湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘10民终924号上诉人（原审被告）：胡满英，女，1980年1月2日出生，汉族，住湖南省郴州市。委托诉讼代理人：罗年淑，女，1985年12月24日出生，住湖南省安仁县。被上诉人(原审原告）：郴州市湘达物业服务有限责任公司，住所地湖南省郴州市。法定代表人：张秋生，该公司董事长。委托诉讼代理人：廖玲惠，男，该公司法务部经理。委托诉讼代理人：喻峥，男，该公司综合部员工。上诉人胡满英因与被上诉人郴州市湘达物业服务有限责任公司（以下简称湘达物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省郴州市苏仙区人民法院（2019）湘1003民初3329号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知各方当事人到庭接受询问调查后，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。胡满英上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.依法改判驳回湘达物业公司的一审诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费由湘达物业公司负担。事实和理由：1.一审判决认定事实不清，胡满英与湘达物业公司既没有约定物业服务内容，也没有形成事实上的物业服务法律关系。(1)案涉《商铺租赁合同》明确约定，商铺如有涉及提供物业服务及物业管理费，需由指定物业公司及商业管理公司另行签订相关的物业服务合同或协议。但胡满英自始至终都没有与湘达物业公司签订过任何物业服务合同。(2)湘达物业公司既没有提供任何有效证据证明其提供了相关物业服务，也没有证据证明双方形成了事实上的物业服务关系。湘达物业公司提交的物业签到和记录表相关材料系单方制作的，真实性存疑。2.一审判决适用法律不当。湘达物业公司违规收费、擅自扩大收费范围、提高收费标准。湘达物业公司按每月每平方米5.8元标准收取物业费既没有物价管理部门的审批文件，也没有与胡满英签订物业服务合同进行约定。3.湘达物业公司未履行《阳光瑞城前期物业服务委托合同》约定的义务，物业服务不达标，胡满英有正当理由拒绝交纳所谓的物业费。湘达物业公司辩称，1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。胡满英作为案涉商铺的所有权人，湘达物业公司与开发商签订的前期物业服务合同对胡满英具有约束力。胡满英在享受湘达物业公司提供的物业服务后，应当承担相应的交费义务。2.胡满英以质价不符为由，拒绝交纳物业费没有事实和法律依据。胡满英提供的证据尚不能证明湘达物业公司提供的物业服务存在严重问题足以达到应免交物业费的事实。3.湘达物业公司收取物业费的标准符合法律规定。根据《湖南省物业服务收费办法》第七条第二款规定，案涉商铺属于非住宅物业，应适用市场调节价。湘达物业公司向一审法院起诉请求：1.判令胡满英支付湘达物业公司物业费4388.05元，并支付滞纳金1032.76元（滞纳金暂计算至2019年8月31日，之后发生滞纳金每日按欠费总额的万分之五另计），合计5420.81元；2.本案诉讼费用由胡满英承担。一审法院认定事实：2016年8月11日，湘达物业公司中标阳光瑞城小区前期物业服务，中标通知书注明物业收费标准：高层住宅1.98元/㎡/月，商铺6元/㎡/月，写字楼4元/㎡/月，地面车位100元/月/位，地下车位100元/月/位。2017年1月1日，湘达物业公司根据中标通知书及招投标文件与阳光瑞城小区开发商郴州市骏马房地产开发有限公司签订了《阳光瑞城前期物业服务委托合同》,合同约定：“第三条.乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均对履行本合同承担相应的责任；…。第十三条.乙方权利与义务：1、…；2.依照本合同和有关规定向产权人或物业使用人收取物业服务费用；…。第十四条.物业服务费：1、本物业的受理服务费标准（由乙方按如下标准向业主收取）：住宅1.8元/㎡/月；门面：5.8元/㎡/月；…；3、业主逾期未缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应缴纳费用的千分之三的标准向乙方缴纳滞纳金。…。”