浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙07民终901号上诉人（原审被告）：程建芳，女，1977年7月22日出生，汉族，住浙江省开化县。委托诉讼代理人：戴晓耕（系程建芳丈夫），男，1974年6月5日出生，汉族，住陕西省泾阳县。被上诉人（原审原告）：陈鑫，男，1985年4月26日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。上诉人程建芳因与被上诉人陈鑫房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省东阳市人民法院（2019）浙0783民初12192号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。程建芳上诉请求：撤销原判，依法改判。事实与理由：1、赔偿给陈鑫800元是购买指纹锁的钱，因此支付800元后，该指纹锁应归我方所有，陈鑫未经我们同意拿走。2、房屋地板损坏，漏水造成卫生间顶棚发霉损坏，承租人不告知房东也不修复，造成房屋出售时折价4.5万元的损失。租房协议明确约定，承租人有义务修复房屋，不得转租、转借他人使用，而陈鑫夫妻不听劝告，一意孤行。3、陈鑫于2019年10月16日在程建芳不知情的情况下将正在出售的案涉房屋进户门撬坏，房屋的折扣价4.5万元，提供进户门的购买发票，指纹锁800元，地板损坏修复500元，卫生间顶棚修复1600元，空调压缩机更换1200元，共计4.91万元，要求陈鑫承担刑事及民事责任。陈鑫辩称，指纹锁是我自己买的，程建芳不经过我同意就换了锁，因为吵闹把桌子也砸碎了，当时报案赔了800元。过了一个月，程建芳向我要锁，锁已经给他了，事情已经解决，没有再追究程建芳的责任。房屋地板损坏、卫生间漏水不是我造成的，之前房屋就已经有问题了。房屋卖多少钱和我没有关系，我只是租赁房屋，我付过押金，程建芳不满意可以从押金中扣除或者诉讼。我是当场签约的，也没有转租，我搬的时候程建芳也不来，其也没有支付物业费，我联系不上她，一直拖延时间，我没有威胁她。因为对方联系不上，合同没到期，报警后我就撬锁了，房屋没有交接还不能卖的。陈鑫向一审法院起诉请求：一、程建芳退还房租6666元及押金2000元，并赔偿利息损失（自2019年9月30日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际履行之日止）；二、本案诉讼费用由程建芳承担。原审法院认定：2018年1月8日，陈鑫与程建芳签订《房屋租赁合同》一份，约定：程建芳将位于东阳市的房屋出租给陈鑫使用，租期为两年，自2018年2月3日至2020年2月3日，租金为40000元，租房押金2000元，租金一次性付清，物业费由程建芳交付；陈鑫在居住使用期间应爱护房内设施，如有损坏应负责赔偿或修复，到期后房屋内设施如无损坏，程建芳应全额退还押金，不计利息，如有损坏，在押金中扣除等。合同签订后，陈鑫交付给程建芳2018年2月3日至2020年2月3日两年的租金40000元及押金2000元。2019年9月份，因程建芳要出售涉案房屋，而陈鑫的承租期限尚未届满，双方遂产生纠纷。2019年9月18日，经东阳市公安局白云派出所调解，双方达成以下调解协议：一、陈鑫承诺在2019年9月30日下午五点之前搬离戴晓耕（系原告的丈夫）的房子，戴晓耕退还陈鑫房租费6666元、押金2000元，合计8666元。陈鑫搬离之后到物业公司领取；二、戴晓耕补偿陈鑫今天财物损失800元，当面付清，互不追究法律责任；三、双方承诺不再为此事干扰任何一方的正常生活；四、双方签字生效。2019年9月30日，陈鑫搬离涉案房屋，但程建芳未退还房租费6666元及押金2000元。原审法院认为，陈鑫与程建芳的丈夫戴晓耕签订的调解协议书，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规规定，合法有效，且程建芳对该调解协议书的内容也予以认可，故双方应按照约定全面履行自己的义务。在陈鑫已依约搬离涉案房屋的情况下，程建芳未按约退还剩余房租费6666元及押金2000元，构成违约，依法应承担相应的民事责任。因双方未明确约定剩余房租费及押金的退还时间，故程建芳应自陈鑫向其主张权利之日予以返还。关于程建芳辩称的客厅空调不制冷、指纹锁被陈鑫偷走、卧室浴霸及灯遭损坏的意见，程建芳未能提供充分、有效的证据证明系陈鑫损坏，陈鑫对此也不予认可，且在双方解除合同后陈鑫搬离涉案房屋时双方未对房屋内的设施有无损坏进行现场交接确认，涉案房屋也因出售给他人并已重新装修而无法现场核实，故对该辩称意见不予采信。