浙江省三门县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1022民初725号 原告：奚圣钢，男，1967年7月29日出生，汉族，住浙江省三门县。 委托代理人：颜泽慧，浙江几丰律师事务所律师。 委托代理人：蒋利刚，浙江几丰律师事务所律师。 被告：顾厚贵，男，1976年7月8日出生，汉族，住浙江省三门县。 被告：顾晨昕，男，2002年2月28日出生，汉族，住浙江省三门县。 委托代理人：林嘉威，浙江瑞云律师事务所律师。 原告奚圣钢与被告顾厚贵、顾晨昕房屋买卖合同纠纷一案，原告于2020年4月15日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法适用简易程序进行审理。原告奚圣钢于2020年4月23日向本院申请，要求追加顾晨昕为本案被告，经审查，本院决定予以追加。本院于2020年5月7日对本案进行了公开开庭审理，原告奚圣钢的委托代理人颜泽慧、被告顾晨昕的委托代理人林嘉威到庭参加诉讼，被告顾厚贵经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告奚圣钢起诉称：2019年7月5日，原告与被告签订《套房买卖协议书》一份，约定由原告以208000元购买被告位于的套房。协议书签订后，原告已经付清上述全部款项，被告顾厚贵亦已出具了收条，原告与被告顾厚贵至村委会办理了案涉房屋的转户手续。但时至今日，因被告原因导致原告迟迟无法占有和使用房屋。故原告诉至法院，请求判令：1、被告继续履行与原告签订的《套房买卖协议书》，将套房交付给原告；2、本案诉讼费用由被告承担。 被告顾晨昕答辩称：1、被告顾晨昕没有在协议书上签字，并且在协议书落款之日被告顾晨昕处于未成年状态。协议书上面所记载的房屋被告顾厚贵与其前妻即顾晨昕的母亲在2008年7月18日在民政局备案的离婚协议书中已将该财产处分给被告顾晨昕，即使协议书中签字确系被告顾厚贵所为的话，也属于并非为未成年子女利益处分未成年子女的财产。协议书中记载房屋总价为208000元，房屋面积为120平方米，每平方仅为1700元多一点，远低于周围房源市场价格，周围市场均价达到4000元-5000元每平方，而且原告对该处房屋情况十分了解，知晓有未成年子女为所有人，不是善意的。该房屋在村集体安排时就是按人头计算面积，当时按三人计算，故被告顾厚贵即使确实出卖该房屋，该份协议也属于无效。2、根据法院依法调取的两份证据记载，首先是2008年加盖有浙江省人民政府土地审批专用章的审批意见书，其中记载具体项目用地待依法完成征地程序后按规定另行办理供地手续，后经三门县自然资源与规划局证明该土地已经省政府批准农转用和征收，被告顾晨昕认为农转用只是针对土地用途发生变化，并非土地性质发生变化，土地性质仍为集体土地。建设用地包括农用地、集体土地转化为建设用地后，允许村集体或村民在上建造房屋而并非用于建造房屋交易。即使该集体土地被征收，国有划拨土地上的房屋也只能使用不能买卖，只有国有出让土地性质才可以买卖，以划拨方式取得的土地使用权转让房地产时应该按照国务院的规定报有批准权的人民政府进行审批同意，在上述情况均满足且交纳土地出让金的情况下，本案的合同才属有效，反之，未经批准，应认定无效，这与立法防止国家利益受损的宗旨相一致。 原告奚圣钢反驳称：1、原告认为该房屋自始至终都是被告顾厚贵的，原、被告在签订房屋买卖协议书的时候，对房屋买卖的主要内容进行了明确约定，是双方真实的意思表示，买卖合同成立，原、被告原先并不相识，是由村里中间人促成双方达成房屋买卖意向并签订合同，之后也已经在村里办理了转户手续，约定的房屋交易价格并未低于市场价格，如被告顾晨昕认为低于周围房屋市场价格，应由其承担举证责任。离婚协议书中关于被告顾厚贵与前妻的约定，是双方对自身权利的合法处分，原告在签订协议时并不知情，作为善意第三人，离婚协议内容对其不发生效力。原告在村里登记簿上看到涉案房产的户主名字以及后续在国家电网办理电网过户手续时上面的名字只有户主顾厚贵一人，涉案房屋权利外观都属于被告顾厚贵，原告已经尽到了审查义务，被告顾晨昕所述的原告明知此事没有任何事实依据且被告顾晨昕没有提供任何证据证明。