北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终2864号上诉人（原审被告）:李振波，男，1981年6月8日出生，汉族，无业，住北京市房山区。委托诉讼代理人：王均明，北京市圣奇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨晓东，男，1954年10月6日出生，汉族，涿州磨床厂退休职员，住河北省涿州市。委托诉讼代理人：杨冰（杨晓东之子），1983年9月29日出生，汉族，无业，住河北省涿州市。原审被告:陈大胜，男，1968年7月3日出生，汉族。上诉人李振波因与被上诉人杨晓东、原审被告陈大胜房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初4612号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。李振波上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审。事实和理由：1.一审审理过程中，我对杨晓东主体资格提出质疑，要求法院查明，但一审法院未予查清。2.杨晓东未实际使用该租赁场地，其与陈大胜的合同早已解除，我从陈大胜处获得该场地后，即将该场地转租给杨立国，杨立国在该场地上进行了新的建设，我无法将该院交付杨晓东使用。3.杨晓东主张在涉案院落进行建设，但未对此提交任何证据，该院新建房屋均是由杨立国出资完成的，一审对此未予查清。4.一审判决显失公平，我受让涉案场地后，享有该场地的使用权，我支付的转让费高达900000元，但一审判决却按照原合同租金标准判令杨晓东支付租金，看似公平，但导致我无法收回成本。杨晓东辩称，我同意一审判决，提起本案诉讼是杨晓东真实意愿。陈大胜单方面解除合同不成立，没有法律依据。买卖不破租赁，陈大胜转让涉案院落之前，我一直在使用。陈大胜述称，我不同意一审判决，但未提起上诉。大兴区火灾后，村里要求我整改泡沫房，如不整改就和我终止合同。我一直找不到杨晓东，当时已经发了解除的告示。我无钱整改，就把涉案场地转让给了李振波。李振波在整改期间，杨晓东从未提出要继续承租。杨晓东向一审法院起诉请求：1.判令陈大胜、李振波继续履行合同，收取2018年租金9500元；2.判令陈大胜、李振波归还我租赁的土地院落，不得对我的正常生产生活进行骚扰；3.陈大胜、李振波赔偿2018年5月1日至2018年10月1日因封锁大门期间造成的损失30000元（我租给李坤明的租金为每年80000元，李坤明未给付该5个月期间的费用）并承担相应利息，并赔偿自2018年10月2日起至实际交付院落时止的损失，（按照当地水平每日500元标准计算）；4.诉讼费由陈大胜、李振波承担。一审法院认定事实：2000年7月10日，陈大胜（合同乙方）与北京市丰台区贺照云农工商联合公司（合同甲方）签订《土地租赁合同》，双方约定：乙方租赁甲方土地5亩，做为养殖食品加工基地；租赁期限为30年，自2000年8月1日至2030年7月31日止；租金及租金交款方式：第一个10年为每年每亩1100元，第二个10年为每年每亩1200元，第三个10年为每年每亩1300元；租金均为上交款，每两年交一次；甲方随时检查乙方安全用电、安全生产、防火等设施等等。2011年10月22日，陈大胜（合同乙方）与北京贺照云商贸有限公司（合同甲方）对上述《土地租赁合同》重新修订，双方约定：甲方将位于贺照云村南云良路东侧、贾保良承租场地东侧、东西77.5米、南北50米，总占地面积3875平方米（5.8亩）的场地租给乙方；租赁期为19年，自2012年8月1日至2030年7月31日止；2011年8月1日至2020年7月31日的每亩年租金1500元，5.8亩合计8700元；2020年8月1日至2030年7月31日的每亩年租金2000元，5.8亩合计11600元；甲方有权自行或配合政府部门督促电力、消防等安全检查工作，并作出合理处罚；乙方应自觉服从甲方及当地政府管理，切实做好防火、防盗等安全生产工作；如乙方未履行安全生产责任，导致安全生产事故的发生，由此给甲方及第三人的人身和财产安全造成的一切经济损失，概由乙方承担，并且甲方有权以此解除协议；未征得甲方同意，乙方不准将场地整体或分块转租给第三方等等。