河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫04民终399号上诉人（原审原告、案外人）：张赛红，女，1976年10月3日出生，汉族，住河南省舞钢市。委托诉讼代理人：连伟，河南孙东晓律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：陈冠洁，男，2000年4月9日出生，汉族，住河南省漯河市源汇区。委托诉讼代理人：尹风阁（系陈冠洁母亲），女。委托诉讼代理人：赫大泉，河南汇星律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：舞钢市飞达房地产开发有限公司，住所地：舞钢市。法定代表人：杨春保。上诉人张赛红因与被上诉人陈冠洁、舞钢市飞达房地产开发有限公司（以下简称飞达公司）案外人执行异议之诉一案，不服河南省舞钢市人民法院（2019）豫0481民初2214号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，征得当事人同意后组建微信群，公开进行了审理。上诉人张赛红及其委托诉讼代理人连伟，被上诉人陈冠洁的委托诉讼代理人尹凤阁、郝大泉到群参加诉讼。被上诉人飞达公司经依法通知无正当理由未到群参加诉讼。本案现已审理终结。张赛红上诉请求：1．撤销原判，改判或发回重审；2．一、二审费用由陈冠洁、飞达公司负担。事实与理由：一、一审认定事实部分错误。2014年7月23日，舞钢市华兴房地产开发有限公司（以下简称华兴公司）的法定代表人王广坡因经营需要，向张赛红借款40万元，约定利息2%。2015年王广坡诉飞达公司借贷纠纷时，申请一审法院查封了案涉房屋等多套房产。2015年1月15日，王广坡，飞达公司代理人范潇雅，买房人张赛红、张秀转，证明人郭彦坤共同签订四方协议，约定张赛红、张秀转分别购买飞达公司开发的豫浙家苑1号楼东单元西户505室、805室单元房各一套，价款均为405,000元，房款由王广坡支付。飞达公司给张赛红开具购房款收据1张，双方签订案涉《商品房买卖合同》1份，并交接了房屋钥匙，约定30日内与张赛红申请预告登记和网签，并协助张赛红办理房产证等手续。因飞达公司未及时足额缴纳监管资金、账户被查封等原因，无法按约定期限与张赛红履行网签手续。2015年8月张赛红为案涉房屋安装了防盗网、防盗窗、防盗门。2018年陈冠洁依据（2018）豫0481民初1号民事判决申请对案涉房屋进行了查封。2019年7月9日张赛红提出执行异议，2019年7月16日被裁定驳回异议。张赛红不服，提起本案诉讼。二、一审适用法律错误，判决错误。一审法院不顾张赛红在案涉房屋被查封前签有生效且履行完毕的商品房买卖合同、四方协议、支付全款、合法占有房屋至今、非张赛红自身原因未办理过户登记的客观事实，错误认定张赛红只有债权请求权而非物权请求权。2019年8月24日最高院答复山东高院：抵账方式进行的房屋交易，可认定为买受人己实际支付了购房款。一审法院多份类似判决和裁定认定：与飞达公司签订商品房买卖合同，虽未办理销售合同备案、网签或预登记手续，但类似商品房买卖合同明确了当事人的名称、商品房基本状况、房屋价款及交付方式等内容，具备商品房买卖合同的基本要素，且不违反法律的强制性规定，认定合法有效。一审法院查封前，张赛红已全部购房款，飞达公司出具的收据虽非正规发票但交付了案涉房屋钥匙，未办理过户登记手续是因公司证件不齐，过错在公司。该房屋由张赛红实际管理、控制、使用，张赛红享有物权期待权，足以阻却对案涉房屋的执行。案涉合同签订日期及内容为机打，买受人处无买受人签名，合同载明的签订日期亦早在2013年，是因该合同是飞达公司提供的2013年版本的格式合同，张赛红作为买受人认为出卖人签完字、盖完章，合同由自己保管，自己什么时间签字都行的想法，符合正常人认知，另该合同具备商品房买卖合同的基本要素且有四方协议和收款收据予以补充、完善，完全可以印证张赛红购买案涉房屋的全过程和真实履行合同事实。陈冠洁辩称，一审判决程序合法，认定事实与适用法律正确，应予维持。张赛红的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。一、张赛红提供的《商品房买卖合同》不合法、不真实。该合同封皮上虽备案编号为410410201501130002，但无备案章，并且舞钢市房管局查询不到该合同，不排除该合同系虚假合同的嫌疑。