湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终1177号上诉人（原审被告）：龙传虎，男，1964年4月19日出生，居民，住永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：伍建平，永州市冷水滩区信德法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：龙凤鸣，男，1963年6月1日出生，居民，住衡阳市珠晖区。上诉人龙传虎因与被上诉人龙凤鸣合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2019）湘1103民初6257号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。龙传虎上诉请求：1、撤销一审判决，并依法改判上诉人不承担协助被上诉人办理房屋不动产权证义务；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人无证据证实已支付土地款；2、一审法院对公证书断章取义；3、2019年4月5日，双方已商定由上诉人以30万元价格购买涉案房屋，4月12日，被上诉人将铺面及住房的房产总证复印件、住房钥匙亲手交给上诉人并要求上诉人支付购房定金1万元，4月20日，上诉人以微信方式支付定金1万元，4月27日上诉人通知被上诉人回来收款并办证过户，但被上诉人拖至7月初，并说房屋已卖给其侄子，被上诉人此举存在恶意违约行为，严重侵犯了上诉人的合法权益。龙凤鸣答辩称，1、经公证的《合资建房协议》系双方真实意思表示，合法有效，《合资建房协议》写明龙凤鸣已支付土地款。2、《合资建房协议》第三条第二款明确约定，“甲、乙1、乙2三方产权分户登记”。因此，上诉人有义务协助办理不动产权证。3、关于口头房屋买卖合同的效力及微信转账1万元的问题，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定，房屋买卖合同应当采用书面形式，口头协议无效；被上诉人从未收到微信转账1万元，也无证据证实是购房定金，而且该1万元已退回，即使有口头协议，口头协议也已解除。龙凤鸣向一审法院起诉请求：1、判令被告协助原告办理原告房屋（永房权证冷字第××号）的不动产证（需被告交付原共有土地使用证）；2、判令被告立即腾空并归还其占用原告的门面（门面价值10万元）；3、判令被告支付门面占用费6600元（以600元／月的标准，自2019年1月起，计算至被告归还房屋止，暂计算至2019年11月为6600元）；4、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：龙凤鸣与龙传虎系亲戚关系。1991年5月16日，彭建平、龙传虎从“冷水滩区城建开发公司”处以6370.4元的价格购买土地一块。1994年10月27日，原告龙凤鸣（乙2方）、被告龙传虎（甲方）、周红民（乙1方）签订《合资建房协议》并办理公证，协议约定：一、土地购置：甲、乙1、乙2三方以龙传虎名义购得冷市向荣工业村个体街临近刘太生处土地一块，面积为107.8平方米，（用地许可证号：冷凤私0019）；土地使用权是由河东商贸城施工员曲德内弟彭建平转让，土地转让费及补偿费共为26000元，另花费招待费275元已由甲、乙1、乙2三方平摊，付给曲德；土地使用权已由曲德向市有关部门办妥转让手续（户名以龙传虎名义），实际使用权归三方共同所有。二、建房事项：建房手续已由曲德办妥，以龙传虎名义建房（工程许可证冷凤0027），建房所发生的一切费用均由甲、乙1、乙2三方平摊，房屋归三方共有。三、过户登记：房屋建成后由三方协商分配，每方一层（2-4层），底层每方一间门面，梯间共有（具体分配范围见公证书登记笔录记载）；甲、乙1、乙2三方产权分户登记，不论以何种形式申报登记产权，所发生的费用均由三方平摊承担，分户登记后产权各自独立。协议签订后三方开始建房，房屋于1995年竣工，每户负担3万多元，原告分得二楼和中间门面，被告分得四楼及旁边一间门面，周红民分得三楼及另一间门面（后周红民将该房产转让给被告）。1997年3月19日，该土地取得权属证书，该证书载明的土地使用者为龙传虎，地址个体街，用地面积107.8平方米。1997年3月20日，原告龙凤鸣取得分配房屋的原房屋所有权证书，证号为“永政房（）字第××号”。2012年7月25日，原告更换后的房屋所有权证书证号为永房权证冷字第××号，房屋坐落于冷水滩区，权证包含2（住宅）、1（商业）等共2套户室。近年原告取得的上述房产交由原告弟弟、弟媳管理，2018年被告开始从原告弟弟、弟媳手中租用原告该门面，租金为每月300元，2018年的租金已经支付完毕。2019年4月7日前，原告与被告达成口头协议，约定被告支付原告30万元现金，原告将上述房屋转让给被告。之后，原告将房屋钥匙交付被告。2019年4月20日，被告通过其女婿阳勇的微信账户向原告弟媳的微信账户支付房屋定金1万元。2019年4月27日，原告弟媳通过微信账户将1万元定金退回被告女婿阳勇微信账户。原告因被告不协助其办理不动产权证并占用原告门面，遂向法院提起诉讼。庭审中原告陈述已将涉案房屋出售给其侄儿。