江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0303民2474号 原告：陈启洪，男，1962年10月7日生，汉族，住江苏省徐州市鼓楼区。 被告：徐州市商业贸易总公司，住所地江苏省徐州市淮海食品城6-7号楼18号。 法定代表人：于宗华，总经理。 委托诉讼代理人：张玉龙，江苏帝伊律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李冬冬，江苏帝伊律师事务所律师。 原告陈启洪与被告徐州市商业贸易总公司(以下简称“商贸公司”)合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈启洪、被告商贸公司的委托诉讼代理人张玉龙、李冬冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈启洪向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认被告履行合同违约；2.判令被告赔偿原告损失980000元（物业服务收益、工人工资、投资改造配套完善消防监控共计1964800元，此次主张980000元）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年6月2日，原、被告签订物业管理的协议书，被告将管理缺失、配套不全、破烂不堪的物业移交给原告管理，物业总面积10万余平方米，该协议第2条约定物业管理承包期限为2009年6月3日至2019年6月3日。第3条约定被告在合同签订之日起30日内将物业公司相关资料转交给原告指定人员管理，其中包括工商营业执照、资质证书、客户资料及停车场经营手续。第4条约定被告现有物业人员19名转交给原告接收工作。第11条约定对本区内建设设备未完工项目，根据被告招商情况，由被告逐步完善，食品厂小食品市场物业在现有条件下移交原告负责管理、使用、维护保障安全运行。第18条约定违约方承担赔偿责任，赔偿金额按实际投入计算。上述约定能够显示双方约定的物业管理收益期为10年，管理移交范围是被告的全部物业及物业管理合法证件资料等，然而被告没有履行合同。原告依据该协议支付了19人每月800元的工资，支付2年计364800元。涉案食品城小食品酒类市场物业包括停车场是由原告独立经营管理，停车场是免费提供给原告作为优惠条件的基础，是原告投资200余万元对物业及停车场进行整改完善，被告未履行协议书约定，于2011年7月6日收回了停车场进一步证明被告违约。 被告商贸公司辩称，1.原告的诉请已经超过诉讼时效，自2011年7月到原告第一次起诉已经超过两年。2.2011年7月，原、被告双方经充分协商就解除合同及原告投入赔偿达成合意，原告此次起诉要求的赔偿数额无事实及法律依据。3.2011年7月6日解除合同的协议书中多次提到2009年6月3日签订的物业管理协议，实际上是2009年6月2日签订，2009年6月3日开始执行，也提到是属于笔误，对此双方均明知。 就案件事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2009年5月15日，原告陈启洪（乙方）与被告商贸公司（甲方）就乙方购买或承租甲方的淮海食品城小食品酒类市场开发经营启动市场事宜签订《合同书》，约定：“一、甲方所属的淮海食品城小食品酒类市场，总营业面积约6万平方米，一期先启动其中1号楼，建筑面积约1万平方米，其中甲方自有房产2329.73平方米。建筑结构类型为框架。乙方购买和承租的上述房屋初步确定从事酒水、小食品批发等项目经营，市场名称拟为‘徐州市淮海食品城小食品酒类市场’，拟定于8月18日开业。工商登记手续由甲方协助乙方以乙方名义负责办理，签订合同20天内，注册资本由乙方出资500万元，办理营业执照，办证费用由乙方承担。签订合同10天内，乙方打入双方指定银行账户100万元作为市场开办费用。二、甲方1号楼自有房产以约定价格出售乙方，1号楼市场由乙方投资装修、包装、宣传、招商、启动市场。乙方投资方案：计划总投资3000万元。1：购买甲方房产面积、价格与费用：按建筑面积计算售价：1号楼大厅商铺（商铺号以售房合同书为准）建筑面积共计1838.62平方米，售价为每平方米2400元，总金额为人民币肆百肆拾壹万贰仟陆佰捌拾捌元整。2、投入200万对市场外围环境改造，规范市场外围停车管理，安保环境及景观设计，恢复建设路边花坛、停车场整改，停车划线，修建值班岗亭，安装监控设备，给市场启动创造一个整洁安全的外部环境。