湖北省荆门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂08民终313号上诉人（原审原告）：李州康，男，1997年4月28日出生，土家族，住湖北省武汉市洪山区。委托诉讼代理人：李帮金（李州康之父），男，1970年9月21日出生，土家族，住湖北省荆门市东宝区。委托诉讼代理人：文正桥，湖北京中金律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：荆门市月新置业有限公司，住所地湖北省荆门市东宝区白云大道3号1幢401。法定代表人：马小聪，经理。委托诉讼代理人：张雪丰，湖北中科律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：荆门市东宝区人民政府龙泉街道办事处，住所地湖北省荆门市东宝区白云大道82号。法定代表人：董奎，主任。委托诉讼代理人：陈宏，湖北法之星律师事务所律师。原审被告：荆门市月新家私广场有限公司，住所地湖北省荆门市东宝区白云大道3号。法定代表人：马小聪，经理。委托诉讼代理人：张雪丰，湖北中科律师事务所律师。上诉人李州康因与被上诉人荆门市月新置业有限公司（以下简称月新置业公司）、被上诉人荆门市东宝区人民政府龙泉街道办事处（以下简称龙泉街办），原审被告荆门市月新家私广场有限公司（以下简称月新家私公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服湖北省荆门市东宝区人民法院（2019）鄂0802民初1725号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月12日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人李州康及其委托诉讼代理人文正桥，被上诉人月新置业公司及原审被告月新家私公司的委托诉讼代理人张雪丰，被上诉人龙泉街办的委托诉讼代理人陈宏，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李州康上诉请求：一、撤销一审判决；二、依法改判月新置业公司向李州康支付逾期办理房屋不动产权证书的违约金，数额为2017年12月31日至2018年12月30日期间违约金2万元，2018年12月31日起按照4166.67元/月（5万元/年）一直支付至实际办证之日止，双倍赔偿房屋套内建筑面积差房款价值154123.13元；龙泉街办承担连带赔偿责任。或发回重审。三、一二审诉讼费由月新置业公司和龙泉街办承担。事实和理由：一、一审判决将逾期办理房屋不动产权证书的违约金确定为12000元/年，数额太低，且没有依据。一审判决认为李州康主张的违约金过高的理由无证据支持，属于主观想象。首先，逾期办证影响李州康房屋的使用价值和交换价值；其次，判决月新置业公司承担违约金是否导致其经营状况恶化，需要证据证明。二、涉案房屋套内建筑面积差的双倍赔偿。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称商品房买卖合同司法解释）的体系看，该司法解释的适用范围包括拆迁安置补偿协议。国内生效的判决亦表明该司法解释适用房屋拆迁安置补偿协议。从事理逻辑看，若涉案项目拆迁时，李州康要求货币补偿，其后完全可以用该货币与月新置业公司签订商品房买卖合同，故本案房屋拆迁安置补偿协议与商品房买卖合同并无不同。二、关于龙泉街办的法律责任。李州康认为，虽然国家机关不能作为保证人对外承担保证责任，但龙泉街办作为一级政府组织，与自然人相比更应当作出表率，至少应承担50%的责任，而不是一审判决的其对月新置业公司不能清偿部分在10%的范围内承担补充赔偿责任。月新置业公司答辩称，一、关于违约金的赔偿数额问题。1.最初的合同约定的主要目的是将原房屋纳入危房改造，改善李州康的居住环境，并非实质意义上的商品房买卖。而从李州康提供的合同及数份补充协议可以看出，李州康不断提高补偿标准。