河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终2810号上诉人（原审原告、反诉被告）：郑州融侨房地产开发有限公司，住所地新郑市龙湖镇湖滨路与祥和路交叉口企业总部大厦第14层，统一社会信用代码：91410184396876825G。法定代表人：林宏修，该公司董事长。委托诉讼代理人：王少帅，河南文丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王水力，河南文丰（中牟）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：罗亚磊，男，1990年5月29日出生，汉族，住河南省新郑市。上诉人郑州融侨房地产开发有限公司因与被上诉人罗亚磊商品房预售合同纠纷一案，不服河南省新郑市人民法院（2019）豫0184民初10880号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑州融侨房地产开发有限公司上诉请求：1．依法撤销新郑市人民法院（2019）豫0184民初第10880号判决书，依法将本案发回重申，或改判为：判令被上诉人向上诉人支付欠付购房款130000元，判令被上诉人支付上诉人迟延缴纳购房款而产生的违约金28899元（以130000元为基数，按日万分之三标准，自2017年9月30日起计算至欠款本息还清之日），驳回被上诉人的反诉请求；2．一审诉讼费、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实理由：一、一审判决认定事实错误。（一）一审认定被上诉人未拖欠购房款130000元，属于事实认定错误。《商品房买卖合同》第六条第三款约定，首付款393763元，付款时间为2017年9月30日。《商品房买卖合同》签订时，被上诉人实际支付首付款133763元，尚有263763元未付。本案中，上诉人与被上诉人的分歧点是：上诉人认为，首付款由被上诉人分期支付；被上诉人认为，首付款不存在分期支付，其本人直接支付了133763元，剩余263763元通过向案外第三方借款予以支付。一审判决认定被上诉人罗亚磊于2018年6月30日向上诉人账户支付了第二笔房款130000元，一方面证明了首付款发票载明金额并不代表被上诉人已支付的首付房款金额，另一方面也证明上诉人与被上诉人之间存在首付款分期支付的事实。如果存在被上诉人通过向案外第三方借款支付剩余263763元首付款的事实，就应该存在被上诉人向案外第三方归还借款的事实而不是被上诉人履行首付分期的支付房款行为。所以，一审判决认定被上诉人并未拖欠上诉人首付款，与事实不符，系认定错误。退一步讲，如果不存在首付款分期支付的事实，那么一审应判令上诉人返还被上诉人首付款的金额应是393763元而非263763元。一审对于首付款的事实认定错误，导致裁判结果毫无逻辑。（二）一审认定上诉人逾期交付房屋且未交付房屋，属于事实认定错误。本案中，上诉人已提交证据证明在约定交付日前房屋完全符合合同约定的交付条件，并在约定交付日前履行了通知义务，但被上诉人拒绝接收房屋，并与其他业主共同向上诉人发送《拒收房屋通知函》。上诉人有证据证明被上诉人已接到房屋交付通知，有证据证明被上诉人拒绝接收房屋，有证据证明被上诉人未足额付清购房款且《商品房买卖合同》存在在买受人未付清购房款的情况下出卖人有权延期交付房屋的明确约定。但一审仅仅以上诉人不能提供书面的交房通知书，就认定上诉人逾期交付房屋，明显属于事实认定错误。依据《商品房买卖合同》约定，因买受人原因未能交付房屋的，视为已经交付。本案中，被上诉人在《拒收房屋通知函》明确表达拒绝接收房屋的意思表示，所以超过约定交付日未办理交付手续的，视为已经交付。被上诉人以上诉人逾期交付房屋为由请求解除《商品房买卖合同》，一审予以支持，明显缺乏事实依据。（三）一审对按揭贷款利率的认定，属于事实认定错误。一审判决错误认定被上诉人与贷款银行约定贷款利率。根据中国人民银行2017年公布的五年以上商业贷款利率基准为年利率4.9%，被上诉人与贷款银行约定的贷款利率应为五年以上贷款利率基准上浮20%，即年利率5.88%。