山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终2376号上诉人（原审原告）：烟台银海物业管理有限公司，住所地烟台市芝罘区辛庄街1号-1-3号。法定代表人：史东岩，总经理。委托诉讼代理人：宋晓，山东劳德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐珂文，男，1964年8月18日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：汪涛，北京市尚公（烟台）律师事务所律师。委托诉讼代理人：修海南，北京市尚公（烟台）律师事务所律师。上诉人烟台银海物业管理有限公司（以下简称银海物业）因与被上诉人徐珂文物业服务合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2019）鲁0602民初11547号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月24日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。银海物业上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持银海物业的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由徐珂文承担。事实和理由：一、银海物业是通过合法投标竞标取得涉案小区物业管理权，三方签署的《海军航空工程学院经济适用房物业服务管理合同》应系前期物业服务合同，该合同对于涉案小区的业主具有约束力，徐珂文应当依法缴纳物业费及电梯费。2012年在海军后勤保障社会化的吸引下，银海物业通过合法投标竞标取得涉案小区物业管理权。由甲方航院经济适用业主委员会（以下简称航院业委会）、乙方银海物业、丙方海军航空工程学院院务部营房处（以下简称海航营房处）三方签署涉案合同。涉案小区2011年曾成立过业主委员会，由于涉案小区业主后期要求改选，将相关材料从烟台市芝罘区住房和建设局、市住房和城乡建设局及街道办事处撤回，导致两级住建部门及街道办事处无备案信息。即使涉案小区业主委员会成立存在瑕疵，作为合同丙方在涉案合同盖章，原海军航空工程学院（现为海军航空大学）为涉案小区的建设单位，合同丙方为原海军工程学院的内设机构，其代表海军航空大学对外签署合同，涉案合同符合《物业管理条例》第二十一条的规定，属于前期物业服务合同。根据《物业管理条例》第二十五条规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。本案中，海军航空大学并没有与业主签署购房合同，涉案小区业主、业主大会一直未选聘过物业服务公司。银海物业于2012年入驻涉案小区，入驻时在各个宣传栏张贴过银海物业即将接管小区物业服务的材料，徐珂文接受银海物业提供的物业服务，其对此没有异议，视为徐珂文对该事实物业法律关系的追认，双方形成了事实物业服务合同关系。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。在本案中，银海物业与合同丙方签署的前期物业服务合同对涉案小区业主具有约束力，徐珂文应依法支付相关物业费及电梯费。二、银海物业在涉案小区提供长达80个月近7年的物业服务，徐珂文提供的相关材料均为2018年7月之后形成的，足以说明其对2018年7月之前提供的物业服务是认可的。银海物业自2012年8月1日入驻涉案小区提供物业服务，2019年4月1日撤离，在涉案小区提供长达80个月物业服务。业主在此期间都享受到银海物业提供的物业服务，并没有提出过异议，部分业主已足额缴纳物业费用，说明是对银海物业提供物业服务的认可。徐珂文提供的物业信访材料均系2018年7月之后形成，且系银海物业因部分业主不自觉缴纳物业费及电梯费于2018年5月单独起诉业主郭英彪、田凤夫妇后，涉案小区部分业主因费用日益高涨为了不缴纳物业费联名上书海军航空大学的信访材料。此前并没有出现此种情况，全体业主均认可并享受银海物业的服务。三、证人王某缴纳过物业服务费，说明其对银海物业提供物业服务是认可的。王某在一审法院作为证人出庭作证认可涉案小区由银海物业提供物业服务，对于银海物业入驻及撤离涉案小区的时间均予以认可，可以看出双方均认可事实物业法律关系，王某缴纳该费用的事实是其对该事实物业法律关系的追认。四、涉案小区已有部分业主全额缴纳物业费及电梯费用，部分业主缴纳部分物业费，说明双方存在事实物业法律关系，一审法院驳回银海物业的诉请与事实和法律不符。依据法律规定，徐珂文应支付相应的物业费及电梯费，一审法院因业主委员会成立存在瑕疵而直接否定合同效力是错误的，应当依据该合同认定前期物业法律关系依法约束徐珂文。