辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终825号上诉人（原审原告）：大连永好房地产开发有限公司。法定代表人：姜元鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：高原，辽宁悦泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大连思源房地产经纪有限公司。法定代表人：蒋垒，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄哲，辽宁法大律师事务所律师。上诉人大连永好房地产开发有限公司因与被上诉人大连思源房地产经纪有限公司委托合同纠纷一案，不服大连经济技术开发区人民法院（2019）辽02民初778号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。大连永好房地产开发有限公司上诉请求：1、依法撤销（2019）辽0291民初778号民事判决书；2、依法判令支持上诉人的原审诉讼请求；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人和被上诉人并未协商解除案涉合同,而是被上诉人擅自撤离现场,单方面解除合同。上诉人对被上诉人单方面违约造成合同解除的时间予以认可,而不是同意解除合同。原审法院以上诉人对被上诉人撤离的事实没有异议为由,确认双方协商解除合同，属于事实认定的严重错误,应予以撤销。原审中,上诉人已经多次强调被上诉人未经上诉人同意而擅自撤场,属于单方面解除合同的违约行为。对于原审法院确认的被上诉人是在2018年8月9日撤离现场而导致合同解除的既成事实,上诉人予以认可。这只是对既成事实的一种认可,并不等同于上诉人同意解除合同。原审法院依此而认定双方协商解除合同,明显是曲解上诉人的意思,是对案件事实的错误认定。二、因被上诉人单方面解除合同,上诉人未能按照原销售进度取得销售额,导致上诉人向银行贷款的还款期限延长而增加了利息损失。同时因被上诉人擅自离场停止销售,造成上诉人需要另行组织人员进行销售,增加了管理费用。这些损失均是被上诉人订立合同时应当预见到的因违反合同可能造成的损失。原审法院认定上述损失与案涉合同无关而判令驳回,属事实认定和法律适用错误。1、因被上诉人违约单方面解除合同,导致案涉项目自2018年8月10日至2018年10月11日未能进行销售,上诉人需要另行寻找代理机构签订代理合同。这期间是房屋销售的黄金时间,造成了上诉人销售额的大量减少和时间迟延。因而造成上诉人银行贷款的迟延偿还,增加了利息损失412,500元(按照贷款银行的年利率6.6%计算此期间的利息损失)。若被上诉人严格履行合同义务进行房屋销售,则上诉人会按照计划取得销售额,并提早偿还银行贷款,这一损失就不会存在。这一损失属于合同法规定的合同履行后可以获得的利益,法院依法应予支持。2、房产销售涉及大量销售人员的雇佣和管理。因被上诉人单方面解除合同,导致了上诉人雇佣和管理费用的增加。若被上诉人按照约定履行合同,则这一部分管理费用就不会产生。原审法院认定这是上诉人的正常经营成本与案涉合同解除无关,属事实认定错误。被上诉人作为房屋销售代理机构,对此最为了解,其在签订合同时就应当预见到可能给上诉人造成的这一损失。原审法院认定这项损失不属于对上诉人造成的损失,属事实认定和法律适用错误。大连思源房地产经纪有限公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。被上诉人是依据合同约定合法行使解除权，本案在一审法院（2018）辽0291民初5479号民事判决中已经确认双方解除合同，双方解除合同的原因在于，上诉人与被上诉人签订销售代理合同后，被上诉人给上诉人提供长达8个月的服务，上诉人未按约定支付销售代理费用，故被上诉人通知解除合同并提起诉讼，在该5479号案件中法院也确认了双方于2018年8月9日解除合同关系，并判决上诉人向被上诉人支付销售代理佣金174,099.52元，足以说明双方合同解除的原因在上诉人违约，且解除条件已经成就。而上诉人在本案中要求被上诉人赔偿损失高达106万多，违背诚信公平原则。同时上诉人提出的赔偿损失，其中利息损失是上诉人与案外人之间的借款合同关系，与本案没有任何关联性。