广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终9304号上诉人（一审被告）：伍克能（WU，Conan），男，1939年1月19日出生，香港特别行政区居民，委托诉讼代理人：梁志威，广东创杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈梓强，广东创杰律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告）：广东中原地产代理有限公司。住所地：广东省广州市天河区珠江东路12号3601房、3701房之自编02、04、05单元。法定代表人：李耀智。委托诉讼代理人：陈宇平，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：关怡钧，男，系该公司员工。上诉人伍克能（WU，Conan）因与被上诉人广东中原地产代理有限公司（以下简称中原地产）居间合同纠纷一案，不服广东自由贸易区南沙片区人民法院（2019）粤0191民初1176号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。上诉人伍克能上诉请求：1.撤销一审判决，驳回中原地产的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由中原地产承担。事实与理由：一、2017年12月5日下午14时27分，伍克能、中原地产与案外人三方签署的《广州市存量房买卖合同》中明确约定伍克能本次交易支付中介服务费为0元，所以中原地产无权要求伍克能支付中介费。该三方合同是各方的最终约定，应以此为准。事实上，伍克能就本次交易事宜咨询了亲友，亲友在得知交易情况后给出了意见，伍克能认为成交太快，自己让步12万元有点亏，故就本次交易事宜想再作慎重考虑，中原地产为了促成交易故同意伍克能不需要交本次中介服务费，所以中原地产的工作人员制作上述三方合同后由三方签字确认。二、应当履行《广州市存量房买卖合同》最后的约定，伍克能无须支付中介服务费。经过三方协商，伍克能无需支付中介服务费，故本案应当由买方支付全部中介服务费。伍克能在此前不知道买家要承担的中介服务费数额，直到一审庭审后才知道买方没有增加中介服务费，此是中原地产与买方隐瞒，不能否定《广州市存量房买卖合同》中关于伍克能无需支付中介费的约定。三、中原地产认为有《房地产中介服务合同》情况下就不需要在《广州市存量房买卖合同》上明确伍克能的中介服务费的说法是不合理的、矛盾的。中原地产作为专业的房产中介，十分清楚本案作为最终确定各方当事人意愿的是《广州市存量房买卖合同》，当《广州市存量房买卖合同》与此前签订的合同出现约定冲突的情况时，应当以时间在后的《广州市存量房买卖合同》为准。但中原地产仍然在后面签订的《广州市存量房买卖合同》约定伍克能的中介服务费为0元，这明确表示最终三方是一致认为伍克能不需要承担中介服务费的。中原地产对于两份合同的签署时间差问题，用系统原因作解释，伍克能不予认可。三、本案《广州市存量房买卖合同》中关于居间合同关系的权利义务已经并全部实现。根据《广州市存量房买卖合同》第七条的约定，伍克能支付的中介服务为0元。而且合同约定违约方应代守约方向中原地产支付中介费，据此只有在伍克能违约，而买方没有违约的情况下，伍克能才需要支付中介服务费，但广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初8429号民事判决书已经认定买方违约，故伍克能更加不可能承担违约责任而需要支付中介服务费。中原地产二审辩称，不同意伍克能的上诉请求，同意一审判决。中原地产向一审法院起诉请求：1.伍克能向中原地产支付咨询及中介服务费35000元；2.伍克能支付自起诉之日起计至清付之日止因逾期支付咨询及中介服务费而产生的违约金（以35000元为本金，每日按0.05%的标准）；3.诉讼费用由伍克能支付。一审法院查明事实如下：涉案房屋为伍克能名下物业，建筑面积92.3721平方米。2017年12月2日，伍克能与王会涛、闫玲签订《存量房买卖合同（示范文本）》，约定伍克能将涉案房屋作价4380000元出售给王会涛、闫玲。同日，中原地产（甲方）与伍克能（乙方）签订《房地产中介服务合同（示范文本）》，约定，乙方在本合同签订之日起三个月内，非独家委托甲方提供中介服务，为乙方出售涉案房屋，拟售价格4380000元；甲方在合同约定的期限内……乙方向甲方支付中介服务费35000元……在合同签字页，甲方处无签章，乙方处有“伍克能”的签名。2017年12月5日，中原地产（甲方，房地产中介服务机构）与伍克能（乙方，卖方）签订《广州市房地产中介服务合同》（合同编号：穗房中介合字××号，以下统称网签中介服务合同），约定乙方于2017年12月05日至2018年03月05日非独家委托甲方为乙方出售涉案房屋提供中介服务。甲方在本合同约定的期限内，促成乙方与买方签订房屋买卖合同3月31日前，乙方向甲方支付中介服务费为35000元。