湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘07民终465号上诉人（原审被告）:李桂明，男，1965年7月30日出生，住湖南省常德市武陵区。委托诉讼代理人：蒋钱威，湖南凌星律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴成龙，湖南劲鸣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谢庆英，女，1962年9月9日出生，住湖南省常德市武陵区。委托诉讼代理人：丁为香，常德市鼎城区蓝天法律服务所法律工作者。上诉人李桂明因与被上诉人谢庆英返还原物纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院（2019）湘0702民初4580号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李桂明上诉请求：撤销一审判决，改判驳回谢庆英的诉讼请求。事实和理由：1.谢庆英与常德市兴广龙房地产开发公司（以下简称兴广龙公司）法定代表人高启典明显恶意串通取得本案诉争门面的不动产权证，其以合法形式掩盖非法目的，严重损害李桂明的合法权益，所签订的《商品房买卖合同》应属无效。《商品房买卖合同》主要条款均为空白，谢庆英主张出资40万元购买诉争门面，但该房产当时市场价格约144余万元，两者价格差异巨大，而兴广龙公司破产管理人和财务人员查阅财务资料后，没有查到谢庆英支付诉争门面房款的记录。实际情况是兴广龙公司法定代表人高启典在2015年10月22日向谢庆英借款24万用于资金周转，《商品房买卖合同》是对该笔借款的担保，高启典私自出具了144余万元的购房款收据，加盖了兴广龙公司财务公章，谢庆英也屡次提到上述款项系借款，且未提交已付40万元款项的银行交易流水，该行为系法律明确禁止的流押行为，为无效行为。李桂明自2010年4月起占有使用诉争门面，谢庆英与兴广龙公司在2015年10月22日签订《商品房买卖合同》之前已经到现场查看门面由李桂明占有使用，谢庆英并非善意第三人。2.李桂明居住使用的诉争门面系以产权调换形式拆迁安置的房屋，李桂明有权优先取得该门面的所有权。《沙港花园国有建设用地使用权挂牌出让须知》、《房屋置换安置协议书》、《补偿合同》组成了拆迁补偿安置协议的整体内容，国土部门要求兴广龙公司与常德市武陵区南坪街道沙港社区居民委员会（以下简称沙港居委会）签订房屋置换协议，为覃大英（李桂明之妻）安置240平方米房屋，拆迁补偿方式为货币补偿及400平方米房屋的置换，并约定了置换房屋的位置，符合产权置换的形式要件和实质要件，李桂明依法有权优先取得诉争门面所有权。谢庆英辩称，一审认定事实清楚，适用法律恰当，请求维持原判，支持谢庆英的诉讼请求。李桂明多年来与兴广龙公司纠纷不断，并多次诉至法院。本案中，谢庆英享有诉争门面的所有权，李桂明对谢庆英的产权登记从未提出异议，其应对本案诉争门面是否享有所有权举证。因李桂明对诉争门面不享有所有权，而采取非法手段对门面进行实际控制，直接损害了谢庆英的合法权益，双方多次协调未果。谢庆英向一审法院起诉请求：判令李桂明停止侵害，立即返还谢庆英所有的沙港花园*号楼*单元*号房（注：按5000元/平方米，价值48万元）。一审法院认定事实：2007年10月5日，兴广龙公司与李桂明签订《补偿合同》，沙港居委会为保证人。合同约定，兴广龙公司征用李桂明位于常德市武陵区南坪乡沙港社区私宅一栋，供兴广龙公司进行地产开发。作为补偿，兴广龙公司给付李桂明在该地开发修建小区内的房屋四套，共计400平方米。房屋位于兴广龙公司在其开发小区与老四超市毗邻的临街面，其中第一层系临街门面两间，面积100平方米，即本案诉争房屋沙港花园*号楼*单元*号。2010年4月，兴广龙公司将诉争房屋交付给沙岗居委会，居委会随即将该房屋交付给李桂明占有使用至今。2015年10月22日，谢庆英与兴广龙公司签订了商品房买卖合同，并办理了湘（*）常德市不动产权第*号不动产权证。