江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终2527号上诉人（原审被告）：王德新，男，1948年9月9日生，回族，住江苏省南京市鼓楼区。被上诉人（原审原告）：甘俊，女，1988年10月3日生，汉族，住南京。委托诉讼代理人：黄太卫，安徽宇润律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐允青，安徽宇润律师事务所律师。上诉人王德新因与被上诉人甘俊房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初12099号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案后，依法由审判员钮丽娜独任审理，于2020年4月29日公开开庭审理了本案。上诉人王德新、被上诉人甘俊的委托诉讼代理人黄太卫、徐允青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王德新上诉请求：1、撤销一审判决；2、判令甘俊继续履行租赁合同，支付下半年租金；3、甘俊承担本案诉讼费用。事实和理由：一、甘俊虚构的事实和理由不符合法定的或约定的解除合同的条件，更不适用情势变更规则。2019年8月24日，甘俊在委托中介机构向王德新交付定金和8月31日签订合同之时，根据王德新承租条件要求，甘俊一再承诺只有其本人及其婆婆带一幼儿共三人居住。因其丈夫在老家工作，故由其婆婆帮助照看幼儿。同年9月10日甘俊父亲在搬家时因其态度问题再次与小区门卫争吵（8月31日签约时因其车辆未经门卫允许径直驶入小区时争吵过）。之后，中介机构及甘俊父亲以此为由要求解除合同（中介何东可证明）。一审查明并确认合同已生效，双方已实际履行。如果允许违约方申请解除合同，将违背严守合同原则。一审以所谓平衡双方利益为由，判决解除合同，于法无据。二、甘俊至今并未在他处承租房屋，一审判决并未平衡双方利益，事实上已损害了王德新利益。涉案房屋属市中心学区房，每年八月份为租赁高峰期。甘俊给付定金后及至双方签约时，曾有多人希望承租涉案房屋，其中不乏高于本案租金者。一审判决解除合同，不仅给王德新现实利益造成损害，更是严重损害了王德新可得利益，即下半年租金。同时，王德新为满足甘俊续租三年的要求（双方已就续租租金达成协议，约定合同另签，王德新已在甘俊持有的合同书背面签字确认）而特别更换一些新的设施、终止有线电视使用以及无辜为应对甘俊起诉支付的各项费用等也已构成现实利益之损失。而甘俊事实上也并未在他处承租房屋，涉案房屋的占有权和使用权目前仍归甘俊享有和行使。甘俊完全能够，也应当继续履约。甘俊辩称：一、一审法院判决解除涉案《租赁合同》，依据充分，并无不当。2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条明确规定，在一起长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。本案符合该条规定，一审法院的判决与该规定的精神相符。（一）甘俊并非恶意违约。1、甘俊在一审时提交的4900元收款收据上，明确载明“入住人口夫妻俩带一个小孩子”。说明甘俊签订租赁合同时的目的是与其爱人及小孩居住。因甘俊的爱人至今仍在国外工作，归期无法确定。为照顾几个月大的小孩，甘俊才必须与其婆婆共同居住。但王德新出租给甘俊的房屋位于24层，甘俊的婆婆患有恐高症，不宜居住。这是甘俊在承租该房屋后才知晓的，甘俊并不是无缘无故要求解除合同。2、甘俊在知道合同无法履行的第一时间以各种方式通知了王德新，并多次与王德新协商处理此事。甘俊一再向王德新表示愿意支付违约金以弥补王德新的损失。甘俊在合同无法履行时没有逃避责任。3、甘俊为了减少王德新的损失，曾将房屋钥匙交付给中介机构，委托中介机构对外转租。但王德新对此提出了诸多无理要求，比如要求甘俊为新的承租人担保。无奈，甘俊只好终止对外转租的行为。从这些方面来看，甘俊并不是恶意违约。（二）涉案《租赁合同》继续履行，会大幅增加履约成本，对甘俊显失公平。若本案租赁合同不解除，甘俊需要另行租赁房屋，那么甘俊在支付王德新租金的同时，还需要支付新租赁房屋的租金。而王德新出租给甘俊的房屋却闲置着。