广东省广州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤01执异230号 案外人：屈xx，男，1951年8月x日出生，汉族，住广东省广州市白云区。 委托诉讼代理人：陈永生，广东广诺律师事务所律师。 申请执行人：广东省xxx厅，住所地广东省广州市xx。 法定代表人：赵x，厅长。 委托诉讼代理人：赵溪雯，广东恒益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴晓棣，广东恒益律师事务所律师。 被执行人：广州市xx有限公司，住所地广东省广州市越秀xx室。 法定代表人：林x兴。 委托诉讼代理人：杜剑荣，广东法制盛邦律师事务所律师。 本院在执行申请执行人广东省xxx厅与被执行人广州市xx有限公司（下称某公司）借款合同一案过程中，案外人屈xx对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人屈xx称，一、其与被执行人某公司在房屋被查封之前已成立合法有效的买卖合同关系，并已支付完毕全部价款。2009年3月31日，其及其女儿屈某、女儿原配偶王xx与某公司签订《xx楼宇认购书》，约定某公司向其出售位于xx（原xx自编A1-A5栋）XX房，房屋认购价为x元。此后，其共支付涉案房屋房款共计x万元，至此涉案房屋购房款已全部支付完毕。经查询，在2009年2-4月间，涉案房屋无查封信息，现涉案房屋由广州中院查封。二、涉案房屋为其唯一住房，法院查封措施不得损害其合法权益，应予以解除。涉案房屋已于2009年9月5日交付其使用，且是其正在居住且为唯一的住房，其名下并无其他可居住房产，因法院查封涉案房屋，涉案房屋虽已完成联合验收，但却已无法如期办理房屋过户登记，法院的查封行为已影响其作为案外人的正常生活，违反了《最高人民法院关于在执行工作中规范执行行为切实保护各方当事人财产权益的通知》第一、二条规定及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，属于查封错误，应予以解除。故请求解除对位于广州市白云区xx房屋的查封。 屈xx提供了以下证据：1.xx楼宇认购书；2.户口本、证明、离婚登记审查处理表、离婚协议书；3.物业证明；4.地址报告；5.银联底单、收据三张；6.购房发票；7.收楼手续单、收据四张、物业费发票四张；8.依申请信息公开答复书；9.个人名下房地产登记情况查询证明。 申请执行人广东省xxx厅答辩称，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，异议人要求解封必须满足三个条件，在查封之前签订买卖合同，且房屋用于居住，且名下没有其他房屋可以居住的房屋，已经支付的购房款超过50%。异议人没有签订任何的书面买卖合同，认购书并非合法有效的买卖合同，且异议人在查封后才购买了涉案房产；其次，异议人只是提交购房后一年的物业管理费、水电费的收据，无法证明其实际占有使用涉案房屋。虽然提交本人名下无房证明，但其是否有配偶、配偶名下有无房产无法证明。异议人并没有拥有该物业的全部权利，认购书上面签名是三个人。故不同意解封。 被执行人某公司答辩称，其司的意见同申请执行人，不同意解除查封。 本院查明，关于原告广东省xxx厅诉被告某公司借款合同纠纷一案，本院于2004年4月16日作出（2003）穗中法民二初字第537号民事判决，判令：某公司向广东省xxx厅清偿借款985万元及其孳息，逾期还款，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条的规定执行，等。该判决已发生法律效力，因某公司未按判决履行还款义务，经广东省xxx厅申请，本院以（2004）穗中法执字第2529号立案执行。 在执行过程中，本院于2004年11月30日以（2004）穗中法执字第2529号裁定查封了某公司所有的位于广州市xx公路xx房产，其中包括XX房。后对涉案XX房等房产，本院于2006年1月27日以（2004）穗中法执字第2529号裁定解除查封；于2007年1月9本院以（2005）穗中法民四初字第9号裁定查封，广东省高级人民法院于2007年8月22日以（2007）粤高法民一终字第220号裁定解封；广州市越秀区人民法院于2009年7月14日以（2006）越法执字第460-3号裁定查封，于2010年1月18日裁定解封；本院再于2010年3月15日以（2004）穗中法执字第2529号恢字1号裁定查封、继续查封至今。2020年2月，屈xx提出本案异议。 据屈xx提交的证据显示：屈xx、王xx、屈某与某公司于2009年3月31日签订《xx楼宇认购书》，约定屈xx、王xx、屈某向某公司认购xx（原xx自编A1-A5栋）xx号住宅，建筑面积81.77平方米，套内面积69.97平方米，优惠后总房价为x元，认购方于签署认购书时交付定金50000元，于2009年3月31日前付清首期房款x元，于2009年6月30日前交付20000元，等；屈xx、王xx、屈某于2009年9月支付xx二期x房款349000元，于2013年11月支付192680元，于2015年10月支付157320元；某公司于2019年7月16日向屈xx出具收取xx房699000元的发票；王xx、屈某于2009年9月5日收楼；王xx与屈某于2011年8月9日签订《协议书》，载明：双方自愿xx，屈某、王xx、屈xx三人联名向某公司认购广州市白云区xx（原xx自编A1-A5栋）xx房，已经交付使用，屈某、王xx均自愿将对上述房屋的权利及义务转由屈xx一人享有或承担，并在2011年8月15日前协助屈xx向某公司申请办理转名手续，等。 另据广州市不动产登记中心《依申请信息公开答复书》及本院查询结果反映：xxA2栋3层304房（白云区xx房），预售证号x，预售人为某公司，未签订预售合同，无办理预购商品房预告登记；2009年2-4月期间，该房产无有效的查封信息，目前由本院（2004）穗中法执字第2529号恢字1号案查封。 再查明，某公司于2018年11月30日向xx部分认购人发出《关于尽快支付剩余房款通知书》，通知有关xx（自编A1-A5栋）（xx二期）房屋的剩余房款支付事宜，其中称：“由于该项目情况特殊，属于历史项目，因政府地价调整等原因无法办理网签及预告登记等手续，致使无法办理银行按揭贷款，并请阁下早已经收楼入住。” 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，涉案的广州市白云区xx房登记在某公司名下，某公司为预售人。案外人屈xx于2009年3月与某公司签订涉案房屋的认购书，虽然之后一直未签订买卖合同，但双方在认购书中已约定了方位、价款、付款时间和方式等条款，且在某公司催收之前屈xx已支付全部价款，某公司也出具了已收取全部款项的发票。双方签订认购书时，涉案房产未被查封，可认定屈xx在本院查封前向某公司购买涉案房产。鉴于屈xx已支付全部房款并已接收使用涉案房屋，该房产的其他认购人也同意将其对该房产的权利义务转让给屈xx，现无证据证明涉案房产未办理过户登记手续是屈xx的自身原因导致。故屈xx对涉案房产享有足以排除执行的实体权利，其请求本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 中止对广州市xx房的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 （此页无正文） 审判长  叶洁靖 审判员  胡伟东 审判员  刘 皓 二〇二〇年五月十八日 书记员  黄翠燕 阮晓瑜