江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0303民初283号原告：江苏大彭阳光物业管理有限公司，住所地徐州市泉山区二环西路63号。法定代表人：梁维，董事长。委托诉讼代理人：陈辉，男，1956年3月1日生，汉族，住徐州市云龙区。被告：路计程，男，1982年7月18日生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：路冠军，男，1952年2月3日生，汉族，住徐州市云龙区。原告江苏大彭阳光物业管理有限公司诉被告路计程物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈辉、被告委托诉讼代理人路冠军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告给付原告物业服务费3524元、公共能耗费280元、违约金2830元；本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与山居花园小区业主委员会签订《物业管理服务委托合同》，合同约定物业服务费按建筑面积收取，多层0.6元/月/平方米，高层1元/月/平方米；公共能耗费为包干制，70元/户/年。被告拖欠物业费等费用，催要无果，请求法院判如所请。被告辩称：原告违反《物业服务合同》、《物业管理条例》，没有完全履行合同。答辩人认为，由于原告违约在先，违背诚实信用原则，原告收取业主的违约金也就明显违背公平原则，而且应该依据其不完全履行合同，而不能足额收取物业服务费，否则就是一种霸王条款。请求法院驳回原告的诉讼请求。原告提供物业服务存在的问题：物业服务基本要求未履行，每年应至少一次征询业主对物业服务的意见，满意率75%以上。然而，原告从提供服务至今，从未进行过一次调查和沟通，很多问题得不到处理，导致业主与物业公司矛盾激化。对于小区不按时交物业费的业主，也从未进行入户或电话调查，问问是什么原因不交物业费以及如何解决业主问题，从而让业主去主动缴纳物业费。原告没有从服务的角度去解决问题，出现不交物业费的情况后，只是门上贴条，发律师函，最后法院诉讼，进行粗暴处理。2019年11月份，本人接法院电话，告知物业公司因物业费问题要起诉，问我是让物业来找我，还是我找物业解决，我回答让物业来找我沟通解决，但物业也无人找我沟通解决。却说多次催要？公共秩序维护、安全防范等事项的协助和管理未尽职。小区只有老年门卫值班，24小时外来人员、不明身份人员随便出入，南门直到现在也无人值班。原告从提供服务至今，南门随意出入，业主的人身安全、财产安全得不到保障，何来的公共秩序维护？何来的安全防范管理？特别是在防疫期间。公共绿化养护和管理未尽职。小区绿化区杂草丛生，损坏绿地严重，私人损绿建停车位，私圈乱建，比比皆是，物业不闻不问。车辆停放管理不尽职。消防通道上长期有车停放，如果发生紧急情况，业主的财产安全、人身安全如何保障？绿化地带随意停车。物业共用设施、设备的运行、维修和管理不尽职。小区的监控，原告从提供服务至今期间，大部分监控坏的坏，不开启的不开启，形同虚设。这导致很多业主被盗，车辆被刮后找不到责任人。本人车辆2015年5月被刮，到物业调监控，发现除了门口一个监控是开启的，其余监控不是坏了，就是没开启，无法调取监控录像。我找物业多次，物业经理一直推脱，第一次说没密码，一周后我再问，又说需要技术调取，半个月后再问，说帮我报警了，我问报警后怎么处理的？物业又无语了，之后一直推脱。因为物业公司的不作为，导致我财产损失后找不到责任人，物业严重失职，我的损失谁来承担？物业存在乱收费行为。2016年小区加装门禁系统，我在小区已经买了停车位，却还让我花30元买门禁卡，试问我已经花钱买车位了，进门还得花钱办卡，合理吗？车辆买门禁卡有的要钱，有的送，是不是有针对性？小区门禁系统使用不足2个月，就无法使用了，至今还是无法使用，我是不是可以理解为物业公司在搞创收？物业公司恶意制造业主之间的矛盾。2016年，物业收取本人一年停车位费用，还有半年到期的情况下，把车位卖给别的业主，让别的业主来找我要车位。这不是恶意制造业主间的矛盾吗？物业公司不积极主动为业主协调处理一些份内事务。本人自2009年年底上房以来，发现房子北书房、北卧室、主卧室大面积渗水，找物业多次，至今未解决。2010年，我发现墙壁发霉，多次找物业，物业告诉我说是墙壁未干透，不是渗水，我花费近2000元，重新做了墙壁。2011年，我发现墙壁又发霉了，多次找到物业，物业安排人员看后，说是从窗户口漏的，把窗口外面用水泥处理了下，说保证不漏了，我又花费两千多元贴了壁纸。2012年，我又发现壁纸大面积发霉，墙壁还是渗水，再次去找物业，物业开始推脱不问了，让我找开发商，试问业主有精力去找开发商吗？业主每天得上班，物业不能给协调联系开发商吗？不懂装懂，两次让我花费4000元，还没解决问题。2013年，我又多次找物业，物业让填报修单，5月填的保修单直到9月份，物业带来了个人拿着喷壶对着外墙胡乱喷了种液体，就告诉我说，好了不漏了，我再一次花了两千多元重新贴了壁纸。2014年，我发现墙体渗水，壁纸再次发霉，多次找物业，让他们协助联系维修，物业再次开始推脱，说他们没责任，开始不闻不问了，从来没有回复过。物业的不懂装懂，一次次的维修，不仅没给我解决问题反而让我损失六千多元，我们老百姓又容易吗？多年积蓄加上贷款，买了房子，你们一次次的忽悠我们，我们找谁？2014年收取物业费时，我再次提出把房子修好，我一分不少把上年的物业费也补齐交上。