浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初3570号 原告（反诉被告）：义乌市汇智办公用品有限公司，住所地：义乌市义南工业区。 法定代表人：赵香珍。 委托诉讼代理人：施健辉、王韵超（于2020年5月11日撤回），浙江泽大（义乌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：骆忠健，男，1973年5月23日出生，汉族，住义乌市，系原告公司员工。 被告（反诉原告）：王子晋，男，1992年11月21日出生，汉族，住义乌市。 委托诉讼代理人：陈丝、章根源，浙江金哲律师事务所律师。 原告义乌市汇智办公用品有限公司为与被告王子晋房屋租赁合同纠纷一案，于2020年4月1日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员张凯适用简易程序独任审判。被告在法定期间内提出反诉，本院予以准许。本案于2020年5月11日和5月15日两次公开开庭进行合并审理。原告义乌市汇智办公用品有限公司的委托诉讼代理人施健辉、骆忠健、被告王子晋及其委托诉讼代理人陈丝、章根源（第一次庭审经许可中途退庭）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告义乌市汇智办公用品有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告租赁关系；二、判令被告立即腾空；三、判令被告支付拖欠的租金、水电费、税费等费用44×××281元（暂算至2019年12月31日，按日均11542元计算至起诉之日为981070元，之后按日均11542元计付至实际履行之日止）。事实与理由：2007年12月25日，原告及原告股东赵香珍、骆忠健与被告签订《厂房租赁协议》，2008年5月7日签订《补充协议》，就被告承租原告名下厂房（坐落于义南工业区）和购买原告股东股权有关事宜进行了约定。被告由于资金不足，无法如期支付租金和股权转让余款，造成违约，且至今不愿腾空，经有关部门协商调解，仍未果，故原告提起诉讼。原告名下厂房合计5栋楼，综合楼一栋（共八层），厂房四栋（每栋二层）。《厂房租赁协议》和《补充协议》具体约定如下：1.租期：原告名下厂房各部分分步出租给被告，租期自实际交付之日起至2019年12月24日，若原告股东和被告之间的股权转让未成功，租期延期至2029年12月31日；2、租金支付时间：每年租金到期提前2个月支付，逾期支付租金按每天千分之三收取滞纳金，逾期15天（含15）天以上的，原告有权终止合同；3、各部分租金：空地和综合楼4、8楼免费使用，综合楼1、2楼首年租金234576元，此后年租金327360元，综合楼3、5、6、7楼合计租金539920元，所有厂房1楼合计1×××3800元，2楼合计1157760元：若被告不受让股权，免费使用部分租金按空地每月每平20元，其他12元的标准自2017年12月25日起计算，其他部分租金（前三年）按原标准上浮5%计付。截止2019年3月15日被告实际支付租金为210万，截止2019年12月31日，被告拖欠租金等费用为44×××281元。 被告王子晋辩称，对于被答辩人诉请的要求解除原被告租赁关系及立即腾空无法定或约定的解除事由；被答辩人诉请的第二项要求支付拖欠的租金、水电费、税费等费用事实依据；请求驳回被答辩人本诉的诉请。具体理由如下：一、本案并非非单纯的租赁合同法律关系，双方于2017年12月25日签订《厂房租赁协议》，于2018年5月7日签订《补充协议》，从两份协议的内容可以看出，包括被答辩人的股东与答辩人之间的股权转让法律关系及被答辩人与答辩人在股权转让未成功的前提下之间的租赁法律关系。二、从股权转让法律关系而言，对于股权转让定金，答辩人于2017年12月25日本票付款50万元，2018年5月3日本票130万元，2018年5月23日100万元，5月30日20万元，对于定金支付已在2018年5月31日前履行完股权转让定金的300万元。涉租场地或股权转让目的是用于义乌市经格东方纺织科技有限公司染色项目的经营，对于该用途在《厂房租赁协议》第二条第1款及第三条第6款的约定的内容中以及双方办理股权交割沟通的过程中都可以确认被答辩人对此用途系明知的。然对于股权转让的事宜，被答辩人汇智公司将该案涉场地位于义南工业园区的房产［不动产权属证号：义乌房权证佛堂字第××号，义乌国用（2006）第2-×××76号）］抵押给中国建设银行股份有限公司，被担保债权数额3×××0万元，该担保债权未清偿，抵押权未注销，致使股权转让事宜因被答辩人的原因无法办理。其次，在上述协议明确约定2018年6月30日前清退交付场地，然被答辩人未依照协议内容清退租客，反而陆续和其他租户建立租赁关系，收取租金，且对于其他租户收取的租金仍在诉请中主张要求答辩人再次支付，显然是利用合同条款，在违背客观事实的未交付租赁物的前提下，在明知且同意答辩人在案涉场地投入上千万的情形下，以租金未付为由，不顾答辩人损失，要求答辩人退出场地。故答辩人认为被答辩人利用瑕疵的股权隐瞒答辩人进行转让，最后导致股权无法转让原因在于被答辩人自身，而非答辩人。对此我方也已经提出反诉。三、退一步说，对于股权转让不论因答辩人或被答辩人的原因无法办理成功，股权转让关系转变为租赁法律关系，从租赁关系角度而言，对于被答辩人诉请的事实与理由以及诉讼请求也于法无据。1、对于解除租赁关系及腾空房屋，解除需要法定或约定的事由，对于被答辩人认为系答辩人欠付租金，构成根本违约要求解除，对此答辩人不予认同。对于被答辩人诉请的租金数额，首先答辩人认为对于被答辩人诉请的租金的基础租赁物未如数向答辩人进行交付，对于被答辩人诉请中的交付时间我们存有异议，部分租赁物根本未曾交付，实则由其他租客进行承租，答辩人未实际进行使用。同时答辩人认为其支付的租金数额已经覆盖被答辩人诉讼时间截点为止的租金。对于下一年度的租金，被答辩人未向原告进行书面催收，且一直以其计算的租金数额要求答辩人予以交付，在双方对于租金数额存有异议的前提下，且对于被答辩人租金数额证据无直接依据的前提下，要求支付拖欠租金44×××281元无依据。2、对于水电费的数额，被答辩人仅凭单方书写的材料，在没有客观的水电部门的相关凭据的前提下主张收取，对此答辩人认为证据不足，不应支持。