安徽省淮北市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖06民终485号 上诉人（原审被告、原审反诉原告）：淮北市嘉铭房地产开发有限公司，住所地安徽省淮北市濉溪县淮海北路东侧。 法定代表人：张志明，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：朱小晨，北京市炜衡（合肥）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：王广文，男，1970年11月28日出生，汉族，住安徽省濉溪县。 被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：王广杰，男，1971年7月9日出生，汉族，住安徽省濉溪县。 委托诉讼代理人：黄国华，安徽礼乐律师事务所律师。 上诉人淮北市嘉铭房地产开发有限公司（以下简称淮北嘉铭公司）因与被上诉人王广文、王广杰房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省濉溪县人民法院（2019）皖0621民初1108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人淮北嘉铭公司的委托诉讼代理人朱小晨，被上诉人王广文、被上诉人王广杰的委托诉讼代理人黄国华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 淮北嘉铭公司上诉请求：1．撤销原判，查明事实后改判或发回重审；2．一、二审诉讼费由王广文、王广杰负担。事实和理由：1．涉案房屋租赁合同解除的原因，是淮北嘉铭公司合理、合法行使了单方解除权，而非基于所谓当事人达成了解除合同的合意。2．一审判决认定淮北嘉铭公司违约的理由不能成立。一审判决淮北嘉铭公司2013年5月办理了涉案房屋产权证书后，未告知王广文、王广杰，系认定事实错误。淮北嘉铭公司取得房产证后及时告知了王广文、王广杰，但王广文、王广杰未提供淮北嘉铭公司认可的单位或人员进行担保，才导致涉案房屋租赁合同解除，后2014年2月14日淮北嘉铭公司才与宿州市农商行签订《抵押合同》，并非导致王广文、王广杰合同目的无法实现的原因。3．一审判决淮北嘉铭公司向王广文、王广杰赔偿损失，支付违约金缺乏事实和法律依据。涉案房屋租赁合同解除的根本原因是王广文、王广杰资金匮乏无力继续履行合同，一审法院未予采纳亦未能说明理由，显属不当。4．即使淮北嘉铭公司应当承担违约责任，一审判决淮北嘉铭公司赔偿损失3773071.21元无事实依据。5．一审判决不支持淮北嘉铭公司主张的房屋占用使用费及滞纳金的理由违背客观事实。 王广文、王广杰辩称，淮北嘉铭公司的上诉请求不能成立。理由：1．涉案房屋租赁合同依法成立，且未发生可以解除合同的约定或法定事由，现有的证据不能证明王广文、王广杰无履约能力，淮北嘉铭公司单方解除合同应当承担违约责任；2．我方装修损失277余万元真实存在，对方一审中对此也未提出异议，应予支持；3.定金100万元的交付是合同生效的前提条件，保证金未交付，合同就不可能发生效力，那么也不存在淮北嘉铭公司解除合同的情况；4．我方按照合同约定要求1000万元违约金，并未超过法定的违约金数额，故我方的一审诉讼请求具有充分的事实和法律依据；5.2013年9月30日合同已经解除，但王广文、王广杰交付租金的期限尚未到期，不存在支付租金的说法。合同解除后，王广文、王广杰更未占用、使用涉案房屋，也不应支付占用使用费。 王广文、王广杰向一审法院起诉请求：1．解除王广文、王广杰与淮北嘉铭公司之间的房屋租赁合同；2．判令淮北嘉铭公司赔偿王广文、王广杰经济损失800万元；3．判令淮北嘉铭公司按合同约定支付违约金1000万元；4．诉讼费用由淮北嘉铭公司承担。 