广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终7042号上诉人（原审原告）：广州望谷温泉度假村有限公司，住所地广东省广州市从化区温泉镇温泉西路2号，统一社会信用代码：91440184791007216K。法定代表人：郑坚雄，职务：总经理。委托诉讼代理人：武传胜，广东南国德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖思敏，广东南国德赛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州珀纳酒店管理有限公司，住所地广东省广州市从化区温泉镇温泉西路九号自编108房，统一社会信用代码：91440101MA59L46837。法定代表人：赵世明，职务：总经理。委托诉讼代理人：刘立健，广东国道律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈唯真，广东国道律师事务所律师。原审被告：赵世明，男，1963年9月15日出生，汉族，住江苏省连云港市新浦区。委托诉讼代理人：刘立健，广东国道律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈唯真，广东国道律师事务所律师。上诉人广州望谷温泉度假村有限公司（以下简称望谷公司）因与被上诉人广州珀纳酒店管理有限公司（以下简称珀纳公司）、原审被告赵世明租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市从化区人民法院（2019）粤0117民初880号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》、《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》十八条规定适用独任制普通程序审理，本案现已审理终结。上诉人望谷公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项；2.改判珀纳公司立即向望谷公司支付租金等费用合计8104037元；3.改判珀纳公司立即向望谷公司支付违约金600000元。事实和理由：（一）双方的租金、品牌使用费、固定资产折旧费的截止计算时间应为2019年2月28日。1.双方签订的《望谷御泉GC4-GC5公寓场地及设施租赁合同》（以下简称《租赁合同》）约定合同届满期限为2018年12月31日，双方未解除租赁合同关系前，珀纳公司应按约支付租期内费用。一审认定双方租赁合同关系截至2018年12月24日，又酌定珀纳公司仅须向望谷公司支付截至2018年11月租金，变相免除了珀纳公司按约支付租期内租金等费用的义务，实在有失偏颇。2.租期届满后，珀纳公司应支付实际占用望谷公司经营场地期间等费用。珀纳公司在合同租期届满后继续使用涉案场地，直至2019年2月28日才将涉案场地交还，该期间构成不定期租赁，其应支付相应的租金等费用。一审仅依据案外人广州珀纳斯酒店管理有限公司（以下简称珀纳斯公司）出具的《工作沟通函》和望谷公司作出的《声明》，错误认定自2019年12月起珀纳公司代珀纳斯公司运营。望谷公司从未在《声明》中确认珀纳斯公司是案涉物业承租方，也从未声称珀纳公司已按约于2018年12月31日退出经营场地，更未确认珀纳公司系代珀纳斯公司运营的事实。望谷公司出具的《工作沟通函》，仅珀纳斯酒店单方面对望谷公司、珀纳公司作出的意思表示，系珀纳斯酒店委托珀纳公司代运营的要约，珀纳公司未作出承诺，未达成代运营的合意，不存在代运营的事实。即使珀纳斯公司与望谷公司就案涉物业的租赁合同生效且双方确实存在租赁关系，也不能免除珀纳公司应向望谷公司支付因逾期退还场地产生租金等费用的义务。3.双方租赁合同并未解除。望谷公司、珀纳公司与案外人珀纳斯公司签订的《租赁合同》并未成立。望谷公司与珀纳斯公司签署合同前已经撤销了合同要约，珀纳斯公司于望谷公司撤销要约后在租赁合同上盖章不具有法律效力。珀纳公司出具的关于珀纳斯的证据材料上的落款时间是不真实的。前述材料的落款时间虽然在望谷公司发出解除要约通知之前，但是从望谷公司签收相关材料的日期可以发现，珀纳公司均是在发出解除要约之后才将相关材料送交望谷公司，前后相差一个月的时间，足以说明珀纳公司是为了诉讼利益而倒签时间。（二）珀纳公司应付租金为25126302元，已付租金为17022265元，欠付租金为8104037元。1.依据租赁合同，双方租金按实际客房数量核算，双方于2017年12月签字确认的《望谷御泉公寓租赁房间数量》，2017年8月租金965600元、2017年9月起每月租金984000元。此外，2017年4月至7月租金应为960000元/月。2.珀纳公司可冲抵租金的费用仅为5336149元，包括维修房及其他费用420258元、二层办公室综合费用36000元、政府单位在珀纳公司处消费款4232809元、旅行社押金及预存款647082元。（1）300000元住房券不属于可抵扣范围。住房券反映了望谷公司与珀纳公司另行达成消费合同关系，与本案的租赁关系无关，双方也从未约定住房券可直接抵扣租金，因此，因住房券引起的合同纠纷，珀纳公司应另案起诉。