广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终35228号上诉人（原审被告）：深圳市思考乐文化教育科技发展有限公司，住所地：深圳市福田区梅林街道上梅林卓越梅林中心广场A座2601，统一社会信用代码：91440300589199007E。法定代表人：陈启远。委托诉讼代理人：李传喜，男，1988年1月6日出生，汉族，身份证住址：湖北省孝感市孝南区，系公司员工。委托诉讼代理人：朱贤阳，广东穗江律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市莱斯伊丹投资有限公司，住所：深圳市南山区龙珠大道龙珠五路十五峯花园7栋101D，统一社会信用代码：9144030031950653XU。法定代表人：邓凯文，执行董事。委托诉讼代理人：王珂，广东信达律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢浩强，广东信达律师事务所实习律师。上诉人深圳市思考乐文化教育科技发展有限公司（以下简称“思考乐公司”）因与被上诉人深圳市莱斯伊丹投资有限公司（以下简称“莱斯伊丹公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初4400号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。思考乐公司的上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项；2.改判驳回莱斯伊丹公司全部诉讼请求。莱斯伊丹公司辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确。莱斯伊丹公司向一审法院起诉请求：1、请求判令思考乐公司向莱斯伊丹公司支付拖欠的租金145134.71元（人民币，下同）及滞纳金127019.26元（按照千分之三每天的标准暂计至2018年12月3日，实际计算至思考乐公司付清拖欠租金之日止）；2、请求判令思考乐公司赔偿莱斯伊丹公司代垫的物业管理费、专项维修基金及滞纳金21463.10元；3、请求判令思考乐公司赔偿租赁合同解除后的空置期租金损失366135.29元；4、请求判令思考乐公司承担莱斯伊丹公司因主张损失而产生的律师费30000.00元；5、请求判令思考乐公司承担本案案件受理费、保全费等诉讼费用。庭审后，莱斯伊丹公司明确物业管理费、专项维修基金的滞纳金标准为每日万分之五，从欠费当月6日起计算至2018年11月6日。一审法院认定事实：2017年2月16日，莱斯伊丹公司（出租方、甲方）与思考乐公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于深圳市南山区后海路后海名苑居601号、602号、610号、701号至710号（涉案房产）出租给乙方使用，建筑面积1022.54平方米；乙方租用上述房屋的期限自2017年4月1日起至2022年3月31日止；租金每月102254元；乙方应于2017年4月1日前交付首期月租金；乙方应于每月5日前向甲方交付租金；甲方收取租金时，应向乙方开具税务发票；甲方应于2017年4月1日前将租赁房屋交付乙方使用，并办理有关移交手续；甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取2个月租金数额的租赁保证金，即204508元；租赁期间，甲方负责支付租赁房屋所用土地的使用费及基于房屋租赁产生的税费，乙方负责按时支付租赁房屋的水电费、卫生费、房屋（大厦）物业管理费、排污费等因使用租赁房屋所产生的其他费用；当发生不可抗力，使本合同无法履行、政府征用、收回或拆除租赁房屋，甲乙双方协商一致时，允许解除或变更本合同；当乙方拖欠租金达30天以上、乙方拖欠可能导致甲方损失的各项费用达10000元以上的，甲方可就因此造成的损失不予退还租赁保证金，除追究乙方损害赔偿责任或违约责任外，甲方有权依据上述情形向乙方提出变更合同条款或解除合同，解除合同通知书一经合法送达，甲方有权申请单方注销房屋租赁备案登记；当出现甲方延迟交