广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终6945号上诉人（原审原告）：广州市澳力士健身有限公司，住所地:广州市荔湾区西增路63号自编18号A11一楼。法定代表人：陈振维，职务：总经理。委托诉讼代理人：张海燕，广东辩明律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄考文，广东辩明律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州市华侨糖厂，住所地:广州经济技术开发区东区开创大道372号。法定代表人：梁国基。委托诉讼代理人：邱培杰，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：柳听克，北京大成（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市佳裕置业有限公司，住所地:广州市白云区汇华街自编3号C栋616。法定代表人：郑楚煌，职务：总经理。委托诉讼代理人：陆晖，广东卓信律师事务所律师。委托诉讼代理人：余名赢，广东卓信律师事务所律师。上诉人广州市澳力士健身有限公司（下简称澳力士公司）、广州市华侨糖厂（下简称华侨糖厂）因与被上诉人广州市佳裕置业有限公司（下简称佳裕公司）合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初31992号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。澳力士公司上诉请求判令：1.撤销原审判决；2.改判支持澳力士公司的原审全部诉请；3.本案一、二审诉讼费由华侨糖厂、佳裕公司共同承担。事实与理由如下：一、原审法院认定澳力士公司的工程施工费215000元未实际支付，属事实认定错误。实际上，澳力士公司已支付施工费，当时签订合同的主体是湖南华恒建筑工程有限公司东莞分公司，因需借用该公司资质，故实际施工人为王海运，并不存在施工主体虚假的情形。因此，原审未对澳力士公司实际支付的施工费215000元予以认定，是错误的；二、原审法院未予认定澳力士公司的评估费损失15000元，存在错误。因需对涉案纠纷中澳力士公司的损失进行评估且澳力士公司并非专业人士，对于因征收产生的损失无法准确、清晰予以梳理计算。为此，澳力士公司委托评估机构进行评估具有必要性。华侨糖厂对澳力士公司的上诉请求答辩称：一、澳力士公司提起本案诉讼的依据为《承诺书》，但《承诺书》只是明确华侨糖厂接受佳裕公司委托代为承担收储赔偿责任，该等责任无论是补偿或者赔偿，均应按照佳裕公司与澳力士公司之间的租赁合同及相关法律规定进行认定。澳力士公司要求赔偿并非没有限制，其仅以《承诺书》为依据，并不能当然地得出华侨糖厂需要对其前期投入承担全部补偿责任的结论；二、华侨糖厂与佳裕公司、佳裕公司与澳力士公司之间的租赁合同均是因政府收储原因依法解除，并非因华侨糖厂违约而解除。因此，租赁合同依法解除后，各方处理损失补偿应当按照租赁合同约定及法律规定予以处理，否则与认定华侨糖厂根本违约导致租赁合同解除有何差异？两份租赁合同系因政府行为导致无法履行而解除，该事实已由生效裁判文书认定，原审法院要求华侨糖厂承担全部损失，显然与该认定完全相悖；三、根据（2017）粤01民终13972号民事判决，澳力士公司自认涉案物业自始处于佳裕公司的控制之下，进出均需经佳裕公司及华侨糖厂的门卫同意，且早已在（2015）穗中法民五终字第2846号案(下简称2846号案)中确认物业控制人为佳裕公司及华侨糖厂。在此情况下，澳力士公司从始至终未控制涉案场地，又何来的装修投入？四、澳力士公司原审提交的证据《改造装修申请报告》载明的日期为2014年5月9日，而澳力士公司与佳裕公司的租赁合同早于2014年4月11日解除，且澳力士公司在（2018）粤0111民初9503号案中提供的录像资料记载其于2014年7月5日强行进入场地进行施工。