广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终8399号上诉人（原审被告）：易练光，男，1948年5月7日出生，汉族，住广州市越秀区。上诉人（原审被告）：易渐光，男，1953年2月14日出生，汉族，住广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：李志光，男，1991年2月16日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：谭广闻，北京市浩天信和（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：麦展鸿，北京市浩天信和（广州）律师事务所律师。原审被告：易裕光，男，1950年1月9日出生，汉族，住广州市天河区。上诉人易练光、易渐光因与被上诉人李志光、原审被告易裕光物权保护纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初30298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人易练光上诉请求：撤销一审判决。事实及理由如下：一、本案对易练光不公平，多年前易裕光有意出售四楼，易练光有意购买并提醒其如卖给他人，产权问题要分析清楚，但易裕光并未理睬，侵害了易练光的权益。二、依照房产证遵守事项第三项，房地产转移变动、房屋状况变更、他项权利变更，应及时向市房地产管理机关申请登记（如属共有房屋应会合同共有人一起申请登记），所以易裕光与李志光买卖房屋过程中，权属人不知情、未到场，是对权属人的侵权，损害了权属人的利益。三、易练光是涉案房屋的业主，对涉案房屋进行了危房改造和建设，在以易裕光名义报建四楼前，易练光、易渐光均可在天面晒晾、采光，消防通道也是畅通的，但在易裕光加建后就全封闭了，剥夺了易练光、易渐光使用天面的权益、影响了其他楼层的采光和空气流通，堵塞了整栋楼的消防通道，影响了权益人的安全。四、易练光对涉案房屋买受人不清晰。上诉人易渐光上诉请求：撤销一审判决。事实及理由如下：一、涉案房屋原属易裕光所有，其后售给李志光，当时易渐光并不在三楼居住，因而不存在不允许李志光上下楼梯的情况。李志光有上下楼梯通行的权利，其也理应补回楼梯建筑款项。而易练光阻止其上下楼梯也是有原因的，双方就此事商量过，故现在造成其不能居住的责任应由其自行承担。二、李志光在易渐光不知情且未与易渐光协商如何解决问题的情况下提起本案诉讼，因而所产生的一切费用由李志光自己承担。三、由于此房是私房，并非商品房、公租房或房改房，在建房时就有建四层楼的计划，所以要按四层楼房来打地基，建房过程复杂且工程量大，增加了建房成本，故要求补回地基款项也是合理的。四、涉案房屋由三楼上四楼楼梯间有一道密封的不锈钢出入门，由此导致阳光、空气不够流通，又妨碍视线，已经侵占三楼业主建筑面积，故要求四楼业主拆除。五、为安全起见，应有一条上四楼天面的消防通道，以便发生意外时可到消防通道逃生。六、李志光称易渐光阻拦其进入涉案房屋，但易渐光此前并没有在涉案房屋居住，因此不存在易渐光阻拦李志光进入涉案房屋的事实，李志光也没有证据证明易渐光有阻拦其的行为。易渐光于2018年10月搬回涉案房屋居住时双方的纠纷已经发生，易渐光没有见过李志光，所以也没有阻拦过李志光，李志光对此也是清楚的，因此李志光不应将易渐光列为本案被告。被上诉人李志光二审辩称：不同意易练光、易渐光的上诉请求及事实理由，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应驳回易练光、易渐光的上诉请求，维持原判。根据易渐光在上诉状中所述的内容，其因为四楼有消防通道，如果发生意外或其他突发事件而导致其不能上去，实际上其已经承认了其阻碍李志光进入涉案房屋的权利。李志光已经购买了涉案房屋，且已经取得了相应的产权证明，易练光、易渐光无权阻碍李志光使用涉案房屋。对于易渐光所述的其于2018年10月才搬回涉案房屋的陈述，阻拦也并非是事实行为上的阻拦才能算是阻拦，而易渐光事实上是不同意李志光使用该楼梯的，且对于李志光取得涉案房屋的产权也是存在争议的，无论其是否有到现场，但其阻拦的意思表示是与易练光达成了共识，在对方意见统一的情况下阻拦李志光使用涉案房屋，导致李志光至今无法使用涉案房屋，直至目前已经超过了三年，且该行为是一直存续的，李志光至今都无法进入涉案房屋，因此易练光、易渐光应共同承担该责任。原审被告易裕光经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。