广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终8359号上诉人（原审原告）：广州长建物业管理有限公司，住所地：广东省广州市越秀区寺右新马路25号大院2号801、802室。法定代表人：刘保军，该公司总经理。委托诉讼代理人：张峰，该公司员工。委托诉讼代理人：张磊，该公司员工。被上诉人（原审被告）：李殿喜，男，1963年11月25日出生，汉族，身份证住址黑龙江省牡丹江市西安区。委托诉讼代理人：唐小平，广东启源律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐宁，广东启源律师事务所律师。上诉人广州长建物业管理有限公司（以下简称长建物业公司）因与被上诉人李殿喜物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初21215号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。长建物业公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持长建物业公司一审的诉讼请求；3.诉讼费用由李殿喜承担。事实和理由：长建物业公司与案涉小区业主委员会签订物业管理服务合同后，长建物业公司对李殿喜提供了物业安全、清洁及设备维护等物业管理服务，李殿喜应按合同约定即1.95元/㎡的标准向长建物业公司支付物业管理费，但李殿喜自2010年2月起一直未向我司缴交物业管理服务费，李殿喜将近10年时间拖欠物业管理服务费，已经构成严重违约。根据合同约定，李殿喜应按照合同约定承担违约责任，即支付欠付物业管理服务费期间的违约金，一审法院将违约金标准调整为中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%，显属不合理。在李殿喜拖欠物业管理费期间，长建物业公司一直通过电话催收或上门催收或者居委会调解等方式向李殿喜催收物业管理费，故本案的诉讼时效并未经过。至于案涉水电费电梯费等费用，根据日常生活经验可知，电梯及公共梯灯等均是电子器件，存在损耗及维修保养的费用，而李殿喜从未支付过上述费用，一审法院仅以长建物业公司未提供其支付上述费用的证据为由认定不予支持，显属错误。综上，恳请二审法院判如所请。李殿喜二审辩称，不同意长建物业公司的上诉请求、事实和理由，我方同意一审判决。长建物业公司于2019年5月21日向一审法院起诉请求：1.判令李殿喜向长建物业公司支付位于广州市越秀区永福路永福楼小区42号之四2402房的从2010年2月起至2019年4月止共计111个月的物业管理费合计76273.78元[自用水费5787.09元、自用电费39390.39元、管理费25689.2元（其中2010年2月到2011年3月每月每平方米1.60元；2011年4月到2019年4月每月每平方米1.95元，案涉房屋面积为121.25平方米）、电梯及公共梯灯的公摊及维修分摊费用4852.1元、垃圾费555元（每月5元）]；2.判令李殿喜向长建物业公司支付逾期付款违约金（按照每日千分之一的标准计算，从2010年2月1日起至实际付清全部的物业管理费之日止）。一审法院认定事实：2007年1月1日，永福楼小区业主委员会（甲方）与长建物业公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，其中约定：甲方将永福楼小区委托乙方实行物业管理，期限自2007年1月1日至2009年12月31日，住宅高层管理服务费1.6元/月/平方米，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按应交管理费的1‰交纳滞纳金等。2010年8月28日，永福楼小区业主委员会（甲方）与长建物业公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，其中约定：甲方将永福楼小区委托乙方实行物业管理，期限自2010年11月1日至2015年10月31日，住宅高层管理服务费1.6元/月/平方米，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按应交管理费的万分之三交纳滞纳金等。2016年5月20日，永福楼小区业主委员会（甲方）与长建物业公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，其中约定：甲方将永福楼小区委托乙方实行物业管理，期限自2016年6月1日至2016年12月31日，住宅电梯房管理服务费1.95元/月/平方米，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按应交管理费的万分之三交纳滞纳金等。2017年1月18日，永福楼小区业主委员会（甲方）与长建物业公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，其中约定：甲方将永福楼小区委托乙方实行物业管理，期限自2017年1月1日至2019年12月31日，住宅电梯房管理服务费1.95元/月/平方米，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按应交管理费的万分之三交纳滞纳金等。