湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘01民终3444号上诉人（原审被告）：湖南富瑞房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市天心区新姚南路169号九峰小区五区5栋305。法定代表人：侯周华，总经理。委托诉讼代理人：顾晶，湖南竞茂律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曾青玲，女，1971年8月15日出生，汉族，住湖南省双峰县。委托诉讼代理人：刘志洋，男，1992年3月1日出生，汉族，住湖南省双峰县，系曾青玲之子。上诉人湖南富瑞房地产开发有限公司（以下简称富瑞公司）因与被上诉人曾青玲商品房销售合同纠纷一案，不服长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初9505号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人富瑞公司上诉请求：撤销原判，予以改判。事实与理由：1、涉案房屋验收合格达到交付条件。根据上诉人与被上诉人签订《长沙市商品房买卖合同》、附件四《合同补充协议》第五条的约定，以及《建设工程质量管理条例》第16条的规定，建设单位、施工单位、设计单位、勘查单位在2018年12月19日对富瑞星座1#栋、2#栋以及1#栋、2#栋地下室进行验收并出具验收记录可以认定涉案房屋验收合格。但一审却认定长沙市建设工程质量监督站出具的验收备案表是证明商品房竣工验收是否合格的唯一标准。根据《建设工程质量管理条例》第49条的规定，虽然建设单位应在竣工验收合格之日起15日内将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管或者其他部门备案，但该备案非效力性强制规定，所以涉案房屋验收合格的标准应根据上诉人与被上诉人约定的标准来确定，故上诉人已取得的五方验收记录可认定涉案房屋验收合格，涉案房屋达到交付条件。2、建设行政主管部门即长沙市建设工程质量监督站作出的长建质监函[2019]1号《关于要求停止违法交房，尽快办理竣工验收的函》不能证明涉案房屋验收不合格。因上诉人开发的“富瑞星座”项目系烂尾楼项目，上诉人在施工初期办理的是临时施工许可证。后由于项目资金问题一直处于停工状态，项目恢复后因上诉人未及时办理复工手续，故长沙市建设工程质量监督站作出了长建质监函[2019]1号函。所以该函不能证明涉案房屋验收不合格。3、上诉人逾期的时间认定错误。根据上诉人与被上诉人签订《长沙市商品房买卖合同》以及附件四《合同补充协议》第三条的约定，商品房达到交付使用条件后，买受人同意出卖人以《潇湘晨报》、长沙晚报之一作为发布交房通知的媒体，不再另行发交房通知，买受人承诺《商品房买卖合同》约定的交接日期前十日内关注以上媒体，并按照通知要求办理交接手续，否则，责任由买受人自负。2018年12月26日，上诉人在《长沙晚报》上刊登交房公告，上诉人虽然在合同约定的2018年10月31日未能交房，但上诉人在取得五方验收记录后涉案房屋已满足交房条件，是被上诉人迟迟不来交房。故上诉人逾期的时间应该是从2018年11月1日起至2018年12月26日，之后未能交房的责任应由被上诉人自行承担。被上诉人曾青玲辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。曾青玲向一审法院提出诉讼请求：1、判令富瑞公司继续履行合同约定的房屋交付义务；2、判令富瑞公司因逾期交房而向曾青玲支付违约金（从2018年11月1日起至实际交付房屋之日止，暂计至2019年10月10日需支付曾青玲违约金41269元）；3、本案诉讼费用由富瑞公司承担。一审法院查明，2018年6月6日，曾青玲（买受人）与富瑞公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》，约定1、买受人购买座落于天心区房屋，建筑面积134.42平方米，总房价1199699元。2、合同第十条约定了交付期限及条件，即出卖人应当在2018年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准。3、合同第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，买受人应在书面通知送达之日起15天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。4、合同第二十三条约定，本合同未尽事项，双方当事人可在不违背法律法规规定、不与本合同内容相冲突的前提下进行其他约定或另行签订补充协议。经双方签字盖章的补充协议与本合同具有同等效力。5、双方还约定了其他权利义务。同时《长沙市商品房买卖合同》附件四即《合同补充协议》约定：1、第三条约定商品房达到交付使用条件后，买受人同意出卖人以《潇湘晨报》、《长沙晚报》之一作为发布交房屋通知的媒体，不再另发交房通知，买受人承诺《商品房买卖合同》约定的交接日期前十日内关注以上媒体，并按照通知要求办理交接手续，否则，责任由买受人自负。