新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州塔城地区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新42民终117号 上诉人（原审原告、反诉被告）：马雪鹏，男，1975年7月7日出生，住天津市和平区。 委托诉讼代理人：马再峰，新疆天赛律师事务所律师。 上诉人（原审原告、反诉被告）：马燕（马雪鹏之妻），女，1979年3月13日出生，住天津市和平区。 委托诉讼代理人：马再峰，新疆天赛律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：艾尼瓦尔·买买提，男，1968年8月10日出生，住海南省海口市。 委托诉讼代理人：陶壮举，新疆九城律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：古力给娜·木沙拜（艾尼瓦尔·买买提之妻），女，1972年5月27日出生，住海南省海口市。 委托诉讼代理人：陶壮举，新疆九城律师事务所律师。 上诉人马雪鹏、马燕、艾尼瓦尔·买买提、古力给娜·木沙拜因确认合同无效纠纷一案，不服额敏县人民法院（2017）新4221民初2030号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年1月15日立案后，依法组成合议庭，于2020年5月12日公开开庭进行了审理。上诉人马雪鹏、马燕的共同委托诉讼代理人马再峰,上诉人艾尼瓦尔·买买提、古力给娜·木沙拜的共同委托诉讼代理人陶壮举到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 马雪鹏、马燕上诉请求：一、本案《转让合同》应予解除。从一审调取的消防部门证明可知，该房屋消防基础设施不全，房屋无法正常使用这是不争的事实，而此事件并非是上诉人能够解决。很明显租赁房屋用于开宴会厅的目的无法实现，上诉人有权解除合同。一审法院以房主不是被上诉人，完全不顾被上诉人将房屋转租给上诉人的事实，系认定事实不清，适用法律不当。因为在签订合同的时候，上诉人是从被上诉人处整体受让，包含房屋租赁的合同权利与义务，按照合同相对性原则，无论该房屋所有权人是谁，但是作为上诉方的合同相对方只有被上诉人，因此基于房屋消防设施不全，导致上诉人无法经营，合同目的不能实现的责任，理应由被上诉人承担。据此就案涉合同基于合同目的不能实现，理应解除。原审判决以合同内容没有房屋消防设施的内容，被上诉人不承担保证消防设施合格的责任，是明显的错误和有意的偏袒，据此本案转让合同应该解除；二、被上诉人应当返还上诉人房屋租金。依据合同法的相关规定，解除合同的法律后果就是返还财产，故本案被上诉人应当返还收取上诉人的房屋租金。一审法院以上诉人与董海渤签订租赁合同为由不予支持错误，上诉人与董海渤签订的租赁合同只是为了办理营业执照所需，该合同并非是真实履行的合同，上诉人实际履行的仍然是被上诉人与董海渤签订的房屋租赁合同，此事实从房屋租金的数额就足以证实，一审判决错误；三、反诉部分应予驳回。一审判决支持被上诉人反诉费150万元无任何事实及法律依据，且明显偏袒被上诉方。本案转让费200万元，除部分租金以外，大部分都是设施设备及装修装潢的费用，而装修装潢已经附着于涉案房屋上面，上诉人并未拆除拿走，因此上诉人未经营后，实际已经将该部分价值的设施设备装饰退还给被上诉人，董海渤实际占有，等于是上诉人返还给了被上诉人，被上诉人返还给原房主董海渤，一审判决上诉人支付150万元转让款毫无事实依据及法律依据，应予纠正。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法改判支持上诉人原审全部诉讼请求，驳回反诉请求。 艾尼瓦尔·买买提、古力给娜·木沙拜辩称，一、上诉人马雪鹏、马燕认为解除合同的理由不能成立。