山东省龙口市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0681民初981号 原告：山东万豪置业有限公司，住所地龙口市。 法定代表人：胡庆兰，任执行董事。 委托诉讼代理人：王国政，山东岳平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张迪，女，汉族，居民，住龙口市。（公司职员） 被告：郑琪，女，汉族，居民，住龙口市。 被告：倪博，男，汉族，居民，住住龙口市。 被告：郑延武，男，汉族，居民，住龙口市。 委托诉讼代理人：郑丽，女，汉族，居民，住龙口市。（系被告郑延武之女） 原告山东万豪置业有限公司与被告郑琪、倪博、郑延武民间借贷纠纷一案，本院于2020年3月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告山东万豪置业有限公司的委托诉讼代理人王国政、张迪，被告郑琪、倪博，被告郑延武的委托代理人郑丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告山东万豪置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告郑琪、倪博共同偿还原告借款10万元及利息（自2017年12月11日至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，自2019年8月20日至实际还款之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算）；2.依法判决被告郑延武对上述债务承担连带偿还责任；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年12月12日，被告郑琪、倪博因购房资金紧张向原告借款，经协商原告与二被告签订了购房借款合同，根据该购房借款合同约定，被告郑琪、倪博向原告借款10万元用于购买原告开发的万豪伊顿小区C02-1-903号楼房，被告郑琪、倪博应于2017年12月11日前偿还借款10万元，被告郑延武作为担保人承担连带偿还责任；然被告至今未按购房借款合同约定偿还借款本息。原告为维护自身的合法权益，现提起诉讼，望查明事实，依法予以判决。 被告郑琪、倪博辩称，我不同意原告的诉讼请求。双方间的借贷合同存在违规操作，是以合法形式掩盖非法目的无效行为。被告购买原告的房屋未取得建筑工程竣工验收备案表，双方间的房屋买卖合同无效，要求退房。被告郑琪在原告处工作期间的销售提成原告未按约定给付，且房屋也存在漏水的质量问题，并且原告唆使物业将被告房屋停水停电，无法居住，所以拒绝偿还借款。具体答辩内容如下：1.答辩人郑琪于2013年3月至2017年2月在原告公司工作，2014年12月因种种原因买了原告开发的住宅，答辩人在2015年10月入住，在入住不到一年的时间里，因原告开发的住宅质量问题，从楼上漏水至答辩人家里，导致家里阳台、客厅、卧室多处漏水长毛，及内外墙体开裂。答辩人多次找到原告要求维修，但原告迟迟不予维修；在答辩人离职后打了政务热线，建设局来人看过要求原告维修，原告仍是不予理睬，答辩人有理由相信在原告所谓有欠款都不维修的前提下，还了后会更加不予理会。该问题至今未得到解决。因家里长毛问题导致答辩人倪博鼻炎过敏。2.原告开发的万豪.伊顿小区销售合同上显示已取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》、《建设工程竣工验收备案表》，实际至今工程未完工，且未取到不动产证。3.原告所谓的垫付存在违规操作，所谓垫付只是原告卖楼的一种促销手段。2014年答辩人因个人需求需购置婚房，遂在龙口西城区定了正仁集团的星海国际一处两室房产，交定金一万元。答辩人因是山东万豪置业公司员工，(13年买了万豪.伊顿尚未建成的一室房子)在合理合法理应可以退房的条件下不予退房，原告遂提出可以垫款10万元，并帮忙将星海国际房产的定金帮忙要回为条件，要求购买万豪伊顿的房子。但在答辩人实际付款过程中，原告并未将借款交付于答辩人，对于借款合同，因原告即是房地产买卖法律关系中的债权人，同时又向购房者垫付部分首付，所谓借出的款项又需要给开发商原告自己，因此，原告名义上垫付首付，但实际上并未垫付。因借款法律行为系实践性法律行为，需要实际交付借款才会产生借款合同生效的法律后果，因此，未实际交付借款的借款行为并未生效。原告作为开发商所享有的债权，本质上还是房地产买卖合同所确立的债权。并不存在一个真实、有效的借款法律关系，也不存在所谓的垫付。且原告出具一份虚假的首付款交纳证明，进一步办妥银行货款，以达到资金回笼的目的。因该行为存在违规操作“以合法形式掩盖非法目的的无效行为”抑或“恶意串通损害银行利益的无效行为”。4.答辩人郑琪在原告公司工作期间，原告要求职工卖楼，并发相应提成，答辩人在2016年卖出去A03号一户楼后提成是2万余元，(房款金额约70万×3％)，实际原告至今只给了答辩人郑琪7000元。5.原告自2017年12月起至今对答辩人位于万豪.伊顿C02-903的房子进行停水停电处理，(且物业聘用人员均无物业管理职业资格证书)严重损害答辩人正常生活，出去租房至今。法律没有授权。《物业管理条例》规定，第四十四条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。可见，物业服务企业只是接受委托收取水电等费用。供水供电合同的双方当事人为业主与供水、供电公司；两者是不同的法律关系。 被告郑延武辩称，承担连带责任并不否认，但同被告郑琪、倪博一样不同意原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下： 被告郑琪与被告倪博系夫妻关系，被告郑琪与被告郑延武系父女关系。被告郑琪原系原告单位职员，2014年12月12日，原告为甲方，被告郑琪、倪博为乙方（借款人），被告郑延武为丙方（担保人），三方签订《购房借款合同》，合同约定：乙方向甲方借款用于购买万豪伊顿楼房，丙方作为乙方担保人，对乙方依合同承担的义务在偿还全部借款本息前，承担连带责任保证；甲方同意借给乙方十万元，借款期限三年；若乙方在合同约定的还款日期内没有归还借款，则逾期款项按银行同期贷款利率的四倍计息。