广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5115号上诉人（原审原告）：李东，男，1976年9月23日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区。被上诉人（原审被告）：柴引生，男，1979年10月16日出生，汉族，身份证住址山东省单县。委托诉讼代理人：余红芳，广东天穗律师事务所律师。上诉人李东因与被上诉人柴引生物权保护纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初6946号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。李东上诉请求：1.撤销一审判决，改判由柴引生支付广州市番禺区洛浦街南浦碧桂园雅苑2座102房占用费，参照房管局公布同地段同类租金标准，自2014年8月19日至实际腾房之日止。2.上诉费由柴引生承担。事实与理由：一审法院对李东取得涉案房产的时间认定有误，并且与之前多份生效判决查明事实相矛盾。(一)根据河源市源城区人民法院（以下简称源城法院）2014年8月19日出具2011河城法执字253-4号执行裁定书涉案房屋所有权及其他权利归买方人所有，该裁定书已于同年八月送达李东并生效；并且在同日源城法院也向广州市国土资源和房屋管理局发出协助执行通知书，同样也已送达发生法律效力，该时间点已有之前多份判决查明事实可以证明，不应被一审法院所轻易推翻之前查明事实，早在2015年1月28目李东持裁定书原件向番禺法院提起2015番法民三初160号诉请要求腾房，经当庭质证确认其效力，也就是讲该裁定书在2018年1月已经送达李东，并作为产权证据出现，当时柴引生答辩产权未明确，又经过2018粤0113民初842房、2019号01民终95号多份生效判决书中，均有驳回柴引生认为产权不清的抗辩的认定，查明自2015年1月28日起诉提供裁定书作为取得房屋的依据，一审法院在没有任何相反证据支持情况下推翻之前生效判决，错误认定了李东的取得时间。(二)源城法院在向李东送达裁定书同日也送番禺房管局向送达了协助执行通知书，证据是早在李东2015年1月28日以2015番法民三初160号案提交的证据，即经广州国土资源和房屋管理局番禺分局调取的《协助执行通知书》、《房地产权情况证明》，均显示产权已被裁定过户，过户人李东，产权打印时间为2014年9月27日，由此证明《协助执行通知书》已经该日期前送达并生效、并且有之前多份生效判决书已查明该事实，一审法院作出错误认定与事实不符且与多份生效判决书相矛盾。(三)在一审庭审中，一审法官不顾之前生效判决查明事实，简单粗暴坚持要求李东在十天内举证签收裁定书准确时间，由于事过多年，源城法院经办人早已离岗，档案已封存，李东向源城法院征询时法院表示李东并非案件当事人无法调取，至于能否调取迟迟未有回复，建议由一审法院发函，李东在十日内交签收时间证明根本不可能完成，一审法院在明知举证有困难情况下，既不发出河源调取证明，也不准许李东延期举证，并不顾李东的答辩，刻舟求剑，机械作出错误认定，故意损害了李东的利益。(四)李东办证时间延后完全是因为柴引生恶意侵占房屋，不配合测绘人员上门进行不动产测量造成，该情况已于2015年初次开庭已向法院阐明，由于2014年底广州全面实行不动产登记制度，原房产证全要变更成不动产证，须重新进行不动产上门测绘编制不动产单元号，柴引生不配合导致办证迟迟无法完成，多份生效判决书都作出裁定书作为李东取得房产权属的查明事实的认定。在没有相反的证据的出现情况下该，一审法院作出自相矛盾的房屋取得时间的认定有悖常理。据悉，原业主顾文生称借款实为高利贷，导致根本无转账凭证，李东不代还款柴引生不会搬走。一审法官认定李东以房产证登记日为房屋取得时间有违公平合理原则，哪有以高利贷霸占房屋不配合业主测绘办证还获利的道理?天理何在?正义何在?一审判决完全妨碍了司法公正，一审法官缺乏应有的正义感和职业信仰。最近，党中央、国务院开展扫黑除恶斗争以来，公检法部门迅速行动，取得了明显的成效，为此，怀着对党和国家无限信任特此提起上诉，请还司法以公平，还正义于人民。柴引生辩称：不同意李东的上诉请求。柴引生认为应从2019年6月3日起才不应继续占用涉案房屋，应按（2019）粤01民终95号民事判决书确定柴引生是非有权居住涉案房屋，故应从柴引生收到此判决书之日起算占用费。李东于2018年7月23日向一审法院起诉请求：1.柴引生支付涉讼房屋自2014年8月19日起至实际腾空之日的使用费，到起诉之日暂计15万元；2.柴引生支付拖欠的物业管理费，到起诉之日约1万元；3.柴引生承担本案诉讼费。一审法院经审理查明：涉讼房屋坐落于广州市番禺区大石镇南浦碧桂园雅苑2座102房，原产权人为顾文生，产权证号为粤房地粤房地产证字第××号。