昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初1697号原告（反诉被告）：张杏春，男，1938年2月17日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市官渡区。被告（反诉原告）：李杨娥，女，1967年8月8日出生，汉族，江西省九江市人，住江西省九江市都昌县。委托诉讼代理人：张孟秋，男，1987年6月27日出生，汉族，江西省九江市人，住江西省九江市都昌县，系李杨娥之子，特别授权代理。第三人：昆明市康业房地产经纪有限公司金星园丁二期分公司，营业场所：昆明市盘龙区金星园丁二期1幢12号商网。负责人：赵璐璐。原告（反诉被告）张杏春诉被告（反诉原告）李杨娥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，本院认为本案的审理与昆明市康业房地产经纪有限公司金星园丁二期分公司有法律上的利害关系，依法追加昆明市康业房地产经纪有限公司金星园丁二期分公司作为本案第三人参加诉讼。原告（反诉被告）张杏春，被告（反诉原告）李杨娥的委托诉讼代理人张孟秋、第三人昆明市康业房地产经纪有限公司金星园丁二期分公司的负责人赵璐璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张杏春向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；二、请求判令被告向原告支付垫付的水、电费200元；三、请求判令被告向原告支付违约金1800元；四、请求被告支付洗衣机进水管费用181元；五、请求判令案件受理费由被告承担。事实与理由：2019年4月21日，原、被告签订《房屋租赁合同》，租赁期内，原告替被告垫付了200元的水电费。2019年10月中旬，被告突然违反合同约定向原告说不租赁涉案房屋，想提前退房，遭到原告的拒绝。被告的退房要求被原告拒绝后，被告将涉案房屋的窗帘铝合金支架、两块石膏板、煤气卡拿走，用刀将床垫戳了两个洞，将涉案房屋木门、铁门、两扇纱窗、两个塑料大花盆损坏。综上所述，被告提前退房并且损害涉案房屋近2000元财物的行为已经构成违约，合同目的己不能实现，被告应向原告支付违约金。被告（反诉原告）李杨娥辩称，房屋出租所有的硬件设施都应该全部俱全，因为没有洗衣机进水管，我方在征得原告的同意下，自己找人进行了安装。因为房屋经常受到原告家属的扰乱，严重影响了我方的正常生活，我方不再租住原告的房屋。被告（反诉原告）李杨娥向本院提出反诉请求：1、判令解除反诉人、被反诉人签订的《房屋租赁合同》；2、判令被反诉人支付租房保证金1800元；3、判令被反诉人支付违约金1800元；4、判令被反诉人支付卫生间下水道、洗衣机水管维修费350元；5、判令被反诉人承担律师费、反诉受理费及相应误工费。事实与理由：2019年4月21日，反诉人与被反诉人通过昆明康业房地产经纪有限公司签订《房屋租赁合同》，支付半年房租、保证金及一年物管费，并于4月22日搬进昆明市金星园丁一期21幢2单元302号。当天发现无洗衣机接水头，无法洗衣服，反诉人请人来修理，发生维修费350元，当时被反诉人同意支付，但一直未支付。后发现卫生间下水管道出现堵塞，无法正常下水，多次联系被反诉人不回复也不联系，导致反诉人不能正常使用房屋。交房时，被反诉人妻子以未收到房租为由，不交出煤气卡，期间经中介多次协调，直至5月中旬，被反诉人才重新补办煤气卡交给反诉人。自4月22日至10月10日期间，被反诉人妻子经常以租金未交付给她为由霸占住房不走，影响反诉人正常居住使用。因反诉人不履行房屋正常维修义务，同时反诉人家属经常骚扰反诉人，故9月20日提出不再续租，中止租房合同，约定10月21日办理退保证金及移交房屋。在中介公司见证下完成交接后，被反诉人不履行其退还押金的义务。在警察的调解下，被反诉人同意退还800元的保证金，至今未退还。原告（反诉被告）张杏春辩称，签订合同当天被告查看了房屋，查看房屋时发现洗衣机进水管没有，被告提出要安装，我方同意后，被告找人进行了安装，但安装费是我方出的。第三人昆明市康业房地产经纪有限公司金星园丁二期分公司针对原告（反诉被告）张杏春及被告（反诉原告）李杨娥的诉讼请求述称：涉案房屋放在周边中介，我在查看水电时发现，房屋已经两年没有出租出去，房屋挂的是2000元每月，但挂了半年多没有出租出去。后被告方愿意出1800元每月的租金，原告同意后，原被告双方签订租赁合同。被告入住后发现没有洗衣机进水管，我方在承担一半的洗衣机进水管维修费后此事就此了结。后被告在居住期间发现马桶堵塞，不能正常使用。原告家属也经常到涉案房屋扰乱被告一家正常生活，合同到期前一个月被告方告知我方及原告不再续租，但原告方不同意，也不同意退违约金。居住期间，被告按时交纳水电费。