湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终1390号上诉人（原审原告·反诉被告）：唐海和，男，1973年6月26日出生，汉族，住湖南省安乡县安康乡泥剅口村11003号。委托诉讼代理人:王烨，湖南天地人律师事务所律师。委托诉讼代理人:王欢，湖南天地人律师事务所律师。被上诉人（原审被告·反诉原告）：廖新辉，女，1969年10月15日，住湖南省长沙市岳麓区雷锋镇坪山村塘角湾组358号。委托诉讼代理人:易东初，湖南弘一律师事务所律师。上诉人唐海和因与上诉人廖新辉房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院作出的（2019）湘0104民初7013号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。唐海和上诉请求：1、依法撤销一审判决第一、三项，改判支持上诉人的全部诉讼请求;2、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人并不存在未按时交租的违约行为,而是被上诉人恶意拒绝收取租金,一审判决认定事实错误,显失公平。二、被上诉人在《商业用房门面租赁合同》尚未解除的情况下,强行收回房屋并将其另行出租他人进行经营的行为构成违约,上诉人享有排除妨害的权利,一审法院判决解除《商业用房门面租赁合同》没有法律依据。廖新辉辩称：一、唐海和违反了合同约定，廖新辉有权根据合同约定单方面解除合同并收回房屋。理由:1、唐海和违反合同约定事实清楚、证据充分，不容置疑。2、廖新辉有权根据合同约定单方面解除合同。二、廖新辉并无任何违法违约行为,无需承担任何赔偿责任。廖新辉上诉请求：1、撤销一审判决第四项;2、判令被上诉人支付违约金40.74万元;3、判令被上诉人赔偿上诉人经济损失5.24万元(暂自2019年4月24日计算至2019年6月11日,后段损失自2019年6月12日起按《商业用房门面租赁合同》约定租金标准计算至诉前保全裁定撤销之日止);4、判令被上诉人承担本案一、二审的诉讼费用、保全费及律师费等全部费用。事实与理由：一、一审法院认定事实部分错误,被上诉人唐海和违反了合同约定,上诉人有权根据合同约定要求被上诉人支付违约金及赔偿金。二、一审法院适用法律部分错误。本案中，被上诉人违约事实清楚、证据确凿，但一审法院对于上诉人要求被上诉人支付违约金及赔偿金的诉求不予支持，明显不符合《合同法》的相关规定，属于适用法律错误的行为。唐海和辩称:一、答辩人一直按照约定按时支付租金，并不存在违约行为。二、被答辩人为了自行经营相同类型的足浴店的目的,故意设计了“答辩人逾期支付租金、被答辩人单方发函解约”的圈套,该行为不应被支持。三、根据鼓励交易的基本原则,答辩人并无实质性和根本性的违约行为,且已投入了100多万元的装修及设备款,判决《商业用房门面租赁合同》继续履行更符合经济效益,更利于定纷止争。四、答辩人不存在违约行为,无需承担被答辩人要求的违约金、赔偿金、诉讼费和律师费等损失。唐海和向一审法院提出诉讼请求：1、廖新辉继续履行2016年5月22日签订的《商业用房门面租赁合同》；2、廖新辉停止侵占并返还涉案房屋；3、廖新辉赔偿唐海和停业损失442385元（暂计算至2019年5月1日止，其后至实际履行之日期间的损失仍应由唐海和承担）；4、唐海和承担该案诉讼费、保全费等全部费用。廖新辉向一审法院提出反诉诉讼请求：1.解除《商业用房门面租赁合同》；2.唐海和支付拖欠的房屋租金84000元；3.唐海和向廖新辉支付违约金407400元；4.唐海和赔偿廖新辉房屋租金损失51700元，暂自2019年4月24日起计算至2019年5月23日止，后段损失按《商业用房门面租赁合同》约定的租金标准计算至房屋实际返还给廖新辉之日止；5.唐海和承担该案诉讼费、保全费及律师费等全部费用。一审法院经审理认定事实如下：涉案位于长沙市岳麓区房屋的所有权人系长沙市岳麓区望城坡涧塘办事处。