广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终8255号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市循真堂珠宝贸易有限公司，住所地广州市越秀区大南路2号3505房。法定代表人：庞建良，职务：董事长。委托诉讼代理人：唐浩宇，广东天爵律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：梁振勇，男，1997年11月10日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：陈启宣，广东君之杰律师事务所律师。上诉人广州市循真堂珠宝贸易有限公司（以下简称循真堂公司）因与被上诉人梁振勇房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初32245号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》、《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》十八条规定适用独任制普通程序审理，本案现已审理终结。上诉人循真堂公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判循真堂公司仅须支付2019年10月的租金22000元、物管费2024.40元及租赁税费1701.49元；2.改判驳回梁振勇的全部诉讼请求；3.由梁振勇承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：（一）一审认定事实不清，适用法律不当。循真堂公司基于可以使用广州市白云区x房屋（以下简称涉案房屋）包括钢架雨棚在内的全部露台，与梁振勇签订《广州市房屋租赁合同》。梁振勇未向循真堂公司书面明确告知其已搭建的钢架雨棚属于私自违规搭建。双方签订合同后，循真堂公司依约支付了5、6月的租金及保证金，将涉案房屋的装修设计图纸交给梁振勇及物管审核通过后进行装修，并原定于2019年6月20日完工后开业。2019年6月7日，广州市白云区城市管理综合执法局出具《责令期限整改通知书》，要求梁振勇于2019年6月20日12时前将上述违规搭建的钢架雨棚自行拆除，梁振勇签收了上述通知书。循真堂公司因此得知涉案房屋的钢架雨棚属于违规搭建，但已造成了循真堂公司的装修工期延误及其他材料的损失。循真堂公司要求梁振勇予以整改，并协商解决相应装修损失，梁振勇在微信上已同意在未解决上述违规搭建的钢架雨棚整改之前暂不收取租金，其他装修损失再做协商。但梁振勇一直拖延未予以整改解决，直至2019年7月8日广州市白云区城市管理综合执法局再次出具《责令限期整改通知书》，梁振勇在7月底才对违规搭建进行了部分拆除，而上述违规搭建的钢架雨棚至今未完全拆除。循真堂公司至今未见到由广州市白云区城市管理综合执法局对以上违规搭建责令限期整改相关案件完结的通知或证明。期间，循真堂公司租赁的商铺更出现严重漏水的情况，其要求梁振勇无条件解决，但拖延至今仍未解决，导致循真堂公司被迫于2019年9月28日才能完成开业，比原定时间拖延了近三个多月，相关过错责任完全在于梁振勇。（二）涉案违建使用露台是与合同约定租赁商铺是不可分割的整体部分，根据《广州市房屋租赁合同》第五条第2点、《广州市房屋租赁合同》第九条的约定，由于涉案房屋钢架雨棚属于违建搭建，而梁振勇一直没有告知循真堂公司，以及签订合同之后收到《责令限期整改通知书》，至今都没有协助整改，因此，造成循真堂公司租金损失的责任应由梁振勇承担，而非循真堂公司。（三）《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定明确出租人应履行相应的维修义务，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。涉案违规雨棚至今仍未予整改，该维修必然会影响循真堂公司的使用，因此根据该条的规定，梁正勇也应当减少租金。（四）关于维修部分，依据《广州市房屋租赁合同》第6条以及从一审循真堂公司提交的证据和双方确认的漏水情况看，明显是由上方的自然结构出现渗漏，并非实际使用过程中损耗，因此自然结构的维修费用应由梁振勇承担，租金也应该相应的减少。因此，根据公平原则及过错原则，在暂不考虑装修工期延误及材料和修补等实际损失的情况下，循真堂公司只应承担2019年10月之后实际使用的租金、物管费、租赁税费，而开业前上述费用应由梁振勇承担。被上诉人梁振勇二审辩称，一审判决查明事实清楚、适用法律正确，同意一审判决，不同意循真堂公司的上诉请求、事实和理由。涉案房屋至今仍由循真堂公司使用，但其未支付2019年11月、2020年3月、2020年5月这3个月的租金，且2019年11月至2020年5月的物业管理费和租赁税费循真堂公司也未缴纳。