江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终747号上诉人（原审原告）：刘康娣，女，1929年12月17日生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：王宝慧（系刘康娣之女），住南京市江宁区。委托诉讼代理人：何有忠，江苏圣典律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王宝龙，男，1955年7月1日生，汉族，住南京市秦淮区。被上诉人（原审被告）：郁美，女，1958年12月6日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：王宝龙（系郁美之父），住南京市秦淮区。上诉人刘康娣因与被上诉人王宝龙、郁美房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初7155号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。刘康娣上诉请求：请求撤销原判，依法改判被上诉人王宝龙、郁美支付其南京市江宁区东虹花苑90幢403室的售房款107万元；本案诉讼费用由王宝龙、郁美承担。事实和理由如下：一、一审法院认定事实不清，作出的判决没有事实依据和法律依据应当予以撤销改判。不动产物权的取得基于法律规定可以通过交易行为、赠与行为、事实行为（如建造)、继承而取得。本案中，王宝龙取得案涉房屋的物权只能是基于两种法律关系，一种是刘康娣的单方赠与行为（母亲对子女的财产赠与），另一种只能是上诉人与被上诉人之间的一种双方有偿交易行为。本案中，没有证据证明被上诉人取得案涉房屋的物权基于上诉人的单方赠与行为。被上诉人也从未向法庭表示是因母亲的单方赠与而取得该房屋的物权。被上诉人王宝龙6月4日到上诉人住处要接上诉人到其家中居住时，也明确说过“这个房子你卖给宝兰（王宝兰，系上诉人二女儿）卖给宝龙（王宝龙）不叫卖，用这个名誉，用我家的名誉。”王宝龙也向上诉人当面明确表示过，其出售案涉房屋后的钱会负责原封不动的还给上诉人。至此，被上诉人取得案涉房屋物权的原因不言自明，是上诉人与被上诉人之间的一种有偿交易行为。然而王宝龙至今未向上诉人支付房款。二、上诉人确实没有买卖合同一类的直接证据证明案涉房屋是买卖关系，但通过法庭调查能够认定本案的法律关系就是房屋买卖关系。法院审理案件应当依据事实说理释法作出裁判。一审法院以上诉人在一审中不能举证证明是房屋买卖关系驳回诉请，就应当明确被上诉人取得案涉房屋还可能存在的“其他情形”，且这些“其他情形”应当是属于无法排除的情形。三、2019年11月24日本案上诉期内，被上诉人没有收到上诉人上诉状的时候，被上诉人到上诉人住处，要求接上诉人回被上诉人住所随被上诉人生活。被上诉人与上诉人以及上诉人的小女儿王宝慧三人之间有一段对话，在该段对话中，王宝龙明确承认，当时是讲按30万转让给他的，因为没有给钱，所以全部都赖掉了，并表示愿意按照实际转让的价格，卖多少，给上诉人多少钱。王宝龙、郁美辩称：这个房子原来都是我盖的，没拆迁的时候房产证也是我的，我小妹妹叫王宝慧，我家父亲死的时候，我这个小妹妹才10岁，都在我手上长大上学，我就不想给人看笑话。我妈一直在我这的，后来我家小妹妹把她接去了，然后她不断地挑唆。他们没有理由要这个房子。因为当时拆迁政策限制，只能用我妈的名义拆迁拿了三套房子。刘康娣看病、生活都在我这边，由我负责的。一审法官也做了很多工作，查明了案件来龙去脉，事实清楚，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。刘康娣向一审法院起诉请求：要求王宝龙、郁美支付其南京市江宁区东虹花苑90幢403室的售房款1100000元。一审法院认定事实如下：刘康娣与王宝龙系母子关系，王宝龙、郁美系夫妻关系。2000年12月8日，位于“东山桥镇桥北巷”面积为382.95平方米的房产办理村镇房屋所有权登记，所有权人登记为王宝龙。登记证书记载无其他共有人。此后，该房产被拆迁。2005年12月26日，刘康娣（乙方）与原南京市江宁区东善桥街道办事处（甲方）签订《房屋拆迁补偿安置协议书》一份，约定“…一、甲方拆迁乙方座落于的住宅房屋165.58平方米，其中：居住房屋165.58平方米。…三、乙方选择产权调换安置方式…2、乙方向甲方订购安置房约180平方米，其中：小套公寓房（建筑面积60平方米左右）叁套，…”。2009年5月23日，刘康娣与王宝龙签订《协议》一份，双方约定“今有桥北拆迁户刘康娣和儿子王宝龙就互拨资产表上的资产经双方结算，由刘康娣支付王宝龙现金陆万叁仟柒佰捌拾元整，今后刘康娣领取的叁套拆迁安置房由刘康娣自行处置，一切于旁人无关，其它人不得干涉，此协议钱款当面点清，由双方当事人签字认可，协议一式贰份，当事双方各执壹份”。此后，刘康娣取得位于南京市江宁区共三处房产。2016年，刘康娣与王宝龙及案外人王宝兰签订《拆迁户办理产权证协议书》一份，约定“兹有东善桥行政村桥北生产队，拆迁户主姓名刘康娣，因房屋拆迁安置，你户分房领取叁套，为了准确无误办理好分户住房产权证，经户主同意，办证户（凭户口本办理直属人）如下：户主姓名刘康娣，住宅区东虹花苑，住宅95栋103室。