广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5061号上诉人（原审被告、申请执行人）：郭暖和，男，1965年9月12日出生，汉族，身份证住址广州市增城区。委托诉讼代理人：李强，广东金日律师事务所律师。被上诉人（原审原告、执行案外人）：黎细潮，男，1971年10月6日出生，汉族，身份证住址广州市增城区。委托诉讼代理人：黄赐繁，广东兆鹏律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：沈河源，男，1963年5月18日出生，汉族，身份证住址广州市增城区。原审第三人：廖秀霞，女，1965年10月17日出生，汉族，身份证住址广州市增城区。委托诉讼代理人：沈河源，系廖秀霞丈夫。上诉人郭暖和因与被上诉人黎细潮、沈河源，原审第三人廖秀霞案外人执行异议之诉一案，不服广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初8161号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。郭暖和上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回黎细潮的诉讼请求；2.一、二审的诉讼费由黎细潮、沈河源承担。事实和理由：一、一审采用增城市化工集团股份有限公司作出的《情况说明》错误，不应采信该份证明。20l9年l2月17日，黎细潮在第二次开庭后向一审法院提交了增城市化工集团股份有限公司《关于我厂职工用房房屋产权证办理的情况说明》。该份证据没有说明该单位与沈河源及廖秀霞的关系，廖秀霞与黎细潮均陈述原是化肥厂的职工，与增城市化工集团股份有限公司并没有关系。该份情况说明也没有法定代表人或者授权签名的代表签名，不符合单位作证有效的基本形式，不应采信。二、一审对未过户的过错责任承担主体认定有误。黎细潮与廖秀霞的《购房协议证明》中，约定“以后发生的一切事情、费用由甲方负责，乙方协助甲方房产过户”，该约定证明了黎细潮充分知道房屋过户的重要性及过户责任在黎细潮，廖秀霞起协助作用。黎细潮是化肥厂职工，一审庭审也明确说过多年前向廖秀霞要求过户，但一直未积极主张自己的权利，故而拖延至今。黎细潮可以通过诉讼等方式维护自己权益，可能是因为其不想缴纳土地出让金等原因才迟迟不办过户手续。因此，导致未过户的过错是黎细潮的责任。三、一审对涉案房屋买卖行为合法的认定有误，属适用法律错误。本案涉案房屋的土地属政府行政划拨土地，性质上属房改房，尚未办理房改房商品化及缴纳土地出让金手续，且《中华人民共和国房地产管理法》第三十九条规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权人民政府审批”。但直至涉案房屋被广州市增城区人民法院查封之时，无任何证据显示黎细潮与廖秀霞向任何政府部门报请审批，证明黎细潮与廖秀霞涉案房屋买卖是未经政府部门同意私自买卖的，其本质是不合法的。综上，黎细潮与廖秀霞涉案房屋买卖不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案年若干部问题的规定》第二十八条的规定，涉案房屋买卖在查封之前并不合法有效，且因黎细潮自身原因未能办理过户登记致涉案房屋被查封，请求二审重新认定并予以改判。黎细潮辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决。一、增城市化工集团股份有限公司出具的《情况说明》客观说明了涉案房屋的有关情况，合法有效，依法应予以采信。二、一审对涉案房屋未过户的过错责任主体认定正确，黎细潮对于涉案房屋没有过户不存在过错。三、涉案房屋买卖行为合法有效，郭暖和称涉案房屋买卖行为不合法没有事实和法律依据，依法应不予采纳。综上，请求二审驳回上诉请求，维持一审判决。沈河源辩称，同意黎细潮意见。廖秀霞述称，同意沈河源意见。黎细潮于2019年9月30日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.立即停止对位于广州市增城区石滩镇××号第X幢X房的房屋（以下简称涉案房屋）的强制执行，并解除对涉案房屋的查封措施；2.本案诉讼费由黎细潮、沈河源承担。一审法院认定事实：2004年10月3日，黎细潮（甲方）与廖秀霞（乙方）签订《购房协议证明》，记载：“本人黎细潮（甲方）自愿购买廖秀霞（乙方）位于石滩镇××号氮肥厂中区第X幢X房。购买房价伍万元正。