乙方逾期支付中介服务费的，应当每日按未付款0.05%的标准向甲方支付违约金。其他约定：1.乙方保证不会私下与甲方介绍的买方或者亲属私下交易，否则视为甲方已促成乙方与买方达成交易，乙方须按本合同约定的拟售价格的0.8%支付中介服务费；……3.乙方必须保证甲方能够带领买方顺利察看该房产；4.如买方同意购买该房产，乙方必须立即无条件配合甲方及买方办理与买卖交易有关的各项手续和程序……同的每页均有打印的“打印时间：2017-12-0510:35:40”和“签约时间：2017-12-0510:35:40”。同日，伍克能（甲方、卖方）和王会涛、闫玲（乙方、买方）、中原地产（丙方，房地产中介服务机构）签订《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字××号，以下统称网签买卖合同），约定：甲方向乙方出售涉案房屋，价格为4380000元。丙方依法促成甲乙双方当事人签订本合同后，当事人应当按照咨询及中介服务费确认书的约定向丙方支付中介服务费，其中：（1）甲方应向丙方支付中介服务费0元。（2）乙方应向丙方支付中介服务费43800元。甲乙双方或者其中一方当事人逾期支付上述中介服务费的，违约方每日按未付中介服务费0.05%的标准向丙方支付违约金。基于甲乙任何一方当事人的违约行为导致本合同被解除的，违约方应代守约方向丙方支付中介服务费。守约方已支付的，丙方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。中介服务费金额应以咨询及中介服务费确认书为准。其他约定：如本合同关于中介服务费的给付与过往甲方或乙方签署的《咨询及中介服务费确认书》内容不一致的，以《咨询及中介服务费确认书》为准。在合同的每页均有打印的“打印时间：2017-12-0514:27:45”和“签约时间：2017-12-0514:27:45”。中原地产、伍克能庭审中确认双方并未签署《咨询及中介服务费确认书》；中原地产提供的中介服务内容为促成伍克能与买方签订涉案房屋的买卖合同。因涉案房屋买卖合同最终没有履行完毕，伍克能向广州市番禺区人民法院提起诉讼，要求解除伍克能与王会涛、闫玲的买卖合同关系，并没收定金等，广州市番禺区人民法院于2019年3月20日作出（2018）粤0113民初8429号民事判决书，认定王会涛、闫玲未依约足额支付首期楼款，导致合同无法继续履行，构成违约，并据此判决支持伍克能的全部诉讼请求。该判决已经发生法律效力。至于为何在网签买卖合同中约定伍克能应支付的中介服务费0元，双方存在争议。伍克能认为网签中介服务合同签订在先，网签买卖合同签订在后，应以签订在后的合同约定为准，伍克能到中原地产处放盘时约定由伍克能支付中介费35000元，但是可以由买卖双方协商中介费的承担问题，签订网签中介服务合同后，伍克能与买方王会涛、闫玲协商，由买方承担中介费，所以在最终的网签买卖合同中约定，伍克能需要承担的中介费为0元。伍克能无需再支付中介服务费。中原地产认为由于已经在网签中介服务合同中约定了伍克能应当承担的中介费，所以在网签买卖合同中就没有详细注明了；虽然网签中介服务合同和网签买卖合同中记载的签约时间不一致，但实际上两份合同是同时签订的，由于阳光家缘网的流程问题，需要先打印网签中介服务合同才能再打印网签买卖合同；不存在王会涛、闫玲帮伍克能承担中介费的问题，买方的中介费一直都是43800元。为证明上述主张，中原地产提供其与王会涛、闫玲于2017年12月2日签订的《咨询及中介服务费确认书（买卖）》，记载王会涛、闫玲确认经中原地产独家提供咨询及中介服务，成功签订存量房买卖合同，为此同意支付43800元作为咨询及中介服务费。经质证，伍克能认为其并非《咨询及中介服务费确认书（买卖）》的当事人，对此不知情，不确认其关联性。另查明，中原地产、伍克能在庭审中均同意适用我国内地法律作为解决本案争议的准据法。一审法院认为：伍克能为香港特别行政区居民，本案为涉港居间合同纠纷，应当参照涉外民事纠纷处理。因双方当事人均同意适用我国内地法律作为解决本案争议的准据法，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定，该院确认我国内地法律作为解决本案争议的准据法。中原地产、伍克能签订的网签中介服务合同及中原地产、伍克能签订网签买卖合同中的居间服务合同关系是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。伍克能认为根据签约时间在后的网签买卖合同约定伍克能应支付的中介服务费为0元，所以伍克能无需支付中介服务费。但是从居间合同的签订和履行过程来看，伍克能在2017年12月2日的《房地产中介服务合同（示范文本）》中确认需要向中原地产支付中介服务费35000元，在2017年12月5日的网签中介服务合同中也约定需要支付中介服务费35000元，伍克能亦确认其到中原地产处放盘时约定了中介服务费35000元，可见伍克能对需要支付35000元中介服务费的约定是清晰的。