福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终2136号 上诉人（原审原告）：福州融侨物业管理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区西江滨大道66号融侨锦江花园B区5#、6#、7#、8#、9#、10#楼连接体地下0.1层04商业用房。 法定代表人：林宏修。 委托诉讼代理人：林军，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：商毅，福建三山律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：何坚，男，1996年8月3日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：叶立铨，福建伟峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐磊，福建伟峰律师事务所实习律师。 上诉人福州融侨物业管理有限公司（简称融侨物业公司）因与被上诉人何坚物业服务合同纠纷一案，不服福建省福清市人民法院（2019）闽0181民初8086号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 融侨物业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：1.融侨物业公司在服务期内已全面按照前期物业服务协议内容进行服务，何坚提出案涉房屋内污水井问题属于物业服务瑕疵，该故障的水泵已过免保期须由何坚自行负责相关更换费用，房屋质量问题融侨物业公司也及时沟通地产进行维修，故应支持融侨物业公司主张的全部物业服务费用。2.何坚拒绝缴纳相关费用时间较长，且一直以各种理由故意推脱，故意拖欠行为恶劣，应当缴纳违约金。 何坚辩称：1.融侨物业公司在一审中承认其物业服务存在严重瑕疵，及何坚房屋出现地基下沉、开裂等问题。2.融侨物业公司所谓的何坚存在违约行为，系融侨物业公司未提供约定的服务造成的，存在过错，何坚系行使履行抗辩权，并未违约。 融侨物业公司向一审法院起诉请求：1.判令何坚向融侨物业公司支付福清市洪宽工业村阳下街道阳下村（融侨新城法郡）单元号6-0103的物业服务费47225.7元（从2016年8月1日算至实际还清之日，暂计至2019年9月30日）；2.判令何坚向融侨物业公司支付水电公摊费3417.5元（从2017年10月1日算至实际还清之日，暂计至2019年9月30日）；3.判令何坚向融侨物业公司支付逾期支付物业服务费和水电公摊费的违约金9569.2元（按逾期支付物业服务费的日万分之五从2016年8月1日算至实际还清之日，暂计至2019年6月）；以上费用合计60212.4元。 一审法院认定事实：融侨新城·法郡小区的开发商是融侨新城（福清）房地产有限公司，何坚系福清市融侨新城·法郡小区第6号楼03复式单元的业主，房屋建筑面积为318.01平方米。何坚于2015年10月10日接收了案涉房屋。融侨新城·法郡小区至今业主委员会尚未成立。 融侨物业公司系于1997年10月5日依法注册登记成立的从事物业管理服务的有限责任公司。2015年10月10日,融侨物业公司与何坚签订《前期物业管理服务协议》，约定由融侨物业公司为融侨新城·法郡小区提供物业管理和服务，何坚按其联体式住宅面积318.01平方米缴纳物业服务费，物业费标准为联体式住宅每月5元/平方米（前两年给予业主优惠，按3元/月/平方米，第三年5元/月/平方米），物业费按月缴纳，业主应在每月10日前缴纳当月物业服务费，合同期限为2014年12月30日起至2016年12月29日止。合同期限届满后，因业主委员会未成立，未选聘新的物业公司，仍由融侨物业公司继续为融侨新城·法郡小区提供物业管理和服务。何坚曾就物业对其房屋管理存在问题向融侨物业公司反映过。 庭审中，融侨物业公司自认：1、按合同约定收费标准，自2016年8月1日起至2019年9月30日止的何坚房屋物业服务费为57241.8元，起诉前，开发商融侨新城（福清）房地产有限公司为何坚缴纳了2017年3月份至8月份的物业服务费及2016年8月份一半的物业服务费，扣减后何坚还应向融侨物业公司缴纳物业服务费47225.7元。2、2017年10月1日至2018年12月31日的水电公摊费已经过结算，何坚应分摊1414.03元；2019年1月1日到2019年9月30日的水电公摊费尚未经过结算，融侨物业公司的诉讼请求是按每月每平方米0.7元预收为2003.46元。 一审法院认为，由于融侨新城·法郡小区目前仍未成立业主委员会，也未选聘新的物业服务企业，故融侨物业公司与何坚签订的《前期物业管理服务协议》，符合相关物业法律、法规的规定，是合法有效的合同，对业主和物业服务企业均具有约束力。融侨物业公司是融侨新城·法郡小区约定前期物业管理服务的公司，何坚是该小区的业主，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。融侨物业公司作为物业管理服务的企业，应当依约履行物业服务义务，通过不断提高服务质量，得到业主的理解和支持；何坚作为业主，应当依约及时缴纳物业服务费，以便融侨物业公司为业主提供更好的物业管理服务。本案融侨物业公司在物业服务管理中，虽然已对何坚的住宅物业事实上提供了服务，履行了主要义务，但在提供物业服务管理过程中，在何坚向其反映物业服务存在问题后，没有积极与何坚进行沟通协调并妥善处理，存在瑕疵。何坚自2016年8月1日起就拒交全部的物业服务费，已超出了合同履行抗辩权的范畴，其行为亦构成违约。何坚至今仍拖欠融侨物业公司2016年8月1日至2018年11月30日的物业服务费47225.7元及2017年10月1日起的水电公摊费未交。综合考虑本案融侨物业公司为何坚提供的物业服务情况、何坚拖欠物业服务费的起止时间、双方的违约程度等因素，一审法院对融侨物业公司要求何坚支付逾期付款违约金的诉请依法不予支持，并酌情将何坚应支付的物业服务费调整为42503元。前期物业管理服务协议虽未对水电公摊费用进行约定，但管理小区的公共部分必然产生相应的水电费用支出，小区业主是受益方，由此产生的水电公摊费用，业主应予以分摊。案涉房产2017年10月1日至2018年12月31日的水电公摊费已经实际结算为1414.03元，何坚应予以承担。2019年1月1日至2019年9月30日止的水电公摊费，融侨物业公司主张按每月每平方米0.7元预收，因该期间的水电公摊费尚未实际结算，无法确定具体金额，且合同未对水电公摊费的收取及标准等进行相关约定，故对融侨物业公司该部分的诉请，一审法院不予支持，融侨物业公司可待实际结算后，另行主张。何坚主张上述合同期满后已经失效，对其没有约束力，不予支持。即便存在融侨物业公司物业管理不到位原因，何坚亦应通过法律赋予的权利来维权，不应一概拒付物业服务费用、水电公摊费，否则将对小区其他按约缴费的业主造成不公平。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第六条、第七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、何坚于本判决生效之日起七日内支付福州融侨物业管理有限公司物业服务费42503元、水电公摊费1414.03元；二、驳回福州融侨物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1305元，减半收取计652.50元，由何坚负担。 经查，本案当事人在一审诉讼中提交的证据均已随一审案卷移送至本院。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，根据一审庭审中双方当事人的确认，融侨物业公司在提供物业服务过程中确实存在瑕疵，且在业主反映物业服务瑕疵后，仍未妥善处理，一审法院据此调整物业服务费金额并驳回融侨物业公司关于违约金的诉请适当，本院依法予以确认。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1305元，由福州融侨物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  林哲森 审判员  黄 锋 审判员  金光玉 二〇二〇年五月十二日 法官助理雷敏 书记员段薇