江苏省溧阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0481民初2906号原告：陈春年，男，1970年2月10日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市委托诉讼代理人：孙婷婷，江苏常明律师事务所律师。被告：于梦蝶，女，1997年10月30日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。委托诉讼代理人：刘刚平，溧阳市竹箦法律服务所法律工作者。被告：浦琪，男，1986年12月16日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。被告：姜瑜，女，1990年4月27日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。委托诉讼代理人：范雪莹，江苏晔楷律师事务所律师。原告陈春年与被告于梦蝶、浦琪、姜瑜确认合同无效纠纷一案，本院于2019年4月8日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月15日对本案公开开庭进行了审理。原告陈春年委托诉讼代理人孙婷婷、被告于梦蝶及其委托诉讼代理人刘刚平、被告姜瑜委托诉讼代理人范雪莹到庭参加诉讼，被告浦琪经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈春年诉称，2006年12月25日，原告与被告于梦蝶的父母签订房屋买卖协议书,由原告购买其位于溧阳市的房屋，房屋价款为156000元，付款方式为先付定金100000元，余款36000元在2月18日前付清，另20000元待房产证到手过户时支付，过户时间为房产证到手一个月内。原告己按协议约定先后支付房款共计151000元。2007年，原告将房屋做简单装修后，作为工人宿舍及堆放建筑工具材料。现原告得知被告于梦蝶与被告浦琪、姜瑜于2017年6月21日签订了溧阳市存量房买卖合同，其行为己严重损害原告的合法权益。故原告诉至法院，请求判令：1.被告于梦蝶与被告浦琪、姜瑜于2017年6月21日签订的溧阳市存量房买卖合同无效。2.本案诉讼费用由被告承担。被告于梦蝶辩称，同意原告的第一项诉讼请求，诉讼费于梦蝶不承担。被告姜瑜辩称，于梦蝶与姜瑜、浦琪签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，并且已经办理房屋过户登记手续，合同已经履行完毕。原告的诉讼请求没有事实和法律依据。被告浦琪未作答辩。经审理查明，黄芬系被告于梦蝶母亲，于金华系被告于梦蝶父亲，黄芬与于金华于2004年2月办理离婚登记，于梦蝶随黄芬共同生活。后黄芬与赵荣彬于2005年4月6日办理结婚登记。为加快溧阳经济开发区天目湖工业园建设，2005年12月，于金华与溧阳市天目湖镇人民政府签订房屋拆迁补偿协议书，于金华保证在规定时间内自行搬出原居住房屋让出场地，溧阳市天目湖镇人民政府支付房屋拆迁及附属物清除补偿金，于金华可在内选择符合分配标准的安置房，黄芬与被告于梦蝶属于被安置人口，可享受180平方米的安置面积，后经协商，黄芬与于梦蝶分得位于溧阳市的房屋。2006年12月25日，原告陈春年（乙方）与赵荣彬、黄芬（甲方）签订房屋买卖协议书，双方约定：甲方供1幢301、车库1幢25号的砖混或框架结构房屋，面积99.68平方米，车库面积为20.79平方米；房价为人民币壹拾伍万陆仟元整；付款方式为先付定金壹拾万元，余款叁万陆仟元在2月18日前付清，另贰万元待甲方房产证到手过户时兑现；乙方若需过户更名，无论何时甲方必须配合乙方办好一切手续，费用由乙方承担；过户时间定于甲方房产证到手一个月之内；甲方的债权债务由甲方自己清理，其他牵连与乙方无关；甲方出售该房产时，已征得产权人、共有人以及配偶同意，若有一方不同意，一切责任有甲方负责；以上协议，如乙方违约，定金不退，如甲方违约，以定金的双倍款赔给乙方。