吉林省松原市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)吉07民终304号 上诉人（原审原告）：曹立成，男，1977年11月9日出生，汉族，无职业，住吉林省长岭县。 委托诉讼代理人：曹立国，男，1973年2月2日出生，汉族，无职业，住吉林省长岭县。 被上诉人（原审被告）：白国臣，男，1962年12月11日出生，汉族，无职业，住吉林省长岭县。 委托诉讼代理人：王晓菊，女，1965年7月24日出生，满族，干部，住吉林省长岭县。 原审第三人：长岭县盛海房地产开发有限责任公司，住所地吉林省长岭县。 法定代表人：陈青华，经理。 委托诉讼代理人：刘磊，男，1981年5月30日出生，汉族，公司职工，住吉林省长岭县。 上诉人曹立成因与被上诉人白国臣、原审第三人长岭县盛海房地产开发有限责任公司（以下简称盛海房地产公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服吉林省长岭县人民法院（2019）吉0722民初3674号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人曹立成的委托诉讼代理人曹立国，被上诉人白国臣及其委托诉讼代理人王晓菊，原审第三人盛海房地产公司的委托诉讼代理人刘磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 曹立成上诉请求：1.停止对位于**家园1号楼5单元903室、1001室、1003室、401室房屋的强制执行，解除对上述房产的查封；2.确认曹立成与盛海房地产公司于2016年3月22日的购房行为合法有效；3.确认上述房屋归曹立成所有；4.本案诉讼费用由白国臣承担。事实和理由：长岭县人民法院在执行白国臣与盛海房地产公司民间借贷纠纷一案时，对曹立成所有的位于**家园1号楼5单元903室、1001室、1003室、401室房屋采取了强制执行措施，并准备将上述房产进行司法拍卖。拟拍卖的四套房屋虽然登记在盛海房地产公司名下，但实际权利人并非盛海房地产公司，盛海房地产公司与曹立成于2016年达成买卖协议，曹立成购买了上述房屋，四套房屋现实际权利人为曹立成。一审判决认定事实不清。1.曹立成提供的证据足以证明以物抵债行为客观存在，且达成以物抵债协议时原债务履行期限已经届满。曹立成向法庭提交了2枚《抵押据》、1枚《欠据》，盛海地产公司出具的1枚《记账凭证》以及52张《收款收据》，能够证明2015年11月1日曹立国（曹立成哥哥）借给盛海房地产公司1,450万元，用于支付建设文府家园小区项目的工程款，借贷关系真实存在。曹立成提交的《收款收据》与盛海房地产公司原始《收款收据》能够相互印证并吻合，证明2016年3月22日盛海地产公司用文府家园小区52套住宅抵顶12,803,100元借款，是双方真实意思表示，是客观存在的。2.曹立成提供的证据足以证明，用以抵债的不动产价值与原债务数额合理对应，且经清算债务数额已确定。一审庭审中，曹立成提交的《收款收据》总金额为12,803,100元，与盛海房地产公司2016年3月31日《记账凭证》中记录的“曹立成购楼款12,803,100元”数额完全吻合。3.在人民法院查封之前签订合法有效的以物抵债协议并合法占有该不动产。曹立成提交的《收款收据》中，对顶账房屋位置描述具体准确。同时，对房屋的面积、单位、价格均记载清晰，结合盛海房地产公司2016年3月31日《记账凭证》记载，该《收款收据》应视为合法有效的以物抵债协议。基于该以物抵债行为的客观真实性，曹立成占有抵债房屋具备合法的前提条件。根据松原市金轩物业管理有限公司、长岭县德成房地产开发有限公司出具的《证明》《情况说明》及《文府家园一号楼、二号楼分配入住情况表》内容显示，曹立成于2016年3月末，经过文府家园售楼处核实后，取得了全部抵债房屋的钥匙，实现了对抵债房屋的支配权和控制权，该占有行为是合法的，上述行为均发生在法院查封之前。一审法院并未针对占有的事实和行为进行评判，房屋是否闲置不是评判房屋占有的唯一标准，而仅依据评估公司《房地产估价报告》现场勘查中对房屋外观的描述，认定曹立成未能“实际占有”，一审法院新创使用“实际占有”替换《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项“合法占有”规定，一审法院曲解该条款关于“合法占有”的本来含义。