2010年12月30日河源市源城区人民法院（以下简称源城法院）对庄和忠诉顾文生借款纠纷一案出具（2011）源法民一初字第99-1号《民事裁定书》，查封了涉讼房屋，查封期限自2011年1月5日至2013年1月4日止。后庄和忠对该案申请执行，源城法院又于2012年12月21日出具（2011）河城法执字第253号《执行裁定书》，继续查封涉讼房屋，查封期限为1年2013年1月21日，源城法院委托深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司对涉讼房屋在2013年1月4日实地查勘后出具当日的市场价值为845000元，建议拍卖价为676000元。2014年4月21日，源城法院在河源晚报上刊登涉讼房屋的《拍卖公告》，其中描述涉讼房屋的起拍价为718250元，为按现状拍卖、不交吉，拍卖成交后，委托方和拍卖人只提供相应的法律文书和资料，不负责办理产权过户手续，产权过户的一切税、费及风险由买受人承担。2014年8月19日，源城区法院出具（2011）河城法执字第253-4号民事裁定书，载明在涉讼房屋第二次公开拍卖过程中，买受人李东以718250元的最高价竞得，并确认涉讼房屋的所有权及其他权利归李东所有，由李东持该裁定书到相关行政主管部门办理产权过户手续。2014年12月19日，源城法院向顾文生发出（2011）河城法执字第253号《公告》，要求顾文生或其租客搬出涉讼房屋，逾期若仍无搬迁将依法对涉讼房屋采取强制措施。2015年1月8日，原广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局发布《通告》（编号：[2015]003号），根据河源市源城区人民法院（2011）河城法执字第253-4号《协助执行通知书》，注销涉讼房屋的房地产权证（产权证号：粤房地粤房地产证字第××号声明上述产权证书作废。2015年1月28日，李东以其为涉讼房屋的物权人，柴引生非法占有涉讼房屋为由向本院提起（2015）穗番法民三初字第160号诉讼。在该案诉讼中，李东提供涉讼房屋在2014年12月29日的《房地产权情况证明》，显示涉讼房屋产权已经被河源市源城区人民法院裁定过户，过户人为李东。柴引生认为涉讼房屋的权属尚未明确，李东不是适格主体。李东陈述是房管部门要求进入涉讼房屋测绘后才可核发新的房产证，但因柴引生不配合入户测绘，因此房屋至今未核发新的房产证。而柴引生提供了其与顾文生所签订的《借据》和《房屋租赁合同》，以证实其于2012年9月26日时已与顾文生达成协议，由其租住涉讼房屋十五年，以抵顶顾文生欠其的部分债务，其亦已于当日开始使用涉讼房屋至今。除此之外，柴引生还提供其以顾文生名义缴交水电费的票据和开停车卡以证明。李东则认为涉讼房屋在执行拍卖期间从无人向其法院提供有关租约的情况，故不认可柴引生的抗辩。此外，本院就该案发函至源城法院了解案件的有关情况，但未有回复。期间，李东提供一份从执行案卷宗中复印的2011年9月15日对顾文生的《执行问话笔录》，其中内容是顾文生表示涉讼房屋空置无人居住。本院也与该案的执行人员电话联系，该执行人员表示在执行变卖、拍卖涉讼房屋进入评估阶段时，涉讼房屋已有人使用，但因使用人不配合，无法了解因由，致以不交吉拍卖。李东及柴引生对此均无异议。柴引生表示，深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司对涉讼房屋在2013年1月4日实地查勘时所出具的《价格评估报告书》中所附相片有摄入柴引生的身影。2016年8月1日，广州市番禺区人民法院作出（2015）穗番法民三初字第160号《民事判决书》，认为因涉讼房屋在拍卖公告中已明确为“不交吉”拍卖，李东买受涉讼房屋时应当知道该物权存在权利瑕疵，现柴引生提供其与顾文生所签订的《借据》和《房屋租赁合同》以证实其于2012年9月26日时已与顾文生达成协议，由其租住涉讼房屋十五年以抵顶顾文生欠其的部分债务，其亦已于当日开始使用涉讼房屋，从拍卖过程中法院委托有资质的评估公司出具的评估报告所附相片中亦已显示有柴引生的身影，故李东主张柴引生非法使用涉讼房屋的依据不足，遂判决驳回李东的全部诉讼请求。后李东不服上述判决，上诉至广州市中级人民法院。广州市中级人民法院于2017年12月15日作出（2017）粤01民终13034号《民事裁定书》，认为李东就涉讼房屋权益提起诉讼，而柴引生以租赁权益进行抗辩，相关租赁合同的真实性及合法性是本案审理的关键事实认定，一审中李东已经就涉案租赁合同的真实性提出了鉴定申请，但一审并未予以回应及处理，程序不当，且关键事实未予查明，裁定撤销（2015）穗番法民三初字第160号民事判决，发回广州市番禺区人民法院重审。2018年1月18日，广州市番禺区人民法院遂以（2018）粤0113民初842号案重新审理。