天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终1828号上诉人（原审被告）：天津博鑫来锻压机床销售有限公司，住所地天津市河北区金钟河大街246号。法定代表人：李朝阳，总经理。委托诉讼代理人：孙剑锋，天津金蔚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津市纺织机械器材配件经营技术服务公司，住所地天津市河北区金钟河大街246号。法定代表人：王学军，总经理。上诉人天津博鑫来锻压机床销售有限公司因与被上诉人天津市纺织机械器材配件经营技术服务公司房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河北区人民法院（2019）津0105民初6536号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。天津博鑫来锻压机床销售有限公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项及第二项中“并按206.58元/天的标准向原告支付自2018年10月31日起至实际腾房之日止的房屋使用费”部分，改判驳回被上诉人腾房的诉讼请求；2.一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人认为，其与被上诉人之间存在事实上的租赁关系，并非上诉人不缴纳租金，而是被上诉人不收取租金，造成欠租事实。上诉人并未持有被上诉人提交的《租赁合同》，对于一审判决的使用费标准不认可。并且，在2018年、2019年期间涉诉房屋存在多次跑水问题，给上诉人造成巨大损失，该问题尚未解决。因此，上诉人不同意腾还房屋。天津市纺织机械器材配件经营技术服务公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉,维持原判。天津市纺织机械器材配件经营技术服务公司向一审法院起诉请求：1.请求依法判令被告将其承租的河北区建筑中的第三层（建筑面积396平方米）腾空交还原告；2.请求依法判令被告支付自2017年10月1日至2018年3月31日的租金29000元、自2018年4月1日至2019年7月31日的房屋使用费154666元，并支付自2019年8月1日起至实际搬离之日止的房屋使用费（按合同约定双倍租金的标准支付）；3.请求依法判令被告支付电费3882.52元；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告与被告系房屋租赁合同的出租方与承租方，被告长年租赁原告所有的坐落河北区建筑楼的一层和三层，租赁合同一年一签。2017年3月31日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定原告（甲方）将位于河北区金钟河大街246号的房屋及场地租赁给被告（乙方）使用，建筑面积396平方米，租赁期限为一年，自2017年4月1日起至2018年3月31日止，月租金4833.33元，年租金58000元，半年一交租金，合同签订后10日内乙方向甲方一次性支付半年租金29000元，乙方应于每一个交租周期的首月10号之前向甲方支付租金。合同第八条违约责任中约定，乙方未按合同约定期限支付租金及其他费用，每逾期一日，乙方应承担应交租金或其他费用千分之二的违约金，逾期30天，视同乙方提前终止合同，甲方有权要求乙方付清全部欠款和违约金，并要求乙方立即腾清租赁物及附属设施，甲方亦有权采取措施停止对租赁物及附属设施的水、电、气的供应；合同因租赁期满或合同约定、法定原因而终止时，乙方未能及时向甲方腾还租赁物及附属设施的，乙方应按合同所确定的租金标准的两倍向甲方支付合同终止日至实际腾还租赁物及附属设施之日的使用费。同时双方在合同中还对其他相关权利义务进行了约定。2017年8月23日，原告工作人员向被告出具了催收租金明细一份，载明截止至2017年8月23日被告尚欠坐落河北区建筑楼的一层、三层及场院租金共计82000元，其中拖欠三层房屋的租金29000元（2017年4月1日至2017年9月30日半年期）。