河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民再58号再审申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：王来正，男，1986年5月14日出生，汉族，住河南省泌阳县。被申请人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：郑州绿都地产集团股份有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑开）经开第八大街69号行政楼303室。法定代表人：杨张峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：尉艺轩，该公司员工。一审第三人：郑州绿润置业有限公司，住所地郑州经济技术开发区龙美街与凌霜一路交叉口东北角。法定代表人：路向前，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘天，河南昱玮律师事务所律师。一审第三人：郑州宇通重工有限公司，住所地郑州经济技术开发区宇工路88号。法定代表人：曹中彦，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘天，河南昱玮律师事务所律师。再审申请人王来正因与被申请人郑州绿都地产集团股份有限公司（以下简称绿都地产）、一审第三人郑州绿润置业有限公司（以下简称绿润公司）、郑州宇通重工有限公司（以下简称宇通公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2019）豫01民终7497号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。该院于2019年12月30日作出（2019）豫民申7476号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人王来正，被申请人绿都地产的委托诉讼代理人尉艺轩，一审第三人绿润公司、宇通公司的共同委托诉讼代理人刘天到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王来正申请再审称，1.王来正并没有与宇通公司签订解除劳动合同协议书，绿都地产提交的解除劳动协议书庭审中未经王来正质证，原审认定宇通公司与王来正签订解除劳动合同协议书缺乏证据证明；2.庭审过程中没有进行录音录像且未说明理由，属于程序违法。请求撤销原审判决，依法确认案涉房屋买卖协议无效或者王来正不违约；一审、二审诉讼费用全部由绿都地产承担。绿都地产辩称，1.案涉《房屋优惠买卖协议》合法有效，该优惠协议不适用普通商品房买卖的权利义务关系。出卖方是王来正原先所在单位的关联企业，是特殊主体形成的买卖关系。涉案房屋的买卖并非等价交换，是单位向职工提供的一种福利待遇，而这种待遇是基于王来正的员工身份，一旦员工失去这种身份，单位就不再提供该福利待遇。2.根据王来正签订的《劳动合同书》劳动期限是从2013年7月1日至2016年6月30日，其离职时间是2016年6月30日。王来正已经在一审诉状中明确离职的事实，故绿都地产按照王来正既定的离职事实要求回购房屋并无不当。3.王来正至今未配合绿都地产执行回购房屋，构成违约。请求维持原审判决。绿润公司、宇通公司述称，1.再审案件审理劳动关系解除是否违法，违反了不诉不理的原则，亦侵犯了王来正和宇通公司的诉讼程序利益。2.王来正与宇通公司已事实上解除了劳动关系。王来正自2016年离职后至今，从未向仲裁机构或法院提起劳动争议诉讼，导致其与宇通公司的离职已成为既定事实。3.根据优惠协议第7项“离职”释义，无论王来正与公司任何一方单方解除劳动合同或者劳动合同终止都是属于协议中“离职”的范畴。请求维持原审判决。王来正向一审法院起诉请求：依法确认王来正与绿都地产、绿润公司、宇通公司之间签订的房屋优惠买卖协议无效，诉讼费由绿都地产承担。绿都地产向一审法院反诉请求：1.王来正履行双方签订房屋优惠买卖协议，将其购买的位于郑州市前程大街和锦绣大道西北角国际物流园区宇通和谐家园小区21号楼1单元3402房产交付绿都地产并协助办理房产过户手续（回购金额按照离职时市场评估价扣除优惠金额后暂计为363294元）；2.王来正立即搬离涉案房屋；3.并支付违约金104594.4元，（违约金暂计算至2018年2月6日，之后按照合同约定计算至王来正实际搬离房产之日）；4.诉讼费和评估费由王来正承担。一审法院认定事实：王来正于2010年7月进入宇通公司工作，于2016年6月离职。2014年10月21日，王来正与绿都地产及绿润公司签订《房屋优惠买卖协议》一份，协议约定：宇通公司为解决其成员企业员工的住房环境和条件，决定对其员工在购买住房时予以附条件的优惠措施，以激励员工；王来正在签订协议时是宇通集团或成员企业的员工，符合宇通集团给予购房优惠条件和资格，同意按照本协议约定条件购买绿润公司开发的优惠房；绿都地产系宇通集团的成员企业，拟在符合本协议约定的条件下回购王来正通过本协议购买的优惠房。