湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘03民终562号上诉人（原审被告）：王理卓，男，1975年9月26日出生，汉族，住湘潭市雨湖区，现住湘潭市岳塘区。被上诉人（原审原告）：湘潭东佳物业管理有限公司，住所地湘潭市岳塘区芙蓉路芙蓉小区综合楼附楼3楼。法定代表人：潘杏林，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈媛媛、王雯，湖南君子莲律师事务所律师。原审被告：张文娟，女，1983年11月1日出生，汉族，住湘潭市雨湖区，现住湘潭市岳塘区。委托诉讼代理人：王理卓，男，1975年9月26日出生，汉族，系张文娟之夫，住湘潭市雨湖区，现住湘潭市岳塘区。湘潭东佳物业管理有限公司（以下简称东佳物业公司）因与被上诉人王理卓、原审被告张文娟物业服务合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市岳塘区人民法院作出的（2019）湘0304民初4963号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查、询问当事人，决定不开庭审理。本案现已审理终结。上诉人王理卓上诉请求：一、依法改判核减上诉人应交纳的物业费；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人家中油烟管道漏烟，东佳物业公司对此负有维护、维修义务。被上诉人未履行该义务，因此无权要求上诉人全额交纳物业费。二、上诉人与被上诉人在案涉《物业服务合同》中约定，禁止所有业主改变房屋外部结构，违规改变房屋的外立面以及承重墙。东佳物业公司破阳台改门并毁坏绿植，严重违反了上述合同的约定。被上诉人东佳物业公司答辩称，一、被上诉人在收到上诉人关于油烟问题的投诉后，已派工作人员进行处理。工作人员反馈的是没有核实到上诉人家有漏油烟的问题，上诉人所居住楼栋的其他业主也没有反映过类似问题。鉴于上诉人反复强调该问题，尽管该问题不属于东佳物业公司的服务范围，被上诉人也为上诉人自用部分的墙体进行了烟管部位打胶。上诉人以此为由不交物业费不合理。二、上诉人反映的毁坏绿植把阳台改为门的问题，系株洲湘银物业管理有限责任公司为了经营需要改变了物业用房的行为，东佳物业公司入场时就已经是这样了，被上诉人并没有违反相应的合同约定。原审被告张文娟陈述称，同意上诉人的上诉意见。东佳物业公司向一审法院起诉请求：1、判令王理卓、张文娟支付拖欠的物业管理服务费5294元；2、判令王理卓、张文娟支付违约金（滞纳金）1000元；3、判令王理卓、张文娟承担本案诉讼费。一审法院认定事实：一、涉案房屋坐落：湘潭市岳塘区书院路与双拥路交汇处。二、王理卓、张文娟系房屋所有权人，房屋位于，房产产权面积为110.31㎡。三、东佳物业公司于2017年3月1日起至今为上述小区提供物业服务；东佳物业公司向王理卓、张文娟收取物业费的依据为：《湘潭湘江学府解除协议》、《前期物业管理服务合同》（2017年3月1日签订）。四、收费标准：（一）湘潭东之阳房地产开发有限公司与东佳物业公司签订的《前期物业管理服务合同》，物业服务收费方式为选择包干制方式：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳。具体标准为：商业物业2.0元·㎡/月；电梯住宅1.50元·㎡/月；写字楼2.0元·㎡/月；车位、停车库30元/月·个。五、物业服务期限：合同签订之日起至业主大会成立后并重新选定下一任物业管理公司，签订新的物业服务合同时止。六、东佳物业公司起诉要求王理卓、张文娟缴纳物业费的期限2017年4月1日至2019年12月31日。七、王理卓、张文娟拖欠东佳物业公司2017年4月1日至2019年12月31日期间的物业费5460.35元（1.5元·㎡/月×110.31㎡×33月）至今尚未缴纳。八、东佳物业公司主张违约金（滞纳金）依据为：《前期物业管理服务合同》第三十一条“甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费（物业服务资金）的，应按每日0.3%的标准向乙方支付违约金”。九、王理卓、张文娟不交纳物业费辩解事由及对应的证据名称：（一）湘江学府小区前期物业服务企业系株洲湘银物业管理有限责任公司，王理卓、张文娟按时交纳了物业服务费。后来变更为东佳物业公司，未向业主进行公示，程序是否合法不得而知（证据：无）；（二）王理卓、张文娟家客厅及过道因隔壁烟道漏油烟，开发商、前期物业株洲湘银物业管理有限责任公司及东佳物业公司均未解决该问题（证据：照片）；（三）小区围墙被拆除后，小区内经常发生偷盗事件，电梯频发关人故障（证据：照片）；（四）小区内无保安，东佳物业公司破绿改阳台、卫生环境差（证据：照片）一审法院认为：本案系物业服务合同纠纷。湘潭东之阳房地产开发有限公司与东佳物业公司签订的《前期物业管理服务合同》均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规规定，合法有效，原审法院对东佳物业公司提交的前期物业管理服务合同予以认可。