江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终8975号上诉人（原审被告）：尹安邦，男，1975年1月13日生，汉族，住江苏省睢宁县。委托诉讼代理人：杨志宏，江苏金合（睢宁）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡金明，江苏金合（睢宁）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:薛以超，男，1968年11月25日生，汉族，住江苏省睢宁县。委托诉讼代理人：彭跃军，睢宁县清泉法律服务所法律工作者。上诉人尹安邦与上诉人薛以超房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省睢宁县人民法院(2019)苏0324民初4304号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。尹安邦上诉请求：1.依法改判，驳回被上诉人在一审中的诉讼请求。2.一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人2018年4月21日支付被上诉人的24万元应属于车库款，属于认定事实和适用法律错误。从双方微信聊天和录音内容来看，上诉人一方始终坚持车库必须要有独立产权，要求能网签且有发票才能单独购买，否则就应该作为配套设施算在281万别墅总价内。被上诉人一直欺骗上诉人声称车库可以办手续，但至今既没有签订网签合同，也没有取得其它任何合法销售手续。而从一审法院调取的证据来看，涉案车库没有独立产权，不能网签备案，根本没有备案信息，不具备单独对外销售条件，属于不得独立销售的车位。因此，281万应该全部属于别墅购房款，而车位应该是别墅的配套。退一步说，即便双方约定了单独购买车库，即便2018年4月21日支付被上诉人的24万元起初约定属于车库款，但由于涉案的车库没有备案信息，不能网签，没有独立产权，属于不得单独对外销售的车库，因此双方关于车库买卖的的合同也属于无效合同。车库买卖合同无效，上诉人支付的上述24万元就应该作为购房款，上诉人也就已经实际支付了全部281万购房款，因此不应该再判决上诉人支付购房款24万元及违约金。一审法院审理过程中，已经调查了车库可否独立销售的问题，也查明了车库没有备案信息不得销售，但仍将24万元认定为车库款，不但认定事实错误，也忽略了车库买卖合同无效的法律性质，适用法律错误。二、一审法院判决的违约金计算标准仍然过高，即便逾期支付购房款也应该参照同期银行贷款利率计算逾期违约金。被上诉人炒卖房屋，已经赚了20多万，还通过非法操作偷税漏税，即便车库可以独立销售，即便24万元要算做车库款，即便上诉人逾期支付了24万房款，但被上诉人至多损失的是银行利息。一审法院按照2%的月利率计算逾期违约金，仍然过高。按照最高法院最新会议纪要精神，买卖合同的违约金计算标准是否过高不应参考民间借贷利率上限，而应该参考实际损失。薛以超辩称，1.一审法院认定上诉人2018年4月21日支付被上诉人24万元车库款事实正确，上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同没有对涉案的车库买卖进行约定，而是在合同签订后双方就车库买卖事宜进行协商，并达成车库买卖合同，上诉人与江苏恒华置业有限公司签订的商品房买卖合同第23条明确约定，规划的车库车位属于卖方所有，可见涉案的车库与涉案别墅一起转让给上诉人，在2018年4月21日上诉人支付车库价款24万元，被上诉人给上诉人出具了收到车库款的收条，因此可以看出，被上诉人对于车库是可以处分的，涉案的车库也是可以单独买卖的。该购买车库合同义务已经履行完毕，并且涉案的车库上诉人已经占有使用。2.有无备案信息是否能够网签，并不必然导致合同无效，只要有规划部门的规划手续，签订的买卖合同就是有效的，并且上诉人已经支付对价24万元，该涉案的车库买卖合同是有效的，上诉人主张涉案的车库买卖合同无效没有法律依据。3.一审法院判决违约金计算标准符合法律规定，民九纪要的规定不是法律，违约金应当按照双方的约定支付，原审法院已经变更违约金的计算标准减轻上诉人的违约责任，再者民九纪要出台时，该判决已经做出，对该判决没有约束力。