浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙07民终6959号上诉人（原审被告）：磐安檀溪置业有限公司，住所地浙江省磐安县新城区药城路88号28幢，统一社会信用代码：91330727790999639D。法定代表人：吴书明，执行董事。委托诉讼代理人：王根武，浙江金奥律师事务律师。委托诉讼代理人：罗军强，浙江金奥律师事务实习律师（审理过程中已解除委托）。委托诉讼代理人：周有信，男，1985年4月17日出生，汉族，住浙江省浦江县，公司员工。被上诉人（原审原告）：杨菊仙，女，1956年9月7日出生，汉族，住浙江省磐安县。委托诉讼代理人：杨国鸿，浙江守真律师事务所律师。上诉人磐安檀溪置业有限公司（以下均简称檀溪公司）因与被上诉人杨菊仙商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省磐安县人民法院（2019）浙0727民初1424号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭分别于2020年1月9日、2020年4月24日公开开庭进行了审理。第一次开庭由上诉人檀溪公司的委托诉讼代理人王根武、罗军强，被上诉人杨菊仙的委托诉讼代理人杨国鸿到庭参加诉讼；第二次开庭由上诉人檀溪公司的委托诉讼代理人王根武、周有信，被上诉人杨菊仙的委托诉讼代理人杨国鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。檀溪公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回杨菊仙的一审诉讼请求，由杨菊仙承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：原审法院认定事实错误，适用法律错误。一、杨菊仙购买的商品房逾期交房、逾期办证是因其自身原因和磐安县人民政府及所属部门相关行政行为所导致的。1、杨菊仙要求改变商品房房屋设计结构，是导致逾期交房、逾期办证的直接原因。2017年5月11日，檀溪公司与杨菊仙签订了《B区参建协议A》共同参建“浙八味特产市场磐安中国药材城”二期项目（以下简称“项目”）。由于杨菊仙要求檀溪公司改变其参建的二期工程B区55幢01室商业房屋及住宅房屋原先已获批的设计和规划，檀溪公司在杨菊仙出具因改变设计规划愿意承担法律责任的《承诺书》后，依照商品房开发建设审批程序于2017年8月23日向浦江县建筑设计院提出设计方案调整，于2017年11月10日向磐安县规划局、2018年1月22日向磐安县国土局不动产登记中心、2018年11月26日向磐安县房管处进行了设计变更申请及做产权证书等一系列行政审批手续。而办理相应的房屋结构重新设计、对设计变更进行规划审批之后再按批复的内容进行施工，均需要足够的时间，方能完成。再加上杨菊仙所购买的是小区的商品房，而不是单独的自建房，因此小区配套建设也需要相应的工期顺延。这些原因是直接导致包括杨菊仙所购买的商品房在内的整个小区房屋延期交房的直接原因。同时，檀溪公司与杨菊仙签订的《B区参建协议A》第四条第3款约定：“未经规划部门同意，乙方（杨菊仙）不得擅自要求甲方（檀溪公司）改变施工方案和施工图纸，因乙方擅自改变房屋结构而造成的一切后果由乙方承担”。由此可见，杨菊仙对改变房屋设计结构可能导致商品房延期交付是有预见的、并且也出具了承诺书愿意承担法律责任。2、磐安县人民政府相关部门要求檀溪公司对“项目”北侧紧邻新城中学的挡土墙进行建设施工等政府行为，也是影响涉案商品房延期交付的原因。2017年4月18日，磐安县人民政府召开会议决定：由檀溪公司和磐安县教育局共同承担，建设“项目”与新城中学之间挡土墙的施工任务。由于工程量较大，施工难度增加，影响到了涉案房屋施工工期。檀溪公司与杨菊仙签订的《商品房买卖合同》第九条第4款：“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：……2、由于县、区、以及上级别的规划、文物、环保等行政主管部门根据法律、法规、规章、政策、政府命令等的规定，采取的某项行政措施或遇到重大的技术问题而导致开发建设延长的，……”而涉案商品房之所以延期交房，与磐安县人民政府相关部门要求檀溪公司建设“项目”北侧挡土墙有直接关联，而按照《商品房买卖合同》约定，据此可以延期交房。