广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终2598号上诉人（原审被告）：广州市合盈智能科技有限公司，住所地广东省广州市花都区。法定代表人：杨清明，该公司经理。上诉人（原审被告）：杨清明，男，1967年10月24日出生，汉族，身份证住址广东省广州市花都区。两上诉人共同委托诉讼代理人：王月甜，广东艾伯纳律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：王丽萍，广东艾伯纳律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：广州市白云区江高六顺工业地产咨询服务部，住所地广东省广州市白云区。经营者：陈继斌，该服务部经理。委托诉讼代理人：李世良，广东格林律师事务所律师。原审第三人：岳磊，男，1988年3月24日出生，汉族，身份证住址湖北省京山县。上诉人广州市合盈智能科技有限公司（以下简称合盈公司）、杨清明因与被上诉人广州市白云区江高六顺工业地产咨询服务部（以下简称江高六顺服务部）、原审第三人岳磊居间合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初7505号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。合盈公司、杨清明上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判驳回江高六顺服务部的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由江高六顺服务部承担。事实和理由：一、江高六顺服务部不是本案适格主体，应驳回其诉讼请求。本案没有证据显示江高六顺服务部为合盈公司与签订的租赁合同提供了居间服务，或接受租赁合同任何一方的委托而从事本案居间服务。一审判决也未阐述认定江高六顺服务部是本案适格主体，就认定江高六顺服务部与合盈公司成立事实上的居间合同关系没有法律依据。一审仅以租赁合同盖有合盈公司的骑缝章认定杨清明是作为合盈公司的法定代表人履行职务行为没有法律依据。合盈公司于2018年10月25日签订的租赁合同中仅有杨清明个人的签名，未加盖合盈公司公章，合盈公司并非合同的相对方，其不是本案适格主体。二、根据《房地产经纪管理办法》的相关规定，房地产经纪人员应具备职业资格，房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用。本案中吴某没有职业资格即从事房地产经纪工作是不合法行为，不应受法律保护；房地产经纪机构接受委托提供经纪服务的，应与委托人签订书面服务合同。江高六顺服务部或者吴某均未与租赁合同的双方当事人的任何一方签订居间服务合同，其行为不是合法的居间服务行为，不应受法律保护。房地产经纪机构签订的房地产经纪服务合同，应当加盖房地产经纪机构印章，并由从事该业务的一名或两名房地产经纪人协理签名。江高六顺服务部作为专业的房地产服务机构，没有按照法律法规的相关规定从事居间服务，因此本案不存在合法有效的居间服务。三、房地产经纪机构未完成服务合同约定的事实或服务未达到服务合同约定的标准，不得收取佣金。房地产经纪机构在提供居间服务前，有责任和能力查实涉案场地的准确资料和租赁双方的实际需求，而江高六顺服务部没有做必要核实，更未采取合理方式提请合盈公司及杨清明注意，是怠于行使居间人应尽的义务，损害了租赁合同双方的合法权益。本案租赁合同已于2018年11月初因涉案场地无法通过环评而解除，出租人杨清明也将50万元定金中的40万元退还给承租人岳磊，随后岳磊撤场。本案租赁合同未实际履行，因此合盈公司无需支付居间费用。据此，一审法院以已经解除的租赁合同约定的租金标准，即以48万元/月为基数计算居间服务费，与事实不符。