江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终9661号上诉人（原审原告）：南京市浦口区永宁街道东葛社区居民委员会，住所地南京市浦口区永宁街道东葛社区一组。法定代表人：张从留，该居委会主任。委托诉讼代理人：颜宏宇，江苏三法律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵波，江苏三法律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：朱大圩，男，1952年9月22日出生，汉族，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：王文娟，北京观韬中茂（南京）律师事务所律师。上诉人南京市浦口区永宁街道东葛社区居民委员会（以下简称东葛社区居委会）与上诉人朱大圩农场土地承包合同纠纷一案，双方均不服江苏省南京市浦口区人民法院作出的（2019）苏0111民初2903号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2019年10月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。东葛社区居委会上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判支持其一审全部诉请。2.一审、二审诉讼费用由朱大圩承担。事实和理由：1.案涉土地承包合同到期后，朱大圩应当拆除土地上的房屋，将土地恢复原状，一审法院认定案涉合同本质为土地租赁合同，根据合同法规定，承租人未经出租人同意对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。案涉土地上房屋系朱大圩未经东葛社区居委会同意自行修建，双方承包合同期满后，朱大圩应当将案涉土地上自行添附的建筑物拆除，将土地恢复原状后返还。2.案涉土地上的房屋系朱大圩自行修建的看管用房，且未取得合法的建设手续，该房屋也非朱大圩的住房，朱大圩系青山村村民，在该村拥有住房，承包期满其修建的看管用房应予拆除。3.一审法院认定案涉土地上搭建的建筑物不宜在本案中处理不符合“房地一体”的惯例，不利于争议的根本解决，侵害了东葛社区居委会对土地占有使用的权利，影响了案涉土地继续发包，侵害集体资产权益。朱大圩辩称：1.关于承包11亩土地的合同已经到期，双方对租金未协商一致，朱大圩没有再继续租种，目前11亩土地荒废，朱大圩没有继续使用，且有其他居民在土地上围挡养鸡，东葛社区居委会明明知道土地一直荒废，直到2019年1月发函要求退还土地，在这之前一直未主张占用费，不符合常理。2.涉案土地上的建筑物是经过东葛社区居委会一致同意后，并且上诉人没有证据证明其不同意在土地上建造房屋，至于房屋是否违法，以及是否应该拆除，被上诉人认为应该由行政职能部门认定，不属于法院受理范围。朱大圩上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判无须返还11亩田地且无需支付该土地对应的占有使用费；2.关于2.7亩土地占用费认可，但不同意清空及返还；3.一审、二审诉讼费用由东葛社区居委会承担。事实和理由：1.2000年4月20日双方签订承包合同约定承包期自2000年4月20日至2010年4月20日，每年承包款为1000元。2010年4月20日至2015年4月20日，朱大圩要继续缴纳承包款，东葛社区居委会任意提高承包价，单方面终止承包合同，导致朱大圩无法继续承包耕种，造成11亩地一直荒废至今，现在要求支付2015年4月21日之后的土地占有使用费，没有法律依据，一审法院还要求朱大圩清空土地并恢复原状，明显违背了合同约定。2.关于2.7亩低洼田的承包合同，该土地实际有4.5亩，原来是水洼地，从来都无人种植任何植物，在当时领导的关心下，朱大圩利用挖机自行开发出来并种植了3000多棵雪松树苗，目前按照南京市的苗木价格，大约价值20万至30万元，至今朱大圩并未取得收益，一审法院要求一个月内将苗木全部移除，脱离事实。