广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终3694号上诉人（原审被告）：苏钦华，男，1975年4月21日出生，汉族，住福建省安溪县。委托诉讼代理人：缪龙彪，北京德和衡（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社，住所地广州市荔湾区茶滘街葵蓬嵘都大街1号之一。法定代表人：郭玉莲。委托诉讼代理人：钟钦才，广东红棉律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟旭杰，广东红棉律师事务所律师。上诉人苏钦华因与被上诉人广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社（以下简称葵蓬经济联社）物权保护纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初6851号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人苏钦华及其委托诉讼代理人缪龙彪，被上诉人葵蓬经济联社的委托诉讼代理人钟旭杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏钦华上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回葵蓬经济联社的全部诉讼请求；2.由葵蓬经济联社承担全部诉讼费用。事实和理由：一、本案牵连甚多，影响社会公共利益，应适用普通程序进行审理，但一审法院在苏钦华提出本案应适用普通程序后，一直未有任何书面回复并径直判决，显然有违法律程序，应予纠正。二、本案项下房产证因未有原件进行核对，不能确认涉案房产的权属人为葵蓬经济联社。但一审法院忽视苏钦华核对原件的重要事实请求，径直作出判决，属于严重违法应予纠正。三、在没有任何证据证明涉案房产为葵蓬经济联社的情况下，一审法院径直判决苏钦华支付场地占有费，明显不当。四、苏钦华对租赁费用都是一次性付清的，而且租赁合同都是经过葵蓬经济联社同意向相关部门进行备案的，因此葵蓬经济联社是承认苏钦华与粤联公司签订的合同，现葵蓬经济联社径直要求苏钦华迁出涉案商铺，明显与事实不符。既然苏钦华已经支付了全部合同费用，一审判决径直判令苏钦华支付剩余的租赁费用，明显违反事实。综上，请求二审法院予以改判。葵蓬经济联社答辩称：一审法院已经调查过涉案场地的产权情况，并且是当庭出示了广州市国土资源和规划委员会对于涉案场地的档案资料，该资料明确记载涉案场地的产权情况。而至于房产证的问题，葵蓬经济联社在一审也与法院沟通过，如法院认为核对原件，法院可另组织双方进行核对，葵蓬经济联社认同一审法院的判决，请求驳回苏钦华的上诉请求。2019年8月9日，葵蓬经济联社向一审法院起诉请求判令：1、苏钦华立即迁出广州市荔湾区穗盐路5号C3-12厂房，将该厂房全部腾空退回给葵蓬经济联社；2、苏钦华一次性清缴2018年12月1日至2019年7月31日的场地占用费共36400元（参照原租赁合同2018年月租金4550元）；3、从2019年8月至搬迁清离完成期间，苏钦华每月也应参照月租4550元向葵蓬经济联社交纳场地占用费。一审法院经审理查明：据广州市国土资源和房屋管理局在2009年7月1日填发的穗集地证字第0115652号集体土地房产证，显示广州市荔湾区葵蓬穗盐路5号的权属人是葵蓬经济联社，建筑面积14405.79平方米。经葵蓬经济联社对照房地产平面附图指认，集体土地房产证核定的建筑面积含穗盐路5号之A栋、B栋、C栋、F栋1层建筑物，F栋2层是加建的建筑物；图示的D栋、E栋建筑物实际上属于穗盐路7号。苏钦华使用的C3-12号铺位在5号。2016年10月12日，广州市国土资源和规划委员会作出穗国土规划公开[2016]404号《依申请公开政府信息告知书》，显示穗盐路7号的建设项目从未报建，也没有取得建设规划许可证。2017年6月23日，广州市国土资源和规划委员会出具穗国土规划协[2017]254号函给广州市中级人民法院：穗盐路5号有产权登记，无规划报建档案资料，建筑面积14405.79平方米，穗盐路7号无产权登记。2014年6月25日，葵蓬经济联社和高国河签订《物业租赁合同》，约定葵蓬经济联社将葵蓬穗盐路5号、7号工业区内的厂房出租给高国河进行升级改造，改造后由高国河使用；高国河严格按照双方确认的改造方案进行施工，改造后用作商铺、办公室、仓库使用，经营范围包括茶叶、工艺品、批发、零售、仓储。