上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终3493号上诉人(原审原告、反诉被告)：上海荷中商业投资管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：李勍昊，总经理。委托诉讼代理人：殷敏，上海丰启耘律师事务所律师。委托诉讼代理人：施卫国，上海丰启耘律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：山东幸福九号电子商务有限公司，住所地山东省聊城市。法定代表人：王磊，董事长。委托诉讼代理人：江劲松。上诉人上海荷中商业投资管理有限公司(以下简称“荷中公司”)因与被上诉人山东幸福九号电子商务有限公司(以下简称“幸福九号公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初18673号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。荷中公司上诉请求：撤销原审判决第一、二、三、四项判决，依法改判。事实和理由：1、2017年1月11日发生的火灾事故，对荷中公司及幸福九号公司均是不可抗力的事故。一审法院认定火灾事故时由人为因素引发，不属于法律规定的不可抗力范畴，是认定事实错误。上述火灾事故系电器故障引起，非人为造成，对于荷中公司来说是不可预见或不可预防的，所以应属于不可抗力的情形，因此，本案应适用双方租赁合同中第18.1条的约定，幸福九号公司并无权单方解除租赁合同；2、幸福九号公司向荷中公司承租的是上海市宝山区通河路XXX弄XXX号-201等“红太阳商业广场”内的2层部分区域(以下简称“涉案商铺”)并非过火区，幸福九号公司所受的影响仅限烟熏和喷淋水渍，损失是有限的，并没有达到可以解除租赁合同的条件，涉案房屋完全可以修复并恢复继续营业，以此实现合同目的；3、幸福九号公司应当承担2017年4月1日至2017年8月14日的租金及物业管理费。火灾发生后，修复工程需要一定的时间，而幸福九号公司一直拒绝荷中公司进行修复，也没有自行修复及积极恢复经营，一直占用涉案房屋至2017年8月14日。综上，荷中公司请求二审法院撤销原判，改判支持其上诉请求。幸福九号公司答辩称，不同意荷中公司的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。火灾发生之后，幸福九号公司于2017年1月、2月、3月多次致函荷中公司，要求其确定损失并恢复经营，但荷中公司一直推诿责任和拖延处理，未给予幸福九号公司任何合理答复和采取实质性措施，导致幸福九号公司长期处于无法使用涉案商铺的状态，无法实现幸福九号公司承租涉案商铺的租赁目的，所以幸福九号公司向荷中公司发函要求解除租赁合同。顶墙的消防及维修是荷中公司的合同义务，火灾事故是由于荷中公司未按合同约定履行其对机电系统及设施的管理和维护义务，致使电器故障引燃周边而造成火灾，荷中公司无权要求幸福九号公司对此承担责任。同理，荷中公司也无权要求幸福九号公司承担垃圾清运费等费用。荷中公司起诉：1、要求幸福九号公司支付2017年2月1日至2017年8月14日的租金人民币(以下币种均为人民币)980,969.57元、物业管理费703,096.23元；2、要求幸福九号公司支付免租期间租金512,892.72元；3、要求幸福九号公司赔偿原有装修的顶墙及消防损失400,000元；4、要求幸福九号公司赔偿拆除装修、垃圾清运等费用50,000元。后幸福九号公司提出反诉请求：1、要求确认双方签订的《房屋租赁合同》于2017年1月11日解除；2、要求荷中公司返还保证金521,463元；3、要求荷中公司返还2017年1月11日至2017年1月31日的租金99,863.80元、物业管理费71,576.20元。一审法院审理认定事实如下：一、2014年10月20日，荷中公司(甲方)与幸福九号公司(乙方)签订《房屋租赁合同》，主要约定，甲方将涉案商铺出租给乙方用于经营活动，建筑面积2,143平方米，租赁期限自2014年10月20日起至2019年10月19日止，其中2014年10月20日至2015年1月31日为免租期；租金为2.33元/平方米/天，物业管理费为1.67元/平方米/天；乙方向甲方支付履约保证金521,463元等。合同第18.1条约定，由于火灾等不可抗力事故，双方在本合同项下的义务在不可抗力引起之延误期内应自动相应延期履行，且双方不被视为违约，惟遇不可抗力影响的一方应尽一切合理的努力来终止或减少不可抗力或其影响程度；按不可抗力对履行本合同影响的程度，由双方协商是否解除本合同，或者部分免除履行本合同的责任；一旦不可抗力消失，双方应立即继续履行本合同，否则作违约论。合同签订后，荷中公司按约交付涉案商铺，幸福九号公司按约支付保证金521,463元，现已向荷中公司付清2017年1月31日前的全部租金、物业管理费。二、2017年1月11日23时许，位于上海市宝山区通河路XXX弄XXX号105、101B的上海屈臣氏日用品有限公司宝山通河路分店(以下简称“屈臣氏通河路分店”)发生火灾，后被消防部门将火扑灭，过火面积约500平方米，因烟熏进水等致幸福九号公司位于涉案商铺的店铺受损。之后，幸福九号公司多次向荷中公司发函要求确认损失金额并进行赔偿，荷中公司也回函表示待火灾事故责任明确后由责任方承担赔偿责任。2017年3月8日，幸福九号公司向荷中公司发《关于终止租赁的告知函》，明确不再承租涉案商铺，并要求返还保证金等。