浙江省温州市瓯海区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0304民初7806号原告（反诉被告）：江连国，男，1958年3月4日出生，汉族，住温州市瓯海区。委托诉讼代理人：夏崇冷，男，1952年9月15日出生，汉族，住温州市鹿城区。被告（反诉原告）：江秀谦，女，1989年10月25日出生，汉族，住温州市瓯海区。委托诉讼代理人：谢伟忠，温州市瓯海区经纬法律服务所法律工作者。第三人：江加进，男，1950年7月27日出生，汉族，住温州市瓯海区。原告（反诉被告）江连国为与被告（反诉原告）江秀谦、第三人江加进房屋买卖合同纠纷一案，于2019年10月8日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理，同年10月12日，被告（反诉原告）江秀谦提起反诉，本院于同日予以受理，并决定合并审理。本案由审判员余立达适用简易程序于2019年10月31日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）江连国及委托诉讼代理人夏崇冷，被告（反诉原告）江秀谦的委托诉讼代理人谢伟忠，第三人江加进到庭参加诉讼，后因案情复杂，转为普通程序并依法组成合议庭于2020年4月10日再次公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）江连国，被告（反诉原告）江秀谦的委托诉讼代理人谢伟忠，第三人江加进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）江连国向本院提出诉讼请求：1.依法确认江连国与江秀谦签订的《拆迁安置房买卖合同书》合法有效；2.依法判令江秀谦支付超面积部分市场差价110430元、楼层差价5797元、物业维修基金8390元、水表安装费580元及相应利息（自2014年9月9日按月利率0.8%计算至履行完毕之日止）；3.判令江秀谦支付暂借款6000元、第二期房款14万元及相应利息（自2014年10月10日按月利率0.8%计算至履行完毕之日止）；4.判令江秀谦支付购房定金19515元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年7月23日，经江加进介绍，江连国与江秀谦签订《拆迁安置房买卖合同书》，约定江连国将其名下120平方米安置房出卖给江秀谦，单价11700元/平方米，总价1404000元，合同签订时应付至1123200元，交接房屋钥匙时支付140400元，过户完毕之后付清；超平方面积由买方按原定价格结算付款，楼层朝向等均由买方负责支付等。合同签订后，安置房面积最终确定为144.54平方米，江秀谦未依约按照原定单价支付超120平方米面积的房款，仅按7200元/平方米的价格支付江连国176688元，尚欠110430元。另外，江秀谦至今未支付交接钥匙时应付的房款14万元，江连国已将安置房交付给江秀谦。综上，江秀谦应依约支付房款，并赔偿利息损失。被告（反诉原告）江秀谦答辩并反诉称：江秀谦与江连国于2010年7月23日签订《拆迁安置房买卖合同书》，约定江连国将其名下面积120平方米安置房，以单价11700元／平方米，总价1404000元出卖给江秀谦，付款方式为第一期预付80%计1123200元，第二期交接钥匙付10%计140400元，第三期办好房屋产权过户手续付10%计140400元，安置房的建房款由江连国负责出资，水表、电表、楼层朝向等加价及超出平方米面积按照市场价均由江秀谦自己负责。截至2013年9月6日，江秀谦分三次付清第一期房款1123200元；2013年12月15日，江秀谦支付江连国第二期房款14万元。2014年10月11日，因安置房面积确定为144.54平方米，超出合同约定面积24.54平方米，江秀谦根据江连国要求，按照当时市场价7200元／平方米，补给江连国房款176688元，并出借6000元给江连国。2019年8月7日，安置房不动产权初始登记至江连国名下，双方为办理过户登记手续产生纠纷。同年9月18日，经温州市瓯海区潘桥街道人民调解委员会调处，双方达成一份《人民调解协议书》，约定：江连国于2010年7月23日将安置房出卖给江秀谦，江秀谦应付江连国购房尾款总额170400元（其中第三期房款140400元、楼层差5797元、维修资金17075元、补房价差额7128元），江连国已借6000元，剩余应付款164400元，待房屋产权过户完毕后一次性付清。调解达成后，江连国又再次拒绝协助江秀谦办理产权过户手续。综上，江秀谦提出反诉请求：判令江连国协助江秀谦办理坐落于温州市瓯海区房屋不动产权过户登记手续。针对江秀谦的反诉，江连国答辩称：1.江连国签署《人民调解协议书》后，才回想起确未收到第二期购房款14万元及暂借款6000元，故拒绝履行双方签订的《人民调解协议书》；2.江秀谦及第三人江加进无法提供江连国收取江秀谦第二期房款14万元所出具收款收据的存根联，江连国怀疑该收款收据的记账联及客户联系伪造；3.