北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终2504号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京仁必德物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区和平路8号大湖山庄会所102室。法定代表人：李彤，董事长。委托诉讼代理人：刘晋卿，北京市建诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹功富，北京市建诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京城市展望物业管理有限公司，住所地北京市东城区永定门内东街中里9-17号241房间。法定代表人：常志军，董事长。委托诉讼代理人：李宝乾，北京市康达律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭路希，男，1979年11月29日出生。被上诉人（原审被告）：北京市朝阳区大湖山庄小区业主委员会，住所地北京市朝阳区和平路8号大湖山庄。法定代表人：周宣，主任。委托诉讼代理人：孙振勇，北京市康达律师事务所律师。上诉人北京仁必德物业管理有限公司（以下简称仁必德公司）因与被上诉人北京城市展望物业管理有限公司（以下简称城市展望公司）、北京市朝阳区大湖山庄小区业主委员会（以下简称大湖山庄业委会）租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初57654号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人仁必德公司之委托诉讼代理人刘晋卿，被上诉人城市展望公司之委托诉讼代理人李宝乾、郭路希，被上诉人大湖山庄业委会之委托诉讼代理人孙振勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。仁必德公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判支持仁必德公司一审的诉讼请求，驳回城市展望公司的全部反诉请求；2.一审、二审诉讼费全部由城市展望公司、大湖山庄业委会承担。事实及理由：一、一审法院没有查明一层卫生间是租赁合同项下的租赁物的一部分且城市展望公司未将承租的卫生间交付仁必德公司这一事实。二、城市展望公司没有将租赁房屋全部交回，城市展望公司不仅应向仁必德公司交付没有交还的房屋的占用费，而且还应向仁必德公司支付违约金。三、城市展望公司没有将租赁房屋全部交回，押金的返还条件并没有成就，仁必德公司不应退还押金，也不应支付滞纳金。四、假使仁必德公司应向城市展望公司返还押金，合同约定的滞纳金明显过高，应当减少。城市展望公司辩称：同意一审判决，不同意仁必德公司的上诉请求。第一，一层卫生间确实是双方合同下的标的物，仁必德公司在2019年4月30日将双方协议项下的标的物收回时已经把该一层的卫生间收回。第二，城市展望公司在仁必德公司收回一层卫生间之后没有实际使用的行为，城市展望公司在会所外有一个临时的卫生间。第三，仁必德公司在一审中并没有就滞纳金是否过高提出请求，城市展望公司认为二审中不需要审查所谓滞纳金是否过高的上诉请求。大湖山庄业委会辩称：同意一审判决，不同意仁必德公司的上诉请求。答辩意见与一审意见一致。仁必德公司向一审法院起诉请求：1.城市展望公司腾退其占有的朝阳区京顺路大湖山庄会所-1层、-2层及1层、2层房屋并交付仁必德公司；2.城市展望公司向仁必德公司支付自2019年5月1日至房屋腾退交还仁必德公司之日止的房屋占用费（面积5354.21平米，按照每平方米每日4元的标准计算）；3.城市展望公司向仁必德公司支付违约金（按照每日1万元的标准计算自2019年5月1日至实际腾退之日止）；4.大湖山庄业委会对城市展望公司上述第2、3项判决义务承担连带责任；5.案件受理费由城市展望公司、大湖山庄业委会负担。城市展望公司向一审法院反诉请求：1.仁必德公司退还城市展望公司押金20万元；2.仁必德公司按照每日600元的标准支付城市展望公司自2019年5月8日至实际退还押金之日止的逾期退款滞纳金；3.反诉案件受理费由仁必德公司承担。一审法院认定事实：仁必德公司系北京市朝阳区京顺路大湖山庄会所房屋所有权人。2019年1月22日，仁必德公司、城市展望公司、大湖山庄业委会签订了一份《租赁合同》，约定由城市展望公司承租仁必德公司出租的位于北京市朝阳区和平路8号大湖山庄会所B1、B2及一层部分房屋及范围内的非全体业主所有的设备设施。租赁期限自2019年1月28日至2019年3月31日。合同约定城市展望公司应当向仁必德公司支付押金20万元，但该合同中并未约定租金数额以及支付时间。