陕西省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）陕民申859号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：康喜才，男，汉族，1933年9月27日出生，住西安市碑林区。 再审申请人：康亚联，男，汉族，1964年3月24日出生，住址同上。 共同委托诉讼代理人：曹平，男，汉族，1957年5月27日出生，西安法制周报退休职工，住西安市莲湖区。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：樊新才，男，汉族，1977年7月2日出生，住西安市长安区。 原审第三人：陕西地建房地产开发有限责任公司，住所地：西安市高新区东间。 法定代表人：何璐，该公司执行董事。 再审申请人康喜才、康亚联与被申请人樊新才，原审第三人陕西地建房地产开发有限责任公司（以下简称地建公司）合同纠纷一案，康喜才、康亚联不服西安市中级人民法院（2019）陕01民终8078民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 康喜才、康亚联向本院申请再审称，1.本案的诉讼标的是商品房购房资格，而非西安市中级人民法院认定的房屋购房指标转让，故生效判决的标的不是本案诉争标的。2016年5月4日，申请人与第三人地建公司签订的《南山花园商品房认购协议》中明确约定房产性质为“全产权商品住宅”。本案中申请人与被申请人交易的标的为商品房购房资格，而非西安市中级人民法院认定的“南山花园项目的购房指标”。西安市中级人民法院在已经查明申请人与被申请人交易的标的为商品房购房资格的情况下，在判决文书中故意以南山花园项目房屋购房指标混淆商品房购房资格。申请人认为：双方交易的标的应当以双方签订的协议为依据，人民法院作为裁判机关无权改变双方交易标的。西安市中级人民法院改变双方交易标的，系认定事实错误。2.申请人转让的是商品房认购资格，在房屋的商品房属性尚未成就的情况下，西安市中级人民法院判决申请人履行更名义务没有法律依据。2016年5月4日，申请人与第三人地建公司签订的《南山花园商品房认购协议》中明确约定房产性质为“全产权商品住宅”，该房产的商品房属性已被被申请人接受并认可。据本案一审、二审已查明的事实及政府主管部门的确认和地建公司的自认，本案中所涉及的房产由于没有办理土地出让手续，未取得《建设工程规划许可证》和《商品房预售许可证》，尚不具备网签条件，更何况申请人与第三人尚未签订《商品房买卖合同》。申请人认为，双方何时办理商品房购房资格转让应当依据双方的合同约定，西安市中级人民法院作为裁判机关无权改变双方关于商品房购房资格转让的条件。3.申请人在二审中依法向西安市中级人民法院申请调取南山花园项目的土地规划审批手续，西安市中级人民法院并未依法调取相关证据材料。依据民事诉讼法第二百条第（五）项：“当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集的，人民法院未调查收集的”。南山花园项目没有任何合法手续，依据合同法的规定，并不影响申请人与被申请人商品房房屋认购权转让协议书的有效性，但由于双方约定的是商品房购房资格转让，南山花园项目目前所处的非商品房状态势必会影响到申请人对商品房购房资格转让协议的履行。申请人认为，西安市中级人民法院未依法调取相关材料，属于法定的应当再审的条件。4.车位认购资格并不从属于房屋认购资格，更不属于建筑物区分所有权的范畴。车位、车库的归属协议与商品房买卖合同实际上系两个法律关系，即商品房买卖法律关系和车位、车库使用权转让、附赠或出租的法律关系，两者相互独立，并不存在必然的牵连关系。依据物权法第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”本案中第三人地建公司向申请人提供的车位均属地下车位，故西安市中级人民法院认为，地下车位属于小区业主建筑物区分所有权范畴的说法与物权法相悖。西安市中级人民法院混淆了房屋认购资格转让与商品房认购资格转让的概念，作出上述错误认定。作为商品性质的房屋和车位，按照交易习惯和法律规定都支持各自独立转让，而非商品性的房屋才有可能形成中院所认定的“小区车位与房屋数量存在一定的对应和依附关系，所涉及权利属于小区业主的建筑物区分所有权的范畴”。5.申请人与被申请人之间的商品房购房资格转让协议属于预约合同，人民法院无权强制申请人履行更名手续。申请人与被申请人签订商品房购买资格转让协议的目的，是为了在商品房条件成就时将《南山花园商品房认购协议》的权利及义务转让给被申请人，故商品房购买资格转让协议是预约合同，被申请人受让《南山花园商品房认购协议》是本约合同。即便申请人违反该商品房购房资格转让合同的预约义务，依据最高人民法院的司法判例，违反预约合同义务也不能被强制履行，但应当承担履行之外的其他违约责任。