综上，一审判决认定事实错误、适用法律错误，请求二审依法驳回江高六顺服务部的全部诉讼请求。江高六顺服务部辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。一、关于合盈公司主体资格的问题。一审判决中认定合盈公司在租赁合同上盖有骑缝章的行为，证明合盈公司是属于居间合同相对方。根据微信聊天记录可以证明吴某是江高六顺服务部的员工，一审杨清明也确认了其与吴某微信对话的真实性。涉案场地的物业视察表上有江高六顺服务部加盖的公章、吴某以及岳磊的签名，一审杨清明也确认其是通过江高六顺服务部与岳磊签订的租赁合同。因此，江高六顺服务部与合盈公司均为本案的适格原告。二、根据相关法律规定，居间合同是诺成、双务、无要式合同，微信对话方式也是合同成立的合法有效方式之一，故本案居间服务合同成立且有效。综上，江高六顺服务部履行完居间合同义务后，合盈公司与岳磊虚假解除租赁合同，又于2018年11月由岳磊的搭档何雁军与合盈公司重新签订租赁合同。合盈公司及岳磊均未能提供解除合同的证据，也未能提供退还定金的凭证。相反，岳磊在2019年10月12日的微信朋友圈招租广告中明确该涉案场地可以通过环评。据此，请求二审维持一审判决，驳回合盈公司、杨清明的上诉请求。岳磊述称，其与合盈公司及杨清明洽谈租赁合同时，合盈公司及杨清明未告知其涉案场地属于管控区，无法通过环评，遂要求合盈公司及杨清明退还押金。2018年11月岳磊的合伙搭档何雁军与杨清明的儿子就涉案场地以每个月租金减少两万元的标准另行签订租赁合同。合盈公司、杨清明与江高六顺服务部之间的居间服务费用纠纷与岳磊无关。江高六顺服务部于2019年7月2日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.合盈公司支付居间服务费48万元及逾期利息100元（利息暂计100元，并按银行同期贷款利率自2018年10月26日起计至实际清偿之日止），杨清明承担连带责任；2.本案诉讼费由合盈公司及杨清明承担。一审法院认定事实：涉案场地位于广州市花都区XX镇XX北路30号，登记的权属人为广州市花都区春曦皮革厂。合盈公司（承租方、乙方）提交其与广州市花都区春曦皮革厂（出租方、甲方）签订的《场地租赁合同》，约定：一、甲方出租涉案场地给乙方，总面积为25000平方米，空地面积5000平方米，本租赁物采取打包租的方式，由乙方自行管理，自担经营风险。二、租期从2018年7月19日开始计算起租时间，租期18年。六、13.未经甲方同意乙方不得把租赁物转租。江高六顺服务部认为其员工吴某与合盈公司的法定代表人杨清明的微信聊天确立了双方的居间合同关系，其中：“2018年10月18日，吴：你是物业公司，还是租来自己用；杨：租金22元，我自己用一小部分，大部分有合适客户可以租给他们用；吴：这租金有点贵，你是用前面那栋还是后面那栋场地；杨：我用前面A栋那栋场地；吴：好像去年都租了，为什么现在才放，租金有点贵，化妆品不能做，很多行业都不能做，杨：看你有没有合适的客户，有客户可以带过来先看，价格可以沟通，没看场地，谈价格没多大意义；吴：你是中介带你看这个场地还是自己找到这个场地，如果是我这边带的客户过去成交，要收你一个月的中介费作为我的服务费，反正就是一个月的租金；杨：我自己的，本来规划自己用，后面没计划搬这边所以才放，有合适客户可以给他们租，中介费没问题，最主要你有合适的客户才可以；杨：我投资了几百万，楼板、电梯所有东西都是我安装的，投资价钱差不多300多万；吴：合同还有多少年？杨：合同有12年，我是18年合同，一般都跟客户签12年，看客户生产状况…2018年10月25日：杨：约好了告诉我；吴：杨总，我们4点左右到你场地那里谈；吴：杨总，是不是按这样放租：场地面积A栋约7200平方米/6F…杨：场地面积A栋约7200平方米/6F…建筑租金22元/方，空地租金：6元/方免租期…吴：就是按你后面写的来放租是吧？