西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院 西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书 （2019）陕0103民初14631号 原告：西安融茂商业运营管理有限公司，住所地：西安市碑林区。法定代表人：赵菲仂，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨钊，陕西稼轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏琛雨，陕西稼轩律师事务所律师。被告：郭成昌原告西安融茂商业运营管理有限公司（以下简称融茂公司）与被告郭成昌租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告融茂公司委托诉讼代理人杨钊、夏琛雨及被告郭成昌到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告融茂公司诉称，2013年6月24日，原告与被告签订了《西安市碑林区XX广场商铺租赁合同》（以下简称“租赁合同”），约定由被告承租原告XX广场三层04号商铺，租赁面积为1295.03㎡，租赁期限为2013年6月25日至2021年6月24日，总租期八年，前三年每年租金总额为人民币1165527元，自合同第四年起递增，每三年租金递增10%，租金支付方式为从第二年起提前一个月预先交纳全年租金。合同签订后，原告按照约定向被告提供了上述商铺，但被告并未按约定向原告支付租金。2015年4月23日，被告以经营困难为由向原告提出变更租赁面积及降低租金的请求，并承诺按约定足额支付租金。原告为促使双方租赁合同能更好的执行与被告签订了《面积变更补充协议》，约定租赁面积由原来的1295.03㎡变更为847.03㎡，年租金变更为762327元。但补充协议签订后，被告仍未能按约履行付款义务。原告多次要求被告支付租金，被告均以各种理由搪塞推诿，拒不支付。被告拒不支付租金的行为已构成严重违约，给原告造成了巨大经济损失。原告有权依据合同约定要求被告支付欠付租金，并要求被告支付违约金。现请求：1、判令被告向原告支付2019年3月23日至2020年6月24日期间的租金1138094元；2、判令被告向原告按照日利率千分之二支付215679.10元自2018年5月25日至实际清偿之日止的逾期付款违约金（暂计算至2019年5月24日为157445.74元），按照日利率千分之二支付922415.67元自2019年5月26日至实际清偿之日止的逾期付款违约金；3、本案诉讼费由被告承担。被告郭成昌辩称，2013年6月24日双方签订租赁合同及2015年4月23日签订补充协议均属实。其每年均在5月25日前将下一年度的租金按照原告要求交至原告提供的账户，2020年6月25日之前的租金其亦全部缴纳完毕，其并不欠付原告租金，也不存在违约金，请求驳回原告的诉请。经审理查明，2013年6月24日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《西安市碑林区XX广场商铺租赁合同》约定：甲方通过合法方式取得位于西安市友谊西路和含光路交汇处东南角黄雁村拆迁安置项目华豪丽晶1、2、3号楼商业用房一至四层的经营权20年。乙方租赁的商业用房为本合同第一条规定项目中的三层04号铺。该商业用房的用途为商业，甲方保证该标的物不存在任何形式的权利瑕疵，由此对乙方产生一切损失由出租方承担。乙方承租的XX广场商铺为现房，租赁起止时间为2013年6月25日起至2021年6月24日止，总租期八年。合同期满前，乙方如有续租意向，应于合同期满前两个月，联系甲方协商，其租金收取标准可参照同期周边商业租赁行情。同等租赁价位，乙方拥有优先续约权。该商业房出租单价为每月每平方米75元，建筑面积1295.03平方米，前三年每年租金总额为人民币1165527元。乙方须交给甲方等同于三个月房租的押金为97127元。合同期满，解除合同时甲方退还。乙方所支付的所有款项均汇入甲方指定的账户。自合同第四年起递增，每三年房屋租金递增10%。房屋租金从第二年起，提前一个月预先缴纳全年租金。乙方需按本合同规定的付款期限支付租赁款。以现金方式支付的，以现金交付之日为付款日，以银行转账方式支付，款项到达甲方账户之日为付款日。逾期在7日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款千分之贰的违约金，合同继续履行。逾期超过7日后，甲方有权解除合同，不再对乙方保留该商铺。甲方解除合同的，甲方退还剩余租赁款，乙方向甲方承担合同总金额10%的违约金。甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款千分之壹的违约金。乙方经营业态为网吧、餐饮，品牌为红树林网吧、李二鲜鱼村火锅。乙方必须具备经营该业态的所有正规手续及相关合法资质，并备份于甲方一份。合同签订后原告向被告交付房屋，被告向原告交付租金及押金。