广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终8307号上诉人（原审原告）：向颖茵，女，1988年11月22日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：李国伟，广东格林律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：曹玉桃，女，1960年4月1日出生，汉族，住湖南省宁乡县。被上诉人（原审被告）：贺立志，女，1976年8月3日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：范泽礼，广东信而立律师事务所律师。上诉人向颖茵因与被上诉人曹玉桃、贺立志房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初9692号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。向颖茵上诉请求：1.维持原审判决第一项；2.变更原审判决第二项为曹玉桃向向颖茵赔偿房屋差价损失557600元；3.增加判决曹玉桃向向颖茵赔偿在交易过程中产生的中介费20000元和按揭费6800元损失；4.增加判决曹玉桃向向颖茵赔偿第一次起诉产生的诉讼费12300元、保全费4770元和鉴定费5000元；5.变更原审判决第三项为贺立志对曹玉桃上述债务承担连带清偿责任；6.本案诉讼费、保全费和评估费由向颖茵负担。事实和理由：一、曹玉桃承担房屋不能交易的全部责任。（一）涉案合同第三条约定曹玉桃负有保证涉讼物业享有完整所有权，并且保证涉案房屋享有完整所有权是出售人的法律义务。但已有生效判决认定涉案合同因曹玉桃对其与贺志辉共同共有的涉讼物业不具有完全处分权而无法履行。（二）“贺志辉”是曹玉桃一方，其持有身份证和户口本原件与向颖茵一起到达签约现场，在《同意出售共有财产声明》上签名，向颖茵不可能知道此“贺志辉”并非本人，向颖茵不具有审查的义务和责任，不具有实质审查的条件，对房屋最终交易不成不存在过错。（三）《同意出售共有财产证明》系按揭银行根据自身需要而要求产权人的配偶签署，非递件交易的必须文件，涉诉房屋登记为曹玉桃单独所有，《房地产买卖合同》不需要其配偶签名，递件交易也不需要配偶前往房管局签名。况且，曹玉桃拒绝到房管局递交交易，原审法院不能将曹玉桃的配偶应在《房地产买卖合同》上签名的审查责任强加于向颖茵。（四）第一次诉讼经历了六次庭审，曹玉桃在第四次开庭时才提出声明书不是贺志辉本人签名，存在隐瞒事实和恶意诉讼的情形。二、原审法院剥夺了向颖茵依法举证的权利。向颖茵在起诉状中表达了委托评估申请的意愿，于2018年10月19日提交书面委托评估申请书，并在开庭时多次提出评估申请，但原审法院没有释明，没有表达同意评估或者不评估的意见。如果原审法院答复不同意，向颖茵将自行委托评估，以证实自己的损失，但原审法院在没有释明的情况下，直接作出判决，剥夺我方依法举证的权利。三、原审法院没有依据向颖茵的诉讼请求进行审查，向颖茵不是依据合同第六条第二项约定主张解除合同和要求承担违约责任，而是根据合同第三条主张赔偿责任，且请求法院增加赔偿损失。四、原审判决曹玉桃向向颖茵赔偿85000元损失，不足以弥补向颖茵的实际损失。因为曹玉桃的违约行为导致向颖茵产生如下费用：中介费2万元，按揭费6800元，第一次诉讼产生的12300元诉讼费、保全费4770元、鉴定费10600元，以上共计54470元，加上第一次诉讼提存购房款到法院的80万元的利息损失以及两次诉讼律师费，已经远远超过一审判决的85000元。五、向颖茵请求赔偿房屋差价损失有相应的事实依据和法律依据。首先，向颖茵第一次起诉主张继续交易，判决生效后，向颖茵已经不能以相同的价格去买同等条件的物业，如需购买同等条件的物业，需要支付更高的价格，因此产生差价损失。其次，向颖茵以房屋差价损失为依据，请求增加赔偿有法律依据。