文书内容重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0151民初747号原告：重庆市山海物业管理有限公司，住所地重庆市铜梁区东城街道迎宾东路103号，统一社会信用代码9150022432227854XA。法定代表人：罗秀琳，总经理。委托诉讼代理人：陈勇，男，1970年5月13日出生，汉族，住重庆市铜梁区。被告：傅永果，女，1969年3月20日出生，汉族，住重庆市铜梁区。原告重庆市山海物业管理有限公司与被告傅永果物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月21日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年4月23日公开开庭进行了审理。陈勇、傅永果到庭参加诉讼。本案现已审理终结。山海公司向本院提出诉讼请求：1、傅永果支付山海公司从2017年6月1日至2018年12月31日止物业服务费1810.70元、水电公摊费50元，共计1860.70元。并从2017年7月1日起至付清之日止以当月累计所欠物业费(包括水电公摊费)为基数按年利率10.95%计算违约金。2、本案受理费由傅永果负担。事实和理由：2012年9月29日，重庆普华物业管理有限公司铜梁分公司与世纪阳光小区业主委员会签订了《世纪阳光物业服务合同》，约定由重庆普华物业管理有限公司铜梁分公司为世纪阳光小区业主提供物业管理服务。根据合同约定多层房屋的业主应按住房建筑面积0.80元/㎡·月收取物业服务费，高层房屋的业主应按住房建筑面积1.20元/㎡·月收取物业服务费（1-2楼0.90元/㎡·月）。傅永果系世纪阳光XX幢X单元X-X号（多层）房屋的业主，房屋面积119.17㎡，每月应交纳物业服务费95.30元（119.17㎡×0.80元/㎡·月）。傅永果从2017年6月至2018年12月共欠19个月物业服务费1810.70元及水电公摊费50元。2018年10月12日，重庆普华物业管理有限公司铜梁分公司将其享有被告的债权转让给原告，该物业服务费经原告多次催收未果，为了维护原告的合法权益，特起诉来院，请求法院支持原告的诉请。傅永果辩称，一、原告不具有诉讼主体资格。被告居住在世纪阳光小区X幢X单元8-4。2012年9月29日世纪阳光小区业委会与重庆普华物业管理有限公司铜梁分公司签订《物业服务合同》，期限4年(2016年9月29日届满)。合同期满后，普华公司就小区物业管理权于2016年9月29日与原告签订《合作协议》，期限1年。普华公司在物业合同期届满之日与原告签订合作协议没有事实依据更没有法律依据。普华公司与世纪阳光小区业委会签订物业服务合同，双方形成交易关系。普华公司在合同期届满后未征得世纪阳光小区业委会的同意私自就小区管理权与与原告签订合作协议，缺乏足够的事实和法律依据。本案中，普华公司于2014年8月11日注销其公司，法定代表人为杨川，失去了法人和其他组织的主体资格。普华公司在合同期满后并未取得民事权利能力和行为能力。同时，作为民事义务的转移，依法应当征得权利人的同意。首先，普华公司在未取得小区物业管理权的权利义务时将其与原告合作，该合作协议显然系无效合同。由于无效的合同自始没有法律约束力，因此，原告以己方的名义对被告提起诉讼，缺乏足够的事实和法律依据。原告与本案没有直接利害关系，在本案中不具有诉讼主体资格。二、普华公司转让债权不成立。普华公司于2014年8月11日失去了法人和其他组织的主体资格，于2015年11月2日重庆普华物业管理有限公司铜梁分公司向铜梁市场监督管理局申请注册，前述两者相对比不难看出其是不同主体的事实，从其法定代表人于统一社会信用代码进行比较就一目了然。然而，2018年10月12日又以“普华公司”的名义与原告签订了《债权转让协议》，原告妄图以合法的面貌掩盖其臆造的目标。退言之，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。合同一方将合同的权利义务全部或者部分转让给第三人的，应当取得合同另一方的同意，并不得牟利。普华公司转让债权应当依法通知被告。但，普华公司与原告签订《债权债务转让协议》时，被告从来不知晓，也没有任何人送达相关文件或者通知被告。原告承接普华公司的债权债务没有法律依据，原告不能取得普华公司债权的主张权。另外，若普华公司采用公告的形式发布债权转让公告的，因普华公司的主体是企业，用公告的形式送达法律文书以告知相关内容是法律赋予人民法院及有关行政机关的权力，企业不享有该项权力。由此可见，普华公司若采用公告的方式告知被告的，其公告亦没有法律效力，原告不能取得普华公司债权的主张权。三、普华公司未先履行合同的义务，原告主张违约的计算依法无据。（一）物业服务合同是双务合同、有偿合同。