湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终1200号上诉人（原审原告）：黄国强，男，1982年1月4日出生，汉族，住湖南省永州市零陵区。上诉人（原审原告）：刘艳红，女，1986年12月15日出生，汉族，住湖南省东安县。委托诉讼代理人：黄国强（系刘艳红前夫），男，1982年1月4日出生，汉族，现住永州市冷水滩区（特别授权）。被上诉人（原审被告）：湖南锦洪地产实业有限公司，住所地永州市冷水滩区零陵北路488号301室。法定代表人：李三妹，系该公司总经理。委托诉讼代理人：吴春生（系被上诉人公司员工），男，1970年1月16日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。上诉人黄国强、刘艳红因与被上诉人湖南锦洪地产实业有限公司（以下简称锦洪公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2020）湘1103民初512号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。黄国强、刘艳红上诉请求：一、撤销原判第二项，判令被上诉人退还上诉人办理《房屋产权证》多缴纳的费用12,046.28元。二、撤销原判第四项。判令被上诉人承担上诉人多缴纳房屋总价2.5%的契税5,296.075元（211,843×2.5％）以及要求被上诉人支付上诉人逾期交房违约金35,377.781元。三、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，导致错误判决，请求上级重新核实案情，全面审查证据，撤销原审判决，改判支持上诉人的上诉请求。一、在2012年3月13日办理按揭时，被上诉人以银行要收取理财费、保险费、抵押登记费为由，代收缴上诉人2,320元，办理完按揭后也未提供任何发票，后经上诉人询问银行，并没有收取任何费用，故要求被上诉人退还上诉人所缴费用2,320元。在交房期间，被上诉人要求上诉人缴纳20,000元办证费用，后又在2018年2月27日以办证费用不够为由要求上诉人补交4,000元办证费，前后共缴纳24,000元。现被上诉人提供给上诉人的房屋不动产证各类办证发票总金额为11,953.72元（契税8,473.72元，维修基金3,480元），按照约定的多退少补原则，被告应退还原告多缴纳的费用为12,046.28元（24,000-3,480-8,473.72）。二、合同约定2012年4月交房，被上诉人拖延至2018年3月28日才办理出不动产权证，两上诉人黄国强、刘艳红在2014年1月23日协议离婚，该房屋产权归男方。根据房产局缴税工作人员描述，若两上诉人在其婚姻存续期间办理不动产权，应缴纳房价1.5%的契税3,177.645元（211,843×1.5%），由于被上诉人一直拖延至2018年3月28日才为上诉人办理出不动产权证书，导致上诉人实际缴纳的契税为房价的4%为8473.72元（211,843×4%），故要求被上诉人承担两上诉人多缴纳房价的2.5%的契税5,296.075元（211,843×2.5%）。其次，根据购房合同第八条约定，被上诉人应当在2012年4月30日前将商品房交付上诉人使用，可被上诉人实际交房时间为2013年3月31日。根据购房合同第九条，出卖人逾期交房的违约责任中的第2条相关约定：逾期超过60日后，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款的万分之五的违约金。即每日105.9215元（211,843×0.0005）。2012年4月30日到2013年3月31日，总共逾期334日，违约金为35,377.781元（105.9215×334）。锦洪公司辩称，一、被上诉人已按照合同约定履行了自己的义务。《商品房买卖合同》第四条对办证税费的种类没有明细约定，也就是说被上诉人在为上诉人办理该商品房产权证的过程中无论按相关部门的要求需要缴纳多少税费均由上诉人承担。在房屋交付时被上诉人已为上诉人安装了独立的水、电表，水电已正常使用，2011年安装了三台630千瓦的变压器。根据谁使用谁付费的原则，上诉人理应承担上述费用。二、双方签订的合同没有约定办证费用多退少补。《民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”被上诉人与上诉人签订的《商品房买卖合同》中没有约定“办证费用多退少补”的事项，上诉人向被上诉人交纳的2万元办证费用系自愿行为，且上诉人也没有提供任何证据加以证明办证费用可以多退少补。三、被上诉人不存在逾期交房的违约行为。上诉人未提供任何证据证实房屋的具体交付时间，而在一审庭审中上诉人自认在2012年10月已将该商品房装修入住，故被上诉人不存在逾期交房的违约行为。