广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终3671号上诉人（原审原告）：周星钻，男，1974年4月10日出生，汉族，住广东省广州市增城区。上诉人（原审原告）：周桂云，女，1979年1月11日出生，汉族，住广东省广州市增城区。上列两上诉人的共同委托代理人：朱智锟、温建锋，广东德比律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州市增城区荔城街城丰村新汤经济合作社，住所地广东省广州市增城区荔城街城丰村新汤路1号。负责人：汤凯文。委托诉讼代理人：向焘，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原审被告：林再意，男，1982年1月25日出生，汉族，住广州市增城区。原审被告：广州市华圣按揭咨询有限公司，住所地广东省广州市增城区荔城街富宁路118号首层。法定代表人：郑明洪。上诉人周星钻、周桂云、广州市增城区荔城街城丰村新汤经济合作社（以下简称新汤合作社）、原审被告林再意、广州市华圣按揭咨询有限公司（以下简称华圣公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初3662号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。周星钻、周桂云上诉请求：1.维持一审判决第一、二、三项；2.撤销一审判决第四、五项；3.改判新汤合作社赔偿周星钻、周桂云房屋装修损失57858元；3.改判新汤合作社赔偿周星钻、周桂云房屋差价损失809896元；5.一、二审诉讼费用均由新汤合作社承担。事实和理由：一、一审法院认定部分事实不清，一审判决显失公平，明显不当，依法应当撤销并改判。第一，周星钻、周桂云已经对涉案房屋进行装修且居住至今，该装修属于周星钻、周桂云的损失，应当支持房屋装修损失57858元。涉案房屋客观上是存在装修，且周星钻、周桂云已经举证证明支出57858元，不可否认已经装修的事实。同时，广东美佳联房地产与土地评估咨询有限公司出具的《房地产估价报告》第六页（2）建筑物实物状况“装修部分”包括了外墙、内墙、地板、天花、门窗、卫生间。这足以证明存在装修的事实，合同解除后，该附属在房屋的装修拆除费用过高且强行拆除可能损坏房屋结构，没有必要拆除，新汤合作社违约在先，应当由新汤合作社赔偿周星钻、周桂云的全部装修损失。第二，周星钻、周桂云的房屋差价损失809896元应当依法全部支持。首先，一审判决书已经认定新汤合作社在与周星钻、周桂云合同未解除的情况下就恶意一房二卖出售给汤达超、汤庆铭的行为属于违约行为，导致周星钻、周桂云无法再继续居住在涉案房屋，造成周星钻及周桂云需再另行出资购买其他同等的房产。该《房地产估价报告》评估的2017年3月7日的估价价值为1699896元，该房屋估价与周星钻、周桂云在2013年2月27日的合同购房价98万元的房屋差价损失为809896元。其次，《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》规定，房屋买卖合同因一方当事人违约被解除的，守约方可以要求违约方赔偿房屋差价或者转售利益等可得利益损失。计算损失时，应当扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方因此获得的利益以及取得利益需要支出的必要费用，并综合考虑守约方的履约情况等确定，但不得超过违约方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。根据该规定，一审判决也忽略新汤合作社出售给汤达超的转售利益42万元（131万元出售）以及房屋差价809896元之间的综合考虑。最后，周星钻、周桂云作为善意的购房者，购房的目的就是为了居住，且目前周星钻、周桂云名下也没有其他房屋，在解除合同后肯定要重新购买新房屋，按照目前的市场价格，周星钻、周桂云是无法以2013年的89万元购买同地段同楼层的商品房，且目前涉案楼盘的市场价格都到达每平方18000元，所以，评估的房屋差价损失809896元也是无法弥补周星钻、周桂云重新购买新房的损失。新汤合作社针对周星钻、周桂云的上诉请求辩称：周星钻、周桂云刻意隐瞒事实，回避其在涉案房屋应承担的相应税费，拖延办证，致使网签，房贷过期。对方恶意违约在先，导致我方经济损失。新汤合作社上诉请求：一、撤销一审判决第四项判决，驳回周星钻、周桂云该项诉讼请求；二、本案诉讼费用由周星钻、周桂云承担。