广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终6934号上诉人（原审原告、反诉被告）：林木油，男，1984年3月13日出生，汉族，身份证住址广东省陆丰市。委托诉讼代理人：黄登峰，广东高睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭润红，广东高睿律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：周许威，男，1963年6月20日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。委托诉讼代理人：李伟军，广东宏力律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾冰洁，广东宏力律师事务所实习人员。上诉人林木油因与被上诉人周许威房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初34313号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。林木油上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项、第四项判决；依法改判为周许威向林木油赔偿搬迁损失费52622元；2.依法改判驳回周许威的全部反诉请求；3.周许威承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定林木油与周许威签订的《租赁合同》无效，但并未对造成合同无效的过错责任进行查清并认定，而查清并认定各方的过错责任对于确定合同无效后各方承担的赔偿责任至关重要。本案中，《租赁合同》无效是由于周许威的过错造成的，因此，周许威应赔偿林木油因此所受到的损失。在签订《租赁合同》前，涉案租赁物已经是简易厂房，林木油已明确告知周许威其租赁涉案租赁物是作为公司经营仓储业务的仓库使用，向周许威出示了其公司的营业执照，也明确后续需要把公司营业执照的地址变更到涉案租赁物，因此，林木油一再要求周许威提供涉案租赁物的相关产权证明，但周许威故意隐瞒了租赁物是违法建筑的真实情况，一再保证该租赁物是合法的。2019年2月24日，林木油与周许威签订了《租赁合同》，合同明确约定：周许威将其合法拥有的厂房出租给林木油作为仓库使用(详见《租赁合同第一段》)；周许威须提供相关证明文件，协助林木油办理工商、国地税牌照(详见《租赁合同》第五条第4款)。也就是说，周许威通过合同明确约定的形式再次向林木油保证租赁物的合法性。因此，本案《租赁合同》是在周许威故意隐瞒涉案租赁物的真实情况下签订的，是因为周许威的过错导致合同无效并造成林木油遭受损失，根据《合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失”的规定，周许威应赔偿林木油因此所受到的损失。二、如前所述，因周许威过错导致《租赁合同》无效，并使林木油因此产生了额外的搬迁费损失人民币52622元，周许威应予以赔偿。但对于林木油主张的搬迁费损失，一审判决却错误认定“若《租赁合同》履行完毕，林木油也需从涉案场地搬离，提前搬离并非林木油因合同无效产生的额外损失”，导致错误判决驳回林木油的该项诉讼请求。1.林木油承租涉案租赁物作为其公司经营仓储物流业务的仓库，若《租赁合同》能够正常履行完毕且双方不再续租，那林木油能够明确知道合同到期及腾退搬迁的时间，林木油完全可以在《租赁合同》履行完毕之前控制货物进出数量以减少涉案租赁物内的存货，或者通过寻找租赁新的仓库，把所有新订单的货物直接发到新仓库，慢慢减少涉案租赁物内的存货，这样根本不会产生如此大额的搬迁费用。2.2019年6月18日，广州市白云区水务局在涉案租赁物外张贴了一份《责令限期改正通知书》，林木油才被告知涉案租赁物是违法建筑，而且要求在2019年7月10日前搬离并全部拆除。