上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终2591号上诉人(原审被告)：李庆申，男，1955年6月6日出生，汉族，户籍地上海市虹口区，现住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：王赵康。委托诉讼代理人：徐之富。被上诉人(原审原告)：张惠珍，女，1934年1月5日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。委托诉讼代理人：夏永根，上海哲言律师事务所律师。委托诉讼代理人：归魏华，上海哲言律师事务所律师。原审第三人：上海虹房(集团)有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：张作理，董事长。委托诉讼代理人：尹雄，男。上诉人李庆申因与被上诉人张惠珍、原审第三人上海虹房(集团)有限公司(以下简称虹房公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2019)沪0119民初19384号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李庆申上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张惠珍一审诉讼请求。事实和理由：一审判决事实认定不清。张惠珍是为获取上海市侯家路XXX弄XXX号房屋(以下简称“侯家路房屋”)动迁利益而将户籍自上海市嘉兴路XXX-XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)迁出并将承租权无偿转让至李庆申。正是由于李庆申对整个家庭做出了巨大贡献，家庭成员均同意系争房屋承租权无偿转让给李庆申，并由李庆申及张惠珍、张惠珍之子严剑敏及儿媳梁彩兰共同至上海宏阳物业有限公司(以下简称“宏阳公司”)办理了变更手续。系争房屋对外出租的收益作为张惠珍的生活补贴以及张惠珍及其子向物业公司支付租金等事实，足以证明张惠珍对于当时办理的变更手续知情。虹房公司庭审陈述也证明按照当时的规定办理变更手续时，张惠珍应当在场。另，一审法院将张惠珍与物业公司办理的系争房屋退租手续与李庆申同物业公司办理的承租权转让手续混为一体，属于法律适用不当。最后，张惠珍与李庆申就系争房屋承租权的赠与行为已经履行完毕，张惠珍不得撤销赠与。综上，李庆申请求二审法院支持其上诉请求。张惠珍辩称，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。虹房公司述称，其同意李庆申的上诉请求与理由，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回张惠珍的一审诉请。张惠珍向一审法院起诉请求：确认张惠珍与李庆申就系争房屋的承租权转让行为无效，系争房屋承租权恢复至张惠珍名下。一审法院认定事实：系争房屋原承租人为张惠珍，房屋使用面积9.70平方米。2000年9月29日，宏阳公司就系争房屋出具《保留承租权的证明》。2000年9月29日，虹房公司宏佳分公司作为转让方、李庆申作为受让方签订《上海市公有住房承租权转让合同》，约定虹房公司宏佳分公司将系争房屋承租权转让给李庆申，成交价为人民币(以下币种均为人民币)2.5万元。合同签订后，李庆申实际未向虹房公司宏佳分公司支付房屋转让款，也未向张惠珍支付房屋转让款。2000年9月30日，上海市虹口区房地产交易中心向李庆申发放《准予差价换房通知书》。2000年10月，李庆申取得系争房屋承租权。2000年，张惠珍从系争房屋迁往侯家路房屋居住，张惠珍户籍也于2000年10月26日从系争房屋迁至侯家路房屋。之后，系争房屋由张惠珍儿子严剑敏、儿媳梁彩兰居住，2005年起，严剑敏、梁彩兰将系争房屋对外出租。2018年，李庆申从租客处收回系争房屋并另行出租。一审另查明，落款日期为2000年9月30日的系争房屋《退房单》载明，承租人张惠珍，房屋地址嘉兴路XXX-XXX号，部位二层中前楼，退房原因置换，退房日期2000年9月30日。承租人签章一栏有“张惠珍”的签名及印章，该签名非张惠珍本人所签，“张惠珍”的印章是张惠珍本人的。落款日期为2000年9月29日的系争房屋《上海市公有住房差价换房征询表》载明，租赁户名：张惠珍，身份证号：XXXXXXXXXXXXXXXX，住房坐落：虹口区嘉兴路XXX-XXX号二层中前楼，公房凭证编号：宏阳第03445号，独用面积：9.7平方米，“差价换房原因”一栏写明置换后造成居住困难本人负责。承租人签名一栏有“张惠珍”的签名，该签名非张惠珍本人所签。物业管理单位经办人一栏签有“尹正薇”的名字。