北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终3584号上诉人（原审被告）：杨维鑫，男，1968年9月12日出生，汉族，无业，住北京市石景山区。被上诉人（原审原告）：北京深长城物业管理有限公司，住所地北京市平谷区熊儿寨乡东路16号。法定代表人：张永谦，总经理。委托诉讼代理人：张乐乐，北京晴海律师事务所律师。上诉人杨维鑫因与被上诉人北京深长城物业管理有限公司（以下简称深长城物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2019）京0107民初18554号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨维鑫上诉请求：撤销一审判决，依法改判,依法减免物业费。事实和理由：1、案涉物业服务合同是在杨维鑫不知情的情况下签订的，违反物业管理条例的规定，应属无效。2、深长城物业公司提供物业服务期间，存在不及时修理地下水管导致爆裂、不正常使用门禁、不维修照明设施、不公告电梯广告费、不有序管理地下室出租等情形。深长城物业公司辩称，同意一审判决。深长城物业公司向一审法院起诉请求：1、判令杨维鑫向深长城物业公司支付拖欠的物业费9139.02元；2、判令杨维鑫向深长城物业公司支付违约金2000元；3、诉讼费由杨维鑫承担。一审法院认定事实：杨维鑫为北京市石景山区景阳东街69号院A1-1806的业主，涉案房屋建筑面积67.61平方米，房屋性质为经济适用房。杨维鑫所在小区业主委员会即北京市石景山区石景嘉园小区第一届业主委员会分别与深长城物业公司签订四份《物业服务合同》，约定由深长城物业公司为杨维鑫所在小区提供物业服务，物业服务期限分别为2011年7月1日至2013年6月30日、2012年7月1日至2015年6月30日、2015年7月1日至2017年6月30日、2017年7月1日至2019年6月30日，第一份《物业服务合同》约定物业服务主要内容：1、制订物业服务工作计划并组织实施；保管相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规和管理规约的授权制订物业服务的有关制度；2、负责本物业管理区域内共用部位的日常维修养护和管理；3、负责本物业管理区域内共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理；4、负责共有绿地景观的养护和管理；5、负责清洁卫生服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾的收集等；6、负责协助维护公共秩序和协助做好安全防范，发生火灾、盗窃等情况，乙方负责协助相关部门进行调查工作；7、其他服务事项：支持业委会开展正常管理服务工作，协助召开业主大会／业主代表大会，协助对小区公共事项的公示公告进行落实，协助做好小区的其他管理事项。物业公司按照《住宅物业服务标准》中的一级物业服务标准提供物业服务。第二份至第四份《物业服务合同》均约定，公共性物业管理服务的主要内容为：1、房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的维修、养护和管理；2、房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下管道、落水管、烟道、共用照明、供配电系统、供水系统、消防设施设备、电梯）的维修、养护、管理和运行服务；3、物业规划红线内属物业管理范围的共用设施（道路、室外下水管道、沟渠、池、井、绿化、路灯）的维修、养护和管理；4、物业规划红线内属配套服务设施的维修、养护和管理；5、公共环境（包括公共场所、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运；6、小区红线内车辆行驶及停泊的管理；7、配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等秩序维护服务工作（但不含人身、财产保险保管义务和责任）；8、物业及物业管理档案资料的管理；9、社区文化娱乐活动；10、法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项。住宅物业管理服务费标准为1.35元／平方米／月，生活垃圾清运费30元／户／年。深长城物业公司按照房屋面积67.61平方米向杨维鑫主张2011.11.16-2019.12.31期间物业费（含垃圾清运费）9139.02元，杨维鑫认可未缴纳该费用。后深长城物业公司变更诉讼请求为主张2011.11.16-2019.6.15共计91个月的物业费（含垃圾清运费）8533.39元。