新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新4002民初5451号 原告：新疆伊犁名家房地产开发有限公司，住所地在新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州。 法定代表人：曾洪江，该公司董事长。 委托诉讼代理人：余川，新疆边塞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王丽丽，新疆边塞律师事务所律师。 被告：伊宁县东信小额贷款有限责任公司，住所地在新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州。 法定代表人：赵祥，系该公司经理。 委托诉讼代理人：刘健,新疆元正盛业(伊宁)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩惠祥,新疆元正盛业(伊宁)律师事务所律师。 原告新疆伊犁名家房地产开发有限公司(以下简称名家公司)与被告伊宁县东信小额贷款有限责任公司(以下简称东信公司)建筑物和其他土地附着物抵押权纠纷一案,本院于2019年11月26日立案受理,依法组成合议庭,适用普通程序，于2019年12月26日、2020年4月30日进行了公开开庭审理。原告名家公司的委托诉讼代理人余川,被告东信公司的法定代表人赵祥及委托诉讼代理人刘健、韩惠祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告名家公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告东信公司立即协助办理解除位于伊宁市××区、403、503、504、603、604、703、704、803、903、1004、1103、1104、1303、1304、1504、1604、1903、1904、2001、2003、2004、2103、2104、2203、2204、2304、2401共28套商品房及××号楼××层××号商铺的抵押登记；2.诉讼费用由被告东信公司承担。事实及理由：2015年5月底,原告单位因资金困难向被告借款,经多次协商，被告于6月3日同意借款1800万元，约定借款期限为4个月，借款利息不超过银行贷款利息,并以银行转款方式支付。为此，被告要求原告在编号为2015002、2015003的空白企业借款合同上加盖公章和法定代表人印章,随后又要求办理抵押担保合同,将原告位于伊宁市××区部分商铺向被告抵押,并就该抵押办理了他项权利登记。原告按照被告要求加盖印章及法定代表人印鉴后,被告于当日向原告汇款3笔贷款(共计500万元),要求原告务必以其他单位名义向其指定的银行账户支付108万元后再支付剩余的1300万元。原告无奈只得借伊犁正泰建筑有限公司（以下简称正泰公司）的银行账户以预付工程款的名义向其指定人员先支付108万元,次日被告向原告汇款5笔计1300万元。后原告于2015年7月2日至2016年1月6日向被告或其指定账户支付款项共计20166108元。根据被告在前期其他案件出示的证据,双方合同约定的利息为12%。原告认为早已向被告归还了本息,抵押房屋应解除抵押。被告以各种理由拒绝,导致原告企业无法正常经营。 被告东信公司辩称,名家公司多次借款，借款时间过长，借款时间记不清了。1800万元借款事实存在，借款合同有问题，时间有问题，东信公司资金成本比银行的大的多。出借款项当天归还的108万元为一个月利息，双方真实利率超过了法律范畴。名家公司主动归还的款项按照月利率3%计息，超出的金额可视为归还后期款项。原告认为的年息12%或银行同期利息与双方交易行为的事实不符。双方于2016年8月3日签订过补充协议，进行过结算，约定了月利率3%计算利息，由于原告没有主动归还，依法按照月2%计算利息。原、被告双方不止三起包括本案所涉及的借款，被告统计共出借资金3835万元，其中包含利息转本金435万元。由于原告陆续还款,被告无法完全区分归还的是哪一笔借款,希望原告依法进行区分，建议原告不要将其他借款合同项下的还款金额纳入本案，避免引起虚假诉讼。综上，被告认为原告未还完借款，不应解除房屋抵押登记。 经双方举证质证,结合双方当事人陈述,本院认定事实如下: 2015年6月2日,名家公司(借款人)、东信公司(贷款人)签订《企业借款合同》一份,约定:名家公司向东信公司借款500万元,借款期限为2015年6月2日至2015年10月1日,共计四个月。