广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终9351号上诉人（原审被告）：黄建芬。委托诉讼代理人：蒋崇涛，广东尹远律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：祁炳照。委托诉讼代理人：黄海量，北京市百瑞（深圳）律师事务所律师。原审被告：牟叶红。原审被告：牟杰。上诉人黄建芬因与被上诉人祁炳照及原审被告牟叶红、牟杰房屋买卖合同纠纷一案，不服广东自由贸易区南沙片区人民法院（2019）粤0191民初2683号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。原审被告牟叶红、牟杰经本院传票传唤，无正当理由二审未到庭应诉。本案现已审理终结。黄建芬上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审，或改判驳回祁炳照的诉讼请求，本案诉讼费用由祁炳照承担。事实和理由：第一，牟九荣与祁炳照签订的《房产转让协议书》是双方的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，依法应认定为有效。首先，牟九荣与祁炳照经自愿协商签订了《房产转让协议书》，牟九荣依约支付了全部款项，祁炳照也依约将案涉房屋、产权证交付给了牟九荣，案涉《房产转让协议书》已履行完毕。其次，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，国家鼓励农村集体经济组织成员盘活利用闲置住宅，即允许将闲置住宅以出租、转让等方式流转。现行《中华人民共和国土地管理法》并未禁止宅基地使用权的转让，故案涉《房产转让协议书》并未违反法律的强制性规定。最后，《房产转让协议书》仅涉及案涉房屋所有权及土地使用权的转让，并未涉及土地所有权的转让，集体仍然可以依法在该宅基地上行使所有权，故《房产转让协议书》并未损害社会公共利益。若按一审法院的认定，祁炳照为香港特别行政区居民，其在获得案涉房屋前早已定居在香港特别行政区，其并非案涉房屋所在集体经济组织的成员，此前其对案涉房屋享有的权利是否也会对集体在该宅基地上行使所有权造成障碍并损害社会公共利益？综上，作为非集体经济组织成员的祁炳照将其闲置的住宅转让给牟九荣，符合《中华人民共和国土地管理法》的相关规定及立法宗旨，并未违反法律的强制性规定，更未损害社会公共利益，故《房产转让协议书》应依法认定为有效。第二，如前所述，既然《房产转让协议书》合法有效，且已履行完毕，那么案涉房屋就不应返还给祁炳照。第三，一审法院查明案涉房屋在交给牟九荣后，已由牟九荣与黄建芬出资进行了加建改造，由原来的二层半改建成了现在的三层半。对于加建的上盖物，无论报建手续是否完备，一审法院都应查明并进行释明。而且黄建芬与祁炳照对如何处理加建的上盖物并未达成共识，根据相关法律规定，应由行政主管部门对上盖物进行处理后人民法院才能对双方因履行合同而发生的财产纠纷作实体处理。一审法院既未对案涉上盖物的情况进行释明，也未待行政主管部门对上盖物进行处理就对因履行合同而发生的本案财产纠纷作实体处理，属严重程序违法。祁炳照辩称：根据相关法律规定，宅基地上的房屋转让受到严格限制。祁炳照因继承取得案涉房屋，拥有合法所有权，而牟九荣并非当地集体经济组织成员，所以其不符合合法受让案涉房屋所有权的条件。双方在2006年签订协议时，因双方对将来各有打算，而事实上牟九荣的家人也早已离开广州回老家定居，故双方约定了祁炳照取回房屋使用权的条件。牟九荣支付十几万元使用案涉房屋十多年，现祁炳照同意根据约定向其支付30万元作为补偿，对黄建芬一家是很合理的。黄建芬对案涉房屋进行加建，并未得到祁炳照同意，祁炳照事前也不知情，其关于要先经行政部门处理的主张没有法律依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，黄建芬的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。牟叶红、牟杰二审未到庭应诉答辩。祁炳照向一审法院起诉请求：1.确认祁炳照与牟九荣签订的房产转让合同无效；2.