广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤01民终8273号上诉人（原审原告）：广州市驭志前行贸易有限公司，住所地广州市荔湾区芳村大道南46号之一二楼B区。法定代表人：庞燕，公司总经理。委托诉讼代理人：王海锋，广东红棉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州君弘物业管理有限公司，住所地广州市荔湾区芳村大道南路46号自编之一。法定代表人：邱俊杰，公司总经理。委托诉讼代理人：郭介维，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：于定勇，广东广信君达律师事务所律师。上诉人广州市驭志前行贸易有限公司（以下简称驭志公司）因与被上诉人广州君弘物业管理有限公司（以下简称君弘公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初9423号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。驭志公司上诉请求：l.撤销原审判决，依法改判或者发回重审；2.一审、二审诉讼费用由君弘公司承担。事实与理由：原审判决程序严重违法、认定事实错误、法律逻辑错误、适用法律错误。一、原审判决中依据的关键证据未经质证，程序严重违法。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十八条规定：证据应当在法庭上出示，并由当事人互相质证。本案中，君弘公司在庭审后提供的证据并未经过质证，更为甚者，该证据竟是随同判决书一起邮寄给驭志公司，原审程序严重违法。二、原审判决法律逻辑错误。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：无效的合同自始没有法律约束力；第五十八条规定：合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，原审判决认定租赁合同无效，那么该合同内的条款自然无效，君弘公司因该合同取得的财产应当返还给驭志公司，但是，原审判决却依据无效合同中的条款不归还驭志公司的押金，该判决明显缺乏法律依据。三、原审判决认定事实错误。本案中，刘平平作为驭志公司的法定代表人与君弘公司签署了房屋租赁合同，随即君弘公司又与驭志公司签署了房屋租赁合同以便办理工商登记于续，同时，君弘公司在长达几年的时间内与驭志公司在同一地址办公，并且一直收取驭志公司缴纳的房屋租金，这种情况下君弘公司自称不知是驭志公司租赁案涉房屋明显不符合常理，原审判决认定事实明显错误。四、原审判决适用法律错误。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条规定：诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。本案中，君弘公司在庭审中已经明确承认出租房屋存在漏水的事实，因此，驭志公司对于承租房屋存在漏水的事实无需举证。同时，刘平平作为驭志公司的法定代表人与君弘公司签署的房屋租赁合同中支付了房屋押金，随后君弘公司与驭志公司签署的办理工商登记手续的房屋租赁合同中没有确定押金，恰恰证明君弘公司己经认同刘平平缴纳的房屋押金就是驭志公司缴纳的房屋押金，因此君弘公司没有重复要求再次缴纳房屋押金。与此同时，刘平平作为驭志公司的法定代表人已经出具了书面说明，并且明确表示收回押金的权利已经全部转让给驭志公司，其目的就是为了避免君弘公司在退还房屋押金时故意刁难。原审判决枉顾上述客观事实，无理认定驭志公司无权要求退还房屋押金明显是缺乏事实和法律依据。综上所述，原审判决程序严重违法、认定事实错误、法律逻辑错误、适用法律错误，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，为维护驭志公司的合法权益，特诉至贵院，恳请贵院支持驭志公司的诉讼请求。