安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖03民终647号上诉人(原审原告)：王志宇，男，1995年8月9日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区。委托诉讼代理人：崔怀柱，安徽辉泰律师事务所律师。上诉人(原审被告）：蚌埠荣盛伟业房地产开发有限公司，住所地安徽省蚌埠市禹会区迎河路28号2号公寓1层、5层，统一社会信用代码9134030005445602X3。法定代表人：陈亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：李宏亮，安徽禹风律师事务所律师。委托诉讼代理人：迟小兵，安徽禹风律师事务所律师。上诉人王志宇与上诉人蚌埠荣盛伟业房地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）因商品房销售合同纠纷一案，均不服安徽省蚌埠市禹会区人民法院（2019）皖0304民初4115号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王志宇上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判荣盛公司多支付1276.72元；二审诉讼费用由荣盛公司承担。事实和理由：一审判决认定的诉讼时效中断时间错误。王志宇于2019年10月11日将全部的诉讼材料递交至一审法院，一审法院当日接收本案，案件进入诉前调解程序。一审法院将收到诉讼材料的日期认定为2019年10月24日错误。针对王志宇的上诉，荣盛公司答辩意见同其上诉意见。荣盛公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回王志宇的一审诉讼请求；一、二审诉讼费由王志宇承担。事实和理由：一、一审法院判决荣盛公司在向产权登记机关提交材料备案后仍向王志宇支付违约金，于法无据，有违公平原则。（一）荣盛公司按合同仅应承担按期向产权登记机关提交材料备案的义务。荣盛公司与王志宇签订的《商品房买卖合同》(以下简称合同)第十五条明确约定了:“在商品房交付后360日内，将办理权属登记需由出卖人(即荣盛公司)提供的资料(即涉案房屋的初始登记申请材料)报产权登记机关备案(此即为涉案房屋的初始登记申请)。如因出卖人的责任，买受人(即王志宇)不能在规定的时间内取得房地产权证书的，出卖人按已付房价款的日0.02％向买受人支付违约金”。由合同约定可知，荣盛公司的义务系在商品房交付后360日内将应由荣盛公司提供的房屋初始登记资料提交产权登记机关备案。而本案中荣盛公司在2016年8月3日向产权登记机关申请办理初始登记，将荣盛公司应提供的材料提交备案，完成了合同中的办证义务，且王志宇提起诉讼的时间已经超过诉讼时效，故荣盛公司无需承担任何违约责任。（二）荣盛公司与王志宇之间除商品房买卖合同关系外，同时又系委托代理关系，该关系中荣盛公司代王志宇办理房屋权属证书及他项权证等事项，代理行为的后果应由王志宇承担。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条及《城市商品房预售管理办法》第十二条第一款的规定，办理房屋权属证书是王志宇的法定义务。因王志宇是通过按揭方式购买房屋，荣盛公司须向银行缴纳保证金、承担阶段性保证责任，为确保王志宇办理房地产权证、他项权证等，以便荣盛公司免除阶段性保证责任、取回保证金，特由王志宇委托荣盛公司代为办理房屋的产权证、他项权证等。在办理房屋权属证书的法律关系上，荣盛公司与王志宇是委托代理关系，双方的权利义务关系应基于委托代理关系进行确定。荣盛公司系代王志宇申请办理权属证书，为此而产生的结果应归于委托人即王志宇承受，若将未能及时办得房屋权属证书的责任仅归于荣盛公司承担，显然有失公平。(三)一审法院判决荣盛公司在提交材料备案后仍承担违约责任，判决结果确有错误。由上可知，荣盛公司基于合同约定，应当在约定期限内将初始登记资料报产权登记机关提交备案，材料提交后，荣盛公司的合同义务便已经完成。而对于之后继续办理房屋的权属证书及他项权证的义务，系根据荣盛公司与王志宇之间的委托代理关系而确定，即根据公证委托书中约定的权利义务而确定，但王志宇提出的公证委托书中，并未载明荣盛公司的义务和责任。实际上，权属证书的是否取得对王志宇的权益并无影响，荣盛公司因一直在银行处存放有保证金以及始终在为王志宇承担阶段性保证责任，未及时取得房屋权属证书反而会对荣盛公司的权益造成损害。故一审判决荣盛公司在提交材料备案后作为受损害方仍向王志宇承担违约责任，于法无据，应当依法予以纠正。二、一审判决中对合同内容的解释与事实情况不符，且明显超过了荣盛公司的能力范围，加重了荣盛公司的责任，有违公平。（一）一审法院对荣盛公司与王志宇之间权利义务所做的理解和解释与事实不符，确有错误。