浙江省宁波市海曙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0203民初9833号 原告：叶忠辉，男，1958年1月14日出生，汉族，住宁波市鄞州区,法律文书送达地址宁波市海曙区高桥镇吴江岸工业区。 被告：谢祖杰，男，1982年3月15日出生，汉族，住宁波市海曙区，法律文书送达地址宁波市海曙区集士港镇格兰春晨2期。 原告叶忠辉与被告谢祖杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案受理，依法适用简易程序，后因案情复杂，遂裁定转为普通程序，由审判员江锋独任审理，公开开庭进行审理。原告叶忠辉、被告谢祖杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告叶忠辉向本院提出诉讼请求，请求判令被告谢祖杰立即支付房屋拖欠款16800元。事实和理由：被告谢祖杰自2012年8月1日至2012年10月30日三个月租金未付4200元;2012年11月1日至2013年1月30日三个月租金未付4200元;2013年2月1日至2013年4月30日三个月租金未付4200元;2013年5月1日至2013年7月30日三个月租金未付4200元。被告谢祖杰租赁房屋二间半，每月租金1400元，拖欠房租共计16800元，请求法院依法判决。 被告谢祖杰答辩称，该时间段内其与原告叶忠辉女儿叶益青签订房屋租赁合同，且所有房租均已支付给原告叶忠辉女儿叶益青，请法院驳回原告叶忠辉的诉讼请求。 经审理本院查明事实如下： 2011年4月25日，原、被告签订房屋租赁协议。内容为：一、房屋坐落地点、面积及附属物：二间半。二、租赁期限2011年5月1日至2012年4月3日止。壹年止。三、租金及交纳时间：每月1400元，按6个月付一次，共计8400元，先付后住。乙方付款后，由甲方出具收据为凭，并交付钥匙使用，以后每次，须提前30天付款，依次类推。逾期付款（包括房租、水电费等），按每月两分厘罚息。四、房屋损坏及水电费押金：1000元，到期结清。合同对其他事项进行了约定。原告叶忠辉为甲方，被告谢祖杰为乙方。案涉房屋至今仍由被告谢祖杰占用。 被告谢祖杰自2011年5月1日起至2013年7月30日期间占有使用原告叶忠辉自行建造的案涉房屋。在2012年4月4日至2013年7月30日期间，被告谢祖杰未与原告叶忠辉方签订过房屋租赁协议。被告谢祖杰在该期间的房屋占有使用费是每季度支付一次，金额4200元（月1400元），先付后用。支付周期为2012年8月1日至2012年10月30日三个月占有使用费4200元;2012年11月1日至2013年1月30日三个月占有使用费4200元;2013年2月1日至2013年4月30日三个月占有使用费4200元;2013年5月1日至2013年7月30日三个月占有使用费4200元。2013年5月1日起至2013年7月30日期间，被告谢祖杰未支付案涉房屋的占有使用费，计4200元。 自2012年2月22日至2013年2月22日期间，原告叶忠辉因其他原因未能自行向被告谢祖杰收取案涉房屋占有使用费。在上述期间，该房屋占有使用费等由原告叶忠辉女儿叶益青代为收取。 另查明，原告叶忠辉供被告谢祖杰使用的房屋系未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋。案涉房屋坐落于宁波市城市规划区内。 以上事实由原告叶忠辉提供的建设工程规划许可证，原、被告在庭审过程中的陈述及原告叶忠辉女儿叶益青的谈话内容等予以证明。 本院认为，本案案由为房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。在诉讼过程中，原告叶忠辉自认，原为宁波市鄞州高桥东宇工具厂，现为宁波市海曙高桥东宇工具厂，为其个人投资的个人独资企业。该企业申领了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证，后因其他原因未能按照建设工程规划许可证的规定建造房屋。供被告谢祖杰占有使用的房屋属原告叶忠辉另叫其他人建造，该房屋不存在施工验收的事实。对此，依照法律法规的规定，涉案房屋对应的租赁合同关系为无效的租赁合同关系。另在诉讼过程中，原告叶忠辉向被告谢祖杰主张的2012年8月1日至2013年4月30日期间的房屋占有使用费12600元，被告谢祖杰答辩称已付清该期间的案涉房屋占有使用费，原、被告均同意由法院向原告叶忠辉女儿叶益青核实争议的事实。原告叶忠辉提供其女儿叶益青的联系方式。2020年4月9日，在原、被告均在场的情况下，本院联系叶益青，叶益青陈述2012年至2013年3、4月期间，叶益青接手去收租金，其向被告谢祖杰收取案涉房屋占有使用费，收取的方式为每季收一次，金额4200元（每月1400元），收取占有使用费的同时一并收取电费。占有使用费是先付后用。至2013年3、4月份时，占有使用费收取事项交还父亲叶忠辉。其在收取使用费时开具收据凭证，为一式两份，时间长了，在其处一份找不到了。原告叶忠辉对上述内容系叶益青的陈述的真实性无异议，但认为被告谢祖杰应提供房屋占有使用费收款的凭证。被告谢祖杰同意叶益青的陈述。本院认为，争议的房屋占有使用费的支付事实，双方当事人均同意向叶益青核实，叶益青表述在2012年2月至2013年3、4月期间，叶益青向被告谢祖杰收取案涉房屋的占有使用费，每季收取一次，金额4200元（每月1400元），该占有使用费是先收后用。对此，按照付款的时间节点，可以认定被告谢祖杰在该期间的案涉房屋占有使用费已支付的事实。叶益青虽在陈述中表示其出具过收款凭证，且为一式两份，但收款凭证亦是佐证被告谢祖杰已支付该期间案涉房屋的占有使用费的事实，两者不存在争议。故对原告叶忠辉主张的该部分案涉房屋的占有使用费，金额12600元，因无相关证据佐证，本院难以采纳，对被告谢祖杰该答辩意见，本院予以采纳。综上，对于原告叶忠辉主张的合理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条第一款，判决如下： 一、被告谢祖杰应于判决生效之日起十日内向原告叶忠辉支付房屋占有使用费4200元； 二、驳回原告叶忠辉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费220元，由原告叶忠辉负担170元，由被告谢祖杰负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 员 江锋 二〇二〇年五月十四日 代书记员 罗敏 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条第五项（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第三款人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外： （一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任； （二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。 第九十二条第一款一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。