且与吉林省高级人民法院《关于审理执行异议之诉案件若干疑难问题的解答（一）》问题十七关于“执行异议之诉中，人民法院参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项规定的‘合法占有’进行审查时，应当从对占有的事实和行为两方面进行判断：（一）人民法院判断买受人是否占有不动产时，应当根据买受人对不动产是否实现了支配和控制进行评价，如买受人是否取得入户门钥匙、是否办理了入住手续以及该买受人及其共同居住人是否交纳了水、暖、电、气及物业等费用。买受人有证据证明其向他人以出租或出借等形式对不动产进行了管理的，可以视为其已经占有该不动产；（二）人民法院判断买受人是否为合法的占有，应当根据买受人占有的原因行为是否合法，以及占有行为本身是否合法进行评价，如买受人未经出卖人同意擅自占有的，其对不动产现实的控制，不属于‘合法’的占有”规定相悖。4.非因受让人曹立成自身原因未能办理过户登记。曹立成未能办理过户登记，是由于人盛海房地产公司欠缴税款，无法向曹立成开具不动产发票，从而导致曹立成无法变更产权登记。根据吉林省高级人民法院《关于审理执行异议之诉案件若干疑难问题的解答（一）》问题十九中关于“金钱债权执行中，以物抵债权受让人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，其异议被驳回的，可以提起执行异议之诉。满足下列条件，以物抵债受让人主张排除执行的，人民法院可以支持：（一）以物抵债受让人提供的证据足以证明该以物抵债行为客观存在，且达成以物抵债协议时原债务履行期限已经届满；（二）在人民法院查封之前签订合法有效的以物抵债协议并合法占有该不动产；（三）以物抵债受让人提供的证据足以证明用以抵债的不动产价值与原债务数额合理对应，且经清算债务数额已确定；但存在高额利息的，视为其未支付全部价款；（四）非因受让人自身原因未能办理过户登记”的规定。综上，曹立成基本满足上述四个条件，其作为以物抵债的受让人主张排除执行，应当得到人民法院的支持。请求二审法院在查清事实的基础上，保护曹立成的诉讼请求。 白国臣辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，曹立成不应享有要求停止四套诉争房屋执行的权益。1.曹立成与盛海房地产公司之间是因借贷产生的债权关系；2.案涉文府家园四套房屋，曹立成与盛海房地产公司未签订书面买卖合同，未支付房屋价款；3.曹立成在一审时提供的四套房屋初始房照，盛海房地产公司已于2019年5月17日在北方法制报登报初始房照丢失声明，声明初始房照作废；4.评估时，四套房屋钥匙是文府家园的物业公司提供，现白国臣持有。曹立成在长岭县人民法院提出执行异议的开庭笔录中陈述“四套房屋现在属于闲置状态，钥匙在物业那里”，与其提供的物业公司《证明》以及事实不符。2019年3月21日，北京京都房地产土地评估有限公司的《评估报告》证明，该四套房屋未装修、未入住。以上事实可以证明，曹立成在法院查封前未取得诉争四套房屋钥匙，未实际、合法的占有。5.四套房屋未办理过户登记手续，是曹立成个人原因所致。文府家园小区业主因房照一事多次到长岭县政府告状，盛海房地产公司因此给多户买房人办理了房屋过户手续。开庭时，盛海房地产公司的代理人刘磊也承认，文府家园小区从2016年起可以办理房屋过户手续。6.文府家园小区两个物业公司不是盛海房地产公司委托或授权，盛海房地产公司未参与物业管理，盛海房地产公司委托诉讼代理人刘磊所述“物业交付钥匙给曹立成”是不真实的；7.四套房屋权利人是盛海房地产公司的，法院查封并拍卖是符合法律程序的。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及上述事实，请求贵院驳回曹立成的上诉请求，维持一审判决。 盛海房地产公司述称，不同意白国臣执行，房子应该给曹立成。白国臣的债务是盛海房地产公司在另一个“田园雅居”项目借款。曹立国是文府家园小区原始投资人，但当时盛海房地产公司不是现在股东。 曹立成向一审法院起诉请求：1.停止对曹立成所购位于**家园1号楼5单元903室、1号楼5单元1001室、1号楼5单元1003室、1号楼5单元401室房屋强制执行；2.解除以上房屋的查封；3.确认曹立成与盛海房地产公司签订的合同有效；4.