北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终3382号上诉人（原审原告）：徐玉忠，男，1962年8月25日出生，住河北省邯郸市大名县。委托诉讼代理人：谢斌，北京市庆成律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭松岩，北京市庆成律师事务所律师。上诉人（原审被告）：辛金生，男，1960年11月15日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：周雪峰，北京市京师律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国人民解放军空军房地产管理局北京房地产管理处，住所地北京市东城区台基厂头1号。负责人：王波，助理员。委托诉讼代理人：黄勇，北京市百瑞律师事务所律师。上诉人徐玉忠、辛金生因与被上诉人中国人民解放军空军房地产管理局北京房地产管理处（以下简称空军地产管理局北京房管处）租赁合同纠纷一案，均不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初1010号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐玉忠上诉请求：1.判决撤销一审判决，改判辛金生赔偿徐玉忠农贸市场建造损失4152539元，空军地产管理局北京房管处承担连带责任；2.判决评估费61000元由辛金生、空军地产管理局北京房管处负担；3.一、二审案件受理费由辛金生、空军地产管理局北京房管处负担。事实和理由：徐玉忠与辛金生签订的《出租合同》及《补充合同》合法有效。辛金生作为涉案房地产的转租人，在转租合同关系存续期间应对转租权合法有效承担保障义务，包括按时全面履行其与中国人民解放军空军房地产管理局津唐办事处（以下简称空军地产管理局津唐办事处）签订的《军队房地产租赁合同》义务。然而辛金生却因拖欠租金，造成后者将其诉至法院解除《军队房地产租赁合同》，辛金生拖欠租金间接造成转租合同目的无法实现，辛金生属于故意或者重大过失，其行为构成对徐玉忠的合同违约，所以转租合同关系解除并非属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现。对于徐玉忠的损失辛金生应承担赔偿责任，一审中评估机构已出具《司法鉴定项目评估报告》，损失客观存在。徐玉忠对涉案房屋及场地投巨资进行了整理和修缮，转租合同解除后，空军地产管理局北京房管处作为涉案房地产最终受益人，根据民法公平原则应对徐玉忠的损失给予补偿。此外，一审判决徐玉忠与辛金生各承担50%责任的前提是钢结构大棚的损失，既然钢结构大棚由空军地产管理局北京房管处和辛金生再次出租并且收取资金，该损失不应由徐玉忠承担50%。辛金生辩称：不同意徐玉忠的上诉请求，请求依法驳回。第一，徐玉忠上诉理由是合同解除造成的损失，与法院已经认定的事实不相符，辛金生与空军地产管理局津唐办事处签订的合同于2018年10月8日被生效判决解除，现有证据可以证明2018年7月也就是合同继续履行过程中，政府已经要拆除涉案的彩钢大棚，认定为违法建筑，不能继续经营。徐玉忠诉争的财产损失是因为违法建筑政府要求拆除造成的，不是合同解除造成的。第二，一审判决辛金生与徐玉忠共同承担所谓的实际建造人的财产损失也是错误的。空军地产管理局北京房管处明知并认可建造大棚，如果当时认为是违法建筑并且是因为不可归责于双方的原因造成的，应当由空军地产管理局北京房管处与实际建造人共同承担责任，与辛金生无关。空军地产管理局北京房管处辩称：同意一审判决，不同意徐玉忠的上诉请求。关于合同解除，多种原因都有，徐玉忠断章取义。徐玉忠称空军地产管理局北京房管处将涉案场地出租，没有证据，其陈述不真实。徐玉忠上诉请求承担连带责任的理由不能成立，空军地产管理局北京房管处与徐玉忠没有合同关系，徐玉忠也不是合同相对方，连带责任是基于法律规定或者合同约定，空军地产管理局北京房管处没有承担连带责任的理由。辛金生主张承担共同赔偿的责任也不能成立，因为双方约定非常清楚，费用由承租人承担，所有权归出租人。辛金生上诉请求：1.