广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5630号上诉人（原审原告）：广州市辉鹏房地产开发有限公司，住所地广州市增城荔城街荔城大道442号。法定代表人：许桂芳，公司总经理。委托诉讼代理人：李婉文，公司职员。委托诉讼代理人：朱润玉，公司职员。上诉人（原审被告）：陈光雄，男，1953年12月15日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：陈杰华，系陈光雄儿子。上诉人（原审被告）：陈杰华，男，1981年7月19日出生，汉族，住广州市增城区。上诉人广州市辉鹏房地产开发有限公司（以下简称辉鹏公司）、陈光雄、陈杰华因商品房预售合同纠纷一案，均不服广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初4163号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。辉鹏公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判辉鹏公司与陈光雄、陈杰华编号为201712134747的《广州市商品房买卖合同（预售〉》解除；3.依法改判陈光雄、陈杰华配合辉鹏公司办理解除该商品房买卖合同的网签手续；4.依法改判陈光雄、陈杰华支付解除合同违约金349825.2元（按照合同总房价的20%计算）；5.依法判决陈光雄、陈杰华承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认为陈光雄、陈杰华逾期支付剩余房款未达到解除合同的程度是错误的。（一）陈光雄、陈杰华最后一次实际付款时间为2019年6月16日，已严重超出合同约定付款期限长达一年。双方签订的补充协议约定陈光雄、陈杰华应于2018年3月30日、6月30日分别支付435000元，但实际上，陈光雄、陈杰华于2018年10月24日才支付第一笔欠款，2019年6月16日才支付完剩余款项，已严重违反双方约定。（二）辉鹏公司并未同意对陈光雄、陈杰华付款时间作出过任何变更。即使一审法院认为辉鹏公司2019年1月8日寄发的催款函是对陈光雄、陈杰华付款时间变更的认可，但事实上，辉鹏公司曾在2018年1月10日、2018年3月23日、2019年1月18日多次发函催促陈光雄、陈杰华付款的情况下，陈光雄、陈杰华最后实际付清房款的时间亦在2019年6月，离一审法院认为的“辉鹏公司给出2018年12月31日最后宽限期限”长达半年之久。而且，辉鹏公司每次寄发的催款函，尤其2019年1月8日寄发的催款函中都均明确列明函件不视为辉鹏公司对陈光雄、陈杰华应缴纳款项时间的变更，陈光雄、陈杰华缴纳款项时间仍以《商品房买卖合同》的约定为准。（三）辉鹏公司与陈光雄、陈杰华签订的《商品房买卖合同》已于2019年2月20日解除。辉鹏公司已于2019年2月19日向陈光雄、陈杰华发出《关于解除商品房买卖合同的函》，陈光雄、陈杰华于2019年2月20日收到该函件，其后陈光雄、陈杰华并未对该函件提出异议更未按照法律规定行使撤销权，由此，辉鹏公司与陈光雄、陈杰华签订的《商品房买卖合同》已于2019年2月20日解除。（四）陈光雄、陈杰华于2019年6月16日最后一次支付剩余房款时，双方的商品房买卖合同关系已解除，陈光雄、陈杰华支付款项的行为应视为对其违约责任的承担，而不应视为履行合同付款义务。二、一审法院未按双方约定的违约金计算方式计付违约金，一审计算违约金金额有误且没有任何依据。双方签订的补充协议第2点明确约定，如乙方无法按本协议第1点约定的时间支付楼款的，则视为乙方已无权享有延期支付部分楼款的权利，乙方仍在甲方发出通知之日起5日内付清全部楼款，同时还应按延期支付楼款额的万分之五/天向甲方支付逾期违约金（计付时间自买卖合同约定的首期款支付时间即2017年12月6日至延期支付的首期款实际支付之日止）并赔偿给甲方造成的损失，逾期超过30日的，甲方有权解除买卖合同，乙方应按买卖合同及其补充协议关于因乙方逾期付款原因导致解除合同的相关约定承担违约责任。上述约定已明确，一旦陈光雄、陈杰华逾期付款，即应买卖合同约定的首期款支付时间即2017年12月6日起按延期支付楼款额（即87万元）的万分之五／天计付逾期违约金。一审法院判决分段计算逾期付款违约金既没有合同依据亦没有法律依据。