河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终2769号上诉人（原审原告）：河南开祥置业股份有限公司，住所地郑州市金水区天明路86号3层，统一社会信用代码91410100614401415F。法定代表人：任小卫，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴利波，北京大成（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹亚伟，北京大成（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴文超，男，汉族，1988年6月27日出生，住河南省新蔡县。委托诉讼代理人：朱重轩，河南亚太人律师事务所律师。上诉人河南开祥置业股份有限公司（以下简称开祥置业公司）因与被上诉人吴文超房屋买卖合同纠纷一案，开祥置业公司于2019年6月20日向河南省郑州市金水区人民法院提起诉讼，该院审理后于2019年9月17日作出（2019）豫0105民初20143号民事判决。开祥置业公司不服该判决，向本院提起上诉。本院审理后于2019年10月28日作出（2019）豫01民终20483号民事裁定：撤销该判决，发回该院重审。该院依法另行组成合议庭对本案进行了审理，并于2020年1月8日作出（2019）豫0105民初32272号民事判决，开祥置业公司不服该判决，向本院提起上诉。本院2020年2月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。开祥置业公司上诉请求：1.撤销河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初32272号民事判决第一项中“河南开祥置业股份有限公司于本判决生效后三十日内退还吴文超购房款等各项合计为356600.59元”的判项；2.由吴文超承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审诉讼中吴文超并未提出反诉，一审法院处理开祥置业公司应退还吴文超款项超出了一审法院的审理范围。本案系房屋买卖合同纠纷案，并非追偿权纠纷，这也是一审中开祥置业公司未主张已经代偿的律师费15000元和诉讼费5099元的主要原因。一审法院理应围绕开祥置业公司的诉讼请求进行审理，在吴文超未提出反诉的情况下，处理开祥置业公司应返还的款项超出了一审法院的审理范围，属于超诉请范围审理。二、一审判决认定开祥置业公司返还的购房款等各项合计数额计算错误。吴文超因该房屋按揭贷款640000元，截至河南省郑州市中原区人民法院2018年10月21日作出（2018）豫0102民初10780号民事调解书之日，吴文超尚欠付贷款本金609421.14元及利息（具体数额以按揭贷款银行的计算机台账为准），且开祥置业公司已经代为履行。而吴文超按月已支付的银行贷款本息（154818.59元）是支付给银行的，开祥置业公司并未收取，现由开祥置业公司给予退还，属于认定错误。再者，吴文超缴纳的维修基金是交给了房地产主管部门，开祥置业公司仅是代为收取，不应由开祥置业公司退还。退一步讲，开祥置业公司即使应全部退回收取的款项，也应是将已收取银行的按揭款和首付款、维修基金及工本费减去代偿的款项，即已付总房款836189元（首付196189元+贷款640000元）-代偿款627099.61元＋维修基金5533元＋工本费60元＝214682.39元。一审法院将吴文超每月归还银行的还款计算进应退还的款项中，属于认定事实不清。三、吴文超违约导致合同解除，应承担违约责任。一审法院认定因吴文超未按期向贷款银行支付本息以及尚欠部分房款，构成违约的事实。依据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，吴文超应承担违约责任。故一审判决未支持违约金不当，应予以纠正。吴文超辩称：一、一审法院直接处理合同解除后的法律后果是有法律依据的，也是法院正确适用法律、依职权裁判的通常做法，并不属于开祥置业公司所称的超诉请范围审理。（一）根据《合同法》第97条规定，虽然吴文超未在一审中提出反诉，但合同解除后，必然会发生相应的法律后果，并不以当事人是否提出反诉而改变。对合同解除的后果一并处理，是法院在对案件依法全面审理后做出的裁判。吴文超既然不再对涉案房屋享有任何权益，一审法院当然可直接判决开祥置业公司返还其因此而获得的价值利益。（二）一审法院在认为合同符合解除条件后，根据合同性质及履行情况进行裁判，是合同解除条件与合同解除后果之间的内在逻辑要求。