广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终8396号上诉人（原审原告、反诉被告）：许敏，男，1974年3月26日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。委托诉讼代理人：伍蓉玲，广东汇迅律师事务所律师。委托诉讼代理人：周会丽，广东汇迅律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：黄慧娟，女，1978年3月13日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：谢开玫，广东海际明律师事务所律师。上诉人许敏因与被上诉人黄慧娟租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初22133号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人许敏上诉请求：1.维持一审判决第一项，撤销一审判决第三项、第四项并依法改判驳回黄慧娟的全部反诉请求；2.本案一、二审诉讼费用由黄慧娟承担。事实及理由如下：一、一审认定事实部分不清。（一）一审对于《房屋租赁合同》（以下简称《合同》）到期后许敏已及时退还涉案房屋给黄慧娟的事实没有依法认定，属认定事实不清。1.黄慧娟已实际控制管理涉案房屋，应认定许敏已按时交还涉案房屋。2.双方签订的《合同》到期前一个月，许敏就清楚告知黄慧娟到期不再续租并提前在微信中将涉案房屋房门密码锁的密码告知黄慧娟，在征得黄慧娟的同意后，由当初促成双方签订《合同》的中介人员负责将涉案房屋交还给黄慧娟。许敏在合同到期前两天腾空并搬离了涉案房屋。黄慧娟与中介人员于2019年4月10日进入涉案房屋，此时房屋内没有许敏的任何物品，涉案房屋已交由黄慧娟实际控制，故许敏已完成退房手续。3.关于门卡的问题，许敏没有交还给黄慧娟，但并不影响许敏实际交还涉案房屋的时间认定。涉案房屋的门卡是由许敏出资办理并交押金到物业处，许敏退房前已经将门卡拿到物业处退了押金，故未退还门卡并不影响交还房屋，且该门卡只是出入电梯使用，并非开启涉案房屋所必需的。3.即便双方未办理相关退房手续，但许敏早已将属于自己的物品全部搬离，且对全屋卫生进行了清理。在许敏将自有物品全部搬离涉案房屋并告知黄慧娟开门密码后，黄慧娟实际进入并控制管理涉案房屋之日即2019年4月10日，应视为许敏交还房屋之日。黄慧娟重新找到新租客需要一定时间，一审判令在许敏退租三个月后，仍需承担租金，缺乏依据。即便房屋确有损坏，作为业主也应尽早维修，如黄慧娟自述，其维修只花了一两天，其应早日放盘出租，其将自己的损失扩大，对该部分损失不应由许敏承担。（二）关于涉案房屋是否存在超出自然损害的损害及对损害修复费用的认定不但缺乏证据，也违反程序。黄慧娟应对房屋是否存在超出自然损害以外的损害承担举证责任，但其并未提供足够证据予以证明。1.马桶有污渍、下水道有头发等，是卫生间的清洁问题，属自然损害。2.门锁是密码锁，且黄慧娟与中介已实际进入房屋，无需更换。3.地板的污渍划痕问题，黄慧娟并没有证据证明，也未通过鉴定、评估来认定，故无法认定地板是否存在黄慧娟所述的问题。且黄慧娟既未与装修公司签订相关合同，也无发票，不能证明其修复所实际产生的费用。一审对于上述问题只以许敏在微信中的礼节性用语予以认定，许敏在微信中的陈述均为礼貌用语，并非对损坏房屋事实的确认，一审对此认定缺乏证据，且程序违法。二、一审法院适用法律错误。1.一审法院关于举证责任适用法律错误，加重了许敏的举证责任。如上所述，许敏已提供微信往来记录截图证明已告知黄慧娟于4月7日已腾空搬离涉案房屋，并告知涉案房屋密码锁密码，黄慧娟也表示将于4月10日去收房。但一审法院仍认定许敏未尽举证责任，属适用法律不当。2.对于黄慧娟应尽的举证责任则完全相信黄慧娟的陈述，不要求其举证。