广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5469号上诉人（原审原告）：张海悦，女，1977年5月5日出生，满族，住辽宁省鞍山市铁东区。委托诉讼代理人：欧石杰，广东满祥律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭一文，广东满祥律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈惠敏，女，1992年4月3日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。被上诉人（原审被告）：陈健君，女，1991年6月29日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：黎炜业，系广东海云天律师事务所律师。上诉人张海悦因与被上诉人陈惠敏、陈健君合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初6940号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人张海悦及其委托诉讼代理人欧石杰，被上诉人陈惠敏、陈健君的委托诉讼代理人黎炜业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张海悦上诉请求：1.撤销原审判决；2.改判陈惠敏、陈健君向张海悦退还转让费80000元及支付逾期利息（逾期利息以80000元为本金，按照中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算，自2019年5月31日起计至全部款项退还之日止）；3.案件全部受理费由陈惠敏、陈健君承担。事实与理由：一、原审判决未对陈惠敏、陈健君所转让的租赁（承租）权利的合法性予以认定，明显属于认定事实遗漏。陈惠敏、陈健君于2017年5月4日向黄浩诚承租了面积为550平方米的涉案石一农场，约定了土地租赁期限等，签订了《租赁合同》。陈惠敏、陈健君确认：涉案石一农场在陈惠敏、陈健君租赁前已存在“150平方米的两层建筑物和钢结构建筑物”。广州市番禺区石楼镇石一村民委员会开具了《住所（经营场所）场地使用证明》，证明陈健君使用的广州市番禺区石楼镇石一村沿路自编1号【由黄浩诚（出租方）出租的广州市番禺区石楼镇石一村股份经济合作社（产权方）的房屋】可临时作为生产（经营性）场所使用。陈惠敏、陈健君于2017年6月5日凭上述证明在上述地址开办了个体工商户，并办理了营业执照和食品经营许可证。陈惠敏、陈健君也明确称其店铺实际使用的是上述场地中的150平方米的两层建筑物，其他土地并未使用。陈惠敏、陈健君对上述“150平方米的两层建筑物和钢结构建筑物”进行了装修以及整理翻修。广州市番禺区石楼镇人民政府于2019年8月5日向黄浩诚开具《责令限期改正通知书》，称黄浩诚在番禺区石楼镇××路西侧搭建简易棚，现状构成违法用地、违法建设，责令收到通知书之日起5日内自行拆除。综上，虽然陈惠敏、陈健君与黄浩诚签订的《租赁合同》内容上是土地租赁，但陈惠敏、陈健君确认上述《租赁合同》的租赁物实质上为“150平方米的两层建筑物和钢结构建筑物”。陈惠敏、陈健君承租涉案租赁物的目的亦是在于在建筑物内进行商业餐饮的经营且已实际开店经营餐饮多月，即《租赁合同》名义上为土地租赁合同，实质上应为房屋租赁合同。上述石一农场所涉的土地及土地上的建筑物作为整体由陈惠敏、陈健君使用，具有不可分割性，否则导致租赁目的落空。且陈惠敏、陈健君与黄浩诚在合同中对土地及建筑物和钢结构的租赁费用未进行区分。现上述150平方米的两层建筑物和钢结构建筑物未取得建设工程规划许可证，也已被确认为违法用地、违法建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，涉案陈惠敏、陈健君与黄浩诚签订的《租赁合同》为无效合同。而从双方微信记录等证据可以证实：张海悦租赁目的也是使用“150平方米的两层建筑物和钢结构建筑物”作为商业餐饮的经营场所。