江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏02民终392号上诉人（原审被告）：邵德裕，男，1952年8月3日生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：孙雄，江苏漫修律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：无锡物惠资产经营有限公司，住所地无锡惠山经济开发区惠山大道1619号1144室。法定代表人：***，该公司总经理。委托诉讼代理人：顾群毅，江苏金渠律师事务所律师。上诉人邵德裕因与被上诉人无锡物惠资产经营有限公司（以下简称物惠公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院(2019)苏0213民初10555号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。邵德裕上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、其和被上诉人于2018年3月15日签订的协议中，对租户保证金事项没有约定，涉及5笔共40000元。其在长达10多年期间承租被上诉人锡城大厦部分房屋，一直以房东身份对外宣传和经营，全部租户都是其招来并签订房屋租赁合同，租户只认识其，并直接将房租金和保证金交给其。保证金主要用于租户提前退租、损坏赔偿、拖欠水电等费用。截止2018年3月15日签订协议时，租户保证金已部分使用，所以没有将其放入协议内。一审庭审没有查明此相关的事实，判决中对此也未说明，无视当事人在协议中只有租金并无保证金的约定，属于认定事实不清，适用法律错误。二、其与无锡市鸿兴聚汽车销售有限公司（以下简称鸿兴聚公司）签订的房屋租赁合同，租期截止2018年6月7日。该合同有被上诉人盖章认可，说明从2018年2月8日到2018年6月7日这4个月是按照原承租方式结算，即其租金结算付给被上诉人如下：250平方米×34.31元×4个月=34313.72元。而一审法院计算为60000元，多算25686.28元，属于认定事实不清，适用法律错误。三、杨发光支付其的130000元的书证，是由被上诉人提供的，因杨发光现正租赁被上诉人房屋，明显受被上诉人意思影响，杨发光无法提供其亲笔书写的房租金收条，所以该证据虽有真实性，但无客观性和关联性。因此，一审法院在证据明显不足情况下，主观认为是房屋租金，属于认定事实不清，适用法律错误。物惠公司辩称：上诉人的上诉理由不成立，主要体现在以下几个方面：在2018年3月15日双方的最终协议签订之前，上诉人和其以及本案涉及的次承租户都已经商定，商定的内容就是上诉人和其到2018年2月7日的合同到期后，次承租户由其接收。为了社会的和谐稳定，为了不让原有秩序发生变动，因为这些次承租户都是上诉人招租，实施转租行为。由于上诉人和次承租户约定是先付后用，所以上诉人把2018年2月7日以后的租金等相关费用都已经收掉了。在2018年3月15日这份协议签订之前大家已经谈妥，算下来上诉人应该返还或者支付其36万多元，由于上诉人提出对房屋曾经进行了装修，也是对上诉人的照顾和迁就，所以同意补偿他260000元。但是260000元应该在上诉人多收的租金以及其他费用包括保证金之类的这些费用里面进行结算，所以，形成了2018年3月15日的协议，但是该份协议签订以后上诉人并没有履行。一审判决在事实的认定和法律的适用上，应该说是基本没有问题。其实一审审理过程中，为照顾了上诉人的情绪和利益，其也作出了让步。所以，上诉人提起上诉没有任何道理和依据，请求二审驳回上诉。物惠公司向一审法院提出诉讼请求：1.要求邵德裕履行轧算义务，并归还其超收的房屋租金、保证金共计82670元；2.要求邵德裕支付水电费20779元。事实与理由：物惠公司与邵德裕就无锡市人民东路9号部分房屋（以下简称案涉房屋）签订的房屋租赁合同在2018年2月7日届满。2018年3月15日，物惠公司与邵德裕签订协议书，约定由物惠公司向邵德裕支付一次性经济补偿260000元，并将该款从邵德裕超过租赁期收取的租金中按照多退少补的原则进行轧算。据查，邵德裕收取了次承租人杨发光租房保证金10000元、2018年2月1日至2018年7月30日房租130000元，收取了次承租人鸿兴聚公司租房保证金10000元、2017年12月8日至2018年6月7日房租90000元，收取了次承租人彭红兰租房保证金5000元、2017年5月18日至2018年5月17日房租100000元，收取了陶臻租房保证金10000元、2017年11月27日至2018年5月26日房租50000元，收取了杭州惠耳听力技术设备有限公司无锡分公司（以下简称惠耳公司）租房保证金5000元、2017年12月8日至2018年12月7日房租72000元。由于邵德裕收取的次租人保证金、房租已超过物惠公司应支付的经济补偿款，故物惠公司多次催促要求邵德裕进行轧算，但邵德裕至今未履行轧算义务。现为维护自身权益提起诉讼。一审诉讼中，物惠公司撤回了要求邵德裕支付水电费20779元的诉讼请求。