朝阳市双塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1302民初1307号原告：许岩，女，1970年11月2日出生，汉族，个体，住朝阳市双塔区。委托代理人：李龙昌，辽宁红枫律师事务所律师。委托代理人：司廷才，辽宁红枫律师事务所律师。被告：李杰文，女，1962年12月14日出生，汉族，个体，住朝阳市双塔区。委托代理人：刘召辉，男，1963年11月28日出生，汉族，退休干部，住朝阳市双塔区。原告许岩与被告李杰文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许岩的委托代理人李龙昌、被告李杰文的委托代理人刘召辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许岩向本院提出诉讼请求：1、请求解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；2、请求被告李杰文返还原告房屋租金和抵押金共计人民币30,000元；3、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2019年11月18日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，原告租赁被告所有的位于都家园的商业网点房屋用于开办舞蹈班。合同约定租赁期限为三年，自2019年12月1日起至2022年12月1日止，房屋租金每年28,000元，交纳方式为上打租，先交后驻。双方签订《房屋租赁合同》后，被告将租赁房屋交付给原告占有使用，原告向被告交纳了2,000元的抵押金，约定合同到期后原告无违约行为，抵押金予以退还。原、被告双方的上述《房屋租赁合同》签订后，因遇新冠××疫情，使得原告的舞蹈班不能正常开课，合同目的不能实现。原告通过快递的方式向被告邮寄了《解除合同通知书》和租赁房屋的钥匙，但被告拒绝接收并拒绝向原告退还房屋租金和抵押金。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告李杰文辩称，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响部分或者全部免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”，但并非不可抗力就能导致租赁合同的解除。承租人要证明因疫情影响已影响到了合同目的。而合同目的的判断要结合多种因素，如剩余租期的长短，合同履行情况等，这也是兼顾公平原则，同时照顾出租人的损失。不能履行的合同包括完全不能履行、部分不能履行和不能按期履行，如因疫情影响只是租赁合同部分不能履行或稍微延迟履行，不能导致解除合同的后果。新冠××疫情防控措施对租赁合同的履行产生了一定的影响，但该影响尚未达到令合同目的不能实现的程度。疫情结束后本租赁合同可以继续履行，合同目的可以实现，承租人无权以不可抗力为由要求解除合同。本案租赁期限为三年，自2019年12月1日起至2022年12月1日止，我不同意返还原告租金及押金30,000元，但可以适当减免两个月的租金以降低原告的损失。因疫情并不会维持太长时间，如果承租人据此要求退租，对出租人有失公平，也不利于市场经济的稳定，故其要求解除租赁合同以及返还租金、退还抵押金的诉讼请求不应得到法院的支持。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告许岩为开办舞蹈班于2019年11月18日与被告李杰文签订了一份《房屋租赁合同》，租赁了被告李杰文所有的位于双塔区都家园的商业网点房屋，双方约定租赁期限为三年，自2019年12月1日起至2022年12月1日止，每年租金为28,000元，租金交付方式为上打租，先交后驻，不得拖欠，如有拖欠，权责按“违约责任”部分第一条执行。上述《房屋租赁合同》双方权利义务部分第一条约定原告许岩租赁被告李杰文的房屋作为舞蹈教室使用，第三条约定原告许岩需向被告李杰文交纳2,000元水、电和设施维修抵押金，合同到期后各种费用不拖欠，设施无人为损坏，抵押金交还原告。原、被告双方签订的上述《房屋租赁合同》违约责任部分约定未经双方协商同意，任何一方不得擅自解除合同。任何一方单独终止合同，视为违约，需赔偿对方违约金20,000元。房屋如因不可抗力的原因导致毁损或双方经济损失的，双方互不承担责任。（人为造成的违章违法除外）。如因政府行为或指令不允许办舞蹈教室或不允许出租的（政府正式文件及通知），则合同停止（被告视情况处理原告交纳的押金，当年租金不予返还）。双方均不承担违约责任。原、被告双方签订的上述《房屋租赁合同》还约定了其他事项。原、被告双方签订上述《房屋租赁合同》后，原告许岩于2019年12月18日向被告李杰文交纳了第一年即2019年12月1日至2020年12月1日期间的28,000元房屋租金，并给付了被告李杰文2,000元的抵押金，被告李杰文为原告许岩出具了一份收条。