安徽省潜山市人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0824民初17号原告：安徽泛亚建筑工程有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区临泉路长春都市豪庭北楼A座302室，统一社会信用代码91340100052913522D（7-10）。法定代表人：何荣焕，该公司执行董事。委托诉讼代理人：金魁，该公司员工。委托诉讼代理人：徐炜，安徽皖激扬律师事务所律师。被告：聂望兵，男，1987年9月20日出生，汉族，农民，住安徽省潜山市。第三人：潜山市梅城镇人民政府，住所地安徽省潜山市梅城镇高集村，统一社会信用代码113408240031285288。法定代表人：林胜利，该镇镇长。委托诉讼代理人：郭家来，男，潜山市梅城镇建设所所长。原告安徽泛亚建筑工程有限公司与被告聂望兵、第三人潜山市梅城镇人民政府房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月26日公开开庭进行了审理，于2020年4月23日对原、被告庭后补交的证据进行了补充质证。原告安徽泛亚建筑工程有限公司的委托诉讼代理人金魁、徐炜，被告聂望兵，第三人潜山市梅城镇人民政府的委托诉讼代理人郭家来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安徽泛亚建筑工程有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即向原告支付安置房工程款219312元及逾期违约金28949.2元；2、判决被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年8月29日，梅城镇政府因G105潜山野寨至桃花铺段改建工程需要，与被告签订一份《征地拆迁补偿安置协议》，就拆迁安置补偿与被告达成一致。为履行该协议中还原安置房约定，2017年1月4日，梅城镇政府与原告签订一份建设工程施工合同，约定由原告在安置点兴建安置房，合同价为“房屋工程包干价900元每平方米乘以实际建筑面积”。原告依约履行了建房义务，工程施工完毕并经验收合格，拟交付给被告的房屋建筑面积为243.68平方米，房款应为219312元。由于梅城镇政府未能向原告支付上述房款，因此向原告出具一份委托书，由原告直接向各安置房屋住户收取房款。2018年12月31日，梅城镇政府向包括被告在内的各安置户发送公告，要求安置户在一个月内与原告对接并交清房款，逾期未办理的，应按逾期天数和欠款金额按日万分之四支付违约金，逾期三个月以上，有权解除协议并收回安置房，另行处理。但被告一直未按梅城镇政府通知及原告要求支付房屋工程款。原告认为，合法协议受法律保护，债务应当清偿。为维护自身合法权益，原告具状诉讼，请法院依法支持原告诉讼请求。聂望兵辩称，一、被告和原告未签订任何协议，被告只和梅城镇政府签订了征地拆迁补偿安置协议，本案原告主体资格不适格，法院应驳回原告起诉；二、根据梅城镇政府当初提供的图纸，大户型边户房每户面积为192.28平方米，被告认可这个面积并愿意以此支付房款，超出此面积部分系原告擅自变更，且原告承诺增加面积不加钱。原告测量大户边户面积243.68平方米不准确；三、涉案房屋存在质量问题。原告施工过程中偷工减料，混凝土进行了变更、钢筋不符合要求，二楼没有楼梯扶手，二楼到三楼没有楼梯，卫生间未做防水，案涉房屋未竣工验收合格，存在质量问题。原告与第三人还拟制了交房协议，约定交屋后对房屋质量问题不承担任何责任，对被告严重不公。潜山市梅城镇人民政府述称，2016年8月，因G105潜山野寨至桃花铺段改建工程需要，梅城镇政府与高集村等村民户签订《征地拆迁补偿安置协议》，就征收各户房屋及宅基地达成一致。协议同时约定由政府在安置点按户型交宅基地给被拆迁户，集中安置的被征收户自筹建设资金，由镇政府统一要求建设。2017年1月4日，梅城镇政府与原告签订建设工程施工合同，房屋工程按包干价900元每平方米乘以实际建筑面积（该方案是通过拆迁户会议确定的）。自2018年6月份开始，安置房工程陆续竣工，梅城镇政府组织人员进行了验收，为方便交接，政府于2018年9月1日向原告出具委托书（该委托书落款年份2017年系笔误），将收取各征收户建房款的权利直接转让给原告。