山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终2012号上诉人(原审被告)：孙礼秀，女，1971年3月28日出生，汉族，住济南市。上诉人(原审第三人)：李玉珍，女，1942年8月24日出生，汉族，住济南市。上诉人(原审第三人)：于斌，男，1996年3月29日出生，汉族，住济南市。三上诉人共同委托诉讼代理人：于树勇,山东海扬律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：李子友，1972年3月19日出生，汉族，住济南市。被上诉人(原审原告)：王术芹，女，1973年10月1日出生，汉族，住济南市。两被上诉人委托诉讼代理人：郭健，山东闻韶律师事务所律师。上诉人孙礼秀、李玉珍、于斌（以下简称孙礼秀等三人）因与被上诉人李子友、王术芹（以下简称李子友等两人）所有权确认纠纷一案，不服济南市济阳区人民法院（2019）鲁0125民初3036号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙礼秀等三人上诉请求:一、撤销一审判决，改判驳回李子友等两人一审全部诉讼请求。二、一、二审诉讼费用由李子友等两人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、一审判决认定孙礼秀与李子友之间房屋买卖合同有效错误。该合同未经共有权人李玉珍同意、李子友等两人明知或应知有共有权人而与孙礼秀单独达成交易，且因此未能完成过户登记。因此李子友等两人不构成“善意取得”，该房屋买卖合同无效。一审判决认定合同有效无事实和法律依据。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：....(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的；”（2005年房屋交易当时为第37条第4款)。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)第十一条规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持”。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(二)以合理的价格转让；(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”。综合以上法律规定，并参照2011年《山东省高级人民法院关于印发全省民事审判工作会议纪要》第6条“关于未经共同共有人同意出售房屋的合同效力问题”的规定，出卖共有房产，必须经共有权人明确同意，除非买受人符合“善意取得”条件。否则房屋买卖合同无效，买受人不能取得物权。本案中，李子友等两人显然不属于法律规定的善意取得，理由如下：1、涉案房产至今未能依照法律规定办理过户登记。且未过户登记的原因是其他共有权人不同意出卖。2、李子友等两人在一审法庭调查阶段陈述，涉案房产“未办理过户登记是因为当时没有钱缴纳过户税费”，更暴露了其“恶意”：其能花费相比过户税非数十倍乃至百倍的款项去购买并翻建两套房产(包括其自身购买公有住房在内)，却没有钱缴纳过户税费?且涉案房产自2005年交易至争议发生时近14年时间，其一直没有钱缴纳过户税费?该理由显然不能成立。3、李子友等两人作为孙礼秀多年的同事及邻居，并一同参加本单位公有住房改革，明知或应知涉案房产系于树国与孙礼秀按购买公有住房政策购买的本单位公房(涉案房产档案内明确记载有于树国无其他住房证明，利用了其国有企业职工身份购买该公房)，系其夫妻共同财产，且其明知或应知于树国可能有其他继承人。4、李子友等两人购买房屋欲办理过户登记时，孙礼秀等三人李玉珍明确拒绝签字，不同意出卖。为此李子友等两人曾伪造于树国签字，但未被房产登记部门认可。二、一审判决未经法庭调查即认定“房屋买卖时李玉珍未表示反对”违反法定程序，纯属把自己的主观意思强加给他人；偷换法律概念，以“未表示反对”代替法律规定的“必须经共有权人同意”，有枉法裁判之嫌。一审判决不经法庭调查，依据自己的无端揣测判断当事人意思、以“不表示反对”即“同意”来认定案件事实，无事实和法律依据。李玉珍在办理涉案房屋过户登记时不签字、在本案诉讼时明确不同意出卖，已经明确了自己的意思，无需别人恶意揣测即可认定其主观意志。三、一审判决认定法律关系混乱，导致判决结果错误。