广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5137号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州安邦房地产代理有限公司，住所地广州市白云区石槎路1383号铺。法定代表人：温健勃，职务：总经理。委托诉讼代理人：温振宽，广东雄宇律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市白云兴食品有限公司，住所地广州市天河区沙和路20号之一二层南面。法定代表人：姚伟鹏，职务：董事长。委托诉讼代理人：周俊宇，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝浩，广东格林律师事务所实习律师。上诉人广州安邦房地产代理有限公司（以下简称安邦公司）因与被上诉人广州市白云兴食品有限公司（以下简称白云兴公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初5222号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人安邦公司上诉请求：撤销一审判决第三、四、七项，改判支持安邦公司的所有诉讼请求；2.由白云兴公司承担全部案件诉讼费用。事实和理由：（一）影响合同目的实现的因素未消灭，安邦公司仍享有合同解除权，消防控制室不达标，违反《中华人民共和国国家标准建筑设计防火规范GB50016-2014》第6.2.7条、第8.1.7条的相关强制性规定。根据《房屋租赁合同》的约定，白云兴公司安装的手扶梯、垂直电梯、消防控制室等必须符合法律规定，保障广州市白云区竹料大街47号整栋房屋（以下简称涉案房屋）的安全使用。而涉案的消防控制室在一、二楼楼梯之间，其建筑材料与涉案房屋整体建筑材料无异，即简单将楼梯间的空位违建而成，未采用耐火极限不低于2.00h的防火隔墙和1.50h的楼板与其他部位分隔，耐火等级更不符合法律规定。安邦公司根据合同约定的涉案房屋条件进行广告招租和租赁洽谈，诸多承租客户都因涉案房屋配套未到位、存在安全隐患为由拒绝订立合同。至今，白云兴公司仍未完善涉案房屋的缺陷和安全隐患。由于涉案房屋消防控制室仍存在重大安全隐患，导致安邦公司的合同目的不能实现，白云兴公司构成根本违约，安邦公司依法享有合同解除权。（二）白云兴公司长期未完全履行《房屋租赁合同》，在长达一年多的时间里，未依约配套手扶梯、垂直电梯和只是用电的基本必要设施。（三）一审判决对本案租金标准的认定严重错误。涉案房屋2-5楼基本无法使用，一审判决对租金数额认定超出实际标准。涉案房屋现状是电梯、手扶梯未到位，仅剩的两座消防楼梯，一座临近接到公共洗手间，位置偏僻，入口狭窄无法使用，另一座在商场一侧，无法支撑整座商场的经营，难以作为商用楼梯使用。而商场是否有电梯、手扶梯是消费者选择前往购物的因素。对于商户而言，入驻商场前往往考虑电梯、楼层的设置是否便于其经营，本案中，由涉案房屋电梯、手扶梯未到位，只能借助商场一侧的消防梯搬运物品，既延长了商户的装修期限，也加重了商户的成本。且靠近公共洗手间的一侧的商铺几乎无法使用或者只能廉价作为非商用出租，因此，安邦公司租赁的涉案房屋用以商用招租的目的便无法实现。一审判决按照每月10万元的租金计算2017年11月至2018年10月期间的租金标准过高。（四）安邦公司基于合同可承租10年的约定，对涉案房屋共花费412731元进行装修。现因白云兴公司违约导致合同解除，在安邦公司承租涉案房屋不足两年的情况下，巨额装修严重亏损，一审酌定白云兴公司补偿一半的装修费，缺乏情理，损害安邦公司的合法权益。（五）补充协议中约定的所谓房屋装修费及设备安装费用，实际上是房屋租金的组成部分。一审判决未能查清事实，认定事实错误，导致适用法律错误，因此，请二审法院判如所请。被上诉人白云兴公司二审辩称，安邦公司的上诉请求没有法律和事实依据，请求法院驳回其的全部上诉请求。具体理由如下：（一）安邦公司以消防控制室不达标为由主张其单方解除权，无法律、合同和事实依据。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，本案不存在法定解除事由，且安邦公司存在根本违约行为，不享有法定解除权。涉案《房屋租赁合同》未约定安邦公司可以消防控制室问题为由解除合同。