四川省彭州市人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）川0182执异102号 案外人:四川至专房地产顾问有限责任公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府二街138号3栋8楼804号。 法定代表人：杨明，总经理。 委托诉讼代理人：曾阳洁，女，系公司员工。 申请执行人：彭州市农村产权流转融资担保有限责任公司，住所地彭州市天彭镇四通南街18号。 法定代表人：罗巍，执行董事。 委托诉讼代理人：沈云海，四川运逵（彭州）律师事务所律师。 被执行人：四川种都种业有限公司，住所地四川省成都市高新区天府大道中段1388号1栋1152-1156号。 法定代表人：刘光基。 被执行人：刘光基，男，1963年11月20日出生，汉族，住四川省广汉市。 被执行人：李胜秀，女，1966年1月1日出生，汉族，住四川省广汉市。 在本院执行申请执行人彭州市农村产权流转融资担保有限责任公司（简称农产担保公司）与被执行人四川种都种业有限公司（简称种都公司）、刘光基、李胜秀追偿权纠纷一案中，本院于2019年8月26日作出(2019)川0182执异73号执行裁定书，因异议人四川至专房地产顾问有限责任公司（简称至专公司）不服该裁定，向成都市中级人民法院申请复议。成都市中级人民法院于2019年9月29日作出（2019）川01执复463号执行裁定，裁定撤销本院（2019）川0182执异73号异议裁定，发回重新作出裁定。本院受理后，依法另行组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人至专公司称，1.对四川省成都市高新区的房屋不享有处置权。案涉房屋首查封法院为成都高新技术产业开发区人民法院，彭州法院处于轮候查封，申请执行人对案涉房屋享有抵押权。彭州法院并未向成都高新技术产业开发区人民法院送达商请移送执行函，未按法定程序取得案涉房屋的处置权。2.至专公司善意承租案涉房屋应受到法律保护。至专公司承租案涉房屋经过成都高新技术产业开发区人民法院同意，并将其作为“以租抵债”的执行方式。至专公司按照租赁合同支付了租金并装修了案涉房屋。至专公司的承租案涉房屋及占有使用的行为，应当受到法律保护。3.依法成立的租赁合同有效，应当继续履行。4.案涉房屋的使用现状和价值评估认定错误。案涉房屋现在房屋界限、面积无法区分，不具备中兴智业（2018）成房评第Ｄ086号房地产司法鉴定估价报告所述的现场指界确认评估价值的现实可能性。法院第二次拍卖公告中载明的“无租赁”与该评估报告中载明的“目前为出租使用”的情况不符，公告存在虚假、不实的内容。该评估报告将案涉房屋中的装修作为被执行人种都公司的财产予以评估定价的行为，侵犯至专公司的合法权益。5.若对案涉房屋的租赁权益予以否认，将对成都高新技术产业开发区人民法院申请国家赔偿。故请求中止对四川省成都市高新区房屋的拍卖、处置。 申请执行人农产担保公司称，1.关于案涉房屋处置权的意见。《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》的立法宗旨在于法院处置财产的处置权分配，在首查封法院怠于处置案涉房屋的情况下，应当将处置权交给享有优先权的法院。彭州法院在处置前已向首查封法院送交了商请移送执行函，已完成处置财产权利的程序，符合处置财产的法律规定。2.至专公司并非善意承租人。承租人在承租时已明知案涉房屋的查封和抵押情况，应当承担相应的不利后果。即使首查封法院同意其出租，也不得对抗申请执行人的享有的处置权。彭州法院依法拍卖案涉房屋，至专公司在第一次拍卖过程中并未提出异议。3.关于公告中载明无租赁的问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，农产担保公司认为至专公司的承租权不得对抗担保物权，拍卖成功后将强制承租人退场，故拍卖公告无租赁的行为并无不妥。4.装修装饰的问题。案涉房屋有相应图纸可以进行界分。屋内装修装饰并无证据佐证，案涉房屋现状是与其他房屋贯穿使用，未能区分分别享有装修价值的基础上不应认定其装修金额。且承租人在租赁时明知房屋查封并存在抵押权，应当承担不利的后果，其损失可以向种都公司主张权利。 被执行人种都公司、刘光基、李胜秀未答辩。 本院查明，农产担保公司与种都公司、刘光基、李胜秀追偿权纠纷一案，本院于2017年2月20日作出（2016）川0182民初2198号民事判决。判决生效后，种都公司、刘光基、李胜秀未履行判决书上确定的义务，故农产担保公司向本院申请执行，本院作出（2016）川0182执1606号之二执行裁定查封案涉房屋，并于2018年7月20日作出（2017）川0182执1606号《商请移送执行函》。2018年8月8日，成都市高新技术产业开发区人民法院公函，载明因农产担保公司享有顺位在先的抵押权，同意将案涉房屋的处置权移交至本院；本院委托四川中兴智业房地产评估咨询有限公司对案涉房屋进行评估，四川中兴智业房地产评估咨询有限公司于2018年11月15日提交估价报告，编号为中兴智业（2018）成房Ｄ086号。2019年5月9日，经农产担保公司申请本院恢复执行，并于2019年5月30日作出（2019）川0182执恢300号执行裁定书拍卖案涉房屋。本院于2019年7月29日在淘宝网司法拍卖网络平台上发布将于2019年8月14日10时至2019年8月15日10时止公开拍卖成都市高新区天府大道中段1388号1栋11层1156号的办公用房地产的公告。执行中，案涉房屋的承租人至专公司认为本院没有处置权，拍卖公告有误，为保护承租人的权益，请求中止对四川省成都市高新区的房屋的拍卖、处置。 另查明，1.