安徽省淮北市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖06民终486号 上诉人（原审被告、申请执行人）：庄宗凤，女，1953年6月18日出生，汉族，户籍地安徽省淮北市杜集区，经常居住地安徽省合肥市高新区。 委托诉讼代理人：徐从和（系庄宗凤丈夫），住安徽省合肥市高新区。 被上诉人（原审原告、执行案外人）：周雪莲，女，1976年1月10日出生，汉族，户籍地安徽省濉溪县，经常居住地安徽省濉溪县。 原审第三人（被执行人）：濉溪恒鑫置业有限公司，住所地安徽省淮北市濉溪县濉溪镇小康村（小康村酒楼北100米）。 法定代表人：刘云松，该公司总经理。 原审第三人（被执行人）：刘云松，男，1969年12月5日出生，汉族，住安徽省芜湖市繁昌县。 上诉人庄宗凤因与被上诉人周雪莲、原审第三人濉溪恒鑫置业有限公司（以下简称濉溪恒鑫公司）、刘云松案外人执行异议之诉一案，不服安徽省濉溪县人民法院（2019）皖0621民初4874号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人庄宗凤的委托诉讼代理人徐从和，被上诉人周雪莲到庭参加诉讼。原审第三人濉溪恒鑫公司、刘云松经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 庄宗凤上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项；2.一、二审案件受理费由周雪莲负担。事实和理由:一、庄宗凤没有义务负担案件受理费，庄宗凤申请执行濉溪恒鑫公司、刘云松偿还借款本金及相应利息,庄宗凤从来没有申请法院查封周雪莲涉案房产。周雪莲没有提到庄宗凤有何过错，一审判决案件受理费由庄宗凤负担没有理由。二、周雪莲主张其与濉溪恒鑫公司存在合法的房屋买卖合同关系,应该举证证明在签订《商品房买卖合同》时,涉案房产符合商品房预售的相关规定，周雪莲不能证明涉案房产符合《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》对商品房预售条件的强制性规定,应当承担不利后果。三、一审依据濉溪恒鑫公司取得了土地使用权、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证,认定涉案商品房买卖合同合法有效,明显违反上述法律规定。濉溪恒鑫公司仅有土地使用权,没有土地使用权证就无权预售商品房，更无权签订商品房买卖合同。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”，周雪莲提供的证据中没有土地管理部门备案信息。一审认定涉案商品房买卖合同合法有效,明显违反上述法律规定。四、濉溪恒鑫公司取得涉案商品房预售许可证(濉房管)商品房预售2011第003号,应当依据《城市商品房预售管理办法》提交土地使用权证。五、周雪莲未办理涉案房产转移登记手续,房屋所有权未发生转移，周雪莲对涉案房产不享有排除强制执行的民事权益。 周雪莲辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。周雪莲与濉溪恒鑫公司签订的商品房买卖合同合法有效，已在房地产登记机关备案，周雪莲已按合同约定支付全部购房款，周雪莲对涉案房屋享有物权期待权。周雪莲提交装修协议书、入住验收记录、交房费用明细等证据证明周雪莲已实际占有涉案房屋。未办房屋产权证是因濉溪恒鑫公司股东内部矛盾所致。涉案房屋应当排除执行，庄宗凤的上诉理由不能成立，应当驳回。 濉溪恒鑫公司、刘云松均未提交书面答辩意见。 周雪莲向一审法院起诉请求：1.依法判决不予强制执行濉溪县人民法院（2019）皖0621执221号执行裁定书对第三人濉溪恒鑫公司开发建设位于濉溪县百贤居小区1＃505室房产（产权证号20××24）,并解除对上述财产的查封，房产价值137198元；2.由庄宗凤承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：庄宗凤与濉溪恒鑫公司、刘云松民间借贷纠纷案件，一审法院于2017年7月14日分别作出（2017）皖0621民初493号、（2017）皖0621民初495号民事判决，上述两判决生效后，濉溪恒鑫公司、刘云松未履行生效判决，庄宗凤申请强制执行。执行过程中，一审法院于2019年7月1日依据（2019）皖0621执221号执行裁定查封了涉案房产濉溪县百贤居小区第1幢3单元505室。周雪莲提出执行异议，一审法院于2019年9月23日作出（2019）皖0621执异57号执行裁定，驳回周雪莲的异议请求。周雪莲提起本案诉讼。 一审法院另查明：2011年3月21日，周雪莲与濉溪恒鑫公司就涉案房产签订商品房买卖合同，合同载明“出卖人以出让形式取得位于濉溪县编号为濉出国用（2010）第175号的地块的土地使用权，土地使用权出让合同号、土地使用权划拨批准文件号、划拨土地使用权转让批准文件号为濉国土挂（2010）058号，建设工程规划许可证号为濉城规字（11）004号，施工许可证号为340621201101250101。预售商品房批准机关为濉溪县房管局，商品房预售许可证号为（濉房管）商品房预售第2011第003号……商品房总金额为壹拾叁万柒仟壹佰玖拾捌元整（137198元）。濉溪恒鑫公司为周雪莲出具日期分别为2011年5月4日、2011年11月17日的预收购房款发票两张，记载金额分别为107198元、30000元。2012年6月，濉溪恒鑫公司将涉案房产交付周雪莲，周雪莲已实际占有并入住使用涉案房产。