河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终3323号上诉人（原审原告）：刘正磊，男，1983年9月13日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：曹乾伟，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王令飞，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑州众创电商发展有限公司，住所地河南省新郑市龙湖镇华南城西路与华南城二路交叉口东北角电商大楼A栋（新郑市电子商务创新创业综合体）13层。法定代表人：高阳，执行董事。被上诉人（原审被告）：白亚楠，男，1987年1月25日出生，汉族，住河南省郑州市经济技术开发区。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：荆勇杰，河南郑韩大有律师事务所律师。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：荆伟杰，郑州市新郑市薛店镇法律服务所法律工作者。上诉人刘正磊因与被上诉人郑州众创电商发展有限公司（以下简称众创公司）、白亚楠租赁合同纠纷一案，不服河南省新郑市人民法院（2019）豫0184民初6787号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘正磊上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判确认郑州众创电商发展有限公司2019年6月15日解除合同无效，并改判双方继续履行2018年7月13日签订的《新郑市电子商务创新创业综合体入驻协议》。2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实和适用法律错误，应予改判。一、案涉房屋实际交房时间是2019年6月1日。2019年5月份房屋部分具备交房条件，2019年6月1日正式交房，物业提供物业服务。被上诉人发给上诉人的催款单明确物业费从2019年6月1日计算，之前的水电费用很少，均系装修的正常损耗，虽然不应当由上诉人承担，但上诉人也按被上诉人的单据足额支付了所有款项。被上诉人认为交房时间为2018年9月1日，但没有提供任何交房手续。上诉人应当从房屋实际交付时间即2019年6月1日开始支付租赁费用。二、上诉人足额支付了租金等各项费用。按合同约定，上诉人签订合同后应支付保证金203874元，6个月房租611622元，上诉人在合同签订前的7月9日已经支付了80万元，合同签订后又以现金方式支付了余款15498.88元。房屋具备交房条件后，2019年5月30日和31日，上诉人按被上诉人要求支付2019年6月1日到2019年11月物业费283968.4元和之前的水电费18449.4元，其间并无拖欠房租及其他费用的情况。三、解除合同系被上诉人故意违约。上诉人不但不欠租金，还提前支付80万元。2019年6月初，被上诉人众创公司实际控制人白亚楠因资金紧张，要求刘正磊提前支付房租，刘正磊经过努力预交了80万元房租，但白亚楠仍不满意。刘正磊经过前期招商，已经将部分房屋出租，白亚楠即要求刘正磊给商户涨价，涨价的收益归白亚楠，刘正磊不同意涨价，双方发生矛盾。白亚楠即以停水、停电、锁门等各种手段逼迫商户涨价，导致商户报警和上访，众创公司即以刘正磊欠房租为由恶意与刘正磊解除合同。被上诉人解除合同没有法律依据和合同依据。四、根据法律规定和双方约定，一方解除合同应当先行催告，被上诉人并没有任何催告，其提供的催款单打印时间为2019年6月11日，并没有向上诉人送达，要求上诉人2019年6月5日交款，明显系被上诉人伪造，上诉人也不可能按催款单规定的时间完成。