广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终7701号上诉人（一审被告）：武红英，男，1978年12月23日出生，汉族，住广州市番禺区。被上诉人（一审原告）：广州市番禺祈福物业管理有限公司。住所地：广州市番禺区钟村镇祈福新村。法定代表人：陈宇雄，经理。委托诉讼代理人：叶建霄，广东汇胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭灵芝，广东汇胜律师事务所律师。上诉人武红英因与被上诉人广州市番禺祈福物业管理有限公司（以下简称祈福物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初6712号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。上诉人武红英上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判武红英向祈福物业公司支付位于广州市番禺区钟村镇祈福新邨×街×号×楼的房屋2014年5月1日至2019年4月30日期间的管理费6622.98元（即2014年10月起每月扣减150元），驳回祈福物业公司的其余诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由祈福物业公司承担。事实和理由：一、一审法院未依法审查《祈福新邨物业管理委托合同》（以下简称物业合同）的效力。1.涉案物业合同是否有效，前提是该合同依照法定程序签订。该合同没有经祈福新邨业主大会专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主委员会没有取得业主大会合法授权的情况下，不具备签订此合同的主体资格。《中华人民共和国物权法》第七十六条及《广州市物业管理暂行办法》第五十四条第七款均作了相应的规定，并非该合同至今未被判决撤销就仍具有效力的，法院在个案中亦能审查该物业合同的效力问题。2.《祈福新邨业主手册》第三条第七款单方面约定滞纳金的条款为加重业主责任的格式条款，祈福物业公司未采取方式提请注意，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的规定，业主请求确认合同相关加重业主责任格式条款无效的，人民法院应予以支持。一审法院未依法审查证据的真实性、合法性、关联性，事实认定错误。二、祈福物业公司侵害武红英共有权益，共有权益是武红英法定权益之一。本案中祈福物业公司未依约提供合格的物业服务。根据武红英提供的证据1至证据6可证明，祈福物业公司存在侵占公共用地实施违法建设、公共设施悬挂广告进行商业经营牟利、使用暴力方式侵害业主的财产权、生命权、健康权等种种侵犯业主共有权益的行为，此事实已经由广州市番禺区城市管理局、广州市公安局认定。《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对共有部分享有共有和共同管理的权利。祈福物业公司侵犯共有部分权益亦是侵犯武红英合法的业主权益。三、祈福物业公司侵害武红英合法个人权益，未依约提供合格的物业服务，武红英作为接受服务的一方，有权请求减免物业管理费。1.根据武红英提交的证据7显示，2014年9月22日21点，武红英车辆遭到祈福物业公司门卫无理阻挠，将武红英拒之门外。据了解，是祈福物业公司针对武红英及其车辆内部下达了管理文件，明确武红英车辆不能进入祈福新邨。武红英作为业主之一，已经按照祈福物业公司相关管理要求，办理了车辆出入门卡并且已经缴纳车辆管理费用。但仍被祈福物业公司无理拒之门外，祈福物业公司提供物业服务侵害了武红英道路出入权。2.根据公平、等价有偿的原则，服务业主是祈福物业公司收取物业管理费用的基础和依据。收取物业费用则应提供相应对等的物业管理服务，但事实上祈福物业公司非但不依据《物业管理条例》规定，提供正常的物业管理服务，还针对、区别对待武红英，损害武红英正常使用道路通过权，一审法院事实认定不清。四、物业合同单方面约定月1.5%滞纳金标准高于法律和广东省地方法规的规定上限，应当依法下调，一审法院法律适用错误。1.合同法司法解释（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，可以认定为过分高于造成的损失。