上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终1658号上诉人(原审原告)：陈敏，男，1964年8月1日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。上诉人(原审原告)：刘三彬，男，1970年6月14日出生，汉族，户籍地湖南省临湘市。上诉人(原审原告)：史信彪，男，1950年5月18日出生，汉族，户籍地上海市嘉定区。上诉人(原审原告)：杨继民，男，1951年11月3日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。上诉人(原审原告)：郑五爱，女，1953年9月3日出生，汉族，户籍地上海市嘉定区。上诉人(原审原告)：周志高，男，1951年2月5日出生，汉族，户籍地上海市虹口区。上诉人(原审原告)：朱桂红，女，1966年3月2日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。被上诉人(原审被告)：嘉定区江桥镇华庄村村民委员会，住所地上海市嘉定区。法定代表人：朱静辉，书记。被上诉人(原审被告)：上海嘉江物业管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：赵建明，总经理。上诉人陈敏、刘三彬、史信彪、杨继民、郑五爱、周志高、朱桂红(以下简称“陈敏一方”)因与被上诉人嘉定区江桥镇华庄村村民委员会(以下简称“华庄村委会”)、上海嘉江物业管理有限公司(以下简称“嘉江公司”)建筑物区分所有权纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初14432号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。陈敏一方上诉请求：撤销一审判决，改判华庄村委会停止在嘉定区曹安公路XXX号房屋的一切经营活动，恢复该房屋土地的原有用途。事实和理由：华庄村委会是上诉人居住的皇府别墅小区内XXXX号房屋所有权人，XXXX号与上诉人居住的XXXX号房屋同属一个小区。XXXX号房屋的房证登记为“文化馆”，土地用途为“花园住宅”，房屋用途为“影剧娱乐”。后该房经法院拍卖，由华庄村委会所有，自2015年华庄村委会将该房屋出租给上海庆住酒店管理有限公司(以下简称“庆住公司”)经营汉庭酒店，该公司又将部分转租他人用于餐饮等经营活动。被上诉人华庄村委会改变土地原有性质和房屋专项用途，剥夺小区居民享受文化配套设施的权利，违反了国家的相关规定，侵犯了小区业主的合法权利，并给业主的正常居住带来不利，请求依法改判支持上诉人的上诉请求。两被上诉人均未作答辩。陈敏一方向一审法院起诉请求：1.判令华庄村委会、嘉江公司将位于嘉定区曹安公路XXX号皇府别墅小区内的公共游泳池及附属设备恢复原状(包括游泳池净化设备、消毒设备、清洁设备等)，清退小区设备用房及附属建筑(小区西面二层共16间房屋)居住人员并归还给全体业主；2.判令华庄村委会停止在嘉定区曹安公路XXX号房屋(以下简称“XXXX号房屋”)一切经营活动，恢复该房屋及土地的原有用途。一审法院认定事实：一、嘉定区皇府别墅小区位于嘉定区曹安公路XXX号、XXXX号，占地面积共106,713平方米，总建筑面积55,455.32平方米。其中XXXX号房屋位于皇府别墅小区入口处，业主为华庄村委会，建筑面积5,685.32平方米；XXXX号为158套别墅，陈敏一方为别墅业主。XXXX号房屋西侧有16间房屋，未取得建设工程规划许可证等，XXXX号房屋南侧空地上建有游泳池。在建设工程规划许可证所附的建筑工程项目表中列明建筑物名称：XXXX号房屋为俱乐部用房，XXXX号房屋为别墅。陈敏一方取得的房地产权证注明土地用途为住宅，房屋类型为花园住宅、用途为居住。华庄村委会于2015年12月通过买卖取得XXXX号房屋的房地产权证，注明土地用途为花园住宅，房屋建筑类型为文化馆、用途为影剧娱乐。