湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2801民初480号原告(反诉被告，以下简称原告)：恩施市方举水泥制品有限责任公司，住所地湖北省恩施市旗峰坝小村四组，统一社会信用代码914228010500037605。法定代表人：祝方来，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：易德、刘德坤，均为湖北施州律师事务所律师，代理权限均为特别授权。被告（反诉原告，以下简称被告）：黄应兵，男，生于1966年1月2日，汉族，湖北省恩施市人，居民身份证登记住址湖北省恩施市，委托诉讼代理人：安义，湖北正典律师事务所律师，代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：张敏，湖北正典律师事务所实习律师，代理权限为一般代理。原告恩施市方举水泥制品有限责任公司（以下简称方举公司）诉被告黄应兵租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中被告提出反诉，本院合并本诉和反诉进行审理。原告的委托诉讼代理人易德，被告及其委托诉讼代理人安义到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告方举公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《房屋及场地租赁合同》；2、判令被告退还原告支付的房屋租金100000元；3、判令被告赔偿原告瓷砖损毁损失（以鉴定为准）；4、判令被告承担诉讼费用。事实与理由：2018年5月22日，被告将位于恩施市××办事处××坝××水潭组××号面积1680平方米的房屋、场坝及附属设施租赁给原告，并签订了《房屋及场地租赁合同》，合同约定被告保证出租的房屋及场地不存在权利瑕疵，并承诺在2018年7月2日将沿河一旁的场地建设完毕和对现有场地进行硬化，合同还约定若因被告及其家人原因使原告无法使用房屋及场地的，原告有权解除合同，合同亦对租赁期限、租金、违约责任进行了明确约定。合同签订后，原告向被告支付了第一年租金，并进场进行装饰装修。但合同签订至今日，一方面，被告仍未开工建设沿河一旁约600平方米的场地和整个场地的围墙、大门，也未将现有场地全部硬化交付给原告使用，且相关主管部门告知原告已硬化场地系违法建设，禁止在上面从事经营活动；另一方面，被告近亲属黄长朋无故辱骂原告工作人员，并威胁若委托人不搬离承租房屋及场地，将实施危及原告工作人员人身安全的行为，同时2019年4月4日，被告所交付的厂房已被执法机关拆除。由于被告及其亲属的以上种种违约行为，导致原告装修完毕至今仍未能正常开展经营活动，而且因厂房被拆除，导致原告堆放在厂房内的瓷砖被雨水淋湿损毁。鉴于此，原告委托律师于2019年4月10日向被告邮寄送达了《律师函》，要求被告收到通知书后5日内将符合合同约定和法律规定的场地交付原告，并按照合同约定承担违约责任，逾期未履行的，解除《房屋及场地租赁合同》，但被告收到通知书至今，未履行任何义务。为维护原告的合法权益，依据《合同法》第九十四条、《民事诉讼法》第一百一十九条之规定，特提起诉讼，恳请依法判决。审理中，原告变更诉讼请求如下：1、确认双方签订的租赁合同无效；2、判令被告赔偿原告装饰装修及迁移费共计256909.17元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告黄应兵辩称，原、被告所签合同合法有效，原告在合同约定的场地经营已获利；原告诉请第二项应当驳回；原告的事实陈述与实际事实不符，被告已将房屋交与原告使用，案涉房屋相关的手续，被告已经提交资料给相关部门，至于相关单位对于办证的结果不是被告能掌控的，原告诉称房屋违建没有事实和法律依据。现当庭提交反诉状进行反诉。被告黄应兵向本院提出如下反诉请求：1、判令原告腾退涉案房屋；2、判令原告支付2019年6月至2019年12月共计7个月210天未交租金使用场地的费用58333元（100000元÷360天×210天）；3、判令原告按照合同约定支付违约金10000元；4、判令原告承担本诉和反诉的诉讼费用。事实和理由：原告因经营需要，于2018年4月22日通过中间人承租被告的房屋和场地，并口头约定2018年4月22日至5月22日为免租期，用于原告前期预备经营，被告同意，按照约定将场地交付与原告使用，至2018年5月22日，双方签订《房屋及场地租赁合同》，合同签订后原告正常经营。2019年4月10日，原告向被告邮寄《律师函》，提出解除合同，被告多次与原告口头协商未果，事情虽未处理但约定交纳租金期限届满，约定交纳租金期满后，原告继续使用该场地进行经营，时止今日，原告仍未将场地清空和被告办理交接手续，致使被告无法再次出租并获得收益。