河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫09民终884号上诉人（原审原告）：户会娟，女，1983年10月22日出生，汉族，住濮阳市。委托诉讼代理人：高翔，河南优诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔国强，河南优诚律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：濮阳恒荣置业有限公司，住所地濮阳市城乡一体化示范区许村东街村民委员会院内。法定代表人：贾飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：姚向娜，女，该公司员工。原审被告：张旭，男，1993年11月30日出生，汉族，住濮阳市华龙区。上诉人户会娟因与被上诉人濮阳恒荣置业有限公司（以下简称恒荣置业）、原审被告张旭商品房销售合同纠纷一案，不服河南省濮阳市华龙区人民法院(2019)豫0902民初12734号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人户会娟委托诉讼代理人高翔、孔国强，被上诉人恒荣置业委托诉讼代理人姚向娜，原审被告张旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。户会娟上诉请求：1.撤销一审判决，改判由恒荣置业返还户会娟支付款项20000元;2.本案一审、二审诉讼费用由恒荣置业承担。事实和理由:一、一审法院认定事实有误，恒荣置业应承担返还责任。首先，张旭并未如实告知户会娟无理由退房政策。根据恒荣置业对外公开宣传广告，该公司为销售房源对购房人承诺，如有不满意之处可以无理由退房；其次，通过户会娟了解，无论购房人与恒荣置业签订的是《濮阳恒大悦珑湾商品房认购书》、还是《商品房买卖合同(预售合同)》及《商品房买卖合同》，恒荣置业均会与购房人签订《无理由退房承诺书》。本案中，张旭仅仅通过简短的信息告知户会娟，且未明确告知无理由退房政策的内容；最后，通过一审庭审可以看出，张旭并未尽到如实告知义务。第一，张旭既然接受了户会娟的委托，其代为签订的《濮阳恒大悦珑湾商品房认购书》应该署名，但恒荣置业给户会娟上传的照片仍为空白合同；第二，户会娟交付20000元款项后，恒荣置业未出具正规发票；第三，按照正常的购房流程，张旭应就已签订的《濮阳恒大悦珑湾商品房认购书》、《无理由退房承诺书》同时告知户会娟，但恒荣置业未如实告知，造成纠纷的产生。二、一审判决中认定户会娟与张旭的委托代理关系成立不符合法律规定。1.一审法院认定张旭是基于户会娟的委托合同所产生的代理关系,根据委托合同的相关法律规定，受托人办理委托事务不能违背委托人的指示，不能超出委托人委托的权限范围；受托人非有紧急情形，不得任意变更委托人的指示。在需要变更委托人的指示时,应当经过委托人同意。本案中，张旭接受委托后并未按照约定代为签订《濮阳恒大悦珑湾商品房认购书》、《无理由退房承诺书》，故张旭属于未完全履行合同义务，其代理关系因此不能成立。2.张旭作为受托人，其身份出现重叠，其既是恒荣置业的员工，又是户会娟的受托人，这显然不合适。三、恒荣置业拟定的《濮阳恒大悦珑湾商品房认购书》中格式条款对户会娟不具有拘束力。恒荣置业宣称和执行的“无理由退房”政策为约定解除，从其文义可理解为若因购房人主观原因不愿完成本次交易，开发商有义务向购房人提供退房服务，但恒荣置业以认购定金形式和格式条款对此政策作出限制购房人权利的解释，既违反一般性理解，又违反公平原则和诚实信用原则，属于合同法规定的“提供格式条款一方排除对方主要权利的，该条款无效”的情形，故恒荣置业对“无理由退房”政策的解释及认购书定金条款对户会娟不具有约束力，因此，当户会娟要求恒荣置业退房的通知到达恒荣置业时，双方的认购协议即解除，恒荣置业应当退还户会娟交纳的房屋认购款20000元。恒荣置业辩称，1.恒荣置业的无理由退房政策是在双方签订正式的商品房买卖合同后，征求购房人的意见是否签订无理由退房承诺书。本案中，户会娟与恒荣置业只是签订了商品房认购书，认购书中第二条第二款约定，户会娟需交纳首期房款，同时签署商品房买卖合同，恒荣置业反复催缴户会娟缴纳首期房款，户会娟均未缴纳，亦未签订正式的商品房买卖合同，户会娟违约在先，并非恒荣置业故意不告知无理由退房的情况。2.户会娟要求恒荣置业退还定金，其真实意思表示是房价下跌，户会娟认为自己房子买贵了。3.根据合同法相关规定，格式条款的提供方免除自身责任加重对方责任、排除对方主要权利时无效。恒荣置业在签订认购书之前已经反复跟户会娟确认过，户会娟同意后双方才签订的认购书，该认购书不存在合同法关于格式条款无效的情形，对恒荣置业、户会娟均具有同等法律效力。综上，请求驳回上诉，维持原判。张旭述称，同恒荣置业的意见。户会娟向原审法院起诉请求：1.判令恒荣置业、张旭退还户会娟支付的款项20000元；2.判令恒荣置业、张旭承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2019年8月4日，户会娟去恒荣置业开发建设的濮阳恒大悦珑湾楼盘看房，由恒荣置业的销售顾问张旭接待。2019年8月4日晚，户会娟通过手机微信向张旭转账支付20000元，转账信息注明“悦龙湾订金，203西户”，并通过手机微信委托张旭办理认购事宜，张旭编辑委托信息“本人户会娟。