山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终2271号 上诉人（原审被告）：戴正云，男，1976年1月11日出生，汉族，住山东省青岛市李沧区。 委托诉讼代理人：戴志坚，青岛李沧胜达法律服务所法律工作者。 上诉人（原审被告）：青岛市李沧区世园街道办事处戴家社区居民委员会，住所地山东省青岛市李沧区宾川路189号。 法定代表人：戴正法，主任。 委托诉讼代理人：牟京亮，山东容达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马静，山东容达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李春霞，女，1982年2月2日出生，汉族，住山东省青岛市李沧区。 委托诉讼代理人：雍晓娜，山东诚功(崂山)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庄绪红，山东诚功(崂山)律师事务所实习律师。 上诉人戴正云、青岛市李沧区世园街道办事处戴家社区居民委员会（以下简称戴家社区）因与被上诉人李春霞房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市李沧区人民法院（2019）鲁0213民初4859号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 戴正云上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回李春霞的诉讼请求。事实和理由：一、该案不属于人民法院审理的范围。涉案房屋在2003-2004年期间已经被青岛市人民政府认定为违法建筑，并依法予以没收。青岛市中级人民法院对于此类房屋买卖合同纠纷案件，均以不属于人民法院审理的范围裁定驳回起诉。二、李春霞一审提交的证据无法证明其已经支付给戴正云购房款60万元，戴正云一审时仅认可李春霞支付购房款40万元，其他均不予认可。一审法院判决戴正云返还李春霞购房款60万元无事实依据和法律依据，判决错误。 李春霞辩称，一、本案属于人民法院的审理范围。(一)根据《全国民事审判工作座谈会议纪要》规定,“因违章建筑妨碍他人通风采光或因违章建筑的买卖、租赁、抵押等引起的民事纠纷，人民法院可以受理。违章建筑的认定，拆除不属民事纠纷，依法应由有关行政部门处理”。本案属于因违章建筑的买卖引起的民事纠纷，依法属于人民法院的审理范围。(二)根据《合同法》第58条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同无效取得的财产，应当予以返还;有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案系因买卖合同无效后的财产返还问题，一审法院审理该案事实清楚，程序正当。被答辩人的上诉理由无事实和法律依据。二、被答辩人在一审中已多次自认收到答辩人李春霞购房款60万元的事实，一审业已作出认定，被答辩人的请求无事实依据和法律依据。（一）一审中，戴正云辩称，该涉案房屋系答辩人自愿购买，不同意返还购房款，且被答辩人多次主张答辩人尚有228000元余款未支付,并要求答辩人继续履行付款义务。从被答辩人陈述可以看出，被答辩人已自认收到60万元购房款的事实。（二）一审中，答辩人提交收据一张，证明2018年8月，两被答辩人向答辩人出具涉案购房款828000元收据。两被答辩人实际应向答辩人返还购房款60万元。戴正云辩称，对该证据的真实性没有异议且承认收条是其本人出具的，从戴正云对该证据的答辩意见可以看出，戴正云已对收到答辩人购房款60万元的事实构成自认。（三）一审中，答辩人提交的电话录音视听资料可以充分证明，戴正云多次认可收到答辩人购房款60万元，且多次主张答辩人未付余款，可见被答辩人已多次自认收到答辩人购房款的事实，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十二条之规定，“一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明”。