河南省舞钢市人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫0481执异21号异议申请人（案外人）：叶某某，男，汉族，住河南省舞钢市。申请执行人：舞钢市xxxx物资有限公司。法定代表人吴某某。被执行人：河南xxxx有限公司，住所地：郑州市郑东新区商务内环路27号楼1单元11层02号。法定代表人高某某。本院在执行舞钢市xxxx物资有限公司与河南xxxx有限公司等借款合同纠纷一案中，叶某某对本院查封位于舞钢市仙境苑小区3号楼2101号房产不服，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议申请人叶某某称：舞钢市人民法院在执行（2016）豫0481执1214-17号执行裁定书，将河南xxxx有限公司名下位于舞钢市钢城大道南段东仙境××小区××楼××号房屋查封，但该房产为案外人叶某某于2015年7月25日购买，并于当年装修后让父母入住至今。我多次要求河南xxxx有限公司协调要求办理房产证，但开发商河南xxxx有限公司总是以种种理由，不能提供完整的办理手续，直至现在也没有把房产证办理下来。特提出执行异议，请求法院依法终止执行（2016）豫0481执1214-17号执行裁定书，停止对舞钢市仙境苑小区3号楼2101号房产的查封。申请执行人舞钢市xxxx物资有限公司称，1、根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力。案涉房产登记在河南xxxx有限公司名下，异议申请人没有取得该房产的房产证，我公司依法查封，与案外人无关，其无权提出异议。2、异议申请人证据无法证明其对案涉房产享有所有权。综上，请求法院驳回叶某某的执行异议请求。经审查查明：一、本案的执行依据是本院于2016年3月29日作出的（2015）舞民初字第1358号民事调解书。该调解书内容为：“被告舞钢市华兴房地产开发有限公司自愿于2016年6月1日前清偿原告舞钢市xxxx物资有限公司借款本金人民币650万元，并自2015年1月16日起以未还本金为基数按照年利率24%向原告支付利息至还款之日止；原告主张的剩余部分原告自愿放弃；被告王广坡、河南xxxx有限公司、舞钢市九龙旅游开发有限公司、舞钢九龙湖旅游开发有限公司自愿为上述全部借款本息承担连带还款责任；原告与被告舞钢市华兴房地产开发有限公司、王广坡、河南xxxx有限公司、舞钢市九龙旅游开发有限公司、舞钢九龙湖旅游开发有限公司关于本案再无其他任何纠纷。案件受理费减半收取33200元及保全费5000元，均由被告舞钢市华兴房地产开发有限公司负担，被告王广坡、河南xxxx有限公司、舞钢市九龙旅游开发有限公司、舞钢九龙湖旅游开发有限公司负连带责任。”二、在本案诉讼过程中，本院依据舞钢市xxxx物资有限公司的财产保全申请，于2015年10月21日出具（2015）舞民初字第1358-1号民事裁定书，查封河南xxxx有限公司名下位于舞钢市钢城大道仙境××小区××楼××号（案涉房产）等共计40套房产（限额788万元）。三、因舞钢市华兴房地产开发有限公司、王广坡、河南xxxx有限公司、舞钢市九龙旅游开发有限公司、舞钢九龙湖旅游开发有限公司未按调解书履行，舞钢市xxxx物资有限公司于2016年9月申请本院强制执行。在执行过程中，本院于2019年1月14日出具（2016）豫0481执1214-17号执行裁定书，裁定查封河南xxxx有限公司名下位于舞钢市钢城大道仙境××小区××楼××号（案涉房产）等共计10套房产，查封期限为3年，自2019年1月14日至2022年1月13日。四、叶某某提供其（乙方、认购方）与河南省京开置业有限公司（甲方、开发商）于2015年7月25日签订的京开.仙境苑认购协议书一份，内容为：现乙方自愿认购由甲方开发的位于舞钢市钢城大道行政审批大厅对面（青龙湾原址）京开.仙境苑住宅，经甲乙双方协商共同遵守如下条款：一、乙方所认购的京开.仙境苑项目住宅位于3号楼21层2101户型，建筑面积约为127.47平方米。认购总价共计为人民币伍拾陆万肆仟陆佰玖拾贰圆整（￥：564692）。二、乙方在签定本认购协议时，即向甲方一次性交付认购定金共计人民币伍拾陆万肆仟陆佰玖拾贰圆整（￥：564692），该认购定金可冲抵购房款。