浙江省温州市龙湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0303民初1046号原告（反诉被告）：李娜，女，1965年1月18日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人（特别授权）：陈小雁、吴忠恩，北京盈科（温州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈建敏，男，1976年1月19日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。被告（反诉原告）：周玉兰，女，1975年10月27日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。以上二位被告的共同委托诉讼代理人（特别授权）：张林，浙江震瓯律师事务所律师。原告（反诉被告）李娜为与被告（反诉原告）陈建敏、周玉兰房屋买卖合同纠纷一案，于2020年3月12日向本院起诉，本院于同日立案受理后，被告陈建敏、周玉兰于2020年3月23日提起反诉，本院依法适用简易程序，并决定合并审理，于同年3月27日公开开庭进行了审理。原告李娜及其委托诉讼代理人陈小雁、被告陈建敏、周玉兰及委托诉讼代理人张林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李娜诉称：2018年6月15日，在中介温州平安易居房产营销有限公司承信加盟店的居间斡旋下，原告作为乙方与被告作为甲方签订了《房屋买卖合同》一份，约定将被告名下的坐落于罗西住宅区110套内摸文指标（建筑面积暂定145平方米，2018年8月30日已摸文定位为温州市房屋）以人民币1682000元的价格出售给原告。该《房屋买卖合同》第三条“付款方式及交易方式”约定：“一、本合同签订之日，乙方向甲方支付购房定金人民币￥100000.00（壹拾万元整）（定金直接冲抵房款）……”。同日，原告与被告又签订了《房屋买卖补充合同》一份，在原《房屋买卖合同》的基础上补充达成了以下几点协议：1.该房属于旧村拆迁安置房，现安置地址罗西住宅区Ａ／ｂ2／Ｂ3等地块，暂定建筑面积约145平方米，单价以11600元价格出售给乙方，购房总价约1682000元整，大写（壹佰陆拾捌万贰仟）元整，以后以产权面积计算，多退少补。该房拆迁办及村里尾款由甲方支付交清。2.该房多出来的套内面积按拆迁办差价ｌ3800元补给甲方。3.甲乙双方协定：甲方先交定金（拾万）元整给甲方，拆迁办通知摸文的前一个星期乙方再付购房款200000元整，大写（贰拾万）元整给甲方，含定金在内叁拾万元整。备注：今后甲方如违约，以叁拾万元整的倍数（陆拾万）元整补偿给乙方。如乙方违约，叁拾万元由甲方没收，剩余房款待拿钥匙2个月内乙方支付购房款约1132000元整，大写（壹佰壹拾叁万贰仟）元整给甲方，剩余尾款的（贰拾伍万）元整作为乙方扣住甲方未领取产权证扣款押金…。《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充合同》签订后，原告依约向被告支付了定金人民币10万元和支付了第二笔购房款人民币20万元。而被告不但不能按照合同约定负责缴清坐落于温州市房屋拆迁办应缴的房款，而且还拒不协助原告办理坐落于温州市房屋的结算、交付手续。甚而至于，在原告欲依约支付第三笔购房款（约人民币1132000元整）时，被告却违约要求房屋总售价必须另行加价150000元，否则就不同意将上述房屋出售给原告；并在原告要求继续按照双方签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充合同》履行的时候，一走了之，且从此之后再也不接原告以及中介林某电话也不回复原告以及中介林某任何信息的事实。