陈大胜承租上述土地后即开始经营使用，并陆续将承租土地分两块分别转租给杨晓东、杨立国使用。2003年11月28日，杨晓东（合同乙方）与陈大胜（合同甲方）签订《房屋土地租赁合同》，双方约定：甲方将贺照云南路边院内四间平房土地不低于三亩租给乙方使用，具体位置以甲方与村委会合同详细标明为准。1.乙方在租赁期间不得搞违法经营。2.乙方在租用期间水电及各项费用自理，甲方提供水源、电源、道路至现场，若水电不够用乙方自行解决，甲方负责协调周边关系。3.租期期限以甲方与村委会所定日期为准（贰拾年），一期为八年，租费五万元一次付清，以后每年一交年租费9500元，乙方必须按时交租金，延期为违约，甲方有权终止合同，收回地房产，租赁期间甲方不得变更租赁价格。甲方租用村委会剩余时间由乙方租赁使用，租费照付。（注：“贰拾年”、“甲方租用村委会剩余时间由乙方租赁适用，租费照付”系由杨晓东添加）4.乙方可以在所用土地上修建房屋，如遇国家征用土地，乙方应无条件拆除（如租费已交，甲方退还乙方剩余租费），政府如有补贴按甲乙方各自房产分配。5.租金一次付清，乙方如有变更甲方不退租金。6.一期租赁日期由2004年1月1日至2012年1月1日。合同签订后，杨晓东交付首期租金5万元，并经营使用上述场地房屋，且在承租场地内又陆续兴建房屋等设施。2012年1月22日，陈大胜为杨晓东出具声明一份，内容为：过年以后房租再协商。后双方就合同履行产生争议，形成多次诉讼。其间，2012年5月7日，杨晓东向法院提起诉讼，要求陈大胜继续履行合同，杨晓东向陈大胜交纳2012年1月1日至2013年1月1日的租金9500元。该案诉讼其间，陈大胜提出反诉，要求确认双方合同终止。该案审理期间，经法院向北京市丰台区贺照云农工商联合公司询问，该公司表示对杨晓东与陈大胜之间的租赁行为不干涉。法院经审理后于2012年6月7日作出（2012）丰民初字第11695号民事判决书，判决如下：一、杨晓东与陈大胜继续履行双方于二○○三年十一月二十八日签订的《房屋土地租赁合同》；二、杨晓东于判决生效之日起十日内给付陈大胜二○一二年度租金九千五百元；三、驳回陈大胜的反诉请求。陈大胜不服该判决并提起上诉，北京市第二中级人民法院经审理后于2012年7月20日作出（2012）二中民终字第10654号民事判决：驳回上诉，维持原判。之后至本次诉讼前，杨晓东每年均起诉陈大胜要求继续履行《房屋土地租赁合同》并按年度给付租金，法院作出的多份已生效判决均支持了杨晓东的诉讼请求。杨晓东在其承租期间，曾将涉案院落、房屋转租给他人使用。2017年12月2日、2018年2月7日、2018年7月1日，陈大胜多次通过手机短信发送信息给杨晓东之子杨冰，让其转告杨晓东，内容包括交纳租金、进行防火整改、商议租赁事宜等，并多次表示如不到场将视为杨晓东放弃一切权益，清理场地等。其间，陈大胜于2018年4月3日、5月25日还曾在杨晓东承租场地的院门张贴告知、通知书，要求相关租户撤离。此后，陈大胜于2018年8月12日将院内其他租户清退完毕，并于8月13日将涉案院落封锁，拒绝杨晓东及他人进入。2018年9月13日，陈大胜（合同甲方）与李振波（合同乙方）签订《转让合同》，双方约定：甲方将贺照云村南云良路东侧陈大胜承租的土地及院落权属的土地及地上建筑物等在内的所有转让给乙方，土地面积约为5.8亩；土地使用权和地上建筑物及设备转让费共计900000元；本协议经甲乙双方签字确认后7天内由甲方配合乙方办理与村委会土地租赁合同变更等相关权证的变更手续，由甲方与杨立国签订的续租合同及已经支付的租金等一切经济事宜全部由乙方负责，如杨立国追究甲方一切事宜全部由乙方负责并承担；双方签字后合同生效等等。此后，李振波向陈大胜交付首付款，双方将原杨晓东租赁场地交给杨立国经营管理使用。