广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终6981号上诉人（原审被告）：广州澳美房地产开发有限公司。住所地：广州市黄埔区九龙镇金坑村山下澳洲山庄。法定代表人：胡耀智，董事长。委托诉讼代理人：邓志军，男，该司员工。委托诉讼代理人：麦志伟，男，该司员工。被上诉人（原审原告）：谭小红，女，1968年6月27日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：赵艳卿，女，1940年2月16日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：谭伟阳，男，1966年9月30日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：林伯力，男，1973年3月31日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：林浩昀，男，2001年12月13日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。上述被上诉人共同委托诉讼代理人：邢雅茵，广东润科律师事务所律师。上述被上诉人共同委托诉讼代理人：孙发林，广东润科律师事务所律师。上诉人广州澳美房地产开发有限公司（以下简称澳美公司）因与被上诉人谭小红、赵艳卿、谭伟阳、林伯力、林浩昀房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初7278号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。澳美公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回谭小红、赵艳卿、谭伟阳、林伯力、林浩昀的全部诉讼请求；2.一审以及二审案件受理费由谭小红、赵艳卿、谭伟阳、林伯力、林浩昀承担。事实与理由：一、原审法院认定事实错误，涉案房屋至今未取得房产证不是澳美公司的原因造成，而是“情势变更”所致的不可抗力，澳美公司并未违约。原审法院错误将不能办理房产证的责任归结于澳美公司，依法应当予以纠正。本案纠纷发生有其特殊的历史背景和历史遗留原因，涉案房产已封顶并具备交楼和办证条件，且澳美公司以配合谭某仰、谭小红办了房屋预售登记，澳美公司实际上已履行了全部合同义务，涉案房产系因政府行政规划调整，将原属于增城市的澳洲山庄划入萝岗区，之后申领房产证的条件发生重大变化，即由原来的单栋验收合格转变为综合验收合格，所以澳洲山庄楼盘才会被广州市政府定性为“烂尾楼”，并非澳美公司故意违约，很明显属于“合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平”的情形，依据《合同法》第九十四条的规定和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，应允许变更合同内容或者解除合同，该“情势变更”而致的不可抗力，有广州市城乡建设委员会穗建开[2013]491号文《广州市处理“烂尾楼”专责小组关于印发澳洲山庄盘活重建工作方案的通知》为证。原审判决错误认定案涉房屋至今未取得房产证是由于澳美公司的原因造成的，依法应当予以纠正。二、原审法院以其他业主与澳美公司的纠纷，错误适用集团诉讼的概念中断本案的诉讼时效，没有任何法律依据，属于适用法律错误，依法应由二审法院予以纠正。诉讼时效制度是法律为了督促权利人及时的行使权利而建立的，是法理上原则性的规定。按照当时的法律规定，买受人主张澳美公司承担违约责任的请求权适用一般诉讼时效两年，然而此次谭小红、赵艳卿、谭伟阳、林伯力、林浩昀的起诉已经远远超过诉讼时效，其诉讼请求不受法律的保护。但是，原审法院引入集团诉讼的概念，认为其他业主类似的诉讼行为所引起的诉讼时效中断的效力及于本案，没有任何法律依据，且显然违背了诉讼时效制度的设立的目的。其一，诉讼时效是保护义务人的制度，目的是为了督促权利人及时行使权力。