广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终6952号上诉人（原审被告）：赖胜威，男，1993年5月22日出生，汉族，住广东省普宁市。委托诉讼代理人：黎志明，广东创杰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张善祺，男，1991年2月17日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：刘宏，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙鸿宁，北京市炜衡（广州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：黄宝生，男，1984年12月18日出生，汉族，住广东省普宁市。委托诉讼代理人：黄建明，广东东方星联律师事务所律师。上诉人赖胜威因与被上诉人张善祺、黄宝生房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初11888号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人赖胜威上诉请求判令：1、撤销原审判决，改判赖胜威无需承担责任；2、本案一、二审费用全部由张善祺、黄宝生承担。事实与理由如下：一、原审判决认定事实错误，赖胜威无论从事实上还是法律上，均无法参与张善祺与黄宝生之间的存量房买卖合同关系。其一，我国《物权法》规定以登记公示为原则，赖胜威不是物权法上的房屋所有人，不存在实际参与涉案房屋买卖交易，如履行房屋买卖合同、办理赎契、过户的可能。即使赖胜威作为实际出资人持有借名买房协议，但在办理过户登记之前，房产登记簿上记载的所有权人黄宝生才是权利义务人。即使法院认定该借名购房协议有效，仍只有黄宝生才是唯一可履行办理涉案房产赎契、过户手续的一方，赖胜威从事实上仍然无法履行或者实际参与房屋买卖合同履行或协助办理赎契、过户手续。其二，赖胜威作为涉案房屋实际出资人，仅了解该房屋买卖合同的进展情况，并极力希望促成该交易，但正因为赖胜威并非合同相对方，无法实际履行或者左右该《存量房买卖合同》的实际履行，才让该合同的当事方黄宝生有机会擅自挪用购房款。而赖胜威作为涉案房屋的实际出资人，在得知自身权益被侵害后根据赖胜威与黄宝生之间签订的《协议书》启动法律程序，维护自身合法权益，乃是合法使用法律赋予公民的合法权利，该行为与本案买卖合同关系并非同一法律关系。此外，赖胜威在原审庭审时已明确表示，黄宝生与赖胜威之间有多次债务往来，黄宝生支付给赖胜威的25万元为其他债务往来，并非黄宝生基于与张善祺的《存量房买卖合同》而发生的定金款项。原审判决对此并未认定，属于认定事实不清；二、原审判决适用法律不当。根据合同相对性原则，合同项下的权利义务只能由合同双方承担，赖胜威作为合同以外的人不应受其约束。且，原审判决依据本应以合同继续履行为条件的合同条款判决承担违约金，属于曲解合同条款，于理不合，于法无据。其一，赖胜威并未签署《存量房买卖合同》，涉案房屋买卖合同关系只能发生在作为该合同签订主体的黄宝生与张善祺之间。赖胜威作为与合同无关的第三人不应被提出合同上的请求及诉讼。基于房屋买卖合同责任的相对性，赖胜威不应负违约责任。因此，原审判决认为赖胜威实际参与涉案房屋买卖交易，故而应当对黄宝生与张善祺签订的合同承担违约责任，于法无据。其二，原审判决赖胜威与黄宝生共同退还房屋首付款及定金，并承担违约责任及违约金，无合同及法律依据。黄宝生与张善祺签订的《存量房买卖合同》第十二条原文为：如因甲方或乙方原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，甲乙双方当事人同意，违约方支付违约金为房屋价款的10％，合同继续履行。