广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5633号上诉人（原审原告）：广州瑞齐有限公司。住所地：广州市天河区体育西路189号城建大厦218室。法定代表人：陈新民，该公司总经理。委托诉讼代理人：慕亚平，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：周莲，广东广信君达（横琴）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州金溪餐饮有限公司。住所地：广州市越秀区广园东云泉路163号34栋首层。法定代表人：吕学伍，该公司总经理。委托诉讼代理人：何伟民，广东经国律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴汉姬，广东经国律师事务所律师。上诉人广州瑞齐有限公司（以下简称瑞齐公司）因与被上诉人广州金溪餐饮有限公司（以下简称金溪公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初19306号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人瑞齐公司的委托诉讼代理人慕亚平、周莲，被上诉人金溪公司的委托诉讼代理人何伟民、吴汉姬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人瑞齐公司上诉请求：1.撤销一审判决2.改判金溪公司向瑞齐公司赔偿损失6729845.12元(瑞齐公司于一审时主张损失金额为11336210.31元，现根据一审法院摇珠委托评估报告结果将投入案涉项目的投资现值、人员遣散等费用4542059元,以及根据瑞齐公司自行委托评估报告结果的其他经营管理费用2187786.12元，将主张的赔偿损失数额调整为6729845.12元)；3.改判金溪公司向瑞齐公司赔偿损失所产生的利息1383871.51元(自2015年11月19日起计至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算；自2019年8月20日起暂计至2020年1月10日，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)。事实与理由:一、因金溪公司对案涉物业租赁实际未征得产权人广州市双燕实业有限公司的同意，进而导致案涉合同根本无法实现合同目的，案涉合同实际履行不能。一审法院对此关键事实未能予以查实，认定事实明显错误。金溪公司对案涉物业租赁未取得产权人认可，其向瑞齐公司转租案涉物业属无权处分。同时，因金溪公司转租案涉物业未能取得产权人认可，必然导致案涉合同目的无法实现，案涉合同实质无法履行并最终被解除，过错应当归咎于金溪公司。瑞齐公司已对金溪公司无权处分的事实作出充分举证，而一审法院却仍认定瑞齐公司未充分举证证明因金溪公司未提交与涉案租赁地块有关的证明材料导致其无法办理租赁物的经营使用手续，显然错误。二、案涉合同因无法履行及金溪公司违约最终被解除，过错责任主要应归咎于金溪公司，应对所投入费用及损失承担责任。一审法院忽视瑞齐公司诉求的合理性、合法性，判定瑞齐公司赔偿损失的主张没有合同及法律依据，属认定事实错误、适用法律错误。一审法院将合同解除与解除后损失赔偿相混同。同时，因金溪公司之过错导致瑞齐公司遭受巨额损失，金溪公司应承担赔偿责任。瑞齐公司对于案涉争议不存在违约行为，依法不应承担赔偿责任。退一万步而言，即便认定涉案合同无法履行双方均存在缔约过失责任，也应根据各方过错分担损失，一审判决认定瑞齐公司自行承担全部损失实属不公。被上诉人金溪公司辩称：同意一审判决处理，不同意瑞齐公司的上诉请求。事实与理由：一、(2017)粤01民终22061号民事判决已认定瑞齐公司构成“根本性违约”，对瑞齐公司、金溪公司之间租赁合同的法律关系，具有既判力。二、金溪公司对瑞齐公司所谓的装饰装修和搭建改造工程的拆除是根据城管要求进行，金溪公司没有使用及利用。