江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终1843号上诉人（原审被告）：杨福航，男，汉族，1995年11月4日生，住南京市六合区。委托诉讼代理人：杨加友（系杨福航父亲），男，汉族，1969年9月26日生，住南京市六合区。被上诉人（原审原告）：南京博纳思资产管理有限公司，住所地南京市秦淮区白衣庵23号101室、201室、202室。法定代表人：金卫，该公司总经理。委托诉讼代理人：唐可勋，江苏兆仕禾律师事务所律师。上诉人杨福航因与被上诉人南京博纳思资产管理有限公司（以下简称博纳思公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初11922号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案受理后,依法由审判员马帅独任审理，于2020年4月13日公开开庭进行了审理。上诉人杨福航的委托诉讼代理人杨加友，被上诉人南京博纳思资产管理有限公司的委托诉讼代理人唐可勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨福航上诉请求：撤销一审判决，并依法改判。事实和理由：1、2015年12月25日上诉人向博纳思公司支付46146元租金，系因当时博纳思公司的金总和俞伟口头承诺免除上诉人六个月的房租，故当时十几家租户都退了租金，上诉人却没有退。2、博纳思公司当时已经知晓金盛公司单方解除了双方之间的租赁合同，上诉人亦知晓，上诉人仍向博纳思公司出具3万元欠条，系因博纳思公司告知上诉人因上诉人没有拿到租赁合同，无法向金盛公司索要赔偿，故书写欠条表明上诉人和博纳思公司的租赁关系。3、上诉人现要求起诉金盛公司和博纳思公司，要求金盛公司赔偿其损失8万元，上诉人应当向博纳思公司支付的各项费用，房租34657.14元，垃圾清运费912.03元，公共服务费210元，物业服务费1824.06元，商铺改造费1083.86元。共计38687.09元。上诉人经营只有7个月有营业执照为证。博纳思公司在上诉人店里拿了三台鱼缸，分别送给秦淮区白衣庵23号201室价值4800元，江宁区雍景园8幢502室价值2800元，南京西家大塘116号价值2000元。博纳思应该退还上诉人17058.91元。综上，请求二审支持上诉人的上诉请求。博纳思公司辩称，认可一审判决。博纳思公司向一审法院起诉请求：一、请求判令杨福航支付商铺租金50170.34元、物业服务费2640.54元、垃圾清运费1302.9元、公共服务费304元、商铺改造制作费5419.3元，合计59837.08元，并自2017年12月30日起至实际返还商铺之日止，按每天每平方米1.9元的标准向博纳思公司支付商铺占有使用费；二、请求判令杨福航立即迁出南京市鼓楼区商铺，并将上述商铺返还给博纳思公司；三、请求判令杨福航承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2016年，博纳思公司（甲方）与杨福航（乙方）签订《南京博纳思花卉市场商铺租赁合同》，约定博纳思公司将位于南京市鼓楼区商铺号（面积86.86平方米）出租给杨福航使用，租期为2016年12月30日起至2017年12月29日止。租赁期满后，乙方如需继续承租商铺，应于上述租赁期届满前二个月向甲方书面提出，如因为乙方在经营过程中，存在违纪违规情况，甲方不同意乙方继续租赁该商铺，双方租赁关系自本合同期届满之时终止。如甲方同意乙方继续租赁该商铺，则双方应于上述租赁期届满30日之前就有关租赁条件协商一致并另行签订合同。在租赁合同期内，乙方没有任何违章违约现象，续约合同甲方同意在现有租金价格基础上，年租金增幅不超过10%。商铺租金价格为1.9元/日/平方计算，合计60237.4元，先付后做。本合同签订同时，支付全年租金及收取合同保证金（按全年租金的三个月计算金额）。在下一个租赁年度开始前一个月，收取下一年度的商铺租金。物业服务费为0.1元/日/平方，合计3170.4元/年。