天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津02民终8285号上诉人（原审被告）：余璇，女，1979年4月1日出生，汉族，无职业，住天津市河北区。被上诉人（原审原告）：张文倩，女，1988年3月2日出生，汉族，天津市畅通车料有限公司会计，住天津市河东区。委托诉讼代理人：张玉昌（张文倩之父），男，社会退休人员，住天津市河东区。上诉人余璇因与被上诉人张文倩房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河北区人民法院(2019)津0105民初6966号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月27日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。余璇上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判上诉人不支付河北区房屋自2019年3月1日至2019年9月8日的房屋占用费及物业费；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决判令由上诉人支付房屋占用费、物业费没有事实依据和法律依据，上诉人不应支付上述费用。2018年10月31日上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同解除，上诉人与被上诉人已不存在合同关系，且2018年10月31日之后上诉人余璇未占有使用诉争房屋，房屋实际占有使用人是案外人李博文而不是上诉人。2019年3月1日至2019年9月9日期间，诉争房屋由案外人李博文占有使用，上诉人始终表示愿意配合被上诉人腾空诉争房屋，但案外人李博文将诉争房屋强行上锁，一直占用诉争房屋一层，导致被上诉人无法进入该房屋。因此，该时间段产生的房屋占用费和物业费应由房屋实际占用人李博文支付而不是由上诉人支付。二、2019年8月14日上诉人已将房屋交付被上诉人，上诉人不再占有使用诉争房屋，故2019年8月14日之后未产生房屋占有使用费。2019年8月14日一审法院已将（2019）津0105民初378号判决执行完毕，上诉人配合将诉争房屋交付被上诉人，未占有使用该房屋，不再产生房屋占有使用费，因此，之后的房屋占有使用费不应由上诉人承担。三、本案一审遗漏第三人，导致案件基本事实无法查清，应当发回重审。2018年10月31日上诉人与被上诉人的房屋租赁合同解除，上诉人不再占有使用诉争房屋，而案外人李博文将诉争房屋上锁拒绝交付，其一直占有使用诉争房屋，被上诉人应向房屋实际使用人李博文主张房屋占有使用费，本案一审未追加李博文为第三人，案件基本事实无法查清，依法应将本案发回重审。综上所述，一审法院认定事实不清，望二审法院查明事实，判如上诉人所请。被上诉人张文倩辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求维持原判。张文倩向一审法院起诉请求：请求依法判令被告向原告支付自2019年3月1日至2019年9月8日期间的房屋占用费87733元、物业费1370元，由于被告曾向原告支付过押金和保证金共计20000元，故要求被告支付69103元（87733元+1370元-20000元）。一审法院认定事实：原、被告原系房屋租赁合同关系。2016年4月6日，双方签订了《房屋租赁协议》，约定由被告承租原告所有的坐落河北区新大路房屋（两层），用途为教育培训，租期自2016年5月1日至2019年4月30日，年租金168000元，押金10000元，租期内的房屋物业费、暖气费等实际费用由被告承担；同时约定未经原告同意，被告不得将房屋部分或全部转租他人，若擅自转租，原告有权终止合同。上述协议签订后，原告将诉争房屋交付给被告使用，被告交纳租金至2018年11月30日。2017年11月4日，原告发现被告私自拆改房屋并将房屋转租他人，故要求终止合同，后经双方协商于2017年11月5日签订了《房屋租赁补充协议》，再次约定被告不得将房屋转租他人，同时约定被告向原告支付保证金10000元。上述补充协议签订后，原告发现被告仍存在转租行为，故于2019年1月8日向一审法院提起诉讼，要求依法解除原、被告签订的《房屋租赁协议》及《房屋租赁补充协议》；判令被告与房屋实际使用人腾空诉争房屋并交付原告；判令被告向原告支付自2018年12月至2019年2月的房屋占用费42000元、取暖费8263.40元、物业费7614元；判令被告向原告支付违约金20000元，并将房屋拆改部分恢复原状；诉讼费由被告承担。2019年3月19日，一审法院作出（2019）津0105民初378号民事判决书，判决原、被告签订的《房屋租赁协议》及《房屋租赁补充协议》于2018年10月31日解除；被告及房屋实际使用人将诉争房屋腾交原告；被告向原告支付自2018年12月至2019年2月诉争房屋占用费42000元、取暖费8263.40元、物业费7614元；被告向原告支付违约金20000元，并将诉争房屋拆改部分恢复原状。被告对上述判决不服，向天津市第二中级人民法院提起上诉。2019年7月23日，该院作出（2019）津02民终4440号民事判决书，驳回了被告的上诉，维持原判。