吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）吉24民申30号再审申请人（案外人）：金基德，男，1963年11月15日出生，朝鲜族，无职业，现住延吉市。委托诉讼代理人：李勇汉，吉林吉延律师事务所律师再审申请人（案外人）：车龙范，男，1960年9月22日出生，朝鲜族，无职业，现住延吉市。委托诉讼代理人：片星海，吉林檀君律师事务所律师。被申请人（一审原告）：吉林汪清农村商业银行股份有限公司，住所地吉林省汪清县。法定代表人：宋光日，该行董事长。委托诉讼代理人：鲁国金，男，1965年7月9日出生，汉族，吉林汪清农村商业银行股份有限公司职工，住汪清县。被申请人（一审被告）：延边恒利达建筑有限责任公司，住所地吉林省延吉市。法定代表人：丁虎春，董事长。委托诉讼代理人：齐晖，吉林金达莱律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄昌林，吉林金达莱律师事务所律师。被申请人（一审被告）：延边大洲房地产开发有限公司，住所地吉林省延吉市。法定代表人：安承龙，董事长。诉讼代表人：吉林延大律师事务所。（延边大洲房地产开发有限公司破产管理人）负责人：安忠泽，主任律师。委托诉讼代理人：姜夏，吉林延大律师事务所律师。被申请人（一审被告）：丁虎春，男，1964年5月1日生，朝鲜族，延边恒利达建筑有限责任公司董事长，现住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：齐晖，吉林金达莱律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄昌林，吉林金达莱律师事务所律师。被申请人（一审被告）：安承龙，男，1965年12月26日出生，朝鲜族，延边大洲房地产开发有限公司董事长，住吉林省延吉市。被申请人（一审被告）：安林虎，男，1991年4月2日出生，朝鲜族，延边大洲房地产开发有限公司职员，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：安承龙（安林虎父亲），男，1965年12月26日出生，朝鲜族，延边大洲房地产开发有限公司董事长，住吉林省延吉市。被申请人（一审被告）：黄仁子，女，1966年3月11日出生，朝鲜族，无职业，现住延吉市。委托诉讼代理人：安承龙（黄仁子丈夫），男，1965年12月26日出生，朝鲜族，延边大洲房地产开发有限公司董事长，住吉林省延吉市。再审申请人车龙范、金基德因与被申请人吉林汪清农村商业银行股份有限公司（简称汪清农商行）、延边恒利达建筑有限责任公司（简称恒利达公司）、延边大洲房地产开发有限公司（简称大洲公司）、丁虎春、安承龙、安林虎、黄仁子金融借款合同纠纷、抵押合同纠纷、保证合同纠纷一案，不服本院（2019）吉24民初178号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。金基德申请再审称,请求撤销一审判决第三判项中的（2017)延吉市不动产证明第0025551号所记载的房产和土地使用权折价或者拍卖、变卖该财产所得价款在借款本金3000万元及截至2019年9月16日的利息1838992元的范围内优先受偿的内容；改判（2017)延吉市不动产证明第0025551号所记载当中有关延吉市友谊路520号3层1号面积为1500平方米房屋及土地所有权的抵押内容无效。事实和理由：一、大洲公司无权处分涉案房屋。2011年3月16日，金基德与大洲公司签订了《大洲运动城购房合同书》。合同中约定，大洲公司向金基德出售案涉房屋（位于延吉市友谊路520号的大洲运动城3层1号，面积为约1500㎡),单价为4500元／㎡,总金额为675万元，支付方式为：2011年3月17日支付300万元，2011年3月27日支付100万元，剩余房款在办理房屋产权证后50日内全部付清。该房屋已租给延吉市丰茂餐饮有限公司，金基德需接受并承认大洲公司与延吉市丰茂餐饮有限公司的租赁合同。合同签订后，金基德分别于2011年3月17日、2011年4月1日向大洲公司支付了房款400万元。金基德与大洲公司约定，从合同签订之日开始诉争房屋交付给金基德，但因诉争房屋已出租给延吉市丰茂餐饮有限公司，由大洲公司代金基德收取租赁费后再转给金基德。