五、一审关于上诉人在履行合同期间欠付租金和被上诉人有权解除合同的认定是错误的。1.上诉人按合同约定支付了各项费用，不欠租金。2.一审认为2019年2月13日拖欠租金423244元，没有任何依据。案涉房屋没有按时交付，根据合同约定应当于2019年2月28日支付租金，上诉人有履行抗辩权。3.一审关于在合同履行过程中上诉人有违约行为的认定是错误的。首先，上诉人按期足额支付了各项费用，没有违约行为。其次，即使上诉人有违约行为，也是被上诉人未按期交付房屋在先，上诉人在房屋具备交房条件时支付各项费用，合理合法，且在履行过程中，被上诉人同意顺延租期，已经接受上诉人迟延支付租金，应当认定双方的真实意思表示是继续履行合同，不再追究之前的行为，而一审认可上诉人2019年5月30日至2019年6月14日之间支付了租金，又以之前有延迟支付行为，认定被上诉人有权解除合同，显然错误。最后，一审认为上诉人2019年2月13日拖欠租金423244元，依据合同约定“拖欠累计达到10日以上且经甲方催告的”，确认被上诉人有权解除合同，没有任何依据。综上所述，一审判决认定事实和适用法律错误，请求依法撤销一审判决第二项，支持上诉人的上诉请求。众创公司辩称，一、刘正磊未按约履行支付租金的义务。根据《新郑市电子商务创新创业综合体入驻协议》《电商大楼B栋7层、8层应交租金、保证金明细》《电商大楼A栋10层、11层、12层应交物业费、水电费、空调费明细》《电商大楼B栋7层、8层应交物业费、水电费、空调费明细》，刘正磊所主张的已支付费用既不足以支付两栋楼房屋租金，亦不足以支付物业费、水电费、空调费等费用，刘正磊主张其按约支付了B栋房屋全部租金，并无依据。二、众创公司解除合同符合约定。刘正磊主张其按约履行了A栋楼房屋租金支付义务与上述应当支付的租金、保证金、物业费、水电费、空调费等费用的事实不符，B栋楼的租金更无从谈起。截至解除通知发出时，刘正磊一直拖欠上述费用，构成重大违约。一审确认双方合同解除，并无不当，符合相关法律规定。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。白亚楠辩称，2018年7月3日的《新郑市电子商务创新创业综合体入驻协议》系刘正磊与众创公司签订，白亚楠非合同当事人，起诉白亚楠无法律依据。刘正磊向一审法院起诉请求：1.确认众创公司于2019年6月15日张贴的“《解除〈入驻协议〉通知书》”无效；2.判令众创公司全面履行双方2018年7月13日和2017年11月8日签订的《新郑市电子商务创新创业综合体入驻协议》，立即停止断电、锁门逼迫商户另行与其签订协议并交纳费用等违约行为，退还商户交纳的各项费用；3.确认双方于2018年7月13日签订的《新郑市电子商务创新创业综合体入驻协议》的协议期限是2019年6月1日至2029年5月31日，并判令众创公司返还刘正磊多支付的入驻费用900000元；4.判令众创公司赔偿刘正磊至起诉之日的各项损失1000000元。在诉讼过程中，刘正磊将其第3项请求变更为确认双方2018年7月13日签订的《新郑市电子商务创新创业综合体入驻协议》期限为2019年6月1日至2029年5月31日，并判令众创公司返还或者抵扣多支付的入驻费用800000元；刘正磊撤回第4项请求。一审法院认定事实：众创公司承租郑州华南城有限公司的电商大楼A、B栋后，2017年11月8日，众创公司（甲方）与刘正磊（乙方）签订《新郑市电子商务创新创业综合体入驻协议》（以下简称合同一），其主要内容为：第一条房屋基本情况，该房屋坐落于华南城××与××城××交叉口东北角电商大楼A栋10层西半部（2000㎡）、11层（3700㎡）、12层（3700㎡）。第二条入驻期限及房屋接收，入驻期限为9年9个月，自2018年1月1日起至2027年9月30日止。