湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终1329号上诉人（原审被告）：徐志荣，男，1970年10月18日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：贺伟民，湖南三湘法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：易机智，男，1968年4月29日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。上诉人徐志荣因与被上诉人易机智租赁纠纷一案，不服岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初8908号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月23日立案受理后，依法组成合议庭书面审理了本案，本案现已审理终结。徐志荣上诉请求：1.依法撤销岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初8908号民事判决书，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求：2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判认定事实错误。1.至2013年8月31日止，被上诉人易机智未与市工人文化宫签订案涉门面的续租合同，在被上诉人与市工人文化宫租赁期限不确定的情况下，被上诉人隐瞒这一事实，被上诉人于2016年3月3日与上诉人签订案涉门面长达五年的租赁合同，根据《民法总则》第一百四十八条、《合同法》第五十四条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，在被上诉人案涉门面无固定租赁期限的情况下，其与上诉人签订固定期限的租赁合同，无疑双方所签合同自始属无效合同。一审判决认定：“原告易机智与被告徐志荣之间2016的年3月3日至2018年1月8日的租赁关系合法有效”无任何法律和事实依据。由于被上诉人拒不向市工人文化宫交纳租金，从2016年起市工人文化宫就对上诉人经营的“哈巴虾”餐馆实施停电停水，导致了餐馆无法正常经营。2017年7月岳阳市工人文化宫向岳阳楼区人民法院提起诉讼，2018年2月上诉人向岳阳楼区人民法院提起诉讼。因诉讼需要，上诉人只能完整保存案涉门面状态，以便法庭审理时能有效查明事实情况，但上诉人在诉讼期间并没有有效使用案涉门面。一审判决无视上诉人并没有有效使用案涉门面这一客观事实，判决上诉人向被上诉人交纳案涉门面的占用费，属于认定事实错误。二、原审判决适用法律不当上诉人并没有实现签订案涉门面租赁合同的目的，因为被上诉人拒交租金造成停电停水，以及诉讼需保存证据等原因，上诉人根本无法正常使用案涉门面，上诉人的行为仅仅是占有而非占用。上诉人与被上诉人所签合同约定租金是上诉人正常使用为前提，在上诉人没有正常经营使用的情况下，一审适应《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条确定上诉人应按合同约定向被上诉人支付案涉门面占用费属适用法律不当。被上诉人易机智没有提出答辩。易机智向一审法院提出诉讼请求：请求判令徐志荣支付2017年3月3日至2019年4月16日房屋租金及占用费112232元，由徐志荣承担诉讼费用。原审对事实的认定，判决理由及结果：2012年7月2日，岳阳市文化宫与原告易机智签订了一份门面租赁合同，约定：岳阳市文化宫将文化宫院内南28至31号、34至37号、58、59号房屋租赁给原告易机智，租赁期间自2012年9月1日起至2013年8月31日止；租金为13000元/年，按年支付。合同到期后，双方没有续签合同。原告按照合同约定交纳租金至2016年9月。自2016年10月起，岳阳市文化宫要求增加租金，双方未能达成一致意见，岳阳市文化宫于2016年9月12日书面通知原告，不再将房屋租给原告了，要求原告将房屋腾空后交还，原告未交付。岳阳市文化宫将本案原告易机智作为被告，将本案被告徐志荣作为第三人诉至本院，要求解除与原告的租赁合同;要求原告按1200元/月的标准自2016年10月1日支付房屋占用费至房屋腾空之日止;要求原告腾空并返还房屋。易机智提起反诉，要求岳阳市文化宫赔偿其损失437839元，要求岳阳市文化宫继续履行合同，本院作出(2017)湘0602民初4196号民事判决，判决解除岳阳市文化宫与易机智的租赁合同;限易机智于判决生效后十日内将租赁房屋腾空并交还给岳阳市文化宫，并按13000元/年的标准支付自2016年10月起至房屋腾空之日止的占有使用费;驳回易机智的反诉请求。