2016年7月份，大洲公司将丰茂公司交付的部分租赁费176万元转给金基德。嗣后，金基德多次向大洲公司要求办理不动产权证书，其均表示要给办理，但一直未办理，以上事实证明金基德于2011年3月16日从大洲公司处购买案涉房屋并实际管理至今的客观事实，是案涉房屋的权利人，大洲公司未经金基德允许将案涉房屋抵押给农商行的行为属无效行为。二、大洲公司、汪清农商行、恒利达公司恶意串通侵害金基德的事实成立。1.大洲公司向金基德交付涉案房屋后，涉案房屋的所有费用基本以金基德或者承租人的名义交付，任何人、任何单位只要稍作调查，不难发现涉案房屋权属记载与实际权利人不符；2.大洲公司是房地产开发公司，系特殊主体，虽然大洲公司开发的楼盘的房屋权属记载在其名下，并不能当然的认定权属明确，反而应当怀疑是否存在其他权属争议；3.汪清农商行作为接受抵押物的抵押权人，理应对抵押人提供的抵押物进行审查，由于其不积极履行审查义务，导致能够及时发现抵押房屋由房屋买受人实际占有的事实未能发现，侵害金基德权益；4.经金基德了解涉案房屋最初在2014年办理了抵押登记，但在（2019)吉24民初178号民事判决书中对该事实未予提及。据了解大洲公司和汪清农商行在解除2014年的抵押登记后，几乎同时再次办理了2017年的抵押登记，即以某种方式只在表面大洲公司和汪清农商行清欠了2014年的贷款，且清欠的同时同样的借贷双方及担保人又同时办理了相同的抵押贷，违背了正常的解押和抵押程序；5.涉案抵押合同的债务人是恒利达公司，大洲公司是担保人。经了解，事实上因大洲公司无法办理贷款，借用恒利达的名义贷款，再由大洲公司提供抵押物的方式办理贷款，对此事实汪清农商行是明知的。在之后的大洲公司、恒利达公司、汪清农商行单独将金基德的房屋面积抛出后交付给恒利达公司的客观事实以表明上述三被申请人明知案涉房屋的权利人为金基德。综上所述，请求依法支持申请人的诉求。车龙范申请再审称，依法启动再审，撤销一审判决中涉及延吉市友谊路大洲运动城3层2号491.47平方米商业房屋的部分内容。事实与理由：2011年6月8日，车龙范与大洲公司签订《五环国际购房合同书》，约定车龙范以270万元购买大洲公司开发的位于友谊路大洲运动城3层2号450平方米的商业房屋，其中135万元现金支付，剩余135万元以3台车辆顶房款，并注明由大洲公司于2012年2月份之前办理房照。车龙范于2011年6月8日转账135万元，2011年6月9日交付3台车辆，大洲公司开具了收据与收条，并在收条中注明实测面积超过450平方米的部分免费送给车龙范，故车龙范已全部付清购房款。同日，大洲公司将2011年5月9日租赁给案外人姜桂玲经营川渝竹苑饭店租赁合同书一并交给车龙范，并在合同书上面注明此房已卖给车龙范的字样。从2011年开始，川渝竹苑饭店的经营人在每年9月份将房屋租赁费支付给车龙范，且在合同到期后重新与申车龙范签订商铺租赁合同。更重要的是涉案房屋的电费、水费、暖气费、物业费均由车龙范负责支付至今。车龙范一直占有使用涉案房屋。期间，车龙范多次要求大洲公司办理房照，但均以种种理由拖延未予办理。2019年12月份，大洲公司主动通知车龙范，人民法院已经受理大洲公司破产案件，吉林延大律师所是破产管理人，到时候破产管理人会为车龙范办理房照，此时车龙范才了解到大洲公司将涉案房屋抵押给银行的事实及延边州中级人民法院已作出（2019)吉24民初178号民事判决书的事实。现车龙范已经询问过承租人姜桂玲并确认其从未签署过任何银行出具的材料，银行也从未去往饭店调查过相关情况，故汪清农商行未实质调查所抵押的涉案房屋，是违规放贷。大洲公司明知涉案房屋已经出售给车龙范，却将涉案房屋抵押给银行，该抵押是恶意无效的。综上所述，请依法启动再审，保护车龙范的合法权益。再审审查过程中，车龙范申请对其提交的“抵押物告知单”复印件中“姜桂玲”的签名申请笔迹鉴定。汪清农商行辩称，金基德、车龙范与大洲公司签订了房屋买卖合同，大洲公司并没有告知我行，我行在实际发放贷款中到该抵押物所在地进行了详细调查，该抵押的房屋产权人为大洲公司，并且大洲公司已将该房屋全部进行了出租。