广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终7709号上诉人（原审被告）：张鉴洪，男，1966年11月12日出生，汉族，住广东省广州市南沙区。被上诉人（原审原告）：黄金玉，女，1949年10月13日出生，香港特别行政区居民，委托诉讼代理人：许秀娜，广东捷成律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁翠欣，广东捷成律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：樊艳芳，女，1972年6月7日出生，汉族，住广东省广州市南沙区。上诉人张鉴洪因与被上诉人黄金玉、樊艳芳房屋租赁合同纠纷一案，不服广东自由贸易区南沙片区人民法院（2019）粤0191民初2770号民事判决，向本院提起上诉。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理。上诉人张鉴洪向本院提出上诉请求：撤销原审判决第一项，改判驳回黄金玉的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。2002年的租赁合同到期后，黄金玉委托人黄根友与张鉴洪于2012年10月签订续租的《补充协议》，双方约定续租八年，租金按一个月1万元，且按每年递增5%；因黄金玉一直居住在香港，关于本案涉及的租赁物自2002年双方建立租赁关系后均系由黄根友与张鉴洪联系、收取租金等一切有关租赁关系的事情，直至黄根友离世后，才由张鉴洪与黄金玉联系并向黄金玉交租金。事实上，自2013年10月开始，张鉴洪与黄金玉的委托人黄根友达成变更续租补充协议内容的约定，即免于每年递增的相关条款仍按租金每月1万元。并得到黄根友通过电话征得黄金玉的同意，双方自2013年10月开始仍然按照租金每月1万元支付给黄根友。自2014年11月黄根友离世前均由黄根友收取租赁物租金，之后由黄金玉收取。直到2019年6月黄金玉说涉案租赁物已经卖给其他人，要求我们与受让人协商，在无法协商的情况下才导致本案的纠纷。根据以上事实，如果双方未就有关每年递增条款进行变更，黄金玉的委托人黄根友或黄金玉本人不可能不要求张鉴洪补齐租金。由此可知，黄金玉是清楚知道与张鉴洪已经变更每年的递增条款的前提下，想将涉案租赁物转让给他人的前提下故意诬蔑张鉴洪违约而通过法院进行逼迁。二、一审判决适用法律错误。1、无论黄根友或黄金玉均按一万元每月收取租金。按常理可得，在租赁关系的双方当中的实际行为中，双方就每月租金已经进行变更，即按每月1万元的标准收取租金不进行递增。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条的规定，作为允许并沟通黄金玉进行变更原续租的补充协议内约定不再按每年递增的是黄根友，其已于2014年11月离世，无法还原全部事实。但从黄根友及黄金玉的实际行为来看，已明确表示每月租金为1万元，与张鉴洪提出的事实可以相互印证2、原审法院认为黄金玉未明确作出已放弃递增租金的意思表示属于适用法律错误。双方已于2013年与黄根友达成变更续租补充协议的意思表示，虽然未签订有关书面协议，但从双方多年的交易及2019年6月17、18日黄金玉的催收微信信息可看出变更已获得合同各方的同意，即同意按每月1万元标准执行，也足以印证2013年11月双方变更合同的事实。并非一审所阐述的黄金玉需要明示的意思表示或法律规定的沉默才能证明黄金玉作出明示放弃递增租金的意思表示。被上诉人黄金玉于二审答辩称，不同意上诉人的全部上诉请求。一、一审法院认定事实正确，张鉴洪上诉称与我方达成变更续租补充协议内容的约定没有事实和法律依据。二、我方未明确作出已经放弃递增租金的意思表示，不代表我方同意张鉴洪按照每月10000元缴纳租金，张鉴洪主张双方以事实行为变更补充协议的约定缺乏依据。被上诉人樊艳芳于二审答辩称，同意上诉人张鉴洪的上诉请求。黄金玉向原审法院提出诉讼请求：1.解除黄金玉与张鉴洪于2012年10月签定的房屋租赁合同；2.樊艳芳、张鉴洪向黄金玉支付2013年10月至2019年8月期间拖欠的租金143581元；3.樊艳芳、张鉴洪立即返还案涉房屋；4.樊艳芳、张鉴洪按照月租金13399元的标准从起诉之日起向黄金玉支付使用费至返还房屋之日止；5.本案诉讼费由樊艳芳、张鉴洪承担。事实和理由：樊艳芳、张鉴洪于2002年开始承租黄金玉位于广州市南沙区亿裕街31号的房屋（共4层，建筑面积855.6平方米），后于2012年10月续签合同，约定每月租金10000元，每年递增5%。后樊艳芳、张鉴洪一直按照每月10000元的标准而非约定的递增标准向黄金玉缴纳租金。经黄金玉多次催促，樊艳芳、张鉴洪一直拒绝按照约定标准缴纳租金。截至2019年8月，月租金已经递增至13399元/月。