山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁04民终787号上诉人(原审原告)：滕州亿源煤矸石热电有限公司,住所地滕州市工业园区内，统一社会信用代码91370481751791958K。法定代表人：田金香，董事长。委托诉讼代理人：顾德华，山东（齐鲁）枣庄律师事务所律师。委托诉讼代理人：翟洪亮，男，汉族，1975年11月14日出生，住滕州市，系该单位员工。被上诉人(原审被告)：滕州市诚邦工贸有限责任公司，住所地滕州市善南街道十里铺二居，统一社会信用代码913704817915208459。法定代表人：李华杰，执行董事。被上诉人(原审被告)：张现东，男，1965年11月5日出生，汉族，住山东省济宁市微山县。委托诉讼代理人：袁克永，山东滕国律师事务所律师。上诉人滕州亿源煤矸石热电有限公司（以下简称亿源热电公司）因与被上诉人滕州市城邦工贸有限责任公司（以下简称城邦公司）、张现东土地租赁合同纠纷一案，不服山东省滕州市人民法院（2019）鲁0481民初5008号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。亿源热电公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持亿源热电公司的诉讼请求；二、本案诉讼费用由城邦公司、张现东承担。事实与理由：一、一审判决事实不清。1.原审法院开庭审理之时，张现东已经认可其所建设的建筑物未经任何报批手续，足以认定为违法建筑。但是，在原审判决中并未就此项内容进行说理，更没有进行依法审查。这种违反法律规定和合同约定的建设行为，严重损害了上诉人的合法权益，已经构成严重违约，属于上诉人解除合同的合法理由。2.双方签订的《租赁合同》，其合同期限明确记载为十年，原审判决仅是依据上诉人的诉讼请求进行推定为十九年，其并未对此时间节点进行实质的审查，实属事实审查不清。亿源热电公司在与城邦公司十年合同到期后，曾经在2016年3月下达过合同到期通知书，只是城邦公司对于租赁期限存在异议而未交还土地。此情况下，亿源热电公司有理由随时提出解除租赁合同。3.原审法院认定张现东不是租赁合同的主体，不符合客观事实。原审庭审已经查明，其在租赁期间，张现东参与租赁合同主要事宜，履行租赁合同中的权利及义务，并且交纳了租赁费用。亿源热电公司与城邦公司发生纠纷后，均是张现东参与谈判及调解，其并非代表诚邦公司。《租赁合同》第一页的乙方有张现东的名字，并且实际参与履行了租赁合同的权利与义务，在事实上与城邦公司属于共同租赁的主体。二、原审判决对诚邦公司的违法建设及严重合同违约行为予以支持，严重损害了亿源热电公司的合法权益，明显有失法律的公平公正。城邦公司擅自改变租赁合同用途，将原来用于高频焊管生产的用途改为腐竹食品加工，是属于跨经营行业的重大改变，不符合租赁合同的约定，也事前未征得亿源热电公司同意，属于重大的合同违约行为。城邦公司在违约改变租赁用途后，在没有办理规划、建设等相关审批手续，并且亿源热电公司坚决不同意建设的情况下，为进行食品加工又违规建设了四层永久性厂房及污水处理设施。这种行为不仅违反了《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国建筑法》等法律的强制性规定，而且严重违反了双方租赁合同的约定，严重损害了上诉人的合法权益，加重了上诉人的法律风险及合同风险。具体表现在以下几方面：1.城邦公司违法、违约建设的4千多平方米厂房和其他建筑，在合同终止时难以处理，必将严重损害亿源热电公司的合法权益。城邦公司根据合同约定用途进行高频焊管加工时，只需要建设一座简易的临时性钢结构大棚(建筑面积不足1千平方米)，不需要建设其他实施，这是双方在签订租赁合同时明知的。