因此，澳力士公司在合同解除后，强行进入场地施工，对于扩大部分的损失，应由其自行承担；五、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，承租人经出租人同意装修的，合同解除时，对于双方已形成附合的装饰装修处理没有约定，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期限内的装修、装饰残值损失由双方按照公平原则分担。本案中，澳力士公司强行进行装修，并未取得佳裕公司的同意，其损失应由其自行承担。被上诉人佳裕公司对澳力士公司的上诉请求答辩称：佳裕公司与澳力士公司之间的租赁合同关系已由广州市中级人民法院作出2846号民事判决（下简称2846号判决）予以处理。澳力士公司在本案系依据征用拆迁补偿关系及《承诺书》进行起诉，故佳裕公司为非适格的被告，应当驳回澳力士公司对佳裕公司的全部上诉请求。华侨糖厂上诉请求判令：1.撤销原审判决；2.改判驳回澳力士公司的全部诉讼请求；3.由澳力士公司承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由如下：一、华侨糖厂与澳力士公司之间不存在任何租赁合同关系，根据合同相对性原则，应由佳裕公司与澳力士公司自行处理租赁合同纠纷事宜。本案案由为租赁合同纠纷，该纠纷所涉及租赁合同的签订主体为佳裕公司与澳力士公司，根据合同相对性原则，其合同效力及于双方当事人，不应及于华侨糖厂。据此，佳裕公司与澳力士公司的租赁合同解除后，其双方应当按照租赁合同约定及法律规定处理合同解除后的相关事宜，其是否需要补偿以及补偿数额均与华侨糖厂无关。而且，佳裕公司向澳力士公司转租过程中，也从未向华侨糖厂提供任何涉案场地租赁合同进行备案，华侨糖厂对澳力士公司与佳裕公司之间的租赁情况毫不知情。华侨糖厂从未以任何形式承诺对澳力士公司进行任何补偿，澳力士在本案的诉请与华侨糖厂无关，华侨糖厂并非本案的适格被告。此外，目前华侨糖厂与佳裕公司之间的租赁纠纷正在法院审理中，尚未作出生效判决。在该案中，双方同样是根据合同相对性原则，依据租赁合同及法律规定解决双方争议；二、根据法律规定以及协议约定，华侨糖厂因政府收储所得补偿均不包括对承租人的补偿。根据法律法规关于土地征收补偿及国有土地收储的相关规定，以及华侨糖厂与广州市土地开发中心（下简称市土发中心）签订的收储协议关于补偿范围的约定，补偿均未包括对地上承租人的补偿。因此，如被收储土地或物业存在承租人的，应当由产权人与承租人按照租赁合同予以解决，存在次承租人的，同样应当由承租人与次承租人按照双方签订的租赁合同及法律规定自行解决，与产权人无关。而且，在松南路60号大院被政府收储过程中，市土发中心也并未对涉案场地内的建筑物及装修装饰部分或是承租人投入等项目进行逐项评估。因此，不存在作为产权人的华侨糖厂直接对承租人或次承租人进行收储补偿的法律依据和事实依据，各方均应按照签订的租赁合同和法律规定处理；三、华侨糖厂从未以任何形式承诺直接向澳力士公司承担赔偿责任。尽管(2019)粤01民终5648号民事判决书记载：“基于华侨糖厂2015年3月20日出具了《承诺书》，华侨糖厂自愿承担对佳裕公司的租户进行征储赔偿，澳力士公司可就涉案租赁物发生政府征储而涉及的装饰装修、停产停业、搬迁的征用拆迁补偿问题，以及前案本院(2015)穗中法民五终字第2846号民事判决的认定与华侨糖厂、佳裕公司另行协商或另诉解决”。但需要强调，截止目前，华侨糖厂从未以任何形式承诺对澳力士公司进行补偿或赔偿。根据几次庭审的事实调查，可以确定澳力士公司对于涉案场地从未实际占有使用，在2846号判决生效后，澳力士公司与涉案场地已不存在任何法律关系。对《承诺书》第四条约定的该条款的理解，应当是唐人码头的所有租户在授权代表签字后可以主张权利，而非无条件主张。且，在华侨糖厂与分租户协商补偿过程中，无一例外地主张权利的分租户均为签字确认的分租户。华侨糖厂于2015年3月20日与各分租户签署的《承诺书》，澳力士公司并未签署，其效力不及于澳力士公司。