福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽06民终1199号 上诉人（原审被告）：明发集团（漳州）房地产开发有限公司，住所地福建省漳州市龙文区水仙大道与龙江路交叉路口边。统一社会信用代码：91350600798370691B。 法定代表人：黄焕明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郑敏婷，女，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：魏晶晶，女，该公司工作人员。 被上诉人（原审原告）：林秋泉，男，1975年11月27日出生，汉族，住福建省云霄县。 上诉人明发集团公司（漳州）房地产开发有限公司（以下简称“明发公司”）因与被上诉人林秋泉商品房预售合同纠纷一案，不服福建省漳州市龙文区人民法院（2019）闽0603民初1160号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人明发公司的委托诉讼代理人郑敏婷、魏晶晶，被上诉人林秋泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 明发公司上诉请求：撤销一审判决，驳回林秋泉的一审全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由林秋泉负担。事实和理由：本案诉讼时效应自2013年10月1日起算，交房时间为2013年9月30日，明发公司未能在该日交房，林秋泉则于当日即2013年9月30日就知晓其依约收取房屋的权利受到侵害。明发公司在施工过程中，是否遭遇了不可抗力及政府相关部门或其他所不能控制的客观原因造成停工，都是明发公司据以逾期交房违约责任的事由，虽意味明发公司无需承担相应部分的逾期交房违约责任，并不导致林秋泉按约定的时间接收房屋这一权利受到侵害。一审认定诉讼时效应自2014年4月17日起算，违反了法律规定。 林秋泉辩称，根据法律规定，开发商应将符合条件的房屋交付买受人使用，对商品房具备法定条件的规定是强制性的，任何违反法律规定的约定应属无效。应当以实际为准。合同只说明违约金的计算方法，并没有说明支付期限，买受人无论何时主张支付都可以。 林秋泉向一审法院提出诉讼请求：1.判令明发公司支付给林秋泉逾期交房违约金59958.93元；2.判令明发公司支付林秋泉逾期办理房屋权属证书违约金163828.96元。两项合计223787.89元。 一审法院查明：2012年9月13日，林秋泉为买受人与明发公司为出卖人签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》各一份。《商品房买卖合同》中约定，林秋泉向明发公司购买位于漳州市龙文区商品房，建筑面积117.81平方米，每平方米14969元，总金额1763498元，买受人于2012年9月13日一次性付清总房款。买卖合同第八条约定：“出卖人应当在2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用……1……；2……；3……；4、如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、……；2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）10000元违约金。……，”买卖合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。”补充协议第二十条约定：“出卖人按合同约定时间向产权登记机关办理初始登记并向买受人提供资料后，由于产权登记机关原因或买受人的原因，造成无法及时办理房地产权属证书的，出卖人不承担任何违约责任。”补充协议第二十一条约定：“……若以书面方式通知，自寄出之日起加上3天视同送达买受人之日（非出卖人原因造成的退件也视为已通知到位）。……”补充协议第二十二条约定：“双方一致同意将《商品房买卖合同》第十四条产权登记的约定变更为：……②出卖人办理房屋所有权初始预登记的时限由‘商品房交付使用后60日内’变更为‘交付期限届满后180日内’，买受人取得房屋权属证书的期限由‘商品房交付使用后90日内’变更为‘交付期限届满后365日内’。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付期限届满后365日内取得房屋权属证书的，双方一致同意按《商品房买卖合同》第十四条第2项处理，即‘买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。”补充协议第二十三条约定：“双方一致同意若出卖人在约定的时间内向房屋权属登记机关或买受人提供了办理权属登记需由出卖人提供的资料，则视为出卖人已依约履行了办理房屋权证之义务。……”上述合同及补充协议签订后，林秋泉依约履行了全部付款义务。2013年12月26日、2014年1月21日明发公司开发的明发商业广场25＃楼分别通过工程竣工验收和消防验收。2014年4月17日，林秋泉与明胜（漳州）物业经营服务有限公司签署《商铺交接确认书》，并办理房屋交接手续。2017年1月12日漳州市城乡规划局核实漳州明发商业广场25＃楼达到城市规划要求。2017年9月30日，漳州市不动产登记中心发布明发公司“明发商业广场1-3幢、5幢、20-22幢、24-26幢地上部分”不动产登记公告，明发公司完成明发商业广场1-3幢、5幢、20-22幢、24-26幢楼的不动产初始登记。2017年11月1日，明发公司向林秋泉发出《不动产权证书办理通知书》，通知林秋泉于收到通知之日起15日内到明发公司售楼处办理申领不动产权证书所需的相关手续。另查明，自双方合同签订日至通知交房截止日止，即自2012年9月13日至2014年4月17日止，根据漳州市气象科技服务中心出具的气象报告，漳州市出现中雨以上雨68日，六级以上风15日，台风12日。漳州发展水务集团有限公司发布2012年9月19日停水通知。漳州电业局发布停电通知4日，具体时间为2013年3月19日、2013年5月20日、2013年6月5日、2013年6月25日。上述因素扣除重复天数15日（其中，中雨以上雨、六级以上风重复9日，中雨以上雨、台风重复4日，中雨以上雨、停电重复2天）后天数为85日。其中，明发公司因上述因素停止施工的天数为69日（2012年9月19日、2013年3月19日、2013年5月20日、2013年12月17日之后的未有停工记录;2013年2月5日施工日志记录春节放假；2013年3月26日、2013年4月4日、2013年7月7日、2013年7月16日施工日志存在明显涂改）。