河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终698号上诉人（原审被告）：王建松，男，汉族，1972年12月11日出生，住南阳市宛城区。委托诉讼代理人：程镇、付英瑞，河南博音律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：南阳市中影梅溪国际影城有限公司，住所地：南阳市中州路梅溪国际宾馆109号。法定代表人：王建伟，任总经理职务。委托诉讼代理人：程镇、付英瑞，河南博音律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南阳梅溪宾馆有限责任公司，住所地：南阳市中州路109号。法定代表人：魏恩卿，任公司董事长。委托诉讼代理人：席云峰，河南雷雨律师事务所律师。上诉人王建松、南阳市中影梅溪国际影城有限公司（以下简称中影公司）因与被上诉人南阳梅溪宾馆有限责任公司（以下简称梅溪宾馆）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省南阳市卧龙区人民法院（2019）豫1303民初3025号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。王建松、南阳市中影梅溪国际影城有限公司上诉请求：一、依法撤销卧龙区人民法院(2019)豫1303民初3025号民事判决,改判上诉人王建松、南阳市中影梅溪国际影城有限公司与被上诉人之间不存在事实租赁合同关系，驳回被上诉人的诉讼请求(不服金额为:549546元),或将案件发回重审；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、一审法院认定事实错误。1、上诉人与被上诉人之间没有形成事实的租赁关系。一审法院主要依据被上诉人梅溪宾馆与康亦德的《房屋买卖合同》、《解除房屋买卖合同及善后处理协议》以及上诉人自合同成立后一直向被上诉人交付房屋租金的事实,认定上诉人与被上诉人之间形成事实的租赁合同关系。该认定错误,首先被上诉人梅溪宾馆举证三份文件上康亦德公司的印鉴,均与上诉人与康亦德公司签订租赁合同时康亦德公司的印鉴不同,康亦德公司现因涉嫌刑事犯罪主要负责人下落不明,因此无法核实被上诉人所持有的《解除房屋买卖合同及善后处理协议》、《房屋租赁合同》的真实性，被上诉人是否涉嫌伪造印鉴骗取本属于康亦德公司的权益，尚有待查明。其次,上诉人向被上诉人交付租金的原因是，上诉人与康亦德公司签订房屋租赁合同时,康亦德公司为了支付购房款即要求上诉人将租金交付给梅溪宾馆账户,上诉人受合同相对方指示向梅溪宾馆交付租金并不等于认同与梅溪宾馆之间存在租赁关系。另外,一审中上诉人明确提出要求追加康亦德公司为本案当事人,以便查清被上诉人是否与康亦德公司解除房屋买卖合同，但一审法院未追加康亦德公司,在未审查清案件事实的情况下,确认上诉人与被上诉人之间存在事实租赁关系，明显错误。因此,依据上述两个原因认定上诉人与被上诉人之间形成事实租赁合同关系，属于明显错误。2、被上诉人没有继承上诉人与案外人河南康亦德新材料科技有限公司的合同主体地位，因此其诉讼主体资格不适格。《房屋租赁合同书》签订的主体是王建松与河南康亦德新材料科技有限公司，被上诉人南阳梅溪宾馆有限责任公司不是合同相对人,也未与上诉人之间形成事实租赁关系，根据合同相对性原则,被上诉人无权请求解除《房屋租赁合同书》,被上诉人诉讼主体资格不适格。目前康亦德公司因涉嫌刑事犯罪,需对受害人进行退赔,在未查清康亦德公司与被上诉人南阳梅溪宾馆有限责任公司关系的情况下,康亦德公司的租金收益更不应该直接判给被上诉人所有。3、被上诉人违规停电行为对上诉人经营的影院造成极大的损失。一审法院已经查明上诉人支付租金的方式已经变更,不再是按年支付。上诉人已支2018年11月4日之前的租金、水电费等全部费用，在上诉人不拖欠房租的情况下,被上诉人作为租赁房屋的实际管理人多次断电，给上诉人造成了巨大的经营障碍和经济损失。且在被上诉人无故违约断电后,上诉人曾多次要求被上诉人通电，以便上诉人拆除设备，腾空房屋。但被上诉人置之不理,致使上诉人想腾空房屋退租也无法进行，想继续营业也无法进行。