山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终10493号 上诉人（原审原告）：李安华，男，1990年8月28日出生，汉族，住山东省商河县。 委托诉讼代理人：代宝义，山东诚功（城阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹存召，山东诚功（城阳）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：邢卫卫，男，1985年7月11日出生，汉族，住山东省禹城市。 委托诉讼代理人：金学善，山东运策律师事务所律师。 原审第三人：青岛天润不动产经纪有限公司，住所地青岛市城阳区明阳路盈园广场B区1号楼。 法定代表人：李志勇，总经理。 委托诉讼代理人：任向丹，男，系青岛天润不动产经纪有限公司员工。 上诉人李安华因与被上诉人邢卫卫及原审第三人青岛天润不动产经纪有限公司（以下简称天润公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院（2018）鲁0214民初3454号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人李安华及其委托诉讼代理人代宝义、曹存召，被上诉人邢卫卫的委托诉讼代理人金学善，原审第三人天润公司的委托诉讼代理人任向丹到庭参加了诉讼，现已审理终结。 李安华上诉请求：1.撤销一审判决第五项并改判邢卫卫向李安华支付违约金28万元；2.诉讼费由邢卫卫承担。事实与理由：1.2018年3月10日，李安华与邢卫卫签订了《房地产买卖合同》。2018年5月9日，邢卫卫告知李安华不再履行上述合同。该合同第六条约定了违约责任的承担，李安华作为守约方，在邢卫卫根本违约的前提下，根据公平和诚信原则，邢卫卫应当向李安华承担违约责任。一审法院仅依据合同第六条的约定，认为只有继续履行合同才有权主张违约金28万元，属于认识错误。对于条款解读与适用，应兼顾平衡双方利益的原则，让违约方付出相应的代价。2.双方签订的合同第六条的约定是权利性条款，即守约方有权选择继续履行合同还是解除合同，而不应认为是一种义务性条款，即守约方只有选择继续履行合同而不能解除合同。如果认定为义务性条款，那对于守约方来说，只有选择继续履行合同，才能让违约方承担赔偿责任，否则，解除合同后守约方得不到赔偿，与损失填平原则相违背。3.根据我国《民法总则》第六条及《合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条的相关规定，邢卫卫应对其违约行为承担违约责任。 邢卫卫答辩称，一审判决事实清楚，证据确实充分，应予以维持。 天润公司述称其无意见。 李安华向一审法院起诉请求：1、解除李安华与邢卫卫之间签订的房屋买卖合同；2、邢卫卫支付李安华违约金280000元（依据房屋买卖合同约定的房屋总价的20%）；3、邢卫卫支付中介佣金费用33600元、律师费11000元；4、诉讼费、保全费由邢卫卫承担。 一审法院认定的证据： 李安华向一审法院提交如下证据： 1、房产买卖合同1份、录音证据1份，证明李安华与邢卫卫于2018年3月10日签订了房产买卖合同，合同约定房屋总价款为140万元，根据合同第六条规定，邢卫卫毁约的行为已经构成违约，需按照房屋总价款的20%承担违约责任。邢卫卫对房产买卖合同的真实性无异议，对证明事项有异议，根据合同第六条第一项在解除合同的情形下，双方没有约定需要支付违约金，第二项守约方有权选择继续履行合同，并要求违约方按照房屋总价款的20%承担违约金，李安华并没有主张继续履行合同，所以不能主张支付违约金。对录音的真实性需庭后核实，即使录音是真实的，根据合同第六条李安华也无权主张支付违约金，签订合同时李安华还不具备在青岛地区购房资格，所以合同是无效的。天润公司对房产买卖合同的真实性无异议，对录音的真实性无异议，对证明事项无异议。一审法院对房产买卖合同的真实性予以确认；针对录音证据，邢卫卫在一审法院限期内未提交书面落实结果，应自行承担不利后果，故一审法院对该录音证据的真实性予以确认。 2、收条1份，证明邢卫卫于合同签订当日向李安华收取了房屋定金3万元整。邢卫卫对证据的真实性无异议，对证明事项无异议。第三人对证据的真实性无异议，对证明事项无异议。一审法院对该证据的真实性、证明效力均予以确认。 3、中介佣金费用收据1份，证明李安华于2018年3月10日向天润公司支付了中介佣金费用33600元。邢卫卫对证据的真实性无法确认，认为天润公司没有给李安华出具正规的发票，违反了法律规定，不能证明天润公司实际收取了李安华的该项费用。天润公司对证据的真实性无异议，对证明事项无异议。