贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔0502民初1195号 原告：郑千林，男，汉族，1969年5月24日出生，住湖南省邵东县。 原告：李益兰，女，汉族，1969年10月24日出生，住湖南省邵东县。 委托诉讼代理人：张競（特别授权），贵州圣谋律师事务所律师律师。 委托诉讼代理人：吴敏（一般授权），贵州圣谋律师事务所律师律师。 被告：毕节市天厦房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园街道办事处滨河东路，统一社会信用代码：91520502556644557Y。 法定代表人：丁昌泽，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘成涛（特别授权代理），贵州三好律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周玢（一般授权代理），贵州三好律师事务所律师。 原告与被告商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月10日公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人张競、吴敏，被告天厦房开之委托诉讼代理人刘成涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证的违约金，违约金以购房款328940.00元为基数，按中国人民银行贷款利率1.95倍的标准，从2016年7月1日计算至实际交付办理转移登记的有关文书及产权证之日止；2.本案诉讼费用由被告负担。 事实和理由：2015年5月19日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于毕节市七星关区商品房，商品房总价款为328940.00元，原告已按约定支付了购房款，完全履行了自己的付款义务。根据合同约定被告应于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将为办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。约定日期起60日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，在买受人（原告）不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款0.1%的违约金。但是，直至2019年11月份，被告才向原告交付涉案商品房的《不动产权证书》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；……”第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”原告认为，被告迟延交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证给原告的行为不仅违约，且严重损害了原告的合法权益，应当承担支付相应违约金的责任。 被告天厦房开辩称，一、根据原告的主张，其诉讼请求已经过诉讼时效。对原告已经超过诉讼时效部分的诉讼请求，依法应予驳回。具体为：自人民法院受理本案之日起往前倒推三年，三年以内的部分未超过诉讼时效；三年以外的部分超过诉讼时效，对该部分诉讼请求应径行予以驳回。二、就原告未超过诉讼时效的部分诉讼请求，鉴于毕节市中心城区公告自2016年9月30日起实施不动产统一登记制度这一众所周知的事实，其后原房屋所有权、国有土地使用权登记职能部门进行了整合，直至2017年10月方正式办理统一的不动产权登记。在此期间，因政策实施、机构职能整合是答辩人不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，构成不可抗力，由此导致答辩人在内的众多房地产开发企业不能办理不动产权证的期间长达一年。若仍认定答辩人构成违约，则应当扣除该一年的期间。三、涉案《商品房买卖合同》约定由答辩人交付的“有关文书”，是指《房屋登记办法》上规定办理“房屋所有权证”的相关资料，并非现行法律、政策下产生的“不动产权属证书”。但因双方对何时提交不动产权属转移登记有关文书没有约定，原告也未给予必要的履行期限，答辩人依法可随时履行，即答辩人不存在逾期提交办理商品房转移登记有关文书的违约情形，不应当承担违约责任。《商品房买卖合同》签订时，基础术语释义部分载明，8.房屋登记：是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记薄上予以记载的行为。即合同中约定由天厦房开公司取得的初始登记及需要交付原告的有关文书，均属于按照《房屋登记办法》上规定的单独房屋所有权初始登记证，及办理单独房屋所有权转移登记所需的材料。同时，双方《商品房买卖合同》约定提交的仅仅是房屋所有权转移登记的有关文书，并不包含土地使用权转移登记的有关文书或办理不动产权转移登记的有关文书，且合同中并未约定土地使用权转移登记的有关文书的提交期限。合同法六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间……”。据此，原、答辩人对何时协助提供涉案房屋国有土地使用权或不动产转移登记有关文书的时间没有约定时，答辩人可以随时履行，原告虽可以随时要求答辩人履行，同时应给答辩人必要的准备时间。然而合同履行过程中，原告并未向答辩人行使要求协助提供办理不动产权转移登记有关文书的请求权，答辩人在此情况下可以随时履行，故本案中答辩人并无所谓的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约行为。四、作为判决房屋开发企业承担逾期办证违约责任的主要法律依据，商品房买卖合同司法解释第十八条开首即强调，“由于出卖人的原因……”。该规定表明，“出卖人的原因”须是导致业主在相应期限内不能取得不动产权证的唯一原因。而本案中，案涉商品房不能办理不动产权登记，则有部分业主私自搭建违章建筑、擅自封堵消防通道导致该项目消防验收迟迟不能通过的原因在其中。可见，答辩人的原因并非是导致原告迟延取得不动产权证书的唯一原因，有业主自身的原因在其中。若将业主自身搭建违章建筑、封堵消防通道的行为导致的迟延取得不动产权证的法律后果，认定全部由答辩人承担，显然有失公允。因此，答辩人请求人民法院在裁判时，充分考虑业主的过错因素，对于自身有搭建违章建筑或封堵消防通道行为的业主，予以驳回其诉讼请求；对于其他业主，则予以减轻（幅度在百分之五十以上）或免除答辩人的违约责任。本院经审理认定事实如下：2015年5月19日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买位于贵州省毕节市，房屋总价款328940.00元，出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列Ｘ项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。合同附件十二《补充协议》3.2约定：办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用200元。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按合同的约定向被告支付了购房总款328940.00元，并支付了购房税、代办证费及相关税费。2019年1月31日，被告取得涉案房屋所在Ｔ10楼栋的初始登记，2019年5月2日，被告向毕节市不动产登记中心提交办理涉案房屋权属证书的资料。2019年11月4日，原告从被告处领取涉案房屋不动产权证书。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵守诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告已依约支付了购房款，被告承诺2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。被告未履行该义务，已构成违约，原告诉请被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，有合同约定，本院予以支持。根据双方签订的《商品房买卖合同》之约定，对逾期60日后违约金的计算，原被告双方未作约定，按照有约定从约定，无约定从法定的原则，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，应当按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。 关于违约金的起止时间问题。由于原被告双方当事人约定采取以日为单位的累计方式计付逾期办证违约金，则违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。本案中，被告应当于2016年7月1日之前履行将办理涉案房屋转移登记有关文书交付原告的义务，故应从2016年7月1日起开始分别以每一日为单位计算原告的诉讼时效期间。原告于2020年1月13日提起本案诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”以及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条:“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”、第三条：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”之规定，应当以2020年1月13日为起点，考察原告要求被告支付逾期办证违约金的债权请求权是否超过诉讼时效。对于以2020年1月13日为起点倒推超过3年部分，即2016年7月1日起至2017年1月12日期间，已经超过诉讼时效。故对被告抗辩称原告向被告主张逾期办证违约金部分已超过诉讼时效的理由，本院予以采信。故应从2017年1月13日起开始计算被告应当支付的逾期办证违约金。本案中，虽然被告于2019年2月18日通过张贴通知的方式要求包括原告在内的业主提交办证所需的资料，但是该通知并不能证明被告已于2019年2月18日履行了通知义务的事实。理由为：双方当事人在《商品房买卖合同》中约定的联络方式是以合同中所记载的电话、传真、通信地址为准，采用电话或通信方式进行联络，而不是用张贴公告的方式进行联络。故应以被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门之日止。综上，本案违约金的计算方式为：以原告已付购房款为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年1月13日起开始计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门之日止，即2019年5月2日，共计46745.53元。对原告提出的其他部分违约金，本院不予支持。 综上所述，据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告毕节市天厦房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告郑千林、李益兰逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金46745.53元； 二、驳回原告郑千林、李益兰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费588.00元，由被告毕节市天厦房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  吴运成 二〇二〇年五月十一日 书记员  邓 頔