白云兴公司委托有资质的建筑企业广州富美安消防器材工程有限公司对涉案房屋进行消防施工，且配套设备均有国家相关部门出具检验报告或认证，该工程在涉案房屋交付安邦公司之前即已竣工。且涉案房屋早在1980年即竣工，竣工时消防控制室的建设均符合当时的相关标准和规定。而安邦公司援引的GB50016-2014《建筑设计防火规范》，为国家住房和城乡建设部2014年8月27日公告，2015年5月1日起实施，根据“法不朔及既往的法理”，该规范不适用于本案。（二）白云兴公司已经按照合同约定履行了交付房屋、设施设备的合同义务，不存在任何违约行为。1.白云兴公司将涉案房屋交付给安邦公司，双方书面签订了房屋移交清单，安邦公司同意并接收涉案房屋，且未对该房屋现状提出任何异议。白云兴公司已经履行了交付房屋的合同义务。2.白云兴公司按照合同约定提供了电梯、消防、水电等设施设备，认真、积极、全面履行了合同约定的义务，不存在任何的违约行为。白云兴公司与相关公司签订了电梯设备买卖合同、电梯安装工程合同，且广州特种机电设备检测研究院出具了检验合格的监督检验报告，广州市白云区质量技术监督局出具了《特种设备使用登记证》。同时，白云兴公司向广州市供电局有限公司白云供电局变压器、供电方，并签订商业用电《供用电合同》。白云兴公司签订了消防水池等建设合同以及《消防工程施工合同》，并进行了相关消防工程的施工，相关消防设备也获得相关部门出具的检验合格的报告。3.退一步讲，即使由于市政施工等原因导致部分电梯、消防、水电等设施设备启用较晚，但涉案合同并未约定设施设备的启用时间，白云兴公司并不存在违约行为。安邦公司对交付时的设施设备状态完全知悉，也未提出任何异议，应当视为其自愿承担设施设备延迟启用的风险。（三）安邦公司不履行合同义务，长期拖欠租金、补偿金、水费、电费等行为，构成根本违约，其同时履行抗辩权的理由不能成立，其无权解除合同、无权要求白云兴公司支付违约金、无权不向白云兴公司支付装修及设备安装费用。涉案《房屋租赁合同》和《补充协议》约定：由安邦公司承租白云兴公司涉案房屋，其中从2017年11月1日至2019年10月31日每月应支付租金和补偿款为170000元。但安邦公司自2017年12月1日起便拒绝按照合同约定足额支付租金和水电费等费用，每月仅支付租金及补偿款10万元。且安邦公司拒绝支付2018年12月1日至今的租金和费用。经白云兴公司多次催收仍然拒绝支付，已经构成根本违约。（四）安邦公司上诉称要求支付全部装修费的请求，无事实、法律或合同依据。根据《房屋租赁协议》第六条第9款约定，安邦公司无权要求白云兴公司承担装修费，其应自行承当对涉案房屋装修和改造所支付的费用。“装修费”并无有效证据证明。安邦公司提交的《装修、消防支付统计表》及微信截图、收据等，不能作为有效证据、不具备证明力。因此，请求二审法院驳回安邦公司的全部上诉请求。安邦公司于2019年2月1日向一审法院起诉请求：1.调整承租期间租金按租赁合同约定价格的20%计付（调整后每月租金为34000元即170000元×20%），白云兴公司退回安邦公司多支付的租金862000元[已付租金1270000元-应付12个月租金408000元（每月34000元）]；2.解除安邦公司与白云兴公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》；3.白云兴公司退回安邦公司履约金340000元；4.白云兴公司支付安邦公司违约金340000元；5.白云兴公司赔偿安邦公司广告费5848元、装修费507674.7元，共计513522.7元；6.诉讼费用由白云兴公司承担。白云兴公司向一审法院提出反诉请求：1.解除白云兴公司与安邦公司之间签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》；2.安邦公司向白云兴公司支付从2017年12月1日起至2019年2月1日拖欠的租金（含补偿款）1350000元、2017年12月1日至2018年12月31日的水费4128元、2017年11月1日至2019年2月18日的电费223119.36元；3.安邦公司向白云兴公司支付从2017年12月1日起按每日0.5%支付所欠租金和补偿款的滞纳金、水电费的滞纳金（应计算至安邦公司付清款项之日，计至2019年2月1日的租金和补偿款的滞纳金为1359700元、水电费的滞纳金为243220.10元）；4.安邦公司向白云兴公司支付违约金340000元；5.白云兴公司没收安邦公司的履约金340000元；6.