四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终220号 上诉人（原审原告、反诉被告）：南充发展投资（控股）有限责任公司，住所地四川省南充市顺庆区西河南路190号。 法定代表人：杜钧，总经理。 委托诉讼代理人：任加荣，四川首力（南部）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：易文英，四川首力律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：陈秀芬，女，汉族，1969年10月11日出生，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：张明秋，四川果城律师事务所律师。 上诉人南充发展投资（控股）有限责任公司（以下简称发展公司）与上诉人陈秀芬房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2019）川1302民初753号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。 南充发展投资（控股）有限责任公司向本院提起上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，依法改判陈秀芬向发展公司支付截止2019年1月3日的房屋租金627,805元及违约金31,050元；2.一、二审案件受理费由陈秀芬承担。事实和理由及答辩意见：（一）在双方建立的租赁合同关系中，发展公司无过错，不应该承担无法履行合同而导致应收租金受损的后果，原审判决发展公司承担部分租金损失错误。案涉房屋经南充市规划和建设局批准建设，双方签订《租赁合同》之前已明确告知陈秀芬案涉房屋具体情况，包括产权情况。案涉房屋不能达到办学的合同目的原因不在发展公司。（二）陈秀芬出具南充市顺庆区民办教育机构申报及审批材料清单显示，房产证不属于申请办学的清单内容，该份清单中仅第22项房屋租赁合同需要发展公司与陈秀芬签订，其他事项不由发展公司提供。陈秀芬签订《房屋租赁合同》前已充分考察并咨询了教育局，办学经营主导权和选择权在陈秀芬，发展公司无权干涉，发展公司更多是保障国有资产保值增值。（三）双方建立租赁关系后，发展公司一直积极履行租赁合同，相反，陈秀芬未按合同约定支付租金违约在先，发展公司通过电话通知、发律师函等积极催收，为了减少损失，发展公司提出解除合同，最终在诉前调解双方协商一致解除合同，是陈秀芬的原因导致损失进一步扩大。请求驳回陈秀芬的上诉请求，支持发展公司的上诉请求。 陈秀芬向本院提起上诉请求：1.撤销原判，改判支持陈秀芬的诉讼请求，驳回发展公司的诉讼请求；2.由发展公司承担全部诉讼费用。事实和理由及答辩意见：（一）一审判决认定案涉租赁合同合法有效错误。案涉房屋没有规划许可证和施工许可证，这是房屋没有办理产权证的根本原因。案涉房屋由原承租人张仕新转租给陈秀芬。因无房产证、安全合格证等证件，导致陈秀芬无法使用。后经教育部门口头同意案涉房屋可用于办学，2017年7月3日，陈秀芬与发展公司重新签订了租赁合同，约定租赁用途为办学，陈秀芬为此向发展公司补交了2015年及2016年的租金621,000元，补交押金40,000元，投入重新装修费用60,000元。后教育部门实地考察后，因案涉房屋没有房产证以及不具备安全鉴定合格报告等手续，不具备开办条件而不予准许。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，双方签订的租赁合同无效。（二）假设案涉房屋有规划许可，案涉租赁合同有效，陈秀芬享有解除权，并且有权要求出租人退还租金并赔偿损失。一审判决认定陈秀芬主观认识错误导致合同无效履行是错误适用法律。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况任何一种情形时，导致房屋无法使用，承租人享有合同解除权。案涉租赁房屋没有取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，没有组织竣工验收，不具备建筑法要求的交付使用条件，同时案涉房屋不具备合同约定的使用条件，发展公司不能提供房屋安全的合法手续，陈秀芬有权解除合同。发展公司应当返还陈秀芬所交租金及装修损失。请求驳回发展公司的上诉请求，支持陈秀芬的上诉请求。 南充发展投资（控股）有限责任公司向一审法院起诉请求：1.判令陈秀芬支付截止2019年1月3日的房屋租金627,805.00元；2.