广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终3658号上诉人（原审被告）：武德深，男，1951年7月13日出生，汉族，身份证住址广东省广州市从化区。委托诉讼代理人：蓝曼，广东连越律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈华键，广东连越律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：武瑞深，男，1955年10月23日出生，汉族，身份证住址广东省广州市从化区。委托诉讼代理人：施新华，广东博厚律师事务所律师。原审第三人：钟文伟，男，1956年3月27日出生，汉族，身份证住址广东省广州市从化区。委托诉讼代理人：殷锦培，广东政衡律师事务所律师。上诉人武德深因与被上诉人武瑞深、原审第三人钟文伟所有权确认纠纷一案，不服广东省广州市从化区人民法院（2019）粤0117民初1769号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。武德深上诉请求：撤销一审判决，改判驳回武瑞深全部诉讼请求。事实和理由：（一）一审法院认定事实错误。其一，武德深不因其妻子申购解困房而失去案涉房屋的所有权。案涉房屋的房产证的初始登记日期为1991年8月12日，所有权人系武德深。武德深妻子取得申购解困房的资格可能是政策疏漏，但均不影响武德深取得案涉房屋的所有权。武德深搬迁到解困房并非因案涉房屋属武瑞深所有。基于《统建解困住宅合同》第九条约定，解困房需住满5年后才允许出售或出租，故武德深一家于1992年按约搬迁至解困房。武瑞深因无房居住，武德深基于兄弟情谊且武德深妻子已购买解困房，故将案涉房屋出借给弟弟武瑞深居住。案涉房屋面积大于解困房，但不能因此认为武德深大房换小房居住不符合常理。其二，一审法院以案涉房屋已经由武瑞深出卖给钟文伟，且由钟文伟居住长达15年为由认定武瑞深为案涉房屋的所有权人，缺乏法律依据。武瑞深将案涉房屋出卖给钟文伟属于无权处分，武德深此前并不知情此后对于其行为也不予追认，房屋买卖合同应认定无效。若武瑞深为案涉房屋的所有权人，则其在房屋登记在武德深名下长达25年期间从未向武德深主张过权利，有违常理。一审法院采纳武瑞深提交的证据中，全部属于传来证据，没有任何证明力。出卖房屋的购房款《收据》并未载明房屋购买人及具体房屋等细节，一审法院直接认定武瑞深出卖案涉房屋，显属错误。（二）一审法院提起诉讼请求与案由不符，直接导致一审判决错误。根据《中华人民共和国物权法》第三十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定可知，本案为所有权确认纠纷，武瑞深在没有提确认权属的诉讼请求的情况下，直接请求将房屋过户至其个人名下，其诉讼请求没有任何权利来源，更没有合同依据及法律依据。（三）武德深为购买案涉房屋支付了全额房款，取得了载有其姓名的购房合同及发票和房屋产权证书，武德深系案涉房屋的所有权人，武瑞深无权主张权利，应驳回其全部诉讼请求。武德深拥有案涉房屋的全套购房合同、全额购房款发票，房产证等原件，而武瑞深无法提供任何证据证明其支付了购房款。钟文伟与武瑞深恶意串通，损害武德深权利，其签订的房屋买卖合同应属无效，根据钟文伟陈述，其明知案涉房屋系武德深所有，却与武瑞深签订房屋买卖合同，并且从未主张过户，致使武德深对武瑞深卖房行为一无所知。综上，恳请二审法院判如所请。武瑞深二审辩称，不同意武德深的上诉请求、事实和理由，其同意一审判决。一、案涉房屋应归武瑞深所有。一审判决书第10、11页显示，武德深一家四口没有经济能力购买案涉房屋，武瑞深当时是做工程的，有能力购买案涉房屋。武德深于1998年10月22日把一家四口的户口从案涉房屋处迁至他处，若案涉房屋归对方所有，其所迁居的房屋与案涉房屋相距500米左右，迁移户口是没有意义的。