江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终731号上诉人（原审原告）：张成英，女，1956年10月19日出生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：艾根柱（系张成英丈夫），住南京市江宁区。上诉人（原审被告）：南京市江宁区江宁中心供销合作社，住所地南京市江宁区江宁街道集镇。法定代表人：谢斌，该供销合作社主任。委托诉讼代理人：盛六林，男，该江宁供销社副主任。委托诉讼代理人：陈钢，江苏上元律师事务所律师。上诉人张成英与上诉人南京市江宁区江宁中心供销合作社（以下简称江宁供销社）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，双方均不服南京市江宁区人民法院（2018）苏0115民初16388号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张成英上诉请求：撤销一审判决，改判支持张成英的停业、安置补偿费336773.6元；本案诉讼费由江宁供销社承担。事实与理由：张成英于1997年11月以承包的名义租赁案涉房屋，江宁供销社在未有履行告知义务的情况下强行购买案涉房屋，剥夺张成英的优先购买权。张成英申请调取的《江宁集镇棚户区改造房屋征收补偿补助资金统计表》证实：提前搬家奖励为房地产价值的5%；停业损失补偿(营业)为房地产价值的8%；一次性货币安置奖励为房地产价值的10%。一审法院对张成英停业损失补偿仅支持50%，对一次性货币安置奖励费房地产价值10%不支持，适用法律不当。江宁供销社辩称：停业损失和搬家费过高。江宁供销社有财产在承包过程中交由张成英经营使用，且在江宁供销社向南京市江宁区人民法院申请执行后，张成英才被动地从涉案房屋迁出。张成英主张的一次性货币奖励费房地产价值的10%，于法无据；一审法院已支持张成英获得50%停业损失补偿费，其索要全部停业损失费，不应支持。江宁供销社上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张成英的一审诉讼请求；本案诉讼费由张成英承担。事实与理由：一、双方之间是承包关系，不是租赁关系，不应享有停产停业损失补偿。二、张成英不是主动迁出，是经法院强制执行迁出，且还有部分设备是江宁供销社的，故张成英不应当享受搬家费及搬家奖励。三、案涉房屋中的仓库部分，系非经营性用房，实际的拆迁标准没有一审法院查明的标准高。张成英辩称：在法院的法律文书送达后，张成英主动从案涉房屋中迁出，有江宁供销社的收款票据和张成英的交房承诺书予以证明。《江宁集镇棚户区改造房屋征收补偿补助资金统计表》证实：提前搬家奖励为房地产价值的5%；停业损失补偿(营业)为房地产价值的8%；一次性货币安置奖励为房地产价值的10%。一审法院对张成英停业损失补偿仅支持50%，对一次性货币安置奖励费房地产价值10%不支持，适用法律不当。张成英向一审法院起诉请求：判令江宁供销社支付位于南京市江宁区工业品门市部3间及仓库3间的用益物权拆迁补偿的60%及附属物、设施迁移补偿，合计1440603.90元。组成：（1）门面房房屋面积拆迁补偿1141144.8元（108.02平方米×17607元/平方米×60%）；（2）门面房停业损失补偿费91291.58元（1141144.8元×8%）；（3）门面房一次性货币安置奖励费114114.48元（1141144.8元×10%）；（4）门面房搬迁奖励费57057.24元（1141144.8元×5%）；（5）仓库三间的搬迁、停业补偿费15000元（概算）；（6）附属物、有线电视等设施迁移补偿合计21996元。一审法院认定事实如下：张成英原系江宁供销社职工，于2006年12月办理了退休手续。张成英退休前，曾承包经营位于的工业品柜房屋及3间仓库，并于1997年11月底办理了交接手续。2009年1月8日，南京锦泽资产经营管理有限公司（以下简称锦泽公司）与江宁供销社签订《买卖协议》一份，约定锦泽公司将包括上述房屋在内的房屋若干间出售给江宁供销社。上述房屋在出售后也一直由张成英使用。2016年12月31日，张成英、江宁供销社双方签订《承包协议》一份，约定：张成英租用桥南房屋，承包工业品柜年租金9072元，仓库三间租金54元/月，另交纳家具用具使用费28.70元/年，期限自2017年1月1日起至2017年12月31日止；该协议第六条规定，对不服从商场管理的，按年承包金10%增加承包金，如还不服从管理的，将清理出商场。江宁供销社为上述工业品柜房屋制作了门头招牌，内容为“供销社工业品经营部”，并刻制“江宁供销社工业品门市部发票专用章”一枚供张成英使用。2006年10月13日，张成英办理了税务登记证，纳税人名称为江宁供销社工业品门市部。张成英支付承包费用至2017年7月止。2017年6月1日，江宁区房屋征收办公室发布《公告》：因江宁集镇棚户区改造需要，对江宁区集镇范围内涉及房屋实施征收。