北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终3298号上诉人(原审被告)：高伟，男，1966年4月21日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：王玉臣，北京金诉律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫兵，北京云通律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：北京凯维养殖中心，住所地北京市昌平区十三陵镇王庄。经营者：侯彦伶，女，1957年9月7日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：李怀祖，北京清律（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：江孟醒，北京清律律师事务所实习律师。被上诉人(原审被告)：北京市昌平区十三陵镇王庄村村民委员会，住所地北京市昌平区十三陵镇王庄村。法定代表人：王志强，主任。上诉人高伟因与被上诉人北京凯维养殖中心（以下简称凯维中心）、北京市昌平区十三陵镇王庄村村民委员会（以下简称王庄村委会）确认合同无效纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初3894号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。高伟上诉请求：撤销一审判决，改判驳回凯维中心一审诉讼请求；一、二审诉讼费由凯维中心、王庄村委会承担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。凯维中心无诉讼主体资格，与高伟不存在任何租赁关系。凯维中心并非涉案院落的原承租人。高伟与白俊虎之间的合同早已履行多年，且高伟已经履行完毕合同义务，支付了全部转让款。2.一审法院适用法律错误。即使涉案院落房屋尚未取得合法建设手续，高伟与王庄村委会签订的《协议》也应是合法有效的，一审法院认定《协议》无效错误。3.高伟与白俊虎之间的合同合法有效，高伟与白俊虎、王庄村委会之间存在权利义务概括转让的法律关系，且白俊虎已经将涉案院落的房屋全部转让给高伟。4.一审程序严重违法。白俊虎、王连宝都是利害关系人，一审时高伟申请追加两人为第三人，一审法院未予追加。5.一审判决显失公平。凯维中心辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，高伟的上诉请求无事实及法律依据，请依法驳回高伟的全部诉讼请求。凯维中心与高伟之间系不定期租赁法律关系，凯维中心系适格原告；高伟未经凯维中心同意擅自与王庄村委会签定协议，应属无效。王庄村委会辩称，同意原判，不同意高伟的上诉请求和理由。王庄村委会认定的是在镇政府经管站备案的租赁期限为30年的租赁合同，王庄村委会与白俊虎签订的另一份合同无效，档案中只看到了30年的合同，没有其他的合同。凯维中心向一审法院起诉请求：1.判决高伟与王庄村委会于2012年11月2日签订的《协议》无效；2.诉讼费由高伟、王庄村委会承担。一审法院认定事实如下：2001年8月1日，甲方王庄村委会与乙方凯维中心签订《租赁合同》，约定：“（1）甲方将王庄养殖区，包括地面建筑物共计26亩（以下简称涉案院落）全部租赁给乙方使用，租赁期限为叁拾年（2001年8月1日至2031年8月1日）。（2）租赁费为每年伍万元。乙方须在每年的8月1日，向甲方交纳租金，不得拖欠。（3）租赁期间乙方应按国家有关规定按时向甲方交纳水、电费。并负责原有建筑的维修维护。（4）甲方应保证乙方用水、用电及道路的畅通，负责协调邻里关系，解决纠纷。（5）租赁期间乙方享有独立自主的经营权利，甲方不予干涉。任何一方不得中途撕毁合同。如遇特殊情况，须经双方协商同意后妥善处理，违约一方负责赔偿对方的全部经济损失。（6）本合同经双方签字后，具有法律效力，双方应严格遵守。如有未尽事宜，由双方协商后做出补充条款。其补充材料与本合同有同等的法律效力。（7）本合同一式两份，甲、乙双方各持一份。”该租赁合同由王庄村委会当时的村支部书记王世祥签字并加盖王庄村委会公章，白俊虎签字并加盖凯维中心公章。该租赁合同在北京市昌平区十三陵镇农村合作经济经营管理站报备存档。庭审过程中，高伟申请对《租赁合同》中王士祥的签字进行笔迹鉴定。