天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0114民初2098号原告：孙林营，男，1971年2月26日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李洪波，北京市大地律师事务所律师。委托诉讼代理人：相志炜，北京市大地律师事务所律师。被告：天津鑫苑置业有限公司，住所地天津市武清区泗村店镇龙凤大道66号102-82（集中办公区）。法定代表人：赵恒，该公司总经理。委托诉讼代理人：王朋，天津津孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李程成，天津津孚律师事务所律师。原告孙林营与被告天津鑫苑置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年2月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙林营及委托诉讼代理人李洪波、相志炜，被告天津鑫苑置业有限公司的委托诉讼代理人王朋、李程成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙林营向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿逾期交房违约金及利息89517元；2、判令被告赔偿未引入温泉给原告造成的损失76800元（128平方米×600元/平方米）。合计166317元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年，原告计划在天津置业，了解到被告开发建设的汤泉世家云璟（名家花园）项目，被其“引天然温泉入户、双湿地公园温泉住区、3000平米温泉会所等”要约内容等吸引。2016年6月，原告与被告签订编号为2016-0071471《天津市商品房买卖合同》，第一条约定原告购买名家花园18号楼1-1201商品房住宅、建筑面积128.07平方米，第二条约定每平方米价格为7005.22元、价款为897159元，第三条约定被告于2018年11月13日前将符合条件的商品房交付原告使用，附件三交付标准第三条配套设施中有“温泉水预留点位”的表述，合同签订后，原告依约按时足额支付购房款，已及时全面履行合同义务。2019年夏天，原告得知被告不能为涉诉房屋接入温泉，而且被告未依约按期向原告交付房屋。迟至2019年9月，被告才通知原告房屋已具备交付入住条件，可于2019年9月20日起办理手续，此事距被告承诺的交付日期已逾期311天。因被告行为明显违反合同约定，原告多次与被告工作人员协商，但被告不积极赔偿。原告无奈诉至贵院，望判如所请。原告孙林营为支持其主张，向本院提交了如下证据：1、《天津市商品房买卖合同》，证明2016年6月2日，原告与被告签订《天津市商品房买卖合同》，第一条约定原告购买名家花园18-1-1201商品房住宅，建筑面积128.07平方米。第二条约定每平方米价格为7005.22元，价款为897159元。第三条约定被告于2018年11月13日前将符合条件的商品房交付原告使用，附件三交付标准配套设施中有“温泉水预留点位”的表述；2、天津增值税普通发票及首付款支付凭证，证明原告按照约定按时全额支付了购房款；3、公告，证明2019年9月22日，被告向包括原告在内的业主发布公告，承认逾期311天交付及不能接入温泉，并因此对业主进行补偿。但因补偿数额过低，原告不能接受；4、阳台预留温泉设施占用面积视频及照片，证明因被告建造房屋时安置温泉管道，在阳台制作了长1.28米，宽0.46米的木柜，实际占用面积为0.5888平方米，折合建筑面积为0.5888/0.8=0.736平方米，按每平方米均价7500元计算，所占用面积折价为5520元，此部分为原告的实际损失；5、政府部门主持业主与被告协商的视频，证明因被告逾期311天交房及不能接入温泉的违约行为，就赔偿问题，在当地政府部门主持下，几十位业主与被告曾进行过协商，但未果。被告天津鑫苑置业有限公司辩称，一、原告的第一项诉讼请求不能成立。1、根据原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》第五条和《补充协议》第三.6条约定，被告享有延期交房90日的宽展期，即在合同约定的交房日期到期后的90日内，被告无需承担延期交房的违约责任，因此应在延期交房的期限内首先扣减90日。2、被告于2016年4月21日取得涉案房屋项目施工许可证后根据当时的现场施工情况和进度，预计2018年11月13日前可以将房屋交付使用，因此在双方签订的《天津市商品房买卖合同》第三条中约定的交房时间为2018年11月13日。