山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁16民终1072号上诉人（原审被告）：山东紫海控股有限公司，住所地：滨州市滨城区黄河十六路渤海三路东南。法定代表人：王灵波，董事长。委托诉讼代理人：徐铁勤，北京市京翰（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：滨州滨通置业有限公司，住所地：滨州市滨城区渤海四路836号福临小区21号楼。法定代表人：王林，董事长。委托诉讼代理人：韩晓峰，山东德衡（滨州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏迪，山东德衡（滨州）律师事务所律师。原审被告：王灵波，男，1979年10月24日生，汉族，住滨州市滨城区。原审被告：刘玉忠，男，1974年4月29日生，汉族，住滨州市滨城区。原审被告：刘玉凯，男，1949年12月4日生，汉族，住北京市顺义区。上诉人山东紫海控股有限公司（以下简称山东紫海公司）因与被上诉人滨州滨通置业有限公司（以下简称滨州滨通公司）、原审被告王灵波、刘玉凯、刘玉忠房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省滨州市滨城区人民法院（2019）鲁1602民初1883号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人山东紫海公司上诉请求：1.请求撤销滨州市滨城区人民法院（2019）鲁1602民初1883号民事判决书第一项，并依法改判上诉人依据实际占用的房屋面积支付占用费；2.请求判决被上诉人赔偿因其过错导致合同无效给上诉人造成的损失共计106万元；3.一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一审判决对本案事实认定错误。一审判决认为滨州滨通公司已按约履行了己方义务，将租赁房屋及合同约定的散租户租赁合同、合同附件约定的相关文件交付山东紫海公司，山东紫海公司已实际占用涉案租赁合同所约定的房产及相关权益，应当支付房屋占用费。一审判决对上述事实认定错误。截止上诉之日，滨州滨通公司依然没有将租赁房屋完全交付上诉人使用。1.在一审期间，上诉人对被上诉人交付房屋状况予以公证取证。滨州市滨城公证处的公证书完全证实：被上诉人至今有六栋楼房未交付。该六栋楼房被十余家租赁户分散占有使用，上诉人根本无法装修使用。对于上述事实，被上诉人在一审过程中也予以认可，只是以合同部分条款的理解有争议来辩解没交房的事实。2.上诉人实际占用的租赁物面积为10620㎡，不足约定25000㎡的一半，因此上诉人只能依据实际使用的面积支付占用费。本案租赁标的共计10栋楼，上诉人实际使用的为1-1号、1-4号、2-2号、2-7号，其中被散租户占用的为1-2号、1-3号、1-5号、2-1号、2-4号、2-5号。依据双方租赁合同测算，每平方米的租赁费为0.29元/天。因此，上诉人应当支付的一年期的房屋占用费为10620㎡×365天×0.29元/天=1124127元。3.被上诉人出租的全部房屋未经过合法验收，房屋质量不合格，漏水严重。因此，双方约定租金标准应当下调。上诉人在使用房屋期间，发现防水不合格，及时通知了被上诉人。但被上诉人做了半截的防水施工。为了防止损失的扩大，上诉人另行委托他人进行了防水施工。4.合同约定物业管理、水、电路设备等被上诉人应当全部交付上诉人，但被上诉人至今未移交。合同生效后，被上诉人的物业公司违反约定拒不退出。被上诉人的物业公司不但继续收取其他租赁户的物业费，而且也收取上诉人的物业费。5.双方约定合同所有附件包括但不限于所有权证明、立项、消防、地震、环评、规划批复等盖章附于合同后。上述材料被上诉人一份也没有交付上诉人。但一审判决先是认定上述文件已交付上诉人，却认定房屋未取得建设工程规划许可证等审批文件。上诉人认为，被上诉人既然未取得审批文件，那么所谓已向上诉人移交就不可能存在。二、一审判决适用法律错误。1.被上诉人应承担合同无效的过错责任。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任；第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因本案涉及的租赁物确实未取得相应规划许可，因此一审法院认定房屋租赁合同无效，但却未支持上诉人所提出的损失赔偿的请求。