广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终8473号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市海珠区房屋安全和物业二所，住所地广东省广州市海珠区前进路万松园六号之五三楼。法定代表人：余勇，职务：所长。委托诉讼代理人：寇明茹，该所职员。委托诉讼代理人：梁家健，该所职员。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈远跃，男，1979年9月24日出生，汉族，住广东省电白县。上诉人广州市海珠区房屋安全和物业二所（以下简称海珠区物业二所）因与被上诉人陈远跃租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初16689号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人海珠区物业二所上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第四项；2.陈远跃在判决生效之日起10日内支付从2019年7月至判决生效之日止拖欠的租金，租金标准按双方签定租赁合同时约定的标准7208元/月；3.陈远跃支付逾期支付租金的违约金（从2019年7月计至陈远跃付清当月的租金之日止，每逾期1日陈远跃须按拖欠租金额的百分之一向海珠区物业二所支付，每月的违约金以7208元为本金）；4.陈远跃承担本案的全部诉讼费。事实及理由如下：一、海珠区物业二所作为涉案房屋的出租方，已按合同约定交付房屋，充分履行了租赁合同中出租方的义务。涉案房屋于2018年10月16日至2018年10月22日在广州产权交易所网站挂网进行公开招租，陈远跃通过招拍流程获得承租权，并于2019年5月28日与海珠区物业二所就涉案房屋签订了《广州市直管房租赁合同（非住宅）》，该合同是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，海珠区物业二所向陈远跃交付涉案房屋。现陈远跃以在使用过程中遭到案外人的非法阻碍为由而要求解除双方之间的租赁合同，没有法律依据。二、涉案房屋产权清晰，不存在争议。涉案房屋是1958年国家经租后由广州市房地产管理局管理的直管房，广州市房地产管理局于1990年7月15日核发房产证，记载坐落海珠区小港路××号首层的房屋所有权人为广州市房地产管理局，所有权性质为国家经租，占有份额为全部，备注：该房地委托海珠区房管局管理等。海珠区物业二所是原广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局设立的事业单位，负责区内的直管房日常管理工作。广州市海珠区住房和建设水务局（以下简称区住建××务局）与海珠区物业二所签订直管房管理事项委托书约定委托海珠区物业二所对海珠区11条行政街范围内的直管公房进行日常管理工作。事实上，涉案房屋自1958年起，一直由海珠区物业二所管理、出租，承租人均正常使用。本案中，海珠区物业二所将涉案房屋交付陈远跃，也充分说明了涉案房屋不存在所谓的“产权争议”。三、案外人阻拦陈远跃使用，系案外人的侵权行为，与海珠区物业二所无涉，一审法院要求海珠区物业二所对案外人侵权行为负责没有任何法律依据。如前所述，涉案房屋产权清晰，一直由海珠区物业二所出租，案外人阻拦陈远跃使用涉案房屋并无任何合法理由，系案外人的违法行为。一审法院以海珠区物业二所应保证其出租房屋不存在使用障碍为由，支持陈远跃的诉讼请求并无事实及法律依据。被上诉人陈远跃二审辩称：不同意海珠区物业二所的上诉请求及事实理由，同意一审判决。陈远跃于2019年7月12日向一审法院起诉，请求：1.海珠区物业二所立即退还保证金43248元；2.海珠区物业二所赔偿陈远跃手续费3000元、利息（以交给产权交易所的押金20000元及交给海珠区物业二所的保证金43248元为本金，按照平安普惠贷款的利率，从2018年11月计至本案判决生效之日止）、2018年12月份陈远跃的误工费5000元、商业损失（从2018年11月至本案判决生效之日止，一年30000元），上述损失总额为50000元为限；3.海珠区物业二所承担本案的诉讼费。海珠区物业二所向一审法院提起反诉，请求：1.陈远跃支付从2019年7月份起到本案判决生效之日止的租金，租金标准为每月7208元；2.