3、投入100万元组建一支精干的市场运营管理团队进行广告、策划营销、办公设备和招商。4、在甲方协助乙方办理市场工商营业执照后，乙方投入200万对市场内部进行装修改造。5、乙方再投入1700万，预约购买甲方部分已按揭贷款的营业房。为保证合同履行，签订合同时，乙方交付甲方履约保证金100万元，市场开业后十日内甲方返还乙方90万元。三、关于经营用房产权不属于甲方部分，由乙方根据市场规划统一管理，由乙方回购或租赁，甲方协助乙方办理。四、乙方所购及营运房产，甲方要争取政府政策解决产权证明书和土地证等遗留问题。五、甲、乙方合作开办市场的责任义务：乙方负责启动市场程序方案设计，邀请策划团队，对市场进行系统策划及运作；甲方积极协助乙方，配合乙方启动市场。六、乙方应于2009年6月10日之前委托有关单位进行装修设计，1个月内开始委托施工单位实施装修。甲方给乙方装修市场的期限为90日。七、乙方在装修过程中，不得改变1号厅内甲方已出售商铺的布局和位置，不得改变房屋整体结构，如需改变房屋的整体结构时，应征得甲方的书面同意，费用由乙方自行承担。如未征得甲方书面同意擅自改变房屋结构，改变甲方已出售商铺的布局位置或因使用不当等其它人为因素造成房屋损坏的，乙方应负责恢复原状或照价赔偿。八、甲方以现有条件提供给乙方的经营用房，乙方应对电力供应，电路和消防设施予以改造，乙方应根据需要提出变更或改造方案。经营区域外由甲方投资，经营区域内（含喷淋设施、消防控制室设施等）由乙方投资，必须相关部门验收合格。甲方保证水通、电通、屋面防水，甲方提供市场电力容量为320千瓦时，乙方需增容，增容费由乙方承担，市场如需投保，房屋财产意外保险费由乙方承担。其工程建设由甲方委托乙方后，乙方负责具体施工和工程验收工作。九、乙方正常经营过程中所产生的水、电费用，乙方按水、电表的实际指数据实向甲方一并交纳，并不得拖欠。如乙方拖欠水、电费造成水、电不能正常供给时，其责任由乙方自行承担。十、乙方因经营需要，如需在沿路两侧设立广告导向牌或在路口处增设市场广告门楼，甲方应积极配合乙方办理相关审批手续。十一、（一）乙方购买甲方房产的预约约定：根据市场发展需要，甲方所拥有的部分银行按揭房，甲方以预约价格出售给乙方，乙方以先租后买形式进行运作经营启动市场或给1号楼市场配套使用。合同签订后2年内免收租金作为启动市场的优惠条件。第3年每月租金标准为10元每平方米（建筑面积）。以后每年按20%的增长递增，直至增加到月租金35元每平方米为止，以后不再递增（合同期内）。如启动2号、3号、4号楼作为市场，根据本合同条件依据市场行情另签订补充协议。乙方需购买产权的按揭房产约定价格分为两个标准：1、乙方在启动市场开始3年内即2012年以前购买房产按2800元每平方米（建筑面积）；2、2012年以后，每年按200元每平方米递增。在预约期间，甲方有权随时向他人售房，不受预约条件约束。（二）房产租赁协议：1、乙方承租甲方房屋的租赁期为10年。即从2009年8月18日起至2019年8月18日止。期间如遇市政改造或银行按揭收回房产等不可抗力因素，双方互不承担责任。2、乙方应于每半年租期前一个月一次性向甲方支付半年租金。如乙方拖欠租金，每天按年租金总额的1%收取乙方滞纳金。如乙方拖欠租金超过三个月时，甲方有权终止合同。3、租赁期届满时，乙方如欲继续使用上述房屋应提前一个月与甲方协商，在同等条件下乙方享有优先权，双方应当另行签订合同书；如不愿意继续承租（包括乙方提前终止、解除合同的情形），乙方应自租赁关系终止后十日内将房屋归还甲方，否则乙方仍应按年度最后月份租金标准向甲方支付租金。十二、合同履行期限届满或市场未启动起来而终止解除合同，乙方投入的装修改造设施、消防设备等，凡不动产部分一律无偿归甲方所有，乙方不得拆除；凡动产部分乙方可自行搬走，或经双方协商同意，作价给甲方。否则，视为违约。租赁期内，遇市政改造等政府政策性因素，造成合同终止，投入市场的固定资产赔偿原则执行“按各方投入比例谁投入谁赔偿”原则。十三、乙方所承租的房产或购买房产未付清购房款前，在未经甲方同意的情况下，不得擅自作抵押，否则，由此而产生的责任一律由乙方来承担。乙方在经营过程中所产生的全部债权债务由其享有和承担。十四、本合同未尽事宜，双方经协商同意可另行签订补充合同，补充合同与本合同具有同等法律效力。十五、本合同一式肆份，甲乙双方各持两份，自双方签字盖章之日起生效。” 2009年6月2日，甲方商贸公司与乙方陈启洪签订《协议书》一份，约定根据市场发展需要，为加强和完善相关物业管理服务，推动市场繁荣和发展。在目前物业条件基础上，经甲乙双方协商达成如下协议供双方共同遵守执行。1.