易机智不服该判决，上诉至岳阳市中级人民法院，岳阳市中级人民法院于2018年1月8日作出(2017)湘06民终2685号民事判决，维持了一审判决，该判决已生效。另查明，原告易机智承租岳阳市文化宫的上述门面(门面面积合计110多平方米)后，自行加建了180多平方米的大厅和厨房。2016年3月3日，原告将从岳阳市文化宫承租来的房屋及自行加建的大厅和厨房一起出租给被告徐志荣经营，租赁期从2016年3月3日至2021年3月3日止，第一年租金45000元，以后租金每年上调5000元;合同期内，因市政建设、市总工会、文化宫自身建设改造重建以及其他不可抗力因素需要拆除或改造已租赁的房屋，被告需无条件服从，被告在租赁期添置的设施设备、其设施不得损坏，设备可自行拆除，主动无条件的退出并将房屋、场地完好地交还原告，原告仅承担被告的搬家费用，退还剩余租金。合同签订后，被告支付了第一年的租金45000元(即2016年3月3日至2017年3月3日的租金)，剩余租金至今未付。被告承租房屋后，对房屋、路面、房项等进行了装修改造添置了设备设施等。被告于2018年将原告诉至本院，要求原告赔偿其损失171872元。本院作出(2018)湘0602民初589号民事判决，驳回被告徐志荣的诉讼请求。被告徐志荣不服一审判决，上诉至岳阳市中级人民法院，岳阳市中级人民法院作出(2019)湘06民终2202号民事判决，认定原、被告之间2016年3月3日至2018年1月8日的租赁关系合法有效，2018年1月8日至2021年3月2日的转租关系无效，导致合同无效的责任由易机智承担70％，徐志荣承担30％;徐志荣仍占有使用了诉争房屋，而(2017)湘06民终2685号民事判决确定易机智向岳阳市文化宫交纳占用费的时间直到腾空之日止，故2018年1月9日以后的占用费应由徐志荣向易机智交纳，2018年1月9日前的租金及2018年1月9日后的占用费，该案不作处理。该案判决撤销一审判决，改判由原告易机智赔偿徐志荣损失54140元。目前该判决已生效。被告徐志荣于2019年4月16日搬离租赁门面。一审法院认为，岳阳市中级人民法院已生效的民事判决书已确认原告易机智与被告徐志荣之间2016年3月3日至2018年1月8日的租赁关系合法有效，2018年1月8日至2021年3月2日的转租关系无效，并确认2018年1月9日以后的占用费应由徐志荣向易机智交纳，因此，原告要求被告支付2018年1月9日前拖欠的租金及2018年1月9日后的占用费，予以支持。至于租金及占用费的标准，被告抗辩称应按原告与岳阳市文化宫的租金标准计算，因双方并无变更租金的约定，原告与岳阳市文化宫的租金价格与被告没有关联，被告的该项抗辩没有事实和法律依据。原告易机智与被告徐志荣之间2016年3月3日至2018年1月8日的租赁关系合法有效，应按照合同约定的租金标准计算租金，2018年1月8日以后的转租关系虽然无效，但《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第五条规定:房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用费的，人民法院一般应予支持。原告要求被告按照租金标准支付占用费的诉求，予以支持。依照双方合同的约定，被告应向原告支付2017年3月3日至2018年1月8日的租金46586元，应支付2018年1月9日至2019年4月16日的占用费65646元，合计112232元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干间题的解释》第五条之规定，判决如下:由被告徐志荣在本判决生效后十日内向原告易机智支付租金及占用费112232元;如未按期履行，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定办理;本案案件受理费减半收取1272元，由被告徐志荣负担。二审查明的事实与一审一致，予以确认。本院认为，本院二审判决已经确认上诉人徐志荣与被上诉人易机智之间2016年3月3日至2018年1月8日的租赁关系合法有效，2018年1月8日至2021年3月2日的转租关系无效，并同时确认2018年1月9日以后的占用费应由徐志荣向易机智交纳，故易机智要求徐志荣交纳2018年1月9日之前的尚欠的租金及2018年1月9日之后的占用费，合理合法。原审认定事实清楚，处理正确，应予维持；上诉人徐志荣上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2545元由上诉人徐志荣承担。本判决系终审判决。审判长  何石朝审判员  许 进审判员  王欣辉二〇二〇年五月八日书记员  方晶晶