安徽省淮南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖04民终407号上诉人（原审原告）:贾燕云，女，1949年2月26日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。委托诉讼代理人：张兴牛，北京京师（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：楼观海，北京京师（合肥）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:淮南世纪正源房地产开发有限公司，住所地安徽省淮南市山南新区三和集贸市场330-331号，统一社会信用代码913404006881439578。法定代表人：程晋林，该公司总经理。委托诉讼代理人：曹军，安徽震一律师事务所律师。上诉人贾燕云因与被上诉人淮南世纪正源房地产开发有限公司（以下简称世纪正源）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省淮南市田家庵区人民法院（2019）皖0403民初1336号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。贾燕云上诉请求：撤销一审判决，改判支持一审诉讼请求。事实与理由：一、第三人谢志勇、聂道凤提起民间借贷诉讼,是其实现其民事权利的救济手段,其权利的行使与“认可以物抵债的不再履行”没有必然的逻辑关系,更何况其又撤销了该诉讼。另,从合同的相对性来看,孙国峰、谢志勇、聂道凤、郭勇四方于2017年5月11日签订的《保证书》虽约定“因本人原因,上述以房抵款约定未能如期履行”,由郭勇对原借款本息承担连带保证责任,但因贾燕云与世纪正源并非该协议的相对方,双方签订的《商品房买卖合同》并未解除,故上述约定对《商品房买卖合同》的效力并无影响;从第三人真实意思表示“保证书”的内容来看,该保证书属于新债清偿,是增加的一种偿债途径,而非直接消灭旧债,保证书与《商品房买卖合同》作为新、旧债务基于同一目的同时并存,对债务清偿方式的变更并非当然意味着债权人放弃了原债权,基于公平合理原则的要求,从保护债权人合法权益角度,除非当事人明确约定了新债务成立后原金钱债务消灭,否则债权人仍然可以要求债务人履行原借款合同。故新债务不履行时,旧债务并不消灭。二、从贾燕云与世纪正源签订的《商品房买卖合同》来看,其名为商品房买卖合同,实质是清偿期届满后当事人达成的第三人以房清偿债务协议,并不必然要求其支付相应的价款。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》(法[2019]254号)第44条:当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议,抵债物尚未交付债权人,债权人请求交付的,人民法院要着重审查以物抵债是否存在恶意损害第三人合法权益等情形,避免虚假诉讼的发生。经审查,不存在以上情况,且无其他无效事由的,人民法院依法予以支持。一审法院一方面认可《商品房买卖合同》作为以房抵债合同的效力,另一方面,又要求支付相应的价款,是事实认定错误、逻辑自相矛盾。世纪正源辩称,第一、关于涉案“房屋买卖合同”的真实性。1.世纪正源原法定代表人郭勇在职期间，涉嫌利用职务便利侵占或者挪用公司资金，同时郭勇为个人消费或者债务曾经向社会上自然人大量借贷，无力归还后将涉案的房屋抵债，并要求公司财务对外出具大量的所谓收取购房款的现金收据，进而炮制出大量虚假的《房屋买卖合同》。因此，对于上述所签订的《房屋买卖合同》真实性一概不予认可。2.本案涉及的《房屋买卖合同》系案外人谢志勇和聂道凤（债权人）和孙国峰（债务人）之间的民间借贷。原公司法定代表人郭勇利用职务便利未召开股东会，私自对孙国峰的债务违法担保并签订本案虚假的《房屋买卖合同》，贾燕云对于此事是知情的，因为贾燕云没有缴纳本案《房屋买卖合同》的购房款，本案可能涉及虚假诉讼刑事犯罪。