李州康实际已实现了利益的最大化，且月新置业公司也已履行了合同的主要义务。2.违约金应以补偿为主，惩罚为辅。一审法院结合李州康的实际损失，有权合理调整裁量幅度。二、关于还建房屋套内面积的双倍赔偿问题。本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷，并非商品房买卖合同纠纷。故李州康以商品房买卖合同司法解释条款要求月新置业公司双倍赔偿没有依据。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。龙泉街办答辩称，一审判决在认定事实和适用法律上均有错误。理由：龙泉街办系政府基层组织，在本案拆迁过程中做了一些协调工作。不论是拆迁合同还是补充协议，从安置，搬迁，建设，验收都是月新家私公司或者月新置业公司在办理，龙泉街办没有任何实质性的权利。本案中的担保条款无效，龙泉街办没有过错，不应该承担责任。在本案的合同签订前，或补充协议签订前，在沟通过程中都明确告知了龙泉街办不能做民事担保。但李州康认为即便保证无效，也要龙泉街办签字。故龙泉街办没有过错不应该承担责任。后合同主体变更为月新置业，但并未通知龙泉街办，根据《中华人民共和国担保法》第二十三条、第二十四条之规定，龙泉街办不应该承担保证责任。同时，无论保证是否有效，本案系在2019年起诉，保证期间已过。龙泉街办不应该承担责任。月新家私公司陈述称，月新家私公司的参诉意见与月新置业公司相同。李州康向一审法院提出诉讼请求：1.判令月新家私公司和月新置业公司共同支付逾期办理房屋不动产权证书的违约金，2017年3月30日至2019年4月29日期间的违约金为74166.67元，自2019年4月30日起按照50000元/年（4166.67元/月）的标准计算至协助办理完毕不动产权证书之日止；龙泉街办对月新家私公司和月新置业公司的该债务承担连带担保责任。2.判令月新家私公司和月新置业公司赔偿还建房屋套内建筑面积差的补偿款116352元，龙泉街办对月新家私公司和月新置业公司的该债务承担连带担保责任；3、本案诉讼费用由月新家私公司、月新置业公司及龙泉街办承担。一审第一次庭审后，李州康申请对第1项、第2项诉讼请求中龙泉街办的责任方式变更为“龙泉街办对月新家私公司和月新置业公司的前述债务承担连带赔偿责任”；同时对第2项诉讼请求的赔偿数额变更为167178元。一审法院认定事实：2009年8月28日，月新家私公司（甲方）与李州康（乙方）、龙泉街办（丙方）共同签订一份《房屋改建还房合同》，约定：由月新家私公司对龙泉街办机关大院（府前街6号028号宗地）进行整体开发，对该宗地上34户（包括李州康）住宅楼进行改建，月新家私公司以挂牌出让方式取得土地使用权后开发建设商住两用的楼房，向34户业主还一套等面积商品房；整体改建的期限为两年半；龙泉街办监督甲、乙双方按照协议约定履行义务，协调改建过程中的相关事宜；本协议未尽事宜，三方可另行协商，签订补充协议；还约定了丙方（龙泉街办）的违约责任“负责做好甲、乙双方的协调工作，敦促甲乙双方按协议约定履行义务，兑现承诺，如甲方不按合同履行义务，无力按协议约定赔偿乙方资金时，由丙方负责将甲方承租丙方商城的收益作为赔偿的保证金”。同日，三方又签订了《补充协议（一）》，对还建的房屋面积、车位划定和物业管理费进行了补充约定。其中第一条对还房面积约定为“还房面积指套内面积。为已经甲方请相关职能部门测定的乙方现在的实际住宅面积的总和，即为套内面积＋公摊楼梯面积。甲方在还房给乙方时，除保证不少于现经三方共同确认的套内面积152.4㎡的基础上，由甲方出资另外为乙方修建楼梯、电梯房和通道，并分别计入乙方房屋产权证上，其产权归乙方所有，乙方不再承担任何公摊面积及费用”。合同约定的还房期限届满后，工程尚未开工建设，2012年7月18日，月新家私公司（甲方）、龙泉街办（乙方）、李州康（丙方）又签订了《房屋开发还房补充协议（二）》，协议记载“……（主合同）约定了甲方于2012年4月1日前向丙方交付还建房并支付丙方过渡房租费等责任义务，并明确了同为联建方的乙方作为甲方的担保人承担连带担保责任……”。