正是基于这种租赁意向，亿源热电公司才同意在合同条款中约定对于基于城邦公司高频焊管生产所临时建设的建筑物，在租赁合同终止时按照每年10%的折旧比例由上诉人回收补偿。在亿源热电公司每年仅收取4万元租金的情况下，基于对合同内容和风险的预测，才约定了上述合同条款。但是，当城邦公司违约擅自改变租赁用途尤其是准备兴建4000余平方米永久性厂房和污水处理实施时，已经根本性的改变了合同约定，严重加大了亿源热电公司的合同风险，产生了合同权利义务的严重不对等的情况。在双方对于合同期限存在争议，争议的剩余合同期限最长不足6年的情况下，城邦公司违规建设的4000多平方米厂房和污水处理等永久性设施，在合同终止时，这些对亿源热电公司毫无用处的建筑物如何处理?正是在这种情况下，亿源热电公司发现城邦公司准备违规建设厂房支出，就多次明确表达反对意见，要求城邦公司立即停止违法施工，但城邦公司不予理会。2.城邦公司在租赁上诉人的土地上进行违法违约建设，加重了亿源热电公司的法律风险，亿源热电公司作为土地使用权人，有权利也有义务制止这种违反建设行为。城邦公司的违法建筑，影响了亿源热电公司的供热安全，影响了亿源热电公司对于租赁土地的整体规划和利用。当城邦公司拒不停止建设时，已经构成根本违约，亿源热电公司有权解除合同。三、城邦公司拖欠土地租金，亿源热电公司有权终止合同根据合同约定，城邦公司应在每年六月一日前交清土地租金，如拖欠甲方有权终止合同，城邦公司2019年至今未交租金。综上所述，原审判决认定事实不清，法律适用不当，对于城邦公司人的违法和违约行为予以错误支持，严重损害了亿源热电公司的合法权益，造成了不良的司法示范效应，并有损社会公共利益。另补充上诉意见：根据城镇国有土地使用权出让条例第二十八条第二款、第二十九条第二款的规定，涉案土地出租时地上没有附着物和建筑物，不具备出租条件，违反法律强制性规定，合同应为无效合同。张现东辩称：1.一审判决认定事实清楚，证据充分，被上诉人不存在违章建筑及其他违约行为，上诉人也没有相应的证据证明被上诉人存在着违章建筑及其他违约行为，因此其上诉理由不能成立，相反被上诉人是按照合同约定履行合同。2.被上诉人不欠上诉人土地租金，一审时被上诉人不具备交付2020年租金的时间，一审判决后被上诉人于2020年1月7日以山东康竹食品有限公司的名义交付了2020年的租金4万元，上诉人收到后出具了收款收据，证明被上诉人履行了交付租金的义务。3.被上诉人租用土地及使用土地不违反法律的强制性效力性规定，因此双方签订的租赁合同应当是有效的。请求二审法院驳回上诉，维持原判。城邦公司未答辩。亿源热电公司向一审法院起诉请求：1.判决解除2006年6月1日签订的租赁合同并限期交还租赁的土地；2.判决城邦公司、张现东停止在租赁土地上的违法建筑施工并恢复原状；3.诉讼费用由城邦公司、张现东承担。一审法院认定事实：2006年6月1日，亿源热电公司与张现东、城邦公司签订租赁合同一份，合同出租人、承租人为：甲方：亿源热电公司，乙方：张现东。该合同落款处：甲方：亿源热电公司，乙方：城邦公司。合同约定：甲乙双方签字（盖章）生效，合同落款处张现东没有签名，合同主要内容为：“一、甲方将自己厂内西南方向长88米、宽41米，合计5亩地租赁给乙方用于高频焊管生产。二、租金每亩8000元。三、租赁土地的地面建筑物及附属设施由乙方设计、建设、管理、使用，产权属乙方所有，四、合同期满后同等价格乙方享有优先租赁权，厂房及设备属乙方所有，等等”。合同签订后，双方按照合同约定履行合同义务，到2019年1月亿源热电公司认为张现东、城邦公司在租赁土地上所建厂房存在安全隐患，要求张现东、城邦公司进行整改，双方产生分歧。2019年8月6日，亿源热电公司诉来该院，要求判决解除2006年6月1日签订的租赁合同，停止违法建筑，并恢复原状，庭审中经该院释明，如果亿源热电公司认为张现东是租赁合同中乙方主体，须让张现东在租赁合同落款处签名，另外，双方对合同租赁期限存在争议，张现东辩称合同期限20年，亿源热电公司辩称是10年。