综上，请求二审法院依法查明事实，维护银海物业合法权益。徐珂文辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。银海物业向一审法院起诉请求：徐珂文向银海物业支付2013年4月1日至2019年3月31日期间的物业服务费7576.74元（建筑面积140.31平方米×0.75元/月/平方米×72个月），并自2013年4月1日起徐珂文履行完毕之日止以7576.74元为基数按年利率6%给付违约金。一审法院认定事实：2012年，银海物业、航院业委会及海航营房处在签订的《海军航空工程学院经济适用房物业服务管理合同》中约定：银海物业为坐落于烟台市芝罘区海军航空工程学院经济适用住房提供物业服务；物业服务的内容包括共用部位和共用设施设备的维修、养护和管理；共用部位和相关场地的保洁和卫生清扫、物业档案资料管理等事项；合同期限为二年，自2012年8月1日至2014年7月31日止；物业服务费按照每月每建筑面积0.45元收取；物业服务费按月交纳，业主也可按季、半年、年度预交，逾期交纳物业服务费的，每逾期一日，应交纳欠费总额千分之三的违约金。合同签订后，银海物业为包括涉案房屋在内的涉案小区提供物业服务。庭审中，为证明其主张，银海物业另向一审法院提交了如下证据：1、徐珂文户籍证明1份，证明徐珂文主体适格。2、2012年海军航空工程学院经济适用房物业服务管理合同1份，证明2012年银海物业入驻航院管理各业主，并提供物业服务是合法有效的。合同约定了物业费及电梯费的收费标准及违约责任。3、催费通知单打印件6张，证明银海物业已于2013年4月2日、2014年6月20日、2015年9月30日、2016年12月1日、2017年8月30日、2018年4月5日在徐珂文门上张贴过催缴通知书，要求其缴纳欠付的物业服务费。4、由烟台市中立房产测绘有限公司出具的房屋建筑面积计算成果表复印件1份，证明徐珂文所有的涉案房屋建筑面积。5、借条复印件6张，证明银海物业因涉案小区业主欠付物业服务费数额巨大，在2014年7月18日至2016年12月22日向海军航空大学借款152705元用于支付电梯维保费用。6、收据1份，证明徐珂文2012年9月29日缴纳2012年9月27日至2013年3月26日物业费及电梯费用共计630.60元。徐珂文质证称，对证据1的真实性及证明内容均无异议；对证据2的真实性无异议，但物业公司在签订该合同时，应尽到审慎审查业主委员会产生程序、业主委员会决议等关键性文件，仅有该合同不能证明物业公司尽到了审查义务，签订该合同时物业公司存在很大瑕疵；对证据3徐珂文没有见到过该通知书，是银海物业自行制作的，没有任何送达记录；对证据4因涉案房屋属于经济适用房，没有房产证，具体面积不确定，对该证据不予认可；对证据5系复印件，真实性不予认可，银海物业在电梯维保费用的支出方面应当由与负责电梯维保的案外人的维保合同关系，仅凭借条不能证明银海物业的主张，不予认可;对证据6的真实性予以认可，但对证明的问题不予认可。银海物业称必须交纳费用才能领取房屋钥匙，徐珂文无奈之下，只能向银海物业交费领取钥匙。庭审中，为证明其答辩主张，徐珂文向一审法院提交了如下证据：1、涉案小区业主因物业事宜的信访材料：（1）致航大王校长、王政委、纪委书记的集体上访材料复印件，包括：附件①航大经济适用房物业化管理现状、问题简介；附件②强烈要求立即终止银海物业公司无合同非法经营行为的联合签名；（2）致航大保障部赵部长、丁副部长的上访材料复印件；（3）关于亟待解决的航院经济适用房物业问题及强烈要求立即终止银海物业公司无合同非法经营行为的联合签名复印件；（4）为物业事致航大领导书复印件。上述四份证据证明在银海物业无合同经营期间，业主们多次通过多种方式请求海军航空大学终止银海物业无合同经营行为、请求海军航空大学牵头解决物业费纠纷问题。（5）银海物业强行服务期间物业区域生产生活照片打印件27张，证明在银海物业强行服务期间：银行物业公司通过不修理自来水总管、指使物业保洁人员翻拿业主物品致使业主物品丢失，恐吓、威胁等违法违规方式催缴物业费；业主自行联系电梯维修公司维修电梯；业主自行打扫小区卫生、清理垃圾、清扫积雪；银海物业强行提供的物业服务远远达不到正常物业公司应提供的物业服务标准。2、2019年4月23日海军航空大学《情况说明》原件一宗：（6）《海军航空工程学院经济适用房物业管理合同》，证明物业合同签订的主体系航院，不当然适用于徐珂文；（7）《海军航空工程学院经济适用房业主委员会第一次会议议程》，证明业主委员会主任、副主任、秘书长由学院营房处直接任命，并未履行法定选举程序，所有业主委员会委员的签字系同一人完成，故业委会不能代表徐珂文；（8）《电梯小包保养合同》、《产品保养合同》各2份，证明2017年度及2018年度，涉诉物业区域电梯保养合同的委托方及付款方均为航大机营处，该实际履行义务的行为证明航大机营处为物业服务的实际履行方，银海物业主张的物业费用中关于电梯的费用无事实和法律依据；（9）电梯各项费用支付情况，证明涉诉物业区域自2012年5月-2017年8月电梯用电费、维护保养费、年检费由航大机营处支付，证明航大是物业服务的实际提供方，而非银海物业。