陕西省汉中市中级人民法院民事判决书 (2020)陕07民终374号 上诉人（原审被告）：汉中金锐实业有限公司，住所地：南郑区梁山镇梁山大道旁龙岗家园安置区。统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX8529。法定代表人：赵腾飞，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：吕洋波，该公司法务。被上诉人（原审原告）：田某某，男，生于2012年1月31日，汉族，在校学生，住汉中市南郑区。法定代理人：田明，男，生于1981年10月11日，汉族，南郑区供电分公司职工，住址同上，系田某某之父。上诉人汉中金锐实业有限公司因与被上诉人田某某商品房预售合同纠纷一案，不服汉中市南郑区人民法院(2019)陕0703民初2566号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汉中金锐实业有限公司上诉请求：依法撤销南郑区人民法院(2019)陕0703民初2566号民事判决第一、第二项，维持第三项。事实和理由：第一、上诉人并未擅自变更付款时间。通知付款时间的变更等行为系公司置业顾问的个人行为，公司更改付款时间应当有加盖公章的书面文件，所以这不是公司的真实意思表示。第二、一审法院作出上诉人违反无理由退房承诺的认定错误。双方当事人签订的无理由退房协议书中约定被上诉人应当付款至总房款的30%方可退房，而被上诉人付款并未达到30%。第三、一审判决上诉人承担违约金无事实和法律依据。该案系被上诉人个人原因无力交清剩余房款，而且双方之间并未约定关于退房后上诉人要承担利息的约定，一审法院判决上诉人承担违约金无事实和法律依据。被上诉人田某某辩称，第一、上诉人公司变更付款时间确系违约。置业顾问是上诉人公司的工作人员，也是被上诉人购房过程中一直代表上诉人公司负责该房买卖合同的人，被上诉人当然有理由相信是上诉人的公司行为。第二、无理由退房协议中的条款是上诉人单方制定的，违反其承诺与宣传，应当无效。在上诉人卖房过程中，置业顾问以及相关宣传资料均承诺该房可以无理由退房，并未明示无理由退房还有退房条件，而无理由退房协议又是上诉人自己单方面制定的，签订协议时也无上诉人工作人员特别提醒该协议中的限制条款，因此该限制条款系格式合同，又违反该协议标题加重字体“无理由退房协议书”的正常理解，故应认定该限制条款无效。请求驳回上诉，维持原判。田某某向一审法院起诉请求：一、请求判令汉中金锐实业有限公司立即停止其违约行为，并书面予以承认；二、请求判令汉中金锐实业有限公司立即终止商品房认购书及商品房预售合同；三、请求判令汉中金锐实业有限公司立即为田某某办理退房手续，并于判决之日起十个工作日内退还已付房款210447元；四、请求判令汉中金锐实业有限公司向田某某赔偿违约金40000元。一审法院认定事实：2019年7月16日，田某某与汉中金锐实业有限公司签订价值1040447元商品房认购协议一份，田某某认购汉中金锐实业有限公司在汉中恒大悦珑湾开发的21幢2-801号预售房一套，并按照该协议约定期限内交清首付款210447元（含定金20000元），其余款项约定在10月14日前付清。双方当事人又签订《无理由退房协议书》，并签署《商品房预售合同》交被告签字后报备案，但事后汉中金锐实业有限公司却迟迟拿不出网签备案合同，销售人员反而单方擅自变更付款方式，变更10月14日交清尾款的付款期限约定，要求田某某逐月分期履行缴款义务，遭田某某拒绝。田某某提出无理由退房要求后，双方亦未达成退房事宜，故依法提出前述请求。一审法院认为，双方当事人签订的《商品房认购协议书》、《无理由退房协议书》已经具有《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故该协议具有合同效力，双方均应忠实履行协议义务，但田某某履行了约定义务后，汉中金锐实业有限公司未及时签署合同并报备案，销售人员擅自变更付款期限约定，田某某提出无理由退房申请后，其商品房销售合同应予解除，汉中金锐实业有限公司未履行无理由退房承诺已构成违约，理应承担无理由退房义务，并承担延迟退房给田某某造成的违约损失，对于汉中金锐实业有限公司应付违约损失未约定的，应依法参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率计算。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解》第三条、第五条、第十七条第一款之规定，判决如下：一、解除田某某与汉中金锐实业有限公司签订的《商品房认购协议书》、《商品房买卖合同》；二、汉中金锐实业有限公司应于本判决发生法律效力后10日内退还田某某购房款210447元，并按同期商业银行执行利率（一年内基准利率4.35%+上浮20%计0.87%）加罚50%计逾期贷款利率6.53‰支付田某某2019年8月15日至2019年12月14日违约金4122.66元；三、驳回田某某其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5057元，减半收取计2528.5元，由汉中金锐实业有限公司负担。本院二审期间，被上诉人田某某提交以下证据：1、上诉人送达给被上诉人的还款提示函；2、被上诉人法定代理人与上诉人工作人员以及400客服通话录音。以证明上诉人擅自变更认购协议的付款方式，要求被上诉人逐月付款的违约行为。经质证，上诉人对被上诉人提交的上述两组证据认为：XX组证据要求的还款期限正好是双方认购协议约定的尾款期限2019年10月14日，证明上诉人的还款提示并未违约；对第二组证据真实性不予认可，改变付款期限应该以公司的正式书面通知为准，其他方式均不是公司的真实意思表示。经审查，本院对还款提示函的真实性予采信，对通话录音的真实性不予采信。经审理查明，上诉人公司的置业顾问郭世雄通过微信方式通知被上诉人变更2019年7月16日认购协议的付款方式，被上诉人微信回复中明确表示不予认可该变更，亦未按照该方式履行付款。被上诉人也未按照认购协议约定的2019年10月14日支付房屋尾款。一审认定的其他案件事实清楚，本院依法予以确认。本院认为，上诉人公司的置业顾问通过微信方式通知被上诉人，将双方在2019年7月16日签订的《商品房认购书》中所约定的付款方式和时间进行变更，该置业顾问系上诉人公司的工作人员，且涉案房屋的买卖事宜一直由其负责，被上诉人有理由相信该置业顾问的行为代表公司。上诉人擅自更改《商品房认购书》中所约定的付款方式和时间，属于违约在先。被上诉人虽明确表示不同意付款方式和时间的变更，但也未按照《商品房认购书》约定的2019年10月14日前付清房屋尾款履行义务，亦存在违约行为。且结合被上诉人将《商品房预售合同》签字后交与上诉人报备案，但上诉人一直未能办理网签备案合同的情节，现被上诉人提出解除商品房销售合同的请求应予支持。关于违约金的问题，鉴于双方先后均存在违约行为，被上诉人主动提出解除商品房销售合同，违约金不再支持符合本案实际情况，也更为公平合理。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持汉中市南郑区人民法院（2019）陕0703民初2566号民事判决第一项、第三项；二、撤销汉中市南郑区人民法院（2019）陕0703民初2566号民事判决第二项；三、汉中金锐实业有限公司应于本判决发生法律效力后10日内退还田某某购房款210447元。一审案件受理费5057元，减半收取2528.5元，由汉中金锐实业有限公司负担。二审案件受理费5057元，由汉中金锐实业有限公司负担4456.7元，由田某某负担600.3元。本判决为终审判决。   审 判 长  仵瑞梅审 判 员  刘新星审 判 员  李  涛 二〇二〇年五月六日法官助理  王雅泽书 记 员 王  梦20200737420120131886465610721201201310318201907032566202003272019070325662019070325662019070325661