湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终7336号上诉人（原审被告）：陈龙，男，1982年12月27日出生，汉族，住湖南省衡阳市蒸湘区。委托诉讼代理人：肖磊，湖南居安律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王正华，女，1975年10月16日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。原审被告：唐助力，男，1971年7月25日出生，汉族，住湖南省衡阳县。原审第三人：长沙格富房地产经纪有限公司，住所地湖南省宁乡经开区二环东路88号（富贵世家27栋101号）。法定代表人：龙凤丽。委托诉讼代理人：王铁剑，男，1977年3月2日出生，汉族，住湖南省宁乡县，系该公司员工。委托诉讼代理人：汤浩，男，1979年9月29日出生，汉族，住湖南省宁乡县，系该公司员工。上诉人陈龙因与被上诉人王正华及原审被告唐助力、原审第三人长沙格富房地产经纪有限公司（以下简称格富公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省宁乡市人民法院作出的（2018）湘0124民初3877号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人陈龙上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判陈龙不承担责任；二、本案一、二审诉讼费用由王正华承担。事实与理由：一审判决认定王正华的损失由陈龙与唐助力共同承担系事实认定不清且前后矛盾。1、根据合同相对性原则，陈龙不应当承担共同责任。本案中存在三层法律关系。一是陈龙与唐助力之间的债权债务关系；二是陈龙与唐助力之间的房屋买卖合同关系；三是唐助力与王正华之间的房屋买卖合同关系。上述三层法律关系中，陈龙与唐助力之间的债权债务关系与王正华无关，正基于陈龙与唐助力存在债权债务关系，2017年9月21日，陈龙与唐助力签订协议约定唐助力将房屋卖给陈龙产生的房屋买卖合同关系，该法律关系与王正华无关，而涉案房屋所有权人唐助力与王正华存在的房屋买卖合同关系也与陈龙无关，通过三层法律关系分析可知，陈龙与王正华之间并未发生任何法律关系。根据合同相对性原则，合同效力仅及于特定当事人，而不能及于陈龙，合同这一实质隐含了合同主体的特定性和合同权利义务的特定性。因此合同当事人王正华只能向合同相对人唐助力或格富公司主张权利，即使唐助力基于债权关系将售房款约定由王正华代支付给陈龙，也并不导致唐助力违约，唐助力仍应向王正华承担违约责任，王正华不能向陈龙主张权利。如果合同相对性被打破，允许缔约方为陈龙设定债权债务，将会严重影响交易安全，合同目的将难以实现。2、陈龙既不是本案涉案房屋的所有权人，亦不是涉案房屋买卖合同的签订主体、履行主体，其不应当承担共同责任。根据《中华人民共和国物权法》关于不动产所有权的规定，陈龙不是案涉房屋所有权人。根据该法第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。本案中，唐助力一直系案涉房屋的所有权人，唐助力通过从案涉房屋开发商处购得该处房屋，并办理了网签备案登记，唐助力亦从未将案涉房屋转移登记至陈龙名下。可见，陈龙并非本案涉案房屋所有权人。合同实际履行过程中，陈龙既非合同权利的行使主体，也非合同义务的履行主体。一审判决已经认定《房地产买卖合同》、《购房定金收条》、《购房款收条》均系唐助力亲笔出具，唐助力系案涉房屋的所有人，此外格富公司给唐助力开具的收取唐助力五万元的案涉房屋产权更名代办费及1万元的售房保证金收据也都证实唐助力是案涉房屋的所有权人及涉案合同的履行主体。陈龙既不是合同的签订主体，也不是合同的履行主体，其不应当承担共同责任。综上，陈龙不是本案合同相对方，也不是合同履行主体，王正华将部分售房款代唐助力支付给陈龙是基于陈龙与唐助力之间的债权债务关系，而不是唐助力与王正华之间的房屋买卖关系，根据合同相对性原则陈龙不应当承担共同责任。3、一审判决认定陈龙系房屋的“共同出卖人”系事实认定错误且前后矛盾。共同出卖人并非是专有法律词汇，我国现有法律没有体现。从该词汇字面理解，能作为共同出卖人的前提应当满足以下两条件，一是共同共有人，二是有权处分人，然而本案中陈龙既不是案涉房屋的共同所有权人，唐助力也未授权陈龙处置案涉房屋，两个条件都不满足，因此一审判决认定唐助力是案涉房屋的所有权人又认定陈龙是案涉房屋的共同出卖人是事实认定错误，且前后矛盾。陈龙与王正华签订的《补充协议》属于无效合同，一审判决据此认定陈龙系案涉房屋“共同出卖人”是事实认定不清。