湖南省岳阳市云溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0603民初893号 原告（反诉被告）：熊红萍，女，1969年4月8日出生，汉族，文书送达地址：岳阳市岳阳楼区洞庭大道208号缤纷年华4楼。 委托诉讼代理人：周勇，湖南金骏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡浩，湖南金骏律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张爱万，女，1969年10月13日出生，汉族，个体工商户，文书送达地址：岳阳市岳阳楼区巴陵中路中建·岳阳中心4栋1903号。 委托诉讼代理人：姜郁松，湖南郁松律师事务所律师。 原告（反诉被告）熊红萍与被告（反诉原告）张爱万租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案后，张爱万于2019年8月2日提起反诉。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。熊红萍的委托诉讼代理人周勇、胡浩，张爱万及其委托诉讼代理人姜郁松，证人方某、李某、肖某、刘某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）熊红萍向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《民心超市租赁协议》，并判令被告立即向原告返还租赁场地；2、判令被告立即支付所欠租金及逾期付款利息（拖欠租金自2017年1月8日至2018年1月8日为12万元，2018年1月8日至实际返还场地之日止的租金按每年18万元计算。逾期付款利息按同期银行贷款利率暂计算至2019年6月8日止为14700元）；3、判令被告立即向原告退还入股金20万元；4、判令被告立即支付原告借款80000元；5、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年11月6日，被告张爱万与原告熊红萍签订《民心超市租赁协议》。约定原告将君山区挂口桥头的一处中型超市（原名民心超市）出租给被告用于经营KTV娱乐城。装修改建期两个月的租金（2016年11月6日至2017年1月6日）予以减免，被告从2017年1月8日起提前支付原告第一年租金17万元，2018年1月8日后，按每年18万元提前支付该年的租金。协议签订后，原告依约将场地交付给了被告。被告至今仅支付了第一年租金中的5万元，其余所欠租金经原告多次催讨，被告未依约向原告支付。原告认为，被告已严重违反协议约定，已构成根本违约，原、被告的租赁协议依法应当予以解除，被告亦应向原告返还租赁场地，并支付所欠租金。2017年5月12日，因资金周转问题，被告向原告借款20万元，因被告自觉无力还款，被告邀请原告以该借款作为入股其经营的KTV娱乐城的股金。并在当日，原告就向经手人邓玲珍银行转账20万元，被告向原告出具了一份有被告签名的收据。但被告收到该笔入股金后，并未实际使用在KTV娱乐城的建设中。所以，被告应当向原告退还20万元的入股金。另外，2018年2月14日，被告因资金周转需要向原告借款80000元，并向原告出具了借条一份，但时至今日，经原告多次催讨，被告至今未向原告支付该借款。 被告张爱万答辩并反诉称，1、答辩人与被答辩人签订的《民心超市租赁协议》依法为无效合同，应由被答辩人承担全部责任。依据最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效”，“租赁期限超过临时建筑物的使用期限，超过部分无效”。本案所涉的原民心超市场地属临时建筑，且已使用十年之久，被答辩人转租给答辩人，其合同无效。2、被答辩人转让给答辩人的场地因超过其剩余租赁期限而无效。被答辩人转租给答辩人的场地，其租赁期限只剩一个月，后续未能与产权方达成续租合同，其转让给答辩人承租6年，其转租期限超过承租人剩余租赁期限，依法释[2009]11号第十五条规定：人民法院应当认定超过部分的约定无效。事实上，答辩人投入近80万元进场装修，被出租场地产权方阻工，勒令退场，未能实际使用该场地一天，因此造成的损失应由被答辩人承担。3、被答辩人诉请返还入股金不当，应予驳回。入股金系另一法律关系，不是租赁合同，是股东合作纠纷，应另案处理。入股金的主体是熊红萍与姚斌，熊红萍一人主张权利，主体明显不当。4、借款属民间借贷纠纷，与租赁合同纠纷不相干，应另案处理。且出借主体是姚斌与熊红萍。5、被答辩人超越其租赁期限，将违法场地转租给答辩人，造成答辩人直接经济损失78.6万元，应予赔偿；熊红萍应返还张爱万已支付的租金7万元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、2016年11月6日，熊红萍（甲方）与张爱万（乙方）签订《民心超市租赁协议》，约定：甲方在君山挂口桥头（原公路局院内）有一中型超市，原名民心超市，面积1200平方米。现甲方决定将超市出租给乙方经营KTV娱乐城。（一）、协议要求：1、甲方同意从二0一六年十一月八日开始将民心超市出租给乙方经营娱乐城，乙方在装修改建期两个月的租金（十一月八日至元月八日）由甲方减免。…。