湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终3704号上诉人（原审原告）：喻立红，女，1977年4月30日出生，汉族，住湖南省。委托诉讼代理人：李铁华，湖南商管律师事务所律师。委托诉讼代理人：代荣臣，湖南商管律师事务所律师。上诉人（原审被告）：长沙市东大房地产开发有限公司，住所地宁乡市玉潭镇花明北路旺和家园1栋201号，统一社会信用代码91430124565929968N。法定代表人：徐宁。委托诉讼代理人：闵亚辉，湖南唯楚（宁乡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐钰，湖南唯楚（宁乡）律师事务所律师。上诉人喻立红因与上诉人长沙市东大房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省宁乡市人民法院(2019)湘0124民初9091号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。喻立红上诉请求：1、长沙市东大房地产开发有限公司支付逾期交房及办证损失，起诉日以后的损失按已付总房款日万分之一计算至实际交付之日。2、撤销上诉请求第2项即长沙市东大房地产开发有限公司维修合同标的房屋至法定及合同约定的交房标准。事实与理由：1、一审法院判决长沙市东大房地产开发有限公司承担的逾期交房违约金日万分之一仍然低于资金占用成本的最低标准。2、喻立红在一审中的诉讼请求是暂计算至起诉日的损失,是按照按银行同期贷款基准利率计算的。何林并没有放弃起诉日之后,长沙市东大房地产开发有限公司在尚未交付房屋时间段内的损失赔偿请求。长沙市东大房地产开发有限公司答辩称：房屋交付的时间不同,与一审答辩意见一致。一审中,一审判决驳回了上诉人的上诉请求,我方认为上诉人不能撤回。长沙市东大房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实与理由：1、房屋已经满足合同规定交房标准，且房屋已实际交付使用，上诉人无须承担逾期交房责任。2、逾期交房是由于上诉人非主观原因导致，上诉人无须承担违约责任。3、一审法院计算逾期交房的违约金按已付房款日万分之一的计算标准过高，应予减少。4、一审法院审理的上诉人同类案件逾期交房违约金是按照已付房款日万分之零点四的标准判决。喻立红答辩称:虽然开发商在2018年4月给了各位业主钥匙，但是没有签署交房文件，更没有达到法定交房标准—取得验收备案证书，至今房屋为逾期交房状态。涉案购房合同第十一条“逾期交房责任”部分规定，长沙市东大房地产开发有限公司逾期交房按照买受人全部已付款的万分之一向买受人支付违约金。而我们认为，日万分之一的标准严重低于买受人实际损失。喻立红向一审法院起诉请求：1、判令长沙市东大房地产开发有限公司支付逾期交房及办证损失，暂计算至起诉日共计人民币199254.8元；2、判决长沙市东大房地产开发有限公司维修房屋至法定以及合同约定的交房标准（该项诉请该院另作处理）；3、判决长沙市东大房地产开发有限公司披露预售房款监管账户的资金流向（该项诉讼请求该院另作处理）；4、判决长沙市东大房地产开发有限公司承担诉讼费、司法鉴定费。一审法院认定事实：2017年5月31日，喻立红、长沙市东大房地产开发有限公司分别签订编号20160044108的《宁乡县商品房买卖合同》及编号20160044208的《宁乡县商品房买卖合同》，约定由喻立红购买长沙市东大房地产开发有限公司开发的位于宁乡县白马社区（御园一品－Ｆ）第Ｆ栋108及208号房屋，总价分别为674619元及1268422元。两合同均在第八条第（一）项约定，出卖人应当在2017年8月31日前向买受人交付该商品房。第（二）项约定，该商品房交付时应满足下列第1、2项所列条件：1、已经竣工验收备案；2、满足第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。第十一条约定，出卖人逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付。第二十五条约定，双方可以签订补充协议，但补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理的增加买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。合同附件九第五条第3项约定，经双方协商同意，本合同第八条第（二）款房屋交付条件变更为“该商品房交付时应当符合下列第1项所列条件：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理单位验收合格。”买受人同意《建设工程竣工验收备案表》不作为所购商品房的交付条件，不因是否取得备案表而向出卖人主张任何权利（包括但不限于逾期交楼）。第五条第5项约定，发生不可抗力或下列情形之一的，出卖人可据实顺延交房日期，无须承担违约责任：因不能预见、不能避免和不能克服的自然灾害和事件或其他不可抗力因素的情形。