陕西省铜川市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕02民终145号 上诉人（一审被告、反诉原告）：**,男,1985年9月25日出生,汉族,住铜川市新区。 被上诉人（一审原告、反诉被告）：铜川市三鑫源物业管理有限责任公司。住所地：铜川市新区长虹南路秦岭小区。 法定代表人：蒙倩，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘高则，陕西天地行律师事务所律师。 上诉人**因与被上诉人铜川市三鑫源物业管理有限责任公司（以下简称三鑫源公司）物业服务合同纠纷一案，不服铜川市耀州区人民法院（2019）陕0204民初2033号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人**上诉请求：1.将**应支付的2840元改判为1890元（即剔除车位服务费950元）；2.以1890元为基数，将违约金156.24元改判为103.98元；3.判令被上诉人承担本案一审案件受理费中的50元和二审诉讼费用。 主要事实和理由：1.第三人陕西鑫华源置业有限责任公司（以下简称鑫华源公司）至今未向**交付车位。根据国务院《物业管理条例》第二条和《陕西省物业服务收费管理实施办法》第二十条之规定，业主向物业公司交纳车位服务费的前提是开发商已经向业主交付车位。根据其它已经接收车位的业主事后提供的证据，鑫华源公司在向业主交付地下车位时都进行了现场确认，向业主出具了《山水雅庭地下停车位使用说明》，并要求业主（车位买受人）在接受人一栏签署了姓名和日期，鑫华源公司至今未向上诉人交付车位，上诉人也未在任何车位交接文件和文书上签过字。2.一审法院关于车位未交付的举证责任认定错误。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第一款规定，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。“未交付地下停车位”属于尚未发生的事件，即鑫华源公司与**之间就车位交付的法律关系尚不存在，对于尚不存在的事件，无论从民事诉讼证据规则，还是从朴素的生活原理来讲，**无需证明也无法证明其已经发生。3.一审法院适用法律错误。一审法院将2019版《陕西省物业服务收费管理办法》第十八条作为**应当承担停车服务费的法律依据，属于法律适用错误，该办法自2019年9月1日起才开始执行，本案应当适用当时有效的《陕西省物业服务收费管理实施办法》（2014版），而不是原告起诉之后才生效的《陕西省物业服务收费管理办法》。根据该办法第二十条规定：“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或因建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，服务费用或物业服务资金由建设单位全额交纳”之规定，尚未交付给买受人的物业，其服务费显然不应由买受人承担。 三鑫源公司辩称：1.**的上诉没有事实根据，理由不成立。本案一审原告为三鑫源公司，被告为**，何来第三人，双方之间是服务合同纠纷，**与鑫华源公司是买卖合同纠纷，二者主体不同，法律关系不同。2015年4月9日，**与鑫华源公司签订《山水雅庭小区地下车位出让合约》，合约签订之前，**于2014年12月30日缴纳了购置地下车位款8万元整。合约第一条约定：**自愿向鑫华源公司购买山水雅庭小区编号为CS-2025车位。第三条约定：本协议签订、款付清后，**拥有所购车位的全部产权和使用权。第八条约定：**在签订本协议的同时视为认可鑫华源公司之委托车位的管理方式。合约对**所购车位的点位，做了清晰的标注，指明“签订协议、款付清后，**拥有所购车位的全部产权和使用权”。根据标的物的属性特征和使用功能以及合约的约定，只要双方签订协议、付清价款，产权及使用权就产生了转移的效能，这是一种特殊的交付方式，按照合同法关于标的物交付的原理，买受人负有按时领受标的物义务，否则将承担不利后果。**在上诉状中称车位质量未达标，系**在此前自行对车位进行勘测的结果，这已充分说明**已经接受了车位，由于**迟迟不办车位服务相关手续，三鑫源公司于2017年8月9日曾通知**办理相关手续，其未予以回应。2.本案一审法院于2019年9月3日立案受理，2020年2月3日作出一审判决，案件在受理时，《陕西省物业服务收费管理办法》已经开始实施，根据立法法规定的新法优于旧法的法律适用原则，一审判决适用法律并无不当。 