谭小红、赵艳卿、谭伟阳、林伯力、林浩昀作为权利人，在其他业主主张权利的时候应当视为明知自己权利受损，但是其并未及时向法院提起诉讼，也即放弃了其应有的权利。其二，即使原审认为本案确有符合集团诉讼的要件，也不足以作为本案诉讼时效中断的对抗理由。涉案项目其他业主提起的诉讼判决结果是法律给予他们保护，但是这种保护是一种实体权利上的保护，也即谭小红、赵艳卿、谭伟阳、林伯力、林浩昀如果当时也就涉案事项提起诉讼，法院应当给予其相同的保护，这才是集团诉讼体现的价值。其三，法律保护每一个的合法权益，不论是澳美公司还是谭小红、赵艳卿、谭伟阳、林伯力、林浩昀。如果说集团诉讼的结果给予了谭小红、赵艳卿、谭伟阳、林伯力、林浩昀获得同等的权利，那么诉讼时效也给予了澳美公司诉讼时效抗辩的权利。本案中是谭小红、赵艳卿、谭伟阳、林伯力、林浩昀在时隔十多年之后就同一事项提起诉讼，没有及时行使权利，已经远远超过诉讼时效，其诉讼请求不受法律的保护。澳美公司理应获得抗辩权。原审法院以集团诉讼的法律后果，超越法律来对抗原则性的诉讼时效规定，显然是法律适用错误。三、原审法院关于违约金的计算期间存在严重错误，应当予以纠正。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时间期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”以及《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十七条之规定逾期办证或者逾期交房违约金，违约金按日或者按月等时间单位累计计算违约金的，按每个个别债权分别计算诉讼时效期间。因此，自谭小红、赵艳卿、谭伟阳、林伯力、林浩昀起诉之日往前三年以前的逾期交房违约金、逾期办证违约金已超过诉讼时效，不应得到法院的支持。原审法院判决澳美公司向谭小红、赵艳卿、谭伟阳、林伯力、林浩昀支付1999年7月1日起至1999年8月16日期间的迟延交楼违约金并支付从1999年11月15日计至实际办证之日止的逾期办证的损失，不符合法律规定，应当予以纠正。四、澳美公司不存在恶意违约的情形，导致案涉房屋无法办证的责任不在澳美公司，且依据现行的法律规定，澳美公司继续履行在事实和法律上不能，原审判决支持谭小红、赵艳卿、谭伟阳、林伯力、林浩昀关于逾期办证的诉讼请求将造成永续计算违约金的局面，明显对澳美公司不公平，原审判决属于认定事实和适用法律错误，依法应当予以纠正。案涉房屋已交付给谭小红、谭某仰使用，且案涉房产已于1999年1月14日办理房地产登记，澳美公司已依约履行了合同约定的义务，后来案涉房屋无法办理房产证是由于不可归责于双方当事人的原因发生情势变更。广州市城乡建设委员会穗建开[2013]491号文《广州市处理“烂尾楼"专责小组关于印发澳洲山庄盘活重建工作方案的通知》证明了涉案楼盘系因政府行政规划调整导致申领房产证的条件发生重大变化，即由原来的单栋验收合格转变为综合验收合格，才会被广州市政府定性为“烂尾楼”。后澳美公司于2016年和2018年先后两次向广州市黄埔区规划局申请单体报建受阻，导致重建失去希望。而受阻原因是土地被查封，也就是说49l号文第四条第二项第四点载明的“活查封”变更为“死查封”，澳美公司在事实和法律上已经履行不能，则不存在办证迟延的终止日期，若支持谭小红、赵艳卿、谭伟阳、林伯力、林浩昀逾期办证违约金的请求，将造成永续计算违约金的局面，这明显属于“合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平”的情形。且澳美公司一直积极推动盘活重建，谭小红、赵艳卿、谭伟阳、林伯力、林浩昀未举证证明转卖价格差额等逾期办证损失，判令支付逾期办证违约金既不符合常理，不符合我国合同法对违约金补偿性原则规定，更不利于市场与人心的稳定，必然导致涉案房屋长期处于权利混沌不明归属不清的情况。为此，在以往的一些诉讼中澳美公司曾向部分业主提出要求解除合同，但这些业主并不同意，在拒绝解除合同且占有使用房屋的同时，要求澳美公司赔偿违约金，这一方面会使业主双重获益，另一方面将导致开发商承担巨大的经济压力，陷入绝境，对开发商明显不公。