基于上述事实，原告的行为已经违反了《房屋及场地租赁合同》的约定，其逾期使用涉案场所的事实成立，应承担逾期使用期间的租赁费，并应按照合同约定支付违约金。综上所述，被告为维护自身合法权益，特依法具状反诉，望判如所请。原告方举公司针对被告的反诉辩称，1、原告已于2019年7月1日前将案涉房屋及场地腾退给被告。2、案涉房屋及场地是违章建筑，案涉合同为无效合同，所以不存在按照合同约定支付违约金的法律基础。经审理查明，原告方举公司是于2012年7月5日在恩施市工商行政管理局登记成立的有限责任公司（自然人投资或控股）类型企业法人，登记经营范围有水泥制品的生产及销售、地板砖的批发及零售。2018年5月22日，原告方举公司作为承租方（乙方）与作为出租方（甲方）的被告黄应兵签订《房屋及场地租赁合同》一份，合同在序明双方身份和缘由后的内容为“第一条租赁物情况1、租赁物位于恩施市××坝街道办事处××坝村××水潭组××号。2、房屋面积1680个平方米，系甲方房屋第一层和负一楼的全部及附属设施、房屋周围场坝，该房屋目前墙面、地下室地圈梁存在裂口，场坝沿河一旁尚未建设完毕且堡坎存在裂口。3、除靠近烟厂仓库为甲方留出通道外，甲方房屋一栋、地下室及其附属设施和房屋周围的场地均已出租给乙方。第二条租赁期五年，自2018年7月2日至2023年7月1日止，到期后乙方继续使用，甲方收取租金的，本合同期限自动续延5年，依此类推。本合同签订之日至2018年7月1日为免费装修期，不计入租期，也不支付租金。第三条租金按年交纳，每年人民币壹拾万元整（￥100000.00元），按照先交款后使用的原则，乙方在签订本合同时交清第一年的租金，第二年至第五年租金支付时间为每年的7月1日。第四条甲乙双方的权利义务1、甲方保证出租的房屋及场地不存在任何权属争议和权利瑕疵，出租房屋及场地取得了共有权人的一致同意；甲方在自己的生产生活过程中，不得无故干扰乙方的正常经营活动，确需使用出租房屋及场地的，须取得乙方同意。2、甲方应在2018年7月2日前将沿河一旁的场地建设完毕和对场地进行硬化，并交付乙方，同时负责房屋后场房（钢架结构，高于6米）的修建，以上建设均应按照乙方要求进行。3、甲方负责将水、电进户，租赁期间所产生的一切费用均由乙方承担包括但不限水费、电费、天然气费由乙方自行交纳；乙方应妥善保管使用甲方的现有设施。4、租赁期间，乙方可以对该房屋进行装修、装饰，但装修、装饰不得影响房屋的主体结构，也可根据经营需要，对场地进行建设。房屋装修及场地建设费用由乙方自理。合同期满、解除、终止的，装修装饰形成的无法拆除部分，无偿归甲方所有；若遇征收、征用该乙方投入的装修、装饰部分的补偿归乙方所有。5、甲方应在乙方交纳房租之日将房屋交付给乙方，方便乙方进场装饰装修；因房屋租赁、使用等产生的一切税费由双方按照法律规定各自承担。6、租赁期内，甲方应保障该房屋及其附属设施和场地处于适用和安全的状态，排除一切不安全隐患，否则，乙方有权单方解除合同。7、乙方应在合同期满，解除或终止15日内，自行将租赁房屋内及场地上的所有货物、财产等全部物件搬出。8、乙方若续租，应在合同届满前一个月通知甲方，在同等条件下，乙方享有优先权。第五条合同的解除1、经甲乙双方协商一致可以解除本合同。2、有下列情形之一的，本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任：⑴该房屋及场地因城市建设被依法征收的；⑵因地震、火灾等不可抗力致使房屋毁损、灭失或造成其他损失的。3、甲方有下列情形之一乙方有权单方解除合同：⑴租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封或要求限期拆除的；⑵租赁房屋权属有争议的；⑶因甲方及其家人原因，使乙方无法使用房屋及场地的。4、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：⑴逾期五天不交租赁费的；⑵利用租赁房屋进行非法活动的。第六条若因城市规划征收等原因需收回房屋的，乙方必须无条件服从，甲方应对乙方缴付合同未履行部分的租金予以退还，同时属于乙方的补偿，包括但不限于装饰、装修及场地建设费、搬迁费等属于乙方所有。第七条违约责任1、乙方逾期五天交付租赁费的，除仍应如数补交外，按逾期天数计算，每天应按年租金的20%支付违约金。2、甲方无故解除合同或交付的房屋及场地无法使用的，除赔偿乙方的损失外，还应按10万元/年支付违约金。第八条房屋租赁日水、电、气表度数水表度数为＿＿度；电表度数为＿＿度；天燃气表度数为＿＿立方。第九条本合同未尽事宜，经甲、乙方双方协商一致可订立补充条款。补充条款及附件均为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。