一审法院认定事实：2012年6月25日，物惠公司与邵德裕签订资产租赁合同，约定：物惠公司将无锡市人民东路9号一楼部分房屋出租给邵德裕使用，租赁房屋面积850平方米，租赁期限自2012年2月8日至2018年2月7日止。邵德裕在租赁案涉房屋期间，经物惠公司同意，陆续将房屋转租给陶臻、惠耳公司、杨发光、彭红兰、鸿兴聚公司，并向次承租人收取保证金或房屋租金。2018年1月31日，物惠公司向邵德裕发出函告，告知：若邵德裕未能在2018年2月7日前就房屋租赁事宜达成续签共识，则需立即迁出并返还案涉房屋；若邵德裕承租期间存在转租状况，则需同时将转租的承租户清理完毕并将相关房屋返还并自觉清理承租期间发生的一切纠葛等内容。2018年3月15日，物惠公司作为甲方、邵德裕作为乙方签订协议书，载明：“甲、乙双方经过友好协商，就乙方长期租赁甲方锡城大厦部分房屋期间的投入补偿达成如下协议：一、乙方租赁甲方的锡城大厦部分房屋已经十多年，现合同到期后不再续租，……三、甲方本着实事求是、以人为本、构建和谐社会的原则，在乙方按照承诺履行后同意给予乙方一次性经济补偿人民币贰拾陆万元整（在乙方超过租赁期收取的租金中按照多退少补的原则轧算）……”。2018年4月24日，物惠公司再次向邵德裕发出函告，要求邵德裕履行双方于2018年3月15日签订的协议书。因邵德裕未按2018年3月15日协议书与物惠公司进行轧算，物惠公司于2018年11月22日诉至法院。物惠公司为证明邵德裕收取了次承租人彭红兰2017年5月18日至2018年5月17日房租100000元，提交了以下证据：1.收条复印件。收条载明：“今收到彭红兰房租金壹拾万元正（自2017年6月-2018年5月），详见合同。邵德裕”2.署名“彭红兰”的证明。该证明内容为：“陈一堂房租2018年1月1号-6月30号伍万元已付给邵德裕，房租保证金伍仟元已付给邵德裕。特此证明。”邵德裕质证认为：收条为复印件，其并没有收到彭红兰支付的2017年5月18日至2018年5月17日房租。物惠公司为证明邵德裕收取了次承租人杨发光2018年2月1日至2018年7月30日房租130000元，提交了以下证据：1.杨发光与邵德裕签订的租房合同。租房合同约定：邵德裕将无锡市人民东路9-7号房屋出租给杨发光使用，租赁期限自2017年2月1日至2022年1月31日，年租金260000元，第一年合同签订时一次性支付，第二年开始每半年支付一次，按合同期提前一个月支付。2.邱杰的个人账户支出交易明细及邱杰的情况说明。交易明细显示：2018年1月4日，邱杰向邵德裕银行账户转账130000元。邱杰的情况说明载明：“这是我根据当时公司领导杨发光的指令，划给邵德裕的2018年2月1日到2018年7月30日期间的租金。本人当时在公司工作”。邵德裕质证称：对其与杨发光签订的租房合同没有异议，但该合同并没有履行。其收到的130000元，是杨发光受让快餐店支付的转让款。一审法院认为：物惠公司与邵德裕签订的资产租赁合同、协议书均系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应属有效。因物惠公司在2018年3月15日协议书中同意就邵德裕超过租赁期收取的租金进行轧算，故应当认定邵德裕与次承租人签订的房屋转租合同有效。邵德裕超出其租赁期限所收取的次承租人的房租及保证金，应当依照与物惠公司2018年3月15日协议书的约定，与物惠公司进行结算，对超出物惠公司应向邵德裕支付的260000元补偿金的部分款项，应当返还给物惠公司。对邵德裕认可的收取次承租人保证金数额合计40000元、收取次承租人鸿兴聚公司2017年12月8日至2018年6月7日房租90000元、收取次承租人陶臻2017年11月27日至2018年5月26日房租50000元、收取次承租人惠耳公司2017年12月8日至2018年12月7日房租72000元，法院予以确认。邵德裕主张收取杨发光130000元系快餐店转让款，未提供相应证据予以证明，法院不予采信。因此，该笔款项应认定为杨发光支付的2018年2月1日至2018年7月30日房租。物惠公司提交的收条复印件、署名“彭红兰”的证明，无法核准书证的真实性，该两份证据不能作为认定案件事实的依据。据此，物惠公司主张邵德裕收取了彭红兰2017年5月18日至2018年5月17日房租100000元，无事实依据，法院对物惠公司主张的相关事实不予采信。综上，经法院核算，邵德裕应当向物惠公司返还超收的次承租人房屋租金275635元、保证金40000元，扣除物惠公司应当支付给邵德裕的补偿款260000元，邵德裕还应返还物惠公司房屋租金、保证金合计55635元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决:一、邵德裕于判决发生法律效力之日起七日内向物惠公司返还超收的房屋租金、保证金合计55635元。二、驳回物惠公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费933元，由物惠公司负担306元、邵德裕负担627元。二审查明事实与一审已查明事实一致。