江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1291民初2385号 原告：李袁，男，1984年12月28日出生，汉族，住江苏省泰州市高港区。 委托诉讼代理人：沈昕，江苏法德东恒（泰州）律师事务所律师。 被告：刘国年，男，1959年1月8日出生，汉族，住上海市闸北区。 委托诉讼代理人：马雪平，上海运帷律师事务所律师。 被告：陈珠兰，女，1959年10月23日出生，汉族，住上海市闸北区。 被告：刘国华，男，1957年8月14日出生，汉族，住江苏泰州医药高新技术产业开发区。 法定代理人：李某，女，1931年12月2日出生，汉族，住江苏泰州医药高新技术产业开发区，系刘国华的母亲及监护人。 原告李袁与被告刘国年、陈珠兰、刘国华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李袁的委托诉讼代理人沈昕，被告刘国年及其委托诉讼代理人马雪平均到庭参加诉讼。被告陈珠兰、刘国华经本院依法传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 李袁向本院提出诉讼请求：1.被告刘国年、陈珠兰、刘国华协助原告将位于泰州市海陵区怡和花园32号楼305室房屋及车库变更登记至原告名下；2.被告刘国年依约向原告支付违约金人民币100000元;3.本案的诉讼费、保全费用由三被告承担。事实与理由：2012年8月10日，原、被告刘国年就原告购买被告位于泰州市海陵区怡和花园32号楼305室的拆迁安置房屋达成一致意见，并签订《房屋买卖协议》一份，约定房屋转让价为373000元，付款方式为签订协议时，由原告交付定金323000元；从当日开始将案涉房屋交给原告，转户入户后及时付清50000元，违约方补偿对方100000元。同日，原告依约向被告支付了定金323000元，被告向原告出具收条一份。原告已于2012年下半年对案涉房屋进行装修并实际使用至今，但因案涉房屋属于拆迁安置房，且在签署房屋买卖协议时被告尚未取得不动产权属证书，故案涉房屋一直没有办理过户。自被告签署《房屋拆迁补偿安置协议书》至今已远超两年，且被告已自行领取了不动产产权证书，案涉房屋符合办理过户的条件。虽经原告多次催促，但被告仍拒不履行过户义务，系属违约，应承担相应的违约责任。 刘国年辩称，第一，不同意原告的诉讼请求，答辩人不存在违约行为。自案涉购房合同签订到领取产权证，答辩人一直积极联系原告，案涉合同中未约定房屋过户时间，原告也一直不提过户事情，而是主张按照合同办，意思就是不想要房屋，而是要求被告承担违约责任，答辩人不存在恶意或者拒绝履约的行为，是原告一直没能给被告明确态度及合同履行方案，导致一直拖延至今；第二，案涉房屋目前登记在三人名下，其中刘国华为无民事行为能力的残疾人，其法定代理人李某不认可案涉房屋买卖合同，答辩人与原告签订的合同无法导致房屋物权发生实质性变更，另外两名权利人不愿意追认合同效力，所以答辩人的处分行为是无效的处分行为，案涉房屋存在过户不能的客观情况，原告要求被告过户房屋的诉讼请求被告无法履行；第三，案涉房屋无法实际过户，原被告对此均存在过错，请求法庭根据双方合同履行实际情况、拆迁的不规范、涉及无民事行为能力人等特殊情况，酌情裁定各方承担相应责任。 刘国华辩称，不同意原告的诉请，案涉房屋产权中有其份额，直至收到法院传票才知道刘国年卖房子的事情，不认可其对房屋的处分，望法庭依法裁判。 陈珠兰未答辩，亦未提供证据。 本院经审理查明：2012年8月10日，甲方刘国年与乙方李袁共同签订《房屋买卖协议》，约定：甲方向乙方转让位于泰州市开发区怡和花园32号楼305室房屋，建筑面积约为85平方米，车库约为11平方米，房屋转让价为373000元，办理产权证、土地证等一切过户费用由乙方承担；付款方式为在2012年8月10日签订本协议时，乙方向甲方交付定金323000元；在入户时付清余款50000元，从2012年8月10日开始以后交给乙方，后面的一切费用由乙负责，转户入户后及时付清50000元，装潢押金600元由甲方自收，谁违约补偿另一方100000元，从2012年8月10日起让一年半50000元不付利息，一年半后付银行利息（按50000元付利息）；双方还对各自责任及违约责任作出了约定。落款处有甲乙双方各自签名。同日，刘国年向李袁出具收条一份，载明：“今收到房款323000元”。下方载有“从2014年2月以后利息每年2300元利息，本金除外，到过户为止。结算”，落款处有刘国年、李袁的签名，落款时间为2017年8月16日。合同签订后，刘国年向李袁交付房屋钥匙、水电卡、房屋拆迁补偿安置协议书复印件、住宅工程质量分户验收合格书等权属证明材料，李袁入住并占有、使用房屋至今。 2017年8月4日，共同共有人刘国华、刘国年、陈珠兰就坐落于医药高新区青年南路13号怡和花园32幢305室房屋领取证号为苏（2017）泰州不动产权第0017471号的不动产权证书，载明：建筑面积为84.53平方米，上有面积为12.26平方米的车库作为附属权利。 2019年11月30日上午，案涉房屋买卖介绍人李宛小前往怡和花园1幢301室车库与刘国华的母亲李某交谈，过程中李某称：当初卖房子是她提的，当时儿子一个都不知道，就她和刘国华两人在家里，他们在上海又买了两套房子，家里不需要这么多房子，并且曾经提出过房子卖便宜了。 另查明，刘国华于2019年10月15日领取证号为53的残疾人证，载明残疾类别为智力，残疾等级为三级，联系人为李某，该证件有效期为十年。李某系刘国华及刘国年的母亲，现刘国华、李某二人居住在怡和花园1幢301室。陈珠兰系刘国年的妻子。 