广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5106号上诉人（原审原告）：潘洁芬，女，1971年5月10日出生，汉族，身份证住址广西省贵港市港北区。上诉人（原审原告）：黄武剑，男，1993年12月14日出生，汉族，身份证住址广西省贵港市港北区。委托诉讼代理人：邓汝松，广东海智律师事务所律师。委托诉讼代理人：李博，广东海智律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郭志敏，男，1970年8月27日出生，汉族，身份证住址广东省广州市海珠区。被上诉人（原审被告）：广州市海珠区沥滘新鱼工业公司，住所地广东省广州市海珠区沥滘新基大街1号。法定代表人：陈仲良，总经理。共同委托诉讼代理人：施艳芳，广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人潘洁芬、黄武剑因与被上诉人郭志敏、广州市海珠区沥滘新鱼工业公司（以下简称新鱼公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初11643号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。潘洁芬、黄武剑上诉请求：1.撤销一审判决，改判郭志敏与新鱼公司退还潘洁芬、黄武剑租赁保证金10000元并赔偿潘洁芬、黄武剑装饰装修、设施设备、库存物品损失暂定10000元（以评估鉴定为准）；2.本案一、二审诉讼费用由郭志敏与新鱼公司承担。二审过程中，潘洁芬、黄武剑明确上诉请求为：1、郭志敏退回租赁保证金10000元；2、赔偿室内固定装修损失90000元；3、赔偿搬迁费10000元。事实和理由：第一，一审法院认定双方就保证金抵扣房屋使用费、水电费达成协议错误。首先，郭志敏提供的是微信聊天的纸质截图文件，无法直接排除其伪造全部或部分聊天的内容，因此，上述聊天记录在未经潘洁芬、黄武剑认可或微信软件研发者、所有者腾讯计算机系统有限公司证明或司法鉴定的情形下，聊天双方的主体信息无法确认，该证据的真实性、合法性、关联性无法确认，属于存疑证据，不能作为判决根据。其次，即使该聊天记录主体双方为潘洁芬、黄武剑与郭志敏双方，该聊天内容并未体现潘洁芬、黄武剑同意用涉案房屋中产生的2019年5月房屋使用费、水电费与保证金10000元进行抵扣，即潘洁芬、黄武剑并未对此抵扣事宜做出过明确、有效的意思表示。第二，一审法院对代理人2019年10月30日庭审陈述不予采信属错误做法。首先，一审仅根据潘洁芬、黄武剑可能说过的“垃圾”一词即认定涉案房屋内剩余的物品没有价值是错误的做法。其次，潘洁芬、黄武剑代理人在2019年9月10日庭审时陈述：场地300多平方米，两百万元的机器设备不可能一车就拉完。一审法院据此认定潘洁芬、黄武剑代理人前后陈述矛盾并决定对2019年9月10日庭审时的潘洁芬、黄武剑代理人的陈述不予采信不合理也不合法。第三，一审审理过程中程序违法。首先，一审对于我方立案时申请证据保全不作为，直到涉案房屋被拆除，我方厂房的装修证据都没有被保全，所以一审对于我方申请的证据保全的行为不予审查不予答复，不采取保全措施是程序违法。其次，我方在一审中多次申请一审法院组织评估鉴定机构，对于我方承租的厂房，所花费的装修的工程造价以及装修的残值，即我方的经济损失的数量进行评估鉴定，一审法院直接不予准许我方评估申请是不合理的。