广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5637号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈波，男，1969年6月7日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：娄孟强，广东联策律师事务所律师。委托诉讼代理人：高浩明，广东联策律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：孙传汶，男，1958年1月26日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：钟慧博，广东谨然律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾晓倩，广东谨然律师事务所律师助理。上诉人陈波与孙传汶因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初8884号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈波上诉请求判令：l、撤销原审判决第三项，改判孙传汶向陈波支付购房款利息暂计人民币277416.9元(按中国人民银行同期同类贷款利息标准计付，暂计至2019年4月16日)，并改判陈波无需向孙传汶支付占用费；2、撤销原审判决第三项，改判孙传汶向陈波赔偿房屋增值损失545742元；3、改判鉴定费8900元由孙传汶承担；4、本案一、二审案件受理费由孙传汶承担。事实与理由如下：一、原审判决在没有事实根据和法律依据的情况下，错误认定陈波向孙传汶支付占用费，并错误以占用费抵销孙传汶应支付的购房款利息。其一，孙传汶无权处分涉案房屋，无权主张占用费。根据涉案《集资建房合同书》第六条的约定，孙传汶不得对外转让或出租涉案房屋，孙传汶不能通过处分涉案房屋获得收益。首先，涉案房屋系孙传汶违规多占的军队福利房，《房产出售协议书》因孙传汶无权处分和未经权利人中国人民解放军95100部队（下简称95100部队）追认而被认定为无效，孙传汶无权处分涉案房屋，也无权主张占用费。其次，本案纠纷系因孙传汶违规占用军地两套福利住房而引起，如支持孙传汶占用费，则相当于通过司法判决肯定其可以通过违法违规占用军地两套福利住房获得收益。再次，导致部队强制收回涉案房屋的原因在于孙传汶违法违规占用军地两套福利住房和违反诚实信用原则，故相关的后果也应当由其全部承担。最后，陈波是基于买卖行为向孙传汶支付了合理对价后取得涉案房屋，双方的真实意思表示是买卖涉案房屋，而非租赁，故陈波无需向孙传汶支付占用费。而原审判决忽略上述事实，以致错误认定陈波向孙传汶支付占用费。其二，孙传汶未提供证据证明占用费的实际标准及时间，应当承担举证不能的不利后果。原审判决违反法律规定，恣意行使自由裁量权，并错误以占用费抵销孙传汶应向陈波支付的购房款利息。即使法院认为需要支付占用费，也应同时考虑在计算占用费时，应当以双方在《房产出售协议书》中的意思表示为准，即应以双方约定的合同总价款除以房屋的设计使用年限60年，再乘以买受人实际使用该房屋的年限，得出的价款作为买受人所获得的利益支付给出卖人。《房产出售协议书》约定的合同总价款为35万元，使用年限为60年，则每年的使用费为5833.33元。另，计算占用费时，应当查明陈波实际占有使用房屋的时间。自2016年9月开始，孙传汶承诺清退涉案房屋，且部队也对涉案房屋采取强制清退和限制使用等措施。因此，2016年9月后的占用费不应支付。孙传汶在未返还全部购房款前依法应向陈波支付购房款利息直至全部返还之日止。截止目前为止，孙传汶仍未返还，但陈波已于2016年9月后无法实际占有使用涉案房屋，而购房款利息仍在持续计付，故原审直接以占用费抵消购房款利息明显不当。