上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终1867号上诉人(原审被告)：上海三卫医疗科技有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：丁元兰，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王亚，上海申浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：田庭峰，上海申浩律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海华伦食品有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：费军，执行董事。委托诉讼代理人：付忠文，北京市隆安律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：张雅绮，北京市隆安律师事务所上海分所律师。上诉人上海三卫医疗科技有限公司(以下简称“三卫医疗”)因与被上诉人上海华伦食品有限公司(以下简称“华伦食品”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初14718号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。三卫医疗上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回华伦食品的诉讼请求。事实和理由：1.上海科灏投资中心(以下简称“科灏”)系三卫医疗持股95%的大股东，2016年9月2日科灏与华伦食品签订《租赁合同》，后因支付款项、集团内部运营需要，2017年3月9日改由三卫医疗与华伦食品签订《租赁合同》(以下简称“涉案《租赁合同》”)，两份《租赁合同》实际为同一集团与华伦食品签署，租赁条件、合同生效条件等条款均应一致。三卫医疗与科灏作为同一集团，均是为了同一个经营需要才决定承租涉案房屋，即《租赁合同》必须取得食药局及教育局同意(包括上海市药监局向三卫医疗颁发仓储物流牌照)方可生效。华伦食品存在欺诈，删除原租赁合同“取得食药局及教育局同意”生效条款并非三卫医疗真实意思表示，现仓储物流牌照至今仍未办理，涉案《租赁合同》未取得食药局及教育局同意，故合同目的无法实现，涉案《租赁合同》从未生效。2.2018年8、9月时，华伦食品就将解除合同的通知张贴于三卫医疗公司。即便认定涉案《租赁合同》已生效需解除，合同解除的时间应以华伦食品张贴解除合同通知的时间为准，以华伦食品不允许三卫医疗进入涉案房屋的时间为准，不应以2019年1月2日的解除函为准。3.华伦食品未能为三卫医疗办理有效牌照，且将涉案房屋上锁，使三卫医疗租赁房屋用于医疗器械仓储的合同目的落空，涉案房屋自租赁后一直处于闲置状态，未能正式投入运营使用，导致三卫医疗巨大损失。华伦食品具有过错，不应由三卫医疗承担全部房屋占有使用费及装修期租金损失。被上诉人华伦食品辩称：1.三卫医疗上诉称双方签订的《租赁合同》未生效，无事实和法律依据。合同中明确约定了生效条件即“双方法定代表或授权代表签字或盖章后立即生效”，涉案《租赁合同》业经双方盖章确认，故涉案《租赁合同》已合法生效。且从签订主体来看，涉案《租赁合同》的签订主体系华伦食品和三卫医疗，双方皆具有独立的法人资格，可为独立之意思表示；从款项支付上看，支付的主体皆为三卫医疗，三卫医疗仅以两份《租赁合同》的一方主体间具有关联关系，即认为两份合同的生效条件应一致，于法无据。2.