湖南省双峰县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1321民初1024号原告双峰县和诚物业管理有限责任公司，住所地双峰县永丰镇城北育才路48号。法定代表人周少荣，该公司总经理。委托代理人彭超，湖南国藩律师事务所律师。被告肖俊德，男，1986年9月1日生，汉族，住双峰县。委托代理人陈怡（被告肖俊德之妻），女，1990年7月2日生，汉族，住址同上。原告双峰县和诚物业管理有限责任公司（以下简称双峰县和诚物业）与被告肖俊德物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月29日公开开庭进行了审理。原告双峰县和诚物业的委托代理人彭超、被告肖俊德的委托代理人陈怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告双峰县和诚物业诉称：2011年10月8日，原告双峰县和诚物业与娄底市湘湖置业有限公司签订了《神龙·中央华府小区前期物业服务合同》，合同约定由原告对神龙·中央华府小区提供前期物业服务，2017年2月28日，原告与被告签订了《物业服务合同》。被告肖俊德系该小区2-1608房业主，原告自签订合同至2018年10月15日止，一直对该小区提供物业服务，但是被告却未按约定及时交纳物业服务费。至2018年10月15日止，被告共拖欠物业服务费6056.77元，欠垃圾清运与装修管理费469元，欠水费86.84元，该款经原告多次催讨，被告一直未付，请求法院判令被告立即支付原告物业服务费6056.77元、垃圾清运与装修管理费469元、水费86.84元及违约金，并由被告承担本案诉讼费用。被告肖俊德辩称，原告和诚物业违约在先，1、原告方未能履行服务安全保障义务，小区设岗不作为，管理混乱无序，导致小区多次发生盗窃，让业主蒙受不可挽回的损失，经业主委员会敦促整改无果；2、原告方擅自在小区公共区域搭建物业棚，卫生服务管理不到位，消防安全存在隐患，严重影响小区环境及业主人身财产安全；3、原告和诚物业违法使用维修基金达10万元，请求法院如数追回；4、原告方存在乱收费，收费未能开具正规发票；5、小区住房渗水、漏水等问题向原告方反映，原告和诚物业不作为；6、被告肖俊德装修房屋时预交了装修水费300元，垃圾清运费500元，另有购房押金抵扣物业费后余160元原告方未支付给被告肖俊德，应当予以核减，原告方物业费计算不实，被告肖俊德住房实测面积125.28平方米比购房合同面积127.78平方米少了2.5平方米，但原告方是以购房合同面积计算的物业费。请求法院依法驳回原告不合理的诉讼请求。经本院开庭举证、质证，认定法律事实如下：2011年10月8日，娄底市湖湘置业有限公司与原告双峰县和诚物业签订了《神龙·中央华府小区前期物业服务合同》，2017年2月28日，原告双峰县和诚物业与被告肖俊德签订了《物业服务合同书》。合同规定：原告为神龙·中央华府小区提供物业服务，服务内容包括共用设施设备的维修、养护和管理，共用部位的清洁卫生，垃圾收集、清运及主污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护，安全防范等事项的管理等。物业服务费按建筑面积交纳，每年缴纳一次。多层住宅及车库、杂屋2013年按0.55元/月/平方米，高层住宅2013年按0.98元/月/平方米；2014年多层住宅按0.6元/月/平方米，高层住宅按1.10元/月/平方米；2015年多层住宅及车库、杂屋按0.6元/月/平方米，高层住宅按1.20元/月/平方米标准收取，原告双峰县和诚物业可以代收水费。业主未按时足额交纳物业费，逾期之日起每天按应交物业费3‰的标准收取支付违约金。双方签订《房屋装饰装修管理协议》约定：门店和住户装修垃圾清运费，装修管理服务费，其标准按湖南省物价局有关文件执行，即装修管理服务费高层按150元/户收取，多层按100元/户收取，装修垃圾清运费按建筑面积2.5元/平方米收取。装修期间，业主如需拆墙，则另加35元/平方米。原告与娄底市湖湘置业有限公司签订了前期物业服务合同后，即进驻神龙·中央华府，对该小区提供物业服务。