广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5776号上诉人（原审被告）：梁定，男，1926年7月8日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。委托诉讼代理人：梁志浩，男，1973年9月20日出生，汉族，身份证住址同上，系梁定的儿子。被上诉人（原审原告）：广州迪佳物业管理有限公司。住所地：广州市越秀区东风西路132号自编二楼D房。法定代表人：秦少瑜，执行董事。委托诉讼代理人：陈俊鑫，广东领华律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴彬，公司员工。上诉人梁定因与被上诉人广州迪佳物业管理有限公司（以下简称迪佳公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初12823号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。梁定上诉请求：1.撤销本案一审判决；2.判令迪佳公司承担涉案商铺的物业管理费，至实际交还涉案商铺予梁定之前的物业管理费。事实和理由：1.涉案商铺至今，一直在迪佳公司使用中；依据梁定和迪佳公司《移交确认书》，应由迪佳公司承担涉案商铺物业管理费。2.迪佳公司一直无有效明确通知梁定收铺，应由迪佳公司承担责任。并且迪佳公司违法升物业管理费；所以应由迪佳公司承担责任。不应由梁定承担责任，及承担违约金。请贵院依据事实，依法作出新的判决。庭询中，梁定补充事实理由如下：1.一审法院适用法律错误，未依据证据法，相对方使用伪证之事，即反证其并没有之事，即迪佳公司未交还涉案商铺予梁定。在一审中，迪佳公司为了认定梁定已收回涉案商铺，向一审法院提交了一份《康创名品酒汇商铺设施/设备确认表》，经梁定查核后确认非梁定签署，并且梁定主张将此物证作笔迹鉴定，以证梁定未收回涉案商铺的事实。一审法院既没有进行笔迹鉴定，也没有对梁定未收回涉案商铺的事实进行认定，其判决从过往与梁定其它不同案例中套用其它案件作出。2.一审法院认定事实错误，以双方终止的《商铺租赁合同》认定双方签订的《康创名品酒汇商铺设施/设备确认表》同时终止，作为认定迪佳公司已交还商铺给梁定的意见。就涉案商铺租赁事宜，双方曾经签订有《商铺租赁合同》和《康创名品酒汇商铺设施/设备确认表》，二份合同的有效起始日期和终止日期都不同，签署主体都不同，合同内容都不同，前者为商铺租金和租赁关系，后者单纯为商铺的使用关系。涉案商铺具有两个不同状态下的关系，一种在迪佳公司商用下，梁定享有租金的关系，一种在迪佳公司一般使用下，迪佳公司承担为了使用而产生必需的、正常的费用。这系当事人公平自愿下签订，不违反国家法律，应合法有效。这两份合同系平等、有效，相互间不存在从属关系，不系主合同和附合同关系。所以涉案《使用权移交确认书》仍在有效中，并未终止，迪佳公司仍在使用中，应承担涉案商铺的物业管理费。这种情况在广州旧城区很常见，原来系租赁关系，承租人交租，出租人收租、维修房。后来出租人出外或其他原因，原使用人不用支付租金，但要维护、看管房子。房子实际使用人一直无变。3.事实上迪佳公司至今都未将涉案商铺回复原状，未能依涉案《使用权移交确认书》中第四条“恢复原状”交还梁定，未能交还符合消防等法律法规的商铺。迪佳公司至今未能出示涉案商铺通过法律法规验收的合法文件，已致涉案商场都不能正常营业。迪佳公司至今未将涉案商铺的天花做好，已致商铺并非独立的，与相邻铺乃至与整层商场可自由攀爬出入。迪佳公司不可能履行回复原状交还涉案商铺。即不具显示的物质条件，不符合原涉案《移交确认书》的合同约定，无法履行交还给梁定的合同义务。4.对一审判决梁定支付违约滞纳金不服。迪佳公司要求业主支付管理费30元/平方米，最终一审法院认为不合理，仅支持16元/平方米，说明梁定有对的地方的。从本案一审的立案时间，可以看出上案的二审并未审结，迪佳公司就立本案，本案具有极大争议，依据上案判决亦未判违约滞纳金。总之，迪佳公司在没有达到依约交还涉案商铺的物业条件，在商铺没有达到依法依规可经营的条件时，通过以终止租赁合同来掩盖未终止涉案《使用权移交确认书》，让涉案业主承担物业管理费，及让业主承担重装修重报建的巨额费用，系对业主的侵权。迪佳公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，迪佳公司已实际提供物业管理服务，有权向梁定收取物业管理费，请求法院驳回上诉，维持原判。迪佳公司于2019年2月20日向一审法院起诉请求：梁定向迪佳公司支付广州市越秀区东风西路132号四楼4045号商铺2017年11月1日至2019年1月31日期间的物业管理费4301.91元（其中2017年11月1日至2017年12月31日，每月按16元/平方米的标准计算；2018年1月1日至2019年1月31日，每月按30元/平方米的标准计算），并以每月欠费为基数，自欠费当月6日起按每日千分之一标准支付违约金至付清全部欠付物管费止。