目前郭勇于2018年1月10日被淮南市公安局山南分局立案追究，同时《房屋买卖合同》涉及的房屋1号楼1401、1402、1403、1404、1405、1406、1407、1408目前备案在安徽淮南高新技术产业开发区管理委员会，被施工人江西建工集团公司于2017年7月5日申请淮南市田家庵区人民法院以（2017）皖0403财保232号案件查封。第二、案涉当事人就双方之间的所有权利义务重新达成协议后，实际上是解除之前所签订的《房屋买卖合同》。1.案涉《房屋买卖合同》是基于债权人谢志勇、聂道凤与债务人孙国峰签订的以房抵款“协议书”中约定而签订的，贾燕云只是上述《房屋买卖合同》的挂名人或者代理人，不是房屋买卖合同的相对方，实际上债权人还是谢志勇和聂道凤，因此《房屋买卖合同》的签订、履行或者解除不需要经过贾燕云的同意。2.在郭勇违法担保并签订虚假《房屋买卖合同》后，由于没有按照上述“协议书”约定于2016年1月30日前将涉案房屋的产权证办理到贾燕云名下，为此谢志勇、聂道凤和孙国峰以及郭勇最后一次于2017年5月11日，重新以“保证书”的形式达成协议，约定借款和利息（8245919元）于2017年12月20日前分8次付清，该协议书（保证书）是对之前双方权利义务重新的约定（解除之前签的房屋买卖合同）；而且该协议（保证书）在之前起诉孙国峰归还借款，郭勇承担无限连带保证责任案件中，当事人申请法院追加世纪正源作为被告，法院已经审查认定，谢志勇和聂道凤与孙国峰、郭勇于2017年5月11日签订的保证书中已经明确了双方的借款本息数额，借款方为孙国峰、保证方为郭勇，该保证书系各方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，依法裁定驳回其申请的事实。也就是说，贾燕云以民间借贷起诉也是认可了《房屋买卖合同》的解除。第三、双方之间涉案的《房屋买卖合同》的法律性质。一审法庭审理查明，本案《房屋买卖合同》纠纷真实情况来源于债权人谢志勇和聂道凤和债务人孙国峰之间的民间借贷，属于民间借贷纠纷。案涉《房屋买卖合同》不是双方之间真实的房屋买卖的法律关系，即名为买卖实为借贷的法律关系，上述事实可以印证贾燕云自认《房屋买卖合同》和《现金收据》作为借款的担保。因此依据最高法院审理民间借贷案件的司法解释第二十四条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。也就是说，本案的纠纷实际上是民间借贷纠纷，所谓的《房屋买卖合同》等均是借款的担保，双方之间没有购房款资金的支付，不存在真实的房屋买卖合同。综上所述，一审判决就本案的事实已经查明认定，案涉当事人之间没有真实的《房屋买卖合同》的法律关系，案涉双方之间为民间借贷的法律关系，为此请求判决驳回贾燕云的诉讼请求，维持一审判决。贾燕云向一审法院起诉请求：1.依法判令世纪正源继续履行《商品房买卖合同》，将房屋产权过户、登记至贾燕云名下；2.依法判令世纪正源向贾燕云支付违约金673310.06元（自2016年2月1日暂计算至2019年1月14日，以6245919元为基数，按日万分之一计算至房屋产权实际登记至贾燕云名下之日止）一审法院认定事实：2013年2月27日，谢志勇作为甲方（出借方）与孙国峰作为乙方（借款方）签订一份《借款合同》，合同约定，乙方向甲方借款伍佰万元人民币（￥5000000元）；期限一个月，即2013年2月27日至2013年3月26日，月利率百分之贰（2%/月）；逾期视为违约，违约金按每天贰万元计付。合同签订后，2013年2月28日，谢志勇按照孙国峰出具的付款委托书将5000000元通过银行转入孙国峰的账户。2013年11月15日，聂道凤作为甲方（出资方）与郑炜嵩作为乙方（借款方）签订一份《借款合同》，合同约定，乙方向甲方借款肆佰万元人民币（￥4000000元）；期限一个月，即2013年11月15日至2013年12月14日，月利率为百分之贰（2%/月）；逾期视为违约，违约金按违约金额每天千分之二（2‰/天）计算。