河北省承德市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）冀08民终1175号上诉人（原审被告）：承德大地创见房地产开发有限公司，住所地滦平县巴克什营镇金山岭商住广场西门店26号。法定代表人：苏为学，总经理。委托诉讼代理人：黄奕卿，男，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：于济洲，男，1991年10月8日出生，锡伯族，住辽宁省营口市西市区。委托诉讼代理人：李珏，上海市方达（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓志聪，上海市方达（北京）律师事务所实习律师。上诉人承德大地创见房地产开发有限公司因与被上诉人于济州房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省滦平县人民法院（2018）冀0824民初5115号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人承德大地创见房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄奕卿、被上诉人于济州的委托诉讼代理人李珏、邓志聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。承德大地创见房地产开发有限公司上诉请求：1．撤销原审判决第三项；2．由被上诉人承担诉讼费用。事实和理由：一、我司不构成违约，不应承担违约或赔偿利息损失的责任。1．我司在销售商品房时符合《城市商品房预售管理办法》的规定。（1）我司与滦平县国土资源局签订《国有建设用地土地出让权合同》；（2）案涉房屋所在地块取得了《国有土地使用权证》；（3）案涉房屋所在地块取得了《建设用地规划许可证》；（4）案涉房屋所在地块取得了《建设工程规划许可证》；（5）案涉房屋所在地块取得了《建筑工程施工许可证》；（6）案涉房屋取得了《商品房预售许可证》；（7）案涉合同办理了《预售备案登记证》。2．本案我司提供的证据说明案涉房屋的“五停”和拆除等事件非我司所能控制和左右，属于不可抗力事由。根据合同法第117条的规定以及案涉合同的约定，属免责范畴，因此，无需承担违约或赔偿利息损失的责任。据此，在该事件中，我司是最大的受损失方，企业已资不抵债、濒临破产。如法院再将以上不可控制的特殊原因完全归责于我司，有失公允，且不利于实现债务的清偿，不利于各方纷争的解决。故，我司认为应当依法驳回被上诉人对我司违约责任或利息损失的诉讼请求。二、本案的审理必须以我司对政府的行政诉讼来确定违约责任能否确立，因此，本案应当依法中止审理。1．滦平县人民政府征拆除案涉房屋后，又撤销案涉房屋相关的行政许可，我司已经提起行政诉讼。2．上述行政诉讼的结果将关系到我司是否违法违规建设的大问题，将直接影响本案中法律责任的确立，依据民事诉讼法第150条的规定，本案应当中止审理。综上所述，恳请贵院支持上诉人的上诉请求，撤销原判、依法改判或发回重审。于济州辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。上诉人的上诉请求于法无据，应当予以驳回。一、上诉人关于“房屋已经交付，不构成违约”的主张缺乏事实基础与法律依据，不应得到支持。第一，上诉人并没有合法证据证明房屋事实上已经交付，关于被上诉人在一审程序中提交的证据8-1“房屋交付证据”实际上是被上诉人母亲曲延代被上诉人于济洲填写及签字的“业主资料登记表”及“房屋交付确认书”，“业主资料登记表”并未填写入住日期，“房屋交付确认书”亦无落款日期。如被上诉人在一审程序中陈述，房屋的事实交付需要履行一套完整的交付流程和手续，包括但不限于验房、水电煤气交割、由开发商出具相关资质证明和备案文件等程序，但实际情况是，上诉人从未与被上诉人履行过上述程序和手续，上诉人更从未向被上诉人出具《商品房买卖合同》第九条约定的“建设工程竣工验收备案证明文件”、“房屋测绘报告”、“住宅说明书”、“住宅质量保证书”等文件，故，上诉人所提交的该份证据无法证明其实际交付房屋的主张。第二，案涉《商品房买卖合同》第九条要求的商品房的交付条件是该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，上诉人在庭审中提交的所谓“建设工程竣工验收报告”，仅系施工单位“唐山冀东发展燕东建设有限公司”提交给开发商（建设单位）的竣工项目报告，本质上是一份内部报告文件，该文件上的印章均为上诉人及上诉人委托的施工单位、监理单位的印章，并没有任何政府主管部门备案后的公章，并不是合同要求的“建设工程竣工验收备案证明文件”，上诉人在庭审中亦自认案涉房屋未进行建设工程竣工验收备案。