四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民撤5号 原告：刘先珍，女，1945年2月1日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：钱曼宇，四川兴立律师事务所律师。 被告：赵亮，男，1984年11月25日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：肖春成，四川明炬律师事务所律师。 被告：四川省房地产开发建设公司，住所地：成都市府青路立交桥侧南洋大厦。 法定代表人：赵留京，系该公司经理。 原告刘先珍与被告赵亮、四川省房地产开发建设公司（以下简称“省房公司”）第三人撤销之诉一案，本院于2019年12月6日立案受理后，依法适用普通程序分别于2020年3月10日、2020年5月19日公开开庭进行了审理。刘先珍委托诉讼代理人钱曼宇、赵亮委托诉讼代理人肖春成、省房公司法定代表人赵留京均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 刘先珍向本院提出诉讼请求：1、请求依法撤销（2016）川0191民初12059号《民事调解书》的调解协议第二项“赵亮对省房公司抵押的位于成都市锦江区房屋（权13736**）享有优先受偿权”；2、请求判决赵亮、省房公司依法解除对成都市锦江区房屋（权13736**）的抵押登记；3、本案诉讼费由赵亮、省房公司承担。事实及理由：2009年6月5日，省房公司与刘先珍签订了《商品房买卖合同》，约定省房公司将位于成都市锦江区房屋出卖给刘先珍，合同签订后，刘先珍于2009年8月3日支付了全额购房款160944元，2009年5月7日，省房公司将房屋交付给刘先珍使用，后因省房公司对外负债未清偿，案涉房屋被成都市中级人民法院实施司法监管，故未能办理产权分户登记手续。2019年1月22日，刘先珍以省房公司为被申请人向成都仲裁委员会提起仲裁，成都仲裁委员会经审理后作出（2019）成仲案字第66号《调解书》，载明：省房公司为刘先珍办理“成都市锦江区房屋”的不动产权证书，将该不动产登记至刘先珍名下。2019年6月6日，四川省成都市中级人民法院根据（2019）成仲案字第66号《调解书》，将案涉房屋的不动产权证单独办理至刘先珍名下，但因赵亮与省房公司2014年签订借款合同时将案涉房屋抵押登记给了赵亮，导致房屋产权未能办理。赵亮因省房公司未能及时还款，于2016年10月向成都高新技术产业开发区人民法院提起诉讼，请求判令对抵押财产（成都市锦江区房屋）拍卖、变卖价款享有优先受偿权。成都市高新技术产业开发区人民法院于2016年10月17日做出（2016）川0191民初12059号《民事调解书》，载明：“赵亮有权就省房公司抵押的案涉房屋享有优先受偿权”。赵亮与省房公司属于恶意串通损害第三人利益，该《房地产抵押合同》应属无效，对《民事调解书》中损害刘先珍利益的部分应当予以撤销。此外，依据《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》的规定：房屋买受人的权利优先于抵押权人的抵押权。刘先珍遂诉至法院。 赵亮辩称，1、刘先珍并非法律意义上的第三人，无权提起第三人撤销之诉；2、赵亮与省房产公司签订的《抵押合同》，省房产公司作为房屋的所有权人，与赵亮签订的《抵押合同》符合法律规定属有效；3、刘先珍与省房公司于2009年6月5日签订的《房屋买卖合同》未办理备案登记，且被成都市中级人民法院查封，根据法律规定，已被查封的房屋不能买卖，该买卖合同应属无效。 省房公司辩称，1、向赵亮借款是事实，但赵亮与省房公司2014年5月22日办理抵押登记的经办人（与赵亮朋友是关系），现已去世，省房公司认可借款；2、（2016）川0191民初12059号《民事调解书》已经确认了省房公司与赵亮之间就是借款关系；3、2009年案涉房屋是没有被查封的，其次，刘先珍入住的事实也符合最高人民法院认可的权属问题，因此认为省房公司与赵亮之间只是债权结算的问题。 经审理查明，2009年6月5日，刘先珍（买受人）与省房公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，主要约定：1、省房公司以出让方式取得位于成都市锦江区地块的土地使用权，暂定名“京都大厦”1幢1单元***号房屋出售给刘先珍，建筑面积为33.53平方米，商品房价款按建筑面积计算，每平方米4800元，总金额160944元；2、付款方式为一次性付款；3、出卖人应当在2009年7月31日前，依照国家和地方人民政府的规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；4、出卖人应当在商品房交付使用后的180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。 2009年8月3日，省房公司向刘先珍出具《收据》，载明收到购房款160944元。 2009年5月27日，省房公司向成都金格林物业管理有限公司出具《入住通知》，载明：请办理“京都大厦”18楼2座刘先珍业主的入住事宜。三份“收款收据”分别载明：2009年5月27日，客户名称1802，收物管费301.14元；2009年5月27日，客户名称**，收水电押金300元；2009年5月27日，客户名称1802，收垃圾清运费48元，以上收款收据均加盖成都金格林物业管理有限公司财务专用章。