江苏省盐城市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏09执复22号复议申请人（利害关系人）：盐城市亭湖区华菲玻璃制品加工厂，住所地盐城市亭湖区。投资人：王龙华，该厂厂长。申请执行人：中国农业银行股份有限公司盐城开发区科技支行，住所地盐城经济技术开发区。法定代表人：陈爱祥，该行行长。被执行人：江苏大曼特种电机制造有限公司，住所地盐城市亭湖区。法定代表人：邱萍，该公司董事长。被执行人：盐城市亭湖区苏达机械厂，住所地盐城市亭湖区。法定代表人：张长奎，该公司董事长。被执行人：邱萍，女，1966年3月7日生，汉族，居民，住盐城市亭湖区。被执行人：张长奎，男，1966年9月26日生，汉族，居民，住盐城市亭湖区。被执行人：江苏庆丰电机制造有限公司，住所地盐城市亭湖区。法定代表人：张长奎，该公司董事长。复议申请人盐城市亭湖区华菲玻璃制品加工厂（下称华菲玻璃厂）不服盐城经济技术开发区人民法院（2019）苏0991执异13号执行裁定，向本院申请复议。本院于2020年3月16日立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。经审查查明，2017年10月26日，盐城经济技术开发区人民法院（下称开发区法院）对中国农业银行股份有限公司盐城开发区科技支行（下称农行盐城开发区支行）诉江苏大曼特种电机制造有限公司（下称大曼公司）、盐城市亭湖区苏达机械厂（下称苏达机械厂）、邱萍、张长奎、江苏庆丰电机制造有限公司（下称庆丰公司）金融借款合同纠纷一案作出（2017）苏0991民初1185号民事判决，该判决书载明：“2016年5月30日，苏达机械厂将登记在其名下位于亭湖区永丰镇联盟村二组1、2、3、4、5、6、7、8幢房产在盐城市国土资源局办理了抵押登记，他项权证号分别为苏（2016）盐城市不动产证明第0004203、0004204、0004205、0004206、0004208、0004209、0004211、0004213号，抵押方式为最高额抵押，担保债权数额合计为520.6万元，抵押权人为农行盐城开发区支行……2017年8月17日，根据农行盐城开发区支行申请，开发区法院依法作出裁定，对苏达机械厂抵押的亭湖区永丰镇联盟村二组1、2、3、4、5、6、7、8幢房屋及土地予以查封。”该判决书判决主文第二项载明：“二、农行盐城开发区支行对苏达机械厂的抵押财产在抵押限额内享有优先受偿权。（他项权证号：苏（2016）盐城市不动产证明第0004203、0004204、0004205、0004206、0004208、0004209、0004211、0004213号）”。根据农行盐城开发区支行的申请，开发区法院于2018年4月9日作出（2018）苏0991执49号执行裁定，该裁定载明：“评估、拍卖被执行人苏达机械厂位于盐城市××湖区××镇联盟村××、××、××、××、××、××、××、××幢房屋（他项权证号：苏（2016）盐城市不动产证明第0004203、0004204、0004205、0004206、0004208、0004209、0004211、0004213号）及占用土地附属用房。”本院于2018年5月12日作出《拍卖公告》，载明：“申请执行人、被执行人及与本案拍卖财产有关的抵押权人、担保特权人、优先权人、承租人等相关权利人，应在本公告后15日内向开发区法院申报权利并递交相关证明材料，开发区法院在盐城经济技术开发区执行局（盐城经济技术开发区赣江路22号）接受相关权利人材料。如届时未向法院提交的，为放弃优先购买权、承租权、占有使用权等相关权利，并承担相应的法律后果，并视为对开发区法院的处置没有异议。”开发区法院于执行标的物处张贴该《拍卖公告》后15日内，未有权利人申报权利、提出异议。嗣后，开发区法院对执行标的物进行估价、拍卖，经拍卖，由薛加奇拍得该不动产。开发区法院于2019年2月26日作出《公告》，载明：“限盐城市亭湖区永丰镇联盟村二组1幢、新兴镇联盟村二组2-8幢工业房地产占有、使用者，在2019年2月28日前迁让出该房地产。”现案外人华菲玻璃厂提出异议，要求阻止向申请执行人移交承租的厂房。