上诉人认为在此情形下:若租赁房屋的所有权任属于被上诉人,被上诉人要收回租赁房屋,此时也应该及时通电,让上诉人拆除设备,腾空房屋，上诉人顺利搬离后，被上诉人可将房屋租赁他人,就不会有2018年11月之后的房屋租金损失;若被上诉人要以房屋所有权人的名义继续履行合同，也不应持续断电，而是应该与上诉人建立新的租赁关系，并根据实际情况协商新租赁合同内容,上诉人影院正常经营,才能支付租金履行合同。二、即便上诉人与被上诉人之间形成实际的租赁关系,一审法院判决双方承担损失比例不当。一审法院认定被上诉人2018年11月5日至2019年4月的租金损失为1099092元,该损失由上诉人与被上诉人各承担一半,该项判决有失公平。首先,被上诉人违规强制停电是造成该诉讼的主要原因,租赁房屋即便属于被上诉人,其租金损失也应该自行承担。其次,上诉人继续占有租赁房屋的原因是,因被上诉人强制断电,在上诉人要求通电搬离的情况下仍然拒不通电,导致上诉人无法搬离腾空房屋。上诉人在2018年11月5日至2019年4月期间继续占有房屋，但没能按租赁合同意愿使用房屋，因此不应支付租金,更不应承担因被上诉人自身过错行为造成的损失。上诉人梅溪中影公司投资巨大,且处于运营初期阶段,长时间无法营业必然导致上诉人的财务陷入恶性循环,时间越长各种损失越大、欠租也越多,影院的各种电子设备也会因长时间断电而无法恢复使用。所以最终导致被告即使想支付租金继续经营影院也无法实现。上诉人在此事件中也遭受巨大损失，对于上诉人的损失,上诉人暂保留诉权。三、本案的一审被告应为南阳市中影梅溪国际影城有限公司,上诉人王建松至多是第三人,王建松在本案中不应当承担任何责任。本案上诉人王建松是梅溪中影公司设立的筹备人,且公司成立以后,王建松签订的房屋租赁合同用于公司影院业务的经营,房屋租金、水电费等也是由公司支付。一审中,上诉人也出示了梅溪中影公司出具的王建松为公司设立筹备人的证明。根据公司法规定,公司设立过程中筹备人为公司设立经营目的以自己名义对外签订的合同,公司设立后由公司实际承担合同的权利和义务的,公司应作为合同的相对方。故本案一审适格被告应为梅溪中影公司,不应列王建松为本案一审被告,更不应该判令王建松承担支付租金的责任。综上所述,恳请二审法院查清本案事实，公平公正的处理双方纠纷,维护上诉人的合法权益，维护法律的公平、正义。南阳梅溪宾馆有限责任公司辩称，一、答辩人已承继案外人康亦德公司2016年4月7日与被答辩人王建松签订的房屋租赁合同中出租方的权利义务，且有适格的原告主体资格。从时间节点上看，2016年4月5日答辩人与康亦德公司签订房屋买卖合同，将包括案涉租赁合同梅溪商务大厦第3层的房屋出卖给康亦德公司，2016年4月7日康亦德公司与被答辩人签订案涉房屋租赁合同，2016年10月26日，因康亦德公司未按合同约定支付房价款，答辩人与其达成解除房屋买卖合同及善后处理协议。该协议明确，答辩人同意继续履行康亦德公司与王建松签订的租赁合同，行使租赁合同中的权利义务，康亦德公司不再享有出租人的任何权利并及时告知承租方。根据租赁合同的实际履行情况，康亦德公司确已告知了被答辩人。第一，从被答辩人支付租金的情况看，根据合同约定，第一笔款130万元于合同签订后的第三天，即2016年4月10日被答辩人直接付给了康亦德公司，而第2笔款30万元发生在2017年3月27日，时间节点在2016年10月26日，答辩人与康亦德公司的房屋买卖合同解除之后，被答辩人直接汇入了答辩人公司账户，付给了答辩人，嗣后一年多时间内十几期的租金款项，也均是由被答辩人直接付给了答辩人公司账户，由答辩人给被答辩人出具房屋租赁收款依据。显而易见，被答辩人已完全知悉，并认可出租人变更的事实，并同意继续履行租赁合同。第二，答辩人与被答辩人在二年多的时间内，大量关于租赁事宜的往来函件及相关问题的交涉处理，均不涉及康亦德公司，也证明被答辩人已知悉租赁合同的出租方已发生变更的事实，且这种变更也符合租赁合同第6.5条“变更产权人，应保证本协议继续有效”的合同约定。第三，从诉讼的角度看，被答辩人王建松一审时对答辩人提起了反诉，虽然随后撤回，但从诉讼的角度，证明其亦认可答辩人在租赁合同中的出租人地位。