广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5076号上诉人（原审原告、反诉被告）：雷月桂，女，1992年11月2日出生，汉族，身份证住址广东省湛江市雷州市。委托诉讼代理人：房丹玲，广东竞宇律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：广州永建实业发展有限公司。住所地：广东省广州市黄埔区锐丰三街4号1911房。法定代表人：张建洪，执行董事。委托诉讼代理人：马必会，广东正大方略律师事务所律师。上诉人雷月桂与上诉人广州永建实业发展有限公司（以下简称永建公司）租赁合同纠纷一案，雷月桂、永建公司均不服（2018）粤0106民初29432号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。雷月桂上诉请求：一、改判一审判决第三判项为永建公司赔偿雷月桂装修损失109288元；二、本案诉讼费用全部由永建公司承担。事实与理由：一、雷月桂装修前己向永建公司备案，永建公司同意雷月桂装修，一审法院认为雷月桂的装修行为不约束永建公司，该观点是错误的。（一）根据合同约定，雷月桂装修前应向物业管理处备案，上诉人已在2018年9月19日办妥装修备案手续。本案《房屋租赁协议》第4条约定，“承租人在租赁期间，在不改变主体结构及用途的情况下，可对房屋进行必要的装修和改造……”，“承租人在办理入住手续或申请进行房屋装修时，应按物业管理相关规定，办理审批或备案手续。……”，案涉商铺是由永建公司在管理，永建公司成立了“永建紫荆大厦管理处”管理案涉商铺，“永建紫荆大厦管理处”是属于永建公司的内部机构，因此雷月桂在物业管理处备案即是向被上诉人备案。（二）雷月桂提交的证据3可以证明雷月桂办理了装修备案手续。雷月桂的证据3《装修申请表》、装修户登记以及缴纳3000元装修押金的记录可以证明雷月桂办理了装修的备案手续。（三）雷月桂通过微信与永建公司的工作人员赵新山多次沟通装修事宜，雷月桂将施工图发给了赵新山审核，审核通过后按照赵新山的指示进行了装修备案，也应视为雷月桂装修已向永建公司报备，且得到永建公司同意。雷月桂提交的证据4雷月桂与赵新山2018年9月9日的聊天记录显示，雷月桂与赵新山沟通装修备案的事情，赵新山告知雷月桂备案需要准备的资料以及办理程序：2018年9月14日的聊天记录显示，雷月桂已将施工图发给赵新山，让赵新山看是否有问题；2018年9月17日连天记录显示雷月桂追问：“三哥你这边确定好了没有啊审核过关了没有”，赵新山答：“应该没问题，我等一下回公司他们在公司，我直接问他们好了”；2018年9月18日聊天记录显示，赵新山说：“就是正常的装修押金，这个很正常的，到时候你们装修结束之后他也是要退还给你们的”，证明缴纳装修押金也是被上诉人的指示。二、雷月桂虽仅入场装修一天，但设计方案已出，装修材料已全部预定，设计、装修款项已支付，雷月桂存在实际损失。一审法院认为雷月桂未实际装修，不支持雷月桂的诉讼请求没有法律依据。（一）商铺虽未装修完毕，但实际损失已产生，永建公司应承担违约的后果，赔偿雷月桂损失。合同法第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”，不论装修是否完成，只要雷月桂产生了损失，永建公司就应该赔偿。雷月桂提交的证据7、证据9是支付设计费的记录，同时也提交了发票作为证据，证明雷月桂支付设计费、装修费是事实。（二）雷月桂支付的设计费4888元，永建公司应该全额赔偿。设计是在施工前发生的，商铺的设计施工图已全部设计完，与是否进行实际施工没有关系。雷月桂也将施工图发给了赵新山，所以设计费是实实在在的损失。（三）雷月桂与第三人签订的装修合同金额是232000元，雷月桂已支付104400元，雷月桂要求永建公司承担的赔偿仅仅是雷月桂已实际支付部分。雷月桂曾发函与装修公司沟通退还部分款项，但装修公司认为是雷月桂违约因此不同意会还，同时还要求雷月桂支付剩余装修款。综上所述，是永建公司的违约行为导致雷月桂产生损失，一审判决有误，请求二审改判一审判决，支持雷月桂要求永建公司赔偿损失的诉讼请求。