安徽省安庆市迎江区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0802民初441号原告：董某2，男，1984年12月29日出生，汉族，务工人员，住安徽省池州市东至县。原告：董某1，女，汉族，2008年8月16日出生，学生，住安徽省池州市东至县。法定代理人：董某2，男，系原告董某1的父亲，汉族，1984年12月29日出生，住安徽省池州市东至县。两原告共同委托诉讼代理人：徐永康，安徽大森（马鞍山）律师事务所律师。被告：安庆市凯润房地产开发有限公司，住安徽省安庆市皖江大道888号，统一社会信用代码91340800672624537H。法定代表人：孔贵生，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：倪友波，北京蓝鹏（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：储焕丽，北京蓝鹏（合肥）律师事务所律师。原告董某2、董某1诉被告安庆市凯润房地产开发有限公司（以下简称凯润房产开发公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月25日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人董某2及两原告共同委托诉讼代理人徐永康、被告凯润房产开发公司委托诉讼代理人倪友波到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。两原告向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告继续履行原告董某2于2015年7月4日与被告签订的《商品房买卖合同》(合同编号:2015100161097011)，被告立即向原告董某2、董某1交付位于安庆市迎江区华中路北侧大发宜景城三期工程10幢1单元501室房屋；2.依法判决被告限期协助原告董某2、董某1办理位于安庆市迎江区华中路北侧大发宜景城三期工程10幢1单元501室房屋产权证书，产权办在原告董某2、董某1名下，其中董某2占75%的产权、董某1占25%的产权；3.依法判令被告支付逾期交付房屋期间的违约金共计53735.14元(以447420元为基数，按照日利率万分之一计算，自2016年12月1日起暂计至2020年3月16日，以后顺延计算至实际交付房屋之日止);4.本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实与理由：2015年7月4日，原告董某2与其妻宁伟(已故)与被告凯润房产开发公司签署《商品房买卖合同》(合同编号:2015100161097011)，约定由原告董某2及宁伟共同购买被告开发的位于安庆市迎江区华中路北侧大发宜景城三期工程10幢1单元501室商品房一套，并对购房款支付、交房、办理房地产权属证书的时间做了明确约定。后原告董某2与宁伟按约分别于2015年7月6日将首付款人民币137420元、于2015年8月11日将贷款人民币310000元全部支付到被告指定账户。2016年3月5日，共同购房人宁伟因病不幸去世。合同约定的交房期限届满后，原告多次请求被告交付案涉房屋及办理产权证书，被告一直以各种理由推诱至今。期间，安徽省阜阳市惠颖公证处于2018年7月12日出具(2018)皖阜惠公证字第3751号公证书，依法公证宁伟母亲付桂侠放弃对案涉购房合同项下财产性权利的继承，安徽省安庆市宜城公证处于2018年8月27日出具(2018)皖安宜公证字第5545号公证书，公证宁伟案涉遗产由两原告共同继承。原告认为,宁伟(已故)与被告签订的《商品房买卖合同》项下的财产权利权利应由其继承人继承,被告拒不配合的行为已经违反了合同约定。为维护原告合法权益，特诉至法院。被告凯润房产开发公司辩称，一、关于涉案房屋交付的问题。涉案房屋于2016年6月30日取得建设工程竣工备案表，在2016年8月30日取得大产证，2016年11月30日前涉案房屋已经具备了交付及办证的条件。