广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终8275号上诉人（原审原告、反诉被告）：李清华，男，1976年5月21日出生，汉族，住湖北省荆州市沙市区。委托诉讼代理人：陈建平，广东江盈律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市娇媚芳形象设计有限公司。住所地：广州市荔湾区中山七路116-120铺加二楼。法定代表人：蔡泽娇，该公司总经理。委托诉讼代理人：林俊男，广东连越律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎启亮，广东连越律师事务所实习律师。上诉人李清华因与被上诉人广州市娇媚芳形象设计有限公司（以下简称娇媚芳公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院(2019)粤0103民初3463号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，采用独任制对本案进行了审理。上诉人李清华及其委托诉讼代理人陈建平，被上诉人娇媚芳公司委托诉讼代理人林俊男、黎启亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李清华上诉请求：1.撤销一审判决第一、三、五项，改判娇媚芳公司向李清华赔偿装修损失357751元，入场费8万元；2.一、二审诉讼费、鉴定费由娇媚芳公司负担。事实与理由:一、关于房屋装修损失。本案装修损失应以装修重置总成本为基准，自2018年10月28日计算合同剩余期限，直到2024年8月31日，装修残值计算为466369.18×2134÷2365-420816元。该价值高于装修工程现值357751元，应以现值35775l为准。退一步说，即使按照娇媚芳公司主张的，合同期限为自2018年3月l1日至2019年8月31日止(共538天)，自2018年3月11日至2018年10月27日共履行230天，2018年l0月27日合同解除日后，剩余租赁期限为318天。因此，即使按此方式计算，装修残值应为466369.18×318÷538=275660元。一审法院认定娇媚芳公司应赔偿李清华装修损失，并“酌情认定娇媚芳公司向李清华赔偿装修损失105500元”,但却未说明其酌情的依据,一审法院酌情认定金额明显过低。二、入场费返还问题。对于李清华交给娇媚芳公司的入场费80000元，一审法院认为娇媚芳公司应返还入场费，并认为“入场费应根据李清华租赁使用案涉商铺的实际情况予以退还”，却同样“酌情娇媚芳公司应向李清华退还入场费17600元”，同样未说明其酌情的依据何在，该项判决也同样严重损害了李清华的合法权益。李清华在签订合同后不久，案外人广州骏达汽车企业集团即要求李清华腾空房屋，但娇媚芳公司却一直隐瞒事实，欺骗李清华，承诺合同履行没问题，恶意极为明显，该入场费应全部返还李清华。三、娇媚芳公司在合同签订及履行过程中存在恶意的隐瞒、欺骗，造成李清华装修费等重大损失，这一事实应作为酌情确定娇媚芳公司赔偿的因素。李清华与娇媚芳公司签订商铺租赁合同时，娇媚芳公司一直未告知其不是所有权人。合同签订后不久，案外人广州骏达汽车企业集团即要求李清华腾空房屋，李清华才获悉娇媚芳公司不是所有权人而是承租人，为此要求其提供合法承租的材料确保房屋能够继续使用，但娇媚芳公司却一再承诺继续租赁没问题，不会受影响，李清华出于对娇媚芳公司承诺的信任，才继续对房屋进行装修，最终造成重大损失。一审法院酌情认定娇媚芳公司赔偿金额过低，对存在违约及恶意欺骗行为的娇媚芳公司偏袒。四、李清华为了早日解决纠纷，对娇媚芳公司违约造成的经营收益损失等其他损失未提出主张。本案双方成讼后，李清华为了早日解决争议，在(2018)粤0103民初8203号案中放弃了上诉，在本案中也没有要求娇媚芳公司赔偿因合同解除造成的预期经营收益损失等。