陈远跃支付逾期支付租金的违约金（从2019年7月计至本案判决生效之日止，每月的违约金以7208元为本金，从每月的1日开始计算至陈远跃付清当月的租金之日止）；3.反诉费用由陈远跃承担。一审法院经审理查明：根据《广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案》{海机编［2013］20号}，广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第一、二、三、四管理处及广州市海珠区房屋租赁管理所于2013年被撤销，并成立了广州市海珠区房屋安全和物业一所以及广州市海珠区房屋安全和物业二所。原广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处管辖事务由海珠区物业二所接管。2016年6月23日，广州市海珠区人民政府办公室发出《广州市海珠区人民政府办公室关于印发广州市海珠区住房和建设水务局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》，主要内容为：设立区住建水务局，将原市国土资源和房屋管理局海珠区分局的住房保障、保障性住房建设、住房制度改革、房地产市场监管以及物业管理和直管房管理等职责划入区住建水务局；主要职责包括负责统筹和规范政府公房管理，负责直管房的产权、租赁和安全等管理工作；负责直管房租赁使用、修缮养护及淘汰重建等工作；负责办理直管房接管、代管、撤管等相关手续，落实侨房政策和查处违反公房管理规定行为；等。2017年1月1日，区住建水务局（××）与海珠区物业二所（受托方）签订《直管房管理事项委托书》，约定：本委托书只适用于广州市海珠区海幢（宝岗大道以东，同福东路以北）、江南中、滨江、素社、新港、赤岗、江海、南洲、华洲、琶洲、官洲共11条行政街范围内，或者在其他区范围内因业务需要委托海珠区物业二所管理的直管房办理委托直管房管理具体事务之用；委托的事项范围：1.协同开展直管房产权管理工作；2.直管房租金收缴和租赁管理；4.承办因委托事项引发的信访、依申请公开政府信息、行政复议、诉讼等事项。本委托书的有效期为5年，自2017年1月1日期至2021年12月31日止；等。广州市房地产管理局于1990年7月15日核发房产证，记载坐落海珠区小港路××号首层的房屋所有权人为广州市房地产管理局，所有权性质为国家经租，占有份额为全部，备注：该房地委托海珠区房管局管理；等。2019年5月28日，陈远跃（乙方）与海珠区物业二所（甲方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定甲方同意将坐落在海珠区小港路××号地下全间部位的房屋出租给乙方作商业用途，建筑面积55.848平方米；租赁期限从2019年6月1日至2024年5月31日，其中2019年6月1日至2021年5月31日月租金为7208元；租金按月结算，乙方在每月的15日前将本月租金按银行转、划账或现金、支票的付款方式缴付给甲方；租赁期内，甲方承担下列责任：1.按约定时间交付房屋给乙方使用；2.交付使用房屋的主体结构安全、门窗基本完好；5.负责对房屋进行定期安全检查；甲方应于2019年6月1日前将房屋按约定条件交付给乙方，双方签订《房屋交接及设备清单》或移交房门钥匙后视为交付完成；乙方应于2019年6月1日前一次性通过转账方式向甲方交纳43248元保证金；租赁期满不再续租或终止、解除本合同后，乙方应在三个月内缴清使用期间产生的物业管理费、电梯费、水电费、煤气费、排污费、卫生垃圾费、联防费、有线电视费、电话费、网线费及其他相关费用，乙方拖欠的费用甲方可在保证金中扣除；除本合同另有约定外，甲方应在乙方缴清相关费用之日起1个月内将保证金不计利息退回；根据本合同约定保证金不予退回的，由甲方予以没收；乙方一般职责与义务，租赁期内，乙方承担下列责任：1.依时交纳租金；2.严格按房屋用途使用房屋，爱护和正常使用房屋及其设备（指房屋配套的设备，不包括租户自配的生活设备，下同）。但是，下列事项由乙方承担修缮责任及相应费用：⑸公共防盗门的维护费用和水泵设备的维修、更换费用；（第九条）乙方空置租赁房屋6个月或以上，甲方有权解除本合同，并可按现状甲方有权按现状收回房屋，保证金不予退还：造成不良后果的，由乙方承担全部经济、法律责任；（第十三条）合同终止的情形：2.