上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终705号上诉人(原审原告)：上海良峰金属铸造有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：何正荣，经理。委托诉讼代理人：沈卫民。被上诉人(原审被告)：上海隆欣废旧物资回收有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：曹文权，总经理。委托诉讼代理人：董桂生，上海大存律师事务所律师。上诉人上海良峰金属铸造有限公司(以下简称“良峰公司”)因与被上诉人上海隆欣废旧物资回收有限公司(以下简称“隆欣公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初10333号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人良峰公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉请。事实和理由：隆欣公司已将其营业执照注册在本案系争的青浦练塘工业区园区路XXX号房屋内。系争房屋已于2018年12月5月交付给隆欣公司，同时移交的还有房地产权证、位置分布示意图、己方营业执照等证明文件。如没有实际交付，隆欣公司无法办出营业执照，也不会支付押金。己方在2018年12月至2019年4月通过短信、微信等方式向隆欣公司催告租金，隆欣公司从未催告系争房屋未收到。一审审理时间冗长，导致己方租金损失扩大。被上诉人隆欣公司辩称，同意一审判决，请求予以维持。良峰公司向一审法院起诉，请求判令隆欣公司：1、支付自2019年1月1日至2019年3月31日的租金人民币(以下币种均为人民币)69,240元；2、支付逾期付款违约金(违约金的计算：以3个月租金69,240为基数，按照每日千分之五的标准，从2019年1月6日计付至实际支付之日止)。一审法院认定事实如下：2018年11月11日，良峰公司(出租方、甲方)与隆欣公司法定代表人曹文权(承租方、乙方)签订了《仓库出租合同》(合同编号：出租2018-11-11-001)一份，该合同载明，乙方办理新营业执行好后，以新执照公司签订补充协议，执行此合同。该合同约定，甲方出租给乙方的物业坐落在青浦练塘工业区园区路XXX号内部，租赁建筑面积为建筑物面积约1,200平方米(实际测定)。厂房类型为钢混结构，用于乙方使用，乙方使用以上厂房场地，用途仅限于仓库，存放非易燃易爆、非化学物质，符合国家相关仓库规定。由于此合同签订时，以上物业需要进行维修，主要是屋面、天沟防水，内外墙涂料刷新，破损窗户维修、换新或者封堵，部分门口封堵，地面维修；维修时间约2个月周期。由于上条中，维修期限预估2个月因素，厂房租赁期暂定自2019年1月1日起，本起始时间依维修结束时间进行调整，终止时间定为至2021年12月31日止。租赁期满，甲方有权收回出租厂方，乙方应如期归还，乙方需继续承租的，应于租赁期满前陆个月，向甲方提出书面要求，经甲方书面同意后重新签订合同。甲、乙双方定，该厂房租赁每日每平方米建筑面积租金为北部底层间：0.70元/平方，(价格为未税价格，实际开票时，按照实际税率由乙方承担相应费用)元。使用区域见附件一，附图中红线划出区域。要使用超出红线外区域的，需要另行确定租赁费用。第一、第二年租金不变，第三年起每贰年递增率为3%。甲、乙双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付意向金5万，厂方租赁采用预付3月，押金10万方式，押金为10万元。租金应一次性预付叁个月，支付日期在应当支付自然月份5日前向甲方支付租金。物业费、门岗费用：按照面积分摊全厂实际发生的费用。自合同签订后，乙方配合甲方，向练塘开发区、政府相关行政部门进行租赁备案；乙方有义务提供真实、有效的相关资料，以便甲方进行相关备案，一旦完成备案，意向金转为押金，并在约定时限内支付清全部押金及租金。如因乙方提供材料不真实，造成备案失败，或者备案期间，乙方反悔，意向金不退。如材料真实，但备案不成功的，本合同无法继续履行，甲方退还意向金，本合同终止(备案时间定合同开始后1个月内完成，1个月内完不成备案的，视为备案失败)。如甲方其他原因反悔，不愿继续履行的,甲方双倍返还意向金；如期间出现政策调整原因，非不可抗力原因，各方不承担责任。