广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终2444号上诉人（原审原告）：广州大鹏物业管理有限公司，住所地：广州市越秀区淘金路36-38号帝景大厦三楼F座。法定代表人：钟嘉烨，职务：董事长。委托诉讼代理人：梁俊彦，男，该司职员。被上诉人（原审被告）：广州市海珠区骏福宾馆，住所地：广州市海珠区前进路46号五楼。负责人：卓健球。被上诉人（原审被告）：王军，男，1987年3月20日出生，汉族，住广州市番禺区。被上诉人（原审被告）：广州顺盛物业管理有限公司，住所地：广州市天河区龙口东路横街28号1号楼四楼411室。法定代表人：宋乐斌。上诉人广州大鹏物业管理有限公司（下简称大鹏公司）因与被上诉人广州市海珠区骏福宾馆（下简称骏福宾馆）、王军、广州顺盛物业管理有限公司（下简称顺盛公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初1479号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人大鹏公司上诉请求判令：1、撤销原审判决第四项，改判顺盛公司对原审判决确定的债务承担连带责任；2、本案二审诉讼费由骏福宾馆、王军、顺盛公司承担。事实与理由如下：原审判决顺盛公司无需对物业服务费清偿负连带责任，属于法律适用错误。根据《物业管理条例》第四十一条的规定，“业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业服务人缴纳物业服务费的，从其约定，业主负连带缴纳责任”。根据原审认定的事实，房管部门出具的《广州市不动产登记查册表》明确显示顺盛公司是涉案物业的产权人，根据相关法律、行政法规的规定，其应对租户欠缴的物业服务费负连带清偿责任。因此，原审判决顺盛公司无需对物业服务费承担连带责任，适用法律错误，应予以纠正。被上诉人王军答辩称：同意大鹏公司的上诉请求。被上诉人骏福宾馆、顺盛公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院书面陈述意见。大鹏公司于2019年1月9日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、骏福宾馆向大鹏公司支付暂计至2018年12月的物业管理费合计260982.59元；2、骏福宾馆向大鹏公司以按欠付管理费每日万分之二的标准支付至缴清之日止的滞纳金，暂计至起诉之日为11693.56元；3、王军、顺盛公司对前述物业管理费和滞纳金承担连带责任；4、本案的诉讼费由骏福宾馆、王军、顺盛公司承担。原审法院经审理查明，2017年3月9日，大鹏公司（乙方）与骏福宾馆（甲方）签订《物业管理服务合同》，约定甲方委托乙方对其物业提供物业管理服务，物业类型为商铺，建筑位置在广州市海珠区前进路46号松园大厦五楼，建筑面积2497.58平方米；合同期限为二年，自2017年3月1日至2019年2月28日止；物业管理费单价调升按每平方米8.5元，每月应收管理费21229.43元，按月支付，甲方在每月初收到乙方出具的缴款通知书后第15个工作日内付款，逾期每天按欠交管理费的0.2‰收取滞纳金（特殊情况除外）；等。合同签订后，大鹏公司为骏福宾馆提供了物业管理服务，骏福宾馆向大鹏公司物业交纳管理费至2017年9月。从2017年10月开始拖欠大鹏公司物业管理费至今，大鹏公司向骏福宾馆追讨物业管理费未果，遂成诉讼。原审另查明，顺盛公司因要求骏福宾馆、王军、案外人中海越景实业集团有限公司返还房屋、缴纳房屋占有使用费向原审法院提起诉讼。原审法院于2016年9月9日作出（2015）穗海法民三初字第1968号民事判决书，判决：一、骏福宾馆、王军在本判决生效之日起30日内，将广州市海珠区前进路46号5楼房产返还给顺盛公司；二、骏福宾馆、王军在本判决生效之日起30日内，向顺盛公司支付2014年5月22日起至返还广州市海珠区前进路46号5楼房产之日止的房屋使用费，房屋使用费按有资质的评估机构评定的上述房屋的私房租金标准计算，但不得超过大鹏公司所主张的34元/平方米/月的标准；等。判决后，骏福宾馆、王军不服，提出上诉。广东省广州市中级人民法院于2017年8月23日作出的（2017）粤01民终8442号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。判决生效后，顺盛公司于2017年10月9日向原审法院申请执行，遂以（2017）粤0105执5568号立案受理，该案正在执行过程中。骏福宾馆于2017年6月13日经工商部门核准登记成立的个人独资企业，投资人为王军。据房管部门于2019年7月3日出具的《广州市不动产登记查册表》显示：顺盛公司为广州市海珠区前进路46号5楼房屋的产权人，房屋规划用途为商业，建筑面积为2497.5833平方米。据大鹏公司提交的《记录表》显示，大鹏公司在2017年10月至2018年12月期间，每月均向骏福宾馆发出管理费通知单。原审诉讼中，大鹏公司表示：其是由开发商委托管理松园大厦的，没有签订前期物业管理合同，也没有委托手续，但实际管理松园大厦，松园大厦没有成立业主委员会，没有与顺盛公司签订物业管理合同；本案主张物业管理费期间为2017年10月至2018年12月，期间骏福宾馆交付了2018年6月、7月的物业管理费及2018年8月部分物业管理费15000元；滞纳金起算时间以当月未缴交的管理费从下月1日起第16个工作日开始计算。原审法院认为，大鹏公司与骏福宾馆签订《物业管理服务合同》，该合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反国家法律和行政法规的强制性规定，故该合同合法有效。