李清华在(2018)粤0103民初8203号案判决生效后，就己经停止经营，并在2019年1月要求将房屋交还娇媚芳公司，同时明确告知了娇媚芳公司，但娇媚芳公司却拒绝接受，一直拖欠，造成李清华可能要为此付出本不应承担的房屋占用费。李清华在本案中本是一个受害人，娇媚芳公司才是违约方，且有非常明显的恶意。被上诉人娇媚芳公司辩称：不同意李清华的上诉请求。事实与理由：一、一审法院关于“娇媚芳公司无法按照《商铺租赁合同》的约定提供案涉房屋给李清华经营使用，构成违约，对于合同解除具有过错，应当赔偿李清华装修装饰损失”的认定与事实不符，且与生效判决的认定逻辑相互矛盾，娇媚芳公司不存在过错，无需赔偿李清华装修损失。二、入场费系涉案租赁物原装修装饰物的对价，李清华拆除了原装修装饰物，入场费不应再退还。三、本案装修装饰损失为“残值损失”，李清华主张系“现值损失”没有依据。四、一审法院以李清华未支付租金不构成违约驳回娇媚芳公司主张违约金的诉请，系未正确理娇媚芳公司主张违约金的依据所致，应当予以纠正。五、一审法院认为评价报告中有争议部分仅是“入口通道处的装修”的理解是片面的，遗漏了有关事实，依法应予以纠正。李清华于2019年4月19日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.娇媚芳公司退还给李清华入场费80000元、押金46000元；2.娇媚芳公司赔偿李清华装修损失，包括房屋的内部装修、床、空调等，暂计100000元（最终以鉴定结果为准）；3.本案诉讼费、鉴定费由娇媚芳公司承担。娇媚芳公司向一审法院提起反诉请求：1.李清华向娇媚芳公司支付2018年9月的租金23000元、10月的租金13033元，合计36033元及至付清之日的滞纳金（以拖欠的租金为基数，按年利率24%，其中9月的租金自2018年9月12日起算，10月租金自2018年10月12日起算，计至清偿之日）；2.李清华向娇媚芳公司支付违约金46000元；3.本案诉讼费用由李清华承担。一审法院经审理查明：广州市中山七路116-120号是广州市汽车农机工业公司所有的房屋，为钢筋混凝土结构4层，总建筑面积1037.64平方米，用途为住宅、仓库。2014年9月1日，广州市汽车农机工业公司（出租人，甲方）与董奕生（承租人，乙方）签订《广州市房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》，约定：甲方同意将坐落在广州市中山七路116-120号首层、二层和首层夹层房地产出租给乙方作法定用途使用，建筑（或使用）面积716.966平方米；甲乙双方协定的租赁期限如下:2014年9月1日至2019年8月31日；等等。合同签订后，广州市汽车农机工业公司依约将广州市中山七路116-120号首层、二层和首层夹层房屋交给董奕生使用。2016年4月6日，广州骏达汽车企业集团（甲方）、董奕生（乙方）、广州市汽车农机工业公司（丙方）三方签订《租赁合同》补充协议（三)，约定：三方同意，自2016年4月1日起《合同》中的出租人由广州市汽车农机工业公司（即丙方）变更为广州骏达汽车企业集团（即甲方），原出租人（即丙方）的权利和义务全部由甲方承接，承租人仍为乙方，乙方的权利义务不变，原《租赁合同》对甲、乙方有约束力；等等。2015年3月，董奕生将广州市中山七路116-120号首层房屋部分面积分租给耿春燕使用。2017年2月27日，董奕生将广州市中山七路116-120号房屋首层部分面积及二层面积分租给蔡泽娇使用，租赁期限为2017年3月1日至2019年8月30日。2017年5月，蔡泽娇在上述地址开设娇媚芳公司，蔡泽娇为该公司法定代表人。2018年3月7日，娇媚芳公司（出租人，甲方）与李清华（承租人，乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方同意将座落在广州市中山七路118号（实际为116-120号）二楼房屋出租给乙方作非住宅（商铺）使用，计租面积共246平方米。该房屋仅能用作经营公寓；甲方须于2018年3月11日将租赁物交付乙方使用；租赁期为一年半，从2018年3月11日至2019年8月31日止。