原告在对神龙·中央华府提供物业服务期间，因服务不到位，小区部分业主意见很大，经该小区业主委员会与原告多次协调无果，2018年8月31日原告停止了该小区的垃圾清运，2018年10月15日，原告撤离了该小区。神龙·中央华府小区2栋1608房经双峰县不动产登记中心（双）房权证永2015字第××号登记：房屋所有权人为肖俊德，共同情况为单独所有，房屋坐落双峰县永丰镇（中央华府2号楼），登记时间2015年3月20日，规划用途为住宅，建筑面积为125.22平方米。被告肖俊德物业服务管理费按购房合同标明的建筑面积127.78平方米交至2015年6月30日。从2015年3月20日至2015年6月30日，经核算面积差，原告双峰县和诚物业应当退还被告肖俊德物业费10.24元。之后被告肖俊德拖欠的物业费算至2018年10月15日，共欠原告物业服务费39.5个月，按建筑面积125.22平方米，1.2元／月／平方米的收费标准计算，应交物业服务费5935.43元。被告肖俊德从2016年5月至2018年10月15日应交水费86.84元,尚存水费300元，剩余预交水费213.16元可抵扣物业费。另查明被告肖俊德2000元押金抵扣此前物业费后余160元。故被告肖俊德应交物业服务费为5935.43-10.24-160-213.16＝5552元。装修管理服务费按高层150元／户，装修垃圾清运费按建筑面积125.22平方米，2.5元／平方米计算，即应交装修管理服务、垃圾清运费150＋125.22㎡×2.5元／㎡＝463元。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《物业服务合同书》真实合法，是有效合同，双方应当依约履行各自义务。物业服务企业应当提供与其资质、收费标准及服务承诺相一致的物业服务，业主应当按照合同约定的标准、期限缴纳物业服务费。本案原告对被告所居住的神龙·中央华府提供了物业服务，被告理应支付物业服务费。但原告在提供物业服务期间，对该小区绿化、电梯维修、安全防范等服务项目存在瑕疵，根据物业服务应当遵循合理以及收费与服务水平相适应的原则，对服务合同中所约定的物业服务费，本院酌情予以核减15%即5552×85％＝4719元。装修管理、垃圾清运费是高层装修运输过程中的费用，水费属代收代缴费用，不属于平时业主每月缴纳的物业管理费，被告理应缴纳。鉴于原告物业服务存在一定瑕疵，是被告未及时交纳物业服务费的部分原因，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予以支持。被告提出已交纳装修管理、垃圾清运费500元应折抵的意见，依据不足，本院不予采纳。被告提出原告收费不开发票、违法使用维修基金等请求，不能与本案合并审理，可另寻合法途径解决。被告提出原告物业费计算错误，应当按产权证记载的建筑面积计算。依照《湖南省物业服务收费管理办法》第十六条：“物业服务费根据住宅的法定产权建筑面积按月计收，物业服务合同对计收时间另有约定的除外。（一）已办理不动产权属证书的，按照不动产权属证书记载的建筑面积计算；（二）已出售但尚未取得不动产权属证书的，按照商品房买卖合同约定的建筑面积计算；（三）尚未出售的，按照经房产管理部门审核备案的房产测绘成果确定的房屋建筑面积计算。”之规定进行了核算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十一条之规定，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告肖俊德在本判决生效后十日内支付原告双峰县和诚物业管理有限责任公司物业服务费4719元，装修管理、垃圾清运费463元，合计5182元。二、驳回原告双峰县和诚物业管理有限责任公司的其余诉讼请求。如果被告肖俊德未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告双峰县和诚物业管理有限责任公司负担20元，被告肖俊德负担30元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审判员  吴春前二〇二〇年五月二十日法官助理彭浩凌书记员戴丽玲