上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终3409号上诉人(原审被告)：上海新开元颐养院，住所地上海市青浦区。法定代表人：杨韶英。委托诉讼代理人：贺亮，上海信证律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海新诚零典企业管理中心，住所地上海市青浦区。法定代表人：叶表，董事长。委托诉讼代理人：李庆春，上海卿云律师事务所律师。委托诉讼代理人：张迎川，上海卿云律师事务所律师。上诉人上海新开元颐养院(以下简称“新开元颐养院”)因与被上诉人上海新诚零典企业管理中心(以下简称“新诚中心”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初11265号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。新开元颐养院上诉请求：撤销一审判决，判令新开元颐养院继续使用上海市青浦区盈港东路XXX号—XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)；新开元颐养院案年租金人民币(以下币种均为人民币)270万元的标准支付租金；驳回新诚中心在一审中的其余诉讼请求。事实与理由：1、新开元颐养院于2011年经批准设立，实际控制人和出资人未蒋国忠。2010年11月新诚中心以上海怡豪假日酒店有限公司名义与上海罗捷贸易有限公司就系争房屋签订租赁合同，承租系争房屋用于开办新开元颐养院。2013年7月，新诚中心又以上海宜皓投资管理有限公司(以下简称“宜皓公司”)的名义将系争房屋出租给新开元颐养院，租期自2010年12月1日至2022年6月30日，月租金为22.5万元。该份合同在上海市静安区民政局备案。本案中新诚中心以所谓的当事人双方于2017年2月28日签订的租赁合同为起诉依据。新开元颐养院认为该份合同虚假，因为双方2013年7月签订的合同尚未届满，在合同未到期且正常履行的情况下，新开元颐养院不可能也无道理与新诚中心重新签订租赁合同。新诚中心提供的合同中末页签字人为杨韶英，但杨韶英当时并未在新开元颐养院担任职务，新开元颐养院的法定代表人亦未授权杨韶英签订租赁合同。新开元颐养院为民办非企业单位的养老机构，不具备擅自私增养老机构场所面积的权力。2013年租赁合同约定的预测面积为4,500平方米，而2017年租赁合同约定的面积达5,460平方米，且该合同未经民政部门备案，所涉面积亦未经批准，应属无效。2、新年元颐养院对2017年合同的真实性存疑，并在一审中申请对合同中新开元颐养院的公章进行鉴定，但一审法院未予准许，程序违法。3、一审未对新开元颐养院投资装修的问题未予处理。4、新开元颐养院承租系争房屋开办养老院，关系重大民生问题，涉案租赁合同于情于法均不应解除。新诚中心辩称，2017年新诚中心应新开元颐养院的请求重新签订了租赁合同，且之后双方均按照此合同履行。故2017年租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。新开元颐养院欠付租金构成违约，新诚中心享有合同解除权，新开元颐养院应当承担相应的违约责任。请求二审法院驳回上诉，维持原判。新诚中心向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除双方于2017年2月28日签订的关于系争房屋的《房屋租赁合同》，解除日为诉状送达之日2019年6月11日；2、判令新开元颐养院支付自2019年1月1日起至实际腾退之日止系争房屋租金或使用费(2019年1月1日起至2019年6月11日租金按照年租金374万元的标准计算；2019年6月12日开始按照年租金748万元的标准计算)；3、判令新开元颐养院支付2019年1月1日起至2019年6月11日租金167.53万元的滞纳金(自2018年12月16日起至2019年1月15日止，按每日千分之三计算的滞纳金；2019年1月16日起按照日千分之一的标准计算至实际支付之日止，千分之一的标准是新诚中心自动调整的)；2019年6月12日起至2019年6月30日使用费389,369元的滞纳金(按照日千分之一的标准，自2018年12月16日起计算至实际支付之日止)；2019年7月1日起至2019年12月31日使用费的滞纳金(按照日千分之一的标准，以374万元为基数，自2019年6月16日起至实际支付之日止)；4、判令新开元颐养院腾退系争房屋，并将房屋交还给新诚中心；5、判令新开元颐养院支付2010年11月5日至实际腾退之日的物业管理费(按照每年5万元的标准计算)；6、判令新开元颐养院承担违约金200万元。一审审理中，新诚中心撤回了第五项要求新开元颐养院支付物业管理费的诉请。