但考虑到房屋开始施工至交房期限长达两年半的时间，中间可能发生各种不可预测的情况影响施工进度、影响交房时间，因此在双方签订的《补充协议》第三条中对于交房事项（尤其延期交房的处理方式）做出了更加详细的约定。自项目开工后由于政府为应对恶劣天气、秋冬季治理大气污染及扬尘、举行大型赛事活动、中高考等原因，多次要求全市范围内所有施工现场停止土石方作业、停止混凝土搅拌作业、停止使用非道路移动机械等，本案涉案项目也包括在停工范围内，由此造成施工现场停工天数达到311天，加之其他原因，导致房屋至2019年9月20日正式交付给原告，上述停工天数是被告在签订合同时不能预见的，也是后期被告不能避免的，应该在延期交房期限内扣减。对于上述311天延期天数，被告不应承担赔偿利息和违约金的责任。3、以上第1条和第2条，被告享有宽限期90天和延期交房免责期311天，共计401天。而依据合同约定的交房时间2018年11月13日与实际的交房日期2019年9月20日之间相差仅311天，远低于可以免责的401天。且被告在政府多次下发停工令、停工天数达300多天的情况下，积极组织施工，在整个高层住宅达696户之多的情况下，尽最大努力及早完成施工并及时组织验收、交付房屋，被告足以尽到应尽职责，客观上被告不但没有延期交房而是做到了提前交房，因此被告不应承担任何赔偿责任。4、虽然双方签订的《补偿协议》第三5.条约定了被告的通知义务，但自2016年4月项目开始施工至房屋交付，期间政府停工次数达17次多，对于整个高层696户业主，如果每次停工被告均向业主发送通知，工作量是非常巨大的，而且也将产生高额的通知费用，鉴于上述客观情况，被告于2018年10月29日和2019年2月15日两次以书面形式并以EMS特快专递的方式按《补充协议》第一条约定的地址确认和方式向每位业主寄送了延期交房的情况说明，所有业主在收到书面通知后，没有任何业主以任何方式做出回复，证明业主对被告两次寄送的通知内容认可，更证明了被告履行了《补充协议》第三5.条约定的通知义务，原告以该条款主张被告承担赔偿责任不能成立。5、关于原告主张延期交房应按照日万分之二的标准赔偿不能成立。在双方签订的《补充协议》第三6.条约定按日万分之一标准支付违约金，且该条款最后两行内容被告已经尽到了足够的提示义务。另外该《补充协议》第十三2.条明确约定：《买卖合同》及其附件与本补充协议有不一致的，均以本补充协议为准。6、关于原告主张被告在通知交房时提出过赔偿延期交房损失问题，被告提出的延期天数只是与业主之间的协商过程，本案原告不同意被告提出的意见，现原告起诉本案足以证明原告不认可，被告当时提出的只是解决意见，不能作为原告主张权利使用，本案结果应以客观事实为准。二、原告的第二项诉讼请求不能成立。1、双方签订的《天津市商品房买卖合同》和《补充协议》中均没有关于被告持续提高温泉水服务的约定，只是约定了预留温泉水点位，事实上被告也确实预留了温泉水点位，因此被告履行了合同义务，没有违约行为。2、原告主张交房阳台中有个柜子，占用房屋面积应该赔偿的理由不能成立。事实上，被告出售给原告的房屋是精装修交房，在原告购买房屋时已经查验了样板间，样板间中就存有原告所称的柜子，被告的交房标准与样板间完全一致。且柜子中是除了管道外的全部空间都可以利用，不存在缩减使用面积的情况。被告对此不应承担任何责任。3、原告主张没有温泉水将造成房屋贬值的理由不能成立。根据常识，买房一般用于生活居住，所受损失一般指因房屋质量问题或者因开发商的承诺无法兑现等原因导致购房者在居住使用房屋过程中出现问题，比如无法办证、房屋漏水、无法连接自来水、天然气等问题，而如果原告买房是为了升值后再卖出，就是所谓的炒房，其所受损失并非开发商所能预见，是受市场经济的调节。另外在原告购房时，被告并未保证其所购房屋一定升值。即使原告所购房屋未升值，也与被告无关。房屋作为大件商品，消费者在做出购买决定前，都会从性价比、地理位置、交通状况、房屋质量、物业服务等多方面慎重考虑，这些方面对房屋价值可能存在一定的影响，因此原告主张没有温泉水而造成房屋贬值的理由不能成立。原告主张对此进行司法鉴定的请求不能得到法律支持。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告天津鑫苑置业有限公司向本院提交如下证据：1、天津市商品房买卖合同及补充协议，证明被告享有90天延期交房宽限期及出现政府停工令被告享有免责的权利；2、2018年10月29日被告向原告寄送的交付告知函、EMS回执单及投递状态查询单，证明被告已经将延期停工的原因向原告进行书面告知，原告已收到被告告知的事实；3、2019年2月15日被告向原告发送的温馨告知函、特快专递回执单及投递状态查询单，证明被告已经将延期停工的原因向原告进行书面告知，原告已收到被告告知的事实；4、天津汤泉世家项目交付办理流程签认单，证明原告已经于2019年9月22日办理了房屋交付手续；5、天津市政府及武清区政府颁发的关于大气治理的相关文件，2016年4月到2017年6月，一共17份，证明自2016年4月涉案项目开工到2017年6月，政府共颁布停工令17次，停工天数311天。