此外，自松南路60号厂区收储开始，在华侨糖厂与佳裕公司及实际使用场地的分租户协商补偿事宜过程中，澳力士公司从未提出任何补偿要求，也从未参与任何补偿事宜协商。澳力士公司只是在发现其他实际占有并使用场地的分租户在政府收储过程中拿到了补偿款，想利用该政府收储项目分一杯羹；四、涉案场地并未实际交付，现场也未通水通电，澳力士公司所谓的损失没有任何事实依据。根据(2017)粤01民终13972号民事判决，澳力士公司自认其从未控制或占有过涉案场地。根据澳力士公司提供的证据《改造装修申请报告》及图片记载，其向佳裕公司申请装修的日期为2014年5月9日。根据澳力士公司在(2018)粤0111民初9503号案中提供的录像资料记载，澳力士公司于2014年7月5日强行进入场地进行施工。澳力士公司与佳裕公司之间的租赁合同已于2014年4月11日依法解除，上述事实均发生在租赁合同解除之后。在租赁合同解除后，澳力士公司完全可以依法解除与第三方签订的合同，并以合同未实际履行及无法继续履行为由要求第三方返还已付金额，但其明知涉案场地收储及租赁合同解除后，仍不及时采取补救措施，反而放任损失发生，甚至制造损失。由此可见，澳力士公司主观上存在过错，未采取合理措施减少或防止损失扩大，其前期投入损失应当由其自行承担。澳力士公司对华侨糖厂的上诉请求答辩称：不同意华侨糖厂的所有上诉意见，其上诉意见混淆了案件的基本证据和法律关系。其一，华侨糖厂对外出具了《承诺书》并刊登报纸，向所有承租户进行了承诺，而佳裕公司在其承诺之时尚未与澳力士公司解除合同关系，故澳力士公司的损失属于补偿和赔偿范围；其二，根据澳力士公司提供的证据，澳力士公司的前期投入均是发生在解除合同之前，且华侨糖厂与佳裕公司之间就解除合同存在诸多争议，尚未有定论，不能据此否认澳力士公司属于善意第三人以及澳力士公司在签约之时对双方之间的关系不知情的事实。且澳力士公司在2846号案中已明确梳理了双方之间的合同关系，在诉讼过程中澳力士公司才将继续履行合同的诉请变更为解除合同。在该案庭审中，佳裕公司改变了解除合同的理由，同时在另外两关联案中，佳裕公司和华侨糖厂对于双方之间有关合同解除以及对于承租户的补偿的陈述发生了诸多变更，且相互冲突，故澳力士公司是善意的。此外，根据澳力士公司与佳裕公司之间租赁合同的约定，如发生国家拆迁补偿的，相关的补偿赔偿款都归属于澳力士公司，故澳力士公司应代替佳裕公司作为实际的补偿受益人。因澳力士公司是替代佳裕公司获得补偿，相关补偿应归属于澳力士公司，而华侨糖厂也对澳力士公司作出了全部补偿的承诺，故华侨糖厂理应向澳力士公司承担补偿责任。同时，澳力士公司在《装修合同》第10.3.5条中明确约定，澳力士公司需对场地进行前期整体改造，该改造是基于澳力士公司承租的场地是一个四边框架型无门无窗的场地，而非华侨糖厂所抗辩的对于整体完整的房屋进行的附加性装修。2014年5月9日，澳力士公司向佳裕公司提交装修申请，并将相关的装修方案已提交给佳裕公司审批，佳裕公司在七天内未答复，应视为其同意装修，故澳力士公司于2014年7月3日进行的场地装修已得到批准，且该部分费用已实际发生，澳力士公司在原审时提供了银行转账凭证证实所有费用的支付。此外，澳力士公司的其他前期投入均有评估报告予以证实，且发生时间均在2017年5月9日之前，应当依法予以认定。同时，法院对涉及案外人林媛媛的同类纠纷案件认定的补偿标准明显高于澳力士公司主张的标准。澳力士公司仅就已实际发生的前期投入费用进行主张，为此请求法庭考虑澳力士公司多年来的付出以及历经多轮诉讼的诉累，尽快对本案作出判决，以维护当事人的合法权益。被上诉人佳裕公司对华侨糖厂的上诉请求答辩称：其一，澳力士公司依据《承诺书》提起本案诉讼，与佳裕公司无关。其二，佳裕公司未收取涉案物业的拆迁补偿款，故佳裕公司无需承担任何责任。澳力士公司于2020年9月26日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.