北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终1872号上诉人（原审被告）：沃萍，女，1973年6月22日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。被上诉人（原审原告）：王石坡，男，1987年10月29日出生，汉族，北京市兴商房地产经纪中心有限公司职员，住北京市大兴区。原审第三人：北京市兴商房地产经纪中心有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇兴华中里14号楼。法定代表人：曹炜，总经理。委托诉讼代理人：吴杰，北京常鸿（天津）律师事务所律师。上诉人沃萍因与被上诉人王石坡及原审第三人北京市兴商房地产经纪中心有限公司（以下简称兴商公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初24121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沃萍上诉请求：1．撤销一审判决第三项；2．撤销一审判决第四项，改判王石坡向沃萍支付违约金5万元；3．一二审案件受理费由王石坡负担。事实和理由：1．一审判决认定事实不清。北京市大兴区清源西里小区34号楼3单元603房屋（以下简称案涉房屋）是沃萍的房屋。与王石坡签订房屋买卖合同后，在办理网签手续时，沃萍发现网签价格高于实际成交价格，兴商公司的解释是网签合同只作为建委存档，一切手续还是按照221万元的价格履行，这种行为不违法，不会向银行隐瞒房屋实际成交价格。到银行办理贷款手续时，一直都是中介人带着沃萍办理各种手续的。2．一审判决适用法律错误。合同是在信息不对称的情况下签订的。双方应当依据网签合同继续履行，因王石坡拒绝履行网签合同，拒绝支付首付款。因此，应当是王石坡承担违约责任。3．一审判决不公。一审判决认为合同未能履行的责任在沃萍一方，是错误的。王石坡辩称，不同意一审判决，但未提起上诉。双方签订合同约定的房屋价格为221万元贷款。办理网签和银行贷款是由中介带着双方一起到银行办理的签字手续，无任何隐瞒。签订的网签价格是274万元，贷款是178万元，沃萍对上述情况均是知情且同意的。一审判决确认沃萍为违约方，是正确的。但一审判决确认的违约金数额过低，应当提高。兴商公司述称，同意一审判决。双方签订的合同合法有效。合同签订后，是沃萍认为王石坡可能付不起钱，要求更换贷款银行，也认为自己没有在贷款合同上签字，贷款合同可能有问题。同时沃萍主张王石坡存在欺诈嫌疑，要求重新签订网签合同。经过协调，王石坡同意全款购房，也可以配合重新寻找贷款银行，但沃萍又提出要求资金监管等合同中并未约定的内容。最终一审判决在查明事实的情况下，认定沃萍系违约方并承担违约金，系正确的。王石坡向一审法院起诉请求：1．解除王石坡与沃萍于2019年4月4日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（编号：NO.0004848）及《补充协议》；2．沃萍向王石坡返还定金5万元，并支付违约金44.2万元；3．案件受理费由沃萍负担。一审法院认定事实：2019年4月4日，沃萍（出卖人）与王石坡（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：第一条房屋基本情况：出卖人所售房屋坐落为大兴区清源西里小区34号楼3单元603号，建筑面积共55.33平方米。第四条成交价格、付款方式及资金划转方式：经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为221万元。签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金5万元整，该定金于本合同签订时抵作本房屋成交价款。买受人采取商业贷款方式付款，（1）如贷款机构不批准买受人的贷款申请，双方当事人同意买受人可向其他贷款机构申请贷款，买受人至迟于再次申请贷款之日起15日内获得贷款批复，不能在约定期限内获得贷款批复的，双方约定根据实际原因另行协商解决。（2）如贷款机构批准的贷款金额少于买受人申请的贷款金额，二者相差金额，买卖双方同意买受人应当于办理不动产转移登记当日向出卖人补足差额。（3）如出现贷款机构批准贷款后，由于买受人原因拖延办理相关贷款手续等情形导致无法及时取得贷款的，买卖双方同意买受人于过户当日向出卖人支付剩余房价款。第十条户籍迁出：出卖人迁出现有户籍的，承诺在2020年1月1日前向房屋所在地的户籍管理机关办理完成出卖人相关2人的现有户籍迁出手续；未如期将上述户籍迁出的，出卖人应当按日计算向买受人支付房屋成交总价款的万分之五的违约金，且出卖人仍负有户籍迁出的义务。