辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽13民终930号上诉人（原审被告）：雷秀兵，女，1965年4月14日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：张誉腾，辽宁智投律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝建华，辽宁智投律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朝阳天富有限责任公司，住所地朝阳县柳城街道郭家村。法定代表人：崔长雷，总经理。委托诉讼代理人：崔永琴，女，该公司职工。委托诉讼代理人：张云生，男，该公司职工。上诉人雷秀兵因与被上诉人朝阳天富有限责任公司（以下简称“天富公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服双塔区人民法院（2018）辽1302民初1614号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。上诉人雷秀兵及其委托诉讼代理人张誉腾、被上诉人天富公司的委托诉讼代理人崔永琴、张云生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。雷秀兵上诉请求：请求二审法院撤销原审民事判决，将本案发回重审。事实和理由：本案一审没有认定天富公司的自身过错，全盘认定雷秀兵过错，有违公平原则。2014年8月27日签订房屋租赁合同后，雷秀兵相继支付了租金人民币37万元，并于2016年9月26日签字确认租金支付计划，但天富公司却于当日将租赁房屋封门，导致雷秀兵至今无法使用该租赁房屋。雷秀兵个人用品及若干财产仍在租赁房屋内，被天富公司扣留。本案天富公司就该房屋租赁合同违约在先，且属于根本违约，阻却了雷秀兵对该租赁物的使用，必然产生雷秀兵不予支付租金的后果。由于天富公司的封门行为，雷秀兵不能使用该房屋，租期租金已丧失对价意义，雷秀兵不应支付封门以后的租金及产生的相应法定孳息。雷秀兵在二审庭审中补充上诉意见称，1．以原审认定合同相对人雷秀兵错误，雷秀兵是职务行为，天富公司起诉主体错误。案涉合同的承租人为朝阳市宝林阁文化艺术品有限公司（以下简称“宝林阁公司”），而非雷秀兵个人。雷秀兵代表拟成立的宝林格公司与天富公司签订房屋租赁合同，合同第二条明确本租赁合同用途为商用。2016年8月16日变更企业名称为朝阳市国升商务咨询有限公司，证明该案涉房屋是宝林格公司承租并使用的。2．原审没有审查房屋租赁合同是否成立及合同效力。原审卷宗无案涉房屋的产权资料，案涉房屋的权属应当查清而未查。案涉房屋依法必须竣工验收，未经验收禁止使用，违反了消防法效力性强制性规定。3．原审程序严重违法。一是原审缺席审理，未依法延迟30分钟。二是原审未送达起诉状及证据。三是天富公司原审当庭变更诉讼请求第二项，应依法重新送达，未送达不应缺席审理。四是原审未审查天富公司的委托代理人是否适格。五是原审民事审判笔录无审判长签字，不能证明审判长出庭审理了本案，也无法证明合议庭出庭审理本案并进行了合议。天富公司所谓委托诉讼代理人张云生未在每页审判笔录上签字，无法证明其出庭。上述民事审判笔录不能证明原审公开开庭审理了本案。4．原审适用法律错误。一是原审裁判超出当事人的诉讼请求，天富公司民事起诉状的诉讼请求第二项为“请求判令被告按日万分之五给付违约金至款付清时止。”变更为“即2016年9月26日起至款付清之日止以借款金额为基数，按日万分之五给付违约金。”而双方当事人之间无借款，判决书第五页二判决以“欠款金额为基数”，超出了当事人的诉讼请求。二是原审认定事实的证据2、3不存在。卷宗无民事审判笔录第二页证据名称为欠条及还款计划的证据，卷宗中没有判决书第三页载明的名称为欠条及还款计划的证据。天富公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应该予以维持。雷秀兵向天富公司出具了租金还款计划，还款计划是双方的真实意思表示。雷秀兵没有履行还款计划是违约行为，应该承担继续给付的责任，雷秀兵补充的意见是错误的。天富公司将房屋出租给雷秀兵之后，雷秀兵办理了营业执照，不存在违反消防法的问题。天富公司向一审法院起诉请求：1．判令被告立即给付房租费人民币660,000元；2．判令被告按日万分之五给付违约金至款付清时止；3.诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2014年8月27日，原告天富公司（出租方、甲方）与被告雷秀兵（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份。