一审判决按照年利率5.88并上浮20%的贷款利率，已经达到年利率7.056%，严重超出相关法律法规规定的利息范围，更与实际情况不符，判决事项严重错误，依法应当撤销。二、一审判决适用法律错误。（一）一审以误导性宣传为由裁定支持被上诉人解除商品房买卖合同的诉请，属于适用法律错误。一审判决又认为上诉人存在误导宣传行为，但是否虚假宣传或者是否误导购买，一审法院应当审查被上诉人主张误导宣传导致其购买涉案房屋是否属于依法可撤销合同的法定事由。一审法院既认定合同有效，又以虚假宣传或误导购买支持解除合同的理由缺乏事实和法律依据，适用法律错误。被上诉人主张上诉人存在虚假宣传，应当提供证据证明，并承担相应举证责任。上诉人在广告宣传行为对被上诉人购房意向有一定影响，但并非唯一或直接影响被上诉人决定是否购买的关键性因素；案涉合同中对被上诉人所购房屋地理位置、结构、质量和价格等关键内容均是明确的，且系双方平等协商后达成的，无证据证明合同约定内容与真实情况不一致。本案中，上诉人不存在误导性宣传行为。即使存在一定的误导性宣传，也不足以达到可以解除《商品房买卖合同》的程度。（二）一审以违反诚实守信为由裁定支持被上诉人解除商品房买卖合同的诉请，属于适用法律错误。被上诉人作为房屋买受人，与上诉人同为《商品房买卖合同》权利义务双方，应当遵守民事活动中诚实信用原则。一审法院认定被上诉人客观上分期支付房款方式、申请贷款行为系上诉人的违反诚信原则的行为导致，而被上诉人亦未承担买受人应有的诚实信用要求，因此对被上诉人关于退还已付房款、车位定金、车位首付款和支付违约金的，一审判决同时应当对买受人的违约事实及法律依据共同考虑。本案中，客观上实行了首付款分期支付方式，这是上诉人与被上诉人共同达成的意思表示，被上诉人在客观上履行了部分首付款分期支付义务，但拒绝履行后续的首付款分期支付义务。本案如果适用诚实信用原则，那么违反该原则的应该是被上诉人而非上诉人。本案中，当事人双方未严格遵守国家首付款政策，不足以导致《商品房买卖合同》的解除。一审据此为由裁定支持被上诉人解除商品房买卖合同的诉请，将所有的责任归于上诉人，并无法律依据，属于适用法律错误。（三）一审认定车位协议系《商品房买卖合同》的从合同、判令上诉人返还车位款并按贷款利息年利率5.88%上浮20%，缺乏法律依据，属于适用法律错误。1．涉案《停车位合同》非“从合同”。上诉人与被上诉人就上诉人开发建设的-1层2区060号停车位使用签订《停车位合同》，约定被上诉人就上诉人建设的车位使用权年限为停车位交付之日起至2084年7月31日止。被上诉人应向上诉人交付停车位使用价款13500元。被上诉人对其反诉请求要求返还车位款，未提交证据证明其返还请求，同时一审法院在未对该事实进行查明的情况，错误认定车位协议系商品房买卖合同的从合同，缺乏法律依据。上诉人认为，涉案《停车位合同》合同非“从合同”，一审法院需独立对其效力及解除条件是否成就进行法律评判。首先从法律概念看，从合同是指以其他合同的存在为其存在的前提的合同，案涉合同并不符合；其次，从日常生活来说，车位的转让及使用也并非必须购买房产，车位在满足业主需求的前提下，亦能对社会不特定人群销售，《停车位合同》并不属于签订《商品房买卖合同》的必要条件，更不属于从合同。因此，案涉《停车位合同》并非上诉人与被上诉人之间商品房买卖的从合同，一审法院未对其合同性质及效力进行法律评判的前提下判决解除《停车位合同》，缺乏法律依据。2、返还车位款并按贷款利息年利率5.88%上浮20%，缺乏法律依据。本案中，对返还车位款并按贷款利息年利率5.88%上浮20%既没有法律依据更没有相应的合同依据。被上诉人支付车位款系自有资金，判令上诉人退还车位款的同时参照高于房贷利率的标准支付利息，既无合同依据，也无法律依据，严重脱离事实和法律，存在重大错误。另外，被上诉人依据购买房屋同时购买车位使用权，享受上诉人给予的房款优惠。本案的起因更多是因为被上诉人逾期支付房款和停车位使用款后，经上诉人多次催促，其与上诉人谈判申请延期及减免违约责任以及退车位款以填补房款欠款未果的情况下，其自称组织维权活动，以期实现与上诉人的谈判中取得超出双方《商品房买卖合同》约定权利范围的利益。