广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终3647号上诉人（原审原告）：广东怡富投资有限公司。住所地：广州市白云区罗冲村增槎路榕桂街七号之一首层。法定代表人：卢伟岸，该公司执行董事。委托诉讼代理人：程剑敏，广东同法律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈秋蓓，广东同法律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州市国大物业发展有限公司。住所地：广州市白云区石井街兆丰路350号6001房。法定代表人：陈银惠，该公司执行董事。委托诉讼代理人：郑福平，广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人广东怡富投资有限公司（以下简称怡富公司）与上诉人广州市国大物业发展有限公司（以下简称国大公司）租赁合同纠纷一案，双方均不服广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初25048号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人怡富公司的委托诉讼代理人程剑敏、陈秋蓓，上诉人国大公司的委托诉讼代理人郑福平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人怡富公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.改判国大公司向怡富公司赔偿损失（案件受理费及律师费）28389元；3.变更怡富公司与国大公司于2010年7月1日签订的《怡富尚苑租赁合同（号码001）》第9.4条为“甲方不提供物业管理费给乙方，乙方自行负责该物业的安全保卫、卫生保洁、设备管理运行、公共秩序维护等全部与物业有关事务。乙方作为物业使用人独立承担物业管理费，并按照小区公示的物业服务收费标准缴纳物业管理费”；4.一、二审诉讼费由国大公司承担。事实与理由:一、国大公司未依约缴纳物业管理费，导致怡富公司遭受损失，理应承担赔偿责任。根据《物业管理条例》第四十一条、第四十七条，以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、第十二条的规定，物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业实际使用人约定，即该类民事权利义务的行使和履行系以当事人自主约定优先。虽然按照规定，如物业使用人未依约交纳物业费时，物业服务企业有权要求业主承担连带责任，但这仅仅意味着业主须对物业使用人在物业管理活动中的行为承担相应的责任，而并不代表业主与物业使用人之间关于权利义务的约定无效。与此同时，物业使用人在使用物业过程中实施违反物业服务合同的行为时，法院有权参照司法解释中关于业主的规定处理，因此，物业使用人在物业管理活动中应参照业主承担相同或同等的责任。本案中，怡富公司与国大公司在租赁合同中已明确约定物业管理费的缴纳责任在于国大公司一方，并且在租赁合同签订后的多年内，物业管理费实际亦是由国大公司一方承担的。案涉物业所在小区的业主委员会与物业管理公司签订的《物业服务合同》，对于业主及物业使用人均具有约束力。按照上述物业服务纠纷案件的司法解释，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。国大公司在一审中所声称其不应当在湘深公司没有提供物业服务管理费的情况下，仍然承担相应的物业管理费的说法不能成立。由此，案涉租赁物业的物业管理费本就应由国大公司承担，本案中有关物业管理费的追偿及另案案件，实际上均系由于国大公司未按照租赁合同及物业服务合同约定足额缴纳物业管理费而引起。国大公司未履行前述义务导致怡富公司遭受一系列损失，现怡富公司依据合同约定及《中华人民共和国合同法》第一百零七条要求国大公司承担赔偿责任，具备充分的事实且及法律依据。二、一审法院未充分考虑合同实际履行情况，判决有失公平。怡富公司与国大公司签订租赁合同时约定物业费为1元/月/每平方米，是基于当时租赁物业所在小区的物业费收费标准作出的，合同签订后多年内，国大公司一直按照该标准缴纳物业费，对此双方均予认可。然而在2016年4月28日，租赁物业所在小区的业主委员会与物业管理公司另行签订了《物业服务合同》，明确约定商业物业的物业管理费为2元/月/每平方米，也即从此时起，案涉物业的物业管理费已实际变更。从另案(2019)粤01民终3357号民事判决中法院认定事实部分及判决结果，亦可证明法院对物业管理费上调一事已予以充分认定。怡富公司与国大公司签订租赁合同时已明确了承担物业管理费的责任方，但双方仅按照签约时已知的收费标准约定物业管理费金额，未能预见合同履行过程中小区更换物业管理公司及物业管理费上调这一重大变化情况。该等客观情况变化并非不可抗力造成，亦不能归属于商业风险，合同对此情况未能提前作出相应预判及约定，有关物业管理费的表述并不准确完善。