北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终2363号上诉人（原审被告）：潘德全，男，1963年3月22日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：马燕，北京天驰君泰律师事务所律师。。被上诉人（原审原告）：北京华冠商贸有限公司，住所地北京市房山区良乡镇小营村村委会东1200米院内202室。法定代表人：张兵，董事长。委托诉讼代理人：程秀华，北京市一法律师事务所律师。上诉人潘德全因与被上诉人北京华冠商贸有限公司（下称华冠公司）房屋租赁合同纠纷上诉一案，不服北京市房山区人民法院（2019）京0111民初26434号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人潘德全之委托诉讼代理人马燕,被上诉人华冠公司之委托诉讼代理人程秀华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘德全上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回华冠公司的全部诉讼请求。事实与理由：一、2018年4月北京市房山区发改委京房山发改（核）【2018】51号文（下称51号文）审批同意华冠公司在北京市房山区良乡昊天大街56号房屋（下称56号房屋）位置建设商业用房项目，项目建设地址为房山区拱辰街道昊天大街56、63、65号，其中昊天大街56号即本案涉案房屋所在地，证明涉案房屋不在昊天大街道路工程征收范围内，同时证明涉案房屋所在土地并未被征收，仍由华冠公司使用且被批准进行商业用房建设。华冠公司在一审提交的拆迁评估报告、拆迁协议等相关证据均不成立。二、一审法院认定事实错误。（一）生效判决已认定本案所涉房屋位于昊天大街56号房屋范围之内，但一审判决仍作出“涉案房屋无法依据权属记载进行明确”的错误认定。（二）华冠公司一审提交的房屋征收评估报告、房屋征收货币补偿协议与本案无关，且相关面积、金额均不一致，不应作为本案证据进行认定。华冠公司提交的两份证据所涉评估房屋系“63、65号7号等9幢楼”，与本案房屋无关；且该两份证据评估面积、金额均不一致，内容互相抵触，无法印证，不应作为本案证据认定。（三）本案所涉房屋征收红线外部分（含大棚、围墙内自建房屋）被华冠公司损坏了部分门窗，但主体结构完好，经简单修缮即可继续正常使用，一审法院错误认定租赁合同因此无法继续履行。在租赁房屋可继续正常使用、我不同意解除合同的情况下，合法有效的租赁合同应继续履行。华冠公司辩称，同意一审判决，不同意潘德全的上诉请求和理由。潘德全提交的新证据不符合法律规定，不应予以采纳。潘德全提交的51号文是我公司针对因为道路工程征收导致房屋被拆除但是没有在红线之内的土地申报的商业项目。当初道路工程征收的时候，划在红线范围内的房屋有一部分，当时的拆迁政策就是只要整体建筑有一部分在红线内，建筑的整体就全部拆除。拆迁办把所有红线内外的建筑拆除了，但没有划在红线范围内的土地使用权仍归我公司所有，所在2018年的时候，我公司就红线外的土地进行了商业项目申报。根据双方租赁合同判断合同是否应当解除或终止的唯一条件就是拆除，而不是是否属于被征收。在另案买卖合同纠纷中，法院已经认定双方在《协议书》中的约定的房屋不是涉案房屋，潘德全已经混淆概念。现场尚存的房屋具有极大的安全隐患，不能用于正常继续使用，且该部分房屋为违章建筑。如果一审法院判决继续履行合同也与《合同法》规定的20年最长有效租赁期限相违背。华冠公司向一审法院起诉请求：判令解除我公司与潘德全签订的《房屋租赁合同书》。一审法院认定事实：1998年5月19日，潘德全与北京市菜蔬公司房山区公司（下称菜蔬公司）签订《协议书》，约定菜蔬公司将其所属的良乡修造厂菜站门市部大棚等转卖给潘德全（门市部面积252㎡、棚153㎡、围墙内面积787.8㎡）。