湖南省岳阳市中级人民法院行 政 判 决 书（2020）湘06行终12号上诉人（原审原告）晏翠英，女，汉族，1956年3月11日出生，住湖南省华容县。委托代理人白朝全，男，汉族，1953年10月8日出生，住华容县。委托代理人熊新星，湖南金骏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）华容县自然资源局，住所地华容县章华镇杏花村东路，统一社会信用代码：114306230063821853。法定代表人李劲松，该单位局长。委托代理人肖湘华，华容县自然资源局工作人员。委托代理人庞剑波，湖南榕城律师事务所律师。原审第三人岳阳市明迪房地产开发有限公司，住所地湖南省华容县马鞍新区华容大道88号。法定代表人谢迪祥，该公司总经理。原审第三人赵文霞，女，汉族，1976年3月20日出生，住华容县。上诉人晏翠英因不服抵押登记一案，不服湖南省岳阳市君山区人民法院（2019）湘0611行初3号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。晏翠英的委托代理人白朝全、熊新星，自然资源局的委托代理人庞剑波、肖湘华，赵文霞的委托代理人卢何清到庭参加了诉讼，岳阳市明迪房地产开发有限公司（以下简称明迪公司）经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。一审法院认定事实如下：2011年3月7日，晏翠英与明迪公司签订了《富豪花园商品房认购书》，认购书约定，由晏翠英向明迪公司缴纳定金500000元，然后在70天内缴纳全部购房款从明迪公司处购买富豪花园28号楼17、18号门面（沁园小区商住楼自西向东第一、二号门面）。同日，明迪公司出具了收条，载明收到晏翠英支付的定金500000元。2013年6月3日，明迪公司委托岳阳圣泰杨房地产评估经纪有限公司对其名下位于华容县间商用门面［国有土地使用权证号：（2010）第0261号；规划许可证号：Ｇ1211001］进行了资产评估，评估结果为六间门面总面积为：358.78平方米，市场估值为：25145000元。2013年6月8日，陈辉（借款人）、赵文霞（抵押权人）、明迪公司（保证人）三方签订了房屋在建工程抵押借款协议，协议约定由明迪公司以其名下位于华容县［房屋预售许可证号:（2012）第029号；规划证号：Ｇ1211001］房屋为陈辉向赵文霞借款2500000元进行抵押担保。协议上有陈辉、赵文霞的签字以及明迪公司的盖章确认。2013年6月13日，明迪公司与赵文霞签订房屋抵押合同，合同约定，明迪公司为取得赵文霞借款2500000元，自愿将位于华容县马鞍山新区沁园小区商住楼的相应房地产（总面积：358.78平方米）抵押给赵文霞。合同上由赵文霞和明迪公司法定代表人谢迪祥签字，并有明迪公司盖章确认。2013年6月14日，明迪公司和赵文霞向自然资源局提交了相应材料进行在建工程抵押登记申请。自然资源局就明迪公司和赵文霞的申请颁发了华容县预售商品房抵押证书。2013年8月8日，晏翠英与明迪公司签订商品房买卖合同，合同约定由晏翠英出资1700000元购买明迪公司开发的沁园小区商住楼自西向东第一、二号门面。合同签订后，明迪公司出具收条，载明收到晏翠英购房款1700000元。同日，晏翠英与明迪公司签订房屋租赁合同，合同约定将上述商品房买卖合同中晏翠英购买的房屋出租给明迪公司使用，租赁期限自2013年8月8日起至2015年8月7日止，年租金为50000元。合同签订后，晏翠英向明迪公司出具收条，载明收到明迪公司房屋租金50000元。一审法院认为，本案争议焦点是晏翠英请求撤销抵押登记的诉讼请求能否得到支持，晏翠英与明迪公司的商品房买卖合同是双方的真实意思表示且合法有效，但是晏翠英并不能提供证据证明已取得本案案涉房屋的物权，故本案案涉房屋的抵押登记对晏翠英的权利不产生实际影响。自然资源局根据明迪公司的申请，审查了办理抵押登记应提交的资料以及抵押物的产权状况并到实地进行了查看。该抵押物为明迪公司使用，且登记在明迪公司名下，使用情况和登记情况一致，故自然资源局已经尽到法定的审查义务，但冠以预购商品房抵押登记名称不当。