广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终6980号上诉人（原审被告）：广州澳美房地产开发有限公司。住所地：广州市黄埔区九龙镇金坑村山下澳洲山庄。法定代表人：胡耀智，董事长。委托诉讼代理人：邓志军，男，该司员工。委托诉讼代理人：麦志伟，男，该司员工。被上诉人（原审原告）：郑亚妹，女，1949年12月19日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。委托诉讼代理人：邢雅茵，广东润科律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙发林，广东润科律师事务所律师。上诉人广州澳美房地产开发有限公司（以下简称澳美公司）因与被上诉人郑亚妹房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初7277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。澳美公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回郑亚妹的全部诉讼请求；2.一审本诉、反诉及二审案件受理费由郑亚妹承担。事实与理由：一、原审法院认定事实错误，涉案房屋至今未取得房产证不是澳美公司的原因造成，而是“情势变更”所致的不可抗力，澳美公司并未违约。原审法院错误将不能办理房产证的责任归结于澳美公司，依法应当予以纠正。本案纠纷发生有其特殊的历史背景和历史遗留原因，涉案房产已封顶并具备交楼和办证条件，且澳美公司已配合郑亚妹办了房屋预售登记，澳美公司实际上已履行了全部合同义务，涉案房产系因政府行政规划调整，将原属于增城市的澳洲山庄划入萝岗区，之后申领房产证的条件发生重大变化，即由原来的单栋验收合格转变为综合验收合格，所以澳洲山庄楼盘才会被广州市政府定性为“烂尾楼”，并非澳美公司故意违约，很明显属于“合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平”的情形，依据《合同法》第九十四条的规定和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，应允许变更合同内容或者解除合同，该“情势变更”而致的不可抗力，有广州市城乡建设委员会穗建开[2013]491号文《广州市处理“烂尾楼”专责小组关于印发澳洲山庄盘活重建工作方案的通知》为证。原审判决错误认定案涉房屋至今未取得房产证是由于澳美公司的原因造成的，依法应当予以纠正。二、原审法院以其他业主与澳美公司的纠纷，错误适用集团诉讼的概念中断本案的诉讼时效，没有任何法律依据，属于适用法律错误，依法应由二审法院予以纠正。诉讼时效制度是法律为了督促权利人及时的行使权利而建立的，是法理上原则性的规定。按照当时的法律规定，买受人主张澳美公司承担违约责任的请求权适用一般诉讼时效两年，然而此次郑亚妹的起诉已经远远超过诉讼时效，其诉讼请求不受法律的保护。但是，原审法院引入集团诉讼的概念，认为其他业主类似的诉讼行为所引起的诉讼时效中断的效力及于本案，没有任何法律依据，且显然违背了诉讼时效制度的设立的目的。其一，诉讼时效是保护义务人的制度，目的是为了督促权利人及时行使权力。郑亚妹作为权利人，在其他业主主张权利的时候应当视为明知自己权利受损，但是其并未及时向法院提起诉讼，也即放弃了其应有的权利。其二，即使原审认为本案确有符合集团诉讼的要件，也不足以作为本案诉讼时效中断的对抗理由。涉案项目其他业主提起的诉讼判决结果是法律给予他们保护，但是这种保护是一种实体权利上的保护，也即郑亚妹如果当时也就涉案事项提起诉讼，法院应当给予其相同的保护，这才是集团诉讼体现的价值。其三，法律保护每一个的合法权益，不论是澳美公司还是郑亚妹。如果说集团诉讼的结果给予了郑亚妹获得同等的权利，那么诉讼时效也给予了澳美公司诉讼时效抗辩的权利。本案中是郑亚妹在时隔十多年之后就同一事项提起诉讼，属于没有及时行使权利，且自1998年4月2日郑亚妹已知交楼迟延其计算至其起诉之日，已超过了法律规定的最长诉讼时效期间20年，澳美公司理应获得抗辩权。原审法院以集团诉讼的法律后果，超越法律来对抗原则性的诉讼时效规定，显然是法律适用错误。三、原审法院关于违约金的计算期间存在严重错误，应当予以纠正。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时间期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”以及《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十七条之规定逾期办证或者逾期交房违约金，违约金按日或者按月等时间单位累计计算违约金的，按每个个别债权分别计算诉讼时效期间。