所以原审判决属于认定事实和适用法律错误，依法应当予以纠正。综上，原审法院法律适用错误，涉案房屋不能办理房产证是“情势变更”所致的不可抗力，且谭小红、赵艳卿、谭伟阳、林伯力、林浩昀一审的诉讼请求已经超过3年诉讼时效，依法不应得到支持。谭小红、赵艳卿、谭伟阳、林伯力、林浩昀二审答辩：同意一审判决的处理，不同意澳美公司的上诉请求。1.澳洲山庄烂尾的原因是澳美公司导致的，不属于情势变更。穗建开[2013]491号文件已明确澳洲山庄存在的问题是该项目土地红线重叠、消防验收条件不具备、开发商资金断裂后无新资金进入致使楼盘烂尾。澳美公司在同类案件的审理过程中也多次承认其公司资金断裂导致无法继续建设，导致涉案小区建设烂尾。澳美公司将其违约的行为认定为情势变更是站不住脚的。2.法院对该系列案中关于集团诉讼以及违约金诉讼时效的认定已作出判决，其效力对相同状况的其他当事人也应当产生效力。3.澳美公司的行为已经构成违约，导致房屋无法办证的责任在于澳美公司。澳美公司办理房产证的大确权都并未办理，而没有完成的原因在于澳美公司。4.根据澳美公司与谭某仰、谭小红签订的合同约定以及法律规定，澳美公司向谭小红、赵艳卿、谭伟阳、林伯力、林浩昀支付迟延交楼和迟延办证的违约金有合同和法律依据。谭小红、赵艳卿、谭伟阳、林伯力、林浩昀于2019年7月1日向一审法院提起本案诉讼，请求：一、判令澳美公司立即向谭小红、赵艳卿、谭伟阳、林伯力、林浩昀支付自1999年7月1日起至1999年8月16日止的迟延交楼违约金（违约金以实际已付购房款额221051元为本金，按每日万分之五的标准计算为32466元）；二、判令澳美公司立即向谭小红、赵艳卿、谭伟阳、林伯力、林浩昀支付自1999年11月13日起至办证之日止的迟延办证违约金（违约金以已付购房款总额221654元为基数，按年利率6%的标准计算，以不超过已付购房款一倍为限，暂计至2019年4月28日为221651元）；三、判令澳美公司立即偿还谭小红、赵艳卿、谭伟阳、林伯力、林浩昀代其垫付的逾期利息共计30284元及自起诉之日起至清偿之日止代垫费用产生的利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息）；四、本案诉讼费由澳美公司承担。案件一审审理过程中，谭小红、赵艳卿、谭伟阳、林伯力、林浩昀明确第二项诉讼请求中的迟延办证违约金实为迟延办证的损失。一审法院经审理查明：1996年7月23日，澳美公司（甲方、卖方）与谭某仰、谭小红（乙方、买方）签订《房地产买卖契约》（以下简称买卖契约），约定甲方自愿将座落在增城区镇龙镇金坑村澳洲山庄XX的房地产（建筑面积65.32平方米）出售给乙方，甲乙双方议定的上述房地产成交价格为221651元。第三条约定双方同意于1998年7月23日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。第五条约定，违约责任：甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之一的滞纳金。同日双方又签订《澳洲山庄商品房买卖合同》（以下简称买卖合同），约定卖方为坐落于增城市镇龙镇金坑村广汕公路旁澳洲山庄的合法所有人，买方愿意购买澳洲山庄XX号，房屋建筑面积为65.32平方米。第三条购置价款与支付方式3-4约定，选择最高二十年免息分期付款之买方，同意按下表以现金或银行本票支付全部建物价款：签约首期38000元于1996年7月23日支付，剩余房款以免息分期240期支付，每期缴款765元，合计221651元。第四条房屋交付状况4-1约定，卖方保证本房屋工程质量符合中国国家质量标准。并保证于交付使用日交付已完成土建装修及室内水电之房屋予买方。4-2约定，本房屋预定交付使用日为1998年7月23日（具体时间以卖方发出交付使用通知书中的确定时间为准）。买方应在卖方发出通知书的两周内，办妥全部接收手续。但有下列特殊原因时，交付期限允许合理延长：（1）不可抗力事件造成之延误。