北京市第二中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）京02民终3489号上诉人（原审被告、反诉原告）：张佶，男，1953年6月10日出生，汉族，中国化学工程重型机械化有限公司退休职工，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：李福来，北京市中策律师事务所律师。委托诉讼代理人：张琪，北京市中策律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：中国化学工程重型机械化有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇南大庄村东。法定代表人：温法玺，总经理。委托诉讼代理人：王旺林，北京市致诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雪梅，北京市致诚律师事务所律师。上诉人张佶因与被上诉人中国化学工程重型机械化有限公司（以下简称中化重机公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初26292号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张佶上诉请求：撤销一审判决，改判驳回中化重机公司的诉讼请求并支持我全部反诉请求；本案一、二审诉讼费用由中化重机公司承担。事实和理由：1.双方所签《住宅租赁合同》合法有效，我并未违反合同约定和法律规定，中化重机公司不享有合同解除权。根据《北京市旧城区改建房屋征收实施意见》，“直管公房或者自管公房的房屋所有权人在预签征收补偿协议前与公房承租人签订附带生效条件的房改售房协议”。因此，旧城改建应先解决公房承租人的房改售房协议，而非解除租房合同收回房屋。中化重机公司与案外人签订拆迁安置协议未征询我的意见，更未对我进行妥善安置，一审判决合同解除违反拆迁先安置、补偿后腾退的相关规定，缺乏事实和法律依据。2.本案的房屋租赁合同关系带有人身属性和福利性质，一审判决忽略了这一事实。本案不属于人民法院主管工作范围，一审法院越权受理，且采用两套标准，受理了中化重机公司提出的诉求，却认为我的诉求就不属于法院受理范围，还以直接判决的形式驳回我的反诉请求，损害了我的实体权利。3.一审中我提交的（99）中化重机字第119号文件中写明大兴区x室（以下简称涉案房屋）在出售范围内，且写明出售对象为居住在房内的正式职工，说明涉案房屋应当出售给我。中化重机公司应当按照相关文件的规定向我出售涉案房屋产权，我的反诉请求符合中化重机公司内部管理制度和法律规定，应当予以支持。4.一审判决我将涉案房屋腾退返还给中化重机公司，中化重机公司成了事实上棚改腾退拆迁的征收方，如此一来，所有房屋拆迁征收中公房承租人的权益就不能得到保障。5.中化重机公司在一审中提交的（99）中化重机字第118号文件未提交原件，且文件出具日期在119号文件之后，存在逻辑错误，118号文件不能作为本案定案依据。中化重机公司辩称，同意一审判决，不同意张佶的上诉请求。我公司对《住宅租赁合同》不仅享有约定解除权还享有法定解除权。因涉案房屋被搬迁腾退，上述合同已无法继续履行，依据合同第十一条及合同法第九十四条之规定，一审判决解除合同，理由充足。我公司在解除合同之前已履行了通知义务，双方所签《住宅租赁合同》属于不定期租赁合同，我公司随时享有解除权。双方签订了书面合同，属于法院受理范围，司法实践中也有类似判例。同时，张佶已经享受了我公司的福利分房，不符合购买涉案房屋的条件。中化重机公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方的公有住宅租赁合同；2.判令张佶立即腾退返还涉案房屋；3.诉讼费由张佶承担。张佶向一审法院反诉请求：1.判令中化重机公司履行房改政策，依据（99）中化重机字第119号文件与我办理涉案房屋的产权出售手续；2.判令中化重机公司履行公租房出售义务，按照房改政策与我签订房改售房协议；3.反诉费由中化重机公司承担。一审法院认定事实：1999年2月5日，中化重机公司与张佶签订中化重机公司住宅租赁合同，主要内容为：出租方（甲方）：中化重机公司，承租方（乙方）：张佶；住宅坐落：大兴（县）黄村镇x号；住宅状况：混合结构；交租赁保证金：1950元。其中合同第十一条约定：因城市建设等需要，乙方所承租的房屋须腾让时，甲方有权中止合同，乙方所需房屋按有关规定办理。合同还约定了其他一些内容。张佶在2008年一次性交齐了2008年之前涉案房屋的全部房租。