6.申请人在本案中没有任何违约行为，本案更名不能的原因是第三人地建公司捆绑销售车位所导致的。被申请人没有任何证据证明申请人的违约行为，申请人提交了大量的证据证明了申请人的履约行为，一、二审法院在本案审理过程中均未按照法定程序对申请人所提供的大量证据进行全面客观的审查核实，违反了民事诉讼法和民事证据规则的相关规定。更名的决定权在第三人地建公司，而非申请人，正是由于第三人将房屋与车位捆绑销售的行为，导致了申请人愿意更名而无法更名的结果。申请人康喜才、康亚联在再审审查阶段提交了西安市自然资源和规划局长安分局《关于群众反映南山花园项目信访事项告知书》、西安市长安区住房和城乡建设局《关于群众实名举报南山花园有关情况的说明》、西安市长安区住房和城乡建设局《关于未取得不得进行预售的通告》、西安市长安区城市管理和综合执法局《关于曹平、苏翠香、吴景民等人对长安区“南山花园”项目违法建设与交易举报信回复》、2016年4月20日陕西日报传媒集团下发《关于新区商品房职工认购排队名单第二榜及选房事宜的通知》《南山花园住宅楼进度计划情况通报》等证据，以证明案涉项目属于违法建设项目，无法实际履行的事实。综上，申请再审请求：1.依法撤销一二审判决；2.驳回原告所有的诉讼请求。 被申请人樊新才答辩称，双方关于购房资格转让的协议合法有效，一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确。认可陕西日报传媒集团《关于新区商品房职工认购排队名单第二榜及选房事宜的通知》的证据真实性，其余证据真实性无法判断，南山花园项目是否违建与本案无关，不认可证明目的。再审申请理由不成立，请求驳回其再审申请。 原审第三人地建公司提交意见称，南山花园项目是第三人为陕报社定向开发的房产，第三人自始便在内部张贴有拒绝对外销售房屋的告知书且从未对外销售。虽然第一批次《认购协议》约定“有且仅有一次变更实际购买人的权利”，但设置该条款的初衷是考虑到陕报社内部职工家庭的实际情况，为便于房产在职工家庭内部的承继，并非是为了促成房屋认购资格的对外转让。 一、二审法院查明的事实属实，且有经过庭审质证的证据予以佐证，本院对此予以确认。 本院经审查认为，本案争议的焦点问题是：1.申请人与被申请人签订的《房屋购买名额转让合同》合同性质及合同效力问题；2.申请人康喜才、康亚联是否应协助被申请人樊新才在地建公司处办理《南山花园商品房认购协议》更名手续。具体分析如下： 1.关于《房屋购买名额转让合同》合同性质及合同效力问题。本案中申请人康喜才、康亚联与被申请人樊新才签订的《房屋购买名额转让合同》对双方的主要权利义务约定明确，其中并无订立本约的内容，不属于预约合同。上述协议系双方真实意思表示，并不存在无效的法定情形，各方对合同效力亦无异议，故上述协议合法有效，对当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。申请人提出的上述协议属于预约合同的理由不能成立。 2.关于申请人康喜才、康亚联是否应协助被申请人樊新才在地建公司处办理《南山花园商品房认购协议》更名手续的问题。根据已查明事实，案涉“南山花园”项目由第三人地建公司和陕西日报社通过内部认购方式向符合条件的陕西日报社职工进行销售。申请人康喜才、康亚联与被申请人樊新才签订《房屋购买名额转让合同》，将申请人康喜才、康亚联的内部认购资格以相应对价转让给被申请人樊新才，上述协议同时约定“甲方（康亚联）及委托人（康喜才）需配合乙方完成购买房屋的所有手续”。 根据合同约定和诚实信用原则，申请人康喜才、康亚联应履行协助办理更名手续的义务，且在被申请人樊新才以再审申请人名义与原审第三人地建公司所签订的《南山花园商品房认购协议》中明确约定，“在商品房认购阶段至正式网签《商品房买卖合同》之前，乙方（康喜才、康亚联）有且仅有一次变更实际购买人的权利。”由此可见，再审申请人康喜才、康亚联具备协助履行更名手续的条件，并不存在法律上和事实上的不能履行的情形。故原审法院判决其履行协助更名义务并无不当，其所提出的由于第三人地建公司原因和合同法律问题等无法实际履行协助更名手续的理由不能成立。 另外，关于再审申请人康喜才、康亚联主张本案合同标的系商品房购房资格转让而非原审认定的房屋购房指标转让的问题。无论案涉合同转让的标的被称之为“商品房购房资格”还是“房屋购房指标”，均不影响对双方《房屋购买名额转让合同》合同权利义务关系的认定。购买车位资格是否一并转让与上述合同义务履行并无直接关联，不能以此作为拒绝履行协助更名义务的抗辩理由。 综上，康喜才、康亚联的申请再审理由不能成立，其再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下： 驳回康喜才、康亚联的再审申请。 审判长 尤 青 审判员 王琪轩 审判员 闫 涛 二〇二〇年五月二十八日 书记员 卫 琳 1