江苏省太仓市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）苏0585执异38号 案外人：薛俊杰，男，汉族，1983年1月12日出生，住所地山东省苍山县。 案外人：孙小红，女，汉族，1983年11月13日，住所地山东省苍山县。 委托诉讼代理人：施铭，江苏广浩律师事务所律师,代理上述二案外人。 委托诉讼代理人：王驰，江苏广浩律师事务所律师，代理上述二案外人。 申请执行人：顾健卫，男，汉族，1969年11月27日出生，住所地江苏省太仓市。 委托诉讼代理人：毛秋健，江苏至誉律师事务所律师。 被执行人：朱晓强，男，汉族，1987年1月22日出生，住所地江苏省太仓市。 本院在执行顾健卫与朱晓强房屋买卖合同纠纷一案中，案外人薛俊杰、孙小红向本院提出书面异议。本院于2020年4月12日立案后，依法组成合议庭进行审查，于2020年5月25日进行听证，案外人孙小红、薛俊杰及其共同委托诉讼代理人王驰，申请执行人顾健卫的委托诉讼代理人毛秋健，被执行人朱晓强到庭参加听证。现已审查终结。 经审查查明，2019年12月13日，本院对顾健卫与朱晓强房屋买卖合同纠纷一案作出（2019）苏0585民初3876号民事判决书：一、朱晓强于该判决生效之日起十日内返还顾健卫购房款35万元。二、朱晓强于该判决生效之日起十日内支付顾健卫违约金10万元。 2019年7月12日，本院查封了朱晓强名下位于太仓市××毛电站花××室拆迁安置房。 根据顾健卫申请，本院于2020年4月2日立案强制执行，案号为（2020）苏0585执1076号。 案外人薛俊杰、孙小红提出异议称，其已经取得太仓市××毛电站花××室房屋的所有权。理由如下：1.案外人已取得涉案房屋的所有权。2019年1月5日，孙小红与朱晓强、朱文彬、金相亚、高蕴芬签订《房屋买卖协议》一份，约定将涉案房屋出售给孙小红，成交价75万元，其中定金5万元于2019年1月5日前支付，第二期购房款20万元于2019年1月8日前支付，第三期购房款30万元于2019年1月31日前支付，第四期购房款10万元于2019年4月12日前支付，第五期购房款10万元于过户时支付。因涉案房屋为拆迁安置房，所以第五期购房款具体支付时间在签订合同时没有写，但朱晓强等人均承诺在2019年年底前可以过户至案外人名下。合同签订后，案外人如约支付了前四期购房款合计65万元。2019年9月19日，朱晓强提出家中老人身体不佳，需要案外人提前支付第五期购房款中的8万元，于是双方签订《购房补充协议》，且案外人提前向朱晓强支付了8万元。至此，案外人共计向朱晓强支付了73万元。此外，朱晓强于2019年1月将涉案房屋交付给案外人，案外人于2019年2月正式入住。但是，朱晓强等人至今未能按约办理房屋过户手续。综上，孙小红与朱晓强等人签订的《房屋买卖协议》合法有效，孙小红已经基本付清了购房款，且在法院查封前合法占有涉案房屋，孙小红已实际取得涉案房屋的所有权。另外，薛俊杰与孙小红系夫妻关系，案涉房屋取得于二人夫妻关系存续期间，属于夫妻共同财产。2.案外人对涉案房屋享有足以排除强制执行的权益，应裁定中止执行。如前所述，《房屋买卖协议》合法有效，案外人已经基本付清了购房款，且在法院查封前合法占有涉案房屋，未能办理过户登记手续是朱晓强一方造成的，该情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的相关规定。3.法院不宜对涉案房屋进行查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，案外人已经基本付清涉案房屋的价款且实际占有，但由于朱晓强一方的原因导致涉案房屋至今未登记至案外人名下。因此，对涉案房屋不应当采取查封措施。基于以上事实，请求：中止对涉案房屋的执行并解除查封 申请执行人顾健卫辩称，被执行人朱晓强曾经将案涉房屋多次卖给第三方，2018年12月29日就曾将案涉房屋卖给申请执行人顾健卫，并收取部分购房款，如果本案异议人提供的证据属实也只能证明异议人只是涉案房屋众多购买方之一。根据相关法律规定，异议人要对涉案房屋享有足以排除执行的权利，方能中止执行。在本案中，异议人并未支付房屋全部价款，且其已举证的购房款有相当一部分是以现金方式或者第三方支付，无法证明这一部分资金已经支付，不满足最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干规定中已支付全部价款这一排除执行的规定。 被执行人朱晓强辩称，其与顾健卫之间是基于借款的担保才签订的房屋买卖，其与案外人孙小红之间才是真实意思的房屋买卖，朱晓强的家人都在该买卖协议中签字。孙小红一方已经支付了73万元购房款，其中2019年2月份两笔5万，2019年9月份一笔8万是现金，其余都是转账支付。 