浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终722号 上诉人（原审原告）：宁波创力紧固件有限公司。住所地：宁波市镇海区澥浦镇方针潘家山嘴4号。 法定代表人：陈丽丽，该公司执行董事。 上诉人（原审原告）：宁波市镇海杭甬机械厂。住所地：宁波市镇海区骆驼街道南一西路123号。 负责人：汤坚强，该厂厂长。 上诉人（原审原告）：宁波市镇海欣源紧固件厂（普通合伙）。住所地：宁波市镇海区澥浦镇方针潘家山嘴。 负责人：潘灵燕，该厂厂长。 三上诉人共同委托诉讼代理人：王飞天，浙江甬友律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宁波兴怡紧固件有限公司。住所地：宁波市镇海区骆驼街道三五路1066弄1号韵恒大厦11楼11-1。 法定代表人：孙锡章，该公司董事长。 被上诉人（原审第三人）：宁波市宁合华金属制品有限责任公司。住所地：宁波市镇海区澥浦镇方针潘家山嘴4号。 法定代表人：吴旭磊，该公司董事长。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：徐立华，北京大成（宁波）律师事务所律师。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：王缇莹，北京大成（宁波）律师事务所律师。 上诉人宁波创力紧固件有限公司（以下简称创力公司）、宁波市镇海杭甬机械厂（以下简称杭甬机械厂）、宁波市镇海欣源紧固件厂（以下简称欣源紧固件厂）因与被上诉人宁波兴怡紧固件有限公司（以下简称兴怡公司）、宁波市宁合华金属制品有限责任公司（以下简称宁合华公司）确认合同无效纠纷一案，不服浙江省宁波市镇海区人民法院（2019）浙0211民初3810号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 创力公司、杭甬机械厂、欣源紧固件厂上诉请求：撤销一审判决，改判兴怡公司、宁合华公司签订的土地、房屋买卖合同无效。事实和理由：1.一审中兴怡公司、宁合华公司表示承租人不享有优先购买权，但一审法院对于涉案厂房是否均已出租给13个承租户以及该13个承租户是否均享有优先购买权的事实并未查清。兴怡公司在出售房屋时并未将价格及支付方式等买卖条件通知创力公司、杭甬机械厂、欣源紧固件厂，明显剥夺了法律赋予的同等条件下优先购买权，一审判决也未查清该事实。2.兴怡公司、宁合华公司采用阴阳合同，损害国家利益，其也在一审庭审中承认是为了避税，偷税额度达到100多万元。该行为属于损害国家利益的严重违法行为，一审法院却以证据不足为由未作认定。3.一审中创力公司、杭甬机械厂、欣源紧固件厂提交了2019年3月鄞州区人民法院通过阿里司法拍卖网拍卖的厂房，该厂房距涉案厂房仅3公里，面积为19.5亩，拍卖价格为4510万，而涉案房屋土地面积达30亩，价格应在5000万元以上，但一审法院以兴怡公司、宁合华公司在庭审中提出异议为由，认定该证据与本案无关联性，同时认定创力公司、杭甬机械厂、欣源紧固件厂并无充足证据证明涉案房屋出售价格远低于市场价，又拒绝创力公司、杭甬机械厂、欣源紧固件厂在庭审结束后提出补强证据，自相矛盾，判决有违公允。4.宁合华公司购买行为不属于《中华人民共和国物权法》规定的善意取得情形，不能对抗承租人的优先购买权。 兴怡公司、宁合华公司辩称，本案是创力公司、杭甬机械厂、欣源紧固件厂仅对自己是否享有优先购买权提起的诉讼，根据民事诉讼“不告不理”的原则，在本案中没有提出诉讼的其他承租人是否具有优先购买权，一审法院不必要作出审理和判断。兴怡公司、宁合华公司通过房产中介签订合同，价格合理，不存在低价出售、恶意串通损害第三人的情形，税款已经补缴，也不存在损害国家利益的情形。涉案房屋已经办理登记手续，根据相关法律规定，承租人请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖无效的，人民法院不应支持。 创力公司、杭甬机械厂、欣源紧固件厂一审诉讼请求:确认兴怡公司与宁合华公司签订的土地、房屋买卖合同无效。 一审法院认定事实：2016年12月，创力公司、杭甬机械厂、欣源紧固件厂分别与兴怡公司签订《厂房租赁合同》一份，约定租赁兴怡公司所有的位于潘家山嘴的厂房作为生产经营使用，租赁期限自2017年1月1日起至2019年12月31日止。创力公司、杭甬机械厂、欣源紧固件厂约定租赁的厂房面积分别为1428.50平方米、1371平方米、1042平方米。2018年10月12日，兴怡公司与宁波银欣房地产经纪有限公司南天房产·江山**加盟店签订《宁波市存量房屋交易（出售／出租）委托协议》一份，约定兴怡公司将位于镇海区澥浦镇方针潘家山嘴4号的房屋独家委托宁波银欣房地产经纪有限公司南天房产·江山**加盟店出售，委托期限自2018年10月12日起至2019年10月11日止。上述房屋出售信息在58同城网站发布。