上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终10915号上诉人(原审原告、反诉被告)：上海承功实业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：李英，总经理。委托诉讼代理人：屈小荣，上海市方正律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：北京易代储科技有限公司，住所地北京市。法定代表人：刘涛，董事长。委托诉讼代理人：潘铮，上海隽之律师事务所律师。上诉人上海承功实业有限公司(下简称承功公司)因与被上诉人北京易代储科技有限公司(下简称易代储公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初7037号之一民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。承功公司上诉请求：撤销上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初7037号之一民事判决，改判为，1.被上诉人按照每天人民币(以下币种均为人民币)5,535元支付违约金(自2017年5月24日至判决生效)；2.被上诉人赔偿上诉人损失；3.判决第五项拆除费用10万元由被上诉人承担；4.驳回判决第六项，上诉人不需要承担占用费15万；5.上诉人不承担违约金15万元，押金不抵扣违约金。事实和理由：合同解除的根本原因系被上诉人未能履行合同关于独门独院、门卫等方面的约定，系因被上诉人提供的租赁物不能成就上诉人租赁条件。被上诉人未能履行合同5.0之条款，其应当根据合同5.0的约定支付违约金。在确定被上诉人存在违约在先的情况下，被上诉人应当对上诉人的损失予以承担。搭建是合同约定同意的，而且目前的二层结构状况三方均认可，截至2017年11月3日被上诉人也没有提出上诉人搭建二层未获同意。被上诉人在收到法院诉状之后第一次提出不同意搭建二层的行为，也证明了搭建二层属于双方当初的约定。故搭建二层的法律责任应由被上诉人承担，现法院认定由上诉人承担显失公平。且不仅判决第五条及第六条明显错误，关于一审不支持上诉人损失的认定也存在错误。易代储公司答辩称，不同意上诉请求。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。承功公司向一审法院起诉请求：1.判令承功公司、易代储公司于2017年6月1日签订的《易代储—库房租赁合同》于2017年9月8日解除；2.判令易代储公司返还承功公司押金221,433.35元；3.判令易代储公司返还承功公司全额租金332,150元；4.判令易代储公司支付违约金(自2017年5月24日起算至判决生效之日止，以每天5,535元进行计算)；5.判令易代储公司赔偿承功公司房屋装修改动费损失1,573,291元；6.本案诉讼费由易代储公司承担。易代储公司向一审法院提出反诉请求：1.确认承功公司、易代储公司双方签订的《易代储—库房租赁合同》于2017年11月3日解除；2.判令承功公司对租赁库房恢复原状，并退还库房；如不能恢复原状，判令承功公司支付恢复原状的费用(恢复原状指二层拆除)；3.判令承功公司向易代储公司支付租金及占用费(租金按每天3,640元的标准，自2017年9月8日计算至2017年11月3日；占用费按每天3,640元的标准，自2017年11月4日计算至实际退还租赁库房之日止)；4.判令承功公司赔偿易代储公司违约金332,150元；5.反诉费由承功公司承担。一审法院认定事实：系争的青浦区重固镇北青公路XXX号房地产登记权利人为上海德力西集团有限公司(下简称德力西公司)，建筑面积14,408.57平方米。易代储公司向德力西公司承租了其中A1-001库房。2017年6月1日，承功公司(乙方)与易代储公司(甲方)签订《易代储—库房租赁合同》，约定甲方将位于上海市青浦区北青公路XXX号德力西生活区的库房租赁给乙方使用，用途为仓储，乙方未经甲方书面同意擅自转变使用用途(包括但不限于转租)的，甲方有权提前收回租赁物，要求乙方支付三个月租金作为违约金，并不退还押金、保证金；库房库位号为A1-001，面积为2,800平方米；库房租金为每月每平方米39.54元，月租金为110,716.67元，付款方式为押二付三；合同租赁期限为2017年6月8日至2020年6月7日，且在合同期满前若甲乙双方未提出不再续约，则本合同自动续期三年；甲方于2017年5月22日收到乙方支付的合同定金5万元，合同生效后，自动转为租金。