辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终2583号上诉人（原审被告）：宋军，男，1969年1月3日生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：董洪涛，男，1971年2月5日生，汉族，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：张成林，辽宁添赢律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：大连戎旅物业管理有限公司。住所地：大连经济技术开发区金马路389号。法定代表人：孙荣华，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘长革，辽宁连安律师事务所律师。上诉人宋军因与被上诉人大连戎旅物业管理有限公司（以下简称戎旅物业）物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初12195号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宋军上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判宋军按每月每平方米1元支付2017年11月1日至2018年6月21日期间的物业服务费。事实和理由：1.《前期物业管理服务协议》是宋军领钥匙时签署的业主手册中的一份材料，戎旅物业当时没有人员在场，签订过程不存在双方协商过程，且该协议本身是格式合同，其中关于物业费标准的条款与《前期物业服务合同》中关于物业费标准的条款均为无效。2.《前期物业服务合同》第四章第七条第3点约定物业费的一项开支内容是给甲方代表闫兆全发工资、交保险，闫兆全是部队干部，有公职身份，这一约定是公开行贿，无论是否已实际履行，都虚高了物业费标准，属于恶意串通加重业主负担，根据合同法第五十二条的规定，应认定为无效。3.案涉房屋是部队保障性住房，物业服务费标准不适用所谓的“市场调节”，而应由省级价格主管部门会同住房城乡建设行政主管部门根据实际情况决定实行政府指导价。2016年5月1日发布的大价发[2016]19号文取消了此前执行的住宅物业费的政府指导价，后又于2018年11月9日制定了《关于公布我市住宅前期物业服务收费政府指导价的通知》，对住宅前期物业服务收费制定了五个等级的指导价位。在案涉《前期物业服务合同》对物业费收费标准约定无效的情况下，应参考如上规定和周边小区的收费标准，将案涉物业费确定为每月每平方米1元为宜。4.《前期物业服务合同》履行期间，戎旅物业提供的物业服务不合格，全体业主非常不满意，上访到集团军军部，所以案涉合同在2018年6月被解除，也印证了戎旅物业服务不合格的事实。5.一审判决引用了宋军具有业主身份的法律规定，但未在“本院认为”部分加以明确，使宋军的权利不确定，二审应当对此予以认定。6.上诉人在讼争期间之前将开放商赠送的阁楼面积交付了物业费，被上诉人应将阁楼面积对应的物业费在本案诉请中予以抵扣。戎旅物业辩称，不同意宋军的上诉请求，服从一审判决。主要答辩意见如下：1.《前期物业服务合同》是营房指挥部代表建设方与戎旅物业签订的，是经部队上级机关批准后签署的，符合法律规定。《前期物业管理服务协议》是宋军收房时签署的业主手册中多份文件中的一份，是宋军真实意思表示，上述合同和协议都合法有效，其中关于物业费标准的条款也当然有效。2.闫兆全是部队工作人员，部队当初为保障监督服务质量，安排其参与物业管理，双方约定向其支付一定费用，但后来觉得此做法不妥，就没有按约履行。这一约定并不影响合同效力，如果涉及到个人违纪，可以向有关部门举报。3.所谓的保障性住房是为中低收入的困难家庭提供的限定价格、限定标准的住房，不适用于本案。案涉住宅是普通住宅，物业费标准应由双方协商定价，故《前期物业服务合同》和《前期物业管理服务协议》约定的标准合理合法，宋军要求降低至每月每平方米1元的标准没有事实和法律依据。4.宋军没有提供任何证据证明戎旅物业提供的物业服务低下，其主张不应得到支持。戎旅物业向一审法院提出诉讼请求：宋军给付拖欠的物业费2015.10元及违约金126.95元。一审法院经审理查明，2016年11月1日，中国人民解放军65521部队营建指挥部与戎旅物业签订《前期物业服务合同》，约定为做好65521部队建设的叁玖家园小区业主生活服务保障工作，甲方聘用乙方为叁玖家园小区提供前期物业服务。物业服务费标准为：住宅2.35元/月/平方米，车库40元/月/个。