广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终3366号上诉人（原审被告）：广东换信科技股份有限公司。住所地：广州市天河区天河北路559号2304自编E25。法定代表人：周向东。委托诉讼代理人：张馨誉，广东南方福瑞德律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢昆朋，广东南方福瑞德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：小高德（广州）置业有限公司。住所地：广州市天河区花城大道87号601房之自编01单元。法定代表人：张伟。委托诉讼代理人：姜平，广东广之洲律师事务所律师。上诉人广东换信科技股份有限公司（以下简称换信公司）因与被上诉人小高德（广州）置业有限公司（以下简称小高德公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东自由贸易区南沙片区人民法院（2019）粤0191民初2900号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。换信公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回小高德公司全部诉讼请求；2.小高德公司承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审判决存在严重程序错误。从2019年12月16日首次召集双方首次见面自愿协商，双方提出各自诉求和解决方案，并保持良性互动和协商调解，到法院单方面不顾双方协商意愿，匆匆在2019年12月24日作出判决，相隔时间仅有5个工作日。一审法院对案件处理缺乏基本的严肃审慎态度，完全不理会当事人调解意愿，强制判决，不符合民事纠纷以双方自愿协商解决为先的原则。换信公司对判决的程序及公平公正存疑。二、一审法院认定事实错误。双方实际已在2018年8月1日协商解除合同，换信公司在2018年7月31日已搬离涉案场地，对涉案物业进行清洁和交还，有《退场通知书》、小高德公司管理人员潘尔康的《签收表》签名证实，一审法院枉顾上述事实，认定换信公司未搬离涉案场地，与事实不符。其次，一审庭审中，换信公司已抗辩未收到小高德公司邮寄的律师函、解除合同通知书、催款通知书等资料，在小高德公司未提供邮寄单据予以证明的情况下，一审法院却单方面认可其所述2018年9月5日解除合同的事实。此时双方均未有充分举证，法院理应本着公平原则去查明案件事实，应当传唤签收表中的签名人潘尔康到庭询问情况，而非草率判决，这一做法显失公平。三、换信公司认为缴纳的保证金性质属于履约担保金，没收保证金和赔偿违约金不应当同时适用。一审中小高德公司已确认没收保证金，根据退场通知书可知，小高德公司在知晓换信公司撤场退租后，应在第一时间对外招租以减少实际损失，但其却未在合理期间内对外招租，基于公平原则，小高德公司主张的违约金也不应得到支持。实际上，小高德公司没收的保证金也足以覆盖和抵扣免租期租金。小高德公司答辩称：第一，一审判决认定事实清楚，判决公正，应予维持。第二，双方从未就解除合同达成一致，换信公司在合同履行期间欠缴租金后，小高德公司依合同约定，发出解除合同通知之后自行收回场地，这是符合常理，也是有合同依据的。另外，小高德公司并未主张提前解除合同和支付两个月租金的违约金，可能换信公司对此有所误解。合同约定，如承租方提前解除合同，小高德公司有权收取两个月租金作为违约金，但小高德公司在一审阶段并未主张，而是主张对换信公司的违约行为，将当年两个月的免租期租金予以补齐，这并不是违约金。小高德公司向一审法院起诉请求：1.换信公司向小高德公司支付2018年8月、9月的租金合计140037.84元并支付逾期付款违约金（自每月的6日起按照中国人民银行同期贷款基准利率的1.5倍计算至实际付清之日）；2.换信公司支付小高德公司免租期租金247125.6元。经审理查明：2015年12月小高德公司（出租人、甲方）与广东换换网络科技股份有限公司（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》《租赁合同补充协议一》。