湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初9428号原告:傅晓，男，1981年1月9日出生，汉族，住长沙市雨花区。被告:长沙金茂梅溪湖国际广场置业有限公司,住所地湖南省长沙市岳麓区天顶街道环湖路1177号方茂苑二期l3栋2507房,统一社会信用代码91430l00599442189L。法定代表人:谢祖圆，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘洋，湖南弘一律师事务所律师。委托诉讼代理人：周霞，湖南弘一律师事务所律师。原告傅晓与被告长沙金茂梅溪湖国际广场置业有限公司（以下简称“金茂公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告傅晓，被告金茂公司的委托代理人刘洋、周霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告傅晓向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告向原告承担逾期交房的违约金94473.96元（计算依据:自2019年4月1日起至起诉之日止，按照每日944.74元标准计算，共计逾期ｌ00天，起诉之日后至被告将房屋实际交付给原告之日止的违约金请求继续计算）；2.请求法院依法判令被告将涉案房屋内部开裂地砖更换重新铺设并承担因此发生的全部费用；3.请求法院依法判令被告将涉案房屋浴室内浴缸钢架支撑结构重作并承担因此发生的全部费用；4.请求法院依法判令被告将涉案房屋内新风系统更换符合使用标准的电机电源并承担因此发生的全部费用；5.请求法院依法判令被告承担原告收房之前所产生的物业管理费；6.请求法院依法判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告傅晓与被告金茂公司于2017年12月4日签订《长沙市商品房买卖合同》，由原告出资购买被告开发的位于长沙市岳麓区，合同订立后，原告按照合同约定通过银行按揭贷款方式向被告交付全部购房款。双方在合同第八条第（一）款约定：“出卖人应当在2019年3月31日前向买受人交付该商品房”，但是原告在收房之日时发现该精装房内铺设的地板砖大面积出现开裂，主卧衣柜背侧脚柱开裂、北阳台顶与铝板间口开裂、渗水等19项房屋质量问题。2019年5月19日，原告再次向被告提出办理交房的验收申请，被告告知可以办理收房手续，但是仍然发现房间地板砖开裂越来越严重，北阳台顶与铝板口开裂问题仍未解决。鉴于此情形，原告再次拒绝收房。2019年6月29日，原告第三次收房，发现房间地板砖开裂问题仍未得到解决，浴缸钢架支撑结构存在严重安全隐患，室内新风系统存在严重设计缺陷和质量问题，影响了原告对房屋的正常使用。原告认为，被告在未将符合合同及国家相关行业标准的标的房屋交付之前，应当由其无条件承担整改（含整改费用）及违约赔偿责任，同时，根据原被告双方签订的房屋买卖合同第十一条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第八条约定的时间和条件将商品房交付给买受人的，按照第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（1）……（2）逾期超过三十日……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金”。自2019年4月1日至起诉之日止，被告逾期交付房屋天数为100天，按照合同约定的违约金标准计算所得违约金为94473.96元，在此后至被告实际将符合约定的房屋交付给原告之日止的违约金及房屋物业管理费用理应由被告继续承担。原告认为，按照买卖合同中关于双方权利义务及违约责任的条款约定，原告已经依约履行了全部付款义务，被告应当将符合约定质量的精装房交付给原告，但是经过原告多次沟通协商，被告至今也没有及时将房屋出现的质量问题修复、重做并交付给原告，已经构成违约，应当承担逾期交房的违约责任。现原告根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向人民法院提起诉讼，请求依法维护原告的合法权益。被告金茂公司辩称：一、涉案房屋已达到交房条件，原告已完成收房，被告已履行交房义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条，交房条件为工程竣工验收备案。2017年12月27日，涉案房屋经勘查、设计、施工、监理、建设单位五方验收合格，房屋达到了交房条件。