双方签订的涉案《租赁合同》除约定生效条件外，并无任何前置生效条件，三卫医疗也未提供证据证明华伦食品有协助其取得仓储物流牌照的义务或许诺为其办理牌照，且涉案《租赁合同》并未就租赁目的进行约定，故三卫医疗关于“涉案《租赁合同》必须取得食药局及教育局同意(包括上海市药监局向三卫医疗颁发仓储物流牌照)方可生效，三卫医疗租赁涉案房屋的目的方可实现”的诉称，毫无事实和法律依据。3.双方签订的涉案《租赁合同》已实际开始履行，华伦食品依约履行了房屋交付义务，三卫医疗接收房屋后对房屋进行了实际使用，在租赁房屋内投入装修、建造冷库等，三卫医疗在双方的微信及短信交流中未就房屋的交付和使用提出过异议。4.双方签订的涉案《租赁合同》已于2019年1月2日合法解除，合同解除后，三卫医疗应支付房屋占有使用费。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。华伦食品向一审法院提出诉讼请求：1.确认华伦食品、三卫医疗双方签订的《租赁合同》于2019年1月2日解除；2.判令三卫医疗向华伦食品支付欠付租金共计人民币7,210,643.22元；3.判令三卫医疗向华伦食品支付房屋占用费(以65,661.98元每日为标准，自2019年1月6日起计算至三卫医疗实际搬离之日止)；4.判令三卫医疗赔偿华伦食品给予的4个月装修期的租金1,575,887.52元。一审审理中，华伦食品变更第3项诉讼请求为：判令三卫医疗向华伦食品支付房屋占用费(以26,264.79元每日为标准，自2019年1月6日起计算至三卫医疗实际搬离之日止)。一审法院认定事实：华伦食品系上海市青浦区徐泾镇华徐公路XXX号房屋的产权人，该房屋共六幢。2016年9月2日，华伦食品(甲方)与科灏(乙方)签订《租赁合同》，第4.1条约定乙方向甲方租赁上海市青浦区徐泾镇华徐公路XXX号第六幢，其中1至3层大部分已租赁给上海九华特联汽车销售有限公司，建筑面积共计约为6,000平方米(第1层部分面积，第4层至5层全部，按双方最终确认的位置与面积，以实际建筑面积为准，承租范围在房屋平面图中圈注并由双方签章确认)，作为乙方项目研发、办公、经营的场所。乙方向甲方租赁上海市青浦区徐泾镇华徐公路XXX号第六幢地下室，建筑面积共计约为3,000平方米(以实际建筑面积为准,承租范围在房屋平面图中圈注并由双方签章确认)作为乙方辅助用房的场所。第4.2条约定，租期15年，自2016年9月2日至2031年9月1日(以食药局及教育局批文为准，终止日期也作相应调整)。租金每天每建筑平方米2元，每2年递增7%，地下室三年内无偿使用，第四年起以实际使用的地下室建筑面积的50%收取租金。该房屋及地下室租金每三个月支付一次，首期租金按5.2款支付。除首次租金外，每次租金在当次租金发生前十日内支付完毕，先付后用。第5.2条约定，本合同生效3日内，乙方支付给甲方6个月的租金及1个月履约保证金。头6个月(2016年9月2日至2017年3月1日)的租金总计219万元，履约保证金(合同履约后自动转为租赁押金)365,000元(含1个月的租金)。第6.10条约定，乙方在租赁甲方该房屋及地下室后使用所需的有关证、照均有乙方自行申领，所需费用均由乙方自负。第10.8条约定，本合同一式四份，甲乙双方各二份，双方法定代表或授权代表签字或盖章及取得食药局及教育局同意后立即成效。该合同另对其他事项作出约定，乙方法定代表或授权代表处有孙瑾签字。一审法院另查明，2017年3月9日，华伦食品(甲方)与上海三卫物流服务有限公司(于2017年6月1日变更为三卫医疗，乙方)签订《租赁合同》，第4.1条约定乙方向甲方租赁上海市青浦区徐泾镇华徐公路XXX号第六幢，批准用途为工业(已全部抵押)，其中1至3层大部分已租赁给上海九华特联汽车销售有限公司，剩余建筑面积共计为6,025平方米(第1层部分面积,第3层部分面积301室、第4层至第5层全部，按双方最终确认的位置与面积，以实际建筑面积为准，承租范围在房屋平面图中圈注并由双方签章确认，作为乙方项目研发办公经营的场所。