湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂12民终108号上诉人（原审原告）：湖北正基文化旅游建设有限公司，住所地湖北省崇阳县林业科学研究所。法定代表人：王爱维，该公司董事长。委托诉讼代理人：梅进白，湖北海舟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王三军，男，1983年7月1日出生，汉族，住湖北省崇阳县。委托诉讼代理人：庞再月，湖北乾兴律师事务所律师。原审第三人：湖北岽泓地王广场经营管理有限公司，住所地湖北省崇阳县天城镇新建路27号。法定代表人：陈军，该公司总经理。上诉人湖北正基文化旅游建设有限公司（以下简称正基公司）因与被上诉人王三军、原审第三人湖北岽泓地王广场经营管理有限公司（以下简称岽泓公司）租赁合同纠纷一案，不服湖北省崇阳县人民法院（2018）鄂1223民初1330号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。正基公司上诉请求：1.一审认定咸宁市中级人民法院于2018年5月25日作出（2018）鄂12民终628号判决之时，岽泓公司才丧失对涉案租赁房屋招商运营管理的权利系明显错误，故因此作出的判决也完全错误。合同应从发出解除通知到达之日起解除，享有解除权的一方并未通过发送通知等方式解除合同，而直接提起诉讼，则从起诉状送达对方之日起解除。2.一审法院认为正基公司未通知王三军在合理期限内支付，解除合同的条件未成就，系无视客观事实的错误判决。正基公司于2017年7月17日已告知了王三军，将解除与岽泓公司的委托，租金、物业管理费等向正基公司支付。2018年5月25日，正基公司又向王三军发出公开信，告知王三军租金、物业管理费等向正基公司支付，王三军拒向正基公司支付租金及物业费，合同的解除条件已经成就，应当依法解除合同。3.涉案星光秀场6167平方米租赁商铺，至今没有装修，无商铺入驻，王三军无能力履行合同，属履行不能，应当依法解除合同。4.一审没有认定王三军与岽泓公司恶意串通属事实认定错误、适用法律错误。王三军与岽泓公司签订的《商铺租赁合同》及支付租金、物业费，涉嫌恶意串通，完全是为了协助第三人虚构招商面积达到85%的目的，严重侵害正基公司的合法权益。王三军辩称，1.应当以二审判决生效时间为准作为解除时间。一审中正基公司主张的155000元的请求是充分的，2017年总共是765000，总共付了610000元，所以只欠155000元是对的，双方对这个事实都无异议，故原审这个认定是正确的。2.原判驳回正基公司解除合同的诉讼请求是正确的，正基公司存在违约行为，因其未完成所负义务，是导致招商失败的主要原因。3.正是因正基公司未完成所附义务，所以王三军请求缓交155000元，对方同意暂缓缴纳该笔款项。4.即使正基公司通知了王三军，也不意味着其履行了通知的义务，根据合同的相对性原则，其无权要求王三军向其履行给付义务，在生效判决作出前不可能发生合同法上的通知义务。一审驳回正基公司的请求是正确的，正基公司解除合同不符合合同约定的解除条件。5.正基公司指出王三军与岽泓公司签订的合同是恶意串通是污蔑。一审在事实认定上也存在疏忽，未认定正基公司没有履行合同义务，这才是导致招商失败的重要原因，请求二审法院在维持原判决的同时对上述事实予以认定。岽泓公司陈述，1.租金所有权是属于岽泓公司的，2.我们公司对王三军给予了3年免租，对其他的商铺也是同等对待的，也没有对王三军有特别优惠。2016年10月份王三军才有交纳租金的义务，他已经履行，交了第一年租金，截止现在，3年免租期限还没有届满。3.我们租给王三军的商铺主要原因是正基公司一直未完成包括消防、中央空调、货机等必备设备，其中还涉及1300平方的商铺未交付给我公司，却交付给其他公司，甚至在合同未解除的情况（已交王三军的商铺租赁给他人，导致我们公司需要承担进一步的赔偿责任），我公司与王三军无恶意串通情形。正基公司向一审法院起诉请求：1.解除王三军与岽泓公司签订的《商铺租赁合同》;2.判令王三军立即撤离星光天地文化商业步行街，腾退房屋；3.判令王三军向正基公司支付租赁合同解除前的租金60万元及物业费148008元（自2017年8月17日至2018年7月31日止租金、物业费），逾期支付租金、物业费违约金22万元，后续占用房屋租金、物业费计算至退房之日止；4.判决王三军支付合同解除违约金15万元；5.