四川省营山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020)川1322民初438号 原告：罗全（曾用名：罗权），男，生于1978年9月5日，汉族，住四川省营山县。 委托诉讼代理人:龚彬，四川品贤律师事务所律师。 委托诉讼代理人:黄琳，四川品贤律师事务所律师。 被告：蔡六祥，男，生于1976年4月10日，汉族，住四川省营山县。 委托诉讼代理人：张淑仙，女，生于1973年11月29日，汉族，住四川省营山县，系被告蔡六祥妻子。 委托诉讼代理人：罗杰，四川红彤律师事务所律师。 第三人：蔡良贵，男，生于1956年10月24日，汉族，住四川省营山县。 原告罗全诉被告蔡六祥、第三人蔡良贵买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月24日立案受理后，依法由审判员石安全适用简易程序于2019年3月18日公开开庭进行了审理。原告罗全及其委托诉讼代理人龚彬、黄琳，被告的委托诉讼代理人张淑仙、罗杰，第三人蔡良贵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告罗全向本院提出诉讼请求：1.请求调解或判决被告立即向原告支付下余购房款32000元，并按合同约定支付违约金；2.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2011年6月21日，经被告授权，第三人代其与原告签订《售房合同》，合同约定：原告经位于建筑面积90平方米的住宅出售给被告，房屋价款合计232000元，签订合同时先付五万元房款，下余房款在交房时一次性付清。若被告不按约定交款，将承担所交购房款20%的违约金。2012年，原告依约定交房后，被告未按约定支付下余购房款，经原告多次催收，时至今日，被告仍欠原告购房款32000元。为维护原告的合法权益，原告依法向法院提起诉讼。 原告为支持其诉讼请求，除当庭陈述外，还出示了原被告的基本身份信息、《售房合同》、收据、律师调查笔录、土地使用权证、证人证言、土地征用协议、占某等证据予以佐证。 被告蔡六祥的代理人辩称：原告罗全不是本案所涉房屋的实际所有人，他只是代理人，罗全作为原告主体资格不适格；购房合同的字不是被告签的，且当时约定的价款是223000元，合同写成了232000元。原告依照约定交房不是真实的，实际交房时间是2015年，合同是甲方罗全违约。按照约定，被告第二次付款的时间是甲方罗全交付给乙方蔡六祥房屋产权证时，乙方蔡六祥交清房屋总额的100%，但原告至今未将房屋产权证交付给被告蔡六祥，由于没有房屋产权证，不能证明房屋的面积是合同上所写的120.6平方，因此应当在交付房屋产权证时再交付所有房款，原告未达到合同约定的房屋交付条件，所以原告的诉请不应得到支持。且被告蔡六祥所购买的房屋存在严重质量问题，房屋混泥土厚度及钢材不符合相关规定，漏水严重，没有通过竣工验收。请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告为支持其答辩主张，向法庭提交了《售房合同》、照片等证据予以佐证。 本院经审理认定事实如下：2007年期间，为适应当时地方形势，繁荣经济，扩展市场，发展营山县安化乡场镇，营山县安化乡人民政府决定在辖地安化完小对面荒坡占用龙古村五组、一组土地修建市场、开发商贸、修建住宅。在政府的允许下，案外人袁勇于2008年1月1日与安化乡龙古村五组村民代表签订了《土地占用合同》，原告罗全于2012年5月1日与安化乡龙古村一组村民代表签订了《土地征用协议》。整个工程建设由原告罗全实际开发并承建，承建期间，原告罗全于2011年6月开始出售房屋，当时被告母亲及被告大嫂找到第三人蔡良贵要求帮被告蔡六祥在罗全处买房。2011年6月21日，在被告母亲、被告大嫂及第三人蔡良贵现场看房后，原告与被告双方达成了买卖合意，被告蔡六祥因在外务工委托第三人蔡良贵与原告签订了《售房合同》。合同主要内容为“1.乙方购买甲方位于安化新于新修的商住房1单元1楼1-2轴线营业用房，建筑面积39.6平方米，以及甲方座落在安化新于新修的商住房1单元2楼1号三室二厅一厨一厕的住宅，建筑面积90平方米；2.营业房和住房面积合计129.6平方米，总价232000元；3.