如乙方拖欠租金逾期3个月或拖欠其他应缴纳费用总额达到3个月的租金额，本合同终止；9.租赁期内如按政策发还本合同项下房屋给业主，本合同自房屋发还之日起自行终止；（第十四条）合同终止后的处理：2.若出现本合同第十三条第二、三、四、六、十款之情形，甲方收回房屋，乙方已缴纳的保证金不予退还，并有权追讨乙方拖欠的租金、其他应缴纳费用和违约责任；造成不良后果的，由乙方承担全部经济、法律责任；即使有相关法院判决、仲裁结果要求甲方承担责任的，甲方有权向乙方追偿；6.出现本合同第十三条第九款之情形，双方互不追责，按本合同第五条约定执行；乙方如需继续使用房屋，可自行与业主协商；乙方同意并确认下列事项：2.甲方送达给乙方的文件、通知等资料，除当面交乙方签收外，还可以邮寄方式寄往乙方确认的送达地址或以在乙方承租房屋张贴公告的方式进行；乙方确认其送达地址为小港路××号地下全间，收件人为陈远跃；乙方承诺：1.若因其确认的送达地址不准确、送达地址变更未及时书面告知甲方，乙方或者乙方指定的代收人拒绝签收，导致甲方送达的文件、通知等资料未能被乙方实际接收的，乙方自行承担后果，文书被退回之日即视为送达；3.甲方在承租房屋张贴公告，自公告之日起满30日即视为送达；（第十七条）违约责任：2.租赁期内，乙方逾期交付租金的，每逾期1日乙方须按拖欠租金额的百分之一向甲方支付违约金；3.租赁期届满甲乙双方未续订合同或合同因乙方违反本合同规定的义务和责任而终止或解除的，乙方应在相应情形确定之日起三十日内腾空交还房屋并缴清拖欠的租金和其他应缴纳的费用；乙方拒不交出房屋或拖延交出房屋的，甲方除有权要求乙方限期迁出及追讨占用期间的房屋占用费（房屋占用费按房管部门最新发布的同期同地段同类房屋租金参考价或本房屋最新一期租金标准两者价高者的2倍收取）外，并有权按占用期内房屋占用费、拖欠的租金和其他应缴纳费用总额的30%向乙方收取违约金；双方约定其他事项：1.房屋出租期限为5年，租期起算日为房屋交付使用之日，租期起算日起1个月为装修免租期；自本合同签订之日起生效；5.乙方须于本合同签订之日起3个工作日内，向甲方交纳相当于房屋6个月租金数额的履约保证金；13.租赁期未满，乙方确有需要提前解除本合同，应提前两个月（或以上）书面通知甲方，但乙方所缴纳的租赁保证金不予退还；乙方未按上述约定提前书面通知甲方而提前解除合同的，除所缴纳的租赁保证金不予退还外，还应向甲方缴付不少于当年月租金额两倍的违约金；等。同日，陈远跃向海珠区物业二所缴纳租赁保证金43248元。陈远跃就其主张还提交了光盘作为证据，海珠区物业二所质证表示：对证据的真实性、合法性和关联性没有异议，从两个光盘的内容可见，海珠区物业二所一直在积极配合处理房屋的使用问题。陈远跃于2019年7月12日提起本案诉讼。一审诉讼中，陈远跃表示：其主张的手续费、利息、误工费及商业损失没有发票单据可以证明，只有其手机上的支付凭证，由法院依法处理。一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。陈远跃向海珠区物业二所承租的涉案房屋是国家经租并委托海珠区物业二所管理的，双方并签订了租赁合同，上述合同是当事人的真实意思表示，应为有效合同。陈远跃主张租赁合同是无效的意见，依据不足，一审法院不予确认。陈远跃主张由于租赁房屋的产权存在争议导致案外人阻拦其使用涉案房屋，并就此提供了光盘录像作为证据，海珠区物业二所对此也予以确认，故对海珠区物业二所交付房屋给陈远跃后，陈远跃使用房屋过程中遭到案外人阻拦的事实，一审法院予以认定。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。海珠区物业二所作为出租方，应保证其出租房屋的使用是不存在障碍的，陈远跃才按时交租。但由于案外人对于租赁房屋的产权存在争议导致陈远跃无法使用承租房屋，故陈远跃以合同目的无法实现要求解除合同并要求海珠区物业二所退还保证金43248元，合理有据，一审法院予以支持。海珠区物业二所以陈远跃逾期交租，存在违约行为反诉要求解除合同，陈远跃支付从2019年7月开始至判决生效之日止租金的反诉请求，理据不足，一审法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。