被上诉人反诉主张与事实严重不符，依法应当驳回。三、一审未将按揭贷款银行增加为第三人，违反法定程序。本案中，被上诉人通过向建设银行新郑支行申请按揭贷款支付了部分购房款，上诉人对于该贷款提供了阶段性担保。正如前面第一、二部分所述，本案中，被上诉人诉求解除《商品房买卖合同》，缺乏事实和法律理由。被上诉人提起反诉，要求解除《商品房买卖合同》时，因为涉及按揭贷款返还事宜，应当申请将建设银行新郑支行列为本案第三人。在被上诉人未申请第三人时，如果一审法院认为被上诉人反诉理由成立，此时案件处理结果将同建设银行新郑支行具有法律上的利害关系，一审法院应当依职权通知建设银行新郑支行参与诉讼，以保护建设银行新郑支行利益。一审法院在未通知建设银行新郑支行参与诉讼的情况下，直接判令上诉人将按揭贷款部分退还给被上诉人，直接损害了建设银行新郑支行的利益。如果被上诉人收到退还的按揭贷款资金后未及时归还剩余按揭贷款全部本息，将引发新的纠纷，既损害建设银行新郑支行的利益，又损害了上诉人利益。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误且有违基本的公平正义，违反法定程序，直接导致裁判错误，损害上诉人和建设银行新郑支行的合法权益。为此，上诉人特向贵院提起上诉，望判如所请。罗亚磊针对郑州融侨房地产开发有限公司的上诉请求辩称：一审认定事实清楚，证据充分，应予维持。基准利率是4.9%，上浮20%后是5.88%。逾期交房问题，业主是2019年6月24日之前其他业主收到了交房通知，我方从未收到交房通知。我在10月份去售楼部询问过，对方称，通知我了但是没有证据，当时要求对方交房，对方拒绝交房称我首付未付清，但我首付款已经付清了。关于按揭银行问题，并不损害银行的利益。郑州融侨房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、依法判令被告向原告支付欠付的购房款130000元；2、判令被告支付给原告迟延缴纳上述款项而产生的违约金28899元（以130000元为基数按日万分之三的标准从2017年9月30日暂计算至2019年10月11日，主张至全部首付欠款本息付清为止）；3、本案的诉讼费用由被告承担。罗亚磊向一审法院反诉请求：1、依法判令解除反诉人与被反诉人签订的《商品房买卖合同》；2、判令被反诉人退还反诉人全部已付购房款，合计金额1445984.79元；2、判令被反诉人支付反诉人违约金11629.1元（日期截至2019年10月31号，主张至全部退还已付款为止）、结清银行贷款、支付银行贷款产生的利息；3、判令被反诉人退还车位订金10000元、车位首付款17000元；4、本案的反诉费用由被反诉人承担。一审法院认定事实，2017年9月30日，原告郑州融侨房地产开发有限公司作为出卖人与作为买受人的被告罗亚磊签订了《商品房买卖合同》一份（合同编号：17001925726）。合同主要约定了如下内容：1、买受人罗亚磊购买出卖人郑州融侨房地产开发有限公司开发的位于新郑市××镇河道绿地东侧、规划道路西侧××城××单元××号成套住宅，房屋面积为123.21平方米；2、房屋总价款为1303763元，买受人应于2017年9月30日前以现金方式交纳购房首付款393763元，剩余房款910000元买受人应于2017年10月30日前以商业贷款方式支付给出卖人；3、违约责任：①买受人如未按合同规定的时间付款，逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金，合同继续履行；②逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行；③出卖人如未按合同规定在2019年6月30日前将符合约定标准的房屋交付买受人使用，逾期不超过90日的，应自合同约定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；④逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。双方在《商品房买卖合同》中并约定了其他的权利和义务。