案经调解未果。一审法院认为，一、租赁合同的主体问题。双方签订的租赁合同中第六条规定：本合同一式三份，甲乙双方签字（盖章）生效，合同落款处盖章的是甲方：亿源热电公司，乙方：城邦公司，因此该租赁合同的主体为：亿源热电公司，城邦公司。经该院释明后，张现东仍然没有在合同上签名，因此张现东不是租赁合同的主体。二、租赁合同能否解除的问题。租期内，城邦公司不拖欠租金，合同第二条约定：租赁土地的地面建筑物及附属设施由乙方设计、建设、管理、使用，产权属乙方，因此，城邦公司有权在租赁土地上建设厂房等设施，所建厂房符不符合规定，应由有关行政建设单位审核批准，亿源热电公司以城邦公司擅自改变土地租赁用途，违法建设永久性建筑物为由，诉请解除租赁合同证据不足，理由尚不充分，该院不予支持。三、合同租赁期限问题。双方签订的租赁合同第二条规定，“本合同有效期为十年，从二〇〇六年六月一日至二〇二五年六月一日止”，前面约定是十年，后边的期限是十九年，亿源热电公司起诉时租赁合同已超过十年，虽然亿源热电公司诉称合同期限是十年，但诉讼请求是解除双方之间的租赁合同，从其诉讼请求看，其也认为实际期限为十九年，因此该院确认合同期限为十九年。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回滕州亿源煤矸石热电有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由滕州亿源煤矸石热电有限公司承担。本案二审中，张现东提交了两组新证据：一、2020年1月7日山东康竹食品有限公司向上诉人缴纳了4万元租金，证明被上诉人按照合同约定支付了租金，上诉人上诉欠付租金的理由不成立。诚邦公司委托康竹公司缴纳租金，诚邦公司和康竹公司的出资人均是张现东夫妻，康竹公司之前也缴纳过三次租金。二、被上诉人的厂区规划图和2006年6月29日上诉人向滕州市经济开发区管委会书写了需要建设的申请，证明上诉人允许被上诉人在土地上建设。亿源热电公司质证认为，该两组证据的真实性无异议，但与被上诉人无关联性，与本案无关。本院认定，张现东提交的两组新证据应当作为认定案件事实的证据使用。二审查明的其他事实与一审认定事实一致，本院予以确认。本院认为，根据上诉人的上诉请求和被上诉人的答辩，本案二审争议的焦点是：案涉租赁合同是否合法有效，如合同有效是否应予解除。2006年6月1日亿源热电公司与张现东、城邦公司签订的租赁合同，是双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为有效合同。该合同落款处盖章的是甲方：亿源热电公司、乙方：城邦公司，因此该租赁合同的主体为：亿源热电公司、城邦公司。关于合同租赁期限问题。双方签订的租赁合同第二条规定，“本合同有效期为十年，从二〇〇六年六月一日至二〇二五年六月一日止”，前面约定是十年，后边的期限是十九年，亿源热电公司起诉时租赁合同已超过十年，虽然亿源热电公司诉称合同期限是十年，但诉讼请求是解除双方之间的租赁合同，从其诉讼请求看，其也认为实际期限为十九年，因此应确认合同期限为十九年。根据该合同第三条：“租赁土地的地面建筑物及附属设施由乙方设计、建设、管理、使用，产权属乙方所有”的规定，城邦公司在合同履行期间在案涉租赁标的物上的建设行为不构成违约，城邦公司亦不拖欠租金，因此，亿源热电公司提出解除合同的上诉理由不成立，本院不予支持。至于城邦公司的建设行为是否符合城市规划、建设及供用电等行政管理方面规定，亿源热电公司可向有关行政管理机关反映处理。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由滕州亿源煤矸石热电有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  段修排审判员  李 丽审判员  王 丹二〇二〇年五月二十八日书记员  高 天