3、对于税费而言，虽然答辩人与被答辩人签订的《厂房租赁协议》约定房产税、土地使用税由答辩人承担，然对于房产税及土地使用税由其承担的前提，是上述租赁物全部交付答辩人的前提下才适用，事实上答辩人仅就租赁物使用部分，不应承担其未使用部分的税费。根据法律规定，房产税需要由产权所有人进行缴纳。具体幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。房产税的税率，依照房产余值计算缴纳，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%，然本案中从被答辩人的证据来看，其主张的税收并无任何依据，非房产税也非出租税，故被答辩人要求答辩人承担税款依据不足。综上，结合答辩人未实际拖欠租金、水电费、税费依据不足的前提下，答辩人认为被答辩人诉请解除租赁关系、腾空房屋、支付租金等诉讼请求应全部予以驳回。 反诉原告王子晋向本院提出反诉诉讼请求：一、请求继续履行反诉原告与反诉被告于2017年12月25日签订的《厂房租赁协议》和2018年5月7日签订的《补充协议》；二、要求反诉被告支付反诉原告违约金600万元。事实与理由：反诉原告与反诉被告义乌市汇智办公用品有限公司于2017年12月25日签订的《厂房租赁协议》和2018年5月7日签订的《补充协议》，就反诉被告名下坐落于义南工业区的厂房的租赁事宜及反诉被告股东（赵香珍、骆忠健）股权转让事宜进行约定。反诉原告租赁案涉场地或股权转让用于经格东方纺织科技有限公司染色项目的经营。反诉原告依照《厂房租赁协议》及《补充协议》约定，按时交纳股权定金300万元及租金。《厂房租赁协议》第一条第1款、第4款对于涉租房屋的交付时间明确约定：所有房产逐步交付，全部房产应在2018年6月30日腾空交付给反诉原告使用。然反诉被告一直未将全部房屋腾空交付反诉原告使用，反而陆续和案外人就案涉租赁物签订多份租赁协议，将部分租赁物交付他人承租，致使反诉原告无法开展印染招商事宜影响经营。依据《厂房租赁协议》第三条第6款约定：“如甲方（即义乌市汇智办公用品有限公司）违反约定不进行股权转让的，支付乙方（即王子晋）违约金人民币600万元，并按月息2分支付利息，并按乙方损失赔偿乙方…”以及第三条第11款的约定：“甲方保证如下：其享有公司100%的股权，拥有全完的处分权….公司房地产没有设置留置权、抵押权等任何权利负担，且不遭任何第三人的追索”。然义乌市汇智办公用品有限公司位于义南工业园区的（不动产权属证号：义务房权证佛堂字第××号，义乌国用（2006）第2-×××76号）房产抵押给中国建设银行股份有限公司，被担保债权数额3×××0万元，该担保债权未清偿，抵押权未注销，致使股权转让事宜因反诉被告原因无法办理，故原告依据上述第三条第6款的规定主张股权转让违约金600万元。依据《厂房租赁协议》第三条第10款约定：“若2年内股权转让未成功，本合同租期延长至2029年12月31日，价格按照本合同约定计算…甲方不按本条款约定计算，支付乙方违约金600万元并赔偿损失…”，结合目前股权转让未成功的事实，本案法律关系为租赁合同纠纷，租期截止时间为2029年12月31日，然目前合同期限未满，反诉被告实际交付反诉原告的租赁物，反诉原告已经足额缴纳租金，反诉被告无法定或约定解除条件，在租期内解除合同，按照上述第三条第10条的约定则应由其支付违约金600万元并赔偿损失。综上，反诉原告认为其履行上述合同约定，反诉被告解除租赁关系无事实及法律依据，相反反诉原告主张违约金于法有据，故维护自身合法权益诉至贵院，请求支持原告诉讼请求。 反诉被告义乌市汇智办公用品有限公司辩称，反诉原告未及时缴纳股权定金，相应租金也未及时支付。反诉被告向反诉原告交付租赁物，享有同时履行抗辩权。根据合同约定，反诉原告应当在2018年6月30日之前付清租金3511680元，反诉被告没有及时交付所有租赁物的原因一是反诉原告没有及时支付全额租金，出租人有权行使同时履行抗辩权，二是虽然双方约定2018年6月30日前腾空，但是在实际腾空过程当中，双方协商一致，待原有租户搬走之后再交付给反诉原告，且目前尚未交付的三块是征得反诉原告的指示和委托，由反诉被告自行出租的，反诉被告不存在违约的事实。关于股权转让事宜，反诉被告提交的证据可以证明反诉原告是知悉涉案租赁物存在抵押，且整个交易方式进行了协商，由反诉原告先行支付1000万元给反诉被告，由于反诉原告一直未能筹到资金，才导致股权转让未能完成，直到现在，如反诉原告仍然愿意购买涉案租赁物，反诉被告也愿意谈。 原告（反诉被告）为证明其主张及反诉抗辩向本院提交如下证据： 一、土地证复印件一份、房产证复印件二份，证明：原告系涉案租赁物房所有人。 二、厂房租赁协议、补充协议各一份，证明：被告承租原告厂房的事实。 三、骆忠健与王子晋短信聊天记录截图、骆忠健与王子晋通话记录光盘及文字整理资料、骆忠健与王某微信聊天记录各一份，证明：1、被告拖欠房屋租金的事实；2、被告与原告协商股权转让时先行支付转让金1000万元，而被告未实际交付；3、原告受被告的指示和委托自行出租部分房屋的事实。 四、代缴协议一份、完税证明一组，证明：涉案房屋房产税、排污费、卫生费、土地税费的分担情况。 五、骆忠健与中介朱晓清的通话录音文字整理及光盘各一份，证明：被告未按约支付租金的事实以及股权转让的具体方式是由被告先行支付款项的事实。 六、（2019）浙0782民初144×××号民事判决书打印件一份，证明：2019年1月30日，被告担任法定代表人的某纺织公司与案外人周宇对厂房四一楼进行了租住。 第二次庭审中，原告补充提供如下证据： 一、水电物业费报表打印件一份，证明：被告应向原告支付水电物业费。（系原告自行制作的） 二、综合楼234平方米（李先阳）租赁合同一份、网上银行电子回单打印件一份，证明：综合楼234平方米交付时间。 三、一号厂房一楼（李晓亮）租赁协议、腾退清单各一份、支付宝转账电子回单打印件一份，证明：一号厂房一楼交付时间。 四、一号厂房二楼（李彦明）租赁协议一份，证明：一号厂房二楼交付时间。 五、二号厂房一楼（王进）腾退清单一份，证明：二号厂房一楼交付时间。 六、三号厂房（朱晓斌）腾退清单、个人网上银行转账记录打印件、网上银行电子回单打印件各一份，证明：三号厂房交付时间。 七、四号厂房一楼（义乌市孔方工艺品厂）租赁协议复印件一份，证明：四号厂房交付。 