辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽民终866号上诉人（原审被告）：张华，男，1963年4月16日出生，汉族，住朝阳市龙城区。委托诉讼代理人：邵华伟，辽宁奇鉴律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈秋生，辽宁奇鉴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙旭东，男，1962年9月1日出生，汉族，无业，住朝阳市双塔区。原审第三人：朝阳鹏博实业有限公司，住所地朝阳市龙城区七道泉子镇。法定代表人：孙朋，该公司董事长。上诉人张华因与被上诉人孙旭东、第三人朝阳鹏博实业有限公司（以下简称鹏博公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服辽宁省朝阳市中级人民法院(2016)辽13民初80号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理，于2019年9月20日对当事人进行了询问。张华委托诉讼代理人邵华伟，孙旭东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张华的上诉请求：1、依法撤销朝阳市中级人民法院作出的（2016）辽13民初80号民事判决，改判不准许对位于朝阳市长江花园产籍号为VI-6-2-214C101、201，C102、202两处房产的执行。2、本案的一、二审诉讼费用均由孙旭东承担。事实和理由：1、张华与鹏博公司之间存在合法、有效的商品房买卖法律关系，张华对案涉房产享有的期待物权完全足以排除孙旭东金钱债权强制执行的民事权益。首先，张华是2014年3月24日，以投资为目的一次性从鹏博公司购买了位于朝阳市的商业网点三处（其中：产籍号为VI-6-2-214C101、201，C102、202的两处房产即为本案的案涉房产），且双方签订了正式的《商品房买卖合同》，合同签订当天，张华即将全额购房款一次性交付给了鹏博公司，鹏博公司亦为张华出具了收款收据、办理了网签登记。且从2016年至今，案涉房产一直是张华在合法占有、使用。因为当时鹏博公司作为开发单位手续的不全，所以案涉房产才没能办理备案登记，同时因鹏博公司现任法人孙朋涉嫌刑事犯罪加之开发项目缺少相关手续，案涉房产才迟迟没有办理产权登记。因此，本案无论是从交易过程、交易时间、合同形式、合同内容、购房款的交付方式上看，案涉《商品房买卖合同》均系张华与鹏博公司作为买卖双方的真实意思表示，根据《中华人民共和国合同法》之规定，张华与鹏博公司之间存在合法、有效的商品房买卖法律关系。且案涉房产虽未办理备案登记，产权登记的过错不在张华，故根据《中华人民共和国物权法》之规定，张华作为无过错的买房人其对案涉房产享有的期待物权理应得到特殊保护，基于物权的优先效力，同一标的物上既有物权又有债权时，物权明显优先于债权。因此，本案无论是从合同的效力上看，还是从物权与债权的效力优先性看，张华对案涉房产所享有的期待物权完全足以排除孙旭东基于民间借贷法律关系而取得的金钱债权。其次，张华系购买案涉商网的当天双方办理的网签登记。网签登记虽不同于备案登记，但是网签登记同样是房地产管理部门为规范房地产企业房屋销售行为、防止开发商一房多卖而建立的一个网络化管理系统，且从实践操作上看，只要网签成功，是否备案登记，均能防止开发商一房多卖或出于非法目的办理网签，因此，张华所购买的案渉房产虽然仅仅是网签登记，没有备案登记，但不影响张华与鹏博公司之间存在真实的商品房买卖法律关系的认定。且当时之所以没能办理备案登记的主要责任在于鹏博公司而非张华。根据《物权法》、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一）》（以下简称物权法解释），最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助协行若干问题的通知》以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第28条、29条等相关规定，无过错不动产买受人的债权、房屋消费者债权足以排除强制执行。