上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终3441号上诉人(原审原告)：嘉凯城集团商业资产管理有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：谈博娴，董事长。委托诉讼代理人：杜雨蒙。委托诉讼代理人：万翌之。被上诉人(原审被告)：黄岩，男，1986年7月17日出生，汉族，住上海市闸北区。上诉人嘉凯城集团商业资产管理有限公司(以下简称“嘉凯城公司”)因与被上诉人黄岩房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2019)沪0110民初16473号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。嘉凯城公司上诉请求：撤销一审法院判决第一、第三项，发回重审或者依法改判。事实和理由：一审法院判决房屋渗水损失与嘉凯城公司主张的人民币(以下币种均为人民币)4万元物业管理费相抵没有依据。黄岩没有提供证据证明房屋渗水是嘉凯城公司未及时维修所导致，房屋渗水是房屋主体结构导致，责任应当由房屋产权方承担。黄岩也没有提供证据证明由于房屋渗水所导致的实际损失。被上诉人黄岩未做答辩。嘉凯城公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令黄岩向嘉凯城公司支付2017年5月6日至2017年8月31日的物业管理费59,466.62元，并按每日千分之三标准支付自2017年5月6日起至实际付清之日止的滞纳金；2、判令黄岩向嘉凯城公司支付能耗费2,605.95元及按每日千分之三标准支付自2017年9月4日至实际付款日止的滞纳金；3、诉讼费由黄岩承担。一审法院认定事实：2014年5月30日，上海市波司登投资发展有限公司(甲方)(以下简称“波司登公司”)与上海名镇天下商业管理有限公司(乙方)签订《波司登国际大厦Z18广场商用物业租赁合同》，约定甲方将坐落于上海市杨浦区政府路XXX号(近国和路)的波司登国际大厦Z18广场商用物业出租给乙方使用，租赁场所位于该建筑物地上四层约定部分，乙方将在租赁场所从事商业中心，租赁期限自合同签署之日起共计20年，甲方定于2014年5月30日向乙方交付租赁场所。关于物业管理由甲方指定的物业管理公司进行统一的物业管理，乙方承诺以18元/月/平方米标准向甲方支付租赁场所的物业费用，能耗费用按实际消耗支付。租赁期内，乙方对租赁场所及本合同所述乙方有权使用的场地及空间享有完整的使用权，乙方确保所招募品牌定位符合整体形象，并根据本合同约定及乙方经营情况采取符合法律、法规规定的联营、合作、出租柜台、转租部分租赁场所或以其他方式将部分租赁场所交由第三方以乙方公司之用店招、商号、品牌独立对外经营，统称“转租”。合同另对租金、押金标准及双方权利义务、违约责任等事项作了相应约定。2016年11月，嘉凯城集团名镇天下商业资产管理有限公司(甲方)与黄岩(乙方)签订《Z18生活广场房屋租赁合同》，合同约定租赁物业位于上海市杨浦区政德东路XXX号Z18广场项目301B室商铺(以下简称“系争房屋”)，租赁面积440.82平方米，乙方承租租赁物业的用途为用于经营“健身”，经营品牌为“小熊快跑”。租赁期限为3年，2016年11月10日至2019年11月9日止，装修免租期为2016年11月10日至2017年1月9日止，经营免租期为2017年7月1日至2017年7月31日止。免租期间，乙方无需支付房屋租金，但实际使用租赁物业产生的水、电、通讯等公共事业费、商场物业管理费、垃圾清运费、审图费等费用，由乙方自行承担。交付时间为2016年11月10日，双方商定甲、乙双方合同签订时，乙方须向甲方支付押二付二的租金和押金，及免租期的物业管理费。乙方合同盖章后，甲方出具付款凭证，乙方向甲方支付67,041.38元履约保证金，乙方以银行转账方式缴纳给甲方。合同第6条约定租金采用固定租金加递增的方式，租金标准为第1年至2年，自2016年11月10日至2018年11月9日止，单位租金为2.5元/平方米/天，月租金为33,520.69元。