广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤03民终34463号 上诉人（原审原告）：深圳东恒国际投资集团有限公司，住所地：深圳市坪山区坪山街道深汕路（坪山段）254号11楼，统一社会信用代码：91440300060269247L。法定代表人：葛健，经理。委托诉讼代理人：陈训华，广东莞信律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：深圳市华恒泰电子科技有限公司，住所地：深圳市龙岗区坪地街道坪西社区青顶背8号三楼，统一社会信用代码：9144030077414821XN。法定代表人：谢美蓉，执行董事、总经理。 被上诉人（原审被告）：深圳市坑梓金沙股份合作公司，住所地：深圳市坪山区坑梓街道金沙社区金康路71号，统一社会信用代码：91440300192471391X。法定代表人：黄伟谦，董事长。 委托诉讼代理人：刘海斌，广东深丰律师事务所律师。 上诉人深圳东恒国际投资集团有限公司（以下简称东恒公司）因与被上诉人深圳市华恒泰电子科技有限公司（以下简称华恒泰公司）、深圳市坑梓金沙股份合作公司（以下简称金沙公司）确认合同无效纠纷一案，不服深圳市坪山区人民法院（2019）粵0310民初2654号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人东恒公司上诉请求：1、撤销（2019)粵0310民初2654号民事判决；2、依法确认华恒泰公司、金沙公司恶意串通所签订的《解除处置协议书》合同无效；3、依法确认东恒公司与金沙公司之间基于事实租赁关系所形成的事实租赁合同有效；4、判令金沙公司向东恒公司返还自2019年4月至今，应由东恒公司收取的次承租人缴付而由金沙公司侵占的月转租与原租金的差额部分租金（每月转租与原租金的差额部分为29100元/月，月份数从2019年4月起算，暂计至2019年8月份止，共5个月，共计差额145500元，直至恢复合同为止）；5、华恒泰公司、金沙公司承担一审和二审的全部诉讼费用。 被上诉人华恒泰公司、金沙公司辩称：原审判决事实查明清楚、法律适用正确，应予以维持。 东恒公司向一审法院诉请：一、依法确认华恒泰公司、金沙公司恶意串通所签订的“解除《物业租赁合同》处置协议书”合同无效；二、依法确认东恒公司与金沙公司之间基于事实租赁关系所形成的事实租赁合同有效；三、判令金沙公司向东恒公司返还自2019年4月至今，应由东恒公司收取的次承租人缴付而由金沙公司侵占的月转租与原租金的差额部分租金（每月转租与原租金的差额部分为29100元/月，月份数从2019年4月起算，暂计至2019年8月份止，共5个月，共计差额145500元，直至恢复合同为止）。 一审法院经审理查明：2016年11月29日，华恒泰公司通过深圳市坪山新区公共资源交易中心平台竞拍到金沙公司所有的位于深圳市××山区××办事处××号厂房（建筑面积4050㎡）承租权，双方签订项目编号为PSJY2016130589的《物业租赁合同》。金沙公司（合同甲方）和华恒泰公司（合同乙方）签订的《物业租赁合同》的主要内容为“1、租赁期限五年，从2016年12月1日至2021年11月30日。从2016年12月1日至2017年1月31日为免租期，乙方可在免租期内进行装修，免租期内乙方无需支付租金，但须承担免租期内使用的水、电、气及垃圾清运费。2、第一年至第三年，每月租金为56700元（含厂长工资、企业管理费）；第四年至第五年，每月租金为62370元;乙方于每月15日前交清当月租金，以现金或银行转账方式交付租金，不得拖欠租金，逾期未清交，甲方按超过天数向乙方每天加收所欠租金的3‰作为违约金；乙方逾期未支付租金的，甲方有权以停水、停电、限制乙方财物进出厂房的方式向乙方追索租金，由此导致的一切损失均由乙方承担；乙方逾期未支付租金超过履约保证金80%或拖欠各项费用（含水电费、各项税费、工人工资等）金额累计超过10万元的，甲方有权单方解除本合同，终止租赁关系，收回物业，不予退还履约保证金，并追究乙方的违约责任；甲、乙双方签订合同后，乙方需交170100元给甲方作为合同履约保证金，履约保证金待合同期满时，甲乙双方不再续约的，在乙方向甲方交清全部应付租金，企业管理费及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同约定承担向甲方交还所租赁物业等本合同所约定的责任后，15日内甲方向乙方无条件不计息退还履约保证金。因乙方原因违约导致合同解除或终止的，履约保证金不予退还。3、承租期满后，在满足《坪山新区股份合作公司物业交易管理办法（试行）》第七条（续约交易）规定条件的，甲、乙双方可进行续约交易；若不满足《坪山新区股份合作公司物业交易管理办法（试行）》第七条（续约交易）规定条件的，采用公开竞价交易方式，乙方可享有优先承租权。