上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终2263号上诉人(原审被告、反诉原告)：盛黍(上海)餐饮管理有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：陆斌，董事长。委托诉讼代理人：胡海容，上海澜亭律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄磊，上海澜亭律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：焦强，男，1991年4月25日出生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人盛黍(上海)餐饮管理有限公司(以下简称“盛黍公司”)因与被上诉人焦强房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2019)沪0109民初15922号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人盛黍公司上诉请求：撤销一审判决第二、三、四、五、七项，依法改判支持盛黍公司一审反诉请求。事实和理由：一、焦强解除《商铺经营租赁合同》无法律和合同依据，系违法解除，应当承担违约责任。1、焦强以实际入场经营的主动行为放弃了《商铺经营租赁合同》6.3条赋予的解除权。2、焦强入场经营后，盛黍公司没有严重违反合同约定导致焦强无法正常经营的行为，焦强无权依据《商铺经营租赁合同》6.4条解除合同。二、导致本案合同解除的原因系焦强拒付租金和提前退租的违约行为，而非盛黍公司延期交房或者其他商铺的油烟问题。1、焦强拖欠涉案商铺第二期租金和物业管理费且提前退租，构成违约，导致合同解除。2、盛黍公司延期交房或者其他商铺的油烟问题并非合同解除的原因。三、盛黍公司的主张有事实和法律依据。被上诉人焦强未发表答辩意见。焦强向一审法院起诉，要求判令：1、焦强、盛黍公司之间的商铺租赁合同于2019年5月24日解除；2、盛黍公司退还焦强的进场专项费50,000元、押金20,000元、三个月租金29,400元；3、盛黍公司支付焦强律师费10,000元。盛黍公司向一审法院提出反诉请求：1、焦强向盛黍公司支付2019年5月23日至2019年5月28日的租金及物业管理费1,933.14元及自2019年5月23日起算至实际支付之日止的违约金，以1,933.14元为基数，按日万分之四的标准计算；2、焦强赔偿盛黍公司损失29,400元；3、焦强支付水费359.7元并赔偿自2019年5月28日起算至实际支付之日的利息损失，以359.7元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算；4、焦强赔偿盛黍公司因本案产生的律师费10,000元。一审法院认定事实如下：2018年11月30日，盛黍公司(甲方)与焦强(乙方)签订《商铺经营租赁合同》，约定焦强租赁上海市虹口区曲阳路XXX号曲阳生活购物中心5层502-B3档口(以下简称“涉案商铺”)做经营使用，租赁期限自2018年12月28日至2020年12月27日止；乙方应按时向甲方缴纳每月租金6,800元，每月物业管理费为3,000元，租金及物业管理费缴纳为每三个月一次，一次性缴足三个月的租金及管理费，且须在支付当月首日的前五日内缴纳；签订合同当日，乙方应向甲方缴纳以下费用，此费用也作为定金：(1)进场专项费用50,000元(合同签订后，无论乙方是否违约此笔款项不退，甲方违约除外)。甲方提供公共部位全装修、配套餐桌椅、中央空调，商铺内部提供吊灯、墙地砖、排烟及油烟隔离系统、集烟罩、排污系统、通水、通电、通煤气(指定铺位)；(2)商铺经营租赁押金/保证金20,000元，该押金同时作为乙方经营过程中按时付费的履约保证金及食品安全保证金。合同第二条第2项约定，如果甲方晚于合同上的起租期交付或者到合同起租日还未对外营业的，则实际租赁期限以甲方给予乙方的起租确认书为准。合同第五条第(一)款第5项约定，甲方负责统一办理商铺经营所需的申请报批手续，包括消防审查、营业执照、食品经营许可证，甲方承诺于2018年12月8日前办理完结所有证照手续；第6项约定，甲方承诺于2018年11月28日前将场地装修完成交由乙方入场筹备，甲方确保出租与乙方的所有设施设备使用状态良好，经双方验收交接后交付与乙方使用。合同第6.2条约定，乙方未能按本合同约定逾期支付租金、管理费等任何一项应由乙方支付的费用超过7日的，租赁档口内水电费、公共区域的水电煤费(不含空调费)等缴纳时间超过结算单确定后7日的，按照乙方违约处理，甲方有权在情况发生后的任何时间采取停电、停水、限制乙方继续经营的行为，并可提前终止本合同并没收乙方押金，乙方同时仍需按照实际情况支付租金、管理费、水电费、网络费等。