判令王三军承担本案的诉讼费用及正基公司支付的律师费15000元。一审法院认定事实：2016年3月23日，正基公司与岽泓公司签订《星光天地商业步行街销售代理合作协议》和《星光天地招商运营管理合作协议书》2份协议，正基公司将星光天地步行街委托岽泓公司招商运营管理，合作期限为八年，自2016年3月23日起至2024年3月23日止。2017年8月8日，正基公司诉至本院要求解除正基公司与岽泓公司2016年3月23日签订的《星光天地商业步行街销售代理合作协议》和《星光天地招商运营管理合作协议书》。2018年1月25日，本院作出（2017）鄂1223民初1316号民事判决书判决解除该2份协议。岽泓公司不服（2017）鄂1223民初1316号民事判决并向咸宁中院提起上诉，2018年5月23日，咸宁中院作出（2018）鄂12民终628号民事判决书判决维持原判。2018年5月25日（2018）鄂12民终628号民事判决书生效，正基公司与岽泓公司在该2份协议中约定的权利义务终止。审理中，咸宁市中院于2018年11月14日作出（2018）鄂12民监14号民事裁定，再审本案[即（2018）鄂12民终628号]，2019年6月13日，咸宁中院作出（2019）鄂12民再1号民事判决书，判决维持“（2018）鄂12民终628号民事判决和（2017）鄂1223民初1316号民事判决。”2016年7月10日，岽泓公司受正基公司委托并以自己的名义与王三军签订《商铺租赁合同》。合同约定：“（甲方）岽泓公司将位于地王广场项目星光秀场号楼负一层整层（电影院除外）商铺出租给（乙方）王三军，用于经营（商品类别）儿童娱乐，购物、餐饮，电玩。该商铺套内面积为6167平方米。租赁期限共9年，自2016年10月1日至2025年9月30日止。（甲方）岽泓公司于2016年9月10日前向王三军交付商铺，（乙方）王三军享有至2017年10月1日的免租装修期。（乙方）王三军向（甲方）岽泓公司一次性缴纳租金100000元作为租赁保证金。同时，（乙方）王三军在签订本合同当日内向甲方公司一次性缴纳物业管理费15000元作为物业管理保证金。租金标准：本合同计租日从2017年10月1日之日起计算。第一个租赁年度年租金600000元；第二、三个租赁年度年租金免租；第四个租赁年度年租金600000元；第五、六、七、八个租赁年度年租金800000元；第九个租赁年度年租金1000000元.物业管理费每年50000元。租金和物业管理费采取先交付后使用原则，乙方须在本合同签订之日向甲方预交壹年租金保证金人民币100000元，物业管理保证金人民币15000元及壹年物业管理费人民币50000元。计算方式为：1、一年租金（600000元）+租赁保证金（100000元）；2、一年物业管理费（50000元）+物业保证金（15000元），合计765000元。租金须于每年9月5日前支付当年租金。每年9月5日前支付当年物业管理费。租金和物业管理费支付方式为现金或转账，乙方（王三军）采取转账的，需支付至甲方（岽泓公司）指定的如下账户：户名：湖北岽泓地王广场经营管理有限公司，开户银行：湖北崇阳农村商业银行股份有限公司新区支行，账户：82×××13。”自合同签订之日起，乙方向甲方支付100000元租赁保证金及15000元物业保证金，合计115000元。2017年10月1日前支付所剩余的租赁金600000元及物业管理费50000元，合计650000元。双方还约定：“逾期支付租金、物业费，王三军按照日千分之三支付迟延履行违约金。”还约定：“迟延支付履约保证金、租金、物业管理费等应付款项或费用超过5日，经甲方（岽泓公司）或物业公司催缴和3个工作日内仍未交纳的，视为乙方（王三军）违约，甲方（岽泓公司）有权单方解除合同”。该合同签订后，王三军按合同约定已向岽泓公司支付了部分租金和物业管理费，第一年（2016年10月1日至2017年9月30日）应支付租金物业管理费765000元，已支付610000元。至2018年8月25日，尚欠2017年9月30日前的租金和物业管理费共计155000元。2017年8月17日，正基公司向王三军发出公开信，告知将与岽泓公司解除合同事宜，告知王三军房屋租金、物业费、水电费不要向岽泓公司缴纳，要直接与正基公司办理缴纳相关手续。2018年5月25日，正基公司再次向王三军发出公开信，再次告知王三军房屋租金、物业费、水电费不要向岽泓公司缴纳，要直接与正基公司办理相关手续。