北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终3381号上诉人（原审被告）：陈杰，男，1973年8月23日出生，住河北省三河市。委托诉讼代理人：张建栋，北京国舜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京亚合兴业科技有限公司，住所地北京市朝阳区来广营乡新生村。法定代表人：金成福，总经理。委托诉讼代理人：钟蔚芬，北京市中同律师事务所律师。上诉人陈杰与被上诉人北京亚合兴业科技有限公司（以下简称亚合兴业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初97395号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈杰上诉请求：撤销一审判决第二、三、四项，改判驳回亚合兴业公司的第二、三、四、五、六项诉讼请求，一、二审诉讼费用由亚合兴业公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误,亚合兴业公司隐瞒房屋面积状况,以部分违建面积冒充产权房面积。本案中,亚合兴业公司与陈杰签订房屋租赁协议,是基于信赖亚合兴业公司拥有合法产权的前提下签订的,陈杰自始至终不清楚涉案房屋存在产权瑕疵甚至有部分属于违建,亚合兴业公司也从未向陈杰提示或者说明该情况。在租赁市场上,不在原房屋面积内而增加的使用面积,是不能单独按照面积收费的。二、陈杰与亚合兴业公司双方违约,亚合兴业公司存在欺诈行为在先。亚合兴业公司在签订合同时就明知涉案房屋部分面积属于违建,欺骗陈杰使其误认为房屋产权面积与使用面积相符,多收取陈杰部分房租,属于合同欺诈。陈杰未交清房屋租金是由于亚合兴业公司违约在先。三、亚合兴业公司对违建面积向陈杰多收取的租金应返还陈杰或者折抵房租。四、陈杰行使不安抗辩权，就没有交纳租金。亚合兴业公司的欺诈行为导致陈杰违约,陈杰不应承担先行违约责任,更不应支付违约金。综上,一审法院判决认定事实不清,适用法律错误,无视亚合兴业公司违约在先,无视亚合兴业公司给陈杰造成的严重损失,做出错误判决。亚合兴业公司辩称，不同意陈杰的上诉请求，同意一审判决。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回陈杰的全部上诉请求，维持原判。亚合兴业公司不存在欺诈行为，存在合法的出租权。若陈杰认为亚合兴业公司存在欺诈行为，其有权向法院提起撤销诉讼，但陈杰并未在法律规定时间内提起诉讼，而是认为亚合兴业公司提供存在违章建设房屋的情况下正常经营。租赁合同到期时，亚合兴业公司多次催促腾房，陈杰依然在涉案房屋经营到2019年10月，比合同期多9个月，亚合兴业公司没有给陈杰造成任何损失，陈杰正常使用房屋期间的租金和使用费应当向亚合兴业公司支付。陈杰恶意拖欠租金，构成违约，亚合兴业公司可以按照合同约定收取违约金，一审法院也酌情降低了违约金，陈杰的上诉理由不能成立。亚合兴业公司向一审法院起诉请求：1．判令亚合兴业公司与陈杰签订的《房屋租赁合同》及《租赁房屋原有装修使用合同》于2018年10月24日解除；2．陈杰将位于北京市朝阳区新源西里东街（锅炉房）1号楼房屋（以下简称涉案房屋）腾空并交付给亚合兴业公司，保持租赁房屋装修及固定设施现状；3.陈杰支付2018年2月1日至2018年10月24日的房屋租金871232.87元；4.陈杰支付自2018年10月25日起至实际腾房并返还租赁房屋之日止的占用使用费，每月按照150000元计算；5.陈杰按照每日3288元的标准支付自2018年2月1日至实际付清租金之日止的违约金；6.陈杰支付亚合兴业公司做诉讼保全的费用5000元。一审法院认定事实：涉案房屋的所有权人为北京亿方物业管理有限责任公司（以下简称亿方物业公司），亿方物业公司委托北京亿方物业管理有限责任公司第三分公司（以下简称亿方物业三分公司）进行招租、经营和物业管理。亿方物业三分公司与亚合兴业公司签订了《房屋租赁合同》，约定亚合兴业公司对坐落在北京市朝阳区新源西里东街锅炉房（甲10号）的房产具有完全、独立的使用权，可以进行合法经营（包括加盟、合资、合作、租赁等业务）。