且未消费住房券至今仍结余200000元，即使能够抵扣珀纳公司租金，抵扣额也仅为100000元。（2）低温井维修费18120元不属于可抵扣范围。一审依据《内部工程联系单》、2019年1月29日的网上银行电子回执错误认定珀纳公司垫付的18120元低温井维修费可直接抵扣租金。望谷公司同意支付低温井维修费是附条件的，只有在损坏方3个月内未支付的情况下才由望谷公司承担，珀纳公司未能举证损坏方拒绝支付低温井维修费，由望谷公司支付的条件未生效。即使前述条件已具备，双方尚未对账，而低温井维修费具体金额应以双方最终对账确认结果为准。（3）80万元押金不能抵扣珀纳公司应付租金。依据《望谷御泉公寓GC4-GC5栋场地及设施租赁合同补充协议》第四条，在珀纳公司不构成违约的前提下，望谷公司才应于合同解除之日将押金全部退回给珀纳公司。本案中，珀纳公司一直逾期缴纳租金等费用，且未按合同约定对设施设备进行维护，已构成根本违约，不符合退回押金的前提。（三）珀纳公司应支付违约金600000元。根据《租赁合同》第五条第（二）款第1项的约定，珀纳公司承租期间，一直未足额缴纳租金，依约应向望谷公司支付逾期付款违约金。《租赁合同》第五条第（二）款第8项的约定，珀纳公司承租期间长达两年，从未将营业收入按比例投入租赁物业的维护工作中，已构成违约，应一次性向望谷公司支付违约金100000元。因此，一审认定事实错误、法律适用不正确，请求二审法院撤销一审判决、依法改判，维护望谷公司的合法权益。被上诉人珀纳公司二审辩称，不同意望谷公司的上诉依据，具体理由如下：（一）望谷公司与珀纳公司于2018年9月30日解除租赁合同，其向珀纳公司主张2018年10月1日之后的租金没有依据。一审酌情支持望谷公司租金收取至2018年11月，已经是对望谷公司的偏向。望谷公司于2018年10月与案外人珀纳斯公司签订《望谷御泉公寓场地及设施租赁合同》约定，租期自2018年10月1日起至2019年4月30日止。2018年10月1日起涉案场地由珀纳斯公司承租，自合同生效即视为望谷公司完成交付，同日珀纳公司与珀纳斯公司即完成现场交接手续，望谷公司与珀纳公司之间的租赁合同即时解除。望谷公司上级单位要求经营望谷御泉公寓的珀纳公司股东与管理望谷物业的广州市天安宇物业管理有限公司共同注册成立新公司--珀纳斯，就是为了解决珀纳公司与望谷公司之间的经营性亏损问题。因此，望谷公司与珀纳公司虽未专门签订解除租赁合同的协议，但实际双方共同成立珀纳斯公司，并由珀纳斯公司与望谷公司重新签订租赁合同，就是事实上望谷公司与珀纳公司解除了租赁关系。故望谷公司提出租赁合同并未解除的上诉意见没有依据。同时，由于珀纳公司是代案外人珀纳斯公司运营，实际租赁合同的承租人是珀纳斯公司。在珀纳公司与望谷公司合同解除后，即由珀纳斯公司向望谷公司租赁场地，不存在珀纳公司占用场地的问题。2018年10月1日起，望谷公司与珀纳斯公司成立新的合同关系，相应的租金应由珀纳斯公司承担。（二）珀纳公司并无拖欠望谷公司租金。1.珀纳公司应付望谷公司2017年4月1日至2018年9月30日的租金等费用合计5190052.26元。珀纳公司搜集到望谷公司于2018年7月18日发出的《工作联系单》。该联系单中，望谷公司确认自2017年4月至2018年7月，珀纳公司拖欠租金及品牌使用费3063392.26元。同时，根据合同约定，珀纳公司应支付2018年8月公寓租金960000元，固定资产折旧费103330元；2018年9月公寓租金960000元，固定资产折旧费103330元。因此，截止至2018年9月30日，珀纳公司应支付望谷公司租赁费用合计5190052.26元。2.根据望谷公司提供的《珀纳酒店缴交款项明细》，珀纳公司于2018年8月至2019年2月支付款项4807306元。3.望谷公司应当扣减租金的金额为1158120元。由于被告珀纳公司确认2017年4月至2018年7月欠望谷公司3063392.26元，故原珀纳公司答辩状中第3-5页提出的抵扣租金事项，以2018年7月为时间截点，2018年7月之前（含7月）视为双方已抵扣后，珀纳公司仍欠望谷公司3063392.26元。现珀纳公司仅对2018年8月后及应当予以抵扣的事项进行如下明确：（1）珀纳公司已支付800000元押金应当予以返还。（2）住房券300,000元可用于抵扣。（3）小业主用房房间费用、温泉水票及早餐费用20000元。合同约定每月1万元，故2018年8月及2018年9月，望谷公司应支付2万元。（4）低温井及其输送管道维修38120元。该费用发生于2019年1月，望谷公司在第二次庭审时，确认金额并同意扣减。3.经核算，珀纳公司已足额向望谷公司支付租赁费用，并超额支付775373.74元。综合前述一至三项计算后，珀纳公司并无拖欠望谷公司租赁费用，并超额支付775373.74元（5190052.26-4807306-1158120=－775373.74元）。（三）珀纳公司并不存在违约情形，望谷公司的上诉请求违约金没有任何事实和法律依据，请二审法院予以全部驳回。原审被告赵世明述称，不同意珀纳公司的上诉请求、事实和理由。望谷公司于2019年2月25日向一审法院起诉请求：1.判令珀纳公司立即向望谷公司支付拖欠的租金等费用8104037元；2.