湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘10民终892号上诉人（原审原告）：杨乾旭，男，1984年10月10日出生，汉族，居民，住湖南省郴州市苏仙区。被上诉人（原审被告）：郴州城宇房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市苏仙区曹家坪1号郴江丽景12号楼。法定代表人：傅卫华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李征，湖南星河律师事务所律师。上诉人杨乾旭因与被上诉人郴州城宇房地产开发有限公司（以下简称城宇公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服湖南省郴州市苏仙区人民法院（2019）湘1003民初1789号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杨乾旭、被上诉人城宇公司的委托诉讼代理人李征到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨乾旭上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.确认城宇公司办理初始登记的期限为720日而不是720工作日，城宇公司违约逾期办理初始登记的起算日为2015年4月22日；3.确认双方签订的商品房买卖合同附件四《合同补充协议》第七条第二款属于无效的格式条款；4.改判城宇公司向杨乾旭支付逾期办证违约金10000元（参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；5.本案一、二审诉讼费用由城宇公司负担。事实和理由：（1）涉案《郴州市商品房买卖合同》是城宇公司提供的可重复使用的格式条款，按照合同法规定，对格式条款有两种以上解释的，应作出不利于提供格式条款一方的解释。该合同第十六条第三款明确约定“出卖人应在商品房交付使用后720日内完成该幢商品房的初始登记。”而涉案合同附件四《合同补充协议》第七条第一款“出卖人应当在该日之次日起720工作日内完成该幢商品房的初始登记”，没有使用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识。因此，应适用有利于买受人的条款。按合同第十六条第三款规定，城宇公司逾期办证起算日应为2015年4月22日，但一审判决认定起算日为2016年4月3日错误。（2）《合同补充协议》第七条第二款约定双方的违约责任明显不对等，一审判决根据该条款计算违约金，对杨乾旭显失公平。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，杨乾旭请求人民法院调高违约金于法有据，一审判决不予调高违约金，适用法律错误。（3）城宇公司逾期办证造成杨乾旭至今未能出售涉案房屋，影响杨乾旭对房屋的使用、收益、处分，杨乾旭对损失数额不能举证的情形符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的“损失数额难以确定”的情形，故本案应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。（4）湖南省郴州市中级人民法院、湖南省郴州市苏仙区人民法院多份生效判决对本市相类似案件的处理，都根据相对方的主张调高了违约金赔偿数额。城宇公司辩称，杨乾旭上诉对其一审的诉讼请求进行了变更，请求二审法院驳回上诉，维持原判。杨乾旭向一审法院起诉请求：1、确认杨乾旭与城宇公司签订的《合同补充协议》第七条第二款为显失公平条款并予以变更，按同期人民银行贷款利率增加城宇公司的违约金比例为年利率4.35%；2.城宇公司支付杨乾旭逾期办理不动产初始登记造成杨乾旭无法办理不动产权证的违约金43696.65元（该违约金按年利率4.35%自2016年5月16日起暂计至2019年7月9日，后续违约金计至不动产初始登记完成之日止）；3.城宇公司办理杨乾旭购买房屋的初始登记；4.本案诉讼费由城宇公司负担。一审法院认定事实：2009年8月31日，城宇公司与杨乾旭等126户购房户签订《商品房团购意向合同书》。2011年，杨乾旭（买受人）与城宇公司（出卖人）签订《郴州市商品房买卖合同》（编号201××2303），约定杨乾旭购买城宇公司开发的位于郴州市东侧××小区第×幢××层××号房，购房款合计319103.6元，并约定城宇公司应当在2012年10月30日前交付房屋。《郴州市商品房买卖合同》第十六条关于产权登记约定为：“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，完成该幢商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。买受人可自行申请办理权属登记，也可以委托出卖人代为办理房屋权属登记。买受人委托出卖人代办房屋权属登记的，应在本合同签订的同时进行委托授权，双方约定有关委托事项。如因出卖人责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第3项处理：......3.详见附件四补充协议。《附件四补充协议》第七条关于产权登记事宜约定：“1、双方同意以2013年6月30日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该次日起720工作日内，完成幢商品房的初始登记。若买受人委托出卖人代为办理房屋权属登记的，买受人应在出卖人通知的时间内提供办理产权证所需要的资料及缴纳相关税费。逾期未全部提供或未缴纳相关税费的，出卖人不承担延期办理其产权证的责任。2、若因出卖人未能在约定时间内完成该幢商品房的初始登记，导致买受人无法办理房地产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，如非因出卖人原因，该商品房在双方约定期限内不具备办理房屋权属登记条件或未办结房地产权属证书，出卖人不承担责任。合同签订后，杨乾旭依约向城宇公司付清全部购房款319103.6元，城宇公司于2013年5月1日将房屋交付杨乾旭使用。