被告李杰文在收取原告许岩第一年28,000元房屋租金和2,000元抵押金后，将其租赁给原告许岩的房屋交付给原告使用。原告许岩租赁被告李杰文的上述房屋后，在对房屋进行装修过程中发生了新冠××疫情，其接到政府及教育部门指令，通知包括其在内的各类民办教育机构负责人立即停课，复课时间另行通知。原告许岩因新冠××疫情影响对其开办的舞蹈班不能正常开课以发生不可抗力为由向被告李杰文提出解除合同请求，并于2020年4月13日以特快专递的方式向被告李杰文邮寄了《解除合同通知书》和其租赁被告李杰文的上述房屋的钥匙，因被告李杰文拒绝接收上述邮件，上述邮件于2020年4月20日被退回到原告许岩处。因被告李杰文迟迟不予接收原告许岩向其邮寄的《解除合同通知书》和租赁其房屋的钥匙，原告许岩于2020年4月18日通过微信的方式向被告李杰文发送了与其邮寄的内容相同的《解除合同通知书》，并以微信聊天的方式向被告李杰文发送了一段内容为：“李姐你好，我们的房屋租赁合同签订后，因为疫情，我的舞蹈学校一直无法开学，因此只能和你解除合同。多次给你打电话，你也不接电话，给你发过去解除合同的信（快递），你也拒收，但事实总要解决，现通过微信把合同解除通知书发给你”的信息，同时将双塔区教育局关于禁止校外民办办学机构开课的通知通过微信发送给了被告李杰文，被告李杰文在收到原告许岩通过微信的方式向其发送的《解除合同通知书》后，未对该《解除合同通知书》的效力提起诉讼或者向仲裁机构申请仲裁。现原告许岩以要求解除其与被告李杰文之间签订的《房屋租赁合同》，并返还房屋租金和抵押金为由诉至本院。原告许岩针对其诉讼请求向本院依法提供了其与被告李杰文于2019年11月18日签订的《房屋租赁合同》和被告李杰文于2019年12月18日为其出具的一份收条、特快专递邮寄单、微信群聊天记录截屏照片6张、原、被告之间的微信聊天记录截屏照片1张等证据材料予以证明，被告李杰文针对其答辩意见未向本院提供证据证明。本院根据原告许岩所提供的上述证据材料和本院依法调取的原告许岩提供的特快专递邮寄单回执、本院对原告许岩和被告李杰文的委托代理人刘召辉所作的询问笔录以及原、被告双方的庭审陈述认定上述事实。本院认为，原告许岩与被告李杰文于2019年11月18日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，符合公平自愿、等价有偿、诚实信用原则，不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，合法有效。本案最大争议焦点在于新冠××疫情的发生是否属于不可抗力，原告许岩是否可以据此要求解除其与被告李杰文签订的上述《房屋租赁合同》。今年年初在我国并此后在世界范围内发生的新冠××疫情是一场重大突发公共卫生事件，对人类的身体健康造成了严重冲击，我国政府采取了最有力的防控措施。新型冠状病毒是一种新型病毒，在爆发之前人类对其缺乏了解，新冠病毒短时间内的大面积爆发是在我国及世界目前的公共医疗卫生水准下所不能有效预见，不能避免，并不能迅速克服的客观情况，故新冠××疫情的发生具备不可抗力的所有法定构成要件，新冠××疫情的发生属于不可抗力，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条对此也进行了详细阐述。新冠××疫情在我国发生后，国家采取了最严密最有效的防控措施，采取多措并举的方式做好疫情防控工作，其中一项重要防控措施就是所有教学机构全部停课，应该说教育行业也是受新冠××疫情影响最大的一个行业。虽然新冠××疫情在我国及朝阳地区已经得到了有效的控制，但新冠疫情在世界范围内并未得到有效控制，正在很多国家爆发和流行，并且在我国国内的部分地区也偶有聚集××例发生，毫不放松地做好疫情防控工作，外防输入，内防扩散仍然是我国目前的一项重要工作，并且趋于常态化，新冠××疫情何时能够彻底结束，仍然是一个无法预知的未知数，基于此种原因包括朝阳在内的我省的很多地区并未公布小学开学时间表，对校外民办教育机构何时可以复学上课更是没有一个明确的时间表。原告许岩基于新冠××疫情发生的现实情况，以不可抗力为由要求解除其与被告李杰文签订的《房屋租赁合同》符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项关于“因不可抗力致使不能实现合同目的”的规定，具有法律依据。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。