判令珀纳公司向望谷公司支付违约金600000元；3.判令珀纳公司立即将租赁物业清退交还给望谷公司，并支付场地占用费（自2019年3月1日起至将租赁物业交还望谷公司之日止，按每月984000元的标准支付）；4.判令赵世明对珀纳公司的上述债务承担连带清偿责任；5.案件诉讼费由珀纳公司、赵世明承担。一审庭审过程中，望谷公司当庭撤回了第3项诉讼请求。一审法院认定事实：一、2017年4月1日望谷公司（合同“甲方”）与珀纳公司（合同“乙方”）自愿签订《租赁合同》，约定望谷公司将位于广州市从化区温泉西路9号望谷御泉花园GC4-GC5栋公寓转租给珀纳公司独立经营，租赁期限自2017年4月1日--2018年12月31日，租赁期内珀纳公司应在每月15日前向望谷公司支付租金、配套设施费、品牌使用费以及其他费用（包括水电费、电话费、网络费、绿化费、人工费用等）；珀纳公司如逾期付款，则每逾期一日应当支付当月租金额0.05%的违约金；逾期30日，甲方有权解除合同。同时，还约定珀纳公司每年应将年营业额2%用于物业翻新维修，否则支付违约金10万元，等等；同日签订《补充协议》，约定：乙方经营期间，甲方的招待房及业主用房均视为乙方营收，按照乙方深度旅行社最低价格结算。甲方凭增值税发票收取乙方租金、固定资产折旧费、品牌使用费等。《望谷御泉公寓GC4-GC5栋场地及设施租赁合同补充协议》约定：“一、客户租金：2017年4月份公寓客房租金为960000元，房量若有调整另文确认；二、未移交房：小业主用房和招待用房的需要优先安排在双方书面确认的未移交房的VC房。在未移交房的VC房满的情况下，才能使用移交乙方的房间，否则甲方不予支付房间租金费用，仅支付综合费用100元/间次，平日珀纳公寓酒店借用甲方未移交房淡季按平日200元/间次缴纳（综合能源等费用由乙方自付），旺季按平日250元/间次缴纳（综合能源等费用由乙方自付），周末按照平日价格1.5倍，节假日按照平日价格2倍支付。三、使用乙方房间及其他服务：（一）招待用房按照以下价格结算费用：……（以上价格含早，含温泉券，招待房不含二三楼公寓房，若乙方深度旅行社价格调整，以上价格周步调整）；（二）2017年7月1日起，对于小业主用房，按照招待用房价格结算。对于7月1日后，小业主用房不含早，含温泉券，按以下价格核算：（原则上，节假日不安排小业主接待房）；（三）其他服务收费：……。三、A类维修房：甲乙方核实A类维修房维修预算元（待定）；二三楼漏水维修预算元（待定）。维修金额由甲方负责。双方通过验收确认后，可移交乙方，每间费用为3000/月；……；温泉水按吨计算，每月10日乙方支付上月温泉水费至甲方帐户，具体收费标准另行约定。八、对于公共关系维护费用，每月根据具体公关报销费用涉及范围按份承担费用。若与乙方相关，则由乙方承担1/3费用，若与乙方无关，则由甲方单独承担费用。”另一份《望谷御泉公寓GC4-GC5栋场地及设施租赁合同补充协议》约定：“一、有关固定资产折旧费用原约定：……为简化操作及支持乙方经营，调整为：……；二对于二三层公寓改变目前装修标准的问题，……；四、对于押金条款原约定：……变更为……。为支持乙方经营，甲方同意作如下方式调整：（1）……甲方应在租赁期满或解除合同之日且乙方没有违约责任的情况下将保证押金于15个工作日内退回乙方。”等等。《广州市望谷温泉度假村品牌合作合同》约定：双方决定将合作方式从委托管理变更为品牌合作，合作期限2017年4月1日至2018年12月31日止，商标许可使用费用标准：每年12万元人民币，每月费用1万元整。租赁经营第一年，按五折优惠缴纳，等等。按合同约定，望谷公司应收取珀纳公司的费用包括：1、公寓租金；2、品牌使用费；3、固定资产折旧费。应扣除款项包括：1、维修房及其他费用；2、负二层办公室综合费用；3、望谷公司自身消费及小业主消费；4、低温井及其输送管道维修费。自2017年4月1日起至2019年2月28日止，珀纳公司已向望谷缴纳公寓租金、2017年4月至2018年4月公寓品牌使用费每月5000元合计65000元、固定资产折旧费259732元。望谷公司确认政府单位在珀纳公司处消费抵租金4232809元、旅行社押金及预存款抵租金647082元，以上珀纳公司合计向望谷公司支付17022265元。珀纳公司已于2017年11月30日向望谷公司支付800000元押金。望谷公司于2019年2月28日单方收回涉案物业。本案双方争议焦点为：望谷公司主张珀纳公司拖欠租金等费用8104037元是否成立（包括：争议一：租金等截止计算时间？争议二：租金等费用构成及拖欠情况？争议三：可抵扣费用）？该主张是否超过诉讼时效？关于争议一，关于租金截止计算时间。望谷公司与珀纳公司于2017年4月1日签订的《望谷御泉GC4-GC5公寓场地及设施租赁合同》第三条约定：“租赁期限自2017年4月1日起至2018年12月31日。”双方对租金从2017年4月1日起算没有异议，对租金截止时间有异议。望谷公司主张租金应截止计算至2019年2月28日单方收回涉案物业为止。珀纳公司对望谷公司租金截止计算至2019年2月28日单方收回涉案物业为止有异议，认为其与望谷公司的租赁关系已于2018年9月30日解除，租金应计算至合同解除日2018年9月30日。