武德深一直居住在案涉房屋附近，若武德深把案涉房屋借给武瑞深居住，武德深20余年从未在案涉房屋居住，也未到案涉房屋看过，不符合常理。1991年时武瑞深因向别人借钱需要房产证用作抵押，武瑞深才知道案涉房屋登记在对方名下，双方为此发生矛盾，后武德深表示该房屋仍归武瑞深所有，武瑞深便没有计较，武瑞深将房产证抵押给了案外人。二、武德深于1992年取得房产证是因政府疏漏所致，若案涉房屋归其所有，武德深便不符合申请解困房条件，其仍申请解困房即有欺骗政府嫌疑，现也不排除其欺骗法院的可能。解困房仅规定付清房款五年后才允许出租出售，并未规定必须把一家户口迁至解困房处。武德深称其一直不清楚武瑞深处分房产的事，明显与事实不符，武德深居住在案涉房屋附近，且与钟文伟很熟悉，其不可能不知道钟文伟的住处。另，案由为何不影响我方诉讼请求。钟文伟二审述称，不同意武德深的上诉请求、事实和理由，其同意一审判决。武瑞深于2019年4月22日向一审法院起诉请求：1.判决武德深将位于广州市从化区街口街新城东路四巷10栋5号502房过户至武瑞深名下，过户费用由武瑞深承担；2.武德深承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：案涉房屋位于广州市从化区街口街新城东路四巷10幢5号502房，建筑面积84.64平方米，房地产权证号为粤房地证字第××号，登记权属人为武德深，登记日期为2008年2月1日，遗失补办。1989年5月29日，武德深与从化县房地产开发公司签订《购买商品房合同》，约定购买从化县街口镇新城区新城东路四巷10幢5号梯502房，价格为55016元；在1990年8月前交付使用；首付款为3万元，余款在房屋交付时一次付清等。1989年6月8日，从化县房地产开发公司出具“收到武德深购房款”3万元收据。1991年2月6日，从化县房地产开发公司向武德深开具55016元的商品房发票。武德深与黄秀珍于1977年登记结婚。根据从化县人民政府于1991年12月18日《关于印发的通知》，住房困难户是指：“有街口居民户口并在街口地区工作的无房户，包括婚后无房，暂住非住宅用房、临时简易房、亲友房的住户；不方便户，即三代同房，父母与十二岁以上子女同房、十二周岁以上兄妹同房、两户同房的住户；拥挤户，即人均居住面积五平方米以下的住户。”“要在一九九〇年对街口镇住房困难户调查的基础上，今年年底重新调查核实，并做好登记造册工作”“由住房困难户所在单位或居委会核实填报”“‘解困房’只供城镇住房困难户购买或租住”“在建设和出售‘解困房’的过程中，严禁弄虚作假和以权谋房，违者，除追回所购（租）的‘解困房’外，还要根据有关规定予以处理。”1992年9月1日，经从化县公证处公证，从化县解决住房困难户领导小组办公室与黄秀珍签订《统建解困住宅合同》。1995年2月8日，黄秀珍（工作单位山河制药厂）填写《私有房屋产权登记申请书》申请登记所购买位于从××××房解困房的产权，当时申请人家庭成员还包括丈夫武德深、女儿武燕玲、武丽玲。1995年4月6日，从××××房登记在黄秀珍名下，权利证号：4025088，房屋权属来源为解困房，建筑面积为57.07平方米。1998年10月22日，武德深、黄秀珍、武燕玲（1978年10月出生）、武丽玲（1980年7月出生）等4人的户籍由案涉从化街口街新城东路四巷10幢5号502房迁移至从××××房。再查，1998年3月25日，武瑞深与钟文伟签订《房屋买卖合同书》，约定钟文伟以7万元价格向武瑞深购买案涉的从化街口街新城东路四巷10幢5号502房，分4期付款，第4期2万元在房产过户时付清。1998年3月，武瑞深向钟文伟出具5万元购房收据。2005年12月16日，武瑞深向钟伟文出具“今收到卖房款陆仟元整（￥6000）”的三联收据。一审法院于2018年6月22日立案受理钟文伟诉武德深、武瑞深房屋买卖合同纠纷一案，及后钟文伟于2018年12月20日向一审法院申请撤诉，一审法院于2018年12月21日作出（2018）粤0117民初2448号民事裁定，准许钟伟文撤回起诉。