新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新01民终752号   上诉人（原审原告）：杨保军，男，1973年2月23日出生，回族，天山区明华街顺和商务宾馆经营者，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。   上诉人（原审被告）：王维谦，男，1937年1月19日出生，汉族，乌鲁木齐市园林处退休职工。   委托诉讼代理人：吕进，高新区（新市区）丰泽法律服务所法律工作者。   原审第三人：乌鲁木齐市天山区房屋征收与补偿管理办公室，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市大湾北路西5巷18号。   法定代表人：张雄，该单位主任。   委托诉讼代理人：王晓娜，新疆法爱律师事务所律师。   上诉人杨保军因与上诉人王维谦、原审第三人乌鲁木齐市天山区房屋征收与补偿管理办公室（以下简称天山区征收办）房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院（2019）新0102民初8252号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭，于2020年4月17日公开开庭进行了审理。上诉人杨保军，上诉人王维谦的委托诉讼代理人吕进，原审第三人天山区征收办的委托诉讼代理人王晓娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   杨保军上诉请求：撤销一审判决第六项、第七项及第八项，改判驳回王维谦的全部反诉请求。事实和理由：我租用王维谦的房屋经营宾馆，每年均按时缴纳相关租赁费用，2017年5月21日，双方签订了《门面房拆迁补偿协议》，约定拆迁款项中属于我的部分款项由王维谦于五日内支付于我，其中还约定，王维谦不能以任何理由进行克扣和拖延。该约定能反映出，在签订该协议时，双方之间在之前的债权债务是清结的，如果我存在拖欠的款项，王维谦应当在此时提出扣除相关拖欠费用，既然未在协议中写明，说明我不拖欠任何费用，至少2017年以前的采暖费已缴纳完毕。王维谦在本案中提出的反诉发生在该协议签订之后，我认为王维谦的该行为已经违背了《门面房拆迁补偿协议》的约定，属于对我的款项进行克扣和拖延支付的情形。虽然每年的采暖费用都是20,849.4元，但我已经足额缴纳了该笔费用，如果当时没有缴纳完毕，签订《门面房拆迁补偿协议》时，王维谦应当提出并写入协议中。根据租赁合同的约定，我的合同到期日是2017年7月9日，双方也已协商好，六月不再营业，用不营业的这一个月的月租金顶替拖欠的10,000元暖气费，一审法院对此事实未进行认定错误。同时王维谦与天山区征收办于2017年8月签订了征收协议，那么该协议签订后，涉案房屋的产权应属于国家，王维谦无权用国家的房子进行盈利行为，即便是要收取租金，也只能计算2017年7月10日起至王维谦签订征收协议之日的一个月期间的租金。综上，请求二审法院查明事实，支持我的上诉请求。   王维谦针对杨保军的上诉请求辩称，一审判决对于杨保军应该支付我方房屋租金及取暖费的事实认定清楚，社区对房屋租赁行为都进行了登记，而我收取杨保军的采暖费也都向其开具了收据，杨保军不能证明其已经足额缴纳了全部年度的采暖费，故应当向我方支付。杨保军陈述房屋征收后，涉案房屋属于国家的上诉意见无事实及法律依据，其一直占有我方房屋，应当向我方支付占有期间的租金。综上，杨保军的上诉请求不能成立，请求二审法院予以驳回。   王维谦上诉请求：1．改判一审判决第一项为：我向杨保军支付装修及附属物补偿款109,659元；2．改判一审判决第二项为：我向杨保军支付停业损失20,000元；3．改判一审判决第三项为驳回杨保军要求我支付利息的诉讼请求；4．