陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书 （2019）陕01民终14373号上诉人（原审原告）：陕西万和商业运营管理有限公司，住所地西安市新城区、02、03室。法定代表人：吴晓佺，该公司执行董事。委托诉讼代理人：魏武宁，陕西庄威律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯小爱，陕西庄威律师事务所律师。上诉人（原审被告）：杨茯添，男，1985年1月17日出生，汉族，无业，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：曹雅赟，陕西博硕律师事务所律师。上诉人陕西万和商业运营管理有限公司（以下简称万和公司）与上诉人杨茯添因租赁合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2019）陕0102民初3284号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。万和公司上诉请求：1.撤销一审判决第四项，改判为杨茯添向其支付解除合同违约金208800元；2.诉讼费由杨茯添负担。事实和理由：涉案租赁合同的解除系杨茯添原因所致，杨茯添应当按照合同约定向其支付违约解除合同的违约金。租赁合同第22.3条明确约定了因杨茯添违约而提前解除或终止的，其有权没收合同项下的经营质保金，同时杨茯添还应当结清全部应交费用并承担合同项下经营质保金两倍的违约金，即208800元。杨茯添自2018年9月后便拖延向其交纳租金、物业综合管理费等应交费用，并于2018年12月22日未经其允许，自行撤离商铺，违约解除租赁合同，故杨茯添应当支付违约金。杨茯添辩称，一审判决驳回万和公司其余诉讼请求，认定事实清楚，适用法律正确，万和公司在租赁合同中对承租人的违约责任设定过重，一审不应予以支持。杨茯添上诉请求：1.撤销一审判决第三项；2.一、二审诉讼费由万和公司负担。事实和理由：补充变更协议与租赁合同书、物业服务管理协议具有同等法律地位，双方协商补充变更协议变更原合同条款，应按照补充变更协议履行合同义务，一审虽认定了补充变更协议的效力，却认为其并无证据证明双方就租金、设备使用费以及物业综合管理费协商一致并进行变更，该认定情况与事实不符，补充变更协议完全可以证明双方对原合同变更的事实。其按照原合同约定，多次向万和公司提出解除合同申请，但是万和公司均不予书面回应，只是工作人员口头告知可以撤场，之后又以其违反合同约定为由要求其承担违约责任，录音证据可以证明万和公司明确知悉并同意其撤场，其并非擅自离场，无需承担原合同约定的违约责任。其已经按照补充变更协议的要求履行了交纳租赁费的义务，万和公司混淆补充变更协议对原合同主要条款变更的事实，不应得到支持。且万和公司要求其补交装修免租期的租赁费不符合行业规则。一审法院仅适用合同效力的一般规定属于适用法律不当，本案应适用合同法第七十七条、七十八条规定。万和公司辩称，杨茯添所述的补充变更协议系杨茯添与其针对使用商场公用设施设备并承担费用的相关事宜进行的约定，并非对租赁合同物业管理协议内容的变更，也没有对本案商铺租金、交纳方式、交纳时间、违约责任等进行变动。双方签订的合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。租赁合同补充变更协议系因杨茯添经营不善，其为支持杨茯添经营以达到整体租期收费收益而对租费等作出的减免优惠，属于租赁合同书第22.8条约定的经营期间的减免费用。杨茯添与其关于装修期租费承担系合同明确约定条款，是双方均予以认可的约定，并未违反法律规定，行业惯例等并不能超越法律法规及当事人合意约定，因此双方均应遵守合同约定。杨茯添违约解除合同，导致合同无法正常履行，其不能实现过去租期利益的合同目的，杨茯添应当返还减免费用。万和公司向一审法院起诉请求：1.杨茯添支付拖欠的房屋租金及设备使用费103871.74元，物业综合管理费用6189.68元，以及拖欠租金及设备使用费滞纳金11437.42元，物业综合管理费用滞纳金371.38元（截止2019年2月20日），并自2019年2月21日起按照拖欠费用月2%的标准支付拖欠费用滞纳金直至清偿所有拖欠费用之日；2.杨茯添补交万和公司给予减免的租金、设备使用费以及物业综合管理费共计522804元；3.