安徽省马鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖05民终107号 上诉人（原审原告）：宋艳，女，1986年11月13日出生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。 委托诉讼代理人：蒋旺翔，江苏品映律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：当涂县鑫昊置业有限公司，住所地安徽省当涂县青山河高新技术产业园区管理委员会。 法定代表人：佘大旺，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张来林，安徽徽商律师事务所律师。 上诉人宋艳因与上诉人当涂县鑫昊置业有限公司（以下简称鑫昊置业公司）商品房销售合同纠纷一案，均不服安徽省当涂县人民法院（2019）皖0521民初3802号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 宋艳上诉请求：1.改判一审判决第三项为鑫昊置业公司负担因合同解除产生的赔偿责任195000元；2.由鑫昊置业公司承担全部上诉费用。事实和理由：根据法律规定，双方均存在违约的，按约定或法定各自承担相应的违约责任。即便其存在付款迟延，鑫昊置业公司也应提起反诉或另案主张，且违约金数额不高。鑫昊置业公司存在明显的故意和欺瞒，应当承担全部责任。一审法院判决鑫昊置业公司赔偿其80000元，明显不当。 鑫昊置业公司辩称，1.宋艳仅对一审判决第三项有异议，但其已就整个案件提起上诉，如一审判决第一项、第二项未获支持，一审判决第三项不可能获得支持。2.宋艳签订《金色里程商品房订购协议》后，未按期支付款项，未履行买受人的基本义务。在签署协议时，其已告知宋艳及其朋友房屋的现状，不存在恶意隐瞒的情况。3.其仅是将案涉房屋登记在公司员工名下，并未实际交付，也并非出卖给第三人，该房屋的抵押贷款已全部还清。4.宋艳要求解除《金色里程商品房订购协议》的目的是案涉房屋的价格没有上涨，短时间内没有较高收益。5.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定的出卖人承担已付房款一倍的责任是对赔偿责任的上限限制，而非必须赔偿一倍已付购房款，宋艳应对实际损失的数额举证。 鑫昊置业公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法驳回宋艳的全部诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由宋艳承担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。其已向宋艳明确告知案涉房屋的登记状况，宋艳签订《金色里程商品房订购协议》前对案涉房屋的登记状况是知晓的，其未隐瞒房屋的任何信息。案涉房屋并未交付给第三人，临时登记的业主郭君梅已确认鑫昊置业公司有权销售案涉房屋，鑫昊置业公司也基于履行与宋艳签订的《金色里程商品房订购协议》及交付房屋，于2019年3月还清了全部贷款，宋艳完全可以从鑫昊置业公司处取得案涉房屋而实现购房目的。2.在签订《金色里程商品房订购协议》后，宋艳未能按协议约定的时间足额支付购房首付款。宋艳向龚雪支付的60000元不能认定为购房款，龚雪并非财务人员，不能收取购房款。宋艳不愿签订正式的购房合同并办理贷款的原因是案涉房屋没有涨价。宋艳的上述行为构成根本违约。3.一审法院适用法律错误。案涉的《金色里程商品房订购协议》并非《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的订购协议。其也不存在故意隐瞒案涉房屋实际状况的情形，且其完全有能力按约定履行双方签署的《金色里程商品房订购协议》。4.双方所签订的《金色里程商品房订购协议》并未明确约定交易的房屋系一手房，即便案涉房屋登记在第三人名下，也不能认定其存在故意隐瞒及违约的行为。5.宋艳系投资性购房，在签订《金色里程商品房订购协议》后发现案涉房屋没有达到预期的价格上涨，就不按协议约定支付购房款及签订正式购房合同，属于恶意单方毁约，违反诚信原则，并损害其合法权益。6.宋艳的实际损失仅是银行贷款利息损失，一审法院既判决其返还购房款及利息，又判决其赔偿80000元，没有法律依据。 宋艳辩称，其在签订《金色里程商品房订购协议》之前，鑫昊置业公司就将该房屋出卖给第三人，并进行了产权登记。在其签约时及支付首付款之后，该房屋仍登记在第三人名下，导致无法办理按揭及产权转移手续。其按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定主张权利，于法有据。 宋艳向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除其与鑫昊置业公司签订的《金色里程商品房订购协议》，鑫昊置业公司返还已付款195000元，赔偿利息损失暂定7696元（计算方式20000元自2018年11月3日，105000元自2018年11月30日，70000元自2018年12月25日起按照同期人民银行贷款利率计算利息损失至实际还款之日），承担已付购房款195000元的赔偿责任，以上总计397696元。2.判令鑫昊置业公司承担全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2018年11月3日，宋艳与鑫昊置业公司签订《金色里程商品房订购协议》一份，双方约定：宋艳自鑫昊置业公司处订购金色里程1栋3层304室住房一套，建筑面积约100.43平方米，单价为6223元/平方米，总价款为625000元，宋艳应于2018年11月30日前支付首付款195000元，其中2018年11月15日付100000元。