江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终4440号上诉人（原审原告）：张雪芹，女，1964年8月24日出生，住安徽省宿州市泗县。委托诉讼代理人：张士军，江苏苏鲁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张长勇，男，1978年7月13日出生，住江苏省泗洪县。被上诉人（原审被告）：张长江，男，1978年12月26日出生，住江苏省宿迁市。委托诉讼代理人：仝德，江苏高来达律师事务所律师。上诉人张雪芹因与被上诉人张长勇、张长江排除妨害纠纷一案，不服江苏省泗洪县人民法院（2019）苏1324民初2171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张雪芹及其委托诉讼代理人张士军，被上诉人张长勇、被上诉人张长江及其委托诉讼代理人仝德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张雪芹上诉请求：撤销一审判决，依法予以改判或将本案发回重审。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，将涉案公共楼梯认定为张长江的专有空间，剥夺了张雪芹的通行权。1、一审中，张雪芹提供的涉案房屋楼梯的设计图纸与一审法院依职权调取的设计图纸一致，载明争议的楼梯是从一楼通到三楼，故该楼梯属于公共通道。无论是原房主马友山还是张雪芹均从未有向张长江表示过放弃对涉案楼梯的通行权。张雪芹购买涉案房屋时，均是通过该室内楼梯行至三楼查看房屋情况。出警情况说明及梅花镇政府多次就此事组织调解的事实足以证明张雪芹一直在为行使对该室内楼梯的通行权与张长江发生争执。2、根据张长江与江苏国某置业有限公司（以下简称国某公司）签订的经过备案登记的商品房买卖合同，张长江购买的商铺存在公共部位与公用房屋分摊面积。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分。从设计图纸到张长江的备案买卖合同，再结合上述司法解释，涉案楼梯通道应认定为一至三楼业主共用。3、张雪芹没有签订网签合同属实，但涉案楼梯是否为公共走道不能依据是否签订经备案的房屋买卖合同来认定。证人徐某出庭作证所作陈述虚假且自相矛盾，一审法院偏听偏信，完全采纳了徐某证言，对张雪芹的质证意见及马友山的证言未予采纳，导致认定事实错误。4、张雪芹购买的房屋性质与张长江的房屋性质一致，属于商铺，明显区别于该栋房屋四至六层的住宅性质。张雪芹购买房屋初衷是用于生产经营，走临街的公共楼梯也是为了便利生产经营。一审未对张雪芹房屋的商铺性质进行认定，如果不允许张雪芹从涉案室内楼梯通行，张雪芹的客户需绕道300米左右从后侧单元门楼梯进出，这将不利于张雪芹的生产经营。此外，涉案房屋后侧单元门处化粪池尚未封闭、杂草丛生、坑洼不平，也不具备通行条件。5、张长江的二楼商铺与张雪芹的三楼商铺同样有后侧单元门，但由于张长江独占了涉案通道而将二楼后侧单元门予以封闭。一审法院对此未作出合理解释，却要求张雪芹走后侧单元门通道，有失公平。张长江二审辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。事实与理由：1、本案是相邻权纠纷。根据物权法第八十七条、第九十二条之规定，通行权是相邻不动产权利人行使权利的延伸或限制，通行权的行使应以确有必要为前提和限度。相邻权纠纷应坚持唯一通道原则，只有在相邻方通过他方不动产不能通行或不便通行时主张的通行权才应得到支持。本案中，张雪芹要求移除楼梯障碍物保障通行权，实质上是主张通行张长江所有的101北侧房间的权利。涉案楼梯是连接一层、二层的室内通道，如张雪芹从涉案楼梯通行，必然会经过张长江的101北侧房间，而101北侧房间是张长江通过与案外人签订买卖合同而实际占有使用，张雪芹完全可以经由后侧单元门处的公共楼梯通往其房间的入户门，所以张雪芹主张的通行权并不符合法律规定的通行权行使条件。《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定的是具有公共通行功能的楼梯才属于共有财产，而本案不属于这种情形。2、涉案楼梯并非共有部分，该楼梯是连接101、201北侧房间的通道，并不与外部相通，属于室内通道，且从构造上及利用上的独立性来看完全可以排他使用。