双方遵守国家法律法规，遵守食品城管理处相关规定，服务于市场启动和发展需要。2.乙方物业管理承包期限为2009年6月3日至2019年6月3日。3.甲方在合同签订之日起30日内将物业公司相关资料转交给乙方指定人员管理，其中包括工商营业执照、资质证书、客户资料等，及停车场经营手续。4.甲方现有物业管理人员十九名转交乙方接收工作后。工资按每人每月800元支付，第四年开始，年工资总额每年递增8%；五金及工资差额由甲方负责处理。乙方遵守《劳动法》相关用工规定。甲方所有进入乙方物业公司人员，必须遵守甲乙方共同的企业《规章制度》，服从乙方的分工、调度和管理。否则，予以解聘下岗。乙方不承担任何经济补偿。空岗人员由甲方随时补充，乙方确保支付甲方十九名职工工资。所有甲方进入乙方物业公司的人员遵守劳动安全制度，因乙方违规造成的安全事故由乙方负责。5.物业管理各项收费项目经相关职能部门确认后，按相关规定及标准执行。6.乙方应于接管后第一年投入资金，对停车场进行整改，修建值班岗亭，对物业公司办公设备、监控安保设备等器材进行添置，规范物业管理人员培训。提升物业的资信。甲方停车场对外年租金5万元且年递增10%，本合同期内甲方免收乙方停车场租金作为对乙方投资物业管理和安置甲方职工就业的补贴。7.本协议以2009年6月3日起向后推移90天为整改过渡期。在过渡期间乙方使用甲方的人员工资由甲方负责。8.协议签订之日起30日内甲方需为乙方无偿提供物业管理临时用房200平方米用于办公、值班、休息之用，未经甲方书面同意，乙方不得改变物业管理用房的用途。擅自改变用途的，甲方对乙方处1万元以上10万元以下罚款并限期改正。合同另对物业管理、投入完善、物业管理费等作出约定。 2011年7月6日，甲方商贸公司与乙方陈启洪签订《协议书》，约定：一、甲、乙双方于2009年6月3日签订的物业管理协议及相关物业的文本全部终止。乙方已投入的物业资产，甲方一次性付乙方15万元回购及三套监控设备，其中：一套设备所有权归乙方，两套设备所有权归甲方。乙方应向甲方确保设备运营正常。甲方收回瑞普物业管理公司和淮海食品城小食品酒类市场物业管理所有权力。二、停车场放置消防、监控设施的房产为消防监控专用房产。消防、监控设施的运营、维护和维修费用坚持“谁使用谁负责谁付费”原则，1号楼（住宅除外）和停车场监控费用按探头数量占总探头数量比例由乙方承担，1号楼住宅、2号、3号、4号楼监控费用按探头数量占总探头数量比例由甲方承担。三、甲方员工回公司安置。原告在乙方处签字、捺印，被告在甲方处加盖公章。 原告提交徐州瑞普物业管理有限公司员工联系单一份，显示19名员工的姓名、职务、电话机住址。另提交一份19名员工的工资单3页，时间为2011年1月、2011年2月、2011年5月，此三个月每人月实发工资为1000元。 原告主张其诉请损失如下：1.物业服务收益，按照10万平方米，每平方米每月0.1元，计算10年，为120万元。2.被告19名员工工资，每月800元，共计支付了2年，为36.48万元。3.投资改造配套完善消控监控共计40万元。此次原告仅主张98万元。 本院认为，原、被告双方于2011年7月6日达成的协议明确约定2009年6月3日签订的物业管理协议及相关物业的文本全部终止。根据查明情况来看，双方并未在2009年6月3日签订有关物业管理的协议，此处的2009年6月3日签订的物业管理协议应为2009年6月2日双方签订的。双方在2011年7月6日的协议中约定原告已投入的物业资产由被告一次性付乙方15万元回购及三套监控设备，双方就2009年物业管理协议的问题已经做出终止及相关赔偿的约定。原告依据被终止的协议主张此部分损失无事实依据。原告主张的投资配套完善消防监控损失并未向法庭提交证据予以证实。综上本院对于原告的诉请不予支持。 再根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。再根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。双方就物业管理协议及相关物业合同的终止赔偿事宜系于2011年7月6日作出，原告此次诉讼已经超过法律规定的诉讼时效，本院对其诉请不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下： 驳回原告陈启洪的诉讼请求。 案件受理费13600元，由原告陈启洪负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  吕 婷 人民陪审员  杨云霞 人民陪审员  孙庆敏 二〇二〇年五月十八日 书 记 员  侯亚菲