湖南省邵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘05民终718号上诉人（原审原告）：朱明军，男，1974年11月4日出生，汉族，住邵东县。委托诉讼代理人：郑红伟，湖南湘天律师事务所律师。上诉人（原审被告）：湖南省泽祥房地产开发有限公司，住所地邵东县东风路13号。法定代表人：刘**，该公司总经理。委托诉讼代理人:曾仲红，男，系该公司法务部主任。委托诉讼代理人:赵月娥，女，系该公司员工。上诉人朱明军与上诉人湖南省泽祥房地产开发有限公司（以下简称“泽祥公司”）商品房预售合同纠纷一案，双方均不服湖南省邵东县人民法院（2019）湘0521民初5208号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱明军上诉请求：撤销一审判决第一项，改判泽祥公司按朱明军已付购房款万分之二/日的标准向朱明军支付违约金，并承担本案全部诉讼费用。事实与理由：泽祥公司逾期交房给朱明军造成的损失既有房屋租金损失，也有逾期交房期间泽祥公司无偿占有已付购房款的利息损失，故按已付购房款的万分之二/日（折算成年利率为7.3%）的标准计算违约金并不偏高，无需调整。一审判决的违约金折算成年利率仅1.71%，远低于全国银行间同业拆借中心公布的报价利率。一审判决依照江南明珠项目住房租金评估意见作为判决依据既不合理，亦不合法，该小区的地段位置、交通等不如涉案小区，不属于同地段同类型房屋，故不能作为租金计算的参考。泽祥公司辩称：按已付购房款日万分之二的标准计算违约金明显过高，一审法院予以调整于法有据。一审法院在处理其他商品房销售合同纠纷的系列案件时对江南明珠租房租金的鉴定报告已经采信，且相关判决已生效，故一审法院参照生效判决确定的江南明珠租房租金处理本案符合法律规定。因此，朱明军的上诉理由不能成立。泽祥公司上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回朱明军的全部诉讼请求，由朱明军承担本案全部诉讼费用。事实与理由：雨雪冰冻天气、施工方安全事故造成的停工整顿、空军雷达站未搬迁及空军机场净空区建设项目验收、中高考及春节放假等情形均非泽祥公司的主观原因，属于合同约定的免责事由，应扣减逾期交房的时间共计440天，一审法院仅扣减45天，系认定事实错误，恳请依法改判驳回朱明军的全部诉讼请求。朱明军辩称：泽祥公司提出影响工期的诸多原因均为正常商业风险或可预计的情形，不属合同中约定的可以延期的情形。雨雪冰冻是正常的天气现象，泽祥公司并未提交证据证明存在气象灾害等不可抗力。工程发生意外导致停工是泽祥公司自身管理不当。中高考及春节假期均是可预见的情形。环保因素、涉案的军用雷达障碍等，泽祥公司在开发过程中更应当考虑在内。因此，一审认定的违约天数事实清楚，公正合法。朱明军向一审法院起诉请求：1、判令泽祥公司继续履行合同约定的交房义务；2、判令泽祥公司以332764元为基数，按照日万分之二向朱明军支付自2018年10月2日起至实际交房之日止的违约金（暂计至2019年9月20日为23493.14元）；3、确认朱明军无需向泽祥公司支付水电费立户费用；4、泽祥公司承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年3月15日，朱明军与泽祥公司签订《商品房买卖合同》，朱明军向泽祥公司购买由泽祥公司开发的“华泽东风阁”第1栋2201号商品房，建筑面积100.23平方米，总价款332764元。合同第九条对有关商品房的交付条件和期限约定：出卖人应当在2018年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、因相关法律法规变化所导致的延误；3、国家、地方政府及有关行政管理部门、市政配套工程及设施延期的等非出卖人原因引起的。合同第十条对出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第九条约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理。（1）逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同附件三约定：水、电、有线、燃气开户费用住户自理，按政府当时收费标准收取。合同签订后，朱明军已按约定付清全部首付款及相关税费，也按期在偿还银行按揭贷款，但泽祥公司未按约定时间交付房屋。2019年9月27日，泽祥公司通知朱明军收房，但朱明军认为该涉争房屋未达到双方约定的交付条件应承担逾期交付房屋的违约责任，双方酿成纠纷。泽祥公司在开发建设该项目时，因环保检查，各种建筑材料涨价，且供应不上；雨雪天气较多，影响工程进度；空军雷达站未搬迁引起工程验收延时，造成交房延时。一审法院认为，涉案《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人均具有法律拘束力。朱明军已付清购房款，而泽祥公司没有严格按合同约定的期限交房，根据查明的事实，泽祥公司应自2018年10月2日起承担延期交房的违约责任，泽祥公司于2019年9月27日通知朱明军验收房屋时，房屋已达到验收标准，但朱明军以泽祥公司未提供证明为由拒绝收房，故对朱明军要求判令泽祥公司继续履行合同约定的交房义务的诉讼请求，不予支持。泽祥公司的违约期间自2018年10月2日至2019年9月27日。考虑到泽祥公司在开发建设中遇到的实际困难，违约时间酌情减少45天，故泽祥公司违约天数共计为315天。