湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘12民终424号上诉人（原审被告）：魏芳，女，1949年1月15日出生，汉族，住湖南省通道侗族自治县。委托诉讼代理人：魏玉忠（特别授权），住湖南省通道侗族自治县，系魏芳的弟弟。委托诉讼代理人：刘伟，湖南正发律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：叶明志，男，1970年11月2日出生，汉族，住湖南省通道侗族自治县。委托诉讼代理人：高景行，湖南指南律师事务所律师。原审第三人：向生然，男，1942年11月25日出生，汉族，住湖南省通道侗族自治县，系魏芳的丈夫。委托诉讼代理人：魏玉忠（特别授权），住湖南省通道侗族自治县，系魏芳的弟弟。委托诉讼代理人：刘伟，湖南正发律师事务所律师。上诉人魏芳因与被上诉人叶明志、原审第三人向生然房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省通道侗族自治县人民法院（2019）湘1230民初667号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人魏芳上诉请求：1.撤销通道侗族自治县人民法院（2019）湘1230民初667号民事判决书；2.认定2006年10月29日的房屋买卖合同未生效，由向生然依法收回该房屋；3.确认上诉人为《通房权证（2000）字第1951号》房屋的所有权人；4.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.2006年省里下发了“湘劳社政字（2006）13号文件”，落实下乡知青养老保险政策，正当上诉人积极申办养老保险手续时，陈自凤乘人之危对上诉人实施胁迫，迫使上诉人将房产让给她，并签订了房屋买卖合同，但这不是上诉人真实意思的表示。该门面2000年原始购房价为48828.00元，而她仅付给上诉人12000.00元，属于法律规定的“明显不合理的低价”。事后几天，上诉人去找陈自凤要求终止合同，她以已办好房产过户手续拒绝了上诉人的要求，直至一审开庭，上诉人才发现陈自凤并没有办理过户手续。被上诉人多次说假话，编造虚假事实，诱导法庭作出错误的判决。2.尽管2006年3月21日，上诉人声明该门面是上诉人和陈自凤共同所有，但这只是上诉人个人意思的表示，不能代替物权登记机关对物权的登记，在未依法申请对通房权证（2000）字第1951号门面的权利人进行变更登记之前，上诉人与陈自凤共同所有的法律关系尚未形成，该门面的权利人仍是魏芳，是上诉人和向生然的夫妻共有财产。3.申请房屋权利人变更登记，是买卖双方当事人的共同责任，自2006年10月29日双方签订房屋买卖合同至2015年3月11日当事人陈自凤去世，陈自凤未提过申请办理过户登记一事，因此，造成至今未办理过户登记的责任全在陈自凤。上诉人没有协助叶明志办理过户登记的法定义务。4.《通房权证[2000]字第1951号》房屋，是魏芳在与向生然婚姻关系存续期间，作为单位支付魏芳安置补偿的名义取得的，属于向生然和魏芳的共同财产，魏芳、陈自凤在未征得向生然同意的情况下，背着向生然擅自买卖该房屋，是一种侵权行为，依据《物权法》第106条，向生然有权依法收回魏芳擅自处理的房屋。5.本案房屋买卖合同签订十二年后还未依法办理物权转让登记手续，完全符合最高法院关于适用《合同法》若干问题的解释第九条规定“人民法院应当认定该合同未生效”的法定情形，陈自凤至今未取得该房屋的物权，请求依法公正判决。被上诉人叶明志辩称：1.一审法院认定事实清楚，据以认定事实的证据充分，适用法律正确，判决合理合法，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。2.一审法院认定通道侗族自治县河堤巷大市场加2××号店面为陈自凤和魏芳共同共有财产正确，所以上述财产不是魏芳和向生然的夫妻共同财产。3.一审法院认定2006年10月29日陈自凤与魏芳双方签订《协议书》系双方真实意思表示，为合法、有效合同，对双方均具有约束力正确。上述门面交付给了陈自凤，该门面一直由陈自凤占有、使用和收益。