上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终3443号上诉人(原审被告)：喻宗洲，男，1948年11月12日出生，汉族，住上海市杨浦区。被上诉人(原审原告)：上海广平物业管理有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：吴耀君，总经理。委托诉讼代理人：陈佳佳，上海申浩律师事务所律师。上诉人喻宗洲因与被上诉人上海广平物业管理有限公司(以下简称“广平物业公司”)物业服务合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2019)沪0110民初17815号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。喻宗洲上诉请求：撤销一审判决，改判驳回广平物业公司的一审全部诉请。事实和理由：首先，喻宗洲不是本案适格被告，上海市杨浦区双阳路XXX号海林大楼底楼DX9地下仓库(以下简称“系争地下室”)系喻宗洲的姐姐喻宗英所有与使用，喻宗洲无权清理仓库内物品亦无需支付任何使用费。本案在一审时，法院并未听取喻宗洲对于系争地下室的抗辩，在未查清本案事实的情况下，判决支持广平物业公司的诉请，有失公允。其次，喻宗洲于1999年才搬入海林大楼居住，而广平物业公司却主张喻宗洲于1997年便开始私自占用系争地下室，显然与事实不符。且本案也已过最长诉讼时效，广平物业公司的主张不应得到法院支持。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院予以改判。广平物业公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，同意一审判决。喻宗洲并不能证明系争地下室归喻宗英或喻宗洲所有，系争地下室属于业主共有区域，广平物业公司对其享有管理权，喻宗洲长期无权占用地下室并拒付使用费，广平物业公司有权要求其清空地下室并支付使用费。至于诉讼时效，喻宗洲一直占用系争地下室，侵权行为处于持续状态，且物权请求权并不适用诉讼时效之规定，故本案未过诉讼时效。广平物业公司向一审法院起诉请求：1.判令喻宗洲立即搬离系争地下室；2.判令喻宗洲支付自2016年7月1日起至实际搬离之日止按每月人民币(以下币种同)250元(25㎡×10元/㎡/月)标准计算的占用使用费；3.本案诉讼费由喻宗洲承担。一审法院认定事实：广平物业公司系杨浦区延吉202街坊海林大楼业主大会委托管理杨浦区延吉202街坊海林大楼的物业公司，自2016年1月1日始为该小区提供物业服务。2017年12月22日，广平物业公司与海林大楼业委会续签了《物业服务合同》，约定由广平物业公司负责坐落于杨浦区双阳路XXX-XXX号海林大楼物业服务，物业服务内容为：房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，其中共用部位包括地下仓库等；共用设施设备的日常维修、养护和管理，共用设施设备包括共用的上下水管道、共用照明、电梯、供电系统、泵房、水泵系统、消防系统、监控设施、污水排出系统、告示牌等；共用设施和附属建筑物、构筑物的日常维修养护和管理，包括地面车库、地下仓库、大楼空房、门卫室、告示栏、宣传栏等。合同还约定，由广平物业公司按合同向租用地下仓库及大楼空房的租用人收取管理服务费…对业主和物业使用人违反《业主公约》和物业管理制度的行为，有权根据情节轻重，采取劝阻、制止、直至上告法院等措施。合同约定委托管理期限为二十四个月，自2018年1月1日起至2019年12月31日止，业主逾期未缴纳物业服务费的，广平物业公司应及时催款，对经催款在规定时间内(15天)仍拒不交付拖欠物业服务费用的，欠款业主应从欠款日开始，以每日千分之一欠款数支付迟纳金，也可以直接向人民法院起诉。喻宗洲系上海市杨浦区双阳路XXX号XXX室的业主，长期占用系争地下室，且未支付过使用费。2014年2月28日，友谊新村居委会曾出具“关于喻宗洲占用地下仓库的证明”，内容如下：应海林大楼业委会要求，居委会对海林大楼1703室喻宗洲多年一直占用大楼地下仓储(图中DX9)作调查，经居委会派人去实地查看，并找一些知情业主了解情况结果如下：1.图中DX9处门紧闭有锁；2.经找知情业主了解，该仓储确是由1703喻宗洲长期占用。2019年7月30日，系争地下室所属小区的多位业主在关于1703室业主霸占地下室的联名信上签名，信中内容如下：“上海市杨浦区人民法院：海林大楼自大楼交付以来，1703室业主一直侵占大楼地下室，今年变本加厉装修成居住房间，装防盗、铺地砖、换气扇等。严重侵犯广大业主利益，一、强烈要求其搬离霸占的地下室。二、书面道歉，1703室业主多次在公众场合下，称其有产权，有发票，就在今年六月当着居委、户籍警的面还讲200万元买下来的，二十多年来一直欺骗广大业主，欺骗来调解的相关组织，霸占地下室的事一直无法解决。”一审另查明，上海市杨浦区延吉202街坊海林大楼业主委员会及物业管理公司曾因小区物业费缴纳及系争地下室的使用问题，与喻宗洲多次发生矛盾。喻宗洲曾以名誉权纠纷为由起诉小区业委会至一审法院，(2013)杨民一(民)初字第7480号民事判决书中对喻宗洲的诉讼请求不予支持。