关于被答辩人在上诉状中所述的康亦德公司印鉴的真假及一审时要求追加康亦德公司为当事人的问题：l、康亦德公司的印鉴并没有被答辩人所谓的不同，且答辩人一审所举证据包括案涉租赁合同，被答辩人并未提出异议，印鉴真实性已为其认可。2、合同对方印鉴的真假，对方当事人最清楚，法律并未赋于合同一方当事人对对方当事人的印鉴负有审核的义务，法律审查的重点是合同内容是否为当事人的真实意思。在答辩人与康亦德公司协商一致，康亦德公司并授权代理人与答辩人签订解除房屋买卖合同的情况下，答辩人主观上善意无过失，且合同也是双方的真实意思表示，康亦德公司此后也从未提出过任何异议。3、被答辩人一审时没有提出要求追加康亦德公司为当事人，更何况康亦德公司已退出了合同关系，不是本案的当事人。需要说明的是，康亦德公司涉嫌刑事犯罪是2017年以后的事，在2016年10月26日签订房屋买卖合同解除及善后处理协议时，该公司仍属正常经营。被答辩人对该协议如有异议，也应当在2016年10月26日以后及时提出，而不是在本案诉讼发生后，明知康亦德公司主要负责人现下落不明，置租赁合同已实际履行二年多的事实于不顾，在二审时提出所谓的异议，其根本目的显然是为了拖延诉讼，继续扩大答辩人的损失。二、关于被答辩人所谓经济损失的问题：l、根据租赁合同第2.1条、3.2条和3.3条的规定，被答辩人迟延支付租金已构成违约。一审已经查明，从第三年度第一个月开始，乙方应一次性支付当年全额租金和设备设施损耗配套费。若连续三个月未付完租金，甲方有权解除合同，由此造成的损失由乙方自行承担，而被答辩人实际只支付了2018年度前三个月的租金659457元，其后再未支付，显然已构成违约。此前在答辩人屡屡催付，被答辩人拒不按期支付的情况下，答辩人被迫接受其分期个别支付，是迫不得已的无奈之举，只能证明被答辩人违约的事实，也证明答辩人在接受合同履行时对被答辩人的容忍。答辩人认为，既往的事实只能证明既往，而不能象一审法院那样，据此就认定合同约定的支付方式已发生了变更，2019年3日18答辩人以公证书的形式向被答辩人催交房租，也是要求其一次性交纳第三年(2018年8日5日—2019年8日4日）的全年租金，由此也可见答辩人的真实意思。因此合同约定的支付方式未发生变更，被答辩人未按合同约定支付租金构成违约。2、影城的经营状况受市场、地段、环境和经营管理等多重因素影响，被答辩人停业的根本原因是影城核算亏损，是经其董事会决定停业的，是被答辩人的自主行为。如果影城经营效益良好，又怎么会连租金付不起呢？3、既使有停电，也是经被答辩人同意的，同时法律也规定，一方违约或侵权后，另一方应当及时采取措施防止损失的扩大，否则无权就扩大的损失要求赔偿。那么被答辩人是否采取了比如及时支付租金的补救措施呢？显然没有。4、关于房租各半承担的问题：答辩人认为，在房屋租赁合同合法有效的情况下，答辩人要求支付租金的诉讼请求，依法应当予以支持，但在被答辩人已撤回反诉的情况下，一审仍判决对答辩人诉请的截止2019年4月5日前的房租1099092.50元，双方各半负担，是没有法律依据的，并且一审法院对答辩人诉请的至被答辩人腾退房层前的租金也武断地不予支待，致使答辩人损失惨重。尽管如此，答辩人为尽快了结双方的租赁纠纷，对上述两项没有上诉，也足以体现答辩人解决双方纠纷的诚意。三、关于本案的诉讼主体问题：被答辩人王建松是案涉租赁合同的承租方，是适格的被告。又因案涉房屋为中影公司实际占用，本案的处理结果与其有法律上的利害关系，且涉及执行环节的腾房问题，因此答辩人将其作为无独立请求权的第三人纳入诉讼，是符合法律规定的。《公司法》解释三第2条规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支待，因此答辩人一审起诉的主体均是符合法律规定的。