湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂11民终178号上诉人(原审被告)：湖北棕盛瑞丰房地产有限公司，住所地为黄冈市黄州区黄州大道138号。法定代表人：王华伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：谭根元，系该公司员工。代理权限为特别授权。被上诉人(原审原告)：杨振东，男，汉族，1991年7月18日出生，黄州区人，住湖北省黄冈市黄州区，委托诉讼代理人：易革连，女，系杨振东之母。代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：周天翊，湖北齐安律师事务所律师。代理权限为一般代理。执业证号：14211201410238770。上诉人湖北棕盛瑞丰房地产有限公司（以下简称瑞丰公司）因与被上诉人杨振东合同纠纷一案，不服湖北省黄冈市黄州区人民法院（2019）鄂1102民初2660号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。瑞丰公司上诉请求：撤销一审判决或发回重审。被上诉人承担本案的全部诉讼费。事实和理由：根据黄冈市公证处做出的【2015】鄂黄冈证字第2164号《公证书》，被上诉人的购房合同是与洪建国签订的，被上诉人未与上诉人签订《商品房买卖合同》，上诉人不是签订售房合同的相对人，上诉人应起诉洪建国，一审将瑞丰公司列为被告明显有误。上诉人违反了其与宏达集团签订的宏达集团房贴办公室《瑞丰世家》购房书中的约定“购房须持宏达集团所开具的首付款收据，至瑞丰世家财务处兑换湖北棕盛瑞丰房地产开具收据……7日内前往瑞丰世家营销中心签订正式的《商品房买卖合同》，购房方未能按时按规定签订正式的《商品房买卖合同》及办理按揭手续视为放弃购房权利，本书自行失效”，被上诉人未到瑞丰世家财务处兑换湖北棕盛瑞丰房地产开具收据，没有与上诉人签订正式的《商品房买卖合同》。上诉人也没有提供相应的汇款凭证证明其已经向瑞丰世家项目部交纳首付款116322元。上诉人根本没有收到该笔款项。被上诉人与宏达集团签订的宏达集团房贴办公室《瑞丰世家》购房书并未生效，上诉人并非本案的适格被告，一审法院将本公司列为本案被告明显有误。被上诉人向一审法院提供的《交房确认书》及《物业服务合同合订本》是宏达集团下属的黄冈市宏达物业服务有限公司所为，并非上诉人提供，与上诉人无关。杨振东辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。杨振东向一审法院起诉请求：1、依法确认其与瑞丰公司的房屋买卖合同关系成立；2、判令瑞丰公司履行合同义务，协助办理9号楼1单元1706号房屋所有权过户手续；3．判令由瑞丰公司承担本案所产生的一切诉讼费用。一审法院认定事实：瑞丰公司以出让方式取得位黄冈市××号号地块的土地使用权，经批准，在上述地块上建设商品房，并定名“瑞丰．世家”。后该项目经黄冈市房地产管理局批准后取得商品预售许可，许可证号为：鄂黄房预字（201）号。2015年11月3日，杨振东购买瑞丰．世家9号楼1单元17层1701号和1706号房屋，并签订宏达集团“房贴办公室”《瑞丰．世家》购房书一份，约定1701号房屋面积68．57㎡，1706号房屋面积68．9㎡，单价2980元，1701号房屋总价204338．6元，1706号房屋总价205322元。购房书签订当日，杨振东交纳购房首付款180661元，其中1701号房屋首付款64339元，1706号房屋首付款116322元，瑞丰公司瑞丰世家项目部向其出具收据两张：NO．1260446金额180000元，NO．1260447金额661元。2016年1月7日，杨振东补交1706号房屋购房款89000元，瑞丰公司瑞丰世家项目部向其出具收据一张，NO．9523114。2018年6月5日，黄冈市宏达物业服务有限公司出具收款凭证二份，一份单据号为0002191金额为3497元，付款内容为：3年物业费、装修垃圾费、工本费、装修电梯费；另一份单据号为0002192金额为1050元，付款内容：装修保证金、出入证押金。杨振东已装修入住瑞丰世家9幢1单元1706号房屋。余永高与胡丰、吕浩、瑞丰公司借款合同纠纷一案，一审法院作出（2017）鄂1102民特38号民事裁定书，余永高向一审法院申请强制执行，执行过程中，一审法院于2017年11月13日作出（2017）鄂1102执970号之一执行裁定，对瑞丰公司所有的位黄冈市××世家小区××单元××房房产予以查封，查封期限为三年。2018年9月9日，湖北省黄冈市中级人民法院作出（2018）鄂11执他87号执行裁定，内容为：一审法院（2017）鄂1102民特38号民事裁定书由浠水县人民法院执行。2019年3月26日，杨振东向浠水县人民法院提出执行异议，浠水县人民法院认为异议请求成立，予以支持。2019年3月29日，浠水县人民法院作出（2019）鄂1125执异12号执行裁定书，裁定：中止黄冈市××世家小区××单元××房房产的执行。2019年4月28日，浠水县人民法院作出（2018）鄂1125执1300号之三执行裁定书，裁定解除对瑞丰公司位黄冈市××世家小区××单元××房房产的查封。经查询，瑞丰公司有三宗土地（黄冈市新港二路、黄冈市新港大道、黄冈市开发区文峰路南侧）已办理抵押登记，土地使用权证号分别为：黄冈（2012）000903929号、（2010）000903901号、（2011）000903989号，他项权证13099号。一审法院认为，宏达集团“房贴办公室”《瑞丰．