湖北省武汉市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）鄂01执复30号复议申请人（申请执行人）：中国农业银行股份有限公司武汉汉阳支行，住所地：武汉市汉阳区汉阳大道184-186号。负责人：吴筠，该行行长。委托诉讼代理人：李长花，该行员工。复议申请人（利害关系人）：武汉伟业久强工贸有限公司，住所地：武汉市江岸区开明路5号金冠大厦611室。法定代表人：罗海锋，该公司执行董事。被执行人：周姣玉，女，1964年2月29日出生，汉族，住武汉市江岸区。被执行人：徐久法，男，1962年8月23日出生，汉族，住武汉市新洲区。被执行人：徐飞，男，1986年12月1日出生，汉族，住武汉市江岸区。被执行人：武汉市阳逻汇丰经贸有限公司，住所地武汉市阳逻开发区新三中路。法定代表人：胡志宏，该公司执行董事兼总经理。被执行人：湖北武新阳投资有限公司，住所地：武汉市新洲区阳逻街香岗南街。法定代表人：徐久法，该公司执行董事。利害关系人：陶宏银，男，1952年4月5日出生，汉族，住武汉市新洲区。利害关系人：林松，男，1958年11月20日出生，汉族，住武汉市新洲区。利害关系人：何燕，女，1963年2月10日出生，汉族，住武汉市新洲区。利害关系人：周桂元，男，1965年9月26日出生，汉族，住武汉市新洲区。利害关系人：金碧华，女，1967年3月1日出生，汉族，住武汉市新洲区。利害关系人：姚水清，男，1956年6月20日出生，汉族，住武汉市新洲区。利害关系人：姚桂明，女，1971年12月12日出生，汉族，住武汉市新洲区。利害关系人：李明晓，男，1970年6月12日出生，汉族，住武汉市新洲区。利害关系人：徐明华，男，1965年10月8日出生，汉族，住武汉市新洲区。利害关系人：周新元，男，1953年10月8日出生，汉族，住武汉市新洲区。利害关系人：陈杰，男，1975年8月11日出生，汉族，住武汉市新洲区。利害关系人：李墨园，女，1989年12月16日出生，汉族，住武汉市新洲区。利害关系人：苏业顺，男，1990年2月8日出生，汉族，住武汉市新洲区。利害关系人：易静，女，1980年8月4日出生，汉族，住武汉市新洲区。利害关系人：马常青，男，1972年9月20日出生，汉族，住武汉市新洲区。利害关系人：周玲，女，1995年10月8日出生，汉族，住武汉市新洲区。利害关系人：余东容，女，1954年11月29日出生，汉族，住武汉市新洲区。利害关系人：徐联明，男，1973年12月13日出生，汉族，住武汉市新洲区。利害关系人：陶竹英，女，1970年2月27日出生，汉族，住武汉市新洲区。利害关系人：张双珍，女，1958年2月11日出生，汉族，住武汉市新洲区。利害关系人：张凤先，女，1970年10月3日出生，汉族，住武汉市新洲区。利害关系人：周进文，男，1963年3月18日出生，汉族，住武汉市新洲区。利害关系人：金丹，女，1988年3月4日出生，汉族，住武汉市新洲区。利害关系人：曾志娟，女，1963年8月21日出生，汉族，住武汉市新洲区。利害关系人：程汉波，男，1963年11月20日出生，汉族，住武汉市新洲区。利害关系人：徐海松，男，1976年7月16日出生，汉族，住武汉市新洲区。利害关系人：杨桂兰，女，1961年4月26日出生，汉族，住武汉市新洲区。利害关系人：程亚，男，1968年5月24日出生，汉族，住武汉市新洲区。利害关系人：童柏松，男，1982年1月3日出生，汉族，住武汉市新洲区。利害关系人：陈雁，女，1976年10月3日出生，汉族，住武汉市新洲区。利害关系人：陈中勇，男，1947年12月7日出生，汉族，住武汉市新洲区。利害关系人：陈哲，女，1988年1月8日出生，汉族，住武汉市新洲区。利害关系人：周劲松，男，1971年2月18日出生，汉族，住武汉市新洲区。