湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终1901号上诉人（原审被告）：晏峰：男，1976年10月15日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。上诉人（原审被告）：付琼，女，1978年1月12日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：晏峰（付琼的丈夫），住广东省佛山市顺德区。被上诉人（原审原告）：李墨，女，1979年4月20日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：刘海波，湖南云盟律师事务所律师。上诉人晏峰、付琼因与被上诉人李墨房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初5080号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，公开开庭进行了审理。上诉人晏峰同时作为付琼的委托诉讼代理人，被上诉人李墨及其委托诉讼代理人刘海波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。晏峰、付琼上诉请求：1、撤销原判，改判驳回李墨的所有诉讼请求，由李墨承担本案违约责任，20000元定金不予退还；2、本案诉讼费用由李墨负担。事实与理由：1、一审法院于2019年12月24日开庭审理了本案，庭后通知双方补充提交证据并进行庭外和解，双方都补充提交了证据之后一审法院却又在2019年12月24日当天对本案进行了判决，故一审法院程序严重违法；2、李墨未按约定时间支付首付款并在之后办理过户手续，也未将款项按约支付给馨美家公司，故本案的违约方是李墨；3、李墨提供了虚假的资料给贷款银行，违反了合同约定，银行也不会向李墨发放贷款；4、李墨没有按约付款，晏峰、付琼作为房屋所有权人将房屋出售给他人的行为合法有效，不应认定为违约；5、一审法院在判令晏峰、付琼双倍返还定金给李墨的情况下，不应再判决晏峰、付琼承担赔偿李墨损失30000元的违约责任，李墨也没有提供证据证明其有损失。李墨辩称，1、李墨已经提供了证据证明是晏峰、付琼多次推诿过户，后又提出改变付款方式和提高购房款金额，故是晏峰、付琼据不履行合同义务；2、最终房屋未办理过户的原因不是李墨不支付首付款，而是晏峰、付琼要求看到银行的书面放贷通知，故双方又约定之后再办理过户，但晏峰、付琼却在之后要求提高房价并一次性付款，最终导致双方协商不成；3、双方的合同并未约定房屋过户之前李墨要先支付首付款，李墨并未违约；4、晏峰、付琼在本案诉讼过程中将房屋擅自出售给他人，构成诈骗，还造成李墨在房价飞涨的情况下高价另行购房，其行为给李墨造成的损失远远不止50000元，一审法院判令晏峰、付琼双倍返还定金并赔偿损失于法有据，且尚不能弥补李墨的实际损失。李墨向一审法院起诉请求：1、依法解除双方签订的《房屋买卖合同》（合同编号为：500380）；2、判令由晏峰、付琼双倍返还李墨购房定金共40000元，判令由晏峰、付琼承担李墨所支付给馨美家公司的居间服务费佣金4000元；3、判令晏峰、付琼赔偿因不能交房给李墨的损失费100000元：4、由晏峰、付琼承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：一、2017年8月20日，以李墨为乙方，晏峰、付琼为甲方，案外人馨美家公司为丙方签订《房屋买卖合同》，合同约定：乙方购买甲方位于岳阳市岳阳楼区冷水铺办事处鹰山居委会（鹰山社区北12栋604号）的房屋，转让价格为人民币335000元，乙方须在签订本合同时支付购房定金20000元给甲方；付款方式为按揭贷款，即乙方通过银行按揭贷款支付购房款给甲方，具体为：双方在十五个工作日内向银行提交贷款审批，在办理产权过户之日，乙方将首付款（含定金）85000元支付给甲方，剩余房款在贷款下来当日立即支付给甲方，在产权过户前，如货款审批不能通过，则甲、乙双方退还定金、押金、首付款等各款项，三方均不承担违约责任，本合同自动终止；在合同签订后三十个工作日内，应向不动产登记中心管理部门办理完该物业过户手续。二、1、李墨于签订合同当日向晏峰、付琼交付购房定金20000元，但晏峰、付琼未配合李墨于合同约定的时间将房屋过户；2、李墨于2017年9月22日向中国建设银行申请购房贷款，贷款于2017年9月30日审批通过。三、因晏峰、付琼未配合李墨将涉案房屋过户至李墨名下，李墨于2017年11月1日向一审法院提起诉讼，一审法院于2017年12月18日作出（2017）湘0602民初6036号民事判决，判决：1、李墨与晏峰、付琼签订的编号为5000380的《房屋买卖合同》合法有效；2、晏峰、付琼在判决生效后十日内协助李墨办理涉案房屋转移登记手续，李墨同时交付购房款335000元（已经交付的定金20000元予以扣除）。晏峰、付琼不服，向岳阳市中级人民法院提起上诉，在该案上诉过程中，晏峰、付琼擅自将涉案房屋出卖给他人，并于2018年4月8日办理了产权转移手续。