北京市高级人民法院民 事 判 决 书（2020）京民再17号再审申请人（一审被告、反诉原告，二审被上诉人）：北京林吉建筑装饰装璜有限公司，住所地北京市顺义区。法定代表人：宋闯，总经理。委托诉讼代理人：牟法远，北京恒都（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王歆馥，北京恒都律师事务所实习律师。被申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：北京市顺义食品总厂，住所地北京市顺义区。法定代表人：于海跃，经理。被申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：北京金街生活消费品市场中心，住所地北京市顺义区。法定代表人：杨东燕，经理。以上二被申请人之共同委托诉讼代理人：张慧云，女，北京思泰华商贸公司职工，住北京市朝阳区，由北京市顺义区供销合作联合社推荐。以上二被申请人之共同委托诉讼代理人：贾海鹏，北京颐合中鸿律师事务所律师。再审申请人北京林吉建筑装饰装璜有限公司（以下简称林吉公司）因与被申请人北京市顺义食品总厂（以下简称顺义食品厂）、北京金街生活消费品市场中心（以下简称金街消费品中心）租赁合同纠纷一案，不服北京市第三中级人民法院（2018）京03民终9218号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年12月18日作出（2019）京民申2023号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，审理了本案。再审申请人林吉公司的委托诉讼代理人牟法远、王歆馥，被申请人顺义食品厂、金街消费品中心的委托诉讼代理人张慧云、贾海鹏接受了询问。本案现已审理终结。林吉公司申请再审称，1.二审判决将本案案由改判认定为租赁合同纠纷，与生效的（2013）顺民初字第11871号判决相抵触，该判决认定双方之间因涉案合同引发的纠纷为合资、合作开发房地产纠纷，且双方当事人均认可该案由。2.二审判决将涉案《房屋有偿使用合同》和《房屋有偿使用合同补充协议》的合同性质认定为租赁合同，且将本案案由认定为租赁合同纠纷，缺乏证据证明，属于认定基本事实错误。从涉案合同约定内容来看，对双方的合作方式、所建房屋的使用和归属做了明确约定，涉案合同不是租赁合同，而是合作建房共同经营合同。从合同双方实际履行来看，涉案合同也不是租赁合同，而是合作建房共同经营的合同。3.二审判决适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》(以下简称《合同法解释一》)第一条、《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百一十四条第一款关于租赁期限不超过二十年的规定，判决涉案合同履行期限超过二十年部分无效，属于适用法律错误。请求撤销本案二审判决，维持本案一审判决。顺义食品厂、金街消费品中心辩称，1.本案二审判决生效后，林吉公司已经主动与被申请人相互配合履行了二审判决结果，林吉公司已经书面确认收到了返还的租金，林吉公司在确认收到了返还的租金后又提起再审要求确认双方关系为合资、合作开发房地产合同纠纷，前后自相矛盾。2.被申请人在涉及《房屋有偿使用合同》和《房屋有偿使用合同补充协议》的所有相关案件诉讼过程中，都向法院提交了书面的《变更案由申请书》，表明双方当事人之间真实的法律关系是租赁关系。本案一审法院认定本案纠纷为合资、合作开发房地产纠纷是错误的，二审法院纠正为租赁合同纠纷符合事实及法律规定。3.允许承租人对租赁物进行改建、翻建和扩建并约定在合同到期或特定情况出现时改建、翻建和扩建的建筑物归属是租赁合同特有条款，在相关法律、司法解释中都有相关的规定。4.被申请人与林吉公司之间无共同投资、共担风险、共享利润的任何约定，事实上双方在实际履行过程中也没有任何共同投资、共担风险、共享利润，更谈不上共同经营。5.《房屋有偿使用合同》、《房屋有偿使用合同补充协议》的签订及履行，可以确认双方之间建立的是租赁合同关系。6.涉案出租的房屋及土地是国有资产性质，新形式下维护国有资产权益，纠正历史上形成的损害国有资产利益的情形刻不容缓。