广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终6913号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州美馨房地产开发有限公司，住所地：广东省广州市白云区广云路303号B塔1808室。法定代表人：钟宇隆，职务：总经理。委托诉讼代理人：肖成，广东信良兆诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈伟鹏，男，1988年10月28日出生，汉族，身份证住址：广东省汕头市潮南区。委托诉讼代理人：任勇波，广东广和（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈欢，广东广和（广州）律师事务所律师。原审第三人：广州大麦信息科技有限公司，住所地：广东省广州市越秀区解放南路123号金汇大厦7楼701-709、712-713房（仅限办公用途）。法定代表人：余焕文，职务：总经理。委托诉讼代理人：曹建民，男，该公司职员，联系地址。原审第三人：广州余盛装修有限公司，住所地：广东省广州市天河区车陂西路212号之一9楼9007房（仅限办公）。法定代表人：王志健。委托诉讼代理人：张振华，广东连越律师事务所律师。原审第三人：广东巴芙特酒店管理有限公司，住所地：广东省广州市白云区嘉禾街空港大道自编88号A塔11-15层。法定代表人：陈景锋。上诉人广州美馨房地产开发有限公司（以下简称美馨公司）因与被上诉人陈伟鹏、原审第三人广州大麦信息科技有限公司（以下简称大麦公司）、广州余盛装修有限公司（以下简称余盛公司）、广东巴芙特酒店管理有限公司（以下简称巴芙特酒店）合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初27312号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人美馨公司代理人肖成、被上诉人陈伟鹏代理人任勇波、陈欢、原审第三人大麦公司代理人曹建民、余盛公司代理人张振华到庭参加诉讼。原审第三人巴芙特酒店经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。美馨公司上诉请求：1.撤销一审判决第四、六项，改判陈伟鹏向美馨公司按照《巴芙特酒店公寓租赁合同》约定的租金标准支付房屋占用费，第一年租金按40800元标准计付，第二年租金按43350元标准计付；2.陈伟鹏承担本案一审、二审案件受理费。事实与理由：2017年1O月17日，美馨公司(甲方)与陈伟鹏(乙方)签订《房屋使用权转让合同》。合同约定，甲方将位于广州市白云区空港大道嘉大广场A座13层09号房屋的使用权转让给乙方。转让期限20年，即从2018年1月18日至2038年1月l7日止。涉案房屋20年使用权转让金(一口价)为51万元。同日，陈伟鹏与美馨公司的关联企业巴芙特酒店签订《巴芙特酒店公寓租赁合同》，约定将涉案房屋返租给巴芙特酒店作为经营酒店及相关配套使用。租赁期限为10年，自2018年1月18日至2028年1月17日止，其中2018年1月18日至2019年1月l7日止年租金为40800元，2019年1月18日至2020年1月l7日止年租金为43350元。2019年1月23日，巴芙特酒店向陈伟鹏支付第一年租金40800元。现一审法院判决《房屋使用权转让合同》无效，并判令美馨公司与陈伟鹏各自返还因无效合同取得的财产。美馨公司认为，该合同名为房屋使用权转让，是双方对房屋使用权的约定，并不涉及房屋所有权的变更。一审法院按房屋买卖合同纠纷处理本案，属于认定事实不清，导致适用法律错误。从案涉合同签订至今，美馨公司严格遵守双方合同约定。陈伟鹏却通过提起合同无效之诉，恶意变更双方已经达成的合意，给美馨公司和巴芙特酒店造成损害。法院应当坚持诚实信用原则，驳回陈伟鹏的诉讼请求。退一步说，即使一审法院认定合同无效正确，陈伟鹏明知案涉房屋的权属状况而与美馨公司签订《房屋使用权转让合同》，主观上恶意。同日，陈伟鹏与巴芙特酒店签订《巴芙特酒店公寓租赁合同》(租金标准为40800元／年)。