河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫16民终1662号上诉人(原审原告)：李允利，男，汉族，1966年6月26日生，住浙江省临海市。现住项城市。委托诉讼代理人：项修成，河南天新律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：项城市福德置业有限公司，住所地：项城市水寨办事处西大街路南。统一社会信用代码：91411681580317396G。法定代表人：黄东，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈洪亮，项城市义正法律服务所法律工作者。上诉人李允利因与被上诉人项城市福德置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省项城市人民法院（2020）豫1681民初752号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李允利的委托诉讼代理人项修成，被上诉人项城市福德置业有限公司的委托诉讼代理人陈洪亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李允利上诉请求：一、请求撤销河南省项城市人民法院（2020）豫1681号民初752号民事判决书，依法改判:“被上诉人项城市福德置业有限公司向上诉人李允利交付位于项城市中心广场A座1层010号房屋（商铺）；或者被上诉人项城市福德置业有限公司在限期内组织工程竣工验收，并将验收合格的位于项城市中心广场A座1层010号房产（商铺）交付给（上诉人）李允利”并协助上诉人李允利办理上述房产（商铺）的不动产登记证书；或将本案发回重审。二、本案的一二审诉讼费用由被上诉人项城市福德置业有限公司承担。事实与理由：2015年1月17日,上诉人李允利和被上诉人项城福德置业公司(以下简称“被上诉人项城福德公司”)签订了《商品房买卖(预售)合同》【含《购房附加协议》】,该合同约定:由上诉人李允利向被上诉人项城福德公司开发的位于项城市中心广场A座1层010号房屋(商铺)(以下简称“涉案房产”)；上诉人李允利购买该涉案房产属于自用,不属于返租。同时约定了：被上诉人项城市福德公司应于2016年6月30日前向上诉人李允利交付上述房屋,并在交付商品房使用后的180日内办理上述房屋权属登记。上诉人李允利已将房款全部付清。在本案起诉前，涉案大厦已竣工。被上诉人项城福德公司不向上诉人李允利交付涉案房产转而向外出租，故上诉人李允利提起本案之诉。一审判决书引用“《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定、《中华人民共和国房地产管理法》第二十六条规定”,以“李允利未能提交证据证明涉案房产已经验收合格符合交付条件”为由驳回了李允利的诉讼请求。一审判决书系错误的，具体理由如下:一、《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定、《中华人民共和国房地产管理法》第二十六条规定,该二条仅属于管理性禁止性规定,并不是事实上不能交付。1、《中华人民共和国建筑法》第一条规定:为了加强对建筑活动的监督管理,维护建筑市场秩序,保证建筑工程的质量和安全,促进建筑业健康发展,制定本法。从上述立法目的来看,是为了加强对建筑活动的监督管理,保证建筑工程的质量和安全,其规定所规制的对象是建设活动本身,承担此类义务的建设单位。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定、《中华人民共和国房地产管理法》第二十六条规定,是强调建设单位应将验收合格的房产交付给购房者。本案中,被上诉人将涉案房产出租交付给他人使用。一审判决引用上述条款实则将应由出卖人承担的义务作为充当保护被上诉人项城福德公司实施违法的一种屏障。2、涉案房产所在大厦,被上诉人项城福德公司已投入使用。如果存在未验收,因被上诉人项城福德公司擅自投入使用，应视为验收合格。最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条规定：建设工程未经竣工验收,发包人擅自使用后,又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的,不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。第十四条规定:当事人对建设工程实际竣工日期有争议的,按照以下情形分别处理:(一)建设工程经竣工验收合格的,以竣工验收合格之日为竣工日期;(二)承包人已经提交竣工验收报告,发包人拖延验收的,以承包人提交验收报告之日为竣工日期;(三)建设工程未经竣工验收,发包人擅自使用的,以转移占有建设工程之日为竣工日期。根据上述司法解释,涉案工程如存在未经竣工验收,因被上诉人项城福德公司擅自使用合格。3、如涉案房产，因“被上诉人项城福德公司为了长期获取非法经济利益,不组织竣工验收；或者虽经验收合格但被上诉人予以否认；或者涉案工程如因被上诉人项城福德公司拖欠承包方工程款，承包方不配合验收，且被上诉人已投入使用，承包方可依据上述第2项所列司法解释规定主张已视为合格”情形，作为买房人的上诉人李允利因此拿不到验收合格证明，作为被上诉人项城福德公司是否就可以不用交付房产了。显然，违背了立法本意。在有证据能够证明涉案房产已竣工并被被上诉人擅自出租交付他人使用的情形下，一审法院如果经审查认为“房屋已完工但未经竣工验收，不符合法定强制性交付条件”，完全可以判决:(被上诉人）项城福德公司在限期内组织工程竣工验收,并将验收合格的房产交付给(上诉人）李允利。然一审判决将本应属于建设方(项城福德公司)的义务强加给(上诉人)李允利,设置一种“无形障碍”,即拿不到验收合格证明，无权要求交付。二、即使涉案房产未经竣工验收,并不能等同于不能交付。上诉人李允利起诉要求被上诉人交付涉案房产并协助办理涉案房产不动产权属证书，是要求被上诉人项城福德公司继续履行合同,也不存在《中华人民共和国合同法》第110条所规定“(一）法律上或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三）债权人在合理期限内未要求履行”不能履行情形之一。