其三，原审判决驳回孙传汶的全部反诉请求，但又支持孙传汶占用费，明显存在相互矛盾；二、陈波主张房屋增值损失具有事实依据和法律根据，并已举证证明房屋增值损失，但原审判决却不予支持，是错误的。陈波因购买涉案房屋丧失了购买其他房产的机会，现周边房地产市场价格增幅较大，涉案房屋因孙传汶的违规多占已被部队收回，陈波失去了本可获得的财产利益并因此遭受了巨大的损失。为证明房屋增值损失，原审法院根据陈波的申请依法委托具有评估资质的评估公司对涉案房屋的增值价值进行评估，并作出穗华价估【2019】296号《增值价格评估结论书》。其一，该《增值价格评估结论书》真实、合法和有效，依法应当予以采信，原审不予采信，明显错误。首先，根据合同相对性原则，《集资建房合同书》仅约束孙传汶不得对外出租和转让涉案房屋，并未禁止、限制部队处分涉案房屋，部队完全可以实现对涉案房屋的收益，司法实践中亦存在涉及部队房屋租赁合同纠纷的案例。其次，“收益法”适用于评估房产或其同类房地产通常有租金等经济收入的收益性房地产。如前所述，对于部队而言，涉案房屋完全可以产生收益，本案采用“收益法”进行评估合法有效。最后，孙传汶在异议期内未对评估方法提出任何异议，在无充分证据予以反驳的情况下，依法应当予以采信。原审以涉案房屋不能对外产生收益为由，认定评估机构评估方法错误，明显不当，且不符合客观情况。原审对评估报告不予认可，但没有要求评估机构就评估结论依法做出声明或要求重新评估，明显不当，应予纠正。其二，陈波主张的房屋增值损失完全可以实现，原审认定陈波无法实现是错误的。原审以涉案房屋被强制收回后，孙传汶不能从中获得房屋增值利益，进而错误认定陈波主张房屋增值损失没有事实根据和法律依据。首先，根据《房产出售协议书》、《集资建房合同书》及部队相关政策的规定，在符合一定条件下，涉案房屋可以办理产权并可以处分。本案纠纷系因孙传汶违法违规占用军地两套福利住房引起，如孙传汶未违法违规占用，则不存在部队强制清退涉案房屋的情况，陈波完全可以实现其预期利益。其次，在部队通知孙传汶清退多占的军队福利住房时，亦给予了孙传汶选择的权利，其完全有条件选择清退其违法违规占用的第二套地方福利住房，如此陈波也完全可以实现其预期利益。最后，部队的初衷仅是处理孙传汶违法违规占用军地两套福利住房，而并非针对陈波与孙传汶的交易行为。原审判决忽略上述背景和事实，错误认定陈波不能实现其预期利益。此外，2006年11月13日前，陈波己向孙传汶合计支付35万元购房款。事实上，孙传汶己使用上述购房款获取收益(如使用上述购房款购买其他住房等)；三、针对合同无效受到的损失，原审按照1：1的比例承担，明显不当。事实上，导致合同无效的过错完全在于孙传汶。首先，孙传汶具备购买涉案部队集资房的资格，在签订《集资建房合同书》和《房产出售协议书》时己明确知道其不能对外转让、出租涉案房屋和不能占用军地两套福利住房。孙传汶在明知上述禁止性规定的情况下，为获取非法利益，仍然违规占用两套福利住房和对外转让涉案房屋，孙传汶应当承担全部责任。其次，陈波不具有购买涉案部队集资房的资格，不清楚涉案部队集资房的相关规定。孙传汶从未告知陈波其违规占用军地两套福利住房和不能转让涉案房屋，相反却隐瞒这一事实，并在涉案《房产出售协议书》第一条和第四条中明确表示涉案房屋可以出售，承诺涉案房屋不受他人合法追索，并承诺可以办理涉案房屋的相关产权手续。陈波己尽审慎注意义务，不存在过错。如前所述，相关责任均应由孙传汶承担。孙传汶对陈波的上诉请求答辩称：答辩意见与原审一致。此外，一方面，孙传汶与陈波是于2006年签订《房产出售协议书》。此前，孙传汶于2003年与前妻离婚，离婚时经过广州市天河区人民法院调解已将孙传汶的另一套福利房判决给其前妻。签订《房产出售协议书》时，孙传汶只有涉案房屋，不存在陈波所陈述的可以清退另外一套以及违规占有两套福利房的情形。