君弘公司辩称：君弘公司认为，本案中存在两个合同，即君弘公司与刘平平签订的两份租赁合同，位置为东塱综合市场二期综合楼二层的一半以及三层楼的一半，面积为1068.5平（二楼一半）及177.5平（三楼一半），另一份为君弘公司与驭志公司签订的合同，位置为综合楼二楼B区，面积为300平。若驭志公司的主张要得到支持，首先重要的一个前提是，对于两个合同，要确定真正履行的是哪一份合同，进而才能判断是否符合保证金的退还条件。而驭志公司在一审庭审的时候，面对法官的询问，也明确表示场地实际使用范围为君弘公司与刘平平签订的那份，并且从保证金交付金额和时间看，也是与刘平平签订的合同相符，合同履行过程中的租金收据等，也都是以刘平平的名义开具。因此，不难判断出，涉案场地实际履行的为君弘公司与刘平平签订的合同。更重要的是，在整个合同的签订及履行过程中，刘平平并未曾向君弘公司表示是代表驭志公司来进行签约，也没有相关的授权委托手续。因此驭志公司在君弘公司与刘平平的租赁合同中，并非适格的诉讼主体和合同相对方，其主张没有事实跟法律依据，退一步讲，即便刘平平是代表驭志公司签订并缴纳保证金，那么没有按时缴纳租金也是构成了违约，君弘公司有权依照约定扣缴保证金。就驭志公司主张的一审程序违法及合同效力的问题，君弘公司认为一审法院并不违法，一审法院所邮寄的并非是证据。对于租赁合同纠纷而言，对租赁场地的权属进行审查进而判断合同效力是必要的环节，一审法院为了查明涉案场地的权属问题，要求双方庭后提供相关权属文件，因此君弘公司提交的涉案场地的相关权属文件只是为了配合法院的工作，方便法院查明场地的权属进而做出判决，并非是作为证据提交，自然不存在质证以及一审程序违法的问题。一审法院做出权属审查后，认为租赁合同无效，而一审法院查明合同的真正履行方为刘平平，那么即是认定君弘公司与刘平平签订的租赁合同无效，驭志公司并非实际的合同履行方，驭志公司据此要求返还租金，也没有事实跟法律依据。综上，请法院依法驳回驭志公司的诉讼请求。驭志公司向一审法院起诉请求：一、君弘公司向驭志公司支付退还租赁保证金48066元；二、君弘公司向驭志公司支付退还水电保证金30000元；三、君弘公司向驭志公司支付自2017年10月1日起至实际支付之日止的资金占用费（占用费按年率6%计算）；四、本案诉讼费用由君弘公司承担。一审法院查明事实：芳村大道南46号是广州市荔湾区东漖镇东塱村民委员会建设的房屋，权属证明书记载：总建筑面积为1446.71平方米。权属证明书中的附图显示建筑层数为一层。驭志公司的前法定代表人是刘平平。2015年2月27日不再担任公司的法定代表人。2013年1月1日君弘公司（甲方）与刘平平（乙方）签订了两份《租赁商铺（场地）合同》，第一份合同约定：甲方将芳村大道南46号东塱综合市场二期综合楼二层的一半（含首层）共1068.5平方米租赁给乙方使用，商铺仅用于棋牌、餐饮。租赁期限为2013年1月1日中2023年1月1日，首年租金为每月12822元，每三年递增15%；每月物业管理费为8548元，每三年有递增。履约保证金是两个月的租金和管理费之和即64110元，水电保证金30000元。合同期满时乙方如无违约行为，无损坏商铺内结构等，甲方在七日内把履约保证金及水电按金无息退回；若乙方违反本合同，拖欠应付费用或损坏物业造成甲方损失的，甲方凭有效证据从履约保证金及水电按金中抵扣相应金额而无需乙方同意等。（第七条甲方的权利义务）第三点，合同期未满，若乙方因拖欠水电费及其他应缴纳规费的，甲方有权采取临时断水断电方式追缴。第五点，因房屋漏水造成乙方不能正常经营的，甲方应赔偿该漏水部分所造成的正常经营损失。（第十四条）乙方不按时交付租金等费用，逾期超过45天，甲方有权即终止合同并收回商铺另作安排，乙方所交一切费用不予退还。第二份合同约定：甲方将芳村大道南46号东塱综合市场二期综合楼三层的一半约177.5平方米租赁给乙方使用，商铺仅用于棋牌、餐饮。租赁期限为2013年3月1日至2023年2月28日，首年租金为每月1598元，每三年递增15%；每月物业管理费为1065元。履约保证金是三个月的租金和管理费之和即7989元。