广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5160号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈光远，男，1992年12月1日出生，汉族，住广州市白云区。上诉人（原审被告、反诉原告）：陈光达，男，1991年3月1日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区。上诉人（原审被告、反诉原告）：陈光立，男，1995年2月2日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区。上诉人（原审被告、反诉原告）：陈婷，女，1996年7月13日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区。以上上诉人共同委托诉讼代理人：何雁英，广东宏力律师事务所律师。以上上诉人共同委托诉讼代理人：王磊，广东宏力律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉原告）：游涛，男，1973年4月12日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。委托诉讼代理人：游江南，广东合众之源律师事务所律师。原审被告：郑叶双，女，1968年7月30日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区。委托诉讼代理人：何雁英，广东宏力律师事务所律师。委托诉讼代理人：王磊，广东宏力律师事务所律师。上诉人陈光远、陈光达、陈光立、陈婷、游涛因与原审被告郑叶双房屋租赁合同纠纷一案，均不服广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初25440号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。陈光远、陈光达、陈光立、陈婷上诉请求：撤销一审判决第三项，改判由陈光远、陈光达、陈光立、陈婷在继承陈桂兴遗产范围内退还陈光远、陈光达、陈光立、陈婷相关费用合计34990.57元。事实与理由：对于进场费及押金是否退还、退还多少，陈光远、陈光达、陈光立、陈婷对一审法院的认定有异议。首先，一审法院认定，游涛是涉案一二楼商铺部分的合同解除的过错方，涉案租赁合同不能继续履行及解除应由游涛承担全部责任。那么，涉案一二楼商铺部分的进场费不应当退还给游涛。根据《商铺租赁合同》第八条第三点约定：乙方逾期缴付达二十日，甲方有权停止向商铺供应电、水等设备。从游涛写的还款承诺书可知，游涛拖欠租金已经明显超过了二十日。在此情况下，陈桂兴向物业申请并停止向商铺供水供电，导致游涛无法使用涉案离铺，不违反合同的约定。故法院以此认定解除合同的全部责任在于游涛，合情合理合法。关于一二楼商铺部位的进场费，法院认定为20万元整，陈光远、陈光达、陈光立、陈婷对金额分配没有异议。但是，导致合同不能继续履行的全部责任在于游涛，那么对于游涛缴纳的进场费，陈光远、陈光达、陈光立、陈婷认为不应当退还。进场费本不是法律概念，具体到本案，双方明确了进场费是指（设备、餐椅《移交清单》合同期内租借使用、木屋清吧设备及餐椅《移交清单》归乙方所有），那么本案中，进场费是有特定的指向。现因游涛根本违约导致合同不能继续展行，也不能够退还设备、餐椅等物品。根据过错原则和公平原则，结合租赁合同的履行情况及承租方过错等因素，陈光远、陈光达、陈光立、陈婷无需向游涛退还一二楼商铺部位的进场费20万元。二、涉案物业西侧木屋清吧部分租赁合同无效，根据《中华人民共和国合同法》相关规定，结合案件事实，不应退还全部进场费。西侧木屋清吧的进场费，实质是购买木屋清吧设备及餐椅（《移交清单》），且游涛利用出租方提供的场所和设备经营收益，此性质决定了其与一般的租赁合同并不完全相同。法院因为木屋清吧没有经过规划报建，以此认定木屋清吧部分租赁合同无效，对此陈光远、陈光达、陈光立、陈婷没有异议。但是根据合同法相关规定，对于无效的合同，各自返还。陈光远、陈光达、陈光立、陈婷返还进场费的前提是游涛返还木屋清吧设备及餐椅。游涛无法返还清吧设备及餐椅，那么20万元的进场费应当抵扣设备及餐椅的费用。游涛无法提供证据证明清单的内容，但承认了有设备，对此，游涛应当承担无法举证的法律责任。退一步而言，即使木屋清吧部分合同无效，但是游涛已经实际使用了设备和餐椅，对于该部分的费用，应当计算占用费。法院确认游涛实际使用涉案物业的时间为2017年1月30日至2018年7月15日，进场费200000元扣减占用期间的占用费，应当退还的费用为200000元－[200000元÷（4×365天)x531天】＝127260.2737元。