江苏省徐州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏03民终616号 上诉人（原审原告）：袁奇 委托诉讼代理人：史为舰，江苏钟鼓楼律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：徐州中茵置业有限公司 法定代表人：许凌峰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘梦林，江苏红杉树律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李苏，江苏红杉树律师事务所律师。 上诉人袁奇因与被上诉人徐州中茵置业有限公司（以下简称中茵公司）商品房销售合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2018）苏0303民初6116号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人袁奇及其委托诉讼代理人史为舰、被上诉人中茵公司的委托诉讼代理人刘梦林、李苏到庭参加诉讼活动。本案现已审理终结。 上诉人袁奇上诉请求：1.依法撤销一审判决，发回重审或依法改判。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院对上诉人主张退还地下室与住房差价不予支持，属于认定事实不清，适用法律错误。1.上诉人与被上诉人于2017年4月24日签订登记备案的《商品房买卖合同》第三条明确约定，该商品房的规划用途为住宅，非地下室。第三款约定上诉人购买的房屋为10幢1单元103号，一层地上建筑，建筑面积为231.54㎡，套内建筑面积为174.70㎡，公摊面积为56.84㎡。合同没有任何关于涉案房屋或有地下室或者地下夹层的面积约定。双方在签订合同之时，涉案楼宇就已经存在着地下夹层，地下室的客观事实，被上诉人没有按照合同的约定履行合同义务，向上诉人交付符合合同约定的地上面积房屋。2.在案涉商品房买卖合同中明确约定，涉案商品房所在的建筑物主体结构总层数为33层，地上32层地下一层，而一审查明的事实为“2015年1月26日《江苏省房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件》载明，涉案房屋所在的建筑物结构为地下两层、地下夹层，地上32层。”这足以认定被上诉人在与上诉人签订合同时就存在欺诈销售行为。被上诉人向上诉人销售的房屋为单层地上结构，并不包含地下室或者地下夹层的面积，欺诈的目的是将地下室的价格按照一层正常房屋捆绑销售。上诉人主张退还差价具有事实和法律依据。3.一审法院以上诉人去现场看过房为由，否认案涉合同的约定错误。当事人看房子的时候工程正在建设中，并非现房。房屋之间的墙体还没有填实、分割，地下地上也分不清楚。对于不懂建筑的上诉人来说，现场根本就看不明白，只能听从被上诉人的介绍讲解，合同中既没有地下室的约定，也没有地下夹层的约定，现交付的房产出现了地下室，产权证上出现的地下夹层，明显不符合合同约定。4.一审法院在现场勘查后，已经认定涉案房屋为上下两层结构，两层之间没有楼梯连接，也就是说涉案房屋非复式结构，在这种情况下，仍然认定地下室为一层住宅错误。5.上诉人办理的不动产权属证书记载，涉案房屋上下两层建筑面积为232.7㎡，所在层数为-1夹层、一层两个独立结构，独立通道。其中-1夹层为地下室，地下室建筑面积基本占总面积的一半，且该权属证书中地下室的记载，明显降低了上诉人的房屋价值。被上诉人严重侵犯上诉人合法权益。二、一审法院驳回上诉人要求为下沉式庭院设置安全设施，增加玻璃钢结构的诉求，违背公共安全的规定。公共安全的维护是国家强制性的规定，也是任何企业的法定义务。一审法院以合同没有约定为由不予支持错误。首先，涉案房屋存在下层式庭院上还住有31户人家的事实，下沉式庭院存在现实的危险和公共安全问题，该危险完全是可以预见的。下层式庭院设置安全设施具有必要性。其次，上诉人要求增加防护设施的诉求，虽然没有合同约定，但这是被上诉人的法定义务。三、上诉人要求被上诉人履行《承诺书》的诉讼请求，一审法院不予理涉，属认定事实不清，适用法律错误。