合同5.0条约定甲方保证按照双方约定时间将租赁物交付乙方，如未按时交付，每迟延一天按月租金的5%给付乙方迟延交付违约金；5.2条约定合同期内，若乙方未按合同约定的日期缴纳租金、水电费或物业管理费用，甲方应当书面通知乙方缴纳钱款，并有权停止乙方使用租赁屋内的有关设施设备并限制乙方运出物品，同时按日收取月租金5%的滞纳金直至乙方补齐全部欠款或合同解除为止，期间造成的一切损失由乙方自行承担；若乙方欠缴租金、水电费或物业费超过10个自然日，视为乙方提前解除本合同，甲方有权要求乙方支付当年租金标准三个月的租金作为违约金，并不退还押金；合同6.0条约定甲方为租赁物现状交付，现状之外的一切改动(包括但不限于改造、装修、增加或较少设施)经甲方同意后由乙方全权负责，并承担因此带来的一切后果；6.2条规定，乙方所租赁的房屋库房或设施如需改造、装修、或需要在所使用的场地上搭建建筑和设施等，必须事先征得甲方书面同意，若乙方未经甲方同意擅自改造、装修、搭建任何设施，甲方均有权予以拆除，并不承担任何责任，若乙方的上述行为还导致库房遭到破坏的，甲方有权解除合同，要求乙方支付三个月的租金作为违约金。合同10.1条规定，乙方在合同履行期内违反约定，或者欠缴相应费用，则甲方有权从保证金中抵扣相应费用；因乙方违约或提前退租导致合同解除的，保证金不予退还。合同另就其他权利义务等事宜作出了相应的约定。同日，承功公司(乙方)与易代储公司(甲方)还就部分合同事宜在《甲乙双方关于主合同条款的变更》作出进一步明确，约定了：一、可以挡隔护档安装，独门独院……五、租金前三年递增10%，后每两年递增10%；六、仓库需要整理装修，特提供14天免租期，免租起止时间为2017年5月24日至2017年6月7日。同时，承功公司在免租期内即已进驻库房，开展钢结构加层装修改动。承功公司称：2017年6月8日，德力西公司告知承功公司库房内不得安装钢结构加层，且整个库房不得形成独门独院。此后，承功公司将部分钢结构加层进行了拆除。承功公司实际于2017年6月8日之后向易代储公司支付押金221,433.35元以及2017年6月8日至2017年9月7日期间三个月租金332,150元(其中50,000元于2017年5月22日支付)。2017年8月25日，承功公司致《律师函》给易代储公司，主要提及以下几方面内容：一、磋商时易代储公司的8项承诺未能在合同中体现。二、合同约定的“内部装修及改动”内容范围涵盖了原承诺的“可以搭建二层”，有利于承功公司。三、承功公司花费192万元进行设计施工搭建二层至90%时，2017年6月8日德力西公司人员至施工现场要求停止施工，并于当天经承功公司、易代储公司及德力西公司三方确认认可目前搭建的二层至何位置。四、此后，承功公司又遭德力西公司多次断电，导致承功公司无法进驻库房开展生产经营；且德力西公司对于承功公司形成门房、厕所、安装隔离栏形成独门独院表示否认，对于疏通消防通道亦不予配合。五、承功公司要求易代储公司提供房屋的所有权凭证、环评验收、消防验收等资料用于承功公司注册公司，但易代储公司仍未交付上述资料。由于易代储公司的各种拖延推诿，造成承功公司损失重大，为此函告易代储公司在收函后三日内确认：1、厂房是否证照齐全；2、是否确定门房、厕所、安装隔离栏及形成独门独院；3、是否配合留有消防通道以便车辆进出确保安全生产；4、是否提供环评、消防验收等材料以便承功公司办理工商登记；5、是否确保提供500KW生产用电；6、将德力西员工电瓶车停放处的车辆移至德力西之用厂区。否则将承担相应的违约责任和赔偿责任。2017年8月31日，易代储公司致送《北京易代储科技有限公司对律师函的回复》，表示：一、关于搭建库房二层，不是易代储公司的合同义务，易代储公司没有义务保障承功公司正常搭建、使用二层，亦不就承功公司遭到业主方阻止而产生的损失承担任何责任，因搭建二层所产生的一切后果应由承功公司自己承担。二、关于进驻库房的问题，易代储公司在履行合同期间始终积极联系德力西公司，致力于协调解除此事，并未相互推诿，现事情正在协调解决中，望知悉。三、关于承功公司要求确认的6项要求，易代储公司正积极协调业主解决该6项要求，承功公司应给予易代储公司合理的期限予以确认。2017年9月8日，承功公司提起本案诉讼作如上诉请。