再者，《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第三条第八款规定，当事人约定的滞纳金数额超过延迟支付物业费造成损失的百分之三十的，业主可请求适当减少。2.涉案物业合同单方面约定的月1.5%滞纳金标准过高，依照同期银行贷款利率计算才符合法律法规的规定。且经过调整的实际收取的滞纳金总额应当不得高于拖欠本金的30%，一审法院法律适用错误。五、祈福物业公司无权收取水费、排污费滞纳金。祈福物业公司不是供水企业、排污处理企业，没有收取相关费用的授权委托书，也没有以祈福物业公司自己名义提起诉讼的权利，因此，祈福物业公司非逾期水费、排污费的利害关系人，也非供水企业的合法诉讼代理人，一审法院事实认定不清，法律适用错误。六、对祈福物业公司主张的律师费，依法不应支持。一审时武红英未收到起诉状副本、证据副本、开庭传票、民事判决书，在武红英毫不知情的情况下一审审理完毕，本案并非必须采取诉讼手段解决，律师费也不是必要支出。且本案诉讼系因祈福物业公司对相关费用的本金及滞纳金进行捆绑收取导致，造成相关逾期责任应由祈福物业公司自行承担，祈福物业公司主张由武红英承担律师费无理无据。综上所述，一审判决认定事实不清，法律适用错误，请求二审法院查清事实后依法判决。被上诉人祈福物业公司辩称，一审判决符合案件事实和法律规定，请求二审法院维持一审判决，驳回武红英的全部诉讼请求。一、物业合同合法有效，已取得广州市中级人民法院等多个法院判决的认定。其中关于滞纳金条款，物业合同与《祈福新邨业主手册》的约定一致，均属合法有效。二、武红英提供的证据1至证据8，已在另案中提交过，并不属于新证据，且已被法院认定与物业费纠纷案件无关。三、武红英所称的车辆进出问题。1.该白色车辆的车主是广州南农商贸有限公司，登记在其他业主名下，并非武红英所属车辆，与武红英无关。当时该辆白色的商务车辆因违反业主公约，相应工作人员当时正在与其协商要求其到管理处了解情况。2.武红英曾办理过车辆登记的有两辆车，祈福物业公司从未限制武红英的车辆进入小区。四、祈福物业公司按照合同约定为祈福新邨提供物业服务，武红英作为业主及物业使用人，享受物业服务，应按照合同约定交纳物业管理费及相应费用。祈福物业公司按照合同约定提供物业管理服务，从未阻止武红英的车辆进入小区。武红英所述的侵权益事宜没有任何证据，也与事实不符。而武红英则针对该一次与其无关的事件就认为祈福物业公司未提供合格的物业服务，并恶意拖欠物业管理费长达6年之久，其严重违反合同约定。根据公平、诚实信用原则，应按合同约定承担相应的违约责任。五、涉案物业合同的违约金标准已经过多个法院判决予以认定符合法律规定，一审法院适用法律正确。六、祈福物业公司代收水费、排污费及逾期交费产生相应滞纳金均有合同约定。涉案物业合同第十五、二十三、二十六条有相应的规定。武红英在2014年5月之前一直有交纳物业管理费、水费、排污费等相关费用，而且已有多个生效判决予以认定祈福物业公司代收、代缴水费、排污费的合法性。七、祈福物业公司主张律师费有合同约定，合法有据。根据涉案物业合同第十五条、二十三条约定，物业公司因追收物业费、水电费、排污费等费用所产生的律师费等费用，由相应的欠费业主或物业使用人承担。《祈福新邨业主及住客手册》3.7条管理公司因催收的法律行动的费用由欠费业主支付。因此，武红英应承担违约责任。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回武红英的上诉请求，维持原判。祈福物业公司向一审法院起诉请求：1.武红英向祈福物业公司支付2014年5月1日至2019年4月30日期间物业管理费14872.98元及相应滞纳金6558.56元，共计21431.54元（滞纳金自欠缴费用次月起，每月按照应缴费用的1.5%计算，直至实际清偿之日止，现暂计至2019年3月31日）；2.武红英向祈福物业公司支付2014年4月1日至2019年3月31日期间水费1201.45元及相应滞纳金609.83元，排污费583.91元及相应滞纳金307.3元，共计2702.49元（滞纳金自欠缴费用次月起，每月按照应缴费用的1.5%计算，直至实际清偿之日止，现暂计至2019年2月28日）；3.武红英承担本案律师费3180元；4.本案诉讼费由武红英承担。一审法院认定事实：1.位于广州市番禺区钟村镇祈福新村×街×号×楼的房屋（以下简称涉讼房屋）的权属人登记为武红英，建筑面积为73.2平方米。