北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京01民终2354号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京华联综合超市股份有限公司，住所地北京市西城区阜外大街1号四川经贸大厦负2层3号。法定代表人：陈琳，董事长。委托诉讼代理人：陈潇，男，1968年9月17日出生，该公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：九江九盛文化科技发展有限公司，住所地江西省九江市九江县沿河南路252号（经济城大楼）。法定代表人：吴锴，总经理。委托诉讼代理人：吴耀君，男，1971年10月4日出生，该公司业务经理。上诉人北京华联综合超市股份有限公司（以下简称华联超市公司）因与被上诉人九江九盛文化科技发展有限公司（以下简称九江九盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初50275号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华联超市公司上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项、第四项、第六项，九江九盛公司承担本案诉讼费。事实和理由：1．合同解除的原因在于九江九盛公司，九江九盛公司已经营业一个多月，并未受到任何阻碍和干扰，九江九盛公司解约已构成违约，应当承担违约责任；2．华联超市公司只收取了承租保证金和装修保证金，并未收取押金，一审判决退还押金15002元错误；3．九江九盛公司实际使用场地，进行营业销售，一审判决按照60%支付没有依据；4．九江九盛公司在华联超市公司发出解约函后，仍未采取措施撤场，应承担使用费，且依据合同应承担双倍使用费；5．九江九盛公司违约，应当支付违约金45006元。九江九盛公司辩称，华联超市公司在签订租赁合同时故意隐瞒出租铺位不能办营业执照的真相，使得九江九盛公司错误作出判断而签订合同，九江九盛公司对承租铺面进行装修、购置经营设备后，无法合法的开业经营，经与华联超市公司协商无果，被迫行使合同解除权，造成九江九盛公司重大损失，一审法院只支持九江九盛公司部分诉求，春节前忙于其他事物，才没有提出上诉。九江九盛公司向一审法院起诉请求：1、判令解除双方签订的《场地租赁合同》；2、判令华联超市公司返还租金和押金75310元，赔偿店面装修损失47000元、设备物料损失107527元及进场费60000元，并按中国人民银行同期贷款利息给付上述款项自2019年6月19日起至实际给付之日止的利息；3、判令华联超市公司赔偿律师费17000元；4、本案诉讼费由华联超市公司承担。华联超市公司向一审法院提出反诉请求：1、确认双方签订的《场地租赁合同》于2019年7月21日解除；2、判令九江九盛公司返还涉诉商铺；3、判令九江九盛公司支付2019年6月的租金15002元及2019年7月1日至7月20日的租金9678．71元；4、判令九江九盛公司支付截至2019年8月5日的6月份租金的滞纳金5850．78元，7月份租金的滞纳金2274．33元；5、判令九江九盛公司按每日493．22元的标准（日租金2倍）支付截至实际返还涉诉商铺之日止的场地占用费；6、判令九江九盛公司支付违约金52356元；7、判令九江九盛公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2019年3月25日，华联超市公司下属北京华联综合超市股份有限公司五道口分公司（甲方）与九江九盛公司（乙方）签订《北京华联场地租赁合同》，约定由乙方承租涉诉商铺（租用面积10平方米），经营甘茶度品牌的餐饮（水吧），租赁期限为2019年4月20日至2020年4月19日；免租筹备期为11天，自2019年4月20日起至2019年4月30日止；2019年5月至2020年4月间，除2020年4月的租金为9501．