宁波市镇海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0211民初324号 原告（反诉被告）：加贝物流股份有限公司。住所地浙江省宁波市北仑区庐山中路1号。统一社会信用代码91330200671231440M。 法定代表人：贺拥军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张永建，该公司经理。 被告（反诉原告）：庞青华，男，1980年7月20日出生，汉族，住浙江省天台县。 委托诉讼代理人：李雨水，北京大成（宁波）律师事务所律师。 原告加贝物流股份有限公司（以下简称加贝公司）与被告庞青华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，被告庞青华在法定期限内提出反诉，本院受理后合并审理，依法适用简易程序进行审理。因新型冠状病毒××疫情严重，本案于2020年2月5日中止诉讼。本案恢复审理后，于2020年5月9日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）加贝公司的委托诉讼代理人张永建，被告（反诉原告）庞青华及其委托诉讼代理人李雨水到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告加贝公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付房屋租金66666.7元（暂计算自2019年5月1日至2019年12月31日），2019年以后租金按上述标准计算至交还租赁房屋时止；2.支付拖欠的水电费26857元（其中电费21005元，水费5852元）；3.支付原告以13915970元为本金的利息损失（2020年1月8日至实际履行之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率计算）；4.要求被告立即搬离承租房屋，将房屋按合同要求归还给原告。事实和理由：2010年12月28日，原告与被告庞青华签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：被告庞青华向原告加贝公司租赁坐落于宁波市房屋，面积约400平方米，用于开设宾馆，租赁期限为2011年5月1日至2021年4月30日，租金头三年为9万元／年，中四年为9.5万元／年，后三年为10万元／年，租金采用先付后使用，每半年缴付一次，在每年的4月1日和10月1日缴付。租赁期间如遇政府部门规划、让道、拆迁（政府或商业拆迁）或不可抗力的原因造成本合同无法履行时，双方互免责任，协议终止，若因拆迁而终止，涉及被告承租区的拆迁补偿费用中，装修补偿款的三分之一归被告，其余拆迁款（包括装修、场地、经济补偿等）均归原告所有。2019年5月1日，被告未按约定支付租金，2019年6月20日起被告未按约定支付水电费。2019年7月26日，原告和宁波市镇海区骆驼街道房屋拆迁事务所签订《非住宅房屋拆迁安置补偿协议》，2019年7月27日原告发通知给被告，告知租赁合同于2019年8月31日终止，被告做好退场工作。至2019年12月31日，被告仍占用所租赁的房屋，造成原告13915970元拆迁补偿款无法到账。为此原告诉至法院。 被告庞青华辩称，要求减免2019年5月1日到2019年7月26日的租金，2019年7月26日之后原告方无权主张租金。不同意赔偿原告的利息损失，原告没有明确要求被告方腾空的时限，且在2020年1月23日之后，因疫情原因无法及时腾空。关于腾空房屋的问题，根据相关规定，应该是先补偿后搬迁，原告没有进行赔偿，且因为疫情原因，被告才没有搬迁。原告没有举证证明水电费的金额，对金额有异议。 反诉原告庞青华向本院提出反诉请求：判令反诉被告赔偿反诉原告拆迁款270736元、员工遣散费48600元，返还房租保证金1万元，减免2019年5月1日起的房屋租金。事实和理由：2019年7月，因拆迁，涉案房屋被列入拆迁征收对象。加贝公司通过骆驼街道办事处人员，与反诉原告协商约定：加贝公司同意赔偿商铺拆迁补偿款的三分之二给反诉原告。当时反诉原告提出涉案房屋评估时，并未通知反诉原告，评估项目也未和反诉原告确认，需要去评估公司查询评估项目，加贝公司表示同意。当天下午，反诉原告与加贝公司、骆驼街道办事处人员一同去评估公司核查，发现存在广告牌、门口设施、空气能和阁楼评估项目遗漏评估，遗漏评估项目合计86618元，涉案商铺的拆迁评估款总金额406104元。事后，加贝公司不同意赔偿遗漏评估的项目，也不愿支付商铺拆迁补偿款的三分之二给反诉原告，并在未通知反诉原告的情况下，停水停电，导致甬尚玖玖旅店无法正常经营。2019年12月28日，反诉原告因遣散员工支付了48600元，造成了严重的损失。 反诉被告加贝公司对反诉原告庞青华的反诉辩称，赔偿拆迁款应按合同约定，庞青华应分得三分之一。员工遣散费与加贝公司无关，不承担。不同意减免租金。房屋保证金同意归还，但庞青华要支付相应款项及履行完自己的义务。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对真实性有争议的证据，本院认定如下：1.加贝公司提供的限期腾空通知书一份，拟证明骆驼街道拆迁办限期腾空房屋的事实。庞青华对该证据有异议，认为并未看到该公告。本院认为尚无证据证实该公告已通知庞青华。2.加贝公司提供的电表度数照片、水表度数照片各一份，拟证明庞青华未缴纳水电费事实。庞青华对该证据的真实性有异议。本院认为该证据尚不能证明欠水电费的实际情况。3.庞青华提供的吴海美证明及当庭作证的证言、张云辉的证明，拟证明加贝公司的其他承租户获得了商铺拆迁补偿款的三分之二。加贝公司对证据的真实性、关联性有异议。