辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终5194号上诉人（原审原告）：沈阳市房产局，住所地沈阳市沈河区大西路187号。负责人：陈杰，该局局长。委托诉讼代理人：王爽，辽宁弘立律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳市水门厂，住所地沈阳市和平区桂林街83号。法定代表人：席桂兰，该厂厂长。委托诉讼代理人：徐绍凯，沈阳市和平区新华法律服务所法律工作者。上诉人沈阳市房产局与被上诉人沈阳市水门厂房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2019）辽0102民初17430号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。沈阳市房产局上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定被上诉人未继续占有、使用房屋系认定事实错误。被上诉人未提供证据证明交回，且在诉争房屋旁搭建了汽车修理厂，被上诉人也认可是其搭建的，并且一直在经营；二、一审法院认为上诉人部分诉讼超过诉讼时效属于适用法律错误。上诉人与被上诉人的房屋租赁关系一直在持续，租金为同一债务，具有整体性和唯一性，故给付每一期房屋租金请求权的诉讼时效应从最后一期履行期限届满之日起算，至诉讼时，双方租赁合同仍在履行之中，并未超过诉讼时效。沈阳市水门厂辩称，一、该租赁合同已于1996年解除不存在拖欠租金的情况。答辩人系特困企业，从1995年来一直停产，只有几人留守，该厂于1998年负债改制，由席桂兰改制为个人独资企业，改制后的企业停产，职工放假。和平区工业局与该厂在改制文件债权债务中无该租赁房屋的相关信息，无该房的改制评估审核房屋租赁债务记录。答辩人与上诉人于1995年7月1日确实签订了公房租赁合同，合同约定：甲方(原告)将位于和平区和平大街二段28里1号，建筑面积258平方米的房屋租给乙方(被告)用于仓储使用，租赁期从1995年7月1日至1998年7月1日计三年，租金标准执行沈价发1995年55号文件，每平方米每月租金为8.72元，计每月2,249.76元，租金交纳时间为每季度首月25日前付清，合同还约定无正当理由拖欠租金累计达6个月以上的，甲方有权终止合同，收回房屋。该房是上诉人在马路边儿用旧砖及油粘纸，石棉瓦建的违建房屋，无房证，系违章建筑，答辩人当时在该房装的是积压的产品，由于房梁折断，墙体脱落，墙体漏水长毛，长青苔，将答辩人的产品造成生锈，作废，答辩人多次要求上诉人对房屋维修，上诉人均放任自己的维修义务，从来没有对该房进行过维修。无奈答辩人自己出资将房梁加固，房顶做防水等予以维持，由于该房确实无法使用答辩人只交了三个月房租后而后拒付房屋租金。上诉人依据双方合同第5条一款4项之规定：无正当理由拖欠租金六个月以上的甲方有权终止合同收回房屋之约定，要求答辩人腾房。答辨人于1996年将该房交付上诉人，并将房屋钥匙交给了上诉人单位的房管员李荣，为此该租赁合同已解除。上诉人24年未向被上诉人索要租金本身就以自身的行为证明房屋己收回，否则不可能24年不收取房租，根据日常生活经验法则足以推定其收回房屋的事实。二、本案的房屋租赁合同为无效合同。上诉人所租赁的房屋是在马路边用旧砖、油毡子、石棉瓦建的违章建筑房屋，无房屋权属证书。城市房屋租赁管理办法第六条规定：下列房屋不得出租：1、未依法取得房屋所有权证的，5、属于违章建筑的，8、不符合公安、环保、卫生规定的。基于该房无权属证书，不能办理消防手续，属违法建筑，根据本法该租赁合同属无效合同。三、上诉人所诉已超过了法律规定的诉讼时效，不受法律保护。民法通则136条规定延付或拒付租金的诉讼时效为一年，本案答辨人于1996年即解除了房屋租赁合同、交回房屋、拒付租金已二十四年有余，而上诉人明知自己的权力被侵害，而未在一年内在人民法院向答辨人主张权利已超过了法律规定的诉讼时效，上诉人虽有起诉权，但丧失了胜诉权，为此答辨人请求人民法院驳回上诉人的诉讼请求。沈阳市房产局向一审法院起诉请求：1.判令被告支付陈欠租金1,684,409.76元(自1997年1月1日起-2018年12月31日，房屋面积258平方米）和迟延支付的利息；2.判令被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：原告沈阳市房产局（出租方、甲方）、和平区房产局（受托人）与被告沈阳市水门厂（承租方、乙方）签订《公用公房租赁合同》一份，约定“甲方将座落于和平区和平大街2段28里1号（现门牌号码变更为和平区柳州街36号）共2栋，分别为1栋117平方米和3栋141平方米，总建筑面积258平方米的房屋出租给乙方用于仓库。甲方从95年7月1日起将出租房屋交付乙方使用，至98年6月30日收回。