第三，关于押金，根据商铺租赁合同约定，陈光远、陈光达、陈光立、陈婷有权没收一二楼商铺部分的保证金。根据陈桂兴与游涛签订的《商铺租赁合同》第八条第五点的约定，如乙方在租赁期内非法定或约定理由单方终止合向及本协议的，或因乙方原因造成原合同及本协议终止，乙方承诺其已支付的租赁保证金等作为对甲方损失的补偿。按照前述所提，其中一二楼离铺部分的合同，是因为游涛的原因导致合同解除的，故关于该部分的保证金人民币14000元，陈光远、陈光达、陈光立、陈婷无需退还。综上所述，陈光远、陈光达、陈光立、陈婷认为，其应当退还的进场费及押金共计人民币127260.27元+14000元＝141260.27元，而游涛应当支付的租金及占用费为人民币106269.7元，陈光远、陈光达、陈光立、陈婷应当向游涛退还的款项是34990.57元，陈光远、陈光达、陈光立、陈婷应当在继承陈桂兴遗产范围内向游涛退还34990.57元。望法院在查清案件事实上依法改判，切实维护陈光远、陈光达、陈光立、陈婷的合法权益。游涛针对陈光远、陈光达、陈光立、陈婷的上诉请求辩称：对于押金对方应当无条件的退还，收取进场费本身就没有法律依据，所以对方应当全额退回。游涛上诉请求：1、撤销一审判决一、二项，改判游涛与陈光远及案外人陈桂兴之间的《商铺租赁合同》予以解除；2、撤销一审判决三、四项，请求改判陈光远向游涛退还进场费人民币400,000元、押金人民币28,000元，赔偿经济损失230854.5元，合计658854.5元；3、请求判令陈光远、陈光达、陈光立、陈婷在继承陈桂兴遗产范围内就前述第2项债务共同承担偿还责任；4、请求判令陈光远、陈光达、陈光立、陈婷承担本案一审和二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院对游涛与陈光远及陈桂兴（已于2018年8月31日死亡）于2017年1月7日签订的《商铺租赁合同》中商铺和木屋清吧视为二份合同内容依据，违反有关法律规定。该租赁合同明显是一份完整符合法律的租赁合同，存在不可分割性。餐厅和清吧是共同经营，场所共用，缺少任一方都会影响正常经营。并且签订租赁合同之时陈光远也提出只签一份租赁合同。二、一审判决书中对游涛向陈光远写的一份《还款承诺书》中欠款99673元缺乏严重的事实证据，陈光远出示的游涛还款承诺书中明确指出共计金额71323元，而不是单独指餐厅，陈光远也无法提供证据证明是分别所指。故一审判决上所签订的《还款承诺书》合计99673元对游涛而言缺乏公平、公正性。三、一审判决书对清吧查封原因没有作出正确的判断。2018年5月2日清吧被江高镇综治办以违章建筑依法查封，但当时并没有出示相关凭证，只是口头向当时在场工作人员告之查封原因，这也充分说明综治办查封清吧时没有按照国家法律规定提供书面执法告之，埋下了很多不确定性。游涛现在可以提供查封时现场工作人员反映的查封原因微信语音。游涛于2019年6月向白云区信访局反映此事件，但2019年7月5日江高镇综治办回复游涛处理意见说是该店铺当时无相关营业执照和消防手续，而现在该店铺已经办好相关消防手续和工商营业执照。已于2019年7月实名向广州市白云区城市管理和综合执法局反映了该建筑违建的事实，并于2019年8月30日收到了该执法局的书面和短信回复处理结果，明确指出该涉诉酒吧建于2014年，属于违章建筑，并在2019年7月30日由属地执法局进行破坏性拆除。试问，违章建筑能办理营业执照和消防手续吗？这不是前后互相矛盾吗？游涛已于2017年12月办理了营业执照并向法官提供了原件。游涛有新的证据证明综治办是错误的回复。四、一审判决书认定餐厅被物业查封认定游涛负全责是不公平的。清吧被查封后游涛明确向陈光远表示清吧没有处理好之前拒绝支付租金，餐厅部分租金可以直接单独由游涛向物业支付，但陈光远明确拒绝。由于游涛与物业没有直接的租赁关系，只能由陈光远对物业负责，并且陈光远欠物业租金金额不止游涛尚欠金额。五、游涛在2017年3月开始改造餐厅厨房和增加部分设施，陈光远是完全支持并同意，相关施工人员还是陈桂兴和陈光远介绍。改造完成后一直经营到至今。试问如果没有经过陈桂兴和陈光远同意能正常经营1年多吗？事实上证明游涛改造餐厅厨房完全经过陈光远同意并支持。综上所述，清吧被查封后，陈光远不但不主动与游涛协商解决，反而提出很多不合理的要求，不管是经济方面还是精神上都给游涛造成巨大的损害，为此，依据《民事诉讼法》第一百零八条之规定，特向贵院提起上诉，请依法公正判决。陈光远、陈光达、陈光立、陈婷针对游涛的上诉请求辩称：1.关于一审判决第一项认定清吧租赁合同无效，我方予以确认。2.陈光远并非商铺租赁合同的当事人，双方签订的商铺租赁合同，甲方与乙方分别是陈桂兴与游涛，陈光远是在陈桂兴去世后帮其打理。