广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终7014号上诉人（原审第三人）：梁锦荣，男，1951年3月22日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：周智恩，广东易春秋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：任汛滔，男，1972年7月27日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：杜漪茗，广东华盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈俊霖，广东华盈律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：广州市国龙房地产开发有限公司，住所地广州市天河区天河直街30号之一华翰大厦3楼A。诉讼代表人：广州市国龙房地产开发有限公司管理人。负责人：倪烨中。委托诉讼代理人：陈佳佳，广东君信律师事务所律师。上诉人梁锦荣因与被上诉人任汛滔、广州市国龙房地产开发有限公司（以下简称国龙公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初19292号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。上诉人梁锦荣上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回任汛滔的全部诉讼请求；3.一、二审案件诉讼费由任汛滔、国龙公司承担。事实和理由：一、本案应属于行政诉讼而不属于民事诉讼的受案范围，一审法院应依法驳回任汛滔的起诉。二、一审法院认定事实错误，任汛滔与国龙公司之间不存在真实的房屋买卖合同关系。（一）（2009）越法刑初字第769号刑事判决已经查明国龙公司与任汛滔之间存在的是合同诈骗关系，即国龙公司并无出售涉案房屋的真实意思表示，而是为了骗取任汛滔钱财，任汛滔因此所受的经济损失应通过追缴国龙公司违法所得返还。（二）769号刑事判决所查明的民事部分事实并非如任汛滔在诉状中所称的事实。梁锦荣并没有与国龙公司签订过借款协议，但刑事判决无明确认定涉案非梁锦荣所有，亦没有认定为任汛滔所有。（三）任汛滔并不能以无原件的《商品房买卖合同》证明其购买了涉案房屋。（四）任汛滔以现金形式支付房款，符合769号刑事判决所认定的国龙公司诈骗的特征。三、一审认定事实错误，梁锦荣与国龙公司之间存在真实的买卖合同关系，梁锦荣才是真实的购房人。（一）梁锦荣与国龙公司所签的《商品房买卖合同》真实有效。（二）梁锦荣已向国龙公司一次性支付房款及相关费用，实际履行了房屋买卖合同的主给付义务。（三）梁锦荣与国龙公司所签的《商品房买卖合同》已经过广州市房地产交易所的预售登记（即鉴证），具有公信力和公示力。（四）梁锦荣曾以书面通知的方式向任汛滔提出其为涉案房屋的合法产权人的权利主张。被上诉人任汛滔二审书面答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，梁锦荣的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、本案属于民事诉讼的受案范围，任汛滔向一审法院所提诉请符合相关法律规定。二、任汛滔与国龙公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，两者系真实商品房买卖合同关系。梁锦荣与国龙公司之间实为借款合同关系，并不存在真实的商品房买卖合同关系。被上诉人国龙公司二审未提交书面答辩意见。任汛滔于2018年7月17日向一审法院起诉请求：1.国龙公司为任汛滔办妥广州市天河区天河直街X号X号房的不动产登记证；2.本案诉讼费用由国龙公司承担。一审法院经审理认定事实：国龙公司是位于广州市天河区天河直街X号XX大厦的开发商，取得了上述楼盘的《商品房预售许可证》（编号：穗房预字第××号）。