河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫04民终1164号上诉人（原审原告）：邢高锋，男，汉族，住河南省郏县。上诉人（原审原告）：严琰，女，汉族，住河南省郏县。委托诉讼代理人：侯帅堂，河南长顺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郏县全友家居旗舰店，住所地郏县文化路东段路南，统一社会信用代码92410425MA3XGMXXXU。负责人：王利娜，经理。委托诉讼代理人：徐建新，河南千分尺律师事务所律师。上诉人邢高锋、严琰因与被上诉人郏县全友家居旗舰店（以下简称全友家居店）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郏县人民法院（2019）豫0425民初2223号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人邢高锋及其与严琰的共同委托诉讼代理人候帅堂、被上诉人全友家居店的委托诉讼代理人徐建新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邢高锋、严琰上诉请求：撤销一审判决，依法改判全友家居店立即搬离并交还邢高锋、严琰位于郏县浩博家具建材物流园1#楼的103、104、105、106号商铺，并支付自2019年4月12日起至实际交还商铺期间的房屋租金，或将案件发回重审；一、二审诉讼费由全友家居店承担。事实和理由：一、一审法院关于全友家居店与牛同岭、王彩玲存在合法有效的租赁关系的认定错误。1.牛同岭、王彩玲的《商品房买卖合同》真实性存疑，且没有提供能够反映真实交易过程的银行流水或转账凭证，故该商品房买卖合同不能作为认定事实的依据。2.全友家居店提交的《房屋租赁合同》及房租支付凭证，纸张崭新、无褶皱、笔迹清晰、油墨味重，与其所主张的合同签订时间明显不符，且无银行流水明细予以印证，约定的租金标准也明显低于涉案商铺所在地段的租金市场行情，明显属于伪造，不应作为认定事实的依据。3.牛同岭、王彩玲分别与郏县浩博置业有限公司签订商品房买卖合同，及与全友家居店签订的房屋租赁合同，均是非法处置了法院查封的财产，违反了法律、行政法规的强制性规定，应视为无效合同。二、“买卖不破除租赁”原则不适用于邢高锋、严琰取得涉案商铺所有权的情形。合同法第二百二十九条规定的买卖不破除租赁原则，适用于私法上的自由交易行为，为私法范畴。而邢高锋、严琰是通过法院强制执行以物抵债取得的所有权，应为公法所调整，不应适用买卖不破除租赁原则。牛同岭、王彩玲未取得涉案房屋的所有权，其与全友家居店签订的房屋租赁合同属于效力待定合同，没有取得所有权人邢高锋、严琰的追认，自始没有法律约束力。三、一审法院对原租赁合同期满后的房屋租金支付标准进行处理，明显判决不当。四、邢高锋、严琰自2019年4月12日取得涉案房屋所有权起，就应当有完全的收益权。一审法院对2019年4月12日到2019年10月1日期间的占用费未予支持，属于漏判。五、本案应当按照现在租赁市场行情认定占有费。全友家居店辩称，一审认定事实清楚，证据充分，程序合法，应驳回上诉，维持原判。一、全友家居店自2014年起从开发商处取得经营权，开始租赁涉案商铺，连续经营至今。即使邢高锋、严琰取得不动产产权，根据买卖不破除租赁原则，全友家居店的租赁经营权依然成立。二、全友家居店主张牛同岭、王彩玲与开发商之间签订的商品房买卖合同无效或效力待定等主张，不是本案的审查范围。邢高锋、严琰向一审法院起诉请求：1.判令全友家居店立即搬离并交还邢高锋、严琰位于郏县浩博家具建材物流园1#103、104、105、106号的商铺；2.全友家居店支付邢高锋、严琰占用商铺期间的费用12000元（暂计至2019年6月12日），并自起诉之日按照200元/天支付费用至实际交还房屋时止；3.本案诉讼费用由全友家居店负担。一审法院认定事实：邢高锋与严琰系夫妻关系。2019年4月12日，广东省东莞市第一人民法院作出（2018）粤1971执恢51号之二号执行裁定书，裁定：“一、将被执行人郏县浩博置业有限公司名下的位于平顶山市××县××与××交叉口浩博家居建材物流园1#楼1层商铺101号、102号、103号、104号、105号、106号、111号作价2879957元，交付申请执行人邢高锋（公民身份号码：）抵偿本案债权。上述房屋的所有权及其相应的其他权利自本裁定送达申请执行人邢高锋时起转移。二、申请执行人邢高锋可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。”