吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民终791号上诉人（原审原告、案外人）：姜溪，男，1985年9月27日出生，汉族，公务员，住海南省三亚市吉阳区。委托诉讼代理人：陈文蕾，广东广和（长春）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：吉林市金信融资担保有限责任公司，住所地吉林省桦甸市。法定代表人：于虹，该公司董事长。委托诉讼代理人：宋涛，该公司职员。原审第三人（被执行人）：谢婉桐，女，1989年6月24日出生，汉族，住吉林省长春市朝阳区。原审第三人（被执行人）：王飞，男，1988年3月20日出生，汉族，住吉林省长春市朝阳区。原审第三人（被执行人）：吉林省龙兴集团有限公司，住所地吉林省长春市净月高新技术产业开发区。法定代表人：刘湃，该公司董事长。原审第三人（被执行人）：桦甸市龙兴房地产投资开发有限公司，住所地吉林省桦甸市。法定代表人：刘湃，该公司董事长。上诉人姜溪因与被上诉人吉林市金信融资担保有限责任公司（以下简称金信公司）、原审第三人谢婉桐、王飞、吉林省龙兴集团有限公司（以下简称龙兴集团公司）、桦甸市龙兴房地产投资开发有限公司（以下简称龙兴地产公司）案外人执行异议之诉一案，不服吉林省桦甸市人民法院（2019）吉0282民初1273号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭，以询问方式公开进行了审理。上诉人姜溪的委托诉讼代理人陈文蕾、被上诉人金信公司的委托诉讼代理人宋涛到庭参加诉讼。原审第三人谢婉桐、王飞、龙兴集团公司、龙兴地产公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姜溪上诉请求：一、撤销（2019）吉0282民初1273号民事判决；二、依法改判停止对案涉房屋的执行查封或发回重审；三、一审、二审诉讼费用均由金信公司负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。一审判决认定“姜溪在购买案涉房屋时，该房屋已经设定抵押，按揭贷款尚未还清，其对抵押权涤除前不能进行物权变更登记取得物权的风险是明知的，故未办理过户登记属于自身原因未办理。现案涉房屋仍登记在谢婉桐名下，姜溪对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其关于停止执行案涉房屋的诉讼请求不予支持”。最高人民法院在2015年7月编著的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定的理解与适用》中将“买受人自身原因”主要归纳为三点，一是对他人权利障碍的忽略，二是对政策限制的忽略，三是消极不行使登记权利。其中对他人权利障碍的忽略，不动产之上设定有其他人的抵押权登记，而买受人没有履行合理的注意义务，导致登记时由于存在他人抵押权而无法登记。姜溪认为，对于普通的民事主体，不可将其视为法律专家，此种情况，不能视为买受人有过错。所以，案外人没有过错是指案外人未办理产权登记手续是由于被执行人不予协助、办理登记存在客观障碍、登记机关原因等案外人意志以外的原因造成的。基于执行情况复杂、维护社会秩序稳定等角度的考虑，只要案外人不是故意放弃登记、逃避登记等因素，都应该予以支持。故在本案中应相对宽容保护姜溪的合法权益，不应认定姜溪对案涉房屋不享有足以排除强执执行的民事权益。二、一审法院适用法律错误。一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十五条第一款的规定“已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”，该条款是关于权利人确定标准的一般规定，其将静态的权属判断与物权背后的各种交易相区分，辅以“登记”公示方法来确定财产权属，其使用范围包括动产与不动产，简言之，判断案外人是否系权利人的一般标准为权属变动公示规则。根据公示规则，法官可以通过动产的交付或占有、不动产的登记等公示方式来判断案外人是否是该物权的权利人。在理想状态下，权利外观所呈现的权利人与实际权利人一致。然而，社会生活复杂多样，真实权属与外观权利分离现象层出不穷，由此导致法定的公示方式并不总能反映真实权利状态。因此，本条款是案外人执行异议之诉的形式审查原则，而非实质审查标准。最高人民法院《执行异议复议规定》第二十八条规定了不动产买受人物权期待权应同时符合的五个要件，第一，申请实现的债权系金钱债权；第二，在人民法院查封以前已签订合法有效的书面买卖合同；第三，已支付全部价款或已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院要求交付执行；第四，人民法院查封前已经合法占有不动产；第五，非因买受人自身原因未办理过户登记。这五个要件是房屋买受人作为案外人基于债权提起执行异议之诉的实质审查标准，房屋买受人只有同时具备了五个要件，才能享有足以排除强制执行的物权期待权。本案中姜溪具备上述五个要件，足以排除强执执行。综上，一审法院认定事实、适用法律均有错误，恳请二审法院依法予以撤销，并作出公正判决。金信公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一审法院认定姜溪具有过错正确，吉林省高级人民法院关于审理执行异议之诉案件若干疑难问题的解答中，对如何判断“因买受人自身原因未办理过户登记”的问题指出，“存在着如抵押权、共有等他人权利的登记障碍，而买受人未加以合理注意的”，属于因买受人自身原因未办理过户登记的情形。