安徽省六安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖15民终525号 上诉人（一审被告）：安徽凯鸿置业投资有限公司，住所地安徽省六安市皖西西路华安新宇1号楼904室，统一社会信用代码913415006897550826。 法定代表人：汪开南，该公司执行董事。 诉讼代表人：安徽美林律师事务所，系安徽凯鸿置业投资有限公司破产管理人。 委托诉讼代理人：凌胜英，安徽美林律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：张铁成，男，汉族，1965年8月8日生，住安徽省马鞍山市花山区。 委托诉讼代理人：韩春，安徽冠楚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁亮，安徽冠楚律师事务所律师。 一审第三人：汪开南，男，1962年7月25日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。 一审第三人：刘先红，男，1965年10月20日出生，汉族，住安徽省马鞍山市雨山区。 上诉人安徽凯鸿置业投资有限公司（以下简称凯鸿公司）与张铁成、一审第三人汪开南、刘先红所有权确认纠纷一案，不服六安市金安区人民法院（2019）皖1502民初2474号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 凯鸿公司上诉称，根据2015年7月31日《资产负债表》和《损益表》及沪深诚会师专审字（2019）第0006号《关于对安徽凯鸿置业投资有限公司资金往来专项审核报告》的相关数据，凯鸿公司在2015年7月经营亏损，股东对公司均负债，股东无权行使分红权，故2015年7月11日的股东会决议不具有法律效力；被上诉人与上诉人未建立债权债务关系，被上诉人与第三人汪开南的债权债务关系与上诉人无关；争议房屋网签与交付并不是对房屋使用权的确认，故请求二审法院驳回被上诉人诉讼请求。 张铁成答辩称，股东会决议是股东真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定；沪深诚会师专审字（2019）第0006号审核报告反映的是2018年5月18日的财务情况，并非2015年7月的财务情况，更不能证明2015年7月公司是亏损状态，也不能否认2015年7月公司股东不具有分红权，此外，在法定期间内，上诉人也未对股东会决议行使撤销权。被上诉人与汪开南的债务是真实的，并且以合理的价格签订商品房买卖合同，且被上诉人实际占有，被上诉人在取得房屋三年后，上诉人要求撤销协议不符合《企业破产法》的规定。案涉房屋已经交付给被上诉人，并且在政府部门备案登记在被上诉人名下，被上诉人已经完全享有物权。本案债权虽未体现在上诉人公司名义上，但从第三人汪开南陈述及上诉人公司配合以房抵债且三年多时间从未主张权利的行为看，上诉人公司是认可汪开南从被上诉人处融资实际用于公司经营的事实。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 一审第三人汪开南答辩称，我和张铁成是亲戚关系，我09年拿到地，本来以为政府可以较快完成拆迁，结果拆了三年，我们2013年5月开工已经投资了1.3个亿，那时候拿不到土地证，找人借不到钱。不是亲戚或者朋友谁借钱给我，我找张铁成借钱属实，从2009年到2012年陆续借的，有转账有现金，转账到我个人账户，当时房子盖好了，房企都有一个规则，可以拿房子抵债，是潜在的规则。凯鸿公司不是经营不善资不抵债导致破产，而是股东不良担保导致的公司破产。2015年7月公司的资产本身是远超负债的。不能用2018年财物审计报告来反映公司2017年的财物状况。 张铁成向起诉请求：1.请求确认被告开发的华润苏果（六安）凯鸿广场4栋1705室房屋归原告所有，判令被告在破产终结前为原告办理不动产权属登记证书；2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院查明：1.被告凯鸿公司于2009年5月21日成立，股东为汪开南、刘先红，注册资金4200万元。2009年凯鸿公司开始投资开发“华润苏果（六安）购物广场”项目1、2、3、4号住宅楼及商业5号楼项目，至2013年10月一期开始对外预售，2014年10月二期开始对外预售。