广东高院在2017年9月12日发布的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第40条明确规定守约方可以要求违约方赔偿房屋差价或转售利益等可得利益损失。向颖茵以房屋差价损失为依据请求增加赔偿亦有相应的判例，如清远中院的（2019）粤18民终3765号民事判决。再次，向颖茵以差价损失为赔偿依据符合公平合理、双方利益对等原则。广州市的房价在2017年3月到4月期间出现了较大幅度的上涨，曹玉桃在此期间违背诚实信用，以各种理由拒不履行生效合同，恶意违约导致合同无法继续履行，相对于向颖茵遵守合同约定支付定金和办理银行贷款手续，曹玉桃不配合进行递件交易，故引起诉讼，应进行相应的赔偿。曹玉桃、贺立志辩称，一、涉案房屋是否存在差价损失与本案无关，也不需要进行评估，因此造成的扩大损失是向颖茵自己造成的。本案是因为向颖茵未尽到必要的通知义务与审查义务所导致的，并非我方违约引起的。中介公司只告知我方需要带婚姻登记材料、身份证等，而且至今向颖茵及代理人、中介都认为这份声明书无关紧要，是否本人签名都无所谓，只是存在银行备查而已，表明这是因为向颖茵无视该问题导致该声明书无效。贺志辉本人也证明没有人通知他来广州签署文件。二、向颖茵在二审中增加新的诉讼请求，依法应和我方协商，我方不同意协商，应驳回该项诉讼请求。三、本案诉讼费应由向颖茵自行承担，保全费、评估费属于向颖茵自己额外增加的费用，应由其自行承担。四、我方未提出上诉，认可一审判决的结果，不过对于部分关键事实需要澄清，我方早已将婚姻信息告知中介方，并非未告之。从中介拿着声明书找人签字，以及中介部分陈述可以证明这一点，反而是中介方未提前告知我方要带贺志辉本人过来签名，致使我方以为自己一个人来就可以了。至于我方不具备完全处分权，并不能证明我方构成违约或应承担不能继续履行的主要责任。事实上我方并不构成违约，不具有处分权只是客观事实。五、向颖茵在证据清单第一项中称我方第一次诉讼时第四次开庭才提出声明书非贺志辉本人签名问题，实际上我方在第四次开庭才提交该份声明书原件，之前从未出示过原件。因本案纠纷，向颖茵于2018年10月8日向一审法院起诉请求：1.曹玉桃向向颖茵偿还50000元定金；2.曹玉桃向向颖茵赔偿向颖茵在交易过程中产生的中介费20000元和按揭费6800元损失；3.曹玉桃向向颖茵赔偿向颖茵在第一次起诉产生的诉讼费12300元、保全费4770元和鉴定费10600元损失；4.曹玉桃向向颖茵赔偿向颖茵在买受其它同等条件房屋产生的差价损失550000元；5.贺立志对曹玉桃上述第1-5项的债务承担连带清偿责任；6.本案的诉讼费、财产保全费和评估费等由曹玉桃、贺立志承担。一审法院认定事实：曹玉桃与案外人贺继辉是夫妻关系，二人于1982年11月20日登记结婚；贺继辉与贺立志是兄妹关系。位于广州市番禺区钟村街碧桂园东苑环翠路36号102房屋（以下简称涉讼房屋）的登记权属人为曹玉桃，产权证号为粤房地权证穗字第××号，建筑面积为78.2平方米，发证日期为2010年6月9日。2017年3月5日，曹玉桃作为卖方、贺立志作为卖方委托代理人，与余桂萍作为卖方，以及美汇中介服务部作为经纪方就涉讼房屋共同签订了一份《房地产买卖合同》（NO：0001185），该合同约定买卖双方同意该房屋总楼价为850000元；卖方合法持有《房地产权证》，卖方保证对上述房屋享有合法所有权，如因卖方导致该房屋无法办理产权登记手续，卖方应赔偿由此而给买方及经纪方造成的全部损失；因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同约定的义务，则逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行，逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金，守约方应向违约方出解除合同通知书，已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还，逾期超过十天仍未履行的，但