2018年12月份，由镇政府招标的广东兴粤工程勘测有限公司潜山分公司对安置房屋面积进行了现场勘测。梅城镇政府通过在集中安置点张贴公告等方式通知各被征收拆迁户，要求各位安置点房屋业主于公告发布之日起三十日内与原告对接并交清房款及逾期应承担违约责任。该安置房在建设过程中，潜山市住房和城乡建设局下属的监理公司全程监理，被拆迁户也成立了村民监理会派代表现场监督施工，验收时村民监理会代表也参加了，有会议纪要。安置房是通过抓阄进行分配的，面积是潜山设计院设计的，设计大户型边户面积为192.28平方米，原设计斜屋面没有现在这么高，后由施工方、监理方、拆迁户代表等一起协商，变更了设计增加高度，斜屋面计算面积，总建筑面积就增加了。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对各方无异议的证据及待证事实，本院予以确认并在卷佐证。对各方有异议的证据及待证事实本院分析认定如下：原告提供的证据四：委托书和公告，证明目的：案涉工程已竣工验收合格，梅城镇政府将收取建房款的权利转让给原告并进行了公告，公告中明确了逾期付款应承担的违约责任。第三人对该组证据无异议。被告的质证意见为，不清楚，不予认可。本院认为，被告在庭审中陈述有少数安置户房款已交给原告，应认定被告对由原告收取购房款的事实知晓，故委托书和公告证明梅城镇政府将收取房款的权利转让给原告并以公告形式履行了通知义务的事实应予以确认。原告提供的证据五中：2017年6月30日会议记录、2018年12月14日竣工验收会议记录及庭后补充的《情况说明》，证明目的：案涉工程经竣工验收合格，部分设计变更是经安置户同意后变更的。第三人对该组证据无异议。被告的质证意见为，两份会议记录的签名均是会议参加人的签到，并非协商一致后所形成会议决议的签名，对两份会议记录记载的内容不予认可。对《情况说明》所证明的内容只能说明原告单方面认为案涉房屋质量合格，我方认房屋质量存在问题。本院认为，2017年6月30日，原告与安置户村民监事会代表开会协商变更斜屋面高度的事实应予认定，但被告和第三人未参与协商；2018年12月14日竣工验收会议记录可证明相关单位对案涉房屋进行竣工验收，结合原告庭后提供的《情况说明》，参加案涉房屋验收的单位对房屋建筑工程质量安全合格均加盖公章确认，故该组证据应作为定案依据。原告提供的证据六，安徽省潜山市人民法院（2019）皖0824民初3195号民事判决书，证明目的：同类案件已经由人民法院生效判决确认的基本事实。第三人对该证据无异议。被告的质证意见为，该判决书认定事实有误。本院认为，该判决书中的聂卫中系案涉拆迁安置户之一，判决书认定的部分事实与本案事实相同的部分，原告对此部分预决事实可免证证明，本院予以确认。但不相同部分，如聂卫中系安置户村民监事会代表，参加了设计变更方案协商会议，而本案被告不是安置户村民监事会代表，未参加相关会议，该部分事实应以法庭查明的事实作为裁判依据。被告庭后补充提供一份《协议书》，证明该协议约定交房后不得就房屋质量等问题再行向原告和第三人主张任何权利，该协议明显对被告不公。原告对该证据无异议，第三人的质证意见为，对此协议不清楚。本院认为，当事人对建筑房屋质量的约定须符合法律规定，违反法律规定的约定条款无效，对当事人不产生法律约束力。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月29日，梅城镇政府因G105潜山野寨至桃花铺段改建工程需要，与被告签订《征地拆迁补偿安置协议》，就征收其房屋、宅基地及补偿问题达成一致。根据梅城镇政府与被告签订的协议约定：由梅城镇政府在高集安置点交小户139平方米宅基地给被告，集中安置的被征收户自筹建设资金，由政府按“统一规划、统一设计、统一风格、统一放线、统一管理”的要求建设。为此，梅城镇政府于2017年1月4日和原告签订一份《利民大桥至桃花铺段改建工程高集安置点安置房建设工程施工合同》，约定：房屋工程包干价按900元每平方米乘以实际建筑面积（因本项目房屋工程建设资金由拆迁户自筹，待竣工验收合格后按此价格予以支付）。至2018年12月份，该安置房工程全部竣工。