一审判决判决新汤合作社向周星钻、周桂云赔偿房屋差价40万元，新汤合作社对此有异议，理由如下：一、周星钻、周桂云不预先交纳增加的税费是导致双方产生纠纷的根源，新汤合作社多次通知周星钻、周桂云前来办证，但周星钻、周桂云一直不办理过户，导致剩余房款也无法给付，已经构成了根本违约1、先行缴纳增加的税费是办证的前提，是周星钻、周桂云必须履行的先合同义务。双方签订《裕丰名苑住宅单位定购合同》第5条第2款约定，办理产权过户过程中产生的营业税、营业税附加税种、所得税及土地增值税等税项，按评估价或网签价计收，该笔费用暂时无法准确确定，可同开发商与乙方各负责一半。周星钻、周桂云之前已经预交了3万元办证押金，但由于后来税收政策调整，导致之前预料的税款增加，自然业主和新汤合作社所要交纳的税款都要相应增加，这一点合同中也明确说明了“该笔费用暂时无法准确确定”。周星钻、周桂云庭审中以合同第9.4条的约定来抗辩其无交纳新增加税费的义务。当初制定合同时，是无法预知税费会增加，9.4条约定只是针对先缴纳的3万元而说的，且该条内容只是说办出证后进行费用结算，并没有约定谁先交纳税款，代理人认为应先由新汤合作社交纳税费，待办出证后再结算完全是对该条错误的理解。按照签订合同时由业主预交税费的规则，后面新汤合作社也有权要求业主相应预交增加的税费。办出证后，在税金的缴纳方面执行“多除少补”的原则。所以，由于税务部门核算的税款增加，新汤合作社完全有预先补交的义务。2、新汤合作社已经履行了告知义务，多次催周星钻、周桂云前来交纳税费和办理过户手续，但周星钻、周桂云既不预先缴纳增加的办证税费，也不前来办理过户手续，已经先行构成违约。新汤合作社提交的证据可以看出，新汤合作社六次发函，七次短信，还多次打电话，要求周星钻、周桂云前来交纳税费办证，但周星钻、周桂云一直不予理睬。这可以充分证明周星钻、周桂云已经根本违约。虽然庭审中周星钻、周桂云不确认收到上述函件和短信，但其代理人发言中多次称“退一步讲，即使收到这些函件……”。从函件和短信中可以看到，新汤合作社所寄的地址是周星钻、周桂云的身份证地址，也是周星钻、周桂云现在所居住的地址，电话180××××6583、137××××1830均是周星钻、周桂云两人的电话。EMS作为国家邮政部门，不可能不打电话给周星钻、周桂云。短信也是两人的电话号码，不可能接收不到（庭审中新汤合作社说是定购合同中所写，现纠正一下，是认购书上记载了这两个电话号码，现重新提交认购书为证据以核对）。业主们因为税费的问题向电视台报料，广东电视台今日关注、DV现场均前来报道过，新汤合作社于2016年7月28日、8月13日、10月24日在楼盘大堂张贴告示、通知，要求业主们前来办理过户，可以说这事人尽皆知。从函件的内容可以看出，2016年9月12日的《关于前来办证的催告函》，从题目就已经一目了然，内容中要求周星钻、周桂云补交34656.47元税费，并告知“接函后请于2016年9月27日前来办理缴纳税款及办理过户手续”，这里已经充分告知了周星钻、周桂云缴纳税款和办理过户。2016年9月28日发出的《至尚未办证业主的函》中，也明确告知了周星钻、周桂云应当补交的税费38690.27元（包括产生的滞纳金）。2016年8月5日的短信中催促周星钻、周桂云于2016年8月15日前来办理过户手续，10月11日中的短信催促周星钻、周桂云于2016年10月15日前来办理过户手续。另外，新汤合作社的工作人员还多次打电话给周星钻、周桂云，要求其前来办理过户手续，但周星钻、周桂云一直不予理睬。税费增加的问题，两百多户中，绝大部分都按合同约定交纳了增加的税费，顺利办好了过户手续。只有44户认为新增加的税费应由新汤合作社交纳。这44户业主曾经多次在新汤合作社办公处闹过事，南方电视台也来采访过，可以说闹得满城风雨。44户业主又向增城区法院起诉要求过户，后来政府组织过多次调解，其中41户撤诉，仍然按合同约定补交了税费，已经办理了过户。起诉前，新汤合作社已经将李永锋、赖泳诗、周星钻这三户另行出售，李永锋、赖泳诗由于先行将房屋查封，故未完成过户手续，本案房产被过户给了汤庆铭。周星钻、周桂云称不知要补交税费与事实不符。3、周星钻、周桂云已经违反了《补充协议》的约定，构成了违约。这个楼盘与其他楼盘不同之处在于，业主只需要交纳首期款，便可以交楼，交楼后再办理按揭手续，然后过户，过完户办理抵押登记，银行再放按揭款给新汤合作社。双方签订的《补充协议》第三条约定，若不能办理银行按揭手续，则应在10天内缴清余下房款，否则甲方有权将该房屋按合同价或乙方所缴的房款退还并收回该房产（不计利息及装饰款）。如因乙方原因未能将该住宅过户导致该住宅所有权发生变化，一切责任由乙方负责，与甲方无关。