贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初2505号原告（反诉被告）：吴松燃，男，1992年10月4日出生，苗族，户籍地址：贵州省凯里市。被告（反诉原告）：贵州凯地置业有限公司，地址：贵州省凯里市金山大道88号凯里恒大城综合楼，统一社会信用代码：9152260157330428XF。法定代表人：谢鑫生，系该公司总经理。委托诉讼代理人：谢福成，男，1985年10月5日出生，住重庆市渝北区，系该公司员工。代理权限为特别授权。原告吴松燃诉被告贵州凯地置业有限公司（以下简称凯地置业公司）商品房预售合同纠纷一案，原告吴松燃于2020年3月17日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，被告在开庭审理之前提出反诉，本院于2020年5月6日公开开庭进行了审理。原告吴松燃、被告凯地置业公司的委托代理人谢福成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告吴松燃向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2019年10月2日签订的《商品房买卖合同》，合同编号为2019007186；2、被告退还原告已付购房款161709元，并支付原告资金利息2154元及补偿原告因办理贷款期间的误工费、车旅费及精神损失费5000元，合计168863元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告吴松燃于2019年9月30日支付定金20000元认购被告位于凯里市XXXX（栋）-2-503号房（以下简称“诉争房屋”），并于2019年10月2日交齐首付款与被告签订了《商品房买卖合同》。合同约定，房屋总价款为611709元，首付款为161709元，其余房款450000元采取银行贷款方式支付。原告于购买该诉争房屋前将个人征信报告交由被告方按揭经理审核，同时按照被告按揭经理及销售人员的要求前往被告方合作银行进行面签，在被告按揭经理明确可以办理贷款的前提下，原告购买了被告该诉争房屋。购买该争议房屋后，原告积极配合并按照被告方的要求提供银行按揭所需资料（个人身份证、户口本、银行流水、收入证明、个人征信报告等）办理银行按揭，办理完银行贷款手续后，原告于2019年11月6日接到被告销售员通知原告银行贷款未通过。原告按照被告的要求多次向被告提供办理银行按揭资料，然而贷款一直无法通过，现导致原告无法继续购买该诉争房屋。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，由于贷款被拒，原告多次与被告方销售人员协商，原告选择退房，然而被告却不履行合同约定，并在未与被告协商的情况下，将被告所购买的诉争房屋挞定，给原告造成了巨额的财产损失。根据相关法律规定，原告在被告按揭经理明确可以贷款的前提下购买的该诉争房屋，并积极配合被告方办理银行贷款相关手续，现无法办理银行贷款非原告责任，故，原告具有向被告请求解除合同的条件，同时要求被告退还原告已付房款及其利息，为了维护原告的合法权益，特依法向人民法院起诉，请支持原告诉讼请求。本诉被告凯里置业公司辩称，1、因原告个人原因导致未能办理银行按揭，被告同意解除商品房买卖合同。2、根据合同附件十二补充协议第三条第一款约定，原告逾期办理按揭已超过20天以上，视为原告单方解除合同，原告应向被告承担总房款10%的违约金。因此，从原告已交款项扣除该违约金后，余款退还原告。3、按揭能否办理的前提在于原告的征信记录，经核实原告存在信用卡逾期负债过高等问题，导致银行按揭不能办理，能否办理按揭的关键在于银行，被告仅仅是协助配合，因此未能办理按揭的主要责任在于原告。反诉原告凯里置业公司向本院提起反诉，请求：1、法院判决反诉被告配合反诉原告办理凯里恒大城xx栋x单元x层房屋预告登记注销手续、撤销合同网签手续及商品房预售合同备案登记的撤销手续（合同编号：2019007186）；2、本案的诉讼费用由反诉被告承担。反诉被告吴松燃辩称，反诉被告认为无法办理贷款为被告方主要责任，反诉被告不同意被告方赔偿违约金的要求。一、反诉被告在购买被告商品房前已明确告知反诉原告方个人征信有逾期且按照反诉原告方的要求向反诉原告方提供了个人征信报告，在反诉原告方按揭经理明确表示银行利率上浮10%即可办理贷款的前提下，反诉被告选择购买反诉原告方出售的商品房。故银行贷款无法通过，反诉原告方具有不可推卸的责任。根据《商品房买卖合同》及相关法律规定，反诉被告有权请求解除合同，反诉原告方应当将收受的购房款本金及其利息返还反诉被告；二、补充协议是对原合同的补充或者变更，一般要明确约定，如果补充协议条款与原合同不一致或发生冲突时，应当以补充协议为准，但原合同明示不得变更的条款，补充协议中对该条款发生的变更则不发生法律效力，合同补充协议的拟定需要注意几个必备信息：一是双方当事人的基本信息需全面具体；二是说明拟定补充协议的原因；三是协议补充的内容或变更的内容。根据《商品房买卖合同》的约定，本补充协议中，未清楚写明双方当事人基本信息，同时补充协议内容主要是以排除出卖人承担的责任及不合理的加重买受人责任及排除买受人主要权利为主，该协议无效，应以《商品房买卖合同》为准。为证明本诉主张和反诉辩解理由成立，吴松燃在举证期限内向本院提交以下证据：1、《商品房买卖合同》、补充协议复印件，拟证明补充协议是无效的，此协议有不合理的情况并加重了买受人的责任，补充协议属霸王条款；2、银行回执单、首付款收据复印件，拟证明吴松燃已经向缴纳了首付等款项；3、吴松燃与熊某辉、张某微信聊天记录复印件，拟证明熊某辉是凯地置业公司按揭负责人，吴松燃与熊某辉咨询之后熊某辉回复吴松燃可以贷款吴松燃才与凯地置业公司签订合同；张某是凯地置业公司置业顾问，因吴松燃没有办理好按揭，吴松燃购买的房屋被挞定，凯地置业公司没有告知吴松燃办理退房的相关手续。