天津市河北区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0105民初7398号原告（反诉被告）：天津市我爱我家房地产经纪有限公司，住所地天津市河西区。法定代表人：李绪宏，总经理兼执行董事。委托诉讼代理人：张立平，女，该公司职员。被告（反诉原告）：**，男，1988年1月19日出生，汉族，住天津市河北区。委托诉讼代理人：丁维兵（同事关系），男，1964年7月31日出生，汉族，住天津市河东区。原告（反诉被告）天津市我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家）与被告（反诉原告）**委托合同纠纷一案，本院于2019年9月30日立案后，2019年12月24日依法由简易程序转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）我爱我家的委托诉讼代理人张立平，被告（反诉原告）**及其委托诉讼代理人丁维兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）我爱我家向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告签订的《房屋快销委托合同》；2．判令被告返还原告快销定金500元并支付违约金53000元；3．判令被告承担本案的诉讼费。庭审中，原告将第二项诉讼请求变更为要求被告支付违约金53000元，不再主张快销定金500元。事实和理由：2019年4月29日，原、被告签订《房屋快销委托合同》，约定被告将其名下天津市河北区房屋以2650000元价格独家委托原告代为出售，委托期限为2019年4月30日至2019年7月31日，并且被告确认原告作为该房屋的唯一受托人，原告先行向被告支付快销定金500元。该合同第五条第2款约定，被告在委托期间私自将房屋出售或交由第三方代理出售的、未征得原告同意，在合同约定的委托期限届满前被告单方面提前终止委托的，被告应承担违约责任，即向原告支付约定房款2%的违约金。合同签订当日，原告告知被告上述违约责任。签订合同后，原告在20余日内带看近20组客户看房，其中有一组客户商谈过价格，因被告父亲前往，且一分不让没有成交。被告父亲于2019年5月30日告知原告公司员工，称该房屋由亲戚居住，不允许带看房屋。之后原告只能将意向客户推介其他房源。2019年7月3日原告得知被告房屋已出售，并且已在房管局签署《天津市存量房屋买卖协议》。被告在委托期间违背合同约定，藐视法律，私自将房屋出售给他人，严重侵犯原告合法权益。为维护自身权益，故诉至法院。针对被告的反诉请求，我方的意见是不同意，理由为系被告违约，主动将房屋钥匙要回，并在合同期内将房屋出售。此外，也并不存在被告所述的双方协商一致解除委托合同一事。故不同意反诉请求。被告（反诉原告）**辩称，请求驳回原告的全部诉请。理由如下：1．原、被告在2019年6月5日经过协商一致已经解除了合同，同时原告将钥匙和相关资料退还我方，我方也将500元保证金退还原告，原告实际上在2019年5月31日已经终止履行合同。2．合同签订后，原告从未履行过合同义务，从未联系过我，也没有带领客户看房屋，没有找我商量相关客户和房屋买卖事宜，原告的行为违反了合同的约定，原告签订合同时口头约定尽快将房屋出售，但原告在2019年6月5日傍晚来到我家向我提出了因我房屋价格要求过高，无法卖出，要求我降价，在我当即表示不同意的情况下，原告向我方口头提出解除合同，我方当即也同意解除该合同。3．若法院判决我方违约，需要承担违约责任，我认为违约金过高，希望予以调整。综上，不同意原告的诉讼请求。此外，我方提出反诉，反诉请求为：1.判令反诉被告支付违约损失10000元；2.反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：双方在2019年6月5日已经协商一致后口头解除了委托合同，并当场各自返还了对方定金、钥匙和资料。但反诉被告在本案中否认解除合同这一事实，而又自认在2019年5月30日开始不再履行合同义务。因反诉被告在合同履行期间单方中止履行合同义务，构成违约，故应承担违约责任。本院经审理认定事实如下：我爱我家与**系委托合同关系。2019年4月29日，**作为委托方（甲方）与作为受托方的我爱我家（乙方）签订《房屋快销委托合同》（编号：K******Y）一份，同时被告在《签约提示书》上签字确认。合同约定**将其所有的坐落于天津市河北区房屋委托我爱我家进行销售。房屋产权性质为私产，所有权人为**，房屋面积88.33平方米。合同第二条约定，**确认以2650000元的房价独家委托我爱我家代为出售此房屋，最终以签署《房产交易合同》价格为准。委托期限为2019年4月30日至2019年7月31日。合同第三条约定，在委托期限内，乙方为甲方找到客户并通知甲方，甲方应于24小时内到乙方处签订《房产交易合同》。甲方签订《房产交易合同》则视为乙方完成本合同书中约定的委托事项，甲方应退还乙方全部快销定金。