广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终9695号上诉人（原审被告）：广州市番禺交通建设投资有限公司。住所地：广州市番禺区市桥街德兴路301号。法定代表人：左峰，职务：董事长。委托诉讼代理人：赵玲，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：王飞，男，1989年7月26日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。委托诉讼代理人：张兴亮，广东百高律师事务所律师。上诉人广州市番禺交通建设投资有限公司（以下简称番禺交投公司）因与被上诉人王飞商品房预售合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初11063号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。番禺交投公司上诉请求：改判迟延办证违约金从每日万分之五调整为每日万分之二，即逾期办证违约金应调整为34507.51元（893977元×0.02%×193天）。事实和理由：1.根据番禺交投公司与王飞的买卖合同，双方对违约责任的计算方式明显不平等，番禺交投公司违约而计算的违约金均是按每逾期一日万分之五的标准计算违约金，王飞违约计算的违约金均是按逾期每日按万分之二（补充协议等均定如乙方违约的，则按照万分之二的标准支付违约金），违约金的计算方式差距非常明显，如按照万分之五的标准计算违约金，明显违反了公平原则，损害了番禺交投公司一方的利益。2.番禺交投公司已于2015年1月1日将涉案房屋交付给王飞，王飞已占有使用涉案房屋4年多时间，获得房屋使用利益，并不存在实际损失；且番禺交投公司已交付验收合格的房屋给王飞，双方商品房买卖合同约定的主要义务均已履行完毕，而办理涉案房屋产权证仅是次要义务、辅助义务，不应支持过高违约金。买受人签订《商品房买卖合同》最大的合同目的是占有及居住房屋，办证义务并不影响买受人对房屋的居住目的，番禺交投公司已于2015年1月1日交付房屋给王飞居住使用，王飞的主要合同目的已实现，并不存在实际损失问题。同时根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第六条“在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实适用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度。切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金”及第8条“人民法院要正确确定举证责任，违约方对于违约金过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据”的规定，对于违约金明显高于损失的，番禺交投公司有权申请调整，即使番禺交投公司不能举证王飞因逾期办证产生的实际损失，但也不能免除王飞的举证责任，所以王飞需对其主张的违约金数额进行举证，并证明因番禺交投公司迟延办证对其产生的实际损失。王飞辩称：同意一审判决，不同意番禺交投公司的上诉请求。王飞于2019年11月13日向一审法院起诉请求：1.番禺交投公司向王飞支付逾期办证违约金87010.5元（以总房款897016元为基数，按照每日0.05％的标准，自2016年1月28日起计算至2016年8月9日止）；2.本案诉讼费由番禺交投公司承担。一审法院经审理查明：2013年8月26日，王飞与番禺交投公司签订《广州市商品房买卖合同》（预售），约定：王飞向番禺交投公司购买位于番禺区石楼镇××花园××区××楼××房，单价为每平方米8783.01元，总房价款为人民币893977元，合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准。番禺交投公司应当在2014年12月31日前向王飞交付该商品房。番禺交投公司应当在该商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为王飞办妥产权登记，并将以王飞为产权人的房地产权证交付王飞。番禺交投公司违约导致王飞未按时取得《房地产权证》的，番禺交投公司应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向王飞支付违约金。原、番禺交投公司同时在合同补充协议中约定番禺交投公司未能按照合同约定的期限交付房屋或者办理产权证的，逾期期限在60个工作日内的，不承担违约责任。合同签订后，王飞按合同约定支付了总房款893977元，后因该商品房实测面积大于约定面积，王飞补交房款3039元，合计共支付房款897016元。番禺交投公司于2015年1月1日将该商品房交付给王飞使用。2016年7月7日，广州市国土资源和规划委员会就该商品房出具以王飞为产权人的不动产权证书。2016年8月9日番禺交投公司员工以短信方式通知王飞领取《不动产权证书》。王飞以番禺交投公司延迟办证并延迟向其交付不动产权证书为由，要求番禺交投公司赔偿违约金，但番禺交投公司认为王飞违约金的计算有误，应当调低。王飞遂起诉至一审法院。一审法院认为：王飞、番禺交投公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其补充协议是双方当事人的真实意思表示，其内容无违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照约定履行各自义务。根据合同约定，番禺交投公司应在该商品房交付王飞之日（即2015年1月1日）起270个工作日内（包括60个工作日的免责期）为王飞办妥产权登记并将产权证书交付王飞，番禺交投公司在2016年7月7日才为王飞办妥产权证。王飞主张以番禺交投公司方2016年8月9日通知之日起视为收到番禺交投公司交付的《不动产权证书》，番禺交投公司不予认可但未能提供证据证明其将产权证书交付给王飞的准确时间，应自行承担不利后果，故一审法院采纳王飞的意见，确认涉案《不动产权证书》的交付时间为2016年8月9日。番禺交投公司未按时交付产权证书，依约应向王飞支付逾期办证违约金。王飞、番禺交投公司约定了违约金的每日按该商品房总价款0.05%的计算，该约定是合同当事人对交易风险的预判，应当具有确定性，因此商品房总价款应当为已知的合同约定的893977元，而非897016元。番禺交投公司抗辩的违约金应当按照每日万分之二计算没有依据，一审法院不予采纳。因此，违约金的计算为893977元×0.05%×193天=86268.78元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，于2019年11月11日作出判决：一、广州市番禺交通建设投资有限公司于本判决生效之日起五日内向王飞支付逾期办证违约金86268.78元；二、驳回王飞的其余诉讼请求。当事人如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2076元（包括因管辖权异议不成立而应当由广州市番禺交通建设投资有限公司负担的受理费100元），由王飞负担76元，广州市番禺交通建设投资有限公司负担2000元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审中，双方当事人无新证据提交。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：番禺交投公司应承担的逾期办证违约金标准如何确定。涉讼《广州市商品房买卖合同（预售）》约定“如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金……”，该约定为双方的真实意思表示，对双方具有约束力，应恪守履行，一审法院判决处理有据，本院予以确认。涉讼《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议关于购房业主违约每日按0.02%标准给付违约金的内容针对的是购房业主逾期提交按揭银行所需的个人按揭资料以及预售合同备案登记、预购商品房预告登记资料作出的约定。除此之外，《广州市商品房买卖合同（预售）》还约定购房业主逾期支付首期房价款的须按应付未付首期房价款的0.05%的标准支付违约金，由此可见，番禺交投公司关于合同约定的违约责任不对等的主张与事实不符，本院不予采信。番禺交投公司未能举证证明合同约定的逾期办证违约金标准过分高于造成的损失，番禺交投公司以王飞已实际收楼为由要求调低逾期办证违约金的计付标准，理据不足，本院不予采纳。据上，番禺交投公司主张逾期办证违约金的标准应予调整的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，番禺交投公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1316元，由广州市番禺交通建设投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  白小云审判员  刘 卉审判员  戴俊英二〇二〇年五月二十七日书记员  熊盈颖苏劲丹