广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5150号上诉人（原审被告）：黄第珍，女，1955年7月25日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。上诉人（原审被告）：黄弟豪，男，1962年4月8日出生，回族，身份证住址广州市荔湾区。上诉人（原审被告）：李仲炽，男，1930年11月7日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。三上诉人共同委托代理人：林国亮，北京市北斗鼎铭（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：伍颖怡，女，1994年6月22日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：黄桂玲，广东谨然律师事务所律师。原审被告：区淑仪，女，1962年1月2日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。上诉人黄第珍、黄弟豪、李仲炽因与被上诉人伍颖怡及原审被告区淑仪物权保护纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0103民初9285号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭，经各方当事人同意进行书面审理。现已审理终结。黄第珍、黄弟豪、李仲炽上诉请求：1.撤销原审判决；2.改判驳回伍颖怡的全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由伍颖怡承担。事实和理由：黄第珍、黄弟豪、李仲炽认为原审判决认定事实不清，适用法律错误。本案的租赁关系应受《城市公有住房管理规定》约束，黄第珍、黄弟豪、李仲炽与伍颖怡之间不构成不定期租赁合同关系。根据原审中黄第珍、黄弟豪、李仲炽提交的证据可以看出，黄第珍、黄弟豪、李仲炽因享有国有企业福利而由广州金星仪器厂（以下简称“金星厂”）安排涉案房屋租住至今，金星厂按给予国有企业职工的优惠价格收取低额租金，黄第珍、黄弟豪、李仲炽一直有向金星厂支付租金，直到金星厂破产清算。黄第珍、黄弟豪、李仲炽以国有企业职工身份租住涉案房屋，金星厂收取租金的方式、金额都明显具有国有企业照顾职工的福利性质，属于公房的范畴。对于伍颖怡而言，公有住房的性质不应、也不能因为房屋被拍卖而发生变化。原审将如此特殊的租赁关系等同于普通的租赁关系，以不定期租赁关系的定性剥夺黄第珍、黄弟豪、李仲炽本应享受的福利，严重损害了其合法权益。根据《城市公有住房管理规定》第26条的规定，房屋出租人只有在法定的情形下才可以单方面解除与承租人的房屋租赁关系，而该规定中并无“不定期租赁关系”。另一方面，尽管金星厂已经破产，但根据涉案的房屋拍卖公告等证据可以看出，伍颖怡在竞拍涉案房屋时已清楚房屋拍卖的原因、原业主情况、房屋使用状况、承租人的情况等信息。而且是在同意接受上述情况，愿意承担上述情况所引致的后果及责任的情况下，才通过竞拍购买了涉案的房屋。根据《城市公有住房管理规定》第29条的规定，黄第珍、黄弟豪、李仲炽与金星厂的租赁合同关系对伍颖怡具有法律约束力，伍颖怡需承担与金星厂一样的出租人的责任。如金星厂还在，其是不会、也不能收回涉案的房屋使用权的，伍颖怡既然通过竞拍购得了原业主为国有企业的房屋，就应承担等同于国有企业的责任及义务。原审认定黄第珍、黄弟豪、李仲炽与伍颖怡之间建立的是《合同法》项下的不定期租赁关系是适用法律错误，剥夺了黄第珍、黄弟豪、李仲炽的福利待遇，免除了伍颖怡应尽的义务及社会责任。