2014年12月30日，葵蓬经济联社与粤联公司（高国河）签订《荔湾区经济联社厂房租赁合同》（合同编号：A515号），约定将2014年6月25日签订的《物业租赁合同》变更为《荔湾区经济联社厂房租赁合同》和《综合管理服务合同》。该合同对于租赁标的位置、面积、计租面积、租赁期限、起租日期、起租单价、管理费、租金递增方式、缴租期限及方式、逾期支付租金的违约标准、水电保证金的约定均与2014年6月25日的《物业租赁合同》一致。该合同落款处有粤联公司的签章以及高国河签名并加盖指模。2017年9月15日，粤联公司与苏钦华签订《物业租赁合同》，约定苏钦华租赁广州市荔湾区穗盐路5号C3-12号铺位，租赁期限从2017年9月15日至2023年1月14日，总租金为273000元。2017年11月15日，一审法院就葵蓬经济联社与粤联公司、高国河涉A515号《荔湾区经济联社厂房租赁合同》租赁合同纠纷作出（2017）粤0103民初7163号民事调解书。民事调解书确认了粤联公司、高国河拖欠葵蓬经济联社租金、管理费、电费数额的事实，另还确认：粤联公司、高国河如不按时足额支付该调解书所列第二、三条约定的费用，则终止履行2014年6月25日的《物业租赁合同》及2014年12月30日的《荔湾区经济联社厂房租赁合同》，粤联公司、高国河立即交回穗盐路5号、7号场地经营管理权。2018年11月22日，一审法院依法强制执行将广州市荔湾区穗盐路5号、7号场地经营管理权移交葵蓬经济联社。并告知从即日起，粤联公司、高国河不可再在广州市荔湾区穗盐路5号、7号场地行使经营管理权，场地内各实际经营者有关经营管理问题可与合作经济联合社协商解决。经济联合社制定穗盐路5号、7号场地的处理方案：2018年11月22日起，场内各租户须与经济联合社签订新租赁合同，从2018年11月22日起缴纳相关租费；经济联合社不承担合同押金的退回，租户向粤联公司、高国河已缴纳的押金由租户选择由经济联合社牵头委托律师追讨或租户自行追讨；已缴纳2018年11月22日后租费的租户，将相关凭证交到经济联合社，另行开会通知处理办法。2018年12月17日，经济联合社召集穗盐路5号、7号租户参加的会议，提出该场地的处理方案。粤联公司到会并签名。一审庭审时，苏钦华陈述称，已向粤联公司支付租期内全部租金273000元。葵蓬经济联社确认苏钦华陈述的付款情况。一审法院认为：葵蓬经济联社是广州市荔湾区穗盐路5号厂房的所有权人和7号厂房的权利人，对该不动产享有占有、使用、收益和处分的权利。葵蓬经济联社与高国河、粤联公司之间有关前述厂房的租赁合同关系经生效的民事调解书处理，但因高国河、粤联公司未能履行民事调解书确认的支付欠款义务，葵蓬经济联社已通过执行程序收回场地经营管理权。粤联公司是基于其与葵蓬经济联社之间的租赁关系而将场地内的5号C3-12号铺位出租给苏钦华，在葵蓬经济联社收回场地经营管理权，即粤联公司与葵蓬经济联社的租赁关系已经终止的情况下，苏钦华不能再以其与粤联公司之间的《物业租赁合同》约定及履行情况对抗葵蓬经济联社对案涉场地所享有的权利，其与广东粤联企业关联有限公司之间的租赁关系，苏钦华可另循途径向《物业租赁合同》出租方主张权利。苏钦华关于葵蓬经济联社取得穗盐路5号、7号场地经营管理权后应继续承担《物业租赁合同》中出租人权利义务的抗辩意见，缺乏依据，一审法院不予采信。葵蓬经济联社要求苏钦华腾空案涉5号C3-12号铺位交还并支付场地占用费的诉请，一审法院予以支持。基于苏钦华的经营实际，应给予苏钦华合理的腾退期限，酌定苏钦华腾退期限为90日。关于占用费的起算时间点，由于一审法院于2018年11月22日向涉案场地的实际经营者发出执行告知书，明确了葵蓬经济联社从该日收回场地经营权，但苏钦华在此之前与粤联公司签订租赁合同并一次性支付租期内的全部租金（葵蓬经济联社确认此事实），本案并无确实、充分的证据证明苏钦华事前知晓粤联公司与葵蓬经济联社之间的租赁纠纷，苏钦华并不存在过错。因此，从公平合理原则考虑，苏钦华不需再向葵蓬经济联社支付本判决确定的腾空退回商铺日前的占用费。但从本判决确定的苏钦华腾空退回商铺日之次日起，应支付占用费给葵蓬经济联社。