广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5620号上诉人（原审被告）：梁淑贞，女，1969年4月30日出生，汉族，身份证住址广东省佛山市顺德区。上诉人（原审被告）：季桂玲，女，1959年10月4日出生，汉族，身份证住址广东省佛山市禅城区。被上诉人（原审原告）：广州市越丽市场经营管理有限公司，住所广州市白云区机场路10号之二之三之四422房（市场地址：广州市白云区机场路10号之一至之五首层至四层局部）。法定代表人：陈壮欣，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴恩远，广东环球经纬律师事务所律师。上诉人梁淑贞、季桂玲因与被上诉人广州市越丽市场经营管理有限公司（以下简称越丽公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初31357号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人梁淑贞、季桂玲上诉请求:撤销一审判决第一项、第二项及案件受理费的承担。事实和理由：一审判决排除了越丽公司的违规违法责任，损害了梁淑贞、季桂玲的合法权益。一、越丽公司没有举证证明签订《前期物业管理服务协议》的真实合法性及签署时间的合理性，因此不能证明该协议是有效的。该协议没有法定代表人签名，因为当时两个公司的法定代表人都不是现在的法定代表人，当时的法定代表人不可能为后来伪造的协议进行补签。越丽公司也没有出示物业管理公司与合格开发商签订协议应具有的土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、竣工验收资料、商品房买卖合同、住宅使用说明书及质量保证书、住房广告、房地产立项批文等证书。二、越丽公司没有提供物业管理资质证书、物业管理资质等级证书、所有物业管理人员资质证书，也没有提供具有物业管理资质的人员为其公司所有的证明资料。而且，一审法院也忽略了广州市中级人民法院（2016）粤01民终17227号终审判决书的认定，即越丽公司无物业管理资质，也未提交证据证明其进入涉案场地提供物业管理服务经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。三、越丽公司没有提供自2017年至2019年的电费开支清单、保安费清单、水费清单、保洁工工资清单等，用以证明整个商场进行物业管理良好的证据。四、越丽公司在2012年9月26日注册成立，2017年10月19日才获得核准，在2018年1月31日被立案、2018年6月28日就被发布为失信企业，故越丽公司如何能收取核准前的物业管理费，且其没有提供2019年经工商管理部门年审后的营业执照，无法证明其2019年是否通过工商的审核。五、越丽公司没有提供《物业服务收费管理办法》第6、7条规定的具有人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定的物业管理公司收费许可证明。六、梁淑贞、季桂玲不应向越丽公司支付涉案商铺物业服务费。首先，梁淑贞、季桂玲与广东耀华房产开发有限公司签订的购房合同中约定由广州鑫耀物业管理有限公司进行返租及物业服务管理，期限为五年，前期物业服务费标准为每月每平方米38元。在上述合同没有到期的情况下，越丽公司为何又和广东耀华房产开发有限公司在2013年签订了一份《前期物业服务协议》？根据物业法第三十四条的规定，开发商不能同时签约两个物业管理公司。广州鑫耀物业管理有限公司是当时的物业管理公司，其没有与越丽公司签订交接协议，也没有三方协议，越丽公司根本就无理由接管整个涉案楼宇商铺的物业管理，故越丽公司缺乏收取物业管理费的依据。此外，广东耀华房产开发有限公司、广州鑫耀物业管理有限公司均为失信公司，置法院判决不顾，拖欠梁淑贞、季桂玲税金、租金及利息，这有多个法院生效判决足以证明。其次，越丽公司提交的《委托协议》为无效协议。涉案商铺的权属人为两个自然人，但协议中的签名只有梁淑贞，没有季桂玲的签名，所以该协议不具法律效力。同时，梁淑贞、季桂玲保存的涉案商铺的所有材料中没有出现过该协议，记忆中也未签订过该协议，因此梁淑贞、季桂玲认为该协议是伪造的。梁淑贞、季桂玲没有选聘越丽公司作为物业管理公司，也没有与其进行物业服务约定，故梁淑贞、季桂玲对越丽公司不承担业主义务。