身份证号：****现委托张旭，身份证号：****代为办理濮阳恒大悦珑湾2号楼1单元203号房源的认购事宜，本人承诺不退房，不换房，不更名，按时签约，熟知无理由退房政策，若因此产生的一切责任，均由本人承担，与濮阳恒荣置业有限公司，办理人张旭无关”发送给户会娟，户会娟回复“同意”，张旭将《濮阳恒大悦珑湾商品房认购书》拍照并发送给户会娟，张旭代户会娟签字后，将《濮阳恒大悦珑湾商品房认购书》及户会娟的20000元上交恒荣置业销售处及财务处。上述《濮阳恒大悦珑湾商品房认购书》中约定：户会娟认购购买恒荣置业开发的濮阳恒大悦珑湾楼盘2幢1单元203房屋；该商品房建筑面积共127.3平方米，单价为7203.68元，总金额为917100元；户会娟同意签署本认购书时支付20000元作为定金；户会娟须于2019年8月6日前支付首期房款257100元(不含定金)，同时签署《商品房买卖合同》，余款640000元由银行提供按揭贷款，户会娟需在2019年8月6日前办理完毕银行按揭贷款申请手续；户会娟必须在约定的付款方式和期限内到濮阳悦珑湾销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为户会娟放弃购买该房屋，所付款项不予退还，恒荣置业无须通知户会娟，可另行销售该房屋。一审法院认为，本案中争议的焦点问题是户会娟与张旭之间关于恒大悦珑湾房源的委托代理是否成立，户会娟是否受本案所涉《濮阳恒大悦珑湾商品房认购书》的约束。根据《中华人民共和国民法总则》中关于委托代理的相关规定及本案中双方提交的证据，虽然委托的短信内容是张旭编辑的，但内容明确具体，包括双方的身份证信息、委托的内容、责任的承担，户会娟明确表示同意，在张旭将《濮阳恒大悦珑湾商品房认购书》拍照发给户会娟后，户会娟也没有表示拒绝或对相关内容提出异议，并将定金转账付给张旭，故双方之间的委托代理是成立的，户会娟应受本案所涉《濮阳恒大悦珑湾商品房认购书》的约束。双方签订的认购书是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，因此，该认购书依法有效，双方应当按照诚实信用原则全面履行合同义务。根据法律规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。认购书签订后，户会娟已交付购房定金20000元给恒荣置业，但由于户会娟未能按约定交纳购房首付款、办理按揭贷款手续，其行为违反双方签订的认购协议书的约定，已构成违约。据此，导致本案双方未能继续履约的原因在于户会娟，对于其交付给恒荣置业的定金应当按照双方认购书中的约定处理。故对于户会娟要求恒荣置业返还定金20000元的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：“驳回原告户会娟的诉讼请求。案件受理费150元，由原告户会娟承担”。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。户会娟提交无理由退房承诺书及商品房认购书各一份，证明目的：恒荣置业在与购房者姜涵签订商品房认购书时，同时签订无理由退房承诺书，而本案中恒荣置业并未告知户会娟无理由退房承诺书的具体内容，也未签订无理由退房承诺书。恒荣置业质证意见：对上述证据的真实性无异议，对证据的合法性和证明目的有异议，上述证据不能证明恒荣置业与姜涵签订商品房认购书的同时即签订了无理由退房承诺书，无理由退房承诺书的日期为2018年10月14日，但是认购书却无任何关于日期的认证，不能认定是同时签订的，并且无理由退房承诺书中明确约定“您已履行楼宇认购书、商品房买卖合同的各项义务，并无任何违约行为，则您签署商品房买卖合同及无理由退房协议书之日起至办理入住手续前的任何时间均可无理由退房”。从该承诺书可以看出商品房买卖合同和无理由退房承诺书是同时签订的。张旭质证意见：同恒荣置业的意见。本院对证据审核认定：恒荣置业、张旭对上述证据的真实性无异议，本院予以确认。无理由退房承诺书的日期为2018年10月14日，但商品房认购书未显示签订日期，无法认定恒荣置业在与购房者签订商品房认购书时，同时签订无理由退房承诺书。本院审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点为：恒荣置业是否应返还户会娟定金20000元。本案中，恒荣置业的销售顾问张旭编辑委托办理认购事宜的短信发送给户会娟，短信内容明确具体，包括双方的身份证信息、委托的内容、责任的承担，户会娟明确回复同意。张旭将《濮阳恒大悦珑湾商品房认购书》拍照发给户会娟后，户会娟未提出异议，并将定金转账付给张旭，故双方之间的委托代理关系成立。户会娟上诉称其与张旭的委托代理关系不成立的理由不能成立，本院不予采纳。户会娟与恒荣置业签订的《濮阳恒大悦珑湾商品房认购书》中，明确约定户会娟必须在约定的付款方式和期限内到濮阳悦珑湾销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为户会娟放弃购买该房屋，所付款项不予退还。户会娟未能按约定交纳购房首付款、办理按揭贷款手续，其行为违反双方签订的认购协议书的约定，构成违约，故户会娟要求恒荣置业返还定金20000元的诉讼请求，没有事实和法律依据，一审法院未予支持并无不当。综上所述，户会娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由户会娟负担。本判决为终审判决。审判长 刘 兵审判员 刘 伟审判员 魏献忠二〇二〇年五月十四日书记员 陈亚楠