请求驳回再审申请人的申请。顺义食品厂、金街消费品中心向北京市顺义区人民法院起诉请求判令：1.顺义食品厂、金街消费品中心与林吉公司于1999年8月18日签订的《房屋有偿使用合同》及2001年2月20日签订的《房屋有偿使用合同补充协议》中部分内容因政府规划、占用无法继续履行，于判决生效之日起部分解除（剩余部分为598.24平方米）；2.上述《房屋有偿使用合同》及补充协议部分解除后，确认继续履行的合同期限至2019年8月19日止（超过20年部分无效）；3.诉讼费由林吉公司负担。林吉公司向北京市顺义区人民法院反诉请求：1.将本案案由变更为合资、合作开发房地产合同纠纷；2.顺义食品厂、金街消费品中心返还被侵占部分土地的土地使用费、拆迁损失费违约金916734元以及上述款项自1999年8月20日起至给付日止同期银行贷款利率的利息。3.诉讼费由顺义食品厂、金街消费品中心承担。北京市顺义区人民法院一审查明：2013年，林吉公司作为原告诉被告顺义食品厂、金街消费品中心、北京市顺义区供销合作联社（以下简称顺义供销社）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，案号为：（2013）顺民初字第11871号。在该案中，林吉公司诉称为“1999年8月6日、1999年8月18日、2001年2月20日，被告顺义食品厂、金街中心与原告林吉公司签订协议书，约定在金街市场工程改造后，双方共同开发经营北京金街生活消费品市场，市场的主要部分归被告经营，涉诉协议所涉及的房屋和场地交由原告经营和管理。被告还承诺允许原告与第三方合作经营。协议签订后，原告与第三方国泰大厦签订了合作协议。2007年8月23日，因金街市场进行商业改扩建，在双方就改扩建相关问题未达成一致意见的情况下，三被告用暴力手段强行拆除了原告的房屋，被告的违约行为给原告带来了巨大的经济损失。综上，为维护原告的合法权益，故诉至法院要求判令：三被告赔偿原告因拆除原告房屋（四层楼房）致使原告无法继续出租造成的损失共计7971.6万元（费用计算方法：房屋面积800平方米，租金按照6.5元每平方米每日计算至合同结束，6.5元×800平方米×365天×42年=7971.6万元）；案件受理费由被告承担”。在（2013）顺民初字第11871号民事案件中，法院经审理查明如下事实：“1999年，顺义食品厂对厂址进行改造，开办北京顺义金街综合市场。2002年12月25日，顺义食品厂设立金街中心，经营范围包括承办北京金街生活消费品市场等。2002年12月底，北京顺义金街综合市场变更名称为北京金街生活消费品市场。2003年，北京金街生活消费品市场的主办单位由顺义食品厂变更为金街中心。现顺义食品厂已经不实际经营。另查一，1999年8月18日，北京金街综合市场作为甲方与乙方林吉公司签订《房屋有偿使用合同》，内容为：经过甲、乙双方共同充分协商本着发挥各自优势，平等互利的原则，决定由甲、乙双方投资，决定开发利用北京顺义金街市场，开发经营商业、服务业及其它在金街市场内开办的经营项目，为了明确甲、乙双方的权利义务，自愿签订土地房屋有偿使用合同。条款如下：一、甲方责任。1.甲方将自己所属的顺义区府前街以金街市场内北头西侧（原聚合园美食城）现有的平房（结构、砖瓦、水泥）21间，该房建筑面积724平方米，房屋场地1155平方米（详见附件平面图），及院内水、电、暖设施提供给乙方有偿使用，搞商业、服务业、经营及开发各种服务项目；2.甲方同意在合同期限内，经有关部门批准对原有的房屋进行合理改造和扩建（向前扩4米）。甲方协助乙方办理房屋翻建、改造的有关手续，其各种费用由乙方支付；3.在合同期限内，甲方于1999年8月10日向乙方移交提供的房屋和场地。甲方保证乙方经营期间及翻建改造扩建房屋期间的水、电、暖的供应。其供应限量为水1000吨每月、电50千瓦、暖724平方米。二、乙方责任。1.乙方在合同期内经甲方同意对甲方提供的房屋、场地进行改造、翻建和扩建，其全部费用由乙方自负。2.在合同期限内，乙方有权合法、合理并依本合同的约定经营开发利用房屋和土地，自主经营、自负盈亏及经营其它项目，自己负责办理经营范围项目的有关手续。3.