李东于（2018）粤0113民初842号案中提出请求：1.柴引生立即搬出广州市番禺区大石镇南浦碧桂园雅苑2座102房存放物品并腾空房屋交还李东；2.柴引生支付居住期间的物管费及滞纳金4557.44元、房屋占用使用费人民币80000元（按房管部门公布的同地段市场租金标准暂计自2014年12月29日至柴引生交房之日，物管费及滞纳金计自2014年12月29日至柴引生交房之日）等；其后李东撤回其第二项诉讼请求。李东与柴引生均确认本案证据与（2015）穗番法民三初字第160号案件的证据一致，并坚持在该案中发表的庭审意见。该案庭审中，李东称柴引生提交的《借据》载明的款项金额巨大，故应提供相应转账记录以证明借据的真实性，同时，李东申请对柴引生在2013年5月22日搬离居住证时的签名与2012年9月26日《房屋租赁合同》中的签名笔迹形成时间进行先后顺序的鉴定。而柴引生称原审中查明源城法院于2011年9月5日对（2011）河城法执字第253号执行案件所制作的《执行问话笔录》已说明柴引生与顾文生的租赁关系成立在先，李东清楚涉讼房屋有人居住，法院亦按照房屋不交吉状态降低房屋价格拍卖房屋，现柴引生仍居住在涉讼房屋内。柴引生在庭审后于2018年5月16日向广州市番禺区人民法院补充提交《关于顾文生与柴引生之间借贷事实说明》及部分《中国银行交易流水明细清单》，以证明顾文生在2011年9月26日前多次以现金方式向柴引生借款，两人在2011年9月26日通过对账确认顾文生欠款150万元并承诺一年内归还，但一年后顾文生无还款能力，遂与柴引生签订房屋租赁合同，同意用涉讼房屋15年的租赁权抵扣150万元的部分欠款，其余部分继续履行还款义务，通过查询银行转账记录，顾文生在近两年已通过其弟弟顾文忠的银行账户陆续向柴引生归还借款15万元。李东对上述证据的真实性无异议，但认为无法证明柴引生和顾文生之间的借款关系，只代表顾文忠向柴引生银行账户的汇款情况。另外，李东在庭后提交说明，确认撤回对柴引生在2013年5月22日搬离居住证时的签名与2012年9月26日《房屋租赁合同》中的签名笔迹形成时间进行先后顺序鉴定的鉴定申请。该案认为，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条的规定：“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”故（2011）河城法执字第253-4号民事裁定书可作为李东取得涉讼房屋物权的依据，李东有权提起本案诉讼。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”本案中已查明，源城法院于2010年12月30日对庄和忠诉顾文生借款纠纷一案出具（2011）源法民一初字第99-1号《民事裁定书》，查封了涉讼房屋，查封期限自2011年1月5日至2013年1月4日止。而柴引生提交的其与顾文生签订的涉讼房屋《房屋租赁合同》的签订时间为2012年9月26日，即在柴引生与顾文生成立涉讼房屋租赁合同关系前，涉讼房屋已被人民法院依法查封，顾文生不能对查封后的涉讼房屋再行出租，而柴引生也没有在租赁房屋前查询房屋状况，未尽到谨慎审查义务，柴引生所主张的租赁权不能对抗涉讼房屋被拍卖后受让人李东的所有权。柴引生要求继续享有涉讼房屋的租赁使用权，由于没有法律依据，广州市番禺区人民法院对该抗辩意见不予采纳。对于李东起诉主张要求柴引生立即腾空涉讼房屋并将涉讼房屋交还其管业的诉讼请求，广州市番禺区人民法院予以支持。对于李东的其余诉讼请求，广州市番禺区人民法院均予以驳回。2018年7月2日，该案作出以下判决：柴引生腾空位于广州市番禺区大石镇南浦碧桂园雅苑2座102房并交还李东管业，及驳回李东的其余诉讼请求。后柴引生不服上述判决，上诉至广州市中级人民法院。广州市中级人民法院于2019年6月3日作出（2019）粤01民终95号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。另查明，2017年3月24日，涉案房屋转移登记至李东名下，登记地址为番禺区洛浦街南浦岛碧桂园雅苑2座102。经本院释明后，李东未提供其签收（2011）河城法执字第253号裁定书的确切时间。本案诉讼中，李东认为房屋占有使用费标准应按照房管局公布的当年同地段房屋的租金标准计算，柴引生对此予以确认。李东表示并未向物管公司缴纳管理费，但因物管公司多次致电要求其缴交，其并不清楚拖欠物管费的金额，故本案诉请暂定10000元。