利害关系人：宋金华，男，1967年6月16日出生，汉族，住武汉市新洲区。复议申请人中国农业银行股份有限公司武汉汉阳支行（以下简称农行汉阳支行）、武汉伟业久强工贸有限公司（以下简称伟业公司）不服武汉市汉阳区人民法院（以下简称汉阳区法院）（2019）鄂0105执异47号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。汉阳区法院查明：农行汉阳支行与被告周姣玉、徐久法、徐飞、武汉市阳逻汇丰经贸有限公司（以下简称汇丰公司）、湖北武新阳投资有限公司（以下简称武新阳公司）借款合同纠纷一案，该院于2016年2月21日作出（2016）鄂0105民初275号民事裁定书，裁定对周姣玉、徐久法、徐飞、汇丰公司、武新阳公司价值1800万元的财产予以保全，并于同年2月18日送达协助执行通知书，查封汇丰公司所有的位于新洲区阳逻街建筑面积3,655.63平方米、建筑面积3,988.27平方米、建筑面积1,535.61平方米、建筑面积101.31平方米、建筑面积662.80平方米、建筑面积2,952.73平方米的房屋。2016年5月10日，该院作出（2016）鄂0105民初275号民事判决书，判决内容如下：一、被告周姣玉、徐久法共同偿还原告农行汉阳支行借款本金15,992,155.84元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；二、被告周姣玉、徐久法共同向原告农行汉阳支行支付截止2016年5月23日的利息795,008.88元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清，其后的利息、罚息合计按照日万分之二点一的标准，以15,992,115.84元为基数，付至借款本金清偿之日止；三、被告武新阳公司、被告徐飞在18,000,000元额度内对被告周姣玉、徐久法上述第一、二项付款义务承担连带保证责任；四、若被告周姣玉、徐久法未履行上述付款义务，原告农行汉阳支行有权以设定的抵押物（座落于武汉市新洲区阳逻街高潮村（阳逻三中路北）的6处房产，分别为武房权证新字第××号，建筑面积3,988.27平方米；武房权证新字第××号，建筑面积1,535.61平方米；武房权证新字第××号，建筑面积101.31平方米；武房权证新字第××号，建筑面积662.80平方米；武房权证新字第××号，建筑面积2,655.63平方米；武房权证新字第××号，建筑面积2,952.73平方米）折价或以拍卖、变卖该房屋的价款在18,000,000元额度内优先受偿；五、驳回原告农行汉阳支行的其他诉讼请求。本案受理费120,269元，保全费5000元，由被告周姣玉、徐久法共同承担。该院于2016年8月9日立案执行，执行费84,312元。执行中，汉阳区法院委托评估公司对汇丰公司上述6处查封的抵押房产进行评估，因查封抵押房产中部分房产被汇丰公司售出，另外部分房产交评估公司评估。2017年10月10日武汉市弘发房地产评估有限责任公司作出弘发评字（司2017）第032号房地产估价报告、弘发评字（司2017）第033号房地产估价报告、弘发评字（司2017）第034号房地产估价报告。上述三份评估报告评估所涉房产共计7976.81平方米，评估价为23,702,100元（不包含原法人私下处置的房产），并出具了评估清单。2018年1月22日，汉阳区法院作出（2018）鄂0105执恢7号拍卖执行裁定书，对房产进行第一次拍卖：拍卖被执行人汇丰公司所有的位于武汉市新洲区阳逻街高潮村（阳逻三中路北）的6处设定抵押房产，分别为武房权证新字第××号，建筑面积3,988.27平方米；武房权证新字第××号，建筑面积1,535.61平方米；武房权证新字第××号，建筑面积101.31平方米；武房权证新字第××号，建筑面积662.80平方米；武房权证新字第××号，建筑面积3,655.63平方米；武房权证新字第××号，建筑面积2,952.73平方米）及土地（他项权证号为武新他项2012第646号），其中包含的房屋信息及土地信息为原法人未处置的房产。