确认上述房屋所有权归曹立成所有。 一审法院认定事实：吉林省长岭县人民法院在执行白国臣与盛海房地产公司民间借贷纠纷一案中，作出（2017）吉0722执1546号之一、（2017）吉0722执1546号之二民事裁定，查封、拍卖登记在盛海房地产公司名下的长岭县长岭镇文府家园1号楼5单元903室、1号楼5单元1001室、1号楼5单元1003室、1号楼5单元401室房屋。2019年7月22日，曹立成对此提出执行异议。2019年8月7日，吉林省长岭县人民法院作出（2019）吉0722执异48号执行裁定，驳回曹立成的异议请求。曹立成不服，起诉要求判决停止对曹立成所购的位于长岭县**家园1号楼5单元903室、1号楼5单元1001室、1号楼5单元1003室、1号楼5单元401室房屋强制执行并解除以上房产的查封；要求确认曹立成与盛海房地产公司签订的合同有效并确认以上房屋所有权归其所有。白国臣以曹立成与盛海房地产公司不存在以房抵债事实，曹立成未实际占有案涉房屋为由，不同意曹立成的诉讼请求。盛海房地产公司表示服从法院判决。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产的证明。本案中，所涉及的四套房屋均登记在盛海房地产公司名下，且在北京京都房地产土地评估有限公司评估时，曹立成未能实际占有，法院查封、拍卖该房屋并无不当，因此曹立成对该四套房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，应当驳回其诉讼请求。依照《中华人民共和国物权法》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项规定，判决：驳回曹立成的诉讼请求。案件受理费11,752元，由曹立成负担。 本院二审期间，曹立成围绕诉讼请求依法递交了证据，本院组织当事人进行了质证。证据一：2019年税缴明细。证据二：盛海房地产（公司）欠税金额明细。证据三：纳税人欠税确认表。证据四：盛海房地产欠税金额明细。证据五：欠税告知通知书。证据六：楼盘表。证明：因为盛海房地产公司欠税款，所以不能过户到曹立成名下。争议的房屋，始终登记在曹立成名下，能办理过户时，法院查封了。白国臣质证认为，上述证据真实性均有异议，无法证明曹立成诉讼事实成立。盛海房地产公司质证认为，真实性无异议，公司确实欠税，2018年初，政府因为老百姓告状，决定在欠税的情况下，给老百姓办房照。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.白国臣与盛海房地产公司民间借贷纠纷一案，长岭县人民法院于2017年11月16日作出（2017）吉0722民初3916号民事调解书，盛海房地产公司于2017年11月19日前一次性给付白国臣欠款本金68万元及利息（自2017年11月16日始至执行完毕之日止，按照月利2分给付）； 2.盛海房地产公司未按本调解书内容给付钱款义务。白国臣申请长岭县人民法院执行，该院于2018年4月12日作出（2017）吉0722执异1546号民事裁定，查封位于长岭县长岭镇文府家园小区1号楼5单元903室、1号楼5单元1001室、1号楼5单元1003室、1号楼5单元401室房屋； 3.2019年1月10日，长岭县人民法院作出（2017）吉0722执1546号之二民事裁定，拍卖本案争议的四处房屋。 4.2019年7月22日，曹立成以“诉争四套房屋虽登记在盛海房地产公司名下，但该公司因与曹立成发生房屋买卖合同关系，四套房屋早已于法院查封、拍卖之前转移给实际权利人曹立成”为由，提出执行异议。2019年8月7日，长岭县人民法院作出（2019）吉0722执异48号执行裁定，驳回曹立成的异议请求。 5.曹立成不服，本案因而成讼。曹立成称：“2015年，周成盛海房地产公司原法人周成向曹立国借款用于开发文府家园小区，2015年11月1日，曹立国（曹立成哥哥）与周成结算，共欠曹立成1,450万元，2016年3月22日，盛海房地产公司项目部开出52套住宅，其中包括本案诉争四套房屋，抵款1,280.31万元，剩余1,696,900元周成给曹立成出具《欠据》，2016年3月末，曹立成向当时管理文府家园物业公司松原市金轩物业管理有限公司出示购房《收据》，经物业公司、文府家园售楼处核实，向曹立成交付房屋钥匙，现房屋通过盛海房地产公司卖出十六七套，拿回来300余万元。”