第四，一审法院认定涉案合同无效，其对于我们房屋是交纳了租金的合法建筑正常使用会受到一定的影响，涉案厂房的利用与合法的建筑是有区别，所以以已经认定是非法建筑无效合同的标准来计算缴纳应付的房屋使用费，不符合法律规定，也不合情不合理。第五，对于涉案厂房我方投入了大量的钱款来进行装修，我方对此也提交一系列证据，所以我方的厂房装修效果、装修程度、装修物数量、装修工程造价以及残值，都是有据可查，一审法院未经调查核实直接予以驳回不合理。我方请求二审前往广州市海珠区城管局和南洲街道办事处调取拆除我方厂房的录音、录像。第六，一审驳回我方的诉讼请求显失公平。由于本案中我方厂房装修的开支较大，厂房也被政府拆迁拆除，郭志敏及新鱼公司也获得了巨额的拆迁补偿，郭志敏也与我方提前终止合同，一审法院对我方损失不予支持是严重的显失公平。郭志敏辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回潘洁芬、黄武剑的上诉请求，维持原判。1.对于潘洁芬、黄武剑上诉请求租赁保证金退还问题，其在收到我方微信发送的抵扣情况以后，主动按照收据金额通过微信转账余款750元给我方，后并发送了“已清”的内容，也即潘洁芬、黄武剑对用保证金抵扣房屋使用费、水电费的事宜是知悉的，同时在收到后也及时履行完毕，现其反悔我方认为没有事实依据。2.对于潘洁芬、黄武剑请求赔偿装饰装修、设施设备、库存物品损失的问题，潘洁芬、黄武剑已于2019年5月22日及5月23日的微信对话中已自认案涉房屋内的东西已经搬走，因此其不存在有设施设备、库存物品的损失。对于装饰装修费用的问题，第一，根据双方签订的租赁合同约定，租赁期限是2019年1月1日起至2019年5月双方解除合同，期间潘洁芬、黄武剑没有对房屋进行装饰装修，其所谓的装饰装修即使有也是在前一个租赁周期内发生的，是随着上一个租赁合同的到期终止而权利义务终止，潘洁芬、黄武剑无权在新的租赁合同期限也就是本租赁合同期限内再对装饰装修费用提出赔偿。第二，依据双方房屋租赁合同第三条第二项约定，如遇国家征收土地，双方需要服从政府部门安排，我方需退回保证金并终止合同，即无需进行装饰装修费用的补偿。3.关于本案的证据及证据保全的问题，本案在一审的时候，我方对潘洁芬、黄武剑的证据进行了详细的质证，因其提交的装修证据多处自相矛盾，并未能给出合理解释，因此我方对部分证据的真实性不予认可。随后潘洁芬、黄武剑对我方提交的全部证据拒绝核对原件，也不发表详细质证意见，也未提交相反的证据，因此我方认为由此造成的后果责任理应由潘洁芬、黄武剑承担。对于证据保全的问题，潘洁芬、黄武剑已经确认将涉案房屋交还给我方，至其申请证据保全时案涉场地已被拆除，无法再进行证据保全，且潘洁芬、黄武剑未按期限提交证据保全、鉴定评估的物品清单，从而无法进行评估鉴定，其责任也应该由潘洁芬、黄武剑承担。再者，从本案的前述事实来看，潘洁芬、黄武剑已经确认案涉的现场全部搬空，也无需再进行证据保全。新鱼公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回潘洁芬、黄武剑的上诉，维持原判。潘洁芬、黄武剑于2019年5月30日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.判决郭志敏退还租赁保证金10000元，并赔偿潘洁芬、黄武剑装饰装修损失90000元，赔偿潘洁芬、黄武剑搬走设施设备、库存物品的搬运费10000元；2.判决新鱼公司对郭志敏上述支付义务承担连带责任；3.判决郭志敏、新鱼公司承担诉讼费。