浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终453号 上诉人（原审被告）：单晓波，男,1976年6月14日出生，汉族，住武义县。 上诉人（原审被告）：钟子伟，男，1974年10月8日出生，畲族，住武义县。 上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：傅雷，浙江导司律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：浙江盛元城市物业管理有限公司。住所地：宁波市江北区长兴路677号、685号、687号3幢6-6-03。 法定代表人：潘咪娜，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杨杰，浙江万豪律师事务所律师。 原审被告：宁波济帆房地产开发有限公司。住所地：慈溪市龙山镇东门外村。 诉讼代表人：王年成，该公司破产管理人（宁波威远会计师事务所有限公司）负责人。 委托诉讼代理人：胡露皎，浙江和义观达（慈溪）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：房晓铁，浙江和义观达（慈溪）律师事务所律师。 上诉人单晓波、钟子伟因与被上诉人浙江盛元城市物业管理有限公司（以下简称盛元公司）、原审被告宁波济帆房地产开发有限公司（以下简称济帆公司）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省慈溪市人民法院于2019年12月3日作出的（2019）浙0282民初7704号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月19日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 单晓波、钟子伟上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判驳回对上诉人的起诉或者发回重审；诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：在2015年10月18日的《超市出租交房备案录》中，慈溪市城市物业有限公司的物业主任冯华峰代表被上诉人进行了签字。冯华峰在2015年10月期间系被上诉人公司的主任，上诉人有理由相信其有权利代表被上诉人处理相关事宜。被上诉人在确认需要重新签署物业管理合同后，迟迟未签订新的物业管理合同，故此上诉人与被上诉人之间并不存在物业合同关系。因上诉人与被上诉人未重新签订物业管理合同，后上诉人自行承担承租标的物的物业管理事项。根据在被上诉人处担任水电工的叶林国作出的情况说明，被上诉人仅负责小区内部的水力、电力维修，超市和门店的水电维护等服务都是超市自行负责。根据冯华峰出具的情况说明，被上诉人主要负责小区内部的物业服务，超市的安保、卫生等物业服务都是由超市方自行负责的。2016-2017年上诉人自行聘请了保洁及安保人员，超市内的所有保洁、安保的开支均是由上诉人自行承担。2016年10月17日、2017年12月6日，上诉人向镇环卫站支付了垃圾清运费，垃圾清运等最基本的物业服务也系由上诉人自行完成。上诉人与原审被告于2015年1月30日签订了房屋租赁合同一份，约定租赁期限为15年，物业管理费0.5元/平方/月。根据《关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的意见》第七条规定，上诉人与原审被告之间关于物业管理费为0.5元/平方/月的约定有效。即使上诉人应当缴纳物业费，也应当按照0.5元/平方/月的标准缴纳，而非被上诉人主张的高层住宅按建筑面积1.3元/平方/月，商铺1.1元/平方/月，超市0.5元/平方/月的标准缴纳，剩余部分应当由原审被告承担。故本案对于商铺部分的物业管理费应当为26675元，剩余部分32010元应当由原审被告承担。 盛元公司辩称：原审判决正确，应当维持原判，驳回上诉请求。1.上诉人称备忘录已经由被上诉人员工进行确认，但在一审判决提供的该份备忘录中没有被上诉人工作人员签字。上诉人与被上诉人没有另行签订租赁合同，上诉人理应支付租赁部分的物业费。2.上诉人与被上诉人之间没有签订物业管理合同，只能按照被上诉人和原审被告签订的前期物业管理合同进行约束。被上诉人在接手后进行了物业服务，服务内容在前期服务合同中有明确载明。