广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5624号上诉人（原审被告）：广州诺道投资管理有限公司。住所地：广州市白云区京溪路133号201房。法定代表人：麦文逸。委托诉讼代理人：闫哲，北京市浩天信和（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：包钰婷，女，1989年9月22日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：包伟铭，河南益唐律师事务所律师。上诉人广州诺道投资管理有限公司（以下简称诺道公司）因与被上诉人包钰婷房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初1121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人诺道公司的委托诉讼代理人闫哲，被上诉人包钰婷及其委托诉讼代理人包伟铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人诺道公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，并依法改判；2.一、二审诉讼费由包钰婷负担。事实与理由:一、定金金额应以实际履行为准，因此，双方之间的定金应为10万元，并非40万元。按照涉案物业的总价款为165万元，若双方约定定金为40万元，则定金为合同总价款的24.2%，超出了《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十一条规定的20%的上限，超出部分也不应被法院支持。二、关于本案事实有关重要关系的两份评估报告，一审判决并未给出结论意见，但直接在判决引用，一审判决认定事实不清。根据广州市国融房地产土地评估有限公司的评估报告，涉案房屋从2016年10月12日至2017年8月17日评估总值相差931568元，2017年8月17日至2018年5月31日期间的9个半月涨幅仅为43965元，期间的差异并不合理，一审法院并未予以查明。三、《认购合同》中约定“选择银行贷款的买受方依出售方通知期限内（签署本合同之日起20日内）到出售方指定银行办理银行贷款手续”，该条款是对负有付款义务一方的约束性条款，而非对收款人的要求，一审判决以此认为诺道公司怠于履行合同义务，是对双方交易背景事实的曲解，一审判决事实查明不清。四、诺道公司在合同履行期间将房屋抵押他人，本身并不会导致合同目的无法实现，只要在过户时消除障碍，不会对包钰婷造成损害，一审判决认为诺道公司在合同履行期间将房屋抵押他人且自合同签订超过10个月的情况下仍未办理分证手续，是诺道公司导致合同无法履行，一审判决的认定没有事实和法律依据。五、一审判决所支持的赔偿金过高。一审判决所支持的赔偿金高出诺道公司订立合同时预见到或应当预见的因违约可能造成的损失。涉案房屋总价才160万元，100万元的赔偿金显然过高。被上诉人包钰婷辩称：同意一审判决处理，不同意诺道公司的上诉请求。事实与理由：一、诺道公司违反合同约定，包钰婷享有解除权，诺道公司应当退还包钰婷已付款项并赔偿包钰婷的购房损失。二、涉案评估报告真实、客观、合理的反映了涉案房屋在三个时间点的价值，房屋价值需要具备相关知识和经验的专业人员评估，其本身也与建材、人力、成本等相关因素影响，因此本案中评估报告对涉案房屋价值的认定正确。三、诺道公司对《认购合同》第四条第一款理解错误。该条应当理解为出售方在合同签订20日内通知买受方办理相关手续。诺道公司在2017年1月11日将房屋抵押他人，涉案房屋不具备办理贷款条件，责任在于诺道公司，诺道公司单方抵押贷款的行为已经构成根本违约，应承担违约责任。五、一审判决违约金符合包钰婷的实际损失，应与维持。根据鉴定报告，一审法院认定因诺道公司违约给包钰婷造成的损失为937590元符合实际情况，也符合法律规定。包钰婷于2018年1月15日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除包钰婷、诺道公司签订的《认购合同》；2.诺道公司向包钰婷退还已付定金100000元；3.诺道公司因违约需支付双倍返还部分的定金400000元；4.