第3年，自2018年11月10日至2019年11月9日止，单位租金为2.65元/平方米/天，月租金为35,531.93元，递增6%。支付方式为自计租日起，每二个月支付一次，首期租金应于合同签订时随履约保证金一起支付，之后对于每个交租周期的租金，乙方应在该交租周期开始之前7个工作日内支付，先付后用。乙方未按前述约定按时、足额支付租金的，每延迟一日，乙方应按应付未付金额3‰的标准向甲方支付违约金，当逾期支付超过30日时，甲方有权选择单方书面通知乙方解除本合同，解除合同通知送达乙方之日生效。合同第7条约定免租装修期间，乙方无需支付房屋租金，租赁物业的物业管理费18元/平方米/月，在签约时同履约保证金和首期租金同时支付。2017年1月10日开始，租赁物业的物业管理费35元/平方米/月，支付时间与租金支付方式相同。乙方因使用租赁场所实际发生的水费，按照5.45元/吨的标准支付，电费按照1.45元/度的标准支付，其他公共事业费用，应由乙方按照政府有关收费标准支付。乙方未按签署约定按时、足额支付物业管理费/公共事业费的，每延迟一日，乙方应按应付未付金额3‰的标准向甲方支付违约金，甲方有权在乙方的履约保证金中扣除，当逾期支付超过30日时，甲方有权选择单方书面通知乙方解除本合同，解除合同通知送达乙方之日生效。合同第8.2条甲方应负责监督物业管理公司的物业管理、协调物业管理公司与研发之间的关系。甲方应保证维修工作及时实施，不得延误维修、修缮。第16.3条租赁期间内，甲方应保持租赁物业建筑物的各相关工程验收合格，承重结构及各种基础设施处于良好且可使用的状态。第16.6条甲方及甲方指定的物业管理公司应履行合同约定的维修、养护责任。第18条约定乙方有下列情形之一的，甲方有权选择提前解除本合同，本协议的解除不免除协议解除前乙方应承担的责任，乙方应于合同解除之日起30日内向甲方支付所有应交纳的费用，并向甲方支付10万元作为违约金，违约金不足以弥补甲方直接和间接损失的，乙方应另行赔偿：……(3)乙方逾期支付履约保证金(含对履约保证金进行补足)、租金、物业管理费、公共事业费超过30日的。第19条任何一方无法履行本合同约定的义务或根据本合同所作的承诺或保证是不真实的或有重大遗漏，该方即应视为违约，违约方应向另一方承担违约责任，并赔偿经济损失。……合同另对双方权利义务等事项作了相应约定。2016年12月6日，嘉凯城公司与黄岩签订《补充协议》，第一条、变更租期为自2016年12月6日至2019年12月5日，装修免租期自2016年12月6日至2017年2月5日止。经营免租期自2017年7月1日至2017年7月31日止。第二条、变更交付时间为2016年12月6日(已交付)。租赁物业开业，乙方承诺在2017年2月6日前开张营业。第三条、租金支付方式变更为：自2016年12月6日至2018年12月5日止，单位租金为2.5元/㎡/天，月租金33,520.69元。自2018年12月6日至2019年12月5日，单位租金为2.65元/㎡/天，月租金35,531.93元。第四条、物业费变更为自2017年2月6日开始，租赁物业的物业管理费35元/平方米/月，支付时间与租金支付相同。嘉凯城集团名镇天下商业资产管理有限公司于2017年7月17日变更企业名称为嘉凯城集团商业资产管理有限公司。2017年8月30日，嘉凯城公司(甲方、原出租方)、黄岩(乙方、承租方)、波司登公司(丙方、新出租方)签订《主体变更协议书》，第一条、自2017年9月1日起，甲方将其在原合同项下出租方的全部权利、义务一并转让给丙方承继履行，转让日前甲、乙双方的权利、义务由甲乙双方自行解决，与丙方无关。第三条、乙方依据原合同约定已向甲方支付的履约保证金67,041.38元，自转让日起自动转为丙方与乙方租赁合同项下乙方履约的保证金。2017年6月5日，嘉凯城公司向黄岩送达租金、物业费缴费单记载租金(2017年6月6日至2017年9月5日)67,041.38元、物业管理费(2017年6月6日至2017年8月5日)30，857.40元。