涉案房产并不属于事实不能交付情形。涉案房产已竣工。被上诉人项城福德公司将涉案房产擅自出租交付他人使用,该事实说明了房屋本身是可以使用。房屋验收合格证明仅仅能证明房屋已经可供合理使用,但房屋验收合格证明之缺失并不能说明房屋无法交付使用事实。其次,该房屋欠缺验收合格证明并不属于法律不能。法律不能限于法律对合同标的物流通效力性的禁止。一审判决书所引用《中华人民共和国建筑法》第61条、《中华人民你共和国房地产法》第27条规范目的不在于否认未经验收的房屋流通合法性,而在于确保开发商开发工程达标,确保建筑工程符合质量标准。该二条并非在法律效力上对该房屋交付做否定性评价，不属于“法律不能”，原审判决认定有误。项城市福德置业有限公司辩称，涉案房屋虽然已经实际使用，但依据双方所签订的商品房预售合同约定，经验收合格后才能交付房屋。因该项目至今未经验收合格，因此依据相关法律规定，达不到交付条件无法进行交付，故原审判决并无不当，请求驳回上诉，维持原判。李允利向一审法院起诉请求：1、请依法判令被告项城市福德置业有限公司向原告李允利交付位于项城市中心广场大厦A座1层010号商铺；2、请求判令被告项城市福德置业有限公司协助原告李允利办理上述房产（商铺）的不动产登记证书；3、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年1月17日，原告与被告项城市福德置业有限公司签订《商品房买卖（预售）合同》、及《购房附加协议》。原告李允利购买被告项城市福德置业有限公司开发的位于项城市中心广场广场大厦A座1层010号商铺。合同约定：该商品房的用途为商业，属框架结构，层高5米，建筑面积42.82平方米，其中套内建筑面积26.88平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积15.94平方米。单价为每平方米13,124.94元，总计房款为562,010元，并一次性付款。合同第八条：双方约定该商品房验收合格于2016年6月30日前交付。合同第十五条：在交付商品房使用后的180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权机关登记备案。如因被告的责任，原告不能再规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按原告不退房，被告按已付方价款的10%向原告支付违约金。原、被告在签订主合同的同时，又签订了购房附加协议，协议约定：原告所购买的6间商铺自主经营，不属于被告返租范围。2015年1月17日原告交付全部房款后，被告向原告出具了收据。交付时间到期后，被告项城市福德置业有限公司未能向原告交付上述商铺，也未办理权属登记。为此引起纠纷，原告向法院提起诉讼。一审法院认为，本案双方争议的焦点为：1、原被告之间的房屋买卖合同是否成立有效；2、商铺是否具备交付条件及被告双方应当协助办理房产登记手续。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。原告与被告项城市福德置业有限公司签订的《商品房买卖（预售）合同》、及《购房附加协议》。是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定。且有原告李允利签名及项城市福德置业有限公司合同专用章。双方在合同中就当事人名称、商品房基本情况、购买房屋位置、面积、价格、违约责任等均进行了约定，具备房屋买卖的实质要件，且房屋已经竣工,该合同合法有效。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格的，方可交付使用。”庭审中，被告称案涉房屋虽已竣工，但未经验收合格，不符合交付条件；而原告虽然提交照片证明有商铺已经装修，但不能说明该商铺已经验收合格，也未提交证据证明案涉房屋已经验收合格符合交付条件；因此，依据原、被告提交的证据均不能证明案涉房屋已经验收合格，对目前尚未取得房屋验收合格证明的房产，尚不能交付使用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。由于原告提交的证据不充分，不能证明案涉商铺目前已取得综合验收合格。对原告李允利要求项城市福德置业有限公司交付商铺并办理不动产权属证书的诉讼请求，本院不予支持，原告李允利可待条件成熟后另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告李允利的诉讼请求。案件受理费100元，由原告李允利负担。二审中，当事人没有提交新证据，经二审庭审查明的事实与一审法院查明的事实相一致，本院对一审法院查明的相关事实予以确认。本院认为，本案争议焦点是：涉案房屋是否具备交付条件，原告一审中的诉讼请求应否予以支持。本案中，首先，双方对于涉案商品房的交付有明确约定。双方签订的商品房买卖合同合法有效，对双方均具有约束力。关于交房的期限和标准问题，合同第八条交付期限明确约定“出卖人应当在2016年6月30日前,依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。”其次，涉案商品房未经验收合格，对此事实双方均认可，故涉案商品房尚未达到交房的条件，上诉人李允利请求被上诉人项城市福德置业有限公司交付涉案商品房没有合同依据和法律依据。如被上诉人项城市福德置业有限公司存在擅自使用涉案商品房的情形，则只在项城市福德置业有限公司与涉案项目承包人之间产生相应的法律后果，并不能当然在上诉人与被上诉人之间产生验收合格的法律后果。关于上诉人请求被上诉人项城市福德置业有限公司在限期内组织工程竣工验收的诉讼请求，由于一审中李允利并未提出该项诉讼请求，故对该项诉讼请求不予审理，李允利可以另行主张。综上所述，李允利的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由李允利负担。本判决为终审判决。审判长 张述涛审判员陈东审判员王红飞二〇二〇年五月二十七日法官助理方贝贝书记员李琮