合同第6.3条约定，如因甲方原因未能按时交付该租赁商铺与乙方经营使用，逾期超过三十天，乙方有权解除合同，甲方同意全额无息退还收取的进场专项费用、押金及首期租金。合同第6.4条约定，因甲方严重违反本合同约定导致乙方无法正常经营的，乙方应当向甲方发出书面警告，警告后超过三十天仍无法改正的，乙方有权提前终止本合同，甲方同意按未执行租期占总租期对应的比例，退还相应比例的进场专项费用、一次性设备租赁折旧费，并全额无息返还乙方押金。合同第6.5条约定，甲、乙双方依据6.2、6.3、6.4条款所述的情形前提下终止合同的都应及时通知对方，守约方也可以选择不予终止合同，但仍有权要求违约方赔偿由此造成的实际经营损失。合同第6.7条约定，甲方向乙方通知租赁场地交付日期后，超过5日乙方未进行现场签字确认的，则视为乙方同意接收交付场地，起租日以交付通知之日起算，乙方不持异议。合同第8.1条约定，因诉讼产生的任何费用包括但不限于律师费、诉讼费等由过错方承担。合同签订后，焦强如约支付了进场专项费、押金及首期租金。2018年12月13日，盛黍公司向焦强交付档口钥匙，让其进场装修。2019年1月15日，盛黍公司发出《关于办证及正式开业通知》，载明本项目正式开业时间安排在2019年2月12日，2018年11月签约客户正式租期起算时间自2019年2月23日起计算，上述1-2月免租金额在2019年第2季租金中直接抵扣，双方将签补充协议进行约定。盛黍公司于2019年2月2日办出《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。焦强于2019年2月中旬开始试营业。一审法院另查明，2019年5月20日，焦强微信告知盛黍公司法定代表人陆斌：“因为经营原因申请提前退租，你看下后面流程怎么走。”陆斌回称：“知道了，你和刘经理沟通一下吧。”2019年5月23日，盛黍公司向焦强发出《律师函》，要求其在收到函件后三日内缴纳第二期2019年5月23日至2019年8月22日的租金和物业管理费。焦强于2019年5月24日收到该函件。同日，焦强微信告知陆斌，盛黍公司逾期取得证照属于严重违约，因盛黍公司原因未能按时交付商铺逾期超过30日，焦强有权解除合同，焦强也不认可其之后出具的协议，要求进一步协商，否则二日内出具律师函，通过正规法律途径解决。陆斌微信回复，根据合同约定逾期30天后贵方并没有选择解除合同，而是以接收商铺开业经营的方式履行合同，所以贵方已丧失因逾期30天解除合同的权利，请严格按照合同办事。2019年5月25日，焦强发出律师函，要求盛黍公司退还进场专项费、押金、首期租金，租赁合同于2019年5月23日(系笔误，实指5月24日的微信通知)焦强发出解除租赁商铺合同通知之日解除。盛黍公司于2019年5月28日收到该份律师函。同日，焦强搬离涉案商铺并交付钥匙。一审法院再查明，2019年6月5日，焦强与上海恒睦律师事务所签订《聘请律师合同》并支付律师费10,000元。2019年7月10日，盛黍公司与上海澜亭律师事务所签订《法律服务委托协议》并支付律师费10,000元。一审审理中，焦强表示5月20日的微信聊天记录中所述的“经营原因”是指因管道排烟不畅、滴油及烟管漏水问题导致无法正常经营。排烟问题主要是指排风系统抽烟量不大，油烟抽不出去，往室内扩散，导致客人离开，而隔壁商铺做中式炒菜，产生的油烟量很大，主要排烟问题由其产生。根据焦强提交的“曲阳夜市老上海风情美食街”微信群聊天记录，涉案商铺工作人员及其他商铺人员多次要求盛黍公司解决排烟问题，并称“客人都在咳嗽打喷嚏”、“看东西云里雾里，客人都捂着鼻子跑掉了”。盛黍公司表示焦强从未提出过维修要求，美食广场内个别商铺可能有这些问题需要物业维修，不能证明涉案商铺存在这一问题。美食广场中如麻辣香锅、小龙虾等业态，爆炒时必然会产生油烟问题，这些油烟可以通过排风解决。在其他商铺要求维修后，虽符合合同约定，但为改善经营环境，盛黍公司进行了修缮。油烟问题并没有根本性影响经营，且焦强要求解除合同的时候，未曾提出因油烟问题要解除合同。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，焦强和盛黍公司均应按约履行双方签订的《商铺经营租赁合同》。盛黍公司逾期交房超过三十日构成违约，焦强按约获得合同解除权。但解除事由发生后，焦强仍实际入场经营，继续履行合同，可认定其以主动的行为放弃行使合同解除权。双方的微信记录也表明，焦强要求解除合同的原因实为经营问题而非盛黍公司逾期交房。因此，焦强当前再行使因盛黍公司逾期交房所产生的合同解除权，无法律依据，不应支持。涉案商铺现已由盛黍公司收回，双方之间的租赁合同客观上已无法继续履行，应认定解除。