原告（反诉被告）三鑫源公司一审诉称，请求人民法院依法判令：1.被告向原告缴纳物业费、车辆服务费共计2840元；2.要求被告向原告支付违约金310.1元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：被告系原告管理的铜川新区山水雅庭2幢31202号住房业主，自2017年1月1日以来多次欠缴物业费、暖气基本设施运行费，经原告多次书面催告，现仍欠费（2018年11月1日至2019年7月31日）共计2840元，被告的行为严重扰乱了原告的物业管理秩序，并造成经济损失，影响了原告正常的工作，为了维护物业管理正常运转，保障其他业主合法权益，根据民事诉讼等相关法律规定，特将被告诉至法院，请依法裁判。 反诉原告（被告）**一审诉称，1.反诉被告向反诉原告退还装修押金2500元，并按同期银行贷款利率支付装修押金占用期间（自2017年3月1日至2019年11月合计32个月）的利息400元，合计2900元；2.本诉及反诉的诉讼费用均由反诉被告承担。事实与理由：反诉被告原名铜川市三鑫源置业有限责任公司，于2019年3月14日通过工商注册变更为现名，自2016年以来一直为山水雅庭小区提供物业服务。2016年6月份开始，山水雅庭小区开发商陆续向业主交房。交房之前，被反诉人未经招投标程序非法进驻小区强行提供物业服务，并通过开发商鑫华源公司以胁迫、诱骗等方式逼迫包括原告在内的所有业主接受被反诉人提前单方制定的《山水雅庭前期物业管理服务协议》。反诉人于2016年10月底收房，2017年3月开始装修，装修之前的2017年3月1日，被反诉人以“装修押金”名义向反诉人收取费用2500元，并出具收款票据。反诉人于2017年8月装修完毕，截止目前已经过去两年有余，期间曾多次要求被反诉人退还装修押金，但被反诉人总以各种理由不予办理退款手续。为对抗被反诉人不予退款的行为，反诉人不得不停缴2018年11月以来的物业费，以达到相互抵消债务的目的。被反诉人以“装修押金”名义占有反诉人的大额资金已长达32个月，经反诉人多次催促仍拒不退还，明显具有非法占有的目的，其行为已严重侵害了反诉人的合法财产权益。在双方互负债务并可相互抵消的情况下，被反诉人提起民事诉讼，要求反诉人履行缴款义务，却对退还装修押金一事避而不谈，完全是在滥用诉权，浪费司法资源。为维护反诉人的合法财产权益，惩戒无良企业的失信行为，同时为避免司法资源的浪费，根据民法总则、合同法和民事诉讼法等相关法律法规，特此提起反诉，请求人民法院一并审理裁决。 一审法院审理查明，2015年9月30日，三鑫源公司与鑫华源公司签订了《前期物业服务合同》，约定鑫华源公司选聘三鑫源公司对铜川新区山水雅庭小区提供前期物业管理服务，合同第十五条第二款约定业主逾期缴纳物业服务费的，可以从逾期之日起每日加收应缴费的万分之三。合同第十六条第二款约定地下停车服务费每月100元。合同第十八条约定每次缴费时间为每个月的1-10日内。合同还约定了其他权利义务。**系铜川新区山水雅庭2幢3单元1202室的业主。2016年10月28日**出具了承诺书，承诺确认已经详细阅读山水雅庭制定的《业主手册》、《前期物业服务协议》并同意遵守等。在《前期物业服务协议》中第十一条第三款规定，不按约定缴纳有关费用从逾期之日起按照每天百分之三交纳违约金。2017年3月1日，**在三鑫源公司办理了装修备案手续，签订了《山水雅庭小区房屋装饰装修管理协议》，约定**装修其位于山水雅庭小区2幢3单元1202室的房屋，装修施工期预计自2017年3月2日-2017年5月2日。住宅面积100平方米-150平方米的业主缴纳2500元装修保证金，协议第二条第六款约定物业公司根据《装修管理服务协议》《装饰装修管理附则》和《临时管理约定》对装修工程进行核查，对无违章行为、无影响毗邻权益的开具《装修竣工合格验收单》，业主签字确认。一个完整采暖期结束15日内复查合格，退还装修保证金。协议第四条第六款约定装修完毕，施工企业和业主向物业管理公司申请验收共用设施。应交回装修许可证和《临时出入证》，如有丢失押金将不退还。装修验收合格，一个完整采暖期结束后15日内复查合格，退还装修保证金。2017年3月1日，**向三鑫源公司缴纳了2500元装修押金。2019年7月26日，**在三鑫源公司办理了装修竣工备案表。 另查明，**自2018年11月1日至庭审时未向三鑫源公司交纳物业管理服务费，其中每月电梯费59元、卫生费6元、物业费145元，停车服务费100元，合计每月310元。 