辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终470号上诉人（原审原告）：辽宁中伟假日国际酒店有限公司，住所地：抚顺市新抚区裕民路22号楼。法定代表人：高华，该公司董事长。委托诉讼代理人：钟艳，该公司经理。委托诉讼代理人：张杰，辽宁程众律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国移动通信集团辽宁有限公司抚顺分公司，住所地：抚顺市新抚区永宁街3号。负责人：林涛，该公司经理。委托诉讼代理人：赵晨，该公司综合部职员。委托诉讼代理人：武增杰，辽宁恒煜律师事务所律师。原审原告：辽宁中伟房地产开发有限公司，住所地：抚顺市顺城区新华二路3-1号北侧。法定代表人：胡军泽，该公司董事长。委托诉讼代理人：钟艳，该公司经理。委托诉讼代理人：张杰，辽宁程众律师事务所律师。上诉人辽宁中伟假日国际酒店有限公司（以下简称中伟酒店）与被上诉人中国移动通信集团辽宁有限公司抚顺分公司（以下简称移动公司）、原审原告辽宁中伟房地产开发有限公司（以下简称中伟房地产）房屋租赁合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2019）辽0411民初3379号民事判决向本院提出上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中伟酒店上诉请求：撤销原判，判决被上诉人按照合同约定支付提前解除合同的违约金522,864元及逾期违约金（从2019年3月10日至给付之日每日按租金106,922元的0.3%计算）。事实与理由：一、一审判决没有事实依据。中伟酒店与被申请人移动公司签订租赁合同约定：由于乙方（移动公司）单方提前终止合同的，乙方应当向甲方支付本合同租金总额20%的违约金。即按照租金2,614,320元的20%计算后应为522,864元。二、一审判决认定事实自相矛盾。首先，一审判决认定两份《营业、办公用房屋租赁合同》合法有效，而后，又认定提前解除合同违约金比例过高，酌情确定108,930元的补偿，认定事实前后矛盾。三、根据《中华人民共和国合同法》解释（二）第二十九规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度预期利益等综合因素，根据公平诚实信用原则予以衡量，违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认应该是定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。一审判决在没有查清：上诉人实际损失、当事人的过错程度、上诉人预期利益等事实情况下，判决给付上诉人中伟酒店四个月租金，没有法律规定。四、判决被上诉人给付逾期违约金38812.69元是上诉人诉讼时暂定计算至诉讼日期，应判决至给付日期。五、中伟酒店与中伟地产系关联企业，签订房屋租赁协议是因为中伟地产公司与移动公司签订了一份通信网络配套工程接入协议，为移动公司提供了客户源，该协议文本由移动公司提供，现在租期未到的情况下，移动公司提前终止协议，还取得了上诉人的客户源，一审判决没有考虑到这一情况，判决不公。移动公司辩称，一、上诉人在上诉状中并未提及106,922元租金，表明服从一审判决，其诉称撤销原判不当。二、一审中上诉人并未主张要求逾期违约金计算至判决给付之日，因此上诉人关于支付逾期违约金至给付之日无事实依据。三、上诉人诉请违约金522,864元明显过高，在移动公司2019年6月23日书面通知上诉人解除合同后，上诉人就可以对外出租。一审判决支付四个月租金108,930元，考虑到本案纠纷的性质、合同解除造成的上诉人损失及上诉人出租房屋的合理期限等因素，较为合理。四、通信配套工程接入协议并不是跟移动公司独家签订，其与其他公司也可以签订类似协议。且通信接入协议并不是房屋租赁协议的附件和履行的必要条件，也并非是先合同履行义务，一审法院认定这是两个法律关系完全正确。中伟房地产称，意见同中伟酒店。