一审法院经审理查明：梁定（买受人）与广州康创投资有限公司（出卖人）（以下简称康创公司）曾签订《商铺买卖合同》，其中约定梁定向康创公司购买位于广州市东风西路132号四层4045号铺，商铺合同约定建筑面积10.1941平方米。该商铺移交后，买受人承诺遵守出卖人选聘的物业管理公司制定的物业管理规定。商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价款总金额为202143元。第五条、商铺使用权约定：1.该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年12月30日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权，包括依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜台等行为，买受人不得干涉。第六条、商铺使用权交接。1.出卖人自收到买受人支付的全部购房款以及贷款银行直接划入的抵押贷款之日起30日内，出卖人应当以书面形式通知买受人办理该商铺使用权的交接手续。2.买受人负有积极配合出卖人办理该商铺使用权交接的义务，并与该商铺商场管理公司签订委托租赁、经营管理的相关合同……3.根据本合同第六条的约定，2011年8月31日前交付使用的商铺，其使用权及收益权在2014年12月30日之前归出卖人所有，买受人不得以与本合同相关的任何理由拒绝办理该商铺使用权交接手续，买受人同意办理该商铺使用权交接后不得以任何理由向出卖人索取任何租金及费用。4.2011年8月31日前交付使用的商铺，会因为整体经营的原因而未能按本合同约定的装修标准进行装修，买受人不得以装修标准问题为由拒绝办理该商铺使用权交接手续，出卖人对负责商铺的经营管理公司进行监督，并负责于2014年12月30日前按本合同约定的装修标准将该商铺交付买受人使用。第七条、商铺交付。1.出卖人应于2014年12月30日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权。2.因不可抗力或者当事人在本合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当及时书面告知买受人。3.买受人未按书面通知的时间办理收铺手续的，视为从书面通知的收铺日期起该商铺已实际交付买受人；第十二条、买受人保证所填写的通讯地址为买受人的准确联系地址，买受人通讯地址有所改变的，应立即书面通知出卖人，出卖人根据合同上的通讯地址发出的挂号邮件或快递邮件，在发出之日起第3天即视为有效送达，如买受人提供的通讯地址不准确或不能通邮，或自行更改通讯地址又不履行通知义务，造成邮件投递错误、延迟或退回的，所产生的一切责任和后果由买受人承担等。2010年9月，康创公司（甲方、委托方）与迪佳公司（乙方、受委托方）签订《广州市康创名品酒汇物业服务合同》。约定，根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对广州市康创名品酒汇（物业名称）提供物业管理服务事宜，订立本合同。第一条、物业基本情况：物业名称：金利壹号；座落位置：东风西路132号首层至四层；建筑面积：约1.2万平方米。第二条，在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：一、商场共用部位的维护和管理；二、商场公共设施设备及其运行的维护和管理；三、环境卫生；四、安全管理等。第五条、本物业管理区域物业服务费收费采取包干方式：物业服务资金由业主按其拥有的物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：商场：16元/月/平方米（按建筑面积计算，不含公共能源和空调能耗费用）；此收费已包含商场范围内日常的物业管理及日常工程设施设备的维修保养费用，但不包括公共区域设备、设施及空调运行电费及公共区域的照明用电、业户单元能源费、电、水、煤气、通讯等费用；第六条、业户物业服务费以《交楼通知书》规定的时间为收费起始日。一、纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由甲方全额交纳。二、业主和物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。三、物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在5日（含本日）履行交纳义务，如当天为公众假期，则缴费日期顺延至公共假期期满后的第一天。第二十二条，甲方、业户违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费的，每天应按欠款额的1‰的标准向乙方支付违约金；第二十七条，本合同期限自2010年8月1日至2014年6月30日止。但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。