湖南省张家界市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘08民终388号 上诉人（原审原告）：黄金华，曾用名黄月明，男，1965年11月17日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。 委托诉讼代理人：卢良永，湖南风云律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：覃世友，男，1976年11月20日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。 原审第三人：张学宏，男，1942年12月18日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。 原审第三人：刘冬香，女，1946年9月3日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。 上诉人黄金华因与被上诉人覃世友，原审第三人张学宏、刘冬香土地租赁合同纠纷一案，不服湖南省张家界市永定区人民法院（2019）湘0802民初4089号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷，询问当事人，本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定，决定不开庭审理。2020年5月12日，对本案当事人进行了询问。上诉人黄金华及其委托诉讼代理人卢良永，原审第三人张学宏到庭参加。本案现已审理终结。 上诉人黄金华的上诉请求：1.撤销湖南省张家界市永定区人民法院（2019）湘0802民初4089号民事判决；2.判决覃世友支付2008年1月1日至2019年12月31日期间的租赁费15210元，以后租赁费按标准支付至实际退还租赁物之日止；3.判决张学宏、刘冬香退还黄金华租赁给覃世友的位于农田冯子恒斗丘（南至田边，北至田边，西至小溪边，东至东路边，面积1.25亩）；4.一、二审案件受理费由覃世友承担。事实和理由：1.原判计算租赁费和支付后续租赁费有误；2.原判张学宏、刘冬香不腾让租赁场地处理不当。 被上诉人覃世友未到庭答辩，也未提交书面答辩意见。 原审第三人张学宏述称：租赁合同是30年，欠租金是事实，租赁场地有覃世友的机械设备被查封，我是负责守场地的。 黄金华向一审法院起诉请求：1.判令解除黄金华、覃世友于2008年1月1日签订的《土地租赁合同》，由覃世友给黄金华支付所欠的租金11208元（2008年1月1日至2019年12月31日期间），以后的租金按照1320元／年的标准支付至实际退还租赁物之日止；2.判令张学宏、刘冬香退还黄金华租赁给覃世友的位于农田冯子恒斗丘（南至田边，北至田边，西至小溪边，东至东路边，面积1.25亩）；3.本案诉讼费由覃世友承担。 一审法院认定事实：1、2008年1月1日，黄金华（甲方）与覃世友（乙方）签订了《土地租赁合同》一份，该合同约定：（1）甲方将位于大庸桥办事处、大栗坡居委会3组冯子恒三斗丘，南至田边，北至田边，西至小溪边，东至公路边的1.25亩农田租给乙方作为矿泉水用地开发使用；（2）租赁期限为30年，从2008年1月1日到2038年1月1日止（以公历为准）；（3）乙方未按合同支付租金，甲方可解除合同，并有权要求违约金；（4）合同期间，租赁土地甲方不得擅自收回，如遇国家征收，土地征收费归甲方，土地上建筑征收费用归乙方；（5）乙方自2008年起，前三年租金一次性交清，以后每年交一次，交纳的时间为当年1月1日，租赁费为每年1200元人民币／亩，租赁费以后每5年上调一次（百分之十）。黄金华与覃世友签订本案诉争《土地租赁合同》时，在场人覃莲英、冯国平、黄建声均在《土地租赁合同》上签了名。2、根据黄金华与覃世友签订的《土地租赁合同》约定，在2008年1月1日至2019年12月31日期间，覃世友应当给黄金华交纳的租金具体计算如下：（1）2008年1月1日至2010年12月31日期间的租赁费共计3600元（1200元×3年）；（2）2011年1月1日至2015年12月31日期间的租赁费共计6600元[（1200元+1200元×10%）×5年]；（3）2016年1月1日至2019年12月31日期间的租赁费共计5808[（1320元+1320元×10%）×4年]，以上共计16008元。在履行合同期间，覃世友已给黄金华交纳租金4800元。截止2019年12月31日，覃世友尚欠黄金华的租金11208元[（应交纳的租金）16008元-（已交纳的租金）4800元]。3、黄金华与覃世友签订《土地租赁合同》后，覃世友在租赁的土地上修建了矿泉水厂房，并添置了相关矿泉水生产设备。在本案诉讼前，因覃世友与其他人的债务纠纷，覃世友的矿泉水厂的生产设备已被法院就地查封，并由第三人负责看守保管，但至今尚未进行处理。4、覃世友与张银凤系夫妻关系。张学宏、刘冬香系张银凤的父母。张学宏、刘冬香至今一直居住在本案诉争的矿泉水厂房里帮忙看守房屋。5、覃世友至今下落不明。2019年10月20日，依法向覃世友公告送达了开庭传票，但覃世友无正当理由没有到庭参加诉讼。 一审法院认为，一、关于黄金华与覃世友双方签订的《土地租赁合同》是否合法有效。