山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终1655号上诉人（原审被告）：王先宝，男，1967年11月2日出生，汉族，住烟台市福山区。委托诉讼代理人：姜危晴，山东齐鲁（烟台）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭同海，男，1974年3月25日出生，汉族，住烟台市福山区。原审被告：烟台市宏荷房地产开发有限公司，住所地烟台市福山区北一路。法定代表人：郭肇斌，经理。上诉人王先宝因与被上诉人郭同海、原审被告烟台市宏荷房地产开发有限公司（以下简称宏荷公司）确认合同效力纠纷一案，不服烟台市福山区人民法院（2017）鲁0611民初903号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。王先宝上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案一审、二审诉讼费用由郭同海负担。事实和理由：一、一审判决认定郭同海与宏荷公司签订的《商品房买卖合同》有效，事实不清，证据不足。1.郭同海与宏荷公司签订的《商品房买卖合同》上加盖的“合同专用章（2）”是虚假的。宏荷公司在公安机关进行印章备案的时间为2009年7月16日，郭同海与宏荷公司签订合同的时间为2009年6月19日，按照常理判断，应先有“合同专用章”，才有“合同专用章（2）”。2.郭同海与宏荷公司签订的《商品房买卖合同》第二十四条明确约定该合同自登记备案之日起生效，而该合同并未备案，郭同海在一审中提交的证据不足以证明其履行了合同的主要义务尤其是支付涉案房屋购房款的义务，也未提交证据证明其与宏荷公司进行了房屋交接，宏荷公司未到庭对上述事实进行确认。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定，郭同海与宏荷公司签订的《商品房买卖合同》尚未生效。二、一审判决认定王先宝与宏荷公司签订的《商品房买卖合同》无效，事实不清，证据不足。1.王先宝是善意第三人，购买涉案房屋系出于投资目的，与宏荷公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性、禁止性规定，是合法有效的，王先宝依法取得了涉案房屋的不动产权属证书，按照物权法的规定，王先宝为涉案房屋的所有权人。2.王先宝尽到了审慎的审查义务，在与宏荷公司签订《商品房买卖合同》前已实地考察了涉案房屋，并经查询后得知涉案房屋并未进行备案登记。王先宝与宏荷公司签订的《商品房买卖合同》中约定的购房价格合理，王先宝支付了对价，且王先宝与宏荷公司不存在利害关系，不具备与宏荷公司进行恶意串通的动机，不存在主观恶意，至于宏荷公司主观上是否具有恶意与王先宝无关。郭同海主张王先宝与宏荷公司存在恶意串通的情形，但未提供证据证明，依法应不予采信。三、郭同海与宏荷公司签订的《商品房买卖合同》尚未生效，按照“新法优于旧法”“物权优于债权”的原则，理应优先保护已取得不动产权属证书的王先宝的合法权益。四、一审法院违反法定程序。郭同海与宏荷公司签订的《商品房买卖合同》是否有效以及郭同海是否合法取得了涉案房屋的居住权利等对本案事实认定至关重要，王先宝对宏荷公司印章的真实性提出异议，在宏荷公司未到庭对其印章真实性进行确认的情况下，王先宝申请对印章的真实性进行司法鉴定符合法律规定，一审判决无正当理由驳回王先宝的司法鉴定申请导致本案重要事实无法查清。综上，请求二审法院查明事实，依法改判或发回重审。郭同海辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，审判程序合法，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。宏荷公司经传票传唤，无正当理由未到庭，未发表答辩意见。郭同海向一审法院起诉请求：1.确认王先宝与宏荷公司就福山区福海路149号福海阳光花园2号楼附2号楼2单元1301号房产签订的《商品房买卖合同》无效，并判决宏荷公司协助郭同海办理过户手续；2.诉讼费用由王先宝与宏荷公司承担。一审法院认定事实：郭同海为证明其诉讼请求向法院提交了以下证据：1.郭同海与宏荷公司签订的《商品房买卖合同》及房款、办证税费、公共维修基金收据三张，证明郭同海与宏荷公司于2009年4月11日签订买卖合同，交纳房款165825元、办证税费1880.25元、公共维修基金840元。