2018年12月14日，梅城镇政府组织施工单位、设计单位、监理公司、安置户代表等人对该安置房进行了现场勘察，并一致同意验收合格，上述验收单位出具《情况说明》，确认案涉房屋建筑质量安全合格。2018年12月30日，所有拆迁户在高集安置房现场参加了抓阄会议，被告参加大户型抓阄，其分得的房号为201号，该房屋勘测面积为243.68平方米。由于上述安置房系由被征收户自筹建设资金，为方便交接，2018年9月1日，梅城镇政府向原告出具了一份委托书，委托内容为：因委托方未向受托方支付安置房工程款，特委托受托人直接向各安置房屋住户收取房款（该委托书落款年份2017年系笔误）。安置房全部竣工后，梅城镇政府于2018年12月31日在高集安置点进行公告，要求各安置点房屋业主于公告发布之日起三十日内与承建方原告对接并交清房款，逾期未办理的，应按逾期天数和欠款金额按日支付万分之四违约金，逾期三个月以上，有权解除协议并收回安置房。庭审中，被告陈述有部分少数安置户已向原告交了购房款。另查明，根据2016年11月14日潜山县梅城镇政府发布的《关于G105改建工程高集安置点拆迁户建房工程方案的说明》的内容规定，该建筑设计按潜山县建筑设计院设计方案执行，而潜山县勘察设计院对该安置点大户型边户设计面积为192.28平方米。2017年6月30日，原告与高集安置房村民监理会代表召开会议协商，该会议记录簿记载：大家一致同意A1号楼与B1号楼层高标准按图纸走，A2与B2之后每幢高寸把，以此类推，屋面由原高9.2米-8.3米统一调为9.2米屋面，相应外墙装修一并调整，前后墙升高0.6米。第三人和被告未参加此次会议。2017年7月6日，潜山勘察设计院向梅城镇政府发出变更函，该变更函称：根据高集安置点安置户要求，105国道改线高集安置点内房屋屋面由原两个标高（屋脊标高9.200,8.300），统一调整为屋脊标高9.200，前后墙升高600mm,相应屋面板、粱墙、内外装饰一并调整，楼梯踏步高度调整为16cm，宽度调整为25cm。由于房屋屋脊标高的调整，房屋竣工后，经广东兴粤工程勘测有限公司潜山分公司现场勘测，高集安置房大户型边户总面积由原来设计的192.28平方米调整为243.68平方米，即一层面积为99.88平方米，二层面积为96.7平方米，三层隔热层层高超过2.2米部分计算面积为47.1平方米，总面积比原设计增加了51.4平方米。被告通抓阄分得大户型边户面积为243.68平方米。庭审中，被告表示愿意接受该房屋，同意按192.28平方米支付房款，对超出面积51.4平方米不同意支付房款。本院认为，综合各方当事人陈述和诉辩意见，本案存在以下争议焦点：争议焦点一、原告主体资格是否适格。被告认为，其只与第三人签订了《征地拆迁补偿安置协议》，与原告未签订任何合同，原告无权起诉。本院认为，第三人与被告签订的《征地拆迁补偿安置协议》属于行政协议，根据行政协议的特征，其包含具体行政行为和民事合同内容，就《征地拆迁补偿安置协议》中安置房屋买卖具有民事合同性质。根据合同法相关法律规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。本案中，梅城镇政府与原告存安置房建设施工合同关系，考虑安置房系原告所承建，应向原告支付工程款，为方便结算，将安置房房款收取的权利直接转让给原告并进行了公告，原告依法取得收取安置房购房款的权利，债权人转让债权并履行了通知义务，符合法律规定，故原告系本案适格主体。争议焦点二、案涉房屋是否竣工验收合格。被告认为，原告施工过程中偷工减料，混凝土进行了变更、钢筋不符合要求等，存在质量问题，案涉房屋未竣工验收合格。本院认为，2018年12月14日，梅城镇政府组织施工单位、设计单位、监理公司、安置户代表等人对该安置房进行了现场勘察，形成会议记录并一致同意验收合格，上述验收单位出具《情况说明》，加盖公章确认案涉房屋建筑质量安全合格。故应认定案涉房屋已竣工验收合格。争议焦点三、对超出面积的房款46260元（51.4平方米×900元/平方米）被告是否应当支付。根据合同法相关规定，当事人协商一致，可以变更合同。本案中，潜山县勘察建筑设计院对安置房进行了变更设计，将原两个标高（屋脊标高9.2米,8.3米）统一调整为屋脊标高9.2米，前后墙升高600ｍｍ等，属于对合同内容的变更，应当经当事人协商一致。