黑龙江省牡丹江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑10民终362号上诉人（一审被告）：张慧霞，女，1975年7月10日出生，汉族，户籍地绥芬河市，现住所地牡丹江市西安区。被上诉人（一审原告）：宁安市富友物业管理有限公司，住所地牡丹江市宁安市宁安镇。法定代表人：武云健，执行董事。委托诉讼代理人：邱钢，北京市京师（上海）律师事务所律师。一审被告：牡丹江市西安区天美美容院，住所地牡丹江市西安区。经营者：张慧霞，女，1975年7月10日出生，汉族，户籍地绥芬河市，现住所地牡丹江市西安区。上诉人张慧霞因与被上诉人宁安市富友物业管理有限公司（以下简称富友物业管理公司），一审被告牡丹江市西安区天美美容院（天美美容院）物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省牡丹江市西安区人民法院（2019）黑1005民初1173号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张慧霞，被上诉人富友物业管理公司的委托诉讼代理人邱钢,一审被告天美美容院的经营者张慧霞出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张慧霞上诉请求：1.请求撤销一审法院民事判决，改判驳回富友物业管理公司的诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由富友物业管理公司承担。事实与理由：张慧霞的门市房未享受到富友物业管理公司提供的任何管理服务，故不应给付物业管理费。综上，请二审法院查明事实，依法裁判。富友物业管理公司辩称，富友物业管理公司认为张慧霞的上诉理由不成立，富友物业管理公司已经向全体业主提供了物业管理合同及协议内容约定的物业服务。因此，张慧霞所提出的认为富友物业管理公司未向其提供任何服务是错误的。2016年6月22日，富友物业管理公司还向法院提出了书面的情况说明，确认了御庭园提供的物业服务项目。富友物业管理公司按照约定提供了物业服务客观真实，因此张慧霞应该按约定交纳物业费。综上，张慧霞的上诉理由不成立，一审判决正确，应该维持一审判决。天美美容院述称，同意张慧霞的上诉请求。富友物业管理公司向一审法院起诉请求：1.张慧霞、天美美容院向张慧霞支付物业费21384元（自2016年11月20日至2019年11月19日止，按照594平方米，每平方米每月1元，共计3年计算）；2.由张慧霞、天美美容院承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年7月7日，牡丹江市住房保障和房产管理局准予富友物业管理公司从事物业管理活动，资质等级为三级。富友物业管理公司与牡丹江市御庭园小区业主委员会于2015年11月16日签订了一份物业管理服务协议，于2016年11月17日签订了一份物业管理服务委托合同，该协议和合同中均体现：牡丹江市御庭园小区由富友物业管理公司提供物业服务,收费标准为住宅每平方米人民币0.65元/月；门市商服物业费为每平方米1元/月，服务期限为一年。牡丹江市御庭园小区业主委员会加盖公章并由代表签字,富友物业管理公司单位加盖公章并由其法定代表人签名。后富友物业管理公司于2017年11月17日与牡丹江市御庭园小区业主委员会签订了一份物业管理服务委托合同，该合同体现牡丹江市御庭园小区由富友物业管理公司提供物业服务,收费标准为住宅每平方米人民币0.65元/月；门市商服物业费为每平方米1元/月；电梯费基准收费标准为32元/户/月（以二层为基础层每提高一层，增加0.5元/户/月)；服务期限为2017年11月17日至2020年11月17日。牡丹江市御庭园小区业主委员会加盖公章并由一位业主代表签字,富友物业管理公司单位加盖公章并由其法定代表人签名。庭审中，富友物业管理公司提供了牡价联发（2014）6号文件，该文件体现，牡丹江市区物业服务收费管理办法第六条规定，物业服务收费根据不同房屋建筑的使用性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。