第八条合同终止与违约责任8-3约定，卖方非因本合同第四条4-2所列原因而逾期交付使用时，则每逾期一日，卖方须按买方已付价款的万分之五赔偿予买方。1998年9月，双方签订《关于更改付款方式的补充协议》，将原付款方式二十年免息分期付款更改为十五年期银行按揭付款，由此产生的利息全部由澳美公司负担，谭某仰、谭小红月供款额维持不变。1998年11月10日，谭小红、谭某仰（借款人）与中国建设银行广州第三支行（贷款人）、澳美公司（担保人）签订（98）穗建银三支房押借字第××号《中国建设银行广州市分行购房抵押借款合同》，约定：由谭小红、谭某仰向建设银行借款137000元购买涉案房产，谭小红、谭某仰将涉案房产的全部权益抵押给建设银行，同时赋予建设银行以优先处分权，作为甲方偿还本合同项下全部义务的担保；澳美公司同意谭小红、谭某仰将上述《购房合约》项下之房产及全部权益抵押给建设银行，并无条件及不可撤销地承担本合同项下贷款的一切回购保证责任，直至抵押房产竣工交付使用、办妥该房产《房地产权证》和《他项权利证》止；借款期限十五年，从1998年11月起至2013年11月止，借款利息按月计付，月利率为6.42‰，借款利率在合同期内，如遇国家调整利率，贷款人将按国家利率规定进行调整；以等额本金方式按月还款，每月归还本金金额为762元，利息逐月结算还清，还本付息日期为每月20日，谭小红、谭某仰若因存款余额不足未能在规定日期还本付息，则按逾期金额和逾期天数，以当时中国人民银行规定的逾期贷款利率计收利息，并每次处以100元违约金。该借款合同于1998年11月20日在广东省公证处进行了公证。1998年12月4日，建设银行依约发放了贷款137000元。1999年1月10日，澳美公司向谭某仰、谭小红开具了221651元的购房款发票。1999年8月16日，谭某仰、谭小红办理了涉案房产的收楼手续。2002年11月2日，谭某仰、谭小红（乙方）与澳美公司（甲方）签订《关于由业主暂垫付按揭利息的协议》，约定，从2000年9月起甲方停止了交付甲方应负担的月供利息款。现乙方同意：1.为甲方先行垫付A2-402单元，从2000年9月至2002年9月止甲方应负的银行利息款15500元，甲方确认乙方为其垫付的以上金额。今后若再为甲方垫付利息，甲乙双方每年12月底结算一次，一经甲乙双方确认乙方垫付的款数经乙方同意可以合计到甲方欠乙方款项总额里。甲方承诺：待资金到位即一次性偿还所欠乙方垫付的月供利息款。2.在甲方资金尚未到位的情况下，甲方为乙方垫付在澳洲山庄居住与物业管理发生的各项费用（物业管理费、水电费等），在乙方确认的情况下才在垫付的款项中抵扣除。2006年8月12日，澳美公司（甲方）又与谭某仰、谭小红（乙方）签订《关于业主暂垫付按揭利息的协议》，约定乙方为甲方先行垫付A2-402单元，从2002年10月20日至2005年12月20日止，甲方应付的银行利息为14784.7元，甲方承认乙方为甲方垫付的以上金额，并对乙方的支持表示感谢。甲方承诺在资金到位时，即偿还乙方垫付的上述款项。谭某仰、谭小红于2008年7月9日结清全部贷款本息，银行出具还清证明。另查明，谭某仰于2015年2月10日报死亡，赵艳卿系其配偶，双方生育子女谭伟阳、谭小红、谭某姗。根据广州市番禺公证处2017年5月19日作出的公证书载明，谭某姗于2017年3月8日死亡，谭某姗的配偶为林伯力、两人生育的子女为林浩昀一人。已生效的（2017）粤01民终第10549号民事判决查明：原审法院于2013年5月24日致函广州开发区规划和国土资源管理局调查：1.澳洲山庄项目下各建筑物内的房屋办理房产证的情况；2.未办理房产证的房屋，将来是否能办理房产证。广州开发区规划和国土资源管理局在2013年6月28日作出的穗规开发【2013】741号《关于区法院调查澳洲山庄项目有关情况的复函》中明确：澳洲山庄项目在增城时期已按当时的政策要求取得了《预售许可证》，由于诸多问题，该项目不具备办理《房地产证》的条件。原审法院于2013年7月1日致函广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局调查：1.