第十条本合同执行中如发生纠纷，应由甲乙双方协商解决，协商不成可提请恩施市法院裁定。第十一条本合同一式二分，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力，双方签（章）之日起生效”。合同签定当日，原告向被告交付了首年租金人民币100000元，被告为原告出具了《收条》一张，内容为“今收到祝方举房租壹拾万（100000.00）元整”，此后原告对租赁房屋进行装饰装修后在该房屋和场地进行经营活动，其现场经营管理的经办人员为祝方举。2019年4月11日，原告的授权委托律师易德曾以邮寄的方式给被告送达《律师函》一份，内容为“黄应兵：本律师接受恩施市方举水泥制品有限责任公司（以下简称委托人）特别授权委托和湖北施州律师事务所指派，就您与委托人之间的房屋租赁合同纠纷一事，郑重致函如下：根据我委托人提供的资料，查明如下事实：2018年5月22日，您将位于恩施市××坝街道办事处××坝××水潭××组面积为1680平方米的房屋、场坝及附属设施租赁给委托人，并签订了《房屋及场地租赁合同》，合同约定您保证出租的房屋及场地不存在权利瑕疵，并承诺在2018年7月2日将沿河一旁的场地建设完毕和对现有场地进行硬化，合同还约定若因您及您家人原因使委托人无法使用房屋及场地的，委托人有权解除合同，合同亦对租赁期限、租金、违约责任等进行了明确约定。合同签订以后，委托人向您支付了第一年度租金，并进场进行装饰装修。但时至今日，一方面，您仍未开工建设沿河一旁约600平方米的场地、整个场地的围墙和将现有场地全部硬化交付给委托人使用，且主管部门告知委托人已硬化场地系违法建设，禁止在上面从事经营活动；另一方面，您近亲属黄长朋无故辱骂委托人工作人员，并威胁若委托人不搬离承租房屋及场地将实施危及委托人员工作人员人身安全的行为，同时2019年4月4日，您所交付的厂房也被执法机关拆除。由于您及您亲属的以上种种违约行为，致委托人至今未能正常开展经营活动，使委托人不仅遭受了经济损失，还对委托人的声誉造成了不良影响。基于以上事实，本律师郑重函告如下：请您务必在收到本律师函后5日内将符合合同约定和法律规定的场地交付给委托人，并确保委托人的正常经营活动不受您及家属的影响，且按照合同的约定承担相应违约责任；逾期未履行的，委托人决定解除与您签订的《房屋及场地租赁合同》，同时本律师将根据委托人的委托，通过法律途径维护委托人合法权益，届时您将承担包括但不限于退还租金、违约金、诉讼费等法律责任。望您及时答复，并切实履行合同义务，本律师联系电话：186××××4331。请思之慎之，以免讼累！特此函告”。2019年6月28日，原告现场经办人祝方举曾以微信方式致函被告，内容为“黄应兵：鉴于您未履行场地、厂房、围墙建设等合同义务，而且您所交付的厂棚也被相关部门拆除，致我公司一直未能正常使用和存放在厂房内的货物被损坏，同时在我公司委托律师给您发函至今，您一直未予以整改。因此，我公司再次告知您，我公司与您签订的租赁合同已经解除，故不再支付下一年度的租金，请你及时与我公司办理门面房屋的交接手续，逾期不办理，视为我公司已经将房屋返还给您，由此产生的法律责任均由您承担”，被告黄应兵回复“同意解除合同，请贵公司移出相关物品，逾期不移出视为放弃，我有单方处置权”。2019年7月12日，经原告方举公司委托，湖北恩施中盛行装饰工程造价评估有限公司作出恩中盛字[2019]0059号《评估报告书》，以2019年7月6日为评估基准日，评估原告案涉房屋的装饰及迁移费的市场价格折旧前为274238元、折旧为17328.83元、折旧后为256909.17元。因此后双方就相关争议不能协商一致，现原告具状诉至本院，请求判准前述请求。另查明，2017年4月1日，恩施市城市管理局曾给被告黄应兵下发《责令限期拆除通知书》一份，内容为“黄应兵：你未经城市规划行政主管部门批准，擅自在阳鹊坝村响水潭组动工建设，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条之规定，该建设工程属违法建筑。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条之规定，决定限你在收到本通知后一天内将违法律筑自行拆除。逾期不拆除的，我局将对违法建设依法实施强拆除，由此引起的一切经济损失和法律责任由你自行承担。如你不服本决定，可以在接到本通知之日起六十日内，向恩施市人民政府申请行政复议，也可以在三个月内直接向恩施市人民法院起诉。但本行政强制措施不停止执行”。原告公司现场经办人祝方举曾与被告黄应兵的家庭成员发生纠纷经报警解决。