一审法院以荣盛公司有为王志宇代办产权证、房屋他项权证的义务，且王志宇向荣盛公司提交的是办理单独房屋产权证书的材料、迟延交付资料需承担责任，认定荣盛公司在合同第十五条的约定中，义务完成的标志是为王志宇申请办理单独的房屋权属证书，属于对合同内容的错误解释。一审法院在作出上述解释时，没有正确认识到荣盛公司和王志宇之间存在有两种法律关系，一是基于合同约定，荣盛公司负有按期向产权登记机关提交材料备案的义务，即在约定期限内申请办理房屋初始登记的义务;二是荣盛公司与王志宇之间存在的委托代理关系，依据公证委托书等内容所载，王志宇委托荣盛公司代为办理单独房屋权属证书即他项权证等，并为王志宇代付办证费用。一审法院认定的上述理由，均是荣盛公司与王志宇依据委托代理关系而承担的权利义务，因在王志宇的单独房屋权属证书及他项权证办理完成之前，荣盛公司一直在为王志宇承担风险，故对于王志宇迟延交付资料做相关的违约责任规定合法合理，荣盛公司为王志宇代办房屋权属证书，提前向其收取办证所需费用，更是符合常理。故一审法院对合同内容所做的理解和解释，与真实情况严重不符，应当予以纠正。（二）依照一审法院对合同内容的解释，加重了荣盛公司所承担的义务，超出了荣盛公司作为民事主体所可能行使权利的界限，不符合法律及常理。在办理房屋产权证书过程中，首先应由出卖人办理房屋初始登记出卖人取得初始权利证书后，由买受人办理单独房屋产权证书。在此过程中，荣盛公司作为出卖人，仅可就办理初始登记自由行使权利，而无论是基于合同约定申请初始登记的提交材料备案的义务还是基于委托代理办证的义务，申请单独房屋权属证书的时间均不是荣盛公司可以自主决定的。房屋登记系行政部门的权力，荣盛公司作为民事主体不能也无法干涉行政权力的行使，事实上，由于房屋登记数量巨增，而蚌埠房屋登记部门人员严重不足，造成大量的房屋产权登记不能按时受理，对此有关新闻媒体予以了报道，蚌埠市政府负责人亲自出面协调解决，荣盛公司作为王志宇购买房屋产权登记的代理人无法左右房屋登记部门何时受理，一审法院对合同内容的解释明显超出了荣盛公司作为普通民事主体所能行使权利的界限，加重了荣盛公司的责任，有违公平正义原则。综上所述，一审法院的判决结果确有部分错误，请求二审法院依法支持荣盛公司的上诉请求，维护荣盛公司的合法权利。针对荣盛公司的上诉，王志宇答辩称，原审法院认定事实清楚，证据充分，请二审法院支持我方上诉请求。王志宇向一审法院起诉请求：1、判令荣盛公司支付王志宇逾期办理房屋所有权证的违约金114315.51元（违约金自2016年6月25日计算至2019年9月2日，为491046元*0.02%/日*1164天=114315.51元）；2、本案的诉讼费用由荣盛公司承担。一审法院认定事实：2013年9月18日，王志宇与荣盛公司签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号201309180024），该合同约定王志宇以按揭方式购买荣盛公司开发的荣盛?锦绣香堤第8栋2单元29层02291号房屋，双方在该合同中还就建筑面积、房屋单价、总价款、付款方式（按揭付款）、房屋交接、保修责任等作出约定。其中，该《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2015年6月30日前，将符合合同约定商品房交付买受人使用，第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖的人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的日0.02%向买受人支付违约金；3、关于产权登记手续的办理方法，经双方同意，根据付款方式按照下列第（1）或第（2）种方式处理：（1）买受人采用一次性方式付款购房，由买受人自行办理产权证书，出卖人仅负责协助买受人办理产权证书。（2）买受人采用按揭方式购房的，买受人在办理交付手续时向出卖人全额交清办理房屋产权证书预备金及合格的办证资料，由出卖人代买受人办理产权证、土地证、房地产他项权证。出卖人代买受人办理上述证书期间，买受人的个人办证资料发生变化的，买受人应自出卖人通知其补交相关办证资料之日起七日内向出卖人提交。买受人未按照上述约定日期提供办证资料的，买受人应向出卖人支付违约金。随后王志宇与荣盛公司又签订了涉案房屋签约补充协议。2014年1月22日，经蚌埠市众信公证处公证，王志宇向荣盛公司出具委托书，委托荣盛公司就涉案房屋全权代表其到房屋管理部门办理并领取房地产权证、到土地管理部门办理并领取房屋的土地使用权证、到房屋管理部门办理房屋的抵押登记相关手续并领取房地产他项权证。还约定办理上述事项所需费用由委托人承担，受托人应当将上述房屋的他项权利证书交给银行。受托人在办理上述事项中所签署的有关文件，委托人均予以承认并愿意承担因此而产生的法律后果。2015年6月17日，王志宇作为付款方的不动产统一发票载明其缴纳的售房款为491046.00元。