广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终8251号上诉人（原审原告、反诉被告）：黄灵芝，女，1988年5月23日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：饶小敏，广东龙浩律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：广州世贸服装城发展有限公司，住所地:广州市荔湾区站前路站前一街26、28号广州世贸服装城商场首层S373号商铺。法定代表人：吴松权，职务：总经理。委托诉讼代理人：康小鸫，北京德恒（广州）律师事务所律师。上诉人黄灵芝因与上诉人广州世贸服装城发展有限公司（以下简称世贸公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初7138号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人黄灵芝代理人饶小敏、上诉人世贸公司代理人康小鸫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄灵芝上诉请求：1.撤销一审判决第三项中“被告广州世贸服装城发展有限公司向原告黄灵芝返还415393.33元”，改判世贸公司向黄灵芝返还577261.04元（在一审人民币415393.33元基础上增加人民币161867.71元）；2.撤销一审判决第五项，改判世贸公司逾期履行本判决，自逾期之日起参照全国银行间同业中心公布的贷款市场报价利率以人民币591277.04元（577261.04+3504+10512）本金计算利息给黄灵芝；3.撤销一审判决第六项，改判世贸公司逾期履行本判决，自逾期之日起参照全国银行间同业中心公布的贷款市场报价利率以人民币334743.67元（325258.67+9485）本金计算利息给黄灵芝；4.撤销一审判决第八项，改判世贸公司返还涉案两商铺合同保证金19997元（10512+9485）给黄灵芝；5.一审、二审诉讼费用由世贸公司承担。事实和理由：一、一审判决世贸公司归还F507号商铺52个月租金是事实认定错误，应归还102个月租金。1.黄灵芝与世贸公司签订的《物业租赁合同》约定F507号商铺租赁期为10年，自2014年1月1日至2023年12月31日。2017年12月13日，双方签订《补充协议书》约定将涉案F507号商铺交还世贸公司经营五年，期限为2017年12月13日至2022年12月31日。签订《补充协议书》后，黄灵芝将涉案F507号商铺交给世贸公司。2.《补充协议书》签订后，F507号商铺的租赁关系实际处于中止状态，根据《补充协议书》约定，F507号商铺的租赁关系至2022年12月31日恢复。3.一审判决F507号商铺自2019年8月26日解除，根据黄灵芝自2017年12月13日已将F507号商铺返还给世贸公司的事实，双方租赁关系自2017年12月13日开始中止，因此，从2017年12月13日至2019年8月26日合同中止期间的租金对价，世贸公司应返还给黄灵芝。黄灵芝向世贸公司支付F507号商铺十年租期对价958600元，以120个月计算，平均每月为7988.33元，合同中止期间为2017年12月13日至2019年8月26日，共计20个月零8天。世贸公司应归还人民币161867.71元（958600元÷120个月×20个月）+（958600元÷10年÷365天×8天）。4.如按一审判决，世贸公司在2017年12月13日至2019年8月26日中止期间收回涉案商铺，但仍获得黄灵芝人民币161867.71元，显然不公平。二、一审判决驳回黄灵芝要求世贸公司返还F507、5017两商铺合同保证金19997元诉讼请求是错误的，应予纠正。1.一审判决未对合同保证金进行审查和认定，却判决驳回黄灵芝要求返还保证金的诉讼请求没有依据。2.黄灵芝在一审时已举证证明，世贸公司将涉案商铺原装修及与其他商铺的隔离完全拆除，世贸公司无法将涉案商铺以原状归还，且其已将涉案商铺另出租给他人，无法将涉案商铺归还给黄灵芝经营。因此，黄灵芝要求解除合同完全合法。3.一审判决未认定黄灵芝违法解除合同，无需承担违约责任，就应支持黄灵芝返还合同保证金的诉讼请求。4.因世贸公司未经黄灵芝同意，擅自拆除商铺装修及隔离，世贸公司已无法履行归还原有商铺的义务，故黄灵芝有权提前解除《物业租赁合同》及《补充协议书》，并要求返还合同保证金。5.一审判决解除合同，在世贸公司未对合同保证金提出反诉请求并进行有效抗辩的情况下，应支持黄灵芝诉请，返还合同保证金19997元。世贸公司二审答辩称其认为应当驳回黄灵芝的全部诉请，一审判决世贸公司返还F507物业52个月租金的事实认定错误，更不存在黄灵芝在上诉请求中要求增加一审判决返还的款项可予以支持的情况，世贸公司无义务返还进场费。世贸公司与黄灵芝于2017年12月13日签订《补充协议书》，约定2017年12月13日至2022年12月31日期间，黄灵芝将涉案F507物业无条件交给世贸公司进行招商经营。黄灵芝上诉称双方的租赁关系于2017年12月31日中止，完全没有任何依据，不符合实际情况。一、黄灵芝上诉请求第一项是自相矛盾的。根据双方签署的合同及相关文件，其中约定的内容并未违反国家法律行政法规的强制性规定，是当事人协商一致的结果。目前黄灵芝是根据《补充协议书》的约定将涉案F507物业交由世贸公司经营管理，双方均在正常的履行合同义务。在合同正常履行的前提下，一审法院无任何依据判决解除合同，该做法是完全错误的，《物业租赁合同》及《补充协议书》应继续遵照履行，而在双方合同继续履行的情况下，世贸公司并无任何义务向黄灵芝返还进场费，黄灵芝上诉要求增加返还的进场费就更加不应该被支持。