乙方向甲方租赁上海市青浦区徐泾镇华徐公路XXX号第六幢地下室，建筑面积共计约为3,000平方米(以实际建筑面积为准，承租范围在房屋平面图中圈注并由双方签章确认)作为乙方辅助用房的场所。分摊面积为总租赁面积的5%计算。第4.2.1条约定，租期为15年，自2016年9月2日起至2031年9月1日，起租日(租金起算日)确定为2017年5月9日。第4.2.2条约定，甲方提供乙方4个月装修期(自2017年1月9日起至2017年5月8日止)，装修期内无需支付租金，但其他费用(包括但不限于装修管理费、水电、电梯年检、通讯等费用)仍需交纳。第5.1条约定，本合同第4.1条所定房屋地面上建筑面积(以下简称该房屋)的租金为每天每建筑平方米2元,租金每2年进增7%，地下室三年内乙方无偿使用。第四年起以实际使用的地下室建筑面积的50%收取租金(租金价格为该厂房当年度租金价格),该房屋及地下室的租金每三个月支付一次，首次租金按5.2款支付。除首次租金外，每次租金在当次租金发生前十日内支付完毕，先付后用。第5.2条约定，本合同生效7日内，乙方预付甲方房租30万元，另2017年4月9日乙方应支付给甲方头6个月的租金及1个月履约保证金，头6个月(2017年5月9日至2017年11月8日租金总计2,363,831.25元)，履约保证金(合同履约后自动转为租金押金，甲方开具财务收据)共计40万元(含一个月的租金)。甲方在本合同签订后10个工作日内仍未收到上述租金及保证金，甲方有权解除本合同并追究乙方的违约责任。第6.7条约定，签订本合同前，乙方已到现场察看了其所要承租该房屋及地下室的现状乙方认定其符合本合同约定的出租条件。第6.10条约定，乙方在租赁甲方该房屋及地下室后使用所需的有关证、照均有乙方自行申领，所需费用均由乙方自负。第7.3条约定，在乙方房屋租赁期满后或因乙方原因使得甲方无法按照本合同规定收回房屋及地下室的，乙方除应支付违约金外，还需按违约行为发生时当年本合同租金价格的五倍支付占用费。第7.4条约定，乙方同意最迟不晚于2016年10月1日取得区食药局及教育局的同意，如逾期，则甲方有权单方解除合同。第8.2条约定，除本合同文件另有规定外，乙方有下列情况之一的，构成违约，逾期三十日没有按甲方要求整改完毕的，甲方有权解除合同：……(4)未按合同规定的时间缴纳保证金、第6.11款中的其他费用、消除费及租金等相关费用。第8.6条约定，乙方未按期支付租金及其它费用，或任何一方逾期支付违约金、赔偿金,应视为逾期付款，每逾期一日按未付金额千分之一的比例支付滞纳金。乙方逾期支付租金或其他款项超过30天，甲方有权解除本合同，无偿收回房屋及地下室并不退还保证金，同时乙方应承担相应违约责任。第8.8条约定，因乙方违约(包括但不限于延付租金等)导致合同提前解除，乙方自负其对承租房屋的装修改建等损失，甲方无偿取得该装修、改建的设施并保留要求乙方恢复原状的权利。第10.8条约定，本合同一式四份，甲乙双方各执二份。双方法定代表或授权代表签字或盖章后立即生效。合同到期，或甲乙双方特别约定，或单方违约构成合同终止时，本合同终止。第10.9条约定，原甲方于2016年9月2日与上海科灏投资中心签订的《租赁合同》作废，一切以本合同为准。该合同另对其他事项作出约定，乙方法定代表或授权代表处有孙瑾签字。三卫医疗分别于2017年6月16日支付华伦食品10万元、2018年1月18日支付华伦食品10万元、2018年2月5日支付华伦食品9万元、2018年2月7日支付华伦食品30万。