上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终1907号上诉人(原审原告，男，1974年12月19日生，汉族，户籍地上海市嘉定区。委托诉讼代理人：袁圣东，上海长策律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：王荣，男，1980年05月10日生，汉族，户籍地江苏省泰兴市。被上诉人(原审被告，住所地上海市嘉定区。法定代表人：王建国，总经理。委托诉讼代理人：李强，上海宏腾律师事务所律师。上诉人郑仲文因与被上诉人王荣、被上诉人上海佳敏汽车修理有限公司(下称佳敏公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初2181号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人郑仲文上诉请求：请求撤销一审判决第二项,依法改判支持上诉人一审诉请，驳回佳敏公司的一审反诉请求。事实理由：双方所签订的合同对于各自应付的责任约定明确，一审法院酌情降低租金有所不当。一审法院判决郑仲文承担解除合同的主要责任明显错误。郑仲文仅负有配合义务，且已经提供了相应的变更资料。王荣是2018年5月才经过受让成为股东，此后营业执照的变更符合合理的期限。佳敏公司异地经营，其在租赁期间一直正常经营。郑仲文在2018年11月就已经起诉王荣要求解除合同、支付租金，而案外人上海亚洲家私有限公司(以下简称亚洲家私公司)是2019年1月才起诉，一审法院错误的认定了因果关系。因是王荣、佳敏公司逾期支付租金导致合同不能继续履行，郑仲文不需要赔偿装修损失。被上诉人王荣、佳敏公司共同辩称，佳敏公司能不能经营与其能否在东面厂房经营是两个概念。佳敏公司有营业执照，当然可以经营。但是本案的争议焦点是佳敏公司能不能在承租的房屋内经营，是另外一个概念。营业执照办不出来的原因主要是由于郑仲文不配合，这通过录音等有关证据都能看出来。营业执照无法变更，等于佳敏公司没有办法进行经营，合同目的无法实现，郑仲文应负相应责任。一审法院对租金进行了一定的减免，符合公平原则。因营业执照没有变更，不敢再支付给郑仲文租金。同意一审判决，请求予以维持。郑仲文向一审法院起诉，要求判令：1、判令解除与王荣、佳敏公司就上海市嘉定区嘉安公路XXX号标准工业厂房及配套设施东面1幢南部8跨(以下简称东面厂房)签订的《厂房租赁合同》；2、判令王荣、佳敏公司支付2017年9月1日至2019年7月3日期间的租金人民币(以下币种同)942,668.5元(扣除已付款600,000元后)；3、判令王荣、佳敏公司支付自2017年8月22日至2019年7月3日期间的物业管理费78,200元；4、判令王荣、佳敏公司支付自2019年2月27日至2019年7月3日期间的水费994.5元、电费17,008.7元；5、判令王荣、佳敏公司支付欠付租金滞纳金700,420.5元。一审法院审理中，佳敏公司提起反诉，要求：1、判令郑仲文双倍退还定金418,800元；2、判令郑仲文退还租金390,600元；3、判令郑仲文赔偿装修损失1,267,500元；4、判令郑仲文赔偿搬迁费80,000元。一审法院认定事实如下：上海市嘉定区嘉安公路XXX号房屋登记为案外人亚洲家私公司所有，建筑面积为3185.21平方米。2017年3月17日，甲方亚洲家私公司与乙方郑仲文、案外人上海芍殷实业有限公司(以下简称芍殷公司)及柏佳炜签订《厂房租赁合同》，其中约定：甲方将位于上海市嘉定区嘉安公路XXX号标准厂房及配套设施(使用面积约5800平方米，其中东面1幢约3200平方米、西面1幢约2600平方米)出租给乙方作为仓储/工厂用房使用；乙方租赁该标的物作工厂、仓储使用，未经甲方同意，乙方不得作为它用、转租或转让；租期十年，自2017年7月1日至2027年6月30日。上述合同签订后，亚洲家私公司实际于2017年7月1日左右向芍殷公司、郑仲文、柏佳炜(以下简称芍殷公司一方)交付了租赁厂房，双方实际自2017年7月22日开始计租，此前为免租期。保证金及此后租金，全部由郑仲文向亚洲家私公司转账支付。后，该租赁厂房实际由芍殷公司一方转租给若干次承租人使用。