房屋买卖协议书签订后，原告陈春年分别于2007年2月15日付款136000元，于2007年12月30日付款5000元，于2008年4月26日付款10000元。黄芬并于原告支付房款136000元时向原告交付房屋钥匙。后黄芬与赵荣彬因感情不和于2013年3月8日办理离婚登记。后上述房屋于2016年可以办理产权登记，经黄芬、于梦蝶、于金华等安置人员协商，位于溧阳市房屋产权全部登记在被告于梦蝶名下。后被告于梦蝶与被告浦琪、姜瑜于2017年6月21日在居间方溧阳市溧城乐泰二手房信息咨询服务部韩小琴在场的情况下，签订房屋买卖合同，双方约定被告于梦蝶将位于溧阳市的房屋出卖给被告浦琪、姜瑜，房屋转让总价款为800000元，付款方式为在2017年6月21日支付购房定金壹拾万元，在不动产证到买方名下支付柒拾万元，该房价包含的装修设施为精装。同日，被告于梦蝶与被告浦琪、姜瑜在溧阳市不动产登记交易中心签订溧阳市存量房买卖合同（合同编号2017062110048），该合同载明被告于梦蝶将其所有的位于溧阳市房屋出售给被告浦琪、姜瑜，房屋价款为350000元，承购人于2017年6月30日前一次性支付350000元，后该房屋不动产权证于2017年6月22日登记完成，登记所有权人为浦琪、姜瑜，房屋建筑面积99.68㎡。后因涉案房屋门锁于2017年12月19日被换，原告曾向溧阳市公安局报案，并于2019年4月向本院起诉，请求判如所请。另查明，原告起诉后，向本院申请对涉案房屋进行诉讼保全，执行部门在进行查封登记时调取了涉案房屋的不动产权属信息查询证明，该查询证明显示房屋登记所有权人为浦琪、姜瑜，房屋坐落为溧阳市，房屋建筑面积为99.68平方米，宗地面积为644.30平方米，发证日期为2017年6月22日，产权证号：苏（2017）溧阳市不动产权第0009731号，案涉房屋不存在其他查封登记、抵押登记等权利负担。庭审中，原告向本院提供以下证据：1.房屋买卖协议书，证明2006年12月25日原告与赵荣彬（于梦蝶继父）、黄芬（于梦蝶母亲）签订房屋买卖协议约定由原告购买的房屋（现房屋编号为）、车库1-25号，房屋面积为99.68平方米，车库面积为20.79平方米，总价为156000元。2.收条原件三张，原告先后支付购房款合计151000元。3.电费发票两张，证明现编号房屋的户主为黄芬，该房屋电费一直由原告支付，该房屋至2017年12月份之前原告也一直使用。4.存量房买卖合同复印件、不动产权属信息查询证明，证明被告于梦蝶与被告浦琪、姜瑜在2017年6月21日签订买卖合同并将房屋过户至浦琪、姜瑜名下，其行为严重损害了原告的合法权益。5.于梦蝶的询问笔录复印件一份，证明于梦蝶认为两套拆迁房屋属于黄芬与于梦蝶所有，登记在于梦蝶名下，被告于梦蝶知晓房屋已被其母亲卖给他人并且也是认可该出卖行为，另外从笔录中可知被告于梦蝶与浦琪、姜瑜之间不存在真实的房屋买卖意思表示，双方一直是借贷关系，并且通过于梦蝶的描述（平台费、手续费、掌门人等）被告浦琪可能涉嫌套路贷刑事犯罪。