山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终1903号 上诉人（原审原告）：济南中海地产投资有限公司（执行案外人）,住所地X。 法定代表人:欧阳国欣,董事长。 委托诉讼代理人：辛龙,山东齐鲁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢帅,山东齐鲁律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛元和资产控股有限公司（申请执行人）,住所地X。 法定代表人:刘顺年,经理。 委托诉讼代理人：李前,山东文之律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邢林,山东文之律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:常凯（被执行人）,男,X。 上诉人济南中海地产投资有限公司（以下简称中海地产）因与被上诉人青岛元和资产控股有限公司（以下简称元和资产）、被上诉人常凯执行异议之诉一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2018）鲁0203民初4297号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭,进行了审理。本案现已审理终结。 中海地产上诉请求：1、请求依法撤销山东省青岛市市北区人民法院作出的（2018）鲁0203民初4297号民事判决，依法支持中海地产的一审诉讼请求；2、判令本案一、二审诉讼费用由元和资产、常凯负担。事实与理由：一、案涉房屋依法登记在中海地产名下，依据物权法及合同约定，房屋所有权属于中海地产，一审法院无权处置案涉房产，二审法院应当依法予以纠正。首先，一审法院拍卖济南市X室房屋涉嫌程序违法。案涉房屋依法登记在中海地产名下，中海地产仅为常凯办理了网签备案登记，尚未办理个人不动产登记证书，根据物权法相关规定，房屋权属应以产权登记为准，故房屋所有权仍归中海地产所有，一审法院无权处置中海地产所有的房屋。其次，商品房合同网签备案仅是房屋行政管理部门签订的商品房预售合同办理的备案登记手续，不具有物权效力，法院无权拍卖案涉房屋。根据《城市房地产管理法》规定，商品房预售合同网签备案是商品房预售管理的一部分，系为防止一房二卖的行政管理行为，本意是通过网签备案对预售行为是否合法进行实质性审查，并不引起物权变动效力。第三，根据中海地产与常凯《济南市商品房买卖合同》【合同编号：销售（字）X】附件五合同补充协议第九条之约定：“买受人以抵押担保贷款方式付款，同意在房地产权属证书办理完毕之前，房屋的所有权归出卖人所有，买受人对此无异议”，因常凯因自身原因并未办理案涉房屋房产证，故依据合同约定，案涉房屋所有权仍归上诉人所有，一审法院无权处置（包括查封、拍卖）。第四，常凯至今对案涉房屋未实际占有、使用、控制，一审法院无权查封案涉房产。该事实有中海物业管理有限公司济南分公司出具的证明为证，一审法院对该事实未予以认定，显属错误，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条之规定，一审法院无权查封案涉房产。二、一审判决认定，中海地产作为案外人未在执行标的执行完毕之前向一审法院提出执行异议，属于事实认定错误。首先，一审法院拍卖登记在中海地产名下的案涉房产及将案涉房产抵债给元和资产，从未通知中海地产，其行为严重损害了中海地产自身权益及知情权，其拍卖行为明显违法。其次，一审判决认定，中海地产作为案外人未在执行标的执行完毕之前向一审法院提出执行异议，属于事实认定错误。中海地产是在2018年1月11日收到（2013）北四执字第129号之十五执行裁定书的，并于2018年1月11日同日向一审法院提出执行异议书。一审判决认定中海地产作为案外人未在执行标的执行完毕之前向一审法院提出执行异议，属于事实认定错误。三、一审判决适用法律错误。中海地产一审诉讼请求有明显的事实及法律依据，一审法院应当依法予以支持。但一审法院却依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款（二）项、第二款之规定，驳回中海地产诉讼请求，明显属于事实认定错误。 