三、一审判决在陈光雄、陈杰华逾期付款相差15天即将达一年的情况下，仍认为该合同未达到解除条件，无视合同上规定的解除合同的条款，亦无视双方合同已解除的事实，是完全背离市场经济的规则，严重扰乱市场经济的秩序，助长违约行为的发生，不利于维护社会经济的稳定发展，有违公平合理原则及履约精神。四、陈光雄、陈杰华并无继续履约的意愿。一审判决书送达后，辉鹏公司曾与陈光雄、陈杰华取得联系，陈光雄、陈杰华明确表示不愿意继续履行买卖合同，要求在一审法院判决的违约金基础上解除该合同。一审法院的错误判决，导致陈光雄、陈杰华存在钻法律空子的幻想，严重背离了市场秩序，侵犯了法律尊严。综上，辉鹏公司认为，一审法院既没有按辉鹏公司请求判决解除合同，亦未按双方约定的违约金计付标准判决计付违约金，认定事实不清适用法律错误，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，请求二审法院撤销一审判决并依法改判，一、二审诉讼费用全部由陈光雄、陈杰华承担。陈光雄、陈华杰针对辉鹏公司的上诉请求辩称：我方同意解除合同，但是解除合同的违约金过高，要求法院调整违约金。陈光雄、陈华杰上诉请求：违约金190530元，计算时间与金额不合理，要求重新核定责任的时间与金额。事实和理由：补充协议的条约不平等。在二审庭审，陈光雄、陈杰华明确表示同意解除合同，按一审认定的违约金数额解除合同。辉鹏公司针对陈光雄、陈华杰的上诉请求辩称：若解除合同，应当按照款项的20%给付违约金。我方整个交易过程没有过错，是对方违约。起诉之前我方一直联系对方，但是对方不理会。辉鹏公司向一审法院起诉请求：一、请求判令陈光雄、陈杰华与辉鹏公司于2017年12月06日签订的编号为201712134747的《广州市商品房买卖合同(预售)》解除。二、判令配合辉鹏公司办理解除该商品房买卖合同的网签手续。三、请求判令陈光雄、陈杰华向辉鹏公司支付违约金349825．2元(按照合同总房价的20％计算)。四、请求判令陈光雄、陈杰华从2017年12月06日至实际付清日止，按每日万分之五的标准向辉鹏公司支付逾期付款违约金，暂计算至2019年5月31日为473138.58元。五、本案诉讼受理费全部由陈光雄、陈杰华承担。一审法院查明事实：2017年12月6日，辉鹏公司（出卖人、甲方）与陈光雄、陈杰华（买受人、乙方）签订编号为201712134747的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七，载明“乙方：陈光雄、陈杰华通讯地址：增城区中新镇福和坳头村西山巷20号；通讯电话：139××××6313、135××××9996……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的云山诗意花园（自编号10#、11#、13#）荔城街荔星大道北75号1层101号房，房屋地址：增城市荔城街荔星大道北75号（荔城街荔星大道北75号）101房。……该商品房合同约定建筑面积共55.41平方米，其中，套内建筑面积53.6平方米，共有分摊面积约1.81平方米。……第七条计价方式和价款甲方与乙方约定按下列第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米32632.95元，总金额1749126元。……第八条付款方式甲方同意乙方按下列第1种方式支付房款：1.在2017年12月6日前支付全部房价1749126元……第十条逾期付款的违约责任1.一次性付款的。如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将全部房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按总房价款的0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过30日，乙方仍未按约支付的，甲方有权解除合同。……第十三条房屋交付甲方应当在2018年3月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。……第三十一条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。第三十二条本合同附件与正文具有同等法律效力。”《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七：本合同补充协议载明“……1.1.1于2017年2月25日缴付楼款的2%，即3万元。