甘肃省秦安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘0522民初2020号 原告：某装饰公司，住所地：秦安县。 法定代表人：成某，该公司执行董事。 被告：某装饰工程公司，住所地：秦安县。 法定代表人：马某，该公司执行董事兼总经理。 被告：某商品城公司（曾用名：某商品城管理公司），住所地：秦安县。 法定代表人:钱某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：颜蓉，甘肃仁尚律师事务所律师。 原告某装饰公司与被告某装饰工程公司、某商品城公司财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年11月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告某装饰公司、被告某装饰工程公司、被告某商品城公司的委托诉讼代理人颜蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 某装饰公司向本院提出诉讼请求：1.判令某装饰工程公司、某商品城公司共同承担因没有及时处理公用下水道堵塞问题造成某装饰公司房屋的装修、设备等固定资产损失48959元；2.判令某装饰工程公司、某商品城公司共同承担因未及时排查处理漏水造成某装饰公司停业期间的人员工资、房租、经营利润等损失（3个人员基本工资按每人每月3500元、房租按21元/㎡/月计算自2019年11月4日起至恢复开业为止，经营利润具体金额以评估为准）；3.判令由某装饰工程公司、某商品城公司共同承担本案诉讼费。诉讼中，某装饰公司变更诉讼请求为：1.判令某装饰工程公司、某商品城公司共同赔偿因没有及时处理公用下水道堵塞问题给某装饰公司造成的房屋装修、设备等固定资产损失，即木地板、屋面、墙面、门扇架的损失14731元（以评估结论为准）；2.判令某装饰工程公司、某商品城公司共同赔偿因没有及时处理公用下水道堵塞问题给某装饰公司造成的停业损失，包括人员工资损失5972元（2986元/月×2月）、店面租金损失8460元（2115元/月/间×2月×2间），共计14432元；3.评估费8000元和案件受理费由某装饰工程公司、某商品城公司承担。事实与理由：2017年3月20日，某装饰公司与某商品城公司签订了《商铺租赁合同书》，约定某商品城公司将位于秦安县成纪大道西川某商品城公司A2-8、A2-9号商铺出租给某装饰公司，每号商铺建筑面积99.57平方米，租期为3年，自2017年5月20日至2020年5月19日为止，租金21元/㎡/月。合同约定某商品城公司对市场公共部位的设备、设施负有维护检修的义务，以保障设施的正常运营。2019年11月4日下午16时左右，某装饰公司发现楼梯口木地板下有污水流到店面地下室，随即联系某商品城公司物业。经排查，发现公用排水管道在某装饰工程公司使用的地方堵塞。该段排水管道自2019年11月4日中午就开始漏水，但某装饰工程公司却没有及时处理，导致整个排水管道注满，从某装饰公司店面的管道口溢出，给某装饰公司造成了巨大的损失。2019年11月4日22时许，某商品城公司联系工人疏通排水管道，所花工费1000元由某装饰工程公司和某商品城公司各承担500元。某装饰工程公司和某商品城公司承诺第二天协商解决某装饰公司的损失，但第二天协商解决问题时，某装饰工程公司拒不承担责任。综上，某装饰工程公司和某商品城公司未及时维护检修公用排水管道，导致排水管道堵塞，严重损害了某装饰公司的合法权益，给某装饰公司造成了巨大的损失。故某装饰公司依据《民法通则》、《侵权责任法》、《物业管理条例》的相关规定，特向法院提起诉讼，望判如所请。 