虽然合同第十条规定，逾期60日后，按日支付已付房价款万分之二的违约金，但泽祥公司逾期交房给朱明军造成的损失，只是该地段同类房屋的租金损失。双方在合同中约定违约金按已交房价款每日万分之二计算，标准过高，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的约定的违约金过分高于造成的损失的规定，涉案《商品房买卖合同》中的逾期交房违约金的约定可以认定为过高，泽祥公司关于违约金的约定偏高的辩解理由成立，泽祥公司请求予以调低，依法予以准许。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少……的规定。鉴于所交付的商品房为毛坯房，参照本地住房租金价格，酌情确定涉案商品房租金为4元/m2/月，泽祥公司逾期交房所要承担的违约金为：4元/m2/月÷30天×100.23m2×315天×（1＋30%）倍＝5472.56元。双方在合同附件三中约定水、电、有线、燃气开户费用住户自理，按政府当时收费标准收取。该约定系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规强制性规定，故对朱明军要求确认其无需向泽祥公司支付水电费立户费用这一诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：一、泽祥公司在判决生效之日起15日内支付给朱明军逾期交房的违约金5472.56元；二、驳回朱明军的其他诉讼请求。案件受理费减半收取193.5元，由湖南省泽祥房地产开发有限公司负担。二审中，泽祥公司向本院提交了邵东市住建局证明等四份证据，朱明军对该四份证据的真实性均无异议，本院均予以采信。本院二审查明，坐落在邵东空军机场附近的涉案项目经规划批准的建筑高度为24层，实际建筑高度为30层。2017年6月28日及2018年9月28日，泽祥公司向中国人民解放军95201部队申报涉案小区高度为30层356米建设事项。中国人民解放军空军邵东场站机场营房股于2019年9月6日同意泽祥公司的申请，并于2019年9月28日对东风阁建设项目予以验收。2019年9月27日，涉案小区完成勘察单位、建设单位、施工单位、监理单位、设计单位五方验收。本院二审查明的其他事实及证据采信与一审一致。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。双方当事人二审争议焦点为：1、泽祥公司逾期交房是否有不可抗力等免责事由及一审确定的逾期交房天数是否恰当；2、一审确定的逾期交房违约金的计算标准是否恰当。关于泽祥公司逾期交房是否有不可抗力等免责事由及一审确定的逾期交房天数是否恰当的问题。泽祥公司上诉提出，雨雪天气、施工方安全事故、空军雷达站未搬迁及空军机场净空区建设项目验收、中高考及春节假期、环保政策等因素造成的停工均属于出卖人不能控制的不可抗力事件，在双方约定的免责事由范围内，故该部分停工期间应扣减逾期交房天数。本案中，泽祥公司在签订合同时，应能预测到每年均会出现雨雪天气等正常天气变化，即使在其施工期间存在雨雪天气天数较多的情形，但泽祥公司未提交证据证明系气象灾害，故不能认定为不可抗力。同时，泽祥公司对中高考和春节假期影响施工工期是明知的，不属于不能预见的情形。施工方发生安全事故影响工期系泽祥公司自身安全管理不到位所致，亦不是免责事由。涉案工程坐落于邵东空军机场附近，规划批准的建筑层高为24层，实际层高为30层。因建筑层高的变更直接影响到涉案工程验收，为此，泽祥公司先后于2017年6月、2018年9月向中国人民解放军95201部队申请涉案小区调整项目建设高度，但直到2019年9月6日才获批同意。泽祥公司明知空军雷达站尚未搬迁及空军机场净空区对建设项目高度设有限制条件，却在未得到批复同意前自行调整项目建设高度，造成项目验收延迟，系其自身原因所致。因此，泽祥公司提出的上述理由均不属合同约定可据实予以延期的情形。对环保督查要求施工单位停业整顿等因政府及相关部门的原因造成的停工，一审酌情扣减45天后，认定泽祥公司逾期交房违约天数为315天并无不当。关于一审确定的逾期交房违约金的计算标准是否恰当的问题。朱明军上诉提出，一审判决调整逾期交房违约金不当，参照江南明珠小区租金标准确定违约金不合理。经审查，朱明军支付的购房款为332764元，依照双方合同约定的逾期交房违约金计算标准即按已付房价款的日万分之二计算，泽祥公司每月需支付朱明军的违约金为1996元。因房屋的主要功能与属性为居住，逾期交付给房屋买受人带来的损失主要是买受人需另行租住房屋而产生的房屋租金。本案中，双方约定的违约金明显高出邵东同地段、同面积、同品质的住房租金水平，故一审法院据此进行调整并无不妥。一审法院参照同地段住房品质相同的江南明珠小区的租金标准，酌定泽祥公司应支付的违约金基本符合该地段住房租金的整体水平。朱明军提出一审判决调整逾期交房违约金标准不当的理由不能成立。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，应予维持。朱明军及泽祥公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费437元，由上诉人朱明军负担50元，上诉人湖南省泽祥房地产开发有限公司负担387元。本判决为终审判决。审 判 长  谭晓飞审 判 员  李玉芳审 判 员  莫佩华二〇二〇年五月七日法官助理王品代理书记员  周 鑫附相关法律规定：第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;……