山东省广饶县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0523民初1488号原告：郗玉建，男，1971年3月22日出生，汉族，现住广饶县。被告：山东华瑞房地产有限公司。住所地：广饶县华瑞荷塘月色小区3-1-1。统一社会信用代码91370523690603836P。法定代表人：张金霞，该公司执行董事兼总经理。诉讼代表人：山东华瑞房地产有限公司管理人。负责人：孙瑞玺，该管理人负责人。委托诉讼代理人：潘鹏，山东达洋律师事务所律师（代理权限：特别授权）。委托诉讼代理人：张金川，山东达洋律师事务所实习律师（代理权限：一般授权）。原告郗玉建与被告山东华瑞房地产有限公司（下称华瑞公司）商品房销售合同纠纷一案，经一审（2013）广商初字第536号、二审（2016）鲁05民终1156号案审理后，原告郗玉建不服二审判决，向山东省高级人民法院申请再审，2019年05月23日山东省高级人民法院作出（2019）鲁民再220号民事裁定，裁定撤销（2013）广商初字第536号、（2016）鲁05民终1156号民事判决，发回本院重新审理。本院于2020年04月30日重审立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郗玉建、被告华瑞公司的委托诉讼代理人潘鹏、张金川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郗玉建原审向本院提出诉讼请求：1、判令华瑞公司向郗玉建支付自2012年4月30日至2013年4月5日逾期交房违约金人民币157,059元；2、判令华瑞公司承担本案的全部诉讼费用。本案中郗玉建的诉讼请求同原审一致。郗玉建的事实和理由与原审一致,即：郗玉建于2011年08月30日与华瑞公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：GF：2000-0171）。约定华瑞公司将位于广饶县，以总价款1,548,912元出售给郗玉建。双方在《商品房买卖合同》第八条约定：华瑞公司应在2012年4月30日前将经过验收合格并符合本合同约定的商品房交付给郗玉建使用。合同第九条第1款第（2）项约定：逾期超过30日后，郗玉建有权解除合同。郗玉建解除合同的，华瑞公司应当至郗玉建解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按郗玉建累计已付款的百分之三向郗玉建支付违约金。郗玉建要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，华瑞公司按日向郗玉建支付已交房价款万分之三的违约金。合同签订后，郗玉建依约支付了全部楼房价款。但直至2013年04月05日，华瑞公司才将商品房交付给郗玉建，逾期338日。华瑞公司的行为严重侵犯了郗玉建的合法权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定，特向法院提起诉讼，请求判令华瑞公司支付郗玉建延期交房违约金157,059元并承担诉讼费用。华瑞公司的答辩意见同原审一致，即：1、华瑞公司延期交房是因为对原规划设计合理变更所导致。华瑞公司基于改善业主居住环境、提高小区内在品质以及响应东营市创建全国卫生城市的要求，而对原规划设计进行了部分变更。涉诉小区内原规划的沥青路面变更为现在的高档石材路面。虽然该设计变更提高了华瑞公司的建设成本，并延长了交房期限，但得到了涉诉小区广大业主的高度满意和充分认可，符合小区内广大业主的根本利益要求，由此所引起的延期交房完全属于合理原因所导致；2、华瑞公司对因路面设计变更导致的延期交房已向涉诉小区全体业主进行了说明，郗玉建对此知情且认可。华瑞公司与包括郗玉建在内的买受人约定的交房期限届满以前，曾于2012年3月27日在涉诉小区售楼处以公告形式，对因路面设计变更将导致延期交房事宜向全体业主进行了解释和说明，同时告知业主对此享有异议权。但是，自公告发出之日直至华瑞公司向包括郗玉建在内的业主实际完成的交房期间，不曾有业主向华瑞公司提出过异议或主张逾期交房责任。这充分说明包括郗玉建在内的全体业主对因小区路面设计变更导致的延期交房是完全知情且充分认可的；3、变更路面设计后所进行的工程施工恰逢夏季多雨季节，自然气候引发的不可抗力也是被告延期交房的原因之一；4、涉案小区内路面变更施工完毕后，郗玉建拒不接受房屋导致涉案房屋进一步延期。华瑞公司在路面施工完毕后及时联系郗玉建，但多次拨打其预留的电话却无法接通，后虽联系到，但其却以种种理由迟迟不接受交房，导致进一步延期。综上所述，华瑞公司延期交房不构成违约，郗玉建自身过错导致交房进一步延期，其主张逾期交房违约金无事实及法律依据，法院应依法驳回其诉讼请求。华瑞公司在本案补充答辩意见：涉案小区道路变更设计后对居民有益无损，小区道路设计变更必然引起工程量增加及工期的延长，由此导致延期交房的相应期限应当予以扣除，由于夏季高温多雨，施工环境恶劣，施工期间远远超过山东正大信工程管理咨询有限公司出具的鲁正价鉴字2015第003号鉴定报告认定的90天，因此，延期交房的期间应至少扣除90天。当事人为支持自己所主张的事实与理由，在原一、二审中提交了证据，本次庭审中均未提交新证据。庭审中查明，双方当事人对在原一审、二审中的举证、质证及陈述均没有变化。结合当事人在一、二审庭审中的陈述及举证、质证意见，本院确认以下法律事实：2011年08月30日，郗玉建与华瑞公司签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定：郗玉建购买华瑞公司开发的华瑞·荷塘月色小区第60幢01单元1单元106号住宅（联排别墅）一套，建筑面积为224.48平方米，总价款1,548,912元；合同约定华瑞公司于2012年04月30日前将经验收合格的商品房交付给郗玉建，如逾期交房超过30日后，郗玉建要求华瑞公司继续履行合同，华瑞公司自2012年05月01日起至实际交付之日止，按照郗玉建已经支付房款的日万分之三承担违约金。