基于以下理由和证据：1、《望谷御泉公寓场地及设施租赁合同》复印件，证明望谷公司于2018年10月与案外人广州珀纳斯公司签订新合同，约定“甲方”（即望谷公司）将望谷御泉公寓的设备设施等硬件设备租赁乙方（即案外人珀纳斯公司）使用；租赁期限自2018年10月1日起至2019年4月30日止；租金按月支付，乙方支付甲方公寓客房租金，配套设施费16万元/月。2、《工作沟通函》复印件，证明广州珀纳斯酒店管理有限公司于2018年12月25日发函明确新签订合同事实，同时明确由珀纳公司代运营管理。望谷公司质证认为，对珀纳公司提交的以上两份证据的三性均不予认可：2018年的10月，与计划成立珀纳斯，并达成新的租赁协议，拟定了相应合同，由于合同的主体，珀纳斯公司尚未成立，根据工商登记时间可以证明，望谷公司为表诚意，先行在合同上盖章，广州珀纳斯酒店管理有限公司在完成工商登记后迟迟未在上述合同盖章。后望谷公司于2019年1月21日向珀纳公司及广州珀纳斯酒店管理有限公司分别发出《关于撤销租赁邀约的通知函》，珀纳公司于2019年1月24日向望谷公司发出《关于的回复函》明确表示不予确认，望谷公司提交了该两份回复函。珀纳公司质证对《关于的回复函》的真实性无异议，认为刚好佐证，该份合同真实存在。一审法院认证认为，《望谷御泉公寓场地及设施租赁合同》显示甲方有望谷公司的盖章，乙方处盖有广州珀纳斯酒店管理有限公司的公章，落款日期为2018年10月26日。虽甲方望谷公司落款日期未填写，但从珀纳公司提交的《工作沟通函》出具的时间为2018年12月25日广州珀纳斯酒店管理有限公司向望谷公司发出由珀纳公司代珀纳斯公司运营的内容，以及其后珀纳公司补充提交的广州珀纳斯酒店管理有限公司的《声明》及《营业执照》（两份证据经望谷公司质证对真实性无异议），《声明》内容为确认珀纳公司代其运营的事实、《营业执照》显示广州珀纳斯酒店管理有限公司成立日期为2018年11月29日，而望谷公司向珀纳公司及广州珀纳斯酒店管理有限公司发出《关于撤销租赁邀约的通知函》的日期为2019年1月21日，珀纳公司因此于2019年1月24日明确非合同相对方主体为由不予确认，广州珀纳斯酒店管理有限公司回复望谷公司，认为主张撤销为望谷公司的单方行为，望谷公司须履行合约。可见，望谷公司与广州珀纳斯酒店管理有限公司签订的合同，并于广州珀纳斯酒店管理有限公司批准成立当天生效，视为望谷公司、珀纳公司的租赁关系于新租约成立前一天解除，一审法院酌定望谷公司应向珀纳公司收取租金的截止时间为2018年11月。关于争议二，关于租金等费用构成及拖欠情况。1、关于租金。双方对租金计算标准有争议。望谷公司提交《望谷御泉GC4-GC5栋公寓场地及设施租赁合同》，主张租金按照实际客房数量，分别为2017年4月至7月按960000元/月，2017年8月965600元，2017年9月至2019年2月按984000元/月计算。按该合同约定，客房约370间（未验收的未售房除外），月租金为1,110,000元/月，具体租金金额扣除未验收的未售房和A类维修房租金（租金标准3000元/间/月）。同样也是望谷公司提交的《望谷御泉公寓G4-G5栋场地及设施租赁合同补充协议》第一条，“实际缴纳租金房间320间，2017年4月份公寓客房租金为960000元，房量若有调整另文确认。”珀纳公司质证对两份证据真实性无异议，但认为根据补充协议，后来双方没有再另行签文变更，故公寓租金应按每月960000元计算。望谷公司并没有提出任何书面证据证明其后房量有调整，因此，珀纳公司抗辩有理，一审法院确认租金按960000元/月计算。2017年4月至2018年11月（双方租赁关系解除月）珀纳公司应向望谷公司缴纳租金为1920万元，已交纳租金11817642元，尚欠7382358元。2、关于品牌使用费。珀纳公司认为，根据《广州市望谷温泉度假村品牌合作合同》第一条约定“甲方许可乙方使用的商标为：广州望谷温泉度假村。”而实际经营中望谷公司并不让珀纳公司使用望谷温泉度假村的品牌进行经营使用，甚至不允许使用望谷御泉公寓的字号，因此珀纳公司无需支付望谷品牌费。为此珀纳公司提交望谷公司于2019年2月28日发给旅行社的《声明》。望谷公司质证认为，对证据的真实性、合法性无异议，但认为该声明针对合同期满后的经营进行声明，证明不了珀纳公司的证明目的。一审法院认证认为，该《声明》出具的时间是2019年2月28日，并不会对以前珀纳公司使用望谷品牌产生影响，且从实际履行情况来看，珀纳公司也实际自愿交纳了2017年4月至2018年4月期间的品牌使用费，可见双方产生纠纷前，珀纳公司对支付品牌使用费并无异议，望谷公司主张珀纳公司拖欠2018年5月后的品牌使用费有理，但该费应计至双方租赁关系解除时即2018年11月止，一审法院核定珀纳公司拖欠望谷公司品牌使用费合计35000元（5000元/月×7个月）。3、关于固定资产折旧费。望谷公司主张按照双方签订的《望谷御泉公寓GC4-GC5栋场地及设施租赁合同补充协议》第一条的约定，固定资产折旧费2017年4月至9月是70000元/月，2017年10月至2018年3月是143300元/月，2018年4月至9月是103300元/月，2018年10月至2019年3月是210000元/月。从2017年4月起至2019年2月止，珀纳公司合计应缴2949960元，珀纳公司对合同约定的计算标准无异议，但认为应计至2018年9月30日。