贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔01民终2628号上诉人（原审被告）：李鸣，男，1982年4月7日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。被上诉人（原审原告）：贵州至信物业服务有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区太慈桥黄岭路79-83天海青城17号2单元5层3号[太慈社区]，统一社会信用代码：91520102697518474A。法定代表人：王能干，职务：总经理。委托诉讼代理人：李灯明，贵州贵正律师事务所律师。上诉人李鸣因与被上诉人贵州至信物业服务有限公司（以下简称至信物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院(2019)黔0102民初7667号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李鸣上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项；2、依法查清事实后改判或发回重审；3、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人与天富和伟达两家物管公司签订的物业管理服务合同属于合法有效，然而顺成和至信物业公司两家物管公司并未与业主签订物业管理服务合同，双方并不存在合同关系，且在商品房买卖合同第九章前期物业管理一栏为空白，并未指明由至信物业公司提供前期物业，在上诉人于2014年3月24日取得房屋产权证后被上诉人并未依法与我签订物业管理服务合同，不属于合同关系，被上诉人以合同纠纷起诉不应得到支持。2、根据《物业管理条例》第24条的规定，至信物业公司与房开公司签订的前期物业服务合同因违反法律强制性规定而属无效合同，至信物业公司的物业服务属于违法的强行服务，其行为严重违反了《合同法》第三条以及第三十六条的规定，也违反了《民法通则》及《消费者权益保护法》等法律的规定。3、被上诉人所主张的物业管理费从未进行书面催收及本人签收且已过诉讼时效三年，法院不应予以支持，其收取物业费并未提供物价管理部门的相关审批文件。4、被上诉人服务不到位且不作为，小区环境污染严重，且上诉人在入住小区以来，车辆在小区被砸及家里被水淹造成经济损失严重，该情况向物管公司反映之后他们却说与他们无关，我对小区物业什么时候更换成至信物业公司毫不知情，至信物业公司也从未公示过由其提供物业服务，我只愿意支付至信物业公司一部分卫生费用。至信物业公司辩称，上诉人的上诉理由根据最高院关于审理物业服务纠纷的规定，小区业主不能以服务不到位拒交物业费，被上诉人与案涉小区的建设单位签订服务合同，对前期的业主有约束力，上诉人的上诉理由不成立。其他的意见以一审的理由为准。至信物业公司向一审法院起诉请求：1、被告支付原告拖欠的2015年1月1日至2019年3月30日的物业服务费6572.88元；2、被告支付原告违约金335.22元（从2019年3月30日起每日19.71864元的标准计算至付清款项时止）；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告李鸣系格林博邸小区Ｂ3栋2单元2楼1号房屋的业主，该房屋建筑面积107.37平方米。2014年11月18日，原告至信物业公司（乙方）与贵州宏翔房地产开发有限公司（甲方）签订《格林博邸前期物业服务合同》，约定原告为贵州宏翔房地产开发有限公司开发位于本市南明区小高层电梯房、商业、车库提供物业管理服务。合同第五条约定：本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，具体标准如下：小高层电梯房1.20元／㎡·月；第六条：业主应于合同约定收房之日起全额交纳物业服务费用……物业服务费用按年或按季度交纳，业主或物业使用人应在每年或者每季度5号前履行交纳义务；第二十八条：试用期为三个月……试用期结束后，本合同顺延至格林博邸业主委员会成立后与新选聘物业公司签订物业服务合同生效之日止；第三十九条：本合同从2014年12月1日生效。2014年12月1日，原告进入案涉小区提供物业服务。审理中，原告主张自2014年12月1日为涉案小区提供了合格物业服务。原告为证明其主张提交证据如下：1、营业执照副本、法定代表人身份证明及身份证复印件，证明原告主体资格。2、《商品房买卖合同》，证明被告是林博邸小区Ｂ3栋2单元2楼1号房的业主。3、《格林博邸前期物业服务合同》，证明原告向被告提供服务，物业费标准，违约金计算标准。被告对证据的真实性无异议，但认为该证据系原告与小区建设公司签订，被告与小区建设公司签订的《商品房买卖合同》并未指明原告为该小区的物业服务单位。4、工资册、照片，证明原告给案涉小区提供物业服务，支付员工工资。