贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终1714号上诉人（原审原告）：王智，男，1989年2月9日出生，汉族，住贵州省修文县。委托诉讼代理人：舒友波，北京市炜衡（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋燕，北京市炜衡（贵阳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：胡院洪，女，1989年11月3日出生，汉族，住贵州省水城县。被上诉人（原审被告）：张凯，男，1986年10月7日出生，汉族，住贵州省毕节市。上诉人王智因与被上诉人胡院洪、张凯房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2019）黔0103民初11735号民事判决。向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人王志上诉请求：一、撤销原判；二、判令被上诉人胡院洪、张凯分别支付上诉人违约金18万元，合计36万元；三、本案案件受理费、律师费由被上诉人负担。理由是，上诉人按照合同约定支付了两套房屋的首付款，但至约定的交房时间，被上诉人未出面配合，也没有提供其中一套房屋的任何资料，构成违约，应当按照合同约定支付违约金。被上诉人胡院洪、张凯答辩称，答辩人没有违约，不应当承担违约责任。原审原告王智的诉讼请求为：1、判令被告解除合同并一次性退还原告首期购房款18万元整；2、判令被告支付违约未履行合约的违约金叁拾陆万元整，上述两项合计54万元；3、请求法院判令被告承担本案诉讼费。原审经审理查明：原告作为乙方（买方），被告胡院洪作为甲方一（卖方），被告张凯作为甲方二（卖方）于2019年8月16日签订《房屋转让合同》，主要载明“第一条房屋基本情况1.甲方一自愿向乙方出售其单独所有的贵州省贵阳市云岩区渔安安井片区白岩脚公租房第11组团3号楼1单元19层3号房【（3）1-19-3】壹套，预售建筑面积为52.67平方米（以不动产证登记为准），套内建筑面积为41.12平方米；商品房买卖合同预售备案登记号为Y18002554（以下简称该房屋一）甲方二自愿向乙方出售其单独所有的贵州省贵阳市云岩区渔安安井片区白岩脚公租房第11组团3号楼1单元19层4号房【（3）1-19-4】壹套，预售建筑面积为52.70平方米（以不动产证登记为准），套内建筑面积为41.12平方米；商品房买卖合同预售备案登记号为____（以下简称该房屋二）均尚未办理房屋不动产登记（上述房屋一、房屋二合并简称该房屋；甲方一、甲方二合并简称甲方）2、该房屋一处于分期状态，尾款165000元（大写壹拾陆万伍仟圆整）截止2018年10月22日甲方已付清给房开公司（中天城投集团城市建设有限公司）；该房屋二处于银行按揭抵押状态，尾款16万左右由甲方负责结清，甲方承诺在交房前向乙方出具房屋二按揭贷款结清证明、购房合同及备案登记表及维修基金发票、购房收据或发票等原件资料一并移交给乙方保管。……第四条房屋交付自签约之日起该房屋所有权归乙方所有，甲方应在2019年8月30日前将该房屋及钥匙交付给乙方收房，甲方不得以任何理由干预乙方对该房屋的所有权及处置权。……第十条陈述与保证……3.甲方保证该房屋仅出售给乙方一人，不存在一房多卖行为和已出租情况。并且在甲方收到交房通知之日起十日内将该房屋即钥匙移交乙方收房。……第十一条违约责任1.甲方若违反第十条保证事项，乙方有权请求解除合同、返还已付购房款和已付该房款的相关费用、赔偿损失及装修款（贰拾万元整），该房屋经甲方同意转让，如甲方违约反悔不转让，或因甲方欠债等原因导致司法机关查封、扣押、拍卖该房屋的，致使乙方无法取得该房屋，甲方应无条件一次性退还乙方所付的全部款项，并按违约时同路段商品房售价两倍赔偿乙方的经济损失：或按房屋权利义务转让价款总额的20%计算并向乙方支付违约金并继续履行合同。……”。合同签订后，2019年7月19日，原告通过银行向被告张凯转款1万元。2019年8月16日，案外人胡吉学通过银行向被告张凯转款17万元。二被告认可收到上述两笔购房款。2019年10月11日，中天城投集团城市建设有限公司登报公告诉争房屋已具备交付条件，并通知于2019年10月12日起正式办理交付手续。二被告认可于2019年10月12日收到收房通知，也未于2019年10月22日前将房屋及钥匙交付原告使用。二被告提交与原告及案外人的微信聊天记录拟证实并未违约，无法交房的原因是国家的政策因素导致，属于不可抗力。另查明，原告在本案中提起财产保全，支付保全费1420元。原审认为，当事人的合法权益依法受法律保护。本案中，原被告各方于2019年8月16日签订的《房屋转让合同》系双方真实意思表示且不违反法律规定，应属合法有效。对于原告要求解除合同并返还购房款18万元的诉讼请求，庭审中，原被告各方同意解除上述合同，且二被告同意向原告返还已支付的购房款18万元，对原告该项诉讼请求予以支持。对于原告要求被告支付违约金36万元，被告认为其并未违约，并提供微信聊天记录拟证实系因相关部门的政策原因导致其无法履行合同义务，属于不可抗力，不应承担赔偿责任。该微信聊天记录中当事人身份无法查明，不足以证明被告的主张，对被告的主张不予采信。