3、（10）王某证人证言原件1份，证人是原航院政治部副主任，是航院机营处直接任命的业委会主任，业委会并未刻业委会印章，王某作为业委会主任没有见过业委会印章，也没有在物业合同中盖过章，业委会从未独立开展工作。4、2019年5月9日海军航空大学《情况说明》一宗：（11）航大保障部机营处《情况说明》原件1份，（12）《垃圾处理费合同》照片打印件7份、垃圾处理费票据复印件2张，（13）《建筑消防设施维修保养合同》2015年系复印件，2016-2018年系原件，（14）《污水管道清疏合同》2014年6月1日系复印件，2017年11月15日系原件各1份，证明（1）涉诉物业区域内包含在物业服务范围中的化粪池、检查井、污水管道、建筑消防等设施的维护保养垃圾清运等服务均由航大委托第三方提供，即实际由航大实际提供物业服务，银海物业未实际履行其主张的物业服务合同；（2）银海物业关于物业费用的主张无事实和法律依据。5、2019年5月16日海军航空大学《情况说明》原件一宗，（15）航大保障部机营处《情况说明》，证明2015年1月涉诉物业区域16-19号楼的消防水箱维修工程款从业主的购房款中开支，银海物业未实际履行其主张的物业服务合同。银海物业质证称，对证据（1）-（4）真实性不予认可;从证据（5）中的情况可以反映出，银海物业曾经在涉案小区内张贴过催缴通知书，广大业主是知悉的，不存在未收到催缴通知书一说，银海物业通过张贴的情况催缴物业费用属于正当手段，不存在恐吓、威胁;对证据（6）的真实性无异议，但对其证明内容有异议，根据该合同可以看出，银海物业自2012年8月1日起入驻该小区是合法正当的，航院经济适用房业主委员会与海军航空工程学院及银海物业三方签署合同确定物业服务范围及物业服务标准；从证据（7）中可以看出涉案小区已于2011年7月11日成立业主委员会，该业主委员会成员有明确名单；对证据（8）的真实性无异议，但对其证明内容有异议，该合同为2018年的保养合同，银海物业于2012年8月1日入驻，一直负责电梯的日常维护，与签订该保养合同并不冲突，保养合同虽为航大与电梯公司签订的合同，但该笔电梯维保费用的实际承担者为银海物业，可与银海物业出具的借条承担相应的电梯维保费用相吻合；证据（9）的真实性无异议，但对证明内容有异议，该份电梯各项费用支出情况由航大保障部经营处出具，该笔费用的实际承担者为银海物业，航大已多次向银海物业催缴费用，但因银海物业多年来在涉案小区收不上物业费用所以一直欠付航大费用，但该笔费用的实际承担者为银海物业；对证据（10）的真实性无法确认，补充说明一点，王某在涉案小区缴纳过物业服务费用，可见王某是认可银海物业提供物业服务的情况；对证据（11）真实性无法确认，银海物业于2019年4月1日正式撤离该涉案小区，之后出具的任何材料与银海物业公司无关；对证据（12）的真实性无法确认;因证据（13）2015年合同系复印件，对其真实性无法确认，对2016年-2018年的合同真实性不予认可，无法确定其真实性;对证据（14）中2014年6月1日合同系复印件，对真实性不予认可，2017年11月15日的合同真实性无法确定；对证据（15）可以看出航大支付过消防水箱维修工程款，银海物业认为该组证据与案件无关。诉讼中，就航院业委会成立情况，一审法院对海军航空大学进行了调查。该校保障部机营处助理员余冯涛在一审法院接受调查时称，海航营房处系海军航空工程学院的内设机构，海军航空工程学院在2017年与其他院校合并成立了海军航空大学，海航营房处遂变更为海航机营处；对银海物业提交的、2012年三方签订的《海军航空工程学院经济适用房物业服务管理合同》无异议；针对航院业委会的成立过程，据了解该业委会的成立经过召开大会，但会议如何召集及参与人等具体会议形式及召开时间不清楚，海军航空大学也参加过业委会成立的相关会议，成立后的业委会主任为王辛慧，委员有李廷军、王阳、徐懋森等五人；对《海军航空工程学院经济适用房业主委员会第一次会议议程》有异议，该议程载明的参会人员姓名确实系该校工作人员，但会议是否实际召开、上述人员是否实际参会不能确认；该议程中载明的五人姓名系航院业委会人员，但能看出系一人所签，并非各自本人所签。另查，航院业委会未在烟台市芝罘区住房和建设局及烟台市住房和城乡建设局及街道办事处备案。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。非自然人的法人或非法人组织作为民事主体，从事民事行为、享有民事权利和承担民事义务的前提是依法成立。