黑龙江省佳木斯市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑08民终376号上诉人（一审第三人）：戚立娟，女，1969年12月12日出生，汉族，无职业，住鹤岗市工农区。委托诉讼代理人：李淑萍，鹤岗市律通法律服务所法律工作者。被上诉人（一审原告）：许国庆，男，1989年2月11日出生，汉族，住佳木斯市郊区。委托诉讼代理人：崔高明，黑龙江前进律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：佳木斯万基房地产开发有限公司，住所地佳木斯市前进区中山路109号。法定代表人：王文有，总经理。委托诉讼代理人：门玉珍，女，1956年3月5日出生，汉族，佳木斯万基房地产开发有限公司职员，住黑龙江省佳木斯市前进区。上诉人戚立娟因与被上诉人许国庆、佳木斯万基房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服佳木斯市郊区人民法院（2019）黑0811民初1860号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。人戚立娟上诉请求：1、依法撤销黑龙江省佳木斯市郊区人民法院（2019）黑0811民初1860号错误民事判决书；二审依法改判驳回被上诉人的诉求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院认定事实和采信证据错误。首先，在一审庭审中，从许国庆举证的认购协议上看，该协议的书写不是一次性书写，有后填写内容，且签订协议的时间有改动，有认购协议书书写笔迹予以证实。其次，在一审庭审中，被上诉人明明举证的是款业务单据一份，该业务凭证，只能证实收款方式是转账收款，且被上诉人根本没有向法庭举证应当附有银行转账凭证的证据。另凭证记载的日期模糊不清，摘要一栏是新添加内容。在此次庭审中许国庆举证自称是高福军的记账凭证、现金日记账，显然不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第64、65、66条规定，一审法院在没有查清事实的前提下，却违法采信，有损司法公正。再次，被上诉人在一审中，举证的物业交款收据，不具有证据三性，一审采信违反《民事诉讼法》第63条：“证据只有查证属实，才能作为定案依据”的规定。第四，一审法院认定购房款中19万元系抵顶高福军Ａ楼工程款，万基公司将涉案房屋抵顶高福军后，高福军将该房屋抵顶拖欠许国庆的水泥款，另31元由被上诉人许国庆交纳，万基公司为许国庆出具了190031元收据。没有证据证实，系一审法院枉法认定。第五，在一审中，上诉人一再要求，被上诉人佳木斯万基房地产开发有限公司向法庭提供认购协议的整本存根鉴别真伪，被上诉人拒不提供。二、被上诉人许国庆与佳木斯万基房地产开发有限公司签订的房屋认购协议违反法律规定，一审法院应当认定为无效。首先，被上诉人佳木斯万基房地产开发有限公司明知开发楼房时急需资金，通过小额贷款公司向上诉人借款，有借款合同相关手续为据。并在房产部门办理了抵押备案登记。依据《城市房地产抵押管理办法》第31条：“房地产抵押合同自抵押登记之日起生效”，《担保法》第41条：当事人抵押应当办理抵押物登记，43条2款：“……未办抵押登记的不得对抗第三人”。一审法院对被上诉人许国庆、佳木斯万基房地产开发有限公司签订的认购协议采信违反上述法律规定。其次，在二审中，被上诉人提交友谊小区Ａ栋水泥款结算单原件纸张故意折皱，从字迹看新书写的，该证据不具有证据三性，一审采信违反《民诉法》第63条的规定。再次，二审开完庭后，法院组织到涉案房屋，证实该房屋是新装修的，许国庆称2012年就取得显然不成立。综上，一审法院认定事实不清，采信证据错误，适用法律不当，导致作出错误判决。望二审法院查明事实，依法改判驳回被上诉人的诉求。被被上诉人许国庆辩称，一、接受一审判决。二、上诉人所称的票据异议今天带来了原件，请求法庭审查。三、许国庆与万基公司认购协议符合法律规定，应当认定有效。被上诉人佳木斯万基房地产开发有限公司辩称，接受一审判决。