广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终9685号上诉人（原审被告）：阳为为，男，1976年8月19日出生，回族，住广东省广州市天河区。被上诉人（原审原告）：林志锋，男，1988年11月11日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。上诉人阳为为因与被上诉人林志锋房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初37674号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人阳为为上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判阳为为无须向林志锋返还押金9400元；2.维持一审判决第二项；3.一、二审受理费用由林志锋承担。事实及理由如下：一、双方协商解除合同系附条件解除，但因条件未成就，因此合同并未协商解除。本案中，因林志锋未经阳为为同意，擅自将涉案房屋转租他人，并进行违法经营，导致被公安机关查处，以及被物业单位停水电。在此情况下，双方进行协商并达成要么林志锋进行房屋备案登记取得合法手续后继续由其承租，要么林志锋另行寻找新的租客顶手，然后合同解除并返还押金。由此可见双方解除合同是附条件的，即林志锋需要寻找新的租客顶手。但林志锋一直未找到新租客顶手，因此，合同解除的条件未成就，合同尚未解除。二、在合同未协商解除的情况下，阳为为有权按照合同约定收缴押金。既然涉案合同未经协商解除，在此情况下林志锋仍需承担违约后果。根据涉案合同第8条的约定，林志锋擅自将涉案房屋转租他人，阳为为有权不予返还押金。被上诉人林志锋二审辩称：阳为为陈述林志锋对涉案房屋进行转租，因此不同意退还押金，但事实上林志锋并没有对涉案房屋进行转租。阳为为称林志锋在涉案房屋中进行违法经营，但林志锋已经办理了营业执照，属于合法经营，派出所抓走的客人经公安机关询问后就放出来了，派出所把客人抓走只是为了调查，但具体是调查何事林志锋并不清楚。林志锋于2019年8月29日向一审法院起诉，请求：1.阳为为将房屋押金9400元退还给林志锋；2.赔偿林志锋因阳为为的房屋停水停电导致经营损失10440元（经营损失按照每日580元计算，共18日）和工资损失10800元（按照每人每日120元计算，共计5人18日），合计21240元；3.合同期未满阳为为收回房屋根据合同约定赔偿林志锋9400元。一审法院经审理查明：2017年6月20日，林志锋（承租方）与阳为为（出租方）、广东合富房地产置业有限公司（经纪方）签订《房地产租赁合同》，约定：一、租赁房产的地址为：xx区xx大道xx号xx房，房产建筑面积45.43平方米（以房地产权证面积为准），出租方同意将该房产出租给承租方作居住使用，出租方保证对该房产拥有合法出租的权利；…三、租赁双方同意按下列约定出租和承租该房产：1.租期：从2017年6月24日至2022年6月23日止，共伍年。免租期2017年6月21日至2017年6月23日。2.保证金：人民币玖仟肆佰元整（RMB￥9400.00元）。3.租金：每月人民币肆仟柒佰元整（RMB￥4700.00元）。4.结算方式：租金按月结算。在每月的第23日前按【现金】【银行转账】付款方式缴付，交付地点在广州。出租方应出具收据。出租方开户银行：农业银行，户名：阳为为，银行账号：62×××**；四、签订本合同当日，承租方须向出租方交付保证金和首月租金。合同终止，承租方在付清租金及其他费用并按期迁出时，出租方应即时将保证金无息退回给承租方。如承租方违约造成出租方的经济损失，出租方有权从保证金中扣除；五、租赁双方同意出租方交付物业予以承租方使用之日期为：2017年6月21日；…七、在租赁期内，承租方承担下列责任：1.依时交纳租金及每月的管理费、电话费、煤气费、有线电视费、水电费等杂费。如承租方不按时交租，出租方应及时发挂号催收通知书。逾期交付租金的，每逾期一日，承租方须按当月租金的3%向出租方支付违约金。如果逾期缴纳租金或欠交管理费、水电费等达叁拾日视为承租方违约，出租方有权解除合同，收回该房产，有权处理屋内一切物品，并没收保证金。…3.承租方使用该房产时，不得擅自改变房屋结构和用途，不得储存任何违禁品、易燃品、爆炸品等物。同时必须严格遵守中华人民共和国法律和当地的有关规定，以及遵守社会主义道德使用该房产，否则，出租方有权解除合同，收回该房产。…8.承租方不得未经出租方书面同意，擅自将该房产转租、分租给他人使用或调换使用。