房产权属于黎细潮（甲方），以后该房发生一切事情、费用由甲方负责，乙方协助甲方房产证过户。”同日，廖秀霞出具《收据》给黎细潮收执，证明收到黎细潮购买石滩镇××号氮肥厂中区第X幢X房房款5万元。2016年12月21日，一审法院作出（2016）粤0183民初4724号《民事判决书》，判决广州市增城鸿碧源木制品经营部、沈河源共同向郭暖和返还借款本息共287200元。2017年8月16日，一审法院作出（2017）粤0183执2557号《执行裁定书》，裁定查封沈河源位于石滩镇××号生活区中区第X幢X房产（登记字号：增房改字××号）。2019年9月6日，就黎细潮提出的书面执行异议，一审法院作出（2019）粤0118执异350号《执行裁定书》，查明事实：“由于沈河源逾期未履行上述生效民事判决书确定的义务，郭暖和向一审法院申请强制执行，一审法院立案受理，案号为（2017）粤0183执2557号。执行过程中，一审法院于2017年8月16日作出（2017）粤0183执2557号《执行裁定书》，裁定查封涉案房屋。后于2017年8月25日查封涉案房屋。异议人黎细潮对一审法院查封涉案房屋的执行行为不服，遂提出执行异议。异议期间，一审法院致函广州市规划和自然资源局。广州市规划和自然资源局穗规划资源协查[XX]XX号《广州市规划和自然资源局关于增城区石滩镇××号生活区中区第X幢X房相关情况复函》（下称《复函》）：我局于2001年7月31日核准了位于石滩镇××号生活区中区第X幢X房的权属登记，产权人为廖秀霞、沈河源（夫妻）。上述房屋为房改房，土地使用权取得方式为行政划拨，尚未办理房改房商品化及土地有偿使用手续。权利人需按规定办理房改房商品化手续及缴交土地出让金后方能办理权属转移登记。”该裁定认为：“本案中，首先，广州市规划和自然资源局增城分局出具的涉案房屋《不动产登记查册表》显示涉案房屋所有权取得方式为行政划拨。《复函》确认涉案房屋为房改房，土地使用权取得方式为行政划拨，尚未办理房屋商品化及土地有偿使用手续。权利人需按照规定办理房改房商品化及缴交土地出让金后方能办理权属转移登记。现并无证据证明产权人已按照规定办理了房改房商品化及缴交土地出让金。其次，涉案房屋《不动产登记查册表》显示该房屋的产权人为沈河源、廖秀霞。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。异议人黎细潮提供的《购房协议证明》并没有产权人沈河源的签名，亦无产权人沈河源同意的证据。综上，暂不能在执行异议中认定在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。因此，异议人黎细潮对涉案房屋所提排除执行的主张，并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，一审法院不予支持。”为此，判决驳回黎细潮的异议请求。黎细潮对该裁定不服，向一审法院提起诉讼。另查明，广州市规划和自然资源局增城区分局于2019年11月26日出具的《不动产登记查册表》记载：位于石滩镇××号生活区中区第X幢X房的产权人是廖秀霞、沈河源，建筑面积75.07平方米，土地使用权取得方式是行政划拨，房屋性质私有，土地登记字号为增房改字××号，权属证号XXXX，登记时间为2001年8月1日，一审法院于2017年8月25日查封该房屋。2019年12月17日，增城市化工集团股份有限公司作出《关于我厂职工用房房屋产权证办理的情况说明》，称该公司在1996年将企业的职工宿舍根据房改政策用房卖给厂的职工作为居住使用，并由厂里职工办理房屋产权证，由于该公司属于国有企业于2000年前后因经营问题很多职工都离职，所以该公司没有将办理职工房屋产权证的事情通知到每一位职工，该公司为职工办理好房屋产权证后大部分产权证都放在该公司由该公司保管，其中广州市增城区石滩镇××号生活区中区第X幢X房是该公司房改给原职工廖秀霞的房改房，该公司将X房卖给廖秀霞后将房产证登记办理在廖秀霞及其丈夫沈河源的名下，办证后廖秀霞的房产证一直放在公司保管。黎细潮提交涉案房屋的水费记录、电费记录、数字电视费记录、证人单X与顾X的证人证言以证明黎细潮自2005年2月起在涉案房屋居住至今。一审法院审理期间，黎细潮陈述：1.涉案房屋虽然是房改房，但是完全具备商品化及过户条件，因为同类型的房屋已经通过商品化的方式过户了；2.我与廖秀霞都是化肥厂的职工；3.2004年10月3日签订购房协议后廖秀霞就搬出去，我对涉案房屋进行装修，2005年3月我搬入涉案房屋居住至今，现在是我与我妻子及孩子在居住；4.