还查明，林秋泉曾于2016年4月6日向法院递交本案诉讼材料，向明发公司主张逾期交房及逾期办证责任。 一审法院认为，林秋泉与明发公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应依合同约定全面履行。关于涉讼商品房的交付时间问题。因涉讼商品房所在工程已于2013年12月26日工程竣工验收合格，2014年1月21日消防验收合格，直至2014年1月21日涉讼商品房已具备交付条件，林秋泉亦于2014年4月17日签署《商铺交接确认书》，确认接收房屋，根据《商品房买卖合同》第十一条约定：“商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交房手续。双方进行验收交接时，……并签署房屋交接单。”，故至2014年4月17日，明发公司与林秋泉依合同约定方式完成房屋的交付，该时间应认定为涉讼商品房的交付时间。关于林秋泉主张明发公司的逾期交房违约金的问题。首先，本案逾期交房违约金的诉讼时效应于何时起算的问题。虽买卖合同中约定交房时间为2013年9月30日，但同时约定，遭遇不可抗力、出现因政府及相关部门或其它非出卖人所能控制的客观原因造成停工的，出卖人可据实予以合理延期，明发公司亦在本案中主张存在可予以延期交房的因素并要求扣除相应延期天数，故在明发公司交房前，林秋泉未能知晓可延期交房至何时，其无法知晓其权利何时受到侵害，诉讼时效起算点因此无法确定。但至明发公司交房时，所有可延期交房的因素已经确定，林秋泉此时应知晓自己的权利已受到侵害，故诉讼时效应于此时起算，即于2014年4月17日起算。其次，本案逾期交房违约金的主张是否超过诉讼时效的问题。林秋泉于2016年4月6日向法院提起诉讼，未超过两年，因此本案逾期交房违约金的主张未超过诉讼时效。最后，逾期交房违约金的金额问题。因本案买卖合同约定交房日的次日至本案商品房的实际交付日共计198日（2013年10月1日至2014年4月17日），扣除明发公司据实可延期的天数，即因六级以上风、中雨以上雨、台风、停水、停电等非出卖人所能控制的客观原因造成停工的天数69日，故明发公司逾期交房的天数应为129日。根据买卖合同第九条约定，出卖人应按日向买受人支付已付款万分之二的逾期交房违约金，故明发公司应支付的逾期交房违约金为45498.25元（129日×0.02%/日×1763498元）。综上，法院支持林秋泉要求明发公司支付逾期交房违约金45498.25元的主张，对超过的部分不予支持。明发公司关于林秋泉的诉讼请求已部分超过诉讼时效的辩解意见，缺乏事实及法律依据，不予采纳。关于林秋泉主张的逾期办证违约金的问题。一、因法院认定涉讼商品房于2014年4月17日交付使用，故涉讼商品房自2014年4月18日起算出卖人向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记的期限。根据《商品房买卖合同》第十四条及补充协议第二十二条约定，如因明发公司原因，林秋泉不能在商品房交付期限届满后365日内取得房屋权属证书的，双方一致同意按《商品房买卖合同》第十四条第2项处理，即“买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。”，故明发公司逾期办证的天数应认定为自2015年4月18日起算。二、根据《商品房买卖合同》第十四条及补充协议第二十二条约定，明发公司向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，则视为出卖人已依约履行了办理房屋权证之义务。明发公司于2017年11月1日通知林秋泉办理申领不动产权证书所需的相关手续，林秋泉也认可于2017年11月1日申领不动产权证书所需的相关手续，故可以认定明发公司于2017年11月1日完成履行协助办理涉讼房屋权属证书之义务。综上，本案依法可支持的逾期办证违约金天数为928日（2015年4月18日至2017年11月1日），逾期办证违约金为163652.61元（1763498元×0.01%/日×928日），对超过的部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、明发集团（漳州）房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付林秋泉逾期交房违约金45498.25元；二、明发集团（漳州）房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付林秋泉逾期办证违约金163652.61元；三、驳回林秋泉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4656.8元，减半收取计2328.4元，由林秋泉负担152.29元，明发集团（漳州）房地产开发有限公司负担2176.11元。 二审期间，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。双方当事人没有提交新的证据。 本院认为，本案二审争议焦点为逾期交房违约金的诉讼主张时效是否部分超过，时效应于何时起算。本案讼争合同中约定了交房时间为2013年9月30日，同时也约定，在遭遇不可抗力、出现因政府及相关部门或其它非出卖人所能控制的客观原因造成停工的，出卖人可据实予以合理延期，明发公司亦在本案中主张存在可予以延期交房的因素并要求扣除相应延期天数，故在明发公司交房前，林秋泉未能知晓可延期交房至何时，其无法知晓其权利何时受到侵害，诉讼时效起算点因此无法确定。在明发公司交房时，所有可延期交房的因素已经确定，林秋泉此时应知晓自己的权利已受到侵害，故诉讼时效起算时间应为2014年4月17日。林秋泉于2016年4月6日向法院提起诉讼，未超过两年，故未超过诉讼时效。明发公司上诉主张林秋泉提起诉讼时已部分超过诉讼时效的理由不能成立。 综上，明发公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审适用法律正确，所作判决应以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4658.8元，由明发集团（漳州）房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  叶小铭 审判员  林 健 审判员  陈育生 二〇二〇年五月九日 法官助理杨国栋 书记员吴茵婷