广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终7007号上诉人（原审原告、反诉被告）：赵贤明，男，1962年10月11日出生，汉族，住湖南省邵东县。委托诉讼代理人：王罕芳，上海锦天城（广州）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：黄晓晏（曾用名黄晓燕），女，1974年8月14日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：黄福寿，广东华安联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：李小红，广东华安联合律师事务所律师。上诉人赵贤明、黄晓晏因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2018）粤0111民初15748号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵贤明上诉请求判令：1.撤销原审判决；2.改判黄晓晏赔偿赵贤明各项经济损失1200000元(壹佰贰拾万元)；3.驳回黄晓晏的原审全部反诉请求；4.本案一、二审诉讼费用均由黄晓晏承担。事实与理由如下：一、黄晓晏作为出租人，在明知涉案房屋不符合报建资质的情况下仍私自对外出租，应承担《承包房屋租赁合同》(下简称《租赁合同》)无效的全部过错责任，原审法院认定双方平均分担过错，继而判决黄晓晏仅赔偿装饰、扩建工程的50％现值损失，属于认定事实错误、适用法律不当，应予纠正。其一，《租赁合同》被认定为无效的根本原因系黄晓晏未提供适格的租赁物。作为出租方，理应对所出租的房屋符合报建手续负责，但黄晓晏在未取得与房屋实际建筑面积相符的《农村(墟证)宅基地使用证》的情况下，仍然私自将房屋对外出租，应就本案纠纷的发生承担部分过错责任。从常理来说，黄晓晏已从事租赁行业多年，理应充分知晓涉案租赁物与报建手续不符，亦应知无证出租涉案房屋将会触犯法律，随时可能引发相应纠纷。黄晓晏为谋取私利，私自出租与规划证照不符的涉案房屋，无论从主客观角度而言，都应承担全部过错责任。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款的规定，黄晓晏应当赔偿赵贤明涉案装饰装修与天面加建工程的全部经济损失(房屋改造费347800元、天面搭建费用584690元)。其二，就涉案房屋的改造、装修、建设工程，原审法院委托评估机构作出的《工程造价鉴定意见书》的评估价值过低，请求予以调整。第一，《工程造价鉴定意见书》将2-8层改造部分和天面加建部分全部统一按8年折旧计算不合理。2-8层改造部分是装修改造，而天面加建部分均为新建，2-8层改造部分和天面加建部分两者不能混为一谈。参照我国住宅使用权期限为70年的相关规定，天面加建部分仅按8年折旧计算缺乏依据，应予调整。第二，天面加建部分共建有5套房屋，且全部是新建。天面部分是经过黄晓晏同意后，由赵贤明组织施工并承担全部建设费用，且目前天面部分仍然由黄晓晏继续使用受益。赵贤明原审提供的《倚山翠庭小区5号楼天面搭建工程预算表》、图纸、施工负责人袁子龙出具的《情况说明》等证据可证实赵贤明就天面搭建工程实际支出了584960元工程款，现鉴定报告的结论仅为319767.45元，两者差距为265192.55元之多，对赵贤明显失公平；二、在本案原审期间，黄晓晏藐视法院司法权威，组织社会无业人员多次强行破坏涉案房屋及各类设施，不断骚扰赵贤明及租户。在驱赶、清退所有租户后，黄晓晏又强行将赵贤明价值约279207元的财物搬出涉案房屋堆至小区空地，曝晒雨淋弃置于不顾，致赵贤明财物全部灭失，应当承担全部赔偿责任。原审判决黄晓晏赔偿赵贤明损失8万元，未能合理弥补赵贤明的相关损失，应予以调整。第一，黄晓晏在将赵贤明的财物搬离涉案房屋之前，未尽充分合法有效的告知义务。