孙国峰出具担保函，对郑炜嵩的该笔借款承担连带保证责任。合同签订当日，聂道凤按照郑炜嵩出具的付款委托书将4000000元转入郑炜嵩指定的蔡梅梅的账户。2014年6月3日，孙国峰出具一份《还款计划》，内容为：一、2013年2月27日借款人孙国峰向出资人谢志勇借款人民币伍佰万元整。借款期限：2013.02.27-2013.03.26。目前已归还借款人民币贰佰万元，现剩余借款本金为人民币叁佰万元整。所欠利息截止2014年6月6日为人民币肆拾万零伍仟元整。二、2013年11月15日为借款人郑炜嵩向出资人聂道凤借款人民币肆佰万元整提供连带责任担保。借款期限：2013.11.15-2013.12.14。所欠利息截止2014年6月3日为人民币肆拾贰万陆仟陆佰陆拾柒元整。三、借款人、担保人孙国峰所欠借款本金及利息逾期时间较长，迟迟未能归还借款本金及利息。（利率详见原借款合同）2014年6月3日经出资人、借款人双方协商一致同意，达成本还款计划，现具体还款计划如下……。2014年8月18日，孙国峰作为甲方，谢志勇、聂道凤作为乙方签订了一份《协议书》，内容为：甲、乙双方就以房抵款及相关事宜，经双方协商，达成如下协议，以便遵照执行。一、甲、乙双方经财务对账确认，截止2014年8月14日，甲方欠谢志勇借款人民币叁佰万元整，甲方承担郑炜嵩向聂道凤借款担保责任为人民币肆佰万元整，除此之外，甲、乙双方之间其它以往借据全部作废。二、甲、乙双方同意由乙方协调用淮南“金融世家”项目写字楼第1幢1401、1402、1403、1404、1405、1406、1407、1408号房，建筑面积共计1445.48平方米，作价人民币陆佰贰拾肆万伍仟玖佰壹拾玖元整，抵偿甲方于2013年2月27日借谢志勇人民币伍佰万元整（已还本金贰佰万元）和2013年11月15日为郑炜嵩担保向聂道凤借款人民肆佰万元整，并将上述抵偿房屋产权办到贾燕云名下。若上述抵偿房屋产权在2016年1月30日前不能办理到贾燕云名下，甲方自愿按原借款协议和担保借款条款约定继续承担责任……。同日，贾燕云与世纪正源签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定，贾燕云购买“金融世家”项目中第1幢14层1401、1402、1403、1404、1405、1406、1407、1408号房，建筑面积1445.48平方米，房屋总价款为6245919元，付款方式为一次性付款。合同约定：“第八条交付期限出卖人应当在2016年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理1.按逾期时间分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第一项中的比率）的违约金。第十一条交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第二十三条本合同自双方签订之日起生效。第二十四条商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向淮南市房地产管理局申请登记备案”。合同还约定了其他条款。同日，世纪正源给贾燕云出具收据一份，载明：交款单位贾燕云，收款方式：现金人民币陆佰贰拾肆万伍仟玖佰壹拾玖元整￥6245919元。收款事由：（附协议）以上为全款。2016年5月4日，甲方：谢志勇、聂道凤乙方：孙国峰丙方：世纪正源、郭勇签订一份《协议书》，内容：甲、乙、丙三方就以房抵款及相关事宜过去已达成共识。购买人贾燕云（甲方：谢志勇、聂道凤指定购买人）并于2014年8月18日同世纪正源签订了《商品房买卖合同》。