放款金额、放款日和到期日以借款凭证的记载为准。年利率12%。借款人在约定的贷款期限内无法还清贷款,可在贷款到期日前一个月提出贷款展期申请,经贷款人同意后可以办理展期手续。还款方式按先前期、后当期和先息后本的顺序抵冲借款人应偿还的贷款本息。借款人必须提供贷款人认可的有效担保方式,并与贷款人签订相关的担保合同。借款人违反合同约定的,借款人除向贷款人承担贷款本金及利息总额30%的违约责任外,贷款人还可以要求借款人承担罚息、复利等。庭审中，双方确认该500万元合同项下款项已经归还完毕。除××号住宅楼××室（房屋性质为商业服务）外，名家公司为该合同项下的债务提供抵押担保的财产均已解除抵押登记。 同日,名家公司(借款人)、东信公司(贷款人)签订《企业借款合同》一份,约定借款金额1300万元,借款期限为2015年6月3日至2015年10月2日,共计四个月,其他约定同上述合同。 2015年6月2日或之前，名家公司、东信公司签订了1800万元的借款合同，后拆分为上述两份合同。 2015年6月3日,东信公司为履行上述合同,向名家公司通过银行转账500万元。同日,名家公司通过正泰公司向东信公司指定的王蓓转款108万元。次日,东信公司通过程培强向名家公司转款1100万元,通过赵祥向名家公司转款200万元。 2015年6月3日,东信公司、名家公司签订《房地产抵押合同》一份,约定:名家公司以其位于伊宁市××区以南、重庆路以西,名家公馆××期商住楼××单元部分房屋及××单元房号为204、301、303、304、401、403、404、503、504、603、703、704、803、903、1004、1103、1104、1303、1304、1504、1604、1903、1904、2001、2003、2004、2103、2104、2203、2204、2304、2401等多套房屋作为前述合同项下债权的抵押,抵押物评估价值1300万元。抵押担保范围为主合同项下借款本金、利息等。抵押清单显示,××号楼××单元304、403、503、603、604、703室房屋抵押价值分别为132066元、132012、132012元、132012、132066元、132012元,合计792180元。同日，东信公司办理了抵押登记手续，并取得了他项权证。 2015年7月3日、16日、31日、8月4日、9月9日、23日、30日、10月10日、11月3日,名家公司通过正泰公司向王蓓进行还款,分别为:30万、20万、58万、108万、58万、30万、20万、20万、88万元。2015年11月16日,名家公司通过正泰公司向武晓亮汇款51万元。2015年12月8日、10日,名家公司通过正泰公司向蔡盼盼转款20万元、26.8万元。2015年12月23日,名家公司各向程培强、东信公司转款500万元,2016年1月5日,名家公司向东信公司转款100万元。2016年1月20日,名家公司通过正泰公司向程培强转款1668600元。上述款项合计19046600元。庭审中,东信公司确认前述收款人可以代表或代理公司收取款项。东信公司辩称可能不是归还本案合同项下的款项,但就此未能提供证据，本院不予采纳。 2016年8月3日,名家公司、东信公司签订《企业借款合同》之补充协议（以下简称补充协议）,内容主要为:双方于2015年6月3日签订了借款合同,东信公司向名家公司出借款项1300万元,该合同约定的债务履行期限已于2015年10月2日届满,期间陆续还款392万元。双方就此笔借款还款事宜,达成以下补充协议:经双方对账结算,截止2016年8月3日,名家公司应付东信公司的债务总额为908万元。东信公司同意将名家公司债务履行期限展期至2016年10月2日。在此履行期限届满前,双方同意以本补充协议确认的应付债务总额为基数,以每月3%为利率,计算2016年8月3日至2016年10月2日期间名家公司应付利息,计544800元。名家公司应于2016年10月2日前偿还借款时将该利息向东信公司一并付清。如名家公司届时仍无法完全履行还款义务,东信公司有权按3%每月收取名家公司应还款项的借款利息等。 以上事实有原告提供的鉴证报告、《企业借款合同》《房地产抵押合同》、抵押清单、他项权证、不动产登记信息，被告提供的补充协议，当事人陈述等证据在卷佐证，足以认定。 庭审中，经双方当事人确认，本案争议焦点为：案涉抵押财产应否解除抵押登记。 