河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫16民终1155号上诉人（原审被告）:张高明，男，1988年5月16日出生，汉族，住河南省郸城县。委托诉讼代理人:韩培五，河南鹰与鲨律师事务所律师。委托诉讼代理人:张旗山，河南鹰与鲨律师事务所（实习）律师。被上诉人（原审原告）:王存建，男，1952年12月26日出生，汉族，住河南省郸城县。原审被告：张志超，男，1991年8月8日出生，汉族，住河南省郸城县。原审被告：张昊华，男，1984年11月15日出生，汉族，住河南省郸城县。上诉人张高明因与被上诉人王存建，原审被告张志超、张昊华租赁合同纠纷一案，不服郸城县人民法院（2019）豫1625民初2108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张高明上诉请求：1.撤销一审判决，改判张志超、张昊华支付王存建租赁费或依法裁定撤销原判决，发回重审；2.一、二审案件受理费由张志超、张昊华承担。事实和理由：一审认定“张志超、张昊华、张高明作为承租人与王存建签订房屋租赁合同，对合同享有共同的权利和义务，即有共同使用租赁房屋的权利，也有共同交纳房租的义务”，属于认定事实错误，并导致适用法律错误。第一，张高明并非实际的合同相对人，并未实际使用租赁房屋。王存建并未转移标的物的占有归张高明使用，而是将租赁房屋交给张志超、张昊华实际使用，并且王存建在转移租赁房屋占有使用权时，已经明知张高明与张志超、张昊华不再合作，王存建实际上已经明知租赁合同的主体变成张志超、张昊华，因此，王存建无权要求张高明承担租赁费。第二，王存建未及时进行止损，应承担相应的责任。根据张高明体用的与王存建的电话录音可以得知，王存建在2018年10月30日就已经知道张志超、张昊华拒绝履行合同，且已经实际放弃房屋的承租，但是仍不解除合同寻找合适的承租方，根据相关法律规定，自2018年10月30日后产生的租金应当由王存建自行承担，不得要求张高明承担。第三，王存建要求的租金数额过高，根据一审认定的事实，涉案房屋的二层在张志超、张昊华的许可下转租给福星豆捞饭店，且福星豆捞饭店的租金直接支付给王存建，一审并未查明福星豆捞饭店的具体租金，而且既然二层已经转租，就不应当向张志超、张昊华、张高明要求租金。第四，张高明已经与王存建口头达成解除租赁关系的协议，原租赁合同相对人已经变更为王存建与张志超、张昊华。王存建辩称，第一，一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予以维持。第二，张高明的上诉理由不能成立，应予以驳回。张高明是租赁合同的相对人，有书面租赁合同为证，该合同是张高明的亲笔签名，是原始的书面凭证，足以证明张高明是争议合同的当事人，合同签订后，王存建按照合同约定将标的物全部交付张高明，张高明也亲自向王存建的儿子转账交纳房租，至于张高明和张志超、张昊华是否合作，怎么合作，是其内部的事情，和其三人共同承担王存建的房屋并非同一法律关系，对本案争议的租赁合同没有任何影响；张高明、张志超、张昊华与王存建签订合同，缴纳了部分房租，并实际使用了房屋，虽然没有按时足额交纳房租，但是从没有明确表示不再承租涉案房屋，也没有明确表示不再交纳房租，房屋仍在继续使用，一直处于营业状态，合同并未终止，王存建根本无法判断三人是否根本违约，并且其三人在涉案房屋内存放部分物品，房屋无法向外出租，张高明上诉称王存建没有及时寻找合适的承租方的原因，是因为其三人的过错，应该由其三人承担责任，一审判决完全正确；一审中已经查明了福星豆捞饭店交纳王存建的租金，并且在诉求及判决中扣减，张高明的上诉理由是无中生有；张高明已经与王存建口头达成解除租赁关系的协议，原租赁合同已经变更为王存建与张志超和张昊华；综上，张高明的上诉理由不能成立，不应支持，应当依法驳回张高明的上诉，维持一审判决。王存建向一审法院起诉请求：1.请求判决解除王存建与张志超、张昊华、张高明之间的租赁合同；2.请求判决张志超、张昊华、张高明支付王存建房屋租金151173元，并承担违约赔偿50000元，赔偿王存建财产损失35000元，共计236173元。在诉讼过程中，王存建放弃要求张志超、张昊华、张高明赔偿财产损失35000元的诉讼请求，保留另行起诉的权利；3.由张志超、张昊华、张高明承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2017年12月29日，王存建与张志超、张昊华、张高明签订了两份《租房合同》。约定王存建将位于郸城县府西路与××交叉口向南50米路东4间房屋1-3层及4-6层楼房租赁给张志超、张昊华、张高明使用。