请求二审法院驳回循真堂公司的全部上诉请求，维持原判。梁振勇于2019年10月8日向一审法院起诉请求：1.判令循真堂公司向梁振勇支付228535.65元（其中房屋租金88000元、违约金120780元暂计至2019年10月5日；物管费10122元、租赁税9633.65元暂计至2019年10月）；2.案件诉讼费由循真堂公司承担。循真堂公司向一审法院提出反诉请求：1.判令双方的实际起租日应从梁振勇实际完全拆除违建钢架雨棚之日起正式计算；2.判令梁振勇退还2019年5月、6月租金共计44000元；3.判令梁振勇向循真堂公司支付因违建钢架雨棚造成装修工期延误及其他材料的损失合计10万元；4.判令梁振勇向循真堂公司支付因建筑物漏水修补的损失1万元；5.判令梁振勇如未按照指定的期间履行给付义务的，应按照中国人民银行同期有关贷款利率的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息；6.判令梁振勇承担案件诉讼费用。一审法院认定事实：涉案房屋系商品房，开发商为广州永富房地产开发有限公司，地址位于广州市白云区x房屋，建筑面积202.4394平方米（其中套内建筑面积144.8225平方米、共有分摊面积约57.6169平方米），用途为商业，目前尚未取得不动产权证书。2019年3月28日，梁振勇、循真堂公司签订《广州市房屋租赁合同》，约定：梁振勇将涉案房屋出租给循真堂公司作商业使用；涉案房屋建筑面积202.4394平方米，分摊共用建筑面积57.6169平方米；租赁期间自2019年4月1日起至2024年3月31日止；2019年4月1日至5月15日为免租期；2019年5月16日至2021年3月31日期间每月租金22000元；租金按月结算，由循真堂公司在每月5日转账支付；循真堂公司向梁振勇交纳44000元作为保证金；承租期内（除房屋自然结构外），修缮工作由循真堂公司负责，若产生费用与梁振勇无关；逾期交付租金的，每逾期一日，循真堂公司须按照月租金额的3%向梁振勇支付违约金；循真堂公司租赁期间，循真堂公司自行处理修缮工作及费用，并不能随意拆建房屋的内部结构，一切要经业主同意；循真堂公司在承租期内要合法经营，若有违法行为，造成的法律责任与梁振勇无关；负责支付租赁期内产生的一切费用（包括水、电费、物管费、租赁税费等产生的一切费用）；上述费用每月循真堂公司同租金一齐交付给梁振勇；……。梁耀健作为梁振勇的委托代理人在上述合同上签名。上述合同签订后，循真堂公司向梁振勇交纳了保证金44000元，并支付了5月、6月的租金，并于4月21日开始对涉案房屋进行装饰装修施工，计划于6月20日完工后开业。循真堂公司在装饰装修设计中，将涉案房屋楼顶原建有钢架雨棚的违建区域也纳入其装饰装修、使用范围内，拟作为茶室使用。同年6月7日，广州市白云区城市管理和综合执法局发出《责令限期改正通知书》，内容为：金御北二街83号，你（单位）于2019年6月12日在金御北××、××号（地址）进行在楼顶乱搭建钢架雨棚（行为），违反了《中华人民共和国城乡规划法》的规定，根据《中华人民共和国行政处罚法》第二十三条和《广州市城市管理综合执法条例》第二十二条之规定：1、责令你（单位）立即停止违法行为；2、请你（单位）在2019年6月20日12时前自行拆除，逾期未自行拆除，街道将组织强制拆除。同年6月12日，梁耀健代表梁振勇签收了上述通知书。同年7月起，循真堂公司停止向梁振勇支付租金。同年7月8日，广州市白云区城市管理和综合执法局（以下简称城管部门）再次发出《责令限期改正通知书》，责令梁振勇于2019年7月14日14时前自行拆除上述违法建筑。上述通知书由城管部门留置于现场。同年7月底，梁振勇对上述钢架雨棚进行了部分拆除。租赁期间，涉案房屋出现了漏水的情况。循真堂公司曾通过微信与梁耀健就拆除违建、漏水问题进行沟通，但双方未达成一致意见。在城管部门责令整改违建后，循真堂公司对涉案房屋的装饰装修、使用计划受到影响，须重新调整。同时，循真堂公司的装饰装修工期也受到了延误。现循真堂公司已开业。另查明，起诉前，梁振勇交纳了涉案房屋2019年5月至10月的租赁税款合计9633.65元、2019年6月至10月的物管费10122元。起诉后，梁振勇继续交纳了2019年11月租赁税费1701.49元、物管费2024.4元。一审法院认为，梁振勇、循真堂公司订立的《广州市房屋租赁合同》合法有效，双方应当恪守履行。从案件的证据上看，并无证据证明违建区域属于租赁范围，也无证据证明梁振勇从循真堂公司使用违建区域中获得了利益。因此，循真堂公司应当自行承担使用违建区域的风险。对于梁振勇主张循真堂公司支付2019年7月至10月租金、2019年6月至10月物管费、2019年5月至10月租赁税的诉讼请求，一审法院予以支持。循真堂公司就此提出的抗辩意见，证据不足，一审法院不予采纳。需要指出的是，梁振勇诉讼请求中主张给付的总金额是固定的，虽然其在具体项目计付方法中使用了“暂计”的用语，但根据“不告不理”的原则，一审法院只能按照其起诉时的诉讼请求范围进行审理。