新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）新23民终229号 上诉人（原审被告）：樊秀霞，女，1968年10月4日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。被上诉人（原审原告）：乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区北京北路260号“北京城”花园小区8栋01号商铺。法定代表人：陈铁力，该公司经理。委托诉讼代理人：刘冰，男，该公司员工。上诉人樊秀霞因与被上诉人乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2019）新2301民初5684号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月16日立案后，依法组成合议庭，于2020年3月26日公开开庭进行了审理。上诉人樊秀霞、被上诉人乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司的委托代理人刘冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。樊秀霞上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求。事实和理由：1．开发商在通知上诉人入住时，该楼房的公共设施并没有经过竣工验收，对设施没有经过竣工验收合格的楼房，根据《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》第十四条第二款规定，物业服务收费由建设单位承担，不得向业主收费。2．被上诉人明知新疆鸿瑞房地产开发有限公司在没有竣工验收报告的情况下，而与之签订前期物业合同，严重违反了《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》。3．上诉人及业主委员会与被上诉人从未签订过任何物业服务合同，乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司昌吉市分公司与开发商还签订了两份前期物业合同不合法。综上，一审法院判决显失公平，恳请二审法院在查清事实的基础上依法进行改判。乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司辩称，一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1．被告立即缴纳2012年11月至2018年10月物业费7210元；2．被告给付所欠费用滞纳金360元（总额的5％）。一审法院认定事实：被告樊秀霞系昌吉市12区2丘3栋4层一单元402室商铺业主，房屋建筑面积为79.13平方米。2012年10月31日，新疆鸿瑞房地产开发有限公司与恒信丰物业公司签订《前期物业服务协议》，协议约定由原告为被告所在小区昌吉农业局家属院（高层）商业用房提供前期物业服务，合同期限自2012年11月1日至2015年10月31日，服务内容：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备运行的维护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通；公用绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案管理。物业服务等级标准为一级，物业费计算标准：住宅物业1.30元∕月／平方米。2015年6月30日，鸿瑞房产公司与恒信丰物业公司昌吉市分公司签订《前期物业服务协议》，协议约定由原告为被告所在小区昌吉农业局家属院（高层）商业用房提供前期物业服务，合同期限自2015年11月1日至业主委员会依法成立并代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。协议约定的服务内容，物业服务费计算标准与2012年10月31日，鸿瑞房产公司与乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司签订《前期物业服务协议》一致。另查明，2013年1月15日，乌鲁木齐恒信丰商贸有限公司更名为乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司。一审法院认为，原告乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司与鸿瑞房产公司签订的《前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规禁止性规定，该协议合法有效。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。2012年11月至2018年10月（72个月）被告未缴费物业费，原告与鸿瑞房产公司签订《前期物业服务协议》两份协议，前一份协议期限自2012年11月1日至2015年10月31日；后一份《前期物业服务协议》自2015年11月1日至业主委员会依法成立并代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止，被告虽提交了2016年7月28日业主委员会与第三方物业公司签订的物业服务合同，但第三方物业公司并未实际入驻，在2016年7月28日至2018年10月期间，仍然由原告为被告提供物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，被告应向原告交纳物业费7406.57元（1.3元∕月／平方米×79.13平方米×72个月），现原告主张7210元符合法律规定，一审法院予以支持。原告主张由被告按照欠款总额的5％支付滞纳金，协议中并未对被告未按时缴纳物业费的违约责任作约定，且滞纳金指行政机关对不按期履行金钱给付义务的相对人，课以新的金钱给付义务的方法，而原告不属于行政机关，一审法院对于原告主张被告支付滞纳金的诉讼请求不予支持。判决：“一、被告樊秀霞于本判决生效之日起十日内向原告乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司支付自2012年11月起至2018年10月止的物业费7210元；二、驳回原告乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司的其他诉讼请求”。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人樊秀霞为证实其主张向本院提交如下证据：1．昌吉市嘉晟物业服务有限公司向业主委员会及业主出具的证明1份，拟证实2016年在昌吉市天池社区书记的主持下，达成将金帝华庭物业办公室的钥匙及相关资料移交给新的物业公司的协议，一直到2016年12月3日，业主委员会将部分资料和钥匙移交给昌吉市嘉晟物业服务有限公司，并要求物业公司正式入驻并进行物业管理，被上诉人公司不让入驻，该期间新的物业公司报警，延安路派出所出警处理，但没有有效制止，致使新的物业无法进驻。