北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终2644号上诉人（原审原告）:北京市香山公园管理处，住所地北京市海淀区香山公园内。法定代表人：齐志坚，园长。委托诉讼代理人：李丽，北京雍文律师事务所律师。委托诉讼代理人：马涛，女，北京市香山公园管理处职工。被上诉人(原审被告):北京航丰园科技发展有限责任公司，住所地北京市丰台区航丰路1号（园区）。法定代表人：臧兰英，董事长。委托诉讼代理人：臧治营，男，北京航丰园科技发展有限责任公司董事。委托诉讼代理人：杨建祥，男，北京航丰园科技发展有限责任公司职员。上诉人北京市香山公园管理处（以下简称香山公园）因与被上诉人北京航丰园科技发展有限责任公司（以下简称航丰园公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初51478号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人香山公园之委托诉讼代理人李丽、马涛，被上诉人航丰园公司之委托诉讼代理人臧治营、杨建祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。香山公园上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判支持香山公园一审全部诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：1、航丰园公司未按照修缮设计方案施工，私自开挖地下室，属于违法建设。即使按照航丰园公司辩称的，地下部分为“厢式基础”，也违反了修缮设计方案。2、一审法院未支持香山公园要求航丰园公司支付租金和违约金、占用费的请求是错误的。3、一审法院错误认定租期为二十年，未支持香山公园要求航丰园公司返还场地及承担违约责任的请求是错误的。合同每三年一签是租赁期二十年的生效条件，二十年租期的意向只有通过新签租赁合同才能履行。4、航丰园公司违反批复方案施工，一审法院未支持香山公园主张航丰园公司应支付擅自改造违约金是错误的。航丰园公司辩称，同意一审法院判决，不同意香山公园的上诉请求和理由。香山公园向一审法院起诉请求：1、航丰园公司立即返还非法占用的位于香山公园白松亭场地，恢复至回填地下室，返还回填后的平整场地状态；2、航丰园公司支付2017年4月1日至2018年3月31日的租金30万元，并以30万元为基数按照每日1‰的标准支付逾期支付租金的违约金，从2017年4月8日起计算至实际租金给付日；3、航丰园公司按30万元/年的标准支付2018年4月1日至实际返还涉诉场地之日的房屋占用费；4、航丰园公司按照1500元/日的标准支付自2018年4月1日起至实际返还场地之日的延期交房违约金；5、航丰园公司支付擅自改造的违约金1500元；6、航丰园公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：白松亭系坐落于香山公园内的开放性院落。1989年10月28日，香山公园获得白松亭的房屋所有权证，显示白松亭有5幢房屋，共15间，建筑面积344.1平方米。2012年3月31日，香山公园（出租方、甲方）与航丰园公司（承租方、乙方）签订《白松亭房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同一》），将白松亭房屋交付给航丰园公司承租。同日，双方签订《补充协议》（以下简称《补充协议》），载明：由于乙方承租的房屋破损严重，需投入较大资金，短期内投资无法完成摊销。为确保公平，甲方同意乙方承租白松亭房屋租期意向20年（即2012年4月1日至2032年3月31日），合同每三年一签，直至2032年3月31日止。甲方同意合同的前两年免收租金，第三年收取租金30万元。第四年起至合同终止，期间承租费用在原承租费的基础上根据当时市场物价水平再行调整。所有费用交纳时间、方式按租赁合同一执行。因不可抗力致使协议无法履行，该协议自动终止。经询问，香山公园表示补充协议中关于租期意向20年是附条件的，需要在条件成就时才能实现，租赁合同是3年一签，每期合同的租期应是3年。航丰园公司则认为双方以此约定了20年的租赁期限，自2012年4月1日至2032年3月31日。航丰园公司表示签约时，白松亭已经倒塌了，承租后需要在该场地进行修复建设。2013年7月，北京建工建筑设计研究院出具《香山公园白松亭别墅区四合院修缮工程修缮设计2013.7（方案阶段）》（以下简称《修缮设计方案》），其中的市局批复意见部分提及该房屋存在台明石走闪、屋面揭瓦、木构件严重糟朽等问题，并解释了方案设计说明中所提的复原是因为年久失修造成局部院墙坍塌损坏。