该合同在附件四《合同补充协议》“关于银行按揭贷款方式的约定”中主要补充如下：1、贷款方式为商业性贷款，买受人同意出卖人指定银行，买受人应按贷款银行的要求于签订《商品房买卖合同》当日将办理按揭贷款所需的材料送交出卖人，领取按揭材料收据；2、凡属首次购房者，商业贷款首付款比例不得低于商品房总价款的30%，凡二次购房者，商业贷款首付款比例不得低于商品房总价款的60%；3、买受人应按《商品房买卖合同》约定的期限和金额支付购房款（含购房首付款及商业贷款），并按上述约定支付差额首付款、违约金及银行要求增加的首期款，若买受人逾期付款的，逾期90日内每逾期一日，买受人应按尚欠房款的万分之二向出卖人支付违约金；逾期超过90日的，每逾期一天，买受人应按尚欠房款的万分之三向出卖人支付违约金；买受人经出卖人催告后15天内仍未付清到期应付款的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》及补充协议，出卖人解除合同的，买受人按合同总价的10%向出卖人支付违约金。原、被告双方在合同附件四《合同补充协议》中还约定了其他的权利和义务。2017年9月25日，被告罗亚磊向原告郑州融侨房地产开发有限公司缴纳购房定金10000元，《商品房买卖合同》及补充协议签订后，被告于2017年9月30日向原告缴纳房屋首付款123763元，2018年6月30日，被告向原告缴纳购房首付款130000元，2017年10月8日，原告郑州融侨房地产开发有限公司为被告罗亚磊出具了全部393763元的首付款发票。2017年11月10日，被告罗亚磊作为借款人与作为贷款人的中国建设银行股份有限公司新郑支行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同主要约定了如下内容：被告罗亚磊向贷款人借款910000元，用于购买原告郑州融侨房地产开发有限公司开发的位于新郑市××镇河道绿地东侧、规划道路西侧××城××单元××号成套住宅，贷款期限为360个月，贷款利率为以年利率5.88%为基础上浮20%，罚息利率为以执行的贷款利率基础上浮100%，借款人以所购房产提供抵押，并到房产登记部门办理抵押登记手续。原告郑州融侨房地产开发有限公司同时作为保证人对被告罗亚磊的贷款承担阶段性连带保证责任。同时，双方在《个人住房（商业用房）借款合同》约定，贷款银行发放贷款的前提条件是借款人缴纳房屋首付款393763元并办理房屋抵押登记手续。2017年11月17日，中国建设银行股份有限公司新郑支行依约向被告罗亚磊发放了贷款910000元并按照约定转至原告指定的银行账户，但原告郑州融侨房地产开发有限公司及被告罗亚磊与中国建设银行股份有限公司新郑支行并没有到房产登记部门办理涉案房屋的抵押登记手续。上述《商品房买卖合同》及补充协议和《个人住房（商业用房）借款合同》签订后，原告郑州融侨房地产开发有限公司依约为被告罗亚磊所购买的涉案房屋办理了商品房买卖合同信息备案登记、房屋预告登记等相关事宜，原告认可被告罗亚磊向其缴纳的首付款共计263763元，且截止2019年11月10日被告罗亚磊尚欠中国建设银行股份有限公司新郑支行借款本息共计887452.33元。后原告多次向被告催要上述拖欠的首付款130000元，被告认为其拖欠的130000元款项是向福州融侨物业管理有限公司河南省分公司为其垫付的首付借款，而并非是拖欠原告的首付房款，双方为此发生纠纷，原告于2019年10月17日向该院提起了诉讼。一审法院另查明：1、被告罗亚磊向该院提交了其与福州融侨物业管理有限公司河南省分公司于2017年9月28日签订的借款协议及该公司的借款借据复印件各一份，拟证明福州融侨物业管理有限公司河南省分公司为其垫付房屋首付款130000元的事实，但该借款协议及借款借据上均没有福州融侨物业管理有限公司河南省分公司的印章或者经办人员的签字。