辽宁省锦州市中级人民法院行 政 判 决 书（2020）辽07行终88号上诉人（原审第三人）：于凤祥，男，1945年8月12日出生，汉族，退休工人，住义县。委托诉讼代理人：于洪海，男，1974年2月19日出生，汉族，职员，住辽宁省义县。被上诉人（原审原告）：董航，女，1982年1月11日出生，汉族，无业，住义县。原审被告：义县自然资源局，住所地义县振兴路58号。法定代表人：田亚光，系该局局长。上诉人于凤祥因与被上诉人董航及原审被告义县自然资源局房屋管理行政登记一案，不服辽宁省义县人民法院（2019）辽0727行初84号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，本案现已审理终结。原审法院认定，2014年4月26日，董航与锦州亿华源房地产开发有限责任公司义县分公司签订商品房买卖合同，约定购买义县华盛名门小区21栋西1单元3层2号房，建筑面积99.71平方米，价款为贰拾玖万元，该公司为董航出具收款收据。上述商品房买卖合同经义县人民法院（2019）辽0727民初100号民事判决确认有效。2014年4月28日，董航对所购买的21号楼1单元2号验收入住，签署了《房屋装饰装修管理协议》和《华盛名门二期高层物业管理服务协议》。董航交纳了入住费、物业费、电梯费等费用，并在居住该房屋期间缴纳水电费、取暖费等费用。2012年5月9日，锦州亿华源房地产开发有限责任公司及义县分公司向于凤祥借款80万元，同日，双方签订预定认购书，包括本案争议的义县华盛名门小区21号楼西一单元三层2号住宅在内的四户由于凤祥作预定认购，于凤祥预定认购的本案争议房屋建筑面积99.71平方米，价款为壹拾伍万元整，该公司为于凤祥出具收款收据。2013年7月16日，原义县房产管理处作出《锦州市义县房屋权属预告登记证明书》，产权人于凤祥，范围包括7-133-46、7-134-1、7-134-2。其中7-134-2为本案争议房屋。2015年2月9日，义县人民法院（2015）义民二初字第00085号民事判决对于凤祥与开发公司的借款合同关系予以确认。2018年12月19日，义县不动产登记中心将义县城乡建设管理局发布的《关于华盛名门二期14号、17号、18号A、18号B、19号、20号、21号楼工程质量说明书》张贴于华盛名门小区。2019年5月22日，董航向本院提起诉讼，请求撤销被告义县自然资源局为第三人于凤祥办理的预告登记，并由被告承担本案诉讼费。另查明，原义县房产管理处的房屋登记职权发生变更，由义县国土资源局继续行使房屋登记职权，义县国土资源局职权和名称发生变更，现为义县自然资源局。原审法院认为，原告与锦州亿华源房地产开发有限责任公司义县分公司签订商品房买卖合同，原告已经支付了全部房款并入住至今，且本院民事判决确认原告的商品房买卖合同有效，原告与被诉行政行为具有法律上的利害关系，为本案适格原告。《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。故预告登记必须以房屋买卖或者其他不动产物权协议为目的。《房屋登记办法》第六十七条规定，有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：（一）预购商品房；（二）以预购商品房设定抵押；（三）房屋所有权转让、抵押；（四）法律、法规规定的其他情形。本案中，第三人与锦州亿华源房地产开发有限责任公司及义县分公司之间存在借款合同关系，第三人签订预定认购书的目的并不是买卖房屋；同时，第三人认购锦州亿华源房地产开发有限责任公司华盛名门小区的房屋，但未按照认购书办理入住，未实际占有房屋，未实际履行该协议。结合以上事实，本院认为第三人认购锦州亿华源房地产开发有限责任公司华盛名门的房屋实为担保其与锦州亿华源房地产开发有限责任公司及义县分公司之间的借款合同，并不是真正的房屋买卖。第三人签订的预定认购书不是正式的商品房买卖合同，不具备办理预告登记的资质，据此作出的预告登记行为不具备事实基础。故原义县房产管理处为第三人办理预告登记的行为并不符合法律规定的预告登记的前提条件和办理预告登记的情形，没有事实依据，主要证据不足，适用法律法规错误，本院不予支持。在程序上，《房屋登记办法》第七条规定，办理房屋登记，一般依照下列程序进行：（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）记载于登记簿；（五）发证。房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。本案中，被告未向本院提交证明办理预告登记程序的证据，故无法认定被诉预告登记行为符合法定程序。