浙江省诸暨市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0681民初3970号原告：杭州易房房地产代理有限公司，住所地杭州市滨江区西兴街道春晓路46号3楼。法定代表人：单建斌。委托诉讼代理人：江龙，北京炜衡（杭州）律师事务所律师。被告：上海勐澈房地产经纪事务所，住所地上海市奉贤区金汇镇金星村452号1幢2520室。法定代表人：罗细梅。被告：罗细梅，女，1961年8月15日出生，汉族，住广东省五华县。二被告共同委托诉讼代理人：毛文斌，浙江永大律师事务所律师。原告杭州易房房地产代理有限公司（以下简称杭州易房公司）与被告上海勐澈房地产经纪事务所（以下简称上海勐澈事务所）、罗细梅商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序由审判员王玲独任审判，于2020年3月19日、2020年4月27日二次公开开庭进行了审理。原告杭州易房公司的委托诉讼代理人江龙，被告上海勐澈事务所、罗细梅的共同委托诉讼代理人毛文斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杭州易房公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告上海勐澈事务所支付原告佣金80000元；2.判令被告上海勐澈事务所支付原告逾期付款违约金2224元（以80000元为基数，按日万分之一标准计算，自2018年12月15日起暂计至2020年9月18日止，实际计算至佣金支付完毕之日止）；3.判令被告罗细梅对被告上海勐澈事务所的上述第一、二项债务承担连带清偿责任。事实和理由：2018年11月9日，原告与被告上海勐澈事务所签订《五泄·花溪里分销协议书》，约定由被告上海勐澈事务所委托原告对诸暨五泄·花溪里房产项目进行销售代理，并按高层住宅税前8万元每套，联排别墅税前15万每套的标准支付佣金。协议签订后，原告于2018年11月25日成功向被告上海勐澈事务所推荐了客户韩东华、曹艳玲购买了3幢3单元601号住宅，客户于当日签订《商品房认购协议》，被告上海勐澈事务所的工作人员在《客户确认单》上签字，确认原告成功为被告上海勐澈事务所推荐客户。2018年12月13日，客户签订《商品房买卖合同》，同日，被告上海勐澈事务所的工作人员在《客户确认单》上签字，确认原告成功为被告上海勐澈事务所推荐客户。客户已于2018年12月13日支付完毕房款，但被告上海勐澈事务所至今未向原告支付8万元佣金。因被告上海勐澈事务所系个人独资企业，由被告罗细梅投资，财产为被告罗细梅所有，被告罗细梅应对被告上海勐澈事务所的付款义务承担无限连带责任。原告为维护自身合法权益，特向法院起诉，望判如所请。被告上海勐澈事务所、罗细梅共同答辩称：原告陈述的内容与事实不符，被告方并未与原告签订任何分销协议，协议书上被告上海勐澈事务所的公章是假的，原告从未找过被告方要求分销五泄花溪里项目，被告方的工作人员也从未确认过原告为被告推荐过客户，请求驳回原告诉请。原告杭州易房房地产代理有限公司围绕其诉讼请求向本院提交的证据及二被告质证意见如下：五泄花溪里分销协议书一份，以证明原告与被告上海勐澈事务所之间约定，由原告为被告上海勐澈事务所销售的楼盘介绍客户，被告上海勐澈事务所按约向原告支付佣金，双方之间存在商品房销售代理合同关系。经质证，二被告对证据三性均有异议，认为协议书上被告上海勐澈事务所的公章是假的，被告上海勐澈事务所没有合同专用章，代表甲方签字的陈伟页并非被告上海勐澈事务所的员工。被告方提供的客户确认单二份，以证明2018年11月25日、2018年12月13日原告为被告上海勐澈事务所介绍客户，并带客户到楼盘销售处看房，被告工作人员予以确认。经质证，二被告对三性均有异议，认为被告方从未有过上述客户确认单，且根据分销协议第五条约定，客户确认单应由被告方书面签章，而上述确认单上并无被告方签章。微信聊天截图（复印件），以证明原告业务员与客户沟通的情况，原告为被告上海勐澈事务所介绍客户并签订了购房合同。经质证，二被告对三性均有异议，不予认可。商品房认购协议（复印件）、浙江省商品房买卖合同（复印件）、房款支付凭证（复印件）各一份，以证明原告介绍的客户曹艳明、韩东华签订了购房合同并支付了房款。