北京市第二中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）京02民终2693号上诉人（原审被告）：段连凤，男，1936年8月5日出生，汉族，中国化学工程重型机械化有限公司退休职员，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：段亚捷（系段连凤之子），1974年2月14日出生，北京市丰台机务段职员，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：李群杰，北京在明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国化学工程重型机械化有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇南大庄村东。法定代表人：温法玺，经理。委托诉讼代理人：王旺林，北京市致诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雪梅，北京市致诚律师事务所律师。上诉人段连凤因与被上诉人中国化学工程重型机械化有限公司（以下简称中化重机公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初25879号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月20日立案后，依法组成合议庭不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。段连凤上诉请求：撤销一审判决，改判驳回中化重机公司全部诉讼请求；由中化重机公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：中化重机公司《住宅租赁合同》并不是简单的房屋租赁合同纠纷，而是涉及到历史遗留的落实政策性房地产纠纷和因单位内部建房、分房而引起的占房、腾房等房地产纠纷，不属于人民法院主管范围。我与配偶谢曼华共育有4个子女，2个男孩、2个女孩，我和谢曼华同为中化重机公司正式职工，1980年以后，我与谢曼华及两个女儿被分到大兴区X403室房屋（以下简称403室房屋，面积为60.82平方米），我的两个儿子住进北京市大兴区X房屋（以下简称涉案房屋，面积为39.69平方米）。我的长子段亚祥于1986年入职中化重机公司，1994年7月21日中化重机公司福利分房，按照当时的分房政策，我及谢曼华加上3个子女应该分得90多平米的面积，但中化重机公司住房紧张，暂时把403室房屋卖给我，等以后有房再进行调整。1994年段亚祥已经是中化重机公司正是职工，且已经结婚，中化重机公司将涉案房屋卖给段亚祥，并不是一审判决所说的“中化重机公司主张因段连凤、段连凤之妻谢曼华以及段连凤之长子段亚祥均为本公司职员，且家庭人口较多，所以将X的房子与涉案房屋进行调换，由段亚祥入住观音寺的房屋”。后段亚祥有了小孩，赶上中化重机公司调房，就分到现在所住的位于X小区的74平方米住房。我及谢曼华均为中化重机公司职工，工龄近75年，只住在60.82平方米的房屋中，后经过向中化重机公司申请，公司同意将涉案房屋作为调房卖给我。中化重机公司（99）中化重机字第199号文件（以下简称：119号文件）上有涉案房屋，这属于公司内部分房、调房，属于历史遗留问题，完全适用《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》中第三项之规定。综上，本案不属于人民法院主管范围。中化重机公司辩称，我公司同意一审判决，不同意段连凤的上诉请求。我公司要求解除房屋租赁合同属于法院受理范围，段连凤在我公司已经分得了两套福利产权房，总面积为134.82平方米，双方之间不存在分房纠纷。我公司要求解除合同及腾退房屋基于的事实和依据是房屋租赁合同，而不是司法解释的因分房腾退而发生的纠纷。且司法解释提到的是单位内部建房分房等引发的腾房，并没有说承租关系也不属于法院受理范围。根据北京法院审判研究的课题，关于公有住房法律适用纠纷研究里明确提出，单位职工或非单位职工与自管公房管理单位基于平等地位履行公房租赁合同，属于民事案件受理范围。涉案房屋的租赁并不带有政策福利性，不是单位统一的福利分房，而是个案租赁。签订合同的双方属于平等主体，因此此租赁合同系民事合同的性质，属于法院受案范围。在一审中，段连凤同意解除租赁合同，只是对于卖房政策不满意，这是段连凤对相关政策的误解。我公司为了帮助段连凤在内的少数困难职工签订了住房租赁合同，并非针对所有职工的福利政策，不具有普遍福利性。