作为航院业委会主任的王某的证言可以证明，包括业委会主任在内的业委会成员均系原海军航空工程学院有关部门指定，并非经业主选举，且《业主委员会第一次会议议程》会议记录上的签名亦非业委会成员所签署；经一审法院调查，航院业委会未在烟台市芝罘区住房和建设局及烟台市住房和城乡建设局及街道办事处备案。上述事实足以认定，航院业委会并非依法成立，不具备签订合同的资格。王某还证实，其并未代表航院业委会与银海物业在2012年签订过物业服务合同，航院业委会的印章由航空大学院务部篆刻并保管使用，航院业委会从未使用过该公章。上述事实还证明，2012年《海军航空工程学院经济适用房物业服务管理合同》亦非航院业委会签订。因此，上述合同，对作为涉案小区业主的徐珂文没有约束力。现银海物业依据上述合同的约定主张徐珂文向其支付物业服务费及违约金，于法无据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第九条规定，判决：驳回烟台银海物业管理有限公司的诉讼请求。一审案件受理费50元减半收取为25元，由烟台银海物业管理有限公司负担。二审中，银海物业提交以下证据：证据一、银海物业写给海军航空大学领导的信四页，证明银海物业具有三级物业资质，入驻涉案小区是通过招标、竞标等一系列合法程序，属于合法经营，开发商不能提供房产证及房屋质量问题与银海物业无关，徐珂文无权因此拒绝交纳物业费。证据二、2018年5月银海物业写给海军航空大学纪委的信两页，证明银海物业一直在向海军航空大学反映涉案小区业主不交物业费的问题。证据三、2018年8月13日银海物业写给海军航空大学领导的标题为《我司接管航院经济适用房后的具体说明》的信三页，证明银海物业入驻涉案小区后积极提供物业服务，在该信里简短的说明了银海物业所提供物业服务范围。证据四、2019年3月11日银海物业写给东山街道办事处领导潘主任的信五页，证明银海物业于2019年3月11日向东山街道办事处反映涉案小区业主拒交物业费问题。证据五、2019年11月30日银海物业写给巡视组领导的《反映芝罘区人民法院判决不公的情况》的信三页，证明银海物业入驻涉案小区合理合法，业委会成立与否是开发商（海军航空工程学院）、街道办事处、社区居委会及业主的责任，而非银海物业的责任。徐珂文质证称，对证据一、二、三的真实性及证明内容均不予认可，上述三组证据不能证明银海物业向徐珂文提供了物业服务；对证据四的真实性不予认可，该证据与案件无关；对证据五的真实性及证明内容均不予认可。本院认为，上述证据系银海物业单方制作，未提交邮寄证明，且未经徐珂文确认，故本院对证据的真实性及与案件的关联性均不予认定。二审审理查明的其他事实与一审认定事实一致。本院认为，《物业管理条例》第二十一条规定,在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。故前期物业服务合同是业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业在物业管理区域内对物业实施管理服务，并与之签订的物业服务合同。前期物业服务合同缔约的主体是建设单位和物业服务企业。本案中，2012年《海军航空工程学院经济适用房物业服务管理合同》载明签订的主体是银海物业、航院业委会和海航营房处。因此，银海物业主张该合同为前期物业服务合同于法不合，本院不予采纳。根据一审法院查明的事实，《海军航空工程学院经济适用房物业服务管理合同》并非航院业委会签订，依法不能对徐珂文产生合同拘束力。故银海物业以该合同为依据，要求徐珂文支付物业服务费，缺乏事实和法律依据，一审法院未予支持并无不当。银海物业上诉主张其在涉案小区提供将近7年的物业服务，徐珂文对其2018年7月之前提供的物业服务是认可的。银海物业的该主张证据不足，本院不予支持。银海物业上诉主张已有部分业主全额缴纳物业服务费和电梯费，部分业主缴纳部分物业服务费，说明双方之间成立事实物业服务法律关系。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，《物业管理条例》第三十四条规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。故物业服务合同为要式合同。由于银海物业提供的证据不足以证实其与徐珂文之间存在符合法定条件的物业服务合同，现其以部分案外人已交纳相关费用为由主张与徐珂文形成事实上的物业服务关系，理由不当，本院不予支持。综上所述，银海物业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由烟台银海物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  刘 腾审判员  李 安二〇二〇年五月二十八日书记员  孙晓雯