第二十八条，本合同期满前3个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。第三十条，甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。2014年6月25日，双方签订《之补充协议》，约定鉴于甲乙双方于2010年8月1日签订了一份为期47个月物业服务合同。现合同期限已届满，本着互利互惠的原则，经双方友好协商达成一致，双方就合同期限延长事宜达成以下补充协议：1、双方一致同意将原合同约定的合同期限延长36个月，即延长后的服务有效期为自2014年7月1日至2017年6月30日止。2、本协议与原合同内容有冲突以本协议为准，本协议没有涉及的内容按照原合同执行。2017年6月29日，双方再次签订《之补充协议（2）》，再一次将原补充协议约定的期限延长36个月至2020年6月30日止。迪佳公司（康创公司委托的物业服务企业，甲方）、梁定（乙方）签订了《金利壹号前期物业服务协议》。其中约定，根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订《商铺买卖合同》时，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议：第一条、双方的权利和义务：一、甲方的权利义务：1.对商场共用部位、共用设施设备、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2.根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本商场的《管理规约》、《商户手册》和《装修指南》及有关物业管理规章制度，并告知乙方；3.建立健全本商场的物业管理档案资料……6.依据本协议向乙方收取物业管理费用……10.向乙方提供商场自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务……。二、乙方的权利义务：1.配合物业管理公司的管理服务活动，监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；2.遵守本商场的《管理规约》、《商户手册》和《装修指南》及有关物业管理规章制度，并配合管理公司做好物业的各项管理工作；3.按有关规定向甲方交纳物业管理费用及其他费用……8.乙方应确保其预留给甲方的联系方式，乙方通讯、联系地址有变更，应及时通知甲方管理处，因通讯、联络方式失效造成的损失和责任由乙方承担责任等。第二条、物业管理服务内容：包括商场共用部位的维护和管理、商场共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安等。第四条、物业服务费用：一、物业管理服务费：乙方每月须向甲方缴交物业管理服务费，收费以买卖单元的建筑面积10.1941平方米计算，标准为16元／平方米／月，即乙方每月应缴交物业管理费服务费为163元（包含商场范围内日常的物业管理及日常工程设施设备的维修保养费用，但不包括公共区域设备、设施及空调运行电费及公共区域的照明用电、业户单元能源费、水、电、煤气、通讯等费用。）乙方首次缴费时需向甲方预交三个月物业服务费，其中一个月物业服务费用为首月管理费用，其余两个月物业服务费用作为保证金。1.乙方交纳费用的时间：（1）以《交楼通知书》规定的时间为收费起始日；在发展商不负逾期交楼责任的情况下，乙方逾期收楼的以《商品房买卖合同》约定交楼之日起计收，在发展商负有逾期交楼责任，以乙方实际收楼之日起计收。（2）乙方须于每月5号前，向甲方缴交当月物业管理服务费。如当天为公众假期，则缴费日期顺延至公众假期期满后的第一天。乙方逾期缴费，除应及时补交外，每逾期一日，须按所欠物业管理服务费总额的千分之一向甲方支付违约金。2.因乙方原因空置房屋的，仍按房屋建筑面积每月收取物业服务费；二、水费、电费、燃（煤）气费、租铺等代收代缴收费服务：4.乙方交纳费用的时间：每月五号或之前，向甲方缴交其单元上月的水费、电费、空调运行电费及公共区域照明用电分摊费用，及其它应缴费用。每逾期一日，须按所欠费用总额的千分之一向甲方支付违约金。5.水电周转金收费标准：（1）乙方应于缴交管理费保证金时一次性向甲方缴交相等于一个月物业管理服务费的水电费周转金用于垫付每月供电局及供水公司先行划扣的水电费用，乙方再根据物业服务企业每月发出的缴费通知书的实际使用水电费金额补足该费用。第八条、违约责任：四、乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权追缴并要求乙方补交并从逾期之日起每天按千分之一交纳违约金等。2012年3月24日，梁定（业主，甲方）、迪佳公司（丙方）与康创公司（乙方）三方签订了《金利壹号商铺使用权移交确认书》。