2017年7月9日，郑仲文与王荣签订《厂房租赁合同》一份，该合同抬头处载明甲方为郑仲文，乙方为佳敏公司、王荣，合同内容为：甲方将上海市嘉定区嘉安公路XXX号标准工业厂房及配套设施西面1幢9跨约1582平方米(含公摊面积，以下简称西面厂房)出租给乙方作为仓储/工厂用房使用；租赁期为4年，自2017年7月10日至2021年6月30日。因西面厂房未经审批建设，无法满足经营使用。因此，2017年8月23日，郑仲文与王荣又签订《厂房租赁合同》一份，该合同抬头处载明甲方为郑仲文，乙方为佳敏公司、王荣，合同内容为：甲方将东面厂房约1700平方米(含公摊面积)出租给乙方作为仓储/工厂用房使用；租赁期为4年，自2017年8月22日至2021年8月21日，2017年8月22日至2017年8月31日作为免租期；按计租面积，主厂房的租金标准为2017年8月22日至2021年8月21日期间每2年滚动递增10%计算，即4年期每年租金分别为83.77万元、83.77万元、92.14万元、92.14万元；甲方物业管理可能委托第三方管理，物业管理费为2元/平方米/月，物业费递增按租金递增，支付方式也按租金支付；租金按半年度支付，每半年度开始第一周内付清；乙方逾期缴纳租金，甲方按日加收欠付金额0.5%的滞纳金，逾期满一个月，滞纳金按欠付金额的10%按日加收，逾期满二个月，甲方可不经催告单方面解除本合同，并限期乙方搬离，乙方须支付租金、管理费、滞纳金，并按本合同6.3条款承担义务；甲方在2017年8月22日前将乙方租用厂区按现状条件交付给乙方(按实际交房日期计算)；甲方交付时依据乙方要求，提供有关厂房建设的技术资料以供乙方进行装修、设备安装、生产布置等；甲方保证供应用电50KVA以及供水至乙方租用区，费用可以由甲方代收代付，本园区内供电是高压大用户乙方承担50KVA的基本月租费再加实际用电费。2.6条约定，本合同签订2天内，乙方支付甲方约三个月的租金即20.94万元作为按约承租的定金，乙方违反本合同，定金不退，该定金在乙方起租后可同时作为乙方按约承租的保证金，定金和保证金均不计算利息。5.2条约定，甲方协调乙方与工商、税务、海关、治安、安全监察、劳动保障、卫生防疫、规划、外经等政府部门的关系，在政策法规许可的前提下，争取尽早尽快办妥有关事宜。6.3条约定，租赁期未满提前退租，视为违约，保证金不退，同时须补足剩余租期的租金。合同另对其他权利义务进行了约定。该合同落款处甲方为空白，郑仲文在代表人处签名，乙方为佳敏公司，王荣在代表人处签名。2017年8月31日，案外人吕某向郑仲文转账60万元，其中20.94为定金。一审法院又查明，2017年12月，公安部门对东面厂房出具《上海市消防监督检查意见通知书》，对安全出口封闭、疏散指示标志缺少、应急照明缺少、室内消火栓损坏、灭火器未配置等问题责令立即整改，该通知书同时备注有搭建临时建筑物不符合防火标准、室内改变房屋使用结构。2018年3月，郑仲文委托律师向佳敏公司、王荣发送《律师函》，函称佳敏公司及王荣欠付租金、物业费等50余万元。佳敏公司函称西面厂房因无产证造成的损失应由郑仲文承担，东面厂房因郑仲文延迟提供办理营业执照相关材料致使无法办理营业执照及无法经营，造成的损失应由郑仲文承担，并要求另约时间及地点商讨解决方案。2018年8月13日，王荣电话联系郑仲文反映，因东面厂房上登记有其他公司导致佳敏公司登记不了。郑仲文答复由大房东解决后再给王荣注册，并称因王荣拖欠租金导致现在局面。王荣要求郑仲文15天内解决问题以便办理营业执照，郑仲文要求王荣先行支付租金。2018年10月16日，佳敏公司的住所地自上海市嘉定区沪宜公路XXX弄XXX号变更至东面厂房所在地址，并办理了营业执照。一审法院另查明，亚洲家私公司于2019年1月以芍殷公司一方欠付租金为由诉至上海市嘉定区人民法院，要求判令解除双方间的租赁合同，并判令芍殷公司一方返还位于嘉安公路XXX号的房屋、支付欠付租金、占有使用费、违约金等等。法院经审理后于2019年4月29日作出(2019)沪0114民初2128号民事判决书，认定双方签订的租赁合同部分有效、部分无效。对于有效部分，因双方均同意解除，法院予以照准。合同解除后，芍殷公司作为承租人应当返还房屋。同时对费用部分也作出了相应认定及处理。后亚洲家私公司对该判决不服提起上诉，法院经审理后于2019年9月15日作出(2019)沪02民终6378号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判。