广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终6901号上诉人（原审原告）：广州华南海物业管理有限公司，住所地广东省广州经济技术开发区志诚大道302号融汇大厦510房。法定代表人：林伟钦，职务：总经理。委托诉讼代理人：曲春亮，广东安永律师事务所律师。委托诉讼代理人：李歆恬，广东安永律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州伟丰物业发展有限公司，住所地广东省广州经济技术开发区青年路9号412房之一。法定代表人：马雪霓，职务：总经理。委托诉讼代理人：高锦明，广东维永律师事务所律师。上诉人广州华南海物业管理有限公司（以下简称华南海公司）因与被上诉人广州伟丰物业发展有限公司（以下简称伟丰公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初11141号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人华南海公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持华南海公司一审全部诉讼请求，即判决伟丰公司向华南海公司支付租金112500元以及判令伟丰公司向华南海公司支付违约金（违约金以每月租金12500元为基数，自每月16日起算，按每日千分之一计算至实际付清之日止）；3.一、二审案件诉讼费由伟丰公司承担。事实和理由：（一）一审认定事实不清，适用法律错误。1.伟丰公司作为专业物业管理企业，对交还场地需要办理手续是明知的，办理移交手续也是物业行业的惯例。合同期满后，伟丰公司在涉案停车场设置栏闸，其没有移交案涉停车场给华南海公司，并一直控制和使用停车场。基于多年合作关系，华南海公司同意先退还押金给伟丰公司，再进行移交接收。但伟丰公司没有办理移交场地的手续，继续占有使用，也不缴租金。而一审庭审已查明租赁场地由伟丰公司实际控制。2.在双方相同事由的（2019）粤0112民初9738号案中，华南海公司在该案提出反诉，一审告知因案由不同要分案处理，要求华南海公司另案起诉，由此产生本案。一审中伟丰公司多次承认涉案停车场的栏闸是其设置，并取得栏闸控制权，地下停车场的控制系统也没有移交给华南海公司。假设华南海公司需停放车辆必须经过室外停车场栏闸，再经过伟丰公司设置的停车场栏闸才能进入到案涉场地，车辆出库必须经过伟丰公司设置的收费栏闸，按其规定的收费标准缴费后才能离场。3.根据《最高院关于适用民事诉讼法的解释》第九十二条规定，伟丰公司在（2019）粤0112民初9738号案中明确承认案涉停车场栏闸由其控制，且没有移交给华南海公司，即华南海公司无法获得对案涉场地的控制权。一审对上述伟丰公司自认事实视而不见，查明后却在判决书中予以遗漏，对清楚的客观事实选择忽略。（二）押金是否退还不是租赁合同或租赁关系存续的必要条款。一审无视伟丰公司未办理移交手续、未交还场地，推定伟丰公司完成移交完全违背事实。押金退还不等于双方不定期租赁关系不存在，双方是否构成不定期租赁应当取决于租赁场地是否由伟丰公司占有使用，是否移交控制权。华南海公司的工作人员是通过银行转账退还押金，相应伟丰公司应移交案涉停车场的控制权，即栏闸钥匙或操控系统控制密码、遥控器。一审仅依据伟丰公司口头声称已经移交场地和押金退还，忽略华南海公司没有取得案涉停车场控制权，认定双方不构成不定期租赁关系，伟丰公司已经移交场地，严重错误。（三）伟丰公司提交的双方往来函件与本案无关，该函件往来只能说明双方对案涉停车场物业管理费有协商的过程。一审在已查明且伟丰公司自认未移交的情况下，适用推定证明伟丰公司完成案涉停车场移交是严重违背事实，加重华南海公司的举证责任。伟丰公司以利丰大厦物业管理企业的身份，就案涉场地物管费与业主和华南海公司协商的行为与伟丰公司作为承租人继续占用使用案涉停车场并不矛盾。