陈光远是需要征得陈桂兴的意见后才能做决定，从微信聊天记录中显示陈光远不是商铺租赁合同的当事人，所以陈光远不应当承担商铺租合同的权利与义务。关于游涛要求退回进场费以及押金部分，我方认为不合理，该部分在我方提交的上诉状中已经明确阐述。关于押金部分，一二楼商铺的合同是合法有效的，是因为游涛原因导致合同解除，故根据双方的合同约定该部分押金不予退还。关于经济损失赔偿部分，第一，该部分的损失包括改造部分以及增加部分的损失，合同约定改造餐厅是需要征得陈桂兴的同意，但是游涛没有取得陈桂兴的同意，游涛提供的照片以及费用，没有办法明确指向是在该商铺中使用的，故该部分的损失没有办法确认，不应当支持。游涛向一审法院起诉请求：l、解除游涛与陈光远及案外人陈桂兴之间的《商铺租赁合同》；2、陈光远向游涛退还进场费人民币400000元、押金人民币28000元；3、陈光远赔偿游涛损失共计人民币230854.5元；4、陈光远、郑叶双、陈光达、陈光立、陈婷在继承陈桂兴遗产范围内就前述2、3项债务共同承担偿还责任；5、陈光远、郑叶双、陈光达、陈光立、陈婷承担本案全部诉讼费用。陈光远、陈光达、陈光立、陈婷反诉请求：陈光远、陈光达、陈光立、陈婷向游涛支付租金人民币183673元（2018年6月份之前未付租金人民币99673元及2018年7月、8月、9月租金）。庭审中，陈光远、陈光达、陈光立、陈婷变更反诉请求为：陈光远、陈光达、陈光立、陈婷向游涛支付租金人民币106269.7元。诉讼中，经一审法院释明，游涛表示若涉案商铺一、二楼租赁部分有效、木屋清吧部分租赁无效，则变更诉讼求请求为：一、解除涉案合同中关于商铺一二楼租赁部分；二、确认涉案合同中关于木屋租赁部分无效；其他诉求与原诉状一致。陈光远、陈光达、陈光立、陈婷则表示无需变更反诉请求。经审理查明，陈桂兴（甲方）与游涛（乙方）于2017年1月17日签订《商铺租赁合同》，合同约定：第一条、租赁范围及用途甲方同意将自有的位于广东省广州市白云区江高镇××自××栋（12号铺首层约60㎡、二楼约180㎡及西侧木屋酒吧），在良好及可租赁的状态下租给乙方作为商业类经营使用，非经甲方同意，乙方不得擅自改变用途。第二条、租赁期限约为4年，自2017年01月30日起至2021年01月30日止。第三条、租金、保证金1、租金为一楼12号铺及二楼三间每月租金￥14000.00元，大写（壹万肆仟元正）；木屋清吧每月租金￥14000.00元，大写（壹万肆仟元正）。经双方协商，在签订本合同之日（签订日期定于2017年1月30日）进场费（设备、餐枱《移交清单》合同期内租借使用、木屋清吧设备及餐椅《移交清单》归乙方所有）￥400000.00元（肆拾万元正）；定金￥100000.00元，合同签订全部付清余款，装修期一个月，2017年2月28日开始计租；以后每月租金甲方在收到租金后应当给乙方收费凭证。上述价格为不含税价格。2、交业主物业管理费￥300元／月、分摊卫生费200元/月。3、为确保出租房屋设施完好以及租期内相关费用如期结算，乙方在签订本合同之日缴纳1个月租金及1个月押金共￥56000.00元（大写：伍万陆仟元正）；待合同期满后乙方付清应缴纳的所有费用、完成物业交接手续且不存在违约行为后，甲方应将押金（￥28000.00元整）全额无息退还给乙方（押金不计算利息，设备损坏由乙方负责维护及赔偿）。4、商铺租金第一年开始按照铺位租金Y28000.00元／月，每年按5%递增；5、乙方全面履行正式租赁合同约定内容的（既乙方无违约情形）条件下，甲方同意乙方以下租金优惠，如乙方在租赁期间存在违约情形，不享受以下甲方提供的优惠：自2017年01月30日起至2021年01月30日止，每年逢2月、7月、8月按70%收取租金。第四条、设施费用承担…。3、合同期满后，不得拆除地面地砖、墙砖和吊顶，如需改动需经甲方同意。第五条、甲方责任和义务l、甲方保证出租商铺产权清楚，若有纠纷，由甲方负责处理。2、甲方在签订合同之时将房屋交给乙方使用。第六条、乙方责任和义务1、乙方应按合同的规定，按时支付租金，且合法使用房屋，不得从事违法乱纪活动。2、未经甲方和有关部门书面同意，乙方不得将房屋的结构作任何改动，乙方对该房屋的装饰应以不损坏该房屋的整体结构和设施为原则，装修方案征得甲方同意，未经甲方同意不得擅自修改装修方案。…。第七条、合同解除本合同除发生下列情形外，合同期内完全有效，不得单方面解除。1、租赁期届满。2、因乙方过错严重造成房屋毁损的。3、出现不可抗力造成房屋毁损达不到使用目的的。4、政府强制征收或拆除该房屋的。5、乙方迟延交付房租、水电费及其他应纳费用超过30天。6、乙方在承租店铺开展非法经营，进行非法活动。第八条、违约责任1、任何一方因违约造成终止合同的应向对方赔偿合同总值的30%违约金，并赔偿其他的一切损失和费用。