广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5149号上诉人（原审被告）：郭思贤，女，1996年1月26日出生，汉族，身份证住址广东省揭阳市榕城区。委托诉讼代理人:郭东鹏，男，1964年4月15日出生，汉族，住广东省揭阳市榕城区，系郭思贤的父亲。被上诉人（原审原告）：梅伟新，男，1979年5月9日出生，汉族，身份证住址广东省惠州市惠阳区。委托诉讼代理人：程剑敏、陈曦霖，均系广东同法律师事务所律师。上诉人郭思贤因与被上诉人梅伟新房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初9634号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭，经各方当事人同意进行书面审理。现已审理终结。郭思贤上诉请求：1.撤销广州市荔湾区法院（2019）粤0103民初9634号第一、二项判决，依法改判驳回梅伟新的所有诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费全部由梅伟新承担。事实和理由：一、原审法院认定事实严重错误。（1）判决书第6页倒数第4行“确认梅伟新已交足58000元押金及至2018年8月租金”是错误的。首先，原审法院在确定合同的合同法性时没有确认郭思贤向新亚洲XX承租时间是2012年11月1日至2019年10月30日即郭东鹏与梅伟新签订的合同从2014年11月1日至2018年10月30日是受郭思贤所委托签订的，梅伟新多次除了慢交租金导致欠租外也有几个月没有交租构成严重违约，因而梅伟新是不能退回押金的，原审法院把不该退回押金转入2018年11月1日梅伟新所签订的合同，是断章取义。郭思贤是在依据合同的规定对梅伟新的违约行为行使权利，在续签合同时郭东鹏电话告知梅伟新和郭思贤的委托签约人周向东，要梅伟新重新交齐保证金，而梅伟新以其租金紧张为由，暂先交一部分36000元（已超期7天才交）。周向东多次至商铺追讨押金未果，郭东鹏只能等梅伟新交齐押金后才在2018年2月5日才要周向东出具《收据》，因合同约定要收二押一，所以才有收据上写二个月押金和第一个月的租金，才没有写收款日期。（2）关于租赁合同解除的问题。原审法院采信梅伟新没有证明力的照片没有事实依据。首先，消防检查及整改的新闻报道是对新亚洲整个商场的例行检查，没法证明是对涉案商铺的检查和要求整改，梅伟新提交的照片不能证明该商铺被拆，因涉案商铺是由郭思贤自行做三面活动柜台围成的，梅伟新随便移开柜台后拍照就好像商铺是空的。如若梅伟新被商场管理处要求停业或被拆，梅伟新完全可拍摄被拆经过的视频作为证据，而不是凭口头陈述。郭思贤二审中提交的新证据足以推翻原审对此的错误认定。所以，原审法院认定2018年8月6日梅伟新已搬离商铺、合同解除是没有事实依据的。（3）关于租赁合同解除后的返还问题。梅伟新违约在先，原审法院对梅伟新的违约行为不加以认定，使双方的合同约定无任何约束力。原审法院对于梅伟新多次逾期交租的事实不加以认定，却认定其虽迟延交租但对合同的整体履行不构成重大影响，从而避开合同约定作出极其错误的认定是违法的。二、本案的争议焦点是谁先违约，违约用不用承担责任。原审法院没有依据合同的约定查明这一事实，脱离合同和法律规定进行自由裁判，最终做出错误判决。三、郭思贤提交给法院的新证据《责令限期改正通知书》中没有要求XX商铺整改，对其他涉及的商铺也是要求进行整改，并不是拆除，所以梅伟新所谓商铺被拆除是虚构的，原审法院依据没有证明力的照片认定商铺被拆除是没有事实依据的。四、梅伟新向郭思贤租赁涉案商铺连续四年，分别签三个合同，每年都有消防检查，为何前三年过七个月在消防安全上没有任何问题，偏偏在第四年合同快结束前三个月就出现消防问题，不合常理，原审法院对此视而不见作出错误认定。在租赁过程中，梅伟新几乎每个月都不按期交租，也有三个月不交租的恶劣行为，梅伟新早已严重违约，郭思贤无法强行要求梅伟新搬出商铺，只能诉诸法院维权，原审法院不查明上个合同梅伟新违约行为并认定上个合同的押金应顺理作为下个合同的保证金是没有任何法律依据的。梅伟新辩称：一、梅伟新与郭东鹏签订的租赁合同，相对方是郭东鹏及梅伟新，不应在本案中进行审理，郭思贤无权根据该合同在本案中向梅伟新追究有关责任，法院不应对上述合同进行审理。