一审法院认为：已生效的（2018）粤0113民初842号案已判决柴引生腾空涉案房屋并交还李东管业，柴引生确认其实际占用涉讼房屋，故李东主张柴引生支付房屋占用期间的占有使用费，合理有据，一审法院予以支持，（2018）粤0113民初842号案对于柴引生主张其在涉讼房屋被查封前已签订涉案租赁合同的抗辩不予采纳，本案中柴引生抗辩称其与原业主签订十五年期限的租赁合同，李东拍卖时已知悉租赁权存在，且拍卖价低于房屋价值已获得相应利益，双方不存在合同关系等主张，缺乏依据，一审法院不予采纳；而李东在（2018）粤0113民初842号案中已撤回占有使用费的诉请，柴引生抗辩认为该项诉请已被驳回，根据一事不再理的原则应予驳回，缺乏依据，一审法院亦不予支持。关于占有使用费的问题。双方均确认占有使用费的计算标准参照房管部门公布的当年同地段同类型房屋的租金标准，故一审法院对此予以采纳。李东请求柴引生支付涉讼房屋占用期间自2014年8月19日至腾空之日止的占用使用费，柴引生对此不予确认，认为起算日期应从（2019）粤01民终95号民事判决书生效之日起计。经一审法院释明后，李东仍未举证证明其签收（2011）河城法执字第253号裁定书的确切时间，故占有使用费应从2017年3月24日其取得涉案房屋产权证之日起算为宜，并计至涉讼房屋实际腾空之日止。关于物业管理费的问题。李东未缴纳涉讼房屋的物业管理费，故其请求柴引生支付物业管理费的诉请缺乏依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条、第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2019年10月8日作出判决：一、柴引生应于本判决发生法律效力之日起七日内向李东支付广州市番禺区洛浦街南浦碧桂园雅苑2座102房屋的占用费（参照房管部门公布的当年同地段同类型房屋的租金标准，自2017年3月24日起计至实际腾空之日止）；二、驳回李东的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3500元，由李东负担2187元，由柴引生负担1313元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审中，双方当事人无新证据提交。本院向广东省河源市源城区人民法院发出《协助调查函》，查询河源市源城区人民法院（2011）河城法执字第253-4号民事裁定书的生效时间。该院复函确定（2011）河城法执字第253-4号民事裁定书的生效时间为2014年12月29日。经质证，李东对上述复函的真实性、合法性及关联性无异议。柴引生对上述复函真实性、合法性无异议，但认为复函内容只能证明李东竞标涉案房屋，李东还必须具备购房资格，最终物权以登记才能证明所有权，因此应该以李东取得房产证的时间为真正拥有房屋的相应权利。二审中，李东、柴引生确认柴引生已于2019年12月4日腾空交还场地给李东。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：涉案房屋的占用费应自何时起算。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”本案中，广东省河源市源城区人民法院作出的（2011）河城法执字第253-4号民事裁定书可作为李东取得涉案房屋物权的依据。二审中，广东省河源市源城区人民法院复函确认（2011）河城法执字第253-4号民事裁定书的生效时间为2014年12月29日，故涉案物业的物权自2014年12月29日已变更至李东名下，柴引生应自该日起依法向李东支付占用房屋期间的占用费。李东上诉主张自2014年8月19日起算占用费缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。一审判决认定自2017年3月24日起算房屋占用费不妥，本院予以纠正。由于李东、柴引生确认柴引生已于2019年12月4日腾空交还场地给李东，故房屋占用费应计算至2019年12月4日止。综上所述，李东的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初6946号民事判决第二项；二、变更广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初6946号民事判决第一项为：柴引生应于本判决发生法律效力之日起七日内向李东支付广州市番禺区洛浦街南浦碧桂园雅苑2座102房屋的占用费（参照房管部门公布的当年同地段同类型房屋的租金标准，自2014年12月29日起计至2019年12月4日止）；三、驳回李东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3500元，由李东负担262元；柴引生负担3238元。二审案件受理费3500元，由李东负担262元；柴引生负担3238元。本判决为终审判决。审判长  白小云审判员  赵云川审判员  刘 卉二〇二〇年五月二十六日书记员  熊盈颖黄咏欣