浙江省杭州市滨江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0108民初4498号 原告：杭州楼友资产管理有限公司，住所地：杭州市滨江区西兴街道江陵路2028号星耀城3幢2201-13室。 法定代表人：郑卫星。 委托代理人：齐网丹（特别授权），系原告的员工。 被告：杭州余田信息科技有限公司，住所地：杭州市滨江区西湘路58号1幢211室。 法定代表人：陈隆。 原告杭州楼友资产管理有限公司诉被告杭州余田信息科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月11日受理后，依法适用普通程序并组成合议庭于2020年1月8日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人齐网丹到庭参加了诉讼，被告经本院合法传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告杭州楼友资产管理有限公司起诉称：2018年4月9日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，并约定：被告向原告承租位于杭州市滨江区（建筑面积共计201.29㎡）的房屋作为办公室使用；租赁期限自2018年4月13日起至2020年4月12日止；首年租金单价为2.9元／㎡／天，租金每年递增3%，租金按照先付后用的原则，每六个月支付一次，第二期租金起应在上期租金期满前十五日支付下一期租金；逾期支付租金的，由被告按当年租金总额千分之一／天的标准支付给原告违约金，直至付清为止；物业管理费按5元／㎡／月计算，公共能耗费按1元／㎡／月计算，按照先付后用的原则，每6个月支付一次，第二期开始应在上一期期满前十五日支付下一期费用；被告拖欠原告租金达30日以上，原告有权单方解除本合同并没收保证金及追究被告的违约责任。合同签订后，原告按约将上述房屋交付给被告。 在合同履行过程中，被告应当在2018年9月29日前支付第二期（2018年10月13日至2019年4月I2日）租金106532.73元、第二期（2018年10月13日至2019年4月12日）物业管理费及公共能耗费7246.44元，但其并未按约支付。 后原告多次上门及发函向被告催收租金及物业管理费用，但被告至今仍未支付，其逾期拒不付款的行为已严重违反了合同约定及法律规定，原告根据合同约定有权单方解除合同，并要求被告支付欠付的租金及物业管理费用、违约金，且有权不予退还给被告交纳的保证金35510.91元。现原告已于2019年2月24日收回了案涉房屋，双方的租赁合同也已解除。综上，原告为维护自身的合法权益特向法院起诉，请求判令：1.确认原、被告已于2019年2月24日解除《房屋租赁合同》；2.被告支付给原告自2018年10月13日至2019年2月24日的租金81169.19元（201.29㎡*2.987元/㎡/天*135天）、物业管理费及公共能耗费5360.38元（201.29㎡*6元/㎡/月*12个月*135天/365天）、电费6781.04元；3.原告不予退还给被告租赁保证金35510.91元；4.被告支付给原告免租期的租金1751.22元（201.29㎡*2.9元/㎡/天*3天）；5.被告支付给原告违约金129215.74元（430719.14元*30%）；6.被告承担本案受理费用。 被告未作答辩。 原告围绕诉请向本院提交了证据，被告未提交证据。经审查后，本院认为，被告经本院合法传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未向本院提交答辩状和证据，应视为自动放弃了抗辩和质证的权利。原告提交的《房屋租赁合同》、催款函、EMS邮单、记账凭证、缴费通知单、收款收据、浙江增值税专用发票抵扣联等证据来源合法，内容真实，且能相互印证，能证明原告的主张，故本院均予以采信。 综上，结合原告在庭审中陈述，本院确认本案事实如下： 