为证明本诉辩解和反诉主张理由成立，凯地置业公司向本院提交以下证据：1、《商品房买卖合同》及补充协议、凯里恒大城认购书复印件，拟证明认购书第二条第二款约定吴松燃应于缴纳首期款后五天内办理完按揭贷款手续，也就是2019年10月7日前办理完毕按揭手续；根据合同补充协议第三条第1款约定，因吴松燃的原因未能办理按揭的吴松燃应逾期超过20天以上的视为吴松燃单方面解除合同，吴松燃应向凯地置业公司支付总房款10%的违约金；2、征信承诺书、承诺书、凯里恒大城按揭须知复印件，拟证明吴松燃向凯地置业公司书面承诺因其个人征信逾期还款等不良记录导致按揭未下的应承担相应的违约责任；凯地置业公司已书面提示吴松燃办理按揭手续应注意的相关事项，尽到了告知义务；3、催办按揭通知书及快递记录、催款通知书及快递记录复印件，拟证明凯地置业公司书面通知吴松燃办理按揭的事实；因吴松燃未能办理按揭凯地置业公司书面通知凯地置业公司补清按揭尾款的事实；4、商品房预售合同备案登记表，不动产登记证明复印件，拟证明凯地置业公司为吴松燃办理的涉案房屋的预告登记证明、预告登记及合同备案登记的事实，根据凯里市不动产及房管局要求，一旦合同解除吴松燃需配合凯地置业公司办理预告登记及备案登记的注销手续。本院经审理认定事实如下：2019年9月30日吴松燃与贵州凯地置业公司签订了《凯里恒大城商品房认购书》，吴松燃认购凯里恒大城楼盘XX幢X单元XXX号房，该商品房建筑面积为126.49㎡，套内建筑面积为99.44㎡，房屋总价款为611709.00元。当日吴松燃随即支付了20000.00元房屋定金。认购书约定：“乙方（吴松燃）须于2019年10月2日前支付首期房款111709元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》；余款（即48万元）由银行提供按揭贷款，乙方（吴松燃）需在（最长不超过缴纳首期房款后5天内）办理完毕银行按揭贷款申请手续，实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准。”2019年10月5日，吴松燃与凯地置业公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2019007186），约定吴松燃购买凯地置业公司开发建设的位于凯里市开怀片区房屋，建筑面积为126.49㎡，套内建筑面积为99.44㎡，房屋总价款为611709.00元。其中合同第八条约定：“付款方式及期限买受人采取下列第3种方式付款。……3、贷款方式付款。买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（小写）计161709.00元，余款（小写）450000.00元以银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起5日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后5日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起5日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后30日内将已付款退还买受人。因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第1种方式：（1）合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。……因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在×日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后×日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息。”第十条约定：“买受人未按照约定的时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在180日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，并于实际支付应付款之30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日（该日期应当与第（1）向中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。本条所称逾期应付款是指依照第八条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。”2019年10月2日向凯地置业公司支付了房屋首付款141709元，共计支付161709元，凯地置业公司出具了收款收据。之后，因双方约定有450000元购房款通过银行按揭支付而一直未贷款支付，原告遂诉至法院。在吴松燃提交的《商品房买卖合同》中，附件十二补充协议的页面上无内容。其另提交附件十二补充协议载明有十三页的内容。该补充协议第三条载明：“（一）关于银行、公积金按揭付款方式的约定（仅适用于选择银行、公积金按揭方式者）1、买受人必须在《认购书》约定日期内办理完毕银行、公积金按揭申请手续并签署抵押贷款合同（协议），并提供银行、公积金按揭所需的全部真实材料。如逾期办理或逾期提供相关资料的，逾期不足10天的，买受人按日应付未付款的万分之一向出卖人支付违约金；逾期10天以上不足20天的，买受人按日以应付未付款的万分之二向出卖人支付违约金；逾期20天以上视作买受人单方解除本合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金。出卖人无须通知买受人，可另行销售该商品房。”另查明，该案涉案房屋于2019年10月23日在凯里市住房和城乡建设局登记备案，并于2019年11月6日在凯里市不动产登记局进行不动产登记。上述事实，有原告（反诉被告）、被告（反诉原告）在庭审中的陈述，以及提交的证据材料并经庭审举证质证及庭审笔录等在卷佐证，本院依法审查，可以认定。本院认为，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。合同签订时，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）双方就房屋价款、付款方式及期限等事项均作了明确约定。合同签订后，吴松燃按照合同约定已交付了房屋首付款161709元，但双方约定有450000元购房款通过银行按揭支付一直未贷款支付。从双方提交的证据来看，按揭贷款无法办理的原因是吴松燃个人征信问题，吴松燃辩称自己个人征信问题在买房时已经明确告知凯地置业公司，责任在该公司不应归责于自己。