河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终1467号上诉人(原审被告)：西峡县恒安房地产开发有限公司，住所地：西峡县城二道河。统一社会信用代码：91411323744076526U法定代表人：席金定，执行董事。委托诉讼代理人：张有成，河南龙城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：乔人杰，男,1963年12月31日出生,汉族,户籍地河南省西峡县，现住西峡县。上诉人西峡县恒安房地产开发有限公司因与被上诉人乔人杰房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省西峡县人民法院（2019）豫1323民初4164号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人西峡县恒安房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张有成和被上诉人乔人杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。西峡县恒安房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销原判，依法发回重审或改判上诉人不承担责任。2、本案上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。上诉人认为《商铺委托经营合同》是双方真实意思表示，其合同内容双方理应遵守，而一审依法擅自改变合同内容不仅违法了合同意思自治的原则，且明显加重了上诉人的责任，偏袒被上诉人，有失公允。表现在：合同约定表明上诉人不需支付第一、二年的租金，而一审法院擅自以17万元购房款总额的16%计算租金。二、一审法院程序错误。1、裁判文书的案号明显不符合实际情况，起诉为2019年，而案号开头却为2018。2、本案应为合同纠纷，而一审认定为租赁合同纠纷。3、一审将双方的租赁合同纠纷和房屋买卖纠纷合并处理并作出判决，剥夺了上诉人就房屋买卖合同中的权利和义务，程序有误。三、一审法院适用法律错误。1、双方签订的《商铺委托经营合同》因违反法律规定而属无效合同，应该驳回被上诉人的诉讼。2、本案明显是两份不同的合同，而一审法院却将其一并审理，明显违反了合同的相对性和专一性。《商铺认购合同》在本案中应当仅作为证据使用，不应进行评理认定，这样不仅不符合法律规定，也剥夺了上诉人基于《商铺认购合同》所有的权利义务。乔人杰辩称，我是2016年9月份买的商铺，交钱时签了两份合同，认购合同上我欠上诉人2万元，而委托经营合同上上诉人欠我27200元，当时销售人员收抵扣后的7200元让我找老板要。我认为合同是有效的。关于租金的问题，第一、二年的租金有争议，第三、四、五年的租金没有争议。程序错误问题西峡县人民法院已经更正过了。乔人杰向一审法院起诉请求：1.请求判令被告支付原告租金22200元；2.被告承担诉讼费用。事实和理由：2016年9月20日，原告从被告处购买其开发的位于西峡县世纪大道与步行街交叉口东北角家××楼××商铺一间，约定总价款为170000元，原告按约定支付了150000元，双方于同日又签订了《商铺委托经营合同》，约定原告将其拥有的房产委托给被告，由被告统一规划运营，并由被告支付商铺租金给原告。第一、二年两年租金为商铺价值款的16%（以现返形式优惠），即27200元（170000×16%），第三年租金为商铺认购实到款的10%，即15000元，前三年房租合计42200元，前两年租金一次性现金返还从总房款扣除。房租抵扣原告下欠的房款20000元后，被告仍下欠原告租金22200元。原告多次找被告要求其支付房租，被告拒不支付。一审法院认定事实：2016年9月21日，乔人杰（××）与恒安房地产公司（出卖人）签订《商铺认购合同》一份，合同约定：“××购买商铺位于西峡县××大道与步行街交叉口东北角家富世昌1号楼1层2号，价款为每平米6907.76元，总金额人民币170000元，采用分期付款方式支付房款，××在2016年9月20日前付清全部房价款的88%计150000元，在2017年3月20日前付清剩余房款的12%计20000元”。合同签订前原告向被告支付购房款150000元，剩余20000元至今未付。同日，原告将其购买的商铺委托给被告经营，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商铺委托经营合同》一份，合同中关于委托经营方式、期间、收益标准及支付日期约定内容为：“甲方就其拥有房产委托经营给乙方，由乙方在法律规定的范围内进行合法经营。委托期限为五年，即2016年9月20日至2021年9月19日止。委托经营收益标准：在本合同有效期内，乙方以该商铺的认购实到款为标准，支付甲方租金。第一、二年两年总租金为商铺价值款的16%（以现返形式优惠）即（人民币）：/元整。第三年支付租金为商铺认购实到款的10%，即（人民币）：壹万伍仟（￥15000）元整。第四年支付租金为为商铺认购实到款的10%，即（人民币）：壹万伍仟（￥15000）元整。第五年支付租金为商铺认购实到款的10%，即（人民币）：壹万伍仟（￥15000）元整。支付日期：乙方按年向甲方支付租金，自合同签订之日起开始计算，前两年租金为一次性现金返还从总房款扣除。