福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终812号 上诉人（原审原告）：北京安信行物业管理有限公司厦门分公司，住所地厦门市思明区高雄路20号匹克国际大厦509单元。 负责人：林敏泉，该公司拓展总监。 委托诉讼代理人：吴亚楠、黄金花，上海段和段（厦门）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：邵筱，女，汉族，1987年11月19日出生，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：聂奎，男，1973年2月12日出生，住厦门市思明区。 被上诉人（原审原告）：北京安信行物业管理有限公司，住所地北京市门头沟区石龙南路6号1幢6-116室。 法定代表人：张大可，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴亚楠、黄金花，上海段和段（厦门）律师事务所律师。 上诉人北京安信行物业管理有限公司厦门分公司（下称安信行厦门分公司）与上诉人邵筱物业合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初14430号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月19日立案受理后，依法组成合议庭，并于2020年4月7日公开开庭进行了审理。上诉人安信行厦门分公司、被上诉人北京安信行物业管理有限公司（下称安信行公司）的共同委托诉讼代理人吴亚楠，上诉人邵筱的委托诉讼代理人聂奎均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 安信行厦门分公司上诉请求：1.撤销原审判决第一项，依法改判邵筱支付公摊电费921.61元，物业服务费11330.4元，物业服务费违约金12406.79元。2.本案一审、二审诉讼费用均由邵筱承担。事实和理由：一、原审判决对本案事实认定错误。1、原审法院证明安信行厦门分公司物业服务存在瑕疵所依据的邵筱提交的讼争小区业主委员会发出的函件完全不具有证据资格，不应作为定案的依据。2、原审法院作为定案依据的业委会函件所载明的内容也完全与事实不符，也无法证明安信行厦门分公司物业服务存在瑕疵。二、邵筱无正当理由恶意拖欠物业费，应当承担逾期付款的违约责任。 邵筱辩称，其与开发商厦门兴基伟业房地产开发有限公司（下称兴基伟业公司）签订房屋买卖合同时，合同约定的前期物业服务企业为厦门必利思德物业服务有限公司，前期物业合同相对方是厦门必利思德物业服务有限公司，兴基伟业公司更换前期物业公司没有进行公示，也没有提前告知，只是在收房的时候，开发商要求业主签了一份认可书，要求业主同意更换物业公司。据了解，百分之三十以上的业主都没有签认可书。二、安信行厦门分公司一直没有向业主发出催缴物业费的通知。三、安信行厦门分公司主张的公摊和水电费，其收费明细及标准均未公示，业主在不知情的情况下没有办法进行缴交。四、讼争小区现在是集体欠缴，因为安信行厦门分公司不单存在服务瑕疵，服务态度也很恶劣，所以造成此次群体事件，小区有200多业主以服务质量为由拒绝缴纳物业费用。 邵筱上诉请求：1.判决撤销原审判决,对本案依法予以改判或发回重审；2.由安信行厦门分公司、安信行公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院的判决认定事实不清、适用法律错误。邵筱与安信行厦门分公司、安信行公司之间不存在物业服务合同关系，安信行厦门分公司、安信行公司介入案涉小区物业服务的程序违规，一审判决认定安信行厦门分公司、安信行公司之间是本案的适格原告，事实认定错误。二、物业公司亦并未按照《鑫塔•水尚前期物业管理服务合同》中约定的服务标准及服务内容完成物业管理服务，严重违反合同条款，邵筱无需支付相应物业管理费用。一审判决认定邵筱仍需支付全额物业费用，不合理，减轻了物业公司的义务，加重了邵筱的负担。三、邵筱原本是及时、足额缴纳物业费用的，只是因为物业公司的违规、违约行为导致邵筱权益得不到保障，因此暂缓缴纳物业费用。物业公司应自行承担因此造成的损失，包括律师费用。