重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0110民初2368号原告：重庆凯逸物业服务有限公司，住所地重庆市江北区建新东路243号3幢6-3，统一社会信用代码915001055721011811。法定代表人：赖义福，系该公司总经理。委托诉讼代理人：罗国灿，男，1972年12月25日出生，汉族，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：杜娟，女，1974年9月1日出生，汉族，住重庆市綦江区。被告：刘厚友，女，1968年10月14日出生，汉族，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人：王在永，男，1969年3月15日，汉族，住址同上。原告重庆凯逸物业服务有限公司（以下简称“凯逸物业公司”）诉被告刘厚友物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案受理后，依法由审判员刘平独任审判，适用小额诉讼程序，于2020年5月12日公开开庭进行了审理。原告凯逸物业公司的委托代理人罗国灿、杜娟，被告刘厚友的委托代理人王在永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凯逸物业公司诉称：被告系XX小区业主，原告系该小区的物业服务公司。原告于2012年12月14日与XX小区业主委员会签订了《綦江区XX小区物业服务合同》，并做了备案登记。原告按协议约定对该小区提供了物业服务。但被告未按约定缴纳物业服务费，从2017年1月起至2018年12月欠物业服务费2639元、公摊费240元。经原告多次催收费用，但被告至今仍未支付，请求法院依法判令被告支付原告2017年1月至2018年12月的物业服务费2639元和物业服务费违约金1440元、公摊费240元；本案诉讼费由被告承担。被告刘厚友辩称，对欠费时间及欠费金额均予以认可。未缴纳物业服务费原因是：1、被告未与原告签订任何物业管理委托合同，故原告不能起诉被告支付物业费；2、原告未按合同约定提供物业服务违约在先。被告于2016年购房该房后，发现主卧的空调外机机位被楼上住户占用，导致无法正常安装空调。被告在房屋装修前便将该问题反映给物业公司和社区，但未得到解决，严重影响被告的装修。被告多次要求原告采取措施解决该问题，原告拒绝履行自己的义务。被告为了安装空调外机增加了1500元的费用，且因接管太长导致空调使用寿命低，无法正常使用。另外楼栋的电子门损坏未修好，安全也得不到保障。原告未能履行自己的义务，被告有权拒绝支付物业服务费，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2012年12月14日，原告凯逸公司与XX小区业主委员会签订了物业服务合同，该合同约定：管理事项为，物业共用部分的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿化、花木、建筑小区等的养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、排水管道（沟）及生化池的疏通、清掏等；交通与车辆停放秩序和管理等。管理期限为2年，即从2013年1月起至2015年12月31日止。物业管理服务费按建筑面积按月收取：1、住宅物业费高层按1元/平方米（一、二层0.8元/平方米）；2、商业物业费按1.5元/平方米；3、代收二次供水费；4、车库物业费按物业相关法律法规和约定标准收取、业委会协助；5、公共设施设备水、电公摊费据实分摊。同时，该合同约定了双方的其他权利义务和违约责任等内容。该合同还对物业管理中的其他事项作了约定。2016年2月21日，原告凯逸公司与XX小区业主委员会重新签订綦江区XX小区服务内容协议。该协议约定：一、原告公司必须按规定管理好小区消防设备、设施，消防水畅通，防火了，防盗。做好小区火灾隐患的排查，严禁火灾的发生。二、必须搞好小区的安保工作，刷卡进门，非小区住户进行出入登记，保安室24小时不得离人，保安人员配备要足额满员，保安人员在上班期间不准睡觉和做与保安职责无关的事。三、必须搞好监控更新设备、设施。监控图像必须清晰，监控视频最少保存一个月以上的记录，以备查询。做好各栋楼电子门锁安装完好，保证前后大门正常用运转。……。五、认真做好小区内区域的公共卫生，人行道及楼道卫生，每日垃圾应及时处理运走。……。六、小区绿化必须认真管理、修枝，补栽花草树林，及时清除杂草。把绿化带中的各种杂物清理干净。……。十三、按2015年物业服务收费标准执行收费。……。十五、本协议从2016年3月1日起至2017年2月28日止（如未违反本协议条约，将自动续签，并签两年正式合同）。由于2017年该小区业主委员会成员任期已满，故与原告未续签合同，该小区现仍由原告在进行物业管理。现原告对水电公摊费实际按每月10元收取，二次供水费按每吨0.6元收取。被告刘厚友系重庆市綦江区XX街道XX街X号XX小区X幢X单元X-X房屋的业主，被告每月应缴物业服务费为109.96元（109.96平方米×1元/月·平方米），从2017年1月至2018年12月被告拖欠物业服务费2639元（109.96元×24个月），水电公摊费240元（10元×24个月）。审理中，被告对2017年1月至2018年12月欠物业服务费2639元，水电公摊费240元无异议。同时原告针对被告提出楼上住户占用其空调外机机位的问题，提出物业公司多次找过楼上住户协商，也与社区的人员一起协调该事，但由于物业公司没有强制权，所以一直没能解决是事实，物业公司也很无奈。另外该小区确有电子门损坏未修好等现象。前述事实有物业服务合同及备案登记，物业服务内容协议，物业服务照片，物业管理记录本，社区证明、催收函及快递回执，空调外机照片，房屋权属登记页等书证及原、被告当庭陈述在卷为凭，经庭审质证和本院审查属实，足以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按约定履行其义务并享有权利。业主委员会是由业主选举产生，是业主行使共同管理权的一种特殊形式。原告凯逸公司与XX小区业主委员会签订的物业服务合同，意思表示真实，不违反法律、行政法规的规定，合法有效。该合同对全体业主和物业服务企业均具有法律约束力，当事各方均应当按照合同的约定诚信地履行自己的义务；否则，应承担相应的法律责任。在原告对该小区提供了相应物业管理服务后，包含被告在内的整个小区业主均应按约定支付原告物业服务费用。原告按约定完成了主要的物业管理事务，并确保了大多数管理服务的质量，被告未按时向原告交纳相关费用，但原告仍对被告的住宅物业提供服务，履行了主要义务。被告的理由不足以对抗物业服务费用的交纳。故本院对原告请求被告交纳2017年1月至2018年12月物业服务费2639元，水电公摊费240元予以支持。被告提出的空调外机机位被他人占用问题，因系另一法律关系，被告可通过其他途径解决或另案起诉处理。关于违约金的问题，因原告在此前的物业服务中存在一定的问题，且被告未交纳物业服务费事出有因，不是恶意拒绝，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第七条（五）项、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告刘厚友于本判决生效后五日内支付原告重庆凯逸物业服务有限公司2017年1月至2018年12月物业服务费2639元，水电公摊费240元；二、驳回原告重庆凯逸物业服务有限公司的其余诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由被告刘厚友负担（此费原告已预交，被告刘厚友在履行前述付款义务时一并支付给原告重庆凯逸物业服务有限公司）。本判决为终审判决。审判员 刘 平二〇二〇年五月二十五日书记员 文成程