根据赵贤明原审提供的证据清单(七)，黄晓晏于2019年7月3日通过微信将《限期腾房通知书》发送给赵贤明，却通知赵贤明应于2019年7月2日腾房。鉴于黄晓晏知晓赵贤明的手机号码，也保留赵贤明的微信，其完全可以使用正常联系方式与赵贤明沟通却不使用该通知方式，充分证明黄晓晏未尽充分合法有效的告知义务。第二，黄晓晏将赵贤明的财物搬离涉案房屋之时，未对赵贤明的财物尽到合理妥善保管的义务。黄晓晏将赵贤明的财物搬离涉案房屋的事实发生在本案原审阶段，此时双方纠纷尚未了结，致赵贤明的财物全部灭失，给赵贤明的合法财产权益造成了巨大损失(183687元+95520元=279207元)；三、租赁合同到期前，双方对续租房屋、改造租赁物等事项已达基本共识，后因黄晓晏反悔未能续约。黄晓晏曾多次明示赵贤明续租，并在2018年4月前通过商谈、安抚等方式维系赵贤明对续租房屋的信心。为此，基于双方己合作多年及对黄晓晏的信赖，赵贤明购置改造材料，与租客签订续租合同。因此，原审认定赵贤明在未确定续租的情况下私自购买材料、分租涉案房屋，须自行承担损失，处理不当。赵贤明与黄晓晏合作近八年，在本案纠纷发生前，双方一直保持良好的沟通，黄晓晏亦曾多次确认，赵贤明对涉案房屋拥有绝对的优先续租权利。至2018年4月份，黄晓晏依然采用商谈的方式维系赵贤明对于正常续租房屋的预期。从赵贤明原审提交的证据可知，涉案租赁物的续租商谈持续近一年时间，双方先后就续租后的租赁物改造、租金等问题基本达成共识，只因黄晓晏后期单方反悔而作罢。赵贤明原审提交证据显示，2018年4月13日，黄晓晏通过微信向赵贤明发出涉案房屋的改造图纸，要求赵贤明按该图纸改造涉案房屋。2018年4月21日，黄晓晏微信仍然承认同意续租房屋给赵贤明，双方仅就租赁期限是10年还是12年问题协商。依常理，如在《租赁合同》到期后才开始改造工作，在当时情境下势必影响《租赁合同》续约与正常收益。为保障续租如期开展，在黄晓晏的指引下，赵贤明积极准备装修改造工作，购置相关装修改造材料。从本案现有证据来看，赵贤明购买改造建材、续租房屋的相应时间基本集中在2018年3-4月份，该时间节点与赵贤明的上述主张相符。上述事实可以证明，赵贤明基于对黄晓晏同意优先续租的信赖，同期做好相应续租的装修改造和签订续租合同等相关工作的准备，事后由于黄晓晏单方反悔而无法续租，黄晓晏负有最主要的过错责任，应当赔偿赵贤明为续租房屋而支出的租户赔偿款96100元、预付款66000元、材料款45030元；四、黄晓晏未采取正当方式主张涉案租赁物的占有、使用权，在原审法院口头警告的情况下，黄晓晏仍旧以打砸、强清、破锁等暴力手段威吓赵贤明。基于上述非常规手段，自2018年12月租客全部搬离后，黄晓晏就实质掌握着收回涉案房屋的主动权，未遭受任何损失，原审认定黄晓晏自2019年7月才收回房屋，违反本案基本事实，应予纠正。2018年11月7日，黄晓晏开始以断水断电、威吓等方式逼走租客，强拆监控等设备，致涉案房屋完全不具备居住、使用功能。由于正常居住和人身财产安全得不到保障，所有租客要求退租。从赵贤明原审提供的证据显示，在2018年12月前，赵贤明完成了对所有租客的赔偿工作，因此，至迟于2019年1月，涉案房屋已无任何可以实质性阻碍黄晓晏使用房屋的障碍。2019年7月后，黄晓晏的暴力行为全面升级，发展至打砸门锁，将赵贤明的财物暴力清出涉案房屋堆至小区空地，暴晒雨淋弃置于不顾。因此，黄晓晏在2018年11月就拥有占有房屋的能力，且一直采取破坏水电设备、停水停电、破锁、砸物等行为阻碍赵贤明使用涉案房屋，故原审法院认定黄晓晏在2019年7月3日自行收回房屋，是混淆认定占用房屋的起始节点与采取暴力行为起始节点，应予纠正。黄晓晏的上述暴力行为导致赵贤明续租涉案房屋的目的无法实现，赵贤明不得己于2019年初远渡缅甸谋生。此后，赵贤明身在国外，从未阻止黄晓晏使用房屋，亦未就涉案房屋获得任何收入，故原审判决赵贤明向黄晓晏支付房屋占用费170100元，不仅在租期起止时间和租金标准两方面处理不当，从情理上也令人难以接受，应予撤销；五、原审认定赵贤明占用期间的租金标准没有依据。