辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终2999号上诉人（原审原告）：荆昊，女，1990年3月24日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：荆裕国，男，1966年2月7日出生，汉族，住沈阳市沈河区。被上诉人（原审被告）：沈阳隆迪物业管理有限公司，住所地沈阳市于洪区造化镇小芳士村。法定代表人：赵国辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵巍，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘研，北京盈科（沈阳）律师事务所实习律师。原审第三人：沈阳永丰房屋开发有限公司，住所地沈阳辉山农业高新技术开发区辉山街20号。法定代表人：侯爱民，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：李井明，辽宁法大（沈阳）律师事务所律师。上诉人荆昊因与被上诉人沈阳隆迪物业管理有限公司、原审第三人沈阳永丰房屋开发有限公司物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2019）辽0113民初6623号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。荆昊上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判支持我方诉讼请求；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：一审未认定原审第三人售房时未履行告知义务，侵犯知情权，违背诚实信用原则。我方不知情情况下，被被上诉人欺骗签署入住相关资料，属无效。原审第三人无权委托被上诉人代收水费违法。水务集团接受小区自来水不代表接收，发生在立案之后。自来水管网未正式移交并网前，前期物业费应由建设单位承担。被上诉人起诉我方，侵害名誉权。原审第三人关于水价两次陈述严重不一致。沈阳隆迪物业管理有限公司辩称，请求维持原判。沈阳永丰房屋开发有限公司述称，请求维持原判。荆昊向一审法院起诉请求：1.被告返还已收取的水费200元；2.被告返还已收取的物业服务费2565元及3倍损失7695元；3.被告在皇第龙邸园区范围内，因起诉原告欠缴物业费而给原告带来的负面影响和精神伤害，以公告形式向原告公开道歉；4.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，原告与第三人永丰公司于2012年9月8日签订《商品房买卖合同》一份，约定，原告购买第三人开发的位于沈阳市沈北新区房屋（即涉案房屋），建筑面积为106.88平方米。《合同》第八条约定：交付期限为2012年11月1日，交付标准为该商品房所在楼宇经验收合格。《合同》第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺中约定：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.供水、供电、排水同期交付。原告于2012年10月13日办理了入住手续，同时向物业公司缴纳水费200元、缴纳2012年11月1日至2013年10月30日物业费2565元，2014年底装修完毕入住至今。物业公司曾于2018年3月向原告提起诉讼要求原告给付所欠物业费，后撤回起诉。审理中，物业公司认可原告水表至今显示用了70个字总计水费为172.5元。另查，被告与第三人于2009年10月24日签订《皇第龙邸小区前期物业服务合同》一份，约定了物业服务的范围、内容及履行期限。原告在办理入住时签收《资料签收回执》一份，内容为：本人收到《前期物业服务合同》、《业主临时公约》，本人已仔细阅读了资料内容，资料中的相关事项，本人同意严格遵守并履行。2009年3月20，第三人出具委托书委托被告代收位于沈阳市沈北新区园区业主的水费。再查，第三人永丰公司于2009年5月21日向沈阳沈北水务有限公司交纳涉案小区的自来水配套费704032.88元。后因自来水管网设施及档案未完成移交，第三人永丰公司以每吨高于正常居民用水标准向自来水公司购水后，再向原告等业户按照城市居民用水标准收取水费。涉案园区在供水过程中，第三人永丰公司委托沈阳市新天杰自来水设备清洗服务中心对蓄水容器进行定期清洁消毒。2011至2018年间，沈阳市沈北新区疾病预防控制中心对涉案园区水质进行检验，检验结果均符合生活饮用水标准。2018年9月17日，第三人永丰公司与沈阳沈北水务有限公司签订供水加压设施移交协议书，双方约定了第三人永丰公司将其管理的居民供水加压设施移交给沈阳沈北水务有限公司。2018年12月3日，沈阳市沈北新区辉山街道办事处冯道社区向香格里拉小区全体业主发出通知，告知小区业主其接到沈北水务集团通知，第三人永丰公司已于2018年9月17日，将园区自来水及相关配套等费用全部正式交给沈北水务集团，沈北水务集团已全面接受该小区自来水。又查，涉案房屋所在工程于2012年11月27日取得《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》，其中竣工验收时间显示为2009年8月1日。一审法院认为，原告与被告永丰公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其内容合法有效，双方当事人均应恪守履行。原告在办理入住手续时，已出具“本人收到前期物业服务合同，本人已仔细阅读了资料内容，资料中的相关事项，本人同意严格遵守并履行”内容的回执，此回执视为其对前期物业服务合同的认可。原告已接受被告物业公司的服务，理应缴纳相应的物业服务费用。由于原告仅缴纳是2012年11月1日至2013年10月30日间的物业费2565元，故原告要求被告退还此物业费并赔偿原告3倍物业费的请求，本院不予支持。