湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终5252号上诉人（原审原告）李帆，女，汉族，1977年9月23日出生，户籍地长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：李中阳，男，汉族，1943年2月1日出生，户籍地长沙市开福区，系李帆父亲。被上诉人（原审被告）湖南大成国际大酒店有限公司，住所地长沙市芙蓉区五一大道838号新成大厦。法定代表人：毛致平，董事长。委托诉讼代理人：周当二，男，汉族，1956年4月27日出生，系该公司法务，户籍地长沙市岳麓区。上诉人李帆因与被上诉人湖南大成国际大酒店有限公司（以下简称大成国际酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院作出的（2020）湘0102民初258号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人李帆上诉请求：撤销一审判决，支持上诉人的诉讼请求。事实与理由：一审判决书篡改证据，显失公平，且很多地方与法律相悖。1、2019年6月21日终止租赁合同的通知是大成国际酒店单独发布。大成国际酒店只是租赁合同的保证人，无权终止或解除租赁合同，因此该通知自始无效。2、2-83号房屋租赁合同合法有效，李帆的租金应计算到2020年1月28日。3、大成国际酒店没有证据证明李帆参与了6月3日的维权。4、大成国际酒店6月21日的解除通知依法无效，大成管理公司对于没有收房的业主的房屋的占有没有改变。被上诉人大成国际酒店答辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，应予维持。大成国际酒店于2019年6月21日发布的关于终止大成国际酒店房屋租赁合同的通知，主体适格，理由是大成国际酒店是上诉人涉案房屋的实际租赁人，所有的租金以及法院执行的租金以及上诉人在一审起诉的支付租金的对象都是大成国际酒店，大成国际酒店实际租赁人的身份上诉人自己也认可，还有法院判决书的认可。大成国际酒店2019年6月21日发布的通知是有效的。上诉人主张没有过错，被上诉人无权解除租赁合同，但是从一审提供的证据来看，上诉人是群里的一员，在维权的时候她也到了现场，上诉人不能举出她没有去现场的证据，一审认定维权的群体事件对大成国际酒店的经营是有影响的，在6月2日酒店关门后，在法院一审已经统一判决租金至6月2日。李帆向一审法院提出诉讼请求：1.判令大成国际酒店向李帆支付2019年8、9月份涉及2-83号商铺租金8088元，并支付违约金242.64元，共8330.64元；2.本案诉讼费由大成国际酒店负担。一审法院认定的事实：位于长沙市芙蓉区房屋系李帆购买。2015年1月28日,李帆与湖南大成酒店管理有限公司（以下简称大成管理公司）、大成国际酒店签订一份《房屋租赁合同（商铺）》。该合同约定，李帆将2-83号房屋出租给大成管理公司使用,租赁期限于李帆与大成国际酒店签订的该房屋《商品房买卖合同》规定的全部房款付清之日起开始计算，最短时限不少于3年，最长不超过5年；在租赁期限内，大成管理公司按12.5%的年回报率向李帆支付租金，即月租金标准为4044元，由大成管理公司在每月的最后一个工作日汇入李帆指定的银行账户;大成国际酒店以其不销售的负1楼、负2楼共约7085.05平方米的物业作为担保物，为大成管理公司向李帆支付该房屋租金及转让款提供担保;如逾期3个月大成管理公司未向李帆支付租金,除应付租金外,大成管理公司应按欠付租金3%的标准向李帆支付违约金。合同还约定了其他的事项。此后双方均依约履行合同义务，直至2016年，大成管理公司、大成国际酒店开始出现欠付或停付租金情形。2019年6月3日，因部分业主维权堵塞酒店大门，导致该酒店关门停业。同年6月21日，大成管理公司、大成国际酒店在业主ＱＱ群发布一份《关于终止大成国际酒店房屋租赁合同的通知》，并张贴于该酒店大门口，内容为告知全体业主该酒店于2019年6月3日起被迫关停营业，已无法履行租赁合同，且部分租赁合同到期，租赁合同目的已无法实现，特终止与所有预购房业主签订的《房屋租赁经营合同》。同年10月28日，大成管理公司、大成国际酒店向李帆邮寄一份《解除租赁合同通知书（2-83号房）》。此后，双方因上述房屋租赁合同发生争议，李帆于2019年11月15日向一审法院起诉，要求大成国际酒店给付2-83号房屋在2019年6、7月份的租金8088元和违约金242.64元等。