盛海房地产公司对曹立成陈述无异议。曹立成提供如下证据： （1）2015年11月1日抵押《据》，载明：借曹立成600万元，用1楼、2楼1,200平方米抵押。抵押人：周成。 （2）2015年11月1日抵押《据》，载明：借曹立国850万元，用4,250平方米住宅楼抵押。抵押人：周成。 （3）2016年3月22日《收款收据》，载明：曹立成购楼款1号楼5单元401室，64.23平方米×3,000元=192,690元（全款），收款单位：盛海房地产公司。 （4）2016年3月22日《收款收据》，载明：曹立成购楼款1号楼5单元903室，68.30平方米×3,000元=204,900元（全款），收款单位：盛海房地产公司。 （5）2016年3月22日《收款收据》，载明：曹立成购楼款1号楼5单元1001室，64.23平方米×3,000元=192,690元（全款），收款单位：盛海房地产公司。 （6）2016年3月22日《收款收据》，载明：曹立成购楼款1号楼5单元1003室，68.30平方米×3,000元=204,900元（全款），收款单位：盛海房地产公司。 （7）2016年3月31日《记账凭证》，载明：曹立成购楼款1,280.31万元，记账单位：盛海房地产公司。 （8）文府家园小区2015年11月至2016年12月，由松原市金轩物业管理有限公司管理，2016年至今，由长岭县德盛房地产开发有限公司管理。2019年10月23日，松原市金轩物业管理有限公司出具一份《证明》，载明：松原市金轩物业管理有限公司于2015年11月至2016年12月期间，接管文府家园小区，负责物业管理服务。2016年3月末，曹立成向我公司出示文府家园52套购房《收据》，经文府家园售楼处核实后，我公司向其交付52套房屋钥匙。2019年10月25日，长岭县德盛房地产开发有限公司出具一份《情况说明》，载明：我单位于2016年12月接管文府家园物业服务，一直管理至今。现就小区业主曹立成名下在文府家园的房产情况作出说明，根据我单位与原物业公司交接记录和我单位接管后的核查及日常管理记录所显示，曹立成名下登记的文府家园房产52套，除部分转让已变更相关物业登记外，其余房产仍在业主曹立成名下，由其占有使用。 6.长岭县人民法院在执行白国臣案件中，拍卖诉争四套房屋期间，曾经委托北京京都房地产土地评估有限公司作出《房地产评估报告》，勘查现场时，房屋处于闲置状态。 7.争议四套房屋现登记在盛海房地产公司名下，盛海房地产公司曾经于2019年5月17日在北方法制报登报声明“本案争议四套房屋初始房照”丢失作废。 本院认为，曹立成对吉林省长岭县人民法院作出的（2017）吉0722执异1546号、（2017）吉0722执1546号之二执行裁定不服，在法定期限内提起诉讼，本案属于案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”就本案，曹立成需举证证明，法院查封、拍卖本案争议四处房屋前，即已签订合法有效合同并占有标的物，且非因自身原因未办理过户手续。 本案争议焦点为：1.在人民法院查封之前，曹立成与盛海房地产公司是否签订合法有效的书面买卖合同。关于此点，曹立成提供两份抵押《据》，载明：“周成于2015年向曹立成分两次借款1,450万元”，盛海房地产公司对此并无异议，并称：“公司建设文府家园时向曹立成借款”，应认定2015年曹立成与盛海房地产公司发生债权债务关系。曹立成称：“经算账，2016年3月份盛海房地产公司用52套房屋抵顶曹立成欠款1,280.31万元”，盛海房地产公司对此并无异议，应认定2016年曹立成与盛海房地产公司发生以房抵债关系。盛海房地产公司于2016年3月22日为曹立成出具的四枚《收款收据》中，载明曹立成（以房抵债）购买房屋的面积、位置、单价等内容，具备合同的要件，符合合同的表现形式。白国臣辩称：“《收款收据》虚假”，但并未提供曹立成与盛海房地产公司之间借贷以及买卖关系虚假的证据。因此，盛海房地产公司于2016年3月22日为曹立成出具的四枚《收款收据》，应当认定双方建立了《商品房买卖合同》关系。案涉四枚《收款收据》可以认定具有商品房买卖的性质，其成立和生效意味着买受人曹立成有权请求盛海房地产公司依约交付房屋，该请求权作为一般合同债权与白国臣享有的普通金钱债权并无二致，没有优先保护的权利基础。 2.