贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终3731号上诉人（原审被告）：贵阳新世界房地产有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金朱路1号。法定代表人：刘长波，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘秀兰，1989年3月14日出生，汉族，该公司员工，住湖南省涟源市。被上诉人（原审原告）：刘炼，男，苗族，1992年8月30日出生，住贵州省思南县。委托诉讼代理人：曾超，贵州贵达律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓倩，贵州贵达律师事务所律师。上诉人贵阳新世界房地产有限公司（以下简称新世界公司）因与被上诉人刘炼商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院(2019)黔0115民初2882号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法独任审理。本案现已审理终结。新世界公司上诉请求：1、改判上诉人支付被上诉人逾期交房违约金截至2018年11月20日止；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人已于2018年11月20日办理案涉房屋的收房手续，上诉人已完成交付，故本案逾期交房违约金应截至2018年11月20日止。被上诉人刘炼答辩称，原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。刘炼向一审法院提出诉讼请求：一、判决被告限期内向原告交付符合《商品房买卖合同》第十一条约定条件的住房；二、判决被告按照《商品房买卖合同》第十三条的约定，从2018年7月1日起每日按全部已付房款的日万分之一向原告支付逾期交房违约金至被告提供符合《商品房买卖合同》第十一条约定条件的房屋时止（从2018年7月1日暂计至2018年11月20日的逾期交房违约金为:14,552.68元）；三、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年2月10日，原告以1017670.00元向被告购买被告开发的位于观山湖区房屋，房屋建筑面积131.11平方米，预售合同登记证号为Ｙ17011501。合同约定被告在2018年6月30日前向原告交房。合同第十三条对逾期交房的违约责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在180日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之一的违约金（该违约金的比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”。第二十九条约定:“……双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面《补充协议》进行变更或补充（《补充协议》见附件十二），但《补充协议》中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”附件十二《补充协议》第五条约定：“双方同意本合同第十三条补充如下：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%”。合同签订后，原告按约定支付了购房款，但被告至今未交房。另查明，原告购买房屋位于被告开发项目4Ａ地块，至今未取得《竣工验收备案表》及《商品住房交付使用备案证书》。一审法院认为，原、被告签订商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应严格按照合同的约定履行各自的义务。关于原告要求被告在限期内交付符合合同约定条件房屋的问题。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收验收或者验收不合格的，不得交付使用。”之规定，现原、被告双方均未举证证明案涉房屋已达到交付条件，故限期无法予以明确，应由被告在房屋达到《商品房买卖合同》约定交付条件之时立即履行交付义务。关于逾期交房违约金计算方式、标准问题。首先,原告依合同约定向被告交付购房款后，被告未按合同约定将商品房及时交付原告，构成违约，原告要求被告承担逾期交房违约金，理由正当，依法应予支持。其次,原告主张按照《商品房买卖合同》第十三条约定计算违约金，被告辩称当事人双方签署的附件十二《补充协议》中约定：“双方同意本合同第十三条补充如下：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%”，故应按照该《补充协议》约定计算。本案中，虽然当事人通过签订《补充协议》的方式部分修改了《商品房买卖合同》第十三条关于逾期交房违约金计算方式、标准的约定，但是，原告支付购房款数额较大、被告逾期交房时间较长，《补充协议》约定2%限额明显不合理减轻了应由出卖人承担的责任，根据前述《商品房买卖合同》第二十九条中对于《补充协议》内容所作限制性约定可知，如果《补充协议》中含有不合理地减轻或者免除主合同中约定应由出卖人承担的责任，或者不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利义务的，则仍以主合同约定为准。故为敦促违约方积极履行合同约定义务，法院对《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第五条：“双方同意本合同第十三条补充如下：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%”的约定不予适用，对被告提出的该辩解意见不予采信。综上所述对原告诉请要求按照合同约定标准支付逾期交房违约金的诉讼请求，法院予以支持。原告诉请逾期交房违约金的计算：1,017,670.00元×1?/日×143日=14,552.68元，法院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……”，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收验收或者验收不合格的，不得交付使用。”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决：一、被告贵阳新世界房地产有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告刘炼自2018年7月1日起至2018年11月20日的逾期交房违约金人民币14,552.68元；并按照每日101.76元的标准，从2018年11月21日起继续支付逾期交房违约金至涉案房屋符合《商品房买卖合同》中约定交付条件并通知之日止（如原、被告在不符合合同约定交付条件的情况下完成了房屋交付，则计算至实际交付之日止）。二、驳回原告刘炼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费181.00元（原告已预交），由被告贵阳新世界房地产有限公司负担。二审经审理查明的事实除与一审查明事实一致外，二审中，上诉人新世界公司向本院提交如下证据材料：1、案涉房屋所在楼栋的《房屋建筑面积测绘报告》，用于证明案涉房屋已于2018年12月取得面积实测技术报告；2、《贵阳市商品住房交付使用备案证书》，用于证明案涉房屋所属地块楼栋取得商品住房交付使用备案证书的时间（其中4B地块所属楼栋为2019年9月6日，4A地块所属楼栋为2019年10月12日）。3、刘炼于2018年11月20日签署的《房屋钥匙签收确认书》和《确认函》，用以证明刘炼已于2018年11月20日接收案涉房屋。被上诉人对前述证据材料的真实性均无异议。本院认为，逾期交房违约责任的承担是对于房屋买受人因出卖人的违约行为导致其延迟受领、使用房屋而产生的相应迟延利益损失进行的合理填补。本案中，上诉人新世界公司二审提交的《房屋钥匙签收确认书》和《确认函》可以证明被上诉人刘炼已于2018年11月20日接收了案涉房屋，实际取得并享有了该房屋的占有、使用权及其使用价值，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”的规定，在本案双方当事人对于交付使用没有特别约定的情况下，应当视为新世界公司已于2018年11月20日完成了本案房屋的交付。按照一般生活常理，被上诉人此后并不会再因延迟受领、使用本案房屋产生相应的迟延利益损失。并且，本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十三条“逾期交房责任”也明确约定:逾期交房违约金的计算截止时间为房屋实际交付之日止。因此，新世界公司上诉主张本案逾期交房违约金应截至2018年11月20日止符合本案双方合同的约定，也符合相应的法律规定，本院依法予以支持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市观山湖区人民法院(2019)黔0115民初2882号民事判决第二项；二、变更贵州省贵阳市观山湖区人民法院(2019)黔0115民初2882号民事判决第一项为：贵阳新世界房地产有限公司在本判决生效之日起十日内支付刘炼自2018年7月1日起至2018年11月20日的逾期交房违约金人民币14,552.68元。二审案件受理费50元，由上诉人贵阳新世界房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  田勇二〇二〇年五月十二日法官助理陈瑶书记员左文艳