在评估价的基础上降价30%确定为拍卖保留价，第一次起拍价为16,591,470元，拍卖为整体拍卖。第一次拍卖公告标的物与评估报告一致（住宅45套、办公1套、商业服务15套）。第一次拍卖流拍。2018年3月6日该院作出（2018）鄂0105执恢7号执行裁定书，对房产进行第二次拍卖，第二次拍卖公告标的物与第一次拍卖完全一致。二拍拍卖保留价13,273,176元，对拍卖物拍卖为整体拍卖。第二次拍卖于2018年3月31日在京东网拍卖平台上进行，最后以13,273,176元拍卖成交，竞得人为伟业公司。2018年5月17日，汉阳区法院作出（2018）鄂0105执恢7号过户确权执行裁定书，裁定如下：一、抵押物权利人汇丰公司所有的位于武汉市新洲区阳逻街高潮村（阳逻三中路北）的6处房产（分别为武房权证新字第××号，建筑面积3,988.27平方米；武房权证新字第××号，建筑面积1,535.61平方米；武房权证新字第××号，建筑面积101.31平方米；武房权证新字第××号，建筑面积662.80平方米；武房权证新字第××号，建筑面积3,655.63平方米；武房权证新字第××号，建筑面积2,952.73平方米）及土地（他项权证号为武新他项2012第646号）的所有权及相关其他权利归买受人所有，抵押物权利人所有的位于武汉市新洲区阳逻街高潮村（阳逻三中路北）的6处房产的所有权自交付时起转移给买受人；二、买受人可持本裁定到财产管理机构办理相关过户登记手续。2018年6月19日，该院作出（2018）鄂0105执恢7号之一协助执行通知书，协助内容如下：一、将抵押物权利人汇丰公司所有的位于武汉市新洲区阳逻街高潮村（阳逻三中路北）的6处房产（分别为武房权证新字第××号，建筑面积3,988.27平方米；武房权证新字第××号，建筑面积1,535.61平方米；武房权证新字第××号，建筑面积101.31平方米；武房权证新字第××号，建筑面积662.80平方米；武房权证新字第××号，建筑面积3,655.63平方米；武房权证新字第××号，建筑面积2,952.73平方米）及土地（他项权证号为武新他项2012第646号）和武汉市新洲区阳逻街高潮村（阳逻三中路北）1栋1单元702室、1栋2单元101、102、401、701、702室（共计建筑面积为976.84平方米）过户至买受人伟业公司（统一社会信用代码：91420102685415873G）名下。二、解除对抵押物权利人汇丰公司所有的位于武汉市新洲区阳逻街高潮村（阳逻三中路北）的6处房产（分别为武房权证新字第××号，建筑面积3,988.27平方米；武房权证新字第××号，建筑面积1,535.61平方米；武房权证新字第××号，建筑面积101.31平方米；武房权证新字第××号，建筑面积662.80平方米；武房权证新字第××号，建筑面积3,655.63平方米；武房权证新字第××号，建筑面积2,952.73平方米）及土地（他项权证号为武新他项2012第646号）和武汉市新洲区阳逻街高潮村（阳逻三中路北）1栋1单元702室、1栋2单元101、102、401、701、702室（共计建筑面积为976.84平方米）房屋的查封冻结。该院作出的（2018）鄂0105执恢7号之一协助执行通知书附拍卖“房产清单花名册”，此清单上载明的房产为144套房屋与评估报告和一拍、二拍裁定书所附清单不一致，将其他未经评估拍卖的房产（含34户异议人房产）一并过户给了买受人伟业公司。