于2017年12月6日前缴付楼款的98%，即1719126元……第十二条通知变更12.1乙方保证其提供的、并在本补充协议第12.2款上注明的联系方式（包括：通讯地址及联系电话等）为唯一有效的联系方式，未按本补充协议约定通讯地址送达的通知或其他文件无效。若联系方式发生变更，乙方应及时以书面形式通知甲方，乙方未以书面形式通知的，甲方按补充协议上注明的联系地址发送有关通知、信函，即视为该有关通知、信函送达乙方，乙方对因联系方式错误及未书面通知甲方联系方式变更而引起的延误、损失承担责任。……12.2本合同买卖双方的通信地址为：甲方：广州市体育东路28号乙方：增城区中新镇福和坳头村西山巷20号……第十三条违约责任13.2因乙方的原因（包括但不限于逾期付款，逾期办妥按揭手续，逾期还贷等）致使合同解除的，乙方须按总房价的20%向甲方支付违约金，乙方已付的各项税、费不予退还。……13.3如合同解除的，乙方均应积极配合甲方办理合同网签注销手续、预售合同备案和预购商品房预告登记的撤销手续……乙方未能在甲方通知之日起五天内办妥该注销、撤销手续、搬离该商品房或将户口迁出该商品房地址内，则乙方还须按合同总价的10%向甲方支付违约金。……因合同解除致使甲方应向乙方退还房价款及利息的，甲方有权在所退款项中直接扣除乙方依据合同（含本补充协议）的约定应向甲方承担的违约金、折旧费用、赔偿金、定金等所有款项。……”。2017年12月6日，辉鹏公司（甲方）与陈光雄、陈杰华（乙方）签订《补充协议》约定：鉴于：1.乙方购买了甲方开发的位于增城市××星大道北××星大道北××）101房的商品房，双方于2017年3月ll日签订了《认购协议》(认购协议编号20171206100206)，并于2017年12月6日签订了《商品房买卖合同》（合同编号：201712134747)。按买卖合同约定乙方应在2017年12月6日前支付l749126元(占房款总额100%)的总楼款。2.因乙方资金压力问题向甲方提出申请，要求延期支付楼款，并由甲方配合乙方先行开具未实际付清的楼款发票，以便乙方顺利办理剩余楼款的手续。为此，甲乙双方在充分协商的基础上达成本协议书，共同信守执行。1.本着体谅业主的原则，甲方接受乙方的申请，同意乙方在签订买卖合同的当天支付879126元的楼款，其余楼款人民币870000元以下方式延期支付：(1)在2018年3月30日前支付435000元；(2)在2018年6月30日前支付435000元；2.如乙方无法按本协议第l条约定的时间支付楼款的，则视为乙方已无权享有延期支付部分楼款的权利，乙方仍在甲方发出通知之日起5日内付清全部楼款，同时还应按延期支付楼款额的万分之五／每天向甲方支付逾期违约金(计付时间自买卖合同约定的首期款支付时间即2017年12月6日至延期支付的首期款实际支付之日止)并赔偿给甲方造成的损失，逾期超过30天的，甲方有权解除买卖合同，乙方应按买卖合同及其补充协议关于因乙方逾期付款原因导致解除合同的相关约定承担违约责任。3.在甲方未收到全部楼款(包含同意延期支付的楼款)之前，乙方不得办理收楼手续，不得入住该商品房，如乙方已迁入户口的，甲方有权随时要求乙方将户迁出该物业，房产证办理的时间相应顺延，乙方不得有异议。4.双方确认，本协议的签署并不代表对买卖合同付款时间、付款方式的变更，如甲方未能按本协议约定如期收到延期支付的楼款，甲方仍有权按买卖合同及本协议的约定要求乙方承担违约责任及赔偿损失。5.本协议与买卖合同约定不一致的，以本协议约定为准，本协议未约定或未尽事宜按买卖合同执行。6.本协议一式两份，双方各执一份，均具同等法律效力。7.本协议自双方签字，盖章之日起生效。同日，辉鹏公司出具《预收款凭证》载明收到陈光雄、陈杰华购买涉案房屋楼款829126元。辉鹏公司以特快专递方式向陈光雄、陈杰华邮寄发出《催收楼通知书》（落款时间2018年1月10日）、《收楼通知书》（落款时间2018年3月23日）、《关于督促履行缴款责任的函》（落款时间2019年1月18日）、《关于解除的函》（2019年2月19日），邮寄通讯地址均为增城区中新镇福和坳头村西山巷20号。其中，《关于督促履行缴款责任的函》载明，“……根据该《商品房买卖合同》的规定，您应履行以下的责任：1.2018年12月31日之前向我司缴交房款合计435000元。2.2019年1月18日之前向我司缴交违约金合计29145元（违约金截止至2019年1月18日，每逾期多一日，按未交款万分之五计算……。