广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终8254号上诉人（原审原告）：钱仁爱，男，1978年3月29日出生，汉族，身份证住址：浙江省平阳县。委托诉讼代理人：饶小敏，广东龙浩律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州世贸服装城发展有限公司，住所地:广州市荔湾区站前路站前一街26、28号广州世贸服装城商场首层S373号商铺。法定代表人：吴松权，职务：总经理。委托诉讼代理人：康小鸫，北京德恒（广州）律师事务所律师。上诉人钱仁爱因与上诉人广州世贸服装城发展有限公司（以下简称世贸公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初7142号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人钱仁爱代理人饶小敏、上诉人世贸公司代理人康小鸫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。钱仁爱上诉请求：1.撤销一审判决第二项中“被告广州世贸服装城发展有限公司向钱仁爱返还696121.67元”，改判世贸公司向钱仁爱返还1210400元（在一审人民币688266.67元基础上增加人民币522133.33元），合同保证金人民币23565元；2.撤销一审判决第三项，改判世贸公司逾期履行本判决，自逾期之日起参照全国银行间同业中心公布的贷款市场报价利率以人民币1241820元本金计算利息给钱仁爱；3.撤销一审判决第四项；4.一审、二审诉讼费用由世贸公司承担。事实和理由：一、一审判决世贸公司归还58个月租金是事实认定错误，应归还102个月租金。1.钱仁爱与世贸公司签订的《物业租赁合同》确定租期10年，自2014年7月1日至2024年6月30日。同日，双方签订《补充协议书》，约定将涉案商铺无条件交还世贸公司经营五年，该五年期间，双方不付租金，另约定世贸公司同意将涉案商铺的十年租赁期限延长三年，租期变更为2014年7月1日至2027年6月30日止。2.至一审判决解除《物业租赁合同》及《补充协议书》之日，合同已中止履行44个月，钱仁爱实际租期从2014年7月1日至2015年12月31日，共18个月。3.从2016年1月1日至2019年8月26日合同解除止，该期间为中止合同期，双方的权利义务也随之中止，钱仁爱支付给世贸公司十年租期对价1424000元，根据一审法院按120个月计算，每月为11866.67元，世贸公司应按每月11866.67元向钱仁爱归还合同中止期间44个月的费用522133.33元。4.如按一审判决，世贸公司在2016年1月1日至2019年8月26日中止期间收回涉案商铺经营，但仍获得钱仁爱人民币522133.33元，显然不公平。二、一审判决驳回钱仁爱要求世贸公司返还合同保证金23565元诉讼请求是错误的。1.一审判决未对合同保证金进行审查和认定，却判决驳回钱仁爱要求返还保证金的诉讼请求没有依据。2.钱仁爱在一审时已举证证明，世贸公司将涉案商铺原装修及与其他商铺的隔离完全拆除，世贸公司无法将涉案商铺以原状归还，且其已将涉案商铺另出租给他人，无法将涉案商铺归还给钱仁爱经营。因此，钱仁爱要求解除合同完全合法。3.一审判决未认定钱仁爱违法解除合同，无需承担违约责任，就应支持钱仁爱返还合同保证金的诉讼请求。4.因世贸公司未经钱仁爱同意，擅自拆除商铺装修及隔离，世贸公司已无法履行归还原有商铺的义务，故钱仁爱有权提前解除《物业租赁合同》及《补充协议书》，并要求返还合同保证金。5.一审判决解除合同，在世贸公司未对合同保证金提出反诉请求并进行有效抗辩的情况下，应支持钱仁爱关于返还合同保证金23565元的诉请。世贸公司二审答辩称其认为应当驳回钱仁爱的全部诉请，一审判决世贸公司返还涉案物业58个月租金的事实认定错误，更不存在钱仁爱在上诉请求中要求增加一审判决返还的款项可予以支持的情况，世贸公司无义务返还进场费。