河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终3373号上诉人（原审原告）：雅居乐雅生活服务股份有限公司郑州分公司，营业场所中牟县刘集镇。负责人：王广忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：张领叶，女，该公司员工。委托诉讼代理人：李海明，河南国基律师事务所律师。上诉人（原审被告）：马海燕，女，1974年10月3日出生，回族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：宋雪兰，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：付鹏，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。上诉人雅居乐雅生活服务股份有限公司郑州分公司（以下简称雅居乐公司）因与上诉人马海燕物业服务合同纠纷一案，不服河南省中牟县人民法院（2019）豫0122民初9028号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。雅居乐公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，并改判或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用全部由马海燕承担。事实与理由：原审判决将马海燕本应正常缴纳的物业服务费按照70%计算，且对马海燕应当按照《前期物业管理服务协议》约定向雅居乐公司支付的违约金不予支持，如此判决，没有任何事实和法律依据，认定事实不清，适用法律严重错误。根据双方签订的《前期物业管理服务协议》约定，马海燕应当按照协议约定标准向雅居乐公司支付物业费，自2016年6月1日起至2019年10月10日止，共计40个月零10天，物业服务费共计35967元。雅居乐公司按照《前期物业管理服务协议》约定的标准和要求提供了物业管理服务，即便马海燕未装修、入住，其也当严格按照《前期物业管理服务协议》约定足额缴纳物业服务费。马海燕在无任何正当理由的情况下，拒不支付物业服务费的行为构成严重违约，雅居乐公司有权要求马海燕按照《前期物业管理服务协议》的约定足额缴纳（补缴）拖欠的物业服务费并支付协议约定的违约金。马海燕辩称，2017年9月份，物业公司曾在高新区人民法院起诉过一批业主，后来这一批诉讼案件中有一部分案件调解撤诉，有一部分案件审理后法院出判决。其中撤诉的案件都是物业公司与业主达成和解协议后才撤回起诉的。马海燕的案件曾在2017年12月20号物业公司向郑州市高新区人民法院撤回起诉，这说明物业公司与马海燕已达成调解方案。因此，物业公司前期承诺的为业主马海燕减免物业费应当在本案中予以扣减。马海燕上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项，并改判马海燕支付雅居乐公司自2018年1月1日至2019年10月10日止的物业费13940.93元；2.一、二审诉讼费用全部由雅居乐公司承担。2.本案的诉讼费由雅居乐公司承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，遗漏重要事实，本案中，雅居乐公司曾经与马海燕达成调解，免除了马海燕的部分物业费，一审判决本案物业费自2016年6月1日开始计算明显错误。2017年9月6日，雅居乐公司曾向郑州高新技术产业开发区人民法院起诉马海燕，要求马海燕缴纳自2016年6月1日起至2017年9月4日期间产生的物业费，后双方经庭外调解达成一致，马海燕因小区服务问题造成的车辆损失由自己承担，但马海燕2018年1月1日之前产生的物业费，雅居乐公司同意免除，马海燕自2018年1月1日之后正常计算、缴纳物业管理费。双方协商一致后，雅居乐公司于2017年12月20日申请撤诉，郑州高新技术产业开发区人民法院于2017年12月22日作出（2017）豫0191民初20667号撤诉裁定书。一审法院遗漏该重要事实，形成错误判决。雅居乐公司辩称：马海燕在上诉状中所陈述的情况完全不符合客观真实情况，马海燕拖欠物业管理服务费用，公司曾起诉于高新区法院，在审理过程中，因马海燕承诺愿意全额支付物业管理费用，所以公司向法院申请撤回起诉。撤回诉讼系当事人合法正当的权利，撤诉与当事人双方是否达成调解意见并无直接联系，马海燕所谓的撤诉即代表达成和解，没有任何事实依据，马海燕也未向法庭提交任何证据，证明双方达成调解协议及协议的相关内容。因此，马海燕所谓的物业公司愿意减免相关的物业服务费根本不存在。马海燕的上诉没有任何事实和法律依据。请二审法院在查明本案事实的基础上，依法驳回其上诉。雅居乐公司向一审法院起诉请求：1、请求法院判令被告按每月891.7元的标准向原告支付自2016年6月1日起至实际付清之日止的物业服务费，现暂计至2019年10月10日，拖欠的物业服务费为36528.37元；2、请求法院判令被告从逾期付款之日起至全部费用付清之日止，每日按欠费总额的千分之一向原告支付违约金；3、请求法院判令被告承担原告为追讨物业服务费而产生的律师费1000元整；4、请求法院判令被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：被告马海燕系中牟县康庄路东侧、瑞风路南侧雅居乐花园（东园）19幢1-4层108复式住宅的业主，房屋建筑面积212.32平方米。2014年1月11日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》一份，双方约定：原告为上述房屋提供前期物业管理服务，物业管理服务内容为房屋共用部位及公用设施设备的维护和管理、公共场所（地）的维护和管理、环境卫生、绿化维修服务、公共秩序维护服务、交通秩序与车辆停放服务、房屋装饰装修管理服务、社区文化管理服务。