故张华在本案中作为无过错不动产买受人、购买商业网点的消费者，即便从案涉房产未办理产权登记角度考虑，认为张华对案涉房产所享有的是债权，那么张华此时的债权依法同样足以排除孙旭东基于金钱债权的强制执行。再次，本案中张华购买案涉商网的情形属于《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”所保护的类型。（1）张华购买案涉商网的时间为2014年3月24日，而朝阳市龙城区人民法院裁定查封案涉房产的时间为2015年1月14日，明显张华的买卖在先，法院的查封在后。（2）依据鹏博公司出具的交纳购房款收款收据以及鹏博公司法人孙朋当庭陈述，均能证明张华已经一次性全额支付了购房款。（3）依据张华出示的《商网物业管理协议》及物业费收据，均能证明案涉商网一直是由张华合法占有、使用，且案涉商网始终未办理过户登记的主要过错系鹏博公司的法人孙朋涉嫌刑事犯罪且鹏博公司作为开发单位手续不健全所致，与张华没有任何的关系，张华对没有办理过户登记没有任何过错。（4）依据鹏博公司于2014年3月24日为张华出具的《承诺书》，完全能够证明张华与鹏博公司之间存在客观真实的房屋买卖法律关系。张华的真实目的就是购房。综上所述，依据《执行异议和复议规定》第24条、第28条之规定，张华完全享有足以排除强制执行的民事权益。而一审法院在没有查清事实的基础上，准予对案涉房产的强制执行，明显侵犯到了张华的合法权益。2、一审判决认为“但由于鹏博公司的法定代表人孙朋不予认可双方买卖的真实性，且张华未能提交证据证明其涉案购房款的来源、相关资金往来、支付方式等。故不能认定张华与鹏博公司之间就涉案房产存在真实的买卖关系。”同样没有任何的事实和法律依据。首先，2014年3月24日，张华从鹏博公司处购买案涉商网时的法定代表人系安亚忠，而非现任法定代表人孙朋。且孙朋虽不予认可双方买卖的真实性，但在庭审过程中，孙朋亦反复强调了：“他已经判刑，如果他明知将此房卖给张华后，再次出售给他人或抵押给他人将构成诈骗。”因此，孙朋虽然是鹏博公司现任法定代表人，但结合其目前的在监狱羁押的状态，且从其内心害怕加刑，强烈想要尽快出去的心理状态，其证言的真实性很是令人置疑！同时，庭审期间，孙朋在不予认可双方买卖真实性的同时，同样对公司收到张华交付案涉商网全款、张华本人在其公司或个人从未收到过利息一事均予以认可。且张华在复议与本次庭审期间，均出具了鹏博公司出具的其交纳全款的收据、物业交房的相关手续，故本案现有证据不仅有鹏博公司出具了收到全额购房款的收款收据且鹏博公司法人孙朋当庭自认的前提下，按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条之规定，此种情形完全足以认定张华实际交付了购房全款，且上诉人张华无须另行举证。而一审法院仅仅因为孙朋不敢承认双方之间存在真实地房屋买卖法律关系，就无视孙朋自认收到张华全额购房款这一事实、无视本案现有证据，进而认定张华未能提交证据证明其实际支付了涉案购房款，明显违反了法律规定，在证据采信上存在明显地适用法律错误。其次，张华不仅是朝阳市双塔区万国大饭店的出资人、实际控股人，同时，张华还是房地产开发企业老总，其本人完全有能力、有条件一次性将案涉房产全款交清。因此，在鹏博公司与法定代表人孙朋均认可己收到其交付的全额购房款且出具收据的前提下，在本案的孙旭东就张华是否全额交房款没有异议，仅对交款用途与法律关系不予认同的前提下，按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》之规定，张华完全不用再就涉案房款的来源、支付方式、相关资金往来作出进一步证明。3、一审判决第4页：“再查明，张华认可其妻子刘金玲与鹏博公司法定代表人孙朋之间存在借贷关系。”没有任何的事实和法律依据。（1）张华在提出执行复议申请期间曾向法院出具过一份情况说明，但该份说明的内容中仅是讲述了2014年3月24日其本人从鹏博公司处购买长江花园一期14#101、201、102、202,15#101、201、102、202及16#101、201、102、202商业网点三处的购买经过、交易价格、网签号等等与案涉房产有关的信息，根本没有涉及到其妻子刘金玲是否从鹏博公司购买过商网？