浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙07民终89号上诉人（原审原告、反诉被告）：永康市惠家房产经纪有限公司，住所地浙江省金华市永康市江南街道溪中路110号，统一社会信用代码：91330784MA29P1G85G。法定代表人：陈小华，经理。委托诉讼代理人：蔡邦龙，浙江容海律师事务所律师。委托诉讼代理人：傅延晖，浙江容海律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：王玲玲，女，1979年12月24日出生，汉族，住浙江省永康市。上诉人（原审被告、反诉原告）：应潮波，男，1979年10月31日出生，汉族，住浙江省永康市。上述二上诉人共同委托诉讼代理人：戚信跃，金华市婺城区务诚法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告、反诉原告）：武义恒鹰智能科技有限公司，住所地浙江省武义县百花山工业区荷花路12号，统一社会信用代码：91330723MA2DEG2807。法定代表人：王玲玲，总经理。委托诉讼代理人：戚信跃，金华市婺城区务诚法律服务所法律工作者。上诉人永康市惠家房产经纪有限公司（以下简称惠家房产公司）与上诉人王玲玲、应潮波及被上诉人武义恒鹰智能科技有限公司（以下简称恒鹰公司）合同纠纷一案，均不服浙江省武义县人民法院（2019）浙0723民初1100号民事判决，分别向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。惠家房产公司上诉请求：撤销原判，依法改判支持惠家房产公司的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定惠家房产公司享有收取差额款项5704029.79万元的权利，惠家房产公司没有异议，但一审法院酌定王玲玲方向惠家房产公司支付360万元，却没有事实依据和法律依据，也不符合《购房协议》的约定。1、一审法院认定惠家房产公司未能协助王玲玲方贷足款项1500万元，且未能对差额300万元垫资，属于惠家房产公司违约，并减扣款项90.402979万元错误。（1）根据合同约定“若银行贷款未能达到1500万元整，未足部分可由中介方垫资，买方按银行利率结算利息”。而实际王玲玲方只需要贷款1200万元，王玲玲方一直没有对惠家房产公司及胡海望提出贷款1500万元的要求。从惠家房产公司举证的证据8永康市人民法院应诉通知书等材料可证，该贷款由胡海望负责，王玲玲方明知这一情况，现胡海望认为已完成帮助王玲玲方的贷款义务，且不存在违约，起诉要求惠家房产公司支付该90万元款项，因此一审法院不能认定惠家房产公司违约，并减扣该公司的90万元款项。（2）从合同的内容看：不能实现1500万元贷款的责任仅在为王玲玲方垫资差额300万元的责任，不是承担履行整个合同的违约责任，而且合同还约定王玲玲方还应根据垫资情况向惠家房产公司支付利息。设定该条款的目的，就是为了保证合同顺利履行。事实上，在合同履行过程中，惠家房产公司已根据实际费用的发生，一直为王玲玲方进行了垫资，保证了合同顺利履行。如：向资金方胡林旭支付120万元、向购房合作方胡海望支付73万元、垫付税费38万元、为采空区重新围墙、划红线等垫付35万元，还有其他零星支出等等，已共垫资约300万元。惠家房产公司在起诉王玲玲方时，也曾要求王玲玲方支付垫资的利息，该诉讼请求是在法院的要求下才撤回，并不代表惠家房产公司放弃要求王玲玲方支付垫付款利息，也不代表王玲玲方违约的事实不存在。在房产证办理之前，惠家房产公司一直在为王玲玲方垫资并积极履行合同义务，保证了合同的顺利履行，一审法院未根据合同履行情况和合同约定的内容来认定从而错误减扣惠家房产公司90.402979万元款项。2、一审法院认定惠家房产公司未能在2019年1月10日前腾退，从而减扣惠家房产公司120万元也是错误的。（1）该合同对120万元后续支付的约定是“在该厂房已过户到买方名下公司和已腾空可以使用之后付押金中的人民币（80万元整）”，至此，惠家房产公司已经为王玲玲方办理了过户手续，厂房也已经过户到王玲玲方公司名下，完成了80万元押金所涉及的大半任务。该费用一审法院没有认定。