2017年11月7日至2017年12月31日为免租期，如郑州华南城延长甲方上述区域的免租期，则乙方同样享受该免租期；乙方同意并应在入驻期限起算日，自动前来接收该房屋，并凭身份材料及入驻保证金交纳凭证等办理入驻手续，甲方无须另行通知乙方，乙方对此无异议；如果乙方逾期接收该房屋的，须承担逾期接收责任，即入驻期起算日不变，入驻期限不变，从入驻期限起算日起发生的入住费用等相关应付费用均由乙方从起算日开始承担（无论乙方是否接收房屋），且不免除乙方未按期开门营业的责任。乙方逾期15日仍不接收的，属重大违约。第三条房屋用途，该房屋用途为办公。乙方保证，在入住期内未征得甲方书面同意以及按规定经有关部门审核批准前，不擅自改变该房屋的用途。第四条入驻费用及支付，本合同入驻费用支付原则为“先付后用”。本合同所称的货币单位“元”，均指人民币。本合同所指入驻费用均不包含物业费、市场推广费和水电费、空调使用费、宽带费、有线电视费等其他费用；入驻费用收取方式为每6个月计算支付一次；本合同前三年入驻费用标准为12元∕月/㎡，月入驻费用总计为112800元。房屋入驻费用标准3年内不变，自第4年开始调整为19元∕月/㎡，以后每1年调整一次，在上一年的入驻费费用基础上上调8%；入驻费用每半年度支付一次，本合同签订当日需一次性支付6个月入驻费用即676800元。以后提前30日一次性支付下一半年度费用。第五条入驻保证金，为担保本合同的全面履行，乙方同意于签订本合同时向甲方支付相当于两个月入驻费用的保证金225600元，该保证金在合同期内不予退还（由甲方无息保管），除双方另有约定外，乙方不得以任何理由以保证金抵扣其应付的任何款项。第十四条其他违约责任及解除合同，如果乙方未按时付清租金、市场推广费或其他应付款项的，每逾期一日，乙方按欠付金额的万分之五向甲方或者物业管理公司支付违约金，直至付清之日止。如果乙方未按时付清水电费的，乙方应按郑州市供水、供电部门签订的滞纳金标准支付滞纳金，直至付清之日止。同时，如乙方拖欠入驻费用、水电费或其他应付款项达十日以上的，乙方同意甲方可对入驻房屋采取停水停电措施直至乙方缴清应付款项为止，由此造成的损失以及对第三方造成的影响概由乙方承担；乙方根本或重大违约的，乙方同意甲方有权随时单方解除本合同，不退还乙方已付入驻费用及保证金，有权收回该房屋并另行出租；除此之外，乙方还应向甲方支付等同于入驻保证金及乙方缴纳的其他押金（如有）总额的违约金，并另行赔偿甲方的损失。乙方有下列情形之一的，均属于根本或重大违约：乙方拖欠入驻费用、水电费或其他应付款项，且拖欠累计达30日以上且经甲方催告的；乙方拖欠入驻费用、水电费或其他应付款项等累计达到50000元的。甲方有下列情形之一的，乙方可单方解除本合同，并要求甲方返还未履行期间的租金（按时间比例计算）：甲方未按约定交付房屋，或该房屋在交付日后仍不能正常使用的，包括水、电、消防、电梯、空调等设备设施。第十五条通知，乙方入驻后，甲方或物业管理公司向乙方送达书面通知，而乙方拒绝签收或无法签收的，甲方或物业管理公司可以在该房屋外墙或通往该房屋的显著位置张贴书面通知。该通知张贴之时，视为已经送达。第十九条生效，本合同自甲乙双方签字盖章之日起生效。2018年7月13日，众创公司（甲方）与刘正磊（乙方）又签订《新郑市电子商务创新创业综合体入驻协议》（以下简称合同二），约定该房屋坐落于华南城××与××城××交叉口东北角电××大楼××、××层，使用面积：建筑面积（包含公摊面积）7281.24平方米；入驻期限为10年，自2018年9月1日起至2028年8月31日止；本合同前三个年度（即2018年9月1日至2021年8月31日）月入驻费用标准为14元∕月/㎡，月入驻费用总计101937元。入驻费用标准3年内不变，自第4个年度（即2021年9月1日）开始，调整为21元∕月/㎡，以后每1年调整一次，在上一年的入驻费费用基础上上调8%。本合同签订当日乙方提前交付半年度入驻费用，需一次性支付6个月入驻费用即611622元。