湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘01民终5217号上诉人（原审被告）：彭海云，男，1955年11月19日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：邓龙，湖南吟正律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭圣前，湖南吟正律师事务所律师。上诉人（原审被告）：丁寨姣，女，1965年1月9日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：邓龙，湖南吟正律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭圣前，湖南吟正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：长沙农村商业银行股份有限公司洞井支行，住所地湖南省长沙市雨花区中意一路608号。负责人：王晓寒。委托诉讼代理人：王晓寒，女，1985年1月6日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区，系该支行工作人员。委托诉讼代理人：彭伟，男，1970年11月7日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区，系该支行工作人员。上诉人彭海云、丁寨姣因与被上诉人长沙农村商业银行股份有限公司洞井支行（以下简称农商行洞井支行）金融借款合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院作出的（2019）湘0111民初12150号民事判决，向本院提起上诉。本案立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人彭海云、丁寨姣上诉请求：1、撤销湖南省长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初12150号民事判决；2、改判驳回农商行洞井支行的诉讼请求；3、一、二审诉讼费用由农商行洞井支行承担。事实与理由：1、一审判决漏列必要共同诉讼当事人，非经审判程序剥夺案外人合法权利，程序违法。2、本案抵押物所占用的土地系农村集体土地，土地使用权依法禁止抵押，抵押合同和抵押登记违反强制性规定，应属无效，合同无效，抵押权自始未设立。一审判决认为实现抵押权条件已成就的，系认定事实和适用法律错误。3、本案当事人未经共有权人彭婷、彭娟同意，擅自将共有房屋抵押，抵押合同及抵押登记均属无效。4、2019年被上诉人农商行洞井支行曾起诉过上诉人，但当时承办法官明确告知抵押合同无效后，被上诉人撤诉了，涉案房产是集体房产，也是上诉人唯一房产。被上诉人农商行洞井支行答辩称：1、另案的撤诉并不是抵押合同无效，而是当时承办法官说房产是集体房产，无法执行，所以才撤诉的。2、虽然房产是集体房产，但也已经办理了抵押登记，且房管局也出具了他项权证。农商行洞井支行向一审法院起诉请求：1、请求法院判令被告彭海云、丁寨姣共同承担抵押担保责任。2、请求法院确认农商行洞井支行对彭海云名下位于长沙市雨花区的房产抵押物的处置价款优先受偿。3、请求法院判决由彭海云、丁寨姣承担本案全部诉讼费用。一审法院查明的事实：2011年12月15日，农商行洞井支行（贷款人）与张自平（借款人）签订《个人贷款合同》，约定借款人因生产经营向农商行洞井支行借款人民币400000元，借款期限为6个月，计划还款的时间为2012年6月15日，并约定彭海云为该笔债务提供最高额抵押担保，并签订最高额担保合同，同日，彭海云、丁寨姣向农商行洞井支行出具《承诺书》，载明：我全家自愿将彭海云名下坐落于，面积为418.95平方米，房产证号：长房权证雨花集字第××号作为张自平向农商行洞井支行借款的抵押物。如张自平未按借款合同条款如期归还所欠农商行洞井支行贷款，农商行洞井支行有权依法处置上述抵押物以清偿贷款，我们绝无异议。后农商行洞井支行依约向张自平发放贷款，但张自平未按合同约定还本付息，遂农商行洞井支行将张自平与全利红起诉至该院，该院于2019年9月26日作出（2019）湘0111民初8987号判决，判决主文如下：张自平、全利红应于判决生效之日起十日内共同偿还农商行洞井支行借款本金379000元及利息（利息计算至2019年7月20日为376451.8元。后续利息以379000元为基数，按照月利率10.6764‰的标准，从2019年7月21日起计算至借款付清之日止）。农商行洞井支行要求彭海云、丁寨姣承担担保责任未果，遂诉至该院，请求判如所请。另查明，彭海云以登记在其名下的位于的房屋为债务人张自平发生在2009年10月28日至2014年10月28日期间的最高限额为820000元的债务提供最高额抵押担保，并依法办理了抵押权登记，并在他项权证上载明“该抵押房产占有范围内的土地系集体所有，处置时，只能在本集体经济组织内进项转移。