商品房办理房产证需要满足的条件；2.涉案房屋办理大确权或初始登记的情况。广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局于2013年7月30日出具的穗萝国房函【2013】624号《关于的复函》，说明如下问题：1.根据《广东省城镇房地产权登记条例》第八条第二款规定，新建的商品房屋，开发经营企业应当自房屋竣工验收合格之日起30日内申请确认产权，申请初始登记或大确权，领取房地产权属证明书，然后再根据买卖双方提供的商品房预售合同等交易材料到房屋登记部门办理房地产转移登记手续，领取房地产权证；2.澳洲山庄项目下的涉案房屋均未办理大确权或初始登记。原审法院于2013年7月1日致函增城市国土资源和房屋管理局调查涉案房屋办理大确权或初始登记的情况。增城市国土资源和房屋管理局于2013年8月1日作出的增国房复【2013】519号《关于澳洲山庄项目房屋有关情况的答复》，说明如下问题：增城市国土资源和房屋管理局房地产交易登记系统无来函所提及澳洲山庄项目房屋办理初始登记或大确权的信息记录。还查明，涉案物业所在楼盘项目的其他部分购房者曾于诉讼时效内就办证、交房及迟延办证、交房的违约金问题向广东省增城市人民法院起诉。此外，涉案项目的部分业主、业主代表亦有持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映涉案项目迟延办证、交房等相关情况。另，澳美公司向一审法院提交《调查取证申请书》，申请一审法院以现场勘查或向广州开发区规划和国土资源管理局致函的方式核实涉案房屋的土地使用权归属情况。还查明，澳美公司于2019年7月9日收到本案的起诉状副本。以上事实，有《澳洲山庄商品房买卖合同》《关于更改付款方式的补充协议》《中国建设银行广州市分行购房抵押借款合同》《关于由业主暂垫付按揭利息的协议》《关于业主暂垫付按揭利息的协议》、发票、收款收据、还清证明、户籍档案查询摘抄记录、《公证书》、（2017）粤01民终第10549号民事判决书等证据以及双方当事人陈述予以证实。一审法院认为：澳美公司与谭小红、谭某仰签订的《房地产买卖契约》《澳洲山庄商品房买卖合同》《关于更改付款方式的补充协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应恪守履行。因买卖合同的相对方谭某仰已去世，赵艳卿、谭伟阳为谭某仰的继承人，其作为本案的原告主体适格。继承人谭某姗晚于谭某仰去世，谭某姗的合法继承人林伯力、林浩昀作为本案原告符合法律规定，澳美公司关于原告主体不适格的抗辩意见缺乏依据，一审法院不予采纳。关于涉案房屋迟延交楼违约金的问题。双方在买卖契约中约定于1998年7月23日前将涉案房屋建成并交付谭小红、谭某仰使用，在买卖合同中约定预定交付使用日为1998年7月23日（具体时间以卖方发出交付使用通知书中的确定时间为准），澳美公司主张应以买卖合同约定的交楼时间为准，但其又无法明确其发出交付使用通书中确定的时间，故一审法院对其意见不予采纳，认定交房时间应为1998年7月23日。澳美公司直至1999年8月16日才将涉案房屋交付谭小红、谭某仰使用，根据买卖合同8-3约定，“卖方非因本合同第四条4-2所列原因而逾期交付使用时，则每逾期一日，卖方须按买方已付价款的万分之五赔偿予买方”，澳美公司应承担相应的违约责任。本案中，谭小红、谭某仰于1999年1月已实际付清房价款221651元，故应以221651元为本金计算违约金，谭小红、赵艳卿、谭伟阳、林伯力、林浩昀主张以221051元为本金计算违约金系其对自身权利的处分，一审法院予以照准。谭小红、赵艳卿、谭伟阳、林伯力、林浩昀主张违约金标准为每日万分之五符合合同约定，且在合理范围，一审法院予以支持。谭小红、谭某仰主张自1999年7月1日起算违约金未超出法律的规定，一审法院予以支持。综上，澳美公司应以221051元为本金，按每日万分之五的标准向谭小红、赵艳卿、谭伟阳、林伯力、林浩昀支付从1999年7月1日至1999年8月16日止（共计47天）的迟延交房违约金共计5194.7元。