湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘03民终724号上诉人（原审被告）：陶亚军，女，1972年10月2日出生，汉族，住湘潭市岳塘区。被上诉人（原审原告）：湖南湘银物业服务有限公司，住所地湖南省株洲市天元区长江北路368号湘银大厦六楼。法定代表人：王怡骅，执行董事。委托诉讼代理人：罗俊杰，北京浩天信和（长沙）律师事务所律师。上诉人陶亚军因与被上诉人湖南湘银物业服务有限公司（以下简称“湘银物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市岳塘区人民法院作出的（2020）湘0304民初217号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年4月21日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，决定不开庭审理。本案现已审理终结。陶亚军上诉请求：请求法院驳回被上诉人按过期合同的一级服务标准支付湘银物业服务收费，应当按照湘银物业服务公司未履行《物业管理服务合同》的协议内容，长期不作为的实际情况来缴纳服务费合计2684.88元。事实和理由：湘银物业公司自2014年以来，业主反映湘银物业管理不到位、不作为，东门、北门车辆识别系统坏了就不再启用，甚至栏杆长期拉起，外来人员车辆随意进出，单元门禁系统也是坏了就不再维修启用，楼道卫生经常无人清扫，垃圾站经常垃圾成堆，绿化到处枯萎未及时洒水，蚊虫成灾，私占绿化修路、修坪，车库建房，楼顶乱搭乱建，电动车私搭电线充电，牛皮癣促销人员时常光顾，车库垃圾成堆，我们栋电梯长期停用，水管一个月爆9次，不及时抢修，最长停水超过48小时，保安监控长期损坏，不及时检修，盗窃事故频频发生，消防设施不及时检修，利用小区公共区域收取广告公司费用对业主不公开，并进入自己口袋，针对业主收费价格不一，所以业委会按照湘银物业从2014年以来长期未履行《物业管理服务合同》的协议内容，长期不作为的情况，对照《湖南省住宅物业服务分项目分等级基准价标准》、《湘潭市住宅小区公共性物业服务收费指导价格标准》，只能达到低于0.9元每平方米的标准进行收费。湘银物业公司答辩称：一、被上诉人与上诉人之间物业服务关系合法成立，被上诉人向上诉人提供了物业管理服务。陶亚军系万和金色华庭1-0301003号房业主，其在2014年3月29日与被上诉人签订了《物业管理服务合同》，委托被上诉人进行物业服务，该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同履行期间，根据《物业管理服务合同》第三十条之约定，被上诉人有权向上诉人收取物业服务费。二、不存在上诉人所说的长期管理不到位、不作为，反而是上诉人为了不交纳物业费或者是打折交纳物业费而故意拖欠。陶亚军在一审提交的证据经合法质证，三性均无法达到其证明目的，经一审法院查明已明确不予认可，其在二审中重复提交没有异议，上诉人对其提出的主张应提供证据予以证明并经过法庭质证认可，未能提供证据或者证据不足以拟证明其事实主张的，应承担不利后果。更何况大部分业主都照常交了物业费，说明物业的服务到位了，陶亚军不交物业费于法无据。并且物业不是万能的，不可能保证永远不会出现任何问题，即便存在一些小问题也只是暂时的，物业设施出现问题及时维修也是正常的，因为物业公司进行维修也需要时间，但这也不能成为上诉人长期拖欠物业费的理由。三、应尊重合同双方当事人意思自治原则及诚实信用原则。物业管理服务合同明确约定了物业费的支付标准，并且没有约定任何可以削减物业费的条款，应尊重合同双方意思自治的表示，支付物业费是维护被上诉人的合法利益，上诉人应按时交纳物业费。湘银物业公司向一审法院起诉请求：一、判令被告立即支付湖南省湘潭市岳塘区万和金色华庭1-0301003房物业管理费4773.12元，违约金1145.54元，合计5918.66元；二、由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年3月21日，湘潭万和置业有限公司与原告湖南湘银物业服务有限公司签订《万和金色华庭前期物业管理服务合同》，合同约定选定原告对万和金色华庭小区提供物业管理服务事宜。