成都金格林物业管理有限公司于2019年7月3日出具入住证明：“刘先珍（身份证号：5104021945××××××××）已于2009年5月27日入住京都大厦1802号房（18楼Ｆ号房），该户物管、水、电费正常缴纳”。 《成都市不动产登记信息摘要3》载明：位于锦江区，于2008年9月5日登记至省房公司名下（业务号：权1×4）。 2011年5月6日，成都市中级人民法院向省房公司发送（2004）成执字第296-31号通知，载明：本院在执行以你公司为被执行人的系列案件中，已将你公司位于成都市国有土地使用权及土地上的所建全部房屋进行了查封（包括正兴堂文化艺术走廊），上述查封资产任何单位和个人不得擅自占有、使用、处置，否则承担一切法律后果。 2014年5月22日，赵亮（甲方）与省房公司（乙方）签订《借款协议书》，主要约定：1、乙方向甲方借款2500000元；2、借款时间为2014年5月22日起至2014年8月21日止，双方可协商延长借款期间；3、乙方向甲方提供成都市锦江区大科甲巷43号1幢1单元*****号房屋作为该次借款的抵押担保物，并办理抵押手续。后双方签订房地产抵押合同，并于2015年7月21日办理抵押登记。 2016年10月17日，赵亮以民间借贷纠纷为由，将省房公司诉至本院，要求省房公司归还借款并对拍卖、变卖抵押财产（位于成都市锦江区房屋）的价款享有优先受偿权。本院于当日出具（2016）川0191民初12059号民事调解书，调解协议：一、省房公司于2017年4月30日前向赵亮归还借款本金2100000元及利息200000元；二、若省房公司未按期足额履行任意一期还款义务，则赵亮有权对省房公司抵押的位于包含成都市锦江区房屋享有优先受偿权。 2017年2月8日，赵亮就（2016）川0191民初12059号《民事调解书》申请强制执行，本院于2017年2月8日立案。 2017年8月15日，本院作出（2017）川0191执475号执行裁定书，对案涉房屋予以查封。 2019年1月22日，刘先珍以省房公司为被申请人向成都仲裁委员会申请仲裁。2019年4月16日，成都仲裁委员会作出（2019）成仲案字第66号《调解书》，载明：省房公司于2019年4月26日前协助刘先珍办理“成都市锦江区”房屋不动产产权证书。 2019年6月6日，成都市中级人民法院（2019）川01执1370号《协助执行通知书》载明请成都市不动产登记中心协助执行以下事项：将位于成都市锦江区房屋的不动产证书单独办理至刘先珍（身份证号：5104021945××××××××）名下。 2019年7月16日刘先珍向成都市中级人民法院提出执行异议申请书，请求解除（2004）成执字第296—13—1号、（2004）成执字第296—13—1—2号、（2004）成执字第296—13—1—4号对**号房屋的查封。 2019年10月21日，成都市中级人民法院作出（2019）川01执异1654号《执行裁定书》，裁定：中止对位于成都市锦江区房屋的执行。 2019年10月23日，税收完税证明，纳税人刘先珍，契税、印花税等计4830.82元。 2019年10月29日，成都市不动产登记受理凭证载明：登记权利人，刘先珍。 2019年12月3日，刘先珍诉至本院，望判如所请。 另查明，就赵亮与省房公司的民间借贷而言，双方于2014年5月22日签订《借款协议书》后，赵亮通过委托人向省房公司指定收款账户分两笔共计转款2100000元。2016年10月17日，省房公司加盖公章并由赵留京签名出具《收款确认书》，载明：根据2014年5月22日，我公司与赵亮签订的《借款协议书》，我公司于2014年5月22日收到赵亮出借的人民币2100000元，该款项是赵亮委托蒋仲（卡号：62×××12）打入我公司指定账户中的（户名：冯洪麟，卡号：62×××95）。 上述事实有《商品房买卖合同》《收款收据》《入住通知》、（2004）成执字第296-31号通知、《借款协议书》《房地产抵押合同》、（2016）川0191民初12059号《民事调解书》、（2019）成仲案字第66号《调解书》、（2017）川0191执475号《执行裁定书》、（2019）川01执异1654号《执行裁定书》、（2019）川01执1370号《协助执行通知书》、房屋信息摘要、房屋他权证书、双方当事人陈述等证据在案佐证。 本院认为，本案的争议焦点为：1、关于刘先珍是否为提起本案诉讼的适格主体的问题；2、赵亮与省房公司签订的《房地产抵押合同》是否有效的问题；3、刘先珍与省房公司于2009年6月5日签订的《房屋买卖合同》的效力问题。 一、刘先珍是否为提起本案诉讼的适格主体的问题 《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款规定“有独立请求权或无独立请求权的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼；人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百九十二条规定“第三人对已经发生法律效力的判决、裁定、调解书提起撤销之诉的，应当自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个内月，向作出生效判决、裁定、调解书的人民法院提出，并应当提供存在下列情形的证据材料：（一）因不能归责于本人的事由未参加诉讼；（二）发生法律效力的判决、裁定、调解书内容错误损害其民事权益”。 