辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽06民终1041号 上诉人（原审原告）：李卉迎，女，1993年1月13日出生，满族，住东港市。 被上诉人（原审被告）：辽宁广纳房地产开发有限公司，住所地东港市广纳街88号公馆。 法定代表人：杜品海，该公司经理。 委托诉讼代理人：单哲宽，辽宁鑫磊律师事务所律师。 上诉人李卉迎因与被上诉人辽宁广纳房地产开发有限公司（以下简称广纳房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服东港市人民法院（2019）辽0681民初3489号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李卉迎上诉请求：一、撤销一审判决；二、依法改判被上诉人支付违约金不低于10858.52元。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。首先，一审法院认定双方签订的《商品房买卖合同》对双方具有约束力，双方就应按约定内容全面履行合同义务。根据合同约定，被上诉人履行交付房屋的义务必须是符合合同约定的条件，即需取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告。而被上诉人提供的《竣工验收备案表》是其企业内部自认合格，并未正式取得相关验收部门的正式验收批文。所以，一审法院依据上述材料认定“被上诉人于2019年9月26日对所建设房屋具备交付条件，作为被上诉人正式通知领钥匙时间”显属错误。其次，被上诉人为逃避支付上诉人违约金为由，辩称未造成上诉人损失是不成立的，由于该房屋不符合交付条件，严重影响上诉人至今无法装修入住。最后，上诉人认为合同目的是购买到通过监管部门验收确认的合格房屋，而案涉房屋并不符合验收条件，所以上诉人事实上直至一审开庭时也未实现合同目的。二、一审法院适用法律错误。一审法院引用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第一款第二项规定系法律适用错误。该条规定是按照有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类型房屋租金标准来确定违约金，而本案属于没有主管部门或评估机构评定租金的情形，所以应适用上述法律第十八条的规定，按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定，逾期贷款罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%至50%。所以，一审法院以上诉人不申请评估为由，以被上诉人自认的违约金数额认定违约金应为不当。 广纳房地产公司辩称，上诉人的上诉请求无事实及法律依据，应予驳回。首先，涉案房屋早在2018年12月就已竣工，并通过了竣工验收，只是由于政府相关部门行政行为导致备案时间为2019年6月，房屋竣工后被上诉人就已通知上诉人办理相关入住手续，并可以进户装修。其中大部分业户在2019年3月至4月均办理了入住，个别用户在2018年12月末办理了入户，没有办理入户的业主系其个人原因。其次，上诉人提出的用电问题系政府问题不是开发商问题，被上诉人不应承担违约责任。被上诉人所建设小区内部的供电供水等设施已符合正式供电等条件，且已竣工验收合格并备案，现因政府原因导致小区外部供电网络建设问题，导致正式电无法接入案涉小区。最后，上诉人提出的一审法院法律适用错误的上诉观点不能成立，其主张引用的十八条规定，适用前提为开发商逾期办理房产证的情况，而不是本案逾期交房的情形。 李卉迎向一审法院起诉请求：一、被告以房屋价款603251元为基数按日利率万分之十的标准给付原告2019年1月1日至2019年3月31日期间的违约金54292.59元（603251元×1‰×90天），并自2019年4月1日起至履行交付入户之日止按上述标准支付违约金；二、被告免除违约期间收取的物业费和取暖费。 一审法院认定事实：2018年4月9日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定原告购买被告开发的坐落于新城区88号公馆小区B区一期24号楼2002室，房屋建筑面积139.73平方米，总价款603251元。根据合同约定，出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。关于逾期交付房屋的责任，合同中注明按“双方协商解决”的方式处理。原告已付清全部购房款。 2019年6月30日，东港市城乡建设局出具竣工验收备案书，载明涉案房屋经工程竣工验收备案管理部门审查，符合竣工验收备案条件。 庭审中，原告称涉案房屋虽有竣工验收备案书，但由于目前仍使用临时水、电，故认为房屋仍不具备交付条件，并明确表示拒绝领取房屋钥匙。 一审法院认为，原、被告间形成房屋买卖合同关系，双方应当按照合同约定履行义务。本案中，被告认可逾期交房的事实，但认为原告主张的违约金过高，并称其在取得工程竣工验收备案书后遂即于2019年7月初已通知原告等人领取房屋钥匙，但原告拒绝领取。关于涉案房屋是否具备交付条件以及被告逾期交付的期间一节，由于涉案房屋已经竣工验收合格，虽原告主张目前使用的是临时水、电，但房屋已具备交付使用条件，故原告仍拒绝接收房屋无事实及法律依据。