北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终1680号上诉人（原审被告）：王秀娟，女，1958年5月2日出生，汉族，北京鼓风机厂退休工人，住北京市西城区。委托诉讼代理人：杨凌波，北京友恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：高冉，北京友恒律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：晁小森，男，1951年11月16日出生，汉族，北京莱茵之家酒店管理有限公司退休职员，住北京市朝阳区。上诉人王秀娟因与被上诉人晁小森合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初34858号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。王秀娟上诉请求：撤销一审判决，改判驳回晁小森的一审诉讼请求。事实和理由：1．本案涉及两套房屋，一套是北京市丰台区前泥洼一区××号楼××号三居室两间（以下简称前泥洼房屋），一套是北京市丰台区分钟寺十队200号院一排6号房屋（以下简称分钟寺房屋），分钟寺房屋的处分权之前归刘毅，与晁小森无关，该情况也为晁小森与1999年3月5日草拟的《换房协议》所证明。2．《换房协议书》是于2019年4月15日倒签的，因为担心刘毅找麻烦，基于信任配合晁小森才签订的，并非真实换房关系，而且晁小森也未证明该协议的履行情况。3．2002年9月8日王秀娟向晁小森支付的2万元并非借款，而是待刘毅收取的承租权变更补偿。一审法院认定为借款不符合常理。4．一审法院适用法律错误，其适用《中华人民共和国合同法》第94条规定判决合同解除，本案不存在合同目的无法实现的情况。5．本案法律关系形成于1999年3月5日，晁小森起诉的时间为2019年7月，已超过20年最长诉讼时效，应当驳回其诉讼请求。晁小森辩称，同意一审判决，不同意王秀娟的上诉请求。王秀娟上诉事实缺乏依据，陈述前后矛盾，不应予以支持。1999年3月5日《换房协议书》全文是晁小森书写的，为了配合王秀娟办理手续。2019年7月，晁小森向一审法院起诉请求：1．确认晁小森与王秀娟签订的《换房协议》无效；2．判令晁小森与王秀娟双方各自返还原租住的房屋居住使用。后，晁小森变更诉讼请求为：解除晁小森与王秀娟签订的《换房协议书》。一审法院认定事实：郭金生为丰台区前泥洼一区××号楼××号房屋的承租人。1998年8月15日，王秀娟与郭金生经一审法院判决离婚，判决坐落在丰台区前泥洼一区××号楼××号三居室房屋，其中西侧第一间房屋及中间一间房屋由王秀娟居住，东侧第一间房屋由郭金生居住；门厅、厨房、阳台、厕所由双方共同使用。刘毅原为分钟寺房屋的承租人。2000年10月，该房屋承租人变更为王秀娟。晁小森与王秀娟签订落款日期为2001年6月15日、实际签订日期为2019年4月15日的《换房协议书》，写明：鉴于1998年8月王秀娟与其夫郭金生经法院判决离婚，判决丰台区前泥洼一区××号楼××号三居室房屋，其中西侧第一间房屋及中间一间房屋由王秀娟居住，东侧第一间房屋由郭金生居住；门厅、厨房、阳台、厕所由双方共同使用。离婚后王秀娟与前夫居住在同一单元生活不便，经人介绍与晁小森居住的丰台区分钟寺十队200号院一排6号房屋居住使用权互换。王秀娟将自己居住使用的丰台区前泥洼一区××号楼××号三居室房屋，其中西侧第一间房屋及中间一间房屋以及共同使用的门厅、厨房、阳台、厕所的居住使用权与晁小森自己居住使用的丰台区分钟寺十队200号院一排6号房屋居住使用权互换。晁小森与王秀娟应积极协助对方在有关部门办理正式换房相关手续，保证对方所换房屋合法居住使用。庭审中，晁小森表示：其于2000年将分钟寺房屋变更至王秀娟名下，而前泥洼房屋至今仍无法变更至晁小森名下，故现晁小森以合同目的不能实现为由要求解除与王秀娟签订的《换房协议书》。王秀娟不认可换房事宜，表示：其系经晁小森介绍并支付20000元与刘毅办理了分钟寺房屋承租权变更手续。王秀娟并向一审法院提交2002年9月8日晁小森书写的借条（内容为：今借到王秀娟20000元，十日内归还）用以证明其将补偿款支付给晁小森。晁小森表示：换房一年后，其因被骗手头缺钱，故向王秀娟借钱，王秀娟从其妹妹处拿了20000元借给晁小森，该款项确未偿还；2018年，晁小森欲向王秀娟偿还此款项，但王秀娟当时因分钟寺房屋拆迁住在前泥洼房屋内，还应向晁小森支付使用费，故未让晁小森偿还此款项。晁小森否认此20000元系王秀娟办理分钟寺房屋承租权变更手续的费用。庭审中，刘毅到庭表示：其与晁小森系朋友关系；其当时想把分钟寺房屋（具体房屋坐落不记得）开办公司用，但是房屋有点偏，不适合开公司，大约1997、1998年，其就把分钟寺房屋给晁小森了；当时其给了晁小森房本（即公有住宅租赁合同）及钥匙，之后准备办理过户，但是过户的地方没人，那个时候过户比较简单，其看没人就让晁小森自己去了，其后来就没再去了；这些年晁小森也没有与其提起过分钟寺房屋的事情，其他的情况其不清楚。刘毅表示：没见过也没有听说过王秀娟，分钟寺房屋就是给晁小森了，现其也不主张该房屋的相关权利。