关于涉案房屋逾期办证损失的问题。双方在合同中并未约定办证时间和逾期办证违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，澳美公司于1999年8月16日将房屋交付给谭小红、谭某仰，按照上述法律规定，澳美公司最迟应于1999年11月14日为谭小红、赵艳卿、谭伟阳、林伯力、林浩昀办理房地产登记手续。由于涉案房屋没有取得房地产权属证书是由于澳美公司的原因造成，故澳美公司应从1999年11月15日起向谭小红、赵艳卿、谭伟阳、林伯力、林浩昀支付逾期办证的损失。谭小红、赵艳卿、谭伟阳、林伯力、林浩昀主张按照年利率6%的标准计算逾期办证损失未超出上述法律规定的范围，一审法院予以支持。综上，澳美公司应以221651元为本金，按年利率6%的标准向谭小红、赵艳卿、谭伟阳、林伯力、林浩昀支付从1999年11月15日起计至办证之日止的逾期办证损失。逾期办证损失的总金额应以购房款221651元为限。关于迟延交房违约金、逾期办证损失是否超过诉讼时效的认定。其一，澳美公司主张逾期交房违约金已超过二十年的诉讼时效，一审法院认为，买卖契约及买卖合同约定的逾期交房违约金是按日累加计算，是卖方逾期交楼时买方可以主张的违约金债权的计算方法，也不是对违约金支付期限的约定。从合同约定的交房日期次日起至实际交付之日止的违约金，是一个没有履行期限的整体债务。购房者在实际交房后主张延迟交房违约金的，诉讼时效应从实际交房之日开始计算。本案中，实际交房时间为1999年8月16日，从该日开始计算至本案谭小红、赵艳卿、谭伟阳、林伯力、林浩昀起诉之日未超过二十年的诉讼时效，故澳美公司的主张缺乏法律依据，一审法院不予采信。其二，由于涉案物业的部分购房者曾在诉讼时效内就办证、交房及迟延办证、交房的违约金问题向法院起诉，符合集团诉讼的要件，构成的诉讼时效中断的效力亦不局限于当时提起诉讼的部分业主。在前述纠纷判决已生效并一直处于执行阶段的情况下，结合涉案项目的部分业主、业主代表持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映涉案项目的情况的事实，说明涉案项目的购房者确实存在持续维权的事实，同时亦可反映涉案项目的开发商即澳美公司知道或应当知道其行为已构成对购房者的违约及购房人在持续主张相关权利。结合考虑涉案物业所在项目的其他部分购房者曾就谭小红、赵艳卿、谭伟阳、林伯力、林浩昀主张的同类违约事实向澳美公司主张权利及众多购房者这一利益共同体所采取的向相关部门主张权利的行为在诉讼时效问题上产生的效力，一审法院对澳美公司关于部分诉请已过诉讼时效的抗辩理由不予采纳。关于谭小红、谭某仰为澳美公司垫付利息的问题。根据双方签订的《关于更改付款方式的补充协议》，付款方式更改为十五年期银行按揭付款，由此产生的利息全部由澳美公司承担，谭小红、谭某仰月供款额维持不变，因此，谭小红、谭某仰向银行支付的贷款利息应由澳美公司承担。谭小红、谭某仰提交了两份由澳美公司盖章的《关于由业主暂垫付按揭利息的协议》载明澳美公司要求谭小红、谭某仰代其垫付利息15500元及14784.7元，共计30284.7元，中国建设银行股份有限公司广州越秀支行出具了《还清证明》证实谭小红、谭某仰已经支付完毕全部贷款本息。因此，澳美公司应当偿还谭小红、谭某仰代其垫付的利息，其要求澳美公司偿还30284元利息一审法院予以支持。双方未约定澳美公司应返还该款项的时间，澳美公司应在催告后的合理期限内返还，一审法院结合本案的具体情况酌定7天的合理期限，鉴于澳美公司于2019年7月9日收到本案起诉状副本，澳美公司应于2019年7月16日前返还该款项，但澳美公司一直未返还，其应从2019年7月17日起按中国人民银行同期同类贷款利率的标准向谭小红、赵艳卿、谭伟阳、林伯力、林浩昀支付逾期返还款项的利息至实际返还之日止。关于利息返还的请求是否超过诉讼时效的问题。双方约定谭小红、谭某仰代澳美公司垫付利息待澳美公司资金到位时予以偿还，表明双方未明确澳美公司返还代垫利息的具体时间，双方并无关于付清时间的约定，故澳美公司主张上述请求已超过诉讼时效理据不充分，一审法院不予采信。