呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终753号上诉人（原审被告）：马少军，男，住呼和浩特市。委托诉讼代理人，马秉，男，住呼和浩特市。被上诉人（原审原告）：呼和浩特市铭家物业服务有限责任公司，住所地呼和浩特市回民区新华西街明泽广场。法定代表人：霍青云，该公司经理。委托诉讼代理人：吴志文，经世（和林格尔新区）律师事务所律师。上诉人马少军因与被上诉人呼和浩特市铭家物业服务有限责任公司（以下简称铭家物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2019）内0103民初3517号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月20日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问上诉人马少军的委托诉讼代理人马秉，被上诉人铭家物业公司的委托诉讼代理人吴志文，并向各方当事人释明后依法进行了书面审理。本案现已审理终结。马少军上诉请求：请求撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、铭家物业公司的诉讼主体不合法，马少军与该公司没有法律关系。二、马少军只是与内蒙古明泽房地产开发集团有限公司有法律关系，与马少军没有任何法律关系。三、一审判决书两处有错，1、写成两被告；2、马少军代理人出生日期写错。四、马少军于2017年1月16日收到内蒙古若辉律师事务所邮寄律师函一封，马少军又在2019年8月17日收到经世律师事务所邮寄律师函一封，期间两封函件都是受铭家物业公司委托。但两个函件物业服务费价格不一，马少军认为铭家物业公司对早先订的高层住宅1.8元/平方米/月，商业物业：2.5元/平方米/月的价格密而不发没有执行。故业主至今谁也不知。而铭家物业公司一直以高层住宅：2元/平方米/月，商业住宅3元/平方米/月收取。属合同欺骗，乱收费，同时他也直接违背了呼和浩特市《物业管理条例实施细则》第十二七条：物业服务费由业主和物业管理企业按照价格主管部门会同物业行政部门制定的物业服务收费办法在物业服务合同中约定。而马少军多此与铭家物业公司谈：“你们和华府物业都是三类物业资质，华府一面是人民公园，一面是中山西路，楼层也比明泽的高，各方面比你们优越，人家从开始至2019年初一直是每平方米住宅1.3元平方米/月。你们也应该是1.3元平方米/月。”铭家物业公司始终未答应。五、马少军所居住的明泽C座一层大厅约100平米左右，当时开发商按公寓建造较为豪华，墙面大理石装饰，地面高档地砖铺设。2015年铭家物业公司将墙体的大理石取掉，贴成壁纸，降低了该装饰的档次。给业主造成了损害，直接违背了呼和浩特物业费管理条例第三十四条，第三十六条，第二款“物业共同部位，共用设施，设备属人为破坏的由责任人负责或赔偿”。现马少军要求他恢复原样的，否则将告至人大，市物业办结合以下条款拆销其物业资质。六、D座中单元12层住户，改变结构拆承重墙，业主向物业反映，物业不管导致承重墙受到破坏，反映人险遭……七、开发商在小区院内建有水冷壁景观墙，每到夏天天气炎热打开水泵，水从低处抽上高空落下循环，是消暑纳凉的好去处。运转也花不了几度电，可铭家物业公司就是不开。业主们每年每户物业费三千元左右，马少军看不见喷水，也看不见鲜花，而回民区三区翔宇小区从每年的五月一日之十月五日每日从早到晚整日假山喷水，千尾游鱼供人观赏，院内鲜花四处盛开，而业主每年只交每户每年200元的物业费，还包括垃圾清运费，铭家物业公司比不上一个低收费的自管小区。八、开发商在小区院东墙上建有高档的景观灯，铭家物业公司入住十年左右，但该景观灯从不照明，就是过年过节，国庆、大庆从不亮化。九、上级政府有关部门给小区投入设置健身器材，铭家物业公司也不维护修理，现儿童滑梯损坏也被铭家物业公司取掉堵死。转轮轴承生锈也不更换（已有年头）。十、马少军居住的C座，建造是按公寓设计的，后卖给业主变为住宅。但电费是按商业用电收取，每度电价0.68元，2015年马少军找物业，找开发商，找呼市旧城供电分局各级领导，后又回小区找了安姓和杨姓两位业主，后经全体业主联名签字要求按居民电价收取，铭家物业公司霍经理不识好歹，对马少军为C区业主节省电费，也为铭家物业公司每年节省数万元电费。非但不奖赏表彰，反而说“电费不是你发起的，我不想见到你”。十一、小区铺设的暖气管路和自来水管道开发商选用材料都是劣质，铭家物业公司在最初接管年代发现多处断裂，跑水，就应找开发商交涉更换，现已过了保修期，给业主造成麻烦。但水管断裂跑水常常灌入电梯，造成电梯不能运行，给人们上下楼带来不便。马少军提出铺设6mm胶板就能防止水灌入电梯。但铭家物业公司也不采纳。