即使要计算占用期间的利息，也应当从公平原则参照双方原租赁合同期间每月15400元的约定标准。原审认定1500元单房每月的租金标准是双方协商谈判时提出的附条件标准，不应作为法院判决依据。黄晓晏对赵贤明的上诉请求答辩称：其一，合同无效情形下分摊损失，前提是合同无效造成了损失，如果没有造成损失，就丧失了责任分摊的前提。本案中，租赁合同约定的履行期限已经届满，即赵贤明对该房屋的投资进行了完整的期限使用，已实现其经济收益。因此，赵贤明并未因合同无效而遭受任何实际损失。双方签订的租赁合同也明确约定，租赁期限届满之后，赵贤明在该房屋所投入的装修所有权都归黄晓晏所有，如有损坏，应由赵贤明即承租人进行修理修复完毕之后再交付给黄晓晏。因此，赵贤明依据其投入的装修金额主张黄晓晏进行赔偿，不符合《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，也不符合双方关于合同期限届满之后装修物的归属的约定。其二，关于家私家电的损失赔偿问题。合同约定期限届满之后的2019年1月，黄晓晏已通知赵贤明自行腾房，将房屋返还给黄晓晏使用，否则黄晓晏将自行移除其房内遗留的个人物品，包括家电、家具，并放置在楼下，赵贤明拒绝领取造成的损失，应由其自行承担。且黄晓晏在2019年6月30日通过张贴的方式再次向赵贤明进行送达，其依然拒绝领取。因此，黄晓晏按照通知的内容，自行将赵贤明的物品放置到楼下，其灭失的责任应该由其自行承担。其三，关于占用费的标准问题。占用属于赵贤明对黄晓晏的侵权，侵权的赔偿原则是弥补实际损失，黄晓晏因赵贤明的占用行为遭受的实际损失是租金收益，黄晓晏与案外人签订的租赁合同约定的月租金标准是58000元，该标准符合当时的租赁市场价格，故赵贤明赔偿黄晓晏的占用费应按照该标准进行计算。黄晓晏上诉请求判令：1.撤销原审判决；2.改判驳回赵贤明的全部诉讼请求；3.改判赵贤明向黄晓晏支付2018年10月31日至2019年7月3日(共计246天)期间的房屋占用费475600元(月租金58000元÷30天×246天=475600元)；4.本案一审、二审诉讼费由赵贤明承担。事实与理由如下：一、关于赵贤明是否存在实际损失及黄晓晏是否应当赔偿赵贤明经济损失的问题。其一，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款的规定，该条款的立法目的在于解决订立合同后，在合同未履行或无法履行完毕之前，导致合同各方存在未实现合同预期利益的情况，进而划分因合同无效造成各方损失的责任分摊问题。简言之，承担合同无效的过错赔偿责任的前提是必须存在“实际损失”。而本案中，赵贤明所装修、改造的房屋已由赵贤明使用至合同期限届满之时，赵贤明己通过对外出租、收取租金的方式实现了其投资回报，也已实现其合同预期利益。因此，本案合同无效并没有给赵贤明造成任何实际损失，黄晓晏也没有“按过错大小承担赔偿责任”的事实根据。其二，赵贤明于2012年11月1日承租涉案房屋后，擅自对涉案房屋进行装修、改造，没有任何证据证明上述装修、改造事先经由黄晓晏同意。根据合同无效的赔偿规则，该装修、改造行为应当于装修、改造之前经由黄晓晏同意，而并无事后追认的理由。原审以“装修后至合同履行期限届满之时，(黄晓晏)长达6年之久未提出过异议”为由推定黄晓晏对该等装修、改造视为同意，违反合同无效赔偿责任的认定规则，也不符合举证规则；二、关于黄晓晏是否构成对赵贤明的财产侵权及是否存在赔偿依据的问题。按照《中华人民共和国合同法》的规定，赵贤明在2018年10月30日《租赁合同》约定的期限届满之时，应自行将涉案房屋内的家私搬离并将房屋返还，但赵贤明在合同期限届满后拒绝腾房，拒绝将其家私搬离房屋。黄晓晏于2019年1月21日向赵贤明送达《限期腾房告知书》，但赵贤明依然拒绝腾房。