云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云28民终514号上诉人（原审原告）：西双版纳菲奕进出口贸易有限公司，住所地云南省勐腊县磨憨经济开发区曼纳汇都商业中心二期2-3。统一社会信用代码：91532823MA6N500Q9A。法定代表人：李斌，总经理。委托诉讼代理人：李沁娥，女，1986年12月28日出生，汉族，系该公司股东。特别授权代理。委托诉讼代理人：浦绍举，文士法律服务所法律工作者。特别授权代理。被上诉人（原审被告）：岩光合，男，1972年8月11日出生，傣族，身份证住址云南省景洪市。被上诉人（原审被告）：岩旺金，男，1979年7月8日出生，傣族，身份证住址云南省景洪市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：岩班，景洪市勐龙镇法律服务所法律工作者。特别授权代理。原审第三人：景洪市勐龙镇曼龙扣村委会曼养村民小组。法定代表人：岩叫说，组长。上诉人西双版纳菲奕进出口贸易有限公司（以下简称菲奕公司）因与被上诉人岩光合、岩旺金及原审第三人景洪市勐龙镇曼龙扣村委会曼养村民小组（以下简称曼养村小组）土地租赁合同纠纷一案，不服云南省景洪市人民法院（2019）云2801民初2566号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月16日立案后，依法组成合议庭。因当事人没有提出新的事实、证据及理由，本院不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人菲奕公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第三项，改判被上诉人支付上诉人违约金40万元；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审认定事实错误。1.上诉人于2018年6月20日向被上诉人支付定金4万元，于2018年10月1日签订三方协议，诉争土地及房屋的经营使用权归上诉人所有。被上诉人于2018年11月初在未告知上诉人及第三人的情况下恶意与他人串通又将诉争土地及房屋非法承租给他人。上诉人多次与被上诉人协商解决，但未能达成一致意见。被上诉人的行为属于合同诈骗。2.协议第五条约定租金每年一月份按年支付，一月初上诉人向被上诉人支付租金，被上诉人拒绝受领。以上两点足于证明上诉人未按期支付租金事出有因，一审法院认定上诉人未按约定支付租金存在违约，属认定事实错误。二、原审判决结果无事实根据和法律依据。被上诉人根本违约，致使上诉人合同目的难于实现，造成上诉人经济重大损失和失去商业机会，应当承担合同约定的违约责任，赔偿约定的违约金40万元，原审法院未判决被上诉人承担违约责任错误。三、原审法院适用法律错误。一审时，被上诉人未提供任何证据，一审法院未经举证、质证就认定被上诉人与案外人于2019年2月签订另一方协议的事实存在，属适用法律错误。四、原审法院诉讼程序严重违法。上诉人于2019年1月8日提起民事诉讼，一审法院于2019年5月20日才立案，审查立案时间长达3个多月，在此期间该法院也未向上诉人说明不予及时立案原因，5月21日开庭审理，8月13日作出判决书，后又长达4个多月在上诉人多次催问的情况才送达判决书，严重违反民事诉讼法审判时限。被上诉人岩光合、岩旺金辩称，上诉人法定代表人李斌多次找被上诉人要求退租，并退还4万元，因被上诉人损失了6个月的租金，所以未退还上诉人支付的4万元。一审判决正确，请求维持原判。原审第三人曼养村小组陈述称，对一审判决没有意见。菲奕公司向一审法院提出诉讼请求（变更后）：1.解除2018年10月1日签订的《土地租赁协议》；2.岩光合、岩旺金返还定金4万元，支付违约金40万元；3.由岩光合、岩旺金承担本案诉讼费。一审法院认定事实：菲奕公司、岩光合、岩旺金、曼养村小组于2018年10月1日共同签订《土地租赁协议》一份，曼养村小组作为甲方，岩光合、岩旺金作为乙方，菲奕公司作为丙方，协议约定：第一条、自签订本租赁合同日起，甲方与乙方自2011年1月1日签订的《承包合同书》到2031年1月1日自行解除。第二条、合同标的及租赁期限。甲方将集体拥有的建设用地约20亩的土地和地上建筑300平方米的教室，承包给丙方使用收益。租期为20年，自2018年10月1日起至2038年10月1日止，租赁期限内土地及房屋经营使用权属乙方，所有权属甲方。……第四条、土地及房屋用途和承包形式。承包用途：用作丙方建设厂房及办公经营使用。承包形式：公司承包经营。第五条、租金及支付方式：自2018年10月1日至2031年10月1日，丙方每年向乙方支付6万元土地租金，至2031年10月1日止，乙方跟甲方自行解除土地承包合同。自2031年10月1日至2038年10月1日，丙方每年向甲方支付土地租金10万元。租金定于每年一月份一次性付清后，才可以使用该土地跟教室。……第七条、甲方需组织召开村民小组会议，并得到村民一致同意将本合同的标的物租赁给丙方使用，否则视为甲方违约。甲方应承担向丙方赔偿违约金40万元（大写：肆拾万元整），甲方有义务保证在租期内保证丙方对土地和房屋的正常使用，丙方未能正常使用该土地及房屋的，每日应向丙方支付违约金5000元（大写：伍仟元整）。……第九条、本合同一经三方签字即生效，如甲方或乙方中任何一方违约，违约方必须支付给丙方违约金40万元（肆拾万元整），合同立即终止履行恢复原状。