长建物业公司、李殿喜一致确认李殿喜为广州市越秀区永福路永福楼小区42号之四2402房的产权人，建筑面积为121.25平方米。长建物业公司未能举证证明在本案诉讼前曾向李殿喜主张有关费用。本案诉讼过程中，长建物业公司提供了《永福楼东塔2402房2010年2月-2019年4月欠缴水、电管理费明细表》。李殿喜对该证据表示：一、长建物业公司庭后提交的证据，无法证明长建物业公司在本案起诉前，有向李殿喜催收过任何费用，根据《民法总则》的规定，诉讼时效期间为三年，因此，对于长建物业公司起诉之日起三年前的费用，即在2016年5月之前李殿喜拖欠的费用，长建物业公司无权追索；二、该证据为长建物业公司自行制作，无发票或收据等其他证据佐证，无法证明长建物业公司有实际支出过相关费用，法院应不予采信。一审法院认为，永福楼小区业主委员会与长建物业公司自愿签订的《物业管理委托合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对永福楼小区全体业主均具有约束力。长建物业公司按照该合同对永福楼小区提供了物业管理服务，有权按照上述合同约定的收费标准收取物业服务费用。李殿喜作为该小区之四2402房的业主，应当根据合同约定的标准向长建物业公司缴纳物业服务费。关于自用水费、自用电费、电梯及公共梯灯的公摊及维修分摊费用、垃圾费的问题，首先，长建物业公司并未提供得到李殿喜确认的自用水费、自用电费量的证据。其次，水、电费及垃圾费是由有关部门收取，而长建物业公司未能提供已代李殿喜垫付了上述费用的证据，长建物业公司无权向李殿喜收取上述费用。再次，长建物业公司并未提供电梯及公共梯灯的公摊及维修分摊费用的证据。综上分析，长建物业公司要求李殿喜支付自用水费、自用电费、电梯及公共梯灯的公摊及维修分摊费用、垃圾费依据不足，一审法院不予支持。关于逾期支付物业服务费违约金的问题，李殿喜逾期向长建物业公司支付物业服务费已构成违约，长建物业公司据此要求李殿喜给付逾期支付物业服务费的违约金合法有理，一审法院予以支持。经审查，违约金按每日0.1%计算显属过高，一审法院不予采纳，根据公平合理原则，违约金的标准宜参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算。因物业服务费是按每月计算，虽然上述《物业管理委托合同》没有约定交费时间，故按交易习惯应为每月交纳，违约金的起始时间应从下月的第一天起开始计算。关于诉讼时效问题，《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，本案诉讼时效起算点应从长建物业公司起诉之时即2019年5月21日倒推三年，又因上述《物业管理委托合同》没有约定交费时间，按交易习惯应为每月交纳，违约金的起始时间应从下月的第一天起开始计算，故2016年4月（含当月）以前的物业服务费已过诉讼时效，一审法院不予支持。李殿喜应向长建物业公司支付自2016年5月1日至2019年4月30日期间的物业服务费。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《物业管理条例》第十二条第四款、第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条的规定，于2019年11月21日判决如下：一、李殿喜应于判决生效之日起五日内，向长建物业公司支付广州市越秀区永福路永福楼小区42号之四2402房，自2016年5月1日起至2019年4月30日的物业服务费（每月按236.44元计算）；二、李殿喜应于判决生效之日起五日内，向长建物业公司支付迟延给付物业服务费的违约金（以同期应付而未付的物业服务费为本金，从2016年6月1日起按中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算，违约金总额以未付的物业服务费总额为限）；三、驳回长建物业公司的其他诉讼请求。一审案件受理费1707元，由长建物业公司负担1632元，李殿喜负担75元。双方当事人对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审中，双方当事人均无提交新证据。二审中，双方当事人共同确认以下事实：长建物业公司没有提交争议费用的代交凭证。本院认为，关于长建物业公司的上诉主张应否支持的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，长建物业公司并无就其主张的争议费用提交代交的相关证据，也未就本案起诉之前就争议物业管理费提出主张进行举证，因此，长建物业公司理应就举证不能承担相应的法律后果，一审法院驳回其诉讼请求正确，本院予以维持。至于违约金的计算问题，因长建物业公司并无提交证据证明其实际损失，故一审法院调整违约金标准，符合公平合理原则，本院予以维持。综上所述，长建物业公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1632元，由广州长建物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇二〇年五月二十六日书记员  杨希曾龙辉