2019年6月28日，评估机构进行房屋现场勘验后，赵贤明依然拒绝腾房。黄晓晏于2019年6月30日再次以现场粘贴腾房告知书的方式，再次催促赵贤明腾房，赵贤明依然不予理会。基于此，黄晓晏为实现对自有房屋的使用权，防止自身在本案中的损失继续扩大，将赵贤明拒绝领取的放置在涉案房屋内的家私搬至小区楼下的行为合法、合理。赵贤明非法占用他人房屋，在明知黄晓晏将腾房的情况下，仍拒绝将其自有家私搬离其所占用的房屋，属于对其自有家私灭失的放任。因此，原审判决黄晓晏赔偿赵贤明家私家电损失8万元，属于认定事实与适用法律错误；三、关于赵贤明应当支付占用费的计算标准问题。根据侵权责任的赔偿规则，赵贤明向黄晓晏支付占用费的具体数额，应当足以弥补黄晓晏因赵贤明占用而造成的实际损失。在涉案《租赁合同》约定履行期限届满后，黄晓晏将涉案房屋出租给第三人，并约定每月租金为58000元，因赵贤明占用涉案房屋直至2019年7月3日，该占用期间造成黄晓晏的上述租金损失应由赵贤明承担。赵贤明的占用期间为2018年10月31日至2019年7月3日(共计246天)，黄晓晏的实际损失为475600元(月租金58000元÷30天×246天=475600元)，赵贤明应当按该数额支付占用费。退一步来讲，涉案房屋包括2-8层，实际每层为3套房，七层共计21套房，而非原审认定的14套房。即便按照每套房1500元占用费的标准进行计算，2-8层每月的占用费也应为31500元，并非原审认定的21000元。因此，原审法院判令赵贤明向黄晓晏支付房屋占用费每月21000元，属于认定事实错误。赵贤明对黄晓晏的上诉请求答辩称：不同意按照黄晓晏与案外人签订的租赁合同约定的租金标准来计算本案占用费。因涉案房屋至今仍未取得合法的建设工程规划许可手续，黄晓晏与案外人所签订的房屋租赁合同依然为无效合同，该无效合同约定的租金标准显然不可能作为本案认定占用费的依据。且案外人与黄晓晏有着明显的利害关系，双方所约定的租金标准不应当作为认定本案事实的依据。其它答辩意见与上诉意见一致。赵贤明于2018年11月13日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.黄晓晏赔偿赵贤明各项经济损失合计120万元；2.本案受理费由黄晓晏承担。黄晓晏反诉请求判令：1.赵贤明按照每日1933.33元的标准向黄晓晏支付其占用涉案房屋期间的房屋占用费至2019年7月3日；2.赵贤明承担本案诉讼费。原审法院经审理查明：涉案房屋位于广州市白云区同和街东园北街31号（依山翠庭小区5号楼）二至八层，总建筑面积约1400平方米，单层面积200平方米。2012年9月20日，赵贤明（乙方）与黄晓晏（甲方）签订《承包房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方使用，由乙方自主经营；租赁期限自2012年11月1日至2018年10月30日止，为6年；乙方向甲方支付押金5万元；涉案房屋14套房，每套房屋月租金为1000元，共计14000元；租金从第3年后开始递增，即2015年11月1日起房租递增10%，即每套房月租金为1100元，共计每月15400元；由于甲方低于市场价格将房屋出租给乙方，因此该房屋的所有装修费用均由乙方支付；……。上述合同还约定了赵贤明有优先承租权。签订合同后，赵贤明对涉案房屋进行了装修、改造，后对外以居住用房出租经营。2014年1至6月，赵贤明在涉案房屋楼顶天面加建了5个套间及走廊。2018年4月，赵贤明欲继续承租涉案房屋，与黄晓晏进行磋商。期间，赵贤明主动提出租金标准为单房每月租金1500元的续租意向。后双方最终未就续租达成一致意见，并产生矛盾。同年11月2日，黄晓晏在涉案房屋张贴通知，催促赵贤明及租客尽快搬离涉案房屋。同年11月7日，黄晓晏在涉案房屋张贴通知，称涉案房屋从即日起施工，出入须注意安全。同年11月11日，黄晓晏在涉案房屋张贴通知，要求租户尽快搬迁或者签订新的房屋租赁合同。