山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终1264号上诉人(原审原告)：张月雷，男，1988年3月18日出生，汉族，个体工商户，住太原市。被上诉人(原审被告)：白改梅，女，1971年2月24日出生，汉族，太原市人。委托诉讼代理人：李霞霞，山西良秩律师事务所律师。委托诉讼代理人：白仙梅，女，1968年10月15日出生，汉族，系被上诉人亲属。上诉人张月雷因与被上诉人白改梅房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2019）晋0105民初8616号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张月雷，被上诉人白改梅及其委托诉讼代理人白仙梅、李霞霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人张月雷上诉请求：1、请求依法撤销太原市小店区人民法院作出的(2019)晋0105民初8616号民事判决书,并依法改判被上诉人向上诉人支付装修补偿金50000元并赔偿上诉人财产损失25100元;2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由一、一审法院认定事实不清。一审法院认为“原告系自愿搬走,与被告无关。”但上诉人提交的录音充分证明被上诉人于2019年2月21日提出解除合同,并多次使用断电、锁门等方法逼迫上诉人搬离。上诉人是为了减少损失,为了顺利将自己安装的冷库、空调、压面机等生产设备拆走,迫于无奈才在被上诉人提出解除合同后,按照被上诉人要求通过微信回复“自愿搬走,与房东无关”,上诉人才能将上诉物品拆走、搬走,并非自己的真实意愿。被上诉人还称,将房屋腾空后,再和上诉人谈退房租相关事宜。实为被上诉人提出解除合同，曾多次通知上诉人搬离，构成根本违约。二、一审法院适用法律错误。（一）被上诉人应支付上诉人装修补偿金50000元。《房屋租赁合同》约定，“租赁期间，甲方（白改梅）除了拆迁不得以其他借口拒租给承租方（张月雷），否则由甲方给予乙方支付50000元作为装修款。”（二）被上诉人应赔偿上诉人财产损失25100元。被上诉人的违约行为给上诉人造成了严重的经济损失，被上诉人应向上诉人赔偿剩余租期内装饰装修残值损失25100元。被上诉人白改梅辩称：1.上诉人系自愿搬走，此事实有被上诉人与上诉人微信聊天记录及证人证言可以证明，微信聊天记录明确载明上诉人自愿办理，与房东无关，是其真实意思表示。另外上诉人也未提供任何证据证明被上诉人有拒租、解除合同的意愿，只是上诉人张月雷的单方面的陈述，故白改梅不存在任何过错，上诉人要求被上诉人支付5万元的装修损失没有事实和法律依据。本案中上诉人不按照租赁合同交纳房租，拖延支付租金，自行搬离承租房屋时私自破坏被上诉人的房屋承重结构墙上私自打孔、破坏卷闸门等，并且上诉人在搬离该房屋时人为地将其装修全部破坏，至今，都未将承租房屋的钥匙交付被上诉人，以致被上诉人无法将上述房屋另行使用出租，给被上诉人造成了巨大的损失，故被上诉人亦不应该退还其押金及租金；2.对于上诉人主张要求赔偿其25100元没有事实和法律依据。一审中被上诉人已提供其所出租房屋被上诉人破坏的现状，本案中的被上诉人系真正的受害人，房屋系上诉人自行搬离，并将被上诉人房屋毁损，被上诉人还将另行追究上诉人的赔偿责任。综上所述，被上诉人不存在任何违约的问题，上诉人上诉理由没有任何事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。原审原告张月雷向一审法院起诉请求：1、判决被告向原告支付装修补偿金50000元；退还原告押金5000元；退还原告预付房租29655元；赔偿原告财产损失25100元，以上合计109755元。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年7月23日签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于太原市小店区西温庄乡北王名村裕华路21号的房屋租赁给原告，租赁期限从2017年7月23日起至2022年7月22日，租金每年33000元，原告预付房屋押金5000元，且约定租赁期间被告不得以除拆迁以外的其他原因拒租，否则被告支付原告50000元，作为装修补偿。2019年2月21日，被告提出解除合同，原告要求被告支付装修补偿金，并退还押金及预付房租，但被告不同意，并多次要求原告搬离租赁房屋，后原、被告多次协商无果。2019年9月4日，原告迫于无奈搬离租赁房屋，未拆卸冷库和空调。综上所述，被告的违约行为，给原告造成了巨大的经济损失和精神压力。为此，原告诉至法院。一审法院认定事实：2017年7月23日,被告(出租方、甲方)与原告(承租方、乙方)签订了《房屋租赁合同》。合同内容为:甲方将位于山西省太原市小店区西温庄乡北王名村裕华路21号的房屋出租给乙方，面积为308平方米,功能为食品加工,租赁期限为10年,从2017年7月23日起至2022年7月22日,租金每年33000元,2022年7月23日起至2027年7月22日,租金每年36000元。