山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁13民终1288号上诉人（原审被告）：临沂凯恩置业有限公司，住所地临沂市兰山区蒙山大道与育才路交汇处向北100米路西。法定代表人：姚志强，总经理。委托诉讼代理人：杨帆，山东尧舜律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱孟飞，山东尧舜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：夏鹏翔，男，1988年10月14日出生，汉族，住临沂市兰山区。被上诉人（原审原告）：徐倩，女，1986年11月13日出生，汉族，住临沂市兰山区。委托诉讼代理人：夏鹏翔（系徐倩丈夫），男，1988年10月14日出生，汉族，住临沂市兰山区。上诉人临沂凯恩置业有限公司因与被上诉人夏鹏翔、徐倩房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省临沂市兰山区人民法院（2019）鲁1302民初11808号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议进行了审理。本案现已审理终结。临沂凯恩置业有限公司上诉请求：1.撤销（2019）鲁1302民初11808号判决，依法改判或裁定发回重审；2.一审、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误，证据采信错误，导致判决不当。1、2016年12月27日，上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同。根据合同第十一条第四款约定：被上诉人应于2018年5月30日前将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户：合同附件十二补充协议第三条第五款约定：因被上诉人采取了银行按揭付款方式支付房款，上诉人为其提供阶段性贷款担保，被上诉人须在房屋交接前交纳公共维修基金等相关费用，否则上诉人有权不交房。至今，被上诉人仍未交纳公共维修基金，但上诉人仍向被上诉人交付了房屋；2017年1月14日，被上诉人与临沂商盛物业服务有限公司签订《委托经营合同》，合同约定，被上诉人将涉案房产委托临沂商盛物业服务有限公司经营酒店，委托经营期限为2017年10月1日至2027年9月30日，并约定委托经营费用及费用支付方式。后被上诉人将《委托经营合同》交付给上诉人，上诉人于2017年10月1日前根据《委托经营合同》约定的房产交付方式直接将涉案房屋交付给临沂商盛物业服务有限公司用于酒店经营。2017年12月1日、2018年10月23日，临沂商盛物业服务有限公司分别向被上诉人支付委托经营费用。由此可以确定，本案涉案房产，不存在被上诉人诉称的逾期交房事实。2、2002年11月1日国务院颁布的《关于取消第一批行政审批项目的决定》及2004年5月19日颁布的《关于取消第三批行政审批项目的决定》，取消了房地产开发项目综合验收的行政审批项目，综合验收不再是房屋交付的强制性标准。国务院令第698号《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》第六条规定：将《城市房地产开发经营管理条例》第十七条修改为：“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。删去第十八条、第三十六条、第三十七条。即现行《城市房地产开发经营管理条例》已删去了原十七条第二款的规定、原十八条中关于综合验收的规定。从本案证据结合相关法律规定来看，2017年10月1日被上诉人以实际行动认可房屋具备交付条件后完成交付，并且放弃了拒绝交接的权利。夏鹏翔、徐倩辩称，1、关于被上诉人提供的本人与临沂商盛物业服务公司签订的委托经营合同，临沂商盛物业服务公司系独立法人单位与本案无关，委托经营合同系被上诉人与临沂商盛物业服务公司签订，其合同内容未涉及交房事宜，合同与本案无关，请求依法排除临沂商盛物业服务公司经营合同与本案的关系。2、针对上诉人提供的法律规定，有以下几点需要说明：第一，在法律适用上来说被上诉人与上诉人签订的房屋预售合同是双方的真实意思表示，符合民法与合同法的相关规定，合法有效，应受法律保护，被上诉人提供的相关法律规定在效力上低于民法和合同法的法律规定，因此不能以被上诉人提供的相关法律规定来否定双方签订的预售合同；第二，在逻辑上来说，没有规定综合验收是交房的强制规定，但并没有规定综合验收是交房的条件，因此被上诉人与上诉人在合同中约定商品房完成综合验收作为交房的必备条件之一并没有违反上诉人所陈述的法律规定，第三，综合验收的完成与否，直接关系到商品房的房产证办理，未能办理房产证的商品房价值会打五折，且很难流通和转让，给购房者造成巨大的经济损失，因此预售合同规定交房必须完成综合验收实际上是对处于弱势地位的消费者一种保护，是法律精神的体现，若认定本预售合同无效，允许开发商在没有完成综合验收的情况下交付房屋，无疑会形成一种错误的社会导向，既给购房者造成经济损失，又易形成社会问题；第四，涉案房屋至今不具备办理房产证的条件，被上诉人可申请延期交房赔偿金，也可按照上诉人的理由去申请逾期办证赔偿金，逾期办证赔偿金远远高于延期交房赔偿金，但被上诉人本着以事实为依据，以法律为准绳，实事求是提出诉讼请求，请法院予以支持。