因此，郑亚妹起诉之日往前三年以前的逾期交房违约金、逾期办证违约金已超过诉讼时效，不应得到法院的支持。原审法院判决澳美公司向郑亚妹支付2000年12月31日起至2001年11月10日期间的迟延交楼违约金并支付从2002年2月11日计至实际办证之日止的逾期办证的损失，不符合法律规定，应当予以纠正。四、澳美公司不存在恶意违约的情形，导致案涉房屋无法办证的责任不在澳美公司，且依据现行的法律规定，澳美公司继续履行在事实和法律上不能，原审判决支持郑亚妹关于逾期办证的诉讼请求将造成永续计算违约金的局面，明显对澳美公司不公平，原审判决属于认定事实和适用法律错误，依法应当予予以纠正。案涉房屋已交付给郑亚妹，且案涉房产已于1999年1月14日办理房地产登记，澳美公司已依约履行了合同约定的义务，后来案涉房屋无法办理房产证是由于不可归责于双方当事人的原因发生情势变更。广州市城乡建设委员会穗建开[2013]491号文《广州市处理“烂尾楼”专责小组关于印发澳洲山庄盘活重建工作方案的通知》证明了涉案楼盘系因政府行政规划调整导致申领房产证的条件发生重大变化，即由原来的单栋验收合格转变为综合验收合格，才会被广州市政府定性为“烂尾楼”。后澳美公司于2016年和2018年先后两次向广州市黄埔区规划局申请单体报建受阻，导致重建失去希望。而受阻原因是土地被查封，也就是说491号文第四条第二项第四点载明的“活查封”变更为“死查封”，澳美公司在事实和法律上已经履行不能，则不存在办证迟延的终止日期，若支持郑亚妹逾期办证违约金的请求，将造成永续计算违约金的局面，这明显属于“合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平”的情形。且澳美公司一直积极推动盘活重建，郑亚妹未举证证明转卖价格差额等逾期办证损失，判令支付逾期办证违约金既不符合常理，不符合我国合同法对违约金补偿性原则规定，更不利于市场与人心的稳定，必然导致涉案房屋长期处于权利混沌不明归属不清的情况。为此，在以往的一些诉讼中澳美公司曾向部分业主提出要求解除合同，但这些业主并不同意，在拒绝解除合同且占有使用房屋的同时，要求澳美公司赔偿违约金，这一方面会使业主双重获益，另一方面将导致开发商承担巨大的经济压力，陷入绝境，对开发商明显不公。所以原审判决属于认定事实和适用法律错误，依法应当予以纠正。综上，原审法院法律适用错误，涉案房屋不能办理房产证是“情势变更”所致的不可抗力，且郑亚妹一审的诉讼请求已经超过3年诉讼时效，依法不应得到支持。郑亚妹二审答辩：同意一审判决的处理，不同意澳美公司的上诉请求。1.澳洲山庄烂尾的原因是澳美公司导致的，不属于情势变更。穗建开[2013]491号文件已明确澳洲山庄存在的问题是该项目土地红线重叠、消防验收条件不具备、开发商资金断裂后无新资金进入致使楼盘烂尾。澳美公司在同类案件的审理过程中也多次承认其公司资金断裂导致无法继续建设，导致涉案小区建设烂尾。澳美公司将其违约的行为认定为情势变更是站不住脚的。2.法院对该系列案中关于集团诉讼以及违约金诉讼时效的认定已作出判决，其效力对相同状况的其他当事人也应当产生效力。3.澳美公司的行为已经构成违约，导致房屋无法办证的责任在于澳美公司。澳美公司办理房产证的大确权都并未办理，而没有完成的原因在于澳美公司。4.根据澳美公司与郑亚妹签订的合同约定以及法律规定，澳美公司向郑亚妹支付迟延交楼和迟延办证的违约金有合同和法律依据。郑亚妹于2019年7月1日向一审法院提起本案诉讼，请求：一、澳美公司立即向郑亚妹支付自2000年12月31日起至2001年11月10日止的迟延交楼违约金(违约金以郑亚妹实际已付购房款额217009元为本金，按每日万分之五的标准计算为34179元)；二、澳美公司立即向郑亚妹支付自2002年2月11日起至办证之日止的迟延办证违约金（违约金以已付购房款总额217009元为基数，按年利率6%的标准计算，以不超过已付购房款一倍为限，暂计至2019年6月10日为217009元）；三、本案诉讼费由澳美公司承担。案件一审审理过程中，郑亚妹明确第二项诉讼请求中的迟延办证违约金实为迟延办证的损失。一审法院经审理查明：1996年7月3日，澳美公司（卖方、甲方）与郑亚妹（买方、乙方）签订《房地产买卖契约》（以下简称买卖契约），约定：甲方将坐落于增城市镇龙镇金坑村澳洲山庄XX房（房屋建筑面积为87.28平方米）出售给乙方，上述房地产成交价为247564元。