2018年1月10日，李桂明以谢庆英、兴广龙公司为被告向湖南省常德市鼎城区人民法院提起所有权确认之诉，请求确认诉争房屋所有权归其所有。2018年5月22日，湖南省常德市鼎城区人民法院作出（2018）湘0703民初86号判决书，该判决书认为谢庆英与兴广龙公司签订了买卖合同并办理了不动产所有权变更登记，谢庆英依法取得该门面的所有权，李桂明与兴广龙公司签订的《补偿合同》不属于拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立的拆迁补偿安置协议，李桂明不能依据此合同主张该门面归其所有，驳回了李桂明的全部诉讼请求，该判决现已生效。一审法院审理认为：本案系物权权属争议纠纷，争议焦点为诉争门面所有权归谁所有。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，谢庆英就诉争房屋与兴广龙公司达成合意签订了商品房买卖合同，双方意思表示真实，内容不违反法律规定，合同依法成立并生效，且谢庆英支付了部分购房款并办理了不动产变更登记，故谢庆英依法享有诉争门面的所有权。李桂明提出谢庆英与兴广龙公司就诉争门面的买卖存在恶意串通，但未向法庭提交相应证据足以证明谢庆英与兴广龙公司所签订的商品房买卖合同存在无效或者其他影响合同效力的情形，故对李桂明该抗辩理由，不予采信。另李桂明依据其与兴广龙公司签订的《补偿合同》提出享有诉争门面的物权优先效力的辩论意见，该《补偿合同》约定的内容是由兴广龙公司拆迁李桂明的房屋，补偿款以兴广龙公司支付部分现金和其开发的商品房价款折抵，并不属于拆迁人与被拆迁人按照所有权置换形式订立的拆迁安置协议，故对李桂明该抗辩理由，不予采信。此外，李桂明因对该诉争门面所有权有异议，在湖南省常德市鼎城区人民法院已提起所有权确认之诉，湖南省常德市鼎城区人民法院以（2018）湘0703民初86号判决书驳回其诉讼请求，依法确认李桂明对诉争门面不享有所有权，李桂明如对该判决不服可依法律规定寻求救济，该判决现已生效，且李桂明亦未提供相反证据足以推翻人民法院已发生法律效力裁判所确认的事实。综上，李桂明不是本案诉争门面的所有权人，故其无权占有沙港花园*号楼*单元*号门面，应当将该门面依法返还给所有人谢庆英。据此，判决：李桂明于判决生效之日起十日内将沙港花园*号楼*单元*号门面返还给谢庆英。本案受理费8500元，由李桂明负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李桂明提交：证据1.李桂明家庭户口登记簿，证据2.李桂明及其妻子覃大英、儿子李科霖房屋信息查询证明，两份证据拟证明李桂明户籍与家庭成员情况，除现有兴广龙公司已经交付房屋，李桂明及其家庭成员在本市辖区内无其他房屋，如不认定《补偿合同》及交付房屋的行为系房屋拆迁安置补偿合同，即说明李桂明当年没有获得任何补偿；证据3.（2019）湘07民申81号质证书面意见、（2019）湘07民终1176号民事答辩状，拟证明谢庆英与兴广龙公司法定代表人高启典之间为民间借贷流押及买卖合同担保行为，是无效民事法律行为，谢庆英不能取得诉争门面所有权。谢庆英提交：证据1.再审申请书，拟证明李桂明于2019年3月27日以有新证据为由，向湖南省常德市中级人民法院申请再审；证据2.（2019）湘07民申81号民事裁定书，拟证明李桂明的再审申请被驳回。谢庆英对李桂明提交证据1真实性、合法性、关联性没有异议；对证据2真实性、合法性没有异议，但与本案没有关联性；对证据3真实性没有异议，关联性有异议，湖南省常德市中级人民法院均支持谢庆英的意见，裁定驳回李桂明的再审申请。李桂明对谢庆英提交证据1、2真实性、合法性没有异议，但对关联性和证明目的有异议，（2019）湘07民申81号民事裁定书没有涉及流押行为和担保合同等补充事实和理由。对当事人二审争议的事实和证据，本院认定如下：李桂明家庭户口登记簿，李桂明及其妻子覃大英、儿子李科霖房屋信息查询证明与本案待证事实没有关联性，对该证据不予采信；对（2019）湘07民申81号质证书面意见、（2019）湘07民终1176号民事答辩状、再审申请书、（2019）湘07民申81号民事裁定书的真实性、合法性予以采信，但不能达到其证明目的。