对于黄慧娟主张许敏损坏涉案房屋的问题，一审法院仅凭许敏在微信中的礼貌性用语则认定许敏对该问题予以确认。3.对于涉案房屋恢复原状所支付的费用问题，一审法院仅凭黄慧娟提交的照片，未经核实及许敏的确认，即认定为涉案房屋之前的照片，且在许敏不认可房屋现状的情况下就认定房屋有损坏且属于超出自然损耗的损坏，明显显失公平。三、一审法院对涉案房屋恢复原状费用的认定及处理程序违法。对于租赁合同纠纷，承租人是否存在损害房屋设施问题，损坏是否属于合同约定超出自然损耗范围，出租人应就此举证，对于该问题，应通过专业机构的鉴定并评估维修所需的实际费用，一审法院对此问题的处理程序违法，缺乏依据。被上诉人黄慧娟二审辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。二、许敏认为其已经完成交还房屋的义务，没有事实依据。物业管理方对涉案房屋进行了严格完备的管理程序，许敏并没有按照物业管理方以及黄慧娟的要求将房屋交还，黄慧娟在二审中提交物业管理的完备流程，拟证明许敏没有交还房屋。涉案物业是需要密码、门卡及备用钥匙打开的，备用钥匙是由黄慧娟自行掌握，不会提供给租户，密码和门卡则由租户持有，且门卡是整个大楼的门禁卡，因此物业管理公司对于门卡的办理以及退卡的流程比较严格，办卡需要业主的身份信息以及缴纳押金去办理，而再次办卡需要办理遗失手续，业主退还房屋应当包括三个方面的内容，首先要将房屋恢复原状，租户的物品搬离房屋，使得业主可以控制房屋；其次是告知业主涉案房屋的密码以及交还门卡，使得业主100%控制房屋，排除租户可自行出入涉案房屋的可能；最后是完成物业服务手续，结清所有的费用。在本案中，房屋的实际使用人搬离房屋后，没有通过合法的委托手续委托中介人员退还房屋，以致于中介人员看到房屋现状后拒绝代理，在微信中告知的房屋密码也是错误的。黄慧娟在2019年4月9日发现密码开门错误后，采用备用钥匙进入房屋，三张门卡也没有退还，物业没有恢复原状，水电费没有结清，搬离手续并未办妥，没有在物管处签署业户签名确认书，因此在2019年4月9日不能作为许敏已经交还房屋之日。三、许敏认为一审判决没有查明事实，对于房屋的正常损耗应当经过专业鉴定后才能确定，其是颠倒了举证责任。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条的规定，当事人对自己提出的主张应提供证据证明。黄慧娟在一审中提交了出租前和出租后的照片对比，以及实际使用人、中介人员与黄慧娟的聊天记录，证明出租后房屋的实际情况和黄慧娟主张修复没有放任损失扩大的事实。由此说明，黄慧娟主张赔偿损失的主张已经尽到了举证责任，证据链也是完整的。如果许敏认为黄慧娟所述不实，其应当提交相关证据予以证明，或向法院申请鉴定。但在一审中，许敏没有申请鉴定，一审法院采信黄慧娟提交的证据并无不妥。涉案房屋的月租高达每月12000元，属于五星级公寓，物业的装修标准和设施设备应属于轻奢级别，仅一年的时间，2019年4月9日当天，涉案物业的基本状况连最基本的卫生条件都无法达到，马桶和木地板不仅是卫生原因，已经达到了实质性的损害，无法达到公寓的使用级别，应视为必须更换。《合同》第12条明确约定了许敏在搬离房屋时，应将房屋恢复原状。四、关于房屋空置期，双方提交的微信聊天记录中可显示，在黄慧娟主张修复的对话中，许敏的代理人及其同事都是同意会修复并会处理的，如果黄慧娟发出的照片不实或处于正常状况，许敏会立即拒绝修复或到现场与黄慧娟进行对质，而非是一再的表示会派人去解决。退一步而言，如果许敏明确表示不会去修复或让黄慧娟自行修复，4-7月黄慧娟仍不去处理才属于自行扩大损失。实际上，黄慧娟在接收到一审起诉状副本的当天，一审法官致电黄慧娟并建议黄慧娟自行修复涉案房屋，许敏提起本案诉讼也表明了许敏不会再来修复涉案房屋。许敏于2019年6月24日向一审法院起诉，请求：1.黄慧娟立即退还许敏租赁押金24000元及利息（以24000元为本金，按照年息6%的标准，自2018年4月14日计至实际清偿之日止）；2.