2016年12月7日，胡满英与郴州市骏马房地产开发有限公司签订《郴州市商品房商买卖合同》，胡满英依约购买了阳光瑞城4栋1层56号商铺，建筑面积27.02㎡，尔后胡满英将商铺出租他人经营，胡满英及承租人均未向湘达物业公司交纳物业服务费。湘达物业公司于2019年8月17日向胡满英发送“催缴物业服务费通知书”短信，催缴阳光瑞城4栋1层56号商铺截止至2019年6月30日共计26个月的物业服务费，胡满英未缴纳，酿成此次纠纷。一审法院认为，湘达物业公司通过中标取得阳光瑞城前期物业服务资格，以《阳光瑞城前期物业服务委托合同》为物业全体业主和物业使用人提供服务，在中标通知书收费标准6元/㎡/月基础上按5.8元/㎡/月标准统一收取物业服务费未违反相关规定，予以采纳；胡满英以《商品房买卖合同》的形式成为物业业主，应当向出卖人选聘的物业管理公司即原告缴纳物业管理费，且湘达物业公司提供了物业服务，而胡满英享受了相应的物业服务，双方形成了事实上的物业服务法律关系，故对湘达物业公司要求胡满英支付物业服务费的诉讼请求予以支持。湘达物业公司主张的物业服务费计算标准及方式正确，予以确认。鉴于双方之间就违约金并无约定，湘达物业公司该诉请无事实和法律依据，不予支持。胡满英主张湘达物业公司物业安保不到位，可就相应损失举证另行主张权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：“一、限被告胡满英于本判决生效之日起三十日内向原告郴州市湘达物业服务有限责任公司支付物业服务费4388.05元（郴州市阳光瑞城4栋1层56号商铺2017年5月1日至2019年8月31日的物业服务费。标准为5.8元/㎡/月，计27.02㎡）；二、驳回原告郴州市湘达物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元（原告郴州市湘达物业服务有限责任公司已预交25元），由被告胡满英负担。”本院二审期间，湘达物业公司提交了一组保洁、秩序维护、维保工作照片，拟证明该公司依合同约定履行了物业服务的义务。经质证，胡满英认为该组照片系涉及住宅区域和停车场区域的照片，与其租赁的商铺关联性不大，不足以证明湘达物业公司的物业服务已达标。本院认证如下：该组照片系湘达物业公司为案涉小区提供物业服务的照片，本院予以采信。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致。本院另查明，阳光瑞城的建设单位郴州市骏马房地产开发有限公司委托佳泰公司经营阳光瑞城1栋、2栋、3栋、4栋、5栋房屋租赁和招商权。本院认为，本案的争议焦点是胡满英与湘达物业公司之间是否存在物业服务合同关系，湘达物业公司是否提供了相关的物业服务；一审判决胡满英支付湘达物业公司物业费4388.05元是否正确。本案中，胡满英与湘达物业公司存在物业服务合同关系。理由如下：湘达物业公司中标了阳光瑞城小区前期物业服务后，于2017年1月1日与建设单位郴州市骏马房地产开发有限公司签订了《阳光瑞城前期物业服务委托合同》，约定湘达物业公司提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持的规定，该前期物业服务合同对胡满英具有约束力。一审法院认定胡满英与湘达物业公司之间存在物业服务合同关系的事实清楚，本院予以确认。胡满英关于其未与湘达物业公司签订任何物业服务合同，并非案涉物业服务合同当事人，双方之间没有形成事实上的物业服务合同关系的主张，没有事实和法律依据。本院不予采信。湘达物业公司提交的证据能够证明湘达物业公司提供了相关物业服务。胡满英关于湘达物业公司没有按照前期物业服务合同约定或相关规定提供物业服务，且物业服务不达标的主张，没有提供证据证明。本院亦不予采信。如前所述，既然胡满英与湘达物业公司存在物业服务合同关系，且湘达物业公司提供了相关物业服务，胡满英就应向湘达物业公司支付物业费。根据《阳光瑞城前期物业服务委托合同》约定，门面按每月5.8元/㎡标准计算物业费，胡满英应支付的物业费为4388.05元，经湘达物业公司书面催交，胡满英无正当理由拒绝交纳。因此，一审判决胡满英支付湘达物业公司物业费4388.05元，并无不当。胡满英关于湘达物业公司违规收费、擅自扩大收费范围、提高收费标准的主张与客观事实不符。综上所述，胡满英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人胡满英负担。本判决为终审判决。审 判 长 曹文杰审 判 员 胡桐辉审 判 员 李惠铭二〇二〇年五月九日法官助理 郝 敏书 记 员 刘 思附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。