双方均认可该设计方案中不包含地下室部分。航丰园公司称，其在签约后至2014年8月12日期间积极协调办理修复审批手续。2014年8月12日，北京市文物局向香山公园出具《北京市文物局关于静宜园白松亭别墅区四合院修缮工程方案的批复》。期间，其表示因白松亭地质表层构成问题导致需将该地质表层的杂填土开挖并加固处理，对此其提交了中铁工程设计院有限公司于2014年3月出具的《香山公园白松亭别墅四合院修缮工程岩土工程勘察报告》（以下简称勘察报告）。同时针对施工情况，其提交了以下证据：（1）建筑设计劳务协议；（2）北京市建筑工程设计合同；（3）香山别墅四合院建筑地上总承包工程；（4）香山厢房基础施工合同。香山公园表示无法确认上述证据的真实性与合法性，不认可上述证据与本案的关联性。2015年3月27日，香山公园（出租方、甲方）与航丰园公司（承租方、乙方）再次就白松亭签订《租赁合同》，用途为办公用房。该合同第五条租赁期限约定：（一）房屋租赁期自2015年4月1日起至2018年3月31日止，共计3年。（二）租赁期满，乙方应如期交还房屋。（三）乙方有意继续承租的，享有优先租赁权，但必须提前30日向甲方提出书面的续租要求，征得同意后甲乙双方重新签订房屋租赁合同。第六条租金约定：（一）年费用为30万元，其中管理费10万元、门票款10万元、租金10万元，租期为3年，自合同签字并盖章生效之日起7日内，乙方每年向甲方一次性交纳垃圾清运及绿化养护费1万元。2015年4月1日起7日内，乙方向甲方一次性交纳年费用30万元。第七条房屋租赁保证金约定：甲方交付房屋时，乙方须向甲方支付房屋租赁保证金3000元。第九条关于房屋的交付及返还约定：租赁期满或合同解除后，乙方应返还租赁院落内所有房屋及其附属设施（不可移动）。房屋返还验收时，如实际情况与乙方提供的竣工图纸不符，甲方有权要求乙方依照竣工图给予复原或维修，如乙方无法复原或维修的，乙方应按照评估价格予以赔偿。第十条房屋及附属设施的修缮和装修约定：该房屋及其附属设施（不含唳霜皋）由乙方负责按该房屋原风格恢复（装修方案须经甲方同意），租赁期内的房屋装修及乙方添附物的修缮责任由乙方负责。乙方如对承租房屋进行装修改造，需在施工前到北京市文物局办理开工所需的相关手续，并征得甲方的书面同意后方可施工。租赁期满或合同终止后，甲方有权选择以下权利中的一种，乙方应当无条件配合：…（2）要求乙方恢复原状…。第十三条甲方的权利和义务约定：甲方有权按时足额收取租金，有权修改、否决乙方对承租房屋的装修改造方案。甲方同意乙方在保持承租房屋原有外观风貌的基础上，对承租房屋进行装修改造，同时负责审核乙方装修改造方案。甲方应配合乙方办理租赁房屋装修改造所需的相关审批手续。乙方的权利和义务约定：乙方有权要求甲方提供符合合同约定的房屋和附属设施。乙方须按时足额向甲方交纳房屋租金。乙方如对承租房屋进行装修改造必须遵循以下原则：A.对承租区域建筑的修缮改造维持原状，外观风格不变…D.改造方案须报甲方审批，经甲方同意后方可实施…。乙方负责办理承租房屋改造装修所需的相关手续。合同解除或终止后乙方须在接到甲方通知后五日内将所承租房屋腾清，交还甲方验收。第十六条违约责任约定：…（二）乙方延期向甲方支付租金，除应补交相应租金（可从房屋租赁保证金中抵扣）外，则每延期一日，向甲方支付30万元整1‰的违约金。…(五)乙方擅自对该房屋进行装修、装饰或添置新物的，甲方可以要求乙方恢复原状或者赔偿损失。（六）乙方在合同期满且不再续租时，须按照合同约定时间向甲方交还房屋，如乙方延期交房，则每延期1日，向甲方支付年费用30万元整5‰的违约金。…(八)租赁期间，乙方有以下行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方除需支付应付租金外，还须按照年费用30万元整的5%向甲方支付违约金。…（2）未经甲方同意，擅自改造、装修或损坏房屋的…第十八条约定：本合同经甲乙双方签字并盖章后生效。双方对合同内容的变更或补充应采取书面形式，作为合同的附件。双方委托代理人在该合同落款处签字并加盖了印章。航丰园公司于2012年4月16日向香山公园支付13000元，于2012年11月30日支付租赁保证金3000元。随后，其分别于2014年9月29日、2015年9月16日、2016年10月11日分别向香山公园支付租金（包含管理费、门票款及房租）30万元。香山公园认为上述租金对应的租赁期间为2014年4月1日至2017年3月31日。航丰园公司则认为上述租金是经过双方口头商议后提前交纳的自白松亭修复完工并实际开始使用房屋之后的租金。航丰园公司表示，在2015年及2016年的冬天，因北京冬天禁止施工的政策导致该修复工程停工。