但由于上述备案书的形成时间系在本案的诉讼过程中，且原告否认被告的上述通知行为，被告亦未能就此举证证明，故该院对被告主张的通知时间不予采信，并以本案庭审质证时间(2019年9月26日)作为向原告的正式通知时间，据此被告逾期交付房屋的期间应确定为2019年1月1日至2019年9月26日。 关于被告逾期交房所需承担的违约责任，因合同中仅约定由双方协商处理，并未明确约定如协商不成被告所需承担的违约金数额或者损失赔偿额的计算方法，原告亦未能举证证明因被告的违约行为所造成的实际损失，故现原告以房屋价款为基数按日利率万分之十主张违约期间的违约金无事实依据，该院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”根据上述规定，该院已于庭审中向原告释明是否申请对同地段同类房屋租金标准进行司法评估，原告明确表示不予申请。根据本案的现有证据，原告未能就其主张的违约金合理性提供充分有效的证据予以佐证，故该院对其主张不予支持。鉴于被告认可给付原告违约金4527.25元，该院予以照准。判决：一、被告辽宁广纳房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告李卉迎违约金4527.25元；二、驳回原告李卉迎的其他诉讼请求。案件受理费580元，由原告承担530元，被告辽宁广纳房地产开发有限公司承担50元。此款原告已预交，被告承担部分于执行时一并给付原告。 本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交如下证据： 证据1，政府民心网供电局和城建局的答复意见，证明由于开发商原因导致工程未完工，供电局没法提供正式电，案涉小区使用临时电。由于使用临时电致消防未能验收合格。 证据2，2019年11月20日民心网答复录音，证明案涉小区因为使用临时水电致消防工程不能取得合格证。 证据3，案涉小区24号楼管家服务微信群的聊天记录，证明小区变压器着火导致电路短路导致用户家用电器损坏。 证据4，与供电局工作人员电话录音，证明案涉小区两个月内停电六次。 证据5，国网电力微信公众号发布内容的截图，证明临时用电会导致很多问题。 广纳房地产公司的质证意见为，证据1、2不属于证据，只是相关部门的信访答复，小区现在使用的确实是临时水电，但不是开发商的问题，是政府配套设施的问题，市政设施配套是政府行为，这两项内容也与房屋交付没有关系。证据3、4、5均与本案无关，证明不了上诉人的举证目的。 本院的认证意见为，证据1、2系对上诉人诉求情况的答复，并不是对案涉工程竣工验收情况的答复，故证据1、2并不能证明案涉工程未竣工验收的事实，本院对该两份证据不予采信。因证据3、4、5与本案不具有关联性，故对该三份证据亦不予确认。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，现双方主要在以下两个问题存在争议：一、案涉房屋是否已具备交付条件及逾期交付房屋的截止时间；二、一审法院认定的逾期交房违约金数额是否正确。 关于第一个焦点问题。首先，双方在案涉商品房买卖合同中对商品房交付条件在第九条约定：“该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。”，现上诉人对案涉房屋已完成竣工验收持有异议，并主张因案涉房屋现使用临时电不具备竣工验收条件，所以案涉房屋并不符合交付条件。经查，一审期间被上诉人提供了在东港市城乡建设局工程竣工验收备案管理办公室备案的案涉工程竣工验收备案书，该备案书可证明案涉工程已完成竣工验收，故上诉人主张案涉工程未完成竣工验收，不符合交付条件的上诉理由不能成立。其次，虽上诉人主张案涉小区现使用的临时用电、用水不符合房屋交付条件，但鉴于该小区设施可满足正常居住的条件，且入住率已过半，故本院对上诉人提出的该项上诉主张不予支持。最后，因案涉工程的竣工备案登记在2019年6月30日，故此时案涉房屋已具备交付条件，且双方也于2019年9月26日对该份证据进行质证，上诉人在此次质证过程中虽对此证据持有异议，但应视为被上诉人已通知上诉人交付房屋，故一审法院以此次质证时间作为被上诉人交付房屋的时间并无不当。 关于第二个焦点问题。其一，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”根据上述法律规定，在未约定逾期交房违约金数额或计算方法的情况下，违约金计算标准应按照相关部门或评估机构作出的该房屋所在地段同类房屋租金标准确定。本案中，上诉人向被上诉人主张逾期交房违约金，且双方未有约定，那么上诉人就应对该计算标准承担举证责任。但经一、二审法院释明，上诉人并未提出鉴定申请，故上诉人对逾期交房违约金的主张未完成相应的举证责任，且上诉人现对其提出违约金计算标准亦无据可证。所以，一审法院采用被上诉人自认的违约金数额并无不当。如上诉人因涉案房屋逾期交付造成其他损失，可另行主张相关权利。其二，上诉人主张一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条错误，应适用该司法解释第十八条的规定。该解释第十八条规定违约金计算标准适用为因出卖人原因逾期办理房屋权属证书的情形，与上诉人在本案中主张逾期交付房屋违约金并不相同，故上诉人提出一审法院适用法律错误的上诉主张不能成立。 综上所述，李卉迎的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费86元，由李卉迎负担。 本判决为终审判决。 审判长  姜淑晶 审判员  孔亮亮 审判员  张峻峰 二〇二〇年五月二十六日 书记员  宋 鹤