2017年11月3日，易代储公司致送《合同解除通知函》予承功公司，表示：因承功公司存在擅自改建二层和拖延租金不付的情况，因此要求解除合同、支付租金或使用费、恢复原状。一审法院审理中，依据承功公司申请法院依法通过上海市高级人民法院委托上海联合工程监理造价咨询有限公司对承功公司在系争房屋内的装修改动工程进行司法鉴定，鉴定单位作出鉴定意见：1、钢结构工程(现场已拆除部分)根据现场保留钢结构经测算涉及金额632,855元，易代储公司不予认可；2、钢结构基础工程(隐蔽工程)根据承功公司所述计取涉及金额241,591元，易代储公司不予认可；3、无争议部分698,846元。承功公司为此司法鉴定垫付鉴定费43,890元。一审法院审理中，承功公司主张：1.合同签订前，经承功公司、易代储公司协商，易代储公司承诺承功公司可以提供环评及消防材料、可以搭建二层、可以安装隔离栏形成独门独院、可疏通北侧通道以便车辆出入等内容，但在双方签订的租赁合同及变更条款中对可搭建二层及其他部分承诺未体现；2.承功公司于2017年5月23日即入驻系争厂房开始内部装修改动包括搭建二层，6月8日主体工程差不多完成时产权人德力西公司要求停止施工、停电并阻止承功公司机器设备等进入厂房，虽经承功公司沟通后恢复，但最后仍无法征得产权人同意，严重影响了承功公司的生产经营；3.案涉租赁合同签订后，承功公司按约履行合同，但易代储公司未能履行合同义务，未能践行合同约定的安装格挡栏形成独门独院、提供产证及环评、消防资料及拆除消防通道上的违章车库的承诺，导致承功公司订立合同的目的无法实现，故要求解除合同；4.由于案涉合同因易代储公司违约导致解除，故应由易代储公司返还承功公司支付的押金，并向承功公司支付违约金，赔偿承功公司损失；同时，由于承功公司未能按约入驻系争厂房，故应由易代储公司返还承功公司租金；5.案件审理过程中，系争厂房已被其他人使用，应该是易代储公司或案外人在用；6.如法院认定需恢复厂房原状，对于恢复原状费用同意为10万元。为此，承功公司提供照片、录音作为证据。易代储公司对承功公司提供的照片不予认可，对录音的真实性无法确认，对承功公司的证明目的不予认可。同时，易代储公司主张：1.易代储公司员工汪瑞庭对当时承功公司的招租工作不了解，当时只是本着对承功公司负责的原因将承功公司的要求转达给德力西公司，而对于违法搭建、擅自改变房屋主体结构，合同中并未约定，并非易代储公司的合同义务；2.提供环评、消防等材料并非合同约定的易代储公司义务，系争厂房不需提供上述材料，故易代储公司无需提供，且德力西公司已于2001年12月28日取得了消防部门的建筑工程消防验收合格意见书；厂房周边道路是人行道和绿地，并非消防通道，通道上的车棚仅是简单车棚，不是违章建筑，相关部门也没有要求拆除；3.现系争厂房仍由承功公司占用，且搭建的二层未予拆除，同时由于承功公司擅自搭建二层改造厂房，且拒绝支付租金，故易代储公司有权解除案涉合同，并应由承功公司恢复原状、腾退厂房、支付违约金并向易代储公司支付占用费；4.如法院认定需恢复厂房原状，对于恢复原状费用同意为10万元。为此，易代储公司提供验收合格意见书、照片及情况说明作为证据。承功公司对照片真实性无异议，对情况说明不予认可，验收合格意见书由法院核实。一审法院认为，系争《库房租赁合同》系承功公司、易代储公司真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应按约履行。在签订《库房租赁合同》后，双方又以签订《甲乙双方关于主合同条款的变更》的形式对涉及的七项内容进行了约定，可见《甲乙双方关于主合同条款的变更》所涉及七项内容是对承功公司、易代储公司双方均具有重大影响、非约不可的主合同条款，上述内容的明确与否会直接影响到今后权利义务的明确或合同的履行。查阅上述主合同条款的约定，结合此后租赁中发生的争议，可知：易代储公司作为系争库房的转租人，在向次承租人即承功公司书面承诺可以挡隔护档安装形成独门独院、承诺门卫及物业管理由承租方自行承担等的情况下，却未取得出租方即德力西公司的授权或认可，且此后始终未能就《甲乙双方关于主合同条款的变更》中涉及的重要内容与德力西公司协调解决，导致承功公司的租赁条件不能成就、租赁目的不能实现，故承功公司有权解除案涉合同，合同解除时间法院认定为诉讼材料送达易代储公司之日即2017年11月2日，易代储公司应返还承功公司支付的押金及租金。承功公司主张的违约金，系以双方合同约定的迟延交付租赁物违约金进行计算，于法无据，法院难以支持。