江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏02民终1652号上诉人（原审被告）：孙艺，男，1987年11月6日生，汉族，住无锡市惠山区。被上诉人（原审原告）：无锡苏润物业管理有限公司，住所地江苏省无锡市惠山区钱桥盛岸花园418号。法定代表人：滕新州，该公司经理。委托诉讼代理人：赵永，江苏敏惠律师事务所律师。上诉人孙艺因与被上诉人无锡苏润物业管理有限公司（以下简称苏润物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院（2019）苏0206民初6410号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙艺的上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回苏润物业公司的诉讼请求。事实和理由：1.其仅与无锡新驰物业管理有限公司（以下简称新驰物业公司）签订过物业服务合同，2011年至2013年物业费收取方应为新驰物业公司，但2011年其房屋外墙出现漏水，其多次向新驰物业公司反映无果，至今该渗水问题仍不能完全修复，新驰物业公司也未协助其向开发商进行索赔，导致其失去向开发商及时索赔修理的良机，后双方约定以物业费进行抵扣，该期间的物业费起不应支付；其不知晓新驰物业公司委托苏润物业公司代收2013年5月31日前的物业费，且苏润物业公司也未向其主张该物业费，故该期间的物业费已过诉讼时效，其不应支付；2.苏润物业公司于2013年6月进驻案涉小区，但提供的物业服务极差，其认为应当在小区成立业委会后再与苏润物业公司协商物业费的具体金额。苏润物业公司答辩称，1.其与开发商签订了前期物业服务合同，该前期物业服务合同对全体业主具有约束力；2.关于房屋渗水问题，首先，案涉房屋渗水系出现在房屋的专有部分，专有部分不属于物业公司提供物业服务的范围，其次，房屋出现渗水问题系在2011年，当时尚处于房屋质保期内，孙艺应当向开发商主张权利；3.其与开发商签订前期物业服务合同时，双方对业主欠物业费的情况以及物业费交接的事宜都在小区进行了公示，故从公示之日起孙艺欠新驰物业公司的物业费即转化为其公司的物业费，业主拖欠物业费的诉讼时效从最后一期开始起算，孙艺一直持续拖欠物业费，且其每年都会以短信、电话方式向孙艺催缴物业费，故孙艺拖欠的物业费没有超过诉讼时效；4.孙艺陈述物业服务不到位，但未提供任何的证据证明。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。苏润物业公司向一审法院起诉请求：判令孙艺立即支付2011年1月1日起至2018年12月31日期间的物业费计12916元并承担2014年起至2018年的逾期付款违约金（2014年至2018年的违约金以每年应缴物业费1614元为基数，均从下一年度的1月1日起按每日万分之五计算至给付之日止）。一审法院认定事实：2008年6月，无锡市藕塘房地产开发有限公司（以下简称藕塘房地产开发公司，系苹果园小区的开发商）与新驰物业公司签订物业服务合同，由新驰物业公司为苹果园小区提供物业服务，合同规定物业物业费为1.1元/月/平米（其中公共服务费0.7元/月/平米、水电能耗费0.1元/月/平米、电梯使用费0.3元/月/平米），该收费标准由无锡市惠山区发展和改革局（物价局）以惠发改价（2008）41号批复获准。后苹果园小区的物业管理由苏润物业公司接管，苏润物业公司（甲方）与新驰物业公司（乙方）、藕塘房地产开发公司（丙方）于2013年6月1日签订苹果园物业管理交接协议书，该协议书约定：乙方在管理期间应收而未收的物业管理费、公共水电费、电梯运行费，由乙方委托甲方收取，另行结算。2013年6月30日，藕塘房地产开发公司与苏润物业公司签订前期物业服务合同，该合同约定：藕塘房地产开发公司委托苏润物业公司对苹果园小区住宅进行物业管理，约定物业服务费用的缴纳为首次按年预交，以后按季或年缴纳，业主应在每期5日前履行缴纳义务，如业主逾期未缴纳物业费应当按照逾期每日万分之五支付违约金等内容。