即使说陈惠敏、陈健君将其承租涉案石一农场的相关租赁（承租）权利转让给张海悦，由于陈惠敏、陈健君与黄浩诚签订的《租赁合同》为无效合同，那么陈惠敏、陈健君转让其权利也应当是无效的，属于不受法律保护的转让行为，《转让合同》为无效合同。二、原审法院认定“张海悦转租的并非是占地面积约150平方米的简易建筑，而是整个农场，现虽农场内的简易建筑不能实现用于餐饮经营的目的，但是整个农场作为农用性质可以正常使用，并非全无价值”，明显是属于认定错误。如“150平方米的两层建筑物和钢结构建筑物”不存在或没有利用价值，张海悦不可能会受让并签订《租赁合同》，从张海悦与黄浩诚的《租赁合同》后附的约定即可看出。如前所述，上述石一农场所涉的土地及土地上的建筑物作为整体由陈惠敏、陈健君使用，具有不可分割性，否则导致租赁目的落空。如张海悦订立合同目的在于使用农用土地，张海悦完全没有必要支付如此巨额转让费并且还需要每月交纳租金来承租和使用涉案农场几百平方米的土地，完全与常理不符、与合同目的不符。三、原审法院认定张海悦承担全部过错责任，明显属于认定错误。现张海悦无法进行个体户的注册和营业执照等证件的申办，即使张海悦未尽到合理注意义务，也仅负有次要责任。而陈惠敏、陈健君将没有产权手续、缺乏相关建设许可且属于违法用地、违法建设转让给张海悦，应负有主要责任。关于1万元款项的性质，并非是转让费的部分。陈惠敏、陈健君与黄浩诚签订的《租赁合同》中明确约定：陈惠敏、陈健君交付黄浩诚10000元押金。张海悦与黄浩诚签订的《租赁合同》也有上述交付10000元押金的约定。实际上，原本应由黄浩诚向陈惠敏、陈健君退还上述10000元押金和向张海悦收取上述10000元押金，只是多方约定了时间在办理好相关证件以后，再由张海悦代黄浩诚将10000元押金退还给陈惠敏、陈健君即可，并且视为张海悦已向黄浩诚交付了上述10000元押金。合同无效，自始不发生法律效力，因该合同取得的财产应予以返还。陈惠敏、陈健君收取张海悦的转让费应退还。四、广州市番禺区石楼镇石一村民委员会于2017年5月23日开具了《住所（经营场所）场地使用证明》。陈惠敏、陈健君所开设的广州市番禺区石楼一简饮品店注册日期为2017年6月5日，经营场所位于广州市番禺区石楼镇××路自编1号，对外招牌名称为“十三月”餐厅。张海悦曾于2020年4月22日前往广州市番禺区城市管理综合执法局石楼镇执法队了解到相关部门对该餐厅的处理情况如下：“十三月”餐厅2017年6月开业后，广州市番禺区城市管理和综合执法局石楼镇执法队多次前往该餐厅进行调查，发现陈惠敏、陈健君存在未取得报建审批手续进行工程建设的违法事实；基于陈惠敏、陈健君存在上述违法事实，广州市番禺区城市管理和综合执法局石楼镇执法队曾于2017年6月13日向陈惠敏、陈健君送达《广州市城市管理综合执法询问通知书》，由陈志伟代签收；广州市番禺区城市管理和综合执法局石楼镇执法队曾于2017年8月1日再次向陈惠敏、陈健君送达了《询问通知书》，由陈梓彬代签收；广州市番禺区城市管理和综合执法局石楼镇执法队曾于2017年10月9日向陈惠敏、陈健君送达了《责令限期改正通知书》，由陈志伟代签收；广州市番禺区城市管理和综合执法局石楼镇执法队曾于2017年11月28日送达了《询问通知书》，由陈志伟代签收；广州市番禺区城市管理和综合执法局石楼镇执法队因陈惠敏、陈健君未取得报建审批手续进行工程建设的违法事实曾于2018年3月7日将其列入番禺区违法建设黑名单；广州市番禺区城市管理和综合执法局石楼镇执法队曾于2018年4月10日将“十三月”餐厅进行停电处理。涉案土地和建筑物的路段曾于2018年中到2019年6-7月一直在修路，车辆无法通行。此外，据了解，代签收人陈志伟与陈健君为父女关系，陈梓彬与陈健君为姐弟关系。张海悦于2020年4月22日前往广州市番禺区石楼镇国土规划建设办公室了解到相关部门对位于广州市番禺区石楼镇××路西侧（地址是广州番禺区石楼镇保利南园南侧）搭建简易棚的处理情况如下：广州市番禺区城市管理和综合执法局石楼镇执法队将广州市番禺区石楼镇保利南园南侧（广州市番禺区石楼镇××路西侧）违法占地、违法建设的违法行为报至广州市番禺区石楼镇国土规划建设办公室和广州市番禺区石楼镇人民政府，由广州市番禺区石楼镇人民政府于2019年8月5日向黄浩诚出具了一份《广州市番禺区石楼镇人民政府责令限期改正通知书》，责令黄浩诚自行拆除违法建设的建（构）筑物并恢复土地原状。