被告于梦蝶质证称，对原告提供的证据无异议，原告已经支付购房款151000元，尚欠5000元未付；其是在十五六岁的时候知道涉案房屋被出售的，当时其母亲说因为赌博赵荣彬瞒着签的合同；既然已经知道房屋被出售还与浦琪、姜瑜签订房屋买卖合同是因为其当时认识了姚雪冬，其输了点钱，姚雪冬帮其想办法，知道其有两个房产证在名下，他让其去贷款然后做生意，以过户的形式去做抵押，钱还了以后房子再过户回来；其和浦琪、姜瑜过户的时候只是第二次见面，一直是姚雪冬帮其联系的，其在过户前也没有浦琪的联系方式，其都不知道公司在哪里，当初评估书也是姚雪冬帮其做的，问其要钱，其说没钱不贷了，姚雪冬说什么都联系好了，其没有告诉浦琪和姜瑜房子已经卖给其他人了。被告姜瑜质证称，对证据一真实性无法确定，且该协议出卖人是黄芬和赵荣彬，而房屋是于梦蝶所有，黄芬、赵荣彬无权处置该套房屋。对证据二真实性无法确定。对证据三并不能证明该房屋所有权归原告所有。对证据四真实性无异议。对证据五于梦蝶在笔录中的陈述可以看出浦琪和姜瑜在购买房屋时并不知道于梦蝶名下的房屋出卖给其他人，且案涉房屋为毛坯房，被告已经装修居住至今了。审理中，本院依法到溧阳市公安局天目湖派出所调取了公安机关对于梦蝶、陈春年、姜瑜、浦琪等人所作的询问笔录、讯问笔录。其中，原告陈春年在2017年12月22日的询问笔录中陈述，“我在2006年从黄芬、赵荣彬手上购买的房屋，最近我得知又被他们卖给其他人了，我就到所里来报警的。2006年12月份，我在黄芬、赵荣彬手上购买了一套房屋和一间车库，房屋的地址位于溧阳市，车库的地址位于车库，当时成交的价格是156000元，我已经付了151000元给他们了，还剩5000元没有给他们，说好是等房产证下来过户时给他们的。这些我和他们签订的协议中都有这些内容的，协议的复印件我可以提供给你们。2013年左右，我连襟陈泽建因为没有房子住，他们就先住在的，一直到2017年12月19日有人把我家里的门锁换掉，并于2017年12月21日有人住了进去，我们这才确定这套房子又被黄芬与赵荣彬卖给其他人了，我今天就到派出所来说明情况的。现在住在房子里的是谁我不知道，因为房子大门锁被人换了，我也没有办法看到谁住在房子里面，我只从猫眼里面看到房子里面多了家具在里面了，但在2017年12月19日我得知我们房子大门换完锁后，我发现我房子大门上留了一个电话号码，然后我就按这个号码打了电话，对方跟我说现在房子已经由原房主过户给他了，并且已经办好了房产证。黄芬和赵荣彬是夫妻两人，都是天目湖人，我从他们手中购买的房屋和车库是他们拆迁安置得来的。我现在只希望黄芬、赵荣彬他们按照合同办事，还是将房子过户给我们。”于梦蝶在2017年11月24日的询问笔录中陈述，“我原是天目湖镇茶亭村委孔渚村人，因拆迁我和母亲黄芬在溧阳市分到两套房子。后我母亲于2006年将302室的这套房子卖给陈春年，于2008年将401室的房子卖给钱盘娣，因为当时没有房产证，无法办理房产过户，双方签订的买卖协议。今年2月份的样子，我从政府手里拿到了这两套房子的房产证，产权人的名字都是我，今年6月，我因欠债五万多元无力偿还，我朋友姚雪冬给我出了个主意，让我用手里的两本房产证去做抵押贷款，然后他介绍我到溧阳福田中心十楼的九信投资公司借款，九信投资公司的老板是浦琪，2017年6月21日我与浦琪签订了房屋买卖合同，并将房产过户到浦琪名下，浦琪借款给我80万元，其中有4万扣在浦琪处作为押金。后我给了姚雪冬5万元中介费，给他1万元买香烟给浦琪，给他买了一对钻戒价值1万元，并借给他20万元（已经还我9万）。到7月6日他约我到平陵广场格林豪泰宾馆旁边的咖啡厅见面，与他一起来的还有个男的，三十多岁，说是姚雪冬的姐夫，名字叫小刚，溧阳人，他说他知道我偷偷拿房产证抵押借款的事情，让我拿3万块封口费给他，不然把这事情告诉我妈，我怕这事情被我妈知道，只好通过支付宝转账给了他3万元。我知道房子已经被卖给其他人了，但是姚雪冬跟我说是向九信借款，但是怕我到时还不起，就让我把两套房子过户给浦琪，等到我把钱还清了就把房子再过户给我。