2015年9月6日，望涧集体资产管理小组（甲方）与案外人戴金良（乙方）签订《商业用房门面租赁合同》，约定由望涧集体资产管理小组将位于玉兰路以西319以北的商业用房（建筑面积为2203㎡）出租给戴金良，租赁期限为2015年9月6日至2021年9月5日。同日，戴金良（甲方）出具一份《委托授权书》给廖新辉（乙方），该委托授权书载明：“甲方因工作忙特将房屋委托乙方代为出租及管理。经甲乙双方友好协商，现明确甲方房屋租赁委托授权的具体事项如下：一、乙方有义务对甲方的委托房屋及相关的资信严格保密。二、房屋信息甲方房屋（以下简称房屋）坐落于玉兰路以西319以北原爱家超市一、二、三楼大约为2203㎡。三、委托权限1.该房屋的出租和日常管理，包括但不限于以受托人自己的名义签署房屋租赁合同、收取租金等出租管理所有权利；2.该房屋的相关设施设备的维护与管理。四、经甲乙双方签字确认后，该委托授权书即生效。”2016年5月22日，廖新辉以其常用名廖辉（甲方）与唐海和（乙方）签订《商业用房门面租赁合同》约定：“根据我国法律法规的有关规定，甲、乙双方在平等自愿的基础上，就祥和苑二楼（原汉子足浴）的商业用房，经甲乙双方协商一致同意，就乙方承租该商业之有关事宜达成如下条款，以资共同遵照执行。1.承租场所1.甲方同意按照本合同的条款向乙方出租，且乙方同意按照本合同的条款从甲方承租位于玉兰路以西的商业用房的承租物。承租场所的建筑地上面积约650㎡（以上均含公摊面积）承租物的地理位置、坐落和环境经乙方现场查勘。2.承租期限2.1承租场所的承租期为八年，自合同签订之日起计算租金及物业费，装修期包括在承租期内。装修期为一个月，租期至2024年9月5号止。2.2承租期满，甲方有权收回承租场所，乙方应如期归还……3.承租场所的交付3.1甲方或其代理人保证将本合同项目下的承租场所于签订本合同于当日交付乙方。若因不可抗力或其他非甲方主观原因且甲方无法控制的因素而导致未能在预定期限内交付，甲方于该情形发生之后24小时内通知乙方。该情形之延期交付不视为甲方的违约行为，不承担责任。4.装修期及装修投资4.1装修期包括在承租期内。4.2乙方因装修承租场所而发生的一切费用，包括但不限于设计费、材料费、建筑垃圾清运费、人工费等均由乙方自行承担，与甲方无关。5.租金、物业管理费5.1租金：38.8万/年，根据经济之发展，租金实行递增制，签合同后前二年不递增，第三年开始每年递增5%分期计算（房屋租赁税由乙方负责）。5.2承租人经营所用和自用的水费、电费、气费、电话费、日常经营垃圾清运费、网费、水电开通费、煤气开通，物业管理费等所有费用乙方自理……7.租金及物业费支付方法7.1本合同约定的付款币种为人民币。7.2租金支付方法为：租金采取“（半年）一付、先租再用”的原则，即以半年的租金作为一个支付期，提前一个月支付下一期的租金。7.3若乙方未能按本合同的规定向甲方支付租金或其他费用，甲方有权终止合同并收回承租场所，并不用给予向乙方赔偿任何费用，保证金也不予退还给乙方，乙方由此给甲方造成损失的乙方还应向甲方支付赔偿金（按一年租金金额收）乙方承担违约一切责任。8.保证金8.1在本合同签订之日前三天乙方向甲方交纳履约押金5万，如乙方不按期支付，则本合同不生效。该押金在签订合同后转为保证金，该保证金如乙方无违约情形或无结欠费用后无息退还……10.甲方义务10.1甲方有全部的法定权利、权限和能力签署本合同和承担本租赁合同所保证的责任和义务。10.2对乙方交纳甲方的各项费用，甲方必须提供收款收据给乙方，因甲方代收水、电等费用，且供应商只提供总发票给甲方的，甲方可不向乙方提供发票，但应当提供收费凭证。11.乙方义务11.1乙方有全部的法定权利和权限签署本合同和承担本租赁合同所保证的责任和义务……11.3支付款项及时缴付及补足本合同下的租金、保证金以及其他应付费用。在租赁期间，承租方应付之租金，将不会因承租方停止使用该铺面而减免或免收（本合同有不同规定除外）……15.合同终止及承租场所的归还15.1除非甲、乙双方另行协商达成书面协议，在承租期满之前，任何一方不得无故终止本合同。当本合同被提前终止或承租期满时，乙方须将承租场所及其设施恢复至交付使用时的原状（自然老化及合理损耗除外），保持完好无损，并交还甲方。