河南省周口市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）豫16民特10号申请人：张胜召，男，汉族，1971年4月4日出生，住淮阳县。委托诉讼代理人：李兰君，河南凯博律师事务所律师。委托诉讼代理人：张辉，系张胜召胞妹。被申请人：周口中悦置业有限公司，住所地川汇区大庆路北段，统一社会信用代码：914116026728783264。法定代表人：雷海军，系该公司经理。委托诉讼代理人：张志刚，河南众望律师事务所律师。申请人张胜召与被申请人周口中悦置业有限公司申请撤销仲裁裁决一案，本院于2020年4月20日立案后进行了审查。现已审查终结。张胜召称，1、申请依法撤销周口仲裁委（2019）周仲裁字第186号裁决书；2、由被申请人承担本案诉讼费。事实与理由：申请人与被申请人商品房买卖合同纠纷一案，由周口仲裁委于2020年1月15日作出(2019)周仲裁字第186号裁决书。申请人认为，该裁决书认定事实错误，违背大众认知，严重偏离经济社会基本原则，与法相悖，裁决错误，应当予以撤销。一、仲裁书认定被申请人不存在违约的理由,不能成立。仲裁书以“张胜召的委托代理人提交的代理词中，同意解除该商铺认购合同”，认定申请人同意解除商铺认购合同，被申请人“不存在违约的情形”,属歪曲事实真相。被申请人于2016年10月7日先将案涉房屋出售给申请人,后于2017年5月4日又出售给他人(河南埠康电梯有限公司),并于2018年8月29日为他人办理了预告登记和抵押登记，构成“一房二卖”严重违约，导致申请人签订的商品房买卖合同目的不能实现，无法取得房屋，在这种情况下，申请人的委托代理人提出同意被申请人的解除合同的请求，虽然是同意被申请人解除合同，但基于被申请人“一房二卖”的恶意违约、申请人无法实现合同目的，无奈同意的，关键是同意解除合同必须保护申请人的合法权益，提出了申请人的反请求，被申请人应承担的违约责任。裁决书以偏概全、断章取义，只关注解除合同，没关注申请人的合法权益和反请求，是偏袒被申请人，鼓励违约，打击守约，突破了《仲裁法》公平公正、保护当事人的合法权益，保障社会主义市场经济健康发展的基本原则和精神。申请人的代理人在2019年10月24日提交的代理词中原话是:“特别说明，我方虽然不认可中悦置业公司的解除合同的理由，但鉴于中悦置业公司已经为第三人办理了抵押和预告登记,第三人已成为准物权人，导致我方无法取得房屋所有权，因此我方同意解除合同”。而被申请人于2019年10月24日解除与河南埠康电梯有限公司的房屋买卖合同和抵押合同，但申请人对此不知道，申请人后来经查询才知道,被申请人于2019年10月24日注销了预告登记证和抵押登记，于2019年10月28日再次在未告知申请人又将案涉房屋抵押给第三人的事实。被申请人先“一房二卖”，后未告知申请人又将房屋抵押给第三人，再次违约，连续违约，导致申请人确实无法实现房屋买卖合同目的，无法取得房屋。况且，被申请人已经提出解除合同，申请人在此种情形下除了同意解除合同,还有更好的维权办法吗？但申请人同意解除合同不是免除被申请人应承担的违约责任。仲裁裁决书只注重解除合同,不注重被申请人的违约责任承担，不注重司法解释明文规定的申请人的合法权益保护，反而给违约方撑腰打气，枉法裁决。二、有确切的证据证明被申请人存在反复恶意违约。1、双方于2016年10月7日签订的《商铺认购合同》，被申请人已按约收取了申请人总房款60%的首期购房款40万元，收据充分证明了被申请人将案涉房屋出售给申请人,并收取了申请人大部分购房款的事实。2、案涉商铺的不动产登记档案，包括不动产登记受理单、不动产登记审批表、申请表、房屋交易和产权状况确认告知单(抵押)、不动产登记(预告登记）证明、被申请人与河南埠康电梯有限公司签订的《商品房买卖合同》等等材料，充分证明了被申请人将案涉商铺于2017年5月4日又出售给案外人河南埠康电梯有限公司，并于2018年8月29日在周口市不动产登记中心办理了预告登记和抵押登记的事实。3、周口市不动产登记中心的房屋记载表及抵押登记相关材料等证据，充分证明被申请人于2019年10月24日解除一房二卖的登记手续后，于2019年10月28日在未告知申请人的情况下，又将房屋抵押给第三人（周口农商银行）的事实。