北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京01民终3771号上诉人（原审原告）：王岩，男，1964年5月23日出生。被上诉人（原审被告）：北京名商物业管理有限公司，住所地北京市海淀区某82号院7号楼314号。法定代表人：刘忠民，总经理。委托诉讼代理人：王彩莲，女，北京名商物业管理有限公司员工。被上诉人（原审被告）：北京启明恒业经贸有限责任公司，住所地北京市西城区白米斜街4号二层203室。法定代表人：王铁溥，董事长。委托诉讼代理人：韩冰，北京市京都律师事务所律师。委托诉讼代理人：游乐，北京市京都律师事务所律师。上诉人王岩因与被上诉人北京名商物业管理有限公司（以下简称名商公司）、北京启明恒业经贸有限责任公司（以下简称启明公司）执行异议之诉一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初12950号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。王岩上诉请求：撤销一审判决，支持王岩一审全部诉讼请求。事实和理由：1.王岩与名商公司之间的签订《廉租住宅租赁合同》中约定承租北京市海淀区302室、308室、309室的租期为2007年10月23日至2027年8月14日，王岩支付租金235000元。2.2018年8月28日名商公司张贴通知要求王岩于5日内搬离，后经了解得知名商公司对涉案房屋的承租期限仅为十年，即2007年8月15日至2017年8月14日。3.名商公司与启明公司之间合同到期后，启明公司诉至法院要求名商公司腾房，现有生效判决确认名商公司腾房，并进入执行阶段。4.名商公司在明知其仅有十年租赁期限的情况下与王岩签订二十年租赁合同，现启明公司要求腾房，将导致王岩无处可住。名商公司辩称，同意一审法院的判决。启明公司辩称，同意一审法院的判决。王岩向一审法院起诉请求：1.请求法院判令名商公司继续履行合同；2.启明公司停止对北京市海淀区308室、309室、302室申请执行。一审法院认定事实：2007年8月14日，启明公司（甲方）与名商公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将海淀区某82号房屋出租给乙方使用；建筑面积约3500平方米；租赁期限十年，自2007年8月15日起至2017年8月14日止；10年期满后，在国家政策法规允许的情况下，按照当时的市场价格，续签合同，期限为十年；前五年租金为每年120万元，后五年租金为每年135万元，租金按季度支付，乙方于每季度第一个月开始时的7日内支付甲方……。合同签订后，启明公司将涉案房屋交付给名商公司使用。2014年6月25日，启明公司（甲方）与名商公司（乙方）签订《补充协议》，内容为：“一、乙方承租甲方位于海淀区某82号商住楼的租金截止至2014年7月14日止，共计拖欠甲方租金116.85万元。二、乙方承诺拖欠甲方的租金于2014年7月31日前付清。三、乙方如不能按照上述承诺在规定期限内付清所欠租金，将按照所欠租金金额以每日万分之六点六计算支付甲方违约金。但该期限不超过100天，如逾期，甲方有权终止房屋租赁合同，违约责任由乙方承担。四、乙方保证自2014年7月15日起按期支付租金，不再拖欠，如有拖欠租金现象，甲方有权终止房屋租赁合同，违约责任由乙方承担。五、甲乙双方必须严格执行此补充协议，补充协议与原协议具有同等法律效力。”2016年9月20日，启明公司（甲方）与名商公司（乙方）签订《房屋租赁合同终止协议书》,约定：“……鉴于乙方上述欠租和安全管理问题，甲方提出合同到期后终止合同的意见，经多次与乙方协商，甲乙双方一致同意终止双方2007年8月所签房屋租赁合同，合同到期后不再续约。有关事宜协议如下：……二、乙方负责清退现有租户，并于2017年8月14日前将该处所有房屋交回甲方。三、本协议签订后，乙方负责清退租户并将房屋交回甲方，自完成房屋接交之日起甲方不再收取已交回房屋的租金……。2017年，启明公司起诉名商公司房屋租赁合同纠纷，法院于2018年2月1日作出（2017）京0108民初19853号民事判决书，判决：一、名商公司于判决生效后十五日内将位于北京市海淀区某82号房屋腾空并交还启明公司；二、名商公司于判决生效后十五日内向启明公司支付租金三百三十二万八千三百三十五元九角四分；三、名商公司于判决生效后十五日内以每日二千五百一十元二角八分为标准，向启明公司支付自二Ο一七年八月十五日至北京市海淀区某82号房屋实际腾空交还之日止的房屋占有使用费；四、名商公司于判决生效后十五日内向启明公司支付违约金五十七万元；五、驳回启明公司的其他诉讼请求。上述判决书经（2018）京01民终4008号判决书维持原判。另查，王岩与名商公司于2007年签订了三份《北京市廉租住宅租赁合同》，约定由王岩承租位于海淀区308号、309号、302号房屋，租期自2007年10月23日至2027年8月14日，月租金分别为336元、297元、357元。在（2017）京0108民初19853号民事判决书的执行程序中，王岩对海淀区某82号房屋提出书面异议，请求中止对涉案房屋的腾空执行。法院于2018年12月26日作出（2018）京0108执异670号执行裁定书，认为王岩主张的实体权利，与生效法律文书确定的内容相悖。故裁定驳回王岩提出的案外人异议。2018年12月27日，王岩收到该执行裁定书。诉讼中，王岩主张其认为涉案房屋的产权人为名商公司，对启明公司主张系房屋产权人一事表示不清楚。王岩主张其与名商公司签订了20年租期的租赁合同，并一次性交纳了租金，且一直居住至今，故有权要求法院停止执行涉案房屋。名商公司以及王岩主张启明公司知晓其与王岩签有20年租期的租赁合同，但未能向法庭举证，启明公司亦不予认可。一审法院认为，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案中，王岩与名商公司存在房屋租赁合同关系，其作为承租人在承租房屋之初应清楚所租房屋的来源及时限。名商公司亦不能就启明公司知晓并同意名商公司与王岩之间存在20年租期合同进行举证，故法院对名商公司的主张不予采信。名商公司将涉案房屋进行转租，租期超过与启明公司约定的租期，故在此情形下王岩对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其要求停止对涉案房屋的强制执行无相应依据，法院不予支持。综上所述，法院对王岩要求停止对海淀区308号、309号、302号房屋的执行等全部诉讼请求均不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，一审法院判决:驳回王岩的全部诉讼请求。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。根据本案查明的事实，名商公司对涉案房屋的租赁期限仅为十年即从2007年8月15日至2017年8月14日，而名商公司将涉案房屋转租给王岩的租赁期限超过了其公司剩余租赁期限，因此超出部分应属无效。在无证据证明启明公司与名商公司另有约定，且启明公司对于的名商公司超租赁期限将涉案房屋转租给王岩系明知的情况下，一审法院未予支持王岩要求继续履行与名商公司之间的合同，以及要求停止对涉案房屋的强制执行的主张正确，本院予以确认。综上所述，王岩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费35元，由王岩负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  范 磊审 判 员  辛 荣审 判 员  王爱红二〇二〇年五月二十六日法官助理  张 超书 记 员  刘芳芳