中华人民共和国广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终21398号上诉人（一审原告）：邝绍华，男，1962年2月15日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：朱斌雄，广东广信君达律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：宋国熙，男，1975年12月16日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：李淑梅，广东中汉律师事务所律师。委托诉讼代理人：李静，广东中汉律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：丁丽贞，女，1962年2月15日出生，汉族，住广东省广州市。一审第三人：广州市规划和自然资源局。住所地：广东省广州市越秀区吉祥路80号。法定代表人：彭高峰，局长。委托诉讼代理人：王静，女，该局工作人员。一审第三人：朱宇宁(BrianYuningZhu)，男，1964年12月6日出生，美国国籍，住。上诉人邝绍华因与被上诉人宋国熙、丁丽贞、一审第三人广州市规划和自然资源局（以下简称市规划局）、朱宇宁(BrianYuningZhu)第三人撤销之诉纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初16662号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。邝绍华上诉请求：1.撤销一审判决；2.判决撤销（2010）穗越法民三初字第3002号民事判决；3.本案一、二审、重审一审、重审二审的案件受理费均由宋国熙、丁丽贞承担。事实与理由：一、宋国熙、丁丽贞对涉案广州市越秀区×街×号及×号房屋的受让行为不符合《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）规定的善意取得的构成要求，一审法院认定两人构成善意取得属于认定事实不清，适用法律错误。（一）宋国熙、丁丽贞购买房屋时存在恶意串通和重大过失，不构成法律规定的“善意”。1.宋国熙、丁丽贞对本案的交易存在重大过失。1997年2月，时年71岁高龄的朱维敬委托朱宇宁代为转让涉案房屋，朱维敬于当年7月去世。2004年，朱宇宁转委托苏剑峰代为出售案涉房屋，2005年11月，苏剑峰与宋国熙、丁丽贞签订涉案《房地产买卖合同》。从上述事实可以推知，在1997年朱维敬去世后，朱宇宁、苏剑峰对案涉房屋的处分属于无权处分。宋国熙、丁丽贞在受让案涉房屋时，仅凭权属人多年前出具的委托书便确定代理人有处分权，尤其在权属人高龄的情况下，应该严谨核实权属人交易时的意思表示及是否在世，但宋国熙、丁丽贞并未核实。宋国熙、丁丽贞声称不知权属人朱维敬去世和苏剑峰无权处分，上述陈述明显违背交易习惯和生活常识。宋国熙、丁丽贞知道或应当知道转让人没有处分权而受让案涉房屋，其存在重大过失，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十六、十七条规定，本案不能适用善意取得。2.宋国熙、丁丽贞在交易案涉房屋时，存在恶意串通以不合理价格交易的行为，且损害了国家利益，对案涉房屋不能适用善意取得。其一，案涉房屋的评估价为63.85万元，但苏剑峰与宋国熙、丁丽贞约定的交易价格为53.75万元，优惠金额大于10万元，结合2005年的人民币的购买力，如此大幅度的优惠价格属于以不合理的价格交易案涉房屋。