八、冯永建与款款秀租赁协议、收款收据一份，单笔查询明细（款款秀支付租金用）打印件各一份、冯永建与庚贵手袋厂租赁协议复印件（原件在被告处）二份，证明：综合楼5楼宿舍交付。 对第一次庭审提供的证据，被告质证认为，一、对土地证、房产证证据三性没有异议，这可以证明原告公司的所有产权存在银行抵押，抵押权未注销的事实。对于股权未受让原因在于原告，证明是因原告违约未受让的事实。二、对厂房租赁协议、补充协议的真实性、合法性、关联性没有异议，但对证明目的有异议，厂房租赁协议上面存在一个附件是图纸，显示时间是2017年12月2日，该时间段有部分厂房存在案外人租赁。从这个时间节点可以看出厂房存在其他租户的情况，里面的李先阳户标明是2018年8月27日到期，从这图纸可以看出原告不能按合同约定于2018年6月30日前将房屋如数交付被告的事实，可以证明原告存在违约。同时这两份合同双方签订协议首要目的在于股权的转让，开办印染厂，事实上被告的排污许可已经获得相关部门的审批，也已经投入基础建设。三、对骆忠健与王子晋短信聊天记录截图的真实性没有异议，但对证明目的存有异议，从其短信内容可以得知，对于股权转让款，在合同中明确约定付款时间是在2019年12月24日，这在被充协议第三条第七款可以看出，但从短信内容看，原告多次要求提前支付股权转让款并要求被告作出承诺企图变更合同约定的时间节点，同时不顾被告投入巨大的前提下，原告坚持另行出租，违反合同约定。从2019年6月14日骆忠健发送给王子晋的图片显示，落款时间为6月13日的图片显示截止6月30日尚欠租金为366539元，该租金的数额与原告发送被告的租金数额不一致，前面发送的是200万以及其他的数额。对于交付时间以及租金数额都是原告自行书写的，双方并没有确认。短信内容中还包含着2019年7月11日发送的律师函，发送函件的主体即汇智公司的法定代表人并不是骆忠健，对于发函的实际性内容，即上面记载内容的组成没有计算依据，对于下年度的租金提前支付也没有进一步的明确。事实上王子晋作为承租方也作为股权的受让一方，已就厂房租赁协议中约定的租金以及股权转让金已如数交付。对于骆忠健与王子晋通话记录，我方确认通话主体为他们两人，对通话的内容是认可的，对于通话录音是否存在截取以及通话录音的时间由法院结合原始载体进行审核。对于合法性，上述录音证据均系未经相对人同意下进行录音，私自录取具有引导性，事实上操作的并非王子晋，其起到也是一个中间人的转达作用，对于证明目的也存有异议，不能证明被告违约的事实，相反能证明原告存在违约的事实。对于通话时长为3分07秒的录音，从该内容可以明确知道，原告在明确知晓合同约定的前提下，要求将厂房另行出租，并向他人收取租金，构成违约。对于通话时间为11分57秒的录音，从该内容可以知道，原告未按合同约定提前要求支付股权转让款，否则以律师发函或清厂、招租相威胁。对于通话时长为4分的录音，陈述的是最后部分，可知存在部分租赁物没有实际进行交付，租赁给他人的事实。对于通话时间为18分51秒的录音，对于录音中的租金数额与原告主张的租金数额存在矛盾，同时对于租金的交付以及租金数额双方并没有进行确认。对于通话时间为4分23分的录音，对于租金以及股权转让款的支付，被告始终未在录音中进行确认。对于骆忠健与王某微信聊天记录的真实性我方没有异议，对证明目的不予认可，从微信聊天记录第21页2018年3月3日的内容看，齐飞家电租用的综合楼租金16050元，由原告进行收取，证实原告未按合同约定将租赁物腾空，反而将租赁物租赁他人收取租金且在诉请中未予扣除。微信聊天记录第45页2018年6月7日以及第46页2019年6月19日的微信内容看，原告存在违约的情形。第51页2018年7月27日的微信聊天内容看，被告管理人员要求所有人员搬离事宜，原告要求被告配合协调，可以证明原告没有按约履行。从这些微信聊天可以得出原告未按合同约定清空租赁场地，没有将房屋租赁物如数交给本案被告，同时租赁给他人的事实，2019年2月12日骆忠健与他人签订了租赁协议，这在微信聊天记录的第73页，×××页。2019年3月12日聊天记录中自认其计算方式不对，需要双方进行核算，证明租金系原告单方书写，没有进行对账。2019年11月26日即99－100页，浙江蓓蕾布艺公司有银行贷款，证明原告用房产用抵押的事实。四、对于完税证明的真实性由法庭予以核实，但对税收的计算，原告方提交的完税证明并不是按照出租的房产税12%进行计算的，且客观上本案原告并未如数向被告交付房产，所产生的房产税也并非由被告进行承担。对于代缴协议，确实是由王子晋进行签名，但对该证据形式是欠缺的，各方签字不完整，甲方没有签字盖章，丙方的授权也没有相应的委托手续，对于时间节点，该协议并未进行明确，且房产税上的代缴协议与完税证明的数额不一致。对证明目的存疑。五、对骆忠健与中介朱晓清的通话录音，朱晓清应作为证人证言，其未到庭接受原、被告的质证，应不予采信。对该通话录音的真实性、合法性均有异议，其应作为证人出庭作证，现在未作证人出庭作证，不具有证明效力。六、对判决书的真实性没有异议，但从事实认定看，虽然签署时间是在2019年1月30日，但合同是从2020年3月1日到2023年2月份，这是作为引进项目预先签订的，不能作为涉案场地的交付。而且当时王子晋与本案原告是涉及股权转让的，所以才签这份协议的。 对第二次庭审提供的证据，被告质证认为，一、水电物业费报表不符合证据形式要件，这是原告为了打官司而自己编制的所谓的水电费表格，没有经过水电职能和被告方确认，如果原告要主张水电费问题，应由已经向水电主管部门已经缴纳的正式发票来主张权利。对水电物业费报表的真实性、合法性、关联性均有异议。二、对综合楼234平方米（李先阳）租赁合同和网上银行电子回单，从租赁合同看是到2018年8月28日到期，所谓的网上电子回单不能证明是退回租金或是腾空的款项，也可能是李先阳与赵香珍有其他的债权债务存在，不能证明已经腾空，而且关于腾空原告没有证据证明凡是腾空的，都是我们的。三、对一号厂房一楼（李晓亮）租赁协议的真实性没有异议；腾退清单系原告方单方行为，没有得到承租人的确认，也没有得到我方的确认，不能证明腾空的时间同时也不能证明已经交付给我们；对支付宝转账电子回单也证实不了是退回去的租金，不能证明这是一笔退租金的钱，也许还有其他的账款往来。该组证据与证明目的没有任何关联性，合同没有约定过双方具体如何交付。四、一号厂房二楼（李彦明）租赁协议也不能达到证明目的，与前面的质证意见一致。