江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣04民终691号上诉人（原审原告、执行案外人）：九江市乾坤房地产开发公司，住所地九江市浔阳区环城路202号，统一社会信用代码91360400748509042N。法定代表人：蔡江永，总经理。委托代理人：胡梦琪，江西支点律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：占国英，女，1976年8月1日出生，汉族，住江西省九江市都昌县，实际居住都昌县都昌镇观湖国际23号楼506室。委托代理人：程柳慧子，都昌县惠民法律服务所法律工作者。原审第三人（被执行人）：詹少华，男，1964年11月21日出生，汉族，住江西省九江市浔阳区。上诉人九江市乾坤房地产开发公司因与被上诉人占国英及第三人詹少华案外人执行异议之诉纠纷一案，不服江西省都昌县人民法院（2019）赣0428民初1989号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。九江市乾坤房地产开发公司上诉请求：1、撤销(2019)赣0428民初1989号民事判决，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求；2、本案上诉费用全部由被上诉人负担。事实与理由：一、原审认定事实错误，本案诉争财产登记在原告名下，并非被执行人詹少华的财产，法院对不属于被执行人的财产进行查封显然错误。《中华人民其和国物权法》第五条及第六条的规定，“物权的种类和内容，由法律规定。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”。确立物权法定原则及物权公示公信原则的基本内容为记载于不动产登记簿的人推定为不动产的权利人，动产的占有人推定为动产的权利人，其目的在于保护交易安全，特别是保护当事人对公示的信赖利益，使第三人在通过向社会公开的登记公示，知道物权变动的情况下，可以避免遭受损害并保护交易安全。本案讼争财产目前登记在上诉人名下，并未办理过户手续至任何人名下。案外人杨贤文虽然曾经购买该连体商场，但因其未按期支付按揭款，被债权人中国银行起诉至法院，上诉人亦被法院判决承担连带责任。在案件执行阶段，上诉人、杨贤文与中国银行达成执行和解，用本案所涉连体商场租金优先支付所欠中国银行债务。到目前为止，上诉人已代杨贤文偿还中国银行全部贷款本息，首付款也已与杨贤文结算完毕，故本案诉争连体商场的唯一合法权利人为本案上诉人，而非第三人詹少华。原审判决仅仅依据杨贤文等人的证言，即简单认定上诉人不享有足以排除强制执行的民事权益，违反了我国物权登记的法定原则及物权公示公信原则，实属认定事实及适用法律的双重错误。二、上诉人与本案所涉连体商场的原购买人杨贤文已依法解除合同，依法收回财产权利，是本案诉争财产的唯一合法所有人。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；……”依据以上相关法律规定，上诉人是不动产登记簿记载的权利主体，是唯一合法所有权人，有权要求包括本案被上诉人在内的任何不法侵害人停止侵害，也有权依法请求人民法院解除不合法查封措施并排除执行。事实上，在本诉原审阶段，上诉人与涉案标的原购买人杨贤文于2019年11月16日签订了《解除商品房买卖合同协议书》：双方解除2008年9月26日所签订的《商品房买卖合同》，上诉人将购房款全部退还给杨贤文，双方共同至房产管理部门办理了购房合同的注销登记手续，关于该地下商场的买卖合同备案登记业已撤销，涉案商品房登记在上诉人名下，与原购买人杨贤文再无任何权属关系。三、原审法院超越当事人请求范围进行查封属违法裁判，二审法院应依法予以纠正。被上诉人在强制执行的查封申请书仅仅要求对乾坤公司开发位于都昌县西湖路3号花园世家楼盘负一楼商场进行查封拍卖，并未要求对本案所涉标的（花园世家楼盘A栋至B栋1-2层连体商场）予以查封。在原审庭审阶段被上诉人也重申这一事实，而原审法院却无视当事人的诉求，违背当事人意思自治原则，超越当事人请求范围超标的查封，属违法裁判，请求二审法院依法予以纠正。占国英辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公正，达到了法律效果与社会效果相结合的原则，依法应予维持原判。二、一审法院审理查明部分认定的事实非常清楚且证据充分，适用法律正确，在整个都昌县大家都知道本案案涉房屋实际所有人为詹少华，且在上诉人上诉期间詹少华还去找过案涉房屋租赁人程晖讨要租金，詹少华用实际行动表明登记在乾坤房地产名下的房产其实际所有人为詹少华，只是缺少一个过户而已。三、上诉人将被上诉人占国英列为本案被告，没有任何事实依据，更没有法律依据，被上诉人占国英从没有向法院申请查封本案案涉房屋，上诉人在没有事实根据的情况下滥用诉权，在一审法院判决后还继续上诉，这种缠讼行为造成了被上诉人的经济损失，浪费了国家的司法资源，对上诉人的这种无理缠讼的行为，应予以训诫并处罚。詹少华述称，上诉人的上诉理由正确，房屋不是我的，我也没有去找程晖讨要过房租，我一直在外地工作，五年没去过都昌县城。占国英没有申请法院查封过涉案房屋，是一审法院执行错误。九江市乾坤房地产开发公司向一审法院起诉请求：1、确认被告申请执行的位于都昌县西湖路3号花园世家楼盘A栋至B栋1-2层连体商场的所有权属于原告；2、停止对上述房产已采取的强制执行措施并将该房产归还原告；3、本执行异议之诉的全部诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：2008年9月26日，九江市乾坤房地产开发公司都昌分公司以原告九江市乾坤房地产开发公司的名义与杨贤文签订《都昌县商品房买卖合同》｛房屋产权证号20××36号，购房合同备案号为200700356｝，约定杨贤文购买花园世家A幢壹-贰层，建筑面积为1600平方米，每平方米为4510.5元，总金额为人民币7216800元。