广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终3639号上诉人（原审原告）：广州市白云区松洲刘铭超精品蔬菜行，住所地广州市白云区槎龙广清公路边江南果菜批发市场精品菜二区5档。负责人：刘铭超。委托诉讼代理人：周开明，广东曜灵律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：华润万家生活超市（广州）有限公司，住所地广州市越秀区寺右新马路106号。法定代表人：李峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：张清兰，系公司法务。上诉人广州市白云区松洲刘铭超精品蔬菜行（以下简称刘铭超蔬菜行）因与被上诉人华润万家生活超市（广州）有限公司（以下简称华润公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初33578号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人刘铭超蔬菜行上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项；2.改判华润公司支付2019年9月1日至2019年10月31日的占有使用费79860元给刘铭超蔬菜行；3.华润公司按中国人民银行同期贷款逾期还款利息标准，以139580元为本金向刘铭超蔬菜行支付利息，自刘铭超蔬菜行起诉之日起至华润公司清偿债务完毕之日止；4.本案的一审、二审诉讼费用由华润公司承担。事实与理由：一审判决对华润超市占用涉案商铺时间认定错误。首先，在商铺恢复原状之前，刘铭超蔬菜行事实上无法使用商铺。双方对恢复原状的责任已经进行了约定，在华润公司提供的格式合同中表述为华润公司“搬离时需保证房屋及附属设施的完好”。其次，华润公司已经以实际行为对商铺恢复原状履行双方约定，在商铺恢复原状之前，该施工费用和刘铭超蔬菜行造成的损失应该由华润公司承担。综上，根据刘铭超蔬菜行与华润公司的真实意思表示，商铺恢复原状是华润公司承诺的责任，商铺恢复原状之前刘铭超蔬菜行无法使用的期间，属于华润公司占有使用商铺的期间，华润公司应当支付占有使用费。综上，请求二审法院判如所请。被上诉人华润公司辩称：不同意刘铭超蔬菜行的上诉请求。华润公司已按合同约定于2019年8月29日将商铺交还给刘铭超蔬菜行，双方合同约定华润公司搬离时要保证房屋及附属设施的完好，未约定华润公司需要恢复原状，其次，根据恢复施工申请书记载，华润公司交还商铺后，应刘铭超蔬菜行的要求在与刘铭超蔬菜行协商一致的情况下进行施工，工期为15天，刘铭超蔬菜行要求华润公司承担超出工期的占用费是没有事实和法律依据的，华润公司认为一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。刘铭超蔬菜行向一审法院起诉请求：1.华润公司按照每月39930元的双倍向刘铭超蔬菜行支付2019年5月至10月的费用479160元；2.华润公司向刘铭超蔬菜行支付逾期还款利息，以479160元为本金自刘铭超蔬菜行起诉之日按照中国人民银行同期贷款逾期还款利息标准计算至清偿之日止；3.华润公司违约，刘铭超蔬菜行无需退还履约押金100000元；4.本案诉讼费由华润公司承担。一审法院经审理查明：2017年6月1日，刘铭超（甲方，出租人）与华润公司（乙方，承租人）签订《服务合作合同（5号档）》，约定：甲方将位于广州市白云区槎龙广清公路边江南果菜批发市场精品区5号档口（以下简称涉案档口）提供给乙方作生鲜自采办公点使用，建筑面积约50平方米，甲方每年收取服务费总额为396000元，此服务费包含场地费、卫生费、治安费、物业管理费，乙方按季度缴纳服务费，每季度99000元在每季度首月10日之前将服务费缴纳至甲方账户；押金100000元，使用期满甲方将押金返还乙方，合同期间押金不计息；乙方使用档口期限自2017年5月1日至2019年4月30日，使用期间，费用每年递增（自然年）为10%；本合同终止后，乙方应于15日内迁离并返还档口，并保证房屋及附属设施的完好（属正常损耗的除外），同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续；本合同约定期间届满，乙方需继续使用档口的，应于期届满之日前30天向甲方提出要求，在同等条件下，乙方对档口有优先使用权；等等。