2017年8月2日送达的租金、物业缴费单记载租金(2017年6月6日至2017年8月31日)62,173.99元，物业管理费(2017年6月6日至2017年8月31日)44,037.92元。2017年9月4日送达黄岩2017年8月1日至8月31日的水费、电费应付金额为2,605.95元。以上缴费通知单租户签收处由黄岩签字。一审审理中，黄岩对2017年8月1日至31日的水电费无异议。另称，黄岩租赁系争房屋后用于经营上海麦珍健康管理咨询有限公司，在租期内，因墙面渗水造成损失，黄岩提前退出租赁，要求嘉凯城公司与波司登公司签约时承诺减免物业费，并提供以下证据：1、2017年6月12日、6月27日向嘉凯城公司发出的投诉函，称房屋装修完即发现西墙渗水潮湿，致大面积墙皮有水迹、墙皮脱落严重影响经营环境。要求赔偿重新装修的费用2万元及装修期间的停业损失约6万元等。投诉函由嘉凯城公司的负责人袁斌签收。2、2017年6月13日嘉凯城公司发给波司登公司的《告知函》告知Z18生活广场小熊快跑反映墙面渗水，要求安排维修。3、2017年8月25日黄岩、公司员工任(任某某)与嘉凯城公司公司负责人蔡中的对话录音，其中蔡：因为下周就到了我们和波司登(公司)交接的时间了。我们第一次见面我也承诺你我们会和他们沟通给你答复……现在因为这个原因，因为没有给你们把漏水处理好，导致你们不愿意把关系交给波司登(公司)。黄：嘉凯城(公司)没有给我们解决方案的情况下，我们没办法转。任：行为赔偿的我们上次也写了，4万多块钱。蔡：现在整个物业费欠多少钱？黄：差不多也是4万多。蔡：这个主体维修不是我们能修的，我们做不到。为什么我们现在不想那么收，因为我们确实违约，对等了这个赔偿和费用。因为现在8月31号前，我们还负责这个问题。之所以有这个问题存在，因为我们是三种关系。你漏水找我，我维修找他(波司登公司)，但是你不能直接找他，因为你和我签订合同，没和他发生关系。所以现在你如果和波司登公司签订合同，反而比我们现在的关系对你的店更好。所以不就有了你现在4万多块没有交给我，我现在没有向你们要么。我现在讲着4万多块暂时不向你们收的。任：暂时不收是什么意思。我这个损失这一块怎么算呢？蔡：我现在4万多块没有向你们收取么，所以我说不要因为这个事情影响了交接。……现在这4万块钱你们没有付，我让你们做正常交接么，而且商务条款没有任何变化的，对你们没有任何损失。……你们的漏水在我8月31号前发生，所以这4万多块钱我不问你们。如果你们正常经营，这是对你们最好的，如果说8月31号你们不愿意交接，也是可以的，8月31号我们不交给他，我们要付违约金，势必逼得我们进行诉讼。我现在给你们的方案，我认为是共赢的方案。黄：嘉凯城(公司)的意思是说，如果你们漏水的问题修不好，即便合同已经终止，前期产生的物业费由于没有给我们承诺的完好的物业，这个费用也不能收。蔡：没有理由收。为什么租金你们要交，物业费你们不用交呢？没有理由收。黄：如果你们人事变动，现在的承诺算不算？蔡：如果我能收，我交接的时候为什么不收呢？打个比方我交给波司登(公司)之后我们没有关系了吧，今天你不用担心是我在还是其他负责人，因为我们是没有理由收，跟任何人没有关系。漏水是物业里扣。4、系争房屋漏水现场视频资料。嘉凯城公司对以上证据质证称照片不清晰，无法确定拍摄位置是否是租赁的房屋。投诉函中袁斌可能是公司员工，但现在已不在公司，无法核实。嘉凯城公司发给波司登公司的告知函中已写明要求波司登公司进行维修，并在5月底前墙面及屋顶维修完成。录音中黄岩所称的姓蔡及姓袁的各种人员现在也不在集团工作，无法核实。蔡姓工作人员称物管有问题让他去维修，无法确定他是谁。录音中可以听出黄岩的声音，但其他人员无法确认，录音也是口头承诺，无法核实承诺人是否经过公司认可。所有函件中只有小熊快跑和麦珍公司，没有嘉凯城公司发表否定性或肯定性意见。假设录音中的人是蔡中，也无权代表嘉凯城公司作出承诺，漏水现象即使存在，应当由权利人波司登公司负责。黄岩申请证人任某某到庭作证，任某某称，2017年8月25日，我和黄岩在政德东路XXX号Z18生活广场和嘉凯城公司的蔡中就我们店铺严重漏水情况进行沟通，我们提出损失4万多元，蔡中意思是进行物业费方面的补偿抵销损失费用，我们做了全程录音。