持。针对原告主张重新装修的费用，对此，鉴定意见书中载明了房屋修复费用明细表汇总已经包含重新装修费用，故对原告的该诉讼请求，本院不予支持。针对原告主张被告承担房屋修复期间房租费12000元、搬家费2000元的诉讼请求，因上述费用尚未实际产生，故本院不予支持。据此，为维护当事人的合法权利，依照《中华人民共和国物权法》第三十六条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条第（六）项，《中华人民共和国民事诉讼法》的六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、被告昆明申城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告赵承良赔偿房屋修复费用201479.75元；二、被告昆明申城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告赵承良支付鉴定费160000元、鉴定人员出庭费用2200元；三、驳回原告赵承良对被告深圳市万科物业服务有限公司昆明分公司的诉讼请求；四、驳回原告赵承良对被告云南万科企业有限公司的诉讼请求；五、驳回原告赵承良的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1225元由被告昆明申城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  祁艺丹人民陪审员  杨晓萍人民陪审员  杨君秋二〇二〇年五月二十五日书 记 员  黄沈丹