合同另对其他事项进行了约定。合同订立后，喻立红向长沙市东大房地产开发有限公司支付约定购房款。2018年8月1日，御园一品A栋至F通过勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收。2018年8月11日，长沙市东大房地产开发有限公司向喻立红发放房屋钥匙并送达装修告知书。同日，双方签订《协议书》，约定由长沙市东大房地产开发有限公司补偿一年（2019年4月30日至2020年4月30日）的物业管理费，延期交付的违约责任一次性结清，互不承担违约责任。另查明，2017年6月22日至7月1日，宁乡县城遭遇极端强暴雨，对县建筑工地造成了较大的影响，7月3日建设局要求全面进行安全检查，并按要求汇报。7月20日至12月20日，二环路封闭施工，御园一品小区位于。一审法院认为，喻立红与长沙市东大房地产开发有限公司签订的合同编号为20160044108、20160044208的《宁乡县商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。上述合同第八条约定，长沙市东大房地产开发有限公司应在2017年8月31日前将达到交付条件的房屋向喻立红交付，但涉案房屋至今没有进行竣工验收备案登记。双方虽在补充协议中约定将交付条件变更为经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理单位验收合格，但根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。因涉案房屋没有经过验收，没有达到法定交房条件，故长沙市东大房地产开发有限公司构成逾期交房，应承担相应的违约责任。长沙市东大房地产开发有限公司主张延期交付房屋的责任双方已达成协议，由于交房没有达到法定条件，故在订立协议之前的违约责任按双方约定补偿一年物业费，订立协议之后逾期交房的违约责任继续计算；长沙市东大房地产开发有限公司以不能预见、不能避免和不能克服的自然灾害和事件或其他不可抗力因素主张没有逾期交房的意见，因二环路封闭施工、极端暴雨均发生在2018年8月11日订立《协议书》之前，该主张该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，判决：一、长沙市东大房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付喻立红逾期交付房屋的违约金86271元（以已付购房款1943041元为基数，自2018年8月12日起至2019年10月30日止，按日万分之一计算）；二、驳回喻立红的其他诉讼请求。一审案件受理费4286元，减半收取2143元，由喻立红负担1200元，由长沙市东大房地产开发有限公司负担943元。本院另查明，一审法院对喻立明的第二、三项诉讼请求已于2019年12月20日作出（2019）湘0124民初9091号民事裁定：驳回喻立红的第二项、第三项起诉。该裁定已生效。其余查明的事实与一审判决查明的一致。本院认为，喻立红与长沙市东大房地产开发有限公司签订的《宁乡县商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。本案中，长沙市东大房地产开发有限公司构成逾期交房，应承担相应的违约责任。喻立红在一审法院起诉时诉讼请求第1项为“判令长沙市东大房地产开发有限公司支付逾期交房及办证损失，暂计算至起诉日共计人民币199254.8元”，在二审程序中要求计算至实际履行之日止，已超过其诉讼请求，故其上诉理由，没有事实及法律依据，本院不予采纳。关于喻立红在本案中提出“撤销上诉请求第2项即长沙市东大房地产开发有限公司维修合同标的房屋至法定及合同约定的交房标准。”因一审法院于2019年12月20日已作出（2019）湘0124民初9091号民事裁定，对喻立红该项诉讼请求，已驳回起诉且该裁定发生法律效力。故喻立红上诉提出“撤销上诉请求第2项”，没有事实及法律依据，本院不予采纳。上诉人喻立红和上诉人长沙市东大房地产开发有限公司均对一审判决确定的“逾期交付房屋的违约金按日万分之一计算”标准提出上诉。本院认为，双方签订的《宁乡县商品房买卖合同》第十一条已明确约定，“出卖人逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付”，且该约定标准未超过法律规定标准，双方均应遵守。故一审判决确认违约金标准并无不当，本院应予支持。综上所述，上诉人喻立红和上诉人长沙市东大房地产开发有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费应收4286元，上诉人喻立红已交244元，应交200元，退回44元。上诉人长沙市东大房地产开发有限公司已交4286元，应交4086元，退回200元。本判决为终审判决。审判长  符建华审判员  徐 成审判员  文 芳二〇二〇年五月十五日书记员  徐彬彬