广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5659号上诉人（原审被告）：胡伟，男，1989年10月22日出生，汉族，身份证住址江西省瑞金市。被上诉人（原审原告）：周志辉，男，1964年9月26日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。委托诉讼代理人：吴桂龙，广东骏森濠律师事务所律师。委托诉讼代理人：高凌养，广东骏森濠律师事务所律师。上诉人胡伟因与被上诉人周志辉房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初21752号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。胡伟上诉请求：1.请求依法撤销一审判决第一项，改判按周志辉原房屋添置情况交回，而不是按房屋现状交回给周志辉管理。2.撤销原判第二条，改判为胡伟不需要支付2019年9月、10月房屋占有使用费6840元，并退还胡伟已支付的2019年7月、8月和从押金中扣减的2019年6月的房屋使用占有费共计10260元，自2019年11月1日起至实际交还涉案房屋的占有使用费胡伟按每月9880元标准计算。事实与理由：在一审庭审中胡伟强调不同意周志辉自行解决租户的问题，租户的清退腾空由胡伟解决，包括屋里的家私家电等物品。二、胡伟从王友林处接手过来，并与周志辉签订房屋租赁合同时，二至四层其中的九间单间就是用来临时房来经营。胡伟在一审提交的证据材料也证实了胡伟接手前房屋是按临时房经营，周志辉就住在八楼，其对临时房现状是清楚的，所以查封九间临时房周志辉也有过错，故周志辉应退还胡伟已支付的2019年7、8月和房屋押金中扣减的2019年6月这九间被查封临时房的租金。另外，在2019年9月4日一审庭审中，胡伟也陈述了由于周志辉不同意将九间房解封，因此胡伟将这九间房退回给周志辉。由于周志辉不配合胡伟去派出所解封，这是周志辉故意而为之，目的拖累胡伟从而达到赶走胡伟的目的。综上，请求二审法院予以支持胡伟的诉请。周志辉辩称：我方同意原审判决，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。胡伟已经没有上诉的利益，因为胡伟在一审败诉后向王友林提起诉讼，该案二审判决后，判令王友林向胡伟返还219470元，因此胡伟已无上诉利益，请求法院依法驳回上诉请求。周志辉向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除周志辉、胡伟双方2019年1月9日签署的租房合同，限期胡伟7日内搬离白云区鹤边西周街1号楼房屋；2、支付房屋6月份占有使用费13300元，其余占有使用费按月租13300元每月计算至实际搬离之日止；3、本案诉讼费由胡伟承担。一审查明事实如下：2019年1月9日，周志辉（甲方）与胡伟（乙方）签订《租屋合同》，约定甲方将位于白云区鹤边西周街××楼，二、三、四、五、六、七楼（以下简称涉案房屋）给乙方作出租房使用，承包期四年，即2019年1月1日至2021年1月1日止，每月租金13300元整，2021年1月1日至2022年12月31日止，租金为14630元；乙方交押金叁万元给甲方不计息，合同期满甲方退还押金给乙方；乙方每年必须另交1000元用电损耗费给甲方；乙方所用水电费按国家规定价格，乙方自行交纳，电费由2021年12月31日至2022年12月31日电费1元/度；乙方经营期间内不得在经营场所从事违法犯罪活动；乙方必须在每月五日前交清房租，否则甲方有权收回房屋，在经营期间，乙方必须守法经营，如有问题，甲方概不负责。涉案房屋原由王友林向周志辉承租，胡伟表示已向王友林支付2万元，周志辉确认没有退回押金给王友林，故视为胡伟已缴纳3万元押金。签订合同后，胡伟经营管理涉案房屋，以阳光公寓名义对外经营，并按合同约定支付租金。2019年5月19日，广州市公安局白云区分局鹤龙派出所出具告示，5月19日上午9时，位于在广州市白云区鹤龙街鹤边西周街1号阳光公寓因未获公安许可擅自经营（旅业）被派出所民警查处，经白云区公安分局审核，旅店老板胡伟被行政拘留五日，旅店被处取缔处理。当天，广州市公安局白云区分局作出穗公云行罚决字[2019]08283号行政处罚决定书，决定对胡伟处以行政拘留五日，取缔胡伟擅自经营的旅店。周志辉张贴解除合同通知函，通知胡伟因其违法经营被作出行政处罚，严重违约《租屋合同》中守法经营约定，要求期限3日内办理相关交接手续。胡伟表示当初转手过来就存在日租房，与周志辉签订合同已是日租房形式，只是延续之前状态而已，胡伟出具E里云自助平台时租日租房信息，证实此前一直作日租房；胡伟出具当场处罚决定书，证实王友林2018年8月因未按出租规定登记承租人员身份信息，被罚款200元，2019年1月17日胡伟因未按出租规定登记承租人员身份信息，被罚款200元。胡伟出具2019年3月27日与周志辉妻子的录音，周志辉妻子告知胡伟需要对涉案房屋进行整改，胡伟不愿意，协商无果，才引起诉讼。