辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终2193号上诉人（原审被告）：大连天豪房地产开发有限公司，住所地大连市甘井子区祥溢园81-1号。统一社会信用代码91210200669237317E。法定代表人：杨传来，该公司董事长。委托诉讼代理人：曲贺、于桂萍，女，均系该公司员工。被上诉人（原审原告）：杨伟明，男，1985年12月12日生，汉族，住大连市。上诉人大连天豪房地产开发有限公司（以下简称“天豪公司”）因与被上诉人杨伟明房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初5342号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天豪公司上诉请求：撤销一审判决，改判违约金按照日万分之一标准计算。事实及理由：一审判决认定事实不清，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合冋纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。逾期交房，被上诉人的主要损失应为租房租金损失，上诉人可在租金标准上浮30%情形下要求对过高违约金进行调整；本案中，被上诉人在延期交房期间所发生的租房费用为39,000元，按照租金标准上浮30%计算为50,700元，而按合同约定日万分之三标准计算违约金为254,628元（720,511元×0.0003×1178天），确实存在违约金过高的情形。依据《最高人民法院关于审理商品房头卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，上诉人提出合同约定的违约金标准过高并请求法院予以调整，按日万分之一标准计算违约金。杨伟明辩称，不同意上诉人的上诉请求。被上诉人产生损失的主体是总房款在逾期交房期间个人购房者所能产生的收益，而不是被上诉人在附加诉求里面主张的由于逾期交房产生的租房费用，被上诉人在逾期交房期间有相应个人理财收益证明，用以证明被上诉人的个人收益能达到13%年利率。合同相对应的日万分之三是相对偏低的，按照13%计算被上诉人实际能达到的收益是302,298元。杨伟明向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金254，628元(720，511元×0.0003×1178天，自2015年1月1日至2018年3月24日)；2、判令被告赔偿交房延期期间的租房费用39,000元(1000元×39个月)；3、判令被告赔偿影响原告结婚成家等精神损失费共计3000元；4、判令被告赔偿原告多次与之商谈造成的误工费1000元；5、被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年5月10日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于大连市甘井子区房屋；总价款720,511元；被告应当于2014年12月31日前将符合合同约定的商品房交付原告使用；逾期超过90日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告按照约定履行了付款义务，但被告实际交付房屋日期为2018年3月24日，迟延交付案涉房屋1178天。一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。原告已履行了给付全部房款的义务，被告收款后即应按时交房并协助原告办理产权登记，现被告未在合同约定的期限内将案涉房屋交付原告，构成违约且已经造成原告利益受损，依法应当承担赔偿责任。原告请求被告赔偿迟延交付房屋造成的相关损失，于法有据，一审法院予以支持。关于损失的具体计算方法，应自2015年1月1日起至2018年3月24日止，按房屋实际价款的日万分之三为标准计算，为254,628元(720,511元×0.0003×1178天)。关于原告主张的交房延期期间的租房费用39,000元，影响原告结婚成家等精神损失费共计3000元，多次与被告商谈造成的误工费1000元，因原告没有提供相关证据，理由不充分，一审法院不予支持。对于被告辩称原告主张的违约金标准过高，请求降低一节，对此综合考虑原告的实际损失、合同的履行、当事人的预期利益等情况，双方约定的日万分之三的违约金标准不应认定为属于过分高于造成损失的情形，因此被告辩称主张，因理由不充分，不应支持。据此，一审法院判决:一、被告大连天豪房地产开发有限公司自判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告杨伟明逾期交房损失254,628元(720,511元×0.0003×1178天)；二、驳回原告杨伟明其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2560元(原告已预付，已减半收取)，由被告负担，于判决发生法律效力之日起十日内给付。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人提供了理财相关材料一组，拟证明在逾期交房期间，被上诉人有理财的记录达到年收益利率13%。上诉人对该组证据真实性予以认可，同意其他证据审核由法院进行。本院经审查认为，该组证据具有真实性，但该组证据与本案不具有直接关联性，不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人对其应承担逾期交房1178天的违约责任没有异议，但认为合同约定的违约金过高，请求减少。本案二审争议焦点为：双方签订的《商品房买卖合同》约定的违约金是否过高，是否应予减少。《商品房买卖合同》约定上诉人逾期交房超过90日，被上诉人有权解除合同，被上诉人明确表示不要求解除合同，而要求逾期交房违约金。则全部购房款720,511元被上诉人已经作为购买房屋的对价进行了支付，被上诉人不能在使用该笔款项购买案涉房屋的同时又使用同一笔款项进行理财获取收益，因上诉人逾期交房给被上诉人造成的损失应参考同地段同类房屋租金标准进行确定。本案中，被上诉人主张其在逾期交房期间的租金损失为39,000元，按双方在《商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金为已付房款日万分之三的标准计算为254,628元(720,511元×0.0003×1178天)，该合同约定的违约金数额远超出租金损失30%，故应认定双方在《商品房买卖合同》中约定的违约金过高，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定应予减少。本院酌定将逾期交房违约金调整为按已付房款日万分之一比例计算的违约金数额，具体为84,876元(720,511元×0.0001×1178天)。综上所述，上诉人大连天豪房地产开发有限公司的上诉请求成立，予以支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初5342号民事判决第二项；二、变更大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初5342号民事判决第一项为：大连天豪房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内赔偿杨伟明逾期交房违约金84,876元；三、驳回杨伟明其他一审诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2560元（原审原告已预付），由原审原告杨伟明负担1830元，由原审被告大连天豪房地产开发有限公司负担730元；二审案件受理费2560元（上诉人已预付），由上诉人大连天豪房地产开发有限公司负担853元，由被上诉人杨伟明负担1707元。本判决为终审判决。审判长  王亮审判员  季烨审判员  吕瑛二〇二〇年五月十八日书记员  宋敏