山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终1192号上诉人（原审原告）：申永红，男，汉族，1977年1月1日出生，住栖霞市。委托诉讼代理人：王兴波，栖霞众和泰法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：林雪梅，女，汉族，1965年8月25日出生，原住栖霞市阳光名都小区3号楼302号，现住址不明。被上诉人（原审被告）：杨海涛，男，汉族，原住栖霞市阳光名都小区3号楼302号，现住址不明。上诉人申永红因与被上诉人林雪梅、杨海涛房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省栖霞市人民法院（2019）鲁0686民初1925号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。申永红上诉请求：一、撤销一审判决第二项、第三项，依法改判：一、1、依法解除2014年4月1日申永红与林雪梅、杨海涛签定的《二手房购房合同》；2、林雪梅、杨海涛于判决生效之日十日内将房产证号为栖城房字第××号《房屋所有权证》项下的房屋所有权过户登记至申永红名下；3、申永红于判决生效十日内返还所余房款250000元给林雪梅、杨海涛；二、林雪梅、杨海涛承担本案诉讼费等费用。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1、申永红于2014年10月21日立案，诉讼林雪梅、杨海涛房屋买卖合同纠纷一案，由于本案开庭送达查找不到林雪梅、杨海涛的邮寄地址，因此，人民法院适用公告送达，一审法院2015年5月21日作出（2014）栖民一初字第162号民事判决，属于诉讼权利对等，不存在涉案房屋先于2014年10月21日被查封。2、申永红与林雪梅、杨海涛于2014年4月1日签订《二手房购房合同》，林雪梅、杨海涛没有按照合同约定付清购房款，申永红也没有向林雪梅、杨海涛交付涉案房屋，涉案房屋一直由申永红居住和管理，在申永红的控制之下，按照合同约定，申永红依法享有合同解除权，双方签订的《二手房购房合同》没有成立，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款“第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权”规定，案外人2014年10月21日对涉案房屋的查封不具有法律效力，就不存在先于查封效力问题，应该查封林雪梅、杨海涛的债权，即返还的购房款。二、一审法院适用法律错误。1、本案案由为“房屋买卖合同纠纷”，申永红在本案中将出卖的房屋登记在林雪梅、杨海涛的名下，发生的争议属于债权关系，引起物权变动的原因是杨海涛、林雪梅没有履行房屋买卖合同，房屋买卖合同具备解除的条件，房屋买卖合同解除后，申永红主张涉案房屋的归属符合适用债务纠纷部分的案由，如物权转移方面的买卖合同纠纷的规定，一审法院确定本案案由为房屋买卖合同纠纷没有任何异议，本案诉讼的基础是房屋买卖合同没有履行完结，达到依法解除条件纠纷，房屋权属确认导致物权变动的结果与物权之间、其他权利之间不存在任何冲突事项，法律关系明确、认可，故本案不属于权属争议，本案案由并非是确认之诉，不属于确权案件。2、买卖合同尚未履行完结买受人请求确认其为房屋所有权人的不属于物权确认纠纷。本案中，杨海涛、林雪梅既未付清房价款，也未对讼争房屋实际进行管理、使用；相关证据证明，房屋买卖的民事行为并未完成，双方当事人之间的房屋买卖关系也就没有成立，房屋买卖合同尚未履行完结，申永红请求解除房屋买卖合同、请求赔偿金、确认房屋权属等行为不悖于法律规定，不存在房屋所有权争议，根据《民事审判指导与参考》（第61辑）第177-180页【最高法院民一庭意见】“确认物权以存在物权所有权争议为前提。买卖合同尚未履行完结，买受人请求确认其享有标的物的所有权的，不符合物权法第三十三条的规定的物权争议，不应纳入物权确认之诉”，故本案不属于确权纠纷，属于房屋买卖合同纠纷。3、合同解除的法律后果不表现为违约责任，而是返还不当得利、赔偿损失等形式的民事责任。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同解除导致合同关系归于消灭，故合同解除的法律后果不表现为违约责任，而是返还不当得利、赔偿损失等形式的民事责任，故申永红的诉求符合法律规定。