新汤合作社分别于2015年8月27日、2015年12月24日、2016年3月9日为周星钻、周桂云办理了三次网签，《广州市存量房买卖合同》第一、二次约定2015年12月31日，第三次约定2016年12月31日前办理过户手续，但新汤合作社一直拒绝交纳税费，也不前来国土部门办理过户手续，导致网签合同失效，失效后周星钻、周桂云再未办理续期。新汤合作社投入巨资开发楼盘，肯定要收回投资，由于周星钻、周桂云一直不来办理过户手续，未办理出房产证，银行办理不了抵押，导致放不出剩余房款给新汤合作社，给新汤合作社造成损失。新汤合作社在实在无奈的情况之下，才将房产另行出售的。办理按揭手续是一个完整性的，周星钻、周桂云虽然取得了同贷书，但未完成过户抵押登记手续，那么就应当按合同约定在10天内缴清余下的房款，但由于周星钻、周桂云一直不缴纳余款，新汤合作社有权根据《补充协议》第三条的约定收回房产另行出售，现在住宅所有权发生变化，一切由周星钻、周桂云负责。二、由于周星钻、周桂云构成了根本性违约，新汤合作社已经与周星钻、周桂云解除了合同，有权另行出售。根据《合同法》第九十四条、第九十六条规定。新汤合作社于2016年9月12日向周星钻、周桂云发出《关于前来办证的催告函》，告知其15日内未履行合同义务，将解除合同，通知已经到达对方。周星钻、周桂云仍然一直不来交纳税费，新汤合作社已经解除了合同，从这个角度来看，新汤合作社也有权另行出售。三、从李永锋的一二审判决来看，新汤合作社也不应承担责任。从（2017）粤0183民初570号民事判决书的判决看，一审法院认定《定购合同》5.2条的约定是合法的，双方应当切实遵守。最高人民法院在（2007）民一终字第62号民事判决书中也认定关于税费负担的约定属合法有效的协议。所以，《定购合同》中约定各负一半税费的约定是合法有效的，周星钻、周桂云不履行交纳增加税费的义务完全是违约行为。（2019）粤01民终1759号民事判决书虽然改判认定《定购合同》有效，要求新汤合作社协助过户。但在对于李永锋要求新汤合作社支付未办证的违约金问题上，二审法院的意见是“双方就税费交付问题产生分歧，导致未依约办证，相应后果就由双方各自承担”。虽然1759号判决是关于办证的问题。新汤合作社将房屋另行出售，同样就是不为周星钻、周桂云办理过户的行为，所以两个案件中的法律性质是一样的。既然在李永锋的案件中，二审法院的意见是后果由双方各自承担，那么本案中在周星钻、周桂云违约的情况下，应当参照该判决法律后果由双方各自承担。新汤合作社的法律后果就是将收取了周星钻、周桂云的款项全部返还给周星钻、周桂云，周星钻、周桂云的法律后果就是造成的各种损失应由其自行承担，不应由新汤合作社赔偿。周星钻、周桂云针对新汤合作社的上诉请求辩称：1.周星钻已经提前缴纳办证费用3万元，根据双方签订合同的第9.4条的约定，先办房产证后双方根据本合同的约定凭正式的合同、发票结算费用。新汤合作社必须先将涉案房屋过户到我方名下，才能核算具体的税费以及其他金额。在未核算的前提下，周星钻、周桂云提出拒绝缴纳不支付税费是属于合理的抗辩。根据二手房的交易规则以及流程，先是到房管部门递件过户然后再去缴税，才能知道具体缴税的金额，但是新汤合作社并未先履行过户递件等手续，新汤合作社所提供发函短信等通知均没有原件，并且通知方不是新汤合作社或者其负责人，我方一直在外地工作，从未收到过该函件。关于新汤合作社发送的解除通知书是不合法的，没有解除效力。林再意、华圣公司经本院传唤，逾期未到庭参加诉讼，亦未向本院提交意见。周星钻、周桂云向一审法院起诉请求：一、解除周星钻、周桂云与新汤合作社于2013年2月27日签订的《裕丰名苑住宅单位定购合同》；二、新汤合作社向周星钻、周桂云返还已付房款27万元及利息98550元（以27万元为基数，每年按照年利率6%计算，从2013年2月28日计算至付清之日止）；三、新汤合作社立即返还周星钻、周桂云已支付的办证费3万元、维修基金12915元、按揭保险费1万元、服务费500元、物业费738元共计54153元及利息（以54153元为基数，每月按照中国人民银行同期同类贷款利率标准，从起诉之日起计算至付清之日止）；四、新汤合作社赔偿周星钻、周桂云房屋增值部分损失40万元（具体金额以评估金额为准）；五、新汤合作社赔偿周星钻、周桂云已付购房款一倍的赔偿款27万元；六、新汤合作社赔偿周星钻、周桂云物业费用损失7478.15元；七、新汤合作社赔偿周星钻、周桂云房屋装修损失57858元；八、林再意、华圣公司对新汤合作社的上述款项承担连带赔偿责任；九、本案诉讼费用由新汤合作社、林再意及华圣公司承担。