吉林省梨树县人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0322民初136号原告（反诉被告）：王春山，男，1972年1月29日出生，汉族，现住吉林省梨树县。委托代理人：孙熙棋，吉林姜立国律师事务所律师。原告（反诉被告）：杨静辉，女，1976年7月10日出生，汉族，现住吉林省四平市。委托代理人：孙熙棋，吉林姜立国律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨秀艳，女，1969年12月26日出生，汉族，现住吉林省梨树县。委托代理人：姜大平，吉林华圣律师事务所律师。被告（反诉原告）：韩哲，男，1971年5月25日出生，汉族，现住吉林省梨树县。委托代理人：姜大平，吉林华圣律师事务所律师。第三人：四平市旭恒房地产开发有限公司。法定代表人：杨明峰，经理。原告（反诉被告）王春山、杨静辉与被告（反诉原告）杨秀艳、韩哲房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王春山、杨静辉及其二人共同委托代理人孙熙棋，被告（反诉原告）杨秀艳及其与韩哲共同委托代理人姜大平到庭参加诉讼，第三人四平市旭恒房地产开发有限公司（以下简称旭恒房地产公司）经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王春山、杨静辉向本院提出诉讼请求：1、依法撤销原被告针对涉案房产形成的买卖行为；2、依法判令被告返还原告支付的购房款300000元和房屋装修款100000元。3、本案诉讼费用由被告方承担。事实和理由：杨秀艳与韩哲是夫妻关系。旭恒房地产公司作为开发公司，开发了梨树县榆树台镇旭恒小区，并对开发的项目进行了宣传，宣传内容为“20万方首席商业城邦旭恒商业街、64%绿化率”。王春山、杨静辉基于对该宣传产生信赖心理，故于2014年5月5日，向杨秀艳支付人民币300000元，购买了旭恒房地产公司在××县第9门，并实际装修入住至今。2017年，王春山、杨静辉发现小区其他房屋买受人向旭恒房地产公司提起了要求撤销买卖合同的诉讼，这才得知旭恒房地产公司存在虚假宣传行为，通过商业欺诈的手段，使包括王春山、杨静辉在内的房屋买受人在违背自己真实意思的情况下购买了涉案房屋。得知后，王春山、杨静辉亦向人民法院提起要求撤销与旭恒房地产公司之间买卖合同之诉，该案经梨树县人民法院、四平市中级人民法院、吉林省高级人民法院审理，先后作出裁判。两级法院生效裁判确认了旭恒房地产公司的商业欺诈行为，同时认定王春山、杨静辉针对涉案房屋与杨秀艳、韩哲形成了买卖关系，与旭恒房地产公司不具有买卖关系，故向法院提起诉讼，请求依法判决。杨秀艳、韩哲辩诉称，第一，王春山、杨静辉主张撤销原被告双方的房屋买卖合同已经超过了法律规定的一年除斥期间，2014年5月5日杨秀艳、韩哲将涉案房屋出售给王春山、杨静辉，该房屋总价款为798480元，王春山、杨静辉当日交给杨秀艳购房款30万元，剩余购房款一直没有给付，在此期间，王春山、杨静辉并没有向杨秀艳、韩哲主张过任何权利，因此本案已经超过了一年的除斥期间。第二，本案所涉房屋买卖合同，不存在任何被撤销的理由，涉案房屋是杨秀艳、韩哲从旭恒房地产公司手中购买后出售给王春山、杨静辉的，是二手房，出售当日杨秀艳、韩哲即将该房屋交付给王春山、杨静辉，之后王春山、杨静辉入住，在出售时该房屋是现房，房屋现状及位置一目了然，因此案涉房屋买卖合同是原被告双方的真实意思表示，根本不存在被撤销的情形。综上，本案已经超过法律规定的一年除斥期间，案涉房屋买卖合同不存在任何被撤销的理由。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。诉讼中杨秀艳、韩哲向本院提出反诉请求：1、请求法院依法判令王春山、杨静辉立即给付杨秀艳、韩哲购房款498480元及利息187740元（利率按人民银行同期贷款利息计算，自2014年5月5日起至2020年2月5日止），利息连续计算，直至给付时止。2、由王春山、杨秀艳承担本案的各项诉讼费用。事实和理由：杨秀艳、韩哲为夫妻关系，王春山、杨静辉为夫妻关系。2014年5月5日，杨秀艳、韩哲将自有的的位××县、209室（跃层）计133.08平方米出卖给王春山、杨静辉，约定每平方米价款为6000元，该房屋总价款为798480元。该房屋出售后，王春山、杨静辉即实际占有并入住至今。但王春山、杨静辉只给付杨秀艳、韩哲购房款30万元，虽经杨秀艳、韩哲多次催要，剩余购房款498480元至今没有给付。为了维护反诉原告的合法权益，故诉至法院，请求法院依法判决。