山东省青岛市市北区人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁0203执异114号异议人（案外人）：王焕玲。委托代理人：谷元山，山东众成清泰（西海岸）律师事务所律师。申请执行人：交通银行股份有限公司青岛四方支行。住所地青岛市市北区人民路99号。统一社会信用代码：913702038635679772。负责人：刘剑平，行长。被执行人：中建建筑工程青岛房地产开发公司（原名称为青岛中建房地产开发公司）。住所地青岛市市南区南海路9号。统一社会信用代码：91370200163617793D。法定代表人：况成浩，负责人。被执行人：青岛银海实业发展总公司。住所地青岛市市南区南海路5号。组织机构代码：163601329。法定代表人：王玉纯，经理。利害关系人：中国信达资产管理股份有限公司山东省分公司。住所地济南市历下区经十路11001号中国人寿大厦29—30层。统一社会信用代码：91370000705901474U。负责人：邓立新，总经理。本院在执行申请执行人交通银行股份有限公司青岛四方支行（以下简称四方交行）与被执行人中建建筑工程青岛房地产开发公司（以下简称中建房地产）、青岛银海实业发展总公司（以下简称银海公司）借款合同纠纷一案中，案外人王焕玲提出排除执行异议。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人王焕玲提出执行异议称，异议人王焕玲承租的XX路X号XXX户公房于1997年3月被拆迁,置换给王焕玲的公房位于青岛市X区XX路XX号X单元XXX户（以下简称涉案房产）和204户。自1997年起，王焕玲及家人便居住在该两处房屋中。1999年11月22日王焕玲依据《青岛市公有住房出售暂行办法》申请购买其中201户涉案房产，并于2000年2月8日交纳了购房款。执行法院在（2003）四执字第343号执行案件中查封了201户涉案房产和204户两处房产，因法院查封，王焕玲至今未能办理产权转移登记手续和领取房产证。经查询得知同一单元的304户房产被一并查封却办理了公房出售。请求解除对青岛市市南区XX路XX号X单元XXX户房产的查封并停止执行。异议人王焕玲提交的证据为：一、被执行人的企业登记信息查询结果打印复印件；二、《青岛市城市房屋拆迁安置协议书》、《青岛市个人购买公有住房申请表》复印件、《自管房单位出售公有住房个人交款单》和《收据》、《承诺》。其中《青岛市城市房屋拆迁安置协议书》记载，1997年3月5日，拆迁人青岛市航海运动学校、委托拆迁人青岛市城建综合开发总公司与王秀莲（王焕玲之妻）就青岛市市南区XX路X号XXX户被拆迁旧房签订拆迁安置协议，定位安置新房位于青岛市市南区XX路XX号X单元XXX户和204户。《青岛市个人购买公有住房申请表》复印件显示，王焕玲与配偶王秀莲根据《青岛市公有住房出售暂行办法》的规定，于1999年11月22日自愿一次性付款购买青岛市市南区XX路XX号X单元XXX户房产且经过了两人所在单位的同意。《自管房单位出售公有住房个人交款单》由购房人王焕玲与购房单位银海公司于2000年2月23日签署，确定售价为27891.90元。《收据》由银海公司于2000年2月28日向王焕玲出具，记载其收到王焕玲“XX路XX号X单元XXX户购房款”27891.90元。2005年5月10日，银海公司向王焕玲出具《承诺》称，因特殊原因未能及时办好XX路X号东单元201、204户的房产证，现承诺在2005年7月底前办理房产证。三、青岛市XX区XX路XX号X单元批量房产的《不动产登记信息》。四、青岛市市南区XX路XX号X单元X户房产登记存档材料复印件。查明，申请执行人四方交行与被执行人中建房地产、银海公司借款合同纠纷一案，本院于2002年11月15日作出（2002）四经初字第1293号民事判决书，判令中建房地产偿付四方交行借款本金3649947.20元及利息等，银海公司承担连带清偿责任且在履行担保义务后有权向中建房地产追偿。2002年12月17日，四方交行向本院申请执行，本院以（2003）四执字第343号立案执行。2007年11月7日，本院查封了银海公司名下位于青岛市市南区XX路XX号的房产的登记，证号为青房自字3973号，注明已过户的东单元502、503、504、505除外，之后多次继续查封登记至今，其中包含青岛市市南区XX路XX号X单元XXX户即涉案房产。2010年9月28日，中国信达资产管理股份有限公司山东省分公司以其受让本案执行债权为由，向本院申请变更其为本案申请执行人，本院尚未作出变更申请执行人裁定。2012年1月16日本院作出执行裁定，因案外人提出异议，解除对上述青房自字3973号房地产中青岛市X区XX路23号X单元XXX户的查封。另查明，异议人王焕玲原承租被拆迁公有旧房位于青岛市X区XX路X号XXX户，于，1997年3月5日被拆迁，被执行人银海公司为拆迁人，定位安置的公有新房位于青岛市X区XX路XX号X单元XXX户和XX户，自拆迁始居住至今。1999年11月22日，王焕玲与配偶王秀莲根据《青岛市公有住房出售暂行办法》的规定自愿一次性付款购买青岛市XX区XX路XX号X单元XXX户公有住房，于2000年2月28日向产权单位银海公司交纳了自管房单位出售公有住房个人应当交纳的全部款项27891.90元，尚未办理产权变更登记，目前仍登记在被执行人银海公司名下为单位自管房。本院认为：一、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。青岛市市南区XX路XX号X单元XXX户即涉案房产系拆迁王焕玲原承租公房后置换的承租公房，被执行人银海公司系拆迁人，案外人王焕玲系被拆迁人，且在2000年办理了自管房单位公有住房出售手续，王焕玲已经交纳了个人应当交纳的全部款项27891.90元，目前没有证据证明尚未办理产权变更登记系王焕玲的过错，依照上述法律规定，本院对王焕玲于执行程序中提出的的案外人排除执行异议予以支持。依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第四百六十五条第一款第二项的规定，案外人排除执行异议成立的，执行异议审查程序中不对执行标的物直接予以解除查封，由执行实施机构依照最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十六条的规定办理。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条规定，案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定，向执行法院提出异议。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。案外人王焕玲提出执行异议的理由，系以享有对涉案房产的实体权利请求法院排除对涉案房产的执行，依照上述法律规定，其异议适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条进行审查。不服本裁定的，可依照最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第十五章、《关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》提起执行异议之诉，在诉讼程序中进一步举证和主张权利。三、2010年9月28日，中国信达资产管理股份有限公司山东省分公司以其受让本案执行债权为由，向本院申请变更其为本案申请执行人，本院尚未作出变更申请执行人裁定。因此，本次案外人排除执行异议审查结果与其存在利害关系，不应排除其对异议审查结果提起执行异议之诉的权利。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，裁定如下：一、案外人王焕玲对（2003）四执字第343号执行案件执行标的物中位于青岛市市南区XX路XX号X单元XXX户房产提出的排除执行异议成立；二、本案执行程序中止对位于青岛市市南区XX路XX号X单元XXX户房产的执行。不服本裁定，可在本裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。审判长  曲永青审判员  周桂莲审判员  林爱英二〇二〇年五月二十七日书记员  于程程