经质证，二被告对商品房认购协议三性有异议，对浙江省商品房买卖合同、房款支付凭证真实性予以认可，但认为达不到原告的证明目的。上海勐澈事务所工商档案机读材料（复印件）一份，以证明被告上海勐澈事务所系个人独资企业，被告罗细梅为投资人，应对被告上海勐澈事务所的债务承担连带责任。经质证，二被告对真实性无异议，但认为达不到原告的证明目的。二被告围绕其答辩主张，向本院提交的证据及原告质证意见如下：6.宋某的证人证言。经质证，原告认为证人证言与事实不符，宋某确系花溪里项目负责人，但其证言有多处不合理，第一，证人称被告上海勐澈事务所未直接与杭州铭仕房地产代理有限公司（以下简称杭州铭仕公司）签订相关协议，但又称与杭州铭仕公司高层签订过回扣协议，存在回扣协议的前提是杭州铭仕公司确实为被告上海勐澈事务所卖楼。若双方连基本的合同关系都没有，不可能存在回扣协议；第二，原告和证人提到的嘉泽日盛公司、上海恒厚公司没有任何合作关系，本案合同相对方就是协议显示的被告上海勐澈事务所。被告方对证人证言无异议，认为证人证言可以证实陈伟、楼兰和廖玲玲均不是被告方的员工，被告上海勐澈事务所也没有合同专用章，更没有和原告建立任何合同关系。上述证据本院认证如下：证据3，二被告对三性均有异议，本院认为，该证据系复印件，现原告未能提供原件以供核对，且根据证据内容无法确定聊天双方的具体身份，不足以达到原告的证明目的，本院不予确认；证据4，二被告对其中商品房买卖合同、房款支付凭证无异议，本院对商品房买卖合同及房款支付凭证予以确认并在卷佐证，并对案涉房产已出售给案外人韩东华、曹艳玲一节事实予以确认，认购协议虽无原件以供核对，二被告亦不予认可，但认购协议所载内容与商品房买卖合同、房款支付协议可相互印证，形成完整的证据链条证明案涉房产的销售情况，故本院对认购协议真实性予以确认，并根据认购协议的内容，对楼兰系诸暨颐和恬居置业有限公司（以下简称诸暨颐和公司）工作人员的身份予以确认；证据5，二被告无异议，本院予以确认并在卷佐证；证据6，原告认为证人证言与事实不符，不予认可，但被告对证人证言无异议，证人宋某原系被告公司员工，其与被告存在利害关系，其所作的对被告不利的事实具有可信度，故本院据此对廖玲玲系上海利郝公司工作人员，案涉五泄花溪里项目系被告上海勐澈事务所承包自上海利郝公司的事实予以确认。证据1、2，本院将在争议焦点分析部分具体阐述。本案争议焦点在于原告与被告上海勐澈事务所之间是否存在商品房委托代理销售合同关系，以及案涉房屋是否由原告销售，关键在于对证据1、2的认定。对证据2，被告方对该证据三性均有异议，其理由在于客户确认单上未经被告方签章，然分销协议第八条第4款约定“……客户带看需填具相应客户确认单，签署人必须包括案场销售人员和案场对接人员……”，而未约定需被告方签章，现客户确认单上有“置业顾问”楼兰和“案场经理”廖玲玲的签字（编号：0000636的客户确认单仅有楼兰签字），符合分销协议的约定，且根据本院已确认的证据可知，楼兰系开发商诸暨颐和公司的工作人员，廖玲玲系上海利郝公司的工作人员，而上海利郝公司系被告上海勐澈事务所的上级销售商，同时，结合证人证言可知，案涉五泄花溪里项目虽存在多家分销商，并非由被告上海勐澈事务所独家销售，但由开发商或上级房产销售商指派人员确认客户信息同样客观、合理，且原告又持有该客户确认单原件，被告认可其从案涉房屋销售中获得相应利益，故本院认为可确认案涉房屋由原告销售的事实，据此对客户确认单真实性予以确认。至于二被告辩称原告未按约定对客户信息进行报备，本院认为，客户确认单是确认客户信息的最终依据，分销协议第八条第5款亦明确约定“客户确认以客户确认单为准”，且报备程序系出具客户确认单的前置流程，若原告未按要求报备客户信息甚至未予报备，现场人员完全可以拒绝出具客户确认单，故本院对二被告的该项辩称不予采信。