浙江省三门县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1022民初3430号 原告：陈小平，男，1973年12月17日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。 委托诉讼代理人：蒋开刚，三门县海游法律服务所法律工作者。 被告：郑高鑫，男，1979年3月2日出生，汉族，住浙江省三门县。 被告：林军，女，1980年8月5日出生，汉族，住浙江省三门县。 被告：陈国民，男，1980年8月17日出生，汉族，住浙江省三门县。 原告陈小平与被告郑高鑫、林军、陈国民房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理过程中，因被告郑高鑫下落不明，本院于2019年8月8日将本案转为普通程序继续审理。后本院分别于2019年11月27日、2020年5月12日对本案进行了公开开庭审理。原告陈小平的委托诉讼代理人蒋开刚、被告林军两次庭审均到庭参加诉讼，被告郑高鑫、陈国民经本院合法传唤，无正当理由两次庭审均未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告陈小平向本院提出诉讼请求：1、判令被告郑高鑫向原告支付违约金30万元，并将讼争的房屋交还给原告；2、判令确认三被告签订的《房屋买卖协议书》无效，并将讼争房屋退还给原告；3、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告陈小平原系三门县海游镇松门村（以下简称松门村）村民，根据松门村村民委员会就村民住宅房屋分配方案的决定，原告享有小康楼住宅房屋一间，房屋四至：东至灿头滴水，南至道地围墙，西至姚青墙中，北至后门地围墙，建筑面积约310平方米（以下简称涉讼房屋）。2010年7月27日，在原告知情的情况下，原告父母将涉讼房屋转让给被告郑高鑫，并与被告郑高鑫签订了一份《转让协议书》，双方就房屋基本情况、转让款116万元及付款方式进行了约定。同时，《转让协议书》第二条第3款约定：第三期人民币56万元于办理房产证当天一次性付清，但在2011年2月2日至第三期转让款付清期间，乙方（被告郑高鑫）每月支付利息5600元给甲方（原告），于每月的10日支付。第五条约定：自本协议签订生效之日起，甲方将上述房屋交付给乙方居住使用，当乙方付清所有转让款后享有房屋的所有权。第六条约定：若乙方违约，应向甲方支付违约金人民币30万元正，并将甲方转让的住宅房屋交还给甲方。协议签订后，被告郑高鑫仅仅支付利息至2017年7月份。另外，经原告查实，被告郑高鑫与被告林军在没有取得涉讼房屋所有权的情况下，以恶意、变相买卖的方式将涉讼房屋交付给被告陈国民居住使用，现由被告陈国民非法占有使用。三被告于2014年7月12日签订了一份《房屋买卖协议书》，约定转让款为245万元，明显高于当时的房屋交易市场价格，且被告陈国民实际没有将购房款交付给被告郑高鑫、林军，显属恶意交易，故三被告之间签订的《房屋买卖协议书》应属无效，且三被告的恶意行为严重损害了原告的合法权益，根据《合同法》及有关法律规定，为维护自身合法权益，原告特诉至法院。 被告郑高鑫未作答辩，也未向本院提交证据。 被告林军答辩称，1、郑高鑫向原告购买涉讼房屋时，被告与郑高鑫是夫妻关系，《转让协议书》上被告没有签字。2、涉讼房屋于2011年夏天基本完成装修，具体装修费用被告不清楚。2011年底，被告居住过几个月，后来间隔住过几次。3、后来郑高鑫将涉讼房屋卖给陈国民，陈国民怕有问题，就让被告在《房屋买卖协议书》上签了字。被告没有经手过购房款，也不清楚陈国民有无将房款支付给郑高鑫。 被告陈国民未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告陈小平为证明其主张的事实，向本院提交了以下证据： 第一组证据：原告的常住人口登记表、松门村特殊对象土地款及宅基地分配方案公告、K块平面图复印件各一份，拟证明原告主体适格。 