宁波市海曙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0203民初583号 原告：黄卫星，男，1968年10月20日出生，汉族，住湖南省浏阳市。 委托诉讼代理人：吴佳舟，浙江海泰律师事务所律师。 被告：易国伟，男，1995年8月9日出生，汉族，住安徽省蚌埠市怀远县。 原告黄卫星与被告易国伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员刘先霞独任审判，于2020年3月19日公开开庭进行了审理。原告黄卫星委托诉讼代理人吴佳舟、被告易国伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄卫星向本院提起诉讼请求，请求判令：1.解除原被告于2018年7月7日签署的《厂房租赁合同》；2.被告腾退宁波市海曙区的租赁物；3.被告按16990／月支付自2019年1月13日起至被告实际腾退之日至的房屋占有使用费；4、被告支付承租房屋产生的水、电费2910元；5、被告赔偿厂房出租的免租期、空置期租金及中介费50970元；6、赔偿租赁物修复费用20000元；7、被告支付违约金200000元。审理中，原告撤回第2、3、5、6项诉讼请求。事实和理由：2018年7月7日，原告与被告签订《厂房租赁合同》，约定“甲方将位于宁波市海曙区部分转租给乙方作为废旧物品回收使用，租用厂房年限为6年，自2018年7月15日至2024年7月14日止，自2018年7月15日止2020年7月14日止的租金为每年203880元，自2020年7月15日至2022年7月14日至的租金为223880元，自2022年7月15日至2024年7月14日至的租金为243880元。如乙方违约，甲方厂房出租的免租期、空置期租金及中介费全部由乙方承担，赔偿甲方20万元违约金”。《厂房租赁合同》签订后，被告未按约定于2019年6月15日前支付下一年房租共计203880元，其仅于2019年6月15日前支付租金100000元。原告认为：《厂房租赁合同》系原被告的真实意思表示，被告拒不支付租金的行为构成“根本违约”，故原告依法诉至贵院，望判如所请。 被告易国伟答辩称：房租支付到2020年1月13日，合同应在租金对应的租期满后解除。2019年12月21日，原告就让被告搬离，次日双方结算，原告不同意退还剩余租金，还让被告支付中介费，双方未谈妥，被告当天就搬出，之后只停放一辆货车直至2020年1月13日。原告在2019年12月3日时就与新租客签下合同，其不存在空置期。原告未能提供房屋产权证件导致被告无法办理营业执照。被告不存在违约，原告应在扣除欠付的水电费2910元后将剩余租金退还给被告。 本院经审理查明如下事实：原告于2018年5月17日从所有人宁波富豪数控设备实业有限公司处承租了宁波市海曙区厂房（占地面积3017平方米），租赁期限至2027年5月30日，允许原告分租。2018年7月7日，原告将其中约850平方米的厂房转租给被告作为废旧物品回收使用，双方签订《厂房租赁合同》一份，约定免租期8天，正式租赁期限自2018年7月15日至2024年7月14日，前两年每年租金203880元，每两年租金递增二万，每12个月支付一次租金，在每年6月15日前支付下一年度租金，未按约定付清房租的，原告可以终止合同，收回厂房，免租期、空置期租金及中介费用全部由被告承担，被告赔偿原告200000元，等等。合同签订后，原告按约将房屋交给被告使用，被告后支付租金至2020年1月13日。因被告未按约支付2019年7月15日至2020年7月14日期间的租金，原告于2019年12月份要求被告搬离，被告直至2020年1月13日将所有物品搬离。期间原告将该厂房租赁给案外人黄中强，黄中强于2019年12月18日左右将占地面积约15平方米的机器搬进该房屋。原告尚未与黄中强签订书面租赁合同，也未收取过租金，黄中强仅支付了部分押金。另，被告尚有2019年10月至12月的水电费共计2910元未支付。 以上事实由原告提交的建设用地规划许可证、厂房租赁合同、照片、本院向案外人黄中强制作的询问笔录及原、被告在庭审中的陈述予以证明。 本院认为：原、被告签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。被告未按合同约定在2019年6月15日前付清2019年7月15日至2020年7月4日的租金，仅支付租金至2020年1月13日，故其构成违约。根据合同约定，被告未按约付清租金，原告有权终止合同。原告主张起诉日即2020年1月14日合同解除，被告亦认为其支付的租金对应的租期满后合同解除，故本院确认双方签订的《厂房租赁合同》于2020年1月14日解除。原告称被告违约给其造成免租期、空租期租金及中介费损失，故主张违约金200000元。本院认为，原告称寻找新的租客其支付了一定的中介费，但其未能提供证据证明；根据双方约定订立合同之初原告给予了被告8天的免租期，现被告违约，应当赔偿免租期的经济损失；原告虽已寻找新的承租人，也是为减少损失之必要，但其与新的承租人尚未签订书面合同，也未收取租金，且新承租人在2020年1月份期间仅是搬进了部分物品，故原告称其有一定的空置期损失亦具有一定的合理性。双方约定违约金200000元明显过高，本院根据原告的实际损失酌定违约金为10000元。被告搬离之前原告已将房屋另租他人，他人并将部分物品搬进该房屋，故被告要求原告返还部分租金折抵应付费用，本院予以支持，本院结合他人占用面积酌定可扣减的租金为270元。该部分费用抵扣被告尚欠原告的水电费2910元后，被告还应支付原告水电费2640元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原、被告于2018年7月7日签订的《厂房租赁合同》于2020年1月14日解除； 二、被告易国伟于本判决生效后十日内支付原告黄卫星水电费2640元、违约金10000元； 三、驳回原告黄卫星的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费4344元，减半收取2172元，由原告黄卫星负担2022元，被告易国伟负担150元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 （此页无正文） 审 判 员 刘先霞 二〇二〇年五月十八日 代书记员 俞吴荷 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。