本案争议本质是房屋买卖合同纠纷，不属于“物权保护纠纷”一级案由下“所有权确认纠纷”案由；一审判决在拆迁人未参加诉讼的情况下，直接判决涉案房屋“拆迁补偿权益”归属无法律依据；导致买卖合同法律关系与拆迁补偿、物权法律关系的混乱；导致民事法律关系与行政拆迁补偿法律关系矛盾；并导致判决因缺乏履行义务主体而不能合法履行。本案在法律关系方面，孙礼秀等三人与李子友等两人之间属于“房屋买卖合同”关系，争议的是“房屋买卖合同”是否有效，而不是“物权保护纠纷”。如果合同有效，作为原房屋产权人的孙礼秀等三人有办理物权过户登记的义务。如房屋冻结、拆迁，应由孙礼秀等三人将拆迁补偿款支付给李子友等两人。而不是由拆迁人将补偿款直接支付给李子友等两人。孙礼秀等三人与拆迁人之间是“拆迁补偿”法律关系。孙礼秀等三人作为法定的、登记的房屋产权人属于被拆迁人，拆迁人依法应将拆迁补偿款(非搬迁费部分)支付给孙礼秀等三人，而非实际居住人或者房屋的买受人。李子友等两人与拆迁人之间没有直接的法律关系，既没有合同关系，也没有拆迁法律关系。拆迁人如果直接将“拆迁补偿权益”支付给李子友等两人没有法律依据，直接导致与物权法、拆迁补偿法规相抵触、矛盾，违反了相关法律规定。而且一审判决第二项“拆迁补偿权益归李子友等两人所有”也并未明确履行义务主体，直接导致无履行判决义务主体。综上，李子友等两人并非涉案房产合法的物权人，其无权获得拆迁补偿款。涉案房屋拆迁补偿所针对的标的物是合法的不动产物权，而不是建筑材料和建设活动本身；补偿的主体对象是合法的物权人，而非房屋的建设者或者出资人。拆迁补偿款归李子友等两人所有的前提和事实基础应是李子友等两人依法取得涉案房屋的物权。但李子友等两人并未合法取得涉案房屋物权，李子友等两人在孙礼秀等三人合法拥有的不动产物权之上的翻建行为属于另外的债权法律关系，不能因此取得物权，更不能因此享有拆迁补偿款。因此其诉请无事实和法律依据，依法应予驳回。四、一审判决适用法律错误。纵观一审判决引用的法律条文，无一条能够适用于认定本案房屋买卖合同有效、涉案房屋“拆迁补偿权益归李子友等两人所有”的法律规定。为查阅方便，特将一审判决适用法律条文引用如下：《继承法》第二十六条：夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。遗产在家庭共有财产之中的，遗产分割时，应当先分出他人的财产。《合同法》第九条：当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第四十九条：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)88.对于共有财产，部分共有主张按份共有，部分共有人主张共同共有，如果不能证明财产是按份共有的，应当认定为共同共有。89.共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。综上所述，一审判决认定房屋买卖合同有效、拆迁补偿权益归李子友等两人所有错误，无任何法律依据。为此提起上诉，请二审法院依法改判，驳回李子友等两人的诉讼请求。如不支持上诉请求，亦请充分说理，明确充分的法律依据，以令当事人定纷止争，息讼服判。李子友等两人辩称，济阳区人民法院作出的【2019】鲁0125民初3036号民事判决书，事实清楚，证据充分，适用法律正确。孙礼秀等三人上诉请求无任何事实和法律依据，请求法院驳回孙礼秀等三人的上诉请求。一审法院判决认定李子友等两人与孙礼秀的房屋买卖合同有效，事实清楚，证据充分。1、房屋买卖合同是李子友等两人与孙礼秀双方真实意思、自愿签订，李子友等两人已以合理价款购买，孙礼秀一次性足额收到李子友等两人给付的房款，并向李子友等两人交付了房屋。并且李子友等两人购买房屋后立即将孙礼秀一间平房（包括偏方一间）院落全部拆除，重建扩建成了两间的二层楼房，孙礼秀名下的房屋已灭失。2、孙礼秀出售的房屋属于孙礼秀个人所有，孙礼秀销售个人所有的房屋院落有完全的处分权。李子友等两人购买孙礼秀房屋没有损害任何人的权益。一审庭审李子友等两人提交的房屋所有权证（证号为：济阳房权证城改字第001870号），证实房屋所有人为孙礼秀。孙礼秀等三人提交的房屋权属状况信息证实房屋所有权人孙礼秀，共有情况无。充分证据证明孙礼秀的房产是个人所有，根本不是夫妻共同财产，孙礼秀出售个人所有的房屋与于斌、李玉珍均无关。孙礼秀等三人的上诉理由无事实和法律依据。除第一部分的李子友等两人外，按照孙礼秀等三人的上诉理由做一下假设。首先，假设于斌享有孙礼秀原房屋的继承权，李子友等两人2005年购买该房时，于斌9岁，孙礼秀作为于斌的监护人有权处分于斌的财产份额。