退一步讲，即使二审法院在黄灵芝违约解除合同的情况下，仍然坚持认为双方签订的《物业租赁合同》及《补充协议书》应当解除，坚持认为黄灵芝所缴纳的进场费为10年租赁商铺的对价，则本案解除日期也应当是判决生效之日，在本案判决生效前，双方的合同依然合法有效，双方之间仍存在合法的租赁关系，因此一审法院基于错误认定合同解除日期计算出世贸公司应返还的进场费数额是错误的。二、一审法院驳回黄灵芝要求世贸公司返还两个《物业租赁合同》保证金的诉请是完全正确的，黄灵芝无权要求世贸公司返还两物业的合同保证金，一审判决已经对合同保证金返还的诉讼请求做了充分的审查，根据一审判决书第16页第五行的认定，黄灵芝起诉解除合同的行为被认定是单方违约，其提前解除合同，根据《物业租赁合同》第八页第五条第三款的约定，乙方无正当理由在合同期限届满前单方解除合同，或者因乙方违约而被甲方提前单方解除合同的，乙方应该缴纳的一切款项不予退还，乙方也应当赔偿因此给甲方造成的一切损失。本案中黄灵芝作为合同的违约方，根据其一审所提交的证据完全无法证明世贸公司在《补充协议书》约定期限届满后不能将涉案物业返还给黄灵芝。根据双方签订的《补充协议书》第二条的约定，世贸公司同意在2022年12月31日将涉案物业交还乙方，并继续履行双方签订的《物业租赁合同》及相关文件，现阶段《补充协议书》所约定世贸公司对涉案物业的经营管理期限尚未届满，世贸公司也未通知黄灵芝提前收回涉案物业，世贸公司对涉案物业的处分完全符合合同约定和法律规定。再者，根据《补充协议书》的约定，黄灵芝将涉案物业交付世贸公司，目的就是由世贸公司对物业进行统一招商经营，世贸公司将涉案物业出租给他人，也正是在切实履行《补充协议书》约定的义务，期限届满以后，世贸公司会按照《补充协议书》的约定将涉案物业如期归还。因此，黄灵芝现所称世贸公司无法将涉案商铺原状归还的结论无任何依据。三、一审法院判决解除合同的理由是完全错误的。黄灵芝在双方正常履行《租赁合同》和《补充协议书》期间，其无任何正当理由解除合同，黄灵芝解除合同的行为不符合《合同法》的规定，不符合合同约定的及法定的解除条件，故黄灵芝的行为应认定为单方违约，其解除合同应承担由此产生的责任。一审判决也对此作出了认定。一审判决书第14页倒数第三行，明确写明双方当事人签订长达10年的租赁合同进行经营，是其作为完全民事行为能力人考虑权衡之后做出的法律行为，应当承担由此产生的商业风险，因此黄灵芝应该对其违约解除行为承担相应的风险，然而，一审法院却又以不解除势必造成更大的损失为由判决解除双方签订的合同，明显过分干涉了平等民事主体之间的商事活动，强行改变了双方通过平等协商一致所达成的商事合同，一审法院的错误认定理应被纠正。本案与世贸公司其它涉诉案件的基本事实完全不一样，导致世贸公司无法对涉案合同的解除作出任何预判，因为涉案商铺还在黄灵芝交给世贸公司经营管理的期限内，也在整个《物业租赁合同》期限内，世贸公司根本不可能在正常履行合同的情况下冒着一铺两租违约风险，采取所谓的止损措施，将涉案商铺另行租给他人，所以何来及时采取租赁止损措施，请二审法院予以郑重的考虑。四、世贸公司在合同期限内一直遵照双方合同的约定履行义务，并未出现任何的违约行为。世贸公司对涉案物业的经营管理均是基于双方的合同约定。所以在正常的履行期限内，有关黄灵芝要求世贸公司返还合同保证金的诉请不应当被支持，双方之间的《物业租赁合同》和相关的《补充协议书》仍应当继续履行，在继续履行的情况下根本不存在任何移交款项需要返还的问题。如果黄灵芝坚持单方违约解除合同，根据合同的约定，世贸公司不予退还黄灵芝所缴的一切款项，同时黄灵芝还应当赔偿世贸公司一切损失。综上所述，一审法院对于世贸公司应返还的款项种类及返还时间认定错误，基于该错误因素计算出的款项总额也是错误的，结合本案的事实和法律依据，法院无任何理由判决解除合同。世贸公司上诉请求：1.撤销一审判决第一至六项、第九项，改判驳回黄灵芝全部诉讼请求；2.改判一审判决第七项中的滞纳金部分为：黄灵芝向世贸公司支付F507物业2017年1月1日至2017年12月12日欠付的19950元租金对应的滞纳金（每逾期一日，按照逾期缴交租金及其他各项费用总额的千分之五支付，自2017年1月1日至黄灵芝实际付清之日止），现暂计至2019年9月27日为人民币277721元；3.一审、二审诉讼费由黄灵芝承担。事实与理由：一、一审法院对本案事实查明错误。截至黄灵芝提起本案诉讼时，其未欠缴涉案5017物业的租金，该物业在本案一审期间一直由黄灵芝正常使用，黄灵芝不存在以实际行为表明不履行合同的行为。世贸公司对其解除合同的行为根本没有预判，更无法及时止损，因此双方承租5017物业签订的《物业租赁合同》应予继续履行。二、一审法院适用法律错误。一审法院在认定双方签订的涉案F507物业的《物业租赁合同》及相关《补充协议书》有效，且认定黄灵芝作为违约方应承担相应的商业风险的前提下，根据《合同法》第一百一十九条判决解除上述《物业租赁合同》及相关《补充协议书》，属于适用法律错误，也不符合2019年《最高人民法院关于印发的通知》第四十八条的规定。黄灵芝作为违约方，不具有单方解除合同的权利。故，双方签订的涉案F507物业的《物业租赁合同》及相关《补充协议书》应予继续履行。三、本案与世贸公司已经审结的其他租赁纠纷案件事实并不相同，不构成类案的情况，一审法院不能盲目适用前案判决。一审枉顾本案事实，错误认为世贸公司对黄灵芝解除合同的做法应有预判，继而判决解除双方签订的《物业租赁合同》及相关《补充协议书》的做法错误。四、黄灵芝系具备完全民事行为能力的投资人，必须对其行为负责。黄灵芝要求解除《物业租赁合同》的真实目的是想把其应承担的投资风险转嫁给世贸公司，法律不应支持。五、退一步说，即使法院认定《物业租赁合同》及相关《补充协议书》可以解除，一审判决解除之日为本案起诉状副本送达给世贸公司之日没有事实和法律依据，应自法院判决生效之日起解除。六、即使解除《物业租赁合同》及相关《补充协议书》，一审法院也不应判决世贸公司返还进场费及预付的一个月租金。