金基德、车龙范与大洲公司之间签订的房屋买卖合同并没有形成物权转让，亦未到相关部门办理产权过户手续，根据合同的相对性，双方签订的买卖合同仅对签约的双方具有约束力，不能对抗我行已办理的抵押登记权。恒利达公司与大洲公司于2018年12月31日签订协议，该协议第四项内容上加盖有汪清农商行公章；恒利达公司一审提交上述协议时还附一个明细，该明细第2项，即涉案的“延吉市友谊路556-3号”房屋，其上标注“2256.31平方米中的864.84平方米”，两个案外人提出“这里就是把我们的房屋面积给扣除了，认为汪清农商行是明知的”抗辩。针对上述抗辩，我行认为，在协议上面盖章是在2018年12月31日之后，我行的意思是该笔借款履行后，我行同意将抵押的房屋配合并过户给恒利达公司。至于该抵押物有部分出售的情况，我行一概不知。另外，本案借款是由2014年借款转贷而来，借款人是恒利达公司，抵押人是大洲公司，借款期限为三年，到期后由于借款人没有及时偿还贷款，与我行办理了转贷手续，即本案的借款。恒利达公司、丁虎春辩称，对于金基德、车龙范主张的房屋买卖的真实性请法院予以审查；2018年12月31日大洲公司、汪清农商行、恒利达公司达成的协议书明确由大洲公司承担还款责任，汪清农商行也盖章进行了确认，恒利达公司不应再承担还款义务，本案争议的贷款也是由汪清农商行和大洲公司一手操办；大洲公司和汪清农商行涉嫌合伙骗取贷款和诈骗犯罪，请法院将本院移送公安经侦处理；恒利达公司已经向吉林省高级人民法院申请再审。大洲公司诉讼代表人吉林延大律师事务所提交意见称，管理人自接管大洲公司以来所掌握的书面合同及相应原始凭证等证据来看，金基德、车龙范与大洲公司之间签订的房屋买卖合同合法有效，金基德未支付部分购买款，车龙范已经全额支付购房款，大洲公司没有为金基德、车龙范办理产权证书。大洲公司与汪清农商行之间签订的抵押合同也有效，且已设立抵押权，经过诉讼，涉案判决书已生效。金基德、车龙范签订房屋买卖合同在先，但汪清农商行已经设立抵押权，对两者之间优先保护何方利益，需结合各方签订合同的具体情况及涉及有关法律法规的具体应用问题，而对各方当事人之间签订合同及设立抵押权当时发生的自然事实部分，因各方当事人各执一词，需在本案当中相互对质印证。故请法院查明事实，依法判决，管理人将依据相关生效判决的结果继续履行相应的职责。安承龙、安林虎、黄仁子辩称，车龙范及金基德所述的两套房屋在2009年已经抵押给延边农商行延江支行贷款1400万元，抵押贷款之后卖给了车龙范和金基德了，二人清楚抵押贷款事实。后来我们有一个开发项目，是与恒利达开发公司、李今哲三方合作开发的，李今哲负责办理手续，大洲公司垫资，恒利达公司施工，因资金不足与汪清农商行协商进行增加贷款，三方有合作协议书，经三方认可的情况下，大洲公司找汪清农商行进行了贷款，贷款主体是恒利达公司，担保物是大洲公司，该事实恒利达公司亦清楚，不存在诈骗行为，该事实我们也通知过金基德、车龙范，其在明知道房屋抵押贷款的情况下还是购买了房屋。根据金基德的买卖合同，金基德只交了59%的房款，所有权不应该归金基德。车龙范当时交了135万元房款，剩余房款拿三辆车抵房款，合同约定剩余的超面积房款应该补交。补充陈述：2009年10月19日在延边州农商行延江支行贷款1600万元，担保物包括车龙范、金基德的买卖合同里的房屋。因三家合作开发项目缺资金（李金哲、大洲公司、恒利达公司），2014年在汪清农商行增加贷款3000万元，3000万元贷款后还了延江支行的1400万元贷款，实际上3000万元贷款是延江支行1600万元贷款的延续，是抵押在先，房屋买卖之后发生的，这个事实金基德与车龙范是知道的。本院经审查认为，金基德、车龙范基于2011年3月和6月分别与大洲公司签订房屋买卖合同，并实际控制诉争房屋至今，其对诉争房屋享有相应权利，与案件处理结果有法律上的利害关系，其主张原判决对其民事权益造成损害，其应参加本案诉讼。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条，第二百六条、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百二十三条的规定，裁定如下：一、本案由本院再审。二、再审期间，中止原判决书的执行。审判长 邓 艳审判员 柳南洙审判员 金亨今二〇二〇年五月二十七日书记员 李 洋