江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终3837号上诉人（原审原告）：叶华平，男，1977年12月18日生，汉族，住南京市雨花台区。被上诉人（原审被告）：南京蓝光和骏置业有限公司，住所地南京市雨花台区板桥新城管理委员会新亭大街68号新林芳庭综合楼3-4室。法定代表人：徐宇东，该公司总经理。委托诉讼代理人：李炎，江苏法德东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺宁，北京竞天公诚南京律师事务所律师。上诉人叶华平因与被上诉人南京蓝光和骏置业有限公司（以下简称蓝光公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2019）苏0114民初1907号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。叶华平上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判依法改判支持上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审仅认定《商品房买卖合同》及《补充协议》为案涉合同部分显然是不全面的，导致认定事实错误、适用法律错误。上诉人认为《商品房预售方案》及其备案载明的价格申报表应视为合同的组成部分。根据《江苏省城市房地产交易管理条例》（以下简称管理条例）第十三条第二款的规定，《商品房预售方案》系房地产开发企业向房产管理部门申报商品房现售许可的必备材料，申报商品房现售许可证的材料属应批准文件，且《商品房预售方案》载明3520元/平方米装修的单价信息已在“南京市网上房地产”网向全社会进行公示。因此《商品房预售方案》载明的装修单价信息对被上诉人具有法律约束力，应视为合同组成部分。二、一审法院未全面审查合同内容的相关条款的效力，导致认定事实错误。案涉合同是被上诉人方提供的格式合同，相关条款更是格式条款，其中免除其自身义务的条款，应认定为无效。特别是合同的第六条第二款约定的“房屋交付条件为巳取得建设工程规划核实合格书、房屋建筑工程竣工验收备案证明材料、房屋测绘成果”。该条款的交付条件就是毛坯房的交付条件，可是案涉房屋属精装修房交付。换句话说，按照本合同约定，案涉房屋即使没有进行任何的装修也是符合交付条件的，这显然与事实不符、与合同的本意不符。该条款免除了被上诉人应提供符合约定的装修义务，应认定为无效。案涉房屋在约定的交付时间，装修尚不符合合同约定。因此，被上诉人应承担延期交付的违约责任。第三、被上诉人方提供的《装修配置标准》显然无法达到明确具体的约定标准，依法应按照宣传的装修价格或者备案装修价格作为装修标准和装修质量。案涉的《装修配置标准》仅仅列明了使用的品牌或者同档次品牌作出约定，但并没有材料品牌的具体型号、档次、价格等，应视为约定不明。众所周知，同一品牌的材料有高、中、低的不同档次等，不同档次的材料，价格也当然不一样。一审中被上诉人提供的装修图片显然与上诉人的房屋装修的实际状况完全不同，通过现场查看，仅凭肉眼都能辨别案涉的装修的材料明显低于被上诉人方提供的图片装修标准和效果。因此，法院应启动装修造价进行评估鉴定程序，按照宣传的装修价格或者备案装修价格的差值退还上诉人。综上，请求二审法院支持其上诉请求。蓝光公司辩称：一、其从未作出任何关于具体装修单价的公示或承诺。1、其从未在销售现场公示过有关装修价格内容。2、上诉人认为网络公示装修价格即为特定房屋装修价格，系其理解有误。根据网络公示的南京市商品住房价格申报价格表，上诉人主张的装修单价仅仅是装修均价的一部分，并不指装修房屋的具体价格标准。3、前述价格申报表是行政程序中的过程文件，具有明确的行政管理性质，其发出的对象为相关行政主管部门，并非购房业主，不能以该文件认定涉案房屋装修价格标准。4、就涉案房屋具体装修标准，双方已签署涉案装修配置标准，上诉人对此予以认可。5、一审期间，上诉人并未举证证明其在现场对精装修房屋的价格进行过公示，仅提交一张不明拍摄时间和拍摄地点的照片，无法达到其证明目的。二、双方对涉案房屋装修标准约定明确、具体，其已依约交付房屋。1、省高院装修审理指南仅是指导性意见，应当存在解释上的开放性，并最终在个案中平衡购房人与开发商的合法权益。2、上诉人曲解省高院装修审理指南第8条内容，作出过度偏向购房人的理解。该条对约定是否具体明确，从装修设计、装修施工、装修材料、材料价格、部品型号、生产厂家、用材数量等七项内容进行审查，七项内容之后以“等”字结尾，表明所列举内容并未穷尽，留有开放性空间；各标准之间以顿号相连，其含义应理解为“或”，即上述七项标准无需全部满足，只要能够达到可以认定双方约定是具体确定的标准即可。从另一个角度，从购房者与开发商签订商品房预售合同到实际进入装修阶段，往往需要1-2年时间甚至更久，装修材料也处在更新换代的发展过程中，开发商一般在项目即将竣工时才会进行装修材料的采购。如要求开发商在商品房预售阶段严格按照前述七项标准执行，也不符合商业实际。3、涉案装修配置标准已经对房屋具体装修配置作出了详细约定，涵盖了高达29个部位，且其也按照该约定标准向上诉人交付了涉案房屋，本案无需适用省高院装修审理指南第8条第二、三款的规定。4、从涉案项目周边小区售价情况来看，涉案项目定价平稳，被上诉人并未通过虚抬精装修价格的方式获取不当利益。三、本案不适用于特殊举证规则，上诉人要求被上诉人对涉案房屋装修质量符合约定举证，没有事实及法律依据。四、涉案房屋不存在上诉人所谓以次充好的问题，上诉人该上诉理由不成立。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。