根据交易习惯，办理贷款条件应当以银行最终审批为准，吴松燃作为具有完全民事行为能力人，在其购房之前应当向相关部门、机构了解具体情况，参考自己是否具备购房所必需要的整套流程条件，同时凯地置业公司提供证据证明已书面提示吴松燃办理按揭手续应注意的相关事项，尽到了告知义务，且吴松燃也未能提供凯地置业公司存在违约的相关证据，故其辩解意见本院不予支持。根据《商品房买卖合同》第八条约定：“……因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起5日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后30日内将已付款退款买受人。”关于吴松燃提出解除双方《商品房买卖合同》，退还首付款的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”因双方约定有450000元购房款通过银行按揭支付一直未贷款支付，同时凯地置业公司对吴松燃送达了的催办按揭通知书、催款通知书，履行了催告义务，吴松燃未付款的行为致使合同目的不能实现，合同无法继续履行，故该《商品房买卖合同》可以解除，凯地置业公司应退还吴松燃购房款，其诉请本院予以支持。关于吴松燃主张支付利息的诉求，因双方签订的合同没有明确规定，按照有约定从约定，无约定按法定的原则，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”故其主张的利息计算方式应该应从2019年10月3日起至凯地置业公司退还全部款项之日止,利息可确定的时间为吴松燃起诉之日，即为167天，以首付款161709元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，利息计算约为：161709元×4.35%÷365天×167天=3218元，本诉原告诉请利息2154元，系对自己权利的处分，本院予以支持。关于吴松燃要求凯地置业公司支付因办理贷款期间的误工费及车旅费的诉请，因其未能提供证据证明实际产生两项费用，本院不予支持；关于吴松燃要求凯地置业公司支付精神损失费的诉请，因没有法律依据，本院亦不予支持。关于违约金问题，涉案《商品房买卖合同》附件十二补充协议第三条是凯地置业公司为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的格式条款，该内容明显加重了合同相对方的责任，排除对方主要权利，且凯地置业公司也未提供证据证明其已就该减轻或者免除其责任的格式条款对原告进行过提示说明，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”因此，该条款的规定对吴松燃不具有法律约束力，故违约金应该按照《商品房买卖合同》约定执行。凯地置业公司抗辩合同解除后，应从吴松燃已交款项扣除违约金后，余款退还吴松燃。本案中，根据双方签订的《商品房买卖合同》和《凯里恒大城商品房认购书》约定，吴松燃最迟应当在缴纳首期房款后5天内办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用，吴松燃缴纳最后一笔首付款的时间为2019年10月2日，故其违约时间应从2019年10月8日开始起算至本诉原告起诉之日止，共计162天。双方签订的《商品房买卖合同》第十条约定：“逾期付款责任买受人未按照约定的时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在180日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，并于实际支付应付款之30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日（该日期应当与第（1）向中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。本条所称逾期应付款是指依照第八条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。”该条约定不明确，视为没有约定，按照无约定按法定的原则，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”故违约金计算应为未付购房款总额450000元×逾期贷款利息6%÷365日×162天=11984元，故凯地置业公司的辩解意见本院予以采纳，该项违约金应从吴松燃首付款项中扣除，剩余部分凯地置业公司予以退还给吴松燃(即：购房首付款161709元＋利息2154元－违约金11984元=151879元)。关于凯地置业公司要求吴松燃配合办理凯里恒大城xx栋x单元x层房屋预告登记注销手续、撤销合同网签手续及商品房预售合同备案登记的撤销手续（合同编号：2019007186）的诉请，双方签订的《商品房买卖合同》解除之后，吴松燃有义务配合凯地置业公司办理该涉案房屋的预告登记注销手续、合同网签撤销手续及商品房预售合同备案登记的撤销手续，故该项诉求本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第十四条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第二十五条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）吴松燃与被告（反诉原告）贵州凯地置业有限公司于2019年10月5日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2019007186）；二、由被告（反诉原告）贵州凯地置业有限公司于本判决生效后十日内退还原告（反诉被告）吴松燃购房款及利息151879元；三、原告（反诉被告）吴松燃在本判决生效后十日内配合被告（反诉原告）贵州凯地置业有限公司凯里恒大城xx栋x单元x层房屋预告登记注销手续、撤销合同网签手续及商品房预售合同备案登记的撤销手续（合同编号：2019007186）；四、驳回原告（反诉被告）吴松燃的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取为5803元，反诉费已减半收取为30元，共计5833元，由贵州凯地置业有限公司负担5675元，由吴松燃负担158元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，则本判决书发生法律效力，权利人应当在履行期间最后一日起二年内向本院申请执行。审判员  吴晨二〇二〇年五月七日法官助理秦周斌书记员韦琪