贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终4316号上诉人（原审被告）：中国电建地产集团贵阳有限公司，住所地：贵州省贵阳市观山湖区金阳北路378号观府壹号销售体验中心B座，统一社会信用代码91520115785497386P。法定代表人：欧昊翔，该公司总经理。委托诉讼代理人：张婕妤，贵州朝华明鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁礼倩，贵州贵达律师事务所（实习）律师。被上诉人（原审原告）：王丽萍，女，1962年12月7日出生，汉族，住贵州省平坝县城关镇城中巷80号，公民身份号码52252619621207002X。委托诉讼代理人：穆昌富，贵州圣思律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱锡武，贵州合敬律师事务所律师。上诉人中国电建地产集团贵阳有限公司（以下简称：电建地产公司）因与被上诉人王丽萍商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院(2019)黔0115民初2616号民事判决。向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员黄新独任审理了本案。现已审理终结。上诉人电建地产公司上诉请求：一、撤销原判第一项，改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、案件受理费由被上诉人负担。理由是，首先，根据补充协议第4.2条的约定，非因出卖人原因造成的逾期办证，出卖人不承担违约责任。上诉人已经履行合同约定的办证配合义务协调政府职能部门推进办证工作。其次，上诉人一直在积极办理土地使用权证，房屋办证逾期非上诉人责任，不存在恶意违约。上诉人已经交付了房屋，办证属于附随义务，现非因出卖人原因导致未按期履行附随义务，却要承担违反主合同义务的重大违约责任，有失公允。被上诉人王丽萍答辩称，由于上诉人不能在约定时间提交办理产权登记的文件，导致答辩人不能按期取得房屋产权登记，构成违约，按照合同约定，应当承担违约责任。请求维持原判。原审原告王丽萍的诉讼请求为：1.请求判令被告向原告交付办理商品房转移登记所需要的有关文书，配合协助办理并直至原告取得房屋所有权证；2.判令被告向原告支付逾期办理商品房所有权转移登记的违约金，暂计43267.91元（以1095390元为基数，按日万分之零点五从2017年2月1日计算至2019年3月31日），并以此计算至被告交付办理商品房有关文书之日止；3.案件受理费由被告承担。原审经审理查明：2015年12月9日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买被告建设的位于观山湖区金阳北路378号中国水电?观府壹号一组团第36号楼4单元2层2号房屋，房款总价1095390元。合同第二十二条“转移登记”约定，“（一）出卖人承诺于2017年1月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起365日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起365日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金。”合同第二十七条约定“双方因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的乙方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起90日内向另一方当事人提供证明。”双方于同日签订的《补充协议》第3.1条约定“出卖人与买受人双方确认，本《商品房买卖合同》所指的书面通知方式包括贵阳当地媒体公告、函件、电话或短信通知等，出卖人有权选择上述任意方式进行通知。双方同意将媒体、电话、短信通知当日或函件以挂号信形式寄出后（以邮戳为准）五天即视为信息已送达买受人。买受人保证出卖人和买受人签订的《商品房买卖合同》中所列的买受人通讯地址、联系电话必须准确，买受人通讯地址以本合同列明的联系地址为准。买受人通讯地址、联系电话若有变更，买受人应及时以书面形式通知出卖人，否则由此导致出卖人发出的通知延误或无法送达买受人，其所有的相关责任均由买受人自行承担。”《补充协议》第4条约定,“4.1若买受人采用商业银行按揭贷款或公积金贷款方式的，均须由第三方代为办理相关产权手续。办理《房屋所有权证》若为第三方代办公司代办则买受人在出卖人通知之日起30日内将所需缴纳的契税、印花税、登记费、服务费、手续费等费用及办理《房屋所有权证》的所有手续交给第三方代办公司；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。4.2在办理房屋权属登记等涉及政府相关部门工作的，出卖人在履行协助办证义务的前提下，如非出卖人责任造成的时间延误，出卖人不承担任何违约责任。4.3出卖人与买受人双方同意在出卖人向登记机关提供办理《房屋所有权证》须由出卖人提供的资料提交完毕后，出卖人以上述书面通知方式通知买受人。如买受人未在出卖人规定的时间办理完毕产权登记，则出卖人无需对买受人产生的经济损失承担任何责任。”