而作为长期从事建筑业的原告在合同发包人梅城镇政府和安置房所有人未参加的情况下，仅与安置房村民监事会代表协商确定，对合同内容变更应经特别授权，安置房村民监事会代表是否经过授权，原告负有审查义务，故原告存在过错。安置户村民监事会代表参与了变更设计方案协商会议，应当履行监事职责，应当向安置户报告设计方案变更情况，且安置房屋并非一朝建成，安置户应当知道设计方案进行了变更，但安置户在安置房施工期间未提出反对意见，故安置户方亦存在过错。本院根据各方过错分担原告损失，考虑被告系所建房屋受益人因素，本院确定被告承担超出面积房款46260元的70%即32382元，加上原设计面积房款173052元（192.28平方米×900元/平方米），被告应向原告支付购房款为205434元。原告自行承担超出面积房款46260元的30%。被告陈述房屋面积增加，原告承诺不增加购房款，未能提供证据证明，本院不予采纳。争议焦点四、原告主张逾期违约金28949.2元能否支持。根据法律规定，违约金有约定违约金或者法定违约金，梅城镇政府与被告签订的《征地拆迁补偿安置协议》中并未约定逾期付款违约金，同时梅城镇政府公告中称按逾期天数和欠款金额按日支付万分之四违约金亦无法律依据，故对原告要求被告支付逾期违约金28949.2的诉讼请求，本院不予支持。由于被告在通过抓阄取得房屋后，未按照债权转让通知给付房款，根据法律规定，从应付工程款之日起支付工程价款利息，故被告应自梅城镇政府发布公告满三十日的次日起即自2019年2月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准支付工程价款利息。综上所述，对原告的诉讼请求，符合法律规定部份，本院依法予以支持，不符合法律规定部分，依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款、第七十九条、第八十条、第八十一条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第十七条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告聂望兵于本判决生效后十日内向原告安徽泛亚建筑工程有限公司支付安置房工程款205434元，并自2019年2月1日起至该款付清日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准支付工程价款利息；二、驳回原告安徽泛亚建筑工程有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5024元，减半收取2512元，由原告安徽泛亚建筑工程有限公司负担512元，由被告聂望兵负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员  王永忠二〇二〇年五月八日书记员  江菲菲附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十七条第一款、当事人协商一致，可以变更合同。第七十九条、债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十条、债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第八十一条、债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第十七条、当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的，按照约定处理；没有约定的，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息。第十八条、利息从应付工程款之日计付。当事人对付款时间没有约定或者约定不明的，下列时间视为应付款时间：（一）建设工程没有交付的，为交付之日；（二）建设工程已实际交付的，为提提交竣工结算文件之日；（三）建设工程未交付，工程价款亦未结算的，为当事人起诉之日。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。