湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘07民终438号上诉人（原审被告）：朱淑玲，女，1991年1月20日出生，汉族，住湖南省桃源县。委托诉讼代理人：杨重远，湖南博集律师事务所律师。委托诉讼代理人：周玲，湖南博集律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：韩煜，男，1989年1月8日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。委托诉讼代理人：杨开炎，湖南劲鸣律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭威，湖南劲鸣律师事务所实习律师。上诉人朱淑玲因与被上诉人韩煜返还原物纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院（2019）湘0702民初5010号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月20日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。朱淑玲上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回韩煜的全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费由韩煜承担。事实和理由：1.一审判决认定事实部分错误，韩煜与常德市新邦置业有限公司（以下简称新邦公司）签订的《常德市商品房买卖合同》约定的房屋总价款为622100元，韩煜只向法院提交了银行转款600000元的证据，且转款时间为2016年6月3日；2.韩煜向丁时杰（新邦公司的法定代表人）转款600000元并不是购房款，而是出借给丁时杰的借款，正常的商品房买卖都是购房者先支付购房款后才会网签备案购房合同，而本案是先网签备案合同后转款；3.一审判决认定事实不清，导致适用法律错误，本案事实情况是韩煜与丁时杰之间是借贷关系，韩煜与新邦公司签订《常德市商品房买买卖合同》是为丁时杰所借款项做担保，《最高人民法院关于审理民间借贷纠纷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉；4.本案审理程序错误，人民法院对必须到庭才能查清案件基本事实的原告，经两次传票传唤，无正当理由拒不到庭的，可以拘传。本案中，只有韩煜到庭参加诉讼才能查清案件真实情况。韩煜辩称，1.一审判决认定事实清楚，证据充分，应予维持；2.一审判决适用法律正确，程序合法，朱淑玲的上诉理由不能成立。请求驳回上诉，维持原判。韩煜向一审法院起诉请求：1.请求判令朱淑玲返还占有的武陵区三星路新邦壹品*号楼**楼****室给韩煜，立即腾退房屋并恢复原状；2.请求判令朱淑玲向韩煜支付房屋占有使用费4000元（从2019年7月12日开始，暂计至2019年9月19日，余下费用按照每月2000元标准，计算至朱淑玲履行腾退房屋义务完毕时止）；3.请求判令朱淑玲在腾退房屋的同时，结清占有房屋期间所产生的费用（包括但不限于物业费、水费、电费、燃气费等）；4.请求判令本案诉讼费用由朱淑玲承担。后韩煜书面放弃恢复原状的诉讼请求。一审法院认定事实：2016年6月2日，韩煜（买受人）与新邦公司（出卖人）签订《常德市商品房买卖合同》（以下简称合同），约定将出卖人建设的位于武陵大道北段的新邦壹品*幢**楼****号商品房出售给韩煜，该商品房建筑面积为124.42平方米，单价为每平方米5000元，房屋价款总金额为622100元。合同第九条付款方式及期限约定，韩煜在2016年6月2日前支付该商品房全部房价款。合同签订后，韩煜于当日支付了全部房价款并办理了网签备案手续。2019年7月10日，韩煜申请办理不动产产权登记，并缴纳了案涉房屋契税。2019年7月12日，韩煜领取了案涉房屋不动产产权证书，产权证号为：湘（2019）常德市不动产权第*******号。2017年1月2日，朱淑玲（乙方）与新邦公司（出卖人）签订《新邦壹品商品房认购书》，主要内容为：朱淑玲认购新邦壹品第1栋2509号房屋，双方在签订本认购书时，朱淑玲支付580000元作为认购该商品房的定金。