该合同签订内容及时间为机打，飞达公司委托代理人为韦雪纳，该合同前部载明飞达公司作为出卖人，合同签名处仅有飞达公司的印章，无张赛红的签名，签名时间为2013年4月15日，主要内容为“张赛红购买飞达公司位舞钢市××兰豫××小区××房房，该商品房的用途为住宅，建筑面积共142、92平方米，房款总金额为405,000元，付款方式为买受人于2015年1月15日前一次性支付全款405,000元。”收款收据显示张赛红于2015年1月15日支付全部购房款，加盖有飞达公司印章，收款人签名为范潇雅。案涉房屋至今没有办理产权变更手续，查封登记在飞达公司名下。飞达公司经营范围为房地产开发。经一审法院询问韦雪纳，韦雪纳称没有办理案涉房屋买卖合同。张赛红提供的合同与其提供的四方协议自相矛盾，不真实，且有伪造证据、恶意串通的嫌疑。二、一审程序合法，认定事实与适用法律正确。（一）张赛红与飞达公司达成的商品房买卖合同与一般的消费者购房行为不同，属于以房抵债而形成的合同，只是债务人履行债务的变通方式，不必然地引起房屋权属变动，且案涉房屋没有完成权属登记的变更手续，在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，不能认定由此产生的物权期待权及物权本身，作为债权人的张赛红，同样只有债权请求权而非物权，另因该合同缺乏真实性，无法证明张赛红与飞达公司在一审法院查封前就签订了合法有效的商品房买卖合同；（二）一审法院查封时案涉房屋仍为毛坯房，张赛红至今未提供证据证明其已缴纳过涉案房屋的水电费、物业费，不能证明其在该院查封前已合法占有使用该房屋；（三）一审法院查封时距张赛红提交的收款收据记载日期长达2年，张赛红未办理案涉房屋过户登记，属没有行使自己的权利，存在过错。飞达公司未到群答辩也未提交书面答辩意见。张赛红向一审法院起诉请求：不得对张赛红购买的位于舞钢市朱兰豫浙家苑小区1号楼东单元805号房产（价值40.5万元）进行执行并解除查封。一审法院认定事实：2017年12月8日，陈冠洁向该院申请诉前财产保全，请求对飞达公司位于舞钢市朱兰豫浙家苑小区1号楼中单元303号、东单元805号2套房产进行查封，限额549,895元。该院于2017年12月8日作出（2017）豫0481财保15号民事裁定：对飞达公司名下位于舞钢市朱兰豫浙家苑小区1号楼中单元303号、东单元805号两套房产予以查封。2018年1月2日，陈冠洁以飞达公司为被告向该院提起房屋买卖合同纠纷诉讼。该院于2018年12月19日作出（2018）豫0481民初1号民事判决：一、解除陈冠洁与飞达公司于2014年7月1日签订的关于豫浙家苑1号楼3单元11层1105号房屋的商品房买卖合同；二、飞达公司于本判决书生效之日起十五日内向陈冠洁退还购房款371,500元，赔偿装修损失85,752元，支付违约金85,329元，以上合计542,581元；三、驳回陈冠洁的其他诉讼请求。案件受理费9,399元，由陈冠洁负担124元，飞达公司负担9,275元。该判决生效后，陈冠洁向该院申请强制执行。在执行中，案外人张赛红于2019年7月9日向该院提出执行异议。该院于2019年7月16日作出（2019）豫0481执异36号民事裁定：驳回张赛红的执行异议请求。张赛红依法提起本案执行异议之诉。另查明，张赛红提供的《债权转让偿还协议》复印件显示2016年3月29日，王广坡（甲方）与飞达公司（乙方）、徐锦华郭彦坤（丙方）达成《债权转让偿还协议》，协议主要内容为：经甲乙丙三方协商就甲方起诉范国文、范国彩、赵强及飞达公司一事，达成以下协议：一、因乙方现无能力偿还王广坡借款，由飞达公司豫浙家苑项目投资人丙方代为偿还乙方欠款。二、丙方代为乙方偿还甲方金额共计为人民币陆佰肆拾壹万伍仟元整（￥6415000.00），截止2016年3月29日，丙方已代乙方偿还甲方借款人民币壹佰肆拾壹万伍仟元整（￥1415000.00），剩余人民币伍佰万元整（￥5000000）。丙方在本协议签订之日起60天内将房产14套网签到甲方指定的人名下。每套房产按人民币肆拾万元计算。14套房产共计人民币伍佰陆拾万元整（￥5600000.00），剩余人民币陆拾万元整甲方在本协议签订之日起60日内。三、网签合同按照甲方的要求签完后，甲方将乙方所欠的借款手续（包括该笔借款担保人及乙方借款抵押物一次性交付丙方）。该笔债权权益归丙方所有。四、乙方对丙方代为偿还甲方的该笔借款及利息总额人民币大写陆佰肆拾壹万伍仟元整（￥6415000.00）确认无误。五、本协议自签订之日起生效。六、本协议一式三份，甲乙丙三方各持一份。该14套房屋含有本案所涉房屋。张赛红提交的飞达公司与张赛红、张秀转、王广坡的《四方协议》显示落款时间为2015年1月15日，落款处无张赛红的签名。