被告黄应兵所在的恩施市舞阳坝街道办事处阳鹊坝村民委员会曾于2019年12月25日给被告出具《证明》一份，内容为“兹有我村响水塘组村民黄应兵，男，身份证号，该村民的私人住房修建在恩鹤公路边，由于恩鹤公路两旁100米严禁乱搭乱建，于2018年底该户的租住房户在黄应兵空地乱搭乱建，经村委会多次解释政策租住户不听劝阻，于2018年舞阳办事处两违办强拆出，情况属实”。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二规定“有下列行为之一的，合同无效：㈠一方以欺诈、胁迫的手段订立合同损害国家利益；㈡恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；㈢以合法形式掩盖非法目的；㈣损害社会公共利益；㈤违反法律行政法规的强制性规定”，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定为有效”，该解释第三条规定“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定为有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效”，本案案涉的房屋和场地位于恩施市的城市规划区内，没有依据表明其建设已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准，且没有法律规定的例外情形，因此应认为原、被告双方于2018年5月22日签订的《房屋及场地租赁合同》无效。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”，第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当拆价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”。被告要求原告腾退案涉的房屋和场地，符合法律规定，本院对被告的该项反诉请求依法予以支持，原告应向被告及时腾退交付房屋。从本案无效合同的形成过程来看，原告在已知被告房屋和场地在行政许可方面存在瑕疵的情况下仅要求被告作出承诺，被告明知房屋和场地在行政许可方面存在瑕疵的情况下对外出租并与原告签订合同，双方均存在过错，均应对因合同无效而造成的损失承担相应的责任。就具体损失数额而言，自2019年6月28日双方在往来中形成合意后不存在损失的计付问题，在此日前被告已按约定收取一年租金，不存在损失的问题，原告在合同签订后所进行的装饰装修和因腾退而造成的迁移费用可视为因合同无效而造成的损失，原告委托评估机构所作关于案涉房屋折旧后的装饰及迁移费256909.17元可视为具体的损失数额，就此损失数额，以确定由被告黄应兵承担60%即154145.40元较为适宜。被告反诉要求支付违约金没有相关法律依据、要求原告支付2019年6月至12月使用场地的费用没有相关事实依据，因此对被告的该两项请求，本院依法不予支持。原、被告对前述确定义务，均应向对方作一次性及时履行。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告恩施市方举水泥制品有限责任公司与被告黄应兵于2018年5月22日签订的《房屋及场地租赁合同》无效。二、被告黄应兵于本判决生效之日起五日内赔偿原告恩施市方举水泥制品有限责任公司损失人民币154145.40元。三、原告恩施市方举水泥制品有限责任公司于本判决生效之日起五日内腾退并交还被告黄应兵位于恩施市舞阳坝街道办事处阳鹊坝村响水潭组8号的案涉房屋和场地。四、驳回原告原告恩施市方举水泥制品有限责任公司的其他本诉请求。五、驳回被告黄应兵的其他反诉请求。本院执行标的款账户开户行：恩施市农业银行营业部，收款单位：恩施市人民法院，账号：17×××44。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。当事人申请执行的期限为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起进行计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。本诉案件受理费2300元，减半交纳1150元，由原告恩施市方举水泥制品有限责任公司负担450元，由被告黄应兵负担700元，反诉案件受理费1258元，减半交纳629元，由被告黄应兵负担。本判决书在送达中如需进行公告，公告费用由造成公告原因的当事人负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施自治州中级人民法院，开户银行：农业银行恩施开发区支行，账号17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  尹学友二〇二〇年五月六日书记员  包梦园