新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）新01民终514号 上诉人（原审被告）：王欣，男，1983年11月3日出生，汉族，国家开发银行新疆分行职员，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：周卫东，新疆国法律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：新疆水清木华物业服务有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区南湖南路66号D栋一单元101室。法定代表人：邓国宏，该公司董事长。委托诉讼代理人：钱晓蓝，女，该公司职员。委托诉讼代理人：张婷婷，新疆聚广律师事务所律师。上诉人王欣因与被上诉人新疆水清木华物业服务有限公司（以下简称水清木华物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2019）新0105民初3429号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭，于2020年3月25日公开开庭进行了审理。上诉人王欣的委托诉讼代理人周卫东，被上诉人水清木华物业公司的委托诉讼代理人钱晓蓝、张婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王欣上诉请求：依法撤销一审判决第一项、第二项，改判王欣不应向水清木华物业公司支付物业服务费及滞纳金。事实和理由：第一、一审判决认定事实不清,对水清木华物业公司是否构成物业服务违约未作出认定。一审中,王欣提交照片,用于证明小区电梯故障、冬季小区内部道路积雪积水未清理、地下室被淹、路沿石划破轮胎、公共设施破损无人维修等事实,一审判决对上述事实所涉及的服务是否属于物业服务范围,水清木华物业公司是否构成违约,均未作出正面认定。第二、一审判决对水清木华物业公司按2.0元/月/平方米收取物业费的法律依据以及在合同履行过程中,收费标准、服务等级及服务质量之间的对应关系均未作出实质认定,损害了王欣的合法权益。根据《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》的规定,物业收费是依据政府的指导价确定。水清木华物业公司主张收取的物业服务费为2.0元/月/平方米,对应的服务标准为四级。根据关于印发《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》的通知(新发改法规(2016〕1189号文)第十一条:提供前期物业服务的普通住宅小区,其物业服务等级应当依据自治区《住宅物业服务标准》,由建设单位与受委托方(物业服务企业)签订前期物业服务合同确定。水清木华物业公司提供的物业服务与自治区《住宅物业服务标准》中确定的四级服务标准严重不相符。按照“分等定价、质价相符、优质优价”的原则及水清木华物业公司的人员配置和服务质量,水清木华物业公司的物业服务质量勉强达到高层带电梯普通住宅一级服务的标准,根据《关于规范乌鲁木齐市住宅小区物业服务收费和停车服务收费的通知》乌发改医价【2017】62号文第一条第一款第二项之规定,最多能按照每平方米0.8元收取物业费，因此，其按照2.0元/月/平方米的标准收取物业费没有事实与法律依据。第三、水清木华物业公司收取物业服务费的时间应当按照其在乌鲁木齐市水磨沟区物业管理办公室进行备案后的时间起算。综上所述,王欣认为水清木华物业公司提供的物业服务没有达到服务标准,价高质低,构成违约,王欣拒绝交纳物业费存在正当理由,因此请求二审法院支持王欣的上诉请求,以维护王欣的合法权益。水清木华物业公司辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，依法应当维持。王欣一再试图用几张小区卫生环境照片、个别业主群的聊天记录或者部分业主签署的说明证明水清木华物业公司的服务存在缺陷，对其不缴纳物业服务费的理由总是有新的意见。但是物业服务不是一个静态、单一的服务，物业服务事项包含对建筑房屋公共部位、公共设施、公共环境卫生、公共绿地的维修、养护、管理和安全防范、车辆管理等诸多服务事项。物业服务是一个长期、动态的过程，确定物业公司是否违约，不能以一事一时为标准，应以较长期的整体情况作出判断，否则，无法反映整体的、一贯的物业服务水平。小区内物业服务不到位，有时不可避免，出现原因是多方面的，有时也存在业主自身的原因。物业服务的对象众多，业主对物业服务的评价有着不同的标准，业主在对物业服务企业提供的物业服务有意见时，经常采用拒交物业服务费来表达不满情绪。