湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终1634号上诉人（原审被告）：楚商文化集团股份有限公司，住所地湖北省武汉市金银潭大道将军六路特1号。法定代表人：陈明，该公司商务经理。委托诉讼代理人：吴凯，该公司员工。被上诉人（原审原告）：肖文，男，1987年10月12日出生，汉族，湖北省枣阳市人，住湖北省枣阳市。委托诉讼代理人：李红军，湖北维力律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：汪小文，女，1991年12月4日出生，汉族，武汉市人，住湖北省武汉市洪山区。委托诉讼代理人：李红军，湖北维力律师事务所律师。上诉人楚商文化集团股份有限公司（以下简称楚商公司）因与被上诉人肖文、汪小文房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2019）鄂0112民初4508号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。楚商公司上诉请求：一、撤销湖北省武汉市东西湖区人民法院作出的（2019）鄂0112民初4508号民事判决；二、改判驳回被上诉人对上诉人全部的诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。1、被上诉人恶意隐瞒了2018年3月31日被上诉人（买受人）与上诉人楚商文化公司（出卖人）为购买“金银潭公馆”（现已更名为楚商大厦）项目A座1020号房一事而签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：东160034348）的这一重要事实。2、本案不存在逾期交房的情形。假使存在，逾期交房的责任在被上诉人。上诉人不存在任何违约行为。二、一审判决认定事实证据不足。一审法院认定上诉人违约的事实仅有收据、20161202《武汉市商品房买卖合同》、增值税发票（复印件）两份、银行流水在案作证。上诉人认为，这些证据并不能证明上诉人在涉案房屋买卖合同的履行过程中有任何过错更无法证明上诉人是先违约方。三、一审法院适用法律错误。一审法院在认定事实不清、证据不足的情况下，错误适用《中华人民共和国合同法》等相关法律规定，作出错误判决。上诉人在整个交易过程中都是积极和善意的，由于被上诉人的迟延履行行为，才导致未能交房，责任不在上诉人。肖文、汪小文共同辩称，上诉人的上诉理由不能成立，双方在2016年即签订了商品房买卖合同，被上诉人也按照合同约定向上诉人支付了首付款，但是上诉人没有在合同约定的期限内将其应交付的房屋交付，也没有按照合同约定配合办理商业贷款，致使该买卖合同不能实际履行，其责任全部应当由上诉人承担，被上诉人有权解除合同且有权要求上诉人按照其实际占用资金期间支付资金占用费用。请求驳回上诉，维持原判。肖文、汪小文向一审法院起诉请求：1、解除肖文、汪小文与楚商公司签订的《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：东160034348）；2、楚商公司退还肖文、汪小文已支付的购房款268,914元；3、楚商公司支付给肖文、汪小文资金占用期间利息损失42,036.73元（利息暂计算至2019年9月1日，此后利息以268,914元为基数，按年利率6%计算至债务实际清偿之日）；4、楚商公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年11月26日，肖文、汪小文为购买“金银潭公馆”（现已更名为楚商大厦）项目A座1020号房向武汉创新乐居置业顾问有限公司交纳了20,000元，武汉创新乐居置业顾问有限公司向肖文、汪小文出具了收据。2016年12月2日，肖文、汪小文与楚商公司签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：东160034348）。双方在合同中约定，买受人向出卖人购买A幢10层20号房屋，房屋建筑面积为33.73平方米，单价为每平米12,740.52元。买受人选择贷款付款，于2016年12月2日前一次性存入商品房价款219,738元，其余价款210,000元办理贷款。面积若存在误差在3%以内的，据实结算房款。出卖人应当在2017年12月31日前将符合交房条件的商品房交付给买受人。逾期交房超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同还约定了其他权利义务。肖文、汪小文在买受人处签名并捺印，楚商公司在出卖人处加盖其公章。同日，肖文、汪小文依约向楚商公司支付购房款219,738元。但楚商公司并未配合办理贷款，亦未在合同约定的时间交付房屋。2018年4月2日，楚商公司以房屋实际面积比原合同约定面积大为由，再次要求肖文、汪小文补交购房款29,176元，并出具了总金额为248,914元的购房发票，但仍未能配合肖文、汪小文办理剩余款项的银行贷款，亦未向肖文、汪小文交付房屋。一审法院认为，肖文、汪小文与楚商公司之间签订的《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：东160034348）是双方当事人真实意思表示，其内容无违反法律法规禁止性规定的情形，应为有效，双方之间构成房屋买卖合同关系，双方均应按照合同约定全面履行各自合同义务。肖文、汪小文按照合同要求向楚商公司支付了首付款和面积差额，楚商公司应按照合同约定配合办理贷款，并且按期履行交付房屋的义务。楚商公司拒绝配合办理贷款，迟延交付房屋的行为，导致肖文、汪小文订立合同的目的无法实现，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除条件。故对肖文、汪小文要求解除肖文、汪小文与楚商公司签订的《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：东160034348）的诉讼请求，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，楚商公司对于合同的解除存在过错，应当返还肖文、汪小文已经实际支付的购房款248,914元。对于肖文、汪小文要求楚商公司返还支付给武汉创新乐居置业顾问有限公司认筹金20,000元的诉讼请求，肖文、汪小文没有提供证据证明楚商公司实际收取了该笔款项，或该款项系用于购房的必要支出，故对其该项诉讼请求，一审法院不予支持。