重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝02民终671号上诉人（原审原告）：重庆大帝集团房地产开发有限公司，住所地重庆市开州区汉丰街道迎宾社区安康街阿普腾公寓四楼，统一社会信用代码91500234622192975W。法定代表人：谢祥宇，董事长。委托诉讼代理人：唐永新，重庆帅风律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李前碧，女，1976年4月15日出生，汉族，重庆市开州区人。委托诉讼代理人：李祥，重庆四方律师事务所律师。上诉人重庆大帝集团房地产开发有限公司（以下简称大帝公司）因与被上诉人李前碧商品房销售合同纠纷一案，不服重庆市开州区人民法院（2019）渝0154民初9314号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人大帝公司的委托诉讼代理人唐永新，被上诉人李前碧的委托诉讼代理人李祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大帝公司上诉请求：1．撤销一审判决，并改判被上诉人李前碧向上诉人一次性支付房款142843元及违约金（违约金以142843元为基数，按每日万分之三从2006年8月11日起支付至付清房款时为止）；2．本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、李前碧持有的《重庆市商品房买卖合同》虽被认定为有效，但法院仅从合同的形式要件进行审查推定，并无充分证据证明双方之间具有房屋买卖的真实意思表示和买卖的合意。二、诉争的《重庆市商品房买卖合同》在上诉人提起返还原物之诉前从未出现，李前碧在2010年4月19日向上诉人提出产权认定申请时，是以先租用房屋后与保安杜队长达成口头协议作为事实基础，而不是以买卖合同关系为由，足以证明在此时尚无案涉的房屋买卖合同存在，但在2016年诉讼时举示了案涉的《重庆市商品房买卖合同》，从时间逻辑上足以推断该合同内容填写的内容虚假。三、李前碧就其主张的房屋买卖法律关系，在此前诉讼中对于房款的给付情况申请证人出庭作证，拟证明的事实与本案中的证据内容相互冲突，前后矛盾，且无证据证明已经支付了房款。四、上诉人主张权利的时效起算点不应是2010年1月，因为在此时并无就案涉房屋实际交付的事实，而是李前碧私自占用案涉房屋，上诉人不知情，更不知晓所谓的“买卖合同”，不知道也不应知道自身权利受到侵害。五、案涉房屋所在的楼盘造成烂尾，公司股东更换多批，上诉人的现有股东是为了化解烂尾楼盘的多年矛盾并为政府解忧，才全面接收并完成后续开发。此前公司内容管理混乱，上诉人接手后逐一梳理，才发现李前碧占有案涉房屋无任何记载系无权占有，遂提起物权保护的诉讼，在诉讼中李前碧才出示案涉的合同。物权保护一案判决的生效时间为2019年6月，上诉人在尊重法院判决的基础上于2019年11月28日以买卖合同纠纷起诉主张权利，并未超过诉讼时效。李前碧辩称，一、关于案涉房屋买卖合同的真实、合法、有效性问题，已有法院生效裁判认定，故不再赘述。二、在此前返还原物一案的诉讼中，我方申请出庭作证的证人证言，足以证明我方已将房款以现金形式分两次付清。三、上诉人的诉求和理由自相矛盾，一方面坚持认为买卖合同不是其真实意思，一方面又请求支付基于买卖合同约定的购房款，逻辑混乱。四、虽按证据规则和常理，购房款的支付凭证应由我方提供，但我方对此也做出了合理解释，确因搬家保管不善而遗失。综上，我方认可一审裁判结果，但对一审裁判理由持保留意见，不应以诉讼时效作为理由，而是应认定我方确已付清了房款。大帝公司向一审法院起诉请求：1．判令被告向原告一次性支付房款142843元，并向原告支付违约金（违约金以142843元为基数，按每日万分之三从2006年8月11日起支付至付清房款时为止），截至2019年8月11日约20万元。2．诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年11月16日，大帝公司以无权占有为由对李前碧提起返还原物诉讼，要求李前碧立即将占有使用的位于重庆市开州区汉丰街道开州步行街1211号附1131号（即D-1-301A）房屋腾空交还给大帝公司。大帝公司起诉称，李前碧自2010年1月起将案涉房屋占有使用至今，没有支付任何费用。