该案中，一审法院于2018年7月24日对武德深女儿武燕玲的询问笔录，武燕玲对2005年12月16日武瑞深向钟伟文出具的购房款6000元三联收据陈述如下：“收据的内容字体确实是我写的，但内容就是根据武瑞深跟我说，我按他意思写下来的，写好了就给他，钱也是给到武瑞深的，但当时我是不知道那6000元是卖案涉502房的房款，也不知道用于卖哪间房的房款，是直到收到案件起诉材料时才知道是卖案涉502房。”根据该案于2018年9月10日的庭审笔录反映，武瑞深及钟文伟均到庭参加诉讼，武德深并未到庭，只是委托了诉讼代理人参加诉讼。该案庭审中，武瑞深申请大嫂杨金甜出庭作证，大哥已去世，杨金甜反映其听丈夫说案涉502房是因武德深当时给武瑞深打工，武瑞深购买房屋给武德深居住，认为案涉502房是武瑞深所有。又查，一审法院于2019年1月5日立案受理武德深诉钟文伟返还原物纠纷一案，案号为（2019）粤0117民初486号，该案于2019年3月8日裁定中止诉讼。一审法院于2019年3月8日立案受理武瑞深诉武德深、钟文伟所有权确认纠纷一案，及后，武瑞深于2019年4月16日向一审法院申请撤诉，一审法院于2019年4月16日作出（2019）粤0117民初1041号民事裁定，准许武瑞深撤回起诉。另，2019年9月30日，本案庭审时，合议庭临时决定组织双方当事人对案涉502房进行现场勘验，钟伟文的女儿钟韵倩（1995年出生）在案涉房屋居住，案涉房屋的天花板装修、大厅墙裙为90年代装修风格，地砖为灰色花岗岩，案涉房屋装修使用时间约为15年以上。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”第三十三条规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条规定：“因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。”第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”根据上述规定，不动产物权区分了登记权利人和真实权利人。案涉房屋虽然登记在武德深名下，但武德深是否为真实权利人抑或武瑞深才是真实权利人是本案之焦点。如武瑞深是真实权利人，则武瑞深有权请求将案涉房屋转移登记在其名下。对于案涉房屋，武瑞深主张其才是真实权利人，因武德深帮其打工，故将房屋给予武德深一家居住。综合本案案情，一审法院分析如下：一是，武德深以其妻子黄秀珍之名义申请购买解困房。案涉房屋面积为84.64平方米，根据1991年从化县人民政府文件，武德深一家四口，如果案涉房屋是其真实享有，则其并不符合住房困难户之要求，无权申请购买解困房。但实际上是，在经过有关部门及黄秀珍所在单位山河制药厂的调查核实后，武德深以其妻子名义申请并购买了解困房，及后，又办理了解困房的产权登记。二是，武德深一家人由案涉房屋搬迁至解困房居住，一家人的户籍也一并迁移至解困房。解困房面积为57.07平方米，楼层在8楼，而案涉房屋面积84.64平方米，楼层在5楼，孰优孰劣，一目了然。对此，武德深亦未作出符合常理之解释。三是，案涉房屋的实际居住人钟文伟与武瑞深签订购房合同，房款亦是支付给武瑞深。根据现场勘验，案涉房屋已由钟文伟实际居住15年以上，此前武德深作为案涉房屋的登记权利人从未向钟文伟主张权利，直至钟文伟向武德深、武瑞深提起房屋买卖合同之诉后，武德深才向钟文伟提起返还房屋之诉。房屋作为大宗商品，且武德深与钟文伟之间并无密切亲友关系，在钟文伟居住案涉房屋长达15年以上，期间武德深并未向钟文伟主张返还案涉房屋，只是在钟文伟起诉后才诉讼要求返还，此举不符合常理。四是，武德深、武瑞深之大嫂认为案涉房屋是武瑞深所有。虽然（2018）粤0117民初2448号已裁定准许撤诉，且杨金甜并非该案直接证人，也只是听其丈夫生前所言，但杨金甜作为两人大嫂，为两人之共同亲人，与两人相识时间久远，对二人争议之事有所了解亦在情理之中，况且其对案涉房屋并无利害关系，故其陈述之言词仍然可从侧面反映案涉房屋的情况。