刘金玲与鹏博公司法定代表人孙朋之间是否存在借贷关系这一事实？（2）朝阳市泰运房产交易服务中心于2016年5月18日出具的证明中，虽然存在刘金玲名下于2014年3月28日备案房产16套，但上述房产与张华购买的商网并不是基于同一商品房买卖法律关系；且依据张华出具的情况说明，其本人于2014年3月24日从鹏博公司购买商网六套，当天房产交易中心备案商网六套，因此，该份说明恰恰能够证明，张华所主张的其从鹏博公司处购买商网的客观性、真实性。（3）庭审期间，张华本人并未到庭应诉，而是委托其代理人出庭应诉，且代理人的授权为一般代理，代理人在庭审过程中更是从未认可过刘金玲与鹏博公司法定代表人孙朋之间存在借贷关系。另外，张华跟鹏博公司之间与刘金玲跟鹏博公司之间完全是两个独立的商品房买卖民事法律关系，二者不能混为一谈，更不能因为都签订了买卖协议或都发生在2014年3月，就理所当然地以此为据否定张华与鹏博公司之间真实存在的商品房买卖法律关系。且刘金玲并非本案的当事人，一审法院没有任何理由因为刘金玲没有到庭对其购买16套房产的行为作出解释，就认定张华不能对购买22套房产的用途作出合理解释，进而推定张华与鹏博公司之间就涉案房产不存在真实的买卖法律关系。此种逻辑思维本身就存在着明显地错误。法院审理案件，依据的是客观事实以及能够证明客观事实存在的证据，只要证据符合客观性、合法性、真实性，就应当依法予以采纳而不能以主观分析代替现有证据。故一审法院仅仅因为刘金玲与张华系夫妻关系，二人分别在2014年3月从鹏博公司处购买了多处房产这一事实，就否定张华商品房买卖法律关系的真实性，并以此作为认定张华对涉案房产不享有排除强制执行的民事权益的理由之一，明显没有任何道理。综上所述，一审法院在没有查清事实，证据的基础上，准予对案涉房产的强制执行，明显侵犯到了张华的合法权益，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》之相关规定提起上诉，二审法院在查清事实的基础上依法改判或将本案发回重审。孙旭东庭审辩称：该房屋于2015年1月14日被龙城区人民法院保全查封，且查封时在异议房屋贴有封条。此保全行为足以否定上诉人张华对该房屋的实际占有。张华在查封后非法进入该房屋，此时查封封条标有查封法院，即龙城区人民法院，张华未向查封法院提起案外人执行异议之诉。张华本身是开发商，在朝阳市没听说过开发商向另一个开发商购买房屋，且刘金玲和张华是夫妻，在同一时间同一地点买了22户，并且孙朋亲自说，我和张华、刘金玲、孙旭东都是借贷关系，原一审法院已经确认。其它观点与一审法院认定相同，请求二审法院支持一审法院判决。鹏博公司未提交陈述意见。孙旭东向一审法院提出诉讼请求：1、准许执行鹏博公司所有的位于朝阳市长江花园产籍号为VI-6-2-214C101、201，C102、202两户房产；2、诉讼费由张华负担。一审法院认定事实：孙旭东与鹏博公司民间借贷纠纷一案，朝阳市龙城区人民法院于2015年1月14日，依据（2015）朝龙仲保字第00002号民事裁定书对涉案房产进行查封。2015年3月25日，仲裁委作出朝仲调字（2015）3号调解书，由鹏博公司分两期向孙旭东偿还借款。因鹏博公司未按调解书履行还款义务，孙旭东向一审法院申请执行。执行过程中，张华作为案外人向一审法院提出执行异议。一审法院于2016年8月22日作出（2016）辽13执异24号执行裁定书，中止对涉案房产的执行。另查明，2014年3月24日，张华作为买受人，鹏博公司作为出卖人，双方签订商品房买卖合同一份。约定张华购买鹏博公司开发的长江花园第214C[幢]1;1;2;2[层]101、102、201、202号房。商品房用途为商用，建筑面积为222.36平方米，商品房单价为每平方米3,500元，总金额778,260元。同日，鹏博公司向张华出具收到三户网点购房款共计2,288,650元的收款收据。2016年1月11日，张华与朝阳万家兴物业管理有限公司（以下简称物业公司）签订了商网物业管理协议，物业公司出具了收取物业费的收款收据，张华领取了涉案房屋的钥匙。2016年5月18日，朝阳市泰运房产交易服务中心出具证明一份，内容为：鹏博公司（长江花园项目）与张华、刘金玲于2014年3月在朝阳市房产局的商品房网上合同备案系统网签了商品房买卖合同（张华名下6套房产，其妻子刘金玲名下16套房产），其中张华购买的14#101.201及102.202号房屋网签合同日期为2014年3月24日，合同号为2014H02589。