瑞齐公司于2018年5月7日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.金溪公司向瑞齐公司赔偿经济损失11336210.31元（以评估结果为准，包括工程投资4696064.8元、经营管理费5785774.31元、应移交未交的租金损失270082.7元、清理第三户费用损失584288.5元，合计11336210.31元）；2.金溪公司向瑞齐公司支付损失产生的利息1270199.06元。（以银行同期贷款利率计自2015年11月19日起）。一审法院经审理查明：2014年10月22日，瑞齐公司（乙方）与金溪公司（甲方）签订了《商业地块租赁合同》，记载：甲方根据与广田公司于2006年6月22日签订的《土地租赁合同》、2010年11月22日《补充协议》和2012年8月27日《补充协议书（二）》，甲方享有广州市白云山南门入口、金贵村后面双燕岗红线范围内的地块以及地上一幢两层半楼房的使用权和管理权，租赁期限至2032年8月26日，上述全部广田租赁合同和补充协议，甲方已向乙方出具，双方对其内容表示知悉；至本合同签署之日，甲方已将双燕岗物业分别自营及出租给第三方经营，具体情况详见附件三；甲方拟收回出租物业并清理自营物业，并将全部双燕岗物业出租给乙方经营“广州云山文化产业园项目”。为此双方约定：甲方出租双燕岗物业给乙方用于经营租赁项目，甲方保证与广州市广田置业有限公司（以下简称广田公司）签订的租赁合同是合法有效的，并提供土地房屋权属方的证明，确保享有双燕岗物业的使用权、管理权；由于双燕岗物业部分对外出租，甲方应分期将地块及物业清理后交付给乙方；对已出租的物业，甲方负责在2015年5月1日之前按乙方的要求提前终止与第三方的租赁协议、收回场地并承担相应的费用（附件三中未到期的租户，甲方负责完成将原未到期合同的出租方变更为乙方）；租赁期限为自本合同签订之日起至2032年8月26日，最长不超过甲方于广田公司租赁合同租赁期限；在本合同签订后，甲方负责按期清理自营物业及解除与第三方的租赁合同，清退小租户，分期将租赁物业交付给乙方用于开发经营，其中a区地块及物业应本合同签订后10日内整体交付乙方；bc区地块及物业应在2015年5月1日之前向乙方交付；双方在租赁物业交付时应共同核对并签署书面交付确认书，确认书需列明已交付物业、资产清单，确认书签署之日即为交付之日；甲方同意给予乙方自本协议签订之日起6个月作为租赁物业的设计、报建、改造免租期，甲方不收取任何租金及管理费；乙方自2015年5月1日起至2015年10月31日，月租金为5万元，自2015年11月1日起月租金为71万元，月租金每三年递增10%；租金按月结算，乙方在每月的第15日前支付当月租金；乙方同意在签订本合同之日起三个工作日内，向甲方一次性缴纳履约保证金213万；甲方应当提供本协议附件所列的与租赁地块相关的证明材料，以协助乙方办理经营审批手续和有关证照，相关费用由乙方支付，不足材料由乙方负责办理；甲方应保证租赁物业现有建筑物具备消防验收合格证及租赁合同备案；因甲方原因导致合同无法继续履行或甲方单方面解除本合同，甲方应向乙方支付解除合同之日后剩余租赁期限租金总额30%的违约金，且甲方应向乙方赔偿损失，损失金额包括乙方投资的现值（按评估金额计算）、人员遣散费用、经营损失、清理第三方租户的全部费用及损失等。同日，瑞齐公司（乙方）与金溪公司（甲方）签订《商业地块租赁合同补充协议》，其中约定：乙方同意在双燕岗物业中无条件加建一座物业交付给甲方使用，作为甲方办公场所，实用面积不少于275平方米，该办公室甲方可在《商业地块租赁合同》期内无偿使用，乙方不得干涉等。瑞齐公司、金溪公司就涉案地块的租赁纠纷曾于2015年12月17日向一审法院提起诉讼，一审法院于2017年9月15日作出（2015）穗越法民三初字2858号《民事判决书》，该判决查明的事实其中记载，瑞齐公司、金溪公司在签订了《商业地块租赁合同》及《商业地块租赁合同补充协议》后，2014年10月23日，广州瑞齐有限公司（以下简称瑞齐公司）签收了上述合同的附件。