辽宁省凤城市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）辽0682民初4001号 原告：赫英莉，女，1981年5月29日出生，满族，无业，住凤城市。 委托诉讼代理人：齐士林，辽宁精华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭盛杰，男，1970年11月2日出生，满族，无业，住凤城市。 被告：翟辉，男，1971年12月29日出生，汉族，无业，住凤城市。 被告：**，女，1970年12月24日出生，满族，无业，住凤城市。 被告翟辉、**委托诉讼代理人：陶勇，辽宁博阳律师事务所律师。 第三人：辽宁千银典当有限责任公司，住所地：凤城市凤山管理区公安路龙泽1#。 法定代表人；文乾银，该公司总经理。 委托诉讼代理人：左伟虹，辽宁精华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨洁，女，1986年10月22日出生，满族，该公司职员，住凤城市。 原告赫英莉与被告翟辉、**、第三人辽宁千银典当有限责任公司（以下简称千银公司）房屋买卖合同纠纷一案。本院于2018年10月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赫英莉的委托诉讼代理人齐士林、郭盛杰、被告**、第三人千银公司委托诉讼代理人左伟虹、杨洁到庭参加了诉讼；被告翟辉经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告赫英莉向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认原被告2015年5月21日签订的《楼房买卖协议》有效；2、请求法院依法判令两被告协助原告办理房屋产权登记手续；诉讼过程中，原告增加请求确认二被告与第三人之间的房屋抵押行为无效，第三人未取得抵押权。事实及理由：原告与被告于2015年5月21日，在三名见证人的见证下，签订《楼房买卖协议》。双方约定两被告将其所有的翰林府南区1、2号楼6单元501室，面积63.81平方米的房产出售给原告。原告按照合同约定支付了购房款255000元。协议签订后，原告曾多次找到两被告，要求两被告为原告办理房屋过户登记，但两被告推诿至今。现办理房屋产权登记条件已经成就，故原告请求法院维护原告的合法权益。 被告翟辉未作答辩。 被告**辩称，一、原告诉讼请求不能成立，应为无效，请依法驳回，理由是：1、原被告之间买卖房屋协议不真实，是假协议，事实是被告朋友做生意急需用钱，在原告处借款，由于借款人和原告不熟，由被告出面帮助借款，并用被告房屋做担保而形成原被告房屋买卖协议，当时借款直接转给借款人，这个事实原告是清楚的；2、2015年5月21日，原被告签订的《楼房买卖协议》，约定此房款265000元，原告第一次付房款255000元，这个事实根本不存在，是被告朋友当时借款10万元，为此被告对协议房款已付255000元不予认可；3、涉案房屋现由原告占有，被告并非自愿倒房，而是原告采取一切措施将钥匙拿走。原告起诉中提到多次找被告办理房屋过户，被告不同意理由就在此，原被告楼房买卖协议不是被告自愿达成，被告并没有占有和使用借款。二、根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（2015年6月23日最高人民法院审判委员会第1655次会议通过）第二十四条，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借款要求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。为此本案非同一般的房屋买卖协议纠纷，而是一起典型的以签订买卖合同为担保的民间借贷，请法院依法裁定驳回起诉。 第三人千银公司参加诉讼的意见，被告翟辉、**以其名下所有的房屋抵押给第三人，向第三人借款17万元并办理抵押登记，第三人当日将17万元款项通过银行汇款的方式转账给被告，因此该抵押借款行为有效，第三人对涉案房屋享有抵押权，其借款已到期，第三人有权对房屋行使抵押权。 当事人围绕诉讼请求依法提交了楼房买卖协议、不动产权利登记信息、居住证明、专用收款收据、取暖用户证、保险凭证、取暖费票据、电视服务专用发票、电费收据、装修单据，本院组织当事人进行了质证。结合当事人的陈述，本院认定如下： 因被告向原告借款未及时偿还，2015年5月21日，原告（乙方）赫英莉与被告（甲方）翟辉、**签订《楼房买卖协议》，双方约定，甲方现有新建回迁楼一栋。坐落西街鹅城后面，翰林府南区，1、2号楼6单元501室总面积63.81平方米，步梯楼，室内全部装修完毕。卖给乙方永久居住，经甲乙双方商定，此房价款265000元（贰拾万伍仟元整）。乙方第一次付房款255000元整（贰拾伍万伍仟元整），剩余房款10000元（壹万元整）待办理过户手续时一次性付清。在办理房照过程中，由甲方的户头过户到乙方的名头上所产生的各种税费由乙方自己承担。甲方负责甲方的办理费用。