云南省宣威市人民法院民 事 判 决 书（2020）云0381民初535号原告：宣威市心港湾物业服务有限公司。住址：宣威市。法定代表人：周全彪。委托代理人：周全锐，住宣威市。特别授权代理。被告：张天常，男，汉族，1976年11月25日生，宣威市人，住云南省宣威市。被告：何玲波，女，汉族，1979年04月14日生，宣威市人，住云南省宣威市。原告宣威市心港湾物业服务有限公司与被告张天常、何玲波物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月14日受理后，依法适用简易程序，于2020年4月30日公开开庭进行了审理。原告宣威市心港湾物业服务有限公司的委托代理人周全锐、被告张天常、何玲波到庭参加诉讼，现已审理终结。原告宣威市心港湾物业服务有限公司诉称：原告委托代理人于2018年3月7日与被告签订授权委托书，委托书中第四条：成立物业管理公司，完善小区绿化、安全、卫生工作；管理小区日常工作。原告委托代理人于2018年3月开始对被告水电费进行代收、于2018年5月1日开始，组织小区一户一表改造工作，完善车库、车位等工作；绿化小区花园；招聘保安、保洁人员，并对小区进行24小时服务至今;原告与小区大多数业主签订《物业管理服务合同》，被告自2018年3月至今一直享受原告提供的各项物业服务，原告多次催缴，但被告一直拒签合同，拒不缴纳物业服务费及其它代缴费，使原告合法利益受到损害。现为维护自己的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求：一、请求人民法院判令被告支付原告2018年5月1日至2019年4月30日物业服务费2067.10元；其它代缴费（生活垃圾清运费：40元；公共照明电费：90元；生活用水二次加压电费：90元；电梯年检费240元；电梯电费230元）以上其它代缴费共计690元。2019年5月1日至2020年4月30日物业服务费2067.10元；其它代缴费（生活垃圾清运费：90元；公共照明电费：85元；生活用水二次加压电费：90元；电梯年检费240元；电梯电费230元）以上其它代缴费共计745.00元。以上费用共计5569.20元。二、请求人民法院判令被告承担本案诉讼费用。被告张天常、何玲波辩称，从住进小区后，心情是不好的，开发商也找不到，原告成立物管小区前期我是同意的，后来一段时间，我觉得他们服务不到位，我的车被砸，玻璃被砸，保安态度也不好，他们收的费用太高了，收费也没有征求过我们的意见。综合双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：1、本案《宣威市翡翠名苑小区前期物业服务合同》及《物业管理服务合同》对被告张天常、何玲波是否具有约束力？2、被告张天常、何玲波应否支付2018年5月1日至2020年4月30日的物业管理费、其它代缴费？原告为证实自己的诉讼主张，在庭审中提交了如下证据：第一组：宣威市心港湾物业服务有限公司营业执照（正副本）、（与业主签订）授权委托书、关于物业服务合同备案的批复及价格报告表、法定代表人身份证明、授权委托书，用以证明原告主体适格；第二组：物业管理服务合同、2018年5月1日至2019年4月30日物业服务收费管理公告、2019年5月1日至2020年4月30日物业服务收费管理公告，用以证明：原告按照物业管理服务合同对小区的服务内容及收费计算标准并向业主公告；第三组：宣威市翡翠名苑2018年3月水电费结算单、2019年10月30日水费结算单、电费、水费代收收据、水费代缴收据、代缴公共用电证明、小区门门禁、路灯、监控、设备维修、路面维修、垃圾集中收集清运图片、小区绿化栽种及维护图片、楼道、公共区域清理、电改批复、街道社区及住建局和派出所证明，证用以证明原告对小区的服务内容及收费依据，被告已缴纳到2018年12月的垃圾清运费的事实；第四组：被告身份证复印件、房地产开发公司出具的房屋购买名单及面积，用以证明被告的主体及被告作为业主的主体资格及物业服务费的缴纳主体资格；第五组：宣威市翡翠名苑2018年5月1日至2019年4月30日物业服务费及其他代收代缴费收费明细、宣威市翡翠名苑2019年5月1日至2020年4月30日物业服务费及其他代收代缴费收费明细，用以证明被告欠费具体数额；第六组：催缴通知书，证明公司履行催缴义务的证明。第七组：翡翠名苑小区业主已缴费、未缴费公告，证明翡翠名苑小区业主入住户共计165户，已缴费128户、未缴费37户，大多数业主已按照《物业管理服务合同》履行义务。经质证，被告张天常、何玲波对原告提交的第一至第七组证据认为自己辨别不来证据的真假，也不知道；同时认可2018年3月7日在周全锐的授权委托书上签字，已向原告交清水电费用。