上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终3459号上诉人(原审原告)：石家敏，男，1968年5月16日，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：黄永华，上海华公达律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵雪华，上海华公达律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海沪海实业公司，住所地上海市。法定代表人：钟燕艳。被上诉人(原审被告)：上海虹房(集团)有限公司，住所地上海市。法定代表人：张作理，董事长。委托诉讼代理人：李莹晖，上海至合律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘雪韵，上海至合律师事务所律师。上诉人石家敏因与被上诉人上海沪海实业公司(以下简称“沪海公司”)、上海虹房(集团)有限公司(以下简称“虹房公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初14299号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。石家敏上诉请求：撤销一审判决第四项，改判虹房公司对沪海公司退回石家敏的押金及租赁费的判决承担连带责任。事实与理由：2016年12月29日石家敏与沪海公司签订《租赁协议》，约定由石家敏承租位于上海市何家湾路XXX号甲土地26亩、房屋500平方米，用途为仓库、堆场。石家敏在订立协议时，沪海公司向石家敏出示虹房公司的《授权书》载明：“虹房公司授权沪海公司全权负责上海市宝山区何家湾2号甲地块招商、开发、经营活动”，石家敏知道沪海公司与虹房公司之间的代理关系，故虹房公司受沪海公司与石家敏签订的租赁合同的约束。一审庭审中虹房公司表示没有向沪海公司出具过《授权书》，石家敏就此向一审法院申请鉴定，一审法院当庭拒绝鉴定，判决书中也未给予任何解释，一审判决显失公平。且沪海公司与虹房公司的诉讼发生在沪海公司与石家敏签订租赁协议之后，不必然导致租赁协议无效，而虹房公司没有及时收回《授权书》或公告声明委托无效，导致石家敏信赖该《授权书》，虹房公司本身也存在过错，应当承担责任。故一审法院认定事实有误，请求二审法院支持石家敏的上诉请求。沪海公司未作答辩。虹房公司辩称：虹房公司未向沪海公司出具过《授权书》，与石家敏亦没有合同关系，故石家敏要求虹房公司承担连带责任无任何基础。虹房公司与沪海公司的租赁关系经本院判决于2016年11月9日解除，此后沪海公司系无权出租房屋，相应责任不应由虹房公司承担。一审法院查明事实清楚，要求维持原审判决。石家敏向一审法院起诉请求判令：1、沪海公司退回场地租赁押金人民币(以下币种均为人民币)300,000元；2、沪海公司退回场地租赁费1,732,800元；3、沪海公司承担违约金216,600元；4、虹房公司对沪海公司的上述退回的押金及租赁费承担连带责任。一审法院认定事实：2016年12月29日，出租方沪海公司(甲方)与承租方石家敏(乙方)签订《租赁协议》，约定：甲方同意将座落于上海市何家湾路XXX号甲土地26亩、房屋500平方米租赁给乙方；甲、乙双方约定，乙方承租上述租赁物，用途为仓库、堆场；本合同租赁期限为2年，自2017年1月1日起至2018年9月28日止；合计年租金为2,600,000元；签订本合同后3日内向甲方交付12个月的租金，以后每12个月为一个付款周期，实行先付后用；本合同签订之日，乙方应向甲方交付押金300,000元，合同期满，乙方如不再续租，甲方凭乙方出示的甲方押金收据后无息退还乙方的押金；在租赁期限内，如甲方非因本协议约定的可提前终止的原因而单方面提前解除合同的，视为甲方违约，甲方应当向乙方支付一个月的租金作为违约金，并退还合同期内已付剩余房屋租金。