本院经审理认定事实如下：原、被告于2016年6月2日签订《天津市商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告公司开发的坐落于武清区房屋一套。2016年6月2日，原告向被告交纳房屋首付款277159元。双方签订的《天津市商品房买卖合同》中约定：原告购买被告开发的坐落于武清区房屋；房款单价为每平方米7005.22元，房屋总价款897159元；商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用；被告于2018年11月13日前，将符合上述条件的商品房交付原告使用，除遇不可抗力外，被告未按合同约定日期交付商品房，逾期在90日以内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定原告应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算；超过90日的，被告还应每日按商品房价款的万分之二向原告支付违约金。原告应于2016年6月7日前，一次性存入商品房首付款277159元，其余价款办理贷款。合同附件三商品房质量、设备等情况：“商品房质量符合国家及天津市规定的合格标准。见交付标准。交付标准第三条配套设施：……3、给排水：每户独立水表，生活供水、中水、排水、温泉水均预留点位。……”合同附件六《天津市商品房买卖合同》补充协议，该补充协议第三条约定：“……4、如发生《买卖合同》约定的不可抗力或以下情形之一的，出卖人可据实顺延交房日期，无需承担违约责任：（1）因政府部门政策变化或为遵守政府法令而引起房屋延期交付。（2）因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付。（3）因政府部门根据法律法规采取某项重要措施、调整规划或遇到目前技术水平暂时无法解决的重大技术问题而导致开发建设期延长。（4）政府部门公布的公共卫生事件或其他社会突发事件导致延期交付。（5）买受人在房屋交付前仍有到期应付房款或其他费用（含契税、专项维修资金等税费）尚未付清。（6）其他不可抗力因素导致的情形。5、如发生本条第4项［第（5）小项除外］所述延期交房情况之一，出卖人应在发生该情形后30日内通知买受人，并向买受人提供有关政策文件或政府部门出具的证明文件。如出卖人未履行本款所述通知及提交文件义务，出卖人不得以此为由免除延期交房责任，但不可抗力等客观原因或买受人原因导致出卖人无法通知的情形除外。6、出卖人自身原因造成未在《买卖合同》约定期限内将该房屋交付买受人，则：（1）买受人给予出卖人90日内的宽展期。宽展期内，合同继续履行，出卖人无需向买受人承担违约责任。（2）如宽展期届满后出卖人仍未将该房屋交付买受人，自《买卖合同》约定的交付期限届满后第91日起，至实际交付之日止，出卖人应按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。本条可能涉及对出卖人义务或责任的限缩性规定，出卖人已尽充分提示说明义务，买受人对相关规定充分知悉且不持任何异议。”第十三条约定：“1、本补充协议在双方签署《买卖合同》同时签署，与《买卖合同》具有同等法律效力。2、《买卖合同》及其附件与本补充协议有不一致的，均以本补充协议为准……”另查明，双方签订购房合同后，武清区清新空气行动分指挥部于2016年8月25日下发《关于立即采取紧急措施应对当前我区大气污染防治严峻形势的通知》，依据该通知要求，涉案房屋建筑施工工程自2016年8月28日至2016年8月31日停工4天；天津市环境保护局于2016年10月2日发布重污染天气黄色预警应急响应，涉案房屋建筑施工工程自2016年10月2日至2016年10月4日停工3天；武清区清新空气行动分指挥部分别于2016年11月1日、2016年11月3日下达《关于做好重污染天气应急响应的紧急通知》及《关于调整重污染天气应急响应的通知》，按照上述通知要求，涉案房屋的建筑工程自2016年11月1日至2016年11月4日停工4天；2016年11月11日，天津市环境保护局发布重污染天气黄色预警应急响应，涉案房屋的建筑工程自2016年11月11日至2016年11月14日停工4天；2016年11月12日