根据国务院《国有土地上范围征收与补偿条例》（第590号令）及南京市人民政府《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》（南京市人民政府第318号令）等相关规定，我区对《江宁集镇棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿方案（征求意见稿）》进行了论证，予以公布。住宅房屋设备迁移补助标准：（1）固定电话拆移补助费310元/部；（2）有线电视拆移补助费400元/户；（3）宽带拆除补助费500元/端口；（4）空调拆装补助费200元/台；（5）管道煤气拆除补助费2800元/户；热水器拆除补助费500元/台（征收安置房为高层的，太阳能热水器每台再补助2000元）。征收非住宅房屋的设备迁移费参照上述标准。非住宅房屋征收有关补助费标准：…停业损失补偿为不超过房屋评估价值的8%，提前搬家奖励为不超过房屋评估价值的5%，货币安置补偿为不超过房屋评估总价的10%。2017年7月27日，南京市江宁区人民政府作出江宁府征字（2017）第2号房屋征收决定，案涉房屋在该征收决定范围内。江宁供销社通知张成英迁出，双方就迁出、补偿等问题发生纠纷。2018年2月6日，江宁供销社将张成英诉至一审法院，提起合同纠纷诉讼，案号（2018）苏0115民初2646号，要求张成英从案涉房屋中清空迁出。一审法院于2018年6月12日作出判决，认为双方之间形成承包关系，房屋征收决定发布后，无法继续履行，张成英应迁出案涉房屋；张成英抗辩有权行使案涉房屋优先购买权，未被采纳，故支持了江宁供销社的诉讼请求。张成英不服提起上诉，案号（2018）苏01民终7501号，南京市中级人民法院经审理于2018年12月20日判决驳回上诉，维持原判。案涉房屋现已被拆除。2018年3月23日，江宁供销社与江宁区人民政府江宁街道办事处（以下简称江宁街道办）签订《房屋征收与补偿协议》，约定：因江宁镇棚户区改造项目需要，对江宁供销社房屋进行征收，房屋货币补偿金额75926853元。江宁街道办向江宁供销社支付下列补助：固定电话拆移补助15190元、有线电视拆移补助23200元、空调拆装补助12400元、宽带拆除补助24500元、太阳能拆除补助121500元、装修及附属设施5474571元、提前搬家奖励3796342.65元、货币安置奖励7592685.3元，合计17066388.95元。江宁街道办支付江宁供销社下列补助：生产用房设备拆除安装搬运费110892.08元、其他非住宅房屋设备搬运费2981628.08元、营业用房停业补偿4365136.8元、非营业用房停业补偿费1068132.15元，合计8525789.11元。江宁街道办于2018年5月1日前支付各项补偿总计101519031.06元。一审中，张成英申请调取相关拆迁材料，一审法院调取了《房屋征收与补偿协议》、室内装修及附着物补偿金额分户估价表、非住宅房屋征收补偿金额分户估价表、住宅房屋征收补偿金额分户估价表、非营业性房屋及仓储房屋征收补偿金额分户估价表、房屋装饰装修丈量数据汇总表、附属物丈量数据汇总表、建筑物丈量数据汇总表及平面布置图等材料。门面房包含于建筑物丈量平面布置图中1号房屋，1号房建筑面积397.51平方米，评估单价18320元，总价7282383元；3间仓库包含于13号房屋中，13号房屋建筑面积523.22平方米，评估单价5544元，总价2900732元。一审中，因江宁集镇棚户区项目拆迁是将江宁供销社作为被拆迁人，所有被拆迁房屋作为整体进行丈量，双方无法区分确定案涉房屋的尺寸。一审法院至房屋现场进行了勘验测量，数据为：门面房南北10.56米、东西10.08米；3间仓库南北8.95米、东西7.2米（该数据含公共楼梯在内）。双方一致确认三间仓库按照92平方米计算相关费用。一审法院另查明：1.《南京市江宁区城市房屋拆迁管理办法》（江宁政发[2004]279号）于2004年10月1日起施行，2010年10月20日废止。2.《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》（南京市人民政府第318号令）于2017年3月10日起施行，现行有效。该办法第26条对直管公房承租人按照下列方式进行补偿：（一）征收住宅房屋的，将房地产评估价格的百分之十支付给房屋所有权人，百分之九十支付给直管公房承租人。租赁双方另有约定的，从其约定；（二）征收非住宅房屋的，租赁双方有约定的，从其约定；未约定的，其分配比例按照市相关规定执行。该办法对“自管公房”征收没有进行规定。3.《南京市城镇公有房屋管理条例》于1994年9月3日施行，2004年6月28日废止。一审案件审理中，张成英主张案涉房屋系自管公房，租金参照执行政府规定的租金标准，双方之间系公有自管非住宅房屋租赁合同关系。