江苏省徐州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏03民终4468号 上诉人（原审被告）：纪学勤，女，1968年7月14日生，汉族，住徐州市泉山区。 被上诉人（原审原告）：江苏吉田千翔物业管理有限公司徐州分公司，住所地徐州市镜泊西路吉田商务广场南区B栋219/220号。 负责人：李岱容，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐瑾，江苏青英律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹英博，江苏青英律师事务所律师。 原审被告：杨仪帆，女，1993年10月12日生，汉族，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：杨继军（系杨仪帆父亲），男，1967年8月7日生，汉族，住徐州市泉山区。 上诉人纪学勤因与被上诉人江苏吉田千翔物业管理有限公司徐州分公司(以下简称吉田物业公司)、原审被告杨仪帆物业服务合同纠纷一案，不服徐州市云龙人民法院（2019）苏0303民初243号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人纪学勤，被上诉人吉田物业公司的委托诉讼代理人曹英博、徐瑾，原审被告杨仪帆的委托诉讼代理人杨继军到庭参加诉讼活动，现已审理终结。 上诉人纪学勤上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判上诉人对2015年11月份以前的物业费不承担责任或者依法发回重审。2.诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审认定事实错误。本案是物业服务合同纠纷并非房屋质量问题导致的商品房买卖合同纠纷，一审中也将争议焦点归纳为物业服务费用的计算的起始日期如何确定。按照商品房买卖合同及物业服务合同，商品房交付作为物业服务费用计算的起始日期，但是吉田物业公司不能举证证明房屋已经交付，根据谁主张谁举证的原则，不能按照吉田物业公司诉讼请求来计算物业费用。因为涉案房屋进行交付时，由开发商会同多个部门与上诉人对房屋进行验收交付，但因房屋存在多处严重漏水房屋不能正常使用的情形，所以双方之间一直没有按照商品房买卖合同的约定进行正常交付，上诉人无数次的要求开发商对房屋进行维修，开发商与物业公司之间一直相互推诿，直至2015年11月，该房屋统一由徐州市政府的物业公司统一租用，房屋仍处于漏水状态。一审法院按照物业服务合同纠纷总结争议焦点，但是却按照房屋质量问题审理房屋买卖合同纠纷判决，剥夺了上诉人就房屋质量问题导致不能交付的举证等权利，也没有就房屋质量问题进行充分审判，也没有向上诉人释明对房屋不能交付的质量问题进行举证，存在逻辑错误。2.一审判决理由错误。一审文书中载明“验房时发现有一处渗水，而拒绝接收房屋，因此不应缴纳物业费”，是对上诉人的一审抗辩理由错误总结。上诉人主张因房屋存在严重漏水导致房屋不能交付，所以房屋没有交付，上诉人按照合同约定不应承担交付之前的物业费。3.一审认定上诉人未提供证据证明房屋交付时存在渗水问题，但本案是物业合同纠纷，不是房屋质量纠纷，如果按照房屋是否存在质量问题进行审理，法庭应该向一审被告进行释明，要求对商品房是否具备交付条件及质量瑕疵进行举证。上诉人有大量证据可以证明房屋存在严重漏水。4.一审认定即使房屋存在漏水问题，不能因此拒绝接收房屋，并拒绝交纳物业费用。这一认定忽视了商品房买卖合同对于交付的相关约定，同时也没有任何法律依据规定购房者必须接受有严重质量瑕疵的商品房。所以应当由被上诉人举证证明房屋已经交付的证据，否则要承担举证不能的责任。如果法庭认为房屋具备交付条件，而上诉人拒绝接收房屋，应当给上诉人充分的举证抗辩机会。 被上诉人吉田物业公司答辩称：1.双方2012年4月25日签订的《吉田商务广场（业主）前期物业管理协议》第七条第五款的约定“本物业自开发商发出房屋交付通知书之生效日起物业管理费用由被告承担、交纳”，该约定是针对“期房”起草的，目的是规范业主在开发商按时竣工完成验收，房屋符合上房条件并及时通知业主办理上房手续，而业主不积极办理上房手续的行为。涉案房屋于2011年11月已经通过竣工验收，具备上房条件。业主陆续办理完上房手续。上诉人明知自己购买的是现房，已经符合上房条件，随时可以办理上房，且上诉人在庭审中也陈述2012年6月初由开发商带去验房，能够证明上诉人已经知道可以办理上房，故开发商无需书面通知。2.涉案房屋已经通过整体竣工验收，符合交付条件。上诉人陈述“2012年6月初验房时，因涉案房屋有渗水漏水现象而不予签字”，能够证明开发商带上诉人验房，但其不签字的原因与事实不符。上诉人未提供证据证明验房时房屋确实存在质量问题，也未提供证据证明因房屋漏水向开发商主张维修。即使经竣工验收合格准许交付的房屋存在质量瑕疵，也是由开发商承担质量保修责任的问题，也不是拒绝交付的理由。事实是于验房之日涉案房屋已经交付完毕。3.为配合法院审理本案，被上诉人认可以上诉人自述的2012年6月到房屋内验房的时间作为开发商交付的时间。 吉田物业公司诉称：1.纪学勤、杨仪帆支付物业管理服务费74140.7元及滞纳金（以74140.7元为基数，按年利率6%，自2012年6月16日起计算至付清之日止）；2.诉讼费用由纪学勤、杨仪帆承担。 