辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终2911号上诉人（原审被告）：大连太阳系社区商业连锁有限公司，住所地辽宁省大连经济技术开发区。法定代表人：佟培新，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈守祥，辽宁华连律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：大连华藤房地产开发有限公司，住所地大连市旅顺口区。法定代表人：张驰，该公司董事长。委托诉讼代理人：邹慧，辽宁华轩（大连）律师事务所律师。上诉人大连太阳系社区商业连锁有限公司因与被上诉人大连华藤房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2019）辽0212民初3089号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。大连太阳系社区商业连锁有限公司上诉请求：请求撤销一审判决，发回重审。事实及理由：一、一审认定事实不清，证据不足，适用法律错误，诉讼程序不合法。一审判决计算店铺租金的面积认定错误，从而导致计算的租金相应错误。店铺中存在漏水现象，已经无法正常使用，无法为上诉人带来经济利益，也无法达到上诉人租赁和使用目的，对于此部分面积应当予以扣除，一审判决中片面依据被上诉人与上诉人签订的合同记载面积计算应当缴纳的租金金额，显然有失公平，损害上诉人权益。一审判决认为上诉人一直没有明确主张维修权利，也并无明显证据证明租赁店铺不符合使用标准，显然错误。漏水至今一直存在，被上诉人也派人维修过，但是无法根本解决漏水现象。目前店铺依然有大面积漏水现象，严重影响上诉人的经营状况。被上诉人否认漏水事实，但是上诉人已经提交证据加以证明。一审法院应当明示上诉人可以申请鉴定以维护自身合法权益，但是一审法院仅因被上诉人否认漏水事实，就认为不影响经营，让上诉人缴纳租金显然程序违法。另外，上诉人已经在本案审理的过程中，向大连市旅顺口区人民法院提起财产损害纠纷诉讼，要求被上诉人承担相应责任，本案审理应当依据该案认定的店铺漏水面积以及结果作为审判依据。大连华藤房地产开发有限公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，应当依法驳回，维持一审判决。上诉人称一审法院计算租金错误不成立，双方签订的租赁合同明确约定案涉商铺的建筑面积，并约定租金的地租面积按照租赁商铺的建筑面积计算，一审判决按照租赁合同记载的租赁面积认定上诉人的租金金额正确。上诉人称是因为商铺存在漏水现象，应从地租面积扣除没有事实依据，首先上诉人没有提供证据证明因漏水导致无法使用的面积是多少；其次，即使存在商铺漏水的现象，上诉人主张的不应当支付租金的部分属于漏水所造成的损失，不应当在本案中审理，而且上诉人就漏水已经另案起诉，因此应当在另案中予以解决。关于上诉人称一审法院程序不合法不成立，因为本案是房屋租赁法律关系，上诉人所称案涉商铺漏水是侵权法律关系，上诉人就商铺漏水另案起诉并申请鉴定，与本案无关，一审法院不存在违反程序情形。案涉租赁合同合法有效，双方应当按照约定履行各自义务，因上诉人欠付租金构成根本违约，被上诉人向上诉人发出解除合同通知书合法，上诉人负有返还商铺的义务，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。大连华藤房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、请求判令被告腾退华发?新天地【13、17、22】号商铺；2、请求判令被告向原告支付自2019年1月1日至3月11日的租金13,793.47元；3、请求判令被告自2019年3月12日之日起按200%租金标准向原告支付租金至腾退之日止（暂计算至2019年7月31日双倍租金为533,568.78元）；4、请求判令被告支付违约金至实际给付之日止（暂计算至2019年7月31日的违约金16,588.48元，以实际腾退之日确定的欠付租金为基数，按日千分之一计算向原告支付违约金至实际支付之日止）；5、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年6月19日，原告大连华藤房地产开发有限公司与被告大连太阳系社区商业连锁有限公司签订了合同编号：HTHT13-HFXC1-WY-ZL-041的《华发新天地商业街租赁合同》一份。