林木油马上通知周许威，并要求周许威采取补救措施解决，但周许威却说这只是走过场不需要理会，这个仓库是合法的，肯定不需要搬迁，也不同意林木油退租离场，否则视为林木油自动放弃保证金。这种情况下，林木油根本毫无准备也无法另寻仓库搬迁，导致林木油后来额外产生了大额的搬迁费用。综上所述，林木油主张的搬迁费用损失52622元是因为周许威过错导致合同无效所产生的额外损失，周许威应予以赔偿。一审判决仅凭主观认定若《租赁合同》履行完毕，林木油也需从涉案场地搬离为由错误驳回林木油要求周许威赔偿搬迁费的请求。三、一审判决错误认定林木油在2019年7月1日至2019年8月18日期间仍继续占用涉案场地，错误认定该期间虽有停电但周许威已提供发电机供林木油适用，导致错误判决林木油向周许威支付2019年7月1日至2019年8月18日期间的占有使用费及滞纳金。1.涉案租赁物的建设违反了法律规定，是一种违法行为，租赁物属于违法建设，周许威基于其违法行为要求林木油支付的占有使用费属于一种非法收益，不应予以保护，应依法驳回。2.退一步讲，即使林木油需要支付相应的占有使用费，也只需要支付2019年7月1日起至2019年7月20日止的占有使用费。广州市白云区城市管理和综合执法局均禾街执法队在2019年7月17日在租赁物外面粘贴了一份《关于敦促饮用水水源保护区当事人及租赁者限期搬离的通知》，已经明确通知政府部门拟对包括涉案租赁物在内的流溪河饮用水水源保护地块的违法建设进行清拆，要求所有当事人须于2019年7月21日12时前搬离，政府部门将于2019年7月19日对该地块的违法建设进行停水断电。实际上，涉案租赁物自2019年7月21日起被政府部门断停水断电，林木油从2019年7月21日起已经不能正常使用租赁物，林木油无需支付自2019年7月21日起的占有使用费。3.再退一步讲，就算如周许威所述，租赁物在2019年8月5日起被停电，且停电后周许威有提供发电机供涉案租赁物使用，林木油也只需支付2019年7月1日起至2019年8月4日期间的占有使用费，无需支付自2019年8月5日起的占有使用费。涉案租赁物被政府部门断电后，周许威先提供了一台柴油发电机供涉案租赁物使用，但柴油发电机的发电功率不足，导致周许威仓库里的三台办公电脑、一台打印机、一台空调、一套监控设备全部烧坏，后来周许威换了一台汽油发电机供涉案租赁物使用，但一台汽油发电机的发电量也根本不足以支撑一个2000平方米仓库在盛夏7、8月份炎热天气下的正常使用，制冷设备、办公设备等因供电不足无法运作，甚至连最基本的照明和电风扇散热都成问题，仅能供仓库大门的电动卷闸门在林木油清理、搬走货物时开关使用，周许威每天开启汽油发电机的时间也仅有1—2个小时，涉案租赁物根本无法正常使用，导致林木油不能进行正常经营活动，根本无法达到租赁涉案厂房的目的。因此，林木油也无需向周许威支付自2019年8月5日起的占有使用费。4.关于滞纳金问题，因广州市白云区水务局已于2019年6月18日在涉案租赁物外张贴了一份《责令限期改正通知书》，要求在2019年7月10日前搬离并全部拆除，广州市白云区城市管理和综合执法局均禾街执法队于2019年7月17日在租赁物外面粘贴了一份《关于督促饮用水水源保护区当事人及租赁者限期搬离的通知》，要求所有当事人须于2019年7月21日12时前搬离，对包括涉案租赁物在内的流溪河饮用水水源保护区地块的违法建设进行清拆，也就是说，涉案租赁物自2019年6月18日起一直处于可能被随时拆除的状态，无法确定是否能继续正常使用，在这种情况下，林木油并非故意拖欠租金，只是基于这种不确定状态不敢也无法先行支付相应租金，而且当时周许威也同意2019年7月的租金先不用支付，在2019年8月份再行支付。故林木油也无需向周许威支付相应的滞纳金。综上，一审判决判令林木油向周许威支付2019年7月1日至2019年8月18日期间的占有使用费并支付滞纳金明显错误，缺乏事实和法律依据。四、一审判决判令林木油向周许威支付水电费5674元没有事实和法律依据。