戴正云在一审中对收到60万元购房款已明确表示承认，二审中无需对该事实进行审理，请求依法驳回戴正云的上诉请求。 戴家社区述称，一、涉案房屋确实作为违法建筑于2005年被青岛市规划主管部门处罚没收，戴正云无权处分该房屋，其与李春霞之间的房屋买卖合同应属无效。二、一审法院并未查明李春霞向戴正云支付所谓购房款的事实。 戴家社区上诉请求：撤销一审判决，并改判驳回李春霞对戴家社区的诉讼请求。事实和理由：一、一审认定事实错误，应当依法撤销判决。(一)一审认定李春霞给付购房款60万元无事实根据。一审庭审中，李春霞向法庭提供由戴正云填写的日期为2005年7月9日、称实际发生时间为2018年8月的总价款为828000元的收据一份，其诉称向戴正云支付了购房款60万元是否属实再无任何证据支持。戴正云曾表示李春霞因与案外人戴正江有债权债务关系，戴正江联系戴正云出售房屋给李春霞，李春霞实际向其支付的购房款为20万元。李春霞作为证据提交的与戴正云、戴正江的录音中，李春霞也提到“嗯，反正现金我就给你了二十万”。上诉人认为李春霞与戴正云有恶意串通损害集体利益的嫌疑，但一审法院未对李春霞购房款支付的事实及金额进行调查，仅凭李春霞个人主张即认定购房款为60万元，显然属证据不足。(二)李春霞与戴正云恶意串通损害集体利益。青岛市李沧区九水路街道办事处戴家村村民委员会已于2004年底“村改居”为青岛市李沧区九水路街道办事处戴家社区居民委员会，2015年因李沧区行政区划变动，变更为青岛市李沧区世园街道办事处戴家社区居民委员会。2018年8月，李春霞明知上诉人现为青岛市李沧区世园街道办事处戴家社区居民委员会，《集资建房协议书》“甲方青岛市李沧区九水路街道办事处戴家村委”已经不存在的情况下，与戴正云协商一致，将协议签署日期落款为“2005年7月9日”，也由此表明该二人恶意串通将早在2005年已作为违 法建筑被青岛市规划主管部门没收的涉案房屋进行买卖，其目的即为将非法购房行为合法化，该二人之间的非法购房行为非但与戴家社区无关，而且损害了集体利益。(三)一审以李春霞作为买受人签订的《集资建房协议书》加盖的是戴家社区公章为由，认定戴正云与戴家社区之间形成代理与被代理关系错误。戴家社区对青岛市李沧区九水路街道办事处戴家村民委员会权利义务的继受，应当限于村委会公章作废前发生的权利义务。李春霞作为买受人签订的《集资建房协议书》加盖的并非戴家社区现用公章，而是2004年底“村改居”后即上缴作废的“青岛市李沧区九水路街道办事处戴家村民委员会”公章。李春霞称《集资建房协议书》实际签订于2018年8月，却与戴正云串通将落款日期书写为2005年7月9日，应当明知签订时“戴家村委会”已不存在，不存在“认为与之订立房屋买卖合同的向对方为戴家社区”的善意。戴正云在庭审中也明确陈述该协议书上公章是其在2004年加盖，在上诉人历经村改居、行政区划变更过程中，戴正云所持加盖“戴家村委会”公章的空白合同未经上诉人追认，自然归于无效。因此一审认定李春霞作为买受人签订的《集资建房协议书》加盖的是戴家社区公章属事实错误，更错误认定戴正云与戴家社区之间形成代理与被代理关系。(四)李春霞提交戴正云书写的购房证明，明确载明“李春霞从戴正云处购房1处”、 “如出现任何问题戴正云负担全部责任”。李春霞的委托代理人在该证据证明事项明确指出证明涉案房屋出现任何问题由戴正云承担全部责任，现涉案房屋被认定为违章房，其责任的承担主体是戴正云，戴正云应将涉案的房款返还。另李春霞提供的视听资料证明事项第4条“原告发现……涉案合同和收据上的章系被告戴正云私盖的公章”。以上证据已充分证明李春霞从戴正云处购房与戴家社区无关。一审法院无视李春霞对本案事实的自认，作出错误判决。(五)一审根据李春霞的申请，指定鉴定机构对《集资建房协议书》及《收款收据》加盖的公章的真伪进行鉴定无意义，鉴定费用不应由上诉人承担。《集资建房协议书》及《收款收据》加盖的是2004年底“村改居”后即上缴作废的公章，而非上诉人现用公章。