一审法院经审理认定事实如下：郭志敏（乙方，承租人）与新鱼公司（甲方，出租人）于2010年2月1日签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将位于海珠区××××号房屋出租给乙方作厂房使用，建筑面积304.28平方米，租赁期限自2010年2月1日至2018年12月31日，每月租金608.56元；等。潘洁芬、黄武剑（乙方，承租方）与郭志敏（甲方，承租方）于2018年11月28日签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于xx房屋（以下简称：涉案房屋）出租给乙方作厂房使用，乙方在签订合同时支付保证金10000元，合同期满时，甲方查明乙方无拖欠租金、水费、电费、管理费等应付款项时，甲方将保证金退还给乙方。在合同有效期内乙方有毁约行为的，甲方没收乙方的保证金，同样甲方在有效期内毁约的除退还保证金给乙方外，再另补偿1万元给乙方作经济损失补偿。甲方每月实收租金9500元，乙方应在每月10号前向甲方缴交当月租金，以及上月使用的水费、电费、卫生费等。合同期限自2019年1月1日起至2023年8月31日止，共5年，租金每二年递增一次，由2021年1月1日起租金递增至每月10450元至2022年12月31日止，由2023年1月1日起增至11495元/月至合同期满。在合同有效期时，如遇国家征用该地块时，甲、乙双方应服从政府部门安排，甲方需退还保证金给乙方并终止合同。租赁合同期满或不再续约时，可动产物归乙方所有（如产品、工具、机械设备、办公设备、生活设施等），不可动产物归甲方所有（如房屋原有的设置、供水、供电原有设置等）。租赁合同期满时，乙方需交清各项费用及经营期间产生的税务、行政收费项目，甲方需在7天内退还保证金给乙方。甲、乙双方不再续约时，乙方需负责将厂房场地清理干净，如有损坏房屋物件的，乙方需负责修理完善，否则保证金不予退还乙方；等。潘洁芬向郭志敏支付保证金10000元，郭志敏于2018年11月28日补开收据给潘洁芬。郭志敏确认涉案房屋属于违法建筑，未经规划报建，未领取房屋产权证书。诉讼过程中，双方均确认潘洁芬、黄武剑借用了位于海珠区××××号房屋办理了营业执照。广州市规划和自然资源局于2019年2月21日发出《广州市规划和自然资源局关于公布实施等3项规划成果的通告》，用地位置为：东临海珠国家湿地，西邻广纸片区，北接海珠湖，南隔珠江后航道与番禺区隔江相望，总面积约9.82㎡（扣除珠江后航道水域后面积为8.07㎡）；等。新鱼公司于2019年4月8日发出《告知书》，内容为“各租户：根据市、区的工作部署，为做好我街水环境治理和违法建设拆除的工作，打造“干净、整洁、平安、有序”的城市环境，将对XX工业区、黄涌工业区违法建设予以拆除，特通知如下：一、请各租户于2019年5月30日将物业腾空交还新鱼工业公司，请所有租户厘清一切相关债权债务并到我司办理合同终止业务。”。南洲街道办事处于2019年5月6日张贴《催告书》，载明“公安宿舍西南侧块各业主：根据市、区的工作部署，为做好违法建设治理工作，2019年3月、4月中旬，我街道已先后贴出《关于清理拆除违法建设的通告》和催告书，截至今日，仍有建筑未清空搬离。请各业主于2019年5月20日23时59分清空搬离，逾期将强制停水停电，一切后果各业主自负。2019年5月21日开始拆除该工业区内建筑物”。