北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终3758号上诉人（原审第三人）：樊少斌，男，1968年2月2日出生，汉族，无业，住北京市通州区。委托诉讼代理人：杨盛，北京市两高律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张焕娟，女，1950年3月26日出生，汉族，武警后勤部接待站退休，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：徐敏，北京市求实律师事务所律师。委托诉讼代理人：张密，北京市求实律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：北京怡海花园房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区怡海路3号。法定代表人：王乐茵，总经理。委托诉讼代理人：张滕，女，该公司员工。上诉人樊少斌因与被上诉人张焕娟、北京怡海花园房地产开发有限公司（以下简称怡海花园公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初40250号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。樊少斌上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、一审法院认定基本事实不清，本案是关于房屋买卖合同纠纷的案件，一审法院应查清谁是购房人这一基本事实。张焕娟和怡海花园公司之间事实上的房屋买卖合同关系缺乏证据支持。本案中，怡海花园公司于2000年8月19日开具的购房发票中购房人一栏填写的是樊少斌。发票是商品经营者在经营活动中开具、收取首付款的凭证，该证据足以证明樊少斌是购房人。樊少斌和怡海花园公司之间确实存在房屋买卖合同关系，怡海花园公司在法庭上也明确表示认可。樊少斌确实支付了涉案的房款，至于张焕娟是否代为缴纳或者垫付房款则应由相应的法律关系调整。怡海花园公司提供的物业管理条例、居住手册、楼宇交接书、供暖协议等材料上业主一栏所填写的业主均为樊少斌，张焕娟以樊少斌委托的名义办理的入住手续，上述樊少斌的签名大多数可能由张焕娟或杨某代签。显然，张焕娟知晓涉案房屋的业主是樊少斌，在证人杨某眼中，房屋的所有权人也是樊少斌而非张焕娟。涉案房屋为张焕娟为樊少斌购买。樊少斌原为张焕娟丈夫孙永发所在单位工作，孙永发为主任。1998年国家政策要求取消部队生产经营，所有企业移交地方。在此期间孙永发找到樊少斌等另外两人谈话，说企业移交可以帮助解决北京户口，争取给下一代良好的成长环境，房子的事也可以想办法解决。2000年5月，孙永发将樊少斌身份证要走称要给樊少斌买房，但之后经樊少斌多次催问，孙永发皆称办不了。1998年中央发布文件，要求对转业干部的全迁户，应采取各种形式在报到前落实他们的住房。根据这一规定，孙永发留下樊少斌等三人帮助其工作，但又怕其他人知道此事，就利用张焕娟的名义支付了涉案购房款，在当时的情况下也是迫不得已。目前，与涉案房屋同时购买的另外两套房屋已经落户。二、民事诉讼应当遵循诚实信用的原则，张焕娟在一审中称不认识樊少斌，但在庭审中，证人杨某证明樊少斌和张焕娟同属一个单位，张焕娟的丈夫孙永发是樊少斌的领导。19年间，张焕娟从未联系樊少斌，不合常理。如果说张焕娟为了抢占房源，其可用家人或亲戚的身份证，用樊少斌的身份证购房确实有违常理。张焕娟一直向樊少斌隐瞒购房事实，目的是为了侵占樊少斌的房屋。本案中，法院应当查明购房款的来源、性质、具体支付方式及张焕娟同时以樊少斌和其他两位案外人名义购房的真实原因。张焕娟辩称，同意一审判决，不同意樊少斌的上诉理由和要求。第一，一审中怡海花园的表述是，从文件形式上看，是樊少斌的名字，但并未否认该名字为张焕娟所写，也没有否认张焕娟交纳了全部购房款，并一直居住至今。第二，张焕娟一直遵守诚实信用原则，向法庭的陈述及所提交的证据全部是真实有效的。樊少斌没有任何出资购买行为。第三，樊少斌提到的相关事实在一审中已经查明，张焕娟有充分的证据。樊少斌没有提交任何证据证明其对涉案房屋享有权利，无法证明樊少斌与怡海花园公司存在事实上的买卖合同关系。张焕娟向一审法院起诉请求：1.将北京市丰台区怡海花园三期23号楼1308号房屋过户至张焕娟名下；2.本案诉讼费用由怡海花园公司承担。一审法院认定事实：2000年8月19日，怡海花园公司出具金额为363281元的专用发票，购房单位显示樊少斌，发票上手写字体载明三期23-1308。2000年9月4日，怡海花园公司、达丰物业公司出具业主入伙通知书，载明樊少斌先生，您所认购的怡海花园富润园23栋1308号现已具备交付条件，请您持《入伙通知书》办理入伙手续，办理地点在物业公司。同日，怡海花园出具入伙审批表，樊少斌与怡海花园公司签订业主楼宇交接书，本案证人杨某验收房屋，并在房屋验收交接表上签字。同日，樊少斌与达丰物业公司签订天然气管道管理规定（责任书）、供暖协议、北京怡海花园居住手册、北京怡海花园物业管理公约，樊少斌签订缴费保证，缴费保证载明为保证怡海花园的物业管理不断发展、提高，我愿自觉遵守国家的各项收费政策和达丰物业公司的物业管理收费规定，按照收费时间交纳物业管理费、水泵费、供暖费、天然气费等。若有违约则自愿接受逾期每日缴纳1%的滞纳金。