诉讼费由黄慧娟承担。黄慧娟向一审法院提起反诉，请求：1.许敏支付三个月占用费用37824.15元（从2019年4月10日至2019年7月8日，包括租金36000元，3个月物业费水电公摊费1824.15元）；2.许敏赔偿将物业恢复原状所花费的部分损失12980元（修复木地板7100元、更换门锁2380元、更换马桶3500元）；3.许敏支付水电费及物业管理费473.45元（均为2019年4月9日之前产生累计所得）；4.许敏承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：广州市xx区xx路xx号xx房登记权属人为黄慧娟，登记时间为2015年7月23日。2018年4月9日，黄慧娟（出租方）、许敏（承租方）及案外人广州xx咨询顾问有限公司（中介方）签订《合同》，约定：出租方同意将涉案房屋出租给承租方，若该物业附带家私家电出租，则由租赁双方另行签订《家私家电清单》；租期自2018年4月10日起至2019年4月9日，出租方交付该物业予承租方使用之日期为2018年4月9日；押金24000元，合同终止后，出租方应在五日内将押金无息全额退还承租方，但若承租方尚欠费用未结清或因违约造成出租方经济损失，出租方有权从押金中扣除；租金每月12000元；其他费用物业管理费（如有）、水电煤气费、有线电视费（如有）、网络通信费（如有）等费用由承租方按实际发生支付；承租方义务包括合理妥善使用该物业内的设施设备及家私家电，造成损害应照价赔偿，但自然损耗除外；在使用期内，承租方需爱护所有物品和设备，日常维护保养由承租方承担，不得损坏等。同日，黄慧娟与许敏签署《家私家电清单》，载明：双方同意按以下标准交付涉案房屋，家私包括2张大床等，家电包括沙发茶几等，其他包括冰箱、洗衣机、电磁炉等；如系租赁该物业，则出租方将该物业交付给承租方后，承租方应合理使用前述家私家电，如出现丢失或损坏（自然损耗除外），由承租方照价赔偿等。2018年4月10日，许敏向黄慧娟支付租赁押金24000元，黄慧娟出具相应收款收据。黄慧娟将涉案房屋交付许敏使用，许敏支付涉案房屋租金至2019年4月9日。现许敏以《合同》到期后黄慧娟拒不退还租赁押金为由提起本案诉讼，黄慧娟则以许敏未按照约定交还涉案房屋及造成房屋内家私家电毁损等为由提起反诉。本案一审审理过程中，为证明许敏欠付涉案房屋水电费等情况，许敏向一审法院提交水电抄表记录（复印件，载明水电合计274元），许敏表示该记录系其于2019年4月8日搬离涉案房屋时，中介工作人员的水电抄表情况。黄慧娟对该证据的真实性不予确认，并向一审法院提交如下证据：1.显示由保利物业发展股份有限公司广州中达广场物业服务中心出具的《付费通知书》（原件，载明涉案房屋2019年4月物业服务费440.5元、2019年3月自用电费112.6元、自用水费3.7元、污水处理费1.5元、公摊电费31.1元、公摊水费6元、公摊污水处理费0.5元；2019年5月物业服务费440.5元、2019年4月自用电费162元、自用水费7.5元、污水处理费3元、公摊电费36.9元、公摊水费6.2元、公摊污水处理费0.5元、特约服务费30元；2019年6月物业服务费440.5元、2019年5月自用电费40.3元、自用水费3.7元、污水处理费1.5元、公摊电费35.2元、公摊水费6.1元、公摊污水处理费0.5元；2019年7月物业服务费440.5元、2019年6月自用电费1.6元、自用水费0元、污水处理费0元、公摊电费41.1元、公摊水费6.2元、公摊污水处理费0.5元）；2.