山西省晋城市中级人民法院民事判决书（2020）晋05民终52号上诉人（原审被告）：赵某1，男，汉族，高平市人。委托诉讼代理人：赵某2，山西君宜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高平市南城街街道办事处下韩村村民委员会，地址：高平市南城街街道办事处下韩村。法定代表人：张某，任村委主任。委托诉讼代理人：管某，山西高坪律师事务所律师。上诉人赵某1因与被上诉人高平市南城街街道办事处下韩村村民委员会（以下简称下韩村委）租赁合同纠纷一案，不服高平市人民法院（2019）晋0581民初2345号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人赵某1及其委托诉讼代理人赵某2，被上诉人下韩村委的委托诉讼代理人管某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人赵某1上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回原告的诉讼请求。事实和理由：一、1、上诉人合法占有该房四、五十年来，与村委从未达成书面或口头租赁协议，也未交过“租金”，当然不存在解除口头租赁合同，一审审理基础法律关系错误。该纠纷实际上是因上诉人房屋所在地交通便利、土地升值有开发空间，村委钻法律漏洞通过“合法手段”，达到霸占村民合法占有的房屋的非法目的。2、上诉人多年前修建房屋，村委会不可能不知情，如果涉及违法或侵权不应2019年才主张权利，且村委认可并收了800元占地费，同意为上诉人办证。3、一审法院未就案涉土地性质及审批手续进行查明，系事实不清，应发回重审。4、一审判决上诉人将“所租赁的房屋及占用的土地归还下韩村委”系判项不明，原来的房屋已经倒塌，现在的房屋是上诉人进行翻修和扩建的。二、一审判决上诉人支付租赁费10719元不正确。1、因为2013年前的土地占用费上诉人已经全部缴纳过了，2013年之后的土地占用费，因为被上诉人后面的房子是违建的导致上诉人养的八只羊被砸死。2、被上诉人之前从未向上诉人主张过租金，被上诉人2019年9月6日提起诉讼，那2016年9月6日之前的租金已经超过诉讼时效，法院不应当支持。3、如果解除上诉人与被上诉人之间的租赁协议，对于上诉人扩建的房屋被上诉人应当给予补偿。下韩村委辩称，1、一审庭审期间上诉人表示不同意解除租赁协议，证明上诉人承认双方是租赁关系，而且上诉人提供的1997年的收据证明其缴纳过300元租金。2、上诉人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，二审提出不应支持，且对上诉人二审当庭增加的关于房屋补充的诉讼请求，不予认可。3、双方不存在任何房屋买卖关系，目前虽无法确定5间房屋是11间中的具体哪间，但房间所占用的土地属于村委，上诉人翻修和扩建都未取得合法手续私自强行占用的土地。下韩村委向一审法院起诉请求：1、依法解除原、被告之间的口头租赁协议；2、依法判令被告立即将养羊场搬离并恢复原状；3、依法判令被告支付租金10719元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告租赁原告的五间房屋进行养羊，口头约定租金为每年500元，后被告强行占用原告土地0.6亩进行扩建。被告在租赁房屋后长期不缴纳租金并且造成了环境污染，严重影响居民生活。2017年5月18日，原告根据高平市环保局工作委员会的督办函及南城办事处的相关文件给被告下发了通知，要求其三日内彻底清除养羊粪便及杂物，五日内全部搬离清除完毕。该通知由被告女儿代为签收，但被告在接到该通知后仍然置之不理，拒绝搬离。现原告为维护集体的合法权益，依法起诉，请求公正判决。一审法院查明：被告赵某1系原告下韩村村民，自土地承包到户后，被告便一直占用原告村集体所有的五间旧房屋及羊圈进行养羊，双方口头约定租金为每年500元。1997年4月4日、2013年8月20日被告分别向原告交纳租金300元及500元，共计800元。2017年原告将被告所欠租金10219.22元记入往来账户内。2018年4月20日，由于被告养羊的地方离住户近、环境差，原告村委决定取缔。2018年5月9日高平市环境保护工作委员会办公室去函要求南城街街道办事处调查处理被告养羊场恶臭难问、影响居民生活问题。2018年4月21日、2018年7月25日高平市南城街街道办事处两次向原告村委下发督办函，要求进行处理。2017年5月18日、2018年5月14日原告分别向被告送达通知，要求被告搬离并清除完毕，被告未按通知搬离，原告诉讼在案。另查，租赁期间被告对所租赁的房屋进行了部分翻修，并占用部分土地进行了扩建。一审法院认为，被告长期租赁使用原告下韩村村委的房屋进行养羊，但原、被告未签订书面租赁合同，亦未约定租赁期限，按照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”、第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”之规定，原、被告之间应视为不定期租赁，原告可以随时解除合同，现原告要求解除原、被告之间的口头租赁协议，于法有据，予以支持。