合同约定：原告将位于大连市旅顺经济开发区的“华发?新天地【13、17、22】号商铺”租赁给被告，建筑面积为2,379.53平方米，租赁期限为15年6个月（即从2015年7月1日至2030年12月31日止），租金自2016年1月1日至2030年12月31日止。具体方式为：第一个租约年年租金为人民币134,782.2元，第二个租约年年租金为人民币134,782.2元，第三个租约年年租金为人民币138,825.67元，第四个租约年年租金为人民币686,017.18元……，20.5：被告每迟延一日支付租金，应向原告支付相当于欠付金额1‰的逾期违约金，迟延30日原告有权单方解除合同；22.1：合同提前解除的，被告应当于解除通知书发出之日7日内将租赁商铺交还原告；22.3：在交还期满后被告仍未将租赁商铺交还原告的，自交还期届满之日的次日起，被告按照合同终止时租赁商铺租金标准的200%向原告支付租金。原告于2019年3月4日向被告发出了《解除合同通知书》，要求被告于2019年3月11日前交还租赁商铺。原告称被告分别于2019年3月11日和4月2日合计支付了121,504.58元租金。另查，原告大连华藤房地产开发有限公司曾因房屋租赁合同为由向一审法院提出诉讼请求，要求解除与被告大连太阳系社区商业连锁有限公司所签订的本案案涉合同和双方于2015年9月10日签订的另一份租赁合同，并要求支付相应租金和违约金。一审法院于2018年9月11日作出（2018）辽0212民初781号民事判决书，判决解除双方于2015年9月10日签订的另一份租赁合同并支付相应租金；对于本案案涉合同，在该判决中未予以解除，要求被告在该判决生效后10日内立即还清此合同项下欠付的租金，逾期支付，原告仍有权另案起诉，要求解除该合同并交还合同项下的商铺；被告大连太阳系社区商业连锁有限公司于该判决生效之日起十日内以欠款金额为基数，按中国人民银行同期贷款利率支付原告大连华藤房地产开发有限公司违约金（欠款金额及违约时间按照本案案涉合同的约定标准计算）。现原告要求被告腾退案涉商铺并支付相应租金和违约金，被告则认为原告所出租的房屋并不具备安全使用条件，系原告违约在先，故形成本次诉讼。一审法院认为，原告大连华藤房地产开发有限公司与被告大连太阳系社区商业连锁有限公司签订的合同编号为HTHT13-HFXC1-WY-ZL-041的《华发新天地商业街租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。合同各方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。根据双方合同约定被告迟延支付租金超过30日原告有权单方解除合同，被告虽称原告所交付的房屋不符合使用标准，然从合同签订至本次诉讼前，均未向原告提出要求其维修案涉房屋的相关权利亦无明显证据证实案涉房屋不符合合同使用目的，根据原告出示的证据显示其向被告发出《解除合同通知书》的时间为2019年3月4日要求被告于2019年3月11日前交还租赁商铺，故一审法院确认双方签订的《房屋租赁合同》于2019年3月4日解除。合同解除后，被告应及时腾退合同项下的商铺；关于原告要求被告支付欠付租金一节，因租赁合同的承租人理应按照双方合同约定的租金金额按时向出租人支付租金，因原告称被告已于2019年3月11日和4月2日合计支付了121,504.58元租金，故被告理应偿还原告自2019年1月1日至2019年3月11日租金为13,793.26元（57,168.10元*2个月+57,168.10元÷30天*11天-121,504.58元）；关于原告要求被告支付双倍租金（自2019年3月12日至腾退之日止，按200%租金标准）一节，一审法院认为，根据双方合同约定，在交还期满后被告仍未将租赁商铺交还原告的，自交还期届满之日的次日起，被告按照合同终止时租赁商铺租金标准的200%向原告支付租金，故原告的诉求（自2019年3月12日至实际腾退之日止，按合同约定200%租金标准）符合法律规定，一审法院予以支持；关于原告要求被告支付违约金一节，因双方合同已于2019年3月4日解除，根据合同约定被告每迟延一日支付租金，应向原告支付相当于欠付金额1‰的逾期违约金，故原告应当向被告支付违约金7,683元（自2019年1月1日至2019年3月4日止）。