山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终4362号上诉人（原审被告、反诉原告）：王焕利，男，1973年4月5日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴春，女，1987年3月16日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：李孟华，山东齐鲁律师事务所律师。上诉人王焕利因与被上诉人吴春房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院(2018)鲁0104民初2344号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王焕利上诉请求：1.请求法院依法撤销济南市槐荫区人民法院(2018)鲁0104民初2344号民事判决书，依法改判或发回重审；2.请求依法判令吴春承担一审、二审所有诉讼费用。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。原审判决认定：经审查，根据合同约定租金付款方式为按年支付，每年支付一次。第一年半年支付一次。王焕利系承接原合同继续履行，应为一年支付一次，双方没有提供证据证实约定了租金的交付时间，但根据交付方式：“每年支付一次”的约定，王焕利在交付租金时应支付一年租金7.5万元，而其仅支付半年租金，王焕利该行为不符合合同约定，其辩称理由不能采信；……综上所述，王焕利的行为构成违约，吴春要求解除合同符合合同约定，予以支持。王焕利不同意解除合同，并反诉要求吴春将涉案房屋交付其使用的请求不予支持。首先，吴春、王焕利双方约定的交付方式：“按年支付，每年支付一次。备注：第一年半年支付一次。”吴春、王焕利及第三人原合同承租方关丽影、冯立东，三方共同确认：本案原合同的承租方关丽影、冯立东，已经交付房租至2017年9月15日。王焕利系承接原合同，也就是约定自2017年9月16日起，至2020年9月15日止，王焕利按照每年支付房租一次的方式向吴春缴纳后续三年，每年7.5万元的房租。而不是2017年4月2日起，向吴春交付一年房租。第二，因吴春、王焕利双方并没有约定具体交付房租的时间，故此，2017年9月16日至2018年9月15日(一年房租)，只要王焕利在该年度之内的任何时间，将合同约定的租金交付吴春即为正常合同履约。第三，违约责任，连续三个月内不付房租，视为违约。也就是说，自年度租期一年，即：2018年9月15日之后，顺延3个月至2018年12月15日前，王焕利交付房租一年房租就不算是违约，不应承担违约责任。第四，合同约定系吴春、王焕利双方真实意愿表达，根据合同约定，王焕利承接原合同，合同期限五年：“2015年8月15日起，至2020年9月15日止”!(因原承租方关丽影、冯立东承租涉案房产进行营业，有壹个月的装修期，故此在王焕利承接合同后，将原合同承租方，冯立东、关丽影的原合同租赁期限“2015年8月15日起，至2020年8月15日止”改为“2015年9月15日起，至2020年9月15日止”)合同合法有效。第五，在合同有效期内，王焕利正常履行合同约定的情况下，吴春因与王焕利连续签定五年租赁期，房租低于同期(2017年9月15日)房租价格，故此以涨价索要房租等事由，借故在2017年11月强行锁门、违约收回涉案房产的使用权。因此，王焕利有权要求吴春履行原合同，并顺延履约期限。恢复合同时间的计算，应以吴春恢复王焕利装修、使用设备的原貌的时间为恢复履约时间，并应承担因中止经营遗失客流量恢复时间。第六，2017年11月在王焕利正常履行合同经营期间，因吴春的严重合同违约行为，且其以暴力方式强行锁门并抢夺了王焕利饭店的设备、破坏了饭店的装修、损失了饭店两年多以来积攒的客源，并对王焕利进一步经营造成了其它严重损失。给王焕利带来了严重损失，理应承担合同违约赔偿责任。