河南省洛阳市洛龙区人民法院行 政 判 决 书（2020）豫0311行初2号原告：张芸，女，汉族，1966年7月15日生，住河南省洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：李景卫，男，汉族，1963年11月15日生，住河南省洛阳市西工区，一般代理。原告：李景卫，男，汉族，1963年11月15日生，住河南省洛阳市西工区。原告：许可，女，汉族，1983年5月1日生，住河南省洛阳市洛龙区。原告：尹东芳，女，汉族，1971年11月10日生，住陕西省汉中市汉台区。原告：王丽，女，汉族，1968年9月22日生，住河南省洛阳市涧西区。原告：郭为民，男，汉族，1969年10月3日生，住河南省洛阳市西工区。原告：李菁，女，汉族，1994年3月15日生，住河南省洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：曾红娟，女，汉族，1969年9月30日生，住河南省义马市，关系，一般代理。原告：李玉涛，男，汉族，1978年3月27日生，住河南省洛阳市涧西区。原告：侯晓磊，男，汉族，1986年7月10日生，住新郑市。原告：王观明，男，汉族，1970年7月24日生，住河南省洛阳市洛龙区。侯晓磊和王观明共同委托诉讼代理人：李景卫，男，汉族，1963年11月15日生，住河南省洛阳市西工区，一般代理。被告：洛阳市洛龙区开元路街道办事处，住所地：河南省洛阳市洛龙区厚载门街6号，统一社会信用代码：11410311668872749B。负责人：王武涛，主任。诉讼代表人：王振亚，副主任，特别授权。委托诉讼代理人：张耕硕，法律顾问，一般代理。第三人：洛阳市福瑞物业管理有限公司，住所地：洛阳市西工区纱厂南路9号院负一层，统一社会信用代码：91410300770868076N。法定代表人：王长兴，经理。委托诉讼代理人：李维鹏，河南君友律师事务所律师，特别授权。原告张芸、李景卫、许可、尹东芳、王丽、郭为民、李菁、侯晓磊、李玉涛、王观明诉被告洛阳市洛龙区开元路街道办事处（以下简称开元路办事处）及第三人洛阳市福瑞物业管理有限公司（以下简称福瑞物业）不履行法定职责纠纷一案，2020年1月6号本院审查立案后，依法组成合议庭，2020年4月13日公开开庭审理了本案，原告许可、尹东芳、王丽、郭为民、侯晓磊、李玉涛、王观明，原告李菁委托诉讼代理人曾红娟，原告李景卫代表自己及张芸、侯晓磊、王观明，被告开元路办事处诉讼代表人王振亚以及委托诉讼代理人张耕硕，第三人福瑞物业委托诉讼代理人李维鹏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张芸、李景卫、许可、尹东芳、王丽、郭为民、李菁、侯晓磊、李玉涛、王观明诉称：洛阳市长兴尚街商务楼位于洛阳市政和路以南，长兴街以东，厚载门街以西，开元大道以北，该商务楼共四层五个区，总建筑面积22663.09平方米，总业主100多人，该商务楼现在入住使用率已达95%以上，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积的80%且早已经超过2年，完全符合河南省《物业管理条例》中第18条规定，房屋出售并交付使用的建筑面积达到50%的，已入住户数的比例达到30%以上的应当召开首次业主大会会议，选举业主委员会的条件。以上原告从2016年开始曾多次向洛阳市开元办下属单位厚载门街定鼎门街道办事处提出申请要求成立业主委员会，可是至今厚载门街道办事处没有任何行动。原告于2019年4月23日向洛阳市开元办事处递交成立业主大会书面《申请书》，要求成立业主委员会。