宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2019）宁0104民初15344号原告：宁夏天山海世界黄河明珠旅游文化有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市滨河新区。法定代表人：康利萍，该公司总经理。委托诉讼代理人：李广，男，该公司员工。被告：宁夏志优餐饮管理有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人：史泽睿，该公司总经理。委托诉讼代理人：邹伟，宁夏侨之桥律师事务所律师。被告：史泽睿，男，1992年6月14日出生，汉族，宁夏志优餐饮管理有限公司总经理，住宁夏回族自治区贺兰县。宁夏天山海世界黄河明珠旅游文化有限公司（以下简称天山海世界旅游文化公司）与宁夏志优餐饮管理有限公司（以下简称志优餐饮公司）、史泽睿房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案，依法适用简易程序于2019年10月24日公开开庭进行了审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2020年1月6日再次公开开庭审理了本案。原告天山海世界旅游文化公司的委托诉讼代理人李广、被告志优餐饮公司的委托诉讼代理人邹伟、被告史泽睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天山海世界旅游文化公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告交纳拖欠的租金及物业费共计177063.58元；2.请求依法判令被告支付逾期支付租金违约金8515.46元；3.请求依法判令被告所支付的租赁保证金56566.38元不予退还；4.本案诉讼等费用由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求：1.依法判令被告支付拖欠的租金及物业费共计286749.56元（租金216115.16元、物业费70634.4元）；2.租金违约金变更为自逾期之日起以逾缴金额为基数，每逾期一日按逾缴总额1‰支付违约金，直至实际履行完毕之日止；物业费损失自逾期之日起以逾期缴纳金额为基数，每逾期一日，按银行同期贷款利率支付违约损失直至履行完毕之日止。事实和理由：原、被告于2018年7月24日签署《租赁合同》，约定被告租赁原告房屋，然而被告在经营过程中拖欠原告租金及物业费，经原告多次催要仍拒交缴纳。被告史泽睿作为一人公司的股东与被告志优餐饮公司存在财产混同的行为，应对公司债务承担连带责任。故原告起诉至法院。志优餐饮公司、史泽睿辩称，第一、原、被告的租赁合同已于2019年8月10日到期，被告不应向原告支付租金及物业费。因原告交付给被告的租赁物存在质量问题，经常漏水被告无法经营，被告多次找原告协商解决问题，原告一直承诺解决但一直拖延。根据原告2019年8月29日出具的告知函可以证实，原、被告的租赁合同有效期至2019年8月10日。根据接报警登记表证明，2019年8月27日晚原告已将被告的物品强行全部搬离。原告将被告清场后，又索要租金，没有事实依据。第二、根据租赁合同第六条约定，被告在本合同签订后，需要与原告指定的物业管理单位签订物业管理协议，但因租赁物未取得交付使用证，无法办理产权证书，所以物业管理协议一直未能签订。第三，被告不存在违约情形，合同第二页第四项约定半年期不含税的租金为154271.95元，本案原告并未向被告开具发票，故原告要求被告以169699.15元交付租金违反合同约定。虽然租赁合同约定起始时间为2018年7月1日，但因原告交付租赁物实际时间为2018年8月11日，所以被告已经交付了1年租金，并支付相应的保证金，原告也已确认2019年8月10日合同到期，故不存在被告拖欠租金及物业费的情形，也不存在合同继续履行的情形。第四，原告应当退还被告交纳的租赁保证金56566.38元，双方决定合同于2019年8月10日提前终止，原告应当履行退还保证金的义务。被告支付的租金已经超出了整年度的合同约定租金，被告在双方约定的搬离日期不久，物品已经全部清空，不存在实际占用的情形。根据兴庆区人民法院出具的（2019）宁0104民初15305号民事调解书可以证实，张帆与被告已经解除了合同关系，张帆后续在原告处经营与被告无关。史泽睿认为合同是被告志优餐饮公司和原告签订的，其个人不应当承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经本院审查核实，对当事人无异议的租赁合同、营业执照、收据、照片、合作经营管理协议补充协议、公证书、首次登记情况说明、政府信息答复告知书、接处警登记表、民事起诉状、消防验收意见书、土地证、民事调解书，本院予以采信。原告提交的租金及物业费交纳欠费违约金明细表，因该证据没有签字及盖章，无法确定其真实性，本院不予采信。被告志优餐饮公司提交的告知函，原告不认可，但该证据上盖有原告公章，本院对该证据真实性予以采信。本院经审理认定事实如下：2018年7月24日，原告（甲方）与志优餐饮公司（乙方）签订《租赁合同》一份，约定志优餐饮公司承租原告位于银川市滨河新区203省道天山海世界黄河明珠3号楼一层美食广场，建筑面积1471.55平方米，房屋构成为组合用房，合计为一层。