伍克能认为其经过与王会涛、闫玲协商，由王会涛、闫玲支付中介服务费，所以才在网签买卖合同中约定伍克能需要支付的中介服务费为0元，但是从中原地产提供的其与王会涛、闫玲于2017年12月2日签订的《咨询及中介服务费确认书（买卖）》中约定王会涛、闫玲应当支付的中介服务费为43800元，而在2017年12月5日签订的网签买卖合同中约定的王会涛、闫玲应当支付的中介服务费亦为43800元，并未增加，伍克能的上述理由不成立。伍克能仅以网签买卖合同签订在后即认为已经变更了网签中介服务合同的约定，依据不足。伍克能应当按照网签中介服务合同的约定向中原地产支付中介服务费35000元。中原地产、伍克能及案外人王会涛、闫玲签订的网签买卖合同实际包含了两种不同的法律关系：一是中原地产、伍克能之间的居间合同关系；二是伍克能与王会涛、闫玲之间的买卖合同关系。根据违约责任的相对性，合同当事人不对合同关系以外的人承担违约责任。网签买卖合同约定的“基于甲乙任何一方当事人的违约行为导致本合同被解除的，违约方应代守约方向丙方支付中介服务费”，是作为买卖双方的伍克能与王会涛、闫玲之间关于违约责任的约定，不能约束买卖合同关系以外的居间方，伍克能可以根据上述约定要求买卖合同关系相对方承担由此产生的中介服务费，但不能以此为由拒绝向中原地产支付中介服务费。伍克能未按约定支付中介服务费，构成违约，中原地产要求伍克能自起诉之日即2019年6月6日起按照每日0.05%的标准向中原地产支付中介服务费至实际支付之日止，符合合同约定，该院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十六条的规定，一审法院判决如下：一、伍克能应于判决发生法律效力之日起十日内向中原地产支付咨询及中介服务费35000元；二、伍克能应于判决发生法律效力之日起十日内向中原地产支付因逾期支付咨询及中介服务费产生的违约金（违约金以35000元为本金，自2019年6月6日起，按每日0.05%的标准，计算至实际付清之日止）。本案受理费675元，由伍克能负担。一审查明的事实有相关的证据予以佐证，本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院认为，本案系居间合同纠纷，因伍克能为香港特别行政区居民，故本案属于涉港合同纠纷，应参照涉外案件处理。由于涉案居间事实均发生在我国内地，且双方当事人对于本案适用我国内地法律均无异议，故一审法院适用我国内地法律作为处理本案争议的准据法，符合《中华人民共和国涉外民事法律关系适用法》第四十一条的规定，本院予以确认。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院主要针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审的争议焦点为伍克能应否支付中介服务费。对此，本院分析如下：根据现有证据显示，伍克能在委托中原地产出售涉案房屋时是知悉其需要支付中介服务费。而中原地产与伍克能在2017年12月5日上午签订的《广州市房地产中介服务合同》明确记载，中原地产促成伍克能与买方签订房屋买卖合同3月31日前，伍克能向中原地产支付中介服务费为35000元。据此，中原地产要求伍克能支付上述中介服务费，符合上述合同约定，应予支持。虽然伍克能、中原地产及案外人王会涛、闫玲在当天下午签订的《广州市存量房买卖合同》约定伍克能应向中原地产支付中介服务费0元，王会涛、闫玲向中原地产支付中介服务费43800元，与上述《广州市房地产中介服务合同》的约定不同。对此伍克能解释称是因为其与买方王会涛、闫玲协商，由买方承担中介费，所以在最终的网签买卖合同中约定其需要承担的中介费为0元。但根据中原地产提交的于2017年12月2日签订的《咨询及中介服务费确认书（买卖）》显示，王会涛、闫玲早在该日已确认同意向中原地产支付43800元中介服务费。由此可见，王会涛、闫玲承担的中介服务费金额并未包括上述《广州市房地产中介服务合同》中约定的伍克能应支付的35000元中介服务费，伍克能的上述解释明显不符合常理。而中原地产作为营利性的房地产中介公司，在其已经完成约定的中介服务并与客户签订合同确认客户应当支付中介服务费的情况下，如若伍克能所称中原地产放弃要求伍克能支付中介服务费，但中原地产又未要求其他人代伍克能支付，该说法显然不符合中原地产营利性的商人本质。据此，伍克能主张签订在后的《广州市存量房买卖合同》变更了《广州市房地产中介服务合同》的约定，其无须支付中介费，依据不足，本院不予以采纳。综上所述，伍克能的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费675元，由上诉人伍克能（WU，Conan）负担。本判决为终审判决。审判长  王碧玉审判员  罗 毅审判员  张 宾二〇二〇年五月二十六日书记员  陈晓君易臻萱李蕴妍