一审法院在认为合同符合解除的法律要件时，依职权主动适用合同解除的法律后果，是正确适用法律、依法行使审判权的法定职责。二、一审法院直接对合同解除的法律后果进行裁判，符合立法精神，兼顾了法律效果与社会效果，实现了公平正义。（一）节约诉讼成本，减少当事人讼累。（二）避免拖延诉讼进程、增加当事人负担。（三）避免造成当事人利益失衡，使一方当事人陷入不安全的境地，从而对裁判公正性产生怀疑，或降低司法的社会认同度。三、开祥置业公司上诉主张的违约金，以及关于退回款项的计算方式和数额系错误的，不应予以支持，且开祥置业公司已当庭放弃其诉求中的律师费和诉讼费，二审法院也不应对此做任何认定，非本案审理范围。（一）根据双方当事人一审的证据可知，开祥置业公司收取吴文超购房款共计836189元（其中首付款196189元）；吴文超已付贷款本息共计154818.59元；加之维修基金5533元，工本费60元。以上各项合计356600.59元，均是合同解除后开祥置业公司应当退还给吴文超的款项，一审法院的计算和判决是正确的。（二）开祥置业公司主张的违约金，是以其代偿金额为基础进行计算的，因开祥置业公司要求解除合同，取回涉案房屋，其已无权就代偿款项进行追偿，也无从谈起吴文超向开祥置业公司支付全部代偿款之日，故开祥置业公司要求吴文超按日支付代偿利息的诉求，不能予以支持，一审判决正确。（三）开祥置业公司主张的律师费15000元和诉讼费5099元，已于一审庭审中当庭放弃，对于开祥置业公司在一审中未主张的诉求，二审法院不应对此部分作任何认定，非本案审理范围。此外，以上费用均非因本案发生，且另案是以调解的方式结案，相关费用的承担未取得吴文超的同意，不能约束吴文超，即使开祥置业公司在一审中主张，同样不应得到支持。（四）开祥置业公司不仅收取了吴文超购房款836189元，还收取了吴文超维修基金5533元、工本费60元。吴文超已缴纳的维修基金，属于吴文超所有，开祥置业公司不能证明其已经缴纳至管理单位，且开祥置业公司收取维修基金是附随于商品房买卖合同的，若合同被解除，涉案房屋也没有交付给吴文超，维修基金仍属于吴文超，开祥置业公司就应当返还；开祥置业公司将房屋再次出卖时，同样需要收取维修基金，收取两次没有依据。因双方未办理产权转移登记手续，开祥置业公司收取60元工本费亦无依据。综上所述，一审认定事实清楚、适用法律正确，应当予以维持。开祥置业公司向一审法院起诉请求：1.判令确认开祥置业公司与吴文超针对位于金水区东风路北、丰乐路东17幢1单元13层1303号商品房签订的编号为150××××7299的《商品房买卖合同》已于2019年2月19日解除；2.判令吴文超向开祥置业公司支付代偿的律师费15000元、诉讼费5099元及违约金10347.14元（违约金暂计自2019年1月18日至2019年2月20日，实际应付违约金应以627099.61元为基数按照日万分之五的标准计算至吴文超实际还款之日），共计人民币30446.14元；3.判令吴文超配合开祥置业公司河南开祥置业股份有限公司办理解除编号为150××××7299的《商品房买卖合同》的预售商品房备案登记的注销手续和预告登记解除手续；4.吴文超承担本案全部诉讼费用。庭审过程中，开祥置业公司放弃第二项诉请中律师费和诉讼费部分。一审法院认定的事实：2015年3月10日，开祥置业公司（出卖人）与吴文超（××）签订《商品房买卖合同》（合同编号：150××××7299）一份，主要约定：吴文超购买开祥置业公司开发的位于郑州市××区××北、××路东××单元××房，建筑面积85.13平方米，总金额920270元。约定金额280270元，付款时间2015年3月10日，其余房价款64万元，由吴文超办理完银行按揭贷款手续，并承担相应费用。第七条：吴文超未按本合同规定的时间付款，逾期超过60日后，开祥置业公司有权解除合同。开祥置业公司解除合同的，吴文超按累计应付款的0.5%向开祥置业公司支付违约金。附件四中3.6条款载明：如果开祥置业公司为吴文超提供阶段性贷款担保的，双方约定如下：（1）吴文超未能按期向按揭贷款银行偿还到期贷款本息，导致开祥置业公司承担担保责任的，吴文超应在开祥置业公司向其送达告知函之日起3日内，将开祥置业公司代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及开祥置业公司因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给开祥置业公司，同时自开祥置业公司实际承担上述款项之日起，至吴文超实际向开祥置业公司支付全部款项之日止，吴文超应按日向开祥置业公司支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的违约金。