湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘07民终750号上诉人（原审原告）：常德市武陵区荷塘月色小区第二届业主委员会，住所地湖南省常德市武陵区荷塘月色小区内。主要责任人：颜克武，该业主委员会主任。被上诉人（原审被告）：湖南宏祥房地产开发有限公司，住所地湖南省常德市武陵区南坪岗乡东风社区皂果北路荷塘月色小区。法定代表人：龚俊宇，该公司董事长。委托诉讼代理人：龚自平，湖南广济律师事务所执业律师。被上诉人（原审被告）：唐天顺，男，1952年9月12日出生，汉族，居民，住湖南省常德市武陵区。上诉人常德市武陵区荷塘月色小区第二届业主委员会（以下简称荷塘月色业委会）因与被上诉人湖南宏祥房地产开发有限公司（以下简称宏祥房地产公司）、唐天顺合同纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院（2020）湘0702民初23号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。荷塘月色业委会上诉请求：1、撤销一审判决；2、确认宏祥房地产公司与唐天顺签订的《商品房车库(位)销售合同》无效。事实和理由：1、一审判决采信证据不当。未采信已生效法律文书和政府文件，而采信了宏祥房地产公司自己提交的部分证据。2、一审判决认定事实错误。小区内12904㎡架空层并未包含在国土部门确定的总建筑面积151459.6㎡内，其土地使用权属小区内业主共有。3、一审判决适用法律不当。依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，小区内12904㎡架空层未经登记，不产生法律效力；一审判决未适用《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十四条第三款不当；涉案买卖合同系无效合同。4、荷塘月色业委会具备主体资格。依据《中华人民共和国物权法》第七十五条、第八十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条及有关司法解释，业主委员会具备主体资格。请求二审法院支持上诉请求。宏祥房地产公司辩称，1、一审判决认定事实清楚，荷塘月色业委会上诉称的证据认定理由不成立。2、荷塘月色业委会不属于本案争议合同的当事人，无权对宏祥房地产公司与唐天顺签订的车库销售合同提出无效。3、一审判决认定证据充分，适用法律准确。请求驳回上诉，维持原判。唐天顺辩称，与宏祥房地产公司签订的合同，系有效合同，公正透明，不存在欺诈，同意宏祥房地产公司的答辩意见。请求驳回上诉，维持原判。荷塘月色业委会向一审法院起诉请求：确认宏祥房地产公司与唐天顺签订的《商品房车库(位)销售合同》无效。一审法院认定事实，一、宏祥房地产公司通过出让方式取得常国用（2007）第230号国有土地建设用地使用权，面积为84484.3平方米。其后，该公司在该地块上开发建设了荷塘月色小区，小区于2009年7月竣工，地面共有建筑物37栋。其中29栋均建有架空层。宏祥房地产公司并将案涉架空层改建为车库617间。二、据落款时间为2007年6月5日、加盖有常德市规划局（现为常德市自然资源和规划局，以下简称常德市自然资源规划局）建设用地审批专用章的荷塘月色规划总平面图显示，该小区建筑初始规划均无架空层设计。2007年7月31日，宏祥房地产公司向常德市自然资源规划局提交架空层规划变更申请，该局在架空层平面图签批了“按设计变更施工图”的意见。2008年10月20日，常德市自然资源规划局以宏祥房地产公司擅自建设住宅楼架空层为由，作出常规处字（2008）第0093号行政处罚决定书，该决定书认定宏祥房地产公司架空层部分违法工程总面积为12904平方米，工程造价为12900000元，并决定对宏祥房地产公司处以罚款645000元。2009年3月2日，该公司自主全额缴纳了该笔罚款。同年9月7日，常德市自然资源规划局在荷塘月色项目竣工验收总图上加盖了该局建设工程审批专用章，同时，在该总图上签批“同意按现状补办手续”。三、2014年9月22日，宏祥房地产公司与常德市武陵区荷塘月色小区业主委员会就包括竣工总平面图等在内的小区物业资料、物管用房进行了交接，该交接清单明确，1-9栋架空层12#、13#、14#，1-10栋架空层04#、06#移交业委会作为物管用房。