淮北嘉铭公司向一审法院反诉请求：1．依法确认王广文、王广杰与淮北嘉铭公司之间的房屋租赁合同解除；2．依法判令王广文、王广杰支付淮北嘉铭公司房屋租金（占用费）15739006.95元并支付滞纳金500万元（暂主张该数额，余下数额及违约金等保留诉权）；3．因诉讼发生的费用均由王广文、王广杰承担。 一审法院认定事实：2010年6月2日，王广文、王广杰（乙方）与淮北嘉铭公司（甲方）签订《商业营业房屋租赁合同》一份，约定：乙方承租甲方即将开发的位于濉溪县屋建筑面积约13000平方米的商业用房；乙方向甲方交付定金（保证金）100万元；乙方在甲方建设设计时提出符合乙方租赁要求的设计方案，由双方共同协商确定；因乙方资金短缺，甲方同意在该建筑房屋办理产权证书后向乙方有偿提供该建筑房屋价值可供担保贷款3000万元产权证书，用于乙方抵押贷款，用于乙方装修、周转使用，但乙方必须提供甲方认可的单位或人员进行担保，乙方使用甲方产权证书使用费为每年200万元；租赁用途为餐饮、洗浴；房屋交付日期为甲方建筑五层主体结构验收合格后即交付乙方提前装修；租赁期限为15年；租金的起算日为甲方办好该商业房屋产权证交乙方满一年；租金为每月每平方米25元，每两年按百分之十递增，递增基数以上年租金为准；乙方应于每季度第一个月15日之前向甲方支付当季度的租金，每迟延一天，承担滞纳金1000元。双方还约定了房屋使用要求和维修责任、转租、转让和交换、解除合同的条件、违约责任及其他条款。合同签订后，王广文、王广杰向淮北嘉铭公司交付了定金100万元。2011年7月21日，王广杰以其实际控制的安徽惠我南黎酒店管理股份有限公司名义与安徽国通建筑装饰工程有限公司签订了《建筑装饰工程施工合同》，合同签订后，国通公司对涉案房屋进行了装修施工，后因王广文、王广杰资金短缺，无法按期向国通公司支付工程款，导致项目无法继续进行，工程于2012年底停工。经双方结算，已产生的工程款为2773071.21元。2013年5月3日，淮北嘉铭公司取得包含涉案房屋在内的房屋产权证书，淮北嘉铭公司于2013年10月16日至20日，将涉案房屋的产权分别办理了4个房屋产权证，产权证号分别为濉房字第2013011381、2013011379、20××39、20××36号。淮北嘉铭公司于2013年9月6日、2013年9月23日两次发函要求王广文、王广杰尽快装修，否则双方租赁合同将终止履行，王广文、王广杰均未回应。2013年9月29日，淮北嘉铭公司通过顺丰快递向王广文、王广杰分别送达《解除房屋租赁合同通知书》，安徽省淮北市国信公证处对邮寄过程进行了公证。2014年1月19日，淮北嘉铭公司与宿州市富通置业有限公司签订协议，淮北嘉铭公司将以自有的商铺，为宿州市富通置业有限公司的贷款提供担保，抵押物价值7796万元（最终以评估价值为准）。2014年2月14日，淮北嘉铭公司与宿州农商行签订《抵押合同》，将其名下房地产权证号为濉房字第××、20××39、20××36号的商业营业用房为宿州市富通置业有限公司向宿州农商行贷款作为担保，并实际收取宿州市富通置业有限公司两个月抵押物使用费合计150万元。后因宿州市富通置业有限公司未能偿还宿州农商行贷款，导致涉案房屋中的房地产权证号为濉房字第××、20××39、20××36号的商业营业用房被以物抵债给宿州农商行。王广文、王广杰与淮北嘉铭公司因购买铭城花园1＃楼6-26层房屋、民间借贷等发生争议，并经诉讼、仲裁，至今仍在处理当中。 一审另查明，淮北嘉铭公司于2019年6月20日向一审法院申请财产保全，请求冻结王广文、王广杰对淮北嘉铭公司的债权11365546元，该院于2019年6月20日作出（2019）皖0621民初1108号民事裁定，对王广文、王广杰的上述债权进行了保全，淮北嘉铭公司支付保全费5000元。 