河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀05民终360号 上诉人（原审原告）：邢台市润恒物业服务有限公司，住所地邢台市桥西区园林小区金郁嘉园2号楼1单元1107。 法定代表人：菅文英，该公司经理。 委托诉讼代理人：张春远，河北章理桥律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：南宫市金科房地产开发有限公司，住所地邢台市南宫市育才路西侧。 法定代表人：王鸣燕，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：樊爱军，河北齐心律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜鹏志，河北齐心律师事务所律师。 上诉人邢台市润恒物业服务有限公司（以下简称润恒物业）因与被上诉人南宫市金科房地产开发有限公司（以下简称金科地产）物业服务合同纠纷一案，不服河北省南宫市人民法院（2019）冀0581民初1583号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人邢台市润恒物业服务有限公司的法定代表人菅文英及其委托诉讼代理人张春远，被上诉人南宫市金科房地产开发有限公司的委托诉讼代理人樊爱军、杜鹏志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邢台市润恒物业服务有限公司上诉请求：一、请求二审法院撤销南宫市人民法院作出的（2019）冀0581民初1583号民事判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求；二、本案一二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误，二审法院应在查清事实后依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。1、被上诉人延期交房的事实毋庸置疑，因被上诉人存在延期交房行为导致上诉人物业费的损失，应当由被上诉人按照双方签订的物业服务合同的约定，向上诉人支付延期交房期间产生的费用。上诉人与被上诉人签订《前期物业服务合同》后，上诉人按照合同的约定进入涉案小区进行该小区的物业管理工作。被上诉人承诺的交房时间为2016年7月1日，但实际上该小区4号楼交房时间为2016年9月25日，3号楼、5号楼交房时间为2016年12月1日，1号楼、2号楼交房时间为2017年7月1日。从上述事实可以看出被上诉人存在严重的延期交房情形，而原审法院却因被上诉人单方面不认可逾期交房系被上诉人原因造成，从而作出对事实的错误认定，难道被上诉人逾期交房的原因是上诉人和业主造成的吗，显然该事实的认定无任何证据佐证。再者，被上诉人延期交房的情形直接造成了上诉人的损失，致使上诉人在约定的期限内无法收取物业费，上诉人仅物业人员工资就支出近8万元，双方签订的物业服务合同第八条第六项规定，若因甲方（被上诉人）原因导致房屋物业未能按购房合同规定时间交付给业主，甲方应向乙方（上诉人）支付延期交房期间产生的物业管理人员工资，工资按实际发生人员支付，最高不超过3万元。依据上述约定，被上诉人应向上诉人支付物业管理人员的工资3万元。二、原审法院认定上诉人未对商铺部分提供物业服务的事实严重与客观事实不符。本案中上诉人物业服务范围为“南宫市铜锻湾．华郡”商业及住宅部分，该案中住宅与商业系不可分割的服务区域，上诉人进场服务的范围自然包括住宅和商业部分，被上诉人的商铺无论是否出售均不影响其支付物业费。《物业管理条例》第四十一条第二款规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。由此可见，物业是否出售对物业服务费的支付不存在任何影响，本案中双方签署《物业服务合同》后，上诉人即组织人员进场提供服务，其服务的范围自然包括住宅及商铺部分，上诉人对整栋小区（含商铺）的服务包括对公用部分的维修、公用绿地、花木的养护与管理、配套设施的维修、保养、管理以及安全监控、巡逻、执勤等工作事务，由此可见上诉人对整个小区的服务是整体的，而原审法院却将住宅与商铺部分强行隔离，完全不符合客观事实，难道上诉人的日常物业管理单单放弃商铺部分的服务吗，商铺部分的日常维护难道不属于上诉人的服务范围吗，原审法院根本未考虑该案的实际情况，纯属其主观臆断。