永建公司辩称：答辩意见与其上诉状意见一致。永建公司上诉请求：一、撤销（2018）粤0106民初29432号民事判决书第一项、笫二项判决；二、判决永建公司不返还雷月桂租赁押金82200元、首月租金41100元；三、判决驳回雷月桂全部诉讼请求；四、本案诉讼费用由雷月桂承担。事实与理由：根据2018年8月28日《房屋租赁协议》，雷月桂承租广州市天河区林和东路XXX号商铺，租期自2018年8月30日至2026年8月9日，免租期自2018年8月30日至2018年9月29日，月租金41100元。租赁协议签订永建公司即将商铺交付雷月桂，永建公司全面履行了合同义务。根据《房屋租赁协议》第4条，雷月桂装修应当征得商铺所属小区的物业管理公司同意，同时雷月桂应当办理装修审批或备案手续。雷月桂收铺后即开始进场装修施工，雷月桂装修停工，并非永建公司原因。雷月桂没有办理装修备案或施工许可，导致城管部门现场检查叫停。雷月桂完全可以通过补办装修施工备案或许可手续以恢复施工，雷月桂怠于办理的后果，依法由雷月桂自己承担，与永建公司无关。雷月桂收铺后，享受了免租期，因其不办装修施工许可或备案，导致停工。雷月桂作为承租人，什么都不用搭理，消极对待、不办装修手续、说不租就不租，租赁保证金可以一分不少的要回来，租金也可以一分不交，天理何在？法律公平、公正何在？雷月桂解除租赁协议合法依据是什么？雷月桂要求返还租赁保证金的合法理由是什么？一审未能查明。事实上，雷月桂根本没有正当理由和合法依据。本案租赁协议不存在任何不能履行的情形，永建公司也不存在任何违约，雷月桂单方提出解除协议，显然构成违约。违约方还可以要回租赁保证金？雷月桂自认在2018年11月5日提出解除，原审判决一厢情愿、判非所请的认为2018年10月23日解除，无任何事实依据。雷月桂于2018年8月28日签订租赁协议时即收铺，按一审判决的观点，至2018年10月23日解除，2018年9月29日前为免租期。2018年9月30日-2018年10月23日期间的租金，是否需要支付？一审判决对此避而不谈，更是错上加错。一审判决支持雷月桂可以不支付租金，无任何事实和法律依据。雷月桂从未通知永建公司可以处置其放置在商铺的建筑装饰材料和施工设备工具。退一万步来说，即便永建公司同意解除租赁协议，雷月桂在实际移交商铺给永建公司之前，是否应当缴交租金给永建公司？雷月桂不清运出其建筑装饰材料，不及时将商铺移交给永建公司，一审判决将这个责任归属给永建公司的错，显然错误。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，判决错误。雷月桂辩称：答辩意见与其上诉状意见一致。雷月桂于2018年12月24日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.确认房屋租赁协议于2018年11月14日解除；2.永建公司退还雷月桂交纳的租赁押金及租金共122330元及利息（以122330元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算，自2018年11月15日起计至实际付清之日止）；3.永建公司赔偿雷月桂装修损失109288元；4、本案诉讼费由永建公司承担。永建公司于2019年3月1日向一审法院提起本案反诉，请求：1.确认房屋租赁协议于2019年3月1日解除。2.雷月桂立即搬出广州市天河区林和东路XXX号商铺并将该商铺交还给被告。3.雷月桂向永建公司支付2018年10月30日至2019年2月28日期间的租金164400元（按照每月租金41100元的标准计算）及滞纳金（以41100元为本金，按照年利率36%的标准计算，按月累加计算，自当月30日起均计至实际付清之日止）。4.雷月桂支付商铺占用费（自2019年3月1日起计至实际交还商铺之日止，按照每月租金41100元的双倍计算）。5.永建公司没收雷月桂租赁押金82200元及要求雷月桂支付违约金82200元。6.雷月桂支付物业管理费（按照每月物业管理费4110元的标准计算，自2018年9月30日起计至商铺实际交还之日止）；7.本案全部诉讼费用由雷月桂承担。