同年12月10日，一审法院作出（2019）湘0102民初17806号《民事判决书》，判决认定李帆与大成国际酒店已达成抵押担保合意，大成国际酒店作为担保人应在其所提供担保物的价值范围内对大成管理公司的债务承担连带清偿责任；对2-83号房屋租金的计算截止时间，因业主维权，该酒店已于2019年6月3日被迫关停营业，导致租赁合同已无法履行，大成管理公司对2-83号房屋已不再实际占有、使用和产生收益，故应计算至2019年6月2日止为宜，此后的租金不再计算。由此判令大成国际酒店向李帆支付2-83号房屋租金270元及违约金8.1元（截至2019年6月2日止），驳回李帆的其他诉讼请求。李帆不服该判决，向湖南省长沙市中级人民法院提起上诉，本案一审时该案正在二审审理过程中。2020年1月6日，李帆再次向一审法院起诉，要求大成国际酒店给付2-83号房屋在2019年8、9月份的租金8088元和违约金242.64元，由此引起本案诉讼。一审法院认为：李帆与大成管理公司、大成国际酒店签订涉及2-83号商铺的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应全面履行。承租人大成管理公司有义务按照合同约定向出租人李帆及时支付租金，大成国际酒店自愿以其不销售的负1楼、负2楼共约7085.05平方米的物业作为担保物，为大成管理公司向李帆支付租金和转让款提供担保，应认定李帆与大成国际酒店达成抵押担保的合意。大成国际酒店作为担保人应该在其所提供担保物的价值范围内对大成管理公司应付李帆的租金债务承担连带担保责任，现李帆只对大成国际酒店主张权利，符合法律规定。关于2-83号房屋租金的计算截止时间。大成管理公司、大成国际酒店业主通过组建QQ等方式加强沟通、共享信息，李帆在该业主群内，李帆收悉大成国际酒店通过该QQ群发送的《关于终止大成国际酒店房屋租赁合同的通知》，且该通知已张贴于酒店大门口，客观上业主均已知晓。对李帆辩称落款署名“大成业主”于2019年5月31日张贴并导致该酒店关门停业的《收铺通知》不是其意思表示，其并没有参与同年6月3日的维权关门行动等，一审法院认为，该收铺通知究竟代表哪些业主的真实意思，具体有哪些业主或业主家属参加，大成国际酒店难以查明证实，甚至业主之间也难以辨别相关业主是否实际参与。如果一审法院将收铺通知是否代表李帆的真实意思及李帆是否实际参与该酒店关停事件的证明义务苛加给大成国际酒店，势必激励人们在正常商业活动中采取非理性的群体行为来获取利益，显然不符合秩序价值和法治精神。大成国际酒店欠付租金的行为对关停事件负有起因责任，理应在合理期限内有效处理后续问题，而不仅仅是在酒店入口张贴和邮寄《关于终止大成国际酒店房屋租赁合同的通知》等方式来解决。考虑到大成国际酒店业主的人数众多性和地域宽广性，基于酒店实际停业及双方履行租赁合同状况，涉案2-83号房屋租金应计算至2019年6月2日为宜。此后因业主维权，大成管理公司、大成国际酒店已于2019年6月3日停止该酒店营业，并于同年6月21日与业主依法解除《房屋租赁合同》，且在此后并未对涉案房屋有任何占有、使用和收益行为。故李帆请求大成国际酒店支付2019年6月2日之后的租金和违约金没有事实依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定，判决：驳回李帆的诉讼请求。本案受理费50元，因适用简易程序，减半收取25元，由李帆负担。本案二审中，李帆向本院提交7份证据：证据1，大成国际酒店2017年8月31日的告业主书，拟证明1、对业主的收房行动大成国际酒店是理解和支持的，并告知业主可以选择收房，2、如果收房人数超过百分之五十五公司将被迫停业，大成国际酒店2017年就预见到公司停业问题。证据2，涉案物业业主大会投票权公告和业主自己调查的客房和商铺合同数，拟证明大成国际酒店（新成大厦）业主人数应该在700人以上。证据3，大成国际酒店2019年6月21日发布的《关于终止大成国际酒店房屋租赁合同的通知》，拟证明该通知由“大成国际酒店”单独发布，该通知无效。证据4，（2020）湘0102执2765号之一和（2020）湘0102执2766号之一执行裁定书，拟证明由于大成国际酒店股东转移财产，掏空公司，李帆的一审证据的两份调解书即使进入执行程序也拿不到租金，从而说明为何部分业主会要收回自己的商铺。