（2）因不可抗力造成的案涉房屋延期办证，惠家房产公司已经举证证明：原厂区地面以下有采空区，因为案涉房产于2019年1月25日过户到王玲玲方公司名下，导致惠家房产公司不能在2019年1月10日前腾空，这延期办证的责任不能归责于惠家房产公司。同时王玲玲方也未按合同约定支付款项，违约在先。根据合同约定：“贷款下来后3天内，除交付平安银行和过户税的金额以及买方预留人民币（120万元整）为腾空押金及无证办公楼做证押金外，买方支付中介方垫资、支付银行的金额、以及总价的剩余部分。”至此，在2019年2月1日王玲玲方公司贷款1200万元后王玲玲方应向惠家房产公司支付的款项为3284496.03元。然而王玲玲方不但没有支付，还发律师函要求恶意解除合同，这摆明就是拿到房产就悔约的不诚信行为。二、退一步说：就算按一审法院酌定的王玲玲方应向惠家房产公司支付360万元，一审法院对减扣的金额认定又明显有误，导致本案判决错误。一审法院认定惠家房产公司已收到100万元意向金，及案涉厂房第二次过户税费为535060元，惠家房产公司均无异议。但惠家房产公司为王玲玲方第二次过户时垫付税款380466.24元（535060-154593.76）也是事实，王玲玲方在反诉状中自认及对惠家房产公司提供的证据6质证时，对惠家房产公司为其垫付税款380466.24元均没有异议。故，一审判决第21页倒数第四行“2904329.79元（5704029.79元-已支付的意向金100万元-已支付胡林旭60万元-腾空、办证押金120万元）”的认定错误，应为3284496.03元（5704029.79元-已支付的向金100万元-已支付胡林旭60万元-腾空、办证押金12）万元十垫付税费380466.24元〉。判决书第22页倒数第三行：“扣减已支付160万元，尚需支付200万元”是错误的，应为：“扣减1219533.76元，尚需支付2380466.24元”。综上所述，一审法院已认定双方签订的协议合法有效，应全面履行。而双方协议约定总价2650万元是经多次协商、长时间的考虑才决定的，且王玲玲方清楚明白为何会支付2650万元款项的明细构戍。在履约过程中，惠家房产公司积极为王玲玲方找资金合作方、购房合作方，保证王玲玲方成功竞拍涉案房产。在办理过户时发现有采空区，仍积极帮助王玲玲方重新建筑围墙、重划红线，并为此进行垫资。在第二次过户时税费也是由惠家房产公司进行的垫资，虽过户时间被延长，但依法属于不可归责于惠家房产公司的事由，王玲玲方依法仍应向惠家房产公司支付合同约定的款。王玲玲方应向惠家房产公司支付4484496元〔2650万元-王玲玲已实际支付的22015504元（1726万元十税3535970.1元-380466.24元+100万元十60万元）〕，这符合合合同约定和法律规定。王玲玲、应潮波、恒鹰公司共同辩称：一、一审法院适用程序不当。1、审限超长，根据民诉法规定，一审法院适用简易审理案件，应当在立案之日起三个月内审结，但是本案从2019年4月15日立案，到判决书上载明的判决日期是2019年11月11日，已是7个月少4天。2、本案虽双方有要求庭外和解并出具了申请书，但是一审并没有促成和解，同时本案既有本诉又有反诉，案情可谓复杂，应当改为普通程序，一审采用简易程序，明显不当。3、本案房屋买受人是王玲玲和应潮波，付款人是王玲玲，当事人应是王玲玲、应潮波，恒鹰公司与对方没有业务往来，不是当事人，不是适格的被告主体。二、关于惠家房产公司上诉部分，1、惠家房产公司称一审法院对904029.79元的差额扣减不当，该数额是一审法院根据惠家房产公司违约的几个要素确定的5704029.79元中推算出来。但一审法院将该数额酌情扣减360万元没有任何依据，120万元也不应当扣除。2、因未腾退而扣减是应该的，而且应当认定惠家房产公司不应该享受佣金，还要在此基础上支付违约金，3、一审法院酌情360万元本身就是错误，因为惠家房产公司至今没有交付房屋，本不应享受佣金，惠家房产公司实际应当返还王玲玲、应潮波的金额是100万元减380466.24元，计算为619533.76元。综上，请求二审法院发回重审或者依法改判。