宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2019）宁0104民初10682号原告（反诉被告）：宁夏农业科教仪器物资有限公司。住所地：宁夏回族自治区银川市兴庆区。法定代表人：许志扬，该公司总经理。委托诉讼代理人：张乐，宁夏辅德律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐振杰，宁夏辅德律师事务所律师。被告：陈芳（反诉原告），女，1971年5月18日出生，汉族，无业，住宁夏回族治区银川市西夏区。委托诉讼代理人：关立宇，上海市海华永泰（银川）律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭兰，上海市海华永泰（银川）律师事务所律师。原告宁夏农业科教仪器物资有限公司与被告陈芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，被告陈芳提起反诉，本院受理后依法适用普通程序于2019年9月19日、2020年4月29日就本诉与反诉合并公开开庭进行了审理。原告宁夏农业科教仪器物资有限公司的委托诉讼代理人张乐、徐振杰，被告陈芳及其委托诉讼代理人关立宇、彭兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宁夏农业科教仪器物资有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》；2.请求判令被告支付拖欠原告租金5310159.85元（暂计算至2019年6月30日）；3.请求判令被告支付原告违约金1823575元（违约金以年租金总额每日5‰的标准自2018年12月30日计算至2019年6月30日），违约金计算至房屋租金付清之日止；4.本案诉讼费等费用由被告承担。事实和理由：2010年5月13日，原、被告签订《房屋租赁合同》约定：被告承租原告位于银川市兴庆区解放西街228号（原城区解放西街98号）院内房屋及附属设施、设备，房屋总面积为6107.31平方米，租赁期为10年（2010年10月13日至2020年10月12日），房屋年租金为2100000元。合同签订后，原告依约将租赁房屋交付被告使用。后由于租赁资产中的锅炉房一直无法使用，原、被告于2013年10月10日签订《补充协议》约定：原告收回租赁合同中185平方米锅炉房的使用权，租赁房屋年租金调整为2015000元并以该价格追溯至合同生效之日。自合同签订之日至2019年6月30日，被告应支付原告租金17463333.34元，截至2018年12月止，被告共向原告缴纳租金12153173.49元，尚欠原告租金5310159.85元。被告自2018年12月起再未向原告支付过租金，根据合同约定，被告逾期支付租金超过30日的，原告有权解除合同，并自逾期之日起按年度租金总额每日5‰支付违约金。截至2019年6月30日，被告应支付原告违约金1823575元。综上，被告的行为构成违约，故原告诉至法院，望判如所请。被告陈芳辩称并提起反诉诉讼请求：1.请求判令反诉被告支付反诉原告对房屋租赁期间改造物、装修物等折价补偿费用2000000元；2.依法判令反诉被告退还反诉原告租赁保证金500000元；3.本案反诉费用全部由反诉被告承担。事实和理由：被告于2019年5月15日向原告递交书面《退房申请》要求解除合同，则双方签订的租赁合同已于2019年5月15日解除。被告起诉原告欠付租金5310159.85元属实，被告要求扣减保证金500000元、原告在被告处挂账及被告为原告垫付费用共计96726.51元，扣减该费用后被告尚欠原告租金为4713433.34元。原、被告签订《房屋租赁合同》约定迟延付款违约金标准过高，要求对该标准依法予以降低。同时因原告承租给被告的房屋始建于1987年，楼内基础设施等严重老化，原告同意被告对租赁房屋进行改造、装饰装修等工作。被告为此投入大量的人力物力对涉案房屋进行大幅度的改造及装修，投入包括：电梯一部及电梯井、楼顶太阳能设备及管道铺设、消防设施设备加装、供水增容、供电增容、暖气更换及铺设管道、地沟改造等，还包括房屋的门窗、前厅、接待吧台的装饰装修。在上述改造装修期间原告完全知情且未提出任何异议，被告完成改造后从事宾馆经营，并依约向原告支付了保证金及相应年度租金。后因银川地区宾馆经营市场不景气，被告经营的宾馆也受到影响，被告自2016年开始与原告协商降低房租，至今未果，被告只能想尽办法经营尽量保证原告的租金收益。2019年5月5日，被告因经营困难及个人身体原因向原告递交了《退房申请》，请求解除双方签订的租赁合同并办理房屋交接手续，但原告不予理会，并提起诉讼要求解除租赁合同、支付租金及违约金，完全没有考虑到被告承租房屋9年期间对房屋的实际投资改造、维护维修等各项损失。因被告的投入与涉案房屋不可分割，并使原告的房屋增值。故被告提起反诉，请求判如所请。反诉被告宁夏农业科教仪器物资有限公司辩称：对被告主张的对出租物的装修改造认可，原、被告签订《房屋租赁合同》约定被告对出租物装修，原告不给予任何补偿。认可收取被告保证金500000元，同意在租金中扣减。