显示由保利物业发展股份有限公司出具的发票[原件，显示购买方为涉案房屋黄慧娟，货物或应税劳务、服务名称为2019年4月物业服务费金额124.67元、税额7.48元，2019年3月至4月9日电费金额201.68元、税额26.22元，公摊电费金额49.56元、税额6.44元，代收水费金额10.87元、税额0.33元，代收污水费金额15.73元、税额0.47元，有偿服务费金额28.3元、税额1.7元，价税合计473.45元；2019年5月物业服务费及2019年4月电费、公摊电费、代收水费、代收污水费、物业服务费-公寓价税合计809.05元；2019年6月物业服务费、2019年5月电费、公摊电费、代收水费、代收污水费价税合计525.2元；2019年7月物业服务费、2019年6月电费、公摊电费、代收水费、代收污水费价税合计489.9元（其中物业服务费价税合计440.5元）]。黄慧娟表示上述价税合计473.45元的发票即针对其反诉请求第三项，其余发票则针对其反诉请求第一项中3个月的物业费、水电公摊费1824.15元，均系产生于2019年4月9日至物管发出催缴通知书空置期间2019年7月8日期间。经质证，许敏对其中2019年4月份费用的付费通知书及发票的真实性予以确认，对其余证据的真实性、关联性不予确认，表示其已搬离涉案房屋。黄慧娟为证明其对涉案房屋家私家电修复所支付费用情况，向一审法院提交如下证据：1.部分现场照片（证明租赁期满其进入涉案房屋时的状况，显示桌面有划痕、木地板上有许多划痕、木地板上有较大面积的不明点状深色污渍、不明液体、马桶上缘有污渍、下水道口有污物）；2.圣象地板现场勘察单（原件，显示由圣象地板利宝专卖店于2019年4月12日作出）、圣象地板预算单（原件，显示由圣象地板利宝专卖店于2019年4月15日作出，地址为涉案房屋，产品包括多层实木、实木脚线等总计金额18143元）、修复照片及收款收据（原件，载明圣象地板利宝专卖店于2019年7月14日收到涉案房屋黄小姐木地板维修款500元、广州观在设计有限公司于2019年7月14日收到涉案房屋黄小姐TOTO马桶价款3500元、于2019年8月1日收到涉案房屋黄小姐修复木地板、铺地板胶价款6600元、更换密码门锁价款2380元）。黄慧娟明确其反诉请求第二项要求许敏赔偿将物业恢复原状所花费的修复木地板7100元、更换门锁2380元、更换马桶3500元即针对上述收据中所载明款项，因为是小型维修交易，所以施工工人上门评估大概费用后其表示同意就直接开工，完工后就支付费用，收款收据的开具时间即为开工时间，施工时间仅为1至2天。经质证，许敏对上述证据的真实性不予确认，认为即使地板上存在刮痕等也是涉案房屋正常使用造成的老化，且黄慧娟交付的涉案房屋没有进行新的装修，在其使用后进行重新装修不应归责于许敏。另，关于许敏搬离涉案房屋的情况，双方作出如下陈述：许敏称其于2019年4月8日委托中介交还涉案房屋（并未向中介出具授权委托），因合同到期，其并未另行通知黄慧娟，因黄慧娟不认可房屋状况，所以未办妥交接手续，但当时许敏已经搬离涉案房屋内的所有物品，涉案房屋的电子门卡和密码亦委托中介工作人员一并交还，但许敏对于电子门卡的交还情况并未提供证据予以证明。黄慧娟确认2019年4月9日接到中介工作人员电话表示许敏想要交还涉案房屋，遂与中介工作人员前往涉案房屋进行察看，当时用其持有的涉案房屋的备用钥匙进入涉案房屋，发现房屋内地板、马桶都有不明液体，现场的状况比较糟糕，中介遂表示其仅负责协助双方签订租赁合同，没有责任跟进租赁合同的履行情况，所以要求其直接找承租人即许敏协商房屋的修复事宜，当时中介并未出示许敏关于交付房屋的授权，也没有交还门卡，中介工作人员拒绝办理正式的交接手续，故当天黄慧娟只是进入涉案房屋内察看。后黄慧娟于2019年7月8日接到法院电话才了解到许敏已提起诉讼，遂前往涉案房屋自行收回，因双方多次沟通要求许敏修复房屋，许敏亦表示同意，故在黄慧娟自行收回涉案房屋前都应视为许敏占用涉案房屋，黄慧娟于2019年8月1日将涉案房屋另行出租，因许敏未交还电子门卡，黄慧娟被迫更换了电子门锁。对于黄慧娟上述陈述，许敏表示其认为黄慧娟已于2019年4月9日进入涉案房屋，即使房屋存在需要修复的问题也不影响黄慧娟于当天收回涉案房屋，且其并未表示要为黄慧娟修复涉案房屋。