湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终30号上诉人（原审被告）：胡飞娥，女，1987年9月5日出生，汉族，住湖南省浏阳市。委托诉讼代理人：胡景法，男，1993年3月4日出生，汉族，住湖南省浏阳市，系胡飞娥弟弟。被上诉人（原审原告）：长沙兆基物业管理有限公司，住湖南省浏阳市荷花办事处唐家洲（新月半岛一期观澜苑A6-A7栋一楼）。法定代表人：俞焕林，总经理。委托诉讼代理人：陈梦云，湖南湘卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：李丹，湖南湘卓律师事务所律师。上诉人胡飞娥因与被上诉人长沙兆基物业管理有限公司（以下简称兆基物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省浏阳市人民法院（2019）湘0181民初9137号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人胡飞娥的上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判。事实和理由：被上诉人主张2013年3月8日至2017年9月23日期间物业费超过诉讼时效。《民法总则》于2017年10月1日实施，上述期间物业费应当适用二年诉讼时效，没有任何证据证明被上诉人在诉讼时效期间曾向上诉人主张权利，虽被上诉人提供了《催收物业费律师函》和发送律师函快递单二份证据，但不足以证明被上诉人向上诉人催收过物业费，上诉人的房屋一直空闲，上诉人根本收不着。综上，请求二审法院支持上诉请求。被上诉人兆基物业公司辩称：一、物业服务费的支付系分期履行，该债务具有整体性和关联性。被上诉人提交的付款通知单、照片及电话催费记录表证实，被上诉人一直在催收物业费，本案未超诉讼时效。二、上诉人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，二审期间提出人民法院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉。兆基物业公司的一审诉讼请求：1、请求判决胡飞娥支付兆基物业公司2013年5月1日至2019年4月26日止的物业服务费9160元及违约金（以欠缴金额为基数，自2013年5月1日起至实际履行之日止按每日2‰计算）；2、本案诉讼费用由胡飞娥承担。。一审法院认定事实如下：兆基物业公司系一家经批准从事物业服务的公司。2011年5月22日，胡飞娥购买了新月半岛小区C7栋602号房，其住房面积为109.42㎡。2013年3月8日，兆基物业公司、胡飞娥签订《前期物业服务协议》，该协议对物业服务内容、服务费用、违约责任等作了详细约定。根据协议约定，兆基物业公司服务期间，胡飞娥住房物业服务费应按1.4元/月/㎡交纳；如胡飞娥未按约定交纳物业服务费用，兆基物业公司可依照合同约定收取违约金，每日收取的违约金标准是胡飞娥应交纳额的千分之二。另，浏阳市人民政府浏政发[2014]3号文件规定，浏阳市城区居民环卫费收费标准为8元/月/户，根据该文件及《城市生活垃圾管理办法》的规定，浏阳市市容环境卫生管理局委托兆基物业公司向新月半岛小区居民收取各年度生活垃圾处理费及装修垃圾清运服务费。现因胡飞娥拖欠兆基物业公司2013年5月1日至2019年4月26日的物业服务费，经兆基物业公司书面催缴，胡飞娥仍未交纳，为此，兆基物业公司诉至本院。另查明，胡飞娥房屋系空置房。2010年6月8日发布的《湖南省物业服务收费管理办法》（湘价服〔2010〕76号）第十九条规定“已办理交付手续但未使用的物业，物业服务费按照90%交纳”。2017年1月3日，湖南省发展和改革委员会、湖南省住房和城乡建设厅《关于印发〈湖南省物业收费管理办法〉的通知》未再对“物业服务费按照90%交纳”作出规定，并规定湘价服〔2010〕76号文件废止。浏阳市发展和改革局、浏阳市住房保障局于2017年3月27日印发了关于转发湖南省发展和改革委员会、湖南省住房和城乡建设厅《关于印发〈湖南省物业收费管理办法〉的通知》（浏发改价发〔2017〕8号）的通知：“业主未使用物业应按时缴纳物业服务费，实行政府指导价的收费标准按照不高于审定的物业服务费标准的70%交纳”。一审法院认为：兆基物业公司、胡飞娥签订的《前期物业服务协议》，当事人主体适格，意思表示真实，不违反法律、行政法规等禁止性规定，合法有效，对双方均具有约束力。兆基物业公司为浏阳市新月半岛小区提供了物业服务，胡飞娥作为该小区业主，理应按约定向兆基物业公司交纳相应的物业服务费用，故兆基物业公司要求胡飞娥支付物业服务费的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。胡飞娥房屋系空置房，参照湘价服〔2010〕76号文件规定，一审法院认定胡飞娥2013年5月1日至2016年12月31日应支付的物业服务费为6066元（109.42㎡×1.4元/月/㎡×44个月×90%）；考虑胡飞娥实际未能享受完整的物业服务，一审法院酌定2017年1月1日至3月31日物业服务费按80%交纳即为368元（109.42㎡×1.4元/月/㎡×3个月×80%）；参照浏发改价发〔2017〕8号文件规定，2017年4月1日至2019年4月26日物业服务费为2681元（109.42㎡×1.4元/月/㎡×25个月×70%），以上共计9115元。胡飞娥拖欠物业服务费已构成违约，应当依照合同约定向兆基物业公司支付违约金，兆基物业公司要求胡飞娥按照欠缴金额为基数，自2013年5月1日起至实际履行之日止按照每日2‰支付违约金的诉讼请求过高，一审法院依据兆基物业公司的损失情况，酌情支持违约金910元。审理中，胡飞娥经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为其放弃庭审举证、质证、辩驳等诉讼权利，对此产生的法律后果应由其承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、胡飞娥于本判决生效之日起五日内支付长沙兆基物业管理有限公司2013年5月1日起至2019年4月26日止的物业服务费9115元及违约金910元。二、驳回长沙兆基物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由胡飞娥负担。本院二审期间，兆基物业公司向本院提交了一组证据：电话催费记录表。拟证明被上诉人多次通过电话联系方式向胡飞娥催缴物业费。经组织质证，胡飞娥认为，对催费表真实性有异议，是被上诉人单方制作。本院经审查认为，该证据不属于新证据，不予采纳。胡飞娥未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：兆基物业公司、胡飞娥签订的《前期物业服务协议》系双方当事人真实意思一致表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。兆基物业公司为浏阳市新月半岛小区提供了物业服务，胡飞娥作为小区业主，应按约定向兆基物业公司交纳相应的物业服务费用。胡飞娥拖欠物业服务费已构成违约，应当依照合同约定向兆基物业公司支付违约金。一审法院对物业服务费及违约金的认定符合法律规定，处理适当，应予维持。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持。胡飞娥在一审中未提出诉讼时效抗辩，二审期间提出，本院不予支持。综上所述，上诉人胡飞娥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人胡飞娥负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 陈新华审判员 易伟玲二〇二〇年五月六日书记员 毛 韧附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。