协议第一条和第二条对过渡房租费和迟延交房补偿款、还建房期限（包含逾期办证违约责任）作了详细约定。其中关于交房期限和逾期办证违约责任约定为“至2015年12月30日止，甲方必须还房。……如甲方两年内不能为丙方办理好三证等相关证件（房产证、契税证、土地证等），第一年逾期，甲方赔偿丙方每户人民币贰万圆整（2万），第二年逾期，甲方赔偿丙方每户人民币伍万圆整（5万），按月支付。以后顺延，直至办好证为止”。同时约定“甲方不能如期履行合同的，应由联建之乙方承担全部连带担保责任”。合同签订后，月新家私公司以挂牌出让方式取得该宗地的土地使用权，后又将该土地使用权变更登记至月新置业公司名下，月新置业公司就该土地办理了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证后，在该地块完成了房屋建设，并于2015年3月30日向李州康交付了月新大厦2栋1709、1710号房屋。房管部门备案的《房屋分层分户平面图》记载1709号房屋套内建筑面积36.66㎡、公摊面积9.84㎡、建筑面积46.50㎡，1710号房屋套内建筑面积103.62㎡、公摊面积27.82㎡、建筑面积131.44㎡。由于月新置业公司未按照建设工程规划许可证进行建设，荆门市东宝区城市管理执法局于2018年5月28日作出行政处罚决定书，责令月新置业公司对月新大厦项目进行整改，并对月新置业公司处以罚款3848896.24元。月新置业公司未按期履行，荆门市东宝区城市管理执法局申请人民法院对罚款及滞纳金强制执行，一审法院裁定予以准许。月新置业公司尚未履行该生效裁定确定的法律义务,涉案房屋尚不具备办理不动产权证书的条件。因双方对月新置业公司还建的房屋套内建筑面积差的赔偿款发生争议，经当事人申请，一审法院依法委托湖北衡胜睿信房地产评估有限公司对位于府前街6号（月新大厦）2栋1809、1810号房屋的建筑面积市场单价进行评估（基准日为2015年3月）。该评估机构出具的评估报告书意见为：以2015年3月为价值时点，1809号房屋市场单价为6295元/㎡,1810号房屋市场单价为5837元/㎡。经组织质证，各方当事人对评估报告书的真实性、合法性、关联性均无异议，且均同意将该评估意见适用于本案的1709、1710号房屋。经一审法院审查，评估机构和评估人员具有法定的资质，评估程序合法，对评估意见予以采纳。一审法院认为，李州康与月新家私公司签订的房屋改建还房协议及补充协议是双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。本案争议的法律问题是：一、履行协助办理不动产权证书义务和交付合同约定面积房屋义务的主体如何认定；二、李州康主张的逾期办证违约金是否有依据；三、李州康主张的房屋套内建筑面积差的赔偿款如何认定；四、龙泉街办是否应当承担责任。关于第一项争议焦点。通常来说，新建房屋的初始登记权利人为房屋开发方，房屋开发方办理不动产权总证后，再协助业主办理不动产权分证。月新家私公司与李州康签订房屋改建还房合同及两份补充协议后，通过挂牌出让方式取得土地使用权。因月新家私公司无工程建设资质，月新家私公司将土地使用权变更登记至月新置业公司名下；嗣后，月新置业公司在上述土地上开发建设月新大厦。房屋开发方为月新置业公司，房屋经竣工验收合格后，初始登记权利人应为月新置业公司，再由月新置业公司协助李州康办理不动产权变更登记。上述事实表明，月新家私公司已将其房屋拆迁安置补偿合同的权利义务概括转移至月新置业公司，李州康接收月新置业公司交付的房屋，并向月新置业公司主张相关合同权利，应视为其同意接受月新置业公司履行义务，自此，月新家私公司不再负担该合同义务，履行协助办理房屋不动产权证书义务和交付合同约定面积房屋义务的主体应为月新置业公司。故李州康要求月新家私公司支付逾期办证违约金和房屋套内建筑面积差的赔偿款没有事实和法律依据，应不予支持。