四川省营山县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1322民初448号 原告：杨祖荣，男，1993年9月1日出生汉族，四川省隆昌县人，住成都市天府新区。 委托诉讼代理人（特别授权）：张傲寒，四川天润华邦律师事务所律师。 被告：廖陈翔（曾用名：廖正翔），男，1987年11月28日出生汉族，四川省营山县人，住营山县。 委托诉讼代理人（特别授权）：张俊忠，四川营欣律师事务所律师。 原告杨祖荣与被告廖陈翔租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月25日立案受理后，依法适用简易程序分别于2020年4月13日、2020年5月11日公开开庭进行了审理。原告杨祖荣的委托诉讼代理人张傲寒，被告廖陈翔及委托诉讼代理人张俊忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告杨祖荣向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法解除原、被告双方所订立的《房屋租赁合同》；2.请求判令被告向原告支付欠交房屋租金5000元及由此产生的资金利息475元（以5000元为基数按照银行同期贷款利率，计算至2020年2月14日）；3.请求判令被告支付原告违约金19167元；4.请求判令被告赔偿原告房屋装修损失215000元；5.判令被告赔偿空调费用25000元；6.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年5月1日，原告与被告签订了房屋租赁合同，约定由被告租赁原告房屋，租赁期间为2018年5月1日至2028年5月1日（共120个月），租金为115000元一年。根据合同约定：被告方所租赁的房屋为欧玛特广场十幢四号，房屋交付时原告已经装修，并安装了2台室内空调，且楼上楼下灯具皆布满，可正常照明。被告方每12月向原告支付一次租金，第一年在2018年2月14日付清，之后每次提前60日向原告支付一次租金。第一年租金若未按时付清则收取同比资金利息。若被告方在租赁期间保管不当或不合理使用，导致该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏、故障，被告方应负责维修或承担赔偿责任。合同签订后被告支付了5000元押金及11万元租金，尚欠5000元租金至今未付。后被告未按合同约定支付第二年租金。原告查看房屋才发现被告已搬离且拆卸了房屋中的空调、灯具，严重破坏了房屋的装修。被告违约提前退租搬离房屋、拆卸租赁房屋的附属设施设备、破坏租赁房屋的装修，属于严重违约。合同第十条约定：乙方（被告方）有下列情形之一的，甲方（原告方）有权解除合同，收回房屋：（1）不按照约定支付租金达15日……（3）保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；第十一条约定：……；乙方需提前退租的，并提前三十日通知甲方，按月租金的一倍支付违约金且自行承担装修损失，甲方退还相应的租金，不退还押金。根据合同约定，原告有权解除租赁合同，并要求被告承担相应的违约责任，以及损害原告房屋的赔偿责任。综上，被告方提前退租，破坏原告方房屋，根据《房屋租赁合同》的约定以及《中华人民共同和合同法》的相关规定，应向原告承担违约责任以及赔偿责任。 被告廖陈翔辩称,人民法院应驳回原告的全部诉讼请求。原、被告于2018年1月23日签订了房屋租赁合同属实，被告承租原告位于欧玛特广场10栋的营业房，被告已缴纳租金110000元及押金5000元共计115000元。按约定，被告提前对租赁房屋进行了装修，装修过程中经征得原告同意才将原室内空调予以处理变卖。因经营不景气，被告在第一年租期届满之日即2019年4月12日，与原告电话联系并告知相关情况，希望与原告协商解除租赁合同，原告也表示同意解除合同。经被告多次与原告电话或微信联系办理解除租赁合同的相关手续并交接租赁房屋，但原告均未前往现场与被告完善手续。