一审法院查明事实：2013年2月27日，新汤合作社的销售代理人黄卫（甲方）与周星钻、周桂云（购买人，乙方）签订《裕丰名苑住宅单位定购合同》，载明“……第一条本楼盘为新开发但按二手楼交易程序进行销售的新建毛坯房。……第二条房屋座落、楼层、编号、一手业主情况预售住宅单位位于荔××大道北裕丰名苑肆幢壹拾壹层零肆号，……第三条房屋面积、销售价格：1、预售房屋面积暂定123㎡，……3.2预售房屋价格按照如下第1种方式确定：（1）按房屋预售单价7235.77元/㎡确定，……第四条房屋总价、付款、优惠……4.1、预售房屋总价暂定为大写捌拾玖万元整。……4.2、签订定购合同后即付定金大写伍万元人民币，十天内支付总房价的30%，即贰拾柒万元整。……首期款必须在2013年9月30日前付清，剩余房款由银行按揭房款。……第五条纳税、办证、过户、按揭及费用5.2、办理产权过户过程中将会产生一定的营业税、营业税附加税种、所得税及土地增值税等税项，按评估价或网签价计收，该笔费用暂时无法准确确定，可同开发商与乙方各负责一半，由开发商负责部分由甲方直接支付，与乙方无关；5.3、办理产权过户过程中将会产生一定的其他费用，包含但不限于契税、交易税、房屋测绘费、产权登记费、评估费及银行按揭费用等，此费用全部由乙方自选负担。5.4、甲方按￥500元/户的标准收取乙方代办过户服务费……第六条交楼时间6.1、楼盘整体交楼时间为2013年9月30日……”。2013年2月28日，周星钻支付涉案房屋购房首期款270000元。2014年3月27日，周星钻支付涉案房屋办证费30000元，物业维修基金12915元，服务费500元，预收办证律师费、备案预告登记费、按揭保险费等10000元。由裕丰名苑项目部分别开具《收据》并加盖裕丰名苑项目部财务专用章给周星钻、周桂云收执。同日，周星钻、周桂云支付涉案房屋2013年12月至2014年3月物业管理费738元，由广和物业裕丰名苑管理处开具《收据》并加盖广和物业裕丰名苑管理处收费专用章给周星钻、周桂云收执。2014年5月16日，新汤合作社（甲方）与周星钻、周桂云（乙方）签订《补充协议》，约定：“鉴于本楼盘为新开发但按二手交易程序进行销售的新建毛坯房，先交楼后出房产证的特殊情况……该住宅单位位于荔××大道北‘裕丰名苑’肆幢壹拾壹层零肆号房……如因乙方原因未能将该住宅过户到乙方名下，甲方有权停电停水至乙方配合至该住宅过户完成并办理银行按揭手续。若不能办理银行按揭手续，则应在10天内缴清余下房款，否则甲方有权将该房按合同价或乙方所缴的房款退还并收回该房产（不计利息及装饰款）。如因乙方原因未能将该住宅过户导致该住宅所有权发生变化，一切责任由乙方负责，与甲方无关。”。2017年1月16日，新汤合作社（卖方）与汤达超（买方）、王牌置业公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，载明“……买卖双方就买卖位于增城市××城街××房（以下简称该物业）的所有买卖条件达成一致意见，签订协议如下：……二、买卖双方同意该物业总价为人民币壹佰叁拾壹万零仟零佰零拾零元整（￥1310000元）……”。2017年5月11日，广州市增城区国土资源和规划局出具《登记薄查册》，载明“房屋座落增城区荔××××1104，产权人汤庆铭，缮证日期2017年3月7日”。2018年1月16日，广州市房屋交易监管中心出具《关于查询网签情况的复函》，载明“周星钻：2018年1月10日，你向我中心申请增城市××城街××房的存量房买卖合同网签记录。经查存量房网上交易管理系统，现将有关情况复函如下：2015年8月27日，华圣公司通过存量房网上交易系统制作了存量房买卖合同（合同编号：150××××6012，附件1），该合同分别于2015年12月24日、2016年3月9日办理了合同变更手续（合同编号：151××××082Ｘ，附件2、合同编号：16030093397，附件3），2017年1月16日办理了撤下手续。2017年2月13日，华圣公司通过存量房网上交易系统制作了存量房买卖合同（合同编号：17020134921，附件4），2017年2月16日办理了撤下手续。此复。附件：1、存量房买卖合同系统截图（合同编号：150××××6012）2、存量房买卖合同系统截图（合同编号：151××××082Ｘ）3、存量房买卖合同系统截图（合同编号：16030093397，附件3）……”。其中附件1的存量房买卖合同为新汤合作社与周星钻、周桂云签订、中介机构为华圣公司，房屋价款为885800元。付款方式为按揭付款。附件2的存量房买卖合同为新汤合作社与周星钻、周桂云签订，中介机构为华圣公司。房屋价款为423850元。