杨维鑫未提出拒绝缴纳物业费的理由，庭审中其表示认可同为被诉业主的意见即：深长城物业公司存在无停车场备案资质、停车位管理不到位、地下室出租管理、物业面积超标、电梯广告收入未公示、小区照明、门卫等问题。深长城物业公司认为，物业只是对公共区域的小维修、绿化、安保、保洁等，还会有其他人为破坏；物业服务不到位是相应的时间点存在，而物业服务是持续性的，对某一时间段的不满意，无法证明相关服务不到位。一审法院认为，民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则。深长城物业公司与业主委员会签订的《物业服务合同》真实有效，对杨维鑫具有约束力。深长城物业公司为杨维鑫居住的小区提供物业管理服务，杨维鑫作为业主，享受了深长城物业公司提供的物业管理服务，双方形成了合同关系。物业管理合同为双务合同，杨维鑫有义务按期交纳物业管理费，深长城物业公司亦应按照合同约定履行其物业服务义务。应当指出，物业服务企业与小区业主之间互相依存，物业服务企业应不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，以充分获取业主的支持和配合；同时业主应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件，且小区环境秩序的维护需要全体业主的共同努力，需要全体业主自觉遵守各种规章制度，有赖于业主整体素质的提高。当小区业主发现物业服务企业在服务过程中的问题时，应当通过正当渠道提出合理化建议，物业服务企业亦应就存在的问题通过业主协商沟通等方式予以改正，不断提高物业服务标准。杨维鑫未提出物业服务不到位的具体问题，其他部分业主主张深长城物业公司存在无停车场备案资质、停车位管理不到位、地下室出租管理、物业面积超标、电梯广告收入未公示、小区照明、门卫等问题，不足以构成不缴纳物业费的抗辩。此外，物业服务作为一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，难免会出现一些问题，但只要物业公司按约定提供了基本的物业服务，没有严重违约现象，业主们均应支付相应的物业费。当然，业主在物业服务过程中提供的各种建议和意见，既是对物业公司在今后工作中的督促和支持，也是对服务企业更好开展工作的一种鞭策，物业公司应认真对待业主的建议与意见，不断总结经验，以便更好地开展工作。深长城物业公司在本案中撤回主张部分欠缴期间的物业费，系其对自身权利的合法处分，法院不持异议，予以确认，对变更诉讼请求后的物业费予以支持。对于深长城物业公司主张杨维鑫支付的违约金，法院认为深长城物业公司提供的物业服务存在一定瑕疵，并非尽善尽美，结合业主欠费数额，对该项诉讼请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条规定，判决：一、杨维鑫于判决生效之日起十日内给付北京深长城物业管理有限公司2011年11月16日至2019年6月15日的物业费（含垃圾清运费）8533.39元；二、驳回北京深长城物业管理有限公司的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，杨维鑫所在小区业主委员会即北京市石景山区石景嘉园小区第一届业主委员会与深长城物业公司签订四份物业服务合同，约定由深长城物业公司为杨维鑫所在小区提供物业服务，上述合同是双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，深长城物业公司及小区业主均应依此履行各自义务，深长城物业公司应提供约定的物业服务，小区业主应及时缴纳物业费用。业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。杨维鑫以其不知情为由，主张其所在小区业主委员会，即北京市石景山区石景嘉园小区第一届业主委员会分别与深长城物业公司签订的四份《物业服务合同》为无效合同，不符合法律规定，本院对其主张不予采信。杨维鑫另上诉主张深长城物业公司提供的物业服务存在严重质量瑕疵。就此，一审综合考虑深长城物业公司的物业服务质量以及所提诉讼请求，酌定得出现行判决结论，并无不当。但深长城物业公司日后亦应严格履行物业服务合同约定内容，避免出现物业服务质量不符约定与收费难的恶性循环。综上所述，杨维鑫的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由杨维鑫负担。本判决为终审判决。审 判 长 唐述梁审 判 员 郭 勇审 判 员 梁 睿二〇二〇年五月二十日法官助理 王晓韬书 记 员 牛隽月