安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖03民终814号上诉人（原审被告）：安徽兴光置业有限责任公司，住所地安徽省蚌埠市纬四路376号，统一社会信用代码91340300695743213R。法定代表人：孙海，该公司董事长。委托诉讼代理人：张万军，该公司办公室主任。被上诉人（原审原告）：常先武，男，1974年3月8日出生，汉族，住安徽省怀远县。委托诉讼代理人：童童，安徽径桥律师事务所律师。上诉人安徽兴光置业有限责任公司（以下简称兴光公司）因与被上诉人常先武商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市禹会区人民法院（2019）皖0304民初1099号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。兴光公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由:一审判决兴光公司应承担逾期交房违约金错误。一、房屋已验收合格且兴光公司严格按照合同约定时间通知了业主办理房屋交接手续。该小区已经达到正常居住条件，入住率早已达到90%以上，因常先武自身原因拒绝接收房屋才导致迟延交房，故至少扩大的损失不应由兴光公司承担。二、常先武请求的违约金过高，应根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条等法律规定进行调整。三、未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》系因政府规划调整，现兴光公司正与禹会区人民政府协调解决，故该瑕疵系客观原因所致，后果不应由兴光公司承担。常先武辩称，一、兴光公司构成违约，依约应承担逾期交房的违约责任。案涉房屋未达到合同约定的居住条件，兴光公司未按合同约定通知办理交接手续，没有按合同约定提供房屋交接必须提供的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，无法按照合同约定交接，兴光公司应承担全部责任。二、合同条款合法有效，违约金系按照合同约定计算，且一审中兴光公司也未提供相反证据证明违约金过高。三、依据相关法律规定和合同的明确约定，兴光公司负有提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的义务。综上，一审判决认定事实清楚，兴光公司的上诉理由不能成立，请求二审驳回上诉，维持原判。常先武向一审法院起诉请求：1.判令兴光公司依法交付房屋；2.判令兴光公司承担逾期交房的违约金93579元（该逾期违约金按照已付房款的日0.2‰计算，暂计算至2019年2月28日，以后的违约金按照实际支付日计算）；3.案件诉讼费用由兴光公司承担。一审法院认定事实：2014年3月6日，常先武与兴光公司签署了《商品房买卖合同》，常先武购买兴光公司位于蚌埠市纬四路376号的尚庭花园第3栋2单元30层02302号房屋。双方在该合同中还就建筑面积、房屋单价、总价款、付款方式（按揭付款）、房屋交接、保修责任等作出约定。其中，该《商品房买卖合同》第八条关于交付期限的约定：出卖人（兴光公司）应当在2015年6月28日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条关于出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过60日，合同继续履行；逾期超过60日，自第61天起至实际交付之日止，出卖人（兴光公司）按日向买受人（常先武）支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。第十一条关于交接的约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人（兴光公司）应当书面通知买受人（常先武）办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人（兴光公司）应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人（兴光公司）不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人（常先武）有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人（兴光公司）承担。第十二条：出卖人（兴光公司）保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人（兴光公司）原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。买受人（常先武）应在出卖人（兴光公司）发出房屋权属登记书面通知或报纸公告后的60日内，将办理权属登记由买受人（常先武）提供的资料及相关费用送交出卖人（兴光公司），否则买受人（常先武）应按房屋总价万分之二标准承担违约金。合同签订后，2014年9月30日，经蚌埠市众信公证处公证，常先武向兴光公司出具委托书，委托兴光公司就涉案房屋全权代表其到房屋管理部门办理并领取房地产权证、土地使用证，并办理涉案房屋的抵押登记相关手续并领取他项权证，还约定办理上述事项所需规费由委托人承担，受托人应当将上述房屋的他项权利证书交给银行。受托人在办理上述事项中所签署的有关文件，委托人均予以承认并愿意承担因此而产生的法律后果。2014年9月30日，常先武作为付款方的不动产统一发票载明其缴纳的预收购房款为142505元。