任汛滔提供国龙公司（出卖人）、任汛滔（买受人）签订的《商品房买卖合同》（编号穗房合字××号）复印件一份（任汛滔称原件已被国龙公司拿去办理预售登记，一直未归还，但769号案有该合同。国龙公司称该合同没有原件，由法院依法认定。梁锦荣对该证据真实性、合法性、关联性均不予确认）。该合同约定：买受人所购的商品房为广州市天河区天河直街X号XX大厦17层（自然层17）X号房（现地址广州市天河区天河直街X号X房，简称涉案房屋），用途住宅，建筑面积94.3376平方米，其中套内建筑面积77.6046平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积16.7330平方米。该商品房屋属预售，按套出售，单价每平方米4862元，总金额377350元。买受人应当按时如期将房价款支付到指定的售房款银行监控账户上，监控银行广东发展银行广州沙面支行，监控账号12×××18。买受人分期付款，2004年12月28日前支付全部房价款的10%即37735元，2005年2月1日前支付全部房价款的40%即150940元，2005年5月1日前支付全部房价款的50%即188675元。出卖人应当在2005年6月28日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付使用后730日内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金等。任汛滔对其付款事实提供国龙公司2005年5月9日出具的关于涉案房屋购房款的发票一份（金额377350元）。国龙公司对该发票真实性、合法性、关联性无异议。梁锦荣对该证据真实性无法确认，合法性、关联性有异议。关于交付房屋事实，任汛滔提供如下证据：1.国龙公司2005年5月9日发出的《提前收楼通知书》。该通知书载明：办理收楼手续时须交纳楼款188675元、煤气管道初装费3500元/户、物业维修基金3774元、预收三个月物业管理费367.9元、物业管理中心收取的水电周转基金400元/户等。2.国龙公司（甲方）、任汛滔（乙方）签订的《关于房产交收的协议书》。该协议书载明：因XX大厦项目建设工程己经全部完工，并于2001年12月10日通过了广州军区空军工程质量监督站的工程质量验收，其他验收工作也正在进行中，已经基本具备交楼条件，应乙方的要求，双方同意提前于2005年5月9日办理该单元的交收手续等。3.国龙公司、案外人广州市泰兴物业管理有限公司及广州市誉新物业管理有限公司、广东有线电视广播股份有限公司、广州市煤气公司出具的发票及收据多份，其中包含收到煤气初装费3500元、维修基金3774元，代收水费、电费（2005年至2010年）、新装电视费，煤气费，管理费，有限电视初装费等费用。4、XX大厦物业管理处2018年8月15日出具的《证明》一份（载明涉案房屋自2005年5月9日至今一直由任汛滔本人使用；自入住以来，每月按时缴纳水费、电费及物业管理费）。经质证，国龙公司对上述证据真实性、合法性、关联性无异议。梁锦荣对上述证据真实性、合法性、关联性均不予确认。梁锦荣为证实其购买涉案房屋并支付款项提供以下证据：1.国龙公司（出卖人）、梁锦荣（买受人）签订的《商品房买卖合同》（编号：穗房合字××号）一份。该合同载明：买受人所购的商品房为广州市天河区天河直街X号XX大厦住宅17层全层，用途为住宅，建筑面积共683.7616平方米，其中套内建筑面积562.4807平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积121.2809平方米。该商品房屋属预售，按整层出售，总金额1750000元。买受人应当按时如期将房价款支付到指定的售房款银行监控账户上，监控银行广东发展银行广州沙面支行，监控账号12×××18。付款方式为分期付款：2004年7月6日前支付全部房价款的20%即350000元，2004年7月9日前支付全部房价款的80%即1400000元。出卖人应当在2004年12月29日前将商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案等。该合同办理了预售合同登记。2.《银行进账单》。