租期均为2018年1月1日至2023年1月1日。其中1-3层租金每年120000元，协议签订前先付租金30000元，2018年1月31日前付清剩余租金90000元，以后每年提前一个月付清下年租金。如不按时支付，王存建有权终止合同，张志超、张昊华、张高明赔偿王存建经济损失30000元。4-6层房租每年60880元。协议签订前先付租金20000元，2018年1月31日前付清剩余租金40880元，以后每年提前一个月付清下年租金。如不按时支付，王存建有权终止合同，张志超、张昊华、张高明赔偿王存建经济损失20000元。合同签订后，王存建向张志超、张昊华、张高明交付了房屋。截止到起诉之日，张志超、张昊华、张高明仅向王存建交纳了房租81330元，其中包含张志超、张昊华、张高明告将二楼房屋转租给福星豆捞饭店，福星豆捞饭店交给王存建4个月的租金。后经王存建催要，张志超、张昊华、张高明未能支付剩余租金。截止到2018年4月1日，张志超、张昊华、张高明拖欠王存建房租159843元，王存建要求张志超、张昊华、张高明支付房租151173元及违约赔偿50000元。一审法院认为，张志超、张昊华、张高明作为承租人与王存建签订房屋租赁合同，对合同享有共同的权利和义务，即有共同使用租赁房屋的权利，也有共同交纳房租的义务。在合同未经合同当事人共同协商一致变更的情况下，合同当事人均应当按照合同约定履行义务。王存建交付房屋后，张志超、张昊华、张高明应当依照约定履行合同义务支付王存建租金。张志超、张昊华、张高明拖欠王存建房租，迟延履行合同的主要债务，经王存建催要后仍然未交清。依照合同约定，王存建有权要求解除房屋租赁合同，并要求张志超、张昊华、张高明支付拖欠租金。截止2019年4月1日，张志超、张昊华、张高明拖欠租金159843元，王存建要求张志超、张昊华、张高明支付151173元，是其对自己权利的处分，应予支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。张志超、张昊华、张高明不履行合同义务按时交纳租金，构成违约，张志超、张昊华、张高明应当承担相应的违约责任。根据合同的约定，张志超、张昊华、张高明如不按时交纳房屋，应当分别赔偿王存建30000元、20000元的经济损失。该经济损失系补偿性赔偿，需要王存建举证证明其损失的具体数额，而并非合同中约定的数额。现王存建没有提供证据证明其具体损失数额，应当承担举证不能的后果，故王存建要求张志超、张昊华、张高明赔偿经济损失50000元的诉讼请求，不予支持，王存建可以另行起诉处理。王存建保留请求张志超、张昊华、张高明赔偿财产损失的诉讼权利，请求另行诉讼处理，应予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第六十条、第七十七条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、解除王存建与张志超、张昊华、张高明2017年12月29日签订的两份《租房合同》；二、张志超、张昊华、张高明于判决书生效后十日内支付王存建租赁费151173元；三、驳回王存建其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4317元，由张志超、张昊华、张高明负担。本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。张高明在二审提供两组证据证明其主张：1.第1组证据是借条一张、村委会证明一份、短信截图三张、支付宝转账电子回单六张，证明：张昊华又名张志华，张高明又名张少华；张高明在2018年初就与张昊华、张志超进行了合伙结算，结算后，张高明与王存建达成口头协议解除租赁关系，张昊华出具了名为借条的结算条，承诺于2018年5月1日前支付张高明合伙结算款6万元，王存建提交的支付宝转账回单及张昊华的聊天记录均能与以上事实相互印证。王存建发表质证意见为：与本案无关。2.第2组证据是通话录音4份，证明：2018年张高明与王存建已经达成口头协议解除租赁关系，原租赁合同的相对人已经变更为王存建与张昊华、张志超，张高明未曾实际经营承租涉案房屋，张高明已经与张昊华、张志超进行内部结算，王存建对以上事实是明知的，只是因合同名字未变更才起诉张高明，王存建本意是为了向张昊华、张志超索要房租，张高明不应承担还款责任；王存建知晓张昊华又名张志华的事实，在录音中也多次这样称呼；张昊华与王存建建立了新的租赁关系，且已经就所欠房租事宜出具了14万元的欠条，张昊华是欠条的签字人，王存建也亲口承认并认可该事实，一审卷宗中有该欠条，但是一审法院并未调查相关事实；王存建明知涉案房屋张昊华于2018年10月30日搬离，却不及时止损，一审时虚假陈述，一审对此事实没有查清，一审认定房租计算至2019年4月1日是严重错误的；王存建从未向张高明主张过房租，甚至在发现张昊华偷偷搬离后报警处理，也未向张高明联系主张房租，充分说明双方租赁关系已经解除。