2014年3月29日，被告陶亚军作为业主办理了该小区1号楼1单元1301003号住宅的入伙手续，并填写了《住户登记表》，该住宅面积90.4平方米。同日，原、被告签订《湘潭市万和.金色华庭小区物业管理服务合同》，合同约定自2014年4月1日起开始支付物业管理费，按1.6元/平方米/月支付，支付方式为按年支付：业主在每年第四个季度最后一个月25日之前将下年度的物业费以现金或转账方式足额支付，逾期不缴纳按应缴纳额3‰/天标准收取滞纳金。本合同有效期自合同签订之日起至2016年12月31日止，合同有效期满后请到物业公司办理续签手续，如不及时到物业办理续签手续，则本合同规定条款对双方继续有效。合同签订后，被告支付了2016年4月1日之前的物业管理费。合同到期后，该小区因未成立业主委员会，又无其他物业公司接手管理，原告在该小区进行物业服务至2019年12月31日离场。被告自2016年4月1日开始便未向原告缴纳物业管理费，原告在上门张贴收费通知及律师函未果的情况下向本院起诉主张要求被告支付至2018年12月31日的物业管理费及滞纳金。另查明，原告公司于2000年1月19日成立，其公司曾用名为株洲湘银物业管理有限公司。被告陶亚军系岳塘区月塘街道岚霞路6号万和金色华庭1栋1单元0301003号房屋产权人。一审法院认为，2014年3月29日原告湖南湘银物业服务有限公司与被告陶亚军签订《湘潭市万和金色华庭小区物业管理服务合同》，该合同系双方真实意思表示，具有合法性、有效性，原、被告均应按合同约定履行合同义务。书面合同约定的到期日2016年12月31日后，虽原、被告未继续签订书面协议，但原告一直在万和金色华庭小区向被告提供物业服务至2019年12月31日，被告陶亚军在答辩中未对该事实予以否认。此期间原、被告之间形成事实物业服务合同关系。考虑到原、被告后来未就物业管理服务合同重新签订书面协议，自2017年1月1日至2018年12月31日，原书面合同中有关物业费收取的标准继续约束原、被告双方，但原告就该段时间主张的滞纳金一审法院不予支持。被告陶亚军的房屋面积为90.4平方米，根据约定其每月应交纳物业管理费144.64元。被告陶亚军自2016年4月1日至2016年12月31日按约定应向原告交纳物业管理费1301.76元。因原告对物业费的收取的时间也未完全按照合同的约定，因此2016年12月31日之前也无法依据合同计算滞纳金，故对原告该部分诉讼请求亦不予支持。自2016年4月1日至2018年12月31日，原告共欠付被告物业管理费4773.12元。被告陶亚军辩称提出被告未按约定履行义务造成小区乱搭乱建、广告无序张贴、卫生脏乱，虽被告在举证过程中提供了一组照片及函件的复印件，但不能证实造成上述状况是原告履职不当或不履职而形成，故对被告因上述原因造成其不支付物业管理费的理由不予支持。被告还提出其房屋客厅及卧室墙面空鼓开裂，被告未履行维修义务。根据合同约定，原告对房屋建筑本体公用部位有维修、养护、管理义务，对被告所有房屋室内墙体并无上述义务，被告以此抗辩不支付物业管理费用的理由一审法院不予支持。综上，一审法院对原告的诉讼请求予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：一、被告陶亚军于本判决生效之日起五日内日一次性支付原告湖南湘银物业服务有限公司物业管理费4773.12元；二、驳回原告湖南湘银物业服务有限公司其他诉讼请求。被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元减半收取25元，由被告陶亚军负担。在二审中，陶亚军向本院提交如下证据：证据一、物业没有经过业主同意和广告公司签的合同（复印件）。证据二、2017年-2018年金色华庭业主群聊天记录（手机截图打印）。证据一、二均拟证明湘银物业公司长期存在未履行《物业管理服务合同》的协议，长期不作为的情况，应以低于0.9元每平方米的标准进行缴费。证据三，证人陈某的证言，拟证明万和金色华庭小区门禁处外来人员长期随意进出，晚上十点之后，门卫基本是在睡觉状态，对小区安全极不负责任；卫生方面，小区蚊虫肆意，垃圾场长期无人清理；地下车库长期无人管理维护，在车辆出口经常发生车辆撞击小区业主的事件；小区的消防设施长期处于过期状态不能正常使用，物业没有进行更换或清理。