甲方确认乙方为该房屋的唯一受托人，乙方可先行向甲方支付快销定金，人民币伍佰元整（￥500元整），在签订本合同时乙方将该笔快销定金实际支付给甲方。合同第五条违约责任约定，甲方有下列行为之一的，则甲方应承担违约责任，即甲方应双倍返还乙方支付的定金，并向乙方支付相当于本合同第二条约定房款2%的违约金，并承担乙方针对销售该房屋所支出的相关费用，如业务推广费、广告费等：A．在房屋权属上存在纠纷导致无法交易的；B．甲方在委托期内私自将房屋出售或交由第三方代理出售的；C．未征得乙方同意，本合同约定的委托期限届满前甲方单方面提前终止委托的；D．甲方未按本合同的约定履行相关义务，未按约定及时签订《房产交易合同》。《签约提示书》中第二条约定，请您确认在签署合同前，您已仔细阅读过合同条款并予以理解和接受，同时我爱我家经办人员已向您告知与交易房屋及合同签署有关的信息。若委托方（出售方）在委托期限内出现私自将房屋出售或交由第三方代理出售等合同明确约定的违约行为，委托方（出售方）应双倍返还定金并支付相当于主合同约定房款2%的违约金。同日，我爱我家向**给付快销定金500元，**出具《快销定金收条》一份。庭审中，我爱我家陈述订立合同后，其将案涉房屋信息通过店面橱窗展示、街边驻守人字架展示、贴广告及互联网等方式进行宣传推广，带多名购房人看房，并提交了公司系统带看记录、网站截屏以及人字展架宣传资料照片予以证明。**对网站截屏、人字展架宣传资料照片真实性无异议，并表示在钥匙给我爱我家后，其并不清楚我爱我家是否带客户看房。此外，庭审中，我爱我家陈述因**表述要将上述房屋给自己亲戚居住，不卖了，要将钥匙要回，所以其公司于2019年5月31日将钥匙退还**。**则表述2019年6月5日，双方协商一致口头解除委托合同，我爱我家将钥匙和其他资料退还，**将定金500元返还我爱我家。2019年6月21日，**与案外人王云签订《天津市存量房屋买卖协议》，约定**将河北区房屋出售给王云，价款2000000元。庭审中，**陈述该房屋的实际成交价格为2500000元，其中500000元系装修和电器的费用。本院认为，原、被告签订的《房屋快销委托合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应依法确认合法有效。当事人均应按约履行义务，不得擅自变更或者解除合同。本案《房屋快销委托合同》约定履行期间内，涉诉房屋钥匙确实由我爱我家交还**，但双方并未就《房屋快销委托合同》的解除达成一致。其后，**在合同约定期限届满前擅自将房屋转售他人，显属违约，应承担相应的违约责任。现委托期限已到期且涉案房屋已转售他人，原告主张解除双方签订的《房屋快销委托合同》符合法律规定，本院予以准许。原告在本案中不再主张返还定金500元，属原告自行处分权利，本院对此不予置议。关于我爱我家要求**支付53000元违约金一节，**不予认可，并主张约定的违约金过高而请求法院予以适当减少。综合我爱我家在签约后提供了部分中介服务、**存在过错以及预期利益等因素，同时我爱我家并未提交证据证实因**违约给其造成实际损失的具体数额，因此本院根据公平原则和诚实信用原则对本案予以综合考量，对于我爱我家主张的违约金53000元进行调整，酌定由**承担约定违约金的30%，即15900元为宜。综上所述，对于原告的诉讼请求本院予以部分支持。关于**抗辩，双方签订的《房屋快销委托合同》已于2019年6月5日协商口头解除一节，因其并未提供证据证实，原告亦予以否认，本院对于**该主张实难采纳，其应承担举证不能的法律后果。关于**要求我爱我家赔偿10000元损失的反诉请求，因在合同签订后，我爱我家已完成部分受托服务，后因**在合同期内擅自将房屋出售，导致其无法继续完成受托义务，我爱我家不存在违约行为，**属违约方，故对于**的反诉请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第三百九十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、天津市我爱我家房地产经纪有限公司与**于2019年4月29日签订的《房屋快销委托合同》解除；二、本判决发生法律效力之日起十日内，**向天津市我爱我家房地产经纪有限公司支付违约金15900元；三、驳回天津市我爱我家房地产经纪有限公司的其他诉讼请求；四、驳回**的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元，由天津市我爱我家房地产经纪有限公司负担787.5元，**负担362.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  张凌志审 判 员  魏 薇人民陪审员  党恩辉二〇二〇年五月二十八日书 记 员  江宇轩附：本裁判文书适用法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。