浙江省杭州市滨江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0108民初126号 原告：杭州志南江岸实业有限公司，住所地杭州市滨江区浦沿街道诚业路415号1201室，统一社会信用代码91330108MA27Y79173。 法定代表人：赵桂杰，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：郑琪，浙江京衡律师事务所律师。 被告：杭州有范儿文化传媒有限公司，住所地杭州市滨江区浦沿街道诚业路415号4楼402室，统一社会信用代码91330108MA28MXER87。 法定代表人：范梅，总经理。 委托诉讼代理人：倪知松，上海锦天城（杭州）律师事务所律师。 原告杭州志南江岸实业有限公司（以下简称志南江岸公司）诉被告杭州有范儿文化传媒有限公司（以下简称有范儿公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年4月7日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郑琪及被告委托诉讼代理人倪知松均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告志南江岸公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认双方的租赁合同于2019年11月11日解除，由被告按合同约定将房屋交付至原告；2.判令被告向原告支付暂计至2019年11月12日的租金、水电费、物业费共计16496.3元，之后费用按合同约定标准计算至被告向原告交付房屋之日止；3.判令被告按照年租金的30%向原告支付违约金134028元，同时没收保证金60000元；4.判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2019年3月18日签订《房屋租赁合同》一份，约定被告向原告承租杭州市滨江区房屋，租赁期限自2019年3月25日至2022年3月24日，保证金为60000元，租金为1.8元/天/平方米，租金每6个月支付一次。第一期租金在合同签署后当日一次性支付，其他每期租金应在每期租期起始日的30日前一次性支付。该房屋的电费1.3元/度，水费按实际费用进行面积分摊，物业费为3.5元/平方/月，物业费支付时间与租金支付时间一致。另，合同约定被告逾期30日付款的，原告有权通知被告解除合同，并要求被告支付一年租金的30%作为违约金并没收保证金。然被告自支付第一期租金后，本应在2019年8月25日支付的第二期租金，被告仅于2019年9月26日支付了5万元，之后的租金经原告多次催讨仍未支付。后原告委托律师向被告发送律师函，告知被告于收悉函件后3日内解除合同。现被告虽将物品搬离房屋但未按合同约定向原告交付钥匙、清空室内多余物品及向原告结清费用，事实上仍对房屋予以占用。遂原告提出如上诉请。 被告有范儿公司在庭审中口头辩称，一、同意解除双方之间签署的房屋租赁合同，双方原一直沟通协调解除合同，因协商不成，原告通过发送律师函的形式通知解除案涉合同。被告在收到律师函后即搬离了案涉租赁场所，并于2019年11月13号将租赁场地交还给原告。二、被告同意根据实际发生数额支付至2019年11月12号的租金、水电费、物业费共计16496.3元，但对2019年11月12号之后的款项，原告主张没有任何依据，不应予以支持。三、原告在主张违约金的同时，又主张没收保证金，其金额明显过高，请求法院依法予以调整。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的房屋租赁合同、付款凭证、律师函及快递面单、微信聊天记录截图、水电费通知单、付款记录等证据，被告无异议，本院均予以确认并在卷佐证。被告未向本院提交证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月18日，由原告志南江岸公司作为出租人（甲方）、被告有范儿公司作为承租方（乙方），双方签订《房屋租赁合同》，约定乙方向甲方承租位于杭州市滨江区房屋，租赁期限自2019年3月25日至2022年3月24日，租金为第一个年度1.8元/天/平方，以后每年递增6%，租金按半年支付一次，每期租金在每期租期起始日的30日前一次性支付，约定水电费、物业费标准及支付期限；因乙方逾期支付费用而解除协议，乙方已进行装修的房产内地、墙、顶的装饰和不可拆卸或可拆卸但会影响建筑正常使用的水、电、气、消防、网络、通信、冷暖等设施均归甲方所有；合同保证金为6万元，租期满后，经甲方验房且经结算相关费用无异议后，甲方无息退还给乙方，否则甲方有权用此保证金予以赔偿或冲抵费用；在合同履行过程中，双方协议一致，可提前解除；乙方在合同期限内拒付或逾期30日仍未支付租金的，甲方可书面通知乙方解除合同，乙方按一年租金30%支付违约金（同时没收保证金），给甲方造成损失，还应赔偿甲方损失；租赁期满当日或合同被解除、终止时，乙方应当将房屋所有的钥匙归还甲方，对于乙方增加、更改的依附于房屋的装修和设施，甲方如有需要的，应无偿保留给乙方，甲方不需要的，乙方应拆除并恢复至甲方交付乙方时之状态等等权利义务内容。 