广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0303民初34911号原告（反诉被告）：深圳市铜雀台投资发展有限公司，住所地深圳市罗湖区莲塘街道聚宝北路坳下村厂房第六栋6楼，统一社会信用代码：91440300342654012F。法定代表人：彭家威。委托诉讼代理人：田雪莲，上海市海华永泰（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王新越，上海市海华永泰（深圳）律师事务所实习律师。被告：深圳无界文化体育发展有限公司，住所地深圳市罗湖区莲塘街道国威路与聚宝路交汇处坳下商业中心6栋5楼，统一社会信用代码：91440300MA5EQFL05U。法定代表人：王振刚。被告（反诉原告）：魏蔚，女，汉族，1981年10月13日出生，住址深圳市福田区，委托诉讼代理人：肖卓凡，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张鹏翔，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。原告深圳市铜雀台投资发展有限公司（以下简称“铜雀台投资公司”）与被告深圳无界文化体育发展有限公司（以下简称“无界公司”）、魏蔚，被告魏蔚反诉原告铜雀台投资公司合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）铜雀台投资公司的委托诉讼代理人田雪莲、王新越，被告（反诉原告）魏蔚的委托诉讼代理人肖卓凡、张鹏翔到庭参加诉讼。被告无界公司经本院公告传唤期满未到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告铜雀台投资公司向本院提出如下诉讼请求：一、两被告将位于深圳市罗湖区莲塘街道国威路与聚宝路交汇处坳下商业中心6栋5楼及5栋2、3楼的物业恢复原状交还原告；二、两被告支付拖欠原告的租金、管理费及水电费共计2033429元，抵扣被告支付的押金30万元后，应支付1733429元。（暂计至2019年8月31日）；三、诉讼费由两被告承担。事实与理由：位于深圳市××街道国威路与××路交汇处坳下商业中心6栋5楼及5栋2、3楼的物业，使用权属于原告，2017年7月份起由两被告使用（6栋5楼用作开设健身房，5栋2、3楼用作健身房员工宿舍)，2017年9月至2018年12月，两被告有支付部分水电费及管理费，2018年12月后，两被告未向原告支付任何费用。截止到2019年8月31日，两被告共拖欠原告租金、管理费及水电费共计2033829元，其中拖欠6栋5楼2017年9月至2019年8月租金共计1920000元；拖欠6栋5楼2018年11月至2019年8月水电费共计20269.5元；拖欠6栋5楼2019年1月至2019年8月管理费40000元；拖欠5栋2、3楼2018年10月至2019年8月租金共计43922元；拖欠5栋2、3楼2018年11月至2019年8月电费及管理费共计9637.5元，两被告长期拖欠原告租金、管理费及水电费，且其在原告物业处开设的健身房已停止营业，物业内堆放大量的健身器材，原告无法正常使用。两被告的行为严重侵犯其合法权益，原告多次联系两被告未果，为维护自身合法权益，特诉至法院。被告深圳无界文化体育发展有限公司未答辩。被告魏蔚答辩称，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。一、本案并非租赁纠纷，而是合作协议纠纷，原告刻意隐瞒双方签订合作协议的事实，恶意提起租赁纠纷之诉，并冻结本人名下巨额财产。1.原告与本人于2017年7月签订了《安全教育合作协议》，决定共同运营合作健身房，双方对协议的生效、合作项目的位置、合作方式、权利义务、项目如何分成及违约责任都做了明确约定；2、2019年3月原告向其出具了欠款确认书，要求其向原告支付所谓的2018年1-7月合作分成81577元，2018年11月分成6443.4元，2018年12分成2835.8元，这明确表明原告自始至终清楚知道并确认双方是合作经营项目，而非其承租原告房屋。其根本不需要对健身房场地支付任何租金。二、本人除无需支付原告健身房场地租金以外，也无需向原告支付305宿舍的租金及2019年8月起的所有费用。2018年11月起的水电费原告应在30万押金内予以扣除后返还。原告与本人合作之初，已约定305房无需其支付租金。