上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终4000号上诉人(原审被告)：郑柏颖，男，1987年11月8日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。被上诉人(原审原告)：上海地产馨越置业有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：樊惠敏，执行董事。委托诉讼代理人：汪海丽。上诉人郑柏颖因与被上诉人上海地产馨越置业有限公司(以下简称“馨越公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2019)沪0107民初14920号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郑柏颖、被上诉人馨越公司委托诉讼代理人汪海丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人郑柏颖上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判郑柏颖支付房屋占有使用费人民币(以下币种均为人民币)9,412元(1,810元/月×3月＋1,991元/月×2月)；2、判令馨越公司与郑柏颖按比例承担一审案件受理费，由馨越公司承担418.37元(623.5元×67.1%)，由郑柏颖承担205.13元(623.5元×32.9%)。事实和理由：1、馨越公司的诉讼请求违反了《公共租赁住房管理办法》的相关规定。根据《公共租赁住房管理办法》的规定，对郑柏颖的情况，馨越公司应该“安排合理的搬迁期，搬迁期内租金按照合同约定的租金数额缴纳”，但馨越公司从未在发出的任何通知中安排合理的搬迁期。郑柏颖于2018年7月19日接到馨越公司的正式通知，于2018年7月26日将房屋腾空归还馨越公司，多住的5个月属于合理的搬迁期，故根据规定郑柏颖应以每月1,630元的标准支付房租。协商过程中，郑柏颖愿以高于1,630元约15%的标准支付租金，但馨越公司仍以恶意诉讼的方式索要巨额赔偿。根据《公共租赁住房管理办法》的规定，搬迁期满承租人不腾退公共租赁住房的，馨越公司可以向人民法院提起诉讼，要求承租人腾退公共租赁住房，但不能主张违约赔偿。2、一审判决的补偿计算标准违反《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》以及最高人民法院的相关指导性意见。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》以及最高人民法院的相关指导性意见，违约金应坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的性质，法院应该合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金。违约金的确认应以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素，防止机械司法而可能造成的实质不公平。在一审中，郑柏颖已经提出馨越公司在纠纷发生过程中并未遭受损失，而且馨越公司也未就其损失提供任何证据，一审法院只是简单地以“系争房屋系公共资源”为由不予减免违约金，而对司法解释中明文规定的“实际损失”这一基础不予考虑，更没有兼顾“合同履行情况”、“当事人的过错程度”、“预期利益”、“当事人缔约地位强弱”、“是否适用格式合同”等因素。况且，根据法理及政策，在法无明文规定的情况下，公共资源、公共权力更应该约束好自己的触手，保持“谦抑性”，不能随意扩张它的内涵与边界。3、公共租赁住房的管理方在制定政策时遗漏了一种情况，也就是小孩刚出生还没有落户的情况下，承租人应该提供哪些申请材料。换言之，违约并非郑柏颖主观恶意所致，而是政策不完善导致。4、2018年7月19日，郑柏颖第一次接到馨越公司的正式退房通知，2018年7月26日，郑柏颖就把房屋打扫干净，并把钥匙还给馨越公司。馨越公司工作人员当时提出的补偿方案是按2018年的标准补交5个月的房租(2018年6月开始涨价)，双方就补偿标准基本达成一致的情况下，馨越公司一方面先稳住郑柏颖，告诉郑柏颖会向领导汇报，另一方面却故意往一个收不到信件的地址发邮件，然后恶意提起诉讼，索要巨额赔偿。5、馨越公司没有因为郑柏颖违约遭受任何损失。在本案中，如果郑柏颖于2018年2月底正常退租，之后无非存在两种可能：一是6月之前出租，则房屋租金是涨价之前的价格，相对较低；二是6月之后出租，则房屋将空置3个月。由于郑柏颖未正常退租，馨越公司不但能以相对较高的价格出租房屋，也不会遭受房屋空置损失。馨越公司不仅没有损失，相反，还能获取更多的收益。6、本案中，馨越公司起诉主张的赔偿金额为57,900元，远高于一审判决的19,065元，一审判决对馨越公司提出的诉讼请求并未全部支持，因此，馨越公司属于部分胜诉、部分败诉。