5月4日，被告去腾退搬离自有物品，才发现租赁门市房屋已经换锁。经被告与原告电话联系才知道是原告委托的欧玛特物业租售中心的熊女士代为换锁，由熊女士开门后，被告将自有物品搬离租赁门市，从此以后，被告未再去过租赁门市内。2019年7月4日，原告微信告知被告门市房要重新出租他人，要被告承担门市卫生清洁费2000元及灯具折旧费4000元，被告不予认可，由此双方才有了争议。综上，原、被告已经协商解除合同，被告没有任何违约行为。年租金115000元，原告已交的押金5000元冲抵租金5000元，原告并无异议。原告诉称的房屋装修损失缺乏事实依据，按租赁合同约定，被告可以自主装修，并未损害房屋主体结构。请人民法院依法裁判。 经审理查明，2018年1月23日，出租方（甲方）杨祖荣与承租方（乙方）廖陈翔签订《房屋租赁合同》。条款内容为:“第一条房屋概况，房屋位于欧玛特广场十幢四号（以照片地理为准）；房屋交付状态，甲方已装修，室内空调共计2台，楼上楼下灯具布满，已正常照明。第二条房屋租赁用途及登记备案，房屋仅作为商业使用等。第三条租赁期限，房屋租赁期自2018年5月1日至2028年5月1日，共计120个月，甲方同意在2018年1月日前将房屋交付给乙方使用；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属设施。甲乙双方应对房屋和附属品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。第四条租金及押金，房屋年租金为115000元，乙方每1个月向甲方支付一次租金，在本合同签订之日起1日内付清，之后每次提前60日向甲方支付一次租金，签订本合同当日乙方向甲方支付押金5000元。第六条房屋维护及维修，乙方自愿、自主装修，乙方可根据自身需要对租赁物进行装修、改造或者增设附属设施设备；第七条合同期满租赁物的返还，乙方需按合同约定将租赁物返还甲方，合同期满或提前解除时，乙方必须搬离置于租赁物内的资产（不得拆除的除外）。第十条合同解除，经甲乙双方协商一致，可以解除本合同等。第十一条违约责任，乙方需提前退租的，应提前三十日通知甲方，按月租金的一倍支付违约金且自行承担装修损失等。第十三条其他约定事项，在乙方租赁期间，一楼租金115000元，二楼无偿使用，租金前三年无递增；三年后递增仅限于一楼。三年后递增按照随行就市的价格。第一年租金在2018年2月14日前付清，如未在规定时间内付清房租，甲方将收取同比资金利息。 签订合同当日，廖陈翔付给杨祖荣租房定金10000元、房屋押金5000元。2018年2月10日，廖陈翔通过银行两次分别转账50000元给杨祖荣的母亲黄长征支付房租（黄长征系该租赁房屋的权利人并已预告登记）。至此，廖陈翔共计支付房租110000元、押金5000元。同时，杨祖荣将租赁房屋交付给廖陈翔使用或装修。 廖陈翔接收房屋在前期装修过程中，因房东杨祖荣常住成都市，双方就通过电话或微信联系。涉及装修中需要更换电缆线，杨祖荣同意由廖陈翔更换电缆线并愿意承担部分更换成本（3成）。同时还对租赁房屋中原有空调没有地方存放，经杨祖荣同意后由廖陈翔处理原有空调，廖陈翔处理空调收入200元，并于2018年4月15日微信转款200元给杨祖荣，杨祖荣未收款。之后在2018年6月5日，经廖陈翔微信联系杨祖荣支付电缆线钱10480元并扣除处理空调钱，然后，杨祖荣通过微信转款3293元（10480元＊3－200元）给廖陈翔。 廖陈翔租赁经营至2019年4月，租期快满一年时，因经营不景气，在4月12日，廖陈翔即与杨祖荣电话联系说明情况并希望解除租赁合同，杨祖荣回复待五·一节过后来营山处理。2019年5月4日，廖陈翔再次与杨祖荣联系，并准备去租赁房屋搬离相关物品，才发现租赁房屋门锁被换。经其与杨祖荣联系后才知道是杨祖荣委托的欧玛特物业租售中心的熊女士更换的门锁。后经廖陈翔从熊女士处拿到钥匙开门搬离物品后将钥匙交给熊女士管理。审理中，经法庭与熊女士电话（181××××5812）联系，熊女士称自己当时在欧玛特物业租售中心上班，受杨祖荣委托于五·一节前换锁，5月4日廖陈翔拿去钥匙开门搬离物品后收回钥匙放在租售中心。