另补充提交一审已提交的证据金色华庭业主给湘银物业公司的公开信及关于责令限期整改的函的原件给被上诉人核对。湘银物业对上述证据质证后认为，对证据一的真实性、合法性、关联性不予认可，因为没有原件，并且内容与本案没有关联，达不到证明目的，本案是物业服务合同纠纷，陶亚军应按照合同约定的标准足额支付物业费；对证据二的真实性、合法性、关联性不予认可，聊天记录出处不明，不能证明是与本案或本案的小区有任何关联，并且是陶亚军单方制作，没有经过业委会及物业的确认，里面的聊天都是片段式的截图和吐槽，不能证明物业服务有问题，应当按照物业服务合同支付物业费。关于证人证言，证人提到的问题和内容只是片面性的，物业公司按照物业管理服务合同的范围提供了完善的物业服务，证人所提的问题并没有其他证据予以佐证，并且证人与本案有利害关系，其与上诉人想串通一起不支付物业费，对于其证言应不予采信。对补充提交的一审证据原件质证如下：公开信的真实性、合法性、关联性均不予认可，金色华庭的业委会实际上是2019年10月份才成立，陶亚军一审没有提交原件，有原件不提交我们认为是后期补盖的章，达不到证明目的，这是陶亚军单方制作的，与本案没有任何关联；对责令限期整改函的真实性、合法性、关联性均不予认可，物业费的缴纳应当按照物业管理服务合同的约定标准缴纳，应当尊重合同双方的意思自治，即便小区暂时出现一些小问题，物业也需要一些时间去维修或整改，不能说明物业公司的服务不到位，也不能成为陶亚军拖欠物业费的理由。湘银物业公司向本院提交证据如下：证据一、客户服务需求同意表。证据二、外来人员进出登记。证据三、巡逻签到登记表。证据四、交接班记录。证据五、工作联系函。证据六、电梯定期检验报告。证据七、湘银湘潭万和金色华庭管理处电梯巡视记录表。证据八、物业服务工作单。证据九、株洲湘银物业管理有限责任公司业主满意度调查表。证据十、湘银物业万和金色华庭管理处客户服务简报。证据十一、保洁卡。证据十二、金色华庭小区违章搭建情况说明。证据一至十二均拟证明湘银物业公司为陶亚军提供了包括房屋建筑共有部位，公用设备的日常维护和管理，房屋装饰装修管理服务等在内的非常完善的物业，对于外来人员进行登记、小区定点巡查做好了安保工作，对于出现的问题都及时进行了维修，并且通过业主满意度调查表证明小区业主对物业的服务是很满意的，所以业主才按时缴纳物业费，物业公司有权按照物业管理服务合同收取物业费。证据十三、房产信息，拟证明陶亚军为万和金色华庭小区的业主，按照建筑面积收取物业费。证据一至十三均提交了与原件核对无异的复印件。陶亚军对上述证据质证后认为，证据一的签名很像一个人代写的笔迹，而且有业主看见他们回访的时候专找年纪大的老人；证据二，2017年之后就没有登记了；证据三、四，登记表的字迹是后面补的，都没有署全名，只有姓；证据五、七，不发表质证意见；证据六，报告年份不完全；证据八，日期在2017年之前，之后就没有了；证据九，不是当事人的签名和认可，是代笔；证据十，是后面裁剪出来，对真实性有异议；证据十一，都没有署全名，且都是一个人的笔迹；证据十二，只有2015年的，后面2016-2017年只有第二期的违建才有时间，中间很多年都没有，每栋楼都有违建；对证据十三，没有异议。本院经审查后认为，陶亚军提交的证据二因在庭审中已将手机微信聊天记录提交对方核对质证，本院对其真实性予以认可。证据三陈某出庭作证，并接受质证，其证言与本案的其他证据相互吻合，本院对其证言的真实性予以认可。证据一因未提供原件，本院无法确定其真实性，故不予认定。补充提交的一审证据原件金色华庭给湘银物业公司的公开信、关于责令限期整改的函，因是客观实在的，本院对其真实性予以确认。湘银物业公司提交的证据一至九、证据十二因只有部分时间段的信息，达不到湘银物业公司的证明目的，本院对其不予认定。证据十系湘银物业公司单方制作，无法确定其真实性，不予认定。证据十一只能证明湘银物业公司进行了保洁服务。证据十三因陶亚军对其真实性予以确认，本院予以确认。经本院二审审理查明，根据《湘潭市物业服务收费管理办法》中的湘潭市住宅小区公共性物业服务收费指导价格标准，湘银物业收取的物业费1.6元每平方米应当属于四级标准。