吉林省和龙市人民法院民 事 判 决 书（2020）吉2406民初351号原告：和龙市丽园物业管理有限公司，住所地：和龙市人民大街135-5号。法定代表人：宁静，该公司经理。被告：丁瑞龙，男，1962年11月11日出生，汉族，无职业，现住和龙市。委托代理人：刁玉兰（系被告妻子），女，1961年4月18日出生，汉族，无职业，现住和龙市。原告和龙市丽园物业管理有限公司（以下简称“丽园物业”）诉被告丁瑞龙物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丽园物业的法定代表人宁静，被告丁瑞龙及其委托代理人刁玉兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告丽园物业向本院提出请求：判令被告支付2018年5月至2020年4月期间的物业服务费，合计1383.26元（83.53㎡×0.69元×24个月）；本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告丁瑞龙自购房以来只交付过2015年5月至2018年4月期间的物业服务费。对于2018年5月至今的物业服务费用，被告以开发商及建筑商遗留问题为由拒绝交纳。经多次催讨无果，故原告诉至人民法院请求判决。被告丁瑞龙答辩称，原告称被告以“开发商及建筑商遗留问题”为借口拒交物业服务费与事实不符，是原告为推卸责任、掩盖其不作为的事实而凭空捏造的。被告拒交物业费是原告违反《物业管理条例》、《物业服务合同》，没有完全履行合同的原因导致的。被告认为，由于原告违约在先，违反《合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，在没有完全履行服务约定的情况下，要求被告足额缴纳物业服务费明显违背公平原则。下面按照国家法律规定答辩如下：一、原告的物业服务未完全履行。《物业服务合同》第二章第二条约定了原告的服务内容有8项：1、物业共用部位的维修、养护和管理。公共楼道内墙皮多处脱落破损，单元门没有把手，门锁损坏多年没有维修，楼道内随意堆放杂物、停放3台摩托车无人监管。2、物业共用设施的运行、维修、养护和管理。共用照明设施损坏多年没有维修，晚上小区漆黑一片，出行不便。3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集及雨、污水管道的疏通，没有尽到应尽义务。被告门前小雪无人清，大雪只用铲车推一遍敷衍了事，堆积到两边的雪堵住门口，业主自己清理后才能出门，残留的积雪结成冰，路滑摔倒时有发生。2020年2月16日因雪后结冰，被告在门前滑倒，造成被告几天无法行走；雨天严重大面积积水，无人疏通下水排污通道；垃圾箱经常倾倒无人管理，造成垃圾外泄，被风刮得四处飘散；楼前的空地废墟一片，建筑、生活垃圾成堆，杂草丛生，触目惊心。原告明显没有尽到合同义务相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运的工作。4、公共绿化的养护和管理。绿化地里垃圾无人清理，车辆停放在公共绿地无人管理。本该绿化的空地，建筑垃圾遍地，环境特别脏乱差，有些业主清理后种菜，大部分空地仍是垃圾遍地，杂草丛生。5、车辆停放管理。车辆乱停放，无人管理，也无任何停放标志。6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理。路口四通八达，仅被告楼前就并列两个路口，其中一个路口长期停放大型货车，没有出入管理的门卫与门卫设施，也没有保安执勤室，外来人员以及不明身份的人员可以随便出入，车辆随意来往的通道，经常有人在小区角落随意大小便。疫情期间全市小区封闭卡点，被告楼前的路口却畅通无阻，人身安全和财产得不到保障。原告连基本的封闭管理、门卫管理、来往人员监管都做不到，何来的公共秩序维护？何来的安全防范管理？7、装饰装修管理服务。不详。8、物业档案资料管理。不详。以上8条内容，有6条原告没有做到，提供11张图片为证，而且图片都是昨天仓促之间拍摄的，法官可以现在去现场对照图片是否属实。小区多年来脏乱差的状况，有物业和没物业有什么区别？成为真正事实上的散弃小区。二、原告违反《物业管理条例》第三十五条的规定。《物业管理条例》以及《物业管理条例实施细则》第三十五条：物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。2016年因刮大风，把被告楼顶的铁皮瓦挂掉，巨大的铁皮瓦掉下来时砸到被告外窗沿，造成墙体受损严重，玻璃多处划痕。被告多次找原告反映，要求原告维修，至今没有解决。房屋的破损导致被告卖房困难，多次因此原因未能成交，给被告造成巨大的经济损失。三、原告违反《物业管理条例》第四十条、《物业收费管理服务办法》、《物业服务收费管理办法》以及合同约定。《物业管理条例》第四十条：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第十四条：物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。原告明显属于只收费，少服务甚至不服务，明显费用与服务水平不相适应，质价不相符。四、《物业收费管理服务办法》第十二条：物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。