关于管理费损失，上诉人并未提交该损失发生的实际相关证据，仅是自己制作的工资表格，且该所谓的管理费损失无论是因果关系还是其他关系均与本案无关，这属于上诉人自身内部管理问题。关于违约金30万元，合同当中并未约定违约金的相关条款，且案涉双方合同解除的原因系上诉人违约，不应由被上诉人来进行承担。大连永好房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、请求法院判令被告赔偿原告违约造成的损失人民币1,068,398.80元(包括利息损失112,500元、违约金300,000元、管理费损失655,898.8元)。2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年1月20日，原告作为甲方、被告作为乙方订立《山河滨海花园项目全案广告服务及独家销售代理服务委托合同书》，约定：甲方委托乙方对甲方开发的山河滨海花园项目进行全案广告服务及独家销售代理工作；合同有效期为2018年1月20日至2019年1月19日；合作期间前3个月的广告服务费为每月5万元，此后的广告服务费为每月2万元，甲方需于每月5日按月向乙方支付广告服务费，全年广告服务费不超过30万元；“独家销售代理佣金按本项目所售物业部分的合同签约金额计算。合同签约金额指甲方与相关买受方签订《大连市商品房预售合同》或《大连市商品房现房买卖合同》及相关补充协议时所确定的成交金额”；“乙方完成3亿以下的销售额，甲方按照实际销售额的1%向乙方结算销售代理佣金，并按月支付。在3亿销售额达成过程中，甲方留存销售代理佣金的10%作为销售保证金（即前期支付销售代理佣金的90%）。若乙方年度未达到销售目标，则扣除销售保证金，待乙方完成3亿的销售额后甲方于次月20日一次性向乙方支付”；“每月5日为销售代理佣金的结算日，乙方向甲方提交上月代理佣金对账单，甲方应于七个工作日内书面盖章确认并返还乙方，逾期未提出异议的，视为甲方已确认，乙方在收回对账单3个工作日内提交与当期结算值等额的增值税专用发票，甲方收到乙方开具的增值税专用发票后于每月20日将代理佣金支付给乙方”；“对于选择一次性付款的客户，甲方应在购房客户付清全部购房款并签署完毕《大连市商品房买卖预（销）售合同》后向乙方结算全额佣金”，“对于选择分期付款的客户，甲方应在购房客户付齐首付及各期购房款后分别向乙方按照客户缴纳比例结算佣金”，“对于选择按揭付款方式的客户，甲方应在购房客户付齐首付款及按揭贷款到达甲方账户后分别向乙方结算佣金”。甲方超过十个工作日仍未向乙方支付销售代理佣金及佣金留存的每迟延一日须向乙方支付应付费用金额的5‰作为违约金。迟延超过15个工作日的，每延迟一日须向乙方支付应付费用金额的5‰作为违约金，延迟超过一个月的，乙方有权要求甲方解除合同，并有权要求甲方支付应付未付的销售代理佣金及违约金。合同签订后，被告代理销售房屋，原告未向被告结算销售代理佣金及广告服务费。被告于2018年8月9日撤离现场，原告在(2018)辽0291民初5479号案件庭审过程中对于被告撤离的事实没有异议，原、被告均确认前述《山河滨海花园项目全案广告服务及独家销售代理服务委托合同书》于2018年8月9日解除。一审法院认为，原、被告订立的《山河滨海花园项目全案广告服务及独家销售代理服务委托合同书》系当事人的真实意思表示，其内容未违反法律及行政法规的强制性规定，故该合同合法、有效，合同双方当事人均负依约履行之义务。本案中，原告未按合同约定向被告结算销售代理佣金及广告服务费，被告于2018年8月9日撤离现场，原告对于被告撤离的事实没有异议，双方均确认前述《山河滨海花园项目全案广告服务及独家销售代理服务委托合同书》于2018年8月9日解除，应视为双方协商解除合同，原告现以被告违约为由，要求赔偿损失，一审法院不予支持。另外，从原告主张的损失来看，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，违约方损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失包括预期可得利益，同时应该符合可预见性规则，原告主张的贷款利息损失，并非因履行案涉合同造成的损失，案涉委托合同与原告主张的贷款合同系两个独立的合同，不存在关联性，不应得到支持。原告主张的管理费损失，系原告作为经营主体在其存续期间所必须承担的经营成本，不属于违约方应该承担的损失。