一审法院认定事实，2012年4月25日，纪学勤、杨仪帆与吉田建设开发（徐州）有限公司签订《商品房买卖合同》，纪学勤、杨仪帆购买吉田建设开发（徐州）有限公司开发的吉田商务广场D栋1单元102号房。同日，纪学勤、杨仪帆（甲方）与吉田千翔物业管理（昆山）有限公司（乙方）签订《吉田商务广场（业主）前期物业管理协议》，约定甲方签订的《商品房买卖合同》编号为0242136；甲方所购的商品房为D栋1单元102号房；房屋用途商业，建筑面积570.84㎡。协议第二条约定前期物业管理服务期限自双方订立合同时起至依法成立的业主委员会与选聘的物业管理公司签订《物业服务合同》生效时止。协议第五条约定物业管理服务内容，包括房屋共享部位的维护和管理，房屋共享设施设备及其运行的维护、养护、运行和管理，公共环境卫生的管理与服务，公共绿地的养护与管理，安全保障服务，房屋装饰装修管理等。协议第七条约定物业管理服务费商业物业4.6元/月×㎡（按建筑面积），交房时预收六个月管理费，尔后每三个月提前收取一次；本物业自开发商发出房屋交付通知书之生效日起物业管理费由甲方承担、交纳，在此之前的物业管理费由开发商承担、交纳。协议第十条约定甲方违反本协议约定，不按时交纳物业管理费用和其他费用的，除仍应如数补交外，每逾期一天承担应交未交部分千分之三的滞纳金并承担相应的法律责任。 纪学勤、杨仪帆购买的房产系现房，于2011年11月竣工验收合格并备案。2012年6月初，开发商通知纪学勤、杨仪帆办理上房手续，纪学勤验房时以房屋有一处渗水为由拒绝接收房屋，也未交纳物业服务费。2015年11月，纪学勤将涉案房屋出租给徐州天勤后勤服务集团有限公司，约定租赁期限自2015年11月1日起至2017年12月31日止，租赁期内的物业服务费由承租方交纳。 涉案房屋不动产权证上载明的权利人为纪学勤、杨继军、杨仪帆，房屋建筑面积568.52㎡。 案件审理中，吉田物业公司认可向纪学勤交付房屋的日期为2012年6月15日，2012年6月1日至2012年6月15日、2015年11月1日至2015年12月31日期间的物业服务费不再向纪学勤主张。 一审法院认为，纪学勤与吉田物业公司签订的《吉田商务广场（业主）前期物业管理协议》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法律强制性规定，合法有效，双方当事人均应按协议约定履行各自的义务。协议约定自开发商发出房屋交付通知书之生效日起物业管理费由买房人承担。涉案房屋为现房，在纪学勤购买前已经具备交付条件。纪学勤自认2012年6月初由开发商带领验房，能够推定在验房前开发商已经通知纪学勤交付房屋。对于纪学勤抗辩的验房时发现有一处渗水而未接收房屋，因此不应交纳物业服务费的问题。首先，纪学勤未提供证据证明房屋在交付时存在渗水问题。其次，即使房屋存在渗水问题，纪学勤可以要求开发商修复、赔偿损失，而不能因此拒绝接收房屋、交纳物业服务费。因此，对纪学勤的抗辩不予支持。吉田物业公司提供了物业管理服务，纪学勤应当按照约定的期限、标准交纳服务费。因涉案房屋在2015年11月1日前系空置状态，吉田物业公司主张自2012年6月16日起至2015年10月31日止按交费标准的70%计算的服务费74140.7元（4.6元/平方/月×568.52平方×40.5月×70%），予以支持。纪学勤未按协议约定的交费期限交纳服务费，应承担违约责任，双方协议约定的滞纳金过高，吉田物业公司自愿降低至按年利率6%计算，符合法律规定，予以支持，但应按逾期期限分段计算。经计算，至2015年10月31日，滞纳金为8134.8元（计算明细附后）。 一审法院判决:纪学勤、杨仪帆于判决生效之日起十日内向江苏吉田千翔物业管理有限公司徐州分公司支付物业服务费74140.7元及滞纳金（至2015年10月31日，滞纳金为8134.8元；自2015年11月1日起，以74140.7元为本金，按照年利率6%计算至付清之日止）。 二审期间双方当事人均无新证据提供，一审查明事实二审予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人签订《吉田商务广场（业主）前期物业管理协议》第七条第五款约定，“自开发商发出房屋交付通知书之生效日起物业管理费由上诉人承担，在此之前的物业费由开发商承担、缴纳。”涉案房屋于2011年11月通过整体验收，上诉人购买房屋为现房，上诉人又自认于2012年6月8日同开发商一道前去涉案房屋内验房办理上房手续，可知开发商至迟在2012年6月8日已经有效通知上诉人办理上房手续。一审中吉田物业公司自愿从2012年6月15日起主张物业费，一审法院判决从此时起由上诉人承担物业费并不违反合同约定。 至于上诉人提出的因验房时发现房屋严重漏水、渗水，致使上诉人未能接收房屋，开发商交付义务尚未完成，故其不应承担2015年11月以前的物业服务费问题，因目前上诉人提供的证据不足以证明涉案房屋交付时存在严重漏水、渗水，并达到足以阻却其履行接收房屋义务的程度。即便该事实客观存在，相应的法律后果应属于商品房销售合同纠纷，而本案为物业服务合同纠纷，并非同一法律关系，合同权利义务主体亦不同，上诉人以此作为本案的抗辩理由不能成立。 综上，上诉人纪学勤的上诉请求缺少证据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1857元，由上诉人纪学勤负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 廖伟巍 审 判 员 崔金城 审 判 员 孟 娟 二〇二〇年五月二十五日 法官助理 曹 勇 书 记 员 陆滢冰