杨：是的…”江高六顺服务部还提交其与岳磊的微信对话记录以及吴某代岳磊在2018年10月22日实地查看物业时签订的《物业视察表》证明其履行了居间服务，其中微信对话记录：“2018年10月29日，岳：下定金50万金谷北路30号那里不能办环保，要找杨总谈，估计什么都不能做，吴：不是吧，岳：是的，吴：那你想跟他们怎么谈？找老杨总，他出差一个星期就回来了；岳：面谈…吴：我认识一个姓周的，专办环保证的，办环评这个人说金谷北路30号场地位置属于空港经济规划区…岳：我让几个环保的公司帮我查过只要涉及到排污、排污水或者排废气都不批，只能做仓库；吴：不是有排污管道吗？怎么不批呢？岳：不行的，杨总应该很清楚的，他故意不说的，属于生态管控区，对废水管控特别严，空港又出新的，废气也不批，只能做仓库。”合盈公司及杨清明确认其与吴某的微信对话的真实性，并确认通过江高六顺服务部的介绍在2018年10月25日与岳磊签订租赁合同，该合同约定：“杨清明（出租方、甲方）将涉案场地B、C、D栋及厂区空地出租给岳磊（承租方、乙方）使用，月租金48万元，租期为2019年1月1日至2036年7月19日，四、1.甲方提供550千瓦以上电力，工业用水，用电到每栋场地。2.甲方提供场地、宿舍场地证明等资料给乙方，协助并保证乙方办好相关证照。3.在租赁期内，乙方必须遵守国家法律法规，若出现环保污染、工伤事故，全部经济责任、法律责任由乙方承担…”。该合同加盖合盈公司及广州恒冠物业发展有限公司的骑缝章。签订合同后，岳磊向杨清明支付定金50万元，杨清明出具收据，杨清明表示后来岳磊在涉案场地的生产经营无法通过环评，遂在2018年11月初提出解除合同，之后杨清明扣除10万元，退还了40万元的定金，双方口头解除合同并撕毁了双方签订的租赁合同原件，随后岳磊撤场，合盈公司及杨清明认为江高六顺服务部未能谨慎审查租户的条件导致合同解除，故未支付居间服务费。岳磊确认2018年10月25日与岳磊签订的租赁合同因涉案场地无法办理环评手续而解除合同，但之后经过协商，2018年11月，由岳磊的搭档何某与杨清明的儿子杨某就涉案场地另行签订租赁合同，约定的租金标准为40万元左右，岳磊表示其与何某都是广州恒冠物业发展有限公司的股东，该合同由何某持有，其无法提供。杨清明确认后续由其儿子管理涉案场地，涉案场地后来给岳磊使用，岳磊对外转租赚取差价，但杨清明在本案并未提供相关的合同。杨清明认为与江高六顺服务部成立居间合同关系的是其个人，与合盈公司无关。江高六顺服务部认为杨清明作为合盈公司的法定代表人，其与江高六顺服务部的微信沟通属于职务行为，且2018年10月签订的租赁合同盖有合盈公司的骑缝章，因此认为成立居间合同关系的相对方为江高六顺服务部与合盈公司及杨清明。另外，江高六顺服务部提交岳磊的微信截图，该截图载明：“花都金谷合盈科技园现有C栋4、5楼场地出租每层1836平方米，证件齐全带消防喷淋有房产证，本园区已有大型企业进驻，可以过环评！欢迎中介朋友推荐客户，中介费全佣！”认为合盈公司及杨清明以不符合环评为由拒绝支付中介费是借口推辞，江高六顺服务部还提交《合作服务合同》拟证明岳磊一直使用涉案场地，该《合作服务合同》由合盈公司（甲方）与广州恒冠物业发展有限公司（乙方）签订，约定“甲方授权乙方作为涉案场地的招商租赁代理服务。”岳磊对该微信截图及《合作服务合同》予以确认，但认为其与搭档使用涉案场地依据的是2018年11月签订的租赁合同。江高六顺服务部表示其未与合盈公司或杨清明签订书面的居间合同，其是个体工商户，于2018年8月7日成立，经营范围为房地产中介服务。一审诉讼中，江高六顺服务部认为其提供的居间服务包括物色租户，当时找了十几个租户，然后与杨清明洽谈，最后促成杨清明与岳磊签订租赁合同。