无论《集资建房协议书》及《收款收据》加盖的“村委会章”是真是假，即便章是真实的，早于2004年底也已作废，李春霞所称在2018年的房屋买卖行为均不应当由上诉人承担责任，况且戴正云庭审中认可“村委会章”是真实的，是其于2004年加盖。因此，该鉴定毫无意义，费用也不应由上诉人承担。二、一审依据《中华人民共和国民法通则》第六十七条规定判令上诉人承担连带偿还责任属适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。上诉人对青岛市李沧区九水路街道办事处戴家村民委员会权利义务的继受，应当限于村委会公章作废前发生的权利义务。戴正云陈述李春霞作为买受人签订的《集资建房协议书》加盖的公章是其在2004年加盖的，而2004年底因“村改居”该公章已经上缴作废，其公章效力应仅及于作废前发生的民事行为，在上诉人历经村改居、行政区划变更后，戴正云所持加盖公章的空白合同未经上诉人追认，自然归于无效。不存在“认为与之订立房屋买卖合同的向对方为戴家社区”的善意。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，戴正云系没有代理权或者代理权终止后与相对人李春霞签订《集资建房协议书》，由此产生的后果应当由行为人戴正云承担责任。 李春霞辩称，一、一审认定事实清楚，证据充分，应当依法予以维持。1.一审认定答辩人已支付购房款60万元事实清楚，证据充分。一审中，答辩人提交的收条系由戴正云亲自出具并予以自认已收到购房款60万元的事实，一审法院业已做出认定；在答辩人提交的录音视听资料中亦可以证实，戴正云多次认可已收到60万元购房款的事实，并且戴家社区亦向答辩人出具了加盖戴家社区公章的集资购房协议和收据。上述证据均可以证明李春霞已实际支付购房款，一审已对答辩人支付购房款的事实及金额进行了充分的调查论证，答辩人已经向被答辩人支付购房款事实清楚，证据充分。2.本案答辩人系善意相对人，不存在恶意串通损害集体利益的情形。理由一、戴正云曾带着答辩人去看过涉案房屋，房屋确实空置，没有处分给第三人；理由二、2019年5月，答辩人从村里打听，戴正云针对房屋买卖的事实存有一定的虚假性，也曾找其退钱以及找戴家社区核实涉案合同的真实性（一审中已提交录音）；理由三、戴正云曾向答辩人出具一份案外人王建胜与戴家社区签订的《集资建房协议书》，并告知答辩人并不是只和她签订了购房协议，其他人亦是此种操作，并承诺村里是认可的，且盖章也是真实的，进一步加强了李春霞对涉案房屋买卖的真实合法性。由此可见，答辩人自始至终有理由相信戴正云系戴家社区的代理人。本案答辩人系善意相对人，不存在恶意串通损害集体利益的情形。二、一审认定戴家社区与戴正云存在代理与被代理关系，事实清楚，证据充分。根据《合同法》第49条规定，行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后，以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。戴正云与戴家社区构成表见代理关系，理由一、涉案房屋签订买卖合同时，戴正云手持戴家社区已经盖好公章的协议，且戴正云在被答辩人处担任过主任，也自称是该项目的开发商，即戴正云有享有代理权的外观和假象，致使答辩人有充足的理由相信戴正云与被答辩人戴家社区存在代理与被代理的关系。理由二、答辩人系善意相对人且无过失，基于戴正云曾领着答辩人去看过涉案房屋，房屋确实空置，没有处分给第三人，且答辩人也曾因流言找被戴家社区和戴正云核实过，戴正云亦向答辩人出具案外人购买房屋的协议书来证明房屋能实际买卖的真实性。理由三、答辩人文化水平非常低，认识问题的水平有限。在李春霞能认知的范围内，其已经尽到最大核实房屋买卖真实性的义务。以上所述可以充分看出，答辩人已尽了合理注意义务，完全符合表见代理的构成要件，戴正云与戴家社区之间存在有效的代理关系，事实清楚，证据充分。因“村改居”，本案青岛市李沧区世园街道办事处戴家社区居民委员会继受青岛市李沧区九水街道办事处戴家村村民委员会的权利义务，一审已对该事实作出认定。