乙方需预先支付房屋押金5000元整。如有私自破坏房屋结构,押金不退,用于维修费用。房租每年一付,乙方应于房屋合同到期3个月前向甲方支付下一期租金。乙方在租赁期间享有租赁物所属设施的专用权,并应负责租赁物的维护、保养,并保证在合同终止时房屋主体的完整正常,甲方对此有检查监督权。乙方在租赁期间应爱护租赁物,因乙方使用不当造成租赁物损坏的应负责维修,费用由乙方承担。如在租赁期间三年之内如遇拆迁,甲方免乙方一年房租。三年之后如遇拆迁房租不免。租赁期间,甲方除了拆迁不得以其他借口拒租给承租方,否则由甲方给予乙方支付50000元作为装修补偿。在租赁期内如乙方必须对租赁物进行装修、改建,要事先向甲方说明、改建设计方案,并经甲方同意后,进行合理改建。乙方确需提前解约,须提前2个月通知甲方,且向甲方交回租赁物、交清承租期的租金及其他因合同所产生的费用。合同提前终止或有效期届满,甲、乙双方未达成续租协议的,乙方应于终止之日迁离租赁物,并将其返还甲方。乙方逾期不迁离或不返还租赁物的,应向甲方原价支付租金,但甲方有权坚持收回租赁物。合同还约定了其他事项。2017年7月23日,被告向原告交付租赁房屋。原告于2019年5月21日向被告支付2019年7月23日至2020年7月22日的租金26000元。原告于2019年7月27日通过微信告知被告其自愿搬走,与房东无关,于2019年9月23日前搬走。原告于2019年7月底至8月初搬离租赁物,于2019年9月23日前不再使用租赁房屋。一审法院认为，本案的争议焦点：1、原告提供的《房屋租赁合同》的真实性如何认定。2、被告是否存在拒绝出租房屋的情形。关于焦点1.被告抗辩原告提供的《房屋租赁合同》的原件和提交的复印件不一致不予认可，但通过比对原告提供的复印件与其提交的原件除在合同的首页有被告白改梅出具收到预付房租收条的内容外，其他与被告提供的《房屋租赁合同》内容相一致，故对原告提供的《房屋租赁合同》的真实性，一审法院予以认可。原告张月雷与被告白改梅签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方均应依约履行各自的义务。合同签订后，被告向原告交付了租赁房屋。原告向被告支付房租。关于焦点2.根据微信聊天记录显示原告系自愿搬走，与被告无关，故原告主张被告拒绝出租房屋要求支付装修补偿金50000元的诉请，理由与证据不足，一审法院不予支持。关于押金5000元，根据协议约定，如有私自破坏房屋结构，押金不退，现被告提供的证据不足以证明原告私自破坏了房屋结构，故原告主张被告退还押金5000元，一审法院予以支持。关于房租，原告已向被告交纳了2019年7月23日至2020年7月22日的租金26000元。原告于2019年7月29日已告知被告其于2019年9月23日之前搬离租赁房屋。因此，《房屋租赁合同》已实际未再履行。原告主张除向被告支付的26000元房租外，还有被告的丈夫向原告的借款，该年度房租已全部付清，被告认可向原告借款2000元，但该借款与本案非同一法律关系，本案不作处理。被告应向原告退还的房租为20500元（即26000元－33000元÷12月×2月）。关于原告主张的财产损失25100元，原告未提供相关证据予以证明，故原告的该项主张，一审法院不予支持。关于被告抗辩原告应赔偿的修复费用、欠付的暖气费、注销相关手续的意见，被告未提起反诉，故一审法院不予处理。关于被告抗辩原告需赔付打伤被告丈夫眼睛的各项费用，因与本案非同一法律关系，一审法院不予处理。判决如下：一、被告白改梅于本判决生效之日起十日内向原告张月雷退还押金5000元、房租20500元。二、驳回原告张月雷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1247元（原告已预交），由原告张月雷负担957元，被告白改梅负担290元。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，上诉人张月雷与被上诉人白改梅签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方均应依约履行各自的义务。《房屋租赁合同》第四部分第9项的约定，“租赁期间，甲方（白改梅）除了拆迁不得以其他借口拒租给承租方（张月雷），否则由甲方给予乙方支付50000元作为装修款。”上诉人张月雷依据该约定要求白改梅支付50000元的装修补偿主张不能成立，理由如下：首先，没有证据证实作为合同甲方的白改梅存在合同约定拒租行为，微信聊天记录显示上诉人系自愿搬走，与被上诉人无关；其次，上诉人即便在合同履行过程中与被上诉人的亲属发生矛盾，其可通过被上诉人从中协调或通过法律途径解决，而并非被上诉人存在拒租行为。上诉人张月雷主张被上诉人赔偿装饰装修残值损失25100元的诉求，因其未能提供相应证据，不予支持。综上所述，上诉人张月雷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2494元，由上诉人张月雷负担。本判决为终审判决。审判长 吕 斌审判员 焦跃峰审判员 张 燕 二O二O年五月六日书记员 王 峥