2019年3月25日，兴怡公司（卖方）与宁合华公司（买方）及宁波银欣房地产经纪有限公司南天房产·江山**加盟店（中介方）签订《资产房屋买卖中介合同》一份，约定房屋地址为镇海区澥浦镇方针潘家山嘴4号，权证号浙（2017）宁波市（镇海）不动产权第0005106号，建筑面积共计3702.35平方米，土地面积为19231平方米，房屋总价为32500000元，合同签订之日即付定金3000000元整，于2019年5月6日前支付首付房款17000000元，剩余房款在宁合华公司的不动产证做出并移交宁合华公司之日起15个工作日支付，并约定房产有租赁的，宁合华公司同意按原租赁合同条款条约继续履行，实际租金按房产全额款清日（即房产交割交付日）起归宁合华公司所有，按实际结算多退少补，在支付最后一笔房款时结清等。当日，宁合华公司按约向兴怡公司转账3000000元。2019年4月28日，宁合华公司向兴怡公司转账17000000元。2019年4月30日，位于宁波市镇海区澥浦镇方针潘家山嘴4号不动产登记在宁合华公司名下。2019年5月17日，宁合华公司向兴怡公司转账5230422.81元。2019年5月20日，宁合华公司股东刘雪芳向兴怡公司法定代表人孙锡章汇款1000000元。2019年5月21日，宁合华公司法定代表人吴旭磊及股东刘雪芳分别向兴怡公司法定代表人孙锡章汇款2932458.22元和1932458.22元。2019年5月，宁合华公司向创力公司、杭甬机械厂、欣源紧固件厂等租户出具通知一份，载明兴怡公司房产、土地已出售宁合华公司，从2019年6月1日起房租由宁合华公司收取，各承租户已交纳的押金和租金转宁合华公司。兴怡公司已收取各承租人租赁保证金合计558021.56元、2019年6月至12月租金合计846639.19元。兴怡公司及宁合华公司确认兴怡公司已收取的上述租金846639.19元及租赁保证金558021.56元抵作房款。 一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，兴怡公司与宁合华公司通过中介签订合同，双方买卖的意思表示真实，创力公司、杭甬机械厂、欣源紧固件厂以兴怡公司出卖涉案厂房未通知创力公司、杭甬机械厂、欣源紧固件厂，宁合华公司明知涉案厂房有承租人且未明确放弃优先购买权，仍签订买卖合同为由，主张兴怡公司与宁合华公司恶意串通，事实和法律依据不足，创力公司、杭甬机械厂、欣源紧固件厂也未提交充分证据证实涉案厂房出卖价格明显低于市场价格，故创力公司、杭甬机械厂、欣源紧固件厂主张兴怡公司与宁合华公司签订的买卖合同无效，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，作出判决：驳回创力公司、杭甬机械厂、欣源紧固件厂（普通合伙）的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由创力公司、杭甬机械厂、欣源紧固件厂（普通合伙）共同负担（已预交）。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，依据合同相对性原则，合同只在当事人之间成立和生效，非合同当事人的行为通常不能影响合同的效力。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定，“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”从该规定分析，出租人出卖租赁房屋未通知承租人，并不影响出租人与第三人之间房屋买卖合同的效力。在本案中，兴怡公司与宁合华公司签订房屋买卖合同，未通知三上诉人，不管三上诉人是否为承租人，并不影响房屋买卖合同的效力。三上诉人主张出租人兴怡公司与第三人宁合华公司恶意串通，损害承租人的利益，进而要求确认房屋买卖合同无效。但三上诉人并没有证明证明兴怡公司与宁合华公司系恶意串通，损害其利益。权利受到侵害，并不能直接推定共同侵权人之间存在恶意串通行为。即便，房屋买卖的实际成交价格明显低于市场价格，这并不足以推定兴怡公司与宁合华公司系恶意串通，侵害三上诉人的合法权益。如果兴怡公司与宁合华公司欲故意串通侵害承租人的优先购买权，通常也应该虚高定价将承租人排除在外，而不是降低价格。本案系确认房屋买卖合同效力纠纷，兴怡公司与宁合华公司签订的房屋买卖合同是否剥夺三上诉人的优先购买权，属法律适用问题，并非事实问题，且该问题并不影响合同效力，三上诉人主张该部分事实不清，本院不予支持。三上诉人还称，兴怡公司与宁合华公司为逃避税费，签订房屋买卖的“阴阳合同”，破坏了税收管理秩序，侵害国家利益，应该认定合同无效。兴怡公司与宁合华公司签订房屋买卖的“阴阳合同”，这仅影响“阳合同”价格条款的效力，并不影响房屋买卖合同的整体效力。况且，兴怡公司与宁合华公司签订房屋买卖“阴阳合同”，并没直接侵害到三上诉人利益，三上诉人以此主张合同无效，也缺乏诉的利益。 综上所述，创力公司、杭甬机械厂、欣源紧固件厂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人宁波创力紧固件有限公司、宁波市镇海杭甬机械厂、宁波市镇海欣源紧固件厂共同负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审 判 长 孙长虎 审 判 员 黄永森 审 判 员 郑 辉 二〇二〇年五月八日 代书记员 项凌燕