该解答明确规定买受人购买抵押房屋未办理过户登记属于自身原因未办理，故一审判决正确，应予维持。谢婉桐、王飞、龙兴集团公司、龙兴地产公司均未提交书面答辩意见。姜溪向一审法院起诉请求：1.撤销（2017）吉0282执160号执行裁定，停止对案涉房屋的执行查封；2.诉讼费用由金信公司负担。一审法院认定事实：2012年12月6日，谢婉桐与海南诗波特投资有限公司就案涉房屋签订商品房买卖合同。合同约定商品房用途为产权式酒店，仅作为产权式酒店（客房）使用，付款方式为首付50％，其余通过按揭贷款支付。后谢婉桐取得了309房所有权并以上述房屋设定了抵押。2016年8月20日，谢婉桐与姜溪签订了房屋买卖合同，将案涉房屋出卖给姜溪，约定总房款136万元，出卖房屋系谢婉桐以按揭贷款方式购买，尚有572,344.83元贷款没有偿还，由姜溪通过谢婉桐账户向贷款银行偿还；姜溪付清全部房款后，谢婉桐在3天内配合姜溪办理产权变更手续。姜溪于2016年9月29日向谢婉桐支付购房款787,655.17元，谢婉桐向姜溪交付了房屋。2017年12月26日，谢婉桐填写个人贷款账户变更申请表，并对此进行了公证。金信公司与谢婉桐、王飞、龙兴集团公司、龙兴地产公司追偿权纠纷一案，一审法院于2016年12月5日作出（2016）吉0282民初3745号民事调解书，内容为：一、谢婉桐、王飞于2016年12月27日前共同偿还金信公司代偿款本金2,115,218.89元；二、谢婉桐、王飞于2016年12月27日前共同给付金信公司代偿款利息2,886.92元（自2016年6月29日至2016年11月17日），2016年11月18日至实际给付之日的利息按本金2,115,218.89元、年利率17.4％另行计算；三、龙兴集团公司、龙兴地产公司对上述一、二项承担连带保证责任；四、金信公司对龙兴地产公司抵押的房屋享有优先受偿权，受偿最高限额分别为96万元、52万元、52万元；五、案件受理费11,872元，由谢婉桐、王飞、龙兴集团公司、龙兴地产公司负担。2017年1月16日，金信公司申请执行，一审法院于2018年11月28日作出（2017）吉0282执160号执行裁定，查封了登记在谢婉桐名下，查封期限为3年，查封期间禁止转让，禁止设定抵押或其他权利负担。姜溪对（2017）吉0282执160号执行裁定书提出异议，一审法院于2019年4月18日作出（2019）吉0282执异27号执行裁定，驳回姜溪的异议请求。一审法院认为，本案焦点问题是姜溪对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《执行异议复议规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已经支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”从本案的事实看，姜溪在购买案涉房屋时，该房屋已经设定抵押，按揭贷款尚未还清，其对抵押权涤除前不能进行物权变更登记取得物权的风险是明知的，故未办理过户登记属于因自身原因未办理。现案涉房屋仍登记在谢婉桐名下，姜溪对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其关于停止执行案涉房屋的诉讼请求不予支持。另，姜溪请求撤销（2017）吉0282执160号执行裁定书的诉讼请求不属于本案审理范畴，不予审理。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第五项、第二十八条之规，判决：驳回姜溪的诉讼请求。案件受理费17,040元，由姜溪负担。二审中，当事人未提交新证据。通过当事人的陈述、答辩，以及对现有证据的审核、认定，经本院审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案二审的争议的焦点问题为姜溪是否享有足以排除强制执行的民事权益。《执行异议和复议规定》第二十八条规定，明确要求买受人需同时符合前述四项情形，其权利方能够排除人民法院的强制执行。该规定的目的在于保护无过错的买受人，通过赋予其优先于普通债权的权利层级保护方式，实现对在先成立债权并已对房产占有、使用的买受人的优先保护。因该种保护属于基于特殊价值取向对于特殊债权给予的优先于其他债权的保护，故在适用时应当严格审查。对于“非因买受人自身原因未办理过户登记”应当理解为，没有登记的原因是属于案外人意志以外的客观障碍，否则，应判断为其有过错。关于姜溪对案涉房屋未更名过户是否存在过错的问题，姜溪在购买案涉房屋时，该房屋系谢婉桐以贷款方式购买，但姜溪并未对该情况及相关法律风险加以合理注意；案涉房屋取得所有权证之后，姜溪对该房屋因银行设定抵押权而存在办理更名过户登记障碍的情况系明知，故姜溪应当及时涤除抵押权以消除无法办理过户登记的风险，但姜溪仍选择通过以谢婉桐名义偿还银行贷款的方式支付剩余购房款，故姜溪因其个人主观原因将自己置于抵押权涤除前不能进行物权变更登记、无法取得物权的风险之中，此种情形不属于姜溪意志以外的客观障碍，而姜溪未主张亦未举证证明存在其他未办理过户登记的客观障碍的情形，应当认定案涉房屋未办理过户登记系姜溪自身原因。故本院认定，姜溪对案涉房屋未办理过户登记存在过错，其对案涉房屋享有的民事权利不足以排除人民法院的强制执行。一审法院认定姜溪对案涉房屋未办理过户登记存在过错适用法律正确，姜溪的上诉理由本院不予支持。综上所述，姜溪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17,040元、公告费240元，合计17,280元，由姜溪负担。本判决为终审判决。审 判 长 高忠华审 判 员 李亚妮审 判 员 王 东二〇二〇年五月十二日法官助理 张宗洁书 记 员 李元生