云南省师宗县人民法院民 事 判 决 书(2020)云0323民初766号原告师宗县安德物业服务有限公司。法定代表人：唐鸣岗，职务：总经理。地址：云南省曲靖市师宗县。委托代理人孙秀娟、王晓宇，云南八谦律师事务所律师，特别授权委托代理。被告杨传品，男，汉族，1977年4月29日生，初中文化，无业，云南省师宗县人，住师宗县，现住师宗县。被告李桃美，女，汉族，1984年1月12日生，小学文化，无业，云南省师宗县人，住师宗县，现住师宗县。原告师宗县安德物业服务有限公司诉被告杨传品、李桃美物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告师宗县安德物业服务有限公司的特别授权委托代理人王晓宇、被告杨传品到庭参加诉讼。被告李桃美经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告师宗县安德物业服务有限公司诉称：被告系我公司管理的师宗县锦绣豪庭小区的业主。被告与我公司签订了《前期物业服务协议》，约定由我公司作为锦绣豪庭小区的物业服务企业，为该小区的业主（包括被告）提供物业服务。根据《前期物业服务协议》中第二条第一款约定，物业服务费标准为住宅按建筑面积每月每平米1.2元据实收取、“车库服务费按30元／月／库收取”、“二次供水水箱清洗费、二次供水水泵加压费（电费）：80元／户／年”、“业主于每年1月10日前交清一年的物业服务费”，被告应自2017年1月1日起开始缴纳物业服务费。对于不按期缴纳费用的，《前期物业服务协议》第六条第三款约定，我公司有权要求被告缴纳并有权要求被告承担从逾期之日起每天按年费用3‰标准计算的违约金。我公司已按协议的约定向被告提供2018至2019年两年的物业服务。但被告自2018年1月10日至今，一直未支付2018至2019年度的物业服务费及二次加压费、垃圾清运费等费用，经我公司多次催缴，被告均以各种理由推诿至今，仍未缴纳。综上所述，根据《物权法》、《物业管理条例》等法律法规规定，缴纳物业服务费是每位业主应尽的义务，未缴费的业主实际是侵犯了己缴费业主的合法权益。被告的行为已经违反了《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》等法律法规及《前期物业服务协议》的约定，也给我公司的运营带来很大的不利影响。为维护我公司及小区已缴费的广大业主的合法权益特诉至法院，请求：1.依法判令被告向我公司缴纳2018年度物业费1957元，2019年度物业费1957元，共计3914元；2.依法判令被告向我公司缴纳水费47.6元，缴纳2018年至2019年的二次加压费160元及垃圾清运费192元；3.依法判令被告按每日3‰支付至实际清偿之日止的违约金，暂计至2020年3月1日为7027.59元（其中2018年度违约金自2018年1月10日起算，2019年度违约金自2019年1月10日起算）；4.本案案件受理费、保全费、公告费、执行费等由被告承担。被告杨传品辩称：我们的房子质量出现了开裂的问题，我们于2019年向物管公司反映，物管公司作了记录，说会上报处理，但是一直没有人来处理，所以我们就没有缴纳物管费。被告李桃美经本院传票传唤未到庭，亦未向本院提交书面答辩状。原告师宗县安德物业服务有限公司针对其诉讼主张，向本院提交了如下证明材料：1.前期物业服务协议复印件一份，欲证实原告与被告杨传品签订了《前期物业服务协议》，该协议约定了被告应该于每年1月10日之前按照1.2元/平方米缴纳当年的物业管理费及加压费80元；生活垃圾清运费按照政府核定标准，由原告代环卫部门收取；未按照约定缴纳费用是按照约定的3‰标准支付违约金。2.业主身份确认登记表复印件一份，欲证实被告李桃美与被告杨传品均为房屋业主，应当共同承担支付物业管理费及相应费用的责任。3.师宗县发展和改革局《物业服务价格管理备案证》[师发改价格备案（2016）4号]文件复印件一份，欲证实原告主张的物业服务费1.2元/平方米/月、二次加压费80元/年系经过师宗县物价管理局备案的价格，被告应当按照备案价格缴纳物业服务费。4.师宗县发展和改革局关于师宗城区污水和垃圾处理价格调整有关问题的批复[师发改收费（2011）4号]复印件一份，欲证实师宗县发改局对于师宗城区居民的生活垃圾处理费（含垃圾清运费和处置费）标准调整为每户8元/月，即96元/年。