辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民终9041号上诉人（原审原告）：孙颖颖，女，汉族，系大连天津街百货大楼退休职工，住大连市中山区。委托诉讼代理人:林治海，孙颖颖丈夫。上诉人（原审被告）：大连一方东港置地有限公司，住所地大连市中山区同兴街25号43层。法定代表人：张保华，该公司董事长。委托诉讼代理人：李升斌，上海市协力（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张凯智，辽宁众雯成律师事务所律师。上诉人孙颖颖因与上诉人大连一方东港置地有限公司（以下简称一方东港公司）商品房销售合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2019）辽0202民初557号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。孙颖颖上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人孙颖颖一审全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：上诉人对大连市中山区人民法院(2019)辽0202民初557号民事判决书的事实认定和证据采信持认同意见，但不同意“被告应向原告支付逾期违约金”的截止时间的认定和以所谓“同类型案件”中“因市政配套设施的延误”来减轻开发商50%的违约责任的判决，没有法律依据。一方东港公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。一、案涉房屋所在楼宇于2015年12月25日已完成了五方验收，一方东港公司一审提供的竣工验收资料系真实有效的，且监理单位、勘察单位、设计等单位均确认案涉楼盘质量合格，并不影响案涉房屋在质量上符合交付条件。1、一方东港公司一审提交了竣工验收报告，并提供了案涉工程监理单位、勘察单位、设计单位均确认质量合格的文件，足以证明案涉房屋已于2015年12月25日完成了竣工验收，符合房屋买卖合同约定的交付条件。行政管理与民事合同约定属于不同的法律关系，虽然案涉项目存在行政管理方面的证据，但并不能否认合同中约定的交付条件已具备，且孙颖颖及一审法院也并无证据证明相关验收手续不真实。2、而且案涉项目其他同类案件的生效判决，均认定案涉房屋在合同约定的交房时间质量符合交付条件。二、案涉房屋交付争议系因政府市政配套设施接通延误导致，并非一方东港公司原因造成。1、《合同》第八条约定，因市政配套设施接通延误导致房屋交房延期，一方东港公司可据实予以延期。“……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人（复城公司）可据实予以延期：……2.因执行国家法律、法规、政策、政府政令、通告等导致的延期；因市政配套设施接通延误或政府规划变更导致的延期；……”。案涉项目因市政配套迟迟未能完工，一方东港公司同样有权拖延房屋交付期限。案涉楼盘因市政配套设施一直存在延误情形，导致合同约定的房屋交付时间到来时房屋正式电工程因开关站外网电力隧道未完全贯通，导致无法接通正式电，根据合同第八条的约定，一方东港公司有权推迟房屋的交付期限。2、特别是在一方东港公司已缴纳全部市政配套费的情况下，案涉项目在2017年时因电力隧道未能完全贯通导致项目电缆不能完全铺设，且未贯通位置在辽宁检验局，因需政府协调辽宁检疫局相关设施进行拆除，导致2017年下旬才协调完成，由此可见，案涉项目迟迟不能验收备案系因政府电力配套原因在导致项目原有电力设施重新铺设所致，并非一方东港公司原因。三、东港区域多个项目逾期交房案件的生效判决中，均认定政府配套原因导致逾期交房，房地产开发企业不承担责任。1、包括案涉项目在内的东港区域，因政府配套原因已导致多家房地产企业未能按约定时间交付房屋，并已产生诸多群体案件。在星光耀项目、朗豪项目逾期交付房屋的生效案件中，该两个项目在合同约定的交付时间超过近两年仍不能实际交房，但法院生效判决均认定系政府配套原因所导致逾期交房，开发企业不承担责任。2、对于案涉项目，前期也已产生与孙颖颖同样的逾期交房案件，中院生效判决也认定系政府配套原因影响房屋的逾期交付，并认定逾期交房的责任系因政府配套原因所致，之所以判决一方东港公司承担50%的责任，系因未提供红线内自来水配套完工的证据，但本案一审已提交红线内自来水完工的证据，可以证明未能交付房屋完全是政府配套原因所致。综上，孙颖颖的上诉主张没有法律及事实依据，恳请法院依法驳回其上诉请求。一方东港公司上诉请求：1、撤销大连市中山区人民法院（2019）辽0202民初557号民事判决书，依法改判驳回被上诉人孙颖颖的诉讼请求或发回重审。