北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京01民终2875号上诉人（原审原告）：李美娴，女，1983年11月17日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李琦，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦睿，北京市京师律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：新疆吉创资产管理有限公司，住所地新疆乌鲁木齐经济技术开发区阳澄湖路98号4层402号，实际经营地上海市黄浦区南车站路366号。法定代表人：姚庆，总经理。委托诉讼代理人：汪春花，上海山田律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘露璐，上海山田律师事务所律师。原审第三人：吴立建，男，1981年10月9日出生，汉族，住福建省福安市。原审第三人：陈梅红，女，1986年7月12日出生，汉族，住福建省福安市。上诉人李美娴因与被上诉人新疆吉创资产管理有限公司（以下简称吉创公司）、原审第三人吴立建、陈梅红案外人执行异议之诉一案，不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初3508号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李美娴上诉请求：1.撤销北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初3508号民事判决；2.停止对北京市通州区房屋（以下简称案涉房屋）的执行，并解除对案涉房屋的查封；3.本案全部诉讼费用由吉创公司负担。事实和理由：一审法院认定李美娴知晓房屋在买卖前已设定抵押，从而判定李美娴对房屋未能过户有过错，上述认定与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问題的规定》第二十八条的规定不符，理由如下：1.李美娴在签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》）时，虽然知晓吴立建、陈梅红从开发商处购买房屋的抵押贷款尚未清偿，但通过其与吴立建、陈梅红签订的补充协议等可看出，在二人无力偿还借贷时，李美娴愿意代偿该笔贷款，这说明李美娴对解除抵押有合理预期，不应认定其未尽基本的注意义务。2.案涉房屋未能办理产权证，是因为案涉执行行为，而非抵押权人实现优先受偿权。本案不是因为抵押权人为实现优先受偿权与李美娴基于买卖关系而对物权转移及物的交付的权益而产生的冲突，而是普通债权人间债权实现顺序的冲突。3.李美娴与吴立建、陈梅红于2014年3月22日签订《房屋买卖合同》，并于当日支付全部房款，吴立建、陈梅红将房星交付给了李美娴。双方签约时间、支付价款时间均是在人民法院查封之前。根据物业管理公司的居住证明、水费记录、联通公司宽带业务单、电费等证据，也可证明李美娴在人民法院查封之前已合法占有该不动产。房屋交付后，李美娴一直积极督促吴立建、陈梅红办理该房屋过户手续，并因此起诉到北京市通州区人民法院（以下简称通州法院），李美娴已穷尽所有办法推动吴立建、陈梅红办理过户登记，最终未能完成过户不是李美娴自身的原因。综上所述，李美娴对案涉房屋享有排除执行的权益。一审判决确有错误，应子以纠正。吉创公司答辩称，李美娴的上诉请求没有事实和法律依据。一、李美娴称其于2014年3月22日签订《房屋买卖合同》当日支付了全部房款，吴立建、陈梅红将房屋交付给了李美娴，与在案证据不符。李美娴实际支付151.35万元，与《房屋买卖合同》中约定的金额及收条中确认的房款金额150万元不符。另外，李美娴称《房屋买卖合同》签订当日交付了房款，与（2016）京0108执异167号《执行裁定书》中查明事实（即2014年3月20日）不符，也与其在通州法院（2014）通民初字第07759号案件中所述的“我于2014年3月21日将房款转入被告（即吴立建）名下”不符。故李美娴已支付的钱款的真实用途存疑，其是否实际支付房款无法认定。二、李美娴与吴立建、陈梅红于2014年4月7日签订的《补充协议》显示，李美娴于2014年3月21日向吴立建转款150万元，用于偿还杭州银行贷款，后李美娴以该150万元中的120万元代替案涉房屋价款，剩余30万元由吴立建、陈梅红继续偿还。该《补充协议》系2014年4月7日签订，但《房屋买卖合同》的签订时间为2014年3月22日，收条确认吴立建收到房款的时间是2014年3月20日，均早于《补充协议》的签订时间，房款金额亦高于《补充协议》的抵债价格，该行为不符合逻辑。李美娴称收条虽然落款时间为2014年3月20日的，但实际是2014年4月7日补充协议签订后形成的，因打款时间为2014年3月20日，故将收条落款时间提前写至2014年3月20日，不符合常理。