基于上述理由，一审法院酌定该费应计至双方租赁关系解除月即2018年11月止即2319960元，珀纳公司已支付固定资产折旧费259732元，一审法院核定珀纳公司应支付固定资产折旧费2319960元，扣除珀纳公司已支付259732元，尚欠2060228元。综上，珀纳公司拖欠望谷公司费用包括租金7382358元、品牌使用费35000元和固定资产折旧费2060228元合计9477586元。关于争议三，关于双方主张应抵扣的费用。1、望谷公司主张可抵扣租金的项目和金额：（1）维修房及其他费用420258元；（2）二层办公室综合费用36000元；（3）政府单位在珀纳公司处消费4232809元；（4）旅行社押金及预存款647082元。除第（2）项，其他三项珀纳公司无异议，一审法院予以确认。2、可抵扣租金的项目和金额：（1）30万元住房券。珀纳公司主张2019年2月1日望谷公司财务确认收到珀纳公司开具的30万元住房消费券，并开具了收据，明确可全额抵扣。望谷公司认为，住房券是双方之间另一种服务与消费的关系，与本案的租赁关系无关；珀纳公司开具的30万元住房券规定了消费时间截止到2019年6月30日，其中20万元住房券望谷公司并未实际消费，双方并没有达成住房券可以全额抵扣营业额或者抵扣珀纳公司应支付租金的共识，而且也缺乏相应的条件和约定。一审法院认为，双方有签订多份关于以营业收入作为租金标准的相关条款，据珀纳公司提交的望谷公司向珀纳公司出具的《收据》（该证据经望谷公司质证对真实性无异议），内容：“今收到广州珀纳酒店管理有限公司交来住房券（可全额抵扣），金额叁拾万元。”在双方发生纠纷前，望谷公司对此并无提出异议，为减少诉累，对珀纳公司主张该项扣减，一审法院予以采纳。（2）小业主用房房间费用、温泉水票及早餐费用。根据《望谷御泉公寓GC4-GC5栋场地及设施租赁合同补充协议》第三条约定：“对于小业主用房问题引发的系列问题的处理：由于温泉水成本和早餐成本及服务标准均由珀纳决定，故望谷度假村支付珀纳每月1万元，由珀纳负责所有小业主的温泉水票及早餐费用问题。”望谷公司表示对合同约定无异议，表示其在已收款项目中已经当租金收取，一审法院予以确认。（3）房屋漏水维修费用。珀纳公司主张根据双方达成的《对于公寓二期2017年4月至9月结算争议的会议纪要》中“望谷公司同意2017年4月1日至2017年8月20日因珀纳房间接手时存在漏水现象给予减250000元租金”主张扣减租金250000元，望谷公司对此无异议，一审法院予以确认该款应抵扣租金250000元【该项已包括望谷公司主张可抵扣租金的项目和金额第（1）项“维修房及其他费用”中】。（4）办公区域管理费用（即望谷公司主张的“二层办公室综合费用”）。珀纳公司主张根据双方达成的《对于公寓二期2017年4月至9月结算争议的会议纪要》，望谷公司应支付珀纳公司每个月办公区域管理费4000元，计至2018年2月8日为41000元，但双方未明确具体截止时间。珀纳公司表示同意在应收租金中扣减36000元。一审法院认为，珀纳公司对其主张扣减的截止时间负有举证责任，其举证不能应承担不利后果，故一审法院确认珀纳公司主张应扣减金额为36000元。（5）停业整改减租。珀纳公司根据2018年11月21日望谷公司向其出具的《工作联系单》，主张其为配合望谷公司通知政府整改，按要求搬迁设备及变动餐厅场所，从2017年10月24日至2018年1月31日，参考固定资产折旧费128万元每年计算。望谷公司质证认为对该《工作联系单》的真实性无异议，已其提交的《望谷度假村应收珀纳酒店租金明细》中列明的“扣除维修费用及其他费用”中已作扣除。一审法院认为，珀纳公司未能提交应免租的相关计算标准，故一审法院以望谷公司主张的《望谷度假村应收珀纳酒店租金明细》中列明的应扣减金额为准，即2017年11月应扣67078元、2017年12月应扣51590元、2018年1月应扣51590元合计170258元【该项已包括望谷公司主张可抵扣租金的项目和金额第（1）项“维修房及其他费用”中】。（6）望谷公司及相关客户消费抵扣租金。珀纳公司主张乾基公司、望谷公司消费191421元，望谷公司客户消费113964元，业主消费925142元，三项合计1230527元。望谷公司认为每个月根据实际消费金额是有扣减租金的，已把这笔费用当作珀纳已支付的费用，如珀纳公司要求支付的金额超过我方自认的金额，珀纳公司应当拿出相应证据。一审法院认为，珀纳公司对消费抵扣租金负有举证责任，现珀纳公司举证不能，应承担不利后果，望谷公司反对有理，一审法院予以采纳。（7）珀纳公司垫付及与望谷公司费用分摊65200.2元。珀纳公司提交《温泉水汇总表》、《内部工作联系单》、《工作联系单》复印件，证明珀纳公司代付温泉水费34500.2元，小区发电机费用分摊垫付3300元，公关费分摊16500元，望谷公司挂账婚登中心省领导接待费用10900元，以上费用合计65200.2元。望谷公司质证认为，对《温泉水汇总表》、《内部工作联系单》真实性有异议，《温泉水汇总表》是单方制作的，根据补充协议约定属珀纳公司自行承担的费用；《内部工作联系单》是关于珀纳公司与物业公司的事务，与望谷公司无关；《内部工作联系单》真实性无异议，但关联性有异议，内容是关于珀纳公司与名泉之间的债务，相关费用已纳入已付款项。