广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5664号上诉人（原审被告）：广州市达森物业管理有限公司，住所地广州市南沙区大岗镇兴业路31号。法定代表人：连绍龙，公司经理。委托诉讼代理人：李锐敏，广东合众拓展律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市南沙区大岗镇经济发展公司，住所地广州市南沙区大岗镇潭大路５号。法定代表人：边中荣，公司总经理。委托诉讼代理人：彭怡聪，广东百健律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾盛昌，广东百健律师事务所律师。原审被告：中太建设集团华南工程有限公司，住所地广州市天河区龙湖路381号A243房。法定代表人：吴立峰。原审被告：广州雍富酒店有限公司，住所地广州市南沙区大岗镇豪岗大道３号。法定代表人：罗柏坚。上诉人广州市达森物业管理有限公司（以下简称达森公司）因与被上诉人广州市南沙区大岗镇经济发展公司（以下简称大岗发展公司）、中太建设集团华南工程有限公司（以下简称中太公司）、原审被告广州雍富酒店有限公司（以下简称雍富公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2019）粤0115民初5139号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。达森公司上诉请求：一、请求撤销原审判决第一项中关于滞纳金内容，改判达森公司无需向大岗发展公司支付滞纳金；二、本案诉讼费由大岗发展公司承担。事实与理由：达森公司对原审法院认定拖欠大岗发展公司2017年6月1日至2019年7月31日租金8666666元及土地使用税229767元之事实没有异议。但原审法院判决达森公司需向大岗发展公司支付滞纳金（以每月租金333333元本金，按日万分之三的标准支付）属认定事实不清。理由如下：一、涉案租赁物因用地性质与使用用途的不同导致达森公司在承租期间无法正常的履行合同。（1）涉案租赁物的土地属于工业用地性质，租赁物业用途为工业用途。虽达森公司在承租该物业时清楚涉案物业的用地性质及部分建筑缺乏合法的报建手续，但双方均清楚达森公司承租涉案物业是商业升级改造项目，是用于商业经营，因用地性质与使用用途的不同导致达森公司在承租期间无法正常的履行合同。特别体现在达森广场的第2、3号楼（职工宿舍，建筑面积合计13824.07平方米），至今因未能变更为商业用途性质，长期以来严重影响达森公司的正常招商，导致无法出租，长期处于空置状态；但达森公司仍承担这部分面积的租金，原审法院对该部分租金也予以支持；（2）根据《物业租赁合同补充协议（二）》第七条约定，大岗发展公司应配合达森公司办理商业改造手续，包括将工业用途变更为商业用途。但至今达森公司仍无法取得商业用途的官方文件，加之涉案物业的土地仍然是工业用地，导致达森公司的经营一直处于不稳定状态，现虽处于试业阶段，但一直亏损经营。二、达森公司不存在恶意拖欠大岗发展公司租金的主观故意。（1）达森公司自2017年9月试业至今，本着公平合作、扶持商户的原则，对达森广场所有的商户都提供了3-12个月不等的装修期及免租期，助力商家度过培育期。但是，在实际经营过程中，出现部分商户不交租金或者拖欠租金的情况。按照商户租赁合同约定，商场的部分商户已构成严重违约并已达到解除合同的条件。但达森公司为了维护经营，活跃南沙区大岗镇经济，仍积极的沟通和做好商户的工作；同时为维护商场商户的稳定经营，也对部分商户的租金给予优惠扶持。（2）在涉案租赁合同履行过程中，达森公司多次向大岗发展公司提交延期支付租金的申请书，道明延期支付的原因和困难，其中包括涉案项目的历史遗留问题、达森公司内部股东纠纷问题、及达森公司存在多数未追回债权及债务问题（处于诉讼及执行阶段）。在原审诉讼过程中，达森公司也多次申请并发函大岗发展公司，从实际的情况出发提出调解方案。大岗发展公司在原审中未提出解除房屋租赁合同，相信也考虑到达森公司上述提出的客观情况。故达森公司拖欠大岗发展公司租金并非主观恶意为之。