湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘03民终682号上诉人（原审被告）：唐晓超，女，1975年7月15日出生，汉族，湖南省道县人，住湖南省道县。被上诉人（原审原告）：湖南湘银物业服务有限公司，住所地湖南省株洲市天元区长江北路368号湘银大厦六楼。法定代表人：王怡骅，该公司执行董事。委托诉讼代理人：罗俊杰，北京浩天信和（长沙）律师事务所律师。上诉人唐晓超因与被上诉人湖南湘银物业服务有限公司（以下简称湘银物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2020）湘0304民初220号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。唐晓超上诉请求：改判为按实际情况缴纳物业服务费4141.07元。事实与理由：湘银物业公司自2014年以来，物业管理不到位，大门车辆识别系统坏了就不启用，外来人员随意进出；单元门禁坏了也不维修启用，楼道走廊经常无人清扫，垃圾站经常垃圾成堆，蚊虫成灾；车库建房，楼顶乱搭乱建；电梯长期停用；水管爆裂不及时抢修；盗窃事故频频发生；消防设施不及时检修；利用小区公共区域收取广告公司费用等，长期未履行《物业管理服务合同》，长期不作为，只能按低于0.9元/平方米的标准收费。湘银物业公司辩称：一、被上诉人与上诉人之间的物业服务关系合法成立，被上诉人有权向上诉人收取物业服务费及逾期交费的违约金。二、不存在上诉人所说的长期管理不到位和不作为，上诉人未提交证据或证据不足以证明其主张，且大部分业主都正常交纳了物业费。即使存在一些小问题也只是暂时的，物业设施出现问题及时维修也是正常的，不能成为上诉人长期拖欠物业费的理由。三、双方之间履行的物业管理服务合同明确约定了物业费的支付标准，且合同没有可以削减物业费的条款，上诉人应按时交纳物业费。湘银物业公司向一审法院起诉请求：一、判令唐晓超立即向湘银物业公司支付湖南省湘潭市岳塘区万和金色华庭1-1201004房物业管理费7361.9元，违约金1766.85元，合计9128.75元；二、由唐晓超承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：2014年3月21日，湘潭万和置业有限公司与湘银物业公司签订《万和·金色华庭前期物业管理服务合同》，合同约定选定湘银物业公司对万和·金色华庭小区提供物业管理服务事宜。2014年9月10日，唐晓超作为业主办理了该小区1栋1单元1201004号住宅的入伙手续，并填写了《住户登记表》，该住宅面积139.43平方米。同日，湘银物业公司、唐晓超签订《湘潭市万和·金色华庭小区物业管理服务合同》，合同约定自2014年4月1日起开始支付物业管理费，按1.6元/平方米/月支付，支付方式为按年支付：业主在每年第四个季度最后一个月25日之前将下年度的物业费以现金或转账方式足额支付，逾期不缴纳按应缴纳额3‰/天标准收取滞纳金。本合同有效期自合同签订之日起至2016年12月31日止，合同有效期后请到物业公司办理续签手续，如不及时到物业办理续签手续，则本合同规定条款对双方继续有效。合同签订后，唐晓超支付了2016年4月1日之前的物业管理费。合同到期后，该小区因未成立业主委员会，又无其他物业公司接手管理，湘银物业公司在该小区进行物业服务至2019年12月31日离场。唐晓超自2016年4月1日开始便未向湘银物业公司缴纳物业管理费，湘银物业公司在上门张贴收费通知及律师函未果的情况下向法院起诉主张要求唐晓超支付至2018年12月31日的物业管理费及滞纳金。另查明，湘银物业公司于2000年1月19日成立，其公司曾用名为株洲湘银物业管理有限公司。唐晓超系岳塘区月塘街道岚霞路6号万和金色华庭1栋1单元1201004号房屋产权人。一审法院认为，2014年9月10日湘银物业公司与唐晓超签订《湘潭市万和·金色华庭小区物业管理服务合同》，该合同系双方真实意思表示，具有合法性、有效性，湘银物业公司、唐晓超均应按合同约定履行合同义务。书面合同约定的到期日2016年12月31日后，虽湘银物业公司、唐晓超未继续签订书面协议，但湘银物业公司一直在万和．金色华庭小区向唐晓超提供物业服务至2019年12月31日，唐晓超在答辩中未对该事实予以否认。此期间湘银物业公司、唐晓超之间形成事实物业服务合同关系。