北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终5463号上诉人（原审原告）：北京建机天润资产管理有限公司，住所地北京市平谷区兴谷工业开发区9区301号。法定代表人：贾树森，董事长。委托诉讼代理人：张洋洲，男，1990年1月3日出生。委托诉讼代理人：阴姝伟，女，1995年6月14日出生。被上诉人（原审被告）：鼎盛财富投资管理（北京）有限公司，住所地北京市房山区。法定代表人：李佳。上诉人北京建机天润资产管理有限公司（以下简称建机天润公司）因与被上诉人鼎盛财富投资管理（北京）有限公司（以下简称鼎盛财富公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初50742号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。建机天润公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持建机天润公司一审全部诉讼请求；本案二审诉讼费用由鼎盛财富公司负担。事实和理由：鼎盛财富公司的违约行为给建机天润公司造成巨大损失，一审判决未予全面认定。建机天润公司于2018年7月31日收回房屋，2018年11月13日将房屋另行出租，空置期达105天，实际损失594755元。双方签订合同时建机天润公司支付了中介费244419.86元，另行出租房屋时支付中介费200290.83元，新签约租户的租金标准亦有所降低，保证金不足以抵偿上述损失，鼎盛财富公司应当赔偿相应损失。鼎盛财富公司未到庭，亦未发表答辩意见。建机天润公司向一审法院起诉请求：1.鼎盛财富公司支付2018年7月1日至2018年7月31日的物业管理费10875.52元及逾期付款违约金（以10875.52元为基数、自2018年8月1日至实际支付之日、按照日千分之一的标准计付）；2.鼎盛财富公司支付违约金509790元。一审法院认定事实：2017年10月30日，建机天润公司作为甲方（出租方）与鼎盛财富公司作为乙方（承租方）签署编号2017（H）030《租赁合同》，租赁单位为北京IFCB座29层2907单元，建筑面积339.86平方米，租期三年，自起租日起计算至2020年11月15日终止，起租日为2017年11月16日，交付日为2017年11月1日，租金标准为人民币500元/建筑平方米/月，每月租金合计169930元；物业管理费：人民币32元/建筑平方米/月，每月合计为人民币10875.52元；租赁保证金，相当于3个月的租金及3个月的物业管理费的金额，即人民币542416.56元。装修期15天，2017年11月1日至2017年11月15日；免租期共1个月，2020年10月1日至2020年10月31日；租金自起租日起算，租金按每三个月为一期提前支付。首期租金应于签署本合同后3日内支付，如首期租金或最后l期租金所对应的月份不足三个日历月的，应依照实际租赁的日历天数，按照本合同第6条规定的租金标准支付。乙方应在每个付款周期到期前最后一日或之前向甲方预先付清下一期的租金（免租月份除外）。如最后一期租金所对应的月份不足三个月的，乙方应一次性支付剩余租金。物业管理费自交付日起算，物业管理费应按月提前支付。首期物业管理费应于签署本合同后3日内支付，此后各月物业管理费应在装修期及租赁期内前月最后一日或之前向甲方预先付清。如首期物业管理费或最后1期物业管理费所对应的月份不足1个日历月的，应依照实际租赁的日历天数，按照本合同第7条规定的物业管理费标准支付。本合同签订之日起3日内，乙方应向甲方缴纳租赁保证金。租赁保证金数额见本合同《主要商业条款一览表》。乙方依照租赁意向书支付的定金（如有），可用于抵扣租赁保证金的对应数额的部分。如乙方违反本合同，甲方有权自租赁保证金中扣收乙方在本合同下应支付的款项、应承担的责任、甲方或物业管理机构因此而遭受的损失，及依照本合同可以扣收租赁保证金的其他情形下的款项。甲方应在实施前述扣收后书面通知乙方。除本合同依法解除、终止的情形外，乙方在租赁期内不得以租赁保证金抵付其在本合同项下应支付的所有款项。本合同依法解除或终止时，在下列条件全部成就之日起30日内，甲方应将租赁保证金依照本合同约定作出扣除（如有）后，一次性无息退还乙方：（a）乙方已办妥对以租赁单元为住所或营业地址的工商登记事项进行变更的工商变更登记或注销登记；（b）乙方已依照本合同第15条将租赁单元恢复原状并返还给甲方；（c）乙方的电话、电讯、电力及其他能源账户已向相关单位结清。