北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终3264号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京金色万家投资管理有限公司，住所地北京市海淀区阜石路67号院西楼附楼平房。法定代表人：王一君，总经理。委托诉讼代理人：张洪生，北京市两高律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡江静，北京市两高律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：耿志刚，男，1963年5月1日出生。委托诉讼代理人：张海云（耿志刚之妻）。委托诉讼代理人：朱玉火，北京市尚公律师事务所律师。上诉人北京金色万家投资管理有限公司（以下简称金色万家公司）因与上诉人耿志刚房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初48901号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金色万家公司上诉请求：同意解除合同，撤销原判第二项，依法改判支持金色万家公司的一审诉讼请求。事实与理由：1、一审法院认定双方签订的《租赁合同》及《补充协议》于2018年6月21日解除。至此双方租赁关系终止。根据双方《租赁合同》约定，租期自2018年7月9日至2028年7月8日，即截至合同解除之日，双方的租金还未开始起算。金色万家公司已经履行了支付前半年租金55万元的合同义务，有权请求退还全部已经支付的租金。2、租赁合同解除的原因系双方就房屋装修方案无法达成一致，双方均无过错。合同签订后，金色万家公司并未实际使用租赁房屋即协商解除，一审判决不支持我方返还租金的请求显失公平。耿志刚针对金色万家公司的上诉请求辩称，双方租赁合同并没有解除。签订《补充协议》的背景是为了帮助解决对方的问题，并不是真实的解除。后期对方一直在转租房屋，通过后期的聊天，对方投入了十几万元的广告费，并没有解除合同。我方已经提出对方未交房租的情况，也能证明房屋一直由对方转租使用。一审中金色万家公司提出是为了帮忙早日收回租金，不单单是为了帮我们，也是为了挣差价。从协议空白项看，双方根本就没有就解除进行明确约定。耿志刚上诉请求：撤销原判，依法改判支持耿志刚的一审反诉请求或者发回重审。事实与理由：一审法院认定事实存在错误，适用法律错误。《合同解除协议》并不是双方内心真实的意思表示，依据民法总则第146条规定，《合同解除协议》无效，故该租赁合同的解除时间应为2019年9月23日。退一万步说，双方签了《合同解除协议》，金色万家公司仍拿着钥匙和以自己名义继续推广看房，仍应支付房屋使用费。金色万家公司针对耿志刚的上诉请求辩称，耿志刚在一审及二审中多次认为解除协议是无效的，解除协议是否有效应该进行确认合同无效的诉讼。在该协议未被确认无效情况下，耿志刚也认可该协议是其签字，该协议有效。在有效的情况下，应该按照协议确认双方关系。对方一直认为签订协议不是其真实意思表示，但是一审及二审均未提供确切的证据证明，微信记录也只是体现出后续房屋如何租赁的过程，并没有对没有解除合同，双方还在履行的认可表示，应驳回耿志刚的请求。金色万家公司向一审法院起诉请求：1、判令耿志刚退还已收取的租金55万元并赔偿我方车位费损失14400元和中介费损失1万元；2、判令耿志刚依照同期银行贷款利率赔偿我方上述款项自2018年5月16日至实际支付之日止的利息损失；3、诉讼费由耿志刚承担。耿志刚向一审法院反诉请求：1、确认金色万家公司与我于2018年5月9日签订的房屋租赁合同于2019年9月23日解除；2、金色万家公司向我支付自2019年1月9日至2019年7月8日期间的租金55万元；3、金色万家公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，法院予以确认。2018年5月9日，耿志刚（出租方、甲方）与金色万家公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定金色万家公司承租涉案房屋，租赁期限为10年，自2018年7月9日至2028年7月8日，不拆迁的情况下，前五年房屋租金为110万元，后五年年租金120万元。