综上，达森公司拖欠大岗发展公司租金虽为确定事实，但涉案合同的效力、涉案场地的使用性质及合同的实际履行仍是法院审理的侧重点，达森公司仍然希望能继续承租涉案物业，维持双方长期的合作关系，但恳请二审法院能综合本案其他因素，按公平原则，撤销原审判决第一项中关于滞纳金内容，改判达森公司无需向大岗发展公司支付滞纳金。大岗发展公司辩称：我方不同意达森公司全部的上诉请求，大岗发展公司已经全面履行物业合同的全部义务，向达森公司交付案涉租赁物业，达森公司应当足额支付租金，如有拖欠应当根据合同第8-2条的约定，逾期一天达森公司应按欠缴金额的万分之五向大岗发展公司支付滞纳金，现达森公司长期拖欠租金的行为，经大岗发展公司多次催缴后未能支付，已然构成违约，一审法院判决达森公司支付滞纳金有事实以及法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。中太公司、雍富公司经本院传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院提交意见。大岗发展公司向一审法院起诉请求：1、达森公司立即向其支付自2017年6月1日至2019年7月31日止的租金8666666元及其滞纳金（滞纳金以每月租金333333元为本金，按日万分之五的标准，从当月5日开始计算至实际偿还之日止）；2、达森公司立即向其支付至2018年12月31日止的土地使用税合计229767元（2015年-2016年期间的计算方法为按照6046.5元/月，2017年-2018年期间按照4031元/月计算）；3、中太公司对达森公司第1、2项诉讼请求的债务承担70%份额的连带保证责任；雍富公司对达森公司第1、2项诉讼请求的债务承担30%份额的连带保证责任；4、达森公司、中太公司、雍富公司共同承担本案的全部诉讼费用。一审法院查明事实，2014年5月28日，广州番禺大兴制鞋实业有限公司（委托方）与大岗发展公司（受委托方）签订《委托书》，内容为：我方是坐落在广州市南沙区××岗镇××路8号的产权人，现我方委托受委托方为我方名下所有物业的合法代理人，代表我方处理下列事项：委托权限：一、代表我方将上述物业出租、转租、合租，并代为就上述物业的租赁事宜与对方协商、签订租赁协议（合同）及签订和解、解除或终止租赁的协议；二、代表我方履行与相对方的租赁合同，交接（移交）租赁物业；三、在处理租赁事宜时如有纠纷则代为提起诉讼或应诉，代为参加诉讼活动，申请先予执行，申请财产保全；代为承认、放弃、变更诉讼请求，撤诉，代与对方协商、和解、提起反诉或上诉等；代为申请强制执行，代与对方协商、和解，代为接受领取执行标的物或标的款项；领取法律文书；四、对上述物业进行管理，收取租金、管理费、清洁费、服务费等其他有关费用；五、代为到房屋所在地的银行、工商、税务、房管及物业管理处办理有关该物业的一切相关手续；受委托方在其授权范围所签署的一切文件，我方均予以承认。本委托书有效期内，本委托为不可撤销之委托。本委托书有效期自委托之日起至委托事项完成之日止。2014年5月29日，大岗发展公司（出租人，甲方）与雍富公司（承租人，乙方）签订《物业租赁合同》，内容为：1-1甲方同意将坐落于大岗镇兴业路8号（即原大兴制鞋实业有限公司）出租给乙方使用。1-2该物业占地面积24186平方米，建筑面积47077.79平方米（其中框架结构40092.37平方米，混合结构244.45平方米，简易结构6740.97平方米）。该物业按现状出租，实际测量占地面积与建筑面积与合同约定面积有偏差的，不影响租金，也不影响本合同的履行。1-3交付条件：现状交付，租金标准以租赁物现状计，租赁面积只作为一般识别之用，不作为计付租金标准，由于本合同所涉租赁物属历史形成的建筑物，其可能缺乏合法的报建手续，同时，由于本合同所涉租赁物此前己停止使用，故租赁物本身（包括墙体、楼面）质量、及其附属的水电、消防、环保、变压电器、电梯等设施或存在不全或缺失等瑕疵，本合同签订之前，乙方己对该租赁物进行过实地考察，清楚了解该租赁物现状及周边经营环境包括租赁物瑕疵，并同意以该租赁物现状承租。1-4该租赁物业土地现状属工业用地性质。该租赁物业用途为工业用途。由于大兴公司停业，该公司存在欠款或租赁物存在以下瑕疵：⑴供电所负荷费约90万元；⑵大兴公司一直未办理消防合格证，按2011年消防公司报价是350万元；⑶需要补办环评报告验收约100万元左右。