某装饰工程公司辩称，某装饰工程公司也是受害人之一，根据某装饰公司提供的漏水时间和地点，某装饰工程公司租赁铺面在此之前就开始漏水。2019年11月4日14时30分，某装饰工程公司租赁铺面也发生漏水，但漏了一会儿就好了。某装饰公司铺面是2019年11月4日下午16时开始漏水的，一直漏到晚上10时，而某装饰工程公司只在做下午饭的时间段用过水，其余时间并未用水，某装饰公司铺面的漏水来源不清楚。某装饰公司与某装饰工程公司租赁的铺面都是某商品城公司的铺面，排水管道是公用管道，某商品城公司应当定期对管道检修和维护。某装饰公司和某装饰工程公司用于排水的管道与其他几家商铺共用，不排除管道堵塞和漏水是其他几家用水造成的可能。某装饰公司称某装饰工程公司没有及时处理管道漏水问题，但该排水管道没有预留检修口，某装饰工程公司没有办法也没有权利处理，只能由物业公司去处理。某装饰公司虽在漏水后通知物业公司去检修，但某装饰公司在漏水后没有采取自救措施，导致损失扩大。2019年11月4日下午物业公司来了之后，没有及时疏通管道和处理漏水问题，而是让某装饰工程公司和某商品城公司自行协商，某装饰公司未采取补救措施，僵持了一段时间且经邻居劝说后才开始找人维修，一直到第二天凌晨2时许才结束，期间某装饰工程公司也提供工具帮忙。某装饰工程公司对漏水原因问过维修人员，维修人员认为堵塞的原因是下水管道没有坡度，连接口、弯道很多，且某装饰公司在装修过程中改变了二楼卫生间的结构，将地漏口封堵，漏水可能是某装饰公司封堵不严造成。某商品城公司认为，根据签订的商城资产管理服务协议，其没有维护和修理公用下水管道的义务、权利和能力，某装饰工程公司在起诉前同意协商，但因为某商品城公司不承担责任，无法协商。 某商品城公司辩称：1.某装饰公司诉请某商品城公司承担其装修、设备及固定资产损失43059元，与事实相悖、于法无据。涉案房屋所有权属于潘某，2017年某商品城公司将该房屋交付给潘某，后潘某委托某商品城公司出租。2017年3月20日，某商品城公司将该房屋出租给了某装饰公司，双方签署了《商铺租赁合同书》（以下简称“租赁合同”）和《商城资产管理服务协议》(以下简称“管理协议”）。在合同履行过程中，某商品城公司作为物业服务单位尽职尽责的履行服务义务。2019年11月4日，由于某装饰工程公司所使用的A2-12号商铺室内管道堵塞，导致污水从某装饰公司商铺内未封口的地漏溢出，将某装饰公司部分墙面和地面浸湿。该事件发生后，某商品城公司迅速联系管道疏通公司，于当日22时疏通了管道，费用1000元中500元由某商品城公司先行垫付。某商品城公司认为某装饰公司诉求不应予以支持的理由如下：第一，该事件并非由某商品城公司的原因造成。根据某商品城公司与某装饰公司签署的管理协议中第14条约定，承租方承担室内自用设备的维修和养护责任，包括室内公共设备的维护；物业公司负责室外的公共设备、设施的维修和养护，发生堵塞的管道位于某装饰工程公司租赁的A2-12号商铺室内，该管道的维护、维修义务属于某装饰工程公司而非某商品城公司；第二，本案事件发生的原因是某装饰工程公司租赁的A2-12号商铺内管道堵塞，某装饰公司将卫生间改造为库房封堵了便池的管道，而未封堵地漏，最终导致污水从地漏溢出，造成墙面和地面的损失，某装饰公司对损害的发生也负有一定的责任；第三，根据双方在管理协议中第22条约定，承租方逾期未交纳综合服务费的，物业公司有权对乙方停止部分综合管理服务。从2018年5月14日至今，某装饰公司己两年未向某商品城公司缴纳综合管理费，但在漏水事件发生后，某商品城公司仍然第一时间排查原因，联系管道疏通公司处理，并垫付了管道疏通费用，某商品城公司己经尽到了相应的义务。至于某装饰公司拖延两年未交的综合管理费，某商品城公司将另行提起诉讼。2.某装饰公司请求某商品城公司承担某装饰公司停业期间的员工工资、房租、经营利润损失，没有事实与法律依据。