我多年以来一直有催促沈河源、廖秀霞办理过户，他们也答应办理，但是说要晚一点，当时房产证由化肥厂统一保管，当时不确定能否办理过户，这些房屋有些有房产证有些没有；5.涉案房屋目前没有办理过户手续不是我不愿意支付过户费用或交付土地出让金，购房协议清楚写明是由我承担这些费用，我也愿意支付相关费用办理过户手续。郭暖和陈述：黎细潮称其很多年前已经知道房产证已经办出来了，至今没有过户的责任在于黎细潮。沈河源陈述：1.我知道廖秀霞与黎细潮签订《购房协议证明》，我当时是同意的，廖秀霞已经收到了黎细潮支付的购房款5万元；2.我于2004年10月3日签订购房协议后就搬出去，没有办理交接手续，收到购房款后过几天就交钥匙给黎细潮了；3.签订《购房协议证明》并交付房屋给黎细潮时，涉案房屋的房产证没有办出来，当时化肥厂欠银行钱，无法办理房产证，不清楚何时办理出房产证，我估计现在都没有办房产证；4.黎细潮有催促过我和廖秀霞办房产证，我们去化肥厂了解到厂与银行之间的事情没有处理好，暂时不能办理房产证，要看以后能否办理。廖秀霞陈述：1.黎细潮出示的存折记录中的49800元是给我的房款，为了意头，所以给49800元，但是我写收据是5万元；2.我不知道是否可以办房产证，听过一些职工说好像现在可以办证，我打听过很多职工都没有办证，如果单位有房产证就是有，用我们去办理，我没有去单位拿房产证；3.黎细潮在几个月前打电话催促我办理过户，我没有空，就告诉他晚一些在大部分职工一起办理时再办。一审法院认为：本案为执行异议之诉，审查的是黎细潮作为案外人的民事权益是否享有足以排除一审法院对涉案房屋的强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条（以下简称第二十八条）规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”一审法院对本案分析如下：第一，根据《不动产登记查册表》显示涉案位于广州市增城区石滩镇××号生活区中区第X幢X房的房屋产权人是廖秀霞与沈河源，被一审法院查封的时间是2017年8月25日；而黎细潮与廖秀霞于2004年10月3日签订的《购房协议证明》是双方的真实意思表示，且沈河源亦认可廖秀霞出售房屋的行为，故该《购房协议证明》合法有效，即黎细潮系在法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同；根据黎细潮提交的水电数字电视费交纳记录、证人证言以及沈河源、廖秀霞的陈述可知，黎细潮于2005年起（法院查封之前）已合法占有使用涉案房屋；根据黎细潮提交的银行存折、廖秀霞出具的收据以及廖秀霞与沈河源的陈述可知，黎细潮已于2004年10月3日（法院查封之前）付清所有购房款；因此，黎细潮的上述情形符合上述第二十八条规定的第一、二、三项情形。第二，虽然涉案房屋于2001年8月1日登记在廖秀霞、沈河源名下，但是由于该房屋是属于廖秀霞原所在工作单位的房改房，廖秀霞、沈河源均陈述现仍不知道涉案房屋已经办理房产证亦未取得房产证，增城市化工集团股份有限公司出具的《关于我厂职工用房房屋产权证办理的情况说明》亦印证了上述情况，且黎细潮亦有催促廖秀霞办理过户手续，因此，涉案房屋未办理过户登记手续并非由于黎细潮的原因所导致，符合上述第二十八条第四项情形。另外，广州市规划和自然资源局作出的《广州市规划和自然资源局关于增城区石滩镇××号生活区中区第X幢X房相关情况复函》称涉案房屋是房改房，土地使用权取得方式为行政划拨，尚未办理房改房商品化及土地有偿使用手续，权利人需按规定办理房改房商品化手续及缴交土地出让金后方能办理权属转移登记。即涉案房屋在按规定办理相关手续及缴交相关费用后可办理权属转移登记。综上，一审法院认为黎细潮在一审法院查封涉案房屋之前已与廖秀霞签订合法有效的书面买卖合同，并合法占有涉案房屋，已支付全部购房款，且非因黎细潮自身原因未办理过户登记，符合上述二十八条中规定的民事权益足以排除强制执行的情形。因此，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；……”的规定，黎细潮请求停止对涉案房屋的强制执行并解除对该房屋的查封，理据充分，一审法院予以支持。另外，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十四条第一款“对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。”的规定，一审法院作出的（2019）粤0118执异350号《执行裁定书》自动失效。