如上述情况属实，可证明陈惠敏、陈健君存在恶意隐瞒涉案农场内两层建筑物此前一直属于未取得报建审批手续并构成违法用地、违法建设且相关城管部门和政府部门多次要求陈惠敏、陈健君进行拆除的重要事实的行为，而陈惠敏、陈健君在原审民事答辩状中声称从未听过该建筑物需要被拆除，且声称拆除相关通知是在双方转让完涉案农场后发生的事情，其没有违约行为。陈惠敏、陈健君的陈述明显不符合事实，违反诚实信用原则。陈惠敏、陈健君辩称：原审判决认定事实正确，适用法律正确，应维持原审判决。一、在原审判决已查明了陈惠敏、陈健君没有欺诈，张海悦无依据解除合同。且张海悦与案外人黄浩诚的租赁合同，其已原审当庭表示已解除。二、张海悦并非陈惠敏、陈健君与案外人黄浩诚租赁合同的签订方，依据合同相对性原则，无权对该合同主张任何权利，并且黄浩诚也已经在微信中与陈惠敏、陈健君确认该合同已经解除；三、张海悦在原审已明确是将550平方米农场与地上两层建筑物分别主张权利。换言之，张海悦不仅对该两层楼建筑有需求，对整个农场的土地也是有需求的。原审判决已查明陈惠敏、陈健君在本转让合同中已全部履行了合同义务，不存在违约。另一方面，张海悦提交的证据微信聊天记录中，也明确表示将两层楼建筑以外的土地用来种菜，张海悦对此并无异议。张海悦主张所谓的合同目的，但一直没有提供相应的证据，相反，相关证据证明其合同目的是整个农场。四、关于两层楼建筑物问题，张海悦庭审补充的上诉事实与理由没有提供相应的证据材料，我方不予确认。退一步来说，即便该事实存在，但所谓的知晓主体并不是陈惠敏、陈健君，也恰恰证明了张海悦早已知晓两层楼建筑的事实，并不存欺诈。张海悦作为完全民事能力人，具有相当的经验与能力，只要秉承谨慎的义务向相关部门询问就能得到相关信息。关于饮品店经营范围，我方仅是对两层楼建筑经营使用，但不代表对其他农场土地没有使用，还是有按正常用途进行，种花、种果树等。陈惠敏、陈健君怎样使用该农场并不阻碍其受让后按照其自己的意愿进行合理使用。五、关于剩余1万元转让费的问题，张海悦原审庭审中认可了转让费是9万元，已支付8万元，剩余1万元是办理营业执照后再支付。该款项性质双方是无争议的，其所诉称的1万元押金与事实不符，并且“案外人黄浩诚已经向陈惠敏、陈健君退还了张海悦向案外人黄浩诚缴纳的1万元押金”与张海悦上诉状诉称的事实不符。张海悦向原审法院起诉请求：1.判令解除张海悦与陈惠敏、陈健君之间于2019年3月21日订立的《转让合同》；2.判令陈惠敏、陈健君立即向张海悦退还转让费80000元并支付逾期利息（逾期利息以80000元为本金，按照中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算，自2019年5月31日起计至全部款项退还之日止）；3.案件的诉讼费用全部由陈惠敏、陈健君承担。原审法院认定事实：涉案位于广州市番禺区石楼镇沿江路的石一农场（面积为550平方米）原由案外人黄浩诚向广州市番禺区石楼镇石一村民委员会承租，农场中包括一栋面积约为150平方米的两层建筑物。广州市番禺区石楼镇石一村民委员会出具《证明》，证明位于广州市番禺区石楼镇××路自编1号，面积550平方米，现同意黄浩诚（第一承租人）转租给陈健君（现承租人）开设广州市番禺区石楼一简饮品店。2017年5月4日，陈惠敏、陈健君与案外人黄浩诚签订《租赁合同》，承租前述位于广州市番禺区石楼镇沿江路石一农场（面积为550平方米），租赁期间为2017年5月1日至2023年10月1日。合同还约定了租金等其他相关内容。2017年5月23日，广州市番禺区石楼镇石一村民委员会开具《住所（经营场所）场地使用证明》，证明陈健君使用的广州市番禺区石楼镇石一村沿路自编1号，由黄浩诚（出租方）出租的广州市番禺区石楼镇石一村股份合作经济社（产权方）的房屋，可临时作为生产（经营性）场所使用。