宁波市镇海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0211民初3983号 原告：宁波市大学科技园发展有限公司（统一社会信用代码：91330211750360363W）。住所地浙江省宁波市镇海区庄市街道中官西路777号。 法定代表人：程玲，该公司总经理。 委托诉讼代理人：金晓洁，浙江和义观达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜晶，浙江和义观达律师事务所律师。 被告：宁波嗖嗖软件科技有限公司（统一社会信用代码：91330211340605735L）。住所地宁波市镇海区庄市街道中官西路777号。 法定代表人：薛新振，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周诚，北京大成（宁波）律师事务所律师。 原告宁波市大学科技园发展有限公司（以下简称大学科技园公司）与被告宁波嗖嗖软件科技有限公司（以下简称嗖嗖公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月20日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月24日公开开庭进行了审理。原告大学科技园公司的委托诉讼代理人金晓洁，被告嗖嗖公司的法定代表人薛新振及委托诉讼代理人周诚到庭参加诉讼。后因案情复杂，裁定转为普通程序，于2020年4月3日公开开庭进行了审理。原告大学科技园公司的委托诉讼代理人杜晶，被告嗖嗖公司的法定代表人薛新振及委托诉讼代理人周诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告之间的房屋租赁关系，要求被告立即腾退并返还位于宁波市镇海区庄市街道中官西路777号宁波市，并将登记设立的公司注册地从涉案房屋上迁出；2.请求判令被告立即支付自2018年5月19日起实际腾退之日止的租金（暂算至2019年9月18日为110040元），并支付自判决生效之日至实际腾退日按合同约定租金的150%计算办公用房占用费；3.请求判令被告立即支付自2015年12月19日至实际腾退之日止的物业管理综合服务费和公用设施日常维修费（暂算至2019年9月18日为59535元）、自2016年1月1日至2017年9月30日止的水电费6864.51元；4.请求判令被告立即支付2018年5月19日起实际腾退之日止的违约金（暂算至2019年9月18日为133566.72元）；以上金额共暂计为310006.23元；5.本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2015年5月19日，原告与被告签订了《宁波市国家大学科技园企业办公用房租赁合同》，被告向原告承租位于宁波市镇海区庄市街道中官西路777号宁波市，面积为252平方米的办公用房，租期七个月，租赁期限为2015年5月19日至2015年12月18日，并于2015年5月19日正式入驻，双方约定了租金、物业管理综合服务费、公用设施设备日常维修费、租赁期限、租赁面积、违约金等内容。后双方每年继续发生租赁关系，但夫签订书面合同。合同签订后，原告按约向被告交付了房屋。但被告自2018年5月19日起拖欠房屋租金、物业费等费用，原告多次向被告催讨，但一直未履行，被告的行为给原告造成了重大损失。原告为维护自身合法权益，故提起诉讼。 被告嗖嗖公司辩称，一、原、被告之间早在2016年即已终止租赁关系，被告诉请已过诉讼时效。2015年5月，经原告招商引进，原、被告签订租赁合同，租期7个月，至2015年12月18日。另外双方约定，被告实际可使用租赁房屋至2018年5月18日。2016年6月，被告因公司经营原因，主动腾退了涉案房屋。且在腾退时也与原告做了沟通，腾退以后被告也再未使用涉案房屋，也未交付房租、物业费或水电费，原被告双方的租赁合同已在2016年6月终止。且据被告了解，在被告腾退房屋后，原告与第三人签订租赁合同转租涉案房屋。因此，原被告之间的租赁关系纠纷诉讼时效应自被告腾退房屋，双方未继续实际履行租赁合同开始起算，至原告起诉之日，已过诉讼时效。二、原、被告之间的租赁合同已在2016年6月终止，此后的房屋使用费不应由被告承担。被告在2016年6月即主动腾退房屋、拆除附属设施、搬空室内家具，并且也未再继续支付租金、水电费或者物业费。