……该《土地租赁协议》还约定了其他内容。菲奕公司向岩光合、岩旺金支付了4万元。2019年2月份岩光合、岩旺金和西双版纳某某有限公司签订合同，将租赁给菲奕公司的土地另行租赁给西双版纳某某有限公司。一审法院认为，一、菲奕公司要求解除与岩光合、岩旺金及曼养村小组签订的《土地租赁协议》，岩光合、岩旺金以及曼养村小组均同意解除该合同，故一审法院对菲奕公司的该项诉讼请求予以支持。二、菲奕公司提出，岩光合、岩旺金私自将土地另行转让，侵犯了菲奕公司的合法权益，故应当返还菲奕公司交纳的土地租金并承担违约责任。岩光合、岩旺金提出，菲奕公司并未实际使用土地，其在申请建盖冰糖厂后被告知不能开设冰糖厂，因此向岩光合、岩旺金提出不要土地了，之后岩光合、岩旺金才将土地另行转让。综合菲奕公司提交的证据以及双方的陈述来看，菲奕公司、岩光合、岩旺金、曼养村小组签订《土地租赁协议》后，菲奕公司并未实际使用该土地，也未在该土地上进行实际的投资，故解除三方签订的《土地租赁协议》后，岩光合、岩旺金应当向菲奕公司返还其已经交付的租金4万元。而对于菲奕公司主张的违约金，一审法院认为，菲奕公司在签订《土地租赁协议》之后，并没有按照合同约定的付款期限支付土地租金，存在违约行为；另一方面，岩光合、岩旺金于2019年2月与案外人签订了另一份协议，将租赁给菲奕公司的土地另行出租给其他人，也存在违约行为，基于双方均存在违约行为，均有过错，且菲奕公司也未提交合法有效的证据证明其已经产生实际的经济损失，故一审法院对于菲奕公司主张的违约金40万元不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除菲奕公司与岩光合、岩旺金、曼养村小组于2018年10月1日签订的《土地租赁协议》；二、岩光合、岩旺金于判决生效之日起十日内向菲奕公司返还土地租金4万元；三、驳回菲奕公司的其他诉讼请求。案件受理费7300元，减半收取3650元，由菲奕公司负担650元，由岩光合、岩旺金负担3000元。二审中，菲奕公司没有提交新证据。经本院要求，岩光合、岩旺金提交其与西双版纳某某有限公司签订的《土地租赁合同》一份。经质证，菲奕公司对该合同的真实性予以认可，但不认可合法性及关联性，认为岩光合、岩旺金在2018年11月就已将土地出租。本院认为，该证据来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信，可证明岩光合、岩旺金于2019年2月3日将案涉土地出租给西双版纳某某有限公司。本院二审查明的其他事实与一审判决认定事实一致。综合当事人的诉辩主张，本案二审争议的焦点是：岩光合、岩旺金是否应向菲奕公司支付违约金40万元。本院认为，当事人之间签订的《土地租赁协议》合法有效,合同内容对各方当事人具有法律约束力。根据合同约定，菲奕公司每年向岩光合、岩旺金支付土地租金6万元，租金应于每年一月份一次性付清。合同履行过程中，菲奕公司除在签订合同之前向岩光合、岩旺金支付了4万元后，未按合同约定于2019年1月31日之前支付第一年剩余租金，存在违约行为。但双方在合同中并未约定菲奕公司不按期支付租金时，岩光合、岩旺金可以单方解除合同并将土地另行出租。故岩光合、岩旺金在合同未解除的情况下，于2019年2月3日即将案涉土地另行出租给他人，构成根本性违约。造成合同无法继续履行，岩光合、岩旺金的责任明显大于菲奕公司，岩光合、岩旺金应承担相应违约责任。因菲奕公司未提交证据证明其实际损失，合同中约定的违约金40万元过高，综合本案合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情确定岩光合、岩旺金应支付菲奕公司违约金12000元。另，本案菲奕公司于2019年5月20日预交一审案件受理费，一审法院于2019年5月20日立案后，依法适用简易程序对本案进行审理，并于2019年8月13日作出一审判决，审判程序合法。综上所述，上诉人菲奕公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持云南省景洪市人民法院（2019）云2801民初2566号民事判决第一、二项，即：解除西双版纳菲奕进出口贸易有限公司与岩光合、岩旺金、景洪市勐龙镇曼龙扣村委会曼养村民小组于2018年10月1日签订的《土地租赁协议》；岩光合、岩旺金于本判决生效之日起十日内向西双版纳菲奕进出口贸易有限公司返还土地租金40000元；二、撤销云南省景洪市人民法院（2019）云2801民初2566号民事判决第三项；三、岩光合、岩旺金于本判决生效之日起十日内向西双版纳菲奕进出口贸易有限公司支付违约金12000元；四、驳回西双版纳菲奕进出口贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费7300元，由上诉人西双版纳菲奕进出口贸易有限公司负担6424元，由岩光合、岩旺金负担876元。一审案件受理费7300元，减半收取3650元，由上诉人西双版纳菲奕进出口贸易有限公司负担3212元，由岩光合、岩旺金负担438元。西双版纳菲奕进出口贸易有限公司预交的案件受理费法院不另清退，由岩光合、岩旺金迳付西双版纳菲奕进出口贸易有限公司。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向原审人民法院申请强制执行。审判长  臧翠玲审判员  陈 瑜审判员  蒋荣春二〇二〇年五月十八日书记员  孙羽茜