4、最高人民法院《关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第二十六条规定“审判机构在审理确权诉讼时，应当查询索要确权的财产权属状况，发现已被执行局查封、扣押、冻结的，应当中止审理；当事人诉请确权的财产被执行局处置的，应当撤销确权案件；在执行局查封、扣押、冻结后确权的，应当撤销确权判决或者调解书。”该意见第二十六条已经明确该条款适用的是“确权”诉讼，即确认之诉，且原审、再审对本案的案由均没有异议，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定的“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”是对确认之诉的进一步解释，本案不涉及不动产登记簿的记载与真实权利状态不符的事实，权属清楚明确，不适用确认之诉案由，本案事实也如此。庭审中，申永红变更上诉请求为：1、判令林雪梅、杨海涛于判决生效之日十日内将房产证号为栖城房字第××号《房屋所有权证》项下的房屋所有权过户登记至申永红名下；2、判令林雪梅、杨海涛缴纳的购房定金100000元归申永红所有；3、判令林雪梅、杨海涛按已付购房款总额支付日3‰的违约金，并承担本案所有费用。林雪梅、杨海涛未作答辩。申永红向一审法院起诉请求：1、判令林雪梅、杨海涛于判决生效之日十日内将房产证号为栖城房字第××号《房屋所有权证》项下的房屋所有权过户登记至申永红名下；2、判令林雪梅、杨海涛缴纳的购房定金100000元归申永红所有；3、判令林雪梅、杨海涛按已付购房款总额支付日3‰的违约金，并承担本案所有费用。一审法院认定事实：申永红向一审法院提交以下证据：1、二手房购房合同一份；2、借条；3、房产证、土地使用权证；4、解除合同通知书；5、照片；6、房产登记薄。经审查足以采信。（2014）栖民一初字第162号为原审案号，原审原告申永红向一审法院起诉请求：一、依法解除2014年4月1日双方签定的《二手房购房合同》；二、判令涉案房屋所有权归申永红所有；三、判令林雪梅、杨海涛交纳的购房定金100000元归申永红所有；四、判令林雪梅、杨海涛按已付购房款总额支付日3‰的违约金，并承担本案的全部费用；五、判令林雪梅、杨海涛协助申永红办理涉案房屋权属转移登记。原审查明，2014年4月1日，申永红与林雪梅、杨海涛签定《二手房购房合同》，合同内容为：“甲（申永红）乙（林雪梅、杨海涛）双方经过友好协商，就房屋买卖一事，在平等、自愿、诚实信用的前提下，达成如下协议：第一条、甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋。该房屋具体状况如下：（一）、座落于迎宾路西外贸公司北商业房北数第11户，建筑面积为155.78平方米。（二）、出售房屋的所有权证证号为370686030026；（三）、房屋平面图及其四至见房产证；该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让。第二条、甲方保证已如实陈述上述房屋的所有权属状况和其他具体状况，保证该房屋没有设定担保、没有权属纠纷，保证该房屋不受他人合法追索。第三条、计价方式按建筑面积计算价款，总金额人民币陆拾贰万元整；房价款的支付方式、支付时间为：乙方在2014年4月1日付给甲方定金（人民币）壹拾万元整，该定金条款的约定，受《中华人民共和国合同法》条款的调整。上述定金在乙方最后一次付款时冲抵房款。第四条、房屋价款乙方分二期付给甲方第一期：在2014年4月1日，付人民币贰拾伍万元；第二期：在房屋产权证、土地使用权证过户手续办理完毕十五日内付款贰拾柒万元。每期付款，甲方收到后出具收据。办理过户所有手续应当缴纳的税费，由乙方按国家规定独自承担。第九条、乙方全部或一部分不履行本合同约定的日期给付房价款时，其逾期部分，乙方应加付按日3‰计算的违约金给与甲方。逾期超过1个月时，甲方有权解除本合同。第十三条、本合同未尽事宜，甲、乙双方可另行订立补充条款或补充协议。补充条款或补充协议以及本契约的附件均为本契约不可分割的部分。第十四条、甲、乙双方在履行本合同中若发生争议，应协商解决。协商不成的，由房屋所在地人民法院起诉管辖。第十五条、本合同一式二份其中甲方留执一份，乙方留执一份，为申请房屋所有权转移登记提交房屋权属登记机关一份。均具有相同的法律效力。第十六条、本合同自甲乙双方签订之日起生效。”合同签定后，林雪梅、杨海涛按合同的约定付给申永红定金100000元、购房款250000元。2014年4月4日申永红协助林雪梅、杨海涛将其房产过户到林雪梅的名下，房产证号为栖城房字第××号。