广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终2418号上诉人（原审原告）：吴历文，男，1981年11月3日出生，汉族，住广州市荔湾区。上诉人（原审原告）：吕晓凤，女，1980年8月25日出生，汉族，住广州市荔湾区。两上诉人共同委托诉讼代理人：叶志翔，广东泛邦律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：潘倩珩，广东泛邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：叶杨波，男，1965年2月25日出生，汉族，住广东省东莞市。委托诉讼代理人：杨扬、张绍良，广东摩邦律师事务所律师。上诉人吴历文、吕晓凤因与被上诉人叶杨波合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初4743号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。吴历文、吕晓凤上诉请求：一、撤销一审判决，改判解除吴历文、吕晓凤与叶杨波于2006年3月13日签订的《协议书》及2006年6月13日签订的《协议书》；二、改判叶杨波将位于荔湾区××大道西××房的房屋交还给吴历文、吕晓凤；三、本案一审、二审诉讼费由叶杨波承担。事实与理由：一、一审法院认为案涉协议书没有对解除协议的具体条件进行约定，因此吴历文、吕晓凤不具备解除协议的合同依据，不享有约定解除权，故不支持吴历文、吕晓凤要求解除案涉两份《协议书》的请求，这种观点是错误的。首先，吴历文、吕晓凤在履行案涉两份《协议书》的过程中并无任何过错。吴历文、吕晓凤在2004年购买涉案房屋后直到2019年才办理房地产权证书是房地产开发商的原因导致的，且在此期间吴历文、吕晓凤与开发商多次沟通并于2018年通过诉讼途径才成功办理房地产权证书。而在办理房地产权证书后，吴历文、吕晓凤亦立即主动联系叶杨波办理过户手续，由此可见，吴历文、吕晓凤一直都是以积极的态度，尽自己的努力争取早日办理房地产权证书，履行协议约定的义务。其次，吴历文、吕晓凤享有法定解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款：“因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”，《广东省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件的指引》第二十九条：“房屋买卖合同签订后，因房地产调控政策的实施，导致无法办理房屋所有权转移登记或者不能订立房屋担保贷款合同的，属于因不可归责人民法院可以参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定处理。”虽涉案协议上并未约定解除协议的具体条件，吴历文、吕晓凤不享有约定解除权，但根据法律法规的相关规定，吴历文、吕晓凤享有法定解除权，故可据此请求解除涉案协议。二、一审法院认为涉案房屋因叶杨波的购房资格问题暂时不能过户到叶杨波名下，但叶杨波已表态要求继续履行协议并采取积极措施为继续履行合同创造条件、消除障碍，在障碍消除后，案涉协议可继续履行的观点是错误的。叶杨波为继续履行合同创造条件，并不代表合同就能继续履行。现时限制叶杨波进行房屋过户的是广州市政府出台的限购政策，属于调控措施，具有可变性和不可预测性。而且根据广州现时的限购政策，叶杨波需连续缴满5年个税或社保，才具备购房资格。而从叶杨波于2018年11月起在广州市购买社保起算，需直到2023年11月才具备现时规定的购房资格。由此可见，叶杨波要获得购房资格、继续履行涉案协议必须经过一段较长的时间，并伴随着种种不可控的因素，因此并非叶杨波为继续履行合同创造条件，就能消除障碍、继续履行协议。三、不解除涉案协议，将会对吴历文、吕晓凤造成极大的影响，对吴历文、吕晓凤而言是极其不公平的。