付款方式为：签订合同后3个工作日内付半年租金55万元。下半年租金55万元应在2018年7月9日付清，从第二年付款方式为年付，应提前一个月付清。双方签订合同后应在3个工作日内付清第一期租金，定金自动转为租金。在合同期内，乙方对房屋只有使用权，不得私自转租。如果出现上述情况视为乙方违规，甲方有权终止合同，收回房屋租金不退，乙方承担一切法律责任。乙方重新改造装修费用由乙方自行承担。同日，双方签订《补充协议》，约定“未经甲方同意不得私自转租不列为主合同，如果乙方合作经营或转租过程中发生的经济纠纷，甲方不承担任何责任，一切损失由乙方承担。乙方对租赁场地可以自主合作经营。”庭审中，双方认可耿志刚于2018年5月5日将涉案房屋钥匙交付金色万家公司。2018年5月15日，金色万家公司向耿志刚支付55万元租金（其中10万元的定金转入租金）。本案中，金色万家公司向法院提交显示为2018年6月21日双方签订的《合同解除协议》为证，打印形成的内容为：“因在装修期间设计改造不符合改造条件，双方差异太大，甲方（耿志刚）无法接受乙方（金色万家公司）的改造方案，现不同意乙方将房屋交给第三方经营，经过友好协商，解除2018年5月9日签订的合同，双方互不承担任何责任……”上述内容后有“乙方承担5月9日至＿月＿日的房屋租金＿天租金为＿元”和“交纳的550000元房屋租金扣除＿房租，剩余款项＿元耿志刚2018年＿月＿日退还给金色万家公司，8号停车场6个停车位、停车费共计14400元根据停车天数计算，直到下一个承租者来承担此费用。补充：＿”的内容。协议中“＿”处均未填写内容。《合同解除协议》共一份，双方签订后由金色万家公司持有。庭审中，耿志刚称该协议实际签订时间为2018年6月27日，但对此未提交相应证据。耿志刚认可其在合同解除协议落款处的签名为本人书写，但认为双方并未就租赁合同的解除达成合意，双方租赁合同并未解除，《合同解除协议》签订后金色万家公司仍在转租涉诉房屋。耿志刚就此提交了以下证据：（1）耿志刚与金色万家公司法定代表人王一君、工作人员夏某、李某的微信聊天记录，其中夏某于2018年6月28日向耿志刚发送微信，内容包括“这次的事情确实有点欠缺，让你和王总有点失望，因客户原因，给王总带来将近40万的损失，我心里很不是滋味…接下来我也会努力的去再找客户给你们租出去，也不能让你和王总受损失！”2018年7月13日的微信记录显示王一君向耿志刚表示“刚才老李去看房子了，非常感兴趣，看的非常仔细，是别人介绍的，看到门上有个电话，到时候打电话给你，就说是一起的，要不客户不踏实”…耿志刚当天回复“好的没问题，刚老李和我说了把窗户上的电话拿下来了，我同意一切为了大局！”。2018年7月19日，王一君回复“这边的客户我会抓紧进行的，电话可以贴上没问题，共同努力尽快把房子租出去是我们的目的。”2018年8月16日王一君向耿志刚发送微信语音，内容为“现在一直我让公司那边也在制定计划，你可以看一下好多置顶，我动员这些所有的，都是在找客户，也在发帖子，也在做广告，光广告都做了3万多块钱的了，所以就是说，给老大哥也汇报一下…这件工作，我们还在努力去做，有几个就是谈到最后牵扯其他的事情有点搁浅。”李某于2019年7月8日向耿志刚发送的微信内容为“上次我给你带客户看房，没想到你给我发脾气，我是好心帮你忙，也想你快点租出去，我个人也能挣点钱。…就因为一开始你有这话说，只要租出去，不会亏待我，我才这么上心，公司没人参与这事，大家都有私心，都想挣点钱，所以才带客户去，不挣钱谁去呀！”；（2）夏某于2019年8月26日更新的9号房屋招租的网页截图。金色万家公司认可耿志刚与王一君、夏某的微信聊天记录、网页截图的真实性，但表示金色万家公司仅是在耿志刚无力退款情况下帮助耿志刚就涉案房屋对外招租，以使耿志刚尽快有收入而给其公司退钱，并非双方在履行租赁合同。现涉案房屋处于空置中。金色万家公司称双方签订合同解除协议后将钥匙还给了耿志刚，但具体交还时间记不清了，此后系耿志刚将钥匙交予已自其公司离职的李某对外招租，耿志刚否认金色万家公司已交还房屋钥匙。金色万家公司就停车费及中介服务费的支付情况，提交了金额为14400元的收据及1万元房屋租赁服务费的收条，其中收款人均非耿志刚。耿志刚表示无法确认该收据的真实性，不认可收条的真实性。