撤销一审判决第一项；驳回徐玉忠的诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费、评估费由徐玉忠、空军地产管理局北京房管处共同负担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、徐玉忠无权就涉案钢结构大棚向辛金生主张权利。徐玉忠既不是钢结构大棚的所有人也不是涉案场地的实际承租人，其无权主张损失赔偿。二、空军地产管理局北京房管处、徐玉忠及北京果有缘商贸有限公司（以下简称果有缘公司）应当承担因租赁合同纠纷造成的合理损失。2016年2月中央军委下发《关于军队和武装部队全面停止有偿服务活动的通知》，要求部队全面停止对外有偿服务。2017年3月16日，城市管理执法人员送达《限期拆除通知书》，要求拆除涉案农贸市场，涉案场地实际承租人及钢结构大棚的投资人果有缘公司应当承担怠于履行行政命令的不利法律后果。虽然《军队房地产租赁合同》约定转租或者装修需出租人同意，但是从钢结构大棚的建设规模及时间可以认定空军地产管理局北京房管处知晓并同意。空军地产管理局北京房管处不能免除因其解除合同造成他人合理损失的责任。三、涉案合同解除造成的财产损失残值不明确，一审法院判决辛金生承担50%责任没有法律依据。一审法院认为《补充合同》中，辛金生对徐玉忠的改扩建行为表示同意，该同意是知晓不是批准也不是投资，徐玉忠长期在北京多处从事房屋租赁业务，知晓如果建设本案大规模的钢结构大棚并营业需要军队批准，军队也明知扩建并默认。一审法院对涉案建筑物进行现值评估，按照过错分担现值损失适用的是租赁合同无效情形，这与一审法院认定辛金生与徐玉忠签订的租赁合同真实有效相矛盾。徐玉忠辩称：辛金生的陈述与事实不符。关于缴纳租金等都有客观证据存在，即转租合同包括建造钢结构大棚时得到了辛金生的同意。辛金生关于涉案大棚由果有缘公司出资所建与事实不符。辛金生承担损失是因为其与军队的租赁合同履行过程中存在错误，导致合同被解除，造成徐玉忠转租合同目的无法实现。空军地产管理局北京房管处辩称：同意辛金生的上诉请求。徐玉忠向一审法院起诉请求：1.辛金生赔偿徐玉忠农贸市场建造损失4152539元，空军地产管理局北京房管处承担连带责任；2.案件受理费由辛金生、空军地产管理局北京房管处负担。一审法院认定事实：2015年7月20日，出租方（甲方）辛金生与承租方（乙方）徐玉忠签订《出租合同》，内容为：一、出租厂房情况：甲方出租给乙方的厂房坐落在北京顺义区×号，租赁建筑面积为15亩。厂房类型为砖混结构。二、厂房起付日期和租赁期限：1、厂房装修日期1个月，自2015年6月20日其至2015年后7月20日止，装修期间免收租费。2、厂房租赁自2015年7月20日起至2020年7月19日止，租赁期5年。三、租金支付方式：1、甲、乙双方约定，该厂房年租金为350000元。五、厂房使用要求和维修责任：3、乙方需装修或增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定须向有关部门审批的，则还应由甲方报请有关部门批准后，方可进行。七、租赁期间的其他有关约定：3、租赁期间，厂房因不可抗拒的原因和市政动迁造成本合同无法履行的，双方互不承担责任。4、租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构，装修费用由乙方自负，租赁期满后如乙方不再承担，甲方也不作任何补偿。2015年10月20日，转租人辛金生与承租人徐玉忠签订《补充合同》，内容为：承租人徐玉忠（身份证号码：×××）租辛金生签订的中国人民解放军空军房地产管理局津唐办事处房屋租赁合同，租赁房屋位于北京市顺义区×号（空北京字第×号）房产，房屋建筑面积2000平米，场地面积6400平米。租期2015年7月20日至2020年7月20日。经和甲方（出租人）协商，承租人将该房产中间空地改扩建钢结构大棚为半壁店农贸市场，建造资金由徐玉忠个人出资。徐玉忠、辛金生确认租赁合同于2018年1月31日解除。2014年12月16日，出租方（甲方）空军地产管理局津唐办事处与承租方（乙方）辛金生签订《军队房地产租赁合同》，该合同约定：第一条甲方自愿将位于北京市顺义区×路（坐落号：空北京字第×号）的房屋建筑面积2000平方米，场地面积6400平方米，出租给乙方使用。乙方已对该甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产。第二条租赁用途：仓储、生产、办公。第三条租赁期限自2015年1月1日起至2019年12月31日止。