湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘07民终476号上诉人（原审原告、反诉被告）：湖南安永瑞品健康科技有限公司，住所地湖南省长沙市开福区。法定代表人：崔明石。委托诉讼代理人：储迟，湖南云济律师事务所律师。委托诉讼代理人：代赛楠，湖南云济律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：常德市武陵区启明街道皇经阁社区居民委员会，住所地湖南省常德市武陵区。法定代表人：孙传斌，该居委会主任。委托诉讼代理人：蒋彬彦，湖南南天门律师事务所律师。上诉人湖南安永瑞品健康科技有限公司（以下简称安永公司）与上诉人常德市武陵区启明街道皇经阁社区居民委员会（以下简称皇经阁社区）租赁合同纠纷一案，双方均不服湖南省常德市武陵区人民法院（2019）湘0702民初2950号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2020年2月25日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。安永公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判皇经阁社区返还剩余租期的租金433300元，并自2019年6月15日起以433300元为基数按年利率6％的标准向安永公司支付资金占用费至实际返还租金之日止，截止一审起诉之日计息1444元；2.本案一、二审诉讼费由皇经阁社区承担。事实和理由：1.安永公司已按照合同约定向皇经阁社区支付了租金520000元，一审判决认定安永公司只交纳420000元租金，属于认定事实错误；2.一审判决将租金认定为可得利益损失，没有事实和法律依据。皇经阁社区辩称，1.一审判决有关“2009年12月17日，张建军向皇经阁社区交纳租赁费420000元”的认定正确；2、一审判决驳回安永公司“其他本诉诉讼请求”正确；3.2009年12月16日的《武陵区东郊乡皇经阁居委会集体土地使用权租赁合同》（以下简称《租赁合同》）应被认定为无效合同。请求驳回安永公司的上诉请求。皇经阁社区上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判驳回安永公司的起诉或撤销一审判决第一、三项，并依法改判支持皇经阁社区的一审反诉请求。事实和理由：1.一审判决“安永公司是本案适格原告”的认定错误；2.一审判决有关《租赁合同》合法有效的认定错误；3.一审判决以“案涉租赁合同实际为不支付对价的集体土地使用权租赁合同”为由，否定案涉地上建筑物出售给安永公司的事实，属于认定事实错误；4.一审判决适用法律错误。安永公司辩称，1.关于主体问题，根据合同的相对性，缔约双方是皇经阁社区与安永公司，因此无论合同的实际用途怎样都是安永公司的安排，与皇经阁社区无关，合同签订时在2009年12月16日，而玻璃厂成立时间在2013年12月16日，安永公司成立时间为2009年5月5日。张建军的身份均是安永公司的法人，其能代表安永公司缴纳租金。玻璃厂成立在后，合同签订在前，玻璃厂的行为不能代表安永公司的行为；2.关于合同是否有效的问题。皇经阁社区一直在引用《中华人民共和国土地法》（以下简称《土地管理法》）第四十三条，当地村民在土地上建设了猪鬃厂，承接过来的是猪鬃厂的土地使用权，不违反该法条的规定，不属于无效合同；3.关于支付对价的问题，从合同名称来说，合同是租赁合同，不是买卖合同。国有土地只有使用权，不能拥有所有权。不能进行买卖，只能租赁。该合同是租赁合同。四、关于租金问题，合同中有明确的约定。多次提到了租金，且该合同是真实有效的租赁合同。既然为租赁合同，对未使用的租期就应当返还租金。安永公司向一审法院起诉请求：1.依法解除双方签订的《租赁合同》；2.判令皇经阁社区返还剩余租期的租金433300元，并分别以346640元为基数按年利率6%的标准向安永公司支付自2009年12月17日至2019年9月17日的资金占用费205730.84元，此后按年利率6%计算至实际清偿之日止：以86660元为基数按年利率6%的标准向安永瑞品公司支付自2019年6月15日起至实际返还租金之日止的资金占用费；3.判令皇经阁社区承担本案全部诉讼费用。皇经阁社区向一审法院提出的反诉请求：1.依法判令安永公司支付购买厂房、办公楼等地上建筑物的买卖款项752460元（暂定，以最终评估结果为依据）；2.由安永公司承担本案的反诉费用。