山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终3974号上诉人（原审原告）：山东白鹤（集团）有限公司，住所地济南市。法定代表人：杨恩英，董事长。委托诉讼代理人：李静，山东诺邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄起财，男，1972年11月19日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：李大山，北京市汉鼎联合（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：于秀妮，北京市汉鼎联合（济南）律师事务所律师。上诉人山东白鹤（集团）有限公司（以下简称白鹤公司）因与被上诉人黄起财租赁合同纠纷一案，不服山东省济南市历城区人民法院(2019)鲁0112民初5623号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。白鹤公司上诉请求：1.依法撤销一审民事判决书，依法改判或发回重审；2.本案一、二审案件受理费由黄起财承担。事实和理由：一、一审法院认定的事实错误，黄起财欠付租金的行为导致白鹤公司无法达到合同目的，且该行为是因黄起财个人原因导致。首先，黄起财拖欠白鹤公司租金120万元，经过白鹤公司催告后，黄起财仍未履行，于是白鹤公司向黄起财送达解除合同的通知。接到通知后黄起财无动于衷，无奈之下白鹤公司起诉到法院。双方签订租赁合同，白鹤公司签订租赁合同是想获取租金，而黄起财一而再再而三的在应当支付租金的时候拖延、拖欠。在一审案件审理中，黄起财反而拿出之前延期支付租金的证据说明本次仍然可以拖欠、可以分期，这很荒唐，也让白鹤公司很无奈。根据合同法第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。因此鉴于黄起财拖延支付租金，白鹤公司解除合同有事实和法律依据。其次，一审判决认为济南市中级人民冻结白鹤公司在黄起财处租金3500万，因此未交纳租金并非黄起财个人原因，这是错误的。根据黄起财提交的济南市中级人民法院的执行裁定书，明确载明冻结的是2021年10月份以后的租金，而非一审法院在本院认为部分理解的冻结3500万租金并冻结2021年以后的租金。一审法院自行添加了并列关系，属于事实认定错误。2021年之后的租金冻结与白鹤公司请求支付的120万元租金无关，不应当以此认定黄起财非个人原因无法交纳租金。最后、本案中黄起财履行付款义务时，白鹤公司已经向其送达了解除合同通知并且起诉后四个月后，协助执行了租金，此时租赁协议已经产生解除的后果。根据生效判决白鹤公司与李明恒存在债权债务关系，黄起财向执行局履行与向白鹤公司履行的后果是一样的。金钱是种类物，白鹤公司收到租金或者有了其他收入，一样会交给执行局履行义务。但是根据合同法第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。黄起财在收到解除通知后，并未提出异议，也未诉至法院，是白鹤公司无奈之下诉至法院希望通过法律途径解决。二、黄起财擅自改造、变更租赁物的用途，主要指的是黄起财开办学校的行为，这与园区用途完全不符，未经书面通知及认可，属于黄起财重大的违约行为，白鹤公司可以依法解除协议。（一）黄起财擅自在园区内开设培训学校的行为违反租赁协议的约定。白鹤公司与黄起财签订的世际园租赁协议第六条约定，用于生态旅游观光项目开发运营、休闲度假项目开发运营等项目。从现场拍摄的照片证实黄起财确实在园区内开设山东省安装工程技工学校。并且根据黄起财提交的“辩论意见”第三条以及“白鹤公司解除租赁合同的答辩”第六条，黄起财在答辩过程中也承认其利用园区内的房屋进行办学。该安装工程技工学校的营业范围以及开设目的明显与园区的经营活动不符，是黄起财擅自变更了租赁物用途，违反租赁协议约定。学校的开办者也找过白鹤公司协商租赁场地办学，但因办学与旅游观光不匹配，白鹤公司回绝了该请求。（二）黄起财开设学校的行为未按照协议约定书面通知并征得白鹤公司的书面同意，属于违约行为，一审法院认定的以实际行动变更了协议约定没有事实与法律依据。首先白鹤公司与黄起财签订的租赁协议第七条约定，黄起财对园区的规划改造、增减相应设施，应当书面通知并征得白鹤公司书面同意。而实际操作中，黄起财未按照合同履行书面通知义务，在没有得到白鹤公司书面同意的情况下开设了学校。