河北省玉田县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0229民初27号 原告：梅元保，男，1977年10月7日出生，汉族，住唐山市路北区。 原告：王洪彬，女，1982年9月26日出生，汉族，住唐山市路北区。 二原告委托诉讼代理人：**，河北唐盛律师事务所律师，特别授权。 被告：钱斌号，男，1979年2月4日出生，汉族，住玉田县。 原告梅元保、王洪彬与被告钱斌号房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，因案情复杂，于2020年2月3日裁定转为普通程序，于2020年5月14日公开开庭进行了审理。原告梅元保及二原告委托诉讼代理人**、被告钱斌号到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梅元保、王洪彬向本院提出诉讼请求：1、确认房屋买卖合同无效；2、责令被告返还原告房屋，并支付占用期间的房租共计6万元。事实和理由：2016年4月初，原告王洪彬与被告口头约定将位于河北省玉田县房屋卖给被告，交易价格为29万元。2016年4月25日，原告王洪彬与被告签订二手房买卖书面合同，同日双方到玉田县国土资源局（现自然资源和规划局）办理房屋转让备案登记手续，工作人员向双方当面告知无法进行备案登记，原因有两个，一是房屋所有权人与土地证登记人并非同一人（当时房产证上的名字是王洪彬，土地证上的名字是周兰英，即前任房主）；二是王洪彬当前系结婚状态，房屋转让时必须取得配偶一方的书面授权或在场签字，目前条件都不具备，因此该局不予备案登记。2016年5月16日，在未办理房屋产权变更登记的情况下，原告王洪彬将该房屋交付被告使用。原告梅元保主张，原告王洪彬与被告签订的房屋买卖合同无效，请求法院予以撤销，理由如下：首先，在签订二手房买卖合同时，该房屋的房产证上的名字是原告王洪彬、土地证上的名字是周兰英，说明该房地产权属存在争议，根据《唐山市城市房地产交易管理条例》（98年版）第十一条之规定，该房地产禁止转让，该房屋买卖合同无效。其次，在签订二手房买卖合同时，原告梅元保事前不知情，事后也没有追认。该房屋是夫妻共同财产，原告王洪彬无权处分夫妻共同财产，因此签订的合同无效。综上所述，原告梅元保认为，原告王洪彬与被告签订的房屋买卖合同不具备法律效力，属于无效合同，请求法院予以撤销。同时，参照该房屋同类地段房租的市场价，月租金为1500元，至起诉之日为止，被告共计占有该房屋40个月，需支付原告房租共计6万元。根据《合同法》第五十二条、《物权法》第九十七条、《唐山市城市房地产交易管理条例》（98年版）第十一条及相关法律规定，请判如诉请。 被告钱斌号辩称，原告王洪彬与答辩人于2016年4月25日正式签订了本案二手房买卖合同，以总价29万元人民币（约合每平方米3700元）的合理价格成交，原告已收到合同约定的房款，正在办理过户的相关手续，答辩人是善意的买受方，也没有违约行为，合理支付了相应的价款，而价款的依据是双方合同的约定，而合同是双方意思表示一致的结果，依据《合同法》该合同有效。1、请求法院驳回原告诉讼请求；2、请求法院判决原告王洪彬继续履行合同，并将房产过户到答辩人名下。 原告围绕诉讼请求依法提交了1.二原告身份证及结婚证复印件，证实原告诉讼主体身份及原告婚姻关系；2.二手房买卖合同，合同内容变更协议收据，定金收条，证实原告王洪彬与被告签订二手房买卖合同，该交易过程无原告梅元保书面签字确认，原告梅元保事后事前对此交易行为并不知情，同时当庭也表示对此行为不予追认；3.房屋所有权证复印件，国有土地使用证复印件，不动产权证书复印件，证实原告王洪彬与被告签订合同时标的房产属于原告夫妻共同财产，同时国有土地使用证书系案外人周兰英名下，该标的房产权属存在争议，不具备出售，过户条件，不动产权证书办理后明确标的房产使用期限至2072年，即按照七十年商品房产权计算，2002年开始是使用权初始期间，不动产权证书权利人是二原告共同共有，也可证实标的房产是夫妻共有财产。 被告围绕反驳原告诉讼请求依法提交了被告身份证、购买房屋的定金收条、二手房买卖合同、附加合同、合同内容变更协议、定金收条、家庭装修合同、土地局出示的证明房产可以过户的变更申请、唐山市中级人民法院代为完成指定委托书、唐山中院协助执行通知书、繁荣小区经济适用住房购销合同、玉田一中为原告王洪彬开具的购房补助证明、王洪彬购买此套房产收据的复印件各一份。