2019年5月31日和2019年5月29日，郏县国土资源局向邢高锋、严琰颁发了坐落位置为河南省平顶山市××县××与××交叉口西南角（浩博家居建材物流园1#103、104铺）和河南省平顶山市××县××与××交叉口西南角（浩博家居建材物流园1#105、106铺）的豫（2019）郏县不动产权第0001282号、第0001297号和豫（2019）郏县不动产权第0001298号、第0001280号证书，权利人为邢高锋、严琰。(本案涉案房屋每间以下统称103、104、105、106)。2017年5月23日，郏县浩博置业有限公司作为出卖人与王彩玲作为买受人签订《商品房买卖合同》，对文化路与紫云路交叉口西南角浩博家居建材物流园第1幢1座1单元一层103、104、105号房以总价1900000元出卖给王彩玲。未在房屋登记部门办理房屋登记和备案手续。2018年9月30日，王彩玲为甲方（出租方），全友家居店为乙方（承租方）签订《房屋租赁合同》两份，将103号、104、105号房租赁给全友家居店。主要内容为：…三、自2017年9月30日起至2022年9月30日止。租赁期限内甲方不得任意调整房屋租金，合同期满后，如甲方仍继续出租房屋的，乙方享有优先权。四、租金和交纳方式：该房屋年租金为42000元（大写：人民币壹万叁仟圆整）。每年8月31日前付清房租。…另，2018年10月1日至2019年10月1日的租金42000元，全友家居店已交付王彩玲。2016年2月29日，郏县浩博置业有限公司作为出卖人与牛同岭作为买受人签订《商品房买卖合同》，对文化路与紫云路交叉口西南角浩博家居建材物流园第1幢1座1单元一层106号房以总价730000元出卖给牛同岭。该合同第六条付款方式及期限项下1、一次性付款处显示“买受人已于2016年2月29日一次性付款柒拾叁万圆整（￥：730000）”。未在房屋登记部门办理房屋登记和备案手续。2018年10月4日和2018年7月18日，牛同岭为甲方（出租方），全友家居店为乙方（承租方）签订《房屋租赁合同》两份，将106号房租赁给全友家居店。主要内容为：…三、自2017年10月1日起至2018年10月1日止。租赁期限内甲方不得任意调整房屋租金，合同期满后，如甲方仍继续出租房屋的，乙方享有优先权。四、租金和交纳方式：该房屋年租金为13000元（大写：人民币壹万叁仟圆整）…第二份合同除租赁期限为2018年10月1日起至2019年10月1日止外，其余内容与上述合同内容一致。另，2018年10月1日至2019年10月1日的租金13000元，全友家居店已交付牛同岭。邢高锋、严琰请求的支付清单为：50元/间/天×4间×60天（2019年4月12日取得房屋所有权至起诉之日，按60天计）＝12000元。并自起诉之日按200元/天计付费用至实际交还房屋止。一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。本案中，王彩玲在2017年5月23日与郏县浩博置业有限公司就103、104、105号房签订《商品房买卖合同》及牛同岭在2016年2月29日与郏县浩博置业有限公司就106号房签订《商品房买卖合同》后虽占有使用了房产，但未办理不动产登记，故王彩玲、牛同岭未取得涉案房屋的所有权，不能对抗邢高锋、严琰提供的豫（2019）郏县不动产权第0001282号、第0001297号、第0001298号、第0001280号证书所确定的权利。但根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，因租赁合同未到期，王彩玲、牛同岭分别与全友家居店于2018年9月30日、2018年7月18日签订的《房屋租赁合同》继续有效，故对邢高锋、严琰请求全友家居店搬离103、104、105号房屋的诉讼请求不予支持，但应按《房屋租赁合同》向邢高锋、严琰支付邢高锋、严琰取得房屋所有权之后的租金。对103、104、105号房，参照王彩玲与全友家居店签订的《房屋租赁合同》约定的租金价格(三间每年42000元)，全友家居店已将租金支付王彩玲至2019年10月1日，对邢高锋、严琰请求的支付自2019年4月12日起至2019年10月1日期间的租金予以驳回。对2019年10月1日至2020年9月30日的租金，全友家居店应在本判决生效后十五日内支付，对租赁期内之后的租金，全友家居店应按合同约定向邢高锋、严琰支付。对106号房，因牛同岭与全友家居店签订的《房屋租赁合同》约定租赁期限为2018年10月1日起至2019年10月1日止，且已支付租金至2019年10月1日，对邢高锋、严琰请求的支付自2019年4月12日起至2019年10月1日期间的租金予以驳回。