在签订合同时，乙方必须支付给甲方的房屋有偿使用费人民币130万元。上述费用乙方于1999年8月20日付清。（乙方用金街市场工程改造款抵顶土地有偿使用费）。4.乙方在合同期限内负责对自己经营的房屋装修、设备、流动资金和扩建房屋及相关设施的全部费用的投入……。三、合同期限。此合同期限共50年，自1999年8月20日起至2049年8月19日……。五、违约责任。合同一经签订，双方必须认真遵守，如任何一方无故违约，罚违约金200万元，并赔偿因此给对方造成的实际经济损失。六、财产处理。合同期满或中止，地上建筑物（不动产）及财产无偿归甲方所有。地面上可动资产（动产）及财产无偿归乙方所有。七、在合同履行期间，如遇有政府规划和不可抗力造成经济损失，甲、乙双方各自负其责，就有关问题双方可另行协商，如国家补偿的费用，房屋补偿归乙方所有，土地补偿归甲方所有……。该协议底部盖有北京顺义金街综合市场、林吉公司的公章。顺义食品厂盖章确认，该合同经北京市顺义区公证处公证。在该公证书中还有一北京顺义金街综合市场与林吉公司于1999年8月6日签订的协议书，内容为：甲方：北京顺义金街综合市场（原北京市顺义食品厂），乙方：林吉公司。经双方充分协商，就甲方解除与郝凤刚租赁协议事宜达成如下协议：一、经乙方提议，双方通过协商，甲方于99年8月7日前解除与郝凤刚租赁协议。二、甲方因解除与郝凤刚租赁协议而赔偿郝凤刚的违约金搬迁费等总额105万元，全部由乙方承担，乙方在99年8月4日前将105万元足额交付甲方。三、原郝凤刚租赁协议标的由甲、乙双方合作开发，由乙方确定项目并投资进行的承包经营。1999年8月18日，顺义食品厂与林吉公司再次签订一份《房屋有偿使用合同》，合同内容与林吉公司与北京金街综合市场签订的《房屋有偿使用合同》内容一致。上述合同涉及国有土地登记的使用人为北京市顺义区供销合作联合社，使用证号为京顺国用（2002初）字第0044号，登记日期为2002年9月20日。房屋登记的所有权人为北京市顺义食品厂，房屋所有权证号为顺集字第XXXX号，登记日期为1989年5月25日。1999年8月20日，顺义供销社出具《证明》，载明：顺义区供销合作社同意其下属单位北京顺义金街综合市场，现有座落在市场西北侧平房21间，其建筑面积724平方米，场地1155平方米。其房屋产权均属于顺义金街综合市场所有（原顺义食品厂权属）。同意该单位同北京林吉建筑装饰装璜有限公司签订房屋有偿使用合同。对上述合同，林吉公司主张签订《房屋有偿使用合同》的主体是北京顺义金街综合市场、顺义食品厂和林吉公司，因涉诉土地的登记使用权人为顺义供销社，且顺义供销社对签订该协议同意且认可，故顺义供销社也应为适格的被告；又因北京顺义金街综合市场后变更为北京金街生活消费品综合市场，而该单位的主办单位由顺义食品厂变更为金街中心，所以金街中心亦为适格被告。三被告称该合同相对方是顺义食品厂和林吉公司，且现合同已无法履行。就《房屋有偿使用合同》中约定的130万元房屋有偿使用费如何支付，三被告提交了两张发票证实已用金街大市场工程改造款进行了抵顶。两张发票显示2000年3月2日，北京四通建设工程总公司林吉建筑公司为“金街大市场”开具130万元工程款的发票，同月，顺义食品厂向林吉公司开具了交占地费130万元的发票。林吉公司对此表示认可。2001年2月20日，顺义食品厂与林吉公司签订《〈房屋有偿使用合同〉补充协议》，载明：1999年8月18日，双方以友好协商签订了《房屋有偿使用合同》，甲方已将房屋724平方米及场地1155平方米交由乙方使用。在甲方协助下，乙方已将房屋进行了翻建和改造。现双方经协商，对乙方正在使用的房屋和土地达成补充协议如下：1.甲方同意在合同期限内，经有关部门批准，乙方可在所使用的场地范围内增建建筑物。甲方应协助乙方办理有关建筑审批手续，其各种费用由乙方支付。2.乙方在所使用的场地范围内改造和增建建筑物，全部费用乙方自负。3.经甲乙双方协商一致，本合同方可中止履行。4.在合同履行期间，非遇政府为公益目的征用土地和不可抗力发生致合同不能履行时，本合同不解除。政府征用土地的，房屋和经营损失的补偿归乙方所有，土地补偿归甲方所有。