宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2019）宁0104民初17865号原告（反诉被告）：魏云章，男，1969年11月24日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：吴昊，宁夏言宗律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玉，宁夏言宗律师事务所律师。被告（反诉原告）：朱立斌，男，1965年8月11日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区石嘴山市大武口区。委托诉讼代理人：党平瑞，宁夏平瑞律师事务所律师。原告魏云章与被告朱立斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案。诉讼中，被告朱立斌提出管辖权异议申请，本院依法裁定驳回被告朱立斌的管辖异议申请。后被告朱立斌提出反诉，本院依法受理，适用普通程序组成合议庭，将本诉与反诉合并，公开开庭进行了审理。原告魏云章的委托诉讼代理人吴昊、李玉，被告朱立斌及其委托诉讼代理人党平瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。魏云章向本院提出诉讼请求：1.被告向原告返还租赁的位于兴庆区高尔夫家园24-25号综合楼20号营业房；2.被告向原告支付拖欠的房屋租金135000元;3.被告承担逾期支付房屋租金的违约金273698.63元(以房屋日租金2465.75元的3倍计算自2019年9月25日至2019年10月31日期间的违约金);4.被告承担房屋占有使用费36986.3元（暂以日租金2465.75元的3倍计算自2019年11月2日至2019年11月6日期间的房屋占有使用费）并计算至实际交付房屋之日；5.本案诉讼费用由被告承担。后原告申请增加诉讼请求：被告支付原告在房屋租赁期间垫付的天然气费及违约金14467.42元、采暖费90890.94元、物业费15794.8元，合计121153.16元。事实和理由：2016年11月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于兴庆区高尔夫家园24-25号综合楼20号营业房出租给被告朱立斌使用，租赁期自2016年11月1日至2019年11月1日，月租金为75000元，被告违约按照租金的三倍承担违约责任。2019年9月、10月，被告仅支付原告房租15000元，剩余房租135000元未支付。期间，原告多次向被告索要房租未果。2019年11月1日，房屋租赁期限到期，经原告催要，被告一直没有向原告返还房屋，故原告起诉至法院。2020年1月23日，原、被告协商一致，被告将房屋交付给原告。朱立斌辩称并提出反诉请求：1.原告赔偿被告损失119155元（食材损失51077元、人员工资损失68078元）；2.本案全部诉讼费用由原告承担。辩称及事实和理由：本案系虚假诉讼。据被告了解，原告没有提起本次诉讼，也未在起诉状上签字捺印，系有人假冒魏云章在起诉状上签字捺印提起诉讼。即使起诉是真实的，原告诉讼请求也不能成立。第一，原、被告涉案租赁合同已于2020年1月23日解除，被告也将涉案房屋交付给原告。但涉案房屋内尚有被告安装的灯具、隔断等物品未取回，原告应当将上述物品返还被告。双方合同约定的年租金为884304元，自2018年11月至2019年9月，被告已向原告支付租金765000元。原告于2019年10月28日、2019年11月1日将涉案房屋入口门上锁，掌控钥匙，阻止被告进入涉案房屋，导致被告这二天无法使用涉案房屋，应当从未付租金中扣除该二天租金4845.5元。原告收取被告租房押金10000元，应冲抵租金。第二，原告主张的逾期违约金明显过高，应当予以调整，应调整为按照银行定期三个月存款利率计算。第三，本案不存在被告逾期交付房屋的情形，原告于2019年11月1日将涉案房屋上锁后，涉案房屋一直在原告的掌控之中。