山东省莒南县人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)鲁1327执异45号 异议人（利害关系人）：彭磊，男，汉族，居民，住莒南县。 申请执行人：莒南县祥盛新型建材有限公司，住所地：莒南县岭泉镇。 法定代表人：纪凡标，经理。 被执行人：莒南县相沟镇三义社区村民委员会，住所地：莒南县相沟乡三义社区。 法定代表人：张定振，主任。 在本院执行申请执行人莒南县祥盛新型建材有限公司与被执行人莒南县祥盛新型建材有限公司买卖合同纠纷一案中，异议人彭磊对法院网络拍卖行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 彭磊称，请求撤销2020年5月6日莒南县人民法院对相沟镇张三义村桃园小区四号楼15套楼房的拍卖行为，撤销异议人的竞拍成交行为，退回已交保证金10万元。2020年5月6日，异议人在淘宝网司法拍卖网上看到莒南县人民法院网上第二次司法拍卖相沟镇张三义村桃园小区4号楼15套楼房起拍价846000元，异议人感觉可以，就报名竞买，因无他人报名竞买，异议人以起拍价成交。成交后，异议人到该小区查看楼房，发现楼房现状与拍卖公告严重不符。1、拍卖界面所显示的楼房与实际购买的楼房不一致，拍卖界面的楼房在小区西片东侧南数第二排第一栋，外墙保温等均已完成。而实际拍卖的楼房位置在小区西片最西南处，位置很差，而且外墙保温未做。2、经现场了解，该小区属于建设九年之久的烂尾楼，整个小区排污、用水、电、燃气等一切生活基本设施都没有配套，属于荒废小区，且这些设施个人是无法改造和实现的。我方购买后无法居住，等于异议人花846000元竞买了一堆废物。3、从拍卖公告第五条注明来看，该楼房属于能够办理产权证的楼房，经实际了解，该楼房属于无产证楼房，异议人不能办理产权手续。4、拍卖公告提供的评估明细评估单价1240元严重误导了买方的判断，后经买方了解三义社区（水电齐全门窗瓷砖外墙保温完备、小区附属设施完备的）楼房的对外销售价格，远远低于买方看到的评估价格。综上所述，由于拍卖公告的瑕疵，导致异议人对拍卖物产生重大误解，竞买行为严重显失公平。根据法律规定，异议人请求法院撤销该次拍卖，退回异议人保证金。 莒南县祥盛新型建材有限公司称，异议人彭磊的申请事项没有事实依据，异议人存在悔拍行为，其申请依法应当予以驳回，理由如下：一、拍卖公告所显示的楼房即为实际拍卖楼房，拍卖公告已经向竞拍者尽了瑕疵提示义务。在莒南县人民法院发布的拍卖公告第三条、第五条已经明确告知竞拍人标的物以实物现状为准，法院不承担本标的瑕疵保证，并且接受竞买人咨询、看样，未看样的竞买人决定参与竞买的，视为对本标卖财产完全了解，并接受拍卖财产已知与未知瑕疵。在竞拍公告上方有公司字体明确提示竞拍者买房注意事项中也明确提示要务必去实地看房了解瑕疵。异议人提出的楼房具体位置、外墙保温、小区环境等问题都属于竞买者实地看样后的问题，由此可见，异议人在竞拍前没有实地看样，视为异议人对竞拍房屋情况完全了解，由此产生的后果应当由异议人自行承担，况且拍卖公告照片也能够反映房屋真实情况。二、拍卖公告中没有告知竞拍者拍卖楼房能够办理产权证书。拍卖公告第五条并未明确说明竞卖房屋办理产权证书，且在竞拍公告上方有红色字体明确提示竞拍者买方注意事项中提示了要提前了解土地性质，若土地性质为划拨，则房屋存在无法过户的风险，且在标的调查情况表中，权证情况中注明有法院（2020）鲁1327执恢50号执行裁定书中0在证号一栏中明确注明“无”，即没有产权证书。三、拍卖标的物的价格是经过专业的评估机构评估得出，是拍卖标的的市场价值，至于其他楼房的对外销售价格更取决于出售方的个人意愿，况且对于竞拍房屋的拍卖价格，异议人也是经过提前了解才决定竞拍的，异议人以此为由提出撤销拍卖，显然是悔拍。综上所述，异议人提出各种理由均没有事实依据，其行为明显为悔拍，根据拍卖公告第十二条的规定，异议人缴纳的保证金依法应不予退还。 本院查明，本院受理原告莒南县祥盛新型建材有限公司与被告纪祥文、莒南盛源建筑安装工程有限公司、刘景祥、王明华、莒南县相沟镇三义社区居民委员会、沂南县广宏建筑安装有限责任公司、临沂帝成建筑工程有限公司买卖合同纠纷一案，2017年12月27日，本院作出（2016）鲁1327民初5197号民事判决书：一、莒南县相沟镇三义社区居民委员会于本判决书生效后五日内支付莒南县祥盛新型建材有限公司砖款510506元并赔偿逾期付款利息损失（自2016年8月16日至本判决确定的履行期限届满之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；二、莒南县盛源建筑安装工程有限公司于本判决书生效后五日内支付莒南县祥盛新型建材有限公司砖款449075元并支付违约金134722.50元；三、沂南县广宏建筑安装有限责任公司于本判决书生效后五日内支付莒南县祥盛新型建材有限公司砖款270000元并支付违约金81000元；四、临沂帝成建筑工程有限公司于本判决书生效后五日内支付莒南县祥盛新型建材有限公司砖款271580元；五、莒南县相沟镇三义社区居民委员会对第二、三、四项本判决确定的给付砖款义务承担连带清偿责任；六、驳回莒南县祥盛新型建材有限公司对纪祥文的诉讼请求；七、驳回莒南县祥盛新型建材有限公司对刘景祥的诉讼请求；八、驳回莒南县祥盛新型建材有限公司对王明华的诉讼请求；九、驳回莒南县祥盛新型建材有限公司的其他诉讼请求；案件受理费22541元，保全费5000元，由莒南盛源建筑安装工程有限公司、莒南县相沟镇三义社区居民委员会、沂南县广宏建筑安装有限责任公司、临沂帝成建筑工程有限公司负担。