2、租金、设施费等乙方应缴费用，乙方应如期缴交，否则每逾期一天，按应缴总费用额的每日千分之一加收违约金，逾期三十天，除必须缴清所欠费用外，甲方有权解除合同，收回商铺，保证金不予退还，乙方应承担全部违约责任。3、乙方如逾期五日不缴付租金等应缴之费用，甲方有权向乙方发出书面通知要求乙方立即缴付；乙方逾期缴付达二十日，甲方有权停止向商铺供应电、水等设施；如乙方逾期缴付达三十日（不论是否获甲方的正式通知催缴），视为乙方已构成根本性的违约行为，甲方有权单方通知乙方终止原合同及本协议并没收乙方的租赁保证金，不足部分甲方有权继续向乙方追偿。4、经甲方采取前述任意催收措施后，乙方仍不按合同约定支付相关费的，视为乙方授权甲方对其在本物业内的物品及设备设施予以变卖或作价销售处理，变卖或作价销售所得价款抵作应向甲方支付的租金、物业管理费、违约金及赔偿损失等，不足部分由乙方补足。5、如乙方在租赁期内非法定或约定理由单方终止原合同及本协议的或因乙方原因造成原合同及本协议终止，乙方承诺其已支付的租赁保证金和其在租赁物业内的物品、装修及安装的设施、设备等将作为对甲方损失的补偿，不足部分甲方有权要求乙方补足。6、如乙方因违反国家法律和规定受到政府相关职能部门的查处且情节严重，甲方有权立即单方解除合同，没收保证金作为违约金，因此对甲方造成严重损害或损失的，乙方承担全部的赔偿或补偿责任。…。甲方收租账号：62×××54陈光远工商银行广州白云新城支行。合同签订后，游涛通过他人按合同约定的收租账户陈光远账户62×××54于2017年1月23日、2月13日分别转账100000元、356000元，合计456000元。庭审中，游涛表示其支付的456000元，其中，400000元为进场费，56000元为押金28000元、第一个月的租金28000元。郑叶双、陈光远、陈光达、陈光立、陈婷确认在2017年1月23日收到定金100000元，2月13日收到356000元，总计456000元，其中包括进场费400000元、押金28000元、第一个月租金28000元。2018年6月19日，游涛出具《还款承诺书》。该承诺书记载：今欠陈光远租金共计：柒万壹仟叁佰贰拾叁元（71323.00元）；于6月30日前全部付清。如果未付清，陈光远有权收回餐厅经营权并解除合同。附：另清吧租金问题，由于我方内部要协商处理，申请延期10天，10天内给予明确回复（6月29日前）清吧5、6月份租金合计贰万捌仟叁佰伍拾元（28350.00元）。2018年7月10日，游涛通过支付宝转账支付租金10000元。诉讼中，一审法院依职权向广州市规划和自然资源局白云区分局发函调查涉案物业的产权及报建情况。根据该局复函附随的查册资料反映，白云区江高镇××自××栋的权属人是广东秋鹿实业有限公司，建设工程规划许可证编号为穗云规证〔2004〕10号。庭审中，郑叶双、陈光远、陈光达、陈光立、陈婷一致表示涉案物业中的木屋清吧是陈桂兴自行搭建的，至今没有向有关部门办理合法报建手续，没有产证证明，而商铺一二楼是向广州军辉物业管理有限公司租赁的。2019年11月5日，经一审法院向广州军辉物业管理有限公司调查询问，该司表示因陈桂兴拖欠其租金10多万元，已于2018年7月15日左右对涉案全部物业进行停水停电及锁门，不再给陈桂兴使用，并于2018年12月份分别出租给他人。经一审法院现场勘查，目前涉案物业，其中，一楼商铺正在由他人经营发廊，二楼商铺由他人经营日本料理，而木屋清吧亦由他人使用。庭审中，郑叶双、陈光远、陈光达、陈光立、陈婷一致确认对广州军辉物业管理有限公司对涉案物业采取停水停电及上锁措施是清楚的，并表示也告知游涛如果再继续拖欠租金下去的话会导致拉闸。庭审中，游涛确认以下事实：1、涉案物业均可独立使用；2、涉案物业中的西侧木屋清吧、二楼商铺于2018年2月7日、6月1日，分别以承包的方式分别转包给赵艳阳、吴鑫杰使用，而一楼商铺则由游涛本人继续使用；3、改建及安装水电、排烟系统只是在涉案商铺一二楼施工，未涉及木屋清吧；4、涉案物业的租金、水电费、物业费、卫生费均是交给陈光远，游涛没有直接向物业公司交过任何费用。5、陈桂兴儿子陈光远曾经微信告诉过游涛，如果游涛这边再没有交租，导致他不能向物业交租的话，可能物业公司这边会拉闸。关于游涛对涉案物业一二楼商铺进行改建及安装水电、排烟系统是否经陈桂兴同意的问题。庭审中，游涛表示改建、安装的事情是与陈桂兴本人讲过，他没有歧义，但无证据证明。郑叶双、陈光远、陈光达、陈光立、陈婷则一致表示不清楚，若游涛认为有征求陈桂兴同意的需提供证据证明。广州市白云区江高镇人民政府于2019年7月5日向游涛回复《关于游涛反映问题的处理意见》，该意见记载：经核查，2018年5月2日由江高派出所牵头，组织江高镇综治办、经济办等相关部门到白云区江高镇××自××栋的木屋酒吧进行核查，现场发现该店铺并无办理相关工商营业执照和消防手续，我镇有关单位当场查封并勒令整改。