世贸公司与钱仁爱签订的《补充协议书》约定2016年1月1日至2020年12月31日期间，钱仁爱将涉案物业无条件交给世贸公司进行招商经营。钱仁爱上诉称双方的租赁关系于2016年1月1日中止，完全没有任何依据，不符合实际情况。一、钱仁爱上诉请求第一项是自相矛盾的。根据双方签署的合同及相关文件，其中约定的内容并未违反国家法律行政法规的强制性规定，是当事人协商一致的结果。目前钱仁爱是根据《补充协议书》的约定将涉案物业交由世贸公司经营管理，双方均在正常的履行合同义务。在合同正常履行的前提下，一审法院无任何依据判决解除合同，该做法是完全错误的，《物业租赁合同》及《补充协议书》应继续遵照履行，而在双方合同继续履行的情况下，世贸公司并无任何义务向钱仁爱返还进场费，钱仁爱上诉要求增加返还的进场费就更加不应该被支持。退一步讲，即使二审法院在钱仁爱违约解除合同的情况下，仍然坚持认为双方签订的《物业租赁合同》及《补充协议书》应当解除，坚持认为钱仁爱所缴纳的进场费为10年租赁商铺的对价，则本案解除日期也应当是判决生效之日，在本案判决生效前，双方的合同依然合法有效，双方之间仍存在合法的租赁关系，因此一审法院基于错误认定合同解除日期计算出世贸公司应返还的进场费数额是错误的。二、一审法院驳回钱仁爱要求世贸公司返还《物业租赁合同》保证金的诉请是完全正确的，钱仁爱无权要求世贸公司返还涉案物业的合同保证金，一审判决已经对合同保证金返还的诉讼请求做了充分的审查，根据一审判决书的认定，钱仁爱起诉解除合同的行为被认定是单方违约，其提前解除合同，根据《物业租赁合同》的约定，乙方无正当理由在合同期限届满前单方解除合同，或者因乙方违约而被甲方提前单方解除合同的，乙方应该缴纳的一切款项不予退还，乙方也应当赔偿因此给甲方造成的一切损失。本案中钱仁爱作为合同的违约方，根据其一审所提交的证据完全无法证明世贸公司在《补充协议书》约定期限届满后不能将涉案物业返还给钱仁爱。根据双方签订的《补充协议书》的约定，世贸公司同意在2020年12月31日将涉案物业交还乙方，并继续履行双方签订的《物业租赁合同》及相关文件，现阶段《补充协议书》所约定世贸公司对涉案物业的经营管理期限尚未届满，世贸公司也未通知钱仁爱提前收回涉案物业，世贸公司对涉案物业的处分完全符合合同约定和法律规定。再者，根据《补充协议书》的约定，钱仁爱将涉案物业交付世贸公司，目的就是由世贸公司对物业进行统一招商经营，世贸公司将涉案物业出租给他人，也正是在切实履行《补充协议书》约定的义务，期限届满以后，世贸公司会按照《补充协议书》的约定将涉案物业如期归还。因此，钱仁爱现所称世贸公司无法将涉案商铺原状归还的结论无任何依据。三、一审法院判决解除合同的理由是完全错误的。钱仁爱在双方正常履行《物业租赁合同》和《补充协议书》期间，其无任何正当理由解除合同，钱仁爱解除合同的行为不符合《合同法》的规定，不符合合同约定的及法定的解除条件，故钱仁爱的行为应认定为单方违约，其解除合同应承担由此产生的责任。一审判决也对此作出了认定。一审判决书明确写明双方当事人签订长达10年的租赁合同进行经营，是其作为完全民事行为能力人考虑权衡之后做出的法律行为，应当承担由此产生的商业风险，因此钱仁爱应该对其违约解除行为承担相应的风险，然而，一审法院却又以不解除势必造成更大的损失为由判决解除双方签订的合同，明显过分干涉了平等民事主体之间的商事活动，强行改变了双方通过平等协商一致所达成的商事合同，一审法院的错误认定理应被纠正。本案与世贸公司其它涉诉案件的基本事实完全不一样，导致世贸公司无法对涉案合同的解除作出任何预判，因为涉案商铺还在钱仁爱交给世贸公司经营管理的期限内，也在整个《物业租赁合同》期限内，世贸公司根本不可能在正常履行合同的情况下冒着一铺两租违约风险，采取所谓的止损措施，将涉案商铺另行租给他人，所以何来及时采取租赁止损措施，请二审法院予以郑重的考虑。四、世贸公司在合同期限内一直遵照双方合同的约定履行义务，并未出现任何的违约行为。