到期前30日一次性支付下半年度费用；为担保本合同的全面履行，乙方同意于签订本合同时向甲方支付相当于两个月入驻费用的保证金203874元，该保证金在合同有效期内不予退还（由甲方无息保管），除双方另有约定外，乙方不得以任何理由以保证金抵扣其应付的任何款项。鉴于入驻后期入驻费用增幅巨大，所以乙方同意在第4年入驻期开始的第一个月内增加并支付入住保证金101938元、在第7年入驻期开始的第一个月内增加并支付入住保证金79365元，该入驻保证金在合同期内不予退还（由甲方无息保管），除双方另有约定外，乙方不得以任何理由以保证金抵扣其应付的任何款项；乙方未按本合同第12.1条约定按时返还该房屋的，迟延期间应按本合同约定月标准入住费的双倍支付房屋占用费，并按1000元∕天的标准向甲方支付违约金。逾期达30日及以上仍未返还的，视为乙方将该房屋内一切物品、设备、设施、装修等的所有权无偿赠与甲方，甲方有权自行收回该房屋并进入该房屋内，清理或委托他人清理该房屋内的一切物件，所产生的一切费用均由乙方承担，甲方有权从乙方的入驻保证金或乙方如交有的其他押金中抵扣该费用；乙方根本或重大违约的，乙方同意甲方有权随时单方解除本合同，不退还乙方已付入驻费用及保证金，有权收回该房屋并另行出租；除此之外，乙方还应向甲方支付等同于入驻保证金及乙方缴纳的其他押金（如有）总额的违约金，并另行赔偿甲方的损失。乙方有下列情形之一的，均属于根本或重大违约：乙方拖欠入驻费用、水电费或其他应付款项，且拖欠累计达10日以上且经甲方催告的，乙方拖欠入驻费用、水电费或其他应付款项等累计达5000元的；乙方入驻后，甲方或物业管理公司向乙方送达书面通知，而乙方拒绝签收或无法签收的，甲方或物业管理公司可以在该房屋外墙或通往该房屋的显著位置张贴书面通知15日。该通知张贴期限内，乙方没有提出异议，视为已经送达；本合同自甲乙双方签字并盖章之日起生效。其他内容与上述2017年11月8日协议的内容基本一致。2019年4月，众创公司向刘正磊送达收费通知单，称刘正磊自始至2019年4月25日欠B栋7-8层电费17913.47元、欠水费535.92元，欠2019年6月1日至11月30日物业费283968.36元，限2019年5月25日前缴纳，逾期将予停电处理。2019年5月，众创公司向刘正磊送达租金催收单，称刘正磊自2019年6月1日至11月30日欠租金611622元，限2019年6月1日前缴费，逾期将予停电处理。2019年6月15日，众创公司张贴“《解除〈入驻协议〉通知书》”，其内容如下：致B栋7层、8层刘正磊，我方与贵方于2018年9月1日签订的《新郑市电子商务创新创业综合体入驻协议》，贵方入驻房屋位于B栋7层、8层。现因贵方拖欠我方入驻费等费用无法继续履行协议，按照协议约定，我方有权收回房屋并解除《入驻协议》。根据合同法有关规定，现通知贵方以下事项：一、请贵方在2019年6月15日前搬出房屋，如期交还房屋。如贵方不按时搬走，每逾期一日，需向我方支付《入驻协议》约定月入驻费用的5%作为违约金。二、如贵方逾期未搬离或未全部搬离，视为你遗弃剩余物品，我方有权自行收回房屋并清理，清理时，我方不会保管贵方的任何剩余物品，所有物品将作废品处理，由此造成的损失由贵方承担。三、贵方需在2019年6月15日前支付所欠入住费、物业费、水电费等费用，如到期不支付我方将从贵方入驻押金中予以扣除，不足部分我方将保留向贵方追讨的权利。四、贵方退还房子时应保证房屋内水、电设施正常使用，且不得损坏房屋内原有设施和装修部分，若有损坏，贵方需照价赔偿。五、若贵方与我方因《入驻协议》终止事宜发生纠纷，我方将通过法律途径解决，并要求贵方承担相应的损失。刘正磊认为该通知没有加盖公章，通知书是在白亚楠让物业停水停电后发出的，通知的形式内容均不合法。另查明，1.刘正磊提交B栋7-8层缴费统计表、转款截屏张、收费通知单及租金催收单，证明其不仅交齐租金、物业费，还多支付租金800000余元。