周许威现有的证据不能证明其所主张的水电费有实际产生，也不能证明该等费用是用于涉案租赁物，不能证明是由林木油实际使用而产生。1.从周许威在一审提交的证据2、证据3以及《设施农用地管理审核意见表》复印件可以看出，周许威涉案地块的用地面积有5亩(约3333平方米)，而林木油与周许威签订的《租赁合同》约定涉案租赁物的建筑面积为2000平方米，也即涉案租赁物仅仅占所在地块的一部分，并非全部，该地块上还有其他建筑物或产房，而且周许威在一审庭审中也确认了其在涉案租赁物旁边有一个管理库房，那么该地块的其他建筑物以及周许威的管理库房也会产生水电费，周许威提交的证据不足以证明其所主张的水电费是涉案租赁物产生的。2.另一方面，涉案租赁物已于2019年8月18日被拆除，但周许威提交的水费收据显示2019年10月份还有水费产生，这也可以证明周许威所主张的水电费并不是涉案租赁物所产生的，或者说并非全部都是由涉案租赁物产生的。3.林木油在一审庭审中虽然确认进场以后未缴纳过水电费，但这不等于对周许威所主张的水电费金额予以确认，这并不能免除周许威的举证责任，周许威仍需对其主张的水电费数额进行举证，本案中，周许威提交的证据不足以证明其所主张的水电费是涉案租赁物产生，周许威应当承担举证不能的不利后果。综上所述，本案因周许威的过错导致《租赁合同》无效，并使林木油因此产生了额外的搬迁费损失52622元，周许威应予以赔偿；林木油无须向周许威支付2019年7月1日至2019年8月18日期间的占有使用费及滞纳金，也无需向周许威支付水电费。一审判决认定的本案部分事实不清或错误，导致错误判决。请求二审法院查明事实，支持林木油的全部上诉请求，以保护林木油的合法权益。周许威辩称：一、林木油要求将“搬迁费”列为因合同无效导致的经济损失费用来让周许威分摊，是没有事实和法律依据的。1.林木油将搬迁费用列为租赁合同无效的损失范畴没有法律依据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“……当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”而按照该司法解释第九条、第十三条、第十四条规定，无效租赁合同的损失范畴为：装饰装修残值损失、扩建造价费用，并不包括搬迁费用这一项目。2.林木油在搬迁之前已经得到的充足的准备时间和条件，完全可以做出充分的搬迁准备和经营调整工作，将所谓的“额外搬迁费”完全减免。林木油自2019年6月18日便已经知晓需要拆迁搬离的事实，至实际搬离之日2019年8月18日，足足有两个月之久，在这两个月内可以做出充分的搬迁准备和经营调整工作，包括林木油自己提到的措施：控制货物进出数量减少存货、通过寻找新的仓库把订单货物发货到新仓库等。所以如果在上述时间充足的情况下，林木油仍坚持称存在额外搬迁损失费，那么该费用明显是林木油没有采取必要措施、因自身过错导致损失扩大，扩大的损失费用应由林木油自行承担。3.结合林木油从事的物流行业特征来分析，搬迁运输费其实是其正常的经营成本开支。经查询工商登记信息系统，林木油经营的广州鸿湾仓储有限公司的营业执照经营范围包括：物流代理服务、装卸搬运、打包、装卸、联合运输代理服务、道路货物运输代理等，结合周许威对林木油实际使用物业情况的了解，林木油在涉案租赁物内从事的是货物进出物流业务，而物流行业本身具有货物流通属性。因此，涉案仓库在实际应用中仅仅是货物的临时中转站，而非真实用于长期的储存，寄存时间短暂，所以搬迁运输费本身在其日常经营中本身就会经常发生的基本业务费用，本身就是其经营成本之一，在具体充分搬迁准备时间的情况下，何来额外搬迁费用？所以非常明显，林木油在本案中主张的所谓损失费用纯属事后捏造。4.林木油没有充分举证证明客观上是否发生了所谓的、如此大金额的“搬迁费”开支。