江西省景德镇市昌江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0202民初77号 原告：景德镇市鼎辉物业服务有限公司，住所地:江西省景德镇市昌江区新枫路北侧昌江府1栋201号。 法定代表人：李振海，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：彭维，江西千瓷律师事务所律师。 被告：余建国，男，1975年8月6日出生，汉族，住江西省景德镇市珠山区。 委托诉讼代理人：王卫国，江西瓷都诚公律师事务所律师。 原告景德镇市鼎辉物业服务有限公司（以下简称鼎辉物业）与被告余建国物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鼎辉物业的委托诉讼代理人彭维、被告余建国及委托诉讼代理人王卫国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鼎辉物业向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告立即向原告支付自2017年1月1日至2019年12月31日期间拖欠的物业费45936元及相应的违约金56045.46元（违约金暂计算至2019年12月31日）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告余建国系昌江府小区6栋115室房屋业主，建筑面积425.32㎡，原告鼎辉物业系该小区的物业管理公司，原告与被告之间存在物业服务合同关系。根据《前期物业服务合同》的约定，被告应按3元每月每建筑平方米的标准每季度交纳一次物业服务费用，于每季度10日前交纳，若被告未按时交纳的，应按每日万分之四的标准向有关支付违约金。综上，在2017年1月1日至2019年12月31日期间，被告共计拖欠应交物业服务费45936元及相应的违约金56045.46元。虽经原告多次催缴，被告至今仍未交纳上述费用，为维护原告的合法权益，根据民事诉讼法的相关规定，特诉至贵院，望判如所请。 被告余建国辩称，1、原告鼎辉物业要求被告余建国按照每平方米3元缴纳物业费不符合双方约定，被告只同意在原告提供合格物业服务后按每平方米1.5元缴纳物业费；2、原告提供的物业服务不符合合同约定，并且存在损害被告权益行为；3、原告要求被告支付违约金不合理，因为不是被告拒不缴纳物业费，而是双方对物业费有争议，并且原告提供的物业服务不符合合同约定；4、原告诉请的违约金明显过高，过分高于原告损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，应当予以减少；5、原告应举证证明其提供了合同中的物业服务，否则无权主张物业费；6原告应举证证明收费标准应符合物价管理部门规定，否则无权要求收取物业费。综上，请求驳回原告不合理诉求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、对于原告鼎辉物业提交的商铺巡逻表复印件，被告余建国不予质证，本院认为，该组证据仅为复印件，本院不予采纳；2、对于原告鼎辉物业提交的消防日常巡查记录表两份，被告提出系原告自行制作，无法证实原告采取了实际行动；本院认为，该组证据载明的检查区域为1#-3#、8#-9#、商铺外围、外围步行街，本案涉及的区域为6号楼，上述检查区域与本案无关，在本案中本院不予采纳。3、对于原告鼎辉物业提交的生活垃圾清理协议及相应的支付凭证复印件，该组证据中原告仅提供了2018年12月31日签订的生活垃圾清理协议原件，其他均为复印件，被告对上述原件的真实性无异议，对证明目的有异议；本院认为，对于2018年12月31日签订的生活垃圾清理协议，原告已提供原件，对其真实性本院予以确认，但该组证据的其他证据均为复印件，本院不予采纳；4、对于原告鼎辉物业提交的照片一组，被告不予质证；本院认为，无法核实该组证据拍摄的时间和地点，本案中对该组证据不予采纳；5、对于原告鼎辉物业提交的商品房购房合同复印件两份，被告提出异议；本院认为，该组证据均为复印件，本案中本院不予采纳；6、对于原告鼎辉物业提交的物业催缴函，被告提出收到该催缴函；本院认为，原告未提交充分证据证明该组证据被告已收到，故对于原告证明物业催缴函已送达被告的证明目的，本院不予确认；7、对于原告提交的物业管理服务合同复印件，被告对其真实性和关联性有异议；本院认为，该组证据仅为复印件，本案中不予采纳；8、对于原告鼎辉物业提交的鼎辉物业业主手册，被告提出该份业主手册的第六页和第七页的涂改部分与被告持有的业主手册不符，对于涂改部分的真实性有异议；本院认为，对于证据中的签名被告余建国予以认可，手册中涂改的部分为增加了105号商铺的信息，而涉案商铺为115号，增加的105号商铺信息与本案无关，在本案中增加部分本案不予采纳；9、对于原告鼎辉物业提交的欠费明细，被告提出异议；本院认为，该欠费明细系原告自行制作，亦未提交其他相关证据证明被告予以认可，故对该组证据，本院不予采纳；10、对于原告鼎辉物业提交的物品资料交接确认单，被告提出该组证据的真实性无异议，但原告并没有向被告出示物业收费标准的文件；对于该组证据的真实性本院予以确认；11、对于被告余建国提交的鼎辉物业业主手册和缴费单，原告鼎辉物业对三性均提出异议；本院认为，该份业主手册系原件，载有原告公章和被告签名，与原告提供的业主手册有以下区别：第六页和第七页没有105号商铺的信息、涉案商铺115号的建筑面积为426.02平方米（原告提供业主手册建筑面积为425.32平方米）、第十页中第十二条的具体标准选勾为每平方米每月1.5元，因涉案商铺为115号，105号商铺信息与本案无关，关于涉案商铺115号的信息两份业主手册实质的区别在收费标准和建筑面积，但原、被告双方提交的关于115号商铺入住须缴费单系相同的，均载明物业管理费为7668.36元∕年、管理费计算公式：1.5元