2、第五条关于交付期限及条件的约定：本条所指商品房验收合格是指该商品房通过建设方、设计方、施工方、监理方和勘察方的验收合格文件。双方另就相关权利义务进行了补充约定。此后曾青玲向富瑞公司支付购房款1199699元并交纳相关费用，富瑞公司则向曾青玲出具购房款的增值税发票。2018年10月31日，商品房买卖合同约定的交房时间届满，因涉案房屋尚未达到交付条件，曾青玲等相关业主遂找富瑞公司解决，富瑞公司承诺2018年12月31日前交房。2018年12月26日，富瑞公司在《长沙晚报》上刊登交房公告，载明“我公司开发建设的富瑞苑1栋、2栋商品房已经具备合同约定的交付条件，现定于2018年12月31日至2019年1月7日分栋办理交房手续。敬请各业主按《交房公告》通知时间内前来办理房屋相关交接手续，逾期视为我公司已履行房屋交付义务。具体事项如下：一、交房地点：富瑞苑1栋5号门面。二、交房时间：1栋2018年12月31日至2019年1月3日；2栋2019年1月4日至2019年1月7日。三、收房应缴清款项及携带证件、资料，需交齐购房相关税费；提供业主身份证原件及复印件、购房合同及交款凭证原件等。另需准备预交1年物业管理费及预交水费200元。四、咨询电话0731-846××××9”。后曾青玲等相关业主仍认为富瑞公司交付房屋不合格，多次上访，到相关部门投诉。2019年1月4日，长沙市建设工程质量监督站向富瑞公司、湖南省第二工程有限公司、湖南智埔工程咨询有限公司出具长建质监函[2019]1号《关于要求停止违法交房，尽快办理竣工验收的函》，载明“你单位建设、施工、监理的富瑞星座1#栋、2#栋及地下室工程未经验收，就交付使用，违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条及《建设工程质量管理条例》第十六条的规定。现要求你单位立即停止违法使用，迅速组织办理竣工验收，待验收合格后方可交付使用。否则，我站将按照《建设工程质量管理条例》第五十八条规定，报建设行政主管部门进行行政处罚。”2019年2月26日，长沙市住房和城乡建设局信访处收到富瑞苑业主提交的《请求解决富瑞苑房屋质量问题和违规交房的联名信》，并于当日组织业主、富瑞公司、长沙市建设工程质量监督站等进行协调，富瑞公司承诺6个月内达到交房标准。现曾青玲认为涉案房屋不符合交付条件，与富瑞公司发生纠纷。本案审理过程中，案涉房屋至今未验收合格。另查明，2018年12月19日，建设单位富瑞公司联合监理单位湖南智埔工程咨询有限公司、施工单位湖南省第二工程有限公司、设计单位湖南建设集团有限公司建筑规划设计院、勘察单位核工业长沙工程勘察院对富瑞星座1#栋、2#栋以及1#栋、2#栋地下室进行了验收。另，2019年10月23日，曾青玲办理收房手续。一审法院认为，曾青玲、富瑞公司之间签订的《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》系真实、合法、有效的合同，双方应按照合同内容履行各自的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，富瑞公司未按合同约定于2018年10月31日前向曾青玲交付房屋，且未提交富瑞公司符合延期交付条件以及双方另行变更交房时间的相关证据，富瑞公司的行为确已构成违约，应承担相应的民事责任。现就双方的争议焦点评析如下：一、富瑞公司于2018年12月26日向曾青玲交房的行为是否存在违约问题。曾青玲、富瑞公司双方根据《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，对房屋交付的条件产生分歧，是否违约各执己见。富瑞公司认为在《商品房买卖合同》及《补充协议》中约定交房条件为经五方验收合格即达到商品房验收合格的标准，现涉案房屋已经建设、监理、施工、设计、勘察验收合格，就已到达交房条件，且富瑞公司已履行了通知交房义务，富瑞公司不构成违约。曾青玲则认为富瑞公司的五方验收仅为其内部验收，且被相关部门认定为违法交房，富瑞公司的行为构成违约。本案中，富瑞公司在合同约定的交房期间内未能完成交房义务，直至2018年12月19日涉案房屋经建设、监理、施工、设计、勘察五方验收后，富瑞公司于2018年12月26日再行通知曾青玲等业主交房。但在2019年1月4日，建设行政主管部门即长沙市建设工程质量监督站向建设单位即富瑞公司、施工单位即湖南省第二工程有限公司、监理单位即湖南智埔工程咨询有限公司出具函件，明确上述建设、施工、监理的富瑞星座1#栋、2#栋及地下室工程未经验收，就交付使用，违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条及《建设工程质量管理条例》第十六条的规定。要求立即停止违法使用，迅速组织办理竣工验收，待验收合格后方可交付使用。对此，一审法院认为，根据《建设工程质量管理条例》第四十三条第一款关于“国家实行建设工程质量监督管理制度”、第三款关于“县级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程质量实施监督管理”的规定，为了加强对建设工程质量的管理、保证建设工程质量以及保护消费者合法权益，对包括商品房在内的建设工程质量应由县级以上人民政府建设行政主管部门和其他有关部门行使监督管理职能。