新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）新27民终266号 上诉人（原审被告）：宋咏梅，女，1963年4月6日出生，汉族，新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州纪委监委退休干部，住该市。委托诉讼代理人：秦文艺，新疆亚桥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：博乐市金发昌盛房地产经纪有限公司,住所地新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州博乐市联通路。法定代表人：马宇轩，该公司总经理。上诉人宋咏梅因与被上诉人博乐市金发昌盛房地产经纪有限公司定金合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区博乐市人民法院（2019）新2701民初2938号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭，并于2020年4月21日开庭进行了审理。上诉人宋咏梅的委托诉讼代理人秦文艺到庭参加诉讼。被上诉人博乐市金发昌盛房地产经纪有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋咏梅上诉请求：撤销一审判决第二项，驳回博乐市金发昌盛房地产经纪有限公司返还定金20000元的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。宋咏梅在2017年11月18日签订《居间代理售房协议》之前和之后第一时间就将房屋相关的材料复印件交付给博乐市金发昌盛房地产经纪有限公司，也向博乐市金发昌盛房地产经纪有限公司对涉案房屋的权属作了保证，并且将房屋钥匙交付给博乐市金发昌盛房地产经纪有限公司工作人员，方便其带领购房客户随时看房，宋咏梅先行履行了居间代理合同中委托人的义务。故宋咏梅在履行《居间代理售房协议》过程中不存在过错。二、宋咏梅自己联系客户出售涉案房屋是因为博乐市金发昌盛房地产经纪有限公司数次违约，无能力完成居间代理事项所致。三、宋咏梅收取的定金是博乐市金发昌盛房地产经纪有限公司客户的，是博乐市金发昌盛房地产经纪有限公司收取客户转交给宋咏梅，故博乐市金发昌盛房地产经纪有限公司向宋咏梅主张返还定金主体不适格。博乐市金发昌盛房地产经纪有限公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。博乐市金发昌盛房地产经纪有限公司向一审法院起诉请求：1、解除博乐市金发昌盛房地产经纪有限公司、宋咏梅达成的口头购房协议；2、宋咏梅返还购房定金20000元。一审法院认定事实：2017年11月15日，宋咏梅向博乐市金发昌盛房地产经纪有限公司出具一份收条，内容为：今收到金发昌盛房地产公司购房定金20000元整，此定金已收，如有反悔赔付定金双倍违约金，宋咏梅在收条中签字。2017年11月18日博乐市金发昌盛房地产经纪有限公司与宋咏梅签订一份《居间代理售房协议》，协议约定：宋咏梅位于博乐市××路房屋，确认委托博乐市金发昌盛房地产经纪有限公司代理销售，销售价格为460000元，付款方式为一次性付款，博乐市金发昌盛房地产经纪有限公司向宋咏梅交付定金20000元，付款方式为全款购房，委托代理期间宋咏梅将房屋委托博乐市金发昌盛房地产经纪有限公司出售，收取定金，并与购房客户签订购房合同，如博乐市金发昌盛房地产经纪有限公司不动产手续可正常交易而购房客户违约退房，博乐市金发昌盛房地产经纪有限公司对所收取定金不予退还，如宋咏梅不按照房产相关部门的程序和时间及合同指定的销售价格进行交易或其他任何理由，导致此房屋无法交易正常履行或终止，由宋咏梅承担违约责任并按定金双倍支付违约金。2017年-2018年暖气费及欠交的物业费由买方承担，博乐市金发昌盛房地产经纪有限公司承诺在5日内付清全部购房款，合同加盖博乐市金发昌盛房地产经纪有限公司公章并由宋咏梅签字。2018年1月18日宋咏梅将该房屋另行出售给案外人孙某，价格为480000元，宋咏梅向孙某出具收条证实收到定金20000元。博乐市金发昌盛房地产经纪有限公司、宋咏梅之间自合同签订之日至2018年1月16日多次微信联系卖房事宜。2018年11月20日博乐市金发昌盛房地产经纪有限公司向登记机关申请简易注销登记，但现在未进行注销登记。一审法院认为，博乐市金发昌盛房地产经纪有限公司与宋咏梅签订的《居间代理售房协议》，为当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规强制性规定，为有效协议，双方应当按照合同约定履行权利义务。