具体到本案而言，首先，案涉房屋尽管登记在省房公司名下，但刘先珍早已出资购买该房产并入住至今，其系该房产的真实权利人，成都仲裁委员会作出的（2019）成仲案字第66号《调解书》对此进行了确认，因此，就赵亮与省房公司的借贷纠纷诉讼即（2016）川0191民初12059号案件而言，刘先珍应被认定为有独立请求权的第三人；其次，刘先珍并非（2016）川0191民初12059号民事调解书的当事人，是存在因不能归责于本人的事由而未参加诉讼的情形；再次，刘先珍在提起本案诉讼时提交的《商品房买卖合同》《收款收据》《入住通知》、（2019）成仲案字第66号《调解书》等证据材料均能证明（2016）川0191民初12059号民事调解书部分内容错误，并损害其民事权益。最后，刘先珍于2019年6月6日收到成都市中级人民法院协助执行通知书时知道其民事权益受到损害，于2019年12月3日提起本案诉讼，符合自知道其民事权益受到损害之日起六个月内向作出生效民事调解书的法院提起本案第三人撤销之诉的规定，因此，刘先珍的起诉符合《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百九十二条的规定，为本案适格主体。 二、案涉《房地产抵押合同》是否合法有效 根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条的规定“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”可知，不动产登记只是物权的一种公示手段，并非确定物权的唯一依据。虽然案涉房屋登记在省房公司名下，但案涉房屋早已出售给刘先珍，且刘先珍已支付完毕购房款并收房使用至今，同时，成都仲裁委员会作出的（2019）成仲案字第66号《调解书》亦认定刘先珍为案涉房屋的真实权利人，故省房公司无权对案涉房屋予以处分。结合《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权人订立合同后取得该处分权，该合同有效”，本案中，刘先珍既未予以追认，省房公司亦未取得处分权，故赵亮与省房公司签订的《房地产抵押合同》无效。 三、刘先珍与省房公司于2009年6月5日签订的《房屋买卖合同》的效力问题 本案中，2009年6月5日，刘先珍（买受人）与省房公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效。同时，该合同签订后，省房公司及时向刘先珍交付了案涉房屋，刘先珍也向省房公司交付了购房款，且刘先珍一直使用至今，并经成都仲裁委员会作出的（2019）成仲案字第66号《调解书》确认刘先珍为案涉房屋的真实权利人，因此，刘先珍与省房公司签订的《商品房买卖合同》系合法有效。本案中，赵亮主张《房屋买卖合同》未办理备案登记，且被成都市中级人民法院查封，根据法律规定，已被查封的房屋不能买卖，该买卖合同应属无效。本院认为，案涉楼盘由省房公司开发建设，系烂尾楼，于2006年全面竣工后分批向购买该楼盘的住户交房，用于抵押的案涉房产也已实际出售并于2009年交付给刘先珍使用。之后，案涉楼盘中未出售的地下车库、部分房屋也分别被司法拍卖，成都商报等媒体对以上事实进行了报道。在此情况下，赵亮于2015年办理案涉房产抵押登记时应当预料到用于抵押的房产业已售出的可能，而且完全有能力了解到案涉房产已经售出的客观事实。故，赵亮主张《房屋买卖合同》无效的理由不成立，于法无据，本院不予采纳。 综上，赵亮与省房公司签订的《房地产抵押合同》属于无效合同，基于无效合同而办理的抵押登记亦无效，赵亮无权就案涉房屋享有优先受偿权。刘先珍提出撤销（2016）川0191民初12059号《民事调解书》调解协议第二项“赵亮有权就省房公司抵押的位于成都市锦江区房屋（权13736**）享有优先受偿权”，因（2016）川0191民初12059号民事调解书第二项确定赵亮对包括案涉房屋在内的七套房屋享有优先受偿权，而刘先珍的房屋仅是调解书确认优先受偿范围内的一部分，故本院依法对（2016）川0191民初12059号民事调解书第二项的内容部分予以变更，该调解书其余部分在未经其他生效文书改变或撤销前，仍继续有效。最后，因案涉房屋的抵押登记无效，赵亮与省房公司应协助刘先珍办理案涉房屋的注销抵押登记，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第八条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条、第一百八十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条，《中华人民共和国担保法》第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第二百九十二条、第二百九十四条、第三百条之规定，判决如下： 一、变更（2016）川0191民初12059号民事调解书第二项为“若四川省房地产开发建设公司未按期足额履行任意一期还款义务，则赵亮对四川省房地产开发建设公司抵押的位于成都市锦江区房屋享有优先受偿权”； 二、被告赵亮与被告四川省房地产开发建设公司于本判决生效之日起十日内协助原告刘先珍注销成都市锦江区大科甲巷43号“京都大厦”1栋1单元18层18**号房屋的抵押登记。 案件受理费5575元，由被告四川省房地产开发建设公司负担。 如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  陈 敏 人民陪审员  马新民 人民陪审员  李 蔚 二〇二〇年五月十九日 书 记 员  陈 欢