世贸公司对涉案物业的经营管理均是基于双方的合同约定。所以在正常的履行期限内，有关钱仁爱要求世贸公司返还合同保证金的诉请不应当被支持，双方之间的《物业租赁合同》和相关的《补充协议书》仍应当继续履行，在继续履行的情况下根本不存在任何移交款项需要返还的问题。如果钱仁爱坚持单方违约解除合同，根据合同的约定，世贸公司不予退还钱仁爱所缴的一切款项，同时钱仁爱还应当赔偿世贸公司一切损失。综上所述，一审法院对于世贸公司应返还的款项种类及返还时间认定错误，基于该错误因素计算出的款项总额也是错误的，结合本案的事实和法律依据，法院无任何理由判决解除合同。涉案《补充协议书》约定“甲方同意在2016年1月1日即经营本物业，5年期满后将本物业交还给乙方，并同意继续履行双方签订的物业租赁合同，同时在物业租赁合同期满时延长3年租期。”从该约定可见，世贸公司有条件的对《物业租赁合同》约定的期限予以了延长，但钱仁爱并未完全履行双方签订的《补充协议书》中约定的全部义务，钱仁爱不具备享受租期延长3年优惠的条件。钱仁爱对涉案物业的租赁期限仍为10年。钱仁爱从未对涉案物业进行装修，根本谈不上世贸公司将其装修完全拆除的情况，而且世贸公司也未将涉案物业与其他物业的隔离拆除，一审时钱仁爱也未举证证明上述情况。钱仁爱在上诉状中所称涉案商铺的情况完全是其主观臆造的，与实际情况并不相符。世贸公司上诉请求：1.撤销一审判决第一至三项，改判驳回钱仁爱全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由钱仁爱承担。事实与理由：一、一审法院适用法律错误。一审法院在认定双方签订的《物业租赁合同》及相关《补充协议书》合法有效、且认定钱仁爱作为违约方应承担相应的商业风险的前提下，根据《合同法》第一百一十九条判决解除上述《物业租赁合同》及相关《补充协议书》，属于适用法律错误，也不符合2019年《最高人民法院关于印发的通知》第四十八条的规定。钱仁爱作为违约方，不具有单方解除合同的权利。故，双方签订的《物业租赁合同》及相关《补充协议书》应予继续履行。二、本案与世贸公司已经审结的其他租赁合同纠纷案件事实并不相同，不构成类案的情况，一审法院不能盲目适用前案判决。一审枉顾本案事实，错误认为世贸公司对钱仁爱解除合同的做法有预判，继而判决解除双方签订的《物业租赁合同》及相关《补充协议书》的做法错误。三、钱仁爱系具备完全民事行为能力的投资人，必须对其行为负责。钱仁爱要求解除《物业租赁合同》的真实目的是想把其应承担的投资风险转嫁给世贸公司，法律不应支持。四、退一步说，即使法院认定《物业租赁合同》及相关《补充协议书》可以解除，一审判决解除之日为本案起诉状副本送达给世贸公司之日没有事实和法律依据，应自法院判决生效之日起解除。五、即使解除《物业租赁合同》及相关《补充协议书》，一审法院也不应判决世贸公司返还进场费及预付的一个月租金。六、即使一审认定应当解除租赁合同，一审法院盲目的调低滞纳金标准，钱仁爱的违约成本过低，一审判决一定程度上助长了承租人的恶意违约行为。七、如法院支持钱仁爱违约提前解除合同，世贸公司遭受的损失难以计算和举证，法律对损害赔偿的限制导致一般的损失赔偿不足以弥补守约方的损失。八、法院应维护民营企业的合法权益，不应无视合同约定及法律规定视商户为弱势群体，视市场经营者为强势群体，盲目支持商户的主张。钱仁爱二审答辩称其要求解除合同是因为世贸公司在未对钱仁爱履行告知义务的情况下擅自将钱仁爱交给世贸公司招商经营商铺的装修全部拆除，并将涉案商铺与其他商铺的间隔也拆除，有的是部分打通的，有的是全部打通的，将小间商铺改成大间商铺。世贸公司将商铺打通以后对外统一出租给了他人。钱仁爱认为世贸公司已无法按商铺原状返还给钱仁爱。虽然《补充协议书》约定钱仁爱将涉案商铺交还给世贸公司经营，但钱仁爱并未授权世贸公司擅自将商铺的间隔拆除，拆除商铺装修导致世贸公司出租的商铺与钱仁爱交给世贸公司商铺完全不一致，世贸公司已很难恢复原状。