四川省凉山彝族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川34民终75号 上诉人（原审被告）：李其林，男，生于1974年5月，汉族，四川省西昌市人，村民，住四川省西昌市。 委托诉讼代理人：吴丹，四川朱木律师事务所律师，代理权限为一般代理。 被上诉人（原审原告）：西昌海能实业有限公司。住所地：四川省西昌市航天大道凯乐路口海能酒店公寓2010号。 法定代表人：张志岗，该公司总经理。 委托诉讼代理人：况勋莲，女，该公司员工，代理权限为特别授权。 上诉人李其林与被上诉人西昌海能实业有限公司（以下简称“海能公司”）房屋租赁合同纠纷一案，上诉人不服四川省西昌市人民法院(2019)川3401民初2780号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人李其林的委托代理人吴丹，被上诉人海能公司的法定代表人张志岗，委托诉讼代理人况勋莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人李其林上诉请求：撤销西昌市人民法院（2019）川3401民初2780号民事判决第二项、第三项，改判驳回被上诉人的诉讼请求。本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。理由：一、一审认定欠付的房屋租金错误，上诉人只欠54天的房租，被上诉人断水断电后，上诉人于2018年11月24日搬走，故欠付的房租期间是2018年10月1日至2018年11月24日，计54天，租金人民币（以下币种均为人民币）13，437.00元。二、上诉人不构成违约，依合同约定，房租提前15日交，逾期30日构成违约，即2018年9月15日缴纳10月份房租，10月15日未交房租才构成违约，之后才能断水断电，但被上诉人在2018年10月8日就断水断电，造成上诉人不能经营，故上诉人不构成违约，缴纳的保证金1.5万元应当予以退还。三、一审判决的24%的资金占用利息，属超裁超判，被上诉人提出的诉求是违约金，违约金与资金占用利息是两个不同的概念，一审判决支付资金占用利息不妥。综上，上诉人只欠房租13，437.00元，不构成违约，被上诉人应退还保证金1.5万元，上诉人还交过1.000.00元电费，相互品迭后，被上诉人还应返还上诉人2，563.00元，请二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求，并依法改判。 被上诉人海能公司未提交书面答辩状，庭审中口头答辩称，上诉人对租赁期限和房租的认定是错误的，不是事实。答辩人也没有停水停电，房间没有接水表，不存在停水，充电是智能表，不可能随时停，答辩人有一份物业公司打出的缴费单，能够证明没有停水停电。合同有约定，违约不退保证金，综上，上诉人的上诉理由均不成立，一审判决事实清楚，请二审驳回上诉，维持原判。 海能公司一审起诉请求：一、判令解除双方于2018年4月1日签订的《房屋租赁合同》，李其林立即向海能公司交还租赁物；二、判令李其林支付自2018年10月1日起，按每月7，465.00元支付海能公司至实际交还租赁物日止的租金（暂计算至2018年12月31日的租金为22，395.00元）；三、判令李其林支付在租赁期间逾期缴纳租金的违约金6，897.00元；四、判令李其林支付自2019年1月1日起，以22，395.00元为基数，按照每日千分之五计算至李其林支付完毕全部租金日止的违约金；五、判令李其林缴纳的履约保证金1.5万元不予退还；六、本案诉讼费由李其林承担。 一审法院查明事实，2018年4月1日，海能公司（甲方）与李其林（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其位于西昌市（149.3平方米）出租给乙方经营。租赁期限自2018年4月1日至2019年3月31日，共计12个月。租金为50.00元／月／平方米，月租金为7465.00元。用现金或转账方式支付租金，每月支付一次，每月15日前支付下月租金。乙方向甲方支付房屋租赁保证金15000.00元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应无息如数返还乙方。乙方承担所租赁房屋的水、电、垃圾清运、物业管理等费用。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不支付或者不按照约定时间支付租金达30日的。2、欠缴各项费用累计达1000.00元的。同时，双方也约定如果乙方有上述1项情形时，即构成违约。甲方有权采取断水断电等措施。逾期三十天内，乙方须每日按应付总金额的千分之五向甲方支付违约金；超过三十日，甲方有权单方收回房屋，终止合同，不承担乙方装饰费等所有损失，除追收乙方所欠租金及违约金外，保证金不予退还。合同签订后，海能公司按约将商铺交予李其林使用，李其林也按约交付房租直至2018年9月（李其林最后一次交房租是在2018年8月17日），之后就再未交付任何房租。2018年11月14日，海能公司向李其林发送催收租金的短信，但李其林未予回复。后李其林于2018年11月底在未明确告知海能公司的情况下自行搬离了商铺。现双方就租赁事宜发生纠纷，故海能公司诉至一审法院。 一审法院审理认为，海能公司、李其林签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同真实、合法、有效，应受法律保护。双方应当按照约定全面履行自己的义务。海能公司如约将商铺交付李其林使用，李其林理应支付租金并承担约定的各项费用，但李其林在实际履行中未按约按时支付租金，经海能公司催收后仍无故拖欠，李其林的行为已构成违约，应承担违约责任。双方在《房屋租赁合同》中对权利义务进行了详尽的约定，故依照《中华人民共和国合同法》的相关规定，对海能公司要求解除《房屋租赁合同》的诉求，一审法院予以支持；对海能公司要求李其林支付从2018年10月1日起至实际交还租赁物日止欠付租金的诉求，因双方约定如李其林违约，海能公司有权单方收回房屋，终止合同，海能公司于2018年11月14日向李其林发出催收租金信息后，李其林不予理会，并于2018年11月底自行搬离租赁房屋。