2002年3月26日，顺义食品厂（甲方）与林吉公司（乙方）签订《土地买卖协议》，约定：甲乙双方经友好协商，甲方愿将食品总厂内北头西侧（原聚合园美食城）平房21间，建筑面积724平方米，房屋场地1155平方米，卖给乙方，在独立自主互利互惠共同发展的基础上，达成如下协议：1.甲方愿将房屋场地1879平方米的土地卖给乙方，协商价格每平方米1250.67元。合计金额235万元。2.乙方交清房价款后，甲方将食品总厂内北头西侧（原聚合园美食城）1879平方米的国有土地交给乙方。3.在甲方的协助下，由乙方办理土地过户转移变更手续。手续齐全后，再由乙方申请办理土地出让手续。4.付款时间：99年8月付清。林吉公司称签订《土地买卖协议》就是为了将土地使用权过户给林吉公司，但最终因一些原因没有变更成功。《土地买卖协议》中所说的金额235万元实际上指的是1999年8月6日北京顺义金街综合市场与林吉公司签订《协议书》中约定林吉公司需要支付的105万元和1999年8月18日北京顺义金街综合市场、顺义食品厂与林吉公司签订《房屋有偿使用合同》中约定的林吉公司应支付的130万元房屋有偿使用费。三被告对《土地买卖协议》表示该协议实际的签订日期是2002年9月，因协议所涉土地属于顺义供销社而非顺义食品厂，性质属于划拨土地，故上述协议应属无效……另查三、2004年，顺义区政府制定《顺义区商业规划（试行）》，该规划包括《房屋有偿使用合同》所涉及房屋和场地在内的区域建设“金街商业街”。2006年，顺义区政府将商业中心区金街片区改造工程列为2007年拟实施的重点建设工程，并决定采取联合入市方式进行市场化运作，预计2007年4月份启动，2008年11月底前完成。2007年8月15日，顺义区政府要求金街商业区改造项目由供销社具体负责，“必须在2007年9月底前完成拆除工作，达到场地平整条件”。2007年3月2日，金街中心、顺义食品厂向宋自林发出《通知》，该通知写明：“根据顺义区政府关于2007年对金街综合市场改造规划的安排，为配合区政府实施这一重点工程，特向全体商户告知，金街市场将于2007年4月5日全面停水、停电。望全体商户接此通知后，积极配合做好各项搬迁撤离工作。届时对于涉及租赁合同内容的相关事宜协商解决。2007年8月24日，《房屋有偿使用合同》所涉及房屋被拆，场地被占用。2008年11月14日，北京市国土资源局顺义分局向顺义区人民政府发的京国土顺[2008]151号关于收购顺义区府前中街商业金融项目的请示中，载明“顺义区府前中街商业金融项目（金街改造项目）位于顺义区府前中街，占地面积53445平方米，用地性质为商业金融。该项目宗地内有北京市顺义区供销合作联合社、北京渔阳兴顺房地产开发公司等六个产权单位，目前供销社已经出资，将宗地内产权单位给予补偿并完成拆迁、拆除工作，宗地已达到自然平整……建议由区土地储备中心与宗地内的产权单位签订《收购协议》，鉴于供销社已先行对宗地内的产权单位完成了拆迁补偿工作，所以区土地储备中心支付收购款的方式为待交易结束，且竞得人将补偿费支付给区土地储备中心到账后，区土地储备中心再将405647009.57元支付给供销社，不再向其他产权单位支付收购款，具体支付方式另行约定。2008年，北京市土地整理储备中心顺义区分中心将顺义供销社享有使用权的涉诉土地收购。庭审中，顺义供销社认可涉诉土地地上物的拆迁拆除补偿费、土地平整费、规划评估等工作所发生的费用均由其领取，且与收购方约定就收购土地签订的有关协议、合同及相关权力自动终止，并保证在收购土地时，在收购土地范围内的土地和房屋及其他地上附着物未设定任何抵押、留置或其他担保措施，无任何被司法机关查封、冻结等情形，没有转让、出租行为，无出租入股或其他合作，没有任何权属纠纷，宗地交付后，如果有未向收购方披漏或者未解决而留存及与交付前有关的债务及纠纷，由顺义供销社继续承担或负责解决……另查四、2010年，林吉公司将顺义供销社、顺义食品厂、金街中心作为被告诉至法院，称2007年8月24日，金街市场进行商业改扩建，在相关问题未达成一致意见的情况下，顺义供销社、顺义食品厂、金街中心强行拆毁了公司所建部分房屋，占用了公司所建消防蓄水池，公司虽多次与其协商，但其拒不停止侵权行为。故要求判令：被告停止在林吉公司经营管理的场地上施工，并将侵占的房屋、场地、消防水池、停车场恢复原状。