原告对双方合同已实际终止的情况是知悉的，但原告在此后相当长时间并未向被告提出任何异议，也未向被告表达要求继续履行租赁合同的意思表示。被告也未继续占有、使用涉案房屋，故原告诉请第2条、第3条、第4条所提自2018年5月19日起的房屋使用费、水电、物业费及逾期支付违约金没有事实和法律依据。同时需要说明的是，原告第4条违约金诉请与第2条约定的超过正常租金以外的50%的“占用费”（实际即为违约金）相重合，不应重复计算。而且该两笔违约金的计算方式明显偏高。三、原告因自身原因而导致的扩大损失，应由原告自己承担损失扩大的责任。退一步讲，即使如原告所称，被告存在违约情形。则根据《中华人民共和国合同法》第119条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”被告在2016年6月腾退房屋时，以实际行为宣告了合同的终止。原告提交的由物业公司出具的水电费欠付证明显示，本案所涉房屋自2017年9月之后即已无水电费产生。并且原告作为房屋的产权出租方与管理者，对涉案房屋长时间未有人使用的情况必然是清楚和知悉的。但原告未采取任何法律措施，既未积极向被告主张合同权利，也未采取任何措施降低损失，反而在三年多之后才提起诉讼，向被告主张没有法律依据的超额损失及违约金。综上所述，原被告双方的租赁合同自2016年6月被告腾退房屋之后即已宣告终止，原告诉请已过诉讼时效。并且在双方合同终止后原告诉请所称的所谓房屋使用费、物业费、水电费、违约金没有合同和法律依据，且原告所诉违约金计算方式不仅重复而且也远远高于其可能存在的实际损失。请求贵院依法驳回原告的诉讼请求。另外，在案件结束后，被告会办理注销手续的。 原告向本院提交了以下证据： 1.《宁波市国家大学科技园企业办公用房租赁合同》（2015年签订）、房产证、授权委托书各1份，拟证明被告向原告承租位于宁波市国家大学科技园Ａ区，双方就租赁期限、租金、物业费、水电费、违约责任等进行了明确约定的事实。经质证，被告对此无异议，本院予以认定。 2.水电费《证明》1份，拟证明被告拖欠水电费6864.51元的事实。经质证，被告认为其实际使用至2016年6月份，2016年1月至6月期间的水电费未支付属实，水电费金额不清楚，但已经超过了诉讼时效期间，如果需要支付，可以从押金中抵扣。本院对该证据的认证意见将在下文阐述。 3.《汇智大厦802、803的情况说明》1份，拟证明被告结欠6864.51元，原告于2019年11月20日完成场地清退的事实。经质证，被告认为物业公司与原告具有关联关系，之间有利益关系，故该证据的真实性、合法性无法确认。从原告提供的水电费证明可以看出，2017年9月之后就没有产生任何的水电费用，被告实际是2016年6月搬离的。本院对该证据的认证意见将在下文阐述。 4.《宁波市国家大学科技园企业办公用房租赁合同》（2019年）1份，拟证明原告于2019年12月将涉案租赁场地另行出租给他人的事实。经质证，被告表示对合同不清楚，与被告无关，但被告现场确实看到了宏志教育在办公。因该证据涉及案外人利益，故本院对该证据不予认定。 被告向本院提交了以下证据： 1.《情况说明》2份，拟证明被告自2016年6月起即已搬离涉案房屋，原被告双方的租赁关系自2016年6月起即已终止。经质证，原告对该组证据有异议，认为证人没有出庭，而且两份情况说明格式内容一模一样，原告有理由认为是被告起草好给证人签名的，两位证人现与原告均有租赁纠纷，其不能客观陈述相应事实。本院认证认为，原告异议成立，本院对该组证据不予认定。 2.社保缴纳证明2份，被告公司自2016年6月开始，即已遣散员工，员工的社保缴纳日期也截至2016年6月。此后，被告公司即已未继续经营，证明自2016年6月开始，被告已搬离涉案房屋，不再继续使用涉案房屋。经质证，原告对该证据的真实性无异议，对其关联性有异议，认为被告的法定代表人在原告园区内还有一家公司，两家公司可能存在一并交纳社保的情况。不予对该证据的真实性予以认定。 3.涉案房屋现场照片4张，拟证明被告在收到原告起诉材料后至涉案房屋现场查看，发现涉案房屋803室已由原告出租给他人。与原告诉称被告仍继续使用涉案房屋的事实不符。原告对此无异议，本院予以认定。 经审理，本院查明：2015年5月19日，原告（出租方、甲方）与被告嗖嗖公司（承租方、乙方）签订《宁波市国家大学科技园企业办公用房租赁合同》1份，主要约定：1.