根据当时合同约定，如到时苗木未成熟，或不能出售，可按当时承包款，与其他承包户同等价格可优先承包。朱大圩愿意继续缴纳承包款，东葛社区居委会无权终止合同，现要求朱大圩清空土地并恢复原状，明显违反合同约定。3.朱大圩建设的五间房子属于砖混结构瓦房，房龄超过20年，当时经过领导批准同意，是合法财产。东葛社区居委会辩称：1.涉案合同本质是土地租赁合同，租赁期届满后，双方未续签，朱大圩未返还土地也未缴纳款项，且在土地上种植蔬菜等，一审判决朱大圩缴纳占有使用费合理合法。2.涉案2.7亩土地合同到期后，东葛社区居委会多次催告朱大圩要求清空返还，因此朱大圩上诉称原审判决于一个月内移除苗木不合理，于法无据。3.朱大圩主张应按照拆迁补偿政策标准拆除涉案土地上的建筑物，但涉案土地及房屋并不属于任一征收项目，且本案仅为东葛社区居委会与朱大圩基于土地承包关系到期后收回土地事宜，与征收没有关联。故朱大圩的主张无法实现。东葛社区居委会向一审法院起诉请求：1.判令朱大圩将占用的南京市浦口区永宁街道东葛社区11亩土地和2.7亩低洼田清空并恢复原状后（清除建筑物和苗木）返还给东葛社区居委会；2.请求判令朱大圩按照1650元/年的标准支付11亩土地占有使用费（自2015年4月21日起至其返还之日止）；3.请求判令朱大圩按照90元/年的标准支付2.7亩低洼田土地占有使用费（自2012年11月起至其返还之日止）；4.判令朱大圩承担本案的诉讼费。一审法院认定的事实：一、2000年4月20日，东葛村作为甲方，朱大圩作为乙方，签订《承包合同》，约定：“一、东葛村将东葛村一组小尖子11亩耕地发包给朱大圩，承包期10年，自2000年4月20日至2010年4月20日，乙方每年上交甲方承包款1000元，6月30日交50%，11月30日交50%，如到期不交承包款，甲方有权终止合同，乙方其一切附加费概不负担。……七、乙方承包期结束，如需拆除建筑物，建筑垃圾乙方必须全部清除干净，以方便耕种，否则乙方不得拆除建筑物。八、拾年承包合同结束，如乙方想干，可以继续再签，承包款另行协商订立”。合同落款处，东葛村民委员会盖章及签字、朱大圩签字，落款时间为2000年4月20日。在合同第八条下方空白处约定内容为：“原合同延长承包期伍年，至2015年4月20日止，在此承包期内，粮食直补归集体所有，每年每亩上交集体承包款壹佰伍拾元正”。二、2002年3月14日，东葛村作为甲方，朱大圩作为乙方，签订《江浦县永宁镇专业承包合同书》，约定：“（一）承包项目和方式：低洼田2.7亩，承包方式为自主经营。（二）承包期限自2002年3月14日起至2012年11月止。（三）承包上交款总额玖佰元。（四）发包方权利和义务：1、晓桥组小尖子有低洼田2.7亩（上宽11米，下宽30米，高89米）发包给乙方自主经营；2、承包期内乙方自主经营，甲方不负任何责任；3、乙方承包款900元一次性交给甲方，甲方不付利息及其他补助。乙方除上交承包款外，不负其他任何费用；4、承包期内乙方无论有无收益，甲方不再退还承包款。（五）承包方权利和义务：1、在规定承包面积范围内自由种植；2、承包期结束无条件将田交还甲方，一切开挖费用、设施自负，甲方不付任何损失；3、承包期内无论种植何物，不得有碍其他种养殖产；4、如因人为造成渔塘水位高于承包田平面，乙方有权开沟放水（自然灾害除外）。（六）双方商定的违约处理办法：（此处空白）。（七）双方商定的其他条款：如乙方承包期结束，种植的作物不能成熟或不能出售，按当时承包价款。在与其他承包户同等价格，乙方可优先承包。具体条款另行商定。合同落款处，东葛村民委员会盖章及签字、朱大圩签字，落款时间为2002年3月14日。三、朱大圩从2000年4月20日-2015年4月20日，对11亩土地前十年每年缴纳承包费1000元，后5年每年缴纳1650元。朱大圩从2002年3月14日-2012年3月14日，对2.7亩低洼田承包款一次性缴纳了承包费900元。