因该收据支付方与收款方均认可该事实，且《房产买卖合同》中已明确约定居间服务费33600元，由李安华（乙方）支付给天润公司（丙方），根据交易习惯，一审法院对该证据真实性及证明内容予以确认。 4、委托代理合同1份、律师费发票1份、银行汇款凭证1份，证明李安华委托山东诚功（城阳）律师事务所代理本诉讼，支付律师代理费11000元。邢卫卫对证据的真实性无异议，对证明事项无异议。天润公司对证据的真实性无异议，对证明事项无异议。一审法院对该证据的真实性、证明效力均予以确认。 邢卫卫未向一审法院提交任何证据。 天润公司向一审法院提交如下证据： 1、天润公司工作人员况晓峰和邢卫卫录音证据1份，证明邢卫卫违约。李安华对该证据的真实性无异议，对证明事项无异议。邢卫卫对该证据的真实性庭后核实，即使是真实的，根据合同第六条李安华也无权主张支付违约金，签订合同时李安华还不具备在青岛地区购房资格，所以合同是无效的。邢卫卫在一审法院限期内未提交书面落实结果，应自行承担不利后果，故一审法院对该录音证据的真实性予以确认。 2、购房资格查验证明1份、不动产登记信息查询结果证明1份，证明2018年4月27日李安华具有购房资格。李安华对该证据的真实性无异议，对证明事项无异议。邢卫卫对该证据的真实性无异议，对证明事项有异议，该证明材料的内容体现不出李安华具有在本地区的购房资格，天润公司提交的该份证据和其在答辩时的意见向矛盾。一审法院对该证据真实性予以确认。 3、不动产权证1份，证明涉案房屋的权属情况。李安华对该证据的真实性无异议，证明事项无异议。邢卫卫对该证据的真实性无异议，对证明事项有异议，述称在签订房屋买卖合同时，天润公司向邢卫卫索取了邢卫卫的结婚证，李安华和天润公司都知晓邢卫卫有配偶的事实，所以虽然权属证书上写明是邢卫卫单独所有，但根据婚姻法该房屋属于邢卫卫与其配偶共有，邢卫卫的配偶没有在买卖合同上签字，该房产买卖合同应无效。一审法院对该证据的真实性予以确认。 通过对证据的分析与认定，一审法院认定本案事实如下： 1、2018年3月10日，李安华（乙方）、邢卫卫（甲方）、天润公司（丙方）共同签订《21世纪不动产青岛区域房产买卖合同》（合同编号：2100256）。合同约定：第一条、1、甲方同意将拥有的青岛市城阳区正阳路27号御景尚都x号楼x单元x户房产出售给乙方，建筑面积84.31平方米，权属证号鲁（2016）青岛市城阳区不动产第0007685号。……第四条、乙方已对甲方以上房产状况做了充分了解，甲乙双方商定的房产交易成交价为1400000元。此价格包括房产配套价格。付款方式为签订合同当日，乙方支付购房定金叁万元整，至乙方贷款审批通过后支付甲方购房首付款三十五万元整（包含定金三万元），尾款一百零五万元整乙方以贷款方式支付。……第六条、此合同签订后，甲乙双方任何一方不得反悔或中途毁约，否则属于违约。本协议中涉及到的各种违约，守约方有权选择：1、解除合同，适用定金罚则并赔偿损失；若甲方违约，返还乙方购房定金；若乙方违约，甲方有权没收乙方购房定金；2、守约方有权选择继续履行合同，并要求违约方按照房屋总价款20%承担违约金。第二选项处画√。第七条、甲乙双方承诺2018年6月30日前到相应房产部门办理房产所有权转移手续……第十一条、违约方应承担诉讼费、律师代理费、保全费等相关费用……第十五条、鉴于丙方已为甲、乙双方提供居间服务费（1、寻找房源信息。2、提供政策和行情资讯。3、协助乙方看房。4、代为拟定合同。5、协助甲、乙双方签订房产买卖合同等）并促成甲乙双方签订本合同，甲乙双方同意向丙方支付居间服务费33600元，居间费用于本合同签订当日由乙方支付丙方。付款方向丙方支付居间服务费后，如出现违约，付款方有权向违约方追偿。 2、李安华与邢卫卫签订合同后，李安华于当日支付邢卫卫定金30000元，邢卫卫为其出具收条1张，记载：今收到李安华购房定金叁万元整（30000元）。此房屋位于城阳区户。产权证号鲁（2016）青岛市城阳区不动产权第0007685号。收款人：邢卫卫。李安华于当日支付天润公司居间服务费33600元，天润公司为李安华开具收款收据。根据李安华提供录音，2018年5月9日，李安华致电邢卫卫，邢卫卫明确表示不再履行合同，李安华与邢卫卫就赔偿事宜未达成一致，邢卫卫在录音中称其于一个半月、两个月前已通知天润公司涉案房屋不卖了，同意双倍赔偿李安华。 3、涉案房屋坐落：城阳区正阳路77号39号楼1306。产权证号：鲁（2016）青岛市城阳区不动产权第0007685号。权利人：邢卫卫。共有情况：单独所有。 4、2018年4月27日，青岛市城阳区不动产登记中心出具的购房资格查验证明显示李安华系非本市户籍居民家庭，无住房登记。 5、李安华与山东诚功（城阳）律师事务所因本案纠纷于2018年5月10日签订委托代理合同，约定律师代理费为11000元。李安华于2018年5月11日转账支付律师费11000元，山东诚功（城阳）律师事务所于当天为李安华出具发票一张。