王来正购买的优惠房坐落于郑州经济技术开发区××以东，凌霜一路以南，锦绣大道北21幢1单元34西南室，房屋建筑面积89.01平方米（暂定，最终以房产登记机关绘测登记为准）。王来正购买房屋的市场销售单价为4752.94元/平方米，按照建筑面积计算，房屋市场销售总价为423059元。根据宇通集团员工购房政策要求，王来正符合优惠购房条件，其在上述房屋市场销售总价基础上优惠108459元（包括15%的市场优惠价63459元和根据乙方的职级与司龄所享有的额外优惠45000元）；依据优惠措施，王来正实际支付的购房款为314600元。本协议约定的优惠期为本协议签订之日起在宇通公司或成员企业工作满十年，若王来正在优惠期内离职的，绿都地产将依照王来正离职时房屋市场评估价格扣除上述优惠金额即108459元后的价款，作为该房屋回购价格进行回购，具体操作为自王来正离职之日起30日内，由双方协商选定一家郑州市内具有一级资质的房产评估机构，以离职之日作为评估基准日，确定房屋市场评估价；如30日内双方未成功协商确定评估机构，则由绿都地产选定一家郑州市内的一级资质房屋评估机构并通知王来正；王来正在接到选定评估机构通知之日起15日内，应配合出具评估委托书，如拒绝出具或者逾期未答复的，则视为全权委托绿都地产单方办理相关评估手续，王来正不得对评估结果提出任何异议；对房屋装修部分不再单独评估，而由评估公司参照二手房评估惯例，考虑装修因素，统一评估。王来正应于离职之日起3个月内搬离出房屋并办理房屋过户及其他一切必要手续，逾期办理的，则须按照每日150元违约金标准承担违约责任，退款时一并结算，王来正对此予以认可。王来正违反本协议约定，未配合绿都地产执行房屋回购约定，则承担自离职90日后至实际搬离房屋之日止，按照本协议约定的房屋市场销售总价423059元为基数，每日万分之五承担违约责任，退款时一并扣除。房屋回购发生时，房屋过户涉及的营业税及附加、个人所得税、契税等，由双方按照法律规定各自承担；房屋评估费，由双方各承担50%；因房屋回购引起仲裁或者诉讼的，仲裁或者诉讼所产生的全部费用均由王来正承担。2014年10月28日，王来正与绿润公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：J140××××6689），合同约定：王来正购买绿润公司开发的位于郑州经济技术开发区××以东，凌霜一路以南，锦绣大道北21幢1单元34层3402号房产，建筑面积89.28平方米，单价为每平方米3535.97元，总金额315691元整。房屋交付时间为2016年1月31日前。2016年6月30日，宇通公司与王来正签订解除劳动合同协议书，约定：自2016年6月30日起解除双方劳动关系，王来正办理完毕离司手续。另查明，上述涉案房屋已在郑州经济技术开发区房地产管理局备案，买受人为王来正，单独所有。2018年12月7日，经到郑州市不动产登记中心经开区分中心核实，涉案房屋所在小区2018年二手房交易备案价格为7500-8000元/平方米，且2016年及2017年交易价格可参照2018年交易价格，以上价格有对郑州市不动产登记中心经开区分中心工作人员李晓雷的询问笔录及当日同小区存量房交易核定计税价格通知书（住宅）予以佐证。该院结合双方合同的履行情况及同期郑州市存量房交易指导价，根据公平原则进行衡量，在价值时点2017年3月20日的房地产市场价值为699598.08元，合7836元/平方米。一审法院认为：当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于王来正、绿都地产双方争议的《房屋优惠买卖协议》效力问题，因该合同系用人单位对成员企业员工购房优惠政策的约定，并非对劳动服务期限的强制性限制，员工离职与否并不影响其在劳动法和劳动合同法范围内享有的相关权利，因此，法院确认《房屋优惠买卖协议》并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。王来正诉请确认房屋优惠买卖协议无效，缺乏依据，且王来正与绿润公司签订《商品房买卖合同》后，绿润公司依约交付了房屋，双方办理了合同备案手续。现王来正自签订购房合同之日工作年限未满10年，绿都地产依据《房屋优惠买卖协议》诉请要求王来正将其购买的位于郑州经济技术开发区××以东，凌霜一路以南，锦绣大道北21幢1单元34层3402号房产按照市场评估价值扣除优惠金额后出卖给绿都地产并协助绿都地产办理房产过户手续，符合双方约定，法院予以支持。关于回购金额的问题，根据《房屋优惠买卖协议》约定，王来正在优惠期内离职的，王来正将依照绿都地产离职时房屋市场评估价格扣除优惠金额108459元后的价款，作为该房屋的回购价格。