改判一审判决第八项为：杨保军向我支付水费3,386.64元。事实和理由：2012年12月29日，杨保军租赁了我位于乌鲁木齐市××区、3、4层的自建房用于经营旅馆，租赁期限为2013年1月10日至2018年1月9日，年租金180,000元。2017年6月，因政府进行老城区改造，准备对涉案房屋进行拆迁，但杨保军拒不搬迁，一直经营旅馆到2017年10月16日。在此期间，杨保军共欠我房租、水费、采暖费共计82,688.04元，我多次催要，杨保军拒不支付。我多次找杨保军协商，并告知杨保军扣除他欠我的房租、水费、取暖费及装修费后，将剩余装修补偿款给付他，但杨保军予以拒绝。一审庭审时，天山区征收办提供了《房屋分户评估结果一览表》中注明每个商户的停产停业损失补偿费为20,000元，我的两处房屋在征收时共有4家商户，故杨保军能获得的停业补偿费只有20,000元，一审判决我支付70,000元停业损失明显错误。杨保军是通过从原宾馆经营者处转让的方式获得了涉案宾馆的经营权，原宾馆经营者租用涉案房屋时，我已将房屋地砖铺好并安装了楼梯扶手、水箱等价值19,413元的附属物，故该部分装修拆迁款19,413元应由我获得。按照杨保军单独安装的水表数计算，杨保军应向我支付水费3,386.64元，一审判决以杨保军自认的数额800元确定水费数额无事实依据。我为配合政府拆迁于2017年3月购买了我现在居住的房屋，因杨保军拒绝搬迁，给我造成经济损失72,000元。我领到补偿款后多次找杨保军协商，是杨保军拒不协商，故我不应向杨保军支付利息。综上，请求向二审法院查明事实，支持我的上诉请求。   杨保军针对王维谦的上诉请求辩称，拆迁协议所依据的正式评估报告中没有提及水箱、楼梯扶手等内容，这些附属物确实存在，但是评估报告中没有反映，拆迁协议中也未涉及，王维谦主张该部分装修费用应扣减没有依据。停产停业损失应该按照评估报告确定的数额向我支付，涉案房屋只有两家商户。我提供了相应证据证实已将水费交至2019年6月21日，王维谦向我主张水费没有依据。王维谦从未找我协商，都是我找王维谦协商的，所以不存在我给王维谦带来损失的问题。双方形成拆迁补偿协议后，王维谦没有及时向我支付款项，故王维谦应该向我支付利息。综上，王维谦的上诉请求不能成立，请求二审法院予以驳回。   天山区征收办针对杨保军及王维谦的上诉请求共同述称，一审判决事实认定清楚，适用法律正确。涉案房屋征收时，房屋的所有权人是王维谦，被征收人也是王维谦，我方只能和王维谦签订征收补偿协议，且王维谦已经拿到了全部征收补偿款。本案中，双方也均没有要求我方承担责任，故请求二审法院维持一审判决。   杨保军向一审法院起诉请求：1．判令王维谦给付我装修及附属物款149,187元；2．判令王维谦支付我停产停业搬迁费、拆迁费及临时安置补偿费91,400元；3．判令王维谦承担以上款项自2019年2月9日至判决之日按利率6％计算的逾期利息12,029元。   王维谦向一审法院反诉请求：1．判令杨保军支付我房租58,452元；2．判令杨保军支付我取暖费20,849.4元；3．判令杨保军支付我水费3,386.64元。   一审法院认定事实：2012年12月29日，杨保军与王维谦签订《房屋租赁合同》，约定：“甲方（王维谦）坐落于明华街110号2、3、4层出租给乙方（杨保军），用途为宾馆（四层移动公司机房除外），租赁期限为2013年1月10日至2018年1月9日，年租金为180,000元（从签订合同之日起两年房租不变，后三年随市场变动调整），付款方式为每半年交纳一次90,000元，交付房屋期限，2012年12月1日交付给乙方，但是房租从2013年1月10日起算；乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋内部结构和装修或设置对房屋结构有影响的设备，须经征得甲方书面同意，但正常装修由乙方自行决定，不需经甲方同意，乙方装修所有附着物到期一律不准拆除，无偿留给甲方，以确保房舍外观完整；房屋租赁期间的水、电、供暖费由乙方支付，水暖照供应部门价格收取，电费每度1元由甲方统一按月收取，在租赁期间，如果发生政府有关部门征收本合同未列款项但与使用该房屋有关的费用均由乙方支付；如果因国家建设，不可抗力因素甲方必须终止合同时，乙方的经济损失甲方不予补偿，但剩余租金应当退还乙方”。