一审法院还查明，2018年11月7日，华伦食品方向孙瑾发短信：“孙总，请尽快过来处理租赁合同一事，冷库里的东西已经发臭，快过来处理。”2018年11月14日，华伦食品方向孙瑾发短信：“孙总，什么时候过来把厂房里的东西撤走，我们做下交接手续。”孙瑾回复：“周五见面沟通一下，如果觉得不能够再给我们机会了，我们就安排退出。”2018年11月16日，华伦食品方联系孙瑾：“孙总，今天我们什么时候碰头？”孙瑾回复：“中午时候我和你确认下。”2018年12月13日，华伦食品方向孙瑾发短信：“孙总，厂房我们还是要收回了。”2019年1月2日，华伦食品方向孙瑾发送短信：“孙总，鉴于你们公司违约行为，我公司觉得收回贵公司承租我公司的厂房，请收到本通知于3日内前来办理退租事宜，逾期前来办理我公司将强制腾退房屋，由此引起的损失有贵公司承担。”孙瑾回复：“这两天有结果，三日内肯定和你见面给个交代。”同日，华伦食品将租赁合同解除通知书拍照发短信给孙瑾，内容为：双方于2017年3月9日签订关于上海市青浦区徐泾镇华徐公路XXX号6幢地下室、1层(局部)、3层(局部)、4层及5层房屋的《租赁合同》，贵公司未按照合同约定时间支付房租及履约保证金，且迟迟未予出面解决。根据租金合同第5.2条、第8.2条，我方可解除合同，我方决定自即日起解除双方的租赁合同，接到本通知后3日内前来办理退租事宜，逾期办理的，我公司将强制腾退房屋，由此引起的损失由贵公司承担，并根据合同8.2条、8.3条、8.4条、8.5条、8.6条、8.7条、8.8条及8.9条承担违约责任。2019年1月8日，华伦食品向孙瑾发短信：“关于租赁厂房一事，我们这边商量后，决定还是收回厂房，忘尽快来处理退租事宜……”。孙瑾回复：“刚刚和投资人商量，如果这边先付二百万租金，能不能接受？”华伦食品回复：“不好意思，也不行。”三卫医疗仍占用上述房屋场地，双方至今未办理交接手续。一审审理中，华伦食品表示：一、华伦食品与科灏合同未履行，本案合同已经生效并实际履行。华伦食品与科灏间合同与本案华伦食品与三卫医疗间合同有差别，该合同的租赁面积、租金都不确定，是大约计算，华伦食品与三卫医疗合同面积、租金都是明确的。与科灏合同约定取得区食药局及教育局同意才生效，但本案合同无此约定，只要签字即生效。两份合同都是孙瑾作为乙方代表与华伦食品联系，但两份合同均未约定过由华伦食品协助办理相关证照，华伦食品也未口头承诺过协助三卫医疗办理。根据2019年1月8日的短信记录，孙瑾也表示先付200万，故三卫医疗是否办出执照与合同效力及履行无关。针对与科灏的合同，华伦食品未发过解除函，华伦食品与三卫医疗合同签订后与科灏的合同作废。二、三卫医疗根本违约致合同解除。华伦食品与科灏签订合同后，向科灏交付了厂房，但科灏未付款，后华伦食品、三卫医疗签订合同约定的起租日同与科灏合同的起租日。因孙瑾系科灏与三卫医疗的代表，华伦食品实际已经向三卫医疗交付场地。在双方聊天记录中，三卫医疗也要求华伦食品继续出租。三卫医疗未按期支付租金，也未支付保证金，华伦食品根据合同5.2条、8.2条解除合同。三卫医疗已于2019年1月2日收到解除函，合同于该日解除。合同约定的租金起算日为2017年5月9日，计算至合同解除日租金应为7,800,643.22元，扣除三卫医疗已付的59万元，就是欠付租金。2019年1月2日解除函中，三卫医疗有3天腾退期，故自2019年1月6日开始计算占有使用费，标准调整为日租金2倍。因三卫医疗违约致合同解除，应赔偿华伦食品装修期损失为4个月租金，华伦食品保留向三卫医疗主张其他违约责任的权利。