王存建发表质证意见为：张高明与王存建存在通话，但具体内容记不清了，在路上碰见张高明，张高明说他不干了，王存建称其三人应当与王存建进行结算。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对张高明二审提供证据的证明目的不予认可。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：1.张高明是否应当承担本案租赁费的支付责任；2.张高明对2018年10月30日以后产生的租金是否应当承担支付责任；3.张高明主张的租金数额过高是否应当支持。焦点1，关于张高明是否应当承担本案租赁费支付责任的问题。张高明主张其不是租赁合同的相对人，其已经与王存建达成口头协议解除租赁关系，张高明、张志超和张昊华作为合同的一方，与王存建签订了案涉《租房合同》，虽然张高明主张其与王存建口头解除了租赁关系，但是王存建不予认可，且张高明提供的证据并不足以证明其个人与王存建口头解除了租赁关系；张高明、张志超和张昊华共同作为承租人租赁房屋，即使王存建未转移房屋归张高明使用，而是将案涉房屋交给张志超、张昊华，也不影响张高明作为承租人之一承担相应的租赁费支付责任。张高明主张与张志超、张昊华在《租房合同》签订后就退出合伙，即使张高明的上述主张属实，张高明与张志超和张昊华之间的合伙关系如何处理，并不影响本案租赁合同的事实认定和判决，在张高明未提供充分证据证明其与王存建解除租赁关系的情况下，但是并不影响张高明作为《租房合同》的承租人之一承担案涉租赁费的支付责任。焦点2，关于张高明对2018年10月30日以后产生的租金是否应当承担支付责任的问题。张高明主张王存建明知张昊华2018年10月30日已经搬离承租房屋，由于张志超、张昊华未参加本案诉讼，张高明并未提供充分的证据予以证实，且王存建不予认可，张志超、张昊华、张高明承租的房屋共计6层，即使根据王存建二审的陈述，在本案现有证据的情况下，也不能认定张志超、张昊华在2018年10月30日已经拒绝履行合同并放弃房屋的承租；对于2018年10月30日以后产生的租金，张高明作为承租人之一也应当承担相应的支付责任，其主张王存建未及时止损应自行承担2018年10月30日以后租金的问题，因张高明提供的证据不足，本院不予支持。焦点3，关于张高明主张的租金数额过高是否应当支持的问题。张高明上诉称一审未查明福星豆捞饭店交付的租金，一审认定的租金数额过高，由于张高明、张志超、张昊华未参加一审庭审，一审法院依据王存建提供的证据和主张，对本案事实的认定，并无不当。关于本案租金的计算，根据案涉《租房合同》的约定，租赁期限为2018年1月1日至2023年1月1日，1-3层房屋租金为每年12万元，4-6层房屋租金为每年60880元，由于无法认定双方合同的解除时间，王存建于2019年4月10日提起本案诉讼，诉请解除合同，因此，一审将本案租金计算至2019年4月1日是适当的；自2018年1月1日至2019年4月1日，房屋租赁期限共计1年3个月，产生的房屋租金总额为226099元[120000元＋30000元（120000元÷12×3个月）＋60880元＋15219元（60880元÷12×3个月）]，王存建在二审庭审中明确认可共计收到案涉房屋租金98000元，综上，截止2019年4月1日，张志超、张昊华、张高明共计拖欠房屋租金为128099元；一审认定张志超、张昊华、张高明拖欠租金159843元，并依据王存建的自认，判决张志超、张昊华、张高明承担支付租金151173元是不当的，应当依法予以纠正。综上所述，张高明的上诉请求部分。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持郸城县人民法院（2019）豫1625民初2108号民事判决第一项、第三项及诉讼费用的承担部分；二、变更郸城县人民法院（2019）豫1625民初2108号民事判决第二项为“张志超、张昊华、张高明于判决书生效后十日内支付王存建租赁费128099元”。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费4317元，由上诉人张高明负担3000元，由王存建负担1317元。本判决为终审判决。审判长  张群阳审判员  张 杰审判员  金 薇二〇二〇年五月十三日法官助理石磊书记员马家欣