2017年5月21日，杨保军与王维谦签订《门面房拆迁补偿协议》，约定：“本店商铺顺合商务宾馆坐落于××街（103商铺），因政府拆迁办将于拆迁双方均按照政府拆迁办赔偿办法索取各自的赔偿，房东索取应属于自己应有的赔偿，商家只索取商家的赔偿，其中商家拆迁补偿费用包含：第一房屋装修费；第二停业停产损失费；第三搬迁补偿费用；第四基于拆迁政策发生的奖励费用等一系列赔偿商户的费用，商家索取拆迁赔偿与房东无关，赔偿一旦全部支付到房东处，房东必须在三至五日内将商家赔偿款支付，不能以任何理由扣除或拖延支付赔偿款，商家也不能索取原本属于房东的补偿费用”。2017年8月2日，王维谦与天山区征收办签订1145号《天山区房屋征收与补偿协议书》，约定天山区征收办征收王维谦位于××区房屋，支付征收补偿费为，正式产权住宅用房464.1平方米×7,218元／平方米=3,349,874元，正式产权住宅用于商服154.7平方米×11,548元／平方米=1,786,476元，未登记住宅用房10.29平方米×5,322元／平方米=54,763元，未登记建筑住宅用于商服19.25平方米×9,167元／平方米=176,465元，附属设施补偿费626,550元，一次性搬家补偿费1,200元，一次性临时安置补偿费4,500元，承租人停产停业损失20,000元，王维谦在本协议签订后5日内搬迁，天山区征收办将奖励154,834元。合同依据的《房屋分户评估结果一览表》显示附属物价值：承租人超市货架11,862元、超市广告牌1,495元、卷帘门超市2,720元、超市摄像头500元、宾馆广告牌1,166元、宾馆广告牌（LED）234元、宾馆钢架梯9,999元、宾馆三相电2,000元，宾馆摄像头400元、宾馆水箱1,389元、大理石雨棚1,800元、卷帘门8,418元、排水井8,000元、暗渠23,800元、围墙9,750元、地下室471,068元、装修补偿超市17,395元、装修补偿2-4层54,554元。同日，王维谦与天山区征收办还签订1146号《天山区房屋征收与补偿协议书》，约定天山区征收办征收王维谦位于××区房屋，支付征收补偿费为，正式产权住宅用房464.1平方米×7,218元／平方米=3,349,874元，正式产权住宅用于商服154.7平方米×11,548元／平方米=1,786,476元，未登记住宅用房5.61平方米×5,322元／平方米=29,856元，未登记建筑住宅用于商服26.48平方米×9,167元／平方米=242,742元，附属设施补偿费502,096元，一次性搬家补偿费1,200元，一次性临时安置补偿费4,500元，一次性停业补偿费60,000元，王维谦在本协议签订后5日内搬迁，天山区征收办将奖励155,089元。合同依据的《房屋分户评估结果一览表》显示附属物价值：地下室429,962元、128.04平方米装修补偿12,804元、53.14平方米装修补偿5,314元、装修补偿2-4层54,016元。庭审中，杨保军及天山区征收办均表示1146号补偿合同中的128.04平方米不是杨保军租赁面积，53.14平方米系杨保军经营宾馆的吧台及大厅。2019年2月2日，王维谦已领取上述补偿款。