一审法院认为，当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方所签租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上述合同签订后，金色万家公司与耿志刚于2018年6月21日签订《合同解除协议》，以此解除双方于2018年5月9日签订的租赁合同，依据《合同解除协议》的内容，双方系于2018年6月21日即就不再继续履行租赁合同达成一致，《合同解除协议》中虽意欲约定耿志刚退还金色万家公司已付租金，但作为退还租金的关键限定内容的退还金额及对应期间、退还时间均为空白，故可认定《合同解除协议》签订当时，就租金退还与否及退还金额的问题，双方并未达成一致，《合同解除协议》签订后，金色万家公司虽就涉案房屋对外招租，但综合在案的微信聊天记录所显示的沟通情况，应当认定双方并非在继续履行租赁合同，而系双方在解决租赁合同解除之后的租金退还、车位费承担等相关问题，综上，耿志刚主张《合同解除协议》并非双方真实意思表示，事实依据不足，法院对此不予采信，综合《合同解除协议》签订情况、本案双方之间、耿志刚与李某之间就涉案房屋招租沟通的情况及涉案房屋至今未能再行出租的事实，法院判定双方租赁合同于《合同解除协议》签订之日即2018年6月21日解除，耿志刚诉请确认双方租赁合同于2019年9月23日解除及金色万家公司再向其支付2019年1月9日至2019年7月8日期间的租金，事实及法律依据不足，法院不予支持，金色万家公司诉请耿志刚退还已付租金并赔偿其为租赁房屋而支出的车位费、中介费，亦缺乏依据，法院均不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决：一、确认耿志刚与北京金色万家投资管理有限公司于2018年5月9日签订的《租赁合同》及《补充协议》于2018年6月21日解除；二、驳回北京金色万家投资管理有限公司的全部诉讼请求；三、驳回耿志刚的其他反诉请求。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。金色万家公司与耿志刚于2018年6月21日签订《合同解除协议》，根据《合同解除协议》内容，双方于该日就不再继续履行2018年5月9日签订的租赁合同达成一致。耿志刚上诉主张《合同解除协议》不是双方真实意思表示，双方租赁合同于2019年9月23日解除，无事实依据，《合同解除协议》亦不存在无效情形。故一审法院确认耿志刚与金色万家公司于2018年5月9日签订的《租赁合同》及《补充协议》于2018年6月21日解除正确，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。综合在案证据及双方诉辩称情况，《合同解除协议》签订后，经双方沟通金色万家公司同意继续对外招租，双方并非在继续履行租赁合同，而系双方在解决租赁合同解除之后的租金退还、车位费承担等相关问题。金色万家公司已支付第一期租金55万元，在应按照合同约定支付下期租金55万元时间到来之前双方已解除租赁合同。故耿志刚上诉要求金色万家公司支付2019年1月9日至2019年7月8日期间的租金55万元，事实及法律依据不足，一审法院不予支持正确。金色万家公司上诉主张截至合同解除之日，双方的租金还未开始起算，要求耿志刚退还其已支付的租金55万元。对此本院认为，合同解除后，双方就退还租金的时间及具体数额并未达成一致意见。金色万家公司虽主张其已经于签订《合同解除协议》之时将涉案房屋交还耿志刚，但未提供证据证明。金色万家公司称签订《合同解除协议》后耿志刚委托其公司招租，双方未实际交付房屋，故对金色万家公司要求耿志刚退还已付租金的请求，本院不予支持。金色万家公司要求耿志刚赔偿车位费及中介费损失，无合同依据，且与本案非同一法律关系，其要求赔偿利息损失的请求亦不能成立，本院均不予支持。综上所述，金色万家公司、耿志刚的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18844元，由北京金色万家投资管理有限公司负担9544元（已交纳），由耿志刚负担9300元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  赵 蕾审 判 员  刘新泉审 判 员  刘 磊二〇二〇年五月二十五日法官助理  李 想书 记 员  罗娇杨