上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终2594号上诉人(原审被告、反诉原告)：郦云水，男，1963年9月12日出生，汉族，户籍地浙江省上虞市。委托诉讼代理人：樊平，上海律宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈佳远，上海律宏律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：吴菲菲，男，1980年6月27日出生，汉族，户籍地上海市静安区。委托诉讼代理人：徐勇，上海平霄律师事务所律师。上诉人郦云水因与被上诉人吴菲菲排除妨害纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初19055号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人郦云水上诉请求：撤销一审判决第五项，改判吴菲菲偿付郦云水房屋差价损失人民币(以下币种均为人民币)1,200,000元。事实和理由：1、房屋买卖合同解除的主要过错不在郦云水。吴美华与郦云水就上海市青浦区赵巷镇秀沁路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)达成口头房屋买卖协议，双方均应按约履行。房屋买卖协议虽以郦云水的名义订立，然郦云水实际上代表其家庭，系争房屋也由其家庭共同居住。2019年1月13日，吴美华、郦云水、王润华、徐瑞荣、严国荣等5人见面会谈，由王润华等人协调吴美华与郦云水之间房屋买卖事宜。会谈内容反映，吴美华拒不履行办理系争房屋产权变更登记手续的义务，坚持以更高的价格出售系争房屋，其行为已经构成违约。会谈中，吴美华同意按照1,700,000元的价格将系争房屋出售给郦云水，且并未过问郦云水的购房资格问题。双方对于系争房屋的权利登记人未明确约定，根据郦云水提供的相关证据材料，郦云水的子女具有上海市购房资格，若非吴美华拒绝办理产权变更登记手续，吴美华和郦云水可以继续履行合同，将系争房屋的产权变更登记至郦云水指定的第三人名下。买卖双方均应对自己的交易对象、交易条件负有谨慎审核义务，故对房屋买卖合同的解除，吴美华和郦云水均有过错，相应损失应由吴美华、郦云水共同承担。2、合同解除后，郦云水有权主张系争房屋的差价损失。由于房价上涨，吴美华对于双方口头房屋买卖协议约定的价格不满意并要求加价，导致本案纠纷发生。因此，吴美华有过错在先。房屋买卖合同解除后，因吴美华的违约行为给郦云水造成的损失，应由吴美华的法定继承人吴菲菲赔偿。郦云水因信赖房屋买卖合同有效成立而受损，损失赔偿金额应当包括合同履行后可以获得的利益，即房屋差价损失。被上诉人吴菲菲书面辩称，1、房屋买卖合同解除的过错在于郦云水。吴美华与郦云水达成口头房屋买卖协议后，双方均应按约履行。郦云水作为购房人，应当按约支付购房款，但经吴美华多次催促后郦云水仍未支付，其行为已经构成违约，吴美华或吴菲菲有权解除合同。郦云水明知自己没有购房资格仍与吴美华达成房屋买卖协议，在之后长达数年的时间里仍未采取积极措施予以补救，导致系争房屋买卖在客观上无法继续履行。郦云水对于系争房屋无法办理产权变更登记手续的结果能够预见，但置之不理，存在主要过错。2、郦云水违约且不具有上海市购房资格，是房屋买卖合同解除的过错方，其主张房屋差价损失没有法律依据。请求驳回上诉，维持原判。吴菲菲向一审法院起诉请求：1、判令解除吴美华与郦云水就系争房屋达成的口头房屋买卖协议；2、判令郦云水将系争房屋恢复原状并交还给吴菲菲。郦云水提起反诉请求：1、确认系争房屋归郦云水所有；2、判令吴菲菲协助将上述房屋的权利人变更登记至郦云水名下；3、反诉费由吴菲菲负担。一审法院认定事实，吴美华系吴菲菲之父。系争房屋为动迁安置房，原登记权利人为吴美华。吴美华于2019年1月21日死亡，2019年7月吴菲菲以法院民事调解书为依据，根据继承取得系争房屋，房屋产权变更登记为吴菲菲单独所有。一审法院另查明，2015年4月，吴美华将系争房屋以800,000元价格出售给郦云水，为此双方未签订书面买卖合同。后吴美华于2015年8月左右将系争房屋(毛坯状态)交付郦云水，郦云水对系争房屋装修后入住使用至今。因吴美华与郦云水系朋友关系，未签订书面买卖合同，又未明确约定购房款支付的时间，故此吴美华与郦云水对付款时间持有不同说法：吴美华认为应当先付750,000元，剩余50,000元办理过户交接时付清；郦云水认为双方没有约定房款支付时间，等过户时付清即可。郦云水为非沪籍人员，在上海市没有缴纳社保或个税的事实，属于未取得购房资格人员。一审法院又查明，2015年4月23日，任小庆账户转账100,000元至吴美华账户，代郦云水支付房款。2016年7月22日，郦云水向吴美华转账100,000元，记载用途为买车。2016年9月3日，郦云水向吴美华汇款200,000元。2017年1月27日，吴美华账户进账10,000元；以上合计410,000元，款项支付原件均由郦云水持有。郦云水表示上述款项均为支付吴美华的购房款，除此之外另有：吴菲菲结婚时，郦云水借款50,000元给吴美华；另有现金10,000元给过吴美华。总之一共支付过480,000元购房款，剩余320,000元未付。