浙江省湖州市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）浙05民终1049号 上诉人（原审原告）：黄浩龙，男，1985年7月29日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。 委托诉讼代理人：陈旭初，浙江泽大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈静轩，浙江泽大律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：胡柏祥，男，1966年10月15日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。 委托诉讼代理人：陈涛，浙江浦源律师事务所律师。 原审第三人：安吉县华明娱乐有限公司，住所地浙江省安吉县递铺镇胜利西路与天荒坪路交叉口。 法定代表人：胡浙君，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈赛，浙江浦源律师事务所律师。 上诉人黄浩龙因与被上诉人胡柏祥、原审第三人安吉县华明娱乐有限公司（以下简称华明公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省安吉县人民法院（2019）浙0523民初534号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，于2020年5月7日公开开庭进行了审理。上诉人黄浩龙的委托诉讼代理人陈旭初、被上诉人胡柏祥的委托诉讼代理人陈涛、原审第三人华明公司的委托诉讼代理人陈赛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄浩龙上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持黄浩龙的全部诉讼请求；2.一审、二审全部诉讼费用由胡柏祥承担。事实与理由：一、本案有诸多证据表明，胡柏祥从未向案外人天乐古韵文化创意发展有限公司（以下简称天乐公司）支付过任何租金，胡柏祥无证据证明租金与担保债权相抵消的事实真实存在。胡柏祥在一审中辩称，其于2012年9月1日出借给案外人沈志祥个人900万元，并由天乐公司提供担保。之后，沈志祥代表天乐公司与胡柏祥约定，沈志祥欠付胡柏祥的借款本息与天乐公司至2023年8月底应向胡柏祥收取的租金作抵。黄浩龙完全有理由相信胡柏祥陈述的以上事实并非真实存在。首先，关于胡柏祥借给沈志祥的个人借款，胡柏祥仅提供了一张借条,并无银行转账记录，其真实性无法得到证明。而根据胡柏祥提供的《公证书》，天乐公司当时的法定代表人黄玉林并无授权给沈志祥向私人或除金融机构以外的单位进行贷款的权限，更没有授权沈志祥以天乐公司的名义为其个人借款提供担保的权限。因此沈志祥操控天乐公司为自己借款担保的行为本就存在严重的效力瑕疵。其次，结合该《公证书》以及工商信息登记可以看出，黄玉林自2012年11月26日起便不再担任天乐公司的法定代表人，也即沈志样自2012年11月26日起便不再享有法定代表人授权的权限。故其于之后代表天乐公司签订收条、《结算协议》的行为均不成立。再次，华明公司又和天乐公司的法定代表人于2017年10月28日签订《结算协议确认书》一份，尽管该协议书中天乐公司追认了华明公司与沈志祥签订的《结算协议》有效，但早在2017年8月25日，法院已公告拍卖案涉房屋，《结算协议确认书》签订于拍卖公告之后，显属恶意。以上种种，结合胡柏祥在一审庭审过程中对于租金抵消借款的计算方式含混其词，无法自圆其说，黄浩龙有充分的理由认为，胡柏祥和沈志祥之间的个人借款从一开始就不存在，其真实目的是通过沈志祥越权操作将天乐公司列为担保人，并利用担保人的担保责任逃避向天乐公司支付租金的义务。二、即便认为沈志祥与胡柏祥的借款真实存在，《结算协议》《结算协议确认书》真实有效，天乐公司与胡柏祥将2018年7月1日至2023年8月底的房屋租金与借款相抵消的行为亦属无效。根据《合同法》第九十九条规定，当事人互负到期债务是抵消的条件。本案中，即便认定胡柏祥对天乐公司享有的担保债权己经于抵消时到期，但对于天乐公司而言，租金收益在抵消前是尚未发生的收益，即未来收益，而非到期债权。