一审法院经审理查明：2018年8月28日，雷月桂（承租人）、永建公司（出租人）签订《房屋租赁协议》，约定：出租人将广州市天河区林和东路XXX号商铺，租赁面积274平方米（以下简称涉案商铺）出租给承租人，用途为商业。承租人应当在遵守国家法律、法规的前提下合法、合理使用房屋。租期为8年，自2018年8月30日至2026年8月9日，租赁日期确定后，双方不得以装修、移机、搬迁等任何理由推迟起租日期，免租期为1个月，即2018年8月30日至2018年9月29日，每月租金41100元，月租金为实收，承租人自行负责租赁税金及管理费等，租金从第三年起每年递增6%。承租人向出租人支付租赁保证金82200元，租赁期届满或非因承租人原因终止本协议的，承租人根据本协议约定及时将房屋交还出租人、结清全部租金及费用且房屋及附属设施、设备均处于完好状态并经出租人确认的，并已将以该房屋为住所的工商注册登记予以注销，且无违反本协议任何条款、承诺、限制、规定的，出租人应在收回房屋后5个工作日内将保证金无息退还承租人。承租人在租赁期间，在不改变主体结构及用途的情况下，可对房屋进行必要的装修和改造，有关费用由承租人自行承担。承租人装修改造前应将拟装修改造项目和费用预算报出租人审批，完成装修改造后需以书面形式将实际装修改造项目和费用通知出租人，如事先未报出租人审批或事后未通知出租人，视为未发生装修改造投入。承租人在办理入住手续或申请进行房屋装修时，应按物业管理相关规定，办理审批或备案手续。承租人的装修方案未获得物业公司同意前，不得在房屋内进行任何内部装修、设备安装和经营用品的安装及摆放。承租人对于建筑结构、消防设施的改造、装修方案，必须取得政府相关部门的正式书面批复，并经出租人书面同意后，方可实施。租赁期间内，承租人须承担以下事项及相应的费用：二次消防系统的安装、整改、报验及维修保养；办理工商税务登记、卫生许可证、房屋安全鉴定、租赁备案等。租赁期届满或本协议终止后5个工作日内，承租人应根据本协议规定将房屋交还出租人，承租人在租赁期限内对房屋进行的装修、改造或添附物归出租人所有，且承租人无权就前述装修、改造或自行增加的附属物等要求出租人补偿，也不得实施拆割前述装修、添附物等有损房屋使用价值的行为。承租人不按时缴纳租金的，除欠缴的租金外，出租人有权按每日5%向承租人收取滞纳金，滞纳金的计算方法为欠缴租金的房屋的日租金乘以欠缴租金天数。承租人欠缴租金超过15日的，出租人有权：解除本协议；收回房屋并要求承租人支付欠缴的租金以及按上述标准计算的违约金；要求承租人赔偿其他实际损失；不予退还已收取的租赁保证金；关闭房屋的水、电、燃气等能源接口。租赁期届满或本协议终止后，承租人对房屋所属的设备设施不得随意拆、撤、转移；承租人自行添加的设备、设施在不损害房屋价值或完整性的前提下可以拆、撤、转移；违反上述约定造成损失的，承租人应按实际损失金额承担赔偿责任。租赁期满或本协议终止后，承租人未根据本协议约定及时交还房屋，出租人有权按日向承租人收取违约金，违约金的计算方式为迟延交还的房屋的日租金2倍乘以迟延天数。承租人在租赁期限内提前解除本协议的，应提前3个月通知出租人，保证金不予退还，且承租人应向出租人赔付不少于2个月租金为提前解除协议的违约金，若违约金不足抵付出租人损失的，承租人还应负责赔偿。其他约定：承租人负责房屋的装修、非主体结构维修，消防系统设备安装及报验、维护等义务。2018年8月29日，雷月桂向永建公司支付租赁保证金82200元、2018年9月30日至2018年10月29日租金41100元。雷月桂称2018年9月26日被驱赶，无法施工，当时聘请的装修公司的员工、城管人员在场；永建公司表示当时不知情，事后听到雷月桂反映城管要求停止施工。租户与物业公司对接，租户何时装修和如何装修，我方不清楚，事后我方口头向城管了解，城管部门口头没有说具体原因，只说综合原因。雷月桂则表示由于涉案商铺所在二楼是打通间隔，面积超过300平方米，永建公司没有办理施工许可，导致租户一装修城管就过来处理。永建公司回应涉案商铺是独立的，与其他商铺有分割的。现二层除涉案商铺外，还剩一个铺位没有出租。