山东省临邑县人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)鲁1424执异10号 案外人：白科东，男，1972年12月25日出生，汉族，住临邑县城区。 案外人：高召建，男，1990年2月28日出生，汉族，住临邑县城区。 案外人：刘长华，男，1978年11月10日出生，汉族，住临邑县城区。 以上三案外人共同委托诉讼代理人：范玉洋，山东众城律师事务所律师。 申请执行人：李亭，男，1951年3月23日出生，汉族，住临邑县××大街××号。 被执行人：许本刚，男，1972年12月5日出生，汉族，住临邑县××街道办事处邱许村。 委托诉讼代理人：翟红英（许本刚之妻），女，1971年6月12日出生，汉族，住临邑县××街道办事处邱许村。 在本院执行李亭与许本刚、许本民（许本刚之兄）租赁合同纠纷一案中，案外人白科东、高召建、刘长华对本院查封登记于翟红英、许本刚名下位于临邑县崔家胡同村东首路北住宅楼、所有权证号及共有权证号分别为鲁临房权证城字第××号、28××63号房产,向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人白科东、高召建、刘长华向本院提出异议请求：请求解除对上述涉案房产的查封。事实和理由：2010年9月24日，许本刚之兄许本义将涉案房屋一楼东户售于刘维党，2011年4月12日，刘维党又将该房屋转让于高兆福，之后高兆福将该房屋交由高召建居住使用至今；2011年4月24日许本义将涉案房屋二楼西户售于刘长华；2014年1月17日许本刚之兄许本民以代理人的名义代理许本刚将涉案房屋二楼东户售于夏祥生，2016年6月10日夏祥生又将该房屋售于白科东。因涉案房屋用地属于集体土地，无法办理房产变更登记。翟红英（许本刚之妻）、许本刚与白科东、高召建、刘长华房屋侵权纠纷一案的生效判决即本院（2017）鲁1424民初2426号民事判决及德州市中级人民法院（2019）鲁14民终899号民事判决确认了以上事实，并认定白科东、高召建、刘长华对涉案房产构成善意取得，且在本案查封涉案房产前白科东、高召建、刘长华通过签订买卖合同支付了购房款，实际占有了涉案房产，足以排除本案对涉案房产的执行。 申请执行人李亭未向本院提交书面意见。 被执行人许本刚称，翟红英、许本刚与白科东、高召建、刘长华房屋侵权纠纷一案的生效判决即本院（2017）鲁1424民初2426号民事判决及德州市中级人民法院（2019）鲁14民终899号民事判决错误，翟红英、许本刚已向德州市中级人民法院提出再审申请，且已被受理。翟红英、许本刚对涉案房产拥有《房屋所有权证书》，未经本人同意，其他人无权处分涉案房产。依据物权法第106条规定，善意取得应以依法办理不动产过户登记手续为前提。其他人对涉案房产私自达成的买卖协议依照相关法律规定不构成表见代理，夫妻间一方擅自处分房产也不构成表见代理，该案不适用善意取得规定。另，案外人执行异议申请书中遗漏当事人翟红英。 本院查明，李亭与许本刚、许本民租赁合同纠纷一案的生效判决中具有金钱给付内容的判决为：许本民、许本刚支付李亭租金68281.40元及违约金3448.12元；许本民、许本刚返还李亭架管11.5米，架扣520个，底托盘40个或折价赔偿3467.23元；案件受理费1610元由许本民、许本刚负担。本院在执行该案过程中，于2016年9月14日查封了上述涉案房产，于2019年9月10日继续查封了涉案房产。 另查明，在翟红英、许本刚与白科东、高召建、刘长华房屋侵权纠纷一案中，临邑县邢侗街道办事处崔家胡同村支部书记崔长禄称，2010年前后许本刚、许本民、许本义共同购买本村宅基地一处并建造房屋即本案涉案房屋，房屋所有权登记于翟红英和许本刚名下。 再查明，2010年9月24日，许本义将涉案房屋一楼东户以7万元的价格售于刘维党，2011年4月12日，刘维党又将该房屋以10.3万元的价格转让于高兆福，之后高兆福将该房屋交由高召建居住使用至今；2011年4月24日许本义将涉案房屋二楼西户以7.5万元的价格售于刘长华；2014年1月17日许本民以代理人的名义代理许本刚将涉案房屋二楼东户以14万元的价格售于夏祥生，2016年6月10日夏祥生又将该房屋以12万元的价格售于白科东。 又查明，翟红英、许本刚诉白科东、高召建、刘长华房屋侵权纠纷一案，于2017年10月30日就涉案房产向本院提起诉讼。该案生效判决即本院（2017）鲁1424民初2426号民事判决及德州市中级人民法院（2019）鲁14民终899号民事判决认定本案中的房屋买卖行为构成表见代理和善意取得，驳回了翟红英、许本刚的诉讼请求。 本院认为，综合本案执行标的数额与查封标的以往买卖价款情况，并参照临邑县邢侗街道办事处崔家胡同村支部书记崔长禄在案件审理过程中陈述的2010年前后许本刚、许本民、许本义共同购买本村宅基地一处并建造房屋即本案涉案房屋的情况，涉案房产中一楼东户和二楼西户最初的出售人系许本义，而非本案被执行人许本刚，本案宜对该两处房产中止执行,且中止执行该两处房产也不会损害申请执行人李亭的合法权益。本案对该两处房屋涉及的其他法律问题不宜再进一步评析。而二楼东户是以许本刚的名义出售的，且许本刚现仍对该房产主张权利，本案仅对相关案外人白科东对二楼东户的权利能否排除本案的执行评析如下： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本院（2017）鲁1424民初2426号民事判决及德州市中级人民法院（2019）鲁14民终899号民事判决虽对白科东购买二楼东户的合同给予了支持，但根据合同的相对性原则，该相关合同的效力只能拘束合同双方当事人,不能拘束本案申请执行人李亭。白科东若要排除本案对二楼东户的执行，必须完全符合上述司法解释中的四个条件。本案涉案土地系集体土地，若要对集体土地上的房屋办理过户登记手续，会受相关法律、法规的限制，白科东对此应明知；但白科东明知无法办理过户登记，仍购买涉案房产，对不能办理房产过户登记手续自身存在过错，应由其自身承担缔约风险责任，其对涉案房产的权利不能排除本案的执行。 关于许本刚不服本院（2017）鲁1424民初2426号民事判决及德州市中级人民法院（2019）鲁14民终899号民事判决已提起再审申请的主张，本院认为该主张不是针对本执行案件所依据的生效判决不服提起的再审申请，以此为理由主张应中止本案的执行无法律依据，其理由不能成立，本院不予支持。关于其主张的本案漏列翟红英为当事人问题，因翟红英非本执行案件当事人，不存在漏列其为当事人的情况；许本刚该主张是对法律规定的误解。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条规定，裁定如下： 一、中止对登记于翟红英、许本刚名下位于临邑县崔家胡同村东首路北住宅楼、所有权证号及共有权证号分别为鲁临房权证城字第××号、28××63号房产中一楼东户和二楼西户的执行； 二、驳回白科东对上述房产中二楼东户解除查封的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  吕照宏 审判员  刘光颖 审判员  盖立宁 二〇二〇年五月二十六日 书记员  郭秀明