乙方须遵循“先交租，后使用，”的原则，租金按月结算每月租金23000元。如此类推乙方应在每月的11日前转账或现金支付方式缴纳租金给甲方，逾期三天缴纳，每天按月租金总额收取3%的滞纳金，逾期十天，甲方有权解除合同，收回房屋，保证金不予退还，乙方还应支付1380元违约金；乙方须向甲方交纳租赁保证金46000元，租赁期间，乙方不能将租赁保证金抵缴租金，租赁期满次日，乙方对房屋及设备等没有损坏或其他欠费、违约现象，凭交纳保证金的收据、本合同、营业执照歇业回执及铺面钥匙，甲方无息如数退还给乙方；合同期满、合同终止、合同解除后，乙方应将租赁物按起租时原状交回甲方，双方共同检查交接铺位和设施，若有损坏，照价赔偿。乙方须在合同期满、合同终止、合同解除后的次日，全部搬出铺位，逾期不搬的视为乙方放弃存放在商铺内的存货、设备、档案、金钱及一切物品资料的所有权，甲方有权处置上述物品及资料等，造成损失由乙方负责全部责任，同时甲方不退保证金，乙方还应向甲方支付违约金46000元；一方发给另一方的通知或信件必须是书面的，甲方通知乙方送达地址是乙方承租的商铺，乙方通知甲方的送达地址是甲方的住址。另一方向签收一方送达的通知或信件，拒收的，可以将通知、信件张贴在上述地点大门或外墙上或投进室内（铺内）视为签收送达；等等。合同签订后，娇媚芳公司依约将案涉房屋交付李清华使用，李清华支付了保证金46000元。2018年3月，李清华在上述地址开设“广州柏悦精品酒店公寓管理有限公司”进行经营，李清华为该公司法定代表人。李清华向娇媚芳公司支付租金至2018年9月10日止。2018年5月9日，广州骏达汽车企业集团以董奕生拖欠租金为由，向一审法院起诉要求：解除与董奕生之间的《广州市房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》、《租赁合同补充协议三》；董奕生、耿春燕、蔡泽娇将其占用的广州市中山七路116-120号首层、二层和首层夹层的全部房屋交还广州骏达汽车企业集团；董奕生立即向广州骏达汽车企业集团支付租金；等等。该案诉讼期间，一审法院于2018年6月26日在广州市中山七路116-120号首层房屋的显眼处张贴通知，限期广州市中山七路116-120号首层、二层和首层夹层房屋的实际使用人来院登记主张权利。期限届满后，只有耿春燕、蔡泽娇作为实际使用人来院登记。2018年10月18日，一审法院作出(2018)粤0103民初3671号民事判决书，判决：一、确认广州骏达汽车企业集团与董奕生之间的《广州市房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》、《租赁合同补充协议三》于2018年3月24日解除；董奕生、耿春燕、蔡泽娇自本判决发生法律效力之日起30日内，将广州市中山七路116-120号首层、二层和首层夹层房屋腾空返还给广州骏达汽车企业集团；等等。判决后，广州骏达汽车企业集团与董奕生均提出上诉，广州市中级人民法院以(2018)粤01民终23080号民事判决予以维持。2018年11月15日，娇媚芳公司在一审法院起诉李清华，要求解除双方签订的《商铺租赁合同》，李清华将案涉房屋腾空交还及按每月23000元的标准支付自2018年11月1日起至交付房屋之日止的房屋占用费、滞纳金等等。一审法院经审理后认为一审法院（2018)粤0103民初3671号案对案涉房屋的搬迁问题已作出处理，该判决对娇媚芳公司、李清华能否继续使用案涉房屋产生重大影响，也导致双方信赖基础的丧失，故作出（2018）粤0103民初8203号民事判决：确认娇媚芳公司与李清华签订《商铺租赁合同》于2018年10月27日解除；李清华向娇媚芳公司支付2018年11月1日至李清华将房屋腾空搬出之日止的场地占用费（按月租金23000元计算）；驳回娇媚芳公司的其他诉讼请求。判后，李清华提起上诉，在二审审理过程中，李清华申请撤回上诉，广州市中级人民法院作出（2019）粤01民终4713号民事裁定:准许李清华撤回上诉；一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。