第七，因吴春的违约收房、暴力抢夺饭店设施等违法行为原因，故王焕利不能支付后续房租。另，因饭店行业特点，需投入装修、设备等大额投资，故此转让与转租意义不同(如同王焕利承接原合同)，没有形成事实，亦没有造成吴春经济损失，且这不是本案重点，王焕利并不承担合同违约责任。第八，吴春提供的水电费、物业费等，多数是其违约收回涉案房产使用权，另行租赁他人产生的费用，故此，王焕利无需承担该项费用。第九，本案的起因及延伸产生的所有诉讼费用，均因吴春严重合同违约、暴力抢夺侵占王焕利个人财产及经营权所致，故此，吴春应承担所有诉讼费用。综上所述，原审法院对此项认定，无事实和法律依据。二、原审判决适用法律错误。本案中，吴春并未在一审法院出庭接受审理，亦通过其代理律师向原审法院虚假陈述案件事实，并以暴力违约行为表明了其拒不履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条拒绝履行当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。因为在王焕利正常履行房屋租赁合同并经营中，系吴春拒不履行合同义务、恶意抢夺侵占王焕利合法财产、剥夺王焕利正常经营权，给王焕利造成了严重经济损失及名誉损失。故原审法院如此认定，显然错误适用法律，应驳回吴春的诉讼请求，判令其承担合同违约责任。三、原审法院审判程序违法。1、原审法院严重超出民事诉讼法规定的审理时限。原审法院自2018年3月30日，立案受理本案，直至2020年2月20日才送达给王焕利。在吴春严重违约侵害王焕利合法权益，并将涉案房产另行租赁收益的情况下，故意拖延审理时间，且不能维护事实的正义。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十九条之规定，人民法院适用普通程序审理的案件，应当在立案之日起六个月内审结。2、原审法官涉嫌渎职，不作为、乱作为，枉法裁判，审理期限两年。一审判决书载明：判决时间为2019年9月16日，而原审法院给王焕利送达的时间是2020年2月20日!其严重偏袒、枉法裁判、剥夺王焕利诉讼权利、合法权益证据确凿。3、原审法官在长达近两年的时间里不能公平公正处理本案，却在春节过后国家因为发生新冠肺炎病毒疫情期间、九州闭户、限制出行、国家通知全国企业延后复工期间的2020年2月20日，急于给王焕利送达判决书，甚至急迫到连判决书都来不及装订。不说两年，即便按照判决时间为2019年9月计算，长达半年多时间，原审法官干啥去了!足以可见，原审法官其意欲何为，明显是利用国家及人民赋予的权利，行使不法企图，枉法裁判、并意图剥夺王焕利的上诉时限及诉讼权利。综上所述，原审法院认定事实错误，适用法律错误，程序严重违法，已严重侵害王焕利的合法权益。望法院依法查明事实，主持正义，支持王焕利的上诉请求，依法予以改判或发回重审，以维护上诉人的合法权益。吴春辩称，王焕利的上诉请求不具有事实及法律依据。首先，根据合同法第61条规定，对约定不明的补救办法是按照合同有关条款或交易习惯确定的。众所周知根据交易习惯，房屋租赁合同均是先付费后使用，王焕利未付费的行为违反了交易习惯和吴春的收房租的目的。第二，合同法第62条规定，履行期限不明确的债权人可以随时要求履行。因此，王焕利的相关主张没有法律依据。总之，王焕利的违约事实已客观存在。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。吴春向一审法院起诉请求：1.王焕利支付房屋租赁费、水电费共计51926元；2.王焕利支付违约金3000元；3.王焕利承担诉讼费用。在审理过程中，吴春增加诉讼请求：要求解除房屋租赁合同。王焕利向一审法院提出反诉请求：1.判令吴春将涉案房屋交付王焕利使用；2.吴春赔偿经济损失36万元；3.吴春承担反诉费。一审法院认定事实：坐落于济南市槐荫区齐州路2477号绿地缤纷城综合楼x-xxx号房屋系吴春单独所有，房屋建筑面积180.74平方米。