也即为，如使用该条款约定的违约责任，则合同应继续履行，而不是判决解除合同；三、原审判决有失公允，赖胜威亦是被黄宝生侵权的受害人，且因为此事，赖胜威的家庭及生活受到极大影响，在经济上亦遭受重大损失。黄宝生违约与赖胜威无关，赖胜威依法查封涉案房屋并非该房屋无法继续进行交易的原因。张善祺提交的证据显示，在涉案房屋交易过程中，均是赖胜威与张善祺及广东合富房地产置业有限公司（下简称合富公司）进行沟通及确认相关事宜，恰恰说明张善祺自身亦存在过错，并非善意第三人。而且，赖胜威在根据另一法律关系采取措施维护自身法律权益后，已主动通知张善祺查封涉案房屋的事实及理由，赖胜威作为涉案房屋的实际出资人，因黄宝生擅自挪用房屋买卖款项这一侵权事实，亦属于被侵权的受害人。赖胜威因家庭生活发生重大困难，才不得不出卖实际出资的涉案房屋，一直督促黄宝生按合同履行义务，反复督促黄宝生及时办理涉案房屋的赎契手续，及时协助张善祺办理产权过户手续。黄宝生不顾赖胜威的反复催促，私自挪用了张善祺所交付的本应按照房屋买卖合同办理赎契手续的款项。赖胜威在得知此情况后，仍尽全力督促黄宝生尽快补偿相关款项以便依约办理房屋赎契手续，完成过户，但黄宝生一直都对赖胜威的督促以各种理由拖延，从最初隐瞒挪用款项的事实到后来置赖胜威的苦苦哀求于不顾，其恶劣行为不止对张善祺构成违约，亦对赖胜威造成重大损失。自2019年1月20日起，赖胜威即将自身控制的涉案房屋交付给张善祺，由张善祺收取本由赖胜威收取的涉案房屋的租金，而张善祺更是掌握了赖胜威与承租人之间签订的租赁合同原件，经赖胜威要求拒不归还。因此，原审判决赖胜威承担本不应承担的退款责任及违约责任，让赖胜威遭受更大的重创，明显有失公平合理。被上诉人张善祺答辩称：一、原审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。赖胜威的上诉理由没有任何事实及法律依据，其上诉理由不成立，请求驳回其上诉请求，依法维持原判；二、黄宝生严重违反合同约定，并与赖胜威联合欺骗张善祺，违反诚实信用原则，依法应承担违约责任，原审法院关于违约责任的判决合法合理。其一，黄宝生未依照《存量房买卖合同》第四条的约定在2018年12月31日前完成银行涂销抵押和过户手续，为第一项违约。其二，黄宝生未依照《逾期交易补充协议》第5条的约定在2019年8月31日前完成银行涂销抵押手续，经张善祺多次催促办理过户手续后，仍未在约定的时间内办理过户手续，为第二项违约。其三，黄宝生私自挪用张善祺支付的定向用于赎契涉案房屋的款项，并与赖胜威共同欺骗张善祺签署了《逾期交易补充协议》，为第三项违约。《逾期交易补充协议》第6条约定：甲方(黄宝生)需向乙方(张善祺)在网银上展示自收到乙方(张善祺)2760000元款项之日起至房屋涂销手续完成之日止的账户情况，以证明该款项未曾挪用。在2019年1月18日签署前述文件前，黄宝生就已经挪用了用于赎契的款项，赖胜威知情，两人均未如实告知张善祺，联手共同欺骗张善祺给予其延期过户的宽限期，导致张善祺的损失扩大。其四，黄宝生已在原审庭审中当庭承认其行为构成违约。由上述可知，黄宝生与赖胜威存在根本违约行为，且黄宝生在原审庭审中也明确表示同意与张善祺解除涉案房屋买卖合同，也同意退还定金25万元和首期购房款276万元。其五，《存量房买卖合同》及《广州市存量房买卖合同》中约定了违约金的比例，黄宝生与赖胜威应向张善祺支付违约金人民860000元。《存量房买卖合同》第九条之交易不成的违约责任和《广州市存量房买卖合同》第十条交易不成的违约责任第1款均有相同约定。因此，在张善祺没有任何违约行为的前提下，黄宝生与赖胜威违反涉案合同约定，依约应向张善祺支付违约金人民币860000元；三、赖胜威规避政策借名买房存在过错，全程参与交易并与黄宝生共同欺骗张善祺，主观恶意明显，且更是在欺骗张善祺安排过户的同时，抢先以仲裁查封行为导致张善祺的利益受损，严重违反诚实信用原则，应对前述违约行为共同向张善祺承担连带责任。赖胜威以合同相对性作为上诉理由进行抗辩，明显不成立。其一，赖胜威在原审庭审中当庭确认了其对涉案房屋享有实际控制权，持有涉案房屋的所有证件、长期处分房屋等。