首先，对某装饰公司所谓的财产损失，因某商品城公司对损失的发生无责任，因此，某商品城公司不应承担任何责任；其次，某装饰公司在漏水事件发生后，在可以继续营业的情况下自行停业，无端扩大损失，因此，对某装饰公司扩大损失的部分，应由其自行承担。综上所述，某商品城公司认为某装饰公司诉请某商品城公司承担赔偿所谓的损失无事实和法律依据，依法应予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对本案证据和事实，本院认定如下： 某装饰公司提供的证据及证明事项 1.《商铺租赁合同书》复印件2份，拟证明某装饰公司与某商品城公司签订商铺租赁合同，根据合同的约定，某商品城公司对市场公共部位的设备、设施负有维护、检修的义务，但某商品城公司未及时维护、检修地下公用排水管道，导致下水管道堵塞，给某装饰公司造成损失。经质证，某装饰工程公司对该证据无异议；某商品城公司对该证据的真实性无异议，对证明目的不认可，认为根据合同约定，室内部分的管道、设备应由某装饰公司自己维护。经审核，该证据系某装饰公司法定代表人与某商品城公司签订的商铺租赁合同，因各方当事人对该合同的真实性无异议，本院对此予以确认。但从合同约定的内容来看，甲方即某商品城公司对市场公共部位的设备、设施负有维护、检修的义务，而发生漏水的排水管道系商铺内的管道，不属市场公共部位的设施，故对某装饰公司的该项证明目的，本院不予确认。 2.照片5张、视频光盘1张，拟证明公用下水管道在某装饰工程公司使用处堵塞，某装饰工程公司未及时处理，导致某装饰公司铺面的排水管道溢水，造成某装饰公司铺面装修及设备损坏，店铺关闭至今无法营业，产生人员工资、房租、经营利润等损失。经质证，某装饰工程公司对该证据的真实性无异议，认为管道堵塞和某装饰公司铺面漏水的事实存在，但对证明目的不认可，认为事发时某装饰工程公司的铺面也出现漏水，某装饰工程公司也是受害者，该证据不能证明堵塞的原因是某装饰工程公司造成的；某商品城公司对该证据的真实性不认可，认为该证据无法看出是哪一间商铺，店面溢水情况应以现场勘验为准。经审核，该证据虽不能直接证明漏水商铺位置，但结合证据9本院现场勘验记录、草图及照片，能够证明该排水管道发生堵塞，某装饰公司铺面出现漏水的事实，本院对此证明目的及某装饰公司的铺面装修和家具出现损坏的事实予以确认。 3.固定资产损失表打印件1份，拟证明因排水管道溢水给某装饰公司造成的各项损失共计48959元的事实。经质证，某装饰工程公司认为该证据不真实，不予认可；某商品城公司认为该证据系某装饰公司自己所制作，没有依据，对此也不认可。经审核，该证据系某装饰公司自行制作的资产价值损失表，无其他证据印证，故本院对该证据的证明目的不予确认。 4.评估报告1份，载明：位于秦安县成纪大道西部某商品城公司A2-8号房屋室内受损（木地板、屋面、墙面、门扇架等装饰装修）的市场价值共计为14731元，估价对象结论为价值时点的重新构建价格；停业损失包含租金收益和单位人员工资，租金收益为2115元/月（70.5元/天），单位人员平均工资为2986元/月（99.53元/天）。经质证，某装饰工程公司对该证据不认可，认为木地板受损估价没有依据且估价太高，评估范围太大，某装饰公司是在没有安全隐患的情况下自行停止营业的，人员工资按当地市场价最高工资2000元；某商品城公司对该证据不认可，认为与其无关，同时认为财产损失受损面积确定过大，造成损失的不足15平米，且评估的财产损失价格没有单价只有总价，停业损失的价格偏高，人员工资没有依据，也没有这么高，停业损失不存在，不应当作为评估鉴定的范围。