山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁1003民初881号原告：毕玉军，女，1970年1月10日出生，汉族，住威海市文登区。被告：山东人和房地产开发有限公司，住所地威海市文登区天福办世纪大道86号。法定代表人：李健华，经理。委托诉讼代理人：于大卫，山东德平律师事务所律师。原告毕玉军与被告山东人和房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告毕玉军、被告山东人和房地产开发有限公司委托诉讼代理人于大卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。毕玉军向本院提出诉讼请求：1.请求判令山东人和房地产开发有限公司支付毕玉军逾期办证违约金42050.52元；2.请求判令山东人和房地产开发有限公司协助毕玉军办理不动产权属变更登记手续；3.请求判令山东人和房地产开发有限公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2010年10月26日，毕玉军购买山东人和房地产开发有限公司开发的威海市文登区人和国际花园居民小区香榭园5号2单元203室房屋。房屋价款384023元，合同约定2012年6月30日前交付，山东人和房地产开发有限公司2012年11月6日才实际交付房屋。商品房买卖合同补充协议第十二条约定，山东人和房地产开发有限公司应在商品房交付使用后550天内办理完不动产权属证书，若逾期未办理山东人和房地产开发有限公司按日向毕玉军支付己付房价款0.01%的违约金。山东人和房地产开发有限公司拖延至今仍未协助毕玉军办理权属证书，毕玉军依法起诉，请求判如所请。山东人和房地产开发有限公司辩称，双方签订了商品房买卖合同及毕玉军所诉称的交房时间属实，但根据双方主合同的约定，逾期办证违约金只是一次性补偿，应当按照主合同的约定来执行。案涉房屋在2018年下半年已办理初始产权登记，因司法查封导致有关工作停滞。2019年10月初诉争房屋的司法查封被解除，山东人和房地产开发有限公司通过在楼宇门张贴通知及在小区业主群发送通知的方式向小区业主告知了小区房屋具备了办证条件的事实。毕玉军主张的逾期办证违约金截止日期为2020年1月19日不合理。诉争房屋产权登记没有障碍，毕玉军的第二项诉请请求法院依法判决。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对双方争议的问题，本院查明，2010年10月26日，毕玉军与山东人和房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，毕玉军购买山东人和房地产开发有限公司开发的威海市文登区人和国际花园居民小区香榭园5号2单元203室房屋，按照约定向山东人和房地产开发有限公司支付了房屋价款384023元及维修基金6475元，并取得了销售不动产统一发票及住宅专项维修资金专用票据。关于逾期办证违约责任，毕玉军与山东人和房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》约定，山东人和房地产开发有限公司应当于2012年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，在涉案商品房单体竣工验收合格后，将符合合同约定的商品房交付毕玉军使用。山东人和房地产开发有限公司在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得不动产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。同时还约定，合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。合同附件与《商品房买卖合同》具有同等法律效力。合同附件四即合同补充协议第十二条载明，商品房买卖合同中第十五条关于产权登记的约定，出卖人在商品房交付使用后一百八十天内提供资料向产权登记机关备案，在五百五十天内办理完不动产权属证书。如逾期未能办理不动产权属证书，买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房价款的0.01%的违约金。后山东人和房地产开发有限公司于2012年11月6日将诉争房屋交付毕玉军。因山东人和房地产开发有限公司的原因，诉争房屋直至2019年10月司法查封被解除后才具备了办证条件。后就本案纠纷毕玉军于2020年1月19日向本院申请立案。上述事实，有商品房买卖合同、销售不动产统一发票、房屋交接书及双方当事人的当庭陈述证实，本院予以确认。对于诉争房屋具备办证条件后山东人和房地产开发有限公司是否向业主履行通知义务及毕玉军知悉诉争房屋具备办证条件后是否要求山东人和房地产开发有限公司协助办理产权证的问题。山东人和房地产开发有限公司主张，诉争房屋2019年10月司法查封被解除，2019年10月15日其公司通过在小区楼宇门张贴通知及在小区业主微信群发送通知的方式向业主告知了诉争房屋具备了办证条件的事实，在法院受理的其他人和国际花园小区业主起诉山东人和房地产开发有限公司要求逾期办证违约金的案件中，业主也认可上述事实。