戴正云手持所有涉案社区加盖戴家社区公章的空白合同、收款收据与答辩人签约，李春霞有充分理由相信戴正云系戴家社区代理人。基于戴正云已收取答辩人购房款且手持加盖公章的空白合同，戴家社区与戴正云存在代理与被代理关系事实清楚，证据确凿。现买卖合同陷入履行不能，根据《合同法》第58条规定，合同无效后，双方应相互返还财产，被答辩人依法应当返还答辩人购房款，戴家社区依法应当对购房款返还承担连带责任。 根据《最高人民法院在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第五条第二款之规定，行为人私刻单位公章或者擅自使用单位公章、业务介绍信，签有公章的空白合同书以签订经济合同的方法进行犯罪的行为，单位有明显过错的，且该过错行为与被害人的经济损失之间具有因果关系，单位对该犯罪行为造成的经济损失，依法应当承担赔偿责任。即便戴家社区主张其没有参与涉案合同的签订事项，但，鉴于戴家社区默认戴正云处置空白合同和收款收据的行为，应当与戴正云承担连带还款责任。三、一审准许答辩人申请对公章进行鉴定是为了查清案件基本事实，程序正当，被答辩人依法应当承担全部鉴定费用。 戴正云辩称，对于一审认定的戴正云与戴家社区之间的法律关系，我方认为认定事实清楚，适用法律正确，戴家社区应该承担责任。 李春霞向一审法院起诉请求：1.判令李春霞与戴正云、戴家社区签订的《集资建房协议》无效；2.判令戴正云、戴家社区返还李春霞购房款60万元及逾期利息。 一审法院认定事实：2018年8月，李春霞与戴正云在戴正云家中签订集资建房协议书，约定：甲方：青岛市李沧区九水路街道办事处戴家村委乙方：李春霞一、甲方为解决修建道路及旧村改造拆迁安置用房和解决村民住房困难，在甲方（戴家村）村前水库南荒地建设住宅小区《明秀山庄四小区》。乙方自愿参加并以集资建房的方式投资并分得住房。二、该小区建设用地为甲方的集体土地。三、乙方分得的房号为《明秀山庄四小区》7号楼西单元502户（建筑面积约130平方米），F2-8号储藏室（约12平方米），以上面积以实测为准，多退少补。五、该房集资款为6000元/平方米，储藏室4000元/平方米，总价款为828000元。协议同时约定了其他权利义务。甲方处加盖有“青岛市李沧区九水街道办事处戴家村村民委员会”公章，并有戴正云签名，乙方处李春霞签名并注明身份证号码及联系电话。下方日期为“2005年7月9日”。同时，李春霞收到戴正云给付的标注日期为2005年7月9日的收款收据一份，收款人处有戴正云签名，并盖有“青岛市李沧区九水街道办事处戴家村村民委员会”公章，内容为购房款780000元、煤屋48000元，共计828000元。协议签订后，李春霞共计给付戴正云购房款60万元。后戴正云向李春霞出具购房证明，内容为：“兹证明李春霞从戴正云处购房1处地址：戴家社区明秀山庄4小区7号楼西单元502.F2-8煤屋负担后期一切妥善工作这房事宜。如出现任何问题戴正云负担全部责任。”涉案房屋的开发建设因违反法律强制性规定被政府部门认定为违法建筑。因“村改居”，本案青岛市李沧区世园街道办事处戴家社区居民委员会继受青岛市李沧区九水街道办事处戴家村村民委员会的权利义务。 一审法院认为，李春霞作为买受人签订的集资建房协议书中，戴家社区为出卖人并加盖公章，合同履行过程中，李春霞认为与之订立房屋买卖合同的相对方为戴家社区，戴正云虽未在合同上注明为戴家社区的委托代理人，但是其持加盖戴家社区公章的空白合同与李春霞签约，李春霞有理由相信其为戴家社区的委托代理人。戴正云收取了李春霞的购房款且以个人及戴家社区名义向李春霞出具了收款收据，戴家社区虽未参与合同签订和履行，然其公章加盖于协议书中，其权利义务继受人即戴家社区不能作出合理解释，基于戴正云实际收取李春霞房款的事实，认定戴家社区在合同订立中系向戴正云出借加盖公章的空白合同书之行为，戴正云与戴家社区之间就向李春霞出售涉案房屋形成代理与被代理的法律关系。涉案房屋已被确认为违法建筑，且买受人及出卖人均应知晓该房屋买卖行为违反国家法律的强制性规定，故所签订的《集资建房协议书》无效，自始不发生法律效力。