直属姓名王宝龙，与户主关系母子，住宅区东虹花苑，安置90栋403室。直属姓名王宝兰，与户主关系母女，住宅区东虹花苑，安置95栋404室。以上如发生有关权属方面纠纷概由双方承担。90栋403室房屋面积为63.35平方米”。江宁经济技术开发总公司、街道办事处、拆迁办、行政村均在上述协议书上盖章确认。王宝龙根据该协议，取得南京市江宁区秣陵街道东屏街58号东虹花苑90幢403室房产（以下简称东虹花苑90幢403室房产）的不动产权利登记。2018年12月15日，王宝龙以1070000元的价格将该房产出售给他人。一审审理中，刘康娣主张被拆迁的房产原登记在其名下，但未提交证据证明该主张。为证明双方之间存在买卖合同关系，刘康娣提交其与王宝龙之间于2019年6月4日的谈话录音一份。该谈话录音中，王宝龙陈述“告诉你一声，王宝兰那个钱我一定要把它追回来，我的钱也算过账照给你。…这个（房子）卖的多少钱，要用到你身上多少钱，没用，全部给你”。对此，王宝龙认为，东虹花苑90幢403室房产本系其个人所有，并非向刘康娣购买取得，出售该房产所得款项其愿意用于支付刘康娣生活及医疗开支，但因其已支付刘康娣的医疗费约200000元，故售房所得剩余款项应归其所有。刘康娣还提交其与案外人王宝兰于2019年3月17日签署的《协议书》一份。王宝龙认为，刘康娣与案外人王宝兰之间的约定与其无关。一审庭审中，刘康娣陈述，其在签订《拆迁户办理产权证协议书》时并未与王宝龙谈及出售东虹花苑90幢403室房产的相关事宜，亦未向王宝龙要求支付价款。2019年7月4日，刘康娣以寄送代理意见的方式再次陈述，其与王宝龙之间系买卖合同关系，王宝龙、郁美应向其支付对价。一审法院认为：买卖合同是出卖人移转标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，刘康娣于2009年5月23日与王宝龙通过签订协议的方式约定，刘康娣对包括案涉东虹花苑90幢403室房产在内的三处房产具有处置权。2016年，刘康娣通过出具《拆迁户办理产权证协议书》的方式，同意将东虹花苑90幢403室房产的不动产权利人登记为王宝龙，此系刘康娣对自身权益的处分。现刘康娣不能证明王宝龙系通过欺诈行为取得不动产权利登记，亦不能证明其与王宝龙、郁美之间曾就东虹花苑90幢403室房产达成买卖合意，故刘康娣关于其与王宝龙、郁美之间系买卖合同关系，并要求王宝龙、郁美支付对价的诉请缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。一审法院判决：驳回刘康娣的诉讼请求。一审案件受理费4801元，由刘康娣负担。二审中，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院对一审法院认定的事实依法予以确认。二审中，上诉人刘康娣提交2019年11月24日王宝龙与王宝慧、刘康娣之间的对话录音及录音整理稿，其中王宝龙提到“现在讲，欺骗也好，什么手段也好，当时是讲按30万，现在这些话我一起要赖掉，为什么要赖掉，没有付钱，不以30万为准，以后卖多少，以多少为准，这个钱尽妈用”，证明被上诉人王宝龙承认案涉房屋是其向上诉人刘康娣购买，王宝龙同时也承认他在一审法院开庭时全部赖掉了，不承认是买卖。被上诉人王宝龙、郁美质证称：录音不完整，断章取义。当时我去那边的目的是想接我妈到我这边，因为在王宝慧那边，他们老是挑拨我们。二审中另查明，一审中上诉人刘康娣提交的2019年6月4日的谈话录音中，王宝龙还提到“我跟王宝珠王宝慧一直是这么讲的，卖多少钱这个钱全部给老妈”，“王宝兰那个钱我一定要把它追回来，我的钱也算过账照给你”，“这个（房子）卖的多少钱，要用到你身上多少钱，没用，全部给你”。本院认为，本案二审中的争议焦点为：被上诉人王宝龙、郁美是否应当向上诉人刘康娣支付房款107万元。本案上诉人主张双方之间存在房屋买卖合同关系，故被上诉人应当向其返还房款107万元。从本案查明的事实看，上诉人刘康娣在本案中提交的证据并不足以证明本案双方之间存在房屋买卖合同关系，且上诉人刘康娣在本案中不能准确阐述双方买卖合同的具体内容（一审中上诉人刘康娣开始陈述：在办理房屋登记时被上诉人王宝龙提出他们每人出30万元将房屋登记到他们名下；后又陈述：当时王宝龙没有说多少钱买涉案房屋，上诉人本人亦未向王宝龙要钱），另外107万系被上诉人向案外人出售房屋所得款项亦并非本案双方房屋买卖合同约定的房款，加之上诉人刘康娣二审中提交的录音证据中被上诉人王宝龙仅提到30万元的数额，并不足以认定被上诉人认可双方之间存在房屋买卖合同关系，故一审法院未支持上诉人刘康娣的诉讼请求并无不当。但从本案查明的事实看，被上诉人王宝龙在出售涉案403室房屋后多次承诺将房款给上诉人刘康娣，上诉人刘康娣对其权利可另行主张。综上所述，上诉人刘康娣的上诉请求不能成立，应予驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14430元，由上诉人刘康娣负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凡审判员 龚 达审判员 张卓慧二〇二〇年五月十八日书记员 陈晓君