李墨得知涉案房屋已被晏峰、付琼出售后于2018年12月13日，以案情发生变化为由撤回对晏峰、付琼的起诉；晏峰、付琼也同时向岳阳市中级人民法院撤回上诉。2018年12月13日，岳阳市中级人民法院作出（2018）湘06民终2547号民事裁定书，裁定：1、撤销湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2017）湘0602民初6036号民事判决；二、准许李墨撤回起诉。四、李墨认为，双方签订房屋买卖合同后多次要求办理房屋过户手续，但晏峰、付琼总是推诿不办。为此李墨提交了其与付琼及馨美家公司的微信聊天记录，李墨与晏峰、付琼的电话录音资料。晏峰、付琼对李墨提交的上述证据的真实性无异议，但关联性有异议，认为没有协助李墨办理房产过户的原因是李墨没有按合同约定交付首付款。一审法院认为，双方提交的房屋买卖合同约定：在办理产权过户之日，李墨将首付款（含定金）85000元支付给晏峰、付琼。该约定并未明确要求必须在李墨交付首付款85000元后，晏峰、付琼才有履行协助房产过户的义务，结合李墨与晏峰、付琼此前就涉案房屋在诉讼过程中晏峰、付琼擅自将涉案房屋已出售他人的事实，一审法院确认晏峰、付琼未按约定办理房产过户手续已构成违约。一审法院认为：李墨与晏峰、付琼签订的《商品房买卖合同》不违反国家法律、法规的规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。晏峰、付琼与李墨签订《商品房买卖合同》后未经李墨准许擅自又将涉案房屋出售给案外人，致使李墨的合同目的已不能实现，晏峰、付琼已构成违约，李墨要求解除《商品房买卖合同》及要求晏峰、付琼双倍返还定金和赔偿不能交付房屋损失的理由正当，一审法院予以支持。关于不能交房违约损失的计算，自2017年8月双方签订买卖合同至今，涉案房屋地段的房屋价格明显上涨，结合本案实际及晏峰、付琼的过错程度，一审法院酌情确定损失的赔偿额为30000元。对于李墨要求晏峰、付琼承担馨美家公司的居间服务费佣金的请求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。晏峰、付琼辩称，李墨没有交付首付款已构成违约的意见，与一审法院查明的事实不符，一审法院不予采信。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条之规定，判决：一、解除李墨与晏峰、付琼签订的《房屋买卖合同》（合同编号为：500380）；二、晏峰、付琼双倍返还李墨购房定金40000元；三、晏峰、付琼因不能交付涉案房屋赔偿李墨经济损失30000元；四、驳回李墨的其他诉讼请求；上述第二、三项义务，限晏峰、付琼在判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定办理。本案一审案件受理费减半收取1590元，由晏峰、付琼承担。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：晏峰、付琼提交的晏峰与一审法院书记员王威棋的微信聊天截图，拟证明其在一审法院开庭后还应一审法院的要求向一审法院补充提交了证据，但一审法院未进行举证质证就进行了判决，程序严重违法。李墨对证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为不能证实微信聊天对象是王威棋，判决书的落款时间并不是文书送达时间，且晏峰、付琼提交的是已经提交过的证据，而李墨补交的银行流水明细仅是供一审法院核实已经举证质证过的截图的真实性。本院认为，该份聊天记录截图并不能证实晏峰、付琼以及李墨在一审庭后向一审法院提交了新的证据应再次进行质证，故本院对晏峰、付琼的证明目的不予采纳。晏峰、付琼提交的李墨的银行流水明细以及李墨与馨美家公司员工的微信聊天记录，拟证实李墨在2017年9月30日没有能力支付65000元首付款，在双方产生争议后其未将首付款交向馨美家公司，且其认为只需要支付45000元。李墨对证据的合法性、关联性有异议，认为晏峰、付琼对聊天记录断章取义，且李墨除银行存款外还有现金。本院认为，该组证据系李墨在一审时提交，并非新的证据，且证据内容也不足以证实李墨没有能力支付首付款，故本院对晏峰、付琼的证明目的不予采纳。晏峰、付琼提交的晏峰与银行工作人员的聊天记录截图、李墨与馨美家公司工作人员的聊天记录截图、贷款申报资料及合同，拟证实李墨向银行提交的贷款资料不真实，虚构交易金额，违反了双方合同约定，银行也不会放贷给李墨。李墨对证据的关联性有异议，认为贷款合同双方均签字，合法有效。本院将结合查明的事实对该组证据进行认定。晏峰、付琼提交的调查笔录，拟证实该份笔录只有李墨的委托诉讼代理人刘海波签字，没有晏峰、付琼及其委托诉讼代理人的签字，双方另案的案卷中也无晏峰、付琼及其委托诉讼代理人的签字，一审法院判决程序违法。李墨认为该份笔录为一审法院调查所作，且另案案卷情况与本案无关。