广西壮族自治区贵港市港北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0802民初50号 原告：广西贵港市美家居投资有限公司，住所地广西贵港市中山北路与龚州路交汇处西北角。统一社会信用代码91450800075249521G（1-1）。 法定代表人：曾日森，该公司总经理。 被告：熊耀辉，男，1977年6月18日出生，壮族，住贵港市港北区。 原告广西贵港市美家居投资有限公司（以下简称美家居公司）与被告熊耀辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄国、黄璐瑶，被告熊耀辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 美家居公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告于2018年12月27日签订的《美家居国际博览城房屋租赁合同》，并将坐落于贵港市中山北路与龚州路交汇处西北角美家居国际博览城第三栋一单元三层编号为3-1-101、3-1-102、3-1-139、3-1-140房屋返还原告；2.判决被告向原告支付房屋租金38747.95元及场地占用费（场地占用费按合同约定的租金标准，从2019年12月8日起计算至返还房屋之日止）；3.判决被告向原告支付违约金24181.48元（以未付款项金额38747.95元为基数按每日千分之三计算，从2018年10月23日计算至付清之日止）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2018年12月27日签订《美家居国际博览城房屋租赁合同》，原告（甲方）将坐落于贵港市中山北路与龚州路交汇处西北角美家居国际博览城第三栋一单元三层编号为3-1-101、3-1-102、3-1-139、3-1-140房屋出租给被告（乙方），合同约定：房屋租赁期从2017年7月8日至2021年8月31日止，租金支付原则为“先付后用”，2017年7月8日起至2018年10月7日止月租金613.42元，2018年10月8日起至2019年7月7日止月租金3067.12元，2019年7月8日起至2020年7月7日止月租金3251.15元…，从2017年7月8日起至2018年10月7日的租金在2017年7月8日前一次交清；如乙方未按时付清租金，逾期7日以上每逾期一日，需按欠付金额千分之三向甲方支付滞纳金至付清之日止；乙方拖欠租金累计达30日以上的属重大违约，甲方有权随时解除合同。2017年10月10日、2018年12月27日被告分两次将2017年7月8日至2018年10月7日的租金交清。2019年3月14日，被告交付2018年10月8日至2018年11月7日的全部租金以及2018年11月8日至2018年12月7日的部分租金。之后被告一直未按约定交付租金，从2018年11月8日至2019年12月7日，被告拖欠原告租金38747.95元，产生违约金24181.48元。经原告多次催促，被告均未付款。原告认为，被告未按合同约定履行合同义务，已构成违约，被告应承担违约责任，同时原告有权依据合同约定解除合同。为维护自身合法权益，原告依法向人民法院提起诉讼，望判如所请。 熊耀辉辩称，1、同意解除双方的合同；2、对诉讼请求二拖欠租金的数额有异议，原告曾口头说过在整个卖场达到70%进驻率，才开始收租，被告认为原告自始至终没有达到收租条件，无权向被告收取租金；而且原告长达一年多没有向被告催缴租金，被告默认其是免租；3、对诉讼请求三，被告开始拖欠租金时，原告从未通知被告缴纳房租，也没有催促被告缴纳房租，被告认为是免租，故不存在违约金的问题；4、案件受理费，被告愿意承担一半。 本院经审理认定事实如下：2018年12月27日，原告（甲方、出租人）与被告（乙方、承租人）签订了一份《美家居国际博览城房屋租赁合同》，约定：1.甲方将坐落于贵港市中山北路与龚州路交汇处西北角美家居国际博览城第三栋一单元三层编号为3-1-101、3-1-102、3-1-139、3-1-140房屋出租给乙方，租赁期限从2017年7月8日至2021年8月31日止；2.租金支付原则为“先付后用”，从2017年7月8日起至2018年10月7日止月租金为613.42元，从2018年10月8日起至2019年7月7日止月租金为3067.12元，从2019年7月8日起至2020年7月7日止月租金为3251.15元……；3.乙方应当在每月的15日前，向甲方提前支付下一个月租金；4.为担保合同的全面履行，乙方同意于签订本合同时向甲方支付履约保证11421元，该履约保证金不冲抵乙方的任何应付款项，合同双方另有约定的除外；5.如乙方未按时付清租金或其他应付款项的，逾期7日以上每逾期一日，乙方按欠付金额的千分之三向甲方支付滞纳金，直至付清之日止；6.乙方拖欠租金或其他应付款项，且拖欠累计达30日以上（无论甲方是否曾催促乙方支付）的，属于重大违约，甲方有权随时解除合同，且不退还乙方已付租金及履约保证金，有权收回该房屋并另行出租。合同签订后，原告将涉案房屋交付被告使用。