因此，一审法院判决上诉人支付购房款24万元及违约金认定事实正确，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉人的上诉请求。薛以超向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令尹安邦支付购房款24万元；2.依法判令尹安邦支付违约金（以281万元为本金，按照每日千分之二十，从2019年5月17日计算至履行完毕之日止；一审庭审中变更为：以24万元为本金，按照法律规定范围内，按照月利率2%计算自2019年5月17日至实际履行之日）；3.案件诉讼费由尹安邦承担。一审法院经审理查明：2016年9月29日，江苏恒华置业有限公司与江苏时代建设工程有限公司签订了协议书一份，双方约定江苏恒华置业有限公司先通过工程折价和以车抵债的方式支付江苏时代建设工程有限公司工程款9710704元，其中包括涉案别墅（恒华城小区DL2号楼102室）及车位2个，涉案别墅面积363.46平方米，单价为13000元每平方米，总价为4724980元，车位2个，单价为10万元，车位总价为20万元，涉案别墅及车位共抵款4924980元。协议签订后，江苏恒华置业有限公司办理了相关手续，并于2016年10月14日将涉案房屋备案到案外人王优优名下，同日向案外人出具了4924980元增值税发票。2018年4月2日，案外人王优优与薛以超签订了《房屋买卖合同》一份，双方约定，王优优将涉案别墅恒华新都会小区DL2号楼102室以260万元出售给薛以超，房屋建筑面积363.46平方米（最终建筑面积以房产证为准）。2018年4月3日，薛以超与尹安邦签订《房屋买卖合同》一份，双方约定薛以超将涉案别墅以281万元的价格出售给尹安邦，并约定自尹安邦支付房款20万元后，先将房屋交付使用，同时约定，如果尹安邦逾期支付房款，每逾期一日，应按照房屋总价款的千分之二十向薛以超支付违约金，其他条款与王优优与薛以超签订的《房屋买卖合同》一致。合同签订后，尹安邦分别于2018年4月3日向薛以超支付购买别墅定金20万元，于2018年4月12日，向薛以超支付购房款30万元，于2018年4月21日，向薛以超转账24万元，于2019年5月16日，向薛以超转账100万元，于2019年5月17日，向薛以超转账107元，截止2019年5月17日，尹安邦共向薛以超支付款项281万元。2019年5月16日，尹安邦与江苏恒华置业有限公司就涉案别墅签订了《商品房买卖合同》（网上备案专用），《商品房买卖合同》第三条商品房基本情况第2款约定“该商品房所在建筑物的主体结构为钢混，建筑面积层数为3层，其中地上3层，地下0层。”第4款约定“该商品房的房产测绘机构为睢宁广厦测绘服务所，其预测建筑面积363.46平方米，其中套内建筑面积349.25平方米，分摊共有建筑面积14.21平方米。”第六条计价方式与价款第1款约定“按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米（人民币）13550.27元，总价款为（人民币）4924980元，大写肆佰玖拾贰万肆仟玖佰捌拾元整。”后双方因涉案车库是否包含在房屋总价款281万元中发生矛盾，无法达成一致意见，遂引本诉。为查明案件事实，法院到睢宁县不动产交易服务中心查询了涉案别墅地下车库备案信息，并未查询到涉案别墅（恒华城DL2号楼102室）地下车库商品房网上备案信息。一审法院认为，涉案房屋恒华新都会小区DL2号楼102室别墅及车库由江苏恒华置业有限公司开发建设，后将涉案别墅及车库抵债给江苏时代建设工程有限公司，双方在抵债协议中明确约定涉案别墅面积363.46平方米，单价为13000元每平方米，总价为4724980元，车位2个，单价为10万元，车位总价为20万元，涉案别墅及车位共抵款4924980元，可见涉案车库具有单独价值。且从2019年5月16日尹安邦与江苏恒华置业有限公司就涉案别墅签订了《商品房买卖合同》第三条商品房基本情况第2款“该商品房所在建筑物的主体结构为钢混，建筑面积层数为3层，其中地上3层，地下0层。”第4款“该商品房的房产测绘机构为睢宁广厦测绘服务所，其预测建筑面积363.46平方米，其中套内建筑面积349.25平方米，分摊共有建筑面积14.21平方米。”第六条计价方式与价款第1款约定“按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米（人民币）13550.27元，总价款为（人民币）4924980元，大写肆佰玖拾贰万肆仟玖佰捌拾元整。”