广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终3663号上诉人（原审原告、反诉被告）：武荣洲，男，1994年2月8日出生，汉族，住广东省广州市从化区。委托诉讼代理人：王小龙，广东晟晨律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：邓浩坤，男，1986年4月25日出生，汉族，住广东省广州市从化区。委托诉讼代理人：张少岚，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：林智敏，广东广信君达律师事务所律师。上诉人武荣洲因与被上诉邓浩坤房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市从化区人民法院（2019）粤0117民初2402号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人武荣洲上诉请求：1.撤销一审第三项判决，依法改判邓浩坤向武荣洲赔偿两个月的租金7200元及前期装修费53024元；3.本案的一审、二审诉讼费用、评估费用由邓浩坤承担。事实与理由：一、武荣洲不认可一审法院认定的解除租赁合同时间为2019年5月21日，根据武荣洲提供的2019年5月23日的报警回执及派出所内邓浩坤的陈述可证实，双方为租赁涉案房屋仍发生争议，解除合同日期应该认定为庭审期间以武荣洲提出的日期为准。二、一审法院认定涉案房屋承租范围不包括之一通道即后门楼梯，此认定有误，从双方签订的租赁合同中，并未对前后楼梯通告作明确说明，邓浩坤明知武荣洲办理小孩兴趣培训班的牌照需要用到该楼梯，亦口头承诺可以给武荣洲使用后楼梯，如不能使用该楼梯，武荣洲也不会承租。且该楼梯是消防通道，现邓浩坤将该楼道堆放杂物不与通行，显然阻碍了武荣洲的通行权，其理亏在先，故其应当承担违约在先的损失。三、一审法院认定合同的解除武荣洲有过错，因该楼梯并非作为消防梯使用，该认定有误，该楼梯从设计来看，明显是做消防楼梯使用。因后楼梯使用问题才发生争执，武荣洲在2019年5月20日仅在微信上提了一下不租涉案房屋，但邓浩坤在未确认的情况下次日即贴出将涉案房屋出租的信息，并将涉案房屋上锁不给武荣洲使用。故有过错的是邓浩坤一方，其先行违约导致租赁合同解除，理应赔偿两个月租金给武荣洲。综上，请求二审法院判如所请。被上诉人邓浩坤辩称：一、一审法院认定租赁合同的解除时间正确，适用法律正确。二、一审判决清楚认定双方约定房屋租赁范围事实，证据充分。三、一审认定之一通道实际用途，邓浩坤无义务提供给武荣洲使用，基于邓浩坤解除合同的意思表示收回房屋不构成违约。四、一审认定武荣洲支付恢复原状费用正确。五、武荣洲在二审增加诉讼请求，要求支付前期装修费53024元，依法不应审理。六、涉案房屋目前处于空置状态，武荣洲仍应该赔偿我方2019年8月14日至2020年4月2日的租金损失。综上，一审认定事实正确，请求二审法院维持一审判决。武荣洲向一审法院起诉请求：1.判令邓浩坤赔偿违约金两个月租金即7200元；2.判令邓浩坤退回租金3600元及水电费押金500元和两个月保证金7200元，共11300元；3.判令邓浩坤向武荣洲赔偿因误工造成的经济损失费20000元；4.判令邓浩坤承担本案全部诉讼费用。武荣洲当庭增加以下诉讼请求：解除双方之间的《租赁合同》。邓浩坤于2019年8月13日向一审法院提出反诉，反诉诉讼请求：1.判令武荣洲向邓浩坤支付违约金7200元；2.判令武荣洲恢复房屋装修原状（折抵现金100000元）；3.判令武荣洲赔偿邓浩坤误工费损失1173.2元（2018年广州城镇私营单位就业人员平均工资61241元，日平均工资61241元÷12个月÷21.75=234.64元，误工天数为5天）；4.判令武荣洲赔偿邓浩坤房屋空置费损失（从2019年6月17日开始计算，按每月3600元的标准，支付至武荣洲赔偿装修损失之日止。