沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0103民初17181号原告:大连银行股份有限公司沈阳分行，住所地沈阳市沈河区北站路77—1号1门。法定代表人:许敬畏，该行行长。委托诉讼代理人:于婉婷，该公司员工。被告:林小文，男，1983年4月4日出生，汉族，住址浙江省文成县。被告:林美锋，女，1981年7月16日出生，汉族，住址浙江省文成县。被告:沈阳万达房地产有限公司，住所地沈阳市铁西区。法定代表人:齐界，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人:武研博，该公司员工。原告大连银行股份有限公司沈阳分行（以下简称为“大连银行”）与被告林小文、林美锋、沈阳万达房地产有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年12月3日受理后，依法适用普通程序，于2020年4月29日公开开庭进行了审理。原告大连银行的委托诉讼代理人许婉婷，被告沈阳万达房地产有限公司的委托诉讼代理人武研博均到庭参加诉讼。被告林小文、林美锋经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大连银行向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告林小文偿还原告合同编号为D03—101—11481号《个人一手房贷款借款合同》，借款剩余本金436433.63元及至款项还清之日止的所有欠息（包括利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、为实现债权而发生的费用等；2、请求法院判令原告对位于沈阳市铁西区71门的房屋享有优先受偿权。3、请求法院判令被告林美锋、沈阳万达房地产有限公司对上述欠款承担连带清偿责任。4、诉讼费用由被告共同承担。事实与理由：2011年5月20日，原告与被告林小文签订编号为D03—101—11481的《个人一手房贷款借款合同》，同时与林美锋签订了《共同还款责任确认函》，借款金额为161万元；贷款期限为120个月，自2011年5月20日起至2021年5月20日，借款利率为浮动利率，浮动比例为上浮10%，合同有效期内，基准利率随人民银行基准贷款利率调整而调整，借款日当日执行的利率为年7.48%，合同中第七条阶段性担保约定，沈阳万达房地产有限公司提供阶段性担保，承诺：如发生退房、换房、转卖或其他导致解除购房合同或在规定时间内无法办理《房屋所有权证》和《他项权利证》，导致未按合同约定按期足额偿还贷款本息及其他应付款项，被告自愿且不可撤销第为此合同项下的贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用承担连带保证责任。被告应于收到原告通知后5日内代为履行还款义务，否则原告有权从其在原告开立的的任何帐户中直接扣划相应款项，保证期间为自本合同签订之日起至抵押房产办妥抵押登记之日止。同日，原告与林小文、林美锋签订编号为D03—101—11481的《个人一手房贷款抵押合同》，合同约定本抵押合同抵押担保范围为借款合同下发生的全部债务提供全额担保，以抵押财产优先受偿。抵押房屋坐落于沈阳市铁西区71门的房屋，并办理了抵押登记。合同签订后，原告依约履行了放款义务，于2011年5月25日向被告林小文发放贷款161万元贷款。该笔贷款均于2018年3月20日贷款发生逾期，截至2019年7月20日已逾期期间共487天。依据《个人一手房贷款借款合同》以及《个人一手房贷款抵押合同》的约定，被告连续三个月或累计六个月未偿还本息和相关费用，原告有权要求被告立即偿还所有贷款本金并结清利息，对未按时足额偿还贷款本息的行为，原告按逾期利率计收利息；原告享有抵押物优先受偿权。被告林小文、林美锋辩称，由于疫情期间，公司无法正常经营，资金没法回笼，目前这段时间无法一次性偿还贷款。被告沈阳万达房地产有限公司辩称，涉案房屋已作为抵押物进行抵押，原告应当优先处置抵押物，对处置抵押物后不足部分再要求我公司承担阶段性担保责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年5月20日，原告作为贷款人（甲方），被告林小文作为借款人（乙方），被告沈阳万达房地产有限公司作为保证人（丙方），三方签订《个人一手房贷款借款合同》，合同约定：第二条贷款金额、用途、期限及利率一、贷款金额：甲方根据乙方的申请，经审查同意向乙方发放住房贷款，贷款金额1610000元，即乙方所购买商品房总价款3220485元的50%。二、贷款用途：贷款必须且只能用于乙方与丙方签订的《商品房买卖合同》项下乙方所欲购买的商品房，该商品房坐落于辽宁省沈阳市铁西区71门，建筑面积118.96平方米。三、贷款期限为120个月。自2011年5月20日起至2021年5月20日止。四、贷款利率1.贷款基准年利率为6.8%，执行年利率为7.48%。2.本合同项下贷款利息自甲方划拨贷款之日起计算，按日结息，按积数计息，结息日按中国人民银行规定执行。3.如遇国家贷款利率调整，按中国人民银行规定执行，甲方不再另行通知乙方，并按下列方式调整：实行浮动利率，按次年初1月1日调整。…第三条贷款的发放与支付二、贷款支付（一）支付方式为受托支付。乙方不可撤销地授权甲方在本合同生效（或登记备案）后，以乙方购买楼房款名义将贷款一次性划入丙方指定账户。