涉案合同无效的过错全部在于被上诉人，因此，被上诉人应当赔偿上诉人的损失。上诉人租赁房屋以来，投资近亿元，合同无效给上诉人带来的损失是巨大的。为此，上诉人提出了反诉，但一审法院认为反诉事项在本诉中无法一起解决，让上诉人另行起诉。为此，上诉人在一审中仅提出了所垫付的防水、电力改造等应当由被上诉人承担费用请求，其他损失将另案处理。上述费用应当由被上诉人负担。又因为维修租赁物及改造水电设备，严重影响了上诉人的使用，因此被上诉人应当相应减少租金或延长租期。但对此合理合法的请求，一审判决书未有提及，也没有支持。2.被上诉人违法开展建设应当予以处罚，其非法所得应当予以没收。《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。在案件审理过程中，发现有违法犯罪情况的，法院有义务出具司法建议书或者将案件移交其他有权机关予以处置。涉案房屋没有规划审批手续，系违章建筑，依法应当予以没收并予以罚款。对此问题，一审法院未予处理。为此，希望二审法院依法出具司法建议书，督促有权机关履行相应的法定职责。《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条规定，人民法院审理民事案件……收缴进行非法活动的财物和非法所得，并可以依照法律规定处以罚款、拘留。被上诉人占用集体土地，未批先建的行为侵害了所在村集体及村民的合法利益，因此其非法所得应当予以没收。综上所述，本案基本事实未查清，适用法律错误，发现违法犯罪线索未正确处置。为此，上诉人特提出上诉，请求二审法院依法裁决。被上诉人滨州滨通公司辩称，一、一审判决认定事实清楚，被上诉人已经按照《房屋租赁合同》的约定，履行了全部义务，将租赁房屋、附属设施及合同约定的散户租赁合同、其他有效证件（包括立项、消防、地震、环评、规划批复、施工检测报告）全部交付给上诉人，上诉人出具移交确认书、凤凰天街租赁明细表、交接协议予以确认。上诉人已实际占用涉案租赁合同约定的全部房产及相关权益，应向被上诉人支付房屋占用费。二、上诉人故意混淆“散户移交”和“散户清理”的概念，以此为由主张被上诉人未完全交付房屋，这种抗辩没有事实与法律依据。根据租赁合同可以清楚看出，租赁合同签订时，散户是不需要清理的。租赁合同第一条1.1中，仅在2-4房屋后注明1年清理完毕，该房屋是被上诉人公司的仓库，在2018年09月15日完成交接，上诉人出具交接协议，明确完成2-4房屋的交接。至此，被上诉人依约履行了合同的全部义务。上诉人到期未支付租赁费，就以“散户清理”为借口，拖延付款时间。三、上诉人抗辩实际使用面积为10620㎡，且房屋漏水、水、电、物业有问题等情况，与事实不符。首先，房屋全部交付，一审判决也已查清，其次，涉案房屋并没有上诉人所称的防水不合格等问题，最后，水、电、物业费的问题是上诉人拖欠物业公司费用，与物业公司产生纠纷，之后上诉人在未经被上诉人同意的情况下，私自搭建变压器，改变用电方式，严重侵害了被上诉人的权利。四、涉案合同被认定为无效合同，但被上诉人不存在过错。涉案房屋不属于违章建筑，是市政府为了招商引资特许“边建边办手续”的房屋，涉案房屋虽然没有建设工程规划许可证，但有滨州市规划局和滨城区发改委的批文，上诉人在签订租赁合同时对此是非常清楚的，故在租赁合同第1.3条中没有约定建设工程规划许可证，只约定被上诉人需提供有效证件为：立项、消防、地震、环评、规划批复、施工检测报告，而被上诉人已经将上述有效证件全部依约提供给上诉人，故被上诉人无需承担赔偿责任。2019年7月22日，滨州市规划局、发改委等部门联合颁发《滨州市市城区不动产登记历史遗留问题处置意见》（滨自然资规字[2019]198号），努力解决像涉案租赁房屋一样存在的历史遗留问题。综上，上诉人在上诉状中的陈述与事实不符，不应被支持。五、上诉人未经被上诉人同意，私自改变房屋结构，砸毁房屋外墙并推倒创业园围墙，私装变压器，重新改造创业园，给被上诉人造成了巨大经济损失。租赁合同第六条约定，上诉人仅有权维修保养，无权改造租赁房屋。而合同签订后，上诉人不顾被上诉人阻拦，改造房屋，推倒围墙重建高墙，原围墙建造材料均为百年老砖，也被上诉人推倒当垃圾运走。上诉人租赁房屋不仅支付租赁费，反而不顾合同约定和被上诉人阻拦，按照自己意图随意改造园区，上诉人因此支付的费用与被上诉人无关，同时被上诉人保留另行起诉，要求赔偿的权利。综上所述，上诉人已经使用涉案房屋近3年之久，产生近1400万的房屋占用费，上诉人不仅一分钱未支付，还私自改造房屋，建造高墙，将被上诉人的文化创业园改造成封闭的园区，给被上诉人造成巨大损失。