山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终3375号上诉人（原审被告）：王旭升，男，1980年3月18日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：孟凡俊，山东荣清律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈鹏，男，1990年5月20日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：王鹏，山东金诚诺律师事务所律师。上诉人王旭升因与被上诉人陈鹏租赁合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院(2019)鲁0103民初9240号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。王旭升上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审。2.依法对本案予以改判，判决陈鹏承担49000元租金损失并承担相应的违约金。事实与理由：一、一审法院认定事实与判决结果不相符合，损害了王旭升的利益。王旭升和陈鹏签订的房屋租赁合同已经被一审法院认定系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效。按照一审法院认定事实，陈鹏和王旭升签订合同后应当依法遵守合同并切实履行，任何一方不得为了自己的利益单方面擅自终止合同，否则就应当承担另一方所造成的全部经济损失。同时一审法院还认定事实：陈鹏于2018年8月1日单方面终止合同至2019年12月5日庭审时王旭升表示同意解除合同期间的时间是490天。在此期间王旭升对陈鹏所租赁的商铺没有再另租受益，陈鹏也没有为防止损失的扩大采取任何补救措施，仍然属于合同履行期间。陈鹏单方面终止合同的行为给王旭升造成直接经济损失49000元及其他经济损失，这是无可争议的事实。因此根据一审法院所认定的事实和合同法的相关规定，陈鹏应当承担2018年8月1日至2019年12月5日期间的租金49000元。而一审判决却使守约的王旭升受到了经济损失，而违约的陈鹏未受到相应的经济损失，使王旭升的合法权益得不到法律维护，陈鹏任意毁约行为得不到应有的法律制裁。二、一审法院判决陈鹏承担王旭升10000元的经济损失不适当，明显低于王旭升实际受到的经济损失。陈鹏单方面擅自终止合同的行为构成违约。王旭升和陈鹏双方签订的合同第八条第一项明确约定：乙方未经甲方同意而擅自撤柜、空柜、空铺或终止合同，除按违约责任支付违约金外，还应自撤柜或终止合同之日起至本合同期限届满之日按每日1000元赔偿甲方。这一条款是双方的真实意思表示，并不违反法律法规的禁止性规定，也没有损害国家，集体或他人的利益，合同合法有效，一审法院应当尊重当事人的意思自治权利，不得以职权随意介入。陈鹏在一审诉状中并未提出违约金计算标准过高要求法院调整违约金的请求。如果一审法院依职权认为双方约定的违约金计算标准过高，也应当而且必须以王旭升实际的直接经济损失为基础，即陈鹏2018年8月1日单方面终止合同之日起至2019年12月5日王旭升表示同意解除合同止，以王旭升对涉案商铺不能对外出租受益所造成的直接经济损失49000元及物业费，水电费，卫生费，管理费等经济损失为依据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第20条规定，当事人主张的约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际经济损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人过错程度以及预期利益和诚实信用原则予以衡量并作出裁决。请求二审法院根据本案王旭升所受经济损失的事实和上述法律规定对一审判决予以纠正。陈鹏辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。合同应该有效。陈鹏在2018年8月1日向王旭升书面提出过终止合同，当时王旭升签字同意并收下了书面材料，后陈鹏多次要求王旭升退还租金，王旭升以书面材料已经交给公司，公司还没给说法为由迟迟不退费，这一点通过一审陈鹏提供的通话录音可以证实。陈鹏当时并未要求王旭升给一份签字同意的书面证据。关于1万元违约金的问题，王旭升要求陈鹏按每天1000元对其进行赔偿，明显过高。陈鹏承担的10000元违约金，按王旭升在一审答辩状中主张的租金每天60元计算，相当于166天的租金，按每天100元计算，相当于100天的租金，这10000元已经足以补偿其损失，且陈鹏撤柜后王旭升又将摊位租给了他人。一审法院结合双方签订的合同及实际情况判决陈鹏承担1万元违约金合理合法。另外需要说明的是，双方合同签订于2017年8月28日，陈鹏付款是8月29日，但是菜市场的开业时间是2017年10月16日，王旭升也是在这一天才将摊位交付给陈鹏，根据法律规定，租金的起算日期应该是2017年10月16日，陈鹏起诉时也是从这一天开始计算租金的。一审调查摊位交付时间时，王旭升对该问题不做回答，但其在一审答辩状中陈述也是在10月16日开始计算租金的。为了便于法庭调查，陈鹏主动将租金的起算日期向前调整至2017年8月30日，据此计算陈鹏向王旭升少主张了47天的租金4700元，这足以弥补王旭升的损失。陈鹏向一审法院起诉请求：1.判令王旭升返还租金80600元，并以80600元为基数，按年利率6%支付起诉之日至实际返还之日的利息。2.本案的案件受理费、申请费由王旭升承担。一审法院认定事实：案涉商户摊位于济南市鲁能领秀公馆B地块菜市场10号摊位。王旭升提交土地使用权证、规划许可证可以证实所有权人为山东鲁能万创置业有限公司，所建设的鲁能领秀公馆项目中配套服务设施用房中菜市场605.31平方米。2017年10月16日，山东鲁能万创置业有限公司出具授权书，将位于鲁能领秀公馆B地块房产开发项目的菜市场，产权归山东鲁能万创置业有限公司所有，授权济南农禾市场管理有限公司对外出租管理。2017年9月1日，济南农禾市场管理有限公司委托陈鹏王旭升对济南市市中区领秀公馆菜市场1至20号摊位对外出租管理。