一、钱仁爱庭审当天上午又到涉案现场拍摄了几张照片，其中一张是前段时间拍摄的，反映了涉案商铺现在已经交由他人进行经营，既然交与他人经营，就无法继续履行原《物业租赁合同》。通过涉案现场照片已经可以反映，涉案商铺现装修完全已与原商铺不一样，因为世贸公司打通了两个商铺，加上边上一个铺，现在是三个小商铺变成一个大商铺。因3间商铺的格局完全改变了，所以钱仁爱认为世贸公司构成违约。二、关于世贸公司应返还钱仁爱已交的租金（一次性经营服务费）。该一次性经营服务费早就被本市两级法院在多个案件中认定为10年租期的对价。钱仁爱将涉案商铺交还给世贸公司经营，已约定不需向世贸公司交付租金，世贸公司也无需交付租金给钱仁爱，那么在世贸公司经营的过程中产生相应的租金就是钱仁爱向其已经交纳的一次性经营服务费相对应的部分，应当返还给钱仁爱。三、一审法院认定解除合同是正确的，理由如下：1.钱仁爱向一审法院提交了大量的证据材料证明世贸公司无法将涉案商铺按原状予以返还，其已构成了实际性违约。2.涉及世贸公司与其他租户的关于商铺租赁纠纷的案件，本案在内容上虽然有部分的不同，但是主要部分是一样的，都是商铺承租人要求解除原租赁合同，法院已判决予以解除。世贸公司对此情形是非常清楚的。本案并不因为在某些事实上的不同而有实质上的改变。所以世贸公司主张本案与前案不构成类案的情形是不成立的。至于世贸公司主张钱仁爱承租涉案商铺的风险转嫁给了世贸公司是完全不存在的。钱仁爱自己经营商铺时就已经承担了相应的经营风险，钱仁爱将涉案商铺交还给世贸公司之后，其经营风险应由世贸公司自己承担。3.关于解除合同的时间问题。正是因为世贸公司构成了实质性的违约，在没有通知钱仁爱的情况下，擅自拆除并改变原商铺格局，导致涉案商铺实际无法返还，因此，钱仁爱有权合法解除合同。4.关于保证金问题，一审法院并未认定钱仁爱构成违约，所以该保证金应当返还给钱仁爱。至于滞纳金调整问题，钱仁爱认为一审法院所作调整是合法合理的，也符合司法实践的情形。世贸公司在建设世贸服装城以后，已经引发了众多群体性的纠纷，已经给政府和社会带来了很大的麻烦。钱仁爱于2019年8月16日向一审法院起诉请求：1.请求法院判令于起诉之日解除钱仁爱与世贸公司签订的《物业租赁合同》及《补充协议书》；2.请求法院判令世贸公司返还钱仁爱预付2231号商铺的租金对价人民币1259692.96元、合同保证金人民币23565元，预付的一个月租金人民币7855元，共计人民币1291112.98元；3.判令世贸公司向钱仁爱支付以1291112.98元为基数，自起诉之日起至实际偿清之日的利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算）；4.请求法院判令世贸公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2013年1月18日钱仁爱向世贸公司支付商铺租赁保证金23565元，物业租金7855元。2016年6月2日，钱仁爱（承租人、乙方）与世贸公司（出租人、甲方）签订《物业租赁合同》，约定：乙方向甲方租赁广州市荔湾区站前路站前一街26、28号广州世贸服装城商场二层2231号（案涉商铺），建筑面积为40.49平方米；租赁期限为十年，自2014年7月1日至2024年6月30日止；甲方应于乙方缴齐款项及本合同约定的各项费用之日起2日内向乙方交付本物业；本物业仅作为服装服饰用途；租金计算：自2014年7月1日起至2016年6月30日止，租金为0元∕月∕㎡；2016年7月1日起至2018年6月30日止，租金为97元∕月∕㎡（合计3928元∕月）；自2018年7月1日起至2020年6月30日止，租金为213.4元∕月∕㎡（合计8641元∕月）等（其他略）；乙方应于签订合同当日，向甲方预付物业的一个月租金7855元和缴纳本合同保证金（三个月租金）23565元，乙方应于每月8日前向甲方缴交下一月的租金及相关费用；待合同解除、终止或期满后，甲方在扣除乙方应缴未缴的费用、滞纳金、违约金、赔偿金等费用（若有）后无息退还给乙方；合同解除、终止或期满，如乙方已清缴全部租金及其他应缴各项费用，且无违约行为者，甲方应在乙方按要求迁出该铺位并经甲方验收同意接收后三十天内，将租赁合同保证金无息退还给乙方，乙方须将保证金收据原件及本合同正本交回甲方；倘乙方违约，甲方可将保证金全部或部分扣除，以补偿因乙方违约而引致之损失；如甲方因乙方违约受到的损失超过乙方已付的保证金，甲方有权追索其余的全部损失。