再查明，张华认可其妻子刘金玲与鹏博公司法定代表人孙朋之间存在借贷关系。上述事实的认定，有商品房买卖合同、收款收据、商网物业管理协议、物业费收款收据、朝阳市泰运房产交易服务中心出具的证明、双方当事人陈述、照片等证据予以证明，上述证据经庭审质证及一审法院审查，具有证明效力。一审法院认为，本案的争议焦点为张华对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《执行异议和复议规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，张华提交了房屋买卖合同、收款收据、商网物业管理协议及物业费收据，拟证明其于查封之前即已购买涉案房屋并已实际占有涉案房屋。但由于鹏博公司的法定代表人孙朋不予认可双方买卖的真实性，且张华未能提交证据证明其涉案购房款的来源、相关资金往来、支付方式等，即张华除鹏博公司出具的收款收据及物业公司出具的收款收据外，未能提交证据证明其实际支付了涉案购房款，亦未能提交证据证明其已于法院查封前实际占有涉案房产。且涉案房产系两套商业网点，并非用于居住，另根据朝阳市泰运房产交易服务中心出具证明反映的情况看，张华与其妻子共购买22套房产，张华又不能对购买22套房产的用途作出合理解释，故不能认定张华与鹏博公司之间就涉案房产存在真实的买卖关系。关于张华提交的朝阳市泰运房产交易服务中心出具的证明，拟证明涉案房产已经办理网签、备案，但网签仅是房地产管理部门为规范房地产企业房屋销售行为、防止开发商一房多卖而建立的一个网络化管理系统，不具有备案的法律效力，要实现备案的法律效力还需到房地产登记机构办理备案登记手续。故该证明仅能证明涉案房产进行了网签，不能证明已办理备案登记手续。综上，张华不符合《执行异议和复议规定》第二十四条、第二十八条（二）项、（三）项及第二十九条（二）项、（三）项的规定，对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益。孙旭东的诉讼请求成立，应予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条（一）项，《执行异议和复议规定》第二十四条、第二十八条、第二十九条之规定，判决：准许对位于朝阳市长江花园产籍号为VI-6-2-214C101、201,C102、202两户房产的执行。案件受理费100元，由鹏博公司负担。二审审理过程中，张华于庭审中及庭审后举出4份证据：1、2018辽民申2983号民事裁定书一份，该裁定书是对上诉人张华于2014年3月24日购买的三套商网中15号商网作出的处理，驳回了原告曹忠佳的排除妨碍、返还原状的诉讼请求，该份裁定书能够证明案涉商网一直是由张华占用使用收益处分，张华对案涉商网享有完全排除他人强制执行的权利。2、鹏博公司于2014年3月24日出具的《承诺书》，该份证据能够证明张华与鹏博公司之间存在房屋买卖法律关系，其购买案涉商网的目的就是投资。3、张华本人情况说明，叙述购房签约、网签、付款、入住等经过。4、中国建设银行客户回单，证明张华于2014年3月24日向孙朋中国农业银行账户汇款200万元。孙旭东对上述证据质证意见为：1、关于曹忠佳的裁定书真实性无异议，此裁定书跟本案无关，性质不一样，曹忠佳的房子是顶账来的，我的房子是法院查封来的，我在执行过程中张华提出的执行异议之诉，且张华是在法院查封后强行进入案涉房屋，有物业公司在公安局的报案记录和出警记录，一审法院对此有过判定。张华、刘金玲夫妻的22套房屋，孙朋已经证实是借贷关系。张华和曹忠佳的争议与我无关，我提供的龙城区人民法院的查封是客观的，他俩的争议不能否定法院查封的事实。2、对《承诺书》存在质疑，因为之前孙朋证实过是借贷关系，孙朋所有的借款都做的买卖协议。3、张华的情况说明不属于证据范畴且不客观不真实。4、银行客户回单恰恰证明张华的汇款行为是张华与孙朋的个人行为，与鹏博公司无关。孙旭东于庭审后举出2份证据：1、2016年1月11日张华与朝阳万家兴物业管理有限公司签订的《说明》，证明此时张华带人进入网点。