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，一审法院于2019年12月24日作出如下判决：在（2017）粤0183执2557号执行案中不得执行位于广州市增城区石滩镇××号生活区中区第X幢X房（土地登记字号为增房改字××号、权属证号XXX）的房屋，并解除对该房屋的查封。一审案件受理费1050元，由沈河源负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院二审期间，对于黎细潮与廖秀霞买卖涉案房屋的过程，黎细潮向法庭陈述，黎细潮与廖秀霞均是增城市化工集团股份有限公司改制前氮肥厂的职工，在单位房改时各自分得一套房屋。因黎细潮所分房屋面积较小，故购买了廖秀霞的涉案房屋，并将自己分得的房屋卖给他人。由于买卖双方都是单位职工，比较熟悉，单位也不干涉，所以只签订购房协议证明，未签订正式房屋买卖合同，也没有经过单位审批。沈河源再次确认其对黎细潮购买涉案房屋知情且同意。黎细潮于庭询后补充提交了如下材料：1.增城市化工集团股份有限公司出具的情况说明，内容为“兹有我增城市化工集团股份有限公司原有下属企业石滩氮肥厂，后来因经营问题，我增城市化工集团下属的石滩氮肥厂等厂解散了。廖秀霞和黎细潮两人原均为我化工集团下属企业石滩氮肥厂职工，在1996年石滩氮肥厂分配出售房改房给职工的时候，廖秀霞购得广州市增城区石滩镇××号中区第X幢X房，黎细潮购得广州市增城区石滩镇××号东区第X幢X房”；2.增城市化工集团股份有限公司盖章的单位公房出售一次性缴款清单，显示中区X幢廖秀霞交款14516.81元，东区X幢黎细潮交款4683.50元；3.袁国佳与黎细潮《购房协议证明》及收据，内容为“本人袁国佳（甲方）自愿购买黎细潮（乙方）位于石滩镇××氮肥厂东区×房。购买房价贰万叁仟捌佰元正。房产权属于袁国佳（甲方），以后该房发生一切事情、费用由甲方负责，乙方协助甲方房产证过户。甲方签名：袁国佳，乙方签名：黎细潮。签署日期2005年1月18日”。黎细潮2005年1月18日出具袁国佳购买石滩氮肥厂东区第X幢X房房款贰万叁仟捌佰元正收据。经郭暖和质证称，该证据1与黎细潮一审提交的情况说明均不具有证据效力。依据相关规定，如单位出具证明必须有经手人签名，否则没有证明力。该两份情况说明书均没有经手人签名，不符合证据的基本形式，无证明力。对证据2、证据3的真实性无异议，但与本案没有关联性。相反能够说明黎细潮原来单位已经分过房，只是其将自己的房屋卖掉了。沈河源、廖秀霞对上述证据材料均没有异议。本院认为黎细潮补充提交的材料与相关当事人陈述和一审提交的证据相互印证补充，郭暖和没有证据予以反驳，本院予以采信，并对一审采信增城市化工集团股份有限公司出具的《关于我厂职工用房房屋产权证办理的情况说明》予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点仍然是：黎细潮对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的权利。黎细潮与廖秀霞在2004年已签订《购房协议证明》买卖涉案房屋，黎细潮已支付全部购房款，廖秀霞已将房屋交由黎细潮居住使用至今，上述事实已有相关当事人陈述及黎细潮提交的证据证实，郭暖和亦没有提出反驳证据和具体异议，足以确认。郭暖和的主要上诉理由在于，涉案房屋买卖未经政府部门审批同意，并非合法有效；房屋未办理过户登记是黎细潮自身过错所致，因此不能排除执行。对此本院认为，涉案房屋是房改房，土地使用权取得方式为行政划拨，但法律法规并不禁止房改房上市交易，亦未规定房改房转让需经过政府审批同意，只是需要按规定办理房改房商品化手续及缴交土地出让金后方能办理权属转移登记。黎细潮与廖秀霞经沈河源同意买卖涉案房屋，是双方真实意思表示，且已实际履行，应为合法有效。至于涉案房屋未办理过户登记的原因，结合原房改单位改制、职工离职等情况以及单位出具情况说明证实黎细潮与廖秀霞、沈河源均不知晓房产证已经办理的情况，可以认定未办理过户登记主要原因是单位没有告知可以办理登记和过户手续。虽然黎细潮对此亦未尽到主动查询登记情况和积极寻求办理过户手续的审慎义务，对于房屋未过户存在一定的过失，但其过失不足以影响其要求办理过户及对涉案房屋享有的实体权益。一审支持黎细潮作为执行案外人要求排除执行涉案房屋的诉讼请求，依据充分，本院予以确认。综上所述，郭暖和的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由郭暖和负担。本判决为终审判决。审判长  邓娟闰审判员  刘 卉审判员  白小云二〇二〇年五月二十八日法官助理刘丹红书记员苏劲丹