2019年9月26日，大湾管委会盐化社区工作委员会出具《情况说明》，载明：“原希望街北社区属于天山区明华街拆迁区域二期，于2017年6月开始老城区改造工作，顺和商务宾馆在明华街东二十巷2号租赁营业，明华街东二十巷2号拆迁号为MHJ-1146，2017年8月2日签订天山区房屋征收与补偿协议书，该宾馆拆迁协议签订后还在正常营业，2017年10月16日大湾管委会盐化社区进行消防安全检查，发现该宾馆使用电暖气租客，存在安全隐患，对该宾馆采取封门处理并督促搬离”。庭审中，王维谦放弃对邮寄送达费的主张。   一审法院认为，2017年5月21日杨保军与王维谦签订《门面房拆迁补偿协议》系双方真实意思表示，其内容不违反法律法规强制性规定，当属有效。杨保军未要求天山区征收办承担责任，故天山区征收办在本案中不承担民事责任。一、关于王维谦应支付杨保军补偿款数额。根据该协议约定房屋装修费、停业停产损失费、搬迁补偿费用、基于拆迁政策发生的奖励费用等一系列赔偿商户的费用应归杨保军，故1145号补偿合同中的宾馆广告牌1,166元，宾馆广告牌（LED）234元，宾馆钢架梯9,999元，宾馆三相电2,000元、宾馆摄像头400元、宾馆水箱1,389元、装修补偿2-4层54,554元，以及1146号补偿合同中的53.14平方米装修补偿5,314元、装修补偿2-4层54,016元均应属于杨保军，综上，王维谦应支付杨保军装修及附属物补偿款129,072元（1,166元＋234元＋9,999元＋2,000元＋400元＋1,389元＋54,554元＋5,314元＋54,016元），杨保军主张超出部分，一审法院不予支持。根据协议约定，停产停业损失、搬迁补偿费、奖励补偿费等一系列赔偿商户的费用都属于杨保军，故王维谦应向杨保军支付停产停业损失、搬迁费、一次性临时安置补偿费，因东十九巷1号及2号房屋出租于杨保军经营宾馆及案外人经营超市，一审法院酌定王维谦就1号房屋支付杨保军停产停业损失15,000元、搬迁费1,000元、一次性临时安置补偿费4,000元及就2号房屋支付杨保军停产停业损失55,000元、搬迁费1,000元、一次性临时安置补偿费4,000元，即王维谦支付杨保军停产停业损失70,000元，搬迁费2,000元，临时安置补偿费8,000元。双方协议约定赔偿款支付到王维谦处，王维谦须在三至五天内支付，现王维谦已于2019年2月2日领取，但未在2019年2月7日前支付杨保军补偿款，应承担杨保军逾期利息损失，杨保军仅主张2019年2月9日至判决之日期间的利息，对此一审法院予以支持，故王维谦应支付杨保军自2019年2月9日至2019年11月29日期间逾期支付补偿款的利息7,300.62元［（129,072元＋70,000元＋2,000元＋8,000元）×4.35％÷365天×293天］。二、关于王维谦主张杨保军支付租金的请求，一审法院认为，根据2019年9月26日大湾管委会盐化社区工作委员会出具《情况说明》可以证实，杨保军实际经营宾馆至2017年10月16日，其租金仅交至2017年7月9日，欠付王维谦自2017年7月10日至2017年10月16日期间的租金，故杨保军应支付王维谦租金48,328.77元（180,000元÷365天×98天），王维谦未提供证据证实原王维谦就2017年租金已协商一致为190,000元，故王维谦主张超出部分，一审法院不予支持。三、关于王维谦主张暖气费。庭审中，杨保军对2016-2017年度应缴暖气费20,849.4元不持异议，但是提出已经支付10,000元，但杨保军对此没有举证证实，故王维谦要求杨保军支付暖气费20,849.4元反诉请求，一审法院予以支持。四、关于王维谦主张水费。王维谦未就杨保军欠付水费进行举证，庭审中，杨保军自认欠付水费为800元，对此一审法院予以支持。判决：一、王维谦支付杨保军装修及附属物补偿款129,072元；二、王维谦支付杨保军停产停业损失70,000元；三、王维谦支付杨保军搬迁费2,000元；四、王维谦支付杨保军临时安置补偿费8,000元；五、王维谦支付杨保军利息7,300.62元；六、杨保军支付王维谦租金48,328.77元；七、杨保军支付王维谦取暖费20,849.4元；八、杨保军支付王维谦水费800元。   