王玲玲、应潮波上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判驳回惠家房产公司的诉讼请求，判令惠家房产公司返还王玲玲、应潮波619533.8元并支付利息损失（利息损失以619533.8元为基数自反诉之日起按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至款清之日止）；判令惠家房产公司向王玲玲、应潮波支付违约金，自2019年1月11日至2019年2月10日头一个月期间支付16万元、自2019年2月11日起按照每逾期一日支付成交价（2650万元）的万分之五计算违约金至实际交房之日止。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1、惠家房产公司与王玲玲签订的《购房意向金协议》中虚构“涉案厂房的所有者（平安银行）委托打包（包括过户、腾空、中介、垫资费）价为2680万元，买方接受该厂房以裁定书形式过户，若中介方在2018年8月10日前未能与该厂房所有者就以上要约条件达成协议，中介监管的20万元意向金须无息退还买方”。按照上述协议约定，一旦厂房所有者做出承诺，则王玲玲可以直接与厂房所有者签订合同，该厂房以裁定书形式过户。而本案所涉房产系王玲玲参加拍卖取得，惠家房产公司未能履行《购房意向金协议》所约定的义务，应当退还该20万元意向金。经王玲玲与平安银行负责通过拍卖方式处置该厂房的负责人王兴雪核实，平安银行并不存在惠家房产公司所谓的委托打包行为。在一审中王玲玲方多次提出以上异议，但一审法院并未对该事实进行认定。2、王玲玲、应潮波系自行通过阿里拍卖购得该厂房，庭审中惠家房产公司代理人一直强调以1726万元拍卖价格设置、保证金条款都是平安银行根据惠家房产公司的要求设置，竞拍成功是由于惠家房产公司的介入，但并未提供平安银行开具的证明，无法证明其主张，此外《购房协议》第一条第二款约定该厂房平安银行成交价为1726万元。第二条第一款约定：买方和处置该厂房的银行签订合同后买方支付银行200万元为拍卖押金，然后交付中介方80万元加之前支付的20万元意向金确保拍卖顺利通过。但同时注明，经双方协商同意处置该厂房拍卖时超出1900万元的金额和超出金额的税收由买方承担或者买方放弃购买，足以说明惠家房产公司根本不能保障该拍卖最终的成交价是多少。王玲玲、应潮波与平安银行负责处置该厂房的负责人王兴雪核实上述情况后，该负责人也明确表示该厂房进行拍卖行为以及将起拍价设定为1726万元系其银行内部决定，与惠家房产公司无关。惠家房产公司应当退还王玲玲、应潮波支付的80万元。3、惠家房产公司未履行垫资义务，本案所涉购房款系王玲玲向胡林旭借款所得，并已还清借款本息，王玲玲、应潮波与惠家房产公司签订的《购房协议》中，承诺垫资1100万元，但惠家房产公司在明知王玲玲、应潮波与平安银行中约定的付款期限为在2018年9月9日之前付清全部价款，若逾期支付，王玲玲、应潮波此前缴纳的600万将被没收的情况下，未按合同约定履行垫资义务，导致王玲玲、应潮波不得不在2018年9月20日向其介绍的第三方胡林旭以月利息2.5%的利率借款，并由王玲玲向胡林旭出具了借条。2019年2月3日，王玲玲、应潮波已经付清了上述借款的本息。王玲玲、应潮波还清借款本息后，惠家房产公司与胡林旭恶意串通，虚构双方于2018年9月15日签订《合作协议书》，胡林旭为惠家房产公司垫付1100万元，惠家房产公司需支付胡林旭180万元，且该180万元已付清的事实（王玲玲、应潮波在一审中提出要求惠家房产公司提供该180万元履行的证据，惠家房产公司始终未能提供），并以该虚构的事实通过诉讼的方式对王玲玲、应潮波进行诈骗。王玲玲、应潮波在一审庭审中提出惠家房产公司与胡林旭恶意串通涉嫌套路贷的抗辩，一审法院未对该犯罪行为进行认定并依职权移送公安机关处理，反而认定了该180万元已支付完毕并作为判决的依据。4、王玲玲、应潮波于2018年9月20日付清所有购房款，但惠家房产公司直到2019年1月25日才履行过户义务，导致王玲玲、应潮波不能及时贷款以至于支付了高额的借款利息，该损失系由惠家房产公司造成，惠家房产公司应承担该部分损失。二、一审法院适用法律错误。1、一审法院认定惠家房产公司未履行协助王玲玲、应潮波贷足款项1500万元，亦未能对差额300万元予以垫资；未能将涉案房产于2019年1月10日前腾空。涉案《购房协议》中明确约定了违约责任，且王玲玲、应潮波因惠家房产公司未能腾空造成每年150万元的租金损失共计450万元（三年租金），以及未能按照《购房意向金协议》所约定的原样交付厂房，导致王玲玲、应潮波可得利益损失（厂房装修价值）300万元，却未判决惠家房产公司承担违约责任，系适用法律错误。