关于沟通情况，雷月桂表示其与永建公司的现场代表赵新山进行沟通，其出示其与赵新山的微信聊天记录，其中：（赵，2018年9月9日）林和东现在是消防、安监大检查，上面的那些资料你让装修公司准备好，而且施工现场要让他们按规范来管理、安监会不定时来检查的，有不规范的地方他们会开罚单；（雷）好的，谢谢；（赵）装修备案资料：租赁合同复印件；装修合同；装修公司资质；装修公司法人身份证复印件；免责协议；应急备案；保险（装修保险）；业主身份证复印件或业主单位营业执照（需加盖公章）；（2018年9月20日，雷）三哥，我们明天是可以装修了吧；（赵）明天先不动，刚和城管沟通完；（雷）可是这样一天拖着我们，房租是很贵的；这个事情怎么处理呢；（赵）我明白，但是城管这边我们也在尽力的沟通，就这几天进场装修；…（赵）他那个施工许可证很快就下来了，那你反过来再想一下，如果说我们不去统一帮你们商户自己去报，而且我们本身作为业主他是没有秘密，我去帮你们去报建的。他现在就是用煮啊，就主动的去给你们做抱枕的统一制作保健，说他要点时间不是说是刚把资料给过来几天，你就一定要拿到这个施工许可证；（雷）你们给的免租期就一个月的时间，如果因为这个问题一直装修不了，我们怎么弄；（赵）所以，所以我们现在就是统一去报一次暴雨啊，我关系我们来走，所以我们现在就是这样处理吗。（雷）其实我也能理解，但是也希望你们理解我们一点，那你毕竟我们明天今天都已经二十号了，明天二十一号，你想一下，一个月的时间四万多的房租，我们真的耗不起，也好了这么久了，其实我们不是说不能理解你们，但是时间太久了，我们很心疼；（2018年9月20日，赵）我们现在就不要啊扯那么多东西了，然后你就给我们一天的时间就明天一天的时间，然后我把这些所有的事情都全确定了，那你们安心进行进场施工就好了；（雷）那我想问一个问题，如果说我明天还不明天过来之后还不能经常装修怎么办；（赵）你这样，如果明天之后不行了，我来协调，只说你们提什么要求你把要求提出来给我；…（2018年10月23日，雷）三哥，这个是我给你们公司的解除合同通知函，麻烦发给贵公司及领导；（赵）好的，我转发给公司；（雷）那你们能拍板的股东，什么时候能约到？（赵）他说是这个星期，但是没说具体时间。对于上述聊天记录，庭审时，永建公司表示其没有“赵新山”不存在该任职人员。对于赵新山的身份，雷月桂申请调查，据广州市黄埔区社会保险基金管理中心《缴费历史明细表》显示：赵新山现单位为广州宾尼装饰设计工程有限公司，其2014年5月至12月的工作单位为永建公司，另永建公司、广州宾尼装饰设计工程有限公司的工商注册住所地均为广州市黄埔区锐丰三街4号1911房。2018年10月29日，永建公司向雷月桂发出《回复函》，内容为：我司位于林和东路149号商铺，前期施工的相关部门要求我方及所有商户办理相关施工手续，本着能使所有商户尽快进场施工，我司去相关单位协调办理相关手续。期间因为所需资料多且涉及部门多，所以办理周期较长，我司也在尽力协调把办理周期缩短，现在已基本确认本周内可以进场施工。就贵方提出的诉求，我司经董事会决议作出以下回复：不同意贵方提出终止租赁合同的要求；确认施工日期后，双方再协商处理双方因此造成的损失。雷月桂为支持其损失，为此提交：1.雷月桂（甲方）与广州名作装饰设计有限公司（乙方，以下简称名作公司）于2018年9月10日签订的《装修工程施工合同》，约定乙方对涉案商铺按双方确定的预算表内容包工包料施工，工程2018年9月17日至2018年10月18日，合同价款为232000元；2.名作公司向雷月桂出具的《收款收据》、发票，显示收取工程款104400元及双方就停止施工对工程款的沟通函件、名作公司于2019年1月21日开具的发票原件。3.雷月桂与名作公司签订的《空间设计协议》为此支出设计费4888元。对于上述1—3，永建公司表示对真实性无法确认，永建公司知道雷月桂有聘请装修公司施工，但不知道具体情况，相关的手续由雷月桂向物业公司申请。庭审时，雷月桂表示永建公司以毛坯交付商铺，现场为空置；永建公司表示其于2019年3月21日拍摄的照片显示，目前商铺为空置状态，无门锁，但雷月桂仍堆放建筑材料，应视为未实际交还场地；雷月桂表示其因2018年9月26日被勒令停工，自此失去对场地的控制，现场的建筑材料当作废弃物，不存在未返还商铺的情形。一审法院认为：当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则。