文书内容湖南省资兴市人民法院民 事 判 决 书（2020)湘1081民初77号原告：资兴市财政事务中心，住所地湖南省资兴市财政局老办公楼。法定代表人：刘亮红，该中心主任。委托诉讼代理人：李华程，男，资兴市财政事务中心工作人员。委托诉讼代理人：曹清，资兴市金鑫法律服务所法律工作者。被告：宋拾华，男，1954年11月29日出生，汉族，户籍所在地湖南省资兴市，现住湖南省资兴市。委托诉讼代理人：宋坤（宋拾华之子），男，1980年10月12日出生，汉族，户籍所在地湖南省资兴市，现住湖南省资兴市。原告资兴市财政事务中心与被告宋拾华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因案件复杂，本院于2020年4月7日裁定适用普通程序进行审理。资兴市财政事务中心的委托诉讼代理人曹清，宋拾华的委托诉讼代理人宋坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。资兴市财政事务中心向本院提出诉讼请求：判令宋拾华腾空原资兴市金属回收公司在大门左侧房屋及场地，恢复原状并予以返还；判令宋拾华支付2016年4月1日至2017年9月30日租金28800元及因违约而产生的滞纳金27400元；判令宋拾华支付自2017年10月1日起至2019年10月31日止按每月1666.64元的租金标准赔偿资兴市财政中心损失（即逾期占用使用费）41666元；诉讼费由宋拾华承担。事实与理由：2013年3月31日，原资兴市金属回收公司为充分利用国有资产使用效益，经请示资兴市商务局同意，将原资兴市金属回收公司在资兴市左侧房屋及场地出租给宋拾华作汽车修理厂，双方签订了《房屋场地租赁协议书》，协议约定租赁时间为4年6个月，租金分阶段计算，宋拾华在每年的3月31日前一次性交纳一年租金，先交后租。原资兴市金属回收公司依约将租赁物交付给宋拾华使用，但宋拾华未按约定履行支付租金，且合同期满后，宋拾华未将租赁物返还。2019年7月27日，资兴市财政中心向宋拾华下达书面告知书，要求宋拾华交清所欠租金、滞纳金、损失费，但宋拾华未予履行，故资兴市财政事务中心诉至法院。宋拾华对欠缴租金的事实无异议，但辩称未缴租金的原因系租赁房屋出现严重开裂，不能修复，资兴市金属回收公司一直未予解决，造成修理厂不能正常经营。本院经审理认定事实如下：2013年3月31日，原资兴市金属回收公司为充分利用国有资产使用效益，经请示资兴市商务局同意，将该公司位于大门左边简易房及空坪和一楼套间住宅一套出租给宋拾华作修理厂使用，并签订了一份《房屋场地租赁协议书》，约定：“……二、租赁时间：从2013年3月31日至2017年9月30日，共肆年陆个月。三、租金计算：2013年3月31日至2015年3月31日的年租金分别为壹万肆仟元整；2015年3月31日至2017年3月31日的年租金分别为壹万捌仟捌佰元整；2017年3月31日至2017年9月30日的租金为壹万元整。四、租金交纳方式：宋拾华在每年的3月31日前一次性交纳一年租金，先交后租，拖欠租金按每天50元计算滞纳金，如拖欠时间长达3个月以上不交租金则视同宋拾华违反合同条款，原资兴市金属回收公司有权终止此合同，并不赔偿任何经济损失。五、宋拾华在订立本合同时交纳押金伍仟元整（宋拾华在遵守本合同的各项条款的条件下，合同期满或终止时退还，不计算利息）。……八、原资兴市金属回收公司只提供现有房屋及屋内的门、窗，不再增加任何设施。宋拾华承租后对现有的房屋、门窗在不影响房屋整体结构并保证安全的前提下，需改造装修，必须先经原资兴市金属回收公司同意（改造装修需办的手续费及费用由宋拾华负担），并需交原资兴市金属回收公司改造房屋结构及水电安装图。房屋修缮及道路维修费用概由宋拾华负责……”。合同签订后，宋拾华向原资兴市金属回收公司交纳房屋押金5000元；原资兴市金属回收公司向宋拾华交付了租赁房屋及场地。宋拾华于2016年3月前都依约交纳了房屋（场地）租金。但从2016年4月起，宋拾华以房屋开裂为由，拒付租金。2017年1月1日，资兴市经济信息化和商务管理局根据资政办发【2014】22号文件，将案涉资产移交给资兴市国有资产经营管理中心负责经营管理。之后又因体制机制、职责和机构编制调整，资兴市财政局承担了资兴市国有资产经营管理中心的行政职能，资兴市财政局下属单位资兴市财政事务中心负责案涉国有资产事务的管理工作。2019年11月28日，资兴市财政事务中心向宋拾华邮寄送达了《返还房屋（场地）告知书》，载明：“宋拾华同志：根据国有资产管理相关规定，你向原资兴市金属回收公司租赁的房屋（场地）现在由我中心管理。经核查你与原资兴市金属回收公司于2013年3月31日签署的《房屋场地租赁协议书》已经在2017年9月30日到期。租赁期内2016年4月1日至2017年9月30日的租金人民币28800元未交。因你违约，按《房屋场地租赁协议书》约定，你拖欠的548天租金按每天50元计算滞纳金，共计人民币27400元。现请你在收到本告知书后7天内腾空房屋（场地），将房屋（场地）按现状移交，并支付清上述应缴的租金、滞纳金和协议期外的房屋（场地）占有期间（2017年10月1日至2019年10月31日，共25个月）损失费用人民币41666元，合计人民币97866元，我中心将向资兴市人民法院提起诉讼”。宋拾华收到《返还房屋（场地）告知书》后，未提出书面异议，亦未履行，故资兴市财政事务中心诉至本院。