新鱼公司（甲方，出租方）与郭志敏（乙方，承租方）于2019年5月21日签订《合同解除协议书》，明确甲、乙双方于1996年9月1日签订《场地租赁合同》，约定乙方承租甲方位于黄涌新围租地面积为573.3平方米，公示建筑面积749.8803平方米的场地，租赁期限自1996年9月1日起至2023年7月31日止。甲、乙双方同意，《场地租赁合同》自协议签订之日起解除。乙方自本协议签订之日起15日内，乙方应自行结清租赁场地一切水、电费及其他费用，自行清退次承租人或使用人并结清与之相关的债权债务关系，腾空并按现状向甲方交还租赁场地及一切地上建筑物、构筑物（含附着物）。乙方退场时，甲乙双方应办理场地交接手续，乙方不得对租赁场地及一切建筑物、构筑物（含附着物）进行任何破坏或拆除。根据《场地租赁合同》，甲乙双方共同确认租赁场地上建筑物、构筑物（含附着物）的面积以2009年12月31日广州市海珠区测绘所测量的数据为准，在此之后加建的均不作为甲方补偿的依据，自乙方全面履行完本协议第一条至第三条约定的义务之日起60日内，甲方一次性向乙方支付地上建筑物、构筑物（含附着物）的补偿款937350元。乙方同意自本协议签订之日起不再就租赁场地及地上建筑物、构筑物及其附着物向甲方主张其他权利，甲乙双方同意互不追究《场地租赁合同》项下的违约责任。乙方在承租期间所发生的一切法律责任或经济纠纷均与甲方无关，由乙方自行承担；等。新鱼公司于2019年7月21日向郭志敏支付补偿款937350元。郭志敏提交其与潘洁芬的微信聊天记录，其中2019年5月22日，潘洁芬发送语音“边仲使甘多日？阵间我叫卡拉拉来，一车拉晒距罗，边使搬两三日？我仲有野系度咩？个滴系垃圾来噶嘛”。2019年5月23日，潘洁芬发送语音“老细，老细，今日你过五过来你厂个度？我琴日已经搬晒啦！我乜野都搬晒过黎啦，你睇睇水电费系几多啦？计计啦。”2019年5月24日，郭志敏通过微信发送两张收据，其中时间为2019年4月23日的收据载明了保证金和租金、水电费的抵扣情况：“今收到潘洁芬5月租金9500元×31天=306.5元/天×21天=6435元；本月电71018-上月电69075=1942°×1.6=3107元；本月水559-上月水386=173°×7=1211元。潘洁芬保证金10000元-五月租、水、电费10753元=还有753元”。潘洁芬通过微信转账方式支付750元，并发送“已清”。2019年5月25日，郭志敏发送语音“已收齐租金，按金抵扣五月租金、水电费，大家解除合同”，并收取了750元微信转账款项。潘洁芬、黄武剑代理人不确认微信聊天真实性。经一审法院发函至财付通支付科技有限公司，该公司于2019年10月22日出具《协助查询复函》，确认郭志敏提交微信号“wxid_k3uj7yr3e51922”登记在潘洁芬名下。潘洁芬、黄武剑代理人经过质证复函，依然不确认微信聊天记录真实性。2019年9月10日一审庭审中，潘洁芬、黄武剑代理人称“郭志敏用保证金抵扣4、5月租金、水电费，我方是清楚的，但不同意”。一审诉讼过程中，经一审法院两次庭审的多次释明，潘洁芬、黄武剑代理人坚持以“既然郭志敏、新鱼公司不确认我方证据，因此我方也不确认郭志敏与新鱼公司的证据”的理由拒绝核对郭志敏与新鱼公司的证据原件、拒绝发表详细质证意见。潘洁芬、黄武剑申请一审法院对涉案房屋的装修装饰损失进行评估并进行证据保全，潘洁芬、黄武剑确认已于2019年5月21日将涉案房屋交还给郭志敏，涉案场地已于2019年6月1日拆除，确认无法进行证据保全，且已经签收法院退回的证据保全申请书。一审法院于2019年7月25日通过笔录方式要求潘洁芬、黄武剑限期列出证据保全、鉴定评估的物品清单，潘洁芬、黄武剑代理人未按期提交清单。