我与九信公司之间实际上是抵押借款，但是合同都是做的房屋买卖，我现在每个月向九信支付利息12640元，已经连续支付五个月了。我也不愿意付3万元封口费给姚雪松的姐夫，但是他威胁我说如果不把钱给他，他就把我偷偷的把房子抵押借款的事情告诉我母亲，我害怕我母亲知道这事，只好通过支付宝转帐给了他。姚雪冬帮我伪造了一本户口本和两本房产证，因为房子过户需要户口簿的，而我的户口簿在我母亲处，姚雪冬就帮我伪造了一本户口簿用于房产过户，现户口簿在我处，因为10月份我母亲向我要房产证，姚雪冬帮我找人伪造了两本房产证，我给了他1500元钱。”于梦蝶在2018年2月26日的询问笔录中陈述，“我原本是天目湖镇茶亭村委孔渚村人，因拆迁我和母亲黄芬在溧阳市分到两套房子。后我母亲于2006年将302室的这套房子卖给陈春年，于2008年将401室的房子卖给钱盘娣，因为当时没有房产证，无法办理房产过户，双方签订了买卖协议。2017年2月份的样子，我从政府手里拿到了这两套房子的房产证，产权人的名字都是我。2017年6月我因欠债五万多元无力偿还，我朋友姚雪冬给我出了个主意，让我用手里的两本房产证去做抵押贷款，然后他介绍我到溧阳福田中心十楼的九信投资公司借款，九信投资公司的老板是浦琪，我去的时候说是借款，但是浦琪说要做一个房产抵押才可以借钱给我。2017年6月21日我与浦琪签订了房屋买卖合同，并将房产过户到浦琪和姜瑜名下，姚雪冬帮我评估了一下，说我这两套房子差不多值80万，浦琪就借款给我80万元，其中有4万扣在浦琪处作为押金，我实际上拿到手76万元，每个月还利息12640元。我说还不起，姚雪冬就让我借20万给他，他拿去放水，每个月给我1万元利息，用这个钱去还浦琪的利息，我就借给了姚雪冬20万元。姚雪冬也连续给了四个月利息给我，之后就没有给过我利息。我知道房子已经被卖给其他人，但是姚雪冬跟我说是向九信借款，但是怕我到时还不起，就让我把两套房子过户给浦琪，等到我把钱还清了，把房子再过户给我。其实一开始我是去借款的，我是通过我师兄认识姚雪冬的，大家一起吃饭认识的，我师兄知道我拿了两本房产证，还让我藏好了，不要给其他人打主意，然后姚雪冬经常请我吃饭，我认为他这个人还是比较上路的，他知道我需要钱，就说他有个朋友在房贷公司叫我拿房产证作为抵押去贷点钱出来，我就同意的。他带我去了一家贷款公司，好像是平陵广场格林豪泰楼上12楼，人家说是年龄小，要父母签字我就放弃了。之后姚雪冬又给我弄来了一个评估本，说我这两套房子值80万，我说我贷了之后没有那么多钱还，让他不要问了，他说这样让他为难，他四处托关系，问了好多朋友了，说我出尔反尔让他难做人。我说我没有户口本，他让我想想办法看看家里有没有，我就从家里拿了户口本里的两页（我的那页，还有我母亲的那一页），并拿了户主的复印件。后来他不知道从哪里做了一本户口本，说他有个朋友公司无家访、无看房、无父母签字，直接放款，接着就带我到九信公司去借款的。九信公司的浦琪说我年纪小，要把房产证过户到他名下，等我有钱还他，他再过户给我，以抵押的形式过户，我就同意的。我本来没有想拿房产做抵押贷款，我用不到那么多钱，我也还不起，但是姚雪冬说他帮我想办法的。我与九信公司之间实际上是抵押借款，但是合同都是做的房屋买卖，我每个月向九信公司支付利息12640元，已经连续支付五个月了（第一个月是被扣掉了，之后我一共付了4个月）。我当时只想借款，没有想卖房子，浦琪说等我把钱还清了就可以把房子再过户给我。我没有还清借款，我每个月按期还利息，直到10月20日之后我就还不起了，四个月的利息，加上我也弄不清楚的平台费共计18万左右。