合同中关于超出120平方米部分的单价按照市场价结算条款，系江秀谦与江加进事后串通篡改；4.江秀谦付清购房款项后，江连国愿意配合办理过户手续。第三人江加进陈述称：1.江秀谦与江连国就案涉房屋买卖并非第三人介绍，第三人仅是在双方达成买卖意向后给双方代书买卖合同并开具相应款项的三联收据；2.关于超出120平方米部分的单价，双方在签订合同时已经确定为按照付款时的市场价计算，故在起草合同时就模板进行了修改，并由第三人亲手书写补充了相应的条款；3.在房屋最终实测面积明确，并确定超出120平方米部分市场单价时，第三人亦将当时的市场单价7200元/平方米及超出部分总价书写在纸条告知了江连国，江连国予以认可；4.第二期房款14万元的三联收款收据是第三人开具的，落款处“江连国”是江连国本人签署的，当时误将存根联交给了江连国了，第三人处仅保留了客户联。本院经审理认定：江秀谦与江连国于2010年7月23日签订《拆迁安置房买卖合同书》，约定江连国将其名下面积120平方米安置房（现明确为温州市瓯海区），以单价11700元／平方米，总价1404000元出卖给江秀谦，付款方式为第一期预付80%计1123200元，第二期交接房屋钥匙时付10%计140400元，第三期办好房屋产权过户手续时付10%计140400元；安置房的建房款由卖方负责出资等。合同第十一条内容原由打印字体记载为“如超出平方，重新以原定平方价多少的付款”，现该条款中的“重新以原定平方价多少的付款”被横线删除；合同第十二条为补充条款，手写记载：“水表、电表、楼层朝向等加价由买方自负，超平方加价按市场价买方自负”。江连国与江秀谦在落款处签字，江加进作为代书亦在落款处签名。江秀谦于合同签订当日支付江连国定金1万元，于2010年7月27日支付70万元，于2013年9月6日补足付清了第一期房款1123200元。2013年12月15日，江秀谦支付江连国第二期房款14万元。随后，案涉房屋面积明确为144.54平方米，超平方面积为24.54平方米，江秀谦于2014年10月11日按照当时市场价7200元／平方米支付江连国超平方面积部分房款176688元，并出借6000元给江连国，江连国出具了相应收款收据。上述期间，江连国将案涉房屋钥匙交付江秀谦，后江秀谦入住房屋。2019年8月7日，案涉房屋不动产权登记至江连国名下。随后，江秀谦与江连国就房屋产权过户及房款结算产生纠纷。2019年9月18日，经温州市瓯海区潘桥街道人民调解委员会调处，江秀谦与江连国就已付款项进行核对确认，对剩余款项进行结算，并达成一份《人民调解协议书》，约定：1.江连国于2010年7月23日将拆迁安置房出卖给江秀谦，江秀谦应付江连国购房尾款总额170400元（其中第三期过户时房款140400元、楼层差5797元、维修资金17075元、补房价差额7128元），江连国已借款6000元，剩余应付款164400元，待房屋产权过户完毕后一次性付清；2.江连国与江秀谦纠纷一次性解决，江连国放弃对江秀谦的一切诉求。调解协议书签订后，江连国认为其确未收到第二期房款14万元及暂借款6000元，故拒绝协助江秀谦办理产权过户手续。另查明，本案中江秀谦基本通过在银行提取现金向江连国交割购房款。上述事实有各方的陈述，江连国提供的《拆迁安置房买卖合同书》（复印件）、安置房结算表、便签硬纸板（江加进书写），江秀谦提供的《拆迁安置房买卖合同书》、收款收据五份（均为客户或记账联）、不动产登记信息查询记录、《人民调解协议书》，第三人江加进提供的收款收据五份（与江秀谦提供的收款收据为相同一式三联，其中四份存根联，剩余一份为客户联，记载内容为第二期房款14万元）等证据予以证实。上述证据形式合法，内容客观真实，能证明本案相关事实，本院予以认定。审理中，江连国申请对1万元定金、二期房款14万元、超平方补差三份收据落款处的“江连国”是否为其本人笔迹进行鉴定。江秀谦认为其已实际向江连国支付了五份收款收据上记载的款项，且江连国在法庭审理过程中曾自认五份收款收据上的签名均系其本人签署，故五份收款收据记载的内容真实，无需鉴定。本院审查意见，在本院认为部分予以阐述。本院认为，本案的争议焦点在于案涉购房款项是否实际支付及超平方面积部分价款结算的问题。关于购房款是否实际支付的问题。首先，收款收据作为合同交易双方的记账凭证，在无其他更为直观载体的情况下，收款收据是目前最客观反映交易双方款项支付情况的载体，案涉五份收款收据均由作为双方房屋买卖交易代书人的第三人开具，且江连国曾在庭审中自认签署过上述五份收款收据，故案涉五份收款收据可以作为定案证据，能够客观体现江秀谦与江连国间款项交割情况，本院予以采用。其次，江秀谦与江连国的买卖合同中约定，第二期房款是在拿钥匙时支付，按一般的交易习惯，江秀谦应付清该期购房款项后，江连国才会交付房屋钥匙；最后，江秀谦与江连国就案涉房屋买卖产生纠纷后，曾在人民调解委员会的主持下达成调解协议，该协议已经就双方房屋买卖交易款项以及剩余结算款项进行了明确，江连国并未对第二期购房款14万元、超平方面积结算款及暂借款6000元提出异议，现辩解称在人民调解委员会调解时犯了糊涂，与常识及情理不符，实难让人信服。