同时，被告罗亚磊还提交了2019年2月22日福州融侨物业管理有限公司河南省分公司向其发出的催款通知书复印件一份，主要内容为：罗亚磊于2019年9月28日与福州融侨物业管理有限公司河南省分公司签订借款协议，向该公司借款130000元，应于2019年2月28日前偿还借款130000元，如若未能及时还款，应自逾期开始按照借款协议约定每天承担借款的百分之一作为违约金；2、被告罗亚磊向该院提交了河南文丰律师事务所刘文涛、王少帅律师于2019年6月21日向其发出的《律师函》原件，主要内容为：河南文丰律师事务所接受福州融侨物业管理有限公司河南省分公司的委托，就罗亚磊（乙方）拖欠福州融侨物业管理有限公司河南省分公司（甲方）借款事宜致函罗亚磊称，双方于2017年9月28日签署《借款协议》约定“乙方必须严格按照本协议约定的期限归还每期借款，否则，每逾期一天，乙方须按每期未归还款项总额的百分之一向甲方支付违约金。未归还款项逾期累计达到30天的，甲方有权解除合同，并立即收回借款”。截至本函出具之日，虽经委托人多次催促，您仍未按相应约定履行还款义务，已严重损害委托人利益。因此，特函告①请您收到本函之日起七日内按照协议约定与委托人处理还款及逾期违约责任相关事宜②如您未在函告期限内履行义务，委托人将进一步采取法律行动，追究您的违约责任并追偿相关损失；3、2019年11月12日，该院向福州融侨物业管理有限公司河南省分公司发出《协助调查函》，要求该公司向该院说明上述借款协议及发出《律师函》的相关情况。后福州融侨物业管理有限公司河南省分公司向该院回函称：福州融侨物业管理有限公司河南省分公司与郑州融侨房地产开发有限公司是相互独立的法人单位，福州融侨物业管理有限公司河南省分公司从未与罗亚磊签订过任何形式的借款协议，也从未向罗亚磊实际提供过借款，也未受罗亚磊委托将借款直接支付给郑州融侨房地产开发有限公司，福州融侨物业管理有限公司河南省分公司委托河南文丰律师事务所向罗亚磊发送的律师函系该公司工作人员的工作失误，发函后亦未通过其他途径向罗亚磊主张任何权利；4、反诉被告郑州融侨房地产开发有限公司在对反诉原告提出的反诉中提交了该院（2018）豫0184民初2371号民事判决书，拟证明涉案项目中规划的市政道路蟠龙路属于市政工程，毗邻项目十七里河自然水系（河道景观）属于政府规划的千亩湿地公园，且该河道景观工程位于项目红线外的市政建设项目。融侨城项目系分期开发，根据政府批准的规划方案，项目北出口、配建幼儿园和商业等基础设施与公共配套建筑也将分期建成交付，除合同约定的交付项目和日期外，其他项目的交付时间不迟于融侨城最后一期竣工交付的时间，且反诉原告在购房前已对房屋的地理位置、周边环境状况等作了充分的了解。经过庭审质证，反诉原告对反诉被告提交的证据并无异议，但认为该证据并不能作为反诉被告延期交房的证明目的；5、本案在审理过程中，原告并没有向该院提交其按照与被告罗亚磊之间的《商品房买卖合同》约定时间向被告交付了房屋或者通知被告收房而被告拒绝接受房屋的直接证据，且原告在庭审中称因被告拖欠其130000元首付款，故房屋不符合合同中约定的交付条件。原告在庭审后向该院提交的《新郑市房屋建设工程竣工验收备案证明书》、《住宅工程质量分户验收结果表》、《建设工程竣工规划核实意见书》及罗亚磊于2019年6月30日签署的《拒收房屋通知函》等证据，拟证明涉案《商品房买卖合同》约定的房屋已具备交付条件，且已在合同约定交付日前已通知被告收房，但被告罗亚磊认为交付房屋不符合《商品房买卖合同》约定条件以及项目周边公共市政配套不到位，被告罗亚磊拒绝接收房屋的事实。经过质证，被告罗亚磊认为其并没有签署过原告所称的《拒收房屋通知函》，这份《拒收房屋通知函》当时是A3空白纸，并没有原告提交函件上的内容，其在上面的签名仅表明其参加过小区业主组织的维权签到，并不能表明其拒收房屋的内容，而被告并没有收到原告的任何书面交房通知。同时，原告在庭后提交的微信聊天记录拟证明被告罗亚磊知悉并认可双方履行《商品房买卖合同》的首付款支付方式为分期付款以及原告主张的130000元首付房款未付的事实，被告经质证后认为原告主张的130000元首付款系其拖欠福州融侨物业管理有限公司河南省分公司的借款，而并非欠原告郑州融侨房地产开发有限公司的首付款，同时也证明了截止2019年10月16日，原告仍未向被告交付房屋的事实；6、反诉原告罗亚磊要求反诉被告郑州融侨房地产开发有限公司返还其的款项共计为1445984.79元，其主张的依据是：已交房屋首付款393763元（已付的263763元+借款130000元）、违约金11812.89元（其并没有提交主张的计算依据）、车位款27000元（定金10000元+付款17000元）、截止2019年11月10日已付的银行贷款本息125956.57元（银行还款明细）及尚欠银行借款本金887452.33元。