河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终936号上诉人（原审被告）：余俊荣，女，汉族，1964年9月2日生，住信阳市羊山新区。上诉人（原审被告）：叶忠银，男，汉族，1966年8月16日生，住信阳市浉河区。被上诉人（原审原告）：雷新建，男，汉族，1993年4月10日生，住河南省固始县。原审被告：叶金洲，男，汉族，1987年10月24日生，住信阳市羊山新区。上诉人余俊荣、叶忠银与被上诉人雷新建、原审被告叶金洲房屋买卖合同纠纷一案，余俊荣、叶金洲不服信阳市平桥区人民法院（2018）豫1503民初7872号民事判决，向本院提起上诉。本院作出（2019）豫15民终1684号民事裁定书，裁定撤销了信阳市平桥区人民法院（2018）豫1503民初7872号民事判决书，发回重审。信阳市平桥区人民法院依法另行组成合议庭，经审理，作出了（2019）豫1503民初5314号民事判决。余俊荣、叶忠银不服该判决向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭，进行了公开开庭审理。上诉人叶忠银、被上诉人雷新建到庭参加了诉讼，上诉人余俊荣、原审被告叶金洲经本院传票传唤无正当事由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。余俊荣、叶忠银上诉请求：1、请求依法撤销平桥区人民法院(2019)豫1503民初5314号民事判决书,依法改判或者发回重审。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。理由是：1、原审法院认为在合同签订后,被上诉人在支付部分购房款后,上诉人长期不向被上诉人交付房屋系事实认定错误。《房屋买卖合同》第六条明确约定了涉案房屋交付时间即上诉人应于尾款到账之日腾出该房屋。但直至现在,被上诉人没有支付过分文购房尾款,上诉人交付房屋的条件并不成就。实际上,被上诉人在未交付购房尾款的前提下,自2018月11月强行占有上诉人余俊荣的房屋并居住至今,导致上诉人无家可归。2、原审法院认为因上诉人隐瞒房屋被查封的主要事实,导致被上诉人的合同目的不能实现系事实认定错误。被上诉人已经在涉案房屋中自2018年11月居住至今,合同目的有实现的可能。在签订《房屋买卖合同》前,因上诉人常年在外地,未收到法院查封通知,并不知晓房屋已被查封,将房屋出售于被上诉人系出于善意,直至被上诉人将上诉人诉至法院,上诉人才知道法院查封了涉案房屋。如今,被上诉人未支付分文购房尾款却居住涉案房屋至今,还伙同中介公司占有涉案房屋的产权证等相关手续,如果被上诉人能够及时支付购房尾款,上诉人仍旧可以继续履行《房屋买卖合同》的义务,该《房屋买卖合同》仍有实现的可能性。3、原审法院认为涉案房屋系上诉人夫妻共同财产,上诉人均应对被上诉人承担民事责任系事实认定错误。涉案房屋登记在上诉人余俊荣个人名下,原审法院仅依据上诉人系夫妻关系而认定房屋系夫妻共同财产,从而由上诉人对被上诉人承担民事责任是错误的。4、原审法院仅依据被上诉人一方之词,对被上诉人违约的事实只字未提。被上诉人是在未支付房屋尾款的前提下强行占有涉案房屋并自2018年11月居住至今，严重侵害了上诉人的合法权益。如果法院判令解除上诉人与被上诉人之间的《房屋买卖合同》,那么被上诉人应当赔偿因强占涉案房屋给上诉人带来的损失。另外,在出售涉案房屋之前,涉案房屋处于租赁状态(合同第一条第2项有记载),为了将房屋出售给被上诉人,上诉人解除了存续的租赁合同,亦遭受了一定的经济损失。5、如果法院认为上诉人违约,那么原审法院判令的违约金计算标准过高,应当以实际造成的损失作为参照。首先,该《房屋买卖合司》是中介公司提供的格式合同,该违约责任的约定,上诉人并不清楚,中介公司也未向上诉人提醒。再者,依据《中华人民共和国合同法司法解释(二)》第二十九条第二款之规定:当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。本案中,除居间服务费6000元外,被上诉人并未举示充分、有效证据证明还存在其他损失。因此,原审法院认定违约金288000元明显过分高于造成的损失。雷新建辩称：1、余俊荣是失信被执行人，他们说的话是不可相信的，本案诉争房屋还有多人在追讨他们。余俊荣也没有拿着我的首付款去银行还款解押房屋。2、余俊荣现在还在网上刷新售卖涉案房屋。3、雷新建进入涉案房屋之前是得到了叶金洲的许可的，叶金洲是通过之前的租户将密码和钥匙交到雷新建手上的。4、我是被逼迫才住到涉案房屋里。5、房子不能办理过户是余俊荣、叶忠银导致的。6、如果对方能够赔偿到位，我立刻搬出涉案房屋。雷新建向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《房屋买卖合同》；2、三被告依法退还所收取的74万元；3、依法承担违约责任并支付违约金28.8万元；4、被告承担已付款74万元的银行利息及其它损失6000元；5、本案的全部诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：信阳市羊山新区恒大名都2幢1504室登记房主为被告余俊荣。