诉讼中，李前碧提交了2006年8月10日与大帝公司签订的《重庆市商品房买卖合同》（合同登记号：2007商字第x号）以对抗大帝公司的诉讼请求。该合同载明卖方为大帝公司，买方为李前碧，标的物为“开州区汉丰镇安康片区（中央商务区）D幢3-1-301#”房屋（与案涉房屋系同一标的物），成交总价款142843元，支付方式为一次性付款。对该案审理后于2018年12月28日作出（2016）渝0234民初7072号民事判决，认定李前碧持有的《重庆市商品房买卖合同》（合同登记号：2007商字第x号）系依法成立的有效合同，李前碧基于该合同占有案涉房屋，属于有权占有，故判决驳回了大帝公司要求李前碧返还案涉房屋的诉讼请求。大帝公司不服上述判决，向重庆市第二中级人民法院提起上诉，要求撤销一审判决，改判支持大帝公司的诉讼请求或者发回重审。2019年5月29日，重庆市第二中级人民法院做出（2019）渝02民终1403号民事判决，认定案涉房屋登记在大帝公司名下，大帝公司对李前碧举示的《重庆市商品房买卖合同》内容的真实性有异议，但大帝公司对合同上其公司加盖的印章真实性无异议，且大帝公司未能举示充分证据否认合同的真实性，故合同真实有效，能够证明李前碧占有案涉房屋是基于买卖合同的有权占有，据此判决驳回了大帝公司的上诉请求。2019年11月28日，大帝公司以李前碧未支付案涉房屋购房款为由提起诉讼，要求李前碧一次性支付房款142843元及违约金。诉讼中，李前碧辩称已付清案涉房屋的购房款，因多次搬家无法找到支付凭证，还以大帝公司主张权利的诉讼时效期间届满，提出不履行义务的抗辩。一审法院认为，李前碧持有的2006年8月10日签订的《重庆市商品房买卖合同》，经人民法院生效判决认定为真实、有效的合同，故合同当事人应当享有该合同约定的权利及履行相应的义务。大帝公司诉称李前碧没有支付案涉房屋的价款，要求其立即支付并承担违约金。李前碧抗辩已付清购房款，未能举示收据系因多次搬家无法找到支付凭据。此外，李前碧提出了关于诉讼时效的抗辩。经审查，案涉房屋的买卖合同于2006年8月10日签订，合同约定总房款为142843元，支付方式为一次性付清。合同未明确约定支付时间，双方也未举示证明就价款支付时间达成补充协议。大帝公司诉称，李前碧自2010年1月将案涉房屋占有使用至今，因生效判决确认李前碧对案涉房屋的占有系有权占有，故可以推定案涉房屋至少于2010年1月已交付李前碧。《中华人民共和国合同法》第一百六十一条规定：“买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。”据此，李前碧支付购房款的时间应在收到案涉房屋的同时支付。如李前碧未支付房屋价款，大帝公司应及时向李前碧提出支付购房款的请求或依法向人民法院提起诉讼请求保护。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但自权利受损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”本案中，大帝公司诉称其不持有与李前碧签订的《重庆市商品房买卖合同》，不知晓有该合同的存在，故其请求李前碧支付购房款未超过法定的诉讼时效期间。因大帝公司是否知晓与李前碧签订的《重庆市商品房买卖合同》，系大帝公司自身原因所致，非客观原因或李前碧的过错所导致，不应视为大帝公司具有不知道或不应当知道的情形，故不符合适用诉讼时效中断、中止的情形。因此，大帝公司主张李前碧支付购房款的请求，已超过法律规定的诉讼时效期间，其权利不受法律保护。综上，大帝公司要求李前碧支付房款的请求，超过法律规定的诉讼时效期间，故对此不予支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条规定，判决：驳回原告重庆大帝集团房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费6442元，减半收取3221元，由原告重庆大帝集团房地产开发有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均无新的证据提交，对一审已查明的事实无异议，但均认为一审事实认定不全面，存在遗漏。