2019年7月22日，华润公司向刘铭超蔬菜行发出知会函，记载华润公司决定不再继续续签合同，将于2019年8月20日撤出并交还刘铭超蔬菜行；等等。2019年8月6日，刘铭超蔬菜行向华润公司发出回复函，记载华润公司之前与刘铭超蔬菜行商定续约3年，现华润公司终止租约将对其造成巨大损失；等等。2019年8月29日，华润公司将钥匙交付给案外人广州市白云区松洲宗文瑞食用菌经营部。刘铭超蔬菜行确认收到涉案商铺钥匙。2019年9月23日，华润公司向刘铭超蔬菜行支付2019年4月租金39930元。2019年9月27日，华润公司向江南市场管理处提出《恢复施工申请书》，记载华润公司租6号门3档口、5档口，于2019年8月31日退场，现两档口老板要求华润公司恢复原档口格局，经过协商定于2019年9月28日进场施工，完工日期2019年10月12日，施工工期15天；等等。2019年10月30日，广州市规划和自然资源局向一审法院出具复函，记载根据一审法院来函附图，未查到核发《建设工程规划许可证》的记录。一审审理中，刘铭超蔬菜行、华润公司均确认华润公司缴纳服务费至2019年4月，2019年5月至10月期间的服务费标准应为39930元，确认服务费是在每个自然季度的首月10日前缴纳。刘铭超蔬菜行、华润公司对恢复施工后商铺交还时间有争议，刘铭超蔬菜行主张是2019年10月底交还，华润公司主张是2019年10月12日交还。一审法院认为：刘铭超蔬菜行、华润公司签署合同名为《服务合作合同（5号档）》，但其实质是租赁合同关系。鉴于涉案档口无合法的报建手续，属于违法建筑，刘铭超蔬菜行、华润公司就涉案商铺签订的《服务合作合同（5号档）》属无效合同。《服务合作合同（5号档）》约定租期至2019年4月30日，合同期满后，刘铭超蔬菜行、华润公司未签订书面租赁合同或服务合作合同，故期满后华润公司仍继续使用涉案档口应视为刘铭超蔬菜行、华润公司之间形成不定期租赁合同关系。关于占有使用费，刘铭超蔬菜行主张华润公司在2019年5月至8月一直占有使用涉案档口，华润公司亦予以确认，且有恢复施工申请书及收条予以证实，一审法院亦予以确认，故该期间华润公司应向刘铭超蔬菜行支付2019年5月至8月期间占有使用费159720元（39930元×4月）。刘铭超蔬菜行虽主张华润公司在2019年9月之后仍继续占用涉案档口，但根据刘铭超蔬菜行、华润公司双方均确认的恢复施工申请书记载，华润公司再次进场施工是应刘铭超蔬菜行要求；另根据刘铭超蔬菜行、华润公司之间的合同约定，华润公司搬离时需保证房屋及附属设施的完好，并未约定华润公司需对房屋进行恢复原状，故华润公司离场后再行进行施工所占用涉案商铺期间不应承担占有使用费，刘铭超蔬菜行要求华润公司支付2019年9月及10月的占有使用费理据不足，一审法院不予支持，予以驳回。关于双倍支付，因涉案合同无效，故合同中关于双倍赔偿的约定亦属无效，故刘铭超蔬菜行要求华润公司双倍支付占有使用费于法无据，一审法院不予支持，予以驳回。关于押金，因涉案合同无效，因无效合同所取得的财产应当相互返还，故刘铭超蔬菜行所收取的押金100000元应向华润公司返还，故对刘铭超蔬菜行要求不返还押金的诉请，一审法院不予支持，予以驳回。华润公司主张押金可进行抵扣，一审法院予以准许，抵扣后，华润公司仍需向刘铭超蔬菜行支付占有使用费59720元。关于利息，华润公司经催要后未及时支付占有使用费，实际占用刘铭超蔬菜行资金，故刘铭超蔬菜行要求华润公司自起诉之日即2019年10月15日起按照中国人民银行同期贷款利率支付至清偿之日止，合法合理，一审法院予以支持，但本金应为59720元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决如下:一、自本判决生效之日起三日内，华润万家生活超市（广州）有限公司向广州市白云区松洲刘铭超精品蔬菜行支付2019年5月1日至2019年8月31日的占有使用费59720元；二、自本判决生效之日起三日内，华润万家生活超市（广州）有限公司向广州市白云区松洲刘铭超精品蔬菜行支付利息（自2019年10月15日起以59720元为本金按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至付清之日止）；三、驳回广州市白云区松洲刘铭超精品蔬菜行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4795元，由广州市白云区松洲刘铭超精品蔬菜行负担4301元，由华润万家生活超市（广州）有限公司负担494元。