毕玉军主张，其并未看到小区内山东人和房地产开发有限公司张贴的可以办证的通知，而是在2019年10月24日、2019年12月15日山东人和房地产开发有限公司的维权小组打电话联系毕玉军让其领酒并与山东人和房地产开发有限公司签订协议放弃逾期办证违约金，然后山东人和房地产开发有限公司才协助其办理产权登记手续。但因抵顶酒的质量太差，毕玉军不同意山东人和房地产开发有限公司用酒抵顶逾期办证违约金，山东人和房地产开发有限公司就不同意协助其办理产权登记。对此，山东人和房地产开发有限公司主张，毕玉军提到的维权小组并非其公司成立的，而是小区业主自发形成的，此前其公司与部分业主协商过办证事宜并达成了有关协议，有关协商条件可能是部分业主通过微信互相告知的。通过双方当事人的上述陈述，本院认为诉争房屋因山东人和房地产开发有限公司的原因造成购房者多年未能办理不动产登记手续，而在诉争房屋具备办证条件后山东人和房地产开发有限公司理应积极告知购房者并协助办理房屋不动产登记手续。本案中山东人和房地产开发有限公司并未提交充足的证据证实诉争房屋具备办证条件后其公司向购房者毕玉军履行了通知的义务，也不认可毕玉军主张的诉争房屋具备办证条件后所谓的“人和国际花园小区维权小组”与毕玉军协商的用酒抵顶逾期办证违约金系山东人和房地产开发有限公司与毕玉军进行的协商。毕玉军也不认可2019年10月15日收到山东人和房地产开发有限公司的通知。故对于山东人和房地产开发有限公司关于其公司在2019年10月15日已通知业主诉争小区的房屋具备了办证条件可申请办证的事实，缺乏佐证，本院不予认定。但毕玉军在本案诉讼过程中陈述，2019年10月24日其知晓诉争房屋具备了办证条件但之后未向山东人和房地产开发有限公司主张逾期办证违约金，就毕玉军在诉讼过程中自认的上述事实，本院予以认定。本院认为，依法成立的合同对双方均具有约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方当事人签订的商品房买卖合同约定，出卖人在商品房交付使用后一百八十天内提供资料向产权登记机关备案，在五百五十天内办理完不动产权属证书。因山东人和房地产开发有限公司原因，至2019年10月涉案房屋才具备办证条件，构成违约，应当承担继续履行及赔偿违约金等违约责任。毕玉军要求山东人和房地产开发有限公司按照合同约定协助其办理诉争房屋不动产登记手续，本院予以支持。本案涉及的商品房买卖合同正本中约定山东人和房地产开发有限公司承担的逾期办证违约责任为“出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金”，其为每日按照“已付房价款的0.01%”累计计算违约金数额还是以“已付房价款的0.01%”确定一次性违约金数额，对该条款的解释存在争议。合同附件四（合同补充协议）第十二条的约定，恰恰是对该争议条款的进一步解释、补充，排除争议。且对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款合同一方的解释。故依据公平原则及诚实信用原则，山东人和房地产开发有限公司应按照合同补充协议第十二条的约定承担逾期办证的违约责任。该项违约责任系以日为单位累计计算违约金数额，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效，每日的违约金均为独立债权，有独立的清偿期限，应单独适用诉讼时效。2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案毕玉军向本院申请立案的时间为2020年1月19日，但毕玉军在本案诉讼过程中自认2019年10月24日其知晓诉争房屋具备了办证条件但后未向山东人和房地产开发有限公司主张逾期办证违约金的事实，这期间毕玉军怠于采取合法、合理方式维护其自身权利，故毕玉军主张的2019年10月24日至2020年1月19日的逾期办证违约金，本院不予支持。综上，毕玉军要求山东人和房地产开发有限公司向其支付2017年1月19日起至2019年10月23日止的逾期办理不动产权属证书违约金38709.52元（384023元×0.01%×1008天），有事实依据及法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、山东人和房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向毕玉军支付逾期办理不动产权属证书违约金38709.52元，支付至毕玉军中信银行卡号为62×××15的账户内；二、山东人和房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助毕玉军办理位于威海市文登区人和国际花园居民小区香榭园5号2单元203室房屋的不动产登记手续；三、驳回毕玉军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7912元，减半收取3956元，由毕玉军负担34元，山东人和房地产开发有限公司负担3922元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  邢金晓二〇二〇年五月十二日书记员  徐利贞