另一方面，部队清退涉案房屋的政策于2014年开始实施，直到2016年孙传汶才第一次签署退房字据，故不存在陈波陈述的违规占用两套福利房的情形。孙传汶上诉请求判令：1、撤销原审判决第一项，若法院认定涉案《房产出售协议》有效，改判孙传汶无需向陈波返还35万元购房款；2、若认定涉案《房产出售协议》无效，改判陈波支付自2006年7月22日起至2019年3月18日期间的涉案房屋使用费，该费用直接抵扣陈波主张的购房款及利息；3、撤销原审判决第二项，改判孙传汶无需向陈波赔偿装饰装修损失5000元；4、本案一、二审诉讼费用由陈波承担。事实与理由如下：一、原审法院适用法律错误，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。其一，原审法院认为陈波与孙传汶就涉案房屋订立的《房产出售协议书》因孙传汶没有处分权而无效，是错误的。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，出卖人处分权之欠缺不能导致合同无效，在合同不存在《合同法》规定的无效情形的情况下，无权处分的买卖合同应认定为有效合同，只是不发生物权变动效力。本案中，《房产出售协议书》系孙传汶与陈波的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，当事人均应全面履行各自义务。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款的规定，因出卖人没有处分权致使标的物所有权不能转让，买受人可以要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同，但不能因此主张买卖合同无效。因此，陈波以孙传汶对涉案房屋没有处分权为由，主张《房产出售协议》无效，不应得到原审法院的支持。其二，孙传汶于2000年购买位于广州市天河区东莞庄路亿豪东街32号303房的广州市工商行政管理局房改房，于2003年时，孙传汶与前妻因婚姻问题诉至广州市天河区人民法院，该房屋已判给其前妻，故在签订《房产出售协议》时孙传汶不存在欺瞒拥有两套福利房的问题，也不存在其他违约行为。标的物所有权不能发生转移，是因为孙传汶尚未取得处分权，陈波对此明知，应当承担相应的法律风险。在孙传汶没有违约行为的情形下，不应承担违约责任；二、原审判决以陈波主张的购房款利息标准作为涉案房屋的占用费标准，并以该占用费与陈波诉请中的利息进行抵销，违反公平原则。其一，原审中，陈波要求孙传汶支付购房款利息，该利息按照中国人民银行同期同类贷款利息标准计算，从2006年7月22日起至孙传汶实际返还全部购房款之日止，由此可计算出，每年利息约为17150.04元。对于涉案房屋的实际租金价格，虽不能按照市场租金价格来计算，但广州市华盟价格事务所有限公司所作出的评估报告已考虑到涉案房屋的性质。地段等因素，根据该评估报告所得出的评估结果，涉案房屋每年的市场租金远远高于陈波主张的购房款利息。原审以陈波主张的购房款利息标准作为涉案房屋的占用费标准，并判决以该占用费与陈波诉请的利息进行抵销，明显有悖公平原则。其二，涉案房屋为军产房，其交易受到各种条件的限制，但房屋出租相对出售更容易操作。事实上，在孙传汶将房屋交付陈波后，陈波即将涉案房屋出租，收取高额租金，因此行为获得高额利润。如仅以陈波主张的购房款利息标准作为占用费标准，并以该占用费与陈波诉请的利息进行抵销，陈波明显获利，与原审法院有关陈波不得因该事件获利的认定相矛盾；三、原审判决孙传汶向陈波赔偿装饰装修损失5000元，属于认定事实错误。陈波与孙传汶同作为军队的转业干部，明知军产房交易的规定，应当承担买卖军产房带来的法律风险。孙传汶明知涉案房产的性质，不仅向孙传汶购买涉案房产，而且在收到房产后，还擅自对其进行装饰装修，陈波对此具有过错。