根据《商品房买卖合同》第十条第二款约定，买受人应在交房通知书规定的交房日期办理交接手续，如未在规定时间办理交房的，视同交房，2018年12月16日被告向原告发出了《交房通知书》，告知原告于2018年12月30日前往金茂广场营销中心进行收房，原告于次日签收了《交房通知书》。2019年3月20日，原告进行了验房收房，签订了书面的《交楼验收表》，载明：“本人已详细验收上述单位，同意收楼”。被告不存在逾期交房行为，原告所提逾期交房没有事实依据和法律依据。二、涉案房屋经过了精装修工程验收和分户分项验收合格，原告所提房屋内地砖、浴缸钢架支撑结构、新风系统电机电源均为符合国家标准的产品，符合合同约定的装修设备标准。首先，从项目整体来说，2018年12月18日，涉案项目经设计、施工、监理、建设验收，涉案项目精装修工程竣工验收合格，同时，涉案房屋经过分户质量检查验收，显示地面无裂缝，大理石、花岗岩、卫生器具等均符合要求，房屋的精装修工程一次性验收合格。其次，原告严格按照《商品房买卖合同》附件四关于具体装饰、设备标准的约定，对房屋的地面、浴缸、新风系统等装修、设备进行了采购、安装、装修，原告所提房屋内地砖、浴缸钢架支撑结构、新风系统电机电源，均没有质量问题。1.屋内石材的采购和使用，经过施工方、监理方自检和验收，所有石材均有《合格证》，并经过了泉州市产品质量检验所、湖南五力工程检测有限公司的检验，显示产品符合装修材料要求。2018年12月18日，精装修分户验收时，也显示房屋地面没有裂缝，验收均合格，原告在收房时也未提出地面裂缝问题，原告在诉讼中指出的裂缝，是大理石石材在安装过程中，难免出现局部轻微裂纹，在原告通知被告修复后，被告积极对大理石进行了清洁、打磨、表层结晶处理，已经修复至与大理石自身纹路相似。2.浴缸钢架支撑结构的采购和使用，经施工方、监理方检验，产品均有完整的《产品质量证明书》，且经过了专门机构的检验，同时，在2018年12月18日的分项验收中，卫生器具均一次性验收合格，原告所提浴缸钢架支撑结构存在严重安全隐患，但未就严重安全隐患提供相应证据。3.被告依据合同附件四关于新风系统的约定，依约安装了大金品牌的新风系统，大金空调（上海）有限公司亦出示了《产品出厂合格证》，型号为：VAM350GMVE。根据大金空调官方网站显示的数据，该型号配备的电源为50HZ/220V，即新风系统采用的电源标准为国家家用电源的标准规格，且原告并未举证证明新风系统的设计缺陷和质量问题，应当承担举证不能的责任。综上，原告所提三项产品质量问题，均没有事实依据，应当驳回。三、原告主张被告支付收房前的物业费没有任何事实和法律依据，依法应当予以驳回。涉案房屋于2017年12月27日达到交房条件，2018年12月17日收到被告的交房通知书，通知原告于2018年12月30日收房，根据《商品房买卖合同》第十条第二款约定，买受人应在交房通知书规定的交房日期办理交接手续，如未在规定时间办理交房的，视同交房。根据合同第二十二条第二款，原告应当于房屋交付或者视为交房次月1日，也就是2019年1月1日开始支付物业费，但原告至今未缴纳物业费，已经违反《商品房买卖合同》和《物业服务协议》。原告所提诉讼请求无任何事实依据和法律依据，依法应当予以驳回，综上，涉案房屋已完成交房，原告所提保修整改问题没有事实依据，其关于物业费的诉讼请求不具备争议性，请求法院依法驳回原告傅晓的全部诉讼请求。经审理查明：2017年12月4日，原告与被告签订《长沙市商品房买卖合同》及补充协议（合同编号：ＸＸ1700543603），约定原告购买被告开发的长沙市岳麓区房屋，该合同约定房屋建筑面积269.06平方米，单价17556.3元每平方米，总房价款4723698元。合同第八条交付时间及条件约定：（一）出卖人应当在2019年3月31日之前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列第1项所列条件：1.已经竣工验收备案；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。合同第十条交接手续约定：（一）该商品房达到第九条约定的交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交房手续、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第八条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十一条处理。（二）查验房屋，1.买受人应在交房通知书规定的交房日期办理该商品房的交接手续，如未在规定的时间内办理交房的视同交房；2.