广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终7030号上诉人（原审原告）：广州市绿野侨建房地产有限公司，住所地广东省广州市增城区中新镇风光路399号。法定代表人：宗耀祖，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈侃，广东海际明律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴金键，广东海际明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：余汉，男，1968年11月8日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区。委托诉讼代理人：何伯才，广东普罗米修（茂名）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李国靖，广东普罗米修（茂名）律师事务所实习律师。上诉人广州市绿野侨建房地产有限公司（以下简称绿野公司）因与被上诉人余汉合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初8039号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。绿野公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判确认绿野公司与余汉于2017年9月4日签订的涉案《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》在2019年9月7日已解除；2.改判余汉配合绿野公司到增城区土地房产交易所办理涉案房屋的买卖合同注销手续；3.改判余汉向绿野公司支付违约金2026764元（其中逾期付款违约金539164元，解除合同违约金1487600元；即在一审判决余汉59850元违约金的基础上，增加判决余汉再支付违约金1966914元）。事实和理由：（一）涉案《借款协议》实际上是绿野公司与余汉就变更购房款的支付方式和时间而达成的购房合同补充协议，本案中所谓的“借款”就类似“升级改造款”，不是真实的，是绿野公司为配合余汉取得银行按揭贷款而采取的权宜之计，同时，应对余汉的请求，在合理范围内，绿野公司同意变更购房款支付时间及方式，由此双方达成了涉案的《借款协议》，双方实际上并没有所谓的以借款来付清购房款的意思表示，《借款协议》中也确实没有余汉由此已付清购房款的文字表述。本案中所谓的“借款”是为了解决涉案房屋交易过程中的余汉贷款问题而想出的“办法”，一审法院既然认定“升级改造款”不真实，对类似情况的“借款”又认定为真实，显属不当。《借款协议》与余汉欠付的购房款金额一致是因为《借款协议》实际是对未付购房款的支付方式和时间进行变更约定，不能简单以金额对应就推断欠付购房款转化为借款，缺乏逻辑。一审法院对《逾期还款催告函》的分析片面，虽然绿野公司在后续的催告中延续《借款协议》的表述使用了“借款”的字眼，但该份函件告知了余汉若其继续违约，绿野公司将依据涉案房屋买卖合同的约定解除房屋买卖合同，可见，绿野公司根本不认为余汉已通过借款付清了购房款，仍旧在追究余汉欠付购房款的违约责任。（二）如果将涉案《借款协议》认定为绿野公司同意余汉以借款付清购房款，那么会对绿野公司产生不利后果，绿野公司将不得再依据涉案房屋买卖合同的约定来行使抗辩权，不得再追究余汉欠付购房款的违约责任，绿野公司不可能会真正同意将余汉欠付购房款转化为借款。（三）在签订《借款协议》后，绿野公司与余汉的行为均可证实双方都不认为所谓的用借款支付购房款是真实的。根据绿野公司向余汉发出《解除合同通知书》的行为可以看出，绿野公司从未认为余汉已通过借款付清购房款，余汉也一直在陆续支付拖欠的购房款及逾期违约金（当时表述为滞纳金），从来没有以已经通过借款付清了房款为由要求绿野公司交付涉案房屋并过户，可见双方都以实际行为确认购房款没有付清，一审法院对此的认定错误。余汉二审答辩称，（一）《借款协议》和《协议书》是两个不同性质的法律关系，二者解决问题的目的是不同的，以借款的方式解决拖欠的房款问题，并不为法律所禁止。余汉拖欠绿野公司的房款是事实，绿野公司同意以借款方式解决余汉的首付款困难，这是绿野公司权利处分的意思自治行为。绿野公司认为没有收到余汉交付的“借款”，就应当认定借款关系不存在，这种观点片面，双方只不过是以借款的法律关系代替另外的法律关系。（二）绿野公司对签订《借款协议》的法律行为理解，不能作为该协议有效或无效的依据。绿野公司称其一直是以欠房款为由追讨欠款，与事实不符，绿野公司的《逾期还款催告函》中明确其催告的是借款。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。