新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0102民初209号原告：新疆佳雨工贸（集团）有限公司，住所地乌鲁木齐市天山区健康路3号。法定代表人：霍兰兰，新疆佳雨工贸（集团）有限公司董事长。委托诉讼代理人：王宇飞，新疆赛天律师事务所律师。被告：新疆金思雅股份有限公司，住所地乌鲁木齐市天山区人民路142号1栋1层。法定代表人:张自学，新疆金思雅股份有限公司总经理。被告：张自学，男，1985年2月13日出生，住乌鲁木齐市水磨沟区。原告新疆佳雨工贸（集团）有限公司（以下简称佳雨公司）与被告新疆金思雅股份有限公司（以下简称金思雅公司）、张自学房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月17日公开开庭进行了审理。原告佳雨公司的委托诉讼代理人王宇飞、被告金思雅公司的法定代表人张自学、被告张自学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佳雨公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认原被告之间签订的《租赁合同》已于2019年11月13日解除；2.判令被告向原告支付房屋租金238385.42元；3.判令被告向原告支付物业费17416.28元；4.判令被告向原告支付暖气费2151.53元；5.判令被告承担违约金78779.94元（要求支付至欠付费用实际履行之日）；6.判令被告承担原告律师代理费30038元；7.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2019年6月6日，原告与第一被告签订租赁合同，约定由第一被告承租原告位于××区，租期5年用于办公，起始年租金587910元，先交付租金再使用。合同签订后，第一被告未按合同约定向原告缴纳租金，经原告多次催要，被告拒不履行，原告于2019年10月30日向被告送达了解除合同通知。在此过程中，第二被告向原告出具了承诺书，对第一被告所欠债务承担连带保证责任。原告故诉至法院，请求如诉。被告金思雅公司、张自学共同答辩称，合同是第一被告签订的，第二被告不应当承担责任，应当撤销。在没有解除合同的前提下，原告将涉案房屋门撬了，并且将电梯锁了，我方无法使用，合同、公章都在7楼办公室锁着，我方在7楼租了三间办公室，都在一扇大门里，原告将大门和办公室的门撬了。并且换了新锁，所以我方无法取得合同，对原告主张的租金、物业、暖气费数额无法核实。在2019年12月，第二次报案后，警务站的人来了，将办公室门打开了，因为不能破坏现场，我方没有动办公室里的东西。八楼九楼的租金没有交清，当时与原告的法定代表人协商，可以延缓支付，至今只有2019年10月23日缴纳了租金2万元，物业费和暖气费没有交过，但是我对欠付数额不清楚。违约金和代理费是敲诈，我方不应当承担。当时因为都是熟人，我们没有仔细查看条款。在没有解除合同的情况下，原告撬锁的行为破坏了我方的生产经营，对经营损失我方保留诉讼权利，从1月9日原告锁了电梯之后，产生的所有费用，我方都不应当承担，因为我方没有生产经营。本院经审理认定事实如下：2019年6月6日，佳雨公司与金思雅公司签订《租赁合同》，约定：“甲方（佳雨公司）将位于乌鲁木齐市××区，建筑面积为894.84平方米的房屋租赁给乙方（金思雅公司），租赁时间自2019年6月6日至2024年6月5日，年租金587910元，租金价格一年内不调整，从第二年起，在上一年租金的基础上，每年递增3%，乙方需先交付租金后再使用房屋，每年一次性付清，在年租金到期前30天即每年6月6日前缴纳当期全年租金；乙方应当在供暖前45天足额缴纳当期采暖费，采暖费收取按照政府相关文件执行；乙方应当按照《物业服务合同》的约定及时足额缴纳物业费；首期租金及保证金应当在合同签订之日起五日内付清，甲方需在乙方第一期的租金及保证金付清后5日内将房屋交付给乙方，双方办理交接手续；乙方应按照第一年租金的10%（不低于一个供暖期的暖气费）向甲方缴纳保证金50000元；甲方有权按照合同约定的价款收取租金及其他管理费用，乙方有按照约定的时间及价款缴纳各项费用的义务；有下列情形之一的甲方有权提前解除合同并不退还履约保证金及租金等费用，乙方应当向甲方承担剩余租期内全部租金30%的违约金：乙方拖欠租金达10天的、乙方所欠各项费用达1000元的、乙方未能按时足额缴纳暖气费的；乙方逾期交付租金及其他费用，除应如数补交的外，还应按日支付当年租金万分之五的违约金；本合同所指违约金及违约金赔付范围包括但不限于因守约方维权所产生的律师费、诉讼费、差旅费、误工费、评估费、鉴定费、拍卖费等相关必要费用”。同日，双方签订《协议书》，约定租金金额587910元，保证金50000元，暖气费19686.48元，共计657596.48元；依据《物业服务协议》内容约定的物业费42952.32元，上述费用，金思雅公司应当在2019年9月30日前一次性向佳雨公司支付完结，如金思雅公司逾期未按本协议约定时间支付相关费用，佳雨公司有权将金思雅公司租赁的房屋内所有物品封存，佳雨公司有权对封存物品进行拍卖，金思雅公司不追究佳雨公司的任何损失和法律责任。合同签订后，佳雨公司将8-9层房屋交付给金思雅公司使用至今。2019年10月17日，张自学出具《承诺书》，承诺：“本人张自学承诺关于新疆金思雅股份有限公司欠佳雨集团有限公司房租费用750000元左右，以实际合同所欠数额为准，本人自愿为此债务及后续债务提供连带保证责任，保证期限为两年”。