其二，赖胜威实际参与涉案房屋交易的整个过程，包括放盘、涉案交易的洽商、签约、收款、后期过户等一系列流程，实际参与了涉案房屋交易的相关操作，以自己的行为加入涉案交易的整个过程以及买卖合同的履行。赖胜威与黄宝生共同收取了涉案房屋交易的款项，实际共同享受了涉案房屋交易所带来的收益。其三，赖胜威通过仲裁的方式要求黄宝生返还张善祺支付的首期购房款(赎契款)276万元及违约金，先行查封涉案房屋，证明赖胜威也认为自己应该承担涉案合同的义务及责任，对该笔款项在法律上也有责任。其提起仲裁要求黄宝生返还涉案款项给赖胜威的行为也与上述收取涉案房屋交易款项的行为性质相同，故亦应承担连带返还款项的责任。其四，赖胜威与黄宝生共同向张善祺恶意隐瞒了定向用于赎契涉案房屋的款项已经被挪用，其与中介公司合谋继续欺骗张善祺，承诺安排过户的方式以达到抢先查封涉案房屋等事实，存在明显主观恶意，导致张善祺的损失进一步扩大。其五，赖胜威既己通过仲裁主张对涉案房屋享有所有权，也在原审庭审中当庭承认其与黄宝生存在借名买房关系，无论双方之间是否存在纠纷，张善祺均是善意的第三人，且不存在任何过错，赖胜威应与黄宝生共同承担违约责任。被上诉人黄宝生答辩称：原审适用合同条款错误，认定事实错误，最终导致判决结果错误。其一，双方签订的《存量房买卖合同》第十二条约定违约金是1%，原审却以10%标准判决违约金，导致违约金的数额扩大10倍，属严重错误。其二，原审判决将黄宝生与赖胜威之间没有确定的案情作为事实认定，属认定事实错误，从而导致错误判决赖胜威承担连带责任，原审也违反合同的相对性原则。黄宝生与赖胜威之间的借名买房关系是否成立及有效，是另一案件需解决的争议，在另案处理结果确定之前，原审法院不应当将此作为事实在本案予以认定。因借名买房违反了广州市限购政策，应当属于无效合同，且赖胜威已对提起的仲裁申请撤诉，如借名买房合同无效，赖胜威对涉案房屋不享有权利，在本案中也就不应当承担连带责任。其三，本案并不存在房产不能交付的情形，黄宝生暂时因经济原因没钱办理赎楼，且赖胜威对涉案房屋的查封没有法律依据。现张善祺提出解除合同，违反了双方合同约定，黄宝生不应承担违约责任。张善祺于2019年9月16日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除张善祺和黄宝生就广州市番禺区××村镇××大道××3702房签订的《存量房买卖合同》（合同编号：GHA0048846）；2、赖胜威、黄宝生退还张善祺已支付的定金人民币250000元；3、赖胜威、黄宝生退还张善祺已支付的首期款（不含定金）人民币2760000元；4、赖胜威、黄宝生向张善祺支付违约金人民币860000元；5、赖胜威、黄宝生向张善祺赔偿其为购买案涉房产向中介公司支付的中介服务费人民币50000元；6、赖胜威、黄宝生向张善祺赔偿其为购买涉案房产向按揭公司支付的按揭服务费人民币22360元；7、赖胜威、黄宝生向张善祺赔偿其为本次案件支付的律师费人民币20000元；8、赖胜威、黄宝生向张善祺赔偿其为本次案件支付的诉讼保全责任保险保险费人民币11095元；9、本案的案件受理费及财产保全费等诉讼费用均由赖胜威、黄宝生负担。原审法院经审理查明：张善祺与黄宝生均是完全民事行为能力人，位于广州市番禺区××村镇××大道××3702是登记在黄宝生个人名下的房产，该房产建筑面积为251.4454平方米。2018年7月4日，张善祺作为乙方（买方）黄宝生作为甲方（卖方）、合富公司作为丙方（房地产中介服务机构）签订《存量房买卖合同》，约定：由张善祺以8600000元的总价向黄宝生购买位于番禺区××村镇××大道××3702的房产，房产建筑面积为251.45平方米，房产存在抵押等他项权利情况；第四条约定产权转移登记，丙方协助办理。