广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终6941号上诉人（原审被告）：吴盛祥，男，1963年10月22日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。被上诉人（原审原告）：广州市民政局房屋管理所，住所地广东省广州市惠福东路554号。法定代表人：陈莳，职务：所长。委托诉讼代理人：欧阳兵，广东岭南律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玉琼，广东岭南律师事务所律师。上诉人吴盛祥因与被上诉人广州市民政局房屋管理所（以下简称市民政房管所）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初17546号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人吴盛祥上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判吴盛祥继续承租越秀区海珠南路和宁里20号全幢房屋（以下简称涉案房屋）；3.一、二案件审诉讼费由市民政房管所承担。事实和理由：吴盛祥自2000年1月开始承租涉案房屋，至今一直按时交租，也按市民政房管所要求申报安装电表及屋内灯、安装消防箱，市民政房管所不负责维修房屋安全，由吴盛祥负责。吴盛祥多年来投入大量资金维修、保养涉案房屋。被上诉人市民政房管所二审辩称，吴盛祥的上诉请求主张缺乏事实和法律依据，一审查明事实清楚，适用法律正确，依法应当维持原审判决。具体理由如下：（一）市民政房管所与吴盛祥就涉案房屋形成不定期的租赁关系，市民政房管所具有法定的解除合同的权利，有权收回涉案房屋。2010年8月25日，市民政房管所与吴盛祥签订《广州市房屋租赁合同》，约定租赁期为2010年9月1日至2015年8月31日，并将涉案房屋出租给吴盛祥作工业用途使用。租赁期满后，双方未续签或另行签订该房屋的租赁合同，吴盛祥继续使用涉案房屋。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条规定，双方形成不定期租赁，市民政房管所有权随时解除合同。（二）市民政房管所收取租金、占用费具有合同依据。根据《广州市房屋租赁合同》第四条第1款、第二十条第2款约定，市民政房管所有权收取租金、占用费。一审法院支持租金、占用费是合理的。（三）市民政房管所已经给吴盛祥足够的通知时间、搬迁时间。市民政房管所的工作人员在起诉前多次告知吴盛祥，但其不予理会。市民政房管所已完全履行通知义务。即便吴盛祥否认，但市民政房管所以诉讼方式提出解除合同，一审法院向吴盛祥送达通知解除合同的起诉状的方式，起诉状带有解除权行使通知性质，与《中华人民共和国合同法》第九十六条所规定：“合同自通知到达对方时解除”不悖。至于吴盛祥一审依然拒收应诉通知，明显看出吴盛祥故意回避。本案从2019年4月22日立案至今，已经长达1年多时间里，市民政房管所已经给吴盛祥足够的通知、搬迁时间。因此，恳请二审法院依法维持原判。市民政房管所于2019年4月22日向一审法院起诉请求：1.解除市民政房管所、吴盛祥之间关于越秀区海珠南路和宁里20号全幢房屋的租赁关系；2.吴盛祥及使用人员立即将上述房屋腾空交还市民政房管所；3.吴盛祥按每月13800元的标准向市民政房管所支付自合同解除之日起至吴盛祥实际交还房屋之日止的房屋占用费；4.吴盛祥按每月13800元的标准向市民政房管所支付自合同解除之日起至吴盛祥实际交还房屋之日止占用房屋的违约金。一审法院认定事实：广州市越秀区海珠南路和宁里20号楼房（总建筑面积270.30平方米）登记权属人为广州市民政局。广州市民政局委托其直属单位即案件市民政房管所负责该房屋的出租、管理等工作。2010年8月25日，市民政房管所（甲方、出租人）与吴盛祥（乙方、承租人）签订《广州市房屋（非住宅）租赁合同》。约定：甲方同意将广州市越秀区海珠南路和宁里20号全幢部位的房地产出租给乙方作工业用途使用，建筑面积270.30平方米；租赁期限自2010年9月1日起至2015年8月31日止，其中2014年9月1日至2015年8月31日期间月租金额为13800元；租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按现金或支票的付款方式缴付给甲方；租赁期届满，甲乙双方未续订合同或者合同因故解除时，甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金等。