出卖人承诺买受人在办理交接手续前有权对所购买的该商品房进行查验，而且以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验该商品房的前提条件；3.查验该商品房时，买受人对以下除该商品房主体结构和地基基础外的房屋质量缺陷提出异议的，由出卖人按照国家和地方有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之日起90日内负责修复，并承担修复费用。但出卖人不承担逾期交房和维修期间任何违约或赔偿责任，物业管理费由买受人承担。（1）天面渗水、滴漏；（2）墙面、厨房、卫生间地面渗漏；（3）墙面、顶棚、抹灰层脱落；（4）地面空鼓开裂、大面积起砂；（5）门窗翘裂、五金件损坏；（6）管道堵塞；（7）灯具、电器开关失灵；房屋质量严重影响买受人对房屋的正常使用的，出卖人按照国家和本市有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起120日内负责修复，并承担修复费用，若由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十一条处理。修复后或经多次维修且经相关国家部门鉴定确定仍存在严重影响买受人正常居住使用的质量问题的，买受人有权退房。合同第十一条逾期交房责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第八条约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在三十日之后，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，并于该商品房交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过三十后，买受人有权退房。买受人退房的……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。合同第十七条房屋质量的约定（二）出卖人承诺：1.交付的该商品房使用合格的建筑材料、构配件和设备；2.交付的该商品房的装置、装修、装饰使用材料的产品质量必须符合国家的强制性规范；3.交付的该商品房质量符合国家和本市颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求；4.交付的该商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准。如不符合工程质量规范，或其对人体有害物质超过国家强制性标准，危及买受人健康，或出卖人交付的该商品房达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第1方式处理：（1）及时更换、重作、修理。具体装饰和设备标准的约定见附件四。合同附件四具体装饰、设备标准的约定：室内部分客厅餐厅地面：石材，主卫地面：石材……；设备：新风：户式新风系统（百朗／松下／大金／三菱电机／麦迪龙、兰舍）；合同附件九《长沙市商品房买卖合同》补充协议第七条房屋交付相关事宜第6款约定：出卖人在交付房屋时须达到主合同第八条约定的房屋交付条件，如买受人在办理房屋交接手续过程中提出的任何不影响房屋主体结构的质量瑕疵，包括但不限于局部裂缝、局部渗水、局部污染、局部水电气不通均不作为买受人拒不办理房屋交接的理由，否则视为买受人逾期收房，由买受人承担逾期收房的违约责任。上述质量问题及瑕疵，经出卖人复核确认的，买受人有权要求修补，由出卖人按实情负责修补、保修或给予合理解决。对出卖人及出卖人授权的工作人员（含委托的物业公司人员）另行出具的任何关于房屋质量瑕疵的整改或维修或修复的通知等任何的口头或书面承诺或意见等，仅作为出卖人履行维修义务的意思表示，买受人不得据此主张出卖人逾期交房。如该商品房及相关设备经买受人装修更改或使用不当造成损坏，则出卖人不再承担保修责任。如因自然灾害等不可抗力的因素，所造成的损坏均不在受保房屋之内。第7款约定：除本合同已约定的情形外，买受人不得以房屋存在某些不影响主体结构安全和使用的瑕疵为由拒绝收房，否则，视为房屋已经按约定交付。但对于发现的质量问题，买受人有权要求出卖人依约进行保修。该合同还就产权办理等问题进行了约定。合同签订后，原告全额缴纳了购房款。2017年12月27日涉案房屋所在楼栋完成竣工验收备案，2018年12月18日，该栋精装修工程经设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收合格。2018年12月17日，被告向原告送达交房通知书，通知书载明：交房时间2018年12月30日下午，交房地点金茂广场营销中心。