本着体谅业主的原则，现我司再次向你发函，请你在2019年1月25日之前按《商品房买卖合同》的约定，支付款项并提供缴款凭证给我司……注：本函不视为我司对您应缴纳款项时间的变更，您应缴纳款项的时间仍以《商品房买卖合同》的约定为准。……”邮件查询显示该邮件于2019年1月19日签收，签收人为“他人收”。《关于解除的函》载明，“根据该《商品房买卖合同》的规定，您应履行以下的责任：1、在6月30日之前向我司支付楼款435000元：但令人遗憾的是，虽经我司多次书面及口头催促，您却一直未能履行上述责任，您的行为已违反了《商品房买卖合同》的规定并造成了我司的损失。……现我司郑重发函告知，本函发出之日《商品房买卖合同》正式解除，《商品房买卖合同》解除之日，《认购书》一并解除。请您在2019年2月25日之前配合我司到房管局办理《商品房买卖合同》注销手续，因此而产生的费用由您承担……”，邮件查询显示该邮件于2019年2月20日签收，签收人为“他人收”。另查，《农业银行交易明细》载明辉鹏公司分别于2018年10月24日收取铺位楼款435000元和2019年6月16日收取铺位楼款435000元。本案在审理过程中，辉鹏公司陈述以下情况：辉鹏公司认为只收到了1314126元房款，剩余的435000的房款，是陈光雄、陈杰华于2019年6月16日擅自打入辉鹏公司公司账户；涉案房屋已办理了预告登记。陈光雄、陈杰华陈述以下情况：不是说一直想去拖，因为一直去银行贷款贷不了，后来是在私人那里贷过来的，同时是通过陈杰华哥哥那里卖了一些东西才有钱支付购房款，是有诚意去解决问题，合理范围内愿意支付滞纳金的。一审法院认为：辉鹏公司与陈光雄、陈杰华签署的编号为201712134747的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件和《补充协议》，系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。本案的争议焦点在于：陈光雄、陈杰华逾期支付剩余房款是否达到可以解除合同的程度。首先，2017年12月6日双方签订的《补充协议》载明辉鹏公司同意陈光雄、陈杰华就剩余的87万元购房款分两期支付，该《补充协议》变更了《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件就陈光雄、陈杰华支付购房款的期限。《补充协议》约定第一期购房余款435000元于2018年3月30日前支付，第二期购房余款435000元在2018年6月30日前支付，而陈光雄、陈杰华实际上于2018年10月24日才支付435000元，后辉鹏公司于2019年1月18日向陈光雄、陈杰华邮寄《关于督促履行缴款责任的函》可知辉鹏公司认可剩余购房款435000元的支付时间延长至2018年12月31日前，而陈光雄、陈杰华实际上于2019年6月16日已支付完毕所有购房款，其付款义务已履行完毕。其次，在市场经济条件下，一切交易活动都是通过缔结和履行合同来进行的，市场主体根据自己的需要与他人订立合同，让渡自己的商品或者服务，彼此满足各自的需要。本案交易的商品属于特殊商品，故需要谨慎考虑合同是否确实无法继续履行，是否达到必须解除合同的程度。第一，结合陈光雄、陈杰华的陈述和本案的证据，陈光雄、陈杰华一直努力筹集购房余款，亦已付清所有购房款，同时也愿意承担相应的违约责任，涉案房屋也已办理了预告登记和网签，已初步形成一定的市场经济秩序。第二，本案合同的继续履行相较解除而言，不仅对陈光雄、陈杰华造成的损害较轻，对辉鹏公司亦如此。综上，辉鹏公司主张解除编号为201712134747的《广州市商品房买卖合同(预售)》和网签手续，不利于维护社会经济的稳定发展，有违约公平合理原则，亦无利于双方，故一审法院不予支持。至于辉鹏公司主张违约金的问题。《广州市商品房买卖合同(预售)》约定陈光雄、陈杰华应于2017年12月6日前支付全部购房款1749126元，实际上陈光雄、陈杰华在2017年12月6日前仅支付879126元，剩下的87万元分别于2018年10月24日和2019年6月16日各支付435000元，应承担逾期支付87万元的违约责任。虽然《补充协议》和《关于督促履行缴款责任的函》变更了陈光雄、陈杰华支付购房余款87万元的时间，但同时也载明若陈光雄、陈杰华逾期支付，应支付购房款的时间依旧按照《广州市商品房买卖合同(预售)》约定的2017年12月6日支付，并且从逾期之日起按每日万分之五的标准向辉鹏公司支付违约金。