文书内容重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0116民初4517号原告:重庆中鼎物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪正街24附1号23-5-1号，统一社会信用代码91500107556791928L。法定代表人:祝元康，副总经理。委托诉讼代理人：丁华强，重庆远博律师事务所律师。委托诉讼代理人：石漫莉，重庆中鼎物业管理有限公司员工。被告:王强，男，汉族，1963年5月17日出生，住重庆市江津区。原告重庆中鼎物业管理有限公司与被告王强物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告重庆中鼎物业管理有限公司委托诉讼代理人石漫莉、丁华强，被告王强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。重庆中鼎物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付2018.3.01至2020.03.31期间的物业管理费3901.70元、2018.3.01至2020.03.31期间的公摊水电费193.39元;2、依法判决被告向原告支付所欠费用的违约金(从2018年3月1日起，以每月拖欠物业管理费和公摊水电费为本金，按每日千分之三的标准支付至本金付清之日止，计算至起诉之日约为4277元)；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系位于重庆市江津区江州大道600号御景华庭14-10-3号房屋的所有权人，面积104.05㎡。2011年1月10日原告与重庆市江津区港龙实业有限公司签订《前期物业服务合同》，合同签订后，原告按照《前期物业服务合同》提供了物业服务，被告却未能按时交纳物业服务费用。在此期间，原告多次向被告进行催收，但被告至今仍未支付综上所述，原告与重庆市江津区港龙实业有限公司签订《前期物业服务合同》合法有效，对双方均有法律约束力，原告为被告提供了物业服务，被告应当向原告支付物业服务费用及公摊水电费。由于被告未按时支付相关费用，被告应从逾期之日起按每日千分之三向原告支付违约金。为了维护自身合法权益，据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告王强辩称，面积属实。物业费用标准过高，物管费用是我妻子交纳的，具体未交费的时间不清楚，公摊费用也不清楚。小区有些设施还不完善，比如电梯里面的换气设备没开还是故障不清楚、楼层的顶层种满了蔬菜、小区清洁环境还不够、小区负二楼到超市的通道改为停车位、水管和污水沟埋在一起、十三栋到十四栋之间有个平台，在平台处开了个出口，存在一定的安全隐患，一直没处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。认定事实如下：原告重庆中鼎物业管理有限公司从事重庆市江津区御景华庭小区物业管理，被告系该小区14-10-3高层房屋业主，房屋建筑面积104.05㎡。2011年1月10日，重庆中鼎物业管理有限公司（乙方）与重庆市江津区港龙实业有限公司（甲方）签订《港龙·御景华庭前期物业服务合同》，约定乙方为御景华庭住宅提供物业服务。合同第四章物业服务费用第五条约定“本物业管理区域的物业服务收费方式选用包干制方式:包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润）根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）:（1）住宅:多层住宅2.20元/月·平方米；高层住宅1.80元/月·平方米；（2）商业物业:4.00元/月·平方米。业主向乙方交纳物业服务费后，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。”第六条约定“共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。”第七条约定“业主应于甲方（物业发展商）通知接房之日起交纳物业服务费用或物业服务资金。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用或物业服务资金由甲方全额交纳。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或物业服务资金的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应当自约定之日起告知乙方。物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每月前10日内履行交纳义务，逾期将按每天3‰的标准向乙方缴纳滞纳金。”合同第二十九条约定“甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按日千分之三标准向乙方支付违约金。”合同还对其他事项进行了约定。被告便入住该小区后，原告对被告反映的问题也履行了相应的物业管理服务。被告已缴纳物业费用至2018年2月，以后未缴纳物业费用。共用的专项设备运行的能源消耗费用，原告已预交，公摊后，每月公摊费用为7.74元，被告交纳至2018年2月，以后未交纳。审理中，被告认为原告物业服务有瑕疵，不应当承担违约责任，且违约金约定过高，请求法院调减。原告要求被告支付违约金以163.82元为基数，从2018年3月至2020年3月，从每月1日起，按中国人民银行同期贷款利率标准的130%计算至2019年8月19日止、从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率（LPR）上浮30%标准计算至该物业费付清为止。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告重庆中鼎物业管理有限公司与重庆市江津区港龙实业有限公司签订《港龙·御景华庭前期物业服务合同》，按《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”规定，该前期物业服务合同合法有效并对被告有约束力。原告按合同约定履行相应物业管理义务后，按《港龙·御景华庭前期物业服务合同》第五条约定高层住宅收取物业服务费用标准为1.80元/月/㎡，原告按1.50元/月/㎡收取被告物业服务费，本院予以支持。被告住宅面积104.05㎡，每月应交物管费用为156.08元（104.05㎡X1.5元/月/㎡），2018年3月至2020年3月期间的物管费用为3902元（156.08元x25月）。原告要求被告支付3901.70元物业费的主张，本院予以支持。原告代被告等交纳了共用的专项设备运行的能源消耗费用后，按合同第六条约定，被告应承担的公摊费用7.74元/月，2018年3月至2020年3月期间的公摊费用为193.50元（7.74元/月x25月）。原告要求被告支付193.39元的主张，本院予以支持。被告逾期交纳物业服务费和共用的专项设备运行的能源消耗费用，按物业合同第七条“物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每月前10日内履行交纳义务，逾期将按每天3‰的标准向乙方缴纳滞纳金”、第二十九条“甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按日千分之三标准向乙方支付违约金”约定，其行为已构成违约。但约定日千分之三的比例过高，审理中，被告要求调减。本院结合原告的损失情况及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条规定，酌情认定违约金以163.82元为基数，从2018年3月至2020年3月，从每月1日起，按中国人民银行同期贷款利率标准的130%计算至2019年8月19日止、从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率（LPR）上浮30%标准计算至该物业费付清为止的主张为宜。被告辩解的相关问题，原告作为物业服务企业，其自身没有相应的执法权限，其只能配合相关执法部门予以协调处理，其辩解理由不成立，本院不予采纳。物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次、繁琐的过程性服务，物业服务事关小区全体业主的公共利益，物业公司对于业主提出的诉求，应认真听取业主意见，及时予以回应，不断提高物业服务水平。物业公司与业主之间，应建立相互理解、相互支持、相互配合，共建和谐的管理与服务关系。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百一十八条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告王强于本判决生效后五日内给付原告重庆中鼎物业管理有限公司2018年3月至2020年3月期间的物业管理费、共用的专项设备运行的能源消耗费用共计4095.09元；二、被告王强于本判决送达后五日内给付原告重庆中鼎物业管理有限公司违约金（以163.82元为基数，从2018年3月至2020年3月，从每月1日起，按中国人民银行同期贷款利率标准的130%计算至2019年8月19日止、从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率（LPR）上浮30%标准计算至该物业费付清为止）。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告王强负担。被告在履行上述款项时一并支付原告。本判决为终审判决。审 判 员 熊肖敏二〇二〇年五月七日法官助理 陈荣苹书 记 员 胡 茜