一审法院认定事实，2017年2月28日，新诚中心(出租方、甲方)与新开元颐养院(承租方、乙方)签订房屋租赁合同，约定2017年2月28日之前甲、乙双方签订的所有合同均已作废，房屋座落于上海市青浦区盈港东路XXX弄XXX号-XXX号，预测面积约5,460平方米左右，具体为1号楼的第1层第2层，2号楼第1层、第2层、第3层，3号楼第2层、第3层，4号楼第2层；乙方租赁该房屋作开设“新开元颐养院”使用，租货期限自2017年2月28日至2022年6月30日止。年租金为含税发票374万元，租金在租期内无递增，支付方式为2017年2月28日至2017年6月30日乙方应支付甲方房租发票金额117.67万元、从2017年7月1日起，乙方每半年提前15天支付一次租金，发票金额为187万元，先付后租。如乙方逾期支付租金，每逾期一天，乙方每日须按逾期支付租金总额的千分之三支付违约金，如30天内不支付租金本合同自行终止(甲方所有损失由乙方全额赔偿)。租赁关系终止时，甲方收取的房屋保证金除用以抵充本合同约定由乙方承担的费用及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分无息归还乙方。租赁期间，使用承租房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备维修维护费、设备年检费、物业管理费等，均由乙方承担，其中物业管理费每年3-5万元，由乙方交与甲方后，再由甲方向物业管理部门支付。乙方同意将增设的附属设施和设备在归还房屋时无偿归甲方所有。乙方应在本合同的租期届满后3日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按二倍的房屋租金支付该房屋占用期间的使用费。有下列情形之一的，一方可单方面解除本合同，违反合同的一方，应向另一方支付违约金200万元……5、乙方逾期不支付租金累计超过壹个月的。该租赁合同除有甲乙双方的公章外，乙方处还有“杨韶英”的签名。另查明，2017年以来，新开元颐养院向新诚中心支付房屋租赁费的情况为：于2017年3月16日支付1,176,700元；于2017年6月15日支付187万元；于2017年12月27日支付187万元；于2018年6月19日支付187万元。以上付款与2017年房屋租赁合同的约定一致，新诚中心开具了相应的发票。又查明，就系争房屋的租赁曾由不同主体签订过多份合同，包括案外人2010年11月5日上海怡豪假日酒店有限公司与上海罗捷贸易有限公司签订的房屋租赁合同、2013年7月15日宜皓公司与上海胧泉资产管理有限公司(以下简称“胧泉公司”)签订的房屋租赁合同及备忘录，均为开设新开元颐养院使用。其中2013年租赁合同宜皓公司为甲方、胧泉公司为乙方，约定房屋面积约4,500平方米，具体为1号楼的第1层、第2层，2号楼第2层、第3层，3号楼第2层、第3层，4号楼第2层，租期自2010年12月1日至2022年6月30日止，月租金为22.50万元，自2012年3月1日起，乙方每半年支付一次租金，先付后租，租金在租期内无递增。再查明，发证日期为2015年2月11日的养老机构设立许可证、发证日期为2017年8月29日的民办非企业单位登记证书上均载明新开元颐养院的法定代表人为蒋国忠。2018年4月11日上海市静安区民政局颁发的养老机构设立许可证，载明新开元颐养院的法定代表人(主要负责人)变更为杨韶英。2018年11月30日上海市静安区民政局颁发的养老机构设立许可证，载明新开元颐养院的法定代表人(主要负责人)变更为叶卫兵。一审审理中，新诚中心表示，新开元颐养院逾期支付租金故而要求解除合同。因要扩大租赁范围(增加2号楼的第一层)、且新开元颐养院提出合同主体改为养老院，民政部门对房租有补贴，故于2017年由杨韶英是受新开元颐养院的实际投资人蒋国忠的委托，与新诚中心签订了新的合同，公章也在杨韶英的控制下。2017年租赁合同签订后，新开元颐养院的租金也是按照该合同约定的金额支付。为此，新诚中心提供：照片，是2017年租赁合同中比2013年租赁合同中增加的部分，已经装修放了床位，证明新开元颐养院准备使用这块增加的面积。对此新开元颐养院质证称，知晓该房屋的位置，但不清楚何时交给新开元颐养院的。新开元颐养院表示，2017年期间新开元颐养院的法定代表人是蒋国忠，杨韶英是2018年5月之后才担任法定代表人的，之前在新开元颐养院公司一直没有任职。2017年合同上的公章应为伪造。2017年之后的租金是新开元颐养院财务按照杨韶英的要求支付的，不清楚为何杨韶英可以指挥新开元颐养院财务。新开元颐养院提出对2017年合同上新开元颐养院的公章的真伪进行司法鉴定。为此，新开元颐养院提供：1、证照、设立许可证、登记证书、转让协议，证明蒋国忠从案外人处转让得到的新开元颐养院。2、情况说明，证明新开元颐养院有120万元租赁押金在新诚中心实际控制人叶表处。3、环境影响报告书，证明总建筑面积4,500平方米、三百张床位，是经过民政局批准的。4、报告书、购置设备清单、照片，证明新开元颐养院支付过转让装修的费用，新开元颐养院也投入了很多钱进行装修。5、锅炉转让费用支付情况，锅炉被新诚中心拆了，但没退钱。