2013年12月21日，亚合兴业公司作为出租方（甲方）与陈杰作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租位于北京市朝阳区新源西里东街的涉案房屋，房屋建筑面积约870平方米。租赁用途为乙方作为经营美容按摩使用。租赁期限为5年，自2014年2月1日起至2019年1月31日止。2018年2月1日至2019年1月31日的年租金为1200000元，付款方式为半年一付，付款时间分别为2018年1月31日及7月31日。乙方未按合同规定日期交纳租金，每逾期一日除全额交纳当日租金外还应向甲方支付相当于当日租金金额的违约金。逾期三十日甲方有权解除本合同并无条件收回房屋，乙方将房屋（包括装修部分及固定设施）完好移交给甲方，甲方对此不做补偿，并且甲方有权扣留未到期的租金、押金。同日，双方签订《租赁房屋原有装修使用合同》。亚合兴业公司、陈杰双方签订合同后，陈杰自2014年2月1日起从亚合兴业公司处接收涉案房屋，并向亚合兴业公司支付了2014年2月1日至2018年1月31日的房屋租金。陈杰向亿方物业公司支付了涉案房屋2018年的电费；亚合兴业公司向亿方物业公司支付了涉案房屋2018年的物业服务费；亚合兴业公司向亿方物业公司支付了涉案房屋2017年6月至2019年6月的租金。双方均认可涉案房屋2018年2月1日至2019年1月31日的租金尚未交纳，按照合同约定陈杰应于2018年1月31日及7月31日分别支付600000元，陈杰向亚合兴业公司支付了100000元的押金，亚合兴业公司尚未退还押金。另查，亚合兴业公司已交纳本案保全费5000元。亚合兴业公司提起本次诉讼后，法院于2018年10月24日向陈杰送达起诉书及证据。对有争议的证据和事实，法院认定如下：1.亚合兴业公司主张因陈杰一直拖欠2018年1月31日之后的租金，故其依据合同约定行使合同解除权，并于2018年8月28日向陈杰发送了律师函，通知陈杰应在收到律师函后七日内支付拖欠的租金，否则亚合兴业公司有权单方解除合同，并要求其立即腾房；另，亚合兴业公司称除上述律师函外，其未向陈杰发出过明确要求解除租赁合同的通知，故其要求以本案起诉状第一次送达给陈杰之日作为解除合同的时间。陈杰主张其未支付租金系因涉案房屋存在部分违建，北京市朝阳区城市管理综合行政执法监察局（以下简称朝阳城管局）曾向其下发告知书，并向其约谈，口头通知其要拆除涉案房屋的部分，明确要拆除的是其经营的一层全部和二层部分房屋，拆除理由就是违建，并要求其前往朝阳城管局左家庄执法队（以下简称左家庄城管执法队）配合调查。陈杰就其主张提交朝阳城管局向其发出的告知书及谈话告知书。亚合兴业公司对上述证据的真实性予以认可，但称涉案房屋是否存在违建不是该部门可以确定的。2019年10月14日的庭前会议中，陈杰称2019年10月9日及10月10日，朝阳城管局决定拆除违建部分的时候，要求其及亿方物业公司确定违建部分及需要拆除的部分，其及亿方物业公司的经理均予以确认并且签名。亚合兴业公司认可涉案房屋拆除了部分，但剩下的部分未再拆除，并称其已于2019年10月12日就陈杰与案外人在涉案房屋拆除过程中存在违法行为向北京市公安局朝阳分局进行了报案。另，法院于2019年10月14日向左家庄城管执法队询问涉案房屋的相关情况，该执法队工作人员于某称其系涉案房屋违建拆除案的经办人，并称该执法队队长告知其规划局对于新源西里中街8号内2号5号（鸟庭酒家及良子足浴）只是部分面积确定为违建，并要求拆除，但具体是哪些部分其并不清楚。2.关于涉案房屋是否腾退，陈杰在2019年10月14日的庭前会议中称其于2019年10月13日将涉案房屋腾退，但未办理交接手续，而涉案房屋已经换上了新的锁，并称其将涉案房屋内的物品小件搬离了，大件搬不了，房屋内剩余的物品其就不要了；后陈杰在2019年11月19日的庭前会议中称其于2019年9月28日进行腾退，并称其之前陈述于10月13日腾退系口误。亚合兴业公司主张双方未办理涉案房屋的交接手续，并认为因陈杰未办理交接故其直至2019年11月19日也没有办理腾退。