河南省中牟县人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫0122执异33号案外人：曹进学，男，汉族，生于1958年9月27日，住河南省中牟县。委托代理人：王苛军、范钦苗（实习），河南程功律师事务所律师。案外人：王淑英，女，汉族，生于1973年3月23日，住河南省中牟县。委托代理人：刘书峰、范钦苗（实习），河南程功律师事务所律师。案外人：李红，男，汉族，生于1982年2月24日，住湖北省公安县。委托代理人：刘书峰、王苛军，河南程功律师事务所律师。申请执行人：河南省四建集团股份有限公司，住所地开封市宋门关大街36号，统一社会信用代码：914100001706609411。法定代表人：黄思亚，该公司总裁。委托代理人：史国政，金博大律师事务所律师。委托代理人：李抗，本单位员工被执行人：郑州伟明置业有限公司，住所地郑州市中牟县人民路2号。委托代理人：李静，该公司员工本院在执行河南四建集团股份有限公司与郑州伟明置业有限公司建设工程合同纠纷一案中，案外人曹进学、李红、王淑英分别向本院提出书面异议。本院合并受理后，依法组成合议庭于2020年5月15日进行了听证审查。案外人曹进学、王淑英、李红及三人的委托代理人综合由刘书峰、范钦苗到庭，申请执行人河南省四建集团股份有限公司的委托代理人史国政、李抗，被执行人郑州伟明置业有限公司的委托代理人李静到庭参加听证。本案现已审查终结。案外人曹进学异议称：请求贵院中止（2017）豫01民初4683号民事判决书（原执行案号：（2019）豫01执1032号）的执行，停止查封中牟县县城西区、商都大道北、寿圣路绿博春天1幢2单元302号房屋。事实与理由：2013年2月4日，异议人与被执行人签订了《商品房买卖合同》，异议人按照合同约定当天支付了全部房款，被执行人同时把涉案房屋交付给异议人，异议人装修后于2014年11月开始正式入住。在此期间，异议人一直要求被执行人办理不动产权属证书，而被执行人一直以各种理由推脱。后因被执行人拖欠申请执行人东鑫大厦工程款，申请执行人在郑州市中级人民法院提起诉讼并于2017年9月15日申请郑州市中级人民法院对涉案房屋进行查封，后又于2019年6月10日依据郑州中院作出的（2017）豫01民初4683号民事判决书申请执行，要求对案涉房屋进行拍卖。在郑州市中级人民法院查封前异议人已与被执行人签订了《商品房买卖合同》，并支付了全部房款且已合法占有房屋，而涉案房屋之所以登记在被执行人名下，是被执行人怠于履行过户义务所致，另外涉案房屋也是异议人的唯一住房，因此异议人对涉案房屋享有的权益足以排斥申请执行人的执行。故为了维护异议人的合法权益，特向贵院提出执行异议，望贵院中止执行异议人的合法财产。案外人李红异议称：请求贵院中止（2017）豫01民初4683号民事判决书（原执行案号：（2019）豫01执1032号）的执行，停止查封中牟县县城西区、商都大道北、寿圣路绿博春天3幢2单元202号房屋。事实与理由：2010年5月25日，边小理与被执行人签订了《商品房买卖合同》，购买被执行人5号楼的房产并于当天按照合同约定支付了全部房款，但被执行人未经边小理同意把上述房屋转售给他人。无奈边小理又于2015年6月27日补交房款购买绿博春天3幢2单元202号涉案房屋。2015年9月，被执行人交付房屋后，因边小理拖欠异议人工程款，双方协商一致后将涉案房屋冲抵工程款转卖并交付给异议人。异议人于2016年4月正式入住，在此期间异议人多次要求边小理和被执行人办理不动产权属证书，而被执行人一直以各种理由推脱。后因被执行人拖欠申请执行人东鑫大厦工程款，申请执行人在郑州市中级人民法院提起诉讼并于2017年9月15日申请郑州市中级人民法院对涉案房屋进行查封，后又于2019年6月10日依据郑州中院作出的（2017）豫01民初4683号民事判决书申请执行，要求对案涉房屋进行拍卖。