华侨糖厂、佳裕公司向澳力士公司支付补偿款851691元及利息167410.51元（以851691元为基数，自2015年7月29日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止，暂计至2019年8月30日）；2.华侨糖厂、佳裕公司承担本案的诉讼费，包括受理费及评估费用15000元。原审法院经审理查明：2010年2月10日，华侨糖厂（甲方，出租人）与佳裕公司（乙方，承租人）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在白云区××号广州市华侨糖厂厂区出租给乙方作厂房或乙方经政府允许并依法核准的商业经营项目使用，建筑面积49600.45平方米，总占地面积123399.17平方米。同日，双方就未尽事宜签订《补充协议书》，约定上述租赁物的租赁期限为18年，租赁期限自租赁物实际交付日开始计算……乙方可以将租赁场地分租或部分借用给合同约定以外第三方，但应向甲方提供分租（借用）人和合法身份证明（注册登记证明）和分租（借用）合同给甲方备案，且租赁（借用）期不得超过本租赁合同约定的租赁期限；若因分租或借用所产生的一切纠纷和责任，均由乙方独自承担……因政府征用租赁的房屋和场地的，属于土地使用权和建筑物的补偿全部归甲方所有，其他如经营权收益、搬迁费、装修等补偿分配归乙方所有等等。审理中，双方陈述实际履行的为上述《补充协议书》。2014年1月13日，佳裕公司（出租方，甲方）与澳力士公司（承租方，乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定由甲方将坐落在白云区××号大院内自编A27栋房产租赁给乙方作为商业用途等等。同日，佳裕公司（出租方，甲方）与澳力士公司（承租方，乙方）签订编号为HT/1300079号的《补充协议书》，约定甲方同意将位于白云区××房，建筑面积2946平方米，出租予乙方，作为经营酒吧、健身、美容、SPA、瑜伽、养生会所、西餐厅等综合性的办公休闲娱乐。租赁期限为10年，自2014年1月10日起至2024年1月9日止。甲方同意提供6个月给乙方对租赁物业进行装修，即2014年1月10日至2014年7月9日为该物业的装修期；在此装修期间乙方无须向甲方缴付租金，但需要由乙方自行承担水电费用及管理费（如有）。甲、乙双方约定，乙方租赁该物业的月租金为60元／平方米，合计176760元／月，租金每年递增方式按主合同执行。乙方在每月第30日前将当月租金总额选择现金支票方式缴付或划入甲方银行账户，若乙方选择划账方式，缴租日期以租金到达甲方银行账户之日为准。甲乙双方签定本补充协议之日，乙方除向甲方交纳353520元租赁保证金外，还须缴交水电费押金30000元，该租赁保证金和水电押金在任何情况下均不得直接抵扣租金、水电费、违约金或滞纳金。交付及确认：按现状交付，经协商一致，甲、乙双方同意将签订本协议之日确定为租赁起始日。水电及其他费用：租赁期间，使用该租赁场地所发生的水、电费用乙方自行缴付，若因乙方原因而导致逾期缴交，则其责任由乙方承担。装修：乙方需要装修房屋时，必须委托有设计、施工资质的单位，向甲方提出书面申请（申请书须附装修平面图、电路图等相关图纸）并征得甲方书面同意后方可施工。未经甲方书面同意。不得拆除交付时现状墙体。否则，甲方有权解除合同，没收租赁保证金并追索因此遭受的其他损失。免责条件：由于地震、台风、水灾、战争以及其他不能预见并且对其发生后果不能防止或避免的不可抗力事故及政府行为造成本协议无法履行时，主合同及本协议自动提前终止，双方互不承担违约责任。其他条款：若乙方需在租赁场地、建筑物本体或周围设立广告牌，须经甲方书面同意并支付费用予甲方，且按政府的有关规定完成相关的报批手续。乙方确保提供的资料、身份证明、营业执照和联系方式合法、真实、准确。甲方按乙方所提供的联系资料发出通知即可视为送达，通知方式包括但不限于发送信函、现场公告、电话、传真、登报等。因乙方原因导致送达不能而造成的损失的责任由乙方承担。甲方负责提供水电，次日开始计算免租期。