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。 被告质证意见：原告提交的证据真实，产权登记在买卖合同签订以后变更的，2016年签订的合同，2018年变更的，不能作为本案的证据。 原告质证意见：对变更申请真实性有异议，该证据从复印件上看没体现出任何单位和个人的签字盖章；对其他证据真实性没异议。关于双方二手房按揭合同出现附加合同，因客观情况出现情势变更，后续又签订变更协议，有冲突的应以变更协议为准；对被告主张的家庭装修合同关联性有异议，该装修合同与本案诉请无关联性；关于被告提供的繁荣小区经济适用房购销合同，我们认为该合同双方是玉田县统一建设办公室和王洪彬，与本案原告提供的不动产权登记证书上登记的房屋产权是夫妻二人存在不一致，按照物权法规定应以不动产登记产权证书登记的人为权利人；关于玉田一中出具的证明，内容上正式产权归王洪彬个人，此证明仅代表玉田县一中对于繁荣小区房产的意见，不能作为证实该房产真实产权人的证据使用；关于定金收条，虽然约定为定金，但是参照买卖合同标的29万元，14万元定金明显超过法律规定约定的主合同定金20%的上限。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下： 本案诉争房产为玉田县繁荣小区6栋3门401号，该房屋在2004年11月18日登记所有权人为原告王洪彬。王洪彬与梅元保于2004年12月14日登记结婚。2016年4月25日，原告王洪彬（甲方、卖方）与被告钱斌号（乙方、买方）签订二手房买卖合同一份，约定：乙方同意购买甲方拥有的坐落在唐山市玉田县住宅，建筑面积为78.57平方米（以房产证为准）；上述房产的交易价格为人民币29万元；在房管局交税费当日支付首付款9万元，剩余房款20万元（银行按揭贷款）于产权交接完毕付给甲方；甲方收到乙方全额房款之日起三日内将房产交付给乙方使用（其他内容略）。同日，双方签订附加合同一份，约定：甲乙双方协商同意于2016年5月10日前，如甲方将此房产相关产权交接完毕，各种证件已过户到乙方名下，如银行按揭资金到账，应及时交给甲方，如银行按揭资金20万元未下发，乙方同意在2016年5月10日前先行垫付20万元给甲方（其他内容略）。因该房产土地使用证未在甲方名下，双方于2016年5月16日签订合同内容变更协议一份，约定甲方同意2016年5月16日提前将房屋交给乙方使用，乙方同意在收到甲方的房屋钥匙后，将购房定金改为14万元，双方同意在2016年8月1日前等房产一切相关证件过户到乙方名下，乙方将剩余房款15万元交付给甲方（其他内容略）。合同签订后，原告王洪彬按约将房屋交付给被告钱斌号，被告钱斌号于2016年5月16日给付原告王洪彬购房定金14万元，王洪彬为钱斌号出具定金收条一份，内容为“定金收条今收到钱斌号，身份证号1302291979××××××××，购房定金140000.00元（大写：壹拾肆万元整）人民币。付款人：钱斌号（签名捺印）收款人：王洪彬（签名捺印）2016年5月16日”。2018年2月，上述房产登记为王洪彬、梅元保共同共有，不动产权证号为冀（2018）玉田县不动产权第××号。 本院认为，本案诉争房产系原告王洪彬婚前取得所有权的不动产，原告王洪彬与被告钱斌号签订房屋买卖合同时，虽然在王洪彬、梅元保夫妻关系存续期间，但此时，尚无证据证明该房产已为二原告夫妻共同财产，原告王洪彬与被告钱斌号签订的二手房买卖合同意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。该房产虽然于2018年2月登记为二原告共同共有，但不影响原告王洪彬与被告钱斌号所签订二手房买卖合同的效力。在诉讼中，被告钱斌号要求将房产过户到其名下，因梅元保表示不同意，因此，被告钱斌号在无法取得所购买房屋所有权的情况下，可以另行主张相应权利。 综上所述，原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告梅元保、王洪彬的诉讼请求。 案件受理费1300元，由原告梅元保、王洪彬负担（已预交）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 长  孙玉昕 人民陪审员  张国萍 人民陪审员  韩 玉 二〇二〇年五月十五日 书 记 员  李 欣