福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽06民终1098号 上诉人（原审原告）：吴会营，男，1976年07月02日出生，汉族，住河南省开封市开封县。 上诉人（原审被告）：李守勇，男，1980年08月09日出生，汉族，住黑龙江省大庆市让胡路区。 委托诉讼代理人：郑希恺，福建大雄律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：朱梦梅，福建大雄律师事务所执业律师。 被上诉人（原审被告）：马晓敏，女，1987年12月18日出生，汉族，住福建省漳州台商投资区。 原审第三人：漳州台商投资区角美品尚房屋中介服务所，住所地福建省漳州台商投资区角美镇阳光东路中骏四季阳光D009商铺。统一社会信用代码92350681MA2XUGQ38M。 经营者：林绍龙。 上诉人吴会营与上诉人李守勇、被上诉人马晓敏、原审第三人漳州台商投资区角美品尚房屋中介服务所房屋买卖合同纠纷一案,不服福建省龙海市人民法院（2019）闽0681民初4663号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人吴会营，上诉人李守勇及其委托诉讼代理人郑希恺、朱梦梅，等到庭参加诉讼。被上诉人马晓敏、原审第三人漳州台商投资区角美品尚房屋中介服务所经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴会营上诉请求：撤销一审判决第五项，改判李守勇支付吴会营支出的律师费120000元、公证费510元、中介费14000元；马晓敏在收取916284元购房款范围内对李守勇返还的款项承担连带责任；一、二审案件受理费均由吴会营、马晓敏负担。事实和理由：1.其与李守勇、马晓敏签订的《房产买卖协议书》约定，违约方应赔偿守约方支出的律师费、公证费及中介费。吴会营支付的购房款大部分是通过高额利息借贷筹信，一审以律师费、公证费被违约金覆盖为由，不予支持该诉求明显错误。2.吴会营支出的中介费收条均各方确认无异议，且有合同约定，应予支持。3.一审查明，李守勇收到916284元后即转付给马晓敏，马晓敏对李守勇的转售行为拒绝追认，直接导致其对收取916284元没有合法依据，据此，马晓敏应对收取的该款项范围内对返还款项承担连带责任。 李守勇辩称，一审认定吴会营因本案支出的律师费60000元是错误的。李守勇对马心悦与马晓敏就涉案房屋进行买卖并不知情，李守勇对此并无过错，据此吴会营诉求支付律师费、公证费及中介费的主张不能成立。 李守勇上诉请求：撤销一审第四项判决，改判驳回吴会营对违约金的诉讼请求；一、二审案件受理费均由吴会营负担。事实和理由：1.一审以与本案没有关联性为由，未采信李守勇举证的房价走势图错误。涉案房产的市场价格远低于合同约定的价格；且涉案房产系毛坯房，吴会营从开发商接手房产未装修入住，并不存在可得利益损失；吴会营未按合同约定及时归还银行按揭贷款，自身有过错。本案仅存在支付资金的利息损失。据此，一审判决的违约金数额不当。2.《房产买卖协议书》约定由吴会营偿还涉案房产的按揭贷款，也办理了由吴会营全权处分涉案房产的转委托公证书。导致未办理过户手续的原因系吴会营长期未还清按揭贷款。且马晓敏与马心悦房屋买卖合同一案并不会对涉案房产买卖协议产生任何影响。吴会营在未还清涉案房产按揭贷款之前，无权要求李守勇协助过户。据此一审认定李守勇承担违约责任错误。2.吴会营未有证据证明其因本案而支出中介费和律师费。3.吴会营于一审时变更诉讼请求超过法定期限，一审未予驳回违反法定程序。 吴会营辩称，一审未支持吴会营诉求的律师费、中介费、公证费错误。其他判决事项均正确。李守勇上诉无理，应予驳回。 吴会营向一审法院起诉请求：1、判令解除吴会营与李守勇、漳州台商投资区角美品尚房屋中介服务所签订的《房产买卖协议书》；2、判令李守勇向吴会营返还购房定金200000元；3、判令李守勇向吴会营返还购房款873820元、补缴房屋差价812元、物业管理费2527.2元、公证费510元；4、判令李守勇向吴会营支付违约金338000元；5、判令李守勇向吴会营支付已向第三人支付的中介费14000元；6、判令由李守勇承担吴会营因追究其违约责任而发生的全部律师费用；7、判令马晓敏在已收取的916284元购房款范围内对上述2、3项请求承担连带责任；8、本案全部诉讼费由李守勇、马晓敏承担。 