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，李安华邢卫卫及天润公司签订的《房产买卖合同》系各方真实意思表示，亦不违反法律强制性规定，应当认定合法有效，李安华与邢卫卫双方均应按照约定履行自己的义务。案件审理中，李安华要求解除《房产买卖合同》，邢卫卫亦同意解除。根据民事活动意思自治原则，对于李安华要求解除合同的请求，一审法院予以支持。 对于李安华要求邢卫卫支付李安华违约金280000元的主张，因《房产买卖合同》中明确约定，要求毁约方支付房屋总价款20%承担违约金的前提为继续履行合同，现李安华要求解除合同，故其已无权向邢卫卫追索违约金280000元，对于李安华该主张，一审法院不予支持，合同解除后，邢卫卫应返还李安华已支付的购房定金30000元。 对于李安华要求邢卫卫支付中介佣金费用33600元及律师费11000元的主张，根据李安华提交证据，足以证明李安华已支付天润公司中介佣金费用33600元。根据双方合同约定：如出现违约，付款方有权向违约方追偿。因本案系邢卫卫违约在先，故对于李安华已支付的中介佣金费用33600元，邢卫卫应予支付。根据合同约定，违约方需承担律师费，故对李安华律师费11000元的主张，一审法院予以支持。 邢卫卫在庭审质证时辩称因邢卫卫的配偶没有在买卖合同上签字，故该房产合同无效，一审法院认为，李安华提交的2018年5月9日通话录音中邢卫卫已认可其配偶同意出售涉案房屋，且结合天润公司在庭审中的陈述，足以认定李安华、邢卫卫签订房屋买卖合同时邢卫卫配偶在现场，故对邢卫卫的该反驳意见不予采信。 因邢卫卫违约，若李安华尚有其他损失产生，可依据相关法律规定及合同约定另案主张。 综上所述，一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十七条之规定，判决：一、解除李安华、邢卫卫与青岛天润不动产经纪有限公司于2018年3月10日签订的《21世纪不动产青岛区域房产买卖合同》（合同编号：2100256）。二、邢卫卫于判决生效后10日内返还李安华购房定金30000元。三、邢卫卫于判决生效后10日内返还李安华中介佣金费用33600元。四、邢卫卫于判决生效后10日内返还李安华律师费11000元。五、驳回李安华的其他诉讼请求。案件受理费17400元，保全费1920元，由邢卫卫负担。 二审中，李安华提交房地产买卖合同一份及不动产产权证书一份，证明：2018年5月23日，李安华购买了位于城阳区户房屋，建筑面积65.21平方米，房屋成交价为120万，每平方米18402元。邢卫卫的违约行为给李安华造成每平方米多支出1797元的经济损失。邢卫卫质证称，对证据的真实性无异议，对证明事项不认可，该证据与本案要查明的事实没有关联。天润公司质证称，违约的时候涉案房屋的成交价在160万元。二审查明的其他事实与一审查明事实一致。 本案经调解，各方当事人未能达成协议。 本院认为，李安华与邢卫卫及天润公司于2018年3月10日签订的《21世纪不动产青岛区域房产买卖合同》系各方的真实意思表示，不违反法律、行政法规相关法规的禁止性规定，合法有效，各方均应严格依约履行。邢卫卫作为卖房人依约交付房屋并协助办理过户系其主要合同义务，李安华作为买房人依约支付房款系其主要合同义务。上述合同签订当天，李安华支付给邢卫卫定金30000元。后李安华与邢卫卫发生纠纷诉至法院，李安华要求解除合同并要求邢卫卫支付违约金。一审法院判令解除双方签订的上述《21世纪不动产青岛区域房产买卖合同》并认定系邢卫卫违约在先，对此，邢卫卫并未上诉，应视为其对一审法院的该认定无异议，本院予以确认。李安华上诉主张，邢卫卫还应支付其违约金28万元。对此，本院认为，双方在合同并未明确约定解除合同时违约方应支付守约方违约金280000万元。且，一审法院已判令邢卫卫支付李安华中介佣金费用33600元及律师费11000元，而李安华在合同履行过程中仅支付30000元定金，并未支付其余房款，在李安华未提交有效证据证明其还存在其他损失的情形下，上述费用已足以弥补其损失。根据相关法律规定及立法本意，我国违约金设立的主要目的是用于赔偿损失，而非主要用于惩罚违约方，故一审法院对李安华关于支付违约金的请求未予支持并无不妥，本院予以维持。二审中，李安华虽然提交了其另行购买房屋的相关证据，但该证据与涉案房屋并无关联关系，故本院对其该证据不予采信。 综上，上诉人李安华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5500元，由被上诉人邢卫卫负担。 本判决为终审判决。 审判长  徐镜圆 审判员  李晓波 审判员  孙秀强 二〇二〇年五月八日 书记员  于国英 书记员  王庆光