判决书生效后，莒南县祥盛新型建材有限公司申请强制执行。2020年3月5日，本院作出（2020）鲁1327执恢50号执行裁定书，拍卖被执行人莒南县相沟镇三义社区村民委员会所有的位于张××楼××单元××、××、××、××、××、××楼××单元××、××、××、××、××、××、××、××、××、××房产。2020年3月16日，本院在莒南县人民法院阿里巴巴司法拍卖网络平台发布拍卖莒南县相沟镇张三义村桃园小区15套房产的公告，特别提醒，1、标的物以实物现状为准，本院不承担本标的的瑕疵保证，有意者亲自实地看样，未看样的竞买人决定参与竞买的，视为对本标卖财产的完全了解，并接受拍卖财产一切已知与未知瑕疵。拍卖成交后，因买受人资格问题、悔拍、逾期未支付拍卖余款、或违反《拍卖公告》《拍卖须知》中相关规定致使拍卖目的难以实现的本法院可以裁定重新拍卖。2020年5月6日彭磊竞拍成交，成交价846000元。 彭磊提供证据一彭磊身份证复印件。 证据二2020年5月6日拍卖图片，成交价846000元。 本院认为，本案争议焦点是彭磊请求撤销15套楼房网络司法拍卖、退回保证金10万元的异议是否成立。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条第二项规定：“实施网络司法拍卖的，人民法院应当履行下列职责：（一）制作、发布拍卖公告；（二）查明拍卖财产现状、权利负担等内容，并予以说明。”该规定第十二条规定：“网络司法拍卖应当先期公告，拍卖公告除通过法定途径发布外，还应同时在网络司法拍卖平台发布。拍卖动产的，应当在拍卖十五日前公告；拍卖不动产或者其他财产权的，应当在拍卖三十日前公告。拍卖公告应当包括拍卖财产、价格、保证金、竞买人条件、拍卖财产已知瑕疵、相关权利义务、法律责任、拍卖时间、网络平台和拍卖法院等信息。”该规定第十四条规定：“实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台对下列事项予以特别提示：（一）竞买人应当具备完全民事行为能力，法律、行政法规和司法解释对买受人资格或者条件有特殊规定的，竞买人应当具备规定的资格或者条件；（二）委托他人代为竞买的，应当在竞价程序开始前经人民法院确认，并通知网络服务提供者；（三）拍卖财产已知瑕疵和权利负担；（四）拍卖财产以实物现状为准，竞买人可以申请实地看样；（五）竞买人决定参与竞买的，视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知和未知瑕疵；（六）载明买受人真实身份的拍卖成交确认书在网络司法拍卖平台上公示；（七）买受人悔拍后保证金不予退还。”从以上关于网络拍卖的法律规定来看，人民法院负有查明拍卖财产权利负担和瑕疵的义务，在拍卖公告中明确发布并予以特别提示。涉案楼房尚未通水、通电，排污设备没有配套到位；竞拍者购买楼房后不能办理产权证，均属于拍卖楼房重大瑕疵，本案拍卖公告没有说明，没有予以特别提示。对于《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十四条第（三）项和（五）项并存的理解应是，法院和竞买人对拍卖物瑕疵和权利负担都有了解的义务，二者不可偏废；既不能只是片面强调第（三）项规定，单方面加重法院责任，也不能无视第（三）项规定，无原则加重竞买人责任。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第一项规定：“当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外；”本案网络司法拍卖公告中没有对拍卖楼房瑕疵予以特别说明，涉案楼房存在未通水、未通电和未做后排污设备以及购买后不能办理产权证的张定瑕疵，足以使竞买人无法实现合同目的，所以，异议人请求撤销网络司法拍卖行为，符合法律规定。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十三条规定：“拍卖成交后，买受人交纳的保证金可以充抵价款；其他竞买人交纳的保证金应当在竞价程序结束后二十四小时内退还或者解冻。拍卖未成交的，竞买人交纳的保证金应当在竞价程序结束后二十四小时内退还或者解冻。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二项规定：“人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议成立的，异议成立的，裁定撤销相关执行行为；”综上，异议人请求撤销15套楼房网络司法拍卖、退回保证金10万元的异议请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二项的规定，裁定如下： 撤销莒南县人民法院对莒南县相沟镇桃园小区15套楼房的网络司法拍卖，退回彭磊保证金10万元。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向山东省临沂市中级人民法院申请复议。 审判长  徐国田 审判员  史文思 审判员  卢言生 二〇二〇年五月二十六日 书记员  王一茹