于甘俊而言，增加了甘俊的经济负担；于王德新而言，其并没有因此多获取经济利益；于社会而言，这是一种极大的浪费。因此，一审法院为平衡双方的利益，判决解除合同，完全符合该会议纪要的精神。（三）王德新拒绝解除合同，违反诚实信用原则。涉案的租赁房屋，甘俊并未实际入住，2020年1月11日（收到一审判决后）甘俊已经将房屋交付给了王德新，现涉案租赁房屋已经由王德新控制。甘俊一再承诺愿意承担合同解除后的违约责任，也曾积极的采取措施减少王德新的损失。王德新在这种情况下执意要继续履行合同，对双方都不利，有违诚实信用原则。另外，双方因本次纠纷，关系已经恶化，根本无法继续合作。二、一审法院判决解除合同，没有损害王德新的利益。首先，甘俊从未使用过租赁房屋，另外一把钥匙王德新也未交付给甘俊，王德新完全可以在甘俊告知其解除合同时，将房屋租赁给他人；在甘俊委托中介机构转租房屋时，王德新应当积极配合。但王德新不仅没有及时将房屋出租给他人，还对甘俊的转租行为，提出诸多无理要求。王德新所称的下半年的租金，系王德新怠于采取措施而导致的扩大损失，应当由王德新自行承担。其次，王德新在租赁合同落款处书写的续租的租金标准，并不能证明双方就续租三年达成了合意，也无证据证明王德新采取的更换设施等措施，是为了履行涉案租赁合同而特意为之。王德新甚至都没有证明其采取了这些措施。再次，双方在就本次纠纷无法协商一致的情况下，诉讼是甘俊唯一的选择。王德新因此支出的费用，由其自行承担。甘俊早就已经另寻住处，房屋也早就已经交付给了王德新，甘俊从未使用过涉案房屋。因此，本案合同解除，一审法院判决甘俊支付的房屋租金及违约金，足以弥补王德新的损失。合同解除并不损害王德新的利益。综上，一审法院判决涉案租赁合同解除，事实清楚，适用法律正确，应当维持。甘俊向一审法院起诉请求：1.确认甘俊、王德新2019年8月31日签订的租赁合同于2019年9月10日解除；2.王德新退还甘俊租金29400元。一审法院认定的事实：2019年8月31日，甘俊（乙方、承租方）与王德新（甲方、出租方）签订租赁合同，约定甲方将涉案房屋出租给乙方生活居住，租期自2019年9月10日起至2020年8月24日止，月租金4900元，租金总计58800元，自合同签订之日起，乙方向甲方支付半年租金29400元，下半年租金26950元于2020年1月31日前一次性向甲方支付；乙方向甲方交纳押金5000元；本合同自双方签字生效，双方均应严格履行本合同应尽的各项义务，违约方承担违约责任，违约金为5000元等等。上述合同签订后，甘俊支付王德新租金29400元，押金4900元。王德新将涉案房屋钥匙一把交付甘俊，甘俊对涉案房屋内的家用电气进行了查验。2019年9月9日，王德新询问甘俊是否回南京，等甘俊回南京时把电、气卡号给甘俊，甘俊回复称大概十五六号的样子回南京。甘俊询问涉案房屋内的水龙头、灯、马桶是否修好，王德新回复称已换成新的。2019年9月10日，甘俊向王德新发送微信称，正式通知王德新终止双方签订的租房合同，甘俊认违约责任并承担5000元违约金，希望王德新退还预付的房租29400元，押金4900元作为违约金不用退还，100元的违约金差额在预付房租中扣除。王德新回复称合同已生效，房屋已交付，甘俊提出的要求和理由不合理不合法，承担违约责任并不能免除违约者还应承担的赔偿责任。另查明，甘俊的配偶伍芸辉自2019年7月7日起在中国水利水电第八工程局有限公司印度尼西亚明古鲁火电项目部工作。甘俊现在南京师范大学职工宿舍居住。甘俊已将涉案房屋钥匙交至中介处，委托中介机构对外转租。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，甘俊、王德新双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法成立并有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。关于合同解除问题。王德新作为出租人已将约定的租赁物交付甘俊，甘俊作为承租人亦应按约全面履行合同。甘俊以同住人恐高合同无法继续履行为由要求解除租赁合同，不符合合同约定和法律规定，但考虑甘俊已在他处居住，继续履行合同会增加履约成本，为平衡双方利益，甘俊要求解除租赁合同的诉讼请求，一审法院予以支持，甘俊在租赁合同解除后应将涉案房屋返还王德新，如甘俊于2020年3月9日前返还涉案房屋，则王德新应将涉案房屋返还之日至2020年3月9日期间的租金退还甘俊。