五、二号厂房一楼（王进）腾退清单也证明不了交付时间，交付时间应当以我方确认为主。六、三号厂房（朱晓斌）腾退清单、个人网上银行转账记录、网上银行电子回单也证明不了所涉厂房的交付时间，合同没有约定过交付方式，应以我方确认为准。七、四号厂房一楼（义乌市孔方工艺品厂）租赁协议系复印件，证据形式不合法，不能核对其真实性，也无法证明四号厂房一楼的交付时间，最终交付时间应以我方的确认为准。八、对冯永建与款款秀租赁协议、冯永建与庚贵手袋厂租赁协议的真实性没有异议，但并不能证明原告交付24间，按租赁协议只交付了12间。收款收据是我们的，这是综合楼五楼的其中一间，他是2019年3月19日到2020年3月18日期间的租金是我们收的，到期之后租金就是原告方收去了，是在12间之外的。 被告（反诉原告）为支持其抗辩及反诉主张，向本院提供如下证据： 一、编号1712厂房租赁协议、2018年5月7日补充协议书各一份，证明：反诉被告与王子晋对于租赁及股权转让事宜权利义务的约定内容，同时对于违约责任进行约定的事实。 二、2018年1月22日通知一份、2018年1月23日通知一份、通知签收单一份2018年10月30日租房协议复印件一份、2018年12月5日租房协议复印件一份、2019年3月8日的租赁协议复印件一份、2018-2019年度汇智公司宿舍及房产税、卫生费、排污费一份，证明：2018年6月30日之前反诉被告未按期将涉租房产交付反诉原告，陆续和案外人签订房产租赁的事实，构成违约；2018年1月23日反诉原告依照合同约定，要求在场租户清退的事实。 三、银行流水26页（部分原件、部分复印件），证明：反诉原告交纳股权转让定金及租金5566099元的事实。 四、义乌市汇智办公用品征信报告复印件一份，证明：案涉租赁物抵押权尚未注销，汇智公司违约的事实。 五、2019年6月13日由骆忠健书写的清单复印件（原件在原告处）一份，证明：反诉被告自认收取反诉原告总金额555万元的事实，截至2019年6月13日尚欠仅为366539元，自认欠付的租金与原告诉请主张矛盾的事实。 六、叶裕生与骆忠健2018年6月19日的结算清单申请书复印件（原件在反诉被告处，通过微信发送反诉原告），证明：在2018年6月19日反诉被告未依合同约定腾空房屋，反而将房屋续租给叶裕生并收取租金的事实，证明反诉被告违约的事实。 七、2018年1月18日黄志宇POS刷卡银行流水及2018年1月17日的建森汽修厂的本票银行明细复印件及证明复印件各一份，证明：2018年1月18日黄志宇通过原告指示在蓓蕾布艺POS机刷卡34576元付款的事实，2018年1月17日建森汽修厂将本票20万元被告，被告将本票20万元直接给原告的事实，上述两组证据与反诉原告提供的2019年6月13日由骆忠健书写的清单即反诉被告自行书写的总付款金额555万元相符。 原告质证认为，一、对证据一的证据三性均没有异议。二、对证据二的真实性没有异议，但对证明目有的异议。三份租房协议是受被告的指示，同时经过被告的同意，对房屋进行出租的。这可以从骆忠健与王子晋通话录音内容第六页，骆忠健与王某微信聊天第73、×××页可以看出。三、对证据三的真实性没有异议，但不能证明被告已支付5566099元金额的事实。在建设银行的交易明细中，收款人为骆忠健、赵香珍的我方全部认可，但是部分是股权转让定金，有部分是租金，有部分是水电费，按被告提供的付款清单其中第一笔是支付股权转让定金、第二、三笔是支付2018年2月18日至2019年2月18日综合楼一楼（部分二楼）的租金，第四笔是水电费，第五笔是股权转让定金，第六笔是水电费，第七、八两笔是股权转让定金、第九笔以及之后的款项是用于支付租金和水电费的，其中少于5万元，都是支付水电费的，其中在第十九笔中的35万元，含5万元水电费，这些钱我方都有收到。这组证据恰恰可以证明被告支付股权转让定金是迟于合同约定的时间。也证明租金的交付时间是迟于合同约定的时间，根据补充协议的约定，被告应当在2018年6月30日前付清租金3511680元，加上已付清的234576元，加上300万元股权转让定金，金额约是700万元，所以被告提供的证据证明被告至今未履行在2018年6月30日前应当履行的付款义务，被告已经违约。四、对证据四的真实性没有异议，但不能证明原告违约，没有关联。五、对于证据五，555万元的金额是错误的，应该是510万元，原告是错误地将6月2日收到的5万元租金误算成50万元，原告真实要表达的意思是510万元，所以截至2019年6月13日尚欠租金至少要加45万元，而且这个租金没有算两块空地以及综合楼四楼、八楼免费给被告使用的租金。在被告已经提交原、被告之间银行流水的情况下也应当认识到原告自认的收取总金额是错误的。六、对于证据六的真实性没有异议，叶裕生是被告提交的落款时间为2018年12月5日租房协议的承租方的法定代表人，这个申请书复印件虽然可以说明原告收取的款项，但这是经过被告同意的，具体的理由与原告对2018年12月5日租房协议的解释一致。七、对证据七的真实性没有异议，但不能证明与原告自行书写的555万元相符的事实。 被告在第二次庭审中，申请证人王某出庭作证，证明：从合同的谈判、签订以及具体经办都是由王某在办理，合同条款中的内容，原告的诉讼请求依法不能成立。 原告质证认为，证人存在虚假陈述，证人对综合楼五楼和一号楼234平方的交付存在虚假陈述，被告认为8月27日才交付一楼厂房，但证人自认是2018年6月1日已经开餐厅，但餐厅需要装修，而且水电费及物业费也存在虚假陈述。关于空地，被告认为未使用、未交付，但证人自认在2018年3月份开挖就已经将土方堆放了，即在2018年3月份，被告已经在使用租赁物的厂房六的空地，这是被告在虚假陈述。 被告质证认为，证人客观反映了本案的基本事实，我方对证人证言没有意见。我方并不认为他存在虚假陈述。他对上面的人对房子出租的情况需要核实才知道，管理人员自己租出去的情况老板不清楚，但可以追认，本案是证人已经追认了。 根据原、被告的举证、质证意见及证据审核认定的有关规定，本院对上述证据认证如下： 原告第一次庭审提供的证据中，被告对证据一真实性无异议，该证据能够证明原告对涉案租赁物拥有合法产权。被告对证据二真实性无异议，本院确认其证据能力，至于合同的实际履行情况，将结合全案证据综合认定。