2018年4月9日，原告（合同中简称甲方）、被告（合同中简称乙方）签订了《房屋租赁合同》，并约定：甲方将位于杭州市滨江区（建筑面积为106.73㎡）、1601-11室（建筑面积为94.56㎡）的房屋出租给乙方；租赁期限自2018年4月13日起至2020年4月12日止；甲方给予乙方三天装修期，乙方在装修期内无需支付租金；若因乙方原因导致合同提前终止，乙方应当按照本合同约定的第一年租金标准向甲方补交装修期的租金；首年房屋租金按2.9元／㎡／天计收，租金每年递增3%，即第二年的房屋租金按2.987元／㎡／天计收；租赁保证金为两个月租金即35510.91元，如果乙方在租赁期间有违约行为，甲方有权直接抵扣乙方向其交纳的租赁保证金，以补偿甲方因乙方违约等行为而造成的损失或者损害；乙方如逾期支付租赁保证金或其他应向甲方支付的到期费用，每逾期一日，则需按应付款项的千分之五支付给甲方违约金；物业服务期限与租赁期限一致，物业管理费按5元／㎡／月计算，公共能耗费按1元／㎡／月计算；案涉房屋在租赁期间产生的水费、电费、空调能耗费等由乙方自行承担，水电费、空调能耗费按照先用后付的原则由乙方收到甲方发出的缴费通知单之日起10日内付清通知单上的费用；乙方未按时足额支付租金、违约金、水电费、空调能耗费、物业管理费或其他费用的，逾期超过30日的，甲方有权解除本同并无条件收回房屋，且不予退还给乙方已交剩余租金及保证金并追究乙方的违约责任；守约方可要求违约方承担本合同总金额的30%的违约金。 合同签订后，被告支付给原告保证金35510.91元及至2018年10月12日的房租。原告将案涉房屋交付给被告使用。 2018年10月11日，原告函告被告缴纳第二期的房屋租金和物业管理费、公共能耗费等费用，被告收函后未予支付。 2019年2月24日，原告收回了案涉房屋。 本院认为：当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。案涉《房屋租赁合同》签订后，双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告按约交付了房屋后，被告未按约支付租金及物业管理费、能耗费等费用且逾期未付已超过30日，原告依据合同约定有权单方解除合同，且原告已于2019年2月24日收回了案涉租赁房屋，事实上双方之间的《房屋租赁合同》已于2019年2月24日解除，故原告要求确认双方已于2019年2月24日解除《房屋租赁合同》的诉请于法有据，本院予以支持。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。案涉《房屋租赁合同》已于2019年2月24日解除，则被告应当支付给原告自2018年10月13日至2019年2月24日的租金78805.04元（201.29㎡*2.9元/㎡/天*135天）、物业管理费及公共能耗费5360.38元（201.29㎡*6元/㎡/月*12个月*135天/365天）。经核算原告提交的有效电费缴费通知单后，本院确定被告欠付原告电费5278.72元；现租赁合同已解除，故被告应当将该笔电费支付给原告。 双方在租赁合同中约定“若因被告原因导致合同提前终止，被告应当按照本合同约定的第一年租金标准向甲方补交装修期的租金。”现案涉租赁合同因被告违约被解除，故被告应当支付给原告免租期的租金1751.22元（201.29㎡*2.9元/㎡/天*3天）。 被告未按约支付款项构成违约，应承担相应的违约责任。双方在合同中约定“守约方可要求违约方承担本合同总金额的30%的违约金。”过分高于原告的实际损失，故本院结合原告的损失等情况酌情调整为由被告支付给原告违约金21000元。 因原、被告在合同中对违约金及履约保证金不予退还的约定实质均针对被告未按约支付租金的同一行为应承担的违约责任，均是一种违约责任的救济途径，现原告已向被告主张违约金，又主张不予退还保证金显然不符合法律规定，故本院对原告的该项诉请不予支持。 综上，上述各项款项合计112195.36元。因原告同意保证金在本案中一并进行抵扣，故被告支付的保证金35510.91元与上述款项抵扣后，由被告支付给原告76684.45元。原告要求被告支付超过上述款额的诉请，本院不予支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告杭州楼友资产管理有限公司与被告杭州余田信息科技有限公司签订的《房屋租赁合同》于2019年2月24日解除。 二、被告杭州余田信息科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告杭州楼友资产管理有限公司租金、物业管理费、公共能耗费、电费及违约金等各项款项合计76684.45元。 三、驳回原告杭州楼友资产管理有限公司的其余诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5197元，由原告杭州楼友资产管理有限公司负担4338元，由被告杭州余田信息科技有限公司负担859元。被告须在案件生效之日起十日内向法院缴纳应负担的案件受理费，如逾期未缴，法院将依法强制执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  莫启荣 人民陪审员  张怡珀 人民陪审员  余麟芳 二〇二〇年五月二十日 书 记 员  吴龙洋