上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终3220号上诉人(原审被告)：周军，男，1965年8月11日生，汉族，户籍地湖北省咸宁市。委托诉讼代理人：毛晓东，上海问学律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海朗亚装饰铁件工程有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：周燕，总经理。委托诉讼代理人：陈蔚柏，上海建章律师事务所律师。上诉人周军因与被上诉人上海朗亚装饰铁件工程有限公司(以下简称朗亚公司)排除妨害纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初21064号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。周军上诉请求：请求判令撤销(2019)沪0114民初21064号民事判决，依法改判或发回原审法院重审。事实和理由：协议的签字人是上诉人，而上诉人在朗亚公司的岗位是工程主管，不可能作为公司代表对外签订协议。且在协议签订之后，被上诉人原法定代表人赵庆将合同及发票等复印一份之后交给上诉人，同时口头允诺在上诉人服务满十年后将原件交予上诉人。房屋的交接是由上诉人与原房主直接交接的，上诉人在拿到房屋钥匙后，即出资对房屋进行了装修，装修费用将近10万元，上诉人一家人居住至今。原始的合同上并未盖有被上诉人的公章，而被上诉人提供的合同上盖有公章，显然是为本次诉讼而特意加盖的，即变造了最主要的证据，应当认定该盖章行为无效。证人证言证实，被上诉人提供房屋是一种奖励，目的是为了留住人才。朗亚公司答辩称，不同意上诉人的上诉请求。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。朗亚公司向一审法院起诉请求：1.判令周军搬离位于上海市嘉定区华亭镇沁园小区11号501室(以下称系争房屋)；2.判令周军支付朗亚公司房屋使用费(自2016年7月18日起计算至实际搬离之日止，按照每月人民币(以下币种同)1,500元的标准计算)。一审法院认定事实：周军原系朗亚公司工程部主管。2003年3月27日，案外人汤益明购得系争房屋。2004年，朗亚公司委派周军与汤益明签约购房，汤益明(甲方)与朗亚公司(乙方)签订《房地产买卖合同》，约定甲方将系争房屋转让给乙方，转让价格为133,880元；甲、乙双方同意，本合同生效后，除人力不可抗拒的因素外，甲方于2004年1月15日前腾出该该房屋并通知乙方进行验收交割；本合同签订后，乙方应于2004年1月15日支付全部房价款。合同另对双方其他权利义务作出约定。周军作为朗亚公司签约代表在上述合同落款处签字。合同签订后，周军将上述合同原件交给朗亚公司，朗亚公司向汤益明支付了全部转让价款，汤益明则按约交付了系争房屋。后周军对系争房屋进行了装修并居住至今。2014年底至2015年初，周军从朗亚公司离职。2017年9月，朗亚公司委托律师向周军发函称系争房屋属于朗亚公司的财产，因周军在朗亚公司工作期间的表现将系争房屋无偿租赁给周军至劳动关系终止，而周军于2014年12月底离职，双方劳动关系终止，因此要求周军搬离系争房屋并将房屋归还朗亚公司。2019年10月，朗亚公司起诉来院。一审法院审理中，周军表示系争房屋是朗亚公司对其工作期间的奖励，朗亚公司原法定代表人曾承诺若周军自购房之日起在朗亚公司工作满十年，则系争房屋归周军所有。朗亚公司则表示系争房屋是用于给公司相关主管人员居住，并非特定给周军居住。周军为证明其所述，向法院提交了出租信息、居住证明、照片、公共事业费账单、房地产买卖合同、短信记录以及案外人叶某某的证人证言为证。