恳请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。叶明志向一审法院起诉请求：1.判令被告魏芳继续履行其与原告母亲陈自凤于2006年10月29日签订的房屋买卖协议书，协助原告叶明志办理通道侗族自治县河堤巷大市场加2××号门面转移登记手续；2.案件受理费由被告魏芳承担。一审法院认定事实：原告叶明志的母亲陈自凤与被告魏芳是原通道县双江镇劳动服务站的职工，因单位的原因双江镇劳动服务站将其在双江大桥上游2、3号两套门面分配给职工禹时秀、陈自凤、魏芳三人共有作为养老生活待遇补偿，后因县里对门面进行征收、拆除，就于2000年6月28日用通道大市场加2××号门面作为补偿，该门面为禹时秀、陈自凤、魏芳三人共同共有。2000年6月28日三人以魏芳的名义与通道大市场指挥部及邵阳市东风房地产开发有限公司签订了“（2000）房买卖契字（04）号《通道县房地产买卖契约》”，并以魏芳的名义办理了《房屋所有权证》，证号为：通房权证（2000）字第1951号。2000年6月28日领取房产证后，当天魏芳、陈自凤签了一份《协议》，载明“原劳动服务站大桥上游2、3号门面已换大市场“加2××号”、现已办证，户头魏芳，其产权属禹时秀、陈自凤、魏芳所有，租金由三人共同分享。因禹时秀不在通道，暂由陈自凤、魏芳签此协议，以后三人到齐再作协商，加2××号房产证由陈自凤保管”。2000年7月21日禹时秀、陈自凤、魏芳三人对通道大市场“加2××号”门面权属重新进行了书面约定，三人在《协议书》中约定该门面由陈自凤、魏芳二人所有，禹时秀的生活来源为领取谭德金交付的欠款，禹时秀不再享有该门面的所有权，即从2000年7月21日起该门面为陈自凤、魏芳二人共有。2006年3月21日魏芳和陈自凤对该门面产权问题，由被告魏芳出具《声明书》声明通道大市场“加2××号”门面的产权是魏芳和陈自凤共同所有，并在通道县公证处进行了公证，公证处出具了《公证书》，陈自凤用公证书到通道县房管局申请添加陈自凤为通道大市场“加2××号”门面的所有权人，工作人员作了登记，在原房产权证上作了添加，未发新产权证。2006年10月29日魏芳将其在通道大市场“加2××号”门面的产权份额，以1.2万元的价格转让给陈自凤，为此双方签订了《协议书》，当日陈自凤将购门面的价款1.2万元支付给了魏芳，魏芳将门面及相关证件交给了陈自凤。从此，该门面一直由陈自凤占有、使用和收益，但一直未办理产权变更登记手续。2015年3月11日陈自凤因病去世并于2015年3月16日注销户口，陈自凤去世后遗产继承人有叶明志、叶明葵、叶明菊、叶璐、叶漫五人，其中叶明葵、叶明菊、叶璐、叶漫四人已向一审法院书面声明放弃继承权，一审法院于2019年11月11日对表示放弃继承权的人员进行当面核实，制作了笔录，已确认其他继承人放弃继承，原告叶明志为该门面的继承人的事实。原告叶明志在继承过程中要求被告魏芳继续履行协助办理通道大市场“加2××号”门面的产权变更登记手续，但被告魏芳不予协助，原先无奈遂提起诉讼，请依法解决。一审法院认为：通道大市场“加2××号”门面是魏芳、陈自凤二人共同共有的门面，这一事实魏芳在答辩状中及庭审过程中也予以承认，一审法院对该事实予以确认。签订买卖协议时，两共有人都是具有完全民事行为能力的人，对共有财产有权作出处理，他人无权干涉，叶明志的母亲陈自凤与魏芳于2006年10月29日签订的买卖通道大市场“加2××号”门面《协议书》系双方友好协商后的结果，是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的规定，依法应予以维护。陈自凤与魏芳达成门面买卖协议后，门面已实际交付给陈自凤占有、使用和收益，但双方一直未办理产权过户变更登记手续，陈自凤去世后，陈自凤原取得的门面产权依法由其继承人继承，本案已经查明其他继承人已作出放弃继承的表示，明确由叶明志一人继承通道大市场“加2××号”门面，因此叶明志是本案适格的主体，其有权请求魏芳协助办理门面的产权过户登记手续，该请求权具有不动产物权属性，不适用诉讼时效的规定。综上，叶明志的诉讼请求，事实清楚、证据充分、理由成立，予以支持。