绿野公司向一审法院起诉请求：1.确认绿野公司和余汉于2017年9月4日签订的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》和《协议书》，以及于2017年12月3日签订的《借款协议》均已于2019年9月6日解除；2.余汉配合绿野公司到增城区土地房产交易所办理撤销涉案的广州市商品房买卖合同的网签手续；3.余汉向绿野公司支付违约金2196904元（含逾期付款违约金917304元以及解除合同违约金1279600元）；4.本案诉讼费用由余汉承担。一审法院认定事实：2017年9月4日，绿野公司（卖方、甲方）与余汉（买方、乙方）签订一份《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》，合同约定，“……第四条……乙方所购商品房为……中新镇绿野山庄利和街21号……第六条计价方式和价款甲方与乙方约定按下述第2种方式计算该商品房价款……2.该商品房按总价交易，总金额6398000元……第七条付款方式甲方同意乙方按下述第3种方式按期付款：……3.按揭贷款方式付款首期款自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日）支付全部房价款的37.48%，金额2398000元。除首期款外，剩余房款金额4000000元须于2017年9月4日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。……第八条逾期付款的违约责任……3.按揭付款的如果乙方未能按照本合同第七条约定的期限支付首期价款的，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金，经甲方催告，逾期超过90日仍未支付的，甲方有权解除合同。甲方要求解除合同的，甲方应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付房价款退还给乙方。……第二十六条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。……”。合同附件七补充协议约定“……四、由于乙方逾期付款导致甲方解除买卖合同的，甲方有权不用提前告知乙方并随时解除合同。乙方除按买卖合同第八条之约定承担违约责任之外，乙方应按房价款总额的20%向甲方支付违约金。除此之外：1.乙方应当在甲方解除买卖合同通知发出之日起7天内配合甲方到增城区土地房产交易所办理买卖合同退房登记的相关手续，……”。2017年9月4日，绿野公司（甲方）与余汉（乙方）签订一份《协议书》，合同约定“鉴于乙方已订购甲方开发的位于中新镇绿野山庄利和街21号房屋，……因乙方认购后需要对所购商品房及外围、围闭花园等进行整体升级改造，……一、乙方以1040000元改造升级款，以整体打包、总价包干的方式，委托甲方对其所购商品房及外围、围闭花园的花园进行改造升级。二、改造升级款包括材料、人工、管理等成本及优化设计等价值，……不存在欺诈、显失公平为由要求解除本协议的事由。……四、乙方于2017年9月30日支付12000元；于2017年10月30日支付1028000元；2017年12月30日须全额改造升级款支付给甲方，……五、逾期30天内支付的，以应支付额为基数按日万分之六向甲方支付违约金；若逾期超出30天（含30天）以上的，则以应支付额为基数按日万分之十二向甲方支付违约金。六、甲乙双方签订的《商品房买卖合同》或者本协议解除，甲方和乙方同意按以下约定处理：1.如果因乙方原因导致《商品房买卖合同》或者本协议解除的，则《商品房买卖合同》和本协议同时解除，并且乙方需要向甲方支付《商品房买卖合同》房价款总额20%的违约金。……”。2017年12月3日，绿野公司（甲方）与余汉（乙方）签订一份《借款协议》，约定“甲乙双方经协商一致，就乙方向甲方借款的相关事宜，达成如下一致：一、借款金额2028000元。二、借款利息为每期支付15000元，如提前还清所有款项则免除之后的利息。三、还款时间为1.2017年12月3日前还款200000元，2.2018年1月3日前还款200000元，3.2018年2月3日前还款200000元，……10.2018年9月3日前还款228000元，11.2018年9月3日前偿还所有借款共计2028000元整，12.逾期30天内还款的，以应还款项为基数按日万分之六向甲方支付违约金。若逾期超出30天（含30天）以上的，则以应还款额为基数按日万分之十二向甲方支付违约金。……四、如乙方购买广州市增城区中新镇绿野山庄利和街21号，在还清甲方款项前，如上述房屋的不动产权证已办妥，则该不动产权证由乙方质押到甲方处。”。2017年5月22日，绿野公司向余汉出具收据，载明收到涉案房屋定金20万元。2017年5月23日，绿野公司向余汉出具收据，载明收到涉案房屋首期款30万元。