本案中，王来正、绿都地产均未按照协议的约定对涉案房屋价格进行评估，法院遂依法向郑州市不动产交易中心经开区分中心查询涉案房屋所在小区存量房交易核定计税价格。截止王来正离职时，参照不动产交易中心存量房交易备案价格，涉案房屋价值为699598.08元，绿都地产回购房产的价格为591139.08元。关于违约金的问题，根据合同约定，王来正未配合绿都地产执行房屋回购约定，则承担自离职90日后至实际搬离房屋之日止，按房屋市场销售总价423059元为基数，按每日万分之五承担违约责任，退款时一并扣除。该约定不违反国家法律、行政法规的强制性规定，绿都地产要求王来正支付违约金104594.4元（违约金暂计算至2018年2月6日）之后的计算至实际搬离之日止违约金的诉请，具有事实和法律依据，予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十五条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、驳回本诉原告王来正的诉讼请求。二、反诉被告王来正于本判决生效之日起三十日内将其购买的位于郑州经济技术开发区××以东，凌霜一路以南，锦绣大道北21幢1单元34层3402号房屋由反诉原告郑州绿都地产集团股份有限公司按照扣除优惠金额后的价格591139.08元进行回购，并协助反诉原告办理房产过户手续（因房产过户所产生的各项税费按照法律规定各自承担）；三、反诉被告王来正于本判决生效后三十日内搬离位于郑州经济技术开发区××以东，凌霜一路以南，锦绣大道北21幢1单元34层3402号房屋并将上述房屋交付给反诉原告郑州绿都地产集团股份有限公司；四、反诉被告王来正于本判决生效后十日内向反诉原告郑州绿都地产集团股份有限公司支付违约金104594.4元（违约金暂计算至2018年2月6日）之后按照合同约定计算至反诉被告实际搬离之日止；如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费300元及反诉案件受理费4159元，共计4459元，由王来正负担。二审法院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。二审法院认为，王来正基于其原系宇通公司员工身份，与公司的关联企业绿都地产、绿润公司签订了《房屋优惠买卖协议》，以相对优惠的价格购买了涉案房屋，《房屋优惠买卖协议》对优惠价格、优惠期间、回购条件、回购程序等进行了明确约定，并未违反相关法律法规的强制性、禁止性规定，根据该协议约定，王来正以优惠价格购房是基于其原系宇通公司员工身份，若在优惠期内王来正不再具备该身份，亦不再享有该协议中的相关权利，绿都地产可在补足该房屋当时市场评估价扣除优惠金额的价款后，向王来正回购房屋，上述约定并未免除或限制绿都地产、绿润公司的责任，亦未排除王来正的权利，王来正主张《房屋优惠买卖协议》中的回购条款、违约条款等内容无效，依据不足。综上所述，王来正的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由王来正负担。本院再审经审理查明的事实除与原审一致外，另查明，根据宇通公司提供的中国光大银行郑州纬五路支行银行流水显示，王来正工资支付至2016年6月。根据河南省城镇职工企业养老保险在职职工信息查询单显示，王来正养老保险正常缴费至2016年7月。本院再审认为，本案争议焦点是案涉《房屋优惠买卖协议》中约定的离职条件是否成就。根据该协议第一条第7项“离职”的释义，指除在公司内正式退休外，王来正向公司提出辞职、王来正与公司协商一致解除劳动合同、王来正和公司任何一方单方解除劳动合同、王来正与公司的劳动合同终止等情形。宇通公司在一审中称与王来正解除劳动关系系双方协商一致解除，但未提供证据证明，王来正亦不予认可，故原判关于“宇通公司与王来正签订解除劳动合同协议书”的认定与事实不符，本院予以纠正。王来正一审起诉状称“2016年6月30日，宇通公司采用消极裁员的方法（改变工作环境、降低工资待遇）迫使其离职”，即王来正认可其已从宇通公司离职的事实。经查，2013年6月28日宇通公司与王来正签订《劳动合同书》约定王来正的劳动期限自2013年7月1日至2016年6月30日，王来正自认的离职时间是双方劳动合同终止之日即2016年6月30日。另，王来正称其系被宇通公司“强制离职”，根据协议中“离职”的释义，无论是王来正与宇通公司的劳动合同终止，还是宇通公司单方解除劳动合同，离职条件均已成就。综上所述，王来正的再审主张不能成立，本院不予支持。原判认定事实虽有瑕疵，但裁判结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第一款之规定，判决如下：维持本院（2019）豫01民终7497号民事判决。本判决为终审判决。审判长  楚绍京审判员  冯 进审判员  芦 祎二〇二〇年五月二十二日书记员  钟 煜