原告收到二审文书后向一审法院申请了强制执行，原、被告直至2019年9月9日才就腾房及被告恢复房屋原状的执行问题达成一致，并在一审法院对执行完毕一事进行了确认，被告亦将自2018年12月至2019年2月诉争房屋占用费42000元、取暖费8263.40元、物业费7614元亦支付给了原告。庭审中，原告提交了其向天津市鹏锦物业管理有限公司交纳诉争房屋物业费的收据，载明物业费自2019年3月1日至2019年9月9日共计1370元，每月物业费217.50元。现原告以被告没有支付自2019年3月1日至实际腾房之日的房屋占用费、物业费为由起诉来院，请求判如所请。被告则以辩称理由抗辩，不同意原告的诉讼请求。一审法院认为，原、被告之间的房屋租赁关系经（2019）津0105民初378号民事判决书判决解除后，被告负有向原告恢复诉争房屋原状并腾交房屋的义务，在未将房屋腾交原告之前仍需支付相应的房屋占用费、物业费等因实际控制房屋产生的费用。对于被告辩称的转租系原告默许，被告不存在违约行为一节，被告违约的事实已经生效法律文书确立在案，根据一事不再理原则，本案对此不再进行审理。对于被告辩称的其已经支付违约金就不应再支付房屋占用费等费用一节，于法无据，一审法院不予支持。对于被告辩称其与原告的租赁合同已经解除，相关费用应由实际使用人负担一节，因《房屋租赁协议》及《房屋租赁补充协议》系原、被告之间签订的，具有合同的相对性，实际使用人是与被告签订的租赁合同，其与原告不存在直接的合同关系，且原告明确表示不向实际使用人主张权利，故对于被告的该项辩称一审法院不予支持。就被告辩称的诉争房屋二层区域早已腾空，是原告拒绝接收房屋一节，因其未能提交证据证明其主张，故一审法院无法采信。就被告辩称的腾房已于2019年8月11日执行完毕，之后的房屋相关费用系原告无理要求一节，由于被告负有向原告腾房并恢复房屋原状的义务，在被告将房屋恢复原状之前，原告对诉争房屋仍不具有实际控制权，故截止至2019年9月9日双方就恢复房屋原状一事了结完毕才能视为原告实际取得了房屋的控制权，在此之前房屋仍由被告控制，故对于被告上述辩称一审法院不予采信。综上所述，被告应当比照合同约定的租金标准向原告支付自2019年3月1日起至2019年9月8日止的房屋占用费，按照年租金168000元，即月租金14000元的标准计算，原告主张的数额并无不当，一审法院予以支持。根据原告提交的物业费交费收据可以确认，自2019年3月1日起至2019年9月8日止的物业费应为1363元（217.50元/月×6个月+217.50元/月÷30天×8天），故被告应给付原告物业费1363元。以上被告共应向原告支付89096元（87733元+1363元），由于原告自认曾收取被告押金和保证金共计20000元，并同意在被告应支付款项中扣除，故一审法院不予置议，被告还应向原告支付69096元。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：“一、本判决书生效后十日内，被告余璇给付原告张文倩坐落河北区新大路192号房屋自2019年3月1日至2019年9月8日的房屋占用费及物业费共计69096元（已扣除被告支付的押金及保证金）；二、驳回原告张文倩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费772元，由被告余璇负担。”二审审理期间，余璇提交了2019年8月11日交纳另案生效判决执行费用的票据复印件一份，欲证明其于2018年8月11日已将诉争房屋交付被上诉人。对此，被上诉人不予认可，认为执行费的交纳不足以证明上诉人于该日将诉争房屋腾空交付。本院认证认为，另案执行费交纳的时间不足以证明上诉人于交费当日完成诉争房屋的腾空交付，且该证据不属于二审期间的新证据，故对余璇提供的上述证据的证明力不予确认。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中,上诉人于被上诉人之间的租赁合同关系经生效判决确认于2018年10月31日解除，之后，上诉人理应将诉争房屋腾空交付被上诉人。然，双方当事人就诉争房屋的腾房及恢复房屋原状的执行问题于2019年9月9日经法院执行程序达成一致，并在一审法院对执行完毕一事进行了确认。至此，被上诉人对诉争房屋方重新取得占有、使用、收益权。上诉人依法应向被上诉人支付占用期间的使用费。二审期间，上诉人抗辩其于2019年8月11日即完成诉争房屋的交付，但因其所提供的执行费的交费票据不足以证明其主张的事实成立，对上诉人的该项上诉请求，本院不予支持。关于上诉人上诉要求实际占用人李博文支付占用期间使用费一节，一审法院所作评判，论理充分，本院不再赘述。关于庭审中上诉人主张以租赁合同约定的租金标准支付占用期间使用费过高一节，因双方合同解除后，上诉人未能及时向被上诉人交付房屋，客观上被上诉人存在租金损失，故一审法院参照租金标准判令上诉人支付使用费并无不妥。综上所述，上诉人余璇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1527.4元，由上诉人余璇负担。本判决为终审判决。审判长 哈欣审判员包颖审判员 兰     岚二〇二〇年五月二十六日书记员 韩     鹏