第八条租赁期内，乙方应当履行下列义务：（三）不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。不得擅自在承租的场地上新建或添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经军队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好无偿移交给甲方。第九条合同的解除：（一）甲方因军事需要提前解除合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，乙方应当自接到甲方书面通知之日起，一个月内无条件地将承租的房地产及按本合同约定的权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿。2016年12月10日，辛金生收到中国人民解放军中部战区空军北京办事处通知，告知辛金生所承租的军队房地产项目属于停止范围，请按军队具体细则规定配合停止工作。2017年空军地产管理局北京房管处向辛金生发送《关于解除〈军队房地产租赁合同〉的函》，内容为：辛金生：您承租的我单位位于北京市顺义区李桥镇半壁店村，坐落号为：（空北京字第×号）的房地产。根据军队全面停止有偿服务相关政策规定的要求，现通知您于2018年1月31日前解除您我双方签订的《军队房地产租赁合同》，停止一切经营，与相关供应方结清水电暖等一切账务，清退出营区，将您所承租的房地产及按该合同约定权属归我方的全部财产完好地交还我方。如有争议，双方协商解决，协商不能解决的，可向当地人民法院起诉处理。特此函达。2018年7月20日，李桥镇人民政府向区武装部发送《李桥镇人民政府关于北京果有缘商贸有限公司存在违法违规行为的函》。2018年8月9日，北京市顺义区人民武装部向空军房管局北京房管处发送《转发李桥镇人民政府关于北京果有缘商贸有限公司存在违法违规行为的函》，内容为：兹有《李桥镇人民政府关于北京果有缘商贸有限公司存在违法违规行为的函》转达贵处，望贵处大力支持李桥镇人民政府的综合整治行动，终止中部战区空军北京办事处南半壁店营区租赁协议，收回管理权。请收函后，5日内复函。徐玉忠提交（2018）京0113民初27756号民事判决书及（2018）京03民终15792号民事判决书，拟证明辛金生严重违约导致与部队租赁合同解除，并造成徐玉忠与辛金生之间的转租合同无法履行，辛金生对合同解除存在过错，对徐玉忠损失应承担赔偿责任。辛金生认可该证据的真实性，主张根据部队政策实际解除的日期是2018年1月31日。空军地产管理局北京房管处认可该证据的真实性、合法性，但不认可关联性，证明空军地产管理局津唐办事处与徐玉忠不存在租赁关系，徐玉忠的起诉违反一事不再理的原则。徐玉忠提交批准函复印件，拟证明空军地产管理局津唐办事处据该函应承担赔偿责任。辛金生、空军地产管理局北京房管处对该证据真实性均不认可。2019年1月29日，徐玉忠申请就诉争场地范围内改扩建的钢结构大棚及其装修残值进行现值评估，经随机确定由北京中勤永励资产评估有限责任公司进行评估，2019年5月20日北京中勤永励资产评估有限责任公司出具《司法鉴定项目评估报告》，评估结论为：“北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初1010号案件涉及的徐玉忠于诉争场地出资进行的装饰装修及钢结构大棚工程现值，在评估基准日二〇一九年三月十四日的市场价值为人民币4152539元，详见资产评估测算表。”徐玉忠认可该鉴定报告的真实性及结论。辛金生认可该鉴定报告的真实性。空军地产管理局北京房管处认可该鉴定报告的真实性，不认可关联性。徐玉忠垫付评估费61000元。本案原系徐玉忠与辛金生、空军地产管理局津唐办事处租赁合同纠纷。因空军地产管理局津唐办事处已撤销编制，由其上级单位空军地产管理局北京房管处代其进行诉讼。一审法院认为，徐玉忠与辛金生签署的《出租合同》及《补充合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方主张诉争合同于2018年1月31日解除，对此一审法院予以确认。本案的争议焦点为辛金生是否需要对徐玉忠农贸市场建造损失进行赔偿。诉争合同的解除系因军队全面停止有偿服务相关政策规定导致，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现。