对于证据1，二被告对分销协议三性均有异议，其认为被告上海勐澈事务所不存在合同专用章，分销协议上加盖的被告上海勐澈事务所的合同专用章系伪造，对此本院认为案涉分销协议效力可予认定，理由如下：第一，伪造公章涉嫌犯罪，严重危害被伪造公章单位的交易安全，侵害其合法权益，但本案中，本院多次向被告释明利害关系，但被告至今未向公安机关报案，本院认为被告此举有悖常理；第二，证人宋某在庭审中陈述到，其曾听闻有人私刻上海勐澈事务所公章，但其认为没有损害到上海勐澈事务所的利益而未予以追究，可知即便被告上海勐澈事务所未持有使用合同专用章，但其以追逐利益为目的，对下属工作人员可能私刻公章并使用的情况是知悉和默许的；第三，被告方认可因案涉房产销售而获益，而客户确认单明确载明案涉房产销售的渠道公司为本案原告，那么，在五泄花溪里项目有多家分销商的前提下，为何开发商会将原告的销售业绩算在被告上海勐澈事务所账上，前提必然是开发商诸暨颐和公司认可原告与被告上海勐澈事务所存在上下级的分销关系，至于二被告在庭审中辩称原告与其下级分包商嘉泽日盛公司存在分销关系，但并未提供证据加以证明，本院对二被告该项辩称不予采信；第四，证人宋某陈述到案外人杭州铭仕公司曾为被告上海勐澈事务所分销五泄花溪里项目，佣金标准为高层8万一套，这和证据1分销协议中第三款Ａ项约定的2代理费用标准“……高层住宅佣金为税前8万元每套（无论面积大小）……”相一致，亦可印证分销协议的真实性。综上，本院对证据1予以确认并在卷佐证，并据此确认原告和被告上海勐澈事务所之间存在商品房委托代理销售合同关系。综上，本院认定事实如下：被告上海勐澈事务所曾委托原告为其分销诸暨五泄花溪里房产项目。2018年11月9日，双方签署《五泄·花溪里分销协议书》一份，合同第三款A项代理费用标准约定“……高层住宅佣金为税前8万元每套（无论面积大小）……”，B项结算佣金条件第1款约定“乙方客户属一次性付款的，在乙方客户签订正式《商品房买卖合同》并已付清全部购房款后24个小时内结清全部佣金”。协议签订后，原告为被告上海勐澈事务所推荐客户韩东华、曹艳玲，销售了五泄花溪里3幢3030601室的高层住宅。2018年11月25日，客户韩东华与诸暨颐和公司签订《商品房认购协议》一份，同日，诸暨颐和公司工作人员楼兰、上海利郝公司工作人员廖玲玲在《客户确认单》上签字，2018年12月13日，客户韩东华、曹艳玲与诸暨颐和公司签订《商品房买卖合同》一份并于当日支付房款81万元，同日，诸暨颐和公司工作人员楼兰在《客户确认单》上签字，二份《客户确认单》均载明“渠道公司名称：易房地产”。后被告上海勐澈事务所未向原告支付佣金。同时查明，《五泄·花溪里分销协议书》第九条第1款约定“如因甲方（上海勐澈事务所）原因未按时支付乙方（杭州易房公司）应得佣金的，乙方有权要求甲方支付迟延付款日万分之一的滞纳金及乙方应得佣金……”。另查明，被告上海勐澈事务所系被告罗细梅投资设立的个人独资企业。本院认为，原告和被告上海勐澈事务所之间的商品房委托代理销售合同关系，由原告提供的证据加以证明，未违反法律法规的禁止性规定，合法有效。双方当事人理应按照合同约定履行各自义务，现原告已按约为被告上海勐澈事务所介绍客户并销售房产，事实清楚，证据确实充分，被告上海勐澈事务所理应按约支付佣金。现原告诉请被告上海勐澈事务所支付尚欠佣金8万元，符合双方约定，本院予以支持。因被告上海勐澈事务所未按时支付佣金，原告要求被告上海勐澈事务所支付2018年12月15日起至款付清日止按日万分之一计算的违约金，亦符合双方约定，本院予以支持。被告上海勐澈事务所系被告罗细梅投资设立的个人独资企业，依据《中华人民共和国独资企业法》第三十一条之规定，个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿，被告罗细梅应以其个人的其他财产对被告上海勐澈事务所财产不足以清偿部分的债务承担清偿责任，该清偿责任实为补充清偿责任，现原告诉请被告罗细梅直接对被告上海勐澈事务所的债务承担连带清偿责任，本院在合理范围内予以支持。综上，本院对原告诉请中的合理部分予以支持，不合理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国独资企业法》第三十一条之规定，判决如下：被告上海勐澈房地产经纪事务所应支付原告杭州易房房地产代理有限公司佣金80000元，并支付该款自2018年12月15日起至款付清日止按日万分之一计算的违约金；被告罗细梅对被告上海勐澈房地产经纪事务所上述第一项债务承担补充清偿责任；驳回原告杭州易房房地产代理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1856元，减半收取计928元，由被告上海勐澈房地产经纪事务所、罗细梅共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  王玲二〇二〇年五月二十一日法官助理赵镥杰书记员姜远东