合同签订后，原告按约定支付了购房款。因被告未按约定于2017年1月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，原告遂向本院提起诉讼，提出如前诉请。诉讼过程中，原告自认已经办理不动产权证。另查明，贵州芊芊园艺新技术发展公司以出让方式取得原乌当区野鸭乡养马村（现观山湖区金麦社区养马村）137373.3平方米国有土地并于2000年8月办理了《土地使用权预登记证》（筑预登[2000]字第112号）。2010年3月26日，被告与贵州省国土资源厅贵阳国家高新技术产业开发区国土资源分局签订《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定出让宗地编号为金阳2009-10地块，土地出让金为13.8亿元，被告于2012年7月付清了全部土地出让金。贵州芊芊园艺新技术发展公司以出让方式取得的137373.3平方米国有土地位于“金阳2009-10号”地块出让红线范围内。2011年5月25日，贵阳市土地储备中心金阳新区分中心、贵阳国家高新技术产业开发区国土资源分局土地开发储备交易中心（甲方）与贵州芊芊园艺新技术发展公司（乙方）签订《国有土地使用权收购合同》，收购贵州芊芊园艺新技术发展使用的137373.3平方米国有土地的使用权，约定合同签订后30日内乙方协助甲方办理土地使用权注销登记。2018年12月28日，贵阳市不动产登记中心发布《筑预登[2000]字第112作废公告》。2019年3月28日，被告取得观山湖区金阳北路378号中国水电?观府壹号一组团（一期）35-44号楼产权初始登记,并在售楼部张贴《关于“电建抵偿?观府壹号”项目一组团一期（35-44栋）不动产权证办理公告》和《业主办理不动产权证须知》，其中《业主办理不动产权证须知》中载明“电建地产?观府壹号项目一组团一期第35、36、37、38、39、40、41、42、43、44栋已于2019年3月28日取得房屋所有权初始登记，具备办理不动产权证（商品房转移登记）条件。为方便您办理不动产权相关手续，我司在观府壹号项目销售中心二楼设有产权办理接待点，请您前来办理时携带好以下文件及相关资料：一、提供下列资料原件：1.购房收据（原件）2.维修资金收据（原件）3.商品房屋买卖合同（原件）4.商品房屋预售备案登记表（原件）5.购房本人不能亲自前来办理的，需提供公证处出具的《公证委托书》原件由被委托人办理。6.税金及费用（具体根据房屋总价等情况确定）二、提供下列资料复印件：1.申请人身份证（复印件2份，夫妻双方）2.婚姻证明（复印件2份，未婚情况户口簿必须标注“未婚”，离婚情况的必须提供离婚证和离婚协议）3.户口簿（复印件1份，夫妻双方、小孩页）4.商品预售房屋备案登记表（复印件1份）5.银行贷款合同（贷款业主提供，复印件2份，整本复印）6.业主是未成年人需提供户口簿和出生证（复印件3份）7.业主是未成年需提供监护人身份证（复印件3份）……”。2019年3月30日，被告在贵阳都市报刊登《“电建地产?观府壹号”项目不动产权证办理公告》，通知原告办理不动产权证。后又以EMS快递方式通知原告办理不动产权证。原审认为，原、被告签订的商品房买卖合同合法有效。原告依合同约定交付购房款后，被告未按合同约定将办理商品房转移登记所需的文书及时交付原告，构成违约，应当承担违约责任。对被告提出的政府行为导致其无法取得案涉项目产权初始登记，未能在合同约定时间达到转移登记条件系政府行为不可抗力所致，被告不应承担违约责任的抗辩意见，所谓不可抗力，是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，本案中贵阳市土地储备中心金阳新区分中心、贵阳国家高新技术产业开发区国土资源分局土地开发储备交易中心收购贵州芊芊园艺新技术发展公司以出让方式取得的137373.3平方米国有土地（位于被告受让取得“金阳2009-10号”地块出让红线范围内）的时间为2011年5月，根据收购合同约定，贵州芊芊园艺新技术发展公司应在2011年6月24日前协助办理土地使用权注销登记。但原、被告在2014年7月签订合同时，贵州芊芊园艺新技术发展公司取得的土地仍未办理土地使用权注销登记，且被告明知，故被告主张系不可抗力不应承担违约责任的抗辩意见不成立。关于逾期交付有关文书的违约金标准，根据约定按原告已支付房款的万分之零点五每日计算，直至被告向原告交付有关文书之日。对被告提出的已将案涉房屋交付原告，未能办理转移登记并未给原告造成实际损失，原告主张违约金过高，请法院依法予以减少的抗辩意见，首先违约金具有惩罚性的特征，不以非违约方遭受损失为前提；其次，原、被告签订的合同为格式合同，关于违约金的约定为格式条款，被告为格式合同提供方，在订立违约金条款时应进行了充分的考虑和衡量；再次，被告未举证证明约定的违约金过分高于造成的损失，故对被告的上述抗辩意见不予支持。对被告提出的原告主张违约金计算至其通知原告办证之日即2019年3月30日的抗辩意见，予以采信。被告于2019年3月28日具备办理案涉房屋的不动产权证条件时即通过张贴公告的方式，告知原告需提供的资料及办理地点、时间等，又于2019年3月30日通过报纸刊登公告，告知原告可对案涉房屋进行不动产权证的办理，视为被告已尽到交付相关办证文书的义务，原告应配合被告到指定地点积极主动的提交或要求被告向其交付办理不动产权证所需材料。