湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘02民终513号上诉人（原审原告）：周诚谦，男，1989年12月25日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。上诉人（原审原告）：张某，女，2013年1月21日出生，汉族，住湖南省长沙县。法定代理人:杨某（系张某之母），女，1980年10月22日出生，汉族，住湖南省长沙县。两上诉人的共同委托诉讼代理人：任旭峰，湖南坚铮律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）：罗怀忠，男，1968年7月3日出生，汉族，住湖南省株洲市芦淞区。被上诉人（原审被告）：株洲新方圆电碳有限公司，住所地湖南省株洲市芦淞区芦淞路163号。法定代表人：周治河，系该公司执行董事兼总经理。上诉人周诚谦、张某因与被上诉人罗怀忠、株洲新方圆电碳有限公司（以下简称“新方圆公司”）侵权责任纠纷一案，不服湖南省株洲市芦淞区人民法院作出的（2019）湘0203民初4383号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案受理后依法组成合议庭，并进行了审理。上诉人周诚谦、张某上诉请求：1、撤销一审判决，改判上诉人与被上诉人罗怀忠的租赁合同关系已经解除，被上诉人罗怀忠在规定期限内搬出涉案房屋，并支付自2019年1月至今的房屋租金5000元。2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人与被上诉人罗怀忠的租赁合同关系属于不定期租赁合同，可随时解除。上诉人已于2020年1月6日邮寄了《再次通知解除租赁合同的函》，双方租赁合同已正式解除，上诉人在函中明确给予三日的搬离期限，但被上诉人拒不搬出，上诉人对房屋的实际权利无法实现。2、上诉人2019年1月从被上诉人新方圆公司处买得涉案房屋，被上诉人应支付给上诉人自2019年1月起至完全交房之日止的房屋租金。被上诉人罗怀忠辩称：被上诉人的父亲原来在电碳厂上班，1985年被上诉人罗怀忠顶职上班。1995年，被上诉人罗怀忠因结婚就购买了涉案103号房，当时由于房间没有厨房、厕所，办不了房产证，电碳厂说反正是职工户，所以即使没办证也是被上诉人罗怀忠的房子。至于上诉人说的那些解除函，被上诉人都没有看到过。被上诉人家经济困难，儿子做保安，老婆做保姆，一家三口维持生活的唯一住处只有涉案20几个平方米的房子。2007年，电碳厂被周治和部分收购，后来听说这个103号房子转入被上诉人新方圆公司法定代表人周治和的儿子和一个股东的女儿名下，就是本案的两上诉人，他们以此为由打官司要房。被上诉人当时买房不是租房，交的钱是房款不是以息代租，单据上写的也是房款，是福利房性质。被上诉人罗怀忠与上诉人没有任何关系，上诉人是2019年上户的，罗怀忠1995年就买了房子。被上诉人新方圆公司未口头答辩，亦未提交书面答辩状。周诚谦、张某向一审法院起诉请求：1、判决被告罗怀忠、新方圆公司立即腾退非法占有的株洲市芦淞区芦淞路183号1栋103号房给原告周诚谦、张某；2、判决被告罗怀忠、新方圆公司对原告周诚谦、张某自2019年1月31日起至完全交房之日止的房屋租金损失（按2000元／月计算）承担连带赔偿责任；3.判决被告罗怀忠、新方圆公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：被告罗怀忠系原株洲市电碳厂职工。1995年4月，因被告罗怀忠结婚，原株洲市电碳厂将其职工宿舍一楼103号房（位于株洲市芦淞区安排给被告罗怀忠居住。1995年5月10日，被告罗怀忠向原株洲市电碳厂交纳103号房房款1113.75元，原株洲市电碳厂向其出具《株洲市统一收款收据》（ＮＯ.455640），载明：根据厂工会提供的依据45元／㎡计算，103号房（面积24.75㎡）房款1113.75元。另1991年3月25日，株洲市电碳厂（甲方）与李智丹、罗新忠（乙方）等职工分别签订了《株洲市住房抵押制合同书》，该合同约定：根据株政发（90）86号《株洲市人民政府关于颁发住房制度改革实施方案和通知》精神和株洲市住房制改革办公室（1991）第200号批文，签订本合同，株洲市电碳厂采取“以息代租”的方式将住房租赁给职工居住，乙方根据住房抵押金标准，按照房屋使用面积每平方米交纳（其中李智丹23.75元、罗新忠31.2元）。住房产权为甲方所有，系甲方固定资产。