后北京市平谷区人民法院作出（2010）平民初字第5504号民事判决驳回了林吉公司的诉讼请求。后林吉公司上诉至北京市第二中级人民法院（以下简称二中院）。二中院经审理后认为林吉公司明确其以侵权为由提起本案诉讼，但根据其提供的证据，不能证实涉案房屋、场地系被市场中心、顺义供销社、顺义食品厂拆除。对此其应承担相应的后果。现林吉公司要求市场中心、顺义供销社、顺义食品厂停止在涉诉的场地上施工，并将房屋、场地、消防水池、停车场恢复原状，缺乏依据，法院难以支持……因涉案房屋、场地被拆除产生的损失问题，可另行解决。2011年8月，二中院做出（2011）二中民终字第14985号民事判决，驳回上诉，维持原判。”2015年9月18日，北京市顺义区人民法院作出（2013）顺民初字第11871号民事判决：“一、被告北京市顺义食品总厂、北京市顺义区供销合作联合社、北京金街生活消费品市场中心共同赔偿原告北京林吉建筑装饰装璜有限公司损失八百五十万元，于本判决生效后三十日内执行；被告北京市顺义食品总厂、北京市顺义区供销合作联合社、北京金街生活消费品市场中心对前述债务承担连带清偿责任；二、驳回原告北京林吉建筑装饰装璜有限公司其他诉讼请求”。上述判决现已发生法律效力。另查，顺义食品厂、金街消费品中心提交的北京市顺义区人民政府2011年12月26日出具的《国有土地使用证》〔编号为京顺国用（2011）划第00181号〕记载：土地使用权人为北京市顺义区供销合作联合社，座落为顺义区府前中街南侧，地号为130323100041000000，图号为I-6-8-【16】，地类（用途）为商业服务业，使用类型为划拨，使用权面积为598.24㎡，其中独用面积598.24㎡。庭审中，顺义食品厂、金街消费品中心称现北京市顺义区供销合作联合社享有的土地使用权面积为598.24㎡，其他土地使用权已经于2009年3月26日由北京顺桥房地产开发有限责任公司取得，故其与林吉公司签订的《房屋有偿使用合同》及补充协议应部分解除，仅剩余598.24㎡可继续履行；林吉公司不认可顺义食品厂、金街消费品中心关于剩余部分为598.24㎡的陈述，认为剩余部分应为965㎡，虽然部分土地已经变更登记，不是在顺义食品厂、金街消费品中心名下，但现在的土地使用权人与顺义食品厂、金街消费品中心存在关联关系，顺义食品厂、金街消费品中心仍是该地块的实际控制人，故剩余部分965㎡应按照合同约定继续履行。北京市顺义区人民法院一审认为，第一，关于涉案《房屋有偿使用合同》及补充协议应否部分解除问题。因《房屋有偿使用合同》及补充协议涉及的土地、房屋确实因政府规划被征用或拆除，故《房屋有偿使用合同》及补充协议签订以后客观情况发生了重大变化，继续履行原合同亦不能实现合同目的，故顺义食品厂、金街消费品中心请求变更涉案《房屋有偿使用合同》及补充协议并无不当，法院予以支持。顺义食品厂、金街消费品中心称现北京市顺义区供销合作联合社享有的土地使用权面积为598.24㎡，并提供《国有土地使用证》佐证，虽林吉公司辩称剩余部分土地面积应为965㎡，但其未提交相关证据予以证明，法院不予采信，故双方应以《国有土地使用证》记载的面积及宗地图继续履行《房屋有偿使用合同》及补充协议。第二，关于涉案《房屋有偿使用合同》及补充协议履行期限问题。顺义食品厂、金街消费品中心主张双方存在租赁关系，合同履行期限最长应为20年，超过20年的部分无效，法院（2013）顺民初字第11871号民事案件中涉及的《房屋有偿使用合同》及补充协议与本案相同，该案案由系合资、合作开发房地产合同纠纷，且从涉案《房屋有偿使用合同》及补充协议的内容来看，双方存在合资、合作关系，并非租赁关系，故涉案《房屋有偿使用合同》及补充协议继续履行部分的履行期限应依照合同的约定，故顺义食品厂、金街消费品中心请求确认继续履行的合同期限至2019年8月19日止的诉讼请求无法律及事实依据，法院不予支持。第三，关于林吉公司反诉主张的返还被侵占部分土地的土地使用费、拆迁损失费违约金916734元以及利息问题。因涉案《房屋有偿使用合同》及补充协议已经部分变更，涉案土地面积确实减少，故顺义食品厂、金街消费品中心应返还林吉公司无法使用土地部分的费用，因涉案土地系因政府征收所致，并非顺义食品厂、金街消费品中心原因，故林吉公司主张的违约金、利息，法院不予支持。