安邦公司支付律师费50000元；7.安邦公司承担诉讼费。一审法院认定事实：2017年7月21日，安邦公司与白云兴公司签订了《房屋租赁合同》。合同约定，甲方（指白云兴公司，下同）将位于广州市白云区竹料大街47号整栋房屋含附属设施（包括手扶梯2条、垂直电梯1条、变压器1台、泵房1座、消防水池1座、消防水箱1座、消防控制室1座、消防主管及报警系统1套）出租给乙方（安邦公司，下同）；租赁期限为10年3个月，从2017年8月1日起至2027年10月31日止，其中2017年8月1日至2017年10月31日为乙方的免租金装修期，乙方于2017年11月1日起开始正式向甲方计付租金；租金和管理费每两年递增8%，其中2017年11月1日至2019年10月31日每月租金20000元、管理费10000元，共30000元；签约当日乙方需向甲方交纳第一个计租月租金30000元，每月5日前，乙方向甲方支付当月的租金和上个月甲方代为支付的水电费、服务费及其他各项代垫费用；签约之日起3天内，乙方须向甲方支付340000元履约金，合同期满，如乙方没有违约行为，甲方不计利息返还340000元给乙方，若乙方违反本合同约定造成甲方损失或应付违约金的，在扣除甲方损失和应付违约金后不计利息返还给乙方；未经甲方同意，乙方不得整体转租合同项下的房屋及附属设施，但乙方可以分租给他人；乙方对合同项下房屋进行装修或改造由乙方负责办理并承担全部费用，其中消防工程验收由甲方协助办理；如乙方迟延支付租金、履约金、代垫付的水电费等费用的，每逾期一日按每日千分之五计付滞纳金给甲方，在收到甲方催交租金通知书之日起，逾期超过15日仍然未支付或未足额支付租金，则甲方有权立即单方解除合同，并没收乙方已交的全部履约金，同时乙方还应支付上述滞纳金给甲方；全部履约金和滞纳金之和不足以弥补甲方损失的，超出部分乙方应再赔偿给甲方；除上述约定外，任何一方单方解除合同，违约方应向守约方支付违约金340000元，并应赔偿守约方的全部损失。同日，安邦公司与白云兴公司就租赁涉案房屋签订了补充协议，协议约定，乙方除按合同付每月租金及管理费给甲方，乙方还同意补偿甲方房屋装修及设备安装费用，房屋装修及设备安装费支付时间与每月租金及管理费相同，其中2017年11月1日至2019年10月31日每月房屋装修及设备安装费用140000元。合同签订后，白云兴公司向安邦公司交付了涉案毛坯房屋。安邦公司收房后对涉案房屋进行了装修，并将首层5个档口出租给第三方商户。因电梯、手扶电梯无法使用，安邦公司多次向白云兴公司反映。2018年8月，白云兴公司要求安邦公司对2017年至今的水电费用进行核对，但双方对电量和电费标准存在争议。2018年11月27日，白云兴公司向安邦公司发出房租催缴通知，要求安邦公司补交2017年11月1日至2018年11月27日的租金及补偿费余额共840000元和滞纳金814100元。安邦公司收到房租催缴通知后于2018年12月2日向白云兴公司发出《关于〈房屋租赁合同〉附属设施完善及租金调整事宜的商洽函》，要求白云兴公司完善附属设施并调整租金。2018年12月9日，安邦公司向白云兴公司发出解除协议告知书，告知白云兴公司正式解除双方签订的租赁合同。2019年1月10日，白云兴公司在涉案房屋现场张贴告知书，以安邦公司拖欠租金为由要求各商户（次承租人）直接向其支付租金及水电等费用，其会安排专人负责处理各商户的档案及费用收缴事宜，对各商户进行统一管理。从2019年2月开始，首层5个档口的商户均直接向白云兴公司交租。另查，涉案房屋位于广州市白云区竹料大街47号，所有权人为白云兴公司，规划用途为商业和住宅。涉案房屋共5层，配有1部垂直电梯和2部手扶电梯。涉案3部电梯的出厂时间为2017年8月份，并于2018年7月经检验合格。广州市白云区质量技术监督局于2018年10月10日给涉案3部电梯颁发了特种设备使用登记证。2018年10月，涉案房屋临时用电转为正式用电。再查，2017年7月26日，安邦公司向白云兴公司支付了履约金340000元。2017年7月21日，安邦公司向白云兴公司支付了2017年11月份的租金170000元。2017年12月25日、2018年1月26日、3月5日、3月26日、4月13日、5月10日、6月10日、7月10日、8月10日、9月10日、10月10日，安邦公司向白云兴公司支付了2017年12月至2018年10月的租金各100000元，合计1100000元。