三、第一次庭审后，三卫医疗同意在2019年9月26日交接但没有来，三卫医疗未搬离是因为冷库搬离没有谈好，而不是房屋由华伦食品控制，也不是冷库损失无法计算。作为合同解除的后果，要求本案中一并要求三卫医疗腾退。对此，提供了短信聊天记录，欲证明三卫医疗仍未搬离。其中，9月20日的短信记录中显示：“孙总，9月10日我方律师庭审中提出随时可以办理交接，何时可以搬离屋内物品并办理交接手续，占用使用费及计算至实际办理并办妥交接手续之日。”孙瑾回复：“后天搬东西。”9月26日短信中，华伦食品再次要求三卫医疗交接，9月26日孙瑾回复：“今天不行了，冷库拆迁没有谈好，下午重新确认一下时间。”三卫医疗对真实性无异议，冷库建造要办出第三方仓储牌照，现牌照无法办出。三卫医疗表示：一、本案合同尚未生效，华伦食品与科灏合同一直在履行。华伦食品与科灏签订合同约定取得市药监局同意才生效，该合同签订后华伦食品承诺协助办理牌照，三卫医疗在青浦区是办出了医疗器械销售许可证，三卫医疗租赁房屋是用于医疗器械仓储，需要取得仓储物流牌照。华伦食品法定代表人的父亲就带三卫医疗的代表孙瑾去市药监局，三卫医疗还领取了医疗仓储材料受理通知单。拿到通知单后，华伦食品法定代表人要与三卫医疗重新签合同，表示内容一样，华伦食品也口头承诺办不出牌照则后签合同不生效，三卫医疗以为后合同约定该生效条款，未仔细看就签字了，故华伦食品存在欺诈。华伦食品、三卫医疗合同没有约定租赁目的，但三卫医疗是用于医疗器械第三方仓储，三卫医疗是科灏投资参与的项目。对此，三卫医疗提供了：1、微信聊天记录，三卫医疗与西郊公司孙某间对话，欲证明孙某知晓三卫医疗办理医疗器械第三方物流储运许可证，孙某是华伦食品法定代表人的父亲引荐；2、医疗器械许可经营证，欲证明原合同生效的前置条件是拿到该证，现上海市药监局不颁发该证，两份合同均未生效；3、扶持奖励协议，欲证明三卫医疗成立有政府扶持，协议是西郊公司发给三卫医疗，签字原件在涉案房屋内，因华伦食品控制厂房无法拿到；4、访客证，欲证明西郊公司与华伦食品为安排三卫医疗一起去市药监局办理执照所办理。华伦食品认为上述证据均为复印件，真实性均不认可，与本案无关，不认可证明目的。二、华伦食品、三卫医疗合同虽未生效，但华伦食品说要还贷款，让三卫医疗先支付一部分租金，所以就先支付了，该租金是以科灏名义支付。三卫医疗支付过保证金，但无法提供证据。虽支付凭证上写的租金，但实际是保证金。听三卫医疗员工说，华伦食品曾在2018年8、9月将一份解除通知张贴在三卫医疗公司门上，但三卫医疗未看到。2019年1月2日的解除函是华伦食品发短信图片告知三卫医疗，内容是华伦食品举证的解除合同通知函。三、华伦食品未按约交付房屋，存在违约。三卫医疗在房屋内安装了冷库、装修了办公室、冷库地面及添置家具，现华伦食品上锁三卫医疗无法进入，房屋内具体情况不清楚。三卫医疗在2019年3、4月份去过房屋，但华伦食品不让进，三卫医疗发微信给华伦食品，华伦食品说法院见。2019年6月19日，三卫医疗表示要去房屋内拿冷库东西，房东表示等法院通知。2019年7月25日，三卫医疗欲拿私人物品，房东没有回复。本案诉讼中，涉案房屋已经意向招租，所以华伦食品要求三卫医疗腾退。三卫医疗同意在第三方见证下腾退，其余诉请不同意。为此，三卫医疗提供了照片一组，拍摄于2017年4、5、6月，欲证明华伦食品、三卫医疗合同履行期间，华伦食品将房屋另行招租存在违约。华伦食品对照片真实性、关联性均不予认可。一审审理中，经法院释明，三卫医疗表示不在本案中提起反诉。根据一审庭审查明的事实，一审法院有理由相信华伦食品与三卫医疗间合同已经生效并履行，理由如下：1、从合同内容上看，华伦食品与科灏的合同签订在先，华伦食品与三卫医疗的合同签订在后，与科灏的合同约定双方法定代表签字或盖章及取得食药局及教育局同意后生效；华伦食品与三卫医疗合同约定双方法定代表签字或盖章后立即生效，并未约定取得食药局及教育局同意作为合同生效的前置条件。