在郑州市中级人民法院查封前，边小理已与被执行人签订了《商品房买卖合同》，并支付了全部房款且已合法占有房屋，后又把案涉房屋抵账给异议人，而涉案房屋之所以登记在被执行人名下，是被执行人怠于履行义务所致，另外涉案房屋也是异议人的唯一住房，因此异议人对涉案房屋享有的权益足以排斥申请执行人的执行。故为了维护异议人的合法权益，特向贵院提出执行异议，望贵院中止执行异议人的合法财产。案外人王淑英异议称：请求贵院中止民事判决书[原执行案号：（2019）豫01执1032号]的执行，停止查封中牟县县城西区、商都大道北、寿圣路绿博春天5幢2单元401号房屋。事实与理由：2012年5月31日，异议人与被执行人签订了《商品房买卖合同》，异议人已按照合同约定支付了全部房款，均有被执行人出具的收据予以证明。被执行人于2016年6月10日将涉案房屋交付给异议人，异议人装修后、实际居住至今。在此期间，异议人一直要求被执行人办理不动产权属证书，而被执行人一直以各种理由推脱。后因被执行人拖欠申请执行人东鑫大厦工程款，申请执行人在郑州市中级人民法院提起诉讼并于2017年9月15日申请郑州市中级人民法院对涉案房屋进行查封，后又于2019年6月10日依据郑州中院作出的（2017）豫01民初4683号民事判决书申请执行，要求对案涉房屋进行拍卖。在郑州市中级人民法院查封前，异议人已与被执行人签订了《商品房买卖合同》，并支付了全部房款且已合法占有房屋，而涉案房屋之所以登记在被执行人名下，是被执行人怠于履行过户义务所致，另外涉案房屋也是异议人的唯一一套住房，因此异议人对涉案房屋享有的权益足以排斥申请执行人的执行。故为了维护异议人的合法权益，特向贵院提出执行异议，望贵院中止执行异议人的合法财产。申请执行人河南省四建集团股份有限公司辩称：1、曹进学在听证会前向法庭提供了商品房买卖合同，买卖合同是和郑州伟明置业有限公司，从表面上看是他们两方签订，出具了郑州伟明置业一个购房款的证明，我们到现在没有见到他交款的转款凭证以及开具的收房款的正规发票。而且商品房买卖合同没有在房管局进行网签，也没有进行预告登记，通过向房产登记部门查询，该房产信息显示为未售状态。所以说异议人提交的什么物业费电费一些单据这些都是次要的。所以说无法认定双方之间是有真实的买卖合同的交易关系，或者说买卖合同已经得到实际履行了。2、王淑英也是向法庭提交了商品房买卖合同，而且出具的也是由伟明公司一个购房款的证明，按照商品房的交易规则，那么是先付款再交付房产再变更登记。目前的情况是购房款的证明，并不等于购房款已经实际交付了。就是说这么大额的购房款，应当向法庭出具银行的转款证明或者是购房发票。但是异议人没有提供商品房买卖合同也没有到房产管理部门进行网签。通过向房产登记部门查询，王淑英提出异议的这套房产显示的状态是未售，也就是没有销售这个状态，也就是说本案不能排除被执行人与案外人签订名义上的商品房买卖合同实际上进行转移财产逃避申请执行人对该财产的执行。3、关于异议人李红主张是3-2-202，他说这套房产是边小理2010年向伟明公司购买后，于2016年6月以70万元工程款进行抵扣，取得这个房产。但是按照异议人李红已经提交给法庭的相关证据，就是边小理这套房产购买的时候也是仅仅有个合同，相关的银行转账手续也不能证明这个款项是付给了伟明置业公司，上面写的是消费。对消费给谁了？相关流水上看不出来。那些提交的这两笔银行流水，也没有达到房款的一半。边小理与伟明公司所签的购房合同，也没有进行网签登记，争议的这套房产通过在房产部门查询，他的房屋的权属状态是未售状态。产权人仍然是被执行人伟明置业，所以说李红所提交的商品房买卖合同，它的真实性无法确认。还有一点就是说边小理与李红是以抵扣工程款的，但是这个工程款仅仅是列个表，边小理了签个字，这根本不能反映是什么工程款。干什么的工程款。