2018年8月16日，原告雷新建通过信阳市羊山新区吉家房地产营销策划有限公司与被告叶金洲（余俊荣之子）签订《房屋买卖（转让）合同》，同时，三方之间签订《居间服务合同》。《居间服务合同》第一条第1款：甲乙（即原被告）双方同意共同委托丙方（即信阳市羊山新区吉家房地产营销策划有限公司）作为交易居间人，丙方本着诚实守信、尽职尽责的原则，在甲乙双方房屋交易过程中，为保障交易顺利进行，负责办理协助缴纳所需的各项税费，督促交易双方履行应尽义务，并协调处理交易中产生的争议或纠纷；第二条：居间服务费共计人民币6000元，由乙方承担，应于签订本合同当日付清；第三条第三款：……甲方或乙方违反合同约定，导致丙方不能继续履行义务，丙方不承担责任，且内方有权收取本合同约定的居间代理费，无须退还，如支付费用方为守约方，可向违约方追偿该笔费用。《房屋买卖（转让）合同》主要内容如下：第一条房屋基本情况1、甲方（即卖方）所售房屋坐落在羊山新区恒大名都2幢1504室，产权证号GF-2000-0171，产权面积162.89平米；2、该房地产的权利被限制情况：A抵押状态：该房在交易前已经设定抵押，抵押权人或机构为中国建设银行，甲方应于过户前办理抵押解冻或注消手续，B……。第二条成交价格1、甲乙双方协商后实际转让成交价格为1440000元，家具家电全部赠送。第三条交易购房定金及交房保证金说明：乙方应向甲方支付的购房定金为50000元甲乙双方一致同意，避免后期产生不必要的物业水电等未结手续纠纷，……。第四条付款方式甲乙丙共同商量约定自签订本合同之日起50工作日内，甲乙双方积极配合丙方向贷款机构提交贷款申请的所需资料，并配合贷款机构进行调查、审查和审批等手续，乙方贷款的具体金额以商业银行确定的金额为准。乙方应于过户当日付给甲方首付款74万元（含签订合同当日乙方向甲方支付的购房定金50000元），乙方承诺在可以取得属于乙方产权的新证7日内积极配合丙方办理房产抵押签字手续，剩余房款70万元由贷款机构放款当日一次性直接打入甲方账户中；乙方因自身原因未能获得银行或公积金管理中心批准贷款的或实际审批数额不足的，乙方自行筹集剩余房款，以现金形式支付甲方。第五条产权过户：商业按揭贷款，需在银行审批通过后50工作日内；甲乙双方达成一致意见办理产权转移过户给乙方所产生的一切所需费用由乙方承担。第六条房屋交付，甲方应于尾款到账之日将给乙方，并办理交接手续。第九条违约责任，（一）甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权书面通知的方式解除房屋买卖合同：……，2、该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的，……。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应当在违约行为发生之日起十五日内退还乙方已付的定金及按该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方已收取的所有费用不予退还，由甲方直接赔付给乙方。合同签订后，原告雷新建于签订合同当日向被告叶金洲支付定金50000元，此后，又分别于2018年8月24日、9月5日、9月29日分三次向被告余俊荣农行账户转款69万元，合计付款74万元。当原告雷新建要求被告按照合同约定配合办理房屋抵押解冻及按揭贷款手续时，被告迟迟不履行义务。经查，被告叶金洲所出售的该房产已因其它案件而被法院查封。原告雷新建得知此情况后，因担心经济受损，遂于2018年11月27日临时强制将该房占据控制，并向法院提起诉讼。另据查明，案涉房屋于2018年1月10日被信阳市平桥区人民法院查封，申请人为信阳麦田实业有限公司，查封期限至2021年1月9日；2018年3月15日，案涉房屋被安阳市龙安区人民法院查封（轮候），申请人为安阳市市区农信社，查封期限至2021年3月14日。案涉房产的登记所有权人--被告余俊荣对于被告叶金洲所签订的《居间服务合同》、《房屋买卖（转让）合同》予以认可。一审法院认为，原告与被告签订《房屋买卖（转让）合同》的目的，就是想购买被告的房屋，原告按合同约定支付部分购房款后，被告长期不向原告交付房屋，且在双方签订房屋买卖协议时房屋已被法院查封，根据法律规定，被法院依法查封房产在查封期间不得买卖、转让、过户，因此，原告的合同目的不能实现，原告要求解除合同的诉请，该院予以支持。被告的房屋被查封，原告无法办理房屋按揭贷款手续，被告的答辩意见，该院不予采纳。被告隐瞒房屋被法院查封的主要事实，致使原告的合同目的不能实现，被告构成根本违约，因此，因该合同取得的财产，应当予以还返，有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失。关于本案承担责任的主体问题，因涉案房屋系登记被告余俊荣所有，被告叶金洲仅系代理被告余俊荣签订合同，被告叶忠银与被告余俊荣系夫妻关系，该房屋系夫妻共同财产，因此，应由被告余俊荣、叶忠银对原告雷新建承担民事责任。