协议的主要内容为：“张赛红向飞达公司购买其开发的豫浙家苑一号楼东单元西户805室，该房屋的合同价款为405,000元（肆拾万零伍仟元整）。张秀转向飞达公司购买其开发的豫浙家苑一号楼东单元西户505室，该房屋的合同价款为405,000元（肆拾万零伍仟元整）。2014年7月23日，王广坡向张赛红借款50万元（伍拾万元）……。王广坡与飞达公司存在债权债务，现四方协议一致，张秀转所购房款405,000元（肆拾万零伍仟元整）由王广坡直接支付给飞达公司，张赛红所购房款中的405,000元也由王广坡直接支付给飞达公司……。本协议生效后，视为飞达公司分别收到张秀转购房全款405,000元（肆拾万零伍仟元整），张赛红购房全款405,000元（肆拾万零伍仟元整），张赛红与王广坡之间的债权债务已结清。2015年1月15日，飞达公司向张赛红出具《收据》一份，主要内容为：“今收到张赛红交来购房款人民币（大写）（肆拾万零伍仟元整）。豫浙家苑1#楼805号。”“收款人”及“收款单位”处分别有范潇雅签名及飞达公司的印章。张赛红出示的一份《商品房买卖合同》显示：飞达公司作为出卖方，张赛红作为买受人，签订日期为2013年4月15日，落款买受人处无张赛红的签名。合同主要内容为：“张赛红购买飞达公司开发的位于舞钢市××兰豫××小区××房，该商品房的用途为住宅，建筑面积共142.92平方米，房款总金额为405,000元，付款方式为买受人于2015年1月15日前一次性支付全款405,000元。”上述房产至今未办理产权变更手续，查封时登记在飞达公司名下。飞达公司经营范围为房地产开发。涉案房屋属于毛坯房。一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉。本案的争议焦点为张赛红就涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，买受人系张赛红，被执行人系飞达公司。首先，张赛红与飞达公司达成的《商品房买卖合同》与一般的消费者购房行为不同，属于基于以房抵债而形成的合同，只是债务人履行债务的变通方式，不必然地引起房产权属变动，且本案争议房产并未完成权属登记的变更手续，作为债权人的张赛红，只有债权请求权而非物权请求权，在完成房产变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，不能认定由此产生的物权期待权及物权本身。同时张赛红提交《商品房买卖合同》签订日期及内容为机打，买受人处无买受人签名，合同载明的签订日期亦早在2013年，与收据日期2015年1月15日相差甚远，该合同存在一定瑕疵，不能证明其与飞达公司在人民法院查封之前已签订真实、合法、有效的书面买卖合同。其次，该院查封时涉案房屋属于毛坯房。张赛红未提供证据证明已缴纳过涉案房屋的水电费、物业费，未提供充足证据证明其在该院查封之前已合法占有该不动产。再者，该院查封涉案房屋的时间距离张赛红提交收据显示的日期长达2年，张赛红对于涉案房屋未办理过户登记没有依法行使自己的权利，存在一定过错。综上所述，张赛红的诉讼请求，缺乏充分有效的证据予以证明，不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条、第三百一十二条规定，判决：驳回张赛红的诉讼请求。案件受理费7,375元，由张赛红负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院已组织当事人质证完毕。本院经审理查明：一、一审法院依职权到舞钢市房管局调取了落款时间为2019年8月27日的3份公文书证：（一）加盖了舞钢市房产管理局商品房预（销）售合同备案专用章的证明2份：1．张赛红作为买受人于2012年12月27日购买了舞钢市大华房地产开发有限公司开发的“领秀山庄”项目*号楼4*8号住房壹套、合同编号410410201*****0007、合同显示建筑面积112.73平方米、单价2,723.05元/平方、总价款306,969元；2．飞达公司于2012年11月16日取得了编号为201***5号商品房预售许可证，该证截止2019年8月27日未失效；（二）加盖了舞钢市自然资源和规划局不动产登记查询专用章的查询结果证明1份：案涉房屋所在的第1幢楼房未在不动产登记中心办理首次登记。该3份公文书证一审法院已组织当事人质证完毕。二、案涉小区其他依法登记备案的商品房买卖合同上，加盖有“已审核同意备案”章或“商品房买卖合同备案专用章”，且取得了相应房屋预告登记证明。三、在本判决作出前，张赛红没有提供其已交纳了案涉房屋的物业管理费、水电费证据。