合同约定：甲方将坐落在xx区xxx路xx号xxx房之自编01、06单元房出租给乙方作办公用途使用，建筑面积726.84平方；租赁期限、租金为2015年12月16日至2016年2月15日租金为0元；2016年2月16日至2018年12月31日租金为123562.80元/月；乙方向甲方交纳247125.60元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金（退回乙方、抵偿租金）；乙方逾期交付租金的，每逾期一日须按当月租金额的0.3%向甲方支付违约金。补充协议增加相关内容，其中有：4.免租装修期自2015年12月16日至2016年2月15日，免租装修期内甲方免收租金。如因乙方原因导致本协议提前终止的，乙方应按免租装修期所在租赁年度的租金标准向甲方补缴免租装修期内的租金；10.4.如乙方单方要求提前解除或终止本合同，应提前一个月向甲方发出书面通知，保证金不予退回，且乙方应按本合同相关约定承担相应的违约责任；11.2.乙方未按本协议缴交租金及有关费用的，自迟交之日起，每逾期一日按所欠缴金额的0.3%；11.4.在租赁期内，有下列情形之一的，一方可通知另一方解除原合同及本协议。因乙方违约而致原合同及本协议解除的，乙方无权要求甲方返还租赁保证金，同时向甲方支付相当于1个月租金同等金额的违约金；……（5）乙方未按约定交纳租金、租赁保证金、物业管理费、管理费保证金、水电费、有偿服务费等费用，逾期超过三十日的……；11.6.乙方未依本协议约定或法律规定单方解除本协议的，无权要求甲方返还租赁保证金，同时向甲方支付相当于二个月租金同等金额的违约金。2016年，小高德公司作为甲方与广东换换网络科技股份有限公司作为乙方、周向东作为丙方共同签订《租赁合同转让协议》。约定自2016年3月1日起,乙方将其在《合同》项下的全部权利义务转让给丙方。转让后，丙方受让《合同》项下原由乙方享有及承担的全部权利义务，受让后丙方将取代乙方，继续向甲方履行《合同》；甲方同意本协议第一条及第二条《合同》项下权利义务的转让及受让，并同意在《合同》转让后继续向丙方履行《合同》；《合同》转让及受让后，甲方可以向丙方主张原甲方对乙方的抗辩，丙方亦可以向甲方主张原乙方对甲方的抗辩。之后小高德公司作为甲方与周向东作为乙方、本案换信公司作为丙方又签订《租赁合同转让协议》，约定甲、乙双方于2015年12月16日和2016年2月签订的《广州市房屋租赁合同》《租赁合同补充协议一》和《租赁合同转让协议》及相关补充协议，自2016年7月1日起,乙方将其在合同项下的全部权利义务转让给丙方。转让后，丙方受让合同项下原由乙方享有及承担的全部权利义务；受让后丙方将取代乙方，继续向甲方履行《合同》；甲方同意本协议第一条及第二条《合同》项下权利义务的转让及受让，并同意在《合同》转让后继续向丙方履行《合同》；自2016年7月1日起，由丙方按合同约定向甲方支付租金。上述《广州市房屋租赁合同》《租赁合同补充协议一》《租赁合同转让协议》承租方的签约代表人均为周向东。因换信公司拖欠2018年8月份租金，小高德公司于2018年9月5日在租赁房屋的现场张贴了解除合同告知书，并于当天收回了案涉场地。换信公司称其在2018年7月31日已搬离涉案场地，并经过小高德公司和物管处同意的。为此提供证据《退场通知书》及《签收表》。签收表有潘尔康签收。一审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。小高德公司与广东换换网络科技股份有限公司、周向东以及本案换信公司先后签订的《广州市房屋租赁合同》及其补充协议、租赁合同转让协议系各方当事人的真实意思表示，合法有效，对各方具有法律约束力。换信公司作为租赁合同转让的受让方，依约成为《广州市房屋租赁合同》及其补充协议的承租人，应依约履行上述合同约定的承租人的义务和承担相应责任。换信公司提供证据《退场通知书》及《签收表》，但不能证明其已向小高德公司发出解除或终止合同通知以及已经得到小高德公司的同意。换信公司主张双方租赁合同已经于2018年7月31日解除，证据不足，一审法院不予采纳。因此，换信公司未按时足额支付2018年8月、9月的租金，已构成违约，应承担违约责任。小高德公司要求换信公司支付2018年8月、9月的租金140037.84元并支付逾期付款违约金，有合同依据，一审法院予以支持。