开元办事处于2019年5月29日答复原告要求原告加入另一个已经成立的长兴华苑业主委员会，称长兴尚街和长兴华苑属于同一物业管理区域，只能成立一个业主委员会，可是又拿不出长兴华苑和长兴尚街属于同一物业管理区域的建筑规划图纸证明，而且已经成立的长兴华苑业委会备案中并不包括长兴尚街。原告认为：一、开元办事处怠于协助指导长兴尚街成立业主委员会筹备组的不作为行为违法。河南省《物业管理条例》第20条规定：符合成立业主大会条件的建设单位，街道办事处，乡镇人民政府应当在收到申请后30日内组织成立首次业主大会筹备组，并自筹备组成立之日起60日内组织召开首次业主大会会议。开元办事处在收到原告要求召开业主大会成立业主委员会的书面《申请书》后，只在2019年5月29日给了一个答复后，让我们自行与长兴华苑业主委员会联系，至今没有任何行动。二、长兴尚街和长兴华苑属于两个不同的物业管理区域。《物业管理条例》第九条规定，一个物业管理区域成立一个业主大会。但物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备，建筑物规模，社区建设等因素。应根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围和经规划部门批准的规划详图等因素划定。物业的配套设施设备共有共用的，应当划定为一个物业管理区域；但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。长兴尚街和长兴华苑是两个不同的建筑名称。是两个各自独立的规划设计，它们的建设用地规划许可证号各不相同，这两个小区的出入大门，总水表，总电表，天然气，暖气，电梯，绿地等公用设施和共用设备又都各自独立使用，比如长兴华苑的暖气早就开通了，而长兴尚街至今没有暖气，长兴尚街有地下停车场，而长兴华苑没有，长兴尚街和长兴华苑并没有任何公用设施和共用设备的交集，开元办称长兴尚街和长兴华苑属于同一物业管理区域，只能成立一个业主委员会，可是又拿不出长兴华苑和长兴尚街属于同一物业管理区域的建筑规划图纸证明和两个小区共用同一个公用设施和共用设备的图纸，这证明长兴尚街和长兴华苑是分属两个完全不同的物业管理区域，可以各自成立各自的业主委员会。三、长兴华苑业委会成立并已经合法备案完毕，但长兴尚街没有参与一票投票选举，证明长兴华苑和长兴尚街可以属于两个物业管理区域。长兴华苑和长兴尚街建筑基本同步结束，长兴尚街早在2010年就已经交房，长兴华苑业委会是2016年6月成立的，早就不属于同一物业管理区域的分期开发的建设项目，如果这两个小区属于同一物业管理区域，那么根据《物业管理条例》第12条规定，长兴尚街的全体业主就应该参与业主大会的成立并投票。可事实是，长兴尚街在没有接到任何人的通知，没有一人参与投票的情况下长兴华苑业主委员会已经成立，且已成功备案。这也证明长兴尚街和长兴华苑是分属两个完全不同的物业管理区域，可以各自成立各自的业主委员会。四、在长兴华苑业委会的小区业主大会议事规则中，并没有提到长兴尚街增补业主委员会委员的办法以及名额。如果长兴华苑和长兴尚街按一个物业管理区域的分期开发的建设项目，那么根据《业主大会和业主委员会指导规则》第十六条规定，划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会选举产生业主委员会。但首次业主大会会议应当在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。可是在已经成立的长兴华苑业委会的小区业主大会议事规则中，关于业主委员会委员的组成一章中并没有提到长兴尚街增补业主委员会委员的办法以及名额。反倒是在议事规则第三章中第六条、第七条分别明确规定了长兴华苑业主委员会由七名委员组成。而实际长兴华苑已经有七名委员。这足以证明长兴华苑业委会的物业管理区域不包括长兴尚街。五、长兴华苑和长兴尚街的物业服务要求和服务标准完全不一样，不能使用同样内容的物业管理服务合同。