同年11月13日，赵贤明提起本案诉讼，原诉讼请求为主张确认其对涉案房屋享有优先承租权。同年11月30日，原审法院在第一次开庭时释明合同无效，后赵贤明将其诉讼请求变更为赔偿经济损失。同年12月14日，黄晓晏在本案中提出反诉。原审诉讼中，赵贤明申请对其装修、改造、建设现值损失进行评估。第一次评估被评估机构作退案处理。原审法院司法委托管理部门后委托建成工程咨询股份有限公司作为评估机构进行评估工作。2019年6月28日，评估机构前往涉案房屋现场进行勘验。勘验后，评估机构指出，因现场施工情况与装修图纸不完全一致，故评估以现场实际情况、实际测量数据及施工图纸为参考依据。同年7月3日，黄晓晏自行收回了涉案房屋，并将赵贤明在涉案房屋内的空调、家具等可移动物品搬出堆放在涉案房屋所在小区的绿化带内。同年9月26日，评估机构作出装修、改造、建设现值评估报告，意见为：涉案房屋装修、改造、建设现值在基准日2019年6月28日为222038.11元。除了装修、改造、建设现值损失外，赵贤明还主张其存在租户赔偿款、家私家电损失、预付款、材料款等损失，为此提交了以下证据：1、2018年3月4日广州源南塘机电设备有限公司《电梯设备买卖合同》及定金5万元《收据》。2、2018年4月1日施工方曹卫军施工定金16000元《收条》。3、租户古权辉房屋租赁合同及2018年11月19日租赁赔偿款11500元《收据》；租户李凯房屋租赁合同及租赁赔偿款14700元《收据》；租户张丽娜房屋租赁合同及2018年11月25日租赁赔偿款10500元《收据》；租户詹惠霞房屋租赁合同及2018年11月21日租赁赔偿款10200元《收据》；租户刘大令房屋租赁合同及2018年11月10日租赁赔偿款13800元《收据》；租户翁凤菊房屋租赁合同及2018年11月26日租赁赔偿款15400元《收据》；租户王彬彬房屋租赁合同及2018年11月21日租赁赔偿款5000元《收据》；租户林拉之房屋租赁合同及2018年11月26日租赁赔偿款15000元《收据》。4、空调、洗衣机、抽油烟机、热水器、家具等可移动物品合计183687元购置凭证。5、2018年3月4日购买建材管线45030元《收据》。对于涉案房屋的合法性，黄晓晏提交了发证日期为1995年10月18日，层数为五层半，建基面积160平方米，建筑面积为970平方米，地址为同和镇握山村东园北街31号的《农村（墟镇）宅基地使用证》。原审法院认为，黄晓晏虽然提交了与涉案房屋有关的《农村（墟镇）宅基地使用证》，但根据房屋租赁合同约定的租赁面积、现场照片可知，涉案房屋无论在建基面积方面，还是在建筑高度方面，都超过了《农村（墟镇）宅基地使用证》的规定，属于未按照建设工程规划许可建设的建筑。因此，赵贤明与黄晓晏就涉案房屋订立的《承包房屋租赁合同》仍为无效合同。黄晓晏主张合同部分有效、部分无效的抗辩意见没有事实、法律依据，不予采纳。对于赵贤明主张黄晓晏赔偿其经济损失的诉讼请求，原审法院认为，首先，关于装修、改造、建设现值损失，黄晓晏并无证据证明其在长达6年的合同履行期间对赵贤明装修、改造、建设的行为提出过异议，应当视为同意。因此，黄晓晏应当根据其对合同无效的过错赔偿赵贤明上述损失。对于上述过错比例，酌情确定为50%。经核定，黄晓晏应当赔偿赵贤明上述损失的数额为111019.06元（222038.11元×50%）。其次，关于家俬家电损失，黄晓晏应当为其侵权行为承担全部赔偿责任。鉴于上述家私家电存在使用折旧情形，且实物已散失，无法进行评估，故酌情确定黄晓晏赔偿损失的数额为8万元。其三，关于预付款、材料款损失，上述费用是赵贤明在未确定续约的情况下决定支出的，故应当由赵贤明自行负担。黄晓晏对此不负赔偿责任。最后，关于租户赔偿款，赵贤明在分租涉案房屋时应当预见到不能续租的风险，故其应当自行承担遣散超期租赁的租客费用损失。综上所述，黄晓晏应当向赵贤明赔偿的损失数额为191019.06元（111019.06元+8万元）。