江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终1606号上诉人（原审被告）：杨聚丹，男，1985年7月6日生，汉族，住无锡市惠山区。被上诉人（原审原告）：无锡文婷逸贸易有限公司，住所地无锡市梁溪区江海西路金山北私营园B区135号。法定代表人：陈文超，该公司总经理。委托诉讼代理人：杜秉坤，江苏开炫律师事务所律师。上诉人杨聚丹因与被上诉人无锡文婷逸贸易有限公司（以下简称文婷逸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院（2019）苏0206民初3547号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。杨聚丹上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回文婷逸公司关于房屋占有使用费的诉讼请求。事实和理由：双方在协商解除房屋租赁关系时，另约定其交纳的5000元押金不退，其可以继续使用仓库，实际系双方成立了新的租赁关系，故其系有权使用相关房屋。被上诉人文婷逸公司辩称：双方并未成立新的租赁关系，对上诉人杨聚丹以5000元押金充抵房屋占用使用费的意见不予认可。涉案房屋已经于2019年11月1日租给他人使用，但屋内还有杨聚丹的一张桌子，影响使用。请求二审法院驳回上诉，维持原判。文婷逸公司向一审法院起诉请求：1.判令解除文婷逸公司与杨聚丹于2018年4月1日签订的《合作协议》；2.判令杨聚丹支付违约金30000元；3.判令杨聚丹支付拖欠的管理费（自2019年4月1日起至2019年5月14日止，以每日管理费36000元/365天为标准计算）、占有使用费（自2019年5月15日起至实际清场之日止，按照36000元/年的标准计算）。一审法院认定事实如下：2018年4月1日，文婷逸公司作为甲方与杨聚丹作为乙方签订合作协议一份，协议约定：1.乙方使用甲方的商铺二楼部分面积和一楼一个固定工位开展作为音响业务。2.乙方交纳5000元保证金。3.乙方不得在未得甲方的允许下擅自对房屋结构进行改动，否则视为违约，造成损失由乙方承担。4.甲乙双方不得从事与双方相同的业务，如有重复业务由各自主营方接手，双方原有的所有客户与各方有业务往来，必须给予对方营业额的10%作为提成，否则视为违约。5.甲乙双方为各自独立的事业者，双方之间不存在任何共同投资、代理、雇佣、承包关系。乙方不是甲方的员工，也不是甲方的代理人。甲方对其劳动关系以及行为不承担任何责任。6.乙方承担三分之一的电费。7.乙方每年支付36000元管理费，每年提前一个月支付。8.双方不得损害对方名誉、信誉，妨碍对方业务。协议同时约定单方解除权：双方发生以下任何一项行为，如乙方违约，甲方可单方行使解除本合作协议且保证金与管理费不予退还，并赔偿3万元违约金。如甲方违约需归还管理费及保证金，并赔偿3万元违约金，不可抗力除外。1.任何一方出现违约行为或不履行本合同的规定义务。2.任何一方损害对方名誉、信誉，妨碍对方业务。3.任何一方进行非法活动，损害公共利益的。4.乙方拖欠管理费累计达45天。5.任何一方提前终止经营活动的。合作协议自2018年4月1日起至2020年3月31日止。协议签订后，双方按约履行。杨聚丹向法院提交微信聊天记录、微信朋友圈截图，证明其于2019年3月20日已经与文婷逸公司解除合作协议，且文婷公司存在违约行为。2019年3月20日，杨聚丹通过微信与文婷公司法定代表人陈文超聊天内容如下：杨聚丹说：“我今年准备转行了，赚不到钱，生二胎压力又大，我把店准备卖给彭彭和耗子了，我老婆还不知道这个事情，知道了要被骂死了。跟他们沟通了，他们说楼上漏水太厉害，加上耗子也没什么钱，准备不租了。我是已经亏了100多万投不起了。”陈文超回复：“你成本这么低还亏。”杨聚丹又说：“都卖给他们，把楼上漏水弄弄好。”陈文超问：“你们那边漏水几个点？”杨聚丹回：“我就接点生意准备赚外快了。”陈文超说：“房东不肯修，还要涨，他说大房东不修。”杨聚丹又说：“马上梅雨季节到了，到时候又要一塌糊涂了。耗子准备先在无尘车间先搞搞，省点钱，小伙子也不容易。跟了我这么多年。”陈文超问：“你和他们说了吗？”杨聚丹回：“你叫他介绍一两千块的人来修。跟耗子和彭彭都说过了。这几天我交接一下就走了。”陈文超回复：“好。去做工厂了”。杨聚丹又说：“保证金就别退了，仓库给他们用用，洗车车间可以贴的。”陈文超回复：“好。”另，陈文超微信朋友圈截图显示：2018年11月24日，陈文超（SSC汽车性能提升-文超）在微信朋友圈发布信息一条，附文字“定金已付：奥迪A3升级BO音响，还有下单的车友吗”，并附有定金支付的截图一张。