王志宇与荣盛公司的涉案房屋实际交付的时间2015年6月30日。案涉房屋产权证发放日期为2019年9月4日。一审法院认为：本案主要争议焦点为：一、荣盛公司是否违约，应否承担违约责任；二、本案王志宇诉请是否超过诉讼时效。对上述争议焦点，现评析如下：一、荣盛公司是否违约，应否承担违约责任。涉案《商品房买卖合同》系荣盛公司与王志宇方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。该《商品房买卖合同》第十五条系双方关于涉案房屋产权登记及逾期办证违约责任的具体约定。依据该条款，荣盛公司负有两项义务，即其应在商品房交付使用后360日内，将办理涉案房屋权属登记需由荣盛公司提供的资料报产权登记机关备案；接受王志宇委托，代王志宇办理案涉房屋的产权证、土地证、房地产他项权证。本案中双方对委托办证的期限并未明确约定，故判断荣盛公司是否违约，取决于荣盛公司是否按照合同约定在商品房交付使用后360日内，将办理涉案房屋权属登记（办理小产权证）需由荣盛公司提供的资料报产权登记机关备案。王志宇与荣盛公司的涉案房屋实际交付的时间是2015年6月30日，即荣盛公司应于2016年6月24日之前将办证的相关资料交至产权登记中心，荣盛公司并未向法庭提交证据证明将涉案房屋办理产权登记需要由其提供的材料交产权登记中心的时间，王志宇提交的蚌埠市不动产登记查档结果证明荣盛公司2019年9月4日方将涉案房屋产权证办理完毕，该日期超过双方约定的荣盛公司向产权登记中心提交相关登记资料的日期，故荣盛公司构成违约，其应承担相应的违约责任，违约时间为2016年6月25日至2019年9月4日。二、本案王志宇诉请是否超过诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》（四）关于违约责任问题第18条规定：买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。《〈第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要〉理解与适用》认为，如果当事人在合同中明确约定逾期办证违约金数额的，为一时性债权，从约定或法定的期限届满之次日起算诉讼时效；如果当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效，这既可以促使出卖人尽快履行办证的义务，也可对买受人给予适当的补偿，有利于平衡当事人之间的利益。最高人民法院《民事审判指导与参考》第68辑民事审判信箱问答对于出卖人逾期支付办证违约金诉讼时效如何计算的问题，认为如果当事人在合同中明确约定了违约金的具体数额，即一旦发生逾期办证的违约情形，出卖人应支付确定金额的违约金，则该种违约金给付，在性质上属于一时性债权，诉讼时效应当从该一时性债权清偿期限届满之日起计算。如果当事人在合同中约定以每日或者每月为单位累计计算违约金数额，则该违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，在性质上属于继续性债权，其给付内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别债权分别适用诉讼时效。本案中涉案《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的日0.02%向买受人支付违约金。故一审法院认为，依据案涉《商品房买卖合同》对逾期办证违约金的计算方式之约定，该债权属于继续性债权，违约金应当以每个个别债权分别适用诉讼时效。一审法院收到王志宇诉讼材料之日为2019年10月24日，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，故2016年10月24日后的逾期办证违约金尚未超过诉讼时效。荣盛公司违约时间为2016年6月25日至2019年9月4日，一审法院支持王志宇的违约金时间为自2016年10月24日至2019年9月4日，违约金数额为491046元*0.0002*1045天=102628元。荣盛公司虽抗辩依据蚌埠市房地产交易管理处《关于办理荣盛?锦绣香堤、荣盛?西湖官邸小区产权登记的情况说明》及蚌埠市自然资源和规划局《关于不动产登记工作的情况说明》其已按约定报送权属登记资料不应承担责任，但该两份证据仅概括陈述了2016年1月27日我市实行不动产统一登记后，不动产交易和登记的政策依据、工作流程、工作标准发生了变化，以及荣盛公司2016年开始陆续报送了涉案房屋所在小区的初始登记和转移登记的材料的情况，不能证明荣盛公司于何时已经将办理本案王志宇产权证所需资料报送产权登记机关备案，达不到其证明目，不予采信。