上述人只是提供收款收据，没有其他相互印证的证据支持，包括没有提供搬迁之前与客户之间的仓储运输业务合同、订单等核心证据，无法证明搬迁前的仓库内的实际进货量、存货量（库存登记）数据，也无法证明仓储寄存期限、没有配套的运输合同、没有银行转账记录、没有标明运输工具、运输费用标准，林木油主张的如此大金额的所谓搬迁费存在明显的造假，加上林木油本身从事仓储物流运输业务，自己给自己制造费用单据是“非常容易的事情”。5.无论《租赁合同》是否有效，林木油都负有腾空搬迁交回物业的义务，林木油都需要对物业内的物品进行搬迁，因此产生的费用是必然费用，与合同是否无效没有必然关系，对此一审法院已经论述，不再赘述。二、林木油主张的损失费用（搬迁费）首先要被认定为“合同无效导致的经济损失”，才有按照过错责任比例分摊损失费用的法律适用前提，一审法院针对搬迁费已经从合同履行的因果关系等方面进行了分析，并否认了“经济损失”的属性，自然也就没有必要适用“按过错比例分摊损失费用”的处理原则，所以一审法院严格按照诉讼请求的范围和性质，进行事实认定和适用法律，并不存在需要改判的情形。《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”按照相关司法解释规定，租赁合同无效后需要处理的损失范畴是：装饰装修残值损失、扩建造价费用，但是本案诉讼请求中并没有上述费用项目。本案中林木油所谓的“经济损失”仅指“搬迁费”，对此一审法院已经进行了分析认定，所以林木油的上诉请求关于是否有必要划分过错比例的上诉理由，其实是要求一审法院多此一举，是一个在法律适用和逻辑运用上前后颠倒的无理要求。三、退一步来讲，如果按照林木油的逻辑要求，非要认定导致合同无效的过错责任，周许威认为林木油才是导致合同无效的责任人。1.林木油承租周许威物业前已经现场勘查过，同意按照租赁物现状承租，林木油对租赁物的位置、建筑结构属性(简易锌瓦棚)等客观情况是知晓并认可的，从双方约定的比较低的租赁价格来看也明显可以看出“一分钱一分货”。2.周许威已经尽到了出租方的披露义务，周许威在签订租赁合同前已经告知了出租物业的使用权来源和性质，进行了充分的披露。如果没有充分披露，林木油早就提出异议了，但事实上林木油从未提出过异议。3.林木油作为承租人应在签约前履行对租赁物的审查义务，对于建筑物的权属、规划、报建、消防等信息都可以结合自己的经营用途需要通过便捷的政府信息公开的渠道和方式查询得到，现林木油在自己未履行上述基本审查义务、先存在过错的情况下秋后算账、反口咬人，是严重缺乏商业诚信的表现。4.林木油有免租期、有充足的时间去进一步审核、思考决定是否实际投入使用周许威物业，《租赁合同》第二条“其中自2019年2月24日至2019年3月20日为免租装修期，但林木油免租期后仍义无反顾的进场使用，充分说明其对租赁物风险有充分的预判时间并自愿承担该风险的，也印证了林木油上诉理由中所称的故意隐瞒违法建筑、索要产权证明等均是事后无中生有、无端捏造的，是极不诚信的。5.周许威在2012年依法向石马村第十七经济合作社提出设施农用地申请报建涉案仓库，后经街道办事处、白云区农业部门、白云区国土房管部门、白云区政府均审核通过，但是后来因为流溪河水域保护面积拓宽，2019年6月18日广州市白云区水务局基于《中华人民共和国水法》作出《责令限期改正通知书》，2019年7月17日广州市白云区城市管理和综合执法局均禾街执法队作出了《关于督促饮用水水源保护区当事人及租赁者限期搬离的通知》，上述变故非周许威所能预料的，一定程度上是属于政府行为所致，周许威并无主观恶意或过错。另，《租赁合同》中也明确约定了租赁期内，如遇国家征用土地或拆迁等政府行为，双方互不追究责任，虽然该合同被认定无效，但这一约定确实是双方真实意思表示，也充分说明双方有此风险预估。四、林木油在已经实际占有使用涉案租赁物业的情况下，又上诉要求不支付2019年7月1日至2019年8月18日期间的占有使用费及逾期利息，该上诉要求是没有事实和法律依据。1.关于支付占有使用费的法律依据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”林木油认为“房屋占有使用费”属于非法收益并以此为由不予支付，明显与上述法律规定相悖，林木油的该上诉理由没有法律依据。