广东省汕头市龙湖区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0507执异12号 案外人李文毓，女，汉族，1992年12月14日出生，住汕头市金平区。 委托代理人张秋松，系广东众大律师事务所律师。 委托代理人林润，系广东众大律师事务所实习律师。 申请执行人中铁建设集团有限公司，住所地北京市石景山区石景山路20号。 法定代表人赵伟。 委托代理人王亮、张海峡，均系中铁建设集团有限公司职员。 被执行人广东锦峰地产投资有限公司，住所地汕头市海滨路科技馆大楼六楼之一。 法定代表人陈阳。 委托代理人陈琳琳，系广东特力律师事务所律师。 本院在执行申请执行人中铁建设集团有限公司（下称中铁公司）与被执行人广东锦峰地产投资有限公司（下称锦峰公司）建设工程合同纠纷一案中，案外人李文毓于2020年3月17日对本院裁定查封被执行人锦峰公司位于汕头市××半岛花园××房全套的房地产提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。 案外人李文毓称，案外人与被执行人锦峰公司于2018年11月8日签订了《商品房认购协议》，于2018年11月18日签订了合同编号为汕头市商品房买卖合同220412987号《商品房买卖合同》，合同约定：案外人李文毓向被执行人锦峰公司购买位于汕头市××半岛花园××房全套的房地产，房价款总额1764945元，付款方式为一次性付款。认购协议签订之后，案外人已向锦峰公司支付全部购房款，合同签订当日，案外人与锦峰公司办理交房手续，并于2018年12月13日在汕头市龙湖房产交易所完成《商品房买卖合同》登记备案。案外人认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人已与被执行人锦峰公司签订了《商品房认购协议》、《商品房买卖合同》，并支付全部购房款，案外人系该房产的合法买受人，贵院（2019）粤0507执1412号之一执行裁定书，裁定查封被执行人锦峰公司位于汕头市××半岛花园××房全套的房地产，严重损害案外人的合法权益。根据《民事诉讼法》的有关规定，案外人特向贵院提出执行异议，请求贵院撤销（2019）粤0507执1412号之一执行裁定书，并立即解除位于汕头市××半岛花园××房全套房地产的查封措施。案外人李文毓提交了《商品房认购协议》、《商品房买卖合同》、《收款收据》、《东亚银行网上银行交易凭证》、《交房条》及装修保证金、物业管理费等证据以支持其主张。 申请执行人中铁公司答辩称，一、案外人的申请理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条的规定，应当驳回。本案中，涉案房产为被执行人所有，权属并未转移，案外人没有依法取得涉案房产所有权，案外人并不是涉案房产权利人，不享有所有权，更不能排除执行。二、案外人的申请理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，应当驳回。1.案外人提交的《商品房买卖合同》中封面、落款页显然与合同正文不是一个完整文档，其合法性、有效性、真实性值得查证，双方签订书面合同是否合法存疑。2.案外人没有足够证据证明实际占有该房产。3.案外人提供的转账人张锦旗、纪闲盛交易凭证并没有备注款项用途，转账金额与交易凭证金额也不一致，仅凭购房收据不能证明已付房款，先付房款后签合同的做法也完全不符合一般的商品房买卖交易规则。4.案外人没有证据证明非因案外人自身原因未办理过户登记。三、案外人的申请理由更不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，应当驳回。 被执行人锦峰公司没有作出答辩，但该公司作出说明如下，案外人李文毓于2018年11月8日与我司签订了《商品房认购协议》，认购位于汕头市××半岛花园××房，房价款总额1764945元，付款方式为一次性付款。李文毓已向我司支付全部购房款，分别为：李文毓委托纪闲盛于2018年11月10日向我司转账交付房款70万元；李文毓委托张锦旗于2018年11月10日向我司转账交付房款50万元；李文毓委托张锦旗于2018年11月11日向我司转账交付房款50万元；李文毓委托纪远升于2018年11月14日向我司转账交付房款64945元。我司收取房款后均向李文毓开具收款收据。2018年11月18日我司与李文毓签订了《商品房买卖合同》，并于同日向李文毓交付该套房产，且于2018年12月13日于汕头市龙湖房产交易所完成该《商品房买卖合同》登记备案。锦峰公司提供《商品房认购协议》、《商品房买卖合同》、《收款收据》、《东亚银行网上银行交易凭证》等证据。 本院查明，本院在执行申请执行人中铁公司与被执行人锦峰公司建设工程合同纠纷一案中，因被执行人没有完全履行已生效的（2018）粤0507民初3469号民事调解书确定的还款义务，申请执行人于2019年10月29日向本院申请执行，本院以（2019）粤0507执1412号案立案执行。并于2019年11月12日作出（2019）粤0507执1412号之一执行裁定：查封被执行人锦峰公司位于汕头市××半岛花园××房全套的房地产。案外人李文毓不服，遂向本院提出执行异议。 另查明，案外人李文毓与被执行人锦峰公司于2018年11月8日签订了《商品房认购协议》，约定李文毓向锦峰公司认购位于汕头市××半岛花园××房全套的房地产，商品房总价款1764945元。之后，李文毓委托纪闲盛于2018年11月10日向锦峰公司转账交付房款70万元；委托张锦旗于2018年11月10日向锦峰公司转账交付房款50万元；委托张锦旗于2018年11月11日向锦峰公司转账交付房款50万元；委托纪远升于2018年11月14日向锦峰公司转账交付房款64945元。锦峰公司收取房款后均向李文毓开具收款收据。2018年11月18日，案外人李文毓与锦峰公司签订了合同编号为汕头市商品房买卖合同220412987号《商品房买卖合同》，合同约定：案外人李文毓向被执行人广东锦峰地产投资有限公司购买位于汕头市××半岛花园××房全套的房地产，房价款总额1764945元，付款方式为一次性付款。案外人已向广东锦峰地产投资有限公司支付全部购房款，合同签订当日，案外人与广东锦峰地产投资有限公司办理交房手续，并于2018年12月13日在汕头市龙湖房产交易所完成《商品房买卖合同》登记备案。 再查明，汕头市不动产登记中心查询信息：案外人李文毓名下没有产权登记信息记载。 本院认为，案外人李文毓与被执行人锦峰公司签订合法有效的《商品房买卖合同》，且已按照合同约定支付全部购房款，同时已占有使用该房产，虽然目前未办理过户手续，但没有证据证明系因买受人自身原因致未办理过户登记手续。因此，案外人所提异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，享有的权利能够排除执行，其所提异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条的规定，裁定如下： 中止对位于汕头市××半岛花园××房全套房地产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  林圣彬 审判员  王式勤 审判员  黄文珊 二〇二〇年五月十八日 书记员  黄成杰 附件： 相关法律条文 1．《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 2．《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持: (一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同; (二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产; (三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行; (四)非因买受人自身原因未办理过户登记。 3．《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持: (一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同; (二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋; (三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。