江苏省南京市栖霞区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0113民初6250号 原告：南京兴智科技产业发展有限公司，统一社会信用代码913201925894178441，住所地江苏省南京经济技术开发区兴智路10号出口加工区综合大楼5楼。 法定代表人：吴权，该公司董事长。 委托诉讼代理人：宗一多，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王一冰，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。 被告：南京纳帝机电技术有限公司，统一社会信用代码91320192771298693T，住所地江苏省南京经济技术开发区红枫科技园A2栋F段第2层。 法定代表人：丁小礼，该公司总经理。 委托诉讼代理人：马军，江苏石城律师事务所律师。 原告南京兴智科技产业发展有限公司（以下简称兴智公司）与被告南京纳帝机电技术有限公司（以下简称纳帝公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年11月18日、2020年4月16日依法公开开庭进行了审理。原告兴智公司的委托诉讼代理人宗一多（第一次庭审到庭）、王一冰，被告纳帝公司的委托诉讼代理人马军，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告兴智公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签署的《南京新港国家高新技术产业园租赁协议书》（以下简称租赁协议）；2、请求法院判令被告立即腾空并自承租房屋迁出；3、判令被告支付租金及占有使用费1170978元，滞纳金386880.76元（暂计至2019年7月31日，应计至被告实际迁出之日为止，）；4、判令被告支付违约金208175.4元；5、判令被告支付欠付物业费212076元（暂计至2019年7月31日，应计至被告实际迁出之日为止）；6、判令被告支付原告为本案支付的律师费30000元，另承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原、被告于2015年签订了租赁协议，双方约定由被告承租原告位于南京经济技术开发区红枫科技园A2栋F段第2层房屋（以下简称案涉房屋），承租面积为2740㎡，租赁期限自2016年4月1日起至2021年3月31日止。被告自承租案涉房屋以来一直拒付租金及物业费，原告多次催讨，被告均以各种理由搪塞。现向法院提起民事诉讼，请求判如所请。 被告纳帝公司辩称，1、被告经招商进入园区，当时被告法定代表人与园区负责人王正明主任口头协商约定，案涉房屋中的740㎡由被告免费使用，其余2000㎡按合同约定支付租金。事后，被告委派公司会计赴原告处签署合同加盖公章。因该会计对双方口头协商内容不清楚，其在不知晓合同正式文本与口头协商情况不一致的情况下签署了合同。2017年9月20日，开发区一名叫秦波的领导与被告重新商谈了合同细节。2017年10月25日，园区通过邮件向被告发送了双方重新讨论的正式文本，并将租期变更为2017年4月1日至2021年3月31日。该文本第四条注明，原告给予被告2017年4月1日至2018年3月31日期间2500㎡租赁面积租金全免的优惠。因双方就免租事宜正在商谈，租金数额尚未确定，故被告不存在逾期支付租金的情形；2、原告未按合同约定的方式向被告送达解除通知，双方实际于2018年9月之前通过协商解除的方式解除了租赁协议。被告不存在违约导致协议提前终止的情形，不应承担违约责任，原告主张的违约金及滞纳金系重复计算且标准过高。在双方签署的租赁协议中并未约定租金总额，租金总额应是实际产生的所欠租金数额；3、双方发生纠纷后，原告将案涉房屋上锁，被告多次想要迁出均遭到原告阻挠，故被告不应当支付占有使用费；4、双方在此前已经协商同意以被告对案涉房屋的装修及不可移动设备抵扣租金，故原告无权再要求支付租金。 经审理查明，兴智公司原名南京紫金（新港）科技创业特别社区建设发展有限公司（以下简称紫金公司）。2016年4月28日，紫金公司领取了包括案涉房屋在内的红枫片区A地块中试房的建设工程规划许可证。 2015年，紫金公司（甲方）与纳帝公司（乙方）签署租赁协议，主要内容包括：乙方向甲方租赁案涉房屋，租赁物面积为2740㎡。