2017年4月2日，冯立东、关丽影(甲方)与王焕利(乙方)与房东吴春(丙方)签订《快餐店转让协议》，约定：丙方同意甲方将自己位于济南市槐荫区兴福街道绿地缤纷城综合楼x-xxx西的饭店(现在店名阿宏砂锅饭)转让给乙方使用，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务，饭店租赁期满后，丙方自愿原租赁合同在原合同约定事宜内继续续租，如乙方不再续租，不动产归丙方所有，动产无偿归属乙方。丙方与甲方签订了租赁合同，租期到2020年9月15日止，每年租金为7.5万元。快餐店交给乙方后，乙方同意代替甲方向丙方履行原租赁合同，每月交纳该合同租金及约定由甲方交纳的水电费等各项费用，该合同期满后由乙方领回甲方交纳的押金，该押金归乙方所有。饭店所有装修、装饰、设备、酒水、饮料、餐饮配料以及营业销售收入等，在甲方收到乙方王焕利的转让金10万元后，全部无偿归乙方拥有和使用。转让金支付：甲乙双方协商并经过丙方同意及证明，该快餐店的转让金共计13.5万元，乙方在2017年4月2日向甲方冯立东支付10万元，向关丽影支付3.5万元。甲方将三方注明饭店转让的原合同交付乙方，甲方冯立东收到乙方饭店转让金10万元，即视为转让协议有效，与乙方王焕利支付甲方关丽影3.5万元饭店转让金无关联。上述费用已包括甲方交给丙方再转付乙方的押金、第三条所述的装修装饰设备及其他相关费用。甲方、丙方不得再向乙方索取任何其他费用。甲方剩余的房屋使用权归乙方所有。同日，吴春与王焕利签订《房屋租赁合同》，约定：吴春将涉案房屋中间隔断墙以西建筑面积约90平方米且有两扇对开门的一间出租给王焕利使用。租期5年，自2015年9月15日至2020年9月15日，承接原始合同；租金为7.5万元，付款方式：按年支付，每一年支付一次(第一年半年支付一次)；吴春负责水电正常使用，所使用的费用由王焕利按每月物业下达的缴费单进行缴费；王焕利须按时缴纳租赁期间的各项费用(物业、水、电费，空调制冷、采暖费，公共能耗费等)；王焕利在签订合同时，需向吴春缴纳1000元水电押金，合同终止且所有费用王焕利交清时，吴春应将保证金退还王焕利；租赁期内，王焕利有下列情形之一的，吴春可以终止合同，收回房屋使用权，王焕利需承担全部责任，并赔偿损失。(1)利用承租房屋进行非法活动损害公共利益的。(2)无故拖欠房屋租金的。(3)连续三个月不付所有费用的。在租赁期内，王焕利不得将租用的房屋转租(卖)给任何第三者；吴春必须保证王焕利正常使用，不得将王焕利租用的转租(卖)给任何第三者，或在租赁期内给房屋加价。在租赁期内，如有一方有特殊情况需解除协议的，必须提前一个月通知对方，协商后解除本协议。双方并就租赁期满继续使用等事项进行了约定。此后，王焕利使用涉案房屋，并支付2017年4月2日至10月租金3.75万元。2017年八九月份，王焕利在涉案房屋内张贴“转让”字样宣传单。后吴春收回涉案房屋，并已将涉案房屋另行出租。2018年3月12日，吴春交纳电费5289.4元、水费539.76元及9个月物业管理费7246.65元。2018年5月11日，上海科瑞物业管理发展有限公司济南分公司缤纷城物业服务中心出具《缤纷城x-xxx西户欠费事宜证明》一份，载明：涉案房屋西户商铺，自2017年5月10日至2018年3月10日欠水费555.95元；2017年7月1日至2018年3月15日欠物业费7681.45元；自2017年6月15日至2018年3月12日欠电费6188.6元。房东吴春于2018年3月12日缴纳以上费用共计14426元，本单位于2018年3月12日为房东吴春开具发票。2018年9月19日，济南市公安局槐荫区分局兴福派出所出具《报警证明》，载明：张佳磊报警称：2018年3月26日16时许在济南市槐荫区绿地美亚酒店底商x-xxx西户，报警人系该商户房主，因房客租房违约，现房主将房屋另行出租，在进行重新装修时，原违约房客前来闹事，阻碍施工。