双方同意于1998年4月1日由甲方将上述房地产正式交付给乙方，房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。买卖契约第五条约定，违约责任：甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之一的滞纳金。买卖契约附件第二条房屋交付状况2-4约定，该房地产在实际交付使用后九十天内，甲方应协调乙方办理房地产登记手续。2-5约定，甲方应于1998年4月1日前将该房地产建成并正式交付乙方使用。如遇下列特殊原因，甲方可将房地产根据实际影响的时间予以延期交付乙方使用，特殊原因包括：1）不可抗力的自然灾害；2）不可抗力的社会原因。上述原因必须经政府有关部门出具的证明文件为依据方能延期。如遇前述特殊情况，本契约第九条规定乙方尚未到期支付的该房地产成交价余款的缴款期限亦按实际影响的时间相应延期。第六条合同终止与违约责任6-2约定，除本契约第二条规定的原因外，如甲方不能按规定的日期向乙方交付使用该房地产，以逾期交付使用之日起到实际交付之日止，甲方须向乙方支付违约金，违约金以乙方实际已付的房价款总额每日千分之一计算。如逾期超过六个月，甲方仍未能将该房地产交付使用时，乙方有权以书面通知甲方解除本契约，并报增城市房地产交易所备案。甲方应在收到乙方发出解除通知书之日起三十天内，将乙方实际已付的全部房价款、利息（按当时银行贷款利率计算）及违约金退还乙方。第九条购买价款与支付方式9-3约定，选择最高二十年免息分期付款之乙方，（共240期）按下表以现金或银行本票支付全部建筑物价款：签约首期38000元于1996年7月3日支付，分期付款每期应缴873元。上述契约于1996年12月11月经过广州市公证处公证。1998年8月23日，双方签订《关于更改付款方式的补充协议》，将原付款方式二十年免息分期付款更改为十五年期银行按揭付款，由此产生的利息全部由澳美公司承担，乙方月供款额维持不变。1998年10月8日，郑亚妹（借款人）与中国农业银行广州市分行营业部（贷款人）、澳美公司（保证人）签订按字98年第5119号《中国农业银行广州市分行购房担保贷款合同》，约定：由郑亚妹向农业银行借款150000元购买涉案房产，郑亚妹将涉案房产的全部权益抵押给农业银行，同时赋予农业银行以第一优先受偿权，作为郑亚妹偿还本合同项下贷款的保证；澳美公司同意郑亚妹将上述《购房合约》项下之房产及全部权益抵押给农业银行，并无条件及不可撤销地承担本合同项下贷款的一切回购保证责任，直至抵押房产竣工交付使用、办妥该房产《房地产权证》和《他项权利证》止；借款期限十五年，从1998年10月起至2013年10月止，借款利息按月计付，月利率为6.42‰，借款利率在合同期内，如遇国家调整利率，贷款人将按国家利率规定进行调整；每期付款金额计算方法经双方约定采用递减法计算，郑亚妹逾期还本付息，贷款人有权向借款人收取逾期利息，逾期利息按国家规定计收。上述《购房担保贷款合同》在广东省公证处办理了公证。1999年1月14日，涉案房屋办理了预告登记（萝预登字960XXX83号），登记产权人为郑亚妹。2001年11月10日，郑亚妹办理了涉案房产的收楼手续，接收了涉案房屋。郑亚妹主张共向澳美公司支付购房款217009元，为此，其提交澳美公司于1998年8月23日出具的两张收款收据，分别载明“收到郑亚妹A6-401交来购房款（首期96.7-98.8月供）59869元”、“收到郑亚妹A6-401交来购房尾款7140元”以及中国农业银行广州市分行营业部于1998年10月3日出具的《中国农业银行贷款凭证（收款通知）》，载明该行发放了150000元的购房贷款。澳美公司对上述证据予以确认。另查明，郑亚妹因涉案房屋的纠纷于2000年4月3日向广东省增城市人民法院起诉，要求澳美公司尽快履行合同义务并支付违约金148852.57元。2000年11月30日，该院作出的（2000）增法房初字第××号《民事判决书》中查明以下事实：1998年10月9日，中国农业银行广州市分行营业部将贷款150000元划入澳美公司账户。该案判决：一、原被告于1996年7月3日签订的《房地产买卖契约》有效；二、被告澳美公司应于本判决发生法律效力后三十日内向原告郑亚妹支付逾期交楼违约金（违约金从1998年4月2日起以原告实际已付房款总额分段按中国人民银行同期逾期还款滞纳金的标准计至判决之日止），逾期未能付清，以实际欠款额按银行同期贷款利率给付利息。已生效的（2017）粤01民终第10549号民事判决查明：原审法院于2013年5月24日致函广州开发区规划和国土资源管理局调查：1.澳洲山庄项目下各建筑物内的房屋办理房产证的情况；2.未办理房产证的房屋，将来是否能办理房产证。