安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖03民终1257号上诉人（原审被告）：五河县润石健身有限公司，住所地安徽省五河县城关镇中央广场（一期）A2栋三、四、五层商铺，统一社会信用代码91340322MA2REP5D8Q。法定代表人：贾博涵，该公司总经理。被上诉人（原审原告）：五河中央广场商业运营管理有限公司，住所地安徽省五河县城南工业园区淮畔明珠小区13#-1号，统一社会信用代码91340322MA2N1MW197。法定代表人：朱邦任，该公司经理。委托诉讼代理人：胡进昌，该公司总经理。委托诉讼代理人：衡雪，五河县城关镇法律服务所法律工作者。原审被告：王家顺，男，1993年12月1日出生，汉族，住安徽省蚌埠市。上诉人五河县润石健身有限公司（以下简称润石公司）因与被上诉人五河中央广场商业运营管理有限公司（以下简称中央广场公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省五河县人民法院（2019）皖0322民初3975号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。润石公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回中央广场公司的诉讼请求或者发回重审；一、二审诉讼费用由中央广场公司负担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。（一）一审法院未查明租金与商业管理费的区别，也未查明润石公司拖欠费用中二者的具体金额，错误的将二者混淆为房屋租赁费用。王家顺与中央广场公司签订的租赁合同中明确表明租金不适用于物业管理费、商业管理费、能耗费等其他费用，因此不应将商业管理费与租金混为一谈。一审法院笼统的将房屋租赁费（含租金及商业管理费）按照合同约定计算违约金，与合同原意相悖，没有事实和法律依据。（二）一审法院计算违约金的时间节点错误。一审法院认定的103000元房屋租赁费，是截止至2019年9月23日的金额，而一审法院却以2019年7月31日作为违约金的计算起点错误。即使计算也应以2019年9月23日作为违约金的计算起点。（三）王家顺与中央广场公司签订的租赁确认书对商业管理费约定明显过高，且无任何计算方式，在租赁期内也未提供任何等价的服务。二、一审法院适用法律错误。（一）一审法院以每天千分之一的比例计算违约金，显然过高，应当结合本案情况予以调整。润石公司并非恶意逾期交纳费用，而是因润石公司股东和原股东侵占、挪用公司资金导致。润石公司自2019年5月31日开始计租，租金已经交纳至2019年10月30日，中央广场公司自2019年9月1日开始停电，导致润石公司彻底陷入瘫痪，给润石公司带来严重损失。（二）一审法院对于本案诉讼费用承担适用法律错误。根据诉讼费用交纳办法规定，诉讼费用应按胜诉比例各自分担。本案中，中央广场公司诉讼总标的为553000元，诉讼费用为9330元。一审法院仅支持中央广场公司诉讼请求中的103000元，对其余诉讼请求未予支持，该部分诉讼费用应由中央广场公司承担。中央广场公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一审中央广场公司已向法院提交商业管理费和房屋租赁管理费两份合同。根据润石公司向中央广场公司出具的承诺书，一审法院计算违约金的起算时间正确。王家顺与润石公司是内部关系，与中央广场公司无关。润石公司认可承诺书的真实性。一审法院计算的诉讼费用及违约金符合法律规定。润石公司租赁房屋后，中央广场公司用其健身卡抵付了部分租赁费用，故中央广场公司是严格履行义务的。王家顺述称，一审认定事实清楚，适用法律正确，润石公司的上诉理由不能成立，请求驳回上诉,维持原判。签订合同时，明确约定物业管理费、商业管理费、能耗费是应当交纳给中央广场公司的，润石公司也未提出异议。润石公司认为王家顺为个人私利恶意损害公司利益没有依据。中央广场公司向一审法院起诉请求：1.判决润石公司、王家顺支付房屋租赁费103000元，赔偿延迟交付租赁费违约金按日千分之一自2019年2月28日至租金付清止；2.赔偿延期开业违约金45万元；三、诉讼费由润石公司、王家顺承担。一审法院查明：2017年11月10日，中央广场公司与王家顺签订了《中央广场租赁合同》及《租赁确认书》。租赁合同约定，中央广场公司将位于五河县中央广场(一期)A2栋三、四、五层商铺的房屋面积2739.66平方米及泳池面积800平方米，出租给王家顺使用。租赁期限为5年，即自2018年5月31日起至2023年5月30日止。双方在《租赁确认书》中对年租金和商业管理费的具体数额进行了约定。王家顺与中央广场公司签订租赁合同时承诺，所租房屋以“巨石健身”商号从事健身房经营，后公司注册登记的名称为“五河县润石健身有限公司”。王家顺于2018年8月23日从润石公司退股，由润石公司继续租赁案涉房屋。2019年5月9日，润石公司法定代表人贾博涵向中央广场公司出具承诺书一份，载明：“润石公司尚欠中央广场公司租金及商业管理费合计235000元，并承诺在2019年7月15日前缴纳完毕，如未在约定时间内将费用缴清，将按合同规定承担违约责任。”后润石公司分别于2019年7月19日支付给中央广场公司3万元，于2019年7月31日支付给中央广场公司12万元。一审法院认为，王家顺与中央广场公司之间签订的租赁合同，系双方当事人真实的意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法、有效合同，双方均应依约履行。