广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终6924号上诉人（原审原告）：广州市新罡辉创业投资有限公司（以下简称新罡辉公司），住所地广州市番禺区。法定代表人：蔡铭建，该公司经理。委托诉讼代理人：王汉彬、郭韧强，广东五羊律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市番禺区沙湾房地产开发公司（以下简称沙湾地产公司），住所地广州市番禺区。法定代表人：梁文纪，该公司经理。委托诉讼代理人：吴展奇、梁泳婷，广东明和理律师事务所律师。上诉人新罡辉公司因与被上诉人沙湾地产公司合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初7959号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人新罡辉公司的委托诉讼代理人王汉彬、郭韧强，被上诉人沙湾地产公司的委托诉讼代理人吴展奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新罡辉公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持新罡辉公司的诉讼请求，沙湾地产公司承担本案有关诉讼费。事实和理由：一、新罡辉公司与沙湾地产公司的合作行为并非“土地转让合同关系”。二、新罡辉公司已积极履行合同，不存在过错，沙湾地产公司应保证新罡辉公司在双方的合作中取得预期和应有的经济效益。三、新罡辉公司只是根据沙湾地产公司在涉案建设项目早已确定的建设指标和条件给予投资建设，故沙湾地产公司理应对该项目的土地开发建设而存在的有关问题（包括交付土地出让金）负有全部责任，否则沙湾地产公司就对合同的内容构成违约。四、造成新罡辉公司所开发建设的涉案项目楼房逾期办证的责任，是因沙湾地产公司不能完善涉案项目前面几期项目土地出让金交付手续所致，应由其承担应有责任。沙湾地产公司要求新罡辉公司对外支付逾期办证违约金及其他有关费用没有依据。五、新罡辉公司在以沙湾地产公司名义开设的银行账户里的款项不属于沙湾地产公司的款项，沙湾地产公司要求新罡辉公司从该账户里对外支付有关逾期办证的违约金及有关费用，显然是让新罡辉公司承担其逾期办证所产生的经济赔偿责任。沙湾地产公司辩称：一、双方之间签订的开发合同的性质应由法院审定。二、涉案项目是挂靠沙湾地产公司的名义开发，故逾期办证的责任不在沙湾地产公司。三、被执行划走的款项在法律性质上属沙湾地产公司不属新罡辉公司，双方之间的涉案项目结算款项应由双方最后结算。四、涉案项目土地出让金的缴纳不存在迟延或拖延的情形。综上，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。2018年8月22日，新罡辉公司向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.沙湾地产公司向新罡辉公司返还783648.09元；2.沙湾地产公司承担本案有关诉讼费用。一审中，新罡辉公司变更其第1项诉讼请求为：沙湾地产公司向新罡辉公司返还2260333.34元。一审法院认定事实：1.2009年7月8日，沙湾地产公司作为甲方与新罡辉公司作为乙方签订《金沙湾花园第四期合作开发合同》（以下简称涉讼合同），约定甲、乙双方就“金沙湾花园第四期”项目（以下简称涉讼项目）进行合作开发，该项目位于沙湾镇××岐村，总用地面积为14668.74平方米；合作方式为甲方提供该项目的土地给乙方作房地产开发，但不变更该项目土地权属人并始终登记在甲方名下；甲方同意乙方在不违反法律法规和本合同约定之前提下，以甲方之名义对该项目进行开发、建设、销售；乙方全资投入，支付各项应缴之费用并收取相应的利润，自负盈亏；乙方须向甲方支付合作价款80800008元，乙方按甲方的要求分五期将该合作价款支付给甲方或甲方指定的单位，甲方不开列收款发票，也不开列收款内容，且乙方所支付的全部合作款项均不列入本项目的开发成本；乙方在参与合作之前已清楚明白该项目的用地规划、小区详细性建设规划以及各级地方政府对该小区及周边土地的一切规划要求，也充分预计到各级地方政府（含部门）对该小区及周边土地规划的更改（变动）；所有对外报批、申请等的手续均以甲方的名义进行；乙方自设售房部销售，销售费用由乙方承担，甲方派专人在乙方售房部进行协助，甲方收取销售管理服务费；由于该项目在申报《修建性详细规划》时曾对规划建筑指标进行调整，并增加了商业建筑面积，因此，该项目需补交土地出让金，该笔费用在国土部门核实确定金额后，由乙方支付；当项目达到销售条件，甲方按销售发票开列的销售额扣取2.5%作为合作之服务费；本项目在甲方指定的银行以甲方名义开设独立共管专户，该共管专户将成为日后的商品房预售监控账户，共管专户由甲方指派财务人员管理，但甲方不得擅自挪用、动用共管专户内的款项；甲乙双方在该项目的合作实为“挂靠”开发，但开发模式上是与甲方其他开发项目是相同的；甲方保证其提供的该项目土地权属清晰、不存在任何债权债务纠纷，无任何征地补偿等遗留问题，否则概由甲方负责解决相关问题并承担费用；等等。