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金；买方知悉该房屋产权人为曹玉桃，现产权人委托贺立志作为代理人代为出售该物业，签订本合同；卖方同意本次交易过程中，买方可自行指定过户到他人名下；本次交易按涂销抵押后付款的方式支付房款，其中定金20000元买方须在2017年3月5日支付给卖方；定金余款30000元买方须在2017年3月25日前支付给卖方，卖方应在签订本合同后20天内向抵押银行办理提前还贷手续并在经纪方或银行通知还贷之日起3天内一次性还清贷款，买方按揭付款的，买方须在完成提前还贷、涂销抵押登记及归档手续后签订《购房抵押贷款合同》；首期楼款150000元须于过户当天直接支付卖方；楼价余款为贷款银行批准按揭的金额，该款在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行开设的账户内；买卖双方须在完成提前还贷、涂销抵押登记及归档手续后7天内备齐交易所需之资料向房屋登记机关申请买卖；买卖双方同意于签订本合同后30天内书面委托经纪方指定之按揭机构办理房屋转名之一切手续并提交交易所需之全部资料及支付各自承担之公证、交易费用。另外，双方在“备注”处手写约定：本次交易买卖双方同意由代理人负责签约，代理人贺立志同意当日买方支付的定金20000元托管于经纪方，待产权人曹玉桃出示房产证当天由经纪方将定金交付给卖方；如因产权人曹玉桃违约导致赔偿责任的，由代理人贺立志承担；如因买方途中弃权购买，该定金没收并由经纪方转给卖方曹玉桃。2017年3月9日，曹玉桃出具《收款证明》，载明曹玉桃收到涉讼房屋承购方余桂萍承购该房屋之购房定金50000元。2017年3月27日，向颖茵向曹玉桃转账支付了50000元。2017年4月12日，中国银行股份有限公司顺德北滘支行向曹玉桃出具《贷款结清通知书》，载明曹玉桃与该行于2009年8月4日签订的《个人贷款合同》，贷款金额为200000元，合同项下的贷款本息已于2017年4月12日全部结清，其中房产抵押地址为涉讼房屋登记地址。2017年5月22日，向颖茵出具《委托书》，载明向颖茵拟购买涉讼房屋及土地使用权，现委托余桂萍为其合法代理人代表执行和处理包括签署《购房合同》等与购买上述房屋有关的各种文件、与银行签署有关按揭贷款合同文件、办理购买上述房屋的一切手续，有权支付楼款和一切费用等委托事项，受委托人在办理上述事项的过程中所签署的一切文件，向颖茵均予以承认。委托书有效期至2022年5月21日。该《委托书》于当日经广东省广州市番禺公证处公证并出具（2017）粤广番禺第21750号《公证书》。2017年6月1日，向颖茵向曹玉桃寄发《催促交易函》，称双方原约定于2017年5月22日上午到广州市番禺区石基镇市莲路罗家办税服务厅缴纳涉讼房屋的相关税费，并于当天上午到广州市番禺区不动产登记中心递件交易，美汇中介服务部和向颖茵均通知了曹玉桃，但曹玉桃没有过来，事后也没有陈述合理的、正当的事实和理由，已给向颖茵造成了直接的经济损失；现发函告知曹玉桃，请于2017年6月8日下午16时至16时30分和向颖茵一起到广州市番禺区石基镇市莲路罗家办税服务厅缴纳涉讼房屋的相关税费，并在交税后到番禺区房管局办理房屋交易过户手续。美汇中介服务部亦于2017年6月2日向曹玉桃寄发《催告函》，内容与上述《催促交易函》一致。经查，上述两份函件分别于2017年6月3日及6月5日妥投签收。2017年6月7日，中国银行股份有限公司广州海珠支行向曹玉桃出具《同意购房抵押贷款意向书》，拟同意借款申请人向颖茵就承购涉讼房屋向该行申请的个人住房贷款680000元，若该行最终与向颖茵签订了住房抵押贷款合同，在涉讼房屋买卖双方补齐该行所需资料、落实该行所要求的放款前提条件，办妥房屋交易过户手续及以该行为第一顺位抵押权人的抵押登记手续后，贷款将直接划入卖方曹玉桃指定的账户；另外，余桂萍提供担保。该意向书特别说明：有效期为自出具当日起计2个月为止。