一审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告郑州融侨房地产开发有限公司与被告罗亚磊双方签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，其内容不违反法律的禁止性规定，应为有效合同，双方应当本着诚实信用的原则，按照合同的约定全面履行各自的义务。关于本案的房屋首付款数额应如何认定的问题：按照国家相关规定，凡属首次购房者，商业贷款首付款比例不得低于商品房总价款的30%，凡二次购房者，商业贷款首付款比例不得低于商品房总价款的60%。本案中，原、被告在《商品房买卖合同》中约定，被告应于2017年9月30日前以现金方式缴纳购房首付款393763元，但原告仅要求被告在签订合同时缴纳的首付款为133763元明显与有关规定不符，而且被告于2018年6月30日才另行向原告缴纳购房首付款130000元，原告对此亦没有提出异议。对于剩余的首付款130000元，原告认为系被告没有按照约定支付并拖欠原告的部分首付款，而被告主张其已经向原告缴纳的首付款共计为393763元，其中的130000元系其按照原告要求向福州融侨物业管理有限公司河南省分公司的借款，由福州融侨物业管理有限公司河南分公司代其支付给了原告，但原告及福建融侨物业管理有限公司河南分公司对此均不予认可。该院认为被告向该院提交的《借款协议》、《催收函》等证据中虽然没有福建融侨物业管理有限公司河南分公司的印章，但由于该公司与原告属于相关联的公司，原告及福建融侨物业管理有限公司河南分公司并没有向该院作出对被告没有向福建融侨物业管理有限公司河南分公司借款，而福建融侨物业管理有限公司河南分公司还向被告发出《催收函》并委托律师向被告发出《律师函》的合理解释，且《律师函》中的内容与被告提交的《借款协议》、《催收函》等内容相一致。因此，该院有理由认为被告的上述主张更接近于本案的事实真相，故对原告主张被告偿还首付款130000元的诉讼请求依法应不予以支持；关于原告主张由被告承担违约金的问题：依据上述查明的事实，原告向该院提交的证据不足以能够确认被告违反了双方在《商品房买卖合同》中关于支付首付款的约定，故对原告主张的违约金依法不予支持；关于反诉原告要求解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》并要求被反诉人退还反诉人全部已付款共计1445984.79元及违约金的问题：《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。同时，原、被告双方在《商品房买卖合同》第九条约定“出卖人如未按合同规定在2019年6月30日前将符合约定标准的房屋交付买受人使用，逾期不超过90日的，应自合同约定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行”。同时，依据该院上述查明的事实亦能够确认反诉被告在对涉案楼盘项目进行销售时存在一定误导宣传的广告违法行为，其广告行为误导或足以误导了购房者，违反了相关规定。并且，按照反诉原告罗亚磊与中国建设银行股份有限公司新郑支行在《个人住房（商业用房）借款合同》约定，贷款银行发放贷款的前提条件是借款人缴纳房屋首付款393763元并办理房屋抵押登记手续，而反诉被告在明知反诉原告没有足额缴纳首付款时即向罗亚磊和贷款银行出具全部393763元的首付款票据，从而促成了贷款银行违规向罗亚磊发放按揭贷款，亦违反了相关规定及民事活动中的诚实信用原则。因此，反诉原告要求解除于反诉被告双方签订的《商品房买卖合同》符合相关法律规定及合同约定，该院依法应予以支持；因本案的涉案房屋尚未交付，故在《商品房买卖合同》解除后，反诉原告不存在退还给反诉被告房屋的问题，但反诉被告收取反诉原告已经缴纳的购房款应全部退还给反诉原告，并应承担反诉原告为此支付的银行利息。