黄建芬、牟叶红、牟杰返还广州市黄埔区××镇××村××之一，祁炳照按协议约定向黄建芬、牟叶红、牟杰返还房款151000元和补偿款15万元，共计301000元；3.黄建芬、牟叶红、牟杰承担诉讼费及其他相关费用。一审法院认定事实：2006年1月11日祁炳照（甲方）与牟九荣（乙方）签订《房产转让协议书》，约定：一、甲方将座落在黄埔区××镇××村××之一（四周是自墙、面积78.805平方米、层数2-1/2层，建筑总面积227.8106平方米）住宅一幢转让给乙方所有；二、甲方将房屋的土地使用权与房屋的所有权转让给乙方，转让费为151000元，在协议签字时，乙方一次性付清款项给甲方，付款后即本住宅属乙方所有，甲方持有本房屋的集体土地房产证交给乙方使用；三、乙方取得房产所有权后，甲方即时交给乙方使用。现因本住宅房产证内的权属人为甲方名下，如以后需要换证等及转名给乙方时，甲方必须协助办理，办理房产证等一切费用由乙方支付。四、以下情况视为甲方违约：1.甲方如收回房屋所有权的。2.甲方及其子女不配合乙方将房屋换证和转名的。违约责任：甲方违约，应如数返还乙方所交付的转让款，并付15万元违约金及赔偿乙方所造成的损失；以下情况视为乙方违约：乙方违约甲方不退还已付的转让款并无偿收回该房屋。广州市国土资源和房屋管理局于2002年11月21日就案涉房屋出具的房屋产权登记证（证号：穗集地证字第00****01号）载明：权属人为祁炳照，地址位于黄埔区××镇××村××之一，用途为居住，土地权属性质为集体所有，房屋所有权性质为私产，登记字号为黄统1***0，并备注该用地是由××村和××镇批准使用。广州市黄埔区洲街××村股份经济联合社出具证明，载明：兹有地址为广州市黄埔区洲街善安坊平安二里6号之二与集体土地房产证（穗集地证字第××号）地址黄埔区××镇××村××之一是同一地址。黄建芬、牟叶红、牟杰确认案涉房屋目前门牌号变更为广州市黄埔区××街×庄××坊××里6号之二，另还主张案涉房屋交付后牟九荣及黄建芬对其进行了加建及内部装修，未办理备案审批手续。案涉协议签订当天，祁炳照交付案涉房屋给牟九荣，牟九荣支付转让款151000元。祁炳照、黄建芬、牟叶红、牟杰及牟九荣均非广州市黄埔区××村集体经济组织成员，祁炳照主张其系通过继承取得案涉房屋所有权。牟九荣于2012年8月12日因病去世。重庆市江津区龙华镇新店村村民委员会及重庆市江津区公安局龙华派出所共同出具《亲属关系证明》，载明牟九荣系辖区居民，生前亲属关系包括：父亲牟世兴（已去世）、母亲黄树华、配偶黄建芬、子女二人牟叶红及牟杰。2019年12月24日，黄树华签署《放弃继承声明书》，声明其自愿放弃继承案涉房产（黄埔区××镇××村××之一）或因该房产获得的款项。重庆市渝信公证处为其办理公证，出具（2019）渝信证字第24375号公证书。黄建芬、牟叶红、牟杰经释明，明确表示不在本案中主张因合同被认定无效而导致的损失。一审法院认为：祁炳照为香港居民，本案属于涉港房屋买卖合同纠纷。《中华人民共和国民事法律关系适用法》第四十一条规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”。案涉协议系在中国内地签订，且双方争议的案涉房屋位于中国内地，故中国内地系最密切联系地，而双方未有案涉协议适用法律的约定，本案争议应当适用中华人民共和国内地法律作为准据法。根据双方当事人的诉辩意见。本案的争议焦点为案涉协议是否有效。案涉协议系牟九荣生前与祁炳照就案涉房屋所有权以及宅地基使用权转让达成的一致意思表示，祁炳照主张双方真实意思表示仅系转让案涉房屋使用权，但是与案涉协议约定内容不一致，且黄建芬、牟叶红、牟杰予以否认，祁炳照未就此提供证据予以证实，故一审法院不予采信。案涉房屋原属于祁炳照在××村集体土地上的房屋，其性质为农村宅基地房屋。祁炳照与牟九荣就案涉房屋的所有权以及相应土地使用权转让达成一致，基于“房地一体”、“地随房走”的原则，实际上必然涉及宅基地随之流转。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。而根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，宅基地归农民集体所有，宅地基使用权人对宅基地仅享有占有和使用的权利，只能由其利用宅基地建造住宅及附属设施供其居住使用。