因2014年度房地产市场低迷，二期开盘后销售不好，而凯鸿公司因开发产生的借款、工程款等又无资金偿还、兑付。2015年7月11日，公司召开股东会,股东汪开南、刘先红参加，并形成分红决议。2.汪开南在六安房地产开发期间需要大量资金投入，向张铁成零星借款。汪开南要求用华润苏果（六安）凯鸿广场4栋2单元17层1705房屋与原告进行抵付，原告同意后，2015年8月14日，凯鸿公司与张铁成签订《商品房买卖合同（预售）》，单价5800元/㎡，总价款486388元。合同签订后，即在市住建委办理了网上备案确认，对该套房进行了销售签约备案，现该套房已交付原告并由原告占有使用。3.本院于2018年受理被执行人安徽凯鸿公司破产清算一案，于同年5月18日下达（2018）皖1502破申1号决定书，指定了破产管理人。原告因向破产管理人申报债权被拒，遂提起诉讼。 一审法院认为，2015年8月14日，被告与原告签订《商品房买卖合同（预售）》，将被告开发的华润苏果（六安）凯鸿广场4栋1705房屋以总价款486388元抵付欠原告之债。同时约定了进行签约备案的内容。故原告与被告凯鸿公司签订的购房合同实为实现以物抵债法律后果的表现形式，具有广义上的让与担保性质。该商品房买卖合同是原告张铁成与第三人汪开南及被告凯鸿公司意思表示一致的结果，没有违反法律的禁止性规定，应属有效。案涉房屋已经政府管理部门备案登记在原告名下，对外具有公示的效力及公信力，且房屋已实际交付原告，原告在取得房屋后实际行使了占有、使用、收益等权利，依法取得了房屋所有权。物权具有绝对权或对世权。双方的债务据此也已经履行完毕，予以确认。被告现仅以沪深诚会师专审字（2019）第0006号《关于对安徽凯鸿置业投资有限公司资金往来专项审核报告》来否认其效力，管理人主张有权解除合同，无事实和法律依据。综上所述，原告张铁成请求确认被告开发的华润苏果（六安）凯鸿广场4栋1705室房屋归原告所有，被告在破产终结前为原告办理不动产权属登记证书的诉讼请求，依法予以支持。一审依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国物权法》第六条、第七条、第九条、第十七条、第三十三条，《中华人民共和国企业破产法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条规定，判决：一、确认被告安徽凯鸿置业投资有限公司开发的位于六安市华润苏果（六安）购物广场4栋2单元17层1705室房屋归原告张铁成所有；二、被告安徽凯鸿置业投资有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告张铁成办理位于六安市华润苏果（六安）购物广场4栋1705室的不动产权属登记手续；三、驳回原告张铁成的其他诉讼请求。案件受理费9100元，由被告安徽凯鸿置业投资有限公司负担。 二审期间，双方均没有提供新证据。 二审查明的事实同一审法院。 本案争议焦点为，张铁成以房抵债与凯鸿公司而签订的商品房买卖合同（预售）是否取得案涉房屋的所有权。 本院认为，凯鸿公司股东汪开南因项目开发资金短缺而向其亲戚张铁成借款。2015年7月11日，凯鸿公司召开股东会，决议将开发的部分住宅房由股东先行分配，后凯鸿公司与张铁成于2017年8月14日签订商品房买卖合同（预售），以案涉房屋抵付股东汪开南所欠张铁成借款，并办理了网签备案。张铁成也依据该合同实际占有了房屋并出租他人。上诉人与被上诉人自愿签订的商品房买卖合同（预售）不违反法律法规强制性规定，合法有效。被上诉人取得涉案房屋有合同依据。本案房屋买卖关系形成时间是2015年7月，人民法院受理凯鸿公司破产申请在2018年5月，公司处分资产的行为不违反《中华人民共和国企业破产法》关于禁止公司处分资产的相关规定，且也超过了破产法关于撤销公司处置资产应在人民法院受理破产申请前一年规定的范围。上诉人上诉理由不能成立，不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9100元，由安徽凯鸿置业投资有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长 项 军 审判员 文士祥 审判员 张 菊 二〇二〇年五月十九日 法官助理王婷婷 书记员刘畅