此外，上诉人提交的“建设工程竣工验收报告”主要针对的是建筑工程质量问题，系参建单位对于建设工程的自行检验，这种检验未经备案，无法确认该建设工程是否符合规划、环保、消防、人防等法律规定的交付标准，因此，该等竣工验收不代表建设工程具备交付条件。因此，案涉房屋不满足《商品房买卖合同》约定的商品房交付条件，上诉人并未完成房屋交付义务。第三，商品房的交付不仅应当符合商品房买卖合同的约定，更应当符合法律法规的强制性规定。建筑法、城乡规划法、消防法、建设工程质量管理条例、商品房销售管理办法等法律法规对于建设工程的交付及竣工验收备案均有明确的强制性规定。在最高人民法院“海南欧博房地产开发有限公司、张和义与海南欧博房地产开发有限公司、张和义商品房预售合同纠纷申请再审民事裁定书（案号：（2015）民申字第1045号）”中，最高人民法院认为，建设单位组织设计、勘察、施工、监理等部门进行的竣工验收并取得验收合格的确认文件，只是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本条件，还应当由规划、环保、消防等部门予以认可并由建设行政主管部门等进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家要求和标准。政府部门出具的商品房竣工验收备案表是认定本案所涉商品房竣工验收合格的唯一有效法定证明文件。因此，商品房竣工验收合格的判断标准应当符合上述强制性规定，上诉人未取得当地政府部门出具的“建设工程竣工验收备案文件”，亦不符合法律规定的房屋交付条件。至于上诉人在庭审中提及的最高人民法院“汕头市东信投资管理有限公司与汕头金冠房产开发有限公司商品房预售合同纠纷申诉、申请民事裁定书（案号：（2017）最高法民申48号）”，最高院认为，尽管案涉房产交付时，因未竣工验收违反了上述条例第十七条的规定，但根据上述条例第三十六条的规定，未经验收可以补办验收手续，因此不能认定金冠公司的交付行为无效。该案与本案情况完全不同，案涉房屋已经被上诉人拆除，已不可能补办竣工验收手续。因此，实际上该案例，不仅无法证明上诉人的观点，反而可以证明被上诉人的主张，即开发商应当完成验收备案手续，如果无法在事前取得备案手续，在事后亦无法补办备案的，应当认定为违反国家强制性规定，不符合交付条件构成违约。第四，被上诉人签订案涉合同的目的是购买房屋并实际居住，完成产权登记并办理不动产权证。但是现在已经被上诉人拆除，直接导致合同目的无法实现。在被上诉人已经完全履行合同项下义务向上诉人支付了巨额房款后，却因上诉人的行为而无法实际获得并居住房屋，显然被上诉人有权根据合同约定及法律规定解除合同并要求上诉人承担违约责任。二、案涉《商品房买卖合同》及其补充协议系双方真实意思表示，未违反法律规定，应为合法有效。如一审判决第8页记载的上诉人所发表的质证意见，以及第10页“本院认为”部分，上诉人与被上诉人就案涉《商品房买卖合同》的效力问题实际上并无争议，均认可其合法有效，对各方均具有约束力，各方应当履行《商品房买卖合同》项下的各项义务，如一方出现违约行为，则另一方有权根据《商品房买卖合同》约定要求另一方承担违约责任。三、关于上诉人提出的“在销售商品房时符合法律规定”的主张，被上诉人认为该主张与客观事实不符，且与本案争议无关，上诉人发生根本违约的事实是客观存在的。被上诉人认为，上诉人所提出的该项主张与本案争议焦点无关。上诉人在本案中仅对利息损失提出上诉，意味着其对于违约事实、违约责任、退还本金等均不持异议，且2020年5月12日庭审时二审法官亦确定本案项下争议焦点之一为一审法院判决上诉人按中国人民银行同期贷款利率支付利息损失有无事实与法律依据。针对这一争议焦点，实际上本案仅需要考察上诉人是否存在未按照《商品房买卖合同》约定交付合格房屋的违约行为，至于上诉人是否在销售时具备相关证照与本案争议无关。案涉《商品房买卖合同》第十一条明确约定，上诉人应当在2018年8月31日前交付符合合同约定的商品房；第九条约定，该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，由于上诉人从未取得建设工程竣工验收备案证明文件，不满足《商品房买卖合同》约定的商品房交付条件，甚至在2018年11月亲自拆除了案涉房屋，构成了根本违约。对此，一审法院在一审判决第10页、第11页已经充分论述过。因此，上诉人主张的其在销售商品房时符合法律规定，与本案无关，不能通过这一点来否认其未交付房屋的违约事实。上诉人并未就退还本金提出上诉本身也证明了这一客观事实。