浙江省温州市龙湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0303民初1818号原告：温州市龙湾区罗西住宅区九组团第一届业主委员会，地址：温州市龙湾区罗西住宅区九组团。负责人：何荣者，职务主任。委托诉讼代理人（特别授权）：施园园、朱捷峰，浙江联英律师事务所律师。被告：冯伟，男，1989年4月30日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。委托诉讼代理人（特别授权）：林锋、鲍碧银，北京炜衡（温州）律师事务所律师。第三人：温州生态园物业管理服务有限公司，住所地：浙江省温州市瓯海区三垟大道559号丹东村委会大楼。法定代表人：郑苏洲。委托诉讼代理人（特别授权）：潘新思，温州市龙湾区东城法律服务所律师。原告温州市龙湾区罗西住宅区九组团第一届业主委员会与被告冯伟、第三人温州生态园物业管理服务有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案受理后，在举证期间被告冯伟申请追加第三人，本院依法适用简易程序，于同年5月28日公开开庭进行了审理。原告、被告及第三人的委托诉讼代理人施园园、林锋、潘新思分别到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：2017年，因原告温州市龙湾区罗西住宅区九组团第一届业主委员会尚未成立，业主共有的店铺由第三人温州生态园物业管理有限公司代为管理。2017年12月27日，第三人委托温州市佳得拍卖有限公司公开拍卖罗西住宅区九组团1#2#-101-4室的两年租赁权（建筑面积约28.7㎡，租赁时间自2018年1月20日起至2020年1月19日止）。当日，被告冯伟以年租金39000元拍得，双方签订《拍卖成交确认书》。2018年1月14日，被告支付第一年租金39000元，缴纳履约金7800元，共计46800元，佳得拍卖公司出具收款收据，后将涉案店铺交由被告一直经营至今。2018年1月20日，被告与第三人签订《房产租赁合同》《消防安全责任书》。2019年1月10日，原告温州市龙湾区罗西主住宅区九组团第一届业主为会员成立。同年8月26日，原告与第三人进行商铺移交时发现涉案店铺未按照合同约定支付第二年租金。原告多次与被告协商催讨租金，被告均置之不理，拖欠租金至今，故诉至法院。现请求判令：1.被告冯伟向原告温州市龙湾区罗西住宅区九组团第一届业主委员会支付租金39000元及利息损失（利息从2019年1月19日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同档次贷款利率计算，从2019年8月20日后按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付为止）；2.本案诉讼费用由被告承担。在开庭审理前，将第一项诉讼请求的利息损失变更为支付违约金（以39000元为基准，从2019年1月19日开始按照每日万分之五计算至实际履行之日止。）被告冯伟答辩称：本案《房屋租赁合同》第三人温州生态园物业管理服务有限公司未加盖公章，而根据合同约定双方签字盖章为生效条件，故应认定合同未成立或无效；因涉案店铺交付时店前道路处于施工状态，致使被告无法正常使用租赁物，应减免租金；原告以未付租金为基准，从2019年1月19日起按每日万分之五计算损失不当，应扣减履约金后从2019年12月2日催收之日起，按银行利息计算损失。被告就此未提供证据材料。第三人温州生态园物业管理服务有限公司答辩称：涉案店铺经拍卖程序由被告竞得，后签订《房屋租赁合同》系真实意思表示，合同合法有效，被告需缴纳租金。第三人未提供证据材料。本院经审理认定的事实与原告起诉事实基本一致。本院另查明，《房产租赁合同》约定如下：第三条（一）租金应在上一年度租赁期限届满的15天前付清；第三条（二）承租方在履约期间，如有拖欠租金、违约行为或相关费用等情形，出租方可以在保证金中扣除或先予支付上述费用……；第八条（三）承租方未在合同约定的期限内支付房产租金，除支付应付租金外，还应从逾期之日起，按应付租金的万分之五按天计算向出租方支付违约金……。上述事实，有原告向法庭提交的原、被告及第三方身份证明材料、拍卖公告、拍卖成交确认书、注意事项、收款收据、《房产租赁合同》、消防安全责任书、商铺移交书、通知、照片、短信催款记录及当事人的当庭陈述等证据证实。本院认为，涉案签订的《拍卖成交确认书》、《房产租赁合同》足以证明本案租赁合同关系存在的事实，且系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，对各方当事人均有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。故被告提出合同未成立或无效的意见，与事实不符，不予采信。关于被告提出涉案店铺交付时店前道路处于施工状态，致使无法正常使用租赁物，应减免租金的意见。经查认为，本案租赁关系建立的背景是被告于2017年12月27日，参与涉案店铺的竞拍并已39000元/年租金拍得，在竞拍《注意事项》中已说明“竞买人已充分了解建筑面积、现状以及配套设施等任何其他足以影响承租价的情况……”，且《拍卖确认书》亦载明“买受人已充分了解拍卖标的的全部情况”。故被告在参与竞价拍卖前已对该店铺的物理状况，包括可使用面积、结构、周边环境等有充分了解，在签署《拍卖成交确认书》时应已明确知晓。现被告以此为由，要求减免租金的辩解于法于理无据，不予支持。原告要求被告以39000元为基准，从2019年1月19日开始按照每日万分之五计算违约金，以及被告认为应从2019年12月2日开始，抵扣保证金后按银行利息赔偿损失的意见。经查，应按合同约定处理，即2019年1月20日至2020年1月19日年度未缴租金39000元，扣减履约金7800元后，以31200元为基准从2019年1月20日开始按照每日万分之五计算违约金。综上所述，原告合理合法的诉讼请求，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告冯伟于本判决生效之日起十日内支付原告温州市龙湾区罗西住宅区九组团第一届业主委员会租金31200元及违约金（以31200元为基准，从2019年1月20日开始按照每日万分之五计算至实际履行之日止。）二、驳回原告温州市龙湾区罗西住宅区九组团第一届业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费994.38元，减半收取497.19元，由被告冯伟负担437.19元，由原告温州市龙湾区罗西住宅区九组团第一届业主委员会负担60元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。本判决书生效后，负有义务的一方当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。审 判 员 吴先慧二〇二〇年五月二十八日代书记员 朱微丰附：不履行裁判惩戒后果警示1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。执行风险告知1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。