关于第二项争议焦点。首先，需要确定办证义务的履行期限。按照《房屋开发还房补充协议（二）》约定，月新置业公司应于2015年12月30日前还房，两年内办理好房屋三证，李州康主张从实际交房之日（2015年3月30日）顺延两年为办证期，即办证的截止日期为2017年3月29日。一审法院认为，协议约定的“两年内”虽然未明确起始时间，但理解为“还房截止日起两年内”更符合合同法的立法本意，原因在于：法律鼓励合同当事人积极履行义务，月新置业公司在截止日前已交付房屋，若以实际交房之日起两年内认定为履行办证义务的期限，无疑加重了月新置业公司逾期办证的违约责任。因此，认定月新置业公司履行办证义务的截止日期为2017年12月30日。在办理房屋不动产权证书事宜上，合同双方均负有义务，但月新置业公司负有主要义务，李州康仅负有提供相关资料、签署相关文件等配合义务。现涉案房屋未办理不动产权证书的主要原因是月新置业公司违反建设工程规划许可建设，应当认定月新置业公司未履行协助办证义务构成违约，李州康有权要求其支付逾期办证违约金。其次，李州康主张的违约金是否过高。李州康主张的违约金标准为合同约定的“第一年20000元，第二年之后每年50000元（每月4166.67元）”，月新家私公司、月新置业公司、龙泉街办均抗辩违约金标准过高。一审法院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”月新置业公司逾期办证对李州康造成的损失数额无法确定，但考虑到月新置业公司已按期交付房屋，李州康接收房屋并实际占有，房屋是否办证对李州康实现房屋权利的影响较小；同时考虑到月新置业公司的经营现状，若按照合同约定判决其承担逾期办证违约金，将进一步导致公司经营状况恶化，更不利于李州康办证权利的尽早实现，故一审法院酌定从逾期办证之日起（即2017年12月31日起）按照每年12000元的标准对李州康主张的违约金予以支持。关于第三项争议焦点。李州康主张对房屋套内建筑面积差的赔偿款按照《商品房销售管理办法》第二十条和商品房买卖合同司法解释第十四条的规定处理，即套内面积误差比在3%以内的按照套内建筑面积单价赔偿，超过3%的部分双倍赔偿，套内面积单价通过评估的建筑面积市场单价换算得出；月新置业公司认为应当以评估的市场单价直接作为计算依据，不应进行换算。一审法院认为，《商品房销售管理办法》和商品房买卖合同司法解释均是适用于商品房买卖合同，该案为房屋拆迁安置补偿合同，不属于法律意义上的商品房买卖合同，李州康主张按照上述规定计算赔偿款没有依据，应不予支持。按照《补充协议（一）》约定，月新置业公司应还建房屋的套内建筑面积为152.4㎡，而其实际还建的1709、1710号房屋的套内建筑面积之和为140.28㎡，套内建筑面积差为12.12㎡，月新置业公司应当向李州康赔偿该部分房屋面积对应的房款价值。月新置业公司还抗辩应当按照2000元/㎡的标准进行赔偿，其提交了业主张本成和张忠泉的交房清算表，上面记载“面积找补单价为2000元/㎡”，但该单价并非本案原审原告与月新置业公司达成的协议，不能作为该案依据，故按照评估的市场单价作为计算差面积赔偿款的依据。评估机构评估的市场单价为建筑面积的单价，包含了公摊面积的价款，计算房屋套内建筑面积差的房款价值应当以套内建筑面积的单价×套内建筑面积差，或者以建筑面积的单价×套内建筑面积差对应的建筑面积。按照前一种方法计算，应当将评估的建筑面积单价换算为套内建筑面积单价，因两套房屋评估的单价不同，一审法院取其平均值进行计算较为合理，即套内建筑面积单价为7694元/㎡[（6295元/㎡×46.50㎡÷36.66㎡+5837元/㎡×131.44㎡÷103.62㎡）÷2]，套内建筑面积差对应的房款价值为93251元（7694元/㎡×12.12㎡），故一审法院认定月新置业公司应向李州康赔偿的套内建筑面积差的房款价值为93251元，李州康主张的超出部分应不予支持。关于第四项争议焦点。