上诉人认为被上诉人没有提供相关的物业服务，其实是上诉人曲解了被上诉人提供物业服务的内容。被上诉人按照合同约定对物业共用部位、设施进行了维修、养护和管理，对共用部位的卫生等进行清理。当然业主个人内部的卫生并非被上诉人的服务范围，上诉人超市内部聘请的安保是对其内部秩序的维护，并不是对公共部位的管理。3.上诉人支付物业管理费标准，鉴于被上诉人和上诉人之间没有实际签订物业管理合同，相关的物业管理费的标准只能按照被上诉人和原审被告签订的前期物业服务合同约定的标准履行。上诉人和原审被告约定的0.5元/平方/月物业费的计算标准是针对超市的物业管理费，应该按照前期物业合同履行。 济帆公司述称：关于备忘录，落款时间是2015年10月18日。 盛元公司向一审法院起诉请求：1.判令被告单晓波、钟子伟支付48套商铺的物业费60305元、超市物业费121813元、245个车位的车位管理费183750元（245个车位中被告济帆公司确认了83个车位的费用是62250元，另121500元被告济帆公司未确认债权），被告单晓波、钟子伟共应支付原告物业服务费365868元；2.确认被告济帆公司对被告单晓波、钟子伟应负担的物业费中的303618元承担连带责任（其中的62250元管理人已确认）；3.确认原告申报清单一（高层住宅）中被告济帆公司管理人未确认的37850.87元债权为普通债权。 一审法院认定事实：原告原名为慈溪市城市物业有限公司。2016年4月13日变更为现名。2013年9月22日，被告济帆公司向慈溪市物价局提交关于龙华苑物业管理综合服务费备案的报告一份，载明：由宁波济帆房地产开发有限公司开发的龙华苑总占地面积19796平方米，总建筑面积61530平方米，其中地上建筑面积45530平方米（住宅面积32002平方米，商业面积13000平方米），地下建筑面积16000平方米，地下车位336只。现要求物业服务收费标准如下：1.高层住宅：按建筑面积1.3元／㎡／月（不包含公共能耗费）.2.商铺：按建筑面积1.1元／㎡／月。3.超市：按建筑面积0.5元／㎡／月（不包含公共能耗费）。4.车位费：30元／月／只。5.装饰管理及装饰渣土垃圾清运费按文件规定收取。6.空关空置房向产权所有人全额收取。7.业主有特殊要求的特约服务，其收费由双方协商。今特向贵局报告，望贵局予以审核。被告济帆公司通过公开招标方式选聘原告为龙华苑小区提供前期物业服务。2013年9月22日，原告与被告济帆公司签订前期物业服务合同一份，约定：物业为坐落在的龙华苑小区，建筑面积59973.7平方米，物业服务收费选择包干制方式，高层住宅物业服务费收费标准按1.3元／㎡／月收取，商业物业服务费收费标准按1.1元／㎡／月收取，超市物业服务费收费标准按0.5元／㎡／月收取，地下车位服务费收费标准按30元／个／月收取，物业服务费按年交纳，首次交纳时间为交房之日，业主应在每缴费年度首月10日前履行交纳义务。业主应于被告济帆公司出具的交房通知单之日起开始计交物业服务费用，已纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售的空置房，其物业服务费由被告济帆公司按物业服务费标准100%交纳，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。2015年2月9日，案涉房产竣工验收合格。2015年1月30日，被告济帆公司与被告单晓波、钟子伟签订房屋租赁合同一份，约定：被告济帆公司将位于房屋及沿329国道的商业网点（共计22间楼上楼下），房屋建筑面积约为12700平方米。房屋的公用或合用部位的使用范围、条件和要求，由双方在补充条款中列明，被告单晓波、钟子伟承租场地后，一、二层用于超市经营，三层及商业网点用于其它业务经营，被告济帆公司同意被告单晓波、钟子伟使用该租赁面积时，在不发生拖欠租金或其他任何应付款项时可以将租赁面积的全部或部分转租给其他从事符合中国有效法律、法规规定的商业经营活动的商业企业或个人。被告济帆公司于2015年9月30日前向被告单晓波、钟子伟交付房屋，被告单晓波、钟子伟支付管理费和其他费用；租赁期为15年，物业管理费0.5元／平方／月；租赁期间，使用该房屋所发生的电费、水费、电信费、煤气费、宽带使用费等公用事业费，空调、设备、物业管理等物业管理费用，及其他物业使用过程中税费由单晓波、钟子伟自行承担。2015年10月18日，被告济帆公司与承租方达成超市出租交房备忘录一份，载明：由于超市能按时开业，2015年10月14日我公司经理与市消防大队有关人员商量后，同意超市10月15日开始装修。