陈伟鹏应当按其所获利益标准向美馨公司返还财产，即陈伟鹏应按3400元／月(=40800元／年÷12个月)的标准向美馨公司支付房屋占用费。美馨公司与陈伟鹏之间所签订的《房屋使用权转让合同》约定的使用权期限按26年计算。陈伟鹏二审答辩称：陈伟鹏对一审法院对占有使用费的计算标准没有意见，主要陈述以下意见。第一，陈伟鹏与美馨公司之间并不存在租赁合同关系，美馨公司要求按照陈伟鹏与巴芙特酒店的《巴芙特酒店公寓租赁合同》约定的租金标准计付占有使用费没有合同依据。第二，陈伟鹏与巴芙特酒店之间虽签订了租赁合同，但双方约定的租金标准是由巴芙特酒店一方制定，美馨公司与巴芙特酒店是两个不同的法律主体，不能够相提并论，两个法律关系不应当同案处理。一审判决也认定巴芙特酒店与陈伟鹏之间的租赁关系可以另案进行主张。大麦公司二审述称：本案与大麦公司的关系不大，大麦公司坚持一审的答辩意见。大麦公司一审时有要求对本案相关证据进行鉴定。余盛公司二审述称：余盛公司的意见与大麦公司一致。补充以下意见：1.2020年3月16日，余盛公司和大麦公司已经前往白云区公安局的经侦大队进行立案，原因是相关当事方涉嫌诈骗，但由于本案处于二审审理阶段，等本案作出裁判后公安局才会受理。2.收到一审传票之前，余盛公司完全不知道美鑫公司，也也是第一次听说陈伟鹏和本案涉及到的楼盘。3.余盛公司在一审主张过对相关的印章进行鉴定，本案有关证据中所盖的公章并非余盛公司的公章。4.余盛公司在一审的时候提交的证据也已经显示了余盛公司总共就两个银行账户，一个是中信银行的，一个是民生银行的，并没有陈伟鹏转到所谓的余盛公司的账户。巴芙特酒店二审未答辩。陈伟鹏于2019年7月24日向一审法院起诉请求：1.确认我与美馨公司签订的《房屋使用权转让合同》无效；2.美馨公司向我返还我支付的购房款51万元及利息（以51万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利息的标准，从2017年10月17日暂计算至实际返还之日止）；3.余盛公司向我返还我支付的装修款6万元及利息（以6万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利息的标准，从2017年10月17日暂计算至实际返还之日止）；4.大麦公司向我返还我支付的团购费3万元及利息（以3万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利息的标准，从2017年10月17日暂计算至实际返还之日止）；5.本案受理费由美馨公司承担。美馨公司向一审法院反诉请求：1.陈伟鹏和巴芙特酒店向我司返还位于广州市白云区空港大道嘉大广场A座13层09号房屋；2.陈伟鹏向我司支付自2018年1月18日起至返还涉案房屋之日止的房屋占有使用费（按《巴芙特酒店租赁合同》收益标准计算）；3.本案受理费由陈伟鹏承担。一审法院认定事实：2017年10月17日，陈伟鹏（乙方，使用权受让方）与美馨公司（甲方，使用权转让方）签订《房屋使用权转让合同》，约定：甲方将位于广州市白云区空港大道嘉大广场A座13层09号房屋（以下简称涉案房屋）的使用权转让给乙方；该房屋建筑面积约60平方米；转让期限20年，即从2018年1月18日至2038年1月17日止；上述转让期限届满之日起，甲方向乙方无偿赠送上述房屋的使用权至2043年6月30日止。在赠送期内，双方除第四、五条的约定外，其他权利义务不变。在赠送期间如因甲方的原因而导致乙方无法继续使用或是出现有偿使用，甲方则按当时同等路段、同等档次、同等租金的市场评估价无条件补偿给乙方；若甲方于2043年6月30日后仍然拥有合法使用权并对外转让使用权，在同等条件下，乙方享有优先续约权；该房屋20年使用权转让金51万元；付款方式：一次性付款；甲方于2018年1月18日前向乙方交付房屋；甲方同意乙方将该房屋转租给巴芙特酒店经营使用，但期限不超过20年；从乙方与巴芙特酒店签订《巴芙特酒店公寓租赁合同》之日起，乙方与甲方的权利义务随之转由巴芙特酒店履行等。