2017年6月9日，美汇中介服务部及向颖茵均再次向曹玉桃寄发《告知函》，称余桂萍与中介服务部曾通知曹玉桃于2017年6月8日下午16时至16时30分和向颖茵一起办理税费及交易过户手续，但曹玉桃没有过来，并以各种理由予以推脱，故特此函告该事实。经查，美汇中介服务部寄出的函件于6月14日妥投签收，而向颖茵寄出的函件因收件人要求而退回。2017年6月21日，向颖茵以曹玉桃未按合同约定配合办理涉讼房屋交易过户手续为由，以曹玉桃、贺继辉为被告向一审法院提起诉讼，要求曹玉桃、贺继辉继续履行双方签订的《房地产买卖合同》，并支付相应违约金，一审法院以（2017）粤0113民初5159号立案受理。2017年9月5日，中国银行股份有限公司广州海珠支行再次出具《同意个人住房贷款意向书》，同意向颖茵为购买涉讼房屋申请的个人住房贷款680000元，意向书有效期为自出具当日起计2个月止。在该案诉讼中，向颖茵、余桂萍及曹玉桃均确认合同签订后余桂萍曾于2017年3月9日向曹玉桃现金支付了购房定金50000元，后因美汇中介服务部要求通过银行转账方式支付房款，故曹玉桃将50000元退还给余桂萍，向颖茵另于2017年3月27日向曹玉桃转账支付50000元。关于涉案《房地产买卖合同》的签订情况。向颖茵、余桂萍在该案中称在合同签订时因向颖茵在外地，故余桂萍作为其代理人签订合同，但购房定金50000元由向颖茵支付，曹玉桃亦配合向颖茵办理了银行贷款手续，曹玉桃确认向颖茵为涉讼房屋的实际买受人。对此，向颖茵提交了以下证据予以证明：1.向颖茵出具的《划款授权书》，授权中国银行办妥涉讼房屋的交易过户及抵押登记手续后将向颖茵申请的680000元按揭贷款直接划至卖方曹玉桃在中国银行开立的账户，卖方曹玉桃亦于2017年3月27日确认其是涉讼房屋的产权人，对买方向颖茵所授权的上述事项予以确认；2.向颖茵作为买方、曹玉桃作为卖方于2017年3月9日签署的广州市美泽按揭服务有限公司（以下简称美泽公司）《业务受理确认函》，委托美泽公司代办按揭及过户抵押等手续，买方确定交易后房产证权属人为向颖茵；3.向颖茵、曹玉桃出具《＜广州市存量房买卖合同＞代办授权书》及《二手按揭贷款授权委托书》，共同委托广州市美泽房地产中介有限公司代办理《广州市存量房买卖合同》及银行按揭贷款的相关手续。曹玉桃对上述证据均不予认可，称余桂萍代向颖茵签订合同的情况并未向其告知，定金是余桂萍支付的，故不同意将涉讼房屋过户至向颖茵名下。对于涉案《房地产买卖合同》的效力问题。曹玉桃及贺继辉在该案中均认为涉讼房屋系其两人的夫妻共同财产，《房地产买卖合同》未经贺继辉书面同意应为无效。但向颖茵称其向中国银行股份有限公司广州海珠支行申请购房贷款时贺继辉曾出具了具结书同意出售涉讼房屋，向颖茵对此并提交了一份《同意出售共有财产声明》复印件，该声明中“声明人”处显示为贺继辉，落款日期为2017年3月27日，主要内容为：贺继辉与曹玉桃是夫妻关系，涉讼房屋是贺继辉与曹玉桃的共有财产，现贺继辉同意曹玉桃出售涉讼房屋以及办理有关房屋交易等手续。贺继辉对该证据不予认可，称该份《同意出售共有财产声明》中“贺继辉”的签名系余桂萍、向颖茵与中介方串通冒签的，并提出申请要求对《同意出售共有财产声明》中“贺继辉”的签名是否为其本人所签进行笔迹司法鉴定，贺继辉本人亦在一审法院要求下当场书写其名字及其他内容的材料作为鉴定样本。后一审法院依法摇珠委托广东华生司法鉴定中心出具了粤华生司鉴中心［2018］文鉴字第217号《司法鉴定意见书》，鉴定结论为：《同意出售共有财产声明》上声明人处“贺继辉”签名与委托单位提供的贺继辉样本笔迹不是同一人所写。向颖茵、余桂萍对上述司法鉴定意见不予确认，曹玉桃、贺继辉则对该鉴定意见予以确认。此外，贺继辉在该案件中明确表示不同意继续履行涉讼《房地产买卖合同》，经一审法院释明，向颖茵明确坚持其诉讼请求不予变更。