并在10月14日先口头通知超市承包业主，于是决定在2015年10月15日为交房日。并三方完成以下事宜：1：一至三层，按施工图实物房屋原状移交。2：提供原施工图一套。3：水电度表移交清单。4：电气设备，电梯设备，消防设备，给排水系统，通风排烟系统使用正常。5：地下室车位共80只使用，部位（1-576～1-586、1-407～1-420、1-428～1-441、1-480～1-507、1-345～1-350）。6：超市跟慈溪市城市物业有限公司（即本案原告）双方自行签订物业管理合同。同日，被告济帆公司与承租方单晓波、钟子伟就1楼超市水电进行了移交，原告员工在该移交单上签名。被告单晓波、钟子伟承租的商铺中353号、355号一、二层（面积161.28平方米、122.06平方米）于2016年2月出售给了案外人孙卓、沈清清，并于2016年4月28日进行了交房。被告单晓波、钟子伟承租的超市中一层、二层共计面积4512.46平方米出售给了宁波济帆纸业有限公司，2016年4月12日，双方向慈溪市房地产管理中心提交办理所有权转移登记的申请。业主与被告济帆公司签订的服务协议约定空关房的物业服务费用，全额由业主或物业使用人交纳。2017年12月，原告向被告济帆公司发送工作联系单，核对2015年9月30日至2017年10月31日止的物业费，被告济帆公司回复具体金额还需双方协商，包括超市、商铺及车位等。2018年2月23日，慈溪市人民法院作出（2018）浙0282民初破申1号民事裁定书，裁定受理被告济帆公司的破产清算申请。原告向被告济帆公司管理人申报债权861632元，其中157套高层住宅物业费及车位管理费122322元（清单一），44套未出售的高层住宅空置房物业费201073元（清单二），33套商铺（一层、二层）商铺物业费33066元（清单三），15套未出售商铺空置房物业费27239元（清单四），赠送业主应由被告济帆公司负担的物业费71879元（清单五），车位245只已售91只，未售245只车位管理费284240元，未出售超市（面积9745.03平方米）物业费121813元。被告济帆公司管理人于2018年6月21日确认高层住宅物业费及车位管理费（清单一）64918.13元，对44套未出售的高层住宅空置房物业费（清单）二201073元及赠送业主应由被告济帆公司负担的物业费（清单五）71879元予以确认，对33套商铺（一层、二层）商铺物业费（清单三）33066元、15套未出售商铺空置房物业费（清单四）27239元、未出售超市（面积9745.03平方米）物业费121813元未予确认，对申报的245只的车位管理费284240元确认62250元。原告申报的高层住宅物业费及车位管理费（清单一）的物业服务费根据被告济帆公司出具的房屋交付流转单及交接单载明的时间为99200.73元。 一审法院认为：本案主要争议焦点为被告单晓波、钟子伟是否应承担支付原告物业费的义务，被告济帆公司是否应对被告单晓波、钟子伟应支付原告物业费承担连带责任？根据原告与被告济帆公司签订的前期物业服务合同，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。被告单晓波、钟子伟与济帆公司的房屋租赁合同约定租赁房屋的物业费由被告单晓波、钟子伟负担。虽被告单晓波、钟子伟与济帆公司签署备忘录载明超市由原告与被告单晓波、钟子伟自行签订合同，但该备忘录未经原告确认，且实际原告与被告单晓波、钟子伟未另行签订物业管理合同，故被告单晓波、钟子伟应承担其租赁部分物业费，被告济帆公司对被告单晓波、钟子伟应承担的款项承担连带责任。被告单晓波、钟子伟辩称原告未进行物业服务，其租赁范围内的物业管理由其自行聘用他人完成，但无证据证实，故被告单晓波、钟子伟该辩称不成立。就被告单晓波、钟子伟应支付物业费的金额，被告单晓波、钟子伟承租的商铺353号、355号一、二层（面积161.28平方米、122.06平方米）于2016年2月已出售给了案外人孙卓、沈清清，并于2016年4月28日进行了交房，故原告主张的353号、355号一、二层2016年4月28日后物业费不予支持，其余商铺部分物业费，被告均未对金额提出异议，故就商铺部分被告单晓波、钟子伟应承担物业费为58685元；同理，超市中一层、二层共计面积4512.46平方米已出售给了宁波济帆纸业有限公司，被告单晓波、钟子伟就租赁超市应承担物业费为79772.67元。关于车位，根据被告济帆公司与被告单晓波、钟子伟签署的备忘录，被告单晓波、钟子伟租赁车位为80个，故被告单晓波、钟子伟应承担车位物业费为60000元。