辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)辽14民终475号上诉人（原审被告）：谭东松，男，1979年10月11日出生，汉族，住兴城市。被上诉人（原审原告）：崔世骄，男，2001年2月14日出生，满族，住兴城市。委托诉讼代理人：崔洪光（崔世骄父亲），1978年3月7日出生，满族，个体，住兴城市。被上诉人（原审第三人）：王静兰，女，1946年10月10日出生，住兴城市。上诉人谭东松因与被上诉人崔世骄、王静兰房屋租赁合同纠纷一案，不服兴城市人民法院(2019)辽1481民初1897号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人谭东松、被上诉人崔世骄的委托诉讼代理人崔洪光、被上诉人王静兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谭东松上诉请求：1.依法撤销兴城市人民法院（2019)辽1481民初1897号民事判决；2.催促崔世骄将我们转租过程中剩下的40000元及押金10OO元共计41000元转给我；3.我与房主合同照常履行，与崔世娇合同也照常履行，如果崔世娇已经将46000给了房主，那与我合同中余下的4000元，应支付给我，所有存续期内的合同正常履行。4.所有起诉费用由崔世骄承担。事实与理由：一审判决证据认定不清、法律运用不准确。在该案件中崔世骄只给了我定金10000元，剩余40000元加上1000元押金并未支付给我，崔世骄也未提交给我钱的任何证据，但一审法院却以我没有提供据证明自己的抗辩主张为由不予采信我的主张明显不当。我与王静兰的合同尚在存续期间，我与王静兰的合同第二年交钱的时间应该是2019年5月13日，而在2019年5月13日当天王静兰就跟崔世骄私下签订他们之间的租房协议，我认为王静兰在跟我合同存续期间不能直接与第三人签订租房协议。我与崔世骄也签订了合同，中间有4000元差价。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请依法裁决。崔世骄辩称：一审时崔世骄因涉嫌犯罪被羁押，未能找到支付租金的相关凭证，但不代表答辩人没有支付租金。合同约定签约三日内付清租金，如答辩人未支付租金，上诉人在仅收到1万元定金之后不会让答辩人继续承租此房屋。关于房租未支付的抗辩理由，是上诉人在一审庭审过程中发现答辩人没有提供支付租金的证据后临时编造的。上诉人租到房屋后没多久即转租给崔世骄，也通知了房东王静兰。由于谭东松和王静兰的合同约定租金一年一付，也是上打租。在第一年租期届满后，王静兰明知我是转租方，仍是去找谭东松要房租，但谭东松未能在2019年5月13日按时交租金，所以王静兰解除合同。在2019年5月16日以4.6万元的价格租给崔世骄。拖欠租金是法定的合同解除事由，因此上诉人主张其与王静兰的租赁合同还在存续期内没有事实依据。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。王静兰辩称：上诉人的上诉请求没有事实依据。2019年5月13日催缴第二年租金时谭东松表示不再租用该房屋，拒交租金。合同约定租期是二年，只履行了一年，合同自行终止，已经无效。我和崔世骄是在5月16日下午签订的房屋租赁合同，签完合同就付款了。有农业银行交易明细、房屋租赁合同、中间人的证明予以佐证。上诉人没交付第二年的租金是事实，合同解除是由于上诉人违约造成的。崔世骄向一审法院的诉讼请求：判令谭东松退还崔世骄1个月零五天租金4860元及押金1000元。一审法院审理查明，2018年5月14日，谭东松与王静兰签订《房屋租赁合同》，双方约定：“王静兰将位于弘熙园小区5-1号楼6单元1-2层2门市房出租给谭东松，每年租金46000元，租期两年，自2018年5月13日至2020年5月13日，每一年的5月13日一次性付清本年租金。”2019年5月13日，王静兰向谭东松催要2019年5月13日至2020年5月13日的房屋租金，谭东松未予支付，王静兰主张解除二者之间的《房屋租赁合同》。庭审中，王静兰明确表示不同意与谭东松继续履行《房屋租赁合同》。另查，2018年6月18日，经王静兰同意，谭东松与崔世骄签订《房屋转租合同》，双方约定：谭东松将其承租的位于弘熙园小区5-1号楼6单元1-2层2门市房转租给崔世骄，租金每年50000元，租期两年，自2018年6月18日至2020年6月18日，并交付押金1000元。还查明，2019年5月16日，崔世骄与王静兰签订《房屋租赁合同》，双方约定：王静兰将位于弘熙园小区5-1号楼6单元1-2层2门市房出租给崔世骄，租金每年46000元，租期一年，自2019年5月13日至2020年5月12日。一审法院认为，崔世骄与谭东松之间的房屋转租合同关系，是以谭东松与王静兰之间的房屋租赁合同关系为基础而产生，承租关系消灭，转租关系因失去法律依据继而消灭。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”2019年5月13日，王静兰因谭东松未在合理期限内支付租金，而解除其与谭东松的《房屋租赁合同》，并于2019年5月16日，与崔世骄签订《房屋租赁合同》。因谭东松与王静兰之间的房屋租赁合同关系法定解除，崔世骄与谭东松之间的房屋转租合同关系就没有了存在的法律依据，崔世骄与谭东松签订的《房屋转租合同》于2019年5月13日法定解除。崔世骄主张已经支付谭东松2018年6月18日至2019年6月18日的房屋租金50000元，谭东松对此不予认可，但未提供证据予以证明自己的抗辩主张，故本院对谭东松提出的崔世骄未支付2018年6月18日至2019年6月18日房屋租金的抗辩不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”崔世骄与谭东松签订的《房屋转租合同》于2019年5月13日法定解除，故对于崔世骄支付的押金1000元、2019年5月13日至2019年6月18日的租金4852元(50000元/年：12个月+50000元/年：365天×5天)，谭东松负有返还义务。综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：谭东松于本判决生效之日起十日内返还崔世骄房屋租赁押金1000元及房屋租金4852元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务。应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元(已减半收取)，由谭东松负担。二审期间，当事人没有提交新的证据，二审查明的案件其它事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，谭东松与王静兰在先签订的房屋租赁合同因谭东松到期未按时缴纳房租且表示不再承租该房屋，因此王静兰解除与谭东松的房屋租赁合同，至此双方承租关系消灭。谭东松与崔世骄签订的房屋转租合同是以谭东松与王静兰之间的房屋租赁合同关系为基础，原承租关系消灭后谭东松不再享有转租该房屋的权利基础，因此，谭东松与崔世骄之间的转租合同关系也就因失去法律依据继而消灭，而2019年5月16日王静兰与崔世骄重新签订的房屋租赁合同正是对之前两份合同解除后的代替，至此在王静兰和崔世骄之间产生新的承租关系。故谭东松分别与王静兰、崔世骄的合同失去效力，一审法院据此判决谭东松返还崔世骄1个月房屋租金及押金有事实及法律依据。对于谭东松上诉称，崔世骄只交付房屋租赁定金1万元，尚欠房屋租赁4万元。谭东松一审对此并未提起反诉，亦不属于本案一审原告崔世骄的诉讼范围，虽谭东松对此仅提出抗辩，但并无任何证据予以佐证。另外，谭东松与崔世骄的承租转租合同明确约定：即日支付定（订）金壹万元，余款三日内付清。现双方履行该转租合同已一年有余，若崔世骄仍欠房屋租金而谭东松仅提出抗辩，与常理相悖。综上，上诉人谭东松的上诉请求及理由均不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由谭东松承担。本判决为终审判决。审判长  张国军审判员  宋冬梅审判员  刘 伟二〇二〇年五月九日法官助理郑佳木书记员张潇