雷月桂、永建公司成立租赁关系，交付的标的物为毛坯状态，合同约定“承租人的装修方案未获得物业公司同意前，不得在房屋内进行任何内部装修、设备安装和经营用品的安装及摆放。承租人对于建筑结构、消防设施的改造、装修方案，必须取得政府相关部门的正式书面批复，并经出租人书面同意后，方可实施”，可见装修存在需要报批的情形，合同约定免租期，按日常生活经验，出租人给予一定免租期，以便承租人启动装修、办理证照等以期待计算租金日起正常经营，实现各自合同目的。永建公司于2018年10月29日向雷月桂发出《回复函》，该函中确认存在“前期施工相关部门要求我方及所有商户办理相关施工手续”，雷月桂主张在接收场地后出现施工障碍，予以采信。双方未在合同中约定永建公司的联系人，雷月桂主张其与“赵新山”进行沟通联系，永建公司庭审时不予确认赵新山身份，从调查可见，赵新山曾以用人单位为永建公司名义购买社保，现任的公司注册地址与永建公司地址一致，永建公司的抗辩与调查相悖，另从雷月桂出示其与赵新山的完整聊天记录分析，微信内容均为对商铺装修安排、沟通协调，雷月桂多次提出协助请求并提出免租期届满、其风险扩大等反映，赵新山亦予以回复提出继续协调，雷月桂在微信中要求赵新山转发其解约要求，永建公司于2018年10月29日向雷月桂发出《回复函》“不同意解除合同”，充分印证双方通过上述微信进行沟通，永建公司抗辩不存在上述协商事实，有违诚信，不予采纳。雷月桂在免租期内出现施工障碍，永建公司未及时消除，场地自交付至开庭时仍为空置状态，不存在加锁限制使用情形，雷月桂主张因场地未办妥相关手续被要求停止施工并实际退出场地，予以采信。雷月桂以退场的事实终止履行合同，永建公司是知悉的，及后永建公司亦未消除履行障碍并及时通知雷月桂，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”，永建公司在雷月桂多次请求消除施工障碍，未在合理期间内解决，雷月桂经催告后行使合同解除权，并无不当，其请求确认解除合同具有法律依据，予以支持。一审法院予以确认合同自2018年10月23日解除。合同解除，永建公司继续持有租赁保证金缺乏依据，应予返还。对于首月租金，雷月桂在2018年9月26日退场，其事后未实际控制场地，现其请求返还该款具有事实依据，予以支持。关于利息损失，一审法院从公平角度，酌情判令永建公司承担自起诉之日的利息损失，雷月桂主张按中国人民银行同期同类贷款利率计，予以照准。关于本诉的装修损失，按约定，雷月桂装修需向永建公司报备，雷月桂未履行相应义务，其单方行为不能约束永建公司，另现场分析，雷月桂对场地未实际进行实际装修，其主张的装修损失缺乏事实依据，予以驳回。对于永建公司的反诉请求，鉴于雷月桂行使合同解除权具有法律依据，雷月桂在免租期内搬出场地，未有证据证实其持续占用场地，永建公司知悉雷月桂退场、提出解除合同后未自行处理场地，由此产生的风险及损失由此自行负担，对其反诉的全部诉讼请求，予以驳回。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2019年11月27日作出判决如下：一、确认雷月桂、广州永建实业发展有限公司签订的《租赁协议》于2018年10月23日解除。二、广州永建实业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内返还雷月桂租赁保证金及首月租金合计122330元及支付利息损失（以122330元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计，自2018年12月24日计至实际付清之日止）。三、驳回雷月桂的其他诉讼请求。四、驳回广州永建实业发展有限公司的全部反诉请求。如果广州永建实业发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向雷月桂支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4780元，由雷月桂负担2486元，由广州永建实业发展有限公司负担2294元；反诉受理费22560元，由广州永建实业发展有限公司负担。