新疆维吾尔自治区托里县人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新4224民初159号   原告：崔雪峰，男，1970年7月17日出生，汉族，住托里县。   委托诉讼代理人：马岩辉，托里县托里镇法律服务所法律服务工作者。   被告：康迪，女，1982年11月18日出生，汉族，住址新疆伊宁市，现住托里县。联系电话189XXXXXXXX。   被告：田甜，女，1988年9月10日出生，汉族，住托里县。联系电话187XXXXXXXX。   被告：张恩嘉，女，1987年7月17日出生，汉族，住托里县，联系电话152XXXXXXXX。   三被告委托诉讼代理人：夏鑫山，新疆星河律师事务所律师。   原告崔雪峰与被告康迪、田甜、张恩嘉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人马岩辉、被告康迪、田甜及其委托诉讼代理人夏鑫山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告崔雪峰向本院提出诉讼请求：1、解除原被告签订的房屋租赁合同，并归还房屋；2、判令三被告共同支付租赁费78850元。事实及理由：2017年11月，原告崔雪峰与三被告签订了一份房屋租赁合同，合同约定原告将位于托里县卡普其克路西泰康宾馆三楼北侧约300平方米左右房屋租赁给三被告，租赁期限为5年，租赁费自2017年11月至2018年11月为75000元。合同签订后，三被告在承租的房屋开办了少儿学生综合教育培训中心。2018年7月，三被告向原告交纳租赁费20000元，2019年7月三被告向原告交纳租赁费20000元。2019年大年初三，被告接到托里县消防大队通知，该承租房屋开办学生培训中心不符合消防要求，需进行消防设施变更，根据原被告双方签订的租赁合同第四条约定，消防设施变更产生的费用，双方共同等额出资完善。事后被告找人对该房屋消防设施进行了变更完善。产生的维修费用未与原告商定，根据被告提供的收据产生费用53000元。消防设施完善后三被告继续开办培训中心。2019年9月托里县教育科学技术局因被告未办理培训中心的经营手续予以查封至今。被告因种种原因拖欠交纳房租费。被告因种种原因拖欠交纳房租费。原告认为被告违约，故诉至法院。   被告康迪、田甜、张恩嘉辩称，：原告无权要求被告支付房屋租金。根据最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二条规定，出租人未取得规划许可证或未按照建设工程规划许可建立的房屋与承租人签订的租赁合同无效。消防法第13条规定，未经消防验收的建设工程禁止投入使用。本案中租赁物为泰康宾馆三楼，并无房产证，没有建设工程规划许可证，未经消防验收，原被告双方签订的协议，违背了上述两条法律规定，应当是无效合同。另外原告并非是房屋的所有权人，原告将涉案房屋对外出租系无权处分他人的财产，泰康宾馆三楼没有房产证，房屋或者是额敏县金辉房地产公司，或者是塔城市宏鼎房地产公司所有，并非是原告所有。并且两公司与原告没有关联。如被告向原告支付房屋租金后，房屋的所有权人又要求被告再次支付房屋租金，对被告极为不公平，原告应当举证其是房屋所有权人。或者举证受房屋所有权人委托出租房屋并收取租金。原告擅自将他人的房屋出租并收取租金，损害了本案案外人即房屋所有权人的利益。关于租金的交纳情况，原被告签订的协议中明确约定了原告给予被告三个月办理手续的时间，即2018年12月到2019年2月不计算租金。另外根据双方在合同履行过程中，原被告以对协议的第四条进行了变更，消防安装的费用50000元，折抵为被告支付的房屋租金。第三点答辩意见是，原告对外出租房屋，却将房屋的具体情况没有向被告告知，为确保被告能够正常合理的使用房屋，应当向被告告知房屋的具体情况，但原告仅为自身的利益隐瞒事实，以欺骗的手段骗取原告信任签订合同，致使房屋被行政机关查封而无法正常使用，原告对房屋无法正常使用具有过错，原告应当向被告赔偿装修损失。第四点意见，原告收取了被告的10000元房屋保证金，现房屋完整无缺，房屋已经向被告交还了。被告应当从房屋保证金折抵租金。   本院经审理认定事实如下：2017年11月22日，经崔雪峰与康迪、田甜、张恩嘉协商，崔雪峰将位于托里县喀普其克路泰康宾馆三楼北侧约300㎡左右办公区域租赁给康迪、田甜、张恩嘉。双方协议主要约定：一、合同签订时，康迪、田甜、张恩嘉向崔雪峰交纳房屋保证金人民币10000元；此房屋的租赁金额为第一年人民币70000元；第二年至第五年的房屋租赁金额为每年人民币75000元；二、如康迪、田甜、张恩嘉在使用此房屋期间消防部门为规范消防设施作出变更加强安全措施产生的费用，双方共同等额出资完善。每年的消防检测费用据整栋楼的使用面积分摊由康迪、田甜、张恩嘉单独承担；三、付款方式：崔雪峰提供给康迪、田甜、张恩嘉三个月的办理相关手续时间，康迪、田甜、张恩嘉务必于2018年3月1日之前及每年的3月1日之前付清每年的全部租赁金额，如不履行，崔雪峰有权无偿收回此房屋的租赁权并追究康迪、田甜、张恩嘉的违约责任，此协议的违约金额确定为人民币100000元。