湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终1025号上诉人（原审原告）：熊丽凤，女，1986年4月29日出生，汉族，居民，住湖南省道县。委托诉讼代理人：李显颜，湖南杰联律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：永州联盛房地产开发有限公司，住所地道县道州北路中段西侧。法定代表人：李青海，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：夏位华，湖南濂溪律师事务所律师。上诉人熊丽凤因与被上诉人永州联盛房地产开发有限公司（以下简称联盛公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省道县人民法院（2019）湘1124民初3640号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月13日立案后，依法组成合议庭，采取阅卷和询问的方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。熊丽凤上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审判决，改判支持上诉人一审的诉讼请求;2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定违约责任超过诉讼时效不当。按合同约定，被上诉人应当承担从2016年5月1日起至2019年7月9日之间违约责任。二、一审法院适用法律不当。原审法院适用《合同法》第一百一十四条第二款规定处理违约金错误。合同中的违约金条款是双方当事人的自愿约定，不违反民法的平等、等价有偿原则。法律没有规定违约金的最高上限，均为法律尊重当事人意思自治的表现。联盛公司辩称,针对上诉人的上诉请求，作出如下答辩：一、上诉人主张的违约金金额有一部分是超过诉讼时效的，按照目前民法总则的规定，应三年内主张其权利；二、我国合同法解释二及商品房买卖合同司法解释的规定，约定违约金高于损失的有权降低，上诉人没有证据证实因延期收房给对方造成的损失。综上，一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。熊丽凤向原审法院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交房违约金124896.16元给原告；2.本案全部诉讼费用由被告承担。一审经审理查明：2013年12月24日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告预售的道县道州北路和一公馆东侧御景豪庭第3幢28层01号房，房屋面积为142.46㎡，单价为2866.94元/㎡,总价款为408424元，合同第八条约定“出卖人应当在2015年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，合同第九条对出卖人逾期交房约定：“......逾期超过60日后，......买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金”，合同第十一条对房屋交接的约定为：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。......”。2013年12月24日交纳了房屋首付款128424元、按揭贷款代办费200元、房产证代办费4084元，其余房款由按揭贷款给付了被告。合同约定的交房日期到期后，原告向被告提出交房要求，被告未能交房，直到2019年7月9日，被告才将房屋交付给原告，故原告向该院提起诉讼。一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，合同双方均应依约履行各自义务。现争议焦点为：一、被告对于逾期交房是否存在过错；二、逾期交房违约金是否超过诉讼时效；三、逾期交房违约金的计算标准。争议焦点一，被告辩称电话通知了原告收房，没有违反合同约定，原告予以否认，被告亦未提供证据证实，且合同第十一条对房屋交接的约定为：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。......”被告并未履行书面通知原告收房的义务，故被告的抗辩理由不成立，该院不予采纳，被告对逾期交房存在过错，应承担违约责任；争议焦点二，最高人民法院民一庭在《民事审判指导与参考》（总第68辑）“民事审判信箱”中答复认为：“每日或每月计算的逾期办证违约金，应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，对于自起诉之日倒推二年的违约金，一般应予以保护；自起诉之日回溯超过二年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间。”因逾期交房违约金与逾期办证违约金在性质上可解释为同属继续性债权，故逾期交房违约金只能自原告起诉之日倒推二年起算，同时考虑《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，逾期交房违约金自原告起诉之日倒推三年起算。本案中的原告于2019年11月26日起诉，往前倒推三年为2016年11月26日。对原告主张2015年5月2日至2016年11月26日的逾期交房违约金，因已过诉讼时效，且被告提出诉讼时效问题，该院不予保护。但被告应承担自2016年11月27日起至2019年7月8日止共953天的逾期交房违约金。争议焦点三，双方当事人就逾期交房违约金约定为按日向买受人支付已付房价款万分之二，被告认为该违约金过高，明确主张法院予以调整。根据《商品房买卖合同解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。该案中，原告未提交任何证据证明因被告逾期交房行为造成其实际损失的数额。因违约金为以补偿实际损失为主、以惩罚性为辅的基本性质，综合考虑该案事实，该院酌情将原告的损失考虑为逾期交房期间被告占用原告已付房款的贷款基准利息，将逾期交房违约金调整为被告占用已付房款的贷款基准利息的130%。根据中国人民银行（银发【2015】325号）发布的一至五年的贷款基准利率为4.75%，结合本案诉讼时效问题，被告应承担的逾期交房违约金为408424×4.75%×130%×953÷365=65848.86元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决：一、被告永州联盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告熊丽凤支付逾期交房的违约金65848.86元；二、驳回原告熊丽凤的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2798元，减半收取1399元，由被告永州联盛房地产开发有限公司负担（被告负担的案件受理费1399元，原告已预交1399元，被告在给付本案判决款时一并支付给原告）。二审期间，双方当事人没有提交新的证据。本院二审查明的事实与一审查明一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：一、关于诉讼时效及违约金起算时间的问题。本案中，一审判决认为，逾期交房违约金与逾期办证违约金在性质上可解释为相同属性的继续性债权,故适用诉讼时效的相关法律规定。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，逾期交房违约金自原告起诉之日倒推三年起算”，上述处理原则符合法律规定。上诉人于2019年11月26日对本案进行起诉，故本案违约金起算点应该定至2016年11月26日；二、本案逾期交房违约金的金额应该如何计算。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。违约金具有以补偿实际损失为主、以惩罚性为辅的属性。本案中，一审法院基于本案事实将违约金调整为被上诉人占用已付房款的贷款基准利息的130%是公平合理的。综上，上诉人熊丽凤的上诉理由不成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2798元，由上诉人熊丽凤负担。本判决为终审判决。审判长 ：李振湘审判员 ：彭样平审判员 ： 魏 蓉二〇二〇年五月二十五日书记员 ： 吕 琴附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。