一审法院认定事实：2017年3月20日，马晓敏（甲方）与李守勇（乙方）签订了一份《房产买卖协议书》（0000612），约定甲方将其坐落于漳州台商投资区转让给乙方，建筑面积106.37平方米；房屋总价1690000元；双方还就其他事项进行了约定。合同签订后，李守勇共向马晓敏支付了购房款842523.47元。2017年4月23日，李守勇（甲方）与吴会营（乙方）签订了一份《房产买卖协议书》（待办产权过户1818620）,约定：乙方向甲方购买其坐落于漳州台商投资区，建筑面积106.37平方米；该房产原甲方银行按揭余额由乙方向银行支付，在产权过户到乙方名下之前，乙方必须每月按时足额支付甲方银行按揭余额。双方任何一方若发生违约行为的，中介佣金违约方承担；甲乙双方签订本协议后，除遇到不可抗拒因素外，否则不得中途悔约；若甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起三日内退还乙方所支付购房款，同时向乙方支付该房产总价款百分之贰拾作为违约金……。合同签订后，吴会营共向李守勇支付了购房款1000000元。2017年7月1日至2019年2月1日间，吴会营共分20次向马晓敏账户转账，金额共计72320元。2018年7月24日，吴会营补缴案涉房屋差价812元；2018年7月24日，吴会营向福建世邦泰和物业管理有限公司漳州分公司缴纳物业费2527.2元。2018年3月9日，案外人马心悦起诉马晓敏等房屋买卖合同纠纷一案，该案经一审、二审审理，判决“马晓敏应于本判决生效后七日内将漳州台商投资区季阳光二期11幢301室房屋交付给马心悦使用”，该判决已生效。2019年8月12日，吴会营委托福建联合信实律师事务所代理本案诉讼，花费律师费60000元。2019年8月15日，吴会营提起本案诉讼。 一审法院认为，依法成立的合同合法有效，各方当事人应当遵循诚实信用原则，依约定全面履行各自义务。关于案涉《房产买卖协议书》（1818620）的出售方问题，虽在合同起始部分出售方填写的是马晓敏和李守勇，但是只有李守勇在合同出售方处签名并捺印；且合同签订时，李守勇与马晓敏的房屋买卖合同处于签订了书面合同并支付定金，但双方尚未达成转售房屋的合意，因此，案涉合同的出售方应为李守勇。李守勇与吴会营签订的《房产买卖协议书》（代办产权过户1818620）因合同约定的房产已经生效民事判决书判决交付给案外人马心悦使用，据此，吴会营签订《房产买卖协议书》的合同目的无法实现，吴会营享有合同解除权并有权要求合同违约方承担违约责任；对吴会营要求解除《房产买卖协议书》，并要求李守勇按房屋总价的20%承担违约责任，可以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，吴会营与李守勇签订的《房产买卖协议书》解除后，李守勇因合同收取的购房款1000000元应当返还，吴会营基于合同的支出的按揭款73820元、补缴房屋差价812元、物业管理费2527.2元，李守勇应予以赔偿。因违约金条款是对守约方的损害赔偿数额所作出的约定，已经包括对对方违约所能预见到的实际损失和可得利益的损失，本案中吴会营既主张李守勇支付违约金又要求其赔偿由此产生的律师费、公证费等，综合考虑合同的履行情况及吴会营的损失情形，吴会营主张的上述损失均在违约金中得以体现，对吴会营的上述诉求不予支持。吴会营主张马晓敏在收取的购房款范围内承担连带责任，没有依据，且马晓敏与李守勇之间的款项往来属另一法律关系，不宜一并处理。第三人漳州台商投资区角美品尚房屋中介服务所经传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。综上所述，对吴会营要求解除与李守勇签订的《房产买卖协议书》并要求对方返还购房款依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百五十四条第一款第三项的规定，判决：一、解除吴会营与李守勇、漳州台商投资区角美品尚房屋中介服务所签订的《房产买卖协议书》（编号1818620）；二、李守勇应于本判决生效之日起二十日内向吴会营返还购房款（含定金）1000000元；三、李守勇应于本判决生效之日起二十日内向吴会营赔偿其支出的房屋按揭款73820元、补缴房屋差价812元、物业管理费2527.2元；四、李守勇应于本判决生效之日起二十日内向吴会营支付违约金338000元；五、驳回吴会营的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费17536元，由李守勇负担。 