丙方应当于2018年12月31日前到房地产登记机构协助甲乙双方办妥产权转移登记手续，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方；第五条约定税费缴交，买卖双方各自承担税费；第六条约定中介服务费及其他费用的给付，当事人应当于2018年12月31日前向丙方支付中介服务费，其中乙方应当向丙方支付中介服务费100000元；第八条约定违约责任，各方当事人不履行合同或者不按约定履行合同的，应当根据有关法律法规承担相应的违约责任；第九条约定交易不成的违约责任，1、甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用。2、乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%；第十条约定延期交房的违约责任，甲方如果未按本合同规定的期限将该房地产出售给乙方的，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期超过15日仍未交房的，乙方有权解除合同，如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第三条约定的房地产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金；第十二条约定迟延办理产权登记的违约责任，如因甲方或乙方原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，甲乙双方当事人同意：违约方支付违约金该房地产成交价的1%，合同继续履行；第十九条其他约定：经双方友好协商一致，卖方垫资人民币2700000元为卖方赎契该物业，该款项到账即视为卖方收到该房款，并同意出具借据文本形式签收给买方。合同附件约定付款方式，张善祺与黄宝生约定自行交割房款。涂销抵押后按揭付款，申请商业贷款，定金款项250000元，卖方应在签署本合同当日自行交付给卖方。买卖双方应在签署本合同后90日内签署银行按揭文件，及提供齐全办理银行贷款所需要的资料。卖方应在签署本合同后90日内自行向抵押银行办理申请提前还贷手续，并承担因提前还贷及涂销归档所产生的费用。由买方垫资赎契（买方垫资代卖方向银行办理提前还贷手续），（1）卖方同意在收到银行提前贷款通知后，在银行通知预约扣账日或之前，提取首期楼款（不含定金）人民币2760000元转入卖方贷款账号内，银行到账后即视为卖方已收取相应楼款；楼价余款5590000元，待完成全部按揭手续后，由贷款银行直接划给卖方。上述《存量房买卖合同》还就其他事项进行了约定。后双方于2018年8月29日签订《广州市存量房买卖合同》（网签合同），约定内容与双方于2018年7月4日签订的《存量房买卖合同》一致。2018年7月4日，张善祺向黄宝生支付定金250000元，黄宝生并向张善祺出具收款收据。2018年10月12日，张善祺支付22360元按揭服务费。2018年10月24日，张善祺向合富公司支付中介服务费50000元。2018年11月30日，张善祺向黄宝生转账支付首期款2760000元，黄宝生并向张善祺出具收款收据。2019年1月18日，张善祺与黄宝生签订《逾期交易补充协议》，约定：1.因黄宝生单方面原因（无法在规定时间内完成银行涂销手续，以至无法按照合同期限完成房产交易），致该存量房无法按照原合同规定条款完成交易，现双方达成该逾期交易补充协议。2.黄宝生保留张善祺已支付的定金250000元，及张善祺根据黄宝生“个人借款协议”支付的2760000元作为定金及黄宝生还款涂销所用，并作为张善祺房屋首付款。3.……。4.……5.根据双方新的约定，该房屋将于2019年7月下旬至8月31前，完成过户交易手续。6.……。7.在超出该补充协议规定内容之外并导致该房屋依然无法按本协议内容完成过户交易时，张善祺保有原“存量房买卖合同”内容所规定的相关法律权利。上述《逾期交易补充协议》还就其他事项进行了约定。2019年8月26日，张善祺向黄宝生及合富公司发送《催促办理交易过户函》，载明：“张善祺已经支付了定金及赎契款，且向银行申请贷款并取得了《个人二手住房贷款初审结果通知书》，已经办理相关手续。