付款方式为：分两次付款，第一次付款在签订本合同时付购房款总额的23%，共计五万元，第二次付款甲方交付给乙方房屋使用和证书时，乙方将付清房屋总额的100%；4.交房时间：从甲方动土之日起，十二个月内交付使用，若甲方在十二个月后不能交付，承担所交购房款的20%的违约金，乙方若不按合同交款，也同样承担20%的违约金；5.新建房屋设施及装饰：外墙砖临街面瓷砖贴面，其余墙面清水墙，室内混合砂浆打底抹光，楼面为找平地面，水电入户，门市卷帘门，厕所蹲式便盆。”合同签订后，被告在2012年2月24日支付原告购房款8.5万元，在2013年2月7日支付分原告6.5万元，2013年6月27日支付原告3万元，2018年通过微信给元转账原告2万元，被告合计向原告支付购房款20万元。按照双方合同约定，被告至今仍下欠原告购房款32000元，原告多次催要未果，遂向法院提起诉讼。 同时查明，与安化乡龙古村五组签订的《土地占某》名为案外人袁勇，实为原告罗全委托。在得到政府和村民的同意后，原告罗全占用龙古村土地进行了市场、商贸、住宅的实际开发和承建，开发后地方取名为安化新街。经调查了解其它购房者及村民，都知晓原告在住宅开发的土地为农村集体土地，所建房屋属于农村房屋，只需办理土地使用权证，无需办理房屋所有权证。 本院认为，原告罗全在得到村集体组织同意，并经政府部门规划审批后对集体土地进行开发建设，符合当时国家政策。被告作为开发土地上的公民与原告达成购买该土地上开发建设房屋合意并签订《售房合同》，系双方真实意思表示，且双方已按照合同约定履行了大部份义务，原被告之间的房屋买卖合同成立并生效。原告按照合同约定的义务已将房屋交付被告使用多年，并于2018年为被告办理并交付了土地使用权证，被告理应重信守诺按照合同约定向原告支付剩余购房款，故原告诉请被告支付剩余购房款32000元的诉讼请求，合情合理合法，本院予以支持。被告辩称原告罗全作为原告主体资格不适格，经查案涉房屋系原告实际开发和承建，符合当时国家政策，原告对案涉房屋具有实际的处置权，同时原被告双方已按合同约定实际履行了大部份义务，故被告该项主张没有事实和法律依据，本院不予支持。被告辩称合同不是被告蔡六祥本人签字，但经庭审查明，合同虽不是蔡六祥本人签字，但第三人蔡良贵是受被告蔡六祥的委托签字，且签字时有被告母亲及大嫂在场，签字后原被告双方均已按合同约定实际在履行义务，故被告该项抗辩理由不成立，第三人蔡良贵的代签行为对被告依法视为有效。被告辩称合同中约定的购房款232000元不属实，应是223000元，但被告未向法庭提供任何证据证明其主张，故对被告该项抗辩主张，本院不予认可。被告辩称该房屋没有办理房屋所有权证因而拒绝支付下欠房款，但经审理查明，根据当时国家政策，原告罗全开发修建的房屋属于集体土地上建房，土地属于集体性质，只需办理土地使用权证，房屋所有权不需要登记作为生效要件，权属未登记并不影响两项权利的取得，而被告作为龙古村的村民本就知晓该房占地为本村集体土地，故被告抗辩不办理房屋所有权证就不支付剩余房款的主张不成立，本院不予支持。被告辩称该房屋比照合同约定面积减少，但被告对该项主张未向法庭提供证据加以证明，故被告的该项辩称理由不充分，本院不予认可。被告辩称购买的房屋存在质量问题，但由于该房已交付使用多年，且被告未向法庭提供充分的证据证明该房在交付时存在重大质量瑕疵，故对被告该项抗辩主张，本院不予认可。原告与被告双方在庭审中，均主张对方违约，均要求按合同约定支付20%违约金，审理中查明原被告双方确实都有违约行为，均应承担相应的违约责任，故综合本案实际情况，本院酌定原被告双方违约责任相抵，互不支付对方违约金。据此，参考当时国家政策，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告蔡六祥在本判决生效后十五日内向原告罗全支付下欠购房款32000元； 二、驳回原告其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费300元，由被告蔡六祥负担（此款原告已经垫付，被告在履行上述给付义务时一并支付给原告)。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  石安全 二〇二〇年五月二十五日 书记员  杨涵滟