在审理过程中，吴春提交其与“王西二租”(1566833xxxx)聊天记录复印件，内容为：2017年12月31日，请你这两天尽快把你锁在绿地美迪亚底商商铺的锁打开；2018年3月7日，明天有租户要看我的房子，请你明天中午之前打开锁于我于绿地中央广场美迪亚酒店底商的x-xxx西户上的锁，以及搬走你留于我房子内的东西。否则我将依据法律程序予以处理解决。吴春欲以此证实双方曾经关于租赁房屋进行过沟通。王焕利辩称对于该证据的真实性不敢确定，记不清了，也不能说明王焕利有违约行为。王焕利提交照片一宗，内容显示：“阿宏砂锅饭”店铺状况及店铺玻璃门上张贴“吉房转租，电话1586673xxxx”、“转让，电话1566833xxxx”，王焕利欲以此证实其正常经营，被吴春损坏所有财物，且合同期内吴春强行搬出王焕利财务私自进行出租。吴春提出异议，对照片的真实性有异议，认为该组照片没有明确表明拍摄时间、拍摄地点，无法达到证明目的。王焕利提交：1.关丽影聊天记录复印件，内容显示：2017年11月18日，弟弟，王总的事，不用你帮忙了，店门已经被房东换锁了，啥都没了，现在只能去卖你的货了，跟王总通个话，看看怎么开始做吧，只能成功，不能失败了。公司该支持支持思路吧!不要不接电话，毕竟我们做的是代理，有权让公司提供帮助支持的，我想这一点徐总总该有办法吧!2.关丽影聊天记录复印件，内容显示：2017年12月4日，(发照片一张，通过玻璃门可以看出张贴的“转让”字样)，王焕利辩称上述证据1系关丽影与徐总聊天记录，证据2系其与关丽影的聊天记录，关丽影系其助理，涉案房屋是关丽影转给其，欲以此证实吴春强行将房屋锁门。吴春称对该证据的真实性有异议，认为系复印件，且没有任何内容与证明与本案有关系，且没有体现双方的信息及商户信息。王焕利提交“安同芳绿地物业”、“安月芳绿地”、“电工张哥”通话记录复印件，时间分别为2017年11月2日晚7：15、2017年11月3日上午9时、2017年9月2日上午9：54、2017年9月11日上午10：36、2017年9月11日下午2：07，王焕利辩称其与上述人员通话内容为协商解决当时断水断电及锁门的情况，当时是吴春安排物业断水断电，并且吴春锁门。吴春提出异议，认为王焕利的陈述没有任何证据证明，且与事实不符，吴春没有也不可能安排物业断水断电，断水断电可能是王焕利欠交各种费用所致，从而证明王焕利违约行为。王焕利提交其与案外人李文新签订的房屋租赁合同，内容为：李文新将槐荫区舜亿佳园小区物业用房东侧三层整栋房屋出租给王焕利使用，王焕利有权将房屋出租转让给相关公司使用，其他外租转让，需要李文新补充合同；租赁期36个月，自2017年11月15日至2020年11月15日，房屋月租金为16667元，按季度结算。王焕利欲以证实其与吴春签订的合同每年租金为7.5万元，现在租赁同类型的房屋需要每年支付15万元，每年多付7.5万元，与吴春的合同还有三年到期，三年合计22.5万元。吴春提出异议，认为该合同没有显示王焕利的付款情况，不能证明王焕利的证明目的，且本案是由于王焕利拒绝交纳房租及相关费用造成。王焕利提交《济南市扶持残疾人个人或自愿组织起来经营管理办法》复印件、《个体工商户申请一次性创业补贴和创业岗位开发补贴服务指南》复印件，《济南市扶持残疾人个人或自愿组织起来经营管理办法》内容显示：对经营服务业、维修员、加工业、种植业、养殖业、小商业、手工业、家庭副业和工业加工业的，提供一次性扶持资金3000-5000元，对三人以上组织起来经营较大项目的提供一次性扶持资金10000-30000元；《个体工商户申请一次性创业补贴和创业岗位开发补贴服务指南》内容显示：申请对象本市护具法定劳动年龄内的残疾人等各类人员，已享受过此项政策的人员不能重复申请；补贴标准，2013年5月1日-2014年6月30日期间工商注册的个体工商户一次性创业补贴标准为1000元，2014年7月1日后工商注册的个体工商户一次性创业补贴标准为3000元，个体工商户一次性创业岗位开发补贴每人500元。