河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终2388号 上诉人（原审原告）：李玉玲，女，1971年5月20日出生，汉族，住河北省石家庄新华区。 委托诉讼代理人：陈少峰，河北咏远律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：石家庄神北企业管理咨询有限公司，住所地平山县冶河东路文昌苑12号楼商铺。 法定代表人：李明权，该公司总经理、执行董事。 委托诉讼代理人：崔自强，公司法律顾问。 上诉人李玉玲因与被上诉人石家庄神北企业管理咨询有限公司（以下简称神北咨询公司）租赁合同纠纷一案，不服河北省平山县人民法院（2019）冀0131民初2521号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李玉玲上诉请求：1.撤销一审判决；2.查明事实，依法改判；3.本案的一、二审费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院做出判决认定事实不清。上诉人和被上诉人签订的是《商铺租赁合同书》，该合同书第二条租赁期限及乙方租权中明确约定“租赁期限自甲方与建筑单位约定的交房日起计算至此后第十年的对应日”。也就是说上诉人和被上诉人约定的交付之日就是上诉人和开发商签订的《商品房买卖（预、销售）合同》中约定的交房时间即2013年7月14日，并不是一审法院认定的交付之日应当是实际交付使用后开始并计算租期，况且上诉人和被上诉人签订了《商铺租赁合同书》后，被上诉人当即按合同书约定于2013年11月给上诉人支付了的租金和奖金9967.92元，所以一审法院在对上诉人与被上诉人已按合同约定实际履行的事实认定不清的情况下，按照交付使用时间即2015年7月31日判决被上诉人给付上诉人租金及违约利息明显是错误的。 神北咨询公司答辩称，李玉玲的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。一、期房的实际交付时间并不总于约定的交付时间一致，实践当中逾期交付的情况更是一种常态，在明知房屋实际交付时间晚于约定时间的情况下，上诉人仍坚持要求根据合同约定确定交房时间，这是一种类似于削足适履的做法。二、一审判决认定应当按照房屋实际交付时间起算租金，不仅符合合同的约定，体现了合同中双方的真实意思表示，而且符合租赁合同的交易习惯。 李玉玲向一审法院起诉请求：依法判令被告给付拖欠的租赁费61386元（利息按银行同期利息计算自拖欠之日至执行完毕），并承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2013年7月14日，神池房地产公司作为甲方与作为乙方的李玉玲签订神池·北国商城商铺预定合同，约定乙方购买甲方开发的位于平山县商铺，建筑面积17.14平方米，总价209851元。同日，李玉玲作为甲方与作为乙方的神北咨询公司签订神池·北国商城商铺租赁合同书，约定，一、合同物业。甲方将其购买的神池·北国商城商铺Ｂ层224号，建筑面积17.14平方米出租给乙方。二、租赁期限及乙方租权。租赁期限自本商铺交付之日起至十年期满。租期内乙方对甲方出租的商铺及其附属设施享有使用权、收益等权利，并且有权自主决定招商、转租或自行经营管理等事项。三、租金及支付方式。年租金支付额度计算：第一年租金，按房价总额的7%支付租金14690元（另给予总房款3%奖金6296元）。第二年租金，按房价总额的8%支付租金16788元。第三年至第六年租金，按房价总额的9%支付租金18887元／年。第七至第十年租金，按房价总额的10%支付租金20985元／年。付款期限：按季支付，每租赁季度结束后十五日内支付本季租金。……七、违约责任。1、乙方违约责任。乙方如逾期支付租金，逾期部分按年利息银行同期活期利息计息。逾期不得超过六个月，若超过六个月则视为乙方不履行合同，甲方有权解除本合同并要求乙方支付拖欠的租金。另查明，上述合同签订后,原、被告双方没有就房产实际交接，而是于2015年7月31日将商场交给经营者北国商场股份有限公司。再查明，2014年1月6日，被告神北咨询公司转账给原告3672.39元，2014年4月22日、9月1日被告神北咨询公司分别转账给原告3672元，合计7344元。2015年2月16日、3月10日、4月15日，被告分别转账给原告4197元，合计12591元。2015年8月11日、9月9日，被告分别转账2098.5元和2099元，合计4197.5元。2015年10月15日、12月16日，被告分别转账给原告2361元，合计4722元。2016年2月5日、6月8日、9月19日，被告分别转账给原告2361元，合计7083元。2017年7月3日，被告转账给原告3588元。