在物业服务合同中，普华公司应当按照合同约定履行为业主提供物业服务、营造良好的小区环境的债务，业主应当履行向普华公司支付物业费的债务。普华公司应当先行履行合同约定，但普华公司没有依据合同的约定履行。合同上约定小区服务人员的人数为86个，但实际上未达到这个标准。首先，由于人员严重不足造成服务质量不达标，而且被告的房屋一直存在问题，虽已报物业公司处理但直到原告退场仍然未得到解决，并且在被告不知情的情况下还动用被告大量的大修基金维修小区公共设施，原告离场后维修工程仍未验收。其次，从普华公司到世纪阳光小区服务几年来，按合同规定小区地面收入的60%归业主所有，但普华公司并未对收入进行公布，而且60%的地面收入不知所踪。普华公司尚欠小区水厂和电厂60多万元，挂在小区业主账上。普华公司于2014年8月11日注销其公司，自2014年8月12日已经失去法人和其他组织的主体资格，其经营状况严重恶化，有转移财产、抽逃资金，以逃避债务之嫌。再者，普华公司与被告有互负债务，有先后的履行顺序，普华公司是先履行一方，在其未履行前，被告作为后履行一方有权拒绝其履行请求。（二）普华公司与被告的业主委员会签订的《物业服务合同》第八章第二十一条约定：未能按时如数交纳物业服务费的，应每日按万分之五的标准向乙方支付违约金。假设被告有明确的违约行为存在，其违约金应当参照约定计算。（三）2012年12月20日经县国土房管局、东城街道办事处、塔山社区等验收，普华公司入场后达到物业服务合同要求并于2013年1月1日对物业费进行上涨，但实际上小区最基本的设施而且还是涉及到小区业主生命财产安全的消防设施都没有，普华公司明显存在欺诈等行为。本院认为，根据法律规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。根据合同约定，被告在接受了重庆普华物业管理有限公司铜梁分公司提供的物业服务后，有按照合同约定向其交纳物业服务费及水电公摊费的义务。同时法律还规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，债权转让的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。本案中，普华分公司在2012年10月至2018年12月期间为被告提供了物业服务，后将其对世纪阳光小区业主收取的物业服务费、水电公摊费的所有债权转让给原告山海物业公司，且向所有业主进行了债权转让的通知，因此，傅永果有向原告交纳物业服务费的义务，傅永果拒绝缴纳从2017年6月至2018年12月期间的物业服务费，应当承担违约责任。关于被告辩称原告不具有诉讼主体资格的意见。本院认为，普华分公司虽然曾经被注销，但具有独立法人资格的重庆普华物业管理有限公司未被注销，其追认普华分公司对世纪阳光小区提供物业服务并收取物业费，同时，普华分公司于2015年11月2日重新成立，继续对世纪阳光小区提供了物业服务，尔后，普华分公司才将其债权债务转让给原告，该债权债务转让符合法律规定，原告具有本案诉讼的主体资格，被告的辩称意见，本院不予采纳。关于被告辩称普华公司转让债权不成立的意见。本院认为，普华分公司与原告签订的债权债务转让协议涉及的权利义务，并未损害被告的利益，其辩称意见，本院不予采纳。关于被告辩称普华公司未先行履行合同义务，原告主张违约的计算依法无据的意见。本院认为，普华分公司与世纪阳光小区业主委员会签订的物业服务合同虽于2016年9月29日届满，但该合同约定“本合同届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。”该合同到期后，世纪阳光小区业主委员会并未续聘或选聘物业管理企业对小区进行物业服务，而普华分公司仍然对小区提供物业服务，该物业服务合同应当认为继续有效，对被告仍然有约束力，被告拒交物业服务费应当承担违约责任。根据法律规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。为此，物业服务企业若存在物业服务不到位或者侵犯业主权益的情形，业主可要求其承担违约责任，而交纳物业服务费是业主的义务，不能以此作为冲抵。被告的辩称意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：傅永果于本判决生效之日起十日内给付原告重庆市山海物业管理有限公司物业服务费1810.70元、水电公摊费50元，共计1860.70元，并从2017年7月1日起至付清之日止以被告当月累计欠缴的物业服务费(包括水电公摊费)为基数按年利率10.95%计算违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由傅永果负担。本判决为终审判决。审判员  张显霖二〇二〇年五月十二日书记员  刘 璐