2018年8月31日，一审法院依法作出（2017）粤0113民初5159号《民事判决书》，认定：余桂萍与曹玉桃于2017年3月5日就涉讼房屋签订的《房地产买卖合同》是合法有效的合同，并根据向颖茵提交证据显示，曹玉桃确认向颖茵作为涉讼房屋买方，并一同办理按揭及过户抵押等手续，且曹玉桃于2017年3月27日通过银行账户收取了向颖茵支付的购房定金50000元，由此可以认定曹玉桃知悉向颖茵为涉讼房屋的实际买受人；对于合同能否继续履行的问题，尽管向颖茵称其在申请购房贷款时贺继辉曾出具具结书同意出售涉讼房屋，但贺继辉对此不予认可，且经一审法院摇珠委托确定的广东华生司法鉴定中心所出具的《司法鉴定意见书》显示，向颖茵提交的《同意出售共有财产声明》上“贺继辉”签名与贺继辉本人在样本中的笔迹不是同一人所写，虽然向颖茵对该份鉴定意见书不予认可，但未能提交相反证据予以反驳，因此一审法院对该《司法鉴定意见书》予以认可，由于涉讼房屋为曹玉桃与贺继辉的夫妻共同财产，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”，而贺继辉在庭审中明确表示不同意继续履行涉案《房地产买卖合同》，向颖茵作为买受人亦未举证证明贺继辉知悉涉讼房屋买卖事宜而未表示反对，经一审法院释明后向颖茵亦表示不予变更其诉讼请求，故《房地产买卖合同》因曹玉桃对其与贺继辉共同共有的涉讼物业不具有完全的处分权而无法履行，因此判决驳回向颖茵的全部诉讼请求，该案的案件受理费12300元、财产保全费4770元、鉴定费10600元均由向颖茵承担。2018年10月8日，向颖茵以曹玉桃对涉讼房屋不具有完全的处分权导致房屋买卖交易无法履行为由，并将贺立志列为共同被告诉至一审法院，引致本案纠纷。2018年10月17日，一审法院根据向颖茵的申请，依法裁定在654470元的限额内查封了涉讼房屋。本案庭审过程中，双方当事人均确认没有就（2017）粤0113民初5159号民事判决提起上诉。向颖茵主张要求曹玉桃返还定金50000元，曹玉桃表示同意退还，但至今尚未退还。双方对于合同无法继续履行的原因与责任问题以及曹玉桃应否向颖茵赔偿损失的问题存在争议。向颖茵主张其签订《房地产买卖合同》后依约向曹玉桃支付了定金50000元，并向美汇中介服务部支付了中介费20000元及向美泽公司支付了6800元按揭服务费，按揭贷款手续已办妥，但因银行已经出具两次同贷书，故不予退还按揭费用，后曹玉桃无故拒不履行合同，其提起了第一次诉讼即（2017）粤0113民初5159号案并请求继续履行合同，该案民事判决书中认定涉案《房地产买卖合同》因曹玉桃对其与贺继辉共同共有的涉讼房屋不具有完全处分权而无法履行，故驳回其诉讼请求，由此可知曹玉桃在涉讼房屋买卖交易中存在过错，应当承担违约赔偿责任。向颖茵并提交了《买卖代理费支付承诺书（买方）》、中国工商银行自动柜员客户凭条、中国工商银行借记卡历史明细清单、中介费收据、美泽公司《业务受理确认函》（第二联）、按揭费收据以证实其上述主张，其中中介费收据记载“2018年12月2日补，于2017年3月5日收到余桂萍代向颖茵通过银行转账方式支付中介费20000元”。曹玉桃、贺立志则认为合同无法继续履行在于向颖茵及美汇中间服务部在收取曹玉桃结婚证的情况下理应知悉涉讼房屋是曹玉桃与贺继辉的夫妻共同财产，但向颖茵没有履行义务要求贺继辉在合同上签字确认，故向颖茵和美汇中介服务部均存在过错，向颖茵应自行承担损失；在第一次诉讼时，经办法官已向向颖茵释明，但向颖茵仍表示不变更诉讼请求，由此产生的诉讼费、保全费、鉴定费已经判决由向颖茵承担，故其亦不须赔偿上述诉讼费用，其中鉴定费是其预交的，其未向法院申请强制执行，因此向颖茵应返还给其方。针对向颖茵提交的上述证据，曹玉桃、贺立志均不予确认，称《买卖代理费支付承诺书（买方）》的日期有涂改，向颖茵与其持有的美泽公司《业务受理确认函》是同一份文件不同联，两份的内容不一致，向颖茵持有的确认函上的内容是在其方不知情的情况下事后添加的，由此也可以间接推断出向颖茵提交的声明人处有“贺继辉”签名的《同意出售共有财产声明》可能是向颖茵或中介方找人代签的；对于按揭费，向颖茵没有告知其方，其方对该费用不知情，所以不应由其方承担。曹玉桃、贺立志对此提交了美泽公司《业务受理确认函》（第三联）予以证实。关于贺志辉是否知悉曹玉桃出售房屋的事情，曹玉桃称其在与余桂萍签订涉讼买卖合同时没有向其丈夫贺志辉说明出售的事情，只是其个人单方意思表示。