黄宝生应于2019年8月31日前完成提前偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档等手续，与张善祺一同到税务部门完税及到房地产交易中心交易递件过户。黄宝生应当尽快履行合同义务。”。上述函件已于2019年8月27日由黄宝生本人签收。2019年9月2日，张善祺委托律师向黄宝生、赖胜威及合富公司的联系地址发送律师函，催促黄宝生配合办理交易过户及相关手续。其中黄宝生未签收，邮件被退回。原审过程中，张善祺提交了群名为“群聊”的相关微信聊天记录，该群内的群成员有张善祺、赖胜威、合富公司的员工，张善祺主张赖胜威、黄宝生均实际参与涉案房屋交易，并恶意欺骗张善祺，且赖胜威恶意查封涉案房屋导致涉案房屋不能过户，赖胜威、黄宝生未依约履行合同义务，构成根本违约。该聊天记录显示，合富公司及张善祺多次与赖胜威沟通要求与黄宝生协调时间办理过户登记均未果。2019年8月30日，合富公司在群聊内发送“口头收到中行番禺支行消息；业主黄宝生，目前已经逾期3期，准备第四期，但系银行还没有发起查封，9-7前不还，银行会起诉。”赖胜威主张其与黄宝生为借名买房的关系，赖胜威为涉案房产的实际出资人。2019年7月23日，黄宝生向赖胜威出具《承诺书》，确认赖胜威为涉案房产的实际出资人，并承诺严格遵守代购协议书的约定内容，在赖胜威提出过户请求时，应与之配合，履行相关房屋产权无偿过户的需求，确保该房屋的产权归属于赖胜威所有。黄宝生已经与第三方张善祺签署了编号GHA0048846《存量房买卖合同》，并已经收取了张善祺先生定金250000元以及首期购房款2760000元，其中250000元定金于2018年7月31日前转付赖胜威，该款项应用于偿还房屋按揭贷款，并按约定办理该房屋涂销抵押手续。购房合同约定，黄宝生应于2019年8月31日前协助张善祺先生办理产权过户手续。如黄宝生未能于2019年7月31日将已收取的房款向赖胜威返还或者向银行偿还该房屋的抵押贷款的，或者未能在2019年8月31日前协助张善祺先生过户的，黄宝生愿承担损失并向赖胜威赔偿该房屋全部价值的违约金。该《承诺书》还就其他事项进行了约定。赖胜威提交了其与黄宝生的微信聊天记录以证明：赖胜威在2018年9月13日至2019年8月12日期间一直和黄宝生沟通提前还贷相关事宜，但黄宝生因自身资金问题，未向银行申请提前还贷。因黄宝生并未依约履行其向赖胜威出具的《承诺书》，赖胜威遂于2019年8月5日向中国广州仲裁委员会申请仲裁并提起财产保全，请求查封黄宝生名下位于广州市番禺区××村镇××大道××3702的房产，中国广州仲裁委员会于2019年8月6日向原审法院移交赖胜威提交的财产保全申请，原审法院于2019年8月13日查封了上述房产。赖胜威在上述仲裁案件中要求黄宝生向其支付首期房款2760000元并承担违约金50000元。另：涉案房屋现用于出租使用，2019年1月20日前由赖胜威收取租金，张善祺自2019年1月20日开始收取租金。因黄宝生挪用张善祺支付的首期房款，未办理涂销抵押等手续以及涉案房产被查封，张善祺与黄宝生的房屋买卖合同无法继续履行。张善祺遂于2019年9月16日将黄宝生和赖胜威诉至原审法院。在本案庭审中，原审法院询问张善祺：“涉案房屋买卖不能交易的根本原因是什么?”、“涉案房屋现状如何？”，张善祺依次称：“黄宝生应当在2018年12月31日前办理涉案房屋的过户手续，也就是说黄宝生最迟应当在2018年12月31日前完成涂销抵押手续，由于黄宝生没有在约定的时间内履行涂销抵押的义务，这是第一次违约。后来，张善祺再次给予了相应的宽限期，要求在2019年8月31日前完成过户手续，也就是说在此日期前黄宝生应该完成涂销抵押手续，且不能挪用张善祺支付的赎契款及约定的附属义务，但黄宝生逾期没有完成涂销抵押手续。后经张善祺多次催促办理过户手续，但是黄宝生仍然没有在规定的时间内配合张善祺办理过户手续。