一审法院认为，王广文、王广杰与淮北嘉铭公司于2010年6月2日签订的《商业营业房屋租赁合同》，不违反法律、法规的规定，系双方真实意思表示，该协议合法有效。现因涉案房屋被抵付给宿州农商行，合同已无法继续履行，庭审中双方已确认租赁合同已于2013年9月30日解除，王广文、王广杰要求解除与淮北嘉铭公司之间的房屋租赁合同，淮北嘉铭公司亦要求租赁合同解除，对双方的该项诉讼请求，予以支持。 关于本案何方违约问题。本案中，根据双方租赁合同约定，因王广文、王广杰资金短缺，淮北嘉铭公司同意在该建筑房屋办理产权证书后向王广文、王广杰有偿提供该建筑房屋价值可供担保贷款3000万元产权证书，贷款用于装修、周转使用，但淮北嘉铭公司在2013年5月办理了包含涉案房屋产权证书后，并没有告知、交付给王广文、王广杰，而是将房产证又分别办理了4个分房产证，并将其中3个房产证抵押给宿州农商行，致使王广文、王广杰利用淮北嘉铭公司涉案房屋产权证书融资的目的无法实现。对淮北嘉铭公司关于“王广文、王广杰没有提供有效担保，资金缺乏，无力继续履行合同，符合行使抗辩权的事由，其有权单方解除与王广文、王广杰之间的租赁合同”的辩解意见，因与查明事实不符，不予支持。淮北嘉铭公司在取得房产证后，单方解除租赁合同，不符合法律规定或合同约定的条件应承担违约责任。 关于违约方如何承担违约责任问题。我国合同法及有关司法解释规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，双方租赁合同已无法履行，王广文、王广杰请求判令淮北嘉铭公司赔偿其经济损失，予以支持。经查明，王广文、王广杰的经济损失包含已支付的定金100万元及已产生的装修工程款2773071.21元，合计3773071.21元。至于其提出的设计费148万元、违约金80万元、利息损失360万元，没有提供确实充分的证据加以证明，故不予支持。对王广文、王广杰请求判令淮北嘉铭公司按双方租赁合同第九条第3项约定，即按保证金的十倍支付违约金1000万元的诉讼请求。一审法院认为，该违约金过高，根据本案实际情况及公平原则和诚实信用原则，酌定违约金为100万元。 淮北嘉铭公司反诉请求王广文、王广杰支付房屋租金（占用费）15739006.95元及滞纳金500万元的问题。根据双方租赁合同第四条第1项及第五条3项约定“租金的起算日为甲方办好该商业房屋产权证交乙方满一年”，涉案房产证是在2013年5月3日办理的，后在2013年10月办理的分房产证。开始计算租金的时间应为为2014年5月3日，庭审中双方已确认租赁合同已于2013年9月30日解除，故王广文、王广杰无义务支付租金，更无须支付滞纳金。淮北嘉铭公司认为王广文、王广杰一直占用涉案房屋，应当支付房屋占用费。一审法院认为，王广文、王广杰对涉案房屋进行了部分装修，后因故于2012年底停工，停工后，涉案房屋一直处于闲置状态，王广文、王广杰并没有占用、使用涉案房屋，淮北嘉铭公司要求王广文、王广杰支付房屋占用费的反诉请求，无事实依据，不予支持。综上，判决：一、确认王广文、王广杰与淮北嘉铭公司2010年6月2日签订的《商业营业房屋租赁合同》已于2013年9月30日解除；二、淮北嘉铭开发公司于判决生效之日起十五日内赔偿王广文、王广杰经济损失3773071.21元；三、淮北嘉铭公司于判决生效之日起十五日内支付王广文、王广杰违约金100万元；四、驳回王广文、王广杰的其他诉讼请求；五、驳回淮北嘉铭公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费67800元，由王广文、王广杰负担27120元，由淮北嘉铭公司负担40680元；反诉费72747.50元、保全费5000元，均由淮北嘉铭公司负担。 本院二审期间，淮北嘉铭公司提交（2017）淮仲字第195号案件中王广文、王广杰提供的作为证据使用的购房款凭证，拟证明王广文、王广杰在该案中自认2010年6月2日、6月21日、7月20日支付给淮北嘉铭公司的200万元系购房款，且该款也被上述仲裁裁决认定为购房款。