一审法院认为，本案争议焦点为：1、原告是否向被告支付了土地使用款，被告是否有义务协助原告办理不动产权证书；2、原、被告以口头形式达成的房屋买卖协议效力如何，是否应继续履行，被告应否搬出原告门面，门面占用费如何计算。一、原告是否向被告支付了土地使用款，被告是否有义务协助原告办理不动产权证书。原、被告及周红民签订了《合资建房协议》，该协议系当事人真实意思表示，且经永州市冷水滩区公证处公证，具有法律效力。协议明确载明土地转让费、补偿费、招待费已由三方平摊付给曲德，故对被告关于原告未支付土地使用费不能办理土地分户的辩称意见不予采信。不动产登记改革后，房屋所有权证书与国有土地使用权证书二证合一变为不动产权证书，原告现已取得房屋所有权证书，而土地权属登记在被告龙传虎名下，根据《合资建房协议》，被告有义务协助原告办理不动产权证书，故对于原告要求被告协助办理不动产权证书的请求，法院予以支持。二、原、被告以口头形式达成的房屋买卖协议效力如何，是否应当继续履行，被告应否搬出原告门面，门面占用费如何计算。根据《中华人民共和国合同法》第十条之规定“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”。原、被告口头约定，被告支付原告30万元现金，原告将涉案房屋转让给被告，该以口头形式达成的房屋买卖协议系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效约定。口头协议成立后，被告向原告只支付了1万元定金又被退回，此后被告未再履行口头协议约定的付款义务，原告退回定金并陈述将房产另行出售他人，原告以其行为表示不履行口头协议约定的内容，据此，双方均具有解除口头协议的权利。而原告退回定金、传达房屋另行出售他人的信息以及要求被告搬出所占门面，上述一系列行为表明原告作出了解除口头协议的意思表示，双方达成的口头协议失效，双方均不再具有继续向对方履行口头协议约定内容的义务。鉴于房屋买卖协议已经失效，原告亦明确表示不愿将门面出租给被告使用，故被告无权再继续占用原告该门面，应当将门面腾空并返还原告。关于门面占用费的计算，原告将涉案房屋交付其弟弟、弟媳管理，故原告弟弟、弟媳此前将门面出租给被告的行为属于有权处分，此前双方约定的租金每月300元已经支付至2018年底，故被告应自2019年1月1日起继续向原告支付款项。鉴于原、被告系亲戚关系，被告亦曾在原告弟弟、弟媳手中租用过原告门面，双方就涉案房屋还曾达成过口头形式的房屋买卖协议，法院酌定门面占用费继续以300元每月计算至被告返还门面时止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告龙传虎在本判决生效后三十日内协助原告龙凤鸣办理位于永州市冷水滩区房屋的不动产权证书（永房权证冷字第××号）；二、被告龙传虎自本判决生效之日起三十日内腾空其占用原告龙凤鸣的位于永州市冷水滩区的门面，并将该门面返还原告龙凤鸣；三、被告龙传虎自本判决生效之日起三十日内支付原告龙凤鸣从2019年1月1日起至门面返还时止按每月300元计算的门面占用费；四、驳回原告龙凤鸣的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费650元，减半收取325元，由原告龙凤鸣负担25元，被告龙传虎负担300元。二审中，当事人未向本院提供证据。本案二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审查明的事实，本院予以确认。本院二审另查明，上诉人提出共建房屋所占107.8平方米土地包含其购买的80平方米及向曲德内弟彭建平购买的27.8平方米。上诉人认可《合资建房协议》中写明的土地转让费及补偿费等共26,000元，是涉案房屋所占土地107.8平方米的费用。本院认为，本案争议焦点是上诉人是否应当协助被上诉人办理涉案房屋不动产权证。依法成立的合同对双方当事人均具有约束力。《合资建房协议》是双方当事人真实意思表示，且未违反法律强制性规定，应属合法有效。《合资建房协议》第一条第一项写明，“甲、乙1、乙2以龙传虎名义购买的土地面积为107.8平方米”；第二项写明，“……，土地转让费及补偿费26,000元，另花招待费275元，已由甲、乙1、乙2三方平摊，付给曲德”；第三项写明，“土地使用权已由曲德向市有关部门办妥转让手续（户名以龙传虎名义），实际使用权归三方共同所有”。上诉人虽认为第一条第二项有歧义（认为只付清了曲德的土地款），但结合第一条第一项、第三项中被上诉人对共建房屋所占107.8平方米土地享有使用权的约定，再结合《合作建房协议》第二条对建房费用、第三条对办证费用的约定，可以认定，第一条第二项中“已由甲、乙1、乙2三方平摊”应指的是共建房屋所占107.8平方米土地所花费用的分摊，如果不是整块土地费用的分摊，那么《合资建房协议》不可能只对建房费用及办证费用进行约定，而对土地费用不作约定。故上诉人上诉提出被上诉人未支付土地费的上诉理由不能成立，被上诉人要求上诉人协助办理涉案房屋不动产权证的诉请应予支持。综上,上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费650元，由上诉人龙传虎负担。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  张海燕审判员  李秋云二〇二〇年五月十九日书记员  吕 琴