江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终769号上诉人（原审原告）：沈瑾，女，1971年4月29日生，汉族，住南京市。上诉人（原审原告）：张红兵，男，1968年3月26日生，汉族，住南京市。两上诉人共同委托诉讼代理人：黄雨婷，江苏万欣律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：吴明睿，江苏万欣律师事务所律师。上诉人（原审青客公司）：南京青客公司管理有限公司，住所地南京市建邺区集庆门大街北侧万达广场A座1807。法定代表人：腾儒锋，该公司执行董事。委托诉讼代理人：孙亚娟，女，系该公司员工。委托诉讼代理人：周宏波，女，系该公司员工。上诉人沈瑾、张红兵因与上诉人南京青客公司管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案,不服南京市浦口区人民法院（2019）苏0111民初1773号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月8日立案受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈瑾、张红兵上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审判决，依法改判支持上诉人第二项诉讼请求，赔偿电子门锁损坏造成的损失1929元。2、一、二审案件受理费由青客公司负担。事实和理由：一审法院认定沈瑾、张红兵主张赔偿电子门锁损失证据不足，与事实不符。青客公司在一审庭审过程中的陈述及庭后提交的情况说明中均己自认其擅自将沈瑾、张红兵原有的电子锁更换为普通门锁的事实，并且电子门锁的价值远高于一般机械锁的价值，青客公司在未获得沈瑾、张红兵许可的情况下私自更换门锁损坏房门，应当承担相应的赔偿责任。沈瑾、张红兵在一审中提交的与青客公司员工的微信聊天记录及厂商证明等证据，足以证明案涉房屋在青客公司控制期间门锁被损坏的事实，进一步确定门锁损失数额，一审法院以证据不足为由驳回沈瑾、张红兵要求青客公司赔偿门锁损失的诉请，明显与事实不符，缺乏事实和法律依据。综上，一审法院认定事实不清，望二审法院在查明事实的基础上依法改判支持沈瑾、张红兵一审请求。青客公司辩称其不认可对方主张的门锁损失，且一审法院判定的违约金过高，希望二审法院能够根据对方实际损失和其公司实际情况酌情予以调整。青客公司上诉请求：1、请求法院依法撤销一审判决第二、三项。2、一、二审案件受理费由沈瑾、张红兵承担。后青客公司变更其上诉请求第1项为：请求法院依法撤销一审判决第三项。事实和理由：青客公司与沈瑾、张红兵于2018年7月18日签订《房屋托管租赁合同》，约定青客公司承租沈瑾、张红兵位于江苏省南京市浦口区保利西江月4幢1单元2202室房屋，用作人才公寓出租使用。《房屋托管租赁合同》约定起租日为2018年11月23日。2018年下半年，因青客公司所从事的长租公寓遭遇冷锋，多家类似于青客公司的企业“跑路”，青客公司也受到重创，房屋托管租赁合同继续履行的客观条件己然不存在。青客公司意识到继续履行房屋托管租赁合同将会给青客公司及沈瑾、张红兵均带来重大损失，为避免损失的扩大，青客公司积极联系沈瑾、张红兵商谈解除合同事宜，但最终未达成一致。于是，2018年12月30日，青客公司向沈瑾、张红兵发送解约通知函并连同钥匙一同邮寄沈瑾、张红兵，及时止损，自2018年12月30日后，涉案房屋即由沈瑾、张红兵控制并使用。青客公司确因客观原因无法继续履行房屋托管租赁合同，且己采取相应措施使解约对沈瑾、张红兵的损害降至最小，一审判决使青客公司承担的解约后果过重，损害了青客公司的合法权益。为维护自身合法权益，特向贵院提起上诉，请求法院依法审理，维护青客公司的合法权益，判如所请。沈瑾、张红兵辩称，其对青客公司的上诉请求不予认可。理由：1、承租公寓市场行情与案涉租赁合同的履行之间并无直接关系，市场变动是青客公司应当承担的商业风险，与我方无关。案涉租赁合同并未丧失履约条件，青客公司据此解除合同既不符合约定，也无法律依据，其已经构成合同违约，依法应当承担违约责任。