合同约定，一、租赁房屋地址及范围：朝阳市双塔区文化路二段天盛嘉苑3号住宅楼正面自东向西数4号、5号商网用房（含一、二楼），建筑面积756.37平方米。二、本租赁房屋的用途为商用。甲方确认对本租赁房屋享有所有权和出租权，同时没有设立任何担保物权或者用益物权等权利负担，并符合使用要求。三、租赁期限：租赁期为5年，即自2014年9月20日起至2019年9月19日止。四、租金及支付期限和方式：1、第一年租金为480,000元；第二年租金为550,000元；第三年租金为600,000元；第四年、第五年房屋租金按市场价值增加6%至8%，后期以此类推。2、租金支付方式为上打租，第一年2014年9月1日前支付240,000元、2015年3月1日前支付240,000元，以后每年支付一次租金，第二年租期届满前15日内向甲方支付下一年度租金。3、租金不包括房屋租赁所产生乙方应向有关部门缴纳的各项税费、广告位使用费、环保、治安、物业等费用。合同第九条违约责任约定：合同履行期间，双方不得因任何原因变更租金。乙方应按照合同约定的支付期限和方式向甲方足额缴纳租金，无正当理由逾期30日内支付的，除支付租金外，还应承担违约责任，每逾期一日，按逾期应缴纳租金数额日万分之五计付违约金；如逾期30日不支付租金，甲方有权解除或终止合同，同时乙方承担违约责任。上述合同签订后，原告天富公司将租赁房屋交付被告雷秀兵，但被告未能按约足额向原告缴纳租金。2016年9月26日，被告雷秀兵为原告天富公司出具欠房租款欠条一张。内容为，今欠2014年9月20日-2015年9月20日房租款14万元，2015年9月20日-2016年9月20日房租55万元（一年），总计69万元。同日，又为原告出具租金还款计划一份。承诺，“2016年10月26日还款5万元，余下64万于2017年6月26日前分期还款，从2016年12月份开始还，第一次8万（计8万元），2017年1月-5月份，每月还9万（9万×5个月=45万），6月份最后一笔11万（计11万），总计69万元，注：如果到2017年6月26日前不能还清房（租）款时，将用新能源汽车支付完成全部款项。”该还款计划出具后，被告只于2016年4月22日给付原告租金20,000元，于2016年12月给付租金10,000元，余欠租金660,000元。因原告催要未果，故诉至该院。一审法院认为，原告天富公司与被告雷秀兵签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。被告雷秀兵在租赁期间未能按约给付原告租金，属违约行为，应承担违约责任。原告请求被告给付租金并承担违约责任的主张，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院缺席判决：一、被告雷秀兵自该判决生效后10日内给付原告朝阳天富有限责任公司房租费660,000元。二、被告雷秀兵自2016年9月26日起至给付之日止以欠款金额为基数按日万分之五支付原告朝阳天富有限责任公司违约金。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。案件受理费10,400元（原告预交），由被告负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：雷秀兵向本院提交了朝阳市国升商务咨询有限公司企业信用信息公示报告、企业（公司）个体工商户住所（经营场所）使用证明书、房屋租赁合同、企业法人营业执照（天富公司）、商品房预售许可证、申请市场主体住所（经营场所）登记告知单、现金日记账、照片等证据，用以证明案涉房屋是宝林阁公司设立、承租并使用的，雷秀兵签字行为是代表拟设立的宝林阁公司的职务行为，天富公司起诉主体错误。天富公司在《企业（公司）个体工商户住所（经营场所）使用证明书》上的房屋权属人确认处盖章可以证明天富公司明知案涉房屋是为宝林阁公司承租并使用的，不是雷秀兵个人承租与使用。《房屋租赁合同》乙方处由雷秀兵个人签字，是因为宝林阁公司没有设立，而由个人签字。但雷秀兵签字的行为是代表宝林阁公司的职务行为。《房屋租赁合同》的相对方应为宝林阁公司。《申请市场主体住所（经营场所）登记告知单》的申请人处签字也是雷秀兵，可以佐证雷秀兵是代表宝林阁公司。现金日记账（宝林阁公司），证明了房租是宝林阁公司用现金方式支付的。照片证明案涉房屋是宝林阁公司办公使用，并非是雷秀兵个人使用。天富公司对雷秀兵提交的上述证据提出异议，认为雷秀兵提供的证据与本案无关，雷秀兵与天富公司签订的房屋租赁合同是2014年8月27日，企业（公司）个体工商户住所（经营场所）使用证明书时间是2014年8月28日，天富公司认为系雷秀兵租赁房屋之后转租给宝林阁公司，天富公司从来没有对过宝林阁公司。