关于程建芳辩称的卫生间顶棚漏水造成房屋受损的意见，因卫生间顶棚漏水并非陈鑫的原因造成，且租赁物的维修义务归于出租人，故对该辩称意见亦不予采信。关于程建芳辩称的主卧室空调拆卸后未修复墙面对墙体造成损坏的意见，陈鑫无异议，该院予以确认。关于程建芳辩称的客厅地板和窗户的链接处损坏未修复的意见，陈鑫虽主张系老化导致，但对该损坏发生在承租期内的事实无异议，该院予以确认。根据法律法规的相关规定及本案的实际情况，酌定涉案房屋的主卧室空调拆卸后未修复墙面对墙体造成损坏及客厅地板和窗户的链接处损坏未修复造成的损坏价值合计为500元。根据双方在房屋租赁合同中的约定，房屋内设施如有损坏的，在押金中扣除，同时，也为了减少诉累，前述因陈鑫造成的损坏部分价值在程建芳应退还给的押金中一并扣除。综上，陈鑫的诉讼请求部分成立，予以支持；部分不成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十九条、第二百二十条之规定，判决：一、程建芳应于判决生效之日起十日内退还陈鑫房租费6666元及押金1500元，并赔偿利息损失（自2019年11月18日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止）。二、驳回陈鑫的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由程建芳负担。本院二审中，程建芳提供如下证据：一、收款收据两份，证明进户门被撬坏了，空调压缩机也坏了，维修的费用；二、房屋买卖合同一份，证明因陈鑫不让看房，原来的购房者不愿意购买房屋，将房屋重新卖给他人造成房屋差价损失45000元。陈鑫质证认为，对证据的真实性有异议，门锁坏了可以换门锁，不需要更换门。空调压缩机当时我搬走时是好的；证据二与我无关，不能达到证明目的，我没有不同意看房，需要我有时间才可以看房。本院认为，证据一不能证明系用于维修案涉房屋，即使维修属实，也不足以证明该费用应由陈鑫负担，但对陈鑫将锁芯更换的事实予以确认；证据二并不能证明其举证目的，本院不予认定。陈鑫未提供新证据。经审理，本院对原审查明的事实予以确认。另查明，2019年10月18日，陈鑫向东阳市公安局报警，称房租到期找房东程建芳退要房租金，结果房东不肯出面，将房门锁更换了，民警告知其自行找到房东后协商解决或向法院起诉解决；2019年10月20日，程建芳的丈夫戴晓耕报警，称租客私自把门锁换了。后公安机关对其进行询问，其称门把手掉在地上，正门的锁芯也更换了，但不能提供维修清单。该门是一头防盗门，是红色的，是在2016年其购房时原房东就已经安装。其怀疑是租客陈鑫所为，因为其扣了陈鑫三个月租金和2000元押金，租客一定要退钱，其因为家里有事情，就没有理陈鑫，于是陈鑫不断给程建芳发信息，还称去砸门锁。本院认为，陈鑫与程建芳（由戴晓耕出面）在东阳市公安局白云派出所调解所达成的协议是双方真实意思表示，应按约定履行。现陈鑫已按约腾退房屋，但程建芳未按约定退还款项，且戴晓耕亦认可陈鑫腾退房屋后，多次与其和程建芳联系，其未前往交接也未退还租金和押金。戴晓耕在公安机关的询问笔录中也提及“扣了租客3个月租金和2000元押金”。因此，陈鑫在腾退房屋20天后，将房门锁芯更换，其解释系因程建芳不退款，准备继续承租房屋，亦符合情理。综合考虑程建芳自身的过错、锁芯的价值，以及陈鑫更换锁芯而非损坏进户门等事实，程建芳要求赔偿进户门的要求，本院不予支持。程建芳自认陈鑫多次联系退款事宜，但其未能前往交接，亦未去查看房屋现状，对其后提出屋内财产损害举证不能自身负有主要责任，且根据现有证据，不足以证明空调压缩机系陈鑫损坏以及相关维修费用与本案的关联性，程建芳要求赔偿空调压缩机维修费的上诉理由，本院不予支持。关于指纹锁的返还问题，双方在调解协议中仅对支付800元作出约定，对锁是否返还未作明确约定，且程建芳并无证据指纹锁系被陈鑫处分，故对该主张不予支持。租赁合同约定，损坏应由陈鑫负担赔偿或修复，系指因陈鑫原因造成的损坏，而房屋卫生间顶棚漏水发霉，并非由陈鑫造成，亦不存在陈鑫故意扩大损失的情形，程建芳要求陈鑫赔偿房屋出售时折价的损失4.5万元，依据不足，本院不予支持。程建芳未能提供证据证明陈鑫将房屋转租他人，且即使如程建芳所陈述，对居住人员提出过异议，双方之后已经以调解方式提前终止了租赁合同，程建芳不得再以此作为不退还租金和押金的抗辩理由。原审对未修复墙面及地板损坏酌定赔偿500元，公平合理。综上所述，程建芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，程建芳负担。本判决为终审判决。审 判 长  楼 俊审 判 员  陈旻尔审 判 员  郑青蓝二〇二〇年五月二十八日代书记员  周璟学