湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘31民终211号上诉人（原审被告）：向祖华，男，1973年8月8日出生，土家族，住湖南省龙山县。委托诉讼代理人：朱成东，龙山县城东法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：彭建明，男，1990年5月21日出生，土家族，住湖北省来凤县。原审第三人：张仁江，男，1990年9月2日出生，苗族，住湖南省龙山县。上诉人向祖华因与被上诉人彭建明、原审第三人张仁江房屋租赁合同纠纷一案，不服龙山县人民法院（2019）湘3130民初1658号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月19日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人向祖华不服一审判决向本院提起上诉，请求：撤销原审判决第二项，改判上诉人不承担责任；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人与原审第三人订立了收回租赁房屋的协议，被上诉人与原审第三人是合伙关系，原审第三人已收取1万元。上诉人与被上诉人签订了租赁合同，将房屋租赁给被上诉人和原审第三人经营KTV，租期两年，每年租金16.5万元。因被上诉人经营不善，KTV关门歇业，原审第三人要求上诉人收回房屋，并表示已征得被上诉人同意。之后上诉人收回了房屋，并支付了1万元款项。二、原审第三人作为合伙人，有权处理合伙事务。上诉人与原审第三人商定的1万元房屋收回款，属于合伙行为。三、被上诉人的损失应当向原审第三人主张。原审第三人是否征得被上诉人同意，应由被上诉人向其主张权利。综上，一审认定事实不清，适用法律不当，请求二审撤销原判，改判上诉人不承担责任。被上诉人彭建明答辩称，答辩人与上诉人签订的租赁合同与原审第三人无关。上诉人彭建明一审提起的诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《中天KTV三楼承包合同》；2、判令被告退还原告剩余的承包金60575元；3、被告承担本案诉讼费用。原审法院查明事实，2017年10月14日，原告彭建明与被告向祖华签订《中天ＫＴＶ三楼承包合同》一份，合同约定甲方（被告）将位于龙山县出租给乙方（原告）使用，经营内容为ＫＴＶ娱乐，租期2年，2017年10月14日至2019年10月14日，年租金165000元（不包括水电费、空调费、电话费等），合同还对双方的责任及义务等进行了约定。第一年租金165000元原告已经向被告支付。同日，原告（乙方）与第三人张仁江（甲方）签订《合伙协议》一份，协议约定双方合伙开办经营租赁房屋的ＫＴＶ，各自出资82500元，各占50%的股份，双方可以选择甲方或乙方为合伙经营负责人，也可聘请他人为合伙经营负责人，合伙期间如有重大发生，需经甲、乙双方认可，协议还对退伙等进行了约定。另查明，原告使用案涉房屋用作开设经营ＫＴＶ后，因经营不善，ＫＴＶ于2018年4月中旬关门歇业，歇业期间原告与第三人张仁江和被告协商过回收租赁房屋事宜，但因价格差距较大未达成一致意见。后被告与第三人张仁江协商以10000元的价格回收了租赁房屋，2018年6月2日，第三人张仁江向被告出具收据一份，载明收到被告三楼ＫＴＶ回收款10000元。被告陈述租赁房屋其已于2018年6月8日使用。一审法院认为，本案的争议焦点为：被告与第三人张仁江达成的回收租赁房屋协议效力是否及于原告进而影响原、被告之间的承包合同应否解除，被告应否退还原告剩余承包金。关于被告与第三人张仁江达成的回收租赁房屋协议效力是否及于原告进而影响原、被告之间的承包合同应否解除，被告应否退还原告剩余承包金问题。原告主张被告与第三人张仁江达成的回收租赁房屋协议未经原告的同意，原告亦未委托第三人处理此事，故该回收租赁房屋协议对原告没有约束力，现被告在租赁期内私自使用租赁房屋，致使原告不能使用租赁房屋，被告应退还原告剩余房租。被告主张其已经和原告使用租赁房屋开办KTV的合伙人张仁江达成了回收协议，有什么问题应是其合伙人之间内部协商，与被告无关，故被告不应退还原告剩余的承包金。第三人主张其是案涉KTV合伙人，有权利处置合伙事务。该院对此认为，在本案中，原告租赁案涉房屋与第三人合伙经营KTV，双方系合伙经营关系，其共同经营物属于合伙财产，由原告与第三人共同所有，两人共同享受权利、承担义务。