广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5152号上诉人（原审被告）：胡志华，男，汉族，1958年11月20日出生，身份证住址广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：符苑苡，女，汉族，1994年8月30日出生，身份证住址海口市龙华区。委托诉讼代理人：张自芸，女，符苑苡所在单位推荐的诉讼代理人。上诉人胡志华因与被上诉人符苑苡房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初9649号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡志华上诉请求：押金8400元仅向符苑苡退还6300元，不退还首月租金4200元。事实与理由：胡志华认为本案的焦点在于谁违约。如果胡志华有违约的应该退还所收取的押金及首月租金退还给符苑苡，现在没有证据证明胡志华有违约行为。首先，涉案房屋是新房，有保修期，胡志华不会打掉原有的结构，胡志华没有违约。在2018年12月5日有一个裕丰中介公司职员小龙打来电话，说有人要租胡志华的房屋，问要多少钱，胡志华说包家电就4500元每月，不包家电就4000元每月。当时中介小龙说只要两台空调，胡志华表示那就4200元每月，过了一天中介小龙来电话说要多一个衣柜，再过一天中介小龙来电话说要多一个冰箱，又过了一天中介小龙又来电话说要多一部抽油烟机，又过了一天中介小龙又来电话，要多一个煤气炉，胡志华在网上查过这些都不贵，于是就答应了。后来又过了两天，中介小龙又来电话说要改装马桶，胡志华当时十分不满，承租人一天一个样，要求加物品但又不加价钱。胡志华要求中介以后不要打来电话，胡志华不想租房给符苑苡。过了两天中介小龙厚着面皮又打电话来说了一大堆好话，说人家两个小女孩有洁癖的，没有马桶无法如厕。胡志华被中介说服，因为想起自己用的马桶也是自己改装的，也就300多元，于是胡志华就答应了。胡志华当时有声明“我买一个马桶，用玻璃胶胶上去的”，当时的中介小龙表示可以。过了两天胡志华与符苑苡签租赁合同，签合同的时候符苑苡没有说改装马桶的具体要求，只是在合同上面写着“改装马桶”四个字。胡志华与符苑苡于2018年12月15日签订合同。2018年12月17日，胡志华买了一个马桶，用玻璃胶胶好，把水管也接通好，两个水箱都可以冲水能够正常使用。大概过了三天，符苑苡看到已经改装好的马桶，表示不同意，要求打掉原有的蹲厕。胡志华当时听到就傻了，并表示从来没有听到过有这个要求。符苑苡称愿意出钱改装马桶，但要求必须要打掉原有的蹲厕。胡志华再三考虑下，表示不同意。因为胡志华是房东，怎么改都行，加水泥、加瓷片固定都可以，但是绝对不能打掉原有的结构。2018年12月15日至2018年12月24日是免租期。2018年12月25日至2019年1月24日是第一个月的租期。符苑苡与胡志华在2018年12月15日签的租赁合同，合法有效，符苑苡必须履行约定搬进去住，除非有证据证明胡志华这样改装马桶不能正常使用，要求符苑苡提供证据。在第一个租期内是（2018年12月25日至2019年1月24日）符苑苡拒不入住，应该跟胡志华说清楚并把房屋钥匙交还给胡志华，办好房屋退还手续。在2018年12月25日至2019年1月24日期间内，胡志华不敢入内使用，也不敢出租给他人，因为这个月的使用权在符苑苡手上。胡志华认为符苑苡的第一个月租金已用于第一个月的租期内。关于配备物品问题，冰箱、煤气炉、衣柜、空调已经到位，只欠安装。因为胡志华住在东莞的，安装空调的事，是由符苑苡与师傅联系的，胡志华多次问符苑苡，空调是否已经安装好，但符苑苡没有答复我。抽油烟机已经到位，只欠安装，由于没有冲击钻，本来打算在安装空调时，胡志华会从东莞回到广州，问空调师傅借钻一用，30分钟会装好。关于退押金问题，本来是不能退，因为租赁合同里面规定，要住满三年才可以退的，由于符苑苡轻信了中介，到现在搞得这么乱，符苑苡要承担胡志华的损失，本来胡志华交纳中介费2100元，是有人住胡志华的房屋三年。现在搞成这样，所以胡志华认为应该在押金8400元减去损失2100元，只退6300元。其实整件事是中介在作怪，中介为求达到成交，答应符苑苡可以打掉原有蹲厕改装马桶，而符苑苡信以为真，违约拒不入住，以为可以起诉并挽回损失。符苑苡应该起诉中介，不应该起诉胡志华。符苑苡二审答辩：同意一审判决的处理结果，不同意胡志华的上诉请求。符苑苡于2019年2月25日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.判令解除胡志华、符苑苡签订的《房屋租赁合同》；2.判令胡志华向符苑苡退还押金8400元及一个月租金4200元；3.判令胡志华向符苑苡支付违约金8400元（根据合同第六条第2款约定）。