依法判决案件受理费由被上诉人孙颖颖承担。事实和理由：一、案涉房屋所在楼宇于2015年12月25日已完成了五方验收报告，一方东港公司一审提供的竣工验收报告系真实有效的，一审法院对此项证据不予认可系事实认定错误。监理单位、勘察单位、设计等单位均确认案涉楼盘质量合格，施工单位也确认案涉工程竣工日期为2015年12月25日，亦不影响案涉房屋在质量上符合交付条件。1、一方东港公司一审提交了竣工验收报告，该份报告真实有效，足以证明案涉房屋已于2015年12月25日完成了竣工验收，符合房屋买卖合同约定的交付条件。一审法院以之前案件中未提交该份证据且与政府相关文件内容相悖为由，否认该份证据的证据效力，明显与事实不符。2、即使案涉房屋未按期完成竣工验收报告，但案涉工程应监理单位、勘察单位、设计单位均确认质量合格，并由施工单位确认工程竣工日期为2015年12月25日，大连市城乡建设委员会下发的行政处罚书亦体现在房屋质量、安全等方面未造成相关危害结果，并能够一直积极办理消防、规划、环保等竣工相关手续。该情况亦足以证明，案涉房屋在房屋质量上符合交付条件。二、根据商品房买卖合同第八条约定，市政配套设施延误可以推迟房屋交付期限，本案房屋因红线外市政配套设施接通延误导致的逾期交房责任不应由一方东港公司承担，一审法院要求一方东港公司因此承担50%的逾期交房责任没有事实及法律依据。即使一审法院不认可一方东港公司提交的竣工验收报告，案涉项目因市政配套迟迟未能完工，一方东港公司同样有权拖延房屋交付期限。案涉楼盘因红线外的市政配套设施一直存在延误情况，导致合同约定的房屋交付时间到来时房屋正式电工程因开关站外网电力隧道未完全贯通，导致无法接通正式电，根据本合同第八条的约定，一方东港公司有权推迟房屋的交付期限。而且案涉楼盘红线内的配套设施一方东港公司已经在合同约定的房屋交付前完工并经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位完成验收，一方东港公司并不存在配套施工延误的情形。案涉房屋在交付期限无法接通正式水、电的责任并不在一方东港公司，不应承担该部分逾期交房的违约责任，一审法院要求东港公司因此承担50%的违约责任，没有任何事实及法律依据。三、即使一审法院不认可2015年12月25日房屋已完成竣工验收，在案涉房屋已通临时水、电时，孙颖颖也应当接受房屋。违约金计算期限应截至临时水、电接通时间，而非实际领取房屋钥匙的时间。按实际领取房屋的时间作为逾期交房的截止时间，属于事实认定不符。商品房买卖合同第十四条约定，如房屋交付时，房屋正式水、电未接通，但出卖人通过临时水、电等替代措施保证买受人能使用水、电的，不视为出卖人违约。案涉房屋因红线外市政配套设施接通延误导致未能在交房期限接通正式水、电。一方东港公司为保证业主正常使用房屋，于2015年12月22日向大连供电公司缴纳电费，案涉房屋在一方东港公司通知交房时已经解决临时电的问题。一方东港公司又于2016年4月向大连自来水集团有限公司开始缴纳水费，由此可知，在2016年4月，一方东港公司就已解决了临时水、电的接通问题，根据商品房买卖合同第十四条的约定，一方东港公司提供了临时水、电，满足合同交付的条件，孙颖颖应当接收房屋。即使存在逾期交房的情形，逾期交房的期限亦应自2016年1月29日起计算至2016年4月1日。一审法院未考虑案涉房屋临时水电实际接通期限的情况下，认定逾期交房期限截止到实际领取钥匙的时间，这与房屋满足交付条件的时间相悖，属于事实认定错误。孙颖颖辩称，不同意一方东港公司的上诉请求。1、一审中孙颖颖向法院提供的大连市政府相关职能部门出具的多份认定、查办、督改、处罚的文件和《处罚决定书》的事实，由一方东港公司自己向大连市筑建局建设执法支队提供的《情况说明》的事实；应业主要求一方东港公司组织由当地街道、派出所领导和部分业主参加的座谈会，详细标明未完成竣工验收的项目的原由是工程未结束，无法实施竣工验收的事实；由大连市市场综合管委平台网站显示的案涉东港区H07地块竣工验收备案的时间是2018年2月9日的事实；由大连市建设质量监督站提供的《工程质量监督报告》，编号为2018-028载明的案涉工程竣工验收合格时间为2018年2月2日的事实等都已详实和充分证明了一方东港公司未在合同约定的期限内组织竣工验收擅自违规交房的事实，政府的公信力不容置疑。2、一方东港公司的上诉状第一条辩称案涉项目所有楼宇于2015年12月25日已完成了五方验收，一审法院对此项证据不予认定是认定错误，在此想问一方东港公司自己证明自己的五方验收报告具有法律效力么？难道说“即使案涉房屋未完成竣工验收，也符合房屋买卖合同约定的交付条件”，难道说大连城乡委下发的行政处罚是仅就一方东港公司在房屋质量安全等方面未造成危害后果，案涉房屋在房屋质量上就符合了交付条件么？