湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂11民终267号上诉人(原审被告）:湖北松泰房地产开发有限公司，住所地：湖北省黄冈市黄州区红卫路98号。统一社会信用代码91421100676472075M。法定代表人：黄永生，该公司总经理。委托诉讼代理人：肖红，湖北中鑫律师事务所律师。执业证号14211199511931475。被上诉人(原审原告）：於文萍，女，汉族，1978年6月7日出生，住湖北省黄冈市黄州区。被上诉人（原审原告）：范思源，男，汉族，2000年11月24日出生，住湖北省黄冈市黄州区。被上诉人（原审原告）：范浩源，男，汉族，2012年10月17日出生，住湖北省黄冈市黄州区。上诉人湖北松泰房地产开发有限公司（以下简称松泰公司）因与被上诉人於文萍、范思源、范浩源合同纠纷一案，不服湖北省黄冈市黄州区人民法院（2018）鄂1102民初1133号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。松泰公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回於文萍、范思源、范浩源的诉讼请求。事实与理由：一、一审原告主体不适格。一审原告不是合同及补充协议的签字人，也不是记载的产权人，其没有诉权。二、《联合整体改造旧城协议书》合同主体和内容都不合法，应当无效。（一）本公司主体不合法。1、本公司没有房屋拆迁的经营范围。国家对房屋拆迁实行许可证制度，本公司没有房屋拆迁许可证，没有房屋拆迁经营范围，故协议书无效。2、本公司是房地产开发企业，没有房屋拆迁许可证，协议书违反了《城市房屋拆迁管理条例》的强制性规定，应当无效。3、本公司不是合法的征收补偿主体。松泰华庭项目的土地是由国家进行征收，故协议书主体违法。（二）协议书内容破坏社会秩序，增加社会矛盾，违反交易习惯。协议书对被拆迁房屋的面积及补偿标准不确定、不统一，每个拆迁户的标准也不一致，且全部拆迁户补偿的面积大于实际建设的面积，其补偿标准不符合黄冈市的拆迁补偿交易习惯、补偿政策和公序良俗原则，故应当确认协议书无效。三、《还建房屋确认书》没有本公司盖章，胡进国的签字无效。2009年9月25日的《授权委托代理人证书》没有原件核对，同时该委托书没有委托权限，委托事项没有“房地产交易”，且本公司2015年才取得土地使用权，故该委托书与本案没有关联性，不能作为本案证据使用。四、於文萍、范思源、范浩源被拆迁的房屋已得到补偿，其房屋产权置换的要求远远超过法律规定的合理补偿范围，应将超出1：1.2之外的房屋返还给本公司。於文萍、范思源、范浩源未作答辩。於文萍、范思源、范浩源向一审法院起诉请求：1.请求人民法院确认双方签订的《联合整体改造旧城协议书》、《还建房屋确认书》为有效合同；2.判令松泰公司交付松泰华庭3-704号房、3-1602号房，5、6号门面二间（100平方米），并判令松泰公司协助办理上述不动产登记及承担登记的费用；3.由松泰公司承担本案诉讼费用、保全费及保险费。一审法院认定事实：2010年9月9日，松泰公司（甲方）与占兰英、范海林（乙方）签订了《联合整体改造旧城协议书》，胡进国作为甲方代表、项目负责人在协议书上签字，并加盖了松泰公司印章；占兰英、范海林在协议书上签名。协议书约定还建面积：门面两间5、6号，每间面积约为45-50平方米；住房使用面积（含公摊面积）约110平方米一套，128平方米一套；还建楼层：楼层从第三层（含第三层）以上，七层以下依次安排，门面协商安排，关于楼层的安排由乙方内部协商调整；协议书还对还建标准、双方责任等其他事项进行了约定。2016年5月11日，占兰英与胡进国签订了一份《松泰华庭还建房屋确认书》，确认松泰华庭还建楼中的还建房，其中3单元16层1602号房已交付占兰英占有、使用。占兰英和范晓东是夫妻关系，范海林系占兰英和范晓东之子；范海林和於文萍是夫妻关系，范思源、范浩源系范海林和於文萍之子。