被告单晓波、钟子伟应支付原告物业费共计为198457.67元。因被告济帆公司管理人已确认车位管理费62250元，故确认被告济帆公司对被告单晓波、钟子伟应支付原告物业费中的138457.67元承担连带责任。就原告主张的清单一（高层住宅）中被告济帆公司管理人未确认的37850.87元债权为普通债权的诉请，根据查明事实，原告申报清单一（高层住宅）的物业费应为99200.73元，被告济帆公司破产管理人已确认64918.13元，故清单一（高层住宅）被告济帆公司破产管理人未确认部分中的34282.6元也应为原告的普通债权。被告济帆公司称除五套房屋外，其余房屋均于2015年11月30日交付业主，与其出具的房屋交付流转单及交接单载明不符，被告济帆公司辩称于2015年11月30日已通知业主收房，但业主未按时收房，无证据证实，故对被告济帆公司该辩称不予采信。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条一款、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国企业破产法》第五十八条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告单晓波、钟子伟于判决生效之日起七日内支付原告浙江盛元城市物业管理有限公司物业费198457.67元；二、确认被告宁波济帆房地产开发有限公司对被告单晓波、钟子伟应支付原告浙江盛元城市物业管理有限公司物业费中的138457.67元承担连带责任；三、确认被告宁波济帆房地产开发有限公司申报的高层住宅物业费及车位管理费（清单一）中未确认部分债权中的34282.6元为普通债权；四、驳回原告浙江盛元城市物业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费6788元，由原告浙江盛元城市物业管理有限公司负担2708元，被告单晓波、钟子伟负担4000元，被告宁波济帆房地产开发有限公司负担80元。 二审中，当事人未提交新证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为：2013年9月22日,被上诉人与原审被告签订《前期物业服务合同》,约定由被上诉人对涉案小区提供物业服务，并约定“业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。2015年1月30日，原审被告与上诉人签订《房屋租赁合同》，约定原审被告将涉案小区中的商业大楼一、二、三层及商业网点出租给上诉人，用于超市和其他业务经营，并约定使用该房屋所发生的物业管理费用由上诉人承担。根据上述两份合同的约定，上诉人在承租上述房屋期间应当向被上诉人交纳相应的物业费用。虽然，原审被告与上诉人于2015年10月18日签署《超市出租交房备忘录》，约定超市由上诉人与被上诉人自行签订物业管理合同，但被上诉人并未在该备忘录上签字确认，上诉人与被上诉人也未签订过物业服务合同，故上诉人应当按照上述《前期物业服务合同》向被上诉人交纳物业服务费用。 上诉人称其超市和门店的水、电维护、安保、卫生、垃圾清运等事项，由其自行完成或由其委托他人完成，费用由其承担，并据此主张其无需交纳超市的物业管理费用。对此，上述《前期物业服务合同》约定的服务内容为物业共用部位的维修、养护、管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护、管理、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集；公共秩序维护、安全防范等。据此，上诉人未能举证证明其主张的事项属于物业的公共部分，故该主张的依据不足，本院难以采信。上述《前期物业服务合同》约定，商业物业服务费收费标准按1.1元/㎡/月收取，超市物业服务费收费标准按0.5元/㎡/月收取，上诉人应当按该收费标准交纳物业服务费。上诉人与原审被告约定的物业管理费对被上诉人无约束力，上诉人主张按其与原审被告约定的物业管理费标准交纳，于法无据，本院亦难采信。 综上所述，单晓波、钟子伟的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4000元，由上诉人单晓波、钟子伟负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判长  黄永森 审判员  朱亚君 审判员  赵保法 二〇二〇年五月十一日 书记员  桂红艳