理由如下：其一，从原告关于本案的诉讼请求、事实与理由及证据中并未列举305房的租金，因为双方在合作之初就已经说好305房可以不用缴纳租金。其二，依据其提交的证据10，原告于2018年11月出具费用表，其向原告交付的当月费用中，并无305房的租金，且当月原告开具了收据及发票，从常理分析如果双方没有协商一致，原告根本不可能向其开具收据。其三，其与原告协商一致，2018年11月后的水电费、管理费在其30万元的押金内扣除，这是因为2018年11月，原告因自身欠村委巨额租金，非常担心原告跑路，于是就上述问题与原告协商，原告予以同意。但原告在2019年4月份与村委达成和解，反而向其出具欠费确认单，其不同意。原告于2019年7月起多次停水停电，逼迫其妥协，魏蔚多次协商更发出了律师函，但原告置之不理，甚至作出了封锁电梯的行为，迫使合作项目停业。综上所述，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请法院驳回其诉讼请求。被告魏蔚提出了反诉请求：一、解除魏蔚与铜雀台投资公司签订的《安全教育项目合作协议》；二、铜雀台投资公司返还魏蔚押金214195元；三、铜雀台投资公司支付魏蔚投入的装修、设备损失人民币1717241.78元；四、铜雀台投资公司支付魏蔚会员退费损失人民币60183元；五、铜雀台投资公司支付魏蔚违约金人民币123649元；六、铜雀台投资公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：魏蔚与铜雀台投资公司经友好协商，在铜雀台投资公司经营的产业园区合作开办基地，双方于2017年8月1日签订《安全教育项目合作协议》。双方持续合作经营至2019年7月，在未提前告知的情况下，铜雀台投资公司于2019年8月中旬突然对合作基地采取断水断电锁门的措施，并对外宣称合作基地已经停业，导致基地无法运营，员工无法上班，会员更是前往派出所报案。魏蔚多次与铜雀台投资公司沟通，要求其遵守协议约定，恢复场地使用及基地正常运营。但铜雀台投资公司不仅不予理睬，还刻意隐瞒合作协议存在的事实，提起诉讼，要求支付莫须有的巨额租金并保全魏蔚名下房产，已对其造成了巨大的损失。原告铜雀台投资公司答辩称，一、在反诉中我方主体不适格，魏蔚所提交的所谓《安全教育项目合作协议》，是与深圳铜雀台非遗文化教育发展有限公司（简称铜雀台文化公司）签订，与原告无关。同时根据魏蔚所提交的协议，约定的是签字盖章后生效，该份协议并没有铜雀台文化公司的盖章，所以该协议应该也是没有生效，铜雀台投资公司的盖章只是对收款账户的确认。魏蔚提交的该份协议是开办以王希平教授为执教的安全教育发展基地，而不是本案的深圳无界文化体育发展有限公司，主体不一样。二、协议约定，乙方所有学员的培训费用由乙方负责，通过甲方统一的收银系统收取，每笔收入乙方将收入情况统一列表交给甲方核对，甲方核对无误后，三日内甲方按照协商比例支付给乙方。也就是说该份协议如果魏蔚要和案外人铜雀台文化公司履行的话，双方之间的权利义务分配也是魏蔚负责运营，铜雀台文化公司负责收取学员的所有营业收入，根据营业收入进行分配。所以魏蔚提交的该份协议跟我方无关。魏蔚向我方主张主体不适格，应当予以驳回。魏蔚在取得物业之后，转租给了无界公司，魏蔚经营不太好，所以租金就一直拖欠，铜雀台投资公司也有拖欠村委的租金，后跟村委达成协议后，再给村委每个月进行支付租金，我方又要求魏蔚支付租金，魏蔚一直拒绝支付。然后魏蔚才给案外人铜雀台文化公司出具了律师函，以双方并没有盖章的协议想来免除魏蔚的支付责任。该场地多达1000平方米，原告不可能不收取任何费用，免费提供给魏蔚使用，并且还不监管任何的财务、人员、经营管理，这不符合日常公司经营模式或合作模式，且案外人铜雀台文化公司与我方无关。原告铜雀台投资公司为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1.租赁合同；2.关于第4、5、6栋厂房续租承诺书；3.租赁合同；4.和解协议，证据1-4证明位于深圳市罗湖区莲塘街道国威路与聚宝路交汇处坳下商业中心6栋5楼及5栋2、3楼的物业，是原告从深圳市坳下股份合作有限公司处承租，2015年8月1日至2020年4月30日期间，物业使用权属于原告。5.被告无界公司企业信息查询结果，证明被告无界公司注册地址及营业地址为原告拥有使用权的物业。6.律师函，证明魏蔚委托隆安律师事务所发出的律师函中，魏蔚承认其经营使用的场地为原告拥有使用权的物业。7.电子回单（华夏银行）；8.