付租赁房屋30天以上、甲方违反本合同第十一条约定租赁房屋的安全性不符合相关法律、法规或规章的规定的、甲方违反本合同第十三条规定，不承担维修责任或支付维修费用的、未经乙方同意或有关部门批准，甲方将租赁房屋进行改建、扩建或装修的、甲方无正当理由单方要求提前解除（终止）合同的，乙方有权请求甲方双倍退还租赁保证金，除追究甲方损害赔偿责任或违约责任外，乙方有权依据上述情形向甲方提出变更合同条款或解除合同，解除合同通知书一经合法送达，乙方有权申请单方注销房屋租赁备案登记；乙方应于3日内迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好（属正常损耗的除外），同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续，乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向乙方收取相当于双倍租金的赔偿金；及其他内容。同日，莱斯伊丹公司、思考乐公司签订《补充协议》，约定：涉案房屋租金标准从2017年4月1日到2019年3月31日期间按102254元每月计算，从2019年4月1日起至2020年3月31日期间按110434元每月计算，从2020年4月1日起至2021年3月31日期间按119269元每月计算，从2021年4月1日起至2022年3月31日期间按128811元每月计算；乙方应于每月5日前向世居物业管理公司支付当月管理费；乙方拖欠该物业租金或管理费的呢过一切因使用该物业所产生的费用，应向甲方支付滞纳金，滞纳金额为拖欠日乘以月租金的千分之三，且甲方有权采取停水停电等催缴措施；乙方因本租赁合同第十八条所述，造成甲方损失的，甲方有权立即解除合同，且不予退还乙方已付保证金，乙方还需赔偿因此导致的甲方全部损失，该等损失包括合同解除前的甲方应收租金和滞纳金、合同解除后房屋空置期的租金损失（租金标准按本合同约定标准计算），本合同约定租金与新租赁合同约定的租金差额损失以及甲方因主张上述损失而发生的差旅费、律师费、诉讼费等均由乙方承担；以及其他内容。为证明思考乐公司从2018年2月开始拖欠租金及物业管理费，莱斯伊丹公司于2018年2月11日向思考乐公司发出催缴通知书，莱斯伊丹公司向法庭提交了与陈弘宇的微信聊天记录、租金及物业管路费催缴通知书予以证实。聊天记录显示，陈弘宇于2018年2月10日向莱斯伊丹公司发送“蔚蓝7楼解除合同通知书”，莱斯伊丹公司于2018年2月11日向其发送催缴通知书，陈弘宇回复“公司放假了，财务走了，年后再联系”。思考乐公司对上述证据真实性均不予认可，认为无法证明莱斯伊丹公司向其发送了该催缴通知书。为证明莱斯伊丹公司已于2018年3月13日通过微信向思考乐公司发送解除合同通知书以及2018年3月14日向思考乐公司邮寄该通知书，莱斯伊丹公司向法庭提交了《解除合同通知书》及邮单予以证实。思考乐公司认为无法证明莱斯伊丹公司向思考乐公司发送了解除合同通知书，邮单是寄件人刘平发送给收件人程宏宇和甘术国，是个人行为，与本案无关。为证明莱斯伊丹公司于2018年8月30日通过快递方式、2018年9月4日以微信方式向思考乐公司送达《拖欠费用催缴通知书》，莱斯伊丹公司向法庭提交了《拖欠费用催缴通知书》及邮件予以证实。思考乐公司对通知书不予确认，对邮单予以确认。为证明莱斯伊丹公司垫付的管理费、本体维修金、律师费，莱斯伊丹公司向法庭提交了其缴纳的2018年2月至4月的管理费及滞纳金发票（金额为20604.57元，日期为2018年11月26日，每月金额为6121.38元）、本体维修金收据（金额为858.53元，日期为2018年11月26日，每月金额为255.06元）、委托代理合同、律师费发票、银行回单予以证实。思考乐公司对发票真实性予以认可，关联性不予认可，认为无法证明莱斯伊丹公司已支付相关费用，且发票是物业公司向莱斯伊丹公司出具，莱斯伊丹公司与物业公司并无管理关系，涉及虚开发票，对于莱斯伊丹公司主张的每月金额6121.38元表示其仅清楚每月6楼支付物业管理费1422元，7楼支付物业管理费7990.98元，共涉及两个物业，不清楚属于莱斯伊丹公司物业的具体金额；对本体维修金收据真实性予以认可，关联性不予认可，认为证明莱斯伊丹公司具有向思考乐公司请求支付本体维修金的权利；对委托代理合同不予认可，认为该合同一次性收取一审和二审的代理费，属于违法，对律师费发票不予认可，无法证明莱斯伊丹公司已支付律师费；对银行回单逾期未发表质证意见。