本院二审期间，杨保军围绕其上诉请求依法提交了王维谦于2017年6月21日向杨保军出具的收据一张，用以证实其已向王维谦足额交纳了租赁期间的全部暖气费，并交纳了2017年5月1日至6月21日期间的水费，一审判决我交纳6月21日之后的水费800元，我认可，但王维谦主张我交纳3,386.64元水费没有依据，该收据的背面记载了我交纳暖气费的数额，一审判决我交纳暖气费错误。本院组织当事人进行了质证，王维谦质证认为：对该收据的真实性认可，对关联性不认可。该收据只能证实杨保军交纳了该时间的水费，但我主张的是该时间段之后的水费，收据上无法反映出交纳暖气费的情形。王维谦围绕其上诉请求依法提交了以下证据：1．涉案房屋所属的乌鲁木齐市××区工作委员会做出的情况说明一份，用以证明涉案房屋被征迁时，租赁涉案房屋用作经营的商户有四家，根据拆迁协议的约定，每户商铺应当得到的停产停业损失应为20,000元，一审判决我向杨保军支付70,000元停产停业损失错误；2．涉案房屋原承租人何得果出具的书面证人证言，用以证实何得果向杨保军转让涉案宾馆经营权时，涉案房屋内存在房屋地砖、楼梯扶手及水箱等价值19,413元的附属物，这些附属物是我所修建的，故该部分拆迁款项应归我所有。本院组织当事人进行了质证，杨保军质证认为：对证明的真实性予以认可，但盐化社区是2017年10月之后才成为涉案房屋所在区域的管理方，之前并非盐化社区进行管理，故盐化社区对涉案房屋的出租情况并不了解，对该证明的关联性不予认可。对何得果出具的证人证言的真实性、合法性均予以认可，但附属物的补偿应当以评估报告为准，故对该证据的关联性不予认可。天山区征收办针对杨保军和王维谦提交的证据共同发表质证意见为：与我方无关，请二审法院对证据的效力予以确认。   本院对上述证据认定如下：对杨保军提交收据的真实性、合法性予以确认，但该收据载明的是杨保军交纳了2017年5月1日至6月21日期间的水费，而王维谦主张的是2017年6月21日之后的水费，该收据的背面仅是写了几个数字，没有任何标注，也没有王维谦的签字确认，无法反映出杨保军交纳的暖气费的数额，故本院对该收据的关联性不予确认，对该证据不予采纳。因杨保军对王维谦出具的两份证据的真实性及合法性均予以认可，故本院对该两份证据的真实性及合法性予以确认，对关联性及是否采纳将综合全案证据及事实予以综合认定。   本院对一审法院查明的事实及依据的证据予以确认。二审庭审中，杨保军陈述其于2017年10月18日搬离涉案房屋，2017年9月至10月期间仍在经营宾馆，7月至9月期间未经营宾馆，但也未将涉案房屋钥匙交还于王维谦。   本院认为，本案的争议焦点为：一、杨保军主张王维谦向其支付装修及附属物补偿款、停产停业损失的数额如何确定，主张王维谦向其支付利息损失的诉讼请求能否成立；二、王维谦主张杨保军向其支付房屋租金及水费的数额如何确认，主张杨保军向其支付采暖费的诉讼请求能否成立。   一、关于杨保军主张王维谦向其支付装修及附属物补偿款、停产停业损失的数额如何确定，主张王维谦向其支付利息损失的诉讼请求能否成立的问题。根据杨保军与王维谦于2017年5月21日签订的《门面房拆迁补偿协议》的约定，拆迁补偿费用中的房屋装修费及停产停业损失等应由杨保军取得，该协议中并未对房屋装修费的项目做详细的区分，也未明确装修费中的部分项目费用系王维谦应当取得的部分，王维谦上诉称应当将价值19,413元的房屋地砖、楼梯扶手及水箱等附属物的款项从一审判决其向杨保军支付的装修及附属物补偿款数额中予以扣减，但双方在签订房屋租赁合同后，王维谦向杨保军移交涉案房屋时，并未签订交接清单，现王维谦未能提供充分有效的证据证实上述三部分附属物系由其铺设或修建，且对其主张的19,413元的价值亦未能提供充分有效的证据予以证实，另，根据王维谦与天山区征收办签订的《天山区房屋征收与补偿协议书》所依据的《房屋分户评估结果一览表》的内容，其中附属物部分并未包含王维谦所主张的地砖和楼梯扶手等项目，即一审判决王维谦向杨保军支付的装修及附属物补偿数额中根本不包含地砖和楼梯扶手的价值，综上所述，王维谦的该上诉理由没有事实及法律依据，本院不予采信，对王维谦在二审中提交的证人何得果出具的书面证言不予采纳。