第二组证据：《转让协议书》原件一份，拟证明原告将涉讼房屋转让给被告郑高鑫，该协议书就款项交付、付款方式、违约责任进行了明确约定，且明确约定假如被告郑高鑫违约，应向原告支付违约金30万元，并将涉讼房屋交还给原告。 第三组证据：《房屋买卖协议书》复印件一份，拟证明被告郑高鑫、林军将涉讼房屋以245万元的价格交付给被告陈国民占有使用，三被告于2014年7月12日签订了一份协议书，但实际上被告陈国民没有向被告郑高鑫及林军支付购房款，故该买卖合同无效，且被告郑高鑫、林军没有权利将涉讼房屋转让给被告陈国民。 被告林军质证称，对第一组、第二组证据均无异议；对于第三组证据，三被告签订《房屋买卖协议书》时，案外人陈小平的父亲陈世来也在协议书上签了字，被告不存在恶意买卖的情况。 被告陈国民为证明其主张的事实，向本院提交了下列证据： 第四组证据：《转让协议书》、《房屋买卖协议书》复印件各一份，被告郑高鑫出具的收条复印件两份。 原告陈小平质证称，对其中的《转让协议书》没有异议；对三被告签订《房屋买卖协议书》的事实没有异议，但该买卖并非是真正意义上的买卖，是为了抵债的变相买卖行为；对两份收条的真实性均有异议，其中一张收条载明“今收到陈国民购房款230万元”、“200支票、30万现金”，这两处的字不是同一人书写，且落款时间有涂改；另一份收条上载明“今已全部收到陈国民购房款25万元”后加上了“现金”二字，这也看出不是同一人书写，且字面上有异议，购房款到底是25万元还是多少，无法证明款项交付的真实情况；合同约定的购房款为245万元，但两张收条的款项总计255万元，这是相矛盾的，被告陈国民至今没有向被告郑高鑫、林军支付购房款。 被告林军质证称，对第四组证据均无异议。两张收条的款项比合同约定多10万元的原因是因为被告郑高鑫和被告林军将床、沙发等家具一并留给了被告陈国民。 本院为查明本案事实，依职权调取了下列证据： 第五组证据：建设用地规划许可证（地字第[2009]1170016号）、建设项目选址意见书（选字第【2008】098号）及具体草图、建设用地批准书（三门县[2010]三土字第拾伍）、三门县人民政府文件（三政发[2009]21号）《三门县人民政府关于2008年度整理指标第六批次建设用地征收土地方案的通告》、征地补偿协议（三土征字[2008]56号）及三门县自然资源和规划局关于海游街道松门村陈小平与郑高鑫、林军、陈国民房屋买卖合同纠纷一案相关问题答复的函（三自然资规函[2020]9号）； 第六组证据：陈世来及陈小平不动产登记资料查询结果证明（编号：2019112700078）； 第七组证据：本院依职权于2019年9月25日制作的陈世来询问笔录以及于2020年2月27日制作的松门村书记陈基浩调查笔录各一份。 原告陈小平、被告林军对第五组、第六组、第七组证据均无异议。 被告郑高鑫、陈国民经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面的答辩及质证意见，视为其放弃质证和抗辩的权利。原告提交的三组证据，被告陈国民提交的《转让协议书》、《房屋买卖协议书》，本院依职权调取的第五组、第六组证据及本院依职权于2019年9月25日制作的陈世来询问笔录以及2020年2月27日制作的松门村书记陈基浩调查笔录各一份，因原告及被告林军对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对于被告陈国民提供的收条两份，本院认为，该两份收条均系复印件，且原告对其真实性有异议，在被告陈国民未提供原件的情况下，本院对其真实性无法确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告陈小平原系松门村村民。2005年8月31日，松门村发布特殊对象土地款及宅基地分配方案公告，原告因符合该公告中载明的宅基地分配条件而取得松门村宅基地一间。后原告在该宅基地上建造房屋。2010年7月27日，原告父母陈世来、郑香云与被告郑高鑫签订了一份《转让协议书》，载明甲方为陈小平，乙方为郑高鑫。