甘俊作为违约方应当承担的违约责任不因解除合同而减少或者免除，对于违约金或损失赔偿问题，王德新可另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除甘俊与王德新2019年8月31日签订的租赁合同；二、甘俊于判决生效之日起五日内将南京市汉口西路1号2406室房屋返还王德新；三、王德新于判决生效之日起五日内退还甘俊实际返还上述房屋之日起至2020年3月9日期间的房屋租金（租金标准为4900元/月，如甘俊于2020年3月9日之后返还房屋，则王德新无需退还租金）。案件受理费535元，减半收取计267元，由甘俊负担。本院审理期间，王德新对一审法院认定甘俊的爱人在国外工作的事实有异议，主张该事实与本案没有关系，而且双方签订合同时，甘俊也明确表示其爱人不在房屋里面居住。同时，王德新表示，其同意甘俊对外转租，但是甘俊对转租应当提供一个担保。甘俊对一审认定的事实无异议。对一审法院认定的事实，本院依法予以确认。二审中，甘俊向本院提交房屋交付通知、快递单及签收信息，证明甘俊于2020年1月9日将涉案房屋钥匙邮寄给王德新，王德新在2020年1月11日已经签收，涉案房屋在2020年1月11日已经交付给王德新。王德新认可其收到该快递，但认为该证据和本案没有关联性，一审判决返还房屋，钥匙仅是房屋的配件之一，房屋应当要进行验收，其在收到钥匙后未去涉案房屋查验。本案庭审中，王德新表示，如果法院判决解除租赁合同，其希望就甘俊应承担的违约责任问题在本案中一并处理。甘俊不同意在本案中一并处理，表示如果法院二审判决其赔偿损失，则其上诉权无法保障。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，甘俊与王德新签订租赁合同后，在无法定及约定理由的情况下，单方要求解除租赁合同，其行为构成根本违约。双方约定的租赁期限近1年，甘俊在签订租赁合同后仅10天即明确提出解除租赁合同，且甘俊与王德新未能就解除合同事宜达成一致，客观上造成了租赁物闲置，不能发挥使用价值，甘俊未使用涉案房屋却需要一直支付房屋租金的后果，也导致了损失的扩大。甘俊作为违约方诉请解除合同的理由虽不符合法律规定，但此种情况下继续履行租赁合同，对甘俊显失公平，对王德新亦不利。一审法院判决解除租赁合同，不违反法律规定，王德新不同意解除合同的理由，本院不予采纳。双方的租赁合同解除后，甘俊作为违约方应依法承担相应的违约责任。王德新虽表示愿意在二审中就此问题一并处理，但因甘俊不同意，且双方不能就此协商一致，王德新可另行主张权利。王德新虽不同意解除租赁合同，但在甘俊已违约的情况下，王德新应当采取适当措施防止损失的扩大，否则不得就扩大的损失要求赔偿。甘俊在一审判决后，于2020年1月9日将涉案房屋钥匙通过邮寄的方式交付给王德新，王德新亦于2020年1月11日予以签收，王德新虽称其未去涉案房屋查验，但其在本院审理期间亦未提供证据证明涉案房屋不符合交付的条件，故应当视为甘俊已将涉案房屋返还给王德新。甘俊应付的租金应计算至王德新2020年1月11日收到涉案房屋钥匙时止，王德新应将2020年1月12日至2020年3月9日期间已收取的房屋租金返还给甘俊。经计算，王德新应返还甘俊租金为9369.23元[29400元-（29400天÷182天×124天）]。综上所述，王德新的上诉请求不能成立，应予驳回。鉴于二审出现新的证据，甘俊已将涉案房屋返还给王德新，故本院对一审判决的相关内容予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初12099号民事判决第一项；二、撤销南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初12099号民事判决第二项；三、王德新于本判决生效之日起五日内退还甘俊房屋租金9369.23元；四、驳回王德新的上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费535元，由王德新负担。本判决为终审判决。审判员  钮丽娜二〇二〇年五月十四日书记员  朱亚芳