假使天乐公司一直享有案涉房屋的所有权和收益权，那么是否同意抵消系天乐公司和胡柏祥的意思自治，黄浩龙自然无权干涉，但天乐公司于2018年2月24日起便失去了对案涉房屋的收益权，此时当然不能将黄浩龙应享有的收益权和胡柏祥的债权进行抵消。因此，就算天乐公司和胡柏祥之间的《结算协议》《结算协议确认书》真实有效，但因天乐公司丧失了收益权，应认为天乐公司无法履行该约定，己抵消的部分可作为有效抵消，未抵消的部分胡柏祥仍可向沈志祥及担保人天乐公司主张。但无论如何，胡柏祥不应侵害黄浩龙的收益权，拒绝向胡柏祥缴纳房屋租金。三、一审法院根据司法网络拍卖平台上公示的信息认定黄浩龙在明知标的物存在租赁瑕疵的前提下，仍申请以物抵债，瑕疵后果应当由黄浩龙自行承担。黄浩龙认为，其承担瑕疵后果的前提是瑕疵事实真实存在且按照法律法规应由黄浩龙承担。2017年8月25日，法院发布拍卖公告，公告内容第一条载明“本标的不包括装修和动产，本标的有租赁，2023年8月底前的租金己交付，具体租赁情况由买受人自行了解确认并自行解决交付问题”。又在第五条特别提醒中载明“标的物以现状为准，本院不承担本标的瑕疵保证。”尽管法院在公告中载明案涉房屋2023年底的租金己交付，但同时又表示不承担瑕疵保证责任，这说明人民法院在发布拍卖公告时，仅对相关权利人所陈述的标的物现状进行公示，而非审查，即根据天乐公司和胡柏祥提供的材料进行公示。而该些材料不可能包含天乐公司和华明公司于2017年10月28日才签订的《结算协议确认书》，根据前款论述，现有证据无法证明沈志祥和胡柏祥之间存在真实的债权债务关系，且收条和《结算协议》的效力均有严重瑕疵，假如对其进行审查，不可能没有发现这些疑点。因此，可以看出法院在发布该项拍卖公告时仅仅履行了告知义务，而不是对胡柏祥己经交付完毕租金的事实进行确认，法院并不保证该项公告的标的物瑕疵一定真实存在。另外，一审法院在判决中论述称案涉房屋两次流拍，黄浩龙以2800万元起拍价通过以物抵债获得所有权，很大原因系标的物瑕疵影响其收益回报率。黄浩龙认为这一论述有偷换概念之嫌。首先，关于胡柏祥是否真的向天乐公司支付完毕至2023年底前租金的问题己经在前文论述，此处不再赘述。其次，黄浩龙认为本案中影响案涉房屋拍卖的瑕疵并非是“买受人无权取得本案争议的租金”，而应当是“买受人需要继承租赁合同”（买卖不破租赁）。标的物的流拍极有可能是因为案涉房屋无法在拍得后立即投入使用，因此其他人不愿意担此风险。最后，更为重要的是，一审判决显然将黄浩龙的地位进行了错误的判断。在该房产进行拍卖时，黄浩龙的地位不是竞拍人，而是申请执行人。在黄浩龙申请执行己经若干年的情况下，自然是乐于见到案涉房产进行拍卖的，因为越早拍卖将越早变现（案涉房产迟迟得不到拍卖，申请执行人早已经失去耐心）。因此，要求申请执行人去行使所谓的拍卖公告的异议，显然是不符合逻辑的。黄浩龙应承担风险，但并不意味着黄浩龙对案涉房屋失去了收取租金的权利。四、因胡柏祥并未向黄浩龙支付租金，根据合同的相对性，黄浩龙有权要求胡柏祥支付自2018年7月1日起的房屋租金，而因胡柏祥未按时交纳租金，根据合同约定，黄浩龙有权单方解除《房屋租赁合同》并收回出租房屋。根据合同法第二百二十九条以及民通意见第一百一十九条“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效”之规定，以及《房屋租赁合同》中关于租金的约定，胡柏祥应向黄浩龙支付自2018年7月1日起的房屋租金，胡柏祥在一审中并未否认未向黄浩龙支付租金的事实。因此，根据《房屋租赁合同》第四条第3款第6项之约定，胡柏祥未按约定向黄浩龙支付租金累积1个月以上的，黄浩龙有权单方面解除《房屋租赁合同》，并要求胡柏祥腾退案涉房屋。 胡柏祥辩称，一、一审中胡柏祥提交了借条、收条、《结算协议》及《结算协议确认书》，均可以证明2014年胡柏祥与天乐公司就租赁期限及租金的支付另行达成协议，胡柏祥应当支付给天乐公司至2023年8月1日的全部租金，与天乐公司为沈志祥担保的900万元担保债务相抵消的事实。黄浩龙上诉主张无证据证明租金与担保债权相抵消的事实存在显然是不能成立的。如果黄浩龙认为胡柏祥与他人恶意虚构债务则胡柏祥构成刑事犯罪，黄浩龙可向公安机关举报，由公安机关立案查处。二、因天乐公司为沈志祥向胡柏祥借款900万元提供担保，故天乐公司与胡柏祥之间形成900万元本息的担保债务，天乐公司作为出借人与胡柏祥之间达成合意将900万元的担保债务与至2023年8月底的房租进行抵消系双方真实意思的表示，且不违反相关法律规定，属于有效的法律行为。