2017年9月4日，绿野公司向余汉出具收据，载明收到涉案房屋首期款91万元。2017年12月3日，绿野公司向余汉出具收据，载明收到涉案房屋首期款20万元。2017年12月11日，绿野公司向余汉出具收据，载明收到涉案房屋银行按揭贷款400万元。2018年8月1日，绿野公司向余汉出具收据，载明收到涉案房屋装修款20万元。2017年12月3日，绿野公司向余汉出具收据，载明收到涉案房屋滞纳金15000元。2018年8月1日，绿野公司向余汉出具收据，载明收到涉案房屋滞纳金15000元。2018年11月17日，绿野公司向余汉出具收据，载明收到涉案房屋款项20万元。2019年1月30日，绿野公司向余汉出具收据，载明收到涉案房屋款项20万元。2019年6月28日，绿野公司向余汉出具收据，载明收到涉案房屋款项2万元。2019年8月7日，绿野公司向余汉出具收据，载明收到涉案房屋款项2万元。2018年6月27日，绿野公司向余汉邮寄一份《逾期还款催告函》，内容为“2017年9月4日阁下与我公司签订了《商品房（一手现房）买卖合同》，购买我公司的绿野山庄利和街21号房屋，及签订协议书对花园进行升级改造。因阁下未能按照买卖合同及协议书约定时间支付首期房款及升级改造款，向我公司借款2028000元支付，并于2017年12月3日签订借款协议：根据双方签订的借款协议约定：……但阁下未能按期归还上述借款。截至今天已逾期6期……。现我公司依据借款协议的约定通知如下：……（3）如果阁下继续逾期不归还借款及利息的，我公司将依据买卖合同，协议书及借款协议的约定有权不再次催告而直接解除买卖合同及协议书。……”。该函件于次日妥投。2019年1月18日，绿野公司通过律师事务所向余汉邮寄一份《律师函》，内容为“……阁下于2018年8月1日前来支付了一期200000元及利息15000元，表示继续履行合同。但阁下其后只支付了一期200000元，至本律师函出具之日并未前来办理缴交剩余的借款、利息及违约金。至2019年1月14日，余首期楼款借款1428000元、借款利息120000元未支付，已产生违约金452938元。……特函告阁下，请尽快……付清上述首期款借款、利息及违约金。……”。该函件于次日妥投。2019年9月6日，绿野公司向余汉邮寄一份《解除合同通知书》，内容为因余汉未付清《商品房买卖合同》和《协议书》约定的款项及违约金，通知解除双方的《商品房买卖合同》和《协议书》及计收违约金等相关事宜。在本案的审理过程中，一、关于付款情况及性质。（一）绿野公司表示，1.于2017年5月22日，收取定金20万元；2017年5月23日，收取首期款30万元。2017年9月4日，收取首期款91万元；2017年12月3日，收取首期款20万元；2017年12月11日，收取按揭贷款400万元；2018年8月1日，收取改造升级款20万元。2.于2017年12月3日，收取逾期付款违约金15000元；2018年8月1日，收取逾期付款违约金15000元。3.于2018年11月17日，收取改造升级款20万元；2019年1月30日，收取改造升级款20万元；2019年6月28日，收取改造升级款2万元；2019年8月7日，收取改造升级款2万元。（二）余汉表示，1.付款时间、金额与绿野公司陈述的一致；但对于款项性质，在签订《借款协议》之前，其支付的款项均为购房款，在签订《借款协议》之后，其支付的款项均为偿还《借款协议》约定的借款。原因是在签订《借款协议》之后，双方之间已转化为借贷关系，即签订该协议后，余汉已付清购房款，其所欠绿野公司的是借款。2.至于载明款项为滞纳金的收据，是因为在履行过程中绿野公司催促还款，其就支付了该两笔款项，但其认为并不是滞纳金的性质。二、关于《协议书》。（一）绿野公司表示，协议书约定的104万就是升级改造款，并非是购房款的性质；对于该款项是如何计算出来，具体包括什么内容、项目，有无实际进行施工，施工的证据等情况，在限期内其并未答复法庭。（二）余汉表示，该款项虽不是《商品房买卖合同》约定的购房款，也并不存在所谓的升级改造的事实，实际就是绿野公司就涉案房屋要多收一笔款项，其实相当于也是房屋的购房款性质。三、关于《借款协议》。（一）绿野公司表示，双方之间没有实际的借款行为，没有财务的收支记录，也没有收据等。双方签订《借款协议》是为了配合余汉取得银行贷款。（二）双方确认在签订《借款协议》时，余汉欠付的款项就是《借款协议》所约定的借款金额。四、绿野公司还表示，其是基于商品房买卖合同关系提起的本案诉讼。一审法院认为：绿野公司和余汉就涉案房屋于2017年9月4日签订的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》及其附件，是双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。