关于物业管理服务相应费用，四层连排每月每平方米4.2元，该物业为连排，该物业的房屋建筑面积为212.32平方米。关于违约责任，乙方（被告）违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方（原告）有权要求乙方补交，并从逾期之日起，每天按所拖欠费用的千分之一向甲方交纳违约金，且甲方有权提起诉讼，并由乙方承担为追讨该款项而产生的费用（包括但不限于由此产生的律师费、诉讼费等一切相关费用）。2019年4月22日，原告再次向被告邮寄催缴物业服务费的律师函，告知被告在收到律师函5日内支付截至2019年4月30日的物业服务费共计31177.93元及相应违约金。被告至今未向原告交纳物业费，原告催要未果，诉至该院，请求判令支持原告的诉讼请求。一审法院另查明，2019年10月11日，原告与河南国基律师事务所签订《补充协议》一份，约定甲方（原告）因与被告马海燕等十案物业服务合同纠纷，委托乙方（河南国基律师事务所）律师代理，每个案件代理费为1000元。后原告通过中国银行郑州自贸区分行营业部向河南国基律师事务所支付律师代理费共计10000元。一审法院再查明，原告雅居乐生活服务公司曾将张振杰【中牟县康庄路东侧、瑞风路南侧雅居乐花园（东园）20幢1-4层101号房屋业主，与本案被告马海燕系同一小区业主】诉至郑州高新技术产业开发区人民法院，要求其支付2016年1月1日至2017年6月30日的物业管理费16109.6元。郑州高新技术产业开发区人民法院作出（2018）豫0191民初2678号民事判决，因张振杰房屋尚未装修、入住，酌定张振杰支付物业管理服务费用11276.72元，并根据案件具体情况不支持违约金。后原告雅居乐生活服务公司对该判决不服，上诉至郑州市中级人民法院，郑州市中级人民法院作出（2018）豫01民终8548号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。一审法院庭审中，原、被告均认可涉案房屋为毛坯房，一直未装修、入住。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告双方签订《前期物业管理服务协议》，原告按照合同约定为被告提供物业服务，双方构成物业服务合同关系，被告应向原告支付物业费，自2016年6月1日起至2019年10月10日止，共计40个月零10天，物业费共计35967元［（4.2元/月/平方米×40个月+4.2元/月/平方米÷30天×10天）×212.32平方米］，但因本案具体情况及上述房屋一直未装修、入住，该院酌定被告向原告支付物业服务费为25176.9元，即按照原告主张物业费35967元的70%计算，过高部分，不予支持。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，结合本案具体案情，该院不予支持。关于原告要求被告支付律师代理费1000元的诉讼请求，有原告提供的其与河南国基律师事务所签订《补充协议》及发票为证，根据原、被告双方合同约定，该院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告马海燕于本判决生效之日起十日内支付原告雅居乐雅生活服务股份有限公司郑州分公司物业服务费二万五千一百七十六元九角；二、被告马海燕于本判决生效之日起十日内支付原告雅居乐雅生活服务股份有限公司郑州分公司律师费一千元；三、驳回原告雅居乐雅生活服务股份有限公司郑州分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费637元，已减半收取，由被告马海燕负担。二审期间，双方当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，上诉人雅居乐公司与上诉人马海燕双方签订的《前期物业管理服务协议》，内容合法有效，双方均应依约履行各自义务。该协议约定：“乙方应在商品房买卖合同约定的该物业交付之日起，且不论乙方是否居住或使用该物业均应全额缴纳物业服务租金。甲方采用银行代收代缴的方式收取物业服务资金，乙方应在扣费时间前保证缴费账户有足够金额以备扣费”。所以，虽然涉案的房屋为毛坯房，一直未装修、入住，但依据双方协议约定，马海燕应按约定向雅居乐公司足额缴纳物业服务费。由于雅居乐公司曾向人民法院起诉要求马海燕缴纳自2016年6月1日起至2017年9月4日期间产生的物业费，雅居乐公司因双方已达成和解协议并已执行申请撤诉，人民法院准予其撤诉，说明2017年9月份以前的物业费问题双方已协商解决，所以，雅居乐公司本案再要求马海燕支付2017年9月份以前的物业费不予支持。但自2017年9月1日起至2019年10月10日止期间的物业费，马海燕应按协议约定向雅居乐公司缴纳，物业费共计22590.8元[（4.2元/月/平方米×25个月+4.2元/月/平方米÷30天×10天）×212.32平方米]。马海燕称因房屋漏雨、下大雨反水等影响其生活，没有相应的充分证据予以证明。原审法院对物业费处理不妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省中牟县人民法院（2019）豫0122民初9028号民事判决第一项、第三项；二、维持河南省中牟县人民法院（2019）豫0122民初9028号民事判决第二项；三、马海燕于本判决生效之日起十日内支付雅居乐雅生活服务股份有限公司郑州分公司物业服务费22590.8元；四、驳回雅居乐雅生活服务股份有限公司郑州分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费637元，已减半收取，由马海燕负担，二审案件受理费717.9元，由雅居乐雅生活服务股份有限公司郑州分公司负担637元，由马海燕负担80.9元。本判决为终审判决。审判员  张晶晶二〇二〇年五月十八日书记员  景慧洁