这确实是偷梁换柱。3、一方东港公司上诉状2、3条辩称根据合同第8条约定，市政配套设施延误可以推迟房屋的交房期限，其有权推迟房屋的交付期限，不管一方东港公司是否承认，逾期未组织竣工验收，擅自交付的事实铁证如山。本案争议的焦点是是否在合同约定的交房期限内组织竣工验收，完成交房工作，并未就水电配套问题进行诉讼。因此，一方东港公司以市政设施配套接通延误来掩盖逾期未组织竣工验收擅自交付的事实，逃避应承担的法律责任是不能成立的。4、水电在擅自交房的一段时间内未予接通是不争的事实，但退一万步，假设一方东港公司在擅自交房的2016年1月份接通水电，但水电接通不代表通过竣工验收，五方验收并不是水电问题，一方东港公司诉状中阐述的水电问题与本案毫无关联。孙颖颖向一审法院起诉请求：1、判令被告给付原告逾期交房违约金212，296.28元（总房款2，864，997×741天×0.0001）；2、请求判令被告赔偿未交付车位期间的车位使用费7392.85元（总价款230，000÷70年÷12个月×27个月=7392.85元）；3、判令诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年11月1日，原告孙颖颖与被告大连一方东港置地有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于中山区地块，行政街号为中山区港隆路92号1单元10层1号商品房，建筑面积为219.46平方米，价款为2，863，953元。合同第八条约定：出卖人应当在2015年10月31日前，将建设单位组织施工验收合格并设计、监理、施工、建设单位出具竣工验收报告的商品房交付买受人使用，因市政配套设施接通延误或政府规划变更导致的延期，出卖人可据实予以延期。合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用的，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。出卖人承诺交房之时买受人购买商品房所在楼宇的供电、供水达到使用条件。《补充协议》约定，在房屋交付时，《合同》第十四条约定的基础设施、公共配套建筑未达到使用条件，买受人可以在房屋接受后依据《合同》第十四条的约定追究出卖人的违约责任，但买受人应接受房屋。如房屋交付时，房屋正式水、电未接通，但出卖人通过临时水、电等替代措施保证买受人能够使用水、电的，不视为出卖人违约。上述合同签订后，原告向被告支付了全部购房款2，864，997元（与合同金额略有差异），2016年1月8日，被告向原告开具了金额为2，864，997元的销售不动产统一发票。2015年9月26日，原、被告双方又签订《中庚·当代艺术地下车位使用权合同》，约定原告购买被告开发投资建设的中庚·当代艺术地下停车场H07-A区-022号车位使用权，车位使用权总价款为230，000元，该车位的使用年限等同于买受人所购房屋产权的使用年限，即至2081年4月10日。被告应当在2015年10月31日前，按照相关规定，将具备该车位经达到使用条件且符合本合同约定的该车位交付买受人使用。如逾期交付，由开发商统一安排临时停车位供暂时使用，直至最后交付。2015年9月29日，原告向被告支付车位款230，000元。2015年10月22日，原、被告双方签订《协议书》，约定双方同意将交房时间变更至2016年1月28日，被告按照《商品房买卖合同》中约定的0.1‰/天计算，向原告支付延期交房赔偿金25，489元。同日，被告向原告支付了上述违约金。2016年1月，被告通知原告收房，原告因被告未完成合同约定的五方验收报告，未完成竣工验收备案，交付的房屋既无水也无正式电等原因拒绝收房。后原告于2017年7月30日接收房屋，在业主领取资料、钥匙确认表中显示被告未向原告交付可以使用临时停车位的车辆蓝牙卡。另查明，原告出具《工程竣工验收报告》，载明案涉项目于2015年12月25日竣工验收合格。该报告无建设单位项目负责人、建设单位负责人的签字，落款无出具日期。施工单位中国建筑第八工程局有限公司于2015年12月25日出具《工程竣工报告》，确认工程竣工日期为2015年12月25日，分项、分部工程质量验收合格；监理单位大连辽贸建设监理有限公司于2015年12月25日出具《工程质量评估报告》，确认工程质量合格；勘察单位辽宁地质海上工程勘察院于2015年12月25日出具《勘察文件质量检查报告》，确认勘察文件内容符合要求、地基土承载力情况符合要求；设计单位大连都市发展设计有限公司于2015年12月25日出具《设计文件质量检查报告》，确认设计文件及设计变更内容符合要求。