2、惠家房产公司未在银行规定的付款时间2018年9月9日前履行垫资1100万元义务，构成违约；未在2019年1月10日前完成腾空；未履行贷款1500万元以及对贷款不足部分垫资300万元的义务，惠家房产公司违约在前。一审法院却依据《购房协议》的约定，认定王玲玲、应潮波未能在2019年2月1日贷款后（系王玲玲、应潮波自行办理贷款）3日内将2904029.79元支付给惠家房产公司，应承担违约责任。一审法院直接排除了王玲玲、应潮波的先履行义务抗辩权和不安履行抗辩权，系适用法律错误。三、王玲玲、应潮波有新的证据证明一审法院认定事实错误。1、2019年2月3日胡林旭出具了一份证明，内容为“基于对王玲玲、应潮波的信任，于2018年9月20、2018年12月11由胡林旭借给应潮波、王玲玲的买厂房的垫资款共计人民币大写壹仟壹佰万元整，与他人无关，现于2019年2月3日已收回全部本金、费用、利息（全部结清）”。该证据可以证明惠家房产公司与胡林旭签订的对价为180万元的《合作协议》系以非法占有为目的、虚构事实、伪造证据，已涉嫌诈骗与虚假诉讼，应追究其刑事责任。2、平安银行负责处置涉案厂房的负责人王兴雪愿意出庭作证，证明惠家房产公司在《意向金协议》中所称的“涉案厂房的所有者（平安银行）委托打包价（包括过户、腾空、中介、垫资费）为2680万元”系虚构事实，平安银行并不存在惠家房产公司所谓的委托打包行为。该厂房的拍卖过程并未受到任何人的影响。惠家房产公司辩称：1、一审法院认定惠家房产公司与王玲玲、应潮波之间存在委托关系，由惠家房产公司代理购买案涉房屋的事实清楚。按照购房协议第二条，该厂房按照成交价1726万元，买方愿意以2650万元价格与中介方达成协议，办理相关手续，中介方确保买方以总价为2650万元成交包括买方交付银行的所有金额、过户税费、贷款手续费。协议签订后惠家房产公司与平安银行洽谈，寻找资方代为缴纳税款并办理了相关的产权证，案涉的厂房经两次拍卖均流拍，2018年8月25日是第三次拍卖，第二次拍卖时，设定的保证金为200万元，而王玲玲参与的第三次拍卖保证金变更为400万元，是惠家房产公司与平安银行协商的结果，提高保证金金额是为了确保恒鹰公司成功拍得该房产。对于垫资部分，一审法院对胡林旭做的调查笔录可以证明胡林旭是惠家房产公司的合作方，其为王玲玲、应潮波购买案涉房产提供了资金。一审中王玲玲和应潮波出具的两张借条：1036万元和400万元，这两笔款项是胡林旭的垫资款，垫资款由惠家房产公司的胡明山担保。王玲玲使用垫资款后也没有向胡林旭支付任何款项，垫资费用是由惠家房产公司承担；从拍卖款汇款的资金流向上看均有惠家房产公司支出的资金往来，案涉房产办证中心办理产权证的委托材料也能看出是惠家房产公司的工作人员代为办理产权过户手续。本案惠家房产公司是受托方，房屋买卖的主体是王玲玲、应潮波和恒鹰公司，对外的债权债务应当以买受人的名义作出，案涉房产买卖付款的责任主体不应是惠家房产公司，所有的银行贷款的还款人、垫资的还款人是王玲玲、应潮波和恒鹰公司，因此惠家房产公司和王玲玲、应潮波之间订立的购买协议有效，惠家房产公司也完成了委托事项，王玲玲、应潮波应当支付448.4496万元，该金额是2650万元扣除王玲玲已经实际支付的部分2201.5504万元。2、不动产中心调取的权籍信息中显示案涉厂房下面有采空区，因此造成办证延迟，系不可抗力，不能归责于惠家房产公司。3、银行贷款差额300万元未垫付是王玲玲、应潮波因实际贷款需要借款1200万元，至于需要贷款多少由王玲玲、应潮波确定，不是惠家房产公司确定，惠家房产公司无违约事实。对于原租户没有及时腾退也是因为王玲玲、应潮波未支付将近20万元的腾退费用造成，惠家房产公司已经与原租户达成了腾退事宜，原承租人早已腾退，新的承租人与应潮波、王玲玲之间的纠纷已由法院审理，法院要求新承租人支付租金，故王玲玲、应潮波不存在租金的损失，对此可在另案判决中得到证实，一审法院也进行了核实。4、王玲玲、应潮波的上诉请求和其在一审中所主张的反诉请求不一致，其在二审中不能重新增加一个诉讼请求。王玲玲、应潮波多次提到向平安银行的王兴雪核实情况，但只是其一面之词，没有任何证据，证人应出庭接受法庭的质证。