江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0113民初5881号原告（反诉被告）：马云梅，女，1951年9月1日出生，汉族，住江苏省南京市浦口区。委托诉讼代理人:王明，江苏建大律师事务所律师。被告（反诉原告）：郭强，男，1971年9月28日出生，汉族，住内蒙古牙克石市。委托诉讼代理人：王迦南，山东元华律师事务所律师。第三人：南京我爱我家房屋租赁置换有限公司，统一社会信用代码9132010072605039XQ，住所地江苏省南京市鼓楼区广州路189号13楼。法定代表人：史立斌，该公司总经理。委托诉讼代理人:朱军，江苏三法律师事务所律师。委托诉讼代理人:牛婷婷，江苏三法律师事务所实习律师。原告马云梅与被告郭强、第三人南京我爱我家房屋租赁置换有限公司（简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案，审理过程中郭强提起反诉，本院经审查后依法予以准许，适用简易程序合并进行了开庭审理。马云梅及其委托诉讼代理人王明，郭强的委托诉讼代理人王迦南、我爱我家公司的委托诉讼代理人朱军、牛婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马云梅向本院提出诉讼请求：1.判令解除2019054354号《南京存量房买卖合同》(简称买卖合同)；2.判令被告郭强退还10万元定金及自起诉之日起至实际归还之日止年利率6%的利息。事实与理由：经第三人推荐，原告看中了南京市栖霞区某某新村X幢XXX室（简称涉案房屋）和交易条件，第三人认为原告能够贷款购房，于是在2019年6月9日三方订立2019054354号《买卖合同》。同日，原告向被告支付10万元定金，并在补充条款第11条中约定“甲乙双方约定如因银行政策调整等非甲乙双方主观原因导致乙方银行贷款审核不能通过或不能足额贷款，双方于接到丙方通知后5个工作日内至丙方处协商，若协商不能达成一致，则合同解除，三方免责。合同解除当天，甲方退还已收的全部定金，丙方退还已收的全部佣金。”等内容。后第三人为原告申请贷款提供帮助，联系第三方房贷担保公司，原告向担保公司交纳了0.7万元代理费，原告向担保公司提供了农业银行需要的全部贷款资料，原被告双方及其亲属配合在个人购房担保借款合同和房地产抵押合同、个人购房贷款资金划转授权委托书、不动产登记申请表中签名，后经农业银行贷款审查，遭到拒贷，农行认为原告年龄过高，贷款风险较大，不予贷款。后第三人提出各种变更方案，因涉及虚假证明，原告不愿意配合。2019年7月4日，担保公司全额退还了0.7万元代理费。后第三人组织双方调解，商量退款事宜，被告称已经10万元款项用于他用，无法退还，并称待其将房屋出卖后，才能给付。为此原告为维护自身权益，具状诉至法院。被告郭强辩称：一、原被告于2019年6月9日签订存量房买卖合同，依据该合同第二条，原告应于2019年6月30日前同贷款银行签订借款合同。若原告不能按计划贷足或银行不同意贷款申请，则转让借款不足的部分，原告方同意在银行贷款批准或者不批准之日起30日内筹款不足。本案原告称因年龄过高遭到拒贷，应当按约在30日内将款项不足，原告未补足款项，拒绝继续履行合同，被告不退还定金有事实及法律依据。二、双方合同补充条款第十一条并非原告违约的免责事由。依据双方合同第十三条，补充协议及本合同的附件均为本合同不可分割的部分。补充条款系对原合同的补充，并非修改原合同内容。双方补充条款第十一条的内容与原告应当在30日内补足剩余款项并不矛盾，补充条款第十一条约定的情况为如因银行政策调整等非甲乙双方主观原因导致乙方银行贷款不能通过或不能足额贷款，主要规定了银行政策调整等不可抗力情况下的免责事由。