二审中，当事人未提交新证据。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。另查明：雷月桂主张其于2018年9月19日办妥了装修备案，为此向一审法院提交了装修申请表及装修押金交付、退回凭证。装修押金交付、退回凭证的内容显示，雷月桂于2018年9月19日支付装修押金3000元；雷月桂于2018年10月30日收到退还的上述装修押金。雷月桂主张上述装修押金是向物业公司支付，后由物业公司退回。经质证，永建公司付上述证据的真实性予以确认，但认定雷月桂作为装修人即要向物业管理公司提交装修申请，又要到相关政府部门办理装修施工的相关手续，上述装修申请表不是向永建公司申请，而是向物业公司申请的。二审中，本院依法向广州市天河区城市管理和综合执法局发出《协助调查函》，查询涉案商铺装修施工的相关情况。2020年4月24日，该局复函称：“一、2018年9月，我局林和街中法对巡查发现林和东路XXX号首、二层现场正在进行拆卸作业，拟进行室内装修。经向该处场所承租人广州永建实业发展有限公司施工负责人调查询问，林和东路XXX号首、二层拟作商铺招租使用，现在准备进行商场公共通道及厕所的装修，但现场无法提供任何施工相关资料（如建设工程施工合同、建筑工程施工许可证等），遂要求广州永建实业发展有限公司立即停工，并尽快提交相关资料到林和街执法队。经现场勘查以及广州永建实业发展有限公司提交的房屋租赁协议（详见附件），林和东路149号一、二层的建筑，面积达到3378平方米。根据《建筑工程施工许可管理办法》第二条第一款规定，建设单位需要办理《建筑工程施工许可证》。2018年12月底，林和街执法队收到林和东路149号一、二层商铺室内装修工程的《建筑工程施工许可证》（编号：440106201812140101），该工程只进行商场公共通道和厕所的装修，并不涉及具体商铺的装修。因此，林和街执法队同意回复其装修施工，并终止调查。二、我局林和街执法队是对林和东路XXX号一、二层整个场所的拆卸施工行为进行制止，和整个场所的承租人及管理人广州永建实业发展有限公司进行调查。根据《建筑工程施工许可证管理办法》第二条第二款规定，工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证，因此，我局没有对广州永建实业发展有限公司后续分租的雷月桂或者其他具体商铺的承租经营人进行调查。”经质证，雷月桂对上述复函的真实性、真实性及关联性无异议，表示上述复函内容可以证明2018年9月确实发生过装修施工被制止的事实，由于永建公司没有办理建筑工程施工许可证导致雷月桂施工时被制止，而雷月桂的承租面积在300平方米以下，不需要办理施工许可证，涉案租赁物不能正常装修施工的责任在于永建公司。永建公司对上述复函的真实性、合法性无异议，但认为城管部门在现场勘查时，不仅永建公司正在施工，雷月桂等其他租户均在施工中，对此复函没有明确；当时永建公司已经涉案商铺分租出去了，不存在“后续”分租的问题，并表示永建公司只是公共部位的装修人，永建公司只有办理公共通道装修许可的义务，其他承租人承租的商铺装修，根据租赁合同的约定，如果需要办理相关手续，办理手续的责任义务在于承租人而不是永建公司。该复函也提到了雷月桂的装修投资额在30万元以下是可以继续装修施工的，但是雷月桂自己没有继续进行装修，因此责任应当由雷月桂自行承担。二审中，雷月桂主张其于2018年9月26日被驱赶时已经进场装修，施工一天，新砌一面墙；装修公司已备好全部工程所需材料，且装修公司已向第三方定制大部分装修材料，故其没有再要求装修公司返还已付的装修款104400元。永建公司向一审法院提交的其于2019年3月21日拍摄的照片显示，商铺堆放有少量建筑材料，装修施工状况为砌有间隔墙。永建公司主张其在一审开庭当天，即2019年5月28日，确认收回涉案场地。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：1.涉案《房屋租赁协议》何时解除；2.永建公司是否有权没收雷月桂租赁保证金82200元、首月租金41100元；3.雷月桂主张的装修损失能否得到支持。关于《房屋租赁协议》的解除时间问题。