王玲玲、应潮波称惠家房产公司与胡林旭恶意串通涉嫌犯罪，王玲玲、应潮波已向永康市公安局控告，永康市公安局也传唤了胡林旭、胡明山以及惠家房产公司的相关人员，但是调查后并没有发现有犯罪事实，一审法院在审理期间也没有发现本案涉嫌犯罪，是否构成犯罪不能信口雌黄，应该根据事实由公安机关作出认定。关于胡林旭的证言，不是新证据，一审法院在审理期间已对胡林旭进行了调查并做了笔录，笔录也经双方当庭核实质证。5、王玲玲、应潮波在反诉时称厂房是自己在淘宝网上拍卖来的，与惠家房产公司无关，而在法庭陈述中称惠家房产公司没有完全履行双方签订的购买协议，王玲玲、应潮波的陈述前后矛盾。综上，请求二审法院驳回王玲玲、应潮波的上诉，支持惠家房产公司的上诉请求。恒鹰公司对王玲玲、应潮波的上诉没有意见。惠家房产公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除惠家房产公司与王玲玲、应潮波于2018年8月8日签订的《购房合同》；2.王玲玲、应潮波、恒鹰公司立即支付惠家房产公司委托费用457.37万元，并赔偿损失17.83743万元（损失已从2019年1月25日起按日万分之五计算至2019年4月12日，之后损失仍按日万分之五计算至款项还清之日止）；3.王玲玲、应潮波、恒鹰公司立即支付惠家房产公司代垫款300万元的利息27187.5元（利息已从2019年1月28日按银行同期贷款利率计算至2019年4月12日，之后利息仍按银行同期贷款利率计算至款项还清之日止）；4.王玲玲、应潮波、恒鹰公司承担本案诉讼费用。惠家房产公司在庭审中申请撤回判令王玲玲、应潮波、恒鹰公司立即支付惠家房产公司代垫款300万元的利息27187.5元（利息已从2019年1月28日按银行同期贷款利率计算至2019年4月12日，之后利息仍按银行同期贷款利率计算至款项还清之日止）的诉讼请求。王玲玲、应潮波、恒鹰公司向一审法院提出反诉请求：1.判令惠家房产公司返还王玲玲、应潮波619533.8元并支付利息损失（利息损失以619533.8元为基数自反诉之日起按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至款清之日止）；2.判令惠家房产公司支付王玲玲、应潮波违约金103.56万元；3.惠家房产公司承担本案诉讼费用。一审法院认定，2018年7月7日，王玲玲（买方）与惠家房产公司（中介方）签订了合同号ＹＨＢ20180707的《购房意向金协议》，协议约定：一、买方通过中介方介绍就坐落在武义县，厂名武义县锃泰锁具有限公司的房产（以下简称该厂房），有购买意向，现买方委托中介方向该厂房所有者（因该厂房为银行不良资产，银行有对该厂房处置的所有权，以下简称所有者）发出下述不可撤销的购买要约：1、该厂房地号：0142018-2有证建筑面积约9600平方米，无证建筑面积4800平方米，有证占地面积约14603.7平方米……，另补充无证建筑面积4800平方米，协助办理房产证手续，费用由买方承担。2、该厂房所有者委托打包（包括过户税费、腾空费、中介、垫资费）价为人民币贰仟陆佰捌拾万元整（2680万元）认购该厂房。3、买方接受该厂房将以裁定书形式过户……。二、若中介方在2018年8月10日前未能与该厂房所有者就以上条件达成协议，中介方监管的意向金，须无息退还买方，买方不能为此追究中介方的责任……。2018年7月9日，王玲玲（买方）与惠家房产公司（中介方）签订了合同号ＹＨＢ20180709的《购房意向金协议》，协议约定：一、……：1、该厂房土地使用权证号：武国用（2010）第000776号，使用面积14603.7平方米；房权证编号：房权证武字第××号，有证建筑面积9638.4平方米……，无证建筑面积4188.64平方米……。注：无证办公楼建筑面积4188.64平方米，中介方协助办理产权证手续，费用由买方承担。2、该厂房所有者委托价为人民币贰仟陆百捌拾万元整（2680万元）。买方同意以房价人民币贰仟陆佰伍拾万元整（2650万元）认购该厂房，人民币2650万元包括过户税费、腾空费、中介佣金及垫资人民币（1000万元）所产生的费用。3、买方接受该厂房将以裁定书形式过户，并且确保买方可以贷款人民币（1500万元），中介方确保收到买方意向金后五个月内交付买方使用……。……八、意向定金人民币（20万元）汇入中国农业银行永康溪心支行，户名：永康市惠家房地产经纪有限公司，账号：19×××63。