判令陈秀芬支付原告违约金31,050.00元；3.由陈秀芬承担本案诉讼费。 陈秀芬向一审法院反诉请求：1.请求判令发展公司退还陈秀芬2010年至2014年因无法使用案涉房屋期间的租金126.2万元及其资金占用利息（利息按人民银行同期贷款利率计算）；2.请求判令发展公司退还陈秀芬2015年至2016年因无法使用案涉房屋期间的租金66.1万元及其资金占用利息（利息按人民银行同期贷款利率计算）；3.本案的诉讼费用由发展公司承担。 一审法院认定事实：案涉房屋，属南充市规划和建设局批准建设的南门坝生态公园管理用房，未办理房屋产权证，2006年交由南充市滨江景区管理有限公司管理。2009年6月25日，张林与南充市滨江景区管理有限公司就案涉房屋签订了《租赁合同》，合同约定了经营场所的范围、面积，约定租赁期限10年，年租金31.05万元。2013年6月9日，南充市滨江景区管理有限公司与张仕新签订了《补充协议》，协议将案涉房屋承租人变更为张仕新，租期延迟至2024年12月25日。2014年6月，案涉房屋交由原告发展公司管理。2017年6月26日，发展公司（甲方）和张仕新（乙方）补签了《房屋租赁合同》，合同约定：乙方租用房屋的用途为枇杷园火锅店，未经甲方同意不得擅自改变房屋用途；合同期内，不得转租、分租或与他人合伙等任何形式改变单独使用性质，否则，按当年的租金承担违约金10%。同日，张仕新和陈秀芬给发展公司出具《说明》：因原承租人张仕新无力经营，现将租赁权转给陈秀芬，由陈秀芬独立经营，所欠房租由陈秀芬承担。当日，张仕新和陈秀芬签订了《转让协议》，约定自愿承担10%的违约金，房屋转让给陈秀芬使用，发展公司的负责人在《转让协议》上签字同意。2017年7月3日，发展公司（甲方）与陈秀芬（乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定租期2009年12月26日至2023年12月25日，年租金310,500元，合同租金总额4,546,030元，签订合同时缴纳保证金20,000元。合同第七条第1项约定：乙方租用房屋的用途为办学，乙方保证在租赁期内合法合规，在未征得甲方书面同意并按规定经有关部门审核批准前，不得擅自改变房屋的用途。合同第七条第3项约定：在未征得甲方书面同意并按规定经有关部门审核批准前，乙方不得对房屋进行装饰、装修等。合同签订后，陈秀芬向发展公司补交了张仕新所欠租金621,000元，交转租违约金31,050元，交保证金20,000万。此后，陈秀芬开始向相关部门申请开办幼儿园，发展公司给予了协助，但因案涉房屋无产权证等问题相关部门不予批准。之后，陈秀芬又在发展公司的协助下申请开办养老院，因同样原因未获批准。双方于2019年1月3日解除了合同。发展公司以陈秀芬未按约定缴纳租金为由，向一审法院提起诉讼。庭审中，反诉原告陈秀芬当庭撤回了第一项诉讼请求。 一审法院认为，陈秀芬撤回部分诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以准许。陈秀芬为了实现承租案涉房屋的目的，承诺代转租人张仕新支付所欠租金和违约金，其自愿代张仕新履行前合同给付义务的行为合法有效。发展公司、陈秀芬于2017年7月3日签订的《房屋租赁合同》合法有效，合同虽然约定的租期从2009年12月26日至2023年12月25日，但合同的目的是实现张仕新将案涉房屋转租给陈秀芬，并非是张仕新将前合同的权利和义务概括转让给陈秀芬。故陈秀芬的反诉请求没有事实依据和法律依据，一审法院不予支持。陈秀芬对房屋的状况是明知的，其的目是将房屋用于办学，陈秀芬应当比发展公司更清楚办学所应需具备的条件。陈秀芬在合同履行中，因主观认识错误导致合同无法履行，合同的目的无法实现，双方本应该及时解除合同，避免损失扩大，对此陈秀芬的过错大于发展公司，但陈秀芬确实没有实际使用房屋，故一审法院酌定陈秀芬对发展公司的租金损失承担60%的责任，发展公司的其他诉讼请求一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”之规定，判决：一、被告陈秀芬向原告南充发展投资（控股）有限责任公司赔偿租金损失376,683.00元；二、驳回原告南充发展投资（控股）有限责任公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告陈秀芬的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照>第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费16,497.00元（本诉案件受理费10,062.00元、反诉案件受理费6,435.00元），由原告南充发展投资（控股）有限责任公司负担4,309.00元，被告陈秀芬负担12,188.00元。 