关于王志宇主张的逾期办证时间应该计算至不动产登记收件单的主张，因双方合同中约定荣盛公司在房屋交付交付使用后360日内，将办证所需资料提交产权登记机关备案，荣盛公司提交的蚌埠市房屋所有权申请登记受理单明确其已经将办证资料提交产权登记机关备案，王志宇的主张与双方约定的合同内容不符，故对王志宇该主张不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、荣盛公司于判决生效之日起十日内一次性支付王志宇违约金102628元；二、驳回王志宇的其他诉讼请求。案件受理费2586元，减半收取1293元，由王志宇承担132元，由荣盛公司承担1161元。二审中，王志宇提交律师函一份、EMS快递单及快递查询单一份，证明王志宇于2019年10月10日因违约金问题向荣盛公司主张权利，诉讼时效于2019年10月10日发生中断。荣盛公司质证意见：不属于新证据，达不到其证明目的。荣盛公司并未收到该律师函，也与王志宇邮寄律师函即同日起诉相矛盾。荣盛公司提交一份房屋所有权转移登记受理单电脑记录，证明荣盛公司已在2017年4月25日代王志宇向房屋登记部门提交资料。王志宇质证意见：荣盛公司提交的证据不符合法律对证据的形式要求，单位出具的证明应当有单位负责人及经办人签字，该证据没有相关人员签字，缺乏法律规定的形式要件，不能作为证据使用。从内容看，不能证明具体的业务种类，不能证明荣盛已经提交了符合要求的全部材料，故该证据达不到其证明目的。本院认证意见：一审卷宗载明2019年10月10日王志宇向一审法院提交了起诉材料，本院对王志宇2019年10月10日向荣盛公司主张权利的证明目的予以采信。荣盛公司提交的电脑记录打印单上明确载明王志宇荣盛锦绣香堤小区8号楼2单元29层1号房屋转移登记受理时间为2017年4月25日，蚌埠市房地产交易管理处对该电脑记录予以盖章确认。本院对该证据的真实性予以确认。王志宇、荣盛公司均对一审法院查明的事实无异议。本院对一审法院查明事实予以确认。二审另查明：2019年10月10日，王志宇向一审法院递交起诉材料。2017年4月25日，荣盛公司代王志宇办理权属转移登记的申请被不动产登记机构受理。本院认为，本案的争议焦点是王志宇主张的逾期办证违约金数额应如何计算。荣盛公司与王志宇签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，荣盛公司应在商品房交付使用后360日内，将办理涉案房屋权属登记需由荣盛公司提供的资料报产权登记机关备案。涉案房屋实际交付的时间是2015年6月30日，即荣盛公司应于2016年6月24日之前将办证的相关资料交至产权登记中心。2017年4月25日，不动产登记机构受理了荣盛公司为王志宇办理权属转移登记的申请。根据《不动产登记暂行条例》第十七条规定，不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：（一）属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人。本案中，不动产登记机构于2017年4月25日受理了荣盛公司为王志宇办理权属转移登记的申请，说明荣盛公司为王志宇办理权属证书所提交的申请材料齐全，符合办理条件。故荣盛公司逾期办证的违约期间为2016年6月25日至2017年4月25日。关于本案诉讼时效问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。”王志宇于2019年10月10日向一审法院递交起诉材料，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，故2016年10月10日后的逾期办证违约金尚未超过诉讼时效。荣盛公司应承担违约责任的期间为2016年10月10日至2017年4月25日，共计198天。荣盛公司应承担违约金数额为491046元*0.0002*198天=19445元。综上所述，王志宇和荣盛公司的上诉请求均部分成立。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销安徽省蚌埠市禹会区人民法院（2019）皖0304民初4115号民事判决；二、蚌埠荣盛伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付王志宇违约金19445元；三、驳回王志宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费2586元，减半收取1293元，由王志宇负担220元，由蚌埠荣盛伟业房地产开发有限公司负担1073元。二审案件受理费2586元，由王志宇负担440元(已交纳)，蚌埠荣盛伟业房地产开发有限公司负担2146元(已交纳)本判决为终审判决。审判长  许家才审判员  石克链审判员  胡玉巧二〇二〇年五月三十日法官助理丁刘女书记员朱静附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。