三项合计：540万元，乙方租赁后，则由乙方在租赁期内按规定自行办理、办妥、完善上述全部手续并付清以上⑴?⑶项的全部费用，上述费用及办理过程中所发生的全部手续、规费均由乙方负责负担并出租，办理上述手续时有关部门是否审核同意的风险及后果由乙方承担。2-1-1甲、乙双方协定的承租该物业的租金标准如下：租赁期限为从2014年6月1日起二十年。2014年6月1日至2015年2月28日免租，2015年3月1日至2020年5月31日租金为每月333333元，2020年6月1日至2021年5月31日租金为每月360000元。租赁过程中产生的所有税费，包括租赁物的土地或房产使用税、政府收取的税费，包括甲方应缴纳的税费等均由乙方承担。2-3租金按先付后用的原则支付。乙方在签订本租赁合同时付清第一个月的租金，以后每月五号前向甲方缴纳当月的租金，甲方应于收取租金的同时开具相关收款凭证给乙方。2-4乙方在本合同签订之日应向甲方一次性交付租赁保证金2000000元。租赁保证金不是乙方预付的租金（不得折抵租金）或物业日常维护费，仅作为乙方履行本合同及甲方相关管理规定的保证。2-5租赁保证金由甲方保管直到租赁期满或因法定、约定的事由提前终止合同，乙方依约退出租赁物业，甲方对物业进行验收，在乙方缴清全部租金和其他费用且无其他违约行为的条件下，甲方在乙方搬出物业之日起三十天内将租赁保证金无息退还乙方。3-1甲方出租该物业的期限为二十年，自2014年6月1日起至2034年5月31日止，甲方在签订本合同时将该物业交付给乙方使用。自甲方交付该物业之日起，使用该物业及其所占地块的水电费及政府税费由乙方承担，本合同另有约定除外。3—2乙方必须在租赁期开始之日与甲方办理入场交付手续，由甲、乙双方书面确认，逾期不来办理入场手续，则视乙方在租赁期开始之日接收了租赁物业。8-2乙方拖欠租金等应付费用的，每逾一日，按欠缴金额的万分之五向甲方支付滞纳金。8-3甲方可以书面形式通知乙方在租赁保证金中扣除有关的滞纳金、罚金、违约金及赔偿金，被扣除部分的租赁保证金乙方应于甲方扣除之日起的5日内补齐。8-4在合同有效期内，乙方有下列行为之一的，视为根本违约，甲方有权单方面解除本合同，收回租赁物并另租给他人使用，乙方已缴纳的租赁保证金及有关费用不予退还，乙方仍应支付欠缴的所有费用：8-4-1乙方违反本合同约定法律规定，甲方发出书面警告后7日内仍不改正的（经甲方书面许可及应开业时间前政府行政管理部门的审批文件未完全获批的情况除外）。8-4-2乙方逾期缴纳拖欠租金等应付费用一个月或以上的或收到甲方的交款通知后拖欠租金或有关费用达一个月或以上的。8-5因终止或解除合同甲方收回或提前收回物业时，乙方须于租赁期满或本合同被解除的当天搬出租赁物业并向甲方交回租赁物业。乙方逾期搬出并向甲方交回租赁物业的应按当期日租金标准的二倍计付甲方使用费，逾期7日或以上撤出并交回租赁物业的，甲方除限期责令乙方迁出物业外并有权要求乙方按每日2万元的标准计向甲方交纳使用费直至乙方实际交回租赁物业之日止。10-2-2一方违反本合同及其补充条款约定，且经对书面提出应加以纠正后的7日内，违约方未予纠正的，守约一方有权依据本合同约定书面提出解除合同。10-3解除本合同的，依照本合同规定有权解除合同的一方应主动向另一方提出，解除合同的通知自到达另一方时生效。13-1本合同中所涉及的有关通知书的收取方式如下：13-1-1方式一，当面送达。乙方同意租赁物业内的分店经理、当更经理对租金、管理费等日常性通知、文件的签收行为视为乙方的签收行为（如涉及整改、投诉等非日常性及其他重要文件须采用方式二或方式三的途径送达）：甲方同意其前台工作人员的签收行为为甲方的签收行为。13-1-2方式二，邮寄挂号信送达。甲、乙双方同意,付款通知单、整改通知书等非日常性重要文件须采用此种方式送达。13-1-3方式三，传真送达。甲、乙双方同意，付款通知单、整改通知书等非日常性重要文件须采用此种方式送达（发送传真一方需电话提醒对方查收传真并回传签收文件）。一方收到对方发送的传真后，须回传一份有签收标志的文件给对方，以供对方确认文件已送达。13-2由于一方向对方提供的通讯方式错误或更改通讯方式后未及时书面通知对方，所导致的后果由责任方自行承担。