王焕利欲以此证实残疾人创业国家相关的一些扶持政策，王焕利在申请政策期间，吴春将房屋强行收回，王焕利交纳了前期物业管理费，申请政策期间没有交纳水、电、物业费。吴春认为，对该证据系复印件，对真实性不予认可，同时，该文件的内容中并没有提及残疾人创业可以缓交免交减交水电物业管理费及房屋租金的内容。关于涉案房屋的收回时间，吴春诉称房屋收回时间为2018年3月15日，收回房屋的当时拨打报警电话，公安机关进行了处理。王焕利提出异议，认为房屋收回时间为2017年11月3日，报警时间不是收回房屋时间，之前吴春已经锁门。一审法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果；第九十一条规定：人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：(一)主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；(二)主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。结合本案，吴春与王焕利签订的《房屋租赁合同》是当事人真实意思的表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按约定履行义务。根据合同约定，王焕利无故拖欠租金或连续三个月不付所有费用的，吴春有权终止合同，收回房屋使用权，双方共认王焕利支付半年租金，吴春诉称王焕利拖欠2017年10月后租金，王焕利辩称租金一年交付一次，其不欠租金。经审查，根据合同约定租金付款方式为按年支付，每一年支付一次，第一年半年支付一次，王焕利系承接原合同继续履行，应为一年支付一次，双方没有提供证据证实约定了租金的交付时间，但根据“每一年支付一次”的约定，王焕利在交付租金时应支付一年租金7.5万元，而其仅支付半年租金，王焕利该行为不符合合同约定，其辩称理由不能采信；且根据吴春提交的物业费、水电费发票及物业公司出具证明，王焕利使用房屋后存在拖欠物业费、水电费的情形，亦违反了合同约定；根据王焕利自认其于2017年八九月份在涉案房屋内张贴“转让”字样宣传单的事实，王焕利没有提交证据证实其张贴该宣传单经过吴春许可，该行为亦违反了吴春不允许王焕利转租(卖)的约定，综上所述，王焕利的行为构成违约，吴春要求解除合同符合合同约定，予以支持。王焕利不同意解除合同，并反诉要求吴春将涉案房屋交付给其使用的请求不予支持。关于合同解除时间，吴春诉称房屋收回时间为2018年3月15日，王焕利辩称房屋收回时间为2017年11月3日，双方均未提供充分证据予以证实。根据吴春提交的其与王焕利的聊天记录载明：2018年3月7日，吴春要求王焕利开锁，王焕利表示不确定该聊天记录的真实性，但根据聊天记录显示的电话号码，该电话号码系王焕利电话号码，王焕利没有提交证据反驳该聊天记录的存在，且结合公安机关于2018年9月19日出具的《报警证明》载明的2018年3月26日原违约房客阻碍施工的内容，一审法院对于吴春2018年3月15日收回房屋的陈述予以采信，涉案房屋收回，房屋租赁合同实际解除，故合同解除时间应为2018年3月15日。关于吴春主张的房屋租金3.75万元。双方于2017年4月2日签订租赁合同，王焕利使用涉案房屋并支付半年租金3.75万元，吴春于2018年3月15日收回房屋，使用期间不足一年，故王焕利应按实际使用时间支付房租，经核算，王焕利尚欠租金34375元，吴春主张中超出部分，不予支持。关于吴春主张物业费及水电费14426元。双方约定王焕利须按时缴纳租赁期间的各项费用(物业、水、电费，空调制冷、采暖费，公共能耗费等)，由于王焕利使用涉案房屋期间未交纳物业费及水电费，吴春进行支付，吴春现要求王焕利负担上述费用符合合同约定，予以支持。