电子回单（民生银行）；证据7-8证明2017年11月13日至2018年11月14日，两被告通过被告无界公司的工作人员李子豪及对公账户向原告及原告公司负责人支付过部分费用；证明两被告承租原告拥有使用权的物业。9.租金、水电费、管理费欠费明细，证明两被告自2017年9月至2019年8月拖欠费用详细计算方式。10.现场物品明细及现场照片，证明现位于坳下商业中心6栋5楼物业处的健身房已停止营业，大量健身器材堆积，原告无法使用。被告魏蔚为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：1.安全项目合作协议，证明魏蔚与原告签订合作协议，合作运营项目，并对相关成本、费用、分成及违约责任进行约定。2.装修设备汇总表及附件，证明原告恶意违约，强行停水停电封闭场所导致魏蔚发生装修、设备损失合计人民币1717241.78元。3.应退押金汇总表，证明原告与魏蔚协商一致，同意自2018年11月起在30万押金中扣除每月水电管理费等费用，剩余款项应退还魏蔚。补充证据1.银行流水（合作协议）押金，证明魏蔚依据合作协议支付押金30万元。2.银行流水（室内装修）；3.银行流水（装修物料）；4.银行流水（设计费用）；5.银行流水（花园装修及灯饰装修）；6.银行流水（设备），证据2-6证明原告恶意违约，强行停水停电封闭场所导致被告发生装修、设备损失合计人民币1717241.78元。7.健身会员转会协议及银行流水，证明原告恶意违约强行停水停电封闭场所导致魏蔚为健身场所会员转会及退费支付损失人民币60183元。8.图片、视频、收入汇总表，证明原告恶意违约强行停水停电封闭场所，造成魏蔚无法继续运营合作项目；原告强行停水停电封闭场所已构成根本违约，依据合作协议应支付违约金。9.欠费确认书，证明原告向魏蔚出具欠费确认书，自认魏蔚应向其支付合作分成，本案并非租赁纠纷。10.2018年11月交费单，证明原告向其出具交费单，收据及发票，里面并无305房租金，证明双方就305房租金，在合作起初已达成一致，自始无须交租。11.健身会员退费清单（个人），证明目的同证据7。12.设计合同及银行流水，证明目的同补充证据4。13.跑步机发票、微信账单，证明目的同补充证据6。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2017年9月5日，原告与深圳市坳下股份合作公司（以下简称“坳下公司”）签订租赁合同，载明2017年8月1日至2017年8月31日，原告为坳下村4、5、6栋厂房、4栋1楼东面店铺的实际使用者；2017年9月1日至2018年8月31日，原告承租坳下村第4栋1楼及第6栋2至4楼厂房物业，租金为每月每平方米51.5元。2019年4月19日，坳下公司与原告、深圳市盈丰汇贸易有限公司、方汉生、彭家威签订（2019）粤0303民初6760号《和解协议书》，该协议书确认前述人员有使用坳下村4、5、6栋厂房、4栋一楼东面店铺、5栋西面店铺之权利。二、被告魏蔚提交《安全教育项目合作协议》，协议的甲方铜雀台文化公司，乙方魏蔚，该协议合作地址为位于深圳市××××号的产业园区内。《合作协议》主要约定了如下事项：1.合作内容：开办以王希平教授为执教的安全教育发展基地。2.合作方式：甲方提供经营的场所和配套管理服务；乙方负责经营事务。3.合作期限：自2017年8月1日至2022年7月31日。4.权利和义务：甲方提供位于园区6栋5楼，面积为1000平方米的场地给乙方作为培训经营使用。乙方负责派驻安全教育基地的经营培训团队和日常管理的工作人员，该团队和工作人员属于乙方员工，相应的工资、社保、福利、宿舍等费用由乙方承担。在乙方为学员提供培训或服务的过程中导致的客户服务纠纷，所产生的相关法律责任及经济赔偿均由乙方承担。5.费用及分成：经营场地内使用过程中产生的必要费用，包括水电、电话、网络、物业管理费等费用由乙方承担，物业管理费5元/平米，以后坳下村提高管理费时将执行新的标准。乙方负责使用场地内的布置和内部装饰及费用。甲方收取安全教育基地的营业收入总额的比例为每月当营业收入达到50万元（含50万）时按照16%，当营业收入达到50万以上100万（含100万）以内时按照15%，当甲方月收入达到30万元以上时甲方给与乙方奖励具体数额甲乙双方协商。乙方在签订合同后三个工作日内需给甲方缴纳30万押金，否则本协议无效。装修结束后前期收入分成中退还乙方20万押金。6.结算方式：乙方所有学员的培训费用由乙方负责通过甲方统一的收银系统收取。