一审法院将涉案楼梯认定为专有部分是正确的。张雪芹主张，从张长江签订的备案商品房买卖合同中关于公共部位、公用房屋分摊面积的约定可以推定涉案楼梯为公共部位，该主张属于认识错误。3、张雪芹在购买301北侧房屋时，涉案楼梯通往三楼部分已经被堵上，张雪芹支付的房屋对价为当时的现状价值，房屋价格是张雪芹在了解影响房产价值的有利或不利因素基础上确定的。张雪芹购房时对房屋现状表示接纳，对由此产生的法律后果应自行承担。4、张雪芹主张涉案房屋后侧单元门附近尚不具备通行条件。因涉案工程目前并未经过竣工验收，不具备通行条件也是正常的。张长江实际占有使用的101、201房间及其门前的场地也是张长江自己投资进行平整的。张长勇二审答辩意见同张长江一致。张雪芹向一审法院起诉请求：1、判令张长勇、张长江停止侵害、排除妨碍，移走楼梯障碍物，保证张雪芹正常通行；2、本案的诉讼费用由张长勇、张长江负担。一审法院认定事实：国某公司开发梅花镇馨香商城小区并获得了房屋预售许可。该小区S2号楼（即16号楼）101、201、301室北侧每层三间原系国某公司出售给案外人徐某，南侧两间半系张长勇从国某公司购买。徐某在购买房屋后将一层北侧三间卖给张长江，二层北侧三间卖给案外人吴某1，三层北侧三间因债务纠纷抵偿给案外人马友山。后吴某1又将二层北侧三间转让给张长江。2012年12月3日，张长江与徐某签订房屋买卖合同，约定单价为每平方米3300元，房屋总价款为444015元。同年12月8日，徐某向张长江出具收条，收到房款444000元。房屋交付时工程没有竣工，张长勇、张长江自行出资建设道路、水电及房屋内部墙体。2013年12月27日，张长勇、张长江与国某公司签订两份备案的商品房买卖合同，合同中约定张长勇、张长江购买梅花馨香商城101、201室房屋，建筑面积均为273.42平方米，套内面积为187.35平方米，公摊面积为86.07平方米，单价为1800元/平方米，房屋总价款为492159元。2018年9月28日，马友山将三楼301北侧三间出售给张雪芹，约定总房款为100000元，建筑面积为134.55平方米。一审另查明:在设计时，S2号楼1-6楼均设有室内楼梯，后侧无单元门楼梯。通过现场照片及视频显示，涉案101、201、301室北侧三间内部设有楼梯，从一楼通往三楼，后面单元门亦建设楼梯，可从单元门内的楼梯通往1-6楼的入户门。张长江在通往三楼301房间的室内楼梯上安装栏杆，致使无法通行。2018年4月，张长江将101室、201室的北侧三间租赁给案外人开设移动公司营业网点，网点营业时，通往三楼的室内楼梯已经被堵上。现张雪芹因主张走前侧室内楼梯与张长勇、张长江发生纠纷，因而成讼。本案一审的争议焦点为：1、涉案房屋的室内楼梯是否为公共走道；2、张雪芹是否有权在101、201室北侧的室内楼梯上通行。一审法院认为:对于第一个争议焦点，101、201室北侧的室内楼梯不应认定为双方当事人共有的公共走道。理由如下：1、张雪芹要求通行的楼梯是在张长江、张长勇的专有空间内，如让张雪芹通行，影响张长江、张长勇的生产经营。对于业主专有部分的认定应符合下列条件：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。本案中，开发商在交付房屋时工程并未竣工验收，房屋内部空间的分割均由房屋买受人自行建设安排。张雪芹买受房屋在后，应当对房屋现状熟知。张雪芹自愿购买该房屋，法律后果应由其自身承担。在开发商没有按照规划和设计重新分割之前，双方当事人对专有部分和公共部分的使用应当遵循买卖双方的约定。案外人徐某在转让时是将每层三间出售给不同主体，同时约定二、三层走后侧单元门楼梯，故每一层形成一个专属空间。从房屋现状分析，101、201室的北侧三间是一个独立的空间，具有构造上和利用上的独立性，且备案合同显示购买人为张长江、张长勇，应能够登记成为所有权的客体，故101、201室北侧三间的内部空间应认定为专有部分。该楼梯虽然通向三楼，但由于开发商未完成建设和当事人自行建设墙体以及案外人徐某分层出售的共同因素，导致该楼梯位于专有空间内，该楼梯不应认定为公共走道。2、张雪芹无证据证实其购买的建筑面积包含楼梯所占用的面积。