诺道公司支付占用包钰婷资金的利息（以100000元为本金，按同期人民银行贷款利率的标准计算，自2016年10月12日起计至诺道公司实际返还之日止；以1060000元为本金，自2016年10月20日起计至2017年8月16日止；以420000元为本金，自2017年8月17日起计至2017年9月15日止，均按同期人民银行贷款利率的标准计算）；5.诺道公司赔偿包钰婷未能达成购房目的所造成的损失（以评估当天的市场价减去原合同约定的房款1650000元）；6.本案受理费由诺道公司负担。一审法院经审理查明：2016年10月12日，包钰婷（买受方）与诺道公司（出售方）签订《认购合同》，约定：（第一条）认购物业为广州市天河区中山大道西184号5楼512房（以下简称涉讼房屋），建筑面积为40.14平方米；买受方在签署本认购合同前，已实地查看了解并认可房屋和公共配套设施在签署本合同时的现状，同意以该现状或约定交楼标准购买该物业；（第二条）1、该物业卖价（该价不含交易税费）：1003500元；2、其他费用：646500元，该费用包括但不限于该物业装修设计、施工、装修、出售方代为办理该物业过户置业顾问、咨询等费用（该等费用非本条第3项、第4项费用）；3、为本次交易而按规定向有关政府部门支付全部税费的方式为：买受方承担；4、在本合同履行过程中因政府部门原因发生税费种类及标准的变化，对变化之税费，则由：买受方承担；5、对本条第1项、第2项约定之“该物业卖价”“其他费用”，双方均放弃变更、解除、撤销、确认无效之诉权或请求权；（第三条）付款：银行贷款；定金400000元于签署本认购合同时支付；第一期款项（含定金）1160000元，若本合同第二条第3项、第4项选择买受方承担全部税费的，该等税费由出售方代收；买受方须在签署本合同之日起七日内付清第一期款项，并签署《委托公证书》及预缴付本次交易产生的全部税费；第二期款项人民币490000元，买受方需在签署本合同之日起二十日内付清第二期款项，若办理银行贷款，按银行贷款要求支付；（第四条）1、选择银行贷款的买受方须在本合同签署之日起七日内付清本合同第三条第2项约定之第一期款项并预付交易税费；买受方依出售方通知的期限内（签署本合同之日起20日内），携带本认购合同、定金收据、本人身份证/护照正本及其他所需文件等资料，到出售方指定银行签署银行贷款合同及相关资料文件；3、交楼时间：自买受方签署《广州市存量房买卖合同》并付清本合同第二条约定款项之日起一百二十个工作日内，出售方协助买受方到物业管理处办理该物业收楼手续；7、如买受方违反本合同第三条第2项、第3项约定逾期付款的，自逾期之日起，买受方违约按应付未付款项金额的每日万分之五计算，逾期超过十五日的，出售方有权解除本合同，买受方按本合同第二条第1项和第2项款项总额的20%向出售方承担违约责任；如出售方违约但买受方同意履行本合同的，出售方须另行付给买受方违约金，违约金按该物业卖价每日万分之五计算等内容。上述合同签订当日，包钰婷向诺道公司支付了定金100000元；同月20日，包钰婷向诺道公司支付购房款1060000元。2017年8月17日前，包钰婷向诺道公司提出要求解除合同，诺道公司于2017年8月17日退回640000元、于2017年9月15日退还420000元给包钰婷。一审另查明：根据诺道公司提供的编号为粤（2018）广州市不动产权第00021699号、核发于2018年3月28日的《房地产权证》内容显示，位于天河区中山大道西184号512房（即涉讼房屋）的权属人为案外人广州丰旭投资管理有限公司（以下简称丰旭公司），建筑面积为40.41平方米，房屋所有权取得方式为购买、分割；2018年3月28日，以18登记01392406办理抵押权变更登记，他项权利人为广东粤财信托有限公司，权利种类为抵押权。案外人丰旭公司于2018年3月20日出具《确认函》一份，内容为“兹确认本司与诺道公司为同一集团下的关联公司，关于涉讼房屋，该物业虽登记在我司名下，但实际根据诺道公司的指示处理买卖及过户等相关事宜”。诺道公司称包钰婷主动申请将定金调整为100000元，为此提供了包钰婷于2016年10月12日（即签订合同当天）填写并提交的《销售特殊事务申请表》，内容为：客户购买512房、申请1650000元成交；付款方式为按揭；定金、房款支付为：于2016年10月12日前支付定金100000元、于2016年10月21日前支付1060000元，尾款490000元办理银行按揭手续。一审经质证，包钰婷对该证据的真实性没有异议，该申请表约定的定金为100000元并于当天交付；但双方随后签订的《认购合同》特别注明了定金为400000元，在支付第一期款项中又特别注明了“含定金”，充分证明了《认购合同》约定的定金为400000元。