一审法院认证认为，该证据系复印件，无法确认其真实性，且珀纳公司主张为望谷公司垫付温泉水费不符合双方合同约定，望谷公司质证意见有理，对垫付温泉水费、小区发电机费用分摊及公关费分摊扣减租金，在本案中均不予处理，珀纳公司可另案主张。（8）低温井维修费。珀纳公司提交《内部工作联系单》一张及《中国建设银行网上银行电子回执》三张及微信转账截图一张，主张望谷公司于2019年1月明确书面同意低温井维修费用可在租金中扣除，珀纳公司为此花费合计38120元。望谷公司质证认为，对证据无异议，《内部工作联系单》中载明低温井管道维修费用可在租金中扣除是附条件的，具体维修金额未经望谷公司确认，而且相关费用已计入珀纳公司已付款项中，见望谷公司提交的《珀纳酒店缴交款项明细》。一审法院对双方无争议的证据予以采纳。鉴于望谷公司对维修金额提出异议，其中日期为2018年4月27日的《中国建设银行网上银行电子回执》，从时间上看，无法判断与2019年1月《内部工作联系单》中所指的此次维修有关，故一审法院认可2019年1月26日、29日记载用途为低温井维修费用的三笔转账合计金额18120元。根据望谷公司提交的《珀纳酒店缴交款项明细》，未反映出低温井维修费用已计入珀纳公司已付款项中，该款18120元应在租金中予以抵扣。（9）代垫付电费46012元。珀纳公司主张为望谷公司垫付的电费46012元（其中4月至10月望谷公司欠费5173元，11月-12月望谷公司欠费40839元）是不属于承租范围的商铺及办公室的电费，为此提交《物业账上商铺已收电费及内部办公室电费明细》复印件予证明其主张，并称原件已被望谷公司查封。望谷公司质证认为对证据三性均不予确认，认为该明细内容是关于珀纳与物业电费分摊事宜，与望谷公司无关，且依合同约定，电费是由珀纳公司向望谷公司缴纳的。一审法院认证认为，该证据系复印件，无法确认其真实性，且珀纳公司主张为望谷公司垫付的电费不符合双方合同约定，对珀纳公司主张为望谷公司代垫付电费扣减租金，在本案中不予处理，珀纳公司可另案主张。（10）代收营业收入1655525元。珀纳公司主张2017年4月在其银行开户前，营业收入暂时转入望谷公司账户，金额为1655525元，该费用已于2017年11月由望谷公司财务人员书面确认，为此提交冰姐与原初的对比差异。望谷公司质证认为对证据三性均不予确认，且内容仅是财务统计记录数据，不能体现款项的所有人，其款项的占有方，更不能体现望谷公司应还给珀纳公司。望谷公司质证意见有理，一审法院予以采纳。（11）望谷公司违约封场给珀纳公司造成的直接经济损失4188318元。鉴于珀纳公司该主张望谷公司不予确认，且属于反诉范围，珀纳公司没有依法提起反诉，在本案中不予判处，珀纳公司可另案主张。综上，可抵扣租金的项目和金额包括住房券300000元、办公区域管理费用36000元、低温井维修费18120元、政府单位在珀纳公司处消费4232809元、旅行社押金及预存款647082元、房屋漏水维修费及停业整改减租两项420258元【即望谷公司确认可抵扣的第（1）项】，以上合计5654269元。一审法院认为，望谷公司与珀纳公司双方签订《望谷御泉GC4-GC5公寓场地及设施租赁合同》、《补充协议》、《望谷御泉公寓GC4-GC5栋场地及设施租赁合同补充协议》、《望谷御泉公寓GC4-GC5栋场地及设施租赁合同补充协议》之二、《广州市望谷温泉度假村品牌合作合同》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，均为有效合同，双方均应按双方签订的一系列合同全面履行各自义务，望谷公司将位于广州市从化区温泉西路9号望谷御泉花园GC4-GC5栋公寓转租给珀纳公司独立经营后，珀纳公司未缴清租金、品牌使用费等费用给望谷公司，应承担清偿责任，故望谷公司诉讼请求珀纳公司支付拖欠的费用有理。经一审法院核算，珀纳公司拖欠租金等费用9477586元，减去可抵扣的各项费用5654269元，珀纳公司仍应支付望谷公司3823317元，望谷公司诉讼请求珀纳公司支付拖欠租金等费用合计8104037元金额有误，超出部分一审法院不予支持。关于诉讼时效，珀纳公司以《中华人民共和国民法通则》关于一年诉讼时效相关规定主张望谷公司的请求已超过诉讼时效为由提出抗辩，一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，望谷公司主张珀纳公司拖欠租金最早时间点为2017年4月，至民法总则施行2017年10月1日尚未满一年，因此本案适用三年诉讼时效，望谷公司于2019年2月25日提起本案诉讼，未超过三年诉讼时效，珀纳公司抗辩无理，一审法院不予采纳。鉴于双方对珀纳公司应向望谷公司交纳的费用及可抵扣的费用双方合同中并无约定明确的金额，从双方实际履行的情况看，双方对珀纳公司应缴纳的费用并无明确具体的对账，而珀纳公司每月均有向望谷公司缴纳费用，在此情形下，珀纳公司的行为不构成违约，因此望谷公司诉讼请求珀纳公司支付违约金600000元无理，一审法院不予支持。望谷公司在未知会珀纳公司，无法确认珀纳公司违约情况下，于2019年2月28日单方收回涉案出租物业，望谷公司无权没收押金，珀纳公司主张押金80万元抵扣租金有理，一审法院予以采纳，抵扣后珀纳公司仍须向望谷公司支付3023317元。