湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终895号上诉人（原审原告、反诉被告）：张丽云，女，1973年12月26日出生，汉族，内蒙古自治区武川县人，住湖南省永州市零陵区。上诉人（原审原告、反诉被告）：唐维亚，男，1971年6月15日出生，汉族，湖南省永州市零陵区人。被上诉人（原审被告、反诉原告）：唐涛，男，1983年1月21日出生，汉族，湖南省永州市零陵区人。委托诉讼代理人：王世峰，北京渊博律师事务所律师。上诉人张丽云、唐维亚因与被上诉人唐涛确认合同无效纠纷一案，不服湖南省永州市零陵区人民法院（2019）湘1102民初4207号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月13日受理后，依法组成合议庭，于2020年4月27日在第八审判庭组织双方当事人进行询问。上诉人张丽云、唐维亚，被上诉人唐涛的委托诉讼代理人王世峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人张丽云、唐维亚上诉请求：一、撤销原判决，依法改判解除涉案的《房屋买卖合同》，由被上诉人返还上诉人房屋；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误。1、在涉案房屋取得了二合一的不动产证后，被上诉人作为房屋买卖合同中约定的办理产权过户的代理人及委托合同的受托人，未依约在法定期限内去申请办理产权过户，系被上诉人不履行合同义务导致产权未能过户；2、被上诉人没有证据证明其去不动产中心办理了产权过户；3、根据合同法第401条被上诉人作为受托人，在亲自办理涉案房屋到被上诉人名下时，有困难、问题，有义务实时向上诉人报告，但被上诉人从未向上诉人报告，不存在被上诉人所说上诉人不配合办理的事实；4、根据《物权法》第28条的规定，涉案房屋的物权因政府的征收而消灭，产权过户已不能实现，涉案的合同已具备解除的条件，一审适用法律错误。被上诉人唐涛答辩称，原审认定事实清楚，适用法律准确，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审驳回上诉，维持原判决。张丽云、唐维亚向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告的房屋买卖合同，被告返还原告房屋；2、诉讼费由被告承担。唐涛向一审法院提出反诉请求：1、依法确认原、被告双方就湖南省永州市零陵区城北司马塘24号（零陵水陆运输公司）2栋2单元402房屋所签订的《房屋买卖合同》为有效合同；2、判令反诉被告张丽云、唐维亚配合反诉原告将涉案房屋的产权转移登记到反诉原告唐涛名下；3、判令反诉被告张丽云、唐维亚向反诉原告支付违约金51,200元整；4、判令反诉被告张丽云、唐维亚向反诉原告返还办理涉案房屋土地使用权所支出费用（土地出让金、契税）合计6355.75元；5、本案的诉讼费用由反诉被告承担。一审法院认定的事实：2017年7月17日，原告（反诉被告）张丽云、唐维亚与被告（反诉原告）唐涛经友好协商，签订一份房屋买卖合同，约定唐涛购买张丽云、唐维亚所有的位于湖南省永州市零陵区城北司马塘路118号（水陆运输公司小区）二幢二单元401（实为402，因当时未编号而随意写了一个编号）室房屋一套（房屋所有权证号：永房权证芝山字第XXXXXXXX号，2004年10月19日发证），该幢楼共五层，房屋所在楼层为第四层，建筑面积97.94平方米，房屋成交价格为256,000元整。唐涛通过其母亲王秋香账户于当日全额付款给张丽云，张丽云出具收条一份，注明：今收到王秋香购房款（¥256,000元）贰拾伍万陆仟元整。当天双方就该合同到永州市潇湘公证处办理了公证。《房屋买卖合同》中第四条第二项约定：房屋交付时，本应办好房屋权属转移登记，因卖方的土地使用证还未取得，暂时无法办理，买方表示理解，卖方授权唐涛为合法代理人，在未来具备办理房屋权属转移登记条件时，代为办理房屋权属转移登记相关手续。张丽云、唐维亚出具办证委托书并由公证处公证。2019年7月25日，永州市零陵区人民政府发布了包括涉案房屋在内地块的房屋征收补偿安置方案，唐涛未进行该房屋产权转移，现该房屋已被政府纳入拆迁范畴。另查明，2018年6月19日，涉案房屋已取得不动产权证，产权人为张丽云，现已具备办理房屋权属转移登记条件。一审法院认为，本案当事人签订了房屋买卖合同系双方经友好协商的结果，是双方真实意思表示，不违反相关法律的强制性规定，是产生法律效力的合同，双方均应按约履行义务。唐涛已依约履行了购房款的支付义务，张丽云、唐维亚也将涉案房屋交付给唐涛占有、使用至今有两年多。因为涉案房屋在双方签订《房屋买卖合同》时土地证未办理影响了办理产权转移登记，但该情形并不影响该房屋买卖合同的效力。不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定合同的法定解除情形，该合同为有效合同。故对原告（反诉被告）张丽云、唐维亚要求解除与被告（反诉原告）唐涛的房屋买卖合同，被告返还原告的诉请，法院不予支持；根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效。未办理物权登记的，不影响合同效力。故反诉原告唐涛要求确认双方就湖南省永州市零陵区城北司马塘24号（零陵水陆运输公司）2栋2单元402房屋所签订的《房屋买卖合同》为有效合同的诉讼请求，法院予以支持；本案属于不动产转让合同，出卖人有履行交付、产权转移登记等合同义务。根据《中华人民共和国物权法》第六十条、第一百三十五条之规定，反诉原告唐涛要求反诉被告张丽云、唐维亚配合反诉原告将涉案房屋的产权转移登记至唐涛名下这一诉讼请求有合同和法律依据，法院予以支持；当事人双方签订《房屋买卖合同》中第五条约定：除不可抗力外，一方未按合同履约条款的，承担违约责任，违约方应向对方支付相当于房价总款20%的违约金。本诉原告虽现起诉要求解除房屋买卖合同，但该项诉讼请求已被法院驳回，本诉原告的该项违约行为未实现。故对反诉原告唐涛要求反诉被告张丽云、唐维亚向其支付违约金51,200元的诉讼请求，法院不予支持；唐涛还要求张丽云、唐维亚向其返还办理涉案房屋土地使用权所支出费用（土地出让金、契税）6355.75元，该诉讼请求缺乏合同和法律依据，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百三十五条之规定，判决：一、驳回本诉原告张丽云、唐维亚的本诉诉讼请求；二、确认张丽云、唐维亚与唐涛就湖南省永州市零陵区城北司马塘24号（零陵水陆运输公司）2栋2单元402房屋所签订的房屋买卖合同为有效合同。张丽云、唐维亚配合唐涛将涉案房屋的产权转移登记至唐涛名下；三、驳回反诉原告唐涛的其他诉讼请求。本诉案件受理费80元，反诉案件受理费1240元，共计1320元，减半收取共计660元，由张丽云、唐维亚承担40元，唐涛承担620元。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案系确认合同效力纠纷,双方当事人争议焦点：案涉《房屋买卖合同》应该继续履行，还是解除。经查，本案上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方应依约全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”。本案合同签订后，被上诉人依约支付了购房款，上诉人也将涉案房屋交付给被上诉人占有、使用，合同的主要目的已实现，并不存在解除合同的法定事由，合同应当继续履行。上诉人的上诉理由，与事实和法律规定不符，本院不予采纳。综上所述，上诉人张丽云、唐维亚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人张丽云、唐维亚负担。本判决为终审判决。审判长  王兰青审判员  陈久余审判员  宋争文二〇二〇年五月九日书记员  骆 源附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。