2017年10月10日，被告熊耀辉向原告美家居公司支付2017年7月8日至2018年9月7日期间涉案铺面租金6134.25元；2018年12月27日，被告熊耀辉向原告美家居公司补缴2017年7月8日至2018年10月7日期间租金3067.12元；2019年3月14日，被告熊耀辉向原告美家居公司支付租金5111.87元，之后的租金一直拖欠至今未付。原告多次催讨未果，遂诉至法院。 另查明，涉案的3-1-101、3-1-102、3-1-139、3-1-140房屋目前仍由被告占用。 本院认为，原、被告签订的《美家居国际博览城房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，合同当事人均应依约全面履行合同义务。至起诉时止，被告拖欠租金已累计达30天以上，根据合同的约定，其行为已经构成重大违约，原告有权解除合同，收回出租房屋。原告提起的民事起诉状中已明确提出解除合同的诉讼请求，民事起诉状应具有向对方主张解除合同的通知效力，故合同应于民事起诉状送达被告之日起解除。本院于2020年1月13日向被告送达相关诉讼材料，故原告与被告签订的《美家居国际博览城房屋租赁合同》于2020年1月13日已经解除。综上所述，原告诉请解除其与被告于2018年12月27日签订的《美家居国际博览城房屋租赁合同》，要求被告将出租房屋腾空并返还，符合合同约定以及法律的规定，本院予以支持。被告辩称，原告向被告承诺过整个美家居卖场达到70%以上进驻率才开始收租金，原告对此不予认可，被告提供的证据不足以证明原告做过上述承诺，且原告已经按照合同的约定给予被告免租期，因此，对被告的上述抗辩理由，本院不予采纳。 合同解除后，被告应向原告支付拖欠的租金。本案中，被告应向原告支付从2017年7月8日起至2020年1月13日解除合同之日止的租金。经审理查明，被告已付清2017年7月8日起至2018年10月7日止的租金；2018年10月8日起至2020年1月13日解除合同之日止的租金总额为47761.21元（3067.12元×9个月+3251.15元×6个月+3251.15元÷30天×6天），被告于2019年3月14日补缴租金5111.87元，尚欠租金42649.34元（计至2020年1月13日）。原告只请求租金计至2019年12月7日共计38747.95元，并从2019年12月8起日计付场地占用费系其对自身权利的处分，请求数额亦未超过合同约定，对此本院予以支持。合同解除后，被告还占有承租的房屋，应按合同约定的月租金标准向原告支付房屋占有使用费直至返还房屋之日止。原告诉请被告支付场地占用费有事实和法律依据，本院予以支持。 关于逾期支付租金违约金的问题，因被告没有按合同的约定履行缴纳租金和管理费义务，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。但合同约定应按未付款项金额的每日千分之三向支付逾期付款违约金明显过高，且原告亦未举证证实被告逾期缴纳租金对其造成的实际损失，基于公平原则，本院酌情予以调整。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“……当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”被告拖欠原告租金、管理费费给原告造成的损失，在其无相关证据证实的情况下，一般情况下应认定为资金占用利息损失。依照最高人民法院关于利率以及违约金的相关规定，本院将逾期支付租金违约金的计算标准调整为年利率6%（以尚欠租金38747.95元为基数）。对于原告请求的违约金过高部分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十四条的规定，判决如下： 一、原告广西贵港市美家居投资有限公司与被告熊耀辉于2018年12月27日签订的《美家居国际博览城房屋租赁合同》于2020年1月13日解除； 二、被告熊耀辉于本判决生效之日起十日内将坐落于贵港市中山北路与龚州路交汇处西北角美家居国际博览城第三栋一单元三层编号为3-1-101、3-1-102、3-1-139、3-1-140的房屋返还给原告广西贵港市美家居投资有限公司并支付场地占用费（场地占用费计算：按《美家居国际博览城房屋租赁合同》约定的月租金标准，从2019年12月8日起计至返还房屋之日止）； 三、被告熊耀辉于本判决生效之日起十日内向原告广西贵港市美家居投资有限公司支付拖欠的租金38747.95元并支付违约金（违约金计算：以38747.95元为基数，按年利率6%，从2018年10月23日起计至付清之日止）； 四、驳回原告广西贵港市美家居投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1374元，适用简易程序减半收取计687元，由被告熊耀辉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费1374元，汇款至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：农行贵港分行；账号：20×××16。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员  何 鹏 二〇二〇年五月二十一日 法官助理  梁友梅 书 记 员  邹丽婵