通州法院（2014）通民初字第0775号民事判决书查明，吴立建、陈梅红将涉案房屋以120万元的价格卖给李美娴，与《房屋买卖合同》中150万元的价格不符；李美娴提交的杭州银行业务凭证和吴立建收到的150万元购房款的收条，与（2014）通民初字第0775号民事判决书中查明的“因之前被告吴立建、陈梅红欠原告李美娴150万元”、“约定被告吴立建、陈梅红将涉诉房屋以120万元用以折抵部分欠款”矛盾。中国民生银行股份有限公司总行营业部诉吴立建、陈梅红金融借款合同纠纷一案，北京市海淀区人民法院2014年3月26日立案受理，并于2014年4月28日出具（2014）海民初字第11975号民事调解书，根据民生银行的申请，该案在诉讼中采取保全措施，对案涉房屋进行预查封，查封期限为2014年5月5日至2016年5月4日，该时间与《房屋买卖合同》的签订时间、《补充协议》及出具收条的时间相近，吉创公司有理由怀疑李美娴与吴立建、陈梅红存在虚假买卖行为，存在恶意串通损害吉创公司利益的行为。三、李美娴在《补充协议》中表示其已知晓涉案涉房屋仍有贷款未清偿，并表示“如出卖人没有能力还款，买受人李美娴可以先行垫付”。另，案涉房屋目前仍在开发商名下，吴立建、陈梅红至今尚未办理产权证。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。涉诉房屋不具备交易过户前提条件。上述均证明李美娴对案涉房屋存在的过户风险是知晓的，一审法院认定正确的。请求维持一审判决，驳回李美娴的上诉请求。吴立建、陈梅红未发表陈述意见。李美娴向一审法院起诉请求判令：1.停止对案涉房屋的执行，并解除对案涉房屋的查封；2.请求确认李美娴为案涉房屋的所有权人；3.诉讼费用由吉创公司负担。一审法院认定事实：2014年3月22日，李美娴(买受人)与吴立建、陈梅红(出卖人)签订《房屋买卖合同》，约定吴立建、陈梅红将涉诉房屋以150万元的价格出售给李美娴。2014年4月7日，李美娴(买受人)与吴立建、陈梅红(出卖人)签订补充协议，载明：出卖人与买受人2013年3月互相担保向杭州银行股份有限公司北京分行各借款150万元，到期后，因陈梅红，吴立建不能向银行偿还，李美娴依照双方约定于2014年3月21日向吴立建转款150万元，用于吴立建，陈梅红向杭州银行还款，鉴于目前陈梅红，吴立建仍没有偿还李美娴代替给付之150万元的能力，经协商，陈梅红，吴立建同意将自己购买的价值120万元的通州区商业用房以120万元的价格出卖给买受人，故双方在2014年3月22日签订房屋买卖合同，本补充协议就是对2014年3月22日房屋买卖合同的补充，该协议性质也相当于买卖合同中附件（五）的《存量房交易结算资金划转协议》的性质，本补充协议证明，双方以之前李美娴代替陈梅红、吴立建偿还的150万元中120万元替代房屋价款，李美娴不需要另外支付购房款，多余的30万元陈梅红、吴立建自2013年3月22日至实际还款之日止按照杭州银行股份有限公司北京分行贷款的4倍给付买受人李美娴利息。同时鉴于目前通州房屋仍有贷款，双方约定该贷款由出卖人自行偿还，如出卖人没有能力还款，买受人李美娴可以先行垫付，出卖人自买受人垫付款之日起至实际给付之日止按照杭州银行股份有限公司北京分行银行同期贷款利率的四倍计算利息，如果李美娴不能取得通州区商业用房，李美娴可以要求解除房屋买卖合同，在要求返还150万垫付款的同时，还可以要求自2013年3月22日起至实际给付之日止按照杭州银行股份有限公司北京分行同期贷款利率的四倍给付利息。如已经垫付房贷款，还房贷的部分也按照同样的方式承担利息。李美娴曾就涉案房屋向通州法院起诉吴立建、陈梅红房屋买卖合同一案，通州法院于2014年6月30日作出(2014)通民初字第07759号民事判决书。该判决书经审理查明部分载明：吴立建与陈梅红系夫妻。2012年3月5日，吴立建、陈梅红与北京邦达房地产开发有限公司(以下简称开发商)签订《北京市商品房预售合同》(商业、办公等非住宅类)，约定开发商将涉诉房屋以1074795元卖给吴立建、陈梅红。因之前吴立建、陈梅红欠李美娴150万元，故2014年3月22日，李美娴与吴立建、陈梅红签订了《房屋买卖合同》，约定吴立建、陈梅红将涉诉房屋以120万元的价格卖予李美娴折抵部分欠款。开发商将涉诉房屋交付吴立建、陈梅红后，二人已经将房屋交付给李美娴。另查，吴立建、陈梅红已经将办理涉诉房屋产权证的手续提交，但产权证至今尚未办理下来。该院认为部分载明：根据本案查明的事实，吴立建、陈梅红将其购买的涉诉房屋转卖给李美娴折抵相应的欠款，现李美娴诉至该院要求继续履行房屋买卖合同，吴立建、陈梅红同意继续履行合同，该院对此不持异议；因该涉诉房屋的产权证尚未办理完毕，房屋过户条件不具备，故对李美娴要求过户的诉讼请求，该院不予支持。判决结果为：1.吴立建、陈梅红继续履行与李美娴签订的案涉房屋的买卖合同；2.驳回李美娴的其他诉讼请求。该判决书已于2014年7月18日发生法律效力。海淀法院于2014年3月26日立案受理了中国民生银行股份有限公司总行营业部诉吴立建、陈梅红金融借款合同纠纷一案，并于2014年4月28日出具（2014）海民初字第11975号民事调解书，对双方当事人达成的协议确认如下：1.