一审判决已认定唐助力是案涉房屋所有权人，陈龙从未取得案涉房屋的所有权，陈龙与王正华签订《补充协议》属于无权处分行为，该协议性质为效力待定，且在整个案涉房屋交易过程中，唐助力并未授权给陈龙，亦未对陈龙的此行为进行事后追认，故该份《补充协议》属无效合同。即使该《补充协议》有效，根据该协议的内容也是王正华未按期向唐助力支付剩余案涉房屋购房款，陈龙基于与唐助力的债权债务关系请求王正华将剩余购房款直接支付给陈龙以偿还唐助力所欠其债务，陈龙签订该补充协议的行为与王正华购买唐助力案涉房屋的行为无关。综上，一审判决仅凭一份无效的《补充协议》认定陈龙系案涉房屋的共同出卖人并无事实及法律依据。4、案涉房屋合同无法履行，是由唐助力单方造成，一审判决认定陈龙承担共同责任于法无据。一审庭审中，唐助力承认在与王正华签订《房屋买卖合同》之前，其已知晓案涉房屋被衡阳市中级人民法院查封并在网上拍卖的事实。但是唐助力在与王正华进行案涉房屋交易中却隐瞒上述事实是导致本案诉争纠纷产生的根源，然而陈龙在本案案发前并不清楚、不知晓案涉房屋已被查封，否则其也不会与案外人刘青、谢某在案涉房屋已被查封拍卖后与唐助力签订所谓的以房抵债《协议》，据此本案诉争的发生完全是唐助力单方造成的，陈龙完全不知情，陈龙也是受害人之一，一审判决认定陈龙承担共同责任于法无据。被上诉人王正华辩称：房款都打入了陈龙的账号，买房的过程中都是和陈龙沟通，陈龙也都在现场，一直是和陈龙联系，请求维持原判或者法院主持调解。针对陈龙的上诉，唐助力并未陈述意见。原审第三人格富公司述称：在整个房产买卖过程中，对买卖双方已经尽到了告知义务，从律师见证书就可以证明，格富公司不存在隐瞒或欺骗行为，请求维持原判。王正华向一审法院提出诉讼请求：一、依法判令解除王正华与唐助力、陈龙签订的《房地产买卖合同》；二、依法判令唐助力、陈龙双倍返还原告定金合计100000元；三、依法判令唐助力、陈龙退还王正华首付购房款350000元；四、依法判令唐助力、陈龙赔偿王正华违约金143600元；五、依法判令唐助力、陈龙赔偿王正华律师费30000元；六、本案诉讼费、保全费、评估费、执行费用由唐助力、陈龙承担。本案一审审理过程中，王正华撤回第四项诉讼请求。一审法院经审理查明:2017年1月2日，唐助力从案外人长沙润怡城乡开发有限公司处全款购买坐落于（未来方舟）的1幢31层3104号房屋。2017年1月5日，唐助力与案外人刘青签订《还款协议》，约定将该房屋抵押给刘青以换回所抵押车辆。2017年9月21日，唐助力、陈龙与案外人刘青、证人谢某就四方债权债务关系共同了签订《协议》，其中约定唐助力以所有的涉案房屋作价69万卖给陈龙，并约定“四方债权债务关系以本协议依据执行，本协议与甲乙丙丁四方签订的相关协议有冲突的以本协议为准。”2017年11月8日，王正华与唐助力通过格富公司签订《房地产买卖合同》，唐助力于同日出具《购房定金收条》（定金50000元）。2017年12月18日，王正华与陈龙在格富公司的见证下，共同签订《补充协议》，就房款支付延期事项达成了补充约定，补充协议的内容为：“甲、乙双方本着自愿、平等、诚实、信用的原则，就原甲（陈龙）乙（王正华）双方原签订的《房屋买卖合同》中，乙方没有按原合同期限支付房款一事，甲乙双方协商一致，甲方同意把最后的付款时间延期到2018年1月10日前，如再未按时付款，视为乙方违约，将按原合同条例处理。同时在2017年12月20日乙方需支付50000元购房款给甲方”。2018年1月10日，唐助力出具了《购房款收条》（购房款350000元）。王正华支付的定金50000元及购房首付款350000元均最终转入陈龙账户。一审法院另查明：坐落在湖南宁（未来方舟）第1栋3104号的涉案房屋于2017年9月18日被湖南省衡阳市石鼓区人民法院下达执行裁定书予以查封；并于2018年6月4日-6月5日期间被湖南省衡阳市中级人民法院依法拍卖并拍卖成功。一审法院认为：本案的争议焦点为：一、涉案合同是否应当解除；二、王正华的损失由谁承担；三、王正华请求双倍返还定金及请求唐助力、陈龙支付律师费的诉讼请求是否应得到支持。对于争议焦点一，一审法院认为，涉案房屋买卖合同系当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规关于合同效力的强制性规定，因此，涉案房屋买卖合同为有效合同。合同签订后王正华依约交付了定金及购房首付款，但因涉案房屋因已被拍卖，无法实现合同目的。故对于王正华要求唐助力、陈龙解除合同诉讼请求，予以支持。对于争议焦点二，一审法院认为，本案中，王正华有权就损失问题得到赔偿。《房地产买卖合同》、《购房定金收条》及《购房款收条》均系唐助力亲笔出具，且唐助力系涉案房屋的所有人，唐助力对王正华损失应承担赔偿责任。