一审庭审中，东葛社区居委会提交照片两张照片，证明东葛社区居委会工作人员于2019年1月2日向朱大圩当面送达了催告函，要求朱大圩将上述两块土地清理完毕后交还东葛社区居委会，照片显示朱大圩在阅读“催告函”；朱大圩认可东葛社区居委会工作人员向其送达过一份文件，但朱大圩没有签收。一审审理中，朱大圩提交：1、署名为吴有国、吕化才、高正平、李后祥的证明一份，证明涉案土地上的建筑物是经东葛社区原村委会领导一致同意建造的，朱大圩陈述不能通知该四人到庭作证；2、报警记录一份，证明2019年2月19日东葛社区工作人员直接到朱大圩租赁土地上所建房屋处将其大门拆除；3、照片打印件8张，证明涉案土地现状。对于上述证据1，东葛社区居委会认为该证据属于证人证言，证人未出庭作证，不得作为证据使用，且证明内容与客观事实是否相符无法确认，另承包期结束朱大圩应无条件将土地交还东葛社区居委会，一切设施自行处理；对于证据2，东葛社区居委会认可真实性，认为与本案无关联性；对于证据3，双方当事人一致认可：案涉两块土地由朱大圩使用，朱大圩在11亩土地上盖了两间房，大概150平米平房，大部分为荒地，在部分土地上种了油菜，朱大圩在2.7亩土地种了树苗。双方当事人一直认可，诉争土地四至范围：位于南京市浦口区电晓线南侧与滁河中间在前朱位置，东边与北边为水塘，南边与西边为农田，两块土地是连在一起的。案涉11亩土地上的房屋是朱大圩于2000年5、6月份盖的，面积大概150平方米，是砖瓦平房。由于区划调整，原东葛村与其他村合并后形成现在的东葛社区。一审庭审中，朱大圩未提供证据证明其是以家庭承包方式取得案涉两块分别为11亩、2.7亩土地的经营权。以上事实，有《承包合同》、《江浦县永宁镇专业承包合同书》及双方当事人当庭陈述等在卷证实，一审法院予以确认。一审法院认为，农村土地承包分为农村集体经济组织内部的家庭承包方式和其他方式的承包两种形式，领取农村集体土地承包经营权证书或签订承包合同时，取得土地承包经营权。本案中，朱大圩与东葛社区居委会签订的承包合同是双方当事人真实意思表示且不违背法律规定，应予保护。朱大圩依据该承包合同取得了案涉两块分别为11亩、2.7亩土地的承包经营权，当属其他方式的承包这种取得农村土地承包经营权的形式，该承包合同应适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。本案所涉承包合同本质是土地租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》的规定:租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，双方当事人于2000年4月20日签订的11亩土地的承包合同，已于2015年4月20日租赁期限届满，之后双方并未有续签合同，朱大圩亦未继续交纳承包款，东葛社区居委会要求朱大圩返还11亩土地的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。同理，双方当事人于2002年3月14日签订的2.7亩土地的承包合同，已于2012年11月租赁期限届满，东葛社区居委会要求朱大圩返还2.7亩土地的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。合同到期后，朱大圩并未交还土地，在11亩土地种植了油菜，在2.7亩土地种有树苗，朱大圩辩称其未占用案涉土地，一审法院不予采信。东葛社区居委会要求朱大圩朱大圩支付承包款的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持，计算方式应为自2015年4月21日起至朱大圩返还之日止，朱大圩按照1650元/年的标准向东葛社区居委会支付11亩土地占有使用费，自2012年12月起至朱大圩返还之日止，朱大圩按照90元/年的标准向东葛社区居委会支付2.7亩低洼田土地占有使用费。