2.关于租赁物的实际功能用途认定。首先，涉案租赁物用途是仓储，与商铺、办公写字楼的性质完全不同，其功能要求也低很多，通俗的讲，只要具备遮风挡雨、防盗功能即可，涉案租赁物的上述存放功能直至被拆迁之日均完好保存，林木油也一直在充分的利用租赁物的这个最主要的存储功能。其次，在租赁物于2019年8月5日停电后，周许威同时提供了汽油、柴油发电机给林木油用于发电充分保障了电力供应(其中汽油发电机专用作开关门用电)，这是双方就如何继续发挥使用租赁物价值功能达成的一致共识，如果不能继续正常使用，林木油也就不会直到8月18日才搬迁，林木油称发电量不够影响使用纯属事后捏造。柴油发电机是大功率发电机(大功率可以提供380V用电)，林木油从未表示过电量不够，也没有向周许威提出补充采购发电机。另外，从其上诉理由的描述以及一审时候的表述可见其自我矛盾之处。如果只是每天开关门使用，却要每天开启1-2小时发电机；所谓的仓库电风扇散热，但其实涉案场地根本就没有所谓的那么多办公电器和散热电风扇。如果有的话这么大面积的仓库，怎么可能电费将近半年才4千多元。林木油在一审时候还表述“我方仓库每个月不会超过200度电。”林木油使用仓库的用电量不是按照事实来陈述的，是按照什么时候对自己有利的时候就可以前后矛盾的陈述的。综上，涉案租赁物在拆迁前的仓储功能并未受到实质性影响，林木油在客观上也实际继续占有使用了该租赁物，理应参照租金标准支付相应对价即占有使用费。3.关于支付逾期利息的事实和法律依据。租赁合同约定按月支付租赁，无论该合同是否有效，双方实际履行中也是按月支付的，但是林木油享受了周许威物业价值的同时一直不支付相应的占用使用费，直至周许威提起反诉。期间周许威一直催促，但是林木油却恶意拖欠，否则周许威也不会扣留保证金，严重违反权利义务对等原则。林木油称经周许威同意延期支付以及非故意拖欠的解释纯属狡辩。五、林木油对水电费是否应该支付以及应该支付多少的问题，周许威认为一审法院已经查明，且林木油虽对此提出异议却并未按照举证规则提出反驳证据，应承担举证不利后果。1.关于是否应该支付水电费的问题。林木油承认自承租涉案租赁物之日起，并未缴纳过任何的水电费用。按照《租赁合同》约定水电本应由林木油每月自行向水电单位(水电单位以及缴费方式在签约时候已经告知)缴纳的，但林木油在撤场时仍未缴纳水电费，也未进行结算。故，为了避免拖欠产生滞纳金等损失扩大，周许威代为缴费后，林木油应当向周许威支付代缴的水电费。2.关于林木油对水电费金额提出的异议。（1）周许威在一审时已经完成欠费事实和金额的举证义务后，周许威还当庭表示双方可以到租赁物现场抄表，但是林木油并没有回应也没有同意，现在到了二审又提出异议，严重缺乏诉讼诚信，应自行举证承担不利后果。（2）涉案租赁物使用的是独立的水、电表，这是租赁业务的基本常识和惯例，如果不是，相信林木油都不可能答应承租涉案租赁物。林木油所称的“管理库房”只是堆放杂物的附属杂物间，平时一直关闭，并未使用仓库独立水电表，该地块只有涉案租赁仓库，没有其他厂房，占地面积不等于建筑面积，这也是基本常识。此外，周许威出具的水电费用凭证也已经清清楚楚的标明了用水用电的主体和范围是“XX边仓库”，这与双方签订的《租赁合同》约定的租赁物名称和范围“XX边仓库”是完全一致的，不存在超范围收取电费。（3）租赁物在2019年8月19日被拆除后，在2019年10月并没有产生水费，因为村委会在7、8、9月份均没有抄水表，一直到10月份才去抄表，10月份抄表显示的上月读数6053是与6月份的本月读数6053相同和衔接的。所以林木油想象出还有其他物业用水是毫无依据的自我推理。综上所述，周许威认为一审判决认定的事实清楚，适用法律正确，林木油的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回林木油的全部上诉请求，维持原判。