案涉房屋现登记在种都公司名下，抵押权人为农产担保公司，成都高新技术产业开发区人民法院于2015年6月11日作出（2015）高新民保字第743-2号民事裁定查封案涉房屋，成都市青羊区人民法院于2015年11月26日作出（2015）青羊执字第2468、2550-1号执行裁定、成都高新技术产业开发区人民法院于2015年10月26日作出（2015）高新仲保字第15号民事裁定、本院于2016年5月5日作出（2016）川0182执265-7号执行裁定、于2017年12月1日作出（2016）川0182执1606号之二执行裁定轮候查封案涉房屋。2.种都公司与至专公司于2018年6月28日签订租赁合同，租赁四川省成都市高新区天府大道中段1388号1栋11层56号的房屋，面积为227.25平方米，租赁期为2018年12月27日起至2026年12月26日，每月租金为10226.25元。随后至专公司将租赁的房屋划分区域分别于2018年10月25日转租给许益峰、2018年9月27日转租给邓德勇。3.成都高新技术产业开发区人民法院2018年11月23日询问笔录，载明种都公司与另案申请执行人李国均达成协议将案涉房屋对外进行出租，房屋出租款项由李国均直接收取，以租金抵偿执行案款。4.中兴智业（2018）成房D086号估价报告载明：“目前为出租使用”。 以上事实有（2016）川0182民初2198号民事判决书、（2016）川0182执1606号之二执行裁定书、（2017）川0182执1606号《商请移送执行函》、中兴智业（2018）成房D086号估价报告、拍卖公告、询问笔录、公函、房屋信息查询记录、租赁合同、报备说明、当事人陈述等证据在案佐证。 本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款，“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当按照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查”之规定，至专公司在本案中以其作为承租人对案涉房屋中装修部分享有实体权益为由请求排除对案涉房屋的执行，以及对执行法院对案涉房屋无处置权、竞买公告未载明租赁等提出异议，均是基于实体权益，其目的均为阻止特定标的物的执行，应按案外人异议进行审查。据此，本院对至专公司的异议请求作如下分析评述： 一、关于执行对案涉房屋是否享有处置权的问题。根据查明的事实，执行法院于2018年7月20日作出（2017）川0182执1606号《商请移送执行函》。2018年8月8日，成都市高新技术产业开发区人民法院回函，载明因农产担保公司享有顺位在先的抵押权，同意将案涉房屋的处置权移交至彭州市人民法院。由此可知，执行法院作为优先债权法院出具商请移送函，高新技术产业开发区人民法院作为首查封法院将案涉房屋移送处置符合《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》的相关规定。故至专公司关于执行法院对案涉房屋不享有处置权的异议请求于法无据，本院不予支持。 二、关于竞买公告中案涉房屋瑕疵情况和房屋装修价值评估认定的问题。首先，因案涉房屋的租赁设立在执行法院采取查封措施之后，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产上所作的转移、设定的权利负担或者其他有碍于执行的行为，不得对抗申请执行人。故执行法院案涉房屋的竞买公告中关于瑕疵情况载明“无租赁”是对案涉房屋是否存在设定权利负担及权利瑕疵所作出审查认定，区别于案涉房屋占有、使用的一种现实状态。其次，评估报告中载明案涉房屋的现状为“目前为出租使用”，并将出租使用情况作为价值评估的参考因素反映在房屋估价中。评估报告在竞买公告时一并公示，当事人和竞买人能够通过评估报告获知案涉房屋的使用现状，公告内容瑕疵并不影响当事人、竞买人的实际利益。至专公司认为评估报告中将案涉房屋中的装修作为被执行人种都公司的财产作为评估定价错误，系对评估结果有异议。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条的规定，至专公司应在收到评估报告十日内向本院提起书面异议。故至专公司关于竞买公告以及评估报告的异议理由均不能成立，本院不予支持。 三、关于至专公司以对案涉房屋添附装修享有实体权益请求排除对案涉房屋执行的问题。根据查明的事实，2018年6月26日至专公司从种都公司处承租案涉房屋，即至专公司承租案涉房屋的时间在农产担保公司设立抵押权及人民法院对案涉房屋采取查封措施之后。从租赁关系的给付方式及目的来看，至专公司承租案涉房屋，将房屋租金支付给另案申请执行人。允许被执行人在对执行标的限制性地使用，是在执行中因执行标的不能及时处置对申请执行人权利兑现的变通方式。至专公司在租赁期间是否因案涉房屋添附装修的造成损失应基于租赁合同另案主张。故本案中至专公司作为承租人以案涉房屋添附装修享有实体权益主张排除执行的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，至专公司的异议理由均不能成立，本院对其异议请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第十一条、十二条、第十六第二款之规定，裁定如下： 驳回四川至专房地产顾问有限责任公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当按照审判监督程序办理，与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  谭默娜 审判员  张振宇 审判员  熊 熠 二〇二〇年五月二十二日 书记员  周 玲