租期自2016年4月1日至2021年3月31日，2015年、2016年的租金标准为15元/㎡/月，2017年、2018年的租金标准为15.8元/㎡/月,2019年、2020年的租金标准为16.5元/㎡/月。装修改造期3个月，即2016年1月1日至2016年3月31日，在此期间租金全额免收；根据双方所协商的投资条件，甲方给予乙方相应租金优惠政策。具体为：1、2016年4月1日至2017年3月31日期间2000㎡租赁面积的租金全额免除，其余租赁面积租金正常收取。2、如乙方在2016年纳税达到1500000元，则甲方同意给予乙方2017年4月1日至2018年3月31日期间内2000㎡租赁面积租金全额免除优惠，其余面积租金正常收取。如乙方在2016年纳税未达1500000元，则甲方给予乙方2017年4月1日至2018年3月31日期间内2000㎡租赁面积租金减半的优惠政策，其余租赁面积租金正常收取。3、如乙方在2017年纳税达到1500000元，则甲方同意给予乙方2018年4月1日至2019年3月31日期间内2000㎡租赁面积租金减半的优惠政策，其余面积租金正常收取。如乙方在2017年纳税未达1500000元，则乙方应全额交纳该期间的租金。4、如乙方在2018年度纳税达到1500000元，甲方同意给予乙方2019年4月1日至2020年3月31日期间2000㎡租赁面积租金减半的优惠政策，其余面积正常收取。如乙方在2018年纳税未达1500000元，则乙方应全额交纳该期间的租金；租赁保证金为3个月租金即123300元。租金每6个月支付一次，并于租期开始的10个工作日内支付。乙方逾期支付租金的，应按拖欠天数乘以欠付租金总额的0.3%承担滞纳金；乙方在租赁期满或协议提前终止时，应于租赁期满之日或提前终止之日将租赁物清扫干净，搬迁完毕，并将租赁物交还给甲方。租赁物内不可拆卸物无偿归甲方所有，如该不可拆卸物未经甲方同意而装置，则由此给甲方造成的损害乙方应负责赔偿；乙方经甲方同意的装修，其全部装修费用由乙方承担。协议终止后，如甲方要求，乙方有义务恢复原状。不需恢复原状的，归甲方所有；租期内乙方拖欠租金或物业管理费超过1个月，经甲方书面通知交纳欠款5个工作日内，乙方仍未交纳的，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施，由此产生的损失由乙方承担。乙方拖欠租金或物业管理费超3个月，甲方有权提前解除协议，并由乙方承担违约责任。在甲方以传真或信函等书面方式通知乙方之日起，本协议自动终止。甲方有权留置乙方租赁物内的财产并在解除协议的书面通知发出之日起5个工作日后，甲方申请拍卖乙方留置的财产。乙方违反合同约定导致协议提前终止的，应按协议总租金10%的额度向甲方支付违约金；乙方逾期不迁离或不返还租赁物，应向甲方加倍支付租金，但甲方有权通知乙方其不接受双倍租金，并有权收回租赁物，强行将租赁场地内的物品搬离租赁物，且不负保管责任。乙方已迁离但未将房屋清空的，房屋内物品视为乙方放弃所有，由甲方处置；根据本协议需要发出的全部通知以及甲方与乙方的文件往来及与本协议有关的通知和要求等，应以书面形式进行；甲方给予乙方或乙方给予甲方的信件或传真一经发出，挂号邮件以本协议第一页所述的地址并以对方为收件人付邮10个工作日后或以专人送至前述地址，均视为已经送达。2016年初，纳帝公司对案涉房屋进行了装修并实际租赁使用。租赁过程中，纳帝公司未向兴智公司交纳过租金、租赁保证金等费用，其纳税也未达租赁协议约定标准。 2017年9月20日，发件人名为“秦波-南京开发区”的工作人员通过电子邮件向纳帝公司法定代表人丁小礼发送《南京纳帝光电租赁协议（讨论稿）》（以下简称讨论稿）一份。该讨论稿将租期变更为2017年4月1日至2021年3月31日，并删除了租赁协议中有关3个月装修免租期的约定。此外，讨论稿对于纳税达标减免租金的面积变更为2500㎡，但纳税达标额度一栏为空白。该讨论稿最终未经双方正式签署。 2018年5月16日，南京新港高新技术产业园管理委员会在案涉房屋大门张贴了缴费通知单，要求纳帝公司于2018年5月22日前分别向兴智公司、上海海鸿福船物业管理有限公司南京第一分公司（以下简称海鸿公司南京第一分公司）交纳2016年4月至2018年6月期间的租金594756元（2016年4月-12月租金99900元、2017年1月-12月租金282504元、2018年1月-6月租金212352元）、物业费133164元（2740㎡×1.8元/㎡/月×27个月）。