本院认为，对原告提交的第一、二、三、四、五、六、七组证据，经本院结合案件查明的其它事实审查，第一、第四组证据来源合法、真实，能证明原、被告的主体资格，本院予以采信；第二、三、五、六、七组证据，相互佐证翡翠名苑小区业主入住户共计165户，已签订《物业管理服务合同》并缴物业费费128户，证据能证明原告对小区已履行了物业服务并按照《宣威市翡翠名苑小区前期物业服务合同》、《物业管理服务合同》第五章物业管理费计算方式及价格的约定收取多数业主物业管理费的相关事实，以及对收费计算标准向业主公告、对未缴纳物业费业主催缴的事实，其证据来源合法、真实，本院予以采信。综合当事人的陈述、举证、质证及证据的认证情况，本院确认如下法律事实：云南省宣威市靖西巷翡翠名苑小区系宣威市垠呈房地产开发有限公司开发建设的住宅小区，被告张天常、何玲波为该小区5幢1单元1702号（建筑面积207.54平方米）。因翡翠名苑小区处于无物业管理状态，2018年3月7日被告张天常、何玲波出具授权委托书，委托周全锐对翡翠名苑小区组织水电改造、车库（位）完善工作、成立物业管理公司、完善小区绿化、安全、卫生工作、管理小区日常工作等。2018年3月开始，被告张天常、何玲波将其水电费交给周全锐代收取，2018年5月1日，周全锐组织小区一户一表改造工作，完善车库、车位等工作，并招聘保安、保洁人员对小区进行服务。2018年8月24日，原告成立自然人独资有限责任公司并登记注册为：宣威市心港湾物业服务有限公司，统一社会信用代码：91530381MA6NCAT495，法定代表人周全彪。同日授权委托周全锐管理公司一切物业服务事宜。2018年8月25日，原告宣威市心港湾物业服务有限公司与宣威市垠呈房地产开发有限公司签订了《宣威市翡翠名苑小区前期物业服务合同》，约定：宣威市翡翠名苑小区委托原告实行物业管理服务，委托管理服务期限五年，同时约定物业服务内容、服务质量要求、服务费用及双方权利义务等；其中第十八条约定：宣威市心港湾物业服务有限公司向业主及房屋所有人依据购房面积收取物业服务费，计费标准：电梯房0.83元/月/平方米；小高层0.83元/月/平方米；地下车位服务费统一按120元/年/个；其他代缴费：1、生活垃圾清运费按户收取120元/年/户；2、生活用水二次加压电费按户收取120元/年/户；电梯年检费、电梯电费等。原告宣威市心港湾物业服务有限公司按照约定履行对小区物业管理服务，并2018年11月向宣威市住房和城乡建设局房地产管理股呈报《关于宣威市翡翠名苑小区物业服务费的价格报告》，2018年11月28日，宣威市住房和城乡建设局房地产管理股作出《关于宣威市翡翠名苑小区物业服务合同备案的批复》，批复准予备案，要求公司应按照物业管理合同约定事项向业主提供物业服务；应按照已签订的《物业管理服务合同》的收费标准收取物业服务费等相关费用。原告与宣威市翡翠名苑小区多数业主签订《物业管理服务合同》，约定：合同期限三年，管理事项、权利义务、服务质量、维修费用、违约责任等；其中第五章约定管理形式、物业管理费计收方式及价格、其他代缴费；合同约定物业服务费计收时间：自2018年5月1日起计收。自2019年起，每年4月1至30日收取下年费用。合同实际履行中，被告张天常、何玲波拒绝与原告签订《物业管理服务合同》，亦不缴纳物业管理费及生活垃圾清运费、生活用水二次加压电费等。按照上述《宣威市翡翠名苑小区前期物业服务合同》及《物业管理服务合同》第五章物业管理费计算方式及价格的约定，现被告张天常、何玲波欠原告2018年5月1日至2019年4月30日物业服务费2067.10元（207.54平方米×0.83元／月／平方米×12月）；其它代缴费：生活垃圾清运费40元（2019年1月1日至4月30日），公共照明电费90元（2018年8月1日至2019年4月30日），生活用水二次加压电费90元（2018年8月1日至2019年4月30日），电梯年检费240元（2018年5月1日至2019年4月30日），电梯电费230元（2018年8月1日至2019年4月30日）；2019年5月1日至2020年4月30日物业服务费2067.10元（207.54平方米×0.83元／月／平方米×12月）；其它代缴费：生活垃圾清运费90元（因住户增加，承包费未变，每户由合同约定价120元每年下调至90元每年），公共照明电费85元（因住户增加，电价下调，每户由合同约定价120元每年下调至85元每年），生活用水二次加压电费90元（因住户增加，电价下调，每户由合同约定价120元每年下调至90元每年），电梯年检费240元（2019年5月1日至2020年4月30日），电梯电费：240元（因电价下调，由合同约定价260元每年下调至240元每年），以上费用共计5569.20元。2019年10月25日，原告宣威市心港湾物业服务有限公司向被告张天常、何玲波送达缴费通知书，因被告张天常、何玲波仍未缴纳，为此，2020年2月14日，原告宣威市心港湾物业服务有限公司向本院起诉，提出上述诉讼请求。另审理查明，宣威市翡翠名苑小区有业主228户，已入住165户，与原告签订《物业管理服务合同》并交清物业管理费用128户，未签订《物业管理服务合同》37户（未入住63户除外），宣威市翡翠名苑小区尚未成立业主委员会。