暂计2个月的空置费损失为7200元）5.本案全部诉讼费用、评估费由武荣洲承担。一审法院经审理查明：涉案房屋坐落于从××区街口街××楼，房屋所有权××为从化市印刷厂有限公司（以下简称印刷厂），房屋用途为商住，于2005年1月20日取得《房地产权证》。2019年1月15日，邓浩坤及案外人邓艺红共同作为承租人与印刷厂签订《租赁合同》，约定邓浩坤及邓艺红承租印刷厂位于广州市从化街口街新村路15号（二楼、之一通道）。该租赁合同第九条约定：“在租赁期内，印刷厂可转租本房产，但必须提前通知印刷厂。印刷厂无息退回押金给邓浩坤及邓艺红，印刷厂再通第三方签订合同。”2019年5月17日，武荣洲、邓浩坤签订《租赁合同》，约定邓浩坤将已承租的位于从××区街口街××楼商铺转租给武荣洲，面积约150平方米，商铺租金为每月3600元，租赁期为4年8个月，自2019年5月17日至2024年1月15日。《合同》第五条约定：武荣洲在签订合时需向邓浩坤交纳商铺保证金7200元及水电费押金500元。商铺保证金、水电费押金在租赁期满后经邓浩坤检验，武荣洲在没有损坏该商铺结构和设施的情况下，并扣除有关费用后的余额退回给武荣洲。第十一条约定：双方在租赁期内若单方面终止本合同，违约一方需按双倍的月租金额赔偿给守约方。同日，武荣洲以微信转账方式交纳第一个月租金3600元、保证金7200元及水电费押金500元，共计11300元给邓浩坤。后，双方因后门楼梯使用问题发生争议。武荣洲于2019年5月20日以微信方式提出终止租赁合同，邓浩坤于2019年5月21日贴出涉案二楼商铺招租信息。2019年8月13日，邓浩坤向一审法院提交《评估申请书》，要求对涉案房屋恢复原状所需费用进行评估。一审法院经摇珠选定广州市华盟价格事务所有限公司（以下简称华盟公司）进行评估作业。后，一审法院与武荣洲、邓浩坤及华盟公司工作人员一起到涉案房屋处进行现场勘查。经勘查，涉案房屋原为4房1厅，面积约150平方米。武荣洲装修共拆除4面木板墙和2块砖墙，拆墙后，4房1厅成为一个整体空间。未装修前，涉案房屋所有墙面及天花均贴有墙纸，武荣洲装修后，将墙纸撕掉。另，使用后楼梯需从小区门口进入，需要有业主身份或者业主卡。从涉案房屋后门进入后，通过后楼梯可直接到达二楼，经过一个通道后便直接进入涉案房屋。该通道即为双方争议的后门楼梯，亦即邓浩坤与涉案房屋产权人签订租赁合同中租赁范围中的“之一通道”。2019年9月24日，华盟公司出具《结论书》，结论如下：广州市从××区街口街××楼恢复房屋装修和附属设施的市场价格评估价格为53024元（包含人工、材料、运输及税金等费用）。一审法院将上述《结论书》送达武荣洲、邓浩坤后，二人均对《结论书》提出异议，华盟公司对上述异议进行了回应。一审另查，一、从化市印刷厂有限公司法定代表人为钟丽玲。因钟丽玲在外地，不方便出庭，一审法院于庭后电话联系。其称对于邓浩坤的房屋转租行为无异议。2019年7月24日，涉案房屋共同承租人邓艺红出具《授权委托书》，对邓浩坤租赁涉案房屋的事宜进行授权追认。二、武荣洲在装修前已通知邓浩坤，邓浩坤因武荣洲未将后楼梯封存，而在三天后对武荣洲装修提出异议。三、截止邓浩坤提出反诉之日即2019年8月13日，涉案房屋尚未租赁出去。一审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷，邓浩坤经原业主同意、经共同承租人追认享有涉案房屋的转租权，邓浩坤与武荣洲之间签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，对双方均有约束力。本案主要涉及以下几个问题：一、关于《租赁合同》的解除问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中，武荣洲、邓浩坤约定的租赁期间为2019年5月17日至2024年1月15日。