二、根据双方的聊天记录及有关证据，郭思贤对于租赁标的物被拆除的事实情况明显已知晓，且同意向梅伟新退还相应押金及租金，现在上诉状中郭思贤对此予以否认，明显与事实不符且不符合常理。若不存在租赁物被拆的事实，郭思贤根本不可能在聊天记录中作出“要等消息到月底”“开业先退你停业期间的钱”等表述。此外，梅伟新在2018年9月之后就未向郭思贤支付任何租赁，郭思贤对此亦没有任何异议，明显是由于清楚租赁物已被拆除的事实，如果租赁物没有被拆除，郭思贤的种种行为根本不符合常理。另外，涉案租赁物明显处于消防卷闸门之下，阻挡消防器材及消防通道，存在严重消防隐患，已严重损害了社会公共以利，即便未被拆除，该位置实际上亦不能作为租赁物使用。针对郭思贤提供的《责令限期改正通知书》，梅伟新向电子数码城及广州市公安局进行了解，双方均表示通知书经沟通后并未正式发出，该照片只是当时有业主在双方沟通期间进行拍摄，并非正式文件，该情况法院可向电子数码城及公安局进行核实。现郭思贤作为证据提交，反而证明了在2018年8月无论公安局是否正式发出整改通知，公安局的确对租赁物所在电子数码城进行了消防监督检查，在此情况下电子数码城对于违反消防安全的租赁标的先行拆除以应对检查，合情合理。三、根据租赁合同相关约定，租金交付时间可做相应调整，梅伟新对于偶尔延付租金亦已向郭思贤支付相应罚金，不应再作为罚没押金的理由。根据《租赁合同》第二条相关约定可见每月一号交租金并不是一个固定期限，可根据实际情况进行调整，根据郭思贤提供的聊天记录，梅伟新虽有时因实际原因需要延期交付租金，但都经过郭思贤的允许，并向郭思贤交纳了相应罚金，郭思贤在收取罚金后并未对此提出异议，应视为双方已重新达成合意。因此，梅伟新对偶有延付，但并未拒不交纳租金，且延付时间较短，对于延付行为亦交纳了相对应的罚金，该行为尚不足以构成扣除全部押金的理由。原审法院基于公平原则，在衡量双方的权利义务后认定在梅伟新已支付一定罚金且没有构成根本违约的情况下，郭思贤不应再扣除梅伟新支付的押金及多支付的租金，符合法律规定。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律证据，请求驳回上诉，维持原判。梅伟新于2019年10月30日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.请求法院确认梅伟新与郭思贤于2017年11月1日签署的《租赁合同书》于2018年8月6日解除；2.请求法院判令郭思贤向梅伟新退还押金58000元、2018年8月7日至2018年8月31日的租金23387元（29000元/31*(31-6)=23387元）及利息4142元(从2018年8月6日起算，按中国人民银行同期贷款利率计，暂计至2019年10月14日，实际计至郭思贤退还全部款项之日止）；3.本案诉讼费由郭思贤承担。一审法院经审理查明：广州市荔湾区XX号房屋是广州文化公园所有的物业。2012年，案外人广东新亚洲国际电子数码交易城有限公司与郭思贤签订《租赁合同》，将荔湾区X号XX号档口（案涉场地）出租给郭思贤作经营使用。2014年11月1日及2016年11月1日，案外人郭东鹏（甲方）与梅伟新（乙方）就案涉场地各签订了一份《租赁合同》。其中，2016年11月1日的《租赁合同》约定：甲方将位于新亚洲XX的使用权租给乙方使用，租用期由2016年11月1日起至2017年10月30日止，每月租金为25500元，甲方收乙方二押一租，押金共51000元，等等。据郭思贤陈述，郭东鹏是其父亲，受其委托管理案涉场地的租赁事宜,该合同签订后，郭思贤在梅伟新交来的三个月租金中扣除了51000元作为押金并向梅伟新开具了押金收据。2017年11月1日，郭思贤（甲方）与梅伟新（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于XX租给乙方使用，租用期由2017年11月1日起至2018年10月30日止，每月租金为29000元；租金应在每月的一号前（如有改动按甲方通知）交清，如不按时交租金和其他费用，甲方有权不经诉讼要求乙方搬出并不退还押金,如不自动搬出，租金加倍收取，超期交租按市场办公室罚金加收（超期交租日罚3%）；到期解除合同，乙方须搞好办公室、档口里面的卫生及交还钥匙，押金收据，合同等相关手续，甲方方可退还乙方押金，如乙方在合同未到期解除合同，甲方有权不退还押金，乙方不能以押金抵租金；乙方如无违约，到期解约后的一个月内甲方退回押金，退押金时扣清一切欠费；甲方收乙方二押一租，押金共58000元，等等。