首先，在叶杨波使用吴历文、吕晓凤的银行账户向银行还贷期间，多次逾期进行还款，导致吴历文、吕晓凤的信用受到影响。众所周知信用受到影响，将影响到生活的方方面面，如：影响办理其他信贷业务、影响就业、影响旅游签证等等，且不良信用记录并不能轻易消除。若不解除合同，吴历文、吕晓凤可能会再次面临因叶杨波逾期进行还款而造成的信用危机。其次，根据广州市现时的购房政策：“本市户籍居民限购2套”，如涉案房屋一直登记在吴历文、吕晓凤的名下，将使吴历文、吕晓凤丧失购买房屋的资格。以目前最乐观的情况来看，叶杨波预计将于2023年11月具备购房资格，可将涉案房屋过户到叶杨波名下。但是在未来3年多的时间里，房屋增值、政策变化等种种因素都是不可控的，这将会给吴历文、吕晓凤造成不可估量的经济损失。再次，3年多以后叶杨波是否能获得购房资格仍是一个未知之数。如未来3年内广州市的购房政策再次发生变化，导致叶杨波一直不能获得购房资格，不能办理房屋过户手续，这也将会给双方当事人造成严重的经济损失。由此看来，如涉案协议不解除，将会导致双方当事人都陷入不可控的风险之中。综上所述，吴历文、吕晓凤认为依据法律法规的相关规定应当解除涉案协议。向贵院提起上诉，敬请依法判如吴历文、吕晓凤所请。叶杨波辩称：一、限购政策不属于不可抗力，且根据法不溯及既往原则，故吴历文、吕晓凤不享有法定解除权。1.限购政策不属于合同法上所称的不可抗力。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款之规定“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。即只有同时具备“不可预见、不可避免和不可克服”三大要件才属于合同法上“不可抗力”的范畴。在本案中，因住房限购政策属于国家公共政策，中央及地方的房地产政策频频出台，经历了一个限贷到限购逐步加强和完善的长期发展过程，调控目标在于抑制炒房行为、压制房价过快增长，政策的实行并非猝不及防、突然发生。本案中，吴历文、吕晓凤与叶杨波于2006年签订涉案《协议书》系房屋买卖合同。房屋买卖合同作为一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同，当事人对《协议书》订立后可能出现的市场风险、以及各种履行方面的障碍均应当有一定程度的预见和判断，故限购政策不属于合同法上所称的不可抗力。2、根据法不溯及既往原则，吴历文、吕晓凤不享有法定解除权。因《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》生效时间在2017年，吴历文、吕晓凤与叶杨波的交易行为发生于2006年，根据法不溯及既往的原则，吴历文、吕晓凤与叶杨波的交易行为不应当受到该法的约束，故吴历文、吕晓凤亦不得据此享有法定解除权。二、吴历文、吕晓凤怠于履行合同义务，解除涉案协议有违公平合理原则。1.叶杨波使用吴历文、吕晓凤的银行账户向银行还贷期间，出现未能及时还款的行为系因银行系统调整导致，非因叶杨波的主观原因导致。依据《征信业管理条例》第十六条之规定“征信机构对个人不良信息的保存期限，自不良行为或者事件终止之日起为5年：超过5年的，应当予以删除”。本案中，叶杨波使用吴历文、吕晓凤的银行账户向银行还贷期间，因银行系统调整导致出现延迟还款行为发生在2010年，距今将近10年之久，征信不良记录早已消除。此后，叶杨波一直按时向银行偿还贷款，并未出现逾期情况，可见叶杨波一直在积极履行合同义务。2.吴历文、吕晓凤与叶杨波签订的涉案协议真实有效，吴历文、吕晓凤怠于履行合同义务，损害叶杨波的合法权益。因吴历文、吕晓凤与叶杨波交易行为发生在2006年，该时期广州市并未实行限购政策，叶杨波完全符合房屋过户条件。而涉案《协议书》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，双方应当自觉履行各自的义务。根据《协议书》的约定，吴历文、吕晓凤只向叶杨波交付了诉争房屋，并未积极履行过户义务，显然并未履行完合同义务。