诉争出租合同约定租赁期间，乙方需要装饰或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方书面同意。在《补充合同》中，辛金生对徐玉忠的改扩建行为表示同意。徐玉忠在知晓诉争房地产的性质不同于一般房地产的前提下对房地产进行增扩建，辛金生在明确知晓诉争房地产属于部队房地产的情况下同意徐玉忠对诉争房地产进行增扩建，二人对诉争合同解除后徐玉忠的损失均应承担相应的责任，就承担责任比例，一审法院综合审查后确定各负担50％。另，诉争合同虽约定租赁期间厂房因不可抗拒的原因和市政动迁造成合同不能履行，双方互不承担责任。诉争合同解除虽非系双方原因导致，但徐玉忠农贸市场建造损失非系该约定中所述的厂房，系徐玉忠在辛金生同意后新增扩建的房地产，合同约定的厂房不应涵盖该农贸市场在内。该条款约定不适用徐玉忠建造农贸市场的损失。就辛金生辩称徐玉忠损失互不赔偿的答辩意见一审法院不予采信。徐玉忠提交的批准函系复印件，且空军地产管理局北京房管处及辛金生对该证据真实性均不认可，故一审法院难以采信该证据。合同具有相对性，空军地产管理局津唐办事处不是诉争《出租合同》的相对人，徐玉忠要求空军地产管理局北京房管处承担连带责任的诉讼请求，于法无据，一审法院予以驳回。据此，一审法院判决：一、辛金生于判决生效之日起七日内赔偿徐玉忠农贸市场建造损失二百零七万六千二百六十九元五角；二、驳回徐玉忠的其他诉讼请求。如果辛金生未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：涉案《出租合同》及《补充合同》解除后，相关损失的责任承担主体及责任比例应当如何认定。本案在一审审理过程中，双方均认可涉案《出租合同》于2018年1月31日解除，对于解除合同的原因，双方各执一词。对此本院认为，根据查明事实，空军地产管理局北京房管处于2017年向辛金生发送《关于解除的函》中载明“根据军队全面停止有偿服务相关政策规定的要求，现通知您于2018年1月31日前解除您我双方签订的《军队房地产租赁合同》……”。结合双方当事人确认的涉案合同解除的时间分析，能够得出本案中《出租合同》系因相关政策规定的原因导致无法继续履行而解除。一审法院对此认定并无不当，本院予以确认。徐玉忠提出转租合同关系解除并非属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，而是辛金生拖欠租金间接造成转租合同目的无法实现的上诉主张，需要说明的是合同解除权的性质属形成权，根据形成权的法律特征，形成权的行使必须基于权利人的意思表示，并且该意思表示为相对人了解或者到达相对人时发生效力。而在2018年1月31日时点，空军地产管理局北京房管处与辛金生所签订的《军队房地产租赁合同》尚在履行阶段，空军地产管理局北京房管处亦未以拖欠租金为由要求解除其与辛金生所签订的《军队房地产租赁合同》，故对于徐玉忠的该项主张，本院不予支持。关于涉案场地内的增扩建行为，徐玉忠与辛金生签署《补充合同》约定徐玉忠出资改扩建钢结构大棚为半壁店农贸市场，现双方合同已解除，徐玉忠建造的农贸市场无法继续使用，对于新增建筑物、构筑物如何处理，双方当事人在合同中并未约定。鉴于建造钢结构大棚并无合法的审批手续，一审法院综合案件事实及在案证据，结合涉案合同的解除原因、合同双方过错程度及相关损失情况所做处理亦无明显不当，本院予以维持。辛金生主张该钢结构大棚系果有缘公司出资且空军地产管理局北京房管处对该行为知晓并同意，但未提供确实、充分的证据予以证明，且果有缘公司及空军地产管理局北京房管处亦非涉案《出租合同》及《补充合同》的签订主体，故根据合同的相对性，一审法院对于空军地产管理局北京房管处承担责任的主张未予支持并无不当，本院不持异议。徐玉忠与辛金生的上诉主张，依据不足，本院均不予支持。综上所述，徐玉忠、辛金生的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费40020元，由徐玉忠负担16610元（已交纳），由辛金生负担23410元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 黎审 判 员  陈 静审 判 员  何灵灵二〇二〇年五月二十六日法官助理  赵 纳法官助理  李 君书 记 员  高 明