再查明，2016年4月11日，大连市建设工程质量监督站向被告发出《责令改正通知书》，内容为大连市建设工程质量监督站于当日对被告建设的东港区D16、D17、H02、H07地块项目（D17、H07地块）H07-1#、2#、3#楼工程进行了监督抽查，发现工程未组织竣工验收，擅自交付使用，处理意见为责令改正，建设单位尽快办理各项验收手续并组织竣工验收。2017年1月25日，被告向大连市建设执法监察支队出具《情况说明》，载明2015年12月25日，案涉工程完成了工程竣工报告、工程质量评估报告、勘察、设计质量检查报告。由于参建单位催要工程进度款，决定2016年1月15日向参建单位进行H07-2#楼内部抵房。同时，我司告知各参建单位本工程还未竣工验收，不得使用。截止目前，东港区D16、D17、H02、H07地块项目（D17、H07地块）D17-1#、2#、3#、4#楼，H07-1#、3#、5#、6#、7#楼还未交房，H07-2#楼有部分业主正在进行房屋装修。2017年7月13日，大连市城乡建设委员会作出[2017]第12号《政府信息公开告知书》，载明东港区D17、H07地块（中庚当代艺术）建设单位目前尚未组织工程竣工验收。2017年11月21日，大连市城乡建设委员会出具大建执法行罚决字[2017]第2-131号《行政处罚决定书》，认为被告建设的东港区D16、D17、H02、H07地块项目未组织竣工验收，擅自交付使用的行为违反了《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定。执法处于2016年3月11日责令被告在30日内补办验收手续，被告至今未完成验收手续，依据相关法律法规的规定，作出处30万元罚款的决定。大连市建设工程质量监督站于2018年2月6日出具的《工程质量监督报告》载明，案涉项目建设单位组织竣工验收合格时间为2018年2月2日。大连市建设市场综合管理平台上记载案涉项目的竣工备案时间为2018年2月9日。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》、《地下车位使用权合同》、《协议书》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，当属合法有效，双方均应按合同约定履行义务，不履行或履行义务有瑕疵，应承担相应的违约责任。本案争议的焦点即为被告通知原告交房时，案涉商品房是否已经具备交付条件。《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5.经建设单位组织施工验收合格并设计、监理、施工、建设单位出具竣工验收报告。而原、被告于2015年10月22日签订的《协议书》又协议将交房时间顺延至2016年1月28日。虽然被告提交了施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位于2015年12月25日出具的各项报告来证明案涉项目于2015年12月25日完成了合同约定的竣工验收合格手续，但被告向一审法院提交的建设单位即被告自身出具的《工程竣工验收报告》上既无建设单位项目负责人、建设单位负责人的签字，落款又无出具日期。在此前关于案涉项目类似纠纷的案件审判过程中，被告从未向法院出示过该份《工程竣工验收报告》。且在2015年12月25日后，政府机关出具的多份公文中均明确载明案涉项目建设单位尚未组织竣工验收。被告在向大连市建设执法监察支队出具的《情况说明》中亦自认案涉项目在2015年12月25日仅完成了工程竣工报告、工程质量评估报告、勘察、设计质量检查报告。工程还未竣工验收，不得使用。大连市建设工程质量监督站出具的《工程质量监督报告》亦记载，案涉项目建设单位组织竣工验收合格时间为2018年2月2日。故综合比较上述证据的证明力，对被告提交的《工程竣工验收报告》的真实性不予采信，一审法院认定被告在2016年1月通知原告交房时，案涉项目尚未完成建设单位组织的竣工验收，案涉项目并未达到交房条件，原告有权拒收房屋。原告直至2017年7月30日才接收案涉房屋，被告应承担逾期交房548天（2016年1月29日至2017年7月30日）的违约责任。已经生效的针对案涉项目的同类型案件的法律文书中均因市政配套设施的延误减轻了开发商逾期交房的违约责任，一审法院认为按照50%的比例予以酌情减轻较为公平合理，即被告应向原告支付逾期交房违约金78，501元（2，864，997×548×0.0001×50%）。关于原告主张被告支付逾期交付停车位而给原告造成的车位费损失一节，一审法院认为，被告未能按照《地下车位使用权合同》约定的日期向原告交付车位，亦未能提供证据证明其向原告提供了临时车位，故应向原告承担迟延交付车位的损失。