江苏省南京市栖霞区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0113民初6461号 原告（反诉被告）：吴邦虎，男，1957年10月7日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。 委托诉讼代理人：张可强，江苏维世德律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王红琳，女，1978年8月15日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。 委托诉讼代理人：吕震，北京大成（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴小驰，北京大成（南京）律师事务所实习律师。 原告吴邦虎与被告王红琳房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。被告王红琳在诉讼期间提起反诉，本院受理后决定合并审理。原告吴邦虎及其委托诉讼代理人张可强、被告王红琳及其委托诉讼代理人吕震、吴小驰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴邦虎向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告向原告支付房屋转让款381875元，并按同期银行贷款利率承担利息（自2019年4月3日暂计至2019年10月16日，利息为17840.36元，继续主张至实际还清之日止）；2、被告承担本案诉讼费用。后将第一项诉讼请求变更为：判令被告向原告支付房屋补偿款24万元，并按照年利率6%支付自2019年9月1日起至实际支付之日止的利息。事实和理由：2019年4月3日，原被告就位于南京市栖霞区房屋买卖事宜达成一致，并签订一份《南京市经济适用房买卖合同》，约定：1、原告自愿将上述房屋出售给被告，被告已充分了解该房屋具体状况，并自愿购买该房屋；2、双方经协商一致，同意房屋转让价款为841875元；3、双方定于2019年5月1日正式交付案涉房屋，原告应在正式交付房屋前腾空该房屋。截至诉讼之日，被告仅支付房屋转让款46万元，尚欠381875元未付。原告多次要求被告付清剩余房屋转让款，但被告却以种种借口拖延。原告认为其与被告之间的合同系双方真实意思表示，双方均应依约全面履行合同义务，原告已按合同约定将案涉房屋过户登记至被告名下，被告亦应履行将剩余房屋转让款支付给原告的义务。被告拒绝履行的行为已构成违约，故原告诉至法院，请求判如所请。 被告王红琳辩称，第一，原、被告在2013年就已订立房屋买卖合同，由原告将案涉房屋出售给被告，且在2013年就已将房屋交付给被告，被告已实际装修并入住案涉房屋达六年之久。第二，房屋总价款为46万元，被告已于2019年4月3日付清全款，双方之间有四次书面材料予以确认，且房屋已于2019年4月3日过户登记至被告名下。第三，原告所称的房款841875元仅是南京市不动产登记部门所规定的纳税最低缴费基数，而非真实房屋转让价款，有证人和录音为证。综上，请求法院依法驳回原告的诉请。 反诉原告王红琳向本院提出反诉诉讼请求：1、判令反诉被告吴邦虎赔偿反诉原告100万元并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2019年10月17日起至实际付款之日止的资金占用利息损失；2、本案反诉费用由反诉被告吴邦虎负担。事实和理由：吴邦虎于2017年10月28日向王红琳出具一份书面承诺，明确该房屋在2013年已经出售给王红琳，并承诺在该房屋具备过户条件时第一时间无条件过户给王红琳，否则赔偿王红琳违约金100万元。关于双方于2019年4月3日签订的《南京市经济适用住房买卖合同》中约定的房屋价格以及交房时间等，均是为了办理过户手续使用。对此事实，由录音和证人证言为证，而吴邦虎对录音也予以确认，并当庭认可房屋实际成交价并非841875元。随后，吴邦虎当庭撤回了依据该价格向王红琳主张381875元房屋转让款的诉讼请求，而当庭变更诉讼请求，以一份不具有基本证据形式和三性要求的单据为依据，再次要求王红琳支付购房补偿款24万元。王红琳认为，本案房屋购买和交付时间为2013年，价款为46万元，且双方已于2019年4月3日完成过户手续，款项已结清，交易已完结，但吴邦虎现连续两次以诉讼方式要求王红琳支付其所谓的购房补偿款数十万元，违背了吴邦虎在2017年10月作出的“第一时间无条件过户”的书面承诺，应当承担该承诺书确认的违约责任，即吴邦虎应赔偿王红琳违约金100万元。综上，吴邦虎故意捏造、虚构事实，恶意违约，为维护合法权益，特提起反诉，请求判如所请。 反诉被告吴邦虎辩称，反诉请求和事实理由无法律依据。