潘洁芬、黄武剑代理人于2019年7月31日庭前笔录中陈述：房屋在2019年6月1日前已经拆除，潘洁芬、黄武剑被迫搬走了房屋内可以移动的物品。房屋内可以移动的物品已经全部拆除，剩余的不能移动物品仍在房屋内。潘洁芬、黄武剑代理人于2019年9月10日庭审时自认：离场时涉案房屋中可移动物品，包括所有机械、设备、电器、家具均已搬走，现场仅遗留中央空调，没有遗留其他物品。但于2019年10月31日的庭审中又变更陈述为：场地有300多平方米，两百万元的机器设备不可能一车就拉完。潘洁芬、黄武剑主张装修装饰损失，提交图片、收据予以证明，并要求按照拍摄的图片、收据作为评估依据。其中图片未显示拍摄时间及地点，郭志敏与新鱼公司对此均不予确认，认为不能反映涉案房屋交还前的情况，且认为潘洁芬、黄武剑已经多次确认可移动物品已经搬走，潘洁芬在微信中自认剩余的都是垃圾，一车就能运走，故不同意潘洁芬、黄武剑的装修装饰损失评估申请。潘洁芬、黄武剑提交收据四张，其中三张收据金额高达29800元、250000元、300000元不等，且持有的均为“存根”联，潘洁芬、黄武剑代理人对此未能给予合理解释。其中一张收据上盖有“顺德区均安镇陈德强五金加工店”的印章，经郭志敏代理人当庭查询企业工商登记资料，显示该店成立时间为2014年8月22日，但收据开具时间早于该店成立时间，潘洁芬、黄武剑代理人未给予合理解释。金额为25万元、30万元的收据编号仅差13号，但两张收据时间相差3年以上，潘洁芬、黄武剑代理人未给予合理解释。经释明，潘洁芬、黄武剑未提交装修合同、采购合同、完税证明、装修施工单等证据证明涉案房屋的装修装饰及收据上所载款项真实发生；亦未提交除图片、收据外其他有关于装修装饰损失的证据，未提交产生搬运费的证据。郭志敏主张潘洁芬、黄武剑对涉案房屋的装修装饰未经过其同意。潘洁芬、黄武剑代理人在2019年9月10日的庭审中称“我有证据证明房屋装修情况，但没有提交”。后潘洁芬、黄武剑代理人在举证期届满之后提交证据，经一审法院释明举证期限后，潘洁芬、黄武剑代理人坚持要求在2019年10月31日的庭审过程中新增证据，在合议庭拒绝接受后，潘洁芬、黄武剑代理人将超过举证期间的证据交至一审法院，不同意收回。一审法院于2019年9月10日、2019年9月26日、2019年10月31日分别通过开庭笔录、质证笔录、短信形式要求潘洁芬、黄武剑代理人通知潘洁芬、黄武剑本人到场，但潘洁芬、黄武剑本人均未到场。一审法院认为：郭志敏确认涉案房屋未办理规划报建手续，未领取房屋产权证书，属于非法建筑，故郭志敏与潘洁芬、黄武剑于2018年11月28日签订《房屋租赁合同》应属无效。因潘洁芬、黄武剑实际使用涉案房屋，故《房屋租赁合同》中约定的租金应为房屋使用费性质。关于退回保证金问题。潘洁芬、黄武剑与郭志敏均确认涉案房屋已于2019年5月21日交回。潘洁芬、黄武剑主张退回保证金10000元，但根据郭志敏提交的聊天记录，结合一审庭审陈述，可以认定双方在涉案房屋交接之后，已通过微信方式达成合意，即潘洁芬、黄武剑同意用涉案房屋中产生的2019年5月房屋使用费、水电费与保证金10000元进行抵扣。潘洁芬在郭志敏发送抵扣情况的收据图片后，主动按照收据金额，通过微信转账750元给郭志敏，并发送“已清”内容；郭志敏在收款前发送语音，再次明确将保证金与五月的房屋使用费、水电费进行抵扣后解除合约，潘洁芬亦未提出异议。故潘洁芬、黄武剑对于郭志敏使用保证金抵扣房屋使用费、水电费事宜是知悉并同意的，现潘洁芬、黄武剑主张退回保证金，依据不足，一审法院不予支持。