其二，宋国熙、丁丽贞为了避免国家征收房产交易税，其在办理房屋过户时签订的《房地产买卖合同》的交易价格比《房屋居间买卖合同》的交易价格还低8.75万元，属于恶意串通，损害国家利益的行为。3.宋国熙、丁丽贞在互不认识、不看房、房屋不交吉的情况下购买涉案房屋，严重违背日常交易习惯，显然不属于法律规定的“善意”行为。（二）宋国熙、丁丽贞提交的证据不足以证明已实际支付购房款。涉案房屋交易时的总价款为537504元，但宋国熙、丁丽贞两人并未向法院提交任何转账记录，仅凭宋国熙的取现记录和两张《收据》根本不足以证明宋国熙、丁丽贞已经实际支付了购房款，况且两张收据的总金额合计为527504元，少于合同约定的金额。且在2005年，53万余元不是小数目，买卖双方并无任何私人关系，完全通过现金方式支付房款违背日常交易习惯。（三）2010年6月21日，广州市国土资源和房屋管理局作出《行政处理决定书》(穗国房法字[2010]16号)，决定撤销宋国熙和丁丽贞对涉案房屋的产权登记，该书面决定自作出之日起发生法律效力。(2010)穗越法民三初字第3002号案于2010年10月立案，在该案审理期间，案涉房屋权属登记人已经不是宋国熙、丁丽贞，因此本案不具备善意取得构成要件中“应当登记的已经登记”条件。此外，宋国熙、丁丽贞于2010年8月10日向一审法院请求撤销《行政处理决定书》(穗国房法字[2010]16号)，一审法院作出（2010）越法行初字第362号行政判决书驳回了宋国熙、丁丽贞全部诉讼请求，再次印证了广州市国土资源和房屋管理局对撤销宋国熙、丁丽贞涉案房屋的权属登记的行政行为的有效性、合法性和持续性。二、1996年，一审法院作出(1995）越法房初字第1120号民事判决书，判决案涉房屋交由广州市房管局代管。但1997年朱维敬非法取得房屋登记，2005年朱宇宁在无权代理的情形下恶意继续以已经去世的朱维敬的名义，转委托苏剑锋出售涉案房屋，后苏剑锋与宋国熙、丁丽贞签订《房屋居间买卖合同》，致房屋权属再次被非法流转，使国家无法行使房屋代管权。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，上述交易属于以欺诈手段订立的合同，且损害了国家利益，应当无效，绝对无效的合同不适用善意取得制度。三、一审法院在审理(2010)穗越法民三初字第3002号案中，变相撤销了市规划局作出的已生效具体行政行为，即《行政处理决定书》（穗国房法字[2010]16号），不符合民事诉讼法的规定，亦与生效的（2010）越法行初字第362号行政判决书相矛盾，但一审法院对该问题未审理，应予纠正。在(2010)穗越法民三初字第3002号案件审理期间，宋国熙、丁丽贞对涉案房屋的权属登记已被生效的具体行政行为撤销，该情况已告知（2010）穗越法民三初字第3002号案件合议庭。同时，（2010）越法行初字第362号行政诉讼案件同时已在一审法院行政庭审理，并且行政诉讼早于民事诉讼立案，根据2007年民事诉讼法第一百三十六条规定中止情形，本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结，(2010)穗越法民三初字第3002号案件应当中止审理，但是(2010)穗越法民三初字第3002号案合议庭不仅没有中止审理，反而在该案中作出判决，确认宋国熙、丁丽贞对涉案房屋的所有权，实际上变相撤销了《行政处理决定书》，以民事诉讼撤销具体行政行为，不符合民事诉讼法规定的民事诉讼仅处理各主体之间的财产关系和人身关系的审判范围。而且，一审法院作出的(2010)穗越法民三初字第3002号民事判决结果与（2010）越法行初字第362号行政判决书相矛盾，导致本案出现了同一法院在同一时期作出了两份基本事实相同，但判决结果却相反的判决。