浙江省瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0381民初13744号 原告：程碎塘，男，1966年11月25日出生汉族，住浙江省文成县。 委托诉讼代理人：张黎，浙江六和（温州）律师事务所律师。 被告：陈益村，男，1958年7月30日出生汉族，住浙江省瑞安市。 法定代理人：黄李凤，女，1966年2月14日出生汉族，住浙江省瑞安市。 委托诉讼代理人：蔡李娜，浙江玉海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：洪汝逢，浙江玉海律师事务所律师。 原告程碎塘与被告陈益村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月11日公开开庭进行了审理，原告程碎塘及其委托诉讼代理人张黎，被告陈益村的法定代理人黄李凤及其委托诉讼代理蔡李娜到庭参加诉讼。在审理中，因申请人黄李凤申请宣告陈益村无民事行为能力，本案于2019年12月26日中止诉讼。本案现已审理终结。 原告程碎塘向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间于2003年12月12日签订的关于瑞安市仙降镇灯垟村房屋买卖契约有效；2.被告无偿协助原告办理上述房屋拆迁建筑安置相关的集体土地建设用地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、其他建房审批手续，以及土地证、房产证等用房手续；3.本案诉讼费由被告承担。在审理中，原告变更第二项诉请变更为：被告无偿协助原告办理上述房屋拆迁建筑安置相关的农村村民住房用地与建设审批申请、乡村建设规划许可申请、瑞安市农村村民住房建设用地申请等建房审批申请手续以及安置后的土地证、房产证等用房手续。事实与理由：被告于2003年12月12日将其坐落于瑞安市仙降镇灯垟村房屋（以下简称案涉房屋）卖尽归原告所有，并出具房屋卖尽契约一份，原告依约向被告交付款项，后于2004年2月23日经瑞安市房产管理局登记发证《瑞安市房权证仙降镇江溪》字第00000069号房产证。现要拆迁原告购买的上述房屋，在对案涉房屋的所有权人予以公示确认期间后，有关部门拆迁手续需要其原来房屋所有人即被告予以签字，原告要求被告协助办理，但被告要求原告支付巨额红包或无偿赠与拆迁建筑安置房的部分面积作为办理条件，双方协商未果。据此，被告的上述行为违反我国法律之相关规定，己损害原告合法利益，故特向贵院提起诉讼，望判决如请求。 被告陈益村辩称：一、原、被告之间房屋买卖合同无效。 原告向被告购买的案涉房屋原系被告一家的宅基地，宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。农村宅基地使用权的享有是与集体经济组织成员的资格联系在一起的，在一定程度上具有福利性质和社会保障的功能。根据《中华人民共和国土地管理法》有关规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……；建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调“加强农村宅基地管理，禁上城镇居民在农村购置宅基地”。由于农村宅基地由集体经济组织的特定成员使用，具有福利和保障性质，只能由本村的村民使用。最高人民法院《第八次全国法院民事上是审判工作会议（民事部分）纪要》第19条第二款：“在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效”，而瑞安并非试点地区，也就是说目前瑞安地区转让农村房屋和宅基地使用权的，应当认定无效。虽然原、被告之间的交易是真实意愿，但其违反了强制性法规。农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同应认定为无效。因合同无效，当事人依据该合同所取得的财产应当返还给对方，使当事人的财产关系恢复到合同签订以前的状态。也就是说，是谁的财产就应当归还给谁。即原告依合同取得的诉争房屋应返还给被告，双方各自承担相应的责任。而瑞安市政府目前出台的《瑞安市历史遗留宅基地暂行办法》、《瑞安市进一步完善农房（宅基地）历史遗留问题确权登记发证管理的暂行办法》等属于一般规范性文件，并未对外公开，且目前均已过有效期。即使规范有效，原告并非本市范围内农业户口，案涉房屋也并未取得集体上地使用权证，故此，原告不符合暂行办法中所规定的五项基本要求。二、退一步讲，即使该合同有效，被告的合同义务也是协助办理相关房产过户手续，而非原告诉请2中所说的一系列手续。按照不动产交易的流程，该案涉房屋未曾办理土地证，应先办理初始登记，然后再过户给原告。原、被告在协议中已明确约定被告协助办理过户手续，其余事项均不得干预。原告说到根据行业惯例要求我方办理诉请2中的相关事项，而恰恰是根据房屋买卖的行业惯例，出卖人需要协助的仅仅是办理权属过户，也就是原来的房产证、土地证，现在二证合一后叫不动产权证书的过户手续，至于过户后原告想原拆原建还是处理房产均与被告无关。