1998年12月3日，菜蔬公司全部资产、负债及所有者权益整体移交华冠公司（时用名北京市房山华冠商贸公司）。后，潘德全与华冠公司（时用名北京市房山华冠商贸公司）签订《房屋租赁合同书》，约定华冠公司将涉案房屋出租给潘德全。双方约定，潘德全租用华冠公司的房屋16间，含棚7间，自建房屋不在租赁范围内，双方已对上述房屋于1998年5月对资产进行核实；租赁期自1998年5月1日起至华冠公司因土地使用权导致房屋拆除；租金一次性付给，租金额为70万元人民币；合同自双方签字之日起生效。该合同同时约定，由于不可抗力和重大政策调整或土地所有权所至，需要拆除所租房屋，潘德全必须无条件服从，涉及的补偿问题，归潘德全所有，华冠公司不再另行给潘德全任何补偿。潘德全已分次给付租金70万。2009年11月12日，华冠公司成为房山区良乡昊天大街56号1号楼等4幢的登记所有权人。2019年2月18日，法院立案审理潘德全与华冠公司房屋买卖合同纠纷，潘德全提出要求华冠公司协助将位于北京市房山区良乡昊天大街56号房屋产权登记中原属良乡修造厂菜站门市部及大棚的房屋产权转移至潘德全名下等诉讼请求；华冠公司反诉潘德全，提出要求判令双方签订的协议书无效以及解除《房屋租赁合同书》的诉讼请求。2019年8月22日，法院作出（2019）京0111民初4888号民事判决书（下称4888号民事判决），判决驳回潘德全的诉讼请求以及华冠公司的反诉请求。判决作出后，潘德全向北京市第二中级人民法院提起上诉，2019年10月25日，北京市第二中级人民法院作出（2019）京02民终12361号民事判决书（下称12361号民事判决），维持原审判决。两审法院审理过程中，华冠公司与潘德全均认可潘德全和菜蔬公司签订《协议书》中所指向的房屋与潘德全和华冠公司签订《房屋租赁合同书》所指向的房屋属于同一房屋，并于一审现场勘查时一致确认涉案房屋为良乡昊天大街处8间坐西朝东门市部以及坐北朝南的大棚。两审法院认定，《协议书》中记载的房屋在昊天大街56号房产范围之内；华冠公司在合并菜蔬公司后，与潘德全变更了买卖协议，改为履行租赁合同。2017年8月29日，北京市房山区人民政府（下称房山政府）作出京房政征字[2017]第01号《北京市房山区国有土地上房屋征收决定》，征收范围：北起月华北大街与京周路交叉口，向南经规划晨光西路、规划多宝路、体育场路、北关东路、良乡中路后，线位折向东南下穿京广铁路，经长虹东路并于轨道交通房山线高架区间下穿过，终点与良官路顺接。上述规划红线用地范围内的国有土地上房屋及其附属物在征收范围内。华冠公司与潘德全就涉案房屋部分被拆除的情况下，租赁合同是否应当解除存在争议。本案审理过程当中，华冠公司与潘德全均认可涉案房屋经过自建及拆改，已与签订合同时的原貌不同，间与间的界定已经并不明确；潘德全租用的原协议书中载明的门市部均被划定在拆迁范围内，并已全部拆除；潘德全租赁期间的自建房屋部分划定在拆迁范围内，且该部分已实际拆除。华冠公司主张原租赁合同书中的棚，有一部分被划定在拆迁范围内且该部分已实际拆除，潘德全主张原协议书中的棚均处于拆迁范围之外。华冠公司主张由于解除条件已经成就，剩余尚未拆除部分只残余主体结构存在安全隐患，且涉案房屋改扩建后属于违章建筑应予拆除，故双方租赁合同应于其公司起诉之日，即2019年9月24日解除。华冠公司提交京房政征字[2017]第01号《北京市房山区国有土地上房屋征收决定》、《昊天大街（月华北大街-长虹东路）道路工程项目国有土地上房屋征收补偿方案》、《昊天大街（月华北大街-长虹东路）道路工程项目国有土地非住宅房屋征收货币补偿协议方案》（编号：HT-1-023），以证明涉案房屋在征收范围内且华冠公司已签署了补偿协议。华冠公司提交《北京市国有土地上房屋征收评估报告》，照片，HT-01-024-1、024-2号房屋土地调查测量示意图，证明涉诉房屋与拆迁范围的重合，房屋现状，以及实际拆迁中，如建筑物的一部分位于规划红线内，则该建筑物被整体拆除。潘德全对以上证据的证明目的均不予认可。