华润公司承担的受理费，应在本判决生效之日起三日内向刘铭超蔬菜行直接支付。除“刘铭超蔬菜行确认收到涉案商铺钥匙”外，一审法院查明其他事实无误，本院予以确认。二审另查明，1.刘铭超蔬菜行在一审中表示华润公司在2019年10月20日左右才交还涉案商铺的钥匙；2.上述《恢复施工申请书》载明恢复施工项目包括：拆除铝合金项目、石膏板天花、地面地板砖、给排水管、墙面天花翻新、档口扶栏、LED显示屏、电源等。二审诉讼中，1.刘铭超蔬菜行表示华润公司在2019年8月29日撤出涉案商铺时有告知其，但其要求华润公司恢复原状，否则其无法使用涉案商铺；2.刘铭超蔬菜行表示涉案商铺是开放式的，没有钥匙需要交还。华润公司表示涉案商铺是没有钥匙的，交付给案外人广州市白云区松洲宗文瑞食用菌经营部的钥匙不包括涉案商铺的钥匙。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案评析如下：本案二审的争议焦点主要为华润公司是否应支付其恢复涉案商铺原状之前的占有使用费的问题。虽华润公司与刘铭超所签订的合同中没有明确约定华润公司返还商铺时需恢复原状，但约定了华润公司需保证房屋及附属设施的完好，根据华润公司向涉案商铺所在管理处提交的《恢复施工申请书》可知华润公司需恢复的项目较多，其中还包括了水电设施，如不恢复将导致该商铺不能正常使用。故即使华润公司在2019年8月29日搬离涉案商铺时告知了刘铭超蔬菜行，刘铭超蔬菜行要求华润公司恢复原状亦合理合法，华润公司应在恢复原状之后才能真正履行交还义务，故华润公司应支付占用费至其恢复原状并交还给刘铭超蔬菜行之日止。另外，华润公司称其在2019年10月12日已恢复原状并交还涉案商铺给刘铭超蔬菜行，但刘铭超蔬菜行对此不予认可，华润公司亦无提交证据予以证明，其应该承担不利后果，故对华润公司的该主张本院不予支持。鉴于刘铭超蔬菜行在一审时已明确表示华润公司已于2019年10月20日交还涉案商铺，故华润公司仍应支付2019年9月1日至2019年10月20日占有使用费65691元（39930元+39930元÷31×20）为宜。刘铭超蔬菜行要求华润公司支付占用使用费至2019年10月31日理由不足，本院不予支持。关于利息的问题。鉴于中国人民银行于2019年8月20日开始授权全国银行间同业拆借中心公布同期一年贷款市场报价利率，故本院综合上述所确定的款项将一审判决的第二项作出相应调整。综上所述，刘铭超蔬菜行的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、撤销广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初33578号民事判决第三项；二、变更广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初33578号民事判决第一项为；自本判决送达之日起三日内，华润万家生活超市（广州）有限公司向广州市白云区松洲刘铭超精品蔬菜行支付2019年5月1日至2019年10月20日的占有使用费125411元；三、变更广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初33578号民事判决第二项为：自本判决送达之日起三日内，华润万家生活超市（广州）有限公司向广州市白云区松洲刘铭超精品蔬菜行支付利息（自2019年10月15日起以125411元为本金按照全国银行间同业拆借中心公布同期一年贷款市场报价利率计算至付清之日止）；四、驳回广州市白云区松洲刘铭超精品蔬菜行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费4795元，由广州市白云区松洲刘铭超精品蔬菜行负担1600元，由华润万家生活超市（广州）有限公司负担3195元；二审受理费1796.5元，由广州市白云区松洲刘铭超精品蔬菜行负担600元，由华润万家生活超市（广州）有限公司负担1196.5元。本判决为终审判决。审判长  姚伟华审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇二〇年五月十五日书记员  郭 俏