原告要求被告将养羊场搬离并恢复原状，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，口头租赁协议解除后，被告应恢复原状，但被告所养的羊数量较多，短时间不能全部搬离，应给予被告一定的时间，酌情确定三个月时间较宜。截止2017年被告欠原告租金10219.22元，再加上2018年的租金500元，共计10719.22元，故原告要求被告支付租金10719元的请求，予以支持。被告辩称被告养羊场后面的房子修建时砸死了被告八只羊，村委一直未给被告解决，该院认为，他人修建房屋时砸死了被告的羊，与本案无关，其可另案起诉。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条之规定，判决：一、解除原告高平市南城街街道办事处下韩村村民委员会与被告赵某1之间的口头租赁协议；二、被告赵某1于本判决生效之日起三个月内将其所养的羊及其它财物搬离，并将所租赁的房屋及占用的土地归还原告高平市南城街街道办事处下韩村村民委员会。三、被告赵某1于本判决生效后十五日内支付原告高平市南城街街道办事处下韩村村民委员会租赁费10719元。二审中，上诉人对一审查明的“被告一直占有原告村集体所有的五间旧房屋及养圈进行养羊，双方口头约定租金为每年500元”有异议，对其余事实无异议。被上诉人对一审查明的事实无异议。对一审查明的双方均无异议的事实，本院予以确认。上诉人赵某1二审提交新证据：1、收据1支，内容为“今收到赵贵宏占地房屋现金726元，时间95年3月7日”，结合一审已提交的两支收据，拟证明上诉人养羊房屋占地中7间房屋是上诉人从下韩村委购买所得，后来村委收取的1997年300元、2003年500元，只是土地占用费，不是租金，双方之间不存在房屋租赁协议。2、上诉人养羊处航拍图，拟证明现场有11间房，其中7间是上诉人从村委购买所得，剩余的是村委老房倒塌后上诉人翻修的，还有上诉人自己搭建的羊棚。3、高平市南城办韩庄贵红养殖场营业执照1份、动物防疫条件合格证1份，拟证明上诉人养羊办理了合法手续，且以养羊为生计。4、照片2张，拟证明养羊场后面的房子修建时砸死了上诉人八只羊。被上诉人质证认为，上诉人出示的3支收据真实性均认可，但上诉人缴纳费用的性质，一审中其承认是租金，双方不存在房屋买卖；对证据3认可；对航拍图及照片2张的真实性、合法性、关联性均不认可，照片中只有砖块，无法辨认与本案有何关系。对上述被上诉人对真实性无异议的证据，本院予以采信，据此本院确认如下事实：1995年3月7日，赵某1向下韩村委缴纳占地房屋现金726元。赵某1作为个体经商户，在案涉房屋及土地上开办了高平市南城办韩庄贵红养殖场，经营范围为羊的养殖及销售。关于上诉人主张其已从下韩村委购买房屋，双方不存在租赁关系。二审经查，上诉人仅提供了1995年缴纳占地房屋726元的收据1支，收据上无法体现出房屋买卖款的性质，且双方也没有房屋买卖协议等证据予以佐证。相反，上诉人在一审庭审笔录中称：“之前与村委达成口头协议，放羊刚开始每年给村委交纳300元，中间每年交过700元，焦红俊上任后改成每年500元。我们没有迟延交付租金，中间没有交租赁费是因为村委不收。我家后面的房子违建时砸死8只羊，村委没有解决，也不收租金。”综上，对上诉人的该项主张，及上诉人对一审查明的事实所提出的异议，本院不予支持。关于上诉人提出的下韩村委起诉主张的标的物不明确及上诉人翻修扩建房屋补偿问题。下韩村委起诉主张上诉人将养羊场搬离，虽从90年代开始赵某1承租租赁的房屋发生了翻修、扩建变化，但赵某1开办的养羊场占用的土地是明确的，合同解除后下韩村委主张搬离养羊场，有事实和法律依据，本院予以支持。赵某1如认为其在村委土地上翻修或扩建的房屋享有合法权益，可另行要求补偿或赔偿。关于上诉人支付下韩村委租赁费数额及是否超过诉讼时效。本院认为，一审中双方认可口头约定租金为每年500元，下韩村委提供的2017年明细账：从9719.22元，结转2017年度土地管理费500元后，挂账10219.22元，虽上诉人称账从来没有公示过，但村委记录的上诉人所欠租金与双方口头约定的年租金500元，可以相互印证，故本院予以采信，一审认定的租赁费数额，于理有据，应予支持。上诉人一审未提出诉讼时效问题，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持”的规定，上诉人二审期间提出的2016年9月6日之前的租金已经过了法律规定的追诉时效，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费68元，由上诉人赵某1负担。本判决为终审判决。审 判 长 张艳丽审 判 员 王灵丽审 判 员 焦瑛琴 二○二○年五月二十九日法官助理 刘婷楠代书记员 秦 艺