广州开发区规划和国土资源管理局在2013年6月28日作出的穗规开发【2013】741号《关于区法院调查澳洲山庄项目有关情况的复函》中明确：澳洲山庄项目在增城时期已按当时的政策要求取得了《预售许可证》，由于诸多问题，该项目不具备办理《房地产证》的条件。原审法院于2013年7月1日致函广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局调查：1.商品房办理房产证需要满足的条件；2.涉案房屋办理大确权或初始登记的情况。广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局于2013年7月30日出具的穗萝国房函【2013】624号《关于的复函》，说明如下问题：1.根据《广东省城镇房地产权登记条例》第八条第二款规定，新建的商品房屋，开发经营企业应当自房屋竣工验收合格之日起30日内申请确认产权，申请初始登记或大确权，领取房地产权属证明书，然后再根据买卖双方提供的商品房预售合同等交易材料到房屋登记部门办理房地产转移登记手续，领取房地产权证；2.澳洲山庄项目下的涉案房屋均未办理大确权或初始登记。原审法院于2013年7月1日致函增城市国土资源和房屋管理局调查涉案房屋办理大确权或初始登记的情况。增城市国土资源和房屋管理局于2013年8月1日作出的增国房复【2013】519号《关于澳洲山庄项目房屋有关情况的答复》，说明如下问题：增城市国土资源和房屋管理局房地产交易登记系统无来函所提及澳洲山庄项目房屋办理初始登记或大确权的信息记录。还查明，涉案物业所在楼盘项目的其他部分购房者曾于诉讼时效内就办证、交房及迟延办证、交房的违约金问题向广东省增城市人民法院起诉。此外，涉案项目的部分业主、业主代表亦有持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映涉案项目迟延办证、交房等相关情况。另，澳美公司向一审法院提交《调查取证申请书》，申请一审法院以现场勘查或向广州开发区规划和国土资源管理局致函的方式核实涉案房屋的土地使用权归属情况。以上事实，有《房地产买卖契约》《关于更改付款方式的补充协议》《中国农业银行广州市分行购房担保贷款合同》、收款收据、（2000）增法房初字第××号《民事判决书》、（2017）粤01民终第10549号《民事判决书》等证据以及双方当事人陈述予以证实。一审法院认为：澳美公司与郑亚妹签订的《房地产买卖契约》《关于更改付款方式的补充协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应恪守履行。关于涉案房屋迟延交楼违约金的问题。双方在买卖契约中约定于1998年4月1日前将涉案房屋建成并交付郑亚妹使用，但澳美公司直至2001年11月10日才将涉案房屋交付郑亚妹使用。根据买卖契约附件第六条第2点的约定“如甲方不能按规定的日期向乙方交付使用该房地产，以逾期交付使用之日起到实际交付之日止，甲方须向乙方支付违约金，违约金以乙方实际已付的房价总额每日千分之一计算……”，澳美公司应承担相应的违约责任。本案中，澳美公司已出具收据确认收到郑亚妹购房款59869元及7140元,另根据（2000）增法房初字第××号民事判决查明的事实，购房贷款150000元于1998年10月9日已转入澳美公司账户，故一审法院认定郑亚妹实际向澳美公司支付购房款217009元。（2000）增法房初字第××号案判决澳美公司向郑亚妹支付1998年4月2日起至该案判决之日（2000年11月30日）止的逾期交楼违约金，因此，郑亚妹在本案中请求澳美公司支付2000年12月31日起至2001年11月10日止的逾期交楼违约金有理据，一审法院予以支持。郑亚妹主张违约金标准为每日万分之五未超出合同约定，且在合理范围，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》的规定，违约金具有补偿性质，因此，上述逾期交房违约金与（2000）增法房初字第××号案民事判决所支持的逾期交房违约金之和以不超过已付房款总额217009元为限。关于涉案房屋逾期办证损失的问题。买卖契约附件第二条房屋交付状况2-4约定，该房地产在实际交付使用后九十天内，甲方应协调乙方办理房地产登记手续。涉案房屋于2001年11月10日交付使用，故澳美公司最迟应于2002年2月8日为郑亚妹办理房地产登记手续。涉案房屋至今未取得房地产权属证书是由于澳美公司的原因造成，澳美公司应向郑亚妹赔偿其因此遭受的损失。双方在合同中并未约定逾期办证违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，郑亚妹主张按年利率6%的标准计算损失未超出上述法律规定的范围，一审法院予以支持。