四、物业公司主张的物业服务费收取标准明显偏高。其物业服务质量没有达到物业服务合同约定的标准，无权收取增值服务费，请求二审法院依法调整。 安信行厦门分公司答辩称，一、邵筱的上诉请求没有事实和法律依据，安信行厦门分公司是讼争小区的一手物业，不存在更换物业公司的情形，物业公司和开发商签订的前期物业服务合同，不需要业主双过半表决同意，业主对合同有质疑，应该提起撤销，但时至今日，都未提交。二、降低0.8元的物业服务费，没有依据，其收费标准有合同约定，收取增值费也在相关部分备案，上诉人主张收费过高，没有事实依据。 安信行厦门分公司、安信行公司向一审法院起诉请求：一、判令邵筱向其支付拖欠的物业费等相关费用共计24658.8元（2017年1月1日至2018年12月31日尚欠公摊电费921.61元、物业费11330.4元，违约金12406.79元）；二、邵筱承担其为本案所支出的律师费1000元。 原审判决查明，2014年6月，安信行物业公司与厦门兴基伟业房地产开发有限公司签订《鑫塔•水尚前期物业管理服务合同》，合同约定厦门兴基伟业房地产开发有限公司委托安信行物业公司为鑫塔•水尚（项目）提供前期物业管理服务，委托管理期限自2014年6月18日起至2019年6月30日止；合同第十三条第3款约定：“平层住宅物业管理服务费3.2元/月•平方米；跃层住宅公共维修金为0.6元/月•平方米；低下固定车位物业管理服务费为160元/个•月；小区的所有公共绿化、保洁及公共照明、设施设备运行等公共用电用水参考《厦门市住宅区公共用电电量分摊暂行办法》由全体业主分摊”；合同第十三条第6款约定：“业主或非业主使用人与其交纳物业管理服务费、公共维修金、水、电费，从逾期之日起每天按应交管理费的千分之三收取滞纳金”。2014年9月25日，安信行物业厦门分公司、安信行物业公司与厦门兴基伟业房地产开发有限公司签订《三方协议》约定，安信行物业公司在物管合同及补充协议项下的全部权利义务转由安信行物业厦门分公司享有和承担；安信行物业公司并非完全退出物管合同及补充协议，对于安信行物业厦门分公司在物管合同及补充协议项下的全部义务，安信行物业公司承担连带责任。后，厦门市思明区建设局就上述《三方协议》确定由安信行物业厦门分公司承接该小区鑫塔.水尚的前期物业服务合同予以备案。上述合同签订后，安信行物业厦门分公司、安信行物业公司即为鑫塔•水尚（项目）提供物业服务至2019年1月31日止。 另查明，讼争房屋商品房买卖合同附件中的《临时管理规约》第3.3.3条约定：“前期物业服务机构有权对欠款业主提出诉讼或作出其他追缴行为……为追讨欠缴、利息及手续费所住处的费用概由该业主、租户、非业主使用人负责”。本案诉讼中，物业公司委托上海段和段（厦门）律师事务所参与诉讼，双方由此签订《民事诉讼委托合同》，载明含本案在内的每个案件基础收费价为1000元。 厦门市思明区塔埔路1号202室房屋系邵筱向厦门兴基伟业房地产开发有限公司购买的跃层商品房。邵筱入住讼争房屋所在小区后即接受物业公司提供的物业服务。上述服务期间的2017年1月1日起至2018年12月31日止讼争房屋所产生的物业服务费11330.4元、2017年1月1日起至2018年11月30日讼争房屋所产生的公摊电费921.61元，邵筱均未依约支付。 一审审理中，邵筱主张物业公司提供的物业服务存在严重问题，并提交鑫塔•水尚第一届业主委员会发给安信行厦门分公司之间的函件为证。上述证据显示，虚报公摊水电费，并超出物价局标准收费，且对小区内开办家庭旅馆予以放任，占用小区公维金未及时退还。原审法院对此分析认为，物业公司虽不认可邵筱的主张，但未能举证反驳，其主张不予认可。三组证据分别显示物业公司物业服务方面存在不同的问题，结合上述不同问题，可以认定物业公司的物业服务存在瑕疵。 原审认为，厦门兴基伟业房地产开发有限公司与安信行物业公司签订的《鑫塔•水尚前期物业管理服务合同》以及厦门兴基伟业房地产开发有限公司、安信行物业公司、安信行物业厦门分公司签订的《三方协议》系当事人的真实意思表示，其内容，尤其是《鑫塔•水尚前期物业管理服务合同》及其中的物业服务收费标准已经厦门市思明区建设局备案审查，合法有效，双方当事人均应依诚实信用原则严格遵守履行。