长兴华苑是住宅小区，包括有绿化、喷泉等各项设施。而长兴尚街是商务写字楼，出入口直接面向大马路。没有绿化，也没有喷泉，他们的服务要求和服务标准完全不一样，无论从哪方面来说都应该成立各自的业主委员会。长兴华苑有物业管理办公室，管理设施基本齐全。而长兴尚街车辆乱停，门前堵塞严重。没有值班保安室，楼梯的出入口没有门头标识，电梯出入口狭小。出入口与马路之间有绿化带隔离，进出都要绕道，对写字楼的使用极不方便，两万多平方米的一幢写字楼，只有两个保洁，卫生堪忧。因为物业的问题，楼内房间大部分处于闲置状态。很多业主去反映，但毫无改善。长兴尚街急需成立业主委员会来解决这些问题。六、《业主大会和业主委员会指导规则》第四十二条规定业主大会、业主委员会工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。据此请求依法判决业主大会筹备组工作经费由第三方福瑞物业从共有部分经营所得收益中列支。综上，根据国务院《物业管理条例》和住房和城乡建设部颁布的《业主大会和业主委员会指导规则》、《河南省物业管理条例》的有关规定，开元办事处对原告所在小区成立业主大会，选举产生业主委员会具有指导、协助、监督等行政职责。开元办事处应依法履行国家规定的指导，协助监督等行政职责，支持长兴尚街尽快成立业主委员会，现诉至法院，请求：1、确认开元路办事处怠于协助指导长兴尚街成立业主委员会筹备组的不作为行为违法，并判令洛阳市开元办事处依法履行法定职责，限期尽快协助指导长兴尚街成立业主委员会筹备组，按法定期限自申请之日起60日内（如果已经逾期则10日内）召开业主大会直至成立长兴尚街业主委员会；2、业主大会筹备组工作经费由福瑞物业收取的长兴尚街的共有部分经营所得收益中列支或由开发商承担；3.本案诉讼费用由被告承担。原告张芸、李景卫等人向法庭提交以下证据：1、请求协助指导召开业主大会成立业委会申请书及邮局条形码各一份；证明：原告于2019年4月已经向被告提交书面申请要求召开业主大会成立业委会，被告已经收到。但截至开庭远远超过60天法定期限，被告没有协助原告成立业主大会属于严重的行政不作为。2、关于再次请求尽快协助指导召开长兴尚街业主大会成立业委会的申请及条形码各一份；证明：原告于2019年8月再次向被告提交的尽快召开长兴尚街业主大会成立业委会的申请，被告已经签收，但被告截至开庭之日远远超过60天法定期限仍然没有协助指导原告召开业主大会属于严重的行政不作为。3、洛龙区开元办答复；证明：被告的答复与成立业委会相关法律相悖，与事实不符，应该撤销无效，同时也证明被告在答复之后至今再没有任何行动，属于严重的行政不作为。4、房产证；证明：原告均系长兴尚街业主，具备本案的诉讼主体资格。5、长兴华苑业主委员会备案证明；证明：长兴华苑业委会的备案不包括长兴尚街全体业主和建筑面积以及车库车位，证明长兴尚街和长兴华苑属于两个完全不同的物业管理区域，长兴尚街应依法成立自己的业主委员会。6、长兴华苑业委会议事规则(来源:长兴华苑业委会提供)；证明：长兴华苑业委会首次业主大会议事规则中没有明确增补长兴尚街业主委员会委员的办法以及名额，长兴尚街加入不符合业委会成立相关法律规定，长兴尚街应成立自己的业主委员会。7、长兴尚街竣工图目录和主要技术经济指标图纸两份(来源:西工庭审中笫三人福瑞物业经理王长兴提交)；证明：长兴尚街是独立的规划设计，和长兴华苑没有任何关系，长兴尚街有自己独立的地下车库，有车位数，而长兴华苑的备案上没有地下车库和车位数。两者属于各自不同的独立的物业管理区域。长兴尚街应依法成立自己的业委会。8、长兴尚街主要电梯出入口大门图片；证明：长兴尚街物业状况脏乱差，急需成立业主委员会。也证明长兴尚街与长兴华苑各自有各自的大门出入口，属于两个物业管理区域，长兴尚街理应成立自己的业主委员会。