2.收据32份，证明郭同海自2010年开始占有使用涉案房屋至今。3.王先宝与宏荷公司签订的《商品房买卖合同》复印件，系从福山区不动产登记中心取得，证明王先宝与宏荷公司签订的合同系虚假的，并于2017年办理了不动产登记。双方合同约定的交房日期为2016年9月18日，而实际情况为合同签订时为现房，不存在一年后交房的事实。合同约定双方于合同签订当日交纳房款257142元，购买房屋时，没有现场查看涉案房屋是否有人居住，王先宝与宏荷公司对涉案房产的交易违背常理，不符合市场的交易习惯。4.银行转账凭证，证明郭同海于2009年10月28日通过银行转账的方式向宏荷公司支付剩余购房款155829元。5.银行按揭首付补充协议，协议约定2009年4月11日交付第一期首付款一万元，剩余房款于2009年4月11日交付，房款金额为155829元，本案中郭同海在合同签订当日交纳定金1万元，剩余房款以转账方式向宏荷公司支付完毕。王先宝对郭同海提交的上述证据发表以下质证意见：1.对郭同海与宏荷公司签订的《商品房买卖合同》及房款、办证税费、公共维修基金收据三张的真实性与关联性不予认可，对印章真实性不予认可。2.对收据32份的真实性不予认可，对关联性亦不予认可，部分收据没有印章，不能作为证据使用，其他印章真实性不能确定，不能证明郭同海主张的2010年后合法占有使用房屋的事实。3.对王先宝与宏荷公司签订的《商品房买卖合同》复印件的真实性无异议，但单从合同无法证明郭同海所主张的事实。4.对银行转账凭证的真实性不清楚，对证明内容不予认可，郭同海在起诉状中陈述的付款时间是2009年10月30日，购房款金额是165825元，与凭证上载明的日期和金额不相符，凭证上也没有载明该款项用途，与本案无关。5.对转账凭证的真实性不清楚，甲方盖章处印章不清，郭同海在诉状中明确陈述2009年10月30日付清房款，与其提交证据相悖，郭同海应根据禁止反言原则承担不利法律后果。王先宝向法院提交了以下证据：烟台市福山区不动产信息查询结果、不动产权证书复印件和房款发票复印件，证明王先宝支付了房款并已经合法取得了不动产证书。郭同海对上述证据发表以下质证意见：对王先宝提交的不动产信息查询结果、不动产证书真实性没有异议，但对证明内容有异议，该证据证明王先宝在涉案小区同时拥有五套房，王先宝在购买房屋时，涉案四套房屋均有人居住，且与宏荷公司存在买卖合同关系，证实了王先宝与宏荷公司恶意串通办理的不动产登记，存在虚假交易情形。对发票真实性不予认可，根据王先宝与宏荷公司在2015年8月5日签订的购房合同，第六条约定应在签订合同当日一次性支付房款257142元，若王先宝真的履行了合同，那出具发票的时间不应在2016年11月16日，并且通过合同可以看出交房时间在2016年9月18日，通过时间看该交易不符合常理，不可能在房屋交易后再付款，即便该发票真实，也是王先宝与宏荷公司为办理不动产登记虚开发票，不能证明王先宝实际付款。宏荷公司未提交任何证据。法院依法调取了宏荷公司于2009年7月16日在公安机关备案印章三枚，分别为：烟台市宏荷房地产开发有限公司（公章），编号为3706110001172；烟台市宏荷房地产开发有限公司“合同专用章”，编号为3706110001173；烟台市宏荷房地产开发有限公司财务专用章，编号为3706110001174。郭同海与王先宝对备案印章的真实性均无异议。对当事人无异议的证据，法院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，法院认定如下：1.王先宝对郭同海提交的公共维修基金、办证税费收据、商品房买卖合同中印章的真实性不予认可，并申请司法鉴定。郭同海与宏荷公司签订的《商品房买卖合同》加盖的是宏荷公司“合同专用章（2）”，与备案印章并不一致，王先宝与宏荷公司签订的《商品房买卖合同》中加盖的印章为宏荷公司公章（无编号），与备案印章亦不一致，说明宏荷公司所使用的印章并不止一枚，存在使用多枚印章的情形，故王先宝在没有其他证据证明该组证据系虚假的情况下，法院对该组证据的真实性予以认定。2.王先宝对郭同海提交的物业收据、电费收据，采暖费收据、银行转账凭证等证据的真实性均不予认可，一审法院认为，上述证据形成了完整的证据链，可以证实郭同海购买涉案房屋的经过及对涉案房屋已实际占有使用，从而证明郭同海与宏荷公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，该合同不违反法律规定，合法有效，故法院对该组证据的真实性及证明内容予以认定。