对上述证据的分析认定在本院认为论理部分进行具体阐述。雷秀兵提交的住房和城乡建设部《关于发布国家标准〈建筑设计防火规范〉的公告》、《建筑设计防火规范》《建设工程消防监督管理规定（公安部）》、《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》分别属于部门规范性文件、国家标准和司法指导性文件，不属于证据范畴，《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》已于2013年4月8日被《最高人民法院关于废止1997年7月1日至2011年12月31日期间发布的部分司法解释和司法解释性质文件（第十批）的决定》废止，本院予以释明。本院对一审查明认定的事实予以确认。本院认为：本案关于雷秀兵提出的天富公司在签订租金还款计划当日将租赁房屋封门，阻却雷秀兵对该租赁物的使用，雷秀兵不应支付租金的上诉意见，因本案审理的是2016年9月26日双方签订租金还款计划前雷秀兵拖欠房屋租金问题，雷秀兵提出的这一上诉理由与本案没有关联，本院不予审查和评判。本案二审双方当事人争议焦点有四点，争议焦点一为案涉房屋租赁合同的承租人是雷秀兵还是宝林阁公司；争议焦点二为案涉房屋租赁合同是否成立并有效；争议焦点三为原审是否存在严重违反法定程序问题；争议焦点四为原审认定事实的证据是否正确，判决是否超出天富公司提出的诉讼请求。关于争议焦点一。雷秀兵二审庭审中提出案涉房屋租赁合同承租人为宝林阁公司，雷秀兵所实施的是职务行为的上诉意见，并提供了朝阳市国升商务咨询有限公司企业信用信息公示报告、企业（公司）个体工商户住所（经营场所）使用证明书、房屋租赁合同、企业法人营业执照（天富公司）、商品房预售许可证、申请市场主体住所（经营场所）登记告知单、现金日记账、照片等证据予以证明。本案房屋租赁合同签订时，房屋租赁合同乙方处仅有雷秀兵个人签名，此时宝林阁公司虽未成立，但相关当事人在合同中并未注明承租人为拟成立的宝林阁公司，合同第二条为房屋用途的约定，亦不能证明出租方认可承租人为宝林阁公司。2016年9月26日雷秀兵为天富公司出具欠条及租金还款计划时，公司早已成立，但上述材料仍由雷秀兵个人签名，未加盖宝林阁公司变更名称后的朝阳市国升商务咨询有限公司公章。雷秀兵提交的企业（公司）个体工商户住所（经营场所）使用证明书等证据亦不能充分证明案涉房屋租赁合同的承租人为宝林阁公司（变更名称后的朝阳市国升商务咨询有限公司），故本院不予采信，本案应认定案涉房屋租赁合同的承租人为雷秀兵，对雷秀兵此点上诉意见不予支持。关于争议焦点二。雷秀兵二审庭审中提出原审卷宗无案涉房屋的产权资料，原审未查清房屋权属的上诉意见。雷秀兵一审经法院依法传唤拒不到庭参加诉讼，怠于行使诉讼权利，在二审庭审中提出此抗辩且不能提供证据证明，而房屋权属问题通常不会对房屋租赁合同效力产生影响，仅可能影响合同的实际履行，本案双方当事人已经就房屋租金问题进行结算，本院对雷秀兵此点上诉意见不予支持。关于雷秀兵在二审提出的案涉房屋租赁合同违反消防法效力性强制性规定无效的上诉意见，事实和法律依据不足。且即使对于无效的房屋租赁合同，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案双方当事人已就房屋租金问题结算并签订租金还款计划，雷秀兵与天富公司签订的房屋租赁合同及租金还款计划系双方真实意思表示，均合法有效，雷秀兵应履行相应的给付房屋租金的义务。关于争议焦点三。经本院审查，雷秀兵二审未否认收到一审开庭传票，雷秀兵系因委托的诉讼律师时间冲突未到庭，原审并不存在《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十五条规定的严重违反法定程序情形，对雷秀兵此点上诉意见不予支持。关于争议焦点四。关于雷秀兵提出的原审判决超出诉讼请求问题。原审天富公司当庭明确诉讼请求为，要求“被告自出具欠条之日即2016年9月26日起至款付清之日止以借款金额为基数，按日万分之五给付违约金。”本案双方当事人之间并无借款事实，结合双方合同约定及全案案情，此处的“借款”应属表述有误，天富公司真实意思表示应为以欠付租金数额为基数计算违约金，原审判决按“欠款金额”为基数计算违约金并无不当之处，原审不属于超出诉讼请求情形。关于雷秀兵提出一审证据问题，经本院审查，原审庭审笔录及判决中载明的证据“欠条”及“还款计划”位于原审卷宗第20页（名头为“欠房租款”的欠条）、第21页（名头为“租金还款计划”的还款计划），本院予以释明。综上，雷秀兵的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10,400元，由雷秀兵负担。本判决为终审判决。审判长  刘玉华审判员  汪 江审判员  姜永涛二〇二〇年五月十五日书记员  张 多