2、双方签订的租赁合同由青客公司自行制作和提供，双方均应遵守合同约定，根据合同违约条款，青客公司本应按照提前归还房屋的天数的租金一倍向我方支付违约金，我方在主张违约金时已经参照实际情况予以让步。我方主张违约金损失18020元，是考虑到了四个月免租期损失、房屋空置期，以及合同正常履行情况下的租金收益进行综合计算，一审法院结合损失、合同的履行情况、青客公司过错等因素，判决青客公司承担相应违约金，是合理的。请求二审法院依法驳回青客公司的上诉请求。沈瑾、张红兵向一审法院提出诉讼请求：1、解除沈瑾、张红兵与青客公司签订的《房屋托管租赁合同》，青客公司按照房屋原状向沈瑾、张红兵返还房屋，并向沈瑾、张红兵支付房屋租金9000元（按1500元/月的标准暂自2018年7月21日起计算至2019年1月20日止，以后按1500元/月的标准自2019年1月21日起计算至青客公司实际返还房屋之日止）；2、青客公司向沈瑾、张红兵赔偿电子门锁损坏所造成的损失共计6200元；3、青客公司支付违约金18020元（按照合同总标的额的20%计算）；4、青客公司负担诉讼费用。一审法院认定事实：沈瑾与张红兵系夫妻关系。2015年12月20日，张红兵与江苏保利宁成房地产开发有限公司签订《西江月花苑商品房预售合同》，购买位于南京市浦口区的房屋，该房屋尚未办理权属登记。2018年7月18日，沈瑾、张红兵（甲方）与青客公司（乙方）网签了《房屋托管租赁合同》一份，约定：房屋地址南京市浦口区，面积87.68平方米，租赁期限96个月又2天，起租日2018年11月23日，截止日2026年11月24日，月租金额1500元。该合同备注栏中记载：2018年7月26日后10个工作日内支付2天的租金100元，并就租金的增长幅度进行了约定。该合同一般条款约定：乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为人才公寓供居住使用，房屋租赁期限为8年；甲方作为该房屋的产权人授权乙方推荐的第三方租赁公司委托专业装修公司按照相关规定进行装修，同时将客厅（起居室）改造为单独房间，费用由第三方租赁公司支付，该房屋现有装修、附属设施、设备状况为毛坯，如有装修各方共同制作装修和家具清单，装修不应破坏房屋承重结构，租赁关系终止时，乙方按照现状返还房屋；非合同约定的情况，甲方擅自解除合同，提前收回房屋的，应按提前收回天数的租金的1倍向乙方支付违约金，乙方非合理理由，擅自提前退租，应按提前归还天数的租金的1倍向甲方支付违约金，若支付的违约金不足抵付对方损失的，违约方还应负责赔偿；乙方装修房屋或者增设附属设施的，租赁期满乙方添附的固定装修，除电器外赠送给甲方。同年7月21日，双方又签订《补充协议一》，约定：房屋托管合同履行届满60月又2天（即2018年11月23日起至2023年11月24日）前两个月，若甲方需自用该套房屋，可通知乙方解除该房屋的托管合同，双方互不承担违约责任，逾期甲方未通知的，继续按托管合同约定的租赁期限履行；补充协议自甲乙双方签字即生效，补充协议与甲乙双方签订的房屋托管合同不一致的，以补充协议为准。2018年12月30日，青客公司向沈瑾发出通知函，其内容为：现因客观原因导致原合同无法继续履行，故我司郑重致函通知您：1、原合同于2018年12月30日解除；2、请您收到本函之日起配合我司工作人员协商原合同解除事宜；3、该房屋钥匙共计7把，已于您收到本函之日送达。随后，沈瑾、张红兵委托律师向青客公司发出律师函，表示青客公司的行为严重违反合同约定，且经查看后发现房屋原有的电子门锁被人为损坏，遂要求：1、贵司须按房屋原状向委托人返还房屋，并按1500元/月的标准向委托人支付自2018年7月21日起至实际返还房屋之日止的房屋租金；2、贵司须按照合同总标的的20%向委托人支付违约金；3、贵司需向委托人赔偿房屋电子门锁损坏所造成的损失。