江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0303民2471号 原告：陈启洪，男，1962年10月7日生，汉族，住江苏省徐州市鼓楼区。 被告：徐州市商业贸易总公司，住所地江苏省徐州市淮海食品城6-7号楼18号。 法定代表人：于宗华，总经理。 委托诉讼代理人：张玉龙，江苏帝伊律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李冬冬，江苏帝伊律师事务所律师。 原告陈启洪与被告徐州市商业贸易总公司(以下简称“商贸公司”)合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告陈启洪、被告商贸公司的委托诉讼代理人王鑫到庭参加诉讼。后因案情需要，本案转为普通程序，依法公开开庭进行了审理。原告陈启洪、被告商贸公司撤回对王鑫的委托诉讼代理，另行委托诉讼代理人张玉龙、李冬冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈启洪向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认被告履行合同违约；2.判令被告赔偿原告损失504000元（先期按半价赔付其余保留追诉权利）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年5月15日原、被告签订《合同书》，将闲置十年总营业面积6万平方米的烂尾楼，委托原告进行具体的施工和工程验收，开办徐州市淮海食品城小食品酒类市场。在合同中约定现就乙方购买或承租甲方的淮海食品城小食品酒类市场开发经营启动市场事宜自愿达成以下协议，说明原、被告签订的合同所约定的事项是原、被告双方真实意思的表达，合同内容符合国家行政及法律规定，是合法有效的合同，双方应按合同法第八条履行各自义务。合同第1条约定，被告已涉及多项合同违约乙方购买和承租上述房屋初步确定从事酒水、小食品批发等项目经营，市场名称拟为徐州淮海食品城小食品酒类市场。工商登记手续有甲方协助乙方以乙方名义负责办理营业执照，说明被告约定移交原告的范围是甲方所属的淮海食品城小食品酒类市场，总营业面积6万平方米的所有小食品酒类市场。合同第2条第5款约定乙方再投入1700万预约甲方部分已按揭贷款的营业房，说明原告对被告按揭贷款的6000余平方米已预约购买，被告是经过合同确认的。合同第8条约定甲方保证水通、电通、屋面防水，其工程建设由甲方委托乙方后，乙方负责具体施工工程验收工作，说明甲方是其保证的项目涵盖水、电、屋面防水所有施工该项目的责任主体，原告只是在接收甲方委托后，负责具体的施工和验收工作并没有消防施工的资格和消防验收的主体，而甲方签订合同后，没有保障原告水通、电通、屋面防水的承诺，致使原告遭受渗漏损失达到30余万元。合同第11条第1款约定乙方购买甲方房产的预约约定，根据市场发展需要，甲方所拥有的部分按揭房，甲方以预约的价格出售给乙方，乙方以先租后买的形式进行运作经营启动市场或给1号楼市场配套使用，合同签订后二年内免收租金作为启动市场的优惠条件，说明合同约定原告启动市场所得收益是被告约定的提供以原告购买或承租被告按揭房所获得的合同签订后贰年内免收租金的优惠条件为收益，损失是6000平方米×7元/平方米×12个月×2年=1008000元。综上，被告在履行合同过程中，没有按照合同约定履行责任义务，请求法院判如所请。 被告商贸公司辩称，原告基于2009年5月15日签订的合同提起诉讼，该合同性质属于合作框架协议，就淮海食品城小食品酒类市场一号楼达成合作事宜并签订合同，该合同第一条约定一号楼市场配套房屋的问题，属于预约合同。2010年2月9日原、被告签订会议纪要再次重申双方的合作权利、义务关系进行书面约定，该会议纪要对双方此前存在纠纷均作出处理决定，双方互不承担责任。