辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终3504号上诉人（原审被告）：王志明，男，1959年2月8日生，汉族，住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：**，王志明儿子，住址同上。被上诉人（原审原告）：大连一品蓝天物业管理有限公司，住所地大连市甘井子区甘南路34号樱花园小区内28号楼30-4号。法定代表人：孙向军，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈先群，辽宁好谋律师事务所律师。上诉人王志明因与被上诉人大连一品蓝天物业管理有限公司物业服务合同纠纷案，不服大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初7676号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王志明上诉请求：撤销原审判决，改判上诉人仅向被上诉人支付1500元电梯费和垃圾装袋费。主要事实和理由：1.案涉小区未竣工验收，业主未取得房证，开发商违法与被上诉人签订委托物业合同，被上诉人没有收费许可，物业合同未经备案。2.被上诉人未按物业合同约定履行服务义务，但其确实对电梯和公共电部分进行了维护，所以我愿承担电梯维护费和垃圾装袋费，合计1500元。被上诉人不同意王志明的上诉请求，答辩称物业服务是一项整体性服务，不能就单项服务进行价格划分，上诉人的理由不能成立。大连一品蓝天物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.被告向原告支付2015年7月1日至2019年5月31日期间的物业管理服务费2786.3元、电梯费1410元；2.被告向原告支付逾期交纳物业管理服务费的滞纳金5000元（自2019年6月1日起暂计至2019年5月31日，每日滞纳金为8.36元）。一审法院经审理查明，被告系位于大连市甘井子区大化东山经济适用住房小区的业主。2014年4月2日，大化集团有限责任公司作为该小区的建设单位，与原告签订了《大化集团东山经济适用房小区物业管理委托合同》，约定大化集团有限责任公司（甲方）将大化集团东山经济适用房小区委托给原告（乙方）实行前期物业管理。双方约定，物业服务费住宅房屋建筑面积0.7元/平/月，非住宅房屋建筑面积1.5元/平/月，电梯费30元/户/月。合同第十条第（二）中约定了甲方义务，其中第3项约定“执行《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度，负责落实保修责任”，合同第二十一条规定，甲方若违反上述规定，使乙方不便或无法实施前期物业管理的，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未能解决的，乙方有权终止合同。合同第十三条第4项约定“甲方、物业产权人、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的0.3%交纳滞纳金”。合同还对前期物业服务标准、环境卫生管理等做了约定。2014年7月1日，大化集团有限责任公司与被告签订《临时公约》，对案涉小区由原告进行前期物业服务管理及上述物业服务费、电梯费的标准进行了确认。同日，被告交纳了至2015年6月30日的物业管理服务费等费用，办理了房屋的接收入住手续。另查，2017年间，因案涉小区业主被小区内自动弹开的单元门撞伤引发诉讼，在此纠纷中大化集团有限责任公司认可案涉小区的房屋未进行竣工验收，现有生效民事判决确认大化集团有限责任公司与原告均存在过错。因案涉小区存在诸多问题，大连市甘井子区甘井子街道办事处等部门多次介入协调，在甘井子街道办事处给大化集团有限责任公司的《关于第三次商请做好东山小区项目物业管理的函》中也提到，该街道办事处多次向作为建设单位的大化集团有限责任公司发函，要求其做好物业管理。2019年5月初，原告在案涉小区显著位置张贴了《撤出东山小区物业管理公告》，并向大化集团有限责任公司发出上退出东山小区管理告知函。原告于2019年5月15日正式撤出了案涉小区的物业管理服务。现原告主张被告拖欠2015年7月1日至2019年5月31日期间的物业管理服务费以及电梯费，诉至法院，提出如上诉请。被告以上述答辩意见进行抗辩，不同意原告的诉讼请求。一审法院认为，本案争议的焦点问题为：1、原、被告之间是否形成了物业管理服务合同关系；2、原告做出《撤出东山小区物业管理公告》并退出案涉小区物业管理行为的法律效力；3、原、被告是否履行了各自的合同义务，即原告是否向被告提供了符合约定的物业服务，被告应否向原告支付物业服务费及按何标准支付电梯费。关于原、被告之间是否形成了物业管理服务合同关系的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，故大化集团有限责任公司作为案涉小区的建设单位，其有权与原告签订的《大化集团东山经注适用房小区物业管理委托合同》，该合同效力及于被告。本案中被告也与大化集团有限责任公司签订了《临时公约》，因此被告对由原告为其房屋所在小区提供物业服务及物业服务的费用等标准均是明知并认可的。据此，本院认为，大化集团有限责任公司与原告签订的《大化集团东山经注适用房小区物业管理委托合同》，以及大化集团有限责任公司与被告签订的《临时公约》均是合同双方真实的意思表示，合同合法有效，且原告已向被告房屋所在小区提供了物业服务，故原、被告间存在物业服务合同关系。至于被告辩称案涉合同无效及原告未在行政部门备案故无权收费的意见，因于法无据，不予采纳。关于原告做出《撤出东山小区物业管理公告》及撤出案涉小区物业管理的行为的法律效力的问题。原告与建设单位签订的《大化集团东山经济适用房小区物业管理委托合同》第十条第（二）第3项约定了建设单位有执行《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度，负责落实保修责任的义务，《大化集团东山经济适用房小区物业管理委托合同》第二十一条也规定了若建设单位违反上述规定，使原告不便或无法实施前期物业管理的，原告有权要求建设单位在一定期限内解决，逾期未能解决的，原告有权终止合同。