本院认为,《中华人民共和国物权法》第一百七十七条规定，有下列情形之一的，担保物权消灭：（一）主债权消灭……《中华人民共和国担保法》第五十二条规定，抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款规定,借贷双方约定的利率未超过年利率24%,出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的,人民法院应当支持。第二十七条规定：借据、收据、欠条等债权凭证证明的借款金额，一般认定为本金。预先在本金中扣除利息的，人民法院应当将实际出借的金额认定为本金。第二十八条第一款规定:借贷双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金并重新出具债权凭证,如果前期利率没有超过年利率24%,重新出具的债权凭证载明的金额可认定为后期借款本金;超过部分的利息不能计入后期借款本金。约定的利率超过年利率24%,当事人主张超过部分的利息不能计入后期借款本金的,人民法院应予支持。第二款规定:按前款计算,借款人在借款期间届满后应当支付的本息之和,不能超过最初借款本金与以最初借款本金为基数,以年利率24%计算的整个借款期间的利息之和。出借人请求借款人支付超过部分的,人民法院不予支持。第二十九条第一款规定:借贷双方对逾期利率有约定的,从其约定,但以不超过年利率24%为限。第三十条规定:出借人与借款人既约定了逾期利率,又约定了违约金或者其他费用,出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用,也可以一并主张,但总计超过年利率24%的部分,人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 本案中，欲解决案涉抵押财产是否应解除抵押登记的问题,必须要解决抵押担保的主合同即《企业借款合同》项下的款项是否已经归还完毕的问题。而要认定案涉款项是否归还完毕的问题，必然会涉及到借贷利率如何计算的问题,这是双方当事人争执不下的焦点问题。名家公司主张按照年利率12%进行计算，其已经归还了案涉款项本息；东信公司主张按照补充协议，名家公司尚未归还完毕案涉款项本息。对此，本院认为，双方签订的《企业借款合同》有关借期内按照年利率12%计算利息的约定，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。该合同约定的逾期还款借款人向贷款人承担贷款本金及利息总额30%的违约责任，未超过24%的部分，合法有效，对双方均有法律拘束力。前述合同约定的出借期限届满后，名家公司、东信公司双方对前期借款本息结算后并重新签订了补充协议，依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款及第二十八条规定，名家公司在借款期间届满后应当支付的本息之和,不能超过最初借款本金与以最初借款本金为基数,以年利率24%计算的整个借款期间的利息之和。东信公司依据补充协议请求名家公司支付超过部分的,本院不予支持。由于双方签订了1800万元借款合同，拆分为500万元和1300万元两份合同，两份合同签订时间相同，出借款项的时间只差一天，尽管东信公司认可500万元合同项下的款项已经归还完毕，但却不能区分案涉款项归还的是500万元还是1300万元合同项下的款项，故本院只能将两份合同金额一并计算，归还的款项也一并计算。本院依法认定案涉借款借期内利率标准为年利率12%，逾期后为年利率24%，满一月则为月利率2%，不满一个月为年利率24%除以365天乘以实际天数计息，据此，结合双方约定的先前期后当期、先息后本及名家公司归还款项的时间及金额,本院将东信公司本息及名家公司归还本息情况分步逐次计算如下： 一、东信公司2015年6月3日向名家公司出借500万元，同日，名家公司通过正泰公司向东信公司归还108万元。东信公司预先在本金中扣除利息108万元，本院将实际出借的金额392万元认定为本金。2015年6月4日，名家公司通过程培强、赵祥出借给名家公司1300万元。两笔借款，实际合计出借本金1692万元。名家公司2015年7月3日归还30万元。从出借款项之日至2015年7月3日，出借款项按照合同约定，产生的利息：392万元×月息1%×1月＋392万元×年息12%÷365×1天+1300万元×月息1%×1月=170488.76元。该30万元，先支付170488.76元，剩余的129511.24元归还本金。此时，名家公司尚欠本金16790488.76元。 二、2015年7月16日，名家公司归还20万元。从2015年7月3日起至7月16日，本金16790488.76元产生的利息：16790488.76元×年息12%÷365×13天=71762.09元。