我总共借款80万，实际到手76万，借给姚雪冬20万，给姚雪冬中介费5万，在钱家路开小吃店花费15万，还自己的债务八万多元，几个月来我自己吃喝开销5万元左右，自己赌博又输掉十万多元，其他的钱我也不知道怎么用掉的。我写给浦琪的借条在浦琪那里，具体内容是今借到浦琪80万元人民币，反面是今收到浦琪80万人民币，我这里没有留存。我与浦琪签订了房屋买卖合同之后，在2017年6月21日，浦琪转到我民生银行卡上10万元（先转了1000，后转了99000元）。之后他让我把各种手续费等费用转给九信掌门人，并给了我九信掌门人微信号和支付宝账号，我就在当天通过支付宝转给九信掌门人4万元（分别为2万、2万），通过微信转账了36640元（分别是1万、2万、6640元），之后浦琪又让我转钱给九信掌门人，因为我钱不够，他又转给我民生银行卡15万元，于是我在6月22日给九信掌门人微信转账了1万元，支付宝转账了4万元。6月23日，因为房产证确定下来之后，浦琪又给我民生银行卡转了51万元，这样浦琪一共给了我76万，他说还有4万元，等以后我去赎房子时再给我，我写了一张80万的借条给他，在反面我还写了一张80万的收条给他。另外我在10月20日还给浦琪微信转账了12640元的利息钱。我一共给了九信掌门人164560元，其中6月21日给了他76640元，6月22日给了他5万元（通过微信转账了1万元，通过支付宝转账了4万元），之后7月20日、8月20日、9月20日每个月给九信掌门人支付宝转账12640元。我也不清楚转给九信掌门人的都是什么钱，都是浦琪让我转账的，就是各种手续费、平台费什么的。6月21日我通过微信转账给姚雪冬1万元（姚雪冬说是买软中华香烟给浦琪，还有一本3000元的评估书），在6月23日通过支付宝转给他45000元，通过微信转给5000元（他说5万元是中介费，先押在他那里，等以后我还钱的时候再退给我），在6月30日姚雪冬又问我借了20万，说是去放水的，我从民生银行转账给姚雪冬的卡上20万（他还写了个借条给我，并说明每个月给我1万元利息），当月给了我1万元的利息，之后他就没有给我利息，我和他要了好几次，后来他陆陆续续通过支付宝还有现金形式还给我七、八万元钱，也没有讲清楚是还的本金还是利息，但是最后一笔给我钱是9月底，之后我跟他要钱的时候他就说没有了，另外姚雪冬还问我要了2000元现金（说借给他买手机用），还问我要了一对钻戒（花了17350元，说是好处费），7月3日他又叫我买软中华给他妹夫（他说他妹夫帮我放水去了），花了2450元，他还问我要了1500元，说是帮我拿房产证的钱，另外在6月21日拿了钱之后，姚雪冬和他姐夫喊我请他们做足疗，花了550元，吃夜宵花了540元。我也不愿意付姚雪冬姐夫3万元封口费，但他威胁我说如果不把钱给他，他就把我偷偷的把房子抵押借款的事情告诉我母亲，我害怕我母亲知道这事，之后通过支付宝转账给了他。到了2017年11月20日我没有钱还给浦琪的时候，浦琪在微信上找我要过钱的，到了12月份，我妈妈知道之后就不提还款的事情，直接说我们之间是购房合同，另外他还发了个起诉函给我，要起诉我把房子交给他。”被告于梦蝶于2018年4月11日的询问笔录内容与上述两份询问笔录内容大致相同。被告浦琪在2017年12月19日的询问笔录中陈述，“因为我之前买的房子被房主已经卖过一次了，所以来派出所。我是在外面做土建工程的，现在主要在安徽、南京做，我的工程是挂靠在苏华公司的。2017年6月份的时候，我朋友周雪跟我说有两套房子可以买，我当时有兴趣的，然后周雪就帮我和于梦蝶那边的介绍人联系，直接把于梦蝶约出来谈了一次，当时谈的时候于梦蝶要我5000元一个平方米，但是我没有肯，最后我和于梦蝶谈成是两套房子80万人民币，一套是99平方多，还有一套是85平方，总计185平方，接着于梦蝶就带着我去看两套房子的，第一套房子去看看是毛坯，第二套房子没有能进去看，她也没有钥匙，她是跟我说有亲戚住在里面的，给亲戚点时间搬走。