一审法院认为，亚合兴业公司与陈杰签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。关于涉案房屋现状，双方均认可陈杰未办理交接，陈杰主张已办理腾退，亚合兴业公司称其认为未办理交接故房屋属于未腾退，但亚合兴业公司该项主张并无依据，故法院对陈杰已将房屋腾退的主张予以采信。关于腾退的时间，陈杰两次陈述均不一致，其第一次陈述腾退时间为2019年10月13日，第二次更改其陈述，但根据谁主张谁举证的原则，陈杰应就其于2019年9月28日腾退房屋的主张进行举证，但其未能完成相应的举证责任，故法院确认陈杰于2019年10月13日已腾退房屋。因法院认定陈杰已腾退房屋，故亚合兴业公司再行要求陈杰在保持租赁房屋装修及固定设施现状的情况下腾退房屋的请求，法院不予支持。本案中，陈杰拖欠2018年2月1日之后的租金未予支付，其虽称未支付的原因是涉案房屋系违章建筑，但经法院向城管部门调查，相关工作人员称仅部分面积确定为违建，且城管部门于2019年10月才对违建部分进行拆除，此前陈杰亦正常使用完整的涉案房屋，其仍应按照合同约定支付此期间的租金及占有涉案房屋的使用费。现陈杰未按合同约定支付租金，构成违约，亚合兴业公司依合同以及法律规定享有合同解除权。关于合同的解除事宜，亚合兴业公司要求确认合同于2018年10月24日解除，因亚合兴业公司的起诉书于2018年10月24日送达至陈杰，故法院认为其解除合同的意思表示亦于当日送达至陈杰，亚合兴业公司关于判令合同于2018年10月24日解除的请求于法有据，法院予以支持。因法院认定陈杰于2019年10月13日腾退涉案房屋，故陈杰应支付2018年2月1日至2019年10月13日的租金及占有使用费（合同解除前为租金，解除后为使用费）。关于租金及使用费标准，合同约定2018年2月1日至2019年1月31日期间的租金为1200000元，故月租金标准为100000元，亚合兴业公司虽要求按照每月150000元的标准计算使用费，法院认为其该项主张依据不足，故法院将依据每月100000元的标准计算陈杰应支付的租金及使用费。另因陈杰交纳了100000元的押金，故法院认为可以此进行折抵。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据合同约定，陈杰应于2018年1月31日及7月31日分别支付600000元的租金，考虑到合同于2018年10月24日解除，故其应以600000元为基数支付2018年2月1日至实际给付之日的违约金，并以277419元（2018年8月1日至10月24日的租金）为基数支付2018年8月1日至实际给付之日的违约金；现陈杰主张亚合兴业公司要求的违约金过高，法院酌情考虑以年利率4%的标准作为违约金的计算标准。关于保全费，亚合兴业公司已交纳5000元，其要求陈杰承担该项损失并无不当，法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决：一、北京亚合兴业科技有限公司与陈杰签订的《房屋租赁合同》及《租赁房屋原有装修使用合同》于2018年10月24日解除；二、陈杰于判决生效后七日内支付北京亚合兴业科技有限公司自2018年2月1日至2019年10月13日租金（合同解除后为使用费）2041935元（上述款项折抵押金100000元后，陈杰需另行支付1941935元）；三、陈杰于判决生效后七日内支付北京亚合兴业科技有限公司保全费5000元；四、陈杰以600000元为基数支付自2018年2月1日起至实际给付之日的违约金，以277419元为基数支付自2018年8月1日起至实际给付之日的违约金，上述违约金均以年利率4%作为计算标准；五、驳回北京亚合兴业科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，陈杰围绕上诉请求向本院提交了新证据，亚合兴业公司未提交新证据。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。