其中附件一为广田公司与广州玉泉饮食管理有限公司签订的《土地租赁合同》、广田公司与广州金溪会所有限公司签订的《补充协议》、《补充协议书（二）》；附件二为金溪地块租赁平面布局图；附件三为至2015年5月1日未完成租期租户清单及金溪地块租赁现状清单；附件五为广州金溪会所有限公司《企业法人营业执照》、合同签约代表人身份证复印件；附件六为穗公天防审【2004】第489号《广州市公安局天河分区分局防火科建筑工程消防设计审核意见书》、穗公天防验【2004】第601号《广州市公安局天河区分局建筑工程消防验收意见书》、穗公越消（建修）字【2007】第0064号《广州市公安局越秀分局建筑工程消防设计审核意见书》、穗公越消（建修）字【2007】第0250号《广州市公安局越秀分局建筑工程消防设计审核意见书》、穗公越消（建验）字【2007】第0263号《广州市公安局越秀区分局建筑工程消防验收意见书》；附件六为广州市白云双燕岗实业公司与广州玉泉饮食管理有限公司签订的《广州市房屋租赁合同》。2014年11月19日，金溪公司将涉案地块内的写意餐厅、将军书画院约5190平方米的面积移交给瑞齐公司。之后至2015年11月，金溪陆续移交了部分场地给瑞齐公司……。2015年11月19日，金溪公司向瑞齐公司发出《关于终止租赁合同的通知》，大致内容为：由于其公司拒不执行双方约定的主要条款，经多次协商无果，故金溪公司决定终止《商业地块租赁合同》，即日收回物业。瑞齐公司于当日收到该通知。该案认定，关于金溪公司没有配合办理相关手续的抗辩，根据合同约定，金溪公司应当提供合同附件所列的相关材料，不足材料由瑞齐公司负责办理，金溪公司已提交了合同中附件所列的相关材料给瑞齐公司，至于瑞齐公司在改造及招租过程中还需要其他的材料，合同约定是由瑞齐公司负责办理，金溪公司也对此亦予以协助发函给业主方，故金溪公司履行了合同中约定的义务，不属违约。关于金溪公司没有交付场地的抗辩，根据金溪公司提交的证据并综合双方的陈述，在合同约定的期限内，金溪公司确实未将全部场地交付给瑞齐公司。对于已交付房屋的面积，金溪公司认为大约为租赁场地的90%，瑞齐公司认为大约为租赁场地的80%，因金溪公司并无提供证据证明已移交的场地面积的证据，一审法院对于瑞齐公司的陈述予以采信。金溪公司认为未移交场地是经过协商并经过瑞齐公司同意的，瑞齐公司不予认可，金溪公司只提供了录音证据，从录音内容来看也仅是双方人员进行协商的情况，不足以证明瑞齐公司同意金溪公司暂不移交剩余的场地，故金溪公司未移交全部场地属于瑕疵履行，应属违约。其中判决：一、确认金溪公司与瑞齐公司在2014年10月22日签订的《商业地块租赁合同》和《商业地块租赁合同补充协议》，于2015年11月19日解除；……等。该案判决后，双方提起上诉，广州市中级人民法院于2017年12月26日作出了（2017）粤01民终22061号维持原判的终审判决。终审判决认定，双方签订的《商业地块租赁合同》约定瑞齐公司承租涉案场地系用于经营“广州云山文化产业园项目”，金溪公司在合同约定的交付期限之前将C区部分物业交付给瑞齐公司且收取极低的承包费，依据以上事实结合金溪公司提交的录音证据，可认定金溪公司未向瑞齐公司交付全部场地及物业系事出有因，不足以认定金溪公司的行为构成违约。因金溪公司未充分举证证明其向瑞齐公司实际交付的场地及物业相对约定交付的场地及物业的面积占比，原审依据瑞齐公司的自认确定金溪公司已向瑞齐公司交付80%的场地及物业，并据此判决优惠期满之后的租金按约定标准的80%计算，合理适当。依据本案现有证据，金溪公司已向瑞齐公司出示其与案外人广田公司之间的租赁合同及补充协议，证明涉案租赁物系由金溪公司向广田公司承租之后再转租给瑞齐公司。金溪公司与广田公司之间租赁合同的履行情况及广田公司是否同意金溪公司转租不影响金溪公司与瑞齐公司之间基于租赁合同产生的权利义务分配，亦不影响金溪公司与瑞齐公司签订的租赁合同的效力。涉案土地属于国有用地，涉案土地使用权是否缴纳土地出让金，是否办理土地用途的变更登记手续，并不影响金溪公司与瑞齐公司所签订的租赁合同的效力，亦与界定金溪公司和瑞齐公司之间的租赁合同权利义务无关。