关于原告雷新建的利息要求，因双方已就违约赔偿作出了约定，再要求主张利息系重复赔偿，因此，对于其利息要求不予支持。本案合同解除后，原告应当立即将案涉房屋退还给被告。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第五十七条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告雷新建与被告叶金洲所签订的《房屋买卖（转让）合同》；二、被告余俊荣、叶忠银于本判决生效后十日内返还原告雷新建购房款74万元；三、被告余俊荣、叶忠银于本判决生效后十日内赔偿原告雷新建违约金288000元（1440000元×20%）；四、被告余俊荣、叶忠银于本判决生效后十日内赔偿原告雷新建所支付的居间服务费6000元；五、原告雷新建的其它诉讼请求不予支持。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据，一审卷宗中《查档证明》显示：羊山新区新七大道恒大名都2号楼15层1504号房屋预告权利登记人为余俊荣、共有人为叶忠银。其他事实与一审认定事实一致，本院予以确认。本院认为，根据上诉人的上诉和被上诉人的答辩，本案的争议焦点是1、《房屋买卖（转让）合同》是否应当解除？2、违约金计算标准是否过高？3、叶忠银是否应当承担民事责任？4、雷新建是否有违约行为？关于《房屋买卖（转让）合同》是否应当解除的问题？《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；”余俊荣作为房屋预告权利登记人，在明知房屋被司法机关查封的情况下，与雷新建签订《房屋买卖（转让）合同》，却不能办理房屋产权过户登记手续，致使雷新建的合同目的不能实现，余俊荣构成根本违约，现雷新建要求解除合同，本院予以支持。关于违约金计算标准是否过高的问题？《房屋买卖（转让）合同》第九条违约责任约定：“（一）甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权书面通知的方式解除房屋买卖合同：……，2、该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的，……。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应当在违约行为发生之日起十五日内退还乙方已付的定金及按该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方已收取的所有费用不予退还，由甲方直接赔付给乙方。”各方出于自愿，签订该合同，则均认可违约金为房屋总价款的20%。雷新建所遭受的损失不仅有上诉人称的“6000元居间费”，而且有资金占用期间的利息损失、合同未履行而面临的同地段房屋价格上涨的损失。一审法院根据双方合同约定判决余俊荣赔偿雷新建违约金288000元并无不当。关于叶忠银是否应当承担民事责任的问题？根据《查档证明》显示，该房屋预告权利登记人为余俊荣，共有人为叶忠银，余俊荣与叶忠银系夫妻，该房屋无论是基于房产管理部门的预告登记还是基于叶忠银与余俊荣之间的婚姻关系，其共有人均为余俊荣、叶忠银，一审法院判决余俊荣、叶忠银共同对雷新建承担民事责任并无不当。关于雷新建是否有违约行为的问题？上诉人上诉称雷新建“在未支付房屋尾款的前提下强行占有涉案房屋并自2018年11月居住至今，严重侵害了上诉人的合法权益。”但其并未举证证明雷新建有非法占有涉案房屋，且该房屋的钥匙、智能锁密码均系雷新建基于《房屋买卖（转让）合同》合法取得：双方签订房屋买卖合同后，雷新建交付了74万元的购房款，上诉人基于合同的对价，将涉案房屋交付雷新建占有，符合法律规定，也符合日常交易习惯。故雷新建在《房屋买卖（转让）合同》的履行过程中，并无违约行为。但在合同解除后，余俊荣、叶忠银返还购房款、赔偿违约金，雷新建应当同时返还该房屋。综上所述，余俊荣、叶忠银的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，但处理不当，应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：一、维持河南省信阳市浉河区人民法院（2019）豫1503民初5314号民事判决第一项；二、维持河南省信阳市浉河区人民法院（2019）豫1503民初5314号民事判决第二项；三、维持河南省信阳市浉河区人民法院（2019）豫1503民初5314号民事判决第三项；四、维持河南省信阳市浉河区人民法院（2019）豫1503民初5314号民事判决第四项；五、维持河南省信阳市浉河区人民法院（2019）豫1503民初5314号民事判决第五项；六、雷新建在收到上述第二、三、四项款项的同时，退还余俊荣、叶忠银位于信阳市羊山新区新七大道恒大名都2号楼15层1504号的房屋。二审案件受理费5620元，由上诉人余俊荣、叶忠银负担。本判决为终审判决。审判长  许前让审判员  郑 佳审判员  韩 洋二〇二〇年五月十二日书记员  任静源