9、致广大业主的一封信、洛龙区物业管理办公室下发通知(来源:长兴华苑小区公开张贴的）；证明：长兴华苑由悦辰物业公司接手管理并且已经正常运行。长兴尚街仍由原来的福瑞物业继续管理。两个物业公司分别管理长兴华苑住宅和长兴尚街商务楼，这足以用事实证明长兴华苑和长兴尚街是两个不同的物业管理区域，公用设备和共用设施也是各自用各自的，是能够分开的。长兴尚街应依法成立自己的业主委员。被告洛阳市洛龙区开元路街道办事处辩称：1、长兴华苑商住小区包括规划三栋高层住宅和外围连栋商业物业，该区域根据规划、建设等相关资料显示，均为不可分割区域。根据《河南省物业管理条例》第九条“物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则，综合考虑规划条件、土地使用权属范围、建筑物规模、共用设施设备、自然界限、社区建设等因素确定。物业管理用房、供水、供电、消防等配套设施设备和相关场地共用不能分割的，应当划为一个物业管理区域。”之规定，长兴华苑物业管理区域认定符合事实及法律规定。本物业管理区域内不应当再划分其他物业管理区域，故本案诉讼无任何事实和法律依据。2、长兴华苑商住小区业主委员会已经于2014年11月份依法成立且按照正常程序进行了登记备案，其中涉及业主委员会成立相关流程符合相关法律规定，需要特别说明的是：其中涉及业主委员会构成，按照相关比例为商业物业面积保留了相关业主代表名额和业主委员会组成人员名额，符合相关法律规定和业主委员会组成相关规定，也充分为商业物业业主保留了参与业主委员会的渠道和监督物业管理企业的权利。3、洛阳市洛龙区人民政府开元路办事处于2019年5月29日对部分业主提出的所谓另行成立业主委员会的要求进行了书面答复，明确了长兴华苑商住小区已经依法成立业主委员会且商业物业属于长兴华苑商住小区业主委员会下辖物业，洛阳市洛龙区人民政府开元路办事处做法于法有据并无不当。4、根据《河南省物业管理条例》第十九条“物业管理区域达到成立业主大会条件两个月内，建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送下列文件资料：（一）物业管理区域证明；（二）业主名册；（三）房屋及建筑物面积清册；（四）建筑规划总平面图；（五）交付使用共用设施设备的证明；（六）物业管理用房配置证明；（七）其他有关的文件资料。”的规定，截止起诉之日，具有法律规定职能的洛阳市洛龙区人民政府开元路办事处并未受到任何单位或个人提交的符合相关法律规定的申请成立业主委员会的材料。5、原告诉求业主大会储备经费由共有部分经营所得收益中列支或由开发商承担，没有法律依据。综上，原告起诉无事实和法律依据，洛阳市洛龙区人民政府开元路办事处已经严格按照法律规定和流程指导长兴华苑商住小区成立长兴华苑业主委员会，下辖物业管理区域物业管理服务正常进行，洛阳市洛龙区人民政府开元路办事处无行政不作为行为，故应当依法驳回原告起诉。被告洛阳市洛龙区开元路街道办事处向法庭提交以下证据：长兴华苑总平面图；证明：1、长兴华苑小区规划总面积包括商业与住宅两部分，根据法律规定依据此图可知，该区域是不可分割的物业区域；2、根据此图各项指标显示长兴华苑总平面图项下的物业管理员部分及公用设施在物理上也无分割之可能性。综上，可以充分说明在长兴华苑目前有业主委员会以及物业公司情况下，开元办事处没有再另行指导成立业主委员会的职责。第三人述称：原告对我方诉求不明确、不合理；原告要求支付的主体不明确，并且在行政诉讼中无权要求我方支付。第三人福瑞物业未向法庭提交书面证据材料。经过庭审交换证据，原、被告及第三人质证、认证，查明以下案件事实：洛阳市长兴尚街商务楼位于洛阳市政和路以南，长兴街以东，厚载门街以西，开元大道以北，该商务楼共四层五个区，总建筑面积22663.09平方米，原告张芸、李景卫、许可等人均系长兴尚街业主。