舟山市普陀区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0903民初1494号 原告：刘凤杰，男，1970年1月4日出生，汉族，住舟山市普陀区。 委托诉讼代理人：郑凯艇，浙江海泰（舟山）律师事务所律师。 被告：舟山市普陀区富发水产制品厂，住所地：舟山市普陀区六横镇丁船湾。 投资人：杜夫国（又名杜富国）。 委托诉讼代理人：张国斌，北京上泽广霁（舟山）律师事务所律师。 原告刘凤杰与被告舟山市普陀区富发水产制品厂房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月3日公开开庭进行了审理。原告刘凤杰的委托诉讼代理人郑凯艇、被告舟山市普陀区富发水产制品厂的投资人杜夫国及委托诉讼代理人张国斌到庭参加诉讼。期间，因本案因法定原因中止，现已审理终结。 刘凤杰向本院提出诉讼请求：依法判令舟山市普陀区富发水产制品厂配合刘凤杰办理位于舟山市普陀区房屋的不动产过户手续。事实和理由：2006年12月17日，刘凤杰与代表舟山市普陀区富发水产制品厂的杜夫国签订《转让协议书》约定，将舟山市普陀区富发水产制品厂及所属的二层房屋及住宿，建筑面积228平方米；平屋4间，建筑面积98平方米；土地使用权面积和生产设备等（台门沿港路）一并转让给刘凤杰，转让价格87万元。刘凤杰分别于2016年10月17日、27日，2017年2月8日支付给杜夫国30万元、49万元、8万元房款，由杜夫国出具收条三张。但杜夫国收取款项后，仅配合刘凤杰办理了房屋过户手续（房产证号：舟房权证普六字第××号）。后杜夫国为逃避债务一直就处于失踪状态。根据协议约定，该企业已经转让给刘凤杰，舟山市普陀区富发水产制品厂的营业执照、印章均由刘凤杰保管，故刘凤杰直接向舟山市国土资源局普陀分局申请办理了土地过户手续［土地证号：舟普国用（2007）第23-75号］。2018年5月25日，舟山市普陀区富发水产制品厂向法院提起行政诉讼（案号为2018浙0903行初21、22、23号），2019年5月24日，法院作出行政判决书以程序违法为由撤销了上述土地和房产的权属证书。刘凤杰认为，双方之间的协议合法有效，刘凤杰已经按照协议约定向舟山市普陀区富发水产制品厂支付了全款，该讼争房屋应属于刘凤杰所有，现舟山市普陀区富发水产制品厂拒不配合刘凤杰办理不动产权属登记证书，于法无据，故诉至法院。 舟山市普陀区富发水产制品厂辩称，首先，舟山市普陀区富发水产制品厂并非适格主体，《转让协议书》的转让方为“杜夫国”，那么根据合同相对性，刘凤杰应起诉杜夫国，而非舟山市普陀区富发水产制品厂。其次，本案的案由应为企业转让，而非房屋买卖合同，根据《转让协议书》内容应该是对“舟山市普陀区富发水产制品厂”个人独资企业的转让，并非针对讼争房屋的转让，刘凤杰起诉的证据与其主张的请求不符，法院应依法驳回其诉讼请求。三、本案刘凤杰提交的《转让协议书》系杜夫国与刘凤杰以虚假意思表示实施的民事法律行为，并未实际履行。舟山市普陀区富发水产制品厂没有收到过87万元的款项，也没有向刘凤杰交付营业执照、印章，该份合同应属无效合同。关于讼争房屋的纠纷，（2018）浙0903行初21、22、23号中明确双方实际交易时间为2006年10月17日，依据为当日舟山市普陀区富发水产制品厂与刘凤杰签订的《协议书》：舟山市普陀区富发水产制品厂与刘凤杰达成以房抵债协议，约定以前述房屋及土地使用权、机器设备抵偿刘凤杰借款本息39万元，抵债后的余额18万元，在签订本协议时支付10万元，尚余8万元在办理完毕土地权属过户手续后三日内由刘凤杰一次性付给舟山市普陀区富发水产制品厂。因为《协议书》的内容，有30万元借款本金的体现，故杜夫国在协议签订当日即2006年10月17日出具收条30万元一张，为了证明舟山市普陀区富发水产制品厂与刘凤杰之间30万元借款本金真实性。2017年10月27日收到了刘凤杰交付的10万元，根据以房抵债的约定，该10万元加上30万元借款本金及9万元利息，共计49万元，故舟山市普陀区水产制品厂在2006年10月27日出具了49万元的收条。