广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终8274号上诉人（原审原告、反诉被告）：熊俊杰，男，1984年1月6日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人:邵腰华，北京奥东（成都）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：蔡慧琳，女，1976年4月28日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：麦静怡、朱至溢，均系北京市盈科（广州）律师事务所律师。原审第三人：广州市珠峰房地产代理有限公司，住所地：广州市荔湾区东沙大道紫东街119号。法定代表人：邝文彪。上诉人熊俊杰因与上诉人蔡慧琳、原审第三人广州市珠峰房地产代理有限公司（以下简称珠峰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初9637号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人熊俊杰及其代理人邵腰华、上诉人蔡慧琳及其代理人麦静怡、朱至溢到庭参加诉讼。原审第三人珠峰公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。熊俊杰上诉请求：撤销一审判决第三项，改判蔡慧琳退还熊俊杰3万元购房定金，并改判蔡慧琳承担1.5万元中介费。事实和理由：本案是挂名买房合同纠纷，涉案合同未约定挂名买、卖房行为属于违约，一审判决熊俊杰应支付蔡慧琳违约金错误。根据《合同法》第一百一十四条第一款的规定，本案中双方当事人在签订的《买卖合同》中既没有约定挂名买、卖房的行为属于违约，更没有约定挂名买、卖房行为应当向对方支付违约金，反而明确约定是挂名买房，故，一审判决熊俊杰应支付蔡慧琳3万元违约金无法无据。退一步说，若一审判决认定熊俊杰与蔡慧琳签订的挂名买、卖房合同是在逃避国家购房政策，是一种违法行为，则双方具有同等过错，由此造成的损失应当由熊俊杰与蔡慧琳共同承担，3万元中介费应当由蔡慧琳承担一半。综上所述，请求二审法院撤销一审判决第三项，改判蔡慧琳退还熊俊杰3万元购房定金，并改判蔡慧琳承担1.5万元中介费。蔡慧琳二审答辩称其不同意熊俊杰的上诉请求，本案是因为熊俊杰向法院起诉要求退还定金，并且要求蔡慧琳承担违约责任，支付违约金。本案事实上是熊俊杰以实际行动解除合同，是熊俊杰违约，其应承担违约责任。因为交易过程中，熊俊杰拒绝按照合同约定与蔡慧琳办理房屋登记手续，并且经蔡慧琳多次催告，熊俊杰均不予理睬。珠峰公司二审未陈述意见。蔡慧琳上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判熊俊杰向蔡慧琳支付违约金人民币155000元；2.一审、二审诉讼费由熊俊杰承担。事实与理由：2019年7月26日，蔡慧琳、熊俊杰及珠峰公司签订了《买卖合同》。2019年9月12日蔡慧琳按照合同约定，与熊俊杰、珠峰公司的法定代表人邝文彪共同前往广州市荔湾区不动产登记中心申请办理涉案房屋转移登记手续，因熊俊杰出示的《个人住房贷款同意贷款意向书》显示贷款人为李承兴，且熊俊杰表示前述文件的原件在银行无法出示，并拒绝按照合同约定支付首付款，导致买卖双方当天未能办理涉案房屋的转移登记手续。此后，蔡慧琳多次与熊俊杰沟通，要求其尽快出示合法有效的贷款文件并重新约时间到不动产登记中心办理涉案房屋转移登记手续，但熊俊杰均不予理睬，并于2019年10月30日起诉要求蔡慧琳退还定金、购房款，以及向其支付违约金。熊俊杰上述行为是以实际行动单方解除双方签订的房屋买卖合同，而蔡慧琳一直遵守合同约定，没有违约行为。因此，熊俊杰应当按照合同约定向蔡慧琳支付违约金155000元。二、因熊俊杰违约，且涉案房屋被查封，蔡慧琳至今仍无法将涉案房屋出售，因此遭受了巨大财产损失，一审酌情确定由熊俊杰承担3万元违约金，显属过低。熊俊杰二审答辩称：一审判决已经确定涉案房屋不能成交是由于双方在规避国家购房政策，也就是说涉案合同的内容是违法的，而导致违法结果的原因，熊俊杰和蔡慧琳都是明知，甚至进行了共同合意的，因此双方都应当承担一样的过错责任。既然存在过错就不存在违约金的问题。双方都存在过错，也是合同应认定为无效，不存在违约责任。进而，如果说双方都有过错，一审法院仍判决一方向另一方支付违约金，从某种意义上来说，等于奖励违约，鼓励违法行为。珠峰公司二审未陈述意见。熊俊杰于2019年10月30日向一审法院起诉请求：1.蔡慧琳退还购房定金3万元，首期购房款4万元；2.