黑龙江省北安市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）黑1181执异20号 案外人：任泽龙，男，汉族，1990年3月17日出生，住黑龙江省北安市。 案外人：王飞，男，满族，1988年7月8日出生，住黑龙江省北安市。 案外人：张祥，男，汉族，1987年12月24日出生，住黑龙江省北安市。 案外人：郭文强，男，汉族，1985年8月19日出生，住黑龙江省北安市。 申请人：安士航，男，汉族，1984年8月1日出生，住黑龙江省北安市。 委托代理人：刘长城，黑龙江光大律师事务所律师。 被申请人：李其军，男，汉族，1969年12月7日出生，住北安市。 被申请人：李艳凤，女，汉族，1966年9月10日出生，住黑龙江省北安市。 本院在执行申请人安士航与被申请人李其军、李艳凤诉前财产保全一案中，案外人任泽龙、王飞、张祥、郭文强对查封李其军名下位于北安市通北镇步行街和中央街交叉口商服楼提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人任泽龙、王飞、张祥、郭文强称：一、位于北安市通北镇步行街和中央街交叉口，面积为697.29平方米商服楼，楼房所有权属任泽龙、王飞、张祥、郭文强等四人所有。2011年至2016年任泽龙、王飞、张祥、郭文强等四人承包了李其军施工工程，因李其军欠案外人工程款4858000.00元无钱支付，双方于2017年7月13日签订了一份《以房抵债协议》，约定李其军用位于北安市通北镇中央街道北东数一门一至三层商服抵偿所欠的工程款。此协议签订后，李其军便将抵债房屋交付给任泽龙、王飞、张祥、郭文强实际使用至今。任泽龙用该房屋一楼出租，二楼、三楼开大皇宫练歌厅，已开了二年之久，有营业执照为证。二、北安市人民法院（2019）黑1181财保132号民事裁定查封案外人（异议人）的房屋，属错误查封。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”任泽龙等四人首先有合法有效的《以房抵债协议》，第二在法院查封之前的2017年就合法占有使用房屋至今，第三按以房抵债协议已实际支付全部价款，第四不是因案外人自身原因未办理过户登记。因上述房屋李其军在银行设定了抵押，双方约定待贷款还清后，房屋所有权才能过户任泽龙、王飞、张祥、郭文强名下，导致产权证仍登记在李其军名下，对未办理过户，异议人没有过错。 综上，位于北安市通北镇步行街和中央街交叉口，面积697.29平方米商服楼，楼房所有权属任泽龙、王飞、张祥、郭文强等四人所有，请求依法撤销北安市人民法院（2019）黑1181财保132民事裁定，解除对上述房屋的查封，并要求安士航赔偿经济损失。 申请人安事航称：异议人的异议不能成立，应依法予以驳回。答辩人查封的楼房所有权人归李其军所有，不存在抵账及转移占有等情形。首先，北安市房产管理局通北房产处于2014年9月12日颁发的房权证写明所有权人系李其军，并不存在变更登记，而且该楼房进行贷款抵押，抵押登记体现所有权人也是李其军。其次，争议楼房一直由李其军对外出租，证人娄全贵的证言能够证实自2016年至2019年6月8日期间，该楼房一层一直由李其军对外出租，并向其交纳房租。而且楼房二、三层开办大皇宫歌厅，工商档案中的租赁合同及社区证明均能体现出房屋所有权人系李其军。第三、异议人提交的证据不属实，应追究其法律责任。证人娄全贵证实李其军补签合同进行造假，而且复印社的监控也能够证实造假合同的事实。答辩人请求依法追究四异议人及李其军的法律责任。第四、争议楼房处于抵押状态时抵账行为无效，根据《物权法》第191条第二款规定，抵押的房屋未经房屋抵押权人同意不得转让，因此抵账行为属无效行为。第五、异议人提交的结算单据无法说明欠款是否存在，因为没有相关的合同等进行佐证。 综上所述，答辩人认为异议人的异议不能成立，应予驳回。同时，应以妨害民事诉讼追究四异议人及李其军的法律责任。 被申请人李其军称：答辩人李其军共拖欠任泽龙、王飞、张祥、郭文强工程款4858000.00元。2017年7月13日，李其军与任泽龙、王飞、张祥、郭文强签订了《以房抵债协议》。李其军将坐落于通北镇中央街道北东数一门一至三层，作价4858000.00元，用于抵顶工程款，并将该房屋交付给任泽龙等四人，并已经接收从事经营歌厅等使用。因该房屋当时有银行抵押贷款，所以没有办理更名过户手续，答辩人承认上述房屋已经归任泽龙、王飞、张祥、郭文强四人所有。李其军与任泽龙、王飞、张祥、郭文强以物抵债的协议符合我国法律规定，当事人在债务清偿期届满前约定以房抵货款，系以物抵债。