江苏省徐州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏03民终3467号 上诉人（原审原告）：徐州山水休闲度假村有限公司，住所地徐州市贾汪区督公湖风景区内。 法定代表人：侯念林，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张世超，该公司执行董事。 被上诉人（原审被告）：张召君，男，1974年2月10日出生，汉族，住徐州市贾汪区。 委托诉讼代理人：樊吉磊，江苏苏淮律师事务所律师。 上诉人徐州山水休闲度假村有限公司（以下简称“山水公司”）因与被上诉人张召君租赁合同纠纷一案，不服徐州市贾汪区人民法院（2018）苏0305民初2897号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人山水公司的法定代表人侯念林及委托诉讼代理人张世超、被上诉人张召君的委托诉讼代理人樊吉磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 山水公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人出租给被上诉人的土地来源合法。2014年2月4日，上诉人与案外人徐州市贾汪区督公湖风景区管理处签订《贾汪区督公湖休闲度假开发项目协议书》（以下简称“《协议书》”），双方约定：一、项目名称和内容:督公湖生态休闲度假村项目，包含乙方投资建设的生态木屋、采摘农家乐、滑雪场、漂流、水上项目等内容；二、项目经营期限:50年，自本协议生效之日起算；三、项目占地位置和范围:项目占地约1000亩(包含河道、供水管道、施工道路等)，以贾汪区规划局占地规划红线为准。上诉人出租给被上诉人的土地在《协议书》中约定开发农家乐等项目的土地范围内，在《协议书》合法有效的情况下，一审法院认定上诉人与被上诉人签订的《合作经营协议》无效，属事实认定错误。2、《合作经营协议》中约定的滑草项目并没有违反《协议书》的约定。上诉人与被上诉人签订的《合作经营协议》中约定的滑草项目属于《协议书》中农家乐开发项目的内容，并没有违反《协议书》的约定。同时，农家乐与滑草场在人们的意识形态中是一个整体，在全国各地的农家乐项目中，滑草是一个不可或缺的组成部分。在本案中涉及的土地原来就是山地，不属于耕地范畴。在该地上种草并没有改变土地的用途，不需要依据《土地管理法》规定办理农用地转用审批手续。一审法院在判决书以涉案土地没有办理农用地转用审批手续为由，在没有对《协议书》做出效力认定的情况下判定《合作经营协议》无效，属适用法律错误。 张召君辩称：请求驳回上诉，维持原判。上诉人出租给被上诉人的土地没有办理相关土地使用手续，违反法律规定，土地来源存在问题，并且涉案的被上诉人租赁该土地经营的滑草场由于上诉人没有合法使用手续，2019年3月份已经被政府强制拆除，对于给被上诉人所造成的损失，被上诉人将通过合法途径主张。 山水公司向一审法院起诉请求：1.判令张召君腾退多占的土地4320平方米并恢复原状；2.张召君支付山水公司两年内多占面积的使用费38772元；3.张召君赔偿山水公司2017年经营损失256047.24元；4.张召君向山水公司支付物业费36000元；5.诉讼费由张召君承担。 一审法院认定事实：2014年7月4日，徐州市贾汪区督公湖风景区管理处（以下简称督公湖管理处）（甲方）与山水公司（乙方）签订一份《贾汪区督公湖休闲度假村开发项目协议书》，约定：一、乙方在督公湖景区内投资开发督公湖生态休闲度假村项目，包含乙方投资建设的生态木屋、采摘农家乐、滑雪场、水上项目等内容。二、项目经营期限为50年，自本协议生效之日起算，共分为两个阶段，第一阶段至2027年第二轮农民土地承包期结束，第二阶段自国家开始第三轮土地承包政策起自动续期。三、项目占地约1000亩，以贾汪区规划局占地规划红线为准。四、项目投资规模约1.16亿元，具体为：（一）休息木屋预计100套，投资3000万元，占地面积60000平方米；（二）花卉苗圃采摘农家乐，投资1000万元，占地66000平方米；（三）滑雪乐园，投资1600万元，占地90000平方米；（四）水上漂流，投资2800万元，占地70000平方米，河道35000平方米；（五）欢乐水世界，投资3200万元，占地66000平方米。五、项目投资进度：第一期工程2015年2月28日前完成滑雪场开业，生态木屋20座建成使用，投资2200万元；第二期工程2015年7月1日前完成水上漂流营业，新建生态木屋40座，欢乐水世界部分营业，采摘农家乐基本建成，当年投资不低于5000万元；第三期工程2016年2月底前所有项目全部完工营业，达到协议投资总额。六、项目用地：1.