为证明涉案房屋空置到2018年7月1日的损失，莱斯伊丹公司向法庭提交了其与案外人新签订的房屋租赁合同予以证实。思考乐公司对该合同逾期未发表质证意见。思考乐公司无证据提交。一审庭审中，思考乐公司确认其租金仅支付至2018年1月，从2018年2月起没有支付租金。一审庭审中，思考乐公司主张涉案合同已于2018年2月10日解除，但并未提交相关证据。另查，莱斯伊丹公司主张思考乐公司于2018年3月5日搬离涉案房屋，思考乐公司主张其已于2018年2月7日搬离涉案房屋。一审法院认为，莱斯伊丹公司、思考乐公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行合同义务。根据涉案租赁合同约定，思考乐公司应于每月5日前向莱斯伊丹公司支付租金，而思考乐公司确认从2018年2月起未支付过租金，依据涉案合同约定，莱斯伊丹公司有权解除涉案合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，主张合同解除的，应当通知对方，合同自通知对方时解除。由于莱斯伊丹公司于2018年3月13日通过微信向思考乐公司发出《解除合同通知书》并于次日向思考乐公司邮寄该通知书，因此涉案租赁合同于2018年3月13日解除。虽思考乐公司抗辩其于2018年2月10日向莱斯伊丹公司邮寄解除合同通知书，但其未提交相关证据予以证明，且思考乐公司并不满足合同约定其有权行使合同解除权的条件及法律规定的情形，其并不具有合同解除权，其抗辩没有事实及法律依据，一审法院不予采纳。因此，思考乐公司应向莱斯伊丹公司支付2018年2月至2018年3月13日的租金共计145134.71元（102254元＋102254元÷31天×13天＝145134.71元）。关于莱斯伊丹公司主张的滞纳金，一审法院认为，由于思考乐公司拖欠该期间租金，应按照补充协议约定向莱斯伊丹公司支付滞纳金。莱斯伊丹公司主张按补充协议约定的日千分之三计算滞纳金标准过高，一审法院酌定调整至按日万分之五计算。故滞纳金应以每月租金102254元为基数，按每日万分之五的标准，自欠租当月6日起依次计算。关于莱斯伊丹公司要求思考乐公司赔偿其代垫的物业管理费、专项维修金及滞纳金的诉讼请求。一审法院认为，莱斯伊丹公司已提供了发票及收款收据证明其已对2018年2至4月的物业管理费、专项维修金及滞纳金共21463.10元进行垫付，虽思考乐公司抗辩认为发票无法证明莱斯伊丹公司有实际支付及莱斯伊丹公司无权向思考乐公司请求支付专项维修金，但是依据合同及补充协议约定，租赁期间思考乐公司应按时支付物业管理费、排污费等因使用租赁房屋所产生的其他费用，思考乐公司的抗辩主张没有事实及法律依据，一审法院不予采纳。莱斯伊丹公司有权依照约定要求思考乐公司向其赔偿其垫付的租赁期间的物业管理费及专项维修金。关于思考乐公司每月应支付的物业管理费及专项维修金金额，虽思考乐公司对莱斯伊丹公司主张的物业管理费每月6121.38元、专项维修金每月255.06元不予认可，但并无主张其应交纳的数额，亦无提交相关证据，故思考乐公司应支付的物业管理费为每月6121.38元、专项维修金255.06元。思考乐公司应向莱斯伊丹公司支付2018年2月至2018年3月13日的物业管理费8688.41元（6121.38元＋6121.38元÷31天×13天＝8688.41元）及专项维修金362.02元（255.06元＋255.06元÷31天×13天＝362.02元），共计9050.43元。滞纳金应以欠费当月应付物业管理费、专项维修金为基数，按每日万分之五的标准，自欠费当月6日起依次计算至2018年11月6日止。关于莱斯伊丹公司要求思考乐公司赔偿其租赁合同解除后空置期租金损失366135.29元及律师费30000元的诉讼请求。