辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽07民终248号上诉人（原审被告）：锦州大兴建设集团有限公司，住所地锦州市凌河区洛阳路四段3-3号。法定代表人：孙忠志，该公司执行董事。被上诉人(原审原告)：韩立君，女，1971年8月22日出生，汉族，无业，住锦州市凌河区。上诉人锦州大兴建设集团有限公司因与被上诉人韩立君商品买卖合同纠纷一案,不服辽宁省锦州市凌河区人民法院（2019）辽0703民初1380号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。锦州大兴建设集团有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。首先，上诉人与被上诉人于2016年3月签订的《代建房合同》依然有效。上诉人与被上诉人签订《代建房合同》在先，后为配合被上诉人办理房产证，又签订了《商品房买卖合同》，以上是基本事实。但是在先的《代建房合同》并不因在后的《商品房买卖合同》的签订而失去法律效力。《商品房买卖合同》中未约定事项，如在《代建房合同》中的约定，应当以《代建房合同》的约定为准。在本案中，《代建房合同》没有出现任何法定无效或可撤销的情形，且双方并未解除《代建房合同》，因此《代建房合同》仍具有对合同双方的拘束力，因而《代建房合同》中关于门的费用约定仍然有效；其次，本案应为合同纠纷，而并非不当得利纠纷。不当得利指没有合法根据，或事后丧失了合法根据而被确认为是因致他人遭受损失而获得的利益。而本案中，上诉人对于涉案费用的收取基于双方签订的《代建房合同》，有合法依据；再次，被上诉人起诉已超过诉讼时效。被上诉人缴纳门的费用至今已超过诉讼时效，且并未有法定中断时效的情形，应当依法予以驳回。最后，本案中，一审法院就相同事实与双方当事人的其他案件认定冲突，凌河区人民法院(2019)辽0703民初1283号判决中，以涉案的《代建房合同》中的约定进行裁判要求上诉人依照《代建房合同》履行，但在本案中，一审法院未对涉案的《代建房合同》的效力予以认定，这样的事实认定显然有误。总而言之，本案核心问题是《代建房合同》的效力问题以及被上诉人起诉是否超过诉讼时效问题，应当适用正确法律做出充分审理及认定。上诉人认为，《代建房合同》系双方真实意思表示，在《商品房买卖合同》签订后，针对《商品房买卖合同》中未做约定的事项仍具有法律效力，此时双方对于涉案费用仍具有权务义务关系，被上诉人要求上诉人退款，没有法律依据。韩立君辩称，一审判决正确，应当维持原判。韩立君向一审法院起诉请求：1.要求退还多收的门钱9900元；2.被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2010年4月11日，锦州大兴房地产开发有限公司与韩立君作为甲乙双方签订代建房合同，韩立君购买西班牙风情花园小区14-43号90.08平方米、14-59号106.34平方米、9-10号110.54平方米三户房屋，合同载明防盗门价款由购房者自行支付，小区入户单元可视对讲门、入户防盗门的价格按实际代建购买价格与配合施工费用执行。原告于2015年5月14日交纳9-1-5-10号房屋单元门300元、防盗门1300元、对讲1500元，2015年4月15日交纳14-59号房屋单元门300元、防盗门1300元、仓房门300元、对讲1500元，2016年4月7日交纳14-43号房屋单元门300元、防盗门1300元、仓房门300元、对讲1500元，共计9900元。原告自2015年5月13日、2017年4月12日、2019年4月1日、2019年6月3日分别在锦州市发展和改革委员会、锦州市信访大厅、锦州市凌河区住房和城市建设局、锦州市市场管理局投诉，要求被告退还多收取的费用。一审法院认为，《中华人民共和国价格法》规定，经营者销售商品和提供服务，应该按政府主管部门的规定明码标价，因此，要求经营者在销售行为中，不能违背政府价格主管部门的具体规定。辽价发（2008）97号关于“规范住房入住环节收费的通知”载明：附属设施建设费用是商品房建设成本的组成部分，必须计入商品房销售价格。严禁在商品房销售价格以外向购房者收取对讲门及对讲系统等监控设施费、防盗门费、门窗差价款等费用，原告主张的单元门、防盗门1300元、对讲、仓房门，应属于出售的商品房附属设施，被告应计入销售成本而不应另行收费。