再加上广东省物价局《广东省涉案财物价格鉴定相关技术参数参照标准》中关于房屋经济寿命的说明，房屋内装饰装修的经济寿命为10年，该装饰装修发生在2006年，涉案房屋内的装饰装修早已不能使用，陈波亦不能证明自己所遭受的损失，故该部分损失应当由陈波自行承担；四、孙传汶与陈波对于受到的损失都具有过错。陈波多次主动找孙传汶谈购买涉案房屋问题，孙传汶均没有答应，并提出部队房子不能转售他人，是违规行为且转证手续也不好办理，陈波用自己任部队后勤副部长，可办理涉案产权证的理由来打消孙传汶的疑虑。经陈波多次找孙传汶交谈，孙传汶被动接受，遂与陈波签订涉案《房产出售协议书》。签订涉案《房产出售协议书》过程中，陈波存在主要过错，故即使孙传汶要退回涉案房屋的购房款，也应当按照双方过错程度退回，而不是全部退回，陈波因此所遭受的部分损失也应当由其自行承担。陈波对孙传汶的上诉请求答辩称：1、关于《房产出售协议》的效力问题，由法庭根据本案事实和法律规定予以认定。若认定有效，按照协议约定，孙传汶应将涉案房屋出售和交付给陈波并办理产权手续。现涉案房屋因孙传汶违规占用军地两套福利房和承诺清退被部队强制收回，孙传汶已构成违约，依法也应承担返还购房款、支付利息和赔偿损失等责任；2、因孙传汶在购买涉案房屋后进行了装修、改造，并支付了装修费用，原审判决孙传汶赔偿陈波装修损失合法合理；3、孙传汶上诉主张以占用费抵销购房款和利息，毫无事实根据和法律依据，依法应当予以驳回。陈波于2019年4月16日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、确认陈波与孙传汶于2006年7月21日签订的《房产出售协议书》无效；2、孙传汶向陈波一次性返还购房款35万元及支付利息暂计277416.9元（按照中国人民银行同期同类贷款利息标准计付，从2006年7月22日起计至孙传汶实际返还全部购房款之日止，暂计至2019年4月16日）；3、孙传汶赔偿陈波房屋装修费用损失48600元；4、孙传汶赔偿陈波房屋增值损失545742元；5、本案诉讼费由孙传汶承担。孙传汶反诉请求判令：1、陈波向孙传汶支付2006年7月22日起至2019年3月18日期间使用涉案房屋的使用费暂计684000元（计算152个月，暂按每月4500元/月的标准计算，实际费用以评估机构评估的金额为准）及利息（利息以684000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利息标准计付，从2006年7月22日起计至实际付清之日止）；2、陈波承担本案全部诉讼费用。原审法院经审理查明：涉案房屋为位于广州市广园中路633号空军95100部队营区内集资房4栋102房1套及底层杂物房1间，未办理产权登记手续，系军产房。陈波、孙传汶均为军队转业干部。1996年1月4日，孙传汶通过与中国人民解放军空军地空导弹兵第十旅后勤部签订《集资建房合同书》并支付集资费的方式取得涉案房屋。上述《集资建房合同书》约定，孙传汶住满五年后，允许出售并由部队按广州市房管部门评估价购回，退回个人负担部分的住房造价折合款。之后，孙传汶转业至地方工作。2000年，孙传汶又购买了位于广州市天河区东莞庄路亿豪东街32号303房的广州市工商行政管理局房改房1套。2006年7月21日，陈波与孙传汶签订《房产出售协议书》，约定：孙传汶将涉案房屋出售给陈波；其中102房建筑面积110平方米，使用面积100平方米，杂物房面积13.7平方米；涉案房屋房价款35万元；如需办理地方产权，所需费用由陈波负责）；……。当日，陈波向孙传汶支付购房款30万元。同年11月13日，陈波付清剩余购房款5万元。2016年9月10日，孙传汶在95100部队《住房腾退承诺书》上签字，确认其既购买了广州市工商行政管理局房改房1套，又占用涉案房屋，违反了国家及有关军队住房管理的规定，承诺于2016年10月10日前腾退涉案房屋。2016年，95100部队、中共空军地空导弹兵第十旅纪委分别向广东省养老服务产业促进会、广州市工商局发函督促孙传汶腾退涉案房屋。