其中转款截屏显示：2018年7月9日租金及押金800000元，2019年5月30日转账2019年6月1日至11月30日物业费及2019年4月25日前水电费152417.8元；5月31日转账2019年6月1日至11月30日物业费及2019年4月25日租金100000元，6月11日租金200000元，6月11日租金200000元，6月12日租金100000元，6月14日租金200000元。众创公司、白亚楠认为该统计表系刘正磊自制，不予认可；转账截屏不能证明所缴费为B栋租金和物业费。2.刘正磊提供A、B栋缴费统计表、收据及《证明》，拟证明A栋按众创公司要求缴费，没有拖欠。其中两份收据显示：2019年3月18日，今收到刘正磊15496元；2019年6月6日，今收到刘正磊176225.8元。附注为电商大楼A栋11层、12层租金，均加盖有众创公司财务专用章。《证明》内容为：电商大楼A栋10层西，11层、12层2019年7月1日至2019年12月31日应交租金合计金额676800元，众创应退12层2019年5月15日至12月31日租金给刘正磊500574.2元。刘正磊实交租金676800-500574.2=176225.8元。众创王会计，2019.6.6。众创公司、白亚楠认为A、B栋缴费统计表系刘正磊自制，真实性不认可；收据只证明众创公司收取租金，不能证明交清租金；《证明》没有众创公司授权，真实性不认可；3.众创公司提供B栋7、8层租金、催交记录、收费通知单，证明众创公司催交过B栋7、8层相关费用，且依据《入驻协议》约定履行了催告义务。费用催收函显示：B栋7、8层应于2019年6月1日前交纳2019年3月1日至11月30日租金917436.2元；应于2019年6月5日前交物业费（2018年9月1日至2019年5月31日）425952.54元。刘正磊认为当年5月已收到催缴租金的催收单和收费通知，众创公司6月双方发生矛盾后又发出的催收单和通知与原催收单和通知不一致，对此不予认可；A栋催收单2019年7月1日至12月31日676800元，与其提供的证明中金额一致。经双方核算，刘正磊欠众创公司租金176225.8元，刘正磊以现金的形式交纳，众创公司出具了收据，证明刘正磊已付清A栋租金；2019年6月1日前众创公司未提供其认可的物业服务，通知单是6月11日打印出来的，备注6月5日前交费，显然通知单是后补的，众创公司向刘正磊收取物业费只是代收，该公司也未提供证据证明其已向华南城物业交纳物业费。4.众创公司提供A栋、B栋应收费用统计表，以证明截至B栋入驻协议解除前，刘正磊应交A栋、B栋的费用，即拖欠A栋租金及保证金2188683.87元、物业费936437.1元，拖欠B栋租金及保证金1172275.5元、物业费及水电费475446.03元。众创公司认可其于2017年11月8日收款902400元、2018年2月26日1000000元、12月1日676800元、2019年1月3日325400元、1月18日12246元、4月20日183300元、5月30日152417.8元、5月31日150000元、6月6日276225.8元、6月11日400000元、6月12日100000元以及6月14日200000元。刘正磊认为该统计表系众创公司自制，应根据协议约定及其实际支付的费用计算，事实上他不欠费用，相反还多支付800000余元。一审法院认为，众创公司与刘正磊于2017年11月8日和2018年7月13日签订的《合同一》和《合同二》，均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，刘正磊提交物业收费通知单，不足以证明众创公司迟延交付房屋的事实。按照《合同二》的约定，刘正磊入驻日为2018年9月1日，2018年7月13日之前，刘正磊应向众创公司交纳半年度入驻费611622元，2018年7月13日应交纳入驻保证金203874元，2019年2月13日应交纳半年度入住费611622元。