望谷公司以赵世明利用珀纳公司股东及法定代表人的身份，在公司经营过程中，滥用公司法人独立地位和股东有限责任，将公司经营所得违法控制在其个人名下并任意支配，致使公司丧失支付能力，恶意逃避债务，严重损害珀纳公司的利益为由请求赵世明对珀纳公司的上述债务承担连带清偿责任，其主张缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第三十二条、第六十条、第六十一条、第八十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条规定，于2019年11月29日作出如下判决：一、珀纳公司应于判决发生法律效力之日起十五日内向望谷公司支付租金等费用合计3023317元；二、驳回望谷公司其他的诉讼请求。一审案件受理费36364元、财产保全费5000元合计41364元，由望谷公司负担24171元，珀纳公司负担17193元。经查，一审法院查明2017年8月至2018年11月的租金金额以及珀纳公司拖欠望谷公司租金为7382358元有误，其他查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，望谷公司与珀纳斯公司签订的《望谷御泉公寓场地及设施租赁合同》第二条约定，交付标准为现状交付。本合同生效即视为甲方完成交付。第八条第（三）项约定，本合作协议一式肆份，甲、乙双方各执贰份，均具有同等法律效力。本合作协议自各方签字并加盖印章后生效。此外，望谷公司一审提交签署于2017年12月日的《201704望谷御泉公寓租赁房间数量》载明：自2017年8月25日起，公寓2至4楼维修房（203、207、208、308、310、317、326、303）共8间移交给珀纳公司，即8月租金为965600元，2017年9月1日起共移交房320间+8间=328间，租金为984000元。二审庭询过程中，望谷公司表示同意抵扣低温井维修费18120元，并与珀纳公司共同确认珀纳公司已缴纳的租金为11817642元。此外，珀纳公司表示涉案场地的维护成本很高，其每年都有对涉案场地租赁物业进行翻新，因涉案场地在2019年2月28日被望谷公司直接封场，导致所有维护翻新材料遗失。望谷公司确认在2019年2月28日将涉案场地收回，同时，其还表示已通知珀纳公司前去领取物品，但没有这方面证据。二审中，望谷公司提出如下证据：1.一审法院于2019年11月11日作出的（2019）粤0117民初2407号判决书；2.珀纳公司于2019年4月18日向广州市威格斯动感温泉有限公司出具的《告知函》的回复；上述证据拟证明截止2019年2月28日，珀纳公司实际租赁并经营涉案场地，案外人珀纳斯公司与珀纳公司不存在代运营关系。珀纳公司质证称，上述两份证据不属于新证据，是形成于一审判决之前，真实性、合法性确认，关联性不予认可。两份证据的内容与本案的处理没有关系，是与供应商之间的纠纷。另，2018年10月1日开始，涉案场地由珀纳斯公司实际承租，珀纳公司仅是代运营。但该案的判决书上的内容并非珀纳公司陈述的，合同是签订了，且也履行了一部分，之后就由珀纳斯公司与望谷公司签订合同，双方已实际履行但未履行完毕，如按照一审法院的认定是履行到2018年11月29日。珀纳公司对外的客户均是以代运营的方式，珀纳公司发函也是代运营。二审庭询后，珀纳公司于2020年4月22日向本院提交《关于201704望谷御泉公寓租赁房间数量表的说明》称：珀纳公司同意按《201704望谷御泉公寓租赁房间数量表》确认租金标准计付租金，即2017年7月前每月租金为960000元，2017年8月租金为965600元，2017年9月至2018年11月每月租金为984000元。相比一审判决认定每月租金960000元，2017年8月至2018年11月共增加租金365600（5600+15×2400=365600元）。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合望谷公司的上诉请求和理由以及珀纳公司的答辩，本院确定本案争议的焦点是：1.望谷公司有权向珀纳公司收取租金截止日期的确定；2.珀纳公司应向望谷公司支付租金金额认定；3.望谷公司主张珀纳公司支付违约金应否支持。现评析如下：关于望谷公司有权向珀纳公司收取租金截止日期的确定问题。珀纳公司为证明其与望谷公司之间的合同关系已于2018年9月30日解除，提供了望谷公司与珀纳斯公司签订的《望谷御泉公寓场地及设施租赁合同》、《工作沟通函》等予以佐证。上述租赁合同约定租赁期限自2018年10月1日起至2019年4月30日止。虽然珀纳斯公司在签订上述合同时未核发营业执照，但从珀纳斯公司成立后于2018年12月25日出具的《工作沟通函》可知，珀纳斯公司已将由珀纳公司代珀纳斯公司运营的内容告知望谷公司，且珀纳斯公司在其后出具的《声明》再次确认珀纳公司代其运营的事实，可见，珀纳斯公司的上述行为是对于珀纳公司代其运营的追认。而望谷公司在珀纳斯公司成立并盖章签署《望谷御泉公寓场地及设施租赁合同》之后，向珀纳公司发出的《关于撤销租赁邀约的通知函》对珀纳斯公司不发生撤销上述合同的法律效力。望谷公司与珀纳斯公司签订的《望谷御泉公寓场地及设施租赁合同》约定交付标准为现状交付，本合同生效即视为甲方完成交付。