据此，一审法院审理(2010)穗越法民三初字第3002号案中违反法定程序而作出判决，应予纠正。四、邝绍华不确认《房地产估价报告》中关于不交吉价评估的合法性，该不交吉价评估结果不能作为认定本案事实的依据。《关于广州市越秀区中山四路×街×-×号3楼评估项目不交吉价格的计算过程和依据说明》反而证明评估公司对涉案房屋“不交吉”估价的评估过程中存在违反评估规范、错误适用估价依据、评估结论自相矛盾的情况。宋国熙二审辩称，不同意邝绍华的上诉请求，一审法院查明事实清晰，证据充分，法律适用正确，请求维持一审判决。市规划局二审述称，本案为邝绍华与宋国熙、丁丽贞之间的房屋所有权确认纠纷之诉，市规划局没有参与到本案的民事法律关系之中，不是本案的民事诉讼主体，不应列为本案第三人。丁丽贞、朱宇宁经本院公告送达传票，无正当理由未到庭应诉，亦未提交书面意见。邝绍华向一审法院提出诉讼请求：撤销（2010）穗越法民三初字第3002号民事判决书。一审法院认定事实：原广州市中山四路×街×、×号房屋以朱维新名义登记产权。1982年上述房屋发生改建，案外人朱新翠（系邝绍华母亲）回迁新楼301房居住。1983年8月10日，朱维敬作为业主朱维新的代理人与朱新翠签订了租用301房的合约。1993年12月，朱维敬以（87）台证字第38802号《出生证明书》确认朱维新即其本人而向市规划局申请办理产权登记手续，市规划局核发穗房地证字第××号《房地产证》确认朱维敬为新建房屋二、三楼的产权人。此后，朱新翠与朱维敬就中山四路×街×号及×号二、三楼房屋的所有权归属发生纠纷向一审法院提起诉讼。一审法院于1996年7月17日作出（1995）越法房初字第1120民事判决书，认为鉴于马银柳的身份情况与讼争房屋档案记载的业权人朱维新及当时代理人的身份、关系均不符，朱新翠又未能提供马银柳即朱维新及其讼争房屋为马银柳购建的确切证据。因此对朱新翠要求确认上述房屋属马银柳的请求不予支持。朱维敬的身份情况与上述房屋原产权人朱维新所记载的身份情况也不符，故讼争房屋不能认定为朱维敬所有。基于上述公证书[即（87）台证字第38802号《出生证明书》]已被撤销，朱维敬所办的产权登记应属无效。故判决：一、驳回朱新翠及朱维敬的诉讼请求；二、座落本市中山四路×街×号及×号二、三楼房屋由广州市房管局予以代管。1997年8月6日，广州市中级人民法院以（1996）穗中法房终字第××号民事判决书维持原判。2004年1月26日，原广州市东山区公证处作出（2004）穗东内证字第133号公证书，写明×街×-×号三楼业权人朱维敬是朱宇宁的父亲，朱宇宁是该房屋的受委托人，现转委托苏剑锋全权代表处理以下事项，包括有权出售上述房屋，并收取售房款，办理出售上述房屋相关的所有手续等。2005年12月5日，广州市越秀区公证处作出（2005）穗越内证字第1-1694号公证书，写明（97）旧公字第0134号公证书复印件与原件一致。（97）旧公字第0134号公证书写明朱维敬委托朱宇宁全权管理穗房地证字第××号产权证载明之全部产权，并有权全部或部分转委托他人代管理，具体包括变卖（部分或全部）等，委托期限15年，委托日期1997年2月5日等。