陈远跃主张其因为无法履行租赁合同导致产生手续费及利息、误工费及商业损失，但就此没有举证证明，故对陈远跃要求海珠区物业二所赔偿上述项目的损失，证据不足，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十六条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，于2020年1月9日作出如下判决：一、解除陈远跃与海珠区物业二所就海珠区小港路××号地下全间签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》；二、海珠区物业二所在本判决生效之日起15日内退还陈远跃保证金43248元；三、驳回陈远跃的其他诉讼请求；四、驳回海珠区物业二所的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2358元和反诉受理费170元由海珠区物业二所负担。上述本诉受理费已经由陈远跃预交，陈远跃同意由海珠区物业二所在履行本判决时将其应承担部分直接支付给陈远跃。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，当事人未提交新证据。二审另查明，一审庭审中，陈远跃在一审法院询问是否要求解除其与海珠区物业二所签订的租赁合同时表示，其要求与海珠区物业二所解除租赁合同，因为其根本无法进场做生意，合同目的无法实现，要求解除双方的租赁合同。二审中，关于涉案房屋的使用情况，陈远跃陈述，海珠区物业二所确实是将涉案房屋的钥匙交给其，但其没有使用涉案房屋，其接收涉案房屋准备装修时，案外人（楼上住户）因与海珠区物业二所的产权争议不允许陈远跃装修，并且将涉案房屋的门锁进行更换，后来海珠区物业二所也派出工作人员进出处理，但案外人仍不允许海珠区物业二所的工作人员开锁进入涉案房屋。海珠区物业二所陈述，其已将涉案房屋交付给陈远跃，陈远跃有无使用涉案房屋其不清楚，陈远跃于2019年6月2日对涉案房屋进行装修，但其在2019年6月3日到海珠区物业二所告知其无法进入涉案房屋进行装修，海珠区物业二所的工作人员于2019年6月4日到涉案房屋准备进行处理，当天未见到案外人，发现涉案房屋确实有换锁，但不清楚是何人进行的换锁，2019年6月17日，居委工作人员等一同涉案房屋现场，也见到了案外人，出示了各自的产权证，进行了协调，但案外人坚持认为存在产权争议，其后，陈远跃对海珠区物业二所提起了诉讼。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，归纳二审争议焦点为：一、涉案租赁合同是否解除及保证金是否退还。二、陈远跃是否需向海珠区物业二所支付从2019年7月起至判决生效之日止的租金及逾期支付租金的违约金。对前述争议焦点，本院认定如下：一、涉案租赁合同是否解除及保证金是否退还。陈远跃与海珠区物业二所就涉案房屋签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，本案中尽管海珠区物业二所已将涉案租赁物交付给陈远跃，但因案外人对于租赁物的产权存在争议导致陈远跃无法使用涉案租赁物，因此，在涉案租赁物的租赁期间海珠区物业二所无法保持租赁物符合合同约定的用途，导致陈远跃租赁目的无法实现，故一审认定解除双方签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》及海珠区物业二所退还保证金给陈远跃于法有据，本院予以维持。海珠区物业二所该上诉请求无理据，本院不予支持。二、陈远跃是否需向海珠区物业二所支付从2019年7月起至判决生效之日止的租金及逾期支付租金的违约金。结合一审查明的事实及二审中双方对涉案租赁物使用情况的陈述，可认定陈远跃承租涉案租赁物后因案外人对于租赁物的产权存在争议导致陈远跃无法使用涉案租赁物，如前所述，出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，海珠区物业二所尽管曾去涉案租赁物现场与案外人进行协调，但仍无法提供符合约定用途的租赁物给陈远跃使用，因此一审认定海珠区物业二所的反诉请求理据不足并驳回其反诉请求，并无不当，本院予以维持。海珠区物业二所该上诉请求理据不足，本院不予支持。综上所述，海珠区物业二所的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2528元，由海珠区物业二所负担。本判决为终审判决。审判长 李 娜审判员 柳玮玮审判员 黄春成二〇二〇年五月二十七日书记员 冯 韵彭诗敏