许国庆是真正的买房人，上诉人是抵押贷款，钱不是给万基公司是给了小额贷款公司，上诉人不是真正的买房人，贷款公司的法人是彦世芹，我们与上诉人没有任何往来，不认识上诉人，上诉人也不是在我们售楼处购买的房屋。一审原告许国庆向一审法院提出诉讼请求：1.依法确认许国庆取得友谊小区A楼2单元021201号房屋所有权;2.被告为原告办理房屋产权证；3.被告与第三人签订的商品房买卖合同无效；4.被告承担本案诉讼费。一审法院认定，2012年12月1日，许国庆与万基公司签订认购协议一份，约定许国庆购买佳木斯万基友谊小区1-0527-046-021201号房屋，面积65.37平方米，价款190031元。购房款中190000元系抵顶案外人高福军A楼工程款，万基公司将该案涉房屋抵顶高福军后，高福军将该房屋抵顶拖欠原告的水泥款190000元，房屋补差款31元由许国庆交纳，万基公司为许国庆出具了190031元的收据。2012年12月许国庆办理了进户手续，并办理了物业登记本，交纳了水电费、燃气费等相关费用。2013年4月2日，万基公司友谊小区工程指挥部与戚立娟签订商品房买卖合同、借款合同、抵押合同，约定向第三人借款120000元，并以买卖的形式将友谊小区1-0527-046-021201号房屋抵押给戚立娟，价款120935元，该合同在房产部门登记备案。一审法院认为，许国庆于2012年12月1日与万基公司签订的房屋认购协议书是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议自签订时成立并生效，双方均应按照协议约定全面履行自己的合同义务。该商品房的认购协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，并且万基公司已经按照约定收受购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。虽该房屋系抵顶工程款而来，但在双方签订认购协议后，许国庆与高福军之间、高福军与万基公司之间因建设工程施工合同而产生的债权债务关系已经转化为买卖合同关系，买卖合同有效，且许国庆已履行了认购协议的合同义务。万基公司为其提供友谊小区A楼2单元021201号房屋，许国庆入住房屋后，交纳物业费、水电费、供热费等费用至今。故万基公司应承担继续履行合同，协助原告办理产权证照手续的义务。根据物权法的相关规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。故原告要求依法确认许国庆取得友谊小区A楼2单元021201号房屋所有权的诉请，不符合法律规定，本院不予支持。戚立娟认可其与万基公司签订的《商品房买卖合同》因借款而产生的。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。故戚立娟与万基公司签订的《商品房买卖合同》应为无效。戚立娟要求确认原、被告买卖合同无效，无事实及法律依据，不予支持。一审判决：一、佳木斯万基房地产开发有限公司于本判决生效后，立即协助许国庆办理位于佳木斯市××友谊小区××号、面积65.37平方米房屋落户手续；确认戚立娟与佳木斯万基房地产开发有限公司于2013年4月2日签订的《商品房买卖合同》无效；三、驳回许国庆的其他诉讼请求；四、驳回戚立娟的诉讼请求。二审期间，各方当事人均未提供新证据，本院经审查对一审法院认定的案件事实予以确认。本院认为，上诉人认为许国庆与佳木斯万基房地产开发有限公司之间的房屋买卖合同关系及合同履行情况不真实，但其对被上诉人提供证据的质证意见均是出于猜测和怀疑，并不能否定其真实性，上诉人对证据的异议理由不能成立。根据各方当事人提供的证据及陈述，许国庆与佳木斯万基房地产开发有限公司之间房屋买卖合同关系客观真实，虽然房款给付是通过抹账方式完成的，但不影响房屋买卖合同关系的建立，且已实际履行。综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元由上诉人戚立娟承担。本判决为终审判决。审判长  姜广武审判员  王春霞审判员  梁淑荣二〇二〇年五月二十八日书记员  蒋婧玮