合同签订后林雪梅、杨海涛未按照合同的约定付清余款，申永红于2014年6月10日在林雪梅、杨海涛居住的房屋的大门上张贴《解除合同通知书》，内容如下：“杨海涛、林雪梅，你们于2014年4月1日与我签订了《二手房购房合同》,并且支付了部分房款，按照合同约定，你们应在办完权属登记后十五日内支付尚欠的部分购房款，你们早已办理房屋权属登记，至今没有给付尚欠的部分购房款，依据合同第九条规定，限期五日内付清尚欠全部购房款，逾期依法解除《二手房购房合同》特此告知告知人申永红2014年6月10日”催告期满后，林雪梅、杨海涛没有回应，致申永红起诉。另查明，申永红所出售的房屋的原房产证号为栖房权证栖城房字第××号，该房产证中的丘（地）号为370686030026。原审认为：申永红与林雪梅、杨海涛签定的《二手房购房合同》是双方的真实意思表示，且该合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应按照合同的约定全面履行。申永红按照合同约定协助林雪梅、杨海涛将其房产过户到林雪梅的名下，但林雪梅、杨海涛未按照合同约定的时间付给申永红所余下的房款，且在申永红履行催告义务后，林雪梅、杨海涛依然拒不还款，因此申永红请求“依法解除2014年4月1日双方签定的《二手房购房合同》”，于法有据，应予支持。合同解除后，双方应相互返还财产，故已过户到林雪梅名下房产应归申永红所有，林雪梅、杨海涛有义务协助申永红将诉争房产过户到申永红名下,申永红对此房产享有所有权；同时申永红亦应将已收取的购房款250000元返还给林雪梅、杨海涛。因林雪梅、杨海涛未完全履行约定的债务，因此其已付定金应归申永红所有，林雪梅、杨海涛无权要求返还。关于“林雪梅、杨海涛按已付购房款总额支付日3‰的违约金”的请求，林雪梅、杨海涛已经交付的房款行为，不存在违约问题，因此要求按照已经交付房款的相应比例承担违约金，于法无据，不予支持。原审判决：一、解除申永红与林雪梅、杨海涛于2014年4月1日签定的《二手房购房合同》；二、登记在林雪梅的名下、房产证号为栖城房字第××号的房屋归申永红所有，林雪梅有协助申永红办理房产过户的义务；申永红对诉争房产享有所有权；三、林雪梅、杨海涛交纳的购房定金100000元归申永红所有；四、申永红于判决生效十日内返还所余房款250000元给林雪梅、杨海涛；五、驳回申永红其它诉讼请求。（2014）栖民一初字第162号（原审）判决生效后，该案进入再审程序，案号为（2017）鲁0686民再30号。一审法院再审查明的事实与原审基本一致。再审另查明，关于栖城房字第××号房产证项下房屋（以下简称涉案房屋），因丁向东与林雪梅、杨海涛民间借贷纠纷一案，应申请执行人丁向东申请，一审法院于2014年10月21日作出（2014）栖立保字第117号民事裁定书，诉前保全查封了登记在林雪梅、杨海涛名下的的涉案房屋，并且于2015年3月5日作出（2014）栖城民初字第513号民事判决，判决林雪梅、杨海涛偿还丁向东借款38万元及利息，判决生效后，丁向东向一审法院申请执行，一审法院于2015年7月1日立案执行。再审认为，根据最高人民法院《关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第二十六条规定“审判机构在审理确权诉讼时，应当查询索要确权的财产权属状况，发现已被执行局查封、扣押、冻结的，应当中止审理；当事人诉请确权的财产被执行局处置的，应当撤销确权案件；在执行局查封、扣押、冻结后确权的，应当撤销确权判决或者调解书。”本案中，涉案房屋先于2014年10月21日被另案查封，后于2015年5月21日被（2014）栖民一初字第162号判决第二项确权，根据上述规定，应当撤销（2014）栖民一初字第162号判决第二项。因（2014）栖民一初字第162号判决第一、三、四、五项是建立在判决第二项的基础上所作出的判决项，理应一并撤销。本案原审原告申永红与原审被告林雪梅、丁海涛之间的房屋买卖合同纠纷，因在再审期间提出增加或者变更诉讼请求都不属于再审范围，原审原告应当另行起诉。再审判决如下：一、撤销一审法院于2015年5月12日作出的（2014）栖民一初字第162号民事判决。二、驳回原审原告申永红的诉讼请求。申永红对再审判决不服上诉至本院，本院认为因丁向东对涉案房屋查封在先，导致申永红诉请的标的发生变化致使其原诉讼请求无法实现，应准许申永红变更诉讼请求，裁定如下：一、撤销一审法院（2014）栖民一初字第162号民事判决和（2017）鲁0686民再30号民事判决；二、本案发回一审法院重审。一审法院重审查明的事实与原审和再审基本一致，另查明2014年4月4日涉案房屋过户至林雪梅名下。