双方在协议中约定了如果被上诉人无法使上诉人完成规定管理目标给上诉人造成的经济损失其应当承担赔偿责任，故被上诉人依法应承担该部分物业费损失。 南宫市金科房地产开发有限公司答辩称，一审判决认定事实清楚，法律适用正确，应予维持，上诉人的上诉请求及理由缺少事实依据应予驳回。具体理由如下：上诉人的上诉理由有两方面，第一方面，是关于所谓逾期交房导致的3万元损失，根据合同约定，如果是因为被上诉人的原因导致房屋延期交付，给上诉人造成实际人员工资损失的，被上诉人才会向上诉人支付该项费用，但事实上并不存在延期交房的情形。当前存在部分房屋未投入使用的情况，是被上诉人在具备交房条件后，业主未能办理交房手续所导致的当前的情形，并不是被上诉人原因所导致的。上诉人应当就因被上诉人原因导致房屋逾期交房的事实进行举证，否则应承担举证不能的不利后果。上诉人主张的第二方面事实是依据合同第十一条所主张的违约责任，主张责任同样要符合合同约定，合同约定如果因为被上诉人违约，进而导致上诉人没有完成管理目标，进而再导致上诉人出现了经济损失，被上诉人才能给予经济赔偿。由此可见，给予经济赔偿的前提是三方面的，上诉人应当举证证实被上诉人存在违反合同约定的事实，存在因被上诉人违约导致的上诉人未完成规定管理目标的事实，还有举证上诉人具有具体的管理目标的事实，最重要的是要举证证明上诉人实际发生的损失数额和项目，否则就应当承担举证不能的不利后果。事实上被上诉人一直按照合同约定履行了合同。合同第八条约定了被上诉人向上诉人支付相关服务费用的情形，被上诉人已经按照合同的约定，支付了包括物业开办费用，未售出住宅部分的物业服务费用等共计数十万元。被上诉人按照合同的约定，并不存在任何一笔欠付的事实，上诉人向被上诉人提出的任何主张，应当有合同依据，并且证明符合合同的约定。综上所述，上诉人的上诉理由没有事实依据，应予驳回。 邢台市润恒物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、请求判令被告给付延期交房，导致原告物业费损失3万元；2、请求判令被告给付商业部分应收物业费402072.78元（以上共计：432072.78元）；3、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2016年5月10日，南宫市金科房地产开发有限公司（甲方）与邢台市润恒物业服务有限公司（乙方）签订前期物业服务合同，物业类型：商业及住宅，座落位置：南宫市铜锣湾．华郡，合同对委托管理的物业构成细目、双方的权利义务、物业开办费用及相关事宜及物业管理服务费、违约责任等进行了约定。合同第六条约定的委托管理期限自2016年6月1日起至2019年5月30日止。合同第八条中第2项约定，本物业的管理服务费，电梯住宅房屋拟按建筑面积每月每平方米1元；非住宅房屋拟按建筑面积每月每平方米1.5元。合同第八条中第6项约定，若因甲方原因导致房屋物业未能按购房合同规定时间交付给业主，甲方应向乙方支付延期交房期间产生的物业管理人员工资，工资按实际发生人员支付，最高不超过3万元。但是非因甲方原因导致物业未能按购房合同规定时间交付给业主的，甲方不承担任何责任。合同第十一条违约责任中的第1项约定，甲方违反本合同约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止本合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。一审法院认为，本案争议的焦点为被告是否应给付原告延期交房导致原告的物业费损失3万元以及被告是否应给付原告商业部分应收物业费402072.78元。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同，原告与被告签订了前期物业服务合同，原告要求被告给付延期交房导致原告的物业费损失3万元的依据是原被告签订的前期物业服务合同第八条中的第6项的约定，该条约定的内容为若因被告原因导致房屋物业未能按购房合同规定时间交付给业主，被告应向原告支付延期交房期间产生的物业管理人员工资，工资按实际发生人员支付，最高不超过3万元。