山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终1830号 上诉人（原审被告）：泰安徽商置业有限公司。住所地泰安市岱岳新区开元路以东财兴街以北办公楼五楼。 法定代表人：王士卿，董事长。 委托诉讼代理人：何明，山东盈和盈律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于晓月，山东盈和盈律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：刘香香,女,1986年6月22日出生，汉族，住泰安市岱岳区。 委托诉讼代理人：宁远博,山东敢当律师事务所律师。 原审被告：泰安市东方建筑设计集团有限公司。住所地：泰安市岱岳新区开元路以东财兴街。 法定代表人：侯光银，董事长。 委托诉讼代理人：马训波，山东成顺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：万晓倩，山东成顺律师事务所律师。 上诉人泰安徽商置业有限公司（以下简称徽商置业公司）因与被上诉人刘香香及原审被告泰安市东方建筑设计集团有限公司（以下简称东方设计公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服岱岳区人民法院(2019)鲁0911民初5345号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 徽商置业公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费等费用由被上诉人负担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订《安徽大厦商铺委托经营管理协议》。被上诉人将其购买的安徽大厦的房产全权委托泰安市徽京酒店管理有限公司经营管理。根据协议第四条约定，甲方承诺，在本协议约定委托乙方经营的10年期限内不提前解除本协议。这是双方对合同解除权的特别约定，并不违反法律的强制性规定，合同双方应当严格按照该约定执行，因此被上诉人不享有合同的解除权。二、安徽大厦项目中，本案被上诉人所购房产及其他业主的部分房产已经全权交由泰安市徽京酒店管理有限公司经营管理，案外人泰安市徽京酒店管理有限公司已经在整体使用，无法单独返还。三、被上诉人所购房产为商业用房，基于保护合理交易及交易稳定性原则，应慎用解除权，在上诉人与被上诉人就其所购房屋的使用已经做了明确约定且由被上诉人签字同意的情形下，根据合同法94条规定，被上诉人在不享有解除权的情况下，不可以解除合同。 刘香香辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决无误，依法应驳回上诉人的上诉。一、本案涉案房屋至今仍未达到交付条件，上诉人及原审被告构成根本违约。二、上诉人称答辩人无解除权，无事实及法律依据。 东方设计公司述称，涉案房屋已经进行综合验收，被上诉人要求解除购房合同没有事实和法律依据，如果被上诉人坚持解除购房合同，应将房屋恢复原状，返还上诉人。 刘香香向一审法院提出起诉请求：1、解除原被告之间签订的商品房买卖合同；2、判令被告退还原告支付的房款本金127788元，并赔偿相应利息损失（以房款本金为基数，按照银行同期贷款利率4.75%，自2017年5月19日起计算至生效判决确定给付之日止）；3、判令被告按照全部房款的1%支付原告违约金。4、诉讼费、保全费、担保费等追索债权费用由被告承担。 一审法院认定事实：2017年6月19日,原告作为买受人，被告东方设计公司作为出卖人，双方签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的安徽大厦商务办公楼1单元4-4层1-4-23号房产，该商品房由两被告共同开发，房屋总价款127788元；付款方式为一次性付款，买受人应当在2017年6月19日前支付全部价款；合同第九条约定，商品房交付时应当已取得房地产开发项目竣工综合验收备案的证明文件；关于交房时间，合同第十一条交付时间和手续中约定：（一）出卖人应当在2017年10月31日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达（邮政快递、邮寄挂号信、短信、电子邮件等方式）买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。同时，原告与两被告另行订立了安徽大厦房屋销售补充协议一份，该协议载明，被告徽商公司承担投资者、开发商、建设者、出卖人的责任和义务，被告东方设计公司的责任是协助被告徽商公司销售和办理证件手续。原告于2017年5月19日支付被告徽商公司房款127788元，两被告未按合同约定日期向原告交付房产。至本案法庭辩论终结之日，被告未向法庭提供该商品房房地产开发项目竣工综合验收备案的证明文件。2017年5月31日，原告刘香香作为甲方与乙方泰安市徽京酒店管理有限公司（以下简称徽京酒店）及丙方即被告徽商公司三方签订委托经营协议一份，其中注明，甲方自愿将所购商铺全权委托给乙方经营，经营期限为10年，自2017年7月1日起至2027年6月30日止，经营期间乙方拥有该公寓的占有权、使用权、经营权和收益权。甲方同意在其所购商铺具备交房条件时，全权委托乙方对该商铺验收、查验、接受，并代理甲方办理所有接受手续。开发公司将商铺对乙方的交付行为视同对甲方的交付，乙方对该商铺的接受行为视同甲方对该商铺的接受。双方另就其它有关事宜进行了约定。另查明，2019年7月2日，徽京酒店支付给刘香香10203元，用途注明为安徽大厦租金。 一审法院认为，原告刘香香与被告东方设计公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定履行各自的义务。同时，根据原告刘香香与被告徽商公司、东方设计公司签订的房屋销售补充协议，可以看出在案涉房产的销售过程中，被告徽商公司承担投资者、开发者、建设者和出卖人的义务，而被告东方设计公司则协助被告徽商公司办理销售和办理证件手续，结合案涉商品房买卖合同系原告刘香香与被告东方设计公司签订的，房款是由被告徽商公司收取的这一事实，可以认定被告徽商公司与被告东方设计公司系共同销售关系，两被告应共同承担案涉商品房出卖人的义务。