该合同签订后，梅伟新于2017年11月8日通过案外人何慧如的账户向郭思贤转账36000元，之后每个月均通过何慧如向郭思贤转账直至2018年8月，具体转账情况如下：2017年12月4日转账29000元，2018年1月6日转账29000元，2018年2月5日转账29000元，2018年3月12日转账29000元，2018年3月23日转账7000元，2018年4月3日转账29000元，2018年5月6日转账29000元，2018年6月7日转账29000元，2018年7月5日转账15000元，2018年7月10日转账15000元，2018年8月2日转账29000元。期间，郭思贤向梅伟新出具《收据》，该《收据》没有落款时间，内容为：“今收到梅伟新租XX档的两个月押金58000元。2017年11月租金29000元。”庭审中，梅伟新称何慧如是其妻子，上述收据出具时间是2017年11月9日，2018年3月及2018年7月多支付的款项共计8000元是迟延交租的罚金；郭思贤则称该收据是在收齐梅伟新4个月租金后、于2018年2月5日出具的，其中2个月租金是作为押金，但不清楚为何收据上只写收到押金和2017年11月的租金，2018年3月23日的7000元是迟延交租的罚金，2018年7月多支付的1000元则是电费。2017年8月至2018年7月期间，郭东鹏多次通过短信向梅伟新和何慧如催收当月租金并提及罚款。2018年8月6日，何慧如向郭东鹏发送短信：“郭总，现在保安在哪里吵死了，我们柜子花了几万做的，现在没地方去放，也不知道怎么拆出来，空多少天赔多少天这是一回事，我们的损失太大了，逼着今天拆……”8月14日，梅伟新向郭思贤发送短信：“郭思贤，档口拆了，我们无法做生意，你把租金和压金退给我们，反正XX档口也快到期不租了”。8月15日，梅伟新向郭思贤再次发送短信：“我10月到期，不租了，三个月的什么时候给我……我桌子柜子全背人强行拆了，损失几万了”，郭思贤回复：“晚点我去问”。8月17日，郭思贤称：“合同得继续，到时候开业先退你停业期间的钱”，梅伟新称：“我快到期了”，郭思贤回复：“到期后一个月退押金”，梅伟新称：“为什么要一个月？”“现在拆了，柜子，人工损失了几万，能不能替别人着想”，郭思贤称：“合同上有写……”。之后，梅伟新多次通过短信向郭思贤和郭东鹏追要两按一租，均未果。一审庭审中，梅伟新、郭思贤均确认，案涉场地由天花、地面和一面墙体组成，梅伟新承租后自行配置柜台组成一个封闭的空间做商铺经营使用。关于押金的支付情况，梅伟新陈述2017年11月8日转账的36000元中除去29000元是2017年11月租金外，另有7000元是押金，该笔7000元加上上一期租赁合同押金51000元顺延至本合同，故已交齐押金；郭思贤则陈述上一期租赁合同中的押金51000元因梅伟新违约应予没收，故应在梅伟新交来的租金中扣除两个月作为押金，故梅伟新交至2018年6月底的租金。另梅伟新陈述自2018年8月6日柜台被拆后再没有使用过案涉场地，离开时有通知郭思贤，但没有办理交接手续；郭思贤陈述2019年11月16日案涉场地因合同期满由广东新亚洲国际电子数码交易城有限公司直接收回，故认定该日才是梅伟新交还商铺之日。梅伟新为证明案涉场地被拆后现状，提供了照片作为证据，该照片显示案涉场地位于扶梯旁、临近消防卷闸，该商铺三面无围蔽，唯一墙面紧靠一灭火器箱，郭思贤质证确认是案涉场地，但不确认拍摄时间。梅伟新为证明2018年8-9月20日相关部门对案涉场地所在商场进行消防安全检查及整改，导致梅伟新一直未能恢复经营，提供了2018年9月21日广州市人民政府网站新闻报道作为证据，郭思贤对此三性不确认。郭思贤为证明郭东鹏向梅伟新等催收租金和违约金，提供了2017年8月至2018年7月期间郭东鹏与梅伟新、何慧如的短信聊天记录作为证据，梅伟新质证确认是双方短信聊天记录，并认为梅伟新在对方催收后很快缴纳了租金，所以不能作为扣押押金的理由。