白云区鹤边西周街××楼为宅基地房屋，层数为一层，周志辉确认2006年拆除后重建，没有办理报建手续，经法院释明涉案房屋无报建导致合同无效，胡伟明确不在本案中提起反诉。庭审中，周志辉撤回了要求解除双方签署的租屋合同的诉讼请求。涉案房屋已由胡伟出租给案外人员使用，胡伟出具租赁合同，周志辉明确不需要租户清退腾空场地，只要求胡伟将其个人物品搬离涉案房屋，交还管理权，对租户问题自行解决，按现状交还。胡伟在2019年9月4日庭审中表述愿意将2-4楼交还周志辉，其他房屋不同意返还，周志辉要求整体返还，不同意仅收回2-4楼，双方确认涉案房屋2至7楼的面积均相等。胡伟支付租金至2019年5月，6月份租金没有支付，7月至8月租金按合同约定支付，9月份支付租金9880元，10月份支付9880元，周志辉同意6月份租金冲抵胡伟押金。一审法院认为，周志辉与胡伟就未办理规划报建手续的房屋订立的租屋合同因违反法律法规的强制性规定而无效。租赁合同无效，胡伟应当将涉案房屋返还给周志辉。鉴于周志辉明确表示无须租户清退腾空返还涉案房屋，故胡伟只须按照有实际使用人的现状将涉案房屋交还周志辉管理。对于周志辉主张胡伟支付房屋占有使用费的诉讼请求，胡伟支付租金至2019年5月，6月份租金没有支付，按合同约定应支付占有使用费13300元，周志辉同意在押金中扣减6月份租金，故周志辉要求支付6月份占有使用费13300元，本院不予支持。胡伟9月份支付租金9880元，10月份支付9880元，分别尚欠3420元，胡伟应支付9、10月占有使用费共6840元，自11月1日起至交还涉案房屋期间的占有使用费应当按每月13300元的标准计算。一审依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，作出如下判决：一、自本判决生效之日起5日内，胡伟搬离广州市白云区鹤边西周街1号二至七层房屋，按现状将上述房屋交还周志辉管理；二、自本判决生效之日起5日内，胡伟向周志辉支付房屋占有使用费（其中2019年9、10月房屋占有使用费共计6840元，自2019年11月1日起至实际交还涉案房屋期间的占有使用费按每月13300元的标准计算）；三、驳回周志辉的其它诉讼请求。案件受理费100元，由胡伟承担并于本判决生效之日起5日内迳付周志辉。二审期间，胡伟提交其与周志辉的聊天记录，拟证实：胡伟与周志辉关于查封2-4九间临时房沟通协商解封，2019年8月11日和2019年8月22日两次通过微信与周志辉沟通，周志辉都不同意解封。周志辉对上述微信记录的真实性、合法性、关联性不予确认。并表示涉案的2-4楼的九间临时房是胡伟违约所致，与周志辉无关；未收到过任何派出所解封通知。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，二审争议的焦点在于，胡伟二审提出返还房屋内物品应否支持；胡伟应否承担被查封的九间日租房的租金。案涉房屋未办理规划报建手续的，双方签订的租屋合同依照法律规定，为无效合同，一审认定正确，本院予以维持。因合同无效，一审法院向双方释明，双方取得产应予以返还，并组织双方交还房屋。胡伟、周志辉对于合同无效的释明均无异议。由于案涉多数房屋已由胡伟出租给第三人，涉及其他财产纠纷需清结，胡伟在一审明确表示不在本案中提起反诉，并表示愿意承担一切法律风险；周志辉亦表示无须租户腾空交房，愿意的按现状接收房屋。在二审期间，胡伟提出返还案涉房屋的物品，并罗列包括拆除空调、热水器等物品，其请求实质上是清空腾房，该主张与其在一审表示不在本案中提出反诉的意见不一致，亦不利于纠纷解决，故对其在二审提出的该诉请不予支持，其可另诉解决。一审根据周志辉明确表示无须租户清退腾空返还涉案房屋，判令胡伟只须按照有实际使用人的现状将涉案房屋交还周志辉管理并无不当，本院予以维持。关于被查封九间日租房的租金问题。胡伟以周志辉明知日租房经营而出租存在过错的问题，经查，案涉房产共36间，其中有九间作为日租房使用，日租房与长租房并无明显区分，而周志辉并未参与经营，故胡伟提出周志辉系明知胡伟作为日租房出租而应承担相应责任缺乏事实依据。案涉房产查封系因胡伟过错所致，且在一审法院明确释明合同无效应返还房屋时，胡伟亦不愿返还，虽然其表示愿意返还被查封的九间房，但案涉租赁合同系整体出租，周志辉予以拒绝亦属合理，综上，一审判令胡伟还应承担该被查封的九间房屋的租金并无不当，予以维持。至于胡伟在二审提供的微信记录拟证实周志辉不愿配合其去派出所解除日租房的查封，经查，该证据并非新证据，且周志辉对该证据不予认可，并明确表示并未接到相关部门通知，故周志辉在二审提供的证据不能证明其主张，对该证据不予采信。综上所述，原审判决查明的事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予以维持。胡伟的上诉理由不成立，予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费100元，由胡伟负担。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇二〇年五月二十九日书记员 王日平郭丽淳古文娜