故起诉，请求判令：1、被告继续履行双方于2018年6月15日签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充合同》；2、被告立即协助原告办理坐落于温州市房屋的结算、交付手续，并在结算、交付手续办理完毕当日即将该房屋交付给原告管业；3、被告立即向原告支付违约金人民币30万元；4．由被告承担本案诉讼费用。在本案审理过程中，原告自愿变更诉讼请求为：1、解除双方于2018年6月15日签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充合同》；2、两被告双倍返还原告支付的定金，共计60万元；3、诉讼费用由被告承担。在本院指定的举证期限内，原告提供了如下证据：1、原告身份材料，以证明原告的诉讼主体资格；2、被告身份材料，以证明被告的诉讼主体资格；3、房屋买卖合同，4、房屋买卖补充合同，以证明房屋买卖关系及有关权利义务的事实；5、认购定位单，以证明涉案摸文指标于2018年8月30日认购定位为温州市房屋的事实；6、收条，以证明涉案房屋买卖合同及补充合同签订后，原告依约向被告支付定金10万元及第二笔购房款20万元的事实；7、交付使用通知，以证明温州市房屋自2019年12月2日起就可以结算、交付手续的事实；8、领取钥匙及付款通知书，9、快递面单及物流信息，以证明原告欲支付第三笔购房款1132000元时，被告违约要求加价15万元，并在原告要求继续履行合同后，置之不理的事实；10、录音及文字翻译，以证明被告违约要求加价15万元的事实；11、银行对账单，以证明原告于2020年1月10日已筹集第三笔款项1132000元的事实；12、预算表，以证明原告因名下房屋被征收而欲购置涉案房产作为儿子结婚婚房使用的事实。被告陈建敏、周玉兰答辩称：答辩意见与反诉意见一致。被告（反诉原告）陈建敏、周玉兰反诉称：2018年6月15日，反诉人陈建敏、周玉兰因生活困难，急需用钱，在温州平安易居房产营销有限公司的居间下，与被反诉人签订《房屋买卖合同》、《房屋买卖补充合同》，买卖双方约定将反诉人陈建敏、周玉兰所有的坐落于龙湾区状元街道罗西住宅区110套内的拆迁安置房摸文指标（建筑面积暂定145平方米）以每平方11600元，总房价款1682000元的价格转让给被反诉人李娜。双方补充约定“定金为10万元，拆迁办通知摸文的前一个星期由乙方支付购房款20万元整，剩余房款待拿钥匙2个月内乙方（被反诉人李娜）支付购房款约1132000元整给甲方，剩余尾款的（贰拾伍万）元整作为乙方扣住甲方未领取产权证扣款押金，如乙方中途对该房不满意要转让至第三方，甲方要无条件配合乙方办理所有过户手续，待甲方房产证过户到乙方名下的同时，乙方以产权证上的面积为准多退少补付清甲方尾款……”即双方约定待拿钥匙条件具备2个月内，乙方支付购房款1132000元给甲方，再由甲方负责与拆迁办、村里结算，领取钥匙，且买卖双方签订《房屋买卖合同》上，留有反诉人的收款账户。根据温州生态园管理委员会2019年11月25日作出的《罗西村住宅区一组团（三郎桥A地块）安置房（第一批）交付使用通知》，该房屋已于2019年12月2日具备拿钥匙条件，而被反诉人未在约定的待拿钥匙2个月内支付购房款1132000元，明显违约。期间，反诉人多次联系温州平安易居房产营销有限公司催促被反诉人及时支付房价款，但被诉人无故一直推托拒不支付。故起诉，请求判令：1、依法解除《房屋买卖合同》、《房屋买卖补充合同》；2、已收取原告的定金30万元不予返还；3、本案诉讼费用由原告负担。被告（反诉原告）陈建敏、周玉兰向本院提交了如下证据：1、房屋买卖合同、房屋买卖补充合同、《罗西村住宅区一组团（三郎桥A地块）安置房（第一批）交付使用通知》，以证明双方买卖合同的内容、原告违约的事实；2、录音，以证明原告违约在先的事实。原告（反诉被告）李娜答辩称：被告负有先履行合同义务，买卖补充合同第二、六条均可证明，原告于2020年1月10日或2月1日前均已筹集款项交付给被告。被告要求加价，否则不予出售，违反了合同约定。基于被告的反诉，原告变更诉讼请求，要求解除合同，也是合理合法的。当事人提供的证据，经当庭出示质证。