一审审理过程中，包钰婷申请对涉讼房屋的价值进行评估。一审法院依法通过摇珠的方式确定由广州国融房地产土地评估有限公司（以下简称评估公司）进行评估。包钰婷为此预交了评估费8500元。2018年5月31日，一审法院会同双方当事人及评估公司到现场进行勘察，包钰婷主张评估基准日应为勘察现场当天，诺道公司认为评估基准日应是包钰婷、诺道公司解除合同关系的2017年8月17日。2018年8月15日，评估公司出具报告初稿，确定在2017年8月17日时点，涉讼房屋价格为2587590元；在2018年5月31日时点，涉讼房屋价格为2631555元。上述报告送达后，诺道公司认为因上述报告未对合同签订当天的房屋价值进行评估，其结果不足以证明双方从签订购房合同时起至解除合同时止的价格差异，为此申请对签订合同当天的价格进行评估。诺道公司并预交了评估费8500元。2018年11月6日，评估公司出具评估报告，确定涉讼房屋在2016年10月12日当天的价值为1656042元。一审庭审中，诺道公司表示双方签订《认购合同》后，其积极履行合同义务、积极办理分证，在未取得分证的情况下，包钰婷已向其主张解除合同，合同在当时已经解除，因为一直不具备签署《广州市存量房买卖合同》及办理银行贷款手续的条件，因此一直没有通知包钰婷签订《广州市存量房买卖合同》及办理银行按揭贷款手续。为此诺道公司提供了以下证据：1、原广州市国土资源和规划委员会于2017年3月30日出具的立案申请回执（复印件），内容显示申请人为丰旭公司，申请物业性质为建筑工程，项目名称为东方都会广场，项目地址在天河区中山大道184-192号；2、原广州市国土资源和规划委员会于2017年5月24日发给丰旭公司的《关于东方都会广场室内平面调整的复函》，称收到丰旭公司申请天河区中山大道184号东方都会广场401、501单元按《关于要求调整建筑设计的复函》（穗规函（2005）2382号）批复件意见调整该物业室内平面的来函及有关资料收悉，经审查，函复如下：1、由于项目已建成并投入使用，平面调整后会涉及学位等民生配套，需征求教高主管等部门意见；2、你单位申请调整内容涉及影响周围利害关系人利益，为保障相邻业主的利益和规划知情权，依照有关规定进行批前公示等内容。一审经质证，包钰婷对该部分证据的真实性均不予确认，并认为更加证明了诺道公司未在双方约定时间内履行义务，直至2018年3月28日才完成分证手续，房屋状态仍然处于抵押状态，构成根本违约。包钰婷表示，诺道公司签订《认购合同》届满120个工作日后一直没有履行义务，其到房管部门进行查册发现涉讼房屋存在抵押且该抵押行为是在双方签订《认购合同》之后进行，也没有进行分割，导致双方不能签订《广州市存量房买卖合同》及办理按揭贷款手续，致使其无法实现购房的意愿，所以无奈之下才要求解除合同。为此，包钰婷提供了房管部门于2017年5月9日出具的《广州市不动产登记查册表》，该查册表内容显示，位于天河区中山大道西184号501房建筑面积为948.181平方米，登记的不动产他项权利摘要权利人为广州农村商业银行股份有限公司白云支行，权利种类为抵押权，不动产的义务人为丰旭公司；抵押权登记时间为2017年1月11日。一审经质证，诺道公司对该证据的真实性、合法性没有异议，对其关联性有异议，认为仅能证明2017年5月9日其未能完成分割，不能证明其存在违约情形。一审法院认为:包钰婷、诺道公司双方所签订的《认购合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容并不违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应切实履行。该合同虽名为《认购合同》，但合同已经具备了房屋买卖合同的主要条款，合同签订后包钰婷依约支付了大部分房款给诺道公司、诺道公司亦予以接收，因此双方形成了房屋买卖合同关系。双方约定房款490000元以银行按揭贷款的方式支付，又约定买方（即包钰婷）依据卖方（即诺道公司）的通知期限内（合同签订之日起20日内）到卖方指定的银行签署银行贷款合同及相关的资料文件；但事实上，在作为买方的包钰婷依据合同约定支付了大部分房款1160000元的情况下，作为卖方的诺道公司不但未在合同签订之日起20日内通知包钰婷办理银行贷款手续，反而在包钰婷已支付大部分款项的情况下将涉讼房屋于2017年1月11日抵押给他人、且在合同签订之日起至包钰婷提出要求解除合同超过10个月的情况下仍未办理分证手续，导致合同无法履行，理应由诺道公司承担相应的违约责任，包钰婷要求解除合同合法有据，鉴于在包钰婷提出解除合同后诺道公司已于2017年8月17日起退还部分款项给包钰婷，双方合同已经实际解除，包钰婷再行要求解除合同，一审法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，如前所述，合同解除的违约责任应由诺道公司负担，故包钰婷要求返还房款、赔偿差价损失符合上述法律规定，一审法院予以支持。