另，在听证中，异议人华菲玻璃厂向开发区法院提交《租房合同》一份，《租房合同》载明：“甲方：盐城市亭湖区苏达机械厂乙方：盐城市亭湖区华菲玻璃制品加工厂甲、乙双方本着平等合作、互惠互利的原则，经友好协商达成如下协议：一、甲方现有厂房坐落在盐城市××湖区××镇联盟村××组，现承租给乙方使用，租期10年，即2017年3月1日至2027年2月29日止。二、每年租金为壹万元，总金额壹拾万元，租金一次性付清……”其中，“租金一次性付清”一句在“性”与“付清”之间手写加了“已”字，在“付清”后手写加了“人民币柒万元整，此租金费用包含自建厂房”。合同落款时间为2017年3月1日。在听证后，异议人华菲玻璃厂补充提交了2017年3月以来的用电清单和2017年6月以来的户名为邱华的电费发票，用以证明异议人对租赁厂房的占有和使用。开发区法院认为，承租人请求在租赁期内阻止向申请执行人移交占有被执行的不动产的，应以租赁关系真实、合法、有效存在为前提；不动产上设立了抵押权的，承租人还应举证证明其租赁关系发生于抵押权设立之前，并已实际占有使用租赁物，异议人未提供充分证据予以证明的，法院不予支持。本案中，异议人华菲玻璃厂虽提交了《租房合同》、租金收据、电费发票等证据，但《租房合同》、租金收据的落款时间均为2017年3月1日，电费发票的起始时间为2017年6月。被执行人苏达机械厂于2016年5月30日将被执行的不动产抵押给申请执行人，并于当日办理了抵押登记。因此，即使华菲玻璃厂与被执行人苏达机械厂的租赁关系成立，该租赁关系亦在抵押之后，依据相关法律和司法解释的规定，抵押权设立后抵押财产出租的，租赁关系不得对抗已登记的抵押权。综上，开发区法院（2019）苏0991执49号案件中按照生效法律文书拍卖抵押物的行为并无不当，异议人要求阻止向申请执行人移交占有被执行的不动产的请求于法无据，依法予以驳回。遂裁定：驳回华菲玻璃厂的异议请求。华菲玻璃厂不服上述裁定，向本院申请复议称，1、华菲玻璃厂于2017年3月1日与被执行人苏达机械厂签订《租房合同》一份，合同约定：异议人承租被执行人苏达机械厂名下的房产，租期10年，自2017年3月1日至2027年2月29日止，租金总额为10万元。在一审异议庭审中，华菲玻璃厂已向一审法院提交营业执照、租金收据、电费发票等证据来证明其一直占有并使用房屋至今，而且案涉房屋并未被法院查封，故开发区法院不应要求华菲玻璃厂迁让案涉房产。2、开发区法院拍卖程序违法，也未通知相关当事人、优先购买权人或其他优先权人于拍卖日到场。3、本案涉及到租赁权，因租赁权属于用益物权，故本案应当适用民诉法第227条的规定，而不是适用225条，故一审执行异议裁定适用法律错误。请求：撤销开发区法院作出的（2019）苏0991执异13号执行裁定，维护承租人的合法权益。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第27条规定,申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权,人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，苏达机械厂于2016年5月30日将案涉不动产抵押给农行盐城开发区支行，并于当日办理了抵押登记。而华菲玻璃厂与苏达机械厂签订租赁合同的时间为2017年3月1日，即该租赁关系形成与抵押权设立之后。根据上述法律规定，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，故华菲玻璃厂认为其不应迁让案涉房产的申请复议理由不能成立，本院不予支持。同时，开发区法院适用《中华人民共和国民事诉讼法》第225条的规定，驳回华菲玻璃厂的异议请求并无不当。关于华菲玻璃厂在申请复议中提出案涉房产拍卖程序违法，未通知相关当事人、优先购买权人或其他优先权人于拍卖日到场的申请理由，因该理由在一审执行异议程序审查中并未涉及，故本院在复议审查中不予理涉。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回盐城市亭湖区华菲玻璃制品加工厂的复议申请，维持盐城经济技术开发区人民法院（2019）苏0991执异13号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  李卫民审判员  史宏春审判员  惠 玲二〇二〇年五月十一日书记员  倪 玲