该合同第二条第2.1.2项约定：“本合同提前终止或到期终止之日起一周内，如果乙方（城市展望公司）已经按照本合同约定履行全部义务，甲方（仁必德公司）必须向乙方无息返还全部押金，每逾期一天应向乙方支付千分之三的滞纳金。如果在租赁期间及合同终止之日起一周日内乙方有违反本合同约定的行为之一的，甲方可扣除部分或全部押金。”该合同第十条第10.4款约定：“本合同提前终止或期满终止，乙方应当自本合同提前终止或期满终止之日向甲方交还租赁房屋除甲方、乙方/丙方（大湖山庄业委会）已达成新的协议约定外，乙方如逾期交还的，乙方每天应按照10000元的标准向甲方支付违约金，如造成甲方损失的，甲方还有权要求乙方赔偿损失。”在该合同附件一《甲乙双方交接房屋及设备设施清单》中载明，仁必德公司和城市展望公司对租赁房屋进行交接，涉及的房屋为：“一层接待室一层原超市没锁钥匙负一层01原工程部库房封条前由物业已挂锁负二层02原物业办公室封条前，由物业挂锁一层卫生间交接时无水无电”。上述合同签订后，城市展望公司向仁必德公司支付了押金20万元。2019年1月28日，城市展望公司向仁必德公司出具了一份《承诺书》，该《承诺书》载明：“1.租赁期限届满后，如果我公司不再续租租赁房屋，我公司保证在本合同期满或提前终止之日起三日搬离承租房屋，并将租赁房屋交还给贵公司。……3.如果我公司违反前述承诺，我公司自愿向贵公司支付壹佰万元的违约金，且贵公司有权采取封门、断水断电、强行搬离等措施，因此而产生的损失由我公司自行承担。”同日，大湖山庄业委会亦向仁必德公司出具了一份《承诺书》，该《承诺书》载明：“1.在上述约定租赁期间，我委与贵司就未来会所经营及物业用房事宜展开积极沟通，全力争取在2019年3月31日前在业主大会批准下达成相关协议。2.租赁期限届满，仍未达成相关协议，我委承诺应提前与贵司积极密切沟通，保证双方及大湖山庄公共利益，尽一切手段妥善处理分歧。3.租赁期限届满后，如果城市展望公司不再续租租赁房屋，我委保证不会单方面影响贵司与城市展望合同的执行，并保证城市展望公司履约。4.如果违反了上述承诺，我委自愿承担违约责任，包含但不限于给贵公司造成的全部损失。”2019年3月28日，仁必德公司、城市展望公司、大湖山庄业委会签订了一份《补充协议》，约定将上述租赁合同的期限延长至2019年4月9日。2019年3月29日，上述三方当事人再次签订了一份《补充协议》，将租赁期限延长至2019年4月30日。一审庭审中，城市展望公司称，仁必德公司在2019年4月30日上午用大芯板将全部租赁房屋封闭，并在门上张贴封条，在仁必德公司封闭房门时，房屋内有部分城市展望公司的物品未能搬出。仁必德公司认可其在2019年4月底、5月初将出租房屋用大芯板封闭，并张贴封条，仁必德公司称其封闭租赁房屋的原因系城市展望公司未按照合同约定向仁必德公司交还租赁房屋。2019年8月28日，法院对租赁现场进行勘验，经勘验查明，租赁房屋系位于朝阳区大湖山庄小区内的一栋楼房，房门向北，进门后一层西侧两间房屋房门被大芯板封闭，贴有仁必德公司封条；一层西侧中间位置玻璃门房屋房门上锁，该房屋室内没有物品，仁必德公司和城市展望公司对该房屋上锁人存有争议；一层南侧有两间卫生间；地下二层没有电力供应，仁必德公司认可系其切断地下二层的电力供应线路，地下二层有一条南北走向的过道，过道西侧两间房屋以及东侧的一间房屋房门被大芯板封闭，贴有仁必德公司的封条。一审庭审中，仁必德公司和城市展望公司认可城市展望公司在2019年8月29日将租赁房屋内的所有物品搬出。一审庭审中，仁必德公司向法院提交了视频证据，证明城市展望公司从2019年5月14日开始不允许仁必德公司的工作人员进入大湖山庄小区，截止本案庭审结束，城市展望公司仍不允许仁必德公司的工作人员进入上述小区。城市展望公司对仁必德公司提交视频的真实性予以认可，亦认可其不允许仁必德公司工作人员进入该小区，原因为仁必德公司的工作人员进入小区后曾破坏小区内的电力设施，妨碍小区内的正常秩序，故不允许仁必德公司工作人员进入。案件审理过程中，仁必德公司认为城市展望公司截止本案庭审结束未能向其腾空交还房屋，理由系城市展望公司拒绝仁必德公司进入小区。另查，案件审理过程中，仁必德公司申请查封城市展望公司名下的150万元财产，法院予以准许并出具了保全裁定，案件保全费由仁必德公司方预付。一审法院认为，依法成立的合同具有法律约束力，合同各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，仁必德公司、城市展望公司、大湖山庄业委会签订的《租赁合同》以及两份《补充协议》系三方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，属于合法有效的合同，仁必德公司、城市展望公司、大湖山庄业委会应当按照上述合同的约定履行自己的义务。本案中，各方争议焦点为城市展望公司承租房屋的范围以及是否向仁必德公司交还了承租房屋。