浙江省湖州市吴兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0502民初7172号 原告：黄金民，男，1977年11月6日出生，汉族。住址：湖州市吴兴区。 原告：王丽华，女，1982年4月21日出生，汉族。住址：湖州市吴兴区。 两原告共同委托诉讼代理人：卢祖伟、祝晶，浙江六和（湖州）律师事务所律师。 被告：湖州富力房地产开发有限公司。住所地：湖州市吴兴区八里店镇纬四路1幢312室。 法定代表人：李尚明，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王涛、夏亮，该公司员工。 原告黄金民、王丽华与被告湖州富力房地产开发有限公司（以下简称富力公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月17日立案受理，依法由审判员施佳萍适用简易程序于2018年12月27日公开开庭进行了审理。原告黄金民及两原告的共同委托诉讼代理人卢祖伟、祝晶，被告富力公司的委托诉讼代理人王涛、夏亮到庭参加诉讼。后因本院人事调整，本案由审判员吴潇敏适用简易程序进行审理。因案情复杂，本案由审判员沈巍、吴潇敏，人民陪审员蒋其钦依法组成合议庭继续审理，由沈巍担任审判长。2020年1月23日，因突发新冠××疫情的公共卫生事件，本案中止审理。2020年4月15日，本案恢复审理，并于2020年4月29日公开开庭进行了审理。原告黄金民及两原告的共同委托诉讼代理人祝晶，被告富力公司的委托诉讼代理人王涛、夏亮到庭参加诉讼。 原告黄金民、王丽华起诉称：原、被告双方于2016年12月5日签订《商品房买卖合同》一份。合同约定，原告向被告购买其开发的现定名为“尚城”的36幢105室房屋一套。在该商品房交付时，原告发现房屋现状与被告在购房合同签订时所展示的样板房严重不符。入户平台和台阶被取消，房屋整体结构落差减少等问题。原告多次与被告沟通均未能解决，故向法院提起诉讼，请求判令：1、被告赔偿原告因房屋质量问题给原告造成的经济损失人民币10万元；2、本案的诉讼费被告承担。 本案在审理过程中，原告变更诉讼请求为：1、要求被告赔偿原告因房屋入户台阶不符合约定给原告造成的经济损失10万元；2、要求被告赔偿未能交付合格地下室造成的实际损失308750元；3、要求被告按照施工图纸更换外立面材料；4、被告赔偿逾期交房违约金（按总房价日万分之二从2018年10月1日起至交付符合合同约定的房屋时止；）5、被告承担本案诉讼费。 本案在审理过程中，原告再次变更诉讼请求，请求判令：1、被告赔偿原告因房屋入户台阶及外立面不符合约定给原告造成的经济损失10万元；2、被告赔偿逾期交房违约金24.8万元（暂计算至2020年4月29日，要求按总房价日万分之三从2018年10月1日起至交付符合合同约定的房屋时止）；3、被告承担本案诉讼费。 原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：《商品房买卖合同》、购房发票、照片、公证书、图纸、宣传资料、鉴定意见书、验房报告、律师函及邮寄凭证。 被告富力公司答辩称：一、与原告签订《商品房买卖合同》属实，但原告尚拖欠被告房屋面积差价款及新建物业专项维修基金；二、关于入户台阶，《商品房买卖合同》及施工图纸等均无台阶。关于外立面，被告向原告交付的房屋之外立面与《商品房买卖合同》中约定的一致；三、案涉房屋竣工验收合格，不存在逾期交房事由，故被告不应承担逾期交房违约金。 被告为支持其辩称，向本院提交如下证据：《商品房买卖合同》、《补充协议书》、《楼号对照表》、《房屋建筑工程竣工验收备案表》、《吴兴区房地产开发项目竣工联合验收意见书》、《房屋交付通知书》及EMS快递单。 本院经审理，认定事实如下：2016年12月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份。约定：两原告向被告购买坐落于湖州市的预售商品房；该商品房房款合计为2099473元；被告应在2018年9月30日前将符合条件（1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件）的商品房交付两原告使用；两原告在该商品房验收中及其后发现的除主体结构质量问题外的质量瑕疵，被告将根据法律法规以及该商品房《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；多层（排屋）外墙为涂料（含真实漆）。同日，两原告与被告签订《补充协议书》一份，约定：买受人不得以除主体结构质量问题和严重影响正常居住使用外的质量瑕疵为由拒绝接受房屋交付；买受人以此为由拒接接受交付的，出卖人不承担逾期交付的责任。 2017年2月27日，两原告完成上述房款的交付义务。2017年12月22日，案涉房屋所属建筑工程竣工验收合格，并通过建设工程竣工验收备案。2018年9月18日，案涉房屋所属建筑工程通过各相关单位竣工联合验收。嗣后，被告向两原告送达《房屋交付通知书》，告知两原告于2018年9月30日办理房屋交接手续。2018年11月19日，因案涉房屋与样板房存在出入，两原告的委托诉讼代理人祝晶律师向浙江省湖州市南太湖公证处申请保全证据公证。嗣后，两被告以案涉房屋与样板房存在差异，以及案涉房屋存在质量问题为由，拒绝收房，并与被告协商赔偿事宜无果，以致纠纷成讼。 另查明，案涉楼盘样板房北面确有入户台阶，一层外立面为干挂大理石；案涉房屋北面无入户台阶，一层外立面均为涂料；案涉房屋买卖合同及相关施工图纸均无入户台阶的记载；被告印发的宣传广告中，亦未见对入户台阶及外立面材质的描述。 又查明，2018年10月8日至2019年10月26日期间，被告分多次对案涉房屋进行维修。