非住宅、别墅、公寓、写字楼，为个别业主提供的代办服务和其它特约服务及办法中未规定的物业服务项目、物业服务标准的物业收费标准实行市场调节价，该文件2014年10月1日起执行。庭审中，富友物业管理公司提交了一份其在牡丹江市西安区工商局火炬工商所调取的工商档案，内容为张慧霞所有的位于御庭园的X幢XXXXXX门市由其本人经营开设天美美容院。该房屋已经办理房照，产权证号为黑2018牡丹江市不动产权第000XXXX号、权利人张慧霞、该房屋建筑面积为594.32平方米，张慧霞为该房屋的房主，富友物业管理公司当庭陈述收取物业费的标准为,依据合同约定商服的物业费收取标准每平方米每月1元，张慧霞每年应交物业费7131.84元，张慧霞自2016年11月20日至2019年11月19日未交纳过物业费用。张慧霞、天美美容院认为富友物业管理公司未向其提供任何物业服务，并于庭审中提供照片五张、视频一份，用于证明张慧霞、天美美容院在答辩时提及的天美美容院门前的下水井存在，以及御庭园小区院外车辆乱停堵塞天美美容院门口的现象存在，富友物业管理公司没有提供物业应尽的服务。同时张慧霞称其车辆于2019年6月9日左右在其美容院门口被刮蹭，属于富友物业管理公司管理不当造成张慧霞损失。富友物业管理公司对张慧霞、天美美容院的上述主张不予认可，并称天美美容院门前的下水道是小区的开发商按照规划部门的要求在开发时建设和设置的，该下水道属公共设施，应由相关部门及排水公司负责管理，与富友物业管理公司无关。富友物业管理公司认可其确实派工作人员将下水道周围进行了修复，但该行为不是富友物业管理公司的义务，而是富友物业管理公司为了保障业主及非业主的通行才进行的修复，属公益行为。小区院外属于大众通行的道路，如服务合同未做约定，则富友物业管理公司没有对该公共设施道路进行服务的义务。张慧霞表示对御庭园小区在2015年更换物业服务公司的事情不知情。张慧霞称其经营的天美美容院门前的两个下水井盖周围损坏是由富友物业管理公司进行修复的，且下水井堵塞也是富友物业管理公司负责疏通的，所以其认为这两个下水井是富友物业管理公司所有的。张慧霞又称其记不清2014年-2015年其购买门市房时，门前的两个下水井是否存在。本院要求富友物业管理公司在庭审后提交一份关于富友物业管理公司是否曾疏通过天美美容院门前下水井的事实进行说明，但直至判决前，富友物业管理公司也未提供。一审法院认为，富友物业管理公司提供的证据可以证实其作为物业管理公司具有从事物业管理服务相应的资质及资质等级，并与牡丹江市御庭园小区业主委员会签订了正式的委托物业管理合同或物业管理服务协议。而御庭园小区业主委员会是经过法定程序成立，并在相关部门备案的，御庭园小区业主委员会有权利代表小区业主与富友物业管理公司签订委托物业管理合同，且该合同对全体业主具有约束力，张慧霞认可其是御庭园小区的业主，故该合同对张慧霞也具有约束力，张慧霞应当按照合同约定给付富友物业管理公司物业费。在双方签订的三份协议或合同中，明确约定了商服的物业收费标准为每月每平方米1元，张慧霞所有的御庭园X幢XXXXXX门市房的建筑面积为594.32平方米，其每年应交物业费7131.84元，自2016年11月20日起至2019年11月19日止的物业费为21395.52元，富友物业管理公司要求其给付拖欠的物业费21384元的诉讼请求符合双方约定，且未违反法律规定，一审法院予以支持。虽然富友物业管理公司主张天美美容院是房屋的使用者，富友物业管理公司要求张慧霞、天美美容院交纳物业费的房屋的所有权人为张慧霞，而不是天美美容院，且张慧霞也认可，如富友物业管理公司主张的物业费存在，也应由其本人承担，故天美美容院不是本案适格的主体，富友物业管理公司要求天美美容院承担物业费，一审法院不予支持。关于张慧霞、天美美容院辩称富友物业管理公司对物业费的定价不明确，提供的物业服务不到位，要求富友物业管理公司移走下水井或解决因下水井气味影响其经营的问题，以及张慧霞车辆被刮蹭要求富友物业管理公司进行赔偿的问题，富友物业管理公司主张的物业费已经在其与御庭园小区业主委员会签订的物业服务合同中进行了明确的约定。下水井问题属于市政中的排水、污水处理工程，应由相关行政部门负责处理，物业服务公司是没有权力进行改造的。张慧霞的车辆虽然被刮蹭，但该直接损失不是由富友物业管理公司造成的，而是其他车辆造成的，张慧霞应当向公安部门调取录像找到肇事车辆，并要求肇事车辆的所有人进行赔偿，富友物业管理公司没有赔偿义务。