2017年8月28日，陈鹏（乙方）与王旭升（甲方）签订《商位使用合同》，合同约定：甲方同意将菜市场区域给乙方。乙方应向甲方缴纳1万元作为合同履约保证金，合同到期后如乙方无违约行为并结清了所有应缴费用，履约保证金无息返还。如乙方因特殊原因需提前终止合同，须提前180天向甲方提出书面申请，经甲方同意后方可终止，未经甲方同意擅自终止，视乙方违约，乙方应按本合同约定承担违约责任。租金三年，109500元，一次性缴纳，违约责任，乙方未经甲方同意而擅自撤柜、空柜、空铺或终止合同，除按违约责任支付违约金外，还应自撤柜或终止本合同之日起至本合同期限届满之日，按每日1000元赔偿甲方。违约方未履行合同的约定发生违约行为，违约方每次应向守约方支付5000元违约金，若违约金不足弥补守约方损失，违约方仍应继续赔偿。履约保证金1万元未实际交付。2017年8月29日，陈鹏分三笔将109500元租金通过银行转账方式支付于王旭升。庭审中经陈鹏、王旭升确认，陈鹏于2018年8月1日单方面通知王旭升要求不再租赁，并于当日撤柜，案涉摊位无可交接物品。陈鹏主张的剩余租金109500元/3年/365天=每天100元，2017年8月29日打的款，入场时间为打款的第二天即2017年8月30日开始计算至2018年8月1日共计336天，租金为336天*100元=33600元，109500元-33600元=75900元。以上事实由商位使用合同、土地使用权证、规划许可证、帐户明细、电话通话录音、短信记录及当事人陈述等证据予以证实。一审法院认为，陈鹏、王旭升签订的房屋租赁合同系当事人的真实意思表示，不违反法律法规规定，合同合法有效。陈鹏于2018年8月1日单方提出终止合同并撤柜，其提出解除合同的理由为生意亏损，该解除理由非合同约定的解除理由，亦不属于合同法定解除的理由，根据合同约定，乙方因特殊原因需提前终止合同，须提前180天向甲方提出书面申请，经甲方同意后方可终止，未经甲方同意擅自终止，视为违约。王旭升庭审时同意解除合同，双方的合同无法再继续履行，应当予以解除。陈鹏上述终止合同及撤柜行为构成违约，应承担相应的违约责任。根据合同约定乙方未经甲方同意而擅自撤柜、终止合同，除支付违约金外，还应自撤柜之日起至合同期限届满之日按每日1000元赔偿甲方。违约方每次向守约方支付5000元违约金。陈鹏主张上述违约金计算标准过高，要求法院依法进行调整。上述王旭升所主张的违约金过高，合同中约定违约方每次违约的违约金为5000元合同的履行保证金为1万元，陈鹏的违约行为给王旭升造成一定的经济损失，一审法院酌定为1万元为宜。王旭升主张应扣除水电费、卫生费等费用，合同中对此并未作明确约定，该项费用王旭升主张由陈鹏承担没有法律和事实的依据，对此一审法院不予支持。综上，王旭升应返还陈鹏剩余租金为65900元及自起诉之日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，超出部分一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第二百三二十二条之规定判决：一、王旭升于判决生效之日起十日内返还陈鹏房屋租金65900元及自2019年9月5日起至实际清偿之日止，以65900元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；二、驳回陈鹏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1820元、案件申请费826元，共计2646元，由王旭升负担2166元，由陈鹏负担480元。二审中，各方当事人均未向法庭提交新的证据。一审法院认定的事实属实，本院予以确认。另查明，双方签订的《商位使用合同》第九条约定，双方可协商一致解除合同。陈鹏若有随意停止营业等情况，应向王旭升支付相当于6个月的租金作为违约金。本院认为，本案的争议焦点为：一是合同解除的时间。二是陈鹏主张的利息损失是否应当支持。三是违约损失的认定及应退还的租金数额。关于第一个争议焦点。本案中，《商位使用合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照约定履行各自义务。陈鹏擅自撤柜无合同及法律依据，其不享有单方合同解除权。一审庭审中，王旭升同意解除合同，但未对合同解除时间作出说明。二审中，其认为应当按照一审庭审时同意的时间作为合同解除的时间。本院认为，根据双方的合同约定，陈鹏擅自撤柜，王旭升有单方合同解除权。故，王旭升主张应以2019年12月5日作为合同解除的时间符合法律规定，本院予以支持。关于第二个争议焦点。本案中，王旭升系守约一方，陈鹏系违约一方，一审法院支持违约一方要求的利息损失于法无据，应予纠正。关于第三个争议焦点。王旭升主张，按照合同约定，乙方未经甲方同意而擅自撤柜、空柜、空铺或终止合同，除按违约责任支付违约金外，还应自撤柜或终止本合同之日起至本合同期限届满之日，按每日1000元赔偿甲方。但双方在合同第九条又约定，乙方若有随意停止营业等情况，应向甲方支付相当于6个月的租金作为违约金。本院认为，根据本案的实际情况，考虑到当事人双方的利益平衡，一审法院将陈鹏的违约行为给王旭升造成的经济损失酌定为1万元比较恰当。此外，王旭升虽主张陈鹏应支付其物业费、水电费、卫生费、管理费等经济损失，但并未提交证据予以证实。综上，王旭升应退还陈鹏的租金数额应为：75900元-490天*100元-10000元=16900元。综上所述，上诉人的部分上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销济南市市中区人民法院(2019)鲁0103民初9240号民事判决；二、王旭升于本判决生效之日起十日内返还陈鹏房屋租金16900元；三、驳回陈鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1820元、财产保全费826元，共计2646元，由王旭升负担553元，陈鹏负担2093元。二审案件受理费1820元，由王旭升负担220元，陈鹏负担1600元。本判决为终审判决。审 判 长 吴松成审 判 员 陈 勇审 判 员 赵玉兰二〇二〇年五月十二日法官助理 乔 斌书 记 员 李 杨