北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终4070号上诉人（原审原告）：北京龙湖物业服务有限公司，住所地北京市顺义区牛栏山镇张家庄村张家庄路32号。法定代表人:宋彦，总经理。委托诉讼代理人：何溪滢，北京市中伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱鹏飞，北京市中伦律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：王洋，男，1976年10月13日出生，汉族，京东商贸有限公司职工，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：姬海霞（王洋之妻），1980年4月9日出生，住北京市大兴区。上诉人北京龙湖物业服务有限公司（以下简称龙湖物业公司）因与被上诉人王洋物业服务合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初1401号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。龙湖物业公司上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判或发回重审；2.支持王洋向龙湖物业公司支付2016年7月12日至2019年12月31日期间的物业服务费16954.16元及迟延支付物业服务费的违约金1343.4元。事实和理由：一、龙湖物业公司已按照合同约定向王洋提供了充分的物业服务，王洋应依约支付物业服务费及逾期支付违约金。二、一审法院已就同一小区类似案件作出在先判决，支持小业主依约足额支付物业费及相应违约金。三、一审判决径行作出与合同相悖的判决，不符合鼓励诚实守信履约的基本原则，将对公正、和谐的社会环境产生恶劣影响。王洋辩称：同意一审判决，不同意龙湖物业公司的上诉请求。龙湖物业公司向一审法院起诉请求：1.判令王洋支付2016年7月12日至2019年12月31日期间的管理物业服务费16954.16元（单价4.7元/月/平方米）；2.判令王洋支付自2016年7月12日至2019年12月31日期间，延迟支付物业服务费的违约金1343.4元；3.判令王洋承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：王洋系龙湖时代天街西区4-2112室的业主，房屋建筑面积86.62平方米。2012年12月25日，王洋与北京龙湖兴润置业有限公签订了《北京市前期物业服务合同》，约定物业服务费收费标准为住宅4.7元/月/平方米，业主逾期未缴纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金。2015年10月23日，北京龙湖兴润置业有限公司（甲方）与龙湖物业公司（乙方）签订了《前期物业服务协议》，合同约定：乙方提供物业服务，合同期限自2015年1月1日至业主委员会代表全体业主与新的物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时，本合同自动终止，物业服务费收费标准为住宅4.7元/月/平方米，业主逾期未缴纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金。龙湖物业公司提供了物业服务后，王洋因不满物业服务品质等原因，未缴纳2016年7月12日至2019年12月31日期间的物业费共计16954.16元。一审法院认为，龙湖物业公司与王洋虽未直接签订物业服务合同，但《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力”。龙湖物业依据前期物业合同约定为王洋提供了相应的物业服务，王洋实际享受了物业服务，应按照合同约定履行向龙湖物业公司交纳相应物业费的义务。故对龙湖物业公司要求王洋给付2016年7月12日至2019年12月31日期间物业费诉讼请求的合理部分，法院应予支持。根据王洋提供的证据，法院认为龙湖物业公司为王洋提供的物业服务确实存在一定瑕疵，故一审法院对王洋应交纳物业费数额予以酌减。至于滞纳金的诉讼请求，一审法院认为王洋未按时交纳物业费系因对物业服务不满所致，并非恶意拖欠，龙湖物业公司提供的物业服务亦有改进空间，故法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条之规定，判决：一、王洋于判决生效之日起十日内给付北京龙湖物业服务有限公司2016年7月12日至2019年12月31日期间的物业管理费11868元；二、驳回北京龙湖物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果王洋未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，龙湖物业公司提交了以下新证据：1.