另二审中，邵德裕向本院提供：邵德裕自2016年12月22日至2018年1月4日的全部银行流水。证明：其与杨发光签订租赁合同后只收取了2018年1月4日由邱杰向其支付的130000元，该款项应当是2017年2月1日至7月30日的房租，而不是2018年2月1日至7月30日的房租。对此，物惠公司质证认为，1.上诉人提交的流水，不属于新证据。2.现二审期间上诉人称这130000元是杨发光支付以前的租金，但在一审期间上诉人却不是这样向法庭陈述的，上诉人现在的陈述改变了在一审期间确认的事实。3.在一审期间上诉人反复的向法庭陈述和强调，本案所涉的次承租户交给上诉人的租金款项上诉人全部确认，只是上诉人想看原件。杨发光的该130000万元上诉人也是确认的，只是想看流水的原件，因其没有流水原件，所以其在一审期间找到了杨发光，是杨发光把流水原件交给了其，然后其提交到了法院。另二审中，邵德裕向本院陈述，邱杰于2018年1月4日支付给其的130000元是杨发光支付的2017年2月至2017年7月的租金。本院认为：综合当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、邵德裕收取次承租人的保证金是否应交给物惠公司。二、鸿兴聚公司支付给邵德裕2018年2月8日至2018年6月7日的租金，邵德裕应返还物惠公司多少。三、杨发光支付给邵德裕的130000元租金是否应给物惠公司。关于争议焦点一。根据2018年3月15日物惠公司与邵德裕签订的协议及实际履行的内容来看，邵德裕是将其与次承租人签订的租赁协议中2018年2月7日以后合同的权利与义务全部转让给物惠公司，该转让行为并不违法且次承租人也无异议。而邵德裕收取的次承租人保证金，根据租赁合同的约定，在租赁合同终止后需要退还给次租金人，现邵德裕将合同的权利与义务全部转让给物惠公司，因此，在租赁合同终止时，将保证金退还给次承租人的义务人是物惠公司。目前也未提供证据证明保证金已被使用，无需退还次承租人。因此，邵德裕收取次承租人的保证金应交给物惠公司。上诉人邵德裕认为其收到的保证金不应交给物惠公司的上诉请求，无法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二。鸿兴聚公司支付给邵德裕2017年12月8日至2018年6月7日房租为90000元。而根据邵德裕与物惠公司2018年3月15日协议书的约定，邵德裕于2018年2月8日以后收到的次承租人的租金均应给物惠公司，故邵德裕收取鸿兴聚公司的2018年2月8日至2018年6月7日房租60000元应支付物惠公司。邵德裕的主张仅支付34313.72元，无事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点三。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，首先，根据已查明的事实，杨发光于2018年1月4日通过邱杰向邵德裕银行账户转账130000元。一审中邱杰出具的情况说明也载明，是划给邵德裕的2018年2月1日到2018年7月30日期间的租金。其次，对于该笔款项性质，邵德裕在一审和二审作了不同解释，一审中解释为“快餐店的转让款”；二审中解释为“杨发光支付的2017年2月至2017年7月的租金”。对于邵德裕前后陈述不一致的情形，邵德裕并没有正当的说明理由。再次，根据邵德裕与杨发光签订的租户合同，双方约定：“租金第一年合同签订时一次性支付，第二年开始每半年支付一次，按合同期提前一个月支付。”因此，杨发光在2018年1月4日向邵德裕支付130000元，认定为是杨发光2018年2月1日到2018年7月30日期间的半年租金，符合租房协议的约定。最后，邵德裕向本院提供的其自2016年12月22日至2018年1月4日的全部银行流水，拟证明其与杨发光签订租赁合同后只收取了2018年1月4日由邱杰向其支付的130000元，该款项应当是2017年2月1日至7月30日的房租，而不是2018年2月1日至7月30日的房租。对此，本院认为，邵德裕提供的银行流水没有杨发光支付的款项这一事实并不能证明邵德裕没有收到过杨发光支付的租金，还可能存在杨发光通过他人账户向邵德裕支付租金或现金支付租金的情形。此外，邵德裕与杨发光于2016年12月22日签订的租房合同约定“租金第一年合同签订时一次性支付，第二年开始每半年支付一次，按合同期提前一个月支付”。在合同签订时，杨发光本应就支付全年租金260000元，如按邵德裕的解释，杨发光未支付租金却使用承租的房屋，直到2018年1月4日才支付2017年2月1日至7月30日的半年租金，显然不符合常理。因此，一审认定该笔款项是杨发光支付的2018年2月1日至2018年7月30日房租，并无不当。邵德裕上诉主张该笔款项是支付2017年2月1日至7月30日的半年租金，无事实依据，本院不予采纳。综上所述，邵德裕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1191元，由邵德裕负担。本判决为终审判决。审判长  王静静审判员  潘晓峰审判员  仓 勇二〇二〇年五月十二日书记员  徐冬晖