自2007年9月29日起，宏祥房地产公司向荷塘月色小区业主陆续销售架空层车库。2019年1月2日，宏祥房地产公司与非荷塘月色小区业主的唐天顺签订《商品房车库(位)销售合同》，该合同约定宏祥房地产公司以175000元将荷塘月色小区1-4栋2单元架空层08号车库出售给唐天顺。该合同第十条约定：“该商品房车库（位）属于非住宅，不办理产权登记”。至2020年2月3日，宏祥房地产公司开发的荷塘月色小区尚有未销售车库164间。2020年1月2日，荷塘月色业委会以宏祥房地产公司与唐天顺所签《商品房车库(位)销售合同》无效为由向一审法院提起诉讼。四、就荷塘月色小区架空层的归属及利用问题，荷塘月色业委会与宏祥房地产公司一直存有争议。2014年12月26日，针对荷塘月色业委会《关于请求确认常德市武陵区荷塘月色小区商品房架空层用地分摊的报告》，常德市国土资源局（现常德市自然资源和规划局）复函称“根据开发商提供的备案资料，该小区建筑物滴水范围内的土地已全部分摊给该建筑物内的所有业主”。2015年1月9日，针对荷塘月色业委会《关于请求确认常德市武陵区荷塘月色小区商品房架空层权属的报告》，原常德市房地产管理局回复称“该架空层未经规划批准，不能证明其合法来源，故依法不能予以登记，即不能取得房屋所有权证”。一审法院认为，一、《中华人民共和国物权法》第七十五条规定：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会”。《物业管理条例》第十五条规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项”。依据上述法律、行政法规的规定，业主委员会系业主大会的常设性机构，对业主大会负责，其职责主要在于物业管理相关事宜的实施，以及业主大会依据法律规定程序作出决议并赋予业主委员会的其他职责的落实。同时，为了业主委员会的充分有效履责，法律亦授予了业主委员会在上列范围内可以自身名义提起相应诉讼的主体资格。本案中，双方讼争标的系宏祥房地产公司与唐天顺所签订的民事合同的法律效力，荷塘月色业委会提起该诉讼的请求权基础系认为宏祥房地产公司违法处分，基于以上法律规定关于业委会诉讼主体资格的界定，一审法院认为在无业主大会相应授权的前提下，荷塘月色业委会对该诉讼标的不具有诉的利益。其次，合同相对性是合同的基本法律属性。其意旨在于除法律有特别规定外，合同以外的当事人无权就包括但不限于合同效力等相关合同债权事项主张权利。本案讼争合同系宏祥房地产公司与唐天顺签订，荷塘月色业委会并非签约当事人，其就非由其签订的合同提起无效确认请求缺乏法律依据；二、已查明的事实表明，宏祥房地产公司在荷塘月色小区开发过程中，就本案讼争的1-4栋架空层修建取得了建设工程规划行政主管部门的行政审批。依据《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”的规定，该公司对依据变更后的行政许可投资开发所形成的架空层，在小区开发竣工十余年且小区仍有164间车库未予销售的情况下，就讼争1-4栋2单元架空层08号车库的转让与唐天顺签订的销售合同，在未有相关业主就优先购买权提起主张的前提下应属有效合同；3、一审法院注意到，荷塘月色业委会与宏祥房地产公司之间关于架空层权利归属及利用的争议由来已久，该争议的存在不利于荷塘月色小区和谐小区的建设，实际对小区广大业主的利益亦不无影响。荷塘月色业委会与宏祥房地产公司据此应在法律的框架内，以有利于小区规范管理为出发点，加强讼争双方的协调沟通，以期对荷塘月色小区架空层的利用、管理及权利义务分担达成一致，从而充分发挥架空层车库的利用价值及经济效益。判决：驳回荷塘月色业委会的诉讼请求。本案受理费100元，由荷塘月色业委会负担。本院二审期间，塘月色业委会围绕其上诉请求，提交新证据二组。第一组证据为照片2页（共8张），拟证明小区内的车无车位停车，而宏祥房地产公司将架空层出卖给非小区业主并装修为住宅的事实。第二组证据为小区业主《车辆信息登记表》，拟证明小区现有车位不能满足业主车位需求的事实。本院组织双方对该证据进行了交换和质证。