2017年3月10日，荷中公司收到该份告知函。2017年8月14日，幸福九号公司将涉案商铺返还给荷中公司。三、爱彼此电子商务(上海)有限公司系“红太阳商业广场”另一租户，该公司另案向原审法院提起诉讼，要求荷中公司、上海荷中实业投资有限公司、上海荷中商业投资管理有限公司共同赔偿火灾造成的损失，该案案号为(2017)沪0113民初15970号。法院经审理认为，起火部位确认位于上海屈臣氏日用品有限公司(以下简称“屈臣氏公司”)的办公区域，且屈臣氏公司将两台空调外机封闭在吊顶内，主观上存在明显过错；荷中公司作为出租和管理方，未尽相关监督管理职责，亦存在一定过错；综合上述情况，确定由屈臣氏公司对爱彼此电子商务(上海)有限公司合理损失承担80%，荷中公司承担20%。四、幸福九号公司另案向原审法院提起诉讼，要求屈臣氏通河路分店、屈臣氏公司、荷中公司、上海荷中实业投资有限公司共同赔偿火灾造成的损失。法院经审理认为，根据(2017)沪0113民初15970号案件生效法律文书确认事故责任，故于2019年8月15日作出(2018)沪0113民初15159号民事判决，判令屈臣氏公司、荷中公司分别向幸福九号公司赔偿755,137.96元、188,784.49元。该判决现已生效。一审法院认为，荷中公司与幸福九号公司签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。关于2017年1月11日火灾的责任，生效判决已认定上海屈臣氏日用品有限公司、荷中公司均存在过错，该次火灾并非自然因素引发，而是人为因素引发，不属于法律规定的不可抗力的范畴。因此，合同第18.1条的约定不适用本案情况。涉案房屋因火灾时烟熏进水致无法正常使用，荷中公司作为出租方，应承担违约责任。自火灾发生之日起，幸福九号公司不应支付租金。荷中公司要求幸福九号公司支付2017年2月1日至2017年8月14日的租金、物业管理费的请求，法院不予支持。因涉案商铺一直未完成修复工作，幸福九号公司无法实现合同目的，有权单方解除合同。幸福九号公司向荷中公司发出的《关于终止租赁的告知函》发生法律效力，租赁合同于荷中公司收到该函之日即2017年3月10日解除。合同解除后，荷中公司应将收到的保证金以及2017年1月11日至2017年1月31日的租金、物业管理费返还给幸福九号公司。荷中公司对合同解除承担全部责任，幸福九号公司对此没有过错，荷中公司要求幸福九号公司支付免租期间租金以及赔偿原有装修等损失的请求，法院不予支持。一审法院据此判决：一、上海荷中商业投资管理有限公司与山东幸福九号电子商务有限公司就上海市宝山区通河路XXX弄XXX号－201等房屋签订的《房屋租赁合同》于2017年3月10日解除；二、上海荷中商业投资管理有限公司于判决生效之日起十日内，向山东幸福九号电子商务有限公司返还保证金521,463元；三、上海荷中商业投资管理有限公司于判决生效之日起十日内，向山东幸福九号电子商务有限公司返还2017年1月11日至2017年1月31日的租金99,863.80元、物业管理费71,576.20元；四、驳回上海荷中商业投资管理有限公司的全部诉讼请求；五、驳回山东幸福九号电子商务有限公司的其余反诉请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，幸福九号公司与荷中公司就涉案商铺所签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思之表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人均有约束力。首先，已有生效判决确认了2017年1月11日火灾的责任情况，其中，荷中公司作为出租房和管理方，未尽到相关监督管理职责，存在一定过错。由此可见，上述火灾事故并非由于自然原因所导致，而是由于上海屈臣氏日用品有限公司及荷中公司的原因而引发，此情形并不属于法律规定的不可抗力的范畴，亦不适用双方租赁合同第18.1条关于不可抗力的约定，荷中公司认为前述火灾事故属不可抗力之情形缺乏依据，本院不予采信。其次，火灾事故发生后，虽然涉案商铺并非过火区，但由火灾而引起的烟熏、喷淋自动启动等情形对涉案商铺的装修及货品存放造成了影响，且从双方往来函件的记载可证实涉案商铺及商铺门口区域公共通道有待修复，幸福九号公司的经营客观上遭受影响，之后荷中公司与幸福九号公司一直就损失赔偿等问题进行沟通协商，涉案商铺至2017年3月仍未修复完毕，致使幸福九号公司无法实现其合同目的，故原审法院以2017年3月10日作为合同解除之日依法有据。同时，幸福九号公司自2014年10月起便已开始承租涉案商铺，至2017年1月发生火灾前，租赁合同一直正常履行，而本案纠纷正是由于火灾事故而引发，荷中公司又对前述火灾事故负有责任，原审法院据此判决荷中公司向幸福九号公司返还租赁保证金、租金及物业管理费并无不当，荷中公司的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费33,340元，由上诉人上海荷中商业投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理仇祉杰审判长 王 珍审判员 俞 璐审判员 邬海蓉二〇二〇年五月十九日书记员 吴艳妮附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……