2、查封房屋封条照片3张，证明法院已经查封案涉房屋。除此，还提交1份《关于调取长江花园小区万家兴物业和110证据的说明》申请法院调取公安机关出警记录。张华对上述证据的质证意见为：1、对《说明》中物业公司王久胜自书内容的真实性、合法性与孙旭东想要证明的问题均有异议。其既不是书证也不是证人证言，不能作为证据予以采信。2、照片系孙旭东自行取得，真实性、合法性以及想要证明的问题均不认可。张华入住此房前根本没有看到法院查封封条，入住至今，未有法院执行人员向其告知相关事宜，依法不能作为证据采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。关于二审期间各方当事人举出的证据，总体来说无以否定一审判决认定的事实。张华举出的2018辽民申2983号民事裁定书真实性本院予以认定，但其争议性质与本案无关联性，争议内容与本案具有一定关联性；张华举出的鹏博公司于2014年3月24日出具的《承诺书》、中国建设银行客户回单，均为证明张华与鹏博公司之间存在房屋买卖法律关系，张华已经履行买卖合同的付款义务。孙旭东对《承诺书》虽然提出质疑，但未有反证否定其真实性，对银行客户回单以张华的汇款行为是张华与孙朋的个人行为，与鹏博公司无关为由对其关联性提出异议而未否定其真实性，由此这两份证据的真实性应予认定，至于其对本案的关联性亦即能否证明张华与鹏博公司之间存在合法有效的买卖关系应结合其他证据综合审查判断，并为解决本案执行异议纠纷所必须；张华本人情况说明属于当事人陈述范畴，与其一二审庭审陈述并无不同，已经其他各方当事人质证。孙旭东举出的2016年1月11日张华与朝阳万家兴物业管理有限公司签订的《说明》，张华仅对《说明》中王久胜自书内容的真实性、合法性与孙旭东想要证明的问题提出异议，但其与张华举出的《商网物业管理协议》、本人陈述等证据相互吻合，可以证明张华是2016年1月入住案涉房屋，本院予以认证；孙旭东举出的查封房屋封条照片，与龙城区人民法院查封裁定书可以相互印证，本院予以采信。关于张华就一审判决认定“张华认可其妻子刘金玲与鹏博公司法定代表人孙朋之间存在借贷关系。”没有任何事实依据的上诉理由，从证据看，该事实认定依据的是一审庭审中张华回答法官发问时的陈述，一审法院并没有明确具体认定本案所提及的刘金玲购买16套房屋均是借贷关系形成，故本院对一审法院该认定无据予以纠正。本院认为，本案系因一审法院于2016年8月22日作出（2016）辽13执异24号执行裁定书，裁定中止对鹏博公司所有的位于朝阳市长江花园产籍号为VI-6-2-214C101、201，C102、202两户门面房的执行，而由申请执行人孙旭东提起的申请执行人执行异议之诉，二审争议焦点为张华是否就本案所涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。最高人民法院《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据业已查明的事实，朝阳市龙城区人民法院于2015年1月14日，依据（2015）朝龙仲保字第00002号民事裁定书对涉案房产进行了查封，而张华占有涉案房产的时间为2016年1月11日，不论张华是否合法占有，显然不符合上述司法解释中第（二）项规定的情形，其不享有足以排除强制执行的民事权益，一审法院没有支持其主张而判决支持孙旭东对案涉不动产准许执行的诉讼请求正确。至于张华上诉所提其与鹏博公司之间存在合法、有效的商品房买卖法律关系，其已经履行付款义务，一审判决认为其未能提交证据证明其涉案购房款的来源、相关资金往来、支付方式存在错误等相关理由，不可否认，张华在一二审中对此均有举证，但根据各当事人陈述、质证意见，其举出的证据之间、与其他当事人陈述之间确实也存在需要释疑之处，在本案据已查明事实即可做出裁判结论情况下，本院对此无需做出进一步认定。综上，张华的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律基本正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人张华负担。本判决为终审判决。审判长  刘玉喜审判员  郭玉兰审判员  唐云涛二〇二〇年五月十五日书记员  周明静