对于黄慧娟所称许敏同意修复涉案房屋而导致涉案房屋的空置的主张，黄慧娟提供双方间微信聊天记录予以证明，该微信聊天记录显示如下内容：2019年4月19日，许敏询问黄慧娟“黄小姐好，关于保利中达房租押金，目前是什么状况？王总怎么又让我跟你联系，解决问题？”；黄慧娟回复表示“安排人过来帮我修房子吧……你们已经有个于先生跟我联系过了，我把图片都发了给他，也跟他说了情况……”；许敏回复“那我让他去解决吧，多谢了”；2019年4月25日，许敏发出“黄小姐你好，我昨天跟小丁交流之后，才知道原来出了这么多的事情，对于给你带来的不便和烦恼深表歉意”。经质证，许敏对上述证据的真实性予以确认。此外，黄慧娟对于涉案房屋交付许敏的情况提供业户入驻确认书（内容为黄慧娟现同意将中达项目3#521单元自2018年4月10日起交予许敏进场使用……备注事项为已交门卡3张于租户，该确认书下方显示黄慧娟及许敏签名）及租户收楼确认书（业主签署处显示许敏签名及“门卡3张”的字样）予以证明。经质证，许敏对上述证据的真实性予以确认。一审法院认为：黄慧娟、许敏及广州裕丰咨询顾问有限公司签订的《合同》中包含黄慧娟与许敏就涉案房屋成立的房屋租赁合同关系及双方分别与中介方成立的居间服务合同关系，其中黄慧娟与许敏就涉案房屋成立的房屋租赁合同关系是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。根据《合同》约定，押金24000元应于合同终止后由出租方无息退还，但若承租方尚欠费用未结清或因违约造成出租方经济损失，出租方有权从押金中扣除。现许敏起诉要求黄慧娟返还租赁押金，黄慧娟则提起反诉要求许敏支付未结清费用及赔偿相关经济损失，即黄慧娟已就上述《合同》约定中可从押金中抵扣的费用另行提出主张，在《合同》未明确约定黄慧娟有权没收许敏已支付的租赁押金24000元的情况下，对于许敏要求黄慧娟返还租赁押金24000元的诉讼请求予以支持，至于迟延返还上述租赁押金的利息的问题，结合本案查明事实可知，双方于租赁期限届满后就租赁事宜仍存在争议，从公平原则出发，在《合同》明确约定在一定情况下出租方有权从押金中扣除部分款项的情况下，对许敏要求黄慧娟支付迟延返还押金利息的诉请不予支持。对于2019年4月9日之前涉案房屋产生的水电费及物业管理费473.45元，许敏确认其尚欠付涉案房屋水电费等费用并提交中介工作人员的水电抄表记录予以证明，因许敏仅提供上述证据复印件，且中介工作人员并非相关费用的确认和收取主体，故在黄慧娟已举证证明其代为垫付上述费用的情况下，对于黄慧娟要求许敏支付涉案房屋2019年4月9日之前产生的水电费及物业管理费473.45元的诉请予以支持。关于许敏交还涉案房屋的情况，许敏虽主张其于2019年4月9日委托中介工作人员向黄慧娟交付涉案房屋，并于同日向黄慧娟交付涉案房屋的电子门卡及密码，但其并未提供证据对其交还电子门卡的情况予以证明，黄慧娟亦表示许敏并未交还电子门卡，就此一审法院认为许敏作为承租方，应对其交还涉案房屋的情况承担相应的举证责任，在其未能举证证明的情况下应自行承担举证不能的法律后果，故对于许敏关于其于2019年4月9日向黄慧娟交还涉案房屋电子门卡的主张不予采信。另黄慧娟于当日进入涉案房屋内查看时明确表示对于房屋内状况存在异议并拒绝接收涉案房屋，结合双方于2019年4月19日的微信往来记录可知，在黄慧娟提出要求许敏对房屋进行维修后，许敏表示让其他工作人员去解决，并于其后就相关事宜向黄慧娟致歉，故在许敏作为承租人未完成其交还涉案房屋的义务且双方就房屋维修事宜存在磋商的情况下，自2019年4月10日起至黄慧娟自行收回涉案房屋（2019年7月8日）期间涉案房屋所产生的租金、物业费及水电公摊费用均应由承租人许敏承担，结合一审法院已查明事实可知，上述费用总计37497.33元[（12000元/月×3个月）＋809.05元＋525.2元＋（489.9元-440.5元）＋（440.5元÷31日×8日）]，故对黄慧娟要求许敏支付2019年4月10日至2019年7月8日期间涉案房屋的租金、物业费及水电公摊费用37497.33元的诉讼请求一审法院予以支持，对于超出上述部分的诉讼请求不予支持。