2017年12月29日，原、被告签订《协议书》一份，约定由于2017年原告厂房年久老化造成了跑水事故导致被告承租的一层房屋进水，给被告造成了经济损失，经双方多次协商，对跑水造成的经济损失及被告拖欠原告的租金达成以下协议:一、经双方协商，原告同意因跑水给被告造成经济损失给予被告补偿10000元，从2017年度的租赁费中一次性减除；二、原告为此次给予被告损失补偿后，历史遗留问题一并了清；三、被告所拖欠原告的租金（扣除补偿后）即三个合同按应交租金期限的全部欠款，被告需于2017年12月31日前一次性交纳；四、双方今后将本着互惠互利、互相体谅的原则继续合作。被告根据上述协议约定向原告交纳了拖欠的租金72000元（已扣钱跑水损失10000元），其中包含拖欠的截止至2017年9月30日的三层房屋租金29000元。自2017年10月1日起，被告没有再向原告支付过三层房屋租金。2018年10月，原告于诉争房屋三层楼道大门处张贴《通知》一份，载明从即日起原告出租的房屋、场地到期后一律不再续租，为妥善安置到期租户的租赁需求，特提供所辖天津市麻纺织厂、天津市纺织器材厂、天津市靖隆纺织橡胶公司的厂房、场地供现有租户选择，到期租户也可根据自身经营情况自行择地租赁。通知落款日期为2018年10月12日，庭审中被告称原告是在2018年10月30日才张贴的《通知》，被告也是在2018年10月30日才看到的，原告对上述《通知》何时送达被告并未提交证据证明。另外，原、被告均表示曾在租赁合同到期后协商过续租事宜，原告表示可以续租到2018年11月底，但被告对租期不予认可，双方未能达成一致意见，故没有签订新的租赁合同，原告称双方协商续租的时间为2018年4月底，被告则称双方协商的时间为2018年10月30日原告张贴《通知》之时，双方就各自主张的时间均未提供证据证明。2019年5月15日，原告向被告邮寄送达了《告知书》一份，载明原告将于2019年5月30日整体停电，由于被告承租的396平方米房屋已于2018年3月31日到期，要求被告在本通知后10日内完成搬迁、腾房离场义务，并结清租金、水电等相关费用，否则原告将通过法律途径追究被告逾期腾房导致的一切法律责任，并收取占用期间相应的费用。原告针对上述邮寄行为在天津市河西区公证处进行了公证，该公证处于2019年5月16日作出（2019）津河西证经字第912号公证书，对原告送达《告知书》的内容和行为过程进行了保全证据公证。经查，该《告知书》于2019年5月16日被签收。庭审中，被告表示2019年5月30日诉争房屋停电后，被告已不在屋内办公，但诉争房屋至今仍在被告控制之下，用于存放桌椅等办公用品。原告就其主张的电费问题提交了自行计算的费用明细和电表照片，但电表照片数字模糊不清，原告也未提交其交纳电费的票据。一审庭审中，原告自认其主张双倍租金标准的房屋使用费的依据是《租赁合同》中的违约责任条款，要求双倍租金系要求被告承担违约责任，而被告则认为违约责任约定的金额过高，要求予以调整。现原告以诉称理由起诉来院，要求判如所请。一审庭审中，被告表示因为原告一直没有给其解决跑水问题，所以不同意原告的诉讼请求，但被告就其提出的2018年及之后的跑水问题并未提交相关证据。一审法院认为，虽然被告称其没有见过2017年3月31日签订的《租赁合同》，对真实性存疑，但其又认可合同上的签名是被告代理人本人签字，加盖的公章也是被告公司的公章，故对其辩称一审法院不予采信。原、被告于2017年3月31日签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应依法确认合法有效，双方均应按照合同的约定享受权利、承担义务。2018年3月31日合同期满后，被告继续使用诉争房屋，原告亦未提出异议，故双方形成不定期租赁关系，原租赁合同继续有效，原告有权随时要求被告返还租赁物。2018年10月，原告在诉争房屋张贴了《通知》明确表示不再续租，被告自认其于2018年10月30日收到该《通知》，故双方的不定期租赁关系已于2018年10月30日解除，被告应将诉争三层房屋腾空交还原告，故对于原告要求被告腾交房屋的诉讼请求，一审法院照准。由于双方的租赁关系于2018年10月30日解除，故被告应给付原告自2017年10月1日至2018年10月30日的房租共计62767.12元（58000元＋58000元／年／365天×30天）。