另查，一审法院向北京天岳恒房屋经营管理有限公司丰台第二物业管理中心（现更名为北京天岳恒房屋经营管理有限公司紫玉分公司）询问承租方为郭金生的前泥洼房屋能否变更承租人事宜。该公司王要杰经理表示自2017年北京市出台相关政策后，该类承租公房不允许自行换房，现在承租人无法变更，但承租人去世后可以变更为与其共同生活两年以上、户口在此处的承租人配偶和直系亲属。再查，王秀娟承租的分钟寺房屋已于2015年3月19日拆迁，腾退补偿款总额共计669069元，王秀娟回购一套建筑面积75平方米的安置房，购房款为487500元，故王秀娟实际取得腾退补偿款181569元。一审法院认为，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，晁小森与王秀娟作为完全行为能力人，签订《换房协议书》，应视为双方当事人的真实意思表示，双方均应按此合同履行。现晁小森已按《换房协议书》约定将丰台区分钟寺十队200号院一排6号房屋变更至王秀娟名下，且该房屋已经拆迁，王秀娟已获得拆迁的相关权利，而丰台区前泥洼一区13号楼601号房屋经法院调查因政策原因现无法变更至晁小森名下，致使晁小森与王秀娟签订《换房协议书》的合同目的无法实现，故此协议书应予解除。王秀娟辩称其在不清楚《换房协议书》内容的情况下签订，其并没有与晁小森签订合同的意思表示一事，王秀娟虽系年逾六十的老人，但系完全行为能力人，应知晓签订协议的法律后果，其未因重大误解签订此协议，该协议亦未对其显失公平，且晁小森未以欺诈、胁迫的手段或乘人之危使王秀娟签订此协议，故对王秀娟的此项辩称，法院不予采信。王秀娟称晁小森并非丰台区分钟寺十队200号院一排6号房屋承租人，其无权对该房屋进行处分一事，因该房屋原承租人刘毅已到庭确认其已将房屋给晁小森，其并不主张该房屋权利，故应视为晁小森有权利处分该房屋，且晁小森确已协助王秀娟办理了丰台区分钟寺十队200号院一排6号房屋的承租人变更手续，故对王秀娟的此项辩称，法院不予支持。王秀娟称其系以20000元自刘毅处办理丰台区分钟寺十队200号院一排6号房屋承租人变更手续一事，刘毅表示其并不认识王秀娟，也未见过王秀娟，且晁小森给王秀娟书写借条时丰台区分钟寺十队200号院一排6号房屋早已变更至王秀娟名下，王秀娟称其以20000元办理该房屋承租人变更手续一事，与常理不符，故对其此项辩称，法院亦不予支持。王秀娟称《换房协议书》中约定居住使用权的互换并不必要办理过户一事，因王秀娟早已系丰台区分钟寺十队200号院一排6号房屋的承租人，该房屋现已经拆迁，王秀娟已取得相关拆迁利益，而《换房协议书》中约定的丰台区前泥洼一区××号楼××号房屋至今无法办理变更手续，对晁小森明显有失公平，王秀娟的此项辩称，没有法律依据。王秀娟称已超过诉讼时效一事，因晁小森与王秀娟均认可《换房协议书》系2019年签订，故未超过诉讼时效。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，于2019年12月16日判决：解除晁小森与王秀娟签订的《换房协议书》。二审中，当事人没有提交新证据。结合当事人庭审陈述，本院对一审法院认定事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：晁小森与王秀娟是否存在换房法律关系；晁小森是否有权解除合同。关于焦点一，晁小森与王秀娟存在换房法律关系。王秀娟自述与刘毅存在换房法律关系，后变更为2万元购买承租权的法律关系。首先，结合1999年《换房协议书》以及当事人陈述，可以认定当事人存在用分钟寺房屋和前泥洼房屋交换的法律关系。其次，关于合同主体双方有不同意见，王秀娟主张为王秀娟与刘毅，晁小森主张晁小森与王秀娟，而一审审理中刘毅作证已将分钟寺房屋权利给予晁小森。再结合双方于2019年补签的《换房协议书》，可以认定合同主体应为晁小森与王秀娟。王秀娟对补签《换房协议书》一事给出了自己的解释，但该解释缺乏证据支持，本院难以采信。最后，王秀娟主张由换房法律关系变更为2万元购买承租权法律关系，缺乏证据支持，无法予以采信。在其无法证明存在变更的情况，应视为未曾变更，即晁小森与王秀娟的换房法律关系未发生合同内容变化。关于焦点二，晁小森有权解除合同。晁小森提供的合同标的物即分钟寺房屋已变更承租至王秀娟名下，但王秀娟享有权利的前泥洼房屋却无法变更承租至晁小森名下。且考虑前泥洼房屋的承租人为案外人，晁小森的合同权利根本无法保证。按照约定，王秀娟应配合晁小森办理换房手续，保证晁小森对前泥洼房屋合法居住使用，但王秀娟并未完成该义务，同时结合一审法院前往前泥洼房屋的管理单位询问的结果，也可知客观上变更承租人无法实现。王秀娟迟延履行债务导致合同目的无法实现，晁小森有权解除合同。综上所述，王秀娟上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由王秀娟负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 霍翠玲审 判 员 王金龙审 判 员 姚 颖二〇二〇年五月二十五日法官助理 高 磊书 记 员 宋雨晴