以物抵债作为清偿债务的方法之一，是以他给付代替原定给付的清偿，其生效以当事人实际履行为条件，当事人一方必须履行实际交付代偿标的物的行为，才能产生消灭原有债务的法律效果。本案答辩人与任泽龙、王飞、张祥、郭文强四人之间的协议完全合法，是依法生效的协议。 综上，李其军与任泽龙、王飞、张祥、郭文强签订的《以房抵债协议》合法生效,请贵院支持任泽龙、王飞、张祥、郭文强的异议请求。 被申请人李艳凤未答辩。 本院查明，申请人安事航与被申请人李其军、李艳凤民间借贷纠纷一案，申请人安事航于2019年6月3日向本院申请诉前财产保全，请求对被申请人李其军名下的房屋进行查封，本院于2019年6月3日作出（2019）黑1181财保132号民事裁定书，查封了李其军所有位于北安市通北镇步行街和中央街交叉口，面积为697.29平方米商服楼。 另查明，本院查封的房屋在北安市房产管理局通北房产处登记所有权人为李其军，登记时间2014年9月12日，共三层。2016年4月28日，李其军在北安市农村信用联社股份有限公司赵光信用社办理贷款，贷款金额200万元，使用上述房屋作抵押，并在北安市房产管理局通北房产处办理抵押登记，登记时间为2016年4月28日至2019年4月29日。 本院调查娄全贵证实：位于北安市通北镇中央街老法院一楼东一门（即本院查封房屋的一层）楼房，是李其军于2017年4月15日开始租赁给娄全贵使用，用于经营百里鞋店。2017年至2019年每年的《房屋租赁合同》均由娄全贵的妻子赵彦杰与李其军签订，每年房屋租金65000.00元。2019年的《房屋租赁合同》是在2019年3月26日，由李其军与赵彦杰签订的，于当天交给李其军房屋租金65000.00元。2019年6月8日，李其军找到娄全贵，说他的房屋顶账了，换新房主了，把原合同取回，又让娄全贵补了两份《房屋租赁合同》，是由娄全贵与张祥签订的，时间分别写到2018年5月15日和2019年4月15日。当天李其军的妻子把2019年的房屋租金返还给娄全贵，娄全贵直接交给张祥，张祥给娄全贵补了一份收据，日期写到2019年4月15日。 本院查封李其军名下的二、三层房屋由任泽龙使用，经营北安市通北镇大皇宫KTV练歌厅。安事航提供在工商部门调取的证据，证明在2017年5月12日，李其军与任泽龙签订《租赁合同》，李其军将北安市通北镇老法院楼东数第一门市租赁给任泽龙使用，租赁期限五年。案外人任泽龙、王飞、张祥、郭文强提供于2017年7月13日与李其军签订的《以房抵债协议》1份，主要约定：甲方为李其军，乙方为王飞、张祥、郭文强、任泽龙。乙方等四人于2011年至2016年承包甲方工程施工，甲方共计欠乙方工程款4858000.00元，甲、乙双方经协商达成以房屋抵债协议，房屋坐落于北安市通北镇中央街道北东数一门一至三层，由于甲方用于抵债的房屋有贷款尚未还清，双方约定待贷款还清后，甲方将房屋所有权过户到乙方名下；甲方保证该房屋过户时不负担抵押等担保状态，所有与该房屋有关的债务已还清。案外人张祥等四人又提供了分别于2018年5月15日、2019年4月15日，张祥与娄全贵签订的《房屋租赁合同》各1份及2019年4月15日收取租金收据1份，证实张祥将位于通北镇中央街老法院一楼东一门租赁给娄全贵使用，并收到2019年房屋租金65000.00元。 本院认为，本案的争议焦点问题是：是否应中止对涉案房产的执行。 按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构建物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断……。本案中，本院查封的房屋在北安市房产管理局通北房产处登记在李其军名下，产权所有人属于李其军，且李其军在法院查封之前仍将其名下房屋租赁给娄全贵、任泽龙使用，并收取租金。而案外人任泽龙、张祥等人提供张祥与娄全贵签订的两份《房屋租赁合同》及一份收据是在法院查封之后补签的，本院不予采信。故案外人任泽龙、王飞、张祥、郭文强不足证明其就案涉房屋享有排除强制执行的民事权益。其提出的异议不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条之规定，裁定如下： 驳回任泽龙、王飞、张祥、郭文强的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向北安市人民法院提起诉讼。 审判长 胡 伟 审判员 杨亚新 审判员 印文军 二〇二〇年五月二十日 书记员 方艳楠