一审庭审中，沈瑾与张红兵陈述：开发商交付的房屋是毛坯房，且是电子门锁；双方没有签署房屋交接清单，直接是毛坯房出租给青客公司的，沈瑾、张红兵在事后对房屋进行查看时，发现整栋楼只有沈瑾、张红兵一户的门锁被更换；目前房屋是空置的，沈瑾、张红兵是在青客公司发函之后收到了房屋钥匙，是2018年12月31日或者2019年1月1日，具体时间记不清楚了；对于青客公司所发的通知函所谓的合同解除不予认可，现在沈瑾、张红兵主张解除合同是因青客公司不按合同约定支付租金，将沈瑾、张红兵房屋损坏，而且，青客公司已经以实际行为表明其不再继续履行合同；青客公司仅支付了100元租金，沈瑾、张红兵是以房屋实际交付给青客公司之日起计算租金的，虽然双方签订合同时约定房屋交付起至2018年11月23日之前是免租期，但是免租期是对青客公司全面履行合同义务的优惠措施，青客公司在合同仅履行半年的情况下即要求解除合同，如仍给予其免租期，明显有失公平，故应从房屋交付时起算租金；沈瑾、张红兵在2018年7月21日将钥匙交给青客公司的工作人员，但是没有证据证明；关于免租期4个月在合同中没有约定，是双方的口头约定，房屋是在2018年7月21日交付的，因为有4个月的免租期，当时是从2018年11月23日起算租金，这样计算下来，沈瑾、张红兵提前两天交房，所以就计算了2日的租金100元支付沈瑾、张红兵；青客公司将沈瑾、张红兵房屋门锁损坏导致沈瑾、张红兵无法正常使用房屋，故不认可青客公司所述的房屋交还时间，要求青客公司按照1500元/月支付租金；门锁损失6200元是经过咨询厂家，厂家报价的价格，包含了门锁、门框及门全部更换重做的价格；青客公司提前退租应按照合同约定支付违约金，但合同约定的违约金过高，沈瑾、张红兵现主张按照1500元/月的标准，租期60个月又2天的合同总标的额的20%计算违约金即18020元。为此，沈瑾、张红兵在庭审中提交了门锁的照片，并于庭后提交了微信聊天记录、对话录音记录。一审庭审中，青客公司陈述：双方在交接房屋时没有签署交接清单，青客公司需要对房屋进行统一装修，并更换自己从供应商处统一采购的门锁；青客公司由于继续履行合同的客观条件不存在了以及青客公司公司的运作问题，故提出解除合同；支付的100元租金是2018年11月23日至24日两天的租金，后期没有支付租金，青客公司都是在25日支付租金的，因此这两天的租金应是11月23日和24日两天的租金，对于房屋何时交付给青客公司需要庭后核实；对于沈瑾、张红兵主张电子门锁损坏的损失6200元，因沈瑾、张红兵未提供损失的证据，不予认可；对于沈瑾、张红兵主张违约金18020元不予认可，青客公司不应支付违约金；对于合同是否有免租期4个月的约定需要庭后核实。庭审之后，青客公司提交了情况说明一份，内容为：1、返还房屋时交接了钥匙；2、我司承租房屋后会统一更换门锁，并在返还房屋时安装机械锁返还给房东，至于沈瑾、张红兵诉状中提到的电子门锁损坏由青客公司赔偿一事，应由沈瑾、张红兵承担举证责任。上述事实，有《西江月花苑商品房预售合同》、《房屋托管租赁合同》及一般条款、《补充协议一》、通知函、律师函以及当事人庭审陈述等证据在卷证实。一审法院认为，沈瑾、张红兵与青客公司签订的《房屋托管租赁合同》及一般条款、《补充协议一》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行。沈瑾与张红兵主张解除案涉房屋租赁合同，对此，一审法院认为，根据合同法的规定，在合同履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同，根据庭审查明的事实，青客公司已以书面通知的形式明确表明其不再继续履行合同，故沈瑾与张红兵主张解除合同，于法有据，一审法院予以支持。此外，应明确，青客公司以其自身经营状况为由提出解除合同，既无合同依据，亦无法律依据，而且，也未与沈瑾与张红兵协商一致，故该通知即使已向沈瑾与张红兵送达，亦不发生合同解除的法律后果。沈瑾与张红兵主张青客公司返还房屋，并支付房屋租金至房屋实际返还之日，对此，一审法院认为，关于沈瑾与张红兵向青客公司交付房屋的时间，根据《房屋托管租赁合同》中备注栏记载“2018年7月26日后10个工作日内支付2天的租金100元”的内容，并结合沈瑾、张红兵陈述的交房时间以及青客公司需对承租房屋进行统一装修的事实，相互印证，足以证明沈瑾与张红兵交房时间为2018年7月21日，一审法院对此予以认定；关于沈瑾与张红兵主张青客公司返还房屋，根据庭审查明的事实，沈瑾、张红兵最迟已于2019年1月1日收到案涉房屋的钥匙，此后，案涉房屋已处于沈瑾、张红兵占有和控制之下，故一审法院认定青客公司已实际返还房屋，返