2019年11月7日原告自行将涉案房屋门锁打开，同意被告继续租赁涉案房屋进行经营，双方未签订书面房屋租赁合同，对租赁期限和租金也没有做特殊约定，原、被告双方形成不定期房屋租赁合同关系，应当继续按照原租赁合同约定的租金履行，即被告应当按照原租赁合同约定的日租金2422.75的标准向原告支付自2019年11月7日至2020年1月22日期间的涉案房屋租金。第四，被告不应当承担涉案房屋取暖费。涉案房屋冬季室温为10度左右，被告无法经营，被告不得已购买空调维持经营，消耗的电费比采暖费更大。被告交清2017年-2018年度取暖费后，自2018年冬季即与供热单位宁夏华电供热有限公司进行协商，要求华电公司解决供热问题，免收涉案房屋采暖费并向被告赔偿电费损失，华电公司也多次派人到涉案房屋测温，直至2019年采暖期也未拿出解决方案，告知被告等待公司解决，也未向被告催缴取暖费。现因原告未经被告同意，擅自向华电公司缴纳采暖费，导致被告丧失了华电公司免收取暖费及赔偿电费损失的机会，原告应当自行承担已缴纳的采暖费。且2019-2020年度取暖期间仅自2019年11月7起至2020年1月22日止共计使用房屋76天。第五，涉案房屋燃气并非被告一方使用。被告与案外人客家广东小厨共用一块天然气表，天然气费也是两家各承担一半，这一事实原告知晓，2019年11月1日-11月6日，原告将涉案房屋上锁，被告没有进入涉案房屋，不可能使用天然气，2019年11月21日，原告将涉案房屋的燃气管道关闭，直到2020年1月23日被告交付涉案房屋，被告一直没有使用天然气，故原告主张的天然气费应当扣除由客家广东小厨承担的部分及被告未使用天然气期间的部分。第六，原告主张的物业费应当扣减2019年10月28日、2019年11月1日至6日共计7日原告将涉案房屋上锁期间的费用。第七，原告应向被告赔偿损失119155元。原告于2019年11月1日至11月6日将涉案房屋入口门上锁，并用皮卡车封堵涉案房屋门口，在此期间，被告无法进入涉案房屋对食材进行处置和向电表充电，导致被告存放在冰柜中的食物严重变质不能食用，饲养在养殖箱中的鲜活鱼和海鲜死亡，造成食物损失51077元，人员工资68078元，共计119155元。被告认为，该损失应当由原告承担赔偿责任，故提起反诉。魏云章针对反诉请求辩称，原告没有实施被告所述的行为，且其主张的损失不能成立。被告主张的人员工资不符合直接损失的规定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据本院确认的证据和当事人陈述，本院认定事实如下：2016年11月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于银川市兴庆区高尔夫家园24--25号综合楼出租给被告朱立斌使用，建筑面积1380㎡；房屋现有装修及设施设备有水、电、暖气、设备及卡齐全，基础装饰门窗齐全；房屋用途为餐饮；房屋租赁期为三年，自2016年11月1日至2019年11月1日；第一年月租金为73692元，租金总额为884304元，交付方式为每月交两月租金，原告收取房屋保证金10000元，以后被告需提前一个月向原告支付下年房租；被告在租赁期间缴纳以下费用：水、电、暖气、物业管理、天然气、液化气、有线电视、通信、垃圾处理费等费用。该房屋的租赁管理费和税费由被告依法缴纳，原告不承担任何税费；原告于合同生效之日将房屋交付给被告；租赁期满，本合同即终止，被告需将承租房屋及附属设施设备交还原告。未经原告同意，留存的被告物品，原告有权处置。被告要求继续租赁，需提前一个月书面向原告提出；房屋租赁期间，被告拖欠房屋租金累计三天以上原告有权解除合同；被告逾期缴付租金或逾期交还房屋，被告需按日租金的三倍支付滞纳金；其他：介于被告困难，原告同意第一年房租从2016年11月起6个月内付清全年房租，即每月交两个月租金，每月28日之前付清150000元。此款从2016年11月19日至2017年4月28日之前付清，租金总额884304元，及保证金10000元整，2015年以(已)交。并且双方约定三年内房租不变，被告保证按时缴纳租金，绝不拖欠，承诺拖欠超过五天，原告直接收房，造成的所有损失由被告承担。原告魏云章及被告朱立斌在协议尾部签字捺印。合同签订后，被告使用涉案房屋经营小龙珠食坊。2019年12月11日，原告代被告缴纳2019年1月1日至12月31日物业费15794.8元，天然气费14467.42元。