甲方负责为乙方申报不少于50亩的建设用地指标用于建设度假村客服中心，参照贾汪区商业用地目前最低保护价，每亩30万元，乙方通过“招、拍、挂”程序获得国有土地使用权，每亩超过部分一次返还给乙方用于基础设施建设。2.项目规划红线内所有河道、湖水地及国有林地，在经营期内无偿使用。3.乙方占有农民在册承包地用于花卉、采摘、农家乐等项目进行土地流转，流转租金由甲方承担三年，三年后由乙方承担。农民承包土地租金以实时占用面积计算，具体流转面积和每亩流转金价格由甲乙双方和所在地镇、村共同协商确定并签署相关流转协议。4.项目规划红线内农民承包地地面青苗、附着物清理工作及补偿费由甲方承担。七、项目规划与设计：由乙方聘请规划设计单位进行规划设计，费用由乙方承担。八、项目保证金条款：本协议签订之日起三日内，乙方向甲方指定账户汇入履约保证金400万元，该协议履约保证金汇入指定账户后生效，该保证金在乙方进场施工十日内返还200万元给乙方，用于建设费用，余下200万元在滑雪场项目完成后返还给乙方。九、甲方权利义务：为乙方创造和谐、宽松的投资经营环境，协调相关部门及群众关系，负责协议内的地面附着物清理工作和拆迁工作，保证乙方正常进场施工，承担地面附着物及青苗赔偿工作和费用，协助乙方办理施工和经营需要的各种政府批文及营业执照。十、乙方权利义务：按照协议约定进度进行投资建设，按时向甲方支付农民承包地租金（前三年由甲方支付），及时进行规划和设计，并报区规划局审核后报区规划委审核通过。乙方在建设、经营过程中产生的一切安全责任由乙方自行承担。十一、违约条款：本协议甲乙双方共同遵守，因自然灾害等不可抗力原因导致协议不能履行的，双方免责。乙方违约的，应当退还甲方垫付的土地租金和地面附着物清理费用，乙方履约保证金不予退还；甲方违约的，应赔偿乙方所有投资损失和预期收益，履约保证金双倍返还。十二、本协议双方共同遵守，如有纠纷，双方协商解决，协商不成，可向项目所在地人民法院起诉。上述协议签订后，山水公司在督公湖景区内投资开发项目。 2016年6月1日，山水公司（甲方）与张召君（乙方）签订一份《合作经营协议》，约定的主要内容为：一、甲方提供位于徐州市贾汪区大景山景区内滑雪场上端山坡地，南北长260米，宽33米，面积8558平方米空地，用于经营滑草项目。二、乙方全权负责合作项目的全部经营管理工作和资金投入，生产效益自负盈亏，由此产生的一切经济后果以及法律责任，由乙方独立承担。三、甲方提供院内变压器用电设施及水井设施、道路设施等为乙方使用，乙方需根据景区内物业管理及水电费用核算，向甲方交纳水电、物业及宣传费等。甲方负责上述设施的正常维护和使用，如乙方违反相关操作规定造成的人为损失，由乙方进行修复和赔偿。四、本协议合作期限5年，自2016年9月1日起至2021年8月30日，合同期满后，在同等条件下乙方享有优先合作经营权。五、乙方需向甲方交纳设施投入受益费，第一年和第二年38500元，第三年77000元，满三年每年递增10%，年收益一次付清，每年8月1日前付清。六、本合同期满或由不可抗拒因素导致合同提前解除时，乙方需将其范围内不可移动设施无偿归还甲方，乙方购置的可移动设施归乙方所有。七、在合作期间，如遇政府征收或征用，补偿款归甲方所有，本协议自动终止，乙方无条件交回土地。八、乙方在合同规定的使用范围内使用场地，未征得甲方同意，不得擅自改变用途，不得转租、转借、转让。未经甲方同意不得占用其外的任何土地及设施。九、乙方在合作期间，需遵守法律法规，保证其正常经营，不得进行任何非法经营活动，及时缴纳各种税费。出现任何旅客或施工人员的人身安全事故及财产损失，造成一切后果及损失由乙方自负，甲方概不承担责任并有权解除本合同。十、在合作期间乙方无偿配合甲方有关接待，乙方负责经营区域内的防火安全、综合治理及安全，确保上山道路畅通，并接受有关部门的监督和检查。十一、甲方在合同起始期收取乙方交纳保证金二万元后，将投入场地如数交付给乙方使用。十二、甲方负责提供道路、公共厕所与乙方合作使用，其环境卫生及产生费用由乙方负责；甲方有权对乙方经营过程中的违法行为、安全隐患进行监督和限制，若发现将根据相关规定限期整改，由此产生的后果由乙方承担。十三、甲乙双方不得以本合同规定之外的原因违约终止合同。如甲方违约向乙方赔偿两年受益费，乙方违约自违约之日起乙方在甲方投资建设的设备设施归甲方所有，如有欠交各种费用甲方有权追缴。十四、本合同未尽事宜，双方协商解决，所签补充协议与本协议具有同等法律效力。本协议经签字之日起生效。上述协议订立后，山水公司按约将涉案场地交付给张召君经营使用，张召君向山水公司支付使用费共计154000元。 另查明，山水公司投资开发的督公湖生态休闲度假村项目位于徐州市贾汪区。 一审法院认为，一、关于双方签订《合作经营协议》的性质问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十三条规定，租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。