后因系争房屋系工业用地宗地上的违章建筑，无法完成分割转让。而根据《协议书》的约定尾款8万元系权属过户后一次性支付给舟山市普陀区富发水产制品厂，故舟山市普陀区富发水产制品厂至今未收到该8万元的尾款。然因《协议书》第五条约定：“甲方未履行本协议的约定义务应承担违约金五万元”，故舟山市普陀区富发水产制品厂为了不违约，对于刘凤杰提出的各种无理要求都予以配合。刘凤杰在得知系争房产办理过户手续困难之后，以配合过户需要付清房款为前提，要求杜夫国先行出具8万元的收条，又以提升房屋转让价格和方便过户给他人为理由要求签订了本案作为证据的《转让协议书》，但根据目前其他案件所查明的事实，从未出现过本案的《转让协议书》。目前在相关行政诉讼作出了对舟山市普陀区富发水产制品厂有利的判决时，刘凤杰提供本案的协议书与其他案件查明的事实互相矛盾，并非刘凤杰进行土地使用权及房屋所有权过户登记所依据的合同。舟山市普陀区富发水产制品厂认为应当以相应部门备案合同作为双方之间的真实意思表示。同时，刘凤杰提供的三张收条不足以证明其已支付了87万元的对价，对于大额的资金往来，应当以款项交付凭证为准，在刘凤杰无法提供交付凭证时，不应认定三张收条的真实性。这三张收条数额及时间与刘凤杰提供的协议书中约定均不符合，可见收条与《转让协议书》毫无关联。四、根据合同法第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（三）以合法形式掩盖非法目的；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。该《转让协议书》系刘凤杰明知台门镇台门沿港路3弄30号为工业用地，同时又系违章建筑，无法办理房产证及将工业用宗地进行分割的情况下，为掩盖其非法的房屋权属过户目的而签订的合同，属于以合法形式掩盖非法目的，应为无效合同。同时，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条及三十九条的规定，未依法登记领取权属证书的不得转让，该《转让协议书》违反了效力性强制性规定，应属于无效合同。退一步讲，即使认定该合同有效，应属于未生效的合同，本合同属于须经行政机关批准生效的合同，一方请求另一方履行合同主要权利义务的，人民法院应当向其释明，将其诉讼请求变更为请求履行报批义务。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二章第一十八条规定，土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。故即便该合同未违反法律、法规、行政规章的强制性规定，亦应属于需报批准生效的合同，故刘凤杰应当变更诉讼请求，否则应于驳回诉讼请求。五、即使本案《转让协议书》有效，亦已超过诉讼时效，应予驳回其诉请。同时，舟山市普陀区富发制品厂及杜夫国作为原告将刘凤杰诉至法院，要求确认两份协议书均系无效合同。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年10月17日，刘凤杰作为债权人与债务人舟山市普陀区富发水产制品厂签订《协议书》如下：“甲方（舟山市普陀区富发水产制品厂）因资金困难，尚欠乙方（刘凤杰）借款本金人民币30万元，利息（月利率1.5%，自05年2月1日--06年10月17日）90000.00元，共计人民币390000.00元，现经双方协商，达成如下协议：一、双方同意把甲方所有的坐落于在台门沿港路××厂房（三底三面楼房一幢建筑面积为228平方米，平房4间建筑面积为98平方米）、设备（详见清单）和土地使用权（国用1999字××土地权属证书载明的457.9平方米）及水、电、开户费，折价人民币57万元作为归还乙方的借款，属乙方所有。二、抵债后的余款180000.00元，在签订本协议时支付100000.00元，尚余80000元在办理完毕土地权属过户手续后三日内由乙方一次性付给甲方，同时甲方将所有财产及使用权交付乙方。