2019年5月21日，江高派出所、江高镇综治办、来穗中心等相关部门到上述店铺核查，该店铺已办好相关消防手续和工商营业执照（名称：广州市白云区江高顺江美食店，注册日期：2019年1月17日）。2019年7月4日，我镇综治办工作人员现场对该店老板进行法制教育，并要求其规范合法经营，严格杜绝相关违法犯罪发生，共同维护社会和谐稳定。另查，陈桂兴与郑叶双共生育子女四个，分别是陈光达、陈光远、陈光立、陈婷。陈桂兴与郑叶双于2016年5月12日登记离婚。陈桂兴于2018年8月31日死亡。庭审中，郑叶双、陈光达、陈光远、陈光立、陈婷一致表示陈桂兴的父母已先于陈桂兴死亡，对此，游涛亦表示确认。关于涉案合同约定进场费400000元所记载的两个《移交清单》问题。涉案合同中，约定进场费（设备、餐枱《移交清单》合同期内租借使用、木屋清吧设备及餐椅《移交清单》归乙方所有）400000元。庭审中，经一审法院询问并要求双方当事人提供设备、餐枱《移交清单》及木屋清吧设备及餐椅《移交清单》，游涛表示该两个《移交清单》并未真实存在，故其没有持有该清单；郑叶双、陈光达、陈光远、陈光立、陈婷则表示是陈桂兴办理的，有无移交清单，在其遗物中没有找到，不清楚有无清单。因此，双方当事人均未能提供上述两个移交清单。以上事实，有《商铺租赁合同》、转账记录、《还款承诺书》、《关于游涛反映问题的处理意见》、《建设工程规划许可证》、广州市不动产登记查册表、调查笔录、证明、户籍成员信息及双方当事人陈述等证据证实。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条规定，对出租人未取得建设工程规划许可证或未经批准建设的房屋或临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，陈桂兴出租给游涛涉案物业中的西侧木屋清吧并无合法的产权证明，亦未取得建设工程规划许可证，由于该租赁物不具有合法性，因此，陈桂兴与游涛签订的商铺租赁合同中关于木屋清吧租赁部分应属无效，一审法院予以确认。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。根据游涛陈述，其所租赁的物业均可独立使用，故木屋清吧部分合同的无效，不影响一二楼商铺的效力。一二楼商铺部分的合同约定，是陈桂兴与游涛的真实意思表示，且一二楼商铺具有合法产权并已取得建设工程规划许可证，故双方的约定与法不悖，合法有效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现木屋清吧租赁部分无效，故陈桂兴因木屋清吧租赁部分所取得进场费应予返还给游涛。涉案合同约定进场费400000元，游涛已实际支付该款，由于游涛否认了“设备、餐枱《移交清单》与木屋清吧设备及餐椅《移交清单》”这一事实的真实存在，合同相对方陈桂兴目前已死亡，无法对该约定做进一步的核实，郑叶双、陈光达、陈光远、陈光立、陈婷亦无提供证据证明上述两个《移交清单》的真实存在，且合同尾部亦无注明有“设备、餐枱《移交清单》与木屋清吧设备及餐椅《移交清单》”附件，故一审法院采信游涛的陈述，认定上述两个《移交清单》并无真实存在。据此并结合涉案一二楼商铺、木屋清吧月租金各同等为14000元的合同约定，一审法院从公平原则考虑，认定涉案一二楼商铺、木屋清吧的进场费各为200000元。因此，陈桂兴应向游涛退还因木屋清吧租赁部分无效所取得的进场费200000元。关于涉案一二楼商铺部分有效的合同解除及所涉进场费应否退还的问题。由于陈桂兴拖欠经营管理单位广州军辉物业管理有限公司租金，涉案一二楼商铺物业已被该司于2018年7月15日左右采取停水停电及上锁不给使用措施，且当前上述物业亦已由该司另行出租给他人经营使用，故游涛承租上述物业的合同目的已无法实现，现游涛主张解除该部分合同合法有理，应予支持。依前所述，涉案一二楼商铺部分所涉进场费为200000元。涉案合同约定租期4年，自2017年01月30日起至2021年01月30日止。该物业已于2018年7月15日左右采取停水停电及上锁不给使用措施，且陈桂兴子女即本案陈光达、陈光远、陈光立、陈婷对此表示知情，包括陈桂兴在内亦均未采取有效措施给予补救，即表明陈桂兴也以其实际行动终止了双方的合同关系，因此，一审法院确认游涛实际使用该涉案物业的时间为2017年1月30日至2018年7月15日，进场费200000元应扣减该租赁期间进场费用后余款退还给游涛，即应退还进场费为200000元-｛200000元÷（4×365天）×531天｝=127260.27元。关于游涛主张的赔偿经济损失230854.5元的问题。