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，原告提交的《房屋租赁合同》、《补充协议》、农科仪公司收陈芳房租明细表，被告提交的《房屋租赁合同》、《补充协议》、《退房申请》、《电梯设备供货及安装合同》、《建设工程施工合同协议条款》两份、《酒店太阳能工程协议》两份、《酒店电力工程协议》、租赁房屋现状及改造设施照片八张、房屋所有权证、银川市兴庆区解放西街228号房屋资产交接清单客观真实，本院予以采信并在卷佐证。被告提交的农仪公司结算单系被告单方出具，原告不认可，本院不予采信。被告提交的《宁储宾馆租赁合同书》及《宁储宾馆租赁合同补充协议》与本案没有关联性，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2010年5月13日，原、被告签订《房屋租赁合同》约定：被告承租原告位于银川市兴庆区解放西街228号（原城区解放西街98号）院内6107.31平方米房屋（其中：院内南北朝向一至五层楼房建筑面积3384.85平方米；东西朝向一至三层楼房475.35平方米；锅炉房185平方米；临街南北朝向一至三层楼房2062.11平方米），租赁期限10年（2010年10月13日至2020年10月12日），2010年5月13日至2010年10月12日为装修期，不计入合同租赁期限，房屋每年租金2100000元。被告按照租赁年度支付租金，第一年度在合同签订之日起5日内支付50%，另外50%于合同签订后6个月内支付，以后每个年度租金须在上一年度租赁期的最后一个月前一次性支付。被告未按照合同约定支付租金构成违约，每日须向原告按年度租金总额5‰支付迟延违约金。原告收取被告一次性保证金500000元，保证金不计算利息。租赁期满，原告无条件收回租赁物，装修、改造所增加的部分均归原告所有（可移动的设备、用具除外）。被告对装修、改造未经原告许可，不得拆除或拆毁。原告对维修、装修费用不给予被告任何补偿。合同签订后，被告依约向原告交纳保证金500000元，原告将租赁房屋交付给被告，被告装修后从事宾馆经营。2013年10月10日，原、被告签订《补充协议》约定：原告收回租赁合同中185平方米锅炉房的使用权，该房屋租赁使用权的收回可追溯至租赁合同生效之日，租赁房屋的年租金由2100000元减少至2015000元，每年减少85000元。2019年5月15日，被告向原告递交退房申请载明：“现有银川市兴庆区解放西街228号恒盛快捷酒店（房产证单位：宁夏农牧厅），于2010年5月4日由《宁夏农业仪器物资公司》租赁给陈芳经营性使用，租赁期10年，目前距离房屋租赁期到期时间还有1年5个月时间，由于市场下行，陈芳身体不适（患有精神性抑郁）等原因，无力继续承租下去，特向出租单位正式提出申请，提前在2019年5月15日解除双方所签房屋租赁合同，望出租单位《宁夏农业仪器物资公司》考虑到陈芳的难处，在与贵单位合作期间的努力和愉快，尽快派人到该物业地点办理交接手续。特此感谢”。截至2019年6月30日止，被告应支付原告房屋租金17463333.34元，已支付原告房屋租金12153173.49元，下剩租金5310159.85元未支付。现原、被告因履行租赁合同发生争议，故原告诉至本院，被告提起反诉，请求判如各自所请。庭审中，被告要求在租金中扣减保证金500000元及其他费用96726.51元（2014年7月18日至21日原告住宿费24431元，被告代原告支付金凤区法院诉讼费4000元、恒盛酒店2014-2016年房屋租赁证8400元、城管协调费23800元、被告代原告支付2008年电费滞纳金247.51元、原告财务挂账35848元）。原告同意在租金中扣减保证金500000元，不认可被告主张的其他扣减项目。原、被告于2020年3月30日办理了涉案房屋交接手续，原告收回出租房屋。另查明，2010年6月10日，被告与银川市银奥电梯有限责任公司签订《电梯设备供货及安装合同》约定：该公司为原告承租房屋进行电梯安装工程，包括电梯设备供货、电梯框架及电梯井的安装等，此项共计花费439000元。2010年6月21日，被告与陕西立飞科技有限责任公司银川分公司签订《建设工程施工合同协议条款》约定：该公司对被告承租房屋进行消防设施安装改造工程，包括消防自动报警系统、自动喷淋系统、消火栓系统及疏散系统等安装项目，此项共计花费700000元。2015年12月1日，被告与陕西立飞科技有限责任公司银川分公司再次签订《建设工程施工合同协议条款》约定：该公司对被告承租的房屋的消防设施进行维修、改造工程，包括维修酒店内所有消防设备、设施及消防供电线路、更换喷淋系统、消火栓系统、更换消防标识等项目，此项共计花费480000元。2010年5月，被告与宁夏科通电力工程有限公司签订《酒店电力工程协议》约定：该公司对被告承租的房屋进行用电改造工程，包括380伏电压接入、电力室外线路与供电单位配电柜的连接、从原农牧厅的电表独立拆分、以及按照供电部门要求配置最新的智能远程柜等，此项共计花费380000元。被告与浙江智恩电子科技有限公司签订《酒店太阳能工程协议》（未载明合同签订日期）约定：该公司对被告承租的房屋进行太阳能设施安装工程，工程内容为太阳能联合加热热交换系统工程及真空管太阳能制作安装，此项共计花费180000元。后被告与浙江智恩电子科技有限公司再次签订《酒店太阳能工程协议》（未载明合同签订日期）约定：该公司对被告承租的房屋的太阳能设施进行更换，工程内容为更换太阳能水箱2个、太阳能集成控制电脑柜、室外真空管更换清洗、太阳能主电源电路更换，此项共计花费100000元。