当日，双方办理了移交手续并签订《大兴公司设备移交清单》《大兴公司土地、建筑物移交清单》，其中移交的建筑有：成型包装车间、成品仓库、出型车间、炼胶车间、配电房、锅炉房、车库办公室、四层宿舍楼、六层宿舍楼、干部宿舍楼、检验室、浆房、厂区厕所、生活区厕所、锅炉油库、化工仓库、简易仓库、简易仓库、炼胶车间加层、简易大仓库、成型加层、空地。庭审中，大岗发展公司、达森公司及雍富公司确认成型包装车间、成品仓库、出型车间、炼胶车间、配电房、锅炉房、车库办公室、四层宿舍楼、六层宿舍楼、干部宿舍楼具备产权证明，对此大岗发展公司提交了《广州市不动产查册表》《房地产权证》，内容为:广州番禺大兴制鞋实业有限公司是位于南沙区××岗镇××路房产的产权人，1995年12月8日登记，具体包括：1、1987年6月新建，不动产权证书号为0370527号，建筑面积为11752.3平方米，建基面积3694.8平方米，自用面积24186平方米；2、1987年8月新建，不动产权证书号0370524号，建筑面积4658平方米，建基面积1019.3平方米，自用面积24186平方米；3、1987年8月新建，不动产权证书号0370520号，建筑面积3486.4平方米，建基面积1162.1平方米，自用面积24186平方米；4、1988年新建，不动产权证书号0370519号，建筑面积3004.3平方米，建基面积1001.4平方米，自用面积24186平方米；5、1987年新建，不动产权证书号0370525号，建筑面积313.1平方米，建基面积152.6平方米，自用面积24186平方米；6、1988年新建，不动产权证书号0370521号，建筑面积256.7平方米，建基面积256.7平方米，自用面积24186平方米；7、1989年12月新建，不动产权证书号0370522号，建筑面积976.8平方米，建基面积291.8平方米，自用面积24186平方米；8、1990年6月新建，不动产权证书号0370515号，建筑面积4926.2平方米，建基面积1219.8平方米，自用面积24186平方米；9、1992年8月新建，不动产权证书号0370526号，建筑面积8897.8平方米，建基面积1327.3平方米，自用面积24186平方米；10、1994年10月新建，不动产权证书号0370514号，建筑面积917平方米，建基面积182.3平方米，自用面积24186平方米。大岗发展公司陈述除去具备产权证明的建筑外，其他建筑物没有取得建设工程规划许可证。2014年8月28日，大岗发展公司（甲方）与雍富公司（乙方）、达森公司（丙方）签订《物业租赁合同变更补充协议》，内容为：甲方将坐落于大岗镇兴业路8号（即原大兴制鞋实业有限公司）物业出租给乙方使用并于2014年5月29日签订了《物业租赁合同》（以下简称“原《物业租赁合同》”），现甲方己将该租赁物业依约交付乙方使用。自2014年8月22曰甲方收到乙方的《申请书》请求将《物业租赁合同》原乙方广州雍富酒店有限公司更改为广州市达森物业管理有限公司，特此制定本协议，各方在自愿、平等互利的基础上，经协商，现就原《物业租赁合同》签订本补充协议。第一条本协议生效后，原《物业租赁合同》中有关的承租人的权利义务均由丙方承担、履行。本协议生效前乙方在履行原《物业租赁合同》过程中，对乙方因此所签署的文件资料及履约责任丙方均予以确认并承担。第二条本协议生效后，今后甲方收取租金后如需向承租人开具租金发票的，则租金发票的付款人栏表述为丙方即可。第三条本协议生效后，乙方在履行原《物业租赁合同》过程中，依约所交付的合同租赁保证金200万元即视为丙方向甲方应交付的租赁保证金，甲方不再另行返还乙方该租赁保证金。但乙方应将甲方当时收取其租赁保证金收据返还甲方或作废，然后由甲方另行向丙方出具收取租赁保证金的收据。第四条本协议与原《物业租赁合同》不同之处则以本协议约定为准，本协议生效后，有关原《物业租赁合同》中合同履行主体的约定均以本协议为准，原《物业租赁合同》的其他条款不变。2015年7月10日，大岗发展公司（出租方，甲方）与达森公司（承租方，乙方）、雍富公司（保证方，丙方）、中太公司（保证方，丁方）签订《物业租赁合同补充协议（二)》，内容为：鉴于：甲方将坐落于大岗镇兴业路8号（即原大兴制鞋实业有限公司）物业出租给丙方使用并于2014年5月29日签订了《物业租赁合同》（以下简称“原《物业租赁合同》），甲方己将该租赁物业依约交付承租人使用。