游涛主张的赔偿经济损失230854.5元，由以下构成：1、购买厨房设备111654.5元；2、安装煤气炉及煤气管道费用7500元；3、支付木屋清吧豆浆机押金1500元；4、厨房改建及水电安装包工包料费用66000元；5、厨房排烟系统安装费用26000元；6、购买餐具一批费用18200元。综上构成，实际可概括为以下三项费用：1、购买设备、餐具费用（即第1、6点费用），合计129854.5元；2、装修费用（即第2、4、5点费用），合计99500元；3、押金1500元。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。依上述规定，赔偿一方的经济损失应以相对方违约为前提条件，且损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。本案中，陈桂兴未及时向经营管理单位广州军辉物业管理有限公司缴纳租金，导致该司强制停水停电并收回全部涉案物业，致使游涛租赁涉案物业的目的无法实现，形式上确已构成违约，然结合庭审中游涛所述“陈光远曾经微信告诉过他，如果游涛这边再没有交租，导致他不能向物业交租的话，可能物业公司这边会拉闸”的事实，可见，陈桂兴不能及时向广州军辉物业管理有限公司缴纳租金致涉案物业被经营管理者强制收回，与游涛未依约按时向其缴纳租金存在直接的因果关系。同时，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定，即使陈桂兴未向广州军辉物业管理有限公司缴纳租金，游涛也可以代其直接向该司支付拖欠的租金从而保住继续使用涉案物业的权利，但游涛也无代付租金。综上，一审法院认为，双方涉案租赁合同不能继续履行的原因力系游涛未依约按时缴纳租金而形成，责任不应由陈桂兴承担，因此，涉案租赁合同不能继续履行并解除应由游涛承担全部责任，其上述经济损失亦应自行全部承担。况且，游涛主张损失中的厨房设备、餐具，均属于动产，可自行取回，无证据证明目前被陈桂兴、陈光远占为己有导致其损失，不应列入合同解除赔偿经济损失的范畴；涉案物业装修装饰依据合同应事先征得陈桂兴同意，而游涛目前亦无举证证实已事先征得陈桂兴同意才装修，对此产生的“安装煤气炉及煤气管道、厨房改建及水电安装包工包料、厨房排烟系统安装共三项费用损失理应由其自行承担。至于押金1500元，游涛可凭押金条向出卖商家取回，主张由陈桂兴、陈光远赔偿于法无据。综上，游涛主张赔偿经济损失230854.5元，均缺乏事实与法律依据，一审法院概不支持。关于租金的问题。诉讼中，陈光达、陈光远、陈光立、陈婷反诉游涛支付租金106269.7元（2018年6月份前未付租金99673元及2018年7、8、9月租金）。其中，2018年6月份前未付租金99673元，陈光达、陈光远、陈光立、陈婷为此提供了游涛于2018年6月19日出具的《还款承诺书》予以证实。该承诺书记载：今欠陈光远租金共计：柒万壹仟叁佰贰拾叁元（71323.00元）；于6月30日前全部付清。如果未付清，陈光远有权收回餐厅经营权并解除合同。附：另清吧租金问题，由于我方内部要协商处理，申请延期10天，10天内给予明确回复（6月29日前）清吧5、6月份租金合计贰万捌仟叁佰伍拾元（28350.00元）。游涛对该承诺书的真实性、合法性予以确认，但关联性不予确认，认为承诺书上记载的租金71323元是包括了餐厅和木屋清吧两部分的全部租金。但陈光达、陈光远、陈光立、陈婷则认为所欠71323元仅是餐厅部分的租金，并不包括木屋清吧的租金，木屋清吧所欠租金另是28350元，二者合计为99673元。对此，一审法院认为，从该承诺书写法、书写习惯及文意上来看，前述内容与后另附内容两者间并不存在明显的包含与被包含关系，应理解为71323元、28350元分别是所欠餐厅、木屋清吧的租金较为合理，故一审法院采信陈光达、陈光远、陈光立、陈婷的陈述，认定游涛至2018年6月份前共欠陈桂兴涉案一二楼商铺（即餐厅部分）租金71323元（含水电费23982.52元、物业管理费4500元）、木屋清吧租金28350元。基于前述，游涛实际使用涉案物业的时间为2017年1月30日至2018年7月15日，涉案合同约定，2017年2月28日开始计租，商铺租金第一年开始按照铺位租金28000元/月，每年按5%递增，每年逢2月、7月、8月按照70%收取租金。据此，2018年7月1日至2018年7月15日（即半个月），涉案一二楼商铺租金计核为｛14000元+（14000元×5%）｝÷2×70%=5145元，涉案木屋清吧因该部分合同无效，房屋使用费依法应以月租金标准计算，计核为｛14000元+（14000元×5%）｝÷2×70%=5145元。综上，游涛共应分别向陈桂兴支付2018年6月份前、2018年7月1日至2018年7月15日涉案一二楼商铺租金76468元（71323元+5145元）、木屋清吧租金及房屋使用费33495元（28350元+5145元），合计109963元（含水电费23982.52元、物业管理费4500元）。