请求二审法院查明事实，驳回上诉人的上诉请求。滨州滨通公司一审法院起诉请求：1.判令被告山东紫海公司支付原告滨州滨通公司2018年9月24日前的房屋租金5000000元及违约金；2.判令被告王灵波、刘玉忠、刘玉凯在未出资本息范围内对被告山东紫海公司不能清偿的部分承担补充清偿责任；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定的事实：原告滨州滨通公司根据滨州市滨城区发展和改革局滨城发改投资[2010]229号文件、滨州市规划局滨规函[2015]205号文件等，在滨州市滨城区黄河十六路以南、渤海三路以东投资建设福临文化创业园·凤凰天街项目。2017年9月24日，原告滨州滨通公司（出租方、甲方）与被告山东紫海公司（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将位于黄河十六路渤海三路东南的1-1、1-2、1-3、1-4、1-5、2-1、2-2、2-4（合同生效之日起1年内清理完毕）、2-5（两栋）、2-7的房屋租赁给乙方使用，租赁物面积经甲乙双方认可确认为总建筑面积约25000平方米；租赁物的用途为展厅、办公、商业；租赁期限为10年，自2017年9月24日起至2027年9月23日；甲方应在合同生效之日前一周内告知园区所有散租户移交山东紫海公司，并将所有租赁合同及手续复印件移交山东紫海公司；租赁费用：本租赁合同以租赁预付金800000元到账生效，10年合同期整体打包租金数额为26800000元，乙方于合同签订的第二年（2018年9月24日）支付甲方租金5000000元，剩余21000000元于四年内付清（2019-2022）；房屋、设施的使用、维护和保养：租赁物按现状交付使用后，除重大结构和质量问题由甲方负责维修外，其余由乙方负责维修保养；通知送达：本合同需要发出的全部通知以及甲乙双方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，应以书面形式进行通知；违约责任：甲方所提供的租赁物若违反租赁合同约定，应承担不能交付物的责任，按不能交付部分租金数额每日万分之五的违约金；乙方若不能交付租金，乙方应按未交付租金部分每日万分之五的违约金；其他约定：本合同所有附件包括但不限于所需建筑图纸、散租户租赁合同、所有权证明、验收合格资料、土地性质产权证明等，复印件与原件一致并盖章形式附于该合同后；移交规定：本移交工作为租赁合同开始前的移交，其中包括乙方所租赁的整体建筑的移交（原散租户移交），移交范围及内容为（1）园区散租户全权移交于乙方；（2）租赁物及其附属设施；（3）建筑物和水、电路设施，甲方应在租赁合同生效前以现有状态移交给乙方或乙方指定的集团旗下的物业公司；移交程序：租赁合同生效日前，由甲乙双方人员组成移交小组，具体负责和办理移交工作。移交小组由甲方代表张国亮、乙方代表张华儒担任，组织必要的会议会谈并商定设施移交的详尽程序，确定移交仪式，编制交接表，签字确认打款后生效等。合同补充条款列明合同附件包括（一）原散租户租赁合同（二）移交确认书（三）其他有效证件名称包括立项、消防、地震、环评、规划批复、施工检测报告等。合同签订后，被告山东紫海公司于2017年10月24日向原告滨州滨通公司账户汇款800000元。同年11月2日，原被告签署移交确认书，原告滨州滨通公司将凤凰天街房屋及附属配套设施、凤凰天街散户租赁合同复印件、凤凰天街有关证件（见附件）等交付被告山东紫海公司。2018年9月5日，原被告签署交接协议，原告滨州滨通公司将租赁房屋2-4房屋交付被告山东紫海公司。涉案租赁房屋至今未取得建设工程规划许可证、无相关的产权登记证书。2018年9月24日，原告滨州滨通公司向被告山东紫海公司发送律师函，要求被告支付到期租金5000000元。另查明，被告山东紫海公司于2017年8月23日注册成立，注册资本为10000万元，法定代表人为被告王灵波，股东为被告王灵波、刘玉凯、刘玉忠，其中王灵波、刘玉凯、刘玉忠的认缴出资额分别为5100万元、3300万元、1600万元，认缴时间为2027年12月1日，实际出资额均为0元。一审法院认为，原告滨州滨通公司与被告山东紫海公司签订的房屋租赁合同，虽系当事人真实意思表示，但原告未提交证据证实涉案租赁房屋已取得建设工程规划许可证等审批文件，违反法律行政法规的强制性规定，应属无效。