一审法院认为，原、被告之间签订的《山水雅庭小区房屋装饰装修管理协议》和被告**出具的承诺书以及三鑫源公司与鑫华源公司签订的《前期物业服务合同》，均系当事人真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效，当事人均应全面履行合同义务。原告提供了基本的物业服务，业主应按约定及时缴纳物业费。**抗辩原告与开发商胁迫和诱骗业主与其签订了物业管理协议，且原告长期提供的物业服务达不到标准，未提供证据证明，该抗辩理由不能成立。**认可自2018年11月1日至庭审时未向三鑫源公司交纳物业管理服务费，其中每月电梯费59元、卫生费6元、物业费145元，但是不认可停车服务费每月100元，认为自己虽然购买了车位但是车位质量未达标至今未向其交付，并且自己未购买车辆。根据《陕西省物业服务收费管理办法》第十八条：“经业主验收，暂不使用或者使用后因自身原因空置1个月以上的房屋、自有或者租赁车位经物业服务企业登记确认后，其空置期间的物业服务费、停车服务费应当下调”的规定，**的车位空置应当向物业公司登记确认后空置期间的停车服务费下调，但是本案中**并未向物业公司登记确认车位空置，也未提交车位质量未达标未向其交付的证据，故其抗辩理由不能成立。原告主张被告**支付自2018年11月1日至2019年7月31日的物业管理服务费1890元，自2018年11月1日至2019年8月15日的停车服务费950元，符合双方合同约定和法律规定，本院予以支持。原告主张被告**以2840元为基数，支付自2018年11月1日至2019年7月31日的违约金按照日万分之四计算310.1元，被告**抗辩不合理，认为即使违约也应当按照实际欠缴的1890元为基准逐月累加计算，而不是从2018年11月开始全部计算，**的抗辩理由成立，本院予以采纳。本案中，《前期物业服务合同》约定每次缴费时间为每个月的1-10日内，故原告主张的违约金应当自2018年11月11日起计算。自2018年11月11日至2018年12月11日以310元为基数，自2018年12月11日至2019年1月11日以620元为基数，自2019年1月11日至2019年2月11日以930元为基数，自2019年2月11日至2019年3月11日以1240元为基数，自2019年3月11日至2019年4月11日以1550元为基数，自2019年4月11日至2019年5月11日以1860元为基数，自2019年5月11日至2019年6月11日以2170元为基数，自2019年6月11日至2019年7月11日以2480元为基数，自2019年7月11日至2019年7月31日以2790元为基数，按照日万分之四计算合计156.24元。 关于反诉原告**主张反诉被告三鑫源公司退还装修押金2500元，并按同期银行贷款利率支付装修押金占用期间的利息400元的诉讼请求。反诉被告三鑫源公司抗辩装修完毕合格验收后，一个采暖季后没有问题才退还，本案反诉原告退还押金期限未届满，不具备退还条件。庭审查明，双方签订的《山水雅庭小区房屋装饰装修管理协议》第四条第六款约定“装修完毕，施工企业和业主向物业管理公司申请验收共用设施。应交回装修许可证和《临时出入证》，如有丢失押金将不退还。装修验收合格，一个完整采暖期结束后15日内复查合格，退还装修保证金”。本案中**2019年7月26日在三鑫源公司办理了装修竣工备案手续，至今一个完整的采暖期并未结束，故反诉原告主张退还装修押金及支付利息的请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告**于本判决生效后三十日内支付原告铜川市三鑫源物业管理有限责任公司2840元。二、被告**于本判决生效后三十日内支付原告铜川市三鑫源物业管理有限责任公司违约金156.24元。三、驳回原告铜川市三鑫源物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告**对反诉被告铜川市三鑫源物业管理有限责任公司的反诉请求。本案受理费100元，由被告**负担直接支付原告铜川市三鑫源物业管理有限责任公司，原告已经预交的受理费本院不予退还；反诉案件受理费50元，由反诉原告**负担。 二审查明事实过程与一审查明一致，本院对一审查明事实过程予以确认。 二审**提交以下证据：1.杜云鹏（2018年1月4日）、雷润家（2019年3月20日）与三鑫源公司签订的《山水雅庭地下停车位使用说明》，证明其他业主接收车位时，在地下停车位使用说明上签字确认。2.铜川市规划局《关于山水雅庭小区规划验收有关情况的回复》、铜川市规划局针对雷润家《信访事项处理意见书》，证明2018年11月26日之后，鑫华源公司才具备向买受人交付地下停车位的法定条件，无论是山水雅庭小区地下车位出让合约约定的交付时间，还是三鑫源公司提交的车位信息表上单方标注“已通知”的通知时间均在2018年11月27日之前，鑫华源公司对**既不存在事实上的车位交付，也不存在观念上的交付。 