被告陈建敏、周玉兰对原告提交的证据，质证认为：对证据1-3、5、7的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据4的形式上真实性无异议，证明对象有异议，原告违约在先，被告现卖是Ｂ2、Ｂ3，而并非包括Ａ，待拿钥匙2个月是指先付款，再拿钥匙，而本案于2019年12月2日便可领取钥匙了；对证据6的真实性、合法性、关联性均无异议，能够证明原、被告之间的交易习惯，原告缴款给被告，被告将款项交给拆迁办，被告生活困难无钱交剩余款项的事实；对证据8的真实性、合法性、关联性均有异议，原告单方发出通知书要求被告先结算房款、领取钥匙，属于变更合同约定，且被告已提供相应账户，而没有收到转款；对证据9的真实性、合法性、关联性均有异议，被告没有收到快递；对证据10，录音的真实性无异议，被告确实有经济困难，被告先结算、领取钥匙，Ａ地块比Ｂ地块领取钥匙要迟一年多，在录音内容中第一页，摸文是原告自己去摸的，第二页第15行，被告是有欠款在的，第三页，把去年到现在的利息计算出来，被告并非要求涨价15万元，而仅是要求把去年产生的利息损失补起来，原告摸到Ａ地块，没有与被告协商，当时双方并未达成一致，被告也没有明确表示要违约，关联性有异议，证明对象有异议；对证据11的真实性、合法性、关联性均有异议，100万元的三性均有异议，并非原告所有；对证据12的真实性、合法性、关联性均有异议，缺乏相关部门盖章，且与本案无关联，不予认可。原告对被告提交的证据，质证认为：对证据1的真实性无异议，证明对象有异议，不能证明待证事实，恰恰证明原告的事实，被告是先履行义务，涉案Ａ、Ｂ地块都有可能摸到；对证据2的录音，应以原告提供的为准。经审查，本院认为，原告提交的证据1-7及被告提交的证据1，客观真实，与本案有关联，本院均予以采纳。至于原告提交的证据8、9，结合快递查询信息及本案有关录音资料，可以确认原告已向被告送达领取钥匙及付款通知书的事实。至于原告提交的证据10，客观真实，各方均予以认可，本院均予以确认，至于待证事实，本院将在下文一并予以评析。至于原告提交的证据11，并非原告名下存款，不能证明原告待证事实，本院不予确认。至于原告提交的证据12，本院认为，该份预算表缺乏有关部门盖章确认，且预算表抬头明确“仅供参考最终以协议为准”，其真实性无法核实，即便真实，亦不能证明待证事实，本院依法不予确认。至于被告提交的证据2，本院认为，其真实性可以确认，虽录音中陈述应待买方支付款项后再交付钥匙，但该份录音为被告与中介林某之间的，原告李娜并未予以确认，故应结合其他证据予以证实。在本案审理过程中，原告申请证人林某、郑某出庭作证，以证明原告已依约支付定金10万元及第二期购房款20万元，被告拒不负责缴清拆迁办应缴的房款以及拒不协助办理涉案房屋的结算交付手续，原告支付第三笔购房款113.2万元时，被告要求加价15万元，被告自认对外负有巨额债务，涉案房屋由原告自行摸文定位等事实。证人林某陈述称：涉案房屋买卖是由我经办的，合同内容都是给双方看过且同意的，2018年8月份，被告带着原告前往拆迁办办理摸文定位手续，摸文定位都是由原告自行抽取、选取的，2019年12月起涉案房屋可以办理结算、交付手续，已与被告联系，但被告拒绝协助办理并要求补偿利息损失15万元。证人郑某陈述称：2020年1月份，快过年的时候，我找过房东，房东说自己不容易，要求支付12万元的利息，后来说是15万元利息，最后就谈不成了，之后便没有再与房东联系了。原告对证人林某、郑某的陈述，质证认为：证人的陈述客观真实，能够证明原告主张的待证事实。被告对证人林某、郑某的陈述，质证认为：证人林某的陈述不真实，与被告录音内容不一致，林某对被告生活困难是知晓的，因为被告有贷款，要求利息也是正常合理的，原告应先付款，原告违约在先，对其证言不予认可。对证人郑某的陈述，其对本案并不清楚，是事后参与的，其证言不予认可，不存在加价，而仅是要求利息部分损失。经审查，本院认为，结合原、被告之间提交的录音等材料，可以确认原告曾于2020年1月份向被告提出要求办理涉案房屋结算、交付手续，被告要求原告补偿其利息损失15万元的事实。