落款时间为2014年3月31日的系争房屋《相邻利害关系人同意书》载明，本人李庆申居住在嘉兴路XXX号XXX楼为嘉兴路XXX号的相邻业主/承租人，现同意季某某将其居住房屋在不影响周围环境和相邻居民生活，并遵守《上海市住宅物业管理规定》及有关法律法规规定的情况下，临时改变使用性质。落款处有“李庆申”的签名。一审再查明，虹房公司宏佳分公司于2009年9月23日注销。一审审理中，李庆申申请证人季某某到庭作证。季某某陈述，系争房屋《相邻利害关系人同意书》落款处“李庆申”的签名是李庆申的妻弟季敏(音同)所签。对于嘉兴路XXX号XXX楼的房屋情况，其有点知晓，但不是很清楚。因居委会经常发放居民选票，其看到嘉兴路XXX号XXX楼的居民选票上的名字发生变更，由此得知嘉兴路XXX号XXX楼房屋的名字变更了，但具体如何变更的，其不清楚。经质证，张惠珍对于证人证言的真实性无异议，但认为与本案无关，不能证明张惠珍知晓系争房屋承租权发生变更。李庆申对证人证言的真实性无异议，认为证人证言可以证明系争房屋承租权转让经过家庭成员协商一致。虹房公司对证人证言无异议。一审审理中，办理系争房屋退租及承租权转让手续的宏阳公司原工作人员尹正薇向法院陈述，按照相关规定，办理差价换房手续，房屋原承租人和新的承租人本人都要到场，办理房屋退租手续也需要原承租人本人到场。但现在时隔20年，对于系争房屋原承租人本人是否到场办理系争房屋退租及差价换房手续，是否原承租人本人签字，当时几个人到场办理手续，其已不记得。一审审理中，李庆申申请就张惠珍是否知晓系争房屋承租权转让给李庆申对张惠珍进行测谎鉴定，张惠珍称测谎鉴定没有必要，且张惠珍已八十高龄又身有残疾，不同意进行测谎鉴定。一审法院认为，本案的争议焦点为系争房屋承租权无偿转让给李庆申是否张惠珍的真实意思表示。首先，系争房屋《退房单》及《上海市公有住房差价换房征询表》上“张惠珍”的签名非张惠珍本人所签，《退房单》上“张惠珍”的印章虽是张惠珍本人的，但无证据证明该印章是张惠珍本人加盖或经过张惠珍同意加盖。而当时办理系争房屋退租及承租权转让手续的物业经办人员尹正薇陈述其已不记得张惠珍本人是否到场办理系争房屋退租及差价换房手续。故依据《退房单》及《上海市公有住房差价换房征询表》无法得出系争房屋的退租及承租权转让经过张惠珍同意的结论。其次，根据张惠珍、李庆申的陈述，2000年张惠珍从系争房屋迁住侯家路房屋并将户籍从系争房屋迁至侯家路房屋的目的是争取侯家路房屋的拆迁利益，而非转让系争房屋承租权。再次，李庆申自2000年10月取得系争房屋承租权至2018年从租客处收回系争房屋期间，从未使用系争房屋或收取系争房屋租金，明显不符合常理。第四，即使张惠珍及其儿子严剑敏知晓系争房屋租金收据上的租赁户名变更为李庆申，也不能因此得出张惠珍同意将系争房屋承租权无偿转让给李庆申的结论，不排除张惠珍为避免系争房屋被物业收回将系争房屋承租权挂在李庆申名下的可能。因此，法院认定，系争房屋承租权无偿转让给李庆申并非张惠珍的真实意思表示。对张惠珍要求确认其与李庆申就系争房屋的承租权转让行为无效，系争房屋承租权恢复至张惠珍名下的请求，依法应予支持。一审法院作出判决：确认张惠珍与李庆申就上海市嘉兴路XXX-XXX号二层中前楼房屋的承租权转让行为无效，该房屋承租权恢复至张惠珍名下。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，张惠珍以系争房屋的《退房单》及《上海市公有住房差价换房征询表》等材料上“张惠珍”的签名非其本人所签为由，诉请承租权转让行为无效，李庆申抗辩其受让承租权实质系张惠珍赠与所为。故在李庆申缺乏书面协议等证据可以直接证明其所提事实主张的情况下，就本案所查明的其他事实来认定张惠珍是否具有真实的赠与意思表示，为本案审查的重点。系争房屋作为公有住房，承租人享有占有、使用、收益及有限处分的权利。但从系争房屋的实际状况来看，在变更承租人为李庆申之后，是由张惠珍之子严剑敏、儿媳梁彩兰居住，李庆申从未实际居住使用；关于房屋收益部分，自2005年起，是由严剑敏、梁彩兰将系争房屋对外出租，再将获取收益转交给张惠珍。李庆申并未获取租金收益；另，向物业公司支付租金的人员是张惠珍及严剑敏，而非李庆申。本院认为，长期以来，李庆申没有享受承租人的相关权利，亦未承担相关义务，显然不符常理。结合张惠珍、李庆申均确认张惠珍户籍自系争房屋迁往侯家路房屋系为获取征收补偿利益之陈述，张惠珍仅因多获取另套房屋的征收补偿利益而放弃系争房屋的承租权之可能性较小。综上分析，李庆申有关赠与之上诉观点，本院实难采信。综上所述，李庆申的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人李庆申负担。本判决为终审判决。法官助理黄一鹤审判长 成 皿审判员 姚 跃审判员 徐 江二〇二〇年五月二十日书记员 黄一鹤附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。……