辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽08民终1625号上诉人（原审被告）：聂小洁，女，1973年4月9日出生，汉族，住营口市站前区。被上诉人（原审原告）：营口国合物业管理有限公司，住所地营口市站前区民主里15号。法定代表人：李宝森，公司经理。委托诉讼代理人：李树歧，男，1944年9月12日出生，汉族，公司员工，住营口市西市区。上诉人聂小洁因与被上诉人营口国合物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省营口市站前区人民法院（2020）辽0802民初595号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。聂小洁上诉请求：1．依法撤销辽宁省营口市站前区人民法院（2020）辽0802民初595号民事判决书，驳回被上诉人的请求。2．一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1．上诉人入住怡景国际小区后物业服务不达标，对于上诉人的合理诉求不予理会，对于小区的安保、公共设施管理不到位。理由如下：1、上诉人自2009年购房后一直按时上交物业费。但是，在2012年后，由于房屋漏水造成室内装修损失严重，上诉人多次找到物业要求维修，但是物业频繁换人，对于上诉人的诉求置之不理，严重不负责任，至今没能修复，还再漏水，给上诉人造成了巨大损失。2、上诉人家门铃一直不好使，上报后一直无人维修，现在一楼门锁也已经损坏很久，楼顶通往外阳台的门多年前就没有了，外来人员随意进入本单元，至今无人问津，造成很大安全隐患。3、小区大门一直像敞开式大门随意出入，外来车辆随意停放。近日防控疫情期间，更是被辽宁省政府派出的疫情防控暗访小组点名通报：怡景国际小区门口悬挂“外来车辆、人员、不得入内”条幅，有门卫值守，但是暗访人员摆手即给开门，且未加询问，疫情期间亦是如此，平时更是形同虚设，不符合封闭式管理服务的要求。4、上诉人所使用的电梯，多年存在故障。运行过程中，突然停止，人被关里面出不来，时有发生；电梯停了，门打开后，电梯箱里的地面高于走廊地面20厘米左右，或者低于走廊地面20厘米左右，这种情况更是经常出现。上诉人和邻居们多次上报，至今未能彻底修复，给上诉人及整个单元的邻居带来了巨大不便和安全隐患。二、上诉人要求物业作为，对上诉人家里的屋顶漏水彻底修复；彻底修复电梯故障，让上诉人和所有邻居安全放心使用。由于物业的不作为，提供的物业服务并不达标。如果物业能够对上诉人家的房屋漏水彻底修复，橱柜、热水器进行维修，煤气管道进行更换，恢复房屋原貌，电梯彻底清除故障，上诉人愿意交纳物业费、电梯费，反之，上诉人不同意交纳物业费和电梯费并要求物业赔偿损失。营口国合物业管理有限公司辩称，上诉人上诉请求没有实事求是，事实是上诉人2009年购房，保修期截至2014年10月，2012年后漏水，还有3年保修期，上诉人与开发商是房屋买卖合同关系。如果房子漏水，为什么不找开发商保修，反而多次找物业，这不符合通畅清理。再者，如果找到物业，物业也不可能置之不理。因为开发商售楼人员就在小区里办公，物业人员无论从哪个角度都没有必要置之不理。因此，上诉人这一诉称违反一般逻辑思维，不能令人信服。被上诉人一直没有接到上诉人的保修要求。一审认定上诉人承担70%的物业费没有事实和法律依据。楼宇门的问题，确实存在，物业已经着手进行更新改造。小区大门问题，答辩人用自有资金进行了更新改造。保证了机动车进出一车一杆，行人刷卡通行。电梯问题，已经申请用维修基金进行大修，被上诉人已经按照物业服务合同要求尽到了义务。营口国合物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、被告支付物业费7,015.68元，电梯费1,753.92元。2、被告支付滞纳金1,200元。3、被告承担诉讼费。一审法院认定事实：2006年3月，原告与营口国合房地产开发有限公司签订物业服务合同。2012年2月，原告与站前区八田地街道办事处惠安社区签订物业服务合同。2014年2月，原告与怡景国际小区业主委员会签订物业服务合同。合同约定，原告为怡景国际小区提供公共秩序及小区安全维护服务，公共环境，保洁服务，道路与车辆停放管理，公共绿化养护服务，房屋共用部位、共用设备设施维修、养护和管理服务。