向颖茵则认为曹玉桃出售时已经取得其丈夫贺志辉的同意，主张签订合同当日曹玉桃携同一名男子前往经纪方处签署相关文件，并提供了曹玉桃、贺志辉的身份证、户口本等原件，对此有经纪方的情况说明可证实。一审法院认为：本涉案讼房屋虽然只是登记在曹玉桃一人名下，但涉讼房屋为曹玉桃与贺志辉夫妻关系存续期间所购买，为二人的夫妻共有财产，且在签订涉案《房地产买卖合同》时，二人尚处在夫妻关系存续期间，故出售涉讼房屋应由其二人形成共同合意方可履行。现根据已生效的（2017）粤0113民初5159号《民事判决书》查明和认定的事实，以及本案中双方当事人提供的证据以及当事人在庭审中的陈述可知，《房地产买卖合同》为余桂萍与曹玉桃一人所签订，之后曹玉桃在相关文书材料中确认向颖茵为涉讼房屋买方，并且按照《房地产买卖合同》约定收取向颖茵房款，且双方并共同办理相关手续，亦只有曹玉桃一人，贺志辉并无对该买卖进行确认。向颖茵虽然主张贺志辉知悉及同意该买卖交易，但该说法未得到曹玉桃或贺志辉的确认，且向颖茵对此亦未能提供相关证据证明贺志辉同意出售房屋或曹玉桃有权代表其夫妻出售房屋。而且，如向颖茵所述，签订《房地产买卖合同》当日曹玉桃提交了贺志辉的身份证、户口本等资料，理应知悉曹玉桃和贺志辉的婚姻关系，但却未要求贺志辉在合同上签名确认，亦未要求曹玉桃和贺志辉出具相关授权资料，亦有悖常理。前案中基于作为房屋共有人之一贺志辉明确表示不同意出售涉讼房屋，向颖茵主张继续履行买卖交易的诉请被已生效的（2017）粤0113民初5159号民事判决驳回，涉讼房屋买卖交易无法继续履行而应终止。而造成买卖交易终止的责任问题，一审法院认为，曹玉桃作为涉讼房屋的产权登记权属人，明知涉讼房屋为其与配偶共有，其出售房屋前应与其配偶贺志辉协商一致，并且应主动将其婚姻信息告知买方和中介方，以及促成其与配偶共同和买方签订相关买卖合同，但曹玉桃否认与贺志辉协商或告知过出售涉讼房屋事宜，擅自一人与向颖茵一方签订《房地产买卖合同》，导致涉讼房屋的买卖交易最终无法完成，因此，造成交易无法继续履行的主要责任在于曹玉桃一方。现因交易终止，向颖茵主张曹玉桃向其退还定金50000元，曹玉桃亦表示同意退还定金，系对向颖茵的诉讼请求的认诺，予以支持。对于向颖茵提出要求曹玉桃赔偿房屋差价损失的诉请，鉴于曹玉桃的违约行为导致涉讼房屋交易最终无法继续履行，应承担相应的违约责任。而根据《房屋买卖合同》中“因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同约定的义务，逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金，守约方应向违约方出解除合同通知书，已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还”的约定，该款项明确约定了卖方曹玉桃违约所应承担的具体违约责任，即买方可选择由卖方赔偿等额定金或者按照总楼价的10%进行赔偿。鉴于曹玉桃确系对涉讼房屋交易终止存在主要责任，其违约行为确实给向颖茵造成损失，而且自双方签订《房地产买卖合同》至今，涉讼房屋所在区域内的房屋价格确有一定幅度的上升，同时考虑到向颖茵明知曹玉桃所出售房屋可能涉及夫妻共同财产而未要求其配偶一并签署合同存在一定的过错，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，酌情按照涉讼房屋的实际成交价的10%支持向颖茵的该诉请，故曹玉桃应向向颖茵赔偿损失85000元（850000元×10%）。向颖茵主张房屋差价损失的总金额超出该违约金的部分，缺乏理据，不予支持。向颖茵申请对涉讼房屋进行价值评估，理据不成立，不予采纳。根据《房地产买卖合同》中“备注”手写约定“如因产权人曹玉桃违约导致赔偿责任的，由代理人贺立志承担”的内容，故，贺立志应对曹玉桃的上述债务承担连带清偿责任。对于向颖茵请求赔偿第一次起诉产生的诉讼费12300元、财产保全费4770元和鉴定费10600元。