山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终927号上诉人（原审被告）：威海康正正麒汽车销售股份有限公司，住所地威海市环翠区温泉镇温泉西路88-1号。法定代表人：张毅，经理。委托诉讼代理人：董保胜，山东章泽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：威海东瑞经营管理有限公司，住所地威海临港经济技术开发区草庙子镇开元东路以南、青威高速以东、台湾路以北。法定代表人：刘昕，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：丛媛媛，女，该公司职工。上诉人威海康正正麒汽车销售股份有限公司（以下简称康正正麒汽车）因与被上诉人威海东瑞经营管理有限公司（以下简称东瑞公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服威海市环翠区人民法院（2020）鲁1002民初438号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。康正正麒汽车上诉请求：撤销一审判决，改判驳回东瑞公司的诉讼请求。事实和理由：1.根据双方的聊天记录及工作交接等证据看，双方已就案涉房屋租赁合同的解除达成合意，相关问题已经处理完毕，东瑞公司无权再次要求康正正麒汽车承担违约责任；2.康正正麒汽车因经营困难无力继续承租案涉房屋，为避免东瑞公司产生损失，康正正麒汽车已经提前一个月履行解约告知义务，故东瑞公司并无实际损失，一审酌定违约金数额过高。东瑞公司辩称，请求驳回上诉，维持原判。东瑞公司向一审法院起诉请求：1.康正正麒汽车向东瑞公司支付提前解除合同的违约金630913.58元；2.本案诉讼费、保全费3770元由康正正麒汽车承担。一审法院认定事实：2018年5月30日，康正正麒汽车将名称由威海正麒汽车销售股份有限公司变更为威海康正正麒汽车销售股份有限公司。2017年5月17日，东瑞公司与康正正麒汽车签订房屋及设备租赁合同，合同约定东瑞公司将其所有的坐落于威海市金阳光汽博城内，原纳智捷汽车4S店经营场所租给康正正麒汽车使用，土地面积7500平方米，建筑面积4126平方米（一层3443平方米，二层683平方米），整体租赁，包含场地平面图内的建筑物、停车场、辅助道路，建筑物内的监控设施、空调设施、维修车间内的机械设备包含在租赁范围，租赁期满后，康正正麒汽车移交给东瑞公司时，除正常损耗外，康正正麒汽车要确保设施、设备等处于正常使用和保养良好状态，否则由康正正麒汽车负责维修、更新或照价赔偿；租赁期限为6年，即自2017年7月3日至2023年7月2日止；租赁范围的场地及房屋租金按照年租金计算；自2017年7月3日至2019年7月2日的年租金为1000000元,2019年7月3日至2020年7月2日的年租金为1030000元，2020年7月3日至2021年7月2日的年租金1060900元；2021年7月3日至2022年7月2日的年租金1092727元；2022年7月3日至2023年7月2日的年租金为1125508.81元；康正正麒汽车向东瑞公司支付设备使用押金20000元，租赁期满，康正正麒汽车将符合移交条件的设备移交给东瑞公司后30日内，东瑞公司无息返还给康正正麒汽车；除第一年外，康正正麒汽车应在新年度租期开始前一个月内预付下一年度租金，逾期支付的，每逾期一日，康正正麒汽车应按年度应付租金额的日千分之三承担违约金；东瑞公司违反合同约定、提前收回房屋的，应按照合同总租金的10%向康正正麒汽车支付违约金，若支付的违约金不足以弥补康正正麒汽车的损失，东瑞公司还应承担赔偿责任；租赁期间，康正正麒汽车自行向物业管理公司交纳物业管理费，使用房屋所发生的水、电等费用由康正正麒汽车负担；康正正麒汽车拖欠租金超过2个月以上的，东瑞公司有权终止合同，收回房屋，康正正麒汽车应按照合同总租金的10%向东瑞公司支付违约金。合同签订后，东瑞公司向康正正麒汽车交付了租赁场地及设备，2019年5月，康正正麒汽车与东瑞公司沟通退租事宜，康正正麒汽车方负责人通过微信告知东瑞公司工作人员“康正平台预计还的打造三年，我们还是先搬迁维持等待”，双方另就康正正麒汽车是否应交纳物业费、违约金进行了协商，康正正麒汽车于2019年5月26日向东瑞公司交纳了物业费96390元，双方未就违约金问题形成一致意见。2019年5月20日、5月29日，东瑞公司向康正正麒汽车发出房屋退租事宜沟通函，东瑞公司要求康正正麒汽车参照合同约定中关于东瑞公司提前收回房屋的责任条款，按照合同总租金的10%向东瑞公司支付违约金（约630913.58元）。