湖南省长沙市岳麓区人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘0104执异42号案外人范多文，男，1975年12月15日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。申请执行人中联重科融资租赁（北京）有限公司，住所地北京市怀柔区南大街37号。法定代表人王芙蓉，董事长。委托代理人杨海平，男，1979年6月27日出生，汉族，住长沙市岳麓区，该公司职员。被执行人兰州吉来物资再生有限责任公司，住所地兰州市七里河区刘家堡160号。法定代表人于吉来。被执行人于吉来，男，1970年12月28日出生，汉族，住河南省通许县。被执行人凡红霞，女，1974年9月21日出生，汉族，住河南省开封县。本院在执行申请执行人中联重科融资租赁（北京）有限公司(下称中联融资公司)诉被执行人兰州吉来物资再生有限责任公司、于吉来、凡红霞融资租赁合同纠纷一案，案外人范多文向本院提出异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并举行了听证，案外人范多文、申请执行人中联融资公司的委托代理人杨海平参加听证，现已审查终结。案外人范多文异议称：一、贵院在拍卖公告中记载的涉案房屋地址为兰州市七里河区（预售合同号为:2014预×××），异议人从被执行人于吉来、凡红霞处购买的房屋地址为甘肃省兰州市七里河区（预售合同号为:2014预×××）。被执行人凡红霞与兰州仁恒房地产有限公司签订的《房屋买卖合同》记载，房屋实际坐落地址为甘肃省兰州市七里河区（预售合同号:2014预×××）。异议人购买的房屋地址与贵院公告地址不一致，但预售合同号一致。二、贵院拍卖的该标的物实际权利人为异议人。异议人与被执行人于吉来、凡红霞于2015年2月2日签订《房屋买卖合同》。合同约定：“被执行人于吉来、凡红霞将其从兰州仁恒房地产有限公司购买的位于甘肃省兰州市七里河区房屋以120万元人民币价格出卖给异议人”。同时，在合同中对其他内容进行了约定。异议人已向被执行人于吉来、凡红霞付清购房款。该房屋已向异议人交付，异议人自交付之日起实际居住至今。涉案房屋交付后异议人居住期间所有物业手续均由异议人持有，相关物业费用均由异议人全额交纳，并且异议人已在不动产所在地法院提起确权诉讼。异议人未办理过户登记系被执行人被公安机关通缉，下落不明，非异议人原因未办理过户登记。异议人作为该房屋的实际权利人，为维护异议人合法权益，请求贵院中止对被执行人凡红霞名下位于甘肃省兰州市七里河区（以下称涉案房屋）标的物的执行。申请执行人中联融资公司辩称：异议人的情形不符合执行异议和复议案件规定的第二十八条，理由是：１、付款要求不符，32万元是他人付的，而且注明借款，其他每笔付款也无法表明是付买房款；异议人与于吉来有多种经济往来,范多文分多次支付，时间跨度也长，也与两人签订买卖合同约定的时间不符；2、按照房地产管理法的规定，涉案房屋没有办理产权登记到于吉来名下，其无权进行买卖，合同应当无效；3、异议人没有取得物权，也不享有物权期待权不能对抗第三人，异议人虽占有了房屋，但实际只有债权；4、不能办理过户登记，异议人自身有过错，其明知出卖人没有产权登记还购买；5、范多文持兰州市七里河法院的判决书无法排除岳麓区法院的执行，该判决书发生在被法院查封之后，且判决书只确认了范多文与于吉来、凡红霞之间的房屋买卖合同有效以及支付了房款的事实，并没有确认范多文享有涉案房屋的物权，请求法院驳回异议人的请求。本院查明：原告中联重科融资租赁（北京）有限公司诉被告兰州吉来物资再生有限责任公司、于吉来、凡红霞融资租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月9日以（2016）湘0104民初3996号民事判决书判令：一、限被告兰州吉来物资再生有限责任公司在本判决生效之日起三日内给付原告中联重科融资租赁(北京)有限公司已到期未付租金4484794.37元、罚息1363202.9元（2015年6月11日后的罚息按日万分之五的标准计算至租金清偿之日止）。二、被告于吉来、凡红霞对被告兰州吉来物资再生有限责任公司的上述债务承担连带清偿责任。三、驳回原告中联重科融资租赁(北京)有限公司的其他诉讼请求。