涉案合同的当事人是董某2及其妻子宁伟，涉案房屋一直没有交付的主要原因，是当时仅有原告董某2按被告通知的时间前来办理手续，所以被告要求宁伟一同办理手续，却得知宁伟已经过世，当时宁伟的继承人没有确定，不符合合同约定的交付条件，所以被告没有交付房屋。按照合同补充协议第十一条约定，涉案房屋以按揭方式付款，必须由被告公司代为办理房地产权证，原告应当在房屋交付时向被告提供完整的办证资料并交纳办证费用，否则被告有权拒绝交付房屋，至今，被告尚未收到原告提供的整的办证资料及办证费用，因此，不具备合同约定的交付条件，被告未按时交付房屋不构成违约，不应承担违约责任，原告要求被告支付违约金没有事实依据。二、关于办证的相关事宜。涉案房屋涉及按揭贷款，办理产权登记需要银行提供相关的手续，仅仅有被告的同意是无法办理的。综上所述，原告的诉求缺乏事实及法律依据，请求法庭依法驳回原告诉求。为证明自己的主张，两原告向本院提交了以下证据：一、国家企业信用信息公示系统查询单复印件一份，证明被告身份信息及诉讼主体资格；二、《商品房买卖合同》、安徽省安庆市地方税务局销售不动产统一发票复印件各一份，证明原、被告之间存在合法有效的商品房买卖合同关系及原告已按约支付全部购房款的事实；三、结婚证、火化证明复印件各一份，证明董某2和宁伟系夫妻关系，及宁伟已经去世的事实；四、公证书复印件一份，证明宁伟的法定继承人付桂侠放弃案涉房屋继承权利及涉案房屋属两原告所有的事实；五、录音文件及文字整理版三份（2018年10月22日董君丽和被告公司工作人员电话录音、2020年1月14日董某2到被告公司与被告公司工作人员的谈话录音、2020年1月14日董某2与被告公司副总陶运莹的谈话录音）、微信聊天记录（董君丽和叶桂琴被告公司的售房人员），证明原告在涉案《商品房买卖合同》约定的交房期限届满后即主动多次要求被告交房及缴纳税费，被告以各种理由推脱的事实。针对两原告提交的证据，被告发表质证意见如下：第一、二组证据、第三组证据中的结婚证、第四组证据三性均无异议，提请法庭注意，依据商品房买卖合同的约定，原告必须提交完整的办证资料及并交纳办证费用，被告才能交房；第三组证据中的火化证明真实性请求法庭依法核实，从该组证据可以看出，涉案房屋约定的交付时间之前，宁伟已经去世，涉案房屋无法在约定的交付时间按约交付，是因为原告自身的原因；第四组证据达不到证明目的，涉案房屋并未登记到宁伟名下，两原告仅享有继续履行涉案合同的权利，直至2018年8月27日，宁伟的继承人才确定；第五组证据关于录音证据，真实性没有问题，关联性、合法性和证明目的需综合全案考虑；微信聊天记录不予认可，叶桂琴于2016年已经离职。为证明自己的主张，被告向本院提交了以下证据：一、商品房买卖合同及合同补充协议复印件各一份，证明：1、双方约定房屋交付的条件为房屋具备建设工程竣工备案表的事实；2.合同补充协议第11条明确约定，以按揭方式付款的，则必须由被告代为办理房地产权利证书，原告应当在房屋交付时向被告提供完整的办证资料并交纳办证费用，否则被告有权向被告拒绝交付房屋的事实；3、合同补充协议第23条明确约定，任何被告的违约行为导致向原告应承担的违约责任累计不超过购房总额的5%；二、建设工程竣工备案表、大产证复印件各一份，证明：1、约定的房屋交付期限届满前，案涉房屋已具备交付条件的事实；2、合同案涉房屋已具备办理产权登记条件的事实；三、个人房产抵押贷款合同复印件一份，证明：1、被告为按揭贷款提供阶段性连带责任保证；2、贷款合同第12条约定，发生借款人死亡影响债权安全事件，按揭银行有权宣布已发放贷款本金全部提前到期。针对被告提交的证据，两原告发表质证意见如下：第一组证据的三性无异议，该组证据恰恰证明了双方明确约定了交房的时间及被告逾期交房的事实；第二组证据三性有异议，且与本案没有关联性，原告不发表质证意见；第三组证据真实性由法庭依法核实，与本案没有关联性。经审查，原、被告提交的证据真实性本院均予以认定，具体证明目的待事实部分一并阐述。根据以上采信的证据和当事人在庭审中的陈述，本院查明如下事实：2015年7月4日，原告董某2、宁伟与被告凯润房产开发公司签署《商品房买卖合同》(合同编号:2015100161097011)及《合同补充协议》一份，约定由原告董某2、宁伟共同购买被告开发的位于安庆市迎江区华中路北侧大发宜景城三期工程10幢1单元501室商品房一套。