五是，武瑞深向钟伟文出具的购房款6000元三联收据上的内容为武德深的女儿武燕玲所书写。虽然（2018）粤0117民初2448号已裁定准许撤诉，但武燕玲是在该案经办法官对其进行询问时，向经办法官陈述的，可以印证钟伟文所述2005年12月16日是武瑞深及武德深女儿到案涉房屋向钟文伟收取房款。武燕玲当时已经27岁，对于收据的内容及意义，应该清晰。以上各点能够形成有效证据链，足以认定武瑞深是案涉房屋的真实权利人。因此，武瑞深诉讼请求理据充分，一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条、第二条的规定，于2019年11月11日判决如下：武德深应于判决发生法律效力之日起10日内将位于广州市从化区街口街新城东路四巷10栋5号502房（粤房地证字第××号）变更登记至武瑞深名下，变更登记费用由武瑞深负担。一审案件受理费7300元，由武德深负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。二审中，双方当事人共同确认以下事实：1.双方没有签订代持协议；2.武瑞深主张过户没有合同依据；3.武德深使用案涉房屋一年后就搬离案涉房屋。武瑞深表示：主张过户的依据是案涉房屋应确认归属于其所有，不动产登记的权利人并不是事实上的权利人。二审中，双方当事人对于以下事实存在争议：买卖合同签订的情况。武德深表示：1989年5月29日我方与开发商签订的买卖合同，1991年8月12日产权登记于我方名下；武瑞深表示：其不清楚1989年的买卖合同的签订情况，我方给钱武德深委托其代我方购买房屋，当时承诺房产证登记在我方名下，由武德深居住使用，因此，我方将钱交给武德深，再由武德深交给开发商，总价款5万元均是我方给付，但是出资款凭证未保留，仅有另案的证人证言予以证明。本院认为，本案二审当事人争议的焦点问题为：武瑞深主张案涉房屋过户的请求应否予以支持。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”其中法律另有规定的情形是指物权法第二十八条至第三十条所规定的因司法裁判、仲裁、政府征收、继承、受遗赠、合法建造等非依法律行为而引起的物权变动，以及土地承包经营权、地役权等实行登记对抗主义而非登记生效主义的特殊物权。除这些例外情形之外，其他的不动产物权变动都必须严格遵循登记生效主义。借名购房是基于法律行为而取得物权，且权利标的是房屋所有权，显然不属于上述法律另有规定的除外情形，因此，必须严格执行登记生效主义。只要借名购买的房屋还没有登记到实际出资人名下，就不能承认实际出资人享有物权。如果承认实际出资人与名义购房人之间关于房屋所有权归属的约定具有物权效力（直接确认实际出资人是所有权人），等于是采纳了债权意思主义的物权变动模式，这与我国物权法的立法指导思想是相抵触的。本案中，武德深作为名义购房人在对外签订购房合同后完成了产权登记，其是唯一合法的房屋所有权人，并不存在实际出资人武瑞深的所谓事实物权。即使案涉房屋的全部出资是武瑞深出资，实际出资人武瑞深也仅对名义购房人武德深享有债权，在双方当事人均确认双方之间并无就房屋过户达成合意的情况下，武瑞深主张案涉房屋过户的请求，缺乏事实及法律依据，不应予以支持。一审法院判令房屋过户欠妥，本院予以撤销。综上所述，武德深上诉请求成立，本院予以支持。一审法院判令房屋过户欠妥，本院予以撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省广州市从化区人民法院（2019）粤0117民初1769号民事判决；二、驳回武瑞深的诉讼请求。本案一审案件受理费7300元、二审案件受理费7300元，均由武瑞深负担。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇二〇年五月二十九日书记员  杨希曾龙辉