根据审查确认的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：2018年6月15日，原告李娜（乙方）与被告陈建敏、周玉兰（甲方）在温州市平安易居房产营销有限公司承信加盟店林某（丙方）的见证下签订《房屋买卖合同》一份，约定：第一条，甲方自愿将其自有房产即坐落于温州市罗西住宅区110套内摸文指标的房屋出售给乙方，建筑面积暂定145平方米；第二条，成交价格为每平方11600元，总价为168.2万元；第八条，详见附加合同，并约定收款账号。同日，原告李娜（乙方）与被告陈建敏、周玉兰（甲方）在温州市平安易居房产营销有限公司承信加盟店林某（丙方）的见证下签订《房屋买卖补充合同》一份，约定：1.该房属于旧村拆迁安置房，现安置地址罗西住宅区Ａ／ｂ2／Ｂ3等地块，暂定建筑面积约为145平方，单价以11600元价格出售给乙方，购房总价约168.2万元整，以后以产权面积为计算，多退少补，该房拆迁办及村里的尾款由甲方支付缴清；2.该房多出来的套内面积按拆迁办差价13800元补给甲方；3.甲乙双方协定：乙方先交定金10万元给甲方，拆迁办通知摸文的前一个星期乙方再付购房款20万元给甲方，含定金在内30万元整，备注：今后甲方如违约，以30万元的倍数60万元整补偿给乙方，如乙方违约，则30万元由甲方没收，剩余房款待拿钥匙2个月内乙方支付购房款约113.2万元给甲方，剩余尾款25万元作为乙方扣住甲方未领取产权证扣款押金，如乙方中途对该份不满意要转让第三方，甲方要无条件配合乙方办理所有过户手续，待甲方房产证过户到乙方名下的同时，乙方以产权证上的面积为准多退少补付清甲方尾款……。上述合同签订后，原告支付定金5万元。2018年7月12日，原告依约向被告支付第二期购房款25万元。2018年8月30日，经摸文定位确认，涉案房产定位为温州市，被告陈建敏在认购定位联系单上签字并按印。2019年11月25日，温州生态园管理委员会发布《罗西住宅区一组团（三郎桥A地块）安置房（第一批）交付使用通知》，内容：罗西住宅区一组团（三郎桥A地块）住宅安置房（第一批）已竣工交付使用，各置换户于2019年12月2日起到各实施单位办理房款结算有关手续。2020年1月11日，原告李娜向被告陈建敏、周玉兰发送《领取钥匙及付款通知书》，通知：本人为买方李娜，关于罗西三郎桥A地块一组团3栋2203室买卖一事，现按买卖合同约定该房已于2019年12月2日可领取钥匙；现通知卖方陈建敏、周玉兰于2020年1月20日前结算拆迁办房款，并领取该房钥匙，本人已准备好应付余下房款，若逾期卖方未办理以上手续，则本人会按合同约定要求卖方赔偿违约责任。上述通知由中介转交卖方，中介于2020年1月11日向被告寄送，被告于同年1月13日签收。另查明，2020年1月4日-1月10日期间，原告、中介曾多次电话联系被告，要求办理涉案房产结算、交付手续，被告自认因经济困难才急于卖房还债，但原告摸文定位为A地块，相较于b2/B3地块迟了一年多，导致其产生了较大的利息损失，故要求原告支付相应的利息损失15万元，且原告须先向其支付剩余购房款，被告才能办理相关手续交付钥匙。本院认为，原告（反诉被告）李娜与被告（反诉原告）陈建敏、周玉兰之间签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖补充合同》均系当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，各方均应依约履行。本案中，原告李娜本诉认为，被告陈建敏、周玉兰未依照合同约定缴清涉案房屋拆迁办应缴的房款，且拒不协助办理涉案房屋的结算、交付手续，构成违约。而被告陈建敏、周玉兰反诉认为，原告李娜在明知涉案房屋已具备交付钥匙条件的情况下，未在约定的“待拿钥匙2个月内”支付购房款113.2万元，构成违约。故本院依法归纳本案争议焦点为：1、涉案房屋具备交付条件的情况下，原告应于何时支付第三期购房款113.2万元，原告是否构成违约；2、被告是否构成违约及违约责任如何承担。