七、即使一审认定应当解除租赁合同，一审法院盲目的调低滞纳金标准，黄灵芝的违约成本过低，一审判决一定程度上助长了承租人的恶意违约行为。八、如法院支持黄灵芝违约提前解除合同，世贸公司遭受的损失难以计算和举证，法律对损害赔偿的限制导致一般的损失赔偿不足以弥补守约方的损失。九、法院应维护民营企业的合法权益，不应无视合同约定及法律规定视商户为弱势群体，视市场经营者为强势群体，盲目支持商户的主张。除上述意见外，庭审中世贸公司补充意见如下：十、一审法院认定事实不清。1.一审法院未对《补充协议书》中关于S206商铺的权利义务及相关事实情况做相关的审查，世贸公司认为涉案F507商铺的《物业租赁合同》及相关《补充协议书》不应当被解除。因为双方在《补充协议书》中约定了乙方在2022年12月31日5年期满的时候，乙方应将世贸服装城首层的S206号物业以适租的状态交还世贸公司，或与世贸公司签订新的租赁合同，所以该《补充协议书》不仅涉及了F507物业的权利义务，同时也涉及到了S206物业的权利义务。2.黄灵芝以其签署《补充协议书》约定不主张任何权利的行为表明，其在5年期间内不应向世贸公司主张任何的权利，而且世贸公司作为合同的守约方，却被无故的解除合同，因此，黄灵芝的主张和一审法院的判定均没有法律依据。对于黄灵芝一直正在正常经营使用的5017号物业，黄灵芝也无理由解除合同。在本案第一次开庭的时候黄灵芝擅自搬离了该商铺，但是黄灵芝并没有告知世贸公司，而且没有与世贸公司办理任何交接手续，所以有关黄灵芝解除5017《物业租赁合同》的主张也不应当被支持。黄灵芝从未向世贸公司表示过其要解除合同，所以黄灵芝要求解除合同的主张，不应当被法院支持。黄灵芝二审答辩称其要求解除合同是因为世贸公司在未对黄灵芝履行告知义务的情况下擅自将黄灵芝交给世贸公司招商经营商铺的装修全部拆除，并将涉案商铺与其他商铺的间隔也拆除，有的是部分打通的，有的是全部打通的，将小间商铺改成大间商铺。世贸公司将商铺打通以后对外统一出租给了他人。黄灵芝认为世贸公司已无法按商铺原状返还给黄灵芝。虽然《补充协议书》约定黄灵芝将涉案商铺交还给世贸公司经营，但黄灵芝并未授权世贸公司擅自将商铺的间隔拆除，拆除商铺装修导致世贸公司出租的商铺与黄灵芝交给世贸公司商铺完全不一致，世贸公司已很难恢复原状。一、黄灵芝庭审当天上午又到涉案现场拍摄了几张照片，其中一张是前段时间拍摄的，反映了涉案商铺现在已经交由他人进行经营，既然交与他人经营，就无法继续履行原《物业租赁合同》。通过涉案现场照片已经可以反映，涉案商铺现装修完全已与原商铺不一样，因为世贸公司打通了两个商铺，加上边上一个铺，现在是三个小商铺变成一个大商铺。因3间商铺的格局完全改变了，所以黄灵芝认为世贸公司构成违约。二、关于世贸公司应返还黄灵芝已交的租金（一次性经营服务费）。该一次性经营服务费早就被本市两级法院在多个案件中认定为10年租期的对价。黄灵芝将涉案商铺交还给世贸公司经营，已约定不需向世贸公司交付租金，世贸公司也无需交付租金给黄灵芝，那么在世贸公司经营的过程中产生相应的租金就是黄灵芝向其已经交纳的一次性经营服务费相对应的部分，应当返还给黄灵芝。三、关于世贸公司主张的S206商铺问题。世贸公司曾经提出过反诉，但后来当庭撤诉了，因此本案并未涉及到S206商铺问题，虽然黄灵芝确实签过《补充协议书》，但从未接收过该商铺，也未使用过该商铺，世贸公司所述与事实不符。至于黄灵芝租赁的5017商铺，该商铺黄灵芝早就将其清空并通知了世贸公司，所以不存在黄灵芝起诉后才腾空该商铺的说法。四、一审法院认定解除合同是正确的，理由如下：1.黄灵芝向一审法院提交了大量的证据材料证明世贸公司无法将涉案商铺按原状予以返还，其已构成了实际性违约。2.涉及世贸公司与其他租户的关于商铺租赁纠纷的案件，本案在内容上虽然有部分的不同，但是主要部分是一样的，都是商铺承租人要求解除原租赁合同，法院已判决予以解除。世贸公司对此情形是非常清楚的。本案并不因为在某些事实上的不同而有实质上的改变。所以世贸公司主张本案与前案不构成类案的情形是不成立的。至于世贸公司主张黄灵芝承租涉案商铺的风险转嫁给了世贸公司是完全不存在的。黄灵芝自己经营商铺时就已经承担了相应的经营风险，黄灵芝将涉案商铺交还给世贸公司之后，其经营风险应由世贸公司自己承担。3.关于解除合同的时间问题。正是因为世贸公司构成了实质性的违约，在没有通知黄灵芝的情况下，擅自拆除并改变原商铺格局，导致涉案商铺实际无法返还，因此，黄灵芝有权合法解除合同。4.关于保证金问题，一审法院并未认定黄灵芝构成违约，所以该保证金应当返还给黄灵芝。至于滞纳金调整问题，黄灵芝认为一审法院所作调整是合法合理的，也符合司法实践的情形。世贸公司在建设世贸服装城以后，已经引发了众多群体性的纠纷，已经给政府和社会带来了很大的麻烦。黄灵芝于2019年8月16日向一审法院起诉请求：1.请求法院判令于2017年12月13日确认解除黄灵芝与世贸公司签订的《物业租赁合同》（F507号铺)及2015年1月9日签订的《补充协议书》（5017号商铺）、2017年12月13日签订的《补充协议书》；2.请求法院判令于起诉之日解除黄灵芝与世贸公司签订的《物业租赁合同》（5017号商铺）；3.请求法院判令世贸公司返还黄灵芝预付F507号商铺的租金对价人民币62.27万元、合同保证金人民币10512元、预付的一个月租金人民币3504元、装修押金人民币3000元，共计人民币639716元。判令世贸公司向黄灵芝支付以639716元为基数，自2017年12月13日起至实际偿清之日的利息【利息按中国人民银行同期逾期贷款利率（贷款年利率4.75%上浮50%计算7.125%）】，暂计至2019年7月27日的利息为人民币80477.49元。4.请求法院判令世贸公司返还黄灵芝支付5017号商铺的租金对价人民币32.86万元、合同保证金人民币9485元，预付的一个月租金人民币3162元，及装修押金人民币5000元，共计人民币346247元。