其中约定，甲、丙双方就广州市东风西路132号“金利壹号”4层4045号商铺物业管理事宜签订了《前期物业服务协议》及附件，鉴于该商铺在出卖人收齐楼款30天内至2014年12月30日期间由乙方统一经营使用，故甲乙丙三方对该商铺的物业、经营管理有关权利义务确认如下：一、该商铺从出卖人收齐楼款30天内，甲方按《商铺买卖合同》的约定，将商铺使用权移交乙方，乙方出卖人收齐楼款30天内按商场统一经营装修标准对该商铺进行装修及经营。二、鉴于该商铺在出卖人收齐楼款30天内至2014年12月30日期间，乙方享有该商铺的使用权及收益权，包括依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙等行为。甲乙丙三方确认在出卖人收齐楼款30天内至2014年8月30日期间，甲方依《前期物业服务协议》及附件需缴交的综合管理费由乙方及实际使用人、承租人向丙方交付，同时《金利壹号消防安全责任合同书》、《金利壹号临时管理公约》中对使用人、承租人的有关经营责任约定也由乙方及实际使用人、承租人承担。三、2014年12月30日起，如甲方自主经营或交付第三方经营的，则由甲方承担向丙方支付综合管理费的责任，同时《金利壹号消防安全责任合同书》、《金利壹号临时管理公约》中对使用人、承租人的有关经营责任约定也由甲方承担。四、在约定的乙方享有使用权期间届满前6个月，甲、乙双方需协商使用权届满后是续租还是恢复原《商铺买卖合同》中约定的交铺标准由乙方交付给甲方。五、2014年12月30日起，甲方继续将上述商铺交付乙方统一经营的，有关综合管理费的交付和经营责任由乙方及实际使用人、承租人承担。六、本确认书自双方签订之日起生效，本确认书与《前期物业服务协议》及附件具有同等的法律效力，如有不一致以本确认书为准。期满后康创公司没有继续对涉案商铺进行统一经营。2013年11月4日，迪佳公司、梁定签订《康创名品酒汇商铺使用权移交确认书》。同日，迪佳公司、梁定及康创公司签署《房屋租赁合同》。2014年12月20日，梁定向迪佳公司支付了首月管理费、管理费费保证金及水电周转金。2015年2月16日，迪佳公司与梁定签订《解除合同书》，解除双方于2013年11月4日签订的《房屋租赁合同》。据2018年7月10日打印的房产登记号：2012登记字1044128号广州市不动产登记查册表记载，房产地址：越秀区东风西路132号445号；建筑面积10.1941平方米，规划用途：商业；登记时间：2013年1月15日；产权人为梁定等。另查明，2017年5月17日，广州市中级人民法院针对同楼盘同类型物业服务合同纠纷作出（2017）粤01民终5165号民事判决，该判决认定了迪佳公司有权向产权人收取综合管理费、物业费保证金、水电费周转金等，该判决已生效。为追讨涉案商铺物业管理费，迪佳公司曾于2018年2月5日向一审法院提起诉讼，请求判决梁定向其支付2015年3月1日至2017年10月30日期间的物业管理费5216元（每月按16元/平方米×10.1941平方米=163元的标准计算），并自判决生效之日起每日按照所欠物业管理费千分之一支付违约金至付清全部欠付物业管理费止等。对此，一审法院于2018年8月31日作出（2018）粤0104民初5441号民事判决书，认为针对同楼盘同类型物业服务合同纠纷，广州市中级人民法院已作出（2017）粤01民终5165号生效判决书，确认了迪佳公司对涉案商铺提供了物业服务管理，有权收取相应综合管理服务费……判决自该判决发生法律效力之日起十日内，梁定向迪佳公司支付2015年9月30日至2017年10月30日期间的物业管理费（每月按163元计算）；逾期支付的，每日按前述所欠物业管理费总额的1‰支付违约金至实际付清欠付的物业管理费止等。该判决作出后，梁定不服判决上诉至广州市中级人民法院，提出涉案商铺一直由迪佳公司使用，根据原梁定于2013年11月4日签订的《康创名品酒汇商铺使用权移交确认书》，自2014年12月31日至今，该商铺一直由迪佳公司使用，梁定不应承担该商铺的物业管理费及水电费等上诉意见。该案经审理，广州市中级人民法院于2019年4月25日作出（2019）粤01民终3438号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。一审法院认为：针对此前包括迪佳公司与梁定在内的同楼盘同类型物业服务合同纠纷的多份生效判决已确认了迪佳公司对涉案商铺提供了物业管理服务，有权收取相应物业管理服务费，现梁定未依约缴纳物业管理费，迪佳公司主张按每月每平方米16元（即每月16元/平方米×10.1941平方米=163.11元）的标准计收2017年11月1日至2017年12月31日期间的物业管理费于法有据，一审法院予以支持。迪佳公司、梁定及康创公司于2013年11月4日签订的《康创名品酒汇商铺使用权移交确认书》是基于迪佳公司、梁定同日签订《房屋租赁合同》、就涉案商铺建立租赁合同关系而订立的，并非创立了新的法律关系。之后，迪佳公司、梁定于2015年2月16日签订《解除合同书》，已经解除了双方就涉案商铺的租赁合同关系，根据（2019）粤01民终3438民事判决，梁定作为该商铺产权人，应当负担此后的物业管理费。此外，涉案商铺物业管理费不属于应当适用政府指导价情形。