后三年每期满一年，乙方按甲方所交付实际房款三个工作日内一次性支付给甲方本年度租金。第三年支付租金期限为：2018年9月20日至2019年9月19日；第四年支付租金期限为：2019年9月20日至2020年9月19日；第五年支付租金期限为2020年9月20日至2021年9月19日”。合同签订至今，被告未向原告支付租金。一审法院认为，乔人杰与恒安房地产公司签订的《商铺认购合同》和《商铺委托经营合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定双方之间存在合法有效的房屋买卖和房屋租赁合同关系。合同一经生效，当事人均应严格遵守并履行合同约定的权利、义务。本案中，恒安房地产公司认可拖欠原告2018-2019年度（合同第三年）租金15000元，但不认可前两年租金未付，故双方争议焦点是前两年的租金应如何计算，以及前两年租金能否与原告应付房屋价款抵销。针对前两年租金应如何计算的问题，《商铺委托经营合同》第六条第一款约定“在本合同有效期内，乙方以该商铺的认购实到款为标准，支付甲方租金。第一二年两年总租金为商铺价值款的16%（以现返形式优惠）即（人民币）/元”，该条款既约定“认购实到款”的计算标准，又约定“商铺价值款”的计算标准，显属合同条款约定不明确、前后矛盾，由此导致原被告对租金计算产生不同认识。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思……”规定，应结合合同目的、交易习惯等因素，综合确定条款意思。同时，案涉合同系恒安房地产公司为出售房产预先拟定，属格式条款，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”的规定，应当采用原告所主张的理解，即前两年房租应以“商铺价值款”为计算标准，由此计算得出，被告应支付原告2016-2018年（前两年）房租为27200元（170000元×16%）。同时，双方在《商铺委托经营合同》第六条第二款中还约定“乙方按年向甲方支付租金，自合同签订之日起开始计算，前两年租金为一次性现金返还从总房款扣除”，原告未付房款为20000元，与前两年租金中抵扣后，被告还应支付原告7200元。被告辩称应按照合同约定前两年租金与原告欠付房款抵销后不应另行支付的意见，属格式合同条款的解释问题，基于前述同样理由，不予采纳。综上所述，原告诉请的租金计算方法和租金金额符合合同约定，被告应支付原告租金为22200元（7200+15000）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十一条、第一百二十五条规定，判决如下：被告西峡县恒安房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告乔人杰租金人民币22200元。如果被告未按本判决指定的期限履行以上给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费350元（原告已预交），减半收取175元，由被告负担。其余175元退回原告。本院二审期间，当事人均未向法庭提交新的证据。二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，《商铺委托经营合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。关于第一、二年的租金是否应支付的问题，《商铺委托经营合同》中并没有明确表明第一、二年的租金上诉人不用支付，上诉人认为合同中第一、二年的租金已经划除，表明上诉人不用再支付，被上诉人称第一、二年的租金当时是为了抵扣其剩余未交的房款，并没说不用支付，而上诉人也未能提供相应的证据来排除合理怀疑。至于上诉人抗辩合同中所书写的“以返现形式优惠”就是说被上诉人购买房屋的价格已经是折抵第一、二年房租后的价格，所以不用再支付第一、二年房租，而被上诉人认为“以返现形式优惠”是对前面“第一、二年的两年总租金为商铺价值款的16%”这句话的解释，并不是上诉人所谓的优惠，“以返现形式优惠”作为格式条款中的内容出现了不同的解释，一审法院适用有关格式条款的法律规定进行认定并无不当，因此，上诉人的该上诉请求不能成立；关于原审的案由确定是否正确的问题，虽然双方签订的《商铺委托经营合同》从形式上看是一般的合同，但从合同的内容上来看，实际上就是上诉人出租房屋给被上诉人，被上诉人交取租金，同时赋予了上诉人可以转租的权利而已，故原审法院将该案认定为房屋租赁合同纠纷并无不当。关于一审将委托经营合同和商铺认购合同同时审查是否符合法律规定的问题，《商铺委托经营合同》中约定前两年租金从总房款中扣除，一审中乔人杰也要求从房租中扣除其下欠西峡县恒安房地产开发有限公司的房款，一审法院基于乔人杰的诉求，通过审查《商铺认购合同》来认定乔人杰下欠西峡县恒安房地产开发有限公司的房款数额并无不当，这并没有剥夺上诉人基于《商铺认购合同》所产生的诉讼权利，上诉人如果认为被上诉人在《商铺认购合同》中有违约行为，完全可以另行起诉解决。因此，上诉人的该上诉请求不能成立。综上所述，西峡县恒安房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费175元，由西峡县恒安房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 屈云华审判员**审判员李晓伟二〇二〇年五月十八日法官助理周罡书记员李壮壮书记员王萌