乙方在向甲方一次性交清住房抵押金后，甲方按规定手续将住房交给乙方使用。乙方只享有住房使用权，无住房所有权。在使用期间，不准将房屋私自出租，出卖或转让他人使用。综合本案的情况，认定被告罗怀忠所交的房款1113.75元应该是“以息代租”的住房抵押金，株洲市电碳厂与被告罗怀忠之间是租赁关系，后株洲市电碳厂改制为新方圆公司，故被告新方圆公司与被告罗怀忠之间是租赁关系。原株洲市电碳厂于2001年改制为新方圆公司。2019年1月，原告周诚谦、张某从被告新方圆公司处购买株洲市芦淞区芦淞路183号1栋一楼（即原株洲市电碳厂职工宿舍一楼），并办理不动产过户登记（不动产权证号：（2019）株洲市不动产权第××号）。被告新方圆公司于2019年1月27日向两原告出具《承诺书》，承诺最迟于2019年2月15日将103号房腾空交付给两原告。被告罗怀忠在103号房居住至今，未腾退房屋，两原告诉至法院。另查明，原告周诚谦系被告新方圆公司法定代表人周治河的儿子，原告张某系被告新方圆公司股东张高清的女儿。一审法院认为：本案系侵权责任纠纷。争议焦点主要是两被告是否应将103号房腾退给两原告，并向两原告赔偿租金损失。原告周诚谦、张某从被告新方圆公司处购买株洲市芦淞区芦淞路183号1栋一楼房屋，并办理不动产过户登记，为房屋所有权人，对包含103号房在内的芦淞路183号1栋一楼房屋享有所有权。我国物权法第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。另《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。现被告新方圆公司将出租给被告罗怀忠的房屋出售给了两原告，两原告转变成了出租方，被告罗怀忠为承租方，两原告与被告罗怀忠之间是租赁关系，且双方的租赁关系没有解除，所以罗怀忠的占有是合法占有，两原告要求被告罗怀忠腾退103号房，没有事实与法律依据，依法不予支持。虽被告新方圆公司作为房屋出卖方，有义务向两原告交付房屋，但因本案争议的房屋已被罗怀忠合法占有，故本案争议房屋，被告新方圆公司不能将本案争议的房屋腾空交付给两原告，且原告周诚谦系被告新方圆公司法定代表人周治河的儿子，原告张某系被告新方圆公司股东张高清的女儿，其在购买本案争议房屋时，应该知道被告新方圆公司已将该房屋已出租给被告罗怀忠的情况，所以两原告要求被告新方圆公司腾空房屋交付给两原告的诉讼请求，依法不予支持。另两原告要求两被告按2000元／月的标准赔偿其租金损失，但未提交充分证据证明，故不予支持。判决：驳回原告周诚谦、张某的诉讼请求。本案受理费1706元，由原告周诚谦、张某负担。二审中，上诉人提交了一份再次通知解除租赁关系的函，拟证明上诉人一直要求被上诉人腾出房屋，开庭前再次邮寄了函，要求被上诉人罗怀忠支付2019年1月至今的租金，解除租赁关系并腾房。被上诉人罗怀忠发表质证意见为：函收到了，但这是上诉人打官司时发的，一审已经判决被上诉人无需腾房。被上诉人新方圆公司未发表质证意见。本院认为，该证据不能证明被上诉人罗怀忠有必须腾房的义务，故不予采信。另被上诉人罗怀忠与新方圆公司均未提交新证据。二审对一审查明的事实予以确认。本院认为：本案系侵权责任纠纷，争议焦点为：上诉人要求解除租赁合同关系以及让被上诉人罗怀忠腾出房屋并支付自2019年1月至今的租金，应否予以支持？现分析如下：首先，涉案房屋系原株洲市电碳厂的改制房，被上诉人罗怀忠原系该厂职工，自1995年4月起就被该厂安排至该房屋居住，并办理了相关手续，交纳了房款1113.75元，罗怀忠婚后与配偶、子女一直居住至今，且该套房屋为其家庭唯一住房。其次，原株洲市电碳厂在改制及被收购并成立被上诉人新方圆公司的过程中，既未对该套房屋的归属及处置进行妥善处理，亦未与实际居住人即被上诉人罗怀忠有过沟通与协商。在被上诉人罗怀忠不知情的情况下，上诉人周诚谦及张某作为新方圆公司法定代表人周治和之子及股东张高清之女，明知涉案房屋的性质及被上诉人罗怀忠长期居住于该房屋之事实，仍与被上诉人新方圆公司办理该房屋过户手续以取得所有权并非善意，侵害了被上诉人罗怀忠的权益，故一审法院对上诉人的诉讼请求不予支持并无不当，对上诉人要求解除租赁合同关系以及让被上诉人罗怀忠腾出房屋并支付自2019年1月至今的租金的上诉请求，本院不予支持。综上所述，上诉人周诚谦、张某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1706元，由上诉人周诚谦、张某负担。本判决为终审判决。审判长  易文胜审判员  李少华审判员  张晓玲二〇二〇年五月六日法官助理伍露书记员叶珊