其次，假设李玉珍享有孙礼秀原房屋的继承权，孙礼秀收到房款，交付给李子友等两人房屋后孙礼秀一间平房（包括偏方一间）的院落已立即被全部拆除，扩建成了两间的二层楼房，孙礼秀名下的房屋已灭失。李玉珍对孙礼秀出售房屋不可能不知情。从孙礼秀2005年出售房屋院落、到2005年李子友等两人将房屋院落拆除，该院落灭失、到2005年李子友等两人扩建成了两间的二层楼房、从本案件一审至二审审理，李玉珍从未参与，充分证实李玉珍完全认可孙礼秀出售房屋的行为。足以证明孙礼秀有权代表家人处理重大事务。最后，孙礼秀等三人主张对孙礼秀名下的房屋享有继承权与本案无关，与李子友等两人无关。1、房屋买卖合同是李子友等两人与孙礼秀之间的合同，合同的相对性，第三人不属于本案的诉讼参与人。2、2005年李子友等两人购买该房后已重建扩建，孙礼秀名下的房屋已灭失。拆迁补偿权益针对李子友等两人重建的商住楼（二层），与孙礼秀原先的房屋无关，与孙礼秀等三人均无关，孙礼秀等三人均无权主张涉案商住楼的拆迁补偿权益。综述，孙礼秀等三人的上诉理由不成立。一审法院查明李子友等两人买房的行为有效，查明李子友等两人在将购买院落后重建扩建为楼房，从而认定李子友等两人享有重建扩建楼房的拆迁权益。一审法院依法查明事实，作出合法判决。维护了当事人的合法权益，彰显法律的公平正义，让百姓感受到了法律的温度，维护了社会的和谐稳定。恳请法院查明事实，依法驳回孙礼秀等三人的上诉请求，依法维持原判。李子友等两人向一审法院起诉请求：1.依法确认李子友等两人购买孙礼秀名下的位于济阳区济阳街道办事处经二路54号房屋院落[房屋所有权证号为：济阳房权证城改字第001870号；院落的国有土地使用证号为：济阳国用（2001）字第0118854号]的买卖合同有效；2.依法确认李子友等两人翻建的商住楼（二层）[商住楼建设工程规划许可证证书编号：（2005）鲁01-09-0018，翻建前原房屋所有权证号为：济阳房权证城改字第001870号；原房屋院落的国有土地使用证号为：济阳国用（2001）字第0118854号]的拆迁补偿款90万元归李子友等两人所有；3.诉讼费、保全费由孙礼秀承担。后李子友等两人增加诉讼请求为：1.确认李子友等两人翻建的位于济阳区针织厂片区纬三路237-3号的商住楼（二层）的权益及该商住楼（二层）的拆迁补偿权益归李子友等两人所有；2.将诉讼请求第二项请求变更为：依法确认李子友等两人翻建的位于济阳区针织厂片区纬三路237-3号的商住楼（二层）的拆迁补偿款969427.96元归李子友等两人所有。一审法院认定事实：孙礼秀与于树国于1994年10月16日登记结婚，于1996年3月29日生育一子于斌。李玉珍系于树国之母。1999年10月孙礼秀与于树国通过房改购买了位于济阳县经二路51号家属院公有住房一套，建筑面积30.36㎡（23.1㎡平房砖木结构，自建7.26㎡），并于1999年11月12日办理房屋所有权证（房产证号为：济阳房权证城改字第001870号），房屋所有权人登记为孙礼秀，该房屋于2001年9月29日办理国有土地使用证[证号为：济阳国用（2001）字第0118854号]，土地使用者登记为孙礼秀。2004年9月29日，于树国因病去世。2005年4月30日，济阳县建设管理局对孙礼秀等10户在济阳区经二纬三路口西200米路北商住楼建设发放建设工程规划许可证[编号：（2005）鲁01-09-0018]。2005年6月7日孙礼秀将涉案房屋出卖给李子友，并手写证明一张，载明“本人孙礼秀自愿将经二路59号针织厂家属院平房一间建筑面积23.1平方米，卖于本厂职工李子友并于2005年6月7日一次性收到卖房款贰万柒仟陆佰元整27600元特此证明卖方签字孙礼秀”，孙礼秀在卖方签字处手写签名并按手印。孙礼秀将房屋整个院落（包含北屋23.1平方米和厨房7.26平方米）全部交付李子友。李子友于2005年对房屋进行了翻建，李子友将其自有的房屋和购买的孙礼秀的房屋共同翻建成两层商住楼。该两层商住楼于2019年列入拆迁范围，根据济南市济阳区住房和城乡建设局（甲方）的《国有土地上商业房屋征收补偿协议》及《国有土地上住宅房屋征收补偿协议》，孙礼秀的房屋翻建后的沿街商业房拆迁货币补偿价款为557913.22元，住宅拆迁货币补偿价款为411514.74元。孙礼秀未在上述两份房屋征收补偿协议上签字。另查明，李子友、王术芹系夫妻关系，于1996年10月1日登记结婚。双方当事人对以下事实存在较大争议，一审法院认定如下。1.涉案房产是否是遗产。一审法院认为，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有。涉案房屋为于树国、孙礼秀夫妻关系存续期间购买，因此，应当认定是于树国、孙礼秀的夫妻共同财产。