同日，王玲玲向上述银行账户汇入20万元。2018年8月8日，王玲玲、应潮波（买方）与惠家房产公司（中介方）签订了合同号ＹＨＢ20180808的《购房协议》，协议约定：一、……该厂房土地使用权证号：武国用（2010）第000776号，使用权面积14603.7平方米；房权证编号：房权证武字第××号，有证建筑面积9638.4平方米……，无证建筑面积4188.64平方米……。注：无证办公楼建筑面积4188.64平方米，中介方协助办理产权证手续，费用按发票由买方承担；需要银行取证办理做证的垫资费用由中介方承担。2、该厂房平安银行成交价为人民币（1726万元），为确保在办理一切手续顺利进行，买方愿意以（2650万元）价格和中介方达成协议办理相关手续，中介方确保买方以总价为（2650万元）成交，《包括买方交付银行的所有金额，过户税费、贷款手续费、腾空所产生的所有费用（包括腾空补偿费）、中介佣金及垫资人民币（1100万元）所产生的所有相关费用……，超出总价（2650万元）外的金额由中介方支付》。3、中介方确保买方可贷款人民币（1500万元）及确保在2019年1月10日前将该厂房交付买方使用。若银行贷款未能达到1500万元整，未足部分可由中介方垫资，买方按银行利率结算利息。二、买方款项支付方式：1、买方和处置该厂房的银行签订合同后，买方支付银行（200万元）为拍卖押金，然后交付中介方人民币（80万元）加之前支付的意向金（20万元）共计（100万元整）确保拍卖顺利通过；（若未能拍卖成功，中介方在1日内原路退回100万元整人民币）给买方，协议结束。注：经双方协商同意处置该厂房拍卖时超出人民币（1900万元）的金额和超出金额的税收由买方承担（不包括成交价2650万元整）或买方放弃购买。2、若拍卖成交，买方支付银行（400万元整）和之前支付银行的拍卖押金（200万元整）共计人民币（600万元整），剩余部分由中介方垫资支付银行，过户费用由双方当面交付税务所，然后由中介方协助买方办理贷款的一切手续，贷款下来后3天内，除交付平安银行和过户税的金额以及买方预留人民币（120万元整）为腾空押金及无证办公楼做证押金外，买方支付中介方垫资、支付银行的金额、以及总价的剩余部分。在该厂房已过户到买方名下公司和已腾空可以使用之后付押金中的人民币（80万元整），在厂房腾空后3日内支付中介方，剩余的人民币（40万元整）做证押金在中介方协助办理完无证办公楼产权证到手3日之内付清（如无证办公楼之前没有设计及规划，房产证无法做出则买方在3天内支付做证押金中的人民币25万元整），剩余做证押金人民币（15万元整）算无法做证后补偿买方。三、违约责任：经双方协商，中介方同意在2019年1月10日前将该厂房交付买方使用……，如未腾空交付，则超出时间按（一个月16万元整）计算，由中介方赔付买方，超出交付期一个月后每逾期一日按成交价的万分之五加收滞纳金）。双方任何一方不履行本合同义务或履行本合同义务不符合约定的，或者拒绝履行本合同，擅自中途解除合同的均属违约。以上条款中涉及的各项违约的，赔付方法：每逾期一日按成交价的万分之五加收滞纳金……。同日，王玲玲向惠家房产公司支付80万元。2018年8月8日，平安银行股份有限公司特殊资产管理事业部在淘宝网资产竞价网络平台上发布了抵债资产处置公告，即涉案房地产处置公告，对标的物现状作了详尽的介绍。涉案房地产以1726万元的起拍价于2018年8月24日10时至2018年8月25日10时止（延时的除外）在淘宝网资产竞价网络平台上竞拍，参拍保证金为400万元。2018年8月21日，恒鹰公司注册成立，股东为王玲玲、应潮波，王玲玲任公司法定代表人。2018年8月24日，王玲玲登入淘宝账户支付了400万元保证金后，以1726万元竞得涉案房地产。2018年8月28日，平安银行股份有限公司金华永康支行与恒鹰公司签订《成交确认书》：一、成交标的：转让人所有的坐落于浙江省金华市武义县的厂房及土地使用权（房产证号：房权证武字第××号；土地证号：武国用（2010）第000776号）。二、成交价格：人民币壹仟柒佰贰拾陆万元（小写：17260000元）。三、付款方式：竞买人须于2018年9月9日前付清全部成交款。同日双方还签订了《买卖合同》，合同对交易价格及价款支付、标的物的交付、现状、税款、违约责任等作了约定。