27元外，其他月份的租金均为15002元，乙方应于每月20日前缴纳次月租金；消防及证照办理问题由商户自行解决、外务政府检查关系由商户自行处理；乙方在签订本合同时向甲方一次性缴纳承租保证金45006元，承租保证金在乙方全部履行本合同向下义务后，乙方于租赁期满5日后持保证金收据办理相关退款手续，甲方在乙方办理退款手续的3个月后将承租保证金无息退还；乙方在装修、施工之前应向甲方交纳装修／施工保证金15002元，并按照每平方米30元的标准支付装饰／施工管理服务费；乙方必须在开业以前，以涉诉场地为注册地，以自身名义注册经营主体，领取有关证照，将有关证照交甲方备案，乙方依法注册经营主体后，本合同乙方的权利和义务转移给该经营主体，但乙方对该经营主体的履约行为承担连带担保责任；不论何种原因导致本合同终止的，乙方在租赁场地内的任何嵌入墙体和地面的添附设施及装饰物无偿归甲方所有，乙方不得故意损坏前述添附设施及装饰物，除此之外的其他可以移动的乙方投资形成的资产归乙方所有；当租赁期满或依有关约定提前终止（解除）时，乙方应于合同届满时或解除前办妥撤场手续，并于合同届满或解除当日闭店后23时前，在甲方书面通知所确定的时间内将租赁场所及其设施恢复至交付使用时的完好无损的状态并予以归还，否则，乙方每逾期一天，乙方须向甲方缴纳场地占用费（相当于两倍的日租金及营运管理服务费）；乙方不得以任何理由向甲方提出偿还因装修而支出的各项费用，不得要求甲方收购承租场所内的装修和各种设备，亦不得要求甲方支付搬运费、撤离费或拆除费等；乙方不得以任何理由迟延支付或拒付租金、营运管理服务费、水电能源费及其他费用，若乙方未能按本合同的规定向甲方支付租金、营运管理服务费或其他费用，则甲方有权向乙方按所欠款项总额的5‰按日计算并收取违约金，直至乙方全数付清其所欠款项为止；若乙方拖欠租金、营运管理服务费或其他费用达15天时，则甲方有权在承租保证金中扣除所欠款项总额及相应的违约金；若乙方拖欠租金、营运管理服务费或其他费用达30天，甲方在采取上述措施后，还有权解除合同、没收保证金，并追究乙方的违约责任和损失赔偿责任；乙方逾期支付租金、营运管理服务费或本合同规定的其他任何应付款项逾期超过30天的，甲方有权解除合同、没收承租保证金并按照年租金、营运管理服务费的30％向甲方支付违约金。该合同的甲方委托代理人处署名“韩冬”。签约后，九江九盛公司向华联超市公司支付了2019年5月的租金15002元、承租保证金45006元、装修保证金15002元及装修管理服务费300元，以上共计75310元。涉诉商铺原登记有北京茶太麦田餐饮管理有限公司（以下简称茶太麦田公司），该公司于2019年7月3日因决议解散注销登记。2019年6月3日，九江九盛公司发出《律师函》，以华联超市公司未协助办理注册登记为由主张双方租赁合同于律师函签收之日解除并要求华联超市公司办理相关退租手续。华联超市公司于2019年6月4日签收该函。2019年7月5日，九江九盛公司签收了华联超市公司寄送的《要求办理营业执照的函》，华联超市公司在该函中要求九江九盛公司立即办理相关证照、合法经营。2019年8月6日，九江九盛公司与华联超市公司办理交接手续，九江九盛公司未拆除吊顶、门楣，向华联超市公司返还了涉诉商铺，并取走如下设备：封口机1个、摇摇机1个、操作台1个、净水设备1个、保温桶4个、热水机1个、果糖机1个、电磁炉1个、榨汁机1个、鲜奶机1个、制冰机1个、平冷柜1个、冰沙机1个、蛋仔机1个、电饭锅1个、展示柜1个、电子秤1个及收银机1个。庭审中，九江九盛公司主张华联超市公司无法提供办理营业证照的材料，致使其无法正常经营。华联超市公司则称九江九盛公司从未办理名称核准，也未要求华联超市公司协助办照，仅因营业效果不佳而主动撤场。就此，九江九盛公司提交通话记录为证，显示华联超市公司赵经理曾在通话中明确表示涉诉商铺无法办理营业执照。华联超市公司认可其公司有姓赵的经理，但称无法核实通话录音的真实性，且即便录音真实只能反映通话当时的状况。华联超市公司提交如下证据：1、其公司租赁主管与九江九盛公司吴耀君的微信聊天记录，显示：2019年5月30日，华联超市公司的工作人员提出“我给你们营业执照、食品经营许可证的复印件，你们自己定两个框，悬挂在你们店里”，吴耀君则以不在店内为由未予接收；2、2019年8月6日打印的涉诉商铺单品汇总清单2张，显示涉诉商铺2019年5月1日至31日销售439份饮品，销售额5894．64元，2019年6月1日至30日销售42份饮品，销售额619元。九江九盛公司认可上述证据的真实性，并称华联超市公司当时表示只能借给我方营业执照以应付检查，而其未敢照办，并称其仅在2019年5月20日至5月31日试营业，汇总清单是电脑系统自动调整记账日期后打印的。