之后，双方在签订上述合同当天就涉案房屋签订《协议书》，从《协议书》的内容来看，未明确约定升级改造款的具体内容、构成项目及单价清单等，而庭后在限期内绿野公司亦未对涉案房屋有无进行其所称的升级改造，以及具体施工的内容等予以书面答复。结合当时房地产调控政策，可以认定双方的真实意愿并非在《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》以外另行订立并履行独立的《协议书》，而是《协议书》所约定的升级改造款，实际属购房价款的一部分，与《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》中约定的价款，共同构成涉案房屋的总价款即7438000元（6398000元+1040000元）。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”的规定，绿野公司和余汉签订的《协议书》为虚假意思表示，应为无效合同。至于涉案总房款是否已付清的问题。余汉认为，双方在签订《借款协议》后应视为其已经还清购房的首期款，其欠付绿野公司的是《借款协议》约定的借款。绿野公司则认为，双方之间并无实际履行的借贷关系，余汉存在逾期支付购房款及《协议书》约定的升级改造款的行为。因双方对按揭贷款400万元的支付并无异议，一审法院在此就余汉有无付清购房款3438000元（7438000元-400万元）予以分析。首先，在签订《借款协议》前，余汉已向绿野公司支付购房款141万元，即欠付购房款（含《协议书》内约定款项）金额为2028000元，对应的就是《借款协议》约定的借款金额。其次，结合绿野公司向余汉发出的《逾期还款催告函》载明的“因阁下未能按照买卖合同及协议书约定时间支付首期房款及升级改造款，向我公司借款2028000元支付，并于2017年12月3日签订借款协议……根据双方签订的借款协议约定：……但阁下未能按期归还上述借款。……现我公司依据借款协议的约定通知如下……”等内容可知，绿野公司和余汉已经达成通过签署《借款协议》的形式将剩余未付的2028000元购房款转为借款性质的意思表示，就此应视为余汉已付清了除由银行发放的400万元按揭贷款以外的其余购房款3438000元。签订《借款协议》后，余汉向绿野公司支付的相关款项，属双方之间履行《借款协议》的内容，一审法院在此不予审查。至于绿野公司主张确认《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》《协议书》及《借款协议》已解除的诉讼请求。绿野公司主张其行使解除权的依据是《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》第八条、补充协议第四条以及《协议书》第五条约定。《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》第七条约定“第七条付款方式甲方同意乙方按下述第3种方式按期付款：3.按揭贷款方式付款首期款自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日）支付全部房价款的37.48%，金额2398000元”，以及第八条约定“如果乙方未能按照本合同第七条约定的期限支付首期价款的，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金，经甲方催告，逾期超过90日仍未支付的，甲方有权解除合同。”；合同附件七补充协议第四条约定，“由于乙方逾期付款导致甲方解除买卖合同的，甲方有权不用提前告知乙方并随时解除合同。乙方除按买卖合同第八条之约定承担违约责任之外，乙方应按房价款总额的20%向甲方支付违约金。”。虽合同补充协议中约定了绿野公司对余汉逾期付款的行为享有随时解除合同的权利，但在双方签署《借款协议》之日以前，绿野公司并未向余汉发出解除合同的通知，亦即截至绿野公司签署《借款协议》之日，其对在此以前余汉逾期付款的行为并未行使合同解除权。而在签署《借款协议》后，如上文所述，双方之间已经达成了将未付2028000元购房款转为借款的一致意思表示，即购房款已经支付完毕，也就不存在余汉逾期支付购房款的情形。因此绿野公司主张《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》和《协议书》在其于2019年9月6日发出《解除合同通知书》之日解除的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。至于绿野公司主张《借款协议》亦已于2019年9月6日解除的诉讼请求。绿野公司明确其系以商品房买卖合同关系提起本案诉讼，其与余汉之间的《借款协议》属另一法律关系，一审法院在此不予处理，绿野公司可另行诉讼解决。至于绿野公司主张要求余汉配合办理撤销房屋买卖合同的网签手续的诉讼请求。