段连凤及其大儿子段亚祥已经分得了两套房，不符合福利分房的条件。法院前案判决载明了公房租赁合同应当属于法院受理案件的观点，司法实践中与本案相似的多起案件均得到了法院受理并作出了判决。中化重机公司向一审法院起诉请求：1.判令解除我公司与段连凤签订的《住宅租赁合同》；2.判令段连凤立即腾退返还涉案房屋；3.诉讼费由段连凤承担。一审法院认定事实：段连凤原系中化重机公司员工。北京市大兴区X1-5号楼系中化重机公司自建房屋。上世纪八十年代，段连凤与其长子段亚祥作为中化重机公司职员享受单位分房福利政策，分别入住403室房屋与涉案房屋。1994年7月21日，中化重机公司与段连凤签订《职工售房合同书》，合同约定中化重机公司将403室房屋出售给段连凤。2009年12月2日，中化重机公司与段连凤就涉案房屋签订《住宅租赁合同》，合同约定：中化重机公司（出租方，甲方），段连凤（承租方，乙方），租赁期限自2010年1月1日始至2011年12月30日止；因城市建设等需要，乙方承租的房屋须腾让时，甲方有权中止合同，乙方所需房屋按有关规定办理。之后，段连凤居住涉案房屋并交纳租金至2019年1月。对双方当事人有争议的事实及证据，法院认定如下：一、本案是否属于人民法院受理范围。段连凤主张本案不属于人民法院管辖，称本案本质上是棚户区改造和历史遗留房地产纠纷问题，并提交《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》等证据，其中第三项规定“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉”。中化重机公司主张本案不是建房、分房，而是房屋租赁，与上述通知无关。二、涉案房屋是否已经出售给段连凤。中化重机公司主张因段连凤、段连凤之妻谢曼华以及段连凤之长子段亚祥均为本公司职员，且家庭人口较多，所以将观音寺的房子与涉案房屋进行调换，由段亚祥入住观音寺的房屋，但段连凤并未将涉案房屋交还给公司，仍居住至今，并提交1999年12月30日《关于下发重机公司房改售房分配方案的通知》（以下简称：118号文件）等证据，其中118号文件载明：本次所分配的房源均为企业自建房（含腾空的旧房），根据北京市房改办、北京市物价局、北京市房屋土地管理局《关于1999年向职工出售公有住宅楼房价格》及属地房改办公部的有关政策，向职工出售，只售不租。分配条件及原则：确系无房（无自建、自购、受赠、受让、继承和配偶单位正式分配并无产权的）职工；因房源有限，本次分配只解决无房户，不解决历史遗留问题。段连凤对段亚祥分得观音寺房屋的事实不持异议，但同时提交119号文件，主张根据该文件内容可以表明中化重机公司同意将涉案房屋作为调整的房屋卖给自己。三、中化重机公司与段连凤的租赁关系是否应该解除及段连凤是否应该腾退返还涉案房屋。中化重机公司提交公房腾退通知书及物业管理移交告知书等证据，证明其公司已经通知段连凤解除租赁合同要求段连凤腾退，并将物业管理权移交佳兴园公司并及时告知了段连凤协商腾退补偿事宜。段连凤对上述证据均没有异议。其中，2019年6月20日，中化重机公司出具公房腾退通知书，写明：“你方所租赁的公司公产房北京市大兴黄村车站北里2-3-402，于本通知下达之日起租赁关系终止，并向公司缴齐所欠公产房屋租金，30日内无条件腾退房屋。望您接此通知后，积极配合车北小区1-7号楼棚改拆迁腾退工作，维护好广大回迁居民利益。”2019年6月5日，中化重机公司行政服务中心出具物业管理移交告知书，该告知书写明：“车站北里1-5楼居民：根据大兴区政府关于对车站北里1-7号楼进行棚户区改造的相关政策精神及搬迁腾退工作的统一安排，本小区棚改工作自2018年12月份正式启动以来，绝大多数居民已经完成搬迁腾退。为了进一步推进搬迁腾退和小区还建工作，结合中化重机公司与佳兴园公司签订的有关《地上物构筑物搬迁腾退补偿协议》以及《搬迁腾退货币补充协议》执行情况，公司决定自2019年6月6日起，将所管北京大兴黄村车站北里1-5号楼住宅区的物业管理权，全部移交给佳兴园公司全权代理，在本小区搬迁腾退期间做好治安、消防等综合管理服务工作，确保本小区拆迁腾退工作安全有序开展。尚未办理搬迁腾退手续的本小区居民，见此通知后，请及时与拆迁实施主体单位协商洽谈，共同加快本小区拆迁还建工作，维护回迁居民自身权益，实现美好家园建设。”段连凤主张各国有单位自管公房，应当按照国家相关政策出售给职工，改善困难群众的住房条件，并提交1999年8月13日《住建部关于进一步推进现有公有住房改革的通知》、1999年10月18日关于转发住建部《关于进一步推进现有公有住房改革的通知》及《北京市职工购房公有住宅楼房管理办法》等证据，其中1999年8月13日《住建部关于进一步推进现有公有住房改革的通知》载明“凡属各地房屋管理部门直管的成套公有住房，除按规定不宜出售的外，均应向有购房意愿的现住户出售。