《湖南省住宅物业服务分项目分等级基准价标准》中四级标准的服务必须要求按楼层设置垃圾收集点，每日清理二次，收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。垃圾厢房有专人管理，每日清理、冲洗二次以上，垃圾厢房整体清洁、无异味，灭害措施完善，果皮箱、垃圾桶每日清理二次，擦拭一次，箱桶无满溢、无异味、无污迹，电梯每日清扫、擦拭一次以上，每月对电梯门壁打蜡上光一次，表面光洁，无污迹，天台、屋顶保持清洁、无垃圾。消毒灭害每月对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次，每半年灭鼠一次。各出入口24小时值班看守，其中主出入口双人执勤，6：00-20：00立岗，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。车辆停放有序，有专职人员24小时巡视和协助停车事宜，外来人员进入小区，通过对讲系统联系住户，决定是否放行。另查明，万和金色华庭小区存在垃圾未及时清理；电梯未及时清洁；天台、屋顶垃圾随处可见，未及时清理；车辆乱停乱放；外来人员、车辆随意进出等现象。除上述事实外，一审判决认定的其余事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点是陶亚军应交纳的物业管理服务费是否应予以核减。按湘潭市住宅小区公共性物业服务收费指导价格标准，湘银物业收取的物业费1.6元每平方米应当属于四级标准。但湘银物业公司在环境卫生及日常管理方面的服务质量存在瑕疵，湘银物业公司的物业服务明显达不到四级服务标准，陶亚军需缴纳的物业管理费应予核减。根据物业服务收费标准应与服务水平相适应的原则，本院参考《湖南省住宅物业服务分项目分等级基准价标准》及《湘潭市物业服务收费管理办法》，湘银物业公司的物业服务只能达到二级服务标准，针对湘银物业公司未完全履行的服务，在双方当事人约定的收费标准基础上，对陶亚军应交的物业费酌情扣减20%。即：陶亚军应向湘银物业公司缴纳自2016年4月1日起至2018年12月31日期间的物业服务费3818.5元（4773.12元×80%）。综上，陶亚军的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。一审判决部分事实认定不清，处理不当，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十条，《物业服务收费管理办法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：一、撤销湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2020）湘0304民初217号民事判决；二、上诉人陶亚军于本判决生效之日起五日内向被上诉人湖南湘银物业服务有限公司支付物业服务费3818.5元；三、驳回被上诉人湖南湘银物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费50元，减半收取25元，由上诉人陶亚军负担20元，被上诉人湖南湘银物业服务有限公司负担5元，二审案件受理费50元，由上诉人陶亚军负担40元，被上诉人湖南湘银物业服务有限公司负担10元。本判决为终审判决。审 判 长  刘东妮审 判 员  陶 玲审 判 员  贺振中二〇二〇年五月二十五日代理书记员  刘 柳附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条【金钱债务的违约责任】当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……第（五）项按时交纳物业服务费用；第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。《物业服务收费管理办法》第十四条物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……第一款（二）项原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；