第三人提供的证据不足以证明其处置案涉租赁房屋征得共同所有人原告的同意。因此，被告与第三人张仁江达成的回收案涉租赁房屋协议效力不能及于原告。被告基于与第三人达成的协议回收案涉租赁房屋并已将房屋使用，导致原、被告之间于2017年10月14日签订的《中天KTV三楼承包合同》已无法继续履行，该情形符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定的“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的法定解除条件。故原告要求解除原、被告签订的《中天KTV三楼承包合同》的诉讼请求该院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，案涉租赁房屋被告认可已经于2018年6月8日回收使用，因此，被告应将剩余未履行期限的承包金退还给原告。关于应退还承包金数额问题。该院认为，双方约定的租期为两年，从2017年10月14日起至2019年10月14日止，原告向被告支付了第一年的租金165000元。截止被告回收使用案涉租赁房屋时，已履行8个月，已付租金尚未履行的期限为4个月，故被告应将前述未履行期限的租金退还原告。因双方未约定月租金，根据公平原则，该院酌定案涉租赁房屋月租金为13750元（165000元÷12个月），剩余未履行期限4个月的租金为55000元（13750元×4个月）。本案中，原告与第三人系合伙经营案涉租赁房屋开办KTV，现案涉租赁房屋已被其他人使用，双方之间的合伙协议已不能继续履行，根据双方合伙协议的约定，原告与第三人各占合伙项目50%的股份，考虑到剩余未履行期限的55000元租金第三人应拿50%，而被告已向第三人支付了回收款，第三人亦无异议，并表示其已经拿了自己的回收款，不再就案涉租赁房屋主张权利。因此，被告应向原告退还的租金为27500元（55000元×50%）。故原告要求被告退还60575元承包金的诉讼请求该院予以部分支持，超出部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告彭建明与被告向祖华于2017年10月14日签订的《中天KTV三楼承包合同》；二、被告向祖华于本判决生效之日起十日内退还原告彭建明27500元承包金；三、驳回原告彭建明的其他诉讼请求。案件受理费1300元，由原告彭建明负担715元，被告向祖华负担585元。各方当事人在二审期间均未提交新证据。本院查明的案件事实与一审法院认定的事实一致，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点：上诉人向祖华与原审第三人张仁江达成的房屋收回协议对被上诉人彭建明是否有效，被上诉人彭建明是否有权向上诉人向祖华主张赔偿损失。依照《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。虽然彭建明与张仁江之间是合伙关系，但案涉的租赁合同是彭建明与向祖华签订的，该租赁合同仅约束彭建明与向祖华，并不直接约束张仁江。张仁江并非租赁合同的相对人，无证据证明彭建明委托张仁江处理租赁事宜，也无证据证明彭建明事后追认了该行为，故张仁江与向祖华之间达成的房屋收回协议对彭建明不产生效力。依照《合同法》第九十四条第四款及第九十七条规定，当事人一方的违约行为导致合同目的无法实现的，另一方当事人有权解除合同，还可要求恢复原状、采取补救措施，并有权主张赔偿损失。本案中，向祖华在与彭建明租赁合同期间，将案涉房屋收回并租赁给他人，致使与彭建明的租赁合同无法履行，故彭建明有权解除其与向祖华的租赁合同，并有权要求向祖华赔偿损失。原审法院根据案涉租赁合同剩余的租赁期限及租金标准，并结合彭建明的实际损失，判决向祖华退还彭建明27500元，并无不当，本院予以确认。综上所述，上诉人向祖华的上诉理由不能成立，本院对其提出的上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人向祖华负担。本判决为终审判决。审判长  杨光福审判员  杨安寿审判员  曾浩恒二〇二〇年五月十三日法官助理张安成书记员钱一剑附：相关法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……