乙方同意保留在承租场所内的任何内部装修、装饰或附属物，而甲方无须向乙方支付补偿或赔偿。若乙方未能在承租期满或以前或在本合同被提前终止后二十天内将承租场所恢复原貌（经双方同意保留内部装修、装饰或附属物者除外）及交回承租场所，逾期乙方须向甲方缴纳使用费（使用费为当时租金和物业管理费标准的2倍）。15.2在清场之前，乙方必须结清所有于本合同下尚未清缴的款项。清场结束，经甲方验收合格，乙方交付钥匙，甲方并出具书面证明后，甲方将按照本合同第8.4条退还乙方在扣除各项应付款项后的保证金（不计利息）。15.3乙方如在清场过程中对甲方或任何第三方造成损失或损害，乙方须承担所有的赔偿责任。甲方有权在保证金中扣除对甲方造成的实际损失的赔偿，甲方需提供进行上述扣款行为的依据。如果保证金不足抵扣，乙方得另行足额赔偿甲方。15.4乙方在清场过程中，不得以任何借口，妨碍甲方在承租场内进行招租活动。15.5乙方未按本合同约定或甲方之通知向甲方交付承租场所超过10天的，甲方有权在公正机构或律师的见证之下，无论乙方是否在场，将承租场所内乙方之全部物品搬离承租场所，搬入甲方认为适当的存储场所，且有关搬离费、存储费、见证费等均由乙方负担……18.甲方权利之保留……18.2甲方知悉乙方违约而仍然接纳租金，不能视为甲方放弃追究乙方违约责任的权利……18.4本合同期满或提前终止时，如乙方欠甲方的租金或任何费用，甲方有权留置乙方相应价值的货品或存在租赁场地的物品，以促使乙方支付上述费用。若在甲方规定的期限乙方仍不能付清上述费用，甲方有权决定以市场能够接受的价格变卖上述物品、货品以作抵偿，如有不足，仍可向乙方追偿……。”双方在该合同上载明：“另补充合同：1.乙方付电梯使用费壹拾万元整。2.甲方负责协调电梯的电费（和三楼的网吧）分摊的事项。乙方要求按面积分摊。3.招牌正面和侧面各提供一个招牌位。”上述合同签订后，廖新辉将涉案房屋交付给唐海和使用，唐海和接收涉案房屋后用于从事足浴店经营。经营过程中，唐海和已向廖新辉支付租金至2019年2月23日，但自2018年5月23日起拖欠5%递增部分的租金。此后，唐海和未再向廖新辉支付房屋租金。2019年3月15日，廖新辉以唐海和未按照合同约定支付房屋租金为由，委托律师向唐海和发出《律师函》一份，载明：“唐海和先生：湖南弘一律师事务所系根据中国法律登记注册的中国律师事务所，本律师函署名律师具有完全合法执业资格。本律师依法取得廖辉女士（以下简称“委托人”）的授权，就您与委托人因祥和苑二楼房屋租赁合同履行有关事宜郑重致函与你：根据委托人提供的资料显示：您于2016年5月22日与委托人签订《房屋租赁合同》，约定您租赁位于长沙市岳麓区商业用房用于生产经营，租赁期限为2016年5月22日至2024年9月5日。合同第7条明确约定：租金支付方法为“（半年）一付，先租后用”的支付原则，即以半年的租金作为一个支付期，提前一个月支付下一期的租金；同时约定，若您未能按照合同的规定向委托人支付租金或其他费用，委托人有权终止合同并收回承租场所，保证金也不予退还，且您还需要按照年租金额承担违约责任。自2018年11月以来，您再没有向我委托人支付过租金，截止到发函之日止，您已经欠缴租金23万元；同时您还拖欠委托人自2018年5月起年度递增房屋租金1.6万元。您的行为显然已构成严重违约，为维护委托人的合法权益，本所特函告于您：一、我委托人依法解除与您签订的《房屋租赁合同》，请您于收到本函之日起3日内办理合同终止的书面确认手续；二、请您务必在收到本函之日起3日内将租赁房屋内所涉物资、设备搬迁腾退完毕并与委托人办理书面移交确认手续（搬迁腾退过程不得损害租赁物，否则委托人将依法追究您的法律责任）。若您未在上述期限内搬迁腾退完毕的，视为您放弃对置放在租赁房屋内所涉物资、设备的全部权利……三、请您务必在收到本函之日起3日内结清所欠委托人的全部款项（包括物业服务费、水电费、房屋使用费等）。