（第五条3.）乙方无正当理由在合同期限届满前单方解除合同的或因乙方违约而被甲方提前单方解除合同的，乙方已缴的所有款项不予退还，且乙方不再享受免租期优惠及任何租赁优惠（包括已享受及未享受之优惠），乙方应按本合同约定的标准，向甲方补缴该优惠期间的全部款项和费用，乙方应赔偿因此给甲方造成的一切损失，乙方还须结清所有租金及其他费用；2016年6月2日，钱仁爱（乙方）与世贸公司（甲方）就案涉商铺签订《补充协议书》，约定：就双方签订的《物业租赁合同》相关条款作如下变更和补充，双方遵照执行：乙方同意于2016年1月1日将物业交还给甲方经营五年，即2016年1月1日至2020年12月31日由甲方经营物业；甲方同意在2021年1月1日，将物业交还乙方并继续履行双方签订的《物业租赁合同》及相关文件的相关条款，同时在《物业租赁合同》期满时延长三年租赁期，即双方于2014年7月1日签订的《物业租赁合同》的租赁期限变更为2014年7月1日至2027年6月30日止…。乙方应于甲方经营物业期满时，按甲方要求及在甲方通知的时间内收铺，继续按照《物业租赁合同》及相关文件的相关条款的约定履行相关义务，包括但不限于按照约定布货营业、按期缴纳款项等，如乙方违反相关约定的，甲方有权单方解除合同、收回物业的使用权另行处置，乙方所缴纳的一切款项不予退还，由此造成甲方损失的，乙方应承担全部赔偿责任。2016年一审法院受理钱仁爱诉广州世贸服装城发展有限公司合同纠纷一案，该案钱仁爱其中诉请广州世贸服装城发展有限公司向钱仁爱返还购买商铺经营权的款项1530187元（其他内容略）。该案经审理查明，2011年12月11日，案外人周兰姣向世贸公司签署《客户确认表》，其中载明：铺号2231；面积40.49平方米；承租人周兰姣；1、租赁期限10年，自2012年6月30日开始交付涉案商铺；2、一次性付经营服务费142.40万元；3、租金194元/平方米/月，管理费60元/平方米/月；4、首付定金15万元，10天内交齐总额30%即28万元，2011年4月30日再付款总额的20%即29万元，2012年6月30日前交清50%余款70.4万元或余款按银行批准办理3年期按揭；6、周兰姣承诺按上述时间到指定地点向世贸公司付讫上述款项。2011年12月17日，案外人周兰姣（承租方、乙方）与世贸公司（出租方、甲方）签订了《商铺/写字间确认书》，约定：乙方承租广州市站前路广州世贸服装城内编号为2231的商铺；租期为10年，甲方于2012年6月30日交付物业，若甲方超过两个月交付的，则自第三个月起，每逾期一个月，甲方免除乙方当月的管理费；第1、2年免收租金，第3-4年环比递增5%；乙方已仔细阅读甲方所提供及公示的《商铺/写字间租赁合同》及《商铺/写字间物业服务合同》等合同文件版本，清楚并理解上述版本内容，对各条款均无异议，自愿届时按该版本的内容与世贸公司或其指定的公司签订上述合同文件；签订日期及相关事宜以世贸公司通知为准。《商铺/写字间确认书》左上角盖章载明：已交齐物业租赁保证金、物业服务合同保证金、水电使用保证金；右上角盖章载明：该商铺已交齐50%的一次性款项。2012年4月24日，周兰姣（转让人）与钱仁爱（受让人）向世贸公司出具《更名申请》，申请将租赁广州世贸服装城商场2231号铺及租赁该铺位时本人所交的费用一并转让给钱仁爱。世贸公司对此情况予以确认。2011年12月17日、2012年4月24日，钱仁爱四次通过中国农业银行向世贸公司转账合计56万元，世贸公司确认收到上述款项。