一审法院认为，岽泓公司受正基公司委托并以自己的名义与王三军签订的《商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定该合同为有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，王三军是承租人，应当按照约定支付租金。岽泓公司是出租人，有权按照约定收取租金。2018年5月25日，因《星光天地商业步行街销售代理合作协议》和《星光天地招商运营管理合作协议书》2份协议被解除，自2018年5月25日起，岽泓公司不再是正基公司的被委托人，不再享有收取王三军租金的权利。自2018年5月25日起，王三军应当向正基公司履行《商铺租赁合同》所约定的包括交纳租金等义务，未向正基公司履行该合同义务所造成的法律后果，由其自行承担。因本案王三军按合同约定截至2018年5月25尚欠2018年9月30日前的租金和物业管理费共计155000元，构成违约。正基公司要求王三军支付租金和物业管理费的诉求，应依法予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”因正基公司未通知王三军在合理期限内支付，解除合同的条件尚未成就。正基公司要求解除合同和支付违约金、律师费的理由不充分，应依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十九条、第六十条、第九十一条第（二）项、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、限王三军于一审判决生效后3日内向湖北正基文化旅游建设有限公司支付租金和物业管理费共计155000元；二、驳回湖北正基文化旅游建设有限公司的其他诉讼请求。案件受理费14862元，由湖北正基文化旅游建设有限公司负担11462元，由王三军负担3400元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。本案的争议焦点为：2011年10月18日通隆公司支付的30000元款项能否作为其向长丰公司支付的工程价款。本院认为，正基公司与岽泓公司于2016年3月23日签订的《星光天地招商运营管理合作协议》、岽泓公司受正基公司委托与王三军签订《商铺租赁合同》，均系合同双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。故岽泓公司依据与正基公司签订的合作协议取得星光天地所有地产商铺及全部物业的经营管理及收益权，享有出租方的权利。正基公司提出其与岽泓公司解除委托合同的时间节点应以起诉状送达对方之日起解除，本院认为正基公司虽然于2017年8月8日起诉请求解除与岽泓公司之间的《星光天地招商运营管理合作协议》，并于2017年8月17日向王三军发出公告信，告知正基公司将与岽泓公司解除合同事宜，王三军应向正基公司缴纳租金、物业费，但在正基公司与岽泓公司之间的合作合同纠纷未经法院判决，解除双方合作协议前，岽泓公司并未丧失对涉案商铺的经营管理权，故王三军拒向岽泓公司履行缴纳物业管理费的义务并无不当。对于正基公司提出案涉星光秀场6167平方米租赁商铺至今没有装修，无商铺入驻，王三军无能力履行合同，应当依法解除合同的主张，本院认为，正基公司未按合同约定完成地下一层空调、货梯等基础设施工作，系导致案涉负一楼商铺无法正常使用的原因之一，案涉商铺无商铺入驻并非王三军履行不能，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”之规定，王三军不存在解除合同的事由，故本院对正基公司要求解除合同的主张不予支持。对于正基公司提出王三军与岽泓公司签订《商铺租赁合同》及支付租金及物业费系恶意串通的主张，本院认为，正基公司并未提供充足的证据证明其主张，故本院对正基公司的该主张不予采信。综上所述，正基公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14862元，由湖北正基文化旅游建设有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 赵 斌审判员 沈朝明审判员 李 伟二〇二〇年五月十五日法官助理洪瑞书记员王娜附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；