但是非因被告原因导致物业未能按购房合同规定时间交付给业主的，被告不承担任何责任。现被告不认可逾期交房系被告原因，原告未能提供证据证明系被告原因未按购房合同规定时间交付给业主及延期交房期间产生的物业管理人员工资，故原告要求被告支付延期交房导致物业费损失3万元的请求本院不予支持。原告主张被告给付商业部分应收物业费402072.78元的依据是原被告签订的前期物业服务合同第十一条，该条第1项约定的内容为：被告违反本合同约定，使原告未完成规定管理目标，原告有权要求被告在一定期限内解决，逾期未解决的，原告有权终止本合同；造成原告方经济损失的，被告应给予原告经济赔偿。但原告并未提供证据证明被告违反了双方签订的前期物业服务合同，并且对原告主张的被告应给付商铺部分的物业费损失，原告对该部分并未提供物业服务，原告所主张的损失数额仅是原告的计算方式并无证据印证，故对原告主张被告给付商业部分应收物业费402072.78元的请求本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告邢台市润恒物业服务有限公司的诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交证据三份：证据一，三个月的物业人员工资，拟证明上诉人对于涉案小区提供了物业服务，并支付了相应物业人员的工资。证据二，上诉人与华郡物业服务有限公司进行电费交接相应证明以及收据，拟证明上诉人在物业服务期间，正常履行了相应的物业服务职责。证据三，五套商铺物业收费单据，拟证明对商铺部分收取了部分物业费。被上诉人对上诉人提交的证据发表质证意见，对三份证据的真实性和关联性不予认可，该三份证据是上诉人单方制作的，没有经过被上诉人以及在考勤表上所体现出来所谓物业员工的证实，不能证实该份证据中各员工的身份以及发放工资的情况。该份证据也没有劳动合同和发放凭证的印证，因此不能证实上诉人所提出的证明目的。对于缴纳电费的证明，没有异议，该证据证实上诉人撤场的时间是2019年的8月份。对商铺收取物业费的收据没有异议，该证据证实上诉人按照合同约定就已售出的商铺收取了相关费用，但不能证明被上诉人存在违反合同约定的事实。后补充认为，上诉方提交的三份考勤表缺少所有被考勤人员的由上诉方缴纳的社会保险费用的证明，缺少由上诉方支付的，并已在账册中记载的工资发放的依据凭证，所以三份考勤表和所附的工资发放，不足以证明该人员为上诉方的员工。对三张商铺物业费的单据进行质证，商铺物业费支付管理问题，双方合同没有约定，也就是说双方对于上诉方是否对开发小区内的商铺进行物业管理，处于排斥状态，只授权和委托其管理住宅部分，至于上诉方所提交的三份商铺物业费，与本案所争议的没有关联性。 被上诉人提交一组证据：支付上诉人前期费用及物业费补贴明细表及14份附件，该证据证实从2016年5月到2019年1月，被上诉人依据合同约定，向上诉人支付了23余万元的各类费用，主要是前期费用和物业补助。前期费用是根据合同第五款第八条约定支付的，补助费用是按照第八条第七款支付的，每一笔补贴费用都是由上诉人首先提交书面申请，载明补贴费用的详细信息及总额后，交由被上诉人审核支付的，每一份请示上，上诉人都已经明确载明，“向贵公司申请基于补贴物业管理费的80%”这样的字样，由此可见上诉人在长达三年的时间内，都是按照合同的约定，仅主张未交付住宅部分的补贴，从来没有向被上诉人主张过所谓商业部分的补贴，通过合同的实际履行，已经可以充分证实双方在合同中根本就没有约定关于支付给上诉人商业部分补贴的权利。上诉人对被上诉人提交的证据发表质证意见，对该证据的真实性没有异议，但是对于该证据关联性有异议，该证据仅能表明上诉人向被上诉人申请过其他的费用，该证据中申请的费用与本案中上诉人申请的并不一致，因此该证据与本案没有关联性。并且上诉人向被上诉人方曾经发过邮件，申请过未出售商业部分的物业费用，但是被上诉人对此并没有回复，原来上诉人没有申请过本案的涉案费用，不代表上诉人现在没有权利申请。