擅自改变了园内设施，与世纪园的经营目的完全不符。另外，黄起财改造成学校的事情白鹤公司是在去园区时发现的，发现后提出解除，并通过起诉的方式提出异议，不存在一审法院认定的“未表达异议”。黄起财声称白鹤公司在园区内留有负责与黄起财对接的工作人员，但没有证据证明，实际上白鹤公司也未授权过任何人在园区负责对接。一审庭审中黄起财提到的秦，是负责白鹤公司在园区自留部分种植的树木以及住房的看管。退一步讲，既然租赁协议中明确写明了书面义务，即使白鹤公司的法定代表人得到了改造的消息，但黄起财在没有书面同意的情况下仍然进行了改造，现在白鹤公司起诉也是通过法律途径的维权。在黄起财没充分的证据证明的前提下，一审法院轻易的认定双方用行动进行了变更，这也没有任何依据。法院认定的依据包括证人的书面证言，据白鹤公司所知，两名未出庭的证人均与黄起财存在利害关系。并且该证人未出庭接受询问，确实无法确定书面证言的真实性以及与黄起财的利害关系，因此该组证人证言不应当被采信。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第七十八条：“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”的规定，即使法院认为双方可能存在变更的情况，但在黄起财举证不能的情况下，应当推定为未变更。因此一审法院认定双方以实际行为对租赁协议要求的书面通知方式进行了变更是错误的。三、一审法院认定事实不清，未经生效判决认定的询问内容不得作为定案依据，且案外人宋春录非法吸收公众存款一案与本案无关，不影响白鹤公司解除租赁协议。一审庭审中，黄起财申请调取了济南市公安局历城区分局关于宋春录涉嫌非法吸收公共存款一案的两份询问笔录，该笔录无法证明案外人宋春录将非法吸收的公众存款投入世际园的建造，黄起财需要将经营收益退还非法吸收公众存款一案的被害人这一事实。第一，一审法院调取的材料仅是侦查阶段的询问笔录，该询问笔录是否被生效判决所确认一审法院并未核实，直接将该笔录的内容作为有效证据予以认定，这是错误的。经过白鹤公司查阅裁判文书网公布的判决书，案外人宋春录非法吸收公众存款一案的生效裁判文书为（2018）鲁01刑终80号，该生效判决并未涉及宋春录将非法吸收的公众存款投入到世际园的建设中一事，更不存在一审法院认定的宋春录将8000余万元投入到世际园园区的事实。具体的判决事项中也无责令世际园项目或黄起财以及其所在的山东中鲁文化产业有限公司退还被害人集资款的内容。因此一审法院不应认定黄起财的收入关乎社会公共利益。第二，生效的刑事判决书没有确定宋春录非法吸收公众存款一案与世纪园有关，而且从经营管理权利、收益分配情况来看，黄起财租赁世际园经营也是黄起财的个人行为，与宋春录所犯刑事犯罪不存在关联。黄起财陈述是2014年11月以后通过宋春录的律师拿到授权委托书，而2015年9月份已经通过新的租赁协议的方式重新确定了租赁关系，自行交纳租赁费，黄起财与宋春录不再存在授权与被授权的关系。假定，宋春录确将非法所得用于世际园投资建设，公安机关不会对世纪园中宋春录投资的资产坐视不管。并且根据事实情况，宋春录2014年4月份开始从事非法活动，2014年10月已经被羁押，投资的8000万的事实本案并无确凿的证据。一审法院仅凭借公安机关的询问笔录便认定黄起财租赁的行为与刑事犯罪有关，涉及社会公共利益是错误的，并且因此理由驳回白鹤公司解除协议的诉讼请求对白鹤公司而言是不公平的，严重损害了白鹤公司的合法权益。第三，退一步讲，即使存在宋春录将非法所得投资到世纪园的事实，那么针对受害人款项的退赔也不可能是简单的投入8000万，就要从世纪园拿走8000万的关系。会涉及到投入的8000万现值是多少、损耗情况等，是需要园区的经营人与宋春录一个债权债务的交接、核算问题。并且从常理来说，如果宋春录在世纪园投入了固定资产或者进行了建设，退赔受害人与谁在经营世纪园没有关系，因为退赔并不是针对黄起财这个人，而是针对宋春录投入的资金产生的经济效益。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，导致判决结果侵犯了白鹤公司的合法权益，故请求法院依法对本案进行审查，还白鹤公司公平公正。黄起财辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。白鹤公司向一审法院起诉请求：1.