付款方式为一次性付款。附件3的存量房买卖合同为新汤合作社与周星钻、周桂云签订，中介机构为华圣公司，房屋价款423850元，付款方式为一次性付款。本案审理过程中，周星钻、周桂云向一审法院申请对新汤合作社价值1158039.15元的财产予以查封、冻结，并提供广东合润融资担保有限公司担保函作担保。一审法院于2019年4月23日作出（2019）粤0118民初3662号《民事裁定书》，裁定查封冻结新汤合作社价值1158039.15元的财产。经周星钻、周桂云申请，一审法院委托广东美佳联房地产与土地评估咨询有限公司对涉案房屋在2017年3月7日的价值进行评估。广东美佳联房地产与土地评估咨询有限公司于2019年10月14日作出粤美评报字F19A071（2019-FA073）号《房地产估价报告》，估价结果为涉案房屋在价值时点的评估单价为13200元/平方米，评估价值为1699896元（该评估价值已包含土地使用权和建筑物的价值，未包含未来发生转让时应缴纳的税、费等款项）。周星钻、周桂云为此支付评估费6750元。周星钻、周桂云以上述评估价格无法反映正常的市场价格为由向一审法院申请重新评估。庭审中，周星钻、周桂云、新汤合作社、林再意、华圣公司明确本案为房屋买卖合同纠纷。周星钻、周桂云与新汤合作社确认涉案房屋约在2014年5月交付周星钻、周桂云使用。周星钻、周桂云提交购买装修材料、家私等的票据及支付餐费、人工等票据到庭主张装修损失，新汤合作社、林再意、华圣公司对此均不予认可，提出上述票据不足以证据所购买的材料、家私是用于装修涉案房屋，周星钻、周桂云并未对涉案房屋进行装修，仅是更换了大门。周星钻、周桂云提交银行账户历史明细清单以证明其物业费损失7478.15元，新汤合作社、林再意、华圣公司对此不予认可，提出该费用并非由其收取，周星钻、周桂云应向物业公司主张。经审查，自2014年4月至2017年3月每月上述银行账户历史明细清单显示有摘要为“管理”项的支出。新汤合作社提交落款日期为2016年9月12日，内容为限期补交税费34656.47元否则诉讼解除合同的《关于前来办证的催告函》及快递详情单；落款日期为2016年9月28日，内容为补交税费则免交面积差款，不愿补交税费则需承担面积差款再办理房产证的《致尚未办证业主的函》；落款日期为2016年10月18日，内容为以双方签订的合同无效为由通知周星钻、周桂云前来领取首期款的《通知》；备注为通知处理房屋函、律师函、催告房屋处理通知函的快递详情单；内容为催办过户手续逾期将终止合同、限期办理退回首期款手续、通知已收回房产另行出售的手机短信截图照片；通知周星钻、周桂云领取退回的首期款的电话录音；关于涉案房屋所在楼盘业主针对新汤合作社要求补交税费提出异议的电视报道；关于原购房者对涉案房屋所在楼盘部分房屋被新汤合作社另售他人提出异议的电视报道；公告栏粘贴要求业主缴纳税费办理过户手续的告示、通知照片到庭拟证明新汤合作社多次催告周星钻、周桂云办理缴纳税款及过户手续否则解除合同，通知周星钻、周桂云前来领取首期款，其将收回房屋另售，周星钻、周桂云不予理睬及办理。周星钻、周桂云对新汤合作社的上述主张不予认可，提出上述书面函件及短信其均未收到，新汤合作社亦未能提交上述函件的妥投证明及短信的原始载体。周星钻、周桂云陈述：一、周星钻、周桂云已预缴税费，新汤合作社无任何计税标准的情况下多次要求周星钻、周桂云预缴税费违反合同约定；二、周星钻、周桂云已于2015年9月及10月2日办理相关按揭手续，且于12月17日取得同意贷款通知书，不存在不配合办理按揭的情形；三、新汤合作社在未解除双方合同的情况下与案外人另行订立合同，在未经周星钻、周桂云同意的情况下与华圣公司串通撤下网签是导致合同无法履行的根本原因；四、周星钻、周桂云于2017年4月装修入住涉案房屋；五、周星钻、周桂云无法取得涉案房屋，物业费属于损失，周星钻、周桂云主张的是2014年4月至2017年3月实际支出的物业费；六、参照《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用问题》第八条第一款的规定主张购房款一倍的赔偿款；七、林再意作为新汤合作社的代理人，知道所代理的事项仍实施违法行为，应承担连带责任；华圣公司恶意撤销网签应承担连带责任。新汤合作社陈述：一、合同约定周星钻、周桂云先预交办证费用，办证后双方再按照已交的费用多退少补；二、按揭手续虽已办好，但周星钻、周桂云不配合办理过户手续，导致无法办理房产证，银行无法放款，周星钻、周桂云没有按约定支付房款。华圣公司陈述：双方均未在变更后的网签合同签名，华圣公司撤下该网签合同不存在恶意。