苏润物业公司接管苹果园小区后，与新驰物业公司的物业收费标准至2018年12月31日前没有变化，即为1.1元/月/平米，孙艺对上述收费标准无异议。另查明，孙艺于2010年10月24日入住苹果园22号1001室，该房屋产权人为孙艺，建筑面积为122.32平米，该房屋物业费为1.1元/月/平米*122.32平米*12个月=1614元/年。孙艺的物业费自2011年1月1日至2018年12月31日的物业费未缴纳，共计12916元。苏润物业公司多次催讨未果，于2019年9月16日诉至法院。诉讼中，孙艺抗辩不缴纳物业费的主要原因系房屋渗水，法院为查明事实于2019年10月9日组织物业公司与业主至苹果园22号1001室勘察，发现东面外墙渗水导致客厅墙纸部分损坏、发霉，墙纸起皮现象。苏润物业公司针对上述问题表示：外墙渗水系房屋质量导致，不属于物业公司加害和过错造成，也不属物业公司服务的范围，且物业公司已在业主反映后对东面外墙进行过维修，业主不应以渗水为由拒缴物业费，如坚持抗辩，应另案起诉。以上事实，由前期物业服务合同、无锡市惠山区发展和改革局（物价局）批复、苹果园物业管理交接协议书、苹果园22号1001室房屋产权证明、苹果园小区一期所欠物业费清单、庭审笔录等在卷佐证。一审法院认为，藕塘房地产开发公司与新驰物业公司、苏润物业公司签订的前期物业服务合同及苹果园交接管理协议书均不违反法律规定，应为合法有效。新驰物业公司委托苏润物业公司代收其管理期间的物业费，苏润物业公司在催讨过程中已向孙艺披露上述事实，且孙艺入住苹果园小区后新驰物业公司、苏润物业公司亦为其提供了物业服务，孙艺对于结欠2011年1月1日至2018年12月31日的物业费12916元亦无异议，故法院予以认定。根据双方当事人的诉请和抗辩及所提供的证据，法院确认如下争议焦点：争议焦点一、苏润物业公司向孙艺主张物业费是否超过诉讼时效。本案的诉讼时效未过。自孙艺欠缴物业费之日起，物业公司从未间断过向其催讨，符合诉讼时效中断的情形；另外，审理物业案件法律规定中明确，对于业主欠缴的物业费，诉讼时效自业主欠缴物业费的最后一期起算，本案最后一期物业费为2018月12月31日，诉讼时效应自2019年1月1日起三年内主张均为有效，故孙艺提出物业公司的诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩，法院不予支持。争议焦点二、业主房屋内的渗水问题是否能作为拒缴物业费的理由。房屋渗水与物业服务费用不属同一种法律关系，如孙艺认为房屋渗水系苏润物业公司侵权行为所致，可通过另案诉讼解决，本案不予理涉。物业服务费用受物业服务合同调整，是物业服务企业按物业服务合同的约定对房屋配套设施设备及相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。孙艺入住苹果园小区后享受了物业公司的物业服务，理应按合同支付相应费用。从本案查明的事实来看，孙艺房屋渗水虽客观存在，诉讼前已向苏润物业公司反映，苏润物业公司也派人对外墙进行过维修，但维修效果不属尚佳，为此，苏润物业公司已告知孙艺加强对外墙渗水的观察，如属房屋质量问题可申请大修理基金予以修理，但孙艺至今未对外墙渗水申请大修理基金，作为苏润物业公司对业主已尽到了物业服务的职责。故孙艺以房屋渗水拒缴物业费是没有道理的。争议焦点三、苏润物业公司向业主追溯违约金是否成立。苏润物业公司主张逾期支付物业费的违约金，而上述违约金系前期物业服务合同约定的内容，苏润物业公司并未提供告知业主如逾期缴纳物业费需承担违约金的证据，且孙艺不同意承担逾期缴纳违约金。此外，考虑到孙艺所住房屋确存在房屋渗水现象，造成部分墙体破损，给业主生活带来不便，作为物业公司应换位思考，充分体谅业主的心情，不断提高物业服务水平，以取得业主的谅解和满意，故苏润物业公司要求孙艺承担逾期缴纳物业费违约金的诉讼请求，法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第四百零三条、《国务院物业管理条例》第七条第一款第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决：一、孙艺于判决生效后十日内给付苏润物业公司物业费计12916元（自2011年1月1日至2018年12月31日）；二、驳回苏润物业公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取60元，由孙艺负担。