现建设单位在行政部门及原告的多次催促下，仍未能履行维修义务，小区业主也因诸多问题得不到解决而拒绝向原告交纳物业服务费，原告也无力再为案涉小区提供符合合同约定的物业服务，由此看出案涉合同的目的已无法达到，现原告依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，提出解除案涉合同，终止对案涉小区的物业服务，且已向建设单位发函及在案涉小区显著位置张贴公告的方式向建设单位及小区业主送达了解除合同的通知，并于2019年5月15日撤出案涉小区，本院认为原告的上述行为已起到解除案涉合同的法律后果，故本院确认原、被告的物业服务合同关系于2019年5月15日解除。关于原告是否向被告提供了符合约定的物业服务，被告应否向原告支付物业服务费及按何标准支付电梯费的问题。虽然案涉小区出现大量房屋严重漏雨渗水、房屋内外部墙皮大面积脱落、门窗封闭不严等各种问题，但这些问题的产生与建设单位将未竣工验收的房屋交付使用、且不能履行建设单位在保修范围和保修期限内的保修责任，而未竣工验收的房屋在保修期过后也无法启动维修基金解决小区房屋的诸多问题这一原因存在莫大关系，上述原因造成了影响小区业主生活的问题无法得到解决、业主对原告不满情绪加剧致普遍不交物业管理费、原告无力维持公司运转进而无法提供较为完善的物业服务的恶性循环，但是，不可否认的是在原告为案涉小区提供物业服务期间，其向被告房屋所在小区提供了卫生清理、垃圾清运、电梯维护等物业服务，使案涉小区在原告进行物业服务管理期间可以维持基本的运转，故被告应在原告提供了的物业服务范围及程度内缴纳物业服务费。经庭审调查，除去因建设单位的上述原因所致的问题外，原告也存在保安人员在岗睡觉、职责范围内的维修义务及卫生清扫不及时等情况，故原告向被告提供的物业服务存在瑕疵，且原告已经不在案涉小区提供物业服务，无法通过后续的物业服务对存在的问题进行整改，因此其要求被告按照合同约定支付全额物业费显系不妥。综合庭审调查的事实，一审法院对本案进行全面考量，依据公平原则，认为以按合同约定计算的尚欠物业费为基数，以80%的标准确定原告应收缴的物业服务费较为合理。因原告在本案中自认其于2019年5月初即开始实施解除合同的行为，其亦于2019年5月15日正式退出该小区的物业管理，故对于2019年5月份的物业费原告不应再向被告收取。一审法院确认，被告应向原告缴纳物业费的期间为2015年7月1日至2019年4月30日，物业管理服务费2181.62元（2727.02元×80%）。关于电梯费的收取标准。因被告在与开发建设单位签订的《临时公约》中已将电梯费的收取标准变更至30元/月/户，该标准未超过相关部门的规定，故予以确认。现原告要求被告支付电梯费1410元，如上原因，对其中1380元予以支持。至于原告主张的违约金问题。因本案存在因建设单位的过失致业主与原告均无法按合同约定履行义务的情况，故无法认定被告未向原告交纳物业费的行为属于违约，因此对原告的此项诉请，证据不足，不予支持。故判决：一、被告王志明于判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连一品蓝天物业管理有限公司2015年7月1日至2019年4月30日期间的物业费2181.62元及电梯费1380元，合计人民币3561.62元；二、驳回原告大连一品蓝天物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元（原告已预交），已减半收取，由被告王志明负担。二审中，各方均未提交新证据。本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。在物业单位提供了物业服务后，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业费。本案中，上诉人对于其欠付物业费和案涉期间被上诉人是案涉小区物业服务单位的事实不持异议，一审支持被上诉人的诉请、判令上诉人给付所欠物业费并无不当。上诉人如认为被上诉人不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，应当根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定另行主张，上诉人以物业服务存在瑕疵而拒交物业费的行为不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益，不能得到本院支持。关于上诉人以被上诉人未取得收费许可、案涉物业服务合同未经备案为由拒绝交纳物业费能否成立一节，本院认为，上诉人主张被上诉人在2014年度未取得收费许可，但本案诉争期间为2015年7月1日至2019年4月30日，2015年初国家已取消对物业服务企业的收费许可，故被上诉人在2014年是否取得收费许可不影响其向上诉人主张2015年7月份以后的物业费。另外，案涉物业服务合同是案涉小区建设单位与被上诉人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同有效且已履行。物业合同未在住建局备案，不符合行政管理的要求，但不影响合同的效力，上诉人以此为由拒交物业费不能得到支持。上诉人在原上诉状中陈列了多项上诉请求，经本院释明，上诉人将原上诉请求变更为“改判上诉人仅向被上诉人支付1500元电梯费和垃圾装袋费”，这是上诉人的诉讼权利，本院予以照准，并就上诉人变更后的上诉请求予以审理。上诉人原提出的多项上诉请求，因其在一审未提出反诉，被上诉人不同意二审一并审理，双方亦不能就此进行调解，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判”之规定，本院二审对此不予审理，上诉人可另行主张。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王志明负担。本判决为终审判决。审判长  王慧莹审判员  王 歆审判员  王 迪二〇二〇年五月二十八日书记员  黄月妍