广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终3655号上诉人（原审被告）：郭文华，男，1984年6月22日出生，汉族，身份证住址广东省广州市南沙区。上诉人（原审被告）：黄桂枝，女，1982年8月31日出生，汉族，身份证住址广东省广州市南沙区。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：梁炽豪，国信信扬（南沙）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谭翠玲，女，1985年2月22日出生，汉族，身份证住址广东省韶关市浈江区。委托诉讼代理人：何爱英，广东臻品律师事务所律师。委托诉讼代理人：王猛，广东臻品律师事务所律师。上诉人郭文华、黄桂枝因与被上诉人谭翠玲房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院（2019）粤0115民初6066号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭文华、黄桂枝上诉请求：1.撤销一审判决并改判驳回谭翠玲的全部诉讼请求；2.本案诉讼费由谭翠玲承担。事实和理由：（一）一审法院认定事实错误。其一，案涉房屋买卖合同的交易价格为1390000元，并非1420000元。根据谭翠玲自身陈述，1420000元包含了购房款1390000元和30000元的中介服务费，谭翠玲明确郭文华实际仅需支付1390000元。根据郭文华、黄桂枝提交的《情况说明》可知，郭文华已经向中介公司支付了30000元的中介服务费，该笔费用不需要谭翠玲支付。其二，一审法院未对谭翠玲从案外人许丰文处收取的56000元款项的性质作出说明且未认定该款项属于郭文华已经支付的购房款，显属不当。谭翠玲委托案外人许丰文出售案涉房屋，经许丰文安排，谭翠玲与案外人林少梅签订房屋买卖合同并办理了网签手续，案外人许丰文向谭翠玲支付了56000元首期款（含定金），上述合同的实际购买者系许丰文。因购买方的原因，该房屋未能完成交易。经案外人许丰文、朱某、郭文华协商并经谭翠玲同意，上述房屋买卖合同全部权利义务内容均转让给郭文华，郭文华委托朱某向许丰文支付了60000元，该60000元包含了案外人许丰文已支付给谭翠玲的56000元及许丰文称用于支付按揭服务费的×××元。谭翠玲确认收到许丰文支付的56000元，但否认该款项系郭文华支付的购房款，显属错误。谭翠玲主张该56000元为许丰文向其出借的借款，但其并未举证证明。其三，一审法院未认可郭文华通过案外人朱某、唐标世支付的3×××元尾款属于购房款，谭翠玲在起诉时自认收到郭文华支付的3×××元购房款，其虽在一审庭审时对该陈述予以变更，但根据民事诉讼法证据规则，该自认不能撤销，法院应当认定郭文华已经支付了3×××元购房款。其四，案外人朱某、唐标世与谭翠玲之间并不存在借款事实及债权债务纠纷。谭翠玲未提供证据证明争议款项为借款，其一审庭审提交的100000元转账（转账给唐标世）、30000元转账（转账给朱某）记录，经与案外人核对，该两笔款项属于谭翠玲委托案外人唐标世、朱某办理案涉房屋垫资赎契所支付的服务费、利息费等费用。综上，恳请二审法院判如所请。谭翠玲二审辩称，不同意郭文华、黄桂枝的上诉请求、事实和理由，我方同意一审判决。一、案涉房产的交易总价1420000元，谭翠玲在立案时提交的起诉状及变更起诉状均对交易价认定一致；二、对于郭文华提出的56000元是支付案涉房屋的房款不予确认，一审中我方接受询问，对56000元的性质做出了陈述，该款项是谭翠玲的丈夫与案外人之间的借款关系，并非案涉房款；三、关于案外人支付的3×××元，该款项是谭翠玲与案外人之间的债权债务关系，该款项在一审中明确为借款，我方在一审中提交了之前向案外人转账及出借行为的证据；四、针对郭文华、黄桂枝提出案外人与谭翠玲不存在债权债务关系不予确认，实际上郭文华、黄桂枝有向案外人进行转账及陈述借款情况，因此案外人与我方之间存在债权债务关系。谭翠玲于2019年8月16日向一审法院起诉请求：1.郭文华支付其购房款120000元及利息（以120000为本金，从2019年1月1日起按日利率1‰计算至清偿之日止）；2.黄桂枝对郭文华的债务承担连带清偿责任；3.本案诉讼费用由郭文华、黄桂枝承担。