陈惠敏、陈健君凭上述证明在上述地址开办了个体工商户，名称为广州市番禺区石楼一简饮品店，经营者为陈健君，并办理了营业执照和食品经营许可证。陈惠敏、陈健君称广州市番禺区石楼一简饮品店实际使用的是上述场地中的150平方米的两层建筑物，其他土地并未使用，上述150平方米的两层建筑物和钢结构建筑物在其承租前已经存在，陈惠敏、陈健君只是对两层建筑物进行了装修，对钢结构进行了整理翻修，其他没有进行添加。2019年3月19日，张海悦与陈惠敏在微信中商议转让前述涉案场地事宜。张海悦问：“营业执照是可以办的吧”，陈惠敏回复：“可以的，我们自己都有的”。双方口头约定转让费为9万元，先支付8万元，剩余1万元待张海悦办妥营业执照后再支付。2019年3月21日，张海悦以其配偶郭炳敏的银行账户向陈惠敏转账汇款8万元。陈惠敏、陈健君遂将涉案农场连同地上建筑物及建筑物内的物品移交给张海悦。2019年5月1日，张海悦与黄浩诚签订《租赁合同》，承租位于广州市番禺区石楼镇沿江路石一农场（面积为550平方米），合同内容与前述陈惠敏、陈健君与黄浩诚签订的《租赁合同》内容一致。只是在合同末尾有黄浩诚手写的补充内容“如果乙方没能营业，甲方不收取任何租金或管理费（时限在2019年8月1日之前），如2019年8月1日后，张女士和原租客之间纠纷未能解决。甲方不收取租金或管理费，直接收回使用地方。合同作废。”但前述黄浩诚手写备注内容落款时间是2019年4月11日。张海悦称其在办理营业执照过程中了解到涉案建筑属于违章建筑不能取得营业执照不能用于经营，其在农场进行餐饮经营的目的不能实现，遂与陈惠敏、陈健君沟通要求解除合同及退还款项。根据张海悦提交的聊天记录显示，其最早与陈惠敏、陈健君沟通不能取得营业执照问题的时间是2019年4月8日。双方经多次协商未果，张海悦遂提起本案诉讼。2019年8月5日，广州市番禺区石楼镇人民政府向黄浩诚开具《责令限期改正通知书》，称黄浩诚在番禺区石楼镇××路西侧搭建简易棚，占地面积约150平方米，该地块在土地利用总体规划中为一般农用地区。现状构成违法用地、违法建设。责令收到通知书之日起5日内自行拆除。原审庭审中，张海悦称其与出租方的《租赁合同》已经作废解除。原审法院认为：张海悦与陈惠敏、陈健君虽然没有签订书面合同，但是双方就石一农场的转租达成一致合意，是双方真实意思表示，双方之间合同关系成立，原审法院予以确认。前述合意达成后，张海悦向陈惠敏、陈健君支付了8万元转让款，陈惠敏、陈健君亦实际将涉案农场交付给张海悦管理和使用，且已就前述农场租赁促成出租方与张海悦签订了《租赁合同》，陈惠敏、陈健君已经完成合同约定的义务。涉案农场内的简易建筑原由陈惠敏、陈健君经营广州市番禺区石楼一简饮品店，且已取得营业执照，现因前述农场里的简易建筑系违章建筑，不得从事经营，张海悦不能取得营业执照。张海悦认为，陈惠敏、陈健君对此存在欺诈，致使其合同目的不能实现，张海悦理应对此承担举证责任。从双方协商订立合同过程来看，陈惠敏、陈健君虽表示涉案场地可以办理营业执照，且陈惠敏、陈健君已实际办理，但陈惠敏、陈健君并未有为张海悦取得营业执照的意思表示，也不能以此推断办理营业执照为陈惠敏、陈健君的合同义务。从双方确认的转让费支付方式即“转让费为9万元，先支付8万元，剩余1万元待张海悦办妥营业执照后再支付”来看，张海悦对于是否能取得营业执照是有风险预估的。张海悦亦不能证明陈惠敏、陈健君明知涉案农场内的简易建筑是违章建筑而故意隐瞒，张海悦应承担举证不能的责任。涉案石一农场内的两层楼建筑被认定为违法建设，被要求拆除，该事实不能归责于陈惠敏、陈健君。反而，张海悦称其转租涉案农场的目的是为了从事餐饮经营，其应秉持谨慎的义务向相关部门询问该承租地址是否可申领相关执照方决定是否受让，而非盲目转租涉案农场，张海悦应对此承担过错责任。涉案石一农场是包括占地面积约150平方米的简易建筑在内的500平方米的场地，张海悦转租的并非仅是占地面积约150平方米的简易建筑，而是整个农场，现虽农场内的简易建筑不能实现用于餐饮经营的目的，但是整个农场作为农用性质可以正常使用，并非全无价值。