电费1.3元/度，水费4.9元/度，每月按表支付。垃圾清运费按1.5元/月/平方收取，合计1563.5元/年。公共服务费360元/年，按年支付。商铺改造制作费5419.3元。2017年10月20日，杨福航之父杨加友写下欠条：今欠到博纳思3万元房租未付。一审庭审中，杨福航、博纳思公司双方一致认可，该3万元结算的是截止2017年10月20日杨福航所承租案涉商铺的欠付租金。另查明，坐落于南京市鼓楼区房屋（名称为郑和国际广场）系南京郑和国际广场建设有限公司建设开发。2015年11月15日，南京郑和国际广场建设有限公司委托南京友谊华联（集团）有限责任公司金盛分公司（以下简称友谊华联金盛分公司）对郑和国际广场进行经营和管理，具体包括对外出租等。2016年7月19日，友谊华联金盛分公司与博纳思公司签订租赁合同，约定友谊华联金盛分公司将位于南京市鼓楼区下沉广场出租给博纳思公司使用，租期5年，自2016年10月1日至2021年9月30日。2017年11月17日，友谊华联金盛分公司张贴《告水族花卉市场租赁户书》，称因博纳思公司拖欠租金等原因，友谊华联金盛分公司已于2017年10月23日向博纳思公司送达书面函件，终止并解除合同关系。同日，博纳思公司张贴《告市场商户书》：由于近期市场经营秩序受到第三方干扰，导致各商户无法正常经营。经我司与各承租商户协商达成一致。自2017年11月1日起，至市场恢复正常经营秩序止，博纳思公司与各商户签订的承租协议按实际非正常经营发生时间顺延。2018年3月5日，博纳思公司以友谊华联金盛分公司、友谊华联公司为被告，向一审法院提起（2018）苏0106民初2672号房屋租赁合同纠纷一案，要求判令博纳思公司与友谊华联金盛分公司之间签订的租赁合同无效、两被告赔偿其经济损失。该案审理过程中，友谊华联金盛分公司提起反诉，要求确认博纳思公司与友谊华联金盛分公司之间签订的租赁合同于2017年10月28日解除，判令博纳思公司迁出并返还全部租赁场地，并自2016年12月1日起支付场地使用费。2018年5月31日，博纳思公司、友谊华联金盛分公司以双方私下和解为由分别撤回起诉。2019年6月7日，博纳思公司工作人员在花卉市场商户微信群（群名为“业主之家梅”）发通知：“各商户大家好，水族花卉市场，定于6月10日正常，恢复经营，不明请至市场办，查询。望大家互相转告，市场办。宣！”杨福航未按照该通知时间恢复经营，一审庭审中，杨福航表示市场停业近两年，博纳思公司未作任何宣传即通知商户恢复经营，不可能有消费者到市场来消费。对于博纳思公司解除合同的请求，杨福航表示同意。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，杨福航与博纳思公司之间订立的《南京博纳思花卉市场商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。因博纳思公司与案外人之间的纠纷，致案涉商铺所在市场自2017年10月底停业，博纳思公司在2017年11月17日张贴的《告市场商户书》中言明自2017年11月1日起至市场恢复正常经营秩序止，与商户之间的承租协议按实际非正常经营发生时间顺延，杨福航自此闭门停业，可以认定双方对租赁合同的履行达成变更合意，即合同中止履行、租期中止计算。而对于合同的重新履行，双方亦需达成一致意见。博纳思公司于2019年6月7日以微信群发短信的方式通知包括杨福航在内的商户于2019年6月10日恢复经营，并未征得杨福航的同意，不能造成合同重新履行、租期重续计算的法律后果。博纳思公司提起此次诉讼，请求判令解除双方之间的租赁合同，杨福航对此亦予同意，故合同于2019年12月6日经双方协商一致解除。合同解除后，杨福航负有向博纳思公司返还租赁商铺的义务。考虑到导致合同未能正常履行并致解除是博纳思公司之故，合同解除后杨福航需要时间搬迁，一审法院酌定给予杨福航一个月的时间，即杨福航应于2020年1月6日前腾空案涉商铺，并将商铺返还给博纳思公司。