辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终798号上诉人（原审原告）：邢璐璐，女，1983年7月1日出生，汉族，住抚顺市顺城区。上诉人（原审被告）：抚顺德创置业有限公司，住所地：抚顺市顺城区将军北街1-9号。法定代表人：杨洪山，该公司总经理。委托诉讼代理人：于岩，北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈美辰，北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。上诉人邢璐璐因与上诉人抚顺德创置业有限公司（以下简称德创公司）商品房销售合同纠纷一案，均不服抚顺市顺城区人民法院（2019）辽0411民初3659号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人邢璐璐、上诉人德创公司委托诉讼代理人于岩、陈美辰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邢璐璐上诉请求：一、撤销抚顺市顺城区人民法院（2019)辽0411民初3659号民事判决，查清事实重新审核或将本案发回重审；二、被上诉人按照合同规定的违约金赔偿上诉人20489元；三、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:2012年12月20日，上诉人与被上诉人签订了《商品房买卖合同》，以按揭贷款方式，由上诉人购买被上诉人开发的远洋城商品房一套，台同约定该商品房总房款为352665元。上诉人依约支付了房款，被上诉人于2014年6月30日将房屋交付上诉人使用。同时，被上诉人应当在2014年6月30日起365日内，按约定将办理房屋权属登记需由被上诉人提供的资料报产权登记机关备案。但被上诉人于2019年6月24才协助上诉人进行办理产权证，构成违约。在一审判决中，上诉人未提交证据证明存在诉讼时效中断的情形，故上诉人要求2016年8月28日之前的按日计付逾期交房的违约金已超出诉讼时效。上诉人于2019年4月3曰到抚顺市顺城区人民法院咨询起诉事宜，被法院工作人员告知远洋城已有业主进行同类案件进行起诉，等案件判决后，对远洋城业主进行同一模式赔偿。并且被上诉人的违约侵害是连续的过程，并不符合《民法总则》超出诉讼时效的情况。德创公司辩称，同一审答辩意见。根据现行法律规定，诉讼时效为3年，邢璐璐于2019年8月28日向法院提起诉讼。因此违约金应从2016年8月28日起算。2016年8月28日前产生的违约金因邢璐璐怠于行使权利而超出诉讼时效。德创公司上诉请求：1、撤销抚顺市顺城区人民法院（2019)辽0411民初3659号民事判决书，并发回重审或依法改判；2、判决由被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：本案的一审判决认定事实不清、适用法律错误。一、违约金计算的截止日期应为大产权证取得之日，即2018年11月30日。上诉人在一审答辩时已经指出，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条：“……房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，以及上诉人与被上诉人签订的《合同》可以看出，在办理房屋所有权登记过程中，开发商仅有协助义务。所谓的协助义务指开发商需办理大产权证，即办理初始登记。本案中，上诉人已于2018年11月30日办理完成商品房初始登记（取得大产权证）即已完成法定与约定的协助义务，故违约金截止日期应为2018年11月30日。并且，一审法院中以“被告自认于2019年5月9日接到被告通知，可以办理房产证”（判决书第4页）的认定逻辑也明显不符合证据认定的基本原理。故其认定违约金截止日期为2019年5月9日没有任何事实依据。二、被上诉人并无任何实际损失，其主张的违约金过高。上诉人已按双方约定按期交房，自交房之日起，被上诉人一直在实际占有、使用所购房屋，已实现了房屋的使用价值，上诉人并未对被上诉人享有的物权造成任何影响；且在整个庭审过程中，被上诉人并无任何证据证明上诉人逾期取得大产权证给其造成了实际损失，更不用说具体损失的大小。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，对于违约金数额的判定应充分考虑守约方的实际损失以及违约方的过错程度等因素，以实现违约金补偿性和处罚性的价值属性。被上诉人无任何实际损失，故其主张的违约金金额过高，依法不应获得支持。三、高额的违约金赔偿必将造成被上诉人经营困难、甚至企业破产。上诉人成立于2011年，近十年间一直在诚信经营，为抚顺市民居住环境的改善、以及为市财政收入等均有相当卓越的贡献。现因涉及与本案同类的潜在诉讼约2000余起，涉案金额约人民币3000多万元，标的额非常大，加之本项目政府欠上诉人各类款项近3亿多元，导致项目运转非常困难，如果在每个个案中都要求上诉人承担高额违约金，必将导致企业经营雪上加霜、甚至走向破产。邢璐璐辩称，有两份中院生效的民事判决书，均对德创公司陈述的大产权问题作出了判决。邢璐璐向一审法院起诉请求：1、要求德创公司支付逾期办证违约金20489元；2、诉讼费由德创公司承担。一审法院认定事实：2012年12月20日，邢璐璐作为买受人与德创公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：邢璐璐以房屋总价款352665元的价格购买德创公司开发的位于抚顺市顺城区房屋一处；德创公司应当在2014年6月30日前将符合合同约定的商品房交付邢璐璐使用；在本商品房实际竣工使用之日起60日内，由双方向房屋所在地房屋登记机构提出办理本商品房《房屋所有权证》的申请，提交房屋登记机构规定的相关资料，并记载于抚顺市房屋登记簿；如因出卖人的责任，未能按期向房屋所在地房屋登记机构提交办理本商品房《房屋所有权证》的申请，并记载于抚顺市房屋登记簿的，逾期在365日（含）之内，自约定向房屋登记结构提交资料并记载于抚顺市房屋登记簿之日起，至出卖人实际提交资料并记载于抚顺市登记簿之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之零点一的违约金；如因买受人的责任，导致出卖人未能按期向房屋登记机构提交办理本商品房《房屋所有权证》的相关资料，并记载于抚顺市房屋登记簿的，出卖人不承担违约责任。