但双方因后门楼梯问题发生争议，武荣洲于2019年5月20日向邓浩坤提出终止租赁合同，邓浩坤于2019年5月21日对涉案商铺重新招租，以实际行动同意武荣洲终止租赁合同的请求，故，一审法院确认双方一致同意于2019年5月21日解除租赁合同。二、关于本案租赁范围问题。根据邓浩坤、武荣洲签订的《租赁合同》，双方约定的租赁范围为从××区街口街××楼约150平方米，而邓浩坤与涉案房屋所有权人约定的房屋租赁范围为广州市从化街口街新村路15号（二楼、之一通道），可见，武荣洲的承租范围并不包括之一通道即后门楼梯。武荣洲虽称邓浩坤曾承诺将后门楼梯给其作为消防楼梯使用后又反悔，并要求增加租金，但并未向一审法院提交证据予以证实，且邓浩坤予以否认，故，一审法院对武荣洲该陈述不予采纳，并确定双方租赁范围为从××区街口街××楼约150平方米。三、关于赔偿违约金问题。虽武荣洲称其提出终止合同因邓浩坤不同意将后楼梯作为消防通道给其使用，属事出有因，一审法院认为，涉案房屋于2005年1月20日取得《房地产权证》，可见其已经消防验收合格，否则不可能取得该证件。武荣洲作为一个理性经营者，应知晓开设培训班需要有单独消防通道，并对所租赁的房屋是否有单独的消防通道有注意义务，且武荣洲并未向一审法院提供邓浩坤同意其使用后楼梯作为消防通道的证据，而涉案楼梯之前亦并非作为消防楼梯使用，故，对合同的解除武荣洲存有过错。根据双方《租赁合同》第十条：双方在租赁期内若单方面终止本合同，违约方需按双倍的月租金额赔偿给守约方。如前所述，双方之间的《租赁合同》于2019年5月20日解除，而合同的解除因武荣洲提前单方面提出，因此，武荣洲属违约方，应根据合同约定向邓浩坤支付2个月的违约金7200元。四、关于房屋闲置损失。如前所述，本案因承租人武荣洲违约导致合同解除，致使房屋至出租人提出反诉时仍处于闲置状态，故，出租人武荣洲有权请求支付房屋闲置期间的损失。一审法院确认双方于2019年5月21日解除租赁合同，故，房屋闲置损失应从解除合同之日开始起算。鉴于出租人邓浩坤从事房地产中介工作，且在合同解除次日即对外招租，结合《租赁合同》有关租金的约定、租赁合同的地段、当地租赁市场情况及合同签订之日至邓浩坤提出反诉请求期间（2019年5月17日至2019年8月13日）涉案房屋尚未租赁出去，一审法院酌情认定武荣洲向邓浩坤支付3个月的房屋闲置期费用10800元。五、关于租金、水电押金及两个月商铺保证金的退回问题。邓浩坤称武荣洲提前退租违约在先，邓浩坤收取的租金、水电押金、两个月商铺保证金无需退回。一审法院认为，根据双方租赁合同约定，店铺租金实行先交租后使用，此为保障邓浩坤实现取得租金的目的；而店铺保证金、水电押金则约定在租赁期满后，经邓浩坤检验，武荣洲在没有损坏该商铺结构和设施的情况下，并扣除有关费用后的余额退回给武荣洲。由此可见，双方约定的店铺保证金及水电押金属可退回款项，其目的在于确保武荣洲合理使用商铺并及时缴纳相应费用，性质并非提前解除合同的违约金。且，一审法院在前已对武荣洲的违约责任及邓浩坤房屋空置损失进行了认定，邓浩坤的损失已得到弥补，且为避免损失扩大邓浩坤亦于合同解除后第二天即重新招租，故，邓浩坤以武荣洲违约在先为由，主张不退租金、店铺保证金及水电押金，其主张高于其实际损失，亦有违公平原则，一审法院不予支持。关于租金退还金额问题，结合实际租赁期限，一审法院认定如下，双方约定月租金为3600元，武荣洲于2019年5月17日开始租赁涉案商铺，如前所述，双方一致同意于2019年5月21日解除合同，武荣洲共租赁使用涉案商铺5天，故，邓浩坤应扣除5天租金后退还未实际产生的租金3000元（3600元-3600元÷30天×5天）给武荣洲。关于店铺保证金及水电押金退还金额，武荣洲虽对墙体及墙纸进行拆除，但属于为达到培训班开业条件而对租赁物进行的合理装修改善，且邓浩坤在武荣洲装修前已知晓，只是因后楼梯问题而对武荣洲的装修提出质疑，故，武荣洲的行为不构成对涉案商铺结构和设施的损坏。