在此情况下，如若不变更合同条款，继续按照原约定标准履行的，明显不符合实际情况及合同本意。一审法院在审理本案时未从公平原则出发，未结合案涉租赁合同的实际履行情况，对物业管理费变更这一重大情况变化加以充分考虑，亦未认真参考合同法司法解释中的情势变更原则。同时，一审法院第一项判决支持了怡富公司要求国大公司偿还代为支付的物业管理费的诉请，从这一角度而言说明一审法院确认了物业管理费已变更的事实。但一审法院对于变更合同条款的请求却未予支持，在某程度上与其判项存在相互冲突，不符合逻辑。不仅如此，若法院不予支持怡富公司提出变更合同条款的诉求，则日后怡富公司与国大公司及案广州市湘深物业管理有限公司（以下简称湘深公司）极可能因物业管理费的缴纳事宜再次产生争议，由此增加当事人诉累。上诉人国大公司辩称：一、不同意怡富公司的全部上诉请求，双方签订的租赁合同并没有就律师费以及相关损失有明确约定，所以怡富公司要求赔偿损失28389元没有事实依据，一审法院对此认定正确。二、双方签订的租赁合同合法有效，双方应遵守合同相关条款履行，怡富公司在没有任何依据变更双方已经发生法律效力的合同条款。在合同有效期内，双方应当遵守合同、履行合同的权利以及义务。怡富公司的上诉请求没有事实以及依据。上诉人国大公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.本案的诉讼费用由怡富公司承担。事实与理由：一、一审未查明怡富公司、国大公司及湘深公司已就物业管理费用达成协议按1元/平方米计付。怡富公司与国大公司在2010年达成租赁合同第九条“物业管理公司费用为1元每平方米，甲方不提供物业管理给乙方，乙方自行负责该物业全部的安全保卫、卫生保洁、设备管理和运行、公共秩序维护等全部与物业有关事务”约定，国大公司自行聘请了保安、清洁等人员进行物业管理服务。该合同对怡富公司与国大公司均具有约束力。为进一步明确相关事宜，在湘深公司进驻后，国大公司与湘深公司亦就物业管理事宜达成了新的物业管理服务协议，协议明确了物业服务费用为1元每平方米计付。基于上述约定，怡富公司、国大公司、湘深公司就物业服务已经达成一致意见，一审判决应尊重三方当事人的约定，做出相关判决。二、一审法院存在适用法律错误的情形。一审法院违反双方合同的约定，做出相关判决，明显违反了《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。及第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，本案应按照怡富公司与国大公司之间的约定进行处理，故一审法院适用法律错误。同时，国大公司基于与怡富公司之间的约定，聘请了保安、保洁等人员，缴纳了卫生费等相关费用。在湘深公司未履行物业服务的情况下，判决国大公司按照享受物业服务来判决，显失公平。上诉人怡富公司辩称：一、不同意国大公司的全部上诉请求，在怡富公司与湘深公司的另案判决中，湘深公司已经释明其与国大公司之间的1元每平方米是针对原物业公司离任后，湘深公司接手的过渡期，并不是湘深公司应收的全部物业费。怡富公司、国大公司、湘深公司之间，并未就物业费的标准达成一致。从该案判决中法院查明部分亦可知悉，湘深公司与国大公司私下约定的物业管理费标准并未按照物业管理条例等法律规定履行合法程序。二、按照《最高院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，湘深公司是由怡富小区的业主委员会选聘，并按照物业服务合同向业主以及物业使用人提供服务，怡富公司与国大公司在租赁合同中约定，怡富公司不提供物业管理属于双方内部约定，并未排除业主委员会选聘物业公司、同意提供物业服务的情况。业主委员会选聘物业公司的决定对于全体业主具有约束力，按照双方的合同约定，承租物业的物业费交纳责任应由国大公司承担，现国大公司未有证据证明湘深公司没有履行物业服务，国大公司以此为由拒绝支付物业费，该上诉主张无法成立。三、按照另案判决思路，怡富公司与国大公司对于物业管理费附有连带清偿责任。现怡富公司对外已履行清偿责任后，有权按照双方内部约定向实际责任人追偿。国大公司此前已经交纳的物业管理费已经在另案判决中进行冲抵，不存在重复缴纳的问题。怡富公司于2019年7月9向一审法院提起本案诉讼，请求：1.判令国大公司向怡富公司赔偿代为支付的物业管理费113256.28元，以及怡富公司由此产生的损失（案件受理费及律师费）28389元，合计141645.28元；2.判令变更怡富公司与国大公司双方于2010年7月1日签订的《怡富尚苑租赁合同（号码001）》第9.4条为“甲方不提供物业管理给乙方，乙方自行负责该物业的安全保卫、卫生保洁、设备管理和运行、公共秩序维护等全部与物业有关事务。乙方作为物业承担人独立承担物业管理费，并按照小区公示的物业服务收费标准缴纳物业管理费”；3.判令国大公司承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理查明：怡富公司系广州市白云区石丰路22号101房、28号101房、28号102房、32号202房的产权人。