关于原告何时支付第三期购房款及原告是否构成违约的问题，本院认为，首先，《房屋买卖补充合同》第1条明确，“该房拆迁办及村里的尾款由甲方（周玉兰、陈建敏）支付缴清”，故拆迁办应缴款项的支付主体应该为周玉兰、陈建敏，其次，补充合同第三条“剩余房款待拿钥匙2个月内乙方（李娜）支付购房款约113.2万元”，从字面上理解，房款113.2万元应从拿到钥匙起算2个月内，拿到钥匙的前提是办理尾款结算、交付手续，而拆迁办应缴尾款应由被告支付，故实际应为被告办理完毕拆迁办结算手续后，原告在2个月内支付购房款，从市场交易风险的角度看，涉案买卖系房屋指标买卖，拆迁办的结算、交付手续尚未办理完毕，且在一定时间内尚不能办理登记、过户手续，原告在支付定金及第二期购房款共计30万元后，未实际取得房屋钥匙的情况下，直接将购房款中的大部分款项113.2万元支付给被告，存在交易风险，不合常理。退一步讲，即便按照被告所称，涉案第三笔购房款应在符合钥匙交付条件2个月内支付，涉案通知要求各置换户于2019年12月2日起办理房款结算、交付手续，而原告已于2020年1月份与被告联系，且发送领取钥匙及付款通知书，告知被告领取钥匙及付款相关事宜，但被告拒绝协助并另行要求支付利息损失15万元，在此情况下，原告有理由认为被告缺乏履行合同义务的商业信誉，根据法律规定，有权中止履行。故被告主张原告构成违约，并要求其承担30万元违约金的主张，缺乏依据，本院不予支持。关于被告是否存在违约及违约责任如何承担的问题。本院认为，被告要求原告支付利息损失15万元的行为，属于擅自变更合同价款，违反合同约定，构成违约，原告可主张一定的违约责任。本案中，原告根据合同约定主张被告承担30万元的违约金，本院认为，从客观事实角度看，被告加价15万元系因2018年签订合同至今产生的利息损失，虽不符合同约定，存在一定违约情形，但并非根本违约，且因15万元的加价行为而承担30万元的违约责任，显然两者不能对等，违约责任过高。基于此，本院根据客观实际、违约过错及实际损失等情况，酌定违约金数额为5万元，原告主张的超出部分，本院不予支持。在本案审理过程中，双方基于现状，一致同意解除合同，系当事人协商一致，本院依法予以支持。合同解除后，被告应返还原告已支付购房款共计30万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）李娜与被告（反诉原告）陈建敏、周玉兰于2018年6月15日签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖补充合同》；二、被告（反诉原告）陈建敏、周玉兰于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）李娜购房款30万元并支付违约金5万元；三、驳回原告（反诉被告）李娜的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）陈建敏、周玉兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费（本诉）5800元，减半收取2900元，由原告（反诉被告）李娜负担483元，由被告（反诉原告）陈建敏、周玉兰负担2417元；案件受理费（反诉）2900元，由被告（反诉原告）陈建敏、周玉兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。本判决书生效后，负有义务的一方当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。审 判 员 王崇林二〇二〇年五月十三日法官助理李博武代书记员 王冰洁附：不履行裁判惩戒后果警示1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。3．【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。执行风险告知1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。