浙江省桐庐县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0122民初327号 原告：浙江兴腾物业管理有限公司，住所地浙江省桐庐县城大奇山路862号大奇庄园33幢101室。 法定代表人：徐群峰。 委托诉讼代理人：朱祖林、钱平英，系该公司员工。 被告：方华芬，女，1978年2月2日出生，汉族，住浙江省杭州市拱墅区。 原告浙江兴腾物业管理有限公司诉被告方华芬物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月24日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。第一次庭审中，原告浙江兴腾物业管理有限公司的委托诉讼代理人朱祖林、被告方华芬到庭参加了诉讼；第二次庭审中，原告浙江兴腾物业管理有限公司的委托诉讼代理人朱祖林到庭，被告方华芬无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告浙江兴腾物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付所欠的物业服务费9997元；2.判令被告支付滞纳金5000元；3.判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告与桐庐利时建设开发有限公司及业主个人签订了《前期物业服务合同》，桐庐利时凌江名庭物业费按3.4元/㎡/月计算（含0.5元/㎡/月计算的能耗费）；代收代付水费单价按4元/吨计算；代收代付电费单价按1.2元/度计算，向业主或物业使用人收取。被告房屋面积50.52㎡，应向原告交纳其拖欠的从2013年6月1日起至2017年12月31日止的物业费计9447元，拖欠水费296元，拖欠电费254元，共欠费用9997元。根据《前期物业服务合同》第十九条之规定，业主或物业使用人未能按时交纳物业服务费的从逾期之日起，每天按应缴物业管理服务费的千分之三交纳滞纳金，计5000元，并可采取停水停电措施至交清欠费时止，出于人道主义，原告尚未采取措施。经原告多次催讨，被告至今未支付任何费用。 被告方华芬答辩称，第一、关于物业费和滞纳金。其本人不在桐庐工作和生活，房屋在此期间均出租并约定由承租人承担水电费和物业费。承租人在承租期间按照合同约定应该已经交纳了物业费。即便承租人未交，但物业公司在此期间从未向答辩人催讨物业费，根据《前期物业合同》规定，物业费每年一交，但该物业公司从未进行催讨，起诉状中所述催讨事实不存在，直到2019年5月24日才上门催讨，因此2013年起至2016年5月31日物业费即便未交也已经过了诉讼时效。物业公司怠于履行权利，不仅已经过了法律保护的期限，也给答辩人造成了损失，导致答辩人不能向承租人追责。此外，答辩人认为承租人未及时缴纳，未过时效的物业费仅3091.8元，违约金过高，其要求法院予以调整，同意按照同期银行贷款利息补偿448.31元；第二、关于水电费。原告未提供证据证明答辩人拖欠水电费，且水电费若发生在2015年10月1日前的，也已过诉讼时效。 原告浙江兴腾物业管理有限公司为支持其诉讼主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：1.《桐庐县前期物业管理服务合同》，证明与被告建立物业服务关系，所收物业费应按建筑面积50.52平方米、2.9元/月/㎡的标准交纳物业服务费、按0.5元/月/㎡交纳能耗费及代收水电费的事实；2.催缴通知书照片，证明被告向原告催缴物业费的事实；3.利时凌江名庭其他业主出具的《证明》四份，证明自交房后每年物业公司均进行催交；4.原告浙江兴腾物业管理有限公司的变更登记情况，证明公司变更前名称为桐庐兴元物业管理有限公司。 对原告提供的证据，被告的质证意见为：对证据1真实性认可；对证据2真实性、合法性均有异议，认为系事后伪造。因为首先，照片的像素、使用软件均相同，分别拍摄于三年间的几张照片系由同一名物业服务人员用同一部手机拍摄的概率极低，极有可能系物业公司于近日伪造。照片上的拍摄时间系后期软件制作的水印，不能证明拍摄时间。其次，物业费催缴通知单上留下的缴费联系地址系桐庐县城大奇山路862号大奇庄园33幢101室，该地址系原告的工商注册地址，距离利时凌江名庭小区3.6公里以外。而利时凌江名庭本身配建有物业管理用房，物业办公及交费一般交至物业管理用房内，不会去3.6公里之外交纳。正因为原告已经不是该小区的物业管理机构，推测系近日伪造的。再次，根据证据规则规定，作为电子证据，应当提供原件即记录于原始设备的照片。且被告本人及其租客均未见到2015年、2016年、2017年这几张催收通知；对证据3真实性、合法性、关联性均有异议，其他业主的证明真实性无从考证、获取的合法性也存在疑问，与本案无关；对证据四无异议。 被告方华芬未提供证据。 本院经审核，认为原告提供的证据1、证据4符合证据真实性、合法性、关联性，依法予以确认；原告提供的证据2系手机拍摄照片的打印版，其中落款为2015年5月25日、2016年8月17日、2017年12月27日的物业费催缴通知单照片由于原告无法提供可核实拍摄时间的原件以供核对，故本院对该三份证据不予认定。其中2019年5月24日送达物业费催缴通知单的照片被告认可该事实，故对该份证据予以认定；原告提供的证据4与本案不具有关联性，本院依法不予认定。 