北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终4404号上诉人（原审原告）：常某1，男，1963年9月19日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。上诉人（原审原告）：常某2，女，1953年12月29日出生，汉族，住北京市丰台区。二上诉人共同委托诉讼代理人：刘远卓，北京观邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：崔某，女，1981年1月20日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：马燕平，北京中今律师事务所律师。委托诉讼代理人：张曼路，北京中今律师事务所实习律师。原审当事人（原审第三人）：常某3，女，1956年3月24日出生，汉族。委托诉讼代理人：马燕平，北京中今律师事务所律师。委托诉讼代理人：张曼路，北京中今律师事务所实习律师。上诉人常某1、常某2因与被上诉人崔某、原审第三人常某3确认合同无效纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初48505号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。常某1、常某2上诉请求：1、撤销一审判决，改判确认郭某某与崔某签订的《赠与协议》（以下简称赠与协议）整体无效；2、一、二审诉讼费由崔某承担。事实和理由：1、一审法院认定事实不清，101号房屋在赠与前由各权利人共同共有，一审法院认定按份共有是错误的；2、郭某某与崔某之间存在恶意串通；3、一审法院适用法律错误，赠与合同是不可分割的，不存在部分有效、部分无效的情形。崔某辩称，不同意常某1、常某2的上诉请求及理由，同意一审判决。常某3述称，不同意常某1、常某2的上诉请求及理由，同意一审判决。常某1、常某2向一审法院起诉请求：1．确认郭某某与崔某签订的《赠与协议》（以下简称赠与协议）无效；2．判决将位于北京市朝阳区××号的房屋（以下简称101号房屋）恢复至郭某某名下。一审法院认定事实：常某4与郭某某系夫妻关系，二人共有三名子女，分别为常某1、常某2和常某3。崔某系常某3之女。2000年8月16日，大昌公司出具收据，显示常某4于当日向大昌公司给付“16号楼2单元102号房屋”（以下简称102号房屋）购房订金5000元。2000年9月12日，大昌公司出具收据，显示常某4于当日向大昌公司给付房款（未注明房号）137950元。2001年6月13日，世豪公司出具收据，显示常某4于当日向世豪公司给付101号房屋定金25000元。2003年5月19日，常某4去世。2004年1月30日，世豪公司开具发票，显示其公司收取常某4101号房屋房款27150元。2004年6月1日，世豪公司出具《开具发票的说明》，其中记载：“客户常某4于2000年9月12日从大昌公司购买的世豪花园16-4-202室房屋，购买时房屋总价为143010元整。后我公司接手世豪花园此客户又重新将房屋调整至16-4-102室，房屋面积为60.68平米，购买时房屋单价为：3216.21元／平米，房屋总价为195160元整。当时与我公司签订的合同中约定将原16-4-202室的房款143010元转入新置换的房屋中，这样以来该名客户还应补交给我公司52150元房款。现该名客户已将所欠我公司的房款全部付清，请财务部为其开据正式房屋发票。开据发票时已该名客户现所购置的房屋16-4-101室房屋为准，即：单价：3216.21元／平米，面积为60.68平米，总房款为195160元。”2004年6月1日，世豪公司于开具的发票显示，收取常某4101号房屋房款195160元。2004年12月29日，北京市朝阳区国土资源和房屋管理局颁发101号房屋的所有权证书，登记所有权人为郭某某。2017年1月11日，郭某某与崔某签订赠与协议，将101号房屋赠与崔某，崔某表示接受赠与。同日，101号房屋所有权变更登记至崔某名下。2018年10月14日，郭某某去世。原审庭审中，常某1、常某2提交案外人马立民（其购买的房屋为涉案房屋所在同一楼的5单元302号房屋）于2000年12月4日签署的《套房入住现状登记表》、马立民与大昌公司于同日签订的《君都花园物业合同》，拟证明101号房屋所在小区的房屋在2000年12月4日已经交付使用；常某1、常某2提交马立民与大昌公司于2000年11月29日签订的《北京市房屋销售合同》、房款收据，拟证明101号房屋所在小区的房屋系现房交付，大昌公司与购房者的交易流程是，先签订合同，再分阶段交付房款；常某1、常某2提交大昌公司、世豪公司联合发布的公告及相关文件，拟证明2002年8月18日以前，世豪公司正式接手诉争房产所在小区，并着手为住户办理合同变更手续；常某1、常某2提交马立民与大昌公司于2002年10月29日签订的《协议书》，拟证明大昌公司在2002年10月29日就已经正式与住户签订合同变更协议，将原售房合同变更为与世豪公司签订正式《商品房买卖合同》。崔某认可上述证据的真实性，但认为与本案无关。常某3认可除大昌公司、世豪公司联合发布的公告及相关文件之外证据的真实性，但认为其认可真实性的证据与本案无关。崔某提交常某4与大昌公司于2000年8月17日签订的《北京市房屋销售合同》（所购房屋为202号房屋），拟证明常某4生前购买的房屋为202号房屋；崔某另提交郭某某与世豪公司于2004年1月15日签订的《商品房买卖合同》（所购房屋为101号房屋），拟证明101号房屋系郭某某在常某4去世后购买的房产，系郭某某个人财产。关于崔某称世豪公司与原购房人解除了购房合同，并退还了全部购房款的事实，崔某表示没有证据提交。