第十四条合同生效及特别约定：双方当事人可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。对本合同的解除，应当采用书面形式。其中，附件八《补充协议及其他约定》，内容：经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为221万元。房屋无抵押、买受人贷款：买受人优先选择以商业贷款形式支付购房款：买受人与出卖人约定于2019年4月10日之前将银行贷款所需证件资料准备齐全，并办理上述房产的贷款审批手续，审批合格后25个工作日内，出卖人与买受人办理上述房产的产权转移登记手续，同时买受人将成交总价款的首付金额43万元（其中已包含购房定金5万元）一次性支付给出卖人，成交总价款的剩余金额178万元，通过银行贷款形式一次性支付给出卖人，银行放款后，由批贷银行直接将此笔贷款划至出卖人账户。第五条本协议作为《存量房屋买卖合同》的补充约定，具有同等法律效力，如本协议与《存量房屋买卖合同》约定不一致的，均以本协议为准。2019年4月4日，沃萍（甲方，出卖人）与王石坡（乙方，买受人）、兴商公司（丙方，居间人）签订《居间服务合同》，约定乙方按照房屋成交价格的2.2%支付居间服务费并应于房屋买卖合同签订当日向丙方支付。2019年4月10日，沃萍（出卖人）与王石坡（买受人）签订合同编号为C1764504草拟网签合同，约定，第四条成交价格、付款方式及资金划转方式：经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为274万元，买受人应当按合同约定日期支付首期房价款96万元，占全部房价款的35.04%，余款178万元向银行申请贷款支付。如贷款机构不批准买受人的贷款申请，双方当事人同意另行协商解决；如贷款机构批准的贷款金额少于买受人申请的贷款金额，二者相差金额，买卖双方同意另行协商解决；如出现贷款机构批准贷款后买受人无法按合同约定日期取得贷款或买受人拖延办理相关贷款手续等情形，买卖双方同意另行协商解决。尾部有沃萍与王石坡签字。2019年4月10日，沃萍与王石坡至北京大兴九银村镇银行股份有限公司亦庄支行（以下简称九银村镇银行）办理案涉房屋贷款面签手续。自2019年4月10日晚，沃萍遂通过微信方式与兴商公司工作人员王高坡提出要求按照实际成交价变更贷款银行并要求办理资金监管手续一事沟通如下：2019年4月10日19：26-19：55，沃萍：“您好，请您明天申请终止贷款，我要换一家银行，并且和买家一起去办理贷款手续。今天我没看到任何买家的贷款手续，并且要和买家一起签银行资金监管，按照真实购买价重新申请贷款。请您把我的要求和买家沟通一下。”2019年4月10日20：35，王高坡：“晚上我和客户把您意思大概沟通了。按照您走的时候我和您说的方案，今天办理的贷款咱们继续，过户完以后如果银行2个月内没有放款（客户给您凑齐全款买房起草一个补充协议），我明天会和银行一起最终敲定这个方案，您是否能够同意？”沃萍：“抱歉，这个方案我不能同意。”王高坡：“您的意思是不是客户如果不按照您的意思来办，房子就不卖给他们了？”沃萍：“我的要求：1申请终止贷款、2换一家大点的银行重新申请贷款、3以实际购房价格申请、4办理银行资金监管”；2019年4月10日，王高坡：“按照当时咱们谈的条件，您也同意客户可以申请多贷一些款，合同我也是按照这个条件起草的。明天上班我会和客户积极沟通，事情到现在为止我们和客户也是积极在配合办理，如果只是因为您单方便（面）的顾虑不同意走现在的银行审批手续，导致不能按照时间办理过户手续，您需要承担违约责任。您也要有这样的思想准备。我可以在双方签订的这个合同基础上补充说明，让您确保能收到全部购房款。咱们可以一起想办法，很多事情真的不想搞得很极端，耽误您收房款。”沃萍：“我要求换一家银行申请贷款是因为我没看到买方的贷款手续，我要求和买方一起进行贷款手续办理，并且以实际购房价格申请，我的要求是合理的。”王高坡：“如果只是因为您担心这家银行不同意，客户的工作也不好沟通。”沃萍：“这些都是基本的流程吧”王高坡：“首付款的资金监管我们可以给你们双方在光大银行办理，我们办理的也是正常的流程。”沃萍：“那尾款呢”王高坡：“尾款是由银行直接发放到您今天办理的卡上。”沃萍：“尾款有监管吗”王高坡：“尾款没有任何一家银行资金监管。”沃萍：“要换一家银行，请您明天别忘了申请。”王高坡：“我需要和客户沟通完以后才能回复您，终止贷款需要征得买卖双方同意才可办理。”沃萍：“还有就是要以实际购房价格申请”沃萍：“我查了一下，全程都有资金监管，首付和贷款。”