蔡慧琳赔偿中介费损失3万元；3.蔡慧琳赔偿违约金15.5万元（按购房总款的10%计算）；4.蔡慧琳承担本案的诉讼费、保全费。蔡慧琳向一审法院反诉请求：1.解除蔡慧琳与熊俊杰、珠峰公司签订的房屋买卖合同；2.熊俊杰向蔡慧琳支付违约金155000元。3.熊俊杰承担本案受理费。一审法院认定事实：广州市荔湾区东沙大道路197号603房是登记在蔡慧琳名下的房屋。2019年7月26日蔡慧琳（卖方）、熊俊杰（买方）、中介方珠峰公司签订了《买卖合同》及附件，约定卖方将涉案房屋以155万元出售给买方；（第七条）买方支付中介费3万元，如卖方或买方违约，导致交易不能进行或交易取消的，则违约方需赔偿另一方已支付的中介费；（第十条、第十一条）卖方或买方不能按合同约定将房屋出售或买入，或者因违约不能将房屋出售或买入的，需向对方支付物业成交价格的10%作为违约金，并退回已收取的款项；（第十九条备注）2、买卖双方协商好，首期以银行批出同贷书为准，多退少补；3、因买方名额问题，卖方愿意配合买方指定落名人。4、若买方的原因，不能完成交易，定金不退。合同附件约定的付款方式为：按揭付款，1、在签订合同时支付定金3万元；2、首期楼款（含定金）465000元应在房管部门办理交易过户递件当日内付清；银行同意贷款申请后20个工作日内，买卖双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续；交易过户递件手续需在本合同签订后120内完成（以付清双方交易税费为准）。3、1085000元由买方申请以银行贷款方式支付。上述合同签订当日，熊俊杰向蔡慧琳支付了定金3万元，次日向珠峰公司支付了中介费3万元。2019年9月12日熊俊杰、蔡慧琳及陪同的父亲、珠峰公司的法定代表人邝文彪一起到房屋管理部门办理递件手续。熊俊杰向蔡慧琳支付了4万元，同时出示了贷款人为李承兴的个人住房贷款同意贷款意向书复印件，意向书中同意贷款的金额为148万元。蔡慧琳认为按照现时的购房贷款政策，结合双方的交易金额，银行发放贷款的金额不可能是148万元这么高，对同贷书的真实性产生了怀疑，遂提出要熊俊杰出示原件或到银行进行核实。在前往银行的路途中，双方发生争执，蔡慧琳的父亲被殴打，蔡慧琳即报警，当日的递件手续没有完成。珠峰公司的法定代表人邝文彪与蔡慧琳签订了协议约定：603房由买家转40万元到卖家帐上，才进行房产过户手续，银行贷款到账后。卖家收齐全额155万，方退40万元给卖家。协议落款处，邝文彪在买家一栏签字。2019年10月14日蔡慧琳约熊俊杰到中介公司处协商如何处理后续事宜，并对协商过程进行了录音。在协商过程中，蔡慧琳表示愿意与熊俊杰继续交易，收齐首期款就过户，但强调是与熊俊杰交易，不与其他人交易。熊俊杰则要求蔡慧琳等消息。2019年10月15日、16日蔡慧琳与珠峰公司的工作人员进行微信沟通，蔡慧琳称自己没有见到网签合同，质疑珠峰公司的专业性。蔡慧琳还说道：我还是那句，收齐全额房款155万元就同意卖，也不管你们谁买，至于如何筹钱，是你们的事。另熊俊杰申请财产保全，一审法院依法裁定查封了涉案房屋。熊俊杰缴纳了诉讼保全费1870元。本案起诉状副本于2019年11月4日送达给蔡慧琳。一审法院认为：熊俊杰与蔡慧琳通过珠峰公司介绍签订的买卖合同是双方的真实意思表示，没有违反强制性法律规定。但在签订合同时，三方均知道买方没有购房资格，仍然签订买卖合同，并约定将房屋过户给第三方，该约定明显是为了规避国家实施的限购政策，具有不合法性，因此，双方对合同后续无法履行均应承担过错责任。由于是买家要求将房屋过户给第三方，卖家仅是配合过户，且卖家在交易过程中对交易对象也提出了质疑，因此，一审法院确定买家的主观过错大于卖家。现蔡慧琳要求解除合同，熊俊杰也要求退回购房款，其意思也属于解除合同，故一审法院予以准许。合同解除时间以本案起诉状送达时间为准。对于违约责任的承担，因熊俊杰过错较大，故其缴纳的定金可抵作违约金归蔡慧琳所有，其中介费损失由其自行承担。对于首期款4万元，蔡慧琳应退回给熊俊杰。对于双方提出的违约金，因双方均有过错，一审法院对熊俊杰提出的违约金请求不予支持，对蔡慧琳提出的违约金，一审法院酌情确定为3万元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，一审法院于2019年12月11日作出判决：一、原告熊俊杰与被告蔡慧琳及第三人广州市珠峰房地产代理有限公司签订的《买卖合同》于2019年11月4日解除。二、自本判决发生法律效力之日起十天内，被告蔡慧琳向原告熊俊杰返还购房款4万元。三、自本判决发生法律效力之日起十天内，反诉被告熊俊杰向反诉原告蔡慧琳支付违约金3万元（熊俊杰已支付的3万元定金可抵作该违约金）。