安徽省阜阳市颍州区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1202民初697号原告:刘永进，男，1967年10月21日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。委托诉讼代理人：陈邦乾，男，1962年2月25日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。被告：王佳佳，女，1984年4月7日出生，汉族，住安徽省阜阳市开发区。委托诉讼代理人：李建敏，安徽金睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐婉丽，安徽金睿律师事务所律师。第三人：安徽阜阳立天地产开发有限公司，住所地安徽省阜阳市开发区新阳大道新时代广场3#楼403室，统一社会信用代码913412007509987976。法定代表人：刘立新，该公司经理。委托诉讼代理人：杨波，该公司员工。委托诉讼代理人：付新鹏，安徽皖北律师事务所律师。第三人：顾彩军，男，1972年4月15日出生，汉族，高中文化，住安徽省利辛县。原告刘永进与被告王佳佳，第三人安徽阜阳立天地产开发有限公司（以下简称立天地产公司）、顾彩军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘永进及其委托诉讼代理人陈邦乾，被告王佳佳委托诉讼代理人李建敏、徐婉丽，第三人立天地产公司委托诉讼代理人杨波、付新鹏，第三人顾彩军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘永进向本院提出诉讼请求，一、请求判令被告继续履行租赁合同；二、判令被告支付租金95.6万元（其中被告拖欠的第二年租金为32万元、第三年租金为63.6万元）及违约金；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年12月6日，原被告签订《门面房租赁合同》，原告将位于阜阳市开发区新阳大道五中对面的门面房4000平方米出租给被告，租赁期限为十年，即自2017年12月6日起至2027年12月3日止。被告使用租赁房屋开设了“阜阳馨源花园酒店”。年租金总额为60万元，前两年不递增，第三年递增6%，两年递增一次，租金在每年开始使用前支付，如有拖欠，按拖欠额每日承担1%的违约金。第二年（自2018年12月6日起至2019年12月5日止）的租金60万元，虽经原告催要，被告才于2019年8月支付28万元，尚欠32万元；第三年的租金63.6万元，被告应向原告支付租金95.6万元，但被告至今未能确定支付时间，被告依法应当承担违约责任。原告为维护合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告王佳佳辩称，一、原告故意向她隐瞒与订立租赁合同有关的重大事实，涉案房屋租赁合同签订后的装修过程中，她才知道原告将房屋转租未经过房屋所有权人同意，且房屋租赁期限已经超出房屋所有权人出租期限，原告存在严重的过错行为；二、在她装修期间，房屋所有权人出面阻止她使用涉案房屋，把她已经装修完成的第二层三分之一面积的房屋作为房屋所有权人的办公用房，至今她未能有效使用租赁合同约定的全部房产；三、原告转租房屋，至今仍未取得房屋所有权人的同意，更未取得房屋所有权人同意将租赁期限延长的意见，她出于合同履行中的不安抗辩权，有权暂停支付房屋租赁费用；对于第二年的房租，她已经交纳了35万元，并非原告诉称的28万元。第三人立天地产公司述称，他与顾彩军之间是房屋租赁合同关系，与本案的原被告没有直接法律关系；顾彩军私自将房屋全部转租给刘永进，刘永进又私自将房屋全部转租给王佳佳的行为是违约行为，未表明房屋不能被转租，他们公司不同意将房屋的出租期限延长至2027年；顾彩军已经拖欠五个多月的房租，严重违反了合同的约定，他要求解除与顾彩军之间的租赁合同，要求顾彩军、刘永进、王佳佳尽快搬出该房屋，并将房屋返还给他们公司。第三人顾彩军述称，立天地产公司在他租赁该房屋时约定好的，可以转租，当时转租时他已经付了一年多的房租并且该房子已闲置，当时他租的该房屋要用来开酒店的，因为资金紧张把房屋转租了，立天公司一直给他打电话说他如果做不了可以转租给别人，说他一直空着该房屋也是损失。后来他就租给了刘永进，租给刘永进时，刘永进要求租到2027年，他已经租了1年多了，他的租赁期不够刘永进要求的时间，后来他就给立天公司的沙小石（该公司法定代表人刘立新的妻子）打电话沟通说房屋转租期限的问题，她说他有优先续租权，到时候可以根据当时的行情算房租，在她同意的情况下，他才跟刘永进签的合同。房租至今未付是因为被告王佳佳一直拖欠刘永进的房租未付，刘永进也没有完全付给他房租，所以他才拖欠立天地产公司房租，立天地产公司之前找他协商要使用该出租的一部分房屋，并说可以减免房租一直未减免，但一直没有协商好。本院经审理认定的事实如下：2017年12月6日，原告刘永进（甲方）与被告王佳佳（乙方）签订《门面房租赁合同》，约定甲方将位于阜阳市开发区新阳大道五中对面的房屋4000平方米出租给被告，租赁期限为十年，即自2017年12月6日起至2027年12月3日止，年租金总额为60万元，前两年不递增，第三年递增6%，两年递增一次，乙方必须按时交付租金，如有拖欠，按拖欠额每日承担1%的违约金。