2020年5月8日，本院组织双方当事人前往涉案房屋（场地）进行现场查看，涉案房屋主体存有开裂现象。上述事实，有《房屋场地租赁协议书》、《返还房屋（场地）告知书》、国内邮件查单、经营性资产移交协议书、资兴市行政事业单位经营性资产移交表、《关于资兴市原金属回收公司房屋收租情况通知》、《中共资兴市委办公室、资兴市人民政府办公室关于资兴市财政局职责和机构编制调整的通知》、照片、当事人的陈述等证据证实，并经本院查证属实。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案争议的焦点为：一、租赁期间的租金及逾期支付所产生的滞纳金是否应当支付；二、继续使用租赁物的租金及限期腾房是否应当支持。一、关于租赁期间的租金及逾期支付所产生的滞纳金是否应当支付的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金”。第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。本案中，原资兴市金属回收公司与宋拾华签订的《房屋场地租赁协议书》是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应予保护。宋拾华在合同履行期间租赁使用房屋和空坪，理应向原资兴市金属回收公司交纳租金，因宋拾华未依约支付租金，原资兴市金属回收公司有权主张权利。由于资兴市机构改革、经营性资产移交的原因，涉案房屋和场地已归属资兴市财政事务中心管理，为此，资兴市财政事务中心依据合同向宋拾华主张租赁期内租金28800元，于法有据，本院予以支持。《房屋场地租赁协议书》第四条约定，租金交纳方式为宋拾华在每年的3月31日前一次性交纳一年租金，先交后租，拖欠租金按每天50元计算滞纳金。由于宋拾华未依约交纳租金，资兴市财政事务中心据此主张滞纳金。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。综合本案的实际情况，承租人未依约交纳租金存在过错，但出租方也应保障租赁物符合约定的使用状态。《房屋场地租赁协议书》虽约定房屋修缮的费用由宋拾华负责，但未约定房屋修缮的责任由谁承担，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条的规定，出租人应当履行租赁物的维修义务。客观上租赁房屋主体开裂，涉及安全问题，出租方也附有保障义务，由于出租方在租赁物的维修上存有懈怠行为，对宋拾华逾期交纳租金的行为上存有放任情形，亦存在过错。对于双方均有过错的，应当各自承担相应责任。为此，本院综合双方当事人的过错程序、预期利益等综合因素，对资兴市财政事务中心向宋拾华主张违约金的诉请不予支持。                  二、继续使用租赁房屋（场地）的租金及限期腾房的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。第二百二十一条规定：“……因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”。本案中，《房屋场地租赁协议书》约定的租赁合同履行截止时间为2017年9月30日，但宋拾华在《房屋场地租赁协议书》届满后继续使用租赁房屋，且出租方未提出异议，应视为双方就案涉房屋及场地形成了不定期的租赁合同。依据上述规定，对不定期合同资兴市财政事务中心随时可以要求解除，况且宋拾华自2016年4月以后未再支付租金。2019年11月28日，资兴市财政事务中心向宋拾华邮寄送达《返还房屋（场地）告知书》，要求宋拾华支付租金、七天内腾房并返房屋，宋拾华于次日收到《返还房屋（场地）告知书》，双方之间的租赁合同自宋拾华签收之日视为解除，宋拾华应当返还租赁物，为此，对资兴市财政事务中心主张宋拾华支付拖欠租金、限期腾房并予以返还的诉请，本院予以支持。但考虑出租方在租赁物的维修上存有懈怠行为，对宋拾华逾期交纳租金的行为上存有放任情形。本院酌情认定2017年10月1日至2019年10月31日期间的租金按《房屋场地租赁协议书》约定2017年租金20000元的标准参照60%予以支付，即25000元（年租金20000元/12个月×25个月×60%）。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、判令被告宋拾华于本判决书生效之日起十日内向原告资兴市财政事务中心支付2016年4月1日至2019年10月31日的租金53800元；二、限被告宋拾华于本判决书生效之日起十日内腾空资兴市财政事务中心在资兴市大门左侧房屋及场地，并交付给原告资兴市财政事务中心；三、驳回原告资兴市财政事务中心的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2246元，由原告资兴市财政事务中心负担898元，由被告宋拾华负担1348元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  许译匀审 判 员  李政英人民陪审员  廖秀玲二〇二〇年五月二十日法官助理唐明菲书记员吴丹附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。