经审核，该证据系某装饰公司申请，本院依法委托天水中恒房地产土地资产评估测绘规划咨询有限公司对某装饰公司铺面室内财产损失及停业损失市场价值所作的估价报告，某装饰工程公司和某商品城公司虽认为该报告确定的人员工资和停业损失偏高，计算的受损面积偏大、对该证据不认可，但均未提供相反证据予以推翻，且经本院通知鉴定人出庭，鉴定人对某装饰工程公司和某商品城公司的意见均作了合理解释，故本院对该证据的证据效力予以确认。 5.评估费发票1张，载明某装饰公司支付评估费8000元。经质证，某装饰工程公司对该证据无异议；某商品城公司对该证据的真实性无异议，但表示其不承担该费用。经审核，该证据系评估公司收取评估费的票据，本院对该证据的证据效力予以确认。 （二）某装饰工程公司未提交证据 （三）某商品城公司提供的证据及证明事项 6.《商铺委托租赁经营管理合同》复印件2份、交房验收单复印件2份、交房确认单复印件2份，拟证明某装饰公司承租的商铺系潘某所有，某商品城公司受潘某的委托管理、销售该铺面。经质证，某装饰公司和某装饰工程公司对该证据均无异议，本院对该证据的证据效力予以确认。 7.《商铺租赁合同书》复印件2份、《商城资产管理服务协议》复印件1份，拟证明某商品城公司对室内的管道没有维护和检修义务，某装饰公司铺面溢水系排水管道堵塞造成，某装饰公司的损失与某商品城公司无关。经质证，某装饰公司对该证据没有异议；某装饰工程公司对该证据的真实性认可，对证明目的不认可，认为某商品城公司对公用设施有维护、检修义务，公用下水管道就是公用设备。经审核，该证据系某商品城公司与某装饰公司法定代表人签订的租赁合同有物业服务合同，某装饰公司对该证据无异议，某装饰工程公司对该证据的真实性无异议，本院对该证据的证据效力予以确认。 8.收据复印件3张，拟证明某装饰公司自2018年5月14日至今未缴纳综合管理费，某商品城公司无义务给某装饰公司提供任何物业服务。经质证，某装饰公司和某装饰工程公司对该证据均无异议，但某商品城公司与家居公司签订了物业服务合同，且该合同未解除，某商品城公司有义务依据合同约定提供服务，某装饰公司未缴纳物业费的问题属某商品城公司与某装饰公司之间的债权债务关系，某商品城公司不能以该证据证明其无提供物业服务的义务，故对该证据的证明目的不予确认。 （四）本院依职权调取的证据 9.勘验笔录1份、勘验草图1张、勘验照片4张。经质证，某装饰工程公司对该证据关于堵塞位置的表述不认可，认为没有证据证明堵塞位置，对其他内容无异议；某装饰公司和某商品城公司对该证据无异议。经审核，该证据系本院依职权对争议现场情况所作的查看和询问记录，对于堵塞位置的表述系在场各方当事人陈述的记录，该证据客观反映了争议现场的实际情况，对该证据的证据效力，本院予以确认。 本院经审理认定事实如下： 2017年3月20日，某装饰公司（乙方）与某商品城公司（甲方）签订商铺租赁合同，约定：甲方将位于秦安县成纪大道西川某商品城公司的A2-8、A2-9号商铺出租给乙方使用，每个商铺的建筑面积均为99.57平方米；租赁期限均为3年，自2017年5月20日至2020年5月19日；租赁房屋作为乙方经营装饰公司使用；甲方应保证商铺及其内部已有设施的使用安全，乙方应正常使用并爱护商铺内部的各项设施，乙方使用不当或不合理使用，商铺及内部的设施出现损坏或发生故障，乙方应负责及时维修或赔偿；甲方应负责市场公共部位的设备、设施的维护检修工作，保障这些设施的正常运营。2019年11月4日16时许，某装饰公司承租的A2-9号商铺内二楼的卫生间地漏处开始往出溢水，溢出的污水渗透地板后从二楼楼梯口木地板下边流出，致使某装饰公司铺面内部分设施被水浸泡后受损。当晚22时许，某商品城公司联系维修工人对漏水进行排查，发现某装饰公司漏水系从该公司封堵的卫生间地漏处溢出，该地漏与商铺地下室排水管道相连。维修人员对某装饰工程公司承租的A2-12号商铺地下室的排水管道疏通后排水正常。2019年11月15日，某装饰公司诉至本院，请求由某装饰工程公司、某商品城公司共同赔偿其损失。