广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5037号上诉人（原审原告）：广州市益众房地产代理有限公司，住所地广州市白云区金沙洲路悦水二巷5号127。法定代表人：谢克茂。委托诉讼代理人：梁敏杰，广东国慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹帆，广东国慧律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李秋霞，女，1980年11月9日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。上诉人广州市益众房地产代理有限公司（以下简称益众公司）因与被上诉人李秋霞居间合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初30738号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。益众公司上诉请求：1.请求撤销（2019）粤0111民初30738号民事判决书；2.请求依法改判李秋霞向益众公司支付居间费70000元及利息（利息以70000元为本金从2018年8月30日起按人民银行同期贷款利率4倍计算至实际清偿之日止）；3.请求依法改判李秋霞赔偿益众公司律师费损失人民币8000元;4.本案诉讼费用由李秋霞承担。事实与理由：一、一审法院将付款时间错误认定为付款与否的付款条件属于认定事实错误。李秋霞与案外人占育民签订的《房屋买卖合同》（以下简称合同），合同编号为（GZ)YZNo0003039号，第九条约定如买方或卖方违约导致交易不能进行或取消的，违约方需向中介方支付合同约定买卖双方应支付的全部居间费，中介方追讨中介费起诉所产生的律师费等一切费用由违约方承担。同时，益众公司与李秋霞签订的《服务费确认书》，确定本交易李秋霞应支付的居间费为10万元，同时明确约定：签订房屋买卖合同，过定金后即时生效，该费用缴交日期为（并非一审法院认定的缴交条件）签订合同当天支付30%，给齐一百万给30%，过户当天给完。本案李秋霞签订《房屋买卖合同》后，支付了案外人占育民10万元定金，并支付了益众公司30000元居间费，合同已经实际履行。益众公司与李秋霞已明确约定居间费金额为10万元，双方对该款项约定分期支付，只是支付时间限定，不是支付与否的约定。李秋霞单方违约导致合同无法继续履行，李秋霞因此向案外人占育民承担了违约责任，庭审中李秋霞亦明确表示不再履行房屋买卖合同，益众公司理应有权要求李秋霞一次性支付剩余居间费，一审法院错将支付时间的约定认定为付款条件，严重损害了益众公司的合法权益，益众公司已履行了居间服务，一审的判决有违公平，违背诚实信用原则，理应予以纠正。二、益众公司主张的居间费和律师费属于李秋霞可预见的违约损失，一审法院不予支持有误。涉案房屋买卖合同交易标的为别墅，房屋价值高，居间服务难度大，益众公司提供交易机会促成双方订立合同，约定的10万元居间费并未超出合理范围，理应得到支持。李秋霞在房价下跌后故意违约，其理应预见所需承担的违约责任。另，益众公司两次通过律师函方式通知李秋霞履行支付居间费义务，李秋霞均拒收，其对本案诉讼发生及律师费损失亦持放任态度，其应当按约定承担益众公司支出的律师费损失。综上，恳望二审法院依法改判！李秋霞辩称：对方陈述的服务费是有时间限制，但是确定时间的前提是要等到最后的结果，给其服务费的前提是要办理过户，没有过户我方就不需交服务费。不能根据上诉人单方称我方违约就是我方违约，如果确定是我方违约我方肯定会付的。我方同意原审判决。益众公司向一审法院起诉请求：1.李秋霞向我司支付居间费70000元及利息（利息以70000元为本金，从2018年8月30日起按中国人民银行同期贷款利率4倍计算至实际清偿之日止）；2.李秋霞向我司赔偿律师费损失8000元；3.本案诉讼费用由李秋霞承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了房屋买卖合同、确认书、协议、律师函、物流凭证、证人证言等证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：涉案房屋位于广州市白云区江岸西二巷5号101房，于2015年12月28日登记在案外人占育民名下，涉案房屋项下以2018登记10407241号办理抵押鞥及，他项权利人为李江明，债权数额为15400000元。2018年1月，益众公司作为中介方，促成了占育民（卖方）与李秋霞（买方）就涉案房屋签订《房屋买卖合同》。合同约定成交价为15000000元；卖方交付该物业予买方使用之日期为给齐壹佰万元定金当天。买卖双方向中介方支付服务费详见服务费确认书。买方或买方逾期支付服务费的，每逾期一天，按应付费用的百分之一向中介方支付违约金。如买方或卖方违约，导致交易不能进行或者交易取消的，违约方须支付非违约方的咨询及中介服务费，即违约方须向中介方支付本条约定的买卖双方应支付的全部咨询及中介服务费，如非违约方已向中介方支付咨询及中介服务费，即违约方应向非违约方退还已付的咨询及中介服务费。违约方逾期30日，中介方有权转交当地法院起诉，起诉所产生的律师费等一切费用由违约方承担。付款方式约定为涂销抵押按揭付款，签订本合同时支付100000元作为定金，买方于2018年3月30日前交付部分楼款（含定金）1000000元，卖方应在2018年3月15日前向抵押银行申请提前偿还贷款手续，并在完成提前偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档等手续10天内买卖双方完成申请银行贷款手续，部分楼款3500000元应不迟于2018年7月1日支付，但付款的前提条件是成功过户，10500000元于交易过户完成并办妥他项权利登记后，由贷款银行直接划入卖方银行账户作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间的差额由买方与部分楼款一起支付。交易手续需于2018年7月1日前完成。同日，李秋霞签订了《服务收费确认书》，载明，经益众公司促成涉案房屋房屋买卖合同成立，现李秋霞向益众公司支付100000元作为益众公司所支出的咨询、宣传、交通、通讯、调查及代理费用等服务费用，签订房屋买卖合同，过定金后即时生效。