且因原告非本村集体经济组织成员，其是否能办理相关手续还需经所在村集体组织同意，这并不以原、被告的意志为转移。而2004年至今长达十六年，当时原告没有同时办理土地证的原因在刚才的庭审过程中原告也说到，是因其不是本村经济集体组织成员，因此无法办理土地证过户，是因其自身原因未能办理。三、由于被告早已成为无民事行为能力人十几年，对于当年签订合同以及房屋产权过户登记及土地证办理至被告名下是原告办理的，期间发生了什么事情，怎么过户至被告名下，被告妻子一概不知，仅表示当年过户手续并非被告办理，土地证原先也是没有的，后来知道房子被卖了被告妻子也是不同意将房子卖掉的。十几年间，原告并没有联系过被告及其家人要求办理土地证过户的相关事项。而多年来因该房屋门前道路建造等所需缴纳的相关费用，村里也都是向被告妻子讨要，由其缴纳，一直按照房屋土地所有人是被告来进行处理。因此也导致被告一家至今未能分得村中解困房。综上所述，请法庭依法确认合同无效，驳回原告其他的诉讼请求。 原告在本院指定的举证期限内提供了如下证据： 证据1.身份证，证明原告的主体资格； 证据2.户籍人口基本信息，证明被告的主体资格； 证据3.房屋卖尽契约，证明原告与被告签订房屋卖尽合同； 证据4.瑞安市房权证仙降镇江溪字第××号房产证，证明原告系案涉房屋合法所有人。 被告陈益村在本院指定的举证期限内未提供证据。 原告提供的上述证据，经当庭出示，被告无异议。本院认为上述证据符合证据的真实性、关联性、合法性，具有证明力，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年12月12日，原、被告签订了一份《立卖房屋尽契》，其中约定：被告将其坐落于瑞安市仙降镇灯垟村一间二层房屋（即案涉房屋）卖给原告程碎塘，屋价31000元，出卖方无偿协助买入方办理房屋有关手续转户清楚等内容。此后，原告按约支付价款，被告搬出案涉房屋。2004年2月23日，原告办理了案涉房屋的房屋所有权证（房屋所有权人程碎塘，丘号B-3-6-42，建筑面积100.32平方米）。现案涉房屋拟拆迁，原告要求被告协助办理案涉房屋拆迁建筑安置相关手续未果，故引起诉讼。 本院认为，原、被告于2003年12月12日签订的《立卖房屋尽契》，系双方当事人真实意思表示，不存在法律规定的合同无效情形，应为有效合同。案涉契约中，双方明确约定，被告无偿协助原告办理房屋有关转户手续，现原告请求其办理案涉房屋拆迁建筑安置相关手续，不符合合同约定。原告提出的第二项诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。至于案涉房屋的其他涉及产权过户登记手续，鉴于原告在本案中未提出主张，原告可另案解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款之规定，判决如下： 一、原告程碎塘与被告陈益村于2003年12月12日签订的《立卖房屋尽契》有效； 二、驳回原告程碎塘其他诉讼请求。 案件受理费5800元，减半收取计2900元，由原告程碎塘负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审 判 员 董学认 二〇二〇年五月十四日 代书记员 李佳诺 附文： 一、不履行裁判惩戒后果警示 1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。 2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。 3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。 4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。 5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。 6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。 7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。 二、执行风险告知 1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。 2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。 3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。 4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。 注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。