湖南省双峰县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1321民初1028号原告双峰县和诚物业管理有限责任公司，住所地双峰县永丰镇城北育才路48号。法定代表人周少荣，该公司总经理。委托代理人彭超，湖南国藩律师事务所律师。被告王晓宇，男，1978年6月22日生，汉族，住双峰县。原告双峰县和诚物业管理有限责任公司（以下简称双峰县和诚物业）与被告王晓宇物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月29日公开开庭进行了审理。原告双峰县和诚物业的委托代理人彭超、被告王晓宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告双峰县和诚物业诉称：2011年10月8日，原告双峰县和诚物业与娄底市湘湖置业有限公司签订了《神龙·中央华府小区前期物业服务合同》，合同约定由原告对神龙·中央华府小区提供前期物业服务，2013年6月15日，原告与被告签订了《物业服务合同》。被告王晓宇系该小区2-1707房业主，原告自签订合同至2018年10月15日止，一直对该小区提供物业服务，但是被告却未按约定及时交纳物业服务费。从2016年2月1日始至2018年10月15日止，被告共拖欠物业服务费3604.77元，欠垃圾清运与装修管理费381元，欠水费23.36元，该款经原告多次催讨，被告一直未付，请求法院判令被告立即支付原告物业服务费3604.77元、垃圾清运与装修管理费381元、水费23.36元及违约金，并由被告承担本案诉讼费用。被告王晓宇辩称，原告和诚物业未按照合同约定提供相应的物业服务。1、未能履行服务安全保障义务，小区设岗不作为，管理混乱无序，导致小区多次发生盗窃，让业主蒙受不可挽回的损失，经业主委员会敦促整改无果；2、原告方擅自在小区公共区域搭建物业棚，未配备专业的服务团队，绿化管理、卫生服务管理不到位，消防安全存在隐患，严重影响小区环境及业主人身财产安全；3、原告方计算物业管理服务费结束时间点有误，应当计算至2018年8月31日，而不是原告方所述的2018年10月15日；4、原告方计算物业管理服务费使用的房屋面积数据有误，被告王晓宇房屋建筑面积实为90.54平方米，与购房合同上面积数92.43平方米不符，物业费的计算应当以被告实际房屋建筑面积计算；5、被告于2013年6月15日预交水费300元，原告方计算水费有误，应当退还被告王晓宇水费近400元；6、被告王晓宇在房屋装修完毕后就在小区开发商处全额退回看装修押金2000元，根据合同约定装修押金的退还是在扣除垃圾清运费和装修管理服务费之后，由此可认定被告王晓宇已结清垃圾清运和装修管理服务费；7、《物业服务合同》存续期间及合同终止之后，被告方一直积极解决问题，并未恶意拖欠，故诉讼费应当由原告方承担。故请求法院依法驳回原告不合理的诉讼请求。经本院开庭举证、质证，认定法律事实如下：2011年10月8日，娄底市湖湘置业有限公司与原告双峰县和诚物业签订了《神龙·中央华府小区前期物业服务合同》，2017年2月28日，原告双峰县和诚物业与被告王晓宇签订了《物业服务合同书》。合同规定：原告为神龙·中央华府小区提供物业服务，服务内容包括共用设施设备的维修、养护和管理，共用部位的清洁卫生，垃圾收集、清运及主污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护，安全防范等事项的管理等。物业服务费按建筑面积交纳，每年缴纳一次。多层住宅及车库、杂屋2013年按0.55元/月/平方米，高层住宅2013年按0.98元/月/平方米；2014年多层住宅按0.6元/月/平方米，高层住宅按1.10元/月/平方米；2015年多层住宅及车库、杂屋按0.6元/月/平方米，高层住宅按1.20元/月/平方米标准收取，原告双峰县和诚物业可以代收水费。业主未按时足额交纳物业费，逾期之日起每天按应交物业费3‰的标准收取支付违约金。双方签订《房屋装饰装修管理协议》约定：门店和住户装修垃圾清运费，装修管理服务费，其标准按湖南省物价局有关文件执行，即装修管理服务费高层按150元/户收取，多层按100元/户收取，装修垃圾清运费按建筑面积2.5元/平方米收取。