然后我和于梦蝶开始办理过户的事情，当时我请了一个中介帮我来办过户手续，在2017年6月21日那两套房子过户前我通过银行转账给了于梦蝶25万元，过了几天房产证就过户好给我了。当天我把于梦蝶喊到我在中关村的苏华公司内当面银行转账给她51万元，再给她4万元现金，接着我就叫她尽快把房子都交付给我，但是她的意思是给她点时间，等她亲戚搬走，到了10月份的时候，我又打电话给于梦蝶，让她把房子交付给我，但是电话连着几天都打不通，我就让我公司里的朋友去看看情况，我朋友回我电话说其中一套房子已经有人住在里面了，然后我就从外地赶回家里和现在的住户谈了一次，对方告诉我说她们几年前就已经把房子买下来了，于是我意识到问题比较严重，现在正在联系律师准备和于梦蝶一方打官司。我在支付给于梦蝶80万元购房款之后和于梦蝶没有经济上的来往，于梦蝶卖房子给我的时候，我们口头约定过户的税费一人一半，这套房子一共交了48029元的税，她要贴给我24000元的，但是后来她就通过微信打给我12640元，余下1万多元还没有给我，我现在还想问她要余款的，但是找不到她人。我支付给于梦蝶的购房款，第一次是2017年6月21日在溧阳市政府服务中心内我当面通过手机银行转账到她的银行卡上25万元人民币，第二次是2017年6月23日在溧阳苏华公司内我当面通过手机银行转账给她51万元，还给了她4万元现金。九信公司名叫九信零用咨询公司，我是这个公司的股东。于梦蝶有无和九信公司签订借款合同之类的东西我不清楚。”被告浦琪在2018年4月11日的讯问笔录中陈述，“因为我买于梦蝶房子的事情被传唤到派出所来，2017年6月份左右，于梦蝶通过她朋友（具体叫什么我不清楚）找到我，说急需用钱想要贷款但是没有人贷给她，她问我这边能不能贷款，她有两套房子可以做抵押，我说不行，这个不好做。过了两天她又找到我，说把房子过户给我，让我贷个20万给她，她给我利息，我说20万两套房子我不好做，你这两套房子值80万，我借80万给你，房子先转到我名下，以后你有钱还我了，我再把房子过户给你，我也不会要你两套房子，她也同意的。于是我朋友陈健帮我和于梦蝶协商各种费用、利息的，于梦蝶说每个月补贴我12600元，我们就办理了过户手续，我先期打给她10万元，等房产证下来了，我又把剩下的钱打给于梦蝶，这样我一共打了76万元给于梦蝶，另外还有4万元是放在我这里的，期间我也帮她刷了一笔房子过户的钱（大概四万多元）。于梦蝶每个月支付给我各种费用补贴12600元，期间有段时间她没有找到我，就把12600元打到我朋友陈健微信上，陈健再转给我，就这样于梦蝶总共打了四五个月的补贴给我，之后她就没有打钱给我了。到了10月份的时候，我又打电话给于梦蝶，让她把房子交付给我，但是电话连着几天都打不通，我就让我公司里的朋友去看看情况，我朋友回我电话说是其中一套房子已经有人住在里面了，然后我就从外地赶回家里和现在的住户谈过了一次，对方告诉我说他们几年前就已经把房子买下来了，我现在正在联系律师和于梦蝶一方打官司。于梦蝶之所以要把房子过户给我，因为她借不到钱就找我借钱，要把房子做抵押，我说抵押不好做，她就说把房子先过户给我，让我借她钱，等她有钱还我再让我把房子过户给她。我一共给了她76万元，另外我还刷了四万余元过户费，总共八十余万元。给于梦蝶的钱本身我准备买房子的，正好她找到我，如果她以后有钱还我了，我就把房子过户给她，如果她没钱还我，我就自己住。扣于梦蝶的4万元，因我之前帮她刷了一笔4万元的过户费，我就扣了她4万元，这笔钱我们也没有协商好怎么算。