被告与第三人永丰公司在签订《皇第龙邸小区前期物业服务合同》过程中，出具委托书委托被告代收涉案园区业主的水费。原告在居住过程中使用自来水，理应向被告缴纳水费。案件审理中，被告物业公司认可原告水表至今显示用了70个字总计水费为172.5元，由于原告已向被告缴纳水费200元，因此被告应退回原告水费27.5元。对于原告继续居住涉案房屋再发生水费，双方应另行结算。对于原告请求第三人永丰公司及被告物业公司均未履行告知义务，向业主说明涉案园区自来水供水尚未移交并入城市自来水管网的事实，才导致原告与被告物业公司办理了交房手续，致使原告缴纳了物业费2565元、自来水水费200元。第三人永丰公司及被告物业公司的行为违背了诚实信用原则，对原告及园区业主构成民事欺诈行为，因此，原告与第三人永丰公司及被告物业公司之前签订的合同都应认定无效的主张。经查，原告在与第三人永丰公司签订商品房买卖合同时，案涉房屋已验收合格，即第三人永丰公司有对外出售房屋的权利。原告购买房屋时，第三人永丰公司虽未将自来水设施、设备移交并入城市供水管网，但其自原告签订合同之日即保障了原告正常用水，符合双方约定的交付条件，第三人永丰公司以高于正常城市居民用水收费标准购水，且定期对蓄水容器进行消毒、检测，检测结果符合饮用水标准。原告没有证据证明涉案小区用水情况给其生活用水带来不便或造成损害且第三人永丰公司已于2018年9月17日与沈阳沈北水务有限公司办理了移交手续。为此第三人永丰公司及被告物业公司的行为并未损害第三人合法权益，故对原告持主张不予支持。关于原告要求被告以公告形式向原告公开道歉的请求，因被告向原告主张物业费的诉求系其合法主张并非主观恶意之行为且原告也未能够提供相应证据证明被告的行为给原告造成一定精神伤害，另外原告此诉求系侵权之诉与本案物业合同纠纷系两个不同法律关系，原告一并提出没有法律依据。因此，对原告此请求不予支持。关于被告称原告要求返还水费及物业费的请求已超过诉讼时效主张。经查，原告于2012年在办理入住时向被告物业公司缴纳了水费及物业费，当时双方并未产生矛盾，不能确定此时为原告要求退还所缴纳费用的起算点，而应以原告主张权利时为诉讼时效起算点，故对被告物业公司此主张不予支持。一审法院判决：一、被告沈阳隆迪物业管理有限公司于判决发生法律效力后7日内退还原告荆昊水费27.5元；如被告未按判决之指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原、被告其他诉讼请求。案件受理费61.5元，荆昊承担60.5元，沈阳隆迪物业管理有限公司承担1元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人沈阳永丰房屋开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。双方当事人均应按合同约定履行各自义务。合同第八条约定，交付期限为2012年11月1日，交付标准为该商品房所在楼宇经验收合格。合同第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺中约定，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套按以下日期达到使用条件：供水、供电、排水同期交付。因涉案房屋所在工程于2012年11月27日取得《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》，其中竣工验收时间显示为2009年8月1日。虽自来水设施、设备未移交并入城市供水管网，但沈阳永丰房屋开发有限公司以高于正常城市居民用水收费标准购水，定期对蓄水容器进行消毒、检测，保障了上诉人正常用水，上诉人未提交证据证明该小区供水给其生活用水带来不便或造成损害。上诉人于2012年10月13日实际入住案涉房屋，沈阳永丰房屋开发有限公司向上诉人交付的房屋符合合同约定的交付条件。且被上诉人与该小区业主委员会签订的协议中，已明确约定在签订协议后三个月内办理完小区内供水管网及档案手续移交，沈阳永丰房屋开发有限公司亦在合理期限内办理了移交手续并缴纳相关费用。一审依据被上诉人认可的水表用量70个字总计水费为172.5元，在上诉人已缴纳水费200元中扣除，判令被上诉人退回水费27.5元并无不当。关于上诉人主张自来水管网未正式移交并网前，前期物业费应由建设单位承担的问题，因上诉人事实上接受了沈阳隆迪物业管理有限公司的服务，即应缴纳相应的物业服务费用，且上诉人已出具回执载明“本人收到《前期物业服务合同》、《业主临时公约》，本人已仔细阅读了资料内容，资料中的相关事项，本人同意严格遵守并履行”，可以认定上诉人对前期物业服务合同并无异议，上诉人主张系被欺骗签署相关资料，未提交证据予以证明，故对上诉人该项主张不予支持。关于上诉人主张一审未认定原审第三人售房时未履行告知义务，侵犯知情权，违背诚实信用原则的问题，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。因上诉人未能提交充分证据证明其主张，故对上诉人该项主张不予支持。关于上诉人主张原审第三人无权委托被上诉人代收水费违法的问题，因被上诉人以高于正常城市居民用水收费标准自供水企业处购水，定期对蓄水容器进行消毒、检测，保障了上诉人正常用水，上诉人未提交证据证明该小区供水给其生活用水带来不便或造成损害，故对上诉人该项主张不予支持。关于上诉人主张被上诉人起诉我方，侵害名誉权，应赔礼道歉的问题，因与本案不属同一法律关系，且上诉人该项主张缺乏事实及法律依据，故对上诉人该项主张不予支持。综上，上诉人荆昊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费61.5元，由上诉人荆昊负担。本判决为终审判决。审判长  吕长辉审判员  丁广昱审判员  金 鑫二〇二〇年五月十一日书记员  张 磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。