2018年11月6日，中国人民解放军65521部队营建指挥部出具《物业服务费收取情况证明》，内容载明：我营建指挥部于2016年11月1日与大连戎旅物业管理有限公司签订了《前期物业服务合同》，将65521部队建设的叁玖家园小区（位于大连市甘井子区华北路285号和七利路18号）前期物业承包给戎旅物业，并约定住宅物业服务费每平米每月2.35元，我部负责收取第一年的物业服务费，收取后再按期交给戎旅物业公司。实际实施过程中，我部在收取业主房款时一并将第一年的物业服务费予以收取，没有单独给业主开具物业费专项收据。2017年11月1日以后的物业费由大连戎旅物业自行收取，与我部无关。2016年11月4日，戎旅物业、宋军签订《前期物业管理服务协议》，内容载明：戎旅物业（甲方）为宋军（乙方）所有的位于叁玖家园小区B2-1-801号房屋提供物业服务，建筑面积为111.94平方米。计收开始时间：乙方交纳物业管理服务费，从房地产开发单位交付所购房屋之日起计；若因业主原因逾期接收房屋者，自交房通知书发出或通知书上所载交房日期起计收管理费。住宅用户按照建筑面积每月每平方米2.35元计算。乙方交纳物业管理服务费时间为每年11月。如乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交所欠的费用，并从逾期之日起至交清欠款之日止，每天按所欠费用总额的万分之叁向甲方交纳违约金。同日，宋军签署《承诺书》，内容载明：本人位于叁玖家园小区B2-1-801号房屋的买受人或物业使用人，为维护本物业管理区域内全体业主及使用人的共同利益，本人声明如下，一、确认已详细阅读《业主临时公约》、《房屋装饰装修管理规定》、《治安消防管理规定》、《物业服务细则》的全部内容；二、同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本临时公约及手册内的全部内容；三、本人同意承担违反本临时公约及相关规定的所应承担的一切责任，并同意对该物业的使用人违反临时公约的行为承担连带责任；四、本人同意转让该物业时，取得物业继受人签署的本临时公约承诺书并送交建设单位或物业管理企业，建设单位或物业管理企业收到物业继受人签署的承诺书前，本承诺继续有效。同日，宋军签署《叁玖家园交房确认书》，确认接收叁玖家园小区B2-1-801房屋。2018年6月28日，中国人民解放军65521部队营建指挥部与戎旅物业大连戎旅物业管理有限公司签订《前期合同服务终止备忘录》，约定双方根据《前期物业服务合同》、《业主手册》、《物业服务细则》及相关法律、法规，根据业主问卷调查结果，双方在自愿、平等、协商一致的基础上，同意解除前期物业服务合同关系。前期物业服务合同终止时间为戎旅物业自2018年6月22日上午7时30分正式解除前期物业服务合同，停止为叁玖家园小区提供物业服务。戎旅物业、宋军在一审庭审中均确认，宋军自2017年11月1日起未交纳物业服务费。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。戎旅物业、宋军签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律及行政法规强制性规定，应为有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务。戎旅物业基于《前期物业管理服务协议》向宋军主张物业费有事实及法律依据，予以支持。至于宋军辩称其并非房屋所有权人，不符合法律上对于业主的定义，故不负有向戎旅物业缴纳物业费义务的抗辩意见，因戎旅物业、宋军签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，宋军是否取得案涉房屋所有权并不影响协议的效力，亦无法免除宋军基于合同向戎旅物业缴纳物业费的义务，据此，对于宋军的该项抗辩意见不予采纳。至于宋军抗辩房屋面积未经测绘无法确定一节，因戎旅物业、宋军签署的《前期物业管理服务协议》中对于房屋面积有所约定，在案涉房屋未经房产部门测绘的情况下，戎旅物业以协议中约定的房屋面积主张物业费并无不当，予以准许。如案涉房屋在颁发房屋产权证书后，房屋面积与《前期物业管理服务协议》约定的面积不一致，戎旅物业、宋军双方均可另案提起诉讼解决。综上，宋军应当按照《前期物业服务协议》约定的面积和物业费标准向戎旅物业缴纳2017年11月1日至2018年6月21日期间的物业费2015.10元，对于戎旅物业的该项诉讼请求予以支持。至于戎旅物业提出的违约金请求，虽宋军存在迟延交纳物业费的行为，依法应当承担相应的违约责任，但考虑戎旅物业已经撤出案涉小区，双方矛盾须及时化解，切不可再深化，为整个小区的和谐发展，对于戎旅物业提出的违约金请求不予支持。