至于黄慧娟要求许敏赔偿将涉案房屋恢复原状所支付的费用的问题，虽许敏对黄慧娟提交的相关照片真实性不予确认，但结合黄慧娟于2019年4月9日前往涉案房屋察看时并不认可房屋状况，其后于2019年4月19日要求许敏对涉案房屋进行修复，2019年4月25日许敏向黄慧娟表示“对于给你带来的不便和烦恼深表歉意”及2019年7月期间黄慧娟自行对涉案房屋的木地板、电子门锁及马桶进行更换等事实，上述证据可形成较为完整的证据链，故对于黄慧娟关于许敏在承租涉案房屋期间，并未按照《合同》约定尽到妥善使用物业内设施设备及家私家电，造成的损耗亦超过自然损耗的主张予以采信，且黄慧娟主张的修复项目为木地板、更换门锁及马桶，结合其提供的涉案房屋现场照片及许敏并未交还涉案房屋的电子门卡的事实可知，上述修复项目应属合理，故对于黄慧娟诉请要求许敏赔偿涉案房屋恢复原状费用12980元的诉讼请求予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2019年12月13日作出如下判决：一、黄慧娟于本判决发生法律效力之日起十日内，向许敏返还广州市天河区兴安路15号521房租赁押金24000元；二、许敏于本判决发生法律效力之日起十日内，向黄慧娟支付上述房屋的水电费及物业管理费473.45元；三、许敏于本判决发生法律效力之日起十日内，向黄慧娟支付上述房屋2019年4月10日至2019年7月8日期间的租金、物业费及水电公摊费用37497.33元；四、许敏于本判决发生法律效力之日起十日内，向黄慧娟支付上述房屋的恢复原状费用12980元；五、驳回许敏的其它诉讼请求；六、驳回黄慧娟的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费430元，由许敏负担30元，由黄慧娟负担400元；本案反诉受理费540元，由许敏负担530元，由黄慧娟负担10元。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，许敏向本院提交四份证据。证据1为微信记录，拟证明黄慧娟在合同到期前征询其是否续租，如果不续租将约新的租客在4月10日统一看房。证据2为许敏方同事与黄慧娟之间的微信记录，拟证明表明不会续租，会在租期前搬离，并表示在8、9号会委托中介丁先生联系其退房，黄慧娟表示同意。证据3为许敏方同事与黄慧娟之间的微信记录，拟证明许敏方同事通知黄慧娟东西已搬完，并将密码门锁的密码告知黄慧娟。证据4为中介丁某与黄慧娟之间的微信，拟证明丁某受许敏委托将房屋交给黄慧娟（共同进入房屋查看），将水电费结算后联系黄慧娟退还押金，也说明作为专业的租房中介，丁某在交房现场未发现有明显损坏。上述四份证据拟共同证明许敏已经完成了交房手续，也没有故意严重损坏涉案物业的财产，无需实际更换。许敏交还房屋后，如涉案房屋存在空置期也属于黄慧娟的自行处理。房屋已经交还给黄慧娟实际管控，涉案房屋也已经由黄慧娟100%控制，其也已经带中介去看房。黄慧娟也没有向负责许敏租约的中介人员提出涉案房屋需更换损坏物品。黄慧娟对此质证认为：对于证据1的真实性予以确认，但对其合法性不予确认，该页的微信记录只是聊天记录中的节选，包括4月10日统一看房至“好的”之间还有一段王某的语音记录，但许敏删除了该段语音。在黄慧娟与王某聊天时，黄慧娟已经告知了王某要求其公司将物品搬走并与黄慧娟办理交接。对于证据2的真实性、合法性予以确认，但对其关联性不予确认，该证据不能证明黄慧娟同意，该证据只是王某的告知。对于证据3的真实性、合法性予以确认，但对其关联性不予确认，经尝试，该密码是错误的。对于证据4，该微信记录也是一个节选，而且证据4也没有显示水电费已经结清，也不能证明丁某已经看到房屋存在损坏的情况。黄慧娟向本院提交一份证据，即涉案房屋的物管流程复印件，拟证明物管处对涉案房屋进行了严格的管理，许敏没有完成房屋交接手续。