且邓浩坤亦未向一审法院提交武荣洲有未缴纳有关费用的情形，故，应向武荣洲全额返还商铺保证金7200元及水电费押金500元。六、关于邓浩坤主张的恢复原状费用100000元。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故，邓浩坤可向武荣洲主张将涉案房屋恢复原状或者主张恢复原状所需的费用。经鉴定，涉案房屋恢复原状所需费用为53024元（包含人工、材料、运输及税金等费用）。武荣洲、邓浩坤虽对《结论书》结论、程序等提出异议，但华盟公司对上述异议进行了回应。一审法院认为上述鉴定费用包含人工、材料、运输及税金等所有费用，是鉴定公司在结合从化区装修市场价格的基础上作出的，程序合同，武荣洲、邓浩坤虽对《结论书》确定的价格提出异议，但并没有提出证据推翻鉴定机构作出的鉴定价格，一审法院对该《结论书》予以采纳。故，武荣洲应向邓浩坤支付恢复原状费用53024元，对邓浩坤多出部分的诉求，一审法院不予支持。七、关于误工费。误工费是指赔偿义务人应当向赔偿权利人支付的受害人从遭受伤害到完全治愈这一期间内，因无法从事正常工作而实际减少的收入。其属于受害人如未遭受人身侵害而本应获得却因侵权人的侵害行为无法得到或者无法完满得到的利益。误工费一般发生于侵权案件中，而本案属合同纠纷，且双方当事人身体均未遭受损害，故，其二人误工费主张，一审法院均不予以支持。综上，邓浩坤应向武荣洲返还租金3000元、水电押金500元及商铺保证金7200元，共计10700元。武荣洲应向邓浩坤支付违约金7200元、房屋闲置期间的损失10800元及恢复原状所需费用53024元，共计71024元。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决如下：一、确认武荣洲与邓浩坤签订的《租赁合同》于2019年5月21日解除；二、邓浩坤自本判决发生法律效力之日起10日内向武荣洲返还租金3000元、水电押金500元及商铺租赁押金7200元；三、武荣洲自本判决发生法律效力之日起10日内向邓浩坤支付违约金7200元、房屋闲置损失费用10800元及涉案房屋恢复原状费用53024元；四、驳回武荣洲的其他诉讼请求；五、驳回邓浩坤的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理381元，由武荣洲负担278.13元，邓浩坤负担106.68元。反诉费用1303.73元，由武荣洲负担977.8元，由邓浩坤负担325.93元。鉴定费5000元，由武荣洲负担2600元，由邓浩坤负担2400元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，1.邓浩坤及案外人邓艺红共同作为承租人与印刷厂签订《租赁合同》约定承租面积为200平方米，月租金为4800元；2.邓浩坤与武荣洲的微信聊天记录显示：邓浩坤于2019年5月20日表示武荣洲一时说一个证，一时要办两个证，其都算了，楼梯其要用，不可能什么都免费给武荣洲的；武荣洲表示既然解决不了问题，那其就不租了，就按邓浩坤说的把钱退回给其就算了；邓浩坤表示武荣洲要恢复原样；武荣洲表示邓浩坤给其10万，马上恢复原样；邓浩坤表示为什么给武荣洲10万？武荣洲表示拆墙的钱都没算；邓浩坤表示拆墙3500元，况且是武荣洲的问题……武荣洲于2019年5月22日表示邓浩坤没权撕其的通告，就算撕了也没用，其会天天过去；邓浩坤表示是扫地阿姨撕的；武荣洲表示就祝撕的人死全家；3.武荣洲于2019年5月22日下午将邓浩坤拉黑，拒收邓浩坤的消息，并于同月27日提起本案诉讼。二审中，一、邓浩坤向本院提交了以下证据：1.邓浩坤与武荣洲关于“蓝田路二楼铺位承租”微信聊天记录截图；2.从化区蓝田路二楼铺位的现场视频。证据1、2拟证明武荣洲原考虑承租蓝田路二楼铺位，该铺位只有一个楼梯用，说明一个楼梯并不影响武荣洲办理营业执照，武荣洲对一个楼梯是没有异议的；3.涉案房屋目前空置的视频。