庭审中，李某作为刘国华的代理人，其称最早系由其与李粉英、李宛小提出要卖儿子刘国年的房子，并且在房子出售之后其曾向李宛小表示过房子卖便宜了，问能不能由买方加点钱。直至收到法院传票，其才知道案涉房子登记在刘国华、刘国年共同名下，之前一直以为案涉房屋是儿子刘国年一个人名下的，因此现在不同意过户。 上述事实，有房屋买卖协议、收条、不动产权证书、录音及当事人陈述等证据证实。 本院认为，本案的争议焦点为：1.被告刘国年向原告出售案涉房屋是否属于无权处分；2.被告刘国年是否存在违约行为；3.若被告刘国年确实存在违约行为，原告是否有权要求其支付违约金100000元。 1.关于被告刘国年向原告出售案涉房屋是否属于无权处分。本院认为，上述房屋买卖系刘国年及其家庭成员协商一致的意思表示，已经得到了相关权利人的授权，并非无权处分行为。理由如下：首先，自案涉房屋买卖协议签订后，被告刘国年立即向原告交付房屋，并由原告占有、使用至今，而刘国华及其监护人李某居住在同一小区，对于转让房屋这样重大的家庭事项，李某表示直至收到法院传票才知道，明显有悖于常理；其次，结合录音以及李某当庭陈述，其对于案涉房屋的买卖是知晓且直接参与的，即使签订案涉合同时其并不在场，但是之后其向介绍人表示房子卖得便宜了需要加价，上述行为亦可视为对刘国年处分行为的追认，由此本院可以推定刘国年出售案涉房屋的行为系得到刘国华的监护人李某认可的；而被告陈珠兰作为刘国年的配偶，对于刘国年签订房屋买卖协议、转让房屋、收取房款等重大家庭事项，亦理应知晓，其未到庭抗辩可视为其对处分行为的认可。综上，本院可以认定被告刘国年向原告出售案涉房屋并非无权处分，而是已经得到了共有人的认可。 2.关于被告刘国年是否存在违约行为。被告刘国年辩称自案涉房屋买卖协议签订后，其一直积极联系原告，从未拒绝履行过户义务，目前案涉房屋无法进行过户，系由于原告一直未明确表态，且房屋其他权利人表示不同意过户，系属客观履行不能。其他共有人不同意协助履行过户手续并不能够成为被告刘国年不按约履行合同义务的合理抗辩理由，因此上述抗辩不存在事实及法律依据，本院不予采信。虽然案涉合同中未明确约定房屋过户时间，但因案涉房屋已经具备过户条件，因此买方在给予对方必要准备时间的情况下，有权随时要求被告履行协助过户的义务。被告刘国年迟迟未协助办理过户，且当庭明确表示案涉房屋过户不能，系属违约，应承担相应的违约责任。 3.关于原告是否有权要求被告刘国年支付违约金100000元。根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。案涉房屋买卖协议中明确约定违约方需补偿另一方100000元，因此原告有权要求被告刘国年支付一定数额的违约金。但被告认为约定的违约金过高。原、被告双方均未就案涉违约行为所造成的实际损害后果进行举证。违约金在法律上的功能系以惩罚为辅，补偿为主，本院结合合同履行情况、双方过错程度、公平原则等因素，将被告刘国年应当向原告支付的违约金酌情调整为30000元。 综上，房屋买卖协议系原被告双方真实意思表示，且内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效。对于合法有效的合同，双方均应按合同约定履行各自的义务。现原告已按合同约定给付购房款323000元，被告刘国年以及其他房屋产权共有人陈珠兰、刘国华亦理应协助原告办理过户手续，故对原告要求被告协助其办理坐落于医药高新区青年南路13号怡和花园32幢305室房屋过户登记的诉讼请求，依法应予支持。同时，根据双方约定，买方在转户入户后及时付清50000元以及从2012年8月10日起的一年半后按照每年2300元计算至过户为止的利息。因此，原告应在被告协助过户后，将尾款50000元及自2014年2月10日起至实际办理完毕过户手续之日止，按每年2300元计算的利息给付被告。被告陈珠兰经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其对诉讼权利的放弃，不影响本案的审理，本院依法缺席审理和判决。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告刘国年、陈珠兰、刘国华应于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告李袁将坐落于医药高新区青年南路13号怡和花园32幢305室的不动产权登记至原告李袁名下； 二、原告李袁应于上述不动产过户登记完毕之日向被告刘国年、陈珠兰、刘国华给付剩余购房款50000元及利息（自2014年2月10日起至实际办理完毕过户手续之日止，按每年2300元计算）； 三、被告刘国年应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李袁支付违约金30000元； 四、驳回原告李袁的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8395元，保全费2385元，合计10780元，由原告李袁负担1050元，被告刘国年、陈珠兰、刘国华共同负担9730元（此款原告已交纳预交，被告负担的部分于本判决生效后十日内迳交原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。 审 判 长  陈俊涛 人民陪审员  肖桂明 人民陪审员  谢华东 二〇二〇年五月七日 法官 助理  曹晓舟 书 记 员  许 婷 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。