一审法院认为，依据补充协议约定，思考乐公司拖欠租金一个月以上的，莱斯伊丹公司有权单方解除合同、没收保证金并要求思考乐公司赔偿合同解除后房屋空置期的租金损失，本案中，莱斯伊丹公司在思考乐公司拖欠租金一个月后于2018年3月13日向其发出解除合同通知书，有权依约要求思考乐公司赔偿合同解除后的空置损失。莱斯伊丹公司于2018年5月1日与案外人签订新的租赁合同中约定案外人于2018年7月1日支付首期租金，即涉案房屋从合同解除后到2018年7月1日处于空置期，该空置期损失系由思考乐公司违约导致合同解除而造成。综合考虑莱斯伊丹公司已没收思考乐公司租赁保证金204508元，一审法院酌情判令思考乐公司向莱斯伊丹公司赔偿空置期的损失306762元（102254元×3个月）。关于莱斯伊丹公司要求的律师费30000元的诉讼请求，一审法院认为，虽涉案合同约定因思考乐公司违约导致合同解除的，思考乐公司应向莱斯伊丹公司赔偿其因主张损失而发生的律师费，但是莱斯伊丹公司主张的律师费包括尚未发生的二审费用，且一审法院已在莱斯伊丹公司没收思考乐公司租赁保证金的情况下酌情判令思考乐公司向莱斯伊丹公司赔偿三个月的空置期损失，该赔偿费用足以弥补莱斯伊丹公司因主张损失而发生的费用，故关于律师费的诉讼请求一审法院不再支持。一审法院判决：一、思考乐公司于本判决生效之日起十日内向莱斯伊丹公司支付拖欠的租金145134.71元及滞纳金（以每月租金102254元为标准，按每日万分之五的标准，自欠租当月6日起依次计算至本判决确定的付款之日止）；二、思考乐公司于本判决生效之日起十日内向莱斯伊丹公司支付物业管理费、专项维修基金共计9050.43元及滞纳金（以欠费当月应付物业管理费、专项维修金为标准，按每日万分之五的标准，自欠费当月6日起依次计算至2018年11月6日）；三、思考乐公司于本判决生效之日起十日内向莱斯伊丹公司支付空置期损失306762元；四、驳回莱斯伊丹公司其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5348.76元，由莱斯伊丹公司负担1000元，思考乐公司负担4348.76元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，思考乐公司与莱斯伊丹公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行各自的义务。合同履行过程中，思考乐公司未按合同约定支付租金，构成违约，应承担相应的违约责任。莱斯伊丹公司于2018年3月13日向思考乐公司发出《解除合同通知书》，涉案租赁合同于2018年3月13日解除，思考乐公司应当支付租金、物业管理费、专项维修金至2018年3月13日。原审对此认定正确，本院予以确认。经核算，思考乐公司应当支付2018年2月至2018年3月13日的租金145134.71元、物业管理费8688.41元、专项维修金362.02元。同时，根据合同约定，思考乐公司拖欠租金或管理费等一切因使用该物业所产生的费用，应按拖欠金额的日千分之三的标准向莱斯伊丹公司支付滞纳金，但双方约定的滞纳金标准过高，原审酌情调整至每日万分之五计算并无不妥，本院予以确认。涉案合同约定，思考乐公司拖欠租金一个月以上的，莱斯伊丹公司有权单方解除合同、没收保证金并要求思考乐公司赔偿合同解除后房屋空置期的租金损失。现涉案合同因思考乐公司拖欠租金而被解除，莱斯伊丹公司有权依约要求思考乐公司赔偿合同解除后的空置损失。原审在综合考虑了莱斯伊丹公司的实际空置期及莱斯伊丹公司已没收思考乐公司租赁保证金204508元等事实的情况下，酌定思考乐公司向莱斯伊丹公司赔偿空置期的损失306762元并无不妥，本院予以维持。综上所述，上诉人思考乐公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费人民币8214.21元，由上诉人深圳市思考乐文化教育科技发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 俞    红审判员 吴  春  泷审判员 邓    媛二〇二〇年五月十一日书记员 刘尹琳(兼)附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。