2、2014年8月22日，甲方、乙方、丙方签订了《物业租赁合同变更补充协议》，将原《物业租赁合同》中原承租方丙方更改为乙方。3、2015年3月9日，通过股权转让方式，广州瑞鑫投资有限公司成为乙方股东。第一条本补充协议生效后，原《物业租赁合同》及《物业租赁合同变更补充协议》中有关的承租人的权利义务均由乙方承担、履行，丙方、丁方按本合同中约定份额作为乙方的保证人，对乙方在履行原《物业租赁合同》及《物业租赁合同变更补充协议》及本物业租赁合同补充协议（二）中所产生的合同债务或合同义务承担连带保证责任。本补充协议生效前乙方或丙方在履行原《物业租赁合同》及《物业租赁合同变更补充协议》过程中，对乙方此前因此所签署的文件资料及履约责任及法律后果乙方、丙方、丁方均予以确认并共同承担。丙方、丁方依据下列约定承担保证责任：（一）本合同丙方、丁方约定对合同债务承担的保证方式为按份额保证，丙方的保证份额为30%、丁方的保证份额为70%。丙方、丁方都负有按照各自保证份额担保债权实现的义务，己经承担保证责任的保证人，有权向乙方追偿。(二)本合同丙方、丁方的保证担保的范围包括：1、原《物业租赁合同》及《物业租赁合同变更补充协议》及本物业租赁合同补充协以（二）中作为承租方应履行的全部合同责任、合同债务及合同义务，还包括乙方在履行租赁合同期间可能或应向甲方承担的违约金、赔偿金、补偿金等；2、因乙方违约导致甲方所产生的调查费、律师费、公证费等。(三)丙方、丁方的保证责任的保证期间自本协议生效之日起，至原《物业租赁合同》及《物业租赁合同变更补充协议》及本物业租赁合同补充协议（二）项下全部合同债务履行期限届满之日起两年。(四)保证期间，保证人发生机构变更、撤销、停业、注销、吊销、解散、股权变更、减资或其他足以影响其保证能力的变故的，则保证人应提前60天书面通知债权人，本合同项下的全部保证义务及责任则由该保证人变更后的机构承担。同时，债权人也有权要求该保证人在5日之内落实为债权人所接受的新的保证人或要求债务人在5日内提供为债权人所接受的新的保证人，否则视为债务人即乙方违约。2014年9月22日、2016年12月14日、2018年2月27日、2019年1月2日，广州番禺大兴制鞋实业有限公司分别缴纳2014年1月1日至2014年12月31日、2016年1月1日至2016年12月31日、2017年1月1日至2017年12月31日、2018年1月1日至2018年12月31日的城镇土地使用税72558元、72558元、48372元、48372元。2019年9月11日，国家税务总局广州市南沙区税务局向广州番禺大兴制鞋实业有限公司出具《纳税人、扣缴义务人涉税保密信息告知书》，内容为：涉税信息告知内容：经核查，城镇土地使用税情况如下：广州番禺大兴制鞋实业有限公司自税款所属期2015年1月1日至2015年12月31日在原广州南沙开发区地方税务局大岗税务分局实缴城镇土地使用税税额为72558元（不含各种费项、滞纳金和罚款）。达森公司、雍富公司当庭确认涉案租赁物截止2018年12月31日止的管理费为229767元。2017年6月15日、8月1月、9月1日、10月23日，2018年5月11日，2019年3月25日，大岗发展公司向达森公司发出《催收租金通知》《催收函》等向达森公司催收2017年5月至2019年3月的租金及滞纳金等费用；2017年12月1日、2018年6月8日，大岗发展公司委托广东百健律师事务所向达森公司发出《律师函》催缴租金等费用，达森公司确认收到上述催收资料，并于2017年6月16日、9月2日、11月2日，2019年4月25日向大岗发展公司发出《租金缴纳延期申请》《租金延期缴纳申请》《有关催收租金通知谅解函》等向大岗发展公司申请延期缴纳租金等。2018年5月11日、2019年3月25日，大岗发展公司向中太公司、雍富公司邮寄《催收函》；2018年6月8日，大岗发展公司委托广东百健律师事务所向雍富公司、中太公司邮寄《律师函》要求雍富公司、中太公司承担连带保证责任等。上述邮件显示妥投。2019年7月31日，广州番禺大兴制鞋实业有限公司出具《证明》，内容为：我司是坐落于广州市南沙区大岗镇兴业路31号（原地址大岗镇兴业路8号）物业的产权人，并将该物业移交大岗发展公司使用。