2005年11月29日，宋国熙（买方）、朱维敬（卖方）及百富诚公司（居间方）签订《房屋居间买卖合同》，约定：买卖双方经居间方介绍、协助磋商，同意购入及出售位于越秀区××路××街××号××（××路××街××）之物业；该物业现有之产权凭证所注面积为162.88平方米，该物业按套销售，买卖双方同意该物业成交价为537504元，卖方或其授权代表保证对该物业拥有合法的所有权、处分权；买卖双方协定以现有之状况购入及出售该物业，买方或其授权代表已全面检查、清楚了解该物业的所有情况并无异议；买卖双方确认，买方选择一次性付款，其中买方须在签订本合同之同时付清1万元给卖方作为定金，买卖双方须于2005年12月3日或之前到房地产交易中心办理递件备案交易手续，与此同时或之前买方付清17万元给卖方作为首期余款，买卖双方须按房地产交易中心安排的交易转名时间缴纳税费及完成转名手续，与此同时或之前买方须付清357504元给卖方作为楼款余款；买方已清晰了解该物业之产权状况，在成功交易过户后，收楼及一切纠纷由买方负责与卖方无关；居间方只负责办理本案交易之交易转名手续，交易转名手续完成后，由买方自行负责收楼，一切纠纷与居间方无关等。上述合同签订后，宋国熙分别于2005年11月19日、12月14日在工商银行取现18万元、30万元。苏剑锋分别在2005年12月7日、12月20日出具收据，写明收到宋国熙交来购买涉讼×街×-×号三楼首期款17万元及尾款357504元。邝绍华对收据上苏剑锋的签名不予确认，但没有申请笔迹鉴定。2005年12月21日，市规划局向宋国熙、丁丽贞核发了粤房地证字第××号房地产权证及粤房地共证字第××号房地产共有（用）权证，确认座落于广州市越秀区中山四路×街×-×号3楼房屋，建筑面积为162.88平方米，产权人为宋国熙与丁丽贞按份共有，各占产权份额为50%。2010年5月15日，广州市中级人民法院向市规划局发出（2010）穗中法行终字第108号的《司法建议书》称：座落于广州市中山四路×街×号301房，原为朱维新所有的产业，经广州市中级人民法院以（1996）穗中法房终字第××号民事判决，确认以朱维敬名义办理的房屋产权登记无效，并指定涉案房屋由市规划局代管。但由于当事人的原因涉案房屋一直未交由市规划局代管，也未向市规划局要求办理撤销以朱维敬名义办理的房屋产权登记，导致朱维敬将涉案房屋转让给了宋国熙、丁丽贞，建议市规划局依法作出处理等。2010年6月21日，市规划局作出穗国房法字[2010]16号的《行政处理决定书》，写明：越秀区中山四路×街×-×号二、三楼房屋原登记产权人为朱维新，1993年12月，朱维敬持（87）台证字第38802号公证书以朱维新即其本人的理由向市规划局申请办理了该房屋的更名登记手续，并领取了穗房地证字第××号《房地产证》。2005年12月7日，朱维敬将该房屋三楼卖给宋国熙、丁丽贞，并委托苏剑锋与宋国熙、丁丽贞一起到市规划局处申请办理该房屋三楼的转移登记手续，市规划局以2005年交登210196号受理。2005年12月21日，市规划局经核准登记，向宋国熙、丁丽贞核发了房地产权证及房地产共有权证。由于朱维敬办理转移登记时，隐瞒真实情况，采取非法手段获准登记，故市规划局决定撤销2005交登210196号房地产登记的全部登记事项。2010年10月19日，宋国熙、丁丽贞以朱维敬为宋国熙、丁丽贞起诉至一审法院，请求法院判决确认广州市越秀区中山四路×街×-×号三楼房屋归其所有等。该案审理过程中，市规划局表示2005年期间涉案房屋的产权仍登记在朱维敬名下。宋国熙、丁丽贞表示，买卖双方在涉案房屋买卖关系发生前并不相识，当时宋国熙、丁丽贞为了便于照顾孩子需要在×街附近购买房屋用于居住，之后通过中介公司介绍决定购买涉案房屋。宋国熙、丁丽贞在签订合同之前曾上门查看涉案房屋的状况，但由于门被锁无法进入房屋内部查看，但宋国熙、丁丽贞通过查册及查核房地产权证，当时涉案房屋确实登记在朱维敬名下，朱维敬代理人称涉案房屋不存在租赁关系，现由朱维敬的亲戚使用，需要邝绍华自行收回房屋。一审法院于2011年9月7日作出（2010）越法民三初字第3002号民事判决书，判决确认广州市越秀区中山四路×街×-×号三楼房屋产权归宋国熙、丁丽贞所有等。