甲方将位于宁波市国家大学科技园Ａ区租赁给乙方使用，建筑面积为252平方米。2.乙方于2015年5月19日正式入驻，租赁期限自2015年5月19日至2015年12月18日止，租期七个月。3.甲乙双方同意30元／月·平方米的基准租赁价格，乙方租赁的办公用房一年期基准租金共计人民币52920元，符合镇海区文创企业认定的，可享受200平方米共计42000元的房租暂免，暂免后乙方需缴纳租金10920元；乙方应缴纳租赁押金人民币4000元，两项合计14920元，于合同签订之日起十个工作日内汇入甲方指定账户。4.甲方委托宁波亚太酒店物业管理有限公司开展物业管理服务。乙方应缴一年的物业管理综合服务费为8820元（252平方米×7个月×5元／月·平方米），应缴一年的公共设施设备日常维修费为441元（252平方米×3元／年·平方米×7／12），合计9261元，于合同签订之日起十个工作日内向甲方缴纳；水电费、公用设施电费公摊（电梯电费）等由甲方代收代缴，一月一缴。5.租赁期满不再续租的，乙方必须及时搬离，若乙方未主动搬离，甲方有权收回办公用房，并有权按合同约定租金标准的150%向乙方收取占用费，并可在押金中扣除。6.乙方需在租期届满前一个月之前与甲方商定续租事宜，乙方确定续租的，应于租期届满前10日内与甲方办理续租手续。7.乙方不得将租赁房屋自行转租、转借或转让。8.乙方应按约及时支付租金及物业费，如逾期，乙方应从逾期之日起按每天应缴费用的0.1%支付违约金，如逾期超过一个月的，甲方有权采取停水停电措施，并有权解除合同，收回办公用房。9.租赁合同期满或解除合同后10日内，乙方应将租赁办公用房交还甲方。逾期，则遗留在房屋内的物品均为乙方抛弃物，无论物品价值大小，均无偿归甲方所有。乙方未按期归还房屋钥匙的，甲方有权更换钥匙进入房屋，对所有物品进行清理。原、被告确认：被告可享受三年的免租期；被告在原告处的押金4000元未退回，可抵扣欠款。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，应承担不利的后果。本案原、被告签订的《宁波市国家大学科技园企业办公用房租赁合同》约定租期为七个月，至2015年12月18日止。期满后，双方未再签订书面合同。被告认为其实际于2016年6月搬离租赁房屋。而原告主张双方的租赁关系一直持续至2019年11月20日止。主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证责任，故原告应对其该主张承担举证责任。现原告提供了物业公司出具的水电费《证明》、《情况说明》以证明其主张成立，但该证据系孤证，无水电费原始单据等证据予以佐证。而且从水电费《证明》看，水电费仅记录至2017年9月，之后再无水电费记录，故该组证据不足以证明被告继续承租或占有使用涉案办公用房至2019年11月20日止。现原告未提供充分证据证明被告一直占有使用至2019年11月20日，应承担举证不能的不利后果。关于原告要求被告将登记的公司注册地从涉案房屋中迁出的诉讼请求。本院认为，双方的租赁合同并无约定，而且被告的注册地址为“宁波市镇海区庄市街道中官西路777号”，并非涉案的租赁房屋，原告也无证据证明“宁波市镇海区庄市街道中官西路777号”这一地址为原告独有，故本院对原告的该诉讼请求不予支持。但被告同意迁出，应由原、被告自行处理解决。故本院对原告第1、2、4项诉讼请求及第3项中有关物业管理费用的诉讼请求不予支持。关于第3项有关水电费的诉讼请求。本院认为，原告提供的证据也不足以证明被告欠缴水电费，但被告自认其尚欠2016年1月至6月期间的水电费，并认为已经超出诉讼时效，但可从4000元押金中抵扣，原告也同意抵扣。原告提供的水电费《证明》显示，2016年1月至6月期间的水电费不足4000元，被告在原告处的押金4000元足以抵扣，故原告该项诉请，本院也不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下： 驳回原告宁波市大学科技园发展有限公司的全部诉讼请求。 本案案件受理费5950元，由原告宁波市大学科技园发展有限公司负担（已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 长  吴 军 人民陪审员  朱美菊 人民陪审员  徐春燕 二〇二〇年四月二十四日 代书 记员  余竹雁