河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终993号上诉人（原审被告）：万少清，女，1965年3月7日出生，住信阳市浉河区。委托诉讼代理人：韩军生、邵琦（实习），河南天风律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：信阳市浉河区芳香美肤美容护肤中心。经营者：邢园园。委托诉讼代理人：徐正兵，河南黄国胜律师事务所律师。上诉人万少清因与被上诉人信阳市浉河区芳香美肤美容护肤中心房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省信阳市浉河区人民法院（2019）豫1502民初1169号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人万少清及其委托诉讼代理人韩军生、邵琦、被上诉人信阳市浉河区芳香美肤美容护肤中心的经营者邢园园及其委托诉讼代理人徐正兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。万少清上诉请求：撤销原判第一项，改判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求或将本案发回重审并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院审理程序违法。1、一审适用简易程序审理超期。《民事诉讼法》第一百六十一条规定，人民法院适用简易程序审理案件应当在立案之日起三个月内审结。除非具有《民事诉讼法解释》第二百五十八条规定的特殊情形，可以延长审理期限，但延长后的审理期限累计不得超过六个月。而本案自2019年2月14日立案、2019年6月10日开庭审理，上诉人于2020年1月22日收到本案判决书，该案件审理期限超长。故一审法院的审理程序违法，根据《民事诉讼法》第一百七十条之规定，二审法院应当裁定撤销原判决，将本案发回原审法院重审。2、一审法院对案涉合同是否应当解除审而不判。一审法院对本案涉及的合同是否应当解除进行了审理，并判决上诉人赔偿被上诉人全部房屋租金，但并未对被上诉人诉请的解除合同的诉讼请求作出相关判决回应。如若案涉租赁合同没有解除，则势必仍在继续履行，在此情形下，一审法院更无理由判决上诉人赔偿被上诉人全部房屋租金。二、一审法院认定事实错误，适用法律错误。1、截止到2019年10月，被上诉人一直在使用涉案房屋营业。也就是至2019年9月上诉人与被上诉人签订合同之日起，被上诉人已经实际使用租赁的房屋1年有余，被上诉人缴纳一年的房屋租金也是其应当履行的合同义务。何来因房屋被查封不能使用造成被上诉人损失一说？没有实际的损失又怎么能判决上诉人赔偿被上诉人租金？况且在一审庭审中被上诉人也当庭承认了自己一直在占有使用涉案房屋。被上诉人的自认与上诉人在一审提供的照片证据也是相互印证的。另外，一审法院未判决解除本案的房屋租赁合同，那么双方的租赁合同仍在继续履行，被上诉人理应依约向上诉人支付相应的房屋租金；即使案涉房屋租赁合同符合法定解除条件，因被上诉人一直持续非法占有使用该房屋的事实，被上诉人也应当参照相应租金标准向上诉人支付房屋占有使用费。故，无论本案房屋租赁合同解除与否、何时解除，因被上诉人一直持续占有使用该房屋这一基本事实，一审法院判决上诉人向被上诉人赔偿全部租金是错误的。退一步说，上诉人与被上诉人是2018年9月11日签订的房屋租赁协议，截止被上诉人一审起诉时，被上诉人也已经合法占有使用案涉房屋三月有余，那么即使依据《合同法》第九十七条的规定，在被上诉人合法占有使用房屋期间也应当向上诉人支付相应的租金。因此一审法院依据《合同法》第五十八条，关于合同无效的法律规定，判决上诉人赔偿被上诉人全部租金同样是适用法律错误。2、被上诉人是善意的第三人。被上诉人在一审起诉时列明了三位被告，虽然被上诉人在一审中撤回了对另两名被告的起诉，但不能否认另两名一审的被告与本案有利害关系，其是涉案房屋的所有人。上诉人与房屋所有人(一审被撤回起诉的两被告)签订租赁合同是2018年6月26日，涉案房屋在2018年6月2日查封终止，房屋所有人在出租给上诉人时也向上诉人出具了当时的查档证明。这表明上诉人与房屋所有人签订的租赁合同是合法有效、不违反相关法律规定的。根据最高人民法院关于《人民法院查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第三款之规定，人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。上诉人在向被上诉人转租房屋时并不知晓自己租赁的房屋是被法院查封的，上诉人不具备欺骗被上诉人的主观恶意，是善意的第三人，也是被欺骗的承租人。