三鑫源公司质证称：1.我方认为该证据与本案没有关联性，可行性。其它拥有车位的业主在购买车位后，在车位交付期限前后，均主动与开发商联系交付事宜，故签署有使用说明，而**因其没有私家车，对车位的交付、领受放任自流，从不与开发商联系交付事宜，甚至物业部门打电话催**办理交付、领受车位，**人拒不理睬，故责任完全在**自身，我方不认可**提交证据的证明目的。2.铜川市规划局关于山水雅庭小区规划验收有关情况的回复，重点是反映规划违法、违规，回复的重点是项目规划验收，指出存在的问题。以上问题都是针对项目规划、验收，仅指竣工后的不动产是否与审批许可的规划一致，要求整改不足问题，不是竣工验收，也不是交付验收，故该证据与本案无关。地下车位早在2017年交付其他业主投入使用，**递交的杜云鹏的证据就是例证。铜川市规划局给雷润家的信访意见书中第三个问题，仅是对规划项目进行现场核实，目的在于工程是否符合规划要求，是对工程规划的验收，而非工程竣工的验收。该证据与本案无关。 三鑫源公司提交以下证据：1.收款收据，证明**于2014年12月30日向鑫华源公司缴纳地下车位款8万元。2.车位信息表2张，证明2017年8月9日，三鑫源公司工作人员通知**办理车位确认手续，**不去，在电话中称让物业部门把他的车位出租。 **质证称：1.属实。2.对于信息表中个人电话号码和车位信息没有异议，但对其通知情况表示否认，而且车位是和鑫华源公司签订的，三鑫源公司没有通知义务，并且车位信息表上标注的“已通知”是三鑫源公司的单方签字，无法证明通知上诉人，更不能证明通知的内容；三鑫源公司打过一次电话，但是时间长了，具体通话内容记不清了。 本院对双方提交证据的真实性予以认定。 另一审卷宗记载：2015年4月9日，**（乙方）与鑫华源公司（甲方）签订《山水雅庭小区地下车位出让合约》，合约第三条约定：本协议签订、款付清后，乙方拥有所购车位的全部产权和使用权，年限与住宅使用年限一致。甲方应于2015年10月31日前向乙方提交车位，并保证正常使用。第四条约定：日常使用应遵守物业管理公约及车位管理制度，且交纳相应管理费用。第八条约定：甲方有权先期委托物业管理公司对地下车位进行管理服务，乙方在签订本协议的同时，视为认可甲方之委托车位的管理方式。2015年9月30日，鑫华源公司、三鑫源公司签订《前期物业服务合同》。该合同第十六条约定：停车费用按下列标准向车位使用人收取。2.车位：地下停车服务费为100元／月。2016年10月28日，**在铜川市山水雅庭物业管理处的承诺书上签字。 2020年4月10日，**在谈话笔录中称，山水雅庭小区房屋在2016年10月才开始向业主交付，地下车位是2017年夏天才完成施工，2017年7、8月，由三鑫源公司向业主通知，由于其至今尚未购车，作为合同相对方，鑫华源公司至今未通知上诉人接受车位，同时据其他接受车位的业主反映，地下停车位尺寸不够，不符合合同约定，质量不合格。经上诉人测量，所购车位存在同样问题，所以至今没有向鑫华源公司主张交付车位，也未向鑫华源公司就车位质量问题主张过权利。 本院认为，本案争议焦点：**是否应缴纳地下车位服务费。从**、鑫华源公司签订的《山水雅庭小区地下车位出让合约》及鑫华源公司、三鑫源公司签订《前期物业服务合同》的内容看，三鑫源公司对地下车位有管理服务的权利和义务，《车位信息表》记载是三鑫源公司通知各地下车位买受人。**称，山水雅庭小区房屋在2016年10月才开始向业主交付，地下车位是2017年夏天才完成施工，2017年7、8月，由三鑫源公司向业主通知，这与2017年8月9日三鑫源公司工作人员通知**办理车位确认手续的时间相互印证，也与同日三鑫源公司通知雷润家（关机，后注明：已收），雷润家在三鑫源公司《山水雅庭地下停车位使用说明》上签字相互印证。三鑫源公司已通知**办理车位确认手续。**认为其至今未购车，鑫华源公司未通知其接受车位的理由不成立。 **称地下车位存在质量问题，不属于本案审理范围。**提交的证据不能证明地下车库未经综合竣工验收。 一审审理时，2019年《陕西省物业服务收费管理办法》已经开始实施，一审法院适用法律并无不当。 综上所述，**的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人**负担。 本判决为终审判决。 审判长  郭玉荣 审判员  吴 娜 审判员  康建军 二〇二〇年五月十一日 书记员  张诗悦