湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终5251号上诉人（原审原告）李帆，女，汉族，1977年9月23日出生，户籍地长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：李中阳，男，汉族，1943年2月1日出生，户籍地长沙市开福区，系李帆父亲。被上诉人（原审被告）湖南大成国际大酒店有限公司，住所地长沙市芙蓉区五一大道838号新成大厦。法定代表人：毛致平，董事长。委托诉讼代理人：周当二，男，汉族，1956年4月27日出生，系该公司法务，户籍地长沙市岳麓区。上诉人李帆因与被上诉人湖南大成国际大酒店有限公司（以下简称大成国际酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院作出的（2020）湘0102民初257号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人李帆上诉请求：1、撤销原判，确认上诉人到2021年6月26日为止的房屋租赁合同继续有效。2、申请追加湖南大成酒店管理有限公司（以下简称大成管理公司）为被上诉人。事实和理由：1、2019年6月21日的终止租赁合同的通知是大成国际酒店单独发布，其只是租赁合同的保证人，无权单独终止租赁合同。2、2019年6月3日的收房事件与上诉人无关，上诉人没有收房。3、合同解除权的行使在上诉人而非违约方。4、大成国际酒店和大成管理公司的通知是2019年10月28日，上诉人起诉时没有超过3个月。5、上诉人起诉遗漏了必须共同诉讼的当事人，应追加大成管理公司参与本案诉讼。被上诉人大成国际酒店答辩称：1、大成国际酒店于2019年6月21日发布的《关于终止大成酒店房屋租赁合同的通知》，主体适格，该通知有效。因为大成国际酒店是涉案房屋的实际租赁人，租金及上诉人一审起诉的对象也都是大成国际酒店，说明上诉人一直认可大成国际酒店是实际租赁人，故大成国际酒店有权发布终止通知。2、涉案酒店于2019年6月3日因业主维权而被关门是事实，租赁合同的目的不能实现，租赁合同不可能继续履行。李帆向一审法院提出诉讼请求：1.判令李帆与大成国际酒店签订的涉及1216号房屋的《房屋租赁合同（客房）》继续有效；2.本案诉讼费及打印复印费150元由大成国际酒店承担。一审法院认定的事实：位于长沙市芙蓉区房屋系李帆、吕冲、奚家则共同购买，其中李帆占有25%的份额。2016年6月26日,李帆、吕冲、奚家则与大成管理公司、大成国际酒店签订一份《房屋租赁合同（客房）》。该合同约定，李帆、吕冲、奚家则将其购买的位于长沙市芙蓉区房屋出租给大成管理公司,租赁期限于李帆、吕冲、奚家则与大成国际酒店签订的该房屋《商品房买卖合同》规定的全部房款付清之日起开始计算，租赁期限最短时限不少于3年，最长不超过5年；在合同租赁期限内，大成管理公司按12.5%的年回报率向李帆支付租金，即月租金标准为1629.5元，由大成管理公司按月在每月的25号将当月租金一次性划入李帆指定银行账户;大成国际酒店以其不销售的负1楼、负2楼共约7085.05平方米的物业作为担保物，为大成管理公司向李帆支付租金提供担保;本合同租赁期限内,如逾期3个月大成管理公司未向李帆支付租金,除应付李帆的租金外,大成管理公司应以欠付租金的3%的标准向李帆支付违约金。合同还约定了其他事项。同日，三方另签订一份《房屋委托装修合同（客房）》，合同约定：李帆将上述房屋委托给大成管理公司按星级酒店客房标准装修并由其承租统一对外经营管理；委托装修改造期限最短时限不少于3年，最长不超过5年；上述房屋的委托装修期限于李帆、吕冲、奚家则与大成国际酒店签订的该房屋《商品房买卖合同》规定的全部房款付清之日起开始计算；委托期限内，大成管理公司应从本合同生效之日起，每年按房屋委托装修改造款总额的12.5%的折旧比例返还给李帆，委托装修改造折旧款按约返还，每月返还给李帆的装修改造折价款金额为1243元；自本合同生效之日起每月25号，大成管理公司将当月委托装修改造折旧款一次性划入李帆指定银行账户;大成国际酒店以其不销售的负1楼、负2楼共约7085.05平方米的物业作为担保物，为大成管理公司向李帆支付租金及转让款提供担保;本合同委托期内,如逾期3个月大成管理公司未向李帆支付委托装修改造折旧款,除应付李帆的委托装修改造折旧款之外,大成管理公司应以欠付委托装修改造折旧款的1%的标准向李帆支付违约金。此后双方均依约履行合同义务。直至2016年，大成管理公司、大成国际酒店时常出现欠付租金的情形。2019年6月3日，因部分业主维权堵塞酒店大门，导致该酒店停业。同年6月21日，大成管理公司、大成国际酒店在业主ＱＱ群中发布一份《关于终止大成国际酒店房屋租赁合同的通知》，并张贴于该酒店大门口，内容为告知全体业主该酒店于2019年6月3日起被迫关停营业，无法履行租赁合同，且部分租赁合同已到期，租赁合同目的已无法实现，特终止与所有预购房业主签订的《房屋租赁经营合同》。同年10月28日，大成管理公司、大成国际酒店向李帆邮寄一份《解除租赁合同通知书（1216房）》。