一审判决认定涉案房屋出租于杨保军经营宾馆及案外人经营超市，故按照两份《天山区房屋征收与补偿协议书》中确定的停产停业损失数额，酌定杨保军应得停产停业损失70,000元，现王维谦上诉称涉案房屋由其出租于四人用于经营，故杨保军只应获得20,000元停产停业损失，对此王维谦仅提交了社区出具的一份证明，未能提交如租赁合同、交纳租金的凭证等更有证明力的相应证据予以佐证，也不能证实其已向其他商户支付了停产停业损失，故本院对王维谦的该上诉理由不予采信，对王维谦在二审中提交的社区证明不予采纳。双方签订的《门面房拆迁补偿协议》中明确约定王维谦取得补偿款后，应在三到五天之内向杨保军支付，但王维谦并未按该约定及时向杨保军支付款项，一审判决认定王维谦应支付利息损失并无不当，王维谦上诉称杨保军拒绝搬迁给其造成损失，且拒绝与其协商，故不应当向杨保军支付利息损失的上诉理由不能成立，本院不予采信。   二、关于王维谦主张杨保军向其支付房屋租金及水费的数额如何确认，主张杨保军向其支付采暖费的诉讼请求能否成立的问题。杨保军与王维谦签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限为2013年1月10日至2018年1月9日，二审庭审中，杨保军认可其于2017年10月18日搬离涉案房屋，其虽陈述2017年6月至9月期间未经营宾馆，但也未将涉案房屋返还于王维谦，且在之后的2017年9月至10月期间仍然利用涉案房屋进行宾馆经营，该期间也依然是双方租赁合同约定的租期内，故杨保军仍负有交纳涉案房屋租金的义务，一审判决其向王维谦支付该段期间的房屋租金48,328.77元并无不当。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”，故杨保军上诉称王维谦于2017年8月签订征收协议后，已无权用国家的房子进行盈利行为，即便收取租金，也只能计算2017年7月10日起至2017年8月期间租金的上诉理由与法律规定不符，本院不予采信。杨保军未能提交充分有效的证据证实其已向王维谦交纳了2016至2017年度的暖气费，其在二审中提交的收据无法反映出交纳暖气费的情况，王维谦对此也不予认可，杨保军上诉称双方协商一致以六月的租金折抵暖气费10,000元，但也未能提供证据予以证实，故本院对其上诉称已足额交纳暖气费的理由不予采信，王维谦与杨保军签订的《门面房拆迁补偿协议》仅是针对补偿款如何分配进行的约定，无法反映双方对全部债权债务进行结算的过程，杨保军认为该协议中没有反映其存在欠付款项的事实，即表明双方所有的债权债务都已清结的上诉理由没有事实及法律依据，本院不予采信。王维谦主张杨保军向其支付水费3,386.64元，但未能提交充分有效的证据予以证实，杨保军在庭审中认可其应当承担800元水费，一审法院以此判决杨保军向王维谦支付800元水费并无不当，王维谦的该上诉理由不能成立，本院不予采信。   综上所述，杨保军、王维谦的上诉请求均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费，王维谦已预交1,767.84元，由其负担，杨保军已预交1,531.95元，由其负担。   本判决为终审判决。   审  判  长   冯宁   审  判  员   焦玉   审  判  员   卫杨   二 〇 二 〇 年 五 月 二 十 九 日   书  记  员   余霞