世家》购房书虽然瑞丰公司没有签字盖章，但该购房书约定了房屋的位置、单价、首付款、总价等购房合同的必要内容，而且，杨振东按照购房书的要求，在签订购房书当日已向瑞丰公司瑞丰世家项目部交纳首付款116322元，2016年1月7日又向瑞丰公司瑞丰世家项目部补交购房款89000元，至此，杨振东已按照购房书约定的1706号房屋总价205322元全部支付完毕，瑞丰公司瑞丰世家项目部收取了全部购房款205322元并向杨振东出具了收据。可见，杨振东与瑞丰公司已经达成买卖房屋的合意，这是双方当事人真实意思表示，双方之间房屋买卖合同关系成立。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；…”因瑞丰世家小区项目土地在银行办理抵押贷款，至今没有解除抵押，依照上述规定，本案案涉房屋属于限制交易的情形，因此，对杨振东请求判令瑞丰公司协助办理9号楼1单元1706号房屋所有权过户手续的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条规定，遂判决：一、杨振东与瑞丰公司房屋买卖合同关系成立。二、驳回杨振东的其他诉讼请求。案件受理费4379元，由杨振东负担2000元，由瑞丰公司负担2379元。二审中，上诉人瑞丰公司提供了一组证据，即【2015】鄂黄冈证字第2164号公证书、杨振东出具的委托书，拟证明：涉案买卖合同是被上诉人是与宏达集团签订的，与上诉人无关。被上诉人杨振东对证据的真实性、关联性均无异议，但对证明目的有异议，公证书和委托书的内容记载的是杨振东委托宋春英（系杨振东的奶奶）委托其办理购买瑞丰世家9-1-1701、9-1-1706号房屋的相关事宜。该证书明确写明了公证委托手续的真实性，内容与买卖合同订立的行为无关，与涉案合同签订主体无任何因果联系，不能达到上诉人的拟证明目的。被上诉人杨振东提交了二组新证据。证据一物业收据凭证、电力收款凭证、天然气收款专用发票、自来水发票，拟证明：上述票据为杨振东近期生活缴费凭证，涉案房屋已经交付使用至今。证据二瑞丰世家团购协议书，内容为出售方湖北棕盛瑞丰房地产有限公司，团购方宏达集团，双方法定代表人均在合同上签字，拟证明：上诉人瑞丰公司主张的不知授权、未提供授权都是一种狡辩。上诉人瑞丰公司认为证据一的票据均是复印件，对其真实性有异议。物业费的收款收据是宏达公司出具的。上述票据均与上诉人无关。证据二协议是复印件，不具有真实性，公司没有盖章，不具有合法性。该合同没有进行股东大会决议，该协议不具有法律效力。经双方质证，本院认为，上诉人瑞丰公司提供的证据的证明内容与涉案房屋买卖合同无关，不能达到其拟证明目的，本院不予采信。被上诉人杨振东提供的的生活缴费凭证可以证明杨振东已实际使用涉案房屋，本院予以采信。证据二系复印件，无法核实其真实性，本院不予采信。本院经审理查明，一审查明的事实属实。另查明，杨振东同时购买瑞丰世家9-1-1701、9-1-1706号房，9-1-1701号房已签订正式的房屋买卖合同，并在瑞丰公司的协助下办理了网签。2019年3月12日，黄州区人民法院在听证笔录中记载“周：瑞丰公司，异议人向你小区购买两套房以及入住的事实，你是否清楚？龙：我知道”，周系杨振东委托诉讼代理人周天翊，龙系湖北棕盛瑞丰房地产有限公司副总经理龙友军。本院认为，其一，瑞丰公司瑞丰世家项目部出具的编号为1260446、1260447的收据的效力的问题。根据本院另查明的事实，杨振东同时购买瑞丰世家9-1-1701、9-1-1706号房，瑞丰公司瑞丰世家项目部出具的编号为1260446、1260447的两张收据，收据载明为“9-1-1701,9-1-1706号房首付款”、“9-1-1701,9-1-1706号房补交首付款”，其中1701号房已签订正式的房屋买卖合同，并在瑞丰公司的协助下在房管部门办理了网签。瑞丰公司在办理9-1-1701号房网签过程中对瑞丰世家项目部出具的两张收据的效力并无异议，可以视为其已经认可了该收据的真实性和合法性,故瑞丰公司上诉称其未收到9-1-1706号房首付款的理由不能成立。并且，龙友军作为瑞丰公司的管理人员，在黄州区人民法院于2019年3月12日所做的听证笔录中已经明确向法院表示对杨振东购买两套房屋以及入住的事实知情。而瑞丰公司否认杨振东购房的事实明显有违诚实信用的原则，本院不予支持。其二，根据《中华人民共和国合同法》第三十七条的规定：“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”和第四十四条第一款：“依法成立的合同，自成立时生效。”宏达集团“房贴办公室”《瑞丰．世家》购房书虽然没有瑞丰公司的签字盖章，但该购房书明确约定了房屋的位置、单价、首付款、总价等购房合同的必要内容，而且杨振东已经按照购房书的要求将9-1-1706号的房屋总价款205322元全部支付完毕，瑞丰公司瑞丰世家项目部收取了全部购房款205322元并向杨振东出具了收据。故双方已经就9-1-1706号房屋达成买卖的合意，且双方已经实际履行了合同约定的义务。因此，根据上述法律的规定该合同为有效合同。故一审认定杨振东和瑞丰公司是本案适格的原被告并无不当。其三，根据瑞丰公司在一审中提供的证据显示与洪建国签订《购房合同书》的相对人是杨忠，并非本案原告杨振东，根据合同的相对性原则，瑞丰公司上诉称洪建国是本案适格的被告的上诉理由明显不能成立。故瑞丰公司的上诉理由均不能成立，本院依法予以驳回。综上所述，瑞丰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4379元，由湖北棕盛瑞丰房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张焱奇审判员  林 俊审判员  涂建锋二〇二〇年五月九日法官助理闫思书记员朱思源