再次，越丽公司强占涉案商铺想据为己有，阻止梁淑贞、季桂玲将涉案商铺出租，梁淑贞、季桂玲至今未将涉案商铺出租经营过一天。虽然执行裁定显示梁淑贞、季桂玲收回涉案商铺，但执行法官离开后，涉案商铺又被越丽公司重新控制起来直到今天。此外，越丽公司还占用共用通道，封堵通道口，将通道出租为自己牟利。最后，越丽公司根本没有提供过物业管理服务。若其主张提供过良好的物业管理服务，就应提交维持整个商场运作的合理开支明细的相应证据，但其一直没有提交。综上，请求法院驳回越丽公司的诉讼请求，保护梁淑贞、季桂玲的合法权益。被上诉人越丽公司二审辩称：越丽公司同意一审判决，不同意梁淑贞、季桂玲的上诉请求。一、关于前期物业服务协议的效力，根据物业管理条例第21条的规定，广东耀华房产开发有限公司作为开发商有权与越丽公司签订前期物业服务协议，该服务协议是合法有效的。二、关于委托协议的效力，该协议是越丽公司与梁淑贞、季桂玲共同签字确认的，合法有效，双方应当按照协议履行。梁淑贞、季桂玲所称协议是伪造的，应另行提起诉讼，与本案无关。综上，梁淑贞、季桂玲于2017年4月26日收回涉案商铺，并由其实际控制，其应履行缴纳物业管理服务费的义务，向越丽公司缴纳物业管理服务费。因本案纠纷，越丽公司于2019年9月18日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.梁淑贞、季桂玲向越丽公司支付物业管理费30080.30元（自2017年4月26日至2019年9月26日，物业面积23.05平方米，按45元/平方米/月支付）；2.梁淑贞、季桂玲向越丽公司支付违约金30.10元（按未缴纳费用的千分之一支付）；3.本案诉讼费全部由梁淑贞、季桂玲承担。一审法院经审理查明：根据一审法院作出的已生效的（2016）粤0111民初7932号民事判决书查明的事实，2010年6月19日，梁淑贞、季桂玲与广东耀华房产开发有限公司（以下简称耀华公司）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定梁淑贞、季桂玲向耀华公司购买鑫耀大厦（裙楼栋）幢x层xxx号房，房屋地址为广州市白云区机场路xx号之三xxx房，房屋总价款2750000元。耀华公司应当在2010年7月28日前将涉案商铺交付给梁淑贞、季桂玲使用。同年12月31日，梁淑贞、季桂玲与广州市鑫耀物业管理有限公司（以下简称鑫耀公司）签订《租赁合同》，约定鑫耀公司向梁淑贞、季桂玲承租涉案商铺，租期五年，自2010年7月28日起至2015年7月27日止。《租赁合同》期满后，鑫耀公司未向梁淑贞、季桂玲返还涉案商铺。一审法院于2016年9月23日作出（2016）粤0111民初7392号民事判决书，判决鑫耀公司将涉案商铺返还给梁淑贞、季桂玲。判决生效后，因鑫耀公司拒绝向梁淑贞、季桂玲返还涉案商铺，梁淑贞、季桂玲遂申请一审法院强制执行，一审法院于2017年3月2日立案执行，执行案号为：（2017）粤0111执2142号。根据一审法院于2017年6月30日作出的（2017）粤0111执2142号执行裁定书显示，梁淑贞、季桂玲于2017年4月26日收回涉案商铺。另查，2013年1月6日，耀华公司与越丽公司签订《前期物业服务协议》，约定：越丽公司为鑫耀大厦提供物业管理服务，商场管理费为45元/月/平方米，物业服务费用按月缴纳，业主或物业使用人应在每月5日履行缴纳义务，合同有效期自2013年1月30日至2023年7月28日止；等等。其中违约责任第二十四条还约定“业主或物业使用人违反本合同第六条的约定，未能按时足额交纳物业使用费的，应按应缴费用千分之一的标准支付违约金”。再查，2013年4月21日，越丽公司（乙方，受托方）与梁淑贞、季桂玲（甲方、委托方）签订《委托协议》，约定：甲方将涉案商铺委托于乙方实行物业管理，委托管理期限10年，自2013年6月1日起至2023年5月31日止；物业服务费按照物业建筑面积每月每平方米45元收取；2015年7月27日前，甲方不享有该物业经营权及收益权，无需乙方交纳物业服务费；2015年7月28日起，甲方须每月5日前交纳物业服务费，但甲方出租该物业后，承租方已缴交物业服务费的，甲方无需再缴交物业服务费。2013年12月25日，越丽公司的公司名称由广州市越丽物业管理有限公司变更为广州市越丽市场经营管理有限公司。涉案商铺属于梁淑贞、季桂玲按份共有，于2016年7月12日取得涉案商铺的《不动产权证》，建筑面积为23.09平方米。一审庭审中，梁淑贞、季桂玲确认没有缴纳越丽公司所主张期间的物业服务费，原因是梁淑贞、季桂玲没有与越丽公司签订任何协议，没有理由向越丽公司支付物业服务费。