二、原审法院认定《B区参建协议A》在《商品房买卖合同》签订后自动终止错误，檀溪公司认为两者都是双方商品房买卖应当遵守的协议。1、2017年10月2日檀溪公司与杨菊仙签订的《商品房买卖合冋》，是2017年5月11日签订的《B区参建协议六》的延续协议。檀溪公司与杨菊仙从参建、到销售涉案房屋，是一个有机整体，不能割裂开来单看。如果没有起初双方的《B区参建协议A》，檀溪公司也不可能将涉案房屋按照《商品房买卖合同》约定的价款和方式销售给杨菊仙，双方的权利义务应受《B区参建协议A》和《商品房买卖合同》的共同约束，事实上双方亦这样履行。《B区参建协议A》签订前后，杨菊仙于2016年11月29日交款20万元，2017年5月11日交款30万元，在双方签订《商品房买卖合同》之后，上述款项均自动转为购房款。2、《B区参建协议A》中对该协议的终止有明确约定。《B区参建协议A》第六条“协议的变更和终止：……2，协议期满后，本协议自然终止”，约定了《B区参建协议A》的终止是在协议期满后，而非《商品房买卖合同》签订之后。《B区参建协议A》中第二条第三款所描述的“……另订销售合同，本协议则自动终止”，只是对本条中付款金额及方式终止的约定，而非对《B区参建协议A》整体终止的约定。原审法院依据此条认定《B区参建协议A》在《商品房买卖合同》签订后自动终止，这是对该条款的片面理解，也不符合双方履约事实。三、檀溪公司为了杨菊仙购房利益的最大化，尽可能地提高杨菊仙房屋的利用价值，满足杨菊仙提出的无合同依据的诉求，事后杨菊仙又以此向檀溪公司索赔，有违诚实信用原则，不应得到支持。1、房屋建设初期，部分购房户为了将购买的商品房两户变为一户，不惜聚众向政府有关部门施压，多次要求檀溪公司变更设计结构予以施工，提出要求按照购房户意思改建房屋。檀溪公司为了满足杨菊仙的非合理合法要求，也为此额外付出了大量的人力和财力。现如今，房屋已建好具备交房条件，杨菊仙却出尔反尔，追究檀溪公司逾期交房、逾期办证的违约责任，显然是不合理的诉求，不应得到支持。2、另据檀溪公司了解，涉案房屋由于改变房屋设计结构，可能导致政府相关部门无法办理相应产权证书，需要双方另行签订《商品房买卖合同》，撤销原来双方签订的《商品房买卖合同》，方能办理相关证书。综上，请求二审法院支持檀溪公司的上诉请求。庭审中补充：在2019年11月12日陈国军、周岩芳案件判决之后，檀溪公司向磐安县房地产管理处实地了解，涉及的五个案件因规划设计的变更导致目前产权证无法做出，房地产管理处告知要另行签订商品房买卖合同，导入相关的数据，方可做相应的权证。檀溪公司与杨菊仙之前签订的商品房买卖合同需要变更、撤销，否则产权证无法做出，因此，继续履行檀溪公司与杨菊仙原先签订的合同是不可能的。杨菊仙辩称，原判认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。檀溪公司逾期交房是其本身原因造成，与政府部门及杨菊仙无关。檀溪公司在未取得商品房预售许可的情况下，由于缺乏资金不能融资，变相与杨菊仙签订《B区参建协议A》，根据该协议2、3的约定，“当参建房屋可销售时，一方愿意购买其意向参建的房屋，则乙方付的参建款（不记利息），可作为购房预付款，另签订销售合同，本协议自动终止”。2017年双方签订商品房买卖合同时，参建协议已经终止。檀溪公司应该按照商品房买卖合同约定的时间向杨菊仙交付房屋及房屋产权登记证书，否则应按合同承担违约责任。有关政府的处理及规划调整的报批，均在商品房买卖合同之前，且经过有关规划部门的许可，与檀溪公司逾期交房没有关联，不能成为其逾期交房，拒绝承担违约责任的理由。逾期交房的主要原因是檀溪公司缺乏建房资金，无力支付施工单位工程款导致工期延误，房屋延期交付，檀溪公司应当承担违约责任。原审法院认定《B区参建协议A》在签订买卖合同之后自动终止正确，檀溪公司的上诉理由不能成立。