被告应当按照政府相关部门指定的标准缴纳垃圾清运费。5.锦绣豪庭业主水电费欠费抄表数据复印件一份，欲证实被告于2019年10月至2020年2月共使用了14吨水，应当支付水费47.6元。6.师宗自来水有限公司出具的证明及相关附件复印件一份，欲证实原告一直代扣代缴锦绣豪庭小区的水费，供水单位对原告缴纳税费的行为进行了认可和确认，被告应当将其已经使用但未缴纳部分的费用支付给原告。7.物业费催收款通知单复印件一份，欲证实原告已经书面催缴被告缴纳物业费、水电费、垃圾清运费及二次加压费。被告杨传品经质证后表示：对证据均无异议，虽然物业服务费价格是经过师宗物价局备案的，但是应该能够再做一个合理的调整。被告杨传品针对其答辩意见，向本院提交了照片一张，欲证实其所居住的锦绣豪庭小区2栋1单元901号房屋承重墙开裂，向物管反映后，至今没有人进行过处理。经质证，原告认为证据只有一张图片，不能反映具体的拍摄地点，对证据的三性不予认可。被告李桃美经本院传票传唤未到庭，亦未向本院提交任何书面证明材料。本院对原、被告所举证明材料经审核后认为：原告所举证明材料1、2、3、4、5、6、7客观真实，本院依法予以采信。被告所举证明材料与本案不具有关联性，本院依法不予采纳。根据庭审及质证，本院依法确认如下法律事实：被告杨传品与被告李桃美系夫妻关系，被告杨传品、李桃美向师宗宏华房地产开发有限公司购买商品房，其商品房位于锦绣豪庭小区2栋1单元901号，住房建筑面积为135.9平方米。2017年1月3日，被告杨传品与原告师宗县安德物业服务有限公司签订了《前期物业服务协议》，该协议对物业服务内容及标准、物业服务相关费用、专项维修资金的管理与使用、双方权利义务等事项作了约定。合同签订后，原告按约定履行了主要义务。被告杨传品、李桃美尚下欠自2018年1月1日至2019年12月31日的物业服务费3914元（135.9㎡×1.2元/㎡×24个月＝3913.92元）、水费47.6元、二次加压费160元、垃圾清运费192元，合计4313.52元，后经原告索要未果，致原告向本院起诉，要求被告向原告缴纳2018年度至2019年度物业费3914元、水费47.6元、二次加压费160元、垃圾清运费192元，并按每日3‰支付至实际清偿之日止的违约金，暂计至2020年3月1日为7027.59元；本案案件受理费、保全费、公告费、执行费等由被告承担。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告杨传品系原告师宗县安德物业服务有限公司提供物业服务小区的业主。原告与被告签订的《前期物业服务协议》系前期物业管理合同，对被告亦具有约束力。该合同中明确约定了物业费的收取标准，被告亦接受了原告的服务，故被告应按合同约定履行缴纳物业费的义务。本案中，《前期物业服务协议》未约定期限，故对被告提出的其只签订过2017年的合同，2018年以后未签订过合同，其不应缴纳物管费的意见，本院不予支持。故原告要求被告支付自2018年度至2019年度物业费3914元、水费47.6元、二次加压费160元、垃圾清运费192元的诉讼请求于法有据，本院予以支持。关于被告提出的房屋质量问题，与本案不属同一法律关系，故其抗辩主张不成立。对于原告主张的违约金问题，因物管公司在提供物业服务的过程中，对业主反映的问题未能及时有效的处理，致物管公司与业主之间沟通不畅，未及时缴纳物业费的责任不能完全由业主方承担，故对原告的违约金主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条，参照《物业管理条例》第六条第一款、第七条第（五）项、第二十一条之规定，判决如下：一、被告杨传品、李桃美于本判决生效后十日内支付原告师宗县安德物业服务有限公司2018年度至2019年度的物业费3914元，水费47.6元，二次加压费160元，垃圾清运费192元，共计4313.6元。二、驳回原告师宗县安德物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费84元，减半收取42元，由被告杨传品、李桃美承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；当事人申请强制执行的期限为二年。审判员  柏桂莲二〇二〇年五月十八日书记员  陈 蕊