李州康主张，龙泉街办作为涉案房屋的联建方，在主合同和补充协议中约定对开发方未能履行的合同义务承担连带担保责任，因龙泉街办系国家机关，其对外签订的保证合同无效，但其对合同无效负有过错，应当承担过错赔偿责任，请求龙泉街办对月新置业公司应承担的逾期办证违约金和房屋面积差的赔偿款承担连带赔偿责任。一审法院认为，解决该争议事项需要确定两个问题：1、龙泉街办的担保范围。该案中，《房屋改建还房协议》对龙泉街办的违约责任约定为“如甲方不按合同履行义务，无力按协议约定赔偿乙方资金时，由丙方负责将甲方承租丙方商城的收益作为赔偿的保证金”，《房屋开发还房补充协议（二）》又约定“……（主合同）约定了甲方于2012年4月1日前向丙方交付还建房并支付丙方过渡房租费等责任义务，并明确了同为联建方的乙方作为甲方的担保人承担连带担保责任……”，综合两个条款来理解，前一条款应包含了龙泉街办对月新置业公司的赔偿义务提供连带保证担保的意思表示，而月新置业公司的合同义务包括按照约定面积还房，其赔偿义务也理应包含未足面积还建房屋的赔偿责任，即月新置业公司应承担的房屋面积差的赔偿义务属于龙泉街办的保证范围。《房屋开发还房补充协议（二）》第二条直接约定了龙泉街办对月新置业公司应承担的逾期办证违约金承担连带担保责任，即月新置业公司逾期办证义务的违约金亦属于龙泉街办的保证范围。故，龙泉街办的保证范围包括月新置业公司逾期办证义务的违约金和房屋面积差的赔偿款，保证方式为连带责任保证。2、龙泉街办的责任方式和范围。《中华人民共和国担保法》第八条规定：“国家机关不得为保证人，但经国务院批准为使用外国政府或者国际经济组织贷款进行转贷的除外。”龙泉街办系东宝区政府的派出机构，属国家机关，其对外签订的保证合同无效。《中华人民共和国担保法》第五条第二款规定：“担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第七条规定：“主合同有效而担保合同无效，债权人无过错的，担保人与债务人对主合同债权人的经济损失，承担连带赔偿责任；债权人、担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的二分之一。”据上述规定，在主合同有效而担保合同无效的情况下，应当审查债权人和担保人的主观过错，均有过错时，保证人承担补充赔偿责任，责任范围不应超过债务人不能清偿部分的二分之一。就该案而言，国家机关不能作为保证人对外承担保证责任，应属周知的法律常识，李州康和龙泉街办应当对该规定明知，双方在此情况下签订包含担保条款的协议，主观上对于担保合同无效的后果均负有过错，故龙泉街办承担责任的方式为补充赔偿责任。其责任范围，考虑到以下因素：第一，龙泉街办在协调拆迁房屋及时还建方面尽到了合同约定义务；第二，月新置业公司发生逾期办证违约行为的主要原因在于月新置业公司未按建设规划许可证施工，非龙泉街办所能预见。一审法院酌定龙泉街办对月新置业公司不能清偿的逾期办证违约金和房屋面积差的赔偿款部分在10%的范围内承担补充赔偿责任。综上，对于李州康向月新置业公司主张支付逾期办证违约金的请求，一审法院酌定自2017年12月31日起按照每年12000元予以支持，对于李州康向月新置业公司主张赔偿还建房屋套内面积差对应的房款价值的请求，予以部分支持，龙泉街办对月新置业公司上述债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任，酌定赔偿比例为10%；对于李州康的其他诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国担保法》第五条、第八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第七条的规定，判决：一、荆门市月新置业有限公司于判决生效之日起十日内支付李州康逾期办理房屋不动产权证书的违约金，自2017年12月31日起按照每年12000元计算至实际办证之日止，荆门市东宝区人民政府龙泉街道办事处对荆门市月新置业有限公司不能清偿的部分在10%的范围内向李州康承担补充赔偿责任；二、荆门市月新置业有限公司于判决生效之日起十日内向李州康赔偿房屋套内建筑面积差的房款价值93251元，荆门市东宝区人民政府龙泉街道办事处对荆门市月新置业有限公司不能清偿的部分在10%的范围内向李州康承担补充赔偿责任；三、驳回李州康的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4920元，由李州康负担2420元，荆门市月新置业有限公司负担2500元。