此栋物业乙方整体改造，但由乙方提供装修设计方案给甲方审批，7个工作日内给予回复，否则乙方按图纸进行施工。合同期内，甲方如认为乙方有违约行为所约定的违约行为，拟解除合同的，甲方应书面告知乙方违约事由并给予15天以上的整改期限，如乙方未能于甲方告知函规定的期限内按合同约定进行整改并赔偿甲方实际损失，甲方有权解除合同并没收租赁保证金。若因政府部门拆除或收回，政府赔偿甲方的补偿款其中属于乙方所有的应赔偿给乙方（赔偿额不超过政府赔偿甲方的额度）。澳力士公司与佳裕公司均确认双方实际履行的以《补充协议书》约定为准。上述合同签订前，澳力士公司向佳裕公司支付了10万元。合同签订后的2014年1月28日，澳力士公司向佳裕公司支付了部分租赁保证金及水电押金17万元。2014年2月20日，澳力士公司向佳裕公司支付了其余的租赁保证金、水电押金及一个月租金290280元，上述款项共计560280元。佳裕公司于2014年2月26日为澳力士公司开具了租赁保证金353520元水电费押金30000元的收据以及2014年7月10日至2014年8月9日租金共计176760元的收据。同年2月14日，市土发中心发出穗土开函〔2014〕103号《广州市土地开发中心关于实施广州市华侨糖厂地块收储工作的函》，内容为因广州市华侨糖厂位于白云区××号大院地块已纳入2014年政府储备计划，作为市政府储备用地，故将于近期就收储事宜与有关单位进行对接。同年3月13日，华侨糖厂向佳裕公司发出《解除租赁合同通知书》同时将穗土开函〔2014〕103号《广州市土地开发中心关于实施广州市华侨糖厂地块收储工作的函》转交佳裕公司，《解除租赁合同通知书》内容为因租赁物及场地将作为政府储备用地，故送达上述文书之日起，解除双方签订的租赁合同以及补充协议书的继续履行。请佳裕公司接通知之日起立即停止租赁物的分租，并协助办理移交搬迁清理工作，在2014年6月30日前将租赁物完善到具备政府交地条件的要求。佳裕公司于当日收到该函件并于同年3月24日回函华侨糖厂，表示不同意解除租赁合同，要求与华侨糖厂按照双方签订的《补充协议书》第九条第3款之规定，即因政府行为造成本协议无法履行时，双方以友好协商解决的方式来处理。华侨糖厂收到，但仍然坚持解除通知书中的意见。同年3月18日，佳裕公司向澳力士公司发出《物业交付通知书》，内容为佳裕公司多次要求澳力士公司接收物业，但澳力士公司至今仍（没有）办理物业交付手续，故装修免租期计算不以物业实际交付确认日顺延，要求澳力士公司尽快办理物业交付手续。澳力士公司收到，但对免租期计算有异议。同年4月2日，佳裕公司向澳力士公司发出《复函》，主要内容为：澳力士公司逾期足额支付租赁保证金及水电押金已构成违约，澳力士公司要求免租期延后没有依据。澳力士公司在签约前已了解场地现状，澳力士公司提出场地未达到交付条件拒绝接收不存在事实与法律依据，澳力士公司应依约接收租赁物业。佳裕公司催促澳力士公司于2014年4月8日前办理租赁物业交接手续，逾期不接收，佳裕公司有权解除合同并追究违约责任等等。澳力士公司收到上述复函，但表示双方交接场地无需办理交接手续，且由于在佳裕公司发出该函件前，华侨糖厂已经通知佳裕公司解除合同，佳裕公司发出该份《复函》明显非善意，故澳力士公司收函后仍继续履约。同年4月11日，佳裕公司向澳力士公司发出《复函》，主要内容为：佳裕公司已于2014年4月11日收到澳力士公司的《要求尽快交付物业的通知函》，因政府土地开发中心下达文件告知准备对租赁物业进行收储计划，租赁物业地块的产权所有人即华侨糖厂不同意佳裕公司将租赁物业地块转租给澳力士公司，故澳力士公司与佳裕公司之间签订的补充协议及租赁合同属无效。佳裕公司要求澳力士公司立即停止进场施工、装修等一切有关工作，在佳裕公司首次通知澳力士公司涉案补充协议书及租赁合同无法继续履行后，澳力士公司继续施工及装修的，属于自行扩大损失，造成的损失由澳力士公司自担。由于政府行为导致双方租赁合同无法继续履行，属于补充协议书所约定的免责事由，双方互不承担违约责任。