白云兴公司代为垫付了涉案房屋2017年11月至2018年12月的水费3214.34元、2017年11月至2019年1月的电费共152035.7元。白云兴公司为涉案诉讼支付了律师费50000元。诉讼中，安邦公司提交了工程合同、施工合同、安全责任协议书、收据、合作协议、支付凭证，拟证实其装修损失和广告费损失，支付凭证和收据显示其支出装修款共412732元、广告费及相关费用共8438元。白云兴公司对上述证据的关联性均不予认可。一审法院认为，安邦公司与白云兴公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》是双方真实的意思表示，内容未违反法律的强制性规定，合同合法有效。关于合同解除问题，安邦公司在涉案电梯、手扶梯取得特种设备使用登记证前一直未向白云兴公司主张解除合同，而在电梯、手扶梯取得特种设备使用登记证且涉案房屋临时用电转为正式用电后，上述影响合同目的实现的因素已经消灭，安邦公司不享有合同解除权，其于2018年12月9日向白云兴公司发出解除协议告知书并不能产生合同解除的法律后果，应视为安邦公司向白云兴公司作出解除合同的意思表示。而经白云兴公司通知，各商户从2019年2月起直接向白云兴公司交租，可见涉案房屋已由白云兴公司接管，应视为白云兴公司以实际行为同意解除合同，涉案合同已于2019年1月份解除。因此，鉴于双方协商一致解除涉案合同，安邦公司要求白云兴公司返还履约保证金340000元合理合法，一审法院予以支持。白云兴公司主张没收安邦公司履约保证金于法无据，一审法院不予支持。对于安邦公司、白云兴公司互相要求对方支付违约金340000元的诉讼请求，一审法院均不予支持。《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，双方在租赁合同约定租赁房屋包括电梯、手扶梯等设施，作为出租方，白云兴公司应当向安邦公司交付可正常使用的电梯和手扶梯。但在涉案房屋交付长达一年多后即2018年10月10日，电梯、手扶梯才取得特种设备使用证，才能正式投入使用。白云兴公司迟延交付可正常使用的电梯、手扶梯，其行为构成不适当履行合同，这无疑会给安邦公司在此期间对涉案房屋的使用、收益造成影响。因此，安邦公司请求扣减租金具有合理性，一审法院予以采纳。一般而言，涉案房屋各个楼层的租金会存在价格差异，结合电梯、手扶梯无法使用的时间，且电梯、手扶梯无法使用对安邦公司的影响亦难以查清，故一审法院酌定2017年11月至2018年10月的租金按100000元/月计算，2018年11月至2019年1月的租金按170000元/月计算。扣减安邦公司2017年11月多支付的租金70000元，安邦公司应支付白云兴公司2018年11月至2019年1月的租金共440000元（170000元/月×3个月－70000元）。对于2019年2月之后的租金，一审法院不予支持。对于水电费，白云兴公司代为垫付了安邦公司使用涉案房屋期间的水电费，白云兴公司要求安邦公司支付符合合同约定，一审法院予以支持。结合水电费发票，安邦公司应支付白云兴公司水费3214.34元、电费152035.7元。至于2019年2月份的电费，一审法院不予支持。对于滞纳金，鉴于白云兴公司不适当履行合同导致争议且双方对租金、水电费的金额均存在争议，故一审法院按中国人民银行同期同类贷款利率从起诉之日即2019年2月1日起计算。对于装修费，安邦公司对涉案房屋进行了装修，结合其提交的装修合同、送货单、收据、支付凭证，一审法院认定其装修费支出共412732元。鉴于双方协商一致解除合同，且装修物已附着于涉案房屋，从公平的角度出发，一审法院酌定白云兴公司补偿安邦公司装修费损失206366元。对于广告费，该费用是安邦公司招商策划所产生的费用，并非涉案合同所导致的损失，安邦公司要求白云兴公司赔偿广告费损失缺乏法律依据，一审法院不予支持。