上述房屋位于广州市白云区怡富小区内，用途为商业。其中22号101房建筑面积799.64平方米，28号101房建筑面积1205.65平方米，28号102房建筑面积228.24平方米，32号202房建筑面积2733.15平方米，共计4966.68平方米。2010年7月1日，怡富公司（甲方，出租人）与国大公司（乙方，承租人）签订《怡富尚苑租赁合同（号码001）》，约定：甲方同意将位于广州市白云区石丰路22-36号第首、二层房屋（以下简称涉案房屋）租赁给乙方使用；乙方承租总建筑面积约6000平方米；租赁期限为18年，自2010年10月20日起至2028年10月19日止；每月租金10万元；物业公司费用为1元/平方米，甲方不提供物业管理给乙方，乙方自行负责该物业全部的安全保卫、卫生保洁、设备管理和运行、公共秩序维护等全部与物业有关事务。2016年1月1日，国大公司（甲方）与湘深公司（乙方）签订了《物业管理服务协议》，约定：甲方同意乙方为其承租的物业（地址：广州市白云区石丰路26-34号首层）提供物业管理服务，订立本协议；甲方每月按1元每平方米支付物业管理费，合计6000元（甲方使用面积6000平方米）；甲方交纳费用时间：每月的10日之前，逾期交纳按1%滞纳金收取；本协议从2016年1月1日起至甲方租赁期满或终止时，本协议自动终止。2016年4月23日，广州市白云区怡富业主委员会出具《授权委托书》，称授权湘深公司于2016年1月1日接受怡富小区物业管理。2016年4月22日，湘深公司致函国大公司，告知国大公司2016年1月1日期起物业管理费将由湘深公司按原物业协议每月6000元以现金或转账方式收取。2016年4月28日，广州市白云区怡富业主委员会（甲方，委托方）与湘深公司（乙方，物业服务企业）签订《物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方为坐落于广州市白云区石丰路的怡富小区（物业类型商住，建筑面积约5万平方米）提供物业管理服务；物业服务收费选择“包干制”，即物业服务费用由业主按照其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅（一期）0.9元/月.平方米；高层住宅（二期电梯楼）1.9元/月.平方米；商业物业2元/月/平方米；业主应于合同签订之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用（物业服务资金）的，从其约定，业主负连带交纳责任；业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方；物业服务费用（物业服务资金）按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前履行交纳义务；本合同期限为8年，即2016年4月28日起至2024年4月27日止；业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任；……。2016年1月1日至2018年6月期间，国大公司向湘深公司支付了上述期间的物业服务费18万元。2018年7月起，国大公司停止向湘深公司支付物业服务费。一审庭审中，国大公司提交《证明》、《租赁合同》、《垃圾收运协议书》及《发票》，拟证实自2017年起，涉案房屋一直由国大公司提供物业管理服务，并支付垃圾费用。一审另查，2018年8月2日，湘深公司曾起诉怡富公司至一审法院【案号为：（2018）粤0111民初9868号】，请求判令：1、怡富公司支付给湘深公司按每月2元每平米的物业管理费共20.4万元，从2016年1月1日期开始收取；2、物业管理的怡富尚苑内的国大公司门口的停车场归湘深公司管理及收费；3、本案诉讼费用由怡富公司承担。一审法院于2018年10月30日作出（2018）粤0111民初9868号民事判决书，判决怡富公司向湘深公司支付2016年4月27日至2018年8月2日之间的物业管理费113256.28元，驳回湘深公司其他诉讼请求，广州市中级人民法院于2019年5月5日作出（2019）粤01民终3357号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据不动产权证、《怡富尚苑租赁合同（号码001）》、《物业服务合同》、（2018）粤0111民初9868号民事判决书、（2019）粤01民终3357号民事判决书及当事人陈述，一审法院予以确认并在卷佐证。一审法院认为:根据已生效的（2018）粤0111民初9868号及（2019）粤01民终3357号民事判决书查明的事实，广州市白云区怡富业主委员会与湘深公司签订的《物业服务合同》中约定按照2元/平方米的标准支付物业管理费对业主即怡富公司与物业使用人即国大公司均具有约束力。经核算，涉案房屋实际建筑面积为4966.68平方米。因国大公司未向湘深公司支付2016年4月28日至2018年8月2日期间的物业管理费，故法院判决由业主即怡富公司承担上述期间的物业费共计113256.28元。