更重要的是上诉人将房屋转租给被上诉人是经过房屋所有人同意，并有其出具的同意书为证，那么上诉人的转租行为是合法有效的。且被上诉人与上诉人签订的租赁合同的租金，与上诉人跟房屋所有人签订的租赁合同的租金相同。上诉人没有通过转租行为获取任何利益，租金最终由房屋所有人获得。那么在房屋由于所有人的原因被法院查封，导致合同不能履行、被上诉人权益受损的情况发生，实际过错方是房屋所有人，赔偿责任自然也应当由受益的房屋所有人来承担。信阳市浉河区芳香美肤美容护肤中心辩称，上诉人在2018年9月11日将房屋出租给答辩人时，该房屋早在2015年已被法院查封，导致合同目的不能实现，上诉人应当赔偿答辩人的损失。因答辩人租赁的房屋被查封，导致答辩人在租赁期内无法正常经营，具有重大损失。在涉案房屋被查封后，答辩人的所有的进货库存全被积压在屋内，无法经营，根本不存在上诉人说的“实际占有使用租赁房屋一年有余”的情况。请求二审法院维持原判。信阳市浉河区芳香美肤美容护肤中心向一审法院起诉请求：1、依法解除原告与被告万少清之间的《房屋出租合同》；2、由被告万少清返还原告缴纳的房屋租金、押金76000元及利息；3、由被告万少清赔偿原告装修装饰损失75000元及营业损失60000元。一审法院认定事实：2018年9月11日，被告万少清与原告签订《房屋出租合同》，约定由万少清将位于信阳市浉河区北京路东方京城C区1号楼1至2层116号、216号房屋出租给原告开美容店使用，租期自2018年9月20日至2020年9月20日，租金为每年73000元，房租费一年一交，协议签订后，原告交了第一年房租73000元，并交押金3000元。后原告对房屋进行了装修，在原告营业过程中，浉河区法院执行人员于2018年发现被法院于2015年12月15日查封的房产被万少清对外出租给原告，遂告知原告该房屋已被法院查封，停止使用该房屋。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。被告万少清不是争议租赁房屋的所有权人，且其对外租赁的房屋于2015年已被法院查封。争议租赁的房屋被司法查封，必然导致原告不能实现合同目的，故原告有权提出解除合同，并要求赔偿损失。对原告要求被告赔偿的租赁费和押金损失，一审法院予以支持；对原告要求的装修损失，可在鉴定后另行主张；对营业费损失，证据不足，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告万少清于本判决生效后十日内赔偿原告信阳市浉河区芳香美肤美容护肤中心缴纳的房租73000元，押金3000元，共计76000元损失；二、驳回原告信阳市浉河区芳香美肤美容护肤中心的其他诉讼请求。本案受理费4465元，减半收取2233元，由被告万少清承担。二审中，上诉人提交了案涉房屋的历月电费明细、供水收费明细、房屋经营照片及一份证人证言，拟证明被上诉人一直在占有使用案涉房屋，房屋租赁合同的目的已经实现。被上诉人质证称，上诉人提供的证据不属于新证据，对于电费、水费及照片我不予认可，自合同签订之后，准备营业时，法院对该房屋进行了查封，导致我们无法正常经营，中途有时我会去看一下店，有水电费不代表经营过，而且我提供的有店铺被查封的视频，对于证人证言，证人未出庭作证，不予认可。被上诉人未提供新证据。二审查明的本案事实与一审基本一致。本院认为，对于上诉人主张原审适用简易程序超过法定审限的问题，经查，本案原审于2019年2月14日立案，2020年1月3日审结，超过了法定的最长审限，但是，超过法定审限并不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（四）项规定的发回重审的情形。信阳市浉河区人民法院执行人员发现被该院于2015年12月15日查封的房产被万少清对外出租给被上诉人，遂告知被上诉人该房屋已被法院查封，要求停止使用。由于案涉房屋已于2015被依法查封，导致合同目的不能实现，符合合同解除的法定情形，该租赁合同依法应当予以解除。原审虽然没有判决解除合同，但被上诉人对该判决没有上诉，且双方当事人对案涉合同的解除已予以默认，应当视为租赁合同已解除。上诉人认为案涉房屋有水电费产生，主张被上诉人一直在使用案涉房屋，本院认为，有水电费产生并不能证明被上诉人一直在经营使用该房屋，上诉人的该项上诉理由亦不能成立。合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，被上诉人有权要求上诉人返还租金及赔偿损失，原审判决并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4465元，由上诉人万少清负担。本判决为终审判决。审判长  余继田审判员  汪 涛审判员  吴 斌二〇二〇年五月十九日法官助理张徐书记员杨帆