陈杰提交的证据为：照片打印件2页，陈杰称系2019年12月在租赁房屋现场拍摄的照片，证明目的为涉案房屋确实存在违法建设且被拆除了，陈杰行使不安抗辩权是成立的。亚合兴业公司针对陈杰提交的证据质证意见为：对真实性、关联性、证明目的均不认可，现场是在变化的，陈杰搬出房屋后亚合兴业公司对涉案房屋进行了装修改造。亚合兴业公司没有新证据。对此，本院认定如下：亚合兴业公司对陈杰提交的照片不认可，该照片为打印件并非原始证据、亦不能据以证实陈杰所述证明目的。本院对一审法院审理查明的其他事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。亚合兴业公司与陈杰签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行各自的权利义务。该合同约定，2018年2月1日至2019年1月31日的年租金为1200000元，付款方式为半年一付，付款时间分别为2018年1月31日及7月31日。陈杰未按合同规定日期交纳租金，逾期三十日亚合兴业公司有权解除合同并无条件收回房屋。根据查明的事实，陈杰未按照合同约定向亚合兴业公司支付2018年2月1日至2019年1月31日的租金，构成违约，亚合兴业公司有权解除合同。亚合兴业公司的起诉书于2018年10月24日送达陈杰，一审法院认定双方签订的合同于2018年10月24日解除，双方当事人对此表示同意，本院不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。一审法院根据在案证据以及双方当事人陈述，认定陈杰于2019年10月13日腾退房屋，并无不当。双方签订的《房屋租赁合同》约定，2018年2月1日至2019年1月31日的年租金为1200000元，月租金标准应为100000元。陈杰未按照合同约定向亚合兴业公司支付2018年2月1日之后的租金，故陈杰应按每月100000元的租金标准，支付2018年2月1日至2018年10月24日合同解除之日的租金以及合同解除之后至2019年10月13日实际腾退之日的房屋占有使用费。因陈杰向亚合兴业公司支付了100000元的押金，亚合兴业公司未退还该笔押金，一审法院计算陈杰应向亚合兴业公司支付的租金和占有使用费时对该笔押金予以折抵，并无不当。陈杰上诉主张涉案房屋存在违建，违建部分不应计算租金，亚合兴业公司应将多收取的租金返还或折抵租金，根据查明的事实，陈杰依双方合同约定租赁使用涉案房屋，经调查，城管部门工作人员称涉案房屋仅部分面积确定为违建，且于2019年10月对违建部分进行拆除，一审法院判决陈杰按照其与亚合兴业公司签订的《房屋租赁合同》约定标准支付其占有使用涉案房屋期间的租金及占有使用费，合法有据，陈杰的上述主张，缺乏依据，本院不予采纳。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。双方签订的《房屋租赁合同》约定了年租金标准、付款方式、付款时间及未按合同约定交纳租金的违约金。根据合同约定，陈杰应于2018年1月31日及7月31日分别支付600000元的租金，一审法院按照年利率4%的标准计算，根据合同约定的租金标准以及合同解除时间，判决陈杰以600000元为基数支付2018年2月1日至实际给付之日的违约金，以2018年8月1日至10月24日的租金277419元为基数支付2018年8月1日至实际给付之日的违约金，合法有据。陈杰上诉主张亚合兴业公司存在欺诈行为违约在先，其未交纳租金系行使不安抗辩权不应支付违约金，但并未提供充分有效证据证明亚合兴业公司存在其所主张的违约行为，陈杰上述主张缺乏依据，本院不予采纳。一审法院判决陈杰向亚合兴业公司支付租金及占有使用费、违约金及保全费，并无不当，本院予以维持。综上所述，陈杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22322元，由陈杰负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 何灵灵审 判 员 王 黎审 判 员 陈 静二〇二〇年五月二十五日法官助理 卫孚嘉法官助理 赵 纳书 记 员 高 媛