因金思雅公司拖欠佳雨公司租金，佳雨公司于2019年10月30日向金思雅公司发出《关于解除的通知》，载明：“我公司与贵公司分别在2017年7月26日签订了编号为（佳雨字）20170726号《租赁合同》、2019年6月6日签订了编号为（佳雨字）20190606号《租赁合同》（涉案合同），现由于贵单位在履行上述两份《租赁合同》过程中多次出现拖欠租金及其他费用的违约情况，我单位亦进行了多次的催款等，但是贵单位无视合同约定及法律规定，仍未履行给付租金及其他费用等义务，我公司经过慎重考虑后，现决定依据上述租赁合同规定，通过贵单位解除上述两份《租赁合同》，并且自贵单位收到我单位的解除通知后五日内一次性足额付清所欠的租金及其他费用，逾期我公司将诉诸法律手段解决此事”。该解除通知于2019年11月13日通过邮政快递方式送达至张自学处。庭审中，佳雨公司提交律师费发票，用以证实因本次诉讼，佳雨公司支付律师费30038元，金思雅公司提交收据一份，用以证明其已交纳8-9层租金20000元，佳雨公司认为该20000元是金思雅公司缴纳7层房屋的租金。审理中，佳雨公司撤回要求金思雅公司支付违约金至欠付费用实际履行之日的诉讼请求。+本院认为，佳雨公司与金思雅公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律法规强制性规定，当属有效，双方应严格依约履行。合同签订后，佳雨公司将8-9层房屋交付给金思雅公司使用，金思雅公司应按照合同约定履行缴纳租金、物业费、暖气费的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。依照合同约定，金思雅公司拖欠租金达10天的、所欠各项费用达1000元的、能按时足额缴纳暖气费的，佳雨公司有权解除合同，金思雅公司应在2019年9月30日前向佳雨公司支付上述费用，因金思雅公司至今未付清上述费用，佳雨公司有权解除合同，佳雨公司于2019年11月13日向金思雅公司发出解除合同通知行为有效。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方按照第九十三条第二款规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。故佳雨公司与金思雅公司之间的（佳雨字）20190606号《租赁合同》于2019年11月13日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。佳雨公司与金思雅公司解除合同后，金思雅公司应支付佳雨公司自2019年6月6日至2019年10月30日期间的租金235164元（587910元÷365天×146天），佳雨公司主张超出部分，本院不予支持。金思雅公司还应按合同约定支付自2019年10月10日至2019年10月30日期间的暖气费2151.53元（894.84平方米×22元/平方米÷183天×20天）及2019年6月6日至2019年10月30日期间的物业费17180.93元（42952.32元÷365天×146天）。因金思雅公司欠付租金，已违反合同约定，应承担违约责任，根据合同约定，金思雅公司应按照日支付当年租金万分之五的违约金，因双方在《协议书》中约定，金思雅公司应在2019年9月30日前交纳租金及相关费用，故金思雅公司应支付佳雨公司自2019年10月1日至2020年2月28日违约金为44093.25元（587910元×万分之五×150天），佳雨公司主张超出部分，本院不予支持。合同解除原因系金思雅公司违约，故金思雅公司还应支付合同约定的佳雨公司因诉讼而产生的律师费30038元，佳雨公司的该项诉讼请求合理有据，本院予以支持。张自学作为金思雅公司的法定代表人于2019年10月17日出具承诺书，为金思雅公司拖欠佳雨公司的款项进行担保，故张自学应对金思雅公司上述应付款项承担连带保证责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十六条、九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、原告新疆佳雨工贸（集团）有限公司与被告新疆金思雅股份有限公司之间于2019年6月6日签订的《租赁合同》【合同编号为：（佳雨字）20190606号】于2019年11月13日解除；二、被告新疆金思雅股份有限公司支付原告新疆佳雨工贸（集团）有限公司租金235164元（587910元÷365天×146天，自2019年6月6日至2019年10月30日）；三、被告新疆金思雅股份有限公司支付原告新疆佳雨工贸（集团）有限公司物业费17180.93元（42952.32元÷365天×146天，自2019年6月6日至2019年10月30日）；四、被告新疆金思雅股份有限公司支付原告新疆佳雨工贸（集团）有限公司暖气费2151.53元（894.84平方米×22元/平方米÷183天×20天，自2019年10月10日至2019年10月30日）；五、被告新疆金思雅股份有限公司支付原告新疆佳雨工贸（集团）有限公司违约金44093.25元（587910元×万分之五×150天，自2019年10月1日至2020年2月28日）；六、被告新疆金思雅股份有限公司支付原告新疆佳雨工贸（集团）有限公司律师代理费30038元七、被告张自学对上述债务承担连带保证责任。以上被告佳雨公司应给付原告金思雅公司款项合计328627.71元，须于本判决生效后立即付清，如未按指定时间履行金钱给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案请求标的366771.17元，核定给付标的328627.71元，占请求标的的89.6%，案件受理费6801.56元，减半收取3400.78元（原告已预交）,由原告佳雨公司负担353.68元，被告金思雅公司负担3047.1元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审判员 曹 玮二〇二〇年五月七日书记员 兰婷婷