《B区参建协议A》约定，“另签订销售合同，本协议自动终止”的约定明确，在签订商品房买卖合同时，檀溪公司提供的格式合同中，交房及交付产权证书的时间由檀溪公司确定，檀溪公司没有按规定时间交付，即构成违约，应当依法承担交付及约定的违约责任。檀溪公司通知交付，由于杨菊仙提出诉讼，檀溪公司至今拒绝交房。在诉讼期间，杨菊仙书面通知檀溪公司交付，但檀溪公司仍然拒绝交付，应由檀溪公司继续承担违约责任。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。杨菊仙向一审法院起诉请求：1.判令檀溪公司向杨菊仙交房并承担自2019年1月1日起至2019年8月20日的逾期交房违约金90240.85元；2019年8月21日之后逾期交房违约金按约定已付房屋总价1296564元的日万分之三计算至实际交房之日止；2.判令檀溪公司向杨菊仙交付房屋产权权属登记证书并承担自2019年5月1日起至2019年8月21日的逾期交付房屋产权登记证书的违约金14521.52元；2019年8月21日之后逾期交付房屋产权登记证书的违约金按约定已付房屋总价1296564元的日万分之壹计算至实际交付房屋产权登记证书之日；3.檀溪公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年5月11日，杨菊仙（乙方）与檀溪公司签订（甲方）签订《B区参建协议A》一份，协议约定参建内容及项目为浙八味特产市场二期工程B区55栋01号；当该参建的房屋可销售时，乙方愿意购其意向参建房屋，则乙方已付的参建款（不计利息），可作购房预付款，另订销售合同，本协议则自动终止等内容。2017年10月2日，杨菊仙（买受人）与檀溪公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》二份，合同约定由杨菊仙购买檀溪公司所开发的浙八味特产市场二期工程B区55#01室商业（1层），房款为452934元；55#01室（2层）、55#01室-3（3层），房款843630元。合同均约定出卖人应于2018年12月31日前将符合条件的商品房交付给买受人，若出卖人逾期将商品房交付给买受人使用超过90日后，买受人有权解除合同，但买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，且自合同规定的最后交付期限的第二天（即2019年1月1日）起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；出卖人承诺于2019年5月1日前取得土地、房屋权属证书，并交付给买受人，买受人自行办理转移登记，若出卖人逾期不能在约定日期起60日以后，出卖人仍未能交付而买受人要求继续履行的，出卖人自约定日期（2019年5月1日）至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金等内容。2019年8月16日，浙八味特产市场二期工程B区于2019年8月16日通过竣工验收，并于同年8月20日进行备案。现杨菊仙已按合同约定向檀溪公司支付房价款共计1296564元，但檀溪公司至今未将符合条件的商品房和房屋产权权属登记证书交付给杨菊仙。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，为合法有效。本案中，虽杨菊仙曾于2017年5月11日与檀溪公司签订《B区参建协议A》，但该协议中约定另订销售合同，本协议则自动终止。且2017年10月2日原、檀溪公司就此另签订《商品房买卖合同》，重新约定各自的权利与义务，因此《B区参建协议A》在《商品房买卖合同》签订后自动终止，双方应按照《商品房买卖合同》履行各自的义务。故关于檀溪公司提出杨菊仙应承担其要求改变房屋设计结构的不利后果的抗辩理由，于约无据，不予采纳。同时关于檀溪公司提出其逾期交房、交证是因政府有关部门要求修建档土墙影响到该工程建设，故应予相应顺延的抗辩理由，于法无据，亦不予采纳。现杨菊仙已按约履行义务，而檀溪公司未在约定期限内将符合条件的商品房、房屋产权权属登记证书交付给杨菊仙，依约应当承担继续履行和支付违约金等违约责任。