山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁13民终307号 上诉人（原审原告）：胡常鑫，男，1989年8月16日出生，汉族，住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：孙超，山东上和律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：赵远，男，1989年12月16日出生，汉族，住江苏省邳州市。 原审第三人：鲁盟地产集团有限公司(原鲁盟地产经纪连锁有限公司)，住所地临沂市兰山区通达路与涑河南街交汇处临商一号10楼10022室。 法定代表人:刘后英，总经理 委托诉讼代理人：孙雪雪，鲁盟地产集团有限公司员工。 上诉人胡常鑫、赵远因与原审第三人鲁盟地产集团有限公司（以下简称鲁盟公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服临沂市兰山区人民法院（2019）鲁1302民初12230号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人胡常鑫的委托诉讼代理人孙超、上诉人赵远、原审第三人鲁盟公司的委托诉讼代理人孙雪雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胡常鑫上诉请求：撤销一审判决书中第四项判决，改判被上诉人赵远赔偿上诉人胡常鑫违约损失28万元、公证费730元、诉讼保全保险费1050元、贷款支出费用6825元、律师费2000元或将案件发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。一审法院认定上诉人胡常鑫未提供证据证明被上诉人赵远应向上诉人胡常鑫赔偿损失、贷款支出费用等属于明显认定事实错误。在一审法院审理过程中，上诉人提交了《鲁盟地产买卖契约》，该契约中明确约定，如被上诉人构成根本违约，应自毁约之日起三日内主动以两倍定金和总房价的20%对上诉人进行赔偿并承担上诉人主张权利过程中的诉讼费、律师费等费用。上诉人还提交了公证费收据、贷款支出费用收据、律师费发票等证据，上述全部证据足以证明被上诉人赵远除应向上诉人胡常鑫双倍返还定金，还应向上诉人胡常鑫赔偿违约损失28万元、公证费730元、诉讼保全保险费1050元、贷款支出费用6825元、律师费2000元。结合北城新区房价在2019年疯长的事实，胡常鑫无法再以同样的价格在同地段购买同品质的房屋，约定的总房价20%的违约损失符合事实及法律规定。 赵远辩称，胡常鑫的上诉理由不成立。 鲁盟公司述称，第三人促成合同成立了，后续合同履行过程中产生的相关责任应由当事人承担,第三人有权根据法律规定及合同约定收取居间服务费自定金中扣除，居间服务费应由违约方支付给守约方。 赵远上诉请求：撤销一审判决；改判上诉人不承担违约责任；判令被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。因涉案房屋系限售房。在限售期间不准上市买卖，导致无法办理权属转移登记。胡常鑫未按合同约定办理资产托管手续，属于根本违约行为，导致赵远的合同目的无法实现。因此，赵远提出解除合同是合法的，再者，因国家对房地产的宏观调控政策，导致涉案房屋因属于限售房，在限售期内禁止上市买卖，从而进一步导致房地产管理部门不予办理涉案房屋权属转移登记。因此，涉案房屋因客观原因已导致合同无法继续履行，进而导致双方的合同目的都无法实现，所以，上诉人提出解除涉案合同是合法的。在涉案房屋买卖合同中约定因国家政策原因导致无法办理涉案房屋转移登记的，可以解除合同，互不追究法律责任。本案不是胡常鑫所为，是虚假诉讼，在一审庭审中要求对书面材料的“胡常鑫”签字、指纹笔迹、指纹进行鉴定，也提出了书面的鉴定申请，一审法院未予鉴定。一审判决所谓的胡常鑫指定杜庆礼办理涉案合同之房款资金托管及支付事项。但至今都没有举出杜庆礼已办理涉案房屋买卖合同的款项的证据。此外，赵远在一审中要求调查杜庆礼是否办理涉案房屋买卖合同的房款托管、贷款、支付事项相关证据，并提交了书面调查申请，一审法院却没有调查。本涉案合同有先后履行顺序，胡常鑫应证明其把全部房款存入资金监管账户后，才有权要求办理房屋权属转移登记。其未履行上述房款托管义务，即使房屋可以办理房屋权属转移登记，赵远也有权行使先履行抗辩权，拒绝办理权属转移登记。赵远没有违约。二、一审判决适应法律错误。 胡常鑫辩称，涉案房屋即使临时不能办理过户登记，也只是对物权变动产生影响。双方应按合同约定履行，违约方应承担违约责任。胡常鑫一审中提交的赵远与张玉立的通话录音证实在签订买卖契约时赵远许诺能找人办理过户登记，胡常鑫才签订了合同。由于北城新区房价猛涨，赵远明确向鲁盟公司人员及胡常鑫说明不再出售涉案房屋。赵远因房价上涨便不再出售房屋的违约行为才导致合同目的无法实现。胡常鑫将首付款42万元打入赵远及鲁盟公司要求的招商银行商城支行的指定账户，银行贷款也已审批。并没有必须办理资产托管的约定。胡常鑫没有违约行为。补充条款第6条是房产无法办理正常过户的情况下的约定。涉案房屋不属于不能办理过户的房屋。赵远的行为违反了法律规定，给胡常鑫造成了巨大经济损失，理应承担违约责任。2014年4月9日赵远将涉案房屋出售给案外人王海善、郭艳，其行为属于一房二卖，致使合同目的不能实现。 胡常鑫向一审法院起诉请求：判令解除原、被告双方签订的《鲁盟地产买卖契约》，并判令被告返还原告定金6万元（其中第三人协助返还定金3万元）、赔偿损失28万元、公证费730元、诉讼保全险保费1050元、贷款支出费用6825元、律师费2000元，合计350605元；诉讼费、保全费由被告承担。 