依无效合同取得的财产应相互返还，出卖方因出卖违法建筑对造成合同无效负有主要过错，应赔偿买受人占用购房款期间的利息损失，故对李春霞要求认定协议无效的主张，予以支持。对李春霞要求自2019年5月9日向戴正云提出认定房屋买卖无效时赔偿利息损失的主张，予以支持。《中华人民共和国民法通则》第六十七条规定，代理人知道被委托代理事项违法仍进行委托代理活动的或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。涉案房屋买卖合同的出卖方戴家社区及其代理人戴正云均知晓涉案房屋为违法建筑而出售给李春霞，故戴家社区与戴正云应互负连带责任，即由收款人戴正云向李春霞返还购房款并赔偿占用购房款期间的利息损失，戴家社区承担连带责任。故对李春霞要求承担返还购房款60万元并赔偿合同无效产生的损失的主张，及要求戴正云及戴家社区承担连带责任的主张，予以支持。因李春霞就订立无效合同亦有过错，司法鉴定费用应由李春霞与戴家社区各自承担50%。 一审判决：1.戴正云于判决生效之日起10日内返还李春霞购房款60万元；2.戴正云于判决生效之日起10日内赔偿李春霞利息损失（以60万元为本金，自2019年5月9日起至实际给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.青岛市李沧区世园街道办事处戴家社区居民委员会对上述戴正云应支付的60万元购房款及与60万元对应的利息损失负连带偿还责任；4.青岛市李沧区世园街道办事处戴家社区居民委员会支付李春霞鉴定费5700元。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12080元，保全费3770元，合计15850元，由戴正云、李沧区世园街道办事处戴家社区居民委员会负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，落款日期为2005年7月9日的《集资建房协议书》实际由被上诉人李春霞与上诉人戴正云于2018年8月签订。该《集资建房协议书》上加盖有上诉人戴家社区原“青岛市李沧区九水路街道办事处戴家村村民委员会”印章。同时戴正云给李春霞出具收款收据一份，载明收到购房款828000元。该收款收据上亦加盖“青岛市李沧区九水路街道办事处戴家村村民委员会”印章。上述事实清楚。因戴正云给李春霞出具了828000元购房款的收据，一审中，戴正云对出具828000元购房款收据的事实没有异议，并称李春霞还欠其22.8万余元的房款，李春霞对此亦予以认可，由此，一审认定李春霞支付购房款60万元并无不当。戴正云和戴家社区主张李春霞未支付60万余购房款的依据不足，本院不予采纳。戴正云曾持有盖有“青岛市李沧区九水路街道办事处戴家村村民委员会”印章的协议书及收款收据销售过与涉案房屋相同的房屋，戴正云的销售行为应视为得到原“青岛市李沧区九水路街道办事处戴家村村民委员会”的授权，戴家社区在原“青岛市李沧区九水路街道办事处戴家村村民委员会”印章作废后，对印章的管理及戴正云的销售行为并未尽到合理的管理和注意义务，致使戴正云仍然能够以“青岛市李沧区九水路街道办事处戴家村村民委员会”的名义对外销售房屋。因此，在戴家社区不能证明戴正云与李春霞恶意串通签订涉案协议的情况下，一审认定戴家社区承担连带偿还责任并无不妥。戴家社区仅以协议书上印章系已经作废的印章为由，主张不承担责任的理由不能成立，依法不予支持。对印章的鉴定，也是为了查清本案事实，戴家社区主张不承担鉴定费的理由亦不能成立。戴正云以涉案房屋已被认定为违法建筑为由，主张本案不属于人民法院的审理范围，该主张于法无据，本院不予支持。 综上所述，戴正云及戴家社区的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14100元，由上诉人戴正云负担4300元，由上诉人青岛市李沧区世园街道办事处戴家社区居民委员会负担9800元。 本判决为终审判决。 审判长  孙向东 审判员  马 喆 审判员  龙 骞 二〇二〇年五月二十二日 法官助理 阚玉龙 书记员庞连捷