元和资产辩称：一、中海地产以涉案房屋登记在其名下，所有权属于中海地产，所以法院无权处置的上诉意见与本案事实和法律规定相悖。1、涉案房屋没登记在中海地产名下。2018年1月22日，济南市国土资源局作出公告，根据市北法院的（2013）北四执字第129号之十五《执行裁定书》，将涉案房屋过户至元和资产名下。之前X号《不动产权证书》记载的涉案房屋登记予以公告注销。同时，将依据上述生效法律文书为有关权利人办理不动产登记手续。涉案房屋中海地产已经出售给常凯，常凯也已经将全部房款支付中海地产。中海地产提起要求解除与常凯之间的涉案房屋买卖合同的起诉也被济南中级法院作出的（2018）鲁01民终7186号民事判决驳回。中海地产在上诉状称“常凯至今对涉案房屋未实际占有、使用、控制”。但在济南中级法院作出的（2018）鲁01民终7186号民事判决中认定：中海地产于2014年11月11日向常凯交付了涉案房屋。否定了中海地产的说法。2、根据相关法律规定，市北法院对常凯所有X号商品房的查封、评估拍卖，以及流拍后的以房抵债等执行行为都是合法有效的。二、中海地产以市北法院将涉案房产抵债给元和资产，从未通知其为理由说明其未超提起执行异议的法定期限之说法也是不成立的。2015年5月22日，市北法院根据济南市不动产登记机构《预售合同备案结果》记载，查封了涉案房产并张贴查封公告，告知任何单位和个人对上述被查封财产不得有转移、隐匿、损毁、变卖、抵押、典当、赠与、出租等行为。2015年6月22日，市北法院依法委托青岛金手鎚拍卖有限公司对涉案房产进行了二次公开拍卖，流拍后，2017年6月22日，市北法院作出（2013）北年执字第129号第15执行裁定书，将涉案房屋作价358.502万元交付元和资产，该房屋产权自该裁定书送达元和资产后转移元和资产。2018年1月22日，济南市国土资源局根据市北法院以上裁定作出了注销涉案房屋原登记，将产权过户至元和资产公告。至此，市北法院关于涉案房屋的执行程序已经终结。中海地产所谓的以法院未通知其为由来说明其执行异议未逾期的说法不能成立。上诉人诉请无事实与法律依据，请求法院依法予以驳回。 被上诉人常凯未到庭答辩。 中海地产向一审法院起诉请求：一、请求确认济南市X室房屋所有权归中海地产所有；二、请求依法撤销青岛市市北区人民法院作出的(2013)北四执字第129号之十五执行裁定书,并对位于济南市X房屋执行回转；三、请求判令元和资产、常凯承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：常凯系一审法院（2013）北四执字第129号案件的执行担保人，元和资产系该案申请执行人。中海地产系争议房屋的开发商。 坐落于山东省济南市X室房屋，系中海地产开发建设，常凯与中海地产签订商品房买卖合同以3425852元的总价购买该房屋，常凯向中海地产支付首付款1035852元，并以该房屋为抵押向中信银行济南分行贷款239万元支付剩余房款，就该抵押贷款中海地产为常凯提供阶段性连带保证责任。中海地产与常凯签约后就该房屋办理了商品房预售合同的网签备案手续，未办理预告登记，也未办理房屋产权登记。中海地产已收取常凯应付的全部房款，并将涉案房屋交付给常凯。 2015年一审法院作出（2013）北四执字第129-9号执行裁定书，裁定对该执行案件的被执行人及执行担保人包括常凯采取强制执行措施，以拍卖或变卖所得价款履行义务。根据济南市不动产登记机构出具的《预售合同备案结果》,记载涉案房产买方为常凯,预售方为中海地产，据此一审法院查封了涉案房产登记并张贴查封公告,告知任何单位和个人对上述被查封财产不得有转移、隐匿、毁损、变卖、抵押、典当、赠与、出租等行为。2015年5月25日,元和资产向一审法院请求对上述被查封房产进行评估拍卖。一审法院委托青岛金手槌拍卖有限公司对涉案房产进行公开拍卖,两次均因无人报名竞拍而流拍。经元和资产申请，2017年6月22日一审法院作出(2013)北四执字第129号之十五执行裁定书,依法将涉案房产交付元和资产抵偿债务，元和资产可以持该裁定书办理产权过户手续，并载明“申请执行人元和资产表示,同意以最后一次拍卖保留价人民币358.502万元偿还执行保证人常凯在中信银行股份有限公司济南分行的抵押贷款后,抵偿两被执行人所欠其的债务”。 