王春山、杨静辉针对反诉辩称，鉴于王春山、杨静辉已经针对本案买卖合同提起了本诉，要求撤销买卖合同，同时依据民法总则一百四十九条的规定，本案的买卖合同也应当予以撤销，所以，请法院驳回杨秀艳、韩哲的诉讼请求。第三人旭恒房地产公司经合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。开庭审理时王春山、杨静辉为了证明自己的主张，向本院出示和宣读了如下证据：证据一、收据两份、（2018）吉03民终1550号和（2019）吉民申2218号民事裁定书各一份、2018年4月4日13时30分四平市人民法院询问笔录一份。证明1、王春山、杨静辉与杨秀艳、韩哲关于涉案房屋存在买卖行为的事实；2、涉案房屋系2014年3月30日由杨秀艳、韩哲在旭恒房地产公司购买，2014年5月5日杨秀艳、韩哲又将涉案房屋卖给王春山、杨静辉；3、王春山、杨静辉向杨秀艳、韩哲交付购房款30万元的事实。4、询问笔录中杨秀艳陈述二被告的夫妻关系及韩哲原为旭恒房地产公司股东的事实。杨秀艳、韩哲质证认为，对上述证据的真实性没有异议，对证明问题没有异议。双方已经于2014年5月5日形成了关于涉案房屋的买卖关系，但王春山、杨静辉只交付了购房款30万元，剩余购房款一直没有给付。证据二、（2018）吉03民终440号民事判决书一份，证明旭恒房地产公司针对涉案房屋在内的小区宣传存在欺诈行为，该事实已经人民法院生效判决确认。杨秀艳、韩哲质证称该份证据与本案无关，该份证据的当事人为旭恒房地产公司与周井清、王贵珍形成的房屋买卖关系，本案中的房屋是原被告之间的房屋买卖关系，该份证据与本案没有任何法律上及事实上的关系。证据三、旭恒房地产公司工商信息查询一份，证明韩哲是旭恒房地产公司股东。杨秀艳、韩哲无异议。证据四、杨秀艳、韩哲户籍信息查询结果，证明杨秀艳、韩哲诉讼主体资质和身份关系。杨秀艳、韩哲无异议。杨秀艳、韩哲为了证明自己的主张，向本院出示和宣读了如下证据：证据一、收据两张，证明杨秀艳、韩哲与王春山、杨静辉存在房屋买卖合同关系，房屋总价款为798480元，王春山、杨静辉给付购房款30万元，剩余购房款一直没有给付。王春山、杨静辉无异议。证据二、房照一份，证明涉案房屋所有权归杨秀艳、韩哲所有，因王春山、杨静辉没有给付剩余购房款现一直没有过户给王春山、杨静辉。王春山、杨静辉质证认为，真实性没有异议，该房屋产权登记证书显示登记时间为2019年7月24日，该时间是王春山、杨静辉与旭恒房地产公司撤销买卖合同之诉二审判决之后，该二审判决为（2018）吉03民终1550号可以认定该产权登记是在二审判决生效后杨秀艳、韩哲才取得房屋所有权。而王春山、杨静辉是在二审判决生效后一年内向梨树县人民法院提起本案之诉，没有超过撤销权行使期间。经审理查明：2014年5月5日，王春山、杨静辉以总价798480元的价格在杨秀艳手中购买了由旭恒房地产公司开发的旭恒小区1号楼第9门门市房一处。当天分两次支付杨秀艳人民币300000元购房款。杨秀艳为杨静辉出具收据两张。2017年，王春山、杨静辉以旭恒房地产公司为被告提起撤销与旭恒房地产公司之间买卖合同诉讼，梨树县人民法院作出（2018）吉0322民初2134号民事判决，旭恒房地产公司不服该判决向四平市中级人民法院提出上诉。四平中级人民法院作出(2018)吉03民终1550号民事裁定书，认为：王春山、杨静辉现有证据不足以证明案涉房屋出卖方是旭恒房地产公司，其起诉对象错误，裁定：撤销梨树县人民法院（2018）吉0322民初2134号民事判决，驳回王春山、杨静辉起诉。王春山、杨静辉向吉林省高级人民法院申请再审，吉林省高级人民法院作出（2019）吉民申2218号民事裁定书，驳回了王春山、杨静辉的再审申请。王春山、杨静辉于2020年1月13日提起本案诉讼。本院认为，一、王春山、杨静辉撤销权行使是否超过法定期限。旭恒房地产公司销售商品房，有多名购房者提起了撤销权诉讼，经四平市中级人民法院作出终审裁决。在王春山、杨静辉提交的（2018）吉03民终440号生效民事判决中对旭恒房地产公司销售给周井清、王贵珍商品房的性质作出认定：旭恒房地产公司在售楼的宣传中称,所售楼房地处“20万方首席商业城邦旭恒商业街”,而事实上榆树台镇人民政府[2011]10号文件决定，对旭恒小区的功能定位是“交通综合枢纽、高品质商业集散地和生态居住区”,梨树县发展和改革局对旭恒小区建设项目补办的批复亦是“为了加快榆树台城镇发展，打造高端物业服务，现代化配套，自然生态为一体的宜居社区,同意建设梨树县榆树台旭恒小区建设项目”,批准建设的总建筑面积为20827平方米。与旭恒房地产公司的宣传差距较大。