澳力士公司通过转账方式汇入佳裕公司账户的相关款项，佳裕公司将原额退还等等。澳力士公司收到该份复函，但表示不同意解除合同，因对佳裕公司在复函中所称收储及华侨糖厂不同意佳裕公司转租澳力士公司的事实有质疑，澳力士公司选择继续履约。佳裕公司确认在向澳力士公司发出复函时，没有向澳力士公司提供政府决定收储的相关文件资料。同年7月9日，佳裕公司向澳力士公司发出《告知函》，内容为，涉案租赁物已列入政府收储计划，华侨糖厂不同意将租赁物转租给澳力士公司，要求澳力士公司停止履行合同，立即停止进场施工、装修等一切工作。佳裕公司另声明，澳力士公司于2014年7月3日不听劝阻再次强行进场施工、装修，该行为已严重构成侵权等等。澳力士公司确认收到该函件，但表示由于佳裕公司没有透露关于合同达到解除条件的任何情形，故澳力士公司仍选择继续履约。同年7月24日，澳力士公司向佳裕公司发出《关于尽快接通水电、协助办理租赁备案的通知函》，要求佳裕公司配合提供水电及协助澳力士公司办理租赁备案手续。佳裕公司对该份证据的真实性和合法性予以确认，关联性上，佳裕公司表示澳力士公司已无权继续租赁涉案场地。同年7月24日，佳裕公司向澳力士公司发出退款通知书。同年8月13日，佳裕公司将澳力士公司已付款项560280元退还给澳力士公司。同年9月4日，澳力士公司以佳裕公司违约，向原审法院提起诉讼，原审法院以（2014）穗云法民四初字第1010号案（下简称1010号案）立案审理。在1010号案中，澳力士公司的诉讼请求如下：1.判令解除《广州市房屋租赁合同》及《补充协议书》；2.确认澳力士公司履行涉案合同的投入为769400元；3.判令佳裕公司向其赔偿损失769400元。2015年3月3日，原审法院作出（2014）穗云法民四初第1010号民事判决书，认为：《广州市房屋租赁合同》及《补充协议书》因涉案租赁物纳入政府收储计划而无法实际履行，且双方对此均无过错，遂判决如下：1.澳力士公司与佳裕公司于2014年1月13日就广州市白云区××号大院内自编华侨糖厂27栋房产所签订的《广州市房屋租赁合同》及编号为HT/1300079号《补充协议书》解除；2.驳回澳力士公司其他的诉讼请求。后澳力士公司不服，向广东省广州市中级人民法院提起上诉。广州市中级人民法院以2846号案立案审理。同年3月20日，华侨糖厂向佳裕公司的租户出具《承诺书》，承诺与佳裕公司签约的租户的征储赔偿问题直接转至华侨糖厂直接负责。同年3月26日，佳裕公司的代表在上述《承诺书》上签字。同年7月28日，广州市中级人民法院作出（2015）穗中法民五终字第2846号民事判决书，认为政府收储事由属于租赁合同约定的免责事由，因此澳力士公司主张佳裕公司单方解除合同构成根本性违约并要求其承担违约责任并赔偿损失的上诉理由不成立，遂判决如下：驳回上诉，维持原判。同时，在2846号判决中，广州市中级人民法院认为：虽然解除合同非双方原因，但澳力士公司在合同解除事由发生前为履行房屋租赁合同所作的前期准备工作而支付的合理费用，应由华侨糖厂、佳裕公司按照政府收储土地的相关规定予以补偿。2018年，澳力士公司单方委托广东国众联行资产评估土地房地产估价规划咨询有限公司对其向涉案租赁物装修改造投入损失价值进行评估，并支付了评估费15000元。本案原审过程中，澳力士公司为证实其为承租涉案租赁物的投入，向原审法院提交了以下证据：1.2014年1月15日签订的建设工程设计合同、银行记录、设计费用为134400元的收据一份、图纸；2.2014年1月18日签订的房屋可靠性鉴定合同、项目委托书、银行转账记录、鉴定费用为12万元的收据、房屋可靠性鉴定报告；3.2014年1月23日签订的消防工程施工合同、委托书、银行转账记录、金额为20万元的消防工程款收据；4.2014年1月27日签订的《项目全案策划及招商合同》、金额为5万元的收据、招商及经营方案；5.2014年2月18日签订的建筑装饰装修工程设计合同、定金5万元收据、工程设计方案；6.2014年4月9日签订的《工程承包合同书》、预算单、金额为215000元的施工费收据一张等。