关于装饰装修损失、搬运费问题。潘洁芬已于2019年5月22日自认涉案房屋内东西已经搬走，剩余的是垃圾，一车就能搬走；可见潘洁芬自认涉案房屋内剩余的物品没有价值。潘洁芬、黄武剑代理人于2019年7月31日一审庭前笔录中确认潘洁芬、黄武剑搬走了房屋内全部可以移动的物品。剩余的不能移动物品仍在房屋内。潘洁芬、黄武剑代理人于2019年9月10日一审庭审时确认离场时现场仅遗留中央空调，没有遗留其他物品。但潘洁芬、黄武剑代理人于2019年10月31日的一审庭审中又变更陈述为：场地有300多平方米，两百万元的机器设备不可能一车就拉完。潘洁芬、黄武剑代理人前后陈述矛盾，但未能给予合理解释，一审法院对潘洁芬、黄武剑代理人于2019年10月31日一审庭审陈述不予采信，确认潘洁芬、黄武剑已自行搬走涉案房屋内的可移动物品。对于不能移动的固定镶嵌物，潘洁芬、黄武剑主张装修装饰的残值评估，但涉案房屋已于庭审前被拆除，潘洁芬、黄武剑代理人既未在一审法院指定期限内提交评估清单，也未提交证据证明涉案房屋内的装修装饰情况，更未能详细说明固定镶嵌物的种类及价值。潘洁芬、黄武剑提交的图片未显示拍摄时间及地点，郭志敏与新鱼公司对此不予确认，故潘洁芬、黄武剑拍摄的图片难以作为评估依据。潘洁芬、黄武剑提交的单据存在多处矛盾、可疑之处，潘洁芬、黄武剑代理人未给予合理解释，一审法院对潘洁芬、黄武剑提交的证据、评估申请均不予采纳。潘洁芬、黄武剑代理人无视法律规定的举证期限，超出举证期限仍坚持提交证据，且经审查该证据亦不属于举证期限届满后新产生的证据，一审法院依法不予采纳；潘洁芬、黄武剑代理人未充分保障当事人利益，经一审法院多次释明坚持不发表对郭志敏与新鱼公司证据的详细质证意见；潘洁芬、黄武剑无视法庭多次传唤，拒绝到庭接受法庭询问，上述行为产生的败诉风险，由潘洁芬、黄武剑自行承担。综上，潘洁芬、黄武剑主张郭志敏退回保证金、赔偿装修装饰损失、搬运费用，并要求新鱼公司承担连带责任，事实依据不足，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院于2019年11月15日作出如下判决：驳回潘洁芬、黄武剑的全部诉讼请求。本案诉讼费2500元，由潘洁芬、黄武剑负担。本院二审期间，双方均未提交新证据。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审中，潘洁芬、黄武剑向本院提交证据保全申请书及调查取证申请书，请求本院对涉案租赁房屋装修证据予以保全并向相关行政部门调取强制拆迁、拆迁补偿、拆迁费用发放等证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。综合诉辩双方的意见，本案二审争议的焦点在于：一、10000元保证金是否应予退回；二、郭志敏应否赔偿潘洁芬、黄武剑的固定装修损失；三、郭志敏应否支付搬迁费10000元。关于10000元保证金应否退回的问题。郭志敏与潘洁芬、黄武剑签订的《房屋租赁合同》约定，潘洁芬、黄武剑在签订合同时支付保证金10000元，合同期满时，郭志敏查明潘洁芬、黄武剑无拖欠租金、水费、电费、管理费等应付款项时，郭志敏将保证金退还给潘洁芬、黄武剑。但根据郭志敏提交的双方微信聊天记录证实，经协商，涉案10000元保证金用于充抵2019年5月占有使用费及水电费。经结算，潘洁芬另支付750元结算尾款给郭志敏。故对于10000元保证金的处理，双方已达成协议并履行完毕。