上述过户裁定书和协助执行通知书送达到武汉市新洲不动产局后，武汉市新洲不动产局依该院送达的过户裁定书和所附清单，已将144套房产（含34异议人名下的房产）全部过户到买受人伟业公司名下，并办理了房产登记，颁发了新的房产证书。2019年11月，陶宏银等34名异议人向汉阳区法院提出执行异议称，法院在执行中，拍卖了被执行人汇丰公司名下的原法人未处置的房产，但过户过程中，将本不属于拍卖标的物的异议人房产一并过户到买受人名下，严重侵犯了异议人的权利，执行行为错误，请求法院纠正错误的执行行为，撤销（2018）鄂0105执恢7号执行裁定书及改正执行错误。同时，异议人向该院提交了所涉商品房买卖合同和交费凭证，以证明房屋归其所有。汉阳区法院经审查认为：在执行过程中，对被执行人名下6处房产进行查封，后经评估确定拍卖标的物为三份评估报告中已作评估的房产，第一次拍卖、第二次拍卖过程中，拍卖公告中确定标的物与评估标的物一致，但在确权过户的裁定书中，裁定书主文漏掉了“其中包含的房屋信息及土地信息为原法人未处置的房产”字样。（2018）鄂0105执恢7号之一协助执行通知书中过户和解除的房产范围与第二次拍卖的裁定书的财产不一致，最终导致协助过户义务单位武汉市新洲不动产局按确权过户裁定书实际过户144套房产的结果，也将未经拍卖的房产（含异议人异议所涉34套房产）一并过户给了买受人伟业公司的后果，其执行行为错误。对异议人的理由，该院予以支持，对异议人撤销过户裁定的请求，该院认为无此必要，该院直接在异议裁定中对错误内容予以变更。据此，汉阳区法院作出（2019）鄂0105执异47号执行裁定：一、变更该院于2018年5月17日作出的（2018）鄂0105执恢7号执行裁定书“一、抵押物权利人汇丰公司所有的位于武汉市新洲区阳逻街高潮村（阳逻三中路北）的6处房产（分别为武房权证新字第××号，建筑面积3,988.27平方米；武房权证新字第××号，建筑面积1,535.61平方米；武房权证新字第××号，建筑面积101.31平方米；武房权证新字第××号，建筑面积662.80平方米；武房权证新字第××号，建筑面积3,655.63平方米；武房权证新字第××号，建筑面积2,952.73平方米）及土地（他项权证号为武新他项2012第646号）的所有权及相关其他权利归买受人所有，抵押物权利人所有的位于武汉市新洲区阳逻街高潮村（阳逻三中路北）的6处房产的所有权自交付时起转移给买受人”为“一、抵押物权利人汇丰公司所有的位于武汉市新洲区阳逻街高潮村（阳逻三中路北）的6处房产（分别为武房权证新字第××号，建筑面积3,988.27平方米；武房权证新字第××号，建筑面积1,535.61平方米；武房权证新字第××号，建筑面积101.31平方米；武房权证新字第××号，建筑面积662.80平方米；武房权证新字第××号，建筑面积3,655.63平方米；武房权证新字第××号，建筑面积2,952.73平方米）及土地（他项权证号为武新他项2012第646号）的所有权及相关其他权利归买受人所有，其中不包含原法人已处置的房屋所有权。上述房产的所有权（不包含房屋信息及土地信息为原法人已处置的房产）自本裁定送达买受人之日起转移。”二、变更该院于2018年6月19日作出的（2018）鄂0105执恢7号之一协助执行通知书“一、将抵押物权利人汇丰公司所有的位于武汉市新洲区阳逻街高潮村（阳逻三中路北）的6处房产（分别为武房权证新字第××号，建筑面积3,988.27平方米；武房权证新字第××号，建筑面积1,535.61平方米；武房权证新字第××号，建筑面积101.31平方米；武房权证新字第××号，建筑面积662.80平方米；武房权证新字第××号，建筑面积3,655.63平方米；武房权证新字第××号，建筑面积2,952.73平方米）及土地（他项权证号为武新他项2012第646号）和武汉市新洲区阳逻街高潮村（阳逻三中路北）1栋1单元702室、1栋2单元101、102、401、701、702室（共计建筑面积为976.84平方米）过户至买受人伟业公司（统一社会信用代码：91420102685415873G）名下。