租赁用途为餐饮，租赁期五年，自2018年7月1日至2023年6月30日，房屋具体交付日以书面通知为准。乙方自交付之日起承担所租赁商铺的水、电、暖、物业管理等乙方使用房屋所需缴纳的一切费用，相应的费用收取标准按后期乙方与商业街所属的物业公司签订的物业合同条款执行。计租方式：租金自交付之日起计算，乙方应当在合同生效后7日内缴纳首期租金。租金采取有递增的方式计算，从2019年7月1日起至2023年6月30日期间，租金递增比例为5%，每年递增一次。租金缴纳：首期缴纳6个月的租金，不含税租金为154271.95元，增值税税金为15427.2元，增值税率为10%，含税租金为169699.15元。2018年7月1日至2018年12月31日，租金为169699.15元，2019年1月1日至2019年6月30日，租金为169699.15元，2019年7月1日至2019年12月31日，租金为178184.1元。剩余租金按照表内分期及数额于上期租金到期10日前交纳。本租金不包含该房屋其他任何费用及第三方收取的任何费用。逾期处理：若乙方未能按合同约定向甲方足额支付租金，每逾期一日应按逾缴总额的1‰向甲方支付违约金，直至乙方全数付清其应付的款项之日。管理主体说明及相应条款：甲方为该商铺所有权人，在乙方租赁期间，如甲方发生变动，由甲方书面通知乙方，甲方的变动不影响本合同租金计算、收取、管理等相关事宜，如有特殊情况，可另行签订相应协议。经营管理及物业管理约定：乙方在本合同签订后须与甲方指定的物业管理单位签订相应的物业管理协议。第三方费用约定：租赁期间，水、电、暖、卫生、物业管理服务等乙方使用房屋所需缴纳的一切费用全部由乙方承担。租赁保证金：本合同签订之日，乙方向甲方支付租赁保证金56566.38元，作为乙方遵守和履行本合同所有义务和规定的保障。如乙方未违反本合同相关规定，包括但不限于全额按期缴清应付租金、水、电费、物业管理费等乙方使用房屋所需缴纳的一切费用且乙方亦无其他违约行为，则甲方将乙方所支付的保证金，在不计任何利息的情况下，于租赁期届满且办理完所有相关退房手续无遗留问题后30日内退还乙方。如乙方违反本合同之规定，包括但不限于乙方拖欠甲方或甲方指定的管理机构任何租金、水、电费、物业管理费等乙方使用房屋所需缴纳的一切费用以及违约金等费用，则甲方除有权终止本合同外，亦有权从保证金中扣除该次欠缴的等额款项。甲方扣除保证金后，乙方须在收到甲方通知后的7个工作日内将租赁保证金补齐：如乙方未能在上述期限内补齐甲方有权即时终止合同并收回承租房屋，乙方所交保证金不予退还，所造成的全部损失与责任均由乙方承担，租赁期满，剩余部分保证金，在乙方办理完相应退房手续无遗留问题后30日内退还乙方。如乙方违反本合同，甲方除有权终止合同外，乙方应当赔偿甲方因此所造成的全部损失。甲方的权利：1.有权按合同约定的日期和数额收取房屋的租赁费。甲方的义务：1.甲方应按本合同规定的条件向乙方交付房屋……乙方的权和义务：1.有权按照本合同约定取得租赁房屋的使用权。2.按时交纳租赁费、物业费等各项费用……4.租赁期间及乙方经营存续过程中产生的一切事项所有责权均由乙方自行独立完全承担，与甲方无关。合同变更和解除：1.未在合同中载明的事项，经各方协商一致，可变更或解除本合同，各方按协商的协议条款执行。2.发生本合同约定的解除合同事由，取得解约权的一方有权在该事由发生之日起60日内以书面形式通知对方解除合同，逾期视为自动放弃解约权。因一方违约导致守约方根据同约定解除合同，违约方应根据本合同相关约定对守约方承担赔偿责任：守约方自动或书面承诺放弃解约权，除守约方当时另有书面声明或通知外，不免除违约方的违约赔偿责任：因乙方违约致使合同解除的，乙方应当自收到解除通知之日起，三日内将所租赁房屋内物品清理完毕，逾期视为乙方同意由甲方将房屋内物品作为废弃物处置，所产生的费用及损失由乙方承担；因租赁期届满乙方未续约而占用房屋的，甲方每日按房屋日租金的双倍收取乙方房屋占用费及物业费，直至房屋内物品清理完毕为止。3.发生法律规定的不可抗力因素造成的合同不能履行的，互不承担责任。4.本合同在依法或依约正式解除前，除本合同另有特别约定外，各方均应继续履行本合同约定的义务……租赁期满：租赁期满乙方不再续租或合同解除后，乙方负有在租货期满或合同解除之日18时前将其拥有所有权的资产和商品撤出将租货物完好交予甲方，附着于甲方资产上的不可撒除的或者撒除后即失去价值或撤除后有损甲方房屋观感的乙方资产，由甲方无偿取得。由乙方使用管理的所有权属甲方的设备，乙方应如数完好归还甲方。该合同乙方签字处系被告史泽睿签名，被告志优餐饮公司未盖公章。合同签订后，被告史泽睿分别于2018年7月11日、7月18日、7月24日、2019年2月28日向原告支付涉案房屋租金90000元、60000元、19699.15元、131768.09元，共计301467.24元，于2018年7月24日交纳保证金56566.38元，于2018年7月16日向原告支付装修期垃圾费2000元、水费500元、电费500元，于2018年7月24日向原告支付涉案房屋物业费35317.2元，原告向被告史泽睿出具相应收据。2019年8月23日，志优餐饮公司申请银川市国立公证处对天山海世界黄河明珠项目内中庭广场内区域的顶部漏水、停水停电的现状进行保全证据公证。2019年8月28日，史泽睿报警称好几个餐饮档口的后厨用品被盗。