由于在（2017）粤0113民初5159号案件审理过程中，向颖茵起诉要求继续履行合同，但贺继辉已明确表示不同意继续履行合同，经一审法院释明，在合同已不具备继续履行的可能性的情况下向颖茵仍表示不变更诉讼请求，因此相关的诉讼风险应由向颖茵自行承担。故，对于向颖茵的该诉请，缺乏理据，不予支持。至于中介费、按揭费问题，如前论述，鉴于向颖茵在签订合同时也存在未尽审慎注意义务的过失，对造成合同无法继续履行也存在一部分过错，而且一审法院已经支持了向颖茵10%楼款的违约金作为赔偿款项，向颖茵的损失理应得到弥补，故对于向颖茵主张赔偿中介费、按揭费的诉请，不再予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2019年12月1日判决如下：一、曹玉桃应于本判决发生法律效力之日起五日内向向颖茵返还定金50000元；二、曹玉桃应于本判决发生法律效力之日起五日内向向颖茵赔偿损失85000元；三、贺立志对曹玉桃的上述第一、二项判决确定的债务承担连带清偿责任；四、驳回向颖茵的其余诉讼请求。如曹玉桃、贺立志未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10345元、财产保全费3792元，由向颖茵负担9942元，曹玉桃负担4195元。本院二审期间,向颖茵提供了如下证据：1.（2017）粤0113民初5159号案（下简称5159号案）庭审笔录，证明曹玉桃恶意答辩在第四次庭审才提出声明书并非贺继辉本人签名的问题；2.诉讼材料收转清单，证明向颖茵向一审法院提交书面评估申请；3.5159号判决书送达记录，证明该判决书于2018年10月15日生效，该日确定发生差价损失，故向颖茵以该时间点进行评估；4.房屋价值评估报告，证明涉案房屋在2018年10月15日时价格为1407600元；5.清远中院另案判决书，证明类案裁判情况；6.房地产估价委托合同和发票，证明向颖茵自行委托评估产生了5000元评估费。本院组织当事人对向颖茵二审提供的上述证据进行了质证。曹玉桃和贺立志对上述证据中除了最后一份证据的发票之外，对其他证据真实性均予以确认，但不认可向颖茵主张的证明内容，并认为上述证据均超过举证期限，向颖茵在第三次庭审中才提到声明书我方才知道该声明书的存在，第四次庭审向颖茵在我方反复要求下才出示原件，故不能证明我方是恶意答辩；评估报告是向颖茵未经法院通知单方委托的评估，不具有合法性。上述证据中，除了清远中院判决与本案无关之外，其他证据均与二审争议事实有关，故本院对除证据5之外的其他证据予以采纳，但证据内容能否证明向颖茵的主张方面，将结合案件其他情况予以认定。根据上述证据内容，本院认定如下事实：2018年1月11日在5159号案第三次开庭时，曹玉桃补充提供结婚证和户口本，证明涉案房产为曹玉桃和贺继辉的夫妻共同财产，并在该次庭审中第一次提出贺继辉对涉案房屋享有处分权，夫妻一方没有权利单独出售房屋的抗辩意见；2018年2月8日该案第四次开庭追加了贺继辉作为当事人，贺继辉称涉案交易没有经过其同意。2018年9月29日，向颖茵、曹玉桃等签收了一审法院送达的5159号案判决书。2018年10月8日，向颖茵提起本案诉讼。2018年10月19日，向颖茵代理人向一审法院提交《委托评估申请书》。2019年12月1日，一审法院作出本案一审判决。2020年1月17日，向颖茵委托广东嘉永房地产土地与资产评估咨询有限公司对涉案房屋在2018年10月15日评估时点的价格进行评估，并支付了评估费5000元。评估结果为涉案房屋在上述评估时点的市值为1407600元。本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。根据双方的诉辩意见，本案二审争议焦点为，向颖茵和曹玉桃在履行《房屋买卖合同》过程中是否存在违约行为以及向颖茵主张曹玉桃支付的各项因违约导致的损失赔偿款能否成立。对此，本院分析如下：首先，根据本案查明的事实和5159号生效判决的认定，本案买卖合同是因曹玉桃对其与贺继辉共同共有的物业不具有完全的处分权而不能继续履行，因此，涉案买卖合同无法继续履行的原因系曹玉桃单方所致。