2008年1月1日，黄金华与覃世友签订了《土地租赁合同》是客观存在的，也是双方的真实意思表示，没有违反相关法律规定，因此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款关于“依法成立的合同，自成立时生效。”的规定，黄金华与覃世友之间的土地租赁合同合法有效。二、关于黄金华的诉讼请求是否予以支持。1、黄金华与覃世友签订《土地租赁合同》后，双方在履行合同期间，黄金华已按合同约定履行了自己的全部义务，但覃世友却没有按合同约定履行自己的全部义务，至今尚欠黄金华八年的租金没有支付。覃世友拖欠黄金华长达八年租金的行为已经表明其不履行主要债务。因此，根据本案诉争租赁合同有关“乙方未按合同支付租金，甲方可解除合同，并有权要求违约金。”的约定，以及《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项关于在履行期限届满之前，一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同的规定，黄金华要求解除与覃世友签订的《土地租赁合同》，理由正当，符合双方的合同约定和法律规定，予以支持。2、因覃世友没有按合同约定给黄金华付清全部租金，截止2019年12月31日，覃世友尚欠黄金华的租金11208元，故根据《中华人民共和国合同法》第九十八条关于“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”的规定，覃世友应当支付本案诉争租赁合同解除之前所欠的租金。因此，黄金华要求覃世友支付2008年1月1日至2019年12月31日期间所欠的租金11208元的诉讼请求，理由正当，符合双方的合同约定和法律规定，予以支持。3、在本案诉讼之前，因覃世友与其他人的债务纠纷，致使覃世友经营的本案诉争矿泉水厂的生产设备被法院就地查封，且至今尚未进行处理，故本案诉争租赁合同解除后，在法院解除相关查封前，本案诉争的租赁土地暂时无法予以腾让。因此，黄金华要求覃世友按照1320元/年的标准计算支付2019年12月31日以后至实际退还租赁物之日止租金的诉讼请求，理由正当，予以支持。4、因本案诉争的《土地租赁合同》系黄金华与覃世友签订的，本案诉争的租赁土地实际租赁人为覃世友，并且，在本案诉争租赁土地上修建的矿泉水厂房也是覃世友修建，覃世友的岳父母只是居住在本案诉争的矿泉水厂房里帮忙看守房屋，并非本案诉争土地的实际租赁人。因此，根据合同相对性原则，黄金华要求退还本案诉争租赁土地的诉讼请求，理由不正当，证据不足，也不符合法律规定，不予支持。三、覃世友经本院传票传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，因此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条关于“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，本案可以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第（二）项、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除黄金华与覃世友于2008年1月1日签订的《土地租赁合同》；二、覃世友给黄金华支付2008年1月1日至2019年12月31日期间所欠的租金11208元，以及从2020年1月1日开始，按照1320元/年的标准计算给黄金华支付至实际退还租赁物之日止的租金，并定于本判决生效后三日内履行完毕；三、驳回黄金华的其他诉讼请求。案件受理费100元、公告费560元，共计660元，由覃世友负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。黄金华对一审认定的租赁费数额有异议，对其他案件事实未提出异议。 二审经查明，根据黄金华与覃世友于2008年1月1日签订的《土地租赁合同》约定租赁费的标准，一审判决认定的租赁费数额有误，原判认定的其他案件事实清楚，本院予以确认。 本院认为，黄金华与覃世友签订的《土地租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反相关法律规定，该合同合法有效。双方合同约定覃世友未按合同支付租金，黄金华可解除合同，并有权要求违约金。覃世友因拖欠租金，黄金华提出解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第（二）项的规定，黄金华要求解除与覃世友签订的《土地租赁合同》，理由正当，予以支持。对于黄金华要求覃世友支付租赁费的数额，虽一审判决认定的租赁费数额有误，但黄金华的诉讼请求并未超过实际应支付租赁费的数额，视为黄金华对其权利的放弃，原判对租赁费的处理并无不当。张学宏、刘冬香腾让本案所涉的租赁场地系另一法律关系，本案不予处理。 综上所述，黄金华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人黄金华负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 燕 审判员 钟以祥 审判员 黄勇芳 二〇二〇年五月二十一日 法官助理朱琳 书记员王茜 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。