杨清明认为当时江高六顺服务部并没有介绍十几个客户，仅介绍岳磊一人，确认江高六顺服务部当时促成其与岳磊的租赁事宜支出了交通费等必要费用，因此同意支付2万元的居间服务费，江高六顺服务部认为其促成的岳磊与杨清明签订的租赁合同租期长、租金高，收取相当于一个月租金的居间服务费48万元合理，若调解可以减少至30万元。双方分歧较大，无法达成调解。一审法院认为：根据江高六顺服务部提交的微信对话记录可知双方就杨清明委托江高六顺服务部出租涉案场地并支付相当于一个月租金的居间服务费进行了约定，结合合盈公司与涉案场地业主广州市花都区春曦皮革厂签订的租赁合同、合盈公司在杨清明与岳磊的租赁合同加盖骑缝章以及后续合盈公司与岳磊作为股东的广州恒冠物业发展有限公司签订的《合作服务合同》，一审法院确认杨清明与江高六顺服务部协商的行为是杨清明作为合盈公司的法定代表人履行职务行为，因此一审法院认定江高六顺服务部与合盈公司之间成立了事实上的居间合同关系，该合同是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行各自的义务。本案的争议焦点为江高六顺服务部主张的居间服务费应否全额支付？对此，一审法院分析如下：第一，根据江高六顺服务部提交的微信对话记录“化妆品不能做，很多行业都不能做”的内容可知，江高六顺服务部在促成租赁合同签订之前已明知涉案场地所在位置对于场地的生产经营条件有严格的限制，在此情况下，江高六顺服务部一方面应当向出租方杨清明充分了解涉案场地对于生产经营的限制条件，另一方面江高六顺服务部应当在岳磊承租涉案场地之前明确告知岳磊涉案场地对于生产经营的条件限制情况，但江高六顺服务部仅通过与出租方、承租方的简单微信对话记录即促成了双方签订租赁合同，并未就其提供的房地产经纪服务的项目、内容、要求以及完成的标准订立书面的房地产经纪服务合同，违反了《房地产经纪管理办法》第十六条规定的房地产经纪机构接受委托提供服务，应当与委托人签订书面房地产经纪服务合同的条款，即江高六顺服务部提供的居间服务明显具有瑕疵，现杨清明与岳磊的租赁合同因涉案场地无法办理环评手续导致无法履行，江高六顺服务部对此负有过错。第二，杨清明作为出租人不可免除其在签订租赁合同时就涉案场地用途的限制进行披露的义务，以及岳磊作为承租人不可免除其对于涉案场地可否用于经营涉及排污行业自行审查的义务。第三，虽然江高六顺服务部促成的杨清明与岳磊签订的租赁合同已解除，但根据本案查明的事实，岳磊或者其作为股东的广州恒冠物业发展有限公司在2018年11月开始已通过租赁或者合作服务的方式继续使用涉案场地，即合盈公司后续同样利用江高六顺服务部提供的岳磊这个客户的资源实现其出租涉案场地获取收益的价值。综上，在出租人、承租人及居间人对于合同的不能顺利履行均负有过错的情况下，结合杨清明与江高六顺服务部签订的租赁合同中约定的租金标准为48万元/月的事实，一审法院将江高六顺服务部主张的居间服务费酌情调整为14.40万元（48万元×30%），超出部分，一审法院不予支持。关于利息，因当时促成合同签订之后即产生解除合同的事实，故利息一审法院调整为以14.40万元为本金从本案起诉之日即2019年7月2日起按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计至付清之日止，超出部分，一审法院不予支持。如前所述，江高六顺服务部未能举证证明与其成立居间合同关系的相对方为杨清明，因此江高六顺服务部要求杨清明承担责任，依据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，一审法院于2019年10月29日作出如下判决：一、合盈公司于本判决发生法律效力之日起十日内向江高六顺服务部支付居间服务费14.40万元及利息，利息计算方式：以14.40万元为本金，从2019年7月2日起按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计至付清款日止；二、驳回江高六顺服务部的其他诉讼请求。