，美丽天津一号工程指挥部下发《关于严格今冬施工工地扬尘污染管控的通知》（美丽天津一号工程【2016】27号），依照该文件要求，涉案房屋的建筑施工工程自2016年11月15日至2016年12月31日停工47天；2017年8月25日，美丽天津一号工程指挥部下发《“美丽天津·一号工程”指挥部关于进一步加强空气质量保障工作的通知》（美丽天津一号工程【2017】9号），依照该文件要求，涉案房屋的建筑施工工程自2017年8月25日至2017年9月10日停工17天；2017年9月4日，天津市建设工程质量安全监督管理总队下发《天津市建设工程质量安全监督管理总队关于进一步加强我市建筑施工安全生产管理工作的通知》（津建质安总【2017】75号），依照该文件要求，涉案房屋建筑工程自2017年10月1日至2018年3月15日停工166天；2018年4月28日，武清区美丽武清建设一号工程总指挥部下发《关于做好大气污染防控工作的紧急通知》，依照该通知要求，涉案房屋建筑工程自2018年4月28日至2018年5月10日停工13天；2018年8月17日，武清区清新空气行动分指挥部下发《关于进一步强化8月份空气质量保障工作的紧急通知》，依据该通知要求，涉案房屋建筑工程自2018年8月17日至2018年8月31日停工15天。依前述政府部门的禁令、通知等文件的要求，累计停工总计273天。2018年10月29日，被告确定不能如期交房后，以交付告知函的形式通知原告，被告实际停工的天数为260天。2019年9月20日，原告办理入住手续。本院认为，原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，该合同有效，双方均应全部履行合同义务。合同约定，被告于2018年11月13日前将符合交付条件的商品房交付原告使用，实际通知原告交房日期为2019年9月20日，逾期交房日历天数为311天，被告应承担逾期交房的违约责任。各级政府有关部门为进一步落实加强空气质量保障工作所作出的一系列禁令、通知文件均明确了停止施工的期限及范围，该一系列文件所涉及的内容旨在进行大气污染防治，被告因配合执行政府部门上述文件的要求而中断施工，由此引发的延期竣工交付260天的行为，被告可酌情免责。原告主张被告未按补充协议约定，在发生延期交房情形后30日内通知原告，被告因落实有关部门的停工文件所导致的延期交房情况属不可抗力具有客观原因，故停工期间的损失应由原、被告均担。关于被告应支付的违约金金额问题，原告主张被告应按涉案《天津市商品房买卖合同》第五条的约定，按银行同期贷款利率给付已付房款利息及商品房价款的万分之二违约金，被告则主张《天津市商品房买卖合同》附件六：补充协议第三6.条的约定已经变更了《天津市商品房买卖合同》第五条的约定。对此，本院认为，涉案《天津市商品房买卖合同》第五条的约定系通用条款，《天津市商品房买卖合同》附件六：补充协议第三6.条的约定系被告事先拟定的格式条款，从本质上免除了被告依据《天津市商品房买卖合同》第五条约定应承担的违约责任，客观上降低了被告就迟延交房所应承担的违约金数额，故本院认定涉案《天津市商品房买卖合同》附件六：补充合同第三6.条约定无效，被告应依据涉案《天津市商品房买卖合同》第五条约定向原告承担违约责任。故被告实际应承担的逾期违约责任天数为181天（311天-260天/2），其应给付原告逾期交房利息为19621.61元（897159元×4.35%÷360×181天）。被告实际违约天数在90日以上，同时应按双方合同约定加付违约金32477.16元（897159元×万分之二×181天）。关于原告要求被告承担因未引入温泉给原告造成的损失，与本案不是同一法律关系，原告可另案处理。故对被告提出的案涉房屋因未能接入温泉而造成的价值减损的鉴定申请，本院不予采用。综上所述，对原告的诉讼请求本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款规定，判决如下：一、被告天津鑫苑置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告孙林营逾期交房利息19621.61元、支付违约金32477.16元，以上合计52098.77元；二、驳回原告孙林营的其他诉讼请求。当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1814元，由被告天津鑫苑置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  刘仲祥二〇二〇年五月九日书记员  翟昕彤附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。