王焕利未提交证据证实物业费及水电费与其提交的文件中关于残疾人一次性扶持资金、创业补贴、创业岗位开发补贴的关系，亦未提交证据证实其在申请上述费用期间不交纳物业费、水电费有正当理由，王焕利该辩称理由依据不足，不予采信。关于吴春主张违约金3000元。吴春诉称由于王焕利的违约行为给其造成损失，包括腾房及诉讼费用。王焕利提出异议，认为其不存在违约行为。经审查，双方合同中没有约定违约金及计算标准，吴春亦未提供证据证实其损失的情况，故吴春该请求依据不足，不予支持。关于王焕利主张赔偿损失36万元。王焕利要求吴春赔偿其在承接关丽影的原租赁合同时支付的13.5万元及其另行租赁房屋造成的租金损失22.5万元，吴春提出异议。经审查，王焕利向冯立东、关丽影转租涉案房屋，并向冯立东、关丽影支付转让费用，因此得以使用涉案房屋，在吴春与王焕利租赁合同履行期间，由于王焕利违约，导致合同解除，王焕利要求吴春承担其与冯立东、关丽影转让合同的转让费用13.5万元依据不足，不予支持；王焕利辩称因其另行租赁房屋，导致其多支付租金22.5万元，经审查，由于系因王焕利违约导致合同解除，且王焕利未提供证据证实其支付该费用，故王焕利该主张依据不足，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条规定，判决：一、吴春、王焕利于2017年4月2日签订的《房屋租赁合同》于2018年3月15日解除；二、王焕利于判决生效之日起十日内给付吴春房屋租赁费34375元；三、王焕利于判决生效之日起十日内给付吴春物业费、水费、电费14426元。四、驳回吴春的其他诉讼请求。五、驳回王焕利的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1173元，吴春负担173元，王焕利负担1000元；反诉费3400元，由王焕利负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王焕利提交如下证据：证据一，王焕利微信收款明细打印件，证明吴春强行锁门收房对饭店经营严重损失。证据二，报警记录复印件，证明王焕利与吴春发生纠纷，要求警察解决的事实。证据三，案外人关丽影出具的证明，证明王焕利承继的关丽影的合同，关丽影的房租已缴纳至2017年9月15日，王焕利承接该合同2017年9月16日至2020年9月15人的房租交付及签订合同后房屋使用相关责任权利和义务，吴春严重违约于2017年11月3日起多次强行锁门、2017年11月17日彻底关锁涉案房产，给王焕利造成了严重损失。证据四，关丽影的身份证复印件，证明关丽影的身份。证据五，饭店员工陈玉喜出具的证明，证明王焕利承接关丽影与冯立东的原合同后注册公司与饭店一起经营，吴春严重违约，于2017年11月3日起多次强行锁门、2017年11月17日彻底关锁涉案房产，给王焕利造成了严重损失，陈玉喜本人是因为吴春违约行为没有了工作，造成了其经济损失。证据六，陈玉喜的身份证复印件，证明陈玉喜的身份。证据七，物业缴费单据及绿地物业给山东轩辕天德生物科技医药有限公司开具的缴纳物业费、水电费、管理费的发票，证明公司住址与房屋租赁有关。证据八、山东轩辕天德生物科技医药有限公司营业执照原件及复印件，证明该公司的地址情况。证据九、企业名称预先核准通知书复印件，证明王焕利是该公司的全资股东、实际控制人。证据十、原饭店的营业执照复印件，证明饭店的经营及地址情况。吴春质证称，对王焕利提交的所谓的新证据是否因客观原因无法在一审程序中提交，请求法院调查核实并责令王焕利说明情况，否则不应采信。如王焕利未能作出合理说明，吴春将不予质证，由此所造成的法律后果由王焕利承担。其次，对该相关证据的所有复印件、打印件真实性不予认可，不能证明相关待证事实。第三，原判决认定事实清楚，王焕利所提交的证据不能推翻原判决认定的事实，并且该相关证据的关联性存疑，请求法院进一步核实。对该十份证据均不予认可。