《物业服务收费管理办法》第八条：物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。原告没有按照法律法规规定和协议规定去履行，没有公布收支情况，业主无法监督其工作。原告收支是否合理，收费项目没有透明公开。几年来，至今没有向业主公布任何收支，我们完全不知情。要求原告提供收费项目、收费标准。据不完全统计，从2017年截止到现在，原告的物业服务合同纠纷高达464件，这不是个案，而是群发案件，说明什么问题？请问该小区共有多少户业主？此现象在全市恐怕实属罕见的吧。为什么原告管理的小区到目前为止有464户业主拒交物业费？如果在座的法官和居住在这样的小区业主，没有得到应有的服务会心甘情愿的交物业费吗？上述所有案件，法院均以物业管理存在瑕疵为由，置广大业主利益不顾，判决所有业主支付90%的物业费显然有失公平，我们不能接受。瑕疵有大有小，原告长达三年期间诉讼过程中瑕疵从始至终的存在，没有一丝一毫整改。原告经营物业服务公司不是为了有偿服务广大业主，而是想不劳而获，坐享其成。百姓怨声载道，皆因物业公司不作为、不履行责任义务造成的，希望法院以事实为依据，切实维护广大业主的合法权益不受侵害。综上所述，被告认为，原告的诉讼理由违背事实，原告不完全履行合同，收取足额服务费显失公平。被告请求法院判决原告承担不完全履行合同的法律责任，以彰显法律的公平公正。本院根据双方当事人的陈述及本院确认的有效证据，综合认定如下事实：被告丁瑞龙系和龙市新合小区A2号楼2单元502室的业主，于2015年5月份取得该房屋的所有权，其房屋建筑面积为83.53平方米。2014年8月1日，和龙市世新房地产有限公司第一分公司作为被告居住的房屋的建设单位与原告丽园物业（资质等级为三级）签订了《前期物业服务合同》，合同约定，和龙市世新房地产有限公司第一分公司选聘原告丽园物业提供前期物业管理服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中多层住宅费用标准为每平方米0.69元/月，物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人员应在每年1月20日前履行交纳义务，对于合同期限约定为“自2014年8月1日起至业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止”，双方还就服务内容与质量、服务费用、物业的使用和维护、违约责任等方面作出了具体的约定。合同下方由和龙市世新房地产有限公司第一分公司及原告丽园物业加盖公章予以确认。被告居住于原告提供物业服务范围内的多层住宅，拖欠自2018年5月至2020年4月期间的物业服务费。故原告起诉至本院请求判令被告支付上述期间的物业服务费，共计1383.26元。另查明，2016年4月5日，原告丽园物业的法定代表人宁静与于奎利签订了一份《协议书》，约定丽园物业管理有限公司由宁静接手，所有事宜自签订协议之日起，业主物业费、装修保证金收取及退还、维修养护费用、人员工资等所有事项均由宁静全部承担。协议书下方由于奎利及宁静签字予以确认。以上事实有双方当事人的陈述及原告向本院提交的营业执照一份、法定代表人身份证明一份、身份证复印件一份、紧急通知一份、协议书一份、前期物业服务合同一份，被告向本院提交的照片11张等书证证实。本院认为，和龙市世新房地产有限公司第一分公司作为建设单位与原告丽园物业签订前期物业服务合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。根据法律规定建设单位依法与物业企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告丽园物业已经按照合同的约定提供了物业服务，被告亦接受了原告丽园物业提供的服务，其应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。但因原告在对被告服务过程中确实未尽完全合同义务，物业管理存在瑕疵，故对被告缴纳物业服务费的标准应予以酌减，具体标准按90%缴纳为宜，被告应当给付原告拖欠的物业费1244.9元。对于被告辩解称原告未尽物业服务义务、存在不作为的主张，关于物业服务中存在的问题，被告可向物业公司反映并要求其尽到相应的管理义务，但不能以此作为拒绝交付物业服务费的理由，故对于被告的该项辩解，本院不予采纳。业主维护自身的权利应当依法采取正确的方式，如被告认为原告存在其他不当行为，可依法另行主张。同时，原告作为物业管理者，也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，提供服务质量，提高居住生活质量，需要各方的共同努力，业主与物业公司之间也应当加强沟通，互相尊重、支持与理解。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告丁瑞龙于本判决生效之日起十日内一次性向原告和龙市丽园物业管理有限公司支付拖欠的物业服务费1244.9元；二、驳回原告和龙市丽园物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告丁瑞龙负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判员  韩梅花二〇二〇年五月二十一日书记员  尤梦竹