梅溪宾馆向一审法院起诉请求：1、依法判令解除2016年4月7日河南康亦德新材料科技有限公司与被告签订的房屋租赁合同；2、依法判令被告、第三人依合同约定标准（第三年度为2637822元／年）向原告支付房屋租金及相关设备设施损耗配套费（截止2019年4月5日，应付金额为1099092.5元）或房屋使用费直至房屋腾退为止；3、依法判令被告、第三人支付违约金（滞纳金）54954.62元；4、依法判令被告、第三人腾空房屋，交还原告；5、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年4月5日，原告梅溪宾馆（甲方、出卖方）与河南康亦德新材料科技有限公司（乙方、买受方）签订房屋买卖合同书，主要约定：一、商业用房基本情况：由乙方购买甲方所有的位于南阳市梅溪商务大厦商业第2层、第3层，两层房屋所有权证建筑面积共计8200.26平方米，其中第2层房产证号：房权证宛字第××，建筑面积3974.61平方米；第3层房产证号：房权证宛字第××，建筑面积4225.65平方米。甲方出售之前商业用房属于商品房开发的现房，双方在合同签订前已经现场查勘，双方约定以现状交付。二、计价方式及价款：双方约定按南阳市房管部门颁发的房产证记载建筑面积计算该房屋的价款，双方约定房屋买卖单价为人民币10000元／平方米，总房屋价款为人民币82002600元，房屋买卖其他相关费用如空调初装费、热水初装费、印花税、测绘费等总计为2359378元，以上两项合计总合同价款为人民币84361978元。三、付款方式及期限：乙方按分期付款方式支付合同价款：1、合同签订后，乙方将分三次付清合同规定的总价款。第一次付款时间：本合同签订后乙方支付甲方房屋买卖合同定金500万元，定金到达甲方账户之日，视为合同生效。第二次付款时间、金额：签订合同生效之日壹年内乙方应支付总价款50％（含已付的500万元保证金），37180989元。第三次付款时间：2018年4月5日前乙方一次性付清甲方合同价款42180989元。2、合同价款支付方式为：银行转账或者电子汇款……。2016年4月7日，河南康亦德新材料科技有限公司（甲方、出租方）与被告王建松（乙方、租赁房）签订房屋租赁合同书，合同主要约定：第一条租赁房屋及相关事项：租赁房屋位于南阳市中州路109号梅溪国际商务大厦地上第3层4225.65平方米，租赁面积4225.65平方米，甲方建造好的电梯工程、空调工程、消防工程、水、电、气（高低压电力电器系统）工程，提供给乙方使用，其中室外广场由甲方管理，乙方有偿使用；甲方同意乙方在承租期内将房屋用于商业经营及办公，依法经营不受甲方干预，若乙方经营过程中存在违法违规等情况，甲方向乙方提出整改，乙方拒不整改的，甲方有权解除合同。第二条租赁期限及装修注意事项：租赁期限为十二年零四个月，暂定自2016年4月5日起至2028年8月5日止，自合同签订之日起四个月免租期，供乙方进行设计装修和其他营业准备工作，乙方无需支付该免租期租金；乙方承租房屋的前两年，乙方应在免租期开始后第一个月上旬向甲方分两次（上半年一次，下半年一次），支付第一租赁年度的租金。从第三年度第一个月开始，乙方应一次性支付当年全额租金和设备设施损耗配套费，并按每年2％递增租赁及相关设备设施损耗配套费。第三条租金及支付等相关事项：合同中所称“租赁年度”，均系指自租金计算起始日期，向后推算，满12个月为一租赁年度。前两个租赁年度内该房屋及配套设施损耗费按每月每平方米51元计取，其中50％为租金，50％为相关设备设施损耗配套费，合计前两个租赁年度每年为2586100元；租赁费总款采取每半年交付一次和先交后用的方式；自第三个租赁年度开始，每年递增2％，实行累进递增，以此类推至期满，且必须在租赁年度第一个月一次全额支付甲方房屋租赁总价款；前述租金标准明显低于市价时，双方可协商予以调整，但甲方不得在前五个租赁年度内提出调整要求。租金支付情况：租期12年，每年交付租金一次，且应提前两个月交清。否则乙方要另赠加支付所欠余额5％的滞纳金给甲方，若连续三个月未付完租金，甲方有权单方解除本合同，由此造成的损失由乙方自行承担。合同签订后，三个工作日内乙方支付甲方130万元保证金，本合同生效（并可抵上半年租赁费）；租金支付方式为：现金或银行转账，如转账以乙方办理转账年月日为乙方已完成付款义务的时间。第四条房屋交付：交付房屋时，双方应派代表到现场检查房屋移交情况，并签署房屋交付确认书，予以确认。确认书签署之日，为房屋正式交付之日。第五条税收及费用：乙方经营实际发生的水、电、电话、宽带等费用，以及乙方商业经营而应缴纳的所有税费由乙方承担并自行向有关部门或单位缴纳。第九条合同提前终止：在本合同有效期内，经甲、乙双方协商一致，通过书面协议，可提前终止本合同。