三卫医疗表示华伦食品曾承诺过上述生效条件但未举证，华伦食品对此不予认可，对三卫医疗上述意见法院难以采信。三卫医疗表示华伦食品承诺协助办理相关证照，但未就此充分举证，两份合同也未约定华伦食品有此义务，对于三卫医疗上述意见法院难以采信。三卫医疗主张华伦食品表示前后两份合同内容相同，三卫医疗以为两份合同内容相同，故未仔细看华伦食品与三卫医疗间合同就签字，华伦食品存在欺诈，但未就此充分举证。结合双方多次聊天记录，三卫医疗也提出继续履行合同，而未体现三卫医疗受胁迫之处，对三卫医疗上述意见法院不予采信。2、从款项支付上看，三卫医疗是以三卫医疗的名义而非科灏的名义，向华伦食品支付，时间均发生于华伦食品与三卫医疗合同签订后，且多数款项性质备注为租金。庭审中，三卫医疗先是陈述支付了华伦食品部分定金但金额不清楚，后陈述虽合同未生效但迫于华伦食品贷款压力而支付了部分租金，在第三次庭审中陈述租金系三卫医疗代科灏向华伦食品支付，前后不一。且就其主张的代付未举证，就其陈述的已经支付保证金亦未举证，对于三卫医疗上述意见法院难以采信，故，法院认定三卫医疗实际已向华伦食品支付了租金59万元。3、从交付情况来看，两份合同中乙方授权代表处的签字均为孙瑾，孙瑾作为科灏及三卫医疗的代表与华伦食品对接，三卫医疗表示已经在涉案房屋内投入装修、建造冷库，说明三卫医疗认可华伦食品已向三卫医疗交付租赁标的物。三卫医疗表示华伦食品未按约定面积交付但举证不足，对于三卫医疗上述意见法院难以采信，华伦食品已按合同约定向三卫医疗交付房屋及场地。综上，华伦食品与三卫医疗于2017年3月9日签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。华伦食品已按约履行交付义务，三卫医疗未按约支付租金及保证金，且逾期已超30日，系根本违约，华伦食品依约享有合同解除权，三卫医疗理应支付拖欠的租金并承担相应违约责任。根据在案证据材料，三卫医疗已于2019年1月2日收到华伦食品要求解除合同通知，故一审法院确认合同于该日解除。合同解除后，三卫医疗应腾退涉案房屋及场地。针对租金，华伦食品计算方式于法无悖，法院予以确认。鉴于三卫医疗至今占用涉案房屋，理应支付占有使用费，华伦食品主张该费用的标准于法无悖，法院予以照准。针对租金损失，因涉案合同系三卫医疗违约导致解除，华伦食品主张免租期内的租金损失符合合同约定，于法无悖，法院予以支持。一审法院判决：一、上海华伦食品有限公司与上海三卫医疗科技有限公司在2017年3月9日签订的《租赁合同》于2019年1月2日解除；二、上海三卫医疗科技有限公司应于判决生效之日起十五日内腾退位于上海市青浦区徐泾镇华徐公路XXX号第六幢第1层部分面积、第3层部分面积(301室)、第4-5层房屋及第六幢地下室，并将上述房屋及场地返还给上海华伦食品有限公司；三、上海三卫医疗科技有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海华伦食品有限公司租金7,210,643.22元；四、上海三卫医疗科技有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海华伦食品有限公司房屋占有使用费(以每日26,264.79元为标准，自2019年1月6日起计算至实际腾退之日止)；五、上海三卫医疗科技有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海华伦食品有限公司4个月装修期租金损失1,575,887.52元。