按照租赁合同补充协议的约定，因换信公司原因导致本协议提前终止，换信公司应按免租装修期所在租赁年度的租金标准补缴免租装修期期间的租金，即247125.6元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、换信公司于判决发生法律效力之日起十日内向小高德公司支付租金140037.84元；二、换信公司于判决发生法律效力之日起十日内向小高德公司支付逾期付款违约金（以123562.8元为计算基数自2018年8月6日起，以16475.04元为计算基数自2018年9月6日起，均按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算至欠款付清之日止）；三、换信公司于判决发生法律效力之日起十日内向小高德公司支付免租期租金247125.60元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3544元由换信公司负担。本院二审期间，换信公司提交2018年7月25日、7月27日、7月30日的《物品出入申请放行条》，拟证明小高德公司已经允许换信公司退场，换信公司实际分别办理了四次撤场将物品分批次搬出，经过小高德公司同意并取得了放行条，放行条给物管处，物业才会放行。因为换信公司一审代理人是公司员工，其并不知道该证据可以举证，所以才在二审提交，该证据未持有原件。小高德公司质证称：对三张放行条的真实性、合法性、关联性均有异议。首先，该证据均为复印件，均为换信公司单方填写和盖章。其次，按照放行条的内容，显示物品放行时，如果是一般物品则需要物业管理公司的安防复核并签字确认同意；如果是其他重要物品、大批贵重家私搬出，则要提前办理放行手续并还需物业管理公司审核盖章，至少也要签名。所以，放行条缺少物业管理公司安防部人员的签名确认及公司盖章，手续不全。第三，该放行条充其量只能看出物品的进出，不能说明双方协商一致解除合同。另查明：换信公司对一审判决书第五页第二段查明事实有异议，其认为换信公司已按约定缴纳租金，撤场时也履行义务并签订退场协议，不存在拖欠租金的情形。双方之间租赁合同已经协商解除，即便没有书面解除协议，也已达成解除事实。除上述事实外，双方当事人对一审查明的其余事实均无异议，经审理，本院查明事实与一审基本一致，对一审已查明的事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院主要对当事人上诉请求的有关事项进行审查。本案二审争议焦点有二，一是双方有无协商解除合同、2018年7月换信公司是否已退租离场；二是换信公司主张保证金用以抵扣两个月免租期租金有无依据。关于争议焦点一，涉案合同租赁期限为2015年12月16日至2018年12月31日，换信公司主张涉案合同于2018年7月31日解除并搬离场地，故未缴纳2018年7月之后的租金，但换信公司提供的《退场通知书》《签收表》《物品出入申请放行条》均为单方制作，且未能表明小高德公司已经知悉和同意，更不能证明双方之间协商一致解除合同，故一审法院认为换信公司主张双方租赁合同已经于2018年7月31日解除的证据不足，从而未采纳该公司的该项主张，并无不当。又鉴于2018年9月5日小高德公司已在涉案场地张贴解除合同告知书和收回场地，一审法院认定换信公司应支付欠缴的2018年8月、9月1-4日租金及逾期付款违约金，有合同及法律依据，本院予以维持。关于争议焦点二，合同及补充协议明确约定“如因乙方原因导致本协议提前终止的，乙方应按免租装修期所在租赁年度的租金标准向甲方补缴免租装修期内的租金”，换信公司在租赁期内因自身原因终止合同，符合合同约定的补缴免租装修期内租金的情况，故一审法院判令其支付免租期租金合理合法。换信公司主张保证金用以抵扣两个月免租期租金与双方约定不符，本院不予支持。至于换信公司上诉提出一审法院未予充分促成当事人调解，仓促判决的问题，一审法院在双方未能自愿达成一致调解方案的前提下，及时作出判决符合法律规定，并不属于程序违法情形。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。换信公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7107.45元,由上诉人广东换信科技股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 徐 琳审判员 徐玉宝审判员 俞 颖二〇二〇年五月十三日书记员 谢佩君刘嘉欣