瑞齐公司确认金溪公司已交付租赁合同约定的大部分场地及物业，且如前所述，金溪公司未交付全部场地及物业系事出有因，而瑞齐公司却未向金溪公司支付任何租金，瑞齐公司拖欠租金的行为已构成根本违约，应当向金溪公司承担相应的违约责任。瑞齐公司以金溪公司未全部移交物业导致其无法整体使用为由抗辩其有权行使先履行抗辩权而拒交租金，缺乏理据。瑞齐公司以金溪公司交付的部分租赁物无法办理经营使用手续为由抗辩其有权拒交租金，但金溪公司已依照合同约定向瑞齐公司交付《商业地块租赁合同》附件所列的相关材料，瑞齐公司也未充分举证证明因金溪公司未提交与涉案租赁地块有关的证明材料导致其无法办理租赁物的经营使用手续，故瑞齐公司以此为由拒交租金缺乏合同依据与法律依据。另，广州市白云双燕实业公司就广田公司、金溪公司租赁合同纠纷一案于2016年向一审法院提起诉讼，要求确认广田公司与金溪公司签订的《土地租赁合同》及《补充协议》、《补充协议（二）》超过2016年3月31日期限的部分无效。一审法院于2018年6月28日作出了（2016）粤0104民初2067号民事判决，判决：确认除广州市天河区广园东云泉路163号大院自编34栋（建筑面积814.68平方米）以外，广田公司与广州玉泉饮食管理有限公司于2006年9月22日签订的《土地租赁合同》以及广田公司与广州金溪会所有限公司于2010年11月22日签订的《补充协议》、2012年8月27日签订的《补充协议（二）》中超过2016年3月31日的约定内容无效。广州市中级人民法院于2019年7月29日作出了（2019）粤01民终7879号维持原判的终审判决。一审审理期间，瑞齐公司向一审法院提出对涉案地块投资现值、人员遣散、清理第三方租户费用及经营损失的评估申请，一审法院依法委托广州市安衡价格事务所有限公司进行评估。该公司于2019年10月10日出具了穗安（涉）估（2019）10号《关于广州云山文化产业园项目（双燕岗物业）的投资现值、人员遣散费用、清理第三方租户的全部费用及损失和经营损失的价格评估结论书》，该结论书记载，价格评估基准日为2016年1月10日，价格评估结论为：1、投资现值为3685347元；2、人员遣散费用为30250元；3、清理第三方租户损失为277917元；4、清理第三方租户的赔偿费用为548545元，各项合计总价为4542059元。瑞齐公司对评估报告的真实性、合法性没有异议，对大部分评估结论没有异议，但对遣散人员的费用有异议，有一部分只计算到离职的遣散费而没有计算工资。金溪公司对评估结论书的真实性、合法性及关联性均有异议，评估公司在评估书中陈述了在涉案现场也无法看到需要估值的内容，而且没有相应的设计图、施工图，是无法作出相应评估价值的。报告所出具的结论是基于单方当事人所提交的结算清单而估值的，前面单方提供的所有工程量，金溪公司均不予认可，至于相片对比，金溪公司不清楚评估公司如何单靠相片而作出估值。在提交的工程量明细表内所有项目都没有对应的品牌，是无法确认单价的合理性的，同样的情况存在于本报告的全部内容。其中瑞齐公司与施工方所签订的合同，合同内的附件是注明有施工做法和施工图的，但本附件并没有，所以是不能形成价值的。在工程量清单内有大量的单价都偏离市场价格的。另在瑞齐公司租赁期限内并没有办理施工许可证，所以瑞齐公司是进行了小部分改造装修，但该改造工程刚开始施工越秀城管局就下达了多份责令通知书要求停止违法施工和自行拆除，所以整个改造装修工程是没有得以开展的。金溪公司出租给瑞齐公司的出租范围是属于《广州市白云山风景名胜区保护条例》规定的白云山风景名胜区范围，该条例明确规定该范围是禁止为违章建筑的。对于报告结论中的人员遣散费，在（2017）粤01民终22061号民事判决中已经明确了瑞齐公司与金溪公司的租赁关系中属于根本性违约应该自行承担相应的违约责任，所以即便如果产生人员遣散费也不应该由金溪公司承担。根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同的司法解释第十一条第二项已经规定我方应该在什么情况下才应该承担责任。