因出租人陈桂兴已死亡，陈光达、陈光远、陈光立、陈婷作为其法定继承人，反诉主张游涛支付106269.7元，该金额未超出核计的游涛应支付金额范围，合理合法，一审法院予以支持。根据广州市白云区江高镇人民政府出具的《关于游涛反映问题的处理意见》，相关行政部门于2018年5月2日查封涉案木屋清吧的原因是基于无办理工商执照和消防手续。后来该两个手续业已办好，可见，导致木屋清吧被查封的原因系游涛转包给他人经营时自身未办理相关经营前的合法手续而导致，与陈桂兴无关，故其抗辩自查封后不应再缴纳涉案全部物业承租费用的意见无理，应不予支持。关于押金28000元应否退还的问题。涉案合同约定一楼12号商铺及二楼与木屋清吧月租金各同等为14000元，故押金28000元，其中14000元应属于一楼12号商铺及二楼部分押金，另14000元应属于木屋清吧部分押金。依前文所述，现木屋清吧租赁部分无效，依法陈桂兴应将14000元押金退还给游涛。涉案合同约定：待合同期满后乙方付清应缴纳的所有费用、完成物业交接手续且不存在违约行为后，甲方应将押金（￥28000.00元整）全额无息退还给乙方（押金不计算利息，设备损坏由乙方负责维护及赔偿）。根据该约定，涉案押金实则上就是游涛提供给陈桂兴在其欠缴租金或因违约时陈桂兴有权扣缴相关费用的保证金。但从整个涉案合同来看，双方并未约定若游涛存在违约行为时陈桂兴有权全额没收该押金。且，一审法院在前述中已确认游涛应支付给陈桂兴所有的租金金额。故在此不再做扣减，合同解除后，陈桂兴亦应将一楼12号商铺及二楼押金14000元退还给游涛。关于本诉承责主体的问题。经查，郑叶双于2016年5月12日与陈桂兴登记离婚，陈桂兴于2018年8月31日死亡。故郑叶双在陈桂兴死亡时并不属于夫妻关系，依法不享有陈桂兴遗产法定继承之权利，且目前游涛也无证据证明郑叶双存在以其他方式继承陈桂兴遗产的事实，因此，游涛主张郑叶双在继承陈桂兴遗产的范围内对本案债务承责，缺乏法律与事实依据，一审法院不予采纳。根据合同法规定，合同具有相对原则，合同权利义务只对合同的当事人具有约束力。本案涉案租赁合同系游涛与陈桂兴签署，该合同权利义务只在游涛与陈桂兴双方间产生约束力，虽然合同约定指定陈光远的62×××54账户为收租账户，但陈光远并非合同当事人，故游涛主张陈光远直接承担支付责任于法无据，应不予支持。然，陈光远与陈光达、陈光立、陈婷均系陈桂兴子女，对陈桂兴遗产享有法定继承权，且其四人均无表示放弃遗产继承权，因此，其四人对陈桂兴依前述理应退还给游涛的有关款项债务应在继承遗产的范围内共同承担清偿责任。综上所述，陈桂兴应向游涛退还进场费、押金合计355260.27元（200000元+127260.27元+28000元），游涛应向陈桂兴支付租金及房屋占用费106269.7元。庭审中，游涛与陈光达、陈光远、陈光立、陈婷均表示若各自诉求全部或部分成立的则同意相互扣减。故上述各自债权金额冲减后，陈桂兴仍尚应退还给游涛进场费、押金合计248990.57元（355260.27元-106269.7元）。因陈桂兴已死亡，故陈光达、陈光远、陈光立、陈婷在继承陈桂兴遗产的范围内对上述债务248990.57元共同承担清偿责任。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第五十八条、第九十四条第、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第十三条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、确认游涛与陈桂兴于2017年1月17日签订的《商铺租赁合同》关于木屋清吧租赁部分的合同约定无效；二、游涛与陈桂兴于2017年1月17日签订的《商铺租赁合同》关于一楼12号铺及二楼租赁部分的合同约定予以解除；三、在本判决生效之日起十日内，陈光达、陈光远、陈光立、陈婷在继承陈桂兴遗产的范围内退还给游涛进场费、押金合计248990.57元；四、驳回游涛的其他本诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费10388.60元（游涛已预交），由游涛负担3759.7元，陈光达、陈光远、陈光立、陈婷负担6628.9元；反诉案件受理费1212.7元（陈光达、陈光远、陈光立、陈婷已预交），由游涛负担。上述费用相互冲抵后，陈光达、陈光远、陈光立、陈婷尚应于本判决生效之日起三日内向一审法院缴纳案件受理费5416.2元。二审期间，当事人均未提交新证据。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，二审争议的焦点在于：案涉合同的相对方；案涉合同解除的责任及装修损失的赔偿；进场费及押金应否退还的问题。