林木油于2019年10月18日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.周许威立即向林木油退还保证金90000元及利息（利息以90000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年7月21日起计至全部退还时止，暂计至2019年10月20日止为1000.5元）；2.周许威向林木油赔偿搬迁费52622元；3.周许威承担本案的全部诉讼费用。周许威提出反诉讼请求：1.解除林木油与周许威在2019年2月24日签订的租赁合同，并由周许威没收保证金；2.林木油向周许威支付拖欠的2019年7月1日至2019年8月18日期间的租金71129元（其中2019年7月租金45000元、2019年8月1日至2019年8月18日租金26129元）；3.林木油向周许威支付拖欠租金的滞纳金（自逾期之日起开始计算至实际付清之日止，按欠租金额的1%为标准计算）；4.林木油支付使用租赁物期间产生的水费1457.5元；5.林木油支付使用租赁物期间产生的电费4216.5元；6.本案的本、反诉受理费由林木油承担。一审法院经审理查明：2019年2月24日，林木油（乙方）与周许威（甲方）签订《租赁合同》，约定甲方将座落在XX桥内厂房作为仓库出租给乙方使用，简易建筑面积2000平方米，每月租金45000元，租期自2019年2月24日至2021年3月20日；乙方在签订本合同的当天向甲方支付135000元保证金，租赁期满乙方不再续租，经甲方验收建筑物后，且乙方付清水电费、税费、工人工资、租金之日起3天内由甲方不计利息返还给乙方；签定本合同的当天乙方预付第一个月租金，以后每月5日前支付当月租金；租赁期内，甲方提供原有水/电设施和水电负荷给乙方使用；乙方逾期支付租金，每一天按欠租的1%收取滞纳金，逾期支付租金达15天的，则视为乙方违约，甲方有权解除合同没收保证金；该建筑物每月的水、电、垃圾、治安及因使用而产生的一切费用由乙方每月结清；租赁期内，如遇国家征用土地或者拆迁等政府行为，甲、乙双方应服从，合同解除，不作任何一方违约，乙方无条件按时迁出，甲方退回乙方所交的保证金，国家赔偿的搬迁费归乙方所有，土地及建筑费归甲方；等等。2019年2月24日，林木油向周许威支付押金10000元；2019年2月26日，林木油向周许威支付剩余押金80000元及预付第一个月租金45000元。2019年6月18日，广州市白云区水务局发出穗云水责改[2019]1XX号《责令限期改正通知书》，记载广州市白云区均禾街石马经济合作社擅自在流溪河石马河道管理范围内建设建（构）筑物，违反了《中华人民共和国水法》的相关规定，责令在2019年7月10日前自行拆除河涌管理范围内违法建（构）筑物，逾期不拆除，强行拆除，所需费用由你承担；等等。2019年7月17日，广州市白云区城市管理和综合执法局均禾执法队于2019年7月17日作出《关于督促饮用水水源保护区当事人及租赁者限期搬离的通知》，记载拟对流溪河饮用水水源保护区地块违法建设进行清拆，现通知房屋当事人及承租人、经营者须于2019年7月21日12时前自行将房屋内一切财物搬离现场，人员撤离房屋；政府部门将于2019年7月19日对流溪河饮用水水源保护区地块违法建设进行停水、断电等方式处理；等等。林木油为证实其支出搬运费，出示订单截图，显示在2019年8月17日支付货车费310元、在2019年8月18日支付货车费352元；出示收款收据，记载2019年8月13日至8月19日运费合计10800元，2019年8月13日至8月18日卸车费共41160元。2019年8月19日，涉案物业被拆除。