台州市黄岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙1003民初5269号原告：黄志文，男，1980年6月5日出生，汉族，住台州市黄岩区。委托代理人：谢秀娟，台州市黄岩区求正法律服务所法律工作者。被告：胡仙华，男，1967年12月22日出生，汉族，住台州市黄岩区。委托代理人：赵旭海，浙江桔洲律师事务所律师。原告黄志文为与被告胡仙华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，先适用简易程序于2019年10月15日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，双方未能在和解期内达成协议，本院于2019年11月28日将本案转为普通程序审理，于2020年3月20日公开开庭进行了审理。原告黄志文及其委托代理人谢秀娟、被告胡仙华及其代理人赵旭海两次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄志文向本院提出诉讼请求：一、要求法院确认2010年6月20日原、被告签订的房屋买卖协议书效力；二、如被告房屋买卖协议无效，被告应按房屋现价归还原告房款（以估价为准），审理中变更为被告返还购房款180000元，并赔偿原告所造成的损失972000元（按大树下村房屋征收补偿评估的价格8000元／平方米计算）；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告一个姐嫁在黄岩区，原告姐夫说原告家在屿头村进出不方便，想帮原告在他村买一间房屋。2010年6月20日被告要出卖一间立地三层楼，房屋坐落在，原告姐夫介绍原告去购买，双方商定房价18万元，并签订房屋买卖协议书，房款立房屋买卖协议之日一次付清（见附件），原告房屋买来住进去直到现在。现黄岩西城街道大树下村全村整改，被告卖给原告的房屋属于拆建对象，被告将卖给原告的房屋亦丈量去。据当地村民说被告的房屋赔偿款都领去。被告对原告房屋拆建安置房只字不提，被告对原告父亲说给原告父房屋拆建赔偿款13.5万元，对此原告不同意，被告就不理原告。综上所述：被告将自己所有的房屋卖给原告，已长达近9年，被告将卖给原告的房屋擅自拿回去，作为自己的房屋，与拆建办签订房屋拆建协议书，为此，原告诉至法院。被告胡仙华答辩称：原告主体资格不成立。当时房屋是卖给原告的妹夫王炎志的，虽然原告与被告签订了房屋买卖成交协议书，但这份协议书当日作废了，双方应该是没有原件的。接着就与王炎志签订了新的房屋成交协议书，中介也在协议书上签名。原告提供的录音也讲到是原告父亲购买，可见原告黄志文不是合同的相对人。按照政策规定同村村民之间房屋买卖是有效的，不同村村民间的房屋买卖是无效的。本案中房屋自出让后由受让人一直管业至今，现房屋成为拆迁房，拆迁所得利益可归受让人，讼争房屋拆迁应得房屋补偿款44955元，奖励22500元，共计67455元，此款将来可归房屋受让人所有。该房屋无其他利益。房屋一直由原告占有，不存在被告拿回。房屋是拆迁指挥部丈量的，不是被告丈量。至于被告与拆迁指挥部签拆迁安置协议，是因不房屋没有过户给原告，只能由被告出面签订。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的2010年6月20日原、被告签订的《房屋买卖成交协议书》原件，与被告提供的2010年6月20日被告与案外人王炎志签订的《房屋买卖成交协议书》复印件，哪份是真实的。前份有原、被告签名及被告加盖指印，后份系复印件真实性无法认定，再结合房屋一直由原告管业使用，被告称前份协议书作废没有证据加以证实，故应认定前份协议书是真实的，本院予以认定。经审理本院认定的事实如下：原告系台州市黄岩区屿头乡大木坑村村民，被告系台州市黄岩区村民。2010年6月20日，原、被告签订一份《房屋买卖成交协议书》载明：被告将位于台州市黄岩区混凝土结构立地房壹套建筑面积陆拾平方米（实际为占地面积）包括房屋前后所属空地20平方米，卖给原告居住管业，断买价为180000元，一次性付清房款，原、被告在上述协议书上签名，被告还加盖指印。尔后，原告支付房款180000元，被告将该房屋交付给原告，原告使用管业至今。