判令世贸公司向黄灵芝支付以346247元为基数，自起诉之日起至实际偿清之日的利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算）；5.请求法院判令世贸公司承担本案全部诉讼费用。世贸公司向一审法院反诉请求：1.判令黄灵芝按照《物业租赁合同》及2017年12月13日双方签订的《补充协议书》的约定，向世贸公司支付F507号物业自2017年1月1日至2017年12月12日的租金（2016年1月1日至2017年12月12日的租金标准为人民币1752元/月，共欠租金人民币19950元），及S206物业自2017年12月13日至黄灵芝付清之日为止的租金（2017年12月13日至2017年12月31日的租金标准为人民币2283元/月，2018年1月1日至2019年12月31日的租金标准为人民币5023元/月，暂计至2019年9月27日为人民币106380元）；2.判令黄灵芝支付上述租金的滞纳金（每逾期一日，按照逾期缴交租金及其他各项费用总额的千分之五支付，自2017年1月1日计算至黄灵芝实际付清之日为止，现暂计至2019年9月27日为人民币277721元）；3.判令黄灵芝承担本案（反诉、本诉）的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2011年12月7日，黄灵芝向世贸公司签署铺号5017《客户确认表》，其中载明：铺号5017；面积为63.23平方米，承租人为黄灵芝；1.租赁期10年，自2012年6月30日开始交付上述物业；2.一次性付经营服务费74.33万元整；3、租金50元/㎡/月，管理费26元/㎡/月；4、付款方式：首付定金15万元/间（10年），10天内交齐总额的30%（7万元）。2012年4月30日再付款总额的20%（15万元），2012年6月30日前交清50%余款（37.33万元）或余款按银行批准办理3年期按揭（以各银行最终批复为准）。5、其他：租金（底租）第1、2年免收，第3-4年环比递增5%，第5-6年环比递增10%，第7-8年环比递增15%……本人签订的其他文件与本《客户确认表》约定不一致的，应以本《客户确认表》为准。同日，黄灵芝向世贸公司签署铺号F507《客户确认表》，其中载明：铺号F507；面积为30.47平方米，承租人为黄灵芝；1.租赁期10年，自2012年6月30日开始交付上述物业；2.一次性付经营服务费95.86万元整；3、租金115元/㎡/月，管理费45元/㎡/月；4、付款方式：首付定金20万元/间（10年），10天内交齐总额的30%（9万元）。2011年4月30日再付款总额的20%（19万元），2012年6月30日前交清50%余款（47.86万元）或余款按银行批准办理3年期按揭（以各银行最终批复为准）。5、其他：租金（底租）第1、2年免收，第3-4年环比递增5%，第5-6年环比递增10%，第7-8年环比递增15%……本人签订的其他文件与本《客户确认表》约定不一致的，应以本《客户确认表》为准。2013年1月17日黄灵芝向世贸公司分别支付铺号5017和铺号F507物业租金3162元、3504元。2013年1月18日黄灵芝向世贸公司分别支付铺号5017和铺号F507租赁保证金9485元、10512元。2013年9月12日黄灵芝向世贸公司分别支付铺号5017和铺号F507装修押金5000元、3000元。2014年4月9日，黄灵芝（承租人、乙方）与世贸公司（出租人、甲方）签订《物业租赁合同》，约定：乙方向甲方租赁广州市荔湾区站前路站前一街26、28号广州世贸服装城商场五层5017号铺，建筑面积为63.23平方米；租赁期限为十年，自2014年1月1日至2023年12月31日止；甲方应于乙方缴齐款项及本合同约定的各项费用之日起2日内向乙方交付本物业；本物业仅作为服装服饰用途；租金计算：自2014年1月1日起至2015年12月31日止，租金为0元∕月∕㎡；2016年1月1日起至2017年12月31日止，租金为25元∕月∕㎡（合计1581元∕月）；自2018年1月1日起至2019年12月31日止，租金为55元∕月∕㎡（合计3478元∕月）等（其他略）；乙方应于签订合同当日，向甲方预付物业的一个月租金3162元和缴纳本合同保证金（三个月租金）9485元，乙方应于每月8日前向甲方缴交下一月的租金及相关费用；待合同解除、终止或期满后，甲方在扣除乙方应缴未缴的费用、滞纳金、违约金、赔偿金等费用（若有）后无息退还给乙方；合同解除、终止或期满，如乙方已清缴全部租金及其他应缴各项费用，且无违约行为者，甲方应在乙方按要求迁出该铺位并经甲方验收同意接收后三十天内，将租赁合同保证金无息退还给乙方，乙方须将保证金收据原件及本合同正本交回甲方；倘乙方违约，甲方可将保证金全部或部分扣除，以补偿因乙方违约而引致之损失；如甲方因乙方违约受到的损失超过乙方已付的保证金，甲方有权追索其余的全部损失。（第五条3.）乙方无正当理由在合同期限届满前单方解除合同的或因乙方违约而被甲方提前单方解除合同的，乙方已缴的所有款项不予退还，且乙方不再享受免租期优惠及任何租赁优惠（包括已享受及未享受之优惠），乙方应按本合同约定的标准，向甲方补缴该优惠期间的全部款项和费用，乙方应赔偿因此给甲方造成的一切损失，乙方还须结清所有租金及其他费用。