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，三卫医疗向本院申请调查令，申请向国网上海市电力公司青浦供电公司查询涉案房屋的销户申请时间和销户完成时间，以证明三卫医疗承租的涉案房屋自2017年6月起就无电量，三卫医疗在此之后没有使用涉案房屋。国网上海市电力公司青浦供电公司市场营销部(以下简称“国网上海青浦供电公司营销部”)出具《情况说明》，载明：位于徐泾镇华徐公路XXX号的上海华伦食品有限公司，原表计容量为98千瓦，于2017年5月2日完成增容。按照供电方案原98千瓦表计拆除，该表计于2017年6月起无电量，不再出账，特此说明。华伦食品质证认为，真实性认可，关联性不认可，当时因为电表增容，所以更换了新的电表，旧的电表已经拆除。三卫医疗在二审中提交以下证据：1.三卫医疗工作人员孙瑾与案外人西郊公司孙某的微信聊天记录，证明华伦食品承诺合同生效的条件是食药局及教育局同意，因此，华伦食品介绍孙某协助办理医疗器械经营许可证和教育局批文。因目前尚未获得食药局及教育局同意，故涉案《租赁合同》未生效。2.孙瑾与案外人方某的微信聊天记录及停电通知，证明至少自2018年1月6日起，华伦食品对涉案房屋停电，三卫医疗无法使用涉案房屋，无需支付后续租金及占用费。2018年5月15日，三卫医疗向华伦食品支付15,000元，应予以抵扣。3.孙瑾与费军(华伦食品法定代表人)的微信聊天记录，证明华伦食品实际控制租赁房屋，三卫医疗无法进入，华伦食品曾拒绝三卫医疗办理搬离涉案房屋的手续，导致损失扩大，这之后的占用费三卫医疗无需承担。4.孙瑾与案外人李某的微信记录，证明至少从2019年7月起，华伦食品已将涉案房屋出租给第三方，三卫医疗无需承担占用费。5.法院快件底单，证明法院寄给三卫医疗的快件签收人不是三卫医疗方人员，进一步证明三卫医疗未在涉案房屋内实际经营、办公。华伦食品认为三卫医疗二审中提交的证据均不属于新证据范畴，为便于查清事实，做如下说明：1.对证据1真实性、关联性均不认可，该聊天记录与本案无关。2.对证据2真实性、关联性均不认可，华伦食品提供的电费账单及电费缴纳明细证明涉案房屋从未停电。3.对证据3的真实性、关联性均不认可，华伦食品在微信中所谓的“收回”，指的是解除合同。一审中华伦食品曾要求三卫医疗腾退房屋，但三卫医疗不愿意腾退。4.对证据4的真实性、关联性均不认可，涉案房屋一直由三卫医疗占用，至今尚未搬离、腾退。5.对证据5的真实性予以认可，关联性不认可。该证据无法证明三卫医疗的证明目的，且在一审庭审中，三卫医疗承认实际使用涉案房屋。华伦食品在二审中提交电费账单及电费缴纳明细，证明2017年6月以后涉案房屋电费使用正常。三卫医疗表示，对该组证据真实性无异议，但关联性有异议，华伦食品未将所有的房屋租赁给三卫医疗，故华伦食品提供的电费账单无法证明全部是三卫医疗的用电。二审审理中，三卫医疗表示，1.一审判决的租金金额、装修期租金损失计算错误，合计多判了505,699.49元。租金应按每平方米日租赁单价2元，租赁面积为6,025平方米计算。涉案《租赁合同》中约定的首次租金并非6个月的租金，还包含前后两份租赁合同衔接期间的部分租金。2.华伦食品自2017年5月9日起即有权单方解除并强制腾退涉案房屋以防止损失扩大，退一步讲，华伦食品也应按照其发出的解除通知书所述，在发出通知3日期满后强制腾退房屋。但华伦食品未采取任何措施，直接导致租金及占有费损失扩大。故华伦食品应自行承担未积极采取措施而导致损失扩大的后果。3.华伦食品一直实际控制涉案房屋，涉案《租赁合同》未实际履行，三卫医疗无需支付租金及占有费。