在办理的过程中，甲方出具证明或协助乙方办理。甲方翟辉、**签字，乙方赫英莉签字，中间人樊之宇、叶绪良、代贵军签字。经过双方的协商确定，被告尚欠原告的借款及利息折抵房款，房屋价值高于借贷欠所产生的差价款已由原告向被告支付，被告翟辉、**出具收据一张，合计收到赫英莉购房款贰拾伍万伍仟元整（255000元）。 原告赫英莉与委托诉讼代理人郭盛杰系夫妻关系，郭盛杰的姐姐郭静于2015年6月搬至涉案房屋居住至今。 2018年8月20日，涉案房屋凤凰城区凤北路50-1号翰林府小区1、2#6单元511室登记在被告翟辉、**名下，不动产权证书号辽（2018）凤城市不动产权第0007766号。 2018年8月23日，甲方千银公司与被告（乙方）翟辉、**签订《房地产抵押借款合同》，双方约定：乙方向甲方借款，并自愿将其合法所有的房地产凤凰城区凤北路50-1号翰林府小区1、2#6单元501室（面积63.81平方米）抵押给甲方，借款本金数额人民币壹拾柒万元整，借款期限六个月，自2018年8月23日起至2019年2月23日止。2018年8月29日，第三人千银公司向被告方支付了借款170000元（收款人翟振喻系翟辉、**儿子），双方办理了抵押登记。 本院认为，本案争议的焦点为：一、涉案房屋是民间借贷关系还是房屋买卖关系；二、房屋买卖协议和抵押协议的效力问题；三、被告是否应当协助原告办理房屋过户手续。本院确认如下： 关于争议焦点一：原告与被告的楼房买卖协议签订前，原告与被告存在借款合同关系，为履行借款合同，双方签订了相应的楼房买卖协议，该协议是在被告未偿还借款本息的情况下，经过协商确认，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并且原告将房屋高于借款本息的房款给付了被告。民事法律关系产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化，除为法律特别规定所禁止外，应予以准许。本案中，双方协商一致以建立商品房买卖合同关系终止借款合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是为实现双方权利义务平衡的一种交易安排，该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定的流押的禁止，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的让与担保。故双方应认定为房屋买卖关系，而非民间借贷关系。 关于争议焦点二：原告与被告签订的《楼房买卖协议》是双方的真实意思表示，合同内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，且原告亲属郭静已实际居住至今，被告**虽辩称涉案房屋由原告亲属系承租，但未提供证据证明，本院不予采纳，故应认定为依法成立的有效合同。双方均应当按照合同约定全面履行各自的义务。被告辩称其是在胁迫的情况下签订协议和出具收据，但未提供证据予以证明，本院不予采纳。被告**辩称协议不是本人书写，但未提供证据证明亦不申请鉴定，本院不予采纳。被告与原告签订《楼房买卖协议》未办理登记手续的情况下又与第三人签订《房地产抵押借款合同》，被告订立合同的手段侵犯了第三人的意思表示真实和自由,但第三人无法查询相关信息亦没有任何过错，且双方已办理了相关登记手续，不能因此彻底否定合同效力,鉴于第三人并未行使撤销权,故该抵押借款合同应属有效。 关于争议焦点三：关于原告请求被告协助办理过户的请求。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条规定，依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。本案中，原告与被告签订《楼房买卖协议》，之后被告翟辉、**又与第三人签订了《房地产抵押借款合同》，案涉房屋产生了抵押权。根据上述法律规定，原被告签订的《楼房买卖协议》成立并有效，但因房屋登记手续未办理致使《楼房买卖协议》尚未生效，影响了物权的实现，故在抵押权存在的情况下，原告请求判令被告协助办理过户手续，本院不予支持。 综上所述，被告翟辉未到庭应诉，放弃了抗辩和质证的权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第五条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国担保法》第四十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告赫英莉与被告翟辉、**于2015年5月21日签订的楼房买卖协议有效； 二、驳回原告赫英莉的其他诉讼请求。 案件受理费5130元，由原告赫英莉负担500元，由被告翟辉、**负担4630元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。 审 判 长 于 娜 人民陪审员 梁 燕 人民陪审员 李政文 二〇二〇年五月二十一日 书 记 员 吴金霞