一审法院认定事实：2009年12月16日，武陵区东郊皇经阁居委会（甲方）与长沙宏恩社会咨询服务有限公司（乙方，以下简称宏恩公司）签订《租赁合同》，约定甲方将现有位于常德市明胶二厂东侧的原猪鬃厂集体土地使用权租赁给乙方，地面上所有建筑物资售给乙方，有关条款为：一、甲方将座落在武陵区东郊乡皇经阁社区集体企业原猪鬃厂，该宗土地范围：东至商品房围墙，北至兴越水表机芯厂围墙。整体集体土地使用权租赁给乙方，该范围内的地上建筑物售给乙方。二、甲方租赁给乙方的该宗土地面积为2.45亩，租赁期限为60年，自2009年12月18日-2069年12月18日，乙方使用期内若遇政府征用该地块，相关土地补偿费、征用费、安置费用等均归乙方所有。甲方应协助乙方取得相关费用，甲方负责为乙方提供该宗土地的集体土地使用权证（原件及其他相关手续）。三、租金：乙方付给甲方租金52万元，合同签订时，乙方先付款42万元，余下10万元待乙方厂房建成之日（集体土地使用权证办完）付清。四、甲方负责处理好搬迁工作，并在合同签订之日二十日内交付场地……张建军作为乙方代表在合同尾部签字并加盖了公章。2009年12月17日，张建军向启明街道皇经阁社区居委会交纳租赁费420000元。在庭审过程中，范鹏出庭作证称，其系借用宏恩公司名义承租案涉租赁土地，由范鹏、张建军、姚伟合资在案涉土地上重新修建了玻璃厂。后张建军、姚伟退出经营，由范鹏独自经营，并办理了相关营业执照。2017年4月1日，常德市人民政府发布常政征土告字【2017】15号征收土地公告，因常德安贞妇产医院建设用地需征收武陵区启明街道皇经阁社区集体土地17.943亩，案涉玻璃厂在征地范围内。2017年4月21日，常德市国土资源局公布了征地补偿安置方案。案涉玻璃厂拆迁时，范鹏、张建军、姚伟在建（构）筑物及其他设施补偿清交单上签字，共获得拆迁补偿款2197828元，其中槽钢厂房部分补偿金额为1391345元、双停补助部分金额为528240元。因租赁合同未到期，安永公司认为皇经阁社区应返还剩余租金，且在庭审中，安永公司认为案涉土地原地上建筑物价值款已以“以租代售”的形式包含在租金中给付完毕，但皇经阁社区认为安永公司未向其支付案涉土地原地上建筑物价值款，以致成诉。在本案审理过程中，皇经阁社区提出鉴定申请，要求对案涉租赁土地地上房屋的价值进行鉴定，但因原地上房屋现已不存在，无法鉴定房屋的准确价值，鉴定申请被驳回。另查明，2018年6月1日，宏恩公司变更公司名称为湖南和创瑞**物科技有限公司，张建军系原宏恩公司法定代表人。2019年1月21日，湖南和创瑞**物科技有限公司变更公司名称为湖南安永瑞品健康科技有限公司。常德市武陵区广和钢化玻璃厂于2013年12月16日核准成立，投资人为范鹏，公司类型为个人独资企业，于2015年5月28日注销。范鹏以个人经营形式成立武陵区广和钢化玻璃经营部，开业时间为2010年6月30日。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、案涉《租赁合同》主体及效力问题。二、双方请求应否支持的问题。焦点一：关于租赁合同主体，本案中，案涉《租赁合同》中的签订主体系皇经阁社区与宏恩公司，虽皇经阁社区辩称《租赁合同》由案外人实际履行，租赁土地上的玻璃厂亦由案外人实际经营，本案原告主体不适格；但在签订《租赁合同》时，案涉玻璃厂尚未依法成立，至于宏恩公司在签订《租赁合同》后对承租土地的使用目的，并不必然导致合同主体的变更，依据合同相对性原则，案涉《租赁合同》的缔约主体为宏恩公司，后宏恩公司依法变更公司名称为安永公司，故安永公司是本案适格原告，对皇经阁社区的辩称主张，不予采纳。关于效力问题，案涉《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。对于皇经阁社区提出的案涉《租赁合同》签订时未经村民会议同意，也未报政府批准，违反了《中华人民共和国农村土地承包法》及《土地管理法》中“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”的上述强制性规定而无效的辩称主张；虽案涉《租赁合同》中的土地系皇经阁社区集体土地，但地上建筑物即原猪鬃厂亦属于皇经阁社区开办的集体企业，双方签订合同时案涉集体土地已用于非农业建设，故皇经阁社区将案涉集体土地使用权出租给宏恩公司的行为不违反法律、行政法规定的强制性规定，皇经阁社区的此主张不成立。对于皇经阁社区辩称因案涉合同租期为60年，违反“租赁期限不得超过二十年”的规定而无效的主张，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，案涉《租赁合同》中双方约定的租赁期限为60年，故仅租赁期限超过二十年的部分约定无效，但并不导致整个《租赁合同》无效，对此辩称主张，不予采纳。焦点二：双方请求应否支持的问题。