2013年起，嘉江公司对皇府别墅小区进行物业管理。2016年，嘉定区皇府别墅业主委员会与嘉江公司签订物业服务合同，约定嘉江公司为皇府别墅小区提供物业管理服务，合同为期2年，自2016年8月1日起至2018年7月31日止，合同到期后如双方无异议，则自动延续2年，物业构成为房屋(总建筑面积55,455.32平方米)、水塔、休闲广场、配电房、泵房、电信综合机房、自行车库、垃圾箱房。二、2015年，华庄村委会将XXXX号房屋及西侧16间房屋出租给庆住公司经营汉庭酒店，庆住公司又将XXXX号房屋中部分另行转租给他人。2019年3月，庆住公司用挖机对游泳池进行施工。陈敏一方对此提出异议，嘉江公司工作人员表示因发生小孩掉进游泳池的事情故根据上级领导的指示把游泳池填掉改为停车场。陈敏一方又向嘉定区人民政府等部门反映，并向法院提起诉讼。审理中，嘉江公司表示，对小区进行物业管理前，游泳池就长期不用，也没有附属设备；物业服务合同中没有约定由嘉江公司对游泳池进行管理。华庄村委会对游泳池属于公共设施没有异议，表示其没有对游泳池进行管理或施工；XXXX号房屋买受交接时就有西侧16间房屋，但此16间房屋确实不在房地产权证内。一审法院认为，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。陈敏一方及华庄村委会均是皇府别墅小区业主，游泳池位于小区公共区域，并未登记在小区业主个人名下，应当属于全体业主共有。小区业主大会和业主委员会应履行起相应职责，管理好公共设施设备，维护小区全体业主的合法权益。现陈敏一方认为华庄村委会、嘉江公司破坏游泳池及其设施设备，但根据查明事实，系庆住公司动用挖机对游泳池进行施工，故陈敏一方要求华庄村委会、嘉江公司承担相应侵权责任的诉请，不予支持。至于XXXX号房屋西侧的16间房屋，并未取得建设工程规划许可证等，属于违法建筑，当事人可要求相关职能部门依法予以处理，故陈敏一方要求将此16间房屋归还全体业主的诉请，也不予支持。华庄村委会通过买卖取得XXXX号房屋的所有权，房地产权证载明土地用途为花园住宅，房屋建筑类型为文化馆、用途为影剧娱乐，这也与建设工程规划许可证所批准的用途基本一致，故XXXX号房屋并不是住宅，可以作为经营性用房。华庄村委会将XXXX号房屋出租给庆住公司用于商业经营，并不属于将住宅改变为经营性用房。故陈敏一方要求华庄村委会停止对XXXX号房屋一切经营活动、恢复该房屋及土地的原有用途的诉请，也不予支持。判决：驳回陈敏、刘三彬、史信彪、杨继民、郑五爱、周志高、朱桂红全部诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交符合法律规定的新的证据。本院经审理查明，原审法院依据本案证据所认定的法律事实无误，本院予以确认。本院认为，根据法律规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。本案争议焦点为华庄村委会是否擅自将系争房屋改为经营性用房。经营性用房指用于商业(餐饮、娱乐、超市等)、工业(厂房、仓库等)、旅游、办公等经营性活动的房屋。而系争房屋原有土地用途为花园住宅、房屋建筑类型为文化馆、用途为影剧娱乐，故也符合经营性用房的性质。一审法院据此认为，华庄村委会未改变住宅用途，并驳回陈敏一方的诉请，与法有据。另对陈敏一方请求将XXXX号皇府别墅小区内的公共泳池及附属设备恢复原状及将16间房屋归还全体业主的诉请，一审法院也已经作出了详尽、合理的阐述，本院予以认同并不再赘述。综上所述，上诉人陈敏、刘三彬、史信彪、杨继民、郑五爱、周志高、朱桂红的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人陈敏、刘三彬、史信彪、杨继民、郑五爱、周志高、朱桂红共同负担。本判决为终审判决。法官助理郑军梁审判长 赵 俊审判员 赵 静审判员 管勤莺二〇二〇年五月十一日书记员 郑军梁附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……