周许威为证实涉案租赁场地具有合法性，出示5个设施农用地情况表，该表由广州市白云区均禾街农业技术服务中心盖章确认，记载周许威在XX边5亩蔬菜大棚属于设施农用地，设农编号为云设农[2012]XX号，联系电话为138××××5911，目前用途为空置；出示设施农用地管理审核意见表复印件，记载编号为云设农[2012]XX号，项目业主周许威，用地位置石马村第十七社流溪河边，项目名称为农产饲料仓库，土地用途为农产饲料仓库，开始用地时间2011年1月，用地年限20年，镇（街）政府初审意见为同意申报，区（县级市）农业部门审核意见为经核查并拍照，该地块现为农业生产附属设施，区（县级市）国土房管部门审核意见为同意按涉农用……用，不得用于其他非农建设，区（县级市）政府审核意见为同意。周许威为证实林木油欠缴水电费，出示水、电表读数照片以及周许威缴纳水、电费的收据。林木油对上述证据均不予确认。审理中，林木油主张涉案物业在2019年7月21日被停电停水，确认停电之后周许威有提供发电机供涉案场地开关门使用；确认进场后未缴纳过水电费，租用涉案场地作物流仓库使用。周许威主张涉案场地在2019年8月5日被停电，水一直未停，亦确认停电后周许威有提供发电机供涉案场地使用。以上事实有租赁合同、收据、银行流水、照片、责令限期改正通知书、关于督促饮用水水源保护区当事人及租赁者限期搬离的通知、订单截图、5个设施农用地情况表、设施农用地管理审核意见表复印件及当事人陈述等证据证实。一审法院认为：广州市水务局作出的《责令限期改正通知书》及广州市白云区城市管理和综合执法局均禾执法队作出的《关于督促饮用水水源保护区当事人及租赁者限期搬离的通知》，均记载涉案物业为违法建筑，故林木油与周许威签订的《租赁合同》应属无效。周许威要求解除该合同于法无据，一审法院不予支持，予以驳回。关于保证金，现《租赁合同》无效，因无效合同所取得的财产应相互返还，故林木油要求周许威返还保证金90000元合法合理，一审法院予以支持；并对周许威要求没收保证金的诉请予以驳回。关于保证金利息，周许威经催要后未及时返还，实际占用林木油资金，故林木油要求周许威支付利息合法合理，一审法院予以支持，但应自林木油起诉之日即2019年10月18日起以90000元为本金按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至付清之日止。关于搬迁费，若《租赁合同》履行完毕，林木油也需从涉案场地搬离，提前搬离并非林木油因合同无效产生的额外损失，故林木油要求周许威支付，理据不足，一审法院不予支持，予以驳回。关于2019年7月1日至2019年8月18日租金即占有使用费，经查实，该期间林木油仍继续占用涉案场地，虽有停电但周许威已提供发电机供林木油使用，故林木油仍应向周许威支付该期间的占有使用费71129元（45000元+45000元÷31天×18天）。关于滞纳金，因合同无效，关于滞纳金的约定亦属无效，故周许威要求林木油按照合同约定的标准每日1%支付滞纳金于法无据，一审法院不予采纳；但考虑林木油未及时支付占有使用费，造成周许威资金占用损失，一审法院酌情认定滞纳金应以71129元为本金自周许威反诉之日即2019年11月10日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至付清之日止。关于水、电费，现周许威已提供相关水电表读数照片以及周许威支付水电费的收据予以证实，林木油虽有异议，但未能提供相反证据予以反驳，且林木油亦确认使用涉案物业期间未曾缴纳过水电费，故林木油欠缴水电费属实，一审法院对周许威要求林木油支付水电费共5674元予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院于2019年12月16日作出如下判决:一、自本判决生效之日起三日内，周许威向林木油返还保证金90000元并支付利息（自2019年10月18日起以90000元为本金按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至付清之日止）；二、自本判决生效之日起三日内，林木油向周许威支付2019年7月1日至2019年8月18日期间的占有使用费71129元并支付滞纳金（以71129元为本金自2019年11月10日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止）；三、自本判决生效之日起三日内，林木油向周许威支付水电费5674元；四、驳回林木油的其他诉讼请求；五、驳回周许威的其他反诉诉讼请求；如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1586元，由林木油承担592元，由周许威承担994元；反诉受理费1704.8元由林木油承担924.9元，由周许威承担779.9元。