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条规定，人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：(一)主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；(二)主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。本案中，吴春与王焕利签订《房屋租赁合同》系真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，当为有效合同，双方均应按约定全面适当履行各自义务。涉案《房屋租赁合同》约定：租期5年，自2015年9月15日至2020年9月15日，承接原始合同；租金为7.5万元，付款方式：按年支付，每一年支付一次(第一年半年支付一次)；租赁期内，王焕利有下列情形之一的，吴春可以终止合同，收回房屋使用权，王焕利需承担全部责任，并赔偿损失。(1)利用承租房屋进行非法活动损害公共利益的。(2)无故拖欠房屋租金的。(3)连续三个月不付所有费用的。根据上述合同约定，王焕利系承接原合同继续履行，其应支付2017年4月2日至2017年9月15日期间的租金，此后的租金支付应为一年支付一次。吴春诉称王焕利拖欠2017年10月后租金，王焕利一审中亦认可其向吴春缴纳了2017年4月至2017年10月15日的租金。虽然双方当事人对于缴纳租金没有明确约定，但根据涉案合同约定及房屋租赁交易习惯，王焕利应于2017年10月16日前向吴春缴纳下一年度涉案房屋租金。双方当事人签订的《房屋租赁合同》约定，王焕利无故拖欠租金或连续三个月不付所有费用的，吴春有权终止合同。根据本案一、二审查明的事实，王焕利未及时向吴春缴纳2017年10月15日后的房屋租金，且存在拖欠物业费、水电费的情形等违约行为，吴春据此解除双方合同，符合合同约定，一审法院予以支持并无不当。王焕利主张吴春在履行合同过程中存在违约行为，证据不足，本院不予支持。关于解除时间，王焕利主张吴春于2017年11月强行将涉案房屋锁门并侵占了的饭店资产，但未提供有效证据予以证实，本院难以采信。吴春主张涉案房屋收回时间为2018年3月15日，一审法院根据吴春提交的其与王焕利的聊天记录、公安机关出具的《报警证明》，结合王焕利具体的违约行为，认定吴春于2018年3月15日收回房屋，双方合同解除时间为2018年3月15日亦无不当。关于吴春主张的房屋租金，一审法院根据双方签订租赁合同时间、吴春实际收回涉案房屋时间及王焕利已支付了3.75万元租金的事实，判令王焕利按实际使用时间支付尚欠租金34375元正确。关于吴春主张物业费及水电费14426元。双方约定王焕利须按时缴纳租赁期间的各项费用(物业、水、电费，空调制冷、采暖费，公共能耗费等)，故王焕利应按合同约定支付使用涉案房屋期间的物业费及水电费。王焕利主张上述费用系吴春将涉案房屋另行租赁给他人产生的费用，未提交有效证据予以证实，本院不予采信。关于王焕利主张的损失赔偿问题。如前所述，吴春与王焕利租赁合同履行期间，由于王焕利违约，导致涉案合同解除，故王焕利要求吴春承担其与冯立东、关丽影转让合同的转让费用及其另行租赁房屋的租金损失，没有事实及法律依据，本院不予支持。关于一审程序问题。《最高人民法院关于人民法院民事调解工作若干问题的规定》第六条规定，在答辩期满前人民法院对案件进行调解，适用普通程序的案件在当事人同意调解之日起15天内，适用简易程序的案件在当事人同意调解之日起7天内未达成调解协议的，经各方当事人同意，可以继续调解。延长的调解期间不计入审限。经审查，一审审理中双方当事人均申请并同意庭外和解，依据上述规定，调解期间不计入审限，故一审程序并无不当。综上所述，王焕利的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1173元，由上诉人王焕利负担。本判决为终审判决。审判长  吴松成审判员  陈 勇审判员  赵玉兰二〇二〇年五月九日书记员  李 杨