张海悦称其已因无法从事餐饮经营而与出租方作废前述《租赁合同》，与陈惠敏、陈健君无关。张海悦要求解除与陈惠敏、陈健君的转租合意及要求陈惠敏、陈健君退还8万元转让款的请求，没有事实基础和法律依据，原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2019年11月21日判决：驳回张海悦的全部诉讼请求。案件受理费1800元，由张海悦负担。经查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，2019年5月1日，张海悦与黄浩诚签订《租赁合同》约定租金每月5000元（后续递增）。广州市番禺区石楼镇石一村民委员会开具的《住所（经营场所）场地使用证明》还说明了下列内容：“……本场地使用证明可作为商事主体办理各类证照使用，不作为对建筑合法性的确认……政府有关部门依法拆除经营场所所在建筑或要求无条件恢复原场地使用性质的，本证明自动失效……”二审中，张海悦向本院提交一组照片及视频作为证据，张海悦主张是其于2019年5月21日拍摄的涉案农场的照片及视频，拟证明涉案土地以及两层建筑物的现实情况。陈惠敏、陈健君质证称：不是新证据，对证据真实性、合法性、关联性不予确认。张海悦原审中确认该场地已经接收，原审判决也查明了该事实，上述证据不能证明农场当时的原貌。此外，张海悦的代理律师还向本院申请《律师调查令》，要求调查涉案150平方米建筑物违法用地、违法建设等事实处理的相关材料。本院认为，相关调查并不影响本案处理，本院不予接纳。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。关于张海悦合同的主要目的问题。首先，根据双方的微信聊天记录显示，办理营业执照是双方达成合意前后的重要沟通内容，农场土地使用的其他内容涉及较少；其次，陈惠敏、陈健君之前承租涉案农场亦主要是用来经营一简饮品店，其他土地并未使用。因此，综合考虑涉案场地的现状情况、地理位置及租金等情况，本院采信张海悦的合同主要目的是利用涉案的150平方米建筑物从事商业经营，而并非是作农业使用。关于张海悦与陈惠敏、陈健君双方之间合同的效力问题。陈惠敏、陈健君是通过促成张海悦与其上手出租方达成租赁合同的方式将涉案场地转租给张海悦，同时也包括了涉案150平方米建筑物及相关物品的使用权或所有权的转租（让）。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。故双方就涉案150平方米建筑物所达成的转租应属无效。如前所述，张海悦的合同主要目的是利用涉案的150平方米建筑物从事商业经营，因此，张海悦主张其与陈惠敏、陈健君双方之间的合同无效，本院予以支持。关于合同无效的处理问题。首先，陈惠敏、陈健君作为涉案150平方米建筑物的转租方，其理应对建筑物的具体情况有所了解。事实上，从广州市番禺区石楼镇石一村民委员会开具的《住所（经营场所）场地使用证明》的相关内容亦可反映出陈惠敏、陈健君对涉案150平方米建筑物的具体情况是应当知情的。其次，根据微信聊天记录及张海悦与黄浩诚之间的《租赁合同》的内容可以反映出张海悦对涉案150平方米建筑物的具体情况是有所了解或者说是有所预期的，且其作为承租方亦应尽到必要的审慎注意义务。因此，对于合同的无效，张海悦与陈惠敏、陈健君双方均有过错，综合考虑双方的过错、损失及履行时间等情况，本院酌定陈惠敏、陈健君需向张海悦退还60000元。综上所述，上诉人张海悦的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初6940号民事判决；二、陈惠敏、陈健君于本判决生效之日起十五日内向张海悦退还60000元；三、驳回张海悦的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1800元，由张海悦负担450元，由陈惠敏、陈健君负担1350元；二审案件受理费1800元，由张海悦负担450元，由陈惠敏、陈健君负担1350元。本判决为终审判决。审判长  曹佑平审判员  刘革花审判员  练长仁二〇二〇年五月二十五日书记员  胡惠玲黎杏玲