一审法院认定事实：2018年7月20日，谭翠玲（卖方）与郭文华（买方）、广州领创房地产代理服务有限公司（经纪方）签订《房屋买卖合约》，内容为：第一条、买卖之房屋地址为：南沙区优品街4号1503房，建筑面积80.3平方米。第四条、该物业按套销售，买卖双方同意该物业成交价为1420000元。第五条、买方应按照附件约定的付款方式按时将楼款支付给卖方。第六条、是次交易所产生的税费以买方支付的方式交付。第十一条、根据国家规定，经纪方不代收代管交易资金，买卖双方可向银行申请办理交易资金托管业务，但买方可将诚意金或定金交经纪方代收代付。卖方不能按本合同约定将物业售予买方的，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用。卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金，逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作违约金。第十二条、买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。买方逾期支付楼款，或未能按时履行本合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金，逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。第十六条、卖方同意买方或经纪方可将款项存入下述账户，视同卖方已收取款项：开户银行名称：中国银行广州番禺支行，户名：谭翠玲，账户：62×××70。第十九条、三方约定的其他事项：该房屋的首期款以银行同贷书金额为准，房屋交易时间以银行放款到卖方账户日为准，卖方将房屋交给买方。谭翠玲、郭文华、黄桂枝当庭确认双方口头约定在过户完毕后付清剩余房款。就案涉房屋的价格，谭翠玲陈述双方有约定郭文华代其支付中介费30000元，但郭文华并未实际支付；郭文华陈述合同约定为1420000元，后调整为1390000元，其有支付中介费30000元，但没有书面证据证明。上述合同签订后，郭文华、黄桂枝与兴业银行股份有限公司广州市桥支行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，借款金额1270000元。郭文华、黄桂枝为夫妻关系，双方确认案涉房屋在其夫妻关系存续期间购买。关于案涉房款的支付情况，谭翠玲、郭文华、黄桂枝双方共同确认：合同签订时，郭文华以现金方式向谭翠玲支付了30000元定金，2018年11月20日，按揭银行以转账方式向谭翠玲支付了1270000元。郭文华另提交证据：1.《支付宝转账电子回单》四份证明其在2018年4月通过案外人朱某以转账方式向许丰文支付了60000元，许丰文将其中的56000元支付给了谭翠玲；2.《账户交易明细查询清单》证明在2019年2月4日通过案外人朱某以转账方式向谭翠玲支付10000元；3.《微信交易凭证》证明在2019年3月20日通过案外人唐标世向谭翠玲支付20000元，该转账说明为“借款”；4.《微信交易凭证》证明在2019年4月16日通过案外人朱某向谭翠玲支付×××元，该日已付清房款。谭翠玲确认有收到上述款项，其中其丈夫有收到一笔56000元的款项，是许丰文以借款的方式给其的，双方没有相应的借款凭证，不清楚该款项的性质；上述的10000元、×××元均是案外人朱某向其偿还借款的，上述30000元是案外人唐标世向其偿还欠款的。为证实其所主张的借款关系，谭翠玲提供了《银行流水交易明细清单》《手机转账截图》，该证据载明谭翠玲分别在2018年8月23日向案外人唐标世转账10000元、2018年11月20日向案外人朱某转账30000元。郭文华另提交了案涉房屋交易中介方广州领创房地产代理服务有限公司出具的《情况说明》，该说明内容为“一、关于本司作为中介服务方经办的谭翠玲与郭文华就南沙区优品街4号1503房的房屋买卖合同交易履行情况：本房屋的实际交易价格为139万元，与合同书面约定相差的3万元系房屋价格优惠，当时由于卖方谭翠玲的房屋二押贷款逾期数月，买方郭文华担心交易风险，双方协商后卖方同意降低3万元交易价格。除了银行贷款127万元及定金3万元以外的9万元购房款均是由本司员工朱某代买家郭文华支付给卖方谭翠玲的，其中2018年4月份朱某向许丰文支付60000元，许丰文实际支付卖方谭翠玲56000元；2019年2月4日朱某转入谭翠玲尾号3113账户10000元；2019年3月20日因资金问题，暂由本司股东唐标世以微信形式转给卖方谭翠玲20000元，该款项已经由朱某归还给唐标世；2019年4月16日朱某微信转入谭翠玲微信×××元，以上合共9万元。