叶杨波占有使用涉案房屋至今已达14年之久，在此期间吴历文、吕晓凤一直未协助叶杨波办理房屋过户手续，亦未穷尽一切可能办理房屋不动产权证的途径。故吴历文、吕晓凤怠于履行合同义务，损害叶杨波的合法权益。3.吴历文、吕晓凤诉请解除涉案协议书，有违公平合理原则。吴历文、吕晓凤并未积极履行合同义务，反而在现今楼市大涨的环境下，才通过诉讼途径办理房屋不动产权证，并以叶杨波未符合现行的限购政策为由主张解除协议，缺乏契约精神。假定涉案《协议书》被解除，叶杨波仅能获得在占有使用期间时所支付的房款及还贷款，且与现今楼市大涨的形势下所可能获得的收益相差甚远，这将极大损害叶杨波的权利，有违公平合理原则，亦不符合限购政策初衷，助长炒房风气。综上所述，一审法院己查明案件事实，适用法律法规正确，望二审法院驳回吴历文、吕晓凤的上诉请求，维持一审法院作出的判决。吴历文、吕晓凤向一审法院起诉请求：1、判决解除吴历文、吕晓凤与叶杨波于2006年3月13日签订的《协议书》及2006年6月13日签订的《协议书》；2、判决叶杨波将位于荔湾区××大道西××房的房屋交还给吴历文、吕晓凤；3、判决叶杨波承担本案诉讼费用。一审法院查明事实：2004年12月1日,吴历文、吕晓凤与广州市龙湾实业集团股份有限公司签订《商品房买卖合同》，由吴历文、吕晓凤购买龙湾广场第A幢银龙湾704号房。2018年8月24日，双方达成调解协议，由广州市龙湾实业集团股份有限公司协助吴历文、吕晓凤办理上述房屋（即荔湾区××大道西××房）房地产权证。2019年3月22日，荔湾区××大道西××房登记在吴历文与吕晓凤名下。2006年3月13日，叶杨波（甲方）与吴历文（乙方）签订《协议书》，约定：一、甲方同意以60万购入甲方与乙方经营的东莞市汉雅制衣配件有限公司设于广州龙湾广场的办事处业务并吴历文与吕晓凤联名的龙湾广场704室的产权（此房已交的购房款和已供的银行贷款、未供的款项由甲方负责）；二、由今天甲方接手广州办事处业务，乙方无偿协助各项业务的交接工作，并不得做任何损害东莞市汉雅制衣配件有限公司并其设于广州办事处的事情，否则乙方作自动放弃60万的购买款项权利，乙方无偿协助甲方期限为3月14至3月21日……，等等。2006年6月13日，吴历文、吕晓凤（甲方）与叶杨波（乙方）签订《协议书》，约定：一、因业务关系，甲方无偿将广州市龙湾广场704室转让给乙方，此房已交的购房款和已供的银行贷款、未供的款项由乙方负责；二、甲方有义务配合乙方办理房产过户手续，无偿在过户手续的各类文件上签名等；三、从本月起，乙方有义务将银行未供的款项继续供款或付清（甲方将银行按揭的账号转给乙方使用）；四、从本月起，龙湾广场704室所有权归乙方所有，所在使用的电费、水费、物业等各项因房产所发生的费用由乙方负责，与甲方无关，等等。上述协议签订后，吴历文、吕晓凤将案涉房屋交付叶杨波使用，叶杨波也向吴历文、吕晓凤支付了协议约定的60万元，并从2006年6月20日起以吴历文的账户向银行还贷至今。案涉房屋现仍登记在吴历文与吕晓凤名下。2010年11月30日，交通银行股份有限公司广州芳村支行向吴历文发出《催收通知书》，通知其偿还所欠本金及利息，合计3149.6元。2010年12月6日，广东宏安信律师事务所受吴历文、吕晓凤委托向叶杨波发出《律师函》，要求叶杨波偿还上述本息3149.6元，另表示吴历文、吕晓凤会尽快办理案涉房屋产权证并过户至叶杨波名下，等等。另查：叶杨波现没有广州市住房购房资格，其于2018年11月起在本市缴纳社会保险。一审法院认为：案涉两份《协议书》是双方当事人的真实意思表示，其合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应切实履行。叶杨波已依协议支付了全部款项并供楼至今，吴历文、吕晓凤也依协议将案涉房屋交付叶杨波使用十多年之久，现吴历文、吕晓凤以叶杨波无广州市购房资格、叶杨波逾期还贷导致其征信受损以及逾期过户影响其购房资格为由主张解除协议。对此，一审法院认为：1、案涉协议书并未约定上述事由是一方解除协议的条件，吴历文、吕晓凤以此解除协议不具备合同依据，不享有约定解除权。