但是，物业服务企业本身亦属企业，其维持运行需要成本，且其运营费用的主要来源是业主缴纳物业服务费用，如果业主以物业服务企业提供的物业服务存在瑕疵或不足为由拒交物业服务费用，带来的直接后果是物业服务企业入不敷出，不能保障企业的正常运营，而这种后果最终会体现在小区整体环境恶化甚至处于瘫痪状态，最终损害的是全小区业主的利益。小区内整体环境的维护，不仅需要物业服务企业自身的努力，也需要众多业主的积极配合与支持。王欣一直拒交物业服务费，其应该认识到，一是涉案小区还有很多业主缴纳了物业服务费用，二是此期间其仍然接受着物业服务，从这两点来说，其拒交物业服务费的行为损害了其他缴纳物业服务费业主的共同利益，对物业服务企业而言也是不公平的。综上所述，请二审法院从本案的影响范围和案件事实考虑，作出公正判决。水清木华物业公司向一审法院起诉请求：1．判令王欣向水清木华物业公司支付2016年1月1日至2016年12月31日以及2018年1月1日至2019年8月31日期间的物业服务费7,528.96元；2．判令王欣向水清木华物业公司支付2016年1月1日至2016年12月31日以及2018年1月1日至2019年8月31日期间的物业服务费滞纳金（违约金）10,248.79元。一审法院认定事实：2014年3月1日，新疆水清木华投资（集团）有限公司与水清木华物业公司签订《物业管理委托合同》，新疆水清木华投资（集团）有限公司委托水清木华物业公司管理服务位于乌鲁木齐市××区的水清木华·丽都国际小区，委托管理的期限为五年，自2014年3月1日至2019年2月28日止。合同第六条第二款约定：“物业管理服务费用：（1）本物业的管理服务费用为：住宅房屋：按建筑面积每月每平米：2.00元计收；商业：按建筑面积每月每平米：5.00元计收；地下室：按建筑面积每月每平米：2.00元计收；（2）空置房屋：按建筑面积每月每平米：2.00元计收，此费用应由甲方承担；（3）业主和物业使用人逾期缴纳物业管理服务费的，按每天应缴纳物业管理服务费的0.3％缴纳滞纳金；（4）物业服务费的调整，按当地消费水平和物价上涨指数，以及物业管理服务成本等各项费用增加比例，综合各方面因素适当进行调整和增加。”2017年3月30日，新疆水清木华投资（集团）有限公司与水清木华物业公司签订《乌鲁木齐市前期物业服务合同》，约定新疆水清木华投资（集团）有限公司选聘水清木华物业公司为水清木华·丽都国际商住小区提供前期物业服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为高层住宅2.00元／月／平方米，业主或物业使用人应在每年12月1日履行交纳义务，合同期限自2017年3月30日起至业主委员会按照业主大会决议代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时终止。该前期物业服务合同第三十八条约定：“甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，每日按未交数额3‰向乙方支付违约金。”。王欣系水清木华·丽都国际小区2号楼2单元1403室的业主，房屋建筑面积为117.64平方米，水清木华物业公司与王欣于2017年7月23日签订了《丽都国际业主手册》，其中包含《消防安全责任书》、《天然气安全使用责任书》和《前期物业服务合同》，水清木华物业公司为合同乙方、王欣为合同甲方，《前期物业服务合同》文本写明高层住宅物业费2.00元／月／平方米（如有未尽事宜双方以补充协议说明），王欣在合同文本此处注明“暂不同意”，其未对《前期物业服务合同》的其它约定提出异议。《前期物业服务合同》第十九条约定：“物业服务费缴纳期限：一、甲方自开发商发出《入住通知书》规定的交房之日起计缴12个月物业服务费。以后每个服务年度开始后的30日内缴付当年度物业服务费。二、甲方应按时缴纳服务费，逾期不缴纳的视为违约，应承担欠交金额每日3‰的滞纳金。”第二十二条第二款约定：“如果甲方违反本合同规定而构成重大违约的，应按上一年度物业服务费总额的10％承担违约责任。”合同约定了双方的权利义务。王欣未向水清木华物业公司缴纳2016年1月1日至2016年12月31日以及2018年1月1日至2019年8月31日期间的物业服务费。另查明，2015年12月24日涉案房屋通过五方竣工验收，涉案房屋建设单位新疆水清木华投资（集团）有限公司于2015年12月25日张贴“致水清木华·丽都国际全体业主”，通知国际丽都国际小区自12月27日起开始办理入住，并承诺网上验收公示前，物业公司暂不收取任何物业费用（装修用水、电、垃圾清运费用除外），自乌鲁木齐市质监站网上验收公示日后开始计算并收取后续物业费用。乌鲁木齐市质量监督站2016年3月（房建工程）竣工验收合格工程项目公示中包含涉案房屋所在的水清木华·丽都国际2号楼。