转让合同中隐藏了一个房屋租赁合同不是事实。1.双方签订的转让合同的标的物是租赁合同与餐厅的物品、设备和装修，而且答辩人从租赁合同的转让中未取得任何利益，合同价款200万元只是餐厅物品、设备和装修；合同签订后，上诉人又与房主董海渤签订了一份租赁合同，且在工商局备案，上诉人也向房主董海渤交付了租金，形成租赁关系。这说明转让合同转让的只是租赁权和餐厅的物品、设备、装修，不是转租餐厅的经营权的转让，没有证据证明上诉人与被上诉人之间形成租赁关系；2.本案一审时，上诉人也承认转让合同合法有效，其认为因答辩人违约导致不能实现合同目的无任何证据。合同不应当解除；二、被上诉人要求返还租金的理由不能成立，其缴纳的租金是给了董海渤，未交给被上诉人艾尼瓦尔和古丽给娜；三、二审法院应依法支持答辩人在一审的反诉请求。1、上诉人违反《转让合同》第四条的规定；2、答辩人已全部履行了合同义务，将租赁合同和餐厅交给了上诉人，上诉人收到后开始营业，其已实现了合同目的。所以，上诉人应依法支付合同价款并承担违约责任。 艾尼瓦尔·买买提、古力给娜·木沙拜上诉请求：一、一审判决上诉人赔偿被上诉人各项损失125万元无事实和法律依据，判决违反我国民事诉讼法的“谁主张谁举证”的诉讼原则（1）本案被上诉人的第二项诉讼请求是要求上诉人赔偿其损失125万元，其理由是上诉人构成违约。一审法院仅凭被上诉人自己计算并打印的损失125万元的计算表，在认定是董海渤的行为造成对被上诉人损失无法评估的情况下，就认定损失为125万元，违反民事诉讼法“谁主张谁举证的”原则（2）一审判决书中第一项判决与一审法院所认定的事实互相矛盾，判决错误。一审判决认定“双方签订的转让合同合法、有效，双方应当按照合同约定继续履行义务。现因房主董海渤出租给原告的房屋因整栋楼在建设之初未挖消防水池导致消防栓无水，该楼不可能获得消防部门验收合格，从而导致原告不能再从占有、使用租赁房屋中获益”，也就是说，一审法院查明了被上诉人的损失是由房主董海渤造成的，但却判令上诉人赔偿被上诉人的损失125万元；二、一审判决驳回上诉人“要求反诉被告向反诉原告支付违约金30万元”的反诉请求的判决无事实与法律依据。一审判决一方面认定“双方签订的转让合同合法、有效，双方应当按照合同约定继续履行义务”，一方面又认为“现因房主董海渤出租给原告的房屋因整栋楼在建设之初未挖消防水池导致消防栓无水，该楼不可能获得消防部门验收合格，从而导致原告不能再从占有、使用租赁房屋中获益，因此，本院认为原被告间关于转让费支付期限的约定不再受限”，既然是房主的原因导致被上诉人不能从租赁的房屋收益，就应当示明被上诉人向董海渤主张权利，而不是将所有责任都判令由上诉人承担。综上，本案一审判决在认定事实上部分错误，其相关判决无事实和法律依据并违反“谁主张谁举证”的诉讼原则，判决是错误的。请求二审法院，依法撤销一审判决第一、五项判决并依法改判为：（一）驳回上诉人马雪鹏、马燕的全部诉讼请求；（二）判决上诉人马雪鹏、马燕向上诉人艾尼瓦尔·买买提、古力给娜·木沙拜赔偿违约金30万元。 马雪鹏、马燕辩称，上诉人艾尼瓦尔·买买提、古力给娜·木沙拜的上诉请求无事实根据和法律依据，请求法院依法驳回。双方签订的合同包括房屋的设备、原来的租赁合同，（艾尼瓦尔与董海渤签订的租赁合同），对双方设施进行明确约定，房屋租赁合同第4项约定，甲方必须交给乙方所有消防、工程完工合格手续；第10条，甲方必须在2011年3月10日前完成消防设施。经我方向额敏县人民法院申请调取消防验收是否完备的证据，消防大队表示没有任何说法，一审法院对额敏县消防大队参谋郑伟进行询问，其称述没有办理过消防手续，会影响经营，索菲燕自助美食城查封的主要原因是消防栓无水，楼建设时就没有建消防水池，所以消火栓无水。可以证明整体租赁合同转让，从一开始就没有消防栓，不可能合法经营，转让合同应无效，因此转让合同应该解除。