有下列情形之一，甲方有权选择提前终止本合同，并要求乙方赔偿其遭受的损失。（1）甲方无任何违约，乙方逾期三个月支付租金，经甲方出面催缴未支付的；甲方依据上述情形提前终止合同时，应提前30天书面通知乙方，租金乙方应按实际使用天数支付；此时，乙方应及时办理且不得要求甲方对其装修等价值进行补救。第十一条违约责任：除本合同明确规定的终止条款外，任何单方终止本合同皆视为违约。违约方应向对方赔偿本合同提前终止而遭受的一切直接引致的损失。租赁期限届满或甲方依约解除合同，乙方须及时搬离甲方房屋（包括将相关物品搬离、人员撤离并保证甲方可另行出租）；乙方如未如期搬离时，乙方须按上一租赁年度租金及其他费用的二倍向甲方支付房屋占用费。乙方未经甲方同意转租房屋的，自转租时起按照上一租赁年度租金及其他费用的二倍向甲方支付房屋占用费……。2016年10月26日，因河南康亦德新材料科技有限公司未按合同约定向原告梅溪宾馆缴纳购房款，经双方协商，原告梅溪宾馆（甲方）与河南康亦德新材料科技有限公司（乙方）签订解除房屋买卖合同及善后处理协议，主要约定：甲乙双方于2016年4月5日签订房屋买卖合同，因乙方资金方面的原因无法继续履行，经双方协商，达成以下协议：一、双方同意解除2016年4月5日签订的房屋买卖合同，因乙方未向甲方支付任何房价款，不存在甲方向乙方返还事宜，甲方不再追究乙方违约责任。二、鉴于乙方已与王建松签订房屋租赁合同，将梅溪商务大厦商业第3层整体出租给王建松，房屋也已实际交付承租方，甲方同意继续履行乙方与王建松签订的租赁合同，行使租赁合同中的权利义务。乙方不得再享有出租人的任何权利，并及时告知承租方……。河南康亦德新材料科技有限公司与被告王建松签订房屋租赁合同书之后，于2016年7月12日注册成立南阳市中影梅溪国际影城有限公司，将梅溪商务大厦商业第3层用做经营电影院和其他经营活动使用，并于2016年4月18日起陆续、不定期地向原告梅溪宾馆缴纳了房租及水电空调等费用。庭审中，三方均认可没有签订书面的房屋租赁合同，截至2018年11月4日，王建松、第三人中影公司向原告梅溪宾馆缴纳了第三年度租金中2018年4月至2018年11月4日的租金。2018年11月5日，原告梅溪宾馆将梅溪商务大厦商业第3层停止供电，至今未通电，造成中影公司停业至今。2019年3月18日，原告梅溪宾馆将房屋租金催缴通知书送交给王建松，且由南阳市兴宛公证处对送达过程进行了公证。一审法院认为，原被告双方虽然未签订书面的房屋租赁合同，但被告王建松在与河南康亦德新材料科技有限公司签订合同后，成立了中影公司，并对所租赁场所进行了大规模装修作经营影院使用，对此原告梅溪宾馆应当是明知的，根据原告梅溪宾馆与河南康亦德新材料科技有限公司签订的解除房屋买卖合同及善后处理协议中约定的“甲方（梅溪宾馆）同意继续履行乙方（河南康亦德新材料科技有限公司）与王建松签订的租赁合同，行使租赁合同中的权利义务”的内容，且被告及第三人中影公司实际上也是向原告梅溪宾馆缴纳的房租。因此，双方已形成事实上的租赁合同关系。对此，一审法院予以确认。关于合同是否解除问题。原告梅溪宾馆以被告拖欠租金为由，于2018年11月5日在未向被告王建松、中影公司发出要求解除合同及房屋搬迁通知书等履行书面通知义务的情况下，采取停电措施，且至今没有恢复用电，致使王建松、中影公司无法经营，是本案纠纷发生的原因。在案件审理中，原告表示坚持解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，一审法院予以准许。因此，关于原告请求解除与被告之间存在的房屋租赁合同关系的诉讼请求，一审法院予以支持。作为房屋所有权人的原告在双方终止履行租赁合同后要求被告退还房屋，符合法律规定，被告应当将租赁物交还给原告。关于原告要求被告支付第三年度租金及违约金的问题。一审法院认为，其核心问题是租金支付方式是否按年支付。被告王建松与河南康亦德新材料科技有限公司于2016年4月7日签订书面房屋租赁合同时，双方约定租金必须在租赁年度第一个月一次全额支付房屋租赁总价款，但在实际履行过程中，被告从开始缴纳房屋租金起到原告提起诉讼止，从未按年支付过租金，且原告亦无证据证明其对租金支付方式的变更提出异议。