为依法保证委托人的合法权益，同时也为避免您的责任进一步扩大，诚望您能重视此事并采取积极合作的态度，于接到本函之日起3日内，完成上述应由您完成的搬迁、腾退义务，以及结清应由您承担的物业费、水电费、房屋使用费等相关费用，否则，本律师将根据委托人的进一步授权通过法律途径追究您逾期腾退所导致的一切法律责任，届时您不仅要腾退房屋，支付物业费、水电费、房屋占有使用费，另依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，您还需承担违约责任，赔偿因您的违约行为给委托人到来的一切损失。特此函告如上！请慎对之，以免讼累！”后唐海和与廖新辉就此事协商未果。2019年4月1日，唐海和停止了涉案足浴店的经营，廖新辉将涉案租赁房屋上锁。2019年4月15日，唐海和向本院提出诉前行为保全申请，要求裁定廖新辉立即停止对祥和苑二楼商业用房的装修行为，2019年4月24日，本院作出（2019）湘0104行保1号民事裁定书，裁定廖新辉立即停止对祥和苑二楼商业用房的装修行为。现涉案房屋由廖新辉控制。2019年5月14日，唐海和委托律师向廖新辉发出《律师函》一份，载明：“廖新辉女士：湖南天地人律师事务所接受唐海和先生（以下简称“委托人”）的委托，就你与委托人因祥和苑二楼房屋租赁合同事宜致函如下：你与委托人于2016年5月22日签订《商业用房门面租赁合同》，约定由委托人承租祥和苑（地址：长沙市岳麓区）二楼商业用房（以下简称“房屋”），租赁期限自2016年5月22日至2024年9月5日止。自合同签订后，委托人投入100多万元用于房屋装修并一直如约履行租金的支付义务。2019年2月15日前，委托人欲向你支付房租，但你以在外地不便为由要求委托人在你回长沙后再支付。2019年3月15日，委托人突然收到你委托律师送达的律师函，以委托人未能及时支付房租为由，主张解除房屋租赁合同并要求原告在收到律师函之日起三日内腾退房屋。2019年4月1日，你方强行占有房屋，并着手自行经营。你的行为已构成严重违约并侵害了委托人的合法权益，委托人有权要求你继续履行合同并赔偿损失。基于以上事实，本所代表委托人郑重声明如下：你方单方通知解除合同对我方不发生合同解除的法律效力。请你于收到本函之日起停止对租赁房屋的经营及其他一切侵权行为，将租赁房屋交还委托人并将租金收取的指定账户告知委托人。如你未按本函要求执行，继续侵害委托人权利，本律师将根据就委托人的委托，通过法律途径追究你的违约责任，由此产生的一切法律责任均由你自行承担。请谨慎对待，以免讼累！特此函告。”2019年5月22日，唐海和起诉至本院。另查明，廖新辉在合同履行过程中曾通过短信、微信的方式向唐海和催讨租金。2019年4月1日，廖新辉将涉案房屋上锁收回，并于2019年5月1日将涉案房屋出租给案外人赵前程并另行签订了《商业用房门面租赁合同》。以上事实，有当事人当庭陈述，唐海和提交并经庭审质证的唐海和与廖新辉签订的《商业用房门面租赁合同》、收条、收据、银行交易记录、唐海和向廖新辉出具的《律师函》、廖新辉向唐海和出具的《律师函》、租赁房屋现场照片，廖新辉提交并经庭审质证的唐海和与廖新辉《商业用房门面租赁合同》、唐海和与廖新辉的微信聊天记录、（2019）湘0104行保1号民事裁定书、长房权证岳麓字第××号产权证、望涧集体资产管理小组与戴金良签订的《商业用房门面租赁合同》、授权委托书、廖新辉与赵前程签订的《商业用房门面租赁合同》等证据予以证实，法院予以确认。一审法院认为，唐海和与廖新辉签订的《商业用房门面租赁合同》系合同当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，合同双方均应按照合同约定履行各自的义务。本案系租赁合同纠纷，唐海和作为涉案房屋的承租人，依据合同约定按期足额向出租方廖新辉支付租金系其主要合同义务，根据双方签订的《商业用房门面租赁合同》第7条第2款的约定：“租金支付方式为：租金采取（半年）一付、先租再用的原则，即以半年的租金作为一个支付期，提前一个月支付下一期的租金。”以及第7条第3款的约定：“若乙方未能按本合同的规定向甲方支付租金或其他费用，甲方有权终止合同并收回承租场所，并不用给予向乙方赔偿任何费用，保证金也不予退还给乙方。”然合同履行过程中，唐海和在合同履行过程中，未严格依照上述合同约定履行交租义务，且在廖新辉催讨后亦未履行，其行为已经构成违约，理应承担相应的违约责任。