案涉租赁合同约定库房或设施(如立体货架等)如需改造等需事先征得易代储公司的同意，如承功公司未经易代储公司书面同意擅自改造的，易代储公司有权予以拆除等，而承功公司现提供的证据材料不足以证明易代储公司同意其对案涉厂房进行改动，故法院认定承功公司擅自搭建二层的行为应属违约，对承功公司要求易代储公司赔偿房屋装修改造损失的主张法院不予支持。现合同已解除，承功公司应将搭建的二层建筑拆除后将厂房返还易代储公司。同时，为避免诉累，如承功公司未在合理期限内将二层搭建拆除，易代储公司可自行拆除，由承功公司向易代储公司支付经双方一致确认的恢复原状费用10万元。针对易代储公司主张的占用费及违约金，法院认为，案涉合同履行过程中双方均存在违约行为，均有过错；在对方当事人提出合同解除的诉求后，均未采取积极措施避免双方损失的继续扩大，故综合考虑合同履行情况、双方过错程度、拆除费用以及预期利益等因素，法院认定承功公司应支付易代储公司占用费15万元、违约金15万元。根据租赁合同约定，违约金应从押金中予以抵扣，故法院认定易代储公司应返还承功公司押金71,433.35元。一审法院判决如下：一、上海承功实业有限公司与北京易代储科技有限公司签订的《易代储-库房租赁合同》于2017年11月2日解除；二、北京易代储科技有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海承功实业有限公司押金71,433.35元；三、北京易代储科技有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海承功实业有限公司租金332,150元；四、上海承功实业有限公司的其余诉讼请求不予支持；五、上海承功实业有限公司应于判决生效之日起十五日内将系争厂房内二层搭建拆除；如逾期未拆除的，北京易代储科技有限公司可自行拆除，并由上海承功实业有限公司支付北京易代储科技有限公司恢复原状费用10万元；六、上海承功实业有限公司应于判决生效之日起十日内支付北京易代储科技有限公司占用费15万元；七、北京易代储科技有限公司的其余诉讼请求不予支持。本院二审期间，上诉人提交照片一组，以证明库房已经由被上诉人控制。被上诉人表示2019年6月库房已经交还房东。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，系争《库房租赁合同》、《甲乙双方关于主合同条款的变更》系承功公司、易代储公司真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应按约履行。双方签订的《甲乙双方关于主合同条款的变更》对涉及的七项内容进行了约定，包括其中挡隔护档安装形成独门独院、承诺门卫及物业管理由承租方自行承担等，也包含装修改动。案涉租赁合同约定乙方所租赁的房屋库房或设施如需改造、装修、或需要在所使用的场地上搭建建筑和设施等，必须事先征得甲方书面同意。《甲乙双方关于主合同条款的变更》约定如果有内部装修及改动，合同期满，如不租赁可以与下家洽谈，转让与自行恢复原样。搭建钢结构二层是对房屋主体结构的变更，承功公司现提供的证据材料不足以证明该行为可以囊括为装修范围。《甲乙双方关于主合同条款的变更》的约定所针对的系合同期满后添附物的处理，并没有表示房屋库房或设施如需改造、装修、或需要在所使用的场地上搭建建筑和设施等，无需事先征得书面同意或者易代储公司已经同意其对案涉厂房进行搭建钢结构二层，因此一审法院认定承功公司搭建二层的行为应属违约，对承功公司要求易代储公司赔偿房屋装修改造损失的主张不予支持，并无不当。一审法院认定案涉合同履行过程中双方均存在违约行为，均有过错，该意见本院予以认同。在对方当事人提出合同解除的诉求后，均未采取积极措施避免双方损失的继续扩大，一审法院综合考虑合同履行情况、双方过错程度、拆除费用以及预期利益等因素，认定承功公司应支付易代储公司占用费、如不恢复原状应当支付相关费用等，尚属合理，本院予以维持。综上所述，上诉人上海承功实业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币24,357.79元，由上诉人上海承功实业有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理苗一路审判长 彭 辰审判员 成 皿审判员 张常青二〇二〇年五月十三日书记员 任思琦附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……