（2）吴文超没有按本项第（1）小项约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约。开祥置业公司有权选择立即解除本合同。开祥置业公司选择解除合同的，除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代吴文超向按揭银行支付的全部款项。（3）如吴文超未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求开祥置业公司承担担保责任，则吴文超除应按照本条前款约定向开祥置业公司还款、赔偿及支付补偿金外，自开祥置业公司代吴文超向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除。吴文超应按照本合同的有关约定承担违约责任。合同还对其他事项进行了约定。同日，开祥置业公司、吴文超签订“合同信息备案摘要”，主要载明：××为吴文超，房屋座落于金水区××北、××路东××楼××单元××1303；以上商品房买卖合同信息已备案。郑州市房屋交易和登记中心在下方签章。2015年5月21日，吴文超（借款人）与案外人中国银行股份有限公司郑州陇西支行（贷款人）、开祥置业公司（保证人）签订一份《个人一手住房贷款合同》，主要约定：吴文超向中国银行股份有限公司郑州陇西支行贷款64万元用于购买位于金水区××北、××路东××楼××单元××号的房屋，开祥置业公司作为保证人承担连带责任保证等。开祥置业公司提交销售不动产统一发票主要载明：日期为2015年6月30日，付款方为吴文超，收款方为开祥置业公司，销售的不动产楼牌号为17号楼1单元13层1303号，金额为64万元，款项性质为购房款。中国银行股份有限公司郑州中原支行曾起诉开祥置业公司请求代偿吴文超欠付的贷款本金609421.14元及利息、律师费30471元。郑州市中原区人民法院于2018年12月21日出具（2018）豫0102民初10780号民事调解书，主要载明：河南开祥置业股份有限公司于2019年1月18日前偿还吴文超向中国银行股份有限公司郑州中原支行借款的本金609421.14元及利息（具体数额以银行计算机台账为准）；河南开祥置业股份有限公司于2019年1月18日前向中国银行股份有限公司郑州中原支行支付律师费15000元；中国银行股份有限公司郑州中原支行自愿放弃其他诉讼请求；案件受理费5099元，由河南开祥置业股份有限公司负担。开祥置业公司于2019年1月18日通过交通银行向案外人中国银行股份有限公司郑州中原支行转账627099.61元，备注吴文超贷款、诉讼费、律师代理费。中国银行股份有限公司郑州中原支行于2019年1月21日收到该款项。一审法院另查明：开祥置业公司提交郑州市不动产登记中心出具的不动产登记资料查询结果证明主要载明：位于金水区天明路82号17号楼1单元13层51，权利人为吴文超。2019年9月23日，该涉案房产办理预售商品房买卖预告登记，无抵押，无查封。庭审过程中，开祥置业公司陈述涉案房屋现在没有交付，因为吴文超首付款还有欠款；吴文超认可有8万余元的房款没有支付。一审法院认为：开祥置业公司、吴文超签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应受其约束，全面履行合同义务。合同约定若吴文超未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求开祥置业公司承担担保责任，则吴文超除应按照本条前款约定向开祥置业公司还款、赔偿及支付补偿金外，自开祥置业公司代吴文超向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除。吴文超未按期向贷款银行支付本息以及尚欠部分房款，构成违约。故开祥置业公司诉请解除与吴文超的房屋买卖合同并判令吴文超协助开祥置业公司办理商品房买卖合同备案登记注销和预告登记解除手续，依据充分，该院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。吴文超本案中虽未提出反诉，但为避免当事人诉累，并结合上述法律规定，合同解除后，开祥置业公司应将吴文超支付的首付款（112108元+84081元）及已付银行贷款本息（154818.59元）并相关费用（维修基金5533元、工本费60元），上述各项合计356600.59元退还吴文超。因吴文超逾期偿还贷款本息，开祥置业公司已选择主张解除合同取回涉案房屋，开祥置业公司已无权就代偿款项进行追偿。故开祥置业公司再就代偿款项主张违约金计算至实际付清之日，依据不足，该院不予支持。