一审案件受理费8502元，由江高六顺服务部负担5322元，由合盈公司负担3180元。本院二审期间，双方均没有提交新证据。本院二审对一审查明的基本事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”，结合各方诉辩意见，本院认为本案二审争议的焦点在于合盈公司应否向江高六顺服务部支付居间服务费以及支付数额的问题。对此，本院分析如下:一、关于本案主体是否适格的问题。首先，关于提供居间服务主体是否适格的问题。根据已查明的事实，吴某与江高六顺服务部已签订了员工正式聘用书，吴某的中介服务行为应视为其职务行为，根据2018年10月22日《物业视察表》显示，签订双方为岳磊与吴某，并加盖有江高六顺服务部的公章，证明吴某的中介服务是履行其职务行为且该行为的法律后果由江高六顺服务部承担，故江高六顺服务部作为本案的主体适格，本院予以确认。合盈公司及杨清明主张吴某不具备提供居间服务的中介资格的上诉理由，本院不予采纳。其次，对于合盈公司是与江高六顺服务部形成事实居间关系的相对方，而杨清明并非合同相对方，一审已有论述且理由充分，杨清明二审否认无新的理由，也没有提交新的证据，本院不予采纳并对一审该认定予以确认。二、关于本案是否成立居间服务合同的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。根据合盈公司法定代表人杨清明与江高六顺服务部员工的微信对话记录及岳磊作为委托人与江高六顺服务部签订的《物业视察表》可以认定，江高六顺服务部在提供居间服务时充当了向委托人合盈公司报告岳磊有承租涉案场地的意向，岳磊也确认是由吴某带其查看涉案房屋的事实，同时确认其是通过吴某的介绍才承租的涉案场地，且合盈公司与岳磊也就涉案场地签订了租赁合同。故江高六顺服务部与合盈公司形成了事实的居间服务合同关系。本院认为，江高六顺服务部已经履行了作为居间人的报告订立合同机会、为双方订约提供了居间服务的义务，促成了租赁合同的成立。尽管合盈公司与岳磊于2018年10月25日签订的租赁合同解除，但岳磊的合伙人与杨清明的儿子借由江高六顺服务部提供的居间服务而获得的租赁信息就涉案场地签订了合作服务合同，并于2018年11月继续实际使用涉案场地，两份合同签订时间仅相隔一月左右，故该居间服务实际上仍属于江高六顺服务部居间服务成果。故一审对于合盈公司与江高六顺服务部之间形成事实居间服务合同且合盈公司应当支付服务报酬的认定并无不当，本院予以确认。三、关于本案居间服务费用合理数额问题。江高六顺服务部作为提供房地产中介服务的专业机构，应当严格依照《房地产经纪管理办法》，与委托人签订书面居间服务合同。江高六顺服务部在提供中介服务时与合盈公司的法定代表人杨清明仅通过微信聊天就中介费达成一致协议，其后也未与合盈公司签订书面居间服务合同，且未向岳磊披露涉案场地的环评情况，存在一定过错。但合盈公司作为出租人在签订租赁合同时就涉案场地用途的限制亦有进行披露的义务。承租人岳磊对涉案场地的情况也应尽到谨慎审查义务，在签订合同时可要求中介机构提供满足其需求的详细情况。租赁双方虽陈述因场地环评不达标解除合同，但是岳磊搭档又与杨清明及合盈公司就涉案场地签订了第二份租赁合同。故一审法院综合三方均存在过错，酌情认定合盈公司应支付江高六顺服务部14.4万元的居间服务费并无不当，本院予以确认。综上所述，合盈公司、杨清明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3180元，由广州市合盈智能科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  邓娟闰审判员  刘 卉审判员  白小云二〇二〇年五月二十二日法官助理刘丹红书记员郭蔚琳