2019年4月7日，原告等人向被告开元路办事处邮寄成立业主大会申请书，要求被告协助指导业主们成立长兴尚街的业主委员会。2019年5月29日，被告开元路办事处作出答复，答复载明“长兴尚街业主代表：根据《河南省业主大会和业主委员会指导规则》第十四条、《河南省物业管理条例》第十八条规定：一个物业管理区域成立一个业主大会，业主大会由物业管理区域内全体业主组成。长兴华苑小区在成立业主委员会时制定了业主大会业主代表产生办法，其中商铺代表有4人名额，采用自荐和推荐的方式产生且长兴华苑业委会筹备组对该产生办法进行了公告，但是长兴华苑的商铺业主并未自荐或者推荐产生，经筹备组结合小区实际商议决定，为保证长兴华苑业委会成立事宜的正常推进，保留业委会副主任及成员名额以备商铺业主后续合理表达利益诉求，先行成立业主委员会。请长兴尚街业主代表与现有业主委员会协商在商铺业主中选择产生业委会副主任及其余成员的方案，以保证商铺业主利益诉求依规依法合理表达”。原告等人对该答复不认可，同年9月再次向被告邮寄履行法定职责申请书，要求被告开元路办事处履行法定职责，协助指导业主们成立长兴尚街业主大会。现原告张芸、李景卫、许可等以被告不履行法定职责为由诉至本院，请求确认开元路办事处怠于协助指导长兴尚街成立业主委员会筹备组的不作为行为违法，并判令洛阳市开元办事处依法履行法定职责，限期尽快协助指导长兴尚街成立业主委员会筹备组，按法定期限自申请之日起60日内（如果已经逾期则10日内）召开业主大会直至成立长兴尚街业主委员会；业主大会筹备组工作经费由福瑞物业收取的长兴尚街的共有部分经营所得收益中列支或由开发商承担；本案诉讼费用由被告承担。本院认为：被告开元路办事处对辖区内长兴尚街物业具有组织、指导、协调成立业主大会或者业主代表大会，选举业主委员会，监督业主大会、业主委员会依法履行职责的法定职责。本案原告张芸、许可、李景卫等人两次向被告邮寄成立业主大会申请书，请求开元路办事处履行指导职责。被告作出《关于成立长兴尚街业主委员会申请的答复》并送达原告，实际已对原告等人的诉求予以答复，说明长兴华苑小区之前已经成立有业主委员会，其中商铺代表有4人名额，且保留业委会副主任及成员名额以备商铺业主后续合理表达利益诉求，以保证商铺业主利益诉求依规依法合理表达，答复就是对于原告等人诉求调查落实的履职行为。原告等人对答复内容及处理方式不认可，以被告开元路办事处不依法履行法定职责为由起诉，但是否履行法定职责不是以是否符合己意为标准，如果原告等人认为履职结果不符合自己意愿和法律规定，可以就行政机关履职结果所确定的内容主张权利，请求撤销答复或确认答复违法。如果原告就成立业主委员会等事项申请开元路办事处行使监督管理职责，应在法定期限内按照法定程序提交相应的文件材料，如果被告未在法律规定时间内答复或处理，再以不履行法定职责为由起诉。原告等人的第二项诉求为：要求业主大会筹备组工作经费由福瑞物业收取的长兴尚街的共有部分经营所得收益中列支或由开发商承担。依据行政诉讼法有关规定，公民、法人或者其他组织对行政机关及其工作人员的行政行为不服，依法提起诉讼的，属于人民法院行政诉讼的受案范围，原告第二项诉求不属于行政诉讼法调整范围，依法予以驳回。综上，本院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，经合议庭评议，判决如下：驳回原告张芸、李景卫、许可、尹东芳、王丽、郭为民、李菁、侯晓磊、李玉涛、王观明的诉讼请求。本案受理费50元，由张芸、李景卫、许可等十原告共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  杨洪璞人民陪审员  王亚卫人民陪审员  常智慧二〇二〇年五月十一日书 记 员  晁宁宁