香山公园认可停工原因，但认为停工时间为2016年末。2017年春，该工程因香山公园不再给航丰园公司办理入园手续而再次停工。香山公园称无法办理入园手续的原因系因航丰园公司擅自开挖地下室，未按图纸施工、拖欠租金等费用。对此，航丰园公司表示其不存在开挖地下室行为，香山公园所述地下室实际为厢式基础，后期将对该厢式基础进行回填，并在上面建设房屋。航丰园公司称该厢式基础的施工方案已经通过了专家论证，仅需变更手续报文物局审批即可，对此其提交了2019年3月1日的北京市文物局文物保护方案专家评审意见表，该意见表载明以下意见：地下室部分属未经批准的整改项目。建议地下室已开挖部分全部回填夯实。通地下室楼梯拆除，出入口用混凝土封堵。由原设计单位补充基础设计，施工单位制定回填施工方案。评审结论：按以上意见整改。香山公园对此不予认可，但认为该证据说明存在地下室部分的施工。一审法院认为，租赁合同及补充协议均系当事人之间的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法、有效合同。香山公园及航丰园公司均应按租赁合同及补充协议中约定的权利义务履行。本案的争议焦点为租期问题。对此法院认为，补充协议中约定的内容包含了合同期限、租金费用及所有费用交纳时间、协议终止情况等。虽然补充协议载明“房屋租期意向20年”，但明确了约定20年租期的原因（由于承租房屋破损严重，需投入较大资金，短期内投资无法完成摊销，为了确保公平）、20年租期的明确起止时间（2012年4月1日至2032年3月31日）、以20年为期限的租金交纳方式（前两年免租，第3年租金30万元，并明确了第4年至合同终止期间承租费用的调整原则），据此可知双方实际应是以20年租期为基础确定的双方权利义务关系，且上述权利义务关系明确、具体，该补充协议具备了租赁合同的基本要素。双方已按协议书约定实际履行，依据公平原则，综合考量合同的签约目的和合同双方实际履行的情况，应认定双方间租赁合同的租期为20年，即自2012年4月1日至2032年3月31日。在双方约定的租赁期限未届满的情况下，香山公园以租赁合同到期为由要求航丰园公司将白松亭场地恢复至回填地下室，返还回填后的平整土地状态的主张及关于房屋占用使用费、延期交房违约金的主张，没有依据，法院不予支持。航丰园公司虽主张双方口头商议租金自白松亭修复工程结束后实际使用房屋时起算，但对此未提交相应证据，法院对此抗辩意见不予采信，其应依照租赁合同及补充协议的约定及时、足额支付租金。但在当事人互负义务，没有先后履行顺序的情况下，双方应当同时履行各自的义务。一方在对方履行之前或对方履行义务不符合约定时有权拒绝对方的履行要求。本案中，因涉诉租赁场地位于香山公园园内，其坐落位置的特殊性决定了航丰园公司对租赁场地的使用有赖于香山公园的协助，该协助义务的履行与否直接决定了航丰园公司的签约目的能否实现。现双方均认可2017年春香山公园不再给航丰园公司办理入园手续。该事项足以导致航丰园公司无法再行使用租赁场地。在此情况下，航丰园公司拒绝履行交纳租金的义务符合同时履行抗辩权的情形。故航丰园公司未支付2017年4月1日之后的租金的行为不构成违约。香山公园要求航丰园公司支付租金及逾期欠付租金的违约金的主张，没有依据，法院不予支持。香山公园以航丰园公司超出图纸批准的范围建立地下室为由，要求航丰园公司支付擅自改造的违约金1500元。对此法院认为，根据涉诉场地现在的施工现状、双方当事人陈述等可知，该涉诉房屋的修复工程中的地下部分尚未施工完毕。在施工后期，地下开挖部分是否回填尚无法确认，在此情况下尚无法确认该地下开挖部分是否系地下室工程。在此情况下，香山公园据此主张擅自改造的违约金，没有依据，法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条之规定，判决:驳回北京市香山公园管理处的全部诉讼请求。二审中，双方均未提交新证据。经审查，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。香山公园和航丰园公司签订的租赁合同、《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方当事人应当按照约定履行各自的义务。合同履行过程中，双方当事人就租赁合同期限、航丰园公司是否违约等问题产生争议，对此本院作出如下分析：关于租赁合同的履行期限。当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。涉案房屋涉及文物保护，房屋修缮需要经过上报修缮方案、文物行政机关批准等环节，房屋修缮需要较长时间。香山公园在签订租赁合同前对房屋损毁严重并且需要修缮的事实应当明知。