根据《房屋买卖合同》第十条第三款约定，被告应当在收到交房通知之日起十日内将诉争房屋及钥匙移交原告，被告并未按约履行上述义务，已构成违约，但双方签订的《房屋买卖合同》第十一条关于违约责任的约定中，并未对上述违约行为的违约责任进行明确，原告以此向二被告主张违约责任，要求二被告承担36万元违约金无事实法律依据，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决：一、解除原告王智与被告胡院洪、张凯于2019年8月16日签订的《房屋转让合同》；二、被告胡院洪、张凯于本判决生效之日起十日内返还原告王智购房款18万元；三、驳回原告王智的其余诉讼请求。案件受理费9200元，减半收取4600元，保全费1420元，由原告王智负担4013元，被告胡院洪、张凯负担2007元（已预交）。二审中，上诉人提交了：1.“58同城”上甜蜜小镇楼盘部分房屋的交易信息，拟证明因被上诉人的违约行为对其造成巨大的经济损失；2.二审委托代理合同和发票、转账凭证，证明产生律师费6000元。被上诉人质证称，己方没有违约，不应当承担违约责任。被上诉人提交了：1.胡院红与中天城投集团城市建设有限公司就房屋一签订的《商品房买卖合同》（保障性住房）和《贵阳市商品房预售合同备案登记表》；2.张凯与中天城投集团物业管理有限公司就房屋二签订的《前期物业管理服务合同》、客户购房信息确认单及收款收据、转账凭证，拟证明被上诉人有权出卖案涉房屋，是由于政府部门的原因导致房屋二不能交付。上诉人质证称，以上证据不能证明被上诉人没有违约，房屋二无购房合同和备案登记，证明被上诉人无交付能力。另根据上诉人与被上诉人证据的微信聊天记录可以看出，被上诉人二人系通过虚假离婚的方式得到两套公租房的购买名额，房屋一签订了商品房买卖合同并办理了备案登记，但房屋二尚未签订商品房买卖合同、也未办理备案登记。双方就房屋二能否交付问题数次协商，2019年8月19日，胡院红告知王智，房开公司让等通知，如果王智愿意等，尾款也可以延后支付。王智回复：可以等，现在就是两种处理结果：1.顺利正常交房情况，合同继续履行。2.你那边退房情况下不能按照合同继续履行，双方不存在违约，退我所付款项解除合同即可。2019年8月20日，王智向胡院红发送信息：表示不愿意等了，要求胡院红、张凯在2019年8月30日前将已付款18万元退还给王智，双方均不存在违约。胡院红回复：需要向房开公司申请退款，需要大概一个月时间，而退钱胡院红有损失，建议等通知，由胡院红支付王智银行利息。王智回复：1.交房后住建局要求原购价退房，中间差价如何解决？2.办不了产权证尾款如何解决？…。房开公司发布交房公告后，房屋二仍然不能交付，2019年10月12日，王智要求胡院红能够在第二天退款，胡院红表示马上退还18万元时间不允许，希望先退4万元，剩余在一个月内退还…。其余事实与原审认定一致，本案事实，有《房屋转让合同》、付款凭据、微信聊天记录、《商品房买卖合同》及备案登记、前期物业服务合同及收款收据等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，本案中，王智与胡院红、张凯签订《房屋转让合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律效力性规定，为有效合同。合同签订后，王智支付了两套房屋的首付款18万元，但由于房屋二不具备交付条件，而王智不同意两套房屋分别交付，现被上诉人也表示同意解除合同，故对王智要求解除合同的主张，本院予以支持。本案争议的焦点为胡院红和张凯是否违约以及违约责任如何承担的问题。首先，从合同的签订情况看，双方对买卖标的物为公租房的事实是清楚的，从合同第一条房屋基本情况的内容看，王智对房屋二没有签订《商品房买卖合同》及进行备案登记是明知的，因此才在合同中约定“甲方承诺在交房前向乙方出具房屋二按揭贷款结清证明、购房合同及备案登记表及维修基金发票、购房收据或发票等原件资料一并移交乙方保管”。虽然房屋非属限制流通物，但根据国家政策，公租房作为保障性住房的一种，对于享受公租房优惠政策的人员条件是存在一定限制的，胡院红和张凯系夫妻关系，其明知不能够取得两套公租房的资格，采取虚假离婚的方式，套取两套公租房的购买权并出卖谋利，损害国家利益，并导致住建部门通知房开公司停止交房的后果，胡院红、张凯存在过错，对于房屋不能向王智交付构成违约。而王智对案涉房屋性质亦是清楚的，通过双方微信聊天记录可以看出，王智对不能交付房屋和办理产权是有预见的，双方亦协商以等待的方式以期张凯能够收房。现王智在已知胡院红、张凯不能得到房屋的情况下，未给予出卖人合理的时间退款而要求对方承担违约责任，同样有违诚实信用原则。对于王智主张的违约金问题，违约金具有预定性和惩罚性特点，所谓预定性，系指合同签订者在签订合同之时，就将来可能发生的违约事项及违约金标准事先确定，当发生违约事实后，依照预先签订的违约金标准，对守约方进行赔偿。本案被上诉人未在收到交房公告后10日内向王智交付房屋，虽违反双方约定，但由于双方没有在合同中约定不能交付房屋时的违约金标准，现上诉人要求被上诉人按照已付房价款的两倍支付违约金无事实依据和法律依据，本院不予支持。王智提交的二审律师代理费因系二审新增加的请求，且对方不同意承担，该请求二审不予处理。但诉讼费的承担，按照双方约定，应由违约方承担，故本院予以调整。综上所述，本院认为，上诉人王智的上诉理由不能成立，原判决认定事实清楚，适用法律正确，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6700元，由上诉人王智负担。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇二〇年五月十一日书记员 唐正艳