案件审理过程中，开祥置业公司放弃本案诉讼费及律师费的主张，属于对自己诉讼权利的处分，该院予以准许。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认河南开祥置业股份有限公司与吴文超签订的房屋买卖合同（合同编号150××××7299）解除；吴文超于本判决生效后三十日内协助河南开祥置业股份有限公司办理商品房买卖合同（合同编号150××××7299）的预售商品房备案登记的注销手续及预告登记解除手续；河南开祥置业股份有限公司于本判决生效后三十日内退还吴文超购房款等各项合计356600.59元；二、驳回河南开祥置业股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费561元，由吴文超负担。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明，吴文超偿还贷款共计154818.59元，其中本金33259.53元，支付利息121559.06元。本院经审理查明的其他事实与一审法院相同。本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。本案中，因吴文超逾期偿还按揭银行贷款，构成违约。开祥置业公司作为保证人承担连带责任保证后，依据双方签订《商品房买卖合同》的约定行使解除权有合同依据，故一审法院予以支持。但案涉合同解除后，吴文超已经支付的款项在扣除其应当承担的违约责任后，开祥置业公司应当返还。故开祥置业公司关于吴文超未提出反诉，一审法院处理开祥置业公司应退还吴文超款项超出审理范围的上诉理由，本院不予认可。关于开祥置业公司应当返还吴文超购房等款项的金额问题。吴文超因购买案涉房屋向中国银行股份有限公司郑州陇西支行申请按揭贷款640000元，因此产生的利息等应当由吴文超承担。吴文超偿还贷款共计154818.59元，其中本金33259.53元，利息121559.06元。因640000元贷款已经全额支付给开祥置业公司，现双方签订的《商品房买卖合同》已经解除，开祥置业公司应当将吴文超偿还的贷款本金33259.53元返还给吴文超。开祥置业公司向中国银行股份有限公司郑州陇西支行代偿款627099.61元，其中含本金609421.14元、律师费15000元、案件受理费5099元，故利息等费用金额为（627099.61元-609421.14元-15000元-5099元）＝2420.53元，该部分费用应当由吴文超承担。开祥置业公司已经放弃向吴文超主张律师费15000元、案件受理费5099元，吴文超不再承担上述费用。交纳维修基金属于案涉《商品房买卖合同》的随附义务，由于案涉《商品房买卖合同》已经解除，吴文超交纳的维修基金5533元开祥置业公司应当返还。开祥置业公司再次转让案涉房屋时亦可向新的××主张该项费用。开祥置业公司认可吴文超已经支付首付款196189元、工本费60元，开祥置业公司亦应当返还给吴文超。故开祥置业公司应当返还吴文超购房款等的金额为（196189元+33259.53元+5533元+60元-2420.53元）＝232621元。一审判决处理不当，本院予以纠正。案涉《商品房买卖合同》解除后，吴文超已经承担相应的利息等费用，足以弥补开祥置业公司的损失，故开祥置业公司关于吴文超承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，河南开祥置业股份有限公司的上诉请求成立部分，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初32272号民事判决第二项；二、变更河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初32272号民事判决第一项为：确认河南开祥置业股份有限公司与吴文超签订的房屋买卖合同（合同编号15001927299）解除；吴文超于本判决生效后三十日内协助河南开祥置业股份有限公司办理商品房买卖合同（合同编号15001927299）的预售商品房备案登记的注销手续及预告登记解除手续；河南开祥置业股份有限公司于本判决生效后三十日内退还吴文超购房款等各项合计232621元；三、驳回河南开祥置业股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费561元，由吴文超负担。二审案件受理费561元，由被上诉人吴文超负担（该费用河南开祥置业股份有限公司已经预交，河南开祥置业股份有限公司在履行本判决确定的金钱给付义务时予以扣除）。本判决为终审判决。审判长 周 金审判员 扈孝勇审判员 张晶晶二〇二〇年五月八日书记员 马倩倩