林木油与周许威承担的诉讼费应于本判决书生效之日起3日内向一审法院缴纳。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审另查明：一审诉讼过程中，周许威提供的三份《石马村水费收款收据》显示涉案场地2019年5月、6月、10月水费分别为451元、176元、847元，其中2019年10月水费的上月读数与2019年6月水费的本月读数均为6053。周许威表示2019年10月份并未产生水费，所谓的10月份水费847元实际为6-8月的水费，因为6月之后没有抄水表，在10月份才抄，所以显示为10月份水费。周许威提供日期为2019年8月5日的收款收据显示，周许威已支付涉案场地2019年3月至7月底电费、线路维修管理费共计4216.5元。本院认为，本案的争议焦点为：其一，林木油主张的搬迁费损失52622元应否予以支持；其二，林木油应否支付2019年7月1日至2019年8月18日期间的占有使用费71129元及滞纳金给周许威；其三，林木油应否支付水电费5674元给周许威。关于林木油主张的搬迁费损失52622元问题。对于《租赁合同》的无效，周许威未能提供合法出租物，具有明显过错；林木油作为承租人，在签订租赁合同时对涉案场地的土地性质、产权情况未尽到审慎的审查义务，对合同无效同样存在过错。因此，对于合同无效所产生的损失本应由林木油与周许威按照各自过错程度来承担。但是，林木油承租涉案场地是作为物流仓库使用，货物搬运费用属于日常运营的成本之一，林木油所提供的收据等证据并不能充分证明该费用均是因为行政部门通知所导致的提前搬离而产生的费用。此外，2019年6月18日行政部门就已经发出《责令限期改正通知书》，至2019年8月18日撤场，在长达两个月的时间内，林木油可以通过合理调配来减少涉案场地内存储货物的数量，即便无法在两个月内完全清理涉案场地内货物，但考虑到涉案场地属于租用场地，租期届满后也必然面临搬迁和相应搬迁费用的发生。因此，一审认为林木油所主张搬迁费损失不属于合同无效所导致损失，驳回林木油的该项赔偿主张，并无不当，本院予以维持。关于占用费及滞纳金问题。林木油实际使用涉案场地至2019年8月18日，《租赁合同》虽无效，但林木油仍应支付实际使用场地的占有使用费给周许威。涉案场地虽有停电，但林木油租赁场地是用于仓储物流，停电并不会对场地使用功能造成实质性影响，且周许威在停电之后已提供发电机供涉案场地使用，故林木油以停电为由拒付占用费的主张，理由并不充分。一审按照实际占用期间，判令林木油支付相应占用费，处理妥当，本院予以维持。至于滞纳金问题。林木油主张是经周许威同意暂缓支付2019年7月费用的，但周许威对此予以否认，林木油应承担举证不能的不利后果。林木油逾期支付占用费给周许威造成资金占用损失，在已判令周许威向林木油支付保证金占用利息的情况下，一审法院酌定林木油支付占用费利息损失给周许威，并无不当，本院予以维持。关于水电费问题。根据已查明事实，周许威主张代垫的水电费5674元，有相应的收款收据为证，上述费用均是林木油使用涉案场地期间实际产生的费用，应由林木油承担，林木油亦自认没有支付过水电费，故一审判决林木油支付上述费用，合法有据，本院予以维持。综上所述，林木油的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2888.5元，由林木油负担。本判决为终审判决。审判长  赵琦铭审判员  黄春成审判员  柳玮玮二〇二〇年五月二十六日法官助理张敏娟书记员郭蔚琳