2000年9月，达丰物业公司出具金额为4292元的发票，项目为2000年9-12月管理费、保洁费、手续费，付款单位樊少斌。2000年9月，达丰物业公司出具收据，载明今收到樊少斌、23-1308交来入住水电押金300、炉灶256、电视初装360共计916元。2000年9月，达丰物业公司出具金额为2454的发票，项目为2000.9-12月水费、电梯费。庭审中，张焕娟称业主签名处都是按照怡海花园公司的工作要求代樊少斌所签；张焕娟称由于临时用樊少斌的身份证抢占房源，故在购房发票及其他交费发票或收据上显示的付款单位均为樊少斌，实际付款人均为张焕娟。庭审中，张焕娟提交达丰物业公司于2015年1月27日出具的金额为1937.64元的发票，经营项目为物管费、达丰物业公司于2019年6月24日出具的金额为2538.66元的收费单，收费项目为物业费、北京怡暖供热管理有限公司（以下简称怡暖公司）于2015年1月28日出具的金额为5008.20元的发票，项目为供暖费、怡暖公司于2018年10月8日出具的金额为2504.1元的发票，服务名称为2018年11月15日至2019年3月15日的供暖费、北京歌华有限电视网络股份有限公司于2019年6月24日出具的金额为216元的发票，服务名称为收看维护费，拟证明张焕娟及家人自2000年至今一直实际居住涉案房屋至今，怡海花园公司和樊少斌对张焕娟占有、使用、管理、处分、收益涉案房屋予以认可，没有异议。怡海花园公司对上述发票及收据的真实性予以认可，但认为无法证明张焕娟自2000年至今一直实际居住涉案房屋、怡海花园公司认可张焕娟为涉案房屋业主，更无法证明张焕娟与怡海花园公司存在房屋买卖合同关系。樊少斌对上述发票及收据的真实性予以认可，但认为无法证明张焕娟对涉案房屋有所有权，根据购房发票涉案房屋的业主应为樊少斌。另查，北京市丰台区怡海花园富润园5号楼1308号无房屋登记信息，北京市丰台区怡海花园富润园5号楼的房屋所有权人为怡海花园公司，无查封及抵押登记信息。一审法院认为，张焕娟、怡海花园公司之间未签订正式的房屋买卖合同，虽购房发票上的购房单位、其他交费发票及收据的付款单位显示为樊少斌或涉案房屋房号，供暖协议、北京怡海花园居住手册、北京怡海花园物业管理公约等协议上的签字也为“樊少斌”，但樊少斌于庭审中明确认可未缴纳购房款，其他费用系张焕娟所交，签名为张焕娟代签。且基于张焕娟向怡海花园公司缴纳了全部购房款，怡海花园公司向张焕娟交付了房屋，房屋由张焕娟实际使用的事实，法院认为与怡海花园公司之间形成涉案房屋事实买卖法律关系的合同相对方为张焕娟，而非樊少斌。该事实房屋买卖合同关系系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。双方当事人均应依约履行。关于张焕娟、怡海花园公司事实房屋买卖合同关系应当如何继续履行的问题，现怡海花园公司认可张焕娟已全部交齐购房款363281元，结合张焕娟提交的购房款发票、其他交费发票及收据原件等情况，可知张焕娟已履行交付房款、怡海花园公司已履行交付房屋的义务。因不动产的转移登记系房屋买卖合同的附随义务，怡海花园公司作为出卖人理应履行义务，故张焕娟的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。而樊少斌称不知道张焕娟用其身份购房，亦认可未缴纳过购房款，也未在涉案房屋内居住，樊少斌目前提交的证据，都不足以证明樊少斌与怡海花园公司之间存在房屋买卖合同，故对于樊少斌称委托其工作单位购房，张焕娟与怡海花园公司之间无房屋买卖合同的述称理由，法院不予采信。怡海花园公司关于张焕娟的起诉已过诉讼时效的辩称，法院认为张焕娟已付清房款，且房屋已实际交付张焕娟使用，办理所有权转移登记可使张焕娟获得全部的所有权，故办理权属登记属于物权请求权性质，不应适用诉讼时效的规定。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条、《中华人民共和国合同法》第二条、第六十条之规定，判决：北京怡海花园房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内协助张焕娟办理北京市丰台区怡海花园富润园5号楼1308号房屋的权属登记手续。本院经审理查明的事实与一审无异。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，樊少斌主张其系涉案房屋买卖合同的买受人，但在庭审中，樊少斌认可其未交纳过购房款和房屋的其他费用，也并未对涉案房屋进行过管理或居住，且与房屋有关的书面材料中“樊少斌”的签名并非其本人所签。现樊少斌仅依据购房发票和入住登记表等材料中所记载的名字为樊少斌，主张其系涉案房屋的购买人，未能完成举证义务，应当承担不利后果。一审法院依据张焕娟交纳购房款、房屋由张焕娟实际使用等事实，认定涉案房屋买卖合同的相对人为张焕娟而非樊少斌，并据此判令怡海花园公司协助张焕娟办理权属登记手续，并无不当。综上所述，樊少斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由樊少斌负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 饶林生审 判 员 卫 华审 判 员 李 琴二〇二〇年五月二十六日法官助理 祁哲洋书 记 员 于明洁-2-