中伟酒店向一审法院诉求：1、判令被告给付中伟酒店租金106922元，逾期违约金38812.69元，提前解除合同违约金522864元，合计668598.69元；2、解除中伟房地产与被告签订的《通信网络配套工程接入协议》；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年3月10日，原告中伟酒店（甲方）与被告（乙方）签订一份《营业、办公用房屋租赁合同》，约定甲方有权出租本合同所指的房屋，乙方为发展移动通信事业和从事正常的生产、经营活动，需租用本合同所指的房屋。房屋具体位置为顺城区临江路13-2号-6门市，建筑面积217.86平方米。租赁期限自2017年3月10日至2025年3月10日止，任何一方不得在租赁期内提前终止本合同。出租房屋租金为27232.5元／月，年租金为326790元，租赁期限内的租金合计为2614320元。合同第四条第4.2款约定，租金按年结算，由乙方在收到甲方提供正规发票后60天内付给甲方。4.2.1款约定，租金为上打租支付方式。4.2.2款约定，乙方从第二年起每年提前一个月向甲方缴纳下一年度的租金，每延迟一天乙方向甲方支付年租金的0.3%的日违约金。合同第十二条12.2款约定，由于甲方原因单方提前终止合同，使乙方无法继续使用该房屋的，甲方应当向乙方支付合同总金额20%的违约金，违约金不足以弥补乙方损失的，不足部分，甲方应当赔偿。之后原告中伟房地产与被告又签订了一份《营业、办公用房屋租赁合同》补充协议，其中约定将原合同中第4.2款改为：租金按年度结算，由乙方在收到甲方于支付租金日提前90天开具的正规专用增值税发票后60天内付给甲方。乙方必须及时足额支付租金，不经甲方书面同意不得以任何理由拒付、扣付租金。将原合同中第4.2.1款改为：租金为上打租支付方式，合同签订后。由乙方在收到甲方开具的正规专用增值税发票后30天内付给甲方。乙方一次性支付甲方下1年的全额租金。将原合同中第12.2款改为：由于甲方单方提前终止合同，使乙方无法继续使用该房屋的，甲方应当向乙方支付本合同租金总额20%的违约金。由于乙方单方提前终止合同的，乙方应当向甲方支付本合同租金总额20%的违约金。同时已经支付的租金不予退还，租金余额不足6个月租金额的，乙方必须补足。合同签订后，被告按约定向原告中伟酒店支付了2017年3月10日至2019年3月9日的租金。2019年6月24日，被告向原告中伟酒店出具了一份《关于顺城区临江路13-2号-6门市房屋退租的函》，内容为：我公司于2017年3月租赁贵公司顺城区临江路13-2号-6门市房屋一处，现根据我公司生产经营需要，退租该房屋，房屋使用最后期限为2019年6月30日。2019年6月28日，原告中伟酒店向被告出具了一份《关于顺城区临江路13-2号-6门市房屋退租的函》的复函，内容为：贵公司于2017年3月租赁的我公司位于顺城区门市，租赁期限8年，现因贵公司单方原因提出退租房屋，根据合同，贵司已属违约。根据合同计算，贵司应支付我公司2019年3月10至6月30日期间的房租99853元，延期支付房租的违约金110782元（计算至2019年6月30日付款，如延期还会按日增加），提前解除合同违约金522864元，以上三项合计733499元。请贵公司在2019年6月30日前将该款支付给我公司。被告未按原告中伟酒店在复函中的要求给予款项。2019年7月8日，被告将案涉房屋交还给原告中伟酒店，并由双方的工作人员签订了《交接单》。经查明，该案涉房屋登记的权利人为原告中伟房地产公司，原告中伟房地产表示对以中伟酒店名义向被告主张租赁费及违约金等没有异议。另查，2017年3月10日，原告中伟房地产与被告就中伟国际广场小区通信配套工程建设签订了一份《中国移动通信集团辽宁有限公司抚顺分公司通信网络配套工程接入协议》及《通信网络配套工程接入协议》补充协议。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案，原告中伟酒店与被告签订了《营业、办公用房屋租赁合同》，原告中伟房地产与被告签订了《营业、办公用房屋租赁合同》，该两份合同均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，故合法有效，三方对租赁合同的主体为原告中伟酒店和被告均无异议，故租赁合同的双方均应按合同约定履行各自的权利义务。合同约定年租金为326790元，租金按年结算，租金为上打租支付方式，被告从第二年起每年提前一个月向甲方缴纳下一年度的租金，每延迟一天支付年租金的0.3%的日违约金。