华伦食品表示，涉案《租赁合同》4.1条约定，分摊面积为总租赁面积的5%，故租赁房屋总面积(不含地下室)应为6025+451.25=6476.25平方米，以此计算得出的租金金额与涉案《租赁合同》第5.2条中约定的头6个月的租金相符。本院认为，三卫医疗上诉认为华伦食品存在欺诈，涉案《租赁合同》必须取得食药局及教育局同意(包括上海市药监局向三卫医疗颁发仓储物流牌照)方可生效，现三卫医疗租赁涉案房屋的目的未实现，故涉案《租赁合同》从未生效。但三卫医疗提供的微信聊天记录等证据不足以证明双方就取得食药局及教育局同意(包括上海市药监局向三卫医疗颁发仓储物流牌照)作为涉案《租赁合同》生效的前置条件有过约定，亦未就华伦食品存在欺诈充分举证，华伦食品对此亦不予认可，且三卫医疗自2017年3月起使用涉案房屋长达一年多期间，并未就此向华伦食品提出过异议。故对三卫医疗该项上诉意见，本院不予采纳。一审法院根据当事人诉辩称意见以及在案证据，认定华伦食品与三卫医疗于2017年3月9日签订的《租赁合同》已生效并履行，并无不当，本院认同，不再赘述。三卫医疗于2019年1月2日收到华伦食品要求解除合同的通知，一审法院确认合同于该日解除，于法不悖，本院予以维持。二审中，三卫医疗称涉案《租赁合同》签订后房屋一直由华伦食品实际控制，2017年6月后涉案房屋没有供电，在此之后三卫医疗没有使用涉案房屋，故其无需支付租金及占有使用费。对此，本院认为，从国网上海青浦供电公司营销部向本院出具的《情况说明》、华伦食品提供的电费账单及电费缴纳明细来看，涉案房屋原电表于2017年5月完成增容后拆除，已更换新的电表，故三卫医疗主张2017年6月后涉案房屋没有供电，本院不予采信。结合双方当事人在一、二审中的陈述，三卫医疗在涉案房屋内建有冷库，冷库尚未搬离等情节，本院认为，三卫医疗至今仍占用涉案房屋，理应支付欠付的租金及占有使用费。二审中，三卫医疗提出租金应按每平方米日租赁单价2元，租赁面积为6,025平方米计算，一审判决认定的租金金额、装修期租金损失金额有误。本院认为，根据涉案《租赁合同》第4.1条及5.2条的约定，租赁面积应以实际建筑面积为准，且应包括总租赁面积5%的分摊面积，三卫医疗在签订涉案《租赁合同》时对头6个月的租金计算金额并未提出异议，可推定其对该计算方式予以认可，况且，一审审理中三卫医疗对租金的计算方式未提出过异议，华伦食品以此作为计算标准，主张三卫医疗欠付的租金及装修期租金损失，合法有据，一审法院予以支持并无不当。至于三卫医疗上诉认为涉案《租赁合同》中约定的首次租金并非6个月的租金，还包含前后两份租赁合同衔接期间的部分租金，因其未提交证据予以证明，本院不予采纳。三卫医疗上诉认为华伦食品自三卫医疗欠付租金后近三年未采取措施防止损失扩大，华伦食品应承担未积极采取措施而导致的损失。但从在案证据及双方庭审陈述可以看出华伦食品多次要求三卫医疗搬出，对涉案房屋进行交接，而三卫医疗在一审庭审中称其不搬离是因为要进行反诉，其后又称要在第三方见证下对涉案房屋进行交接、腾退，本院认为，导致损失扩大的责任应当由三卫医疗承担，三卫医疗要求华伦食品承担损失，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，上海三卫医疗科技有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币73,305.7元，由上诉人上海三卫医疗科技有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理夏兰审判长 陈 俊审判员 王晓梅审判员 俞 璐二〇二〇年五月十三日书记员 任思琦附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……