宁波市镇海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0211民初470号 原告：宁波市华逸建设开发有限公司，统一社会信用代码913302116982210744，住所地宁波市镇海区骆驼街道镇骆西路1号1-48室。 法定代表人：许金波，总经理。 委托诉讼代理人：顾丽静、胡凌，浙江灵桥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡凌，浙江灵桥律师事务所律师。 被告：郑晖，女，1977年11月28日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：夏毅，浙江秉清律师事务所律师。 委托诉讼代理人：毛碧露，浙江秉清律师事务所律师。 原告宁波市华逸建设开发有限公司（以下简称华逸公司）与被告郑晖房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年4月2日公开开庭进行了审理。原告华逸公司的委托诉讼代理人顾丽静、胡凌到庭参加诉讼，被告郑晖经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告于2013年11月30日签订的《利时广场租赁合同》；二、判令被告立即腾退案涉房屋移交给原告，并支付原告房屋租金和房屋占有使用费（房屋租金暂计算至2019年11月7日为5689.81元，2019年11月8日至房屋实际腾退之日止的租金和占有使用费按合同约定的租金标准计算，详见租金清单）；三、判令被告支付原告延迟履行违约金（违约金每日按欠缴总额的0.1%计算，暂计算至2019年11月7日为2084.82元，详见租金清单）；四、判令被告支付原告免租期租金153128.6元（详见租金清单）；五、判令被告承担本案诉讼费。审理过程中，原告明确第二、三项诉讼请求为：判令被告立即腾退案涉房屋移交给原告，并按合同约定的租金标准支付自合同解除之日起至实际腾退之日止的占有使用费；判令被告支付原告延迟支付的租金491.60元截至2019年11月7日的违约金57.52元。事实与理由：2013年11月30日，原、被告签订《利时广场租赁合同》一份，约定：1.原告将其所有的坐落于宁波市镇海区利时广场内五层5F-1号房屋出租给被告，承租面积为1920平方米，被告在该房屋经营项目为商务宾馆，租赁期为拾个租约年，自计租日开始计算。第一至第三计租年度租金为0.41元/平方米/天，第四计租年度起租金在上一年的基础上每年递增5%，被告应向原告或其指定的物业服务公司按0.1元/平方米/天的标准支付物业管理费，双方确认以一个季度（三个月）为一个缴租期，被告应当在每个缴租期最后一个月的20日前向原告一次性足额支付下个缴租期租金，首付租金被告应于本合同签订之日后7个工作日内支付。各租约年租金详见附表（五层小宾馆租金预算表），同时在附表中第2条约定五层建筑面积约1920平方米（具体尺寸按实际复尺为准）。2.被告应在本合同签署之日向原告支付71832元作为履约保证金，同时向物业服务公司支付17520元作为物业服务费保证金。3.原、被告确认，合同因被告违约而提前终止的，则原告有权没收合同项下之履约保证金。4.被告延迟缴纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，被告应当向原告或物业服务公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；延迟超过30日，原告有权单方解除合同。5.双方确认，除非本合同中有特别明确的约定，被告不得以任何理由拒绝或拖延缴纳本合同项下的租金、物业服务费或水、电、燃气、热力等能源费用或其他应当由被告承担的费用。6.双方还特别明确，被告妥善履行本合同是原告给予被告免租装修期和第4.1条项下减免租金政策的前提。如被告原因导致本合同提前终止（包括被告违约导致原告解除合同的情形），则被告应当在本合同终止后7日内按第一个租约年的租金标准补交免租装修期和第4.1条项下减免的全部租金。合同对其他内容均作了明确约定。上述合同签订后，被告缴纳履约保证金71832元。在案涉房屋交付被告前经复尺建筑面积为1709平方米，为此，原、被告双方重新核定了五层小宾馆租金预算表。之后，原告按约将房屋交付被告使用，被告于2014年8月8日进场装修。租赁期间，被告多次违反合同约定未按时足额支付租金。2018年10月20日前，被告应支付2018年11月8日至2019年2月7日的租金70491.6元，但被告仅支付65293.39元，至今尚欠5198.21元没付，已经逾期一年以上。2019年7月20日前，被告应支付2019年8月8日至2019年11月7日的租金70491.6元，但被告仅支付70000元，至今尚欠491.6没付，已经逾期90天以上。