就原告主张的合同解除后被告未及时腾房产生的房屋使用费一节，由于合同解除后被告仍继续使用诉争房屋，理应向原告支付房屋使用费，但《租赁合同》中约定的双倍租金标准明显过高，一审法院酌情调整为按合同约定租金标准的1.3倍（每日使用费数额：58000元／年×1.3倍÷365天＝206.58元）支付自2018年10月31日起至实际腾房之日止的房屋使用费。就原告主张的电费一节，由于原告提交的证据不足以证明被告拖欠电费的具体数额，故其该项诉讼请求，一审法院无法支持，待证据充足后原告可另行主张权利。就被告辩称的因一层房屋跑水所以不同意腾房、支付房屋费用一节，由于原、被告已经就跑水的损失达成了一致意见，且跑水的部位并非本案诉争房屋，即使产生损失也与本案不属于同一法律关系，故对于被告的辩称一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：“一、本判决生效后三十日内，被告天津博鑫来锻压机床销售有限公司将坐落河北区建筑楼的三层（建筑面积396平方米）腾空交还原告天津市纺织机械器材配件经营技术服务公司；二、本判决生效后三十日内，被告天津博鑫来锻压机床销售有限公司给付原告天津市纺织机械器材配件经营技术服务公司自2017年10月1日至2018年10月30日的房屋租金62767.12元，并按206.58元／天的标准向原告支付自2018年10月31日起至实际腾房之日止的房屋使用费；三、驳回原告天津市纺织机械器材配件经营技术服务公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2025元，由原告天津市纺织机械器材配件经营技术服务公司负担1340元，由被告天津博鑫来锻压机床销售有限公司负担685元。”本院二审期间，当事人未提交新证据。本院二审经审理查明的案件事实与一审法院查明的案件事实一致，本院对一审查明的案件事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，上诉人与被上诉人就涉诉房屋签订了《租赁合同》，上诉人虽主张不持有该份合同且对合同内容有异议，但其在一审庭审中明确表示该合同中的签字和盖章均是真实的，且二审期间未提供其他证据证明其主张，因此上诉人该主张缺乏依据，本院不予采信。上述《租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，上诉人与被上诉人均应按约定履行各自义务。根据合同约定，双方约定的租赁期限于2018年3月31日到期，后上诉人继续使用涉诉房屋，被上诉人未提出异议，双方间租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，上诉人应按约定的租金标准继续向被上诉人支付租金，一审法院据此判决上诉人应向被上诉人支付2017年10月1日至2018年10月30日的房屋租金62767.12元，符合法律规定，本院予以维持。本案中，被上诉人于2018年10月向上诉人送达《通知》，明确表示不再续租，要求上诉人及时腾交租赁的房屋，上诉人认可其于2018年10月30日收到该通知，故双方房屋租赁关系于2018年10月30日终止，上诉人应按合同约定及时将涉诉房屋返还给被上诉人。因此，被上诉人主张上诉人向其腾交涉诉房屋，符合合同约定及法律规定，应予支持。租赁到期，上诉人未按约定返还房屋，并继续占有使用该房屋，其行为构成违约，根据合同约定，上诉人应向被上诉人支付合同终止日起至实际腾还房屋日止的使用费。一审法院根据当事人申请，将合同约定的逾期腾房使用费标准酌情调整为按房屋租金的1.3倍计算，并无不妥，本院予以维持。上诉人虽主张涉诉房屋存在跑水问题，双方就赔偿问题尚未解决，但该问题与本案并非同一法律关系，上诉人以此为由拒绝腾交房屋，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，上诉人天津博鑫来锻压机床销售有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1369.18元，由上诉人天津博鑫来锻压机床销售有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  翟均勇审判员  王伟杰审判员  薛 晨二〇二〇年五月二十七日书记员  王铎臻