原告许岩于2020年4月13日向被告李杰文邮寄了《解除合同通知书》和原告租赁其房屋的钥匙，虽然被告李杰文拒绝接收原告许岩向其邮寄的上述邮件，但原告许岩于2020年4月18日通过微信聊天的方式向被告李杰文发送了《解除合同通知书》，并向其发送了要求解除合同的信息，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第八十七条第二款的原则性规定和数据电文的性质，应认定原告许岩以微信聊天的方式向被告李杰文发送的《解除合同通知书》已于2020年4月18日到达被告李杰文的微信系统，而被告李杰文在收到原告许岩发送给其的《解除合同通知书》后，并未根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的上述规定对原告许岩发送给其的《解除合同通知书》的效力向人民法院提起诉讼或者向仲裁机构申请仲裁，应视为其对原告发送给其的《解除合同通知书》的效力没有异议。根据上述法律规定，原、被告双方于2019年11月18日签订的《房屋租赁合同》已于2020年4月18日予以解除，本院对此予以确认，原告许岩提出的要求解除其与被告李杰文签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。虽然原告许岩有权依不可抗力要求解除其与被告李杰文于2019年11月18日签订的《房屋租赁合同》，但因其系于2020年4月13日向被告李杰文邮寄的《解除合同通知书》和租赁其房屋的钥匙，而该邮件因被告李杰文拒绝接收于2020年4月20日退回到原告许岩处，2019年12月1日至2020年4月20日应视为原告许岩实际占有使用被告李杰文租赁房屋期间，原告许岩占有租赁被告李杰文房屋期间（2019年12月1日至2020年4月20日）的房屋租金应当由原告许岩自行承担，被告李杰文应当将原告许岩向其交纳的剩余期间（2020年4月21日至2020年12月1日）的17,111元（28,000元/12个月×7个月+28,000元/12个月/30天×10天）房屋租金退还给原告，原告许岩主张的合理部分，本院予以支持。2020年4月21日至原告许岩将租赁被告李杰文的租赁房屋实际返还被告李杰文之间的期间虽然租赁房屋仍由原告许岩占用，但此种占有系因被告李杰文拒绝接收原告向其邮寄的邮件造成，并非原告过错，且在此期间原告亦未因此种占有行为获得经济利益，此段期间的房屋租金不应由原告许岩承担。因原告许岩向被告李杰文邮寄《解除合同通知书》和租赁其房屋钥匙的邮件因被告李杰文拒绝接收于2020年4月20日被退回，原告许岩应于判决生效后五日内将租赁被告李杰文的房屋返还给被告李杰文。虽然在原、被告签订的《房屋租赁合同》违约责任第一条中约定“未经双方协商同意，任何一方不得擅自解除合同”，但该约定不应当包括《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项规定的当事人行使法定解除权的情形。虽然原、被告双方签订的《房屋租赁合同》违约责任第二条中约定“如因政府行为或指令不允许办舞蹈教室或不允许出租的（政府正式文件及通知），则合同停止（被告视情况处理原告交纳的押金，当年租金不予返还）”，但该约定应指因原告许岩开办舞蹈班违反法律的强制性规定不被允许或被告李杰文的出租房屋因被政府部门征收而不允许出租的情形，而并非指本案中出现新冠××疫情的情形，原告许岩基于新冠××疫情要求解除其与被告李杰文签订的《房屋租赁合同》不受合同中该条款的约束。因被告李杰文在本案审理过程中未向本院提供证据证明原告许岩存在违约情形，其应当将收取原告许岩的2,000元抵押金返还原告许岩。被告李杰文在本案审理过程中提出的不同意解除其与原告许岩签订的《房屋租赁合同》，只同意为原告减免两个月房屋租金的辩解意见，因缺乏事实根据和法律依据，本院不予采纳。被告李杰文提出的原告许岩缺乏开办舞蹈班的办学手续，不应当受政府部门作出的停止民办办学机构开课的禁止性规定的保护的辩解意见因缺乏法律依据，且与其提出的开办校外舞蹈班并非法律的强制性规定的陈述相矛盾，其该辩解意见，本院不予采纳。综上所述，原告许岩要求解除其与被告李杰文签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求和要求被告李杰文返还其2,000元抵押金的诉讼请求以及要求被告李杰文返还其房屋租金的诉讼请求的合理部分，具有事实根据和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第一项、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告许岩与被告李杰文于2019年11月18日签订的《房屋租赁合同》已于2020年4月18日实际解除；二、被告李杰文于本判决生效后五日内返还原告许岩房屋租金人民币17,111元，抵押金人民币2,000元，合计人民币19,111元；三、原告许岩于本判决生效后五日内将租赁被告李杰文的房屋返还被告李杰文；四、驳回原告许岩的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费275元（原告许岩预交，已减半收取），由原告许岩负担75元，由被告李杰文负担200元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审判员  王凤贺二〇二〇年五月二十九日书记员  蔡 鄂