另王正华诉称实际是与陈龙签订房屋买卖合同，王正华所支付的房屋定金及购房款最终全部支付至陈龙账户，陈龙亦单独于2017年12月18日与王正华就房款支付延期事项达成了补充约定，另依据前文所认证的证据，足以形成完整证据链相互印证，陈龙亦系房屋的共同出卖人，对王正华损失亦应承担赔偿责任。故王正华的损失由唐助力与陈龙共同承担。对于争议焦点三，根据一审法院查明的事实，王正华与唐助力签订房屋买卖合同及王正华与唐助力陈龙签订补充协议时，涉案房屋被已查封，现因房屋被拍卖，导致房屋买卖合同无法履行，王正华在房屋买卖过程中并无过错，故对王正华要求返还首付款350000元及双倍返还定金100000元的诉请，予以支持；对律师费赔偿酌情支持10000元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十五条之规定，遂判决：一、王正华与唐助力于2017年11月8日签订的《房地产买卖合同》解除；二、限唐助力、陈龙于本判决生效之日起五日内双倍返还王正华定金100000元；三、限唐助力、陈龙于本判决生效之日起五日内退还王正华首付购房款350000元；四、限唐助力、陈龙于本判决生效之日起五日内赔偿王正华律师费10000元；五、驳回王正华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费8500元，减半收取4250元，诉讼保全费3638元，合计7888元，由王正华负担688元，由唐助力、陈龙共同负担7200元。二审过程中，上诉人陈龙向本院提交如下新的证据：《律师见证书》。拟证明：在律师的见证下，该《商品房买卖合同》是王正华、唐助力双方真实意思表示，合同真实合法有效。陈龙不是该合同的签订主体，不是合同的相对方，其不应承担责任。针对陈龙提交的该证据，王正华发表如下质证意见：对该证据的真实性、合法性及关联性均无异议，但对证明目的有异议，40万元款项王正华全部支付给了陈龙。唐助力未发表质证意见。格富公司对该证据无异议。王正华二审向本院提交如下新的证据：《律师见证书》。拟证明：格富公司与湖南三腾律师事务所要承担责任。陈龙发表如下质证意见：对该证据的真实性、合法性及关联性均无异议，但对证明目的有异议，在认可王正华证明目的基础上，陈龙认为该律师见证书恰好证明了在律师见证下，唐助力与王正华双方签订的房屋买卖合同真实、合法、有效。陈龙并不是该份见证书下房屋买卖合同的签订主体，其并不是合同相对方，根据合同相对性原则，不应当由其承担责任。唐助力对该证据未发表质证意见。格富公司对该证据无异议。根据当事人的举证、质证，本院对双方同时提交的《律师见证书》的真实性、合法性及关联性均予以确认。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：本案争议焦点为：陈龙是否为《房地产买卖合同》当事人以及陈龙是否要与唐助力共同对返还王正华购房款、定金并赔偿王正华律师费承担责任。王正华与唐助力签订的《房地产买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效。至于陈龙是否为合同当事人的问题。陈龙虽未在该合同上签字，但陈龙与王正华签订《补充协议》时对王正华与唐助力签订的《房地产买卖合同》予以了追认，而且该《补充协议》明确约定该补充协议生效后与原合同有着不可分割的组成部分，具有同等的法律效力。由此可以认定陈龙系合同当事人，陈龙与唐助力之间存在债权债务关系，陈龙为实现其对唐助力的债权，深入参与了王正华与唐助力之间《房地产买卖合同》的签订，在格富公司的见证下，将自身作为与王正华房屋买卖合同的甲方与王正华签订《补充协议》，约定了房款支付事宜及违约责任，事实上王正华也确实将购房定金及首付款合计40万元打入陈龙账户，在这种情况下，陈龙虽未在《房地产买卖合同》签字，涉案房屋亦未过户至陈龙名下，但陈龙的行为使王正华有理由相信唐助力及陈龙均系合同相对人。合同签订后王正华依约交付了定金及购房首付款，但因涉案房屋因已被拍卖，无法实现合同目的。一审法院对于王正华要求解除与唐助力、陈龙合同的诉讼请求，予以支持，且判令唐助力、陈龙共同返还王正华首付款350000元，并双倍返还定金10万元，并无不当，本院予以维持。一审判决唐助力、陈龙对王正华赔偿律师费10000元，本院亦予以维持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处得当，依法应予维持。上诉人陈龙的上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费8500元，由上诉人陈龙负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  曾庆军审判员  赵佳玮二〇二〇年五月十八日法官助理冷子剑书记员黄佳附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。