双方于2013年就案涉房屋的买卖签订合同，2017年10月28日，吴邦虎因生病要求王红琳向其支付尾款2万元，王红琳自行书写了一份购房补充协议，让吴邦虎在协议落款处签名。该协议虽然约定“第一时间”，但并未对第一时间是何时予以具体明确。2019年3月19日，王红琳向吴邦虎承诺，在原房价的基础上增加购房款30万元，吴邦虎同意配合办理过户相关手续。当日，吴邦虎从山东前往南京，下午4时许，双方到达南京市住房改革制度办公室，在办理上市确认前，吴邦虎要求王红琳出具购房补偿款的相关字据。经反复磋商，最终双方同意以24万元作为最终的房屋交易款项，王红琳向吴邦虎出具一份字据，载明补偿款和购房款欠24万元，这是对购房款的追加，2019年4月3日双方签订了《南京市经济适用房买卖合同》，该份合同对过户时间有重新约定，因此双方过户时间应当以该约定为准，且双方在当天已完成过户登记，并不存在违约。综上，王红琳的反诉请求与客观事实不符，请求法院予以驳回。 本院经审理认定事实如下： 2010年3月29日，吴邦虎与南京市栖霞区房屋拆迁安置办公室签订一份《南京市征地房屋拆迁补偿安置协议》，因实施循环经济示范园项目，吴邦虎所有的南京市栖霞区房屋位于拆迁范围内。2013年1月18日，吴邦虎以175110元价格申购了位于某某园一期XX幢XXX室房屋，即案涉某某路XX号X幢X单元XXX室房屋。同年，吴邦虎将上述房屋以46万元的价格出售给王红琳，并向王红琳交付房屋，王红琳装修入住至今。2017年10月28日，吴邦虎向王红琳出具一份《购房补充协议》，言明：吴邦虎于2013年把位于某某门某苑X幢XXX室的房屋卖给王红琳所有，吴邦虎承诺2018年该房屋拿到房产证时第一时间无条件过户给王红琳，如不履行协议承诺将赔偿王红琳违约金壹佰万圆整（1000000）并一次性付清，以上协议经双方协商同意并签字确认，该协议即日生效。2018年12月10日，吴邦虎办理了案涉房屋不动产登记证书。 2019年4月3日，吴邦虎与王红琳共同前往相关部门办理房屋产权过户登记手续。双方于当日在过户现场签订《南京市经济适用住房买卖合同》一份，约定吴邦虎自愿将其经济适用住房及其相应的建设用地使用权出售给王红琳，王红琳已充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋，房屋转让价款为人民币841875元，账目已结清，双方定于2019年5月1日正式交付房屋。同日，双方还共同出具两份说明书，其中一份内容为：王红琳于2013年购吴邦虎某苑X幢XXX室总房价46万元整，已于2019年3月19日结清肆拾叁万元整，欠叁万元于2019年4月1日前拿房产证付清（拿房产证过户时付清）（房产交易所当面付现金叁万元整）。落款处经手人为王红琳，证明人为吴邦虎。另一份内容为：王红琳于2019年4月3日购买吴邦虎某苑X幢XXX室尾款叁万元，中信银行转账给吴邦虎农业银行卡里，2013年总房价款46万元已结清（总房款肆拾陆万元已结清），单据原件王红琳保留，复印件吴邦虎留存，经双方确认。落款由吴邦虎、王红琳签字。王红琳于当日通过其中信银行卡向吴邦虎农业银行账户转账3万元，吴邦虎向王红琳出具一份收条，证明今收到王红琳购房尾款30000（叁万元整），2013年购某苑X幢XXX室房款清（注不作欠条）。 2019年10月17日，吴邦虎提起本案诉讼，要求王红琳按照841875元为房屋转让价款，支付剩余房屋转让款381875元（841875元-460000元）。在第一次庭审中，王红琳提供了一份录音以及协助双方办理房产过户的金陵房产中介人员吕某的证人证言，证明双方于2019年4月3日签订的《南京市经济适用住房买卖合同》中约定的房屋转让价款仅是作为办理过户登记时纳税基数，房屋买卖真实成交价为46万元，且已结清。对此，吴邦虎又当庭提供一份王红琳向其出具的“欠24万元”的字据，抬头为“补偿款”，内容为：补偿款购房款欠240000元整（贰拾肆万元整），于2019年8月清。吴邦虎陈述该款系双方在办理房屋过户时，王红琳出具的同意向其补偿购房款24万元的凭证。鉴于此，吴邦虎当庭变更了诉讼请求。王红琳先是否认该字据的真实性、合法性、关联性，认为该字据抬头为“补宝款”，落款人是“王小琳”，金额为“24万日元”，经法庭询问后，王红琳认可该字据由其书写出具给吴邦虎，但其陈述系因吴邦虎多次电话骚扰称房屋卖便宜了，要求其给予一些补偿，在此情况下，其才向吴邦虎出具了该字据，但补偿金额是24万日元，因为其了解过案涉小区其他住户过户时补偿价格，且其心理价位为16000元，换算是24万日元。被问及为何不直接出具16000元人民币的字据，王红琳称这取决于她自己。 