浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初2759号 原告：吴文庆，男，1964年11月13日出生，汉族，住义乌市。 委托诉讼代理人：鲍江云，浙江冠森律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱书程，浙江冠森律师事务所实习律师。 被告：义乌春萱堂药业有限公司，住所地：义乌市稠江街道城中西路59号。 法定代表人：李雯，经理。 原告吴文庆为与被告义乌春萱堂药业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2020年3月18日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，于2020年4月16日公开开庭进行了审理。原告吴文庆的委托诉讼代理人鲍江云；被告义乌春萱堂药业有限公司的法定代表人李雯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告吴文庆提出诉讼请求：判令被告支付原告租金6万元并按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付利息至实际履行完毕之日止（其中5楼租金37000元自2019年10月1日始、6楼租金2万元及广告牌租金3000元自2020年1月1日始计算利息），暂算至起诉之日本息共计60969.57元。事实与理由：原、被告双方分别于2018年10月30日、2019年1月29日签订两份《房屋租赁协议》，约定原告将位于义乌市（租赁期自2018年11月1日至2028年7月30日）、6楼（租赁期自2019年2月1日至2028年7月30日）房屋出租给被告使用。按照合同约定：被告应当在本年度租赁期满前一个月支付下一年度租金，即应当于2019年10月1日前支付5楼房屋第二年（2019年11月1日至2020年10月31日）租金人民币37000元，于2020年1月1日前支付6楼房屋第二年（2020年2月1日至2021年1月31日）租金人民币20000元及6楼广告牌租金3000元，租金共计人民币6万元。然交纳租金期限届满前后，原告多次电话、短信通知被告交纳租金，被告置之不理，一直拖延拒不履行交纳租金义务。2020年3月2日，原告为此委托律师给被告发律师函催讨所欠租金，但被告置之不理。被告拒不支付房租的行为已构成违约，给原告造成了巨大损失。为维护原告合法权益，提起诉讼。 被告义乌春萱堂药业有限公司辩称：出租事实对的，租金认可、租期也是对的。但第一年合同都没有履行就腾空，第二年就搬掉了。一、原告作为出租人，违反其法定基本义务，导致被告无法正常使用房屋，合同目的不能实现。2018年10月30日，被告与原告就义乌市城中中路59号5楼一套房屋（以下简称“5楼”）签订《房屋租赁协议》。2019年1月29日，双方就同上地址6楼一套房屋签订《房屋租赁协议》。城中中路59号房屋共6楼，在被告承租5楼、6楼之前，已经承租了1-4楼。因5、6楼与1-4楼共用一个楼梯，考虑到租居的外部人员比较杂乱可能导致的安全性问题，双方就承租5、6楼事宜进行商谈。在看房、商谈阶段，被告明确告知出租人5、6楼用于员工宿舍之用。在得到原告认可后，才签订了前述租赁协议，租赁协议系由原告提供的格式合同。被告作为来义乌创业的外地上，不熟悉义乌市有关出租房的管理规定，而原告作为出租人应当有义务告知被告义乌市有关出租房的相关规定，保证租赁房屋符合义乌市有关出租房的相关规定，并在租赁期间保持租赁房屋符合该用途。然而事实上，原告从未告知被告该规定。而后经义乌市政府稠江街道凤凰社区多次检查，认定5、6楼不符合消防安全要求，违反《义乌市居住出租房十条严管措施》等规定，要求被告腾空。被告就检查结果及处理事宜多次主动联系原告，但原告均不予理会，导致承租人被街道办要求腾空，且持续无法正常使用房屋，合同目的不能实现，严重损害了被告的合法权益。二、因原告始终不予处理房屋用途问题，导致合同目的不能实现，被告应当享有法定合同解除权，系争房屋之租赁协议已分别于2019年9月16日、10月16日解除。2019年9月9日，经稠江街道凤凰社区消防安全检查，认定5、6楼房屋不符合人员居住的消防要求，被告第一时间通过租赁协议上的联系电话联系原告，接电话的为原告姐姐吴惠仙，被告将情况告知。2019年9月12日上午，街道社区要求原告现场开房检查，吴惠仙陪同。经检查，街道办开具《隐患整改通知书》，要求三天内腾空，吴惠仙现场签字确认。当天下午，被告多次电联吴惠仙及原告，说明检查情况，希望原告出面协调、解决房屋用途问题，否则若因房屋消防问题导致被告不能正常使用房屋，被告只能退租。然而原告不予理会，且事实上也从未出面解决。2019年9月16日，3天腾空期满，街道社区第三次进行检查，原告在场陪同，检查人员认定5、6楼违反上述规定，若不配合腾空，将采取停水停电措施。若停水停电，被告1-4层的药房以及门诊部的日常经营都会受到严重影响，将会因此重大损失，因此被告当天把5楼腾空，并明确告知原告，因原告不予解决房屋用途问题，被告因合同目的不能实现退租，但原告仍不予理会。