本院对一审法院查明的事实依法予以确认。二审中，孙艺向本院提交了其与新驰物业公司签订的前期物业管理服务协议1份，证明物业管理相对方是新驰物业公司，不是苏润物业公司，苏润物业公司无权向其收取物业管理费。苏润物业公司的质证意见为：对真实性有异议，但无法与新驰物业公司核实真伪；且该证据与苏润物业公司无关，其已经向法庭提供证据证明2013年6月开始为苹果园提供物业服务持续至今。二审另查明：一、2013年5月31日，新驰物业公司出具委托书，对苹果园小区2013年5月31日前其公司管理期间所发生的业主应交未交的物业管理费、公用水电费以及电梯使用费等相关费用，委托苏润物业公司代为收取。二、藕塘房地产开发公司与苏润物业公司签订的前期物业服务合同约定：苹果园小区于2013年6月1日由原新驰物业公司移交苏润物业公司接管。三、孙艺在一审中陈述，2011年房屋外墙漏水，其自行进行了修复，当时是修复好的，后多多少少还有点小问题，看不大出，2018年房屋漏水问题开始反映出来，其就自行修复，并向苏润物业公司反映过多次，苏润物业公司来修过一次。本案二审争议焦点为：一、苏润物业公司是否有权要求孙艺支付2011年1月1日至2018年12月31日的物业费；二、苏润物业公司主张的物业费是否超过诉讼时效。本院认为，关于争议焦点一，关于2011年1月1日至2013年5月31日期间的物业费。该期间系由新驰物业公司向孙艺提供物业服务。孙艺上诉称在此期间其房屋渗水，但新驰物业公司未履行合同义务将渗水问题完全修复也未协助其向开发商索赔，且双方口头约定物业费抵扣因渗水产生的损失，故其不应该交纳该期间的物业费。但据孙艺自称，其房屋系在2011年发生渗水问题，后经其自己维修后渗水问题基本解决，直至2018年渗水问题才再次严重，2011年案涉房屋尚处于质保期内，应由开放商承担保修义务，且孙艺对其所称物业费抵扣渗水损失的主张并未提供证据证明，故对孙艺的该上诉意见，本院不予采纳。2011年1月1日至2013年5月31日期间的物业费，孙艺应当向新驰物业公司支付。新驰物业公司委托苏润物业公司代收该期间的物业费，苏润物业公司在催讨过程中已向孙艺披露该事实，故苏润物业公司有权要求新驰物业公司支付2011年1月1日至2013年5月31日期间的物业费。关于2013年6月1日至2018年12月31日期间的物业费。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，虽孙艺未与苏润物业公司签订前期物业管理服务协议，但建设单位藕塘房地产开发公司与苏润物业公司签订了《前期物业服务合同》，且案涉小区并未成立业委会，故该前期物业服务合同对业主孙艺具有约束力，且苏润物业公司自2013年6月入驻案涉小区后，就实际为案涉小区提供了物业服务，故2013年6月1日至2018年12月31日期间的物业费，孙艺应当向苏润物业公司支付。孙艺上诉称苏润物业公司提供的物业服务极差，但其并未提供证据证明苏润物业公司未按物业服务合同提供物业服务，故对其要求等成立业委会后再协商此期间物业费具体金额的上诉意见，本院不予支持。关于争议焦点二，物业服务人要求业主给付物业服务费用的诉讼时效，应当从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算。本案中，最后一期物业费应交纳的时间为2018年12月12日，故诉讼时效应从2019年1月1日起算，且在孙艺欠缴物业费期间，物业公司亦向孙艺进行催讨，故苏润物业公司主张的物业费并未超过诉讼时效。综上，上诉人孙艺的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费120元，由上诉人孙艺负担。本判决为终审判决。审判长 谢 伟审判员 华敏洁审判员 张朴田二〇二〇年五月二十一日书记员 缪玲娜