另查明，王红琳提交的2019年3月19日录音中，王红琳说“等于这个上面编号的84万多是政府最低报价”，吴邦虎说“你按这个交”，工作人员说“它是最低的政府最低报价，你的成交价格只能大于或者等于这个”，王红琳说“这个只限于交税用，跟我们私底下交易这个不相干，按照这个交税”，工作人员说“反正交税是按照这个成交价交”，王红琳说“交税还是按照这个价格交，这个只限于交税用，我们价格还是按照13年买房子时候的价格，这个841875只限于我们过户时交税用，你别吓我”，吴邦虎说“你打条子，你打条子，打条子”，王红琳说“马上，马上弄好一起，不相干，我马上写一起清清爽爽的，这个急急忙忙的人家马上就要下班了，该弄的东西一起弄好”，吴邦虎说“你先打条子，不是弄好，你那个先”，王红琳说“马上写个条子，还要坐下来好好写这个条子，我怎么写给你”，吴邦虎说“这个噢”，王红琳说“还是的，我还要拟草一下，这个不能含糊，你再坑我20几万，我都穷了了，没有钱”，吴邦虎说“我跟你讲，哎哟，你在那个，我怎么可能会坑你呢”，王红琳说“是的是的，你看这个841875这个是房管局最低的报价交易，但是我们13年买房子的时候是13年买的时候的46万，我们这个只用于交税，啊是啊”，吴邦虎说“对的，当时的房价你看看现在”，王红琳说“我们当时的房价，你有这个你也不用怕，我也不用怕，相互钳制，我从来没有写过这个东西，反正我们两个房款清了”，吴邦虎说“唉”，王红琳说“剩下来的就是这个补偿，啊对啊”，吴邦虎说“补偿款”，王红琳说“补偿款就是慰问金了，图个心里平衡，反正房款46万，我再给你3万尾款就行了”。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，从王红琳提供的说明书、收条、3万元尾款支付凭证、水电费缴费记录等证据中可以看出，吴邦虎是于2013年将案涉房屋出售给王红琳，房屋转让价款为46万元，吴邦虎已向王红琳交付房屋并完成过户登记，王红琳也已付清房款，2019年4月3日签订的《南京市经济适用住房买卖合同》系双方在办理过户登记手续时签订的格式文本，其中约定的房屋转让价款并非双方真实的房屋交易价款，只是作为缴纳税费计算基数。吴邦虎又依据王红琳向其出具的字据主张支付购房补偿款24万元，王红琳抗辩该字据抬头并非补偿款，金额为24万日元，且吴邦虎主张该补偿款也违背了其出具的购房补充协议的内容。本院综合本案证据及双方当事人陈述认为，首先，王红琳在庭审中已认可案涉“24万”的字据是其所写，且是出具给吴邦虎的，也认可内容是其对吴邦虎卖房的补偿，故本院确认该字据即是补偿款，其中所涉款项即是王红琳对吴邦虎的购房补偿；其次，王红琳提供的2019年3月19日录音中多次提到“打条子”、“你再坑我20几万”、“你有这个你也不用怕”、“剩下来的就是这个补偿”、“补偿款”、“补偿款就是慰问金，图个心里平衡”等内容，该录音谈话中所涉及的款项金额、性质也与该字据内容基本一致，可以印证双方在谈话中所称的“条子”即指该字据，“20几万”、“补偿款”即是该字据中的24万元；再次，从补偿款字据的内容来看，“240000”数字后表示币值单位的仅为一个字，与“日元”差距较大，且书写潦草，容易造成混淆不清，而括号内大写金额“贰拾肆万”后表示币值单位的字迹也书写潦草模糊，且连为一体，从日常交易习惯来看，人民币是我国人民日常生产生活结算的基准货币，在无特别提示说明的情况下，应以人民币为结算单位，王红琳称金额为“24万日元”无事实和法律依据；最后，吴邦虎虽在2017年10月28日出具的购房补充协议中承诺“拿到房产证时第一时间无条件过户给王红琳，如不履行协议承诺将赔偿王红琳违约金壹佰万圆整”，该承诺是对双方房屋买卖合同内容的补充，但案涉“24万元”的补偿款字据是双方在此之后就过户补偿事宜达成的新的约定，应视为对合同内容的变更，该变更不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方理应遵照执行，故王红琳依据购房补充协议提出的反诉请求，本院不予支持。补偿款字据中约定付款时间为“于2019年8月清”，故吴邦虎主张自2019年9月1日起至实际支付之日止按照年利率6%支付逾期付款利息，合法有据，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告王红琳于本判决生效之日起10日内支付原告吴邦虎购房补偿款240000元及逾期利息（以240000元为基数、按照年利率6%计算自2019年9月1日起至实际支付之日止）； 二、驳回反诉原告王红琳的反诉请求。 如当事人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行利息。 本诉案件受理费7296元，减半收取3648元，保全费2520元，合计6168元，由原告吴邦虎负担1198元，被告王红琳负担4970元，其中2520元由被告王红琳于本判决生效之日起十日内直接支付原告吴邦虎，2450元由被告王红琳于本判决生效之日起十日内直接交付本院（开户银行：中国农业银行南京尧化支行，开户名称：南京市栖霞区人民法院，账号：62×××68），逾期不交本院将依法移送强制执行。反诉案件受理费6900元（已减半收取），由反诉原告王红琳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员 陈 培 二〇二〇年五月十一日 书记员 吴菲菲