房子渗水问题直到2015年下半年，物业公司换了个新经理来，就是现任物业经理，现任经理也到我家看了，并且说我来就是给业主解决问题的，并说要启动维修基金什么的，我们也不懂，我说我们只需要尽快协助从根本上解决问题。2015年11月，物业到我家收取物业费，我再次提出物业的诸多问题没解决，物业说不行你就少交点物业费，我想今后还得指望物业给协调联系维修房子，为了不和物业搞的太僵，经物业同意，2015年收取了我400元物业费。直到2017年上半年，以上问题还没解决，外墙瓷砖又开始有0.5平方米面积脱落，当时没有伤人，跟物业反映，让其联系维修，当时在物业报修登记过。物业回复修复外墙漏水时一并给处理。2018年下半年，物业联系人进行外墙漏水修复，直接用喷壶对着外墙喷的一种液体，直到现在室内还是发霉。当时我发现外墙瓷砖却没人给修复，我找物业反映情况，物业让我找施工人员，说给他们说过了，维修费用都在处理外墙漏水里面，我找了当时的施工人员，施工人员未置可否。我把情况反馈给了物业公司。过后，整个小区外墙漏水都给处理完了，外墙瓷砖脱落处却没人恢复处理。直至今日，外墙瓷砖脱落处还是没有处理且施工时阳台玻璃被砸裂，也无人处理，不管不问。如果瓷砖持续脱落伤到人，如何处理，责任在谁？综上，物业公司在履行合同时，不完全履行合同。物业公司违约在先，没有完全履行合同义务，至少属于不完全履行合同。请求维护业主的合法权益，物业公司承担不完全履行合同的法律责任，一切后果由物业公司承担。本院经审理认定事实如下：2016年，甲方山居花园业主委员会和乙方江苏大彭阳光物业管理有限公司签订《山居花园物业管理服务委托合同》，甲方选聘乙方为徐州市山居花园小区提供物业管理服务，自2016年1月1日起至2016年12月31日止。物业服务内容包括物业共用部位的日常管理和维修养护、公共绿地、花木的养护和管理、物业档案资料管理等。物业费收费标准，多层及高层一层0.6元/月/平方米，小高层1.00元/月/平方米，公共能耗费为70元/年。业主应于本合同生效之日（每年的1月1日）起至合同年度的6月30日内交纳当年的物业服务费用，物业服务费按年交纳。双方又分别于2017年1月、2018年1月、2019年1月继续签订《山居花园物业管理服务委托合同》，合同期限延续至2019年12月31日。续签合同的内容在物业服务内容、物业费收费标准等方面和之前的合同相同。另查明，路计程系案涉小区5-1-301室业主，欠原告自2016年1月1日起至2019年12月31日期间的物业服务费3524元、公共能耗费280元。本院认为：涉案物业服务合同合法有效，对该小区全体业主均具有法律约束力。物业服务费是物业服务企业提供服务应取得的劳动报酬，业主交纳物业服务费是国务院物业管理条例等法规规定的业主应履行的法定义务。原告为涉案小区提供了物业服务，被告应支付拖欠的物业服务费3524元、公共能耗费280元。被告反映原告物业服务中存在诸多管理不到位的问题，主要集中在公共绿化、私圈乱建、卫生保洁、安保监控设施等方面。从被告提供的照片可见，被告提出的问题不同程度在涉案小区内客观存在。但是,照片本身无法充分证实上述问题发生及持续存在的时间。如上述问题至今仍存在，对于其中涉及小区环境中公共部位、公共绿化、卫生保洁、安保设施等公共服务性问题，原告应当按照物业法律法规的规定和物业合同的约定积极履行管理服务职责，对上述业主反映的问题立即整改，不断提升和优化小区环境。对于个别业主私自占用公共绿地等私占公共区域的问题，原告应当及时劝阻，如不听劝阻的，应及时向城管部门反映，依法采取处置清理措施。否则，法院将可能在此后诉讼中相应扣减应缴物业费金额，以示惩戒。本次诉讼，本院考虑被告反映的问题大部分属于局部服务瑕疵问题，不能证实为根本性、普遍性、大面积、大范围的根本服务质量问题，且物业服务质量的提升需要一个客观过程，不可能立即尽善尽美，故需要给予原告自行整改的机会，故本次诉讼不扣减应缴纳的物业费，以观后效。房屋渗漏水问题，如渗漏水原因属于房屋本身存在质量问题，在房屋保修期内的由开发商负责维修。如已经不在房屋保修期内，物业公司或小区业主可以按照程序申请使用小区公共维修基金按照规定用途处理解决。如果业主对物业服务质量不满，可以向业主委员会或物业服务行业行政管理部门反映，由业主委员会、物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改。若整改不到位，业主委员会或业主可以采取合法有效的方式理性维权。业主如果有证据表明因物业服务企业的服务造成业主损失，可另行主张赔偿，而不是拒绝交纳物业服务费。业主拒绝交纳物业费的正当理由，应限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒绝交纳物业服务费的理由。违约金问题，本院考虑到物业纠纷实际情况，原告曾提供的物业服务难以达到无可挑剔的程度，还有提升空间，从钝化物业公司和小区业主之间矛盾纠纷出发，故对原告主张的违约金请求，本院暂不予支持。综上，依照《国务院物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决如下：一、被告路计程于本判决生效后七日内，给付原告江苏大彭阳光物业管理有限公司物业服务费3524元、公共能耗费280元。二、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长 马 宁人民陪审员 周 坤人民陪审员 雷丽芬二〇二〇年五月二十七日书 记 员 马雪羽