东葛社区居委会要求朱大圩将其承包的11亩土地和2.7亩低洼田清空并恢复原状（清除建筑物和苗木），一审法院认为，合同到期后双方未再续签合同，朱大圩亦未继续交纳承包款，且结合庭审中东葛社区居委会提交的向朱大圩送达催告函的照片，在合同期满后，朱大圩作为使用人应当及时将苗木移除，确保土地的返还；对于土地上搭建的建筑物，一审法院认为，涉及不动产的建设是否合法及权属相关问题，且合同并未约定必须拆除，故不宜在本案中处理，当事人可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第四条、第四十四条、第六十条、第二百三十五条、《中华人民共和国土地管理法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定,一审法院判决:一、朱大圩于判决生效后一个月内将其承包的位于南京市浦口区永宁街道东葛社区11亩土地和2.7亩低洼田清空后（即清理土地上的苗木等种植物）后返还东葛社区居委会；二、朱大圩于判决生效后十日内按照1650元/年的标准自2015年4月21日起至实际返还之日止向东葛社区居委会支付11亩土地占有使用费，朱大圩于判决生效后十日内按照90元/年的标准自2012年12月起至实际返还之日止向东葛社区居委会支付2.7亩低洼田的土地占有使用费；三、驳回东葛社区居委会的其他诉讼请求。本案二审争议焦点为：1.朱大圩是否应当返还其承包的11亩土地并支付占有使用费；2.朱大圩是否应当将其承包的2.7亩低洼田土地清空返还；3.朱大圩是否有义务拆除其搭建的建筑物。本院认为，关于第一项争议焦点。双方关于承包11亩土地的合同于2015年4月20日到期终止，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，一审法院判令朱大圩作为承租人返还案涉土地，具有事实和法律依据。关于占有使用费，朱大圩辩称该部分土地荒废，故其无需支付占有使用费，但根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，即本案中朱大圩应当将该部分土地全部向出租人返还后，才可视为其履行了返还租赁物的义务。现朱大圩在案涉土地上加盖房屋，且明确拒绝返还该房屋，故其并未完全履行返还租赁物的义务，一审法院判令其返还租赁的11亩土地并参照原合同约定支付占有使用费并无不当，本院予以维持。关于第二项争议焦点。双方争议的2.7亩土地同样系朱大圩从东葛社区居委会租赁，现双方关于该部分土地的租赁合同关系亦已因租期届满而终止，东葛社区居委会要求朱大圩返还该部分土地具有事实和法律依据。朱大圩上诉称该部分土地上种植的苗木尚未成熟，按照双方合同约定东葛社区居委会无权终止合同，但双方在合同中约定的内容为“如乙方（朱大圩）承包期结束，终止的作物不能成熟或不能出售，按当时承包价款，在与其他承包户同等价格，乙方可优先承包，具体条款另行协商”，另外，双方还约定“承包期结束无条件将田返还甲方，一切开挖费用、设施自负，甲方不承担任何损失”，从上述内容可以看出，朱大圩在土地租赁期限届满、植物尚未成熟情况下，仅仅享有在同等条件下继续承包的优先权，而并非东葛社区居委会有义务必须将该土地继续交由朱大圩承包。现双方对于继续承包的价款无法协商一致，在此情况下一审法院支持东葛社区居委会要求朱大圩将该2.7亩土地清空后返还的诉请并无不当，本院予以维持。关于第三项争议焦点。在东葛社区居委会和朱大圩签订的关于11亩土地的承包协议中，双方约定“乙方承包期结束，如需拆除建筑物，建筑垃圾乙方必须全部清除干净以方便耕种，否则乙方不得拆除建筑物”，从上述协议内容可以看出，双方并未约定承包期结束后朱大圩有主动拆除土地上建筑物的义务，相反双方在合同中对朱大圩拆除建筑物作出了限制性的约定，在此情况下，一审法院驳回东葛社区居委会要求清除建筑物的诉请并无不当。综上所述，上诉人东葛社区居委会和朱大圩的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费130元，由上诉人朱大圩和南京市浦口区永宁街道东葛社区居民委员会各负担65元。本判决为终审判决。审 判 长 王劲松审 判 员 李 斐审 判 员 王 路二〇二〇年五月二十五日法官助理 李映碧书 记 员 郭旭冬