广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终7011号上诉人（原审被告）：彭亮辉，男，1971年6月20日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：程森，广东易恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李乐，男，1972年11月6日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市罗湖区。上诉人彭亮辉因与被上诉人李乐物权保护纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初4235号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。彭亮辉上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回李乐全部诉讼请求；3.本案一审、二审案件受理费用由李乐承担。事实和理由：（一）一审法院认定事实不清。李乐在知悉广州市汇景北路60号1803房（以下简称案涉房屋）的实际情况下仍参与法院的司法拍卖并竞价成功，其在参加竞买全程及至竞拍成功，均未提出任何异议，故李乐应当接受案涉房屋上的租赁合同。（二）一审法院适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《城市房屋租赁管理办法》第十一条第一款规定，彭亮辉与案外人李亚娜、刘铁亮于2014年12月10日已形成合法有效的租赁关系且存续至今，彭亮辉于2018年11月6日成功竞买案涉房屋并于2018年12月10日经（2017）粤0106执7398号之一《执行裁定书》送达后取得案涉房屋的所有权，即彭亮辉系在案涉房屋租赁期间取得案涉房屋所有权，故其应当继受该房产上的租赁关系。综上，恳请二审法院判如所请。李乐二审辩称，不同意彭亮辉的上诉请求、事实和理由，我方同意一审判决。李乐于2019年2月19日向一审法院起诉请求：1.彭亮辉腾空交付李乐所有的广州市汇景北路60号1803房；2.彭亮辉支付强行占用李乐房屋期间的房屋使用费（自2018年12月10日起计至彭亮辉实际搬离房屋之日止，按照80元/平方米/月的标准计算，每月占用费是20445元计算，暂计至2019年7月31日是156745元）；3.彭亮辉向李乐支付截至2019年7月31日的物业管理费2815元；4.本案诉讼费由彭亮辉承担。一审法院认定事实：一审法院于2016年10月31日作出（2015）穗天法金民初字第5325号民事判决，查明：李亚娜以位于广州市汇景北路60号1803房房产作为抵押物，为自2014年4月17日至2044年4月17日期间因中信银行股份有限公司广州分行向李亚娜综合授信额而形成的一系列债权本金、利息及费用等提供最高额抵押担保，并于2014年4月22日办理抵押登记，他项权利人为中信银行股份有限公司广州分行。判决：一、解除中信银行股份有限公司广州分行与李亚娜签订合同编号为（2014）穗国银个贷专字第043号的《中信银行个人房地产抵押综合授信专项支付综合消费贷款协议》；二、李亚娜、刘铁亮于判决发生法律效力之日起十日内，向中信银行股份有限公司广州分行偿还贷款本金5812877.74元及利息、罚息、复利等。因李亚娜、刘铁亮未履行上述生效判决，中信银行股份有限公司广州分行向一审法院申请强制执行。一审法院依法对案涉房屋进行网络司法拍卖，拍卖公告中载明：“租赁情况：租赁期限为2014年12月10日至2034年12月9日，每月租金为6000元整，已一次性支付150万房租”，原告以最高价格竞拍到案涉房屋。2018年12月10日，一审法院作出（2017）粤0106执7398号之一民事裁定：一、解除对被执行人李亚娜名下位于广州市天河区汇景北路60号1803房的查封；二、涂销上述房产原权属人为李亚娜的产权登记；三、涂销上述房产抵押登记；四、位于广州市天河区汇景北路60号1803房的所有权及相应的其他权利归买受人李乐所有；五、买受人李乐可持本裁定书到财产管理机构单方面办理位于广州市天河区汇景北路60号1803房的过户登记及完税手续。李乐提交要求归还占用房屋通知拟证明其曾要求彭亮辉搬离案涉房屋，彭亮辉对此不予认可。李乐提交异议申请书拟证明案涉房屋被设立抵押权。异议申请书载明：李亚娜（申请人）与彭亮辉（被申请人）之间事实上不存在租约，除150万元借款外，申请人与被申请人之间并不存在另外150万元的转款记录，即根本不存在被申请人承租申请人案涉房屋并已一次性支付150万元房租的事实。彭亮辉对此不予认可。彭亮辉提交房产租赁合同及房屋交付清单、物业维修记录、缴费发票、公告、拍卖公告截图等证据拟证明其系案涉房屋的合法承租人。李乐对租赁合同的真实性不予认可，对其他证据的真实性无异议。