江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终547号上诉人（原审原告）：江苏大彭阳光物业管理有限公司欢乐城分公司，住所地丰县凤城镇解放西路南原汇鑫商厦。法定代表人：吴韬，该公司经理。委托诉讼代理人：周恒华，该公司职员。委托诉讼代理人：石启雷，江苏恒久律师事务所律师。被上诉人（原审被告）徐青春，男，1980年10月29日生，汉族，住丰县。上诉人江苏大彭阳光物业管理有限公司欢乐城分公司（以下简称大彭阳光公司欢乐城分公司）因与被上诉人徐青春物业服务合同纠纷一案，不服江苏省丰县人民法院(2019）苏0321民初5943号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。大彭阳光公司欢乐城分公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判被上诉人交纳拖欠的物业费1981元及滞纳金；2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院认定被上诉人未入住房屋没有任何证据。一审法院仅凭被上诉人单方陈述判令全部物业费（包括公用能耗费、城镇生活垃圾处理费）均按70%交纳没有法律依据。2、即使被上诉人未入住房屋，物业服务保证小区绿化、治安、建筑物及其附属设施正常运行，仍然间接地为业主提供了服务，未入住房屋的业主也应该支付物业费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，物业服务公司已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。综上，一审判决事实不清、法律适用错误。徐青春书面答辩称，其在一审法院开庭审理前并不知晓不入住也需要缴纳物业费，在一审法院判决后已经缴纳了70%的费用；至于公用能耗费，物业公司未能做到财务公开，需要待有关部门调查取证后作出判决。大彭阳光公司欢乐城分公司向一审法院起诉请求：1、判令徐青春立即支付截止2019年3月31日拖欠的物业费1981元及滞纳金279.15元（按月息1分计算至2019年6月），共计2278.15元；本案诉讼费由徐青春承担。一审法院认定事实：徐青春认购江苏汇力置业有限公司开发的“欢乐城”1幢1单元1601室住宅一套，其建筑面积为130.77平方米。2016年3月26日，徐青春与大彭阳光公司欢乐城分公司签订了《欢乐城前期物业服务协议》，约定由大彭阳光公司欢乐城分公司对江苏汇力置业有限公司开发的“欢乐城”小区进行物业管理，协议中双方对物业服务内容、收费标准及逾期需要加收滞纳金等均进行了约定。徐青春按建筑面积向大彭阳光公司欢乐城分公司交纳物业管理费（1元/㎡/月）、代丰县城管局收取垃圾处理费12元/年、公用耗能费用400元/年、代供暖公司收取暖气初装费、暖气费，该费用按每年度提前向业主收取。现该小区没有成立新的业主委员会，至今仍由大彭阳光公司欢乐城分公司进行物业管理服务。大彭阳光公司欢乐城分公司认可徐青春2018年3月31日前的物业费已交清。徐青春自2018年4月至2019年3月31日期间应支付物业管理费、垃圾处理费及公用耗能费合计1981元。徐青春陈述没有对该房屋装修居住，并多次向大彭阳光公司欢乐城分公司反应未入住的情况。庭审中，大彭阳光公司欢乐城分公司承认对徐青春是否入住情况未作了解。一审法院认为，大彭阳光公司欢乐城分公司与徐青春签订的《物业管理服务协议》，是双方真实意思表示，与法不悖，合法有效，协议对双方均具有约束力。根据国务院《物业管理条例》的相关规定，业主在物业管理活动中，应按时交纳物业服务费用。徐青春陈述该房屋未入住使用，大彭阳光公司欢乐城分公司既对其是否入住不了解，又无证据佐证徐青春已入住使用，故对徐青春未入住使用房屋的陈述予以采信。徐青春虽然没有入住，物业公司为了维护业主正常使用需要投入人力、物力，故作为业主有责任承担相关的物业费用。