一审法院认为：梅伟新与郭思贤签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，当事人应依约履行。关于押金及租金的支付情况。首先，对于案涉收据的出具时间，收据显示是在收到款项时开出，内容是针对押金58000元及2017年11月的租金29000元。现郭思贤主张开出时间是收齐四个月租金之日即2018年2月5日，即使如郭思贤所述扣除两个月租金作为押金，则该日已收齐了另外两个月租金，分别是2017年11月和12月的，但该收据只注明收到2017年11月的租金而未提及2017年12月的租金，有违常理。而梅伟新主张开出时间是其支付36000元后的第二天即2017年11月8日，符合一般交易习惯，本院予以采信。其次，从2017年11月8日支付的金额来看，郭思贤在收到36000元后对该款项的构成并无提出异议，并在其后开具了案涉收据确认收到押金及2017年11月租金。再结合郭思贤提交的证据，直至本案一审诉讼前郭思贤都未向梅伟新提起以新交的两个月租金作为押金并得到梅伟新同意，即使郭东鹏每月通过短信追租也只是追讨当月租金而从未追讨过扣除作为押金而因此欠交的两个月租金。故一审法院对梅伟新对该36000元构成的解释予以采信，确认梅伟新已交足58000元押金及至2018年8月租金。至于郭思贤主张的51000元押金是否已没收，因涉及郭东鹏与梅伟新签订的租赁合同，本案不作评处，郭思贤或郭东鹏可另寻途径解决。关于租赁合同是否解除问题。从2018年8月6日后双方短信聊天内容来看，梅伟新多次提到柜台被拆、快到期不再承租、退押金退租金等事宜，郭思贤也回复再开业退停业期间的钱及到期退押金，再结合案涉场地所在商场消防检查及整改的新闻报道、案涉场地照片，一审法院对案涉场地柜台被拆这一事实予以采信。因商铺被拆，加之郭东鹏或郭思贤自2018年9月后也没有再短信催讨租金，故一审法院对梅伟新陈述其已于2018年8月6日搬离案涉场地这一事实予以采信，双方的租赁关系因此于该日实际解除。关于租赁合同解除后的返还问题。郭思贤作为出租人，有提供租赁物并保证租赁物在租赁期间符合约定用途的义务。现郭思贤提供的场地上柜台被拆，导致梅伟新无法正常使用案涉场地，故梅伟新要求退回柜台被拆后即2018年8月6日后的租金，一审法院予以支持。关于押金，虽梅伟新每月均有迟延交租的情形，合同也有约定不按时交租不退还押金，但梅伟新最终都已足额交租，其迟延交租的行为虽然违约，但对合同的整体履行不构成重大影响，不属于根本违约，对于迟延交租行为，郭思贤也已经另行收取了罚金以弥补实际损失，再加之郭思贤本身亦有违约行为，其在2018年8月的短信中也曾表示“到期后一个月退押金”，故一审法院对郭思贤没收押金的答辩意见不予采纳。至于利息，双方对此并无合同约定，且如上所述，梅伟新在合同履行过程中也存在一定的违约行为，故一审法院根据公平原则，对梅伟新对利息的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院于2019年12月23日作出如下判决：一、确认梅伟新与郭思贤于2017年11月1日签订的《租赁合同》于2018年8月6日解除。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，郭思贤向梅伟新退回押金58000元。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，郭思贤向梅伟新退还2018年8月7日至2018年8月31日的租金23387元。四、驳回梅伟新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费969元，由梅伟新负担50元，由郭思贤负担919元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审另查明：二审诉讼过程中，郭思贤提供了日期为2018年8月2日的《广州市公安局荔湾区分局责令限期改正通知书》复印件一份，拟证明2018年8月2日广州市公安局荔湾区分局对涉案租赁物所在新亚洲电子数码城进行消防监督检查并发出通知书，但没有涉及涉案租赁物，所以涉案租赁物没有被拆也没被要求整改。