2019年10月15日，街道社区第四次进行检查，要求6楼尽快搬空。同年10月16日，因原告始终不予解决房屋用途问题，导致合同目的无法实现，被告长时间无法正常使用系争房屋，严重损害了被告的合法权益，因此被告电话正式告知原告6楼在一周内搬空退租。被告于2019年9月16日正式通知原告5楼退租，2019年10月16日正式通知原告6楼退租，系争房屋之租赁协议均告解除，原告要求被告继续支付下一年度的房租显然是于法无据的。三、因原告迟迟不予处理房屋用途问题，被告无法使用系争房屋，导致被告遭受经济损失，原告应当予以返还剩余月份房租、保证金及赔偿经济损失。5楼第一年租赁期间中的剩余1个多月，6楼第一年租赁期间中的剩余3个月，被告因原告迟迟不予处理房屋用途问题，导致无法使用房屋，5楼的1个月、6楼的3个月房屋租金及保证金应当予以退还，计人民币17750元。此外，因原告迟迟不予处理房屋用途问题，导致被告需重新处理员工住宿问题。被告分别于2019年9月15日、9月17日、10月21日、10月23日签下四套房屋的租房协议供员工住宿，根据合同约定，每月房屋租金人民币4433元，截至2020年1月31日共计产生房屋租金11275元。被告认为，前述房屋租金系因原告原因，而致使被告遭受的经济损失，原告应当予以赔偿。综上所述，被告认为，原告的诉讼请求没有任何事实依据和法律依据，被告恳请贵院依法予以驳回。 针对被告的答辩，原告补充：5楼是电梯的顶部，电梯口在一楼到四楼里面，六楼是被告的广告牌，已形成一个整体，是无法分离的。被告来租赁时也明确是要整幢租赁的，所以原告将5、6楼陆续从其他租客处收回，出租给被告。双方签订协议时，原告未承诺同意被告方5、6楼用于员工居住使用。签订租赁协议时，被告方明确知道租赁协议上约定用途为经营使用，但却以租赁协议系原告提供的格式合同为理由进行抗辩。被告庭审陈述不实之处。根据整改通知书腾空是被告的法定义务，但被告并未按通知及时腾空。被告实际腾空时间在2019年10月中旬以后，要求被告方提供原始载体核实证明5、6楼实际腾空时间。被告陈述2019年9月16日街道社区检查时当场明确告知原告解除租赁与事实不符，当时被告尚请求原告方出面沟通协商，根本未涉及合同解除事宜，双方租赁纠纷矛盾激化是在2019年11月份以后。合同解除权的行使：房屋租赁协议第7条明确约定，甲乙双方在租赁期内单方不得终止本合同。经甲乙双方协商一致同意，方可解除本合同。根据合同约定和法律规定，被告无权单方解除合同。法定解除的五种情形只能由守约方在对方有根本性违约行为时才能行使。本案原告是守约方，没有任何违约行为，更别说存在根本性违约行为，而被告方违反约定违法使用出租房屋，属于违约方，无法行使法定解除权，本案也不存在租赁协议法定解除的事由。被告陈述2019年9月16日当场通知租赁协议解除与事实不符，也无任何证据支持。 被告补充：关于电梯，一到四楼的房子并不像原告所述，原告是委托他人与被告来商谈的，电梯一直没有去动过。包括6楼的广告牌，一开始也是没有去做，是签订合同时才去做的。员工是我企业的一部分，员工的住宿问题企业是要承担的，租5、6楼就是当员工宿舍的，在我方租赁之前也是出租给他人住宿的。所有的消防这块，社区人员、消防部门、包括9月12日、15日原告均在场。合同是格式合同，原告出租前就应该明确告知这是不能住人用的，正因为是可以住的情况下我们才承租的。 原告为证明其主张举证如下： 一、房屋租赁协议二份，证明原、被告双方分别于2018年10月30日、2019年1月29日签订两份《房屋租赁协议》，对租金、支付方式等作出明确约定。 二、律师函复印件、邮件交寄单、邮件物流信息查询截图各一份，证明原告委托律师于2020年3月2日向被告寄送书面律师函催讨租金，被告于2020年3月3日签收律师函的事实。 被告对原告提供证据质证意见：对证据一、二没有异议，律师函有收到过。 被告为证明其意见提供证据如下： 一、义乌市人民政府稠江街道办事处于2019年9月12日出具的隐患整改复查通知书一份，证明2019年9月12日街道办经检查，明确系争房屋不符合员工住宿的消防安全要求，下达通知书要求限期腾空。 二、被告承租之前讼争房屋的内部照片一份，证明被告承租前，原告就曾将讼争房屋出租给其他人作为住宿之用。 三、被告承租之后讼争房屋内部照片一份，证明因原告迟迟不予处理房屋用途问题，被告按照街道办要求，分别于2019年9月、2019年10月从5楼、6楼搬空。 四、被告主动联系原告的通话记录一份，证明2019年9月9日至2019年10月16日期间，被告先后8次电话联系原告，告知原告街道办及社区检查情况，希望原告可以解决房屋用途问题，在原告始终不予处理后，正式通知原告退租事宜。 上述证据一为原件，其他均为打印件。 原告对被告提供证据质证意见：证据一真实性无异议，关联性，因租赁协议约定房屋用途为经营使用，该份通知书只能证明被告未按约、未依法合规使用租赁房屋。证据二真实性上形成时间无法确认；关联性，被告承租前5、6楼是一个摄影社租赁的，有无居住使用情况不清楚，2018年被告承租之前1-4楼房屋一直闲置，不存在任何经营，也不会存在经营、居住混同的情况，且被告承租前的使用状况与本案不存在关联。