证据5，（2019）湘0102民初14281号判决书的节选，拟证明被上诉人于2019年6月3日将大成国际酒店的水、电、电梯全部停了，上诉人的1216房间和2-83商铺根本不可能交付给业主，而一直在被上诉人手中。证据6，上诉人一方（李帆母亲）与皮总（1楼业主）微信，拟证明皮总（3楼业主）与肖晖经理的聊天发言不能代表李帆。证据7上诉人与曾红的短信，拟证明曾红不能代表李帆。被上诉人大成国际酒店对上诉人提交的证据发表质证意见如下：对证据1的真实性没有异议，但对证明目的有异议，本证据并不能达到上诉人的证明目的。证据2的真实性有异议，它既没有发给被上诉人，被上诉人也没有参与，且与本案没有关联性。对案涉房屋的销售合同数据没有异议。证据3的三性均没有异议，但对证明目的有异议，大成国际酒店是实际租赁人，有权发布该终止租赁合同的通知。证据4，对该证据的三性没有异议，反而证明了大成国际酒店是实际租赁人。证据5，该证据只是判决书的节选，上诉人没有提供完整的判决书，真实性无法确认，且与本案无关。证据6、证据7的真实性不予认可，与本案无关。被上诉人大成国际酒店提交了7份新证据：证据1，大成国际酒店付款审批单、银行凭证，证据2，大成国际酒店2015年2月第一次付上诉人租金的银行凭证，证据3,2018年6月2日大成国际酒店最后一次付上诉人2%租金的银行流水，证据4，大成国际酒店收到李帆购房款的收据两份，证据5，业主张贴的收铺通知，证明业主已于2019年6月3日决定将商铺收回。证据6，芙蓉区人民法院（2019）湘0102民初17806号民事判决，拟证明上诉人起诉大成国际酒店，并未起诉大成管理公司。证据7,16份芙蓉区法院的民事判决，拟证明芙蓉区法院已统一将租金判至6月2日。以上7份证据，拟共同证明1、大成国际酒店是实际租赁人，2019年6月21日发布通知的主体适格，2、大成国际酒店的门是2019年6月3日被全体业主关闭的，上诉人是通过群里发布通知集中到大成国际酒店，上诉人到了酒店现场，所以酒店关门不能苛求于大成国际酒店。上诉人李帆对大成国际酒店提交的证据质证意见如下：证据1、2、3，对证据的真实性没有异议，因为大成国际酒店是租赁合同的保证方，大成国际酒店作为保证人付款是应当的，正常的，并不能证明大成国际酒店是租赁方。证据4，真实性没有异议，只能证明大成国际酒店是买卖房屋合同的卖方，不能证明大成国际酒店是租赁方。证据5，对该证据三性均有异议，收铺通知的落款是大成业主，（2019）湘0102民初9099号民事判决书只认定了一百多名业主收铺，不能证明是李帆收房、收铺，与李帆没有关系。证据6，（2019）湘0102民初17806号判决书还未生效，也是作为连带责任人起诉的大成国际酒店。证据7，对方只提供了判至6月2日的判决书，我方有相反的证据证明有租金判至了6月2日以后。本院经审查认为，上诉人李帆提交的证据1、3、4，真实性予以确认，但不能达到上诉人的证明目的。其他证据2、5、6、7，均与本案缺乏关联性，本院不予采信。对被上诉人大成国际酒店提交的证据1、2、3、4、5的真实性没有异议，能够证明大成国际酒店是涉案商铺的实际租赁人。2019年6月3日有业主维权的事实发生。对证据7的三性予以确认。本院二审中查明，（2019）湘0102民初17806号案件，本院已于2020年5月6日作出二审终审判决：驳回上诉，维持原判。本院二审查明的其他事实与一审一致。本院认为：李帆与大成管理公司、大成国际酒店于2015年1月28日签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，并无法定无效情形，合法有效。李帆作为出租人负有在租赁期间保持租赁物符合约定用途的义务，但2019年6月3日因部分业主的收铺行为导致承租人大成管理公司无法继续使用涉案商铺，导致合同目的无法实现。即使李帆未参与2019年6月3日的收铺行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，李帆亦应为第三人的行为承担责任，故一审判决并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人李帆的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李帆负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 刘 英审判员 金新贵二〇二〇年五月二十八日书记员 刘峙宏附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。