同日，黄灵芝（承租人、乙方）与世贸公司（出租人、甲方）签订《物业租赁合同》，约定：乙方向甲方租赁广州市荔湾区站前路站前一街26、28号广州世贸服装城商场地下一层F507号铺，建筑面积为30.47平方米；租赁期限为十年，自2014年1月1日至2023年12月31日止；甲方应于乙方缴齐款项及本合同约定的各项费用之日起2日内向乙方交付本物业；本物业仅作为服装服饰用途；租金计算：自2014年1月1日起至2015年12月31日止，租金为0元∕月∕㎡；2016年1月1日起至2017年12月31日止，租金为57.5元∕月∕㎡（合计1752元∕月）；自2018年1月1日起至2019年12月31日止，租金为126.5元∕月∕㎡（合计3854元∕月）等（其他略）；乙方应于签订合同当日，向甲方预付物业的一个月租金3504元和缴纳本合同保证金（三个月租金）10512元，乙方应于每月8日前向甲方缴交下一月的租金及相关费用；待合同解除、终止或期满后，甲方在扣除乙方应缴未缴的费用、滞纳金、违约金、赔偿金等费用（若有）后无息退还给乙方；合同解除、终止或期满，如乙方已清缴全部租金及其他应缴各项费用，且无违约行为者，甲方应在乙方按要求迁出该铺位并经甲方验收同意接收后三十天内，将租赁合同保证金无息退还给乙方，乙方须将保证金收据原件及本合同正本交回甲方；倘乙方违约，甲方可将保证金全部或部分扣除，以补偿因乙方违约而引致之损失；如甲方因乙方违约受到的损失超过乙方已付的保证金，甲方有权追索其余的全部损失。（第五条3.）乙方无正当理由在合同期限届满前单方解除合同的或因乙方违约而被甲方提前单方解除合同的，乙方已缴的所有款项不予退还，且乙方不再享受免租期优惠及任何租赁优惠（包括已享受及未享受之优惠），乙方应按本合同约定的标准，向甲方补缴该优惠期间的全部款项和费用，乙方应赔偿因此给甲方造成的一切损失，乙方还须结清所有租金及其他费用。上述两合同黄灵芝预留通讯地址为：天河区沙河路中人商业城39-40号。2015年1月9日，黄灵芝（乙方）与世贸公司（甲方）就F层F507商铺签订《补充协议书》，约定：就双方于2014年1月1日签订的《物业租赁合同》及或相关文件的相关条款作如下变更和补充：一、在乙方同时满足本补充协议第二条约定的所有条件的前提下，甲方同意给予乙方下列优惠和扶持：对双方于2014年1月1日签订的《物业租赁合同》及或相关文件中约定的租赁期限给予乙方延期三年的优惠，即租赁合同期限变更为2014年1月1日至2026年12月31日。延期三年内的租金，即自2024年1月1日起至2026年12月31日，租金按2023年租金的标准递增25%，三年不变。二、乙方享受优惠政策的前提条件：乙方应保证在签订本补充协议之日起的三年内（即2015年1月9日至2018年1月8日）在乙方持续不断地同时满足以下所有条件的前提下，甲方按本补充协议第一条约定给予乙方优惠……1、乙方应按双方签订的《物业租赁合同》及《物业服务合同》或双方签署的其他文件的约定，按时缴纳包括但不限于租金、物业管理费和经营服务费、公摊水电费用及相关款项等各项应缴费用等。三、违约责任1、乙方如违反本补充协议第二条第1款，未按约定期限缴纳租金、物业管理费和经营服务费、公摊水电费、相关款项等各项应缴费用的，甲方有权单方终止本补充协议并按双方签订的《物业租赁合同》第五条第1款和第4款及/或相关文件的相关条款执行……六、本补充协议自双方签章之日起生效，本补充协议是《物业租赁合同》及《物业服务合同》的有效组成部分，与《物业租赁合同》及《物业服务合同》具有同等法律效力。本补充协议有约定的，按本补充协议的约定执行；本补充协议无约定的，按《物业租赁合同》及《物业服务合同》及双方签署的其他文件约定执行等等。2016年一审法院受理黄灵芝诉广州世贸服装城发展有限公司、第三人广州农村商业银行股份有限公司开发区支行合同纠纷一案，该案黄灵芝其中诉请广州世贸服装城发展有限公司向黄灵芝返还购买5017、F507商铺经营权的款项1701900元（其他内容略）。该案在审理中，广州世贸服装城发展有限公司确认收取黄灵芝支付5017、F507商铺款项1701900元（包含银行放款84万元）。2016年4月12日一审法院对上述案件作出（2016）粤0103民初632号民事判决书，判决：驳回黄灵芝的全部诉讼请求。2017年12月13日黄灵芝（乙方）与世贸公司（甲方）就F层F507商铺签订《补充协议书》，约定：就双方于2014年1月1日签订的《物业租赁合同》及或相关文件的相关条款作如下变更和补充：乙方同意在2017年12月13日至2022年12月31日期间，将乙方承租的物业无条件交给甲方统一招商经营，乙方移至世贸服装城商场首层S206号物业继续经营…；甲方同意在2022年12月31日，即由甲方经营该物业期满后，将该物业交还乙方并继续履行双方签订的《物业租赁合同》及或相关文件的相关条款（其他内容略）。对于案涉商铺的状态，黄灵芝表示目前仍在物业租赁合同期内，F507商铺目前由世贸公司使用，5017商铺目前已经空置。世贸公司表示F507商铺由世贸公司管理经营，在履行补充协议及物业租赁合同的内容。在一审庭审中，世贸公司确认黄灵芝欠付F507商铺2017年1月1日至2017年12月12日的租金共19950元。并提供：世贸公司向黄灵芝发出的《违反约定的告知函（一）》、《违反约定的告知函（七）》、《催缴租金告知函》、《催告接收物业/开门营业告知函》及上述送达EMS快递单、妥投证明。拟证明黄灵芝一直未按合同约定缴纳租金，严重违约，同时证明黄灵芝不满足2015年1月9日签订的补充协议书中F507延长三年租期优惠的前提条件。黄灵芝对上述证据三性不予确认，世贸公司邮寄的地址是一个商铺地址，该商铺地址已在2016年被收回，黄灵芝在2016年就没有在该地址经营，黄灵芝从未收到上述证据文件。黄灵芝一审当庭确认收到世贸公司退还F507、5017商铺共计8000元的装修押金并撤回该项诉讼请求。经查，世贸公司于2019年8月26日收到一审法院邮寄送达的本案起诉状副本等诉讼材料。一审法院认为：关于F507商铺和5017商铺的《物业租赁合同》、2015年1月9日(F507)商铺《补充协议书》、2017年12月13日签订(F507)商铺《补充协议书》的效力问题。上述两商铺所在服装城所有权关系明确，世贸服装城有权对包括涉案商铺在内的整个服装城进行招商及经营管理，双方签订的《物业租赁合同》、2015年1月9日(F507)商铺《补充协议书》、2017年12月13日签订(F507)商铺《补充协议书》合法有效，双方均应切实履行。