李志光于2018年8月2日向一审法院起诉，请求：1.易练光、易裕光、易渐光对李志光位于广州市越秀区xx路xx街xx号4楼的房产排除妨碍，不得阻拦李志光进入房屋，不得阻碍李志光行使自有房屋的权利（包括所有权、占有权、使用权、处分权），停止对原告物权的侵害；2.易练光、易裕光、易渐光赔偿李志光场地占用损失（按2017年广州市同地段租金参考标准28元/平方米/月，房产面积38.19平方米，月租1069.32元，自2017年11月16日起计算至易练光、易裕光、易渐光停止妨碍之日止）；3.易练光、易裕光、易渐光向李志光作书面赔礼道歉。一审法院经审理查明：据2017年11月16日广州市国土资源和规划委员会出具的（2017）广州市不动产权第00259172号《不动产权证书》记载，李志光是xx区xx路xx街xx号4楼（建筑面积38.19平方米）的权利人，权利其他状况房屋总层数4层，房屋所有权取得方式为购买；该证房地产平面附图记载：共用地36.18平方米，建基面积36.18平方米，阳台面积4.02平方米，四楼建筑面积38.19平方米，总建筑面积150.75平方米。另据《广州市不动产登记查册表》（房产登记号：统字491079号）记载，越秀区越秀区xx路xx街xx号首层建筑面积36.18平方米，建基面积36.18平方米，使用土地面积36.18平方米，产权人为易练光、易裕光、易渐光。《广州市不动产登记查册表》（房产登记号：统字491080号）记载，越秀区越秀区xx路xx街xx号2楼建筑面积38.19平方米，使用土地面积36.18平方米，产权人易练光。《广州市不动产登记查册表》（房产登记号：统字491081号）记载，xx区xx路xx街xx号3楼建筑面积38.19平方米，使用土地面积36.18平方米，产权人易渐光。《广州市不动产登记查册表》（房产登记号：2017登记字1062128号）记载，xx区xx路xx街xx号4楼建筑面积38.19平方米，产权人李志光。一审庭审中，各方确认楼梯在涉案房屋内，李志光陈述2-4层均有飘阳台。另李志光陈述涉案房屋已接收，但由于易练光、易裕光、易渐光阻碍其楼梯的通行，导致其不能使用涉案房屋。经核实，涉案房屋2-4层均有飘阳台。本案一审审理期间，李志光提出了对xx区xx路xx街xx号房屋内楼梯面积的测绘及对该楼梯使用价值进行评估的申请。一审法院依法委托了广东建准检测技术有限公司对涉案房屋楼梯的面积进行测绘和广东均正房地产与土地估价有限公司对楼梯的使用价值进行评估。广东建准检测技术有限公司于2019年4月19日出具《广州市xx区xx路xx街xx号房屋内楼梯面积测绘报告》，结论为首层楼梯及通道建筑面积4.31平方米，2层楼梯及通道建筑面积4.69平方米，3层楼梯及通道建筑面积7.97平方米，4层楼梯及通道建筑面积7.97平方米。广东均正房地产与土地估价有限公司于2019年9月19日出具《房地产估价报告》，估价结果为：评估时点2017年10月26日的楼梯使用价值688元/月，其中首层步梯119元/月，2层步梯129元/月，3层步梯220元/月，4层步梯220元/月。李志光对测绘结果没有异议，对评估结果有异议，认为使用费的计算方式不合理，购买涉案房屋后基本没有使用过房屋，无须支付楼梯使用费。易练光对测绘报告有异议，首层至四层尺寸有出入，无显示建筑结构的面积，对评估报告没有异议。易渐光对测绘报告及评估报告均没有异议。一审法院认为：据xx区xx路xx街xx号4层房屋的产权登记资料显示，该房屋2-4层的楼梯被10号房屋所包围即在10号房屋内，也就是说只有在10号房屋内才能通过楼梯进入2-4层的房屋，同时据10号房屋产权面积记载，首层房屋建筑面积是包含楼梯位置的建基面积，2-4层的建筑面积是建基面积加阳台面积，据此可以认定2-4层的房屋建筑面积均包括楼梯面积，即李志光购买涉案的第4层房屋的建筑面积已包括楼梯面积，该楼梯是涉案10号房屋范围内形成的必经通道，故作为10号房屋的其他所有权人的易练光、易渐光不得阻碍李志光的通行。李志光与易练光、易渐光作为10号房屋的不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则相处。由于易练光、易渐光的阻碍行为导致李志光购买涉案房屋后不能使用，其要求易练光、易渐光按租金的标准赔偿损失的请求合理，一审法院亦予以支持。因易裕光作为涉案房屋的出售人已将涉案房屋交付给李志光，李志光确认接收涉案房屋，故李志光要求易裕光共同承担李志光诉请的责任没有依据，一审法院不予支持。据《2017年广州市房屋租金参考价》载明涉案房屋所在海珠北路地段的楼梯楼租金参考价为每月每平方米38元，现李志光主张按照每月每平方米28元即每月1069.32元计算属其自主处分权利，一审法院予以照准。