绿野公司的该项诉讼请求是以《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》的解除为前提，因一审法院对绿野公司主张确认解除双方的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》的诉讼请求不予支持，基于此，对绿野公司要求余汉配合办理撤销房屋买卖合同的网签手续的诉讼请求亦不予支持。至于绿野公司主张要求余汉支付违约金的诉讼请求。绿野公司主张的违约金包括两部分，一为逾期付款违约金，二为解除合同违约金。《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》第八条约定，“逾期付款的违约责任……3.按揭付款的如果乙方未能按照本合同第七条约定的期限支付首期价款的，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金，经甲方催告，逾期超过90日仍未支付的，甲方有权解除合同。”；合同附件七补充协议第四条约定，“由于乙方逾期付款导致甲方解除买卖合同的，甲方有权不用提前告知乙方并随时解除合同。乙方除按买卖合同第八条之约定承担违约责任之外，乙方应按房价款总额的20%向甲方支付违约金。”。如上所述，因绿野公司主张的确认解除合同诉讼请求不予支持，故其主张要求解除合同违约金亦无相应依据，一审法院对此不予支持。至于逾期付款违约金。在签署《借款协议》以前，余汉确实存在逾期支付购房款的行为，绿野公司亦未作出免除相应逾期付款违约金的意思表示，因此绿野公司主张余汉支付截至2017年12月3日止的逾期付款违约金，理据充分，一审法院予以支持。对于《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》约定的首期款2398000元，应在签订合同当日起5日内即2017年9月9日前支付完毕；对于《协议书》约定的104万元，参照《协议书》关于支付期限的相关约定，即应于2017年9月30日支付12000元；于2017年10月30日支付1028000元。至于违约金的计算标准，均宜统一按《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》约定的日万分之五计算。经核算，以《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》约定的未付购房款为988000元（2398000元-200000元-300000元-910000元），从2017年9月10日计至2017年12月3日止，按日万分之五计算，计得违约金金额为41990元。《协议书》约定的未付款项12000元，从2017年10月1日计至2017年12月3日止，按日万分之五计算；未付款项1028000元，从2017年10月31日起计至2017年12月3日止，按日万分之五计算；计得违约金金额为17860元。上述违约金总金额为59850元。绿野公司主张的逾期付款违约金计算标准不当，一审法院予以纠正。至于2017年12月3日以后的逾期付款行为，属绿野公司与余汉之间的借贷关系，一审法院在此不予处理。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2019年12月10日作出如下判决：一、余汉于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市绿野侨建房地产有限公司支付违约金59850元；二、驳回广州市绿野侨建房地产有限公司的其他诉讼请求。案件受理费31933元，由广州市绿野侨建房地产有限公司负担31676元，余汉负担257元。本院二审期间，余汉向本院提交账户交易明细清单，拟证明余汉按时偿还房款按揭款。绿野公司经质证认为，余汉出示的证据的公章不是红色印章，不是原件，对余汉提交的证据的真实性、合法性不予确认，对于关联性，与本案无关。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。一审期间，余汉提供其与广州农村商业银行股份有限公司华南新城支行（以下简称农商行华南新城支行）于2017年9月25日签订的《楼宇按揭合同（一手楼适用）》（编号：1405004701700539），该合同第5.1条约定：“以下各项前提条件必须全部满足后，乙方（农商行华南新城支行）才有义务发放本合同项下的贷款：5.1.1甲方（余汉）已向乙方提供购房合同正本及有关申请借款所需的资料和文件，并且甲方已缴付乙方要求的首期款……”。绿野公司称《借款协议》只是为了达到银行放款的手续，并非真实的借款，所以双方对于借款协议中没有约定相关的购房款首期款支付完毕应当按照购房合同相关条款履行，没有约定相关交付房屋以及办证的权利义务。