4、合同期内，乙方不得擅自将承租物业更改用途、转租、转借他人或擅自调换使用。乙方如需要更改用途、转租、调换承租物业，应事先征得甲方书面同意并重新办理合同手续，并报送坪山新区公共资源交易中心备案。否则视为乙方严重违约，甲方有权单方解除合同，收回物业，并不予退还履约保证金。乙方可将租赁物业转租、分租，但必须经甲方同意，未经甲方同意擅自转租、分租则视为乙方根本性违约。转（分）租部分的管理工作由乙方负责，包括向受转（分）租方收取租金等。本合同规定的甲乙双方的责任和权利不因乙方转（分）租而改变。如发生转（分）租行为，乙方还必须遵守下列条款:(1）转（分）租期限不得超过乙方对甲方的承租期限；(2)转（分）租租赁物的用途应书面告知甲方；(3）乙方应在转（分）租租约中列明，倘乙方提前终止本合同，乙方与受转（分）租方的转（分）租合同应同时终止；(4）乙方须要求受转（分）租方签署保证书，保证其同意履行乙方与甲方在本合同中有关转（分）租事宜的约定，并承诺与乙方就本合同的履行对甲方承担连带责任。在本合同终止时，转（分）租合同同时终止，受转（分）租方无条件迁离；(5）无论乙方是否提前终止本合同，乙方因转（分）租行为产生的一切纠纷概由乙方负责处理；(6）乙方因转／分租而产生的税、费，由乙方负责。5、本合同任何一方对本合同内容及本合同谈判和履行过程中所知悉的对方的商业秘密负有保密责任，除依法应向有关国家机关（包括法律或有关国家机关授权的单位）和依法聘请的中介机构提供以及依法必须对公众披露外，未经对方书面同意不得向任何第三方透露本合同内容和所知悉的对方的任何商业秘密。6、经双方协商一致，可变更或解除本合同。7、本合同任何通知、主张、承诺、要求、请求或其它联系均应采取书面形式方为有效，否则其它任何形式承诺均为无效，且不承担任何法律责任。书面文件可面呈，也可以传真、挂号信或特快专递进行递送。本条约定的任何通知、主张、承诺、要求、请求或其它联系若以面呈递送，以收到对方确认件时生效；若以信件或特快专递递送，则从投递时起五日后生效。8、甲乙双方另对装修及改建、租赁物业及设施维护维修责任、甲乙双方的保证及责任、不可抗力及维修责任、合同的变更或提前解除、租赁物业的交还、违约责任、争议解决等进行了约定。” 2019年5月28日，金沙公司委托广东深丰律师事务所向华恒泰公司发出《律师函》，主要内容为“委托人金沙公司向本所提供以下证据：1、《物业租赁合同》；2、厂房租金计算金额表；3、《物业租赁合同》解除通知书；4、《物业租赁合同》解除处置通知书。根据以上证据及委托人陈述，贵司与本所委托人于2016年11月29日签订《物业租赁合同》，合同编号PSJY2016130589，贵司承租本所委托人位于深圳市××山区××路××号合同约定租赁期限为五年，至2021年11月30日止。在租赁合同期限内，贵司在未经本所委托人同意的情况下，擅自将租赁物业转租给第三方深圳市品迈科技有限公司。依据《物业租赁合同》第五条5.1款的约定，贵司的行为属于严重违约行为。本所委托人有权单方解除《物业租赁合同》，收回物业，并不予退还履约保证金。本所委托人于2019年4月25日向贵司送达了《解除〈物业租赁合同〉通知书》，要求贵司收到《解除〈物业租赁合同〉通知书》后30天内将租赁物业清空返还给本所委托人，并结清所有租赁费用。然贵司30日后未能返还租赁物业给本所委托人，也未结清所有的租赁费用。现本律师郑重函告贵司：贵司收到本函后三日内与本所委托人办理《物业租赁合同》解除事宜，将租赁物业腾空返还给本所委托人并结清所有租赁费用。若贵司收到本函后三日内未能与本所委托人办理《物业租赁合同》解除事宜，未将租赁物业腾空返还给本所委托人并结清所有租赁费用，届时，本律师接受委托将采取一切法律手段追究贵司的违约责任和法律责任。”20 2019年5月28日，金沙公司（甲方）和华恒泰公司（乙方）签订《解除〈物业租赁合同〉处置协议书》，主要内容为“甲乙双方于2016年11月29日签订《物业租赁合同》，合同编号PSJY2016130589，乙方承租甲方位于深圳市××山区××路××号厂房，合同约定租赁期限为五年，至2021年11月30日止。在合同租赁期限内，乙方擅自将租赁物业转租给第三方深圳市品迈科技有限公司。乙方在未经甲方同意的情况下，擅自将租赁物业转租给第三方，依据《物业租赁合同》第五条5.1款的约定，乙方的行为属于严重违约行为。甲方有权单方解除《物业租赁合同》，要求收回租赁物业。乙方收到甲方的《解除〈物业租赁合同〉通知书》后，就解除《物业租赁合同》处置事宜与甲方协商，经双方协商，现达成本协议以资双方遵守。1、乙方同意与甲方解除上述《物业租赁合同》。2、乙方同意按照甲方《解除〈物业租赁合同〉通知书》的要求于2019年5月31日搬离租赁厂房，将租赁厂房返还给甲方。