同日，陈伟鹏（甲方，出租方）与巴芙特酒店（乙方，承租方）签订《巴芙特酒店公寓租赁合同》一份，约定甲方将涉案房屋租给乙方作经营酒店及相关配套使用，租赁期限为10年，自2018年1月18日至2028年1月17日止；甲方须在签订该合同后3个工作日内将房屋交付乙方使用；该房屋租赁为：2018年1月18日起至2019年1月17日止40800元等。上述租赁合同签订后，涉案房屋实际交由巴芙特酒店经营管理。巴芙特酒店向陈伟鹏支付了40800元租金。一审诉讼中，陈伟鹏提交收据、业务凭证各三份，拟证明其在签订转让合同后向美馨公司支付转让费共计51万元、装修费6万元、团购费3万元，该三份收据分别为：开具日期为2017年10月17日，收款单位处盖章为美馨公司，内容为涉案物业房屋使用金51万元的收据一份；开具日期为2017年10月11日，收款单位处盖章为余盛公司，内容为涉案房屋装修费6万元的收据一份；开具日期为2017年10月17日，收款单位处盖章为大麦公司，内容为涉案房屋交团购费3万元的收据一份。上述业务凭证显示其中两笔款共计51万元收款账户为“广州市白云区美馨经营部”，其中一笔6万元的款项收款账户户名为余盛公司，其中一笔3万元的款项收款账户户名为大麦公司。美馨公司对上述51万元的收据予以确认，对其他两份收据不予确认，并表示其并未向陈伟鹏收取该两份收据中的款项。余盛公司对盖有余盛公司公章的收据不予确认。大麦公司对盖有大麦公司公章的收据不予确认。且均坚持否认业务凭证中的账户为其公司账户。另查，涉案房屋所在的楼宇位于广州市白云区空港大道88号的嘉大广场，经一审法院此前受理的（2019）粤0111民初186号案向广州市白云区国土资源和规划局查询该楼宇的产权和规划报建情况，该局复函显示无该楼宇的产权及规划报建信息。一审法院认为，本案纠纷为陈伟鹏与美馨公司就涉案房屋签订《房屋使用权转让合同》而产生的纠纷，根据陈伟鹏提起的诉讼请求，本案应为合同纠纷。《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。该法第一百三十二条规定出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。现陈伟鹏与美馨公司交易的涉案房屋属无产权和未办理规划报建手续的房屋，结合上述法律规定，陈伟鹏与美馨公司就涉案房屋签订的《房屋使用权转让合同》无效。现陈伟鹏要求确认上述《房屋使用权转让合同》无效有据，一审法院予以支持。合同无效，因该合同取得的财产，应当返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。合同签订后，陈伟鹏已向美馨公司支付了房屋使用金共计51万元，现双方签订的合同无效，美馨公司收取该使用金已无据，故陈伟鹏要求美馨公司返还房屋使用金51万元有据，一审法院予以支持。陈伟鹏对于涉案合同无效亦存在过错，故陈伟鹏要求美馨公司支付上述使用金的利息意见缺乏理据，一审法院不予支持。美馨公司已向陈伟鹏交付涉案房屋，合同无效后，陈伟鹏应将涉案房屋返还给美馨公司，故美馨公司要求陈伟鹏返还涉案房屋有据，一审法院予以支持。因陈伟鹏与美馨公司签订转让合同后即与巴芙特酒店签订了租赁合同，将涉案房屋出租给了巴芙特酒店，现涉案房屋由巴芙特酒店在实际使用，故巴芙特酒店亦负有协助将涉案房屋返还给美馨公司的义务。巴芙特酒店协助将涉案房屋返还给美馨公司后，巴芙特酒店与陈伟鹏之间就涉案房屋之间的租赁关系纠纷可另行主张解决。由于陈伟鹏已使用涉案房屋一段时间，美馨公司主张要求陈伟鹏支付占用涉案房屋期间，即涉案房屋交付之日2018年1月18日起至实际返还涉案房屋之日的房屋占用费有据，一审法院予以支持。美馨公司关于房屋占用费按巴芙特酒店公寓租赁合同收益标准计算的意见缺乏依据，一审法院不予采纳。每月房屋占用费应按合同转让总价款51万元分摊到合同约定的转让期限（含赠送期），即1670元/月计算。驳回美馨公司主张多出上述部分的诉请。关于陈伟鹏要求大麦公司、余盛公司返还团购费、装修款的问题。现有证据显示，该两部分款项收款账户分别为大麦公司、余盛公司的账户，故陈伟鹏主张的上述费用实为该两公司收取。