2019年8月28日，原告向被告发送《限期付清第二年租金及违约金的通知》，表明被告王佳佳仍欠他租金32万元，限王佳佳于2019年9月6日前付清拖欠的租金及自2018年12月6日起至付清日止每日按1%计算的违约金。对于第二年租金，被告称其于2019年4月29日分两笔向原告转了共计20万元，2019年5月14日向原告转了5万元，2019年7月16日通过王娟账号向原告转了8万元，2019年6月14日，通过微信转账支付2万元，共计35万元，原告对此予以认可。另查明：2015年5月19日，第三人立天地产公司（甲方）与第三人顾彩军（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将坐落在阜阳市经济技术开发区新阳大道新时代商业广场3号楼，计租面积为4275.45平方米的房屋出租给乙方作为开设宾馆或快捷酒店使用；租期自2015年6月20日至2025年10月20日，装修四个月；乙方承诺若乙方要将未用完房屋转租，不可租用于开饭店、大排档等较破坏房屋清洁的项目，西餐厅除外。2015年12月4日，第三人顾彩军（甲方）与原告刘永进（乙方）签订《门面房租赁合同》，约定甲方出租给乙方的门面房位于阜阳市开发区新阳大街门面房，其中1楼10间门面房加二三四五楼全部，租期共12年，自2015年12月4日起至2027年12月3日止，租赁房屋仅作为酒店使用。2018年3月10日，被告王佳佳与刘丽萍签订《装修工程施工合同》，将案涉房屋进行装修，在案涉房屋处经营馨源花园酒店，被告称在她装修期间，房屋所有权人立天地产公司出面阻止她使用涉案房屋，并把她已经装修完成的第二层三分之一面积的房屋作为立天地产公司的办公用房，至今她未能有效使用租赁合同约定的全部房产，且因为房屋所有权人阻拦，导致被告于2018年12月4日向刘丽萍支付停工损失费用64万元。庭审中，第三人立天地产公司认可已使用该出租的部分房屋做办公用房。再查明：案涉租赁的房屋产权为第三人立天地产公司，共计五层，合计面积为4275.45平方米，一楼为14间门面，第三人顾彩军把一楼的另四间门面转租给其他人开超市使用。上述事实，由原、被告提供的身份证、房屋租赁合同、房屋转租协议、租赁费发票、转账记录及当事人陈述等证据材料在卷作证。本院认为，原告与被告签订的《门面房租赁合同》系双方真实意思表示，双方应按照合同约定履行义务。被告王佳佳应按照合同约定支付房屋租金，对于拖欠的第二年租金，原告自认被告已经支付35万元，仍欠25万元；对于拖欠的第三年租金，原被告在合同中约定应在每年使用年初交纳全部房租，且两年一递增，第三年递增6%，即第三年租金为63.6万元，故对于原告要求被告继续履行合同并支付租金88.6万元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张的违约金，原被告虽在合同中明确约定，但原被告在履行该租赁合同中还存在其他争议，对其违约金的诉讼请求，本院不予支持。对于被告辩称其因不安抗辩权拒绝支付租金的抗辩理由，根据法律规定，出租人知道或应当知道承租人转租的，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或认定转租合同无效的，不予支持。承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过剩余租赁期限的，应当认定超过部分的约定无效，但出租人与承租人另有约定的除外。第三人立天地产公司及顾彩军并未明确在知道后的法定时间内提出拒绝原告将房屋转租给被告，虽第三人立天地产公司不同意将房屋租赁期限延长，则原被告约定的超过房屋所有权人的出租日期的租期部分无效，但这并不影响原被告之间的房屋租赁合同的整体效力，故被告不能以不安抗辩权拒绝履行合同。对于被告辩称的原告未将全部房屋交付给他使用的抗辩理由，因被告并未举证证明第三人立天地产公司是在案涉房屋交付前还是交付后占有使用的，双方如有证据可另行主张。对于第三人立天地产公司述称，第三人顾彩军拖欠其租金以及因顾彩军违反合同约定将全部承租房屋转租给他人而要求解除合同，该主张与本案不是同一法律关系，第三人立天地产公司可另案主张。对于被告王佳佳主张因原告违法转租房屋给他她造成了经济损失，因该损失与本案并非同一法律关系，本院不予一并审理，被告可王佳佳另案主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十二条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条之规定，判决如下：一、原告刘永进与被告王佳佳于2017年12月6日签订的《门面房租赁合同》继续履行；二、被告王佳佳于本判决生效之日起十日内，支付原告刘永进房屋租金88.6万元；三、驳回原告刘永进的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13360元，减半收取6680元，由原告刘永进负担350元，由被告王佳佳负担6330元。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员 汤 辉二〇二〇年五月十二日书记员 乔梦洁附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十二条因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。