关于双方签订F507商铺的《物业租赁合同》及2015年1月9日签订F507商铺《补充协议书》、2017年12月13日签订(F507)商铺《补充协议书》以及5017商铺的《物业租赁合同》是否应当解除的问题。黄灵芝认为F507商铺被世贸公司单方收回没有归还，长期由世贸公司在经营。但根据黄灵芝与世贸公司提供的2017年12月13日签订(F507)商铺《补充协议书》，显示黄灵芝将F507商铺同意交世贸公司统一招商经营，并不是黄灵芝所述已经解除双方关于F507商铺的《物业租赁合同》。故黄灵芝要求确认2014年4月9日黄灵芝与世贸公司签订的《物业租赁合同》、2015年1月9日签订的F507商铺《补充协议书》、2017年12月13日签订的(F507)商铺《补充协议书》已经解除没有事实依据，一审法院不予支持。鉴于黄灵芝在庭审中坚持解除与世贸公司关于F507商铺及5017商铺的《物业租赁合同》及相关的《补充协议书》。黄灵芝与世贸公司签订长达10年的租赁合同进行经营，是其作为完全民事行为能力人经考虑权衡之后作出的法律行为，应当承担由此产生的商业风险。考虑到两商铺的《物业租赁合同》剩余租期仍有4年，如不解除该合同，势必造成损失扩大，导致更大的资源浪费。本案诉讼之前，涉案商铺所在商场已有其他租户拒绝继续履行租赁合同并起诉要求与世贸公司解除合同。由此可见，世贸公司在相关生效判决作出后应当对租赁合同的解除有预判并应及时采取止损措施，而不应仍坚持要求继续履行租赁合同。故一审法院判令自本案起诉状副本送达给世贸公司之日（2019年8月26日）起解除双方签订的《物业租赁合同》及《补充协议书》。关于双方租赁合同关系解除后的返还问题。黄灵芝签订《物业租赁合同》后分别向世贸公司支付F507商铺一次性款项95.86万元及5017商铺的一次性款项74.33万元，其认为该款项属于预付租金，应当由世贸公司全额返还。世贸公司则认为，该款项约定为一次性经营服务费，实为进场费，是黄灵芝为取得涉案商铺10年承租权而支付的，属行业惯例。一审法院认为，上述款项无论具体名称如何，实则与租金一起构成黄灵芝承租两涉案商铺所支付的对价。《物业租赁合同》虽有黄灵芝单方提前解约不退还已支付所有款项的约定，但该约定明显不合理，上述款项是黄灵芝基于承租两涉案商铺10年所支付的对价，在两涉案商铺的《物业租赁合同》提前解除的情况下，应将其平均分摊到整个租赁期间计算世贸服装城需退还的金额。双方约定两涉案商铺租赁期间为10年，F507商铺《补充协议书》约定由世贸公司返租5年，世贸公司给予黄灵芝租赁期限延期3年的优惠。现尚在返租期履行期间，黄灵芝要求提前解除合同，亦不符合享受世贸公司给予租赁优惠的条件，故一审法院认定两涉案商铺的租赁期间应当按10年计算。从2014年1月1日至2019年8月26日《物业租赁合同》解除，总租赁期间已经过约68个月，尚余52个月，故一审法院酌情判令世贸公司应当返还黄灵芝F507商铺415393.33元和5017商铺322096.67元。黄灵芝认为两涉案商铺一次性款项分摊的租赁期间应扣减返租期间，依据不足，一审法院不予支持。世贸公司认为不应向黄灵芝返还涉案商铺租金的对价依据不足，一审法院不予支持。黄灵芝提前解除《物业租赁合同》，其请求返还两涉案商铺租赁保证金不符合约定，一审法院不予支持。对于黄灵芝要求世贸公司返还预付F507商铺和5017商铺一个月租金3504元、3162元及两商铺的租金对价利息的诉讼请求。根据两涉案商铺的《物业租赁合同》约定上述租金属黄灵芝的预付租金，世贸公司应予退还。涉案商铺租金的对价及预付租金的利息，因没有合同约定，利息应从本案发生法律效力确定世贸公司支付之日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对于世贸公司反诉主张黄灵芝按F507《物业租赁合同》约定的1752元/月的标准向世贸公司支付案涉物业自2017年1月1日至2017年12月12日止的租金及滞纳金的问题。根据F507《物业租赁合同》约定，该期间黄灵芝应向世贸公司支付租金。黄灵芝虽然提出答辩认为其已经缴交上述时段的租金，但未能提供证据予以证实。故一审法院对于世贸公司要求黄灵芝支付自2017年1月1日至2017年12月12日止的租金19950元的诉讼请求，一审法院予以支持。对于滞纳金的计算，黄灵芝认为《物业租赁合同》约定的每日千分之五标准过高，要求调整；一审法院酌情调整为参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%计算（2019年8月19日前）及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算（2019年8月20日后）。至于世贸公司反诉要求黄灵芝支付S206商铺的租金问题。2017年12月13日签订的(F507)商铺《补充协议书》虽然对S206商铺的使用进行约定，但与本案黄灵芝所主张的两涉案商铺不属同一法律关系，不宜在本案中处理，世贸公司可另案主张。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，一审法院于2019年12月14日作出判决：一、原告黄灵芝与被告广州世贸服装城发展有限公司于2014年4月9日签订的《物业租赁合同》（F507号铺)及2015年1月9日签订的《补充协议书》（5017号商铺）、2017年12月13日签订的《补充协议书》自2019年8月26日起解除。二、原告黄灵芝与被告广州世贸服装城发展有限公司于2014年4月9日签订的《物业租赁合同》（5017号铺)自2019年8月26日起解除。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州世贸服装城发展有限公司向原告黄灵芝返还415393.33元以及F507商铺预付的租金3504元。