杨茯添支付解除合同违约金208800元。一审法院认定事实：2015年4月8日，万和公司与杨茯添签订《租赁合同书》《物业管理服务协议》《补充协议》。《租赁合同书》中约定将位于西安市新城区XX路XX号XX城XX中心XX层XX号商铺出租给杨茯添经营，该经营商铺的面积为360平方米，合同约定租赁期限为五年，租金支付方式为季付，每计费期开始前20天交纳；租金标准为前两年月固定租金为22680元，第三到四年月固定租金24494.4元，第五年月固定租金26452.8元，逾期交纳租金的，每日按欠费金额1%的标准支付逾期违约金；为支持杨茯添经营，万和公司给予杨茯添15天免租期以及免收杨茯添一个月租金及设备使用费。同时约定如因杨茯添原因导致合同提前终止，则杨茯添应在合同解除或终止后7日内按月租金和设备使用费标准补交装修期间和经营期间减免的全部租金和设备使用费，且万和公司有权没收合同项下经营质保金，同时杨茯添应当结清全部应交费用并承担经营质保金两倍的违约金。杨茯添于租赁合同签署当日向万和公司支付经营质保金104400元。《物业管理服务协议》中约定每月物业综合管理费为14760元（包含垃圾清运费），支付方式为季付，每计费期开始前20天交纳，逾期交纳的应按欠费金额日0.3%的标准交付违约金。《补充协议》约定前两年的月设备使用费为15120元，第三到四年的月设备使用费为16329.6元，第五年的月设备使用费为17636.4元，支付方式为季付，每计费期开始前20天交纳，逾期交纳的应按欠费金额日1%的标准交付违约金。后双方又签订了《租赁合同补充变更协议》，确认合同期限为五年，从2015年9月10日至2020年9月9日止，因杨茯添自身原因自2015年12月10日至2016年3月9日期间停止经营，万和公司同意免除杨茯添2015年12月10日至2016年3月9日期间租费（包括租金、设备使用费以及物业综合管理费，下同）。同时约定万和公司为支持杨茯添经营，同意自2016年3月10日至2019年9月9日半年期间按照交一免二的方式支付租费，即半年中每季度杨茯添交纳一个月的租费，此外两个月租费万和公司予以免除。另查明，合同履行期间，杨茯添于2018年1月至2018年11月期间每月向万和公司交纳租金、设备使用费以及物业综合管理费共计4万元。万和公司认可2018年3月10日至2018年9月9日期间给予杨茯添减免以支持经营，同意杨茯添每月交纳租金、设备使用费以及物业综合管理费共计4万元，剩余15584元予以减免，但并非双方对租金、设备使用费以及物业综合管理费的变更。杨茯添主张其与万和公司就租金、设备使用费、物业综合管理费变更达成一致约定，但并未就主张提出证据进行证明。杨茯添承租万和公司商铺后用于开办大厨小馆餐饮，并于2018年12月22日撤出承租商铺。一审法院认为，万和公司与杨茯添签订的《租赁合同书》《物业管理服务协议》《补充协议》《租赁合同补充变更协议》系当事人双方真实意思表示，内容与法不悖，为有效合同，双方均应按照合同约定，自觉履行合同义务。关于万和公司要求杨茯添交纳拖欠的租金、设备使用费以及物业综合管理费的问题，双方合同明确约定月租金为24494.4元，月设备使用费为16329.6元，月物业综合管理费为14760（包含垃圾清运费），共计55584元，杨茯添并无证据证明其与万和公司就租金、设备使用费以及物业综合管理费协商一致进行变更。现万和公司认可2018年3月10日至2018年9月9日期间对杨茯添交纳费用予以减免，故2018年9月10至2018年11月期间，杨茯添每月向万和公司交纳4万元并未完全履行合同约定的交费义务，应当按照合同约定承担违约责任。截至2019年2月10日，杨茯添欠交万和公司2018年9月10日至2018年12月22日期间租金、设备使用费10387.74元以及2018年12月10日至2018年12月22日期间物业综合管理费6189.68元。逾期交费违约金部分，万和公司基于双方合作关系，同意将违约金调整至欠费金额月2%的标准，依法予以认可。故逾期交纳违约金以欠费金额为基数，按月2%标准计算至实际给付之日。关于万和公司要求杨茯添返还租赁期间给与杨茯添减免的租金、设备使用费以及物业综合管理费之请求，万和公司与杨茯添在合同中明确约定了返还的条件，属于附条件的民事法律行为，万和公司给予杨茯添减免是基于整个租赁期间该商铺出租所带来的整体收费收益，因此才作出了这项附有限定条件的减免行为。