2.2010年9月15日，广州市番禺区祈福新邨业主委员会（以下简称祈福业委会）作为委托方（甲方），祈福物业公司作为受托方（乙方），签订一份《祈福新邨物业管理委托合同》（以下简称委托合同一），约定：甲方将位于广州市番禺区祈福新邨住宅小区的物业委托乙方实行物业管理；乙方负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、公共用水、用电分摊费，代收、代缴水、电费，向相关业主收取物业公共部位、共用设施设备的维修及更新费用；委托管理期限自2010年9月15日起至2015年9月14日止；乙方根据有关法律法规及本合同的约定制订物业管理制度；业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务资金，业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务资金的，乙方有权采取合法程序进行追收，对逾期缴纳者，须征收滞纳金，每月按应缴费的1.5%计算，逐月累计（该计算标准同样适用于水、电费逾期缴者）；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月30日前交纳本月的物业管理服务费，交费方式可采用现金缴纳或转账；物业管理费按面积计收，其中多层洋房按2.1元/平方米的标准收取物业管理费；管理费最低收费标准166元/月，含公共水电费分摊，不含有线电视管理费及电梯电费；公用水、电费按实际消耗额分摊收费，水电未移交前，由乙方代收代缴水电费，标准按广州市物价部门的价格标准再加上实际的损耗分摊。3.2011年4月30日，祈福业委会与祈福物业公司签订委托合同一的补充协议（以下简称补充协议一），约定：由2011年5月1日起，祈福新邨各类物业的物业管理费进行调整，其中多层洋房调整为2.7元/平方米；各类住宅最低缴费标准定为166元/月（不含有线电视费17元/月），按面积计不足166元/月的按最低缴费标准收取，超出的按实际计算。4.2014年6月28日，祈福业委会与祈福物业公司再次就委托合同一签订补充协议（以下简称补充协议二），约定：自2014年7月1日起，祈福新邨各类物业的物业管理费进行调整，其中多层洋房调整为3.4元/平方米（倚湖湾二期暂不调整）；各类住宅最低缴费标准定为200元/月，按面积计不足200元/月的按最低缴费标准收取，超出的按实际计算。5.2015年9月14日，祈福业委会（甲方）与祈福物业公司（乙方）再次签订《祈福新邨物业管理委托合同》（以下简称委托合同二），约定管理期限自2015年9月15日起至2020年9月14日止，乙方因追收物业服务资金、水电费、排污费、电梯分摊费等费用所产生的律师费、邮寄费、材料影印费等费用均由相应欠费业主或物业使用人承担，另管理费标准与补充协议二的约定一致，其他事项与委托合同一的约定一致。6.2017年8月3日，祈福物业公司（甲方）与广东汇胜律师事务所（乙方）签订《民事委托合同》，约定甲方委托乙方在甲方与武红英物业服务合同纠纷一案中担任甲方的委托代理人，律师费及增值税合计3180元。2017年11月21日，广东汇胜律师事务所向祈福物业公司出具律师费的发票，金额为3180元。因一审法院以其它方式无法与武红英取得联系，故一审法院依法将本案转为普通程序并向武红英发出应诉公告，现公告期限已届满，未见武红英与一审法院联系。庭审过程中，祈福物业公司称武红英自2014年5月1日起开始拖欠物业管理费、水费、排污费等费用。根据其司与祈福业委会两次签订的补充协议，涉讼房屋的物管费自2011年5月1日起至2014年6月30日为每月每平方米2.7元，2014年7月1日起至今为每月每平方米3.4元。虽涉讼房屋产权登记面积为73.2平方米，但物管费其司是按照73.16平方米计算的。另2014年7月及以前的物管费还包含了有线电视费17元，而从2014年8月起其司不再代收有线电视费，故涉讼房屋2014年5月及6月的物管费为214.53元，2014年7月的物管费为265.74元，而自2014年8月至今每月的物管费为248.74元。而就武红英每月拖欠的水费、排污费，祈福物业公司提供了《欠费明细单》予以证明。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，故祈福物业公司与祈福业委会签订的两份委托合同及补充协议对祈福新邨的业主具有约定力。祈福物业公司已依约提供物业服务，武红英作为涉讼房屋所在小区的业主，已实际享受了物业管理公司提供的服务，理应向祈福物业公司支付物业管理费。