宁波市镇海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0211民初18号 原告：吴奇，男，1999年11月16日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍上县。 被告：林德富，男，1969年6月29日出生，汉族，住福建省莆田市城厢区。 第三人：宁波市庄市供销合作社（集体所有制），住所地浙江省宁波市镇海区庄市街北羊衙弄。 法定代表人：周金龙。 原告吴奇与被告林德富房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，本院依职权追加宁波市庄市供销合作社（以下简称庄市供销社）为第三人参加诉讼。本案于2020年3月24日公开开庭进行了审理，原告吴奇，被告林德富，第三人庄市供销社的法定代表人周金龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴奇向本院提出诉讼请求：1.被告退还租金28667元；2.被告归还转让费70000元；3.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：其与被告于2019年10月25日签订《租房协议》，被告将坐落于口1-4,1-6号，第一层共两间，建筑面积约60平方米转让给其，租金43000元，租期2019年10月31日至2020年4月30日，转让费70000元。后其支付被告43000元租金和70000元转让费。2019年12月2日，第三人通知其，因被告擅自转让转租，视为根本性违约，第三人与被告解除《房屋租赁合同》，收回房屋，并通知其2019年12月31日前搬走腾空。其于2019年12月2日才知道第三人与被告签订过一份《房屋租赁合同》，合同第十一条第五款写明被告不准擅自将房屋转让转租。原告认为，被告明知房屋不得转让转租，还擅自转租给其，构成欺骗。 被告林德富辩称，1.其与原告的《租房协议》是在其与第三人的《房屋租赁合同》前提下签订的，其将《房屋租赁合同》剩下的半年租期转让给原告，租金43000元，实收40000元。2.转让费70000元包括了其的装修和冰柜架子等，其投入了85000元装修，70000元转给原告，已经实收70000元。3.其与原告是合作关系，转给原告总共两间房，其回租一间，先是谈的40000元一年，两个月后原告涨到60000元一年，把其逼走了，原告违约。因此，其不应退还原告任何款项。 针对被告的答辩意见，原告称，转让费是被告转让租赁物位置的费用，不包括装修，被告在房屋内的物品可以随时取回。 第三人庄市供销社述称，被告违法转租，其已经于2019年12月2日、2019年12月4日通知被告解除《房屋租赁合同》，2019年12月31日收回房屋。后其就涉案房屋进行重新招标，原告于2020年1月10日中标其中一间，当日其与原告签订《房屋租赁合同》，租赁期限自2020年1月15日至2023年1月14日。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下： 原告提交了转账记录3份，拟证明其向被告微信转账64000元，支付宝转账16000元，交付现金33000元，共计支付租金43000元、转让费70000元的事实。被告对该组证据无异议，但是认为原告仅交付了30000元现金，转让费实收70000元，房租实收40000元而非43000元。第三人对该组证据不清楚。本院对该组证据予以认定。对于原告交付被告的现金数额，因原告没有提交证据证明其交付给被告的现金是33000元，本院只能以被告自认为准，认定原告交付被告现金30000元。据此，原告实际支付被告的转让费为70000元，租金为40000元。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 坐落于庄市，房权证镇庄字第××号的房屋所有权人为第三人。2018年4月10日，第三人（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》1份，约定“第一条，房屋设施基本情况。一、甲方出租给乙方使用的房屋，房权证：镇庄字第××号，坐落于口，位于第一层，共2间，建筑面积约60平方米。二、该房屋按现有土地、房产性质及装修状况、设施、设备租赁，如需增加水、电容量，均由乙方自行负责。······第二条，房屋用途。该房屋用途仅限于用作开食品、蔬果超市，不得用于其他。在租赁期内，未事前征得甲方的书面同意，且未按规定经有关部门审批准许，乙方不得擅自改变该房屋用途。第三条，租赁期限及房屋交付。租赁期限自2018年5月1日至2021年4月30日止。甲方于本合同生效之日（付清第一年租金和履约保证金之日），将该房屋交付给乙方使用，并办理相关的移交手续后视为交付完成。第四条，租金和付款方式。该房屋第1年租金为86000元，第2年租金为86000元，第3年租金为86000元，租金按年结算，先付款后使用。