双方签订协议后，被告按约支付了保证金6万元、第一期租金234077元及水电物业费用14280元并实际开始使用房屋。根据合同约定，被告应在2019年8月25日前支付第二期租金，该期限届满后直至2019年9月26日，被告仅支付5万元租金。原告遂于2019年11月4日委托律师发函被告表示，因被告未按期支付租金，要求被告限期腾退房屋，支付拖欠租金并承担相应违约责任。2019年11月12日，被告拆除搬离了案涉房屋的家电、家具。原告知晓后，于次日通知原告，要求其结清拖欠费用并将房屋恢复原状后再行交接房屋。后双方因租金支付及违约责任等问题协商未果而原告诉至本院。 本院认为，原、被告之间的《房屋租赁合同》系双方真实的意思表示，内容不违反相关法律的规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据《合同法》相关规定，合同可因双方当事人约定解除条件或合同的法定解除条件成就而解除。结合本案，双方当事人已同意解除案涉合同，被告亦同意支付原告诉请的计算至2019年11月12日的租金、水电、物业费16496.3元，故就原告要求解除合同的诉请及支付该部分费用的诉请，本院予以支持。双方争议的焦点有：一、被告是否已实际腾退交还房屋；二、违约金金额的认定及保证金是否应当没收的问题。 一、关于被告是否已实际腾退交还房屋的认定问题。因被告未按期支付合同项下第二期租金，原告通过发律师函告知被告解除案涉合同。原告提交的其与被告法定代表人的微信聊天记录可见，被告在收取函件后即于2019年11月12日进行了涉案房屋的家电、家具拆除搬离工作，原告对此亦已明确知晓。此时，房屋已处于原告控制范围内。双方在合同中约定“因乙方逾期支付费用而解除协议，乙方已进行装修的房产内地、墙、顶的装饰和不可拆卸或可拆卸但会影响建筑正常使用的水、电、气、消防、网络、通信、冷暖等设施均归甲方所有”，可见相关附和装修装饰物，在被告未拆除的情况下，其处分及所有权归属于原告。即使如原告所述，被告未将房屋内相关装修附和物拆除，并不影响房屋已交还原告处分的事实。故对被告已于2019年11月12日腾退交还涉案房屋的事实，本院予以认定。此后，被告并未实际使用房屋，原告诉请要求被告支付之后的房屋租金、水电及物业费用，与事实不符，本院不予支持。 二、违约金金额的认定及保证金是否应当没收的问题。根据《合同法》第一百零七条及第一百一十四条规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。同时，当事人可以约定一方违约向对方支付一定的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。双方在合同中约定“乙方在合同期限内拒付或逾期30日仍未支付租金的，甲方可书面通知乙方解除合同，乙方按一年租金30%支付违约金（同时没收保证金），给甲方造成损失，还应赔偿甲方损失”，系双方就违约金的明确约定内容。双方约定合同租金为5年，被告实际使用房屋未满8个月，因被告未按期支付租金的违约行为，原告行使合同约定的解除权，原告在合同履行过程中不存在过错，故被告应当向原告承担相应的违约损失。现原告未提交证据证实被告违约行为对其造成的实际损失已达合同约定的标准，该违约金计算方式计算标准过高。本院综合合同约定租期、被告实际使用房屋期限、违约过错归属、房屋现状等因素，在扣除被告已经交付的保证金60000元之外，被告还需支付原告违约金80000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告杭州志南江岸实业有限公司与被告杭州有范儿文化传媒有限公司于2019年3月18日签订的《房屋租赁合同》于2019年11月11日解除。 二、被告杭州有范儿文化传媒有限公司自本判决生效之日起十日内向原告杭州志南江岸实业有限公司支付房屋租金、水电费、物业费共计16496.3元。 三、被告杭州有范儿文化传媒有限公司自本判决生效之日起十日内向原告杭州志南江岸实业有限公司支付违约金80000元，并没收已交付保证金60000元。 四、驳回原告杭州志南江岸实业有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费4458元，减半收取计2229元，由原告志南江岸实业有限公司负担572元，被告杭州有范儿文化传媒有限公司负担1657元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 员  周 静 二〇二〇年五月十一日 代书记员  王幼奇