对于黄晓晏主张赵贤明支付房屋占用费的反诉请求，原审法院认为，双方发生矛盾后，赵贤明完全可以及时返还涉案房屋以减少损失，但其在遣散租客后仍没有返还涉案房屋的意思表示和行为，应当承担支付房屋占用费的责任。因此，黄晓晏的上述反诉请求原则上合理合法，予以支持。关于房屋占用费的标准，原合同已说明约定租金标准低于市场价，故不应当采用原合同约定的租金标准。黄晓晏提交的房屋租赁合同中约定的租金标准系其与他人的合意，具有片面性，也不应当采用。最后，酌情确定采用赵贤明在协商续租时主动提出的租金标准（单房月租金1500元，即14套房月租金21000元）来确定本案占用期间的房屋占用费标准。上述房屋占用费标准更为贴近市场租金标准。经核定，赵贤明应当向黄晓晏支付的房屋占用费为170100元（21000元×8.1个月）。对于赵贤明提出黄晓晏对涉案房屋进行停水停电，致其无法使用的抗辩意见，因其未提供充分证据予以证实，故对该意见不予采纳。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、第九条的规定，于2019年12月31日判决如下：一、黄晓晏于本判决生效之日起五日内向赵贤明赔偿经济损失191019.06元；二、赵贤明于本判决生效之日起五日内向黄晓晏支付房屋占用费170100元；三、驳回赵贤明的其他诉讼请求。案件本诉受理费15600元，由赵贤明负担13117元，由黄晓晏负担2483元。反诉受理费649.2元，由赵贤明负担。评估费10683.64元，由赵贤明负担5341.82元，由黄晓晏负担5341.82元。经二审审查，原审判决查明事实基本清楚，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审庭询后，双方均书面确认赵贤明在楼顶天面加建的上盖物尚未拆除。本院认为，本案二审的争议焦点包括：其一，黄晓晏是否需向赵贤明赔偿各项损失；其二，赵贤明是否需向黄晓晏支付占用费，占用费标准应如何确定。关于黄晓晏是否需向赵贤明赔偿各项损失的问题。其一，关于赵贤明诉请黄晓晏赔偿租户赔偿款、预付款及材料款的处理问题。依据已查明的事实，在双方约定的租期届满之前，双方曾就续租事宜进行协商，但未能协商一致，在租期届满之后，黄晓晏通过张贴通知等方式向赵贤明明确作出不同意延续租赁合同关系的意思表示，双方之间的租赁合同关系应于《承包房屋租赁合同》约定的租期届满之日即2018年10月30日终止。自2018年11月1日起，黄晓晏对赵贤明不再负有确保其正常使用涉案房屋的法定义务。而依据赵贤明提交的证据，其诉请黄晓晏支付的租户赔偿款系赵贤明就其无法确保其次承租人在2018年10月30日之后正常使用房屋而支出的赔偿款，与黄晓晏的履约行为无关，故赵贤明诉请黄晓晏对此予以赔偿缺乏法律依据，原审判决对此予以驳回并无不当，应予维持。同理，原审判决驳回赵贤明要求黄晓晏赔偿预付款与材料款损失的诉请亦无不当，亦应予维持。赵贤明以双方曾就续租事宜达成共识，其对黄晓晏存在合理信赖，黄晓晏对租户赔偿款、材料款及预付款损失的发生具有过错为由，上诉认为黄晓晏应赔偿其前述损失，但黄晓晏享有自由缔结合同的民事权利，赵贤明亦应当合理预见双方无法就续租事项达成一致的风险，并应据此采取合理措施防范该项风险的实际发生，赵贤明在双方未能确定续约的情况下，自行为续约投入相关费用，最终因未能续约而无法就相关费用的投入获取收益，应由赵贤明自行承担相应的后果。故赵贤明的该项上诉理由不成立，本院不予采纳。其二，关于赵贤明诉请黄晓晏赔偿装修改造损失的处理问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”。本案中，虽然双方签订的《租赁合同》无效，但双方约定的租赁期限已于2018年10月30日届满，赵贤明已就其装修投入在约定租期内获得使用利益，且双方并未对租期届满后赵贤明投入装修的归属作出特别约定。据此，赵贤明诉请黄晓晏赔偿其装修损失与前述规定不符，原审判决对此予以支持有失妥当，应予纠正。