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第五项、第九十六条第一款、第九十七条之规定，判决：一、原告大连华藤房地产开发有限公司与被告大连太阳系社区商业连锁有限公司于2015年6月19日签订的合同编号为HTHT13-HFXC1-WY-ZL-041的《华发新天地商业街租赁合同》于2019年3月4日解除；二、被告大连太阳系社区商业连锁有限公司于判决生效之日起十日内向原告大连华藤房地产开发有限公司腾退上述合同项下华发新天地13、17、22号商铺；三、被告大连太阳系社区商业连锁有限公司于判决生效之日起十日内向原告大连华藤房地产开发有限公司支付租金13,793.26元（自2019年1月1日至2019年3月11日）；四、被告大连太阳系社区商业连锁有限公司于判决生效之日起十日内向原告大连华藤房地产开发有限公司支付双倍租金（自2019年3月12日至实际腾退日止，按照合同约定支付租金标准双倍计算）；五、被告大连太阳系社区商业连锁有限公司于判决生效之日起十日内向原告大连华藤房地产开发有限公司支付违约金7,683元（自2019年1月1日至2019年3月4日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,440元，由被告大连太阳系社区商业连锁有限公司负担。本院二审期间，上诉人提举司法鉴定申请书，拟证明案涉商铺存在漏水的面积应当予以扣除，该部分面积不能给上诉人带来经济收益，无法达到使用目的，不应当收取租金。被上诉人质证意见如下：真实性没有异议，是上诉人在另案起诉中提交的，并且在另案中已经要求被上诉人进行赔偿，该鉴定申请与本案计算租金的面积和金额无关。本院对证据认证如下：被上诉人对该证据的真实性没有异议，本院对证据的真实性予以认定，且该证据能够证明上诉人在另案中就案涉商铺漏水溅渍地面的面积申请鉴定，对其余待证事实不予认定。本院补充查明，上诉人就案涉房屋漏水纠纷向一审法院另行起诉，案号为（2019）辽0212民初4170号。上诉人在该案中请求被上诉人赔偿商铺收益、设施投入及租金等损失，并对案涉商铺漏水溅渍地面的面积申请鉴定。该案尚在一审程序审理中。二审中，经询问，上诉人表示对于一审判决确定的拖欠租金期限以及租金标准没有异议，仅对欠付租金的租赁面积有异议。本院认为，案涉租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，一审判决对此认定正确，双方均应按照合同约定履行权利义务，被上诉人以上诉人拖欠租金为由，要求解除案涉租赁合同，符合双方合同的约定，上诉人应当承担解约后腾退案涉商铺、支付租金及违约金等责任。一审法院对此处理正确，应予维持。二审期间，本案争议焦点为一审判决以合同约定的建筑面积作为计付租金面积是否正确。上诉人主张因案涉房屋存在漏水，应当将漏水部分面积扣除后，计算拖欠租金数额。首先，本案系被上诉人因解除案涉租赁合同而要求上诉人承担相应责任提起的诉讼，上诉人抗辩扣除商铺漏水面积部分的租金，但提供的证据均为复印件，尚不足以证明存在漏水及漏水面积。其次，案涉租赁合同第17.4条约定：“该场地内的各种甲供设施、设备出现故障，甲方（被上诉人）或物业管理公司应在接到乙方（上诉人）书面维修通知三日内进行维修，若租赁店铺的损害或故障直接影响到乙方的营运，甲方或物业管理公司须在接到乙方书面维修通知一日内进行维修。……甲方或物业管理公司拒不维修或排除故障，由乙方代为维修，合理的维修费用由甲方承担”，因此租赁店铺出现损害时，被上诉人承担的是维修责任以及因拒不维修而导致上诉人支出的维修费用，即上诉人要求抵扣租金亦不符合双方约定。再次，上诉人就商铺漏水提起另案诉讼，已就其相关实体权利寻求司法救济。故一审判决以合同约定的建筑面积作为计付租金面积正确，应予维持，本院对上诉人要求扣除商铺漏水面积部分的租金不予支持。关于一审法院是否需要明示上诉人提出鉴定申请一节，如前所述，漏水面积鉴定与本案被上诉人要求上诉人承担责任的待证事实无关联，一审法院不予明示并无不当，且上诉人在另案中已经对漏水面积申请鉴定，二审阶段以此为由主张一审法院程序违法不成立，且无实际意义。综上所述，大连太阳系社区商业连锁有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9,440元，由大连太阳系社区商业连锁有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  范瑞瑶审判员  孙利颖审判员  张 钱二〇二〇年五月二十五日书记员  杜玉洁