该费用缴交日期为：签合同当天支付30%，给齐一百万给30%，过户当天给完。逾期交付该费用，则按日向经纪方交付相当于该费用百分之二的滞纳金，逾期30日，经纪有权转交当地法院起诉，所产生的律师费等一切费用由李秋霞承担。2018年1月28日，李秋霞向益众公司支付了中介服务代理费30000元。2018年8月8日，占育民（卖方）与李秋霞（买方）签订《补充协议》，约定经双方友好协商，对前述合同内容作出如下补充：1.买方在2018年8月17日前支付楼款2000000元给卖方（该笔款项仅限于卖方用于偿还银行欠款），卖方收到款项的下一个工作日向按揭银行办理还款手续，在卖方拿到银行出具的涂销证明后，5个工作日内双方到房管局办理递件手续。若逾期支付楼款，则按买方违约，卖方可单方解除合同，并追讨合同相应的违约金。2.买方因购房资金未全部到位，剩余首付楼款2400000元，按过户当月开始起，剩余楼款1400000元，买方需在2018年11月30日前支付。剩余楼款1000000元，买方需在2019年1月30日前给卖方。2018年8月30日，占育民出具《授权委托书》，载明由于李秋霞多次违反合同、协议中的条约条款，逾期支付楼款，造成违约，拟单方面解除合同，特授权益众公司代为办理解除网签合同手续。2018年10月17日，益众公司向李秋霞寄出《律师函》，要求李秋霞尽快缴纳中介代理费70000元，该函件因拒收被退回。庭审中，对于为何未支付剩余居间费70000元，李秋霞表示居间费是按阶段给付的，其在签订《房屋买卖合同》当天已经支付了居间费30000元，由于后续卖方一直未成功办理涂销抵押手续，出于交易存在风险的考虑，李秋霞也一直未给付首期款1000000元，故其认为没有达到支付条件，没有向益众公司支付剩余居间费。对于合同后续交易状态如何，李秋霞表示交易停止在办理涂销抵押阶段，益众公司确认交易没有继续，涉案合同及网签合同已解除。益众公司主张本案委托律师服务费为8000元，并提供了《民事委托代理合同》作为证据。李秋霞为证明其一直积极履约，申请了证人出庭作证，提交了律师函、借款合同等证据。一审法院认为，益众公司作为经纪方促成了李秋霞与案外人占育民签订了《房屋买卖合同》，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定，李秋霞应向益众公司支付居间报酬。但根据《服务收费确认书》约定，居间费需分阶段给付，现双方对李秋霞尚未支付首期款1000000元的事实无异议，一审法院予以确认。故李秋霞支付剩余居间费70000元的条件尚未成立，益众公司要求李秋霞支付剩余居间费及律师费的诉讼请求缺乏依据，一审法院不予支持。由于益众公司履行了合同前期的居间义务，故对于李秋霞已经给付的30000元居间费，益众公司有权收取，一审法院在本案中一并确认。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：驳回广州市益众房地产代理有限公司的诉讼请求。一审受理费1750元，由广州市益众房地产代理有限公司负担。二审期间，当事人均未提交新证据。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，二审争议的焦点在于李秋霞应否支付中介费。关于支付中介费的条件是否成就的问题。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条规定“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬”。根据一审查明事实，益众公司向李秋霞提供了中介服务，并促成了合同，李秋霞理应支付中介费用，这亦与案涉《房屋买卖合同》中约定“双方同意签订合同当天向中介公司支付中介费（详见服务费确认书）”是一致的，益众公司主张李秋霞支付中介费，符合法律规定和合同约定。虽然双方另行签订的《服务收费确认书》中约定，李秋霞分期支付中介费，第二笔中介费应在“李秋霞给齐卖方100万元”时缴纳，但该约定系指购房合同正常履行时的支付方式，在购房合同无法正常履行时并不能因此免除李秋霞的支付中介费的义务，否则与居间合同的法律规定相悖。《房屋买卖合同》中约定“如买方或卖方违约，导致交易不能进行或者交易取消的，违约方须支付非违约方的咨询及中介服务费，即违约方须向中介方支付本条约定的买卖双方应支付的全部咨询及中介服务费，如非违约方已向中介方支付咨询及中介服务费，即违约方应向非违约方退还已付的咨询及中介服务费。”是指在买卖合同无法继续履行时，买卖双方对于中介费的负担的约定，并不免除李秋霞支付中介费义务，及中介公司向其主张的权利。况且本案李秋霞虽主张是案外人违约，但其至今未向案外人就买卖合同主张相关权利，怠于行使权利有损于中介公司利益，故对于李秋霞的该抗辩意见不予采纳。李秋霞应向益众公司支付剩余中介费，一审以支付中介费的条件未成就不支持益众公司主张的中介费不当，予以纠正。关于中介费数额。中介服务按照房地产中介服务机构提供房屋交易服务的一般内容，应提供订立合同机会、确定合同条款、提供网签服务、办理过户递件手续、办理房屋交接手续、办理银行按揭贷款手续等，且从本案双方约定分阶段支付中介费来看，中介费包含上述服务内容，由于案涉合同未能履行完毕，服务内容相应减少，可酌情判令李秋霞支付剩余的中介费3万元。由于双方对于合同约定产生歧义，李秋霞并非恶意违约，而益众公司请求的律师费亦并非必然发生的费用，故对于益众公司请求的利息及律师费均不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下:一、撤销广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初30738号民事判决；二、自本判决发生法律效力之日起五日内，李秋霞向广州市益众房地产代理有限公司支付中介费30000元；三、驳回广州市益众房地产代理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一、二审受理费各1750元，由广州市益众房地产代理有限公司负担1077元、李秋霞负担673元。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇二〇年五月二十二日书记员 王日平郭丽淳