因诺道公司已返还1060000元给包钰婷，故现应返还的房款为100000元。包钰婷提出要求解除合同、诺道公司于2017年8月17日起返还部分房款给包钰婷，合同已于当天解除，作为守约方的包钰婷依法亦应防止损失的进一步扩大，因此差价损失应以2017年8月17日作为确定的依据，按此结合评估结论，诺道公司应支付的差价损失为937590元（2587590元-1650000元），因此而产生的评估费亦应当由诺道公司负担。双方合同已经明确约定了交易价格，确定差价损失应以该价格作为依据，诺道公司以未评估签订合同时的市场价而要求评估签订合同时的市场价格以作为计算差价的依据，缺乏法定或者约定依据，因此而产生的评估费应由其自行承担。在一审法院支持包钰婷主张的房屋差价损失情况下，其再行要求双倍返还定金、支付房款利息等诉请均缺乏事实和法律依据，一审法院均不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院于2019年11月22日作出一审判决：一、广州诺道投资管理有限公司于判决发生法律效力之日起10日内返还100000元给包钰婷；二、广州诺道投资管理有限公司于判决发生法律效力之日起10日内赔偿损失937590元给包钰婷；三、驳回包钰婷的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18230元，由包钰婷负担4090元，由广州诺道投资管理有限公司负担14140元。评估费21250元，均由广州诺道投资管理有限公司负担（其中包钰婷已预交的12750元，由广州诺道投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内迳付给包钰婷）。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。另查明，天河区中山大道西184号501房（建筑面积943.181平方米）于2017年1月11日抵押登记至案外人广州农村商业银行股份有限公司白云支行名下。丰旭公司于2018年3月28日取得涉案房屋产权登记，同日办理抵押登记至广东粤财信托有限公司名下。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案的争议焦点问题为：双方合同是否已经解除；一审法院认定的赔偿金额是否合理。《认购合同》具备房屋买卖合同的基本条款，一审判决认定双方形成房屋买卖合同关系正确。双方于2016年10月12日签订《认购合同》，合同约定买受方依出售方通知的期限内（签署本合同之日起20日内）携带相关资料到出售方制定银行签署银行贷款合同，自买受方签署《广州市存量房买卖合同》并付清本合同第二条约定款项之日起一百二十个工作日内，出售方协助买受方办理收楼手续。包钰婷在合同签订后8日内已经支付1160000元房款，但诺道公司未在合同签订之日起20日内通知买方办理银行贷款手续，由此导致包钰婷无法办理银行贷款。丰旭公司在本案合同签订后将房屋先后抵押给案外人，且在2018年3月28日才取得分证登记，导致包钰婷无法在合理可预期的时间内取得涉案房屋。包钰婷于2017年8月17日提出解除合同，诺道公司当日退还部分款项，表明诺道公司同意解除合同，因此一审判决认定《认购合同》已于2017年8月17日解除正确，本院予以确认。因诺道公司违约，应承担相应的违约赔偿责任。一审法院认定诺道公司应向包钰婷赔偿合同解除之日即2017年8月17日的评估价格与合同约定价格之间的差价损失937590元并无不当，本院予以认可。诺道公司因解除合同而享受了房屋价格上涨的利益，其上诉主张赔偿金额过高依据不足，本院不予支持。综上所述，诺道公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14140元，由上诉人广州诺道投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇二〇年五月二十七日书记员 冯冠豪郭丽淳