原、被告之间虽未签订《物业管理服务合同》，但被告张天常、何玲波居住在宣威市翡翠名苑小区内，按原告宣威市心港湾物业服务有限公司的要求，被告张天常、何玲波向原告缴纳水电费至今，且原告宣威市心港湾物业服务有限公司亦参照其他签订了《物业管理服务合同》的业主一样，对被告张天常、何玲波同等的提供了物业管理方面的服务。本院认为，物业管理是物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护区域内的环境卫生和秩序的活动，以改善业主的生活和工作环境。物业管理合同与一般的合同不同，一个明显的特点就是签定合同的单一性，即物管企业与每个业主逐一签定合同，但提供的物业管理服务却是整体性的，不能因为某一个或少数违反物管合同就不提供服务或者只对遵守合同的业主提供物管服务。这就会让不同意与物管企业签定合同的少数业主也会在事实上享受到其提供的服务。根据本案查明的事实，被告张天常、何玲波与宣威市垠呈房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》中已约定前期物业服务合同的内容，此后作为建设单位的宣威市垠呈房地产开发有限公司与原告宣威市心港湾物业服务有限公司签订的《宣威市翡翠名苑小区前期物业服务合同》，宣威市垠呈房地产开发有限公司委托原告对宣威市翡翠名苑小区进行前期物业管理，该《宣威市翡翠名苑小区前期物业服务合同》是宣威市垠呈房地产开发有限公司在宣威市翡翠名苑小区尚未成立业主大会、未能通过业主大会选举产生业主委员会聘请物业公司的情况下代表全体业主签订的，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”规定，该《宣威市翡翠名苑小区前期物业服务合同》符合法律法规的有关规定，合法有效，对宣威市翡翠名苑小区的业主具有约束力。且被告张天常、何玲波于2018年3月7日委托原告代理人周全锐对翡翠名苑小区组织水电改造、车库（位）完善工作、成立物业管理公司、完善小区绿化、安全、卫生工作、管理小区日常工作等，已确认接受物业服务。原告宣威市心港湾物业服务有限公司事实上也履行了《宣威市翡翠名苑小区前期物业服务合同》的义务，对宣威市翡翠名苑小区进行了管理。被告张天常、何玲波作为业主接受了服务，已向原告缴纳水电费，被告张天常、何玲波以其行为认可了原告的服务行为，并从中受益，双方之间成立物业服务合同关系，被告张天常、何玲波应当交纳物业服务费及其它代缴费。物业服务费的价格，宣威市住房和城乡建设局房地产管理股作出的《关于宣威市翡翠名苑小区物业服务合同备案的批复》中明确要求公司应按照物业管理合同约定事项向业主提供物业服务；应按照已签订的《物业管理服务合同》的收费标准收取物业服务费等相关费用。原告对2018年5月1日至2019年4月30日、2019年5月1日至2020年4月30日物业服务费及其他代收代缴费的收费明细进行公示，并对欠费业主已送达催缴通知书。现原告宣威市心港湾物业服务有限公司根据《宣威市翡翠名苑小区前期物业服务合同》及《物业管理服务合同》约定的物业管理费计算方式及价格，要求被告张天常、何玲波给付欠2018年5月1日至2019年4月30日物业服务费2067.10元；其它代缴费：生活垃圾清运费40元，公共照明电费90元，生活用水二次加压电费90元，电梯年检费240元，电梯电费230元；2019年5月1日至2020年4月30日物业服务费2067.10元；其它代缴费：生活垃圾清运费90元，公共照明电费85元，生活用水二次加压电费90元，电梯年检费240元，电梯电费240元，共计5569.20元的诉讼请求依法成立，本院予以支持。至于被告张天常、何玲波对原告提供的物业服务不满，其可以通过向原告提出意见和建议，或者通过小区成立业主委员会或经过业主多数决议决定是否更换物业服务单位等合法的方式进行解决，而不能成为拒绝交付物业服务费的抗辩理由。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：被告张天常、何玲波于本判决生效后立即支付原告宣威市心港湾物业服务有限公司2018年5月1日至2019年4月30日物业服务费2067.10元；其它代缴费：生活垃圾清运费40元，公共照明电费90元，生活用水二次加压电费90元，电梯年检费240元，电梯电费230元；2019年5月1日至2020年4月30日物业服务费2067.10元；其它代缴费：生活垃圾清运费90元，公共照明电费85元，生活用水二次加压电费90元，电梯年检费240元，电梯电费240元，共计人民币5569.20元。如不按本判决指定期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，减半收取25元，由被告张天常、何玲波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。审判员  吕嘉志二〇二〇年五月八日书记员  滕 瑾