3、甲方同意以乙方交纳的履约保证金予以抵扣2019年5月份的租金。4、乙方同意上述《物业租赁合同》其所交纳的履约保证金抵扣2019年5月份租金后，剩余履约保证金不需退回。5、甲乙双方均不再追究对方的违约责任及装修赔偿和经济损失。6、若乙方在租赁厂房期间对厂房（宿舍）造成损坏的应予以修复。7、本协议一式三份，甲方执两份，乙方执一份，双方签字或盖章后生效。”金沙公司法定代表人黄伟谦签字并加盖签章、华恒泰公司法定代表人谢美蓉签字并加盖签章。 另查明：涉案厂房于1998年10月15日经深圳市龙岗区建设局批准建设。 再查明：1、上述《物业租赁合同》、《律师函》、《解除〈物业租赁合同〉处置协议书》均是东恒公司作为证据提交，经一审法院询问，东恒公司陈述上述证据是华恒泰公司交付东恒公司。2、东恒公司另提交《厂房租赁合同》一份并陈述系从华恒泰公司处获取。依据《厂房租赁合同》显示，2016年12月9日，华恒泰公司和案外人深圳市品迈科技有限公司签订《厂房租赁合同》，将涉案厂房转租给深圳市品迈科技有限公司。3、东恒公司另提交其和华恒泰公司于2016年12月26日签订的《协议书》一份，协议书主要内容是“甲方（东恒公司）因拟需用乙方（华恒泰公司）名义租赁金沙公司位于深圳市××山新区××沙社区宝××号工业厂房，现双方友好协商，签订协议如下：（1）、甲方以乙方名义办理租赁金沙公司上述厂房事宜，以乙方名义与金沙股份公司签订《房屋租赁合同》，乙方确认甲方与金沙公司之间的事实租赁关系；（2）、乙方与金沙公司之间因租赁上述厂房，所产生的租金等一切费用及安全事故等一切法律责任，均由甲方承担，与乙方无关。（3）、甲方保证租金直接由甲方支付给金沙公司，保证将甲方实际租赁厂房的事实告知金沙公司，出租方不会向乙方催要租金”。4、涉案厂房租金系通过谢美蓉或葛健账号支付至金沙公司银行账户。 一审法院认为，关于东恒公司第一项诉讼主张。首先，合同是民事主体设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，合同对合同当事人具有法律约束力。《物业租赁合同》的出租人金沙公司、承租人为华恒泰公司，东恒公司并非《物业租赁合同》权利义务人。其次，华恒泰公司在履行《物业租赁合同》违约，金沙公司和华恒泰公司协商签订《解除〈物业租赁合同〉处置协议书》有相应的事实及法律依据，不存在恶意串通及其他导致合同无效的情形。东恒公司对一项诉讼主张，一审法院予以驳回。 关于东恒公司第二项诉讼请求。东恒公司不是《物业租赁合同》当事人，东恒公司和华恒泰公司签订的《协议书》并不能约束金沙公司。华恒泰公司和金沙公司也不存在协商将华恒泰公司在《物业租赁合同》中的权利义务一并转让给东恒公司的事实。东恒公司第二项诉讼请求，缺乏事实及法律依据，一审法院予以驳回。 东恒公司和金沙公司不存在租赁合同关系，其第三项诉讼主张缺乏事实依据，一审法院予以驳回。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：驳回东恒公司的全部诉讼请求。一审案件受理费1605元，由东恒公司负担。 本院经审理查明，一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。 本院认为，本案为确认合同无效纠纷。本案中华恒泰公司作为承租人与金沙公司签订涉案《物业租赁合同》，东恒公司主张其为实际承租人，与金沙公司形成事实租赁关系。本院认为，虽然华恒泰公司确认其为名义承租人，其代东恒公司签订涉案《物业租赁合同》，但东恒公司并未举证其已将与华恒泰公司之间的《协议书》等情况告知金沙公司。东恒公司现有证据仅能证明其法定代表人向金沙公司转账的事实，但该事实不能否定华恒泰公司作为《物业租赁合同》承租人的身份；东恒公司提交的微信记录无法确认聊天主体，无法确认与金沙公司有关，均不能证明金沙公司已知悉东恒公司为实际承租人。因此，现有证据均无法否定华恒泰公司作为《物业租赁合同》的承租人的身份，亦不能证明华恒泰公司与金沙公司签订《解除处置协议书》存在恶意串通等无效事由，东恒公司请求确认该合同无效，依据不足，本院不予支持。东恒公司在此基础上请求确认其与金沙公司之间形成事实租赁关系及返还租金差额的主张，本院亦不予支持。 综上所述，东恒公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费3210元，由深圳东恒国际投资集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 明 亮 审判员 许 莹 姣 审判员 张 秀 萍 二〇二〇年五月十五日 书记员 戴斌（兼） 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。