双方共同遵守；四、房屋租赁期满，康迪、田甜、张恩嘉有优先租赁权，崔雪峰在五年内提前收回此房屋属违约责任；五、此合同的期限为伍年。   合同签订后，康迪、田甜、张恩嘉取得泰康宾馆三楼北侧约300㎡左右办公区域开办学而思文化艺术培训中心。2018年1月，康迪、田甜、张恩嘉对学而思文化艺术培训中心进行装修，主要是做了隔断、柜子、套装门、改电、刷乳胶漆、镜子、拆隔墙。7月10日。康迪、田甜、张恩嘉交纳房租20000元，11月22日交纳保证金10000元，2019年4月25日交纳房租20000元。2019年2月21日，康迪、田甜、张恩嘉根据合同约定对消防设施进行改造安装，花费设计费6000元、安装费53000元。2019年9月，托里县教育和科学技术局将学而思文化艺术培训中心查封。   另查明，案涉房屋未通过消防验收备案。   本院认为，《中华人民共和国建筑法》第六十条规定“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国消防法》第十条规定“···按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，虽然原被告签订的《协议》系双方真实意思表示，但是由于原告出租的房屋未经消防验收合格，违反法律法规的强制性规定，因此，原被告签订的《协议》无效。   《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”本案中，被告应当返还承租的房屋，同时，由于被告已经使用房屋至今，其应当支付房屋占用使用费，标准参照合同约定的租金标准按照实际占用天数支付。通过被告提供的微信聊天记录，2020年1月8日双方还在商谈案涉房屋的交接问题，被告又没有提供已返还案涉房屋的确凿时间证据，故本院酌情确定被告实际占用天数截止到2020年1月15日。据此，被告应当支付房屋占用使用费156070元（2017年11月23日-2018年11月22日70000元+2018年11月23日-2019年11月22日75000元+2019年11月23日-2020年1月15日11070元）。被告辩称案涉房屋已于2019年9月返还原告，10月双方已协商解除合同，无证据支持，本院不予采信。   被告辩称原告不是案涉房屋的所有权人，收取租金损害房屋所有权人的利益，原告无权收取房租，根据本案证据，被告此辩称理由不能否定原告就此物权而享有的用益物权，况且在合同履行期间，被告就此问题没有提出异议，故对此辩称理由本院不予采纳。   被告主张合同约定在签订合同后的前三个月不应当交纳房租，根据合同第五条“甲方（崔雪峰）提供给乙方三个月的办理相关手续时间，乙方（康迪、田甜、张恩嘉）务必于2018年3月1日之前及每年的3月1日之前付清每年的全部租赁金额，如不履行，甲方有权无偿收回此房屋的租赁权并追究乙方的违约责任”，通过该条款的字面理解，不能得出前三个月不应当交纳房租这一结论，故被告此主张本院不予支持。   被告主张2019年9月托里县教育和科学技术局将学而思文化艺术培训中心查封是由于原告房屋没有通过消防验收，原告应当赔偿损失，但是被告没有提供托里县教育和科学技术局的相关查封文书，致使本院不能确定查封事由，故对此主张本院不予采信。   被告主张10000元保证金折抵房租，不违反法律法规规定，本院予以支持。   被告根据合同约定对消防设施进行改造安装，花费设计费6000元，该费用属于消防设施改造的必要费用，应当按照协议第四条约定与53000元安装费一起由原被告平担。   被告要求原告赔偿装修损失，但是没有提出反诉，被告可另行诉讼解决。   综上，依照《中华人民共和国建筑法》第六十条、《中华人民共和国消防法》第十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、《中华人民共和国合同法》第五十八、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，判决如下：   一、原告崔雪峰与被告康迪、田甜、张恩嘉2017年11月22日签订的《协议》无效；   二、被告康迪、田甜、张恩嘉于本判决生效后立即将位于托里县喀普其克路泰康宾馆三楼北侧约300㎡左右房屋返还给原告崔雪峰；   三、被告康迪、田甜、张恩嘉于本判决生效后十日内支付原告崔雪峰房屋占用使用费76570元（156070元-40000元房租-10000元保证金-29500元消防设施设计费安装费）；   四、驳回原告崔雪峰其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费885.62元，原告崔雪峰负担25元，被告康迪、田甜、张恩嘉负担860.62元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区塔城地区中级人民法院。   审  判  员   侯明元   二 〇 二 〇 年 五 月 十 二 日   书  记  员   蒋益连