湖南省沅陵县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1222民初495号 原告：卢凤秀，女，1975年12月7日出生，土家族，农民，湖南省沅陵县人。 原告：曹心华（系原告卢凤秀丈夫），男，1975年11月7日出生，土家族，农民，湖南省沅陵县人。 被告：怀化万方房地产开发有限公司，住所地：沅陵县沅陵镇天宁路5号1栋1101，统一社会信用代码：91431222062216886N。 法定代表人：宾红玉，该公司经理。 委托诉讼代理人：周开文（特别授权），湖南兴沅律师事务所律师。 原告卢凤秀、曹心华与被告怀化万方房地产开发有限公司（以下简称万方公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月27日公开开庭进行了审理。原告卢凤秀、曹心华，被告万方公司的委托诉讼代理人周开文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告卢凤秀、曹心华向本院提出诉讼请求：1.判令被告万方公司立即为二原告办理沅陵县兴业小区3栋2单元204号的不动产权利证书；2.判令被告万方公司按合同约定赔偿逾期办理不动产权利证书所产生的违约金7000元；3.本案诉讼费由被告万方公司负担。事实与理由：2013年3月26日，原告卢凤秀购买了被告万方公司开发的沅陵县兴业小区的房屋，并签订了《合同书》。二原告按照合同约定付清房屋总价款及相关税费，被告万方公司须按约定交房后一年内办理产权证书，因被告万方公司的原因致使二原告无法申领的，每年承担壹仟元的违约金。2014年10月份二原告入住该房屋后至今被告一直未给二原告办理不动产权利证书，经二原告多次催促，被告至今仍未办理。特诉至法院，请求支持上述诉请。 被告万方公司辩称：一是未为二原告办理所购买房屋的不动产权利证书是事实，主要是因为在开发过程中由于相关职能部门的手续未完善，现在政府已将兴业小区作为办证遗留问题进行集中处理，并愿意及时为二原告办理不动产权利证书；二是二原告主张按合同约定赔偿逾期办证的违约金已过了法律规定二年诉讼时效。被告于2014年10月5日向二原告交付了该房屋，按合同约定是交房后一年内办好不动产权利证书，二原告应在2017年10月4日前主张保护其民事权利，但二原告提交的证据不能证明其在上述期间向被告主张过权利。综上，故请求法院依法裁判。 当事人围绕诉讼请求依法出示了证据，本院组织当事人进行了举证、质证，对当事人无异议的证据（居民身份证复印件二份、企业基本信息表复印件一份、结婚证复印件一份、《合同书》复印件一份、收据复印件二份、《关于对哈尔街住宅小区等16个项目办证历史遗留问题处理的交办函》复印件一份），经审查，上述在卷证据来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，能够证明待证事实，本院均予以采信。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 二原告提交证人杜昌华、粟云军等人的证言原件一份及照片复印件一份，拟均证明二原告于2019年7月份找过被告和相关职能部门交涉要求被告办理产权证书事宜，一直没有结果。被告认为该组证据来源不合法，内容不真实，与本案无关联性。经本院审查认为，该组证据的形式要件不合法，且证人未出庭作庭，照片缺乏关联性，本院不予采信。 根据采信的证据及当事人的陈述，本院可以确认下列案件事实： 原告曹心华、卢凤秀系夫妻关系。被告万方公司于2013年2月4日成立，经营范围为房地产开发、商品房销售等。 2013年3月26日，原告卢凤秀（乙方）与被告万方公司（甲方）签订了《合同书》一份，合同约定：乙方购买甲方开发的位于沅陵县沅陵镇哈尔街兴业安居小区3栋2单元204号房屋一套，建筑面积为113㎡；房屋总价款为贰拾叁万元，付款方式为分期付款（三期）；交房时间为甲方须于2014年4月26日将经竣工验收合格的房屋交付乙方使用，如遇不可抗拒的特殊原因，甲方可以延期；产权登记约定在乙方付清全部房款，该房屋交给乙方后，甲方一年内代办好房产权证书，契税和房屋维修基金由乙方自行交纳。因甲方的原因，乙方无法申领房屋产权证书的，甲方应每年承担壹仟元的违约责任。同时双方就逾期付款、房屋交接、物业管理、质量争议、补充条款等进行了约定。 合同签订后，二原告依约定于2014年10月5日付清了购房款，同时交纳了该房屋的相关契税、房屋维修基金、价格调节基金、两证费等费用。被告也于2014年10月5日向二原告交付了该房屋，但是至今未按约定为二原告办理不动产权证书，以致成诉。 本院认为，本案系一起房屋买卖合同纠纷。根据双方的诉辩意见，争议焦点为：1.二原告主张被告办理案涉房屋不动产权利证书的诉求是否成立;2.二原告主张逾期办证的违约金是否已经超过诉讼时效期间。 关于第一个争议焦点本院分析如下：从本院已采信的证据及查明的事实来看，原、被告签订的《合同书》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同依法成立并生效，双方均应全面履行合同义务。根据双方合同约定，产权登记约定在该房屋交付二原告后被告一年内代办好产权证，而这种办证义务从本质上讲属于所有权交付，属于物上所有权。根据相关法律规定，物权不受诉讼时效的限制，购买人有权随时主张开发商协助办理产权证书。本案中被告收取了二原告的办证所需相关税费，理应按合同约定为二原告办理好房屋不动产权证书，并将证书交付给二原告，可是被告至今未履行该项义务。故对二原告要求被告为其办理不动产权证书的诉讼请求，本院予以支持。 关于第二个争议焦点本院分析如下：根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”本案中二原告主张被告支付逾期办证所产生的违约金，属于债权请求权，应当受上述法条二年诉讼时效的限制。换言之，二原告应当在其权利受到侵害之日起二年内主张权利，否则将丧失胜诉权。同时，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”本案被告于2014年10月5日向二原告交付了该房屋，按双方合同约定是交房后一年内由被告代办好不动产权证书，那么二原告向人民法院主张保护其民事权利的诉讼时效期间应从2015年10月5日至2017年10月4日止。但是从二原告出示的证据及本院查明的事实来看，不能证明二原告在上述期间一直在要求被告履行办证义务，也不存在中断并引起诉讼时效期间重新计算的情形，应承担举证不能的法律后果。故对二原告主张逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告怀化万方房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内为原告卢凤秀、曹心华购买的沅陵县沅陵镇哈尔街兴业小区3栋2单元204号房屋办理不动产权证书； 二、驳回卢凤秀、曹心华的其他诉讼请求。 案件受理费80元，减半收取计40元，由被告怀化万方房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审判员  李金球 二〇二〇年五月二十七日 书记员  张亚萍 附相关法律、司法解释条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。