各国有单位自管的公有住房，原则上应按照上述要求向本单位职工和正常工作调离的非本单位现住户出售。鼓励单位向职工出售现住房的具体规定，由各地人民政府确定……对居住在不宜出售公房的住户要做好宣传解释工作，鼓励有条件的单位采取调换公房的办法向职工出售房屋”、1999年10月18日关于转发住建部《关于进一步推进现有公有住房改革的通知》的通知载明“所有可售公房的产权单位，均应向提出购房申请的承租人出售现租住的公房”、《北京市职工购房公有住宅楼房管理办法》，载明“凡有本市城镇常住户口的职工，均可向所在单位或现住房产权单位申请购买公有住宅楼房，新楼房和腾空的旧楼房，应优先出售给住房困难户”。中化重机公司主张本案属于房屋租赁纠纷，上述证据与本案无关。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。现本案中段连凤与中化重机公司签订的住宅租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效，该合同明确约定“因城市建设等需要，乙方所承租的房屋须腾让时，甲方有权中止合同，乙方所需房屋按有关规定办理。”按照这个约定的内容，可以确定条件成就时段连凤应腾退房屋。现因大兴区政府的相关政策精神，大兴区黄村镇车站北里1-7号楼的棚户区改造已经纳入搬迁腾退范围，结合中化重机公司提交的《公房腾退通知书》与《物业管理移交告知书》，法院认定中化重机公司尽到了通知义务，故对判令解除中化重机公司与段连凤签订的《住宅租赁合同》的诉讼请求，法院予以支持。在合同解除后，对中化重机公司要求段连凤立即腾退返还涉案房屋的诉讼请求，既符合法律规定，也符合双方合同约定，法院予以支持。据此，一审法院判决：一、中国化学工程重型机械化有限公司与段连凤于2009年12月2日签订的《住宅租赁合同》自判决生效之日起解除；二、段连凤于判决生效之日起十日内将位于北京市大兴区车站北里2号楼3单元402号房屋腾退返还给中国化学工程重型机械化有限公司。二审审理中，段连凤主张自1998年开始双方就已签订租赁合同，并提交1998年12月1日至2000年12月1日期间、2007年1月1日至同年12月31日期间及2009年1月1日至同年12月31日期间的《住宅租赁合同》予以佐证，同时提交数张房屋缴费收据。中化重机公司的质证意见为双方确系1999年就涉案房屋就存在租赁关系，但上述证据均为复印件，真实性无法核实，且只能说明我公司在1999年是因段连凤家庭人口多将涉案房屋出租给他，与福利分房无关。段连凤还提交了《关于延长1999年向职工出售公有住宅楼房的价格和折扣政策执行期限的通知》，欲证明中化重机公司应对涉案房屋进行房改。对此证据，中化重机公司认为：对证明目的不认可，售房问题与本案无关，即使是售房也要根据国家和我公司的政策，段连凤不符合分房政策，即便是分房争议自1994年以来就产生，但双方租赁关系稳定，长时间稳定的法律关系可以证明段连凤对分房没有争议。双方对一审判决认定的其他事实并无异议，本院对于一审判决已经认定的其他事实予以确认，并认定双方至少自1999年以后就涉案房屋就存在租赁关系。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。段连凤系中化重机公司退休人员，中化重机公司自认涉案房屋系其为照顾段连凤夫妻及子女共同生活而出租给段连凤的自管公房。现涉案房屋处于棚户区改造项目的范围，中化重机公司以此为由要求解除与其职工就涉案房屋所签的《住宅租赁合同》并要求段连凤腾房，双方争议明显涉及中化重机公司内部相关不动产和人员的权益，不属于人民法院民事受案范围。且双方住宅租赁合同中载明，“因城市建设等需要，乙方承租的房屋须腾让时，甲方有权中止合同，乙方所需房屋按有关规定办理”，在租赁合同中止后中化重机公司应当就涉案房屋与段连凤进行协商解决。一审法院对本案直接进行实体处理，欠妥。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初25879号民事判决；二、驳回中国化学工程重型机械化有限公司的起诉。一审案件受理费25元，退还中国化学工程重型机械化有限公司；段连凤预交的二审案件受理费50元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长 白 松审判员 王军华审判员 刘慧慧二〇二〇年五月二十二日书记员 刘 荧书记员 韩 铮