湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘07民终427号上诉人（原审原告）：杨先美，女，1975年4月16日出生，汉族，居民，住湖南省常德市武陵区。委托诉讼代理人：丁伟志，湖南南天门律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：胡俊玲，女，1972年3月13日出生，汉族，居民，住湖南省常德市武陵区。被上诉人（原审被告）：欧某，女，1978年11月4日出生，汉族，居民，住湖南省常德市武陵区。被上诉人（原审被告）：胡某，女，2005年4月12日出生，汉族，居民，住湖南省常德市武陵区。法定代理人：欧某（系胡某之母），住湖南省常德市武陵区永安新东街居委会23组。三被上诉人的共同委托诉讼代理人：卢进初，湖南天迪律师事务所律师。上诉人杨先美因与被上诉人胡俊玲、欧某、胡某房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院（2019）湘0702民初5261号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨先美上诉请求：请求撤销一审判决，改判支持杨先美的诉讼请求。事实和理由：1、一审判决认定双方为订立主合同而签订的《二手房买卖合同》是买卖合同本约错误。《二手房买卖合同》虽然约定了房屋的位置、面积及总价款，但在付款方式等问题上还需要日后进一步磋商，办理房产交易手续就还包括到房产管理部门签订房屋买卖的本约和支付各种税费等。《二手房买卖合同》约定双方当事人将来还要订立一个新合同，是由居间人介绍双方当事人买卖房屋收取居间费的居间合同。2、双方不能订立买卖合同的主要原因是因为案涉房屋的质量有重大瑕疵，使杨先美产生不安全感，胡俊玲、欧某、胡某收取的订约定金应当返还。一审判决对杨先美提交的证据只字未提且不采纳其提交的证据，径行判决驳回其诉讼请求错误。胡俊玲、欧某、胡某辩称，1、双方签订的《二手房买卖合同》对房屋的位置、交易金额、付款方式、违约责任等主要条款均作出明确的规定，该买卖合同应受法律保护，杨先美认为双方签订的《二手房买卖合同》是预约合同没有法律依据。2、杨先美签订合同前多次实地查看，对房屋的整体状况和质量非常清楚，杨先美认为案涉房屋质量有重大瑕疵与事实不符。胡俊玲、欧某、胡某向一审法院起诉请求：1、判令解除《二手房买卖合同》；2、判令胡俊玲、欧某、胡某返还杨先美支付的200000元定金。一审法院认定事实：2019年8月19日，胡俊玲、胡某（甲方）、欧某（代理人）与杨先美（乙方）签订《二手房买卖合同》，约定：第一条、乙方同意购买甲方拥有的坐落在常德市武陵区××大道北段××小区××室、××室、××室的房产，建筑面积242.49平方米（产权证号0039407，产权人胡俊玲、胡某）；第二条、上述房产的交易价格为人民币贰佰万元整（2000000元），本合同签订之日，乙方向甲方支付定金人民币贰拾万元整（200000元）；第三条、付款方式：1、甲、乙双方约定于2019年8月21日之前办理过户手续，乙方于办理产权交易过户缴税时一次性向甲方支付购房款人民币壹佰捌拾万元整（1800000）；第四条、甲方应于收到乙方全额房款之日起当天内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将物业、水、电、煤气等费用结清；第五条、经双方协商一致，该房屋在办理交易过户时产生的税费由双方各自承担，中介费及代办产权过户手续费由乙方承担；第六条，违约责任甲、乙双方合同签订后，若乙方中途违约，则甲方可以定金不予退还，若甲方中途违约，应乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方等；出卖方：（甲方）胡俊玲、胡某，代理人欧某；购买方（乙方）：杨先美。同日，杨先美通过银行转账方式向欧某汇款200000元；胡俊玲、欧某代胡某共同出具收条，确认收到案涉房屋定金200000元。杨先美认为胡俊玲、胡某、欧某在签订合同时隐瞒房屋存在质量问题及房屋系继承而来，存在重大误解和隐瞒相关重大事实，应解除合同，故诉至法院，提出前列诉讼请求。另查明，案涉房屋为胡俊玲、胡某共同共有，系继承所得。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，案涉《二手房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。