2019年12月12日，原告缴纳2018-2019年度采暖费39517.8元、2019-2020年度采暖费51373.14元。因被告逾期支付2019年度的房屋租金及相关费用，原告将被告诉至法院。2020年1月23日，原、被告双方签订《交房协议》一份，载明，被告于2020年1月23日正式将涉案房屋交付被告；双方经查验租赁房屋、结构、装修等附属设施完好无损；被告的房屋租金、水、电、暖、物业费等未结清，待双方后续协商或人民法院判决；未尽事宜，双方可协商解决，或签订补充协议。原告代理人孙鹏飞与被告在协议尾部签字捺印。另查明，2019年9月6日，宁夏哈纳斯天然气集团有限公司向小龙珠、客家小厨用户出具《停气通知书》，载明因欠缴2019年9月天然气款22472.96元，我公司于2019年9月9日10时暂停向你单位供应天然气。2019年10月28日16时，被告报警称有人把店门锁了，银川市兴庆区解放西街派出所出警并出具回执单，载明，经了解，双方因房租问题发生纠纷，房主要收回房屋。2019年11月1日8时，被告再次报警称有人到涉案店面换门锁，银川市兴庆区解放西街派出所出警并出具回执单，载明，经了解，小龙珠房主租赁合同已到期，现房主收房，租客拒不搬出，因此事房主要将房门锁住。被告称原告2019年11月7日自行将涉案房屋门锁打开。还查明，2019年10月27日，宁夏银川晨翔海鲜快运部向被告出具收据，载明鲜鲍30×22，刺参6×480，合计3540元。10月29日，银川市兴庆区海达水产经销部向被告出具购货凭证，载明野猪肉、土地、三黄鸡、冻羊腿、泾源黄牛肉、鹅翅、冻羊肉，合计24810元。10月30日，银川市兴庆区海顺兴海产品商行向被告出具收据，载明红虾2×470=940，金钱肚20×38=760，蒡鱼15×40=600，冻牛腱20×45=900，合计3200元。同日，银川市兴庆区李霞大肉店向被告出具购货凭证，载明猪蹄、耳朵、猪头、五花、精馅，合计3930元。10月31日，鮰鱼30×15，黄鳝10×49，鱼头10×60，合计1540元。同日，宁夏银川晨翔海鲜快运部向被告出具收据，载明鲜鲫鱼35×35，多宝鱼20×38，甲鱼8×90，面包蟹5×370，梭子蟹1×600，花虾5×198，闸蟹30×55，合计7798元。上述票据金额合计44818元。被告向本院提交照片载明，鱿鱼、鱼类、肉类、海鲜等存在不同程度的腐烂、发霉的情况。庭审中，经本院询问原、被告租金支付及欠付情况，原告称被告欠付2019年9月24日至2019年11月1日租金135000元，被告称其向原告支付了2018年11月至2019年9月的租金765000元。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，依法成立并生效，本院予以确认。合同签订后，原、被告均应按照合同约定履行各自义务。现原告要求被告支付欠付2019年9月24日至2019年11月1日租金135000元，被告辩称其已支付第三年度租金总额765000元，根据双方合同约定日租金标准2422.75元（884304元÷365天），核算被告已支付租金316日（765000元÷2422.75元），即支付至2019年9月13日，现原告要求被告支付2019年9月24日至2019年11月1日租金，不违反法律规定，被告应支付原告租金金额为92064.5元（2422.75元×38天）。被告辩称原告于2019年10月28日、2019年11月1日将涉案房屋门加锁，欠付租金应扣除该2日租金，因锁门事实有派出所接处警记录为证，考虑原告作为出租方，应保证房屋的正常使用，故扣除被告丧失房屋控制权的2日租金，被告应当向原告支付租金87219元（92064.5元-4845.5元）。对被告主张押金10000冲抵租金的问题，原告称并未收到押金，但双方合同中明确载明“押金已交付”，故本院对原告的主张不予采信。押金抵顶租金后，被告应向原告支付租金77219元。对原告主张被告向其返还涉案房屋的诉讼请求，因双方合同已到期，且被告已于2020年1月23日向原告交付房屋，双方签订了《交房协议》，故本院对该项诉讼请求不予支持。被告关于房屋内还有灯具等物品尚未搬离，因双方已就房屋的返还进行了交接，故对该项辩称不予采信。对原告主张被告支付房屋占有使用费的诉讼请求，合同到期后，被告继续占有使用涉案房屋，应当向原告支付房屋占有使用费。