许敏对此质证认为：对于有许敏签名的资料的真实性无异议，但对其证明内容有异议，收楼时签名确认一般是用于证明涉案房屋内有什么物品，并无确认其他内容。对于没有许敏签名的资料的真实性、合法性、关联性均不予确认。二审中，许敏于庭询前向本院提交《通知证人出庭作证暨调查取证申请书》申请证人丁某出庭作证，因许敏未提交丁某的身份信息，本院庭询前告知许敏请其自行带证人参与庭询提供证人证言，但证人丁某庭询时并未出现及提供证人证言。本院向许敏释明应提交证人丁某的身份信息，许敏称无法提供。二审中，许敏自行带证人王某到庭，并当庭提交《通知证人出庭作证申请书》及王某的证人证言，其称由于王某才是涉案房屋的实际使用人，房屋交接的协商过程等手续都是王某负责的，对于房屋居住使用中是否有出现损坏也只有王某最清楚，在本院许可证人出庭后，证人王某接受了本院及双方当事人的询问，主要陈述内容如下：涉案房屋租赁期间由其一个人居住，其是在2018年4月10日入住，2019年4月6日搬离涉案房屋，其有向黄慧娟发微信称其从房屋搬走，并且告知了黄慧娟房屋的开门密码，由于门禁卡是其缴纳了工本费在物管处办理的，所以门禁卡应归其所有，没有交还给黄慧娟，涉案房屋用开门密码即可打开房门，其将房屋的交还情况告知了中介公司的丁某，由其与黄慧娟对接房屋的交接事宜。其入住房屋后未对房屋的物品进行损坏。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：关于涉案房屋恢复原状费用的认定问题。一审判决已对涉案房屋内设施设备及家私家电造成的损耗情况，结合本案的证据对许敏应向黄慧娟赔偿涉案房屋恢复原状费用12980元的理据作了充分的论述，该认定合法合理，本院不再赘述，予以确认。许敏上诉称一审该认定缺乏证据，程序违法无依据，本院不予支持。关于涉案房屋2019年4月10日至2019年7月8日期间的租金、物业费及水电公摊费用的问题。虽然许敏未交还电子门卡，但是从本案实际情况来看，黄慧娟可以进入涉案房屋，且查看了涉案房屋情况并要求许敏维修，故应视为其已收回房屋。许敏上诉称其已交还房屋有理据，本院予以采信。关于涉案设施及物品维修义务的履行，在双方交涉的合理时间之后，黄慧娟应履行止损义务，应及时进行维修，在及时维修后，可要求许敏承担维修费用，因黄慧娟没有及时维修，现一审法院已经全部支持恢复原状的费用，综合考虑本案双方的沟通和维修等情况，本院酌情支持一个月房屋占用费的空置损失及相应的物业费、水电公摊费用的损失共12500元，一审对此处理不当，本院予以纠正。关于许敏申请证人丁某出庭作证的问题。许敏未按照本院的要求带证人丁某到庭，在本院向许敏释明应提交证人丁某的身份信息时，许敏称无法提供，且本案事实已查明，证人丁某出庭与否不影响本案事实的查明和本案的处理，因此对许敏该申请，本院不予接纳。综上所述，许敏的上诉理由部分成立，本院部分支持；许敏的其他上诉请求和理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，唯处理结果不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初22133号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项、第六项；二、变更广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初22133号民事判决第三项为：许敏于本判决发生法律效力之日起十日内，向黄慧娟支付上述房屋占用费损失、物业费及水电公摊费用损失共12500元。一审本诉受理费430元，由许敏负担30元，由黄慧娟负担400元；一审反诉受理费540元，由许敏负担272元，由黄慧娟负担268元。二审案件受理费530元，由许敏负担267元，由黄慧娟负担263元。本判决为终审判决。审判长 李 娜审判员 柳玮玮审判员 黄春成二〇二〇年五月二十六日书记员 冯 韵彭诗敏