综上，黄第珍、黄弟豪、李仲炽已经年迈，为国有企业、为国家的建设兢兢业业付出大半辈子的劳动，现竟然落得无房可住的境地。恳请法院能够尊重历史遗留问题，尊重我们这些为国家辛苦大半辈子的老人家，黄第珍、黄弟豪、李仲炽愿意继续按原来的标准向伍颖怡缴纳租金，只是希望能继续居住在涉案房屋。本案案由是“物权保护纠纷”，伍颖怡因取得涉案房屋的所有权诉请要求黄第珍、黄弟豪、李仲炽停止侵权、腾空涉案房屋，将房屋交还。而原审认定，黄第珍、黄弟豪、李仲炽与伍颖怡之间存在租赁合同关系，故黄第珍、黄弟豪、李仲炽使用涉案房屋是有合法依据的。因此，黄第珍、黄弟豪、李仲炽并无侵犯伍颖怡的房屋物权，其要求腾空、搬离房屋的理由不能成立。但令人不解的是，原审法院一方面认为黄第珍、黄弟豪、李仲炽居住使用涉案房屋是有合法依据的，而在伍颖怡没有变更诉请，本案依然为保护物权的侵权之诉的情况下，原审法院却以合同之诉支持了伍颖怡的诉请，原审判决明显是错误的，二审法院应予纠正。原审法院基于合同法关于不定期租赁合同关系判决要求黄第珍、黄弟豪、李仲炽腾空并搬离涉案房屋是适用法律错误，本案不能在合同未解除前直接判令要求承租人腾空并搬离房屋。本案中，根据原审认定的事实显示，伍颖怡于2019年7月5日经登记成为涉案房屋业主，但黄第珍、黄弟豪、李仲炽并未收到其关于要求解除租赁合同关系的通知。原审既然认为黄第珍、黄弟豪、李仲炽与伍颖怡之间存在不定期租赁合同关系，伍颖怡没有发出符合《合同法》规定的解除合同通知，涉案的具体关系依然合法有效，原审法院在租赁合同仍然合法有效的情况下，直接要求黄第珍、黄弟豪、李仲炽腾空并搬离房屋违反法律规定，该判决是错误的。对于黄第珍、黄弟豪、李仲炽的上诉请求，伍颖怡辩称：我方认为原审判决正确，请求二审法院驳回黄第珍、黄弟豪、李仲炽的全部上诉请求，维持原判。理由如下：一、我方是通过广州中院司法竞拍的形式合法取得涉案房屋，现房屋已登记在我方名下，故我方是房屋的合法所有权人，黄第珍、黄弟豪、李仲炽应立即搬出并腾空交还房屋给我方。二、原审法院认为黄第珍、黄弟豪、李仲炽与金星厂没有签订租赁合同或者签订的租赁合同没有约定租赁期限，形成了不定期租赁关系，当事人可以随时解除合同。因此，我方有权主张黄第珍、黄弟豪、李仲炽立即搬出并腾空返还房屋。三、黄第珍、黄弟豪、李仲炽提交的《关于兴光里三号房屋的情况说明》证明金星厂认为黄第珍、黄弟豪、李仲炽无合法有效的租赁合同或合同法使用依据，早就告知其搬离腾空涉案房屋，我方也早在2019年7月19日张贴公告告知黄第珍、黄弟豪、李仲炽在2019年8月21日前搬离，故无论是金星厂还是我方均已要求收回房屋。况且黄第珍、黄弟豪、李仲炽自2017年下半年就没有再交租金了，此时黄第珍、黄弟豪、李仲炽也不再享有涉案房屋的承租权。黄第珍、黄弟豪、李仲炽一直强调所谓的职工身份而取得的公有住房、福利房，现金星厂破产了，黄第珍、黄弟豪、李仲炽的职工身份也没有了，其因职工身份而享有的福利自然也没有了，涉案房屋没有过户至黄第珍、黄弟豪、李仲炽名下，仍是金星厂的物业，不存在公有住房的说法。黄第珍、黄弟豪认为金星厂破产清算组织拍卖涉案房屋，侵犯他们的权益，起诉至荔湾区法院，主张涉案房屋是其公有住房，出售交易行为无效，一审案号（2019）粤0103民初5031号，二审案号（2019）粤01民终21912号，现在两级法院已经判决驳回黄第珍、黄弟豪的诉讼请求，证明其所谓的公有职工住房及福利房的观点并没有得到法院的支持，黄第珍、黄弟豪、李仲炽不得以承租权来对抗我方的所有权。综上，请求二审法院维持原判，驳回黄第珍、黄弟豪、李仲炽全部上诉请求。区淑仪未提交答辩意见或证据。伍颖怡于2019年10月21日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.