被告徽商公司、东方设计公司均主张案涉商品房买卖合同不应解除，但根据本案查明的事实，案涉商品房买卖合同明确约定了房屋交付的条件为该商品房已取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件，而截至本案法庭辩论结束，被告徽商公司、东方设计公司仍未取得上述文件，案涉商品房仍不具备合同约定的交付条件。被告迟延履行交房义务，致使原告不能实现商品房买卖合同目的，已构成根本违约，现原告诉请解除双方签订的商品房买卖合同，于法有据，一审法院予以支持。鉴于被告徽商公司与被告东方设计公司系共同销售关系，两被告应共同承担案涉商品房出卖人的义务，合同解除后两被告应共同返还原告购房款127788元，并应偿付利息损失，因合同约定的违约金数额不足以弥补原告的利息损失，故一审法院支持原告要求被告偿付利息损失的诉讼请求后，对原告要求被告支付总价款1%违约金的诉讼请求，一审法院不再予以支持。被告徽商公司还主张案涉商品房已由徽京酒店实际接收，而徽京酒店受原告刘香香的委托有接收案涉商品房的权利，但根据原告刘香香与徽京酒店、徽商公司签订的委托经营协议约定，案涉商品房应在具备交房条件时由徽京酒店代理刘香香进行验收、查验和接收，案涉商品房至今不具备合同约定的交房条件，因此，徽商公司与徽京酒店的交付、接收行为不符合该三方委托经营协议的约定，该行为对原告刘香香不具有法律约束力。综上，案涉商品房买卖合同依法应予解除，被告徽商公司和被告东方设计公司应共同承担返还购房款并赔偿利息损失的责任，故对原告要求解除合同、返还购房款127788元及赔偿利息损失的诉讼请求，一审法院予以支持，对原告的其他诉讼请求，一审法院不予支持。综上，原告的部分诉讼请求，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除原告刘香香与被告泰安市东方建筑设计集团有限公司于2017年6月19日签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》二、限被告东方建筑设计集团有限公司、泰安徽商置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘香香购房款127788元，并偿付利息损失（以购房款127788元为基数，自2017年5月19日起至2019年8月19日止，按人民银行公布的同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行业同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告刘香香的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1428元，由被告东方建筑设计集团有限公司、泰安徽商置业有限公司负担。 二审中，上诉人提交涉案房产项目的竣工综合验收备案证明文件一份，欲证实涉案房产项目已经在2019年12月份取得综合验收备案证明文件，被上诉人所诉的主要事实和理由已经发生变化，应当驳回其要求解除商品房买卖合同的诉讼请求。被上诉人质证意见为，对证据真实性无异议，对证明内容有异议，该备案表并非是合同约定的备案证明文件。验收备案表的取得时间，通过该时间可以看出上诉人已经严重违反房屋买卖合同的约定，逾期向被上诉人交付房产，且被上诉人也从未收到过上诉人在取得证明文件后按照合同约定向被上诉人履行交付房产的通知。上诉人提交的该证据不能证实其已经达到的符合交付的条件。原审被告质证意见为，对证据真实性、证明对象无异议。在竣工验收备案表第四、五页可以看出建设主管部门认为涉案工程符合法律规定，没有违反法律法规的行为，具备备案条件，文件齐全，同意备案。 本院经审理查明，2017年2月15日,刘香香与东方设计公司签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，合同第十二条约定，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的逾期超过60日买受人有权解除合同。第二十条约定，因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起455日内，取得该商品房的所有权证（不动产权证），买受人有权解除合同。另查明，涉案房屋2019年12月取得综合验收备案证明表，至今未办理不动产权证。本院二审查明的其他事实与一审法院一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人徽商置业公司、原审被告东方设计公司与被上诉人刘香香签订的商品房买卖合同，明确约定了房屋交付时间、交付条件以及逾期交付、逾期办理房产证时买受人有权解除合同。徽商置业公司在一审法庭辩论终结前仍未能达到合同约定的交付条件，违约事实清楚，其违约时间长达两年有余，根据合同约定刘香香有权主张解除合同。刘香香主张解除合同具有事实和法律依据，一审法院对其该主张予以支持正确，本院予以维持。徽商置业公司主张《安徽大厦商铺委托经营管理协议》约定了不得提前解除合同，该合同系约定刘香香和泰安市徽京酒店管理有限公司的委托经营关系，与本案中刘香香要求解除的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》并非同一法律关系，徽商置业公司以此合同抗辩理由不能成立。《安徽大厦商铺委托经营管理协议》约定泰安市徽京酒店管理有限公司代理刘香香负责办理所有接收手续，但该约定是在商铺具备交房条件时，刘香香附条件委托泰安市徽京酒店管理有限公司接收房屋。徽商置业公司及泰安市徽京酒店管理有限公司均无证据证明，在其主张的接收房屋时具备了合同约定的交房条件以及刘香香同意接受房屋交付。另外，即使涉案房屋已经实际交付，但根据房屋预售合同第二十条的规定，徽商置业公司亦未按照合同约定在约定期限内办理房屋所有权证，刘香香根据合同约定亦具有合同解除权。二审中上诉人提交证据证实涉案房产已经达到约定的交付条件，但因其违约时间过长且至今未具备办理所有权证条件，刘香香享有解除合同的权利，二审中其亦表示坚持其一审诉讼请求，故本院对一审判决予以维持。 综上，泰安徽商置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2856元，由上诉人泰安徽商置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 阎 鹏 审判员 朱 峰 审判员 邢友峰 二〇二〇年五月二十七日 书记员 白金金