向政府相关行政部门租赁备案成功后，一周内付清押金及首期租金。租赁期间，使用该仓库所发生的水、电、煤气、垃圾清运费、电话通讯的费用，全部由乙方承担，并在收到甲方给出的收据时，应在壹周内付款。租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满10日，甲方有权增收违约金额每日0.50%滞纳金，并有权终止租赁协议。租赁期间或期满，乙方不享有优先权；如期满后不再出租，乙方应如期搬迁，否则由此造成一切损失利后果，都由乙方承担。租赁期间，如双方如需提前终止合同而违约，应赔偿对方三个月租金；可由甲方代为办理营业执照等有关手续，其费用由乙方承担。租赁合同签订后，如乙方名称变更，可由甲乙双方盖章签字确认，原租赁合同条款不变，继续执行到合同期满。以上涉及的全部费用为不含税价格，开票时，增加相应税额。合同还约定了其他事项。2018年12月5日,良峰公司(出租方、甲方)与隆欣公司法定代表人曹文权(承租方、乙方)又签订了《仓库出租合同》(合同编号：出租2018-11-11-001)一份，该合同约定的内容除了明确甲方出租给乙方的物业坐落在青浦练塘工业区园区路XXX号XXX幢，租赁建筑面积为建筑物面积约1,120.83平方米。以及厂房租赁期暂定自2019年1月1日起，本起始时间依维修结束时间进行调整，终止时间定为至2022年12月31日止之外，其他主要内容与上述2018年11月11日签订的《仓库出租合同》主要内容一致。同日，双方还签订了《仓库出租补充协议》一份，该协议约定：1、出租的车间，只能作为一般仓库用途，存放不可燃、不易爆的物资；不能存放化工品，有异味、有气味的物资；不可存放对人体有害、不环保的物资；车间不可有任何生产性设备、设施、也不能存放任何生产性设备、设施；乙方不可存放易污损仓库的物资；2、出租的仓库是甲方厂区北侧、办公楼东北侧的东西向的一栋车间(平面图上二车间，西部壹跨车间，及二层甲方其他通途)，车间内部分割出1,200平方左右用于乙方仓库(车间内其他区域乙方其他利用)，其他的车间区域和场地，不在出租范围内；3、乙方因需要注册公司，公司名称待查名确定，故先以个人名义签订合同，以及此补充协议(暂称呼为：乙方代表)；乙方确保签订协议，以及相关补充协议的个人为后期新注册公司的法人代表；前期付款给甲方的货款，经过个人划账(不论是否是“乙方代表”)经过乙方代表签字确认收款单据后，一律均作为出租协议相关的付款；4、注册的公司，只能作为一般贸易性公司，乙方用甲方仓库注册公司后，租赁的仓库只作为乙方公司的仓库，其他的办公、生产、或者其他包装等一切非存放性质的活动，均不得在合同约定的区域以实施。5、甲方将新翻新的厂方作为厂库出租给乙方(签订协议时全新翻新)，屋面、内外墙体、门窗为全新状态，乙方应当合理、妥善使用，不可将厂方污损，破坏门窗、墙体、破坏地面；如需要收造的，应当甲方协商一致，并承担后期复原的费用；6、由于涉及到使用甲方仓库注册公司，后期如果涉及到甲方土地减量化、搬迁、拆迁等因素，乙方一律予以配合甲方，任何拆迁补偿等与乙方无关；乙方不能以公司搬迁等要求任何形式的补偿、不能干扰甲方的任何拆迁、搬迁等工作。甲方告知乙方需要拆迁、搬迁，在甲方给出的时限内，乙方无条件配合；超期不配合的，承担相应后果。2019年3月7日，良峰公司(出租方、甲方)与隆欣公司(承租方、乙方)再签订了《仓库出租合同》(合同编号：出租2018-11-11-003)一份，该合同约定的内容除了明确甲方出租给乙方的物业坐落在青浦练塘工业区园区路XXX号XXX幢，租赁建筑面积为建筑物面积约1,120.83平方米。厂房类型为钢混结构，3幢车间周边空地3,200平方米，以及厂房租赁期自2019年1月1日起，终止时间定为至2022年12月31日止之外，其他主要内容与上述2018年12月5日签订的《仓库出租合同》主要内容一致。同日，双方还签订了《补充协议》一份，该协议约定，仓库室内面积按照1,084平方计算，租金为23,080元每月；室外场地，原合同中约定的3,200平方米室外场地，是乙方前期意向，非乙方实际需求和实际使用；后期若乙方有实际使用场地，考虑乙方堆放物品不够美观，故原则约定，场地位置为位于承租的#3幢仓库北侧，围墙南侧，面积按照后期实际需要，确定具体位置，场地采用优先取得方式，若乙方未能确定使用的场地，甲方不做保留，有权用作其他用途；场地单价0.40元/平方/天。