在此情况下，香山公园和航丰园公司在《补充协议》中明确约定因短期内投资无法完成摊销，为确保公平，租期意向为20年。《补充协议》中虽然约定合同每三年一签，但还约定了直至2032年3月31日止，据此可知双方的真实意思是租期20年。合同每三年一签并非是租期20年的生效条件，而是双方为了履行20年租期合同所约定的一种履行方式。如果租期不足20年，对航丰园公司明显不公平。一审法院认定双方是以20年租期为基础确定的权利义务关系，双方租赁合同的期限为20年正确，本院予以确认。香山公园上诉关于租期的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。鉴于租期为20年,现尚未届满，香山公园以租期届满为由要求航丰园公司返还香山公园白松亭场地，恢复至回填地下室，返还回填后的平整场地状态，本院不予支持。关于航丰园公司是否构成违约。香山公园和航丰园公司均认可《修缮设计方案》中不包含地下室部分。航丰园公司在实际修缮过程中，对地下部分进行了施工。2019年3月1日《北京市文物局文物保护方案专家评审意见表》显示，地下室部分属未经批准的整改项目，建议地下室已开挖部分全部回填夯实，通地下室楼梯拆除，出入口用混凝土封堵。航丰园公司在对涉案房屋修缮过程中，未经批准、未经香山公园同意擅自改造对地下部分进行施工，其行为已构成违约，应当承担违约责任，香山公园要求航丰园公司支付擅自改造的违约金1500元应予支持，一审判决驳回香山公园的该项诉讼请求错误，本院予以纠正。关于航丰园公司应当支付的租金。根据《补充协议》的约定，租期自2012年4月1日至2032年3月31日，前两年免收租金，第三年收取租金30万元，第四年起至合同终止，期间承租费用在原承租费的基础上根据当时市场物价水平再行调整。故租金应从第三年即2014年4月1日开始起算，第三年租金30万元。双方于2015年3月27日签订的三年期租赁合同自2015年4月1日至2018年3月31日，约定年费用30万元（其中管理费10万元、门票款10万元、租金10万元）。在合同履行过程中，航丰园公司2014年、2015年、2016年每年均依约向香山公园支付了租金(包含管理费、门票款)，航丰园公司实际交纳租金至2017年3月31日。航丰园公司主张上述租金为涉案房屋修复完工并实际开始使用房屋之后的租金，无事实依据，本院不予采信。从2017年春开始，因香山公园不再为航丰园公司办理入园手续，航丰园公司不能正常进入承租场地，涉案房屋修缮工程一直处于停滞状态，亦无法使用涉案房屋场地，故航丰园公司未交纳2017年4月1日之后的租金。香山公园作为出租方以不再为航丰园公司办理入园手续的方式阻止承租方航丰园公司使用租赁房屋场地，对此亦具有一定过错，应承担相应责任。因租赁合同租期尚未届满，香山公园主张2018年4月1日之后的房屋占用费实为租金，对此，香山公园主张按30万元/年的标准支付，本院对其主张的支付标准不持异议。综合考虑上述情况，本院在年租金30万元的基础上酌情对航丰园公司未交纳的租金予以适当减少。香山公园要求航丰园公司以30万元为基数按照每日1‰的标准支付逾期支付租金的违约金，以每日1500元的标准支付自2018年4月1日起至实际返还场地之日的延期交房违约金无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，香山公园的部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十五条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初51478号民事判决；二、北京航丰园科技发展有限责任公司于本判决生效后十日内按每年18万元的标准向北京市香山公园管理处支付自2017年4月1日起至本判决生效之日止的房屋租金；三、北京航丰园科技发展有限责任公司于本判决生效后十日内向北京市香山公园管理处支付违约金1500元；四、驳回北京市香山公园管理处的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10263元，由北京市香山公园管理处负担6964元（已交纳），由北京航丰园科技发展有限责任公司负担3299元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费20526元，由北京市香山公园管理处负担13928元（已交纳），由北京航丰园科技发展有限责任公司负担6598元（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王爱红审 判 员 辛 荣审 判 员 黄晓丰二〇二〇年五月十一日法官助理 张宏宇法官助理 付雅卓书 记 员 陈 雪