诉讼中，经某装饰公司申请，本院委托天水中恒房地产土地资产评估测绘规划咨询有限公司对某装饰公司主张的损失进行了评估，评估结果为：位于秦安县成纪大道西部某商品城公司A2-8号房屋室内受损装饰装修（木地板、屋面、墙面、门扇架）的市场价值共计为14731元，估价对象结论为价值时点的重新构建价格；停业损失包含租金收益和单位人员工资，租金收益为2115元/月（70.5元/天，估价对象为A2-9号商铺），单位人员平均工资为2986元/月（99.53元/天）。某装饰公司支付评估费8000元。 庭审中，各方当事人对某装饰公司铺面发生漏水后是否停业及停业时间陈述不一。某装饰公司称至2019年12月12日本案开庭审理后的一段时间内一直停业；某装饰工程公司称是否需要停业及停业时间长短均不知道；某商品城公司认为停业是擅自扩大损失，不需要停业。 另查明，某装饰公司与某装饰工程公司均承租了位于秦安县成纪大道西川某商品城公司的铺面，某装饰公司承租的铺面为A2-8、A2-9号，左右相邻；某装饰工程公司承租的铺面为A2-11、A2-12号，左右相邻；A2-10号铺面位于A2-9号与A2-11号铺面之间，未使用；上述铺面均为上下两层，带地下室，每间铺面的二层设有卫生间，卫生间的下水管道均垂直通向地下室后与地下室的横向下水管道相连，用水汇入地下室下水管道后排出；A2-8号铺面的卫生间用水通过下水管道垂直通向地下室后向西从地下室下水管道流出，A2-9号铺面的卫生间被某装饰公司拆除后改装，卫生间地面做了封闭处理，改装后再未使用；A2-9至A2-12号铺面的卫生间用水均通过下水管道垂直通向地下室后向东自位于A2-12号铺面地下室的出水总管道排出；上述铺面内垂直下水管道与地下室横向下水管道的相连处及A2-12号铺面地下室的出水总管道与横向下水管道的相连处均用弯头连接。 还查明，2017年3月24日，案外人潘某与某商品城公司签订《商铺委托租赁经营管理合同》，约定在合同有效期内将涉及其所有的位于秦安县成纪大道西川某商品城公司的A2-8、A2-9号商铺经营管理的一切事项（包括但不等于租赁等）全部委托给某商品城公司处理，该公司对外以自己的名义出租商铺，从事该商铺经营管理的一切活动，合同有效期限为3年。某商品城公司向某装饰公司收取综合管理服务费，为某装饰公司提供物业服务。 本院认为，关于某装饰公司铺面漏水的原因，经本院现场勘察并由各方当事人指认，某装饰公司和某装饰工程公司共同使用一条排水管道，某装饰公司在承租铺面后，将其承租铺面的卫生间改造为展柜，将排水管口封堵，该管道实际使用人为某装饰工程公司一家。且根据各方当事人陈述，发生堵塞后，工作人员对该排水管道疏通后，堵塞问题予以解决。因此，可以认定排水管道堵塞处在某装饰工程公司使用的铺面内，某装饰工程公司在使用该管道的过程中造成排水管道堵塞。 关于因漏水造成某装饰公司损失问题。某装饰公司主张的损失为固定资产损失和停业损失，且某装饰公司对其损失申请本院委托评估公司进行了评估，该评估报告确定固定资产损失为14731元，本院应依据评估报告，确定某装饰公司固定资产损失为14731元。对于停业损失，某装饰公司主张14432元，其中包括人员工资损失和店面租金损失。因各方当事人对漏水后某装饰公司是否因此停业及停业时间长短陈述不一，本院结合现场勘察和受损后正常处理方式判断，某装饰公司在铺面发生漏水后必然要进行清理维护，期间必然产生停业，再结合某装饰公司主营室内外装修、设计、施工等业务性质，本院应认定某装饰公司在发生漏水后存在停业的情形，停业时间酌情确定1个月。故依据评估报告，本院确定某装饰公司停业期间人员工资损失为2986元，铺面租金损失为4230元，即停业损失共计确定为7216元。对于某装饰公司主张的鉴定费8000元，属某装饰公司维权产生的费用，应按间接损失计算。