关于占用费的计算标准，葵蓬经济联社要求以苏钦华与粤联公司签订的《物业租赁合同》中约定的总租金计算出的租金273000元/60月=4550元/月作为参照，该请求并无不妥，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院于2019年12月20日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起九十日内，苏钦华腾空并迁出广州市荔湾区穗盐路5号B3-1号铺位，将铺位退回给葵蓬经济联社；二、如苏钦华未按上述第一判项确定的时间腾空退回铺位的，苏钦华应向葵蓬经济联社支付5号B3-1号铺位的场地占用费（按4550元/月的标准，自本判决确定的腾空退回铺位日之次日起计算至实际腾空退回铺位日止）；三、驳回葵蓬经济联社的其他诉讼请求。苏钦华如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费355元，由葵蓬经济联社负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。二审中，对于苏钦华要求核对涉案商铺所在的广州市荔湾区葵蓬穗盐路5号的集体土地房产证原件，本院限定三天内由葵蓬经济联社配合其进行原件核对。二审庭后，苏钦华向本院提交《中止审理申请书》《调查取证申请书》，称因涉案场地其他次承租人张彩莲向一审法院提起第三人撤销之诉，要求撤销一审法院（2017）粤0103民初7163号民事调解书，一审法院以（2020）粤0103民撤1号受理，故申请中止本案审理，并申请本院向一审法院调取该案的相关档案材料。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。据此，针对苏钦华的上诉主张，本院认定如下：关于一审采取简易程序审理是否存在程序违法问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百五十七条规定：“下列案件，不适用简易程序：（一）起诉时被告下落不明；（二）发回重审；（三）当事人一方人数众多；（四）适用审判监督程序；（五）涉及国家利益、社会公共利益的；（六）第三人起诉请求改变或者撤销生效判决、裁定、调解书的；（七）其他不宜适用简易程序的案件。”本案并不属于上述法律规定的不适用简易程序审理的情形，故苏钦华上诉认为一审程序违法，本院不予采纳。关于苏钦华申请调查取证以及中止审理的问题。一审法院（2017）粤0103民初7163号案审理的是葵蓬经济联社与粤联公司之间的租赁合同纠纷，虽苏钦华系次承租人与粤联公司之间存在租赁关系，但该租赁关系并不必然影响葵蓬经济联社与粤联公司之间的租赁关系的解除与否，因此，本案不存在《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定的应当中止诉讼的情形。苏钦华申请中止诉讼，不符合法律规定，本院不予采纳。同理，苏钦华申请调取案外次承租人对该案提起第三人撤销之诉的案件档案材料，对待证事实无意义，本院不予接纳。一审判决已就葵蓬经济联社要求苏钦华腾退涉案商铺的诉讼请求予以支持的理据作了充分的论述，并给予苏钦华90日的搬迁期，该认定合法合理，本院不再赘述，予以确认。关于苏钦华应否向葵蓬经济联社支付涉案商铺占用费的问题。本案证据显示，苏钦华与粤联公司签订的《物业租赁合同》约定租赁期限内的租金一次性付清，总额为273000元。诉讼中，苏钦华主张其已向粤联公司付清全部租金，葵蓬经济联社确认苏钦华付款情况。而且，本案并无确实、充分的证据证明苏钦华事前知晓粤联公司与葵蓬经济联社之间的租赁纠纷，苏钦华并不存在过错。鉴于此，一审法院认定苏钦华不需再向葵蓬经济联社支付判决确定的腾空退回涉案商铺日前的占用费，并无不当。至于判决确定的腾空退回涉案商铺次日起的使用费。根据《最高人民法院》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占用费的，人民法院应予支持”的规定，在判决生效后，苏钦华负有腾房义务，如未按判决确定的时间腾房的，应自判决确定的腾空退回涉案商铺日之次日起向葵蓬经济联社支付涉案房屋占用费，故一审处理具有法律依据，本院予以维持。至于苏钦华与粤联公司之间租赁合同解除后的清理，当事人应另行法律途径解决，本案不予调处。综上所述，苏钦华的上诉请求不成立，本院不予支持。一审查明事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元,由苏钦华负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  柳玮玮审判员  李 娜二〇二〇年五月二十日书记员  张 旭彭诗敏