另查，周星钻、周桂云以新汤合作社、汤庆铭、汤达超、华圣公司、广州市王牌置业有限公司为被告向一审法院提起诉讼，请求判令：一、确认新汤合作社与汤庆铭关于增城区荔××××1104房的房屋买卖行为无效；二、新汤合作社、汤庆铭、汤达超、华圣公司、广州市王牌置业有限公司赔偿维权费用48000元给周星钻、周桂云；三、案件受理费由新汤合作社、汤庆铭、汤达超、华圣公司、广州市王牌置业有限公司负担。本案予以受理，案号为（2017）粤0183民初3598号。2018年5月15日，一审法院作出（2017）粤0183民初3598号《民事判决书》，认为新汤合作社将涉案房屋先行售予周星钻、周桂云，在并未清洁与周星钻、周桂云之间房屋买卖合同的相关权利义务的情况下，又将涉案房屋出售给汤达超，且再次出售涉案房屋时，并未如实披露涉案房屋存在前一手购买人的信息，其一房二卖行为显然存在恶意；汤达超、汤庆铭构成善意购买人，其与新汤合作社签订购买涉案房屋合同的行为合法有效。据此判决驳回周星钻、周桂云的诉讼请求。周星钻、周桂云不服上述判决，上诉至广州市中级人民法院。广州市中级人民法院于2018年12月12日作出（2018）粤01民终21032号《民事判决书》，认为新汤合作社将涉案房屋出售给周星钻、周桂云之后，在并未解除与周星钻、周桂云之间的买卖关系之前，又将涉案房屋另行出售给汤庆铭，显属恶意，但现有证据尚不足以证明汤庆铭、汤达超是非善意买受人，案件不存在合同无效的情形，周星钻、周桂云要求确认新汤合作社与汤庆铭、汤达超就涉案房屋之间的买卖行为无效，理据不足。据此判决驳回上诉，维持原判。一审法院认为：（2017）粤0183民初3598号《民事判决书》及（2018）粤01民终21032号《民事判决书》已认定新汤合作社在并未解除与周星钻、周桂云之间的买卖关系之前将涉案房屋另行出售他人存在恶意，一审法院予以确认，不另赘述。新汤合作社虽抗辩周星钻、周桂云经其催告未予补交税费办理过户手续构成违约其有权解除《裕丰名苑住宅单位定购合同》，并提交了通知、录音、短信等证据到庭，但周星钻、周桂云不认可新汤合作社的上述主张。经审查上述证据不足以证明该部分通知、短信等的内容已送达周星钻、周桂云。再者，即使周星钻、周桂云知晓上述通知、短信等的内容，在周星钻、周桂云已预交3万元的情况下，新汤合作社要求补缴税费并未提交相应的核算依据，双方对于税费的补缴数额及承担未能达成一致意见导致的合同履行停滞不应归责于一方当事人，新汤合作社以此为由发出的含解除合同内容的通知并不发生合同解除的法律后果。综合上述分析，新汤合作社的上述抗辩意见，理据不足，不足以推翻上述生效民事判决的认定，一审法院对此不予采纳。新汤合作社的行为已构成违约，周星钻、周桂云的合同目的已无法实现，周星钻、周桂云据此主张解除《裕丰名苑住宅单位定购合同》并要求新汤合作社返还已付购房款270000元及以270000元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率从2013年2月28日起计算至付清款项之日止的利息，理据充分，一审法院予以支持。鉴于《裕丰名苑住宅单位定购合同》已解除，新汤合作社收取的办证费30000元、物业维修金金12915元、服务费500元、预收办证律师费、备案预告登记费、按揭保险费等共计10000元应予返还。周星钻、周桂云主张新汤合作社返还上述费用共计53415元及以53415元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率从起诉之日起计算至付清款项之日止的利息，理据充分，一审法院予以支持。对于物业费，2013年12月至2014年3月的物业费并非由新汤合作社收取，周星钻、周桂云主张新汤合作社返还并承担利息，理据不足，一审法院不予支持。对于2014年4月至2017年3月的物业费损失，周星钻、周桂云提交的银行账户历史明细清单虽有摘要为“管理”的费用扣除记录，但尚不足以该费用是用于交纳涉案房屋的物业费，再者周星钻、周桂云在上述期间已接收使用涉案房屋，已享受该段期间的物业服务，该部分费用支出不属于损失，故对此项请求，一审法院不予支持。对于房屋增值部分的损失，广东美佳联房地产与土地评估咨询有限公司的《房地产估价报告》载明涉案房屋在缮证登记至案外人名下的时间即2017年3月7日的评估价值为1699896元，而周星钻、周桂云购买涉案房屋的约定价款为890000元，故周星钻、周桂云主张新汤合作社赔偿房屋差价损失，理据充分，一审法院予以支持。