证据三中，被告对原告提供的与被告的短信、与被告的录音及与王某的微信内容的真实性无异议，关于原告的证明目的，综合短信、录音和微信全部内容，特别是短信内容的3、4、8、13页及微信内容的37、38、39、93、94页，原告自2018年5月起即向被告催讨租金，能够证明被告在合同履行过程中存在拖欠租金的情况；短信11、13页及录音整理13页的时间及内容相互印证，能够证明双方曾协商被告先支付1000万元股权转让款，后被告未能支付的事实，证人王某的出庭时对此亦予以确认；录音11、12页内容能够证明双方协商部分房屋由原告拿来出租，被告表示同意；微信内容27、28、47、65、73、×××页能够证明原告将房屋出租给叶裕生、彭跃远、阮方平与被告进行了协商，经被告同意，对应被告提供的证据二中的三份租赁协议，相应厂房部分的租金不应计算。证据四中，被告对代缴协议中其签字及捺印予以认可，结合双方庭审陈述，能够认定双方约定的厂房每年每层房产税20550元、卫生费18×××元，排污费1111元，综合楼一楼、二楼合计按一层厂房计算，每幢厂房面积一致，其中厂房一楼1461.5平方米，二楼1340平方米，具体按面积占比计算；完税证明来源于税务机关，本院予以确认，结合双方短信、微信内容及合同约定，能够认定原告每年土地使用税为334720元，应由被告承担。证据五系原告方与案外人录音，实为证人证言，案外人未到庭，真实性无法核实，本院不予采信。被告对证据六的真实性无异议，本院确认其证据能力，至于能否达到原告证明目的，将结合全案证据综合认定。 原告第二次庭审提供的证据中，证据一系原告单方制作，无水电部门相应票据佐证，被告亦不予认可，故不能完全据此认定被告应付物业费及水电费数额，对于合同约定中由被告承担的上述费用尚应结合其他在案证据综合予以认定。证据二至七均是用于证明租赁房屋的交付时间，能否达到该证明目的，本院将结合其他证据在下文中作为争议焦点予以论述。被告对证据八无异议，能够证明综合楼5楼中13间交付被告。 被告提供的证据中，证据一的租赁协议和补充协议与原告提供的一致，本院确认其证明力，双方应按约履行，该证据应作为处理双方权利义务的依据。原告对证据二的真实性无异议，被告认为原告将部分房屋出租他人，此问题在上文已作论证，原告自行出租系经被告同意，该证明目的无法达到。至于被告认为原告未按约于2018年6月30日前交付全部租赁房屋，结合合同实际履行情况，原告交付房屋的时间确有在此之后的情形。对此，本院认为，涉案租赁协议系双务合同，双方的基本合同义务分别为交付租赁物和支付租金，同时租赁协议和补充协议明确约定了上述义务的履行期限，即原告应于2018年2月18日前将综合楼1楼的6×××平方米和2楼的720平方米交付被告使用，其他房产应在2018年6月30日前交付被告使用；被告应于2018年1月18日前支付租金234576元，于2018年4月15日前支付租金100万元，于2018年6月30日前支付租金2511680元。据此，双方合同义务有先后履行顺序，被告支付租金义务在先，原告交付房屋义务在后。依据在案证据，被告按约支付了第一笔租金234576元，原告按约交付了综合楼1楼的6×××平方米和2楼的720平方米，但被告未能按约于2018年4月15日前支付租金100万元，且据上文论述，原告自2018年5月起即向被告催讨租金，被告长期存在拖欠租金行为，原告依法享有先履行抗辩权，在被告未按约及时足额支付租金情况下，有权不按原合同约定向其交付房屋。综上，该证据不能达到被告的证明目的。原告对证据三无异议，认可收到相应款项合计5566099元，该证据能够达到被告证明目的，本院予以确认，其中股权转让定金为300万元，余款为房屋租赁有关款项。证据五由原告方出具，其中原告认可的收款数额与被告提供的付款清单大致相近，至于尚欠租金，该清单中系在未计算合同中被告免费使用部分及水电费、物业费、房产税等数额时形成，具体数额应结合其他证据另行认定。证据六的待证事项上文已论述，该证据不能达到被告证明目的。原告对证据七无异议，且该金额以包括在证据三的5566099元中，本院予以确认。 对于证人王某的证言，双方均认可涉案协议实际履行中由证人经手，故其证言中能够与其他证据印证部分，本院予以确认，具体将在下文论述。 本院认为，本案的争议焦点为： 一、原、被告在涉案协议履行过程中是否存在违约行为？被告主张的原告违约行为包括未按约交付租赁房屋、自行出租房屋及在违反合同约定涉案房屋上设置抵押导致股权无法转让。但依据上文论述，原告未按约交付租赁房屋系行使先履行抗辩权，自行出租房屋经双方协商且被告同意，而被告在双方协议签订之前即已知晓涉案房屋存在抵押的情况，且结合原告提供的短信、录音、微信内容及证人证言可知，股权未转让的原因在于被告一直未能支付相应的转让款。至于被告是否存在违约行为，上文已论述，被告除按约支付2018年1月18日的第一笔租金外，之后的租金均存在逾期支付及拖欠的情况且自2019年6月5日后未再向原告支付，故应认定被告存在拖欠租金的违约行为。 二、原告向被告交付租赁物的时间及面积？涉案租赁协议涉及的房屋包括一栋八层的综合楼（除2楼720平方米外，其他楼层均为920平方米，3-8层每层24个房间，用作宿舍），四栋两层的厂房（合同约定所有厂房一楼共计5846平方米，二楼共计5360平方米，平均面积为一楼1461.5平方米，二楼1340平方米）和两块空地，双方对综合楼1楼的6×××平方米和2楼的720平方米的交付时间和面积无异议，本院确认为2018年2月18日。合同中提及的特定情况下免费使用的两款空地和综合楼4楼、8楼的交付时间及面积问题，被告自认仅使用了合同附件中注明为污水处理的一块空地，另一处未使用，证人述称自2018年3月起污水处理地块开挖基坑，同时使用另一处空地堆放土方；被告自认综合楼4楼交付时间为2018年1月22日，仅使用8各房间，综合楼8楼交付时间为2018年1月1日，全部使用。但租赁协议已明确约定签订合同之日即交给被告免费使用，补充协议再次明确免费使用期限自2017年12月25日至2019年12月24日，且从文字意思亦可知既为空地和可免费使用的楼层，应在签订时即具备使用条件，故交付时间应认定为2017年12月25日；交付面积空地按双方庭审中确定的有利于被告的计算方式，污水处理空地为1383.17平方米，新建厂房空地为879.58平方米；综合楼4楼、8楼交付面积为每层920平方米。关于其他房屋，双方租赁协议第一条第6项约定厂房、综合楼如提前腾空出现空档期，空档期租金由被告支付，故腾空后被告即应承担相应租金。