北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终1609号上诉人(原审被告)：北京市奔宝奔驰汽车修理服务有限公司，住所地北京市朝阳区酒仙桥四街坊11号。法定代表人：张淑英，执行董事。委托诉讼代理人：白泽红，北京市经纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：李菊霞，北京市经纬律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：北京市朝阳区酒仙桥社区经济管理中心，住所地北京市朝阳区酒仙桥11街坊甲3号。法定代表人：历广钧，经理。委托诉讼代理人：张超，北京永定律师事务所律师。上诉人北京市奔宝奔驰汽车修理服务有限公司(以下简称奔宝公司)因与被上诉人北京市朝阳区酒仙桥社区经济管理中心(以下简称管理中心)房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初95755号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。奔宝公司上诉请求：1.撤销一审判决;2.改判驳回管理中心的全部诉讼请求或发回重审;3.一审、二审案件受理费由管理中心承担。事实和理由：1.一审判决遗漏各方当事人签署诉争合同的背景、条件及双方意思表示相关事实的认定。2.一审判决遗漏奔宝公司已经缴纳50年租金的大部分这一事实。3.一审判决遗漏奔宝公司实际履行诉争合同帮助政府解决困难、稳定社会秩序、保障广大退休职工生活这一事实。4.一审法院对奔宝公司是否为诉争房屋所有权人及是否具有诉讼主体资格认定不清。一审法院对诉争合同条款认定不清，且对腾空房屋面积数额认定不清。5.一审法院适用法律错误。一审法院认为租赁期限超过20年的，超过部分无效，缺乏法律依据。双方签订合同时《中华人民共和国合同法》尚未颁布，根据法不溯及既往的原则，本案的效力认定问题不应适用《中华人民共和国合同法》第二百一十四条之规定。管理中心辩称，管理中心是在原酒仙桥街道生产服务联社和酒仙桥街道劳动服务管理中心合并以后组建的，经朝阳区机构编制委员会办公室登记设立，后又两次变更名称，变更成为现在的名称。《补充协议》可以证明奔宝公司认可管理中心系涉案房屋的产权人，且奔宝公司向管理中心缴纳了十年房租并接受房租发票，并没有对涉案房屋的所有权提出异议。2.一审法院没有必要引述与本案无关的条款，这并不是宣告未被引用的条款就无效。3.房屋的面积以房产证登记的面积为准，当事人自己书写的文件上的笔误无效。奔宝公司未经管理中心同意拆改部分房屋，违反了《房屋租赁合同》的规定，属于违约行为。4.一审法院认定租期超过20年的部分无效，有法理依据。一审法院根据最高人民法院相关司法解释指引进行判决正确。管理中心向一审法院起诉请求：1.判令管理中心、奔宝公司签订的《房屋租赁合同》中超过2019年10月2日的部分无效；2.判令奔宝公司于2019年10月2日将房屋腾空并交还给管理中心。一审法院认定事实：北京市朝阳区酒仙桥街道生产服务合作联社是北京市朝阳区×××11号房屋（以下简称涉案房屋）的产权人。1997年，在酒仙桥街道生产服务合作联社、劳动服务管理中心的基础上组建北京市朝阳区酒仙桥街道企业发展中心。1999年，北京市朝阳区酒仙桥企业发展中心名称改为北京市朝阳区酒仙桥社区经济管理服务中心。2008年，北京市朝阳区酒仙桥社区经济管理服务中心变更为北京市朝阳区酒仙桥社区经济管理中心。1993年10月25日，朝阳区酒仙桥生产服务合作联社作为出租方（甲方）与张利生先生作为承租方（乙方）签订《房租租赁合同》，约定：甲方将×××十一号院共计1214平方米，出租给乙方。合同第二条约定，甲方听取了乙方所做的生产经营和投资规划，考虑到乙方投资额较大，收回投资期较长，同意将本合同项下房屋的租期定为五十年，自1994年1月1日起至2043年底止。合同第三条约定，本合同项下房屋的租金，按年计算，继续施行1989年至1991年商定每年8万元标准，缴纳办法为一次性支付五十年租金的50％，计200万元整，每年再缴纳4万元。第四条约定，本合同有效期内，乙方为经营之目的，可对其承租的房屋进行必要的装修改造，如需改变房屋的主体结构，经征得甲方的同意，乙方在合同期内有权根据需要变更经营项目，转租或对外联营。第十二条约定，甲乙任何一方法定代表或组织机构的变更，不影响本合同的履行。第十五条约定，本合同未尽事宜，一律按《中华人民共和国经济合同法》的有关规定，经甲乙双方共同协商，订立补充协议，补充协议与本合同有同等效力。合同尾页下方甲方处为北京市朝阳区酒仙桥街道生产服务合作联社公章，乙方法定代表人处签字为“张利生”字样。经询，奔宝公司称张利生系公司法定代表人，代表公司签订的该合同。2012年，管理中心作为甲方（出租方）与奔宝公司作为乙方（承租方）签订补充协议，约定：房产税由出租方即管理中心缴纳，土地税由承租方奔宝公司交纳。奔宝公司按照合同约定按年缴纳租金至2019年（2019年全年租金已缴纳）。