故杨菊仙要求檀溪公司交付商品房、房屋产权权属登记证书及支付违约金的诉讼请求，于法于约有据，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、磐安檀溪置业有限公司于判决生效后十日内将商品房交付给杨菊仙并支付逾期交房违约金90240.85元（已计算至2019年8月20日，此后逾期交房违约金按已交付房价款1296564元的日万分之三的标准计算至实际交付之日止）。二、磐安檀溪置业有限公司于判决生效后十日内将房屋产权权属登记证书交付给杨菊仙并支付逾期交付房屋产权权属登记证书违约金14521.52元（已计算至2019年8月20日，此后逾期交付房屋产权权属登记证书违约金按已交付房价款1296564元的日万分之一的标准计算至实际交付之日止）。如未按判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。案件受理费1198元（已减半收取），由磐安檀溪置业有限公司负担，限于判决生效后七日内缴纳。二审中，檀溪公司提供如下证据：证据一、2019年11月12日由磐安县房地产管理处发给檀溪公司的通知一份，证明：逾期交房的原因是变更规划，且到目前为止案涉房屋的房产证无法做出，需要重新签订合同。证据二、中华人民共和国不动产权证，证明浙八味特产市场二期B区规划设计未变更的房屋，符合办理不动产权证书的要求，已经交付房屋和产权证书。证据三、预售许可证，证明涉案房屋办理预售许可证的时间是2017年9月25日。证据四、2020年3月31日房屋交接书、二期B区交房流转单、商品房买卖合同补充协议、收款收据，证明二审审理期间，檀溪公司已于2020年3月31日将涉案房屋交付给杨菊仙，杨菊仙接收房屋并缴纳水表开户费、维修基金等费用。杨菊仙质证如下：对证据一、案涉房屋的买卖合同在签订时已经经过不动产登记中心备案，房管处不应当就此出具证明，未经过司法机关或双方协商一致重新签订合同，是不能被撤销的。对证据二、真实性没有异议，但不能证明杨菊仙的房产证不能做。对证据三、证明目的没有异议，但参建协议是在2017年以前签订，因为当时没有取得预售证，所以才有参建协议。对证据四没有异议，房屋已经交付。对檀溪公司提供的证据，本院认证如下：对证据一、通知内容不涉及杨菊仙所购房屋，对其关联性不予确认。对证据二的真实性予以确认，对关联性不予确认。对证据三、四的证明力予以认定。杨菊仙提供其于2019年10月10日向檀溪公司发送的《要求及时交房及交付房屋权属证书的书面通知书》，证明：杨菊仙曾要求檀溪公司交房，但檀溪公司拒不交房。檀溪公司质证认为：证据内容前后矛盾，无法达到证明目的。按照双方之前签订的买卖合同，是无法交房的，需要撤销合同重新签订才能交房，也不是檀溪公司不配合交房做证。对杨菊仙提供的证据，本院认证如下，对证据真实性予以确认。二审经审理查明的事实与原判认定的事实一致。另查明，2020年3月31日，檀溪公司与杨菊仙办理案涉商品房交接手续，檀溪公司于当日将房屋交付给杨菊仙。本院认为，本案的争议焦点是檀溪公司逾期交房、交证是否可归因于杨菊仙要求改变房屋设计结构以及磐安县人民政府有关部门要求修建档土墙的行为。经过二审审查，檀溪公司当庭确认，关于杨菊仙购买的商品房，其仅对卫生间位置进行过变更，且该变更并不影响办证，故檀溪公司上诉主张杨菊仙要求改变房屋设计结构行为导致其逾期交房、交证，与事实不符，本院不予支持。2017年4月26日磐安县人民政府办公室（2017）12号会议纪要确定由檀溪公司负责修建档土墙，并于当年7月18日前完工，由县教育局给予檀溪置业定额补助。因该情况发生在双方签订《商品房买卖合同》之前，檀溪公司应当在签订合同时对该情况是否影响交房期限有所预见，且檀溪公司也没有证据证明修建档土墙与案涉房屋逾期完工之间的关联性，故对檀溪公司抗辩因政府有关部门要求修建档土墙而致其逾期交房的意见，本院不予采纳。综上所述，檀溪公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2396元，由磐安檀溪置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱红彦审 判 员 杜月婷审 判 员 周楚臣二〇二〇年五月八日代书记员 周璟学代书记员 钟李钰-12--11-