四、驳回原告熊俊杰的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告蔡慧琳的其他诉讼请求。一审本诉受理费2563元由原告熊俊杰负担2163元，由被告蔡慧琳负担400元。本案诉讼保全费1870元由原告熊俊杰负担。一审反诉受理费1700元由反诉原告蔡慧琳负担1300元，由反诉被告熊俊杰负担400元。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审诉讼中，熊俊杰到庭承认其以李承兴名义申请按揭贷款购买涉案房屋并不符合有关银行贷款规定。二审诉讼中，熊俊杰为回应本院要求向本院提交《广州市个人名下不动产登记结果查询证明》，证明其名下查无房地产情况记录。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对熊俊杰、蔡慧琳的上诉请求与双方对对方的答辩意见，分析如下：本案熊俊杰自知本人不能贷到预期贷款金额而与蔡慧琳协商以指定“落名人”方式购买涉案房屋，事后，熊俊杰以李承兴名义向中国农业银行股份有限公司广州海珠分行申请按揭贷款，李承兴虽取得该行《个人住房贷款同意贷款意向书》，但根据中国银行业监督管理委员会颁布的《个人贷款管理暂行办法》第三十八条规定：“贷款人应当按照法律法规规定和借款合同的约定，对借款人未按合同承诺提供真实、完整信息和未按合同约定用途使用、支付贷款等行为追究违约责任。”熊俊杰以李承兴可获贷款项用于自己购房，李承兴所贷款项显然不符合其与银行约定的贷款用途，不符合上述规定，熊俊杰与蔡慧琳对此均应承担相应的责任。合同履行过程中，蔡慧琳对熊俊杰仅出示手机照片的《个人住房贷款同意贷款意向书》的贷款金额与借款人身份产生质疑，导致双方未能成功递件，此后，双方经协商，蔡慧琳作出了其收齐全额房款155万元后，不管谁买房，如何筹钱，同意继续交易的意思表示，可见，双方协商至此，蔡慧琳对熊俊杰违规行为仍采取的放任态度亦应承担责任，然而按熊俊杰所述，其对蔡慧琳该意思表示理解为蔡慧琳要全额收齐现金房款才继续交易。由于双方就收齐房款问题理解不一致最终导致交易不成而诉至法院。综合双方履行合同的情况，双方因协商不成而未能继续交易，而非因违约，但前期双方应承担的过错责任相等，一审法院认定买家熊俊杰过错大于卖家蔡慧琳欠妥，本院予以纠正。本案蔡慧琳要求解除合同，熊俊杰则要求退回购房款，视为双方一致同意解除合同，一审法院判决双方签订的《买卖合同》于2019年11月4日解除并无不当，本院予以维持。合同解除后，熊俊杰缴纳的定金和首期款，蔡慧琳应予返还。如上所述，双方过错责任相等，对双方向对方提出的违约金请求，本院均不予支持。一审认定熊俊杰构成违约，判处其向蔡慧琳支付违约金3万元有误，本院予以纠正。同理，双方过错责任相等，熊俊杰要求蔡慧琳分担其已付中介费3万元合理合法，本院予以支持。综上所述，熊俊杰上诉请求部分成立，应予支持。蔡慧琳的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实不清，处理不当，本院予以纠正。依照中国银行监督管理委员会颁布的《个人贷款管理暂行办法》第三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第三项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：一、维持广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初9637号民事判决第一、二项；二、撤销广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初9637号民事判决第三、四、五项；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，蔡慧琳向熊俊杰返还定金3万元；四、自本判决发生法律效力之日起十日内，蔡慧琳向熊俊杰支付15000元中介费用；五、驳回熊俊杰其他诉讼请求；六、驳回蔡慧琳其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费2563元，由熊俊杰负担1717元，由蔡慧琳负担846元；诉讼保全费1870元，由熊俊杰负担1253元，由蔡慧琳负担617元，反诉受理费1700元，由蔡慧琳负担1700元；二审案件受理费4325元，由蔡慧琳负担4325元。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇二〇年五月三十日书记员  颜旭怀徐毅敏