河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终5272号上诉人（原审被告）：郑州恒林置业有限公司，住所地荥阳市贾峪镇洞林路1号。法定代表人：贾飞，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杜阳，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：化瑞芳，女，1986年12月10日出生，汉族，住河南省汝南县。现住河南省郑州市高新区。上诉人郑州恒林置业有限公司因与被上诉人化瑞芳房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省荥阳市人民法院（2020）豫0182民初96号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月29日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。郑州恒林置业有限公司上诉请求：1、撤销河南省荥阳市人民法院（2020)豫0182民初96号民事判决书，依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，涉案认购书已经解除，无法再被判令解除。一审法院查明上诉人与被上诉人在认购书中约定了被上诉人认购涉案房屋时交付的2万元为定金，该款项在签定《商品房买卖合同》时转入房款。一审法院既然判决解除认购书，说明其认可双方签订的认购书的效力。根据双方签订的认购书，被上诉人需于2019年9月10日前支付首期房款、签署《商品房买卖合同》、办理完毕余款680000元银行按揭贷款申请手续。由此可见，双方在认购中约定的定金是订立商品房买卖合同的担保，因被上诉人未按认购书约定履行付款及签约、办理按揭贷款申请手续的义务，构成单方违约，根据《最高人民关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，因人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。根据《担保法》第八十九条及《合同法》第一百一十五条之规定，被上诉人作为给付定金的一方，因其未履行该定金担保的债务，其无权要求返还定金。因被上诉人的违约行为，上诉人已于2019年10月14日向其发出书面通知，告知其“我方将根据认购书约定，另行处理该房屋，且阁下所付款项不予退还”。涉案认购书已于该书面通知到达被上诉人之日（即2019年10月15日）解除，定金已经被上诉人没收。本案中被上诉人仅仅签订了《商品房认购书》，双方未签订《商品房买卖合同》，双方之间并未成立商品房买卖合同关系，上诉人认为本案案由应为定金合同纠纷，而非商品房买卖合同纠纷。在此基础上，一审法院应结合案件事实，认定涉案认购书已解除，进而依据定金罚则的规定驳回被上诉人要求上诉人退回定金的诉请。然而一审法院却无视上诉人提交的证据，直接导致判决查明基本事实错误。二、一审判决错误定性“无理由退房”政策，适用法律错误。上诉人及上诉人所属恒大地产集团对外发布广告，宣传“无理由退房”的优惠政策，同时告知了无理由退房的条件，即“履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，无任何违约行为，自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续签订的任何时间，均可无理由退房”。“无理由退房”宣传是一种销售广告，其法律性质为要约邀请，适用无理由退房应是双方还需另行签订《无理由退房协议书》，并符合约定的无理由退房条件。根据《民法总则》第一百五十八条之规定，上诉人可以为“无理由退房”附加条件，自该条件成就时买受人享有无理由退房权利。上诉人已提交证据对无理由退房的条件予以证明，相反，被上诉人并未举证其符合无理由退房条件，且结合本案案情来看，被上诉人也不享有无理由退房权利。“无理由退房”是上诉人赋予符合一定条件的买受人可随时主张“退房”的权利，一审法院将其认定为约定解除，即便按照约定解除来理解，也应以双方之间签订有《商品房买卖合同》为前提，将“无理由退房”视为《商品房买卖合同》的组成部分，买受人方可行使约定解除权。在未签订《无理由退房协议书》的情况下，双方之间并不存在无理由退房的合同关系，“无理由退房政策”既不能视为认购书的组成部分，并不能成为认购书的约定解除条件。一审法院错误解读“无理由退房”政策，作出违反上诉人实施“无理由退房”政策初衷的解释。综上，一审判决认定事实及适用法律错误，应予以改判或发回重审。化瑞芳辩称，一、一审判决事实认定清楚，法律适用正确，被上诉人与上诉人之间签署商品房认购书是因为上诉人在新闻媒体及其公众号和宣传资料上均承诺无理由退房的优惠政策，上诉人应当按照事先的约定履行其无理由退房的承诺。被上诉人提出退房的要求符合双方约定的条件，因此一审判决依法应予以维持。二、上诉人的上诉请求无事实和法律依据，依法应予以驳回。上诉人在上诉状中已经认可《认购书》解除，且上诉人发出无理由退房的承诺，理应退还被上诉人支付的认购金。综上，请二审法院驳回上诉，维持原判。化瑞芳向一审法院起诉请求：1．判令解除原告于2019年9月8日签订的郑州恒大山水城商品房认购书，并返还认购款20000元及利息（利息自起诉之日，以20000元为基数，按照中国人民银行同期同业拆借报价利率计算）；2．