余汉称《借款协议》签订前，绿野公司多次向余汉追收首期款，因为当时余汉的工程款被拖欠无法及时收回，所以余汉向绿野公司提出申请，经绿野公司同意，把房款转为借款，且为了解决余汉的资金问题，《借款协议》还约定了分期支付。二审期间，绿野公司确认：该公司在余汉就涉案房屋申请按揭贷款过程中需要提供余汉支付首期款的缴费凭证以证明余汉履行了支付首期款的义务；该公司没有向农商行华南新城支行披露其提供的收取首期款证明资料不真实；该公司提出解除涉案房屋买卖合同并未告知农商行华南新城支行。绿野公司、余汉确认农商行华南新城支行已经发放贷款，绿野公司称涉案房屋买卖合同解除后，其会从解除合同退还的款项中优先将贷款及相关利息支付给农商行华南新城支行。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。根据本案查明的事实和证据，余汉在签订《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》和《协议书》之后，并无按照约定支付《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》项下的首期款以及《协议书》项下约定的升级改造款，在此情况下，绿野公司并未依照合同约定行使合同解除权，而是与余汉另行签订《借款协议》，约定的借款金额即为余汉未付的购房款金额。关于该《借款协议》有无真实履行的问题。虽然本案中并无证据显示绿野公司在上述《借款协议》签订后将约定的出借款项转入余汉的账户，但从余汉在《借款协议》签订后的付款情况来看，绿野公司开具的收据中所载明收到余汉缴纳的“首期款”、“装修款”的金额与《借款协议》约定的每期应归还借款200000元的金额一致，绿野公司开具的收据中所载明收到余汉缴纳的“滞纳金”的金额与《借款协议》约定的每期借款利息15000元一致；其次，从绿野公司向余汉发出的《逾期还款催告函》、《律师函》的内容来看，绿野公司在上述函件中已确认余汉所借《借款协议》项下的款项是用于支付《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》和《协议书》项下的购房款，并要求余汉尽快归还借款、利息及违约金，由此可见，绿野公司在上述函件中已确认余汉所欠的为借款。据上，绿野公司称《借款协议》并未真实履行的主张依据不足，本院不予采信。此外，根据双方当事人的陈述以及余汉与农商行华南新城支行所签《楼宇按揭合同（一手楼适用）》的约定，农商行华南新城支行就涉案房屋向余汉发放按揭贷款的前提之一为余汉已经付清首期款，绿野公司亦确认其负有向按揭银行提供购房人已付清首期款的证明材料的义务，绿野公司声称签订《借款协议》的目的是为了促成按揭银行发放贷款的条件成就，现农商行华南新城支行已经向余汉发放了按揭贷款，绿野公司也实际收到贷款方式支付的购房款，可推定绿野公司向按揭银行提供了余汉付清首期款的证明材料。绿野公司已向按揭银行确认余汉付清首期款，其现又称《借款协议》并非其与余汉真实意思表示，并以余汉尚未付清购房款为由要求解除涉案《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》和《协议书》，显然违背诚实信用原则，且有可能损害到按揭银行的合法权益，本院对绿野公司的该主张不予支持。余汉在2017年12月3日与绿野公司签订《借款协议》，通过向绿野公司借款的方式抵扣其未付购房款，一审法院认定余汉已付清涉案《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》和《协议书》项下的购房款并无不当，本院予以认同。本案中，绿野公司主张的是余汉应承担《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》和《协议书》中约定的违约责任，如前所述，《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》和《协议书》项下的购房款已经于2017年12月3日支付完毕，一审法院判令余汉支付逾期付款违约金59850元，并无不当，本院予以维持。绿野公司依据《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》和《协议书》要求余汉支付2017年12月3日之后的逾期付款违约金，依据不足，一审法院驳回并无不当，本院亦予以维持。因余汉与绿野公司在2017年12月3日之后为借款合同关系，与本案所涉房屋买卖合同关系并非同一法律关系，绿野公司可就余汉未清偿借款本息另循合法途径主张，本案中不予调处。综上所述，广州市绿野侨建房地产有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22502元，由上诉人广州市绿野侨建房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇二〇年五月二十七日书记员  贾妍胡秀红