判决：一、宋军于判决生效之日起十日内给付大连戎旅物业管理有限公司自2017年11月1日起至2018年6月21日期间的物业服务费2015.10元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回大连戎旅物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取25元，由宋军负担。本院二审期间，上诉人提交一份完整的《业主手册》作为新证据，拟证明业主领取的《业主手册》中材料与被上诉人一审提交的材料不完全相同，业主手中材料很多内容是空白的，而且都是格式合同，充分说明这些材料没有经过双方协商，业主仅在最后的承诺书上签字，对于材料中记载的房屋面积不知情。《业主手册》中的《前期物业管理服务协议》没有对地上车库收取40元/月的内容，而且协议中约定的服务内容都是小区公共部位，不是业主个人家，一审判决认定该协议是业主真实意思表示不正确。《业主手册》中的《物业服务细则》证明了被上诉人没有履行约定义务，给闫兆全的工资也计入了物业服务成本，加重业主负担。《业主手册》中的《致业主的一封信》，没有部队指挥部的印章。被上诉人发表质证意见如下：上诉人提交的《业主手册》全部材料与被上诉人一审提交的相关材料形式、内容一致，至于这份空白手册的出处，被上诉人不得而知。被上诉人对于上诉人要证明的问题不予认可，被上诉人在与部队签订前期物业合同后，又与业主分别签订了物业协议，无论是物业合同还是物业协议都约定物业收费标准是2.35元/月/平方米，上诉人至今没有提交过任何证据证明被上诉人服务质量不合格，不同意上诉人的主张。本院认为，上诉人虽对被上诉人提供的《前期物业服务协议》中本人签字的真实性不予认可，但并未在一审中提出书面鉴定申请，且上诉人对承诺书中本人签字的真实性予以认可，故上诉人提供的前述证据不足以否定被上诉人提供的《前期物业服务协议》的真实性，无法证明非业主本人真实意思表示，故本院不予采信。被上诉人未提交新证据。本院经审查，对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，中国人民解放军65521部队营建指挥部与被上诉人签订了《前期物业服务合同》，被上诉人在本案讼争期间一直为案涉小区提供物业服务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，《前期物业服务合同》对于买房人，即上诉人有约束力。一审在认定双方存在物业服务合同关系的基础上，判令上诉人按照《前期物业服务合同》约定标准向被上诉人给付2017年11月1日至2018年6月21日期间的物业服务费并无不当，予以维持。上诉人关于其未与被上诉人达成过合意，《前期物业服务合同》对其没有约束力的主张，于法无据，不能得到支持。关于上诉人主张《前期物业服务合同》中的物业费标准条款应为无效一节，案涉《前期物业服务合同》中约定了物业费的一项开支为向部队人员闫兆全发放工资，上诉人据此主张存在恶意串通、虚高物业费情节。恶意串通要求合同的双方当事人为牟取私利而非法勾结，所订立的合同损害了国家、集体或者第三人利益。而本案中，中国人民解放军65521部队营建指挥部为更好督促被上诉人履行物业服务职责，派部队人员闫兆全参与物业管理，考虑到让闫兆全在自身职务范围外多从事一份工作，进而约定向其支付一定的费用，并将该费用列入物业开支，这一初衷并非为牟取私利，上诉人也无据证明合同约定这一项开支虚高了多少物业费标准，故《前期物业服务合同》及合同中的物业费标准条款不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，上诉人的此项上诉理由不能成立。关于物业费标准问题，我国已取消物业收费政府定价制度，《前期物业服务合同》约定的物业费标准是合同双方合意的结果，上诉人应遵照履行。包括上诉人在内的业主如对物业服务等级和物业收费标准有异议，应当通过合法程序与被上诉人协商变更。上诉人未提供任何证据加以证明，却仅以被上诉人服务不到位为由要求降低物业费标准，没有合同和法律依据，不能得到支持。关于阁楼面积所对应物业费抵扣问题，因被上诉人在本案诉请中并未主张阁楼面积所对应的物业费，且上诉人主张抵扣的物业费亦非发生在本案讼争期间，故，上诉人该节主张属于原审被告在二审中提出的反诉，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条的规定，该节主张不属于本案审理范围，上诉人可另行主张权利。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人宋军负担。本判决为终审判决。审判长  王慧莹审判员  王 迪审判员  王 歆二〇二〇年五月十五日书记员  黄月妍