本案的争议焦点为案涉《二手房买卖合同》是否存在约定及法定的解除情形及案涉定金应否返还。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。首先，在双方签订的《二手房买卖合同》中未约定合同解除的情形；其次，杨先美主张胡俊玲、胡某、欧某在签订合同时隐瞒房屋存在质量问题及房屋系继承而来，存在重大误解和隐瞒相关重大事实，但并未提交有效证据证明案涉房屋存在重大质量问题，以致合同目的不能实现；对于房屋系胡俊玲、胡某继承所得的事实，并不属于合同法定解除的情形；故案涉《二手房买卖合同》不存在约定及法定的解除情形，杨先美主张解除案涉合同的条件不成立，应承担举证不能的不利后果。对于杨先美主张解除《二手房买卖合同》的诉讼请求，因胡俊玲、胡某同意解除合同，对此诉讼请求，予以支持。对于杨先美主张返还200000元定金的诉讼请求，在《二手房买卖合同》中第六条约定“若乙方中途违约，则甲方可以定金不予退还”，因杨先美主张解除合同的条件不成立，应承担相应的违约责任，其向胡俊玲、胡某交纳的定金应依据合同约定，不予退还。综上，对杨先美主张的全部诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除杨先美与胡俊玲、胡某签订的《二手房买卖合同》；二、驳回杨先美的其他诉讼请求。案件受理费4400元，减半收取2200元，由杨先美负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：杨先美在二审中提出，在一审诉讼中其委托诉讼代理人丁伟志未经本人同意，擅自转委托，冒用杨先美的签名签订授权委托书，由法律工作者贺用准代理杨先美进行诉讼，一审法院未核对当事人身份，严重违反法律程序。丁伟志认为在一审中转委托贺用准时已征求杨先美的同意。对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：胡俊玲、欧某、胡某是否应当向杨先美返还200000元定金。本案中，胡俊玲、胡某与杨先美于2019年8月19日签订《二手房买卖合同》，当日杨先美通过银行转账方式向欧某交付定金200000元后，杨先美认为案涉房屋存在质量问题要求解除合同。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”《二手房买卖合同》第六条违约责任规定：“甲、乙双方合同签订后，若乙方中途违约，则甲方可以定金不予退还，若甲方中途违约，应乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。”在本案中，杨先美并未提交证据证明案涉房屋主体结构质量不合格或房屋质量存在问题而严重影响正常居住使用，故根据上述法律的规定及双方签订合同的约定，杨先美给付定金后不继续履行合同，应无权要求返还定金。杨先美请求撤销一审判决，改判支持其诉讼请求的上诉请求，本院不予支持。双方签订的《二手房买卖合同》已具备合同的主要条款，且未约定再另行签订商品房买卖合同，故杨先美认为一审判决认定双方为订立主合同而签订的《二手房买卖合同》是买卖合同本约错误的上诉理由不能成立。杨先美在二审中提出丁伟志未经其同意转委托贺用准代理杨先美进行诉讼违反法定程序，但丁伟志陈述已征求杨先美的同意，因丁伟志在一审诉讼中系特别授权代理，且贺用准向一审法院出具了杨先美的授权委托书，在本案中无法确定丁伟志转委托贺用准未征求杨先美同意的事实，杨先美可依据其与丁伟志签订的委托代理合同另行主张权利。一审法院根据证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断后，对杨先美提交的证据不予采纳并在裁判文书中载明理由，杨先美认为一审判决对其提交的证据只字未提且不采纳其提交的证据错误的上诉理由不能成立。综上所述，上诉人杨先美的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4400元，由杨先美负担。本判决为终审判决。审 判 长 于        前        军审 判 员 蒋晓玲审判员涂江波二○二○年五月九日法官助理 杨                炎书 记 员 宋        金        灵附本案引用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。