因华南海公司非案涉停车场的占有使用人，停车场是否空置或进行其他用途在于伟丰公司，华南海公司2019年3月1日回函提及涉案停车场处于空置状态，不等于确认涉案停车场已经移交，更不能说明伟丰公司已经交还租赁场地。恳请二审法院支持华南海公司的诉讼请求。被上诉人伟丰公司二审辩称，一审判决查明事实清楚、适用法律正确，同意一审判决，不同意华南海公司的上诉请求、事实和理由。理由如下：双方在2019年初已经办理了相关的交接手续，只是华南海公司没有出具书面的交接证明材料给伟丰公司，双方后续通过沟通函的形式沟通，也是明确伟丰公司已经提出双方已经交接场地完毕，华南海公司应该将所有的押金全部退还给伟丰公司，伟丰公司也全额收到了华南海公司退还的全部押金。根据合同约定，办理押金退还手续也证明双方已经结清了租赁的相关所有权利义务的标志，在一审法院查明的事实部分对此有明确的陈述，伟丰公司同意一审判决的内容和理由，请求二审法院驳回上诉，维持原判。华南海公司于2019年9月27日向一审法院起诉请求：1.判令伟丰公司向华南海公司支付2019年1月1日至9月30日的租金112500元（每月租金参照2018年8月至12月约定的租金标准12500元/月计算）；2.判令伟丰公司向华南海公司支付违约金（违约金分段计算，以每月租金12500元为基数，自每月16日起按合同第10条约定的每日千分之一计算至实际付清之日止，暂计至起诉之日为18862.5元）；3.判令案件诉讼费由伟丰公司承担（迳付）。一审法院认定事实：2011年3月3日，广州开发区商业发展集团有限公司向各租户发出《关于我司物业全权委托广州华南海物业管理有限公司经营管理的函》，载明：该司将集团公司物业的经营管理工作全权委托给华南海公司统一管理，从2011年1月1日起相关租赁协议由华南海公司签订，有关房租等相关费用由该司收取等。2017年7月31日，广州开发区商业发展集团有限公司更名为知识城（广州）投资集团有限公司。2018年4月9日，知识城（广州）投资集团有限公司取得广州开发区青年路7、9号地下负一层车库（以下简称涉案物业）的不动产权证书。房地产分户图显示，涉案物业共用地面积2786.5688平方米，套内建筑面积2088.93平方米，共计51个车位。2016年4月28日，华南海公司（甲方、出租方）与伟丰公司（乙方、承租方）签订《物业租赁合同》，约定：甲方将涉案物业租赁给乙方进行经营和管理，租赁期限从2016年1月1日至2017年12月31日，租金为每年10万元。2018年9月28日，华南海公司（甲方、出租方）与伟丰公司（乙方、承租方）就涉案物业又续签《合同》一份。该《合同》第二条约定：（一）2018年1月1日至2018年7月31日月租金为58333元，2018年8月1日至2018年12月31日月租金为62500元；（二）租赁期限从2018年1月1日至2018年12月31日；（三）租金按季结算，由乙方在每季度的第一个月的15日前结清本月租金，甲方应出具相应发票；（四）原缴交的押金不变，即10200元，该保证金乙方已缴纳，并延续至本合同。租赁期满或合同解除，乙方结清相关费用按期搬出并将押金单据原件交由甲方，甲方在收到押金单据原件后10个工作日内将押金无息返还给乙方。第三条约定：（一）乙方从2018年1月1日起继续使用该房屋；（二）租赁期满或合同解除，乙方应按照原状返还停车场及其附属物品、设备设施，双方应对停车场和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行交验，结清应当承担的费用。甲方凭押金单原件返还押金，乙方移交清理干净物业后视为房屋租赁权利义务终结；（三）乙方在腾退停车场前应对停车场中属于乙方的物品进行搬离处理，乙方腾退停车场后，乙方遗留在停车场中的物品，视为乙方放弃其所有权，甲方有权自行处理。第十条约定：乙方逾期支付租金，每逾期一日按照逾期金额的1‰向甲方支付违约金。上述租赁合同签订后，伟丰公司依约支付了租金。