判令黄第珍、黄弟豪、区淑仪、李仲炽立即停止侵权，腾空并搬离位于荔××区××河路××号房屋，将该房屋返还给伍颖怡。2.判令黄第珍、黄弟豪、区淑仪、李仲炽向伍颖怡支付因逾期腾退房屋的占用费，按每月12000元计算，自2018年11月30日起计算至实际腾退并交付房屋之日止。3.判令黄第珍、黄弟豪、区淑仪、李仲炽承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：2000年12月29日广州金星仪器厂因经营管理不善，严重资不抵债，被广州市中级人民法院裁定宣告破产。2018年10月29日广州金星仪器厂管理人发出《拍卖公告》，主要内容为：广州金星仪器厂管理人将于2018年11月29日上午10时至2018年11月30日上午10时对广州金星仪器厂破产财产（广州市荔湾区XX房屋）进行第一次拍卖，等等。后该房屋经网上拍卖，由伍颖怡竞得广州市荔××区××河路××号整栋房屋（建筑面积99.04平方米，砖木结构2层），并于2019年7月5日取得产权证。黄第珍与黄弟豪是姐弟关系。一审庭审中，黄第珍与黄弟豪陈述：我二人均是广州试验仪器厂的职工，于1991年9月30日入住在案涉房屋二楼至今，该房屋是该厂分配的单位宿舍，其中黄第珍居住的房屋面积大概是15平方米，黄弟豪居住的房屋面积大概是15平方米；我二人每半年交租一次，每次交租租金为567元，交租至2017年6月30日，后因房屋墙体开裂，金星仪器厂叫我们自己维修并用维修费抵租金，加上金星仪器厂称由于无发票提供，所以暂时不收租；金星仪器厂破产前我们交租给该厂，该厂破产后我们交租给金星仪器厂破产管理人；我二人均无搬迁去向。对此，黄第珍与黄弟豪提供了广州金星仪器厂与黄第珍签订的《公有住宅房屋租赁合约》、租赁保证金收据、交租表、租金发票、个人名下房地产登记情况查询证明等作为证据。其中《公有住宅房屋租赁合约》显示租期从1992年6月1日起，但没有约定截止时间。一审庭审中，区淑仪陈述：我是广州金星仪器厂的职工，案涉房屋是该厂分配给我居住的单位宿舍，我都是1999年10月入住案涉房屋二楼的，居住的房屋面积大概是20.4平方米；我方交租至2017年12月31日，每一年交租一次，每次交租租金为312元，之后金星仪器厂称由于无发票提供，所以暂时不收租；金星仪器厂破产前我们交租给该厂，该厂破产后，我们交租给金星仪器厂破产管理人；我在金沙洲购买了一套房屋，现有时在案涉房屋住。对此，区淑仪提供了分房《通知》、押金收据作为证据。一审庭审中，李仲炽陈述：我是广州第四电器厂的职工，因广州金星仪器厂扩建厂房，征用了光复中路364号三楼的职工宿舍，故将我安排到案涉房屋一楼居住；我是1975年11月入住案涉房屋一楼的，居住的房屋面积大概是38平方米；我交租至2017年6月30日，每半年交租一次，每次交租租金为1150元，2017年下半年至2018年金星仪器厂称由于无发票提供，所以暂时不收租；金星仪器厂破产前我们交租给该厂，该厂破产后，我们交租给金星仪器厂破产管理人；我没有搬迁去向。对此，李仲炽提供了《住房协议》、租赁保证金收据、租金发票、个人名下房地产登记情况查询证明等作为证据。一审庭审中，伍颖怡撤回本案第2项诉讼请求。一审法院认为：从本案查明事实及当事人的陈述来看，黄第珍、黄弟豪、李仲炽、区淑仪是由广州金星仪器厂安排入住涉案房屋并向该厂交纳租金。黄第珍、黄弟豪、李仲炽、区淑仪与广州金星仪器厂没有签订租赁合同或签订的租赁合同没有约定租赁期限，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条的规定，黄第珍、黄弟豪、李仲炽、区淑仪与广州金星仪器厂形成了不定期租赁关系。故黄第珍、黄弟豪、李仲炽、区淑仪居住使用案涉房屋是有合法依据的。