王广文、王广杰质证认为，对该证据的真实性不持异议，但与本案无关联性。本院经审查后认证，该份证据能证实王广文、王广杰在另案中将上述三份转账明细作为证据提交，欲证实该三次转账计200万元系购房款的事实，对该份证据予以采信。 王广文、王广杰提交证据1，郭启跃自书证明，拟证明涉案房屋装修设计费用已实际支付；证据2，国通公司自书证明，拟证明涉案房屋装修所使用的是郭启跃设计的图纸；证据3，淮北嘉铭公司股东刘广和在公安机关的问话笔录一份，拟证明100万保证金已支付。淮北嘉铭公司质证认为，上述三份证据均与本案无关联性。本院经审查后认证，证据1、证据2系王广文、王广杰主张的装修设计费损失，该损失一审判决中未予认定，王广文、王广杰因未缴纳上诉费用，被按照撤回上诉处理，故装修设计费用的损失不属于二审的审查范围，该两份证据与本案无关联性。证据3系复印件，其真实性无法核实，故对该份证据亦不予采信。 双方当事人均坚持一审的举证、质证意见。本院对一审法院认定的事实予以确认。 二审另查明，王广文、王广杰于2017年5月18日申请仲裁，在该案件中，王广文、王广杰提交了淮北嘉铭公司的财务凭证作为王广文、王广杰已支付了购房款72956310元的证据，该部分财务凭证中包含有王广文、王广杰本案中所主张的已支付100万元承租保证定金的三张财务凭证。 本院认为，本案争议焦点为：1．淮北嘉铭公司是否有权单方解除涉案房屋租赁合同；2．淮北嘉铭公司应否赔偿王广文、王广杰主张的经济损失；3．王广文、王广杰应否支付淮北嘉铭公司房屋租金（占用费）及滞纳金。 关于争议焦点1。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，王广文、王广杰与淮北嘉铭公司签订的涉案房屋租赁合同合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。根据该合同约定：淮北嘉铭公司应履行的主要义务为，在涉案建筑五层主体结构验收合格后即交给王广文、王广杰提前装修，在该建筑房屋办理产权证书后向王广文、王广杰有偿提供该建筑房屋价值可供担保贷款3000万产权证书；王广文、王广杰所应履行的主要义务为，必须提供淮北嘉铭公司认可的单位或人员进行担保用以使用淮北嘉铭公司的产权证书抵押贷款，在淮北嘉铭公司将房屋产权证书交于其满一年后开始支付房屋租金。合同签订后，淮北嘉铭公司将房屋交付王广文、王广杰装修，并在房屋产权证书办理后，三次以书面通知的方式催促王广文、王广杰提供相应的担保单位或个人，并为王广文、王广杰预留了便于履行合同义务的相应期限。但王广文、王广杰均未按照合同约定履行相应义务，亦未能提供合理充分的抗辩理由。2013年9月30日，淮北嘉铭公司向王广文、王广杰发出解除合同通知书，通知王广文、王广杰自本通知送达之日起，解除双方签订的租赁合同，安徽省淮北市国信公证处对该通知的送达过程进行了公证，王广文二审庭审时承认收到该通知书，但未提供证据证明其依法提出异议。故一审法院确认涉案房屋租赁合同于2013年9月30日起解除并无不当。本案中，王广文、王广杰作为租赁合同的一方当事人迟延提供相应的单位或个人进行担保，以致淮北嘉铭公司无法交付房产证，继而无法确定租金起算日，致使涉案房屋租赁合同的目的不能实现。经淮北嘉铭公司催告后，王广文、王广杰在合理期限内仍未履行，淮北嘉铭公司依法可行使法定解除权，其单方解除案涉房屋租赁合同不构成违约。故一审认定淮北嘉铭公司解除合同违约，并判决淮北嘉铭公司支付王广文、王广杰100万元违约金不当，应予纠正。 关于争议焦点2。首先，关于王广文、王广杰主张的2773071.21元装修损失应否赔偿问题。