涉案租赁合同虽然无效，原告滨州滨通置业有限公司已按约履行了己方义务，将租赁房屋及合同约定的散租户租赁合同、合同附件约定的相关文件交付被告山东紫海控股有限公司，被告山东紫海控股有限公司已实际占用涉案租赁合同所约定的房产及相关权益，应当支付房屋占用费。原告要求被告支付其租赁占用费5000000元，事实清楚，证据充分，一审法院予以支持。因合同无效，原告滨州滨通置业有限公司要求被告山东紫海公司支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。被告山东紫海控股有限公司所提原告存在未交付全部租赁物等严重违约行为，其不应当向原告支付全部租金的答辩意见不成立，一审法院不予采纳；被告山东紫海控股有限公司所提租赁合同无效，其不应当向原告支付违约金的答辩意见成立，一审法院予以采纳。关于原告要求被告王灵波、刘玉凯、刘玉忠在未出资本息范围内承担补充赔偿责任的诉讼请求，一审法院审查认为，原告滨州滨通置业有限公司提交的企业信息，能够证实被告王灵波、刘玉凯、刘玉忠作为被告山东紫海控股有限公司的股东，所认缴出资的缴纳期限截至2027年12月1日，但不能证实被告山东紫海控股有限公司丧失偿债能力，亦没有证据证实存在股东出资加速到期的法定情形，故原告的该项诉讼请求，证据不足，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、《中华人民共和国公司法》第二十八条第一项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告山东紫海控股有限公司于本判决生效后十日内支付原告滨州滨通置业有限公司房屋占用费5000000元；二、驳回原告滨州滨通置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50300元，由被告山东紫海控股有限公司负担。二审中，上诉人山东紫海公司提交山东紫海文博苑有限公司营业执照副本复印件一份，证明双方签订租赁合同以后上诉人出资成立了山东紫海文博苑有限公司，将其中一栋楼装修用于文物的展览、拍卖等，因为备用房屋存有散租户，导致楼房的消防及安保问题无法进行正常使用。经质证，被上诉人对证据的真实性没有异议，但对其证明目的有异议。认为该证据仅能证实该公司的基本登记情况，不能证实上诉人主张的内容。而上诉人主张的内容与涉案合同无关。本院认为，上诉人提交的证据不能证明其所需证明的问题，本院对该证据不予确认。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是：一、被上诉人滨州滨通公司是否将租赁物及相关手续全部交付给上诉人山东紫海公司。二、上诉人是否应向被上诉人支付占用房屋期间的占用费。三、涉案租赁房屋是否存在质量问题。一、关于被上诉人是否将租赁物及相关手续全部交付给上诉人问题。上诉人主张被上诉人没有将出租的全部房屋及相关手续向其进行交付。本院认为，双方在《房屋租赁合同》中移交规定约定，本移交工作为租赁合同开始前的移交，其中包括乙方所租赁的整体建筑的移交（原散租户移交），移交范围及内容为（1）园区散租户全权移交于乙方；（2）租赁物及其附属设施；（3）建筑物和水、电路设施，甲方应在租赁合同生效前以现有状态移交给乙方或乙方指定的集团旗下的物业公司。被上诉人一审诉讼中提交的上诉人加盖印章予以确认的移交确认书及移交清单，能够证明被上诉人按照《房屋租赁合同》中移交规定的约定，将出租的房屋及相关手续移交给了上诉人。上诉人主张被上诉人没有将租赁房屋及相关手续向其进行交付的理由不能成立，本院不予支持。二、关于上诉人是否应向被上诉人支付占用房屋期间的占用费问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，双方签订的房屋租赁合同虽然被认定为无效，但按照上述法律规定，上诉人应向被上诉人支付占用房屋期间的占用费。故一审法院判决上诉人向被上诉人支付占用房屋期间的占用费并无不当。三、关于被上诉人出租的房屋是否存在质量问题。上诉人主张被上诉人出租的房屋质量存在问题，房屋漏水严重，但未提交证据予以证明，对其该项主张本院不予支持。综上所述，上诉人山东紫海公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24273.02元，由上诉人山东紫海控股有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王忠民审判员  唐顺江审判员  王 杰二〇二〇年五月八日书记员  高秀娟