另查明，上海市宝山区高境镇9街坊113/1、113/3、113/4的土地以及地上建筑的权利人登记为虹房公司；使用权来源为划拨，用途为仓储；土地使用面积21,706平方米，建筑面积3,514.21平方米。2010年9月29日，虹房公司(出租方，甲方)与沪海公司(承租方，乙方)签订《市场场地租赁合同》，主要约定乙方承租甲方位于上海市宝山区何家湾路XXX号甲，占地21,706平方米，地上建筑3,514.21平方米；租赁期限为8年。虹房公司于2017年2月17日向法院起诉要求确认其与沪海公司签订的《市场场地租赁合同》及《关于市场场地租赁合同的补充协议》于2016年11月9日解除等。法院于2017年8月8日出具【(2017)沪0113民初4425号】民事判决书，判决：解除虹房公司与沪海公司签订的《市场场地租赁合同》及《关于市场场地租赁合同的补充协议》；沪海公司于本判决生效之日起十日内，将位于上海市宝山区高境镇9街坊113/1、113/3、113/4的场地及房屋恢复原状后返还给虹房公司等。经虹房公司上诉后，上海市第二中级人民法院于2017年12月6日做出生效判决【(2017)沪02民终8825号】，驳回上诉，维持原判。在虹房公司与沪海公司租赁合同纠纷一案的执行中，法院于2018年7月6日就执行情况对虹房公司作了谈话笔录，虹房公司陈述：场地部分，虹房公司的保安公司已经进驻管理，在管理中虹房公司自行逐步与场地既有人员办理交接等。审理中，石家敏为证明己方的观点，提供：1、《授权书》，载明：虹房公司授权合作方沪海公司合作期内全权负责上海市宝山区何家湾2号甲地块招商、开发、经营等活动。是签订合同之前，石家敏通过沪海公司拿到的；2、沪海公司出具的三张收据，分别是：2017年8月31日支付的押金30万元收据、2017年9月29日的160万元的收据及2017年11月22日100万元租金的收据；3、收条，2017年11月5日给秦岭的收条，秦少华同意秦岭代收70万元，秦少华是沪海公司当时的法定代表人，秦岭是前一个租赁系争场地的承租方，当时侯万发、张猛、石家敏三个人合作租赁系争场地。因为秦岭和沪海公司有租赁纠纷，秦岭不愿意腾退，导致石家敏无法使用，所以石家敏在沪海公司要求下把70万元支付给秦岭，视为石家敏向沪海公司支付的租金，该70万元也是包括在租金260万元中；4、律师调查笔录，其中记录，当时秦少华出具过授权书，也授权石家敏支付给秦岭70万元的事情，秦少华称系争场地是2017年11月底交付给石家敏的，但是2017年11月底系争场地有淤泥，无法使用。秦少华亦确认石家敏的租金共支付了260万元，押金支付了30万元；5、谈话笔录，证明虹房公司与沪海公司的纠纷在执行中，虹房公司要求沪海公司腾退，执行中发现石家敏方是实际使用人，法官要求石家敏等在2018年4月底搬走，事实上石家敏在这个时候搬走了；6、银行的交易明细，通过银行转账的是201.5万元(包括70万元)，除了这些明细，其他的是通过现金支付的；7、照片，淤泥照片拍摄的时间是2017年11月，当时无法使用，还有一张照片是淤泥清理之后2018年1月1日拍摄的。针对石家敏提供的证据，虹房公司质证意见如下：1、真实性不认可，虹房公司没有出具过《授权书》，如果是真实的，落款时间是2011年12月1日，也是便于沪海公司与虹房公司租赁合同的第三条约定，而非虹房公司授权沪海公司对外出租；2-3、真实性无法确认，该两份证据与虹房公司无关，虹房公司没有收到石家敏的任何款项；4、不应该作为证据，真实性无法确认，如果秦少华陈述真实，有明显的矛盾，秦少华在笔录中陈述是从2017年11月底石家敏开始使用的，而且该笔录与虹房公司无关；5、虽然谈话笔录中可以看出侯万发、张猛是场地占用人，他们承诺2018年4月底迁出，但是现在还有人没有迁出；6、真实性无法确认，由法院依法认定，这些转账与虹房公司无关；7、看不出来拍摄时间，真实性不认可，与虹房公司无关。一审法院认为：本案中石家敏与沪海公司签订的《租赁协议》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。