每笔收入乙方将收支情况列表交予甲方核对；甲方核对无误后3日内，甲方按协商分成比例支付予乙方。7.违约责任：若一方违约，违约方应当承担违约责任，向守约方支付相当于合作期间培训收入总额20%的违约金；合作期满乙方将所有费用结清后三个工作日内甲方退还乙方10万押金。8.甲方收款户为铜雀台投资公司，甲方法人收款为方汉生。《安全教育项目合作协议》合同尾部签名盖章栏，甲方签名人为“方汉生”，落款及合同文本骑缝处均盖有“深圳市铜雀台投资发展有限公司”即原告的公章，乙方签名人为“魏蔚”。三、原告公司股东为方汉生、彭家威，分别持股10%、90%。铜雀台文化公司的法定代表人为方汉生，股东为铜雀台投资公司、李漯民，分别持股80%、20%。四、2017年7月31日、8月16日，被告魏蔚分别通过民生银行、建设银行向原告铜雀台投资公司账户转账支付押金20万元、10万元，共计30万元。被告魏蔚付清了合同约定的押金。五、被告魏蔚确认在合作经营场所经营健身房业务，以无界公司名义对外宣传、经营，进行了装修并购买设备，并主张产生了相应的费用。具体如下：1.2017年11月，无界公司分别向北京奥力来健身有限公司、广州跑步肌贸易有限公司签订购买健身设备的合同，合同总价分别为229816元、138000元。2.2017年9月13日，魏蔚与深圳市乐蜂精装装饰设计工程有限公司，签订无界搏击俱乐部设计合同，合同总价款40000元。3.2017年10月23日，深圳市无界职业搏击俱乐部与易禾庭园空间设计（深圳）有限公司签订《施工合同书》，总价款255000元，魏蔚、李子豪先后通过转账方式向该项目承包人赵超支付施工款项；《工程预算书》中，载明：预算单位为深圳市质品尚装饰装修有限公司，公司地址为罗湖区莲塘聚宝路175号非遗园二楼，工程名称为小宇拳击健身俱乐部，工程总造价为404226元，魏蔚、李子豪、无界公司先后通过转账方式向质品尚公司支付装修款项。4.主张产生了灯饰装饰、设备购买等费用。六、被告魏蔚确认通过无界公司账户向原告支付案涉物业的管理费、水电费、宿舍租金费用。被告提交的收款收据及银行转账凭证显示，被告无界公司于2018年11月19日向原告交纳了2018年9月-10月的电费、水费。七、原告与被告魏蔚共同确认，被告向其租赁案涉物业5栋2、3楼，作为员工宿舍。自2019年9月起，被告魏蔚未实际使用案涉物业，但健身器材等物品仍放置于该物业内。被告魏蔚尚欠原告铜雀台投资公司案涉物业的管理费、宿舍租金、水电费共计97629元，具体如下：2018年11月至2019年8月，6栋5楼水电费20269.5元；2019年1月至2019年8月，6栋5楼管理费40000元；2019年1月至2019年8月，5栋2、3楼宿舍租金27722元；2018年11月至2019年8月，5栋2、3楼宿舍电费及管理费9637.5元。前述所认定的宿舍租金中，未包含305宿舍租金。原告诉讼中所提供的《（无界）宿舍租金明细》中载明，305房2018年7月至2019年3月未付租金，其他宿舍未付租金期间为2019年1月至8月不等。由此可知除305房外，被告均支付了其他宿舍2018年的租金，并未拖欠，按照支付习惯，如305房需交付租金，原告应同期要求被告支付，但从魏蔚提交的由原告出具的2018年11月《（无界）宿舍租金明细》中应付租金为6600元，并未包含305房的租金，魏蔚通过无界公司予以支付，原告亦出具相应的发票。现有证据不足以证明原告2019年之前曾要求被告支付305房2018年的租金。被告魏蔚主张双方经协商该房间不计付租金，有其合理性，予以采信。故本院认定305房无需计付租金，但电费、管理费仍应支付。八、关于被告在合作经营期间的营业收入，被告魏蔚提交的案涉营运项目收入汇总表载明：2017年11月至2019年7月总收入为618245元。九、2019年3月1日，原告向被告无界公司出具《欠费确认书》，其中载明：贵公司截至目前，已拖欠铜雀台投资公司2018年1月至7月收入分成81577元，11月收入分成6443.40元，12月收入分成2835.8元。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时成立。案涉《安全教育项目合作协议》合同首部甲方处打印名称虽为铜雀台文化公司，但尾部盖章栏及合同文本骑缝处均加盖了原告铜雀台投资公司的公章，甲方签约人方汉生不仅系铜雀台文化公司的法定代表人，且亦为铜雀台投资公司的股东；该合同签订后，原告收取了被告魏蔚依约支付的30万元押金。