而我国法律、行政法规对宅基地使用权流转的规定系基于保护农民以及农村集体组织的利益、维持农村稳定、保障社会经济可持续发展的目的，属于社会公共利益的范畴。如果非本集体经济组织成员通过购买宅基地房屋方式取得宅地基使用权，实质会对集体在该宅基地上行使所有权造成障碍，导致集体无法行使所有权，损害了社会公共利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项规定，有损害社会公共利益的情形，合同无效。牟九荣生前作为非××村集体经济组织成员与祁炳照签订购买宅基地的合同，损害法律、行政法规以及国家政策所维护的社会公共利益，应认定无效。由于造成合同无效双方均有过错，故案件受理费应由双方各半负担。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。黄建芬、牟叶红、牟杰应当返还因案涉协议取得的案涉房屋给祁炳照，祁炳照应当返还牟九荣支付的购房款15.1万元。因牟九荣现已去世，该款项应由其法定继承人收取，其中其母亲黄树华以及女儿牟叶红均声明放弃对案涉房屋相关权利的继承，故祁炳照应向黄建芬、牟杰返还上述购房款。因黄建芬、牟叶红、牟杰明确表示对于案涉协议被认定无效后造成的损失另案主张，故本案不予处理。而祁炳照表示愿意向黄建芬、牟叶红、牟杰支付15万元补偿款，系对自身权利利益的自由处分，没有违反法律法规的强制性规定，一审法院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条之规定，判决如下：一、确认祁炳照与牟九荣于2006年1月11日签订的《房产转让协议书》无效；二、黄建芬及牟杰于本判决生效之日起十日内将位于广州市黄埔区××镇××村××之一（证号：穗集地证字第00****01号，登记字号：黄统1***0）的房屋返还给祁炳照；三、祁炳照于本判决生效之日起十日内向黄建芬及牟杰一次性返还购房款15.1万元并支付补偿款15万元。一审案件案件受理费1660元，由祁炳照负担830元，由黄建芬、牟杰共同负担830元。一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为：祁炳照是香港特别行政区居民，本案为涉港民商事纠纷，依法应参照涉外案件审理。本案实际是因不动产所致的争议，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条关于“不动产物权，适用不动产所在地法律”的规定，本案应适用内地法律作为解决争议的准据法。经查明，祁炳照与牟九荣于2006年1月11日签订的《房产转让协议书》约定转让的房屋是在集体所有的土地上建设的，性质为农村宅基地房屋。祁炳照与牟九荣约定祁炳照将房屋的土地使用权与房屋所有权转让给牟九荣，而牟九荣并非案涉房屋所在地的集体经济组织成员，一审判决认定该项约定违反了《中华人民共和国物权法》及《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项的规定认定《房产转让协议书》无效，理据充分，本院依法予以维持。黄建芬上诉主张《房产转让协议书》有效，依据不足，本院依法不予支持。合同无效，当事人基于无效合同取得的财产应相互予以返还。一审判决黄建芬与牟杰向祁炳照返还案涉房屋，祁炳照向黄建芬、牟杰返还购房款15.1万元并支付补偿款15万元，有事实和法律依据，本院依法予以维持。至于黄建芬上诉主张的其在案涉房屋上加建所致的损失问题，因一审法院向其释明关于合同无效的法律后果问题后，其明确表示不在本案中主张因合同被认定无效而导致的损失，其在本案中也未明确具体的损失项目和数额，故一审判决未处理其加建所致的损失等问题，并无不当，也未违反法定程序。黄建芬上诉主张一审程序违法的理由不能成立，本院依法不予支持。综上所述，黄建芬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3320元，由黄建芬负担。本判决为终审判决。审判长  徐玉宝审判员  李志明审判员  俞 颖二〇二〇年五月二十九日书记员  尹艳阳王嘉宝