朱淑玲支付了580000元，新邦公司于2017年1月3日向朱淑玲出具财务专用收据。2017年1月8日，新邦公司法定代表人丁时杰出具《承诺》，内容为“朱淑玲在本公司购买壹栋****房127平方米全款伍拾捌万元整，已全付给公司。公司在八月底前公司负责办理正式网签手续。如果不按时办理每超过一月罚违约金壹万元整”。2017年2月10日，朱淑玲对案涉房屋进行装修。装修完成后，朱淑玲一直居住在案涉房屋至今。韩煜发现其购买的房屋已被朱淑玲居住使用，诉至法院，以致成讼。一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。本案中，案涉房屋经国土资源局登记，确认权属登记权利人为韩煜，韩煜作为该房屋的产权人，对案涉房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利，故其要求居住在案涉房屋的朱淑玲搬迁及支付占用费合法合理，应予支持。在案涉房屋的所有权已经相关管理部门核准登记并公示的情况下，朱淑玲对于韩煜就案涉房屋的物权取得真实性、合法性的质疑应循法律途径解决。朱淑玲居住在案涉房屋是基于其与新邦公司之间就案涉房屋存在房屋买卖合同关系，即使其与新邦公司之间签订了《新邦壹品商品房认购书》并交纳了购房款，也应当在合理的时间内与新邦公司继续交涉，完成签订房屋买卖合同及其他相关手续，故其可向合同相对方即新邦公司主张权利，但不能以此对抗韩煜已享有的物权。对于房屋占用费的标准，宜按案涉房屋同地段同类房屋租金标准确定，根据韩煜提交的新邦壹品小区附近现有的市场租房价格，韩煜主张按照2000元/月支付占用费未超过市场价格标准，故对其要求朱淑玲从2019年7月12日起至实际腾房之日止支付房屋占用费的诉讼请求，予以支持。对韩煜主张的物业费、水费、电费、燃气费等费用，未提交证据，不予支持。关于朱淑玲提出的韩煜和新邦公司签订的买卖合同是无效的合同，因为韩煜没有真实购买的意思，双方发生的是借贷关系的辩称主张，因无依据，不予采纳。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、朱淑玲于本判决送达之日起十五日内，将其居住的位于湖南省常德市武陵区武陵大道北段新邦壹品*幢**楼****号商品房腾还给韩煜；二、朱淑玲于本判决送达之日起十五日内向韩煜支付湖南省常德市武陵区武陵大道北段新邦壹品*幢**楼****号商品房占有使用费（从2019年7月12日起至韩煜实际交还上述房屋之日止，按2000元/每月计付）。三、驳回韩煜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由朱淑玲负担。二审中，当事人没有提交新的证据材料。本院二审查明，2016年6月2日，韩煜与新邦公司签订商品房买卖合同，同日，新邦公司向韩煜出具622100元的收据，加盖有新邦公司财务专用章。2016年6月3日，韩煜通过银行转账的方式向新邦公司法定代表人丁时杰转款600000元。2017年1月2日，朱淑玲与新邦公司签订《新邦壹品商品房认购书》，同日，朱淑玲之父朱明江通过银行转账方式向新邦公司法定代表人转款570000元，2017年1月3日，新邦公司向朱淑玲出具580000元的收据，加盖有新邦公司财务专用章。另查明，韩煜提交的新邦壹品小区房屋租房网站截图中显示的出租房屋均为装修好了的家电家具齐全的房屋。对一审查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1.本案是否应当追加新邦公司、丁时杰为本案当事人，韩煜是否属于必须到庭参加诉讼的原告；2.朱淑玲是否应当向韩煜返还本案案涉房屋，是否应当支付占有使用费及计算方法如何确定。关于焦点1，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第七十三条规定：“必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当依据民事诉讼法第一百三十二条的规定通知其参加；当事人也可以向人民法院申请追加，人民法院对当事人提出的申请，应当进行审查，申请理由不成立的，裁定驳回；申请理由成立的，书面通知被追加的当事人参加诉讼。”本案中，朱淑玲认为韩煜与新邦公司之间是借贷关系，而不是商品房买卖合同关系，但未提供充分有效的证据来证明韩煜与新邦公司之间存在借贷法律关系及双方是以签订商品房买卖合同作为民间借贷合同的担保的事实，故新邦公司、丁时杰并非本案必须共同进行诉讼的当事人，不应当追加新邦公司、丁时杰为本案当事人。