2015年12月8日，中国驻纽约总领事馆出具（2015）纽领认字第0034283号文件，写明朱维敬已于1997年7月13日死亡。本案审理期间，邝绍华向一审法院申请对涉讼×街×-×号3楼交吉及不交吉价格进行评估。一审法院依法委托广州市粤国房地产土地与资产评估有限公司负责评估，该公司于2019年2月15日出具房地产估价报告（初稿），写明涉讼×街×-×号3楼在2005年11月29日的交吉总价为63.85万元，不交吉总价为44.3万元等。邝绍华认为不应以该评估报告的不交吉价格作为依据评判本案交易价格，宋国熙、丁丽贞对该报告初稿没有异议。此后，评估机构作出房地产估价报告（终稿），评估意见与初稿一致。一审法院认为：虽然原（1995）越法房初字第××号民事判决书认定涉讼房屋并非朱维敬所有。但是市规划局在2010年之前一直未撤销核发给朱维敬的穗房地证字第××号《房地产证》。根据（2004）穗东内证字第133号公证书，苏剑锋有权代理朱维敬出售涉讼房屋收取售房款。宋国熙、丁丽贞通过中介公司介绍，现场查看了涉讼房屋，在核查苏剑锋出具的上述委托公证书以及房地产权证的情况下，有理由相信朱维敬是涉讼房屋的产权人并委托苏剑锋出售房屋，其作为买受人主观上是善意的。朱维敬于1997年7月死亡的事实是在2015年才由相关机构证明，宋国熙、丁丽贞在交易时无从得知该事实。故宋国熙、丁丽贞与朱维敬代理人苏剑锋签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上述买卖合同约定涉讼房屋交易价格为537504元，还约定买受人自行收房，结合朱维敬代理人苏剑锋称涉讼房屋当时由朱维敬亲戚使用需买受人自行收房，可以认定双方是以不交吉价格买卖涉讼房屋。根据邝绍华申请，一审法院依法委托的评估机构出具评估报告，认定涉讼房屋在2005年11月29日的交吉总价为63.85万元，不交吉总价为44.3万元。上述合同约定交易价537504元作为不交吉价格，不仅高于评估认定的不交吉总价，也没有明显低于评估认定的交吉总价，从常理判断，属于合理的交易价格。合同签订后，宋国熙从银行取现48万元，具备以现金支付购房款537504元的付款能力，苏剑锋作为受托人出具了收到全部购房款的收据，邝绍华对该收据上苏剑锋的签名不予确认，但没有申请笔迹鉴定，应承担举证不能的法律后果，一审法院对该收据真实性予以采信，据此可以认定宋国熙、丁丽贞实际支付了全部购房款。此后，市规划局在2005年12月向宋国熙、丁丽贞核发了涉讼房屋的《房地产权证》。综上所述，宋国熙、丁丽贞与朱维敬代理人苏剑锋买卖涉讼房屋交易合法、程序正当、价格合理，不存在恶意串通损害邝绍华利益的情形。原（2010）越法民三初字第3002号民事判决书判决涉讼房屋归宋国熙、丁丽贞所有，处理上并无不当，邝绍华要求撤销该判决缺乏依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决如下：驳回邝绍华的诉讼请求。本案受理费100元、评估费6000元，由邝绍华负担。一审查明的事实有相关的证据予以佐证，本院对一审法院查明的事实予以确认。二审期间，宋国熙向本院提交说明，陈述其购买涉案房屋的经过及情况并提交银行流水、其女儿出生医学证明，拟证明其为女儿读书购买涉案房屋，由于资金不足，与丁丽贞共同出资购买涉案房屋，丁丽贞向其汇款30万元用于共同支付房款，其通过提现支付现金给卖方。邝绍华对于上述说明、银行流水的真实性、合法性、关联性均不予确认；对于出生证明的真实性、合法性予以确认，但关联性不确认，宋国熙主张为了便于照顾孩子及学位购买涉案房屋的目的与涉案房屋不交吉、所在地点的学校并非名校等实际情况不符，有违常理。