所以这个证据显示的非常的苍白无力，证明的方向没有针对性，所以说也不排除有关当事人签订一个没有真实交易关系的商品房买卖合同来逃避债务。根据以上意见三个异议人提出的异议不能成立。我们请求人民法院依法驳回该三人的异议请求。本院查明，申请执行人河南省四建集团股份有限公司与被执行人郑州伟明置业有限公司建设工程合同纠纷一案，郑州市中级人民法院于2019年1月15日作出（2017）豫01民初4683号民事判决：一、被告（郑州伟明置业有限公司）于本判决生效之日起10日内支付原告（河南省四建集团股份有限公司）工程款11053370.86元并支付利息（利息从2016年6月13日起以11053370.86元为基数按同期银行贷款利率计算至实际还款之日止）；二、被告于本判决生效之日起十日内支付给原告工程停工损失费用5131348.5元；三、被告于本判决生效之日起10日向原告退还保证金1500000元，并支付利息（从2016年6月13日起以1500000元为基数按同期银行贷款利率，计算至实际还款之日止）；四、原告对上述第一项工程款就涉案工程享有优先受偿权。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费191810元，鉴定费100000元，均由郑州伟明置业有限公司负担。在本案执行中，郑州市中级人民法院作出（2019）豫01执1032号执行裁定，查封了被执行人郑州伟明置业有限公司名下位于中牟县县城西区、××大道北、寿圣街××春天小区××涉案××楼××单元××、××楼××单元××、××楼××单元××号房屋在内的数十套房屋。郑州市中级人民法院随后将本案指定由本院执行，三案外人分别向本院提出执行异议。案外人曹进学于2013年2月4日与郑州市伟明置业有限公司签订了绿博春天1号楼2单元302号房屋的《商品房买卖合同》，郑州市伟明置业有限公司于当天出具《证明》，证明收到房款352351元，被将房屋交付曹进学。案外人王淑英于2012年5月31日与郑州市伟明置业有限公司签订了绿博春天5号楼2单元401号房屋的《商品房买卖合同》，王淑英支付了购房款347250元，郑州市伟明置业有限公司给王淑英房款出具了《收据》和《交房证明》。边小理2010年5月25日与郑州市伟明置业有限公司签订了绿博春天3号楼2单元202号房屋的商品房买卖合同。边小理称原购买的是该小区5号楼的一套房屋，已付全款，但伟明公司偷偷地将此房又卖给了他人，边小理知道后要求退款并支付违约金。伟明公司先付给边小理8万元违约金，接着又与边小理商量卖给边小理另外一套房屋（即涉案3号楼2单元202号房屋），边小理同意，并退还伟明公司8万元违约金，并补缴了27204.65元房款，涉案房款已经全部支付。因边小理欠案外人李红装修工程款，李红也想买房，边小理遂以充抵70万工程款的方式将涉案房屋抵债给案外人李红。另查明，曹进学、王淑英、李红三人异议主张的房屋没有完成网签备案，中牟县房管局查询信息显示为未售房屋。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案曹进学、王淑英虽然与伟明公司签订了合同，但不是合法有效的合同；李红本人没有与伟明公司签订合同，其前手买受人边小理与伟明公司所签订合同也不是合法有效的合同。故涉案房屋没有三案外人的任何物权意义的标记，法院依法采取执行措施并无不当。案外人异议理由不成立，不予支持。异议人提及的《规定》第二十八条不是关于商品房买卖的条款，不予采纳和评判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：驳回三案外人曹进学、王淑英、李红的异议请求。如不服本裁定，可自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。审 判 长  张国宪人民陪审员  张秀兰人民陪审员  贾海运二〇二〇年五月二十五日书 记 员  陈 亮