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，限定物业服务企业不履行物业服务合同或者履行物业服务合同有重大瑕疵，业主才有拒绝交纳物业服务费的正当理由，但是本案中无证据显示大彭阳光公司欢乐城分公司在物业管理服务中存在上述情形，故徐青春不交纳物业管理费的理由不能成立，法院对其抗辩不予支持。参照《江苏省物业管理条例》（旧款）对空置房收取70%的物业管理费的规定，故徐青春应按70%的比例交纳物业管理费用。关于大彭阳光公司欢乐城分公司主张的物业费滞纳金，其对徐青春是否入住情况不作了解，即全额向其收取物业服务费用，存在不合理的收费行为，故法院对其主张的违约金不予支持。遂判决：一、徐青春应于判决发生法律效力之日起十日内向大彭阳光公司欢乐城分公司支付物业管理费1386.7元；二、驳回大彭阳光公司欢乐城分公司的其他诉讼请求。二审中，大彭阳光公司欢乐城分公司未提交新证据。徐青春根据本院的要求，向本院提交案涉房屋内部场景照片一组四张。一审查明的事实与二审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，在大彭阳光公司欢乐城分公司提供物业服务的情况下，徐青春应依法依约交纳物业服务费。大彭阳光公司欢乐城分公司上诉主张徐青春应当依据前期物业服务合同约定的标准全额支付物业服务费。虽然案涉《欢乐城前期物来服务协议》未对空置房如何交纳物业服务费作出约定，但徐州市针对空置房执行的政策为：业主大会成立前，连续空置超过六个月的，空置期间物业公共服务费按合同约定收费标准的百分之七十交纳；业主大会成立后，由业主大会或业主大会授权的业主委员会与物业服务企业协商确定。因此，一审法院依据案涉房屋的空置情况判令徐青春按前期物业服务协议约定收费标准的70%交纳物业费，结果并无不当。关于案涉房屋是否空置的争议，大彭阳光公司欢乐城分公司主张徐青春未证明案涉房屋空置，亦未向大彭阳光公司欢乐城分公司申报空置，故案涉房屋不能认定为空置。本院在二审期间要求大彭阳光公司欢乐城分公司与徐青春补充案涉房屋使用现状的证据，大彭阳光公司欢乐城分公司未再补充，徐青春向本院提交案涉房屋内景现状图片，上述图片显示案涉房屋内部仍处于上房时的毛坯状态。虽然大彭阳光公司欢乐城分公司主张安置房应当进行申请，但大彭阳光公司欢乐城分公司并未举证证明向业主告知如何申报的证据，结合徐青春在诉讼中有关多次告知房屋空置的陈述，本院认为，一审法院认定案涉房屋处于空置状态，并无不当。关于大彭阳光公司欢乐城分公司上诉所涉及的公共能耗费。《江苏省物业管理条例》第五十二条规定，物业服务企业应当定期公布共用场地、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热的用量、单价、金额，并按照实际费用和物业服务合同约定的方式由全体业主分摊。没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。业主或者业主委员会对公布的共用场地、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热费用的分摊情况提出异议的，物业服务企业应当答复。虽然案涉《欢乐城前期物业服务协议》约定每年收取固定数额的公共能耗费，但徐青春现对该费用的持续收取提出异议，大彭阳光公司欢乐城分公司应当对上述费用的收取与分摊进行答复，并提供相关的依据供业主查证。在大彭阳光公司欢乐城分公司不能提供已收取的公共能耗费如何使用的证据的情况下，徐青春有权拒绝支付后续的公共能耗费。关于大彭阳光公司欢乐城分公司上诉主张的生活垃圾处理费。由于大彭阳光公司欢乐城分公司认可上述费用为代收的费用，在其未提交代取依据及代付凭证的情况下，本院对该部分费用不予支持。综上，大彭阳光公司欢乐城分公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人江苏大彭阳光物业管理有限公司欢乐城分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 史善军审 判 员 秦国渠审 判 员 汪佩建二〇二〇年五月十五日法官助理 赵迎超书 记 员 苗 鑫