华侨糖厂、佳裕公司对上述证据均不予确认。经查，在上述2014年4月9日签订的《工程承包合同书》中，施工人为“湖南华恒建筑工程有限公司东莞分公司”并加盖相应公章，但全国企业工商登记信息公示的内容显示，上述公司于2013年12月26日被工商行政部门核准注销登记。原审法院认为，《承诺书》证明华侨糖厂与佳裕公司及其租户形成了由华侨糖厂直接向租户进行收储补偿的合同关系。其时，澳力士公司正与佳裕公司进行租赁合同纠纷诉讼，其双方租赁合同关系尚未终止。因此，澳力士公司享有根据《承诺书》向华侨糖厂直接主张收储补偿的权利。上述收储补偿的范围，可以参照2846号判决的裁判观点“澳力士公司在合同解除事由发生前为履行房屋租赁合同所作的前期准备工作而支付的合理费用”予以确定。对于澳力士公司主张的补偿款，根据真实、合法、合理的原则予以审查认定。对于澳力士公司主张的2014年1月15日建设工程设计费134400元，经查，澳力士公司实际支付了32000元，且设计单位之后向其主张剩余款项。因此，对该项费用予以支持。对于澳力士公司主张的2014年1月18日房屋安全鉴定费12万元，经查，澳力士公司实际于2014年1月18日支付了3万元，于2014年4月23日支付了9万元。因此，对该费用予以支持。对于澳力士公司主张的2014年1月23日消防工程款20万元，经查，澳力士公司实际于2014年2月17日支付了20万元。因此，对该费用予以支持。对于澳力士公司主张的2014年1月27日策划招商费5万元，经查属实，予以支持。对于澳力士公司主张的2014年2月18日装饰装修设计费5万元，经查属实，予以支持。对于澳力士公司主张的2014年4月9日施工费215000元，经查，其施工主体虚假、具体支付数额的真实性存疑。而且，该费用系澳力士公司明知涉案场地将被收储后为多获取补偿而恶意支出的，不具有合理性。因此，对该笔施工费不予支持。对于澳力士公司主张的评估费15000元，经查，澳力士公司主张的损失项目、数额较清晰，故在核定损失时只需对证据真实性进行核实，并无必要委托评估。澳力士公司在未征得华侨糖厂和佳裕公司同意就单方委托评估，却要求对方承担评估费用，没有法律依据，不予支持。经计算，上述可支持费用总额为554400元。对于澳力士公司主张上述费用利息的诉讼请求，亦予以支持。对于澳力士公司主张佳裕公司承担补偿责任的诉讼请求，因《承诺书》中并无约定，故不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2019年12月26日判决如下：一、广州市华侨糖厂于本判决生效之日起五日内向广州市澳力士健身有限公司支付补偿款554400元及利息（以554400元为本金，从2015年7月29日起，按中国人民银行同类同类贷款利率，计至2019年8月19日；从2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计至清偿之日止）；二、驳回广州市澳力士健身有限公司的其他诉讼请求。案件受理费7053元，由广州市澳力士健身有限公司负担3272元，广州市华侨糖厂负担3781元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点包括：其一，华侨糖厂、佳裕公司是否需向澳力士公司承担征拆补偿责任；其二，华侨糖厂补偿澳力士公司的前期投入损失范围应如何确定。关于华侨糖厂、佳裕公司是否需向澳力士公司承担征拆补偿责任的问题。依据已查明的事实，华侨糖厂与佳裕公司于2010年2月10日签订《广州市房屋租赁合同》及《补充协议书》，约定华侨糖厂将包括讼争租赁场地在内的华侨糖厂厂区整体交由佳裕公司承租18年。佳裕公司于2014年1月13日与澳力士公司签订《广州市房屋租赁合同》，约定佳裕公司将讼争场地交由澳力士公司承租10年。在此情况下，澳力士公司对讼争场地投入费用进行改造以使其满足租赁用途需求，符合合同约定，亦符合情理。在澳力士公司进行场地改造过程中，华侨糖厂以政府将进行收储为由，主张解除与佳裕公司之间的租赁合同关系，事实上导致澳力士公司与佳裕公司之间的租赁合同关系无法延续，澳力士公司因此而必然遭受一定的前期投入损失。