诉讼中，被告要求原告对涉案租赁房屋添附行为予以补偿并申请对涉案承租房屋电梯（含电梯井）、太阳能沐浴系统、消防系统设施、采暖改造设施、给排水工程及地热工程改造设施价值进行评估。本院依原、被告协商委托中和资产评估有限公司宁夏瑞衡分公司进行评估，该分公司于2020年4月15日作出资产评估报告，评估涉案酒店安装工程资产价值共计1070200元，其中电梯及安装工程净值141087元、太阳能工程净值202124元、消防工程550607元、电气工程176340元。原告认为该评估报告载明太阳能工程建成日期为2019年7月，在原、被告均提出解除合同之后建成，且未得到原告的同意，不应计算在鉴定范围内，也不同意对被告就涉案房屋装修改造进行补偿。被告称其于2019年上半年对涉案房屋太阳能进行改造，资产评估报告载明太阳能建成时间有误。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的相关规定，合法有效，双方均应当按照合同约定行使权利履行义务。双方约定涉案房屋租赁期限10年（2010年10月13日至2020年10月12日），被告在租赁期限届满前向原告书面申请解除租赁合同，原告将被告诉至本院要求解除合同，由此可以认定双方均有解除合同的意愿，故对原告要求解除原、被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》的诉讼请求予以支持。原告要求被告支付欠付2019年6月30日前租金5310159.85元，被告认可该金额但要求扣减500000元保证金，原告同意扣减，故被告还应当支付原告下欠租金4810159.85元（5310159.85元-500000元）。被告要求扣减原告应承担的其他费用96726.51元（原告住宿费24431元，被告代原告支付金凤区法院诉讼费4000元、恒盛酒店2014-2016年房屋租赁证8400元、城管协调费23800元、被告代原告支付2008年电费滞纳金247.51元、原告财务挂账35848元），原告不认可上述费用，被告亦未提交证据证实其要求扣减的合理性，故对被告要求扣减其他费用96726.51元的辩解意见不予采纳。原、被告约定被告须在上一年度租赁期的最后一个月前一次性支付以后每个年度的租金，现被告未按合同约定足额支付租金已构成违约，故对原告要求被告支付2018年12月31日至2019年6月30日期间违约金及违约金计算至欠付租金付清之日止的诉讼请求予以支持，但因双方约定违约金每日5‰过高，现被告要求降低，故本院依法调整违约金按年利率6%计算。经核算，被告应支付原告2018年12月30日至2019年6月30日期间违约金144305元（4810159.85元×6%÷12个月×6个月），违约金计算至租赁费付清时止。关于被告反诉要求原告支付其对租赁房屋改造及装修等折价补偿款2000000元的反诉诉讼请求，因原、被告在合同中约定租赁期限届满，原告无条件收回租赁物，对被告的装修、改造等费用不予补偿，但因被告于2019年5月15日向原告申请解除合同并要求原尽快派人办理房屋交接手续，而原告于2019年7月2日将被告诉至本院要求解除《房屋租赁合同》及《补充协议》、要求被告支付租金及违约金，双方均有解除合同的意愿，但原告却拖延至2020年3月30日才办理房屋交接手续，考虑到原、被告在合同期限届满前协议解除合同及被告受疫情影响亦无法正常经营，故本院酌定原告补偿被告房屋装修改造费用107020元（1070200元×10%）。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、解除原告宁夏农业科教仪器物资有限公司与被告陈芳签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》；二、被告陈芳于本判决生效之日起七日内支付原告宁夏农业科教仪器物资有限公司2019年6月30日前房屋租金4810159.85元，支付2018年12月30日至2019年6月30日期间违约金144305元，并以欠付租金4810159.85元为基数支付自2019年7月1日起至租金付清之日止的违约金（参照年利率6%计算）；三、反诉被告宁夏农业科教仪器物资有限公司于本判决生效之日起七日内支付反诉原告陈芳房屋装修改造补偿款107020元；四、驳回反诉原告陈芳的其他反诉诉讼请求。如果原、被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费61736元，原告宁夏农业科教仪器物资有限公司负担18860元，被告陈芳负担42876元；反诉案件受理费13400元，反诉原告陈芳负担12683元，反诉被告宁夏农业科教仪器物资有限公司负担717元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判长 丁秀琴人民陪审员 牛建琴人民陪审员 苗 龙 二○二○年五月二十七日法官助理 金俊婷书记员 赵婷婷附：本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租赁费的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境。4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施。5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。