原告的诉请已经超过诉讼时效，从2010年2月到原告第一次诉讼，已经超过两年时间。原告此次起诉要求赔偿数额无事实及法律依据，合同性质不明，权利义务混乱不堪，既有原告投资内容，又有租赁性质，还有预售内容，导致权利义务无法厘清。如果是施工合同，原告无相应资质，合同无效，不存在违约之说。如果是租赁合同，原告未缴纳租金，属于原告违约。如果是预售合同，双方并未就销售合同达成合意。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。 就案件事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2009年5月15日，原告陈启洪（乙方）与被告商贸公司（甲方）就乙方购买或承租甲方的淮海食品城小食品酒类市场开发经营启动市场事宜签订《合同书》，约定：“一、甲方所属的淮海食品城小食品酒类市场，总营业面积约6万平方米，一期先启动其中1号楼，建筑面积约1万平方米，其中甲方自有房产2329.73平方米。建筑结构类型为框架。乙方购买和承租的上述房屋初步确定从事酒水、小食品批发等项目经营，市场名称拟为‘徐州市淮海食品城小食品酒类市场’，拟定于8月18日开业。工商登记手续由甲方协助乙方以乙方名义负责办理，签订合同20天内，注册资本由乙方出资500万元，办理营业执照，办证费用由乙方承担。签订合同10天内，乙方打入双方指定银行账户100万元作为市场开办费用。二、甲方1号楼自有房产以约定价格出售乙方，1号楼市场由乙方投资装修、包装、宣传、招商、启动市场。乙方投资方案：计划总投资3000万元。1：购买甲方房产面积、价格与费用：按建筑面积计算售价：1号楼大厅商铺（商铺号以售房合同书为准）建筑面积共计1838.62平方米，售价为每平方米2400元，总金额为人民币肆百肆拾壹万贰仟陆佰捌拾捌元整。2、投入200万对市场外围环境改造，规范市场外围停车管理，安保环境及景观设计，恢复建设路边花坛、停车场整改，停车划线，修建值班岗亭，安装监控设备，给市场启动创造一个整洁安全的外部环境。3、投入100万元组建一支精干的市场运营管理团队进行广告、策划营销、办公设备和招商。4、在甲方协助乙方办理市场工商营业执照后，乙方投入200万对市场内部进行装修改造。5、乙方再投入1700万，预约购买甲方部分已按揭贷款的营业房。为保证合同履行，签订合同时，乙方交付甲方履约保证金100万元，市场开业后十日内甲方返还乙方90万元。三、关于经营用房产权不属于甲方部分，由乙方根据市场规划统一管理，由乙方回购或租赁，甲方协助乙方办理。四、乙方所购及营运房产，甲方要争取政府政策解决产权证明书和土地证等遗留问题。五、甲、乙方合作开办市场的责任义务：乙方负责启动市场程序方案设计，邀请策划团队，对市场进行系统策划及运作；甲方积极协助乙方，配合乙方启动市场。六、乙方应于2009年6月10日之前委托有关单位进行装修设计，1个月内开始委托施工单位实施装修。甲方给乙方装修市场的期限为90日。七、乙方在装修过程中，不得改变1号厅内甲方已出售商铺的布局和位置，不得改变房屋整体结构，如需改变房屋的整体结构时，应征得甲方的书面同意，费用由乙方自行承担。如未征得甲方书面同意擅自改变房屋结构，改变甲方已出售商铺的布局位置或因使用不当等其它人为因素造成房屋损坏的，乙方应负责恢复原状或照价赔偿。八、甲方以现有条件提供给乙方的经营用房，乙方应对电力供应，电路和消防设施予以改造，乙方应根据需要提出变更或改造方案。经营区域外由甲方投资，经营区域内（含喷淋设施、消防控制室设施等）由乙方投资，必须相关部门验收合格。甲方保证水通、电通、屋面防水，甲方提供市场电力容量为320千瓦时，乙方需增容，增容费由乙方承担，市场如需投保，房屋财产意外保险费由乙方承担。