关于被告答辩称预告登记已经失效的意见，被告提供了两张照片作为证据，本院认为，将工程质量合格的说明张贴并不能证明被告履行了告知权利人房屋能够进行权属登记的义务，即履行告知义务不够充分和全面，故预告登记已经失效的答辩意见，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）、（二）、（三）项的规定，判决：撤销原义县房产管理处于2013年7月16日为第三人于凤祥办理的华盛名门21号楼西一单元3楼2号（7-134-2）房屋的预告登记。案件受理费50元，由被告义县自然资源局负担。上诉人于凤祥上诉称，一、请求撤销（2019）辽0727行初84号行政判决，将该案依法改判。二、由被上诉人承担二审诉讼费。事实和理由：一审判决程序错误，没有正确认定事实，错误适用法律。1.位于义县××盛名门小区高层××楼西××单元××楼东户，于凤祥已经先向义县人民法院执行庭申请执行该户楼房，依据是2015年2月9日义县人民法院（2015）义民二初字第00085号民事判决书。义县人民法院不该在于凤祥申请执行期间内，再受理董航诉锦州亿华源房地产开发有限责任公司该户楼房一案，而是受理执行异议；该户锦州亿华源房地产开发有限责任公司已经预告登记给于凤祥，法院开庭审理此案于凤祥并不知情。2.董航提供的购楼收据的收款人为聂桂华与本次判决书上的人民陪审员聂桂华为同一人，聂桂华既是刘勇的出纳又是义县人民法院审理该案的人民陪审员，违反法律规定。3.董航提供的义县人民法院（2019）辽0727民初100号民事判决中锦州亿华源房地产有限责任公司董事长周华慧已明确表示聂桂华不是该公司的出纳，是刘勇公司的，刘勇与锦州亿华源房地产有限责任公司和锦州亿华源房地产有限责任公司义县分公司都没有关系，总公司法人是周华慧，分公司法人是刘丰华都不是刘勇。董航没有出具把购楼款交付给锦州亿华源有限责任公司或锦州亿华源有限责任公司义县分公司的任何证明，只提供了交给聂桂华证据，所以义县人民法院（2019）辽0727民初100号民事判决是错误的。4.该户于凤祥已经在义县不动产登记中心做了预告登记，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产，不发生物权效力。综上，原审判决程序错误、事实认定错误、适用法律错误，请支持上诉人的上诉请求。本院审理过程中，被上诉人义县自然资源局出具说明，其已不再行使不动产登记的行政职权，由义县自然资源事务服务中心的分支机构不动产登记中心对其辖区内的不动产负责进行首次登记、变更登记、转移、登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等工作。本院二审中，当事人没有提交新证据。原审法院认定的其他事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案涉诉房屋登记行为发生于2013年7月16日，故本案适用《房屋登记办法》（建设部令第168号）。原义县房产管理处有依法将房屋权利和其他应当记载的事项在登记簿上予以记载的行政职责。上诉人于凤祥向原义县房产管理处申请预购商品房预告登记，应按《房屋登记办法》第七十条的规定提交登记申请书、申请人身份证明、已登记备案的商品房预售合同等材料。依据该办法第十一条第三款的规定：“申请人应对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料，申请房屋登记”。本案中，上诉人于凤祥与锦州亿华源房地产开发有限责任公司之间不存在真实的房屋买卖关系，已被生效的（2015）义民二初字第00085号民事判决所确定，上诉人向登记机关所提交的商品房预售合同不具有真实性、合法性、有效性，故认定办理商品房预告登记的主要证据不足，原审判决予以撤销并无不当。关于上诉人认为原审判决程序违法的问题。经查，原审法院在本案开庭审理时已向上诉人宣布合议庭组成人员并告知诉讼权利，上诉人对合议庭组成人员没有提出回避申请。因此，其在上诉状称原审判决程序违法的主张不能成立。关于上诉人主张相关民事判决错误的问题，不属本案审理范围。综上，上诉人于凤祥上诉所提理由及请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于本案被告是否适格的问题。根据被上诉人义县自然资源局出具的说明，本案适格被告应为义县自然资源事务服务中心。鉴于本案判决结果正确，为减少诉累，本院对原审判决予以维持。综上所述，上诉人于凤祥的上诉理由不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人于凤祥负担。本判决为终审判决。审判长  张学毅审判员  李 勇审判员  闻 伟二〇二〇年五月二十七日法官助理闫雪娇书记员张睿