王建松、中影公司采用不定期、多次的方式向原告缴纳房屋租金，截止2018年11月4日，王建松、中影公司是足额按月缴纳了房屋租金。王建松、中影公司庭审中陈述双方口头约定对租金支付方式进行了变更，不再按年支付，在上述方式缴纳房屋租金过程中，原告对此并未提出异议，因原被告双方未签订书面的租赁合同，应当视为双方对租金支付方式进行了变更。且原告在要求解除合同时未给予被告合理期限，未履行通知义务直接于2018年11月5日强制停电的行为存在过错，在2018年11月5日之前，被告已按月足额缴纳了房屋租金，因此，自2018年11月5日至2019年4月的租金损失，考虑到王建松、中影公司实际占用原告房屋，因此，该损失应由原被告双方各承担一半。第三年度王建松、中影公司应当交纳租金为2637822元，已经缴纳的租金为2637822元／年÷12个月×7个月=1538730元，未缴纳租金为1099092元，应由原被告各自承担549546元。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因无相关证据予以证实，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决：一、解除原告南阳梅溪宾馆有限责任公司与被告王建松之间的房屋租赁关系；二、本判决生效后十日内，被告王建松向原告南阳梅溪宾馆有限责任公司支付租金及相关设备设施损耗配套费549546元；三、被告王建松及第三人南阳市中影梅溪国际影城有限公司于本判决生效之日起六十日内腾退坐落于南阳市中州路109号梅溪国际商务大厦地上第三层房屋；四、驳回原告南阳梅溪宾馆有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15186元，由原告南阳梅溪宾馆有限责任公司承担5890元，被告王建松承担9296元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定事实一致。本院认为，纵观本案事实，2016年4月5日，梅溪宾馆与河南康亦德新材料科技有限公司签订《房屋买卖合同书》，双方就梅溪商务大厦商业第2层、第3层房屋所有权买卖作出明确约定，2016年4月7日，王建松与河南康亦德新材料科技有限公司签订《房屋租赁合同书》，双方就租赁梅溪商务大厦第3层房屋事宜作出约定。2016年10月26日，梅溪宾馆与河南康亦德新材料科技有限公司签订《解除房屋买卖合同及善后处理协议》，就双方解除2016年4月5日签订的《房屋买卖合同书》及梅溪宾馆同意承继王建松与河南康亦德新材料科技有限公司签订的《房屋租赁合同书》权利义务等事宜作出约定，上诉人于2017年3月27日首次向梅溪宾馆交付30万元租金后，上诉人与被上诉人间多次发生转款、出具收款凭证及公文往来至纠纷发生，一审由此认定被上诉人与王建松间形成事实房屋租赁关系，事实清楚且于法有据，上诉人王建松关于其并非合同相对人的上诉理由，本院不予采纳。因梅溪宾馆同意承继河南康亦德新材料科技有限公司与王建松间的房屋租赁合同权益，根据该合同第3.1条、第3.2条约定，王建松应自第三个租赁年度（2018年4月8日起至2019年4月7日止）开始的第一个月一次全额支付房屋租赁总价款而未予支付，显属违约行为，一审由此支持梅溪宾馆关于解除合同的诉请，有利于解除双方的困局并促进商业房屋的价值利用，本院予以确认。上诉人在一审审理中辩称其与梅溪宾馆经协商变更了房租交纳方式，梅溪宾馆不予认可，且上诉人亦未提交有效证据证实其主张成立，故应承担支付拖欠房租及相应的违约责任。一审法院结合被上诉人于2018年11月5日采取断电措施催收房租的行为亦有不妥等事实，对上诉人未交纳的房租酌定由其承担一半，被上诉人对此未提出上诉，本院对此不再予以评述。综上所述，上诉人王建松、中影公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9300元，由王建松、南阳市中影梅溪国际影城有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王干祥审判员  孙小刚审判员  牛永权二〇二〇年五月二十八日法官助理赵琳书记员郭璐