2018年1月22日，济南市国土资源局出具公告，载明根据一审法院(2013)北四执字第129号之十五执行裁定书执行变更涉案房屋所有权手续，注销中海地产名下的X号《不动产权证书》记载的上述房屋登记，并将为权利人办理上述不动产登记手续。 因常凯未按时偿还贷款，中海地产履行担保义务向中信银行济南分行偿还本息合计36525.67元。中海地产于2018年以常凯及其配偶郭晓雨为被告、中信银行股份有限公司济南分行为第三人起诉，要求解除中海地产与常凯签订的商品房买卖合同、判令常凯腾空退还涉案房屋，并要求常凯支付相关代偿款项及违约金等。2018年7月10日，济南市市中区人民法院作出（2018）鲁0103民初580号民事判决，判决解除中海地产和常凯就涉案房屋签订的商品房买卖合同，判令该案常凯、郭晓雨腾空返还涉案房屋，并判令常凯支付相关费用。常凯、郭晓雨不服该判决上诉至济南市中级人民法院，该院于2018年11月19日作出（2018）鲁01民终7186号民事判决，判决驳回中海地产的全部诉讼请求。该判决书已于2018年12月29日发布于中国裁判文书网。 一审法院认为，坐落于山东省济南市X室房屋系常凯购买所得，其已向中海地产支付全部房款，中海地产也已向常凯交付房屋。该房屋因一审法院（2013)北四执字第129号案件执行拍卖过程中流拍两次，经一审法院（2013)北四执字第129号之十五执行裁定书裁定作价358.502万元交付元和资产抵偿债务。元和资产持该裁定书已向济南市国土资源局申请办理产权过户手续，该局于2018年1月22日发布公告注销中海地产名下的X号《不动产权证书》记载的上述房屋登记，并进入为权利人元和资产办理过户手续过程中。 中海地产曾起诉要求解除中海地产与常凯签订的商品房买卖合同，判令常凯、郭晓雨腾空退还涉案房屋并赔偿相关损失，该案经一审、二审后，济南市中级人民法院作出（2018）鲁01民终7186号民事判决驳回济南中海的诉讼请求。该判决已生效。 综上所述，涉案房屋系常凯购买所得，中海地产已经收取常凯的全部房款并向常凯交付房屋，中海地产主张解除其与常凯签订的商品房买卖合同并要求常凯返还房屋的诉讼请求已经被生效的民事判决予以驳回，故中海地产对涉案房屋并不享有物权权利，中海地产对常凯履行担保义务向中信银行济南分行偿还本息后，其对常凯享有的是债权。故中海地产要求确认涉案房屋所有权归其所有的诉讼请求于法无据，一审法院依法予以驳回。 一审法院依法查封并拍卖常凯所有的涉案房屋符合法律规定，并已执行完毕。根据民事诉讼法第227条的规定，中海地产作为案外人提出执行异议，应当在执行过程中即执行标的执行完毕之前提出，现本案的执行标的已经执行完毕。故中海地产要求撤销一审法院作出的(2013)北四执字第129号之十五执行裁定书,并对位于济南市X户房屋执行回转的诉讼请求于法无据，一审法院依法予以驳回。 综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款（二）项、第二款之规定，判决：驳回中海地产的诉讼请求。案件受理费500元，保全费5000元，共计5500元，由中海地产负担。 本院二审期间，各方当事人均没有提交新证据。 二审法院查明的事实与一审法院查明一致。 本院认为，涉案房屋系由被上诉人常凯购买所得，其已向中海地产支付全部房款，中海地产也已向常凯交付房屋。该房屋已经一审法院（2013)北四执字第129号之十五执行裁定书裁定作价358.502万元交付元和资产抵偿债务。济南市国土资源局也已于2018年1月22日发布公告注销中海地产名下的X号《不动产权证书》记载的上述房屋登记，并进入为权利人元和资产办理过户手续过程中。因此中海地产请求确认涉案房屋归其所有，理由不成立，本院不予采信。中海地产在济南市市中区人民法院（2018）鲁0103民初580号案件起诉的事实与理由中明确认可中海地产已于2014年11月11日向常凯交付房屋，故中海地产在本案中又主张常凯对涉案房屋未实际占有、使用、控制，与事实不符，本院不予采信。 关于中海地产请求对涉案房屋执行回转问题，非本案执行异议之诉审理范围，本案不予处理。 综上，上诉人中海地产的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费500元，由上诉人济南中海地产投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 侯 娜 审判员 高中日 审判员 王昌民 二〇二〇年五月六日 书记员 石 晗 书记员 李珊珊