关于应返还的具体数额，法院将根据合同约定的履行期限、合同标的额、涉案土地被征用时间及被征用面积等酌情确定。综上，北京市顺义区人民法院于2018年6月13日作出（2017）京0113民初18823号民事判决：一、确认顺义食品厂、金街消费品中心与林吉公司于1999年8月18日签订的《房屋有偿使用合同》以及顺义食品厂与林吉公司于2001年2月20日签订的《房屋有偿使用合同补充协议》涉及的土地面积按照《国有土地使用证》〔编号为京顺国用（2011）划第00181号〕记载的土地面积（598.24㎡）及宗地图继续履行，超过上述面积的部分解除；二、顺义食品厂、金街消费品中心返还林吉公司916734元，于判决生效之日起7日内履行；三、驳回顺义食品厂、金街消费品中心其他诉讼请求；四、驳回林吉公司其他反诉请求。顺义食品厂、金街消费品中心不服一审判决，向北京市第三中级人民法院提出上诉。二审期间，双方当事人均未向法院提交新证据。二审法院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。北京市第三中级人民法院二审认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租赁关系中，出租人最主要的义务是按照合同约定将租赁物交付承租人，承租人最主要的义务是按照约定交付租金。合资、合作开发房地产合同是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金作为共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。在一方以资金为投入，另一方以土地使用权为投入的合作开发房地产合同中，双方当事人的真实意思表示是以土地使用权作价出资的合作。合资、合作开发关系的成立必须具备三个法定条件：一是共同投资，即合作方以包括土地、资金等作为资本，投入到合作项目之中；二是共享利润，即合作各方对合作开发建设的利润按约定比例共同分配利益；三是共担风险，即合作各方不仅仅享有对合作项目的利润分配，更要按照约定比例承担合作项目的经营风险及不利后果。本案中，根据《房屋有偿使用合同》、《房屋有偿使用合同补充协议》的约定，顺义食品厂、金街消费品中心将座落在市场西北侧平房21间，建筑面积724平方米，房屋场地1155平方米及院内水、电、暖设施提供给林吉公司有偿使用，房屋有偿使用费130万元，期限50年，自1999年8月20日至2049年8月19日止。虽然约定“双方本着发挥各自优势，平等互利的原则，决定由甲、乙双方投资，决定开发利用北京顺义金街市场，开发经营商业、服务业及其它在金街市场内开办的经营项目”，但并无双方共同投资、共担风险、共享利润的任何约定，也没有合资、合作开发房地产的用词。从其实质内容分析，不符合合资、合作开发房地产合同的要件。从实际履行来看，顺义食品厂、金街消费品中心仅收取固定数额的租金，并未与林吉公司有合资、合作开发房地产的行为。因此，《房屋有偿使用合同》、《房屋有偿使用合同补充协议》的法律性质应为租赁合同。《合同法解释一》第一条的规定，合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。根据《合同法》第二百一十四条第一款的规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。另根据该法第四百二十八条的规定，本法自1999年10月1日起施行。《合同法》自1999年3月15日通过至1999年10月1日施行有长达6个半月的过渡时期，社会公众具有知晓合同法内容的机会，而且合同当事人也有学习和了解合同法的义务，在合同法颁布以后实施以前成立的合同，当事人已经考虑了合同法的因素。本案中，双方当事人在合同法实施以前签订《房屋有偿使用合同》，但应适用《合同法》的相关规定。《房屋有偿使用合同》虽然约定了租赁期限为50年，亦系双方真实意思表示，但违反了合同法关于租赁期限的强制性规定，超过20年的部分当属无效。认定20年的有效期起算时间也是从合同法实施日起计算，而不是租赁合同的起租日开始计算。《房屋有偿使用合同补充协议》是《房屋有偿使用合同》的从合同，因此涉案《房屋有偿使用合同》、《房屋有偿使用合同补充协议》的租赁期间超过2019年10月1日的部分应属无效。