2018年12月12日，伟丰公司发函给华南海公司，载明：双方就涉案物业合同将于2018年12月31日到期。双方在协商续租事宜时，华南海公司答复续租的项目要到广州产权交易所挂牌，承租方必须参与投标并履行相应的程序方可取得经营资格，现因相关程序尚未完成，故不能开展续租工作。鉴于双方合同即将届满，合同期满后，请华南海公司于2019年1月1日与该司在涉案物业办理场地移交手续。华南海公司收到该函件后，于2018年12月22日复函给伟丰公司，载明：关于2019年1月1日办理停车场移交手续事宜，华南海公司同意伟丰公司合同到期不再续租，按双方合同条款办理退租事宜等。另查，伟丰公司是涉案物业所在利丰大厦的物业管理公司。2018年底至2019年，伟丰公司多次向华南海公司书面催收涉案物业的物业管理费，华南海公司在多次回函中与伟丰公司就物业管理费是否应缴纳的问题进行协商，从未提及双方形成不定期租赁关系或伟丰公司仍在使用涉案物业拒不交还的问题。华南海公司还在2019年3月1日的复函中载明：由于涉案物业目前未公开招投标选定承租人，处于空置状态，因此不应产生水电费用等。2019年1月2日，伟丰公司向华南海公司发出《关于退还押金的申请》，载明：双方的租赁合同已于2018年12月31日到期，双方已到现场确认该车场的车辆已清空并确认移交给华南海公司，现要求华南海公司退还押金10200元。华南海公司确认于2019年1月3日收到该函件，并于2019年1月18日将押金10200元退还给伟丰公司。华南海公司现主张双方的租赁合同到期后伟丰公司拒不交回涉案物业，仍继续使用涉案物业，并且未将涉案停车场设置的栏闸移交给华南海公司，双方形成不定期租赁关系。华南海公司为证实其主张，提交了广州市黄埔公证处于2019年9月20日在涉案物业拍摄的照片，照片中显示涉案停车场部分角落堆放了杂物，停放了几辆车辆。伟丰公司对公证书的真实性予以确认，但抗辩称双方租赁合同到期后已于2019年1月1日在现场办理了交接，但没有书面交接证明，根据合同约定需伟丰公司将押金原件退还给华南海公司，华南海公司确认伟丰公司没有违约的情况下，将押金退还给伟丰公司，双方的权利义务就此终结，现其已将押金单原件交还给华南海公司，华南海公司亦退还了押金，表明双方租赁合同到期后并未形成不定期租赁关系，其确认使用涉案停车场部分公共区域堆放杂物，但其是基于其物业管理的身份，至于停车场停放的车辆是由于地下停车场的栏闸可以手动打开，出口没有栏栅，其认为是业主自行将车辆停放进涉案地下停车场，与其无关，其不可能在租赁合同到期后将地下停车场的栏栅经营管理权交给华南海公司，栏栅需要由物业管理公司进行管理。华南海公司确认其已收到伟丰公司交付的押金单原件，但其否认曾与伟丰公司办理了现场交接，其主张退还押金的原因是基于双方长期合作信任的关系，先退还了押金，但退还押金后伟丰公司拒绝交还场地。伟丰公司为证实其主张，还提交了其于2018年12月20日发布的《地下室车辆停放公告》一份，载明：其与业主方就涉案物业的租赁合同将于2018年12月31日到期，现业主方决定对该地下停车场重新挂牌进行公开招投标，该司于2019年1月1日停止对地下停车场的经营，并从当日开始该司只负责利丰大厦外围露天停车场的停放管理，如各车主继续将车辆停进地下停车场，需自行与业主联系。华南海公司对该份公告的真实性予以确认，华南海公司陈述其也不清楚现停放在地下停车场的车辆是谁的。一审法院认为，案件的争议焦点为伟丰公司在涉案租赁合同到期后是否交还场地，双方是否形成不定期租赁关系。首先，华南海公司主张双方租赁合同到期后形成不定期租赁关系，但其在租赁合同到期后收取了伟丰公司归还的押金单并将押金退还给伟丰公司，该行为与其主张明显不符，且华南海公司做出的解释也不符合常理，亦不符合合同约定。其次，双方在租赁合同到期后有多次的函件往来，华南海公司在复函中从未提及伟丰公司未按时交还场地，相反，华南海公司在2019年3月1日的复函中确认涉案物业当时未公开招投标选定承租人，处于空置状态。