证据三真实性方面，形成时间无法确认；关联性，被告不按租赁协议约定用途使用房屋的问题，并不存在原告方任何责任，原告方的义务是督促被告方按约使用房屋，整改腾空是被告应尽的义务。证据四通话记录有过联系是事实，街道社区对出租房消防安全隐患的检查和处理，出租人必须到场，并且有监督承租人整改的法定义务。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：被告提供的证据二、三真实性予以认定，但形成时间不明确，证据四通话事实可以认定，但不能达到原告已通知解除租赁合同的目的。 经审理，本院认定事实如下： 被告义乌春萱堂药业有限公司于2013年1月16日注册成立。义乌市城中西路59号2间6层房屋为原告吴文庆户所有。2018年被告承租义乌市城中西路59、61号四间房屋的一到四楼用于经营，其中61的5、6楼是房东自住。59号房屋电梯出口在一至四楼，另有楼梯到5、6楼。 原告吴文庆（甲方）与被告（乙方）分别于2018年10月30日、2019年1月29日签订两份《房屋租赁协议》，协议约定：原告将位于义乌市（租赁期自2018年11月1日至2028年7月30日）、6楼（租赁期自2019年2月1日至2028年7月30日）房屋出租给被告使用；5楼协议约定乙方交甲方保证金1万元；被告应当在本年度租赁期满前一个月支付下一年度租金，即应当于2019年10月1日前支付5楼房屋第二年（2019年11月1日至2020年10月31日）租金37000元，于2020年1月1日前支付6楼房屋第二年（2020年2月1日至2021年1月31日）租金20000元及6楼广告牌租金3000元（以上租金共计6万元）；第5条：“乙方在承租期内，要遵守法律法规，从事合法的经营活动，如经营活动应办理所需要的有关证照（工商、税务、公安消防等部门的审批工作）和暂住证，不得利用出租房屋从事非法生产、经营、储存，不得从事卖淫、嫖娼、赌博、吸毒、贩毒等政府禁止的活动，否则一切后果由乙方自负，并立即终止合同，如未到期，房租不退。”第7条：甲乙双方在租赁期内，单方不得终止本合同；经甲乙双方协商一致同意，方可解除本合同等。此后，双方按约履行。被告将上述城中西路59号5、6楼房屋用于员工住宿，并在6楼制作了广告牌。 2019年9月12日，义乌市稠江街道办事处根据规定对居住出租房屋消防安全进行检查，发现被告在城中西路59号5、6楼房屋用于员工住宿的情况后，向被告下达隐患整改通知书，要求3天内整改完毕。后被告于2019年10月中下旬另租房分批腾退，不再住人。6楼广告仍由被告正常使用。 第二年度交纳租金期限届满前后，原告通知被告交纳租金，2020年3月2日，原告又委托律师给被告发律师函催讨所欠租金，限被告于5日内支付租金6万元。被告于同年3月3日收到该律师函，但被告至今未交。原告因此提起诉讼。 本院认为：原告与被告签订的两份《房屋租赁协议》不违反法律法规规定，合法有效。当事人应按约履行。原告主张的租赁事实清楚，被告应按约支付第二年度义乌市租金37000元、6楼租金2万元及广告租金3000元，合计6万元。被告提出租房用于员工住宿经原告同意，因政府部门消防检查涉案房屋5、6楼不能住人，以致合同目的无法达成，并已口头通知原告解除租赁合同的意见，不能成立。理由：房屋租赁协议没有约定被告用于住人，协议第5条明确乙方从事合同经营活动，所以如何使用房屋由被告决定，但不能违反法律法规的规定，不能用于员工住宿；被告自2013年1月已在义乌市注册经营，并不是外地人刚来义乌经营，应当知道义乌市有关的消防安全规定，也应遵守相关的规定；被告仍在正常使用6楼广告牌；协议约定了单方不得终止合同，且被告也未能举证证明双方已协商一致解除合同，故上述房屋租赁协议未解除，被告的已经解除与原告的房屋租赁协议的意见，本院不予采纳。被告提出的涉案房屋实际已腾空，造成其经济损失问题，应当自负。被告所称房屋租赁合同用于员工住宿的目的无法达成，可依法另行主张解除合同，本案不予处理。鉴于本案实际情况，被告违约支付的利息损失自原告发律师函限定被告履行之次日即2020年3月9日起计算。综上，原告的诉讼请求，合法有理部分，本院予以采纳。被告所辩主要意见，依据不足，不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告义乌春萱堂药业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴文庆义乌市城中西路59号5、6楼（包括广告）租金6万元并赔偿利息损失（自2020年3月9日起按国家银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行完毕之日止）； 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费662元，由被告义乌春萱堂药业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员  施文卫 二〇二〇年五月十八日 书记员  周 胜