而刘正磊提交的证据显示2018年7月9日交纳B栋7-8层租金及押金共计800000元，至2019年2月13日刘正磊拖欠众创公司入驻费423244元，虽然此后刘正磊于2019年5月30日至6月14日期间交纳部分租金等费用，但按照《合同二》中“乙方有下列情形之一的，均属于根本或重大违约：乙方拖欠入驻费用、水电费或其他应付款项，且拖欠累计达10日以上且经甲方催告的；乙方拖欠入驻费用、水电费或其他应付款项等累计达5000元”的约定，刘正磊的行为仍然构成双方约定的重大违约。众创公司根据《合同二》中“乙方根本或重大违约的，乙方同意甲方有权随时单方解除本合同”的约定，于2019年6月15日张贴《解除〈入驻协议〉通知书》，决定解除双方签订的《合同二》，符合合同约定及法律规定，一审法院对此予以确认。相应地，刘正磊请求确认上述《解除〈入驻协议〉通知书》无效的主张，有违《合同二》约定，也不符合法律规定，一审法院对此不予支持。鉴于众创公司已按《合同二》的约定解除该合同，刘正磊要求继续履行《合同二》的诉讼请求，于法无据，不予支持。众创公司作出的《解除〈入驻协议〉通知书》，仅针对案涉B栋7层、8层，并未涉及双方签订的《合同一》。因此，众创公司与刘正磊签订的《合同一》，应当按照约定继续履行。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、原告刘正磊与被告郑州众创电商发展有限公司于2017年11月8日签订的《新郑市电子商务创新创业综合体入驻协议》应当继续履行；二、驳回原告刘正磊的其他诉讼请求。案件受理费11800元，保全费5000元，共计16800元，由原告刘正磊负担16000元，被告郑州众创电商发展有限公司负担800元。本院二审期间，上诉人提交8份证据：证据1.《关于电商大楼B栋空调系统的催促函》1份。证明目的：上诉人认为起租时间应当是实际交付房屋时间。证据2.《关于电商B栋大楼交付标准的联络函》1份。证明目的：截止到2018年11月20日，案涉房屋不具备交付条件，众创公司没有实际交付房屋。证据3.《内部联络单》1份。证明目的：2018年12月3日，案涉房屋没有交付。证据4.《内部联络单》1份。证明目的：2019年1月11日，案涉房屋没有交付。证据5.《内部联络单》1份。证明目的：2019年1月25日，案涉房屋没有交付。证据6.《电商区域未完成工程事项》1份。证明目的：案涉房屋2019年1月28日未交付。证据7.《新郑市电子商务创新创业综合体收费通知书》1份。证明目的：众创公司物业费从2019年6月1日收取，开始实际提供物业服务。证据8.《新郑市电子商务创新创业综合体收费通知书》2份。证明目的：截止到2019年6月11日物业费已将完全支付，水电费从2019年4月26日至2019年5月25日使用量很少，属于基本损耗。被上诉人针对上诉人提交证据进行质证的意见：上诉人提交的8份证据不是法律意义上的新证据，一审时完全有能力提交而没有及时提交，不符合有关证据规则要求，证据均系复印件，无法与原件核实，真实性不予认可，不能达到其证明目的。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，根据《合同二》“乙方有下列情形之一的，均属于根本或重大违约：乙方拖欠入驻费用、水电费或其他应付款项，且拖欠累计达10日以上且经甲方催告的；乙方拖欠入驻费用、水电费或其他应付款项等累计达5000元”和“乙方根本或重大违约的，乙方同意甲方有权随时单方解除本合同”的约定，刘正磊拖欠众创公司租金的行为符合构成根本或重大违约的情形，众创公司于2019年6月15日张贴《解除〈入驻协议〉通知书》，决定解除与刘正磊签订的《合同二》，有事实和法律依据，一审法院对此予以确认，并无不当。综上所述，刘正磊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11800元，由上诉人刘正磊负担。本判决为终审判决。审判长 董忠智审判员邵晓斐审判员张建军二〇二〇年五月九日书记员 李      明      玉