2019年1月13日，吴美华、郦云水、王润华、徐瑞荣、严国荣等5人见面会谈，由王润华等人协调吴美华与郦云水间关于系争房屋买卖事宜，双方对总房价款800,000元、已付款480,000元(含房款、借款、贺礼等在内)没有争议，主要争议是在付款时间：吴美华认为郦云水没有及时支付约定的需先支付的购房款750,000元，现在房价已涨至约1,900,000元，因郦云水不及时付款存在违约，因此要么不卖给郦云水了、要么按1,700,000元出售；郦云水认为双方没有约定付款时间，已经支付了480,000元，剩下的320,000元只要在过户的时候付清就可以了，但愿意支付一些利息或适当补偿。双方未能达成一致意见。一审庭审中，郦云水表示：吴菲菲是基于法定继承取得房屋产权，且办理不动产权证的时间晚于郦云水占有系争房屋的时间，故不能对抗吴美华与郦云水之间的房屋买卖关系。郦云水及其配偶都是非沪籍人员，目前在上海尚未开始缴纳社保或个税。如法院最终认定系争房屋买卖合同需要终止或解除的，郦云水要求吴菲菲返还已付房款480,000元，并要求吴菲菲赔偿装修款186,000元以及房屋差价损失1,200,000元。为证明郦云水对系争房屋进行装修事实，郦云水提供了装修合同及相应的支付凭证。吴菲菲表示：认可吴美华已收房款为200,000元，其他款项并非购房款，不予认可。对于装修合同及支付凭证的真实性无法确认，且与本案无关。但，如果房屋买卖合同解除，郦云水返还房屋的，吴菲菲愿意返还购房款200,000元，对装修添附费用依据房屋解除双方过错来分担。郦云水在购买系争房屋时就应该知晓和预见到房屋会因郦云水不具备购房资格而不能过户的风险，而非等到合同终止时主张房屋差价。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。吴美华与郦云水虽未签订书面房屋买卖合同，但就房屋买卖事宜达成口头合意，并不违反国家有关法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行各自的义务。因双方未有书面约定，且吴美华业已过世，对于双方争议的付款时间之口头约定已难以查清。对于付款时间，即使当事人没有约定或约定不明，也可以依据法律规定或交易惯例来确定。但，本案根本的问题不是付款时间，而是郦云水及其配偶均未在上海市缴纳社保或个税，在本市没有购房资格，所涉房屋买卖合同客观上无法继续履行、更无法办理房屋产权变更登记手续，因此吴菲菲要求解除系争房屋的买卖合同关系，于法有据，予以支持。但造成本案房屋买卖合同解除的后果，吴美华与郦云水双方均有过错责任，买卖双方均应当为自己的交易对象、交易条件行谨慎审核义务；同时，郦云水应当明知自己不具备购房资格，且在最初购买系争房屋迄今长达几年的时间里，未能积极采取措施以使自己符合购房资格，至今仍属限购对象以致合同根本无法继续履行，主要过错在郦云水方。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。系争房屋的买卖合同解除后，郦云水基于房屋买卖继续占有使用房屋已没有合同或法律依据，应当腾退返还系争房屋；而吴菲菲作为吴美华的财产继承人，亦应将吴美华已收房款返还给郦云水。对于郦云水在系争房屋内的装修添附，考虑到有益添附客观存在，且吴菲菲自愿进行分摊，故一审法院酌情确定吴菲菲支付郦云水装修补偿款90,000元。合同解除的主要过错在郦云水方，郦云水要求房屋差价损失的请求，没有法律依据，不予支持。一审法院判决如下：一、吴菲菲承继的由吴美华与郦云水就上海市青浦区赵巷镇秀沁路XXX弄XXX号XXX室房屋达成的房屋买卖协议于2019年11月25日解除；二、郦云水应于判决生效之日起十日内腾退上海市青浦区赵巷镇秀沁路XXX弄XXX号XXX室房屋，将房屋交还给吴菲菲；三、吴菲菲应于判决生效之日起十日内返还郦云水购房款480,000元；四、吴菲菲应于判决生效之日起十日内偿付郦云水装修补偿款90,000元；五、郦云水的其余反诉请求不予支持。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，吴美华与郦云水虽未签订书面房屋买卖合同，但就房屋买卖事宜达成口头合意，并不违反法律、法规的强制性规定，故为合法有效，双方均应按约履行各自的义务。因郦云水及其配偶均未在上海市缴纳社保或个税，在本市没有购房资格，致房屋买卖合同客观上无法继续履行、更无法办理房屋产权变更登记手续；而郦云水应当知晓自己不具备购房资格的情况下，在与吴美华达成购房合意直至本案涉诉的几年时间里，未能积极采取措施以使自己符合购房条件，至今仍属限购对象，以致合同根本无法继续履行，故郦云水应承担合同解除的主要过错责任。系争房屋的买卖合同解除后，郦云水基于房屋买卖继续占有使用房屋已没有合同或法律依据，应当腾退返还系争房屋。吴菲菲作为吴美华的继承人，也应将吴美华已收房款返还给郦云水。至于郦云水在系争房屋内的装修添附，一审法院考虑到有益添附客观存在，且吴菲菲自愿进行分摊，故酌情确定吴菲菲支付郦云水装修补偿款90,000元，并无不妥，本院认同。郦云水其他超出反诉诉请所提出的上诉请求，本院不予置评。综上所述，郦云水的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人郦云水负担。本判决为终审判决。法官助理沈宸审判长  刘海邑审判员  王 伟审判员  徐 庆二〇二〇年五月十五日书记员  沈 宸附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……