当日，原告将10万元以走账的方式为被告郑琪、倪博购买的房屋支付了首付款，以办理房屋贷款。同日被告郑琪、倪博向原告出具借条一份，内容载明：“今向山东万豪置业有限公司借款人民币100000元（大写：壹拾万元整），用于购买万豪伊顿小区C02号楼1单元903室。该楼房的建筑面积为122.78平方米。担保人郑延武承担连带责任保证”，借条落款处有三被告签字捺印为证。2015年1月13日，原告为出卖人，被告郑琪、倪博为买受人，双方签订《商品房预（销）售合同》，合同约定：房屋首付353900元买受人于签订本合同前支付给出卖人，余款26万元采用银行按揭方式支付给出卖人。2015年2月13日，原告向被告郑琪、倪博出具353900元的房款收据一份。其中，被告郑琪、倪博向原告实际交付的购房款为253900元，另外10万元为原告此前支付的借款。 根据庭审调查和对证据的分析认证，本院认为，本案的争议焦点有： 1.关于《购房借款合同》的效力问题，原被告双方存在争议。 （1）被告郑琪、倪博主张原告仅名义上为二被告垫付首付款，实际上并未实际交付借款，双方间的借款合同未生效。本院认为，原告基于借款合同对二被告负担支付借款的义务，二被告基于商品房预售合同对原告负担给付首付款的义务，根据《中华人民共和国物权法》第二十五条关于简易交付之规定，虽在事实上原被告双方均未履行负担的支付款项的义务，但在观念中拟制原被告双方均完成了各自的交付行为，符合简易交付之方式。且原告向被告出具353900元的房款收据时二被告仅实际支付253900元，就余下10万元原告并未另行向二被告主张该部分首付款，原被告该交付方式也符合社会一般交易观念。另根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第九条第（五）项之规定，出借人以与借款人约定的其他方式提供借款并实际履行完成时，可以视为自然人之间借款合同的生效要件，原被告双方约定以走账的形式交付借款，亦符合法律规定。综上本院认为，原被告双方订立的《购房借款合同》依法成立并生效。 （2）被告郑琪、倪博主张双方间的借贷合同存在违规操作，是以合法形式掩盖非法目的无效行为。本院认为，二被告向原告借款以支付足额首付款，办理银行贷款之行为并不具有违反法律规定的非法目的；原告向二被告提供借款以出卖房屋也不存在违反法律规定的非法目的，至于原告是否存在向二被告提供借款以回笼资金之动机，亦不影响原被告间借款合同的效力。双方间的借款合同亦不存在损害银行利益或社会公共利益的其他无效事由，合同效力合法有效。 2.关于被告郑琪、倪博抗辩的拒绝履行还款义务的理由：二被告主张其购买的房屋存在质量问题、未取得不动产权证书；并主张原告唆使物业将被告房屋停水停电，无法居住；还主张被告郑琪在原告处工作时，原告未支付售房提成。二被告提交通话录音及文字版材料以证明其主张。原告质证认为，没有其他证据佐证该录音中提及的两位会计系原告员工，对该证据的真实性不予认可；且录音记录的内容与本案待证事实缺乏关联性，不能作为本案证据使用。本院认为，本案系基于原被告双方间的民间借贷法律关系，而二被告抗辩的内容系基于侵权、劳动争议、房屋买卖合同的基础事实，与本案民间借贷纠纷所依据的事实基础并不相同，所涉法律关系不具有法律规定的同一性或关联性，二被告的抗辩依法不能成立。二被告提交的录音资料与本案待证事实无关，本院不将其作为定案证据予以采纳。 本院认为，合法的借贷关系受法律保护。原告与被告郑琪、倪博作为借款合同的权利义务主体，在原告按约提供借款后，被告郑琪、倪博有义务在约定的期限内及时偿还借款，其至今未履行偿还义务，显属违约，应承担实际履行的违约责任。关于逾期还款的利息问题，《中华人民共和国合同法》第二百零七条规定，借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。原告主张二被告按银行同期贷款利率的四倍支付利息，符合当事人之间借款合同的约定，本院依法予以支持。（自2019年8月20日起利率的计算标准应按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算。）关于被告郑延武的保证责任问题，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十二条第二款规定，保证合同约定保证人承担保证责任直至主债务本息还清时为止等类似内容的，视为约定不明，保证期间为主债务履行期届满之日起二年。据此可以认定被告郑延武为该笔债务提供连带责任保证的保证期间为自2017年12月11日至2019年12月11日。因原告未举证证明其在保证期间内请求过保证人即被告郑延武承担保证责任，故被告郑延武的保证责任因保证期间经过而消灭。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第二百零七条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第九条第（五）项、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十二条第二款之规定，判决如下： 一、被告郑琪、倪博于判决生效后十日内共同偿还原告山东万豪置业有限公司借款本金100000元及利息（以100000元为基数，自2017年12月12日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率的四倍计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算）。 二、驳回原告山东万豪置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2300元，减半收取1150元，由被告郑琪、倪博负担。 如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。 审判员  王锡朝 二〇二〇年五月十二日 书记员  吕怡慧