被告自认综合楼1楼的234平方米于2018年8月27日才交付，但依据原告提供的与王某的微信记录及王某的证言，该部分由被告出租他人用于经营餐厅，该餐厅于2018年6月2日开业；原告提供的与原承租人李先阳的租赁协议和退费凭证显示租期计算至2018年3月12日。综合楼3楼被告自认仅交付了5个房间，但原告提供其与案外人签订的3楼部分房间的租赁协议后，被告才对协议所涉的13个房间予以认可。被告自认厂房一的一楼原联凯使用的821平方米于2019年上半年才腾空，原告提供的发送给被告方的短信、微信内容显示交付时间为2018年8月16日，原告提供的与原承租人租赁协议、结算清单和退款凭证显示租期计算至2018年11月12日，并于2018年11月16日将剩余租期有关费用退回。被告先是否认厂房一2楼已交付，在原告提供其与王爱娟签订的租赁协议后，被告才对此予以认可，表示于2018年3月已交付，原告提供的与原承租人租赁协议显示租期于2018年1月31日到期，原告提供的发送给被告方的短信、微信内容显示交付时间为2018年2月3日。被告第一次庭审中自认厂房二原王进使用的665平方米于2018年8月腾空，后其提供的租赁物清单又表示在2018年8月10日到期后很久才腾空，原告提供的发送给被告方的短信、微信内容显示交付时间为2018年7月26日，原告提供的结算清单显示于2018年7月31日已与王进结算并退清押金。被告自认厂房三的一、二楼于2018年11月1日交付，原告提供的发送给被告方的短信、微信内容显示交付时间分别为2018年8月27日和7月31日，原告提供的与原二楼承租人朱晓斌的结算清单及退款凭证显示厂房三2楼于2018年7月26日搬空，原告于2018年8月5日将剩余租期有关费用退回；被告称厂房四一楼仅在2019年8月使用小部分放红木家具，原告提供的发送给被告方的短信、微信内容显示交付时间为2018年10月25日，原告提供的与原承租人租赁协议显示租期于2018年10月9日到期。另，被告两次提供的租赁物清单中载明的交付情况亦与在卷证据佐证的事实有明显不符情形。综上，被告在原告未提供相应证据时，对客观事实予以否认，原告举证后方认可，应认定被告在本案诉讼中违反诚信原则，存在虚假陈述的行为，对此应给予否定性评价。相反，原告在起诉时提供的交付清单与原告提供的合同履行过程中形成的短信、录音、微信内容基本一致，特别是原告与王某微信×××、×××、×××、×××页，在原告向其发送有关载明租赁物交付时间的租金清单并催讨租金后，其均未提出异议并承诺付款。再，原告提供的与原承租人之间租赁协议中备注内容、提前退租的结算情况、腾退清单及退款凭证能够相互印证，上述证据能够形成证据链，各证据显示的交付时间前后相差几天以内（除厂房一的一楼，原告实际计算时间与短信记录时间有两个多月差距，但原告按在后时间计算租金），在被告不予配合且存在虚假陈述的情况下，原告提供的证据已构成优势证据，应认定原告起诉时提供的租金计算清单中记载的房屋交付时间更符合客观事实。厂房一至四的交付面积按租金计算清单确认；综合楼3、5、6、7楼每层920平方米，共计96个房间，原告在起诉时提供的租金计算清单中2018年2月1日至12月31日期间累计计入89间（其中58间随相应厂房，另31间单独计算），2019年度累计计入122间（其中58间随相应厂房计算，又另单独计算64间，已超过96间的总数，应为明显错误）；同时2019年以原告名义与他人签订的租赁协议中涉及的房间已有20间，而原告在2019年6月向被告发送的短信、微信中自认综合楼自用28间，原告的该自认与上述清单中综合楼房间数不符且有利于被告，在原告未能提供其他证据进一步佐证情况下，本院据此认定，即原告自用28间，被告使用68间，其中随相应厂房的58间按原告清单中注明交付时间计算，另10间自2018年2月1日单独计算。 三、被告依约应付租金及有关税费的数额？双方合同约定的租金标准为，综合楼1楼25元／㎡／月，2楼14元／㎡／月，3、5、6、7楼12元／㎡／月，厂房一楼25元／㎡／月，厂房二楼18元／㎡／月；2019年12月24日未股权转让的，自2017年12月25日起，无偿使用部分的租金综合楼4、8楼按12元／㎡／月，空地按20元／㎡／月计算；厂房每年每层房产税20550元、卫生费18×××元，排污费1111元，综合楼一楼、二楼合计按一层厂房计算，三楼以上不计费；另，合同约定土地使用税、水电费、管理费等由被告承担；综合楼1楼6×××平方米和2楼720平方米2018年2月18日至2019年2月17日的租金为234576元。依据上文认定事实，被告实际使用三栋厂房的一楼和两栋厂房的二楼，按合同约定的厂房平均面积计算分别为4384.5平方米和2680平方米，原告起诉时提供的计算清算中一楼计算面积为4378平方米，二楼计算面积为2680平方米，少于或等于平均面积，可按原告主张面积计算；但综合楼3-8楼的宿舍部分，单间租金每年应为920＊12＊12／24＝5520元，原告清单中部分按5760元计算错误。据此计算，综合楼1楼的234平方米、厂房与附随的58间宿舍及10间单独宿舍部分自交付之日至2018年12月31日的租金、房产税、卫生费、排污费为1004183.95元。综合楼1楼的6×××平方米和2楼720平方米（2019年2月18日至12月31日期间）、综合楼1楼的234平方米、厂房与附随的58间宿舍及10间单独宿舍部分2019年度的租金为2×××7272.35元。关于土地使用税，依据原告提供的完税证明，原告公司2018年度的土地使用税为334720元，2019年度的土地使用税为167360元，此数额系原告公司全部土地在整个年度应纳税额，但被告使用的厂房面积全部厂房的6成多、综合楼面积8成多，再综合考虑被告使用的空地面积及上述房屋及空地的各年度的使用期限，本院酌定2018年度的土地使用税由被告承担10万元，2019年度的土地使用税由被告承担13万元。原、被告至今未完成股权转让，上文已论证其原因在于被告，按合同约定被告应支付综合楼4、8楼（每层920平方米，12元／㎡／月）及两块空地（面积为1383.17平方米和879.58平方米，20元／㎡／月）的租金，自2017年12月25日交付之日至2019年12月31日，原告按两年计算，综合楼4、8楼租金为529920元，两块空地租金为10×××118元。