同日，双方签订“远洋城”《抚顺市商品房买卖合同》补充协议一份，约定在商品房实际竣工使用之日起365日内，由双方向房屋所在地房屋登记机构提出办理本商品房《房屋所有权证》的申请，提交房屋登记机构规定的相关资料，并记载于抚顺市房屋登记簿；如因出卖人的责任，逾期超过365日后，买受人同意继续履行《合同》，出卖人按买受人已付房款的日万分之零点五支付违约金。合同签订后，邢璐璐按约定如期办理完毕房屋贷款手续。德创公司亦按照约定将该房屋交付邢璐璐使用。另查明，2019年5月9日，德创公司向邢璐璐发出《抚顺远洋城办理产权证通知书》要求邢璐璐到德创公司处核对材料，后邢璐璐在德创公司处领取了案涉房屋的初始登记证书，并于2019年6月24日办理完毕房屋产权证书。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有约束力，当事人应当全面履行自己义务。本案，邢璐璐、德创公司双方签订的房屋买卖合同及补充协议，系双方当事人真实意思的表示，且内容不违反法律规定，应当认定有效。合同签订后，邢璐璐已履行合同约定的支付购房款的义务，但德创公司未能按照合同约定的期限履行己方义务，保证房屋买受人在约定期限内取得房屋所有权证书，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。根据双方约定，如因出卖人的责任，逾期超过365日后，买受人同意继续履行《合同》，出卖人按买受人已付房款的日万分之零点五支付违约金。该约定系违约金的计算方式，德创公司违约达到条件既可以准确计算出违约金的具体数额，邢璐璐主张的违约金债权范围是明确的，非持续性债权，与德创公司违约行为超过365日后的持续时间没有关联性，所以，邢璐璐要求德创公司支付违约金，应当适用诉讼时效制度（三年）。本案逾期办证的违约金诉讼时效自德创公司交付房屋之日的第366天即2015年7月1日起计算，且按日计付交房违约金的诉讼时效应当分别每一日单独计算。本案中，邢璐璐、德创公司均认可德创公司已于2014年6月30日交付房屋，而邢璐璐于2019年8月28日向法院提起诉讼，其未提交证据证明存在诉讼时效中断的情形，故邢璐璐要求2016年8月28日之前的按日计付逾期交房的违约金已超过诉讼时效，法院不予支持。关于违约金计算的截止时间，德创公司以取得初始房屋登记即为取得涉案房屋权属登记为由，主张计算至2018年11月30日的抗辩理由于法无据，法院不予采信。通过庭审查明事实，邢璐璐自认于2019年5月9日接到的德创公司通知，可以办理房产证，故违约金计算截止时间应为2019年5月9日。综上，德创公司应按照合同约定的计算方式给付邢璐璐2016年8月28日至2019年5月9日的违约金17351.12元（352665元*0.00005*984天）。关于德创公司主张双方约定违约金过高，请求予以适当减少一节，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》十八条二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，现双方约定的日万分之零点五的利率亦未超过法律规定的最低逾期贷款利息标准，故法院不予调整。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告抚顺德创置业有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付原告邢璐璐延迟办理房屋产权证违约金17351.12元；二、驳回原告邢璐璐其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费277元，减半收取139元，由原告邢璐璐负担18元，被告抚顺德创置业有限公司负担121元。二审审理期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点，一是如何认定逾期办证违约金的截止时间；二是邢璐璐主张的违约金数额是否过高；三是邢璐璐主张违约金是否受诉讼时效的限制。关于焦点一，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……”，本法条明确规定“买受人未能如期取得房屋权属证书”作为认定出卖人承担逾期办证违约责任的法律依据，而非德创公司所称以其取得大产权证时间作为认定逾期办证违约金截止时间的依据。德创公司书面通知邢璐璐等业主办证的时间是2019年5月9日，德创公司虽提出此前以电话形式通知，但并无相关证据证明，故原审以该时间作为违约金截止时间并无不当，对德创公司的此项主张本院不予支持。关于焦点二，依法成立的合同受法律保护。双方当事人在商品房买卖合同和补充协议中约定了逾期办证违约金计算标准，该约定是双方当事人真实意思的表示，不违反国家法律、法规的强制性规定，应认定有效，双方均应按此约定履行义务，且德创公司未提交案涉违约金确定数额过高的有效证据，故本院对德创公司的该项上诉理由亦不予支持。关于焦点三，对于逾期办证违约金计算时间问题，如果当事人在合同中明确约定逾期办证违约金数额的，为一时性债权，从约定或法定的期限届满之日的次日起算诉讼时效；如果当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，对每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案系以日为单位计算违约金，因邢璐璐向一审法院起诉时间较晚，一审中德创公司亦以民法总则规定的诉讼时效进行抗辩，故邢璐璐在无证据证明存在时效中止、中断的情况下，一审法院考虑诉讼时效进行判决并无不当。对邢璐璐的上诉请求本院亦无法支持。综上所述，邢璐璐、德创公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费284元由上诉人邢璐璐负担50元，上诉人抚顺德创置业有限公司负担234元。本判决为终审判决。审判长  孙小龙审判员  马开智审判员  张庆敏二〇二〇年五月二十二日书记员  王 宁