本院认为其他承租户的赔偿与本案无关联性。4.庞青华提供的甬尚玖玖旅店员工遣散协议书五份、证人赵某当庭作证的证言，拟证明甬尚玖玖旅店因无法正常经营，造成48600元损失。加贝公司称该证据与本案无关，本院认为双方对因拆迁而终止合同的约定明确，故对加贝公司的质证意见予以采纳。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年12月28日，加贝公司与庞青华签订《房屋租赁合同》一份，约定：庞青华向加贝公司租赁坐落于宁波市房屋，面积约400平方米，用于经营宾馆，租赁期限为2011年5月1日至2021年4月30日，租金前三年为9万元／年，第4、5、6、7年为9.5万元／年，第8、9、10年为10万元／年，租金采用先付后使用，每半年缴付一次，在每年的4月1日和10月8日缴付；庞青华支付给加贝公司租房保证金1万元，本合同终止后，庞青华将该房屋交还给加贝公司，经加贝公司扣除毁损赔偿费（若有）后，结清租房保证金；3.租赁期间如遇政府部门规划、让道、拆迁（政府或商业拆迁）或不可抗力的原因造成本合同无法履行时，双方互免责任，协议终止，若因拆迁而终止，涉及庞青华承租区的拆迁补偿费用中，装修补偿款的三分之一归庞青华，其他拆迁补偿（包括装修、场地、经济补偿等）均归加贝公司所有。庞青华承租该房屋后，用于经营甬尚玖玖旅店。2019年7月26日，加贝公司与宁波市镇海区骆驼街道房屋拆迁事务所签订《非住宅房屋拆迁安置补偿协议》，位于房屋被拆迁。2019年7月27日，加贝公司书面通知庞青华，涉案房屋被拆迁，租赁合同提前于2019年8月31日终止，接到通知后做好相关退场工作。经宁波永正房地产估价经纪有限公司评估，庞青华经营的甬尚玖玖旅店的装修补偿款共计406104元（其中旅馆装潢319486元、面砖、地砖等门口设施19155元、广告牌27400元、空气能中央热水机组18720元，阁楼21343元）。2019年12月20日，加贝公司申请注销了庞青华承租部分房屋的水电户头。 另查明：双方在协商过程中，加贝公司曾同意将补偿给庞青华的装修补偿款由合同约定的三分之一变更为三分之二。根据庞青华提供的录音资料，加贝公司的经办人于2019年12月下旬在协商时讲，“现在可能，按照原来的标准，当时三分之二老板还是同意的，庞总这边也没有回过话来”，“按照正常的流程，三分之二同意的”。 2020年1月23日，因新型冠状病毒××疫情，浙江省启动重大公共突发卫生事件一级响应。2020年3月21日，宁波市开始全面恢复生产生活秩序。 因加贝公司被拆迁的涉案房屋未腾空，骆驼街道房屋拆迁事务所暂停向加贝公司支付剩余的拆迁补偿款13915970元。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。加贝公司与庞青华签订的《房屋租赁合同》，当事人意思表示真实，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，双方当事人均应受其约束。庞青华应当依约支付租金。该合同已于2019年8月31日终止，庞青华即应将承租房屋腾退归还给加贝公司，但庞青华未及时腾退承租的房屋，且加贝公司由此无法取得部分拆迁补偿款而造成利息损失，因此，庞青华仍应向加贝公司支付按租金标准计算的占有使用费。考虑到加贝公司于2019年12月20日申请注销该房屋的水电户头及新冠疫情的影响导致庞青华实际上无法搬迁，因此本院对庞青华应支付的2019年12月20日至2020年3月20日的占有使用费予以免除。加贝公司主张庞青华拖欠水电费，但未提供充分证据证明水电费金额，本院在本案中不予支持。加贝公司要求庞青华赔偿因无法取得拆迁补偿款而造成的利息损失，依据不足，且本院已支持原告主张的租金（包括占有使用费），因此本院对加贝公司的该项诉请不予支持。对于庞青华提出的反诉请求，双方的租赁合同对因拆迁而导致的合同终止，约定明确，加贝公司只需补偿给庞青华装修补偿款的三分之一。双方在协商过程中，加贝公司曾同意将补偿比例提至三分之二，但未最终达成协议，因此不应作为赔偿的依据。庞青华要求加贝公司赔偿员工遣散费的诉请，没有事实和法律依据，本院不予支持。租赁合同已经解除，房屋租赁的保证金应退还给承租人。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告庞青华腾退承租的位于宁波市房屋并交还给原告加贝物流股份有限公司，于本判决生效之日起十日内履行完毕； 二、被告庞青华支付原告加贝物流股份有限公司2019年5月1日至2019年12月19日的租金和占有使用费共63583.33元（7.63个月*10万元/12个月）及自2020年3月21日起至被告庞青华实际腾退承租房屋止按10万元/年计算的房屋占有使用费，于本判决生效之日起十日内履行完毕； 三、驳回原告加贝物流股份有限公司的其他诉讼请求； 四、反诉被告加贝物流股份有限公司支付反诉原告庞青华拆迁补偿款135368元（406104元*1/3），于本判决生效之日起十日内履行完毕； 五、反诉被告加贝物流股份有限公司返还反诉原告庞青华租房保证金10000元，于本判决生效之日起十日内履行完毕； 六、驳回反诉原告庞青华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2138元，减半收取计1069元，由原告加贝物流股份有限公司负担342元，被告庞青华负担727元，于本判决生效之日起七日内交纳本院。反诉案件受理费6240元，减半收取3120元，由反诉原告庞青华负担1743元，反诉被告加贝物流股份有限公司负担1377元，于本判决生效之日起七日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 员 吴绍海 二〇二〇年五月十一日 法官助理夏娇 代书记员 辛璐贤