广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终9688号上诉人（原审原告）：李俊良，男，1978年12月11日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。上诉人（原审原告）：朱瑞丹，女，1983年10月5日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。上诉人（原审被告）：广州市大洋房地产开发公司。住所地：广州市越秀区人民中路同乐路10号。法定代表人：张统武，总经理。委托诉讼代理人：张梓湘，北京市中伦（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁剑清，北京市中伦（广州）律师事务所律师。上诉人李俊良、朱瑞丹、广州市大洋房地产开发公司（以下简称:大洋公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初6582号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李俊良、朱瑞丹上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判为大洋公司向李俊良、朱瑞丹支付从2017年7月7日起至2017年10月30日的迟延交楼违约金80454.6元(每日按已付房款3467870元的万分之二计付)。2.大洋公司承担一、二审案件受理费。事实和理由：1.一审法院作出的(2019)粤0104民初6582号民事判决书事实不清、多处错误，如写错上诉人朱瑞丹的身份证住址、上诉人所购商品房地址写错等。2.一审法院违反《民事诉讼法》第九十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第一百三十条的规定，对早已委托了律师且地址十分明确的法人组织采取公告送达的方式。3.李俊良、朱瑞丹在大洋公司欺骗和胁迫的情况下，在《海日苑(二期)收楼确认书》上写的“为得到开发商尽快完成房内整改承诺及只能由开发商安排装燃气表、验收、点火，虽未在现场看到竣工验收备案表及环保、人防合格文件资料等，唯签署本确认书”，不是对交楼标准的让渡，大洋公司交付的房屋存在多处重大缺陷，不符合基本的居住条件，也未取得房屋竣工验收备案登记表，李俊良、朱瑞丹由始至终均没有向大洋公司签署同意收楼的确认书。大洋公司应向李俊良、朱瑞丹支付迟延交楼违约金至房屋（××区××房）具备交付条件之日止。大洋公司辩称：与大洋公司的上诉意见一致，不同意李俊良、朱瑞丹的上诉请求。大洋公司上诉请求：一、撤销一审判决，驳回李俊良、朱瑞丹的诉讼请求。二、本案一审、二审诉讼费用由李俊良、朱瑞丹承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。主要事实及理由如下：一、取得工程竣工验收备案表不是交付房屋的法定条件，在合同双方约定与该规定不一致时，应以约定为准。案涉房屋不存在延期交房的问题，李俊良、朱瑞丹无权主张逾期交楼违约金。一审判决以2017年10月30日取得《竣工验收备案表》作为交付条件而忽视合同双方的意思自治是错误的。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”国务院2000年1月30日颁布实施的《建设工程质量管理条例》第十六条第一款规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”该条第三款还规定：“建设工程经验收合格的，方可交付使用。”从以上规定可以看出，对于建设工程竣工验收，目前国家实行的是竣工验收备案制度，由建设单位负责组织设计、施工和工程监理等有关单位进行竣工验收，工程经竣工验收合格取得《建设工程竣工验收报告》，应视为已符合国家规定的交付使用条件，可以交付使用。建设单位组织有关单位进行竣工验收合格后向建设行政主管部门申请办理的备案手续，只是建设行政主管部门履行监督及对验收文件备案的职责过程，建设行政主管部门并非工程的验收主体。并且建设部颁布的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》属于部门规章，并非法律或行政法规，在合同双方约定与该规定不一致时，应以约定为准。