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人在物业服务期间，于2018年9月份对25号、29号、30号、31号、32号商铺收取了物业费，2019年8月2日停止对南宫市铜锣湾．华郡小区的物业服务。被上诉人支付了上诉人物业开办费用及部分住宅物业补贴费用。本院对一审查明的实事予以确认。 本院认为，本案争议焦点有两个，一是被上诉人应否给付上诉人因延期交房导致上诉人物业费损失30000元；二是被上诉人应否给付上诉人商业部分应收物业费402072.78元。 关于第一个焦点问题。从被上诉人给上诉人“关于铜锣湾．华郡前期物业撤场等事宜的复函”中可以认定，被上诉人存在延期交房的事实，该原因非上诉人造成，应由被上诉人承担违约责任。上诉人提交的仅仅是2018年5月、6月、7月三个月的考勤记录及工资发放情况，就能够证实给付工人工资数额远远超过30000元，虽然被上诉人不认可，但事实毕竟存在，故上诉人要求被上诉人给付物业服务费损失30000元应予支持。 关于第二个焦点问题。《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。本案中，双方签订的“前物业服务合同”中约定了物业类型为商业及住宅，约定了非住宅房屋拟按建筑面积每月每平方米1.5元收取，故商业部分的物业服务费也在收取之列，尚未交给物业买受人的物业服务费应由被上诉人给付。因双方就商业部分的物业服务费如何交纳没有在合同中做出进一步的明确，可依据双方约定的未出售部分的住宅物业服务费计算方式进行计算，且双方就未出售住宅部分的物业服务费补贴也是按此方式实际给付。 关于物业服务费具体数额：1、未收费面积计算。上诉人提交了70套商铺总面积为8460.04平方米相关证据，被上诉人未提出证据进行反驳，本院予以认定。但其中有25号商铺（194.99平方米）、29号商铺（96.74平方米）、30号商铺（91.05平方米）、31号商铺（96.74平方米）、32号商铺（96.74平方米）上诉人已收取了物业服务费，故应从总面积中予以扣除，未收费面积应为7883.78平方米（8460.04－194.99－96.74×3－91.05）。2、服务时间计算。上诉人在一审中主张支付2016年10月1日至2019年9月14日期间的商业部分物业服务费402072.78元，而二审中又主张支付2017年1月1日至2019年10月30日期间的物业服务费402072.78元，虽然主张的时间阶段不同，但物业服务费的数额没有变，且经核实实际物业服务停止时间为2019年8月2日。本院认为，上诉人二审主张服务时间的缩短应视为对自己权利的放弃，应认定上诉人主张支付的是2017年1月1日至2019年8月1日期间的物业服务费，共计31个月。最终物业服务费应核定为263948.95元（7883.78×90%×80%×1.5×31）。 综上所述，邢台市润恒物业服务有限公司上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销河北省南宫市人民法院（2019）冀0581民初1583号民事判决； 二、被上诉人南宫市金科房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内给付上诉人邢台市润恒物业服务有限公司物业服务费损失30000元； 三、被上诉人南宫市金科房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内给付上诉人邢台市润恒物业服务有限公司商业部分物业服务费263948.95元； 四、驳回上诉人邢台市润恒物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费7782元，由上诉人邢台市润恒物业服务有限公司负担2488元，由被上诉人南宫市金科房地产开发有限公司负担5294元；二审案件受理费7782元，由上诉人邢台市润恒物业服务有限公司负担2488元，由被上诉人南宫市金科房地产开发有限公司负担5294元。 本判决为终审判决。 审 判 长 梁国彬 审 判 员 张庆格 审 判 员 张志春 二〇二〇年五月八日 法官助理 王 雷 书 记 员 邱 岳