原审庭审中，常某1、常某2提交案外人马立民（其购买的房屋为涉案房屋所在同一楼的5单元302号房屋）于2000年12月4日签署的《套房入住现状登记表》、马立民与大昌公司于同日签订的《君都花园物业合同》，拟证明101号房屋所在小区的房屋在2000年12月4日已经交付使用；常某1、常某2提交马立民与大昌公司于2000年11月29日签订的《北京市房屋销售合同》、房款收据，拟证明101号房屋所在小区的房屋系现房交付，大昌公司与购房者的交易流程是，先签订合同，再分阶段交付房款；常某1、常某2提交大昌公司、世豪公司联合发布的公告及相关文件，拟证明2002年8月18日以前，世豪公司正式接手诉争房产所在小区，并着手为住户办理合同变更手续；常某1、常某2提交马立民与大昌公司于2002年10月29日签订的《协议书》，拟证明大昌公司在2002年10月29日就已经正式与住户签订合同变更协议，将原售房合同变更为与世豪公司签订正式《商品房买卖合同》。崔某认可上述证据的真实性，但认为与本案无关。常某3认可除大昌公司、世豪公司联合发布的公告及相关文件之外证据的真实性，但认为其认可真实性的证据与本案无关。崔某提交常某4与大昌公司于2000年8月17日签订的《北京市房屋销售合同》（所购房屋为202号房屋），拟证明常某4生前购买的房屋为202号房屋；崔某另提交郭某某与世豪公司于2004年1月15日签订的《商品房买卖合同》（所购房屋为101号房屋），拟证明101号房屋系郭某某在常某4去世后购买的房产，系郭某某个人财产。关于崔某称世豪公司与原购房人解除了购房合同，并退还了全部购房款的事实，崔某表示没有证据提交。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。本案中，现有证据显示，常某4于2000年8月16日交纳购买102号房屋的订金，后于2000年8月17日签订购买202号房屋的《北京市房屋销售合同》，又于2001年6月13日交纳购买101号房屋的定金，但常某4并非同时购买了上述三套房屋；世豪公司出具的《开具发票的说明》中对于房号的表述以及对常某4购买不同房屋的先后顺序的陈述虽存在错误，但仍能够证明常某4在购买102号房屋后两次进行换房的事实。在常某4换房期间，同时发生了房屋出卖人主体变更的事实。根据大昌公司、世豪公司联合发布的公告及相关文件以及世豪公司在《开具发票的说明》中的陈述、常某4在世期间实际交纳了101号房屋定金等事实，一审法院可以认定上述房屋出卖人主体的变更系大昌公司将其在与各买受人签署的《北京市房屋销售合同》中的权利、义务概括移转给世豪公司，世豪公司虽另行与购房人签订《商品房买卖合同》，亦仅系对上述权利、义务概括移转之事实的确认，而非与购房人重新订立一份新的房屋买卖合同。崔某称世豪公司与原购房人解除了购房合同，并退还了全部购房款没有事实依据，一审法院不予采信。常某4签订的《北京市房屋销售合同》与郭某某签订的《商品房买卖合同》具有不可分割的延续关系，实为同一购买房屋意思表示的不同表现形式。综上，101号房屋实际系常某4与郭某某共同购买，虽在郭某某签订《商品房买卖合同》以及交纳剩余部分购房款时常某4已经去世，但根据庭审中各方当事人的陈述，现无证据证明常某4去世后其遗产曾经在各继承人之间进行过分配，故101号房屋仍应认定为常某4、郭某某的夫妻共同财产。现常某4已经去世，101号房屋50%的所有权份额成为常某4的遗产，应由其继承人予以继承。郭某某就101号房屋整体与崔某签订赠与协议，其中除郭某某自有的50%的份额，以及其有权继承的常某4的份额之外的部分应属无效，其余部分仍属有效。现常某1、常某2要求法院确认赠与合同整体无效，并要求将101号房屋登记回郭某某名下，没有法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院判决如下：驳回常某1、常某2的全部诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。在本院审理中，常某1、常某2称对郭某某向崔某赠与涉案房屋中属于郭某某的部分不持异议。经询，常某1、常某2称郭某某签署《赠与协议》时年逾八十，文化程度为文盲。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致本院认为，根据已查明的事实，一审法院认定涉案的房屋属于常某4、郭某某的夫妻共同财产是正确的，本院予以确认。在此基础上，本案的争议焦点在于郭某某与崔某签订的《赠与协议》是否应被认定无效。常某1、常某2上诉认为涉案房屋在继承人进行分割之前属于共同共有，故常某4去世后郭某某处分违反了法律关于处分共有的不动产应由全体共同共有人同意的法律规定，且郭某某与崔某存在恶意串通的行为，故《赠与协议》应被认定无效。本院认为，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。虽然郭某某就涉案房屋整体与崔某签订的赠与合同中涉及郭某某外的常某4的其他继承人的部分应属无效，但是就涉案房屋中属于郭某某所有的部分应是有效的，如认定《赠与协议》无效，则会导致郭某某向崔某赠与属于其自身部分的份额也归于无效，而郭某某已去世，至此赠与人郭某某及受赠人崔某的合法权益将无法得到保护。关于郭某某、崔某是否存在恶意串通一节，常某1、常某2上诉称郭某某明知涉案房屋属于其与常某4的夫妻共同财产，仍在没有征得常某1、常某2同意的情况下将房屋赠与崔某，崔某亦表示接受构成恶意串通。本院认为，郭某某与崔某签订《赠与协议》时年逾八十岁且文化水平不高，其处分行为虽因涉及常某4遗产部分导致部分无效但其处分自己所有的财产部分合法有效，现有证据无法证明其与崔某构成恶意串通，常某1、常某2的该项上诉理由本院不予采信。综上所述，常某1、常某2的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由常某1、常某2负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  周 易审 判 员  孙 京审 判 员  张 帆二〇二〇年五月六日法官助理  胡 实书 记 员  王秋岩