虽然原被告签订的代建房合同关于防盗门等价款曾有过约定，但该约定应属无效。原告诉前曾以在行政机关投诉的方式主张权利，故对被告主张原告起诉超过诉讼时效的理由不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：被告锦州大兴建设集团有限公司于本判决生效后7日内返回原告9900元。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费52元，由被告负担。本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人围绕上诉请求提交了证据：锦州市发改委行政处罚事先告知书。拟证明双方有委托代建房屋补充协议书，其收取单元门、防盗门、可视对讲机等涉案款项是合理合法的，不需要返还。被上诉人韩立君虽对上诉人提交的证据不予认可，但未提供相反证据否定其真实性，故对上述证据真实性本院予以确认。另查明，上诉人与被上诉人于2010年4月11日签订《代建房合同》，约定代建房屋基础价格为2480元/平方米，30层平均价2900元/平方米，18层平均价2760元/平方米（楼层价格表附后），并对单元门、防盗门、可视对讲机费用作出约定。再查明，锦州市发展和改革委员会于2015年7月14日对锦州大兴房地产开发有限公司出具《行政处罚事先告知书》，其中载明原锦州市物价局《关于进一步加强新建商品住房入住环节收费管理的通知》（锦价发【2011】7号）文件第二条规定：“规范购房者特殊要求收费┄┄团购商品房入住环节收费按双方签订协议约定执行，协议中未约定的收费一律不得在销售价格以外另行收取”。上诉人主张因与被上诉人之间存在委托代建房屋的合同关系，且委托建房协议中已经明确约定了对单元门、防盗门、可视对讲机另行收费，故双方当事人之间纠纷属于《行政处罚事先告知书》规定的“规范购房者特殊要求收费”的范围。上诉人有权按照双方约定并实际履行的《委托建房屋补充协议书》收取被上诉人的单元门、防盗门、可视对讲机等费用。被上诉人对该份证据证实的内容虽不予认可，但无证据推翻该份证据的真实性，且该《行政处罚事先告知书》中明确认定除上诉人与代建团购房业主签订的除《代建房合同》中因对仓房门的收费没有约定属于不合理收费外，对上诉人收取单元门、防盗门、可视对讲机的费用的行为并未处罚，故对上诉人的该项主张予以采信。还查明，本案双方所产生的争议系因代建房合同及商品房买卖合同之间的效力而引发，一审法院将本案立为不当得利纠纷显系不当，本院对此予以纠正为房屋买卖合同纠纷。上述事实，有上诉人提供证据以及双方当事人陈述笔录载卷为凭，经本院审查应予采信。一审认定的其他事实基本属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。上诉人与被上诉人签订的《代建房合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。上诉人与被上诉人均应按照协议约定履行各自义务。上诉人作为案涉小区的建设方，在按照《代建房合同》的约定完成代建房屋的建设义务，委托建房业主亦负有按照《代建房合同》的约定，向建设方支付代建房屋的房款等其他费用的义务。《代建房合同》明确载明入户单元可视对讲门、入户防盗门的价格按实际代建购买价格与配合施工费用执行。故被上诉人要求上诉人返还单元门、防盗门、可视对讲机等费用的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审法院判决上诉人返还被上诉人上述费用不妥，本院对此予以纠正。综上所述，锦州大兴建设集团有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定，判决如下：一、撤销辽宁省锦州市太和区人民法院（2019）辽0792民初1587号民事判决。二、上诉人锦州大兴建设集团有限公司于本判决生效后7日内返还被上诉人韩立君仓房款600元。三、驳回被上诉人韩立君的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费52元、二审案件受理费104元，共计156元，由上诉人锦州大兴建设集团有限公司负担8元，被上诉人韩立君负担148元。本判决为终审判决。审判长  王玉龙审判员  高 帆审判员  王金业二〇二〇年五月二十七日法官助理杨艳洲书记员张彩琳