二、解除对抵押物权利人汇丰公司所有的位于武汉市新洲区阳逻街高潮村（阳逻三中路北）的6处房产（分别为武房权证新字第××号，建筑面积3,988.27平方米；武房权证新字第××号，建筑面积1,535.61平方米；武房权证新字第××号，建筑面积101.31平方米；武房权证新字第××号，建筑面积662.80平方米；武房权证新字第××号，建筑面积3,655.63平方米；武房权证新字第××号，建筑面积2,952.73平方米）及土地（他项权证号为武新他项2012第646号）和武汉市新洲区阳逻街高潮村（阳逻三中路北）1栋1单元702室、1栋2单元101、102、401、701、702室（共计建筑面积为976.84平方米）房屋的查封冻结。”为“一、将抵押物权利人汇丰公司所有的位于武汉市新洲区阳逻街高潮村（阳逻三中路北）的6处房产（分别为武房权证新字第××号，建筑面积3,988.27平方米；武房权证新字第××号，建筑面积1,535.61平方米；武房权证新字第××号，建筑面积101.31平方米；武房权证新字第××号，建筑面积662.80平方米；武房权证新字第××号，建筑面积3,655.63平方米；武房权证新字第××号，建筑面积2,952.73平方米）及土地（他项权证号为武新他项2012第646号）其中包含的房屋信息及土地信息为原法人未处置的房产过户至买受人伟业公司（统一社会信用代码：91420102685415873G）名下。二、解除对抵押物权利人汇丰公司所有的位于武汉市新洲××街高潮村（××中路××层（武房权证新字第××号，建筑面积3655.63平方米）、3栋1-7层（武房权证新字第××号，建筑面积3988.27平方米）、5栋1-6层（武房权证新字第××号，建筑面积1535.61平方米）、6栋1-2层（武房权证新字第××号，建筑面积101.31平方米）、7栋1-6层（武房权证新字第××号，建筑面积662.8平方米）、位于新洲××街高潮村（新三中路××层（武房权证新字第××号，建筑面积2952.73平方米）的房屋（不包含房屋信息及土地信息为原法人已处置的房产部分）的查封。”三、变更该院于2018年6月19日作出的（2018）鄂0105执恢7号之一协助执行通知书所附清单的“144套房产”为“三评估报告中列明的，即第二次拍卖公告中所列明的“标的物信息”清单。”（详见所附清单）。所附清单包括住宅45套、办公1套、商业15套。伟业公司向本院申请复议称，（一）执行法院将全部房屋进行整体现状处置，程序合法合规，异议裁定侵犯伟业公司合法权益，应予纠正。农行请求对144套房产进行评估，并未要求按照已处置和未处置房屋进行区分；根据汇丰公司提交已处置房屋清单的行为推测，汇丰公司应认为其已将该部分房屋出售，其对该房屋丧失权利，法院可以依法处置，其不再对已处置房屋价值提出要求；由于汇丰公司可能已处置房屋，执行法院仅要求评估机构对未处置房屋进行评估定价，合理；法院在拍卖公告中声明拍卖未处置房屋并无不当，银行对整体挂网未提出异议，拍卖完成后还协助办理过户登记；34位利害关系人在法定期限届满前未就实体权利提起诉讼进行确认，法院依法处置房屋合法合理；伟业公司依法竞买案涉全部房屋（144套），系善意买受人，其权益应予保护。（二）退而求其次，若法院维持异议裁定，伟业公司有权要求相关单位返还拍卖过户费用和赔偿损失。包括但不限于土地出让金、房产土地税费及罚款、评估、测量、图审、出图、公告、办证等费用约152万余元；对小区场地排污、环卫费、水电照明、物业管理、公共改造维修等费用约546万余元；伟业公司已售拟执行回转部分房屋的资金退还及税费等约为374万余元。