三、本协议签订后五日内，甲方必须无条件协同乙方办理土地权属过户手续，手续费由甲方承担，税金由乙方承担。四、甲方保证该房屋所有权及土地使用权无争议、无抵押。因甲方经审批建造的厂房尚未做房产证，故甲方必须在本协议签订后四个月内办理完毕产权登记手续移交给乙方，并在移交后三日内，由甲方协同乙方办理房屋过户手续，过户税费由乙方承担，但甲方办证过程中涉及部分违章建筑的罚款（一万元内）由乙方承担。五、甲方未履行本协议的约定义务应承担违约金五万元……”2006年12月17日，刘凤杰与舟山市普陀区富发水产制品厂投资人杜夫国签订《转让协议书》如下：“甲方（杜夫国）因资金困难，将拥有的普陀区富发水产制品厂有偿转让，乙方自愿受让，经双方共同协商特订协议如下：一、转让项目：甲方所有的普陀区富发水产制品厂以及厂所属的二层房屋及住宿，建筑面积228平方米；平屋4间，建筑面积98平方米；土地使用权面积和生产设备等。（台门沿港路）二、转让价格：双方拟定人民币捌拾柒万元整。三、甲方向乙方移交：厂章一枚，土地使用权证壹本（国用1999字第23-4），土地权属证明书1份（实用面积457.9平方米），企业代码证1本，卫生许可证1本。四、付款方法：第一期付壹拾万元、第二期办理过户手续后付叁拾万元，其余交付时付清。交付在十二月三十一日五、甲方在2006年12月17日前转让的土地使用权房屋中发生的经济往来及纠纷均与乙方无涉，乙方一律不负任何责任（包括债权债务）六、转让后过户手续由甲方办理，手续费由甲方负担（不包括税金部分）……注：工商所备案的那份协转让协议无效，按本协议为准。”杜夫国、周海飞、刘凤杰均在两份协议上签名捺印。杜夫国于2006年10月17日出具一张载明“今收到刘凤杰人民币叁拾万元此条杜富国2006年10月17日”内容的收条，于2006年10月27日出具一张载明“今收到刘凤杰人民币肆拾玖万元正此条杜富国2006年10月27日”内容的收条，于2007年2月8日出具一张载明“今收到刘凤杰人民币房款捌万元正80000.00元此条杜富国2007年2月8日”内容的收条。 本院对案涉房屋所涉及的权属情况调查认定事实如下： 1997年7月19日，舟山市普陀区富发水产制品厂自舟山市农业银行经营部受让该营业部位于舟山市1794.74平方米的国有土地使用权以及地上建筑物620平方米。1999年9月2日，就该地块取得了舟山市普陀区国用（1999）字第23-4号国有土地使用证，该证书载明土地用途为工业、仓储用地，所附图纸载明该地块上规划建设一幢四层办公大楼和车间若干。 2001年，舟山市普陀区富发水产制品厂在上述地块内未经审批翻建厂房两层、新建房屋一间，该房屋对应门牌号为六横镇台门沿港路××号。2007年6月间，前述房屋办理了违章建筑补办手续及房屋登记手续，初始登记在舟山市普陀区富发水产制品厂名下，房产证号为舟房权证普六字第××号。2007年7月25日和8月7日，刘凤杰取得了前述房屋所有权证（舟房权证普六字第××号）和国有土地使用权证（舟普国用（2007）第23-××号）。在2007年8月7日向刘凤杰发放的土地使用权证登记审批表中载明经办人意见：“注：原颁发的舟山市普陀区国用（1999）字第23-××号注销。”舟山市普陀区富发水产制品厂因不服刘凤杰房屋及土地的相关权属证书，向舟山市人民政府提出行政复议，舟山市人民政府于2018年5月4日分别作出行政复议决定书，决定维持舟山市国土资源局向刘凤杰颁房屋所有权证的行政行为，确认舟山市国土资源局注销舟普国用（1999）字第23-××号土地使用权证和向刘凤杰颁发国有土地使用权证的行政行为均违法。舟山市普陀区富发水产制品厂不服，向本院提起行政诉讼，本院经审理后于2019年5月24日分别判决，撤销原颁证机关为刘凤杰颁发房屋所有权证和国有土地使用权证的行政行为，撤销原颁证机关作出注销舟普国用（1999）字第23-××号土地使用权证的行政行为。