一审法院经审理查明：2018年12月15日，符苑苡（承租方）与胡志华（出租方）及广州裕丰咨询顾问有限公司（中介方）签订《房屋租赁合同》，约定：出租方同意将位于广州市越秀区东华西路50号XXX房出租给承租方，建筑面积约为76平方米，租期从2018年12月25日起至2021年12月24日止，共三年，免租期自2018年12月15日起至2018年12月24日止；免租期内承租方无需支付租金，但需承担物业管理费、水电煤气费等实际发生的费用；出租方交付该物业予承租方使用之日期为2018年12月15日；押金8400元，合同终止后，出租方应在五日内将押金无息全额退还承租方，但若承租方尚欠费用未结清或因违约造成出租方经济损失，出租方有权从押金中扣除；租金每月4200元；押金和首月租金承租方须于本合同签订当日内向出租方支付；除首月租金外，租金按月结算并逐月支付，承租方应于每月25日前向出租方支付当月租金；除本合同另有规定外，租赁双方任何一方逾期履行约定或法定之义务超过十五日，守约方有权解除合同，违约方应向守约方支付相当于押金金额的违约金，违约金不足以赔偿守约方损失的，守约方有权继续追偿；合同第十三条三方约定的其他事项一栏中载明：出租方需配备好两台空调、煤气炉、抽油烟机、衣柜、冰箱、防盗门、防盗网、改装马桶，给承租方使用等。合同签订后，符苑苡向胡志华支付了首月租金4200元及押金8400元，胡志华亦于同日将房屋交付给符苑苡。就合同中关于“改装马桶”的约定，符苑苡认为应当理解为打掉原来的蹲厕，重做防水，重新安装一个坐厕；且符苑苡亦已向中介明确告知需要打掉蹲厕改为坐厕的要求。胡志华则表示，在签订合同3天前，中介告知胡志华，符苑苡要求改装马桶，没有说明要打掉原有蹲厕；直至双方签订合同时，符苑苡亦没有说明要打掉原有的蹲厕。胡志华表示同意改造马桶，在原有的蹲厕上加装坐厕，故胡志华在交付房屋后便自行买材料加在原有的蹲厕上。关于合同约定胡志华须配备的物品，符苑苡称直至2019年1月5日符苑苡向胡志华提出解除合同时，房屋内只有冰箱、抽油烟机及衣柜，空调、防盗门尚未安装。符苑苡并表示因物品未配置齐全，符苑苡接收房屋后没有入住。胡志华表示其曾在微信中询问符苑苡空调是否已经装好，因为安装空调是需要符苑苡与安装师傅联系，但符苑苡未予答复。至于防盗网，由于当时将近年末，胡志华咨询过得知至少需要15天后才能上门安装。符苑苡之前亦从未向胡志华提出过有关物品未配置齐全的情况。本案诉讼期间，符苑苡于2019年7月17日将涉案房屋钥匙交还给胡志华。一审法院认为：符苑苡、胡志华自愿签订的上述《房屋租赁合同》出自双方真实意思表示，为合法有效合同，双方均应依约自觉履行。该合同约定“出租方需改装马桶”，但并未明确改装马桶的具体要求，符苑苡、胡志华对此亦有不同理解，故应当视为双方对“改装马桶”这一事项约定不明，且经双方事后协商仍未能达成一致意见，导致合同未能继续履行。符苑苡现要求解除合同，胡志华同意解除合同，一审法院对此予以照准。如上所述，合同未能继续履行的原因不能归责于符苑苡、胡志华任何一方，故胡志华应将所收取的押金及首月租金退还给符苑苡；符苑苡要求胡志华支付违约金的诉讼请求依据不足，一审法院对此不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第九十三条第一款、第九十七条之规定，于2019年7月30日作出一审判决：一、符苑苡与胡志华于2018年12月15日签订的《房屋租赁合同》于本判决发生法律效力之日解除。二、胡志华应于本判决发生法律效力之日起十日内向符苑苡退还租赁押金8400元及首月租金4200元。三、驳回符苑苡的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费326元，由符苑苡负担131元，胡志华负担195元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审庭询中，胡志华表示改装马桶是指用玻璃胶将新买的马桶直接粘上去。符苑苡则认为改装马桶应当是拆掉原有蹲厕，重新安装坐厕，胡志华直接将马桶粘上去的做法不符合下水道的结构。胡志华对此则认为粘上去的马桶可以正常使用，马桶和蹲厕分别各有一个水箱和鹅颈弯。关于改装马桶的商议问题，胡志华表示：符苑苡只是跟中介说过拆蹲厕装坐厕的事情，中介和符苑苡都未跟胡志华说过，合同也未作出约定。符苑苡表示：租房前期的所有沟通都是跟中介直接发生，并未与胡志华直接沟通，符苑苡由始至终都是坚持拆蹲厕改坐厕；符苑苡除提出自己出资改造外，也曾向胡志华提出友好解除租赁合同，要求胡志华退还押金和首月租金，但胡志华并未同意其方案，因此提起本案诉讼。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：涉案房屋租赁合同解除的责任承担问题。本案诉讼中，胡志华与符苑苡对于解除涉案房屋租赁合同均无异议，一审判决据此所作相关处理，本院不再予以赘述。涉案房屋租赁合同第十三条约定，出租方需改装马桶，但并未明确约定改装马桶的方式。胡志华对该约定理解为不拆蹲厕，用玻璃胶直接加粘马桶；符苑苡理解为拆蹲厕改装马桶，重新做防水。由于双方对“改装马桶”的约定理解不一，一审法院基于双方对“改装马桶”这一事项约定不明，双方事后协商未能达成一致意见，认定合同未能继续履行的原因不能归责于胡志华或符苑苡任何一方，并无不当。鉴于涉案房屋租赁合同的解除不能归责于任何一方，一审法院判决胡志华向符苑苡返还押金及首月租金，所作处理正当，本院予以维持。综上所述，胡志华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费195元，由胡志华负担。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  刘 卉审判员  白小云二〇二〇年五月十三日书记员  吴敏玲阮志雄