盛黍公司作为出租人，有义务提供符合合同目的的适用房屋；焦强作为承租人，有义务按约支付房屋租金等合同约定的费用。现盛黍公司出租的涉案商铺存在一定的使用障碍，影响承租人使用，存在瑕疵；焦强则欠缴按约应付的房屋租金、物业费、水费等费用，可见双方均存在一定违约行为，就合同的解除和迟延履行互不享有违约责任的追索权。故法院对盛黍公司主张的损失、逾期付款违约金和利息，双方主张的律师费均不予支持。焦强主张租赁合同已于2019年5月24日解除，不存在支付租金和物业管理费的问题，然其并未在2019年5月24日的微信记录中提出解除合同的要求，仅表明需进一步协商，其实际于2019年5月28日搬离商铺、交付钥匙，应按约支付至2019年5月28日止的租金及物业管理费，故对焦强要求退还三个月租金29,400元的诉请，法院依法不予支持。焦强主张不认可租金起算时间，美食广场实际于2019年3月3日开业，但根据合同约定，起租日还未对外营业的，实际租赁期限以盛黍公司给予焦强的起租确认书为准，现盛黍公司发出的开业通知载明起租期自2019年2月23日起算，而涉案商铺自2019年2月2日开始可供经营使用，且焦强已于2019年2月中旬开始试营业，故对其主张不予认可，焦强还需支付盛黍公司2019年5月23日至2019年5月28日的租金及物业管理费1,933.14元。盛黍公司主张涉案商铺不存在排烟等问题，且焦强未曾报修，然涉案商铺工作人员曾多次在微信中反映排风问题，其他商铺的油烟问题对其经营也产生了一定的影响，故对其主张不予认可。合同解除后，焦强支付的押金应由盛黍公司返还，其欠付的水费也应向盛黍公司支付。关于焦强已付的进场专项费，合同约定的进场专项费条款中载明由盛黍公司提供公共部位装修及相关的设施设备等，可认定该笔进场费实为装修费，盛黍公司主张除装修费外，进场费还用于抵充统一办理营业执照等证照的费用及招商成本、中介费用、员工支出等，与合同约定及商业惯例不符，法院不予认可。盛黍公司辩称根据合同约定无论焦强是否违约，进场费不退，但合同也约定甲方违约除外，现盛黍公司存在违约行为，故对其主张依法不予认可。因双方违约导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失应根据各自过错承担相应的责任，且涉案商铺的装饰装修是盛黍公司根据自己的经营需求统一进行的，在焦强搬离涉案商铺后，盛黍公司仍可继续利用该装饰装修，故法院酌情确定盛黍公司应退还焦强的进场费为22,000元。一审法院判决：一、解除焦强与盛黍公司就上海市虹口区曲阳路XXX号曲阳生活购物中心5层502-B3档口签订的《商铺经营租赁合同》；二、盛黍公司应于判决生效之日起十五日内退还焦强押金20,000元；三、盛黍公司应于判决生效之日起十五日内退还焦强进场专项费22,000元；四、焦强应于判决生效之日起十五日内支付盛黍公司2019年5月23日至2019年5月28日的欠付租金及物业管理费1,933.14元；五、焦强应于判决生效之日起十五日内支付盛黍公司水费359.7元；六、驳回焦强的其他诉讼请求；七、驳回盛黍公司的其他反诉请求。二审中，当事人均无新证据提交。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，涉案《商铺经营租赁合同》约定盛黍公司应确保出租与焦强的所有设施设备使用状态良好，但根据焦强提供的微信聊天记录及盛黍公司有关美食广场的业态会产生油烟的陈述，涉案商铺的经营确因排烟问题受到影响。鉴于盛黍公司所提供商铺存在瑕疵，影响焦强正常经营使用，而焦强于2019年5月20日向盛黍公司法定代表人申请提前退租且未再行支付第二期租金及物业管理费，故一审法院基于双方的违约行为认定双方互不享有追索对方合同解除及迟延履行责任并无不当，本院予以认同。据此，一审法院对租赁合同解除后的款项返还及费用支付所作判决有相应依据，本院予以维持。因盛黍公司存在前述违约行为，故其主张焦强赔偿损失及律师费的请求缺乏依据，不应得到支持。至于盛黍公司所主张的焦强逾期支付租金、物业管理费及水费的利息损失，因2019年5月20日起双方开始接洽退租事宜，租赁合同的履行已进入争议状态，况且焦强亦未就盛黍公司逾期交房主张任何权利，故一审法院对盛黍公司该项请求未予支持并无不当。综上所述，上诉人盛黍公司的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费842.32元，由上诉人盛黍(上海)餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理高勇审判长  邬海蓉审判员  王晓梅审判员  俞 璐二〇二〇年五月十五日书记员  吴艳妮附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……