2012年12月24日，钱仁爱通过中国建设银行向世贸公司转账50162元，世贸公司确认收到该款项。2013年12月3日，钱仁爱与世贸公司双方签署《交楼记录表》，载明：本人钱仁爱现收到广州世贸服装城2231单元，等等。2016年4月12日一审法院对上述案件作出（2016）粤0103民初976号民事判决书，判决：驳回钱仁爱的全部诉讼请求。本案在庭审中，世贸公司确认收取钱仁爱支付商铺款项1424000元、一个月租金7855元、保证金23565元。对于案涉商铺的状态，钱仁爱表示目前仍在物业租赁合同期内，涉案商铺目前由世贸公司使用。世贸公司表示涉案商铺由世贸公司管理经营，世贸公司在履行补充协议及物业租赁合同的内容。经查，世贸公司于2019年8月26日收到一审法院邮寄送达的本案起诉状副本等诉讼材料。一审法院认为：关于《物业租赁合同》及《补充协议书》的效力问题。根据生效的判决查明，涉案商铺所在服装城所有权关系明确，世贸服装城有权对包括涉案商铺在内的整个服装城进行招商及经营管理，双方签订的《物业租赁合同》和《补充协议书》合法有效，双方均应切实履行。关于双方签订的《物业租赁合同》及《补充协议书》是否应当解除的问题。钱仁爱认为其自2013年1月18日向世贸公司支付租金及产生的贷款利息等费用约150万元，但商铺却长期由世贸公司经营，钱仁爱从未能正常营业以获利。与钱仁爱签订租赁合同的最初目的背道而驰，现钱仁爱以造成巨大损失，合同目的无法实现为由，提出解除上述合同和协议。钱仁爱与世贸公司签订长达10年的租赁合同进行经营，是其作为完全民事行为能力人经考虑权衡之后作出的法律行为，应当承担由此产生的商业风险。考虑到涉案商铺的《物业租赁合同》剩余租期仍有5年，如不解除该合同，势必造成损失扩大，导致更大的资源浪费。本案诉讼之前，涉案商铺所在商场已有其他租户拒绝继续履行租赁合同并起诉要求与世贸公司解除合同。由此可见，世贸公司在相关生效判决作出后应当对租赁合同的解除有预判并应及时采取止损措施，而不应仍坚持要求继续履行租赁合同。故一审法院判令自本案起诉状副本送达给世贸公司之日（2019年8月26日）起解除双方签订的《物业租赁合同》及《补充协议书》。关于双方租赁合同关系解除后的款项返还问题。钱仁爱签订《物业租赁合同》后向世贸公司支付的一次性款项1424000元，其认为该款项属于预付租金，应当由世贸公司全额返还。世贸公司则认为，该款项约定为一次性经营服务费，实为进场费，是钱仁爱为取得涉案商铺10年承租权而支付的，属行业惯例。一审法院认为，该1424000元款项无论具体名称如何，实则与租金一起构成钱仁爱承租涉案商铺所支付的对价。《物业租赁合同》虽有钱仁爱单方提前解约不退还已支付所有款项的约定，但该约定明显不合理，1424000元款项是钱仁爱基于承租涉案商铺10年所支付的对价，在《物业租赁合同》提前解除的情况下，应将其平均分摊到整个租赁期间计算世贸服装城需退还的金额。双方约定涉案商铺租赁期间为10年，《补充协议书》约定由世贸公司返租5年，世贸公司给予钱仁爱租赁期限延期3年的优惠。现尚在返租期履行期间，钱仁爱要求提前解除合同，亦不符合享受世贸公司给予租赁优惠的条件，故一审法院认定涉案商铺的租赁期间应当按10年计算。从2014年7月1日至2019年8月26日《物业租赁合同》解除，总租赁期间已经过约62个月，尚余58个月，故一审法院酌情判令世贸公司应当返还钱仁爱688266.67元。钱仁爱认为一次性款项1424000元分摊的租赁期间应扣减返租期间，依据不足，一审法院不予支持。世贸公司认为不应向钱仁爱返还涉案商铺租金的对价依据不足，一审法院不予支持。钱仁爱提前解除《物业租赁合同》，其请求返还保证金23565元不符合约定，一审法院不予支持。对于钱仁爱要求世贸公司向钱仁爱返还预付一个月租金7855元及商铺的租金对价利息的诉讼请求。根据《物业租赁合同》约定7855元属钱仁爱的预付租金，世贸公司应予退还。