就各方争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定如下：郭同海（乙方）与宏荷公司（甲方）于2009年4月11日签订烟房预字2007第076334号《商品房买卖合同》，约定郭同海购买宏荷公司开发的位于福山区房屋一套，总房款165825元，合同约定，买受人一次性付款，签订本合同时付清总房款，交房前付清公共维修基金、办证税费和煤暖投资。合同约定的交房时间为2009年12月30日前。该合同有宏荷公司加盖其“合同专用章（2）”，原法定代表人何红印章，郭同海及委托代理人冯雪霞签字摁印。郭同海（乙方）与宏荷公司（甲方）于2009年4月11日签订银行按揭首付款补充协议，约定乙方于签约当日即2009年4月11日向甲方支付第一期首付款10000元，剩余首期房款于2009年10月31日前交付，即155829元。该合同有宏荷公司加盖其“合同专用章（2）”，郭同海及代理人冯雪霞签字摁印。郭同海于合同签订后向宏荷公司支付首付款10000元，又于2009年10月28日通过银行转账的方式向宏荷公司支付剩余购房款155829元。于2010年5月22日支付公共维修基金2158.80元，于2010年5月23日支付办证税费6432.75元，于2010年5月23日，支付有线电视费250元，于2010年5月23日、5月29日、2014年12月21日向物业公司烟台市宏梦物业管理有限公司支付电梯费90元、电卡费20元，电费100元，电梯费20元，于2015年4月10日、9月5日向烟台敦悦物业管理有限公司交纳电梯费60元、电梯费45元，于2016年6月14日、9月17日向福山区福海阳光物业公司支付车位费1500元、物业费240元、滞纳金11.50元，于2014年10月9日、2016年10月8日、2017年10月11日向福山热力集团有限公司支付采暖费1225元、1075元、1150元，于2015年5月8日、2017年9月15日向福山区自来水有限公司支付水费100元、100元，于2014年10月12日至2018年5月10日支付物业管理费、电梯费、电费等相关费用，并提交了相关收据予以证明。郭同海占有使用涉案房屋至今，现该房产由冯雪霞居住。2015年8月5日，王先宝（乙方）与宏荷公司（甲方）签订烟房福预字2007第076494号《商品房买卖合同》，约定以总价款257142元购买涉案房屋，合同约定，买受人于签订合同当日一次性付清总房款，出卖人应当于2016年9月18日前交付房屋。宏荷公司加盖其无编号公章及法定代表人郭肇斌印章，王先宝签字摁印。2016年11月16日，宏荷公司开具发票，王先宝的购房款为257142元；2017年1月5日，涉案房屋的不动产权证（2017烟台市福不动产权第0000310号）办至王先宝名下。另，王先宝在涉案的福海阳光花园小区同时购买房屋五套，均于2017年办理了不动产权登记。一审法院认为，根据《合同法》规定，当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，所签订的合同无效。本案的焦点为王先宝与宏荷公司是否存在恶意串通行为，并损害郭同海的利益。宏荷公司在2010年5月已经将涉案房产交付郭同海，且郭同海已经实际占用并使用，宏荷公司于2015年8月5日又与王先宝签订《商品房买卖合同》明显知情，且存在过错。房产作为特殊的商品，价值较大，按照一般房屋交易习惯，购房人应在购买房屋时全面了解所购买房屋的状态，是否存在其他的权利人，房屋质量及配套设备是否齐全，这是购房人的基本注意义务，而本案中王先宝在涉案小区购买五套房屋，在该房屋系现房的情况下却只审查房屋外观，不审查房屋状况和内部状态，明显与一般交易习惯相悖；王先宝与宏荷公司签订的《商品房买卖合同》中约定了交房时间，但在达到交房期限后也未向宏荷公司主张交房权利，亦未向有关部门或法院主张，即使在办理出不动产权证后仍未依法主张自己的权利，王先宝的行为明显不符合常理，未尽到社会经验所认可的谨慎注意义务，也未达到善意评价标准。宏荷公司明知涉案房产已出卖给郭同海且郭同海已实际占有使用的事实，却又与王先宝签订商品房买卖合同，宏荷公司一房二卖的行为明显系恶意。郭同海作为涉案房屋的实际占有使用人，王先宝与宏荷公司在未征得郭同海同意的情况下，签订商品房买卖合同，并转移房屋权属，对郭同海的合法权益造成了损害。