本院二审查明：在双方当事人此前返还原物纠纷一案的诉讼中，李前碧申请两位证人出庭作证，其中证人侯红权系李前碧的朋友，证人陈远芬系李前碧丈夫的姐姐，两位证人证明李前碧购房款的资金来源，以及李前碧在大帝公司原售楼处将购房款以现金形式交给大帝公司一女性工作人员，此前交了部分定金，其它细节比如是否开具收据和发票等表示不清楚。对案涉房屋，李前碧先是自用，后出租，目前是自用。案涉房屋的产权属于x号大产权证下，登记权利人为大帝公司，登记日期为2014年12月。案涉房屋目前尚未办理产权分户登记。本院二审查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为，根据当事人诉辩意见，基于已查明的事实，本案争议焦点有三，一是双方当事人之间是否存在房屋买卖合同关系，二是李前碧是否已付清房屋买卖合同项下的购房款，三是大帝公司请求李前碧支付购房款是否超过诉讼时效期间。对此，本院分别评判如下：一、关于双方当事人之间是否存在房屋买卖合同关系的问题。经人民法院生效裁判认定，就本案案涉房屋，双方当事人之间成立房屋买卖合同关系。因人民法院的生效裁判具有拘束力和既判力，在未经法定程序否定之前，其效力确定。因此，虽然大帝公司在本案中仍然主张与李前碧之间不存在房屋买卖的真实意思表示和买卖的合意，但既与事实不符，又与法律规定相悖，故大帝公司的这一事实主张明显不能成立。二、关于李前碧是否已付清房屋买卖合同项下的购房款的问题。诚然，根据基本的民事诉讼证据规则，作为付款义务人的李前碧，应对其主张的已经付清购房款的事实承担举证责任。根据常理和交易习惯，在房屋买卖合同关系中，购房人无论以何种形式支付房款，最终均会获取并持有由出卖人开具的收款收据。李前碧未能举示其付款的书面凭证或大帝公司开具的收款收据，但民事诉讼的证据种类亦包含证人证言。证人虽和李前碧有朋友和亲戚关系，但对于购房款的资金来源和支付方式等情况亦只有与李前碧关系亲近者才会知晓，故不能以此为由完全不予采信证人证言，且李前碧关于其因搬家而遗失付款凭证的辩解具有一定合理性，并非毫无道理。更为关键的是，按大帝公司诉称所言，李前碧在2010年1月起即实际占有案涉房屋使用至今，而大帝公司作为具有人格独立性的公司法人，在近七年之久后才提起诉讼向李前碧主张返还原物，在此之前并未就案涉房屋向李前碧主张权利和购房款，明显有违常理。此外，大帝公司亦陈述，因其公司股东多次更迭，法定代表人几经更换，新旧股东和法定代表人之间应有关于公司资产及负债等交接情况的书面协议，但在本院指定的期限内并未提交相关证据，故不能排除大帝公司原先工作人员收取李前碧购房款后未入账以及大帝公司新旧股东和法定代表人之间在办理交接时遗漏案涉房屋交易信息的可能。综上，经审查当事人提供的证据并结合相关事实，本院确信李前碧已付清购房款的待证事实的存在具有高度可能性。三、关于大帝公司请求李前碧支付购房款是否超过诉讼时效期间的问题。如前所述，大帝公司系具有人格独立性的公司法人，它本身是与其全体组成人员和管理人员互相分开的实体，公司的人格不因其成员的变化而受影响，公司应对其独立行为的后果独立负责，故大帝公司股东和法定代表人的变更并不影响大帝公司作为独立的民事主体享有的民事权利和承担的民事责任。即便确如大帝公司所言，其公司现任股东和法定代表人在2016年提起返还原物的诉讼中才知晓案涉《重庆市商品房买卖合同》的存在，但根据生效裁判关于该合同真实有效的认定以及公司人格独立的法律规定，依法只能认定大帝公司在2006年8月10日合同签订之时就已知晓案涉合同的存在。同理，亦只能认定大帝公司在2010年1月就知晓案涉房屋被李前碧占有使用。在前述买卖合同关于付款期限约定不明的情况下，鉴于案涉房屋在2010年1月即被李前碧有权占有，应视为已交付，一审根据《中华人民共和国合同法》第一百六十一条规定认定李前碧应支付购房款的时间点为接收案涉房屋的同时，并无错误。假定李前碧确未支付购房款，大帝公司也应及时主张权利，但其怠于行使权利，现已远远超过“三年”的诉讼时效期间，且无引起诉讼时效中断、中止的情形。因此，大帝公司现于2019年才向人民法院起诉请求李前碧支付购房款，已超过诉讼时效期间，胜诉权丧失。综上所述，大帝公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6442元，由上诉人重庆大帝集团房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杜抗洪审判员  黄文革审判员  杨继伟二〇二〇年五月八日书记员  李 蕾