夏鹏翔、徐倩向一审法院起诉请求：1.依法判决被告支付自2018年5月31日至2019年6月30日期间的延期交房违约金9781.2元。（396天*24.70元/日）；2.依法判令被告自2019年7月1日起至按合同规定要求完成交房之日止，每日按24.70元支付延期交房违约金；3.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：一、夏鹏翔与徐倩系夫妻关系。2016年，原告（买受人）夏鹏翔、徐倩与被告（出卖人）临沂凯恩置业有限公司签订《山东省新建商品房买卖合同》一份，合同编号为YS614103。合同约定，由原告购买被告开发的位于临沂市兰山区，房屋预测面积为39.78平方米，每平方米价格为6209元，总房价款为246,994元。合同第七条付款方式为按揭付款，即买受人应当于2016年12月27日前支付首期房价款123,994元，占全部房价款的50%，余款123,000元申请贷款支付。合同第九条商品房交付条件载明，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告第十一条交付时间和手续约定，（一）出卖人应当在2018年5月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达（邮政快递、邮寄挂号信、短信、电子邮件等方式）买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理第十二条逾期交付责任为，逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内返还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照4.35%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金其中合同附件补充协议第三条第六款约定“如买受人采取了银行按揭付款方式支付房款，因出卖人为买受方提供了阶段性贷款担保，买受人须在房屋交接前办理产证所需的相关费用（房屋契税、公共维修基金、手续费用等，并提供办理产权证的所有资料），否则出卖人有权不交房。在交付之日30天后仍未交纳上述费用及资料的，出卖人有权单方面解除合同，买受人须向出卖人交纳总房价的5%作为违约金。”二、上述合同签订后，夏鹏翔、徐倩按合同约定向被告山东凯恩置业有限公司交付了房款。临沂凯恩置业有限公司于2017年底将案涉房屋交付夏鹏翔、徐倩。但在交付时，被告山东凯恩置业有限公司未按合同约定向夏鹏翔、徐倩交付案涉房屋已取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件及房屋测绘报告。2019年8月9日，夏鹏翔向临沂市住房和城乡建设局申请公开凯恩花园2C号楼是否取得房地产开发项目竣工综合验收备案。2019年8月16日，临沂市住房和城乡建设局出具政府信息公开告知书，确定截止至告知书出具之日，凯恩花园2C号楼未在临沂市住房和城乡建设局办理房地产开发项目竣工综合验收备案。三、2017年1月14日，原告（甲方）夏鹏翔、徐倩与临沂商盛物业服务有限公司（乙方）签订《委托经营合同》，合同约定，甲方与临沂凯恩置业有限公司签订了商品房买卖合同，根据该商品房买卖合同，甲方向凯恩置业购买标的物业。甲方同意委托乙方在经营管理期限内经营管理标的物业，乙方同意接受甲方的委托，在经营管理期限内经营管理标的物业。标的物业是指凯恩花园2C幢1120号公寓。委托经营管理期限为10年，自2017年10月1日至2027年9月30日，委托期间以246,994元为基数，每年按以上金额的9%向甲方支付收益。支付时间为每年的10月8日支付当年收益。2017年12月1日，临沂商盛物业服务有限公司给付夏鹏翔收益款22,229元；2018年10月23日，临沂商盛物业服务有限公司给付夏鹏翔收益款22,229.46元。四、2019年8月1日，临沂市房地产测绘院出具凯恩花园2C号楼房产测绘成果报告书，对包括夏鹏翔、徐倩购买的1120号公寓在内的公寓、商业用房进行测绘。本案争议焦点为，临沂凯恩置业有限公司是否按合同约定向夏鹏翔、徐倩交付了案涉房屋及被告临沂凯恩置业有限公司是否应承担违约责任。一审法院认为，一、夏鹏翔、徐倩与临沂凯恩置业有限公司签订的《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，为有效合同，双方均应按合同约定全面履行义务。根据原、被告签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》第九条约定，案涉房屋交付时需同时具备取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件及取得房屋测绘报告。第十一条约定，出卖人应当2018年5月30日前向买受人交付商品房。