上述合同约定的租赁期限届满后，市民政房管所、吴盛祥未再续签租赁合同。市民政房管所继续将涉案海珠南路和宁里20号全幢房屋出租给吴盛祥使用，双方按照13143元/月的标准收交租金至2019年8月。吴盛祥称，目前涉案房屋由其作仓库使用。一审法院认为，市民政房管所、吴盛祥自愿签订的《广州市房屋（非住宅）租赁合同》为双方当事人真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。该合同约定的租赁期限届满后，双方未续签书面租赁合同，市民政房管所继续将涉案房屋出租给吴盛祥并按13143元/月的标准收交租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。再根据该法第二百三十二条的规定，不定期租赁的当事人可以随时解除合同，出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。因此，市民政房管所要求解除与吴盛祥的租赁合同关系、收回涉案房屋及要求吴盛祥支付合同解除后至实际交还涉案房屋之日止的房屋使用费合法合理，一审法院予以支持。但因上述租赁合同约定“房屋占用费比照租金收取”，而原吴盛祥在原租赁合同期限届满后至2019年8月期间的租金标准为13143元/月，故房屋占用费应按13143元/月计付。关于市民政房管所要求吴盛祥支付租赁关系解除后至交还场地之日止的占用房屋违约金的问题，因在租赁期限届满后，市民政房管所、吴盛祥形成不定期租赁合同关系，市民政房管所向吴盛祥收取租金至2019年8月，其是通过案件诉讼要求判决解除合同及收回房屋的，合同解除后吴盛祥是否拒不交还房屋属尚未发生的事实，市民政房管所要求吴盛祥支付上述违约金目前缺乏事实依据，故一审法院对此不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定，于2019年12月16日作出如下判决：一、自判决发生法律效力之日起，市民政房管所与吴盛祥关于广州市越秀区海珠南路和宁里20号全幢房屋的租赁合同关系解除；二、吴盛祥在判决发生法律效力之日起三十日内，将广州市越秀区海珠南路和宁里20号全幢房屋腾空交还市民政房管所；三、吴盛祥应按照13143元/月的标准，逐月向市民政房管所支付自判决发生法律效力之日起至交还广州市越秀区海珠南路和宁里20号全幢房屋之日止的房屋使用费；四、驳回市民政房管所的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，由吴盛祥负担。上诉人吴盛祥与被上诉人市民政房管所对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。二审庭询中，吴盛祥自认双方合同约定涉案房屋的维修、保养由其自行负责的，但认为涉案房屋承租前为拆迁房，房屋很烂，是由其进行了修缮，所以不同意市民政房管所现在要求搬出涉案房屋。另外，其还表示一审判决查明事实部分无涉及维修费用内容，本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合吴盛祥的上诉请求和理由以及市民政房管所的答辩，本院确定本案争议的焦点是：吴盛祥抗辩继续履行双方租赁合同关系以及拒绝腾空交还涉案房屋应否支持问题。现评析如下：吴盛祥与市民政房管所签订的《广州市房屋（非住宅）租赁合同》于2015年8月31日租期届满后，双方当事人未续签租赁合同，吴盛祥继续使用涉案房屋，市民政房管所也未主张解除双方租赁合同关系，并继续收取吴盛祥交付的租金至2019年8月，故根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条、第二百三十二条的规定，一审法院认定双方之间应为不定期租赁合同关系，市民政房管所有权随时主张解除双方租赁合同关系，并据此作出支持市民政房管所要求解除与吴盛祥的租赁合同关系、收回涉案房屋及要求支付租赁合同关系解除之后至实际交还涉案房屋之日止的房屋使用费的判决，并无不当，本院予以维持。吴盛祥以其对涉案房屋投入大量资金维修、保养为由，上诉抗辩继续履行双方租赁合同关系以及拒绝搬出涉案房屋，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。综上所述，吴盛祥的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由上诉人吴盛祥负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇二〇年五月十八日书记员 李志康谢金泽