拟证明涉案房屋目前尚处于空置状态，武荣洲仍应当赔偿邓浩坤2019年8月14日至2020年4月2日的租金损失。武荣洲表示上述证据与本案不存在关联性，而且房屋空置也不是武荣洲的原因，是邓浩坤当时在派出所还在处理的情况下强行锁门，导致武荣洲也无法使用房屋，给武荣洲造成较大损失，责任不在武荣洲。二、武荣洲表示其于2019年5月22日确实有在涉案房屋处张贴公告。公告的内容为：因中介不肯退押金，那我打算拿二楼用来建公共厕所等。三、邓浩坤表示其是在2019年5月22日或23日将涉案房屋上锁的。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案评析如下：本案二审的争议焦点主要为合同解除的责任应归责于武荣洲还是邓浩坤的问题。虽武荣洲与邓浩坤签订的《租赁合同》只约定武荣洲承租涉案房屋，但在正常的情况下，武荣洲系有权使用与涉案房屋相关的公共部分，包括通道及楼梯等，涉案后门楼梯与涉案房屋连通，在邓浩坤没有提供证据证明该后门楼梯不属于公共部分的情况下，武荣洲有权使用该后门楼梯，邓浩坤主张武荣洲不能使用该后门楼梯既没有合同依据亦不符合常理，且在双方微信沟通时表示武荣洲不能免费使用该后门楼梯，隐含武荣洲使用该后门楼梯还需另行付费的意思，引起双方的争端，在武荣洲提出解除合同的情况下，邓浩坤于2019年5月22日即对涉案房屋上锁，导致合同从根本上无法继续履行，故邓浩坤对双方产生争议、冲突及合同的最终解除应承担主要的责任，其除了应返还武荣洲所支付的费用外，亦无权要求武荣洲支付违约金。同理，房屋因闲置而造成的损失也应由其自行承担。另一方面，从武荣洲与邓浩坤的微信聊天记录显示双方在2019年5月20日前已协商解除《租赁合同》，武荣洲在邓浩坤不同意其免费使用该后门楼梯的情况下提出解除合同并要求邓浩坤退还所支付的费用具有合理性，双方应就涉案房屋恢复原状进一步协商，但武荣洲要求邓浩坤支付给其10万元并在涉案房屋张贴公告的行为导致双方的冲突进一步升级，武荣洲对本案纠纷亦应承担一定的责任，按照公平原则，其亦无权要求邓浩坤赔偿其因误工造成的经济损失。至于涉案房屋恢复原状的费用应如何承担的问题，如前所述，邓浩坤对合同解除承担主要责任，武荣洲对合同的解除承担次要责任，本院酌情判决武荣洲承担10000元的房屋恢复原状费为宜。关于武荣洲要求邓浩坤赔偿前期装修费53024元的问题。因该请求是武荣洲在二审程序中增加的诉讼请求，邓浩坤明确表示不同意，根据《最高人民法院关于适用》第三百二十八条第一款的规定，武荣洲可另行主张。关于邓浩坤在二审提交的证据问题。鉴于邓浩坤提交的证据不属于新证据，且武荣洲有权选择承租何处的房屋，涉案房屋的空置所造成的损失如前所述亦应由邓浩坤自行承担，故该证据尚不能充分证明邓浩坤的主张，本院不予接纳。综上所述，武荣洲的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持广州市从化区人民法院（2019）粤0117民初2402号民事判决第一、二项；二、撤销广州市从化区人民法院（2019）粤0117民初2402号民事判决第四、五项；三、变更广州市从化区人民法院（2019）粤0117民初2402号民事判决第三项为：武荣洲自本判决送达之日起10日内向邓浩坤支付涉案房屋恢复原状费用10000元；四、驳回武荣洲的其他诉讼请求；五、驳回邓浩坤的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费381元，由武荣洲负担313元，邓浩坤负担68元。反诉费用1303.73元，由武荣洲负担50元，由邓浩坤负担1253.7元。鉴定费5000元，由武荣洲负担3800元，由邓浩坤负担1200元；二审受理费1575.6元，由武荣洲负担55.6元，邓浩坤负担1520元。本判决为终审判决。审判长  姚伟华审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇二〇年五月二十日书记员  郭 俏