杨福航辩称友谊华联金盛分公司张贴公告称已于2017年1月23日与博纳思公司解除了案涉商铺所在市场的租赁合同，故博纳思公司无权要求杨福航缴纳房租、返还房屋。对此，一审法院认为，根据查明事实，现并无证据证明友谊华联金盛分公司与博纳思公司之间的租赁合同已解除，且根据合同相对性原则，博纳思公司有权向杨福航主张相应合同权利，故对杨福航的该辩称，一审法院不予采信。关于博纳思公司主张的租金、占有使用费问题。因杨福航已向博纳思公司出具欠条，认可欠付2017年10月20日前租金3万元，杨福航应予支付。杨福航辩称博纳思公司承诺免租6个月，但未提供证据证明，博纳思公司对该说法亦不予认可，且该辩称与杨福航之父杨加友于2017年10月20日所书欠条一事相互矛盾，故杨福航的该辩称，缺乏事实依据，一审法院不予采信。对于博纳思公司主张的2017年12月30日以后的房租、占有使用费，如前所述，双方当事人之间的租赁合同于2017年11月1日起中止履行，至2019年12月6日双方协商一致解除，博纳思公司无权向杨福航收取该期间以及法庭酌定给予杨福航合理搬迁时间内的租金。但是，如果杨福航逾期搬迁的，应向博纳思公司支付商铺占有使用费，标准由一审法院酌定按照原合同约定的租金标准1.9元/日/平方米（面积86.86平方米）计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十八条第二款之规定，一审法院判决：一、南京博纳思资产管理有限公司与杨福航签订的《南京博纳思花卉市场商铺租赁合同》于2019年12月6日解除；二、杨福航于2020年1月6日前腾空位于南京市鼓楼区商铺，并将商铺返还给南京博纳思资产管理有限公司；杨福航逾期交还商铺的，自2020年1月7日起按照1.9元/日/平方米（面积86.86平方米）标准向南京博纳思资产管理有限公司支付占有使用费；三、杨福航于2020年1月6日前向南京博纳思资产管理有限公司支付欠付租金3万元。一审案件受理费1296元，减半收取648元，由南京博纳思资产管理有限公司负担。二审中，上诉人提交如下证据：1、收据（复印件）三份，证明上诉人向博纳思公司缴纳了中央门水族市场的装修保证金2000元，商铺全年租金35743.1元，租房保证金8403.5元，因中央门商铺没有营业，博纳思公司给上诉人置换到市场；2、《南京友谊华联（集团）有限责任公司金盛分公司终止租赁合同的回复函》复印件一份，证明案涉房屋不具备经营条件，直到2017年5月30日都未竣工验收，故双方当事人所签订的合同无效；3、上诉人单方的记账凭据一份，证明上诉人已向博纳思公司缴纳过房租及房租和装修的押金；4、营业执照一份，证明上诉人于2017年4月16日才领了营业执照进行经营。被上诉人经质证认为，上诉人未提供原始凭证，故对证据1的真实性无法确认，即使是真实的，杨加友仍向博纳思公司出具了三万元的欠条，表明双方经结算，杨福航仍欠博纳思公司三万元；对证据2的真实性予以认可，但不能达到上诉人的证明目的；证据3的质证意见同证据1；对证据4的真实性予以认可，但实际租赁日期和营业执照的营业日期不等同，租赁日期应以双方合同约定为准。一审查明的事实属实，本院予以确认。另查明，上诉人已于2020年1月6日将涉案商铺返还给了被上诉人。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据上诉人父亲杨加友于2017年10月20日向博纳思公司出具的欠条，上诉人尚欠付被上诉人涉案商铺租金3万元，且一审庭审中杨福航亦确认截止2017年10月20日尚欠付被上诉人租金3万元的事实，上诉人二审提交的证据亦不足以推翻上述事实，故本院对被上诉人要求上诉人支付欠付租金3万元的诉讼请求，予以支持。另，杨福航主张因博纳思公司违约给其造成的损失，其并未在本案中提起反诉，可另行向博纳思公司主张，本案不予理涉。综上所述，杨福航的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人杨福航负担。本判决为终审判决。审 判 员  马 帅二〇二〇年五月二十五日法官助理  高 峥书 记 员  陈晓君