经法院委托，北京民生物证科学司法鉴定所于2019年9月10日出具鉴定文书，《租赁合同》中王士祥的签名与双方均认可作为鉴定样本的财务票据中王士祥的签名系同一人书写。合同签订后，王庄村委会将涉案院落交付给凯维中心。凯维中心将涉案院落内地上建筑物进行翻建，并由北京世涛基业房地产开发有限公司（以下简称世涛公司）实际使用。2008年，高伟通过呼啸起联系世涛公司当时的董事长王连宝，为取得涉案院落的使用权，高伟于2008年10月28日向世涛公司支付30万元，在世涛公司出具的收据中载明该笔费用为“转让费”。2009年9月29日，高伟再次向世涛公司支付27万元，在世涛公司出具的收据中载明该笔费用为“十三陵镇王庄村基地2009.6.13.至2010.6.12.租金”，同时注明“另有3万交培训学校”。2010年7月29日，高伟通过呼啸起向王连宝转账290万元，在该笔费用的转账记录中载明附言及用途为“订货款（王庄物业三十亩院转让款）”。关于上述350万元的性质，凯维中心陈述其中转让费30万元系中介费，其余320万元系租金。高伟陈述系涉案院落的概括转让费用，其将涉案院落的剩余租期买断，但因涉案院落的地上物为白俊虎所建，故该费用包含剩余租期的租金及地上物的转让费。庭审过程中，高伟提交《财产租赁合同》一份，载明：“出租方：王庄村委会，承租方：白俊虎，签订地点：王庄村，签订时间：2001年8月1日。第一条、租赁财产及附件的名称、数量、质量与用途：王庄村养殖小区、养殖。第二条、租赁期限20年，租赁期共20年，出租方从2001年8月1日起将王庄村养殖小区交付承租方使用，2021年7月31日收回。第三条、租金和租金的交纳期限：租金额每年4万元整，每年8月1日交付租金……”该份《财产租赁合同》上有王士祥和白俊虎的签名并加盖王庄村委会的公章。对于该份《财产租赁合同》，高伟陈述系在其取得涉案院落之前白俊虎提供的照片，无法提供合同原件，其基于该份《财产租赁合同》而与王连宝订立协议，其买断的剩余租期也是该份《财产租赁合同》中约定的租期，截止至2021年7月31日。白俊虎陈述：该份租赁合同系在上述凯维中心与王庄村委会签订《租赁合同》之前签订，但因合同部分内容后期经过双方协商进行修改从而签订了正式的《租赁合同》，该份《财产租赁合同》已经作废。王庄村委会陈述并不知晓该份《财产租赁合同》。2012年11月2日，高伟与王庄村委会签订《协议》，载明：“原王庄大队养殖场租赁给了白俊虎，现经王庄大队党支部村委会同意，养殖厂由白俊虎转租给新的养殖户高伟，由村委会和高伟签署本协议。1.转租及相关房屋的转让费等相关所有费用共计350万元由高伟和白俊虎自行结清。2.白俊虎和村委会的租赁协议期间剩余租赁期限由高伟享有。3.如遇国家拆迁或集体占用土地，在合同期内补偿费一切归新承包人高伟所有。4.此协议一式两份，村委会和高伟各一份。”该《协议》上有高伟和王士祥的签字，并加盖王庄村委会的公章。庭审过程中，王庄村委会陈述不认可该《协议》。关于之后向王庄村委会交纳租赁费的情况，凯维中心主张一直由其支付，并提交收据6张为证。高伟陈述其仅于2012年9月29日向王庄村委会交纳承包费5万元，并提供收据1张。王庄村委会陈述一直由凯维中心缴纳租赁费，高伟仅交纳一次租赁费5万元。庭审过程中，高伟提交王士祥的《说明》一份，载明：“2001年王庄村委会与世涛公司白俊虎签订合同，于2008年转给高伟使用，至2013在此期间世涛公司始终正常履行合同。2013年我退休以后怎么我就不知道了。”案件审理过程中，白俊虎到庭接受法院询问，白俊虎陈述：白俊虎先找到王庄村委会租地并签订《财产租赁合同》，后因缺乏资金找到世涛公司的董事长王连宝，双方达成合作协议后因土地面积不够，又找到王庄村委会增加租赁土地的面积以及租金，从而重新签订《租赁合同》，从而《财产租赁合同》已经作废，《租赁合同》才是之后双方实际履行的合同，且履行合同的主体为凯维中心。凯维中心与世涛公司系合作关系。租赁涉案院落后世涛公司垫资建设地上物，没有经营，叫做世涛基地。2004年白俊虎不在涉案院落办公后，对后期与高伟协商的过程不清楚，也不认识高伟。案件审理过程中，王连宝与世涛公司出具说明称，王连宝与世涛公司向高伟收取的款项均为代凯维中心收取。世涛公司委托王连宝接受法院询问，王连宝陈述：同意由凯维中心作为《租赁合同》的履行主体向高伟主张权利。第一次收取高伟的收据中载明为“转让费”的30万元系家具家电的转让款，第二次收取的30万元为租金，后来收取的290万元是10年的租金，每年30万元，优惠10万元。