后来张善祺知道涉案房屋已经被查封，且涉案房屋至今仍未被涂销抵押。”、“我方从2019年1月20日开始收取涉案房屋的租金，截至开庭之日已经收取13万元左右的租金，之前涉案房屋赖胜威、黄宝生共同出租给案外人，张善祺每月收取的租金是12000元，涉案房屋的租户在2019年1月20日之前是将租金交给赖胜威的。”，赖胜威、黄宝生对张善祺的陈述予以确认。黄宝生同意向张善祺退还定金250000元及首期购房款2760000元，但不同意支付违约金及其他费用。黄宝生并称其是在赖胜威的逼迫下才签订《承诺书》的，且其已经将张善祺支付的定金250000元转账给赖胜威，首期款2760000元目前已经被挪作其他急用。赖胜威、黄宝生在庭审过程中表示同意继续履行合同，但张善祺称：“我方不同意继续履行合同，这样会进一步扩大我方的损失。涉案房屋已经没有在还贷了，后面的房款我方也需要贷款的，黄宝生诚信已经不好了，不知道黄宝生是否还有其他债务，存在巨大风险。”。原审法院认为：当事人对自己提出的主张所依据的事实及反驳对方主张所依据的事实均有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持，但对方当事人认可的除外。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，并不得侵犯第三人利益。张善祺与黄宝生签订的《存量房买卖合同》、《广州市存量房买卖合同》及《逾期交易补充协议》不违反法律规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。因涉案房产已经被另案查封，且黄宝生已将张善祺支付的首期房款挪作他用，无法办理涉案房产的涂销抵押手续，张善祺与黄宝生之间签订的《存量房买卖合同》无法继续履行。现张善祺主张解除涉案《存量房买卖合同》合法有据，予以支持。在解除张善祺与黄宝生之间签订的《存量房买卖合同》的同时，也应当一并解除张善祺与黄宝生之间签订的《广州市存量房买卖合同》及《逾期交易补充协议》。黄宝生在本案中表示同意向张善祺退还已收定金及已收首期房款，故黄宝生应当向张善祺退还定金250000元及首期房款2760000元。本案的争议焦点之一为黄宝生是否应按照房屋价款10%的标准向张善祺支付违约金并赔偿张善祺已经支出的中介服务费50000元、按揭服务费22360元、律师费20000元、诉讼保险责任保险费11905元。因黄宝生私自挪用张善祺支付的用于垫资赎契的首期房款2760000元，导致张善祺与黄宝生之间的房屋买卖合同无法继续履行，张善祺无法实现合同目的，故显属黄宝生根本性违约，黄宝生应当承担相应的违约责任。张善祺与签订的《存量房买卖合同》第八条约定各方当事人不履行合同或者不按约定履行合同的，应当根据有关法律规定承担相应的违约责任，第十二条明确约定了迟延办理产权登记的违约责任，违约方需支付房屋价款的10%作为违约金，该违约金标准符合法律规定，且在合理的范围内，应当予以支持。至于张善祺另主张仍需向其支付支付律师费、中介服务费、按揭服务费、诉讼保全责任保险费等其他损失，原审法院认为赖胜威、黄宝生承担房屋成交价的10%作违约金既有惩罚性，也有补偿性，且目前由张善祺方在收取涉案房屋的租金，张善祺的律师费、中介服务费、按揭服务费、诉讼保全责任保险费等损失可在上述违约金及租金收入中得到相应补偿，故酌定由赖胜威、黄宝生承担全案诉讼费的基础上，对张善祺另行提起的赔偿损失主张均不予以支持。本案的争议焦点之二为赖胜威是否应对黄宝生所负上述债务承担连带责任。赖胜威作为完全民事行为能力人，试图规避相关政策获利，赖胜威理应知晓和预料到交易过程中黄宝生可能会出现问题、交易存在重大风险。因本案中赖胜威、黄宝生均确认赖胜威是涉案房屋的实际出资人，赖胜威并称其与黄宝生为借名买房的关系，并确认将涉案房屋出售给张善祺，在涉案房屋交易过程中均是赖胜威与张善祺及合富公司进行沟通及确认相关事宜，且在得知黄宝生挪用资金后，赖胜威通过仲裁途径向黄宝生主张首期房款2760000元及违约金，并先行申请查封涉案房产，结合以上事实，可以认定赖胜威对于黄宝生与张善祺签订的《存量房买卖合同》载明的权利义务均予以确认，并实际参与涉案房屋买卖交易，故赖胜威应当对黄宝生因买卖涉案房产所负债务承担连带责任。