湖南省湘潭县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0321民初1020号原告：湘潭潭城物业服务有限公司，住所地湘潭县易俗河镇凤凰中路381号。法定代表人：颜宇，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄万香，湖南康泰律师事务所律师。被告：罗志华，女，1977年4月1日出生，汉族，湘潭县人，户籍地湘潭县，现住湘潭县。原告湘潭潭城物业服务有限公司诉被告罗志华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告湘潭潭城物业服务有限公司的委托诉讼代理人黄万香、被告罗志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湘潭潭城物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2016年1月1日起至2019年12月31日止的物业费共计3252元；2、判令被告自2016年1月1日起按年利率6%向原告支付逾期付款的违约金直至款项付清之日止（暂计算至2019年12月31日止合计488元）；3、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告系湘潭县易俗河镇长通名城小区的物业服务公司，被告系该小区的业主，于2012年5月8日收房入住。原、被告签订了《前期物业管理服务委托合同》，其中第四条约定多层住宅物业费B区房屋为0.5元/㎡/月，一年后调整为0.6元/㎡/月，物业费每十二个月交纳一次，每次交纳的时间为续交首月的28日。2015年6月，原告与长通名城小区开发商协商一致并获得湘潭县物价局批准，从2016年1月1日起对该小区多层住宅物业服务费按0.7元/㎡/月收取。被告系该小区B4栋2单元502室的业主，住房面积为96.8㎡。原告已为被告所居住小区提供了物业服务，而被告自2016年1月1日起一直欠交物业费，至2019年12月31日止已累计欠费3252元，原告多次催收未果，遂诉至法院，请求判如诉请。被告罗志华辩称：1、原告委托湘潭长通名城物业服务有限公司在被告小区执业收费，而该公司不具备物业管理资质，不是独立法人也没有营业执照，被告有权拒缴物业费；2、原告没有征得业主同意单方提高收费标准，对收费文件未进行公示，小区内有不同的收费标准，存在乱收费；3、对业主反映的问题长期未处理解决，物业服务不到位，服务质量与收费价格不相符。具体表现在：小区管理混乱，允许业主在小区内办白喜事；小区内多次发生偷盗事件，物业未能及时发现和制止，监控、保安形同虚设，公共安全管理不到位；被告主卧室飘窗外沿上部严重开裂，存在安全隐患，自2013年起被告一直在反映，期间物业虽有过维修，但之后又有开裂，物业至今未作处理，公共部位的修缮、维护不到位。被告要求物业先做好服务才愿意交纳物业费。经审理查明：原告于2012年3月14日与湘潭县易俗河镇长通名城小区开发商湖南长通房地产开发有限公司签订《长通名城住宅小区前期物业服务合同书》，原告依据合同为该小区提供前期物业管理服务。被告罗志华系湘潭县业主，住房面积96.8㎡。2012年5月8日，原、被告签订《前期物业管理委托合同》，合同对物业服务事项、质量标准、服务费用、权利和义务、违约责任等进行了约定，多层住宅的物业费标准为：Ａ、Ｂ、Ｃ住宅区0.5元／㎡／月，交房一年后，调至0.6元／㎡／月，Ｄ区0.6元／㎡／月。物业费每年缴纳一次，时间为续交首月的28号。2015年6月，原告与长通名城小区开发商就物业费提价协商一致，且经湘潭县物价局批准并备案，自2016年1月1日起对该小区多层住宅物业费按0.7元／㎡／月计收。原告已在小区公示栏中公示了该收费标准。原告自合同签订后已为该小区提供了物业管理服务，被告自2016年1月1日起至2019年12月31日止共计欠交物业费3252.48元（0.7元×96.8㎡×48月）。被告当庭陈述及提供的照片可以证明其主卧室飘窗外沿上部严重开裂的情形属实，且存在安全隐患，原告虽已知晓但未及时妥善处理，在履行公共部位的维护、管理义务方面尚有瑕疵。上述事实有《前期物业管理委托合同》、照片及当事人陈述等证据证实。本院认为：原、被告签订的《前期物业管理委托合同》真实合法有效，对原、被告均具有约束力，双方都应当按照合同约定履行合同义务。合同签订后，原告下属长通名城服务部为该小区提供物业管理服务至今，其在此期间实施的民事行为及产生的法律后果均由原告承担。原告系依法成立的物业服务企业，是合同主体一方，有权按照合同约定向被告主张权利，被告辩称本案的收费主体不合法，没有事实和法律依据，本院不予支持。本案中，原告已按程序申请上调物业费收费标准并取得了湘潭县物价局的批复，自2016年1月1日起该小区按0.7元/㎡/月计收物业费不属单方提价，批准后的收费标准已在小区予以公示，被告辩称原告系乱收费与事实不符，本院不予支持。被告自2016年1月1日至2019年12月31日期间欠交物业费3252.48元，已构成根本违约，损害了原告的合法权益。鉴于被告所反映的主卧室飘窗外沿严重裂开存在安全隐患的现象长期得不到物业解决的情况属实，故原告在公共部位的修缮管理方面尚存在服务质量瑕疵，依法应当减少物业费。本院酌情认定被告2016年1月1日至2019年12月31日期间应当向原告交纳的物业费为2601.6元，原告要求被告支付超出部分的物业费，本院不予支持。因原、被告都有违反合同约定的情形，应当各自承担相应的责任，原告要求被告支付违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告罗志华在本判决生效后五日内支付原告湘潭潭城物业服务有限公司2016年1月1日至2019年12月31日期间的物业费2601.6元；二、驳回原告湘潭潭城物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告罗志华负担20元，原告湘潭潭城物业服务有限公司负担5元。本判决为终审判决。审 判 员  谭歆玲二〇二〇年五月二十六日法官助理曾平代理书记员  汤白银附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。