经计算原告每日的车位使用费为9.6元，原告要求被告赔偿27个月的车位费损失7392.85元，不高于上述标准，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《建设工程质量管理条例》第三条、第十六条、第四十九条之规定，判决：一、被告大连一方东港置地有限公司给付原告孙颖颖逾期交房违约金78，501元；二、被告大连一方东港置地有限公司赔偿原告孙颖颖逾期交付车位的损失7392.85元；上述二项确定的被告应给付原告之款项，于判决发生法律效力之日起十日内付清。若逾期给付，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告孙颖颖的其他诉讼请求。案件受理费4600元，由原告孙颖颖负担2653元，由被告大连一方东港置地有限公司负担1947元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，孙颖颖与一方东港公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应依约履行合同义务。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。据此，双方当事人均应对其主张提供证据加以证明。关于一方东港公司主张案涉房屋已于2015年12月25日完成了竣工验收，符合房屋买卖合同约定的交付条件一节。依据已查明的事实，案涉《商品房买卖合同》第八条约定一方东港公司应于2015年10月31日前将建设单位组织施工验收合格并设计、监理、施工、建设单位出具竣工验收报告的商品房交付买受人使用。其后，双方又于2015年10月22日签订《协议书》，约定交房时间变更至2016年1月28日。虽一方东港公司于本案审理中提交了建设单位出具的《工程竣工验收报告》，但其上无落款时间，不能确定报告形成时间。且本院在审理案涉项目类似纠纷案件时，一方东港公司从未提交过此份报告，仅提交了施工、监理、设计、勘察单位于约定交房日即2016年1月28日前出具的报告。在一方东港公司未能提供其他证据对其《工程竣工验收报告》形成时间予以佐证的情况下，不能认定该报告形成于约定的交房日前。一方东港公司未能提供充分证据证明其在通知孙颖颖收房时案涉房屋已经满足《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件，孙颖颖不予收房并无不当，一方东港公司的该项主张缺乏充分的事实及法律依据，本院不予支持。根据《商品房买卖合同》第十四条以及补充协议约定，房屋交付时应通水电，若未能达到合同第十四条约定的通正式水电，则买受人有权追究出卖人违约责任，但应接收房屋，若出卖人通临时水电等替代措施保证买受人能够使用水电的，不视为出卖人违约，买受人不得拒绝收房和索赔。本案中，案涉房屋在2016年1月28日亦未通正式水电，直至2016年11月8日才开通临时水。在一方东港公司取得符合交付条件的建设单位出具的《工程竣工验收报告》后，因临时水、电并未接通，其亦应依据合同约定承担违约责任。因一方东港公司未能提供证据证明案涉房屋已于临时水、电接通前符合交付条件，亦未能提供证据证明其在符合交付条件后通知孙颖颖接收房屋，故一审法院判决一方东港公司给付至孙颖颖接收案涉房屋时的逾期交房违约金并无不当，应予维持。关于孙颖颖主张逾期交房违约金应计算至2018年2月9日一节，本院认为，因双方签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》及《协议书》均未约定以一方东港公司取得商品房竣工验收备案表为房屋交付条件，案涉房屋已经交付，孙颖颖已于2017年7月30日接收案涉房屋，其再要求一方东港公司支付其收房后的逾期交房违约金缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于双方当事人认为一审法院认定违约责任比例50%不当一节，本院认为，根据已生效的同类审理案涉项目类似纠纷案件查明的事实及认定情况，案涉项目因红线外市政配套设施未接通而影响自来水的供应使用，案涉项目未通水并非完全由一方东港公司导致，一审法院判定由一方东港公司承担50%的违约责任比例并无不当。基于前述，一方东港公司对违约责任的承担比例所持异议亦无法律事实依据，本院不予支持。综上，孙颖颖、一方东港公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9200元，由上诉人孙颖颖负担4600元，由上诉人大连一方东港置地有限公司负担4600元。本判决为终审判决。审判长  于长浩审判员  张萍萍审判员  吕 瑛二〇二〇年五月二十五日书记员  杜玉洁