另外，江秀谦及第三人江加进已经提供了二期房款14万元收款收据三联单中的两联，再结合本案其他证据体现事实，可以形成有效支撑起第二期房款14万元已经支付到江连国处的事实，江连国仅凭江秀谦或者第三人无法提供三联单当中的存根联这一点，并不能有效证明江秀谦及第三人江加进存在恶意串通，江秀谦实际尚未支付第二期房屋14万元的事实。综上，江连国关于江秀谦未支付购房定金、第二期房款14万元、暂借款6000元的主张，没有充分的证据予以证实，本院不予采信，江连国相应的诉讼请求，本院不予支持。同理，江连国要求对相应收款收据落款处签名进行笔迹鉴定申请，依据不足，本院不予准许。关于超平方面积部分价款结算的问题。首先，在江连国于2014年10月11日出具的收款收据上已明确记载超平方面积单价为7200元；其次，在江连国向本院提供的硬纸板上也记载着超平方面积单价为7200元；最后，江连国在人民调解委员会调解亦未对该单价提出异议。综上，江连国主张合同中关于超平方面积部分的单价按照市场价结算条款，系江秀谦与第三人江加进事后串通篡改的意见，毫无事实依据，本院不予采信。江连国与江秀谦已经确定超平方米面积部分单价为7200元并进行了相应结算，江连国要求江秀谦在支付差价款110430元，无事实及法律依据，本院不予支持。另外，江连国与江秀谦达成的人民调解协议已明确约定，江秀谦在房屋不动产权属转移登记至其名下后，再一次性付清剩余房款及楼层差价5797元、物业维修基金8390元、水表安装费580元，故江秀谦相应的主张，于法有据，本院予以支持。江连国在本次起诉中并未就最后一期房款140140元进行主张，故本院不予处理。综上，江秀谦与江连国签订的《拆迁安置房买卖合同书》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。江秀谦依约支付购房款，江连国应依约将房屋不动产权转移登记至江秀谦名下。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）江连国与被告江秀谦（反诉原告）于2010年7月23日就原告（反诉被告）江连国名下安置房签订《拆迁安置房买卖合同书》合法有效；二、原告（反诉被告）江连国于本判决生效之日起十日内协助被告（反诉原告）江秀谦办理坐落于温州市瓯海区房屋不动产权属转移登记手续；三、被告（反诉原告）江秀谦于温州市瓯海区房屋不动产权属转移登记至其名下后，立即支付原告（反诉被告）江连国楼层差价5797元、物业维修基金8390元、水表安装费580元；四、驳回原告（反诉被告）江连国的其他诉讼请求。案件本诉受理费7616元，反诉受理费8718元，均由原告（反诉被告）江连国负担。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  余立达人民陪审员  董明晓人民陪审员  董晓云二〇二〇年五月五日代书 记员  赵玲玲附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项。一、判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。二、当事人应知的相关事项1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院。2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。4.义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日起或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向法院申请执行。5.申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识，人民法院依照法定程序执行，如法院已穷尽执行手段，而义务人已丧失履行法律文书所确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院和权利人都不愿意发生的，但这是当事人交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。6.执行期间人民法院有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖等强制性措施；法院将依情节轻重限制义务人的高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒。7.人民法院对义务人拒不履行生效法律文书内容或逾期不申报、虚假申报财产的，可以采取罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。8.义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。