王高坡：“如果是贷款，资金监管只有首付款，您也可以咨询一下建委。资金监管我们公司一般都是在过户当天直接打给卖方，建委没有强制资金监管”。2019年4月11日14：57，沃萍：“你跟买家协商的怎么样了？如果实在不行就走法律程序吧”。2019年4月11日15：04，王高坡：“客户这边我一直在积极沟通。如果因为您担心贷款银行批贷以后放不了款，客户同意过户之日起2个月内自行筹全款给您。这个工作客户已经同意。另外我也约了客户的时间，出现这样的事还是见面沟通比较好，确定好时间我约你们双方过来。”沃萍：“我要求换一个银行与买家一起去办理贷款手续。如果实在不同意，我准备起诉了。”王高坡：“换行的工作客户这边暂时不好做工作，夹在中间我确实很难受，如果可以我和客户尽快沟通时间见面你们双方协商。”沃萍：“还是你来沟通吧，如果同意就换行办理贷款，如果不同意，我直接起诉，我不想再耽误时间了”王高坡：“您让我心里有个底，房子您是不是觉得卖的不合适不想卖了？按照三方约定办理的时间都在积极办理，您不能因为只是担心没有听说过这个银行要求换，况且客户也已经说得很明白，如果因为银行的原因导致您没有在过户之后2个月收到贷款，客户同意给您凑齐全款保证您的尾款，我真的不知道您还在担心什么”。2019年4月11日18：33，王高坡：“有了批贷函符合过户条件，客户已经做了让步，如果过户完2个月内您没收到银行贷款，客户愿意给您补齐全款，如果客户没有做到可以双方接触（解除）合同，客户定金您可以不退。这样的条件如果都不能打消您的顾虑，我确实想不出还有什么办法来处理。”沃萍：“我要向法院提出申请终止合同，买家能不能同意终止贷款，以免造成更大的损失”。2019年4月11日23：24，王高坡：“经过我的沟通，1、客户现在同意换行办理贷款手续、2、户口过完户3日内迁出（如果需要明天我会在和客户协商），等您回复，我通知客户签订补充协议。”沃萍：“户口迁不了。我不想再继续办理了，刚开始就这么不顺，后面不知道还有多少问题，我想终止合同了”王高坡：“您的意思是单方终止合同吗？如果你单方终止合同需要承担违约责任，您一定要慎重”沃萍：“如果您这么说就走法律程序吧”沃萍：“如果咱们不能自行协商解决，这是最好的办法”。王高坡：“自行协商按照您要求的我已经努力沟通了，客户现在基本同意您的要求，咱们已经协商解决了不是吗？如果只是户口问题，我继续做客户工作，今天给您答复。”沃萍：“不是，我要终止合同。王高坡：“我先不通知客户，给您时间好好考虑，别太仓促”沃萍：“好的”。2019年4月12日10：34，沃萍：“我已经到法院提交起诉，请您通知买家”王高坡：“好的，如果您考虑好确定这么走，今天我也会把这件事上报公司”。2019年4月13日12：34，沃萍：“现在要不然换行办理，要不然解除合同，请您取消贷款”。2019年5月7日13：16，王高坡：“沃姐，给您打电话没有接通，客户给我打电话问您法院这边怎么样了？还要多长时间能有结果，您到底是怎么想的。如果您确实不想卖了咱们晚点解决这个事（如果您认可赔偿，我抓紧时间把客户约过来。如果您还是坚持等法院判定结果，那您就抓紧催催），客户好去定别的房子，总这么拖着不是办法。方便的时候您给我回个电话，万分感谢”沃萍：“我没有违约，法院有流程，不是我能催的。您让客户看别的房子吧，这个合同违规，我是不同意继续的”。2019年4月12日，九银村镇银行下发《二手房贷款审批通知》，载明：“借款人王石坡向我行提交的二手房按揭贷款申请已于2019年4月12日由九银村镇银行审批通过：贷款金额178万元整，贷款期限25年，贷款利率5.39%，交易房屋地址大兴区黄村镇清源西里34号楼6层3单元603，房屋出卖方沃萍，卖方收款账户名沃萍（尾号3260）。自审批之日起三个月内未完成过户房款的贷款，根据有关规定，需对借款人及其配偶的个人信用信息进行重新查询，如若借款人及其配偶在此期间因资信下降、负债增加等原因不符合原审批时房款条件，需重新上报审批。若审批未能通过，我行有权停止放款并不承担相应责任。房屋过户后，若新房地址与过户前房产地址不一致，需由房产所在地相关部门出具地址变更证明，以免影响贷款按期发放。办理抵押登记后放款”。另，沃萍以房屋买卖合同纠纷为由于2019年7月19日将王石坡、王高坡、兴商公司诉至法院，要求终止与王石坡在兴商公司签订的房屋买卖合同；违约金由王石坡承担。王石坡于2019年8月10日收到起诉状并于2019年10月10日提出反诉请求。因沃萍无正当理由未按照传票时间到庭参加诉讼，法院于2019年11月12日作出（2019）京0115民初24121号民事裁定，裁定本诉按沃萍撤诉处理，王石坡的反诉请求继续审理。案件审理过程中，双方确认案涉房屋现由沃萍实际占有使用、王石坡自认尚未交纳中介服务费。