且（2017）粤01民终22061号确定了本案的争议焦点的租赁合同是合法有效，金溪公司根本没有利用瑞齐公司的装修工程，故对该报告的三性均不予认可。一审法院认为:《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依据生效的（2017）粤01民终22061号终审判决作出的认定，瑞齐公司以金溪公司未全部移交物业导致其无法整体使用及金溪公司交付的部分租赁物无法办理经营使用手续为由抗辩其有权拒交租金，但金溪公司已依照合同约定向瑞齐公司交付《商业地块租赁合同》附件所列的相关材料，瑞齐公司也未充分举证证明因金溪公司未提交与涉案租赁地块有关的证明材料导致其无法办理租赁物的经营使用手续，为此瑞齐公司抗辩拒付租金缺乏合同和法律依据。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第（四）项规定，判决已作出的认定的事实，本案不再赘述。同时，该判决亦确认瑞齐公司、金溪公司于2014年10月22日签订的《商业地块租赁合同》和《商业地块租赁合同补充协议》于2015年11月19日解除，现瑞齐公司仍以金溪公司没有提供涉案土地等权属相关资料，使其无法进行工商登记及正常经营主张金溪公司赔偿损失没有合同依据和法律依据。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条的规定，一审法院于2019年12月27日作出一审判决：驳回广州瑞齐有限公司的全部诉讼请求。案件受理费97438.5元、保全费5000元、评估费84340元,由广州瑞齐有限公司负担。评估人员出庭费用2000元，由广州金溪餐饮有限公司负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审中，瑞齐公司提交以下材料作为二审证据：证据1.（2016）粤0104民初2067号民事判决书及（2019）粤01民终7879号民事判决书，拟证明金溪公司无权处分涉案租赁物，因金溪公司无法提供合法有据的证明材料导致合同无法履行；证据2.广州国众联行资产评价咨询管理有限公司做出的经营费用损失的报告，拟瑞齐公司的营费用的损失，该损失在瑞齐公司于一审诉状有明确要求，但一审法院遗漏瑞齐公司诉讼请求。金溪公司向本院提交（2020）粤民申1255号民事裁定书，拟证明瑞齐公司在3月2日向广东省高院申请撤回对22061号再审申请，瑞齐公司为了撇开自己在争议地块的责任，在整个争议纠纷的过程中根据自己的需要采取各种方式规避责任。瑞齐公司质证认为：对该证据的真实性、合法性确认，瑞齐公司取得7879号案判决书以后，发现二审判决确定的事实完全改变了22061号案判决依据的事实。瑞齐公司提出合同解除后的损害赔偿，22061号判决中法院依据金溪公司有权出让土地并且认为租赁合同有效，以违约责任判决解除合同。而根据7879号判决否定了原租赁合同有效的事实。因此瑞齐公司向广东省高级人民法院申请撤销22061号案的再审申请，但是由于疫情的原因，当事人没有办法缴费，无奈之下就撤回该案的再审申请。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案的争议焦点问题为：金溪公司是否应向瑞齐公司赔偿损失。根据已生效的（2017）粤01民终22061号民事判决以及（2019）粤01民终7879号民事判决，瑞齐公司与金溪公司之间的租赁合同因瑞齐公司未支付租金构成根本违约已于2015年11月19日解除在先，而广田公司与金溪公司签订的《土地租赁合同》及《补充协议》、《补充协议（二）》超过2016年3月31日期限的部分被确认无效在后，因此瑞齐公司诉请要求金溪公司赔偿损失缺乏依据，本院不予支持。瑞齐公司的其他上诉理由不足以支持其上诉请求成立，本院不予采纳。综上所述，瑞齐公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费97438.5元，由上诉人广州瑞齐有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇二〇年五月二十七日书记员 冯冠豪郭丽淳