楚商公司对合同解除存在过错，应当承担违约责任，支付肖文、汪小文资金占用的利息损失。双方在合同中约定违约金的计算方式为已付购房款的3%，但肖文、汪小文提出该标准过低，故一审法院依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定予以调整。对于肖文、汪小文要求楚商公司支付逾期付款利息（利息暂计算至2019年9月1日为42,036.73元，此后利息以268,914元为基数，按年利率6%计算至债务实际清偿之日）的诉讼请求，一审法院在以248,914元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，从2018年4月3日起，计算至实际付清之日止的范围内予以支持，超出部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，第一百三十条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决：一、解除肖文、汪小文与楚商文化集团股份有限公司签订的《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：东160034348）；二、楚商文化集团股份有限公司于判决生效后十日内向肖文、汪小文返还购房款248,914元，并支付逾期付款利息（以248,914元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，从2018年4月3日起，计算至实际付清之日止）；三、驳回肖文、汪小文的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2,982元（已减半收取），由肖文、汪小文共同负担442元，由楚商文化集团股份有限公司负担2,540元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。楚商公司提交以下证据：证据一，楚商公司与汪小文于2018年3月31日签订的《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：东160034348），拟证明违约金的起算日期应为2018年3月31日；证据二，竣工验收备案证明书，拟证明房屋具备交房条件；证据三，吴凡华银行按揭放款凭证，拟证明涉案项目2019年1月29日以前就已经具备贷款条件；证据四，吴凡华不动产登记证明，拟证明涉案项目2019年1月29日以前已具有办理房产证明的条件；证据五，肖文的微信聊天记录，拟证明买受人肖文在起诉前没有退房的要求，楚商公司一直催促肖文办理银行贷款按揭手续，并非肖文所称的不能办理银行贷款按揭。肖文、汪小文质证认为，对证据一合同的真实性无异议，但这份合同是在2018年4月楚商公司以房屋面积变化为由要求被上诉人补签的协议，作为补交29,176元购房款的依据，即使双方新签订了合同，楚商公司也没有按照这份合同履行其交房义务，其逾期交付房屋也已经达到了解除合同的条件，而且这份合同没有提供给被上诉人，该合同只有一份。证据二、三、四、五均是在一审判决前就已经产生或存在的证据，不具备新证据的条件，二审法院不应采纳。具体而言，证据二只能证明2018年12月29日办理了竣工备案，不能证明涉案项目具备交房条件，交房应以双方合同第9条约定的交房条件为准，仅有竣工验收备案证明书无法证明楚商公司在2018年12月29日具备交房条件，该证据恰好能证明楚商公司违约，超出合同约定的交房期限。证据三、四与本案无关联性。对证据五的真实性无异议，但这只能证明双方的交涉过程，不能证明双方就按揭贷款及交房达成一致。对当事人二审争议的证据，本院认定如下：对《武汉市商品房买卖合同》的真实性予以确认。楚商公司提交的证据二、三、四、五，均不能证明楚商公司于2018年6月30日满足合同约定的交房条件并通知肖文、汪小文收房，亦不能证明2018年6月30日前楚商公司催促、协助肖文、汪小文办理商业贷款，对楚商公司提交的证据二、三、四、五，本院均不予采信。肖文、汪小文未向本院提交新的证据。二审另查明，楚商公司与汪小文于2018年3月31日签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：东160034348）。一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，楚商公司上诉认为其不交房系因汪小文未按约定支付购房款尾款，故其并非违约方。2016年双方第一次签订商品房买卖合同时已经约定了支付尾款的方式是商业贷款，直至2018年3月31日双方仍约定该支付方式，商业贷款的数额亦未发生变化，可以推知至2018年3月31日，楚商公司明知商业贷款的办理存在障碍，并对商业贷款的尾款交付进行相应延期，肖文、汪小文称因楚商公司信用受损致商业贷款不成，并提交了楚商公司的信用信息查询截图，而楚商公司未提交证据证明，在合同约定的交房日之前，办理商业贷款不成的原因在肖文、汪小文，应承担举证不能的责任。楚商公司关于违约方系肖文、汪小文的上诉意见不能成立，本院不予支持。双方签订了两份《武汉市商品房买卖合同》，但合同编号一致，指向标的一致，并不构成两个商品房买卖合同关系，可视为在前一份买卖合同的基础上，双方对房屋面积、价款、支付购房款的时间、交房时间等补充达成了一致。楚商公司未提供其于2018年6月30日或之前向汪小文交付符合条件的商品房的证据，故按照合同约定，汪小文享有合同解除权，一审法院解除案涉合同的处理正确，本院予以维持。关于楚商公司的违约责任问题，一审法院根据合同履行情况及违约方的过错等因素，结合最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定对违约金进行了调整，本院予以维持。楚商公司认为其不应承担违约责任的上诉意见，本院不予支持。综上，楚商公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,080元，由楚商文化集团股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张文浩审判员  申光伟审判员  宋 飞二〇二〇年五月二十日书记员  杨俊华