就营业时间，九江九盛公司另当庭提交微信聊天记录为证，显示对方称“甘茶度五道口店的老板您好，我是五道口华联的食品安全管理员王智宇，您家的店铺已经一个星期没有营业了，一星期前您爱人在店的时候我已经通知她需要领取营业执照、食品经营许可证的复印件和卫生管理制度的大本儿以及相关的悬挂公示要求，您爱人说需要等您过来领取，一个星期过去了，依然没有领取以及悬挂，今天是2019年6月6日，食药监的相关检察人员已经来过您的店铺，检查人员表示未悬挂相关证件的，要做出暂停营业的处理，您的店铺已经贴了暂停营业的标识，请您在来店铺以后到租赁部领取相关的证件。”另，该人的微信头像与华联超市公司所交微信聊天记录中租赁主管的头像一致。华联超市公司称无法确认上述聊天记录的真实性。经询问，九江九盛公司认可签约前曾查看涉诉商铺，知晓茶太麦田公司使用涉诉商铺地址注册的情况。法院认为，在华联超市公司未就公司员工的通讯情况提交反证的情况下，九江九盛公司的证据可初步证明华联超市公司知晓涉诉商铺难以及时办照，且九江九盛公司已于2019年5月31日停止营业，而结合华联超市公司提交的清单，应认定九江九盛公司的营业时间为2019年5月1日至30日。华联超市公司主张九江九盛公司未办理名称核准，未要求协助办照。九江九盛公司对此不予认可，但其未就名称核准申报情况提交充分证据。九江九盛公司主张其另向华联超市公司交纳入场费60000元，但未就此提交充分证据。九江九盛公司主张其遭受装修损失和设备损失，并称操作台、净水设备、制冰机、平冷柜、展示柜均系按涉诉商铺尺寸订做，无法再利用。就此，九江九盛公司提交装修材料运单、装修费收据、设备款收据（显示制冰机5800元、净水设备3600元、展示柜3300元）、转账记录截图、设备照片等证据为证，华联超市公司对上述证据均不予认可。法院认为，上述单据缺乏设备的品牌、型号等数据，且无法与双方交接中形成的材料进行比对，尚不构成设备损失的充分证据。九江九盛公司另主张律师费，并提交委托代理协议书及律师费发票为证。华联超市公司认可上述证据的真实性，但认为九江九盛公司对律师费的诉请缺乏法律依据。华联超市公司主张其曾向九江九盛公司发出解约通知。就此，华联超市公司提交《通知函》及邮件寄送记录为证，显示邮件于2019年7月20日签收，收件人信息与九江九盛公司当时使用名址一致。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，九江九盛公司与华联超市公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同履行各自义务。依据诚实信用原则，华联超市公司作为商铺的出租方应保证涉诉商铺可及时办理营业所需证照，而实际情况是涉诉商铺直至2019年7月3日才具备重新办照的条件。九江九盛公司承租涉诉商铺后长期无法办照，且难以确定办照条件的成就期限，则其主张解除合同具备事实及法律依据，结合其寄送律师函的情况，应认定双方租赁合同已于2019年6月4日解除。华联超市公司主张九江九盛公司对办照限制系属明知、应予容忍，且九江九盛公司从未要求协助办照，但华联超市公司未就其主张提交充分证据，结合证据所示华联超市公司主动向九江九盛公司提供超市的营业执照、要求九江九盛公司悬挂的情况，法院对华联超市公司的上述抗辩均不予支持。双方合同已于2019年6月4日解除，则对九江九盛公司要求判令解除合同的诉请以及华联超市公司要求确认合同于2019年7月21日解除的诉请，法院均不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。九江九盛公司交纳的承租保证金、装修保证金应予退还，而装修管理服务费已实际发生，不应退还。现有证据显示九江九盛公司2019年5月1日至30日曾经营业，且其签约时明知涉诉商铺已被其他主体注册，应自担相应风险，故法院对九江九盛公司请求退还2019年5月的租金的诉请，法院不予支持，考虑到九江九盛公司2019年5月31日停止营业、2019年6月4日行使解除权及2019年8月6日腾退涉诉商铺的情况，法院酌情判定九江九盛公司应向华联超市公司支付2019年6月1日至3日的租金900元（15002÷30×3×60％≈900元），对华联超市公司请求2019年6月的剩余租金及7月租金的诉请，法院不予支持。九江九盛公司未依约定支付6月份租金，但华联超市公司违约在先，九江九盛公司并已及时行使解约权，则就华联超市公司请求租金滞纳金及违约金的诉请，法院不予支持。九江九盛公司应在解约后及时返还涉诉商铺，华联超市公司亦应及时配合交接。九江九盛公司在解约通知中已明确要求进行交接，而华联超市公司未以发放腾退通知等形式积极履行接收义务，此后双方陷于纠纷，单方腾退不利于证据保存和纠纷解决，则2019年6月3日之后的场地占用费不应适用合同约定的标准，且华联超市公司应自担场地被占的部分损失。