1.该承诺书涉及的花园属于双方之间的书面约定，能否交付使用直接影响上诉人是否购买涉案房屋，且直接影响涉案房屋的价值。2.一审法院对该承诺书涉及的花园性质并没有查证，认定该事实直接影响被上诉人是否享有处分权。《中华人民共和国物权法》第73条规定：建筑区划内的绿地属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。因此，一审法院认定事实不清，适用法律错误。3.上诉人请求交付花园单独区分所有使用权的诉求，是基于双方之间签订的商品房买卖合同及承诺书的约定，一审法院不予理涉违反事实和法律规定。4.上诉人请求交付该花园并围起来的诉请，实为上诉人请求物权法上的建筑物区分所有权，是否约定交付形式，不影响被上诉人交房至今没有交付，被上诉人没有占有使用的事实。被上诉人的沙盘展示为销售合同的一部分，被上诉人没有按照在销售时沙盘展示的那样用苗木作出区分已经违约。被上诉人在合同附件十一补充协议的约定违反法律规定，因此上诉人的诉请属于人民法院的受案范围，依法应予支持。 被上诉人中茵公司答辩称：1.坚持一审中的答辩意见。2.一审法院认定的事实清楚，使用证据合法，依法判决符合客观实际情况和法律的规定，应当予以维持。3.上诉人上诉的理由不能成立，请依法驳回。 袁奇一审诉请：1.退还地下室与住房差价款暂定50万元（以评估为准）。2.为下沉式庭院设置安全设施，要求对下沉式庭院顶部设置玻璃钢结构。3.履行2017年5月29日《承诺书》，向原告交付70平方米的花园。4.中茵公司承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2017年4月24日，袁奇（买受人）与中茵公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同号：0613559）一份，约定由袁奇购买中茵公司开发的位于和平路以南、解放路以东、奎河以西的商品房南郊中茵城10幢1单元103室房屋。该房屋所在建筑物主体结构为钢混，建筑总层数为33层，其中地上32层，地下1层。房屋预测建筑面积共231.54平方米，其中套内建筑面积174.7平方米，分摊共有建筑面积56.84平方米。第六条约定：商品房单价为每平方米8594.63元，总价款为1990000元。第七条约定：签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金400000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款；余款1590000元于2017年5月14日前付清。第九条约定：该商品房交付时应当符合1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条约定：出卖人应当在2017年12月10日前向买受人交付该商品房。附件十一补充协议约定双方确认，双方之间的权利义务以合同及其附件、补充协议为准。出卖人在广告和宣传资料（包括但不限于广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等）中已明示不构成要约、不属于交付标准或交易条件的，不构成合同内容，双方不受其约束。除书面记载于商品房买卖合同和本补充协议之外，任何出卖人的置业顾问（包括出卖人的授权代理人）的口头承诺和保证，均不构成出卖人的合同义务。合同签订后，袁奇向中茵公司缴纳了购房款，中茵公司向袁奇出具《江苏增值税普通发票》三张，金额分别为40万、60万和99万元。 2017年5月29日，中茵公司（甲方）向袁奇（乙方）出具承诺书一份，载明“甲方向乙方承诺：乙方在南郊中茵城项目购置10号楼1单元103室房屋，此房屋南侧赠送花园可供乙方免费使用：南侧至项目围墙（不少于10米），东西面宽7米（自房屋东侧墙面起向西7米），且小区南侧没有道路以及消防通道，具体面积见交付数据”。 2015年1月26日，《江苏省房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件》载明涉案房屋所在建筑物结构为地下2层、地下夹层、地上32层。