∕月∕平方米*建筑面积*12个月，原告提交的缴费收据亦证明于2016年1月11日向原告缴纳了2016年1月1日至2016年12月31日的费用7668元，由此可推定，115号商铺的建筑面积为426.02平方米，管理费的收费标准为1.5元∕月∕平方米*建筑面积*12个月，故对于被告提交的鼎辉物业业主手册本院予以采纳；12、对于被告余建国提交的照片21张，原告对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认；13，对于被告余建国提交的关于漏水照片两张，原告提出异议；本院认为，该组照片无法核实拍摄地点，本案中不予采纳；14、对于被告余建国提交的光盘，被告认为视频无法听清双方对话，无法达到被告的证明目的；本院认为，该组证据无法核实视频中谈话人的身份，本院不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告余建国系鹭金昌江府小区6栋1单元115商铺房的买受人，2015年12月29日，原告鼎辉物业与被告余建国就签订了前期物业管理服务协议,协议约定被告余建国所购买的物业系住宅兼商业，位于鹭金昌江府6栋1单元115号商铺，建筑面积为426.02平方米,物业交付时间为2015年12月29日；物业费按照建筑面积缴纳，具体标准勾选为1.5元∕月·平方米。入住须缴费单载明物业管理费为7668.36元∕年、管理费计算公式：1.5元∕月∕平方米*建筑面积*12个月，2016年1月11日，被告余建国向原告鼎辉物业交纳了115号商铺2016年全年的物业管理费7668元。2019年11月5日，上海市襄阳律师事务所接受原告鼎辉物业的委托向被告余建国发出律师函，对115号商铺的2017年1月至2019年12月物业管理费45936元进行催缴，要求被告余建国在接函后7日内将所欠物业管理费付至小区管理处，被告余建国于2019年11月7日签收此函。被告余建国就鹭金昌江府小区6栋1单元115商铺房的2017年1月至2019年12月物业管理费尚未向原告交纳，现原告要求被告交纳涉案商铺2017年至2019年的物业管理费45936元和违约金56045.46元。 本院认为,本案的争议焦点为鹭金昌江府小区6栋1单元115商铺房物业管理费的收费标准应以每平方米3元还是每平方米1.5元计算。针对该争议焦点，原告鼎辉物业提出根据双方签订的《前期物业服务合同》约定，被告余建国应按3元每月每平方米的向原告缴纳2017年至2019年尚欠的物业管理费；被告余建国认为，其与原告签订的业主手册中已明确勾选了物业管理费的具体标准即按每平方米1.5元计算，被告向原告交纳的2016年物业管理费也是按照1.5元每平方米计算的，故可以相互印证双方约定的管理费标准为每平方米1.5元。本院认为，原告鼎辉物业和被告余建国均向本院提交了双方签订的前期物业管理服务协议即鼎辉物业业主手册，两份协议的签订时间均载明为2015年12月29日，两份协议关于收费标准有所不同，原告其持有的协议中载明了高层住宅为1.5元∕月∕平方米*建筑面积*12个月、商业用房为3元∕月∕平方米*建筑面积*12个月，被告其持有的协议中亦载明了高层住宅为1.5元∕月∕平方米*建筑面积*12个月、商业用房为3元∕月∕平方米*建筑面积*12个月，并对1.5元∕月∕平方米*建筑面积*12个月进行了勾选，而原被双方提交的2016年入住须缴费单载明了2016年的应交金额为7668.36元∕年及具体标准勾选为1.5元∕月·平方米，经算1.5元∕月*建筑面积426.02平方米*12个月=7668.36元，被告2016年已向原告交纳了物业费7668元，由此可认定被告系按照1.5元∕月∕平方米向原告交纳了2016的115号商铺物业管理费，与被告向本院提交的业主手册的约定相符，通过被告余建国实际向原告交纳的费用金额和原告自行提交的入住须缴费单，可认定双方对于物业管理费的收费标准约定为每平方米1.5元计算，该约定未违反法律法规的强制性规定,对双方均具有约束力。原告提供物业管理服务后，被告应当按双方约定交纳物业费，故原告要求被告交纳2017年1月至2019年12月的物业费的诉讼请求，本院予以支持，物业费应为1.5元∕月*建筑面积426.02平方米*36个月=23005.08元。另，被告余建国提出涉案房屋存在漏水问题和物业服务存在问题。本院认为，房屋漏水问题不属于本案处理范围，应属相邻纠纷，被告亦未提供其他充分证据证明物业服务存在不当管理及拒绝交纳物业费的合理情形，故对于被告的此抗辩意见，本院不予支持。 关于原告鼎辉物业要求被告余建国支付违约金56045.46元的诉讼请求。本院认为，原告鼎辉物业与被告余建国签订的物业手册中虽约定了逾期支付物业费的违约金，但本案中，双方对物业费的计算标准产生争议，现本院已认定双方约定的计算标准为每平方米1.5元，原告鼎辉物业在2017年至2019年期间一直要求被告按照每平方米3元的标准交纳物业费，被告拒绝按照每平方米3元的标准交纳，理由成立，被告不存在违约行为，故对于原告鼎辉物业要求被告余建国支付违约金56045.46元的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告余建国于本判决生效之日起十日内给付原告景德镇市鼎辉物业服务有限公司物业费23005.08元。 二、驳回原告景德镇市鼎辉物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费2339元，由被告余建国负担375元，原告景德镇市鼎辉物业服务有限公司负担1964元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。 （此页无正文） 审 判 长  皮三敏 人民陪审员  甄 鹏 人民陪审员  胡忠吕 二〇二〇年五月八日                            本件与原本核对无异                书记员江川