考虑到湘银物业公司、唐晓超后来未就物业管理服务合同重新签订书面协议，自2017年1月1日至2018年12月31日，原书面合同中有关物业费收取的标准继续约束湘银物业公司、唐晓超双方，但湘银物业公司就该段时间主张的滞纳金法院不予支持。唐晓超的房屋面积139.43平方米，其每月应交纳物业管理费223.088元。唐晓超自2016年4月1日至2016年12月31日按约定应向湘银物业公司交纳物业管理费2007.792元。因湘银物业公司对物业费的收取的时间也未完全按照合同的约定，因此2016年12月31日之前也无法依据合同约定计算滞纳金，故法院对湘银物业公司该部分诉讼请求亦不予支持。自2016年4月1日至2018年12月31日，唐晓超共计欠付湘银物业公司物业管理费7361.9元。唐晓超辩称提出湘银物业公司未按约定履行安全保卫义务、维护公用设施、维护消防设施、没有统一综合管理服务标准、履行清扫公共环境等义务，虽唐晓超在举证过程中提供了一组照片及函件的复印件，但不能证实造成上述状况是湘银物业公司履职不当或不履职而形成，故法院对唐晓超因上述原因造成其不支付物业管理费的理由不予支持。综上，法院对湘银物业公司的诉讼请求予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、唐晓超于本判决生效之日起五日内一次性支付湖南湘银物业服务有限公司物业管理费7361.9元；二、驳回湖南湘银物业服务有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费50元减半收取25元，由唐晓超负担。二审期间，唐晓超提交以下证据：证据一、业主给湘银物业公司的公开信（附业主签名）。拟证明物业管理存在诸多问题，未达到合同约定的标准。证据二、关于责令限期整改的函。拟证明湘银物业公司服务不到位，卫生管理差，只能按每平方米0.9元的标准收费。证据三、湘银物业公司未经业主同意与广告公司签订的合同。拟证明湘银物业公司未经业主同意，私自出租场地盈利。证据四、金色华庭业主群聊天记录（手机截图打印）。拟证明湘银物业公司在物业管理中不作为。证据五、湘银物业公司收费发票。拟证明湘银物业公司对业主收费标准不一致。湘银物业公司质证认为，对证据一，湘银物业公司从来没收到过此公开信，也没有湘银物业公司盖章确认，所附签字表与前页没任何关联，无法确认是不是小区内业主签字，其内容不真实，无法达到证明目的。对证据二、从未收到过告知函，对其内容从未认可，函件内容不真实。对证据三、对建设合同的真实性、合法性、关联性不认可，没有湘银物业公司盖章确认，无法对其内容进行核实。证据四、对聊天记录的真实性、合法性、关联性不予认可，聊天记录是上诉人单方制作，内容不属实。对证据五、湘银物业公司收取物业费票据的真实性、合法性、关联性不予认可，没有湘银物业公司盖章，对其缴费人的身份无法核实，不能达到证明目的。本院认证认为，对证据一、证据二的真实性予以确认。证据三因未提供原件，无法核实其真实性，不予认定。对证据四的真实性予以认定。证据五因无法核实是否存在收费标准不一致，不予认定。湘银物业公司提交如下证据：证据一、客户服务需求同意表。证据二、外来人员进出登记。证据三、巡逻签到登记表。证据四、交接班记录。证据五、工作联系函。证据六、电梯定期检验报告。证据七、湘银湘潭万和金色华庭管理处电梯巡视记录表。证据八、物业服务工作单。证据九、株洲湘银物业管理有限责任公司业主满意度调查表（住宅）。证据十、湘银物业万和金色华庭管理处客户服务简报。证据十一、保洁卡。证据十二、金色华庭小区违章搭建情况说明。证据一至证据十二拟证明湘银物业公司为唐晓超提供了包括房屋建筑共有部位，公用设备的日常维护和管理，公共环境卫生及垃圾清运，公共绿地养护，小区安全和车辆秩序管理，电梯日常维护管理，照明管理，装饰装修管理服务等在内的非常完善的物业服务。证据十三、房产信息，拟证明唐晓超为万和金色华庭小区的业主。证据十四、首届业主大会筹备组备案表和关于万和金色华庭小区业委会成立及移交相关资料的函。拟证明万和金色华庭小区业委会组建成立时间为2019年10月。唐晓超质证认为，对证据一的真实性不予认可。对证据二，小区任何人都可以随意进出，无人管理。对证据三，小区没有人巡逻。对证据四、不知道有没有交接班。对证据五、不知道湘银物业公司联系谁了。证据六和证据七、没有人维修电梯，上诉人都是走楼梯上去的。证据八、服务不到位。证据九，调查是找住户家的老人小孩签字，没有谁满意。证据十、没有简报。证据十一、没有人保洁。