北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终4905号上诉人（原审原告）：曹勇，男，1945年10月25日出生，汉族，中国人民银行退休职工，住北京东城区。被上诉人（原审被告）：北京恒达物业管理有限责任公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路20号3号楼A-5608室。法定代表人：邓亚顺，总经理。委托诉讼代理人：付学振，国浩律师（北京）事务所律师。上诉人曹勇因与被上诉人北京恒达物业管理有限责任公司（以下简称恒达物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初315号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。曹勇上诉请求：撤销一审判决，改判确认我与恒达物业公司签订的物业服务合同无效；本案一、二审诉讼费用由恒达物业公司承担。涉案小区未成立业主大会，仍处于前期物业管理阶段，业主仍应按照前期物业服务合同的约定接受服务并交纳费用。物业管理按照是否成立业主大会分为两个阶段（模式）两个服务合同，没有成立业主大会的前期物业管理、建设单位负责管理的模式，订立前期物业服务合同，即购房合同的售后服务内容；业主大会成立后为业主自我管理模式，订立物业服务合同。业主房屋买卖合同就是业主前期物业服务合同。业主大会是实施物业管理模式的权利和行为的法定主体，是诸多法律强制性硬条件的第一条。本小区没有成立业主大会，前期物业服务合同合法有效两大证据足以确认以下结论：恒达物业公司称2015年1月1日起实施物业管理改革不是事实，事实是本小区没有实施物业管理改革，改革意见504号文件说的住宅区物业管理改革是管理模式即前期物业管理的转变，是物业管理合同关系改变，不是国家交费政策的改变，和业主是否享有物业费补贴无关，因为交费凭据是合同。单个业主和恒达物业公司建立合同关系的行为无效，签订的物业服务合同绝对的全部的无效，违反了物权法、物业管理条例等法律、法规的强制性规定，违反民法通则关于民事法律行为有效的基本条件。我和小区所有业主一样，都应当按各自的购房合同交费，即中央在京单位已购公房的服务费应当个人负担120元/年，其余由中国人民银行房管承担，合同约定没有业主发补贴的内容。一审判决认定的事实没有根据，我在一审起诉状中提供的两大证据可以推翻一审判决不支持我要求确认合同无效的认定，也足以推翻（2017）京0109民初5479号、（2019）京0102民初28338号判决所认定的事实。恒达物业公司辩称，同意一审判决，不同意曹勇的上诉请求及理由。房屋买卖契约仅仅是房屋购房合同，不具有物业服务合同的性质，其中第七条第四点约定属于政策性约定，实际也是按照约定执行的。中国人民银行也是按照最新的关于物业费、供暖费的规定将这些费用直接支付至曹勇的账户内，曹勇也是确认的，我公司要求曹勇交纳物业费并无不妥。我公司与曹勇并未签署书面的物业服务合同，而是以最新的政策执行，曹勇主张的物业服务合同无效的请求不能成立。我公司多次找到曹勇签署物业服务合同，曹勇均予以拒绝。曹勇向一审法院起诉请求：1.请求法院确认恒达物业公司以物业管理改革为据违法签订的物业服务合同无效。2.请求法院判令恒达物业公司退还已收取的违规费用1708.92元。（2016年收取的2308.92元其中1708.92元为多收取的）。3.诉讼费由恒达物业公司承担。一审法院认定事实：1998年12月10日，中国人民银行作为甲方（卖方），曹勇作为乙方（买方），双方签订《房屋买卖契约》约定根据国务院关于深化城镇住房制度改革的决定以及中央国家机关房改办的批复，甲方将坐落在北京市东城区烧酒胡同3号院2号楼2门402号房屋以成本价出售给乙方，上述协议第七条约定：“甲、乙双方办完交易，乙方领取《北京市房地产所有证》后应遵守下列规定：……4.乙方购房后，供暖、电梯等费用的收取仍按北京市人民政府有关职工承租公房的办法执行”。曹勇于2004年4月25日取得上述涉案房屋所有权证（京房权证东私成字第XXXX号）。2016年11月11日，曹勇以物业服务合同纠纷为由将恒达物业管理公司诉至北京市门头沟区人民法院，要求恒达物业公司按照合同收取2016年物业服务费120元，退还超收的2188.92元，要求恒达物业公司在烧酒胡同3号院公开道歉并要求赔偿精神和名誉损害2万元。2017年2月17日，北京市门头沟区人民法院作出（2016）京0109民初5479号民事判决，载明：“……本院经审理认定事实如下：恒达物业公司受人民银行机关服务中心资产管理处的委托管理人民银行职工住宅区，其中包括烧酒胡同3号院。2015年10月16日，经人民银行机关事务管理局委托，北京金泊顿物业服务评估监理有限公司出具《东城区烧酒胡同3号院住宅项目物业服务费用评估报告》，报告载明该小区物业服务费用收费标准测算结果为1.56元/平方米/月。2016年10月22日，曹勇向恒达物业公司交纳2016年度物业费2308.92元。审理中，恒达物业公司提交人民银行机关服务中心出具的公函，载明：烧酒胡同3号院目前是已购公房职工住宅区，多数业主没有获得完整产权，现状的配套产权属于人民银行总行，尚未具备条件成立业主大会。经质证，曹勇对此不予认可……判决如下：驳回曹勇的诉讼请求”。曹勇不服上述一审判决，上诉至北京市第一中级人民法院。北京市第一中级人民法院于2017年6月21日作出（2017）京01民终3101号民事判决，其中载明：“……本院认为……现曹勇已经按照第三方评估机构测算的收费标准向恒达物业公司交纳了2016年度物业费，故在恒达物业公司不存在违约的情况下，曹勇要求恒达物业公司退还已交纳的大部分物业费缺乏事实和法律依据……判决如下：驳回上诉，维持原判。”一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，并存在后诉与前诉当事人相同、诉讼标的相同、诉讼请求相同或后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果的，构成重复起诉。关于合同效力，曹勇虽主张其签订合同时受到欺诈，但未提交其受到欺诈的证据，且欺诈亦不构成合同无效的法律事由。另外，根据已生效的判决书认定事实可知，恒达物业公司与曹勇签订物业服务合同并收取物业费存在合法理由，故曹勇要求确认物业服务合同无效，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。关于返还2016年度物业费的诉讼请求，实质上是要否定前诉已生效判决所确定的裁判结果，构成重复起诉，应予以驳回起诉。综上，一审法院判决：驳回曹勇的全部诉讼请求。本院二审期间，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。一审庭审中，曹勇提供了一份空白版本的物业服务合同，尾部有曹勇签字和恒达物业公司盖章，合同内容空白处均未填写。曹勇称该合同系恒达物业公司找到曹勇要求签署，但曹勇签署后并未将合同返还给恒达物业公司，并主张是否签署该合同均不能认定双方之间的合同关系成立。恒达物业公司认可其手中并不持有该合同文本，并主张其多次向曹勇主张签署物业服务合同，曹勇均予以拒绝。本院认为，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，曹勇主张其与恒达物业公司之间的物业服务合同无效，但经审查，该合同并不存在法定的无效事由，一审法院对于曹勇的该项诉请未予支持，处理正确。且多份生效判决均已确认恒达物业公司为涉案小区提供了物业服务，曹勇亦实际享受了恒达物业公司提供的物业服务，双方之间的物业服务合同关系成立并有效。综上所述，曹勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由曹勇负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘慧慧审 判 员 白 松审 判 员 王军华二〇二〇年五月十五日法官助理 孙春玮书 记 员 赵鸿飞