《建设工程质量管理条例》第四十六条第一款还规定：“建设工程质量监督管理，可以由建设行政主管部门或者其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施”。建设单位组织设计、勘察、施工、监理等部门进行的竣工验收并取得验收合格的确认文件，只是建设单位接受建设工程并交付使用应满足的基本条件。另根据《建设工程质量管理条例》第四十九条关于“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”的规定，建设工程还应当有规划、环保、消防等部门予以认可并由建设行政主管部门等进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家要求和标准。因此，于本案而言，长沙市建设工程质量监督站作为对建设工程行使监督管理职能的机构，对本案所涉商品房是否验收合格享有审查权和监督权，其出具的商品房竣工验收备案表是认定本案所涉商品房竣工验收合格的唯一有效法定证明条件。现建设行政主管部门即长沙市建设工程质量监督站针对涉案楼房富瑞星座1#栋、2#栋及地下室工程的建设、施工、监理未经验收，就交付使用，违反相关法律法规作出认定，且长沙市建设工程质量监督站要求涉案楼房的建设、施工、监理单位组织办理竣工验收，待验收合格后方可交付使用。富瑞公司关于由其组织建设工程竣工验收合格后即已达到《商品房买卖合同》约定的交房条件、无需长沙市建设工程质量监督站出具验收备案表的主张因无法律依据而不能成立。富瑞公司已取得的五方验收记录不能否定建设行政主管部门对于五方验收未合格的认定。故一审法院对富瑞公司的上述辩称不予采信。同时，涉案楼房富瑞星座1#栋、2#栋及地下室工程系主体工程，长沙市建设工程质量监督站认定其建设、施工、监理未经验收，涉及对房屋的正常使用造成较大影响以及存在人身财产安全隐患等相关问题。综上，一审法院认为案涉房屋未达到交付条件，富瑞公司的行为已构成违约。二、关于富瑞公司是否应继续履行交房义务的问题，一审法院认为，虽曾青玲已收房，但富瑞公司所交付的房屋不符合合同约定的交付条件，富瑞公司有义务向曾青玲交付既符合合同约定亦不违反法律法规强制性规定的合格房屋，故对于曾青玲要求富瑞公司继续履行合同约定的房屋交付义务的诉讼请求，一审法院予以支持。三、关于违约金数额问题，曾青玲主张富瑞公司从2018年11月1日起，按照曾青玲所购房屋总房款万分之一每日的标准支付违约金至实际交房之日止。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，一审法院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，同时考虑富瑞公司延期交房已呈整体性态势,在此情形下,不宜确定过高的违约金数额,参照一审法院对涉案小区其他未收房业主已发生法律效力的判决书所确认的违约金计算标准，综合曾青玲已收房，损失相对减少的实际情况，酌定判令富瑞公司给付曾青玲违约金35031元（1199699元×0.1‰/天×365天×80%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，一审判决如下：一、限湖南富瑞房地产开发有限公司于判决生效之日起60日内向曾青玲交付已经验收合格的房屋（该房屋座落于长沙市天心区）；二、限湖南富瑞房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内支付曾青玲违约金35031元；三、驳回曾青玲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行金。案件受理费减半收取416元，由湖南富瑞房地产开发有限公司承担。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，双方争议焦点为：1、涉案房屋是否验收合格达到交付条件。2、逾期交房违约金的数额。经审查,曾青玲与富瑞公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。曾青玲已按照合同约定履行交付房款等义务，富瑞公司亦应依约将符合法定及约定条件的房屋交付给曾青玲使用。长沙市建设工程质量监督站作为建设工程质量的监督管理机关，其于2019年1月4日出具《关于要求停止违法交房，尽快办理竣工验收的函》足以证涉案房屋所在建筑并未达到竣工验收的交房标准，故对富瑞公司提交的2018年12月19日的竣工验收记录本院不予认可，富瑞公司应承担逾期交房的违约责任。且涉案房屋尚未验收合格，一审法院兼顾合同的履行情况等因素，根据公平原则和诚实信用原则酌定富瑞公司向曾青玲支付35031元违约金并无不当，应予维持。综上所述，富瑞公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费832元，由湖南富瑞房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  文 芳审判员  赵佳玮二〇二〇年五月二十一日书记员  孙 娇附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。