退一步讲，如果房屋是儿子的，当时签订合同时，因儿子未成年，属于限制民事行为能力人，被告顾厚贵作为其监护人且有抚养权的一方，其作为儿子的法定代理人有权处理房屋，其签订房屋买卖协议是真实意思表示且符合法律规定，应为有效。2、从法院调取的证据可以明显获知该土地已转为国有土地，实际是土地性质发生了变化，而不是被告顾晨昕所说土地性质没有发生变化，而且在三门县人民政府网站上就涉案房屋所属地块有划拨的批前公示，可以证明该土地以国有土地划拨性质提供给村委会，对此提供了网站公示材料供法院参考。因此，现该地块的性质是国有土地没有异议。根据规定，划拨的土地是需要履行一定程序，但该程序不影响合同效力，而且该土地条款均系管理性强制性规定而非效力性强制性规定，继续履行合同不会侵犯国家利益，不应作为房屋买卖合同无效的理由。 被告顾厚贵未作答辩。 原告奚圣钢为证明其主张，向本院提交了以下证据： 1、套房买卖协议书复印件一份，拟证明原、被告存在房屋买卖合同法律关系的事实。 被告顾晨昕质证称：对真实性、合法性、关联性均有异议。被告顾晨昕自始至终未参与房屋买卖协议的签订，从原告对协议形成过程的描述来看，被告顾晨昕对该协议的合法性存在严重质疑，在买卖双方都具备签字捺印能力的情况下，由他人代为签字以及现在无法确认的捺印情况，被告顾晨昕认为无法排除有恶意串通或其他恶意行为的可能性。 2、收条复印件一份、打款凭证原件两份，拟证明原告已经付清全部购房款，被告顾厚贵出具了收条的事实。 被告顾晨昕质证称：对真实性、合法性、关联性均有异议，对该款项的去向、用途及是否收到均有异议。 3、健农立改套小区分房落户登记表复印件一份，拟证明原、被告双方已经办理套房转户手续的事实。 被告顾晨昕质证称：该证据真实性由法院进行核实，对合法性没有异议，对关联性及待证对象有异议。村中所记载的情况并非政府权力部门做出的变更登记，可以在原告和被告顾厚贵恶意串通的情况下办理。原告奚圣钢的户籍地就在健跳镇文教路，与健农新村相隔不远，对于健农新村分房情况应该有所闻，对于按照人头落房应该清楚，并且在农村购买无产权证的房屋，购买方都会事先到出卖方村里进行详细了解，所以原告主张对该房屋具体情况毫不知情实属不合理。 被告顾晨昕为证明其主张，向本院提交了以下证据： 4、离婚协议书复印件一份，拟证明案涉房屋归被告顾晨昕所有的事实。 原告奚圣钢质证称：对真实性、合法性有异议，原告并非协议当事人，无法确认协议真实性，从离婚协议内容来看，对房子的处分也只是内部约定，无法对抗不知情的第三人即本案原告。 为查明本案事实，本院依职权向三门县自然资源和规划局调取了以下证据： 5、证明以及浙江省建设用地审批意见书各一份，拟证明健跳镇健农下山脱贫小区地块已经省政府批准农转用和征收的事实。 原告奚圣钢质证称：对真实性无异议，涉案房屋土地为国有土地，国有土地上房屋可以买卖，涉案合同属于有效。 被告顾晨昕质证称：与前述答辩意见中的第2点内容一致。 被告顾厚贵未向本院提交证据。 被告顾厚贵经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见和证据，视为放弃抗辩和质证的权利。根据原告和被告顾晨昕的举证、质证意见，本院认证如下：证据1经与原件核对一致，且其上有原告和被告顾厚贵的捺印进行确认，本院对其真实性予以认可。证据2中的收条经与原件核对一致，且与两份打款凭证能够相互印证，本院予以采信。证据3、4、5的真实性本院予以认可，关联性待在下文说理部分详细阐述。 综上，本院认定本案事实如下： 2008年7月18日，被告顾厚贵和被告顾晨昕的生母陈敏芝协议离婚并签署了《离婚协议书》，双方在《离婚协议书》第三条中约定“以后村分财产均归儿子顾晨昕所有”。2019年7月5日，原告与被告顾厚贵签订了《套房买卖协议书》，约定被告顾厚贵坐落在号所分得120平方套房出卖给原告所有（包括自行车库），自付款之日起今后套房权属归原告所有，今后房价涨跌与被告无关，一方违约罚金500000元，套房价款208000元，《套房买卖协议书》上被告顾厚贵、顾晨昕的签名均非本人所签，签名上的按印均为被告顾厚贵所为。原告于2019年7月4日分两次向被告顾厚贵共计转账汇款208000元，并由被告顾厚贵于2019年7月5日出具收条一份，载明已收到208000元。《健农立改套小区分房落户登记表》中4幢2单元102室的相关信息已进行了修改，包括身份证号码、联系电话均由被告顾厚贵的信息修改成了原告的信息，并在备注栏中载明“户主奚圣钢”，但原告至今未能占有和使用案涉房屋。