本案中并未出现银行政策调整等因素导致原告不能贷款，原告不能依据该条款主张免责。三、原告年龄已超65周岁，按银行旧贷款政策原则上无论其子女是否为共还人，其贷款审核均不会通过；但银行政策在2019年4月有所调整，由于工商银行率先将贷款年龄调整至70周岁，原告在农行才具备了申请贷款的可能。但此情形下原告仍旧属于高风险贷款，存在很大可能性贷款不被批准，对此原告应是明知的。被告在知晓原告贷款可能不被批准的情况下，合同中要求原告30日内补足剩余款项符合交易习惯。四、依据最高院《全国法院民商事审判工作会议纪要》相关精神，合同是市场化配置资源的主要方式，要坚持鼓励交易原则，要根据诚实信用原则，审慎适用合同解除制度，强化对守约者诚信行为的保护力度。原告在明知自己贷款极有可能不被批准后签订合同，又以贷款未被批准为由任意要求解除合同，有违诚实信用原则。五、因原告拒绝履行合同，被告专程从美国赶回处理此事，因原告违约行为给被告造成了巨额经济损失，对此被告提出反诉。本案被告无任何违约行为，一直保留涉案房产半年多至今未出售，在此期间被告多次表示如原告能补足款项则不追究原告违约责任，仍愿将房屋出售原告，原告一直拒绝履行。此前原告曾表示可出售自己另一房产补足款项，对此被告有理由怀疑原告系因自己反悔拒绝购买房产而非因银行拒绝贷款。综上，原告拒不履行合同义务，已构成根本违约，被告不退还原告定金有事实和法律依据，请求驳回原告诉讼请求。第三人我爱我家公司陈述：本案合同已明确约定房款的支付方式是提供贷款支付，但同时对如贷款由双方非主观原因贷款不能的，合同附件第十一条已经作出了相关约定。我方是竭力促成买卖合同成立、履行，如双方无意履约，我们愿意积极协调双方解除工作，请求依法判决。反诉原告郭强向本院提出反诉请求：1.判令确认合同编号2019054354的《买卖合同》于2019年9月10日解除；2.判令反诉被告马云梅支付违约金20.9万元（扣除其已支付的10万元定金，尚需支付10.9万元）；3.本案反诉费用由反诉被告负担。事实与理由：2019年6月9日，反诉原告与反诉被告签订《买卖合同》，约定反诉原告将涉案房屋以209万元出售给反诉被告，合同对贷款时间节点及贷款不能时的解决途径作出了约定。后反诉被告因年龄过高被银行告知不予贷款，但其未能在合同约定期限补足款项，亦未于2019年7月30日前支付首付款69.9万元。2019年9月10日，反诉被告提起诉讼要求解除合同，以实际行动表明拒绝履行合同主要债务，双方合同于反诉被告提起诉讼之日已解除。反诉被告拒不履行合同义务，已构成根本违约，根据双方合同第九条第三款，其应向反诉原告支付总价款百分之十计算的违约金，即20.9万元，扣除已支付的定金10万元，尚需向反诉原告支付违约金10.9万元，故具状起诉。反诉被告马云梅辩称：反诉原告所述不符合事实和法律约定，双方合同约定了非买卖双方主观因素导致合同无法履行的，责任不在我方。我方签订合同时已经告知了本人身份和状态，现在无法贷款是因为银行政策调整而非买方自身不愿履约，故反诉原告的观点无法成立。第三人我爱我家公司陈述其对反诉的意见同本诉意见。本院经审理认定事实如下：2019年6月9日，甲方（卖方）郭强与乙方（买方）马云梅及丙方（经纪机构）我爱我家公司订立合同编号为2019054354的《买卖合同》一份，约定：第二条、房屋价款及支付：甲方郭强将涉案房屋作价209万元出售给乙方马云梅，其中含定金10万元及尾款1000元；乙方应于2019年7月30日前送件当日前支付首付款69.9万元。甲方同意乙方向贷款银行申请个人住房抵押贷款，总额为人民币129万元，用于支付房屋转让价款的余额。乙方同意于2019年6月30日前与贷款银行签订借款合同。若乙方不能按计划贷足或者银行不同意贷款申请的，则转让价款的不足部分，乙方同意在银行贷款批准或者不批准之日起30日内筹款补足”。