维修内容包含空鼓、裂纹、钢筋裸露、返潮、批腻子等。 以上事实由原告提供的《商品房买卖合同》、购房发票、照公证书、图纸、宣传资料、鉴定意见书等证据，被告提供的《商品房买卖合同》及补充协议书、《楼号对照表》、《房屋建筑工程竣工验收备案表》、《吴兴区房地产开发项目竣工联合验收意见书》、《房屋交付通知书》及EMS快递单等证据，以及原、被告的当庭陈述予以证实。 本院认为，本案争议焦点一为被告是否应就案涉房屋与样板房不一致承担赔偿责任；争议焦点二为案涉房屋现状是否构成逾期交付条件。关于争议焦点一，原告认为，根据《商品房销售管理办法》第三十一条规定：“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。”故原告认为被告交付的房屋之外立面及入户台阶与样板房不一致，认为被告应就此承担违约责任。本院认为，对于“一致”的判断，应结合实际规划范围、公民常态认知，以及标的物属性等具体情况加以确定。如要求实际交付的房屋与样板房在每一个具体细节上都保持一致并不现实。本案所涉样板房为装修房，实际交付的房屋为毛坯房，二者之间难以比较。因此不能完全将样板房作为毛坯房的交付标准。其中，关于外立面部分，本院认为，不论装修房或毛坯房，外立面均应视为建筑物应有之内容，且基于对小区外立面应当统一的基本认知及要求，买受人收房后亦无法对外立面进行改动，故买受人对于样板房所展示的外立面有合理信赖。因此，虽合同明确约定外立面为涂料（含真实漆），但合同签订之时样板房已以外墙干挂大理石的形式呈现，且合同中亦未对外立面为涂料这一内容进行加粗等醒目方式加以提示，故本院认定涉案房屋外立面应与样板房外立面一致。关于案涉房屋外立面与样板房不一致，给两原告造成的损失，本院参照鉴定意见，酌情认定该损失为25915元。另，关于入户台阶，原告主张样板房为实物广告，根据《最高人民法院》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”故原告认为被告应就入户台阶与样板房不符承担违约责任。本院认为，根据该条款，被告在商品房销售广告和宣传资料中的说明和允诺应同时符合以下三个条件方可视为要约：一是该内容是对开发规划范围内的房屋及相关设施作出的说明和允诺；二是对房屋的说明和允诺应具体确定；三是该说明和允诺对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响。本案中，案涉房屋规划、施工图纸上均无入户台阶，入户台阶不属开发规划范围。且原告亦未能举证证明案涉房屋价格明显高于市场价，故本院认为样板房外对于入户台阶的展示不能构成要约。原告主张要求被告对案涉房屋与样板房就入户台阶部分不一致进行赔偿，缺乏法律依据，本院不予支持。 关于争议焦点二，被告辩称，案涉房屋符合《商品房买卖合同》约定的交付条件。且原、被告亦于《补充协议书》中明确约定“买受人不得以除主体结构质量问题和严重影响正常居住使用外的质量瑕疵为由拒绝接受房屋交付；买受人以此为由拒接接受交付的，出卖人不承担逾期交付的责任。”故被告辩称原告主张逾期交房违约金的条件不成立。原告则主张《补充协议书》中的格式条款不具有合法性。本院认为，关于房屋交付条件，原、被告在《商品房买卖合同》中已明确约定“出卖人应当在2018年9月30日前将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。”同时，原、被告双方于《补充协议书》中亦约定拒绝收房的情形为“主体结构存在质量问题和严重影响正常居住使用”。诉争《商品房买卖合同》及《补充协议书》中关于房屋交付条件及拒绝收房的条件所作的约定，系一般的商品房买卖合同条款，符合常理，并不存在明显侵犯购房者合法权益的事实，故不存在格式条款无效的情形。本院认为,案涉《商品房买卖合同》及《补充协议书》均为原、被告真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。案涉房屋符合《商品房买卖合同》约定的交付条件，且两原告未能举证证明案涉房屋主体结构存在质量问题或其他严重影响正常居住使用的情形，故针对两原告主张要求被告支付逾期交房违约金的主张，本院不予支持。但结合原、被告双方陈述，案涉房屋确存在空鼓、裂纹、钢筋裸露、返潮等问题，且被告确于2018年10月8日至2019年10月26日期间多次进屋对案涉房屋进行维修。该些房屋问题的存在，以及因该些问题产生的维修，客观上影响两原告对房屋的使用及收益，确给两原告造成经济损失。但该些损失系基于被告的维保义务而产生，而非基于逾期交付而产生，关于该损失，两原告可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十四条、第十五条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院》第三条之规定，判决如下： 一、被告湖州富力房地产开发有限公司应赔偿原告黄金民、王丽华因实际交付的房屋之外立面与样板房不一致的损失25915元，限于本判决生效之日起十日内清偿； 二、驳回原告黄金民、王丽华的其他诉讼请求。 若湖州富力房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费6520元、保全费3520元、鉴定费6500元，合计诉讼费16540元，由原告黄金民、王丽华负担9313元，被告湖州富力房地产开发有限公司负担7227元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审 判 长  沈 巍 审 判 员  吴潇敏 人民陪审员  蒋其钦 二〇二〇年五月十二日 书 记 员  张 洁