一审法院认为，李其林拖欠房屋租赁费，海能公司是知情的，根据双方的约定，海能公司有权单方收回房屋，但海能公司未行驶权利将房屋收回，导致房屋一直处于空置状态，海能公司未采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。一审法院仅对2018年10月至12月的房租22，395.00元（7，465.00元/月×3个月）予以支持。同时，双方对违约金约定过高，一审法院将依法酌情认定。对海能公司主张履约保证金1.5万元不予退还的诉求，因双方已约定，故一审法院予以支持。庭审中，李其林辩称，系因海能公司断水断电导致其无法正常经营，李其林才未给付租金的，但李其林提供的证据无法达到其证明目的，依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，对李其林的该项辩由，一审法院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十九条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除原告西昌海能实业有限公司与被告李其林于2018年4月1日签订的《房屋租赁合同》；二、限被告李其林于本判决生效之日起三日内向原告西昌海能实业有限公司交还租赁房屋，支付拖欠房屋租金22，395.00元；并从2018年10月1日起至实际付清款项时止以22，395.00元为基数按照年利率24%支付资金占有利息；三、被告李其林已交纳的履约保证金1.5万元，原告西昌海能实业有限公司不予退还给被告李其林；四、驳回原告西昌海能实业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费532.00元，由被告李其林负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审审理过程中双方均未提交新的证据 本院经审理查明的事实与一审判决查明的事实一致，对一审判决查明的事实本院予以确认。另查明，李其林于2018年11月24日搬离门市，海能公司称，彝族年放完后才知道李其林搬离了门市。还查明，双方签订的《房屋租赁合同》是海能公司提供的格式合同。 本院认为，2018年4月1日海能公司与李其林签订《房屋租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，不违反国家法律法规的强制性规定，故该合同自双方签章之日起即生效，本院予以确认。合同签订后，李其林支付租金至2018年9月底，之后未再支付租金，其行为构成违约。海能公司主张解除合同符合合同约定及法律规定，予以支持。因李其林于2018年11月24日即搬离门市，且海能公司对李其林搬离门市是明知的，根据合同约定，李其林不支付或不按照约定时间支付租金超过30天，海能公司即单方有权收回房屋，终止合同，此条款约定赋予了海能公司主动及时收回房屋，终止合同的权利，同时海能公司也有防止损失扩大的义务，海能公司在明知李其林已经搬离门市，不再履行租赁合同的情况下，应当及时收回房屋。故对2018年11月24日后产生的租赁费用，属于扩大的损失，李其林租金应支付至该时间止，一审将租金计算至2018年12月底不妥，应予纠正，李其林该项上诉理由成立，予以支持。综上，李其林还应支付海能公司的租金为：7，465.00元/月÷30天×54天=13，437.00元。 关于违约金支付问题。根据《房屋租赁合同》第十四条第（三）项第1款及第十五条第（二）项的约定，即不支付或者不按照约定时间支付租金达30日的，构成违约。逾期30天内，李其林须每日按应付总金额的千分之五向海能公司支付违约金，超过30天的，可以追收租金及违约金。因每日千分之五，年利率已达180%，显然过高，应予调整。由于本案系房屋租赁合同关系，一审按年利率24%计算无合同及法律依据，应予纠正。本院根据李其林的违约天数及欠付的租金数额，酌情认定李其林应支付海能公司违约金2，000.00元。 关于李其林缴纳的1.5万元保证金是否应退还的问题。根据本案《房屋租赁合同》第八条第（二）项的规定：租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由李其林承担的费用、租金、以及李其林应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应无息如数返还李其林。该条款的约定与合同第十五条（二）项“保证金不予退还”的约定相冲突，由于案涉《房屋租赁合同》系海能公司提供的格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上的解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。……”的规定，上述合同约定应作出不利于提供格式合同一方的解释，即案涉保证金的约定应适用合同第八条第（二）项的约定。同时，保证金性质不同于定金，按照最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第一百一十八条“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”的规定，本案保证金也应按照第八条第（二）项的约定予以退还。综上，根据上述认定中应付和应退相互品迭后，李其林还应支付海能公司：应付租金13，437.00元+违约金2，000.00元-应退保证金15，000.00元=437.00元。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项的规定，判决如下： 一、维持四川省西昌市人民法院（2019）川3401民初2780号民事判决第一项； 二、撤销四川省西昌市人民法院（2019）川3401民初2780号民事判决第二项、第三项、第四项； 三、由李其林于收到本判决后十日内向西昌海能实业有限公司支付扣除应退的15，000.00元保证金后的租金及违约金437.00元； 四、驳回西昌海能实业有限公司的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费532.00元，由西昌海能实业有限公司负担。二审案件受理费532.00元，由李其林负担。 本判决为终审判决。 审判长 舒 涛 审判员 刘 莉 审判员 郑 坚 二〇二〇年五月十二日 书记员 吴佳琦