一审法院再查明，1、郑仲文是芍殷公司的股东，芍殷公司及柏佳炜同意郑仲文出租东面厂房。2、2018年5月，王荣自案外人叶敏捷、钱敏处受让了佳敏公司50%的股份，案外人吕某自案外人叶敏捷处受让了佳敏公司50%的股份。3、郑仲文确认双方已将2019年2月27日前的水电费结清。4、王荣及佳敏公司认可2019年2月27日至2019年4月27日期间的水费为390元。5、2019年7月3日，王荣与郑仲文办理了东面厂房移交手续，郑仲文接收了钥匙，双方确认水表读数865、电表读数37284。一审法院审理中，佳敏公司为证明其装修损失向法院申请鉴定，法院依法委托上海市建设工程监理咨询有限公司对东面厂房的装修及改造工程进行造价鉴定。该公司后作出工程造价鉴定意见书，鉴定意见为：可确定范围鉴定造价原值为755,299.67元，不可确定范围鉴定造价原值为266,355.26元。佳敏公司为此支付鉴定费36,012元。郑仲文对可确定范围鉴定造价755,299.67元不持异议，但认为不可确定范围中的装饰内容(价值230,288.73元)并非王荣或佳敏公司施工，其中砌体为其他次承租人建造，化粪池、宿舍房及厂房区涂料为亚洲家私公司建造施工，不可确定范围中的安装部分(价值36,066.52元)亦附属于原租赁厂房，应从总造价中剔除。佳敏公司为证明郑仲文提出异议的部分也属于其施工，另提供了《装饰工程合同书》、收据，其中合同书中的报价单上载明有砌体、化粪池、宿舍房、厂房涂料及桥架、电缆、灯具等安装项目。郑仲文对该证据真实性不认可，认为首先与合同约定的付款时间不符，其次付款无任何银行流水印证。一审法院审理中，郑仲文表示：签约时王荣称佳敏公司将并购转让给王荣，所以租赁合同抬头处乙方记载了佳敏公司。郑仲文起初主张承租人为王荣，经过多次变更，最终明确要求王荣及佳敏公司共同承担责任。此外，郑仲文提供了水、电表照片，欲证明2019年4月27日至2019年7月3日期间的水费为604.5元、电费17,008.7元。王荣及佳敏公司对此不予认可，并主张因消防通道堵塞致使无法正常经营，用电用水量减少，具体由法院酌定。本案争议焦点为：一、承租人如何确定？二、合同解除的责任归属及过错程度？三、具体费用及损失如何确定？关于争议焦点一，郑仲文主张承租人仅为王荣，王荣及佳敏公司主张承租人仅为佳敏公司，就此法院认为，《厂房租赁合同》抬头处列明的承租人为王荣及佳敏公司，结合签约时王荣向郑仲文陈述的其与佳敏公司之关系，郑仲文于2018年3月发送律师函时的主张对象等事实，又结合郑仲文申请追加佳敏公司参加本案诉讼，佳敏公司亦认可该合同的效力，法院认定王荣及佳敏公司为共同承租人。针对争议焦点二，郑仲文与王荣就东面厂房签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。现郑仲文要求解除双方的租赁合同关系，王荣及佳敏公司于2019年4月19日庭审时亦表示同意，且郑仲文已实际收回了房屋，故对于双方间的租赁合同关系解除一节，法院予以照准。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。就此，需要判断双方在合同解除中的责任归属及过错程度。法院认为，根据相关法律法规规定，公司登记事项发生变更时应向登记机关办理变更登记，否则有可能被罚款，情节严重的还会被吊销执照。王荣及佳敏公司承租东面厂房为佳敏公司经营汽车修理所用，对此郑仲文在前后签订两份租赁合同后已应知晓。而佳敏公司原住所地在沪宜公路，需要办理相应的变更登记，就此东面厂房的租赁合同5.2条及2018年8月郑仲文与王荣通话内容均反映，郑仲文作为出租方负有一定的配合义务。而王荣及佳敏公司对于能否办理营业执照变更等应尽到审慎核实义务，同时作为承租方亦负有积极办理的义务。从合同履行过程看，佳敏公司曾针对郑仲文2018年3月发送的《律师函》进行回函，提出因郑仲文延迟提供办证资料致使无法办理营业执照并无法经营。王荣亦曾在2018年8月电话联系郑仲文，提出东面厂房上已注册有其他公司而无法办理营业执照，要求解决。2018年10月16日，佳敏公司才最终办理了住所地为东面厂房所在地址的营业执照。而王荣及佳敏公司作为承租人，按约支付租金亦系其应尽的合同义务，其自2017年8月支付了约半年的租金后，再未支付过任何租金，也不主张返还房屋，且2018年10月营业执照办出后仍不支付租金。此后，又因芍殷公司一方(含郑仲文)欠付亚洲家私公司租金，致使亚洲家私公司诉请要求解除合同并收房，进而导致本案租赁合同亦无法履行。