原审法院经审理查明：黄金玉、樊艳芳、张鉴洪均确认黄金玉与张鉴洪自2002年起即就广州市南沙区亿裕街31号房屋（以下简称案涉房屋）存在租赁合同关系。为证明案涉房屋系己方所有，黄金玉提供了以下证据：1.《证明》。由广州市南沙区南沙街金洲村民委员会于2019年9月10日出具，载明：兹有香港居民黄金玉［女、身份证号码D388447（4）］于1989年5月在我村原金洲管理区新村购买一宅基地，该地址现为广州市南沙区南沙街亿裕街31号（附：建设工程规划许可证、建设用地规划许可证复印件）。2.《建设工程规划许可证》。发证日期为1998年10月7日，载明：建设单位为黄金玉，建设项目名称为商住，建设位置为南沙镇金洲村，建设规模为混合四层855.6平方米。3.《建设用地规划许可证》。发证日期为1998年10月7日，载明：用地单位为黄金玉，用地项目名称为商住，用地位置为南沙镇金洲村，用地面积为186平方米。4.《证明》。由广州南沙经济技术开发区金洲管理区办事处于2001年8月9日出具，载明：兹有黄金玉于1989年5月购买南沙金洲管理区金洲新村宅地，面积186平方米，因遗失购地发票。5.《个人自建住宅使用国有土地审批表》。载明：申请人为黄金玉，申请土地坐落于金洲管理区，面积为186平方米，原广州市番禺区大岗镇人民政府侨务办公室加注意见为“黄金玉女士原是大岗镇居民，现在香港定居，特此证明”，广州南沙经济技术开发区金洲管理区办事处加注意见为“同意申报”。诉讼中，樊艳芳、张鉴洪对黄金玉的该组证据真实性均予以认可。为证明承租人是张鉴洪，樊艳芳提供了以下证据：1.《租赁合同》。载明：出租人和承租人分别为黄根友、张鑑洪，约定黄根友将坐落在番禺市南沙镇金洲亿裕路31号铺位共700平方米出租给张鑑洪，租赁期3年，自2002年10月1日起至2005年9月30日止，租金共计108000元，每月3000元，每月租金必须在当月的15日前交纳。《租赁合同》尾部签章处有“黄根友”“张鉴洪”字样签名，鉴证机关意见处落款日期为2002年6月25日。2.《补充协议》。落款日期为2012年10月19日，载明：出租人和承租人分别为黄根友、张鑑洪，约定双方于2002年6月24日签订的于南沙金洲亿裕路31号的租赁合同协商一致续租八年，租金按原计额每年5%递增，租金税及管理费由黄根友支付。签名字样为“黄根友”“张鑑洪”。3.《补充协议》。落款日期为2012年10月29日，载明：出租人和承租人分别为黄根友、张鑑洪，约定经双方协商一致，关于南沙金洲亿裕路31号商住楼的租金由2012年10月起每月租金实际执行为每月10000元，每年递增5%。签名字样为“黄根友”“张鑑洪”。诉讼中，黄金玉《租赁合同》载明的租赁期已过为由主张无法核实《租赁合同》的真实性，但对两份《补充协议》真实性予以认可，主张其在香港，而黄根友系其兄长，故委托黄根友出租房屋，且在黄根友于2014年11月去世前由黄根友代收租金，在黄根友去世后则由其自己直接收取租金。对此，樊艳芳、张鉴洪称已记不清楚为何《租赁合同》和《补充协议》由黄根友签署，但确认租金曾系交给黄根友，后又交给黄金玉。张鉴洪另确认其即为《租赁合同》、《补充协议》中的“张鑑洪”。黄金玉于2019年6月17日通过微信向樊艳芳发送消息称：“你要将这几个月的租金全部交，去年10月至今年5月应该是8个月，你全部交出来，因为我等钱使，你记得所欠的8个月租金全部转过来。”黄金玉又于2019年6月18日通过微信向樊艳芳发送消息称：“芳，要记得今日入八万元到我银行户口。”诉讼中，樊艳芳主张黄金玉发送的该些对话内容说明黄金玉确认租金仍为每月10000元。黄金玉对樊艳芳的该主张不予认可，认为该些对话内容无法证明己方有放弃5%的递增租金，反而可以证明樊艳芳、张鉴洪长达8个月未按约足额支付租金。黄金玉委托广东捷成律师事务所于2019年8月28日以樊艳芳为对象出具《律师函》，声称：樊艳芳于2002年开始承租黄金玉的案涉房屋，双方于2012年10月重新续签合同，约定每月租金为10000元，每年递增5%，之后樊艳芳一直按照每月10000元的标准缴纳租金，并未按照递增标准缴纳，黄金玉多次催促按约缴纳租金，但樊艳芳一直拒绝缴纳递增租金，截至2019年8月，月租金已递增至每月13399元/月，樊艳芳自2013年10月至今共拖欠租金差额共123384元，同时自2019年6月起至今已拖欠3个月租金共计40197元，合计163581元，樊艳芳应于收函之日起7日内联系黄金玉将所欠租金全部支付至黄金玉指定账户。该《律师函》于2019年8月28日以樊艳芳为收件人并以广州市南沙区亿裕街31号为收件地址寄出，于2019年8月29日妥投，签收人为“纤手造型前台”。樊艳芳于2019年9月1日通过微信向黄金玉发送消息称：“王太您好，2019年七、八月份租金二万元已到账。”黄金玉随即回复称：“这件事我们已经请了律师去跟进，你现在转给我的租金金额不对，你要按照我委托律师楼发给你的律师信上的租金金额交立。