虽然伟丰公司无法举证证实双方已办理场地交接手续，但一审法院认为上述证据已形成较为完整的证据链，证实租赁合同到期后双方并未形成不定期租赁关系，伟丰公司已将涉案场地交还给华南海公司。对于华南海公司主张伟丰公司占用涉案场地的意见，一审法院认为，鉴于伟丰公司同时又是涉案物业的物业管理公司，其对涉案地下停车场的栏闸行使管理职能属于履行物业管理的职能。华南海公司提交的《公证书》只能证实涉案场地停放了少量车辆，但车辆的归属不明，且伟丰公司已提交了《地下室车辆停放公告》证实其已履行通知提醒义务，不能直接认定上述车辆由伟丰公司停放。至于伟丰公司在停车场内堆放的物品，属于其履行物业管理职能中的行为，与案件租赁合同无关。综上，华南海公司要求伟丰公司支付涉案物业的租金和违约金的诉讼请求缺乏事实和法律依据，一审法院予以全部驳回。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2019年12月9日作出如下判决：驳回华南海公司的全部诉讼请求。一审案件受理费2927元，由华南海公司负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合华南海公司的上诉请求和理由以及伟丰公司的答辩，本院确定本案争议的焦点是：华南海公司主张伟丰公司向其支付2019年1月1日至2019年9月30日的租金及违约金应否支持问题。现评析如下：因华南海公司与伟丰公司就涉案物业签订的合同约定租期至2018年12月31日届满，故伟丰公司应否向华南海公司支付2019年1月1日至2019年9月30日的租金，关键是审查伟丰公司在上述期间有无向华南海公司交还涉案物业。从一审查明的事实可知，伟丰公司在双方合同期满前，就于2018年12月12日发函给华南海公司称，鉴于双方合同即将届满，合同期满后，请华南海公司于2019年1月1日与该司在涉案物业办理场地移交手续，表明了伟丰公司不再继续使用涉案物业的意思表示。华南海公司收到该函后，于2018年12月22日复函伟丰公司，载明：关于2019年1月1日办理停车场移交手续事宜，华南海公司同意伟丰公司合同到期不再续租，按双方合同条款办理退租事宜等，可见，华南海公司也同意租期届满后收回涉案物业。之后，伟丰公司于2019年1月2日向华南海公司发出《关于退还押金的申请》，载明：双方租赁合同已于2018年12月31日到期，双方已到现场确认该车场的车辆已清空并确认移交给华南海公司，现要求华南海公司退还押金10200元，华南海公司收到上述申请后，并没有就涉案物业未交还提出过异议，即于2019年1月18日将押金退还给伟丰公司。且在伟丰公司于2018年底至2019年期间，多次向华南海公司书面催收涉案物业的物业管理费时，华南海公司在相应的复函中也无提及伟丰公司没有交还场地事宜，相反，华南海公司在2019年3月1日的复函中却确认涉案物业当时未公开招标选定承租人，处于空置状态。为此，一审法院认为虽然伟丰公司无法举证证实双方已办理场地交接手续，但上述证据已形成较为完整的证据链，证实租赁合同到期后，伟丰公司已将涉案场地交还给华南海公司，并无不当，本院予以确认。至于涉案地下停车场的栏闸问题，由于伟丰公司是涉案场地的物业管理公司，其对栏闸的行使管理属于履行物业管理的职能。本案中，华南海公司亦无举证证明伟丰公司通过控制涉案地下停车场的栏闸，在合同届满后仍继续占有使用涉案物业。因此，在华南海公司未能充分举证证明伟丰公司于双方合同期满后，继续占有使用涉案物业的情况下，华南海公司上诉坚持要求支付2019年1月1日至2019年9月30日的租金及违约金，本院不予支持。综上所述，华南海公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2927元，由上诉人广州华南海物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇二〇年五月十五日书记员 李志康谢金泽