判决书中还载明，舟山市普陀区富发水产制品厂因不服舟房权证普六字第××号房屋所有权证颁证行为向舟山市人民政府申请行政复议，后复议机关舟山市人民政府经审查后认为该行为实体正确，但程序违法。舟山市普陀区富发水产制品厂与刘凤杰收到该决定书后，并未提出诉讼。上述行政诉讼判决均已生效。 另查明与本案相关的案件情况如下，舟山市普陀区富发水产制品厂于2020年9月6日将刘凤杰诉至本院，要求确认舟山市普陀区富发水产制品厂与刘凤杰于2006年10月17日签订的《协议书》无效，本院于2020年5月15日作出（2019）浙0903民初1895号民事判决书，判决舟山市普陀区富发水产制品厂与刘凤杰双方于2006年10月17日签订的《协议书》中关于讼争房屋房屋价款约定部分无效。杜夫国于2020年9月9日将刘凤杰诉至本院，要求确认杜夫国与刘凤杰于2006年12月17日签订的《转让协议书》无效，本院于2020年5月15日作出（2019）浙0903民初1911号民事判决书，判决驳回杜夫国的诉讼请求。该两案中对讼争房屋实地进行查看，双方均认可自2007年以来讼争房屋一直由刘凤杰占有使用至今。 本院认为，杜夫国对其与刘凤杰于2006年12月17日签订《转让协议书》以及双方转移案涉房屋及土地使用权等事实均无异议，且杜夫国认可刘凤杰提供的收条是其本人所出具，而相关收条载明的付款金额与上述协议书约定的价款金额相符，且刘凤杰提供的第一笔款项的交付时间为2006年10月17日，与杜夫国认可的双方之间以房抵债协议书的签订时间一致，交付款项时间与协议书中约定的时间不一致也并不必然能够推导出双方签订协议系虚假意思表示，故在杜夫国未提供任何其他相反证据的情况下，本院认定《转让协议书》系双方真实意思表示，且杜夫国主张其未收足协议书约定价款，缺乏证据支持，本院不予采纳。刘凤杰与代表舟山市普陀区富发水产制品厂的杜夫国通过签订《转让协议书》的形式，以转让舟山市普陀区富发水产制品厂的名义，实现案涉房屋及土地使用权由舟山市普陀区富发水产制品厂有偿转移给刘凤杰的目的，故双方之间实质系房屋买卖合同关系。 关于舟山市普陀区富发水产制品厂主张上述协议书因违反法律法规的强制性规定而无效的问题。本院认为，最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条仅是对能够导致合同无效的“强制性规定”作出限缩解释，并未涉及“效力性强制性规定”的定性和衡量标准。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第十五条、第十六条对强制性规定类型做了划分，即将其区分为效力性强制性规定和管理性强制性规定，并指出两种类型对合同的效力产生不同影响。但对于二者的区分标准，立法和司法解释并未明确，仅作原则上的指导。理论和司法实践普遍观点认为，识别效力强制性规定：首先，判断强制性规定的立法意旨。如果该强制性规定纯粹是为了行政管理上的便利和需要，并无涉及民事主体之间利益关系的意图，则应视为管理性强制性规范；若旨在维护社会公共利益，违反此类规定将有悖于立法的意旨对交易的控制的，则属于效力性强制性规定。其次，考虑强制性规定的规制对象。如该法律规范是规制合同行为本身，还是合同履行；是当事人双方的行为，还是当事人一方的纪律条款，若规制对象是合同行为本身或当事人双方行为则为效力性强制性规定。最后，所涉法益的权衡。即在具体个案的评判中，须综合衡量社会公平、交易安全、当事人之间的诚实信用等各种法益，以期合同效力得到恰当的认定。具体到本案，《城市房地产管理法》（1995年１月１日起施行）关于“未依法登记领取权属证书”的规定，以及《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《城市房地产管理法》关于改变土地权属和用途未经办理土地变更登记手续的规定，是否系“效力性强制性规定”，致使《转让协议书》无效？第一，从立法意旨看，《土地管理法》、《城市房地产管理法》及其实施条例，都是为了加强对城市房地产和土地市场的管理，维护市场交易秩序，保障房地产权利人和土地流转人的合法权益，是政府行政管理上的需要。