新诚中心对此质证称，1、转让协议不清楚，其他无异议。2、确实有120万元押金，但应当在新开元颐养院归还房屋没有损坏、不拖欠水电费等、扣除违约赔偿责任后，有多余的才返还。3、无异议。4、真实性无异议，但主要装修是新诚中心做的。5、锅炉是出租给新开元颐养院之前新诚中心自有的，后被新开元颐养院拆除，费用当然要给到新诚中心。一审法院认为，新开元颐养院认为就系争房屋的租赁履行的是签订于2013年的其与宜皓公司签订的合同，且对于2017年2月28日签订的房屋租赁合同不予认可，但从2017年2月28日之后合同的履行情况来看，第一，新开元颐养院支付租金的对象自2017年起变更为新诚中心，而非2013年合同中的出租方宜皓公司；第二，新开元颐养院是按2017年合同约定的租金标准支付租金，而非2013年合同约定的标准；新开元颐养院对此两个问题均未能作出合理解释。另外，新开元颐养院方经办2017年合同并签名的人是杨韶英，即使在签订合同时杨韶英并未担任新开元颐养院的职务，但从2018年杨韶英成为新开元颐养院的法定代表人的事实看来，杨韶英与新开元颐养院间存有密切联系，由杨韶英代表新开元颐养院与新诚中心签订合同并无不可。基于以上几点理由，法院确认2017年2月28日的租赁合同成立并实际履行，并因此对于新开元颐养院提出的公章鉴定申请，法院不予准许。现新开元颐养院欠付自2019年1月1日起的租金，新诚中心根据租赁合同的约定主张解除合同、要求新开元颐养院欠付的租金或房屋使用费并腾退，于法无悖，法院予以支持。关于使用费的标准，法院根据新诚中心的实际损失、新开元颐养院违约的情形参照适用原合同的租金标准。关于新开元颐养院逾期支付租金的滞纳金，考虑到新开元颐养院未按约支付的特殊原因，法院酌情调整为日万分之五的标准。关于解除合同的违约金，新开元颐养院认为合同约定的标准过高，法院根据合同履行情况、新诚中心的实际损失、新开元颐养院的过错程度等，酌情予以调整为1,870,000元。关于新开元颐养院支付的120万元押金，双方可在结算时抵扣或返还。一审法院判决：一、上海新诚零典企业管理中心与上海新开元颐养院于2017年2月28日签订的房屋租赁合同于2019年6月11日解除；二、上海新开元颐养院应于判决生效之日起二十日内腾退位于上海市青浦区盈港东路XXX弄XXX号-XXX号房屋，并将上述房屋返还给上海新诚零典企业管理中心；三、上海新开元颐养院应于判决生效之日起二十日内支付上海新诚零典企业管理中心自2019年1月1日起至实际腾退之日止的租金及使用费，按照年租金3,740,000元的标准；四、上海新开元颐养院应于判决生效之日起二十日内支付上海新诚零典企业管理中心自2019年1月1日起至2019年6月30日止的租金及使用费的逾期支付滞纳金(以1,870,000元为本金，按日万分之五的标准，自2018年12月16日计算至实际支付之日止)；五、上海新开元颐养院应于判决生效之日起十日内支付上海新诚零典企业管理中心违约金1,870,000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人未提交新的证据。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点系2017年租赁合同的真实有效性。对此本院认为，2017年租赁合同与2013租赁合同的主要不同在于出租方由宜皓公司变更为新诚中心，租赁面积增大，租金亦相应增加。2017年租赁合同签订后，当事人双方实际均按此合同履行并未履行2013年租赁合同。另外，虽然没有证据证明杨韶英在签订2017年合同同时在新开元颐养院担任职务，但杨韶英自2018年5月起担任新开元颐养院的法定代表人，故可认定杨韶英与新开元颐养院存在密切联系。基于上述理由，应当认定2017年租赁合同系当事人双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。现新开元颐养院欠付自2019年1月1日起的租金，新诚中心按约享有合同解除权，故新诚中心起诉要求解除租赁合同、新开元颐养院支付欠租或房屋使用费并腾退系争房屋，于法有据，应予支持。合同因新开元颐养院违约而解除，故新开元颐养院还应向新诚中心支付解约违约金，一审根据合同履行情况、新诚中心的实际损失、新开元颐养院的过错程度等，酌情将违约金调低至187万元并无不妥。新开元颐养院逾期支付租金的滞纳金，一审法院酌情调低至日万分之五的标准，亦无不妥。关于新开元颐养院支付的120万元押金，双方可在结算时抵扣或返还。综上所述，新开元颐养院的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21,630元，由上海新开元颐养院负担。本判决为终审判决。审判长  丁康威审判员  刘海邑审判员  周刘金二〇二〇年五月二十日书记员  姚君君附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……