2019年6月1日，康正正麒汽车予以回复，提出东瑞公司提供的房屋漏水严重，无法保障康正正麒汽车的正常生产经营，因东瑞公司违约在先，康正正麒汽车无需向东瑞公司支付违约金。2019年7月3日，双方进行了租赁房屋及设备的交接手续，确认了康正正麒汽车租赁期间，缺少资产的明细、价值，缺少资产总价17105.24元，从康正正麒汽车交纳的20000元设备押金中扣除，东瑞公司未将余款退还给康正正麒汽车，对此，康正正麒汽车称双方就退租事宜已形成一致意见，因此东瑞公司才配合康正正麒汽车办理了交接手续，双方口头约定了多余的押金不需退还，就此双方纠纷处理完毕，且康正正麒汽车之所以搬迁，是因为公司经营出现问题，资金紧张，职工工资发放困难，无力支付昂贵的租金，只能另搬迁至面积相对小的场地。但东瑞公司否认该意见，认为其公司是正规企业，在康正正麒汽车坚决退租的情况下，不会阻碍康正正麒汽车搬迁，配合康正正麒汽车进行交接不意味着东瑞公司放弃违约金的主张。另查明，上述房屋至今未再租出。一审法院认为，东瑞公司、康正正麒汽车签订的租赁合同，系当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，东瑞公司、康正正麒汽车双方均应严格履行。康正正麒汽车提出东瑞公司提供的房产漏水，影响其正常经营，是东瑞公司违约在先，但并未提供证据证实，且其负责人在与东瑞公司工作人员沟通退租时，也未提到房屋质量问题，故康正正麒汽车上述意见，证据不足，不予采纳。东瑞公司、康正正麒汽车虽对租赁标的物进行了交接，但据交接清单所载明的内容、双方沟通的经过来看，东瑞公司、康正正麒汽车对退租后的相关事宜并未解决，东瑞公司并未放弃要求康正正麒汽车赔偿损失的请求，而是明确要求康正正麒汽车支付违约金。合同中约定了东瑞公司提前解除合同的违约责任，以及康正正麒汽车拖延支付租金的责任，未明确约定康正正麒汽车提前退租的责任承担方式，但租赁标的物空置，确给东瑞公司造成一定的损失，该损失应得到一定的弥补。但标的物至今尚未租出，是受多种因素影响，如地理位置、面积、区域发展、承租方的综合实力等，何时再能租出并不确定，同时，考虑到康正正麒汽车搬迁新地点也是为企业发展所需，东瑞公司主张的违约金金额过高，应予适当调整。关于东瑞公司所受损失的计算标准，可参照东瑞公司、康正正麒汽车双方约定的年租金计算。鉴于当今房屋租赁市场、社会经济形势、汽车销售行业的发展、东瑞公司房产面积大小及地理位置等诸多因素，根据公平原则，酌定康正正麒汽车给付东瑞公司租金损失515000元（2019-2020年度6个月的租金1030000元/2），东瑞公司、康正正麒汽车交接后，东瑞公司尚有2894.76元押金未退给康正正麒汽车，在本案中应一并扣除，即康正正麒汽车应给付东瑞公司租金损失512105.24元。综上所述，东瑞公司诉讼请求中的合理部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条之规定，判决：一、威海康正正麒汽车销售股份有限公司于判决生效后十日内给付威海东瑞经营管理有限公司经济损失512105.24元；二、驳回威海东瑞经营管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5055元，东瑞公司负担952元，康正正麒汽车负担4103元；财产保全费3770元，由康正正麒汽车负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据康正正麒汽车的自认和相关证据看，解决合同的原因在于康正正麒汽车无力继续承租案涉房屋，故可以认定康正正麒汽车的行为构成违约。康正正麒汽车主张东瑞公司已经放弃追究违约责任，对此提供了聊天记录、工作交接单等证据，但上述证据并无法体现双方已经就案涉房屋租赁合同解除后的法律后果一次性处理完毕，不能以此推定东瑞公司不向康正正麒汽车追究违约责任的意思表示，且现无证据证实东瑞公司曾明示放弃相关权利，故康正正麒汽车应当承担违约责任。对于违约金的数额，双方在合同中约定按照总租金的10%承担违约责任，该违约责任明显高于东瑞公司的实际损失，应当予以调整，一审综合考量康正正麒汽车的经营状况、案涉房屋的实际使用情况以及房屋重新利用的合理期限等因素，酌定按照半年租金的标准确定违约金，并无明显不妥，本院予以照准。综上所述，康正正麒汽车的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10110元，由威海康正正麒汽车销售股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  万景周审判员  张丽萍审判员  蒋 涛二〇二〇年五月二十一日法官助理郎冰书记员江嘉鑫