如违反则视为承租方自动放弃该房产使用权，本合同自动解除，保证金不予退还，由此造成的一切损失，由承租方负责赔偿。9.租赁期内，承租方需提前解除合同的，应事前征得出租方同意。10.租赁期届满且出租方要求收回该房产或解除合同之日，应交回该房产及其设备给出租方；如需继续承租该房产，应提前壹个月与出租方协商，双方另订合同；八、违约责任：1.任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法提前解除本合同，造成的损失由责任方承担。2.租赁期届满，租赁双方未续定期合同且出租方要求收回该房产，承租方逾期不交出承租该房产的，出租方除限期承租方迁出和补交占用期租金外，并有权按占用期内租金总额的50%收取违约金。3.租赁期内，任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，必须提前壹个月以书面通知另一方。如出租方提前收回该房产的，除须退还保证金给承租方外，并赔偿与保证金同等数目之金额予承租方；如承租方提前退租的，出租方有权没收全部保证金。在通知期间，承租方需照常缴交租金。4.因承租方违约而合同终止，出租方有权不经承租方同意单方收回房产，承租方须无条件立即迁出该房产。如承租方逾期迁出时，则出租方在收回该房产时应由二至三名人员作证，并由大厦管理处进行见证。5.如承租方拖欠租金、管理费和其他有关费用时，则出租方可将其存放在该房产的物品，经仲裁裁决及申请执行后，由法院通过拍卖或以物抵债的方式进行抵偿，如仍不能抵偿上述拖欠费用时，出租方应先行负责交清上述拖欠费用，且出租方有权向承租方继续追索直至清偿为止。6.违约金、赔偿金应在确定责任后十日内付清，每逾期一天，按应付金额50%支付滞纳金；…十六、三方约定的其他事项：1.承租方因发展需转租房屋，出租方须配合承租方转租该单位。2.承租方若转租，提前退租，须负担经出租方确认的新承租方签约前的房租，不另扣押金…4.每月23日交当月租金，但最迟不得迟到过月到次月初则按合同来执行等。合同签订后，林志锋向阳为为交付上述保证金。2019年6月14日凌晨，涉案房屋的居住人员被公安人员带走协助调查，后物业管理部门通知了阳为为在内的相关业户。此后涉案房屋出现被停水电的情况，林志锋遂与阳为为（包括阳为为妻子）通过微信等方式就包括补办备案手续或者重新找新租客顶手承租等方案进行了沟通协商。在一审庭审中，双方均确认林志锋于2019年6月撤场。林志锋还提交了以下证据：1.微信聊天记录，拟证明林志锋微信与阳为为妻子在涉案房屋被停水电后的沟通过程。2.转账记录，拟证明林志锋向阳为为支付租金的情况。阳为为对上述证据的真实性无异议，但认为林志锋提供的证据不完整，林志锋仅提供对其有利的微信聊天记录，同时付款记录也仅提供其按时付款的记录，并没有提供其不按时交付租金的记录。为此，阳为为提交了以下证据：1.林志锋与阳为为妻子的微信聊天记录，其中包含：2019年6月19日，阳为为妻子问林志锋是否将涉案房屋转租给其他人并不由其本人直接管理，林志锋回复“现在其与他人合作，是另外的人员在管”，阳为为妻子回复“原来由你直接管理我还比较放心，除了交租不太准时外也没毛病，可你现在交给其他人管理不说，他们管理不善又接些五花八门的租客，那我就表示很担心了，出了事谁负责？”，并提出“如果你们要继续经营下去继续租我们的房子，必须要做一个租赁备案”，林志锋回复“可以，那约个时间去备案”，阳为为妻子提出“备案后每个月要去缴纳税费”，林志锋后回复“上次拿了几套房子去备案费用都挺高的，成本太高了”；同年6月20日，林志锋提出“因双城物业现在关了我们房子水电不能营业，所以想跟你商量一下帮你重新找租客费用我们出，合同签好押金正常退给我就可以了，你觉得怎样”，阳为为妻子称稍后回复并问林志锋“你们有问过物业为什么要停电停水吗？”，林志锋回复“大概是因为用房子作为日租经营”；同年6月21日，林志锋微信要求阳为为作为业主出面解决一下物业关了水电的问题，阳为为妻子回复“我们只能试试打电话过去沟通一下”，林志锋回复“好，如果解决不了的话只能提前终止合同退押金”，随后阳为为妻子回复“物管的意思是因为你们房子之前的事情，警察已经在留意这几间出租屋了，在一切正当手续没有办好的情况下，为了保障业主和小区利益所以才停了水电的，而且受影响的应该也不止我们一户，还是按我们之前说的，要么你们需要提供合法经营许可证，要么只能找好接手房子的租客了”等；此后，林志锋发“我们有推荐租客给你，不存在中介费这个问题，但你给出的租金已经超出了市场价这不是为难我们吗，我只要拿回应该属于我的金额就可以了”，阳为为妻子回复“好，关于中介费，如果你觉得高了，那我就只收你推荐客人的价格可以吧？