涉案商铺租金的对价及预付租金的利息，因没有合同约定，利息应从本案发生法律效力确定世贸公司支付之日起，逾期参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，一审法院于2019年11月29日作出判决：一、原告钱仁爱与被告广州世贸服装城发展有限公司于2016年6月2日签订的《物业租赁合同》和《补充协议书》自2019年8月26日起解除。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州世贸服装城发展有限公司向原告钱仁爱返还688266.67元以及预付租金7855元。三、被告广州世贸服装城发展有限公司逾期履行本判决第二项，自逾期之日起参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率以696121.67元为本金计算利息给原告钱仁爱。四、驳回原告钱仁爱其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8210元，由原告钱仁爱负担4100元，被告广州世贸服装城发展有限公司负担4110元。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。另查明：2018年11月26日，本院作出（2018）粤01民终17675号民事判决，该判决认定，在2015年5月6日《补充协议书》约定的返租期间结束后，经世贸公司多次发函张克丽仍拒绝接收涉案商铺，明确表达了拒绝继续履行《物业租赁合同》的意思，本案二审期间，经本院释明，张克丽表示即使承担违约责任亦请求解除《物业租赁合同》。考虑到涉案商铺自返租期结束已有8个多月处于空置状态，《物业租赁合同》的剩余租期仍有5年多，如不解除合同，势必造成损失扩大，导致更大的资源浪费，故本院判令自本判决生效之日起解除双方签订的《物业租赁合同》及2015年1月6日《补充协议书》。关于双方租赁合同关系解除后的返还问题……本院认为，该272万元款项无论具体名称如何，实则与租金一起构成张克丽承租涉案商铺所支付的对价……。二审期间，钱仁爱当庭提交照片四张以证明其上诉主张。世贸公司质证认为其对钱仁爱提交照片的三性不予认可，从照片看不出与世贸公司有任何关系，也看不出与涉案商铺有什么关系，而且也不能够证明涉案商铺在5年的期限届满以后，世贸公司不能够将商铺交还给钱仁爱。另，钱仁爱提交的证据并不是二审新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对钱仁爱、世贸公司的上诉请求与双方针对对方的答辩意见，分析如下：关于双方签订的相关协议能否解除问题。本案钱仁爱与世贸公司签订长达10年的租赁合同进行经营，是其作为完全民事行为能力人经考虑权衡之后作出的法律行为，应当承担由此产生的商业风险。根据钱仁爱与世贸公司提供的《补充协议书》，显示钱仁爱同意将涉案商铺无条件交世贸公司统一招商经营，期间为2016年1月1日至2020年12月31日，现涉案商铺仍在世贸公司统一招商经营期间，并不是钱仁爱所诉已经解除双方关于涉案商铺的《物业租赁合同》。故，钱仁爱要求确认其与世贸公司签订的《物业租赁合同》及《补充协议书》已经解除与事实不符，一审法院不予支持无误。如前所述，双方在《补充协议书》中对商铺的交付设定为“无条件”，且涉案商铺现仍处于交由世贸公司统一对外招商经营期间，未届双方所约定交还钱仁爱承租之日。本案钱仁爱以世贸公司已改变商铺格局，且可预见到交还之日无法恢复原状为由主张世贸公司构成违约缺乏依据，本院不予采纳。鉴于一、二审诉讼中，钱仁爱均坚决要求法院判决解除关于涉案商铺《物业租赁合同》及相关《补充协议书》，而在本案诉讼之前，涉案商铺所在商场已有其他租户拒绝继续履行租赁合同并起诉要求与世贸公司解除合同，法院已作出生效判决，为避免租赁双方陷入僵局，一审法院判令自本案起诉状副本送达给世贸公司之日（2019年8月26日）起解除双方签订的《物业租赁合同》及《补充协议书》尚无不当，本院予以维持。