此后，杨晓东因要求继续履行租赁合同、交付租金无果，故诉至法院。另查明，北京贺照云商贸有限公司前身系北京市丰台区贺照云农工商联合公司，现属北京市丰台区王佐镇庄户村委会（以下简称庄户村委会）管理。多年来，对于杨晓东与陈大胜等人之租赁纠纷，庄户村委会均表示不予干涉，由当事人自行解决。多年来，杨晓东对外转租、与陈大胜交涉以及提起相关诉讼均由其子杨冰代理。在本案审理过程中，陈大胜、李振波表示现涉案院落内原杨晓东承建的部分存在防火隐患的建筑等设施已拆除。关于杨晓东、陈大胜在涉案场地内建房情况，双方表述不一。另，法院曾就如果租赁合同继续履行，杨晓东向谁交付2018年租金一事进行询问，陈大胜表示其可以接收2018年8月12日前的租金，李振波表示其拒绝收取杨晓东的租金，杨晓东则表示其将租金交付给二人谁都可以。一审法院认为，杨晓东与陈大胜于2003年11月28日所签《房屋土地租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反国家法律、法规的规定，应属合法有效。双方当事人均应依约履行各自义务。根据合同约定以及法院多次生效判决结果，在本案起诉前，杨晓东与陈大胜之间的租赁合同仍在履行中，即杨晓东对涉案场地房屋的使用权尚在租赁期内。本案争议焦点之一是双方合同是否已解除。首先，经庭审可查，在杨晓东与陈大胜签订的租赁合同中，并未明确约定租金交付日期，故杨晓东可在每年年终届满前任意时间内交付租金，故此虽陈大胜多次催促杨晓东交付租金，但杨晓东始终表示同意交付，并无违约行为。其次，由于双方未明确约定合同解除之条件，故陈大胜单方行使解除权无合同及法律依据。再次，虽则杨晓东承租期间所建设施存在防火隐患需整改，但鉴于尚未造成任何后果，且双方长期存在租赁关系，杨晓东在院内已兴建房屋等设施并转租他人，陈大胜要求解除合同亦无法律依据。据此，陈大胜主张其已于2018年8月12日与杨晓东解除租赁关系，缺乏事实及法律依据，法院不予采信。双方所签租赁合同应当继续履行。虽然陈大胜已将包括杨晓东承租场地、房屋在内的全部概括转让给李振波，但不影响原合同的继续履行。现杨晓东要求向陈大胜和李振波交付租金的请求，理由正当，法院应予支持。鉴于经法院询问，陈大胜与李振波对于杨晓东向谁交付租金各有表述，基于公平原则，为减少当事人诉累，法院认为以陈大胜与李振波签订转让合同生效之日划分为宜，即自2018年1月1日起至2018年9月12日期间的租金，杨晓东应交付给陈大胜，自2018年9月13日起至2018年12月31日期间的租金，杨晓东应交付给李振波。鉴于陈大胜未经杨晓东同意即将涉案院落封锁并转让给李振波，致使杨晓东无法正常经营使用，应承担违约责任。又鉴于陈大胜已将全部场地转让给李振波，作为新的受让人，李振波在承继原合同项下相应权利同时，亦有义务将涉案院落、房屋等继续交还给杨晓东，并保证其正常经营使用。杨晓东所称陈大胜自2018年5月1日起即已封闭院落致使其无法进入，缺乏事实和法律依据，法院不予采信。关于损失情况，因杨晓东未提交充分证据予以证明，且鉴于涉案场地、房屋还涉及其他承租人权益，故对其要求赔偿经济损失的诉讼请求，法院不予支持。关于陈大胜质疑本次诉讼是否系杨晓东本人意愿的主张，缺乏事实和法律依据，法院不予采信。据此，一审法院于2019年9月判决：一、杨晓东与李振波继续履行原杨晓东与陈奇于2003年11月28日签订的《房屋土地租赁合同》；二、杨晓东于判决生效之日起10日内给付陈奇2018年度租金6650元；三、杨晓东于判决生效之日起10日内给付李振波2018年度租金2850元；四、李振波于判决生效之日起30日内向杨晓东返还其租赁的土地、院落；五、驳回杨晓东的其他诉讼请求。二审审理中，本院当庭拨通杨晓东的电话，并外放通话过程。杨晓东确认提起本案诉讼以及委托其子杨冰作为诉讼代理人是其真实意思表示。陈大胜通过声音确认电话中的人物是杨晓东本人。关于陈大胜的身份问题，本院查明如下事实：1.