对于损失的具体数额，综合考虑双方履行合同情况、协商情况、房价的波动情况、新汤合作社订约时可预见的损失范围、新汤合作社另售涉案房屋的价格等因素，一审法院酌定新汤合作社向周星钻、周桂云赔偿房屋差价损失400000元，至于周星钻、周桂云主张的超出上述金额范围以外的损失，一审法院不予支持。周星钻、周桂云以上述《房地产估价报告》的评估结果无法反映市场价格为由申请重新评估，缺乏事实和法律依据，一审法院不予采纳。对于已付购房款一倍的赔偿款问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”，本案的《裕丰名苑住宅单位定购合同》并不属于上述合同范围，不适用上述司法解释的规定，因此，周星钻、周桂云参照上述司法解释的规定主张已付购房款一倍的赔偿款，理据不足，一审法院不予支持。对于房屋装修损失，新汤合作社、林再意、华圣公司均不予认可，周星钻、周桂云提交的证据并不足以证明其主张，故对此项请求，一审法院不予支持。新汤合作社与林再意确认林再意为新汤合作社工作人员，其行为属职务行为，所产生的法律后果归属于新汤合作社。周星钻、周桂云就新汤合作社与林再意之间的关系未能提交证据予以反驳，且其就所主张的林再意作为新汤合作社代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为的事实亦未能提交相应的证据佐证。因此，周星钻、周桂云主张林再意对新汤合作社的上述债务承担连带责任，理据不足，一审法院不予支持。如前所述，本案为房屋买卖合同纠纷，而华圣公司与周星钻、周桂云之间并不存在房屋买卖合同关系，故周星钻、周桂云以房屋买卖合同关系在本案中主张华圣公司对新汤合作社的上述债务承担连带责任，理据不足，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百一十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，作出如下判决：一、解除周星钻、周桂云与广州市增城区荔城街城丰村新汤经济合作社于2013年2月27日签订的《裕丰名苑住宅单位定购合同》。二、广州市增城区荔城街城丰村新汤经济合作社在本判决发生法律效力之日起十日内向周星钻、周桂云返还购房款270000元并支付利息（利息以270000为本金，自2013年2月28日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清款项之日止）。三、广州市增城区荔城街城丰村新汤经济合作社在本判决发生法律效力之日起十日内向周星钻、周桂云返还办证费、维修基金、服务费、办证律师费、备案预告登记费、按揭保险费等共计53415元并支付利息（利息以53415为本金，自2019年4月17日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清款项之日止）。四、广州市增城区荔城街城丰村新汤经济合作社在本判决发生法律效力之日起十日内向周星钻、周桂云赔偿房屋差价损失400000元。五、驳回周星钻、周桂云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15222元、保全费5000元、评估费6750元，由周星钻、周桂云负担案件受理费5562元，由广州市增城区荔城街城丰村新汤经济合作社负担案件受理费9660元、保全费5000元、评估费6750元。广州市增城区荔城街城丰村新汤经济合作社于本判决发生法律效力之日起十日内向一审法院交纳案件受理费9660元、保全费5000元，向周星钻、周桂云支付评估费6750元。二审期间，新汤合作社提交如下证据：证据1.2016.3.10《协议书》，证据2.2016.7.16《请愿书》，证据3.2016.7.29《新汤合作社交税详细清单》及邮箱截图，拟共同证明：2016年3月10日的《协议书》中，周星钻、周桂云对税金的缴纳执行“多除少补”原则是认可的；国家税务局广州市增城区税务局于2016年7月29日核发了《新汤合作社交税详细清单》，且周星钻、周桂云并知悉税款情况。证据4.《广州市存量房网上交易价格自行申报表》、证据5.《房地产评估结果汇总表》、证据6.《限期提供资料通知书》、证据7.《不动产登记申请表》，拟证明：我方实际一直积极履行合同，房地产评估汇总表用于周星钻、周桂云案涉房屋的纳税申报的依据，结果与税务局的底稿是一致的。限期提供资料通知书是辅助证明黄海征就是税局的工作人员，他用政府的工作邮箱发来的工作底稿。计税明细表是增城区税务分局发出的，税务局工作人员称该是工作底稿，不方便直接提供。