根据《最高人民法院》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”之规定，该合同对全体业主具有约束力。东佳物业公司向王理卓、张文娟提供了物业服务，王理卓、张文娟应履行交纳相应物业服务费用的义务。王理卓、张文娟自2017年4月起至2019年12月期间尚欠住宅物业服务费5460.35元，东佳物业公司诉讼请求5294元，系自行处分自己的权利，对该诉请，原审法院予以支持。东佳物业公司诉请滞纳金，因王理卓、张文娟欠交物业费非故意拖欠，对该部分诉请，原审法院不予支持。王理卓辩称东佳物业公司物业服务不到位。原审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”，东佳物业公司是否完全履行物业服务合同，不能免除王理卓、张文娟交纳物业管理费之义务，王理卓、张文娟可以要求东佳物业公司承担相应的违约责任。王理卓、张文娟称因隔壁烟道漏油烟，导致其家中有油烟味，前期物业公司株洲湘银物业管理有限责任公司、开发商及东佳物业公司均未有效解决该问题。原审法院认为，从王理卓、张文娟提交的证据来看，不能证明东佳物业公司对王理卓、张文娟的要求不闻不问，且该问题前期物业公司株洲湘银物业管理有限责任公司及开发商均未能解决好，亦不能苛求东佳物业公司，且更换油烟主管道系改建、重建附属设施，属于共有和共同管理权利的重大事项，需由应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。故对其该辩解意见，原审法院不予采信。王理卓、张文娟辩称小区围墙被拆后，小区内经常发生偷盗现象，电梯关人事故频发，因王理卓、张文娟未向原审法院提交证据证实，对其该辩解意见，原审法院不予采信。王理卓、张文娟认为东佳物业公司破绿改阳台，违规改建，对其造成了影响。原审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第八十三条“业主大会或业主委员会，对……违章搭建……等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼”之规定，王理卓、张文娟认为东佳物业公司有破绿改阳台，违规改建，损害其合法权益的行为，可以依法提起诉讼或者向相关机构投诉。故对其该辩解意见，原审法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款（六）项、第二款，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审判决：一、张文娟、王理卓于判决生效之日起五日内一次性支付东佳物业公司物业管理服务费5294元；二、驳回东佳物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由张文娟、王理卓负担。本院二审期间，上诉人王理卓、原审被告张文娟向本院提交如下证据：照片四张，拟证明房屋墙面开裂，东佳物业公司不作为。被上诉人东佳物业公司对上诉人王理卓、原审被告张文娟提交的证据经质证后认为，对该证据的三性均有异议。首先，该照片显示开裂的部位是业主自用的专有部位，不属于物业服务的范围，开裂的原因也无从查实。其次，关于房屋质量问题，在质保期内应当由开发商负责，质保期外应按照法定程序启用维修基金或由业主自行维修，且该问题不属于二审审理范围。本院经审查认为，该证据显示墙面开裂是业主家专有部位，不属于东佳物业公司的服务范围，与本案无关。经本院二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是东佳物业公司提供的物业服务是否存在瑕疵，王理卓、张文娟缴纳物业管理费是否应当予以核减。开发商湘潭东之阳房地产开发有限公司与东佳物业公司签订的《前期物业服务协议》合法有效。该协议签订后，东佳物业公司为湘江学府小区提供了物业管理服务，王理卓、张文娟作为该小区业主，理应按约定向东佳物业公司交纳相应的物业服务费用。上诉人王理卓认为东佳物业公司未解决其家中油烟管道漏烟问题，且该公司改造阳台、破坏绿植对其造成了影响，其应缴物业管理费应予核减。对此，本院评判如下：一方面，王理卓、张文娟未能举证证明其家中烟道漏烟问题属于东佳物业公司维护、修缮的范围。且本案中东佳物业公司针对王理卓、张文娟反映的该问题已上门进行合理排查，尽到了物业服务义务。另一方面，王理卓、张文娟未提交证据证实破坏绿植、改造阳台的行为系东佳物业公司所为。即便东佳物业公司存在破绿改阳台，违规改建的行为，王理卓、张文娟若认为该行为损害了其合法权益，应当另案提起侵权之诉。上诉人认为被上诉人应减少相应的物业管理费的上诉理由，无事实依据，本院不予支持。综上，王理卓的上诉请求不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王理卓负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘东妮审 判 员  陶 玲审 判 员  贺振中二〇二〇年五月十三日代理书记员  罗春艳附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……