对于专有面积和建筑物总面积的认定应按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的；暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按照买卖合同记载的面积计算。双方当事人购买的房屋均未获得产权登记，房地产管理部门亦未进行测绘，故暂时只能按照房屋买卖合同记载的面积计算。而张雪芹并未与开发商签订备案的网签合同，其购买的房屋是否包含楼梯面积并无证据证实。故此，该楼梯不应认定为公共走道。对于第二个争议焦点，不动产的相邻权利人应当按照有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。从房屋的现场看，房屋后侧的单元楼梯可通往301室的入户门，张长江、张长勇房屋内的楼梯并非唯一通道，故张长江、张长勇并未影响张雪芹通行。如张雪芹从前侧的内置楼梯通行，则影响张长江的生产生活和经营。故此，张雪芹的诉讼请求依法应予驳回。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第八十四条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第八条之规定，一审判决：驳回张雪芹对张长江、张长勇的诉讼请求。案件受理费160元，由张雪芹负担。二审中，张雪芹为证明其上诉主张，提供如下证据：1、照片打印件五张，其中四张彩色照片证明目的为：涉案争议楼梯被张长勇、张长江用木板钉上了，原来是可以通到三楼的；涉案房屋后侧单元门通道狭长、脏乱，不具备通行条件；张长江购买的房屋外面的道路是政府统一规划的大马路，并非张长江改造形成。一张黑白照片可以证明涉案楼梯有被改造的痕迹，开发商国某公司在房屋交付时已经建造了楼梯，楼梯扶手处有被他人拔除原预埋件的痕迹；从楼梯宽度来看，楼梯是按照国家规定建造的商用楼梯。2、涉案房屋1-3楼的商业楼楼梯现状平面图一份，原施工图上显示涉案房屋的三楼有楼梯，证明张雪芹具有从涉案争议楼梯通行的权利。针对张雪芹提供的上述证据，张长江质证称：1、对4张照片的真实性没有异议，张长江是2013年左右用木板把楼梯堵上的，这是张长江对自己财产进行合法、合理的处分；涉案房屋外面是统一规划的大马路，但不能据此证明张雪芹有权从涉案争议楼梯通行；涉案房屋后侧单元门处通行条件不佳是因为涉案房屋没有达到竣工验收条件，如张雪芹认为其权利受到侵害应向侵权人或合同相对人另行主张权利，并不能因为案外人未尽到义务而主张对张长江的专有区域享有通行权。对黑白照片真实性也予以认可，确实是张长勇将2楼至3楼的楼梯扶手拆除的。2、对平面图不认可，该平面图与房屋现状不一致。张长勇质证称，同张长江意见一致。针对张雪芹提供的上述证据，本院的认证意见为：对上述证据的真实性予以确认。张长江承认其将涉案争议楼梯封堵，并拆除2楼至3楼的楼梯扶手，对于该事实本院予以确认。涉案房屋外面确实是统一规划的马路，楼梯的宽度是否达到商用楼梯的标准，均与本案无关联性，不能决定张雪芹能否从涉案争议楼梯通行。经法院现场勘验，涉案房屋后侧单元门处有坑洼不平，但仍可以通行，且造成该状况的原因并不在于张长江，张雪芹可向房屋建设单位积极主张权利。涉案房屋201室北侧三间房屋内确实有通往301室的室内楼梯，但建设单位作此设计、施工并不意味着301室的业主一定有权从该楼梯通行。101、201、301北侧每层三间房屋被出售给不同的人，客观上将导致实际通行时不能完全按照原设计方案进行。二审中，张长江为证明其上诉主张，提供如下证据：1、国某公司于2011年2月13日与谢某就馨香商城16号楼201室北侧三间房屋签订买卖合同一份，约定谢某以444015元的价格购买上述房屋；2、谢某与吴某2等人于2013年2月16日就16号楼201室北侧三间房屋签订转让协议一份，约定谢某以473000元的价格将上述房屋转让给吴某2（吴某1之子）等人；3、2013年11月15日谢某、吴某2等人与张长江就16号楼201室北侧三间房屋签订转让协议一份，约定谢某等人将上述房屋转让给张长江；4、2013年11月15日吴某2妻子李某对张长江出具的16号楼201室北侧三间房屋购房款15万元的收条一份；5、2013年11月15日张长江的岳父陈景某向李某转账15万元的凭条一份；6、2019年6月20日李某出具的关于楼梯通行情况约定的证明一份，该证明载明李某购买16号楼201室北侧三间房屋时与徐某约定，李某等人不得从一层室内楼梯通行，只能从后侧单元门内的公共楼梯通行。