本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2019年9月8日原告作为乙方（买受人）与作为甲方的被告（××）签订《郑州恒大山水城商品房认购书》一份。约定原告向被告认购郑州恒大山水城121幢2单元1005号房，原告支付被告定金20000元，认购书约定该款项在签定《商品房买卖合同》时转入房款。原告必须在2019年9月10日前支付首期房款，同时签署《商品房买卖合同》，否则视为原告放弃购买该房屋，所付款项不予退还，被告无须通知原告，可另行销售该房屋。原告在此认购书上签名。另查明，原告认购的郑州恒大山水城项目在新闻媒体及其公众号上多次发布广告，宣传其“无理由退房”的优惠政策。一审法院认为，所谓的“退房”，实质是买卖双方之间的合同解除，在法律层面上，开发商和购房人均有解除合同的权利。开发商和购房人解除合同的方式有约定解除和法定解除两种，被告宣称和执行的“无理由退房”政策为约定解除，从其文义可理解为若购房人不愿完成本次交易，开发商有义务向购房人提供退房服务，但被告以认购定金形式和格式条款对此政策作出限制购房人权利的解释，既违反一般性理解，又违反公平原则和诚实信用原则，属于我国合同法规定的“提供格式条款一方排除对方主要权利的，该条款无效”的情形，故被告对“无理由退房”政策的解释及认购书定金条款对原告不具有约束力，因此，原告提出退房的要求，即符合了双方约定的解除条件，认购书即应解除，被告应退还原告交纳的房屋认购金20000元。原告主张的利息，因双方无此约定，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除原告化瑞芳与被告郑州恒林置业有限公司于2019年9月8日签订的《郑州恒大山水城商品房认购书》；二、被告郑州恒林置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告化瑞芳房屋认购款20000元；三、驳回原告化瑞芳的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元（已减半收取），由被告郑州恒林置业有限公司负担。二审中上诉人提交四份判例，第一份是河南省高级人民法院（2019）豫民申4059号民事裁定书，认定无理由退房广告和认购书的关系应予查明并查清买受人与××未签订商品房买卖合同的原因。在此基础上，适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，合理确定违约方及违约责任。第二份判例是（2019）鄂0506民初2959号民事判决书，明确认定无理由退房的广告为要约邀请，适用无理由退房，是双方还需另行签订无理由退房协议，并符合协议约定的无理由退房条件。第三份判例是（2019）赣0105民初694号民事判决书。该判决对无理由退房的性质及适用条件进行认可，无理由退房协议书给予购房者一定的自由退房权利。不违反法律规定，合法有效。本案中化瑞芳并未签订无理由退房协议书，其无权主张无理由退房。第四份判决是（2019）渝0120民初4626号民事判决书认定买受人支付的定金是为了保证正式订立购房合同。××无法举证证明其符合无理由退房条件的，不享受无理由退房权利。证明上诉人宣传的无理由退房政策需要满足一定条件。本案中被上诉人不符合该无理由退房政策限定的条件，其主张无理由退房，不应得到支持。被上诉人化瑞芳针对上诉人提交的证据进行质证：上诉人提交的案例判决书并非新证据，河南省高级人民法院（2019）豫民申4059号民事裁定书是要查明无理由退房的承诺与认购书的关系。被上诉人签署了认购书是以上诉人作出无理由退房的承诺为前提的。其他判例是一审判决，是否生效以及与本案的关联性不明确。上诉人提交的判例与本案案情不一致，上诉人不能证明其证明的目的。本院经审查认为，上诉人于二审中提交的证据不属于新证据，且不足以支持其证明目的，本院不予采信。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。2019年9月8日被上诉人与上诉人签订《郑州恒大山水城商品房认购书》一份，被上诉人向上诉人认购郑州恒大山水城121幢2单元1005号房，被上诉人向上诉人支付定金20000元。因被上诉人认购的郑州恒大山水城项目在新闻媒体及其公众号上多次宣传其“无理由退房”的优惠政策，即：上诉人应当在购房人提出退房即解除合同时，上诉人应当为购房人提供退房服务，但被上诉人要求退房时，上诉人认为按照《郑州恒大山水城商品房认购书》约定，被上诉人放弃购买该房屋，所付款项20000元不予退还。同时上诉人以适用无理由退房，双方还需另行签订《无理由退房协议书》，并符合约定的无理由退房条件为由，拒绝退还被上诉人定金20000元，鉴于双方签订《郑州恒大山水城商品房认购书》时，上诉人应当与被上诉人签订《无理由退房协议书》，并明确约定的无理由退房的条件，以期能够让购房者了解无理由退房的情形，上诉人未能提交相关证据证明被上诉人明知无理由退房适用条件及受限制的情形，且双方未能另行签订《无理由退房协议书》的责任不在于被上诉人，故此，一审法院认为上诉人对“无理由退房”政策的解释及认购书定金条款对被上诉人不具有约束力，判决解除《郑州恒大山水城商品房认购书》，上诉人应退还房屋认购金20000元，并无不当。综上所述，郑州恒林置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由郑州恒林置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 丁 亮二〇二〇年五月二十一日书记员 陈明真