现怡富公司主张国大公司偿还其应支付而未支付的物业管理费的诉请，一审法院予以支持。对于国大公司抗辩称，其按6000平方米向怡富公司支付物业管理费，故多支付物业管理费共计7万多元的抗辩理由，鉴于其未举证证实向怡富公司多支付物业管理费，应承担举证不能的法律后果。关于一、二审诉讼费及一、二审律师费28389元是否赔偿问题。关于律师费，因双方并未对此进行约定，且律师费也并非处理本案的必要支出费用，故怡富公司主张赔偿律师费的诉讼请求，一审法院不予支持。关于一、二审诉讼费，国大公司拖欠物业费，湘深公司可向国大公司或怡富公司主张支付，因怡富公司未支付，湘深公司起诉怡富公司支付物业费并无不妥，相关诉讼费用应由怡富公司承担，怡富公司主张国大公司承担上述诉讼费用缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。关于变更合同条款的问题。怡富公司与国大公司之间签订的《怡富尚苑租赁合同（号码001）》是双方协商一致结果，若一方变更其中合同条款需征得另一方同意，鉴于国大公司并未同意怡富公司变更合同中的条款，故怡富公司该诉请一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2019年12月23日作出一审判决：一、自判决生效之日起五日内，广州市国大物业发展有限公司向广东怡富投资有限公司支付2016年4月28日至2018年8月2日期间的物业服务费113256.28元；二、驳回广东怡富投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3132元，由广东怡富投资有限公司负担627.7元，由广州市国大物业发展有限公司负担2504.3元并于本判决生效之日起5日内向一审法院缴纳。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。另查明，（2019）粤01民终3357号民事判决认定：虽然湘深公司与国大公司于2016年1月1日签订的《物业服务合同》中约定了1元/平方米的物业管理费标准，但目前没有证据显示上述合同及物业费标准已经广州市白云区怡富业主委员会或业主大会的同意，而根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，怡富公司未经合法程序，不得随意自行变更其与广州市白云区怡富业主委员会签约确定的物业服务费的标准，并以此为由驳回怡富公司关于追加国大公司为当事人并发回重审的上诉意见。该案中计算的怡富公司应支付费用已经扣减了国大公司已支付的物业服务费。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案的争议焦点问题为：1.国大公司是否应向怡富公司返还物业服务费113256.28元；2.怡富公司关于修改合同条款的上诉请求是否成立。关于争议焦点一。怡富公司与国大公司签订的《怡富尚苑租赁合同（号码001）》以及国大公司与湘深公司签订的《物业管理服务协议》实际上确立了由国大公司承担其使用房屋期间的物业服务费。至于物业服务费的收费标准问题，已生效的（2019）粤01民终3357号民事判决已认定广州市白云区怡富业主委员会与湘深公司签订的《物业服务合同》对业主与物业使用人均具有约束力。因此国大公司应当按照《物业服务合同》约定的2元/月/平方米的标准支付物业服务费。根据（2019）粤01民终3357号生效判决，国大公司与湘深公司之间《物业管理服务协议》所约定的物业费标准不能对抗广州市白云区怡富业主委员会与湘深公司签订的《物业服务合同》所确定的物业服务费标准。同理，怡富公司与国大公司签订的租赁合同中约定的“物业公司费用”标准也不能产生约束力，而应服从于整个小区《物业服务合同》所确定的物业服务费标准。因国大公司按照1元月/平方米的标准支付了2016年1月1日至2018年6月的物业服务费，而湘深公司已起诉怡富公司要求支付欠付的物业服务费，怡富公司因此被判决向湘深公司支付113256.28元，该费用已经扣减了国大公司实际支付的部分，因此国大公司应向怡富公司返还113256.28元。关于争议焦点二。如上所述，怡富公司与国大公司应受《物业服务合同》的约束，怡富公司与国大公司租赁合同中关于物业费标准的约定实际上没有效力，且在国大公司拒绝变更合同条款的情况下，怡富公司关于变更合同条款的上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人怡富公司与上诉人国大公司的上诉请求均不成立，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一项第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3074.86元，由上诉人广东怡富投资有限公司负担509.73元，由上诉人广州市国大物业发展有限公司负担2565.13元。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇二〇年五月二十七日书记员 冯冠豪郭丽淳