一审法院认为，水清木华物业公司为位于乌鲁木齐市××区提供物业服务，王欣是该小区×号楼×单元×室的业主，房屋面积为117.64平方米，水清木华物业公司与王欣之间存在物业服务合同关系。本案需要查清以下四个方面的问题：第一、王欣应按什么标准向水清木华物业公司缴纳物业服务费？王欣不同意双方于2017年7月23日签订的《丽都国际业主手册》中关于高层住宅物业费2.00元／月／平方米的内容，但是双方没有就高层住宅物业费的收费标准另行达成一致意见，那么根据新疆水清木华投资（集团）有限公司作为涉案房屋的建设单位与水清木华物业公司签订的《物业管理委托合同》、《乌鲁木齐市前期物业服务合同》约定，住宅房屋按建筑面积每月每平米2.00元计收，这两份合同属于前期物业服务合同，对业主具有约束力。故对水清木华物业公司主张的王欣缴纳物业服务费的标准为2.00元／月／平方米，一审法院予以支持。第二、王欣是否应当向水清木华物业公司全额缴纳物业服务费？水清木华物业公司在庭审过程中提交了大量水清木华物业公司作为物业服务企业的各种日常工作记录，涉及消防安全、保洁、维修、管理和秩序维护等方面的工作，用于证明水清木华物业公司履行了物业服务义务，王欣提交的照片主要用于证明电梯故障、冬季小区内部道路积雪积水未清理、地下室被淹、路沿石划破轮胎、公共设施破损无人维修等物业服务不到位的事实存在，一审法院认为，水清木华物业公司提交的证据可以证明其积极履行物业服务合同约定的治安管理、卫生清洁、维修、维护等主要义务，在人的生产生活过程中，必然会遇到各种各样需要处理的状况，这也是物业服务行业形成的根基，如果物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、和维护义务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，故王欣辩称因水清木华物业公司提供的物业服务质量差、服务不到位而拒绝缴纳物业服务费或拒绝全额缴纳物业服务费的理由无法律依据，王欣应当向水清木华物业公司支付欠缴期间的全额物业服务费。第三、水清木华物业公司主张王欣缴纳物业服务费应从何时起算？根据涉案房屋建设单位新疆水清木华投资（集团）有限公司张贴的通知，办理入住的时间为2015年12月27日，故2015年12月27日应为房屋交付之日，而新疆水清木华投资（集团）有限公司承诺网上验收公示前，物业公司暂不收取任何物业费用（装修用水、电、垃圾清运费用除外），自乌鲁木齐市质监站网上验收公示日后开始计算并收取后续物业费用，水清木华·丽都国际2号楼在乌鲁木齐市质量监督站公示日为2016年3月。水清木华物业公司作为涉案房屋的物业服务公司在本案中认可新疆水清木华投资（集团）有限公司作出的承诺，是对自己权利的处分，故王欣应当向水清木华物业公司缴纳自2016年3月1日起的物业服务费。第四、水清木华物业公司向王欣主张滞纳金的依据？在审理过程中，水清木华物业公司认可实际主张的是违约金，诉状中主张滞纳金属于表述错误，水清木华物业公司与王欣在《丽都国际业主手册》约定每个服务年度开始后的30日内缴付当年度物业服务费，王欣认可未向水清木华物业公司缴纳2016年3月1日至2016年12月31日以及2018年1月1日至2019年8月31日期间的物业服务费，构成违约，应当承担违约责任，根据水清木华物业公司与王欣签订的《丽都国际业主手册》约定业主应按时缴纳服务费，逾期不缴纳应承担欠交金额每日3‰的滞纳金，水清木华物业公司主张依此计算滞纳金（违约金）金额为10,248.79元，而王欣认为业主手册约定如果业主违反本合同规定而构成重大违约的，应按上一年度物业服务费总额的10％承担违约责任。鉴于双方约定每个服务年度初缴纳物业服务费，故一审法院酌情按欠费金额的10％计算违约金，王欣欠缴2016年3月1日至2016年12月31日以及2018年1月1日至2019年8月31日期间的物业服务费金额为117.64平方米×2元／月／平方米×30个月=7,058.4元，故违约金金额应为7,058.4元×10％=705.84元。综上所述，水清木华物业公司要求王欣支付物业服务费的诉讼请求，有事实和法律依据，但计算期间有误，对王欣支付水清木华物业公司2016年3月1日至2016年12月31日以及2018年1月1日至2019年8月31日期间的物业服务费7,058.4元的诉讼请求部分，一审法院予以支持。水清木华物业公司要求王欣支付逾期缴纳物业服务费的违约金的诉讼请求有事实和法律依据，一审法院酌情对705.84元部分予以支持。一审判决：一、王欣支付新疆水清木华物业服务有限公司2016年3月1日至2016年12月31日以及2018年1月1日至2019年8月31日期间的物业服务费7,058.4元。