三、乙方在签定本协议后等候甲方通知，并在通知之日起五日内补足首付款或全款，签定《商品房买卖合同》，若乙方未按时补足首付房款或签定《商品房买卖合同》者，甲方有权将乙方所认购房屋另行发售，且乙方所付定金不予退还。四、乙方所认购房产的建筑面积，以房管局最终测量面积为准。五、本协议一式叁份，甲方贰份，乙方一份，具有同等法律效力。如有异议，可提交舞钢市仲裁委员会仲裁。六、本协议待《商品房买卖合同》签订后，自动作废。五、叶某某出示2015年7月25日盖有河南省京开置业有限公司财务专用章的收据1张，内容显示为收到叶某某交来仙境苑房款，金额共计564692元。六、河南xxxx有限公司于2016年9月1日出具证明一份，内容为：“兹证明叶某某于2015年7月25日购买我公司位于舞钢市钢城大道××门路东开发的京开·仙境苑项目住宅一套，为3号楼21层2101户，建筑面积约为127.47平方米，认购总价共计为人民币伍拾陆万肆仟陆佰玖拾贰圆整（￥：564692），于2015年已装修入住。特此证明。”七、异议申请人叶某某称其2015年交纳全部房款后即开始于2015年7月底对案涉房屋装修，并于当年入住，并出具2015年7月——5月装修材料单据、装修人证明、邻居证明及房屋内照片为证。八、案涉房产至今未签订《商品房买卖合同》。河南xxxx有限公司出具情况说明一份，内容为：叶某某于2015年7月25日购买我公司开发的位于舞钢市钢城路南段东侧仙境××楼××房，该房屋系冲抵马富新在仙境苑承包塑钢窗的工程款（马富新欠叶某某款，经马富新同意将该房屋抵给叶某某），由于当时塑钢窗工程没有确定最终价格，暂时未给该户办理网签，在工程决算的过程中该房屋被法院查封。叶某某出示马富新收条予以佐证。异议申请人叶某某称在签订认购书后多次找河南xxxx有限公司要求签订房屋买卖合同并办理房产证，但河南xxxx有限公司一直拖延直至案涉房屋被本院查封。本院认为，本案执行异议的争议焦点为：叶某某享有的实体权利是否足以阻却本案执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”同时《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”具体本案而言，经审查，首先，叶某某与河南xxxx有限公司针对涉案房屋在本院查封之前签订有认购协议书，其上显示叶某某与河南省京开置业有限公司就购买案涉房屋达成了买卖合同关系；其次，关于房款的交付，河南xxxx有限公司出具有收到全部购房款的收据，虽该房款的交付系基于三方债务冲抵形式，但叶某某所出示的河南xxxx有限公司证明及第三人收条等证据对于房款交付已形成完整的证据链，能够证明债务及支付房款的真实性；第三。关于房屋交付问题，叶某某提供的购买装修材料单据等证据等可与其陈述相互印证，且河南xxxx有限公司出具证明认可案涉房屋已于2015年（本案查封之前）交付叶某某合法占有使用该房屋；最后，关于房屋未过户原因，综合全案的案涉房屋交易过程来看，案涉房屋河南省京开置业有限公司在签订认购协议、收到叶某某全部购房款后，未及时与其签订商品房买卖合同，导致叶某某未能办理房产证，即本案中案涉房产未办理过户登记不能归咎于买受人叶某某。因此，叶某某所购涉案房屋符合《最高人民法院关于》第二十八条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，足以阻却对案涉房产的执行，故叶某某的异议申请符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：中止对河南省京开置业有限公司名下位于河南省舞钢市仙境苑小区3号楼2101号房产的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理，与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  蔡卓琳审判员  杨小霞审判员  曹俊美二〇二〇年五月二十八日书记员  杨儒哲附相关法律条文：一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。三、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。四、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。