江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0585民初1227号 原告：严裕忠，男，汉族，1963年9月10日出生，住江苏省南通市通州区。 原告：张文梅，女，汉族，1963年11月6日出生，住江苏省太仓市。 委托诉讼代理人：陆雪红（代理上述两原告），上海利歌（太仓）律师事务所律师。 被告：李水华，男，汉族，1978年6月13日出生，住江西省武宁县。 原告严裕忠、张文梅与被告李水华房屋租赁合同纠纷一案，本院在2020年1月17日立案后，依法适用简易程序在2020年4月27日公开开庭进行了审理。原告严裕忠、张文梅的委托诉讼代理人陆雪红到庭参加诉讼，被告李水华经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告严裕忠、张文梅本院提出诉讼请求：1.确认原告严裕忠、张文梅与被告李水华签订的《租房协议》在2019年11月27日解除；2.被告李水华支付原告严裕忠、张文梅2019年5月8日至2019年11月26日的租金103000元；3.被告李水华支付原告严裕忠、张文梅2019年11月27日至2020年3月4日的房屋占有使用费51450元；4.被告李水华支付原告严裕忠、张文梅2019年1月1日至2019年12月30日的物业费、卫生费合计8986元；5.被告李水华赔偿原告严裕忠、张文梅违约金100000元。事实和理由：原告严裕忠、张文梅是夫妻关系。2015年5月4日，两原告与被告李水华签订《租房协议》，约定：被告李水华承租两原告位于太仓市商业用房；租赁期限是5年，从2015年5月8日至2020年5月7日；每年租金是190000元；每半年结算一次租金，每次提前30天交租金，即每年4月、10月交付租金；被告李水华负担租期内的一切费用，包括水费、电费、物业费、卫生费、设备维修费；被告李水华逾期15天未交付房租或者杂费，业主有权收回房屋，并要求被告李水华赔偿损失。 被告李水华在租赁房屋过程中，经常拖欠两原告租金，还拖欠物业费、卫生费。两原告多次联系被告李水华，而被告李水华拒不出面解决问题。被告李水华拒不支付两原告租金，属于严重违约行为，其应当赔偿两原告的损失。 被告李水华辩称：1.《租房协议》虽是答辩人与两原告签订的，但是涉案房屋的实际承租人是太仓市品高装饰设计工程有限公司（以下简称品高公司）。《租房协议》签订时，品高公司尚未成立。品高公司成立后，将涉案房屋用作经营场所。品高公司的法定代表人是李双月，答辩人仅持有30%股份。2.品高公司使用租赁房屋至2019年11月，由于拖欠租金，两原告在2019年11月锁住了涉案房屋。答辩人现同意解除《租房协议》，也同意支付两原告租金至2019年11月，但不同意支付此后的租金。3.答辩人在2019年2月份支付两原告租金180000元。2019年5月之后，品高公司支付过两原告租金，但是答辩人没有转账记录。4.答辩人已经支付2018年度的物业费、卫生费，尚未支付2019年度的物业费、卫生费。 本院经审查认定以下事实：原告严裕忠与原告张文梅是夫妻关系。2009年6月1日，原告严裕忠、张文梅共同取得太仓市城厢镇东仓北路2号1幢109室商业用房，建筑面积是798.20平方米。 2015年5月4日，原告严裕忠、张文梅（协议中甲方）与被告李水华（协议中乙方）签订《租房协议》，约定：甲方将太仓市面积约530平方米房屋出租给乙方，租赁期限是2015年5月8日至2020年5月7日，每年租金是190000元；采取先付后用的原则，每半年结算一次租金，每次提前30天交付租金，即每年4月、10月交付租金；乙方负责租期内的一切费用，包括水费、电费、物业费、卫生费及设备维修费；任何一方如需提前终止租赁合同，必须提前一个月通知对方，并赔偿对方违约金100000元；乙方逾期15天未交付房租或者杂费，甲方有权收回房屋，并要求乙方赔偿损失。 《租房协议》签订后，两原告将涉案房屋交付给被告李水华用于经营活动。关于租赁期限2018年5月8日至2019年5月7日的租金190000元，经双方协商，两原告同意减让10000元，故此被告李水华拖延至2019年2月16日才付清该期间的租金180000元。 由于被告李水华多次拖欠租金，原告严裕忠在2019年11月27日发微信给被告李水华，内容是：“李水华：你租用本人房子，多次失约未付租金，现通知你，解除我们双方之间的租房合同，要求你腾退房屋、支付至你实际腾退之日的租金，并赔偿损失。请在五日内前来解决，如不来，我将诉至法院。我也保留其他权利。”当日，被告李水华微信回复原告严裕忠：“严总，你自己这样吧，可以啊，你自己去起诉也可以，就是说那里面的所有东西，你自己转账也可以。