其后，新罡辉公司向沙湾地产公司支付了价款80800008元，并以沙湾地产公司的名义对涉讼项目进行开发建设。2.2013年8月22日，广州市国土资源和房屋管理局就包括涉讼项目在内的“金沙湾花园”四区商住小区核发了《广东省广州市商品房预售许可证》【编号：穗房（网）字第××号】。3.2016年1月5日，广州市番禺区国土资源和规划局向沙湾地产公司出具《补正材料通知书》，告知就沙湾地产公司申请办理位于番禺区××龙××号（单）、xxx号16梯-23梯、xxx号x座、x座房屋的登记，尚欠缺“补出让”，请自收到该通知之日起十个工作日内补齐。4.2016年9月13日，沙湾地产公司向广州市国土资源和规划局出具《关于先行办理“金沙湾花园”四区商住小区x座、x座初始登记的申请》，申请在补出让金手续进行过程中先行办理“金沙湾花园”四区商住小区x座、x座的初始登记手续。5.2016年10月10日，广州市番禺区国土资源和规划局出具《广州市番禺区国土资源和规划局关于金沙湾花园四区x座、x座初始登记的复函》，告知经核对，该项目已超出原签订的《国有建设用地使用权出让合同变更协议》（穗番国地出合[2012]048号的变更协议之一号）约定的建筑面积，根据穗府办[2014]12号文的有关规定需调整土地出让金，待调整后再按有关规定办理该项目的x座、x座的商品房初始登记。6.2017年4月18日，新罡辉公司向沙湾地产公司出具《申请函》，就涉讼项目逾期办证及房屋面积差额房价款的相关情况告知沙湾地产公司，并向沙湾地产公司申请将办理商品房面积差额房价款补退手续（如需）及缴纳房屋契税相关工作前置，以便依法取得《广州市房地产初始登记告知书》后及时办理《不动产权证》。7.2017年7月25日，广州市番禺区国土资源和规划局作为出让人，与沙湾地产公司作为受让人，签订了《国有建设用地使用权出让合同变更协议》。8.2017年7月26日，广州市国土资源和规划委员会向沙湾地产公司出具《土地出让金缴款通知单》，告知需缴交土地出让金11854394元，请于该通知收到之日起三十日内缴纳。9.2017年9月21日，广州市番禺区不动产登记中心出具《广州市房地产初始登记告知书》，告知就沙湾地产公司申请的位于番禺区××龙××号（单）、xxx号16梯~23梯、xxx号x座、x座房屋的初始登记，经审核，现已核准登记。10.因涉讼项目的商品房逾期办理房产证的问题，部分业主于2017、2018年相继提起诉讼，要求沙湾地产公司支付逾期办证违约金。法院作出的已生效判决中认定了沙湾地产公司应承担逾期办证的违约责任，并判令沙湾地产公司应向业主支付违约金，其中部分判决已进入执行程序。11.2018年7月9日，沙湾地产公司向新罡辉公司出具《告知函》，告知：1.陈坚、熊卿合同纠纷案，番禺区人民法院于2018年6月27日在其司账户强制划扣人民币72888.5元，用作支付违约金，该费用由新罡辉公司账户转回其司账户；2.陈莎莎、简嘉玉和张云忠、徐艳萍合同纠纷案，业主已向番禺区人民法院申请强制执行手续，《执行通知书》分别为（2018）粤0113执4865、4866、4867号，执行费用分别为人民币150682.02元、142254.51元、84506.11元，请新罡辉公司务必在3个工作日内主动联系番禺区人民法院有关法官或经办人，确认执行费用，并及时缴纳全部费用。12.2018年7月12日，新罡辉公司向沙湾地产公司出具《复函》，告知其司认为“金沙湾花园四期住宅”项目里因逾期办理相应房屋的房产证而产生对购房业主支付有关逾期办证违约金及相关费用的责任不应由其司予以承担，希望在其司已向沙湾地产公司转付回上述有关被执行的72888.5元款项和代垫付上述有关案号为（2018）粤0113执4865、4866、4867号三件执行案件里的有关款项后，能与其司进行协商并就该双方合作过程中因逾期办证而对购房业主产生违约金责任的承担进行处理。13.2018年7月16日，沙湾地产公司向新罡辉公司出具《复函》，告知建议新罡辉公司走司法程序，由司法机关作出裁决，判定违约赔偿的负担比例。