综上，晏翠英请求撤销抵押登记，无事实与法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第七十九条、第八十条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回晏翠英的诉讼请求。晏翠英上诉请求：1、撤销岳阳市君山区人民法院（2019）湘0611行初3号行政判决；2、由被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：1、一审判决认定事实错误。被上诉人华容县自然资源局抵押权证办理错误，原审第三人申请办理在建工程抵押权设立登记，但是被上诉人核发的是预售商品房抵押证书，没有按照申请范围办理抵押权证登记手续。在建工程抵押权和预售商品房抵押权法律关系均不成立，被上诉人的办理不符合法规的规定。依据《城市房地产抵押管理办法》的规定，本案的借款人应为明迪公司，而不应该是自然人陈辉；贷款的出借人何抵押权人应该是银行而不是自然人赵文霞，且借款协议没有体现取得贷款系为继续建造在建工程的意图，该协议从内容到形式均不符合在建工程抵押权法律关系的法定要件。明迪公司与赵文霞签订的是《房屋在建工程抵押借款协议》而不是预售商品房抵押借款协议，不符合预售商品房抵押权法律关系的法定要件。故被上诉人无论颁发的是预售商品房抵押权证登记还是在建工程抵押权登记均不合法。2、一审判决驳回上诉人的诉讼请求依据错误。房屋抵押权的成立对原告权利产生巨大的实际影响，一审法院一方面确认上诉人与明迪公司的房屋买卖合同合法有效，一方面又认定上诉人不能证明自己已经取得本案涉案房屋物权，故抵押登记对上诉人的权利不产生实际影响而驳回上诉人的诉讼请求是错误的。上诉人已经交付了170万房款，且明迪公司向上诉人交付了房屋，上诉人已经搬入居住和使用，合法实际占有涉案房屋至今，他人抵押权的成立，必然对上诉人造成巨大的影响。被上诉人未尽到审查义务。被上诉人核发抵押权时，该房屋已经基本建设完工，该项目内其他的房屋已经投入了正常的使用，但被上诉人仍办理在建工程抵押权登记的申请，当时系明迪公司租用的上诉人的房屋，不能说使用与登记情况一致，被上诉人没有尽到法定的审查义务，在建工程抵押权因不符合法律要件而根本不成立。此外，本案的情况在其他案件中发生过，被上诉人的错误行政行为被撤销。被上诉人华容县自然资源局答辩称，1、抵押权证书虽然有瑕疵，但不具有违法性，更不具备撤销情形。被答辩人未取得该抵押房屋的物权，抵押登记对上诉人的权利不产生实际影响，从审查办理抵押登记的材料及抵押物的产权状况来看，使用情况与登记情况一致，答辩人尽到了法定的审查义务，只是颁发证书时适用版本上有瑕疵，根据《物权法》的规定，不影响抵押登记实质效力。2、被答辩人的权利可以通过民事诉讼程序得到救济。被答辩人对认购的房屋既没有网签备案也没有申请预告登记，是被答辩人自身原因或者房地产开发企业造成的，被答辩人可以通过民事诉讼程序向房地产开发企业主张债权。3、答辩人办理抵押登记的内容符合相关法律规定。4、答辩人办理抵押登记符合法定程序。办理抵押登记时，答辩人对抵押担保具体内容等基本事实进行了认真审查，核实了抵押物，撤销抵押登记没有事实基础。原审第三人的答辩意见与华容县自然资源局的答辩意见相同。经审理查明，一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，虽然晏翠英与明迪公司的商品房买卖合同合法有效，但是晏翠英并没有取得涉案房屋的物权。自然资源局根据原审第三人明迪公司的申请办理抵押登记时，审查了应提交的资料及抵押物的产权状况并到实地进行了查看，当时该抵押物产权登记在明迪公司名下，且明迪公司在使用，使用情况和登记情况一致，华容县自然资源局已经尽到法定的审查义务。明迪公司和原审第三人赵文霞向被上诉人提出在建工程抵押登记申请并提交了相应材料，符合法律的规定，虽然出具的是预购商品房抵押证书，但实际办理的是房屋在建工程抵押登记，名称错误不影响抵押登记的效力，晏翠英上诉请求撤销抵押登记的意见不成立，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人晏翠英负担。本判决系终审判决。审判长  汤洪清审判员  陈 子审判员  冯 玲二〇二〇年五月十九日书记员  杨 媛