合同期满时乙方如无违约行为，无损坏商铺内结构等，甲方在七日内把履约保证金及水电按金无息退回；若乙方违反本合同，拖欠应付费用或损坏物业造成甲方损失的，甲方凭有效证据从履约保证金及水电按金中抵扣相应金额而无需乙方同意等。（第七条甲方的权利义务）第五点，因房屋漏水造成乙方不能正常经营的，甲方应赔偿该漏水部分所造成的正常经营损失。（第十四条）乙方不按时交付租金等费用，逾期超过45天，甲方有权即终止合同并收回商铺另作安排，乙方所交一切费用不予退还。上述两份合同签订后，刘平平向君弘公司缴纳了租赁保证金共48066元，水电费押金30000元。2013年5月27日驭志公司、君弘公司签订了《广州市房屋租赁合同》，约定君弘公司将芳村大道南46之一二楼B区300平方米出租给驭志公司使用，租期为2013年5月27日至2016年5月26日，月租金为5000元，没有注明保证金。该合同经房屋管理部门登记备案。在场地的使用过程中，君弘公司开具的租金收据、押金单收据均是注明收到刘平平缴纳的相关费用。在租赁过程中，场地曾出现过漏水现象。2017年10月19日君弘公司在场地张贴了《解除合同通知书》，主要内容是：刘平平在经营过程中擅自转租、长期拖欠租金，按照合同约定君弘公司享有合同解除权；现通知刘平平即日解除合同，请刘平平在收到通知三天内与君弘公司结清相关费用，应清理商铺物品，将商铺交还给君弘公司等。君弘公司同时向刘平平邮寄了《解除合同通知书》。刘平平在2017年10月21日到涉案场地搬走了物品。庭审中，驭志公司认为场地在2017年发生漏水情况后，曾与君弘公司协商用应交租金抵扣其经营损失；驭志公司认为君弘公司强行收回了场地，均没有向一审法院提供证据证明。另驭志公司提供了2019年7月1日刘平平书写的情况说明，内容为：本人刘平平于2012年12月26日、2013年3月27日向广州君弘物业管理有限公司缴纳的水电保证金3万元、租赁保证金48066元均为代广州市驭志前行贸易有限公司缴纳，今后要求退回上述保证金的权利均由广州市驭志前行贸易有限公司行使，退回的保证金也归广州市驭志前行贸易有限公司所有。君弘公司认为该情况说明实质属于证人证言，证人没有到庭作证，依法不应采信。一审法院认为，本案涉案物业芳村大道南46号房屋，权属证明书显示一楼已取得了产权登记，二、三楼没有产权登记。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，双方当事人均没有提供涉案房屋二、三楼的报建资料，故一审法院认定双方签订的合同为无效合同。对于涉案场地实际履行是哪份合同及实际承租人是谁的问题，刘平平是驭志公司当时的法定代表人，其在签订合同及缴纳租金的时候，并没有向君弘公司说明其是代表驭志公司承租房屋，因此，君弘公司无法分辨刘平平的行为是否代表公司行为。再者，从场地的使用范围看，刘平平与君弘公司的合同中约定承租的范围是涉案物业二楼一半、三楼的一半，驭志公司与君弘公司在合同中约定承租的范围是涉案物业的二楼300平方米，但涉案房屋在实际使用时，被使用的范围是二楼一半、三楼一半，由此可见，实际履行的合同是刘平平与君弘公司签订的合同；从支付的租金金额和时间看，刘平平缴纳租赁保证金、租金的时间、金额均与刘平平签订的合同约定相符，与驭志公司签订的合同约定相差甚远，由此可反映实际履行的是刘平平与君弘公司签订的合同。综上，一审法院认定驭志公司提供的租赁合同仅是刘平平因经营需进行工商登记所签订的合同，并非实际履行的合同。对于实际履行的合同，即使刘平平是代表公司所签订，但在履行过程中，驭志公司没有证据证明没有按时缴纳租金是由于双方商定以租金抵扣经营损失，因此，驭志公司存在违约行为，按照合同约定，驭志公司要求君弘公司退回保证金缺乏事实依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，作出如下判决：驳回广州市驭志前行贸易有限公司的诉讼请求。一审受理费993元由广州市驭志前行贸易有限公司负担。二审期间，驭志公司提交证据如下：证据1.