湖南省衡阳市珠晖区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）湘0405执异21号 异议人：衡阳市高旭汽车销售服务有限公司，住所地衡阳市珠晖区衡茶路2号。 法定代表人：殷高卫，总经理。 异议人：衡阳市高轩汽车销售服务有限公司，住所地衡阳市珠晖区衡茶路2号。 法定代表人：殷高卫，总经理。 上列二异议人委托诉讼代理人：余萍，女，1981年5月28日出生，汉族，住衡阳市雁峰区。 申请执行人：许红波，男，1983年11月7日出生，汉族，住湖南省衡南县。 委托诉讼代理人：黄彪，广东红棉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈敏茵，广东红棉律师事务所律师。 申请执行人：王娟，女，1984年7月16日出生，汉族，住湖南省衡南县。 被执行人：衡阳鸿翔房地产开发有限公司，住所地衡阳市蒸湘区立新大道道源路南。 法定代表人：刘凌云。 许红波、王娟诉衡阳鸿翔房地产开发有限公司（以下简称鸿翔房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月25日作出（2018）湘0405民初266号民事调解书，调解书生效后，鸿翔房地产公司未按法律文书确定的义务履行，许红波、王娟向本院申请强制执行，在执行过程中，案外人衡阳市高旭汽车销售服务有限公司（以下简称高旭汽售公司）、衡阳市高轩汽车销售服务有限公司（以下简称高轩汽售公司）提出执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人高旭汽售公司、高轩汽售公司称：一、本案被执行商铺的开发者、权属登记人均为被执行人鸿翔房地产公司，而非申请执行人，且申请执行人已将商铺委托被执行人经营管理、占有，故申请执行人法律上不享有该商铺的所有权。二、被执行商铺自2017年11月起由异议人承租，租期至2024年12月30日。异议人与被执行人签订的租赁合同合法有效，根据“买卖不破租赁原则”，房屋所有权的变动不影响租赁合同的效力，因此承租人仍有权继续占有该商铺进行经营活动。三、鸿源大厦商铺为开放式整体商铺，各个商铺不具有独立使用价值，须整体开发经营，目前商铺共98户，已有55户签署了续租协议，若法院支持申请执行人的个人返还商铺请求，不仅损害了申请执行人自身权益，更损害绝大多数其他业主的合法权益。故请求驳回执行申请。 申请执行人许红波答辩称，1、异议人高旭汽售公司、高轩汽售公司与被执行人鸿翔房地产公司签订的《房屋租赁合同》存在恶意串通，应为无效合同，不适用“买卖不破租赁”，依法不产生阻却交付占有的法律效力；2、异议人是在法院查封后并没有实际占有涉案商铺，因此在被查封之后才取得租赁权，依法不得对抗强制执行；3、涉案各个商铺是独立结构，各业主可以独立经营，申请执行人要求被执行人交付房屋是法律赋予的合法权利，不因其他业主签署续租协议而变化，且申请执行人与被执行人并未续签委托经营管理合同，鸿翔房地产公司无权将涉案商铺使用权租赁给异议人，异议人没有合法租赁权，故异议人要求驳回执行申请的理由缺乏事实依据，请求法院依法驳回其异议。 为证明上述事实，异议人高旭汽售公司、高轩汽售公司向本院提交房屋租赁合同一份，以证明异议人与被执行人签订的租赁合同合法有效，涉案商铺尚在租赁期内。 本院经审理查明：许红波、王娟诉鸿翔房地产公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月25日作出（2018）湘0405民初266号民事调解书，调解协议：“一、被告衡阳鸿翔房地产开发有限公司在2019年1月1日前将坐落于衡阳市珠晖区某号、某某号商铺交付给原告王娟、许红波，如逾期未交付，被告衡阳鸿翔房地产开发有限公司则按双方签订的《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约责任支付违约金；二、被告衡阳鸿翔房地产开发有限公司在2018年12月31日前支付原告王娟、许红波因未办房屋产权登记手续产生的违约金685.23元；三、原告王娟、许红波付清衡阳市珠晖区某号、某某号商铺的购房款后3个月内，被告衡阳鸿翔房地产开发有限公司协助原告王娟、许红波办理衡阳市珠晖区某号、某某号商铺的产权登记手续，如逾期未办理，被告衡阳鸿翔房地产开发有限公司则应支付原告王娟、许红波已交房款1%的违约金；四、原告王娟、许红波放弃其他诉讼请求；五、案件受理费8747元，减半收取4373.5元，诉讼保全费2919.5元，共计7293元，已由原告王娟、许红波先行垫付，被告衡阳鸿翔房地产开发有限公司于2018年12月31日前将上述款项支付给原告王娟、许红波。”因鸿翔房地产公司未按照民事调解书确定的履行期限履行义务，许红波、王娟申请本院执行。在执行过程中，高旭汽售公司、高轩汽售公司遂提出执行异议。 另查明，许红波、王娟与鸿翔房地产公司于2016年2月25日签订《衡阳市商品房买卖合同》，并于同日签订《汇金中央广场商铺委托经营管理合同》（以下简称《委托经营管理合同》），合同第二条第一款约定：“甲方（即申请执行人）托管房屋委托期限自交房次日起计两年，即自2016年12月31日起至2018年12月31日止。前两年租金在总房款中一次性扣除。”。 又查明，鸿翔房地产公司与高旭汽售公司、高轩汽售公司于2017年11月30日签订《房屋租赁合同》，合同约定：“一、出租房屋坐落位置：某路某号；房屋面积：二层面积2450平方米、三层面积2450平方米。二、租赁时间自2018年6月10日起至2024年12月30日止。”。 本院认为，被执行人鸿翔房地产公司与异议人高旭汽售公司、高轩汽售公司签订《房屋租赁合同》的时间是在申请执行人许红波、王娟与被执行人签订《委托经营管理合同》中约定的委托期间，但房屋租赁期间超出了委托合同约定的委托期限，该租赁合同是否有效须视委托人有无追认的意思表示而认定，《房屋租赁合同》的效力待定。现申请执行人许红波、王娟辩称异议人没有合法租赁权，故该《房屋租赁合同》是否合法有效需经法定程序确认。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”但本案《房屋租赁合同》效力待定，依法不产生阻却交付占有的法律效力，因此对于高旭汽售公司、高轩汽售公司提出的异议，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款之规定，裁定如下： 驳回异议人衡阳市高旭汽车销售服务有限公司、衡阳市高轩汽车销售服务有限公司的异议请求。 如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  黄志敏 审判员  邓 勇 审判员  黄强中 二〇二〇年五月十四日                                                              法官助理  王玲                                                              书记员  唐霞 附相关法律文书： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第三十一条第一款承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。