上述期限届满后，纳帝公司未交纳相应欠付费用。2018年6月6日，南京新港高新技术产业园管理委员会资产管理部在案涉房屋大门张贴停电通知单，以纳帝公司逾期未交纳各项费用为由，通知纳帝公司将于2018年6月12日对其停止供电服务。2018年8月2日，兴智公司在案涉房屋处张贴《关于限期搬离红枫科技园A2栋第2层的通知》，其主要内容为：因纳帝公司欠付兴智公司2016年4月至2018年6月期间的租金、物业费共计727920元，兴智公司已于2018年6月12日对纳帝公司停止供电；根据双方协议约定，纳帝公司欠交租金或物业管理费用超过3个月，兴智公司即有权提前解除协议，故双方之间已不存在租赁关系；纳帝公司应于收到通知之日起7日内（截止2018年8月9日前）交纳相关费用并搬离腾空案涉房屋。如未按期搬离，则兴智公司将采取强制搬离措施，相应损失由纳帝公司负担。当日，兴智公司通过微信、短信将上述通知内容分别发送给了纳帝公司工作人员及法定代表人丁小礼。2018年6月19日至9月29日期间，双方工作人员通过微信就有关租赁事宜进行了联系。在此过程中，兴智公司向纳帝公司发送了《企业迁出审批表》，纳帝公司向兴智公司发送了《房租物业费抵偿申请书》（以下简称申请书）、发票复印件等材料。其中申请书的主要内容为：因纳帝公司主营业务受上游市场影响萎缩，公司经营困难。经公司股东确定暂停公司业务；纳帝公司愿以2016年装修投入抵偿因租赁协议产生的相关费用（包括隔墙基础装修，吊顶，监控设备，空调等非移动部分并附发票复印件不低于人民币120万元）。此后，双方未就装修投入抵偿欠付费用事宜达成书面一致意见。 另查明，紫金公司（甲方）、上海亿家通企业管理服务有限公司（乙方，以下简称亿家公司）、上海海鸿福船物业管理有限公司（丙方）签署了《南京新港高新园红枫科技园A、C片区物业管理服务合同》(以下简称物业合同)，约定丙方接受甲、乙双方委托对红枫科技园A、C片区提供物业管理服务，甲、乙双方为丙方提供服务的受益人。物业管理服务费支付方式为甲方按季度向乙方支付并由乙方按季度向丙方支付，支付方式为后付，即本季度初支付上一季度实际产生的费用；2017年5月1日至2018年4月30日期间，物业服务费标准为3.15元/㎡月。2018年10月1日起至2019年9月30日期间，物业服务费标准为4.48元/㎡月。2017年1月至2018年12月期间，兴智公司累计向亿家公司付款17629810.9元。此外，纳帝公司曾于2015年12月24日向亿家公司转账支付22000元装修押金。兴智公司为证明其代纳帝公司支付了相应物业费，提供了由海鸿公司南京第一分公司出具的情况说明一份。该公司表示，兴智公司代纳帝公司支付了2016年1月1日至2019年7月31日期间的物业费407575元（2018年10月前的物业费为3.15元/㎡，2018年10月后的物业费标准为4.48元/㎡）。兴智公司在本案中要求纳帝公司支付自2016年1月1日起，按1.8元/㎡的优惠价格计算的物业费。 再查明，兴智公司为提起本案诉讼支出律师费30000元。 审理中，双方一致确认目前纳帝公司相关资产设备均存于案涉房屋内。纳帝公司于第一次庭审中认可收到搬离通知，租赁协议于2018年8月2日解除。第二次庭审中，纳帝公司又以兴智公司未按约定方式向其送达解除通知为由，主张租赁协议实际于2018年9月前以协商的方式解除。此外，经协调双方于2019年12月9日拟办理案涉房屋内物品搬出事宜。因兴智公司草拟的房屋交接单上载明：纳帝公司可在迁离期间全部拆除承租期间安装的装修装饰设备，但应保证不损坏房屋及正常外观；2019年12月13日后未予拆除的，视为纳帝公司放弃以上装修设备的所有权，并不得向兴智公司主张抵偿租金等欠付的费用。纳帝公司认为上述房屋交接单内容不合理，拒绝接受上述承诺条款，最终当日未能实际迁出。 上述事实有建设工程规划许可证、《南京新港国家高新技术产业园租赁协议书》、《南京纳帝光电租赁协议（讨论稿）》、邮件截屏、《关于限期办理红枫科技园A2栋第2层的通知》、《房租物业费抵偿申请书》、《南京新港高新园红枫科技园A、C片区物业管理服务合同》、情况说明、银行电子回单、委托协议、增值税发票、银行交易明细清单、照片、微信聊天记录、短信记录、房屋交接单、当事人陈述以及庭审笔录等证据在卷予以佐证，本院依法予以确认。