本案一审判决没有明确是错误的，二审法院应当驳回。上诉人艾尼瓦尔·买买提、古力给娜·木沙拜提出的上诉请求法律依据，依法予以驳回。 马雪鹏、马燕向一审法院起诉请求：1、解除原、被告2014年4月16日签订的转让合同；2、判决被告赔偿原告设备投入装修损失125万元，并退还或者赔偿租赁费22万元。 艾尼瓦尔·买买提、古力给娜·木沙拜向一审法院提出的反诉请求：1、原告给付被告剩余转让费150万元；2、原告给付被告违约金30万元； 一审法院认定事实，2014年6月16日，原、被告签订了一份《转让合同》。合同约定：两被告因个人原因将其从原房主董海渤处租赁的额敏县富丽华大酒店第三层（含地下室）其经营的维多利亚宴会厅以200万元价格转让给两原告。双方在协议中约定：两被告将宴会厅所用的房屋租赁合同及该宴会厅内所有物品全部转让给两原告（详见清单）（注：双方在实际交付时未列清单）；转让费共计200万元；转让期限自2014年6月23日起至2022年6月1日止，共计8年；付款方式及支付时间：两原告分五次付清转让款，第一次于双方交接宴会厅之日给付25万元，第二次于2014年12月1日前给付25万元，第三次于2016年6月1日前给付50万元，第四次于2018年6月1日前给付50万元，第五次于2020年6月1日前给付50万元；该房屋2015年6月1日后的租金在双方签订合同后由两原告全部承担，原告在签订合同时向被告支付2014年6月1日至2015年6月1日的房屋租金20万元。双方就权利、义务约定：两被告负责协调与出租方（原房主）董海渤有关出租房屋的事宜，如因该房屋被董海渤收回或因董海渤增加房屋租赁费，两被告承担两原告全部损失；两原告接手该宴会厅后可自行对宴会厅进行装修改造，两被告不得提出异议，但两原告装修时不得影响到周围邻居的正常休息和营业，如与他人发生争议由原告自行解决。关于违约责任双方约定：如两原告无端终止合同除需向两被告付清全部转让费（200万元）外，还应当承担两被告与董海渤之间产生的一切纠纷事宜的法律后果；如两被告无端终止合同，除需返还两原告已缴纳的转让费外，还需赔偿两原告因此产生的全部损失；双方应严格履行合同约定的义务，任何一方违约除承担以上违约条款约定的违约责任外，还应承担合同总价款20%的违约金等约定。合同签订后，两被告将维多利亚宴会厅交付两原告。双方在庭审中均认可原宴会厅内物品已交付。两原告接手后，遂对该宴会厅进行装修。2014年7月18日，原告马雪鹏经营的索菲燕自助美食城正式营业。2015年6月29日，因原告马雪鹏经营的索菲燕自助美食城存在消防设施、器材、消防安全标志未保持完好有效及占用封闭疏散通道、安全出口以及未设封闭楼梯间、疏散走道未设疏散指示灯、未经开业擅自营业等违反消防法的行为，被额敏县公安消防大队责令立即改正【见额公消即字（2015）第0177号《通知书》】；2015年7月30日，额敏县公安消防大队因原告马雪鹏经营的索菲燕自助美食城存在应急照明灯损坏、灭火器过期的违法行为，作出额公（消）行罚决字（2015）0059号《行政处罚决定书》，给予原告罚款人民币1万元；2016年2月7日，额敏县公安消防大队作出额公（消）封字（2016）005号《临时查封决定书》，将原告马雪鹏经营的索菲燕自助美食城予以查封。并责令原告自2016年2月7日11时30分至2016年2月13日11时30分间组织整改，经检查合格方可解封。另查明，原告马雪鹏与房主董海渤签订了一份落款时间为“2014年6月16日”的《出租合同》。双方在合同中载明的租赁金额为“80000元/每年”。2016年8月1日，房主董海渤以福丽华大酒店的名义给原告出具了一份金额为40万元的《收条》，证实其收到了原告交付的2015年、2016年两年的房屋租赁费。两被告自认，在双方签订合同后，两原告已向其支付转让费50万元的事实，即履行了双方约定付款方式的第一、二次。本案在审理过程中，原告提出评估作价申请。