三、依据法院发布的拍卖公告所载“本标的有租赁，2023年8月底的租金已交付，”黄浩龙仍然同意将涉案房屋以2800万元的价格以物抵债，表示黄浩龙对涉案房屋2023年8月底的租金已交付予以认可，故黄浩龙虽然在2018年2月24日取得涉案房屋的所有权，但对于涉案房屋2023年8月底的租金不享有收益权。所以黄浩龙在2023年8月之前对案涉房屋失去了收取租金的权利。四、胡柏祥与天乐公司租赁期限至2023年8月底且租金也已经支付至2023年8月底，依据买卖不破租赁的原则，胡柏祥并未欠黄浩龙任何租金。胡柏祥也没有其他违约行为。根据合同法第九十三条规定，约定解除及法定解除要件均未成立，黄浩龙无权以书面通知的形式单方面解除合同。综上，黄浩龙的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 华明公司辩称，同意胡柏祥的意见。 黄浩龙向一审法院起诉请求：1.确认案外人天乐公司与胡柏祥于2011年7月订立的《房屋租赁合同》（涉及黄浩龙房产的部分）依法解除；2.判令胡柏祥、华明公司立即腾退安吉县68幢地下一层及地面一层的房产，交还黄浩龙；3.判令胡柏祥支付黄浩龙租金108.3万元（按照原合同租金2166000元计算，自2018年7月1日起算至2019年1月1日，此后继续支付房屋占用费至实际交房之日止）；4.本案诉讼费由黄浩龙承担。 一审法院查明：2011年7月23日，胡柏祥与天乐公司签订《房屋租赁合同》一份，约定天乐公司将位于安吉县（宁馨花园）68幢地下一层及地上4层总建筑面积约13998平方米的全部房屋租赁给胡柏祥。租赁期限自2011年8月1日起至2021年7月31日止。2012年2月6日，天乐公司当时的法定代表人黄玉林授权沈志祥代表其对天乐公司进行经营、管理、处理相关事务，包括与他人进行协商、谈判、签订合同或相关法律文书、支付或收取款项等权利，授权期间从2012年2月6日至2015年2月5日止。2012年9月1日，胡柏祥与沈志祥就双方借款进行结算，沈志祥向胡柏祥出具借条一份，写明沈志祥欠付胡柏祥欠款900万元并约定利息按照月利率3%计算，利息可冲抵租金，多退少补；天乐公司在担保单位处盖章，章国奇、叶培忠、沈志祥在证明人处签字捺印。2014年8月1日，天乐公司与华明公司签订结算协议，约定租金按照每年300万元计算，天乐公司担保的900万元债务按照年利息200万元计算，双方同意自2014年8月1日起至2023年8月1日止，每年用胡柏祥债权中的200万元利息及100万元本金抵扣租金，沈志祥在天乐公司委托代理人处签名。同日，沈志祥向胡柏祥出具收条一份，写明收到华明公司（胡柏祥）至2023年8月1日止的租金。2017年10月28日，天乐公司与华明公司签订结算协议确认书，天乐公司就2014年8月1日沈志祥代表公司与华明公司签订的结算协议效力予以确认，对沈志祥被授权人身份予以确认，并约定天乐公司同意华明公司使用涉案房屋至2023年8月，自2014年8月起至2023年8月的租金按照900万元人民币计算，并一次性结清。由于天乐公司系胡柏祥900万元借款债权之保证人，而胡柏祥系华明公司实际经营者，故双方约定将租金与担保债权进行抵销后，天乐公司担保债务消灭，胡柏祥自2014年8月1日起至2023年8月1日止的租金全部结清。2014年3月19日，湖州市中级人民法院作出（2014）浙湖商初字第2号民事调解书，确认案外人天乐公司支付黄浩龙借款本金3000万元及利息。因案外人天乐公司未履行付款义务，黄浩龙向湖州市中级人民法院申请强制执行。湖州市中级人民法院分别于2017年8月25日及2017年12月26日，对外发布拍卖公告，拍卖标的为安吉县（宁馨花园68幢）一层、地下一层的房地产，公告均写明：拍卖标的有租赁，租赁期限至2023年8月，且租金已付清；标的物以实物现状为准，湖州市中级人民法院不承担标的瑕疵保证，未看样的竞买人视为对标的实物现状的确认，责任自负。后上述房地产经过两次拍卖流拍，黄浩龙作为房地产抵押权人身份向湖州市中级人民法院申请以起拍价以物抵债。2018年2月24日，湖州市中级人民法院作出（2017）浙05执恢4号之一执行裁定书，裁定：天乐公司名下位于安吉县（宁馨花园）68幢地下一层、一层的商业房地产，作价2800万元抵偿（2014）浙湖商初字第2号民事调解书中确定的相应借款本息。