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，于2019年12月26日判决如下：一、解除张善祺与黄宝生广州市番禺区××村镇××大道××3702房于2018年7月4日签订的《存量房买卖合同》（合同号：GHA0048846）及于2018年8月29日签订的《广州市存量房买卖合同》、于2019年1月18日签订的《逾期交易补充协议》；二、黄宝生、赖胜威应当于本判决发生法律效力之日起七日内共同退回定金250000元及共同退回首期房款2760000元给张善祺；三、黄宝生、赖胜威应当于本判决发生法律效力之日起七日内共同支付违约金860000元给张善祺；四、驳回张善祺的其他诉讼请求。本案受理费38588元、财产保全费5000元，均由黄宝生、赖胜威共同负担。经二审审查，原审判决查明事实基本无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院认为：本案二审的争议焦点包括：其一，黄宝生应付张善祺的违约金标准应如何确定；其二，赖胜威是否需与黄宝生承担连带责任。关于黄宝生应付张善祺违约金标准应如何确定的问题。虽然黄宝生与张善祺签订的合同未明确约定在黄宝生违约导致合同解除情况下违约金应如何支付，但约定了黄宝生在迟延办理产权登记的情况下应承担按总房款10%支付违约金及继续履行合同的违约责任。在黄宝生构成根本违约导致合同解除的情况下，张善祺诉请黄宝生参照迟延履行合同的违约责任标准支付违约金，并未加重黄宝生的合同责任，原审判决对此予以支持并无不当，可予维持。赖胜威以合同未有明确约定为由，上诉认为原审判决黄宝生按前述标准支付解除合同违约金缺乏法律依据，理据不充分，本院不予采纳。关于赖胜威是否需与黄宝生承担连带责任的问题。依据本案现有证据，赖胜威与黄宝生之间就涉案房屋成立借名买房合同关系。赖胜威基于行使借名人权利的需要，实际参与了黄宝生与张善祺之间买卖合同关系的磋商、签订及履行，赖胜威并实际收取了张善祺支付的25万元定金，且与张善祺办理了涉案房屋租金收付的移交手续。赖胜威虽称黄宝生向其转付的25万元款项并非本案所涉购房定金而系其他债务往来，但未就此充分举证证明。由此，基于其与黄宝生之间的借名购房合同关系，赖胜威事实上承担了黄宝生与张善祺之间买卖合同关系中出卖人的部分权利义务。赖胜威应当清楚，相对于黄宝生与张善祺之间的买卖合同关系而言，其与黄宝生之间的借名合同关系属于出卖人的内部法律关系，故其对内向黄宝生行使借名人权利时应以不妨碍张善祺对外向黄宝生行使出卖人权利为前提，尤其是在其自身已参与黄宝生与张善祺之间买卖合同关系履行的情况下，更应善尽借名人的诚信履约义务，包括积极敦促黄宝生向张善祺依约履行义务，在黄宝生出现违约行为时及时通知张善祺并积极协助张善祺行使合同权利。但现有证据并不足以充分证明在黄宝生将张善祺支付的赎契款挪作他用且迟迟未依约办理涂销抵押手续的情况下，赖胜威有告知张善祺，并有积极敦促黄宝生及时纠正违约行为，相反，赖胜威后另案提起仲裁申请查封涉案房屋，导致张善祺行使主张过户权利出现障碍。因此，赖胜威违反了诚信履约的法定义务，张善祺诉请赖胜威与黄宝生共同承担违约责任合理合法，原审判决对此予以支持并无不当，可予维持。赖胜威以其并非合同相对方为由，上诉认为其无需向张善祺承担违约责任，理据不充分，本院不予采纳。综上所述，上诉人赖胜威的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费38588元，由上诉人赖胜威负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  姚伟华二〇二〇年五月二十日书记员  王文杰唐颖琪