额敏县人民法院的司法鉴定负责人在委托评估工作中发现，本案涉及餐厅已被房东董海渤于2018年6月10日重新出租给了李光富。李光富对房屋重新进行了装修，已营业。目前店名为“额敏县小龙坎火锅店”。原索菲燕餐厅的现场及物品已不存在。再查明，在本案重审中，原告申请向额敏县公安消防大队调取额敏县富丽华酒店及第三层是否经过消防验收、消防设施是否完备等方面的证据。经调取，消防部门表示其处无该楼相关消防验收的任何手续。额敏人民法院向额敏县公安消防大队参谋郑伟同志就相关问题进行了询问，形成《询问笔录》一份。郑伟主要表示，涉案餐厅所在大楼整体未办理过消防验收手续。未办手续会影响个体经营。索菲燕自助餐厅查封的主要原因是消防栓无水，其他原因经营者可以整改，但消防栓无水经营者是无法整改的，因为，该楼在建筑时就没挖消防水池。该楼的福丽华大酒店自2017年9月4日查封至今，未解封。维多利亚经营的三年间因没发现而未查封过。2016年6月2日，原告认为索菲燕自助美食城被额敏县公安消防大队查封，停业的责任在于被告。遂以通知的形式告知两被告双方转让合同暂停履行。两被告收到该通知后，双方协商无果。一审审理认为,2014年6月16日，原、被告签订的转让合同是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同，双方应当按照合同约定行使权利、履行义务。两被告已按合同约定将转让的维多利亚宴会厅交付两原告，两原告重新装修完工后，经营了索菲燕自助美食城。两原告经营的索菲燕自助美食城所在房屋消防设施是否经消防验收合格与两被告无关。双方签订的转让合同中并未约定两被告对两原告受让的宴会厅的消防设施承担责任。且两被告是宴会厅的转让方而非房屋的出租方。价款200万元是转让费而非房屋租赁费。因此，原、被告间关于转让宴会厅的《转让合同》合法有效，原告要求解除该合同的诉讼请求，无事实根据及法律依据，不予支持。虽然双方签订的《转让合同》的转让标的包括两被告与房主董海渤之间的《（房屋）租赁合同》，这只能说明房主董海渤同意两被告在转让宴会厅的同时将房屋转租的意思表示。但事实上两被告与两原告间并未形成房屋转租赁关系。从两原告向房主董海渤实际支付2015年、2016年的房屋租金40万元的情况以及原、被告双方签订的转让合同第六、1条“甲方（被告）负责协调与出租方董海渤有关出租房屋的事宜”的约定来看，两原告与房主董海渤之间形成了房屋租赁关系，房主董海渤是涉案美食城所在房屋的出租人。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”的规定，房主董海渤作为房屋的出租人有义务保持其出租给两原告的房屋符合约定的用途。且实际上两原告与房主董海渤签订了《租赁合同》，虽然租赁合同中的年租赁费金额不实，但双方签订租赁合约的意思表示是真实的。因此，两原告要求两被告退还房屋租赁费22万元的诉讼请求，与查明事实不符，亦不予支持。但结合原、被告双方签订的《转让合同》中第六、1条“如因该房屋被告董海渤收回或因董海渤增加房屋租金，甲方（被告）因承担乙方（原告）全部损失”的约定与原、被告产生纠纷，双方的诉讼尚无定论的情况下，房主董海渤就将房屋重新出租他人造成原告装修及店内设施设备物品损失的实际。两被告依照约定应当对两原告的损失承担赔偿责任。因造成原告房屋装修及店内设施设备物品价值无法评估的责任不在原告方，因此不能评估的不利后果不应由原告承担。所以采信原告自行计算的损失价格，即125万元。综上所述，关于两被告反诉要求两原告给付剩余转让费150万元的问题。剩余转让费150万元两原告未给付两被告，两原告认可，予以确认。双方签订的转让合同合法、有效，双方应当按照合同约定继续履行义务。现在因房主董海渤出租给原告的房屋因整栋楼在建设之初未挖消防水池导致消防栓无水，该楼不可能获得消防部门验收合格，从而导致原告不能再从占有、使用租赁房屋中获益。