浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0681民初7353号 原告：王毓敏（曾用名王德喜），男，1930年6月2日出生，汉族，住绍兴市越城区。 原告：王洁英，女，1947年11月12日出生，汉族，住绍兴市越城区。 原告：王祝英，女，1951年4月3日出生，汉族，住绍兴市越城区。 原告：黄清，男，1972年3月14日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。 四原告的共同委托诉讼代理人：徐梦城、张哲强，浙江朋成律师事务所律师。 被告：王大奎，男，1937年12月1日出生，汉族，住诸暨市。 被告：王丽芳，女，1967年1月12日出生，汉族，住绍兴市越城区。 二被告的共同委托诉讼代理人：何永良，诸暨市牌头法律服务所法律工作者。 原告王毓敏、王洁英、王祝英、黄清与被告王大奎、王丽芳物权纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员闫龙会适用简易程序独任审判，于2020年5月7日公开开庭进行了审理。原告王毓敏、王洁英、王祝英、黄清的共同委托诉讼代理人徐梦城、张哲强，被告王丽芳及二被告的共同委托诉讼代理人何永良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王毓敏、王洁英、王祝英、黄清向本院起诉要求：1.确认2019年1月20日所签订的协议书第一条有效；2.判令被告王大奎将坐落于诸暨市房屋所有权和土地使用权（面积36.7平方米）转移登记至四原告名下。事实与理由：位于诸暨市王店新屋的土地及房产系原告王毓敏等四人所有，后因四原告常年在外极少回乡，遂委托被告王大奎代管房屋并由其使用。为此，原告王毓敏每年邮寄房屋代管费给二被告。事后，原告得知被告王大奎已将房产土地登记至其名下，原告多次与二被告协商，最终达成书面协议，约定2019年3月15日办理产权变更手续。但被告以各种理由推脱，至今未办理变更手续。故诉至法院，望判如所请。 被告王大奎、王丽芳答辩称：1.协议书是王丽芳在胁迫之下所出具，依法应属无效。2.涉案房屋自1950年代一直由王大奎父母占有、使用，王大奎于1960年左右以300元的价格从原告王德喜处购买，并于1980年代对房屋拆、翻建，后又进行了登记，1954年土地房所有权证存根载明的房屋占地面积仅有36.7平方米，现房屋占地面积为110.45平方米，原房屋已经不复存在。3.现涉案房屋的土地使用权证登记在王大奎名下，原告如诉请要求变更登记，应以诸暨市浣丰村或诸暨市国土资源局为被告。 四原告为证明自己的主张，向本院提供下列证据材料，并经庭审质证如下： 1.协议书1份，用以证明2019年1月20日，原、被告就涉案房屋事宜达成一致，并签订协议书的事实。经质证，二被告对真实性未提出异议，但认为该份协议书系王丽芳受胁迫的情况下出具，且王丽芳未取得王大奎的授权，应认定协议无效。 2.诸暨市浣丰村民委员会证明1份，用以证明原告王毓敏曾用名王德喜，及四原告原系浣丰村村民后移居绍兴市越城区的事实。经质证，二被告无异议。 3.土地房产所有权证存根1份，用以证明涉案房屋所有权人为四原告的事实。经质证，二被告对真实性无异议，但认为现房屋占地面积与该份存根所载房屋占地面积严重不符，不能达到原告方的证明目的。 4.土地登记申请表地籍调查表各1份，用以证明王大奎于1992年擅自将涉案房屋登记在其名下，侵害原告方合法权利的事实。经质证，二被告对真实性无异议。 5.汇款明细单1组，用以证明原告方每年支付给被告王大奎房屋代管费的事实。经质证，二被告对真实性无异议，但认为相关款项并非房屋代管费，而是王毓敏委托原告代为祭祀所支付的祭品费用。 6.屋契1份，用以证明1974年绍兴市区相似房屋价格仅为67元，王大奎陈述房屋买入价300元明显与事实不符的事实。经质证，二被告对真实性未提出异议，但认为与本案无关。 7.谈话录音1份，用以证明王丽芳系受王大奎委托签订协议书，且在签订过程中不存在胁迫的事实。经质证，二被告对真实系无异议，但认为王大奎并未授权签订协议书，王丽芳也无权代表其父亲处理不动产事宜。王丽芳另陈述谈话录音形成于协议书之后，其考虑到父亲王大奎身体不好也未跟父亲讲过。 8.汇款明细单7份，用以证明原告王毓敏在2012年至2018年每年支付给王大光祭祀费用500元的事实。经质证，二被告对真实性无异议，对证明目的不予认可。 二被告为证明自己的主张，向本院提供下列证据材料，并经庭审质证如下： 9.集体土地建设用地使用证1份，用以证明现房屋占地面积为110.45平方米，王大奎系使用权人的事实。经质证，原告对真实性无异议。 10.房屋照片四份，用以证明原涉案房屋进行过拆翻建，并早已灭失的事实。经质证，原告对真实性无异议，但认为王大奎擅自进行拆翻建本身侵害了原告方的合法权利。 11.卖房契约和集体土地建设用地使用证书各1份，用以证明涉案隔壁房屋1966年出卖价格为250元，可以印证王大奎于1962年购买本案涉案房屋的事实。经质证，原告对真实性无异议，但认为与本案无关，且该房屋占地面积为56.16平方米，不能达到被告方的证明目的。 