物业公司依约为小区，包括邵筱所有的房屋提供物业管理服务，其主张收取物业管理等费用，依据充分，邵筱未依约履行，应承担支付物业管理等费用的责任。如上认定，物业公司所提供的物业管理服务存在瑕疵，故其要求邵筱支付违约金的诉讼请求，依据不足，不予支持。另，作为讼争房屋买卖合同附件之《临时管理规约》明确约定前期物业服务机构为追讨欠款、利息及手续费所支出费用由该业主、租户及非业主使用人负责，其效力当然拘束于邵筱。物业公司据此诉请由邵筱承担律师费损失1000元，并无不当，其主张予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、邵筱于判决生效之日起十日内向北京安信行物业管理有限公司、北京安信行物业管理有限公司厦门分公司支付厦门市思明区塔埔路1号202室房屋尚欠的物业服务费11330.4元、公摊电费921.61元；二、邵筱于判决生效之日起十日内向北京安信行物业管理有限公司、北京安信行物业管理有限公司厦门分公司支付律师费损失1000元；三、驳回北京安信行物业管理有限公司、北京安信行物业管理有限公司厦门分公司的其他诉讼请求。一审案件受理费2615元，减半收取计1308元，由北京安信行物业管理有限公司、北京安信行物业管理有限公司厦门分公司负担628元、邵筱负担680元。 经审理查明，原审查明的案件事实属实，本院予以确认。 本院另查明，兴基伟业公司与安信行公司签订的《鑫塔•水尚前期物业管理服务合同》第十二条约定，乙方（安信行公司）须按下列约定，实现目标管理，其中，业主满意率应达95%以上。 安信行厦门分公司于2015年5月向厦门市发改委提交《鑫塔•水尚物业费报备增值服务费用说明》，说明其向业主收取的物业服务费中，包涵了0.8元/M2/月的增值服务费。 本案审理中，安信行厦门分公司确认，该小区约有200多户业主以其服务质量存在问题为由，拒绝缴交物业服务费用。 本院认为，关于前期物业合同的效力问题。原审判决已对此作了详细阐述，本院同意原审判决意见，不再赘述。关于物业服务费的缴交问题。安信行厦门分公司提供的物业服务存在瑕疵，有业主提交的现场照片等为证，事实清楚。因服务问题导致近半业主拒绝缴交物业服务费用，安信行厦门公司未达到《鑫塔•水尚前期物业管理服务合同》约定的目标管理（业主满意率应达95%以上），同样可以认定。故安信行厦门分公司无权收取增值服务费，邵筱主张的物业公司无权收取增值服务费，本院予以采纳。本案物业费收取应调整为跃层4.1元/月/平方米,平层2.4元/月/平方米。则邵筱尚欠2017年1月1日至2018年12月31日的物业服务费为2.4元/月/平方米×147.84平方米×24个月=8515.6元。则安信行厦门分公司诉请邵筱支付该部分物业服务费予以支持，超出部分予以驳回。 关于违约金问题。一审法院认定物业公司提供的物业服务存在一定瑕疵，并据此驳回安信行厦门分公司、安信行公司关于违约金的诉请并无不当。安信行厦门分公司对此所提出的上诉请求，本院不予采信。邵筱的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实部分有误，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初14430号民事判决第二、三项，即“邵筱于本判决生效之日起十日内向原告北京安信行物业管理有限公司、北京安信行物业管理有限公司厦门分公司支付律师费损失1000元。”、“三、驳回北京安信行物业管理有限公司、北京安信行物业管理有限公司厦门分公司的其他诉讼请求。” 二、变更厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初14430号民事判决第一项为：“邵筱于本判决生效之日起十日内向北京安信行物业管理有限公司厦门分公司、北京安信行物业管理有限公司物业服务费8515.6元、公摊电费921.61元”。 二审案件受理441元，由北京安信行物业管理有限公司厦门分公司负担260元，邵筱负担181元。一审案件受理费按原审判决执行。 本判决为终审判决。 审判长 叶 青 审判员 林丽珊 审判员 纪荣典 二〇二〇年五月十一日 书记员 丘小涓 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。