对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：一、诉争门面是否为李桂明以产权调换形式取得的拆迁安置房屋；二、谢庆英是否取得诉争门面所有权；三、谢庆英是否有权要求李桂明返还诉争门面。关于争议焦点一，因“沙港花园”项目建设需要，李桂明与兴广龙公司签订《补偿合同》，约定了兴广龙公司以支付部分现金和在此开发房产价款折抵拆迁征收补偿款，以及补偿安置房屋的结构、数量、面积、装饰装潢、物业管理、价款支付、产权登记等内容，结合“沙港花园”项目交地会记录、关于落实“沙港花园”安置工作的请示、关于落实“沙港花园”储备地块安置房的回复、《房屋置换安置协议书》的内容，可以证明《补偿合同》即为当事人按照所有权调换形式订立的拆迁补偿安置协议，其中《补偿合同》第三条第二款载明“房屋壹至肆层的位置在甲方所开发小区与老四超市毗邻的临街面，其中第壹层系临街门面贰间”，经现场查勘，可以确定兴广龙公司约定交付李桂明的补偿安置房屋位置特定、指向明确，即本案诉争门面系李桂明以产权调换形式取得的位置特定房屋。关于争议焦点二，不动产权证是权利人享有不动产物权的证明，仅具有权属推定的法律效力。谢庆英与兴广龙公司于2015年10月22日签订《商品房买卖合同》，约定购买诉争门面价款144万余元，但现有证据中，在兴广龙公司未查询到诉争门面的收款记录，谢庆英亦未提交相应付款凭证，其仅在签订合同当天转账支付兴广龙公司法定代表人高启典24万元，该款项实为谢庆英与高启典之间借款。本案中，李桂明于2010年4月起实际占有使用诉争门面，谢庆英签订合同办理不动产权登记在后，从房屋交易行为常态考量，谢庆英作为诉争门面的买受人，应当在购买前进行实地查看，了解该门面的实际情况，尽到谨慎注意义务，但在整个购买过程中，谢庆英自身存在明显过错。李桂明提交的证据不足以证明谢庆英与兴广龙公司或其法定代表人高启典之间有恶意串通损害李桂明合法权益的主观故意，签订《商品房买卖合同》也不符合流押情形，故《商品房买卖合同》不存在合同无效的法定情形，但兴广龙公司客观上无法向谢庆英履行交付诉争门面的义务，谢庆英可以向兴广龙公司主张因无法交付诉争门面导致合同无法继续履行的违约责任，其虽取得了不动产权证，至今未完全足额支付购买诉争门面的对价，没有从兴广龙公司实际取得占有控制诉争门面的权利，尚未取得完整物权。关于争议焦点三，兴广龙公司将诉争门面另行出卖给谢庆英后，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定，李桂明仍可依法请求优先取得诉争门面所有权。李桂明虽未办理不动产权属登记，仍享有取得所有权的期待利益，相对一般债权具有优先效力。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条规定，李桂明对诉争门面的占有系基于《补偿合同》约定和兴广龙公司交付的有权占有，足以排除未取得完整物权的权利人谢庆英所主张的返还门面请求，故谢庆英在未取得诉争门面实际占有控制情况下，径行要求实际占有人李桂明腾退返还，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，李桂明的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省常德市武陵区人民法院（2019）湘0702民初4580号民事判决；二、驳回谢庆英的诉讼请求。本案一审案件受理费8500元，二审案件受理费8500元，共计17000元，由谢庆英负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱梅安审 判 员 李 浚审 判 员 詹险峰二〇二〇年五月十九日法官助理 于 琇书 记 员 万 钰附法律条文《中华人民共和国物权法》第二百四十一条基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……