被告关于双方形成不定期租赁合同关系的辩称，根据原告锁门及诉讼时间，不能证明原告有继续将房屋出租给被告的意思表示，故对其辩称不予采信。原告主张按照日租金的3倍计算，双方合同虽约定“被告逾期缴付租金或逾期交还房屋，被告需按日租金的三倍支付滞纳金”，但滞纳金并非合同关系法定的违约责任承担方式，故对该项主张本院不予支持。因2019年11月1日，原告将涉案房屋上锁，被告称11月7日原告将房门打开，原告未能就其打开房门的具体时间进行举证，本院就被告的陈述予以采信，故扣除被告丧失房屋控制权的期间，本院支持被告继续按照合同约定的日租金2422.75元标准支付2019年11月7日至2020年1月23日的房屋占有使用费186551.75元（2422.75元×77天）。对原告主张按照日租金2465.75元的3倍计算自2019年9月25日至2019年10月31日期间的违约金，被告主张过高，原告也未提交证据证明其实际损失，本院按照全国银行同业拆借2019年9月20日贷款市场报价利率4.2%/年支持被告向原告支付自2019年9月25日至2019年10月31日的违约金319.9元（77219元×4.2%÷365天×36天）。对原告主张的物业费15794.8元、采暖费90890.94元，因原告已垫付，被告应当返还原告，故扣除2019年10月28日及2019年11月1日至11月6日被告丧失房屋控制权的期间，被告应向原告支付物业费15491.9元（15794.8元-15794.8元÷365天×7天），采暖费65714.7元（39517.8元+51373.14元÷151天×77天）。对被告关于暖气无法达到供暖标准，其不应缴纳采暖费的辩称，因被告未提交证据证明，原告亦不予认可，故本院不予采信。对原告主张的天然气费及违约金14467.42元，被告辩称并非其单独使用天然气表，且原告自2019年11月21日将涉案房屋的燃气管道关闭，因被告未提交证据证明，且原告对此不予认可，宁夏哈纳斯燃气集团公司出具的发票中载明的地址为涉案房屋地址，且备注为小龙珠餐饮店，故本院对被告的辩称不予采信，被告应向原告支付天然气费14467.42元。关于反诉原告主张反诉被告赔偿损失119155元的诉讼请求，虽被告欠付租金存在违约行为，且其食材损失主要原因系其未购买足额电费，导致停电发生，但原告追索租金的方式方法应当避免更多损失，原告明知被告经营餐厅，在未采取对食材妥善保管措施的情况下，锁闭餐厅门，其存在一定过错，被告提交的证据不能完全证明其具体损失金额，但根据其餐厅经营的现状，是存在相应损失，故本院酌定原告向被告赔偿损失10000元，超出部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）朱立斌于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）魏云章租金77219元、违约金319.9元、房屋占有使用费186551.75元，合计264090.65元；二、被告（反诉原告）朱立斌于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）魏云章支付物业费15491.9元、采暖费65714.7元、天然气费14467.42元；三、原告（反诉被告）魏云章于本判决生效之日起七日内赔偿被告（反诉原告）朱立斌损失10000元；四、驳回原告（反诉被告）魏云章的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9468元，由原告（反诉被告）魏云章负担3468元，由被告（反诉原告）朱立斌负担6000元；反诉案件受理费1342元，由原告（反诉被告）魏云章负担113元，由被告（反诉原告）朱立斌负担1229元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判长 保 清人民陪审员 杨振平人民陪审员 王秋灵 二○二〇年五月二十日法官助理 赵 慧书记员 杨 乐附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为办理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。