综上，法院认为本案租赁合同双方当事人对合同的解除均有责任，其中郑仲文负主要责任。佳敏公司抗辩称因消防问题导致4S店不授权，公安部门确实曾于2017年12月责令整改，但整改内容为配置灭火器、疏散指示标志等简单项目，且佳敏公司在2018年3月回复《律师函》时亦未提及该问题，可见整改内容已经完成，同时佳敏公司未举证证明营业执照办出后仍存在消防问题，亦未提供4S店拒绝授权的任何证据，故对该抗辩意见，法院不予采纳。针对争议焦点三，本诉部分的费用，关于租金，双方约定至2017年8月31日为免租期，故应自2017年9月1日起计算租金至2019年7月3日。鉴于无法办理营业执照影响经营，不利于实现租赁目的，故法院参照双方约定标准予以调整，并综合双方的过错程度、合同的履行情况、房屋的实际使用情况等酌情判令承租人承担上述期间的租金1,162,682.5元。关于保证金，郑仲文在诉请中自行抵扣了租金，审理中又要求予以没收，但本案合同解除双方均有过错，并非承租人一方违约，故不适用合同6.3条约定。因此，保证金亦应用以抵扣租金，扣除已付款60万元，承租人仍应支付租金562,682.5元。关于物业管理费，双方合同有明确约定，承租人理应按约支付，自2017年9月1日至2019年7月3日期间，经法院核算为75,286.2元。承租人抗辩称实际租用面积仅为1305平方米，即使该主张属实，因合同约定面积为“约1700平方米(含公摊面积)”，并未约定准确面积，且租金系按年租金约定，并未约定按每平方米租金标准计算，故以该理由主张减少租金等费用的意见，法院不予采纳。关于水、电费，其中水费390元承租人予以认可，其他水费及电费不予认可并要求法院酌定，法院结合关于基础用电的约定，考虑到实际经营及使用情况，再对照移交清单的内容，酌定电费为水费800元、10,000元。关于欠付租金滞纳金，因郑仲文自身存在主要过错，故不予支持。反诉部分的费用，关于双倍退还定金，根据租赁合同2.6条约定，该定金交付系作为本案租赁合同生效的要件，在起租后已经转化为保证金，故对承租人要求双倍退还的请求不予支持。关于退还租金，在本诉部分已有相关认定，此处不再赘述，对该请求亦不予支持。关于装修损失，租赁合同约定出租人需提供厂房建设的技术资料以供承租人进行装修、设备安装、生产布置等，且郑仲文在佳敏公司装修后也并未提出异议，目前经鉴定后双方无争议的部分造价原值为755,299.67元。对于有争议部分，佳敏公司已提供《装饰工程合同书》予以补充证明，再结合公安部门的相关意见书所载内容，法院认定不可确定范围部分亦为佳敏公司施工，该部分造价原值266,355.26元也应计入损失中。法院综合考虑双方过错、装修造价、折旧等因素，酌定郑仲文应赔偿装修损失355,535.9元。佳敏公司为此支付的鉴定费36,012元，由郑仲文负担21,607.2元，佳敏公司自担14,404.8元。关于搬迁费，承租人未提供任何证据，法院难予支持。王荣同意仅由佳敏公司作为反诉原告提起主张权利，不违反法律规定，法院予以照准。一审法院依法判决：一、郑仲文与王荣、上海佳敏汽车修理有限公司就上海市嘉定区嘉安公路XXX号标准工业厂房及配套设施东面1幢南部8跨签订的《厂房租赁合同》于2019年4月19日解除；二、王荣、上海佳敏汽车修理有限公司应于判决生效之日起十日内支付郑仲文2017年9月1日至2019年7月3日期间的租金562,682.5元(扣除600,000元后)；三、王荣、上海佳敏汽车修理有限公司应于判决生效之日起十日内支付郑仲文2017年9月1日至2019年7月3日期间的物业管理费75,286.2元；四、王荣、上海佳敏汽车修理有限公司应于判决生效之日起十日内支付郑仲文水费800元、电费10,000元；五、郑仲文应于判决生效之日起十日内赔偿上海佳敏汽车修理有限公司装修损失355,535.9元；六、郑仲文应予判决生效之日起十日内支付上海佳敏汽车修理有限公司鉴定费21,607.2元；七、对郑仲文的其他诉讼请求不予支持；八、对上海佳敏汽车修理有限公司的其他诉讼请求不予支持。本院经审理查明，本案起诉状副本材料于2019年2月11日由上海市嘉定区人民法院寄出，由王荣本人签收。二审中，当事人均无新证据提交。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院审理中，上诉人郑仲文向本院申请撤回其要求王荣、佳敏公司支付欠付租金滞纳金700420.5元的诉请。