你现在只交立部分租金需要立刻补齐。”黄金玉委托广东捷成律师事务所于2019年9月6日以樊艳芳为对象出具《律师函》，声称：黄金玉于2019年8月29日委托广东捷成律师事务所发函催促樊艳芳缴纳2013年10月至2019年8月拖欠的租金差额123375元及2019年6月至2019年8月期间的租金40197元，合计163572元，但樊艳芳至今未按时足额缴纳，樊艳芳逾期缴纳租金的行为已构成根本违约，黄金玉与樊艳芳之间的租赁合同关系自本函发出之日起正式解除，请樊艳芳在收到本函件后7天内将房屋交还黄金玉并缴纳拖欠租金。该《律师函》于2019年9月7日妥投，签收人为“纤手造型”。诉讼中，黄金玉主张案涉房屋租赁合同应自其寄出该《律师函》之日即2019年9月6日解除。樊艳芳又于2019年10月4日通过微信向黄金玉发送消息称：“王太，9月份租已转，递增的百分五一齐转了，祝顺利。”2015年2月至2019年11月期间，樊艳芳多次向黄金玉通过银行转账支付租金。其中，2015年2月9日转账32300元、2015年6月26日转账30000元、2015年10月12日转账支付30000元、2016年1月5日转账15000元、2016年4月11日转账15000元、2016年9月1日转账45000元、2016年11月16日转账20000元、2017年3月17日转账22000元、2017年4月20日转账20000元、2017年8月10日转账50000元、2018年1月9日转账50000元、2018年2月10日转账20000元、2018年8月7日转账50000元、2018年11月6日转账40000元、2019年1月24日转账30000元、2019年6月19日转账50000元、2019年6月20日转账20000元、2019年7月2日转账10000元，于2019年9月1日转账20000元，于2019年10月4日转账10500元，于2019年11月7日转账10500元。诉讼中，樊艳芳主张前述支付情况可以证明己方代张鉴洪支付了2019年6月至2019年10月的租金。黄金玉确认樊艳芳已支付2019年6月至10月的租金，但认为该些租金并未非足额支付。另查明，诉讼中，黄金玉称其第2项诉讼请求中主张的租金143581元由以下部分构成：2013年的10月到2014年10月递增后的租金差额6000元、2014年10月至2015年10月递增后的租金差额12300元、2015年10月至2016年10月递增后的租金差额18912元、2016年10月至2017年10月递增后的租金差额25848元、2017年10月至2018年10月递增后的租金差额33132元、2018年10月至2019年5月递增后的租金差额27192元、2019年6月至2019年8月的租金40197元之和，再扣减樊艳芳于2019年9月1日支付的2019年7月、8月的租金20000元。黄金玉主张其一直有通过电话和微信催促樊艳芳、张鉴洪补交租金差额，但其未就该主张提供证据。樊艳芳、张鉴洪则主张，黄金玉多年来对递增租金未提出过异议，说明双方已对租金标准作出了变更。黄金玉另主张现行法律规定诉讼时效为3年，樊艳芳、张鉴洪提出的诉讼时效抗辩缺乏法律依据。再查明，诉讼中，樊艳芳主张，鉴洪系其配偶，张鉴洪承租案涉房屋用于二人共同经营发廊，其仅代张鉴洪处理支付租金及与黄金玉联系等租赁方面的事务。原审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。黄金玉虽未认可《租赁合同》的真实性，但从《租赁合同》载明的合同当事人信息、租赁物和落款时间来看，与两份《补充协议》能够形成对应关系，在黄金玉未提出相反证据的情况下，原审法院对《租赁合同》的真实性予以认可，认定《租赁合同》与两份《补充协议》系就同一房屋租赁合同关系签订。虽然《租赁合同》和两份《补充协议》显示出租人为黄根友，但其载明的租赁物为案涉房屋，结合《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、广州市南沙区南沙街金洲村民委员会出具的《证明》、广州南沙经济技术开发区金洲管理区办事处出具的《证明》和《个人自建住宅使用国有土地审批表》等证据，以及樊艳芳、张鉴洪关于确认黄金玉为案涉房屋出租人的陈述、租金长期持续由黄金玉收取的事实，足以认定黄金玉为案涉房屋的出租人。至于案涉房屋的承租人，两份《补充协议》明确记载为张鉴洪，在无其他证据佐证的情况下，仅凭樊艳芳向黄金玉支付租金的行为，不足以认定樊艳芳为案涉房屋的共同承租人。因此，案涉房屋的出租人和承租人分别为黄金玉和张鉴洪，双方的房屋租赁合同关系合法有效，双方应恪守履行。落款日期为2012年10月29日的《补充协议》已明确约定自2012年10月起租金为每月10000元且每年递增5%。张鉴洪未就黄金玉已于2013年10月口头同意租金仍按每月10000元支付而不再递增的说法提供相应证据。