其他当事人未向本院提交新的证据。本院认为，本案系第三人撤销之诉，因朱宇宁是美国公民，故本案属于涉外纠纷。因邝绍华要求撤销的是我国法院作出的生效判决，故根据最密切联系原则，一审法院适用我国法律作为处理本案争议的准据法，合法有据，且各方当事人对此均无提出异议，故本院予以确认。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院主要针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审的争议焦点是宋国熙、丁丽贞购买涉案房屋是否构成善意取得。对此，本院分析如下：一、根据现有证据显示，宋国熙、丁丽贞是通过中介机构介绍与朱维敬的代理人苏剑锋签订涉案房屋买卖合同，而在签订该合同时，涉案房屋仍然登记在朱维敬名下，且苏剑锋出示了朱维敬委托朱宇宁全权处理涉案房屋事宜及朱宇宁转委托苏剑锋全权处理涉案房屋事宜的公证委托书及涉案房屋房产证。在此情况下，宋国熙、丁丽贞已经尽到合理谨慎的审查义务，其主观上有理由相信苏剑锋有权代表朱维敬出售涉案房屋。邝绍华上诉主张朱维敬在当时已70多岁高龄，但宋国熙、丁丽贞未核实朱维敬是否在世及该委托是否其真实意思，主观上存在过错。由于朱维敬是美国公民，从常理来说，宋国熙、丁丽贞无法直接获悉朱维敬死亡的事实，而苏剑锋出示的是经公证机构公证的委托书，且在有效期内，故宋国熙、丁丽贞据此采信苏剑锋有相应的代理权限，亦符合常理。因此，邝绍华主张宋国熙、丁丽贞主观上存在过错，依据不足，本院不予采纳。二、经评估，涉案房屋在交易时的交吉总价为63.85万元，不交吉总价为44.3万元。虽然邝绍华对上述评估报告有异议，但未能提供相应的证据推翻该评估报告，故本院采纳该评估报告。涉案合同约定的交易价格为537504元，结合合同约定一次性付款、由宋国熙与丁丽贞自行收房等内容，该交易价格实际上考虑了上述因素，与评估报告评定的价格相比，并未显著偏低或偏高，在合理范围之内。宋国熙提交了银行提款记录、银行流水、收款收据等证据证明其已实际支付购房款，上述收据金额及合同约定的签订时已经支付的1万元定金，与合同约定交易总金额相符，支付的过程基本与合同约定的相符，上述证据相互印证，已达到高度盖然性的标准，故本院采信宋国熙的上述主张。三、在涉案房屋买卖合同签订后，宋国熙、丁丽贞实际上在2005年12月21日已经取得涉案房屋的《房地产权证》。由此可见，涉案交易已经全部完成并已完成登记手续，符合《物权法》第一百零六条第一款第三项规定的善意取得的要件。虽然此后房管部门撤销相关登记，但此并非是因宋国熙、丁丽贞的过错而造成的。四、虽然法院生效判决书判决涉案房屋由市规划局代管，但市规划局只是行使代管职能，并不直接涉及国家利益。涉案合同涉及的是平等民事主体之间的财产关系，并不涉及国家利益，故邝绍华主张涉案合同损害国家利益，应属绝对无效合同，不适用善意取得，依据不足，本院不予采纳。至于邝绍华主张（2010）穗越法民三初字第3002号案件的审理程序违法的问题，并不属于原生效判决的实体内容错误，本院不予采纳。据此，宋国熙、丁丽贞购买涉案房屋符合善意取得的规定，（2010）穗越法民三初字第3002号民事判决认定涉案房屋由宋国熙、丁丽贞共有，判决内容并无不当。邝绍华要求撤销上述判决，依据不足，本院不予支持。综上所述，邝绍华的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人邝绍华负担。本判决为终审判决。审判长  王碧玉审判员  徐玉宝审判员  张 宾二〇二〇年五月二十六日书记员  陈晓君罗文敏易臻萱