依法登记领取权属证书，是《城市房地产管理法》对获取房地产权利的程序要求，登记是获取房地产权利的形式要件，权属证书是房地产权利的外在表现形式。其主要是为了维护房地产市场秩序，明确房地产的来源及归属，是国家对房地产领域的一种管理和监督行为。第二，从规制的对象上看，“未依法登记领取权属证书”、“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”等规定，仅是对一方当事人及合同履行的约束，不影响合同行为本身的效力。第三，违反《城市房地产管理法》第三十七条第六项以及《土地管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》相关规定而转让的，损害的是房屋或土地受让人的权益，并不直接损害社会公共利益。且一方单纯以未取得产权证为由，主张合同无效的，有悖诚实信用原则，有损交易安全。第四，上述法律法规只规定受让人改变土地用途的，必须向行政主管部门进行登记申请和批准同意，并未规定工业用途的土地不得转让。因此，《城市房地产管理法》第三十七条第（六）项以及上述强制性规定，是以保障房屋交易产权清晰，有利于对房地产市场交易秩序的管理和监督为立法目的，应属管理性的禁止性规范。综上所述，尽管原、被告双方在签订案涉房屋转让协议时，舟山市普陀区富发水产制品厂尚未取得相应的权属证书，但其嗣后取得产权已弥补了对出卖标的物权属瑕疵担保义务之违反，即转让协议时标的物存在权利瑕疵并不必然导致《转让协议书》无效。因此，舟山市普陀区富发水产制品厂关于《转让协议书》因签订时案涉房屋尚未取得权属证书，以及案涉房屋所在土地作为工业用地未经审批不得转让，违反了法律法规的强制性规定而无效的主张，缺乏法律依据，本院不予支持。 上述《转让协议书》系刘凤杰与舟山市普陀区富发水产制品厂双方真实意思表示，且未违反法律法规的效力性强制性规定，故该协议书合法、有效，双方均应按协议约定全面履行各自的义务。关于案涉房产办理权属转移手续的条件是否已成就问题。根据《转让协议书》约定，舟山市普陀富发水产制品厂应支付第二期款项时办理过户手续。依据刘凤杰所提交的三份收条，其已按约支付了全部转让对价87万元，案涉房屋亦早已交付，故案涉房产办理权属转移登记手续的条件已成就，舟山市普陀区富发水产制品厂根据协议约定和法律规定有义务协助刘凤杰办理案涉房屋所有权转移登记手续。审理中刘凤杰明确表示，愿意承担办理房地权属转移登记手续的相关税费，对此本院予以确认。此外，由于案涉房屋不同于普通商品房，其所占用的土地系工业、仓储用地，故双方如何办理房屋所有权及土地使用权转移登记手续以及是否能够完成相关的转移登记，属行政主管机关依法依规行使行政审查的职权范围。 关于诉讼时效问题。刘凤杰在相关土地和房产的权属证书被撤销后随即提起本案诉讼，故对于舟山市普陀区富发水产制品厂关于本案已过诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳。 综上所述，原告刘凤杰的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百三十五条之规定，判决如下： 被告舟山市普陀区富发水产制品厂应于本判决生效之日起五日内协助原告刘凤杰办理舟山市普陀区六横镇台门沿港路××号不动产的权属转移登记手续。 案件受理费80元，减半收取40元，由被告舟山市普陀区富发水产制品厂负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。 负担义务的一方当事人未在本判决指定的期间内自觉履行义务的，对方当事人有权在本判决生效后判决指定的履行期间届满次日起二年内向本院申请执行。 审 判 员  梅 鹏 二〇二〇年五月二十五日 代书记员  励晓慧 【附相关法律条文】 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。