2019年7月底以后，因自己从欧玛特物业租售中心离职，便将门锁钥匙继续放在欧玛特物业租售中心。 2019年5月4日以后，廖陈翔未再去过租赁房屋并认为与杨祖荣之间的租赁事宜已经全部了结。2019年7月4日，杨祖荣通过微信发给廖陈翔称：兄弟房子我要租给其他人了，我们这边合计了一下，打扫卫生费用一共2000元，灯具我给你算了折旧4000元合计6000元，麻烦你回复一下。同时，杨祖荣通过微信发给廖陈翔租赁房屋现场视频（视频系由熊女士录制发给杨祖荣的），通过视频反映租赁房屋内有很多垃圾且有损毁装修的情况存在。廖陈翔回复称自己搬离物品时没有对房屋做清结卫生属实，但并未损毁装修；即或对装修有毁损，也是他人后面搬东西时损坏的了，不愿意支付杨祖荣主张的6000元。因双方未有协商结果，杨祖荣于今年2月向本院起诉。原告主张由被告赔偿装修损失及空调损失，并提供了其于2016年4月-10月将涉案房屋承包给四川芙华装饰工程有限公司装修以及由营山马龙电器销售有限公司安装空调的相关依据。 审理中，结合本案的实际情况并征求双方意见，原告坚持应由被告赔偿损失不低于30000元，而被告最多愿意支付10000元，未调解成功。 本院认为，原告杨祖荣与被告廖陈翔所签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，对当事人具有法律约束力，当事人均应按照合同约定履行自己的义务。虽然租赁房屋系杨祖荣母亲黄长征所有，但订立租赁合同后承租人廖陈翔将租金通过银行转账到黄长征账户，说明杨祖荣将母亲黄长征房屋出租，黄长征是明知并无异议。合同中约定经当事人协商一致，可以解除合同。本案中，廖陈翔因经营不景气，于2019年4月即与杨祖荣电话沟通提前解除租赁合同事宜，杨祖荣虽未正面回复廖陈翔同意提前解除租赁合同，但杨祖荣于2019年5·1节前就已经委托欧玛特物业租售中心的熊女士将租赁房屋门锁换掉，说明杨祖荣已同意廖陈翔提前退租，双方已就解除租赁合同达成合意，双方租赁合同已于2019年5·1节前换锁之日解除。对于原告主张被告尚欠付第一年租金5000元，因被告在前期装修中，原告曾付电缆线款给被告，原告未曾抵扣租金；同时双方协商解除合同之时就被告已交押金5000元不予退还抵作租金，被告也无异议，所以，被告已付清第一年租金115000元，原告的该项主张，本院不予支持。同样，双方协商解除租赁合同达成合意，未涉及追究违约责任的问题，原告现依据租赁合同主张月租金一倍的违约金19167元，本院不予支持。对于原告主张由被告赔偿空调损失25000元，因被告处理空调已经原告同意，且原告在支付电缆线款时已实际收取扣减空调处理费，故原告主张由被告赔偿空调损失的请求，缺乏事实依据，本院不予支持。 合同解除后，杨祖荣与廖陈翔均应就合同解除后的租赁房屋交接等事宜予以完善，廖陈翔作为承租人应及时将租赁房屋退还给杨祖荣。但因杨祖荣委托他人换锁且在廖陈翔搬离物品后，杨祖荣仍未到场接收房屋并一直由委托人或物业租售中心代管。现不能确定租赁房屋内有所毁损的情况系承租人廖陈翔所为；同时在2019年7月4日，出租人杨祖荣仅主张有清结卫生费及灯具折旧等共计6000元，出租人未及时现场接收房屋，导致损失扩大，应由出租人自己承担主要责任。鉴于原、被告在解除租赁合同时，被告未与原告进行现场交接房屋，致租赁房屋内装修有所毁损，被告也应承担一定的责任，本院酌定由被告赔偿原告损失10000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告廖陈翔于本判决发生法律效力后立即支付给 原告杨祖荣租赁房屋损失人民币10000元； 二、驳回原告杨祖荣的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2635元，由原告杨祖荣承担2000元，被告廖陈翔承担635元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  钟晓勇 二〇二〇年五月二十二日 书记员  冯 雯