同一小区自2018年至今的物业服务合同纠纷的8份生效判决，证明生效时间均在本案一审判决之前且均判令全额支付物业服务费。2.该小区2018年、2019年度《物业服务项目收支情况报告》《服务合同履行情况汇报》《物业服务收支情况预算明细表》《物业共用部分经营收支情况预算表》及进行公示的照片，证明《物业服务项目收支情况报告》等均按合同约定及相关规定在小区公告栏进行公示，并在建委网站备案、公示。3.《清洁服务承包合同书》《关于时代天街项目生活垃圾清运事宜的补充协议》、保洁工作记录表、环境工作检查记录表、《文明养犬公约》公示照片、宠物便便箱照片、楼道消毒照片，证明龙湖物业公司与第三方签订了清洁服务协议并严格管理、公示。4.王洋签字确认的维修记录单，证明龙湖物业公司在24小时内修理完毕。5.《电梯定期检测报告》8份、电梯设备管理记录及日常维护保养记录等，证明小区电梯均定期进行检测和保养。6.小区中控室照片、摄像头点位明细照片、巡逻记录、住宅入口保安、门禁照片、视频，证明该小区有完备的安保系统，包括完备的中控设备、覆盖全小区的摄像装备；保安每2小时巡逻一遍整个园区，每次均有记录；小区有单元门口的门禁、大厅的保安、大厅入口的门禁三道防线。7.外墙清洗框架合同及清洗照片，证明合同未约定此服务，但龙湖物业公司主动增加了该项服务。8.物业工作人员身穿工服、佩戴工牌的照片及接受培训的新闻通告截图数张，证明工作人员均在入职前接受培训且按规定上岗。9.该小区东区和西区的物业缴费率均在90%以上的证明。10.该小区总平面图，西区4、5、8号楼前现状照片和视频，护栏等设施及道路现状照片，证明根据规划，小区西区4、5、8号楼前区域是地面停车场，龙湖物业公司只是偶尔让车辆临时停放且不收取停车费，并安装了护栏等设施。王洋认可部分证据的真实性，不认可证明目的，但未提供有效的反驳证据，只是认为该小区东区与西区绿化面积等不同，应按不同标准收费。经过举证、质证，对当事人争议的龙湖物业公司提供物业服务是否存在瑕疵，本院认定：本案证据不足以证明龙湖物业公司提供物业服务与合同约定存在明显差异。当事人对于一审法院认定的其他事实均无异议，本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。王洋在一审法院提交的证明物业服务瑕疵的证据为微信聊天记录、照片、光盘，龙湖物业公司认为无法核实而否认真实性，一审法院仅凭该证据即认定物业服务存在瑕疵，缺乏事实依据。因为照片等证据均为自行取得且仅能反映某一特定时刻的情况，在龙湖物业公司否认并提供多份反驳证据的情况下，王洋证据的证明力低于生效判决。而且，物业服务费主要用于全体业主物业共用部分的管理维护，服务质量应由全体业主进行评价。现90%以上业主自动缴费，说明绝大多数业主认可龙湖物业公司的服务。单一业主以服务未达标为由拒交或少交物业服务费，且未能提交有效证据，不应予以支持。故在数份生效判决均判令全额缴费且90%以上业主主动全额缴费的情况下，本案一审判决将物业服务费酌减至70%，该处理不当。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当依约履行，不得擅自变更和解除。本案中，龙湖物业公司依约为王洋房屋所在小区提供物业服务，王洋理应按时、足额支付物业费。王洋认为东、西区应适用不同的收费标准，没有法律依据和合同依据。鉴于王洋未及时交费系因对物业服务不满而非恶意拖欠，故本院对龙湖物业公司关于滞纳金的请求不予支持。综上所述，龙湖物业公司的上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初1401号民事判决第二项；二、变更北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初1401号民事判决第一项为：王洋于本判决生效之日起十日内给付北京龙湖物业服务有限公司2016年7月12日至2019年12月31日期间的物业管理费16954.16元；三、驳回北京龙湖物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费129元，由王洋负担120元（本判决生效后七日内交纳），由北京龙湖物业服务有限公司负担9元（已交纳）。二审案件受理费226元，由王洋负担196元（本判决生效后七日内交纳），由北京龙湖物业服务有限公司负担30元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  时 霈审 判 员  王 磊审 判 员  胡珊珊二〇二〇年五月二十二日法官助理  郭子枫书 记 员  李 玲