故一审法院对张慧霞、天美美容院的上述抗辩理由不予支持。一审法院通过审理认为富友物业管理公司确实在管理和工作人员的态度方面存在一定的问题，应当在今后予以改正。物业服务公司的职责是在收取业主交纳的物业费用后提供相应的物业服务，即便业主的要求不属于物业服务公司的管理范围，也不能置之不理或者拒绝与业主沟通，这只能使业主和物业服务公司的矛盾不断加大，物业服务公司应当告知业主如何解决问题的方法或者是配合业主解决问题，使业主满意应当是物业服务公司的责任和义务。如果业主认为物业公司提供的服务没有达到相应的标准，在与物业服务公司协商不能后，可以通过法定程序更换物业服务公司，而不是一味拖欠物业费，这不利于小区的稳定，更不利于社会的和谐。综上，判决如下：一、张慧霞于本判决生效后十日内一次性给付宁安市富友物业管理有限公司物业费21384元；二、驳回宁安市富友物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费334元减半收取167元，由张慧霞负担。二审中，张慧霞向本院提供了新证据。证据一，照片两张。意在证明：天美美容院的房子不在富友物业管理公司服务合同的范围内。富友物业管理公司质证认为，对该证据的形式要件无异议，对证明问题有异议。虽然天美美容院的正门不是在小区的院内，但是不能改变富友物业管理公司与该小区业主委员会签订的物业管理合同和物业协议中约定的由富友物业管理公司提供物业服务的范围。该小区业委会已经出具情况说明确认并认定富友物业管理公司为小区业主提供如下的物业服务。天美美容院质证认为，对该证据的形式要件及证明问题均没有异议。本院认为，张慧霞提供的照片内容无法说明天美美容院不属于富友物业管理公司提供服务的范围，其亦未提供其他证据佐证要证明的事实，故本院对其该证据不予采信。证据二，照片三张。意在证明：天美美容院的排风在楼上，张慧霞要去看排风口，但富友物业管理公司不允许。后来因为漏水，富友物业管理公司让张慧霞上去看了。富友物业管理公司用砖头和板子将排风口遮盖了，安全都不能保证。富友物业管理公司质证认为，对该证据的形式要件有异议。1.该照片不能证实是天美美容院的房屋楼上的排风，与本案无关；2.假设与本案有关，该排风应该包括楼上几层共用的排风，并不属于天美美容院的排风，这个情况还需核实。天美美容院质证认为，对该据的形式要件及证明问题均没有异议。本院认为，该证据与本案争议没有关联性，故本院不予采信。富友物业管理公司补强证据：情况说明一份。意在证明：牡丹江市西安区御庭园小区业主委员会确认和认可富友物业管理公司为该小区业主提供服务内容。张慧霞质证认为，富友物业管理公司提交的情况说明过于含糊，没有说明为业主张慧霞提供了什么样的物业服务。天美美容院质证认为，同意张慧霞的意见。本院认为，该证据结合富友物业管理公司一审时提供的物业管理服务委托合同，可以证实其为御庭园小区进行小区物业管理服务的事实。本院二审期间，围绕上诉人请求、对当事人二审争议的事实，根据双方当事人的陈述，并结合一审、二审质证双方当事人的证据，本院二审认定的事实与一审认定的事实相符。本院认为，关于张慧霞上诉称富友物业管理公司未向其提供任何管理服务，其不应给付物业管理费的问题。一审时，富友物业管理公司提供的物业管理服务委托合同可以证实其为御庭园小区进行小区物业管理服务的事实，且合同中约定服务范围包括小区内的住宅与商服。天美美容院坐落于御庭园1幢000110号门市，张慧霞作为天美美容院的所有权人，因此，张慧霞为御庭园小区业主，其应受该物业管理服务委托合同约束，按照合同约定按期向富友物业管理公司给付物业管理费，一审法院判决张慧霞给付富友物业管理公司物业费21384元并无不当。二审中，张慧霞抗辩称天美美容院门前乱停车以及自来水管堵塞，富友物业管理公司对此均不予处理，其未尽到管理义务。但张慧霞未提供证据证实富友物业管理公司存在未尽到管理服务义务的事实，故本院对其抗辩不予支持。张慧霞的上诉请求于法无据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费335元，由张慧霞负担。本判决为终审判决。审 判 长 周晓光审 判 员 钱大龙审 判 员 杜 敏二〇二〇年五月十一日法官助理 周 禹书 记 员 刘 纯