后喻宗洲上诉于本院，(2014)沪二中民一(民)终字第1739号民事判决书中判决驳回上诉，维持原判。2019年6月13日，广平物业公司的物业公司经理因物业管理方面的问题与喻宗洲发生口角，并因动手殴打了喻宗洲，被上海市公安局杨浦分局给予行政拘留十日并处罚款伍佰元的行政处罚。一审再查明，座落于上海市杨浦区双阳路361、365号房屋大产证于1997年8月12日登记于上海海佳房地产开发经营公司名下，产权证号：沪房地杨字(1997)004167号。位于双阳路XXX号海林大楼的地下室为非公用民防工程，根据上海市人民防空工程档案卡记载，该工程用途平时为车库，该档案卡底部填卡日期为1998年4月6日。一审审理过程中，因广平物业公司、喻宗洲对系争地下室的面积存在争议，故法院至系争地下室对实际使用面积进行丈量，丈量结果为22.52平方米。广平物业公司、喻宗洲对该丈量结果均无异议。广平物业公司表示自愿要求判令喻宗洲支付自2018年1月1日起至实际搬离之日止按225.2元/月(22.52㎡×10元/㎡/月)标准计算的占用使用费。一审诉讼中，喻宗洲自述，海林大楼是上海海佳房地产开发经营公司建造的，在出售的时候，喻宗洲通过关系买下了两套房屋，并提出需要一个储藏室，当时开发商拿出图纸给喻宗洲看，并说大楼建好后有地下室的。后来喻宗洲挑选了现在的地下室。1995年喻宗洲办理房屋产权证的时候，向开发商提出地下室产权问题，回复说地下室产权还在和政府协商。在开发商配套的物业管理公司6年服务期满准备撤离时，还给喻宗洲写过收据以证明系争地下室属于喻宗洲，但是因为至今20多年，喻宗洲处的收据已经找不到了。虽然喻宗洲没有收据，但是也平稳使用了这么多年，说明系争地下室就是喻宗洲的。此外，2001年开发商撤场的时候，还写了一个情况说明在物业公司，内容大致是：喻宗英(喻宗洲的姐姐)附加买地下室一间，对价八、九千。情况说明上的具体金额记不清了。现系争地下室堆放了自己家里的杂物。一审法院认为，系争地下室为非公用民防工程，其所有权应归投资者所有，现小区内全部房屋已出售给业主，那么该地下室应归全体业主共有。喻宗洲长期占用系争地下室堆放杂物，且未支付任何费用的行为，显然侵犯了其他业主的合法权益，广平物业公司基于业主的授权对系争地下室实施管理，故对喻宗洲违反物业服务合同或者管理规约的行为，有权请求喻宗洲承担相应的民事责任。一审庭审中广平物业公司明确表示因喻宗洲长期失信行为，不愿让喻宗洲继续使用系争地下室，故喻宗洲应当立即搬离并支付相应的使用费。现广平物业公司自愿主张喻宗洲支付自2018年1月1日起至实际搬离之日止的占用使用费，系对其自身权利的行使，于法不悖，予以准许。喻宗洲认为其向房屋开发商支付了系争地下室的对价，且开发商在撤离时向物业留有情况说明，因喻宗洲现不能提供相应的证据佐证该事实，且广平物业公司表示从未收到过该情况说明，故难以采纳。据此，判决：一、喻宗洲应于判决生效之日起二十日内腾空并向广平物业公司交付上海市杨浦区双阳路XXX号海林大楼底楼DX9地下仓库；二、喻宗洲应于判决生效之日起二十日内向广平物业公司给付自2018年1月1日起至实际搬离之日止按225.2元/月(10元/㎡/月×22.52㎡)标准计算的占用使用费。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人均未提交新证据。对于当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的法律事实无误，本院予以确认。本院认为，依据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.喻宗洲是否为本案适格被告；2.本案是否已过诉讼时效。关于争议焦点一，喻宗洲主张系争地下室为案外人喻宗英占有使用，然其未能提供证据证明系争地下室的所有权人为喻宗英，亦未能提供其合法占有使用系争地下室的依据。而系争地下室属于非公用民防工程，根据相关法律规定，其所有权应当归属全体业主共有。现喻宗洲无权长期占有使用系争地下室并拒付使用费的行为，显然侵害了其他业主的合法权益，喻宗洲应当停止侵权行为，并承担相应民事责任。至于系争地下室是否系喻宗洲占有使用。本院认为，根据居委会出具的证明与业主联名信等在案证据，均能证明系争地下室现由喻宗洲长期使用。且在本案庭审过程中，喻宗洲亦承认其有钥匙可以打开系争地下室，并将自有车辆放置其中，即系争地下室实际由喻宗洲控制。综上，喻宗洲有义务将系争地下室内的物品搬出，并支付使用费。关于争议焦点二，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条之规定，请求停止侵害、排除妨碍、消除危险的请求权不适用诉讼时效的规定。喻宗洲长期无权占用系争地下室，广平物业公司有权依据《物业服务合同》要求喻宗洲停止侵害并支付合理的使用费。综上，上诉人喻宗洲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人喻宗洲负担。本判决为终审判决。法官助理罗曼审判长 赵 俊审判员 管勤莺审判员 赵 静二〇二〇年五月二十八日书记员 慎哲仁附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……