各方当事人对一审认定的事实，除李守勇对一审认定的“2019年8月12日，吴会营委托福建联合信实律师事务所代理本案诉讼，花费律师费60000元”有异议外，对其它事实均无异议，对没有异议的事实，本院予以确认。 对李守勇有异议的事实部分，本院分析认定如下：一审认定该事实有吴会营举证的福建联合信实律师事务所的收费票据为证，结合吴会营提供的《个人客户明细清单》，可以证实福建联合信实律师事务所向吴会营收取律师费用60000元的事实，李守勇有该事实的认定有异议不能成立，不予采信。 二审中，吴会营围绕上诉请求，举证《个人客户明细清单》，欲证明漳州台商投资区角美品尚房屋中介服务所向其收取中介费的事实。李守勇质证认为该证据不属二审新证据，但对该证据的真实性无异议。本院认证如下：吴会营所举证据可以证实吴会营支付给漳州台商投资区角美品尚房屋中介服务所经营者林绍龙中介费14000的事实。 本院认为，依法成立的合同合法有效，各方当事人应当遵循诚实信用原则，依约定全面履行各自义务。从查明的事实可以证实，涉案房产已经本院生效判决认定归马心悦使用，本案双方签订的涉案《房产买卖协议书》的合同目的无法实现。李守勇与吴会营签订《房产买卖协议书》时，该涉案房产的所有人仍系马晓敏。虽然马晓敏与李守勇就本案涉案房产于2017年3月20日签订《房产买卖协议书》，但李守勇并未得到马晓敏的授权，却以马晓敏的名义与吴会营签订《房产买卖协议书》。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。李守勇应按《房产买卖协议书》的约定承担违约责任。 关于吴会营上诉请求能否得到支持的问题。本院分析认定如下：《房产买卖协议书》虽约定违约方应赔偿守约方的律师费及中介费，但未约定赔偿公证费损失。吴会营虽因涉案房产支出律师费用及中介费，但违约金条款是违约方对守约方的经济损失赔偿的约定，已经包括对对方违约所能预见到的实际损失和可得利益的损失。本案中，吴会营既主张李守勇支付违约金又要求其赔偿由此产生的律师费、中介费等，综合考虑合同的履行情况及吴会营的损失情形，吴会营主张李守勇赔偿的律师费及中介费损失均在违约金中得以体现，对吴会营的该上诉请求不予支持。吴会营上诉主张马晓敏应在李守勇收取916284元款项范围内对返还款项承担连带责任的主张没有事实和法律依据，不予支持。 关于李守勇上诉请求能否得到支持的问题。李守勇就本案涉案房产与吴会营签订的《房产买卖协议书》合法有效，双方均应全面履行各自义务。李守勇虽举证的《房价走势图》， 现双方签订的《房产买卖协议书》合同目的无法实现，李守勇应按《房产买卖协议书》约定承担违约责任。一审未采信《房价走势图》，而按《房产买卖协议书》约定，判决李守勇支付违约金符合事实和法律规定。至于李守勇上诉主张涉案房产的市场价格远低于合同约定的价格；且涉案房产系毛坯房，吴会营从开发商接手房产未装修入住，并不存在可得利益损失；吴会营未按合同约定及时偿还银行按揭贷款，自身有过错，本案仅存在支付资金的利息损失；马晓敏与马心悦房屋买卖合同一案并不会对涉案房产买卖协议产生任何影响；吴会营在未还清涉案房产按揭贷款之前，无权要求李守勇协助过户等主张均不能成立，均不予支持。一审转为普通程序审理后，吴会营于庭审调查前变更诉讼请求符合程序规定。据此，李守勇上诉认为吴会营于一审时变更诉讼请求超过法定期限，一审未予驳回违反法定程序的主张不能成立，不予支持。 综上所述，吴会营、李守勇的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。被上诉人马晓敏、原审第三人漳州台商投资区角美品尚房屋中介服务所经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百四十四条、第一百七十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9360元，由吴会营负担2990元，李守勇负担6370元。 本判决为终审判决。 审判长  陈育生 审判员  叶小铭 审判员  林 健 二〇二〇年五月十九日 法官助理杨烨 书记员吴茵婷