因此，取得工程竣工验收备案表不是交付房屋的法定条件。预售合同附件七补充协议(下称“补充协议”)第四条第四款中约定：“双方同意如甲方在本合同第十三条约定房屋交付使用期限前已取得该房屋建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》、《规划验收合格证》、《建设工程消防验收合格意见》或者备案凭证，在确保安全的情况下乙方同意接收该房屋。乙方保证日后不以该房屋未符合本合同第十二条、第十五条约定交房条件为由向甲方主张任何权利……”涉案房屋建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》的取得时间为2017年4月27日，《规划验收合格证》的取得时间为2017年1月23日，《建设工程消防验收合格意见》的取得时间为2017年4月29日，均早于预售合同约定的交付使用期限(即2017年5月1日)。大洋公司也在2017年5月1日前向李俊良、朱瑞丹发出了《收楼通知书》。因此，根据该约定，李俊良、朱瑞丹无权主张逾期交房违约金。二、大洋公司在具备合同约定的交房条件后于2017年4月27日发出收楼通知后，李俊良、朱瑞丹选择于2017年7月6日签署《收楼确认书》，接受案涉房屋，是其意思自治的结果，大洋公司按期交房，李俊良、朱瑞丹无权主张逾期交房的违约金。一审法院判决大洋公司承担至2017年7月6日的逾期违约金是错误的。按照购房交易惯例，购房人购买开发商的预售商品房后，开发商会向购房人发出通知，告知购房人前来收楼，该等通知不外乎采用以下两种形式：第一种是在通知中直接通知购房人在某个时间段前来收楼；第二种则是通知购房人通过电话预约的形式与开发商确定收楼时间。第二种方式充分考虑到购房人的时间安排，并可为购房人错开收楼高峰期，同时也是购房人在结合自身情况下所作出的安排。2017年4月26日，大洋公司在向原告发出的《海日苑(二期)收楼通知书》(下称“《通知书》”)中明确告知原告“本次收楼将采用预约收楼形式进行，请阁下致电物业收楼中心预约收楼时间，并按预约时间前往项目收楼中心进行收楼。”大洋公司于2017年4月26日发出收楼通知起，已经符合交房条件，完成合同约定的义务，而李俊良、朱瑞丹选择预约2017年5月2日收楼。被上诉人到达现场后，提出房屋需要进行整改，拒绝收楼。根据补充协议第四条第8点的约定，对于房屋存在的质量问题，李俊良、朱瑞丹有权要求进行保修，但不能以此为由拒绝收楼。综上所述，无论是从法律的规定，还是合同的约定，李俊良、朱瑞丹均无权向大洋公司主张逾期交房违约责任的法律依据及合同依据。恳请法院对相关事实予以查明，撤销一审判决，驳回李俊良、朱瑞丹的诉讼请求，维护的合法权益。三、根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的规定，李俊良、朱瑞丹接收了案涉房屋，不得再向大洋公司主张逾期交房的违约责任，一审判决未能正确适用该规定，作出了错误的判决。《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》(粤高法[2017]191号)第三十二条规定“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接受商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。但买受人可以请求出卖人依据法律规定或者合同约定完善商品房交付条件，并赔偿由此造成的实际损失。”本案中，李俊良、朱瑞丹查看了案涉房屋及案涉房屋所取得的相关资料，查验案涉房屋后，在2017年7月6日签署了《收楼确认书》，接收了案涉房屋。根据上述规定，李俊良、朱瑞丹并未在接收房屋时，表示拒绝收楼或者主张逾期交房的违约责任，李俊良、朱瑞丹签署《收楼确认书》是对其拒绝收楼或主张逾期交房的违约责任的权利的放弃，该等放弃属于形成权，自起意思表示作出之时生效，因此不得再反悔而主张违约责任。因此，本案中李俊良、朱瑞丹的主张不应得到支持，一审判决大洋公司承担违约责任，于法无据。李俊良、朱瑞丹辩称：与上诉意见一致，不同意大洋公司的上诉请求。同意一审判决将验收备案表作为交楼的法定条件，但不同意一审判决认定朱瑞丹在收楼确认书上签字视为权利让渡，因为朱瑞丹为有条件的签署，并非真实意思表示。李俊良、朱瑞丹于2019年1月30日向一审法院起诉请求：1.