根据以上有效证据和当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：2012年5月29日，被告与桐庐兴元物业管理有限公司签订《凌江名庭前期物业管理服务合同》一份，约定被告委托桐庐兴元物业管理有限公司实行前期物业管理服务事宜。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，每月每平方米为2.9元。公共能耗费按每月每平方米0.5元收取。该合同第七条约定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。物业服务费用按年交纳。被告所有的物业建筑面积为50.52平方米。签订前期物业管理合同后，被告预交一年的物业费及能耗费。自2013年6月起，被告未再交纳物业费及能耗费。2019年5月24日，被告收到原告发出的物业服务费催缴通知单，要求被告交纳2013年6月1日起至2017年12月31日止的物业管理服务费及能耗费9447元，水费按4元/吨计收，拖欠74吨计296元，电费按1.2元/度计收，拖欠212度计254元。若逾期不交的，则原告有权根据《桐庐县前期物业管理服务合同》第七章第十九条规定，自逾期之日起，按应缴费用3‰加收滞纳金，滞纳金总计为38417元。 另查，2012年10月23日，桐庐兴元物业管理有限公司变更登记为原告浙江兴腾物业管理有限公司。2017年12月31日，浙江兴腾物业管理有限公司撤出利时凌江名庭物业，不再提供物业服务。 本院认为，原被告双方签订的《凌江名庭前期物业管理服务合同》合法有效，被告应按该协议约定向原告缴纳相应的物业服务费。物业公司有依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断改善物业服务的义务，小区业主或物业使用人有依约缴纳物业费以及配合物业公司物业服务、共同维护小区和谐秩序的义务。关于被告主张物业费、能耗费应由物业实际使用人承担的问题，根据合同约定，被告有将其与物业实际使用人关于物业费、能耗费及水电费承担的约定告知原告的义务，但被告并未提供相应证据证明其已履行告知义务，故对被告的该主张本院不予采纳。关于诉讼时效的问题，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。2017年10月1日起施行的《民法总则》规定的诉讼时效期间为三年，本案涉及《民法总则》中诉讼时效的溯及力问题。若权利人之权利受到损害的事实发生在2017年9月30日之前，自诉讼时效起算之日起至2017年10月1日超过二年的，诉讼时效期间已届满，不因《民法总则》的施行而变更。双方在合同中明确约定物业费按年交纳，物业费产生后，原告应按年进行催收。本案诉讼时效应自合同约定的交费期限届满的次日起算，被告已预交2012年6月至2013年5月物业费及公共能耗费，2013年6月至2014年5月物业费及公共能耗费诉讼时效应自2014年6月1日起算，2014年6月至2015年5月物业费及公共能耗费诉讼时效应自2015年6月1日起算，由于原告仅提供其于2019年5月24日之有效催收证明，故2013年6月至2015年5月期间的物业费及公共能耗费已超出诉讼时效期间，本院对原告要求被告支付此部分费用的诉请不予支持。原告主张被告拖欠水电费共计550元，但并未提供相应证据证明拖欠水电费的事实及金额，故对原告的该诉请不予支持。被告逾期支付物业费，根据合同约定已构成违约，应支付相应违约金，但原告主张的滞纳金过高，本院依法予以调整。截止至2019年8月19日，原告尚应支付按中国人民银行同期同类贷款利率计算的滞纳金580元。后续滞纳金按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《民法总则》第一百八十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告方华芬支付原告浙江兴腾物业管理有限公司物业服务费（含公共能耗费）5325元及计算至2019年8月19日的滞纳金580元，并支付以5325元为基数，自2019年8月20日起至款项付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付的后续滞纳金，定于本判决生效之日起十日内付清； 二、驳回原告浙江兴腾物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费175元，减半收取计87.5元，由被告方华芬负担49.5元，由原告浙江兴腾物业管理有限公司负担38元。 原告浙江兴腾物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告方华芬于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用缴纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用缴纳通知书》。 审 判 员 许 佳 瑞 二〇二〇年五月二十二日 代理书记员 皇甫川吉 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无须接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。