该进账单显示2004年7月8日广州市梦之桥文化艺术开发有限公司永逸休闲健康中心向国龙公司支付1878000元。3.广州市不动产登记中心于2017年4月18日出具的（2017）查询00199号《依申请信息公开答复书》。该答复书载明：（1）预售、抵押情况。XX大厦，预售证号040XXX，申报单位国龙公司，2006年10月12日该预售证纳入广州市房屋管理系统管理。经查数据整合系统，天河直街XX大厦17层全层单元，预售合同号040XXX，预购人梁锦荣，合同备案时间2004年7月12日，无办理退房或注销登记，无抵押登记。经查房屋管理系统，XX大厦17层全层为01-06单元。XX大厦1701房以11登记0131XXX号登记在朱惠莲、冯敦如名下；XX大厦1704房以11登记0130XXX号登记在任汛滔名下；XX大厦1705房以11登记01305390号登记在吴伟强、吴子琳名下；XX大厦1702、1703、1706房，合同编号2004038801，预购人梁锦荣。上述单元均无抵押登记。（2）司法协执情况。经查数据整合系统，暂无XX大厦17层全层单元的有效查封信息。经查房屋管理系统，XXX大厦17层1701、1704、1705房的产权登记由天河区人民法院以（2013）穗天法行初字第110、108、109号判决撤销，广州铁路运输中级法院以（2016）粤71行终1659、1657、1658号《行政判决书》维持原判，目前上述三案已注销。根据越秀区人民法院（2009）越法刑初字第769号《刑事判决》和（2009）越法刑初字第769-1号《刑事裁定》，XX大厦1702、1703、1706房由原国土房管局涂销原设定的在建工程抵押登记，为小业主办理产权登记，依法撤销原房产鉴证，并经过审核后为购房人办理房产鉴证。信息核查时间为2017年4月11日。上述证据经质证，任汛滔表示：对证据1、2真实性、合法性、关联性均不予确认；证据3真实性、合法性、关联性无异议。国龙公司表示：对证据1真实性无异议，但无法确定梁锦荣与国龙公司之间有真实房屋买卖的意思表示；证据2出票人并非梁锦荣，故真实性、合法性、关联性不予确认；证据3真实性、合法性、关联性无异议。另，已生效的广州市越秀区人民法院（2009）越法刑初字第769号刑事判决查明如下事实：“2004年7、9月，国龙公司与梁锦荣、李某签订借款协议。借款协议约定，国龙公司以自己开发的位于广州市天河区天河直街X号的XX大厦第十七、十八层和负一层至第六层商业楼及房屋作为抵押物，向梁锦荣、李某分别借款350万元和1000万元，借款期限分别为2个月和3个月；签订借款协议的同时，国龙公司与梁锦荣、李某签订上述房产的买卖合同并在房管部门办理鉴证登记。鉴证登记之日，上述借款支付给国龙公司；借款还款期限届满后，如国龙公司逾期一个月未还款，则房屋买卖合同生效，李某、梁锦荣有权处置上述房屋。2004年7月和11月，梁锦荣、李某依约分别将350万元和1000万元出借给国龙公司。国龙公司明知违反法律的有关规定，仍于2004年7月、11月及12月在广州市房地产交易登记中心将XX大厦第十七层的预购人登记为梁锦荣，XX大厦第二至第六层的预购人登记为李某所指定的李家励，XX大厦负一层的预购人登记为李某。借款后，国龙公司在陈中兴的指挥及直接操作下，于2004年8月至2005年9月间，将XX大厦负一层5个车位、第二至第六层商业楼及第十七层6套住宅出售给购房人胡德胜、李国兴、黄良环、吴伟强等15人，共收取上述购房人的购房款17204943元（具体情况详见附表4）。直至案发为止，国龙公司既未向李某、梁锦荣清偿借款共1350万元，又未将相应的XX大厦房产登记在胡德胜等15为购房人名下。上述事实，有公诉机关提交并经当庭质证、认证的下列证据证实，查证属实，法院予以确认：1.购房人胡德胜、李国兴、蒋春林、黄良环、吴伟强、陈燕鸣、任汛滔、朱惠莲、胡文峰、胡海荣等10人的报案材料及购买房屋的《商品房买卖合同》和付款凭证、商品房买卖合同登记查询材料，证明2004年8月至2005年9月间，上述购房人及其家属分别与国龙公司签订了购买XX大厦负一层06、08、15、21、22号车位、第二至六层及1701至1706房的《商品房买卖合同》。合同约定双方签约后30天内在广州市房地产交易管理部门办理登记手续，国龙公司在房屋交付后180日或一定期间内向产权登记机关备案。