故法院结合案情酌定九江九盛公司应向华联超市公司支付2019年6月4日至2019年8月6日的占用使用费15502元（15002÷30×62×50％≈15502元），对华联超市公司超出该部分的诉请，法院不予支持。双方已于2019年8月6日完成交接，故对华联超市公司请求返还涉诉商铺的诉请法院不再予以支持。双方合同对解约时的装修损失有明确约定，现九江九盛公司请求赔偿装修损失缺乏法律依据，法院不予支持。九江九盛公司已收回所购设备，现无证据显示相应设备因系订做而无法另行利用，作为主张方，九江九盛公司未就设备损失的产生及其金额提交充分证据，故法院对其该项主张不予支持。九江九盛公司另主张支付了进场费60000元，但未就此提交充分证据，法院对此不予采信。九江九盛公司请求华联超市公司赔偿律师费，但其该项诉请缺乏合同或法律依据，法院对此不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条及第一百一十四条之规定，判决：一、确认九江九盛文化科技发展有限公司、北京华联综合超市股份有限公司于2019年3月25日签订的《北京华联场地租赁合同》于2019年6月4日解除；二、北京华联综合超市股份有限公司于本判决生效后七日内退还九江九盛文化科技发展有限公司押金15002元、承租保证金45006元、装修保证金15002元，以上共计75010元；三、九江九盛文化科技发展有限公司于本判决生效后七日内向北京华联综合超市股份有限公司支付2019年6月1日至2019年6月3日的租金900元；四、九江九盛文化科技发展有限公司于本判决生效后七日内向北京华联综合超市股份有限公司支付2019年6月4日至2019年8月6日的占用使用费15502元；五、驳回九江九盛文化科技发展有限公司的其他本诉请求；六、驳回北京华联综合超市股份有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人未提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，华联超市公司在签订合同后，负有配合九江九盛公司办理营业所需证照的义务，而涉诉商铺直至2019年7月3日才具备重新办照的条件，九江九盛公司因无法办理营业证照导致不能合法经营，有权据此要求解除合同，一审法院认定双方租赁合同于2019年6月4日解除正确，本院予以确认。因华联超市公司违约在先，其主张对方承担违约责任并支付违约金的主张，法院不予支持。九江九盛公司已实际占有使用涉案商铺，在合同解除前应支付租金，在合同解除后、腾退之前应支付占有使用费，一审法院在确认合同解除时间基础上，所酌定确定的租金和占有使用费数额合理，本院予以维持。九江九盛公司向华联超市公司支付了承租保证金和装修保证金，在合同解除后，华联超市公司应予以退还；一审法院认定的押金实际应为九江九盛公司支付的2019年5月租金，此租金不应退还，一审法院对此认定有误，本院予以更正。综上所述，华联超市公司的上诉请求部分成立，应予支持，一审法院判决结果部分有误，本院予以更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初50275号民事判决第一项、第三项、第四项,第五项、第六项；二、变更北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初50275号民事判决第二项为：北京华联综合超市股份有限公司于本判决生效后七日内退还九江九盛文化科技发展有限公司承租保证金45006元、装修保证金15002元，以上共计60008元。一审本诉案件受理费2951元，由九江九盛文化科技发展有限公司负担1300元（已交纳），由北京华联综合超市股份有限公司负担1651元（本判决生效后七日内交纳）；一审反诉案件受理费965元，由北京华联综合超市股份有限公司负担482．5元（已交纳），九江九盛文化科技发展有限公司负担482．5元（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费2786元，由九江九盛文化科技发展有限公司负担175元（本判决生效后七日内交纳），北京华联综合超市股份有限公司负担2611元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 郭燕枝审 判 员 刘 磊审 判 员 朱文君二〇二〇年五月二十二日法官助理 郭仁鑫书 记 员 张 一