2018年9月15日，惠家房产公司与胡林旭签订了《合作协议书》，约定由胡林旭为惠家房产公司提供购房资金1100万元，并由王玲玲出具欠条给胡林旭。在惠家房产公司与王玲玲的购房协议履行过程中，胡林旭不得随意要求王玲玲提前归还上述款项。惠家房产公司自愿支付胡林旭此项目的利润180万元，并已支付完毕。2018年9月20日，王玲玲向平安银行股份有限公司金华永康支行支付了拍卖尾款1326万元。2019年1月4日，涉案房地产过户至平安银行股份有限公司金华永康支行名下，共计交纳税款3000910.21元。2019年1月25日，涉案房地产过户至恒鹰公司名下，共计交纳税款535060元。同日，武义县国土资源局向恒鹰公司出具了不动产权证，证号为（2019）武义县不动产权第0000679号。惠家房产公司在办理不动产权证时，在涉案房地产上建造一栏围墙，对涉及采空区的厂房进行了隔离。2019年2月1日，恒鹰公司向华夏银行永康支行贷款1200万元。另，涉案房地产至今未腾空。2019年4月11日，王玲玲委托浙江纬马律师事务所向惠家房产公司发出律师函，告知惠家房产公司因其未按《购房协议》履行义务，故解除王玲玲与惠家房产公司签订的《购房协议》，并保留要求惠家房产公司承担经济损失的权利。另查明，2018年8月3日，胡海望、王玲玲、胡明山等人前往平安银行杭州总行联系银行工作人员王兴雪了解涉案房地产相关情况。同日，永康市恒鹰自动化设备有限公司签订了承诺其至少以起拍价（1726万元）的价格举牌一次参加涉案房地产拍卖的承诺书。2018年9月20日至2019年2月3日期间，王玲玲方与胡林旭方发生多次资金往来业务，胡林旭方共汇入王玲玲银行账户16899089.79元，王玲玲方共汇入胡林旭方银行账户17499089.79元。一审法院认为，惠家房产公司与王玲玲、应潮波签订的《购房协议》合法有效，依法受保护。合同签订后，双方理应按合同的约定全面履行。根据合同约定，惠家房产公司负有：1.确保王玲玲、应潮波以总价2650万元购得涉案房地产的义务；2.垫资1100万元的义务；3.确保王玲玲、应潮波可贷款1500万元，若未能贷足1500万元，差额由惠家房产公司垫资且按银行利率结算利息的义务；4.协助办理涉案房地产过户手续，并于2019年1月10日前腾空并交付使用的义务；5.协助办理银行贷款的义务；6.协助办理无证建筑不动产权证的义务。同时惠家房产公司若按期完成上述义务，则享有收取王玲玲、应潮波差额款项5704029.79元（总价2650万元-成交价1726万元-税款3535970.21元）的权利，该款用于支付包括但不限于垫资费、腾空所产生的费用、无证建筑办理不动产权证所产生的费用、中介费等等。王玲玲、应潮波负有银行贷款发放后3日内将差额款项中的2904029.79元（5704029.79元-已支付的意向金100万元-已支付胡林旭60万元-腾空、办证押金120万元）支付惠家房产公司的义务。惠家房产公司起诉称，其已按约完成各项义务，王玲玲、应潮波、恒鹰公司理应支付相应费用。对此该院认为，惠家房产公司与王玲玲签订了两份《购房意向金协议》及与王玲玲、应潮波签订了《购房协议》之后，积极履行合同义务，包括寻找项目合作方、垫资方、协助办理过户手续等等，为此支付了相关费用。但未能协助王玲玲、应潮波贷足款项1500万元，亦未能对差额300万元予以垫资；未能将涉案房地产于2019年1月10日前腾空并交付使用；故应承担相应的违约责任。至于惠家房产公司提出双方约定的腾退租赁户并非现租赁户，原租赁户已腾退完毕，其已完成腾空义务的辩解。对此该院认为，双方并未约定腾退特定的租赁户，而是腾空涉案房地产，但涉案房地产至今未腾空、未交付使用，故对该辩解不予采信。王玲玲、应潮波未能在2019年2月1日银行贷款后3日内将2904029.79元支付惠家房产公司，亦应承担违约责任。至于王玲玲、应潮波、恒鹰公司提出惠家房产公司与胡林旭恶意串通涉嫌套路贷，导致王玲玲、应潮波、恒鹰公司支付了60万元利息的辩解。对此该院认为，惠家房产公司在庭审中明确60万元系根据合同约定王玲玲、应潮波应支付给惠家房产公司的款项，因其需支付胡林旭合作利润180万元，故惠家房产公司要求王玲玲直接将60万元支付给胡林旭，故对该辩解不予采信。至于王玲玲、应潮波、恒鹰公司提出惠家房产公司除办理涉案房地产过户手续外未履行其他义务的辩解，不符合实际情况，亦不予采信。