4、乙方租赁甲方场地以叁年为一次期限（以甲方与公路局签订的合同为依据）甲方必须优先乙方租赁时间不得少于六年。如遇政府征收除外。5、如政府在租赁期内征收该地段娱乐城拆迁补偿费用，原则上全部归甲方所有。如果六年内遇政府拆迁，补偿款各50%。6、未经甲方许可，乙方不得擅自转让。如有特殊情况，与甲方协商后处理转让事宜。（二）、付款方式：乙方从二0一七年元月八日起提前支付甲方第壹年租金17万元，以后按每年18万元提前支付当年租金。前三年租赁期内甲方不得以任何借口提加租金价格。第二个租期内租金随行就市。熊红萍在甲方处签名，张爱万在乙方处签名。合同签订后，张爱万开始装修。在装修过程中（2016年11月至12月），证人方某（岳阳市公路局退休职工）组织相关人员（包括证人李某），多次阻止张爱万施工，致使装修停滞。2016年12月6日，熊红萍向张爱万出具《收条》，载明：今收到张爱望租金现金柒万元整（¥70000）。 二、2007年10月10日，岳阳市市区公路管理局（甲方）与熊红萍（乙方）签订《君山工班部分闲置土地合作开发协议》，约定：为了盘活我局君山工班部分闲置土地，解决部分职工家属就业，经岳阳市区公路局党委集体研究同意，…，特签订本协议。（一）、甲方同意将其位于君山工班大门右侧（包括大门）外君山工班范围内的土地与乙方合作开发超市。乙方重新为甲方做一个大门。甲方提供超市所需的土地，并协助乙方办理相关手续及处理好外部关系（所有费用由乙方负责），乙方提供该项目开发的所有费用50万元，其中30万元为该超市的建设费用，20万元为支付给甲方的合作费用，乙方实际按每年2万元支付给甲方合作费用。因乙方分三次付清全部合作费用给甲方，甲方给予乙方优惠，合作费用为18万元。（二）…，乙方只具有在协议期内的使用权，不具有所有权。（三）、合作期限为10年，自2007年元月1日至2016年12月31日止。…。（四）、租赁合同期内，乙方不得擅自转让、转租该超市，如乙方擅自转让、转租，甲方不予认可，并有权收回该超市。…。（五）、在该协议期满前一个月，甲方按市场行情重新确定租赁价格，乙方同意甲方条件的前提下可优先继续租赁该超市，如乙方不能接受甲方重新确定的租赁价格及其他一切附属条件，该协议到期后乙方必须无条件自动退出，甲方有权收回该超市另与他人使用。…。（六）、乙方在同等条件下，必须保证安排我局三位职工家属到乙方经营的超市工作（如安排的人员不适应乙方的工作要求，乙方必须在甲方职工家属内更换人员）。…。 三、2018年6月12日，君山区公路建设和养护中心（甲方）与熊红萍（乙方）签订《门面租赁合同》，约定：甲方党委经过研究并报请上级主管部门市公路建设和养护中心党委同意，将甲方挂口工班门面房续租给乙方使用，…，就乙方续租甲方房屋相关事宜达成本合同，以兹共同遵守：第一条：租赁房屋坐落地址及商铺面积。商铺坐落地址：岳阳市君山区柳林镇原君山区公路局挂口工班院内，商铺面积约800平方米。第二条、租赁用途商铺使用，不得从事餐饮等行业。第三条：租赁期限租期五年：2018年6月12日至2023年8月11日，其中前期装修两个月免租。第四条：租金：甲乙双方商定租赁金额为每年6万元。…。第九条：合同终止或解除1、在乙方有以下行为时：擅自将房屋整体转租、转让或转借；…。甲方有权提前终止本合同，扣除所交租金和履约保证金，并提出赔偿。 四、经张爱万申请，本院司法技术室组织，双方当事人选定湖南恒立资产评估有限公司对租赁物（铭心KTV娱乐城）的装修物装修价值及添置物价值涉及的设施设备等资产进行鉴定。2020年3月20日，湖南恒立资产评估有限公司作出湘恒立评字[2020]-046号《资产评估报告书》，评估结论为：于评估基准日2019年10月25日，委托评估的铭心KTV娱乐城内装修物装修时价值（评估原值）为426870.00元，鉴定之日（评估基准日）价值（评估净值）为384864.00元；添置物（含空调）的购买价值（评估原值）为81240.00元，鉴定之日（评估基准日）贬损价值（评估净值）为73116.00元。评估费用5000元系张爱万预缴。熊红萍对该评估报告提出异议：1、评估方法不合符法律规定，此次评估使用成本法，并且未在报告中阐明合法合理的理由；2、评估报告中评估值确定不符合事实，综合成新率过高。张爱万对该评估报告的合法性、关联性予以认可，对真实性部分不予认可：1、评估报告认定资产占有方系张爱万是错误的，有充分的证据证实张爱万没有占有该场地。2、对装修装饰及空调设备原值（81240元）评估过低。张爱万实际支付12万元现金，尚欠尾款3.6万元，共计支付15.6万元。 五、2020年4月20日，熊红萍的委托诉讼代理人周勇向我院提交《关于铭心KTV装修及空调等设备是否利用的意见》：一、熊红萍作为出租人，不同意利用装饰装修物，由张爱万自行拆除，且应当对拆除过程中造成的毁损恢复原状。二、对空调等设备设施熊红萍不同意利用，由张爱万自行搬离。 本院认为，本案系租赁合同纠纷。熊红萍诉请张爱万退还入股金20万元并支付借款80000元，该两项请求与本案不属同一法律关系，本案中不予审理。本案争议焦点为：一、合同效力问题。本案所涉的租赁物（原民心超市），熊红萍至今未提交该建筑物的权属证明，该建筑物可视为临时建筑。熊红萍至今亦未提供该临时建筑的批准文件，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，熊红萍与张爱万签订的《民心超市租赁协议》为无效合同。