二审中，月新置业公司提交了一份证据。证据：《月新商业广场住宅交房清算表》的复印件，拟证明李州康与月新置业公司涉案房屋套内面积差补偿约定的是按照市场价格计算，而不是双倍市场价格计算。李州康质证认为，该证据为复印件，并非原件，无法核实真伪。故对该证据的真实性有异议。对于该清算表是否实际由李州康签名，其已记不清楚。龙泉街办质证认为，该证据是真实的。月新家私公司质证认为，对该证据无异议。本院经审核认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条之规定，书证应当提交原件。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条第五项规定，无法与原件、原物核对的复制件、复制品，不能单独作为认定案件事实的根据。现月新置业公司不能提供原件，且不能提供其他证据予以印证，本院对该证据的真实性不予确认。二审查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。二审另查明，根据李州康与月新置业公司陈述，涉案小区开发四种房型，其套内面积分别约为118.4平方米、103.62平方米、97.83平方米、78.32平方米、36.66平方米。李州康选择了其中套内面积为103.62平方米和36.66平方米的商品房。本院认为，本案争议的焦点为，一、一审确定的逾期办理涉案房屋不动产权权属证书的违约金是否过低；二、月新置业公司是否应按双倍价值返还涉案房屋套内面积差；三、龙泉街办承担的责任比例是否恰当。关于违约金李州康主张，一审法院将逾期办理涉案房屋不动产权登记的违约金确定为12000元/年过低，且没有依据。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。现双方当事人均未提交相应证据证明违约金约定是否合理，本院对违约金的标准评判如下：1.从实际损失角度看，涉案房屋系商品房，其首要功能为居住。现月新置业公司违反约定，逾期办理不动产登记，但并不影响该房屋居住功能的实现，亦不影响当事人出租以获取租金。现无证据证明月新置业公司因逾期办证获得利益。2.从预期可得利益角度看，涉案房屋虽未办理不动产登记但并非当然不能转让。可能会影响转让的时机，但从2017年12月31日至今，荆门本地的房屋价格整体呈上升趋势。不能简单的从转让时间的推迟，得出李州康利益受损的结论。3.违约金的性质以补偿性为主、以惩罚性为辅。一审法院在综合月新置业公司过错程度、李州康受到利益损失等因素，酌定由月新置业公司按每年12000元支付违约金，并无不当。二、涉案房屋套内面积差的返还标准李州康主张，月新置业公司应按商品房买卖合同司法解释第十四条规定的标准，双倍返还涉案房屋套内面积差的价值。商品房买卖合同司法解释第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”该条款适用前提，出卖人与买受人成立商品房买卖合同，且出卖人向买受人交付了该商品房买卖合同约定的商品房。同时，结合商品房买卖合同司法解释第一条及第二条的规定，并参考住房和城乡建设部、工商总局公布的《商品房买卖合同示范文本》，可知该条规范的商品房买卖合同成立并生效后，其合同的标的物应为数量明确的、具体的、特定的商品房，其楼层、朝向、建筑面积及套内建筑面积等均已明确约定。在商品房约定具体化和特定化之后，出卖人才因实际交付的商品房违反了约定的建筑面积，承担该条款规定的双倍返还房价款的违约责任。