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第八十四条及《最高人民法院关于贯彻执行若干问题意见（试行）》第一百零一条的规定，于2019年11月18日作出如下判决：一、易练光、易渐光不得阻碍李志光通行广州市xx区xx路xx街xx号房屋楼梯使用4楼房屋；二、易练光、易渐光自本判决发生法律效力之日起向李志光赔偿自2017年11月16日至本判决发生法律效力之日止的损失（每月按1069.32元计）；三、驳回李志光其他诉讼请求。易练光、易渐光如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费491元，由李志光负担50元，由易练光、易渐光负担441元。测绘费18000元，评估费2000元，由李志光负担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，易练光向本院提交三份证据。证据1为涉案房屋现场照片，拟证明三楼上四楼的通道有不锈钢门封闭；证据2为房产证复印件，拟证明房产证遵守事项第三条载明易裕光要出售涉案房屋时需经过其他房产共有人同意以及需有其他房产共有人在场，但易裕光与李志光之间的购买行为未经易练光同意，易练光也并不在场；证据3为说明及致估价委托人函、楼梯照片复印件，拟证明涉案房屋二楼的面积是归属于易练光的，若让李志光通行二楼的通道，需双方对此进行协商，若双方都互相不允许对方通行，是不合理的。李志光对此质证认为：对于证据1的真实性没有异议，但对其关联性有异议，该不锈钢门是历史存在的，李志光购买涉案房屋后并未改变过房屋的现状。对于证据2的真实性没有异议，但房产证上遵守事项第三项并不适用于本案，本案的涉案房屋并不属于共有房屋，涉案房屋是独立的产权，易裕光作为出售方，其有独立处分四楼房屋的权利，因此并不适用遵守事项第三条。对证据3的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，该函件仅是根据委托对楼梯价值的参考，并非对楼梯产权的认定，且一审法院并未采信该估价，而事实上楼梯是历史形成且免费使用的，不应因产权发生而创设楼梯的使用费。易渐光表示对上述证据其不发表质证意见。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，归纳二审争议焦点为：一、李志光可否通行广州市xx区xx路xx街xx号房屋楼梯使用4楼房屋。二、易练光、易渐光是否应向李志光赔偿自2017年11月16日起的损失。对前述争议焦点，本院认定如下：一、李志光可否通行涉案房屋楼梯使用4楼房屋。一审判决已就李志光主张易练光、易渐光不得阻碍李志光通行涉案房屋楼梯使用4楼房屋的诉讼请求予以支持并对支持的理据作了充分的论述，该认定合法合理，本院不再赘述，予以确认并对一审该判项予以维持。易练光、易渐光主张撤销一审判决该判项的上诉请求不成立，本院不予支持。二、易练光、易渐光是否应向李志光赔偿自2017年11月16日起的损失。从涉案房屋现状来看，由于涉案房屋4楼的必经之楼梯位于涉案房屋2、3层内，所以双方就楼梯的使用问题发生争议情有可原，虽然易练光、易渐光阻碍李志光通行楼梯存有不妥，但是李志光购买涉案房屋也应当清楚该情况，因此，综合考虑本案的案情及房屋的现状情况，在双方就涉案楼梯的通行问题存在争议期间易练光、易渐光无需向李志光赔偿损失，一审此认定略有不当，本院予以纠正。易练光、易渐光主张撤销一审判决该判项的上诉请求成立，本院予以支持。易练光、易渐光其他上诉理由不属于本案调处范围，本院在本案中不予调处。综上所述，易练光、易渐光的部分上诉理由和请求成立，本院予以支持；易练光、易渐光的其他上诉理由和请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，唯处理结果不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初30298号民事判决第一项、第三项；二、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初30298号民事判决第二项。一审案件受理费491元，由李志光负担441元，由易练光、易渐光负担50元。测绘费18000元，评估费2000元，由李志光负担。二审案件受理费882元，由李志光负担832元，由易练光、易渐光负担50元。本判决为终审判决。审判长 李 娜审判员 柳玮玮审判员 黄春成二〇二〇年五月二十七日书记员 冯 韵彭诗敏