本案中，虽然双方当事人签订的合同名称为合作经营协议，但从双方该协议约定的内容来看，双方约定标的物为贾汪区大景山景区内滑雪场上端山坡地，合作期限为5年，由张召君向山水公司交纳固定投入受益费，山水公司提供水电设施及道路设施等为张召君使用，张召君交纳水电费用，负责合作项目的全部经营管理和资金投入，自负盈亏，并承担由此产生的一切经济后果以及法律责任。因此，从双方约定的权利义务内容来看，山水公司将位于贾汪区大景山景区内滑雪场上端山坡地出租给张召君经营滑草项目，完全符合租赁合同的法律定义及特征，据此认定双方当事人之间签订的合同名为合作经营协议实为租赁合同。 二、关于《合作经营协议》的效力问题。《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。第四十四条规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。第六十三条规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。本案中，涉案土地原属于农民集体所有，督公湖管理处将坐落于贾汪区茱萸办事处才沃村的土地1000亩交付给山水公司开发，用于经营采摘农家乐、滑雪场、水上漂流等休闲度假项目，后山水公司将其开发经营滑雪场上端地块租赁给张召君，用于经营滑草项目，因其未能举证证明涉案地块办理土地使用性质变更手续，属于非农建设，据此认定为改变了涉案土地用途，故双方签订的《合作经营协议》违反了上述法律的强制性规定，依法应当认定无效。 三、关于山水公司主张的各项诉请能否成立的问题。鉴于双方当事人对《合作经营协议》效力存在争议，经一审法院依法释明后，山水公司坚持本案的诉讼请求，故一审法院在山水公司的诉请基础上对本案进行审查处理。首先，对于山水公司主张的第一项诉请，经一审法院释明后，山水公司在庭审中以存在侵权纠纷为由要求张召君腾退多占土地并恢复原状，因该诉请与本案审理合同纠纷不属于同一法律关系，故一审法院对该诉请不予审理。其次，双方签订的《合作经营协议》为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故山水公司主张张召君履行《合作经营协议》，支付占用协议约定以外土地的使用费38772元，因张召君违约经营应赔偿山水公司经营损失256047.24元及支付物业费36000元，于法无据，一审法院不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第四十四条、第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定的规定，判决：驳回徐州山水休闲度假村有限公司的诉讼请求。 二审中，山水公司没有提交新证据。 张召君庭后向本院递交如下证据：贾汪区环境保护局行政处罚听证通知书（系复印件）、照片打印件10张、贾汪区环保局说明一份（系复印件），拟证明涉案土地在省级生态红线一级管控区域内，其上设施已被拆除。山水公司质证认为，对贾汪区环境保护局行政处罚听证通知书、贾汪区环保局说明真实性有异议，对照片无异议。 二审审理事实与一审查明事实一致，本院予以确认。 根据当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：涉案《合作经营协议》效力的问题。 本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”违反上述规定改变农民集体所有土地用途，将会损害国家、集体和社会公共利益。因此，该规定属于效力性强制性规定。本案中，山水公司主张涉案土地在其与贾汪区督公湖风景区管理处签订的《贾汪区督公湖休闲度假开发项目协议书》中约定的开发农家乐等项目土地范围内，涉案《合作经营协议》约定的滑草项目没有违反《贾汪区督公湖休闲度假开发项目协议书》的约定，但涉案土地系农民集体所有土地，根据山水公司、张召君签订的《合作经营协议》的目的，是将案涉土地用于滑草项目经营，故案涉土地应当依据上述规定依法办理农用地转用审批手续，而山水公司并未就案涉土地已完成转用手续的情况进行举证，故涉案《合作经营协议》违反了上述强制性规定，应当认定无效。一审法院对此认定无误，本院予以维持。综上，山水公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉案件受理费6260元，由上诉人徐州山水休闲度假村有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 郭 宏 审判员 徐海青 审判员 谢立华 二〇二〇年五月二十五日 书记员 彭伟涛