2019年1月17日，孙传汶在95100部队《承诺书》上签字，承诺于2019年1月18日前腾退涉案房屋。2019年3月13日，95100部队向孙传汶发出最后腾退通知。同年3月18日，95100部队强制收回了涉案房屋。原审过程中，陈波申请对涉案房屋2006年至2019年增值部分进行价格鉴定，原审法院依法委托广州市安衡价格事务所有限公司作为首评鉴定机构。鉴定机构认为，涉案房屋暂未办理产权，不能在市场上交易，故无法评估标的增值价值，遂作退案处理。后陈波坚持要求继续评估，原审法院遂委托广州市华盟价格事务所有限公司作为鉴定机构。该鉴定机构认为涉案房屋可以评估，遂采用收益法，以涉案房屋剩余39年使用年限的市场租金价格895742元减去售房价格35万元，得出增值价值为545742元。原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”换言之，若权利人不追认或无处分权的人最终未取得处分权的，该合同无效。涉案房屋系孙传汶违规多占的军产房。其权利人95100部队并未追认孙传汶的出售行为。在孙传汶购买地方房改房后，孙传汶更无可能成为涉案房屋的有权处分人。因此，根据上述法律规定，陈波与孙传汶就涉案房屋订立的《房产出售协议书》因孙传汶的无权处分行为而无效。因此，陈波主张确认合同无效的诉讼请求合理合法，予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”合同无效后，双方应当相互返还因该合同取得的财产，恢复至合同订立前的状态。孙传汶因该合同取得了35万元现金及孳息（利息），应当予以返还。陈波因该合同获得了涉案房屋相应期间的使用权，且不能返还，应当折价补偿，即向孙传汶支付合理的占用费。因此，陈波主张孙传汶返还其购房款及按照中国人民银行同期同类贷款利息标准支付利息的诉讼请求合理合法，予以支持。对于孙传汶主张陈波向其支付涉案占用费的反诉请求，原审法院认为，虽然涉案房屋系孙传汶违规多占的军产房，但不影响其根据合同无效返还财产的规定向陈波主张占用费。否则，陈波会因无效合同获得利益。因此，孙传汶主张陈波支付占用费合理合法。但是，涉案房屋为军产房，不能以市场租金价格作为占用费的标准。对于军产房的实际租金标准，孙传汶未能提供证据证实。因此，酌情确定以陈波主张购房款的利息标准作为占用费标准，并以该占用费与陈波前述诉讼请求中利息进行抵销。经抵销后，孙传汶仅须向陈波返还购房款35万元，不负有向陈波支付利息的义务；陈波也不负有向孙传汶支付占用费及利息的义务。对于孙传汶主张占用费利息的反诉请求，没有任何事实、法律依据，不予支持。合同无效，双方都有过错。陈波的过错在于未尽审慎注意义务。孙传汶的过错在于其无权处分行为。对于因合同无效受到的损失，双方应当按照1：1的比例承担。对于陈波主张孙传汶赔偿房屋装修费用损失的诉讼请求，原审法院认为，首先，陈波提供的证据过少，不能充分证明涉案房屋在腾退时的装饰装修现值数额。其次，根据陈波提供的证据，装饰装修发生于2006年。根据广东省物价局《广东省涉案财物价格鉴定相关技术参数参照标准》中关于房屋经济寿命的说明，房屋内装修的经济寿命为10年，其他水电、门窗、卫生设备等经济寿命为10年至30年不等。由此判断，涉案房屋的装饰装修现值应当远低于陈波主张的数额。最后，酌情判令孙传汶根据其过错比例向陈波赔偿上述损失5000元。对于陈波主张孙传汶赔偿房屋增值损失的诉讼请求，原审法院认为，虽然对陈波申请进行房屋增值价格鉴定予以准许，但是，在价格鉴定报告作出后，双方就此进行了充分质证、辩论。其中，孙传汶主张涉案房屋位于军队营区内，不可流通，更不能对外租赁，因此鉴定机构以剩余使用年限的市场租金收益作为房屋增值是错误的。对孙传汶的基本质证、辩论观点予以认可，并且进一步认为，陈波主张的房屋增值损失属于预期利益，即缔约时可预见的履行利益。