曹玉桃辩称本案系向颖茵未尽到必要的通知义务和审查义务导致，《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应遵循诚实信用原则；第一百三十二条规定，出卖的标的物，应当属于出卖人所有或出卖人有权处分。本案中，曹玉桃在婚后登记成为涉案房产的产权人，5159号案认定该房产属于曹玉桃和贺继辉的夫妻共同财产，而依据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，曹玉桃出售涉案房产应征得贺继辉的同意，这是身为共有人和出卖人的曹玉桃应负的法律责任，相对于交易相对方向颖茵对曹玉桃婚姻关系和财产关系的审查，曹玉桃显然具有更重要的征得贺继辉同意方能进行交易、保证自己有处分权才能对外出售的义务，曹玉桃称涉案交易不能继续履行系向颖茵未向曹玉桃的配偶尽到通知义务和审查义务所致，显然有违诚信，不能成立，本院不予支持。其次，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相对于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失；第一百一十四条规定，当事人可以约定乙方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，虽然《房地产买卖合同》在第六条约定了违约方逾期超过十天仍未履行的情况下，守约方有权要求解除合同并主张对方承担定金责任或相对于总楼价10%的违约金，但向颖茵在一、二审期间均明确其不依据该条主张曹玉桃承担10%的违约金，而是依据合同第三条主张曹玉桃赔偿损失，该合同第三条约定，卖方合法持有《房地产权证》，卖方保证对物业享有合法所有权，如存在隐瞒与该物业买卖有关的重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用行为的，或因卖方导致该物业无法办理产权登记手续的，卖方应赔偿由此而给买方及经纪方造成的全部损失。因此，向颖茵该主张并不违反法律规定或合同约定，本院予以支持。至于损失的具体数额，涉案合同无法履行，且涉案房屋价值大幅提升，向颖茵再购置同地段房屋的成本增加，导致房屋差价损失的产生。向颖茵曾向一审法院申请进行评估而一审法院未采纳，考虑到向颖茵自行委托评估得出的房屋差价，结合涉案合同的履行情况，包括曹玉桃收取房款的情况、向颖茵为履行合同所作的准备和支付房款的情况，以及另案诉讼情况，本院酌情判处曹玉桃向向颖茵赔偿不能继续履行涉案《房地产买卖合同》的损失300000元，向颖茵主张的损失中超过300000元的部分予以驳回，贺立志对该300000元损失负连带清偿责任。综上所述，因向颖茵在二审中补充提供了证据，故本院根据该证据的情况进行改判，向颖茵的上诉请求部分成立，本院予以支持；对于其他上诉请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初9692号民事判决第一项；二、撤销广东省广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初9692号民事判决第三、四项；三、变更广东省广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初9692号民事判决第二项为：曹玉桃应于本判决发生法律效力之日起五日内向向颖茵赔偿损失300000元；四、何立志对曹玉桃上述第一、三项判决确定的债务承担连带清偿责任；五、驳回向颖茵其他诉讼请求。本案一审案件受理费10345元，由曹玉桃、贺立志共同负担5532元，由向颖茵负担4813元，财产保全费由曹玉桃、贺立志共同负担。二审案件受理费8995元，由曹玉桃、贺立志共同负担4795元，由向颖茵负担4200元。本判决为终审判决。审判长  张明艳审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇二〇年五月二十七日书记员  眭 翘郭蔚琳