现杨茯添违约致合同解除，导致万和公司整体预期收益目的无法实现，双方合同约定的返还减免租金、设备使用费以及物业综合管理费的限定条件已经成就，因此对万和公司要求杨茯添返还租赁期间给予杨茯添减免的租金、设备使用费以及物业综合管理费522804元的诉讼请求，依法应予以支持。解除双方的《租赁合同书》之原因非杨茯添所致，故万和公司要求杨茯添支付解除合同的违约金208800元之请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告杨茯添于本判决生效后十日内支付原告陕西万和商业运营管理有限公司2018年9月10日至2018年12月22日期间租金、设备使用费103871.74元以及2018年12月10日至2018年12月22日期间物业综合管理费6189.68元；二、被告杨茯添于本判决书生效后十日内支付陕西万和商业运营管理有限公司截止2019年2月20日的逾期支付租金及设备管理费违约金11437.42元以及逾期支付物业综合管理费违约金371.38元。并以拖欠租金、设备使用费以及物业综合管理费总额110061.42元为基数，按月2%的标准，支付原告陕西万和商业运营管理有限公司自2019年2月21日至实际给付之日的违约金；三、被告杨茯添于本判决生效后十日内支付原告陕西万和商业运营管理有限公司合同履行期间万和公司予以减免的租金、设备使用费以及物业综合管理费522804元；四、驳回原告陕西万和商业运营管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费12335元，由杨茯添负担（陕西万和商业运营管理有限公司已预付，杨茯添随上述款项直付陕西万和商业运营管理有限公司）。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方均具有法律约束力。涉案《租赁合同书》《物业管理服务协议》《补充协议》《租赁合同补充变更协议》系当事人双方真实意思表示且未违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。万和公司主张杨茯添拖欠租金、设备使用费103871.74元及物业综合管理费6189.68元，双方在二审中对该部分均不持异议，本院依法予以确认。因杨茯添未按约支付租金，万和公司要求其按照月息2%的标准计算违约金，与法不悖，依法予以支持。关于本案的争议焦点：杨茯添是否应当返还万和公司租赁期间给与杨茯添减免的租金、设备使用费以及物业综合管理费，万和公司虽与杨茯添在合同中明确约定了返还的条件，但该减免事项旨在鼓励承租人持续运营，保障双方商业利益，亦有对承租人违约的惩罚之意，加重了承租人的责任。双方租赁合同起止时间为2015年9月10日至2020年9月9日，而杨茯添系于2018年12月22日撤出承租商铺。万和公司要求杨茯添返还全部减免租金、设备使用费、物业综合管理费，对此，本院结合双方当事人的陈述、所提交的证据及合同履行情况，酌定杨茯添应返还万和公司减免金额为174268元。万和公司上诉称，杨茯添应支付其违约解除合同的违约金208800元，因本院已支持万和公司按照月息2%计算的违约金，且万和公司无充分证据证明其实际损失，故对该请求依法不予支持。综上所述，万和公司的上诉请求不能成立，应予驳回；杨茯添的上诉请求部分成立，应予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下：一、撤销西安市新城区人民法院（2019）陕0102民初3284号民事判决第四项；二、维持西安市新城区人民法院（2019）陕0102民初3284号民事判决第一项、第二项；三、变更西安市新城区人民法院（2019）陕0102民初3284号民事判决第三项为，本判决生效后十日内，杨茯添支付陕西万和商业运营管理有限公司合同履行期间予以减免的租金、设备使用费以及物业综合管理费174268元；四、驳回陕西万和商业运营管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费13460元，由陕西万和商业运营管理有限公司负担4432元，由杨茯添负担9028元。本判决为终审判决。  审 判 长  姜 亦 君审  判  员  赵 羽 嘉审  判  员  林   瀚 二Ｏ二Ｏ年五月七日书 记 员 王  达  锐   1