但是，军产房上市有限制条件，即须经售房单位同意，且等相关政策出台后，报中央军委后勤保障部审批。95100部队作为售房单位，从2016年起就明确不同意双方的交易行为，并强制收回了涉案房屋。因此，陈波主张的预期利益从95100部队的意见明确后就注定无法实现。而且，涉案房屋被强制收回后，孙传汶也不可能从中获得房屋增值的利益。综上所述，陈波主张孙传汶赔偿房屋增值损失没有事实、法律依据，不予支持。需要指出的是，虽然孙传汶购买地方房改房在后，但并无证据证明孙传汶在军队清理违规占用住房行动中有选择不腾退涉案房屋的权利。即使孙传汶有上述权利并选择不腾退涉案房屋，也不能改变95100部队不同意双方交易行为的事实，更无法预测后续政策出台及中央军委后勤保障部审批的结果。因此，陈波主张的预期利益仍然无法实现。对于陈波提出法院不应受理孙传汶反诉的抗辩意见，原审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条规定，“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理”。虽然孙传汶在第一次简易程序开庭结束后才提出反诉，但本案因案情复杂转为普通程序，须给双方增加15日举证期限，故其提出反诉并未超过增加的举证期限。因此，陈波的上述抗辩意见不能成立，不予采纳。综上所述，原审判决依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、第九十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条的规定，于2019年12月26日判决如下：一、孙传汶于本判决生效之日起五日内向陈波返还购房款35万元；二、孙传汶于本判决生效之日起五日内向陈波赔偿装饰装修损失5000元；三、驳回陈波的其他诉讼请求；四、驳回孙传汶的全部反诉请求。案件本诉受理费15795.8元，由陈波负担11206.1元，由孙传汶负担4589.7元；反诉受理费5320元，由孙传汶负担。鉴定费8900元，由陈波负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院认为：本案二审的争议焦点包括：其一，双方签订的《房产出售协议书》的效力；其二，孙传汶是否应向陈波返还购房款并支付相应利息；其三，孙传汶是否应赔偿陈波房屋增值损失；其四，孙传汶是否应赔偿陈波装饰装修损失。关于双方签订的《房产出售协议书》的效力问题。陈波在未提供证据证明《房产出售协议书》存在违反法律、行政法规禁止性规定的情况下，仅以双方交易行为违反有关军产出售规定为由，主张该《房产出售协议书》无效，依据不充分。原审法院以孙传汶出售涉案房屋未获得95100部队追认故构成无权处分为由，认定该《房产出售协议书》无效，有欠妥当，应予纠正。关于孙传汶是否应向陈波返还购房款并支付相应利息的问题。涉案房屋系孙传汶购买的军产房，该房屋的转让受到相关军产处置政策规定的限制，孙传汶与中国人民解放军空军地空导弹兵第十旅后勤部签订的《集资建房合同书》亦对涉案房屋的转让条件及方式作出了明确约定，孙传汶对此明知，而陈波同为部队转业人员，亦对此明知或应知。双方在明知或应知的情况下，仍签订《房屋出售协议书》约定买卖涉案房屋，故双方应自行承担相应的交易风险。95100部队于2019年3月18日依照相关政策规定强制收回涉案房屋，导致前述《房屋出售协议书》最终无法继续履行，双方均应就此承担相应的责任。而在95100部队收回涉案房屋之前，无论是陈波向孙传汶支付35万元购房款，还是孙传汶向陈波交付涉案房屋，均属于双方基于自身的真实意思表示对《房屋出售协议书》的履行行为，故双方均无需就对方的履约行为承担赔偿责任。据此，无论是陈波诉请孙传汶支付2019年3月18日之前的购房款利息，还是孙传汶反诉请求陈波支付2019年3月18日之前的占用费，均缺乏法律依据。