2016年6月范海林因交通事故去世。2018年4月6日占兰英、范晓东与范思源、范浩源签订一份《赠与协议》，占兰英将与松泰公司签订《联合整体改造旧城协议书》合同项下享有的权利赠与范思源、范浩源；占兰英、范晓东将继承范海林享有的《联合整体改造旧城协议书》合同项下权利应有份额同时赠与范思源、范浩源，受赠人同意接受赠与。於文萍、范思源、范浩源提起诉讼，一审法院作出（2018）鄂1102民初1133号民事裁定书，裁定：“驳回於文萍、范思源、范浩源的起诉。”三人不服该裁定，向湖北省黄冈市中级人民法院提起上诉，湖北省黄冈市中级人民法院作出（2019）鄂11民终1765号民事裁定书，裁定撤销一审法院（2018）鄂1102民初1133号民事裁定，本案指令一审法院审理。一审法院认为，本案诉争的合同实际上系拆迁安置补偿合同，《联合整体改造旧城协议书》的成立、生效时间为2010年9月，当时《国有土地上房屋征收与补偿条例》尚未公布实施，原《城市房屋拆迁管理条例》仍然有效，故本案诉争合同的效力应根据原《城市房屋拆迁管理条例》的规定予以确定。原《城市房屋拆迁管理条例》第六条规定，“拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁”。第三十四条规定，“违反本条例规定，未取得房屋拆迁许可证，擅自实施拆迁的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，并处已经拆迁房屋建筑面积每平方米20元以上50元以下的罚款”。本案中，松泰公司虽然没有取得房屋拆迁许可证，违反了原《城市房屋拆迁管理条例》的规定，但该条例并未明确规定违反该规定将导致合同无效，且从立法目的看，拆迁人需办理拆迁许可证，是为了加强对城市房屋拆迁的管理、规范城市房屋拆迁工作，为了维护被拆迁人的合法权益，保障被拆迁人能得到合理的安置及补偿，这是对拆迁人资格的限制，而非对行为的限制。因上述规定仅是为了行政管理的需要而设置，并非针对行为内容本身，双方签订的合同继续履行并不会损害国家利益和社会公共利益。同时，违反上述规定所需要承担的是行政处罚责任，故该条例规定的房屋拆迁许可制度应属于管理性的强制性规定，并非效力性的强制性规定，故并不能以违反原《城市房屋拆迁管理条例》为由认定本案的合同无效。《联合整体改造旧城协议书》系范海东、占兰英和松泰公司的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效。关于《松泰华庭还建房屋确认书》的效力，虽然该确认书只有胡进国签字，没有松泰公司盖章，但根据於文萍、范思源、范浩源提交的《房地产开发投资协议书》和《授权委托代理人证书》，胡进国系受松泰公司的委托对松泰华庭项目进行开发、建设和结算等，且湖北省高级人民法院生效裁判文书已对上述《房地产开发投资协议书》和《授权委托代理人证书》予以采信，故对《房地产开发投资协议书》和《授权委托代理人证书》的真实性亦予以采信。胡进国作为松泰公司的委托代理人签署《松泰华庭还建房屋确认书》系履行职务行为，并未超出委托权限，该行为合法有效，对松泰公司依法具有约束力。於文萍、范思源、范浩源通过继承和接受赠与依法取得合同权利。因於文萍、范思源、范浩源已实际占有3-1602号房屋，故其要求判令松泰公司交付此套房屋已无实际意义，对该项请求不予支持。对于交付松泰华庭3-704号房屋，并协助办理3-704号房、3-1602号的不动产登记的请求，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；……”的规定，因该两套房屋已处于查封状态，属于限制交易的情形，因此，对於文萍、范思源、范浩源的该项请求亦不予支持。关于办理登记的税费承担，双方已在《联合整体改造旧城协议书》中进行约定，该约定不违反法律规定，双方应按该约定履行。