从黄金玉于2019年6月17日、2019年6月18日向樊艳芳发送的微信消息来看，黄金玉并未明确作出已经放弃递增租金的意思表示。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十条关于沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时才可以视为意思表示的规定，即便黄金玉多年未就租金金额提出异议或者要求补足差额，亦不能得出黄金玉同意维持每月10000元租金标准的结论。因此，对于张鉴洪提出的双方已变更租金标准的抗辩意见，原审法院不予采纳。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”《中华人民共和国民法总则》自2017年10月1日起施行，结合《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条关于延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年的规定和《租赁合同》中每月租金应在当月15日前支付的约定，2016年9月及该月之前的租金的诉讼时效均于《中华人民共和国民法总则》施行前届满，张鉴洪对该些月份租金的递增差额提出的诉讼时效抗辩成立，原审法院予以采纳。至于2016年10月及该月之后的租金的诉讼时效，至本案起诉时尚未届满。根据黄金玉、张鉴洪的陈述和樊艳芳的付款情况来看，张鉴洪已就截至2019年10月的租金进行支付，但2019年8月及该月之前的每月租金均仅支付10000元，故黄金玉有权要求张鉴洪按《补充协议》约定的递增标准补交2016年10月至2019年8月期间的租金差额。根据《补充协议》约定的租金递增标准，2016年10月至2017年9月期间、2017年10月至2018年9月期间、2018年10月至2019年8月期间的租金标准分别为每月12155元、12762.75元、13400.89元。而根据黄金玉关于其第2项诉讼请求所主张金额构成情况的陈述，黄金玉认为前述期间的租金标准分别为12155元、12761元、13399元，应以黄金玉的主张为准。因此，张鉴洪应分别按每月2155元、2761元、3399元的标准补足前述期间的租金差额，即针对2016年10月至2017年9月期间、2017年10月至2018年9月期间、2018年10月至2019年8月期间各补交25860元、33132元、37389元，合计96381元，黄金玉诉请超出部分，原审法院不予支持。张鉴洪未足额支付租金，构成违约，但从其应补交的租金差额与租金总额的比例来看，其违约行为尚未构成根本违约。因此，案涉房屋租赁合同尚不符合解除条件，对于黄金玉要求解除案涉房屋租赁合同、返还房屋并支付房屋使用费的请求，原审法院不予支持。关于樊艳芳的责任问题，如前所述，案涉房屋租赁合同的承租人为张鉴洪，根据合同相对性原则，补交租金差额的义务应由张鉴洪承担。黄金玉要求樊艳芳承担责任缺乏依据，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告张鉴洪于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄金玉支付租金差额96381元；二、驳回原告黄金玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1586元，由原告黄金玉负担521元，由被告张鉴洪担1065元。本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，黄金玉系香港特别行政区居民，本案属于涉港房屋租赁合同纠纷，应参照涉外民商纠纷审理。涉案租赁物房屋位于内地，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条的规定，本院确认内地法律作为解决本案争议的准据法。综合讼争各方的诉辩意见，本案的争议焦点为：各方当事人是否约定放弃房屋租赁合同中的租金递增条款。张鉴洪与黄金玉的代理人黄根友在2012年10月19日《补充协议》及2012年10月29日《补充协议》中均约定租金年递增5%。该约定合法有效，对双方均具有法律约束力。张鉴洪主张双方口头约定放弃上述租金递增条款，应当对该主张承担举证责任。黄金玉对该主张不予认可，张鉴洪亦未提交证据证明存在上述口头约定，应承担举证不能的法律后果。本院对该主张不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人张鉴洪的上诉请求理据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2210元，由上诉人张鉴洪负担。本判决为终审判决。审判员 罗 毅二〇二〇年五月二十二日书记员 李蕴妍黄晓君