一审法院重审时向申永红释明，因丁向东对涉案房屋查封在先，申永红在原审中请求涉案房屋所有权归其所有的诉讼请求无法实现，申永红应变更诉讼请求。但申永红仍请求林雪梅、杨海涛将房产证号为栖城房字第××号《房屋所有权证》项下的房屋所有权过户登记至申永红名下。一审法院认为，申永红与林雪梅、杨海涛签定的《二手房购房合同》是双方的真实意思表示，且该合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应按照合同约定全面履行义务。申永红按照合同约定协助林雪梅、杨海涛将其房产过户到林雪梅的名下，但林雪梅、杨海涛未按照合同约定时间付给申永红剩余房款270000元，构成违约，林雪梅、杨海涛应承担违约责任，林雪梅、杨海涛交付的定金100000元应归申永红所有。因《二手房购房合同》第九条约定，未按合同约定日期给付房价款，其逾期部分，申永红应加付按日3‰计算的违约金，林雪梅、杨海涛逾期未履行给付房价款为270000元，故林雪梅、杨海涛应按270000元为基数自逾期付款之日即2014年4月20日起至实际给付之日止给付申永红违约金。因本案系林雪梅、杨海涛未给付申永红价款，故应参照《最高人民法院》第三十条规定：出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。据此违约金应从林雪梅、杨海涛逾期给付申永红购房款之日起至实际给付之日止按年利率24%计算。《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外”的规定，杨海涛、林雪梅系夫妻，应共同承担上述债务。涉案房屋已过户到林雪梅的名下，丁向东与林雪梅、杨海涛民间借贷纠纷一案，一审法院于2014年10月21日作出查封裁定书，该案已进入执行程序。因丁向东对涉案房屋先予本案查封，故已被法院先予本案查封的房屋属于事实上不能履行的标的，一审法院判决界定本案权利义务的内容必须具体明确，具有可执行性，申永红主张涉案房屋所有权过户登记至其名下的请求在法律上不能履行，故丁向东对涉案房屋先予本案查封的事实导致申永红主张涉案房屋所有权过户登记至其名下的请求无法实现，虽经一审法院数次告知申永红该请求无法实现应变更该请求，申永红仍坚持该请求，故对申永红该请求不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共护国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条，《最高人民法院》第三十条，《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条的规定判决：一、林雪梅、杨海涛给付申永红的定金100000元归申永红所有；二、林雪梅、杨海涛于判决生效之日起十日内向申永红支付自2014年4月20日起至实际给付之日止以270000元为基数按年利率24%计算的利息。三、驳回申永红的其他诉讼请求。案件受理费6750元，保全费1220元，公告费1120元。共计9090元由林雪梅、杨海涛负担。二审中，当事人未提交新证据。申永红主张本案适用定金罚则，放弃主张违约金的诉讼请求。二审查明的其他事实与一审认定的事实一致。本院认为，一、关于涉案房屋能否办理过户登记的问题。涉案房屋因丁向东与林雪梅、杨海涛民间借贷纠纷一案被法院先予本案查封的事实清楚，申永红主张涉案房屋过户登记至其名下属于法律上不能履行的标的，故对其该项主张本院不予支持。一审法院对此认定正确，本院予以确认。二、二审中，申永红放弃主张违约金的诉讼请求，系其对自己诉讼权利的处理，本院予以允准。由此应当撤销一审法院第二项民事判决。综上所述，申永红的上诉请求不成立。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持山东省栖霞市人民法院（2019）鲁0686民初1925号民事判决第一项；二、撤销山东省栖霞市人民法院（2019）鲁0686民初1925号民事判决第二项；三、驳回申永红的其他诉讼请求。一审案件受理费6750元，由申永红负担3950元，由林雪梅、杨海涛负担2800元；一审保全费1220元，公告费1120元，由林雪梅、杨海涛负担。二审案件受理费6750元，由申永红负担3950元，由林雪梅、杨海涛负担2800元；公告费260元，由林雪梅、杨海涛负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  李 安审判员  杨 霞二〇二〇年五月二十七日书记员  孙嘉慧