其工程建设由甲方委托乙方后，乙方负责具体施工和工程验收工作。九、乙方正常经营过程中所产生的水、电费用，乙方按水、电表的实际指数据实向甲方一并交纳，并不得拖欠。如乙方拖欠水、电费造成水、电不能正常供给时，其责任由乙方自行承担。十、乙方因经营需要，如需在沿路两侧设立广告导向牌或在路口处增设市场广告门楼，甲方应积极配合乙方办理相关审批手续。十一、（一）乙方购买甲方房产的预约约定：根据市场发展需要，甲方所拥有的部分银行按揭房，甲方以预约价格出售给乙方，乙方以先租后买形式进行运作经营启动市场或给1号楼市场配套使用。合同签订后2年内免收租金作为启动市场的优惠条件。第3年每月租金标准为10元每平方米（建筑面积）。以后每年按20%的增长递增，直至增加到月租金35元每平方米为止，以后不再递增（合同期内）。如启动2号、3号、4号楼作为市场，根据本合同条件依据市场行情另签订补充协议。乙方需购买产权的按揭房产约定价格分为两个标准：1、乙方在启动市场开始3年内即2012年以前购买房产按2800元每平方米（建筑面积）；2、2012年以后，每年按200元每平方米递增。在预约期间，甲方有权随时向他人售房，不受预约条件约束。（二）房产租赁协议：1、乙方承租甲方房屋的租赁期为10年。即从2009年8月18日起至2019年8月18日止。期间如遇市政改造或银行按揭收回房产等不可抗力因素，双方互不承担责任。2、乙方应于每半年租期前一个月一次性向甲方支付半年租金。如乙方拖欠租金，每天按年租金总额的1%收取乙方滞纳金。如乙方拖欠租金超过三个月时，甲方有权终止合同。3、租赁期届满时，乙方如欲继续使用上述房屋应提前一个月与甲方协商，在同等条件下乙方享有优先权，双方应当另行签订合同书；如不愿意继续承租（包括乙方提前终止、解除合同的情形），乙方应自租赁关系终止后十日内将房屋归还甲方，否则乙方仍应按年度最后月份租金标准向甲方支付租金。十二、合同履行期限届满或市场未启动起来而终止解除合同，乙方投入的装修改造设施、消防设备等，凡不动产部分一律无偿归甲方所有，乙方不得拆除；凡动产部分乙方可自行搬走，或经双方协商同意，作价给甲方。否则，视为违约。租赁期内，遇市政改造等政府政策性因素，造成合同终止，投入市场的固定资产赔偿原则执行“按各方投入比例谁投入谁赔偿”原则。十三、乙方所承租的房产或购买房产未付清购房款前，在未经甲方同意的情况下，不得擅自作抵押，否则，由此而产生的责任一律由乙方来承担。乙方在经营过程中所产生的全部债权债务由其享有和承担。十四、本合同未尽事宜，双方经协商同意可另行签订补充合同，补充合同与本合同具有同等法律效力。十五、本合同一式肆份，甲乙双方各持两份，自双方签字盖章之日起生效。” 2009年8月17日，原告陈启洪作为乙方与被告商贸公司作为甲方签订《合同条款补充纪要》，约定一、关于配套按揭房问题，配套面积乙方不提要求，按合同规定为一部分按揭房进行配套，可为1千平方米、2千平方米、3千平方米等，视甲方情况给予乙方配套，甲方以相对集中的通道给予乙方配套；甲方非按揭房产（正常房产），乙方租赁使用。二、关于好吃一条街问题，整个3号楼，乙方于2010年3月1日前启动，启动时，甲方就以现状与其合作。如2010年3月1日前不启动3号楼，则甲方随时有权收回和追偿乙方租金（按每平方米月租金10元计算）。三、启动和配套的房产：甲方以现状交付乙方，对配套房产甲方不投入完善，以现有条件交乙方使用。四、欠乙方工程款，在甲方资金许可情况下，考虑支付乙方部分现金。 被告提交2010年2月9日双方达成的《会议纪要》一份，载明主题为协商双方合作启动1#楼合同、承包物业管理存在的问题和华泰公司提出的八条意见，双方以联合办公会形式，进行研究解决。会议就双方启动1#楼合同、承包物业管理存在的问题和华泰公司提出的问题进行了认真协商，达成一致意见。现纪要如下：双方达成启动1#楼和物业管理付出了努力，但至今未开业，且一直都在提问题、提要求。