石家敏陈述其实际使用系争场地的时间是2018年1月1日至2018年4月中旬，但是根据庭审中石家敏提供的律师调查笔录，该笔录中秦少华陈述石家敏是从2017年11月底开始正常使用的，故石家敏实际占用系争场地的开始时间法院酌情确定为2017年12月1日。根据法院于2018年4月2日就虹房公司与沪海公司租赁合同纠纷一案的执行情况对虹房公司作出的谈话笔录可以看出，侯万发、张猛只是承诺于2018年4月底承诺从系争场地迁出，但根据侯万发、张猛的承诺无法得知其是否在2018年4月底迁出。结合2018年7月6日的谈话笔录，在当时虹房公司已经进驻高境镇9街坊113/1、113/3、113/4的土地以及房屋，并在管理中逐步与场地既有人员办理交接手续，系争场地包含在高境镇9街坊113/1、113/3、113/4的土地以及房屋内，可以认定石家敏在2018年7月之前退出系争场地。故石家敏实际占用系争场地时间是2017年12月1日到2018年7月共计7个月。但根据2017年11月的照片，可以看出系争场地在该时间内还堆满淤泥，根据2018年1月1日的照片可以看出淤泥清理之后的状况。且虹房公司与沪海公司的另案执行，也将导致本案中石家敏无法正常经营使用系争场地。故法院酌情将石家敏实际占用系争场地的时间确定为五个月，石家敏支付了沪海公司十二个月的租金，沪海公司应返还石家敏七个月的租金。根据合同约定，石家敏实际支付了沪海公司一年的租金260万元，故沪海公司应返还石家敏七个月的租金共计1,516,666.67元。本案中，石家敏与沪海公司的租赁合同已经无法继续履行，现石家敏要求沪海公司返还押金30万元符合法律规定，法院予以支持。根据石家敏与沪海公司租赁合同的约定，在租赁期限内，如甲方非因本协议约定的可提前终止的原因而单方面提前解除合同的，视为甲方违约，甲方应当向乙方支付一个月的租金作为违约金，故石家敏要求沪海公司支付违约金的诉讼请求予以支持。石家敏要求虹房公司承担连带责任无相关依据，法院难以支持。一审法院据此判决：一、上海沪海实业公司于本判决生效之日起十日内，向石家敏退还场地租赁押金30万元；二、上海沪海实业公司于本判决生效之日起十日内，向石家敏退还场地租赁费1,516,666.67元；三、上海沪海实业公司于本判决生效之日起十日内，向石家敏支付违约金21.66万元；四、石家敏的其余诉讼请求，不予支持。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审审理中，石家敏陈述，沪海公司与其签订《租赁协议》之前将《授权书》以及虹房公司与沪海公司之间的场地租赁合同出示给石家敏，石家敏据此才与沪海公司签订《租赁协议》。本院认为，本案的主要争议焦点为：沪海公司是否系代表虹房公司与石家敏签订《租赁协议》。根据多份生效判决已查明之事实，沪海公司与虹房公司之间曾就涉案场地存在租赁关系。石家敏在二审审理中亦表示沪海公司在双方签订协议前向其出示了虹房公司与沪海公司之间的场地租赁合同。故结合《租赁协议》记载的合同相对方、石家敏之后实际向沪海公司支付租金的行为以及石家敏向沪海公司主张返还租金及押金的情况，本院认为，石家敏始终认可沪海公司为出租人。就石家敏提供的《授权书》，暂且不论争议的《授权书》是否客观存在，结合上述认定及石家敏在一审审理中有关“因虹房公司和沪海公司之间的纠纷导致沪海公司和石家敏之间的合同无法履行”的表述，石家敏客观上并未依据《授权书》的记载认定沪海公司系以代理人的身份代表虹房公司与自己签订合同，故沪海公司与石家敏之间的《租赁协议》对虹房公司没有约束力。另，即使按照石家敏的主张，虹房公司与沪海公司之间存在委托代理关系，则其要求委托人与代理人承担连带责任亦缺乏法律依据。综上所述，一审法院所作判决并无不当，本院予以维持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23,066元，由上诉人石家敏负担。本判决为终审判决。审判长  邬海蓉审判员  王晓梅审判员  俞 璐二〇二〇年五月二十日书记员  吴艳妮附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……