本案中，合同签订后，淮北嘉铭公司将房屋交付王广文、王广杰装修，因为王广文、王广杰不履行合同义务导致了合同不能继续履行，且涉案房屋系因王广文、王广杰资金短缺，无法向装修公司支付装修款，导致装修于2012年底停工，故王广文、王广杰的装修损失并不仅仅是淮北嘉铭公司解除合同造成的。同时根据上述分析，合同解除亦不应归责于淮北嘉铭公司。故一审法院认定淮北嘉铭公司赔偿王广文、王广杰装修损失不当，应予纠正。其次，关于王广文、王广杰主张的100万元承租保证定金应否返还问题。根据本院二审查明的事实可知，王广文、王广杰分别于2010年6月2日、6月21日、7月20日共支付给淮北嘉铭公司200万元。二审庭审中，王广文、王广杰认为该200万元中的100万元系承租保证定金，100万元系购房定金，该主张与王广杰在（2017）淮仲字第195号仲裁案件中将该200万元的付款明细作为购房款的证据相矛盾。现有证据不能证明该200万元中的100万元系承租保证金，且涉案房屋租赁中双方约定“此定金在租赁合同约定的租期结束届满或租赁合同依法中止且双方确认无其他纠纷后七日天内，由甲方无息返还乙方”。现淮北嘉铭公司认可收到上述200万元，但认为既然已认定为购房款数额，则不应在本案中作为承租保证定金返还。双方对该笔款项性质存在争议，不符合双方合同约定的返还条件，故一审判决淮北嘉铭公司将100万元作为经济损失赔偿王广文、王广杰不当，王广文、王广杰可在返还条件成就后，另行主张。 关于争议焦点3。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，淮北嘉铭公司于2013年9月30日向王广文、王广杰送达的解除合同通知书未对王广文、王广杰应办理房屋交接手续的日期予以明确。根据涉案房屋租赁合同约定，王广文、王广杰应在合同终止之日起30日内搬离涉案房屋。但王广文、王广杰并未在合同约定的期限内与淮北嘉铭公司办理房屋交接手续，淮北嘉铭公司亦未及时收回房屋。在租赁合同解除后，淮北嘉铭公司可以及时将涉案房屋予以收回，但至今仍未主动收回涉案房屋，王广文、王广杰亦未实际利用涉案房屋产生收益。故一审法院判决王广文、王广杰无义务支付租金（占用费）并无不当，应予维持。 另，根据《诉讼费用交纳办法》规定的诉讼费用交纳标准，一审预交的本诉案件受理费及淮北嘉铭公司二审预交的案件受理费均存在不当，本院一并予以纠正。 综上所述，淮北嘉铭公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持安徽省濉溪县人民法院（2019）皖0621民初1108号民事判决第一项，即“一、确认王广文、王广杰与淮北市嘉铭房地产开发有限公司2010年6月2日签订的《商业营业房屋租赁合同》已于2013年9月30日解除； 二、撤销安徽省濉溪县人民法院（2019）皖0621民初1108号民事判决第二项、第三项，即“二、淮北市嘉铭房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿王广文、王广杰经济损失377.307121万元；三、淮北市嘉铭房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付王广文、王广杰违约金100万元。”； 三、驳回王广文、王广杰的全部诉讼请求； 四、驳回淮北市嘉铭房地产开发有限公司其他反诉请求。 一审本诉案件受理费129800元，由王广文、王广杰负担；反诉案件受理费72747.50元，保全费5000元均由淮北市嘉铭房地产开发有限公司负担。二审案件受理费117732元，淮北市嘉铭房地产开发有限公司负担72747.5元，王广文、王广杰负担44984.5元。 本判决为终审判决。 审判长 柏 莉 审判员 化启武 审判员 王冬宁 二〇二〇年五月十四日 书记员 杨倩倩 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。