湖北省鄂州市太和派出所于2020年4月15日出具的《证明》载明：“兹有我辖区居民陈大胜，男，1968年7月3日出生，身份证号码：×××，湖北省鄂州市梁子湖区太和镇上洪村胜家海湾157号。因2012年11月04错报、多报删除。与陈奇，男，1968年7月12日出生，身份证号码：×××同属一人。”2.杨晓东认可本案中的陈大胜与2003年11月28日与其签订《房屋土地租赁合同》的陈奇系同一人；李振波亦认可本案中的陈大胜与2018年9月13日与其签订《转让合同》的陈奇系同一人。经审理查明，一审法院查明的其他事实属实，本院依法予以确认。本院认为，关于本案诉讼主体问题，李振波主张提起本案诉讼并非杨晓东真实意愿，但经本院与杨晓东电话核实，杨晓东确认提起本案诉讼以及委托其子杨冰作为诉讼代理人均是其本人真实意思表示，陈大胜在二审中亦确认了杨晓东本人的身份，故本院对于李振波的上述主张不予支持。关于陈大胜的身份问题。根据本案查明的事实，陈大胜与陈奇系同一人，但陈大胜在本案一审审理过程中未如实告知一审法院其身份信息变化情况，导致一审判决书中多处出现甚至在判决主文中出现“陈奇”的字样，导致与实际情况不符。因姓名的变化对于本案查明事实以及适用法律并无实质影响，本院根据新查明的事实，且为表述方便，对一审判决书中使用“陈奇”的部分统一更正为“陈大胜”，同时将一审判决书主文中的“陈奇”亦更正为“陈大胜”。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当依约履行，不得擅自变更和解除。当事人解除合同，应当符合法定或约定的条件。本案中，杨晓东与陈大胜签订的《房屋土地租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应依约履行。上述合同履行过程中，陈大胜以涉案房屋需要整改以及杨晓东未支付租金为由解除合同，但上述事实并不符合法定或约定的解除条件，陈大胜不享有单方解除权，其单方解除合同的行为不发生解除的法律效力。在上述合同未解除的情况下，陈大胜将涉案场地及房屋整体转让给李振波，一审法院从保护承租人的目的出发，确认李振波承继了原合同的权利和义务，并判决其继续履行杨晓东与陈大胜签订的《房屋土地租赁合同》，收取相应的租金，返还涉案场地，无明显不当，本院予以支持。如李振波认为其合法权益因此受到损害,可根据其与陈大胜转让合同的履行情况另行主张解决。关于收取租金的期间，一审法院根据陈大胜转让涉案院落的时间，从减少当事人诉累角度出发，确认转让之前的租金由陈大胜收取，转让之后的租金由李振波收取，亦无不妥，本院予以支持。综上所述，李振波的上诉请求不能成立，应予驳回；因一审判决对陈大胜身份的相关事实未予查清，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初4612号民事判决第三项、第四项、第五项；二、变更北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初4612号民事判决第一项为：杨晓东与李振波继续履行原杨晓东与陈大胜于2003年11月28日签订的《房屋土地租赁合同》；三、变更北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初4612号民事判决第二项为：杨晓东于本判决生效之日起10日内给付陈大胜2018年度租金6650元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费394元,由杨晓东负担300元（于本判决生效之日起7日内交纳），陈大胜负担47元（于本判决生效之日起7日内交纳），李振波负担47元（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费50元，由李振波负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 磊审 判 员  白 松审 判 员  刘慧慧二〇二〇年五月二十二日法官助理  张增彬书 记 员  刘梓晨