故一审法院认为，王先宝在涉案房屋买卖合同中并非善意购房人，其与宏荷公司买卖涉案房屋的行为可以认定为恶意串通，损害了郭同海的利益，因此王先宝与宏荷公司之间签订的商品房买卖合同应为无效。涉案房屋的产权现已登记在王先宝名下，在该产权登记未被撤销的情况下，郭同海要求宏荷公司协助将涉案房屋的产权登记至郭同海名下的主张，条件尚不具备，一审法院不予支持。宏荷公司经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法可以缺席判决。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十二条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、确认王先宝与烟台市宏荷房地产开发有限公司于2015年8月5日签订的烟房福预字2007第076494号《商品房买卖合同》无效；二、驳回郭同海的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，公告费1210元，由王先宝、烟台市宏荷房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。郭同海提交烟台市福山区人民法院（2015）福执异字第37号执行裁定书一份，主要内容为“异议人郭同海在法院查封位于烟台市福山区部分房产之前已经购买了其中的第2附2幢2单元13层1301号房产，异议人郭同海也已支付了全部购房款并对该房产实际占有使用至今，且异议人郭同海对房产未办理过户登记手续也不存在过错，故裁定中止对位于烟台市福山区福海路149号的福海阳光花园第2附2幢2单元13层1301号房产的执行”，郭同海称该裁定书是在案外人申请执行宏荷公司财产的情况下，宏荷公司让郭同海提供合同原件，称处理完查封就可以办理房产证，后法院将涉案房屋解封，这说明法院已认定涉案房屋是郭同海的，王先宝与宏荷公司在2015年签的合同系出于恶意。王先宝质证称，对该份裁定书的真实性无异议，对证明内容不清楚。另查明，本院在审理（2019）鲁06民终2573号上诉人张红梅与被上诉人周相玉、原审被告宏荷公司确认合同无效纠纷一案中，依职权到烟台市福山区不动产登记中心随机调取自2006年11月18日至2012年9月14日12份已办理产权证书的宏荷公司与购房户签订的商品房买卖合同，其中2007年11月29日至2012年9月14日期间有8份商品房买卖合同盖有宏荷公司的“合同专用章(2)”，该案现已判决并生效。二审审理查明的其他事实同一审认定事实一致。本院认为，经一审审理查明，郭同海与宏荷公司签订的《商品房买卖合同》落款处加盖的是宏荷公司“合同专用章（2）”，与宏荷公司在公安机关的备案印章不一致，王先宝与宏荷公司签订的《商品房买卖合同》落款处加盖的是宏荷公司公章（无编号），与备案印章亦不一致。根据本院调查，宏荷公司在2007年11月至2012年9月间曾多次使用“合同专用章（2）”对外签订《商品房买卖合同》，该部分业主已办出不动产权属证书，以上足以说明宏荷公司与购房户签订《商品房买卖合同》使用“合同专用章(2)”是宏荷公司的真实意思表示，无论该印章是否为备案印章，盖有“合同专用章（2）”的合同均对宏荷公司产生法律效力，上诉人主张对“合同专用章(2)”的真实性进行鉴定没有意义，本院不予支持。根据（2015）福执异字第37号执行裁定及郭同海于一审期间提交的向宏荷公司转账凭证、各种单据费用，足以证明其与宏荷公司签订合同并履行了支付购房款的义务，涉案房屋由郭同海一方实际占有使用至今的事实。宏荷公司将涉案房屋出卖给郭同海后，又与王先宝签订《商品房买卖合同》，明显存在恶意。王先宝主张与宏荷公司签订《商品房买卖合同》前曾实地查看涉案房屋并查询登记备案情况，其应当知道涉案房屋已有人居住，在此情况下仍与宏荷公司签订《商品房买卖合同》并取得不动产权属登记证书，主观上亦并非善意。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定认定王先宝与宏荷公司签订的《商品房买卖合同》无效，于法有据，本院予以确认。综上所述，王先宝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由王先宝负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  李 安审判员  杨 霞二〇二〇年五月十一日书记员  孙晓雯