2017年12月6日，中茵公司取得涉案房产的《建筑工程竣工验收备案表》。2018年7月2日，徐州市宏伟测绘制图公司出具的《房屋面积测算报告》载明涉案房屋所在楼层为1，-1夹层。2017年12月1日，中茵公司向袁奇交付案涉房屋。 袁奇认可购买房屋时去房屋里面看过。后袁奇办理了不动产权属证书，证书载明房屋建筑面积232.7㎡，总层数33层，所在层数为-1夹层，1层，其中负一夹层为地下室，建筑面积为119.74㎡。中茵公司主张赠送的花园已随同房屋一并交付给袁奇，袁奇则认为赠送的花园不能加盖围墙供袁奇单独使用。庭审中，袁奇明确其第三项诉请是要求中茵公司把承诺的花园同意由袁奇自己围起来可以单独使用。 经过一审法院现场勘验，涉案房屋为上、下两层结构，下层为地下室，与上层之间有楼梯间可供连接，但未安装楼梯；地下室南北均有通风采光处，但窗口天井处无防护措施可供遮挡；南侧花园为草坪及小区围墙，但各户之间没有围墙分隔。 一审法院认为，袁奇与中茵公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。袁奇向中茵公司缴纳了购房款，故中茵公司应当按照合同约定向袁奇交付房屋。关于袁奇主张中茵公司退还地下室与住房差价款的诉请，因涉案房屋的建设不违反相关的规划设计，袁奇是在去现场看过房屋，对案涉房屋结构及对应的价格予以接受的情况下签订了购房合同，现起诉要求退还地下室与住房差价款无事实和法律依据，不予支持。关于袁奇主张中茵公司为下沉式庭院设置安全设施，对下沉式庭院顶部设置玻璃钢结构的诉请，因合同中并无相关约定，对袁奇该项诉请，不予支持，袁奇可在不违反法律规定的情况下，就此问题与物业等部门进行沟通协商。关于袁奇要求中茵公司履行《承诺书》，向其交付70平方米的花园即要求中茵公司把承诺的花园同意由袁奇自己围起来可以单独使用的诉请。因双方并未对花园具体交付形式进行明确约定，赠与花园所在地为房屋南侧草坪，袁奇根据法律规定即可享有使用权，至于是否可以加盖围墙应在不违反相关法律规定的前提下与物业等部门进行沟通协商，法院不予理涉。一审法院判决：驳回袁奇的诉讼请求。 经双方当事人确认，二审期间的争议焦点为：1.上诉人请求退还地下室与住房差价是否有事实和法律依据，是否应予支持。2.上诉人要求为下沉式庭院设置安全设施是否有事实和法律依据；3.上诉人要求被上诉人履行《承诺书》交付花园的诉请是否有事实和法律依据。 二审期间双方当事人均无新证据提供，一审查明事实二审予以确认。 一、关于上诉人请求退还地下室与住房差价是否有事实和法律依据，是否应予支持问题。 本院认为，第一，上诉人主张其购买的系地上面积231.54㎡的商品房，现有近一半面积位于地下，故而开发商应当赔偿差价。但上诉人在一审过程中明确陈述在购房时去看了房屋，房屋已经建成，对房屋结构认可。说明其明知并非如其上诉所言购买的为地上面积231.54㎡的商品房。第二，2017年12月1日中茵公司将涉案房屋交付给袁奇，2017年12月9日袁奇向中茵公司支付了剩余99万元购房款，从袁奇接收房屋以后的付款行为来看，至2017年12月1日袁奇对中茵公司交付的涉案房屋为上下两层，其中下沉式广场在地面以下的结构是认可的。现袁奇主张其并非专业人士购买时看不懂房屋结构，要求赔偿差价，缺乏事实依据，本院不予支持。 二、关于上诉人要求为下沉式庭院设置安全设施问题。 本院认为，首先，双方签订的商品房销售合同中并无相关约定；其次，在下沉式庭院上加装设施亦不符合规划设计要求；再次，高空抛物的危险问题，系一楼住户均可能遭遇的风险，与庭院是否下沉没有必然的因果关系，故对其该项上诉主张亦不予支持。 三、关于上诉人要求交付花园问题。 本院认为，上诉人主张交付涉案房屋南侧可供其独立使用的花园，但该幅地块为全体业主共有的公共绿地，上诉人该主张损害全体业主的利益，本院不予支持。 综上，上诉人袁奇的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8800元，由上诉人袁奇负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 单雪晴 审 判 员 崔金城 审 判 员 苏 团 二〇二〇年五月二十八日 法官助理 曹 勇 书 记 员 侯梦池