上述房地产所有权自裁定送达黄浩龙起转移。由此，黄浩龙获得上述房产所有权及国有土地使用权，黄浩龙认为胡柏祥未向其支付自2018年7月1日起的租金构成违约，遂诉至该院。 一审法院认为，本案争议焦点为：一、司法网络拍卖平台上公示信息内容是否对黄浩龙产生法律效力。从要约和承诺角度看，人民法院在司法拍卖平台发布的信息应当属于要约邀请，买受人报名并缴纳保证金时认可并接受公示信息内容，在买受人竞拍成功后承诺生效，对双方产生约束力。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十四条规定：“实施司法网络拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台对下列事项予以特别提示：……（五）竞买人决定参与竞买的，视为对拍卖财产完全了解、并接受拍卖财产一切已经或未知瑕疵……”。本案涉及的房产具有已知的租赁瑕疵，带租情况、租赁期限、租金支付均属于网拍公告的重要内容，黄浩龙基于拍卖流拍取得以物抵债的权利，亦应当对黄浩龙具有约束力。故黄浩龙在明知标的物存在租赁瑕疵的前提下，仍申请以物抵债，瑕疵后果应当由黄浩龙自行承担。二、黄浩龙是否有权要求胡柏祥支付租金。黄浩龙申请以物抵债，代表其认可并接受拍卖公告中关于涉案房屋的租赁瑕疵，该瑕疵后果即为黄浩龙丧失标的物2023年8月1日前的租金收益，当然无权再要求胡柏祥支付租金。黄浩龙作为天乐公司债权人，明知天乐公司对外有租金收益，完全可以在申请以物抵债前向湖州市中级人民法院提供线索，租金收益由全体债权人共同分配；黄浩龙认为拍卖公告对于租赁期限、租金支付的信息公示有错误，亦应当在规定期限内依法提出执行异议，而非通过以物抵债获得房产后提出。三、黄浩龙是否有权解除《房屋租赁合同》。黄浩龙以胡柏祥未支付黄浩龙租金构成违约为由解除合同。但未举证证明胡柏祥具有欠付租金情形，亦未主张及举证胡柏祥存在其他违约行为或存在其他合同解除成立要件，租赁期限未到，黄浩龙无权单方面解除合同。四、黄浩龙是否有权要求胡柏祥及华明公司腾退租赁房产。租赁合同未经确认无效撤销或解除，黄浩龙无权要求胡柏祥及华明公司腾退租赁房产。另外，因湖州市中级人民法院已经对租赁事实予以审查，并在公告中就租赁情况及租赁支付情况予以公示。标的物两次拍卖流派，黄浩龙以2800万元起拍价通过以物抵债获得所有权，很大原因系标的物瑕疵影响其收益回报率；换句话说，如人民法院拍卖公示信息待竞拍成交后或房屋所有权转移后仍可随意推翻，将影响司法拍卖公信力。如标的物本身不存在该租赁瑕疵，对黄浩龙而言未必能够以2800万元获得该房屋所有权。黄浩龙应当遵守竞买须知（竞拍须知）规定内容，尊重法院拍卖公告效力，且对自身行为负责，否则亦是违反诚信原则表现。综上，黄浩龙的诉讼请求无事实及法律依据，对此不予支持。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十四条之规定，判决：驳回黄浩龙的全部诉讼请求。一审案件受理费7270元（已减半），由黄浩龙负担，限于判决生效之日起十日内缴纳。 二审中，本院依职权调取了立案决定书及拘留证各一份，各方当事人对该证据的真实性均无异议，但胡柏祥、华明公司认为该证据与本案无关联。本院认为，该证据可以证明胡柏祥、沈志祥因涉嫌拒不执行判决、裁定被公安机关立案侦查，对该证据的效力予以认定。 本院审理查明，2020年4月4日，浙江省杭州市公安局萧山区分局出具萧公（瓜沥）立字[2020]1857号《立案决定书》，对沈志祥等人拒不执行判决、裁定案立案侦查。2020年4月24日，浙江省杭州市公安局萧山区分局出具萧公（瓜沥）拘字[2020]662号拘留证，对胡柏祥执行拘留。 本院认为，鉴于胡柏祥、沈志祥等人已被公安机关立案侦查，其实施的与本案相关的行为可能涉嫌刑事犯罪，对黄浩龙的起诉应予驳回。黄浩龙可待刑事案件终结后，基于新的事实另行起诉。据此，依照《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条的规定，裁定如下： 一、撤销浙江省安吉县人民法院（2019）浙0523民初534号民事判决； 二、驳回原审原告黄浩龙的起诉。 一审案件受理费7270元（已减半），退还黄浩龙；黄浩龙预交的二审案件受理费14540元予以退还。 本裁定为终审裁定。 审判长 徐 晶 审判员 赵哨兵 审判员 周辰晨 二〇二〇年五月十三日 书记员 周进方