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在本案中，兴智公司与纳帝公司签署的租赁协议系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。纳帝公司辩称，案涉房屋的有关租赁事宜应以讨论稿的约定内容为准，但该讨论稿并未经双方最终签字盖章确认，且内容也不完整。纳帝公司提供的证据不足以证明双方以讨论稿取代了原先签署的租赁协议，故双方仍应按照租赁协议的约定履行各自权利义务。因纳帝公司未交纳租金，兴智公司于2018年8月2日在案涉房屋处张贴了搬离通知并向纳帝公司法定代表人及公司员工发送了该通知。纳帝公司辩称兴智公司未按约定方式送达搬离通知，租赁协议实际是以协商方式解除。对此，本院认为，兴智公司以张贴搬离通知的方式通知纳帝公司解除租赁协议，并且及时通知了纳帝公司法定代表人及工作人员，上述通知解除的送达方式并无不当。纳帝公司在第一次庭审中也认可收到搬离通知，同时认可租赁协议于2018年8月2日解除。现纳帝公司又主张至今未收到兴智公司按约定方式送达的解除通知，双方系以协商方式解除了租赁协议，其抗辩与本院查明的事实不符，故本院依法确认租赁协议于兴智公司张贴搬离通知之日即2018年8月2日起解除。 租赁协议解除后，纳帝公司应当将案涉房屋腾空并返还给兴智公司。纳帝公司辩称兴智公司在案涉房屋处上锁并多次阻挠其迁出，但其提供的证据并不能证明兴智公司曾在本案诉讼前阻挠其迁出，故对于纳帝公司的该项抗辩理由本院不予采纳。需要说明的是，双方曾于2019年12月9日赴案涉房屋处进行迁出。纳帝公司认为兴智公司要求签署的房屋交接单内容不合理拒绝签署，导致当日未能实际迁出。对此，本院认为，双方是否曾商定以装修装饰抵偿欠付费用属于本案的争议事实，有待法院进行审理认定。因双方在此前确实就装修投入抵偿欠付费用进行过协商，而上述房屋交接单内容实质上要求纳帝公司放弃诉讼中的抗辩，故2019年12月9日未能迁出的责任应由兴智公司承担。但是考虑到租赁协议已经解除，纳帝公司相应资产设备存放于案涉房屋内的实际情况，纳帝公司仍然负有迁出义务，故对于兴智公司要求纳帝公司腾空并自案涉房屋迁出的诉讼请求，本院依法予以支持。 关于租金。在本案中，兴智公司按照租赁协议约定采取了救济措施并告知纳帝公司应支付欠付费用，但纳帝公司一直未履行付款义务。因纳帝公司的纳税未达约定标准，应当按照优惠前的标准支付租金。经计算，纳帝公司应向兴智公司支付2016年4月1日至2018年8月2日的租金640934元（15元/㎡/月×740㎡×9个月+15.8/㎡/月×740㎡×3个月+15.8/㎡/月×1740㎡×12个月+15.8/㎡/月×2740㎡×4个月+15.8/㎡/月×2740㎡÷30天×2天）。纳帝公司辩称双方达成了以装饰装修抵偿欠付费用的协议，但其提供的证据仅能反映双方就该问题进行过磋商，而无法证明双方已就此达成一致意见，故而对其抗辩理由，本院不予采纳。 关于占有使用费。根据庭审查明的事实，租赁协议解除后，双方曾就欠付费用等问题进行了沟通。在双方未就欠付租赁费用、返还房屋等问题达成一致意见的情况下，纳帝公司未自案涉房屋迁出，兴智公司亦没有在合理期限内督促纳帝公司迁出。时隔一年多以后，兴智公司方才向法院提起诉讼，双方对于上述期间占有使用费损失的扩大均负有相应责任。综合本案实际情况，本院酌定2018年8月3日至2018年10月31日期间，属于兴智公司应采取积极措施要求收回案涉房屋的合理期限，纳帝公司应当按约定标准全额承担该期间的占有使用费128433元（15.8/㎡/月×2740㎡÷30天×29天+15.8/㎡/月×2740㎡×2个月）。因双方对于2018年11月1日至2019年10月8日期间占有使用费的产生均负有责任，故本院酌定纳帝公司按约定租金标准的50%承担该期间的占有使用费252765元[（15.8/㎡/月×2740㎡×2个月+16.5/㎡/月×2740㎡×9个月+16.5/㎡/月×2740㎡÷30天×8天）÷2]。2019年10月9日，兴智公司提起本案诉讼，以其实际行动表示要求纳帝公司自案涉房屋内迁出。因2019年12月9日未迁出案涉房屋的责任应由兴智公司负担，故本院确定2019年10月9日至2019年12月8日期间的房屋占有使用费90420元（16.5/㎡/月×2740㎡×2个月）由纳帝公司负担。