为再次支付华泰公司，双方均表示要通过本次会议一次性彻底解决所存在的问题，双方本着互相理解，互相支持原则进行了协商。一、要求逐步解决遗留问题（房产证、土地证、电力）。这一问题双方洽谈合作前就已明确告知陈启洪。这一问题不是企业能答复的。“两证”政府正在解决，企业无法答应。电力也需政府协调才能上正式电。双方均理解并同意，尊重现实条件，积极争取政府办理……三、要求在目前未使用的楼梯间改造使用创收。今天明确准确位置。正常使用的必须保留，保证消防通道，关于4#（6-7#），保证2个踏步楼梯，1个坡道楼梯畅通；给华泰一个坡道，学生公寓楼梯一个，面对1#的楼梯边口给华泰；华泰要符合消防法且不破坏结构。动工前要报商贸公司一份平面图和说明。关于1#楼，要保证三个楼梯畅通，1#东南角的楼梯做王收尾工作收回交老陈，一个坡道楼梯老陈已改造使用，现同意但要处罚。关于2#电梯间，我们移电（投入约六千元），华泰铺地，不改造结构，租金归商贸，物业管理费归华泰。原则上2#楼不给华泰使用，3#楼启动市场时另签补充协议。六、关于配套房产问题：配套房产已配合完毕，物流公司用房商贸原则上不同意、不支持，要清理。如物流租用则房租归商贸，物业管理费归华泰。华泰确实有困难，需配合业户仓储工作，经商贸班子研究，根据华泰启动市场表现，可酌情再给予支持。七、关于华泰要求用电管理权。要，则全部归华泰，管理、损益、收费、电差均归华泰承担；不要，仍由商贸管理。华泰确需停电要书面告知商贸，且停电要合情、合理、合法情况下，先告知用户后，商贸方可停电，因停电造成一切损失由华泰全部承担。八、关于用工权，按《劳动法》管理。本次会议双方统一思想、统一认识，达成一致。关于华泰启动1号楼问题和物业管理问题本次会议均已全部解决，商贸不再负任何责任。华泰不得再提新要求。同时华泰要切实把精力投入到1号楼启动，确保今年“5.1”前开业，如不能“5.1”前开业，则视为华泰违约，双方关于1号楼合作合同和物业公司承保合同自动解除，互不赔偿，华泰无条件退出。物业管理要深入、认真、加强管理，增加保安人员……。 原告主张诉请为6000平方米的房屋可免费给其使用2年，当时房租为7元每平方米，计算2年，为1008000元，此次主张504000元。 本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。再根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。原、被告双方在2009年5月15日签署的合同中约定“合同签订后2年内免收租金作为启动市场的优惠条件”，应自合同签订后2年期限届满之日作为原告知道或应当知道权利受损害之日的诉讼时效起算点，至原告本次提起诉讼已明显超过法律规定的诉讼时效。 此外，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告主张被告应给予其6000平方米的房屋2年租金的损失，但2009年5月15日双方签订的合同及2009年8月17日签订的合同条款补充纪要仅显示被告给予原告房屋2年免费使用作为启动市场的条件，并未对具体房屋的面积作出约定，且该合同约定在预约期间，被告有权随时向他人售房，不受预约条件约束。故该合同的此条约定系预约条款，原告并未举证证明双方在签订该合同后实际履行了该合同，故原告据此要求6000平方米用房2年的租金损失于法无据，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下： 驳回原告陈启洪的诉讼请求。 案件受理费8840元，由原告陈启洪负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  吕 婷 人民陪审员  杨云霞 人民陪审员  孙庆敏 二〇二〇年五月十八日 书 记 员  侯亚菲