现被告未按约定支付2019年3月10日至7月8日期间的租金，原告中伟酒店主张被告给付租金106922元，预期违约金38812.69元，被告对此无异议，本院予以支持。被告向原告中伟酒店发函告知退租，原告中伟酒店要求被告支付房租、逾期违约金及提前解除合同违约金，并且2019年7月8日被告将房屋返还给原告中伟酒店，双方完成房屋交接，视为双方的租赁合同已经解除。根据被告向原告中伟酒店出具的退租函的内容显示，被告系因生产经营需要单方提前终止合同，原告中伟酒店依据合同中“被告单方提前终止合同的，应当向原告支付本合同租金总额20%的违约金”的约定，要求被告支付违约金，本院予以支持。至于违约金的数额，根据合同法的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少，本案中，被告提出违约金过高，申请酌减，在此情形下，本院考虑案涉房屋租赁合同未到期年限及原告中伟酒店另行出租案涉房屋所需合理时间及相应损失，酌情确定被告向原告中伟酒店支付4个月的房屋租金计108930元的补偿。关于原告中伟房地产要求解除其与被告签订的《通信网络配套工程接入协议》一节，因与本案并非同一法律关系，经本院释明后，二原告亦表示选择房屋租赁合同纠纷进行诉讼，故本院不予处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决：一、被告中国移动通信集团辽宁有限公司抚顺分公司于本判决生效后三日内一次性向原告辽宁中伟假日国际酒店有限公司支付房屋租金106922元、逾期违约金38812.69元、提前解除合同违约金108930元。二、驳回原告辽宁中伟假日国际酒店有限公司、辽宁中伟房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费5243元（已减半收取），原告辽宁中伟假日国际酒店有限公司负担3251元，被告中国移动通信集团辽宁有限公司抚顺分公司负担1992元。本院审理期间，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审认定事实相同。另查明，案涉房屋至今尚未再次出租。本院认为：关于提前解除合同违约金给付数额问题。案涉合同当事人约定租赁期限为八年，移动公司仅租赁二年四个月就提出解除合同，中伟酒店从2019年7月8日接收房屋后至今一直未另行出租，已实际产生损失。双方合同约定：“由于移动公司单方提前终止合同的，移动公司应当向中伟酒店支付本合同租金总额20%的违约金”。根据《中华人民共和国合同法》解释（二）第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。综合本案实际情况及移动公司履行能力，以及中伟酒店在未履行的合同期内尚存另行出租的可能，本院酌定以双方当事人尚未履行的承租期租金为基数按20%的比例，由移动公司向中伟酒店支付提前解除合同违约金，数额为370362元（27232.5/月×68个月×20%）。关于中伟酒店提出的逾期违约金应判决至给付之日问题，因中伟酒店在一审中提出诉求要求判决到诉讼之日，在一审庭审中未提出主张变更，故中伟酒店要求判决至给付之日，本院不予支持。另，关于中伟酒店称应考虑通信网络配套工程接入协议一节，因此协议与案涉合同无关联且系两个法律关系，本院不予支持。综上所述，中伟酒店的部分上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销抚顺市顺城区人民法院（2019）辽0411民初3379号民事判决第一项；二、维持抚顺市顺城区人民法院（2019）辽0411民初3379号民事判决第二项；三、中国移动通信集团辽宁有限公司抚顺分公司于本判决生效后三日内一次性向辽宁中伟假日国际酒店有限公司支付房屋租金106922元、逾期违约金38812.69元、提前解除合同违约金370362元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。一审案件受理费5243元（已减半收取），辽宁中伟假日国际酒店有限公司负担1500元，中国移动通信集团辽宁有限公司抚顺分公司负担3743元。二审案件受理费7509元，由中国移动通信集团辽宁有限公司抚顺分公司承担6000元，由辽宁中伟假日国际酒店有限公司承担1509元。本判决为终审判决。审判长 孟 丽审判员 黄 霞审判员 李雪慧二〇二〇年五月十四日法官助理田鑫书记员刘娟