付款方式为首付叁佰陆拾壹万陆千捌百元正，余额叁百陆拾万元正在中国银行办理按揭贷款支付。该房产在花园世家A栋分户名单将所有权人列为九江市乾坤房地产开发公司，确权证号为003503及003504。2008年12月8日，中国银行按照杨贤文的要求将人民币360万元贷款划至原告九江市乾坤房地产开发公司账户。因杨贤文未按期归还贷款，2015年6月11日，中国银行向江西省都昌县人民法院起诉，要求杨贤文等归还贷款余额本金人民币1639649.89元及相应的利息，江西省都昌县人民法院判决杨贤文等归还贷款，原告九江市乾坤房地产开发公司承担连带责任。江西省都昌县人民法院查封花园世家A幢至B幢连体商场。2016年5月25日，江西省都昌县人民法院执行干警找到当时该房屋承租人余胜民了解情况，余胜民证明，该房屋是从詹少华处租赁的，合同是与詹少华的弟弟签订的。同时，第三人詹少华的母亲杨荣花向都昌县人民法院执行人员反映花园世家A栋至B栋一层连体商场的实际所有人为詹少华。2016年3月3日杨贤文接受江西省都昌县人民法院询问时陈述：“贷款的时候，是由我贷的款，购房合同也是我签订的，房产现在由詹少华管理使用，因为按照我与詹少华、冯四平三人合伙协议，将该房产划归了詹少华所有，贷款就三人按比例偿还”。2016年11月9日，中国银行、杨贤文、占福珍、余胜民、王典帅、原告九江市乾坤房地产开发公司就归还中国银行按揭贷款达成执行和解协议。约定同意该房屋由余胜民经营，直至还清中国银行贷款本息为止等内容。2016年11月20日原告九江市乾坤房地产开发公司授权王典帅办理花园世家大商场房地产开发项目商品房+-0.00米层临街大商场房屋租赁事宜。2016年11月29日王典帅与余胜民签订《商场租赁合同书》。2017年3月13日，江西省都昌县人民法院作出（2017）赣0428执1号之一执行裁定书，对位于九江市都昌县西湖路3号花园世家楼盘A栋至B栋1-2层连体商场等进行了查封。2018年3月15日，作出（2017）赣0428执1号之二执行裁定书，裁定对查封财产依法进行拍卖。2019年6月13日原告向江西省都昌县人民法院提出执行异议。2019年7月10日江西省都昌县人民法院裁定驳回异议。2019年8月14日原告向江西省都昌县人民法院提出执行异议之诉。2019年11月16日九江市乾坤房地产开发公司都昌分公司与杨贤文签订了解除《都昌县商品房买卖合同》｛购房合同备案号为200700356｝的协议。一审法院认为，原告依据开发房地产取得案涉房屋产权证，主张将已经出售而未办理过户登记的房产民事权益，难于对抗案涉房产购买人（又系九江市乾坤房地产开发公司都昌分公司开发花园世家楼盘的合伙人之一）杨贤文关于案涉房产实际所有人为第三人詹少华的证言，且该证言有第三人詹少华母亲杨荣花的证言及案涉房产租赁人余胜民的证言佐证。因此，原告不享有足以排除强制执行的民事权益，原告诉求确认案涉房产归原告所有及停止采取强制措施的主张，不符合法律规定，不予支持。原告未提供房管部门撤销备案登记的证据，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，难以认定九江市乾坤房地产开发公司都昌分公司与杨贤文签订的解除房屋买卖合同具有法律效力。现依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条，《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决：驳回原告九江市乾坤房地产开发公司诉讼请求。案件受理费人民币62317.6元，由原告九江市乾坤房地产开发公司承担。二审中，双方当事人没有提供新证据。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查案外人是否系权利人、该权利的合法性与真实性、该权利能否排除执行；第二十五条第一款第一项规定，对案外人的异议，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断案外人是否系权利人。本案中，一审法院查封的位于九江市都昌县西湖路3号花园世家楼盘A栋至B栋1-2层连体商场（房屋确权证号：003503号及003504号）在当地房管部门的查询结果载明登记在九江市乾坤房地产开发公司名下。《中华人民共和国物权法》第九条明确规定了不动产物权的设立、变更、转移是以不动产核准登记为准，一审法院仅依据案外人杨贤文等人证言，在未查清相关事实的情况下，即认定第三人詹少华是涉案诉争不动产的实际所有权人，存在认定事实不清，适用法律错误。根据上述事实和法律规定，第三人詹少华不是涉案不动产权利人，涉案不动产权利人为九江市乾坤房地产开发公司。综上所述，案外人九江市乾坤房地产开发公司对执行标的享有足以排除强制执行的权益，其异议请求成立，本院予以支持。一审法院执行中查封属于案外人九江市乾坤房地产开发公司的房屋显属不当，应予解除。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条的规定，判决如下：一、撤销江西省都昌县人民法院（2019）赣0428民初1989号民事判决；二、九江市都昌县西湖路3号花园世家楼盘A栋至B栋1-2层连体商场（房屋确权证号：003503号及003504号）权利人为九江市乾坤房地产开发公司；三、解除对九江市都昌县西湖路3号花园世家楼盘A栋至B栋1-2层连体商场（房屋确权证号：003503号及003504号）的查封。一审案件受理费62317.6元，二审案件受理费62317.6元，由占国英负担。本判决为终审判决。审判长  陈小江审判员  刘克曙审判员  曹 琛二〇二〇年五月十四日书记员  郑筱楠