但因濉溪恒鑫公司自2014年10月起一直停业，周雪莲未能办理房屋产权登记。涉案房产在安徽省濉溪县不动产局办理房屋买卖备案登记，备案号201101516，购买人显示为周雪莲。2014年3月20日的淮北市地方税务局销售不动产统一发票办证联显示周雪莲针对涉案房产为办理产权证共计交纳购房款140036元。 一审法院认为，本案中，一、涉案商品房买卖合同能够显示涉案房产销售时存在相关的土地使用权、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证，未有证据证明，该商品房买卖合同存在无效的情形，应认定周雪莲与濉溪恒鑫公司于2011年3月21日签订的商品房买卖合同合法有效；二、周雪莲已按合同约定全部缴纳购房款，并在房地产权属部门办理了备案登记，且已实际占有；三、查封行为发生于2019年7月1日，在周雪莲购买、付款、占有房产之后，且对房产未办理产权登记的原因，无证据显示周雪莲存在明显过错，故应当确认周雪莲作为买受人对涉案房屋拥有物权期待权，周雪莲依法享有足以排除强制执行的民事权益。庄宗凤的相关抗辩意见不能成立，不予采纳。综上，判决：一、不得执行濉溪恒鑫公司开发建设的濉溪县百贤居小区第1幢3单元505房产（备案号201101516）。二、驳回周雪莲的其他诉讼请求。案件受理费3044元，由庄宗凤负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。庄宗凤提交濉溪恒鑫公司制作的自救方案一份，拟证明涉案房屋没有取得土地使用权证。周雪莲质证意见为，对证据上的内容不清楚，只有濉溪恒鑫公司清楚。本院认证意见为，该证据与本案没有关联性，亦不能达到庄宗凤的证明目的，不予认定。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为，周雪莲对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，周雪莲提交了其与濉溪恒鑫公司签订的商品房买卖合同、购房办证发票、房地产管理部门备案信息等证据。该商品房买卖合同载明涉案房屋的商品房预售许可证为（濉房管）商品房预售第2011第003号，濉溪恒鑫公司作为房地产开发企业在取得商品房预售许可证后出售房屋并不违反相关法律规定，涉案房屋为住宅性质，周雪莲作为购房人与濉溪恒鑫公司签订商品房买卖合同亦不违反法律规定。濉溪恒鑫公司为周雪莲出具购房办证发票载明的购房款单价及总额等和备案内容与商品房买卖合同的约定能够相互印证，双方对该商品房买卖合同已实际履行。至此，周雪莲的举证责任已经完成。周雪莲与濉溪恒鑫公司于2011年3月21日签订商品房买卖合同，一审法院于2019年7月1日查封涉案房屋，故一审认定周雪莲享有足以排除强制执行的民事权益并无不当。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。庄宗凤未提交证据证明周雪莲与濉溪恒鑫公司签订商品房买卖合同的时间不实或周雪莲未按约定支付购房款，亦未提交证据证明濉溪恒鑫公司开具购房办证发票的行为虚假，故本院对庄宗凤的上诉请求不予支持。庄宗凤上诉称其没有义务负担案件受理费。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款规定，诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。本案一审中，第三人濉溪恒鑫公司、刘云松认可涉案房屋已经出售给周雪莲，因此对涉案房屋的争议便产生在庄宗凤与周雪莲、濉溪恒鑫公司、刘云松之间，一审法院认定周雪莲所举证据能够证明其主张成立，决定由败诉方庄宗凤负担诉讼费用符合法律规定，庄宗凤该上诉理由不能成立。庄宗凤上诉称周雪莲提供的证据中没有土地管理部门备案信息。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。可见，将预售合同报人民政府土地管理部门备案是商品房预售人的义务，也是土地管理部门对商品房预售人预售商品房行为行使的行政管理职能，如商品房预售人未依法报备，将会受到土地管理部门的行政处罚，与本案商品房买卖合同的签订行为无关，且庄宗凤未举证证明濉溪恒鑫公司因此受到行政处罚，故庄宗凤该上诉理由不能成立。庄宗凤上诉称濉溪恒鑫公司取得涉案商品房预售许可证，应当依据《城市商品房预售管理办法》提交土地使用权证。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。濉溪恒鑫公司与周雪莲签订商品房买卖合同时已经取得涉案房屋商品房预售许可证，应当认定涉案商品房买卖合同有效，故庄宗凤该上诉理由亦不能成立。另，庄宗凤申请法院调取濉溪恒鑫公司办理(濉房管)商品房预售2011第003号商品房预售许可证时提交的土地使用权证，濉溪恒鑫公司办理商品房预售许可证时是否提交土地使用权证应当由办理商品房预售许可证的行政监管部门审查，不属于本案审查范围，故对庄宗凤该申请不予准许。 综上所述，庄宗凤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3044元，由庄宗凤负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵永生 审判员  刘 静 审判员  葛 侠 二〇二〇年五月八日 法官助理朱明清 书记员李玥彤 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。