一审另查，2019年3月6日，广州骏达汽车企业集团依据已生效的(2018)粤0103民初3671号民事判决申请一审法院强制执行。一审法院立执行案号为（2019）粤0103执1130号。在该案的执行过程中，李清华于2019年4月28日向一审法院递交《执行异议申请书》，以已经对娇媚芳公司提起本案诉讼，案涉房屋的装修损失需要评估鉴定为由，申请一审法院暂停对案涉房屋的执行。一审法院给予了李清华60日时间以便其处理案涉房屋内的物品。2019年7月4日，李清华将案涉房屋移交给一审法院执行。在一审审理过程中，李清华申请对案涉房屋的装修价值进行司法评估。一审法院经摇珠程序确定由广东高迪评估咨询有限公司进行评估。一审法院于2019年7月4日组织李清华、娇媚芳公司以及广东高迪评估咨询有限公司对案涉房屋进行现场勘查，李清华与娇媚芳公司签署了《现场勘查笔录》并一致同意以该笔录所确定的装修内容进行评估，但双方对案涉房屋入口通道的装修有争议,娇媚芳公司认为案涉房屋入口通道处的装修是在租赁房屋范围外的装修，且未经得其同意。双方均确认该入口通道是进入案涉房屋的唯一通道。广东高迪评估咨询有限公司于2019年10月9日作出《价格评估结论书》，结论为：案涉房屋无争议部分的装修重置成本为438535.19元，有争议部分的装修重置成本为27833.99元。一审庭审中，娇媚芳公司确认收取了入场费80000元。李清华主张已经于2019年1月1日搬离了案涉房屋，于2019年5月20日将钥匙交给了执行法官。一审法院认为:已生效的（2018）粤0103民初8203号民事判决认定案涉房屋的搬迁问题在一审法院（2018)粤0103民初3671号案已作出判处，对娇媚芳公司、李清华能否继续使用案涉房屋产生重大影响，也导致双方信赖基础的丧失，故判决解除双方签订的《商铺租赁合同》，并未对双方的责任进行认定。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，出租人有责任及义务提供符合约定的租赁物给承租人使用。因案涉房屋存在他案的诉讼纠纷并进行了判处，导致娇媚芳公司已无法按照《商铺租赁合同》的约定提供案涉房屋给李清华经营使用，故娇媚芳公司应承担相应的违约责任。现合同解除后，李清华主张对案涉房屋投入了装修并要求娇媚芳公司赔偿装修损失，符合法律规定，一审法院予以支持。《商铺租赁合同》的租赁期限自2018年3月11日至2019年8月31日，虽然李清华于2019年7月4日才在（2019）粤0103执1130号执行案中交回案涉房屋，但自该案执行之日起，李清华也无法正常经营使用案涉房屋进行收益，故综合案涉房屋的诉讼情况以及经营使用情况，结合《价格评估结论书》的评估结论及李清华的实际损失，一审法院酌定娇媚芳公司向李清华赔偿装修损失105500元。至于双方对入口通道的装修存有争议，因该入口通道是进入案涉房屋的唯一通道，李清华对其进行装修也系经营所需，故应一并计入案涉房屋装修之内。关于李清华要求娇媚芳公司退还入场费80000元及押金46000元的诉请。因双方租赁合同履行期限未届满即告解除，入场费应根据李清华租赁使用案涉商铺的实际情况，予以退还。一审法院酌定娇媚芳公司应向李清华退还入场费17600元。又因双方租赁合同解除，按照合同的约定，娇媚芳公司所收取的保证金46000元应当返还给李清华。关于娇媚芳公司反诉要求李清华支付2018年9月、10月租金及滞纳金以及反诉要求李清华支付违约金46000元的诉请。因李清华在庭审中确认没有交纳该两个月份的租金并同意向娇媚芳公司支付，故一审法院予以确认。至于租金滞纳金以及违约金的问题，因（2018)粤0103民初3671号案对案涉房屋的搬迁问题作出的判处，对娇媚芳公司、李清华能否继续使用案涉房屋产生重大影响，也导致双方信赖基础的丧失。李清华基于信赖基础的丧失而未支付租金，并非故意拖欠。