叶华平向一审法院起诉请求：1、蓝光公司赔偿装修差价暂计10000元（具体金额以装修造价评估鉴定结论计算为准）；2、蓝光公司支付迟延交付期间的违约金37932元(以2830739元为基数，自2019年1月1日起按照每天万分之二计算至2019年3月8日收房之日）；3、蓝光公司赔偿叶华平因房屋装修质量问题无法入住产生的租金损失15000元(3000元/月，自2019年3月9日计算至2019年8月9日止）；4、蓝光公司承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年6月20日，叶华平（乙方）与蓝光公司（甲方）签订《南京市商品房预售合同》及其补充协议、《左岸枫林花园装修配置标准》等，叶华平认购蓝光公司位于南京市雨花台区，由蓝光公司向叶华平交付标准的精装修商品房，购房单价为20688元/平方米，面积为136.83平方米，购房总价为2830739元，交房日期为2018年12月31日。补充协议第九条第2款、第十三条第2款约定，“楼书、模型及装修示范单位仅作为参考，不作为交房标准；“出卖人与买受人的权利义务及责任均以本合同及本协议的约定为准。”《左岸枫林花园装修配置标准》对涉案房屋的装修部位和标准，包括门窗、客厅吊顶、灯具、空调地暖等设施设备、地砖、墙面涂料、背景墙、地板、油烟机等厨房器具、浴缸马桶等卫生间器具等29项的品牌、材质做出约定，并写明“本装修配置标准作为《商品房买卖合同》之附件，与《商品房买卖合同》具有同等的法律效力。如因装修材料、设备生产、供应断货等方面的原因，导致不能满足本协议约定的标准，可用其他不低于本协议约定标准的同档次装饰。”蓝光公司就涉案左案枫林花园项目向南京市住房保障和房产局申报《南京市商品房预售方案》，注明此次预售房屋A-1至A-13幢一般住宅为装修房。蓝光公司申报南京市商品住房价格表，注明销售均价21154.51元，其中装修单价3520元。《南京市商品房预售合同》第六条第二款约定，房屋的交付条件为已取得建设工程规划核实合格书、房屋建筑工程竣工验收备案证明材料、房屋测绘成果。2018年12月27日蓝光公司交房前已取得《建设工程规划核实合格书》、《房屋建筑工程竣工验收备案表》和房屋测绘成果表。一审法院认为，本案中蓝光公司预售的房屋为装修房，双方之间形成商品装修房买卖合同关系。双方签订《南京市商品房预售合同》及其补充协议、《左岸枫林花园装修配置标准》，系当事人真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效，对当事人双方均具有约束力。蓝光公司交付装修房的装修质量，应当符合法律法规的规定，建筑工程质量、安全标准和相应技术规范，以及当事人的约定。叶华平以蓝光公司在南京市商品住房价格申报表中备案的装修单价3520元与评估鉴定确定的实际装修价格的差值，主张蓝光公司退还部分装修款。首先，蓝光公司在南京市商品住房价格申报表中备案的装修价格并未约定在《商品房买卖合同》及其补充协议之中，不能直接作为双方明确约定的装修价格标准，而双方在《左岸枫林花园装修配置标准》中就房屋套内装饰装修标准做出具体约定并将相关装修部位、品牌、材质及备注情况予以说明。根据商品装修房买卖合同中有关装修质量纠纷的相关指导意见，在此情况下买受人主张以约定装修价格、宣传装修价格或者备案装修价格作为装修质量要求依据的，不予支持，蓝光公司仅以合同中约定的装修标准和装修质量向叶华平承担责任。其次，即使备案装修价格纳入合同约定的标准，也应当遵循市场交易原则，尊重当事人的议价权利，约定的装修价格与装修价值并非相同概念。故一审法院对叶华平主张赔偿装修差价10000元的诉请，依法不予支持。关于叶华平主张的迟延交房违约金和租金损失。根据《南京市商品房预售合同》第六条第二款约定，房屋的交付条件为已取得建设工程规划核实合格书、房屋建筑工程竣工验收备案证明材料、房屋测绘成果。2018年12月27日蓝光公司交房前已取得上述材料，即符合双方约定的房屋交付条件。即使房屋自身及其装修存在工程质量、功能质量、品质档次等方面瑕疵，但对叶华平（买受人）正常居住使用没有实质性影响的，蓝光公司（出卖人）不应承担逾期交房违约金、租金损失等赔偿责任。如叶华平对涉案房屋装修质量有异议，在约定的装修质量检验期间或者装修质量保修期间内，可向蓝光公司主张按约对房屋装修质量承担修复责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决：驳回叶华平的诉讼请求。一审案件受理费1375元，由叶华平负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人叶华平与被上诉人蓝光公司签订的《南京市商品房预售合同》及补充协议、装修配置标准，系当事人真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效，双方应遵照执行。在双方签署的涉案装修配置标准中，针对29个装修部位、品牌、材质作了具体的约定，同时备注情况予以说明。上诉人主张涉案配置标准所载明的交付标准约定不明，本院不予采纳。本案中，双方对装修质量已作出明确约定，且被上诉人实际交付内容亦与配置标准相一致，故上诉人主张以装修价格作为装修质量要求，缺乏依据。被上诉人为销售房屋满足行政管理的需要，向相关行政主管部门履行价格报备手续，并非系向上诉人所作的承诺。同时，双方亦未将房屋销售报备价格列入协议内容之中，上诉人主张以报备的装修单价作为交付标准，缺乏事实及法律依据。至目前，上诉人无证据表明被上诉人因房屋装修质量问题影响居住使用，一审判决未支持其迟延交房违约金的主张，符合法律规定。综上，叶华平的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1375元，由叶华平负担。本判决为终审判决。审判长  李飞鸽审判员  龚 震审判员  张卓慧二〇二〇年五月二十六日书记员  孙雪松