本院认为，该份调查笔录系一审法院对馨美家公司的工作人员进行调查所作笔录，晏峰、付琼及其委托诉讼代理人未签字并不影响调查结果，另案案卷情况也与本案的审理无直接关联性，故本院对晏峰、付琼的证明目的不予采纳。晏峰、付琼提交的两人的工作证明，拟证实夫妻两人均在外地工作居住。李墨认为证据与本案无关。本院认为，该组证据能够证明晏峰、付琼在外地工作居住的事实，本院予以采信。李墨提交了一组网上查询的同地段房屋房价资料，拟证实涉案房屋房价大幅上涨至每平方米七八千元。晏峰、付琼认为房价是否上涨与本案无关，李墨只交了20000元定金。本院认为，该组证据为网上查询截图，不能证实涉案房屋具体时段的具体房价，故对李墨的证明目的不予采信。本院二审查明，2017年9月30日，晏峰、付琼与李墨相约到房产部门办理过户手续，但因双方对付款问题产生争议，当天未办理成功。后双方一直协商继续履行合同，直至2017年10月29日，李墨、馨美家公司的工作人员、晏峰、付琼及其邀请的一位律师再次会面协商，李墨同意一次性将全部房款支付给晏峰、付琼，但晏峰、付琼要求李墨增加支付20000元房款，双方再次协商未成。2017年11月2日，晏峰微信通知李墨要求解除双方的合同，李墨则于2017年11月3日回复已经就双方的纠纷向法院提起了诉讼。晏峰、付琼于2017年11月20日收取了案外人的购房款350000元。本案一审于2019年12月24日开庭审理，未当庭宣判。李墨于2020年1月20日签收本案一审判决书，而晏峰、付琼的一审判决书为一审法院于2020年1月16日邮寄，晏峰、付琼于2020年1月18日签收。本院二审查明的其他事实与一审一致。本院认为，本案的争议焦点是：1、本案的违约责任如何认定；2、本案一审程序是否严重违法。李墨与晏峰、付琼签订的《商品房买卖合同》不违反国家法律、法规的规定，合法有效，双方均应按合同约定享有权利并履行义务。本案中，双方在合同约定的时间内，即2017年9月29日前未办理房屋过户手续，双方均认为是对方违约，李墨认为是晏峰、付琼推诿过户，晏峰、付琼则认为是李墨未按约支付首付款，晏峰、付琼并据此主张其可以解除合同。但即使房屋未按约过户的原因是李墨的行为导致，晏峰、付琼也并未即时行使合同解除权，而是在2017年9月30日与李墨相约继续履行合同，办理过户手续，故可以认定双方实际协商变更了原合同关于首付款和过户的约定，晏峰、付琼在此之后提出李墨存在未按约支付首付款的违约行为，其可以追究李墨的违约责任并解除合同、不退还定金的主张已不能成立。同时，虽然双方在2017年9月30日未完成过户手续，但双方在此后仍然继续在协商如何继续履行合同，直至2017年10月29日双方再次协商，李墨同意以现金方式一次性支付全部购房款，实际是加重了自己的合同义务，亦未违反合同约定。而此时晏峰、付琼提出还要求李墨增加支付20000元购房款，李墨对此不予接受，故晏峰、付琼单方要求增加购房款加重了李墨的合同义务，是对原合同的实质变更，其再于2017年11月2日通知李墨解除合同，应认定是晏峰、付琼违约。同理，李墨已经同意将以现金方式一次性支付全部购房款，双方协商变更了付款方式，即使银行不向李墨发放贷款，亦不影响合同的继续履行，故晏峰、付琼以李墨向银行提供虚假资料导致银行不会向李墨放贷，李墨存在违约行为，其可以追究李墨的违约责任并解除合同、不退还定金的主张亦不能成立，晏峰、付琼就该主张提供的相关证据达不到其证明目的。晏峰、付琼违约解除了与李墨的合同，并在李墨提起诉讼后，人民法院对案件作出处理前就将房屋转卖给案外人，对此存在明显过错，理应向李墨承担违约责任。晏峰、付琼收取了李墨20000元定金，根据法律规定，应双倍返还定金，一审法院判令其返还40000元定金并无不当。同时，双方就合同的履行产生争议时，岳阳房地产市场处于明显的上涨过程，李墨另行购房的成本明显增加，即使按晏峰、付琼的陈述，其在2017年11月20日将房屋转卖给案外人时的售价为350000元，相较于和李墨约定的335000元就已经上涨了15000元，故一审法院结合本案实际以及晏峰、付琼的过错，酌情确定晏峰、付琼向李墨支付30000元损失并无明显不当。晏峰、付琼认为一审法院不应同时判令其承担双倍返还定金和支付赔偿金的责任，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条的规定，人民法院可以判令当事人双倍返还定金并赔偿损失，本案中一审法院的处理并无明显不当，本院予以维持。晏峰、付琼提出一审法院2019年12月24日就对案件进行了判决，程序严重违法。但一审判决书的落款日期虽然为2019年12月24日，但实际其向双方当事人送达文书已经是2020年1月份，判决书落款日期并不是实际判决日期。晏峰、付琼也未提供充分证据证明其在一审法院判决前向一审法院提交了新的证据，但一审法院未组织质证就对案件进行了判决，故本院对晏峰、付琼提出一审法院程序严重违法的主张不予支持。综上，晏峰、付琼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1550元，由上诉人晏峰、付琼负担。本判决为终审判决。审判长  何石朝审判员  陈玉香审判员  王欣辉二〇二〇年五月十四日书记员  荣晴瑶