《商品房买卖合同》第八条约定交付期限：出卖人应当在2016年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5.建设工程竣工验收备案表。第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列的1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日。（2）逾期超过90日后。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万人之一的违约金。《合同补充协议》第十一条约定：以按揭方式付款的，买受人必须由出卖人代为办理房地产权利证书。买受人应在房屋交付时向出卖人提供完整的办证资料并交纳办证费用，否则出卖人有权拒绝向买受人交付所购房屋。第十二条约定：出卖人向贷款银行为需贷款的买受人提供阶段性担保。出卖人为买受人贷款的担保截止期限为出卖人将该买受人的房屋产权证书转交银行抵押之日止。董某2、宁伟就涉案房屋的按揭贷款与交通银行股份有限公司安庆分行签订《个人房产抵押贷款合同》，向交通银行股份有限公司安庆分行贷款310000元。董某2与宁伟按约分别于2015年7月6日将首付款人民币137420元、于2015年8月11日将贷款人民币310000元全部支付到被告指定账户。董某2与宁伟系夫妻关系，原告董某1系董某2与宁伟之女，宁伟于2016年3月5日去世。安徽省阜阳市惠颖公证处于2018年7月12日出具(2018)皖阜惠公证字第3751号公证书，依法公证宁伟母亲付桂侠放弃对案涉购房合同项下财产性权利的继承，安徽省安庆市宜城公证处于2018年8月27日出具(2018)皖安宜公证字第5545号公证书，公证涉案夫妻财产的一半为宁伟的遗产，宁伟案涉遗产由两原告共同继承。另查明，至庭审当日，原告全部按期交纳了涉案房屋银行的按揭贷款，并表示以后也会按期交纳。现涉案房屋未能办理交付及产权登记。本院认为，涉案《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系各方当事人自愿签订的，该合同合法、有效，双方当事人均应按照协议约定履行各自义务。现买受人已按约定履行付款义务，出卖人应当协助买受人办理产权变更登记手续。宁伟虽然已经死亡，但经公证书公证，宁伟涉案遗产由两原告共同继承，故两原告有权诉求被告凯润房产开发公司继续履行合同、将涉案房屋产权登记至两原告名下，并协助两原告办理涉案房屋产权登记手续。因被告未能在约定的交房时间内向原告交付房屋，应承担相应的违约责任，考虑到宁伟的死亡亦是涉案房屋未能按期交付的客观原因，故两原告诉求被告支付逾期交付房屋期间的违约金，本院酌予支持被告向两原告支付违约金5000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告董某2、宁伟与被告安庆市凯润房地产开发有限公司于2015年7月4日签订的《商品房买卖合同》(合同编号:2015100161097011)及《合同补充协议》，由原告董某2、董某1与被告安庆市凯润房地产开发有限公司继续履行；二、被告安庆市凯润房地产开发有限公司于于本判决生效后三十日内将位于安庆市迎江区华中路北侧大发宜景城三期工程10幢1单元501室商品房交付原告董某2、董某1，并协助原告董某2、董某1办理产权登记，将上述房屋的所有权登记至原告董某2、董某1名下，其中董某2占75%的产权、董某1占25%的产权三、被告安庆市凯润房地产开发有限公司于于本判决生效后三十日内给付原告董某2、董某1违约金5000元；四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8812元，减半收取4406元，由原告董某2、董某1和被告安庆市凯润房地产开发有限公司各半负担（该款原告已预交，被告负担部分在履行本判决确定的给付义务时将该款一并交至原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员 方 畅二〇二〇年五月二十五日书记员 杨丹丹本案适用法律条款《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。