原告主张的违约金损失，双方在合同中没有约定，原告也没有提供证据证明其因违约而造成的损失。因此，原告主张的损失，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条之规定，判决：驳回原告大连永好房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费7208元、保全费5000元，合计12,208元，由原告大连永好房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，案涉合同第十条违约责任第一款约定“本合同签署生效后，甲、乙双方应严格遵守本合同，除按照法律规定或本合同规定，任何一方如在合作期间单方面无故中止或解除本合同，应向对方赔偿经济损失。”第二款约定“在本合同有效期间，甲方无故终止或解除本合同，乙方有权要求甲方支付已签约（含认购且在乙方撤场后转签约）房屋销售代理佣金，上述已签约的销售代理佣金不足以弥补乙方的损失的，甲方还应赔偿乙方的直接经济损失。甲方擅自引入第三方代理机构，应向乙方支付违约金30万元，乙方有权解除合同或选择联合代理。”第三款约定“在本合同有效期内，乙方无故终止或解除本合同，乙方无权再向甲方收取未成交的销售代理佣金，上述未成交的销售代理佣金不足以弥补甲方的损失的，乙方还应继续赔偿由此给甲方造成的直接经济损失。”本院认为，上诉人依据案涉合同第十条第一款、第三款约定认为被上诉人单方面无故解除合同诉请被上诉人赔偿损失。被上诉人辩称解除合同原因系上诉人延迟支付佣金、被上诉人依约行使合同解除权。对此，已生效的一审法院(2018)辽0291民初5479号民事判决支持了被上诉人向上诉人主张房屋销售佣金的诉请，该判决虽未对合同违约方作出评判，但根据案涉合同第十条第三款的约定，如被上诉人无故终止或解除合同，被上诉人无权再向上诉人收取未成交的销售代理佣金，因上述判决已经判令上诉人向被上诉人支付佣金，由此上诉人主张被上诉人单方面无故解除合同依据不足。上诉人认为虽然生效判决判令其给付佣金但不能说明被上诉人不存在单方解除合同的行为，理由为合同第十条第三款表述的佣金为“未成交的销售代理佣金”，上诉人对此解释为未发生的销售佣金，即被上诉人无故解除合同后，上诉人不必再支付未发生的销售佣金。对上诉人的该观点，本院不予采纳。首先，合同第十条违约责任第二款约定的是上诉人违约应承担的违约责任，被上诉人有权要求支付已签约房屋销售代理佣金，对佣金的表述为“已签约”，第三款约定的是被上诉人违约应承担的违约责任，被上诉人无权再向上诉人收取“未成交”的销售代理佣金，如按上诉人的解释，“未成交”即等同于“未签约”，但实际上合同中该两款的表述不一致，说明二者概念不同，“未成交”应理解为案涉委托合同当事双方没有成交，而不是不确定的购房人与开发商之间的商品房买卖合同未成交，对于商品房买卖合同的成交，案涉合同中均表述为签约；其次，从合同第十条第三款其他内容看，双方约定“上述未成交的销售代理佣金不足以弥补甲方的损失的，乙方还应继续赔偿由此给甲方造成的直接经济损失”，由此未成交的销售佣金应是可以确定的数额，如按上诉人的解释系未发生的佣金，则该佣金金额无法确定，亦无妨衡量是否能够弥补上诉人的损失；再次，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定合同解除后，尚未履行的，终止履行，如按上诉人的解释系未发生的佣金即未履行的部分，则是合同解除后的法律后果，不属于违约责任，而合同第十条第三款约定的是被上诉人的违约责任，即应支付的佣金可以不再支付。综上，本院认为，合同该款约定的“未成交”的佣金应解释为已经发生但上诉人还未向被上诉人履行的佣金。由于生效判决已经将上述佣金判令给付，则无法得出上诉人主张的系被上诉人无故终止或解除合同的结论，上诉人依据合同第十条第一款、第三款主张损失的基础已丧失，一审法院驳回其诉请并无不当。综上，上诉人大连永好房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14,416元，由大连永好房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  于长浩审判员  杨 威审判员  任 娲二〇二〇年五月十四日书记员  连亚妮