现案涉房屋至今未通过房地产开发项目竣工综合验收备案。故一审法院确认临沂凯恩置业有限公司未按合同约定向夏鹏翔、徐倩交付了案涉房屋。二、案涉凯恩花园C2号楼1120号公寓虽已交付夏鹏翔、徐倩，但被告交付的房屋未达到合同约定的条件，构成违约，应按合同约定承担相应的责任，临沂凯恩置业有限公司不能以夏鹏翔、徐倩已接收案涉房屋为由免除其对诉争房屋进行综合验收备案的义务，更不能免除其应承担的违约责任。三、原、被告签订的房屋买卖合同补充协议中约定，夏鹏翔、徐倩应在房屋交接前交纳办理产权所需的费用，即房屋契税、公共维修基金及手续费等。一审法院认为，房屋契税及公共维修基金是指房屋具备办理产权登记的情况下向税务部门及房产部门交纳的相关费用，现案涉房屋未办理相关综合备案手续，尚不具备办理产权登记的基本条件，夏鹏翔、徐倩不需提前预交上述费用。临沂凯恩置业有限公司以夏鹏翔、徐倩违约在前为由抵销其违约责任的抗辩理由亦不能成立。四、夏鹏翔、徐倩与临沂商盛物业服务有限公司签订委托经营合同时间为2017年1月14日，合同签订时案涉房屋并未交付。且夏鹏翔、徐倩与临沂商盛物业服务有限公司签订的委托经营合同中未对房屋状况进行约定，临沂商盛物业服务有限公司亦未提出异议，该协议的签订与被告在本案中的违约行为没有牵连关系。综上，临沂凯恩置业有限公司应对夏鹏翔、徐倩承担违约责任。关于夏鹏翔、徐倩主张的违约金如何计算。一审法院认为，原、被告签订的房屋买卖合同中约定出卖人应当在2018年5月30日前将房屋具备交付条件后向买受人交付。逾期交付超过90日，原告（买受人）夏鹏翔、徐倩可以选择解除合同或要求被告（出卖人）临沂凯恩置业有限公司以全部房价款为基数，按日万分之一支付违约金。本案中，案涉房屋总价款为246,994元，夏鹏翔、徐倩要求违约金按每天24.7元计算，一审法院予以支持。自原、被告所约定的交房次日起至2019年6月30日期间的违约金共计为9781.2元（396天*24.7元），自2019年7月1日以后的违约金，每日按24.7元计算，直至临沂凯恩置业有限公司按合同约定对诉争房屋进行房地产开发项目竣工综合验收备案止。综上，夏鹏翔、徐倩诉讼请求成立，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条之规定，判决：一、被告临沂凯恩置业有限公司于判决生效后十日内支付给原告夏鹏翔、徐倩2018年5月31日至2019年6月30日期间的逾期交房违约金9781.2元；二、被告临沂凯恩置业有限公司于判决生效后十日内支付给原告夏鹏翔、徐倩2019年7月1日至被告按合同约定对诉争房屋进行房地产开发项目竣工综合验收备案证明止的违约金（每日按24.7元计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告临沂凯恩置业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院二审另查明：被上诉人与案外人临沂商盛物业服务有限公司签订的《委托经营合同》关于“标的物业标准确认和移交”中约定：甲方应当在本合同3.1所述委托期限开始之日按照本合同向乙方交付标的物业并由乙方经营管理。并且双方应于当日共同对标的物业在经营管理期限开始时的状态进行确认，并签署标的物业移交状态确认书。标的物业移交标准为甲方与凯恩置业签订的《商品房买卖合同》附件三的标准。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，本院二审中仅针对上诉人上诉请求的范围进行审查，无争议的问题不予审查。本案争议焦点为：被上诉人关于上诉人逾期交房的诉讼理由是否成立。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。占有是人对物的控制与支配状态，是对物有事实的管领力。根据被上诉人与案外人临沂商盛物业服务有限公司签订《委托经营合同》，被上诉人已于2017年10月1日将争议房产交付临沂商盛物业服务有限公司经营管理，并已收取了经营费用，对此本案双方当事人及临沂商盛物业服务有限公司均无异议，据此可认定被上诉人已经享有了房产的控制和支配的权利，应当视为上诉人已经事实上接收并使用了房产。虽然诉讼时未达到合同约定的交房条件，但因被上诉人已实际接收房产，应视为双方对合同履行进行了变更。在已经实际接收房产并使用、收益的情况下，被上诉人又以逾期交房为由请求赔偿逾期交房违约金，理由不能成立。综上所述，临沂凯恩置业有限公司的上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条，《中华人民共和国合同法》第七十七条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销临沂市兰山区人民法院（2019）鲁1302民初11808号民事判决；二、驳回被上诉人夏鹏翔、徐倩的诉讼请求。一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，均由上诉人夏鹏翔、徐倩负担。本判决为终审判决。审判长  李国栋审判员  王海涛审判员  李大军二〇二〇年五月十四日书记员  庞韶青