如果被告兰州吉来物资再生有限责任公司、于吉来、凡红霞未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费56826元、财产保全费5000元，共计61826元，由被告兰州吉来物资再生有限责任公司、于吉来、凡红霞负担。判决书生效后，因被告没有履行生效判决书所确定的义务，原告中联融资公司向本院申请强制执行。本院于2018年5月18日查封了涉案房屋（该涉案房屋在兰州市房地产交易中心查询的信息显示为被执行人凡红霞商品房网上合同备案），申请执行人中联融资公司向本院申请了评估拍卖程序，本院于2020年1月15日下发（2020）湘0104执恢125号之一执行裁定书,裁定拍卖上述涉案房屋，并启动网络询价程序。并已向被执行人于吉来、凡红霞邮寄及公告送达拍卖裁定书和拟网络拍卖告知书。另查明：异议人范多文于2018年11月在兰州市七里河区人民法院就房屋买卖合同纠纷提起确权之诉，要求被告凡红霞、于吉来，继续履行双方签订的买卖合同，并配合原告办理过户手续。该院于2019年5月29日以（2018）甘0103民初4826号民事判决书认定：“2015年2月2日，原告范多文与被告凡红霞、于吉来签订房屋买卖合同，约定二被告将其从兰州仁恒房地产有限公司购买的位于兰州市七里河区房屋以120万元出售给原告（该房屋没有办理产权登记），待被告持有房屋产权证后15日内办理过户手续。后原告按照约定支付全部购房款，并于2015年7月28日缴纳相关费用后办理入住手续，实际占有房屋并使用至今。”该判决书认为：“范多文与凡红霞、于吉来虽然签订房屋买卖合同，也支付了房屋购房款，实际占有了该房屋，但该房屋买卖时没有办理产权登记，至今该房屋是否有产权登记不明，故原告诉请要求办理过户的前提不存在，原告应在本案房屋办理产权登记后另行起诉。”以此为由判决驳回了范多文的诉讼请求。2019年异议人范多文再次在七里河区人民法院起诉要求被告于吉来、凡红霞办理过户登记，该院以七里河涉案房屋尚未办理房屋产权登记，且原告不能提供涉案房屋的产权归属，故该院不能确定涉案房屋的性质为由，裁定驳回范多文的起诉。在本执行异议案件的审查阶段，案外人范多文与申请执行人中联融资公司针对涉案房屋的拍卖程序的启动、双方分配房屋拍卖款的额度进行了磋商，但双方未能达成一致意见。本院认为：《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面房屋买卖合同；2、在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；3、已支付全部房价款，或者已按照合同支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人的原因未办理过户登记。鉴于涉案房屋至今没有登记至被执行人凡红霞名下，异议人在兰州七里河法院两次确权诉讼，该院认定房屋买卖合同成立，缴纳了房款，交付了房屋，但以涉案房屋至今未办理权属登记，且异议人范多文不能提供涉案房屋的产权归属为由，驳回了异议人要求办理产权过户的请求。不动产的权属以登记为前提，范多文主张办理产权过户登记的诉讼均被驳回，其对涉案房屋目前并无物权，无法达到排除本院强制执行被执行人没有履行人民法院生效文书所确定的义务的目的，异议人范多文虽与被执行人于吉来、凡红霞签订的房屋买卖合同在法院查封之前，支付了购房款、占有了该处房屋，但其与于吉来、凡红霞签订房屋买卖合同时，出卖人于吉来、凡红霞并没有获得涉案房屋的产权登记，且至今没有办理过户手续的原因也不能界定为非异议人范多文的自身原因，综上，异议人范多文购买涉案房屋的情形不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件。异议人范多文主张停止对涉案房产拍卖的请求不能得到支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）款之规定，裁定如下：驳回案外人范多文提出的执行异议请求。案外人、当事人对裁定不服的，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院（即本院）提起诉讼。审判长 熊 瑛审判员 杨立辉审判员 刘翰旻二〇二〇年五月二十七日书记员 陈 敏附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。