对于赵贤明诉请黄晓晏赔偿的天面改造费用，赵贤明未充分举证证明黄晓晏明确同意赵贤明在楼层天面加建上盖物，且赵贤明在天面加建上盖物未办理合法报建手续，该上盖物不属于合法标的物，故赵贤明诉请黄晓晏赔偿该上盖物的现值损失缺乏法律依据，原审判决对此予以支持亦有失妥当，亦应予纠正。综上，黄晓晏上诉认为其无需向赵贤明赔偿装修改造费用损失，合理合法，本院予以采纳。赵贤明以黄晓晏对造成合同无效负有全部过错为由，上诉认为黄晓晏应全额赔偿其装修改造现值损失，理由不成立，本院不予采纳。其三，对于赵贤明诉请黄晓晏赔偿物品损失的处理问题。如前所述，双方之间的租赁关系自约定租期届满之后终止。黄晓晏在赵贤明一再催告后仍拒绝搬离涉案房屋，赵贤明占有涉案房屋的行为缺乏法律依据。虽然如此，黄晓晏作为涉案房屋的出租人，仍应当合理行使其收回涉案房屋的权利。黄晓晏在未征得赵贤明同意，且无第三方在场见证的情况下，将赵贤明的物品搬离涉案房屋并放置于露天场地，黄晓晏的自救行为缺乏充分合理性与正当性，该行为导致赵贤明的物品处于无人看管状态并最终去向不明，赵贤明因此而遭受相应的物品损失，黄晓晏对此存在主要过错。而赵贤明作为物品所有人，在黄晓晏一再催告搬离后仍拒不搬离，且在得知黄晓晏自行处置其物品后未积极采取相应措施止损，故赵贤明自身对造成其物品损失也具有一定过错。综上，原审根据本案实际情况，酌情确定黄晓晏赔偿赵贤明物品损失80000元，并无不妥，可予维持。黄晓晏以其采取的措施合理适当为由，上诉认为其无需赔偿赵贤明物品损失，理由不成立，本院不予采纳。关于赵贤明是否需向黄晓晏支付占用费，占用费标准应如何确定的问题。如前所述，在双方租赁关系终止之后，黄晓晏多次要求赵贤明搬离涉案房屋，但赵贤明一直拒绝搬离。赵贤明上诉认为黄晓晏采取暴力手段，利用断水断电等方式逼走其租客，导致涉案房屋不具备居住使用功能，故其至迟在2019年1月之后已无法使用涉案房屋，但赵贤明未就此充分举证证明，且即使赵贤明该项陈述属实，赵贤明在应知或明知其无权继续占有涉案房屋的情况下，仍继续占有房屋拒绝交还，应当向黄晓晏支付相应的占用费以赔偿黄晓晏因丧失房屋占有而遭受的损失。赵贤明未充分举证证明其何时向黄晓晏交还涉案房屋，也未充分举证证明黄晓晏何时自行收回涉案房屋，故原审采纳黄晓晏的意见，认定黄晓晏于2019年7月3日收回房屋，并据此判决赵贤明支付占用费至该日止，合理合法，可予维持。关于占用费标准，原审参照双方在协商续租事宜时赵贤明提出的承租价格确定赵贤明支付占用费的标准，合理适当，赵贤明虽对此提出异议，但未提供充分证据予以反驳，故本院对赵贤明的该项上诉意见不予采纳。综上所述，上诉人赵贤明的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。上诉人黄晓晏的上诉请求部分成立，本院予以支持。原审判决认定事实基本清楚，但适用法律部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市白云区人民法院（2018）粤0111民初15748号民事判决第二项；二、撤销广东省广州市白云区人民法院（2018）粤0111民初15748号民事判决第三项；三、变更广东省广州市白云区人民法院（2018）粤0111民初15748号民事判决第一项为：黄晓晏于本判决生效之日起五日内向赵贤明赔偿经济损失80000元；四、驳回赵贤明的其他诉讼请求；五、驳回黄晓晏的其他反诉请求。本案一审本诉受理费15600元，由赵贤明负担14560元，黄晓晏负担1040元。反诉受理费4217元，由赵贤明负担1508元,黄晓晏负担2709元。评估费10683.64元，由赵贤明负担。二审案件受理费14264.58元，由赵贤明负担7472.75元，黄晓晏负担6791.83元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  姚伟华二〇二〇年五月二十八日书记员  王文杰唐颖琪