对于2019年11月及之后发生的债务，梁振勇可以另案主张。对于梁振勇主张循真堂公司支付逾期支付租金的违约金的诉讼请求，一审法院认为，梁振勇迟延拆除违建，必然导致城管部门对与涉案房屋毗邻的区域进行强制执行的风险，客观上对循真堂公司使用涉案房屋造成一定程度的影响。循真堂公司据此不支付租金事出有因，并非故意违约。鉴于梁振勇对此存在过错，故一审法院对该部分违约金不予支持。但是，在案件理清责任后，循真堂公司若继续拒绝支付租金，则应当向梁振勇支付违约金。对于循真堂公司主张判令实际起租日从梁振勇实际完全拆除违建之日起算的反诉请求，没有事实、法律依据，一审法院不予支持。对于循真堂公司主张梁振勇退还2019年5月、6月租金的反诉请求，没有事实、法律依据，一审法院不予支持。对于循真堂公司主张梁振勇赔偿其装修工期延误及其他材料损失的反诉请求，一审法院认为，如前所述，循真堂公司应当自行承担使用合同外违建区域的风险。因此，对该反诉请求，一审法院不予支持。对于循真堂公司主张梁振勇支付建筑物漏水修补损失1万元的反诉请求，一审法院认为，因合同对于维修责任已有明确约定，故循真堂公司主张梁振勇承担上述费用没有法律依据，一审法院不予支持。对于循真堂公司主张梁振勇承担加倍支付迟延履行期间的债务利息的反诉请求，一审法院认为，首先，加倍支付迟延履行期间的债务利息属于强制执行中被执行人拒不履行金钱给付义务的法定责任，无须以诉讼请求的方式额外提出；其次，循真堂公司主张梁振勇承担的债务请求均未得到支持，故不存在计付上述利息的情形。综上，一审法院对该诉讼请求不予支持。对于循真堂公司主张梁振勇的代理人梁耀辉与其达成协议的抗辩意见，因其提供的证据不能证实上述主张成立，故一审法院对该抗辩意见不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2019年12月19日作出如下判决：一、循真堂公司于判决生效之日起五日内向梁振勇支付2019年7月至10月租金88000元、2019年6月至10月物管费10122元、2019年5月至10月租赁税9633.65元，合计107755.65元；二、驳回梁振勇的其他诉讼请求；三、驳回循真堂公司的全部反诉请求。一审案件本诉受理费2364元，由梁振勇负担1612元，由循真堂公司负担752元，反诉受理费1690元，由循真堂公司负担。上诉人循真堂公司与被上诉人梁振勇对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审另查明，循真堂公司在一审称其当时征得梁振勇的委托人梁耀健的同意，准备将钢架雨棚所在区域用作接待室。二审庭询中，梁振勇称虽然钢架雨棚是其搭建，但钢架雨棚区域不在《广州市房屋租赁合同》出租面积的范围内。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合循真堂公司的上诉请求和理由以及梁振勇的答辩，本院确定本案争议的焦点是：循真堂公司抗辩无需向梁振勇支付2019年7月至9月的租金、2019年6月至9月的物管费、2019年5月至9月的租赁税费应否支持问题。现评析如下：循真堂公司认为涉案违建钢架雨棚区域与双方签订的《广州市房屋租赁合同》约定承租房屋是不可分割的整体部分，梁振勇则称钢架雨棚区域不在出租面积的范围内，而上述合同约定的承租涉案房屋为建筑面积202.4394平方米，并无显示包括了争议的钢架雨棚区域，循真堂公司也未就双方合同约定出租面积包括钢架雨棚区域进一步举证证明，相反其在一审还表示当时在征得梁振勇的委托人梁耀健的同意，准备将钢架雨棚所在区域用作接待室。如果钢架雨棚属于承租面积范围，在通常情况下，循真堂公司正常使用该面积，则无需征求梁振勇同意，由此可见，梁振勇所称钢架雨棚区域不在出租面积的范围内更符合实际情况。虽然梁振勇迟延拆除违建，必然导致城管部门对涉案房屋毗邻的区域进行强制执行的风险，客观上对循真堂公司使用涉案房屋造成一定程度的影响，但至今并无证据显示相关部门禁止循真堂公司使用涉案房屋，因此，循真堂公司以梁振勇上述行为导致其拖延三个多月开业为由，抗辩无需向梁振勇支付2019年7月至9月的租金、2019年6月至9月的物管费、2019年5月至9月的租赁税费，缺乏事实依据，本院不予支持。至于循真堂公司主张涉案房屋存在漏水问题，因循真堂公司没有举证证明上述问题属于涉案房屋自然结构所致，而双方合同约定承租期间循真堂公司自行处理修缮工作及费用，产生费用与梁振勇无关，故循真堂公司以此要求减少上述期间的租金、物管费、租赁税，依据不足，本院不予支持。综上所述，循真堂公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2371元，由上诉人广州市循真堂珠宝贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 余 盾二〇二〇年五月二十五日书记员 李志康谢金泽