股东会决议、房屋租赁登记备案证明复印件，拟证明：刘平平为驭志公司的股东，驭志公司租赁君弘公司房屋的事实。证据2.君弘公司股东变更记录打印件，拟证明：君弘公司变更股东的时候，君弘公司知悉涉案场所的最初租赁者为驭志公司。证据3.房屋漏水现场及财产损失照片，拟证明：涉案房屋漏水及驭志公司财产损失情况。君弘公司对上述证据发表意见如下：对证据1的真实性没有异议，但是股东会议书与驭志公司内部的文件，不能证明在与刘平平签订的租赁合同时是代表驭志公司，从君弘公司变更经营的内容，反映刘平平因为要经营棋牌室，刘平平想直接用该公司经营棋牌室的服务，目的刚好证明刘平平与君弘公司签订合同之后办理营业执照的需要。对于房屋租赁登记备案证明，我方认为也是说明与驭志公司签订的租赁合同是为了办理营业执照的需要，租金的金额反映出与刘平平签订的合同实际履行的情况。证据2.当时股东的变更主体并没有变更，最初签订租赁合同就是刘平平，没有证据证明刘平平签订时代表驭志公司，将租赁的结果归结与驭志公司这边。证据3我方对其三性不予确认，不确认是否为涉案场地，也不足以说明刘平平不构成违约，根据刘平平解除通知，其拖欠的租金几十万元，若刘平平不构成违约，该损失不可能到几十万元。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，二审争议的焦点在于，案涉租赁场地的合同相对方的认定。案涉场地存在三份合同，分别为2013年1月1日，君弘公司与刘平平签订租赁综合楼二层一半，并约定交纳保证金及水电保证金；2013年1月1日，君弘公司与刘平平签订租赁综合楼三层一半，并约定交纳保证金；2013年3月27日，君弘公司开具收据收到刘平平保证金共48066元，水电保证金30000元（该水电收据显示交纳时间为2012年12月26日）。2013年5月27日，君弘公司与驭志公司签订综合楼一二楼B区的租赁合同，该合同未约定交纳保证金等。根据以上合同签订的时间及交纳保证金的时间，可知保证金系为履行君弘公司与刘平平签订的租赁合同所交纳。对于2013年5月27日，君弘公司与驭志公司签订的租赁合同，君弘公司解释称是为了驭志公司工商登记而签订的合同并非实际履行的合同，对此，经比照场地实际使用的范围、支付租金的金额等可知，该合同与实际履行的情况不符，故一审认定该份合同并非实际履行的合同，而是刘平平因经营需要进行工商登记所签订的合同正确，本院予以维持。至于驭志公司主张2013年1月刘平平所签订的合同是刘平平代表驭志公司所签订，君弘公司对此并不认可，从实际履行的情况来看，一直系刘平平交纳租金，君弘公司所开具的收据的对象亦是刘平平，君弘公司一直认为刘平平系其合同履行的相对方，该履行情况与合同内容一致；驭志公司所述刘平平已将保证金的债权转让给驭志公司的意见，因作为合同相对方君弘公司并不同意该转让行为，刘平平的债权转让对君弘公司并不发生效力，综上，本案应认定合同的相对方为君弘公司与刘平平，此外，驭志公司即便作为场地的实际使用人亦仅是其与刘平平之间的关系，并不能因此而变更合同主体。驭志公司在君弘公司与刘平平的租赁合同中，并非适格的诉讼主体和合同相对方，其主张没有事实和法律依据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项之规定，本案应裁定驳回驭志公司的起诉，原审法院实体处理欠妥，本院予以纠正。由于本案是裁定驳回驭志公司的起诉，故无需收取二审受理费，一审已收取的受理费亦应退还驭志公司。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条的规定，裁定如下：一、撤销广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初9423号民事判决；二、驳回广州市驭志前行贸易有限公司的起诉。本案一案件受理费993元、二审受理费1986元退回广州市驭志前行贸易有限公司。本裁定为终审裁定。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇二〇年五月二十六日书记员 王日平郭丽淳