曹立成在人民法院查封之前是否已合法占有四套房屋。 曹立成在依约支付全部购房款并实际合法占有所购房屋的情况下，其基于合同享有的一般债权就转化为其对该房屋享有的物权期待权。该物权期待权虽然仍属于债权的范畴，但已不同于一般债权。曹立成提供了物业公司的《证明》《情况说明》，证实曹立成已于2016年3月末取得盛海房地产公司交付的4套房屋。盛海房地产公司作为出卖人因买受人曹立成依约履行了付款义务而让渡了其对所售房屋享有的占有、使用、收益及部分处分的物权权能，买受人也因实际占有该房屋获得了一定的对外公示效力，尽管该效力尚不能与不动产物权登记的法定效力相等同。据此，曹立成对案涉房屋所享有的权利尽管尚不属于《中华人民共和国物权法》意义上的物权（所有权），但已具备了物权的实质性要素，曹立成可以合理预期通过办理不动产登记将该物权期待权转化为《中华人民共和国物权法》意义上的物权（所有权）。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款关于“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”；《中华人民共和国物权法》第六章第七十条、第七十一条、第七十二条中关于“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利”，“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让”等规定，基于本案已经查明的事实，曹立成至少在形式上已经符合上述司法解释对“业主”的界定，只是由于尚未办理不动产物权登记，其作为“业主”对案涉房屋的处分权能尚受到一定限制，但曹立成对案涉房屋享有的物权期待权已具有一定的物权权能是可以确定的。曹立成所享有的权利在内容和效力上已经超过了白国臣享有的普通金钱债权，在没有证据证明曹立成物权期待权的取得有瑕疵的情况下，应优先于白国臣的普通金钱债权予以保护。 3.是否因买受人原因未办理过户登记问题。至于案涉房屋是否因曹立成自身原因一直未办理过户登记手续，不影响对曹立成享有前述物权期待权的认定。即使曹立成怠于行使自己的权利，购买并接收案涉房屋后未及时办理过户登记，对本案的发生存在过错，浪费本已紧张的司法资源，应承担相应的法律责任，结合本案实际情况由其承担本案一审、二审诉讼费用，以示惩戒。 4.关于曹立成在本案中请求确认案涉房屋归其所有的诉求。尽管有《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二款关于“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定作为依据，但根据《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”；第十一条关于“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要资料”以及《不动产登记暂行条例》的相关规定，案涉房屋完全可以经由当事人申请，在登记机构依法审核后办理不动产登记，曹立成基于不动产登记即可依法取得案涉房屋的所有权，目前没有证据证明案涉房屋在解除查封后不能办理过户登记手续。曹立成不能将基于自身财产保障而应履行的申请登记的责任和义务转嫁给司法机关，意图直接通过人民法院司法确权的形式规避本应履行的申请不动产登记的责任，对此本院不予支持。 综上所述，曹立成的上诉请求基本成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国物权法》第九条、第七十条、第七十一条、第七十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款、第三百一十三条、第四百零七条第二款规定，判决如下： 一、撤销吉林省长岭县人民法院（2019）吉0722民初3674号民事判决； 二、不得执行长岭县**家园1号楼5单元903室、1号楼5单元1001室、1号楼5单元1003室、1号楼5单元401室房屋； 三、驳回曹立成其他诉讼请求。 一审案件受理费11,752元，二审案件受理费11,752元，合计23,504元，均由曹立成承担。 本判决为终审判决。 审判长  于福桐 审判员  邰伟莉 审判员  王丽丽 二〇二〇年五月十日 书记员  邹仕尧