经质证，文婷逸公司认为：其对聊天记录真实性无异议，在协商过程中其确实想要同意解除，但是在后续协商过程中对解除条件未达到一致，且杨聚丹至今未撤场，故双方协议并未解除；因陈文超家里系做奥迪配件，刚好有奥迪原厂的音响，故用了自己家中的配件，不属于改装配件。另查明：2019年5月29日，文婷逸公司通过微信催促杨聚丹将物品搬离，目前仍有大桌子以及部分小东西等办公用品未搬离案涉的租赁房屋；杨聚丹表示大桌子还是要的。文婷逸公司陈述：杨聚丹大概是在4月份左右停止经营，目前还有一个大桌子还有一些小东西没有搬走。杨聚丹陈述：之前店里是满的，当时商量的时候也说陆续搬，不是一次性搬；其当时做了一个框架结构，跟文婷逸公司说好将框架结构留给文婷逸公司；其跟文婷逸公司协商解除协议时说押金5000元不要了，里面一个平台和仓库用来放东西，那两个东西也是其自费搭建的，拆掉也可惜，准备留给文婷逸公司的。文婷逸公司陈述：杨聚丹在2019年7月4日还带人陆续搬走一些东西，当天也没有提到框架结构、小桌子等物品的归属，双方也并未签订补充协议，杨聚丹未将东西搬走，其也无法使用。又查明：文婷逸公司出租给杨聚丹的房屋坐落于无锡市江海西路金山北私营园Ｂ区，登记的房屋所有权人系无锡市兆雪电控设备有限公司。上述事实，由合作协议、微信聊天记录、微信朋友圈截图、视频、房屋所有权证、当事人陈述等在卷作证。一审法院认为：文婷逸公司与杨聚丹签订合作协议，由杨聚丹向文婷逸公司租赁房屋开展音响业务并向文婷逸公司支付一定的费用，该协议系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，故该合作协议合法有效。当事人应当按照合作协议约定履行义务，否则应当承担相应的违约责任。从杨聚丹与陈文超的微信聊天记录中可以看出，杨聚丹于2019年3月20日向陈文超提出不租了，过几天交接一下就走，陈文超表示好，应系陈文超同意杨聚丹解除租赁关系的意思表示，故文婷逸公司与杨聚丹签订的合作协议于2019年3月20日已经双方协商一致解除。根据双方签订的合作协议约定，杨聚丹应当于2019年3月1日前支付2019年4月1日至2020年3月31日期间的管理费36000元，因双方合同于2019年3月20日协商解除，故杨聚丹无需再支付管理费。2018年11月24日，陈文超在微信朋友圈发送一条消息，显示其对外经营奥迪A3升级BO音响，该经营音响行为与杨聚丹经营的音响业务相同，对此重复业务，文婷逸公司并未按照合作协议约定由对方接手，其也存在违约行为，故文婷逸公司无权按照合作协议约定的单方解除权的约定，要求杨聚丹赔偿30000元违约金。双方解除合同后，杨聚丹并未将其物品搬离涉案租赁的房屋，经文婷逸公司催促后仍未将物品搬离，但杨聚丹陈述在租赁房屋处留有的物品数量不多不影响房屋使用，文婷逸公司也未提交证据证明存放的物品已经妨碍其使用该房屋，故法院酌情认定杨聚丹应支付自2019年4月1日起至实际清空之日止，按照合作协议约定的使用费标准的一半（即36000元/365天×50%）为标准计算的占有使用费。综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认文婷逸公司与杨聚丹于2018年4月1日签订的《合作协议》于2019年3月20日解除；二、杨聚丹应于判决生效之日起十日内赔偿文婷逸公司占有使用费（自2019年4月1日起至实际清空之日止，以36000元/365天×50%为标准计算）；三、驳回文婷逸公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2798元，由文婷逸公司负担2542元，由杨聚丹负担256元。二审中，当事人未提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据合作协议，杨聚丹向文婷逸公司承租的是商铺二楼部分面积和一楼一个固定工位，在双方协商解除租赁关系后，杨聚丹应当将上述房屋交还文婷逸公司。杨聚丹主张其交纳的5000元押金用于冲抵仓库使用费，不论双方是否达成该冲抵的约定，杨聚丹将其物品继续留在原承租的房屋内已缺乏合法的依据，应承担占用期间的相应费用。一审酌定其承担合作协议约定的使用费标准一半的比例在合理的范围内，二审不予调整。综上，杨聚丹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费256元，由上诉人杨聚丹负担。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  孙 宏审判员  杜伟建二〇二〇年五月十五日书记员  范 洁