第1年租金在合同签订之日3天内付清，如未在3日内付清的，视为悔标，投标保证金20000元不再归还。其余年度租金须在该年度开始日的一个月前付清。······第八条，租赁双方的变更。一、如甲方按法定手续程序将房产所有权转移给第三方时，在无新约定的情况下，本合同对新的房产所有者继续有效；乙方不享受优先购买权。二、甲方出售房屋，须在3个月前书面通知乙方。三、乙方不得以任何方式将房屋转租、转让、转借、入股、抵押或与他人调换交换，如发现有上述行为之一的在以后新一轮招租中不予参与报名，同时营业执照等相关证件内容必须与本合同承租方名称相符。······第十条，违约责任。······三、乙方如发生下列行为，即视为违约，乙方应支付甲方违约金，甲方有权直接从租房保证金中将违约金给予扣除，如租房保证金不足以支付乙方应支付甲方的违约金和其他全部损失（含预期可得利益损失）的，乙方并须追补款项以足额赔偿甲方的违约金和其他全部损失：······6.擅自将房屋（包括临时建筑）转租、转让、转借、入股、抵押或与他人调换的，证照与承租人不符、或改变房屋用途、实际经营与证照及合同约定使用房屋用途不符的，租房保证金全部抵作违约金，并赔偿甲方全部损失。7.转租行为包括：（1）营业执照上法定代表人（业主）与承租人不符，且无法证明两者为直系亲属（以户口簿为准）或关联关系（以工商注册出资为准）的；（2）承租人委托他人管理，受托人不能在2个月内联系到承租人并由承租人向出租人说明委托他人管理理由和书面证明的。······第十一条，合同的解除或终止。······五、乙方有下列情形之一的，即视为乙方根本性违约，甲方可解除或终止合同并收回房屋且不退还乙方已交租金，乙方并应按照本合同第十条承担违约责任，造成甲方损失（含预期可得利益损失），由乙方负责赔偿：1.擅自将房屋（包括临时建筑）转租（转租行为与第十条第三款第7点同）、转让、转借、入股、抵押或与他人调换交换的，未按规定办理相关证照、相关证照与承租人不相符等；······” 2019年10月25日，被告（出租方，甲方）与原告（承租方，乙方）签订《租房协议》1份，约定“坐落于,1-6号，第一层共两间，建筑面积约60平方米，甲方转让于乙方。1.租金43000元，2019年10月31日至2020年4月30日。2.转让费70000元。3.房租保证金13000元，与供销社合同签好，保证金还给甲方。”后原告支付被告转让费70000元，租金40000元。2019年12月2日，第三人通知被告，因为被告擅自转租转让，其根据《房屋租赁合同》第十一条第五款的约定解除合同，2019年12月31日前收回房屋。庭审中，第三人称其与被告之间的合同已经解除，根据合同约定，其不会退还被告已支付的租金，也不会退还被告保证金。 另，原告于2019年12月31日前腾空房屋。2020年1月10日，原告与第三人就涉案房屋中的一间签订《房屋租赁合同》，租赁期限3年，自2020年1月15日起至2023年1月14日止。 本院认为，涉案房屋为第三人所有，第三人与被告的《房屋租赁合同》中明确约定被告不准转租。现被告在未经第三人同意的情况下与原告签订《租房协议》，将房屋转租给原告，第三人据此解除与被告之间的《房屋租赁合同》，故原被告之间的《租房协议》应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，原告自2019年10月31日实际使用房屋至2019年12月31日，应支付被告按约定租金标准计算的占有使用费即14333.33元（54000元/6个月×2个月），故被告应返还原告的租金为25666.67元（40000元-14333.33元）。对于原告要求被告返还转让费的诉请，被告认为转让费是对装修和冰柜架子等的补偿，原告称转让费指的是租赁物位置的转让费。本院认为，双方在《租房协议》中并未就转让费的性质进行明确约定，被告也未举证证明其有装修投入以及原告使用了其的装修，故本院对被告的意见难以采纳。因《租房协议》无效，被告应将转让费70000元返还原告。至于装修的问题，被告可以另行起诉。对于被告辩称其向原告回租一间房，原告涨价逼其搬走，原告构成违约的意见。本院认为，被告对于该项抗辩没有提交任何证据予以证明，本院不予采纳。综上，原告诉请部分于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告林德富退还原告吴奇租金25666.67元、返还转让费70000元，合计95666.67元，于本判决生效之日起十日内履行完毕； 二、驳回原告吴奇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2267元，减半收取1133.5元，由原告吴奇负担34.5元（已预交），被告林德富负担1099元，于本判决生效之日起七日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 员 赵  淼 二〇二〇年五月二十八日 代书记员 徐立芯妤