黄国强、刘艳红向一审法院起诉请求：1、要求被告退还原告代缴房产银行按揭手续费2,320元（理财费、保险费、抵押登记费）；2、要求被告退还原告办理《房屋产权证》多缴纳的费用12,046.28元（24,000-3,480（维修基金）-8,473.72（契税））；3、因被告逾期办理《房屋产权证》，根据合同第十三条要求被告支付原告已付房价款的1%违约金（211,843×0.01）；4、要求被告承担原告多缴纳房屋总价2.5%的契税（211,843×2.5%）；5、要求被告支付原告逾期交房违约金35,377.781元；6、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2011年4月14日，二原告黄国强、刘艳红与被告锦洪公司签订了《[锦华·阳光百合]商品房买卖合同》，合同编号7K,合同主要内容：一、原告购买被告开发的“锦华·阳光百合”710号房，合同约定建筑面积约115.34平方米，商品房单价为每平方米1,836.69元，总价211,843元，以上价格不包含办理该商品房的房产证、土地证的税、费，办理时按相关部门规定缴纳，被告代收代缴；二、原告按照银行按揭或住房公积金付款，签订合同时一次性支付合同总金额30%以上，即66,843元，余款145,000元向银行或住房公积金中心申请贷款；三、被告应当在2012年4月30日前，将符合约定的商品房交付原告使用，除合同规定的特殊情况外，被告若未按合同约定期限交付的，逾期超过六十日后，合同继续履行的，自合同约定的商品房最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款的万分之五的违约金；四、被告应当在商品房交付使用后180个工作日内，由被告提供资料报产权登记机关备案办理《房屋产权登记证》，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证和土地分户证的，原告不退房，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。合同签订后，原告按首付款和银行按揭方式支付了全部购房款。2012年3月13日，原告向被告缴纳“7K按揭手续费（理财费、保险费、抵押登记费）”2320元。2013年2月17日，原告向被告缴纳“710预交办证费用”20,000元。2017年8月19日，被告委托唐敏、陈玲办理不动产权登记手续，约定每户每证600元。2018年2月27日，原告黄国强向被告补交契税钱4,000元。2018年3月28日，被告为原告办理了不动产权证，不动产权证号：湘（2018）冷水滩区不动产权第0004807号。被告代缴契税8,473.72元、专项维修资金3,480元，并将发票提供给原告，被告代缴办证工本费（每户80元）、测绘费（平均每户312元）、水电开户费（每户4,000元）等费用均未将发票分开到户，未提供给原告。被告已为原告小区办理水电开户总户，水电原告已正常使用。另查明，永州市锦华置业发展有限公司于2013年12月30日变更公司名称为湖南锦洪地产实业有限公司。再查明，二原告黄国强、刘艳红于2008年2月14日登记结婚，于2014年1月23日登记离婚。一审法院认为，原、被告签订的《[锦华·阳光百合]商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，对双方具有约束力。对于本案争执焦点，合同中有约定的按约定认定，没有约定的依照法律规定、交易习惯处理。本案的争议焦点为：一、被告是否应当退还原告缴纳的银行按揭手续费问题。被告收取原告按揭手续费2,320元，但未提供任何向银行代缴该费用的票据及相关证据予以证明，故对原告要求被告退还银行按揭手续费2,320元的诉请，法院予以支持。二、被告是否应当退还原告多收取的办理房屋产权证的费用问题。依据《商品房买卖合同》的约定：商品房总价不包含办理该商品房的房产证、土地证的税、费，办理时按相关部门规定缴纳，被告代收代缴。因此，契税8,473.72元、专项维修资金3,480元、办证的工本费80元、测绘费312元，共计12,345.72元，应由原告承担。根据商品房销售习惯，被告作为房屋出卖人应当为买受人办理权属证书，代办费600元由被告承担。被告将房屋交付原告使用后已为原告小区办理水电开户，原告已正常使用水电，合同中双方未约定水电开户费用负担问题，法律对此也无明确规定，但参考冷水滩城区当时商品房交易水、电费开户费由买受人承担的习惯，故法院酌情认定水、电开户费4,000元由原告负担。被告辩称办证费用系原告自愿交纳行为，合同中虽未约定办证费用多退少补，但该款为预收款项，原则上被告理应在扣减实际发生的且约定由原告承担相关费用后，将剩余费用返还给原告，故对被告该辩称不予支持，被告应当退还原告办证费用7,654.28元（24,000-8,473.72-3,480-80-312-4,000）。