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定，郑柏颖应承担32.9%的案件受理费，其余部分应由馨越公司承担。被上诉人馨越公司辩称：不同意郑柏颖的上诉请求第一项，请求维持一审判决第一项；关于郑柏颖的上诉请求第二项，馨越公司自愿承担一审案件受理费中的420元。馨越公司向一审法院起诉请求：一、郑柏颖支付房屋占用费57,900元(按每日150元的标准计，自2018年2月28日起至2019年3月21日止)；二、本案诉讼费由郑柏颖承担。一审法院认定事实：上海市普陀区千阳南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)为公共租赁房，馨越公司系产权人。2016年9月24日，馨越公司作为甲方(出租人)，郑柏颖作为乙方(承租人)签订《上海市公共租赁住房租赁合同》，约定：租赁面积为33.78平方米；租赁期限自2016年8月28日起至2018年2月27日止；每月租金1,630元；支付方式为按季支付，先付后用，到期前十日支付下一期租金；保证金3,260元。合同又约定，除甲方同意乙方续租并订立新的租赁合同外，乙方应在本合同的租期届满当日内返还该房屋，租赁关系无条件终止；乙方未经甲方书面同意逾期返还该房屋的，每逾期一日，乙方应按150元/日向甲方支付实际占用费。合同期内，郑柏颖租金全部支付完毕。2018年2月27日租期届满，馨越公司、郑柏颖未续签合同，但郑柏颖继续占用房屋。后馨越公司多次向郑柏颖发出《合同到期退房通知单》，要求郑柏颖办理退房手续，返还房屋。2018年7月26日，郑柏颖将系争房屋的钥匙交于馨越公司。由于双方对结清费用的金额有异议，馨越公司没有查看系争房屋，直至2019年3月21日馨越公司自行收回房屋。收回时房屋空关。一审法院认为，依法成立的合同自成立时生效。馨越公司与郑柏颖签订的《上海市公共租赁住房租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行各自的合同义务。根据查明的事实，双方合同期限已于2018年2月27日届满，郑柏颖未能与馨越公司就系争房屋租赁续签合同，馨越公司、郑柏颖之间的租赁关系已经终止，郑柏颖应按约返还房屋。郑柏颖于租期届满后仍占用房屋的行为侵犯了馨越公司合法权益，郑柏颖应当承担在此期间所产生的房屋使用费，故对馨越公司之诉请，一审法院予以支持。至于返还房屋的时间，一审法院认为，郑柏颖延迟搬离房屋违约后，馨越公司应当采取适当措施及时收回房屋、防止损失的扩大，否则致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。既然郑柏颖已将系争房屋钥匙交于馨越公司，馨越公司也确认收到房屋钥匙，仅仅因为费用尚未结清而不去收回房屋，期间扩大的损失应由馨越公司自行承担。关于实际占用费的标准，该标准系双方合同约定，且基于郑柏颖长期居住系争房屋不予返还的行为产生，由于系争房屋系公共资源，调低占用费标准不利于社会公平，也有悖契约精神。合同履行期限届满，押金理应返还。一审法院判决：一、郑柏颖应于判决生效之日起十日内支付上海地产馨越置业有限公司房屋占用使用费(按每日150元标准计，自2018年2月28日起至2018年7月26日止)。二、上海地产馨越置业有限公司应于判决生效之日起十日内返还郑柏颖租赁保证金3,260元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。一审案件受理费1,247元，减半收取，计623.5元，由郑柏颖负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，郑柏颖与馨越公司就系争房屋签订的《上海市公共租赁住房租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。合同约定的租赁期限为2016年8月28日至2018年2月27日止，在郑柏颖未与馨越公司就系争房屋续签租赁合同的情况下，租赁期届满，郑柏颖理应按约返还系争房屋，但郑柏颖于租期届满后仍占用系争房屋，构成违约，应当按照合同约定承担相应的违约责任，故一审法院判决郑柏颖按照合同约定的150元/日标准向馨越公司支付房屋占用使用费，并无不妥。审理中，馨越公司自愿负担一审案件受理费中的420元，系当事人在法律规定的范围内处分自己的民事权利，于法不悖，本院予以准许。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费623.5元，由上海地产馨越置业有限公司负担420元，由郑柏颖负担203.5元。二审案件受理费50元，由上诉人郑柏颖负担。本判决为终审判决。法官助理沈宸审判长  丁康威审判员  王 伟审判员  徐 庆二〇二〇年五月十九日书记员  郑文浩附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……