租赁期共3年。租金标准按沈价发[1995]55号文件执行，每平方米月租金8.72元，计2,249.76元，租金交纳时间为每季度首月25日前付清……租赁期满，乙方应当返还房屋，如需继续使用，应在租赁期满前三个月，重新签订租赁合同”。合同签订后，原告将房屋交付被告使用。合同约定的租期届至后，原、被告双方未续签房屋租赁合同。庭审中，原告向一审法院提交了2015年12月10日、2016年12月10日、2017年12月10日、2018年12月10日的催缴通知及催缴租金情况说明，以证明原告向被告催缴租金的事实，但庭审中其自述上述材料“无人配合签收，未具体送达给任何人……水门厂具体地址在涉案房产附近……从未去过水门厂办公地址送达……”被告则自述其于1996年12月腾退涉案房屋。另经现场查勘，和平区柳州街36号1栋117平方米房产曾经营快餐店，现已停止营业；和平区柳州街36号3栋141平方米房产处于闲置状态。原、被告双方对房屋的上述现状予以认可。一审法院认为，原、被告签订的《公用公房租赁合同》，系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，故合法有效，双方均应恪守履行。关于原告提出的1997年1月1日至1998年6月30日期间的租金及相关时间段利息问题。合同约定，涉案房屋的租赁合同期限截止至1998年6月30日，被告虽辩称其已于1996年年末搬离，但未提供证据予以佐证，被告应支付该期间房屋租金。但根据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。现原告于2019年8月15日起诉至法院，该债权已超诉讼时效保护期间，故对于原告提出的诉求，不予支持。关于原告提出的1998年7月1日至2018年12月31日期间的租金及相关时间段利息问题。本案中，原告虽提供证据证明其于2015年12月10日起向被告催收租金，但其催收行为始于合同截止期限的17年后，且庭审自述“无人配合签收，未具体送达给任何人……水门厂具体地址在涉案房产附近……从未去过水门厂办公地址送达……”通过上述陈述可知，原告作为房屋的出租方，多年来未向被告催收房屋租金，该行为与常理不符。且，租赁合同期限届满后，原、被告双方未续签书面租赁合同，未达成续租合意，原告亦无法证实被告存在继续占有、使用涉案房屋的事实，故对于原告提出的要求被告承担上述期间房屋租金及利息的诉求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：驳回原告沈阳市房产局的诉讼请求。案件受理费12,190元，由原告沈阳市房产局负担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因案涉上诉人与被上诉人签订的《公用公房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法、有效，双方均应按照约定全面履行合同义务。关于上诉人提出一审法院认定被上诉人未继续占有使用涉诉房屋属于事实认定错误，适用诉讼时效属于法律适用错误的上诉主张，本院认为，一方面，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”本案中，涉诉租赁合同履行期间为1997年1月1日至1998年6月30日，其后双方并未继续签订书面租赁合同，亦未达成续租合意。被上诉人主张其在1996年年末即搬离涉诉房屋，上诉人则主张直至诉讼被上诉人仍持续占有使用涉诉房屋，对此，双方均未提供充分证据足以证明各自主张，双方应承担举证不能的法律后果；另一方面，虽上诉人于一审中向法庭提供催缴通知、催缴租金情况说明等证据材料，用以证明其于2015年12月10日起向被上诉人催收租金，但其催收行为始于合同截止期限的17年后，且庭审自述“无人配合签收，未具体送达给任何人……水门厂具体地址在涉案房产附近……从未去过水门厂办公地址送达……”。同时，上诉人作为房屋的出租方，多年来未向被上诉人催收房屋租金，该行为亦有悖于常理。故此，一审法院以涉诉租赁合同的履行期限作为计算租金的截止期间和诉讼时效保护期间的起算点并无不当，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”现上诉人的起诉时间已超过诉讼时效保护期间，故对上诉人的该项上诉主张，本院不予支持。综上所述，沈阳市房产局的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24,380元，由上诉人沈阳市房产局负担。本判决为终审判决。审判长  姜会军审判员  李 妍审判员  韩彩霞二〇二〇年五月二十五日法官助理刘冰青书记员张潇元本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。