三、被告是否应当支付原告逾期办理《房屋产权证》违约金问题。依据《商品房买卖合同》第八条、第十三条的约定，被告应在2012年4月30日前将符合约定的商品房交付原告使用，应当在商品房交付使用后180个工作日内办理房屋产权登记，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书和土地分户证的，双方同意按原告不退房，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。被告于2018年3月28日为原告办理了不动产权证，其实际办证的时间已经超过合同约定的办证时间，已构成违约，故对于原告要求被告支付逾期办证违约金2,118.43元（211,843×1%）的诉请，法院予以支持。四、被告是否应当承担原告多缴纳的房屋总价的2.5%的契税费用问题。契税费的缴纳标准是按国家相关规定进行收取的，二原告黄国强、刘艳红离婚导致契税缴纳标准变更，与被告无关，故对原告要求被告承担多缴纳房屋总价的2.5%契税的诉请，法院不予支持。五、被告是否应当支付原告逾期交房违约金问题。依据《商品房买卖合同》第八条、第九条的约定，被告应在2012年4月30日前将符合约定的商品房交付原告使用，如若逾期交房，被告应承担逾期交房的违约责任，但原、被告双方均未提供证据证实该商品房的具体交房时间，故对于原告要求被告支付逾期交房违约金的诉请，法院不予支持。综上，对原告诉请予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告湖南锦洪地产实业有限公司在本判决生效后十日内退还原告黄国强、刘艳红银行按揭手续费2,320元；二、被告湖南锦洪地产实业有限公司在本判决生效后十日内退还原告黄国强、刘艳红办证费用7,654.28元；三、被告湖南锦洪地产实业有限公司在本判决生效后十日内支付原告黄国强、刘艳红逾期办证违约金2,118.43元；四、驳回原告黄国强、刘艳红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,229元，减半收取614.5元，由原告黄国强、刘艳红负担484.5元，被告湖南锦洪地产实业有限公司负担130元。本院二审期间，当事人双方均没有提交新的证据。本院二审查明的事实与一审查明一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，双方当事人争议的焦点是：一、被上诉人是否应当退还上诉人多收取的办理房屋产权证的费用及退多少；二、上诉人是否多缴纳房屋总价2.5％的契税、是否由被上诉人承担；三、被上诉人是否逾期交房。一、双方签订的合同中虽未约定办证费用多退少补，但该款项为预收款项，原则上被上诉人理应在扣减实际发生的且约定由上诉人承担相关费用后，将剩余费用返还给上诉人。合同中双方未约定水电开户费用负担问题，原判参考冷水滩城区当时商品房交易水、电费开户费由买受人承担的习惯，酌情认定水、电开户费4,000元由上诉人负担，并无不当。依据《商品房买卖合同》的约定：商品总价不包含办理该商品房的房产证、土地证的税、费，办理时按相关部门规定缴纳，被上诉人代收代缴，因此，契税8,473.72元、专项维修资金3,480元、办证的工本费80元、测绘费312元、水电开户费4,000元，共计16,345.72元，应由上诉人承担。被上诉人应当返还上诉人办证费用7,654.28元（24,000-16,345.72）。二、契税费的缴纳标准是按国家相关规定进行收取的，二上诉人并没有提供充足的事实及法律依据证明其多缴纳了2.5％的契税、且该多缴纳的2.5％的契税应由被上诉人承担。故对上诉人要求被上诉人承担两上诉人多缴纳房价的2.5%的契税5,296.075元的上诉请求，本院不予支持。三、依据《商品房买卖合同》第八条、第九条的约定，被上诉人应在2012年4月30日前将符合约定的商品房交付上诉人使用，如若逾期交房，被上诉人应承担逾期交房的违约责任，但上诉人、被上诉人双方均未提供证据证实该商品房的具体交房时间，且上诉人已经实际使用该房屋。故对于上诉人要求被上诉人支付逾期交房违约金的诉请，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费927元，由被上诉人湖南锦洪地产实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  魏 蓉审判员  彭样平二〇二〇年五月十九日书记员  伍世兴附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。