张成英对其主张的附属物及设备迁移补偿21996元，提交《装修及附属物单项明细测算表（工企A-7）》、明细表（简易房）予以证明，江宁供销社认为铁门、堂幅、铁货架属于门市部的相关物品，下方手写部分不予认可；设备迁移费7200元不予认可；对简易房11096元金额认可，但与本案无关，张成英可另案起诉。一审法院认为，民事主体的财产权利受法律平等保护。法律规定，当事人对自己的主张负有举证证明责任，否则承担举证不能的后果。本案中，张成英、江宁供销社双方之间前期的生效民事判决已经认定双方之间形成承包关系；张成英主张案涉房屋于2009年出售给江宁供销社，侵犯其优先购买权，该主张依据不足，未被采纳。张成英据以主张权利的《南京市城镇公有房屋管理条例》于1994年9月3日施行，已于2004年6月28日废止；《南京市江宁区城市房屋拆迁管理办法》（江宁政发[2004]279号）于2004年10月1日起施行，已于2010年10月20日废止。案涉项目的拆迁政策规范依据也并非上述文件。张成英提供的现有证据并不足以证明其与江宁供销社之间关系性质属于法律规定的公有自管非住宅租赁关系。张成英要求江宁供销社支付案涉房屋拆迁安置补偿费用的60%，无事实和法律依据，一审法院不予支持。双方之间的《承包协议》对案涉房屋遇到拆迁的补偿未做约定，拆迁相关补偿项目中，张成英主张的房屋面积拆迁补偿、一次性货币安置奖励费，没有法律依据，一审法院不予支持；根据门面房及仓库的面积、房屋性质、评估单价、赔偿比例进行折算，张成英应得的停业损失补偿费金额为90756.2元[（106.448㎡×18320元/㎡×8%＋92㎡×5544元/㎡×5%）×50%]，搬家费、搬家奖励金额为123008.7元[106.448㎡×18320元/㎡＋92㎡×5544元/㎡）×5%]。张成英主张的附属物（简易房）补偿11096元，双方对金额无异议，一审法院予以支持。江宁供销社辩称简易房与本案无关，与事实不符，一审法院不予采纳。铁门（886元）、堂幅（210元）、铁货架（5322元）属于门面房附属物品，相关费用应在本案中计入补偿范围，一审法院予以支持。张成英主张的有线电视、宽带、空调、热水器设施迁移补偿，江宁供销社对此不予认可，但附属物丈量数据汇总表中均记录了上述项目，且政府也按相应标准进行了补偿，故对张成英主张的该项补偿7200元，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审法院判决：一、南京市江宁区江宁中心供销合作社于判决发生法律效力之日起十日内支付张成英补偿款238478.9元；二、驳回张成英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费17765元，由张成英负担14800元，江宁供销社负担2965元。二审中，双方当事人对一审法院查明的事实无异议。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人在二审中的争议焦点为：张成英的停业损失补偿费、搬家费及搬家奖励金额如何认定；张成英主张的一次性货币安置奖励费是否应当支持。关于张成英的停业损失补偿费、搬家费及搬家奖励金额的认定。张成英与江宁供销社签订的《承包协议》约定张成英租赁、承包案涉房屋，期限自2017年1月1日起至2017年12月31日。2017年6月1日，江宁区房屋征收办公室发布《公告》，对江宁区集镇范围内涉及房屋实施征收，并随后由南京市江宁区人民政府作出房屋征收决定。案涉房屋在该征收决定范围内，拆迁对于张成英造成停业损失，故张成英主张停业损失补偿费，一审法院予以支持，符合法律规定。江宁供销社以双方系承包关系而非租赁关系为由，主张张成英不应享有停产停业损失补偿，本院不予采纳。关于停业损失补偿费数额的认定，双方之间的《承包协议》对案涉房屋遇到拆迁的补偿未做约定。因拆迁对于出租人和承租人都会造成停业损失，故一审法院按照拆迁人支付给出租人的停业补偿费用各分得50%，并无不当。张成英上诉主张其应当获得全部停业损失补偿费，缺乏依据，本院不予支持。因张成英系案涉房屋的实际使用人，是搬家行为的实施主体，江宁供销社在拆迁补偿中获得的搬家费及搬家奖励应当归张成英所有。一审法院支持张成英主张的搬家费及搬家奖励金额，并无不当。江宁供销社上诉主张张成英系经法院强制执行迁出及其也有部分设备，不应当享受搬家费及搬家奖励，本院不予支持。关于张成英主张的一次性货币安置奖励费，因张成英提供的证据不足以证明其与江宁供销社之间关系性质属于法律规定的公有自管非住宅租赁关系，其要求江宁供销社支付案涉房屋拆迁安置补偿费用，没有事实和法律依据，一审法院不予支持，并无不当。对于张成英该项上诉主张，本院不予支持。综上所述，张成英、江宁供销社的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4876元，由上诉人张成英负担2438元，上诉人南京市江宁区江宁中心供销合作社负担2438元。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  白文虎审判员  龚 达二〇二〇年五月二十六日书记员  杨文艳