根据上述已经查明的事实可以确认：反诉原告已经缴纳的购房款共计为1173763元（263763元首付款+银行贷款910000元），反诉被告应全额退还给反诉原告，属于中国建设银行股份有限公司新郑支行的贷款部分应由反诉原告罗亚磊与贷款银行结清为宜；对于反诉原告要求反诉被告支付银行贷款产生利息的请求，因反诉原告缴纳的购房款共计1173763元已经由反诉被告郑州融侨房地产开发有限公司实际占有并使用，故该院确认反诉被告应自贷款发放之日的2017年11月17日起至实际还款之日止按照罗亚磊与贷款银行约定的贷款利率支付利息为宜；同时，该院确认办理预购商品房备案登记、抵押登记、预告登记及维修基金等事宜系原、被告签订《商品房买卖合同》的附随义务，《商品房买卖合同》解除后，其附随义务亦应予以终止履行，故反诉原告亦应配合反诉被告办理涉案房屋上述登记的变更注销手续；对于反诉原告要求反诉被告按照合同约定承担违约金的诉讼请求，因反诉原告对其请求的违约金数额并没有提交相应的计算依据，其主张的违约金亦没有按照双方在合同中的约定标准计算，且双方在《＜商品房买卖合同＞补充协议》中有“出卖人有权不交付该房屋给买受人，且出卖人无需承担任何违约责任”的约定，故对其该项请求依法不予支持。而对于反诉原告罗亚磊主张的其向福建融侨物业管理有限公司河南分公司借款130000元的问题，因福建融侨物业管理有限公司河南分公司对此不予认可，且罗亚磊至今亦没有予以偿还，因此，该院依据上述已经对双方之间《商品房买卖合同》应予以解除的认定，且认定该笔款项亦从罗亚磊要求反诉被告返还的数额中予以了扣除，故反诉原告与反诉被告应对该笔款项互不追究为宜；关于反诉原告要求反诉被告退还车位订金10000元及车位首付款17000元的问题：因反诉原告与反诉被告口头约定由反诉原告购买反诉被告建设的车位，该口头约定的买卖合同系《商品房买卖合同》的从合同，双方并没有签订正式的书面买卖合同，既然《商品房买卖合同》已经依法予以解除，购买车位的从合同亦应予以解除为宜。同时，因双方口头约定的车位至今并没有交付，故该院确认双方口头约定的车位买卖合同应予以解除，反诉被告应退还反诉原告购买车位的款项共计27000元，并应自反诉原告向该院主张权利的2019年11月4日起至实际还款之日止按照罗亚磊与中国建设银行股份有限公司新郑支行约定的贷款利率向反诉原告罗亚磊支付利息；关于反诉被告辩称反诉原告罗亚磊没有按照规定缴纳反诉费用的问题：反诉原告向该院递交反诉状的日期为2019年11月4日，该院于2019年11月11日开庭时宣布对反诉原告提出的反诉与原告提出的本诉予以合并审理，并当庭通知反诉原告于庭审后7日内向该院缴纳反诉费用，而反诉原告罗亚磊于2019年11月18日向该院缴纳了反诉费用，并没有违反《诉讼费用交纳办法》的相关规定，故该院对反诉被告的该项辩称依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告郑州融侨房地产开发有限公司与被告罗亚磊于2017年9月30日签订的编号为17001925726的《商品房买卖合同》，双方在合同中约定的权利义务终止履行；二、被告罗亚磊应于本判决生效后30日内协助原告郑州融侨房地产开发有限公司到相关部门办理商品房买卖合同信息备案注销登记、预购房屋预告注销登记、维修基金变更等相关事宜，将《商品房买卖合同》约定房屋的登记事项恢复到出卖前的状态；三、反诉被告郑州融侨房地产开发有限公司应于本判决生效后30日内退还反诉原告罗亚磊购房款共计1173763元，并自2017年11月17日起至实际还款之日止按照年利率5.88%并上浮20%的贷款利率向反诉原告罗亚磊支付利息；四、反诉被告郑州融侨房地产开发有限公司应于本判决生效后30内退还反诉原告罗亚磊的车位款共计27000元，并自2019年11月4日起至实际还款之日止按照年利率5.88%并上浮20%的贷款利率向反诉原告罗亚磊支付利息；五、驳回原告郑州融侨房地产开发有限公司的诉讼请求；六、驳回反诉原告罗亚磊的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2900元，减半收取为1450元，反诉费用8907元，共计10357元，由被告罗亚磊负担1950元，由原告郑州融侨房地产开发有限公司负担8407元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审经审理查明，福州融侨物业管理有限公司河南省分公司明确否认与罗亚磊存在民间借贷关系，结合双方当事人陈述及相应证据，本院认定罗亚磊、郑州融侨房地产开发有限公司关于首付款约定采取分期付款的方式履行，罗亚磊于2017年9月30日支付房屋首付款123763元，2018年6月30日，支付首付款130000元。