解除白鹤公司、黄起财签订的《世纪园租赁协议》；2.判令解除合同后十日内黄起财向白鹤公司交付租赁全部的世纪园旅游风景区；3.判令黄起财支付拖欠租金120万元，并按同期银行贷款利率支付违约金（自2018年7月1日起至判决生效止）；4.黄起财承担本案诉讼费。一审法院认定事实：黄起财系山东中鲁文化产业有限公司（以下简称中鲁公司）法定代表人。2014年5月至2015年9月，彭坚明经营管理世际园。2014年5月16日，彭坚明与白鹤公司就世际园1号楼进行盘点交接。2014年5月22日，彭坚明向白鹤公司出具收到条一份，内容为：“今收到游乐场所有设备说明书和图纸一套，2014年5月21日交接完成。彭坚明。2014.5.22。备注：2014年5月21日起游乐场所有事务由本人负责。彭坚明。2014.5.22。”2014年5月26日就世际园“快乐向前冲”“戏水乐园”和游乐场美化设施、监控室、爬山车和一层售票处、弹跳机、旋转木马、旋转小蜜蜂进行盘点交接，2014年5月27日就世际园教堂绿化部分和游乐场周围绿化就行盘点交接，2014年5月29日就世际园3号楼和教堂进行盘点交接，2014年6月2日就世际园2号楼进行盘点交接，2014年6月6日就世际园4号楼进行盘点交接，在上述盘点期间一并对世际园5号楼进行盘点交接。彭坚明在经营期间对园区部分设施进行改造。2015年9月29日，彭坚明退出园区经营。同日，白鹤公司（甲方）、彭坚明（乙方）、黄起财（丙方）签订《协议书》，约定：“2014年4月22日，甲乙双方签订了《世际园租赁协议》，在协议履行过程中，乙方提出了解除《世际园租赁协议》，甲方表示同意，甲乙双方决定于2015年9月30日解除《世际园租赁协议》。乙方在租赁期间产生的债权债务由乙方负责追偿和偿还，乙方在租赁期间遗留问题，由乙丙双方协商解决。乙方债权、债务的追偿与偿还与甲方无关。”同日，白鹤公司（甲方，出租方）与黄起财（乙方，承租方）签订《世际园租赁协议》，约定：“双方达成协议：一、园区的位置、面积、设施（1）园区位置：位于济南市历城区仲宫杨而庄xxx号；（2）园区面积：世际园旅游区、别墅区除外。（杨家岺）（3）园区设施：以2014年6月至7月盘点为准。二、租赁范围全部世际园旅游风景区。包括园区土地、湖面、地上附属物及建筑物等景区配套设施。三、租赁期限租期10年，自2015年10月1日起至2025年9月30日止，租赁期满，甲方如还能对外出租的话，同等条件下，乙方享有优先承租权。四、经营方式乙方自主独立经营，甲方不得干涉。五、租金及缴纳方式第一年至第三年，年租金肆佰万元整。第四年至第七年，年租金伍佰万元整。第八年至第十年，年租金陆佰万元整。租金按年度缴纳，先交租金后使用。每年提前三个月缴纳下年度租金，租金收益所产生的税费由甲方自行承担。本合同货币单位为人民币。六、租赁用途用于生态旅游观光项目开发运营、休闲度假项目开发运营等项目。七、园区改造及权益归属乙方在租赁期间，不能破坏园区任何建筑物和景区的景观绿化，可根据经营需要对园区进行规划改造，增减相应设施，但需提前书面形式通知甲方并经甲方书面同意后，乙方可在园区规划、改造、经营特种项目，如需办理立项、审批等相关手续，或向政府相关部门及社会组织申请各项优惠政策及项目资金，甲方应积极配合和支持。乙方承租后对园区投资改造所形成的财产及权益在租赁期归乙方所有。租赁期满后，产权归甲方所有，如租期未满，而甲方单方面终止此协议，则甲方需按正常市场价格对乙方的投入进行补偿，如甲方不接受乙方资产，乙方有权继续经营或自由转让；因乙方未按期履行协议或终止协议，乙方无条件交给甲方，甲方不予赔偿。八、债权、债务、遗留问题处理2014年4月22日前园区的债权债务和相关遗留问题，由甲方负责解决，与乙方无关，甲方应妥善处理好未到期合同的终止、合同改签、违约赔偿等工作。因甲方原因造成园区无法正常经营，乙方不支付停业期间租金，所造成经济损失由甲方承担。乙方承租后，应租赁经营所产生的债权债务由乙方自行解决。租赁期间，甲方不得将园区资源、土地使用权和移交的固定资产进行抵押融资。九、园区交接本协议签订后，甲乙双方以2014年6至7月份盘点为准，现已交接。十、其他事项1、租赁期内，如遇国家政策、征用园区的土地、设施或乙方投资的项目时，甲方应退还剩余租金及押金。如遇不可抗拒因素（地震、自然灾害等），双方互不追究责任。2、租赁期满，乙方应将租用的固定资产移交给甲方，如因不合理使用造成的财产损失，乙方应给予合理赔偿。