经计算违约金以87万元为本金从2017年12月7日按日利率0.05%计至2018年10月24日计得违约金139635元，以435000元为本金从2018年10月25日起按日利率0.05%计至2019年6月16日计得违约金50895元，违约金共计190530元，辉鹏公司主张超出部分，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，作出如下判决：一、陈光雄、陈杰华于本判决生效之日起十日内向广州市辉鹏房地产开发有限公司支付违约金190530元；二、驳回广州市辉鹏房地产开发有限公司的其他诉讼请求。一审受理费23595元，由广州市辉鹏房地产开发有限公司负担19485元，陈光雄、陈杰华负担4110元。二审期间，陈光雄、陈华杰提交证据如下：证据1.穗府办函（2017）65号文件。证据2.银行汇款明细，拟证明：定金不是我与陈光雄的账户刷的，按照穗府办函（2017）65号商铺是不能卖给个人的。辉鹏公司对上述证据发表意见如下：陈光雄、陈华杰提交的证据与本案无关。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，二审争议的争议焦点在于：案涉合同应否解除；约定的违约金是否过高。二审期间，陈光雄、陈杰华向本院提出同意解除合同，并愿意按一审核定的190530元支付违约金。由于陈光雄、陈杰华的该答辩意见与其在一审的答辩意见不一致，对此本院释明告知，若不履行合同，按照合同约定将可能承担20%违约责任，陈光雄、陈杰华坚持解除合同，不再履行合同。本院认为，根据一审查明事实，陈光雄、陈杰华逾期支付剩余房款已构成违约，一审基于陈光杰、陈光雄已付清合同约定购房款，并愿意承担相应的违约责任，其违约行为并不影响合同目的的实现等，判令不解除合同并无不当。现由于陈光雄、陈杰华明确表示不愿履行合同，系其对自身权利的处分，亦与辉鹏公司的请求一致，本院予以照准。本案辉鹏公司在合同履行过程中并无违约，陈光雄、陈杰华明确表示不愿履行合同，属于根本违约，依案涉合同第十三条“违约责任13.2因乙方的原因（包括但不限于逾期付款，逾期办妥按揭手续，逾期还贷等）致使合同解除的，乙方须按总房价的20%向甲方支付违约金，”的约定，陈光雄、陈杰华应向辉鹏公司支付违约金349825.2元。陈光雄、陈杰华提出违约金过高，但未提供相应的证据，本院不予支持。因合同解除，辉鹏公司应将收取陈光雄、陈杰华的购房款1749126元一并返还。至于陈光雄、陈杰华提出的案涉房产是否能出售给个人的问题，根据广州市住房和城乡建设局《广州市住房和城乡建设委员会关于完善商服类房地产项目销售管理的意见》（穗建房产[2018]2430号）文，商服类物业限定销售对象为2017年3月30日前（含当日）土地出让成交的房地产项目，而案涉房产并不属于上述范围，且陈光雄、陈杰华亦未提供证据证实上述合同无法履行，对陈光雄、陈杰华的该意见不予采纳。原审认定事实清楚，适用法律正确，由于二审出现新的事实，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十一条第（二）项、九十三条、九十四条、九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初4163号民事判决；二、解除广州市辉鹏房地产开发有限公司与陈光雄、陈杰华签订的编号为201712134747的《广州市商品房买卖合同（预售）》合同；三、陈光雄、陈杰华于本判决发生法律效力之日起五日内协助广州市辉鹏房地产开发有限公司解除编号为201712134747的《广州市商品房买卖合同（预售）》的网签手续；四、陈光雄、陈杰华于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市辉鹏房地产开发有限公司支付违约金349825.2元；五、广州市辉鹏房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向陈光雄、陈杰华返还购房款1749126元；六、驳回广州市辉鹏房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费23595元，由广州市辉鹏房地产开发有限公司负担19485元，陈光雄、陈杰华负担4110元。二审受理费23591元，由陈光雄、陈华杰负担。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇二〇年五月二十八日书记员 王日平郭丽淳