周星钻、周桂云对上述证据发表意见如下：对证据1真实性没有异议、关联性以及证明内容有异议，根据协议书第1条明确约定，缴纳的税金根据是多除少补的原则，根据双方的合同，周星钻、周桂云预缴了3万元的办证费用，根据合同约定多除少补需以税局的相关票据进行结算。希望法庭注意，根据关联案件中院发函至税局的回复结果，以及李永峰根据判决结果申请执行以及交纳税费的情况看，其交纳的税费的金额与新汤合作社在多次庭审中提交的金额并非一致。由此可见，周星钻或其他业主与新汤合作社的多除少补原则需要以最终的票据进行结算是有理由的。证据2我方对其三性不予认可，该请愿书周星钻并未参与，其内容与本案没有关联性，证据3.我方对其三性不予认可。关于该计税明细清单，周星钻并不知悉，同时根据合同多除少补原则，是需要以正式的发票以及票据进行结算。因此，税局与新汤合作社是否存在关于税费计税的工作往来并不能反映该税费明细表中的金额为最终的金额。证据4的真实性，由于该证据上周星钻、周桂云的签名与上诉状以及其他文件的签名不一致，对其真实性需要庭后与当事人核实，对其关联性以及证明内容不予确认。证据4-5待庭后核实，关联性以及证明内容不予认可，该证据显示出双方在交易过程中对于过户手续的办理，周星钻、周桂云已按照新汤合作社的要求进行办理相关的网签手续，但是关于税款不能反映出周星钻存在任何的违约行为。恰恰证明我方一直配合对方的购房手续的办理。对于证据6真实性没有异议，但是关联性以及证明内容不予认可，该通知书是关于税局出具的需要由新汤合作社自己缴税的证明，根据二手房缴税的规则，不需要上述提及的资料，而是需要双方进行登记手续后进行缴纳，该证据与本案无关。证据7真实性没有异议，对证明内容不予认可。本案以及相关的案子进行长达四年的时间，上述证据均未提交，我方认为其不符合证据提交的相关程序，请法庭核实。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，二审争议的焦点在于合同解除的责任的认定，周星钻、周桂云主张的装修损失及房屋的差价款应否支持。周星钻、周桂云与新汤合作社签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，合法有效，双方对此均无异议，本院予以确认。案涉合同交易的房产已被另行出售，合同无法继续履行，一审认定合同解除正确，本院予以维持。关于违约责任的问题。新汤合作社主张因周星钻、周桂云未按合同约定补交税费办理过户手续，其有权解除合同的意见，经查，新汤合作社提交了通知、录音、短信等证据，但并未提供充分证据证实上述信息已送达给周星钻、周桂云，并不发生解除合同的效力。且从双方合同约定的内容来看，双方对于补缴税费金额、计税依据及先后时间并不明确，在双方未能达成一致意见的情形下，新汤合作社以此为由发出的含解除合同内容的通知亦同样不发生合同解除的法律后果。在合同条款的理解产生争议的情形下，双方应本着诚信履行合同的原则协商解决，新汤合作社在未有法定解除事由以及双方合同有效解除前另行将案涉房屋出售给他人，并导致合同无法继续履行，已构成根本违约，一审判令新汤合作社违约并承担违约责任并无不当，应予以维持。新汤合作社在二审提交的证据并非新证据，并不能证明其有权解除合同的主张，故不予采纳。关于赔偿损失的问题。如前所述，新汤合作社构成根本违约，导致合同解除，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款之规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”周星钻、周桂云主张房屋增值部分的损失于法有据，但综合考虑周星钻、周桂云仅支付部分价款，在合同履行过程中，因合同约定不明产生争议时周星钻、周桂云亦未积极协商的情况及结合新汤合作社另售房屋的价格，一审酌情判令新汤合作社赔偿房屋差价损失400000元并无不当，本院予以维持。至于周星钻、周桂云请求的装修损失，周星钻、周桂云提供的相关单据无法充分证实其装修事实，且其在明知案涉房屋另行出售后才进行装修，对于损失的扩大其有责任，一审对其请求不予支持并无不当，予以维持。综上所述，原审判决查明的事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予以维持。周星钻、周桂云、新汤合作社的上诉理由均不成立，予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费，由周星钻、周桂云负担1246元，广州市增城区荔城街城丰村新汤经济合作社负担7300元。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇二〇年五月二十一日书记员 王日平郭丽淳