经质证，被上诉人乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司对证明的真实性不予认可，与事实不符。因该份证明并无经办人签字确认，且无法证实上诉人樊秀霞要证实的问题，本院对该证据的效力不予采信。2.2019年拍摄涉案小区内的照片13张，拟证涉案小区内的垃圾无人清理，冬天小区内无人扫雪致人摔倒，小区内无物业服务。经质证，被上诉人乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司对照片的真实性、关联性均不认可。因该组照片拍摄时间为2019年，并不能反映2012年至2018年期间物业服务情况，与本案无关联，本院对该组证据的效力不予采信。被上诉人乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司未向本院提交新证据。二审查明事实与一审查明事实一致，对一审法院查明事实本院予以确认。另查明：涉案住宅楼工程于2013年12月23日参加竣工验收。本案争议焦点：1．上诉人樊秀霞与被上诉人乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司之间物业服务关系的期间如何确定；2．上诉人樊秀霞应当缴纳的物业费数额应当如何确定。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，虽然上诉人樊秀霞未直接与被上诉人乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司签订物业服务合同，但被上诉人与开发企业新疆鸿瑞房地产开发有限公司签订的《前期物业服务协议》对上诉人具有约束力，且被上诉人乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司向小区业主提供物业服务，上诉人樊秀霞应当按协议约定向被上诉人支付物业费。上诉人樊秀霞主张涉案楼房的公共设施没有经过竣工验收，违反《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》第十四条第二款规定，应当由建设单位承担物业费，由于上诉人樊秀霞提供的《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》于2016年9月1日起执行，但修订前的2012年公布的《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》第八条规定：“住宅小区内的物业已完成竣工验收交付使用，但小区内的道路、绿化、部分公共设施未达到设计要求或使用要求的物业服务费用由房屋建设单位承担”。因涉案的住宅楼工程于2013年12月23日参加竣工验收活动，之前仅是部分工程陆续进行验收，被上诉人乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司并无证据证实2013年12月之前涉案小区内的道路、绿化、公共设施已达到使用条件要求，结合上诉人樊秀霞认为前期物业合同生效时间为2013年12月2日的陈述意见，本院对物业费的起算时间确定为2013年12月2日，一审认定2012年11月计算不当，本院予以纠正。关于双方物业服务合同履行情况。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。本案中，被上诉人乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司与新疆鸿瑞房地产开发有限公司签订《前期物业服务协议》，协议中就双方的权利、义务及被上诉人乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司所要履行的服务范围均进行了明确，但根据一审中上诉人樊秀霞提交的证据显示，被上诉人乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司在实际履行中存在电梯维护、暖气管道维护不及时的情况，被上诉人并未完全履行《前期物业服务协议》的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。本案中，被上诉人乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司未完全履行其物业服务内容，本院按照合同内容结合实际履行情况扣减20%物业费，即上诉人樊秀霞应当向被上诉人乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司物业服务费4849元（2013年12月2日至2018年10月31日期间物业费6062元-6062元×20%）。另外，上诉人樊秀霞申请本院调取2016年12月2日至2016年12月30日期间110报警记录1次，以证明乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司陈铁力在涉案小区扰乱昌吉市嘉晟物业服务有限公司开展物业管理服务。因该证据即便存在仅证实当日报警的事实，并不能证实被上诉人长期侵占小区的事实，故本院对该申请不予准许。另外，2016年7月28日昌吉市金帝华庭小区业主委员会虽与昌吉市嘉晟物业服务有限公司签订了《服务管理合同》，但该合同并未实际履行，经所在社区召集业主重新选任被上诉人进行物业服务，故本院对上诉人樊秀霞主张被上诉人强迫交易的理由不予支持。综上，上诉人樊秀霞的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，判决如下：一、撤销新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2019）新2301民初5684号民事判决；二、上诉人樊秀霞于收到本判决之日起十日内向被上诉人乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司支付自2013年12月2日至2018年10月31日期间的物业费4849元；三、驳回被上诉人乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司一审其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，由上诉人樊秀霞负担50元，被上诉人乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司负担50元。本判决为终审判决。审  判  长   张 华审  判  员   王 鑫审  判  员   李静蓉二 ○ 二 ○ 年 五 月 十 六 日法 官 助 理   宋雪倩书  记  员   邱文丽