原告多次向被告催讨，被告一直不付。 被告郑晖书面答辩称：1.其于2013年11月30日与宁波市华逸建设开发有限公司签订《利时广场租赁合同》一份，租期10年，即从2014年8月8日到2024年8月7日止，租赁商铺为利时广场五层，租赁面积1709平方米，为白坯框架结构，用作经营商务宾馆。2.宾馆于2014年8月8日进场装修，装修时间五个月有余，耗资人民币245万元，共有客房48间。3.宁波市华逸建设开发有限公司（收取租户的租金）委托宁波市利时商业管理有限公司（收取租户的物业费）作为物业服务公司，由其为商业广场提供统一物业管理服务和实施商业运营管理。宾馆自开业以来，一直积极配合宁波市利时商业管理有限公司的管理，双方关系友好。但从2018年10月起，宁波市利时商业管理有限公司对我宾馆上报的各个减免申请不再作出任何回复，导致宾馆有申请减免的物业费25991.05元和租金491.60元没有及时付清。后经法院调解，上述款项已于2020年1月19日全部付清。综上所述，原告的起诉不合情理，也缺乏事实依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。 原告向本院提交了以下证据： 1.房屋权属证书1份，拟证明原告合法拥有涉案房屋所有权的事实。 2.《利时广场租赁合同》1份，拟证明被告承租涉案房屋的事实，并约定双方权利义务。 3.《镇海利时广场致商户函》1份，拟证明被告于2014年8月8日进场装修的事实。 4.租金发票及租金清单1套，拟证明被告支付房屋租金的事实，被告未按约足额支付租金，违反合同约定。 5.催款函1份，拟证明被告之前也存在迟延支付租金的事实。 被告向原告提供了如下证据： 1.外墙渗水造成的损失报告1份，拟证明被告方以书面的形式向租赁方提出减免要求。 2.原告的物业公司即宁波利时商业管理有限公司内部申请报告1份，拟证明宁波利时商业管理有限公司已经通过内部审批，但由于某些原因未能与其财务和被告方联系通知，导致宾馆拿到诉讼书时才发现2018年11月8日至2019年2月7日还有未付款项。 3.致商户通知书及付款凭证1份，拟证明2018年11月8日至2019年2月7日所未付的5198.21元为物业费，并非租金。 4.要求减免物业费的报告3份，拟证明2019年8月8日至2019年11月7日未付的491.6元租金是宁波利时商业管理有限公司不处理、不作为所造成的。 5.再次要求处理宾馆损失的报告及邮寄现场图片一份证明宁波利时商业管理有限公司未能及时、有效的处理宾馆提出的书面请求，我宾馆也从未收到口头或书面催讨。 经审理，被告郑晖认可原、被告双方签订了《利时广场租赁合同》，双方存在房屋租赁合同关系的事实，本院予以确认。故本院认定的租赁事实与原告陈述的一致。原、被告认可2019年8月8日至11月7日期间的租金中的491.60元于2020年1月19日交纳，本院予以确认。被告将租赁房屋用以经营宾馆。 本院认为，原、被告之间成立的租赁合同关系合法有效，双方约定“以三个月为一个缴租期，被告应当在每个缴租期最后一个月的20日前向原告一次性足额支付下个缴租期租金”，2019年8月8日至11月7日期间的租金应于2019年8月20日前交纳，现被告未依照合同约定足额支付2019年8月8日至11月7日期间的租金（其中的491.60元于2020年1月19日交纳），构成违约，应承担与其违约行为相应的违约责任。双方合同约定按日1‰计收违约金，该标准明显过高，应予以调整，本院酌定违约金按月利率2%计算。经核算，被告应支付原告违约金49.16元。关于租赁合同是否解除的问题。被告在租赁期间虽未完全履行合同，但履行了主要债务，并未构成根本违约，现也已足额支付了租金。而被告投资巨额资金将租赁房屋用于宾馆经营，双方的租赁期限至2024年11月7日止，至今还有四年有余。如解除租赁合同将对被告造成巨大损失，而这后果与被告的违约情节、过程程度不相符，也不符合公平原则，故本院对原告要求解除租赁合同及要求被告腾退返还房屋并支付免租期房租的诉讼请求不予支持。被告应在后续合同的履行过程中严格履行合同义务，考虑到本案系被告的违约行为引起，故本案的诉讼费用由被告负担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条规定，判决如下： 一、被告郑晖于本判决生效之日起十日内支付原告宁波市华逸建设开发有限公司违约金49.16元； 二、驳回原告宁波市华逸建设开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费3518元，减半收取1759元，由被告郑晖负担，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 员  吴 军 二〇二〇年五月十九日 代书记员  余竹雁