对郭思贤提交的上述材料，梅伟新表示，经其向电子数码城和公安局了解到该通知书并未正式发出，该照片只是当时有业主在双方沟通期间进行拍摄，并非正式文件，且该通知也证明公安局的确对租赁物所在电子数码城进行了消防监督检查，在此情况下电子数码城对于违反消防安全的租赁标的先行拆除以应对检查，合情合理。本院认为，本案的争议焦点是：其一，梅伟新是否已足额支付58000元押金及至2018年8月的租金；其二，郭思贤与梅伟新于2017年11月1日签订的《租赁合同》的解除问题；其三，郭思贤是否有权没收58000元押金并收取2018年8月6日之后的租金。关于梅伟新是否已足额支付58000元押金及至2018年8月租金的问题。一审法院基于《收据》上载明的内容、郭思贤每月向梅伟新催缴当月租金等情况，并结合一般交易习惯，采信梅伟新关于押金支付的事实主张，认定梅伟新已于2017年11月8日交足58000元押金并已实际支付租金至2018年8月，论理充分，证据充足，故本院予以维持。郭思贤所提58000元押金是从梅伟新2017年11月之后所支付租金中抵扣、梅伟新实际仅支付租金至2018年6月的主张，与《收据》以及双方间往来信息显示内容明显不符，对其主张，本院难以采信。梅伟新在与案外人郭东鹏签订的《租赁合同》履行过程中是否存在违约行为，不属于本案合同关系审查范畴，一审法院对郭思贤提出没收51000元押金的主张不作评处，处理并无不当，郭思贤基于此所提上诉主张，理据并不充分。关于《租赁合同》的解除问题。梅伟新以《租赁合同》项下XX商铺因商场消防检查及整改而被拆除为由，主张《租赁合同》于2018年8月6日已实际解除，并提供了2018年8月6日后双方的短信聊天记录、现场照片及涉案商铺所在商场消防检查及整改的新闻报道为证，上述证据已能形成完整的证据链对梅伟新的事实主张予以佐证，再结合自2018年9月之后郭思贤（或郭东鹏）再未如之前一样每月通过短信向梅伟新催收当月租金的情况，一审法院采信梅伟新关于其已于2018年8月6日搬离涉案商铺的主张，并判决《租赁合同》于2018年8月6日解除，合法有据，本院予以维持。郭思贤于二审诉讼过程中所提交的《广州市公安局荔湾区分局责令限期改正通知书》仅为复印件，无法核实其真实性，其内容亦无法反证郭思贤关于涉案商铺未被拆除的事实主张，故对该证据本院不予采信，且对于涉案商铺已被拆除无法继续经营的事实，郭思贤也曾通过“合同得继续，到时候开业先退你停业期间的钱”的表述予以确认，故郭思贤依据上述通知书所主张的涉案商铺未被拆除或整改的主张，本院不予采纳。关于郭思贤是否有权收取2018年8月6日之后的租金并没收58000元押金的问题。如上所述，郭思贤与梅伟新签订的《租赁合同》已于2018年8月6日解除，梅伟新因商铺被拆除而自2018年8月6日无法继续使用租赁物，故郭思贤应退回已收取的2018年8月6日之后的租金。虽然，《租赁合同》约定“租金应在每月的一号前支付”，但在该约定之后亦同时约定“（如有改动按甲方通知）”，由此可见，双方对于支付租金期限的变动是允许的，但需以甲方即郭思贤通知为准。在涉案《租赁合同》的实际履行中，梅伟新确实存在超过每月1号支付租金的行为，但最终都已足额支付，从双方的往来信息内容来看，郭思贤对于梅伟新的迟延支付行为已表示允许或接受，并已通过收取罚金的方式得到补偿，即郭思贤与梅伟新已通过实际行为对合同中每月1日前支付租金的约定予以调整，且已履行完毕；郭思贤亦在2018年8月17日向梅伟新明作出“到期后一个月退押金”的承诺。再者，根据《租赁合同》中“如不按时交租金和其他费用，甲方有权不经诉讼要求乙方搬出并不退还押金”的约定，不退还押金的前提条件为郭思贤因梅伟新逾期支付的行为而解除合同提前收回商铺，而从本案的实际履行过程来看，并无证据显示存在郭思贤提前收回商铺的情节，即不退还押金的条件并未成就。综上，郭思贤以梅伟新迟延支付租金构成违约金为由，要求没收58000元押金，既有违诚实信用原则，也缺乏充分的事实和法律依据。一审判令郭思贤返还押金及2018年8月6日之后的租金给梅伟新，并无不当，本院予以维持。综上所述，郭思贤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1250元，由郭思贤负担。审判长  赵琦铭审判员  黄春成审判员  柳玮玮二〇二〇年五月二十六日法官助理张敏娟书记员郭蔚琳