该租赁合同租赁期间已届满，对邢高锋、严琰请求全友家居店搬离106号房屋的诉讼请求予以支持，对2019年10月1日之后至交还房屋时止占用期间的租金参照牛同岭与全友家居店签订的《房屋租赁合同》的价格，每年13000元，则每天约为35.6元，故全友家居店应自2019年10月2日起向邢高锋、严琰按照35.6元/天支付租金至实际交付房屋之日止。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十九条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、郏县全友家居旗舰店于判决书生效后十五日内支付邢高锋、严琰文化路与紫云路交叉口西南角浩博家居建材物流园第1幢1座1单元一层103、104、105号房2019年10月1日至2020年9月30日的租金42000元；对合同租赁期内以后的租金，由郏县全友家居旗舰店按照合同约定履行。二、郏县全友家居旗舰店于判决书生效后十五日内搬离文化路与紫云路交叉口西南角浩博家居建材物流园第1幢1座1单元一层106号房，并自2019年10月2日起向邢高锋、严琰按照35.6元/天支付租金至实际交付房屋之日止；三、驳回邢高锋、严琰其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由郏县全友家居旗舰店负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审中，邢高锋、严琰申请就涉案《房屋租赁合同》和房租收条证明上“牛同岭”“王彩玲”签名及指印是否系本人的，进行鉴定。对此，本院依法对牛同岭、王彩玲进行了调查询问，牛同岭、王彩玲均表示《房屋租赁合同》及房租收条证明上签名及指印是其本人的，同时表示买卖合同真实。本院经审理查明的事实与一审相一致。本院认为，本案双方当事人的争议焦点为：一、全友家居店是否应搬离涉案103、104、105号商铺；二、全有家居店是否应支付自2019年4月12日起的商铺租金及应当按照何种标准进行支付。结合本案事实、证据及双方当事人陈述意见，本院分析认定如下：一、关于全友家居店是否应搬离涉案103、104、105号商铺的问题。王彩玲与郏县浩博置业有限公司于2017年5月23日签订《商品房买卖合同》后，又于2018年9月30日与全友家居店签订《房屋租赁合同》，将涉案103、104、105号商铺出租给全友家居店，租赁期限至2022年9月30日止。虽然该《商品房买卖合同》与《房屋租赁合同》签订时间在房屋被法院查封之后，但邢高锋并无证据证明全友家居店在与王彩玲签订《房屋租赁合同》时对房屋被查封一事是明知的，而且全友家居店在涉案房屋被查封前就一直租赁使用，并且事实上上述合同并未阻碍邢高锋在强制执行郏县浩博置业有限公司等人一案中相关权利的实现，因此，邢高锋、严琰上诉所称王彩玲的《商品房买卖合同》以及全友家居店与王彩玲签订的《房屋租赁合同》违反法律、行政法律的强制性规定，应为无效及效力待定的理由不能成立，本院不予采信。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”依据该规定，结合全友家居店在涉案房屋被查封前后一直租用的情况，邢高锋在取得涉案房产产权后，全友家居店对涉案房屋的租赁权并未消灭，因此，全友家居店所租用的103、104、105号商铺，因租赁合同至今尚未到期，故一审法院按照全友家居店与王彩玲签订的《房屋租赁合同》认定租金，并判令全友家居店在该租赁合同约定的租赁期内（即租赁合同约定的履行期满前）按照该租赁合同约定支付租金，并无不当。因此，邢高锋、严琰上诉所称全友家居店应当搬离103、104、105号商铺的理由不成立，本院不予采信。二、关于全有家居店是否应支付自2019年4月12日起的商铺租金及应当按照何种标准进行支付的问题。因牛同岭所签订的《商品房买卖合同》及《房屋租赁合同》所涉及的106号商铺与王彩玲所签合同的情形基本相同，根据本院调查的事实并结合以上论述，一审法院判令全友家居店按照涉案租赁合同约定的标准计付租金亦无不当。经查，全友家居店已分别支付牛同岭、王彩玲房屋租金至2019年9月底，故邢高锋、严琰上诉主张全友家居店应支付自2019年4月12日至2019年10月1日的租金，理由不成立，本院不予采信。关于邢高锋、严琰二审中就租赁合同上的签名及指印进行鉴定的申请，经本院调查，牛同岭、王彩玲均对签名及指印予以认可，结合本案情况，也无鉴定之必要，故对其鉴定申请不予准许。综上所述，邢高锋、严琰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费444元，由上诉人邢高锋、严琰负担。本判决为终审判决。审判长  郭国会审判员  李泉钦审判员  李双双二〇二〇年五月二十八日法官助理雷东书记员薛梦杰