经询问，沃萍表示如支持王石坡的诉讼请求，同意在本案中一并处理撤销网签事宜。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。首先，当事人之间就转让同一房屋先后分别签订数份买卖合同，合同中关于房屋价款、履行方式等约定存在不一致，当事人就此产生争议的，依据合同自由的原则，应当依据当事人真实意思表示的合同约定继续履行。本案中，根据查明的事实可知，王石坡与沃萍就案涉房屋于2019年4月4日签订买卖合同及补充协议后，双方于2019年4月10日以274万元价格签订网签合同、办理银行面签手续系为了获取合同中约定的贷款金额（即178万元），故双方应按照2019年4月4日签订的买卖合同及补充协议的约定履行各自的义务。其次，根据双方办理网签合同可知沃萍就网签合同按照274万元价格签订是知情且同意的，在银行未就贷款金额是否批准时，沃萍遂要求更改贷款银行及房款支付方式为资金监管，在银行批贷函作出后仍以此为理由提出终止合同并提起相关诉讼已构成违约，应当向王石坡支付一定数额的违约金。对于违约金的具体数额，法院综合考虑双方发生纠纷的原因，并以当事人的实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度等因素，且沃萍亦认为违约金过高请求调整，根据公平和诚实信用原则予以衡量，酌定沃萍向王石坡支付违约金5万元。因双方均同意解除合同，就王石坡要求解除双方房屋买卖合同关系的诉讼请求，法院不持异议。合同解除后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，沃萍就已收房款定金5万元负有返还义务，因沃萍同意在本案中一并处理案涉网签事宜，对此，法院不持异议。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，一审法院于2019年12月判决：一、于判决生效之日，解除王石坡与沃萍就北京市大兴区清源西里小区34号楼3单元603房屋的房屋买卖合同关系；二、于判决生效后十日内，沃萍协助王石坡注销北京市大兴区清源西里小区34号楼3单元603房屋的网上签约联机备案手续；三、于判决生效后十日内，沃萍向王石坡返还购房定金5万元；四、于判决生效后十日内，沃萍向王石坡支付违约金5万元；五、驳回王石坡的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实无异，本院予以确认。诉讼中，各方均认可已注销案涉房屋的网签。本院认为，结合二审庭审情况及沃萍上诉请求，本案的争议焦点为：沃萍是否应当向王石坡返还5万元定金，并支付5万元违约金。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。沃萍与王石坡针对案涉房屋签订的房屋买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。对双方当事人具有法律约束力。关于沃萍拒绝返还王石坡5万元定金的上诉请求。根据已查明的事实，沃萍与王石坡签订房屋买卖合同后，在合同履行过程中，因沃萍认为网签合同与实际房屋交易价格不一致，且申请银行贷款系按网签价格办理的，故要求王石坡更换银行重新办理贷款，双方协商未果，故沃萍起诉要求解除合同。现沃萍与王石坡签订的房屋买卖合同及补充协议已经解除，故依据法律规定，沃萍应当返还王石坡已支付的5万元定金。现沃萍拒绝返还定金的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。关于沃萍是否应当支付违约金的上诉请求。第一，沃萍认可是其亲自办理的网签手续，对于网签合同中载明的274万元价格是知晓的。且办理银行贷款面签手续亦是其亲自办理的。第二，在银行未就贷款金额是否批准时，是沃萍提出要求王石坡更改贷款银行及房款支付方式为资金监管，在银行批贷函作出后仍以此为理由提出终止合同并提起诉讼。综上，沃萍的行为已经构成违约，应当承担违约责任，向王石坡支付违约金。第三，关于违约金数额。一审法院综合考虑双方发生纠纷的原因，并以当事人的实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平和诚实信用原则予以衡量，酌定确认的5万元，并无不当，本院予以维持。综上所述，沃萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由沃萍负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 陈 妍审判员 蒋春燕审判员 高宝钟二〇二〇年五月二十二日书记员 张 璐