铭家物业公司辩称，一审法院认定事实正确，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，铭家物业公司为马少军居住的小区提供了物业服务，马少军作为业主应当缴纳物业费。铭家物业公司主体适格。前期物业服务合同第七条约定住宅房屋按建筑面积每月每平方米2元交纳物业费，铭家物业公司以每月每平方米2元收取符合合同约定，马少军的上诉请求无事实依据，应予驳回。铭家物业公司向一审法院起诉请求：1、马少军向铭家物业公司支付2015年1月-2019年8月期间物业服务费12170．4元（110．64㎡×2元×55个月）；2、马少军向铭家物业公司支付违约金2146．86元（2019年8月1日后违约金按日利率万分之2．1计算至实际给付之日止）。3、马少军向铭家物业公司支付二次垃圾清运费275元（5元×55个月）；4、马少军承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：铭家物业公司分别与内蒙古明泽房地产开发集团有限公司签订了《前期物业服务合同示范文本》（以下简称合同示范文本）及《前期物业服务合同》（以下简称“合同”），约定由铭家物业公司向其开发的明泽广场提供物业管理服务，两份合同期限分别为2014年9月30日至2017年9月30日止、2017年10月01日起至2020年9月30日。两份合同中均约定了住宅的物业服务费收费标准为每平方米2元／月，按月收取。马少军系明泽广场C座1901室业主，房屋面积为110．64平方米，马少军目前欠付铭家物业公司物业服务管理费为：110．64m×2元×55月（从2015年1月1日至2019年7月31日止）=12170．4元。马少军共欠付二次垃圾清运费275元。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。铭家物业公司与马少军签订《前期物业服务合同》，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法、有效，原、马少军应按照约定严格履行各自的义务。合同签订后，铭家物业公司开始对小区进行物业管理，提供物业服务，马少军亦应按照合同约定的收费标准支付物业费，但综合铭家物业公司对小区的卫生管理、维护、修缮等问题未尽到全面履约义务。从2015年1月1日至2019年7月31日，马少军欠付的物业费为12170．4元。现铭家物业公司主张马少军欠付的物业费为12170．4元，予以支持。违约金不予支持。对于铭家物业公司诉请二次垃圾清运费5元×55个月=275元，对此予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第七条第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条规定，判决：一、马少军于本判决生效后十日内支付铭家物业公司自2015年1月1日至2019年7月31日的物业费12170．4元、垃圾清运费275元，合计12445．4元；二、驳回铭家物业公司的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取80元，马少军负担。本院二审期间，双方当事人没有提交新的证据，本院二审认定事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点是马少军支付铭家物业公司自2015年1月1日至2019年7月31日的物业费12170.4元，垃圾清运费275元，合计12445.4元是否有事实及法律依据。针对马少军的上诉理由，本院认为铭家物业公司与内蒙古明泽房地产开发集团有限公司签订了《前期物业服务合同示范文本》及《前期物业服务合同》，约定由铭家物业公司为明泽广场提供物业管理服务，马少军系明泽广场C座1901室业主，理应向该公司缴纳物业费，故马少军认为铭家物业公司主体不适格的上诉理由不能成立，本院不予支持；马少军认为两份律师函显示物业服务费不同，该公司按2元/平方米/月收费过高，但《前期物业服务合同示范文本》及《前期物业服务合同》中均约定了2元/平方米/月，故该公司按2元/平方米/月收取物业费并无不当，马少军的此项上诉理由不能成立，本院不予支持；马少军认为铭家物业公将公用设施人为破坏应恢复原状、业主拆除承重墙物业公司应出面管理、小区院内建有水壁景观墙、物业公司没有打开让其运转、小区东墙景观灯没有投入适用、健身器材不予维修等，没有尽到物业公司应尽的义务而不应支付物业费，因上述抗辩理由与本案不属同一法律关系，故本院不予支持。综上所述，马少军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费110元，由马少军负担。本判决为终审判决。审 判 长 窦 双审 判 员 戴玉英审 判 员 鄂晓红 二〇二〇年五月七日法官助理 吴丽诗书 记 员 雎 洁