四、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州世贸服装城发展有限公司向原告黄灵芝返还322096.67元以及5017号商铺预付的租金3162元。五、被告广州世贸服装城发展有限公司逾期履行本判决第三项，自逾期之日起参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率以418897.33元为本金计算利息给原告黄灵芝。六、被告广州世贸服装城发展有限公司逾期履行本判决第四项，自逾期之日起参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率以325258.67元为本金计算利息给原告黄灵芝。七、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告黄灵芝向被告广州世贸服装城发展有限公司支付2017年1月1日起至2017年12月12日止的租金19950元及滞纳金（滞纳金分期分段计算，每月为一期，每期本金为1752元，自上月9日起计算至付清本金之日止，2019年8月19日前参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%计算，2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算，滞纳金以本金为限）。八、驳回原告黄灵芝其他诉讼请求。九、驳回被告广州世贸服装城发展有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费7608元，由原告黄灵芝负担4318元，被告广州世贸服装城发展有限公司负担3290元。一审反诉受理费3680元，由原告黄灵芝负担298元，被告广州世贸服装城发展有限公司负担3382元。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。另查明：2018年11月26日，本院作出（2018）粤01民终17675号民事判决，该判决认定，在2015年5月6日《补充协议书》约定的返租期间结束后，经世贸公司多次发函张克丽仍拒绝接收涉案商铺，明确表达了拒绝继续履行《物业租赁合同》的意思，本案二审期间，经本院释明，张克丽表示即使承担违约责任亦请求解除《物业租赁合同》。考虑到涉案商铺自返租期结束已有8个多月处于空置状态，《物业租赁合同》的剩余租期仍有5年多，如不解除合同，势必造成损失扩大，导致更大的资源浪费，故本院判令自本判决生效之日起解除双方签订的《物业租赁合同》及2015年1月6日《补充协议书》。关于双方租赁合同关系解除后的返还问题……本院认为，该272万元款项无论具体名称如何，实则与租金一起构成张克丽承租涉案商铺所支付的对价……。二审期间，黄灵芝当庭提交照片四张以证明其上诉主张。世贸公司质证认为其对黄灵芝提交照片的三性不予认可，从照片看不出与世贸公司有任何关系，也看不出与涉案商铺有什么关系，而且也不能够证明涉案商铺在5年的期限届满以后，世贸公司不能够将商铺交还给黄灵芝。另，黄灵芝提交的证据并不是二审新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对黄灵芝、世贸公司的上诉请求与双方针对对方的答辩意见，分析如下：关于双方签订的相关协议能否解除问题。本案黄灵芝与世贸公司签订长达10年的租赁合同进行经营，是其作为完全民事行为能力人经考虑权衡之后作出的法律行为，应当承担由此产生的商业风险。根据黄灵芝与世贸公司提供的2017年12月13日签订(F507)商铺《补充协议书》，显示黄灵芝同意将F507商铺无条件交世贸公司统一招商经营，期间为2017年12月13日至2022年12月31日，现涉案商铺仍在世贸公司统一招商经营期间，并不是黄灵芝所诉已经解除双方关于F507商铺的《物业租赁合同》。故，黄灵芝要求确认2014年4月9日黄灵芝与世贸公司签订的《物业租赁合同》、2015年1月9日签订的F507商铺《补充协议书》、2017年12月13日签订的(F507)商铺《补充协议书》已经解除与事实不符，一审法院不予支持无误。如前所述，双方在2017年12月13日签订的(F507)商铺《补充协议书》中对商铺的交付设定为“无条件”，且涉案商铺现仍处于交由世贸公司统一对外招商经营期间，未届双方所约定交还黄灵芝承租之日。本案黄灵芝以世贸公司已改变商铺格局，且可预见到交还之日无法恢复原状为由主张世贸公司构成违约缺乏依据，本院不予采纳。鉴于一、二审诉讼中，黄灵芝均坚决要求法院判决解除关于F507商铺及5017商铺的《物业租赁合同》及相关《补充协议书》，而在本案诉讼之前，涉案商铺所在商场已有其他租户拒绝继续履行租赁合同并起诉要求与世贸公司解除合同，法院已作出生效判决，为避免租赁双方陷入僵局，一审法院判令自本案起诉状副本送达给世贸公司之日（2019年8月26日）起解除双方签订的《物业租赁合同》及《补充协议书》尚无不当，本院可以维持。但，从双方履行前述协议的情况来看，本案世贸公司并不存在违约行为，而黄灵芝要求解除合同构成违约，应承担相应的违约责任，一审法院对黄灵芝要求世贸公司返还两涉案商铺的租赁保证金不予支持无误，本院予以维持。关于有关费用的返还问题。鉴于前案对涉案商场承租户支付的一次性经营服务费已认定为承租涉案商铺所支付的对价，本院遵循前案认定，在两商铺《物业租赁合同》提前解除的情况下，应将黄灵芝支付F507商铺一次性款项95.86万元及5017商铺的一次性款项74.33万元平均分摊到整个租赁期间计算世贸公司需退还的金额。双方约定两涉案商铺租赁期间为10年，F507商铺《补充协议书》约定由世贸公司返租5年，世贸公司给予黄灵芝租赁期限延期3年的优惠。