关于购房款利息，一审判决第11页明确认定，由于商品房买卖合同解除是因上诉人逾期交房的违约行为所致，按照合同的约定上诉人应按被上诉人累计已付款的10%向被上诉人支付违约金，因被上诉人的购房款资金占用利息损失高于违约金数额，故判决上诉人赔偿被上诉人因合同解除所造成的实际损失，即购房款的利息损失。一审判决关于购房款利息损失的判项符合合同法第九十七条等相关法律规定，依法应予以维持。四、关于上诉人提出的不可抗力的主张，该主张缺乏事实基础与法律依据，不应得到支持。首先，根据被上诉人于一审程序中提交的证据三、由上诉人出具的《致长城脚下饮马川109户业主的公开信》，上诉人自认“我们自己亲手拆除我们建造完好的房屋”，在一审程序中，上诉人同样认可该证据的真实性与合法性。因此，案涉房屋事实上是由上诉人拆除的，与其主张的不可抗力无关，而且上诉人事实上已无法履行商品房交付义务，违反了《商品房买卖合同》的约定，构成根本违约。其次，上诉人拆除案涉房屋的时间节点2018年11月发生在其被撤销行政许可的时间节点2019年2月之前，两者显然不具备时间上的先后性和逻辑上的因果性，上诉人显然无法依据发生在后的“不可抗力”进行发生在前的具体行为。最后，上诉人并未提交任何一份证据能够证明“拆除”系政府行为或由于政府行为所导致，根据民事诉讼法第64条及民诉法解释第90条规定，上诉人应当承担无法举证的不利后果。五、上诉人中止审理的主张不符合民事诉讼法第150条第（5）款的规定，不应得到支持首先，上诉人主张的行政复议程序和行政诉讼程序与本案民事诉讼程序是相互独立的两个法律程序，行政复议或诉讼程序与本案并无直接关联。由于《商品房买卖合同》具有相对性，本案审理的是上诉人是否在《商品房买卖合同》项下违约，与上诉人与行政机关之间的任何争议无关。其次，即使上诉人提出了行政复议和行政诉讼，也无法改变案涉合同标的房屋已被拆除的事实，更没有改变上诉人没有履行《商品房买卖合同》交付义务的客观事实。因此，本案不符合民诉法第150条第（5）款关于“本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的”情形，不应当中止审理。于济州向一审法院起诉请求：1．确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》已解除；2．判令被告向原告退还全部购房款4917875.00元，向原告支付违约金491787.50元；3．判令被告赔偿原告因本案产生的律师费8000.00元，上述各项费用共计5417662.50元；4．判令被告承担本案全部诉讼费用、保全费用。一审法院认定事实：原告于济洲与被告大地创见公司于2017年3月17日签订了合同编号为20170317024《商品房买卖合同》及合同补充协议，约定被告大地创见公司将滦平县巴克什营镇大地创见巴克什营旅游文化产业园起步区项目中二组团11号房屋销售给原告于济洲，房屋总价款为4917875.00元。大地创见公司应在2018年8月31日前向原告交付符合合同约定的商品房，同时约定了原、被告双方的权利义务，根据合同“关于买受人与出卖人违约责任”的约定：“逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。”原告于2017年3月22日向被告支付购房款4917875.00元，履行了全部合同义务。被告未在合同约定的期限履行向原告交付经竣工验收合格的房屋的合同义务。2018年11月案涉房屋被拆除。2018年12月5日原告通过上海方达（北京）律师事务所以EMS方式向被告发出的《律师函》，声明解除双方签订案涉合同，要求退还全部购房款及利息并支付全部购房款总额10%的违约金，该《律师函》已于2018年12月9日寄至被告处。一审法院认为，原、被告于2017年3月17日签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，合同成立并且生效，当事人均应依约履行。原告已按约定交付购房款，全部履行了合同义务，有权要求被告在合同约定期限内交付所购房屋。被告辩称房屋已交付，因被告在交付房屋过程中未向原告提供建设工程竣工验收报告，该交付行为不符合法律规定，被告大地创见公司关于房屋已交付，风险已转移，原告因房屋被拆除所造成的经济损失应由原告自己负担的辩解意见本院不予采信。现已过交房期限，被告大地创见公司未能按合同约定的期限向原告交付经竣工验收合格的房屋，且案涉房屋已拆除，导致合同目的无法实现，原告依法依约有权要求解除案涉合同。原告于2018年12月5日向被告发出律师函，并于2018年12月9日送达至被告，履行了通知义务，被告在本案诉讼中提出案涉合同有继续履行的基础和现实可能，不应解除的抗辩理由不能成立，依法案涉合同应自被告收到律师函之日解除，故对原告关于确认案涉合同已解除的诉讼请求本院予以支持。