虽然唐海和辩称系因廖新辉恶意不收取租金，但其既未提供相应的证据证明其在廖新辉向其催讨租金前曾主动要求向廖新辉支付租金，亦未将欠付的租金采取相应的提存措施，故对其前述答辩意见，一审法院不予采纳。考虑到本案的违约责任主要在于唐海和自身，故对其要求继续履行租赁合同、要求廖新辉停止侵占并返还其涉案房屋并赔偿停业损失的主张，一审法院均不予支持。关于廖新辉要求解除双方签订的租赁合同的反诉请求，因唐海和未依约履行租金交付义务且未提供充分证据证明廖新辉存在违约行为，故对廖新辉的前述诉请，一审法院予以支持。至于合同解除的具体时间，因唐海和已于2019年3月31日停止经营，且廖新辉于2019年4月1日将涉案房屋收回并将另行出租给了他人，故解除时间以2019年4月1日为准。关于廖新辉要求唐海和支付欠付租金的反诉请求。根据双方在租赁合同中关于租金约定的标准，自2018年5月23日起至2019年3月31日止，唐海和应当向廖新辉交纳的租金为388000×（1+5%）元÷12个月×10个月+388000×（1+5%）元÷365天×9天=349545.48元，核减唐海和此期间已经支付的租金291000元，其还应支付租金349545.48元-291000元=58545.48元。对2019年4月1日之后的租金，因涉案合同已经解除，且廖新辉已将涉案房屋收回并另行出租给了他人，故对2019年4月1日之后的租金唐海和无需支付给廖新辉。关于廖新辉主张的违约金，虽然唐海和存在违约行为，但提出解除租赁合同提前终止租赁合同主张的系廖新辉本人，其要求唐海和支付违约金无相应的合同约定，且其提前收回涉案房屋本身就是唐海和承担违约责任的一种形式，故对其要求唐海和支付违约金的主张，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十七条、第一百零一条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、唐海和与廖新辉于2016年5月22日签订的《商业用房门面租赁合同》于2019年4月1日解除；二、限唐海和于判决生效之日起十日内向廖新辉支付租金共计58545.48元；三、驳回唐海和的全部诉讼请求；四、驳回廖新辉的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉案件受理费减半收取3968元，反诉案件受理费减半收取4616元，由唐海和负担4584元，廖新辉负担4000元。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，唐海和与廖新辉签订的《商业用房门面租赁合同》系合同当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，合同双方均应按照合同约定履行各自的义务。在合同履行过程中，唐海和未严格依照上述合同约定履行交租义务，且在廖新辉催讨后亦未履行，其行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。唐海和上诉提出不存在违约行为，廖新辉恶意不收取租金的上诉理由，因其未提供相应的证据予以证实，其上诉理由本院不予采纳。关于廖新辉上诉提出违约金的问题，虽然唐海和存在违约行为，但提出解除租赁合同提前终止租赁合同主张的系廖新辉本人，其要求唐海和支付违约金无相应的合同约定。双方合同约定“乙方由此给甲方造成损失的乙方还应向甲方支付赔偿金（按一年租金金额收）乙方承担违约一切责任”，该约定是对过成损失的赔偿方式，本案造成损失应认定为租金，而租金部分一审判决已考虑，故一审判决未再考虑违约金，并无不当。至于律师费，因双方合同未约定，一审判决未予确认，并无不当。综上，上诉人唐海和、廖新辉的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费应收12552元，唐海和已交12552元，应交8787元，退还3765元;廖新辉已交8197元，应交3765元，退还4432元。本判决为终审判决。审判长  柳**审判员  符建华审判员  刘 刚二〇二〇年五月六日书记员  徐彬彬