本院认为，依照法院查明的事实，王荣自2017年7月与郑仲文签订了西面厂房的租赁合同，因西面厂房无法满足经营使用，因此又签订了东面厂房的租赁合同。王荣无论承租西面厂房还是东面厂房，均系为经营佳敏公司所用。而佳敏公司并非新设立公司，已经存续经营多年。对于东面厂房是否能够满足变更佳敏公司工商营业执照的条件，王荣应负有较高的注意义务。租赁合同中，承租人负责办理证照，出租人应履行配合义务。根据本案所查明的事实，王荣、佳敏公司在承租东、西面厂房后，并无证据证明其曾主动要求郑仲文配合办理相关证照迁移手续，直至2018年3月，在郑仲文发函要求支付欠付的租金、物业费后，才提出相应主张，显与其在诉讼中所称的变更营业执照的紧迫性相矛盾。本院还注意到，在2018年10月16日，佳敏公司将住所地变更为东面厂房后，并未支付租金和物业费。结合王荣获得佳敏公司股权的时间等因素综合分析，王荣、佳敏公司以未能办理营业执照变更手续为由拒付租金的理由并不充分。退一步讲，如果王荣、佳敏公司认为系郑仲文原因导致无法办理营业执照变更手续以致无法正常经营，应及时主张权利，而非被动等待郑仲文在催缴租金时才提出主张，亦应及时交还场地，以免损失扩大。本院亦注意到，一审卷宗显示，郑仲文于2018年11月已经提起了本案诉讼，相对及时的主张了权利。而亚洲家私公司于2019年1月提起诉讼，该案审理中，虽双方当事人同意解除合同，但该行为发生在本案起诉之后，并非是导致王荣、佳敏公司不能继续履行合同的根本原因。综上，王荣、佳敏公司未按照《厂房租赁合同》的约定支付租金已满两个月，郑仲文要求解约具有事实及法律依据。本院依照查明的事实，确认双方《厂房租赁合同》于2019年2月12日解除。郑仲文要求王荣、佳敏公司支付占有使用厂房的租金及使用费具有法律依据，本院予以照准。一审法院对于物业管理费、水费、电费所做判决并无不当，本院予以维持。关于佳敏公司的反诉请求，如上分析，本案解约责任在于王荣及佳敏公司未按期支付租金，其主张要求退还定金、退还租金、赔偿装修损失及赔偿搬迁费均缺乏事实及法律依据，本院难以支持。本院审理中，郑仲文自愿放弃要求王荣、佳敏公司支付欠付租金滞纳金的诉请，属于对自身权利的处分，于法不悖，本院予以准许。综上所述，本院对上诉人郑仲文的上诉请求部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，判决如下：一、维持上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初2181号民事判决第三项、第四项；二、撤销上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初2181号民事判决第一项、第二项、第五项、第六项、第七项、第八项；三、上诉人郑仲文与被上诉人王荣、上海佳敏汽车修理有限公司就上海市嘉定区嘉安公路XXX号标准工业厂房及配套设施东面1幢南部8跨签订的《厂房租赁合同》于2019年2月12日解除；四、被上诉人王荣、上海佳敏汽车修理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付郑仲文2017年9月1日至2019年7月3日期间的租金及房屋使用费942,668.20元(扣除600,000元后)；五、对上诉人郑仲文的其他诉讼请求不予支持；六、对被上诉人上海佳敏汽车修理有限公司的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费20,454元，保全费5,000元，诉讼费用合计25,454元，由郑仲文负担12，727元，王荣及上海佳敏汽车修理有限公司负担12，727元。反诉案件受理费24,055元，减半收取12,027.5元，由上海佳敏汽车修理有限公司负担；司法鉴定费36,012.00元，由上海佳敏汽车修理有限公司负担；二审案件受理费17,400元，由郑仲文负担8,700元，王荣、上海佳敏汽车修理有限公司负担8,700元。本判决为终审判决。法官助理高勇审判长 王 珍审判员 王晓梅审判员 邬海蓉二〇二〇年五月十八日书记员 吴艳妮附：相关法律条文附：相关的法律条文第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。……