一审法院认定事实：2019年1月28日，原告（乙方）胡常鑫与被告（甲方）赵远及第三人鲁盟公司签订《鲁盟地产买卖契约》一份，该合同约定：被告同意将坐落在临沂市兰山区的沂龙湾小区20号楼1-1-902、-101房产出售，建筑面积为144.39平方米，其中主房132.22平方米，配房12.17平方米（实际面积以房产管理部门测绘或房产证上所标面积）为准，房屋权证第××号。原、被告双方同意上述房产的交易价格为140万元。合同签订日之日，乙方须支付3万元，作为购房定金交由丙方保管。在合同签订30个工作日内，乙方支付首付款为交易价格金额的30%即42万元（该价格不包括定金数额），首付款交由银行指定账户监管，剩余房款97.5万元申请银行按揭（如银行实际审批数额不足前述申请额度，乙方应在10个工作日内补交足额首付款到资金监管账户），银行放款后交由银行指定账户保管，在乙方房产证作抵押审核完毕首付款与贷款一并付给甲方。剩余房款5千元，作水、电押金，待水、电、物业费等费用结清完毕后两日内付给甲方。乙方不能按期向甲方支付购房价款或甲方不能按期向乙方交付房屋（或在能办理房屋过户手续而不配合办理房屋产权过户手续的），每逾期一日，由违约一方向对方支付购房价款万分之三的违约金。任何一方逾期20日以上未履约的，视为根本违约，根本违约方应按照本条第二款的规定承担违约责任。如甲方构成根本违约，自悔约之日起三日内主动以两倍定金和总房价的20%对乙方进行赔偿。其他约定事项：1、甲乙双方共同协商确定若因国家政策原因导致该房产无法正常过户，同意解除本契约且甲乙丙三方互不追究违约责任；2、该交易房产甲方同意乙方在过户交易时具名为乙方指定人名下；3、若买方征询原因无法办理贷款过户，甲方同意乙方指定人办理贷款过户或全款过户。合同还对双方的其他权利义务作出约定。合同签订当天，原告将定金3万元交付至第三人鲁盟公司保管。第三人鲁盟公司向原告出具相应金额的《收据》一份，并加盖该公司财务专用章。后因原告主张应解除原、被告双方签订的《鲁盟地产买卖契约》并由第三人协助被告双倍返还购房定金、赔偿损失等发生纠纷，原告于2019年7月18日诉至法院。2019年5月8日，原鲁盟地产经纪连锁有限公司经工商管理部门核准变更公司名称为鲁盟地产集团有限公司。 一审法院认为，原告胡常鑫与被告赵远在第三人鲁盟公司的居间服务下签订的《鲁盟地产买卖契约》，系双方真实意思表示，且该合同的内容不违反法律法规的禁止性规定，该合同合法有效，依法予以确认，双方均应按合同的约定履行义务。上述协议签订后，原告已按约定向中介方支付购房定金3万元的事实，由《鲁盟地产买卖契约》、收据等证据证实，依法予以确认。对于原告主张解除《鲁盟地产买卖契约》的诉求。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定有下列情形之一的，可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。本案中，被告明确表示不再继续出售房屋，故因被告的违约行为导致原、被告双方签订《鲁盟地产买卖契约》的目的无法实现，应解除原、被告双方签订的《鲁盟地产买卖契约》。对于原告提出第三人协助被告向其返还购房定金6万元的诉求。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。原告主张其在支付购房定金3万元后，被告拒不履行合同义务，被告应向其双倍返还定金6万元的诉求，符合法律规定和合同约定，应予支持。因原告将购房定金3万元交付至第三人鲁盟公司处保管，故应由第三人鲁盟公司将其代为保管的购房定金3万元返还给原告，由被告向原告另行支付购房定金3万元。原告主张被告应向其赔偿损失、贷款支持费用等，但其未向法庭提供充分证据证实其主张，故对于原告的此项主张，依据不足，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原、被告双方于2019年1月28日签订的《鲁盟地产买卖契约》；二、被告赵远于判决生效后十日内向原告胡常鑫返还购房定金3万元；三、第三人鲁盟地产集团有限公司判决生效后十日内向原告胡常鑫返还购房定金3万元；四、驳回原告胡常鑫的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20555元，减半收取10278元，保全费2270元，共计12548元，由原告胡常鑫负担2298元，由被告赵远负担10250元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。胡常鑫向法庭提交了以下证据：借贷抵押合同一份、产权登记信息一份，证明其损失。赵远质证认为对抵押合同的真实性无异议，登记信息不知真假。本院认为，上述证据仅证明房产抵押情况，不能以此认定胡常鑫的损失。 本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院二审过程中仅对上诉人的上诉请求范围进行审查，对于双方当事人未提出上诉的问题不予审查。 《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”本案中，胡常鑫起诉主张要求赵远返还定金6万元，即其选择了定金条款。现其主张要求赵远赔偿损失，其提交的证据不足以证明。本院不予支持。 赵远主张涉案房屋系限售房，不能办理过户登记，解除合同后双方应互不追究法律责任。本案证据证明，赵远与胡常鑫对涉案房屋的性质均是明知的，房屋性质并不影响交易，双方应按合同约定履行。赵远明确主张不再交付房屋后即表明其不履行合同主要义务，胡常鑫依据合同约定要求其双倍返还定金符合法律规定。赵远主张本案系虚假诉讼，其未提交证据予以证明，本院不予采信。 综上所述，胡常鑫、赵远的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费20555元，由上诉人胡常鑫、赵远平均负担。 本判决为终审判决。 审判长  李国栋 审判员  王海涛 审判员  李大军 二〇二〇年五月七日 书记员  李璐彤