关于门面问题，因双方签订的《联合整体改造旧城协议书》对此约定不明，双方在确认房屋时又未对门面进行最终确认，且实际建设的门面与当时签订的协议不一致，故对於文萍、范思源、范浩源要求按协议约定交付门面并办理不动产登记的诉讼请求亦不予支持。遂判决：一、范海林、占兰英与松泰公司签订的《联合整体改造旧城协议书》有效；二、占兰英与松泰公司签订的《松泰华庭还建房屋确认书》有效；三、驳回於文萍、范思源、范浩源的其他诉讼请求。二审中，当事人未提交新的证据。本院经审理查明，一审查明的事实属实。另查明,1、2014年3月9日，松泰公司（甲方）与胡进国（乙方）签订一份《房地产开发投资协议书》，就甲方将位于黄××××大道与花园路交汇处“城中村”改造项目与乙方合作，由乙方负责投资等事宜进行了约定。其中“四、乙方工作”约定乙方负责该项目拆迁、补偿安置、土地、建设、销售、前期物业管理等所有资金的投入，负责拆迁还建安置补偿协议签约及协议内容的落实并负责协调周边关系。2009年9月25日，松泰公司出具一份《授权委托代理人证书》，主要内容为黄永生系松泰公司的法定代表人，现授权松泰公司胡进国为我方代理人，代理事项为松泰华庭项目开发、建设、结算相关事宜，代理时限至本工程项目结算完毕。2、胡进国在接受一审法院调查时对《房地产开发投资协议书》和《授权委托代理人证书》的真实性没有异议。根据本院（2018）鄂11民再23号民事判决书查明，松泰公司的法定代表人黄永生在湖北省高级人民法院2018年4月19日组织的听证中对《授权委托代理人证书》的真实性予以认可。湖北省高级人民法院（2018）鄂民申1174号民事裁定亦对《房地产开发投资协议书》和《授权委托代理人证书》予以采信。本院认为，一、关于於文萍、范思源、范浩源作为本案的原告主体是否适格的问题，因本院之前已作出（2019）鄂11民终1765号生效民事裁定，认定於文萍、范思源、范浩源与本案有直接的利害关系，故於文萍、范思源、范浩源作为原告提起本案诉讼符合法律规定，松泰公司的该项上诉理由不能成立，本院不予采信。二、关于《联合整体改造旧城协议书》是否有效的问题，虽然协议签订时的法律规定了房屋拆迁许可制度，但从立法目的来看，该规定只是管理性的强制性规定而非效力性的强制性规定，故松泰公司没有取得房屋拆迁许可证，只会产生行政处罚责任，而并不影响协议本身的效力。因《联合整体改造旧城协议书》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的法定情形，故一审认定该份协议有效具有依据，松泰公司认为该份协议无效的上诉理由难以成立，本院不予采纳。三、关于《松泰华庭还建房屋确认书》是否有效的问题。湖北省高级人民法院作出的生效裁判文书已经采信《房地产开发投资协议书》和《授权委托代理人证书》，胡进国、松泰公司的法定代表人黄永生也对《授权委托代理人证书》的真实性予以认可。根据《房地产开发投资协议书》和《授权委托代理人证书》，松泰公司已经授权胡进国对松泰华庭项目进行开发、建设和结算等，且双方明确约定胡进国负责该项目拆迁补偿安置等所有资金的投入，并负责拆迁还建安置补偿协议签约及协议内容的落实。故虽然《松泰华庭还建房屋确认书》没有松泰公司的盖章，只有胡进国的签名，但胡进国在确认书上的签字行为应视为履行职务行为，该行为合法有效，由此产生的相应法律后果应由松泰公司承担。松泰公司认为确认书没有公司盖章，胡进国的签字行为无效的上诉理由缺乏依据，本院亦不予支持。四、关于松泰公司主张於文萍、范思源、范浩源应返还超出补偿政策之外的房屋，因松泰公司在一审中没有提出该项诉讼请求，故对其在二审中提出的该项主张，本案不予调整。综上所述，松泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由湖北松泰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  姜亚平审判员  樊 军审判员  张 敏二〇二〇年五月七日法官助理李栋书记员刘雄