协议签订后，宋艳支付部分购房款。后宋艳以案涉房屋已登记在案外人名下为由，要求解除与鑫昊置业公司签订的《金色里程商品房订购协议》未果，以致成诉。 一审另查明，案涉房屋于2018年6月25日登记在案外人郭君梅名下，并于当日办理了抵押登记手续，抵押权人为中国工商银行股份有限公司当涂支行，不动产证明号为皖（2018）当涂县不动产证明第0004705号。 一审法院认为，鑫昊置业公司对宋艳主张的双方于2018年11月3日签订《金色里程商品房订购协议》及案涉房屋于2018年6月25日已登记在案外人郭君梅名下并于当日办理了抵押登记手续的事实无异议，但辩称宋艳在签订《金色里程商品房订购协议》时对案涉房屋的相关登记信息是已知的，并提交微信聊天记录三张加以佐证，三张微信聊天记录中有两张是与案外人的聊天记录，在其陈述与宋艳的聊天记录中并无其主张的相关内容，上述证据不能证明宋艳在与鑫昊置业公司签订《金色里程商品房订购协议》时对案涉房屋的登记情况是已知的，故对鑫昊置业公司的抗辩意见不予采信。综上，鑫昊置业公司虽对宋艳解除《金色里程商品房订购协议》的主张不予认可，但在与宋艳签订《金色里程商品房订购协议》前，该订购协议项下的房屋已登记在案外人名下并办理了抵押登记手续，且在一审审理期间该房屋一直处于登记在案外人名下的状态，致使宋艳签订《金色里程商品房订购协议》的合同目的不能实现，现宋艳据此主张解除与鑫昊置业公司签订的《金色里程商品房订购协议》，于法有据，应予支持。 《金色里程商品房订购协议》解除后，宋艳有权要求鑫昊置业公司返还已支付的购房款、利息，并承担赔偿责任。宋艳主张已付购房款为195000元，鑫昊置业公司对其中的135000元予以认可，就2018年11月30日转账支付给龚雪的60000元（备注为：1-304首付款），因鑫昊置业公司未在规定期间内对龚雪为其销售公司员工的身份提出异议，结合鑫昊置业公司提交的与宋艳的微信聊记录中有索要首付款发票的陈述，对宋艳主张的该60000元首付款予以确认，故宋艳已付首付款金额为195000元，现宋艳主张鑫昊置业公司返还已付购房款195000元及相应利息，于法有据，应予支持。 就宋艳要求鑫昊置业公司承担赔偿责任的主张，鑫昊置业公司对此虽不予认可，认为其完全有履行该《金色里程商品房订购协议》的能力，但其违约事实客观存在，且违约状态持续至今。因此，结合宋艳在签订《金色里程商品房订购协议》后亦未按约定时间支付首付款的事实、鑫昊置业公司的过错程度及该过错给宋艳造成的损失，综合认定鑫昊置业公司承担因违约致合同解除而产生的赔偿责任80000元。 综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，于2019年11月8日作出如下判决：一、解除宋艳与鑫昊置业公司于2018年11月3日签订的《金色里程商品房订购协议》。二、鑫昊置业公司于判决生效之日起十日内返还已付购房款195000元，并以20000元为基数、按中国人民银行发布的同期同类贷款利率支付自2018年11月3日起至实际返还之日止的利息，以105000元为基数按中国人民银行发布的同期同类贷款利率支付自2018年11月30日起至实际返还之日止的利息，以70000元为基数、按中国人民银行发布的同期同类贷款利率支付自2018年12月25日起至实际返还之日止的利息。三、鑫昊置业公司于判决生效之日起十内支付宋艳因《金色里程商品房订购协议》解除产生的赔偿责任80000元。四、驳回宋艳的其他诉讼请求。一审案件受理费3633元（已减半收取），由宋艳负担1051元，鑫昊置业公司负担2582元。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 二审确认一审对证据的认定意见及查明的事实。 根据双方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：一审判决解除鑫昊置业公司与宋艳之间《金色里程商品房订购协议》，并判令鑫昊置业公司返还购房款、支付利息及赔偿80000元，有无事实和法律依据。 本院认为，本案中，宋艳与鑫昊置业公司签订的《金色里程商品房订购协议》对案涉房屋的基本状况、价款、付款方式、付款时间等进行了约定，且鑫昊置业公司已按照约定收取购房款，故该协议应当认定为商品房买卖合同。宋艳向鑫昊置业公司交纳了135000元购房款，而另外的60000元购房款是宋艳根据鑫昊置业公司相关人员的指示进行的汇款，并注明了款项的用途，故一审认定鑫昊置业公司收到购房款195000元，并无不当。宋艳交付购房款后，发现案涉房屋登记在第三人名下，宋艳要求解除《金色里程商品房订购协议》，一审对此予以支持，并无不当。鑫昊置业公司上诉称其已将案涉房屋的情况告知了宋艳，但其提交的证据并不足以证明，故对鑫昊置业公司的该项上诉理由，本院不予采纳。对于合同解除的后果，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，鑫昊置业公司应当返还购房款、支付利息并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，一审据此判令鑫昊置业公司返还购房款及利息，亦无不当。对于赔偿的的数额，一审根据本案的具体情况，判令鑫昊置业公司赔偿80000元，与法不悖。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，宋艳、鑫昊置业公司的上诉请求均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14532元，由宋艳负担7266元，当涂县鑫昊置业有限公司负担7266元。 本判决为终审判决。 审判长  陈广金 审判员  赵丽萍 审判员  刘 乔 二〇二〇年五月十八日 法官助理唐斌 书记员倪清怡