我司同意大岗发展公司将坐落于大岗镇兴业路31号物业出租于第三方达森公司使用，约定的租赁期限二十年，自2014年6月1日起至2034年5月31日止。期间涉及的租金收益、土地使用税等合同费用的权利主体由大岗镇发展公司享有，并由大岗镇发展公司直接向达森公司等收取。庭审中，大岗发展公司确认收到4000000元保证金，租赁物现由达森公司控制使用，达森公司陈述其在签订《物业租赁合同变更补充协议》后接收了涉案租赁物，装修了一栋商业主体楼，尚有两栋楼没有进行装修。大岗发展公司与达森公司确认涉案租赁物于2017年7月28日通过消防验收合格，雍富公司对此不予确认。大岗发展公司与达森公司确认就租赁费用，涉案租赁物各组成部分未进行区分，租金是整体的约定，达森公司已缴纳租金至2017年5月31日，之后的租金没有交。另查明，2014年6月10日，广州市番禺区大岗镇经济发展公司变更为广州市南沙区大岗镇经济发展有限公司。2019年2月1日，雍富公司股东变更为广州筠源物业管理投资有限公司。2016年5月1日，达森公司（委托方，甲方）与广州鑫荙森企业管理有限责任公司（受托方，乙方）签订《达森广场委托运营机构协议书》，内容为：甲方为“达森广场”开发商，全权并排他拥有项目商业物业的运营、管理和服务事务。乙方为拥有商业地产运营、管理和服务资质的机构，能为商业地产的运营、管理和服务提供系统服务和技术支持。甲方委托乙方服务的该项目位于广州市南沙区大岗镇兴业路31号处，委托服务包括全部商铺、商业管理用房、临时商业用房、公共广场、车库车位、广告位、商业运营公共设施等。委托工作范围为项目之正常运转之所有工作，包括但不限于招商、策划、运营、财务、物业管理，均由乙方名义对外从事工作。甲方委托乙方将项目中的商铺（包括甲方自留）进行出租，由乙方向经营商户收取租金，收取的租金归乙方所有等。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。关于涉案租赁合同的效力问题。根据大岗发展公司证据《委托书》《证明》显示广州番禺大兴制鞋实业有限公司委托大岗发展公司对涉案租赁物进行出租等，可以认定大岗发展公司有权对涉案租赁物进行出租。但根据大岗发展公司证据《房屋产权证》《不动产权登记查册表》及当事人确认，涉案租赁物中成型包装车间、成品仓库、出型车间、炼胶车间、配电房、锅炉房、车库办公室、四层宿舍楼、六层宿舍楼、干部宿舍楼具备产权证明，其他建筑未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”结合大岗发展公司证据《物业租赁合同》《物业租赁合同变更补充协议》，涉案合同的承租方已变更达森公司，故上述租赁合同中对成型包装车间、成品仓库、出型车间、炼胶车间、配电房、锅炉房、车库办公室、四层宿舍楼、六层宿舍楼、干部宿舍楼的约定为有效，其他建筑物部分的约定，因违反法律和行政法规的强制性规定无效。关于租金及滞纳金的问题。虽然涉案合同部分无效，但达森公司接收涉案租赁后使用租赁物至今，且考虑到双方对涉案建筑物为整体租赁、对各个建筑物的租金标准未进行区分，理应按合同约定支付租赁费用，大岗发展公司主张达森公司向其支付自2017年6月1日至2019年7月31日止的租金8666666元（333333元×26个月），达森公司对此予以认可，亦符合合同约定，大岗发展公司该诉请合理有据，一审法院予以支持。涉案合同约定租金应于每月五日前支付，逾期一日，按欠缴金额的万分之五支付滞纳金。虽然涉案合同部分无效，但考虑到其所涉的仅为小部分建筑物，且大岗发展公司与达森公司确认涉案租赁费用为整体的约定而未进行区分，达森公司对租赁物也是进行整体使用，达森公司至今未缴纳自2017年6月1日至2019年7月31日止的租金，构成违约，大岗发展公司主张滞纳金按照合同约定，以每月欠付的租金为本金，按日万分之五的标准计算，达森公司辩称该违约金标准过高请求法院予以调整。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，综合本案案情，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，一审法院酌情将逾期支付租金的滞纳金调整为按每日万分之三的标准计算，且滞纳金不得超过当月欠缴的租金总额为宜。