购房人胡德胜等15人依约向国龙公司支付了购房款17204943元后，取得所购的房屋，但后经查询发现购买的房屋在其购买前已经登记于梁锦荣等人名下。……9.证人李某（东悦酒家法定代表人）的证言及其签认的借款协议书，证明2004年，其经朋友介绍认识国龙公司的老板陈中兴。2004年7月，陈中兴向其借款350万元，当时其找到梁锦荣一起凑了350万元，借款期限3个月，由梁与国龙公司签订协议，国龙公司以XX大厦第十七、十八层作抵押，在房管部门办登记，因第十八层无法办理登记，故只将第十七层登记在梁锦荣名下。当时双方约定，国龙公司无法还款，该物业便归他们所有。后来，因陈中兴（国龙公司）没有还款，所以该物业便成为他们的物业。2004年9月间，陈向其和李家励等人借款1000万元，约定将华翰大厦负一至第六层物业作为抵押物，并在房管部门登记鉴证。XX大厦第二至第六层登记在李家励名下，借款后，陈中兴没有还款。10.证人黄某（原国龙公司财务部经理）证言，证明2004年下半年，李某、梁锦荣共借出1350万元给国龙公司用于归还银行贷款，国龙公司则将XX大厦第十七层及第二至第六层登记在梁锦荣和李某指定的李家励名下，李家励的购房收据由其经手出具，但实际上李家励并未实际付款，收据是陈中兴在李某的要求下出具的。XX大厦负一层停车场李某也没有实际付款购买。2004年11月，国龙公司资金紧张，陈中兴向李某借款，李某要求将负一层抵押到其名下。后来，陈中兴告诉我，李某没有实际付款，只是由前一借款的利息冲抵负一层的房款。在李某的要求下，其在陈中兴的指示下向李某出具了购买负一层的收据。梁锦荣购买XX大厦第十七、十八层的购房款收据（共计350万元），实际上是向李某借款的350万元。11.证人黄某签认的国龙公司出售XX大厦负一层1－30号车位、第二至第六层、第十七、十八层的收款收据，证明国龙公司曾向李某借款1000万元、350万元，后将上述房产登记在李某及李某指定的李家励、梁锦荣名下。陈中兴在李某的要求下，安排黄某经手出具上述房产的购房收款收据，以完善购房手续，确保李某出借款项的安全。陈中兴仅收到李某的借款1350万元。12.证人麦某（原国龙公司财务部会计）的证言，证明国龙公司向李某借款1000万元，国龙公司以XX大厦负一至第六层作抵押，向梁锦荣借款350万元以第十七层作抵押。……15.借款协议等书证，证明2004年7月和9月，国龙公司分别与梁锦荣、李某签订协议，以XX大厦第十七、十八层房屋为抵押物从梁锦荣处借款350万元，以XX大厦负一层至第六层为抵押物从李某处借款1000万元，借款期限分别为2个月和3个月。借款协议约定：签订协议的同时，国龙公司与梁锦荣、李某签订上述房产的买卖合同。在买卖合同取得房管部门鉴证登记之日，借款款项支付给国龙公司。若国龙公司逾期1个月未能还款，则上述房产的买卖合同生效，梁锦荣、李某有权处置房产。16.证人梁锦荣的证言，证明2004年7月，其在国龙大厦六楼与国龙公司的陈中兴签订购买XX大厦第十七层（全层）的商品房买卖合同。……18.证人梁锦荣提供的商品房买卖合同，证明2004年7月6日，梁锦荣与国龙公司签订购买XX大厦第十七层全层的商品房买卖合同，约定房价为175万元。……20.广州市预售房地产交易登记情况表，证明2004年7月6日，国龙公司与梁锦荣签订出售XX大厦第十七层的预售合同（房价175万元），于当月12日在广州市房地产交易所登记中心登记，梁锦荣成为预购人”。该判决的附表4列明了XX大厦部分房屋的购房情况，其中载明涉案房屋的购房人为任汛滔，已支付房款377350元，登记预购人梁锦荣。一审法院认为：关于任汛滔本案诉请，第一，作为梁锦荣而言，根据已生效的（2009）越法刑初字第769号刑事判决，梁锦荣与国龙公司之间存在借款合同关系，借款合同约定国龙公司以包括涉案房屋在内的XX大厦多处房屋作为借款的抵押物，涉案房屋虽预购登记在梁锦荣名下，但显然不是法律意义上的抵押权登记。由此，梁锦荣与国龙公司虽签订涉案房屋的房屋买卖合同并办理预购登记手续，但双方不存在真实的房屋买卖合同关系，故非基于真实房屋买卖合同关系而附随的预购登记对外不能产生对抗效力。第二，作为任汛滔而言，上述刑事判决已认定涉案房屋的购房人为任汛滔。