嘉凯城公司认为，当时证人与蔡中一起对话，录音文字上没有记载。证人是黄岩公司的员工，和黄岩有利害关系，对其证人证言不予认可。一审审理中，法院要求嘉凯城公司通知其工作人员蔡中等至法院核实黄岩提供的录音资料等情况，嘉凯城公司称蔡中等人已离职，无法通知到庭。一审法院另查明，波司登公司(甲方)与嘉凯城公司(乙方)签订《合约终止协议》，内容为：鉴于嘉凯城集团商业资产管理有限公司(乙方)于2014年5月30日与上海波司登投资发展有限公司(甲方)共同签订《上海市波司登国际大厦Z18广场商用物业租赁合同》。现甲乙双方确认，根据双方签订的《租赁合同》第二十一条、第5款约定，经双方友好协商于2017年8月31日提前终止《租赁合同》。乙方已将租赁物业返还甲方。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，当事人均应按约履行。在合同履行过程中，黄岩因系争房屋的墙面渗水而自2017年5月6日起不支付物业费，并向嘉凯城公司提出解决，后因嘉凯城公司与案外人波司登公司之间的《租赁合同》于2017年8月31日提前终止，嘉凯城公司的工作人员蔡中要求黄岩与波司登公司另行签约前，口头表示黄岩欠付的物业费中抵掉4万元，为此，黄岩配合与嘉凯城公司、波司登公司签订《主体变更协议书》，也能印证黄岩提供的录音和视频资料中反映房屋渗水情况及双方沟通过程。嘉凯城公司表示蔡中现已离职，谈话录音中的人是否是蔡中不能确认，法院要求嘉凯城公司让原工作人员蔡中到庭核实，嘉凯城公司未予配合。因此，黄岩对于房屋渗水的损失与4万元物业管理费相抵的陈述更为可信，故对嘉凯城公司要求黄岩支付物业费59,466.62元的诉请不能全部支持，黄岩应支付嘉凯城公司欠付的物业管理费19,466.62元。黄岩同意支付能耗费2,605.95元，可以准许。嘉凯城公司提前终止与波司登公司的租赁合同后，未及时处理与黄岩之间的欠费问题，且拖欠责任不完全在黄岩方，故对嘉凯城公司主张物业管理费和能耗费的滞纳金不予支持。据此，判决：一、黄岩应在判决生效之日起十日内支付嘉凯城集团商业资产管理有限公司上海市杨浦区政德东路XXX号Z18广场301B室商铺物业管理费19,466.62元；二、黄岩应在判决生效之日起十日内支付嘉凯城集团商业资产管理有限公司2017年8月1日至2017年8月31日之间的能耗费2,605.95元；三、嘉凯城集团商业资产管理有限公司的其余诉讼请求，不予准许。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案二审中的争议焦点为：嘉凯城公司是否与黄岩达成过以4万元物业管理费抵房屋渗水损失的合意。对此本院认为，黄岩在一审中提交了墙面渗水的照片，证明系争房屋内存在渗水的问题；提供了嘉凯城公司工作人员签收的投诉函，证明其要求过嘉凯城公司及时对墙面渗水予以维修，此后，黄岩又提供了与嘉凯城公司工作人员蔡中的对话录音，在录音中嘉凯城公司的工作人员蔡中同意以物业费4万元抵房屋渗水损失；上述证据已经形成证据链，可以证实嘉凯城公司与黄岩达成过以4万元物业管理费抵扣房屋渗水损失的合意。嘉凯城公司关于黄岩主张的渗水以及渗水的损失没有证据印证的上诉理由，无事实依据，本院不予采纳。嘉凯城公司与黄岩签订的租赁合同中，明确约定嘉凯城公司应保证维修工作及时实施、不得延误维修、修缮，故对系争房屋渗水予以维修是嘉凯城公司租赁合同中应当承担的义务。嘉凯城公司上诉认为，应由房屋产权人承担修复责任，因本案租赁合同的履行主体为嘉凯城公司和黄岩，故本院对该上诉理由，亦不予采纳。综上所述，嘉凯城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1,494元，由上诉人嘉凯城集团商业资产管理有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理张文如审判长  周刘金审判员  刘海邑审判员  王 伟二〇二〇年五月十四日书记员  张文如附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……