以上事实，有原、被告陈述，神池·北国商城商铺预定合同、神池·北国商城商铺返租合同书，转账凭证等证据予以证实，足以认定。 一审法院认为，本案争议焦点在于商铺的实际交付时间的确定，即租金的起算时间。原告认为被告已经按照双方签订合同时间开始实际履行给付租金义务，商铺交付时间应当按照《预定合同》约定的交付时间确定，即2013年6月30日。被告主张应按商铺实际交付经营者的时间确定，即2015年7月31日。原告与神池房地产公司签订的《商品房买卖预销售合同》与原告同被告签订的《返租合同》为两个相对独立的合同，租金的起算应当以双方签订的《商铺租赁合同》为准。原告主张以《商品房买卖预销售合同》约定的交付时间作为租金起算时间依法无据。根据原、被告签订的商铺返租合同书第二条租赁期限及乙方租权中，约定“租赁期限自本商铺交付使用之日起至十年期满”，该合同中并未明确约定商铺交付使用具体时间。根据该约定，“交付使用之日”应当是实际交付使用后开始并计算租期，而不应当以《预定合同》约定的交付时间确定。《预定合同》和《商铺返租合同书》都表明，对商铺楼宇整体招商，整体经营。因原、被告没有实际交接，故应以商场经营者的交接时间确定为本案的实际交付使用时间，即2015年7月31日。原告于2019年7月12日向法院提起诉讼，被告神池房地产公司应当支付四年度另两个季度租金，总额为84991.5元。截止法院开庭审理时，被告转账给原告支付租金43197.89元，尚欠41793.61元。庭审中，原告要求自起诉之日起计算利息，根据双方合同约定，逾期部分按照同期活期利息计息。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，判决：被告石家庄神北企业管理咨询有限公司于判决生效之日起十五日内给付原告李玉玲截止2019年第二季度末的租赁费41793.61元及逾期利息（逾期利息以41793.61元为基础，自2019年7月12日起至该款项支付完毕之日止，利率按照同期活期利息计付）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1335元，由原告李玉玲负担490元，被告石家庄神北企业管理咨询有限公司负担845元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2013年7月14日，李玉玲（甲方）与神北咨询公司（乙方）签订《神池•北国商城商铺租赁合同书》，约定租赁期限自甲方与建设单位约定的交房日起计算至此后第十年的对日。同日，李玉玲与河北神池房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖（预、销售）合同》，约定出卖人应当在2013年7月14日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。二审查明的其他基本事实与一审查明的事实一致。 本院认为，上诉人与被上诉人神北咨询公司签订的商铺租赁合同，系当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，该租赁合同的证据效力予以确认。本案争议焦点在于租金的起算时间。双方在合同中约定租赁期限自甲方与建设单位约定的交房日起算，且从双方履行合同的情况看，被上诉人神北咨询公司已经按照合同约定的租金起算时间给付了部分租金，故关于租金起算时间根据本案实际情况确定为2013年7月14日。截止原告起诉日即2019年7月12日，被上诉人神北咨询公司共应向上诉人支付六个年度租金（含第一租赁年度需支付的总房款的3%奖金）共计113322元，被上诉人神北咨询公司实际支付给上诉人43197.89元+9967.92元＝53165.81元，尚欠60156.19元未付。综上所述，李玉玲的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销河北省平山县人民法院（2019）冀0131民初2521号民事判决； 二、在本判决生效后十五日内，被上诉人石家庄神北企业管理咨询有限公司给付上诉人李玉玲截止2019年第二季度末的租赁费60156.19元及逾期利息（逾期利息以60156.19元为基础，自2019年7月12日起至该款项支付完毕之日止，利率按照同期活期利息计付）； 三、驳回上诉人李玉玲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1335元，由上诉人李玉玲负担31元，被上诉人石家庄神北企业管理咨询有限公司负担1304元。二审案件受理费1335元，由上诉人李玉玲负担31元，被上诉人石家庄神北企业管理咨询有限公司负担1304元。 本判决为终审判决。 审判长  许毅鹏 审判员  卢 亮 审判员  王淑芳 二〇二〇年五月六日 法官助理米华伦 书记员史政 ——