关于水电费、物业管理费，被告在庭审中辩称其已向原告支付的款项中无水电费，但原告提供的微信第29页显示，原告于2018年4月22日向王某发送两份金额合计为28888元的水电费及物业费清单并要求被告安排，王某回复“好的…”并于2018年4月23日向原告转账28888元；2019年6月5日，王某向原告发送金额为22193元的转账凭证一份，并说“请……至此公司的水电费均从阮江平户收取”，结合上述微信上下文内容及转账金额应认定该两笔款项系用于支付水电费。原告主张其他水电费未提供相应证据佐证，具体金额无法确认，本院不予认定。综上，截止2019年12月31日，被告依约应付的租金及有关税费合计为5893151.3元。被告已累计向原告付款5566099元，合同明确其中300万元为股权转让定金，故余款2566099元用于清偿租赁有关债务，扣除后尚欠3327052.3元。自2020年1月1日起，仍应按合同约定标准支付之后租金及税费，具体数额参照2019年计算为：211099（新建厂房空地）＋331960（污水处理空地）＋264960（综合楼4、8楼）＋130000（土地使用税）＋2805816（其余厂房及综合楼租金及税费，其中综合楼1楼6×××平方米、2楼720平方米2019年度为2月18日至12月31日期间，2020年度补足为全年，故略多于上文2019年度的租费总金额2×××7272.35元）＝3×××3835元，日均为10257.08元。 四、涉案厂房租赁协议和补充协议包含的两个法律关系的处理问题？原、被告签订的厂房租赁协议和补充协议中涉及厂房租赁和股权转让两个不同的法律关系，厂房租赁协议的第一条和第二条纯系厂房租赁有关条款，第三条中涉及租赁及股权转让关系，约定：被告逾期支付股权转让定金时原告有权解除租赁协议，没收定金；租赁协议签订之日起两年内100%股权转让完成的，转让价为3700万元；提前完成的，未到期时间段已付租金抵付股权转让款；二年到期不作股权转让的，无偿使用部分应支付租金，且合同租期延长至2029年12月31日。补充协议的第一条的第一部分纯系厂房租赁条款，第二部分涉及租赁及股权转让关系，主要内容为：再次强调被告逾期支付股权转让定金时原告有权解除租赁协议，没收定金；两年内100%股权转让完成的价格变更为3800万元；约定被告在2019年12月24日前不作股权转让的，无偿使用部分应支付租金，并变更了租金计算标准。第二条补充约定因被告已逾期付款，骆忠健享有义乌经格东方纺织科技有限公司5%股份。综合上述内容，协议对厂房租赁及股权转让有关事项均分别进行了明确约定，有关条款相对独立，且结合上述协议履行情况，厂房租赁和股权转让亦是分别进行，现原告依据双方厂房租赁履行情况就租赁关系提起诉讼并无不当；租赁协议和补充协议均明确约定股权转让定金为300万元，双方结算租金过程中也从未计入该款项，故被告已支付的款项中的300万元应确定为股权转让定金，原告对被告已付的股权转让定金亦未提出相应主张，可在双方所涉股权转让法律关系中一并另行处理。 根据本院已确认证明力的证据及当事人的庭审陈述，本院认定以下事实： 原告在义乌市义南工业区享有面积为20920平方米的工业用地一块，土地证号为：义乌国用（2006）第2-×××76号，其上建有综合楼一栋和厂房四栋。 2017年12月25日，原、被告签订厂房租赁协议一份，第一条和第二条约定：原告将上述厂房分步出租给被告，租期自各房产腾空交付之日起，租金1楼按18元／㎡／月，2楼按14元／㎡／月，3楼及以上按10元／㎡／月，每年租金到期提前两个月支付，逾期按每天3‰收取滞纳金，逾期15天以上原告有权终止合同，收回使用权；厂房的两款空地和综合楼4、8楼，签订合同之日交给被告免费使用；综合楼1楼6×××平方米、2楼720平方米，应于2018年2月18日前腾空交付使用，该部分租金234576元（6×××＊18＊12＝148176元；720＊10＊12＝×××400元）应在2018年1月18日前付清；其他房产应在2018年6月30日腾空交付使用，提前腾空的费用双方各半承担，其中综合楼1楼剩余234平方米，综合楼3、5、6、7楼共3680平方米，所有厂房1楼共5846平方米，2楼共5360平方米；其他房产房租共计2655360元（计算方法为：综合楼3、5、6、7楼共3680＊10＊12＝441600元，所有厂房1楼共5846＊18＊12＋综合楼1楼剩余234＊18＊12＝1313280元，厂房2楼共5360＊14＊12＝900480元），2018年4月15日前被告支付房租预付款100万元，6月1日前付清其余租金1655360元；厂房、综合楼提前腾空空档期的租金由被告支付；租赁期间，房产税、土地使用税、卫生费、水电费、管理费及其他费用由被告承担；租赁期间，被告投入的建筑物及设施自行负责，到期后不得拆除，归原告所有，如原告要拆除，被告需承担拆除还原清场费用。第三条中约定：被告在2017年12月25日支付股权转让定金50万元，在2018年4月15日前支付股权转让定金150万元，在2018年5月31日前支付股权转让定金100万元，逾期未支付的原告有权解除租赁协议并没收之前收到的股权转让定金；自租赁协议签订之日起两年内完成100%股权之日手续的，股权转让款为3700万元，定金300万元转为转让款；若股权转让提前完成，未到期时间段的租金抵付股权转让款；如原告违约不进行股权转让的，支付被告违约金600万元，并按月息2分支付利息，赔偿有关损失；如被告2年到期不愿股权转让的，原告没收已付的股权转让定金300万元；被告2年到期不做股权转让的，应付清原无偿使用部分的房租，其中空地按15元／㎡／月计算，综合楼4楼、8楼按约定价格计算；若2年内股权转让未成功，合同租期延长至2029年12月31日，价格按合同约定计算，在原有基础上前三年上浮5%，第四年开始在原有基础上上浮10%，原告不按本款约定，支付被告违约金600万元，并按月息2分支付利息，赔偿有关损失；原告保证享有公司100%股权，拥有完全处分权，双方在办理股权转让手续时，股权没有设置留置权、抵押权等权利负担，公司房地产没有设置留置权、抵押权等权利负担，且不遭任何第三人追索；合同还约定了双方其他权利义务事宜。合同签订后，原告按约于2018年2月18日前向被告交付了合同约定的房屋并陆续交付了其他部分房屋，但被告未按约于2018年4月15日前支付100万元租金。 