河南省舞钢市人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫0481执异18号异议申请人（案外人）：侯某某，男，汉族，住河南省舞钢市。申请执行人：杨某某，男，汉族，住河南省舞钢市。被执行人：舞钢市xxxx产开发有限公司；住所地：河南省舞钢市温州路北段。法定代表人：杨某某。本院在执行杨某某与舞钢市xxxx产开发有限公司（以下简称飞达公司）等民间借贷纠纷一案中，侯某某对本院查封位于舞钢市垭口温州路北段东侧（飞达公司商住楼）408的房产不服，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。侯某某称：舞钢市人民法院执行（2016）豫0481执104-6号执行裁定书将飞达公司位于舞钢市垭口温州路北段东侧（飞达公司商住楼）408号房屋一套查封、评估、拍卖，但该套房产系案外人侯某某于2006年即购买使用，合法取得该房屋所有权，因开发商原因，未能办理房产证。为维护异议申请人的合法权益，特提出执行异议，请求法院依法终止执行（2016）豫0481执104-6号执行裁定书，并停止对舞钢市垭口温州路北段东侧（飞达公司商住楼）408号房屋的查封、评估、拍卖行为。经审查查明：一、本案的执行依据是本院于2016年1月8日作出的（2016）豫0481民初24号民事调解书，该调解书调解内容为：“舞钢市xxxx产开发有限公司、徐锦华、郭彦坤、范潇雅借杨某某现金460万元，年利率18%；舞钢市xxxx产开发有限公司、徐锦华、郭彦坤、范潇雅于2016年1月11日前归还本金30万元及利息，本金余额430万元及利息于2016年7月11日前还清。案件受理费21800元，由舞钢市xxxx产开发有限公司、徐锦华、郭彦坤、范潇雅负担”。二、后杨某某依据该民事调解书申请强制执行，本院在执行过程中，于2016年8月8日出具（2016）豫0481执104-1号执行裁定书，查封舞钢市xxxx产开发有限公司所有的位于舞钢市垭口温州路北段东侧（飞达公司商住楼）101铺、102铺、103铺、104铺、105铺、106铺、107铺、108铺、109铺、110铺、111铺、113铺、114铺、115铺、116铺、117铺、202、204、205、206、207、208、302、304、305、306、307、308、401、404、405、406、408、501、502、503、504、505、506、507、508，共计16套商铺，25套住房（查封期限自2016年8月8日起至2018年8月7日止）。后于2018年8月6日出具（2016）豫0481执104-6号执行裁定书，继续查封舞钢市xxxx产开发有限公司所有的位于舞钢市垭口温州路北段东侧（飞达公司商住楼）101铺、102铺、103铺、104铺、105铺、115铺、117铺、202、205、207、208、305、306、307、405、408、502、504、506、507、508，共计7套商铺，14套住房。（查封期限为三年，自2018年8月8日起至2021年8月7日止），并向舞钢市不动产管理局送达协助执行通知书，要求协助查封飞达公司上述房产。三、飞达公司作为出卖方（甲方），李香作为买受人（乙方），双方于2006年5月28日签订购房协议1份，载明飞达公司同意将其商住楼四层自南向北排列第一单元南户，建筑面积108平方米的住房出售给李香，售房价格陆万元。四、侯某某出示收据一份（盖有飞达公司印章，经手人为范国彩，时间为2006年5月28日）显示李香已支付全部购房款。五、侯某某与李香于2006年7月26日签订证明一份，内容为：“侯某某自愿购买李香在飞达公司范国彩商住楼四层自南向北排列第一单元南户住房一套，建筑面积108平方米，房款总额人民币104000元，售方李香协助办理房屋产权手续（收据购房合同已交侯某某）。本证明一式两份，自双方签字之日起生效，不存在债权债务。”李香向侯某某出示收据一份，显示侯某某已于2006年7月26日支付李香购房款104000元。经本院询问李香，李香认可其于2006年7月将案涉房产卖给侯某某及收到全部购房款事实。六、侯某某出示2006年——2020年用水记录（户名侯某某）、2019年10月——2020年3月电费记录银行明细（户名侯某某）及2012年至2020年天然气费代扣记录（用户名侯来成），证明其自2006年购房房屋后已实际入住房屋。七、侯某某出示邻里证明（证明内容为案涉房屋自2006年10月以来一直都是侯某某及其父母居住）××舞钢市垭口街道办事处平安社区居民委员会证明（证明内容案涉房屋为张小妮与侯来成长期居住）。八、张小妮与侯来成系侯某某父母。案涉查封房产至今未办理产权变更手续，查封登记在飞达公司名下。飞达公司经营范围为房地产开发，在另案【(2018)豫0481民初1614号】中认可，垭口温州路北段东侧（飞达商住楼）未办理过户系因其公司证件不齐。本院认为，本案执行异议的关键是审查侯某某享有的实体权利是否足以阻却执行措施。本案系因杨某某申请的金钱债权执行案件，查封登记在飞达公司名下不动产而产生的争议，对此情形，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”同时《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。具体本案而言，通过侯某某所出示的证据来看，首先，李香与飞达公司在案涉房屋查封之前针对涉案房产签订有房地产买卖契约且支付了全部购房款后将案涉房屋转让给侯某某，李香出具有收到全部购房款的收据且认可侯某某已支付其全部购房款，案涉房产经过的两次转让行为已形成完整的证据链，能够证明侯某某购买房屋及支付房款的真实性；其次，侯某某出示的水费等收据，时间上早于本院查封，与办事处及邻里证明可相印证，可推定其在法院查封之前已合法占有诉争房产，且与侯某某陈述房屋已实际交接入住相吻合；第三，飞达公司在另案【(2018)豫0481民初1614号】中认可，垭口温州路北段东侧（飞达商住楼）未办理过户系因其公司证件不齐，即未办理涉案房产的过户登记并非归咎于买受人侯某某。综上，侯某某与李香签订的案涉买卖协议时间、全部交付房款并合法占有案涉房屋时间均早于本院查封近十年之久，虽侯某某未办理涉案房产的过户登记，但综合全案来看，侯某某对此并无过错，侯某某所购涉案房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，足以阻却对案涉房产的执行，故侯某某的异议申请符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：中止对登记在舞钢市xxxx产开发有限公司名下位于舞钢市垭口温州路北段东侧（飞达公司商住楼）408房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理，与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  蔡卓琳审判员  曹俊美审判员  张冬仙二〇二〇年五月十九日书记员  杨儒哲附相关法律条文：一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。三、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。四、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。