上述证据材料经庭审出示、质证，本院分析认定如下：原、被告所提供的证据材料，双方对真实性均无异议，本院予以认定。证据材料1，系王丽芳以其父亲王大奎的名义出具，因王大奎系本案占地面积110.54平方米房屋的所有权人，且王大奎审理中未上述协议书进行追认，故王丽芳代签名对王大奎不发生法律效力，本院对原告方的证明目的不予采纳。同理，证据材料7谈话录音中，也无证据显示王丽芳征得王大奎的同意，本院对证明目的亦不予采信。证据材料3显示，原告王毓敏（王德喜）名下有占地面积36.7平方米的房屋，二被告虽主张该房屋已由王大奎买受，且于1980年代进行拆翻建，但实际对该36.7平方米房屋原由王毓敏等所有的事实无异议，故本院对原告方的证明目的予以采信。证据材料5、8，分别系王毓敏汇给王大奎、王大光的款限，汇款时间和金额基本一致，因三者之间均系同兄弟关系，且无其他证据证明款项性质，故本院对原告主张与王大奎之间存在有偿房屋代管关系，且每年支付房屋代管费的证明目的不予采纳。证据材料6、11，与本案无直接关系，本院对关联性不予认定。被告王大奎陈述，涉案房屋已于1962年出卖给其，因王大奎未就此提供充分证据材料，且原告也对此予以否认，故本院对此不予认定。证据材料10，与现场踏勘情况一致，本院作为有效证据认定。根据现场踏勘情况，原36.7平方米房屋确已进行翻建，并与现房屋其他部分构成整体，但部分老屋的墙体、木结构等尚留存，故本院对被告方的证明目的不予采信。 综上，本院经审理查明的事实如下： 原告王毓敏、王洁英、王祝英与王惠英系亲兄妹，王惠英现已去世，黄清系其唯一法定第一顺位继承人。王毓敏兄妹与王大奎系堂兄弟姐妹关系，王丽英为王大奎二女儿。王毓敏、王洁英、王惠英、王祝英在诸暨市，为砖木结构，占地面积36.7平方米（五厘五毫）。1950年代左右，王毓敏等前往绍兴市越城区居住生活，王大奎自此占有、使用该处房屋，并于此后自行对原房屋进行翻建、扩建，现房屋占地面积为110.45平方米。1993年7月1日，原诸暨市土地管理局向王大奎颁发农村土地建设用地使用证，将上述110.45平方米宅基地使用权登记在王大奎名下，地号为70-11-117，四至情况为：东至王友根屋，南至王祖恩屋、路，西至路，北至路、地。2019年1月20日，王丽芳以王大奎名义签署协议书一份，内容为：“①目前诸暨市远丰村（原王店村房产权人王德喜等四人）房屋，本人同意有现居住人王大奎夫妇住到百年后归还，如这期间有国家规定拆迁计划，必须立即通知产权所有人王德喜等四人，由王德喜代表处理。②房子产权变更于2019年3月15日左右办理”。后双方就涉案房屋发生争议，四原告遂诉至法院。 本院认为，本案中，依据原告方所提供1950年代的土地房产所有证存根，以及被告王大奎的陈述，应认定所涉坐落于诸暨市砖木结构房屋（占地面积36.7平方米），原告王毓敏曾系合法产权人。审理中，原告王毓敏认可该处房产系其兄妹共同所有，未违法法律规定，故本案四原告主体适格。被告王大奎认为，上述房屋已由其于1962年从王毓敏处购买，但未能提供相应的证据材料，且原告方对此予以否认，故本院对其主张不予认定。关于被告王丽芳签名的协议书，落款处虽注明“王丽芳代王大奎”，且王丽芳与王大奎系父女关系，但王丽芳并无权代表王大奎签订该份协议书，现也无证据显示其取得王大奎的授权，在王大奎不予追认王丽芳签名效力的情况下，该份协议书对原告王大奎不发生法律效力。关于四原告要求变更登记涉案36.7平方米房屋所有权和土地所有权部分诉请，本院分析认为：1.本案中，涉案房屋自1950年代起一直由王大奎占有、使用，审理中经现场踏勘，目前虽有部分墙体、木结构留存，但在长达五、六十年的时间里，原房屋经王大奎多次修理和改扩建，大部分结构已经消灭，且剩余部分与现有房屋已形成不可分割的整体。同时，原房屋占地面积仅为36.7平方米，系砖木结构的老屋，相较于现房屋而言仅占较小部分。由于新旧房屋现已无法进行分割，且王大奎在此期间投入较多的人力、物力，故本案中不宜对涉案房屋进行分割处理。2.不动产物权的设立和变更登记系行政行为，依据物权法的规定，由不动产所在地的登记机构办理。本案所涉房屋建造于集体土地之上，经翻建和扩建后的房屋占地面积为110.45平方米，现该处宅基地使用权登记于王大奎名下，至今未办理房屋产权证书。因是否变更登记属于登记机构权限范围，即使符合有关条件，现登记人也仅有协助义务，不宜由法院直接作出变更登记的处理。3.需要说明的是，本案中，原王毓敏名下部分包含在现占地面积110.45平方米的房屋中，王大奎虽持有权属证书，但就有关涉案部分物权取得，其并未提供充分的事实依据。由于该部分的处理，与本案物权争议系不同法律关系，本院本案中不作进一步的分析认定。综上，原告方的诉讼请求，缺乏充分的事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条之规定，判决如下： 驳回原告王毓敏、王洁英、王祝英、黄清的全部诉讼请求。 本案案件受理费80元，依法减半收取计40元，由原告原告王毓敏、王洁英、王祝英、黄清负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员 闫  龙  会 二〇二〇年五月十一日 书记员 赵为龙（代）