二、在房屋过户交易完毕后，本司已经收到买方郭文华向本司支付的30000元中介服务费，至此卖方谭翠玲与买方郭文华就南沙区优品街4号1503房签订的房屋买卖合同已经全部履行完毕，各方不存在拖欠情况。三、在卖方谭翠玲与买方郭文华签订房屋买卖合同之前，卖方谭翠玲曾在2017年年底就南沙区优品街4号1503房（同一房产）与买方林俏梅签订房屋买卖合同，中介服务方同样是本司，具体经纪人为许丰文。谭翠玲、林俏梅签订合同后，林俏梅未成功履行合同，将合同转让给郭文华，朱某代买方郭文华在2018年4月12日向许丰文支付的60000元转让费。”案外人朱某在该《情况说明》下方注明：“以上情况属实，本人确受郭文华委托向谭翠玲支付购房款。”谭翠玲对此不予确认，认为所述的款项是用于支付案外人与其夫妻之间的欠款。2018年10月12日，案涉房屋办理了过户手续，郭文华是位于广州市南沙区优品街4号1503房的产权人，建筑面积80.3043平方米。产权信息他项权利摘要记载：权利人为兴业银行股份有限公司广州市桥支行，权利种类抵押权，权利面积80.3043，权利部位全部，权利价值1850000，债权数额1270000。郭文华确认谭翠玲在过户后3天内将该房屋交付给其。一审法院认为，谭翠玲、郭文华、黄桂枝签订的《房屋买卖合约》系双方真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应自觉履行。结合当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是郭文华是否已付清案涉房款。一审法院对此阐述如下：其一，从双方合同约定看，案涉房屋的成交价为1420000元，郭文华主张双方调整房价款为1390000元，对此并未举证证明，一审法院不予采信，故案涉房屋的成交价应为上述合同约定价款。其二，谭翠玲、郭文华、黄桂枝确认郭文华在2018年7月20日即合同签订时向谭翠玲支付了30000元定金、2018年11月20日按揭银行以转账方式向谭翠玲支付了1270000元，合计金额1300000元，双方对此款项无异议。郭文华主张另通过案外人分别向谭翠玲支付了56000元、3×××元，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”就剩余房款120000元支付情况，郭文华负有举证义务。但根据郭文华提供的付款凭据，相应的付款凭据上并未载明该款项与案涉房屋交易存在关联，且郭文华所主张的其中20000元明确记载性质为“借款”；相反，谭翠玲提交的《银行流水交易明细清单》显示其与案外人唐标世、朱某之间存在款项往来关系。故郭文华提交的证据不能证实上述款项为其所支付的案涉房屋房款，应承担举证不能的法律后果。其三，从付款时间看，案外人许丰文等向谭翠玲付款的时间均为2019年4月以前，而案涉合同签订时间为2018年7月20日，结合签订合同时双方仅约定给付定金30000元，对其他已付款项未有记载，郭文华对此未能作出合理解释，其所举证的付款方式、支付时间亦有违二手房交易习惯。据此，可以认定郭文华已付房款为1300000元，其理应向谭翠玲支付剩余购房款120000元。案涉房屋在2018年10月12日已登记至郭文华名下，郭文华至今未能付清剩余房款，已构成违约，谭翠玲主张从2019年1月1日给付违约金合理。根据合同约定“买方逾期支付楼款，或未能按时履行本合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金”，谭翠玲未举证证实因对方违约行为给其造成的损失，郭文华抗辩合同约定的违约金过高合理，一审法院予以采纳，综合本案案情，根据公平原则，一审法院酌定郭文华按每日万分之三的标准给付违约金，且违约金总额应以欠款本金为限。对谭翠玲主张的超过该标准部分的违约金，一审法院不予支持。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款规定情形的除外。”案涉房屋为郭文华、黄桂枝夫妻关系存续期间购买，属于夫妻共同财产，谭翠玲要求黄桂枝就上述款项承担连带责任于法有据，一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2019年12月17日判决如下：一、郭文华、黄桂枝应于判决发生法律效力之日起十日内向谭翠玲支付购房款120000元及违约金（以120000元为本金，按每日万分之三的标准，从2019年1月1日起计算至清偿之日止，违约金总额以欠款本金为限）；二、驳回谭翠玲的其他诉讼请求。