成都市武侯区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川0107执异132号 案外人：成都博瑞房地产开发有限公司，住所地：成都市青羊区青羊大道97号19楼。 法定代表人：傅心宇，董事长。 委托诉讼代理人：蒋晴岚，女，系公司法务。 申请人：杨凌羽，男，1991年2月6日出生，汉族，住辽宁省本溪市明山区。 委托诉讼代理人：李兰，四川循定律师事务所律师。 被申请人：王杰，男，1990年3月18日出生，汉族，住山东省枣庄市峄城区。 在本院执行（2019）川0107执保711号杨凌羽与王杰民间借贷纠纷一案中，案外人成都博瑞房地产开发有限公司（以下简称博瑞公司）对查封位于成都市成华区****623号房屋（网签或备案号***，以下简称案涉房屋）不服，向本院提出书面异议，本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人博瑞公司称，2017年5月17日，案外人与被申请人王杰签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》及合同补充协议书，约定王杰购买案外人开发的位于成都市成华区的房屋，用途为办公，测绘建筑面积为33.96㎡，房屋总价款为373560元，被申请人王杰采取商业贷款方式付款，支付首期房款187560元，余下186000元向成都市农村商业银行股份有限公司金泉支行（以下简称农商金泉支行）申请贷款支付，贷款期限10年。根据案外人、被申请人与农商金泉支行签订的《个人购房担保借款合同》，案外人为被申请人提供阶段性保证担保，由于被申请人连续三期未按期向农商金泉支行足额偿还借款本息，构成严重违约，农商金泉支行已于2019年11月14日通知被申请人贷款提前到期，并要求案外人博瑞公司承担保证责任，案外人于2019年11月15日代被申请人向贷款银行一次性全部偿还案涉房屋按揭贷款本息及违约金等。根据案外人与被申请人之间的合同约定，现案外人已于2019年11月15日向被申请人发出《限期归还欠贷通知书》，因被申请人一直未归还案外人代为偿还的款项，故案外人根据《商品房买卖合同补充协议》解除了与被申请人之前的合同关系。因与被申请人之间的《商品房买卖合同》已经解除、被申请人至始未占有案涉房屋，且案涉房屋未登记在被申请人名下。综上所述，1.请求中止（2019）川0107执保711号裁定书；2.请求解除案涉房屋的查封。 申请人杨凌羽称，第一，因该案件尚未进行执行程序，案外人的请求不属于执行异议的受理范围，应当驳回。第二，根据最高人民法院、国土资源部、建设部发布的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（以下简称协助执行通知）规定第十五条、十六条、十八条、二十八条的规定，法院将案涉房屋进行预查封的行为并无不当。第三，案涉房屋在预查封期间，案外人无权解除与被申请人王杰签订的《商品房买卖合同》，因其解除合同后将导致被申请人王杰丧失取得房屋所有权的可能，导致无法执行案涉房屋。 被申请人王杰未作答辩。 本院查明，本院于2015年10月8日受理原告杨凌羽与被告王杰民间借贷纠纷一案，诉讼中，原告杨凌羽向本院提出财产保全申请，请求对被告王杰名下案涉房屋进行保全，并提供担保，本院作出（2019）川0107民初6883号民事裁定，并于2019年7月17日依法将王杰位于成都市成华区***623号房屋（网签或备案号***）予以查封。 另查明，2017年5月27日，王杰与博瑞公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定王杰购买位于成都市成华区***23号房屋，根据《商品房买卖合同》补充协议第四条第四款第五项约定，贷款合同被解除或贷款提前到期要求博瑞公司承担保证责任归还剩余贷款本息，导致博瑞公司承担责任的，王杰须在接到博瑞公司电话或书面通知七日内归还博瑞公司为此承担的所有款项……如果王杰未在上述期限内一次性付清房款及其他款项，博瑞公司有权解除商品房买卖合同及其附件。2017年10月13日，王杰与农商金泉支行签订《个人购房担保借款合同》，约定农商金泉支行向王杰提供贷款用于购买案涉房屋，博瑞公司为王杰依本合同形成的债务提供连带责任保证。 又查明，《商品房买卖合同摘要》载明，合同签约备案号：（2978413），签约备案时间：2017年9月26日；房屋共有情况：单独所有；房屋贷款信息：成都市农村商业银行股份有限公司金泉支行，贷款年限：10年。 经审查，2019年10月21日，农商金泉支行向王杰发出《个人贷款提前到期通知书》，告知王杰已经连续三期未足额偿还贷款本息，根据借款合同约定，宣布贷款提前到期。同日，农商金泉支行向博瑞公司发出《履行担保责任通知书》，通知博瑞公司根据《商品房销售按揭合作协议》的约定，博瑞公司应当承担无条件全额回购责任，代王杰一次性全部偿还房屋按揭贷款本金、利息（包括复利和罚息）及违约金等。 2019年11月15日，博瑞公司向王杰邮寄发出《限期归还欠贷通知》，要求王杰限期归还所欠贷款本息。2020年2月21日，博瑞公司向王杰邮寄发出《解除通知书》，载明，因博瑞公司代王杰偿还所欠贷款本息，现博瑞公司决定解除与王杰签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议。 本院认为，第一，王杰已于2017年5月27日与博瑞公司签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》，购买案涉房屋，并于2017年9月26日登记备案，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（以下简称《通知》）第15条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”，王杰与博瑞公司签订买卖合同购买了案涉房屋并进行了备案，故本院于2019年7月17日对被申请人王杰购买的已经办理登记备案手续的案涉房屋予以预查封并无不当。第二，预查封是法院对被申请人尚未进行权属登记但将来可能会进行登记的房屋、土地使用权进行的预先的限制性登记。根据《通知》第16、18、22条规定，房屋权属登记在预查封期间登记在被申请人名下的，预查封登记自动转为查封登记。预查封的效力等同于正式查封。预查封期间，不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。但预查封毕竟并不是正式查封，本院预查封的对象是被申请人王杰购买案涉房屋后享有的物权期待权。博瑞公司基于原始取得对案涉房屋进行了初始登记，进而享有案涉房屋的所有权。王杰虽与博瑞公司签订了商品房买卖合同，并进行了备案，但房屋至今未交付亦未办理房屋过户登记，该备案行为并非产权登记行为，不必然发生所有权转移的法律效果。在王杰未办理正式产权登记前，该房屋的所有权人仍为博瑞公司。第三，博瑞公司根据合同约定，有权单方解除与王杰之间的合同关系，博瑞公司可以行使解除权。综上所述，该案涉房屋的所有权人仍为博瑞公司，且该公司已提出执行异议，故在预查封登记转为正式查封登记前，本院不应对案涉房屋继续执行。案外人博瑞公司的异议成立，本院予以支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第八条第一款规定，裁定如下： 中止对位于成都市成华区***623号房屋（网签或备案号***）的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  唐楠栋 审判员  李小卫 审判员  郭 佳 二〇二〇年五月八日 书记员  曾 凡