而在涉案房屋被95100部队收回后，《房屋出售协议书》事实上无法继续履行，陈波事实上未能继续占有涉案房屋，基于公平合理原则，孙传汶应向陈波返还购房款，并向陈波支付相应利息。据此，原审判决驳回陈波要求孙传汶支付部分购房款利息的诉请有失妥当，应予纠正，但利息应自2019年3月19日起计至孙传汶实际返还购房款之日止，利率可按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，陈波上诉认为利息应自2006年7月22日起算，理据不充分，本院不予采纳。基于以上同样理由，孙传汶上诉认为陈波应向其支付自2006年7月22日起的占用费，缺乏充分依据，孙传汶以陈波对《房产出售协议书》未能实际履行完毕存在主要过错为由，上诉认为其无需向陈波全额退还35万元购房款亦缺乏法律依据，本院均不予采纳。关于孙传汶是否应赔偿陈波房屋增值损失的问题。如前所述，双方在明知或应知涉案房屋的转让存在政策规定障碍的情况下仍签订《房屋出售协议书》，双方均应合理预见可能存在该《房屋出售协议书》最终无法履行完毕的风险，故在该交易风险实际发生之时，双方均应承担相应的不利后果。涉案房屋被95100部队强制收回，陈波因此而无法取得涉案房屋包括增值收益在内的所有权益，孙传汶同样无法就房屋增值获取相应的利益，均属于双方应各自承担的不利后果。据此，原审判决驳回陈波要求孙传汶赔偿增值损失的诉请并无不当，应予维持。陈波以孙传汶违规多占房屋导致涉案房屋被部队清退为由，上诉认为孙传汶应赔偿其增值损失，理由不成立，本院不予采纳。关于孙传汶是否应赔偿陈波装饰装修损失的问题。依据陈波提交的证据，其因对涉案房屋进行装修而支出装修费用的事实发生在2006年，至95100部队收回涉案房屋之日止，陈波事实上已实际利用该装修长达近十三年，故陈波已就其支出的装修费用实际获取了相应的使用利益。在此情况下，陈波诉请孙传汶按其在2006年实际支出的装修费用金额48600元赔偿装修损失，不符合情理。但鉴于95100部队收回涉案房屋导致陈波无法继续使用涉案房屋的装修，陈波因此而必然遭受一定的损失，孙传汶作为交易相对方，对该损失的发生亦负有一定的责任。据此，原审根据广东省物价局《广东省涉案财物价格鉴定相关技术参数参照标准》的相关规定，结合陈波实际使用装修年限等因素，酌情确定孙传汶向陈波赔偿装修损失5000元并无不当，可予维持。综上所述，上诉人陈波的上诉请求部分成立，本院予以支持。上诉人孙传汶的上诉请求不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，但适用法律部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初8884号民事判决第二、四项及案件受理费负担部分；二、撤销广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初8884号民事判决第三项；三、变更广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初8884号民事判决第一项为：孙传汶于本判决生效之日起五日内向陈波返还购房款350000元及相应利息（以350000元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年3月19日起计至孙传汶实际返还350000元购房款之日止）；四、驳回陈波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审案件受理费15795.8元，由上诉人陈波负担11156.1元，上诉人孙传汶负担4639.7元。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  姚伟华二〇二〇年五月二十日书记员  王文杰唐颖琪