娇媚芳公司主张李清华拖欠租金违约，一审法院不予采纳，故对于娇媚芳公司该项反诉请求，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项的规定，于2019年11月23日作出一审判决:一、自判决发生法律效力之日起十日内，广州市娇媚芳形象设计有限公司向李清华赔偿装修损失105500元；二、自判决发生法律效力之日起十日内，广州市娇媚芳形象设计有限公司向李清华返还保证金46000元；三、自判决发生法律效力之日起十日内，广州市娇媚芳形象设计有限公司向李清华返还入场费17600元；四、自判决发生法律效力之日起十日内，李清华向广州市娇媚芳形象设计有限公司支付2018年9月、10月的租金36033元；五、驳回李清华的其他诉讼请求；六、驳回广州市娇媚芳形象设计有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2345元，反诉受理费994元，由李清华负担935元，广州市娇媚芳形象设计有限公司负担2404元。评估费用13991元，由李清华负担10913元，广州市娇媚芳形象设计有限公司负担3078元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。另查明：一审期间，李清华提交吴文清与蔡泽娇的录音光盘及文字资料，拟证明广州市汽车农机工业公司通知清场，李清华与娇媚芳公司协商。该录音文字资料部分内容如下：吴文清说：我当时是跟你这样说的，3月份贴了一个要我们退场通知，我问你说这个退场通知到底是什么，我可以装修不可以装修，你说可以装修是不是？4月份也贴了一次，我问你可以装修吗？农机公司直接到我这来了，他们说已经通知你们了。我就问你说可以装修吗？你说可以装修一点问题都没有。蔡泽娇说：那一手是那个杨生是跟我们这样说，我们肯定是我们并没有任何的隐瞒，他是这样跟我们说，他说是因为你们二楼装了，那个那时候你们进来不是那漏水，我们还是找了人上去跟他谈，人家才肯可以给我们修了3万多块钱，他说是因为那个农机公司不给他报那3万多块钱，他说你们放心没事的。吴文清说：反正是我们之前是通知给你的，问你可不可以装修，我说不是闹着玩的了是不是？这是几十万呀，我是几十万做的呀几十万的事啊。蔡泽娇说：对呀对呀。……吴文清说：我装修还没装到十天就贴着那个退场通知来了。蔡泽娇说：那时候我们也没有接到通知（以及其向董生了解情况，没有隐瞒等）。《价格评估结论书》评估认定综合成新率为76.71%，按照装修重置成本与综合成新率相乘得出，无争议部分的装修工程现值为336400元，有争议部分的装修工程现值为21351元。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案的争议焦点问题为：一审判决对装修损失、入场费的处理应否调整。经一审法院摇珠选定的评估公司作出《价格评估结论书》，无争议部分的涉案房屋装修工程现值为336400元，应作为认定李清华装修损失的基础。李清华交还房屋时，涉案《商铺租赁合同》已接近期满，且根据李清华自己提交的录音光盘及文字资料，李清华自认装修没到十天，在2018年3月就已经张贴了退场通知，在此情况下，李清华应对双方合同能否继续履行、是否应继续装修持审慎态度并作出自己的判断，而非完全依赖娇媚芳公司的意见，因此李清华对扩大的损失也应承担一定责任。一审判决认定娇媚芳公司向李清华赔偿装修损失105500元系行使自由裁量权，处理并无不当，本院予以维持。李清华上诉主张娇媚芳公司应赔偿357751元依据不足，本院不予支持。关于入场费的问题，双方对入场费的含义及对价未作明确约定，一审法院根据合同履行情况酌情判决娇媚芳公司退还17600元亦无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人李清华的上诉请求不成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7866元，由上诉人李清华负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜二〇二〇年五月二十七日书记员 冯冠豪郭丽淳