关于本诉：对于安永公司主张解除《租赁合同》的诉讼请求，虽案涉《租赁合同》未到期，但因租赁土地及地上建筑物已被征地拆迁，以致双方合同目的不能实现，故对此诉讼请求，予以支持。对于安永公司主张返还剩余租期租金及支付资金占用费的诉讼请求，安永公司承租案涉集体土地后，在案涉土地上重新修建了厂房，拆迁后领取了拆迁补偿款，其中包括地上建筑物价值的补偿及双停补助，拆迁补偿实际是对承租人实际经营成本及可期待利益进行的补偿，本案中，安永公司支付的租金实际为经营成本，其租金损失实际已得到补偿。故对安永公司的此项诉讼请求，不予支持。关于反诉：对皇经阁社区要求安永公司支付购买厂房、办公楼等地上建筑物的买卖款项的反诉请求，就双方签订的案涉租赁合同内容来看，主要是对案涉集体土地使用权的承租，在合同中双方并未约定原地上建筑物的价值，案涉租赁合同实质为不支付对价的集体土地使用权租赁合同，故此反诉请求无事实依据，不予支持。对安永公司提出的反诉超过诉讼时效的辩称主张，不予采纳。综上，一审法院据此判决：一、解除湖南安永瑞品健康科技有限公司与常德市武陵区启明街道皇经阁社区居民委员会签订的《租赁合同》；二、驳回湖南安永瑞品健康科技有限公司的其他本诉诉讼请求；三、驳回常德市武陵区启明街道皇经阁社区居民委员会的全部反诉诉讼请求。本诉案件受理费7921元，由湖南安永瑞品健康科技有限公司负担。反诉案件受理费5662元，由常德市武陵区启明街道皇经阁社区居民委员会负担。二审中，当事人没有提交新的证据材料。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1.案涉租赁合同主体及合同效力如何认定；2.双方的上诉请求是否应当得到支持。关于焦点1，本案中，案涉《租赁合同》中的签订主体系皇经阁社区与宏恩公司，在合同中，合同双方均未对承租土地的使用人和目的作出限制性约定，宏恩公司将租赁土地交由案外人使用，并不必然导致合同主体的变更。后宏恩公司依法变更公司名称为安永公司，依据合同相对性原则，安永公司是本案适格主体。关于合同效力问题。案涉《租赁合同》中的土地系皇经阁社区集体土地，地上建筑物即原猪鬃厂亦属于皇经阁社区开办的集体企业，双方签订合同时案涉集体土地已用于非农业建设，故皇经阁社区将案涉集体土地使用权出租给宏恩公司的行为不违反法律、行政法规定的强制性规定，且合同内容系双方当事人真实意思表示，虽然合同约定的租期为60年，违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于租赁期限不得超过二十年的规定，但依据该条规定，超过二十年的，超过部分无效，并不导致整个合同无效。关于焦点2，安永公司上诉要求皇经阁社区返还剩余租期租金及支付资金占用费。经查，《租赁合同》约定：皇经阁社区将现有位于常德市明胶二厂东侧的原猪鬃厂集体土地使用权租赁给安永公司，地面上所有建筑物资售给安永公司。据此约定，安永公司支付的租金中包含了土地租赁费及地面上所有建筑物资的出售价值，但双方未明确地面上所有建筑物资的出售价值。虽然租赁期限超过二十年的部分约定无效，皇经阁社区应当返还相应部分的租金，但安永公司承租案涉集体土地后，在案涉土地上重新修建了厂房，拆迁后领取了拆迁补偿款，其中包括地上建筑物价值的补偿及双停补助。拆迁补偿实际是对承租人实际经营成本及可期待利益进行的补偿，安永公司支付的租金实际为经营成本，其租金损失实际已得到补偿。故对安永公司要求皇经阁社区返还剩余租期租金及支付资金占用费的上诉请求，本院不予支持。皇经阁社区上诉要求安永公司支付购买厂房、办公楼等地上建筑物的买卖款项752460元。经查，《租赁合同》中虽然约定了皇经阁社区将地面上所有建筑物资售给安永公司，但双方并未约定具体的价值，且在一审中，皇经阁社区提出鉴定申请，要求对案涉租赁土地地上房屋的价值进行鉴定，但因原地上房屋现已不存在，无法鉴定房屋的准确价值，鉴定申请被驳回。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”皇经阁社区未能举证证明地上建筑物的价值，应当承担举证不能的法律后果。故皇经阁社区要求安永公司支付购买厂房、办公楼等地上建筑物的买卖款项752460元的上诉请求，本院不予支持。综上所述，安永公司和皇经阁社区的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13483元，由湖南安永瑞品健康科技有限公司负担7821元，常德市武陵区启明街道皇经阁社区居民委员会负担5662元。本判决为终审判决。审 判 长 朱梅安审 判 员 李 浚审 判 员 詹险峰二〇二〇年五月二十五日法官助理 于 琇书 记 员 万 钰附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉，第二审人民法院不得再次发回重审。