并且，该建筑物系熊红萍与案外人岳阳市市区公路管理局合作开发后，从该局租赁而来。熊红萍与案外人签订的两份合同中，均明确约定熊红萍不得转租。故《民心超市租赁协议》为无效合同，无效合同自始无效，无效合同无需解除。但熊红萍请求张爱万返还租赁场地合法，本院应予支持。张爱万应于本判决生效后十五日内将租赁物（原民心超市）返还熊红萍。焦点二、双方当事人的损失金额及责任承担问题。1、熊红萍的损失：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。但本案中，张爱万因非自身原因未实际营业，如全部支持熊红萍的房屋占有使用费的主张对张爱万显失公平。可参照双方合同约定的租金确定其损失后，按双方过错程度予以分担。2017年1月8日至2018年1月7日，租金损失为17万元，2018年1月8日至2020年1月7日，租金损失为36万元（18万/年×2年），2020年1月8日至算至2020年5月7日，租金损失为6万元（按18万/年×4个月）。熊红萍损失总额可定为590000元。2、张爱万的损失：经鉴定部门鉴定，张爱万投入的装修物装修时价值（评估原值）为426870.00元，鉴定之日（评估基准日）价值（评估净值）为384864.00元；该装修装饰已经形成附合，损失金额建议认定为426870元。添置物（含空调）损失的购买价值（评估原值）为81240.00元，鉴定之日（评估基准日）贬损价值（评估净值）为73116.00元。该装修尚未形成附合，且熊红萍不同意利用，张爱万可自行处理。折旧损失为8124元（81240.00元-73116.00元）。张爱万的损失合计为434994元。熊红萍及张爱万均对评估报告提出异议，但提供的证据均不足以推翻该鉴定结论，本院对双方的异议均予以驳回。3、对于合同无效的过错认定。熊红萍明知其无权转租而将租赁物转租，其主观存在过错。从双方签订的协议可以看出，张爱万明知熊红萍的租赁物系从案外人处租赁而来，而不去核实租赁物的性质以及熊红萍是否有权转租，主观上亦存在过错。相比较而言，熊红萍的过错程度略大于张爱万，本院酌定熊红萍承担70%的责任；张爱万承担30%的责任。故张爱万应赔偿熊红萍损失177000元（590000元×30%）。张爱万持有熊红萍出具的70000元租金的收据，收据上的“张爱望”显然就是指张爱万。因此，可以认定张爱万已经支付熊红萍70000元租金。熊红萍称仅收到50000元的意见本院不予采纳。扣除张爱万已支付70000元，尚应赔偿熊红萍107000元；熊红萍应赔偿张爱万损失304495.8元（434994元×70%）。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条第二款、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，经本院审判委员会讨论，判决如下： 一、被告张爱万于本判决生效后十五日内将本案租赁物（原民心超市）返还原告熊红萍； 二、被告张爱万赔偿原告熊红萍损失177000元（已付70000元可以抵扣）； 三、反诉被告熊红萍赔偿反诉原告张爱万装饰装修损失304495.8元； 四、驳回原告熊红萍的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告张爱万的其他诉讼请求。 案件受理费7525元，反诉案件受理费5830元，鉴定费5000元，合计18355元，由熊红萍负担9500元，由张爱万负担8855元。 上述款项，限义务人于本判决生效后十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审 判 长  何文华 人民陪审员  刘和平 人民陪审员  杨 菁 二０二〇年五月九日 书 记 员  翁 杏 附：1、上诉费缴纳通知：上诉人应在提交上诉状时，向湖南省岳阳市中级人民法院核实、预交上诉案件受理费。上诉费收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户账号60×××933开户行：中国银行湖南省分行营业部。请在缴款后将缴费凭据传真至岳阳中院立案一庭或QQ邮箱（请备注上诉人姓名及一审案号）。上诉人在上诉期满后七日内仍未交纳诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。传真号0730-8840731查询号：0730-8856331QQ邮箱：2786163865qq.com 2、有关法律条款： 《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效： (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益; (二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益; (三)以合法形式掩盖非法目的; (四)损害社会公共利益; (五)违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。 《中华人民共和国民法民事诉讼法第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。