后双方到派出所进行调解，协议原告退还被告800元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：张杏春提交的付款证明单并非发票，李杨娥提交的付款证明单也并非发票，且双方关于洗衣机进水管费用在合同中并未进行约定，故本院不予采信。综合上述证据及当事人在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：2019年4月21日，张杏春、李杨娥、昆明康业房地产经纪有限公司金星园丁二期分公司签订《房屋租赁合同》，约定：李杨娥租赁昆明市金星园丁一期21幢2单元302号房屋，产权面积80平方米，租期为一年，租赁时间从2019年4月22日至2020年4月21日止，每月租金为1800元，签订合同后李杨娥预交半年租金10800元给张杏春，租赁期内的水、电、卫生等相关费用由李杨娥承担，合同还对租赁的其他事项进行了约定。合同签订后，李杨娥向张杏春支付了半年租金10800元及押金1800元，李杨娥于2019年10月搬离房屋。张杏春、李杨娥均认为自己的权利受到了侵犯，故诉至本院主张权利。另查明：昆明市金星园丁小区21-2幢302号房屋所有权人为张杏春。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。张杏春、李杨娥及昆明市康业房地产经纪有限公司金星园丁二期分公司签订的《房屋租赁合同》内容合法，真实有效，各方应当恪守履行。李杨娥向张杏春交付了租金，张杏春交付了房屋给李杨娥使用，但各方当事人庭审中均认可李杨娥于2019年10月搬离涉案房屋，故《房屋租赁合同》事实上已于2019年10月解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。张杏春诉请要求李杨娥支付垫付的水、电费200元的诉讼请求,庭审中张杏春出具了单据，李杨娥及昆明市康业房地产经纪有限公司金星园丁二期分公司均予以认可，故对张杏春该项诉讼请求本院予以支持。关于违约金，张杏春主张李杨娥提前解除合同系违约，李杨娥应支付违约金1800元，李杨娥主张本案系张杏春家人扰乱李杨娥正常生活且房屋内设施不能使用，张杏春应支付违约金1800元，当事人在合同中约定李杨娥交付的1800元押金视作违约金，按照交易习惯，李杨娥提前解除合同及搬离涉案房屋应提前通知张杏春，但李杨娥对此并未提交证据予以证明，根据昆明市公安局盘龙分局金辰派出所2019年7月4日《接处警登记表》记载，本案确实存在张杏春与李杨娥在租房过程中存在争议的情形，且李杨娥已经交清租住涉案房屋期间的租金，张杏春主张李杨娥要赔偿物品损失、花盆丢失、床垫损坏等，但对此并未提交证据予以证明，故综合考虑本案实际情况，本院对张杏春主张由李杨娥支付违约金1800元及李杨娥要求张杏春支付违约金1800元的诉讼请求均不予支持，因李杨娥提前解除合同及搬离房屋并未提前通知张杏春，故租赁过程中张杏春收取的1800元押金无须向李杨娥退还，对李杨娥要求张杏春退还1800元保证金的诉讼请求本院不予支持。针对张杏春提出的要求李杨娥支付洗衣机进水管费用181元的诉讼请求，以及李杨娥要求张杏春支付卫生间下水道、洗衣机水管维修费350元的诉讼请求，因张杏春、李杨娥庭审中出具的均系付款证明，并非发票，且张杏春、李杨娥对上述费用在合同中均为作出约定，故本院对张杏春、李杨娥的上述诉讼请求均不予支持。针对李杨娥要求张杏春支付律师费、误工费的诉讼请求，因李杨娥在庭审中陈述律师费并未产生、误工费没有证据能够证明，故对该项诉讼请求本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、九十七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）张杏春、被告（反诉原告）李杨娥、第三人昆明康业房地产经纪有限公司金星园丁二期分公司于2019年4月21日签订的《房屋租赁合同》于2019年10月解除；二、被告（反诉原告）李杨娥于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）张杏春水费及电费人民币200元；三、驳回原告（反诉被告）张杏春的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）李杨娥的反诉请求。本诉案件受理费人民币50元，减半收取计人民币25元，由原告（反诉被告）张杏春承担人民币22.5元，被告（反诉原告）李杨娥承担人民币2.5元,反诉案件受理费人民币25元，减半收取计人民币12.5元，由被告（反诉原告）李杨娥承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  李娜二〇二〇年五月七日法官助理王涛书记员杨璐