合同订立后，郗玉建分别于2011年08月30日、2012年05月09日向华瑞公司交纳房款628,912元、920,000元,共计1,548,912元。华瑞公司开发的涉诉小区道路原始设计为沥青路面。2012年03月27日，华瑞公司在华瑞·荷塘月色售楼处张贴公告，告知业主该小区的部分规划内容进行了必要的修改，因涉及原规划的修改、变更需有关部门批准等原因，通知交房时间调整。将原先规划的小区路面由沥青路面变更为石材路面。在本院同类案件（2015）广民重字第2号案件中，针对该小区将沥青材质路面变为石材路面所需的施工期间进行了评估，山东正大信工程管理咨询有限公司作出了鲁正价鉴字【2015】第003号鉴定报告，鉴定结果中表述，合理施工期综合考虑为72-90天。华瑞公司将涉案楼房于2013年04月05日交付给郗玉建。本院原审经审理作出(2013)广商初字第536号民事判决,判决内容为:一、被告山东华瑞房地产有限公司支付原告郗玉建逾期交房违约金24,197.34元,于本判决生效后十日内付清；二、驳回原告郗玉建的其他诉讼请求。案件受理费3,441元，由原告郗玉建负担2,925元，被告山东华瑞房地产有限公司负担516元。该判决作出后,郗玉建不服上诉至山东省东营市中级人民法院,东营市中级人民法院于2016年11月24日作出(2016)鲁05民终1156号民事判决书,判决维持原判。二审判决作出后，华瑞公司按照（2013）广商初字第536号判决履行了付款义务，即华瑞公司向郗玉建支付了违约金24,197.34元。郗玉建仍对原审、二审判决不服申诉至山东省高级人民法院。山东省高级人民法院作出（2019）鲁民再220号民事裁定，裁定撤销（2013）广商初字第536号、（2016）鲁05民终1156号民事判决，发回本院重新审理。本案重审立案进行了审理。根据原一审、二审中当事人的陈述和本案庭审情况，本院认为本案当事人的争议焦点为：1、华瑞公司是否存在延期交房的问题，如果存在延期交房的事实，延期天数是多少；2、郗玉建诉讼请求中违约金的计算方式是否符合法律要求。关于第一个争议焦点问题：二审判决生效后，华瑞公司履行了法律文书中确定的法律义务，表明其对法院认定的延期交房及延期天数的认可。当事人之间签订的合同约定交房时间为2012年04月30日前，而本案中华瑞公司实际交房日期为2013年04月05日，已经逾期339天。同时合同中还约定，由于华瑞公司及施工方的合理原因导致延期交付不视为违约，该条约不违背法律、法规的强制性规定，系有效条款。华瑞公司将涉案小区原设计路面由沥青材质变更为石材材质，并在售楼处以张贴公告的方式告知了业主，应视为延期交房的合理原因。参照涉案小区其他纠纷案件与该路面有关的鉴定报告结论（路面设计变更增加合理施工时间72-90天），延期交房延期339天应当扣除变更路面施工的合理天数，华瑞公司还存在延期交房的行为。由于华瑞公司存在延期交房的违约行为，从延期339天中扣除合理施工期间72天更符合法律规定对合同违约条款功能作用的精神，故华瑞公司应就延期交房267天承担违约责任。关于第二个争议焦点问题：郗玉建在原审中主张违约金的计算按照合同的约定即自2012年05月01日起至2013年04月05日止，按照其所交房款总数，以每日万分之三计算。华瑞公司在原审中主张违约金数额过高，要求法院予以调整。结合本案合同约定及实际，本院确定华瑞公司违约金的计算方式为：以郗玉建所交房款为基数，按照中国人民银行逾期贷款罚息利率计算损失，违约金为该损失的130%。即：本案所涉违约金应计算为:1,548,912元（房款）*5.655%（中国人民银行逾期贷款罚款利率）/365天*267天*130%=83,295.42元。本院认为，本案双方当事人系具有完全民事行为能力的自然人和法人，双方签订的《商品房买卖合同》系其真实意思表示且不违背法律法规的规定，系有效合同，当事人双方均应受到约束。郗玉建将合同所涉房款支付给华瑞公司，履行了合同约定的付款义务。华瑞公司没有按照合同约定交付合同所涉楼房，已经构成违约，其应当向郗玉建支付违约金。原审中华瑞公司提出违约金过高，要求法院予以调整，结合本案实际，本院确定以贷款利息损失的130%予以计算违约金为83,295.42元。故对郗玉建要求华瑞公司支付违约金83,295.42元部分予以支持，对多出部分不予支持。该部分减去华瑞公司已支付的原审判决违约金24,197.34元等于59,098.08元，故华瑞公司还应再向郗玉建支付违约金59,098.08元。华瑞公司主张因郗玉建个人原因未及时收房或故意延迟收房，但未向本院提交相应证据予以证明，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决如下：被告山东华瑞房地产有限公司于本判决生效后十日内支付原告郗玉建违约金59,098.08元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费案件受理费3,441元，由被告山东华瑞房地产有限公司负担1,825元，由原告郗玉建负担1,616元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审 判 长  李秀堂人民陪审员  李营营人民陪审员  崔晓伟二〇二〇年五月二十五日书 记 员  王佳佳附本判决书适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金额。