于梦蝶每个月给我转的12600元是她每个月要补贴我的费用，因为她随时会把房子买回去，陈健就和于梦蝶协商下来，各种费用算下来，大概每个月补贴我12600元，于梦蝶是自己愿意的。于梦蝶过户给我的两套房子，有一套房子我已经住了，另外一套房子已经有别人住在里面了，我也没有拿到那套房子。陈健是我朋友，微信名为掌门人。”被告浦琪在2018年4月11日的第二份讯问笔录中陈述，“2017年6月份左右，于梦蝶通过她朋友（具体叫什么我不清楚）找到我，说急需用钱想要贷款，但是没有人贷给她，她是跟一个男的一起过来的，第一次来问我借钱说要创业，她问我这边能不能贷款，她有两套房子可以做抵押，我没有同意，因为她年纪太小，我也怕以后出什么事情，她家里人来找我麻烦。过了两天，她又找到我，说把房子过户给我，让我贷个20万给她，她给我利息，我说20万两套房子我不好做，你这两套房子值80万，我借80万给你（我当时也了解了一下天目湖的房价也就是5000一平方出头，这两套房子的价值也就是九十多万，我的想法就是这样把房子过户了，就有保障了，即使于梦蝶以后还不起钱，我也不会吃亏，而且我也有买房子的打算的，我也咨询了律师，律师说没什么问题），房子先转到我名下，以后你有钱还我了，我再把房子过户给你，我也不会要你两套房子。于梦蝶同意的，于是我朋友陈健帮我和于梦蝶协商各种费用利息的，于梦蝶说每个月给我12600元的利息，我们就办理了过户手续。我先期打给她10万元，等房产证下来了，我又把剩下的钱打给了于梦蝶，这样我一共打了76万元给于梦蝶，另外还有4万元是放在我这里的，期间我也帮她刷了一笔房子过户的钱（大概四万多元）。于梦蝶每个月支付给我12600元利息，期间有段时间她没有找到我，就把12600元打到了我朋友陈健微信上，陈健再转给我，就这样于梦蝶总共打了四五个月的利息给我，之后她就没有打钱给我了。到了10月份的时候，我又打电话给于梦蝶，让她把房子交付给我，但是电话连着几天都打不通，我就让我公司里的朋友去看看情况，我朋友回我电话说是其中一套房子已经有人住在里面了，然后我就从外地赶回家里和现在的住户谈了一次，对方告诉我说她们几年前就已经把房子买下来了，我现在正在联系律师和于梦蝶一方打官司。给于梦蝶的钱，名义上是房款，其实是借款，因为我们讲好了，如果她以后有钱还我了，我就把房子过户给她，如果她没钱还我，我就自己住，因为是口头约定，也没有借条。于梦蝶每个月转的12600元，就是问我借款的利息，虽然房子过户给我了，但是我开始不是想买她的房子的，而且我口头讲好以后她如果有了钱再把房子买回去的，我借给她的钱总不能白借哇。于梦蝶过户的两套房子，有一套房子我已经住了，另外一套房子已经有别人住在里面了，我也没有拿到那套房子，当时我确实不知道这两套房子早就卖给别人了，否则我肯定不会去办什么过户手续的。”被告姜瑜在2018年4月11日的询问笔录中陈述，“2017年的时候（具体日期我记不清楚了，当时我穿的长袖衣服），我丈夫浦琪打电话给我，让我带好身份证到溧阳市里的行政审批中心去，他从别人手里买了两套房子，房屋过户也需要我签字的，我就过去了。到那边之后，除了我丈夫还有一个中介以及我不认识的一男一女（应该就是卖房的人），之后我丈夫把过户的手续材料拿给我，我也没看，她让我签字我就签字的，一共是两套房子，签完手续办好之后我就回去了。两套房子都是溧阳市的房子，具体门牌我不清楚。至于是谁卖给我丈夫的我也不清楚，那天我在行政审批中心，除了中介还看到一男一女两个人的，应该就是他们卖的。关于交易的具体细节我也不清楚，我丈夫没和我说过，我也不问她的生意，那天她打电话让我去签字，我就直接去的。浦琪那个时候在福田中心开了一家九信公司（全名不清楚），业务就是房产交易、抵押贷款之类的，具体细节我不清楚。”