魏芳称其是受陈自凤胁迫才签订《协议书》，以不合理低价出售该门面份额，协议显失公平应撤销的辩称，因魏芳并未能提供其受胁迫充分的证据予以证实，故该辩称理由不成立，不予支持。对魏芳称县里补给该门面时的合同门面价格是48828元，陈自凤2006年10月29日仅以1.2万元的价格购买魏芳所占门面份额，属明显不合理低价购买，双方的买卖协议显失公平应撤销的辩称，因该门面是魏芳、陈自凤二人共有，且二人是完全民事行为能力人，对门面享有处分权，双方签订的买卖门面《协议书》中记载是经双方友好协商的结果，显然是双方充分协商的结果，市场价格是波动的，价格降低也是正常现象，所以不能简单的以原价格48828元来衡量2006年10月29日陈自凤与魏芳买卖门面份额时的价格，再则即便存在魏芳所说的情形，其撤销权也已过期，撤销权消灭，故魏芳称低价购买显失公平的理由不能成立，不予支持。第三人向生然称通道大市场“加2××号”门面是其与魏芳在婚姻存续期间的夫妻共同财产，魏芳未经向生然同意擅自出售门面的行为损害其合法权益，陈自凤与魏芳签订的《协议书》无效的述称，因与本案查明的事实不符，本案门面最初是劳动服务站给其单位职工禹时秀、陈自凤和魏芳三人共同共有，禹时秀转让其所有权后，该门面是陈自凤和魏芳二人共同共有，不属于魏芳个人私有财产，因此不属于魏芳、向生然夫妻共同财产，且第三人向生然也不是通道大市场“加2××号”门面的共有权人，故第三人向生然提出的买卖合同无效的理由不成立，不予支持。综上，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国继承法》第三条、第十条、第二十五条第一款的规定，判决：被告魏芳继续履行其与原告叶明志母亲陈自凤于2006年10月29日签订的房屋买卖《协议书》，限被告魏芳于本判决生效后三十日内协助原告叶明志办理位于通道侗族自治县双江镇河堤巷大市场加2××号门面（房屋所有权证：通房权证2000字第××号；国有土地使用证：通国用2000字第412号）的产权过户登记手续，将产权登记至原告叶明志名下。案件受理费80元，由被告魏芳负担。本案二审期间，上诉人魏芳与被上诉人叶明志、原审第三人向生然均未提交新的证据。本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，虽然通道大市场加2××号门面在办理房屋所有权证时房屋所有权人一栏仅登记了魏芳的名字，但该门面是原双江大桥上游2、3号两套门面被征收、拆除后的补偿，依据禹时秀、陈自凤、魏芳三人2000年7月21日签订的《协议书》，该门面应为陈自凤、魏芳二人共有。上诉人魏芳上诉主张其与陈自凤共同所有的法律关系尚未形成，该门面的权利人是魏芳的上诉理由不能成立。向生然系魏芳的配偶，该门面中属于魏芳的部分应为向生然与魏芳的夫妻共同财产，虽然向生然未在讼争房屋交易的相关书面凭证上签名，但当时未提出异议，魏芳与陈自凤签订了转让门面产权份额的《协议书》，收取了陈自凤给付的转让款，并将门面的相关权属证书交付给陈自凤，足以使陈自凤有理由相信魏芳有权处分该房屋。同时，向生然与魏芳作为夫妻，一直在一起共同生活，自2006年10月29日魏芳与陈自凤签订《协议书》，将其在门面中所享有的产权转让给陈自凤后，直至2019年3月叶明志向一审法院提起诉讼，在长达12年的时间里，该门面一直由陈自凤及其继承人占有、管理、使用和收益，期间向生然也没有提出异议。在这么长的时间内，对买卖房屋这类家庭重大事项，上诉人魏芳从未告知向生然片言只语，显然，从日常生活常识来说，也明显不符合常理。因此，陈自凤与被上诉人叶明志有理由相信魏芳转让门面产权份额的行为是其夫妻共同意思表示。一审判决认定魏芳与陈自凤签订的买卖通道大市场加2××号门面的《协议书》有效，并据此判决魏芳继续履行协议、协助办理门面产权证书并无不当。综上所述，上诉人魏芳的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人魏芳负担。本判决为终审判决。审判长 唐 琳审判员 王文利审判员 武春毅二〇二〇年五月十三日法官助理李炜书记员黄晓晖附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。