2、将案涉房屋转移登记至叶杨波名下是吴历文、吕晓凤的义务，该房屋虽因叶杨波的购房资格问题暂时不能过户至叶杨波名下，但叶杨波已表态要求继续履行协议并采取积极措施为继续履行合同创造条件、消除障碍，在障碍消除后，案涉协议可继续履行，故吴历文、吕晓凤不享有法定解除权。综上，吴历文、吕晓凤要求解除案涉两份《协议书》的请求依据不足，一审法院不予支持。吴历文、吕晓凤基于协议解除而要求叶杨波返还案涉房屋的诉请，一审法院亦不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，作出如下判决：驳回吴历文、吕晓凤的全部诉讼请求。一审受理费9800元，由吴历文、吕晓凤负担。二审期间，吴历文、吕晓凤提供了证据1.不动产登记查册表、告知通知书。拟证明：涉案房屋于2019年3月22日没有查询到案涉房屋所属楼盘登记信息。证据2.广东省交通银行的已还款明细表。拟证明：叶杨波还款的过程中，一直存在逾期还款行为，期限至2017的10月22日都存在逾期还款的行为。叶杨波的逾期还款行为给吴历文、吕晓凤的征信造成极大的损失。证据3.广州市规划和自然资源局出具广州市荔湾区人民法院关于（2019）粤0103民初6191号案协助查询复函。拟证明：本案中所涉及房产所属楼盘整体未办首次登记，导致吴历文、吕晓凤方无法通过正常程序办理房产证。叶杨波对上述证据的真实性、合法性没有异议。吴历文、吕晓凤一直怠于行使权利过户是存在过错的。未能还款的原因是因为银行系统所导致的，后面我方均有积极还款。叶杨波提供证据：诉争房屋相关案例，拟证明：1、在过去的10余年间，涉案房屋所在楼盘涉及多起合同纠纷，均系诉请产权登记过户，可见，楼盘其他权利人积极行使合同权利。2.吴历文、吕晓凤在过去10余年间，怠于行使合同权利，怠于履行与叶杨波的合同义务，存在重大过错。吴历文、吕晓凤对上述证据的真实性没有异议，涉案房屋办理的房产证的过错不在于吴历文、吕晓凤，而是由于开发商的原因所导致的。本院认为，二审争议的焦点在于案涉合同应否解除。叶杨波抗辩认为因吴历文、吕晓凤怠于行使权利导致无法过户，根据二审双方提供相关证据材料，案涉房产所在楼盘整体未取得初始登记，虽有些业主于2008年间亦通过诉讼取得房产证，但由于案涉楼盘未取得房产证，故开发商不可能通知吴历文、吕晓凤办理房产证，而在此后叶杨波亦未催促吴历文、吕晓凤办理产权证，故本案并不足以认定系吴历文、吕晓凤一方原因致无法办理过户。根据一审查明事实可知，案涉合同早在2006年签订时吴历文、吕晓凤将房屋已交付给叶杨波、叶杨波亦按合同支付相应的款项，双方合同当时基本已履行完毕，因此双方亦约定房屋的所有权自签订合同当天归叶杨波所有，虽然该约定并不发生法律效力，但真实反映双方当时基于合同已履行完毕并放弃解除合同的意思。案涉房屋交付给叶杨波已十余年，根据《合同法》鼓励交易、尽可能使合同继续履行的原则，为维护市场秩序，案涉合同继续履行为宜。本案双方约定了交易当天房产即归叶杨波“所有”，且广州市限购政策于2010年已实施，吴历文、吕晓凤一直并未因案涉房屋未过户提出异议；在房价快速上涨背景下，吴历文、吕晓凤未能提出合理对价的情形下，解除合同返还财产有失公允；现叶杨波亦已积极为继续履行合同创造条件、消除障碍，在障碍消除后，案涉合同可继续履行，根据公平合理原则，对吴历文、吕晓凤主张解除合同不予支持。至于吴历文、吕晓凤提及征信的问题，不足以成为解除合同的理由。综上所述，原审判决查明的事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予以维持。吴历文、吕晓凤的上诉理由不成立，予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费9800元，由吴历文、吕晓凤负担。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇二〇年五月二十九日书记员 王日平郭丽淳古文娜