证据十二、本来是地下车位，现在都变成了地下车库了，有违法搭建情况。证据十三、物业人员根本不管事，一直回避。证据十四、认可业委会是2019年10月成立的，但业委会筹备是在2017年。本院认证认为，证据一至证据九、证据十二因只有部分时间段的信息，达不到证明目的，不予认定。证据十系湘银物业公司自行制作，无法确定其真实性，不予认定。证据十一只能证明湘银物业公司进行了保洁服务。对证据十三的真实性予以认定。证据十四的真实性予以认定。经本院二审审理查明，湘潭市物价局、湘潭市房产管理局关于贯彻落实《湖南省物业服务收费管理办法》的实施意见中的湘潭市住宅小区公共性物业服务收费指导价格标准，湘银物业公司收取的物业费1.6元/平方米，属于四级标准。《湖南省住宅物业服务分项目分等级基准价标准》中四级标准的服务必须要求按楼层设置垃圾收集点，每日清理两次，收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。垃圾厢房有专人管理，每日清理、冲洗两次以上，垃圾厢房整体清洁、无异味，灭害措施完善，果皮箱、垃圾桶每日清理两次，擦拭一次，箱桶无满溢、无异味、无污迹，电梯每日清扫、擦拭一次以上，每月对电梯门壁打蜡上光一次，表面光洁，无污迹，天台、屋顶保持清洁、无垃圾。消毒灭害每月对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次，每半年灭鼠一次。各出入口24小时值班看守，其中主出入口双人执勤，6：00—20：00立岗，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。车辆停放有序，有专职人员24小时巡视和协助停车事宜，外来人员进入小区，通过对讲系统联系住户，决定是否放行。经查，万和金色华庭小区存在垃圾未及时清理；电梯未及时清洁；天台、屋顶垃圾未及时清理；车辆乱停乱放；外来人员、车辆随意进出等现象。本院对一审法院认定的其余事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点是唐晓超应交纳的物业管理服务费是否应予核减。按湘潭市住宅小区公共性物业服务收费指导价格标准，湘银物业公司收取的物业费应当属于四级标准。但湘银物业公司在环境卫生及日常管理方面的服务质量存在瑕疵，物业服务达不到四级标准，唐晓超需缴纳的物业管理费应予核减。根据物业服务收费标准应与服务水平相适应的原则，本院参考《湖南省住宅物业服务分项目分等级基准价标准》及湘潭市物价局、湘潭市房产管理局关于贯彻落实《湖南省物业服务收费管理办法》的实施意见，湘银物业公司的物业服务只能达到二级服务标准，针对湘银物业公司未完全履行的服务，在双方当事人约定的收费标准的基础上，对唐晓超应交的物业费酌情扣减20%，即：唐晓超应向湘银物业公司缴纳自2016年4月1日起至2018年12月31日期间的物业服务费5889.52元（7361.9×80%）。综上，唐晓超的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；一审判决部分事实认定不清，处理不当，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十条，《物业服务收费管理办法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2020）湘0304民初220号民事判决；二、唐晓超于本判决生效之日起五日内向湖南湘银物业服务有限公司支付物业服务费5889.52元；三、驳回湖南湘银物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由唐晓超负担20元，湖南湘银物业服务有限公司负担5元；二审案件受理费50元，由唐晓超负担40元，由湖南湘银物业服务有限公司负担10元。本判决为终审判决。审判长  苏楚湘审判员  肖瑞芬审判员  唐 逊二〇二〇年五月二十七日法官助理贺洋城书记员李芊芊附：法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……第（五）项按时交纳物业服务费用；第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。《物业服务收费管理办法》第十四条物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……