安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖12民终1429号 上诉人（原审被告）：张士文，男，1971年3月6日出生，汉族，住安徽省阜南县。 委托诉讼代理人：郑东琨，安徽裕德律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李富，男，1970年5月18日出生，汉族，住安徽省阜南县。 委托诉讼代理人：王侠，女，1972年6月12日出生，汉族，住阜南县，系李富之妻。 上诉人张士文因与被上诉人李富农村建房施工合同纠纷一案，不服安徽省阜南县人民法院（2019）皖1225民初10223号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张士文上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回李富诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由李富负担。事实与理由：1、李富存在严重违约行为。因农村建房特殊性，无法取得土地使用证，但合同约定的具体条款均系双方当事人真实意思表示，双方应依约履行。李富未给张士文安装大门、窗户内框及玻璃，表明该工程至今尚未完工，期间，张士文多次要求李富继续完成约定工程并对房屋进行修缮均被拒绝，无奈只好入住；2、一审认定事实错误，楼梯面积不应计算价格。双方并未就楼梯面积及价格进行约定，应根据农村交易习惯，涉案工程所在地存在大量房屋交易情况，均未对房屋内楼梯单独计算价格，房屋价格根据平面面积计算；3、一审在总价款中扣除卷闸门费用但未扣除窗户内框及玻璃费用系属错误。双方在合同中明确约定了建房包含门窗，780元/平方米应包含门窗价格，一审查明李富仅安装了窗户外框，对此亦有证人证言予以证明，但未将该费用予以扣除；4、涉案房屋存在严重质量问题，李富应承担修缮责任。因上诉人迟迟不安装门窗，未按约建造厨房，张士文无奈之下于2017年入住涉案房屋，但入住后即出现严重质量问题，张士文只能在二楼上加盖三楼才能勉强入住，对此李富应承担修缮责任。 李富辩称，1、张淑文自认其已入住涉案房屋达二年之久，并在李富建好的房屋内又加盖一层房屋，其一审证人证言能够证明前述事实，其称涉案房屋未竣工、无奈入住与事实不符；2、张士文所称房屋内楼梯面积不应计算在施工面积内无事实及法律依据，双方合同未规定楼梯不算施工面积，根据当地农村建房习惯，楼梯均应计算在施工面积中；3、李富已举证证明其给涉案房屋安装了门窗的事实，张士文所请证人证言前后矛盾不应采信，张士文亦未举出其安装门窗的证据，其要求扣除窗户及玻璃费用的理由不能成立。 李富向一审法院起诉请求：1、判令张士文给付李富建房款110000元，违约金107640元(违约金按工程总造价358000元的30%计算)，合计217640元；2、诉讼费用由张士文负担。 一审法院查明事实：2014年6月20日，李富、张士文签订《委托建房协议书》，李富以包工包料的方式承包了阜南县会龙乡郜庄村村民张士文位于阜南县的建设工程。合同签订后，李富又将该工程以包工不包料的方式转包给王松高进行施工。2016年8月12日，李富与王松高因工程款发生纠纷。在（2016）皖1225民初3498号民事判决书中认定：李富、王松高均认可涉合同工程面积六间房屋为646平方米。 六间可以分为3个独立的单元，3个单元均相同，平均每个单元为215平方米。张士文的房屋为其中的东边2个单元，四间房屋。四间房面积为430平方米。 张士文自认房屋东西长为14.64米，南北宽为12.50米；每层为183平方米，二层为366平方米；每个平台为6平方米，共4个平台，平台共计为24平方米；合计为390平方米。二个楼梯为40平方米。张士文认为是以每平方米780元购买的房屋，应以房屋的平面计算，楼梯不应另行计算面积。李富、王松高与张士文对房屋面积的自认均相互吻合。张士文于2016年使用涉案房屋，并加盖了第三层房屋。 李富向张士文出具收条收取建房款270000元。另有二张借条共借15000元，李富称借条中的数额已包括在后来出具的收条中。 张士文自认涉案房屋窗框已经安装，张士文的门窗承揽人在第一次问话中表述肯定，一审法院组织第二次开庭，要求张士文的门窗承揽人接受双方当事人的询问，承揽人又表述为记不清了。 李富称已为张士文安装卷闸门，其证人证明每个卷闸门价格1000元，张士文将卷闸门更换。张士文同意拆卸门寻找安装卷闸门的痕迹，李富不愿安排施工安装人员寻找痕迹。 一审法院认为，张士文委托李富建房，无土地使用证以及规划许可证，双方于2014年6月20日《委托建房协议书》应为无效合同。合同无效，但所建房屋已经竣工使用，张士文应当给付李富建房款。 李富与张士文之间系委托建房，并不是商品房买卖合同，楼梯面积40平方米，应当予以计算。房屋面积合计为430平方米，每平方米780元，价款共计为335400元。 李富不愿安排施工安装人员寻找痕迹，视为举证不能，按照李富证人提供门的价格结合市场价格，酌定卷闸门每个为1000元，应从工程款中扣除每个卷闸门1000元，2个卷闸门2000元。法律规定不允许买卖土地，李富要求张士文给付购买宅基地钱12000元，不予支持。张士文自认涉案房屋窗框已经安装，按日常习惯，承揽人做门窗应当是成套下料，张士文的门窗承揽人在第一次问话中表述肯定，开庭时又表述为记不清了；张士文的其余证人均与本案有利害关系，不予采信。张士文称李富借款15000元，与本案不是同一法律关系，不予支持。张士文的其余抗辩理由均在合同中无约定，不予采信。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。关于李富要求张士文支付违约金的诉讼请求，因李富明知所建房屋无土地使用证以及规划许可证，仍签订合同，导致合同无效具有过错，故对李富要求支付违约金的诉讼请求，不予支持。张士文应给付李富建房款63400元（335400元-270000元-2000元）。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第一百零九条，《中华人民共和国土地管理法》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，一审法院判决：张士文于判决生效之日起十日内给付李富工程款63400元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2282元，由李富负担1498元，张士文负担784元。 二审中，双方当事人均未提供新的证据，当事人对于其他证据的举证、质证与一审相同。本院认证意见与一审一致。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。李富与张士文签订的《委托建房协议书》，约定李富为张士文代建房屋，因该涉案房屋无土地使用证及建设规划许可证，一审认定前述《委托建房协议书》无效并无不妥，但涉案房屋施工完毕后，张士文自认入住使用达二年，并在该房屋上加盖楼房，应当参照合同约定，向李富支付建房款。张士文称李富未安装大门、窗户内框及玻璃，但其一审所举证据对此不能予以充分证明，其二审亦未提交足以证实该项上诉理由的证据予以补充，故对其该项上诉理由，本院不予采信。张士文称根据涉案房屋所在地房屋交易情况，房屋买卖时楼梯面积不计算在建筑面积内，但本案为农村建房施工合同纠纷，根据日常生活经验法则及农村建房行业惯例，建造楼梯需付出人工成本，楼梯建造成本应计算在建房成本内，故对张士文称楼梯面积不应计算在施工面积内的上诉理由，本院不予采信。 建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持。张士文在本案二审答辩中称其于2017年已入住涉案房屋，并在该房屋上加盖楼房，故对其称涉案房屋存在严重质量问题，李富应承担修缮责任的上诉理由，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1385元，由上诉人张士文负担。 本判决为终审判决。 审判长  许汝佺 审判员  姚 莉 审判员  罗亚敏 二〇二〇年五月十五日 法官助理刘梦李 书记员徐玉洁 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。