因此，梁定相关答辩意见依据不足，一审法院不予采纳。关于2018年1月1日至2019年1月31日期间按照何标准支付物业管理费的问题，迪佳公司、梁定签订的《金利壹号前期物业服务协议》约定涉案商铺物业管理费的标准为16元/平方米/月，该合同对迪佳公司、梁定双方均有约束力。《广州市物业管理暂行办法》第六十九条规定了业主大会成立之前需要对物业服务收费标准进行调整应当遵循的程序。迪佳公司未能举证证明其调价过程遵循了《广州市物业管理暂行办法》第六十九条规定的程序，亦未能提交对物业项目经营情况和调价方案的审计报告，因此，迪佳公司主张2018年1月1日至2019年1月31日期间按照30元/平方米的标准收取物业管理费依据不足，一审法院不予支持，梁定应继续按照16元/平方米的标准向迪佳公司支付2018年1月1日至2019年1月31日期间的物业管理费。梁定没有按照《金利壹号前期物业服务协议》支付物业管理费，已属违约，故一审法院对迪佳公司要求梁定支付违约金的诉讼请求予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条的规定，于2019年11月15日作出判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，梁定向广州迪佳物业管理有限公司支付2017年11月1日至2019年1月31日期间的物业管理费2446.65元（按照每月163.11元计算）及迟延支付上述物业管理费的违约金（每月物业管理费的违约金从当月的6日起计至付清物业管理费之日止，以每月应付而未付的物业管理费为本金，每日按1‰计，违约金总额以不超过所欠物业管理费为限）；二、驳回广州迪佳物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费50元，由广州迪佳物业管理有限公司负担25元，梁定负担25元。本院经二审审查，2014年12月20日，梁定向迪佳公司支付了管理费费保证金及水电周转金，未支付首月管理费。一审判决对此事实查明有误，本院予以纠正。本院确认一审法院查明的其他基本事实。二审中，梁定提交了以下证据：1.《康创名品酒汇商铺设施/设备确认表》一份，该证据内容显示梁定对涉案商铺的设备予以确认，工程部经办人及客户部经办人的签署日期为2014年12月20日。梁定主张该份确认书中梁定的签名并非梁定本人签署，其已向一审法院申请笔迹鉴定，二审中梁定表示坚持申请笔迹鉴定，目的是证明迪佳公司、康创公司未将商铺交还梁定。2.照片，拟证实涉案商铺的现状，一直没有完工。经质证，迪佳公司对证据1的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可，认为2014年12月20日梁定办理了收铺手续，而后将涉案商铺返租给迪佳公司，从返租协议内容也可以证明梁定在该日期已办理了收铺手续，该返租协议已于2015年2月份解除，梁定在之前的生效判决中也针对返租事宜提出异议，但被法院驳回上诉；对证据2的真实性、合法性及关联性不予确认，无法确认该照片为涉案商铺的照片。另查明，针对同楼盘同类型物业服务合同纠纷，本院（2019）粤01民终22337号民事判决及（2019）粤01民终23413号民事判决，对于一审法院判决有关业主向迪佳公司支付2017年11月1日至2019年1月31日期间的物业管理费及迟延支付物业管理费的违约金的内容予以维持。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：梁定是否应向迪佳公司支付物业管理费及违约金。（2019）粤01民终3438号生效判决已确认迪佳公司对涉案商铺提供了物业管理服务，有权收取相应的综合管理服务费，并判决梁定向迪佳公司支付2015年9月30日至2017年10月30日期间的物业管理费。同时，另案生效判决已对迪佳公司主张同楼盘同类型物业2017年11月1日至2019年1月31日期间的物业管理费予以支持，现迪佳公司起诉要求梁定继续支付2017年11月1日至2019年1月31日期间的物业管理费以及迟延支付物业管理费的违约金，一审判决予以支持，并无不当。梁定有关涉案商铺一直由迪佳公司使用，梁定不应承担该商铺的物业管理费的上诉意见，梁定在（2019）粤01民终3438号案件中亦提出该项上诉意见，生效判决已经对此作出认定处理，本院不再审查。《康创名品酒汇商铺设施/设备确认表》中梁定的签名是否为其本人所签，不影响本案的处理认定，故对梁定的笔迹鉴定申请不予准许。至于梁定上诉主张涉案商铺不符合消防要求、未竣工，不符合交付条件的问题，属于梁定与康创公司之间的商铺买卖合同关系，不属于本案物业服务合同纠纷审查的范围。综上所述，梁定的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决基本事实认定清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由梁定负担。审判长  白小云审判员  赵云川审判员  刘 卉二〇二〇年五月二十八日书记员  熊盈颖黄咏欣