否则，若合同约定的商品房并不具体、特定，出卖人交付具体商品房的履行行为，将以买受人再次选择具体商品房为前提，则合同是否依约履行会很大程度上取决于买受人的主观选择，若因买受人的选择使实际交付的房屋面积与合同约定的不符，而认定出卖人违约，则将使权利义务失衡。本案中，李州康与月新置业公司成立的系房屋拆迁安置补偿合同。根据2009年仍有效的《城市房屋拆迁管理条例》第二十五条的规定，实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当以房地产市场评估价格，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。该条规定的含义为，若被拆迁房屋的市场价格高于所调换房屋的价格，则由拆迁人按照市场价格补齐差价。反之，则由被拆迁人补齐差价。从2009年8月28日双方签订的《房屋改建还房合同》第三条及补充协议的约定看，仅约定了应还总的套内建筑面积152平方米，并未约定还建房屋的具体位置、楼层、朝向等，并不能使合同的标的物具体、特定。换句话说，《房屋改建还房合同》及补充协议并未对应交付商品房的具体情况作出约定，甚至应交付商品房数量亦未作出约定。待交房后，李州康才根据该约定自主选择了不同面积、朝向、楼层的两套商品房入住。此时，李州康与月新置业公司之间的产权调换房屋才得以确定。双方应按照前述法律规定结清产权调换的差价。因双方已约定换房面积，李州康所得商品房面积小于约定面积，月新置业公司理应按照面积差额补齐房屋价值。而非依据商品房买卖合同司法解释第十四条的规定双倍返差。综上，李州康与月新置业公司之间成立的房屋拆迁安置补偿合同约定的具体内容，并没有按照商品房买卖合同司法解释第十四条规定所要求的商品房买卖合同中对商品房的具体化，特定化进行明确约定。故本案并不适用商品房买卖合同司法解释第十四条。李州康选择的两套商品房套内面积为140.28平方米，若月新置业公司交付的商品房面积小于上述面积，才适用该条规定。综上，李州康的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。三、龙泉街办承担的责任比例是否恰当《中华人民共和国担保法》第五条第二款规定：“担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第七条规定：“主合同有效而担保合同无效，债权人无过错的，担保人与债务人对主合同债权人的经济损失，承担连带赔偿责任；债权人、担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的二分之一。”龙泉街办属于国家机关，其对外签订的保证合同无效。龙泉街办明知其不具备提供保证担保的主体资格，仍作为保证人在协议上签字，存在过错。本案债权人李州康应当知道国家机关不能为保证人的法律规定，仍要求龙泉街办提供保证担保，亦存在过错。考虑到龙泉街办提供担保主要是为了完成繁荣地方经济，提高当地人居环境，促进居民的整体生活水平提高的目的。故一审法院据此酌定龙泉街办对月新置业公司不能清偿部分在10%的范围内承担补充赔偿责任，并无不当。另外，龙泉街办答辩称，月新家私公司将《房屋改建还房合同》及补充协议的权利义务转让给月新置业公司，未通知龙泉街办。根据《中华人民共和国担保法》第二十三条、第二十四条之规定，龙泉街办不再承担保证责任。但龙泉街办并未就该主张提出上诉，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，该主张不在本案的审理范围，本院不予审理。同理，龙泉街办提出保证期间的问题，亦不予审理。综上，李州康的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2439元，由上诉人李州康负担。本判决为终审判决。审判长 苏 华审判员 周丽红审判员 王 冉二〇二〇年五月二十九日书记员 陈锦书