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均无提交新证据。二审中，郭文华、黄桂枝申请证人朱某出庭作证，拟证明许丰文向谭翠玲支付的56000元是基于另外的房屋买卖关系，上一手买方支付的56000元债权债务转移由其承受，转让人无法找到的情况下只能通过按揭公司出庭作证。谭翠玲表示：证人朱某与本案不具有关联性，即使证人出庭也不能证明56000元是本案争议的购房款，且上述举证超出举证期限。二审中，双方当事人共同确认以下事实：1.买卖合同中没有中介费负担的约定；2.谭翠玲没有授权中介方可代为收取购房款。双方当事人对于以下事实存在争议：1.合同约定的房屋总价款。郭文华、黄桂枝表示：合同约定总价款为1420000元，但双方在履行的过程中调整为1390000元，由于中介费30000元本应由谭翠玲承担，实际是郭文华、黄桂枝支付给中介方。谭翠玲则表示：合同约定总价款是1420000元，双方并无变更约定，该金额是出卖方实收的房款不包含中介费，买卖合同中没有约定中介费的负担，即使郭文华、黄桂枝代付了30000元中介费也应提交证据；2.争议90000元的支付。郭文华、黄桂枝表示：争议款项均是以案外人代为履行支付的方式进行给付，但无法提交谭翠玲确认的相关证据，其中朱某以转账方式向许丰文支付了60000元，许丰文将其中56000元支付给谭翠玲，郭文华、黄桂枝没有证据证明将60000元支付给朱某。其中3×××元是朱某银行转账的方式支付10000元，剩余20000元是汇入谭翠玲配偶账户。谭翠玲则表示：不确认代为履行的支付方式，56000元因许丰文与谭翠玲的配偶之间的借款关系，由许丰文作为出借人将56000元出借给谭翠玲丈夫；其中3×××元中的收取的20000元是谭翠玲出借给唐标世的借款，1×××元是用于偿还谭翠玲向朱某出借的30000元借款。本院认为，本案二审争议的焦点问题为：争议购房款的支付认定。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，首先，对于房款总价的认定。郭文华、黄桂枝上诉主张合同约定的总价款在合同的实际履行过程中变更为1390000元，即1420000元是由1390000元购房款加30000元中介费组成，但是，从双方合同约定内容来看，双方并无关于中介费负担的约定，即使从实际履行情况来看，郭文华、黄桂枝代为支付中介费的行为亦应由三方通过居间法律关系予以调处，因此，郭文华、黄桂枝上诉主张房屋总价款为1390000元，缺乏事实依据，本院不予采信。一审法院认定房屋成交价为1420000元正确，本院予以确认。其次，对于争议付款的认定。现双方存在争议的款项分别为案外人向谭翠玲支付的56000元、3×××元，首先，双方共同确认出卖人谭翠玲并未授权案外人可以代为收取房款，因此，郭文华、黄桂枝主张其是先将房款交付给案外人，再由案外人通过代为履行的方式支付给谭翠玲，对此，郭文华、黄桂枝作为付款义务一方应就其向案外人支付购房款的依据以及案外人代为履行款项的性质进行充分举证，现在郭文华、黄桂枝无法提交向案外人支付款项的证据、谭翠玲提出相应反驳依据证明其与案外人之间确实存在其他经济往来关系的情况下，郭文华、黄桂枝主张案外人向谭翠玲支付的款项为案涉房屋的购房款，现有证据不能达到具有高度可能性程度的证明标准，因此，郭文华、黄桂枝作为负有举证责任一方应承担举证不能的法律后果，郭文华、黄桂枝上诉提出应由谭翠玲对债权债务关系承担充分举证责任，不符合举证责任分配原则，本院不予采信。至于证人出庭作证的申请，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条第二款“当事人申请证人出庭作证的事项与待证事实无关，或者没有通知证人出庭作证必要的，人民法院不予准许当事人的申请。”之规定，郭文华、黄桂枝提出的申请，本院不予接纳。综上所述，郭文华、黄桂枝的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2700元，由郭文华、黄桂枝负担。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇二〇年五月二十七日书记员  杨希曾龙辉