但，从双方履行前述协议的情况来看，本案世贸公司并不存在违约行为，而钱仁爱要求解除合同构成违约，应承担相应的违约责任，一审法院对钱仁爱要求世贸公司返还涉案商铺的租赁保证金不予支持无误，本院予以维持。关于有关费用的返还问题。鉴于前案对涉案商场承租户支付的一次性经营服务费已认定为承租涉案商铺所支付的对价，本院遵循前案认定，在《物业租赁合同》提前解除的情况下，应将钱仁爱支付涉案商铺一次性款项1424000元平均分摊到整个租赁期间计算世贸公司需退还的金额。双方约定涉案商铺租赁期间为10年，涉案商铺《补充协议书》约定由世贸公司返租5年，世贸公司给予钱仁爱租赁期限延期3年的优惠。现尚在返租期履行期间，钱仁爱要求提前解除合同，并不符合享受世贸公司给予租赁优惠的条件，一审法院认定涉案商铺的租赁期间应当按10年计算并无不妥，本院予以维持。从一审查明事实可知，钱仁爱除前述一次性支付款项外，在双方签订涉案商铺《补充协议书》前每月需向世贸公司支付租金，双方约定返租期间，双方互不向对方支付任何费用，而返租期满，钱仁爱收回商铺后仍需向世贸公司每月支付租金，可见，返租期间，钱仁爱不向世贸公司支付的费用应为钱仁爱每月支付的租金部分。如上所述，本案钱仁爱提前解除合同构成违约，未见世贸公司违约行为，为保持交易稳定性，本院认为本案世贸公司应返还钱仁爱自前述《补充协议书》约定履行期限届满次日起至《物业租赁合同》期限届满之日的使用费为宜。经计算，自2014年7月1日至2020年12月31日，再至2024年6月30日止，《补充协议书》约定期限届满后剩余42个月，世贸公司应返还钱仁爱涉案商铺498400元。一审对此处理欠妥，本院予以纠正。关于钱仁爱要求世贸公司返还其预付涉案商铺一个月租金7855元问题。根据涉案商铺的《物业租赁合同》约定，上述租金属钱仁爱的预付租金，合同解除后，世贸公司应予退还。因双方对预付租金的利息没有合同约定，一审判处该利息应从本案发生法律效力确定世贸公司支付之日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算并无不妥，本院予以维持。综上所述，钱仁爱上诉请求不成立，应予驳回，世贸公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第三项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：一、维持广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初7142号民事判决第一项；二、撤销广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初7142号民事判决第四项；三、变更广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初7142号民事判决第二项为：自本判决发生法律效力之日起十日内，广州世贸服装城发展有限公司向钱仁爱返还498400元以及涉案商铺预付租金7855元；四、变更广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初7142号民事判决第三项为：广州世贸服装城发展有限公司逾期履行本判决第三项，自逾期之日起参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率以506255元为本金计算利息给钱仁爱；五、驳回钱仁爱其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8210元，由钱仁爱负担4991元，由广州世贸服装城发展有限公司负担3219元；二审案件受理费17680元，由钱仁爱负担11583元，由广州世贸服装城发展有限公司负担6097元。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇二〇年五月二十八日书记员  颜旭怀徐毅敏