以上事实，由原告提供的房屋买卖协议书、收条、电费发票、存量房买卖合同复印件、不动产权属信息查询证明、询问笔录复印件，原告及其委托诉讼代理人、被告于梦蝶及其委托诉讼代理人、被告姜瑜委托诉讼代理人庭审陈述、本院依法调取的询问笔录、讯问笔录、溧阳市存量房买卖合同、拆迁补偿协议、信息查询证明、析产协议等证据附卷佐证。本院认为，合法的房屋买卖合同关系受法律保护。关于本案诉讼主体问题。基于合同的相对性，第三人必须与讼争合同具有利害关系才具有确认合同无效的诉权。本案中原告于2006年12月25日与当时尚未成年的被告于梦蝶的母亲黄芬及继父赵荣彬签订房屋买卖协议书，该协议所涉合同标的物为位于溧阳市的房屋，该房屋系被告于梦蝶与其母亲黄芬拆迁安置分割所得，被告于梦蝶与被告浦琪、姜瑜签订的溧阳市存量房买卖合同所涉合同标的物亦为上述同一房屋，签订目的系办理上述房屋的所有权变更登记，溧阳市存量房买卖合同的签订直接影响原告依据房屋买卖协议享有权利的实现，故原告与讼争合同具备利害关系，有权提起本案诉讼。关于被告于梦蝶与被告浦琪、姜瑜于2017年6月21日签订的溧阳市存量房买卖合同的效力问题。首先，根据被告浦琪在公安机关的陈述，被告浦琪与被告于梦蝶之间虽然存在款项往来，但该款项往来实际性质并非房屋买卖的购房款，而是发生在双方之间的借款，被告浦琪、姜瑜与被告于梦蝶不存在真实的房屋买卖的意思表示；其次，根据被告浦琪在公安机关的陈述以及被告于梦蝶在涉案溧阳市存量房买卖合同签订后向被告浦琪的分期付款的行为足以说明，被告于梦蝶与被告浦琪、姜瑜签订溧阳市存量房买卖合同实际意思表示系为债务提供担保，被告之间的行为符合约定以房屋或土地等不动产进行抵债，并明确在债务清偿后可以回赎，债务人或第三人根据约定已办理了物权转移手续的特征，被告之间的行为具备让与担保的要件，故该行为因违反物权法定原则，不产生物权转移效力；再次，从原告提供的电费发票、被告于梦蝶陈述、原告报警陈述等可以看出，被告于梦蝶与被告浦琪、姜瑜签订溧阳市存量房买卖合同之前案涉房屋已经由原告实际占有，“占有”本身就具有公示的作用，被告浦琪、姜瑜签订房屋买卖合同而未到涉案房屋内查看并了解相关占有情况，显然违背常理。综上，被告浦琪、姜瑜与被告于梦蝶签订溧阳市存量房买卖合同不具备真实的购买房屋意图，双方转让讼争房屋的意思表示不真实，故被告于梦蝶与被告浦琪、姜瑜签订的溧阳市存量房买卖合同应属无效。因此，被告浦琪、姜瑜与被告于梦蝶依据虚假存量房买卖合同申请办理讼争房屋所有权转移登记的行为不合法，房屋登记机构应当撤销向被告浦琪、姜瑜颁发的不动产权证书，收回房屋权属证书。被告浦琪经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对质证权利的放弃。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百四十四条及相关民事法律之规定，判决如下：确认被告于梦蝶与被告浦琪、姜瑜于2017年6月21日签订的溧阳市存量房买卖合同（合同编号2017062110048）无效。案件受理费6550元，诉讼保全费3020元，合计9570元（已由原告预交），由被告于梦蝶、浦琪、姜瑜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。在递交上诉状之日起七日内须向该院预交上诉案件受理费6550元。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审 判 长  王春伟人民陪审员  鲍继方人民陪审员  杨海斌二〇二〇年五月十八日书 记 员  潘 陈