贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终241号上诉人（原审被告）：贵阳海明投资建设开发有限公司，住所地贵阳市云岩区瑞金北路23号富中才智中心7楼F座。法定代表人：刘长波。委托诉讼代理人：苏有波、谢晓飞，北京市（贵阳）炜衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵敏，女，1987年11月8日生，汉族，住本市南明区。被上诉人（原审原告）：范琴英，女，1982年4月12日生，汉族，住本市南明区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：邱静，贵州黔鹰律师事务所律师。上诉人贵阳海明投资建设开发有限公司（以下简称海明投资公司）因与被上诉人赵敏、范琴英商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2019）黔0103民初9538号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。海明投资公司提出上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审；本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院在原告没有提供直接损失证明的情况下，直接使用贵阳市商业租金指导价作为原告损失依据存在错误。本案实际的房屋属于商业性质，而商业收益具有风险性，同时房屋所在位置为二层内铺，因受地段、位置、客流量等客观因素的限制，房屋能否在合同约定的交付时间即能出租以及租金能否达到市场标准是不确定的。对此，上诉人在对外销售时即以考虑到这些因素，故案涉房屋（2735.95元/㎡，59.81㎡，总价款163637元）价格远远低于市场价，而房屋价值往往与其收益相联系，但一审法院忽略审查该问题，直接通过比较同类地段同类房屋租金予以计算和量化，属认定事实不清。2、《合同法》第一百一十四条第二款的适用，被上诉人不仅需证明其损失已实际产生，还需证明双方合同中约定的违约金过分低于实际造成的损失。被上诉人在一审庭审中并未举证证明，应承担举证不能的法律后果。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，适用于合同双方未对逾期交房违约金作出约定的情形，而本案中，双方在合同的第十三条明确约定逾期交房超过180日，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。根据诚实信用及当事人意思自治原则，依法成立的合同是合同双方当事人的真实意思表示，关于逾期交房违约金标准的约定未违反法律法规的禁止性规定，对上诉人与被上诉人具备法律约束力。3、双方在《商品房买卖合同》中约定的违约责任是对等的，不管是上诉人还是被上诉人一旦违约，均系以已付款日万分之一的标准承担违约责任。此外，被上诉人作为成年人且具有完全民事行为能力，对于购买房屋的行为应具有清晰且理智的判断能力，对于可能产生的逾期交房风险及损失是因当预见，不能因为被上诉人履行了付款义务，即可任意变更双方签订的合同内容，加重上诉人的义务。赵敏、范琴英答辩认为，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。赵敏、范琴英向一审法院起诉请求：1、判令被告支付给原告逾期交房违约金69977.7元，该违约金应支付至交房之日止。违约金按130元/平方米/月计算（从2018年12月1日起计算至2019年8月30日暂计算为69977.7元）；2、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年5月23日，二原告作为买受人、被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于云岩区房屋一套，该商品房的规划用途为商业，建筑面积59.81㎡，套内建筑面积31.75㎡，购房款按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米5153.92元，总价款163637元。合同第十一条约定：“交付时间和条件（一）出卖人应当在2018年11月30日前向买受人交付该商品房。二、该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书。”。第十三条约定：“逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（2）逾期超过180日，买受人有权退房……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”附件十二补充协议第八条约定：“双方同意本合同第十三条补充如下：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2%。”。合同签订后，原告按照合同约定向被告履行了付款义务。庭审中，被告认可因房屋还不具备交房条件，涉案房屋尚未交房。庭审中，原告提交《贵阳市住宅土地等级划分》及《2014年贵阳市房屋租金指导价公告》（尚未公布新的公告）载明，贵阳市行业土地等级划分六级：五级土地以外，东至森林公园，南至四方河，西至改茶工业小区、三桥，北至小关水库、省植物园、茶店。六级地段商业类房屋租金标准为70-125元/平方米/月。诉争房屋所处地段为六级地段，商业类房屋租金标准为70-125元/平方米/月。原告拟用上述证据证明其主张违约金的依据，原告按照六级计算。被告对真实性予以认可，但认为仅凭原告提交的证据并不能证明必须按每平米130元计算，各楼盘的开发程度不同，存在差异，租金指导价不具有普适性。一审法院认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示且不违反法律规定，应属合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。原告已按照合同约定向被告付清购房款，即原告已经履行了合同义务。依照合同约定，被告应当在合同约定的期限内将经验收合格及符合合同约定的房屋交付给原告使用，但被告未能按照上述合同约定的期限履行交房义务，故被告构成违约，应承担逾期交房违约责任。本案的争议焦点为是否应调整逾期交房违约金。