经一审法院释明，如法院认为合同无效，奔宝公司对合同无效的后果不要求在本案中一并处理。一审法院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。本案争议焦点有二，一是管理中心是否为本案适格主体；二是涉案租赁合同中关于超过20年部分的效力问题。对争议焦点之一。一审法院认为，法人合并的，其权利和义务由合并后的法人享有和承担。涉案房屋的产权人为北京市朝阳区酒仙桥街道生产服务合作联社。根据管理中心提交的证据，可以认定管理中心是北京市朝阳区酒仙桥街道生产服务合作联社所有权利、义务的承继者，故管理中心是本案适格主体。对争议焦点之二。管理中心以《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第214条关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”为由，主张涉案租赁合同中超过20年的部分，即2019年10月2日之后的部分无效；奔宝公司以合同签订时的法律对租赁合同期限并无规定，主张合同有效。一审法院认为，《中华人民共和国经济合同法》（以下简称《经济合同法》）于1981年12月13日通过，于1982年7月1日实施，1999年10月1日失效。管理中心、奔宝公司于1993年10月签订的《房屋租赁合同》，签订合同时，应受《经济合同法》的调整，《经济合同法》第23条规定了财产租赁合同的相关事宜，但就租赁期限并未限制。而根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》（以下简称《合同法解释（一）》）第一条规定，合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。据此，关于租赁期限的限制，《经济合同法》对此没有规定，亦没有其他法律规定，应适用《合同法》的规定，故管理中心、奔宝公司于1993年10月25日签订的《房屋租赁合同》自《合同法》生效后超过20年的部分无效，即2019年10月2日的部分无效。对管理中心要求奔宝公司腾空并返还涉案房屋的请求，基于合同无效的后果，奔宝公司应向管理中心腾空并返还涉案房屋，一审法院对管理中心该项诉求予以支持，关于腾退时间，一审法院根据租赁面积及实际情况等酌情确定为判决生效后6个月。据此，一审法院于2019年11月作出判决：一、管理中心与奔宝公司于1993年10月25日签订的《房屋租赁合同》超过2019年10月2日的部分无效；二、奔宝公司于判决生效后六个月内将北京市朝阳区×××11号房屋腾空并交还给管理中心；三、驳回管理中心其他诉讼请求。本院二审期间，奔宝公司向本院提交中止审理申请书及诉讼服务告知书，认为在其承租涉案房屋期间，投资增建779平方米，增建的房屋归奔宝公司所有，就该争议已经向北京市朝阳区人民法院另案提起房屋确权诉讼。本院认为，奔宝公司的申请理由不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条中止诉讼的情形，故本院不予准许。本院经审理查明的其他事实与一审法院经审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，综合全案案情及当事人诉辩意见，本案的二审争议焦点为：一是管理中心是否为本案适格主体；二是涉案租赁合同中关于超过20年部分的效力问题。关于争议焦点一，涉案房屋原产权人为北京市朝阳区酒仙桥街道生产服务合作联社，其与张利生签订诉争合同，在酒仙桥街道生产服务合作联社、劳动服务管理中心的基础上组建的北京市朝阳区酒仙桥街道企业发展中心，后名称变更为管理中心。故管理中心有权继受北京市朝阳区酒仙桥街道生产服务合作联社对诉争合同的权利义务。结合奔宝公司后续向管理中心支付租金等合同履行实际，现奔宝公司主张不予认可管理中心诉请的主体资格，缺乏依据，本院不予支持。关于争议焦点二，根据《合同法解释（一）》）第一条规定，合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。根据已查明的事实，诉争合同签订时适用的法律为《经济合同法》，但《经济合同法》对于租赁期限未做规定，依据上述司法解释，诉争合同应适用《合同法》中关于租赁合同最长期限不得超过20年的规定，故一审法院据此认定《房屋租赁合同》超过2019年10月2日的部分无效，认定正确。奔宝公司关于合同效力的上诉主张，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，奔宝公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由北京市奔宝奔驰汽车修理服务有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 谷绍勇审 判 员 鲁 南审 判 员 姜 君二〇二〇年五月二十五日法官助理 张燕欣法官助理 常佳敏法官助理 孟 磊书 记 员 李 峥