2015年4月23日原被告签订《面积变更补充协议》约定将乙方原承租商铺进行分割，分割出448㎡。分割后乙方实际使用面积由原来1295.03㎡变更为847.03㎡.自分割之日起乙方所交房屋租金及物业费用按变更后面积计算，即年租金为￥762327元，年物业费为￥52854.67元。乙方原押金由￥97127元改为￥63527元。多余押金￥33600元转为房屋租金。分割后原房号由04号改为05号商铺。此协议签订后乙方在两日内将以分割出区域内物品自行搬离，其他相关权利及义务按原合同执行。双方于2015年4月22日签订的面积补充协议作废。审理中，原告称自2013年6月24日至今被告共向其支付租金共计5419948元，按照双方协议约定2019年5月26日前被告应向原告缴纳截止2020年6月24日的租金共计6558042.8元，其中2018年6月24日前被告租金已结清；2018年5月25日前被告应缴纳2018年6月25日至2019年6月24日租金838559.7元，但被告未足额缴纳当期租金尚欠该期租金215679.1元；2019年5月25日前被告应缴纳2019年6月25日至2020年6月24日租金922415.67元，被告未缴纳，现被告尚欠原告租金共计1138094元。被告对原告所述不予认可，并称2016年6月25日原、被告对缴纳租金标准进行协商，原告已减免租金标准，且其已向原告结清了截止2020年6月24日前的全部租金，原告对被告所述不予认可，被告未提供充分证据证明双方协商减免租金标准及被告已结清截止2020年6月24日前的全部租金的证据。以上事实，有《西安市碑林区XX广场商铺租赁合同》、《面积变更补充协议》等及庭审笔录在卷佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中原、被告签订《西安市碑林区XX广场商铺租赁合同》、《面积变更补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应为有效。双方应按照合同约定履行各自义务。合同签订后原告向被告交付了房屋，被告应向原告支付租金,现原告请求被告支付欠付截止2020年6月24日的租金1138094元，符合法律规定，本院予以支持。双方合同约定“房屋租金从第二年起提前一个月预先缴纳全年租金”，根据该约定被告分别应于2018年5月25日前、2019年5月25日前支付2018年6月25日至2019年6月24日和2019年6月25日至2020年6月24日期间的租金，被告违反合同约定，构成违约，现原告请求被告支付违约金，符合合同约定，因双方约定违约金过高，违约金应调整为欠付租金自双方约定支付租金时起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率向原告支付利息；2019年8月20日至生效判决确定之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告支付利息。被告辩称2016年6月25日原、被告对租金标准进行协商，原告已减免租金标准，且其已向原告结清截止2020年6月24日前的全部租金，原告对被告所述不予认可，被告未提供充分证据证明双方协商减免租金标准及被告已结清原告截止2020年6月24日前的全部租金的证据。故对被告辩称意见本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决书生效之日起十五日内，被告郭成昌支付原告西安融茂商业运营管理有限公司2019年3月23日至2020年6月24日期间的租金1138094元。二、本判决书生效之日起十五日内，被告郭成昌向原告西安融茂商业运营管理有限公司支付215679.1元自2018年5月25日至2019年8月19日的利息（按中国人民银行同期贷款利率计算），2019年8月20日至生效判决确定之日止的利息（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；被告郭成昌向原告西安融茂商业运营管理有限公司支付922415.67元自2019年6月25日至2019年8月19日的利息（按中国人民银行银行同期贷款利率计算），自2019年8月20日至生效判决确定之日止的利息（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、驳回原告西安融茂商业运营管理有限公司其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24084元，由原告西安融茂商业运营管理有限公司负担11000元，被告郭成昌负担13084元（此款原告西安融茂商业运营管理有限公司已预付，被告郭成昌在支付上述款项时一并支付原告西安融茂商业运营管理有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。       审  判  长    焦 颖 茹审  判  员    王    珍                      人民陪审员    张    彤    二〇二〇年五月六日    书  记  员    张 羽 佳  1