判令大洋公司向李俊良、朱瑞丹支付第一段延迟交楼违约金（以总房价3449223元为本金，按每日万分之二的标准，从2017年5月2日起至2017年7月5日止，共计45530元）；2.判令大洋公司向李俊良、朱瑞丹支付第二段延迟交楼违约金（以总房价3449223元为本金，按每日万分之二的标准，从2017年7月6日起至2017年10月30日止，共计80022元）。一审法院经审理查明：2015年11月20日，李俊良、朱瑞丹（乙方）与大洋公司（甲方）签订《商品房预售合同》，约定：乙方所购商品房为海日苑XXX号房，房屋地址：越秀区太平沙32号XXX房，用途为住宅，合同约定建筑面积共78.4986平方米。该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米57553.23元，总金额3467870元。交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条约定，甲方应当在2017年5月1日前将房屋交付乙方使用，如未能按规定的期限交房，甲方应自合同约定的交付日期的次日起至实际交付之日止，每日按乙方已付房价款0.02%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。本条约定违约金总额以不超过已付房价款的5%为上限。甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应在接到收楼通知书之日起7日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起7日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在7日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付等。该合同附件七的补充协议约定：第四条房屋的交付使用:4.双方同意如甲方在本合同第十三条约定房屋交付使用期限前已取得该房屋建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》、《规划验收合格证》、《建设工程消防验收合格意见》或者备案凭证，在确保安全的情况下乙方同意接受该房屋。乙方保证日后不以该房屋未符合本合同第十二条、第十五条约定交房条件为由向甲方主张任何权利等。合同签订后，李俊良、朱瑞丹向大洋公司付清了购房款3467870元。大洋公司与李俊良、朱瑞丹预约由李俊良、朱瑞丹在2017年5月2日办理收楼手续。落款日期为2017年5月2日的《海日苑（二期）房屋验收表》中，“业主验收意见”栏载明了18项意见，朱瑞丹在“备注”栏中备注意见为“不同意收楼”。2017年7月6日，大洋公司与李俊良、朱瑞丹签署《海日苑（二期）收楼确认书》，将涉讼2205号房移交给李俊良、朱瑞丹。李俊良、朱瑞丹还在《海日苑（二期）收楼确认书》的落款处签署了“为得到开发商尽快完成房内整改承诺及只能由开发商安排装燃气表、验收、点火，虽未在现场看到竣工验收备案表及环保、人防合格文件资料等，唯签署本确认书”的意见。2017年10月30日，大洋公司取得海日苑楼盘的《竣工验收备案表》。庭审中，李俊良、朱瑞丹称其是在受大洋公司工作人员的欺骗和胁迫的情况下签署《海日苑（二期）收楼确认书》的，但除了前述《海日苑（二期）房屋验收表》及《海日苑（二期）收楼确认书》外，李俊良、朱瑞丹并未提交其他证据予以证明。一审法院认为：李俊良、朱瑞丹与大洋公司签订的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”因此，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。国务院于2000年1月30日颁布的《建设工程质量管理条例》第49条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”据此，房屋经过验收和验收合格的标志是取得工程竣工验收备案表，即取得工程竣工验收备案表是交付房屋的法定条件。上述合同约定的交楼条件低于法定条件，大洋公司直至2017年10月30日才取得涉讼楼盘的《建设工程竣工验收备案表》，其在交楼时还不具备法定的交楼条件，应承担逾期交房的违约责任。