上述占有使用费金额合计471618元（128433元+252765元+90420元）。2019年12月9日至生效法律文书确定的履行期限届满之日止的占有使用费，由兴智公司自行负担。如纳帝公司未按生效法律文书确定的期限腾空并自案涉房屋迁出，则应当承担自逾期履行之日起至实际迁出之日止，参照租赁协议约定租金标准计算的占有使用费。 关于物业费。兴智公司要求纳帝公司支付物业费，其理由为其代纳帝公司向物业公司支付了相应物业费，纳帝公司应将该笔费用进行返还。根据租赁协议约定，案涉房屋的物业费应当由纳帝公司按规定向有关单位自行交付，但双方对于具体物业服务的提供方、物业费标准未进行约定，纳帝公司与物业公司也未签署物业服务合同，故本案对于物业费不予处理，相关当事人可另行处理。 关于滞纳金及违约金。纳帝公司辩称滞纳金、违约金标准过高且存在重复主张，双方也未就租金总额进行约定。对此，本院认为，滞纳金所针对的是纳帝公司逾期支付租金应当承担的违约责任，违约金针对的是纳帝公司违约导致合同提前解除所应当承担的违约责任，二者同时计算并无不当。根据相关法律规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。在本案中，纳帝公司逾期支付租金应当支付滞纳金，该滞纳金属于纳帝公司违约所应承担的违约责任，本院结合租赁协议的履行情况、合同解除情况以及纳帝公司逾期付款导致兴智公司的损失等因素，本院对滞纳金的计算方式酌定为以66600元为基数，自2016年3月21日起至实际给付之日止，按日万分之五计算；以68376元为基数，自2016年9月20日起至实际给付之日止，按日万分之五计算；以164952元为基数，自2017年3月21日起至实际给付之日止，按日万分之五计算；以164952元为基数，自2017年9月20日起至实际给付之日止，按日万分之五计算；以176054元为基数，自2018年3月21日起至实际给付之日止，按日万分之五计算。对于兴智公司主张的其他部分滞纳金，本院依法不予支持。关于违约金。根据法律规定，违约责任应以补偿性为主,兼具惩罚性。综合考虑租赁协议解除的原因、剩余租期、案涉房屋另行出租的难易程度、当事人过错等因素，本院酌定由纳帝公司向兴智公司支付违约金120000元。 关于律师费。因双方在租赁协议中并无律师费的有关约定，故对于兴智公司要求纳帝公司支付30000元律师费的诉讼请求，本院依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告南京兴智科技产业发展有限公司与被告南京纳帝机电技术有限公司签署的《南京新港国家高新技术产业园租赁协议书》于2018年8月2日解除； 二、被告南京纳帝机电技术有限公司于本判决生效之日起十日内腾空并迁出南京经济技术开发区红枫科技园A2栋F段第2层房屋。逾期未履行的，应向原告南京兴智科技产业发展有限公司支付自逾期履行之日起至实际迁出之日止，参照租赁协议约定标准计算的占有使用费（2020年按16.5元/㎡/月计算，自2021年起按17.3元/㎡/月计算）。 三、被告南京纳帝机电技术有限公司于本判决生效之日起十日向南京兴智科技产业发展有限公司支付租金640934元及滞纳金（以66600元为基数，自2016年3月21日起至实际给付之日止，按日万分之五计算；以68376元为基数，自2016年9月20日起至实际给付之日止，按日万分之五计算；以164952元为基数，自2017年3月21日起至实际给付之日止，按日万分之五计算；以164952元为基数，自2017年9月20日起至实际给付之日止，按日万分之五计算；以176054元为基数，自2018年3月21日起至实际给付之日止，按日万分之五计算）； 四、被告南京纳帝机电技术有限公司于本判决生效之日起十日向南京兴智科技产业发展有限公司支付占有使用费471618元、违约金120000元； 五、驳回原告南京兴智科技产业发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费22865元，减半收取11433元，保全费5000元，合计16433元，由原告南京兴智科技产业发展有限公司负担4416元，由被告南京纳帝机电技术有限公司负担12017元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员  林志栋 二〇二〇年五月九日 书记员  杨 莉