民警到场后处警情况：“我所民警到达现场，经了解天山海世界负责人马超称：天山海世界美食广场的商铺和总包史泽睿签订的合同到期，天山海世界工作人员一个星期前打电话通知过租户和史泽睿尽快搬离设备，商铺租户和史泽睿一直也没有搬离设备，昨天晚上天山海世界工作人员把七家商铺里的物品及设备转放到天山海世界项目部办公区内，天山海世界在搬运过程中有照相、录像和对物品进行编号，商铺租户什么时间想拿走都行。”2019年8月29日，原告向被告志优餐饮公司发出《告知函》一份，载明：由于你方未按时缴纳租金，已于2019年8月14日向天山海世界提出书面退租申请，目前由其承租的美食广场已停止营业，原定合同有效期至2019年8月10日，经我方多次通知你方，经营设备未搬离此区域，商铺未恢复原貌，现通知收到此函件十日内，来我景区将设备搬离，同时我司将保留追究你方其他违约责任的权利。原告认为被告志优餐饮公司拖欠租金及物业费，故诉至本院。另查明，被告志优餐饮公司于2018年7月17日成立，系一人有限责任公司，被告史泽睿占股100%。本院认为，原告与被告志优餐饮公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，依法成立并生效，本院予以确认。被告志优餐饮公司于2019年8月14日向原告提出书面退租申请。原告于2019年8月29日向被告志优餐饮公司发函要求其收到函件十日内将设备搬离，结合处警情况及公证书中原告负责人马超对原、被告合同已到期要求被告搬离设备的陈述，可以认定原告已同意解除《租赁合同》，故双方签订的《租赁合同》于2019年8月29日解除。关于被告志优餐饮公司使用涉案房屋起始时间问题，虽合同约定租赁期限自2018年7月1日起，但原告未举证证明其于该日向原告交付了涉案房屋，被告于2018年7月16日向原告交纳垃圾处理费，可以证实其于该日对涉案房屋进行了使用，故本院认定被告实际使用涉案房屋为2018年7月16日，故自2018年7月16日至2019年8月29日之间所产生的租金，被告应予以承担。至2019年8月29日，被告志优餐饮公司应支付的租金为382125.29元（169699.15元×2÷365天×349天+178184.1元×2÷365日×59日），被告实际向原告缴纳租金共计301467.24元，欠付租金80658.05元构成违约。合同约定，保证金在被告不能按约支付各项款项时候先行抵扣，故本院确认被告交付的保证金抵扣欠付租金，抵扣后被告志优餐饮公司应向原告支付租金24091.67元。关于原告主张的物业费，被告志优餐饮公司辩称其未与原告签订物业服务合同，原告未提供相应物业服务，被告不应向原告交纳物业费。但被告提交的收据中载明被告向原告交纳过物业费、垃圾处理费等，可以证实原告与被告志优餐饮公司之间存在物业服务关系，故本院对被告的该项辩称不予支持。合同中未就物业服务费的收取标准予以约定，依据双方对租金约定为半年支付的方式，并结合房屋面积1471.55平方米与被告实际支付的35317.2元物业费，可以推定被告支付的35317.2元系半年度的物业费，以此标准计算，被告志优餐饮公司承租涉案房屋期间产生的物业费为79149.2元（35317.2元×2÷365天×409天），扣除被告志优餐饮公司已交纳的物业费35317.2元，被告志优餐饮公司应向原告支付物业费43832元。关于原告主张的租金及物业费违约金问题，被告志优公司未按期足额交付租金及物业费构成违约，但原告交付的房屋亦存在漏水等情形，客观上影响了被告对房屋的正常使用，且原告未举证证明对房屋使用缺陷进行了维修，故其在合同履行过程中也存在违约。考虑双方在合同履行过程中均存在违约，故对原告主张违约金本院不予支持。原告主张要求被告史泽睿对公司债务承担连带责任，被告史泽睿作为一人公司的股东，其未提交证据证明公司财产独立于被告史泽睿自己的财产，故本院对原告该主张予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，判决如下：一、被告宁夏志优餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告宁夏天山海世界黄河明珠旅游文化有限公司支付租金24091.67元、物业费43832元；二、被告史泽睿对被告宁夏志优餐饮管理有限公司的上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告宁夏天山海世界黄河明珠旅游文化有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6692元，由原告宁夏天山海世界黄河明珠旅游文化有限公司负担5107元，被告宁夏志优餐饮管理有限公司、史泽睿负担1585元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判长 宋志军人民陪审员 吴 红人民陪审员 李学玲 二○二○年五月二十七日法官助理 马聪聪书记员 徐思雨附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境。4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施。5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。