3、租赁期内，乙方自行或牵头成立公司进行园区经营办理营业执照或相关登记手续时，如需甲方配合，甲方应积极配合协助办理。十一、违约责任合同签订后，甲乙双方应严格按照合同约定履行，如有违约，违约方应赔偿守约方当年租金的双倍损失……。”黄起财接管世际园后，2015年至2018年三年的租金已经分期全部支付完毕。黄起财系中鲁公司法定代表人。2018年9月20日，济南市公安消防支队南部山区大队对中鲁文化公司下发责令限期改正通知书，主要内容为中鲁公司存在消防安全违法行为，需限期改正。并对中鲁文化公司罚款50000元。后中鲁公司委托山东宏泰消防工程有限公司对园区内存在消防问题进行整改，2019年5月8日，中鲁公司委托山东建大消防技术服务有限公司对上述消防设施安装质量进行检验，并出具检验报告。2018年11月7日，黄起财以书面形式向杨恩英汇报世际园财务经营状况。2018年11月28日，黄起财以书面形式与白鹤公司法定代表人杨恩英协商2017年9月至2018年9月的租金开发票事宜，并载明2015年10月1日至2018年9月29日已缴纳租金12000000元，黄起财提出关于租金项目重新签订补充协议的建议。2019年8月21日，李明恒与白鹤公司（2016）鲁0112民初7319号判决书已生效，白鹤公司作为被执行人未履行义务，济南市历城区人民法院向黄起财下达（2018）鲁0112执2083号协助执行通知书，主要内容为：提取白鹤公司在黄起财处应收的租金200万元，该款项需汇入济南市历城区人民法院账户。2019年10月17日，中国太平洋财产保险股份有限公司泉州中心支公司与白鹤公司（2012）济商初字第121号判决书执行，济南市中级人民法院向黄起财下达（2015）济中法执字第427号之一协助执行通知书，冻结白鹤公司在黄起财处的租金3500万元（并冻结2021年10月以后的租金，以实际租金数额为准）。2019年10月30日，黄起财根据（2018）鲁0112执2083号协助执行通知书的要求向济南市历城区人民法院账户支付应付白鹤公司的租金1200000元。另查明，曾任济南市历城区仲宫镇杨而庄村党支部书记兼村委会主任的宋春录于2009年6月3日注册成立了济南市历城区月亮湾旅游度假专业合作社（以下简称月亮湾合作社），并以月亮湾合作社名义非法吸收公众存款，将非法吸收的存款投入世际园园区8000余万元。2017年12月29日，宋春录犯非法吸收公众存款罪，被济南市历城区人民法院判处有期徒刑五年。后济南市公安局历城区分局经侦大队向黄起财告知，为挽回受害人损失，要求黄起财将经营世际园所产生的利润及时上交给济南市公安局历城区分局，由济南市公安局历城区分局返还给受害人。一审法院认为，白鹤公司与黄起财之间签订的《世际园租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。白鹤公司诉称黄起财欠付租金1200000元。但根据黄起财提供的证据可以证实，因白鹤公司未履行其在其他案件中的义务，被济南市中级人民法院冻结白鹤公司在黄起财处的租金35000000元，黄起财非因个人原因无法向白鹤公司缴纳租金。济南市历城区人民法院要求黄起财将白鹤公司在黄起财处应收的租金汇入济南市历城区人民法院账户，黄起财已按济南市历城区人民法院要求将1200000元租金汇入法院指定账户。故，白鹤公司主张黄起财欠付1200000元租金没有依据。一审法院对白鹤公司要求黄起财向其支付欠交的租金1200000元的请求不予支持。白鹤公司诉称在黄起财在经营过程中未按协议约定的用途经营世际园，对租赁物的改造未通知白鹤公司。一审法院认为，双方在协议中约定：乙方（黄起财）可根据实际经营需要对园区进行规划改造，但需提前书面形式通知甲方（白鹤公司）。根据黄起财提供的证据及双方当庭陈述，可以证实白鹤公司法定代表人杨恩英在世际园居住，其对黄起财对园区的改造是明知的。根据苏希江、周杰及黄胜涛的书面证言也可以证实黄起财对园区的改造也向杨恩英做过汇报。但杨恩英对此未表达过异议，应视为双方以实际行为对协议要求的书面通知方式的变更。因此，白鹤公司主张黄起财违反协议约定的用途及对租赁物改造未通知白鹤公司没有依据。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，黄起财不存在白鹤公司主张的其在经营过程中未按协议约定的用途经营世际园、对租赁物的改造未通知白鹤公司、欠付租金1200000元的行为。