二、王欣支付新疆水清木华物业服务有限公司违约金705.84元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王欣提交证据：一、新疆国法律师事务所调查专用证明函（原件），拟证明王欣的委托诉讼代理人周卫东律师欲调查水清木华物业公司在乌鲁木齐市水磨沟区物业监督管理办公室的备案时间和内容，该单位未予配合，调查未果；二、丽都国际物业服务调查表91份（原件），该调查共有91位业主参与，调查结果显示参与调查的业主对水清木华物业服务公司的物业服务不满意度达到93.6%，满意度为6.4%，拟证明水清木华物业公司未提供合格的服务标准；三、照片30张，拟证明一审庭审后，水清木华物业公司服务的小区卫生仍无人打扫，物品未修复，服务质量仍无改进。水清木华物业公司经质证，对证据一的真实性、合法性无异议，对其与本案的关联性不认可；对证据二的真实性、合法性、关联性均不认可，其认为：首先，参与调查的业主是否为该小区的业主无法核实，其次，调查表系王欣单方制作，未记载调查时间，且该调查表仅仅包含部分业主，并不能反映整个小区业主的满意情况；对证据三的真实性、合法性、关联性均不予认可，其认为：物业服务是一个动态的过程，该组照片并不能反映水清木华物业公司提供物业服务连续完整的过程。本院对证据一调查专用证明函的真实性、合法性予以确认，该证据无实质性内容无法证明王欣的主张，故本院对其与本案的关联性不予确认，对该证据不予采信；证据二调查表的真实性无法确认，本院对该证据不予采信；本院对证据三该组照片的真实性、合法性予以确认，该组照片并不能反映水清木华物业公司提供物业服务连续完整的全过程，无法证明王欣主张的事实，故本院对其与本案的关联性不予确认，对该证据不予采信。水清木华物业公司未提供新证据。本院对一审判决认定事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，水清木华物业公司系与涉案小区的建设单位新疆水清木华投资（集团）有限公司签订《物业管理委托服务合同》《乌鲁木齐市前期物业服务合同》，王欣系涉案小区的业主，故涉案物业服务合同对王欣具有法律约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，王欣接受了水清木华物业公司提供的物业服务，其未能提供有效的证据证明水清木华物业公司未依约履行物业服务合同约定的主要义务，故其应当交纳物业服务费。涉案物业服务合同中对物业服务质量标准和服务费收取标准均有约定，王欣在办理入住时，虽然在合同文本处注明不同意物业收费标准，但其与水清木华物业公司没有另行达成一致意见，故王欣应当按照涉案物业服务合同约定的标准向水清木华物业公司支付物业服务费。根据涉案房屋建设单位新疆水清木华投资（集团）有限公司张贴的通知，办理入住的时间为2015年12月27日，故2015年12月27日应为房屋交付时间，新疆水清木华投资（集团）有限公司承诺网上验收公示前，物业公司暂不收取任何物业费用，自乌鲁木齐市质监站网上验收公示日后开始计算并收取后续物业费用，水清木华丽都国际2号楼在乌鲁木齐市质量监督站公示日为2016年3月，水清木华物业公司对新疆水清木华投资（集团）有限公司的上述承诺认可，故王欣应当自2016年3月1日起向水清木华物业公司交纳物业服务费。王欣上诉主张，水清木华物业公司收取物业服务费的时间应当自其在乌鲁木齐市水磨沟区物业管理办公室进行备案后开始计算，并申请本院向乌鲁木齐市水磨沟区物业管理办公室调取备案时间及备案内容。本院认为，水清木华物业公司的备案情况与本案纠纷并无关联，并不影响《乌鲁木齐市前期物业服务合同》的效力，故对王欣的该项主张及调取证据的申请不予支持。综上所述，王欣以水清木华物业公司提供物业服务不符合标准，收取物业服务费时间应当自其在乌鲁木齐市水磨沟区物业管理办公室进行备案后开始计算为由拒绝按照2.00元／月／平方米的标准支付2016年3月1日至2016年12月31日以及2018年1月1日至2019年8月31日期间的物业服务费，认为水清木华物业公司最多能按照0.80元／月／平方米的标准收取物业服务费的上诉主张缺乏事实及法律依据，本院不予采信。王欣未按约定交纳物业服务费违反合同约定，应当承担延期付款的违约金，一审法院参照业主手册的约定酌情按照欠费金额的10%计算违约金并无不当，本院予以维持。综上所述，王欣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50.00元（王欣已预交），由上诉人王欣负担。本判决为终审判决。审  判  长   马 骏审  判  员   项 颖审  判  员   马永惠二 〇 二 〇 年 五 月 十 二 日书  记  员   张珊珊