来看，涉案车库在抵债时单独计价20万元，在尹安邦与江苏恒华置业有限公司签订的《商品房买卖合同》中建筑面积及房屋价格均未将车库纳入其中。其次，该房屋买卖主要是尹安邦妻子薛翠红负责与薛以超洽谈联系。双方在房屋买卖合同中对涉案车库是否包含在别墅总价款之内没有明确约定。合同签订后，薛以超与薛翠红的微信聊天记录能够证明双方后期对涉案车库买卖进行反复协商，薛以超在微信中问薛翠红是否要车库，薛翠红明确表示要车库。薛以超主张2018年4月21日向尹安邦出具了车库款收据，从双方微信聊天记录中得到印证，予以确认。但尹安邦辩称该24万元是购房款，不是车库款，以收条找不到了为由，并未向法庭提供该收条证实其主张。另外，尹安邦又辩称薛以超从案外人王优优手中以260万元购买涉案别墅及车库，车库并未单独计价。法院认为，薛以超和其他卖家就该房屋买卖的约定与案件没有关联，没有证据证明两个合同内容一致，其理由不成立。尹安邦还辩称，涉案车库单独计价24万元的前提是能够单独开发票，办理产权证，因涉案车库不能单独开发票，所以涉案车库不单独计价，就此并未提供证据予以证实，不予支持。同时，尹安邦这一主张也反证了双方在签订房屋买卖合同时并不包含争议的车库。综上能够认定涉案车库是单独买卖且合同义务履行完毕。再次，尹安邦虽辩称涉案车库属于房屋的附属设施，不能单独转让，应随主物一起转让。但从尹安邦提供的房屋设计原始图上看，并不能证明该别墅和车库是一个不可分的整体。同时其与江苏恒华置业有限公司签订的《商品房买卖合同》第二十二条建筑物区分所有权第3款第3项明确约定“双方对其他配套设施约定如下：1.规划的车位、车库：出卖人所有。”可见，涉案车库并未随涉案别墅一起转让，且根据《中华人民共和国物权法》第一百一十五条“主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有约定的除外。”故车库作为附属设施并不必然不可以分开转让。综上所述，双方虽未在房屋买卖合同中对涉案车库买卖情况进行约定，但后期双方就车库买卖事项进行协商，尹安邦虽辩称涉案车库单独计价附有条件，因条件未成就，不应单独计价，但未提供相应证据予以证据，故尹安邦于2018年4月21日向薛以超支付的24万元应认定为支付车库款项，尹安邦仍应向薛以超支付24万元购房款及违约金。关于违约金数额问题，双方虽在《房屋买卖合同》中对逾期付款违约金计算方式进行约定，但明显过高，后薛以超自行调整诉讼请求，请求尹安邦按照月利率2%，以24万元为本金计算自2019年5月17日起至实际支付之日的违约金，不违反法律规定，依法予以支持。遂判决：尹安邦于判决生效后十日内给付薛以超购房款24万元及违约金（违约金计算方式：以24万元为本金，按照月利率2%计算自2019年5月17日起至实际支付之日的违约金）。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，首先，关于2018年4月21日上诉人支付24万元是合同规定的购房款还是车库款的问题。上诉人与江苏恒华置业有限公司签订的《商品房买卖合同》中并未将涉案车库纳入其中，而涉案车库是具有单独价值的，上诉人妻子与被上诉人的微信聊天记录亦能够反映双方后期对涉案车库买卖反复进行协商，故涉案车库并不包含在涉案别墅的买卖之中。被上诉人主张2018年4月21日向上诉人出具了车库款收据，在双方微信聊天记录中能够印证，虽然上诉人辩称24万元是购房款并非车库款，但并未能提供该收条予以证实，故对于上诉人的该主张，本院不予支持。上诉人主张因涉案车库不能单独开发票，所以涉案车库不单独计价，亦未提供证据证实，本院亦不予支持。故上诉人于2018年4月21日向被上诉人支付的24万元应认定为车库款。其次，由于上诉人于2018年4月21日向被上诉人支付的24万元系车库款，故上诉人仍应支付被上诉人24万元购房款，并按照双方在房屋买卖合同中的约定支付违约金。由于双方在合同中约定的违约金明显过高，故被上诉人一审中调整了关于违约金的诉讼请求，调整后的违约金计算标准不违反法律的规定，本院予以支持。综上所述，上诉人尹安邦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4900元，由上诉人尹安邦负担。本判决为终审判决。审判长 祝 杰审判员 宋新河审判员 孟 娟二〇二〇年五月十四日书记员 宗 正