湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘01民终2981号上诉人（原审被告）：李立，男，1988年8月25日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：刘江，湖南湘商律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：长沙南山物业管理有限公司，住所地长沙市望城区月亮岛街道黄狮岭社区金星大道399号。法定代表人：任千里。委托诉讼代理人：李荣，湖南湘军麓和律师事务所律师。委托诉讼代理人：许笑，湖南湘军麓和律师事务所律师。上诉人李立因与被上诉人长沙南山物业管理有限公司（以下简称南山物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服长沙市望城区人民法院（2019）湘0112民初6710号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人李立上诉请求：1、撤销原审判决，发回重审或改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、原审判决违法缺席审判，违反法定程序。原审中上诉人从未收到原审法院关于本案的诉讼文书、通知等，也未同意以电子送达方式接受本案诉讼文书。原审法院以涉案业主资料卡附页《声明》中载明的联系人、手机号码作为本案诉讼文书、开庭通知等的受送达人，违反规定，应取得受送达人同意的有关规定。原审法院未书面或及时电话通知诉讼代理人开庭日期，违法缺席判决。2、原审判决认定事实不清。被上诉人未按约定全面履行物业管理服务义务，其已履行的物业服务未达到管理服务质量约定的目标。被上诉人提供的证据无法证明被上诉人全面履行了合同义务，应承担举证不能的法律后果。被上诉人南山物业公司辩称：1、一审判决程序合法。一审法院通过合法方式向李立送达了所有诉讼文书。在第一次开庭过程中，李立委派了律师作为诉讼代理人参加诉讼，而且一审法院要求填写诉讼文书地址确认书。在第二次开庭前，诉讼代理人拒绝签收一审法院开庭通知，应视为送达。在开庭通知被拒签后，一审法院还通过电话的方式通知李立开庭。因此一审法院依据法律规定履行了开庭通知义务，程序合法有效。2、一审判决认定事实清楚。南山物业公司一直按约定提供物业服务，履行了相应的物业管理服务义务。李立上诉称南山物业公司未按合同约定履行物业服务义务非客观事实，也无任何证据予以证明。3、相邻业主改变房屋外观颜色不是李立拒交物业服务费的正当理由。4、李立认为相邻业主的行为侵犯其权利，可以向相邻业主另行主张，与本案非同一法律关系，不能以此作为拒绝交纳物业服务费的理由。南山物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令李立向南山物业公司支付物业管理费13127.40元；2、判令李立承担本案诉讼费用。一审法院查明，李立系南山·苏迪亚诺小区22栋105、205、305房业主，该房屋系联排别墅，建筑面积234平方米。该房屋李立未入住。2013年11月4日，李立的母亲陈立宏代表李立签订《前期物业管理服务协议》，同日李立办理了收房手续。2017年2月16日，南山物业公司与涉案小区业主委员会签订《南山?苏迪亚诺小区物业管理服务合同》，约定由南山物业公司为涉案小区提供物业服务；合同期限为3年，自2017年1月1日起至2019年12月31日止。《前期物业管理服务协议》及《南山?苏迪亚诺小区物业管理服务合同》均约定联排别墅物业管理费按建筑面积1.65元/平方米/月收取，《南山?苏迪亚诺小区物业管理服务合同》还约定，已办理交付手续但未使用的物业，物业服务费按照合同约定价格的90%交纳。李立未缴纳2017年1月1日之后的物业管理费，南山物业公司通过短信、在入户门粘贴催费通知单等方式进行催收。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”。故南山物业公司与涉案小区业主委员会签订的《南山?苏迪亚诺小区物业管理服务合同》以及南山物业公司与李立签订的《前期物业管理服务协议》，对双方均具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。现南山物业公司依协议提供了物业服务，李立应当按照约定支付物业管理费。根据南山物业公司提交的催收照片显示，李立房屋的入户门塑料薄膜未撕掉，入户门看上去很脏，与李立辩称的其房屋未装修未入住的入户门外观相符，南山物业公司庭审中认为李立之前曾使用过案涉房屋，但未提交证据证明，故一审法院采纳李立的辩论意见，认定李立的房屋未入住的事实。根据《南山?苏迪亚诺小区物业管理服务合同》的约定，已办理交付手续但未使用的物业，物业服务费按照合同约定价格的90%交纳，故从2017年1月1日至2019年10月30日李立应缴纳的物业服务费应按该合同约定价格的90%计算，李立应缴纳的物业服务费为11814.66元（13127.40元×90%=11814.66元）。李立辩称未收到过南山物业公司的书面催缴函。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第十一条规定，书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。本案中，案涉房屋李立未入住，南山物业公司在其入户门上粘贴催收通知单不能达到书面催收的效果，但南山物业公司还提交了短信截屏照片，可以证明在起诉前南山物业公司通过短信的方式向李立催收过物业管理费，应认定南山物业公司在起诉前对李立进行过书面催收，对李立的该项辩论意见一审法院不予采纳。李立辩称相邻房屋改变外观颜色，物业公司未尽到管理职责。一审法院认为，李立在本案中未提交相应证据证明该诉讼主张，且李立的委托诉讼代理人在第一次庭审中认为其相邻业主改变了房屋外观颜色，对李立造成了损失，当庭提出了反诉的诉讼请求，但未提交反诉状，也未办理反诉受理的相关手续，就该问题李立可以另案起诉，一审法院在本案中不予处理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审判决如下：一、限李立于判决生效之日起十日内支付长沙南山物业管理有限公司2017年1月1日至2019年10月30日的物业管理费11814.66元；二、驳回长沙南山物业管理有限公司其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费128元，适用简易程序减半收取计64元，由李立负担。二审中，上诉人提交下列证据：证据一、照片6张，拟证明被上诉人未按物业管理协议的约定，履行物业管理服务的义务；证据二、中国电信长沙分公司客户账单，拟证明原审法院送达程序违法，侵害上诉人的合法权益。经审查，上述证据达不到上诉人证明目的，缺乏关联性，本院不予采纳。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，双方争议焦点为：1、一审法院送达程序是否违法。2、被上诉人的物业服务是否存在瑕疵。3、被上诉人是否有权向上诉人收取物业管理费。关于一审法院送达程序是否违法的问题，经审查，一审法院以业主资料卡中李立对应的手机号码与其取得联系，并按其在电话中提供的收件地址对其进行送达。在一审法院第一次庭审中，李立委派了代理人参与庭审，但李立及其代理人拒绝确认送达地址，一审法院以邮寄、电话、闪信的多种方式对李立进行送达。一审法院的送达程序符合法律规定。关于被上诉人的物业服务是否存在瑕疵及被上诉人是否有权向上诉人收取物业管理费的问题，经审查，上诉人李立未提交充分的证据证明被上诉人南山物业公司存在物业管理瑕疵，南山物业公司按照双方合同约定向李立提供了物业服务，李立应当按照约定缴纳物业管理费。综上所述,上诉人李立的上诉请求不成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费128元，由上诉人李立负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  易伟玲审判员  赵佳玮二〇二〇年五月二十六日书记员  孙 娇附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。