根据合同约定，应于2015年10月31日前将该套房产网备至购买人贾燕云名下，但截至目前此套房产网备仍未办理购买人贾燕云名下，为了维护购买人贾燕云的合法权益，保护该套房屋所有者的财产安全，现甲、乙、丙三方经再次协商达成如下协议：一、甲、乙双方于2014年8月18日签订的以房抵款协议书，经丙方同意并认可。二、丙方保证贾燕云与世纪正源2014年8月18日签订的《商品房买卖合同》以房抵款能切实履行于2016年12月31日前将约定的房屋网上备案办理在贾燕云个人名下，否则，丙方承担《商品房买卖合同》约定的违约责任。三、本协议书是对甲、乙、丙签订的以房抵款协议书及贾燕云与世纪正源签订的《商品房买卖合同》的补充说明……。2017年5月11日，郭勇作为保证方出具一份《保证书》，内容为：孙国峰从谢志勇、聂道凤处借款（含担保借款）到期未能清偿。2014年8月18日，经本人和世纪正源同意用世纪正源开发的位于田家庵区南经十二路西侧“金融世家”项目写字楼第1幢14层1401、1402、1403、1404、1405、1406、1407、1408号房屋（建筑面积共1445.48平方米），作价人民币陆佰贰拾肆万伍仟玖佰壹拾玖元（￥6245919元）。现因本人原因，上述以房抵款约定未能如期履行，故本人同意对孙国峰向谢志勇、聂道凤借款提供连带责任担保。担保金额本息共计8245919元，担保时效为上述债务全部结清为止。在双方约定的时间内本人自愿偿还给谢志勇、聂道凤人民币陆佰贰拾肆万伍仟玖佰壹拾玖元（￥6245919元）、利息贰佰万元（￥2000000元）。具体还款计划如下：2017年5月20日之前付款伍拾万元整；2017年6月20日之前付款伍拾万元整；2017年7月20日之前付款伍拾万元整；2017年8月20日之前付款壹佰万元整；2017年9月20日之前付款壹佰伍拾万元整；2017年10月20日之前付款壹佰伍拾万元整；2017年11月20日之前付款壹佰伍拾万元整；2017年12月20日之前付款壹佰贰拾肆万伍仟玖佰壹拾玖元整。若本人不能按上述约定日期还款，自愿承担谢志勇、聂道凤为追偿该笔借款本、息8245919元，诉讼费、律师费、违约金等一切经济损失。上述款项因孙国峰不能按期偿还，由本人负责按本合同规定偿还。权利方（签章）：谢志勇、聂道凤（签名并注有身份证号码、按手印）借款方（签章）：孙国峰（签名、并注有身份证号码、按手印）保证方（签章）：郭勇（签名、并注有身份证号码、按手印）。2018年5月23日，谢志勇、聂道凤因上述借款向法院提起诉讼，请求：1.判令孙国峰偿还谢志勇、聂道凤6245919元整及利息5523788.09元（以6245919元为基数，自2014年8月18日至2018年4月24日，按年利率24%计算，款清息止）；2.判令郭勇对上述借款本息承担无限连带清偿责任；3.判令孙国峰承担支付的律师费50万元，郭勇对该律师费承担无限连带清偿责任。在审理过程中，谢志勇、聂道凤向法院提交追加被告申请书，申请追加郑炜嵩、世纪正源为共同被告参加诉讼，经审查认为，谢志勇、聂道凤与孙国峰、郭勇于2017年5月11日签订的保证书中已明确了双方的借款本息数额、借款方为孙国峰、保证方为郭勇，对各方之间的权利义务做出了明确约定，并有各方签字画印确定，应系各方真是意思表示，该约定未违反法律、行政法规的强制性规定，同时，尊重当事人嗣后形成的明确权利义务主体、内容等法律关系的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的题中应有之意。谢志勇、聂道凤申请追加郑炜嵩、世纪正源作为被告参加民间借贷纠纷案件的诉讼无事实与法律依据，依法驳回申请人谢志勇、聂道凤追加郑炜嵩、世纪正源为共同被告的申请。同年7月1日，谢志勇、聂道凤申请撤诉，一审法院予以准许。2019年3月5日，贾燕云以世纪正源拒不履行《商品房买卖合同》义务，起诉来院。一审法院认为，法律规定，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以变更合同。