潘德全主张部分涉案房屋并未被政府决定征收，因此并未划定在拆迁范围之内，此部分房屋被破坏的原因系华冠公司私下采取的强拆行为，双方应当就红线范围外租赁物继续履行租赁合同。潘德全提交照片两张以及北京市发展和改革委员会《关于房山区昊天大街（月华北大街-长虹东路）道路工程项目建议书（代可行性研究报告）的批复》，以证明除原门市部以外的其余部分在拆迁红线范围外，以及昊天大街道路工程红线宽60米。华冠公司对上述证据的证明目的均不予认可。一审法院认为：生效判决业已确认华冠公司与潘德全就涉案房屋缔结了租赁合同关系，《房屋租赁合同书》当系双方行使权利及履行义务的依据。该合同约定华冠公司因土地使用权导致房屋拆除则租赁期满；由于不可抗力和重大政策调整或土地所有权所至，需要拆除所租房屋，潘德全必须无条件服从。就此，第一，房山政府已于2017年8月29日作出京房政征字[2017]第01号《北京市房山区国有土地上房屋征收决定》，涉案房屋部分被划至拆迁范围之内并已实际拆除。第二，《房屋租赁合同书》中所约定的租赁标的物为房屋16间，含棚7间，指向明确，然经过多年改扩建，房屋界线已不再明晰，即租赁物已经发生实质性改变，无法依据权属记载进行明确，双方亦就继续履行无法达成合意。第三，拆迁红线外的棚的完整性已被破坏，尚残余主体结构，正常使用功能受限且存在一定安全隐患，租赁合同不再具备履行基础。综合以上情形，法院认为，双方于《房屋租赁合同书》中约定的解除条件业已成就，且丧失继续履行的基础，华冠公司据此主张其与潘德全签订的《房屋租赁合同书》于2019年9月24日解除，于法有据，法院予以支持。关于房屋租赁合同解除后的诸如拆迁补偿等其他问题，潘德全及华冠公司可另行主张。据此，一审法院于2019年12月27日判决如下：解除北京华冠商贸有限公司与潘德全签订的《房屋租赁合同书》。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，潘德全围绕其上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。潘德全提交：1.51号文，用以证明涉案房屋不在昊天大街道路工程征收范围内；2.北京市房山区不动产登记资料，用以证明一审法院关于涉案房屋无法依据权属记载进行明确之认定错误及一审审理中，华冠公司提交的63、65号房屋的拆迁协议与本案无关；3.涉案房屋现状照片2张，用以证明涉案房屋仅有部分拆迁，其余部分不在拆迁范围内，可以正常使用。华冠公司的质证意见为：证据1的真实性予以认可，证明目的不予认可，主张申报商业项目涉及到的土地在道路征收工程红线外，是拆迁房屋后剩余的土地；证据2的真实性予以认可，证明目的不予认可，潘德全混淆了本案涉案房屋和生效判决认定的双方在《协议书》中的约定房屋这两个概念；证据3的真实性予以认可，证明目的不予认可。本院认为：本案中，双方签订的《房屋租赁合同书》中约定因土地使用权导致房屋拆除则租赁期满，由于不可抗力和重大政策调整或土地所有权所至，需要拆除所租房屋，潘德全必须无条件服从。经查，首先，房山政府已于2017年8月29日作出《北京市房山区国有土地上房屋征收决定》，涉案房屋部分被划至拆迁范围之内并已实际拆除；其次，《房屋租赁合同书》中约定的租赁房屋经过多年改扩建，房屋界限已不明确，双方亦就继续履行合同无法达成一致意见；再次，拆迁红线外的棚的完整性已被破坏，尚残余主体结构，正常使用功能受限且存在一定安全隐患，租赁合同不再具备履行基础，故一审判决解除双方之间的《房屋租赁合同书》，依据充分，本院予以维持。潘德全不同意解除租赁合同的上诉理由，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，潘德全的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由潘德全负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘苑薇审 判 员 孟 龙审 判 员 何江恒二〇二〇年五月十三日法官助理 袁 芳书 记 员 陈 雪