综上，北京市第三中级人民法院于2018年8月20日作出（2018）京03民终9218号民事判决：一、维持北京市顺义区人民法院（2017）京0113民初18823号民事判决第一项、第二项；二、撤销北京市顺义区人民法院（2017）京0113民初18823号民事判决第三项、第四项；三、顺义食品厂、金街消费品中心与林吉公司于1999年8月18日签订的《房屋有偿使用合同》以及顺义食品厂与林吉公司于2001年2月20日签订的《房屋有偿使用合同补充协议》超过2019年10月1日的部分无效；四、驳回顺义食品厂、金街消费品中心的其他诉讼请求；五、驳回林吉公司的其他反诉请求。再审中，经询问，双方当事人均认可本案之前双方当事人因涉案合同发生纠纷而诉至法院的案件均没有将合同性质作为焦点进行审理，法院没有对涉案合同的性质进行过确认。同时，双方均认可已经自行履行了原判决所确认的返还金额。另外，再审申请人林吉公司表示，对于二审判决的第一项，即维持一审判决第一、二项没有异议，仅对二审判决的第三项，即涉案的合同性质以及是否应当在20年后无效有异议。本院再审查明的事实与原一、二审查明的事实一致。本院再审认为，双方当事人再审争议的焦点问题是涉案的合同性质以及20年后的部分是否应当无效。由于双方当事人均认可本案以前双方就涉案合同发生的纠纷诉至法院的案件均没有就合同性质进行过审理，因此不能仅凭以前双方当事人诉争的案由来确定涉案合同的性质。对于合同性质的认定，应该从合同的整个内容以及实际履行情况进行考察而不应该仅仅凭合同的个别文字表述来进行认定。本案中，双方当事人虽然在《房屋有偿使用合同》中有“双方本着发挥各自优势，平等互利的原则，决定由甲、乙双方投资，决定开发利用北京顺义金街市场，开发经营商业、服务业及其它在金街市场内开办的经营项目”这样的表述，但《房屋有偿使用合同》、《房屋有偿使用合同补充协议》的中心内容是顺义食品厂、金街消费品中心将座落在市场西北侧平房21间，建筑面积724平方米，房屋场地1155平方米及院内水、电、暖设施提供给林吉公司有偿使用，房屋有偿使用费130万元，期限50年，自1999年8月20日至2049年8月19日止。合同中并无双方共同投资、共担风险、共享利润的任何约定，也没有合资、合作开发房地产的用词。从合同实际履行来看，顺义食品厂、金街消费品中心仅收取固定数额的租金，并未与林吉公司有合资、合作开发房地产的行为。因此，《房屋有偿使用合同》、《房屋有偿使用合同补充协议》的法律性质应为租赁合同。原终审判决认定正确，应予维持。《合同法解释一》第一条规定：“合同法实施前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。”另根据该法第四百二十八条的规定，《合同法》自1999年10月1日起施行。本案中，双方当事人签订《房屋有偿使用合同》时，《合同法》尚未实施，而当时的法律对租赁期限没有规定，故应适用《合同法》的相关规定。根据《合同法》第二百一十四条第一款的规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。由于《房屋有偿使用合同》约定的租赁期限为50年，违反了《合同法》关于租赁期限的强制性规定，故超过20年的部分当属无效。《房屋有偿使用合同补充协议》是《房屋有偿使用合同》的从合同，其合同终止时间应该也应与《房屋有偿使用合同》相同。鉴于《合同法》对实施之前成立的合同并无溯及力，因此认定20年的有效期起算时间应从合同法实施日起计算，即从1999年10月1日开始计算，故涉案《房屋有偿使用合同》、《房屋有偿使用合同补充协议》的租赁期间超过2019年10月1日的部分应属无效。原终审判决认定并无不当，应予维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：维持北京市第三中级人民法院（2018）京03民终9218号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长 陶志蓉审 判 员 张学梅审 判 员 李 晓二〇二〇年五月二十五日法官助理 陈 瑶书 记 员 陆芊雯