2019年7月5日伍颖怡经登记成为案涉房屋的所有权人，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，其承接了广州金星仪器厂与黄第珍、黄弟豪、李仲炽、区淑仪之间的不定期租赁关系。因不定期租赁的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，故伍颖怡享有随时解除租赁关系的权利。现伍颖怡起诉要求收回自有房屋有法律依据，一审法院予以支持。考虑到黄第珍与黄弟豪、李仲炽均没有其他房屋可供搬迁，伍颖怡应给予其合理的搬迁期，一审法院酌情确定搬迁期限为六个月，黄第珍与黄弟豪、李仲炽在此期限应积极寻找房屋、腾退案涉房屋交还伍颖怡。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，一审法院于2019年12月10日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起六个月内，黄第珍、黄弟豪（含同住人员）搬出广州市荔××区××河路××号二楼房屋，将房屋腾空交还给伍颖怡。二、自本判决发生法律效力之日起六个月内，李仲炽（含同住人员）搬出广州市荔××区××河路××号房屋，将房屋腾空交还给伍颖怡。三、自本判决发生法律效力之日起一个月内，区淑仪（含同住人员）搬出广州市荔××区××河路××号二楼房屋，将房屋腾空交还给伍颖怡。本案受理费50元由伍颖怡负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审另查明：广州金星仪器厂管理人于2018年11月27日出具的《关于兴光里三号房屋的情况说明》中载明“广州金星仪器厂管理人于近日就广州XX号进行阿里·淘宝网进行挂网拍卖。上述房产现有住户4户……管理人曾多次与租户沟通、询问其购买意向或清退……该房年久失修，存在很大的安全隐患，且住户无合法有效的租赁合同或合法使用依据。管理人于2016年5月13日前往XX张贴《危房撤离通知书》及《房屋清退通知书》，要求上述住户2016年5月28日之前搬离腾空……”。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，以当事人的上诉请求范围，本案需要处理的问题是：黄第珍与黄弟豪、李仲炽应否搬出广州市荔××区××河路××号房屋，并腾空交还该房屋给伍颖怡。首先，在伍颖怡取得涉案房屋所有权之前，涉案房屋属于广州金星仪器厂所有，黄第珍、黄弟豪、李仲炽、区淑仪占有使用该房屋，并向广州金星仪器厂支付租金，故双方之间构成租赁合同关系。由于双方未约定租赁期限，一审法院认定形成不定期租赁合同关系，合法有据。黄第珍、黄弟豪、李仲炽依据已废止的《城市公有住房管理规定》主张涉案房屋属于福利房，不构成不定期租赁合同关系，理据并不充分。其次，不定期租赁合同关系的出租人有权随时提出解除合同，根据广州金星仪器厂管理人于2018年11月27日出具的《关于兴光里三号房屋的情况说明》内容可知，广州金星仪器厂曾在2016年已发出《危房撤离通知书》及《房屋清退通知书》，广州金星仪器厂管理人亦在涉案房屋拍卖之前向房屋占用人作出清退的意思表示，故黄第珍、黄弟豪、李仲炽、区淑仪继续使用涉案房屋的合同关系已经实际解除。伍颖怡通过司法拍卖购得涉案房屋之后，作为涉案房屋所有权人，其有权要求收回房屋。黄第珍、黄弟豪、李仲炽所提涉案租赁合同关系尚未解除，伍颖怡无权要求其腾退房屋的主张不能成立。一审法院判令黄第珍、黄弟豪、李仲炽限期腾退涉案房屋给伍颖怡，合法有据，本院予以维持。综上所述，黄第珍、黄弟豪、李仲炽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由黄第珍、黄弟豪、李仲炽各负担100元。审判长  赵琦铭审判员  黄春成审判员  柳玮玮二〇二〇年五月二十六日法官助理张敏娟书记员郭蔚琳