房产租赁合同载明：李亚娜、刘铁亮（出租人/甲方）将位于天河区汇景北路60号1803房出租给彭亮辉（承租人/乙方），建筑面积234.92平方米；租期20年，从2014年12月10日至2034年12月9日止，甲方应于2014年12月10日将房产交付乙方使用；甲乙双方约定月租金为6000元；李亚娜、刘铁亮于2014年12月10日借彭亮辉150万元，利息1分，双方约定，房屋每月租金抵付此借款利息，本息结清后，此合同自动中止；承租期间，出租人无权处置房产，若有房屋出租意向，承租方有优先购买权，同时承租方享有转租权利；落款日期为2014年12月10日。李乐对此合同不予认可，认为该合同是虚假的，可从李亚娜提交的异议申请书中推断出来。上述公告载明案涉房屋的建筑面积为234.9157平方米。另查明，彭亮辉于2015年2月3日向一审法院提起诉讼，请求判令李亚娜、刘铁亮共同偿还其借款1500000元及利息、支付费用45000元等，一审法院于2016年11月1日作出（2015）穗天法金民初字第568号民事判决，判令：一、李亚娜、刘铁亮自判决发生法律效力之日起十日内向彭亮辉清偿借款本金1500000元及利息（自2014年11月24日起至清偿之日止，按月利率1%标准计付）；二、驳回彭亮辉的其他诉讼请求。再查明：2019年3月5日，广州市房地产租赁管理所发布《2018年广州市房屋租金参考价》，载明：汇景新城居住用房租金为69元/平方米。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：因人民法院的法律文书导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效时发生效力。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。一审法院裁定案涉房屋的所有权及其他权利归李乐所有，并于2018年12月12日将该裁定送达房屋管理机关，故李乐于该日取得案涉房屋的所有权，依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。关于腾退、交还案涉房屋的问题。首先，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，或者房屋在出租前已被人民法院依法查封的，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院不予支持。本案中，案涉房屋于2014年4月22日设立抵押权，彭亮辉提交的租赁合同的签订时间晚于上述时间，故根据上述法律规定，案涉租赁合同对李乐不产生约束力，李乐作为房屋所有权人请求彭亮辉腾退案涉房屋，理据充分，一审法院予以支持。关于占用费的问题。李乐于2018年12月12日取得案涉房屋的所有权，此后，彭亮辉占用案涉房屋没有权利依据，应当向李乐支付占用费。占用费应以广州市房地产租赁管理所公布的租金标准69元/平方米计算，故案涉房屋每月占用费应为16209.18元（69×234.9157）。关于物业管理费的问题。李乐未举证证明其已实际代彭亮辉缴纳物业管理费，故一审法院对其该项诉讼请求不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十九条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2020年1月10日判决如下：一、自判决发生法律效力之日起30日内，彭亮辉将广州市天河区汇景北路60号1803房腾空并交还给李乐；二、自判决发生法律效力之日起30日内，彭亮辉向李乐支付上述房屋自2018年12月12日至实际交还房屋之日止的占用费（占用费以16209.18元/月为标准计算）；三、驳回李乐的其他诉讼请求。一审案件受理费5430元，由李乐负担1125元，彭亮辉负担4305元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均无提交新证据。本院认为，本案二审当事人的争议焦点为：彭亮辉对于案涉房屋享有的租赁权，能否对抗李乐对案涉房屋享有的物权。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”本案中，案涉房屋在出租前已设定抵押权且因抵押权人实现抵押而发生所有权的变动，依据上述法律规定，彭亮辉以其享有的租赁权对抗李乐对于案涉房屋享有的物权，缺乏法律依据。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”案涉房屋的所有权及其他权利归李乐所有的裁定于2018年12月12日送达房屋管理机关，因此，自该日起李乐即享有案涉房屋的各项权能，一审法院判决彭亮辉交还广州市天河区汇景北路60号1803房并从该日起向李乐支付房屋占有使用费并无不妥，本院予以维持。综上所述，彭亮辉的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4305元，由彭亮辉负担。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇二〇年五月十九日书记员  杨希曾龙辉