博乐市金发昌盛房地产经纪有限公司主张双方未签订合同，但宋咏梅提供的合同加盖博乐市金发昌盛房地产经纪有限公司公章，且博乐市金发昌盛房地产经纪有限公司未做出合理说明，双方签订合同属实，应当依据合同约定进行履行，现房屋已经出售，无法实现双方之间签订合同的目的，应当予以解除，但博乐市金发昌盛房地产经纪有限公司主张解除口头合同有误，对博乐市金发昌盛房地产经纪有限公司要求解除合同的诉讼请求，予以支持。宋咏梅收取博乐市金发昌盛房地产经纪有限公司定金20000元的事实，有其出具的收条及合同约定予以证实，依据双方的微信往来记录，双方一直就居间代理合同出售房屋一事进行协商，证实双方未实际履行合同中对支付房款时间的约定，博乐市金发昌盛房地产经纪有限公司未能积极履行居间售房义务，宋咏梅在未解除合同的情况下将房屋另行出售，导致合同无法继续履行，双方均存在过错，且宋咏梅未能提供证据证实受到经济损失等情形，依据公平原则，应当向博乐市金发昌盛房地产经纪有限公司退还定金较为适宜，对博乐市金发昌盛房地产经纪有限公司要求宋咏梅返还定金20000元的诉讼请求，予以支持。一审法院判决：一、准予解除博乐市金发昌盛房地产经纪有限公司与宋咏梅于2017年11月18日签订的《居间代理售房协议》；二、宋咏梅于判决发生法律效力后五日内向博乐市金发昌盛房地产经纪有限公司返还定金20000元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了举证。宋咏梅提交了以下证据：1、2018年1月29日的收条一份；2、2018年1月18日的收据一份；3、涉案房屋成交价格内容对比示意图一份。拟证实：宋咏梅与案外人孙某成交的房屋价格为480000元，但宋咏梅承担了房屋中介的服务佣金10000元及一年的暖气费、物业费、土地证等费用10000元，合计20000元，宋咏梅实际得款为460000元。通过对比，宋咏梅的损失显而易见比原先成交价低10000元（未包含利息损失）。博乐市金发昌盛房地产经纪有限公司未到庭，放弃质证权利。宋咏梅向案外人孙某出售涉案房屋，由宋咏梅缴纳相关费用的约定是双方自愿协商确定，博乐市金发昌盛房地产经纪有限公司无过错，故以上三份证据不能证实宋咏梅待证的事实，本院不予采信。对一审法院认定的事实本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：1、博乐市金发昌盛房地产经纪有限公司原告主体是否适格；宋咏梅与博乐市金发昌盛房地产经纪有限公司签订的《居间代理售房协议》双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应遵照履行各自的权利义务。2018年1月18日，宋咏梅没有经过博乐市金发昌盛房地产经纪有限公司同意或者经过其介绍将涉案房屋出售给他人，导致合同目的无法实现，故博乐市金发昌盛房地产经纪有限公司要求解除双方签订的协议的诉讼请求成立。宋咏梅认可已收取博乐市金发昌盛房地产经纪有限公司支付的20000元定金的事实，博乐市金发昌盛房地产经纪有限公司作为协议相对人主张宋咏梅返还定金20000元主体适格，宋咏梅关于博乐市金发昌盛房地产经纪有限公司原告主体不适格的上诉理由不成立，本院不予采信。2、宋咏梅是否应当向博乐市金发昌盛房地产经纪有限公司返还定金20000元。宋咏梅虽主张因博乐市金发昌盛房地产经纪有限公司未及时履行系销售房屋及支付房屋全款等协议约定义务，其将房屋转售他人，但因双方在协议中并未约定上述义务的具体履行期限。协议中约定的内容是双方当事人真实意思表示，双方均应按收条约定的内容履行自己的义务，博乐市金发昌盛房地产经纪有限公司虽未能积极履行居间协议约定的义务，但宋咏梅在未解除双方签订的协议的情况下，将涉案房屋转卖他人，导致协议无法继续履行，构成根本违约，故一审法院依据公平原则支持博乐市金发昌盛房地产经纪有限公司主张宋咏梅返还定金20000元的诉讼请求并无不当，宋咏梅关于不应当向博乐市金发昌盛房地产经纪有限公司返还定金20000元的上诉请求不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人宋咏梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人宋咏梅负担。本判决为终审判决。  审判长 黄欢                   审判员 宇斯呼林审判员 帕尔哈提吾甫尔   二 〇 二 〇 年 五 月 二 十 七 日 法 官 助 理 布阿依夏胡拉木书记员 刘荣