现祈福物业公司主张武红英欠缴2014年5月1日至2019年4月30日期间的物业管理费，而武红英未举证证明其已履行缴费义务，应承担举证不能的不利后果。涉讼房屋的建筑面积为73.2平方米，现祈福物业公司主张以73.16平方米计算涉讼房屋的物管费，属其司自行处分民事权利，一审法院予以照准。根据祈福物业公司与祈福业委会签订的委托合同及补充协议的约定，涉讼房屋2011年5月1日至2014年6月30日的物管费按照每月每平方米2.7元计算，2014年7月1日起至今的物管费按照每月每平方米3.4元计算，另因2014年7月及以前的有线电视费17元由祈福物业公司代收，故涉讼房屋2014年5月、6月的物管费为214.53元（73.16平方米×2.7元/平方米/月+17元），2014年7月的物管费为265.74元（73.16平方米×3.4元/平方米/月+17元），2014年8月至今每月的物管费为248.74元（73.16平方米×3.4元/平方米/月）。因此，武红英应向祈福物业公司支付涉讼房屋2014年5月1日至2019年4月30日期间的物管费14872.98元（214.53元×2个月+265.74元+248.74元/月×57个月）。另因两份委托合同均约定物业服务费按月缴纳，业主或物业使用人应在每月30日前交纳本月的物业管理服务费，逾期缴者每月按应缴费的1.5%支付滞纳金，故武红英应以其每月欠缴的物业管理费为本金，分别从次月1日起按每月1.5%的标准向祈福物业公司计付滞纳金至清偿之日止，其中2014年5月、6月的物管费为214.53元，2014年7月的物管费为265.74元，2014年8月至2019年4月每月物管费为248.74元，但每月物业管理费的滞纳金应以当月应缴的物业管理费金额为限。因委托合同已就祈福物业公司代收、代缴水、电费及其滞纳金的收取进行了明确约定，故就祈福物业公司要求武红英支付涉讼房屋2014年4月1日至2019年3月31日期间的水费1201.45元、排污费583.91元，以及相应滞纳金的诉请，一审法院亦予以支持，欠缴的水费及排污费的滞纳金以该月欠缴的水费、排污费为本金（每月欠缴的水费、排污费以祈福物业公司提供的《欠费明细单》为准），按每月1.5%的标准从次月1日起计至本金清偿之日止，但每月水费、排污费的滞纳金以该月欠缴的水费、排污费的金额为限。另根据委托合同二，祈福物业公司因追收物业服务资金、水电费、排污费、电梯分摊费等费用所产生的律师费、邮寄费、材料影印费等费用均由相应欠费业主或物业使用人承担，祈福物业公司已举证证明其为向武红英追讨物业管理费而实际支付了律师费3180元，故就祈福物业公司要求武红英支付律师费3180元的诉请，合法有据，一审法院予以支持。综上，一审法院对祈福物业公司的诉讼请求部分予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，一审法院判决如下：一、武红英于判决发生法律效力之日起五日内向祈福物业公司支付位于广州市番禺区钟村镇祈福新村×街×号×楼的房屋2014年5月1日至2019年4月30日期间的物业管理费14872.98元及其滞纳金（每月物业管理费的滞纳金以当月的物业管理费为本金，按每月1.5%的标准从次月1日起计至实际清偿之日止，其中2014年5月、6月的管理费为214.53元，2014年7月的管理费为265.74元，2014年8月至2019年4月每月管理费为248.74元；另每月物业管理费的滞纳金以当月的物业管理费金额为限）；二、武红英于判决发生法律效力之日起五日内向祈福物业公司支付位于广州市番禺区钟村镇祈福新村×街×号×楼的房屋2014年4月1日至2019年3月31日期间的水费1201.45元、排污费583.91元及相应的滞纳金（每月欠缴的水费、排污费的滞纳金以该月欠缴的水费、排污费为本金，按每月1.5%的标准从次月1日起计至本金清偿之日止；每月欠缴的水费、排污费本金以广州市番禺祈福物业管理有限公司提供的《欠费明细单》为准；每月水费、排污费的滞纳金以该月欠缴的水费、排污费的金额为限）；三、武红英于判决发生法律效力之日起五日内向祈福物业公司支付律师费3180元；四、驳回祈福物业公司其余的诉讼请求。案件受理费483元，由武红英承担。一审查明的事实有相关的证据予以佐证，本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，武红英向本院提交以下证据：1.广州市番禺区城市管理局信息公开【2017】第042号关于政府信息公开申请的答复、2.广州市城市管理综合执法结案报告、3.