本合同自各方签字并加盖印章后生效。虽然珀纳斯公司与望谷公司均在上述合同中加盖公章，但望谷公司并无签署时间，而珀纳斯公司在合同落款时间显示为2018年10月26日，珀纳斯公司却在2018年11月29日才成立，且望谷公司对珀纳斯公司签署合同时间存在异议，鉴此，一审法院认定望谷公司与珀纳斯公司签订的《望谷御泉公寓场地及设施租赁合同》在珀纳斯公司批准成立当天生效，以及珀纳公司与望谷公司的租赁关系于上述租约成立前一天解除，并据此酌定望谷公司应向珀纳公司收取租金截止时间为2018年11月，并无不当，本院予以确认。望谷公司上诉否认珀纳公司的代运营事实以及认为其与珀纳公司租赁合同并未解除，缺乏事实依据，本院不予支持。关于珀纳公司应向望谷公司支付租金等费用的确定问题。首先，望谷公司与珀纳公司签订的《望谷御泉公寓G4-G5栋场地及设施租赁合同补充协议》第一条约定，实际缴纳租金房间320间，2017年4月份公寓客房租金为960000元，房量若有调整另文确认。之后双方于2017年12月1日签署的《201704望谷御泉公寓租赁房间数量》载明：自2017年8月25日起，公寓2至4楼维修房（203、207、208、308、310、317、326、303）共8间移交给珀纳公司，即8月租金为965600元，2017年9月1日起共移交房320间+8间=328间，租金为984000元。由此可见，2017年4月至7月的租金应按每月960000元计算，2017年8月租金为965600元，2017年9月至2018年11月的租金每月应按984000元计算，珀纳公司在二审期间亦同意按上述租金标准计算应付租金总额，故珀纳公司应向望谷公司缴纳租金为19565600元（960000×4+965600+9840000×15=19565600），减去已付租金11817642元，尚欠租金为7747958元。其次，一审法院已就珀纳公司拖欠望谷公司品牌使用费35000元和固定资产折旧费2060228元，珀纳公司可抵扣租金的项目包括住房券300000元、办公区域管理费用36000元、低温井维修费18120元、政府单位在珀纳公司处消费4232809元、旅行社押金及预存款647082元、房屋漏水维修费及停业整改减租两项420258元，以及采纳珀纳公司主张押金80万元抵扣租金等作出充分详细的阐述，本院予以确认，并不再赘述。上述拖欠费用加上尚未支付租金为9843186元（35000元+2060228元+7747958元=9843186元），减去上述可抵扣金额和珀纳公司已交付的押金为3388917元（9843186元-300000元-36000元-18120元-4232809元-647082元-420258元-800000元=3388917元），一审认定珀纳公司应向望谷公司支付3023317元错误，本院予以纠正。望谷公司认为住房券30万元是与珀纳公司另行达成消费合同关系，与本案租赁合同无关，上诉抗辩该款项不属可抵扣范围，但望谷公司向珀纳公司出具的《收据》已明确载明可全额抵扣，故望谷公司上诉主张不能抵扣以及即使能够抵扣也仅可抵扣已消费的10万元理由与上述内容不符，本院不予支持。此外，珀纳公司表示其每年都有对涉案场地租赁物业进行翻新，因涉案场地在2019年2月28日被望谷公司直接封场，导致所有维护翻新材料遗失。望谷公司确认在2019年2月28日将涉案场地收回，但并无举证证明其已将相关物品返还给珀纳公司，故望谷公司以珀纳公司未对设施设备进行维护为由，主张珀纳公司构成违约，并不同意退还押金80万元，依据不充分，本院不予支持。关于望谷公司主张珀纳公司支付违约金应否支持问题。根据一审查明的事实可知，双方对珀纳公司应向望谷公司交纳的费用及可抵扣的费用在双方合同中并无约定明确的金额，而从双方实际履行的情况看，双方对珀纳公司应缴纳的费用亦无明确具体的对账，且珀纳公司每月均有向望谷公司缴纳费用，在此情形下，一审法院认定珀纳公司的行为不构成违约，并作出不支持望谷公司诉请珀纳公司支付违约金600000元，并无不当，本院予以维持。至于望谷公司二审提供的证据，因不能支持其诉请，本院不予采信。综上所述，一审判决认定租金计算标准错误，导致实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第三十二条、第六十条、第六十一条、第八十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持广东省广州市从化区人民法院（2019）粤0117民初880号民事判决第二项；二、变更广东省广州市从化区人民法院（2019）粤0117民初880号民事判决第一项为：广州珀纳酒店有限公司应于本判决送达之日起十五日内向广州望谷温泉度假村有限公司支付租金等费用3388917元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费36364元，由广州珀纳酒店管理有限公司负担14368元，广州望谷温泉度假村有限公司负担26996元；二审案件受理费51565元，广州珀纳酒店管理有限公司负担3319元，广州望谷温泉度假村有限公司负担48246元负担。本判决为终审判决。审判员 余 盾二〇二〇年五月二十一日书记员 李志康谢金泽