该20万元先支付71762.09元，剩余的128237.91元归还本金，此时名家公司尚欠本金16662250.85元。 三、2015年7月31日，名家公司归还58万元。从2015年7月16日起至7月31日，本金16662250.85元产生的利息：16662250.85元×年息12%÷365×15天=82170.00元。该58万元先支付82170.00元，剩余的497830元归还本金，此时名家公司尚欠本金16164420.85元。 四、2015年8月4日，名家公司归还了108万元。从2015年7月31日起至8月4日，本金16164420.85元产生的利息：16164420.85元×年息12%÷365×4天=21257.32元。该108万元先支付21257.32元，剩余的1058742.68元归还本金，此时名家公司尚欠本金15105678.17元。 五、2015年9月9日，名家公司归还了58万元。从2015年8月4日起至9月9日，本金15105678.17元产生的利息：15105678.17元×月息1%×1月＋15105678.17元×年息12%÷365×5天=175888.03元。该58万元先支付175888.03元，剩余的404111.97元归还本金，此时名家公司尚欠本金14701566.20元。 六、2015年9月23日，名家公司归还了30万元。从2015年9月9日起至9月23日，本金14701566.20产生的利息：14701566.20元×年息12%÷365×14天=67667.48元。该30万元先支付67667.48元，剩余的232332.52元归还本金，此时名家公司尚欠本金14469233.68元。 七、2015年9月30日，名家公司归还了20万元。从2015年9月23日起至9月30日，本金14469233.68元产生的利息：14469233.68元×年息12%÷365×7天=33299.06元。该20万元先支付33299.06元，剩余的166700.94元归还本金，此时名家公司尚欠本金14302532.74元。 八、2015年10月10日，名家公司归还了20万元。此时借款期限已届满，其中2015年6月3日出借392万元的部分，按照在总借款中的比例，可以算出其在届满时应尚欠3313589.15元。2015年6月4日出借的1300万元的部分，同样按照在总借款中的比例，可以算出其在届满时应尚欠本金10988943.59元。此时，因为该笔还款至上笔还款之间处于款项借期届满前后，故应先计算借期内的利息，再计算逾期后的利息，方为适当。据此，两笔出借时间不同的借款在该期间内即从2015年9月30日起至10月10日利息，应计算如下：3313589.15×年息12%÷365×2天+3313589.15×年息24%÷365×8天=19609.19元，10988943.59元×年息12%÷365×3天+10988943.59×年息24%÷365×7天=61417.66元，两项合计81026.85元。该20万元，先归还81026.85元，剩余的118973.15元归还本金，此时名家公司尚欠本金14183559.59元。 九、2015年11月3日，名家公司归还了两笔合计88万元。从2015年10月10日起至11月3日，本金14183559.59元产生的利息：14183559.59元×年息24%÷365×24天=223828.23元。该88万元先归还223828.23元，剩余的656171.77元归还本金，此时，名家公司尚欠本金13527387.82元。 十、2015年11月16日，名家公司归还了51万元。从2015年11月3日起至16日，本金13527387.82元产生的利息：13527387.82元×年息24%÷365×13天=115631.37元。该51万元先归还115631.37元，剩余的394368.63元归还本金，此时名家公司尚欠本金13133019.19元。 十一、2015年12月8日，名家公司归还了20万元。从2015年11月16日起至12月8日，本金13133019.19产生的利息：13133019.19元×年息24%÷365×22天=189979.02元。该20万元先支付189979.02元，剩余的10020.98元归还本金，此时名家公司尚欠本金13122998.21元。 十二、2015年12月10日，名家公司归还了26.8万元。从2015年12月8日起至12月10日，本金13122998.21元产生的利息：13122998.21元×年息24%÷365×2天=17257.64元。