鉴于李俊良、朱瑞丹在涉讼房屋尚未符合交楼条件的情况下，于2017年7月6日接收了涉讼房屋，应视为对交楼标准的让渡，故大洋公司承担逾期交房违约金的截止日期应计至实际收楼之日止。同理，李俊良、朱瑞丹主张收楼后的损失，一审法院不予支持。李俊良、朱瑞丹主张其是在受欺骗和胁迫的情况收楼，但所提交的证据不足以证明李俊良、朱瑞丹的上述事实主张，故一审法院对此不予采信。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，于2019年12月10日作出判决：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，广州市大洋房地产开发公司一次性向李俊良、朱瑞丹支付自2017年5月2日起至2017年7月6日止的逾期交房违约金（每日按已付房款3467870元的0.02%计付）。二、驳回李俊良、朱瑞丹的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2811元，由李俊良、朱瑞丹负担1872.75元，广州市大洋房地产开发公司负担938.25元。本院经二审审查，一审判决中朱瑞丹的身份证住址及涉案房屋的地址存在笔误，本院予以纠正，确认一审法院查明的其他基本事实。二审中，双方当事人无新证据提交。另查明：李俊良、朱瑞丹主张其在2017年7月6日签署的《海日苑（二期）收楼确认书》中备注“为得到开发商尽快完成房内整改承诺及只能由开发商安排装燃气表、验收、点火，虽未在现场看到竣工验收备案表及环保、人防合格文件资料等，唯签署本确认书”，是因为如果不签署收楼确认书，大洋公司将不会为李俊良、朱瑞丹向煤气公司办理点火通气的报备手续，且如果签署收楼确认书，大洋公司才会尽快完成涉案房屋的装修整改。大洋公司主张签订收楼确认书时，大洋公司没有附加任何前提条件，备注的内容不构成对收楼事实的否认。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本院认定如下：对于交付房屋的法定条件问题，一审判决理由阐述充分，适用法律正确，本院不再累述，大洋公司直至2017年10月30日才取得涉讼楼盘的《建设工程竣工验收备案表》，其在2017年4月27日发出收楼通知时还不具备法定的交楼条件，应承担逾期交房的违约责任。大洋公司主张李俊良、朱瑞丹已经接收了涉讼房屋，不得再向大洋公司主张逾期交房，没有事实及法律依据，本院对其该项上诉意见不予采纳。一审法院判令大洋公司向李俊良、朱瑞丹支付自2017年5月2日起至2017年7月6日止的逾期交房违约金，并无不当，本院予以维持。大洋公司上诉主张其不应承担逾期交房违约责任，理据不足，本院不予采纳。对于李俊良、朱瑞丹能否在签署《海日苑（二期）收楼确认书》后主张逾期交房违约金的问题。朱瑞丹在签署《海日苑（二期）收楼确认书》中备注“为得到开发商尽快完成房内整改承诺及只能由开发商安排装燃气表、验收、点火，虽未在现场看到竣工验收备案表及环保、人防合格文件资料等，唯签署本确认书”，但经审查备注内容，对于涉案房屋的整改，无证据证实必须以收楼作为前提条件，且无证据证实大洋公司以未收楼为由拒不履行整改义务。对于“装燃气表、验收、点火”的问题，如需要开发商配合提供相关资料，则开发商依法附有协助义务，不以业主是否签署收楼确认书为履行义务的前提，李俊良、朱瑞丹有权在房屋符合法定交楼标准后再行要求大洋公司履行办理“装燃气表、验收、点火”手续的协助义务。因此，李俊良、朱瑞丹基于自身利益的综合考虑，签署《海日苑（二期）收楼确认书》的行为，应当视为对其自身权利的适当让渡。因此，李俊良、朱瑞丹上诉要求大洋公司支付2017年7月7日起至2017年10月30日期间的迟延交楼违约金缺乏事实依据，本院不予支持。一审判决认定并无不当，本院予以确认。综上所述，李俊良、朱瑞丹、大洋公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决虽查明事实中存在笔误，但基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2811元（李俊良、朱瑞丹已预交938.25元，广州市大洋房地产开发公司已预交2811元），由李俊良、朱瑞丹负担1872.75元，由广州市大洋房地产开发公司负担938.25元。本判决为终审判决。审判长  白小云审判员  刘 卉审判员  戴俊英二〇二〇年五月二十八日书记员  熊盈颖黄咏欣