大鹏公司、骏福宾馆均应切实履行合同。大鹏公司为骏福宾馆提供物业管理服务，骏福宾馆应当向大鹏公司交付物业管理费。大鹏公司主张骏福宾馆拖欠2017年10月至2018年12月期间的物业管理费，并表示期间交付了2018年6月、7月全部物业管理费及8月的部分物业管理费15000元，对此骏福宾馆、王军没有提出抗辩意见，故予以认定。骏福宾馆应当将拖欠的物业管理费260982.59元[21229.43×15-(21229.43×2+15000）]给大鹏公司。按合同约定物业管理费按月支付，骏福宾馆在每月初收到大鹏公司出具的缴款通知书后第15个工作日内付款，逾期每天按欠交管理费的0.2‰收取滞纳金。骏福宾馆没有按约定期限交付物业管理费已构成违约，大鹏公司要求骏福宾馆计付滞纳金有理，予以支持。大鹏公司表示滞纳金起算时间按当月物业管理费从下月1日起16个工作日开始分段计付没有违反合同约定，亦予以支持，但每月的物业管理费滞纳金应以当月拖欠的物业管理费本金为限。骏福宾馆是个人独资企业，王军是骏福宾馆的投资人，故王军应对骏福宾馆的债务承担补充清偿责任。顺盛公司没有与大鹏公司签订物业管理合同，大鹏公司未能举证存在与顺盛公司就案涉物业达成物业管理合意及其物业管理服务属于开发商委托的前期物业管理服务的事实，故大鹏公司与骏福宾馆签订的《物业管理服务合同》对顺盛公司不产生当然的约束力，故大鹏公司要求顺盛公司对骏福宾馆拖欠的物业管理费承担连带清偿责任没有依据，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2019年7月12日判决如下：一、广州市海珠区骏福宾馆在本判决生效之日起10日内向广州大鹏物业管理有限公司支付2017年10月1日至2018年12月31日止的物业管理费（每月按8.5元/㎡×2497.38平方米计，广州市海珠区骏福宾馆已支付的57458.86元在所欠的物业管理费中扣除，总额以广州大鹏物业管理有限公司主张的260982.59元为限）；二、广州市海珠区骏福宾馆在本判决生效之日起10内，向广州大鹏物业管理有限公司支付逾期支付本判决主文第一项所确定的物业管理费滞纳金（每月为一期，以当月的管理费为本金，从逾期的第二个月起的第16个工作日开始计算，即2017年10月23日起计，如此类推计至实际付清物业管理费之日止；按每日万分之二为准计，滞纳金总额以广州市海珠区骏福宾馆欠付的物业管理费260982.59元为限）；三、王军对本判决主文第一、第二项所确定的债务承担补充清偿责任；四、驳回广州大鹏物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费5390.1元，由广州市海珠区骏福宾馆、王军负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。另查明：2019年8月13日，经工商管理部门核准登记，骏福宾馆的负责人由王军变更为卓健球。二审中，各方当事人均未提交新证据。二审庭询中，王军称：骏福宾馆之前一直有向大鹏公司支付物业服务费，一直支付至业主要求骏福宾馆退场又不赔偿装修费等损失时止；其自2019年8月之后不再担任骏福宾馆的负责人，对骏福宾馆在此之后的经营状况不清楚，也不清楚骏福宾馆是否已将涉案场地交还顺盛公司。本院认为，本案二审的争议焦点是顺盛公司是否需与骏福宾馆就支付物业管理费及滞纳金承担连带责任。《物业管理条例》第六条第一款规定，“房屋的所有权人为业主”；第七条第五项规定，“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用”；第四十一条第一款规定，“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。依据前述行政法规规定，房屋所有权人是交纳物业服务费的法定义务主体。本案中，顺盛公司是涉案房屋的登记所有权人，其将涉案房屋出租给骏福宾馆实际使用，骏福宾馆与大鹏公司签订了《物业管理服务合同》就物业服务相关事项作出约定。大鹏公司事实上对涉案房屋提供了物业服务，涉案房屋的实际使用人骏福宾馆未向大鹏公司支付部分期间的物业服务费，在此情况下，无论顺盛公司与骏福宾馆就涉案房屋物业服务费的支付有无约定，均不影响顺盛公司作为涉案房屋产权人交纳物业服务费的法定义务的承担，故大鹏公司诉请顺盛公司共同承担支付骏福宾馆欠付的物业服务费及相应滞纳金的义务合法有据，原审判决对此予以驳回有失妥当，应予纠正。关于物业服务费的支付标准，顺盛公司未到庭就此提出异议并陈述理由，故可参照大鹏公司与骏福宾馆签订的《物业管理服务合同》约定的标准计付。综上所述，上诉人大鹏公司的上诉请求成立，本院予以支持。原审判决认定事实基本清楚，但适用法律部分不当，本院予以纠正。依照《物业管理条例》第六条第一款、第七条第五项、第四十一条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初1479号民事判决第一、二、三项及案件受理费负担部分；二、撤销广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初1479号民事判决第四项；三、广州顺盛物业管理有限公司对广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初1479号民事判决第一、第二项所确定的债务承担连带清偿责任；四、驳回广州大鹏物业管理有限公司的其他诉讼请求；本案二审案件受理费5390.1元，由广州顺盛物业管理有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  姚伟华二〇二〇年五月二十五日书记员  王文杰唐颖琪