王家顺签订租赁合同后，由润石公司继续履行合同，故租赁合同所约定的权利与义务，均应由润石公司享有和承担。润石公司法定代表人贾博涵出具承诺书后，润石公司尚欠中央广场公司租金及商业管理费85000元未予以支付。中央广场公司主张从2019年5月1日起至2019年9月23日止，润石公司应支付其租金18000元，该主张不违反租赁合同的约定。概言之，对于中央广场公司主张润石公司应向其支付房屋租赁费（含租金及商业管理费）103000元的诉讼请求，应予以支持。润石公司从2019年7月31日起至2019年9月23日止，尚欠中央广场公司房屋租赁费103000元未予以支付，依租赁合同约定，逾期付款违约金按所欠金额每天千分之一的比率支付，故润石公司应依约向中央广场公司赔偿违约金。中央广场公司主张润石公司应赔偿其延期开业违约金45万元，因其所提供的证据不足以证明其事实主张，举证不能的不利后果，应由其自行承担，故对中央广场公司的该项诉讼请求，不应予以支持。润石公司辩称对于所欠的商业管理费，中央广场公司应另行主张。因商业管理费系因租赁关系而产生，且双方在租赁合同中亦有明确约定，故对此辩解意见，不应予以采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、润石公司应向中央广场公司支付房屋租赁费（含租金及商业管理费）合计103000元，于判决生效后十日内付清；二、润石公司应赔偿中央广场公司逾期付款违约金（违约金计算：从2019年7月31日起，以103000元为计算基数，按每天千分之一的比率计算至付清时止），于判决生效后十日内付清；三、驳回中央广场公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9330元，减半收取计4665元，由润石公司负担。二审中，各方当事人均没有提交新证据。各方当事人对一审法院查明事实均无异议，本院予以确认。综合各方当事人诉辩意见，本案二审争议焦点为：润石公司是否应支付中央广场公司房屋租赁费及逾期付款违约金；如应支付，则数额应如何计算。本院认为，根据润石公司法定代表人贾博涵2019年5月9日出具的承诺书，该承诺书明确载明润石公司尚欠中央广场公司租金及商业管理费合计235000元，并承诺在2019年7月15日前缴纳完毕，如未在约定时间内将费用缴清，将按合同规定承担违约责任。润石公司在出具承诺书后仅支付15万元，剩余款项至今未支付，润石公司应承担给付剩余85000元款项并承担逾期付款的违约责任。润石公司上诉称一审法院未区分商业管理费及租金的区别，因该承诺书已明确载明润石公司欠付的款项数额，润石公司该上诉理由不能成立。关于中央广场公司主张的18000元租金。因中央广场公司未举证证明润石公司尚欠其他租金未予支付，且润石公司抗辩称其已多付租金，故中央广场公司主张的18000元租金证据不足，本院不予支持。关于违约金起算时间节点问题。润石公司法定代表人贾博涵在承诺书中明确承诺在2019年7月15日之前将剩余款项交纳完毕，如逾期愿承担违约责任。润石公司后未按约支付上述款项，其应承担违约责任。一审法院从2019年7月31日作为违约金的计算起点，并不违反润石公司出具的承诺书。润石公司上诉称应以2019年9月23日作为违约金的计算起点，缺乏事实依据，本院不予支持。关于违约金标准是否应予调减。润石公司出具的承诺书载明如逾期支付愿意按照合同约定承担违约责任。根据双方签订的合同约定，逾期付款违约金按所欠金额每天1‰比例支付。润石公司上诉称该违约金约定过高，请求予以调减。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据上述规定，润石公司请求调减违约金的主张有法律依据，本院酌情将违约金调整为从2019年7月31日起按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算至2019年8月19日止；从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清之日止。综上，润石公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销安徽省五河县人民法院（2019）皖0322民初3975号民事判决；二、五河县润石健身有限公司于本判决生效后十日内支付五河中央广场商业运营管理有限公司房屋租赁费（含租金及商业管理费）85000元及逾期付款违约金（从2019年7月31日起，以85000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算至2019年8月19日止；从2019年8月20日起，以85000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清之日止。）；三、驳回五河中央广场商业运营管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9330元，减半收取4665元，由五河中央广场商业运营管理有限公司负担3948元，五河县润石健身有限公司负担717元；二审案件受理费2693元，由五河中央广场商业运营管理有限公司负担471元，五河县润石健身有限公司负担2222元（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 庞 玲审判员 陈二伟审判员 李小芹二〇二〇年五月二十六日法官助理沈吉梅书记员朱静附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。