本院经审理查明，《房屋租赁合同》第十条约定，陈秀芬逾期支付租金30日，发展公司有权解除合同。发展公司与陈秀芬签字、盖章的关于租金交纳的时间和金额约定，2016年12月1日交纳2016年12月26日至2017年12月25日房屋租金310,500元，2017年12月1日交纳2017年12月26日至2018年12月25日租金310,500元。 本院审理查明的其他事实与一审认定的一致。 本院认为，上诉人发展公司将国有的经南充市规划和建设部门批准建设的南门坝生态公园内的房屋出租给上诉人陈秀芬，双方签订的《房屋租赁合同》是当事人真实意思表示，虽然案涉房屋未办理房屋产权证、建设工程规划许可证等，但属国有，权属清晰，且经规划和建设相关部门批准。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”因此，案涉房屋因经规划和建设部门批准建设，双方签订的《房屋租赁合同》有效，对双方具有约束力。陈秀芬上诉称，双方签订的《房屋租赁合同》无效的理由不成立，本院不予支持。该《房屋租赁合同》明确约定用途为办学，陈秀芬在未征得发展公司书面同意并按规定经有关部门审核批准前，不得擅自改变房屋的用途。陈秀芬承租案涉房屋用于开办幼儿园，为签订此租赁合同还代替张仕新补交了所欠租金621,000元及违约金31,050元，然因所租赁的房屋不符合开办幼儿园的特别要求。事后，经双方协商准备开办养老院，同样因房屋手续不完善，房屋不符合开办养老院的特别要求，致使陈秀芬一直未能使用租赁房屋。作为出租方的发展公司在对租赁房的用途有所约定且陈秀芬不得擅自改变房屋的用途的情况下，其提供的租赁房屋应当符合合同约定。然因其提供的租赁房屋不符合开办幼儿园或养老院的要求，导致《房屋租赁合同》的目的不能实现，陈秀芬一直未能使用租赁房屋，发展公司一直未能收取租金。对此，发展公司应承担主要责任。特别是在陈秀芬不能使用租赁房的情况下，没有及时行使解除权，导致租金损失扩大，对其长达两年未收取租金自身存在过错。陈秀芬在承租房屋之前应当充分了解开办幼儿园需要具备的条件，其承租房屋之后不能使用房屋开办幼儿园或养老院，应采取适当的方式与发展公司妥善解决房屋租赁事宜，对发展公司长达两年没有收取房屋租金，陈秀芬应承担次要责任。因此，发展公司主张的两年的租赁房屋的租金627,805.00元，发展公司自行承担60%即376,683元，陈秀芬承担40%即251,122元。发展公司上诉称，陈秀芬应承担两年全部租金的理由不成立，本院不予采纳。由于发展公司没有退还陈秀芬已支付的保证金20,000万，加之自身有一定责任，发展公司要求陈秀芬支付违约金31,050元，本院不予支持。陈秀芬上诉称，造成房屋不能使用的责任在发展公司，其不应支付租金的理由不成立，本院不予支持。陈秀芬上诉还称，发展公司应返还其交纳的租金66.1万元及其资金占用利息。本院认为，陈秀芬已向发展公司交纳的租金是代替张仕新履行的与发展公司之间签订的《房屋租赁合同》约定的义务，且此代为清偿债务已履行完毕，陈秀芬要求返还此笔款项无事实依据和法律依据。该上诉理由不成立，本院不予采信。 综上所述，发展公司的上诉请求不能成立，陈秀芬的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 一、维持四川省南充市顺庆区人民法院（2019）川1302民初753号民事判决第二项、第三项，即“驳回反诉原告陈秀芬的诉讼请求”、“驳回原告南充发展投资（控股）有限责任公司的其他诉讼请求”； 二、变更四川省南充市顺庆区人民法院（2019）川1302民初753号民事判决第一项“被告陈秀芬向原告南充发展投资（控股）有限责任公司赔偿租金损失376,683.00元”为“陈秀芬于本判决生效之日起十五日内向南充发展投资（控股）有限责任公司支付房屋租金251,122元”。 一审案件受理费16,497元（本诉案件受理费10,062.00元、反诉案件受理费6,435.00元），由南充发展投资（控股）有限责任公司负担6,037.2元，陈秀芬负担10,459.8元。二审案件受理费8,050元，由南充发展投资（控股）有限责任公司负担4,830元，陈秀芬负担3,220元。 本判决为终审判决。 审判长 程  鹰 审判员 唐 晓 兰 审判员 苟  豪 二〇二〇年五月十八日 书记员 欧阳诗云