该26.8万元，先支付17257.64元，剩余的250742.36元归还本金，此时名家公司尚欠本金12872255.85元。 十三、2015年12月23日，名家公司归还了两笔合计1000万元。从2015年12月10日起至23日，本金12872255.85元产生的利息：12872255.85元×年息24%÷365×13天=110031.34元。该1000万元先支付110031.34元，剩余的9889968.66元归还本金，此时名家公司尚欠本金2982287.19元。 十四、2016年1月5日，名家公司归还100万元。从2015年12月23日起至2016年1月5日，2982287.19元产生的利息：2982287.19元×年息24%÷365×13天=25492.43元。该100万元先归还25492.43元，剩余的974507.57元归还本金，此时名家公司尚欠本金2007779.62元。 十五、2016年1月20日，名家公司归还了1668600元。从2016年1月5日起至20日，本金2007779.62元产生的利息：2007779.62元×年息24%÷365×15天=19802.76元。该1668600元先支付19802.76元，剩余的1648797.24元归还本金，此时尚欠本金358982.38元。此后,名家公司未再归还款项。 经前述核算，名家公司主张其已经归还了全部款项，与事实不符，本院不予支持。东信公司抗辩名家公司尚欠908万元，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。名家公司尚欠本金358982.38元及从2016年1月20日起产生的利息（如计算至2020年5月20日，按照年利率24%计算，利息经测算应为373341.67元），与该本息相当价值的抵押财产即××单元304、403、503、603、604、703室（合计抵押价值792180元，其中5套房屋的抵押价值低于上述本息之和，6套房屋的抵押价值大于本息之和，考虑到房屋的不可分割性及主债权延后消灭的可能性，故本院确定6套抵押房屋），应在名家公司清偿完本息后，东信公司才应予以解除即注销抵押登记。对于其他抵押财产包括××号住宅楼××室房屋，因担保的主债权消灭，抵押权也相应消灭，故东信公司应予以解除即注销抵押登记。 综上所述，名家公司的诉请具有事实及法律依据，本院予以支持。东信公司的部分抗辩，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十七条，《中华人民共和国担保法》第五十二条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款、第二十七条、第二十八条、第二十九条、第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告伊宁县东信小额贷款有限责任公司于本判决生效之日起十日内，协助原告新疆伊犁名家房地产开发有限公司办理位于伊宁市××区、704、803、903、1004、1103、1104、1303、1304、1504、1604、1903、1904、2001、2003、2004、2103、2104、2203、2204、2304、2401室房屋及××号住宅楼××室房屋的解除即注销抵押登记手续。 二、原告新疆伊犁名家房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内，支付被告伊宁县东信小额贷款有限责任公司本金358982.38元及利息（以358982.38元为基数，从2016年1月20日起至实际支付之日止，按照年利率24%计算）。 三、被告伊宁县东信小额贷款有限责任公司在原告新疆伊犁名家房地产开发有限公司履行完本判决第二项确定的债务后十日内，协助原告新疆伊犁名家房地产开发有限公司办理位于伊宁市××区、403、503、603、604、703室房屋的解除即注销抵押登记手续。 本案案件受理费46807元，由名家公司负担7801元，东信公司负担39006元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于新疆自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。 审 判 长  张广永 人 民 陪 审 员  张庆辉 人 民 陪 审 员  王丽霞 二〇二〇年五月十三日 书 记 员  洪杜孜