另查明，案外人孙小红与薛俊杰系夫妻关系，两人于2005年4月15日登记结婚。 2019年1月5日，案外人孙小红（买方/乙方）与朱晓强（卖方/甲方）签订《房产买卖契约》一份，约定：朱晓强将坐落于城厢镇电站花园8幢404室（测绘面积83平方米，如产证出来车库在主房上归买方所有）出售给孙小红，成交价75万元，付款方式为2019年1月5日前付定金5万元，2019年1月8日前第二次付20万元，2019年1月31日前第三次付30万元，2019年4月12日前第四次付10万元，留存10万元在卖方二证办齐全办理过户时一次性付清。如2019年1月31日前贷款无法下来付款另行商量。交房时间为2019年1月底将上述房产钥匙交孙小红，即拥有该房产的使用权。交房后朱晓强不承担小区物业的一切费用，全部款项以转账为准。本房产属于拆迁安置房，双方过户日期不能明确期限，特作以下约定：1.房产总价一口价75万元，双方各承担市场风险，不得在过户时提出房产的损益得失，不得附加其他任何条件；2.电站花园同等拆迁已可办理好产权证、土地证的，甲方也应当及时会同镇安置办公室到市办证窗口办理，不能拖延，因甲方原因，不能办理或不能及时办理的，宽限期为30天，逾期属于甲方违约，应支付违约金每天相当于房产价款的千分之五。甲方在产证、土地证办好后，应在15天内通知乙方，双方办理过户。乙方通知（电话联系）甲方过户，拖延不办视为甲方违约，乙方可以按甲方违约解除协议并追究违约责任。该协议甲方落款处由朱晓强、朱文彬、金相亚、高蕴芬同时签字确认。 2019年1月5日、1月7日、1月9日、1月17日、1月22日孙小红分别向朱晓强转账5万元、20万元、15万元、2万元、13万元，合计55万元。 2019年1月28日，朱晓强向孙小红出具收条一份，确认收到孙小红购房款现金5万元。同年2月24日，朱晓强向孙小红出具收条一份，确认收到孙小红购房款现金5万元。 案外人另提供纵欢迎情况说明、银行卡交易流水，证明前述款项系向纵欢迎借取，第一次5万元是纵欢迎取现后交给薛俊杰，第二次5万元是薛俊杰指示纵欢迎直接转给朱晓强。纵欢迎到庭陈述其与薛俊杰系合伙人关系，共同经营劳务公司，薛俊杰因为买房问题两次向其借款5万元，第一次取了现金交给薛俊杰，第二次因为朱晓强在薛俊杰店里要钱，当时快下班了，薛俊杰就让其直接转给了朱晓强。 2019年9月19日，朱晓强（甲方）与孙小红（乙方）签订《购房补充协议》约定：因甲方家中老人人体不佳，需要从购房尾款100000元中支取80000元整（现金），现剩余尾款20000元整（等拿到房产证过户后，再结清剩余尾款）。同日，朱晓强出具收条一份，确认收到朱晓红买房款80000元。 案外人另提供其名下银行卡交易流水、宋远宝情况说明，证明前述款项中4万元系薛俊杰自己卡上领取，其余4万元系向宋远宝借取。薛俊杰银行卡交易流水显示，薛俊杰于2019年9月11日取款35000元，于9月19日分别取款3000元、5000元。宋远宝到庭陈述，其与薛俊杰是很好的朋友关系，薛俊杰告知买房缺4万元向其借款，后薛俊杰到宋远宝经营的水果店里拿了4万元。 2019年1月，朱晓强将案涉房屋交付孙小红、薛俊杰。案外人提供新区供电所便民卡一张及支付宝缴费账单，该卡载明电站花苑8幢1单元404室电表用户户名为孙小红，缴费账单显示2019年1月开始，案涉房屋项下的电费由孙小红缴纳。 本院认为，本案的涉案标的为拆迁安置房，拆迁安置房与普通的商品房交易有一定区别。一、被拆迁人享有原国家行政部门认可的房屋所有权；二、拆迁人依照相关规定对被拆迁人的房屋实施拆迁；三、被拆迁人均选择实行产权调换和异地产权调换的方式要求进行安置；四、产权调换是房屋拆迁补偿安置的方式之一，其特点是以实物形态来体现拆迁人对被拆迁人的补偿，即由拆迁人提供合适的房屋，对被拆迁人进行妥善安置，其特征是按照等价交换的原则进行，最后以被拆迁房屋的评估价与产权调换房屋的市场价进行差价结算；五、拆迁安置房的登记时间是基于当地政府根据土地指标的落实、拆迁安置小区建设的进度、当地建设发展的需要等因素确定。基于上述情况，被执行人的物权期待权理应得到法律的保护，结合本案实际情况，1、案外人与被执行人在本院查封之前已订立合法有效的书面买卖合同。2、在本院查封之前案外人已实际占有涉案标的。3、案外人已支付绝大部分房款。在国家法律法规并未禁止拆迁安置房进行交易的情况下，案外人的异议请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项、第二十四条之规定，裁定如下： 中止位于太仓市城厢镇新毛电站花苑8幢404室房屋的执行。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  张红烈 审 判 员  陆 薇 人民陪审员  金 华 二〇二〇年五月二十七日 法官 助理  黄晓清 书 记 员  璋毓帆