涉案房屋于1999年11月12日办理房屋所有权证（房产证号为：济阳房权证城改字第001870号），房屋所有权人登记为孙礼秀。2004年9月29日，于树国因病去世，涉案房产发生法定继承。根据《继承法》第二十六条的规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。”继承开始后，遗产分割完毕前，各继承人之间是共同共有的关系。在本案中，涉案房产是孙礼秀与于树国的夫妻共有财产，于树国死后，孙礼秀、于斌、李玉珍在遗产未分割之前，就所继承的于树国对房屋所享有的份额共同共有。2.房屋买卖合同的效力。孙礼秀于2005年6月7日将涉案房屋出卖给李子友，孙礼秀手写证明一份，孙礼秀与李子友之间形成房屋买卖合同关系，李子友向孙礼秀支付全部购房款，孙礼秀将涉案房屋所处的院落全部交付给李子友，该房屋买卖合同已履行完毕。孙礼秀、于斌、李玉珍主张涉案房产系孙礼秀与于树国的夫妻共同财产，于树国去世后，该房产应当归孙礼秀、于斌、李玉珍共同共有，孙礼秀未经其他共有人同意和认可处分房屋的行为应当全部无效。一审法院认为，孙礼秀对涉案房屋的处分是否有效关键在于孙礼秀是否有权处分涉案房产中属于遗产的部分。孙礼秀、于斌、李玉珍在遗产未分割之前，就所继承的于树国对房屋所享有的份额共同共有。孙礼秀出卖房产时，于斌系无民事行为能力人，其民事活动由其法定代理人孙礼秀代理。孙礼秀出卖房屋时李玉珍并未表示反对，且李子友已支付全部房款并对涉案房屋居住使用，故应当认定孙礼秀与李子友的房屋买卖合同合法有效，因此，对于孙礼秀、于斌、李玉珍的该项答辩意见，一审法院不予采纳。3.拆迁补偿权益归属。李子友与孙礼秀的房屋买卖合同合法有效，且已经履行完毕，房产未办理过户，但是李子友支付全部购房款后孙礼秀将涉案房产所处的整个院落交付李子友，李子友实际占有居住，并在原房产上翻建，因此，翻建后的房屋的拆迁补偿权益应当归李子友等两人所有。一审法院认为，李子友与孙礼秀均具有完全民事行为能力，双方的房屋买卖行为系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，房屋买卖合同合法有效，一审法院予以确认。李子友在原房屋上翻建房屋的拆迁补偿权益应当归李子友等两人所有。鉴于涉案房屋尚未签订征收补偿协议，无法明确拆迁补偿款数额，对李子友等两人要求确认拆迁补偿款969427.96元归李子友等两人所有的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国继承法》第二十六条，《中华人民共和国合同法》第九条、第四十四条、第四十九条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十八条、八十九条之规定，判决：一、李子友等两人与孙礼秀的房屋买卖合同有效；二、位于济南市济阳区纬三路237-3号房产[房产证号：济阳房权证城改字第001870号]的拆迁补偿权益归李子友等两人所有；三、驳回李子友等两人的其他诉讼请求。案件受理费12800元，由李子友等两人负担6400元，孙礼秀负担6400元。二审中，各方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点有两个，一是李子友与孙礼秀的房屋买卖合同是否有效；二是一审判决拆迁补偿权益归李子友等两人所有是否正确。关于第一个争议焦点买卖合同效力问题。根据一审查明的事实，2005年6月7日孙礼秀出售房屋时，其丈夫已经去世，其子于斌是未成年人，孙礼秀作为于斌的法定代理人有权处分其相应份额；李玉珍虽然没有签字，但是从2005年签订合同、交付房屋、拆除翻建成二层商住楼，再到2019年列入拆迁范围，长达14年的时间，李玉珍知道房屋买卖事宜，未作出任何反对或阻止，本案中，孙礼秀等三人主张合同无效违背诚实信用原则；且未办理过户手续不影响李子友与孙礼秀之间买卖合同的效力，买卖合同标的物平房已不存在，故，一审法院认定房屋买卖合同或行为有效，并无不当。关于第二个争议焦点拆迁补偿权益归属问题。根据一审查明的事实，拆迁补偿款是针对李子友等两人翻建的二层商住楼进行补偿的，并非是对原买卖合同标的物平房进行补偿，故一审判决确定拆迁补偿款归李子友等两人所有，并无不当。综上所述，孙礼秀等三人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12800元，由孙礼秀、李玉珍、于斌等三人负担。本判决为终审判决。审判长 李 琴审判员 刘彦亭审判员 明 霞二〇二〇年五月十一日书记员 刘 彤