因此，认为原、被告间关于转让费支付期限的约定不应再受限制。两原告应当按照两被告的要求将剩余转让费150万元支付完毕。故对两被告要求两原告给付剩余转让费150万元的反诉请求，予以支持。因原告未向被告支付转让费事出有因，所以原告并不构成违约。故对两被告反诉要求两原告支付违约金30万元的反诉请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告艾尼瓦尔·买买提、古力给娜·木沙拜于本判决生效之日起十日内赔偿原告马雪鹏、马燕各项损失125万元；二、反诉被告马雪鹏、马燕于本判决生效之日起十日内给付反诉原告艾尼瓦尔·买买提、古力给娜·木沙拜转让款150万元；三、本判决第一、二项相抵，反诉被告马雪鹏、马燕于本判决生效之日起十日内给付反诉原告艾尼瓦尔·买买提、古力给娜·木沙拜转让款25万元；四、驳回原告马雪鹏、马燕的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告艾尼瓦尔·买买提、古力给娜·木沙拜的其他反诉请求。案件受理费18030元，投递费100元，合计19030元，由原告马雪鹏、马燕负担。反诉受理费10950元，由原告马雪鹏、马燕负担1441元，由被告艾尼瓦尔·买买提、古力给娜·木沙拜负担9509元。 二审中双方均未提交新的证据。二审查明的事实与原审认定一致。 本案争议的焦点：一、本案中是否存在违约行为？二、本诉和反诉请求应否得到支持？数额如何认定？ 本院认为，根据双方所出示的证据，可以看出上诉人艾尼瓦尔·买买提、古力给娜·木沙拜退出了其与董海渤签订的租赁合同，将其装修以200万元的价格转让给了上诉人马雪鹏、马燕，上诉人马雪鹏、马燕接受并继续履行合同到2022年，每年租赁费由上诉人马雪鹏、马燕支付给董海渤，故本案中存在两个法律关系：1、上诉人艾尼瓦尔·买买提与上诉人马雪鹏之间转让法律关系；2、上诉人马雪鹏与董海渤之间的租赁关系。上诉人艾尼瓦尔·买买提、古力给娜·木沙拜将其租赁物打包转给上诉人马雪鹏、马燕时应诚实告知消防设施未过关，经营期间存在无法经营情况，避免他人受损，但从上诉人艾尼瓦尔·买买提、古力给娜·木沙拜转让合同的内容上来看，上诉人艾尼瓦尔·买买提、古力给娜·木沙拜没有明确告知消防设施存在隐患这一重要事项，导致上诉人马雪鹏、马燕在接受合同权利义务后，无法履行该合同，在转让方面上诉人艾尼瓦尔·买买提、古力给娜·木沙拜是违约方，合同仅履行了两年，故上诉人艾尼瓦尔·买买提、古力给娜·木沙拜认为上诉人马雪鹏、马燕应支付150万元的转让费的请求不成立，应予驳回。上诉人马雪鹏、马燕与董海渤存在房屋租赁关系，上诉人马雪鹏、马燕发现因房屋存在消防不过关的情形下应寻找租赁合同相对方董海渤解决相关问题，现在上诉人马雪鹏、马燕请求上诉人艾尼瓦尔·买买提、古力给娜·木沙拜承担物品损失，经审查，上诉人马雪鹏、马燕提出的物品损失是因为董海渤另行出租给他人导致，故上诉人马雪鹏、马燕要求上诉人艾尼瓦尔·买买提、古力给娜·木沙拜承担损失赔偿的理由不成立，其是损失应予房主董海渤另行起诉解决。综上，当事人双方的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销额敏县人民法院（2017）新4221民初2030号民事判决； 二、驳回上诉人马雪鹏、马燕的诉讼请求； 三、驳回上诉人艾尼瓦尔·买买提、古力给娜·木沙拜的反诉请求。 一审案件受理费18030元，由上诉人马雪鹏、马燕负担。反诉受理费10950元，由上诉人艾尼瓦尔·买买提、古力给娜·木沙拜负担；二审案件受理费18750元，由上诉人马雪鹏、马燕负担9375元上诉人艾尼瓦尔·买买提、古力给娜·木沙拜负担9375元。 本判决为终审判决。 审 判 长 努斯拉提 审 判 员 茹 荷 娅 审 判 员 张 忠 峰 二〇二〇年五月二十日 法官助理 潘  伟 书 记 员 朱 丽 萍