虽然本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》中对逾期交房违约金进行了约定，但是，原告认为该违约金的约定过低，请求予以调整，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”的规定，人民法院在双方约定的违约金低于因违约造成的损失时应予调整。根据日常生活经验及我国普遍的司法实践，房屋买受人因出卖人逾期交付房屋产生的可得利益损失往往可以通过比较同类地段同类房屋的租金予以计算和量化。因本案诉争房屋属于贵阳市住房和城乡建设局发布的贵阳市房屋租金指导价公告中的六级地段，参照该地段同类房屋的租金标准，本案双方当事人约定的逾期交房违约金显然过低，难以弥补原告在本案中受到的损失，故对原告要求调整违约金的诉讼请求，予以支持。关于违约金的计算方法，参照同地段的房屋租金指导价，原告主张的130元/平方米/月的计算方法与其提交的《2014年贵阳市房屋租金指导价公告》不一致，酌情按照每平方米70元/月*套内建筑面积*逾期时间支付违约金，对原告主张超过该计算方式主张的违约金，不予支持。鉴于涉案房屋尚未交付，计算时间应从2018年12月1日起计算至房屋符合交付条件被告发出通知之日止。如原告在此之前接收房屋，则逾期交房违约金计算至其接收房屋之日止。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，判决：一、被告贵阳海明投资建设开发有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告赵敏、范琴英逾期交房违约金（计算方式为：按照70元/平方米/月*31.75㎡*逾期时间的标准从2018年12月1日起计算至房屋符合交付条件被告发出通知之日止。如原告在此之前接收房屋，则逾期交房违约金计算至其接收房屋之日止）；二、驳回原告的其余诉讼请求。案件受理费774元（已减半收取），由被告负担（此款原告已预交）。二审审理期间，上诉人提交如下证据：建筑工程竣工验收报告、消防验收意见书、测绘报告，欲证实案涉商品房已于2019年7月11日达到交付条件。被上诉人质证认为，上列证据并不是新证据，对三性均不认可，达不到上诉人的证明目的。上诉人提交现场图片，欲证实案涉商品房已经具备交付条件，但目前尚不具备商业价值。被上诉人质证认为，该图片没有拍摄时间，照片不能证明已达到交付条件，经被上诉人多次电话催促，上诉人称不能交付的原因的是其调规未获通过。另查明，2019年9月23日一审开庭审理中上诉人陈述因涉案房屋尚未取得交付使用备案证书，故尚未具备交付条件。二审审理中上诉人认为双方合同第十一条交付时间和条件第二款第4项约定的“4、经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书；”因本案案涉房屋系商业用房，故没有交付使用备案证书，被上诉人认为双方合同明确约定了交付使用的条件，就应该严格按合同履行。二审审理中上诉人陈述，未向被上诉人发出过交付房屋的通知。二审经本院审理查明的其余事实与原判认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。合同的各方当事人应当按照合同的约定，本着诚实信用、相互协作的精神，全面适当地履行自己的义务。本案中，上诉人海明投资公司与被上诉人赵敏、范琴英之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人之间的真实意思表示，不违反法律法规的强制性效力性规定，属有效合同，双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点为：《商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金标准是否应当予以调整。上诉人海明投资公司主张本案双方已经就逾期交房违约责任在合同中明确约定，不应当进行调整之上诉理由，经查，双方商品房买卖合同第十三条约定：“逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（2）逾期超过180日，买受人有权退房……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”第二十九条约定：“本合同自双方签字盖章之日起生效，双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”。附件十二补充协议第八条约定：“双方同意本合同第十三条补充如下：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2%。”本案中被上诉人主张双方约定的逾期交房违约金标准过低，应当予以调整，虽然《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”，审理中被上诉人提交了《贵阳市住宅土地等级划分》及《2014年贵阳市房屋租金指导价公告》欲证实约定的违约金过低，本院认为，租金价格完全由市场决定，受各种因素的影响，根据被上诉人提交的证据难以证实违约金低于造成的损失，双方的合同对违约责任有明确的约定，应当按照双方合同的约定履行。双方合同附件十二补充协议第八条约定的内容属于合同第二十九条约定的不合理的减轻应当由出卖人承担的责任的情形，仍应以合同第十三条约定为准。综上所述，上诉人上诉理由成立，本院予以采纳。一审判决调整双方合同约定的违约金标准不妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第六十条、第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市云岩区人民法院（2019）黔0103民初9538号民事判决第二项；二、变更贵州省贵阳市云岩区人民法院（2019）黔0103民初9538号第一项为：贵阳海明投资建设开发有限公司自本判决生效之日起十日内支付赵敏、范琴英逾期交房违约金（计算方式为：按赵敏、范琴英已付购房款163637元按日万分之一标准计算，从2018年12月1日起计算至房屋符合交付条件贵阳海明投资建设开发有限公司发出通知之日止；如赵敏、范琴英在此之前接收房屋，则逾期交房违约金计算至其接收房屋之日止）；三、驳回赵敏、范琴英的其余诉讼请求。一审案件受理费774元，二审案件受理费1548元，贵阳海明投资建设开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  罗晓珊审判员  田 勇审判员  邹爱玲二〇二〇年五月二十五日书记员  陈晓琦