吴立建、陈梅红偿还中国民生银行股份有限公司总行营业部借款本金150万元及按照《个人授信项下借款合同》约定的标准计算的至实际付清之日止的利息、罚息，于2014年6月30日前偿还15万元，于2014年7月31日前偿还10万元，于2014年8月31日前偿还10万元，于2014年9月30日前偿还20万元，余款于2014年10月30日前还清；2.吴立建、陈梅红于2014年5月15日前赔偿中国民生银行股份有限公司总行营业部因本案支出的律师费45443元；3.吴立建于2014年5月15日前给付中国民生银行股份有限公司总行营业部因本案支出的诉讼费50元，保全费5000元；4.若吴立建、陈梅红未按期足额履行上述第一、二、三项中任何一笔给付义务，中国民生银行股份有限公司总行营业部有权立即就第一、二、三项所涉全部未付款项一并申请强制执行。另，根据中国民生银行股份有限公司总行营业部的申请，该院在诉讼中采取保全措施，对吴立建、陈梅红名下案涉房屋予以预查封，查封期限为2014年5月5日至2016年5月4日。（2014）海民初字第11975号民事调解书发生法律效力后，中国民生银行股份有限公司总行营业部向该院申请对吴立建、陈梅红强制执行。执行中，该院于2016年5月4日以（2015）海执字第3052号执行裁定对吴立建、陈梅红名下案涉房屋进行了续行预查封，查封期限为3年。李美娴对执行吴立建、陈梅红名下案涉房屋提出书面异议。该院受理后于2016年12月8日作出（2016）京0108执异167号执行裁定书，裁定：驳回李美娴提出的异议请求。2014年6月27日，中国民生银行股份有限公司总行营业部与上海东方证券创新投资有限公司(以下简称东方创投公司)签订债权转让合同，约定将包含（2014）海民初字第11975号民事调解书项下的债权转让给东方创投公司。2018年3月2日，东方创投公司出具债权转让证明书，载明东方创投公司已将前述债权转让给了吉创公司。另查，北京市通州区xxxx在房屋登记机关登记的正式名称为“北京市通州区xxxx”。一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，…第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，第三人对案涉房屋排除强制执行的三个基本要件是：1.已经支付全部价款；2.实际占有；3.对未办理过户手续没有过错。本案中，从李美娴与吴立建、陈梅红签订补充协议的内容可以看出，李美娴在购买案涉房屋时知晓该房屋还有银行贷款未清偿，同时表示“如出卖人没有能力还款，买受人李美娴可以先行垫付”。李美娴对于案涉房屋存在的过户风险是知晓的，提出并一致同意通过先行垫付的方式予以化解的解决方案。一审庭审中，李美娴表示案涉房屋无法办理过户手续的原因是该院因强制执行（2014）海民初字第11975号民事调解书的内容将案涉房屋予以了查封。综上，该院认为，根据现有证据不足以证明李美娴对于案涉房屋未办理过户手续没有过错。因李美娴对案涉房屋主张排除强制执行的请求未能满足上述全部三个基本要件，故该院对其诉讼请求不予支持。第三人吴立建、陈梅红经该院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权，但不影响该院依据查明的事实依法进行裁决。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回李美娴的全部诉讼请求。二审期间，当事人均未提交新的证据。经询问，李美娴称吴立建、陈梅红就案涉房屋和开发商签订了房屋买卖合同，但产权证没有办下来，还登记在开发商名下，房屋买卖预售合同已经备案。李美娴起诉吴立建办理房屋过户手续时，吴立建还没有拿到房产证。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，依据李美娴与吴立建、陈梅红签订的《房屋买卖合同》、补充协议，以及李美娴的陈述，李美娴在购买案涉房屋时明知吴立建、陈红梅尚有银行贷款未能还清，且未取得产权证。双方对此在补充协议中进行了特别约定，即“如出卖人没有能力还款，买受人李美娴可以先行垫付”，“如果李美娴不能取得通州区商业用房，李美娴可以要求解除房屋买卖合同……”据此，李美娴购买吴立建、陈梅红尚未取得产权证的房屋，并且在协议中对于不能取得案涉房屋可以解除《房屋买卖合同》事宜，事先作出了安排，可见李美娴对于案涉房屋存在的过户风险是明知的，故现有证据不足以证明李美娴对于案涉房屋未办理过户手续没有过错。李美娴对案涉房屋主张排除强制执行的请求，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问題的规定》第二十八条规定的条件，其上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，李美娴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由李美娴负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄占山审 判 员 杨 力审 判 员 王 晴二〇二〇年五月八日法官助理 孙 鑫书 记 员 江 瑞