关于澳美公司提出涉案房屋所在地块的使用权已转移至广州方兴房地产建设有限公司名下，申请一审法院调查取证并追加该公司为第三人，一审法院认为，郑亚妹是依据其与澳美公司签订的买卖契约要求澳美公司支付违约金及损失，涉案房屋所在地块使用权有无转移与本案诉请无涉，澳美公司的两项申请均缺乏依据，一审法院不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2019年11月6日作出一审判决：一、广州澳美房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向谭小红、赵艳卿、谭伟阳、林伯力、林浩昀支付1999年7月1日至1999年8月16日期间的迟延交楼违约金5194.7元;二、广州澳美房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向谭小红、赵艳卿、谭伟阳、林伯力、林浩昀支付逾期办证的损失，损失以221651元为本金，按照年利率6%的标准计算，从1999年11月15日计算至实际办证之日止，损失总金额以不超过购房款221651元为限；三、广州澳美房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向谭小红、赵艳卿、谭伟阳、林伯力、林浩昀返还代垫付的利息30284元及逾期返还的利息（以30284元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从2019年7月17日起计至实际返还之日止）；四、驳回谭小红、赵艳卿、谭伟阳、林伯力、林浩昀的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5157元，由谭小红、赵艳卿、谭伟阳、林伯力、林浩昀承担157元，由广州澳美房地产开发有限公司承担5000元。缴费义务人于本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题如下：关于谭小红、赵艳卿、谭伟阳、林伯力、林浩昀要求澳美公司支付逾期交房及逾期办证违约金的诉请是否超过诉讼时效的问题。另案生效判决已查明，因澳美公司长期未能解决案涉项目的交房及办证等问题，导致部分业主通过向相关部门进行集体信访等方式主张权利，一审判决据此认定业主有关迟延交楼、逾期办证违约金的诉讼时效符合集团诉讼的条件，并结合澳美公司履行本案义务的情况，对澳美公司有关诉讼时效的抗辩意见予以驳回，并不违反相关法律规定，亦符合公平合理原则，本院予以维持。澳美公司上诉主张谭小红、赵艳卿、谭伟阳、林伯力、林浩昀所提逾期交楼及逾期办证违约金的诉请的诉讼时效已经经过，依据不充分，本院不予采纳。关于逾期办证的违约责任问题。澳美公司与谭某仰、谭小红签订的房屋买卖合同合法有效，双方应切实履行。虽然涉案楼盘经政府部门协调，已有多户业主同意将楼盘拆除重建，但其性质仅是对于“烂尾楼”的盘活达成了解决方案，并非确认对原合同不可履行或解除，而事实上是对原合同履行方式的变更，并不当然免除双方在原合同履行过程中的过错责任。在商品房买卖合同中，交付涉案房产并办好产权登记手续是澳美公司的主要合同义务。对于无法按合同履行义务，澳美公司并无充分证据证实存在不可抗力因素，也无充分证据证实对合同义务无法依约履行存在其他免责因素。因此，在谭小红、赵艳卿、谭伟阳、林伯力、林浩昀不存在违约过错的情况下，对于原约定义务无法切实履行，澳美公司理应承担违约责任。谭小红、赵艳卿、谭伟阳、林伯力、林浩昀要求澳美公司承担逾期办证违约责任，依法有据，一审法院的处理并无不当，本院予以维持。综上所述，澳美公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5000元，由广州澳美房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  戴俊英审判员  白小云二〇二〇年五月二十八日书记员  吴敏玲