14.2018年8月2日，沙湾地产公司向新罡辉公司出具《告知函》，称若再收到番禺区人民法院的执行通知书时，其司财务将会按照执行通知书中要求的金额、时间等信息，从金沙湾四期项目专户直接支付。15.2018年8月22日，新罡辉公司提起本案诉讼，要求沙湾地产公司向其司返还已垫付的款项。一审庭审过程中，新罡辉公司与沙湾地产公司均确认以下事实：1.因涉讼项目的房屋尚未出售完毕，故就该项目双方尚未进行结算；2.新罡辉公司主张返还的款项系一审法院从沙湾地产公司的银行账户划扣的执行款。新罡辉公司主张根据涉讼合同约定，其司与沙湾地产公司是合作开发关系，其司出资购买涉讼项目，并根据沙湾地产公司的要求进行建设，开发建设过程中的报建与销售手续依法依规，不存在超合同约定建筑面积建设的违约情况，且建设后的整个签约销售行为均在沙湾地产公司的指导下进行，故此后所出现的问题及承担的责任均不在其司,相关购房业主主张的逾期办证违约金不应由其司承担。而截至2018年11月30日，其司已为沙湾地产公司垫付了执行款共计2260333.34元，故沙湾地产公司应将上述款项返还予其司。另，虽法院划扣执行款的账户是以沙湾地产公司的名义开设的，但账户内款项属其司所有，沙湾地产公司无权调取。沙湾地产公司则主张其司与新罡辉公司并非合作开发房地产的关系，而是土地转让合同关系，新罡辉公司挂靠其司进行涉讼项目的开发建设并以其司的名义进行销售，涉讼合同已明确约定该项目由新罡辉公司自负盈亏，自担风险，即该项目的权益及责任均由作为实际开发方的新罡辉公司享有及承担，与其司无关。执行款均是从其司账户划扣的，从法律定性来讲，该款项属于其司所有。而其司与新罡辉公司之间的所有款项均应在涉讼项目结算时计算，现双方尚未就涉讼项目进行结算，故新罡辉公司要求返还的条件尚未成就。一审法院认为，新罡辉公司主张法院划扣执行款的账户虽是以沙湾地产公司的名义开设，但账户内款项属其司所有，故要求沙湾地产公司予以返还。然，金钱为种类物而非特定物，新罡辉公司主张沙湾地产公司银行账户内因被法院强制执行而划扣的资金实为其司所有缺乏理据，且根据新罡辉公司及沙湾地产公司的庭审陈述，涉讼项目的房屋尚未销售完毕，双方尚未对涉讼项目进行结算，故沙湾地产公司与新罡辉公司之间的债权债务关系尚不明晰，因此，就新罡辉公司要求沙湾地产公司返还款项的诉请，于法于理无据，不予支持。综上，对新罡辉公司的诉讼请求全部不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2019年11月10日作出判决如下：驳回广州市新罡辉创业投资有限公司的全部诉讼请求。案件受理费24883元，由广州市新罡辉创业投资有限公司负担。二审中，上诉人新罡辉公司提交了《广州市规划和自然资源局番禺区分局关于土地出让金缴款问题的复函》，拟证明因被上诉人沙湾地产公司存在的涉案项目土地出让金缴款问题，导致对上诉人新罡辉公司给予合作开发的涉案项目房屋逾期办证的后果。被上诉人沙湾地产公司质证确认上述复函的真实性，但认为土地出让金责任与我方无关，上诉人新罡辉公司与我方签约时已知政府的政策或规划有相关调整的风险。经审查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。本院认为，上诉人新罡辉公司与被上诉人沙湾地产公司双方签订的涉案《金沙湾花园第四期合作开发合同》第二条第（六）项第1点约定：“乙方（即上诉人新罡辉公司）自设售房部销售，销售费用由乙方承担，甲方（即被上诉人沙湾地产公司）派专人在乙方售房部进行协助，甲方收取销售管理服务费。”第二条第（七）项第4点约定：“当项目达到销售条件，甲方按销售发票开列的销售额扣取2.5%作为合作之服务费。”由此可见，双方除了约定合作价款80800008元之外，还存在其他费用的约定，而其他费用的约定贯穿于整个涉案项目的销售过程。在双方均确认涉案项目的房屋尚未销售完毕、双方尚未对涉案项目进行结算的情况下，一审判决对上诉人新罡辉公司要求被上诉人沙湾地产公司返还2260333.34元的诉请不予支持并无不当。同理，金钱为种类物而非特定物，在上诉人新罡辉公司与被上诉人沙湾地产公司之间的债权债务关系尚不明晰的情况下，上诉人新罡辉公司主张被上诉人沙湾地产公司银行账户内因被法院强制执行而划扣的资金实为其司缺乏理据。综上，上诉人新罡辉公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24883元，由上诉人广州市新罡辉创业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  谭红玉审判员  姚伟华二〇二〇年五月二十七日书记员  彭文悦书记员  区敏儿