虽然澳力士公司与华侨糖厂之间不存在直接合同关系，但澳力士公司前述损失的发生与华侨糖厂之间存在事实上的关联，故澳力士公司要求作为政府收储行为受益人的华侨糖厂对此予以补偿，符合情理，而华侨糖厂于2015年3月20日向佳裕公司的租户出具《承诺书》承诺直接负责与佳裕公司签约的租户的征储赔偿问题，也可反映华侨糖厂认可该项义务承担，2846号判决也确认华侨糖厂应对澳力士公司为履行合同所作前期准备工作而支出的合理费用承担补偿责任。华侨糖厂虽辩称前述《承诺书》的适用对象仅限于已签署《承诺书》的分租户，但《承诺书》属于华侨糖厂单方作出的承责意思表示，作为受益人的分租户以何种方式作出接收的意思表示不影响华侨糖厂受该意思表示约束的效力，《承诺书》也未附设受益人在其上签名的生效条件。故此，原审判决华侨糖厂对澳力士公司的前期投入损失承担补偿责任并无不当，应予维持。华侨糖厂以其与澳力士公司之间不存在租赁合同关系，澳力士公司无权依据《承诺书》向其主张权利为由，上诉认为其无需向澳力士公司承担责任，理由不成立，本院不予采纳。另，澳力士公司与佳裕公司之间的租赁合同关系解除系因政府收储所致，无证据反映佳裕公司已从政府收储中获益。作为该收储行为直接受益人的华侨糖厂已作出《承诺书》承诺直接负责与佳裕公司签约的租户的收储赔偿问题，本院也已认定华侨糖厂需向澳力士公司承担补偿责任。在此情况下，澳力士公司诉请佳裕公司共同承担补偿责任，理据不足，原审对此予以驳回并无不当，可予维持。关于华侨糖厂应补偿澳力士公司的前期投入损失的范围应如何确定的问题。虽然华侨糖厂在2014年3月13日以政府即将收储为由向佳裕公司发函主张解除合同，但双方之间就合同是否即时解除存在争议，而佳裕公司直至同年4月2日仍向澳力士公司发函要求在4月8日前办理租赁物交接手续，直至同年4月11日，佳裕公司才向澳力士公司发出《复函》，明确提及市土发中心已下达文件准备对包括涉案物业在内的佳裕公司承租场地进行收储，并告知产权人华侨糖厂明确表示不同意佳裕公司将涉案物业转租给澳力士公司，同时要求澳力士公司立即停止进场施工、装修等一切有关工作。因此，澳力士公司在收到佳裕公司4月11日函件之前为履行其与佳裕公司之间《广州市房屋租赁合同》而投入的前期费用应属于2846号判决所认定的华侨糖厂应补偿的合理费用。综上，原审根据澳力士公司提交的证据，认定澳力士公司已支出建设工程设计费等前期费用合计554400元，并据此判决华侨糖厂补偿该费用和相应的利息并无不当，可予维持。而在收到4月11日函件之后，澳力士公司应当合理预见其与佳裕公司之间的《广州市房屋租赁合同》面临无法继续履行的风险，并对其是否继续为履行该合同进行投入作出合理评判，以避免损失扩大。从澳力士公司提交的《工程承包合同》、预算单及施工费收据记载的时间结合澳力士公司的陈述可以反映，澳力士公司在2014年4月11日后在佳裕公司未明确表示同意的情况下，自行启动装修改造程序并支付相关施工费用，故澳力士公司因此而遭受的损失属于扩大损失，应由其自行承担。据此，原审判决驳回澳力士公司要求华侨糖厂补偿其施工费用215000元的诉请并无不当，应予维持。对于澳力士公司主张华侨糖厂赔偿的评估费15000元，即使该项费用有实际支出，也系澳力士公司为证明其对涉案租赁物投入的前期费用而支付，属于澳力士公司的举证成本，且非必要支出，故澳力士公司诉请华侨糖厂对此予以赔偿缺乏依据，原审判决对此予以驳回亦无不当，亦应予维持。综上所述，上诉人华侨糖厂与澳力士公司的上诉请求与理由均不成立，本院均予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费28212元，由广州市澳力士健身有限公司负担14106元，广州市华侨糖厂负担14106元。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  姚伟华二〇二〇年五月二十六日书记员  王文杰唐颖琪