合同签订后，在约定的交房时间，即2015年9月1日之后至今，兴光公司并未向常先武提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，常先武认为兴光公司违反双方的约定，没有按照合同履行交房手续，故诉至法院，请求依法判令兴光公司交付涉案房屋并承担违约责任。一审法院认为，涉案《商品房买卖合同》系常先武与兴光公司的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。该《商品房买卖合同》第八条系双方关于涉案房屋交付所必备的条件。依据该条款，兴光公司所交房屋必须具有两个条件，即该商品房需经验收合格，并符合本合同约定的条件，才可以交付。而合同中约定的除验收合格外的条件，在该合同第十一条有明确表述，即除了第八条规定的房屋验收证明，所购商品房为住宅的，被告尚需出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。庭审中，兴光公司虽提交一份交房通知以证明自己已经尽到交房义务，但该交房通知无法证明其主张，也无其他证据予以佐证，即便兴光公司所述属实，但根据双方合同第十一条的约定，兴光公司并未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》证明涉案房屋达到了交房的条件，常先武有权依约拒绝交接。且兴光公司亦无证据证明常先武已实际占有涉案房屋，故根据合同约定，兴光公司并未如期交房，依约应承担违约责任。根据合同中第八条、第九条的约定，兴光公司应于2015年6月28日前将符合交房条件的涉案房屋交付给常先武，至迟不应当晚于2015年8月28日。之后逾期交房的，兴光公司应当按日向常先武支付已付房价款万分之二的违约金，直至实际交付之日，且合同继续履行。常先武主张违约金起算之日为2015年9月1日，系其对自身权利的行使，予以支持。庭审中，兴光公司虽辩称常先武所主张的违约金数额过高，但并未提交相关证据证明自己的主张，故对该主张不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决：一、安徽兴光置业有限责任公司于判决生效之日起30日内将位于蚌埠市禹会区纬四路376号尚庭花园第3幢2单元30层02302号房屋交付给常先武；二、安徽兴光置业有限责任公司于判决生效之日起十日内向常先武支付违约金，违约金按常先武已付房价款的日万分之二计算，自2015年9月1日起至安徽兴光置业有限责任公司实际交房之日止；三、驳回常先武的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2139元，减半收取1069.5元，由安徽兴光置业有限责任公司承担。二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。本院认为，综合当事人陈述及举证、质证情况，本案二审的争议焦点为：兴光公司是否应给付常先武逾期交房违约金？如需给付，数额如何确定？根据本案已查明事实及当事人提供的相关证据，依据相关法律规定，对上述争议焦点综合分析、评判如下：案涉《商品房买卖合同》系常先武与兴光公司的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依据该合同第八条约定，兴光公司应在2015年6月28日前，将竣工验收合格并符合该合同约定的商品房交付给常先武使用。依据该合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，兴光公司应当书面通知常先武办理交接手续。双方进行验收交接时，兴光公司应当出示商品房竣工验收合格的证明文件，并签署房屋交接单。现兴光公司并未提供任何证据证明案涉商品房已经竣工验收合格，具备了合同约定的交付条件；且兴光公司提供的交房通知系复印件，该证据不足以证明兴光公司履行了合同约定的办理房屋交付手续的书面通知义务。另，双方在该合同第十一条同时约定，所购商品房为住宅的，兴光公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。兴光公司不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，常先武有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由兴光公司承担。兴光公司虽上诉主张不能提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》系客观原因所致，但其没有提供任何证据证明，故其应承担举证不能的法律后果。据此，常先武亦有权拒绝交接，并有权要求兴光公司承担由此产生的逾期交房责任。综上，兴光公司逾期交房构成违约，其应将案涉房屋交付给常先武，并承担相应的违约责任。依据案涉《商品房买卖合同》第九条的约定，出卖人逾期交房不超过60日，合同继续履行；逾期超过60日，自第61天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。如上分析，兴光公司逾期交房已超60日构成违约，故常先武要求兴光公司自2015年9月1日起至实际交房之日止，按已付购房款乘以日万分之二支付违约金，符合双方合同约定。兴光公司上诉主张违约金过高，没有证据证实，本院不予支持。综上所述，兴光公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2139元，由兴光公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  吴公礼审判员  张志荣审判员  胡玉巧二〇二〇年五月十五日法官助理王海燕书记员杨璐附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。