上述证据材料，经仲裁庭开庭质证，被申请人认可上述事实。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条明确规定，具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一）商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二）商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。本案被申请人先“一房二卖”，符合上述规定第二款；后未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，符合上述规定第一款。被申请人的两种违约行为与该条规定的两种情形恰巧对应，且这两种情形中的任何一种存在，都会导致双方的商品房买卖合同目的不能实现，申请人无法取得所购房屋。依该条规定，本案被申请人存在两种违约情形，应承担的违约责任明确具体。仲裁裁决书撇开此条规定，对被申请人的违约行为，不提及不认定，对司法解释明文规定的违约责任，不引用不说理，偏离了法治社会公平保护的基本原则。三、被申请人应当依法承担违约责任。《最高人民法院关于适用担保法若干问题的解释》第47条规定：以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。目前，涉案房屋上存在着周口农商银行的抵押权。抵押权是担保物权，根据民法物权优于债权原理，在开发商不履行还贷义务时，抵押权人周口农商银行对抵押的房屋享有优先受偿权。而申请人的债权无法实现，无法取得房屋的物权，订立合同的目的不能实现，严重损害了中请人的合法权益。被申请人的这种行为与因客观原因而不能履行合同的违约行为有区别，是恶意违约，恃强凌弱，主观恶性强，应予惩罚制裁。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条专门明确规定了“一房二卖”和“先买后抵”者应当承担的违约责任：返还已付购房款及利息、赔偿损失，并且买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。其中，“赔偿损失”和“不超过已付购房款一倍的赔偿责任”平行并列，可以同时请求。经过房价疯涨后的现在,开发商仅仅以购房款一倍的赔偿责任远不能弥补给守约方造成的损失，还必须承担买受人因房价上涨所受损失。申请人的反申请请求，合理合法，有据可证。仲裁裁决书罔顾基本事实和法律明文规定，裁决被申请人只返还已付购房款及银行利息，等于让申请人平白无故为被申请人提供几年的借款，申请人有何义务为缺乏诚信不信守合同的恶意违约人提供借款？违背了申请人拿钱买房的初衷，违背了客观常理和经济社会的基本原则，偏离了违约应受处罚的大众认知，伤害了社会公共利益。周口中悦置业有限公司称，申请人的仲裁申请书第一项提出裁决书认定被申请人不存在违约的理由，不能成立，并且申请人歪曲了仲裁的事实，申请人的代理人在2019年10月24日提交代理词中原话是特别说明等等，实际是提出反请求，在反请求中已经明确请求解除双方的商铺认购合同。二、关于违约问题，有确切证据证明被申请人存在反复违约的问题，本案首先违约的申请人。因为根据上述认购合同书第二条明确约定，认购面积是多少、实际购买面积，以双方签订买卖合同书为准。由于申请人拒不与我方签订买卖合同书，导致了我们申请解除合同。申请人提出将房屋出售给河南福康电器有限公司这个事情。这个事情当时的话根据商铺买卖合同可以看出问题，这个合同是处于不稳定状态，最终要以签订买卖合同为准，商铺认购合同上双方都有权利撤销，所以它的法律地位并不是那么稳定，其次，当时我们公司为了融资需要，做了一套手续，就是将这个房屋卖给富康电子有限公司贷款，后来合同撤掉了并没有发生买卖，在仲裁庭庭审过程中，我们就提交了富康公司出具的解除买卖合同的证明。