故旭恒房地产公司所做的虚假宣传构成欺诈。周井清、王贵珍的真实目的是购买商业用房从事商品经营活动,房屋的地理位置、商业价值是决定购买的主要因素。故旭恒房地产公司的欺诈行为与双方房屋买卖合同的成立具有因果关系,双方的房屋买卖行为属于可撤销的民事法律行为。双方买卖合同成立的时间至周井清、王贵珍提起诉，虽超过一年,但周井清、王贵珍在履行合同期间并不知道旭恒房地产公司的具体开发面积，而是通过不断信访,最终于2017年1月通过梨树县规划局出具的《情况说明》，才得知旭恒公司依据宣传的《榆树台镇旭恒小区修建性详细规划》没有实施，旭恒房地产公司售楼宣传的“20万方首席商业城旭恒商业街“不可能实现。因此,认定周井清、王贵珍于2017年1月知晓旭恒房地产公司欺诈的事实存在亦是此时知道撤销事由，并于2017年6月提起诉讼。故周井清、王贵珍在知道受欺诈之日起一年内行使权利，并不违反法律规定。杨静辉同样在2017年6月以旭恒房地产公司为被告提起撤销权诉讼，经过一审、二审、省高院再审，认定与杨静辉形成合同关系的主体非旭恒房地产公司，最终被驳回起诉，但由此可以确认，杨静辉一直在主张撤销权，只是经过诉讼认定主体错误，其依据生效文书确定的主体主张撤销权利，不能认定超过撤销权行使期间。二、王春山、杨静辉要求撤销房屋买卖行为的诉讼请求应否得到支持。首先，旭恒房地产公司开发梨树县榆树台镇旭恒小区，并对开发的项目进行了宣传，据此王春山、杨静辉才知晓旭恒房地产公司在销售房屋，并决定购买房屋用于经营。可以确认，杨静辉方是基于旭恒房地产公司的虚假宣传才做出购买房屋的意思表示。其决定购房的意思表示与旭恒房地产公司的虚假宣传有因果关系。其次，本案房屋买卖的销售者为韩哲、杨秀艳，韩哲是旭恒房地产公司的四名股东之一，占有20%股份，杨秀艳陈述在旭恒房地产公司共计购买了2套房屋，价款140万元，部分交付了房款，其余大部房款是用韩哲应分得的分红冲抵的。韩哲虽在旭恒房地产公司取得房屋，但并非简单的购房者向开发公司购房行为，其兼具出卖方股东、购房者双重身份，与普通购房者在开发公司购买房屋再进行二手房销售有明显区别。其应知晓旭恒房地产公司整个旭恒小区的开发宣传过程，亦应知晓旭恒房地产公司在宣传过程中存在虚假宣传。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十九条：“第三人实施欺诈行为，使一方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，对方知道或者应当知道欺诈行为的，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”的规定，本案中，第三人旭恒房地产公司虚假宣传，存在民事欺诈行为，王春山、杨静辉基于此宣传向杨秀艳、韩哲作出购房意思表示，而作为房屋出售者的韩哲，其本人为旭恒房地产公司的股东，应当知晓旭恒房地产公司的虚假宣传行为，据此，王春山、杨静辉要求撤销其与杨秀艳、韩哲房屋买卖合同的诉讼请求符合《中华人民共和国民法总则》第一百四十九条的规定，应予支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；”的规定，本案诉争的买卖行为被撤销，杨秀艳、韩哲基于该买卖行为取得的30万元房款应予以返还。由于王春山、杨静辉未能提供证据证明其装修损失存在，故其要求赔偿装修损失10万元的诉讼请求不予支持。三、由于王春山、杨静辉与杨秀艳、韩哲的房屋买卖行为已撤销。杨秀艳、韩哲反诉王春山、杨静辉继续履行合同，给付合同剩余房款、利息的反诉请求已无法律依据，故此应驳回杨秀艳、韩哲的反诉请求。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十九条、第一百五十七条的规定，判决如下：一、撤销原告（反诉被告）王春山、杨静辉与被告（反诉原告）杨秀艳、韩哲针对旭恒小区1号楼第9门房屋形成的买卖行为。二、被告（反诉原告）杨秀艳、韩哲返还原告（反诉被告）王春山、杨静辉购房款30万元。三、驳回原告（反诉被告）王春山、杨静辉其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）杨秀艳、韩哲的反诉请求。案件受理费7300元，由杨秀艳、韩哲负担5475元，由王春山、杨静辉负担1825元。反诉费5331元，由杨秀艳、韩哲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四平市中级人民法院。审 判 长  王立新人民陪审员  贾亚琴人民陪审员  赵福春二〇二〇年五月十一日书 记 员  王 欣