办理产权转移登记应为原告的义务，原告在被告通知后未及时领取或提交相关材料不能归责于被告，且原告现在已经办理了不动产权证。综上，对原告要求被告交付办理商品房所需要有关文书的诉请，不予支持，但被告应向原告支付违约金，违约金的计算方式为以1095390元为基数，按照日万分之零点五的利率从2017年2月1日起计算至2019年3月30日止。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告中国电建地产集团贵阳有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告王丽萍支付违约金（违约金的计算方式为：以1095390为基数按每日万分之零点五的利率从2017年2月1日起计算至2019年3月30日止）；二、驳回原告王丽萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1080元，由被告中国电建地产集团贵阳有限公司负担。二审中，当事人无新证据提交，本院对一审查明的事实予以确认。二审同时查明，上诉人电建地产公司取得案涉项目商品房预售许可证的时间为2015年5月19日。本案事实，有《商品房买卖合同》、付款凭证、《贵阳市商品房预售许可证》、《国有建设用地使用权出让合同》、《一般缴款书》、《国有土地使用权收购合同》、《观山湖区人民政府关于完善收回贵州芊芊园艺新技术发展公司国有土地使用权手续的函》｛观府函（2018）15号｝、《贵阳市国土资源局关于收回贵州芊芊园艺新技术发展公司国有土地使用权有关事宜的请示》｛筑国土资利请（2018）326号｝、《筑预登［2000］字第112号作废公告》、《不动产权证》（黔（2019）观山湖区不动产权第0022773号）、《关于“电建地产?观府壹号”项目一组团一期（35-44栋）不动产权证办理公告》（2019年3月30日）、张贴《关于“电建抵偿?观府壹号”项目一组团一期（35-44栋）不动产权证办理公告》和《业主办理不动产权证须知》的照片、EMS邮寄单等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》合法有效，当事人双方应当按照合同的约定全面履行各自义务。现买受人已经按照合同约定支付了购房款，则出卖人有义务按照约定的时间向出卖人交付房屋、按照约定的时间为买受人办理房屋所有权转移登记手续或者将办理房屋所有权转移登记需要由出卖人提供的材料提供给买受人。但由于上诉人未在双方约定时间将办理房屋产权转移登记需由出卖人提供的材料提供给买受人，则电建地产公司构成违约，依法应当承担违约责任。针对上诉人提出的上诉理由，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；……”的规定，房开企业取得商品房预售许可证的前提条件之一就是取得土地使用权证书。上诉人于2015年5月19日取得了案涉项目的《商品房预售许可证》，依照程序规定，电建地产公司此时应当取得该项目的土地使用权证书，否则，电建地产公司不得对项目房屋进行预售。现电建地产公司既然取得《贵阳市商品房预售许可证》并与买受人签订《商品房买卖合同》，就应当按照合同的约定全面履行应当由出卖人承担的义务。而且，双方《商品房买卖合同》签订于2013年1月23日，至约定出卖人取得初始登记并将办理所有权转移登记的有关文书交付给买受人的2017年1月31日长达4年之久，上诉人也有足够的时间补办相关手续。电建地产公司因没有取得土地使用权证导致不能办理初始登记和交付转移登记文件的后果，不应当由买受人承担。上诉人要求根据补充协议第4.2条的约定，免除出卖人的责任，本院认为，根据双方合同约定，只要出卖人在2017年1月31日之前将应当由其提交的办理所有权转移登记手续的资料提交政府职能部门，则其完成办理商品房转移登记手续的义务，若因政府职能部门的效率问题，导致买受人取得房屋所有权证书的时间延后，则出卖人不承担违约责任。而本案是由于上诉人没有在2017年1月31日之前取得土地使用权证所导致的逾期，非双方约定的免除出卖人责任的情形。故电建地产公司称已经履行了协助义务、是由政府职能部门造成的不能办理初始登记的理由不能成立，对其要求免除违约责任的主张，本院不予支持。就上诉人提出其已经交付房屋，办理房屋所有权转移登记手续仅为出卖人的合同附随义务，不应当承担主合同违约责任的问题，所谓附随义务，是指在合同约定之外当事人应当依照诚实信用原则，承担的通知、保密、协助、注意、保护等义务，在商品房买卖合同中，交付房屋以及保证买受人按时取得房屋所有权证书均为出卖人应尽的主要合同义务，上诉人认为办理房屋所有权转移登记手续仅系出卖人的附随义务，是对法律的误读，本院不予采信。由于上诉人违约，就应当受合同约束，按照双方约定了逾期办证违约金标准支付违约金。综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人电建地产公司的上诉主张不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1080元，由中国电建地产集团贵阳有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 黄 新二〇二〇年五月二十二日书记员 唐正艳