合同中和此补充协议中涉及到的单价，均为未税价格，乙方开具发票，按照开票时产生的各项税费，由乙方承担。开票前结算各种费用，由乙方补足税费后，一次性开票。厂区消防水表非独立，采用统一的市政水表，若产生消防用水，按照实际承担费用(并可能会承担相应罚金)。一审另查明，2018年12月10日，隆欣公司向良峰公司支付了押金5万元。双方均认可房屋租赁合同的签订主体为良峰公司和隆欣公司，且双方实际履行的也是2019年3月7日签订的《仓库出租合同》(合同编号：出租2018-11-11-003)。系争房屋已于2010年11月18日办理了产权证，权利人登记在良峰公司名下。一审中，良峰公司认为，其于2018年12月10日已经将房屋交付给了隆欣公司，为此，良峰公司还提供了短彩信清单、手机短信、微信记录等证据。隆欣公司对上述证据的真实性予以确认，但认为短信不能证明良峰公司已经交付房屋，隆欣公司至今未收到房屋。良峰公司还表示系争房屋目前一直处于空关状态，除庭审出示的证据外，无其他交付房屋的证据。庭审中，双方均同意继续履行合同。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，良峰公司、隆欣公司签订的《仓库出租合同》系双方真实意思的表示，未违反法律强制性规定，应为合法有效。2019年3月7日签订的《仓库出租合同》约定，双方一旦签订合同,隆欣公司应向良峰公司支付意向金5万，厂方租赁采用预付3月，押金为10万元。租金应一次性预付叁个月，支付日期在应当支付自然月份5日前向支付租金。良峰公司据此认为隆欣公司应于2019年1月6日前支付2019年1月1日至3月31日的租金69,240元。但合同又约定，厂房租赁期自2019年1月1日起，终止时间定为至2022年12月31日止。根据租期起算时间约定，可以认定良峰公司应于2019年1月1日前将系争房屋交付于隆欣公司。隆欣公司抗辩良峰公司至今未交付系争房屋，良峰公司也未有相应的证据证明其已于2019年1月1日前交付房屋，故隆欣公司不同意支付租金。隆欣公司的意见一审法院予以采纳，良峰公司主张租金缺乏相应的事实依据，故对良峰公司主张租金的诉请不予支持。有鉴于此，良峰公司主张隆欣公司偿付逾期支付租金的违约金，亦不予支持。一审法院判决：驳回上海良峰金属铸造有限公司的全部诉讼请求。二审中，良峰公司提交该公司住所变更前的营业执照，住所为青浦区练塘镇园区路XXX号。良峰公司另提供与隆欣公司法定代表人曹文权2018年12月5日微信记录、2019年2、3月催告租金的微信记录以及在2019年10月29日一审庭审结束后于2019年10月30日微信记录并附有仓库当前状态照片。2019年10月30日载明：租客曹文权你好，关于练塘镇园区路XXX号3栋仓库相关事宜：昨日你方提出的要求继续履行合同及没有钥匙的情况，我方通知你，请在2019年10月30日下午2点到5点，或2019年10月31日上午8点来仓库办理相关手续，领取钥匙，并一起准备好2019年1月到3月租金69,240元及押金5万元。曹文权回复为：鉴于贵司至今未交付租赁物，已构成根本违约，据此，本公司正式通知贵司，解除双方签订的租赁合同。本院经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院予以确认。本院认为，良峰公司向隆欣公司主张租金支付，隆欣公司抗辩良峰公司未交付系争房屋。良峰公司作为系争房屋出租人，应保有将系争房屋交付给承租人的书面凭据。根据在案证据，良峰公司、隆欣公司工商注册登记情况、双方人员通讯往来记录以及部分押金支付情况均难以证实良峰公司已将系争房屋交付隆欣公司。然而良峰公司在二审中提交的2019年10月30日通讯记录亦能证实系争房屋尚在其控制之下，未将房屋钥匙交付隆欣公司。良峰公司认为已将系争房屋交付隆欣公司并要求其支付相应期间租金的上诉请求，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,531元，由上诉人上海良峰金属铸造有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理张末然审判长  彭辰审判员  徐江审判员  姚跃二〇二〇年五月六日书记员  张蔚附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……