2019年3月20日，原告在长沙金茂府交楼验收表上签字并在需保修项目上注明：1.房屋保姆间返潮（渗水）；2.北阳台顶与铝板间开裂（蜘蛛人整改）。该验收表上载明：致长沙金茂梅溪湖国际广场置业有限公司：本人已详细验收上述单位，同意收楼。除以上所列项目外，该单位及其设施设备状况良好，能正常居住使用。此后，被告对原告所提问题进行了整改。2019年6月30日，被告对原告所反映的：1.公共卫生间窗户打开不到位，2.大厅大理石裂缝，3.入户玄关有裂缝，4.厨房、木门门吸松动进行了整改。后因原、被告对涉案房屋的质量问题存在争议，经协商未果，故原告诉至本院。在本案审理过程中，原告向本院申请对涉案房屋内大理石地砖质量及铺设施工质量、主卧浴缸支架质量、新风系统是否符合国家、行业标准进行鉴定，本院依法委托上海华碧检测技术有限公司进行了鉴定。2019年12月27日，该鉴定机构出具沪华碧（2019）质鉴字第381号鉴定报告，该鉴定报告第六条分析说明显示：1.新风系统分析：由“1.新风系统检查”可知，涉案房屋内的新风系统电机损坏，现场无法正常开启，故未对其实际送风量进行检测；对新风系统安装进行检测，主卧室的送风软管存在卷曲现象，卷曲会导致管道内的送风阻力增大，降低送风量，不符合GB50736-2012《民用建筑供暖通风与空气调节设计规范》中“6.6风管设计”内，引用的GB/T50243-2016《通风与空调工程施工质量验收规范》6.3.5“柔性软管的安装，应松紧适度，目测平顺，不应有强制性的扭曲”。第七条鉴定意见显示：涉案房屋客厅大理石地砖存在裂痕，不满足GB/T50209-2010《建筑地面工程施工质量验收规范》相关要求。涉案房屋浴缸支架尺寸不符合《建筑、安装原材料、设备及配件产品进场验收记录》，支架镀锌质量不符合《产品质量证明书》相关要求。涉案房屋新风系统的主卧的送风管道安装不满足GB/T50243-2016《通风与空调工程施工质量验收规范》要求，新风系统的新风量参数在排除安装等因素条件下满足JGJ/T440-2018《住宅新风系统技术标准》最低新风量要求。因原告对该鉴定报告提出异议，上海华碧检测技术有限公司函复：一、鉴定报告中所称“裂纹”，引用自GB50209-2010《建筑地面施工质量验收规范》与GB/T19766-2016《天然大理石建筑板材》内的相关描述。根据GB/T19766-2016《天然大理石建筑板材》6.2.3：板材容许粘接和修补，粘接和修补后应不影响板材的装饰效果，不降低板材物理性能。二、1.“新风系统的新风量参数在排除安装等因素条件下满足标准的最低风量要求”是指涉案新风系统的铭牌参数值满足国家相关标准的最低新风量要求（鉴定报告“1.新风系统分析”），与涉案新风系统管道安装不满足要求没有冲突；2.涉案标的物损坏、无法进行检测并不等同于产品质量不合格。三、国家及相关行业标准对浴缸支架的尺寸等参数无具体要求，鉴定专家依据被申请人提供的《建筑、安装原材料、设备及配件产品进场验收记录》和《产品质量证明书》中涉案浴缸支架的相关参数作为判据出具鉴定意见。对被告金茂公司提出的异议，上海华碧检测技术有限公司亦进行了函复。上述事实有原、被告当庭陈述，原告提交并经庭审质证的商品房买卖合同、发票、地砖开裂照片、聊天记录、视频，被告提交并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》及其附件、补充协议、建设工程竣工验收备案表、房屋使用说明书、房屋质量保证书、前期物业服务协议、建设工程精装修竣工验收表、分户验收户内质量检查验收表、大理石和花岗岩分项工程质量验收记录、卫生器具安装分项工程质量验收记录、《交房通知书》及其邮寄信息、《长沙金茂府交楼验收表》、维修记录、关于涉案房屋石材的《报审表》、《进场验收记录》、《合格证》、《检验报告》、关于浴缸支架的《报审表》、《进场验收记录》、《产品质量证明书》，涉案项目浴缸和浴缸排水的《报审表》、《检测报告》、《产品出厂合格证》、被告关于新风系统的功率设计说明、新风系统的配置、新风系统的规格配置、被告工作人员与原告的聊天记录、全屋视频（包括地面、浴缸等）、照片等证据，上海华碧检测技术有限公司出具的沪华碧（2019）质鉴字第381号鉴定报告及函予以证实，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及其附件系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，依法成立并生效，双方均应按照合同履行各自义务。原告缴纳了购房款及相关费用，被告应向原告交付符合合同约定的房屋。对原告主张的逾期交房的违约金，根据双方所签订的商品房买卖合同第八条约定：出卖人应当在2019年3月31日之前向买受人交付已经竣工验收备案的房屋。