一审法院认为，物业开发商耀华公司与越丽公司签订了《前期物业服务协议》以及越丽公司与梁淑贞、季桂玲签订了《委托协议》，越丽公司对涉案商铺实施物业管理，梁淑贞、季桂玲接受了越丽公司提供物业管理服务，越丽公司与梁淑贞、季桂玲形成了物业服务合同关系，梁淑贞、季桂玲应按物业合同的约定向越丽公司支付物业服务费。梁淑贞、季桂玲一审庭审中确认拖欠自涉案商铺收回之日即2017年4月26日起至2019年9月26日期间的物业管理费，故越丽公司主张梁淑贞、季桂玲支付该期间的物业管理费合法合理，一审法院予以支持。物业管理费数额依据《委托协议》约定的按建筑面积45元/月/平方米及涉案商铺实际建筑面积23.09平方米计算，梁淑贞、季桂玲应向越丽公司支付物业管理费共计30132.45元（45元/月/平方米×23.09平方米×29个月）。现越丽公司主张梁淑贞、季桂玲向其支付物业管理费30080.30元，是其行使自由处分权，一审法院予以支持。对于梁淑贞、季桂玲抗辩称，其未与越丽公司签订《委托协议》的抗辩意见，一审法院认为，根据（2016）粤01民终17225号判决书中认定的事实，梁淑贞、季桂玲确认其因为返租款而签订了《委托协议》，现梁淑贞、季桂玲又否认签订《委托协议》，前后相互矛盾，一审法院对梁淑贞、季桂玲此抗辩意见不予采纳。因梁淑贞、季桂玲未及时缴纳物业服务费构成违约，越丽公司主张按照《前期物业服务协议》第二十四条的约定要求梁淑贞、季桂玲支付未缴纳物业管理费千分之一的违约金即30.10元，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第三十六条、第四十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2019年11月25日作出如下判决：一、梁淑贞、季桂玲于本判决生效之日起五日向越丽公司支付2017年4月26日起至2019年9月26日期间的物业服务费30080.30元；二、李梁淑贞、季桂玲于本判决生效之日起五日向越丽公司支付违约金30.10元。一审案件受理费276元，由梁淑贞、季桂玲负担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。另查，越丽公司的工商登记信息显示，其于2012年9月26日成立；经营项目包括市场经营管理和摊位出租、物业管理、房屋租赁、场地租赁（不含仓储）、箱包批发，后于2014年12月4日增加专业停车场服务作为经营项目。再查，本院于2016年12月27日作出的（2016）粤01民终17225号民事判决中载明，梁淑贞、季桂玲承认《委托协议》是其签订的，称当时耀华公司说不签就不能拿到返租款，签字的时候越丽公司没有盖章，该协议的原件也没有给梁淑贞、季桂玲。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：首先，生效判决已经要求耀华公司、鑫耀公司将涉案商铺返还给梁淑贞、季桂玲，梁淑贞、季桂玲为此也申请了强制执行，相应的执行裁定书明确载明梁淑贞、季桂玲于2017年4月26日收回了涉案商铺，现梁淑贞、季桂玲主张涉案商铺在越丽公司的控制之下，但未就此提供证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，本院对该主张不予采信。其次，梁淑贞、季桂玲在（2016）粤01民终17225号案件中承认《委托协议》是其签订的，但在本案中又否认上面的签名是其本人的签名，鉴于梁淑贞、季桂玲未提交相反的证据足以推翻其自认，本院对该主张亦不予采信。再次，越丽公司对涉案商铺提供物业管理服务，梁淑贞、季桂玲作为涉案商铺的业主，应按照双方的约定向越丽公司支付物业服务费。综上，一审法院对越丽公司要求梁淑贞、季桂玲支付2017年4月26日至2019年9月26日期间的物业服务费30080.30元及违约金30.10元予以支持，有事实和法律依据，本院予以维持。综上所述，梁淑贞、季桂玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不妥，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费552.76元，由上诉人梁淑贞、季桂玲负担。本判决为终审判决。审判长 邓 颖审判员 张 怡审判员 余 盾二〇二〇年五月二十五日书记员 曾龙辉莫善友