被告认为工资册证据不充分，服务人员无上岗证，照片显示为打扫卫生，不能真实体现原告提供的服务。5、部分电梯维修检测费发票、垃圾清运费发票、公共区域水电费发票，证明原告为案涉小区提供日常服务。被告认为提供的发票不全，原告应当提供完整的发票，没有发票证明的期间，被告合理怀疑原告并未提供物业服务。6、物业费催收款，证明被告拖欠原告物业管理费，原告曾向被告催收该款。被告陈述2014年3月、4月接收房屋，2015年5月入住，被告虽没有与贵州顺城物业管理有限公司签订书面物业服务合同，按1.20元／㎡·月向该物业公司交纳物业服务费，主张与原告没有物业服务关系。被告为证明其主张，提交证据如下：1、《物业管理服务合同》两份，证明前两家物业管理公司与业主签订了《物业管理服务合同》。原告认为是复印件且无法看清业主签字，对其不予认可。2、报告，证明小区环境差，造成环境污染。3、照片，证明被告车辆被淹、家中失窃、小区环境差及原告没有履行相关物业服务义务，没有为被告提供应有的物管服务。原告认为被告家中失窃未报警处理，不能确定其真实性；照片上不作为的保安不能确定是原告公司保安；被告家中被淹是否属于原告自身原因造成无法核实。一审法院认为，原告至信物业公司与贵州宏翔房地产开发有限公司签订的《格林博邸前期物业服务合同》（以下简称《物业服务合同》），系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效。原告依据该合同及部分工资册、照片、部分电梯维修检测费发票、垃圾清运费发票、公共区域水电费发票、物业费催收款，主张与案涉小区业主存在物业服务关系，证据充分，一审法院予以支持。被告李鸣作为案涉小区业主，即便没有与原告签订书面物业服务合同，基于被告自认2014年3、4月接收房屋，2015年5月入住但未交纳物业服务费的事实，一审法院认定原告与被告之间成立事实上的物业服务关系。原告主张从2015年1月1日起计算至2019年3月30日共51个月的物业管理费合计6572.88元（1.20元/㎡·月×107.37㎡×51月），一审法院予以支持。被告主张原告提供的物业服务不合格，原告未能举证证明其提供了符合合同约定的物业服务，故一审法院对原告主张的违约金不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、李鸣于本判决生效之日起十日内支付贵州至信物业服务有限公司物业服务费6572.88元；二、驳回贵州至信物业服务有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由李鸣承担（该费用已预交，被告在支付上述款项时一并支付给原告）。本院二审期间，李鸣提交房屋产权证一份，拟证明被上诉人还没有进入小区之前，其就是房屋的产权人，被上诉人应该与我重新签订物业合同。至信物业公司经质证，对三性无异议，但不能达到上诉人的证明目的。本院对李鸣二审提交的证据的真实性予以确认。经本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，至信物业公司与贵州宏翔房地产开发有限公司签订了《格林博邸前期物业服务合同》，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，该前期物业服务合同对全体业主具有约束力，且约定其合同效力延至小区业委会成立后与新的物管企业签订合同时止，上诉人以其未与被上诉人单独签订物业服务合同为由辩称不应承担合同义务，与法律规定不符，本院不予支持。至于至信物业的进驻是否经过招投标程序，属于行政主管部门的行政主管范围，不属于法律、行政法规的效力性强制性规定，不影响本案民事合同的效力。关于上诉人以被上诉人提供服务质量不达标以及存在上诉人车辆被砸、家中被水淹为由拒付物业服务费的问题，因物业服务合同系集体签约、共同履行的合同，不能以小区特定业主的标准衡量物业服务的质量，否则将造成部分业主任意解释服务质量标准并拒付物业费，一方面导致同一小区的业主享受同样的服务却有的正常缴费有的少缴甚至不缴费的不公平现象。一方面造成物业服务企业因部分业主长期接受服务却不缴费而难以维持正常的物业服务，导致小区无法形成正常的生活秩序和宜居环境，最终损害全体业主的共同利益。上诉人车辆被砸以及家中被水淹造成的损失，其可向相对方主张权利，而非以此拒付物业服务费。故对上诉人拒不缴纳物业费的主张，不予支持。关于上诉人在二审中提出的本案已过诉讼时效的上诉理由，因上诉人在一审中并未提出诉讼时效抗辩，二审中虽提出抗辩，但无新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间，故本院对该项上诉理由不予采信。综上所述，李鸣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李鸣负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 颜 云审判员 姜彦宏二〇二〇年五月八日书记员 王凤霞