朗亚公司对出租信息、居住证明、照片、公共事业费账单的真实性均无异议，但认为上述证据仅能证明周军居住在系争房屋内，而无法证明系争房屋归周军所有；对周军提交的房地产买卖合同，认为与朗亚公司提交的类似，但是该合同原件在朗亚公司处，系争房屋应归属于朗亚公司；对短信记录的真实性不予认可，朗亚公司法定代表人并未承诺系争房屋归周军所有；对叶某某证人证言的真实性无法确认，朗亚公司从未承诺过给任何人房屋的福利，且叶某某在朗亚公司购房前已离职。一审法院庭审中，周军申请证人周某某、袁某某出庭作证，根据周某某及袁某某的陈述，二人均曾在朗亚公司工作过，且与周军相识，当时公司为留住人才和解决员工居住问题购买房屋作为福利给周军居住，至于周军离开公司后系争房屋如何处理，两位证人均表示不清楚。对于上述证人证言，朗亚公司表示其未和周军签订过任何书面协议，房屋给周军居住仅是一种福利，周军则认为两位证人的证言可以相互印证，朗亚公司原法定代表人当时为留住人才承诺只要在公司工作满一定年限就可以帮助解决住房一套，而周军作为公司主管生产工艺的主要技术人员符合上述条件，系争房屋是对周军在朗亚公司服务满一定年限的一种奖励，该房屋理应归周军所有。一审法院另查明，系争房屋未进行产权登记。本案的争议焦点为周军是否有权占有系争房屋。一审法院认为，所有权人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。朗亚公司通过向案外人汤益明购买系争房屋，并支付了相应对价，已合法取得系争房屋的产权。至于周军称朗亚公司曾向其承诺在周军工作满一定年限后系争房屋即作为奖励归周军所有，因朗亚公司对此不予认可，周军亦未能举证证明其与朗亚公司间存在上述约定的相关协议或其他书面依据，故法院对此难以采信。现周军已从朗亚公司处离职，朗亚公司要求周军返还系争房屋，周军已无占有系争房屋的合法依据。作为系争房屋的权利人，朗亚公司要求周军从系争房屋内腾让迁出并将房屋返还朗亚公司的诉讼请求，合法有据，法院予以支持。由于周军实际占用了系争房屋，现朗亚公司要求周军支付房屋使用费，于法有据。因周军于2014年底至2015年初自朗亚公司处离职，朗亚公司主张自2016年7月18日起算房屋使用费亦属合理。至于朗亚公司主张的房屋使用费的标准，结合系争房屋周边的市场行情，法院认为尚属合理，予以照准。一审法院判决如下：一、周军应于判决生效之日起三十日内携其财产从位于上海市嘉定区华亭镇沁园小区11号501室的房屋内搬离，并将该房屋返还上海朗亚装饰铁件工程有限公司；二、周军应于判决生效之日起十日内支付上海朗亚装饰铁件工程有限公司房屋使用费(按照每月1,500元的标准，自2016年7月18日起至实际搬离之日止)。本院二审期间，周军申请证人汤益明作证。汤益明表示，其将房屋卖给朗亚公司，与周军办的交接，朗亚公司财务人员曾告知其买房予以奖励员工。周军表示证人证言属实。朗亚公司表示不予认可。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，朗亚公司与案外人签订《房地产买卖合同》，获得合同所约定的权利。周军作为朗亚公司的员工入住该房屋。周军主张朗亚公司曾向其承诺，在周军工作满一定年限后系争房屋即作为奖励归其所有，而朗亚公司予以否认。根据周军的叙述，该奖励是一种附条件的赠与行为，并不是一种等价的交易行为，因此各方应当遵循更为审慎的行为方式。现周军不能提供任何的书面证据，所提供的证人证言也不足以证明该事实的存在，故一审法院对其抗辩不予采信，并无不当。周军已从朗亚公司处离职，朗亚公司要求周军返还系争房屋，周军已无占有系争房屋的合法依据。一审法院支持朗亚公司要求周军从系争房屋内腾让迁出并支付房屋使用费的诉讼请求，并无不当，可以维持。综上所述，上诉人周军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1,150元，由上诉人周军负担。本判决为终审判决。法官助理苗一路审判长 徐 江审判员 成 皿审判员 姚 跃二〇二〇年五月八日书记员 蔡剑燕附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……