本案中，2014年8月18日，贾燕云与世纪正源签订的《商品房买卖合同》是基于债权人谢志勇、聂道凤与债务人孙国峰签订的以房抵款《协议书》中的约定而签订的，该份《商品房买卖合同》是债权人谢志勇、聂道凤与债务人孙国峰之间就拖欠借款及担保款事宜达成“以物抵债”的履行方式，贾燕云系债权人谢志勇、聂道凤指定的债权承接人，即以物抵债的房屋承接人（购买人）。后在履行“以物抵债”协议过程中，由于所抵债房屋的网上备案未能办理至贾燕云名下，债权人谢志勇、聂道凤、债务人孙国峰、保证人郭勇又于2017年5月11日重新达成新的协议，并签订了一份“保证书”，约定将不能抵偿的拖欠的债务本息分期由保证人、债务人承担偿还责任。且债权人谢志勇、聂道凤依据该“保证书”于2018年5月向法院提起民间借贷诉讼，认可了“以物抵债”的不再履行的事实。现贾燕云依据《商品房买卖合同》要求世纪正源履行合同义务，支付违约金，因涉案“以物抵债”的履行方式发生了变化，《商品房买卖合同》的法律关系已经经债权人认可被“保证书”所替代，且贾燕云作为《商品房买卖合同》的购买人也未支付相应的价款，故贾燕云请求判令世纪正源继续履行《商品房买卖合同》，并向其支付违约金的诉讼请求，无事实和法律依据。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回贾燕云的诉讼请求。案件受理费10533元，保全费5000元，合计15533元，由贾燕云负担。二审当事人未提交其他新证据。双方当事人所举证据与一审相同，相对方质证意见同于一审，本院对证据认证意见与一审一致。二审查明事实同一审判决认定事实一致。二审本院归纳争议焦点为：一审依据以物抵债的履行方式已经替代并且买卖合同也未支付相应价款驳回贾燕云诉讼请求是否妥当。本院认为，《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”本案中，贾燕云主张的《商品房买卖合同》实际上是缘由于本案牵涉的民间借贷关系，是民间借贷关系就债务履行方式而衍生的从合同，并非孤立的商品房买卖合同关系。在本案牵涉到的民间借贷关系履行中，虽新产生了“以物抵债”的履行方式，但是，本案以物抵债的基础之债为借贷之债。并且，在郭勇“因本人原因，上述以房抵款约定未能如期履行”后，郭勇出具了《保证书》，同意对孙国峰向谢志勇、聂道凤借款提供连带责任担保，在双方约定的时间内自愿偿还给谢志勇、聂道凤本息，还列明了具体还款计划，并有谢志勇、聂道凤的签名同意。此时，债权人谢志勇、聂道凤又将民间借贷的还款方式再次变更，而不是增加一种还款方式，该变更的意思表示明确。贾燕云对该保证书的内容本身也是认可的。贾燕云上诉虽称其不是2017年5月11日郭勇作为保证方出具一份《保证书》中的三方当事人，但是，贾燕云并未在《商品房买卖合同》支付对价或者其对价来源于本案牵涉的民间借贷的债权，其不是孤立的商品房买卖合同法律关系的权利人。故2017年5月11日郭勇作为保证方出具一份《保证书》（三方当事人签字认可）对民间借贷履行方式的最新约定是对“以物抵债”的履行方式的再次变更或替代，而非增加一种履行方式。之后，本案牵涉到的民间借贷关系的债权人于2018年5月23日的起诉行为也是对上述最新变更的一种自然合理的维权。综上,对贾燕云上诉称新债务不履行,旧债务并不消灭的理由不予采纳。对贾燕云上诉称根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》(法[2019]254号)第44条规定构成履行期满后达成的以物抵债的理由一节，本院认为，贾燕云未能举证证明其是本案牵涉到的民间借贷关系中的借款人即债权人，而该条适用的条件是债权人和债务人之间的情形，故该条不适用本案，对其此节上诉理由不予采纳。综上所述，贾燕云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10533元，由贾燕云负担。本判决为终审判决。审判长  李永审判员  张晨审判员  魏宁二〇二〇年五月十三日法官助理李长梅书记员李时雪