虽然潘洁芬、黄武剑对郭志敏提交的微信聊天记录内容不予认可，但经一审法院依职权向腾讯公司调取的微信号显示，该聊天记录微信号确系潘洁芬本人所有。潘洁芬未能就其反驳的事实提供证据，一审法院据此采信郭志敏提交的微信聊天记录内容，认定双方就10000元保证金抵偿房屋使用费、水电费已达成协议并履行完毕于法有据，本院予以维持。关于郭志敏应否赔偿潘洁芬、黄武剑室内固定装修损失问题。根据谁主张谁举证的原则，潘洁芬、黄武剑应当对其室内固定装修损失承担举证责任，否则应当承担举证不能的后果。1、一审过程中，潘洁芬、黄武剑虽向一审法院申请对装修残值进行评估，但鉴于租赁房屋已被拆除，且潘洁芬、黄武剑未能依照一审法院的要求提交相关申请评估的资料，一审法院对潘洁芬、黄武剑评估鉴定申请不予受理符合法律的规定，处理并无不当。该法律后果应当归责于潘洁芬、黄武剑；2、潘洁芬、黄武剑主张投入了巨款进行装修，即便涉案房屋因拆迁而无法评估，潘洁芬、黄武剑也应当能够提供装修合同、资金支付凭证、发票、财务账册等证据予以证实。但潘洁芬、黄武剑仅提供了开具时间分别为2010年5月1日、2013年12月15日落款为顺德区均实镇德强五金加工店的25万元、30万元的收据，及2018年8月1日案外人个人出具的29800元的收款收据。上述三张收据不仅难以证实是否是装修支出，且开具的时间均早于涉案租赁合同期间。潘洁芬、黄武剑及郭志敏均确认，涉案租赁合同系续租合同，潘洁芬、黄武剑在涉案场地经营已近10年。退而言之，即便潘洁芬、黄武剑投入了资金对涉案房屋进行装修，该装修也是属于上一阶段租赁合同的投入。依常理，在上一阶段租赁期限届满后，该固定装修应当已折旧完毕，残值归属于出租人，除非双方另有约定。潘洁芬、黄武剑续租后，原有装修虽继续由潘洁芬、黄武剑使用，但潘洁芬、黄武剑没有提供证据证明，其所承继的室内固定装修仍有价值且该残值应当归属于潘洁芬、黄武剑。现潘洁芬、黄武剑要求郭志敏赔偿90000元固定装修残值依据不足。一审法院判决驳回潘洁芬、黄武剑的该项诉请并无不当，本院亦予以认可。关于郭志敏应否支付10000元搬迁费问题。双方签订的《房屋租赁合同》约定，在合同有效期内，如遇国家征用该地块时，双方应服从政府部门安排并终止合同。合同履行届满或合同终止，作为承租人的潘洁芬、黄武剑均负有将涉案房屋腾空交回给郭志敏的义务。搬迁费用的产生与涉案合同是否有效并无关联。即便是有效的租赁合同，租赁期届满后，承租人仍然存在搬迁的问题。涉案租赁合同无效及提前终止并未扩大搬迁费用。故潘洁芬、黄武剑要求郭志敏承担10000元搬迁费用理据不足，一审法院对此处理正确，本院予以维持。至于郭志敏因拆迁得到的补偿款项的分配问题，不属于本案审理范围，本院不予调处。对于二审中，潘洁芬、黄武剑申请对室内固定装修残值进行保全及对拆迁补偿情况调查取证的问题。鉴于评估鉴定并非是对涉案房屋装修残值定价的唯一方式，且涉案房屋现已被拆除，已不具备评估的条件，对室内固定装修进行保全已无意义，故对潘洁芬、黄武剑的证据保全申请不予受理。本案系房屋租赁合同纠纷案，潘洁芬、黄武剑申请调取的证据均为拆迁补偿相关证据，与本案的处理无关。故对潘洁芬、黄武剑调查取证的申请，本院亦不予准许。综上所述，上诉人潘洁芬、黄武剑的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2500元，由潘洁芬、黄武剑负担。本判决为终审判决。审判长  赵琦铭审判员  黄春成审判员  柳玮玮二〇二〇年五月二十六日书记员  陈婷婷郭蔚琳