从一审查明事实可知，2018年10月23日，雷月桂通过微信向永建公司负责涉案商铺租赁事宜的赵新山发出解除合同通知函，赵新山表示会转交公司，永建公司于2018年10月29日向雷月桂发出《回复函》表示不同意终止租赁合同，可以证实雷月桂有关解除合同的通知已于2018年10月23日送达至永建公司。从雷月桂与赵新山的微信聊天记录可以反映，因施工许可证未能及时办理，雷月桂无法进场装修。一、二审诉讼中，雷月桂、永建公司均确认因城管部门要求，雷月桂于2018年9月底停止施工。但永建公司主张是因雷月桂未办理装修施工许可手续而被城管部门要求停工。对于无法进场装修的原因，广州市天河区城市管理和综合执法局的复函内容显示，2018年9月涉案商铺所在的场地因永建公司未提供施工相关资料被要求停工，而雷月桂承租的涉案商铺根据《建筑工程施工许可证管理办法》第二条第二款规定可以不申请办理施工许可证。因此，永建公司有关雷月桂未办理装修施工许可手续而被城管部门要求停工的主张不成立，本院不予采纳。雷月桂无法进场装修的责任在于永建公司。从雷月桂与赵新山的微信聊天记录可见，雷月桂多次要求进场装修，但直至免租期满后、雷月桂发出解除合同通知前，永建公司仍未明确答复可以进场装修的具体时间，在此情况下，雷月桂依法享有合同解除权。一审法院认定双方签订的《房屋租赁协议》于2018年10月23日因雷月桂行使合同解除权而解除，并无不当，本院予以确认。关于永建公司是否有权没收雷月桂租赁保证金82200元、首月租金41100元的问题。如上所述，因永建公司未能在合理期限内消除进场装修的障碍，导致合同解除，永建公司应退还雷月桂支付的租赁保证金82200元。由于涉案商铺为毛坯交付，现场为空置，且因无法装修施工，雷月桂在解除合同前客观上无法使用涉案商铺，故永建公司主张没收首月租金41100元缺乏依据，本院不予采纳。一审法院判决永建公司退还租赁保证金82200元、首月租金41100元并自起诉之日计付利息损失并无不当，本院予以确认。关于雷月桂主张的装修损失能否得到支持的问题。从雷月桂提交的装修申请表、装修押金交付凭证及雷月桂与赵新山的微信聊天记录内容，可以认定雷月桂已经依约办理了装修备案手续。雷月桂提交的《装修工程施工合同》、《收款收据》、发票及与装修公司的沟通函件及现场照片内容可以证实，雷月桂实际聘请了装修公司，并对涉案商铺进行了少量装修。现租赁协议解除，已装修部分客观上对雷月桂没有利用价值，且《装修工程施工合同》于2018年9月10日签订，工期为2018年9月17日至2018年10月18日，雷月桂主张其已完成装修设计及装修材料的准备，具有一定的合理性。因此，因租赁协议解除给雷月桂造成的装修损失已客观存在。《房屋租赁协议》因永建公司违约解除，雷月桂主张永建公司赔偿其装修损失合理合法，本院予以支持。至于装修损失的数额，由于已完成的装修部分工程量较小，而对装修材料的准备情况雷月桂未提交证据进一步证实，故现有证据不足以认定其装修损失为109288元。考虑到雷月桂的装修损失客观存在，本院综合已装修部分的工程量、装修设计及必要材料准备的合理性等因素，酌情认定其装修损失为20000元，对于雷月桂主张的超出部分不予支持。一审法院对装修损失的处理欠妥，本院予以纠正。综上所述，永建公司的上诉请求不能成立，应予驳回。雷月桂的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初29432号民事判决第一项、第二项、第四项；二、撤销广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初29432号民事判决第三项；三、广州永建实业发展有限公司于本判决送达之日起10日内赔偿雷月桂装修损失20000元；四、驳回雷月桂的其他诉讼请求。一审案件本诉受理费4780元，由雷月桂负担1828元，由广州永建实业发展有限公司负担2952元；反诉受理费22560元，由广州永建实业发展有限公司负担。二审案件受理费4780元，由雷月桂负担2031元，由广州永建实业发展有限公司负担2749元。本判决为终审判决。审判长  白小云审判员  赵云川审判员  刘 卉二〇二〇年五月二十六日书记员  黄咏欣熊盈颖