宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2020）宁0104民初3040号原告：任立军，男，1967年12月7日出生，汉族，宁夏浩荣工程建设有限公司法定代表人，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。被告：陈光林，男，1974年8月21日出生，回族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。被告：徐进明，男，1973年8月4日出生，汉族，燕安家园小区保安，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。原告任立军与被告陈光林、徐进明房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告任立军、被告徐进明到庭参加诉讼，被告陈光林经本院传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。任立军向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的房屋租赁合同并返还房屋；2.判令被告向原告支付2019年1月至12月期间的物业费9837.6元、2020年1月至4月期间的物业费3279.2元，2018年至2019年年度采暖费18919.2元、滞纳金3377元，2019年至2020年年度的采暖费24595元；3.判令被告向原告支付2019年5月10日至2020年5月9日期间的房屋租金230000元、违约金69000元（按年租金30%计算）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年3月16日，原告与二被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于XXXXX室的营业房（630.64平方米）以年租金230000元的价格出租给二被告。合同签订后，二被告仅向原告支付了的第一年房屋租金，经原告多次催要后，二被告仍未支付物业费、采暖费及后续租金，故原告诉至法院，请求判如所请。徐进明辩称，同意解除租赁合同并返还房屋，租赁合同是代表含其本人在内的十名股东签字的。2018年12月份，被告徐进明要求退股并将门店关闭了两次，且涉案房屋产生的各种费用应当由经营者承担。另，原告主张的租金也未与被告徐进明沟通过，仅在今年4月份电话通知其起诉。陈光林未作答辩。根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月16日，原告与二被告签订《房屋租赁合同》，合同载明：“甲方（出租人）任立军，乙方（承租人）陈光林、徐进明……一、甲方自愿将坐落在XXXXX营业房屋，建筑面积630.64平方米……二、期限：该房屋租赁期自2018年5月10日至2023年5月10日止……三、租金及付款方式：该房屋年租金（大写）贰拾叁万元整……付款方式为按年一次缴付，第一年租金在合同签订时一次付清。以后每年租金在上一年租赁期到期前一个月一次性付清……五、租赁期内产生的物业费、水费、电费、燃气费、有线电视费、暖气费、电话费、网络费、各项税费（包括因房屋出租引起的由甲方承担的税费包括开具发票的税金）等均由乙方全部承担……七、合同解除和终止：租赁期内，乙方下列行为之一的，甲方有权解除或终止合同，收回该房屋，由此造成甲方损失的，乙方应予赔偿……3、拖欠租金累计3个月以上的……八、违约责任：1、租赁期内，甲方无正当理由，不能提前收回房屋，如若收回必须经乙方同意按年租金的30%向乙方付违约金。乙方未经甲方同意中途擅自退租的，乙方应按年租金的30%向甲方支付违约金……”合同签订后，二被告仅支付了2018年5月10日至2019年5月10日期间的租金，但未支付2018年5月10日至2020年5月10日期间的物业费、采暖费及2019年5月10日至2020年5月10日期间房屋租金。本院认为，原告与二被告之间的房屋租赁合同关系，有原告提交的《房屋租赁合同》及原、被告双方的当庭陈述为证，本院予以确认。关于被告徐进明称涉案房屋产生的费用应由经营者承担的辩解意见，房屋租赁合同纠纷中权利义务的承受人应为合同相对人，故本院对该辩解意见不予采信。本案中，原、被告约定房屋年租金于上一年租赁期到期前一个月一次性付清，即应于2020年4月10日前一次性付清自2019年5月10日至2020年5月10日期间的房租，现第二年度租赁期即将届满，二被告未支付房租的行为实际上造成了原告整年房租的损失，考虑到上述情况及公平公正原则，二被告应向原告自2019年5月10日至2020年5月10日期间的房屋租金230000元。另，根据双方约定，如被告拖欠租金累计3个月以上的，原告有权解除合同并收回房屋，现因二被告未支付的房屋租金已超三月，原告有权要求解除双方签订的《房屋租赁合同》并要求二被告返还涉案房屋。因原告并未支付自2018年5月10日至2020年5月10日期间产生的物业费、采暖费，且其亦未提交该期间内产生的实际费用证据，故本院对此诉讼请求不予支持。关于原告主张的违约金，《房屋租赁合同》虽未就因承租人未支付房租而解除合同的情形约定违约金，但考虑到二被告的行为确实造成了原告的损失，故本院酌情确定被告应以未付租赁费230000元为基数，按年利率6%向原告支付自2019年5月10日至本判决确定的付款之日止的违约金。被告陈光林经本院传票传唤，未到庭应诉，视为对其答辩、举证、质证及辩论等诉讼权利的放弃。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十三条、一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条规定，判决如下：一、解除原告任立军与被告陈光林、徐进明于2018年3月16日签订的《房屋租赁合同》；二、被告陈光林、徐进明于本判决生效之日十日内向原告任立军返还位于XXXXXX的营业房；三、被告陈光林、徐进明于本判决生效之日起十日内支付原告房屋租金230000元，并以上述金额为基数，按年利率6%向原告任立军支付自2019年5月10日至本判决确定的付款之日止的违约金；四、驳回原告任立军的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6686元，已减半收取计3343元，由被告陈光林、徐进明负担2142元，由原告任立军负担1201元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 王怀成 二〇二〇年五月九日法官助理 陈 丹书记员 杜亚琳附：适用相关法律条文附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院可以根据原告的诉讼请求及双方已经提交给法庭的证据材料缺席判决。按撤诉处理或者缺席判决的，人民法院可以按照当事人自己提供的送达地址将裁判文书送达给未到庭的当事人。《中华人民共和国民事诉讼法》履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境。4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施。5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。