被告关于案涉合同约定了不可抗力，被告应予免责的辩解意见，因不构成不可抗力，本院不予采纳，被告提出本案应中止审理，因本案系合同纠纷案件，原、被告系合同双方当事人，均为权利义务主体，原告解除房屋买卖合同，并要求被告承担违约责任，现合同标的物已灭失，合同目的已无法实现，被告提出的中止审理的理由不能成立，对此抗辩理由不予支持。《商品房买卖合同》解除后，被告应将所收取的购房款予以返还，同时，因被告逾期交房的违约行为导致商品房买卖合同解除，被告对此应承担相应的民事赔偿责任，即原告已付购房款的利息损失应当由被告予以赔偿，故原告要求被告赔偿其购房款的利息损失的诉讼请求，符合法律规定，利息给付应按中国人民银行同期同类贷款基准利率自原告支付购房款之日起计算至判决生效之日止。由于商品房买卖合同解除是因被告逾期交房的违约行为所致，按照合同的约定被告应按原告累计已付款的10%向原告支付违约金，因原告购房款的利息损失高于违约金数额，故应由被告赔偿原告因合同解除所造成的实际损失，即购房款的利息损失，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院不再支持。原告要求被告赔偿其因本案支出的律师费、保险费，因无合同约定及法律依据，其该项请求不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、确认原告于济洲与被告承德大地创见房地产开发有限公司于2017年3月17日签订的合同编号为20170317024的《商品房买卖合同》（包括补充协议）于2018年12月9日解除；二、被告承德大地创见房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告于济洲支付的购房款4917875.00元；三、被告承德大地创见房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告于济洲支付的购房款4917875.00元的利息损失（利息自2017年3月22日起至本判决生效之日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；四、驳回原告于济洲的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。上诉人提交了《河北省建设工程竣工验收报告》复印件，用以证明案涉房屋已经竣工验收，具备交付条件。被上诉人的质证意见为，被上诉人不认可该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的。首先，上诉人当庭并未出示证据原件，也未说明该份文件的来源，导致无法核实。该文件的真实性，因此被上诉人不认可其真实性与合法性；其次，《商品房买卖合同》第九条所要求的是“建设工程竣工验收备案证明文件”，应当是开发同（建设单位）提交至政府主管部门，并经过政府主管部门审核备案的文件，至少应当加盖政府部门用于备案的印章。但上诉人现在所提交的该份证据仅系施工单位“唐山冀东发展燕东建设有限公司”提交给开发商（建设单位）的竣工项目报告，本质上是一份内部报告文件，该文件上的印章均为上诉人及上诉人委托的施工单位、监理单位的印章，并没有任何政府主管部门备案后的公章，并不是案涉合同要求的“建设工程竣工验收备案证明文件”，因此上诉人提交的这份证据与本案没有任何关联性，对于证明目的亦无法佐证，无法证明上诉人满足交付案涉房屋的条件。对于上述证据，本院经审查认为，是上诉人没有举证证明该《河北省建设工程竣工验收报告》是否在政府有关部门备案，达不到其证明目的，依法不予采信。一审法院判决查明的事实有相应的证据予以佐证，本院依法予以确认。本院认为，案涉《商品房买卖合同》约定的房屋已被拆除，被上诉人签订合同的目的不能实现，被上诉人请求解除合同，于法有据。被上诉人已经如约交付了购房款，按照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，该《商品房买卖合同》被解除后，被上诉人有权要求上诉人返还购房款，并赔偿损失，故，一审法院判令上诉人赔偿被上诉人已付购房款的利息损失，符合法律规定。上诉人与有关政府部门的行政诉讼并非审理本案房屋买卖合同纠纷的必须依据，上诉人关于中止本案审理的上诉请求，本院不予支持。综上所述，承德大地创见房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8650.00元，由承德大地创见房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  周亚秋审判员  孙琳丽审判员  李红梅二〇二〇年五月二十一日法官助理杨晓梅书记员刘炯