郑亚妹主张自2002年2月11日起计算损失系其对自身权利的处分，一审法院予以照准。故澳美公司应按年利率6%的标准向郑亚妹支付从2002年2月11日起至实际办证之日止的损失，逾期办证损失的总金额以217009元为限。关于迟延交房违约金、逾期办证损失是否超过诉讼时效的认定。由于涉案物业的部分购房者曾在诉讼时效内就办证、交房及迟延办证、交房的违约金问题向法院起诉，符合集团诉讼的要件，构成的诉讼时效中断的效力亦不局限于当时提起诉讼的部分业主。在前述纠纷判决已生效并一直处于执行阶段的情况下，结合涉案项目的部分业主、业主代表持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映涉案项目的情况的事实，说明涉案项目的购房者确实存在持续维权的事实，同时亦可反映涉案项目的开发商即澳美公司知道或应当知道其行为已构成对购房者的违约及购房人在持续主张相关权利。结合考虑涉案物业所在项目的其他部分购房者曾就郑亚妹主张的同类违约事实向澳美公司主张权利及众多购房者这一利益共同体所采取的向相关部门主张权利的行为在诉讼时效问题上产生的效力，一审法院对澳美公司关于部分诉请已过诉讼时效的抗辩理由不予采纳。关于澳美公司提出涉案房屋所在地块的使用权已转移至广州方兴房地产建设有限公司名下，申请一审法院调查取证并追加该公司为第三人，一审法院认为，郑亚妹是依据其与澳美公司签订的买卖契约要求澳美公司支付违约金及损失，涉案房屋所在地块使用权有无转移与本案诉请无涉，澳美公司的两项申请均缺乏依据，一审法院不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2019年11月6日作出一审判决：一、广州澳美房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向郑亚妹支付2000年12月31日起至2001年11月10日期间的迟延交楼违约金，违约金以217009元为本金，按每日万分之五的标准，从2000年12月31日起计至2001年11月10日止，但上述逾期交房违约金与（2000）增法房初字第××号案民事判决所支持的逾期交房违约金之和以不超过217009元为限;二、广州澳美房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向郑亚妹支付逾期办证的损失，损失以217009元为本金，按照年利率6%的标准计算，从2002年2月11日计至实际办证之日止，损失总金额以不超过购房款217009元为限；三、驳回郑亚妹的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6894元，由广州澳美房地产开发有限公司承担。缴费义务人于本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理问题如下：关于郑亚妹要求澳美公司支付逾期交房及逾期办证违约金的诉请是否超过诉讼时效的问题。另案生效判决已查明，因澳美公司长期未能解决案涉项目的交房及办证等问题，导致部分业主通过向相关部门进行集体信访等方式主张权利，一审判决据此认定业主有关迟延交楼、逾期办证违约金的诉讼时效符合集团诉讼的条件，并结合澳美公司履行本案义务的情况，对澳美公司有关诉讼时效的抗辩意见予以驳回，并不违反相关法律规定，亦符合公平合理原则，本院予以维持。澳美公司上诉主张郑亚妹所提逾期交楼及逾期办证违约金的诉请的诉讼时效已经经过，依据不充分，本院不予采纳。关于逾期办证的违约责任问题。澳美公司与郑亚妹签订的房屋买卖合同合法有效，双方应切实履行。虽然涉案楼盘经政府部门协调，已有多户业主同意将楼盘拆除重建，但其性质仅是对于“烂尾楼”的盘活达成了解决方案，并非确认对原合同不可履行或解除，而事实上是对原合同履行方式的变更，并不当然免除双方在原合同履行过程中的过错责任。在原合同约定中，交付涉案房产并办好产权登记手续是澳美公司的主要合同义务。对于无法按合同履行义务，澳美公司并无充分证据证实存在不可抗力因素，也无充分证据证实对合同义务无法依约履行存在其他免责因素。因此，在郑亚妹不存在违约过错的情况下，对于原约定义务无法切实履行，澳美公司理应承担违约责任。郑亚妹依据合同约定要求澳美公司承担逾期办证违约责任，依法有据，一审法院的处理并无不当，本院予以维持。综上所述，澳美公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6894元，由广州澳美房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  戴俊英审判员  白小云二〇二〇年五月二十八日书记员  吴敏玲