该房屋系三层楼房，批文号为黄政［87］22-14号。2017年6月21日，被告与台州市黄岩区南区建设指挥部签订《黄长改线工程（大树下）区块农民住宅征收补偿协议》，将涉案房屋作为被告的房屋与被告另一套房屋（未经相关部门审批建造的三屋楼房，建筑面积与涉案房屋一样为121.5平方米）一起纳入上述征收补偿协议中，被告得补偿金额554633.6元，并得安置房三套。该补偿协议载明安置房与被拆迁房屋建筑面积相等部分按优惠价500元／平方米结算。《黄岩区房屋征收补偿安置方案》载明：经评估机构以2018年3月18日为评估时点，产权调换套式安置的被征收住宅房屋国有划拨用地上比准价格为6140元／平方米；国有划拨用地上住宅安置房市场评估价格为8300元／平方米。原告得知涉案房屋以被告名义签订征收补偿协议并由被告得到补偿费后，于2019年9月9日诉至本院。上述事实，有原告提供的《房屋买卖成交协议书》、《黄长改线工程（大树下）区块农民住宅征收补偿协议》、通话记录、《黄岩区房屋征收补偿安置方案》及当事人的陈述等证据所证实。本院认为：我国物权法规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。土地管理法相关规定：宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或者变相取得。因原、被告不是同村村民，依法不能交易村集体土地上批建的房屋，故双方之间签订的《房屋买卖成交协议书》依法无效。根据我国合同法规定：合同无效或被撤销后，因合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故原告应当返还给被告位于台州市黄岩区三层楼房；被告应当返还原告购房款180000元。对于因合同无效所造成的损失应当包括因该合同产生的信赖利益损失。本案中，原告在购买房屋当时按农村习惯与被告签订房屋买卖成交协议书，并按当时的市场价支付了相应的对价，居住房屋达十年之久，已经融入该村的生活，本可以在该房屋居住终老，现因房屋买卖无效，失去了该房屋的使用权，但所返还的购房款，因物价上涨等因素，无法购买同类地段的商品房。根据《黄岩区房屋征收补偿安置方案》载明：国有划拨用地上住宅安置房市场评估价格为8300元／平方米。再结合被告与台州市黄岩南区指挥部签订的《黄长改线工程（大树下）区块农民住宅征收补偿协议》载明：被告因两间房屋（每间均为121.5平方米，其中一间为涉案房屋，另一间为被告未经审批建造的房屋）拆迁得到拆迁补偿金554633.6元（按平均分每间277316.8元）。被告以拆迁房屋建筑面积相等部分可按500元／平方米价格回购安置房，涉案房屋有121.5平方米，按500元／平方米回购121.5平方米的安置房，其回购价格仅为60750元，与市场价8300元／平方米计算的房价相差947700元。故涉案房屋拆迁利益巨大。原告因合同无效而产限生巨大的信赖利益损失，被告也因此获得巨大利益。同时根据诚信原则，被告也不能从其先前过错行为中获得巨大利益。因此，被告对原告所产生巨大的信赖利益损失应承担主要责任。结合原告目前居住情况、当地房价的实际水平等综合因素，故酌情考虑被告应赔偿给原告700000元为宜。综上，原告合理的诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十三条的规定，判决如下：一、原告黄志文与被告胡仙华于2010年6月20日签订的《房屋买卖成交协议书》无效。二、被告胡仙华于判决生效之日起十日内返还原告黄志文购房款180000元；同日原告返还给被告位于台州市黄岩区三层楼房（批文号为黄政［87］22-14号）。三、被告胡仙华于本判决生效之日起十日内赔偿原告损失700000元。四、驳回原告黄志文其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15168元，由原告黄志文负担2568元，由被告胡仙华负担12600元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 长 秦 伟人民陪审员 王 健人民陪审员 潘盈媚二〇二〇年五月六日法官助理陈苏苏代书 记员 王佳梦