双方因上述房屋租赁合同的解除问题发生争议，由此引起本案诉讼。一审法院认为：李帆与大成管理公司、大成国际酒店签订的涉及1216号房屋的《房屋租赁合同（客房）》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应全面履行。但大成国际酒店因业主维权，实际已于2019年6月3日停业，无法继续占有、使用和收益该涉案房屋，致使双方签订的《房屋租赁合同（客房）》不具备继续履行的条件，合同目的已无法实现，符合解除合同的法定条件。大成管理公司、大成国际酒店已就终止和解除1216号房屋的租赁合同通知李帆，至此，该《房屋租赁合同（客房）》已依法解除。大成管理公司、大成国际酒店单方作出的终止合同的意思表示，属于当事人在履行期限届满前，一方明确表示不履行主要债务的情形，可按解除合同处理。因双方当事人没有约定异议期间，李帆在解除合同通知到达之日起三个月以后才向人民法院提起诉讼，该诉讼请求缺乏相应事实依据和法律依据；其次，李帆享有25%份额的位于长沙市芙蓉区房屋的承租人系大成管理公司，大成国际酒店仅对大成管理公司支付租金及转让款承担担保责任。根据合同相对性原则，该《房屋租赁合同（客房）》租赁关系的相对方是李帆和大成管理公司，李帆诉请大成国际酒店要求确认该房屋租赁合同继续有效缺乏相应法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定，判决：驳回李帆的诉讼请求。本案受理费80元，因适用简易程序，减半收取40元，由李帆负担。本案二审中，李帆向本院提交7份证据：证据1，大成国际酒店2017年8月31日的告业主书，拟证明1、对业主的收房行动大成国际酒店是理解和支持的，并告知业主可以选择收房，2、如果收房人数超过百分之五十五公司将被迫停业，大成国际酒店2017年就预见到公司停业问题。证据2，涉案物业业主大会投票权公告和业主自己调查的客房和商铺合同数，拟证明大成国际酒店（新成大厦）业主人数应该在700人以上。证据3，大成国际酒店2019年6月21日发布的《关于终止大成国际酒店房屋租赁合同的通知》，拟证明该通知由“大成国际酒店”单独发布，该通知无效。证据4，（2020）湘0102执2765号之一和（2020）湘0102执2766号之一执行裁定书，拟证明由于大成国际酒店股东转移财产，掏空公司，李帆的一审证据的两份调解书即使进入执行程序也拿不到租金，从而说明为何部分业主会要收回自己的商铺。证据5，（2019）湘0102民初14281号判决书的节选，拟证明被上诉人于2019年6月3日将大成国际酒店的水、电、电梯全部停了，上诉人的1216房间和2-83商铺根本不可能交付给业主，而一直在被上诉人手中。证据6，上诉人一方（李帆母亲）与皮总（1楼业主）微信，拟证明皮总（3楼业主）与肖晖经理的聊天发言不能代表李帆。证据7上诉人与曾红的短信，拟证明曾红不能代表李帆。被上诉人大成国际酒店对上诉人提交的证据发表质证意见如下：对证据1的真实性没有异议，但对证明目的有异议，本证据并不能达到上诉人的证明目的。证据2的真实性有异议，它既没有发给被上诉人，被上诉人也没有参与，且与本案没有关联性。对案涉房屋的销售合同数据没有异议。证据3的三性均没有异议，但对证明目的有异议，大成国际酒店是实际租赁人，有权发布该终止租赁合同的通知。证据4，对该证据的三性没有异议，反而证明了大成国际酒店是实际租赁人。证据5，该证据只是判决书的节选，上诉人没有提供完整的判决书，真实性无法确认，且与本案无关。证据6、证据7的真实性不予认可，与本案无关。本院经组织质证后审查认为：上诉人李帆提交的证据1、3、4，真实性予以确认，但不能达到上诉人的证明目的。其他证据2、5、6、7，均与本案缺乏关联性，本院不予采信。被上诉人大成国际酒店没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：李帆与大成管理公司、大成国际酒店签订的涉及1216号房屋的《房屋租赁合同（客房）》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应全面履行。由于2019年6月3日的业主维权行动已使大成国际酒店无法继续经营，合同目的无法实现，故上诉人上诉请求确认原租赁合同继续有效（即履行）的诉请，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。关于上诉人李帆在一审没有将大成管理公司列为本案被告，其上诉请求二审法院追加其为本案被上诉人，没有法律依据。综上，上诉人李帆的上诉人请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人李帆负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 刘 英审判员 金新贵二〇二〇年五月二十八日书记员 刘峙宏附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。