因本案中处理的关系为陈伟鹏与美馨公司之间签订的转让合同法律关系，该两项费用并非涉案转让合同中的款项，故对于该两项费用，陈伟鹏应另行向大麦公司、余盛公司主张，本案中不予直接处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第一百三十二条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2019年12月10日作出判决：一、原告陈伟鹏与被告广州美馨房地产开发有限公司于2017年10月17日签订的《房屋使用权转让合同》无效；二、本判决生效之日起五日内，被告广州美馨房地产开发有限公司向原告陈伟鹏退还房屋使用金51万元；三、本判决生效之日起十日内，原告陈伟鹏、第三人巴芙特酒店向被告广州美馨房地产开发有限公司返还位于广州市白云区空港大道嘉大广场A座13层09号房屋；四、本判决生效之日起五日内，原告陈伟鹏向被告广州美馨房地产开发有限公司支付2018年1月18日至实际返还上述房屋之日止的房屋占用费（占用费按1670元/月计付）；五、驳回原告陈伟鹏的其他诉讼请求；六、驳回被告广州美馨房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费9398元，由原告陈伟鹏负担398元，被告广州美馨房地产开发有限公司负担9000元；反诉受理费710.63元，由原告陈伟鹏负担425元，被告广州美馨房地产开发有限公司负担285元。由被告广州美馨房地产开发有限公司负担的本诉受理费和原告陈伟鹏负担的反诉受理费于本判决生效之日起五日内向一审法院缴纳。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对美馨公司的上诉请求与陈伟鹏的答辩意见以及大麦公司、余盛公司的陈述意见，分析如下：根据双方签订的《房屋使用权转让合同》内容可知，双方约定转让的是房屋的使用权，约定了使用期限，并未约定陈伟鹏可获得涉案房屋所有权，且合同中约定美馨公司在陈伟鹏接收房屋后仍应负担涉案房屋主体结构的维修义务，故双方实质上是房屋租赁合同关系，一审认定双方属房屋买卖合同关系欠妥，本院予以纠正。由于一审查明涉案房屋所在建筑物未办产权登记，亦未取得建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”的规定，双方所确立的房屋租赁合同关系应无效，一审法院认定陈伟鹏与美馨公司就涉案房屋所签订的《房屋使用权转让合同》无效尚无不当，结论可予维持。如上所述，因《房屋使用权转让合同》无效，现美馨公司收取房屋使用金已无依据，故陈伟鹏要求美馨公司返还房屋使用金510000元合理合法，一审法院予以支持无误。美馨公司要求陈伟鹏返还涉案房屋符合合同被认定无效后的处理原则，一审法院予以支持正确。根据查明的事实，陈伟鹏已使用涉案房屋一段时间，美馨公司主张要求陈伟鹏支付占用涉案房屋期间的使用费合理合法。至于占有使用费的标准，双方合同虽约定合同届满之后6年为赠送使用期间，但美馨公司已实际上一次性收取了陈伟鹏合同约定转让期限（含赠送期）的使用费，故一审认定陈伟鹏每月房屋占用费按合同转让总价款510000元分摊到合同约定的转让期限（含赠送期），即以1670元/月为标准计算于法无悖，本院予以维持。一审法院驳回美馨公司多出上述部分的诉求无误。至于美馨公司上诉主张陈伟鹏应向美馨公司按照《巴芙特酒店公寓租赁合同》约定的租金标准支付房屋占用费问题。因陈伟鹏与巴芙特酒店之间存在的租赁关系与本案并非同一法律关系，美馨公司该主张于法无据，本院不予采纳。关于陈伟鹏要求大麦公司、余盛公司返还团购费、装修款问题。因大麦公司、余盛公司对陈伟鹏一审提交该两部分款项的证据存在争议，陈伟鹏一审又撤销该项诉求，本案本院不予调处。如双方仍产生纠纷，可在另案中进一步查实后再行处理。综上所述，美馨公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费710.63元，由广州美馨房地产开发有限公司负担710.63元。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇二〇年五月二十二日书记员  颜旭怀徐毅敏