协议书第一条约定，甲方同意将涉讼房屋转让给乙方。第二条约定，转让总价为116万元，转让款乙方分三期支付给甲方：1、于本协议书签订时一次性支付第一期30万元；2、于2011年2月2日前一次性支付第二期30万元，但在本协议书签订日至2011年2月2日期间，乙方还须每月支付利息3000元给甲方，于每月10日付清；3、第三期56万元于办理房产证当天一次性付清，但在2011年2月2日至第三期转让款付清期间，乙方每月支付利息5600元给甲方，于每月的10日支付。第五条约定，自本协议签订生效之日起，甲方将上述房屋交付给乙方居住使用，当乙方付清所有转让款后享有房屋的所有权。第六条约定，若甲方违约，应向乙方支付违约金30万元，同时应全额返还乙方已支付的款额及利息；若乙方违约，应向甲方支付违约金30万元，并将甲方转让的住宅房屋交还给甲方。协议签订后，被告郑高鑫陆续支付了房款合计71万元并按约支付至2017年7月的利息合计42万元，剩余房款及后续利息至今未付。2014年7月12日，被告郑高鑫、林军与被告陈国民签订了一份《房屋买卖协议书》，约定被告郑高鑫、林军以245万元将涉讼房屋转让给被告陈国民，原告父亲陈世来在协议书签署“同意转让”并签名。 经查明，被告郑高鑫、林军于2015年9月15日登记离婚，《房屋买卖协议书》系在其二人婚姻关系存续期间签订。另，涉讼房屋至今未办理房屋产权登记，且经本院与三门县自然资源和规划局核实，目前涉案房屋的土地性质为国有划拨土地。 本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，换让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府批准。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用出让金”。因此，国有划拨土地上的房屋买卖和国家限制流转的农村集体土地上的房屋买卖不同，我国并未禁止国有划拨土地上的建筑物转让。未缴纳土地出让金等，其后果为影响办理房地产的产权变更手续，而非直接影响合同效力。故本案《转让协议书》并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该协议书虽系原告父母陈世来、郑香云以原告名义与被告郑高鑫签订，原告也未在协议书上签字确认，但现原告已经对陈世来、郑香云的代理行为进行追认，应当视为原告对《转让协议书》中权利义务的概括承受。综上，《转让协议书》系双方真实意思表示，双方均应按照协议约定履行各自的义务。被告郑高鑫未按约支付利息及剩余房款，其行为显属违约，应当承担本案的违约责任，故原告要求被告郑高鑫支付违约金30万元的诉讼请求，合法有理，本院予以支持。但由于被告郑高鑫、林军已经将涉讼房屋转让给被告陈国民，目前涉讼房屋由被告陈国民实际占有使用，且被告郑高鑫可以支付违约金的方式承担违约责任，故原告要求被告郑高鑫返还涉讼房屋缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 原告主张，被告郑高鑫、林军将涉讼房屋转让给被告陈国民的行为属于无权处分，且被告陈国民没有支付相应对价，三被告之间签订的《房屋买卖协议书》系恶意转移财产行为，该协议当属无效，应将讼争房屋退还原告，但原告未提供相应的证据予以证明，故原告要求确认《房屋买卖协议书》无效并将讼争房屋退还原告的诉讼请求，本院不予支持。至于其他损失，原告可另案处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、限被告郑高鑫于本判决生效之日起十日内支付给原告陈小平违约金300000元； 二、驳回原告陈小平的其他诉讼请求。 案件受理费5800元，由被告郑高鑫负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 本案申请执行期限为二年 审 判 长  杨廷能 人民陪审员  陈其彪 人民陪审员  陈欢成 二〇二〇年五月十八日 法官助理叶佳丽 代书 记员  吴如意