据此，伟业公司请求：1、撤销（2019）鄂0105执异47号执行裁定；2、若维持上述裁定，请求在执行回转时，返还伟业公司拍卖过程中因案涉房屋办理产权变更而实际支出的税费共计1,525,832元以及赔偿损失5,462,473元。农行汉阳支行向本院申请复议称，（一）异议人未在法定期限或公示期限内对评估、拍卖程序提出异议，执行法院对其异议予以受理，存在程序瑕疵；另，执行法院未对34户主体身份进行核实，异议主体不适格。（二）农行汉阳支行对于变更范围内房屋的抵押权，应与查封一并恢复。由于其享有的抵押权因汉阳区法院裁定消灭，法院在自纠的过程中，有义务对因自身过错造成的抵押权缺失，进行恢复。据此，农行汉阳支行认为汉阳区法院的执行行为违法应予纠正，请求本院在汉阳区法院（2019）鄂0105执异47号执行裁定的基础上，增加变更事项，将农行汉阳支行对34位异议人所涉房屋的抵押权恢复至拍卖前的权利登记状态。本院查明，汉阳区法院查明事实基本属实。另查明，汉阳区法院执行异议案卷中34户异议人委托陶竹英等人进行维权的授权委托书且加盖手印，（2019）鄂0105执异47号执行裁定已直接送达林松。本院认为，根据当事人、利害关系人复议请求，本案审查的焦点问题为汉阳区法院于2018年5月17日作出的（2018）鄂0105执恢7号执行裁定、于同年6月19日作出的（2018）鄂0105执恢7号之一协助执行通知书及所附清单是否符合法律规定。针对上述问题及复议申请人复议理由及请求，本院评述如下：首先，拍卖成交后，法院裁定过户的标的物不得超出拍卖标的范围。本案中，汉阳区法院评估、拍卖的财产均不包含被执行人已处置的房产，拍卖公告中所列明的标的物信息清单亦明确拍卖标的为住宅45套、办公1套、商业15套。伟业公司成功竞买后，汉阳区法院于2018年5月17日作出的（2018）鄂0105执恢7号执行裁定、于同年6月19日作出的（2018）鄂0105执恢7号之一协助执行通知书及所附清单确定过户的房屋为144套，将含34户异议人房产在内的其他未经评估、拍卖的房产一并裁定过户给买受人伟业公司，裁定过户的房产明显与评估报告、一拍、二拍裁定书所附清单不一致且远超出拍卖标的范围。汉阳区法院作出（2019）鄂0105执异47号执行裁定对超出范围予以纠正，应予维持。伟业公司主张其对未经评估拍卖财产享有所有权的理由不能成立。其次，本案34户异议人主张其为执行标的实际权利人，与执行行为有利害关系，在本案执行程序终结之前均可提出执行行为异议。汉阳区法院执行异议案卷中有34户异议人授权委托书，异议裁定送达后，异议人亦未就该裁定申请复议。据此，应认定34户异议人主体适格，对其所提异议，汉阳法院应予审查，农行汉阳支行关于异议主体不适格的复议理由不能成立。最后，农行关于抵押权恢复至拍卖前登记状态的请求和伟业公司关于返还拍卖过户费用和赔偿损失的请求，均系其对案件将来执行回转所提请求，应向执行实施部门提出，该请求不影响对过户裁定、协助执行通知书等合法性审查，不属于本案执行复议审查范围。综上，复议申请人伟业公司、农行汉阳支行所提复议理由不能成立，对其复议请求本院不予支持。汉阳区法院（2019）鄂0105执异47号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回中国农业银行股份有限公司武汉汉阳支行、武汉伟业久强工贸有限公司复议申请，维持湖北省武汉市汉阳区人民法院（2019）鄂0105执异47号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  谌玲审判员  周浩审判员  吴利二〇二〇年五月十日法官助理周兰书记员文曼