2019年5月27日，中化重机公司出具公房腾退通知书，载明：“本楼（房）使用及居住人：依据中化重机公司与佳兴园公司签订的地上构筑物搬迁腾退补偿协议，你所使用的公司北京市大兴黄村车站北里本幢公产房，于本通告发布之日起，权属关系正式归佳兴园公司所有，房内所有人员及物品须15日内无条件腾退搬离。望见此通告后，相关人员积极配合车北小区1-7号棚改拆迁腾退工作，全力维护好广大回迁居民利益。”2019年6月12日，中化重机公司行政服务中心出具物业管理移交告知书，该告知书写明：“车站北里1-5楼居民：根据大兴区政府关于对车站北里1-7号楼进行棚户区改造的相关政策精神及搬迁腾退工作的统一安排，本小区棚改工作自2018年12月份正式启动以来，绝大多数居民已经完成搬迁腾退。为了进一步推进搬迁腾退和小区还建工作，结合中化重机公司与佳兴园公司签订的有关地上物构筑物搬迁腾退补偿协议以及搬迁腾退货币补充协议执行情况，公司决定自2019年6月6日起，将所管北京大兴黄村车站北里1-5号楼住宅区的物业管理权，全部移交给佳兴园公司全权代理，在本小区搬迁腾退期间做好治安、消防等综合管理服务工作，确保本小区搬迁腾退工作安全有序开展。尚未办理搬迁腾退手续的本小区居民，见此通知后，请及时与搬迁腾退指挥部腾退服务公司人员协商洽谈，共同加快本小区搬迁还建工作，维护回迁居民自身权益，实现美好家园建设。”一审审理中，中化重机公司及张佶均向法院提供了证据，双方就对方提供的证据进行了质证，一审法院综合双方提供的证据，认定：张佶与中化重机公司签订了《住宅租赁合同》；对于张佶认为中化重机公司已经将产权分给其的主张，未能提供证据予以证实，法院不予采信。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。现本案中张佶与中化重机公司签订的住宅租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效，该合同明确约定“因城市建设等需要，乙方所承租的房屋须腾让时，甲方有权中止合同，乙方所需房屋按有关规定办理。”按照此约定，可以确定条件成就，张佶应腾退涉案房屋。现因大兴区政府关于对车站北里1-7号楼进行棚户区改造的相关政策精神，涉案房屋已经纳入搬迁腾退范围，结合中化重机公司提交的公房腾退通知书与物业管理移交告知书，法院认定中化重机公司尽到了通知义务，故对中化重机公司要求解除双方的住宅租赁合同的诉讼请求，法院予以支持。在合同解除后，对中化重机公司要求张佶立即腾退返还涉案房屋的诉讼请求，既符合法律规定，也符合双方合同约定，法院予以支持。对张佶反诉要求中化重机公司履行房改政策，依据（99）中化重机字第119号文件与其办理涉案房屋产权出售手续及要求履行公租房出售义务，按照房改政策与其签订房改售房协议的诉讼请求，均不属于人民法院主管的工作范围，法院不宜处理，可另行由相关部门进行解决。据此，一审法院判决：一、于判决生效之日起，解除中国化学工程重型机械化有限公司与张佶于1999年2月5日签订的住宅租赁合同；二、于判决生效之日起10日内，张佶将位于北京市大兴区车站北里5号楼3单元502号房屋腾退返还给中国化学工程重型机械化有限公司；三、驳回张佶的全部反诉请求。二审审理中，双方当事人均提出一审判决认定的中化重机公司向张佶出具公房腾退通知书内容错误，认可该通知书主要内容为：告知张佶就涉案房屋于本通知送达之日起租赁关系解除，并向公司交纳房屋租金并与30日内腾房。除此以外，双方对一审判决认定的事实并无异议，本院对于一审判决已经认定的其他事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。张佶系中化重机公司退休人员，中化重机公司自认涉案房屋系其为照顾张佶岳父母随其共同生活而分配给张佶的自管公房。现涉案房屋处于棚户区改造项目的范围，中化重机公司以此为由要求解除与其职工就涉案房屋所签的《住宅租赁合同》并要求张佶腾房，张佶也提出反诉要求中化重机公司按照福利分房政策为其办理相关手续，双方争议明显涉及中化重机公司内部相关不动产和人员的权益，不属于人民法院民事受案范围。一审法院对本案直接进行实体处理，欠妥。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初26292号民事判决；二、驳回中国化学工程重型机械化有限公司的起诉；三、驳回张佶的反诉。一审案件受理费25元，退还中国化学工程重型机械化有限公司，反诉案件受理费25元，退还张佶；张佶预交的二审案件受理费50元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长 白 松审判员 王军华审判员 刘慧慧二〇二〇年五月二十二日书记员 刘 荧书记员 韩 铮