合同对其他内容作出了明确约定，其中第十四条载明：“甲、乙、丙三方约定补充条款如下：1.甲方代理人。11.甲乙双方约定如因银行政策调整等非甲乙双方主观原因导致乙方银行贷款审核不能通过或不能足额贷款，双方于接到丙方通知后5个工作日内至丙方处协商，若协商不能达成一致，则合同解除，三方免责。合同解除当天，甲方退还已收的全部定金，丙方退还已收的全部佣金。”该合同甲方处由代理人刘广苹签名确认，乙方处由马云梅签名确认，丙方处由我爱我家公司盖章确认。同日，马云梅向郭强转账支付定金10万元。上述合同及附件签订后，马云梅向中国农业银行申请办理涉案房屋抵押贷款事宜，后因其年龄过大该贷款申请未予批准，由我爱我家公司向马云梅推荐的办理房屋贷款的担保公司遂将担保费0.7万元予以退还。庭审中，郭强撤回反诉第一项关于确认涉案合同于2019年9月10日解除的诉讼请求。本院认为，依法订立的合同受法律的保护。本案中，马云梅与郭强及我爱我家公司订立的涉案房屋买卖合同，系各方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性、效力性规定，依法成立并生效，各方当事人均应按照约定履行义务。本案原被告双方的争议焦点在于合同第二条、第十四条第11项约定条款的适用问题。对此本院认为，买卖双方虽在合同第二条中约定贷款不能时，买方需足额补足剩余款项，但在合同第十四条补充条款第11项中，另补充约定如非买卖双方主观原因导致贷款不能时，若协商不能达成一致，则合同解除，三方免责。由此可见，合同第十四条第11项的约定与合同第二条的约定并不存在冲突，而是更进一步细化明确了因特定原因致使贷款不能时三方免责的合同解除条件，各方当事人亦应按约履行合同。现马云梅因年龄较大而未能通过贷款申请，此非原告主观原因导致，且符合补充条款中合同解除的条件，故马云梅据此主张涉案合同解除，合法有据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。就本案而言，合同解除后马云梅主张郭强退还定金10万元，合法有据，本院予以支持。关于马云梅主张郭强支付定金10万元的利息部分，因合同该条款明确约定合同解除，三方免责，且郭强在合同履行期间亦未存在违约行为，故对于马云梅该项诉请，依据不足，本院不予支持。关于郭强的反诉请求，本院认为，马云梅系根据合同补充条款中的免责条款主张解除合同，且其亦无主观过错构成违约行为，故对于郭强要求马云梅支付违约金20.9万元的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告马云梅与被告郭强、第三人南京我爱我家房屋租赁置换有限公司于2019年6月9日签订的编号为2019054354的《南京市存量房买卖合同》；二、被告郭强于本判决发生法律效力之日起七日内退还原告马云梅支付的定金10万元；如被告郭强未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、驳回原告马云梅其他的诉讼请求；四、驳回反诉原告郭强的诉讼请求。本诉案件受理费2350元，减半收取1175元，保全费1020元，合计2195元，由原告马云梅负担50元，被告郭强负担2145元，被告郭强应负担的款项限于本判决生效之日起七日内向本院缴纳（开户名称：南京市栖霞区人民法院，开户银行：中国农业银行南京尧化支行，账号：62×××66），逾期不缴本院将依法强制执行；原告马云梅预缴的案件受理费3320元，本院予以退还。反诉案件受理费2218元，由反诉原告郭强自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  丁 旦二〇二〇年五月二十七日法官助理  程 洁书 记 员  潘明珠