关于本案合同相对方的问题。案涉合同由陈桂兴与游涛签署，根据双方的微信记录可知，在合同实际履行过程中，陈光远与游涛商议商铺的相关事宜时都表示需征求其父亲陈桂兴的意见，且现有证据无法证实陈光远自愿承担合同权利义务，或构成债的加入的事实，故游涛主张陈光远系案涉合同一方并承担合同责任依据不足。案涉合同解除的责任问题。一、关于游涛尚欠2018年7月15日前的租金事实，有其书写的欠条等证据证实，且未能充分举证已足额交纳租金的事实，其关于所欠租金的辩解意见缺乏事实依据；对于木屋清吧被查封原因，有广州市白云区江高镇人民政出具的《关于游涛反映问题的处理意见》为证，一审对上述事实已进行了充分论证，本院不再赘述，游涛对上述事实提出的异议，理由不充分，不予采纳。二、根据一审查明事实可知，陈桂兴未能交租是游涛欠租所致，虽然游涛辩称清吧被查封未处理好因此未交租金，但该辩解与其2018年6月19日自书承诺于2018年6月30日前付清租金相矛盾，该辩解意见不能成立；根据双方签订《商铺租赁合同》第八条第三点约定：乙方逾期缴付达三十日，甲方有权终止合同及游涛自书还款承诺书中“于6月30日前未付清，陈光远有权收回餐厅并解除合同”的约定，可知陈桂兴有权解除合同，虽然陈桂兴并未直接发出解除通知，但其自身亦未向上一手出租方交纳租金并导致物业公司对案涉商铺停止供水供电，可视为以自己的行为向游涛发出解除通知，故一审法院认定案涉合同不能继续履行并解除应由游涛承担全部责任，并无不当，予以维持。对于游涛所主张赔偿损失部分，结合其所主张的部分财产为可自行取回的动产、未经同意的装修、押金可取回等情形以及游涛承担合同不能继续履行的责任认定，一审对于其上述主张不予支持并无不妥，本院予以维持。关于陈光远一方提出不应退还进场费及押金的意见，关于进场费，游涛认为系商铺和清吧的转让费，陈光远一方认为是既包含转让费亦包含设备餐台的使用费及清吧内设备及餐饮出让的费用；对于合同中提到进场费所涉的《设备、餐台移交清单》，双方都无法证实该《移交清单》的存在，故本院可认定该进场费用为案涉房屋使用的相关对价，根据公平原则，参照双方签订案涉合同的租期，进行相应折抵较为合理，一审对于案涉一、二楼商铺所涉及进场费处理恰当，予以维持，但对于木屋清吧未作折抵有失公允，予以纠正。木屋清吧未使用期间的进场费与案涉一、二楼商铺的费用一致，为127260.27元。关于案涉一、二楼商铺押金的问题。如前所述，本案系游涛未支付租金导致合同无法履行，其应承担全部责任，故关于合同有效部分即一、二楼商铺部分的保证金14000元，依据合同约定应予没收，一审判令退还不当，予以纠正。综上所述，陈桂兴应向游涛退还进场费、押金及游涛应向陈桂兴所交纳的租金，经扣减后，陈桂兴仍尚应退还给游涛进场费、押金合计162250.84元（254520.54+14000元-106269.7元），即陈光达、陈光远、陈光立、陈婷在继承陈桂兴遗产的范围内对上述债务162250.84元共同承担清偿责任。综上所述，陈光达、陈光远、陈光立、陈婷的上诉请求部分成立，予以支持；游涛的上诉的意见，理由不充分，均不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第五十八条、第九十四条第、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第十三条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下:一、维持广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初25440号民事判决第一、二项；二、变更广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初25440号民事判决第三项为、在本判决生效之日起十日内，陈光达、陈光远、陈光立、陈婷在继承陈桂兴遗产的范围内退还给游涛进场费、押金合计162250.84元；三、撤销广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初25440号民事判决第四项；四、驳回游涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费10388.60元，由游涛负担6353.34元，陈光达、陈光远、陈光立、陈婷负担4035.26元；反诉案件受理费1212.7元，由游涛负担。二审案件受理费11141元，由游涛负担8287元，陈光达、陈光远、陈光立、陈婷负担2854元。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇二〇年五月二十八日书记员 王日平郭丽淳