现涉案商品房在合同约定交付期限届满前已经竣工验收备案且精装修验收合格，被告通知了原告收房，原告也在2019年3月20日在长沙金茂付交楼验收表上签字确认，故本院认为原告已于2019年3月20日实际收房，原告主张逾期交房的违约金缺乏事实及法律依据，本院不予支持。对原告要求被告承担收房之前所产生的物业管理费的主张，本院认为，现有证据并不能证明涉案小区的物业公司向原告主张了在2019年3月20日原告交房之前的物业管理费，现原告主张要求被告承担该费用缺乏事实及法律依据，本院不予支持；至于该房屋因质量瑕疵在维修整改期间所产生的物业管理费，现有证据并不能证明物业公司向原告主张了该费用，故对原告的该主张，本院不予处理。对原告所主张的更换开裂的地砖、重作房屋浴室内浴缸钢架支撑结构、更换房屋内新风系统的电机电源的主张，本院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十条、第十七条及合同附件九《长沙市商品房买卖合同》补充协议第七条等相关约定，对涉案房屋存在的质量瑕疵，被告应当予以“及时更换、重作、修理”。对原告的上述三项诉请，分而述之。对于大理石地砖存在的质量问题，根据上海华碧检测技术有限公司所作鉴定报告及函复，涉案房屋内客厅的部分大理石地砖表面存在裂纹，裂纹长度均超过10mm，不符合GB/T50209-2010《建筑地面工程施工质量验收规范》内6.3.8“板块应无裂纹、掉角、缺棱等缺陷”的要求，根据GB/T19766-2016《天然大理石建筑板材》6.2.3：板材容许粘接和修补，粘接和修补后应不影响板材的装饰效果，不降低板材物理性能。因现有证据并不能证实涉案房屋内的地砖存在裂纹属于不可修复范围，必须更换，故从经济角度出发，本院确认被告对涉案房屋出现的大理石地砖的裂纹在不影响装饰效果、不降低物理性能的前提下进行粘接和修补，并负担粘接和修补过程的全部费用；对原告要求更换开裂大理石地砖的请求，本院不予支持。对于浴缸支架的重作问题，本院认为，因国家相关行业标准对浴缸支架的尺寸等参数无具体要求，上海华碧检测技术有限公司以双方在《产品质量证明书》及《建筑、安装原材料、设备及配件产品进场验收记录》中约定的标准作为依据，涉案房屋实际使用的方矩管尺寸为40mm*20mm，不符合《建筑、安装原材料、设备及配件产品进场验收记录》中描述的“镀锌方管、40*40*0.7-2.0”的标准；实际使用的方矩管支架表面锌层厚度为1.1-1.9μm，实际使用的角钢支架表面锌层厚度为7.4-10.2μm，均不符合《产品质量证明书》中锌层质量大于等于280g/m2（转化为锌层平均厚度大于等于39.21μm）的要求，故本院认为被告应当重新安装满足《产品质量证明书》及《建筑、安装原材料、设备及配件产品进场验收记录》中约定标准的浴缸支架。被告辩称浴缸支架方矩管尺寸符合质量要求及安全使用的标准，但未提供证据证明，也未向鉴定机构提供“建模计算结果完全满足现行规范和规程要求”的相关计算书及相关标准依据，故对于被告的抗辩意见，本院不予采纳。对于新风系统的问题，本院认为，根据鉴定机构对涉案房屋大金新风换气机型号参数的分析，并结合涉案房屋面积及居住人数计算结果显示该型号大金新风换气机功率符合要求，但安装在涉案房屋内的大金新风换气机的电机已损坏，故被告应当更换涉案房屋内新风系统的电机及相关原件，使得该新风系统能正常安全使用。对于主卧新风送风软管因安装时存在卷曲导致主卧无风感的后果，被告应及时维修整改，使其达到正常可使用状态。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下:一、限被告长沙金茂梅溪湖国际广场置业有限公司自本判决生效之日起三十日内完成对涉案房屋内开裂大理石地砖的粘接和修复，并承担粘接和修复过程的全部费用；二、限被告长沙金茂梅溪湖国际广场置业有限公司自本判决生效之日起三十日内对涉案房屋内浴缸支架按照《产品质量证明书》及《建筑、安装原材料、设备及配件产品进场验收记录》标准（“镀锌方管、40×40×0.7-2.0”、锌层质量大于或等于280g/㎡）进行更换，并承担更换过程中产生的全部费用；三、限被告长沙金茂梅溪湖国际广场置业有限公司自本判决生效之日起三十日内完成对涉案房屋内大金新风系统电机的更换及主卧送风软管卷曲的维修整改，并承担此过程产生的全部费用；四、驳回原告的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取1081元，由原告承担540元，被告承担541元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  肖必芳二〇二〇年五月八日法官助理张小芹书记员徐伟伟