装修期间，业主如需拆墙，则另加35元/平方米。原告与娄底市湖湘置业有限公司签订了前期物业服务合同后，即进驻神龙·中央华府，对该小区提供物业服务。原告在对神龙·中央华府提供物业服务期间，因服务不到位，小区部分业主意见很大，经该小区业主委员会与原告多次协调无果，2018年8月31日原告停止了该小区的垃圾清运，2018年10月15日，原告撤离了该小区。神龙·中央华府小区2栋1707房经双峰县不动产登记中心（双）房权证永2015字第××号登记所有权人为被告王晓宇，共有人邹菊华，房屋坐落双峰县永丰镇（中央华府2号楼），登记时间2015年3月20日，建筑面积为90.54平方米。被告王晓宇物业管理费按购房合同标明的建筑面积92.43平方米交至2016年1月31日。从2015年3月20日至2016年1月31日，经核算面积差，原告双峰县和诚物业应当退还被告王晓宇物业费27.98元。之后被告王晓宇拖欠的物业费算至2018年10月15日，被告王晓宇共欠原告物业服务费32.5个月，按建筑面积90.54平方米，1.2元／月／平方米标准计算，应交物业服务费3531.06元，核减后被告王晓宇应交物业费3531.06-27.98＝3503元。装修管理服务费按高层150元／户，装修垃圾清运费按建筑面积90.54平方米，2.5元／平方米计算，即应交装修管理服务、垃圾清运费150＋90.54㎡×2.5元／㎡＝376元。另查明被告王晓宇之妻邹菊华于2014年12月26日在原告处领回退还水费押金300元，被告王晓宇从2018年9月至2018年10月15日已交水费324元，拖欠水费347.36元，核减后被告王晓宇欠水费23元。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《物业服务合同书》真实合法，是有效合同，双方应当依约履行各自义务。物业服务企业应当提供与其资质、收费标准及服务承诺相一致的物业服务，业主应当按照合同约定的标准、期限缴纳物业服务费。本案原告对被告所居住的神龙·中央华府提供了物业服务，被告理应支付物业服务费。但原告在提供物业服务期间，对该小区绿化、电梯维修等服务项目存在瑕疵，根据物业服务应当遵循合理以及收费与服务水平相适应的原则，对服务合同中所约定的物业服务费，本院酌情予以核减15%即3503×85％＝2978元。装修管理、垃圾清运费是高层装修运输过程中的费用，水费属代收代缴费用，不属于平时业主每月缴纳的物业管理费，被告理应缴纳。鉴于原告物业服务存在一定瑕疵，是被告未及时交纳物业服务费的部分原因，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予以支持。被告提出原告方需退还被告水费、装修管理、垃圾清运费已结清的意见，依据不足，本院不予采纳。被告提出原告物业费计算错误，应当按产权证记载的建筑面积计算的意见，依照《湖南省物业服务收费管理办法》第十六条：“物业服务费根据住宅的法定产权建筑面积按月计收，物业服务合同对计收时间另有约定的除外。（一）已办理不动产权属证书的，按照不动产权属证书记载的建筑面积计算；（二）已出售但尚未取得不动产权属证书的，按照商品房买卖合同约定的建筑面积计算；（三）尚未出售的，按照经房产管理部门审核备案的房产测绘成果确定的房屋建筑面积计算。”之规定进行了核算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十一条之规定，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告王晓宇在本判决生效后十日内支付原告双峰县和诚物业管理有限责任公司物业服务费2978元，装修管理、垃圾清运费376元，水费23元，合计3377元。二、驳回原告双峰县和诚物业管理有限责任公司的其余诉讼请求。如果被告王晓宇未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告双峰县和诚物业管理有限责任公司负担20元，被告王晓宇负担30元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审判员  吴春前二〇二〇年五月二十日法官助理彭浩凌书记员戴丽玲