宏祥房地产公司质证认为，第一组证据不属于新证据，与本案没有关联性；第二组证据系当庭提交，属超期举证，且对真实性提出异议；不能达到其待证目的。唐天顺质证认为，对该二组证据的合法性、真实性、关联性均持异议。本院对此认证如下，本案审理的系确认合同效力之诉，该二组证据待证明的事实与本案合同有效与否的处理无关联性，故均不予采信。本院经审理查明，原判认定的事实属实，予以确认。本院认为，结合双方诉辩主张，归纳本案争议焦点有二：一是关于荷塘月色业委会是否具备诉讼主体资格的问题；二是关于是宏祥房地产公司与唐天顺签订的《商品房车库(位)销售合同》效力如何确定的问题。关于焦点一，第一，根据《物业管理条例》规定，业主委员会是业主大会的执行机构，其依据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。赋予业主委员会当事人地位，可以达到明确责任主体、简化程序、降低诉讼成本的效果。荷塘月色业委会是否得到业主大会相应授权提起本案诉讼，只能产生是否损害全体业主利益的结果，从其本案诉请主张及事实与理由来看，荷塘月色业委会系为全体业主利益而为，尚未发现损害全体业主利益的行为。如以其未得到业主大会相应授权提起本案诉讼而驳回诉讼请求，其在得到相应授权可能再次提起诉讼，势必浪费诉讼资源及造成双方当事人诉累，不利于矛盾纠纷的解决。第二，《最高人民法院对“〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉第三条中的‘当事人’是否为合同缔约方”问题的答复》明确：本条解释中的“当事人”，应为因买卖合同发生争议而起诉到人民法院的案件当事人，其既可以为买卖合同的缔约方，也可以为合同缔约方以外的与买卖合同或出卖物有利害关系的其他人。本案系因荷塘月色业委会认为宏祥房地产公司对出卖的标的物（车库）无权处分，但却与买受人唐天顺签订了买卖合同，请求确认该买卖合同无效而引发的诉讼，此时的荷塘月色业委会虽不是买卖合同的缔约方，但从物业管理层面上看属于与涉案车库有利害关系的“其他人”，有权提起诉讼。因此，荷塘月色业委会属本案适格原告，具备诉讼主体资格。一审判决认为“荷塘月色业委会并非签约当事人，其就非由其签订的合同提起无效确认请求缺乏法律依据”的理由不当，予以纠正。关于焦点二，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。该条司法解释是关于出卖人对出卖的标的物无所有权或处分权时，买卖合同是否无效的规定，其立法本意为：基于物权变动的原因行为与物权变动的结果相分离的原则，出卖人在订立买卖合同时，对出卖的标的物没有所有权或处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力，但出卖物是否能够因买卖合同而发生所有权转移的物权变动效果，则要依出卖人此后能否取得标的物的所有权或处分权等予以确定。因此，本案中，即使宏祥房地产公司对出卖的标的物（车库）属没有所有权或者处分权，依据上述司法解释，宏祥房地产公司与唐天顺签订的《商品房车库(位)销售合同》仍属有效合同，荷塘月色业委会所持“确认宏祥房地产公司与唐天顺签订的商品房车库(位)销售合同无效”的主张，依法不予支持。人民法院审理民事案件的诉讼原则为应围绕当事人的诉讼请求进行，即“诉什么审什么”。荷塘月色业委会在本案中所持诉讼请求为确认涉案合同无效，人民法院依法只应审理涉案合同是否有效的问题，至于其他问题则不能一并处理。因此，虽荷塘月色业委会起诉及上诉时均提出了小区内12904㎡架空层权属问题，但该权属问题的争议并不在本案荷塘月色业委会所提诉讼请求之列，故不予审理。综上所述，荷塘月色业委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，本院予以了纠正，应予维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由常德市武陵区荷塘月色小区第二届业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长 李 浚审判员 朱梅安审判员 詹险峰二〇二〇年五月十三日书记员 曾 群附：相关法律规定：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。