本案中任汛滔对其购买涉案房屋提供了商品房买卖合同、购房发票、提前收楼通知书、关于房产交收的协议书等证据。任汛滔举证涉案房屋由其使用，对该事实国龙公司、梁锦荣亦未持异议。任汛滔作为涉案房屋真实买受人的合法权益受法律保护。国龙公司作为开发商应协助任汛滔办理涉案房屋的不动产权证。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院于2019年7月17日判决如下：自本判决发生法律效力之日起15日内，被告广州市国龙房地产开发有限公司协助原告任汛滔到广州市房地产管理部门办理广州市天河区天河直街X号之一XX大厦第17层04号房（广州市天河区天河直街X号之一1704房）的不动产权证。本案一审受理费6960元，由被告广州市国龙房地产开发有限公司负担。本院二审经调查确认一审查明事实。二审期间，各方当事人均无提交新证据。二审期间，经梁锦荣、任汛滔、国龙公司的同意，本案依法进行书面审理。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合梁锦荣的上诉请求和理由以及任汛滔、国龙公司的答辩，本院确定本案争议焦点是：1.梁锦荣对本案作为民事案件受理提出异议的理由能否成立；2.任汛滔诉请国龙公司协助办理涉案房屋产权证应否支持。现认定如下：一、关于梁锦荣对本案作为民事案件受理提出异议的理由能否成立问题。任汛滔提出本案诉请梁锦荣与国龙公司注销涉案房屋的预售备案登记，主要是认为生效的（2009）越法刑初字第769号刑事判决书认定涉案房屋由于国龙公司与梁锦荣的借贷关系而办理了预售备案登记，抵押给梁锦荣，而该预售备案登记给任汛滔办理涉案房屋的产权证造成客观障碍，也就是说本案审理的是任汛滔与梁锦荣和国龙公司之间就办理涉案房屋产权证产生的民事纠纷，任汛滔起诉状中也没有涉及房管部门将涉案房屋预售登记在梁锦荣名下的行为错误的内容，即任汛滔并无就房管部门的具体行政行为提出诉请，因此，本案不属行政诉讼受理范围，一审法院将本案作为民事案件受理正确。梁锦荣上诉认为本案应属行政诉讼受理范围，理由不能成立，本院不予采纳。二、关于任汛滔要求国龙公司协助办理涉案房屋产权证应否支持问题。首先，生效的（2009）越法刑初字第769号刑事判决书已认定梁锦荣与国龙公司之间存在的借款合同关系。借款合同约定国龙公司以包括涉案房屋在内的XX大厦多处房屋作为借款的抵押物。涉案房屋虽预售登记在梁锦荣名下，但国龙公司与梁锦荣并未依法将涉案房屋进行抵押备案登记。相反，在签订借款协议的同时，国龙公司却与梁锦荣就涉案房屋等签订了买卖合同并办理了鉴证登记，并约定国龙公司逾期一个月未还款的，则房屋买卖合同生效，梁锦荣有权处置涉案房屋等，国龙公司明知违反法律的有关规定，仍将包括涉案房屋在内的房屋的预购登记人登记为梁锦荣。为此，一审法院认为该行为显然不是法律意义上的抵押权登记，梁锦荣与国龙公司虽办理涉案房屋预售备案手续，但双方不存在真实的房屋买卖合同关系，进而认定非基于真实买卖合同关系而附随的预购登记对外不产生对抗效力，并无不当，本院予以确认。其次，生效的（2009）越法刑初字第769号刑事判决载明任汛滔是涉案房屋的购房人。任汛滔也已提供了其购买涉案房屋的商品房买卖合同、购房发票、提前收楼通知书、关于房产交收的协议书等证据，证明其实际购买并使用了涉案房屋，而梁锦荣并无提供相反证据推翻上述证据的真实性，故在任汛滔已付清全部房款的情况下，一审法院判决支持任汛滔诉求，并无不妥，本院予以维持。上诉人梁锦荣认为任汛滔与国龙公司之间不存在真实商品房买卖合同关系，否认其与国龙公司存在借款协议等均与上述生效判决认定不符，其认为任汛滔与国龙公司存在恶意串通签订的商品房买卖合同无效，也未提供充分证据予以证实，因此，梁锦荣据此主张驳回任汛滔本案诉请，本院不予支持。综上所述，梁锦荣的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费6960元，由上诉人梁锦荣负担。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  黄春成审判员  李 娜二〇二〇年五月二十八日书记员  纪惠敏黄晶晶