还时间为2019年1月1日，至于沈瑾与张红兵所述门锁损坏致无法使用房屋，应系损害赔偿事项，于房屋已实际返还无碍，因此，沈瑾与张红兵主张返还案涉房屋，与事实不符，一审法院不予支持；沈瑾与张红兵主张青客公司自2018年7月21日起支付租金，对此，一审法院认为，合同及补充协议均明确约定起租时间为2018年11月23日，故租金应从此时起算至青客公司返还房屋时即2018年12月31日止，据此计算，青客公司应付租金为1900元（1500元/月×1个月又8天），超出的部分诉讼请求，一审法院不予支持，至于沈瑾与张红兵所述合同约定有四个月的免租期，则更足以说明租金起算时间应为2018年11月23日。沈瑾与张红兵主张青客公司赔偿电子门锁损坏的损失6200元，但并未提供证据证明损失的具体数额，其所提供的微信聊天记录和通话记录既无法核实其真实性，亦无准确具体的损失数额，一审法院对此不予认定，故沈瑾、张红兵主张赔偿电子门锁损失6200元，证据不足，一审法院不予支持。沈瑾与张红兵主张青客公司支付违约金18020元，对此，一审法院认为，案涉合同的一般条款对于青客公司擅自提前退租明确约定了违约金的计算方法，青客公司违反合同约定要求解除合同，即应承担合同约定的违约责任，故沈瑾与张红兵主张青客公司支付违约金，符合合同约定，一审法院予以支持。沈瑾与张红兵认为合同约定的违约金过高，主张予以调低，不违反法律规定，一审法院予以认可。一审法院以青客公司违约给沈瑾与张红兵造成的各项损失为基础，结合合同的履行情况、青客公司的过错等因素，对沈瑾与张红兵主张的违约金计算方法予以采纳。据此计算，违约金应为18020元（1500元/月×60个月又2天×20%）。青客公司认为其不应支付违约金的辩解理由，与合同约定不符，一审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第一百一十四条、第二百一十二条的规定，一审法院判决：一、解除沈瑾、张红兵与南京青客公寓管理有限公司签订的《房屋托管租赁合同》及所附的一般条款和《补充协议一》；二、南京青客公寓管理有限公司于判决生效之日起十日内支付沈瑾、张红兵租金1900元；三、南京青客公寓管理有限公司于判决生效之日起十日内支付沈瑾、张红兵违约金18020元；四、驳回沈瑾、张红兵的其他诉讼请求。一审案件受理费630元，减半收取315元，由南京青客公寓管理有限公司负担。二审中，沈瑾、张红兵依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。沈瑾、张红兵提交了发票两张，以证明其将机械门锁更换为电子门锁的费用为1929元。被上诉人对发票本身真实性无异议，但认为其当时出于统一管理需要才对门锁进行更换，不应承担上述损失。本院对上述证据的真实性予以确认，对关联性结合案件情况予以认定。对于一审查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，双方当事人签订的《房屋托管租赁合同》及一般条款、《补充协议一》系其真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行。青客公司合同履行中表明不再履行上述合同并导致合同解除，应当承担相应的违约责任。青客公司称一审判决的违约金过高，但沈瑾、张红兵已经主动调低合同约定的违约金数额，结合沈瑾、张红兵遭受的免租期租金、房屋空置期等损失与青客公司的过错程度，一审法院判决其承担18020元违约金，并无不当。沈瑾、张红兵上诉称青客公司应赔偿其更换门锁损失，因《房屋托管租赁合同》中约定“租赁关系终止时，乙方按照现状返还房屋”，青客公司亦解释其出于管理需要更换门锁。结合合同约定与履行情况，沈瑾、张红兵主张青客公司赔偿门锁损失1929元的上诉请求，本院不予支持。综上，沈瑾、张红兵与青客公司的上诉请求均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费298元，由沈瑾、张红兵负担28元，由青客公司负担270元。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  马 帅审判员  白文虎二〇二〇年五月二十日书记员  刘 东