另查明，案涉房屋所在的土地已经省政府批准农转用和征收，案涉房屋系由三门县健跳镇健农村村民委员会以户为单位按该户人头数分配所得，登记表仅登记户主的名字，村里分房的具体行为发生于被告顾厚贵和被告顾晨昕的生母陈敏芝协议离婚之后。 本院认为，本案的争议焦点为双方签订的《套房买卖协议书》是否有效。现阐述如下： 首先，从三门县自然资源和规划局出具的证明来看，本案所涉房屋所在的土地已经省政府批准农转用和征收，该土地已不属于集体土地，应属国有划拨土地。对此，被告顾晨昕辩称国有划拨土地上的房屋只能使用，不能买卖，在未经政府批准和交纳土地出让金的情况下，本案合同应属无效。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，只有违反效力性强制性规定的合同才无效。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”第四十五条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。”上述条文均未明确规定违反该条文的行为无效，且在以划拨方式取得土地使用权的房屋转让纠纷中，认定划拨土地上的房屋买卖合同有效，继续履行合同，不会侵害国家利益和社会公共利益，故不应将《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条理解为效力性强制性规定。因此，即便本案的《套房买卖协议书》违反该两条规定，亦不属于《合同法》第五十二条第（五）项规定的违反法律、行政法规的强制性规定的情形，故本院对被告顾晨昕的该项抗辩意见不予采纳。 其次，关于被告顾厚贵在《套房买卖协议书》代被告顾晨昕捺印签署协议的效力问题。《中华人民共和国民法总则》第三十五条规定：“监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。未成年人的监护人履行监护职责，在作出与被监护人利益有关的决定时，应当根据被监护人的年龄和智力状况，尊重被监护人的真实意愿。被告顾厚贵作为被告顾晨昕的法定代理人在与原告签订《套房买卖协议书》时，被告顾晨昕已年满十七周岁，对相关利益问题已有一定的认识，但被告顾厚贵在出卖案涉房屋时并未告知被告顾晨昕，被告顾晨昕对被告顾厚贵出卖案涉房屋的行为并不知情，也无证据证明被告顾厚贵系为了维护被告顾晨昕的利益才出卖案涉房屋，且被告顾晨昕在成年之后也未对被告顾厚贵出卖房屋的行为进行追认，且明确表示不愿意履行本案的《套房买卖协议书》。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款的规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”，由于被告顾厚贵在出卖本案所涉房屋时并未取得合法代理权限，属无权代理行为，因此本案《套房买卖协议书》对被告顾晨昕并不发生效力，仅对被告顾厚贵发生效力。本案原告作为与被告顾厚贵同在一镇的邻村人员，对案涉房屋没有产权证以及案涉健农小区的房屋系以户为单位按人头进行分房的事宜应有所知晓，原告诉称自始至终都认为案涉房屋属被告顾厚贵一人所有，但在签订《套房买卖协议书》时，协议书上却署名了被告顾厚贵、顾晨昕两人的名字，而原告对此却并未进一步深入了解，存在过失，不宜认定为善意第三人。 由于本案所涉房屋并不属于被告顾厚贵一人所有，现在被告顾晨昕对被告顾厚贵出卖案涉房屋的行为不予追认且不愿履行本案《套房买卖协议书》的情况下，原告要求二被告继续履行《套房买卖协议书》，将套房交付给原告的诉讼请求显然无法成立，故本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三十五条、《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告奚圣钢的诉讼请求。 本案受理费4420元，减半收取2210元，由原告奚圣钢负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于台州市中级人民法院。 审 判 员 陈如伟 二〇二〇年五月二十一日 法官助理叶冰清 代书记员 柳 斌