对于律师费，该费用是白云兴公司因本案诉讼所支出的诉讼成本，并非必然产生的损失，一审法院对该费用不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，于2019年10月29日作出如下判决：一、确认安邦公司与白云兴公司于2017年7月21日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》解除；二、自判决生效之日起三日内，白云兴公司返还安邦公司履约保证金340000元；三、自判决生效之日起三日内，白云兴公司支付安邦公司装修费206366元；四、自判决生效之日起三日内，安邦公司支付白云兴公司租金440000元及滞纳金（滞纳金以440000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率从2019年2月1日起计至清偿之日止）；五、自判决生效之日起三日内，安邦公司支付白云兴公司水费3214.34元及滞纳金（滞纳金以3214.34元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率从2019年2月1日起计至清偿之日止）；六、自判决生效之日起三日内，安邦公司支付白云兴公司电费152035.7元及滞纳金（滞纳金以152035.7元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率从2019年2月1日起计至清偿之日止）；七、驳回安邦公司的其他诉讼请求；八、驳回白云兴公司的其他反诉请求。一审案件本诉受理费21720元，由安邦公司负担15408元，白云兴公司负担6312元；反诉受理费18841元，由白云兴公司负担15936元，安邦公司负担2905元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审庭询中，双方当事人对一审判决第一项、第五项、第六项均无异议。二审中，安邦公司提交消防楼梯位置图片，拟证明消防楼梯无法作为商用楼梯使用。白云兴公司质证称对该证据的真实性予以认可，合法性、关联性不予认可。图片显示的时间是2019年11月10日，当时垂直电梯已经使用了，消防电梯本来就没有作为商业电梯使用。安邦公司提交的证据也不属于二审的新证据，不符合证据规则。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合安邦公司的上诉请求和理由以及白云兴公司的答辩，本院确定本案争议的焦点是：1.安邦公司是否享有解除合同权利；2.安邦公司对一审判决支付租金标准及装修费数额提出异议的理由能否成立。现评析如下：关于安邦公司是否享有解除合同权利的问题。一审法院已就影响合同目的实现的因素已消灭，安邦公司不享有涉案合同解除权，以及涉案合同为双方当事人协商一致解除作出了充分、详细的阐述，且双方当事人对一审判决解除合同无异议，本院予以确认，并不再赘述。现安邦公司上诉认为涉案房屋所在消防控制室不达标，影响合同目的实现的因素尚未消灭，故其仍享有合同解除权利，但安邦公司并无提供消防控制室不达标的充分证据予以佐证，本案中，也无证据证明因消防问题，影响涉案房屋的正常使用，因此，安邦公司以上述理由主张享有合同解除权利，本院不予支持。关于安邦公司对一审判决支付租金标准及装修费数额提出异议的理由能否成立问题。虽然涉案房屋的电梯、手扶梯于2018年10月10日取得了特种设备使用证，即在当时涉案房屋的电梯、手扶梯已可以正式投入使用，但在此之前的一年多中，因白云兴公司迟延履行交付电梯、手扶梯的行为必然会给安邦公司对涉案房屋的使用、收益带来影响，因此，一审法院在难以查清电梯、手扶梯无法使用给安邦公司造成的影响的情况下，根据涉案房屋各楼层的租金价差，结合电梯、手扶梯无法使用的期间，酌定2017年11月至2018年10月的租金按100000元每月计算，并无不当，本院予以确认。安邦公司虽然认为白云兴公司迟延交付垂直电梯、手扶梯、正式用电的行为影响对涉案房屋的经营使用，但对于白云兴公司上述迟延行为给其造成的实际损失并无进行举证证实，因此，本院对安邦公司针对一审判决酌定租金标准提出异议以及要求撤销该判项，本院不予支持。至于涉案房屋的装修费问题，鉴于安邦公司不享有解除合同的权利，涉案合同是由双方协商一致解除，且涉案房屋的装修已附着于涉案房屋，故一审法院结合安邦公司提交的装修合同、送货单、收据、支付凭证，认定涉案房屋的装修支出共412732元，并据此酌定由白云兴公司补偿安邦公司装修损失206366元，符合公平原则，本院予以维持。安邦公司仅以其承租涉案房屋不足两年为由，主张一审判决认定上述装修损失不合理，依据不足，本院不予支持。综上所述，安邦公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费11033元，由上诉人广州安邦房地产代理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇二〇年五月二十六日书记员 李志康谢金泽