城宇公司已于2019年9月9日为涉案房屋所在幢办理了不动产首次登记。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，本案争议焦点为：一、城宇公司是否构成违约，应否向杨乾旭支付逾期办理首次登记违约金；二、本案逾期办证违约损失如何认定。关于争议焦点一。城宇公司未按合同约定完成涉案房屋首次登记构成违约。双方签订的《郴州市商品房买卖合同》附件四合同补充协议第七条第一款约定：“双方同意以2013年6月30日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日次日起720工作日内，完成该幢商品房的初始登记。......”依照该约定城宇公司应在2013年6月30日次日720工作日即2016年4月3日前办理好商品房所在幢的首次登记，而城宇公司系于2019年9月9日办理涉案房屋所在幢的首次登记，故已构成违约，应承担相应的违约责任。城宇公司主张逾期办证系因团购方11位业主未及时缴纳房屋尾款及缴纳住房维修基金，且已就此事致函团购代表李某，但该情况不属于双方约定的免责事由，且李某在该函上注明“已收悉”，仅代表其已收到该函，不能推定杨乾旭具有推迟办理初始登记及免除城宇公司的违约责任的意思表示，故本院不予支持。关于争议焦点二。涉案协议附件四补充协议第七条第二款明确约定“若因出卖人未能在约定时间内完成该幢商品房的初始登记，导致买受人无法办理房地产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金......”。该约定系双方真实意思表示，不违反法律规定，双方应予遵守，故杨乾旭主张对该违约金标准予以调整，本院不予支持。关于违约金的数额，杨乾旭主张自2016年5月16日开始计算违约金，本院予以支持，因城宇公司于2019年9月9日已办理涉案房屋所在幢的首次登记，杨乾旭主张办理房屋初始登记的诉请已满足，逾期办证违约金计算为1051.73元[319103.6×1203天(2016年5月24日至2019年9月9日)×0.1%÷365]。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：“一、被告郴州城宇房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内支付原告杨乾旭逾期办证违约金1051.73元；二、驳回原告杨乾旭其他诉讼请求。本案受理费892.42元，由被告郴州城宇房地产开发有限公司负担。”二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：一、案涉《合同补充协议》第七条第二款是否有效；二、城宇公司逾期办证的起算日如何确定以及杨乾旭主张按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金是否应予支持。关于焦点一。城宇公司与杨乾旭签订的《郴州市商品房买卖合同》《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，对双方当事人具有法律约束力。杨乾旭主张《合同补充协议》第七条第二款显失公平，但未在合同签订后一年内主张撤销或变更，故本院认定该条款合法有效。关于焦点二。双方签订的《郴州市商品房买卖合同》第十六条关于产权登记约定为：“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，完成该幢商品房的初始登记。”但该条亦约定“如因出卖人责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第3项处理：3.详见附件四补充协议。”《合同补充协议》第七条第一款约定：双方同意以2013年6月30日之次日为办理产权登记期限的起始日，城宇公司应当在该日之次日起720工作日内，完成该幢商品房的初始登记。由此可见，双方对城宇公司逾期办证的责任以《合同补充协议》进行了补充变更。因此，一审法院认定城宇公司应于2016年4月3日前办理好涉案商品房首次登记正确。由于杨乾旭向一审法院起诉主张自2016年5月16日开始计算违约金，这是杨乾旭对自己权利的选择，一审法院予以支持并无不当。杨乾旭上诉主张自2015年4月22日起计算违约金既不符合约定，也超出其诉请，本院不予支持。《合同补充协议》第七条第二款约定：若因城宇公司未能在约定时间内完成该幢商品房的初始登记，导致杨乾旭无法办理房地产权证的，城宇公司每年按已付房款的0.1%向杨乾旭支付违约金。根据双方的合同约定，城宇公司负有办理案涉房屋首次登记的义务，城宇公司未在合同约定的期限内办理案涉房屋首次登记，违反合同约定，应承担违约责任。当事人迟延履行合同义务构成违约的，一般应当按照合同约定承担违约责任。守约方以约定的违约金低于因违约造成的损失为由请求调高违约金数额，但未能举证证明实际损失高于双方约定的违约金，人民法院不予支持。一审法院在杨乾旭未提供证据证明其因城宇公司逾期办证所造成的实际损失高于约定的违约金的情况下，对杨乾旭请求调高违约金数额的主张不予支持，并无不妥。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“出卖人逾期办证，合同没有约定违约金或者损失难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，双方明确约定了违约金计算标准，且杨乾旭未能提供证据证明其因城宇公司逾期办证所造成的实际损失存在，该司法解释的条款在本案中并不适用。故本院对杨乾旭主张按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金的诉讼请求，不予支持。根据合同约定，一审判决城宇公司向杨乾旭支付逾期办证违约金1051.73元（319103.6元×1203天×0.1%÷365天）并无不当，本院应予维持。综上所述，杨乾旭的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人杨乾旭负担。本判决为终审判决。审 判 长 李红兵审 判 员 陈新德审 判 员 孟晋忠二〇二〇年五月七日法官助理 邹群英书 记 员 邓宇岑附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。