物业服务费标准，按住宅房屋面积每月每平方米0.8元计收，电梯费标准，按业主住宅面积每月每平方米0.2元计收。原告按照合同约定，提供了物业服务。2017年2月双方续签。被告系原告提供物业服务的营口市站前区怡景国际小区12乙-2-1403房屋业主，房屋面积104.4平方米。从2012年1月1日至2018年12月31日，被告欠交物业服务费。另查，被告家中存在漏水问题，被告多次找到原告，但问题始终没有解决。一审法院认为，原告营口市国合物业管理有限公司与营口国合房地产开发有限公司、站前区八田地街道办事处惠安社区、营口市站前区怡景国际小区业主委员会物业管理服务合同，是合同双方主体的真实意思表示，物业管理服务内容合法有效，依法产生效力，营口国合房地产开发有限公司、站前区八田地街道办事处惠安社区、怡景国际小区业主委员会与物业服务企业签订的物业管理服务合同对业主具有约束力。因此，本案中原告与营口国合房地产开发有限公司、站前区八田地街道办事处惠安社区、营口市站前区怡景国际小区业主委员会签订的物业管理服务合同对怡景国际小区内业主具有约束力，因被告系怡景国际小区业主，故原、被告双方应当依照物业管理服务合同的约定履行各自担负的义务。原告作为怡景国际小区的物业管理服务提供主体，依约为小区业主提供物业管理服务。被告作为怡景国际小区业主，应依约交纳物业管理服务费。因此，原告具有收取被告2012年1月1日至2018年12月31日欠缴物业费的主体资格。根据本案原告陈述，被告为营口市站前区怡景国际小区12乙-2-1403房屋业主，房屋面积104.4平方米。根据物业服务合同所载明的内容，物业管理服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，怡景国际小区具体标准为每月每平方米物业费0.8元，电梯费按业主住宅面积每月每平方米0.2元。原告主张被告缴纳拖欠2012年1月1日至2018年12月31日的物业管理服务费84个月，总计物业费7,015.68元，经核算物业管理服务费104.4平方米×0.8元×84个月=7,015.68元。原告主张被告缴纳拖欠2012年1月1日至2018年12月31日的电梯费1,753.92元，经核算电梯费104.4平方米×0.2元×84个月=1,753.92元。被告欠交物业费、电梯费的事实清楚。鉴于被告家中存在屋顶漏水问题，被告多次向原告反映情况，但始终没有得到彻底解决，被告在物业服务中没有尽到维修义务存在瑕疵，本院酌定被告缴纳拖欠物业费的70%，既物业费4,910.98元（7015.68×70%=4,910.98元），电梯费1,753.92元。原告诉请的滞纳金的性质实为违约金，因原告服务存在瑕疵，物业服务有待完善，故本院不予支持。一审法院判决：一、被告聂小洁于本判决生效十日内给付原告营口国合物业管理有限公司2012年1月1日至2018年12月31日物业管理服务费4,910.98元（7015.68×70%=4,910.98元）；二、被告聂小洁于本判决生效十日内给付原告营口国合物业管理有限公司2012年1月1日至2018年12月31日电梯费1,753.92元；案件受理费50.00元，由被告承担，原告已预交本院，由被告给付原告。本院二审期间当事人未提交新证据，本院审理查明的事实与原审认定的事实相一致。本院认为，本案争议焦点为物业服务存在瑕疵能否免除业主物业服务费及电梯费的交纳义务。本案中，双方当事人对上诉人房屋存在漏水问题，楼宇门、阳台门及电梯存在故障的事实无争议。上诉人主张上述问题全部修复后即可交纳物业费。《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本院认为，根据上述法律规定，小区业主在享受物业管理企业提供服务的同时，应按物业服务合同约定，履行交纳物业服务费及电梯费的法定义务。即被上诉人提供的物业服务即使存在部分瑕疵，亦不能免除上诉人的上述义务。同时，物业服务企业也应严格按照物业服务合同约定认真履行职责，鉴于被上诉人在为上诉人提供物业服务时确存在上述瑕疵，故原审法院酌定上诉人交纳拖欠物业费的70%并无不当，本院依法予以确认。综上所述，上诉人聂小洁上诉请求不成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人聂小洁负担。本判决为终审判决。审判长  段建勇审判员  朱隆升审判员  杨名环二〇二〇年五月十八日法官助理宫剑书记员韩璐