朝阳市双塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1302民初1216号原告：朝阳市兴诺物业管理有限责任公司，住所地朝阳市双塔区朝阳大街四段172号。法定代表人：张艳杰，总经理。委托代理人：杨伟，辽宁中平律师事务所律师。被告：吕振平，男，1957年2月22日出生，汉族，退休职工，住朝阳市双塔区。原告朝阳市兴诺物业管理有限责任公司与被告吕振平物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朝阳市兴诺物业管理有限责任公司的委托代理人杨伟到庭参加诉讼，被告吕振平经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朝阳市兴诺物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告吕振平给付2018年6月1日至2020年5月31日期间的物业费合计2,759.04元；2、要求被告吕振平给付逾期交纳物业费的违约金，按天计算；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系原告所管理的文祥豪府二期住宅小区业主，其房屋建筑面积为143.70平方米。原告为被告提供了完善的物业管理服务，但被告却未向原告交纳2018年6月1日至2020年5月31日期间的2,759.04元物业费。为维护原告合法权益，故诉至法院。被告吕振平未到庭，未作答辩。本院经审理认定事实如下：被告吕振平系朝阳市双塔区文祥豪府二期24号楼2单元301室业主，其房屋建筑面积为143.70平方米。2018年2月2日，原告朝阳市兴诺物业管理有限责任公司作为乙方与被告吕振平所居住小区的业主委员会作为甲方签订了一份《文祥豪府二期物业委托管理服务合同》，由原告朝阳市兴诺物业管理有限责任公司为被告所居住的小区提供物业服务。上述物业服务合同中约定的甲方委托乙方物业管理服务事项为：“第三章委托物业管理服务事项，甲方委托乙方物业管理服务事项：一、物业共用部位的维护、养护和管理；二、物业共用设施设备的运行、维护、养护、管理；三、物业共用部位、住宅楼梯间的保洁，公共污水管道的疏通与维护，垃圾清运；四、公共绿地、花木、建筑小品及文体设施的养护和管理；五、停车场（位）公共部位的维护养护及车辆停放秩序的疏导、指挥；六、公共秩序维护、安全防范等事项协助管理；七、房屋装饰装修管理；八、物业档案、资料的管理；九、电梯的运行、维护、养护和管理；十、法规和政策规定的由物业服务企业管理的其他事项；十一、业主可委托物业服务企业对其专有部分提供维护、养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定”。上述物业服务合同中约定的物业费收费标准为住宅每月每平方米0.80元，物业服务费用采取预收（上打租）的方式，按年度一次性足额交纳，业主或物业使用人应在每年6月30日前将下一年度物业服务费如期交纳，上述物业服务合同的有效期为2018年6月1日至2020年5月31日。上述物业服务合同还约定了其他事项。被告吕振平的妻子李淑兰在本案审理过程中向本院陈述其家未向原告交纳物业费的原因系2017年下大暴雨的时候其家中的地下室被水淹了，造成了财产损失，并称系原告的原因造成。另外，被告吕振平的妻子李淑兰同时向本院陈述其家未向原告交纳物业费的另一原因系因其所居住的小区内没有老年活动室。现原告朝阳市兴诺物业管理有限责任公司以被告吕振平未向其交纳2018年6月1日至2020年5月31日期间的2,759.04元物业费为由诉至本院。原告朝阳市兴诺物业管理有限责任公司针对其诉讼请求依法向本院提供了营业执照复印件、《文祥豪府二期物业委托管理服务合同》、房屋面积成果表、价格公示板等证据材料予以证明，被告吕振平在收到本院依法向其送达的民事起诉书和开庭传票等应诉材料后，未出庭应诉。本院根据原告所提供的上述证据材料和本院对被告吕振平的妻子李淑兰所作的询问笔录以及原告的庭审陈述认定上述事实。本院认为，原告朝阳市兴诺物业管理有限责任公司与被告吕振平所居住小区的业主委员会签订的物业服务合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。根据上述规定，原告与被告吕振平所在小区的业主委员会签订的物业服务合同对原告及包括被告吕振平在内的文祥豪府二期小区内的全体业主均具有约定力。被告吕振平作为文祥豪府二期24号楼2单元301室的业主并接受了原告所提供的物业服务，其即应按物业服务合同的约定向原告交纳物业服务费。被告吕振平应向原告交纳文祥豪府二期24号楼2单元301室2018年6月1日至2020年5月31日期间的物业费合计2,759.04元，原告的此项诉讼请求，本院予以支持。原告与被告吕振平所在小区的业主委员会签订的《文祥豪府二期物业委托管理服务合同》约定物业服务费用采取预收（上打租）的方式，按年度一次性足额交纳，业主或物业使用人应在每年6月30日前将下一年度物业服务费如期交纳，即被告吕振平应当于2019年6月30日前将2019年6月1日至2020年5月31日期间的物业费向原告交纳，原告在本次诉讼中向被告吕振平主张2019年6月1日至2020年5月31日期间的物业费符合合同约定。关于被告吕振平的妻子李淑兰在本案审理过程中向本院提出的其家未向原告交纳物业费系因2017年下大暴雨导致其家的地下室被水淹造成财物损失的陈述，其该项陈述与原告没有法律关系，如其认为系由于房屋开发公司未设计排水沟导致其地下室被淹造成了财产损失，其可以向房屋开发单位主张权利，如属不可抗力，应由其自行承担财物损失，被告吕振平妻子李淑兰的上述陈述并非其拒绝向原告交纳物业费的法定事由。关于被告吕振平的妻子李淑兰提出的其所在小区没有老年活动室的问题，是否设计并建设老年活动室亦属于房屋开发单位的问题，和原告也不存在法律关系，被告吕振平的妻子李淑兰的该陈述亦非其拒绝向原告交纳物业费的法定事由。关于原告朝阳市兴诺物业管理有限责任公司要求被告吕振平给付其逾期交纳物业费的违约金的诉讼请求，根据物业服务合同的广泛性、公益性等特点，原告的该项诉讼请求，本院不予支持。应当指出，原告朝阳市兴诺物业管理有限责任公司作为物业服务企业，应努力提高自身的服务质量，对业主提出的合理意见应予重视，并积极配合加以改进，促进小区环境改善，提高物业服务的总体水平，打造温馨、祥和小区。综上所述，原告朝阳市兴诺物业管理有限责任公司要求被告吕振平给付其2018年6月1日至2020年5月31日期间的2,759.04元物业服务费的诉讼请求，具有事实根据和法律依据，本院予以支持。原告朝阳市兴诺物业管理有限责任公司要求被告吕振平给付其逾期交纳物业费的违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告吕振平于本判决生效后五日内给付原告朝阳市兴诺物业管理有限责任公司2018年6月1日至2020年5月31日期间的物业服务费合计人民币2,759.04元;二、驳回原告朝阳市兴诺物业管理有限责任公司要求被告吕振平给付其逾期交纳物业服务费的违约金的诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告朝阳市兴诺物业管理有限责任公司预交，已减半收取），由被告吕振平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审判员  王凤贺二〇二〇年五月二十日书记员  蔡 鄂