现尚在返租期履行期间，黄灵芝要求提前解除合同，并不符合享受世贸公司给予租赁优惠的条件，一审法院认定两涉案商铺的租赁期间应当按10年计算并无不妥，本院予以维持。从一审查明事实可知，黄灵芝除前述一次性支付款项外，在双方在2017年12月13日签订的(F507)商铺《补充协议书》前每月需向世贸公司支付租金，双方约定返租期间，双方互不向对方支付任何费用，而返租期满，黄灵芝收回商铺后仍需向世贸公司每月支付租金，可见，返租期间，黄灵芝不向世贸公司支付的费用应为黄灵芝每月支付的租金部分。如上所述，本案黄灵芝提前解除合同构成违约，未见世贸公司违约行为，为保持交易稳定性，本院认为本案世贸公司应返还黄灵芝（507）商铺自前述《补充协议书》约定履行期限届满次日起至《物业租赁合同》期限届满之日的使用费为宜。经计算，自2014年1月1日至2022年12月31日，再至2023年12月31日止，《补充协议书》约定期限届满后剩余12个月，世贸公司应返还黄灵芝F507商铺95860元，一审对此处理欠妥，本院予以纠正。至于5017商铺，从2014年1月1日至2019年8月26日《物业租赁合同》解除，总租赁期间已经过约68个月，尚余52个月，一审法院酌情判令世贸公司返还黄灵芝5017商铺322096.67元并无不妥，本院予以维持。世贸公司上诉认为其不应返还商铺租金的对价依据不足，本院不予支持。关于黄灵芝要求世贸公司返还其预付F507商铺和5017商铺的一个月租金3504元、3162元问题。根据两涉案商铺的《物业租赁合同》约定，上述租金属黄灵芝的预付租金，合同解除后，世贸公司应予退还。因双方对预付租金的利息没有合同约定，一审判处该利息应从本案发生法律效力确定世贸公司支付之日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算并无不妥，本院予以维持。关于世贸公司要求黄灵芝按F507《物业租赁合同》约定的1752元/月的标准向其支付涉案物业自2017年1月1日至2017年12月12日止的租金及滞纳金问题。因本案并无证据显示黄灵芝缴纳了前述时段的租金，一审法院对世贸公司要求其支付自2017年1月1日至2017年12月12日止的租金19950元的诉讼请求予以支持正确，本院予以认可。至于滞纳金的计算，因双方在《物业租赁合同》中约定按每日千分之五标准计算明显过高，黄灵芝一审已要求予以调整，一审法院酌情调整为参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%计算（2019年8月19日前）及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算（2019年8月20日后）合理合法，本院予以照准。关于世贸公司要求黄灵芝支付S206商铺的租金问题。因S206商铺与涉案商铺并非同一标的，双方在2017年12月13日签订的（F507）商铺《补充协议书》中虽对该商铺进行了约定，但与本案并非同一法律关系，一审认为不宜在本案中进行处理于法无悖，世贸公司可另循法律途径解决。综上所述，黄灵芝上诉请求不成立，应予驳回，世贸公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第三项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：一、维持广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初7138号民事判决第一、二、七项；二、撤销广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初7138号民事判决第八、九项；三、变更广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初7138号民事判决第三项为：自本判决发生法律效力之日起十日内，广州世贸服装城发展有限公司向黄灵芝返还95860元以及F507商铺预付租金3504元；四、变更广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初7138号民事判决第四项为：自本判决发生法律效力之日起十日内，广州世贸服装城发展有限公司向黄灵芝返还322096.67元以及5017商铺预付租金3162元；五、变更广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初7138号民事判决第五项为：广州世贸服装城发展有限公司逾期履行本判决第三项，自逾期之日起参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率以99364元为本金计算利息给黄灵芝；六、变更广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初7138号民事判决第六项为：广州世贸服装城发展有限公司逾期履行本判决第四项，自逾期之日起参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率以325258.67元为本金计算利息给黄灵芝；七、驳回黄灵芝其他诉讼请求；八、驳回广州世贸服装城发展有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7608元，由黄灵芝负担4817元，由广州世贸服装城发展有限公司负担2791元，一审反诉受理费3680元，由黄灵芝负担182元，由广州世贸服装城发展有限公司负担3498元；二审案件受理费10517元，由黄灵芝负担9910元，由广州世贸服装城发展有限公司负担607元。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇二〇年五月二十八日书记员  颜旭怀徐毅敏