另查，凯维中心于2000年9月8日成立，并于2002年10月9日被吊销营业执照。再查，本案审理过程中，法院向北京市规划和自然资源委员会昌平分局查询涉案院落所处土地的规划用途及建房审批情况。2019年12月9日，该单位复函：“根据贵单位工作人员在我单位指认的地块位置，经核对2004年3月26日北京市国土资源和房屋管理局批复的《昌平区土地利用总体规划（2001-2010年）》，该地块的土地规划性质为工矿用地区、基本农田保护区；核对2012年2月20日北京市国土资源局批复的《昌平区十三陵镇土地利用总体规划（2006-2020年）》，该地块的土地规划性质为风景旅游用地区、基本农田保护区；另核对2017年12月31日经北京市政府批复《关于昌平区土地利用总体规划调整方案的批复》，该地块的土地利用总体规划性质为一般农地区。经查，该地块房屋未取得相关规划审批手续。”上述事实，有《租赁合同》、收据、《财产租赁合同》、业务回单、《协议》、工商登记表、证人证言、询问笔录、鉴定文书、收款说明、情况说明、《说明》以及当事人的当庭陈述等证据在案佐证。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。本案中争议焦点如下：一、凯维中心被吊销营业执照是否影响其提起诉讼的权利。在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。本案中，凯维中心并未被注销，故其以其字号作为当事人提起诉讼符合法律规定。二、王庄村委会就涉案院落实际履行的是2001年8月1日凯维中心与王庄村委会签订的《租赁合同》还是2001年8月1日白俊虎与王庄村委会签订的《财产租赁合同》。首先，凯维中心与王庄村委会、白俊虎均认可实际履行的是2001年8月1日凯维中心与王庄村委会签订的《租赁合同》，《财产租赁合同》已经作废；其次，《租赁合同》在北京市昌平区十三陵镇农村合作经济经营管理站报备存档，可以认定当时王庄村委会确认的租赁协议为《租赁合同》；最后，高伟不能提供《财产租赁合同》的原件，且无任何证据证明《财产租赁合同》系王庄村委会实际履行的租赁协议。综上所述，法院认定2001年8月1日凯维中心与王庄村委会签订的《租赁合同》系王庄村委会就涉案院落实际履行的租赁合同。故凯维中心就涉案院落有权申请确认王庄村委会与高伟之间的《协议》无效。三、王庄村委会与高伟之间的《协议》是否有效。经查询，涉案院落内的房屋尚未取得合法建设手续，故王庄村委会与高伟之间的《协议》应属无效。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第四百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条之规定，判决：高伟与北京市昌平区十三陵镇王庄村村民委员会于2012年11月2日签订的《协议》无效。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据本案已查明的事实和当事人陈述，凯维中心与王庄村委会、白俊虎均认可涉案院落履行的合同系2001年8月1日签订的租赁期限为30年的《租赁合同》，且此合同亦在北京市昌平区十三陵镇农村合作经济经营管理站报备存档，由此可以认定王庄村委会就涉案院落实际履行的是与凯维中心签订的《租赁合同》，一审法院对此认定正确，本院予以确认。高伟虽主张实际履行的系《财产租赁合同》，但未提交充足证据予以证明，本院不予采信。凯维中心并未被注销，其参与民事诉讼的主体资格仍然存在，其以其字号作为当事人提起诉讼符合法律规定。因涉案院落内的房屋建设未取得合法建设手续，故高伟与王庄村委会之间的《协议》应属无效，一审法院判决高伟与王庄村委会于2012年11月2日签订的《协议》无效并无不当，本院予以确认。关于高伟主张一审法院未追加白俊虎、王连宝作为第三人参加诉讼一节，一审法院已经就案件事实对白俊虎、王连宝进行过询问，根据相关法律规定，白俊虎、王连宝亦不属于必须追加为当事人的情况，因此一审法院未予追加正确，本院予以确认。高伟的上诉理由和请求均不能成立，本院不予支持。综上所述，高伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由高伟负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王爱红审 判 员 辛 荣审 判 员 黄晓丰二〇二〇年五月十八日法官助理 张宏宇法官助理 付雅卓书 记 员 陈 雪书 记 员 李佳星