所以在这个案件中仲裁庭庭审过程中我们就提交了所谓的买这套房子的人的证明，这套房屋的买卖合同已经解除了，这个房子支配权仍然是在我们公司，所以并不影响申请人的购买问题。关于抵押问题，根据商铺认购合同，申请人应当补交购房款，由于申请人方未补交购房款，我们无法进行解押。所以，其责任应当在于申请人，对此应当完全由申请人自己翻新。三、申请人用法律规定《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，但是第八条适用有个前置，有下列情形之一的导致商品房买卖合同不能实现的，无法取得房屋买受人可以借助合同，这说明一个问题，如果有下列情形之一，但是导致商品房买卖目的能够实现，就不适用该条规定。只有当有下列情形之一导致了合同买卖，买卖目的不能实现的时候，才能够适用该条。就本案来看，涉案房屋与河南富航公司办理了买卖合同，但是已经撤销了，说明因为这个事情不会导致商品房买卖合同的目的不能实现，所以不能引用该条。关于抵押方面，商品房买卖合同订立以后，如果办理抵押，是应当告知买受人的，没告知的适用该条，但是我们的抵押不是申请人所买这套房子抵押，我们抵押的是在建工程，所以不能引用该条款。所以对方提出的两条第一不符合大前提，第二具体条款适用不当，对法律解释不能作扩大解释。由于这两个前提不能成立，所以其第三条被申请人应当依法承担违约责任的理由就不能够成立。因为所谓违约责任也是房屋买卖合同的违约责任，所以关于我方违约的论证是不能成立的。关于申请人提出的程序问题，申请人提出了进行司法评估，经仲裁庭研究认为其提出的司法评估的理由不充分不完备，未予支持是告知的。第二由于双方都请求解除合同所以评估的话也没有任何意义。第三在其仲裁申请书中虽然提出了司法评估这种请求，但是并没有说明这种请求的事实依据和理由，因此仲裁庭不予采纳是完全正确的。针对该案件，申请人要求撤销仲裁裁决申请书，根据《中华人民共和国仲裁法》不符合撤销裁决第五十八条规定的六种情形。经审查查明：2020年1月15日，周口仲裁委员会作出（2019）周仲裁字第186号裁决：一、解除2016年10月7日周口中悦置业有限公司与张胜召签订的《商铺认购合同》；二、周口中悦置业有限公司返还张胜召购房款40万元及利息（自2016年10月8日至还清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。三、驳回周口中悦置业有限公司的其他仲裁请求；四、驳回张胜召的其他反请求。本院认为，本案的争议焦点是本案仲裁裁决书是否符合法定的撤销仲裁的条件，是否应予撤销。《中华人民共和国仲裁法》第五十八条规定，当事人提出证据证明裁决有下列情形之一的，可以向仲裁委员会所在地的中级人民法院申请撤销裁决：（一）没有仲裁协议的；（二）裁决的事项不属于仲裁协议的范围或者仲裁委员会无权仲裁的；（三）仲裁庭的组成或者仲裁的程序违反法定程序的；（四）裁决所依据的证据是伪造的；（五）对方当事人隐瞒了足以影响公正裁决的证据的；（六）仲裁员在仲裁该案时有索贿受贿、徇私舞弊，枉法裁决行为的。人民法院经组成合议庭审查核实裁决有前款规定情形之一的，应当裁定撤销。人民法院认定该裁决违背社会公共利益的，应当裁定撤销。本案中，张胜召申请撤销仲裁的理由主要有三个：一是仲裁裁决书认定被申请人不存在违约的理由,不能成立，二是有确切的证据证明被申请人存在反复恶意违约，三是被申请人周口中悦置业有限公司应当依法承担违约责任。由此可以看出，申请人张胜召撤销仲裁的理由不符合上述法律规定的情形，其申请撤销仲裁裁决的理由不能成立。关于张胜召认为仲裁裁决因未准许张胜召的鉴定申请应属于程序违法的理由，因该理由张胜召并未在申请书中予以明确，且仲裁裁决书中已经告知张胜召不予准许，故不属于程序违法。综上，申请人张胜召申请撤销（2019）周仲裁字第186号仲裁裁决的理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国仲裁法》第六十条规定，裁定如下：驳回张胜召的申请。申请费400元，由申请人张胜召负担。审判长  张述涛审判员  胡体兵审判员  杜文杰二〇二〇年五月二十日法官助理张译元书记员王明涵