综上，根据双方合同实际履行情况，考虑到恒鹰公司确以1726万元购得涉案房地产，以及惠家房产公司实际支出的费用等，酌定王玲玲、应潮波支付惠家房产公司360万元，扣减已支付的160万元，尚需支付200万元。至于惠家房产公司要求王玲玲、应潮波、恒鹰公司赔偿损失的诉讼请求，以及王玲玲、应潮波、恒鹰公司要求惠家房产公司支付违约金的反诉请求。对此该院认为，酌定王玲玲、应潮波支付惠家房产公司360万元，已充分考虑双方的违约责任，故均不予支持。双方一致同意解除两份《购房意向金协议》、一份《购房协议》，予以确认。对于惠家房产公司在庭审中申请撤回第二项诉讼请求，系其对自身权利的处分，予以准许。综上，惠家房产公司合理的诉讼请求，依法予以支持。王玲玲、应潮波、恒鹰公司提出惠家房产公司返还619533.8元及利息损失的反诉请求，无事实依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百二十条的规定，判决：一、解除永康市惠家房产经纪有限公司与王玲玲于2018年7月7日、2018年7月9日签订的两份《购房意向金协议》；解除永康市惠家房产经纪有限公司与王玲玲、应潮波于2018年8月8日签订的《购房协议》；二、王玲玲、应潮波于判决生效后十日内支付永康市惠家房产经纪有限公司款项200万元；三、驳回永康市惠家房产经纪有限公司的其他诉讼请求；四、驳回王玲玲、应潮波、武义恒鹰智能科技有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费22517元（已减半），由永康市惠家房产经纪有限公司负担13094元，王玲玲、应潮波、武义恒鹰智能科技有限公司负担9423元，限于判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费9848元（已减半），由王玲玲、应潮波、武义恒鹰智能科技有限公司负担，限于判决生效后七日内交纳。二审中，惠家房产公司、恒鹰公司未向本院提交证据；王玲玲、应潮波共同向本院提交证明1份，证明惠家房产公司没有为其垫资。惠家房产公司质证认为：不是新证据，且一审法院已对胡林旭进行了调查。恒鹰公司对上述证据无异议。本院认为，该证据系证人证言性质，且出具时间为2019年2月，而一审法院于2019年7月17日已对证明出具人胡林旭做了调查询问，胡林旭陈述的内容与证明所载明的内容不符，本院不予认定。本院对一审判决认定的事实予以认定。本院认为：本案二审的争议焦点主要在于惠家房产公司和王玲玲、应潮波在履行涉案《购房协议》中是否存在违约行为。从现有证据及双方庭审陈述来看，惠家房产公司在协议签订后，已履行了寻找项目合作方、垫资方、协助办理过户手续等合同义务，并支付了相关费用，但未能按约协助王玲玲、应潮波贷足款项1500万元，未对差额300万元予以垫资，也未能将涉案房产腾空并交付使用，一审法院认定其存在违约并无不当。而王玲玲、应潮波在办理银行贷款后3日内未能按约向惠家房产公司支付相应款项，亦构成违约，应承担相应违约责任。王玲玲、应潮波上诉主张涉案房产系其自行参加拍卖取得，与惠家房产公司无关。该主张与其在庭审中关于其与惠家房产公司一同到平安银行沟通及保证金的缴纳、承诺书的出具等陈述不符，本院不予采信。在惠家房产公司为其提供垫资方、协助办理过户并对涉案房产用围墙隔离采空区，涉案房产已登记在恒鹰公司名下的情况下，王玲玲、应潮波以惠家房产公司存在违约为由主张拒付相应款项不能成立，本院不予支持。惠家房产公司提出其在第二次过户时垫付了税款380466.24元，从而一审法院酌情认定的数额有误。本院认为，本案双方均存在一定的违约行为，根据双方合同实际履行情况，结合恒鹰公司确以1726万元购得涉案房产及惠家房产公司实际支出费用等因素，一审法院酌情确定由王玲玲、应潮波尚需支付惠家房产公司200万元亦无不当，应予维持。至于一审法院审理程序，并不存在违法之处。综上，上诉人惠家房产公司和王玲玲、应潮波的各自上诉请求均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费56650元，由上诉人永康市惠家房产经纪有限公司负担24333元，由王玲玲、应潮波负担32317元。本判决为终审判决。审 判 长 宋文茹审 判 员 黄良飞审 判 员 盛 伟二〇二〇年五月十四日代书记员 陈海威