多的我自己给”，“我们当时说的很清楚了，就算你推荐了客人给我们，我们也不是什么人都租的，价格和人品都很重要”，林志锋回复“我推荐给你的租客是不用产生中介费的”；2019年7月7日，林志锋发“没事，小钱我也不想算得那么清楚，那您扣出267元将剩下的押金退给我吧”；同年7月13日，阳为为妻子提出卫生费要扣500元及“好的，另外按就是最后的滞纳金了……一共扣6345元滞纳金”，林志锋随后亦提出要求阳为为赔偿因停水电导致的损失等内容。2.阳为为与物业公司客服的微信聊天记录，其中物业客服发给阳为为的信息包括：“您好，阳先生，请问您知道您房间现在的租户是谁吗？现在您的房间是做日租房出租的，那个负责人是您的第2、3手租户，前几天警察来查他们的房间，已经有些房破门进去捉人。然后您现在的租户打算把房子又转租出去，请问您知道吗”等内容。3.林志锋与“双城2806孙小姐”微信聊天记录。4.双城国际大厦2019年11月11日出具的“情况说明”。阳为为提供上述证据拟证明林志锋被公安介入物业才停水停电，因为林志锋违法经营，被派出所介入带走林志锋的客人，物业公司才停水停电，后来物业公司奉劝不能再租给林志锋，因为林志锋经营的酒店没有去派出所备案，派出所的所有会议林志锋都没有参与过，所以才让林志锋搬走，并且林志锋有未经其同意的转租行为。林志锋对上述证据2以外的证据的真实性无异议，但提出其不存在转租的情况。5.中国农业银行明细对账单，拟证明林志锋多次逾期交付租金，林志锋称是逾期交租是经过阳为为妻子同意的，但未能提供证据证明。一审法院认为：民事活动应遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。关于林志锋诉请阳为为赔偿其因停水电导致的损失的主张，经查，现有证据可证实是林志锋自身经营问题导致被物业管理服务部门停水电，不能归责于阳为为，故林志锋的该项诉讼请求一审法院不予支持。关于林志锋诉请阳为为在租赁合同期限未满情况下单方违约收回房屋，应按照合同约定支付赔偿金的主张。微信聊天记录等证据可证实在涉案房屋在被停水电后，原被告双方通过微信等方式进行沟通，并协商将涉案房屋进行租赁备案以继续履行租赁合同，或者由林志锋寻找新的租客顶手后由阳为为退还押金亦即解除合同的两种方案，后从聊天记录的内容来看，双方最后显然是选择了后一种由新租客顶手并解除合同的方案，只是就解除合同后相关扣除费用、滞纳金及经营损失等具体事项未能达成一致意见，但这些后续处理事项未能达成共识不影响认定本案租赁合同的提前解除是双方合意的结果，并不是任一方单方违约而解除合同，故林志锋的上述诉讼请求依据不足，一审法院不予支持。关于林志锋诉请阳为为退还押金（保证金）的主张。依据双方签订的租赁合同的约定，合同终止时出租方应将保证金退回给承租方，故林志锋现要求阳为为退还押金9400元合理有据，一审法院予以支持。至于阳为为就林志锋逾期支付租金的相关抗辩理由，一方面阳为为并没有在双方解除合同前就以此理由向林志锋主张要求单方收回房屋并没收押金，现才在庭审中予以提出，一审法院不再支持；另一方面，对于因林志锋逾期支付租金所产生的违约滞纳金，因阳为为并没有在本案中提出反诉主张，故本案在返还的押金中不做抵扣处理，阳为为可另循途径主张。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2020年2月27日作出如下判决：一、阳为为自本判决发生法律效力之日起十日内向林志锋返还押金9400元；二、驳回林志锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费800元，由林志锋负担610元，阳为为负担190元。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，当事人未提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。据此，针对阳为为的上诉请求，本院对本案评析如下：阳为为主张涉案租赁合同协商一致解除的条件并未成就，故按照合同约定不应返还押金。一审认定本案租赁合同的提前解除是双方合意的结果，并不是任一方单方违约而解除合同并对作此认定的理据作了充分的论述，该认定合法合理，本院不再赘述，予以确认。鉴于本案租赁合同已经双方合意解除，故一审依据租赁合同的约定，判处阳为为返还林志锋押金9400元，合理有据，本院予以维持。综上所述，阳为为的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由阳为为负担。本判决为终审判决。审判长 李 娜审判员 柳玮玮审判员 黄春成二〇二〇年五月二十五日书记员 冯 韵彭诗敏