综上，白鹤公司未能提供充分证据证明黄起财有上述导致合同可以解除的行为。且因宋春录非法吸收公众存款一案，黄起财需将经营世际园的收入打给济南市公安局历城区分局，用于偿还将资金投入园区建设的受害人，这是关乎社会公共利益的事，解除合同显然对社会公共利益不利。综上，白鹤公司要求解除《合作开发协议》无事实和法律依据，一审法院对该诉讼请求不予支持。白鹤公司要求黄起财向其交付世际园区没有法律及事实依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十八条之规定，判决：驳回山东白鹤（集团）有限公司的诉讼请求。案件受理费15600元，由山东白鹤（集团）有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。白鹤公司提交中国裁判文书网打印的（2018）鲁01刑终80号判决书，在该判决书第二页上面记载了法院查明的非法集资款的去向，并未涉及到世纪园，白鹤公司不认为本案的租赁关系涉及到公共利益。白鹤公司申请证人刘福辰出庭作证，证明白鹤公司的园区是作为旅游用的，白鹤公司明确拒绝用作学校，但黄起财仍开办学校；申请秦兰江出庭作证，证明黄起财并未委托其对白鹤公司的经营活动进行监管，仅负责绿化及卫生。黄起财质证称，对其证明目的有异议。该判决书第2页明确载明“吸收的集资不仅成立了几个公司，而且用于月亮湾园区建设等使用”，此处的月亮湾即包含世纪园在内的整个园区的建设，而且一审法院调取刑事卷宗中相关人员的笔录中也明确陈述了用于世纪园、月亮湾园区建设，白鹤公司的陈述不属实。对两证人的证言均不予认可，刘福辰无法陈述水发集团黄总具体的人名、职务等信息，无法核实其证言的真实性，具体是租赁哪一块地与本案是否存在关联也无法证明，且刘福辰陈述其与黄起财并不相识，因此其证言与黄起财及本案均无关联。证人秦兰江的陈述其在世纪园负责绿化并且手下有两个管理的人员，而实际秦兰江在世纪园内有独立的办公楼，并且与黄起财处负责物业对接，白鹤公司并未明确向黄起财出具秦兰江的授权工作范围，因此秦兰江在世纪园内的行为即是其职务行为，其所处理的工作即代表白鹤集团。两证人的证言无法证明黄起财违反租赁合同的使用用途，退一步讲，在租赁合同中也并没有明确约定违反租赁用途白鹤集团具有合同解除权。本院认为，白鹤公司主张解除涉案《世纪园租赁协议》主要有以下理由：一、黄起财拖欠租金120万元,经催告后仍未交纳，致使不能实现合同目的；二、黄起财开办学校，擅自改造、更改租赁物的用途，未书面通知白鹤公司，属于违约行为。关于第一个理由，双方当事人并未约定迟延支付租金解除涉案合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……。本案白鹤公司与黄起财签订涉案租赁协议，其目的是获取租金。根据本案查明的事实，黄起财已支付2018年10月1日至2019年9月30日租金500万元，包括其向白鹤集团交纳了380万元租金，及根据（2018）鲁0112执2083号协助执行通知书的要求向济南市历城区人民法院支付其应向白鹤公司交纳的120万元租金，白鹤公司的租赁目的已实现。且白鹤公司主张其已催告黄起财支付租金，但未提供证据证明，应承担举证不能的后果。关于第二个理由。白鹤公司主张黄起财在经营过程中未按协议约定的用途经营世际园，对租赁物的改造未通知白鹤公司。本院认为，双方在协议中约定：乙方（黄起财）可根据实际经营需要对园区进行规划改造，但需提前书面形式通知甲方（白鹤公司）。但根据黄起财提供的证据及双方当庭陈述，可以证实白鹤公司法定代表人杨恩英曾在世际园居住，证人秦兰江作为白鹤公司的工作人员亦常驻涉案园区内，故白鹤公司对黄起财的园区改造是知道的，苏希江、周杰及黄胜涛的书面证言也证实了黄起财对园区改造向白鹤公司法定代表人杨恩英作过汇报，白鹤公司对此均未表达过异议，且就本案情形双方当事人并未约定可解除涉案合同，亦不符合法定解除条件。因此，白鹤公司以上述理由主张解除双方签订的《世纪园租赁协议》，无事实及法律依据，一审法院不予支持并无不当。综上所述，白鹤公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15600元，由山东白鹤（集团）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  吴松成审判员  陈 勇审判员  赵玉兰二〇二〇年五月九日书记员  侯新新