…第四条贷款的归还一、借款人按等额本息还款方式还本付息。…第六条抵押担保一、对本合同项下的全部债务（包括借款本息及实现债权的费用）由乙方以本合同项下其所购房产提供抵押担保、并由乙方与甲方另行签订《大连银行股份有限公司个人一手住房抵押合同》，作为本合同的从合同。…第七条阶段性担保一、丙方承诺，如发生乙方退房、换房、转卖或其他导致解除购房合同或在规定时间内无法办理《房屋所有权证》和《他项权利证》，导致乙方未按本合同约定按期足额偿还贷款本息及其他应付款项，丙方自愿且不可撤销地为本合同项下的贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用承担连带保证责任。丙方应于收到甲方通知后五日内代位履行还款义务，否则甲方有权从其在甲方凯里的任何账户中直接扣划相应款项。二、保证期间为自本合同签订之日起至抵押房产办妥抵押登记之日止。三、丙方保证积极协助办理房屋所有权整，并在房屋所有权证办妥之后，尽力协助甲方及时办理该房产的抵押登记手续，并将《房屋他项权证》交甲方持有。…第九条违约责任…二、如乙方未按合同约定期限偿还借款本息，对逾期贷款部分，甲方从贷款逾期之日按本合同载明的贷款利率基础上上浮50%计收罚息。三、乙方不能按期支付贷款利息时，甲方对乙方未支付的利息计收复利。四、借款期间，发生下列情况之一时，甲方有权停止向乙方贷款，有权解除本合同，提前收回已发放贷款本息，并有权依法处分抵押物：3.借款期内，乙方连续三个月或累计六个月未偿还贷款本息和相关费用的。同日，原告作为抵押权人，被告林小文、林美锋作为抵押人，各方签订《个人一手房贷款抵押合同》，合同约定：本合同所担保的借款合同号、金额及期限：借款合同号为D03-101-11481；借款金额为壹佰陆拾壹万元整；借款期限：2011年5月20日至2021年5月20日。抵押财产：位于沈阳市铁西区71门，建筑面积118.96㎡，抵押物价值3220485元。2011年5月23日，原告办理了上述抵押房产的预购商品房抵押权预告登记。2011年5月25日，原告向被告发放了上述贷款。原、被告签订贷款合同后，原告发放了贷款。截至2019年7月20日，被告林小文尚欠原告贷款本金436433.63元，利息7498.29元，罚息631.74元。另查明，被告林小文、林美锋系夫妻关系。本院认为，原告大连银行与被告林小文、被告沈阳万达房地产有限公司签订的《个人一手房贷款借款合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，各方应遵照履行。合同签订后，原告大连银行已履行发放贷款义务，被告林小文应依约按期偿还借款，未如约还款，违反合同约定，应承担违约责任，现原告主张被告**偿还全部贷款本金及利息，本院予以支持。因被告林小文、林美锋系夫妻关系，贷款亦用于共同生活支出，故被告林美锋应当承担共同还款责任。关于原告要求被告沈阳万达房地产有限公司对被告林小文的上述债务承担连带责任的诉讼请求。根据合同约定，被告沈阳万达房地产有限公司对被告林小文向原告的贷款本金及利息、罚息、复利及原告实现债权的费用提供连带责任保证，现诉争房屋并未办理房屋产权证，原告并未取得诉争房屋的实际抵押权，故根据合同约定，被告沈阳万达房地产有限公司应当承担连带责任，原告诉请，本院予以支持。关于原告提出的对抵押房产享有优先受偿权的诉求。针对本案诉争房屋，原告办理了预购商品房抵押权预告登记，抵押权预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力，办理抵押权设立登记后，抵押权人对抵押财产享有优先受偿权，而抵押权预告登记不同，预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力，因此，预告登记权利人对登记的不动产享有排他权，未经其同意，不动产的所有权人及其他任何第三人处分该不动产，均不能发生物权的效力，排他权与优先受偿权并非同一权利，排他权是对他人权利的限制，而优先受偿权则为优于他人受偿。从预告登记的法律后果看，权利人享有的仅为排他权，以及在登记条件成就后请求办理正式登记的权利，并非优先受偿权，故原告诉请对办理了抵押权预告登记的诉争房屋享有优先受偿权，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百九十六条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告林小文、林美锋于本判决发生法律效力后二十日内给付原告大连银行股份有限公司沈阳分行借款本金436433.63元；二、被告林小文、林美锋于本判决发生法律效力后二十日内给付原告大连银行股份有限公司沈阳分行借款利息7498.29元、罚息631.74元（截止2019年7月20日，从2019年7月21日起至实际给付之日止其本金436433.63元所产生的利息、罚息按合同约定计算）；三、被告沈阳万达房地产有限公司对本判决第一项、第二项承担连带责任；四、驳回原告大连银行股份有限公司沈阳分行的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付给原告迟延履行期间的利息。案件受理费7846元，保全费5000元，由被告林小文、林美锋、沈阳万达房地产有限公司共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长 杨 宁人民陪审员 佟 岗人民陪审员 佟慧艳二〇二〇年五月七日书 记 员 马 勇