案涉的坳下村4、5、6栋厂房是由原告向坳下村股份公司租赁取得使用权。2019年3月原告出具《欠费确认书》要求无界公司支付收入分成及宿舍租金及水电费、管理费，可知其认可案涉项目合作经营之性质。综合现有证据，足以认定原告铜雀台投资公司系该协议的签订主体，其与被告魏蔚构成合作经营关系。原告关于其并非反诉适格主体的意见，于法无据，本院不予采信。根据该协议约定，原告铜雀台投资公司提供案涉物业6栋5楼1000平方米的场地供双方合作经营所用，故原告要求被告支付该部分物业租金的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。根据《安全教育项目合作协议》，被告魏蔚负有支付案涉合作经营物业6栋5楼水电费、管理费的义务。被告无界公司虽与原告之间有经济往来，但其并非案涉《安全教育项目合作协议》的合同相对方，故原告要求无界公司承担违约责任，于法无据，本院不予支持。本案起诉前，合作项目已停止营运，原告铜雀台投资公司诉请判令被告返还案涉合作经营的物业，必然导致合作协议无法继续履行，故本院判令解除双方签订的《安全教育项目合作协议》。因合同解除，被告魏蔚应将案涉物业恢复原状交还原告。根据合同约定，合作项目装修费用、经营过程中与会员的经济纠纷，均由被告魏蔚承担；被告魏蔚所购买的经营所需设备虽暂放置于案涉物业内，但原告铜雀台投资公司并未损毁，故其要求原告铜雀台投资公司支付装修、设备损失费用、会员退费损失以及违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。根据《安全教育项目合作协议》的约定，被告魏蔚应当向原告支付合作分成。根据被告魏蔚提交的营运项目收入汇总表，被告魏蔚合作经营期间营运收入为人民币618245元，被告魏蔚应当支付原告分成款人民币98919.2元（618245元×16%）。被告魏蔚向原告铜雀台投资公司承租了案涉物业5栋2、3楼的宿舍，未依约支付租金，原告要求其将宿舍恢复原状并交还，有事实和法律依据，本院予以支持。截至2019年8月31日，被告魏蔚尚未支付的包含6栋5楼1000平方米合作经营用地在内的案涉物业管理费、宿舍租金、水电费共计97629元，原告有权要求其支付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）深圳市铜雀台投资发展有限公司与被告（反诉原告）魏蔚签订的《安全教育项目合作协议》。二、被告（反诉原告）魏蔚应于本判决生效之日起十日内将案涉位于深圳市罗湖区莲塘街道国威路与聚宝路交汇处坳下商业中心6栋5楼及5栋2、3楼的宿舍恢复原状，并交还原告（反诉被告）深圳市铜雀台投资发展有限公司。三、被告（反诉原告）魏蔚应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）深圳市铜雀台投资发展有限公司分成款人民币98919.2元。四、被告（反诉原告）魏蔚应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）深圳市铜雀台投资发展有限公司租金及水电费、管理费共计人民币97629元。五、原告（反诉被告）深圳市铜雀台投资发展有限公司应在本判决生效后十日内返还被告（反诉原告）魏蔚押金人民币300000元。六、驳回原告（反诉被告）深圳市铜雀台投资发展有限公司的其他诉讼请求。七、驳回被告（反诉原告）魏蔚的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费23070元、保全费5000元，反诉受理费12330元，以上共计人民币40400元，由原告（反诉被告）深圳市铜雀台投资发展有限公司负担20200元，被告（反诉原告）魏蔚负担20200元。原告（反诉被告）深圳市铜雀台投资发展有限公司已预交的28070元，由本院予以退回7870元。被告（反诉原告）魏蔚预交的反诉受理费12330元，不予退还。被告（反诉原告）魏蔚应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费7870元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。本案公告费550元，由原告（反诉被告）深圳市铜雀台投资发展有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判长  彭弘卫审判员  万 婷审判员  黄源鑫二〇二〇年五月六日书记员  赵清娜