该抵押为最高额抵押，债务人为张自平。”一审法院认为：根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条的规定“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿”。彭海云将其名下的案涉房屋为债务人张自平在2009年10月28日至2014年10月28日期间发生的债务提供抵押担保，并于2009年11月2日办理了抵押登记。现张自平未按借款合同约定归还贷款，因此实现抵押权的条件已成就，故农商行洞井支行主张对彭海云名下位于的房屋处置的价款优先受偿，该院予以支持。彭海云、丁寨姣辩称，该案的抵押房屋占用的土地系农村集体土地，土地使用权不得抵押，且未经共有权人彭婷、彭娟的同意，抵押行为应属无效，该案还应追加彭婷、彭娟为诉讼当事人。该院认为登记在彭海云名下涉案抵押房屋已于2009年11月2日依法办理抵押登记，抵押权已设立，并且他项权证上已经明确载明抵押的房产占有范围内的土地系集体所有，处置时，只能在本集体经济组织内进行转移。后彭海云、丁寨姣于2011年12月15日出具的《承诺书》只是对之前已经设立的抵押权的认可，故该院对彭海云、丁寨姣的辩论意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第一百七十九条、第一百八十条第一款第一项、第二百零三条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、长沙农村商业银行股份有限公司洞井支行对彭海云名下坐落于长沙市雨花区洞井镇桃阳村第一生活安置小区10栋的房产（权证号码：长房权证雨花集字第××号）的处置所得价款优先受偿；二、驳回长沙农村商业银行股份有限公司洞井支行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12000元，因适用简易程序减半收取6000元，由彭海云负担。双方当事人本案二审期间未提交新证据本院二审查明：涉案抵押房屋占用的土地系农村集体土地，抵押房屋属彭海云、丁寨姣、彭婷、彭娟四人共有，各占四分之一份额。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：1、关于是否遗漏必要诉讼当事人的问题。本案中，彭海云以涉案房产为张自平向农商行洞井支行借款进行担保，并签订最高额担保合同，彭海云、丁寨姣向农商行洞井支行出具《承诺书》，农商行洞井支行要求彭海云、丁寨姣承担担保责任，因此，涉案合同一方当事人为彭海云、丁寨姣，而彭婷、彭娟并非承担担保责任的主体。故彭婷、彭娟并非本案必要诉讼当事人。2、涉案抵押合同的效力与担保责任的承担问题。本案中，涉案抵押房屋占用的土地虽系农村集体土地，但彭海云以其名下位于的房屋设定抵押，并办理了抵押登记，因涉案抵押房产属于彭海云、丁寨姣、彭婷、彭娟四人共有，各占四分之一份额，且在房产证和承诺上有体现涉案房屋属家庭共有，担保合同只有彭海云签字，而承诺书也只有彭海云、丁寨姣签字，抵押合同双方对此应当知晓，故该抵押对彭婷、彭娟所有的份额不产生法律效力，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十四条的规定，对彭婷、彭娟份额房产的抵押部分应认定无效，但不影响对彭海云、丁寨姣所有房屋部分的抵押效力。因此，农商行洞井支行仅有权对彭海云名下坐落于长沙市雨花区洞井镇桃阳村第一生活安置小区10栋的房产（权证号码：长房权证雨花集字第××号）二分之一份额的处置所得价款优先受偿。综上所述，彭海云、丁寨姣上诉的部分理由成立，一审判决认定事实部分不清，适用法律错误，应依法改判。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初12150号民事判决；二、长沙农村商业银行股份有限公司洞井支行对彭海云名下坐落于长沙市雨花区洞井镇桃阳村第一生活安置小区10栋的房产（权证号码：长房权证雨花集字第××号）二分之一份额的处置所得价款优先受偿；三、驳回长沙农村商业银行股份有限公司洞井支行的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费12000元，因适用简易程序减半收取6000元，二审受理费12000元，合计18000元，由长沙农村商业银行股份有限公司洞井支行负担9000元，由彭海云、丁寨姣负担9000元。本判决为终审判决。审判长  郭伏华审判员  孟庚秋审判员  邓 安二〇二〇年五月十三日书记员  李雪青附本案适用法律条文：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十四条按份共有人以其共有财产中享有的份额设定抵押的，抵押有效。共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。