四、二审时，张赛红提供其于2014年7月23日向王广坡银行转账18万元的交易明细。要国领同日向王广坡银行转账32万元的交易明细。2016年9月11日张赛红为补交购房款向王广坡银行转账100万元。当事人已质证完毕。除此外，其他事实与一审查明事实相一致。本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，除法律另有规定外，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在判决作出前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。张赛红主张自己享有能够排除陈冠洁申请强制执行登记在被执行人飞达公司名下的案涉房屋的合法权益，就应当依照上述司法解释第九十条规定，提供足以证明自己符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定能够排除陈冠洁强制执行申请的证据，否则张赛红应当承担该举证不能的不利后果。现本院具体分析如下：一、在一审法院于2017年12月8日作出（2017）豫0481财保15号民事裁定查封案涉房屋前，张赛红是否已与飞达公司签订了合法有效的书面商品房买卖合同张赛红提供的案涉商品房买卖合同签订日期为2013年4月15日，买受人落款处没有张赛红签名，该合同明确约定付款方式为买受人于2015年1月15日前一次性支付全款405,000元。该合同签订时间与约定付款时间相差近2年之久，且飞达公司给张赛红出具的购房款收条落款时间也是2015年1月15日，商品房买卖合同因涉及家庭或个人重大财产处分，买受人落款处竟然没有张赛红签名，不符合一般生活常识，不合情不合理，故该合同因买受人张赛红没有签名不成立，更不会合法有效。二、在一审法院查封前张赛红是否已合法占有了案涉房屋在本判决作出之前，张赛红至今没有提供为该房屋交纳物业管理费和水电费等合法占有了该房屋的相关证据。而陈冠洁却提供了该房屋所在小区其他业主交纳物业管理费和水电费的相关证据且查证属实，另一审法院查封时已制作录像证明该房屋当时为毛坯房，故张赛红提供的证据不足以证明其在一审法院查封前已合法占有了案涉房屋。三、张赛红是否已支付了全部购房款二审时张赛红提供要国领于2014年7月23日向王广坡银行转账32万元的交易明细，因与本案待证事实没有关联性，本院不予采信。张赛红提供了其于2014年7月23日向华兴公司的法定代表人王广坡银行转账18万元的交易明细，其于2016年9月11日又向王广坡银行转账10万元的交易明细，但与飞达公司于2015年1月15日为张赛红出具的40.5万元购房款收条内容不能互相印证，不足以证明张赛红已实际支付了案涉房屋约定40.5万元购房款的事实，故张赛红应当承担该举证不能的不利后果。四、案涉房屋是否非因买受人张赛红自身原因未办理过户登记案涉房屋所在小区内的不动产尚未取得相应所有权证，但飞达公司于2012年11月16日即取得了编号为2012065号商品房预售许可证，该证截止一审法院于2019年8月27日依职权查询时仍然有效，即飞达公司是可以与商品房买受人签订商品房买卖合同登记备案手续，即签订网签合同。案涉房屋所在小区业主虽然不能取得相应房屋所有权证，但可以办理相应商品房买卖合同登记备案及相应房屋预告登记证明书。张赛红曾于2012年12月27日以总价款306,969元购买了舞钢市大华房地产开发有限公司开发的“领秀山庄”项目*号楼4*8号建筑面积112.73平方的住房一套，并在舞钢市房管局办理了商品房预售合同登记备案即俗称的网签合同，证明张赛红是有能力知道和明白办理商品房买卖网签合同的流程及其法律意义，但张赛红在案涉合同买受人落款处竟然没有签名且没有要求飞达公司依法办理该合同网签手续，显然具有过错。综上所述，张赛红显然不具有足以排除陈冠洁申请金钱债权强制执行的合法权益，其上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7,375.00元，由张赛红负担。本判决为终审判决。审判长  张小青审判员  尚少辉审判员  王光辉二〇二〇年五月二十五日书记员  王 伟中华人民共和国民事诉讼法第六十三条证据包括：（一）当事人的陈述；（二）书证；（三）物证；（四）视听资料；（五）电子数据；（六）证人证言；（七）鉴定意见；（八）勘验笔录。证据必须查证属实，才能作为认定事实的根据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。