……” 2019年12月4日，太仓市云海物业管理有限公司（以下简称云海公司）出具证明一份，主要内容是被告李水华拖欠该公司2019年1月1日至2019年12月30日的物业费8586元、卫生费400元，合计8986元。 2020年1月初，原告严裕忠、张文梅打开涉案租赁房屋，并与被告李水华协商将涉案房屋另行出租。 2020年3月5日，两原告与聂太砖签订《租赁合同》，双方约定两原告将涉案房屋出租给聂太砖，租赁期限是2020年5月8日至2025年5月7日，每年租金是158000元。 上述事实，由原告严裕忠、张文梅提供的房屋所有权证、《租房协议》《租赁合同》、微信记录、转账记录、云海公司的证明书以及本院的调查笔录、庭审笔录等证据证实。 本院认为：《租房协议》约定采取先付后用原则，租金每半年支付一次，每次提前30天交付租金。因此，被告李水华承租涉案房屋期间，按约应在2019年4月付清两原告2019年5月8日至2019年11月7日的租金190000元，其逾期未付租金属于违约行为，两原告有权解除《租房协议》。原告严裕忠、张文梅在2019年11月27日向被告李水华主张解除合同符合双方约定，被告李水华也同意解除合同，故本院确认涉案《租房协议》在2019年11月27日解除。 被告李水华仅支付租金至2019年5月7日，故原告严裕忠、张文梅按照190000元/年请求被告李水华支付2019年5月8日至2019年11月26日的租金103000元，符合合同约定，本院予以支持。 《租房协议》解除后，被告李水华负有及时返还涉案房屋的义务。据原告严裕忠、张文梅陈述，其2020年1月初开启涉案房屋的门锁，并与被告李水华协商另行出租涉案房屋，故本院认定双方交接涉案房屋的日期是2020年1月1日。《租房协议》在2019年11月27日解除后，至2020年1月1日交接房屋，被告李水华占用涉案房屋客观上造成两原告租金损失。该期间内，被告李水华停止经营活动，其占用涉案房屋并未获得商业利润，其搬离涉案房屋客观上亦需要一定期限。依据公平原则和诚实信用原则，本院参照双方约定租金标准的一半，认定被告李水华支付两原告2019年11月27日至2019年12月31日的房屋占有使用费9370元（190000元/年÷2÷365天×36天）。 被告李水华表示尚未支付2019年度物业费、卫生费，云海公司表示被告李水华拖欠2019年度物业费、卫生费合计8986元。根据《租房协议》约定，该两项费用均应由被告李水华负担，故原告严裕忠、张文梅请求被告李水华支付物业费、卫生费合计8986元，本院予以支持。 根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，被告李水华违约导致《租房协议》解除，必然给原告严裕忠、张文梅带来后续空关损失，故两原告有权请求被告李水华赔偿损失，但是双方约定的违约金100000元明显过高。综合考虑原告严裕忠、张文梅已在2020年3月5日将涉案房屋出租给聂太砖，以及新冠××疫情的影响，本院酌定被告李水华赔偿两原告房屋空关损失是15833元（190000元/年÷2÷12个月×2个月）。 经本院传票传唤，被告李水华拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃诉讼权利，其应当承担不利后果。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十三条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决如下： 一、原告严裕忠、张文梅与被告李水华签订的《租房协议》在2019年11月27日解除； 二、被告李水华在本判决生效后十日内支付原告严裕忠、张文梅租金103000元； 三、被告李水华在本判决生效后十日内支付原告严裕忠、张文梅房屋占有使用费9370元； 四、被告李水华在本判决生效后十日内支付原告严裕忠、张文梅物业费与卫生费合计8986元； 五、被告李水华在本判决生效后十日内赔偿原告严裕忠、张文梅经济损失15833元； 六、驳回原告严裕忠、张文梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5252元，减半收取计2626元，由原告严裕忠、张文梅承担1258元，被告李水华承担1368元。原告严裕忠、张文梅已预交案件受理费2626元，本院不再退还，被告李水华在本判决生效后十日内将1368元一并支付原告严裕忠、张文梅。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本一份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审判员  郭玉昆 二〇二〇年五月十二日 书记员  邵 诚