祈福新邨社区内主要出入牌楼挂满私人企业广告、广州12345微信公众号显示“广州番禺城管局查处祈福新邨部分违法广告”截图、4.广州市公安局穗公复决字【2015】99号行政复议决定书、5.广州市公安局穗公复决字【2015】100号行政复议决定书、6.（2015）穗番法民一初字第1507号判决书、（2018）粤01民终4932号判决书、7.新快报凤凰新闻-祈福物业公司被指操纵业委会选举、腾讯网【活着】祈福暗战、8.光盘（6段视频）、9.光盘（祈福物业公司门卫拦车后警察到现场处理的视频）、10.拦车照片，拟证明广州祈福集团及其关联企业在祈福新村内侵占公共用地违法建设进行牟利，侵害业主合法利益，保安殴打祈福新邨业主，祈福物业公司实施侵害业主财产权、生命权、健康权的违法行为，阻挠武红英的车辆进入，侵害其道路出入权等。祈福物业公司质证认为，上述证据已在另案中提交过，不属于新证据，且与本案纠纷无关。对此，本院认为，武红英提交的证据1至8拟证明祈福物业公司或其关联公司侵占业主公共用地、违法建设、侵害业主合法利益及实施侵害业主财产权、生命权、健康权的违法行为等事实，但该些事实所涉及的法律关系与本案不属同一法律关系，且武红英亦未就其人身、财产因祈福物业公司疏于管理造成损失而提起明确的主张，至于证据9、10，该车辆并非登记在武红英名下的车辆，亦非与涉案物业而产生的业主权利直接相关，故上述证据与本案没有直接关系，本院均不予采纳。另，祈福物业公司二审期间未向本院提交新的证据材料。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。关于涉案委托合同及补充协议的效力问题。祈福物业公司是具有物业服务资质的企业，祈福物业公司与祈福业委会签订的两份委托合同及两份补充协议主体适格，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，上述委托合同及补充协议对武红英有约束力，双方均应遵照履行。武红英有关物业委托合同、补充协议及滞纳金条款无效的上诉意见，依据不足，本院不予采纳。现祈福物业公司对武红英所有的涉讼房屋及所在小区提供了物业管理服务，根据公平、等价有偿的原则，武红英作为祈福新邨的业主及物业使用人理应依约交纳相应的物业管理费。关于水费、排污费滞纳金的收取问题。涉案委托合同明确约定水电费、排污费由祈福物业公司代收代缴，如业主逾期缴纳的，须征收滞纳金。由此可见，祈福物业公司仅是代业主垫付相关水费、排污费，该些费用的实际使用受益人是业主。现武红英未按合同约定按时足额缴纳该些费用，已违反上述合同约定，祈福物业公司要求武红英支付其垫付的水费、排污费滞纳金，合法有据，本院予以支持。关于滞纳金的标准问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，涉案合同明确约定，业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务资金等费用的，祈福物业公司有权采取合法程序进行追收，对逾期缴纳者，须征收滞纳金的，每月按应缴费的1.5%计算，逐月累计。现武红英逾期缴纳物业管理费等费用的行为已经构成违约，依据上述约定，一审法院判令武红英支付每月按应缴费的1.5%计算的滞纳金，并确定滞纳金以该月所欠缴的相应费用的金额为限，符合合同约定，亦未显著过高，本院予以维持。关于律师费的承担问题。正如上述分析，由于武红英未按时足额缴纳相关费用，构成违约，导致祈福物业公司提起本案诉讼向其追讨相关费用，并支付律师费3180元。而根据委托合同约定，对于祈福物业公司因追收相关费用而产生的律师费应由欠费业主或物业使用人承担，故一审法院判决武红英承担律师费，并无不当，本院予以维持。本案处理的是祈福物业公司与武红英之间的物业服务合同纠纷，而祈福物业公司是否存在侵犯业主共有权益的行为并不属于本案审查范围，武红英以此为由拒交物业管理费的理由不成立，本院不予支持。至于武红英提出的祈福物业公司实施侵害业主财产权、生命权、健康权的违法行为等抗辩理由，但武红英并未提供充分的证据证明其因祈福物业公司的不当管理行为而造成其人身或财产损失，故武红英以此为由认为主张减免物业管理费及滞纳金，依据不足，本院不予支持。综上，武红英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费433元，由上诉人武红英负担。本判决为终审判决。审判长  王碧玉审判员  罗 毅审判员  张 宾二〇二〇年五月十五日书记员  陈晓君易臻萱李蕴妍