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条规定，当事人可以委托一至二人作为诉讼代理人。本案中，韩煜作为原告可以委托代理人参加诉讼，其本人未到庭参加诉讼并不影响对本案基本事实的查清，不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百七十四条规定的必须到庭才能查清案件基本事实的原告。关于焦点2，本案中，新邦公司在2016年6月2日与韩煜签订《常德市商品房买卖合同》后，又于2017年1月2日与朱淑玲签订《新邦壹品商品房认购书》，将位于武陵大道北段的新邦壹品*幢**楼****号商品房分别出售给韩煜、朱淑玲，上述两份合同均属于有效合同，韩煜、朱淑玲均要求履行合同，至此，新邦公司作为出卖人就案涉房屋订立了两个买卖合同，形成了两个具有重叠内容的债权债务关系，构成了一房二卖。在审判实践中，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。本案中，韩煜于2019年7月10日申请办理不动产产权登记，缴纳了案涉房屋契税，并于同年7月12日领取了案涉房屋不动产产权证书。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”韩煜作为案涉房屋的产权人，对案涉房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。朱淑玲未能提供证据证明韩煜办理案涉房屋产权登记时存在恶意，朱淑玲居住在案涉房屋是基于其与新邦公司之间就案涉房屋存在房屋买卖合同关系，但不能以此对抗韩煜已享有的物权。故韩煜要求居住在案涉房屋的朱淑玲搬迁腾房，应予支持。但一审法院判决朱淑玲在判决生效后15天内腾房过于仓促，考虑到朱淑玲已经在案涉房屋居住三年多，家具物品较多，需另找地方安置等实际情况，调整为在判决生效后60日内腾房为宜。在案涉房屋的所有权已经相关管理部门核准登记并公示的情况下，朱淑玲对于韩煜就案涉房屋的物权取得真实性、合法性的质疑应循法律途径解决。同时，朱淑玲可以依据其与新邦公司之间签订的《新邦壹品商品房认购书》，向合同相对方即新邦公司主张权利，要求其承担赔偿损失等违约责任。关于是否应当支付占有使用费及计算方法如何确定的问题。经查，案涉房屋系朱淑玲装修，室内家具物件均由朱淑玲添置，韩煜未付出装修及购置家具成本，韩煜提交的新邦壹品小区房屋租房网站截图中显示的出租房屋均为装修好了的家电家具齐全的房屋。虽然韩煜从其取得案涉房屋物权之日起对案涉房屋享有收益权，但案涉房屋朱淑玲占有时系毛坯房，不具备出租条件，现韩煜按照装修好了的家电家具齐全的房屋，以新邦壹品小区附近现有的市场租房价格来主张占有费不符合实际情况，也有失公平。故对韩煜要求朱淑玲支付房屋占有使用费4000元（从2019年7月12日开始，暂计至2019年9月19日，余下费用按照每月2000元标准，计算至朱淑玲履行腾退房屋义务完毕时止）的诉讼请求，不予支持。综上所述，朱淑玲的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、撤销湖南省常德市武陵区人民法院（2019）湘0702民初5010号民事判决第二项、第三项，即：二、朱淑玲于本判决送达之日起十五日内向韩煜支付湖南省常德市武陵区武陵大道北段新邦壹品*幢**楼****号商品房占有使用费（从2019年7月12日起至韩煜实际交还上述房屋之日止，按2000元/每月计付）；三、驳回韩煜的其他诉讼请求；二、变更湖南省常德市武陵区人民法院（2019）湘0702民初5010号民事判决第一项为朱淑玲于本判决生效之日起六十日内将其居住的位于湖南省常德市武陵区武陵大道北段新邦壹品*幢**楼****号商品房腾还给韩煜；三、驳回韩煜的其他诉讼请求。一审案件受理费150元，由韩煜负担50元，朱淑玲负担100元；二审案件受理费150元，由朱淑玲负担100元，韩煜负担50元。本判决为终审判决。审 判 长 朱梅安审 判 员 李 浚审 判 员 詹险峰二〇二〇年五月二十日法官助理 于 琇书 记 员 万 钰附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。