在罗亚磊未足额支付首付款的情况下，2017年10月8日，郑州融侨房地产开发有限公司为罗亚磊出具了全部393763元的首付款发票。双方未约定首付款的分期付款期限、利息及违约责任。2019年6月27日罗亚磊的微信聊天记录显示，“上午我（罗亚磊）组织的维权，我会继续组织维权”；落款时间为2019年6月30日（打印）的拒收房屋通知函的附件中（手写时间2019年6月30日），罗亚磊本人签名。二审经审理查明的其他事实同原审相一致。本院认为，关于郑州融侨房地产开发有限公司主张的房屋首付款问题，因双方当事人约定首付分期，但郑州融侨房地产开发有限公司未提交证据证明首付款分期履行的期限，双方亦未达成补充协议或证明存在交易习惯，因履行期限不明确，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。现涉案房屋已经达到交付条件，罗亚磊仍未支付全部首付款，郑州融侨房地产开发有限公司有权要求罗亚磊支付剩余的130000元首付款。故关于郑州融侨房地产开发有限公司要求罗亚磊支付首付款的诉讼请求，本院予以支持。因郑州融侨房地产开发有限公司未举证证明双方对于分期的首付款存在关于违约金的约定，且郑州融侨房地产开发有限公司、罗亚磊关于首付款分期支付的约定，不符合相关规定，故郑州融侨房地产开发有限公司要求罗亚磊支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于涉案商品房买卖合同是否应当解除的问题，罗亚磊一审主张解除的依据为郑州融侨房地产开发有限公司逾期交房超过90日及虚假宣传。关于逾期交房问题，根据罗亚磊本人签字的《拒收房屋通知函》内容显示，及微信聊天内容中罗亚磊本人表示其在2019年6月27日参与维权的情况，郑州融侨房地产开发有限公司主张的在2019年6月30日之前已经通知罗亚磊交房的待证事实的存在具有高度可能性。关于郑州融侨房地产开发有限公司虚假宣传是否构成涉案商品房买卖合同解除的问题，双方均认可罗亚磊所主张的虚假宣传在所签订的《商品房买卖合同》中未做约定。郑州融侨房地产开发有限公司在签订合同时没有将相关宣传内容作为要约，购房者在购买房屋时，也应尽一定的审查义务，谨慎选择。故郑州融侨房地产开发有限公司发布广告的行为不构成违约，在商品房买卖合同签订之前及签订时亦不构成欺骗、误导消费者的行为，罗亚磊以此为由主张解除合同，不能成立，且郑州融侨房地产开发有限公司的宣传行为已经受到相关部门的处罚。综上，罗亚磊主张解除案涉《商品房买卖合同》、退还已付购房款、支付违约金、结清银行贷款、支付银行贷款产生的利息、退还车位订金、车位首付款等的诉讼请求不能成立，本院不予支持。综上所述，郑州融侨房地产开发有限公司上诉请求部分成立，对其成立部分，本院予以支持；一审判决认定事实不清，处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条规定，判决如下：一、撤销河南省新郑市人民法院（2019）豫0184民初10880号民事判决；二、罗亚磊于本判决生效后十五日内支付郑州融侨房地产开发有限公司130000元购房款；三、驳回郑州融侨房地产开发有限公司的其他诉讼请求；四、驳回罗亚磊的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费2900元，减半收取为1450元，由郑州融侨房地产开发有限公司负担，一审反诉费用8907元，由罗亚磊负担；二审案件受理费10357元，由罗亚磊负担。本判决为终审判决。审判长  黄智勇审判员  马增军审判员  曹逢春二〇二〇年五月十八日书记员  张倩倩