法院认为，根据仁必德公司、城市展望公司以及大湖山庄业委会签订的《租赁合同》的附件一可以认定承租范围为一层接待室、原超市、卫生间和负二层的原工程部库房、原物业办公室。仁必德公司要求城市展望公司交还上述房屋以外房屋的诉讼请求，没有事实依据，法院不予支持。一审庭审中，城市展望公司称仁必德公司在2019年4月30日上午将出租房屋用大芯板封闭并张贴封条，仁必德公司认可其于2019年4月底、5月初将上述房屋封闭，但未明确具体时间，故法院将按照城市展望公司的陈述认定仁必德公司封闭出租房屋的时间。在仁必德公司于租赁期限最后一日封闭房屋的情况下，城市展望公司无法实际使用房屋且导致部分物品被封在租赁房屋内，法院认为，仁必德公司的上述封闭行为属于收回租赁标的物的行为，关于城市展望公司在此后不允许仁必德公司的工作人员进入大湖山庄小区的情况，法院认为，该行为不应认定为城市展望公司仍然占有租赁房屋。在此情况下，仁必德公司要求城市展望公司支付房屋占有使用费以及违约金的诉讼请求，没有事实依据，法院不予支持。仁必德公司要求大湖山庄业委会承担连带责任的诉讼请求亦无事实依据，法院不予支持。关于城市展望公司要求退还押金以及逾期返还滞纳金的反诉请求，法院认为，在本案三方当事人签订的合同到期后，城市展望公司的该项反诉请求具有事实依据，法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决：一、北京仁必德物业管理有限公司于判决生效之日起七日内返还北京城市展望物业管理有限公司押金二十万元，并以该款项为基数按照日千分之三的标准向北京城市展望物业管理有限公司支付自二〇一九年五月八日至实际返还上述款项之日止的滞纳金；二、驳回北京仁必德物业管理有限公司的全部诉讼请求。如果北京仁必德物业管理有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求向本院依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。仁必德公司提交2个视频，4张照片，分别为男女卫生间视频、城市展望公司至今仍在会所办公视频；卫生间未交付照片、城市展望公司直接使用一层会所照片、城市展望公司仍在使用一层照片，证明2019年12月30日之后城市展望公司还在使用包括卫生间及其他一些房间，并没有交付。城市展望公司针对仁必德公司提交的证据发表质证意见称：真实性认可，证明目的不认可，两个卫生间具备正常使用的功能，但是不是城市展望公司在使用，城市展望公司使用的是在双方合作区域外临时的一个卫生间。大湖山庄业委会针对仁必德公司提交的证据发表质证意见称：仁必德公司提交的证据不能证明其证明目的。城市展望公司提交2张户外卫生间的照片，证明城市展望公司在会所内办公的人员在户外有可以使用的卫生间，没有使用双方争议的一层南侧的卫生间。仁必德公司针对城市展望公司提交的证据发表质证意见称：真实性不认可，城市展望公司什么时候建的卫生间仁必德公司不清楚，即使是真实的，但是也不能否认城市展望公司还在使用仁必德公司的卫生间。大湖山庄业委会针对城市展望公司提交的证据发表质证意见称：认可城市展望公司提交的证据，该证据是符合实际情况的。本院经审理查明的其他事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为：本案的争议焦点为城市展望公司是否向仁必德公司交还了一层南侧卫生间以及租赁合同终止后的权利义务清算问题。仁必德公司上诉主张城市展望公司至今仍未交还一层南侧卫生间，但根据查明的事实及当事人陈述，仁必德公司认可其于2019年4月底、5月初将出租房屋用大芯板封闭并张贴封条，此种行为应认定为对涉案出租房屋的收回，考虑到其他出租房屋均已收回，城市展望公司单独不交还卫生间的可能性极低，且仁必德公司提交的照片及视频证据仅能证明目前卫生间仍在使用，不能证明实际的使用人系城市展望公司，故对于仁必德公司提交的上述证据，本院不予采信，对于仁必德公司关于一层南侧卫生间仍未交还的上诉主张，本院不予支持。因仁必德公司在租赁合同到期后已将涉案出租房屋收回，故对于其要求城市展望公司支付房屋占用费及违约金的诉讼请求，以及要求大湖山庄业委会承担连带责任的诉讼请求，本院亦不予支持。因城市展望公司并未违反合同中关于退还押金的约定，故对于城市展望公司要求仁必德公司退还押金、支付逾期返还押金滞纳金的诉讼请求，本院予以支持。仁必德公司上诉主张该滞纳金标准过高，但其在一审中并未提出对该滞纳金予以调整，其在二审中提出，并未对滞纳金标准过高提供证据，故本院对仁必德公司的该项上诉主张亦不予支持。综上所述，仁必德公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费54719元，由北京仁必德物业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王东军审 判 员 潘 蓉审 判 员 江 惠二〇二〇年五月十八日法官助理 薛俣潇法官助理 禹海波书 记 员 高 明