证据6与一审中徐某的证言相互印证。上述6份证据旨在证明16号楼201室北侧三间房屋的买卖过程，张雪芹在购买16号楼301室北侧三间房屋时也是明知不可以从涉案争议楼梯通行的。针对张长江提供的上述证据，张雪芹质证称：1、对证据1的真实性没有异议，从该合同可以看出房屋的原购买人是谢某，合同签订时间是2011年2月13日，与徐某和国某公司签订16号楼101室北侧三间商品房买卖合同的时间为同一天，可以证明徐某关于201室北侧三间卖给吴某1的陈述虚假。2、对证据2的真实性没有异议，该协议表明谢某又将房屋转让给吴某2等7人，故徐某在一审中的证言虚假，不应予以采信。3、对证据3的真实性没有异议，但2013年2月16日的转让协议中没有李某的签字，而2013年11月15日的转让协议有李某的签字，李某的身份请法庭予以核实。4、对证据4的真实性、关联性均有异议，因为2013年2月16日吴某2等7人与谢某签订的转让协议买受人中并没有李某。5、对证据5的真实性没有异议，但与本案没有关联性。6、对证据6的真实性、合法性、关联性均有异议，李某如果是证人，应出庭接受质询。针对张长江提供的上述证据，张长勇未发表质证意见。针对张长江提供的上述证据，本院认证意见为：上述证据1-5可以证明张长江购买201室北侧三间房屋的过程，但证据6李某的书面证明的真实性无法确认，证据6无法达到张长江的证明目的。但判断张雪芹是否有权从涉案争议楼梯通行，要综合考虑张雪芹欲通行区域是否为其他业主专有部分，是否为唯一通道，张雪芹购房时对于楼梯被封堵是否知情等因素，并不完全依据张雪芹购房时是否被明确告知不能从室内楼梯通行。二审中，张雪芹主张，涉案16号楼201、301室北侧每层三间房屋的原购买人并非徐某，徐某一审中的证言虚假；对一审关于“二被告自行出资建设道路、水电及房屋内部墙体”的认定不予认可；对一审关于“在设计时，后侧无单元门楼梯”的认定不予认可。除此之外，双方当事人对一审查明的其他事实均无异议。对于一审认定的双方当事人均无异议的事实，本院予以确认。本案二审的争议焦点为：16号楼101、201室北侧的室内楼梯是否为公共通道，张雪芹是否有权从该室内楼梯通行。本院认为，建筑物专有部分的认定要符合以下条件：具有构造上的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用；能够登记成为特定业主所有权的客体。张长江购买的101、201室北侧每层三间房屋在构造上、使用上具有独立性，也能够办理房屋权属登记，上述房屋应被认定为张长江的专有部分。101、201室北侧室内楼梯位于张长江的专有部分，不应被认定为公共通道。对于一方所有的或者使用的建筑物范围内历史形成的必经通道，所有权人或者使用权人不得堵塞。因堵塞影响他人生产、生活，他人要求排除妨碍或者恢复原状的，应当予以支持。但有条件另开通道的，也可以另开通道。张长江购买101、201室北侧每层三间后将二层通往三层楼梯的顶部封住。张雪芹2018年购买301室北侧三间房屋时，涉案争议楼梯早已经被张长江封堵，张雪芹对此表示知情。张雪芹是针对房屋现状进行的买卖，如其对楼梯被封堵有异议，应当在购房时对房屋出售人提出异议。张雪芹最终购买了房屋，应视为其对房屋现状的接纳。根据法院现场勘验的情况，16号楼北侧一至三层并非仅有涉案争议室内楼梯可以通行，房屋后侧单元门内还有公共楼梯可以通行。既然涉案争议室内楼梯并非必经通道，而张雪芹从室内楼梯通行将会影响张长江所购房屋的私密性、安全性，那么张雪芹关于其有权从该室内楼梯通行的主张不应得到支持。张雪芹主张其购买301室北侧三间房屋的目的是为了商业经营，如从后侧单元门内楼梯通行，房屋将无法被作为商铺使用。对此，本院认为，张雪芹是在明知房屋室内楼梯被封堵的情况下向马友山支付对价10万元，房屋单价也远低于普通商铺的单价，故可以推定张雪芹购房时对于房屋可能无法作为商铺经营是明知的，本院对于张雪芹排除妨害的主张不予支持。综上，张雪芹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，由张雪芹负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审 判 长 孙芳远审 判 员 庄业富审 判 员 徐金鸽二〇二〇年五月十二日法官助理 钱 钥书 记 员 冯 邻