2018年5月7日，双方签订补充协议一份，对原租赁协议内容予以补充和部分变更，约定：原告将上述厂房分步出租给被告，租期自各房产腾空交付之日起，租金1楼按25元／㎡／月，2楼按18元／㎡／月，3楼及以上按12元／㎡／月，每年租金到期提前两个月支付，逾期按每天3‰收取滞纳金，逾期15天以上原告有权终止合同，收回使用权；厂房的两款空地和综合楼4、8楼，自2017年12月25日至2019年12月24日交给被告免费使用；综合楼1楼6×××平方米、2楼720平方米截止2019年2月17日的租金234576元已付清，之后1楼按25元／㎡／月，2楼按14元／㎡／月计算；2018年4月15日前被告支付房租预付款100万元，（计算方法为：综合楼3、5、6、7楼共3680＊12＊12＝529920元，所有厂房1楼共5846＊25＊12＋综合楼1楼剩余234＊25＊12＝1824000元，厂房2楼共5360＊18＊12＝1157760元），共计3511680元，6月1日前付清其余租金511680元；逾期未支付股权转让定金，原告有权单方面解除租赁协议并没收之前收到的股权转让定金，双方不再签订股权转让协议；自租赁协议签订之日起两年内完成100%股权之日手续的，股权转让款为3800万元，定金300万元转为转让款；若股权转让提前完成，未到期时间段的租金抵付股权转让款；如被告2019年12月24日之前不愿股权转让的，原告没收已付的股权转让定金300万元；被告2019年12月24日之前不做股权转让的，应付清原无偿使用部分的房租，自2017年12月25日起，空地实际使用部分按20元／㎡／月计算，综合楼4楼、8楼按12元／㎡／月计算.合同补充约定鉴于目前被告已逾期付款，双方确认骆忠健享有义乌经格东方纺织科技有限公司5%的干股，享有相应的分红和股东权利。 自2018年5月起，原告开始向被告催讨欠付租金，被告一直未能全额支付，原告未继续向被告交付剩余房屋，且在合同履行过程中，与被告协商将部分房屋自行出租；2019年7月，双方曾协商由被告先行支付原告股权转让款1000万元，后因被告资金未到位未能支付，双方至今未能完成股权转让手续。原告实际向被告交付的租赁物为：2017年12月25日交付综合楼4楼、8楼（每层920平方米）及两块空地（面积为1383.17平方米和879.58平方米），2018年2月18日交付综合楼1楼6×××平方米和2楼720平方米，2018年3月12日交付综合楼1楼234平方米，2018年11月12日交付厂房一1楼的821平方米及综合楼中宿舍5间，2018年2月1日交付厂房一2楼及2018年2月9日交付综合楼中宿舍12间460平方米，2018年7月27日交付厂房二1楼665平方米及综合楼中宿舍4间，2018年8月29日交付厂房三1楼及2018年9月10日交付综合楼中宿舍13间，2018年8月1日交付厂房三2楼，2018年10月30日交付厂房四1楼及综合楼中宿舍24间920平方米，2018年2月1日交付综合楼中宿舍10间。依据合同约定，截止2019年12月31日，被告应付的租金及有关税费合计为5893151.3元。2017年12月25日至2019年6月5日，被告累计向原告付款5566099元，其中300万元为股权转让定金，2566099元用于清偿租赁有关债务，扣除后尚欠3327052.3元。参照2019年的租金及税费计算标准，2020年1月1日起被告应支付的日均租费为10257.08元。 （注：本判决中厂房一、二、三、四的指代位置按双方确认的示意图表述，与原告与王某的微信×××页和×××页的清单、起诉时提供的租金计算清单、被告提供的租赁物清单指代位置一致，与厂房租赁协议附件中的示意图、原告与被告短信记录6页和与王某微信记录91页、92页中提及的位置有所不同） 本院认为，原、被告签订的厂房租赁协议及补充协议涉及厂房租赁和股权转让两个不同的法律关系，两份协议系双方真实意思表示，且内容不违反有关法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，对双方具有约束力，双方均应按约履行。依据本院已查明的事实，被告未按约于2018年4月15日之前支付租金100万元，且自2018年5月起原告开始向被告催讨欠付租金，被告一直未能及时全额支付，截止2019年12月31日，被告拖欠租金及有关费用合计3327052.3元。支付租金系被告作为承租人的主要合同义务，被告长期迟延履行且经催讨后仍未在合理期限内履行，致使原告处分租赁物获取租金的合同目的不能实现，现原告主张解除双方之间基于上述协议形成的租赁关系并腾空占用的厂房具有事实及法律依据，本院予以支持。被告在长期拖欠租金的前提下要求继续履行涉案厂房租赁协议和补充协议于法无据，本院不予支持。关于协议所涉股权转让事宜，双方可另行处理。被告截止2019年12月31日尚欠的租金及费用3327052.3元应及时支付，之后的租金及费用按每日10257.08元计算至合同解除之日止，合同解除后仍应参照合同约定的租金标准继续支付相应房屋及土地的占有使用费至实际腾空之日止。依据上文分析，反诉被告并不存在反诉原告陈述的违约行为，故反诉原告要求反诉被告支付违约金600万元的诉请无事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下： 一、解除原告义乌市汇智办公用品有限公司与被告王子晋于2017年12月25日签订的《厂房租赁协议》及2018年5月7日签订的《补充协议》中形成的租赁关系。 二、被告王子晋于本判决生效之日起三十日内腾空其承租的原告义乌市汇智办公用品有限公司位于义乌市义南工业区的房屋及土地。 三、被告王子晋于本判决生效之日起十日内支付原告义乌市汇智办公用品有限公司租金及费用3327052.3元（已计算至2019年12月31日，之后的租金及费用按每日10257.08元计算至合同解除之日止；合同解除后相应房屋及土地的占有使用费参照合同约定的租金及费用标准继续计算至实际腾空之日止）。 四、驳回原告义乌市汇智办公用品有限公司的其他诉讼请求。 五、驳回反诉原告王子晋的诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费24994元，由原告义乌市汇智办公用品有限公司负担6000元，被告王子晋负担18994元；反诉案件受理费26900元，由反诉原告王子晋负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员 张 凯 二〇二〇年五月二十八日 书记员 颜虹英