故某装饰公司因漏水造成的损失应确定为29947元。 关于某装饰工程公司、某商品城公司是否应对某装饰公司的损失承担赔偿责任的问题。公民的合法财产权受法律保护。对于某装饰公司的财产损失，某装饰工程公司以该排水管为公用管道，且该排水管在某装饰工程公司室内未预留检修口，正常使用中无法检修为由，主张某装饰工程公司无过错，不承担某装饰公司的损失。某商品城公司以该商铺已出租，且某商品城公司与承租人签订的《商城资产管理服务协议》明确约定：乙方（承租人）承担室内自用设备的维护和养护，包括室内公共设备的维护为由，亦表示不承担某装饰公司的损失。 对此，从本案查明的事实来看，该排水管道实际上只有某装饰工程公司一家使用，且不能排除某装饰工程公司的行为导致排水管被堵塞的可能性。《中华人民共和国侵权责任法》第六条规定，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。故某装饰工程公司应对某装饰公司的财产损失承担相应的责任。对于某商品城公司是否承担责任的问题，从《商城资产管理服务协议》约定内容来看，本案所涉排水管应属室内公共设备，应由承租人维护和养护，小商品对排水管堵塞造成他人财产损害无赔偿责任。但从资产管理服务协议的整体内容来看，该资产管理服务协议实际为某商品城公司与承租人签订的物业服务合同，该合同中某商品城公司实际承担的是物业公司的职责，故某商品城公司以物业公司身份不应对某装饰公司的财产损失承担赔偿责任。而某商品城公司作为出租人，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定，其应当对租赁物承担维修义务，且该铺面排水管道存在未预留检修口的事实，承租人日常检修存在障碍。且双方在商铺租赁合同中约定，甲方（某商品城公司）应保证商铺及其内部已有设施的使用安全，而该排水管道存在瑕疵，一定程度上影响了承租人的使用，故某商品城公司应以出租人身份对租赁物存在的瑕疵承担相应的责任，即某商品城公司应对某装饰公司的财产损失承担相应的责任。对于某商品城公司主张该出租铺面的所有权人为潘某的意见，因某商品城公司以自己的名义与他人签订合同，根据合同相对性原则，本院应认定某商品城公司为该合同权利义务的承受人，某商品城公司可在承担责任后，依据其与潘某签订的合同主张权利。又因某装饰公司在装修铺面时，对室内排水口进行封堵，该行为虽征得出租人某商品城公司的同意，但从现场勘察情况来看，漏水是从该封堵口流出，由此可以判断，某装饰公司在封堵时未将该出水口完全密封，作为装修公司的经营者，其应当对该后果有所预见，故某装饰公司亦应对其自身财产损失承担相应的责任。本院结合各方当事人的过错大小，确定某装饰公司因漏水造成的损失29947元，应由某装饰工程公司承担50%的责任，某商品城公司承担30%的责任，其余20%的损失，应由某装饰公司自己承担。 综上所述，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第二十六条之规定，判决如下： 一、某装饰工程公司于本判决生效之日起十 五日内一次性赔偿某装饰公司因排水管道堵塞溢水所造成的各项损失共计14973.5元； 二、某商品城公司于本判决生效之日起十五日内一次性赔偿某装饰公司因排水管道堵塞溢水所造成的各项损失共计8984.1元。 在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1024元，减半收取512元，由某装饰公司负担102元，由某装饰工程公司负担256元，由某商品城公司负担154元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。 审 判 员 高建军 二〇二〇年五月二十七日 法官助理 杨娜婷 书 记 员 方 兴