据此，达森公司应向大岗发展公司支付自2017年6月1日至2019年7月31日止的租金的滞纳金，滞纳金以每月租金333333元为本金，按日万分之三的标准，从当月5日开始计算至实际偿还之日止。关于土地使用税问题。涉案合同约定租赁过程中产生的所有税费，包括租赁物的土地或房产使用税、政府收取的税费，包括大岗发展公司应缴纳的税费等均由达森公司承担，根据大岗发展公司证据证明其已缴纳2014年1月1日至2018年12月31日的土地使用税，现主张达森公司向其支付涉案租赁物截止2018年12月31日止的管理费为229767元有合同依据，且达森公司、雍富公司对该金额确认，故对大岗发展公司的该项诉请，一审法院予以支持。关于连带保证责任承担问题。根据《物业租赁合同补充协议（二）》约定，雍富公司、中太公司对合同债务承担的保证方式为按份额保证，雍富公司的保证份额为30%，中太公司的保证份额为70%，保证担保的范围包括：原《物业租赁合同》及《物业租赁合同变更补充协议》及物业租赁合同补充协以（二）中作为承租方应履行的全部合同责任、合同债务及合同义务，还包括承租方在履行租赁合同期间可能或应向大岗发展公司承担的违约金、赔偿金、补偿金等。上述达森公司应承担的租金、滞纳金及土地使用税在该担保责任范围内，故大岗发展公司主张就达森公司应承担的上述费用，由雍富公司承担30%的连带保证责任、中太公司承担70%的连带保证责任，合理有据，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国担保法》第十二条、第二十一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，作出如下判决：一、广州市达森物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市南沙区大岗镇经济发展公司支付2017年6月1日至2019年7月31日租金8666666元及滞纳金（滞纳金以每月租金333333元为本金，按日万分之三的标准，从当月5日开始计算至实际偿还之日止）、土地使用税229767元；二、中太建设集团华南工程有限公司对判项一承担70%的连带保证责任，广州雍富酒店有限公司对判项一承担30%的保证责任；三、驳回广州市南沙区大岗镇经济发展公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费86157元，由广州市达森物业管理有限公司承担。二审期间，当事人均未提交新证据。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，二审争议的焦点在于，达森公司应否向大岗发展公司支付滞纳金。根据一审查明的事实，大岗发展公司已依据合同约定履行合同义务，并向达森公司交付案涉租赁物业，达森公司使用上述租赁物，依据合同第8-2条“租金应于每月五日前支付，逾期一日，按欠缴金额的万分之五支付滞纳金”的约定，达森公司应向大岗公司支付租金及滞纳金。达森公司抗辩因用地性质与使用用途的不同导致承租期间无法正常履行合同的意见，经查，根据一审查明的事实，达森公司对于案涉土地性质是知悉的，其在使用过程中并未对场地提出异议，从双方因欠租的来往函件中可知，达森公司系因资金紧张、装修等自身原因欠租，其抗辩意见不成立，至于其辩称为支持营运给予小商户免租期以及小商户不交租等情形，属于正常商业风险范围，不能为迟延交租的理由，况且一审亦综合本案案情，根据公平原则和诚实信用原则，酌情将逾期支付租金的滞纳金调整为按每日万分之三的标准计算，综上，达森公司主张不应交纳滞纳金的意见不成立，不予支持。综上所述，原审判决查明的事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予以维持。达森公司的上诉理由不成立，予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费12251元，由广州市达森物业管理有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇二〇年五月二十六日书记员 王日平郭丽淳