乙方于本合同生效后单方面中途退租的，或者因乙方原因致使本合同被解除的，甲方有权没收租赁保证金，乙方并应另向甲方支付相当于三个月租金的违约金作为对甲方重新寻找租户所产生的成本及可能承担的空置损失的补偿。如乙方在退租时租赁保证金少于本合同10.1约定的数额或未支付该违约金，甲方并有权在此之外要求乙方承担因追索该违约金及租赁保证金之不足部分所发生的法律费用（包括律师费、诉讼费等）。因乙方原因致使本合同被解除时，除适用本合同第16.3的约定外，甲方在合同解除前已收取的租金、物业管理费均不予退还。乙方逾期支付租金、物业管理费及其他费用的（首期租金、物业管理费除外，该等款项的逾期支付执行本合同4.4），甲方同意给予乙方3个工作日宽限期，乙方在宽限期内足额支付租金、物业管理费及其他费用的无需支付违约金。乙方逾期支付租金、物业管理费及其他费用超过3日的，应自前述款项应付之日起每逾期一天按照逾期支付金额的0.1%支付违约金。逾期超过15日，且经甲方催告后仍未支付的，甲方有权采取阻止乙方人员进入租赁单元等措施，以督促乙方尽快改正。逾期30日仍未足额支付租金、物业管理费及其他费用的，则自第31日开始视为乙方单方面中途退租，按本合同16.3办理。本合同生效后，如发生以下任一情形，甲方均可书面通知乙方解除本合同，乙方并应依照本合同承担违约责任：（a）乙方未经甲方事先书面同意改变租赁单元的用途，经甲方书面通知而乙方仍未在限期内予以纠正的；（b）因乙方原因致使租赁单元毁损、灭失或被鉴定为危房的；（c）乙方擅自转租租赁单元、转让本合同或与其他承租人交换房屋的；（d）乙方逾期支付租金、物业管理费及其他费用超过30日的……同日，双方签署了一份《补充协议》，其中有如下约定：将《租赁合同》第4.1条修改如下：本合同签订时，租赁单元已做装修，在乙方依照本合同足额缴纳租赁保证金、首期租金及首期物业管理费的前提下，甲方将于交付日将租赁单元按交付的现状交付乙方。上述合同签署后，鼎盛财富公司开始使用上述房屋，并向建机天润公司交纳了三个月的房租和物业管理费共计542416.56元作为押金。建机天润公司表示鼎盛财富公司欠付2018年7月1日至2018年7月31日期间的物业管理费10875.52元。2018年7月31日，建机天润公司向鼎盛财富公司发出解约通知书，载明：截至2018年7月31日止，贵司拖欠2018年7月1日至2018年7月31日期间的物业费共计10875.52元未支付。贵司逾期支付物业费的行为严重违反了租赁合同约定，且经我司屡次催告仍未缴纳，已给我司的管理和经营造成了巨大损失，根据租赁合同的约定，我司有权解除租赁合同，并要求贵司承担租赁合同约定的相应违约责任。经我司研究决定，特此书面通知贵司，内容如下：一、鉴于贵司上述违约行为，根据租赁合同的约定，我司决定解除编号为2017（H）030号的《租赁合同》，租赁合同自本解约通知书送达贵司当日解除。二、请贵司在收到本通知后【3】日内向我司支付拖欠的2018年7月1日至2018年7月31日期间的物业费共计10875.52元。三、依据租赁合同约定我司没收贵司租赁保证金人民币542416.56元，同时，贵司应另向我司支付相当于三个月租金的违约金人民币509790元，前述款项请贵司于收到本通知后3日内支付；四、请贵司在收到本函后，依据租赁合同的约定将租赁单元返还给我司，同时办理交接手续，如贵司未按时返还租赁单元，我司将依据租赁合同第15条的约定办理。五、请贵司将截至租赁单元返还当日拖欠的能源费及物业费、违约金等款项，于租赁单元返还当日全额支付给北京IFC物业公司等。经一审法院询问，建机天润公司表示在2018年7月31日晚收回了房屋，在2018年11月13日将房屋另行出租。一审法院认定的以上事实，有《租赁合同》、补充协议、解约通知函、付款通知单等证据及当事人陈述在案佐证。一审法院认为，建机天润公司与鼎盛财富公司签署的《租赁合同》及其补充协议是双方真实意思的表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，故上述合同及补充协议均合法有效，双方当事人均应按照约定履行各自义务。上述合同签署后，鼎盛财富公司未能按照约定履行交付物业费的义务，已经构成合同约定的解除条件。建机天润公司已经向鼎盛财富公司发送了解约函，双方合同已经解除。现由于鼎盛财富公司尚欠部分物业管理费，建机天润公司有权向其主张。但通过庭审中查明可知，鼎盛财富公司尚有三个月的租金和物业管理费作为房屋租赁保证金在建机天润公司处，现鼎盛财富公司欠付物业费为一个月的费用，上述押金足以抵偿了上述损失。关于建机天润公司主张的迟延付款违约金，按照合同约定，迟延付款超过了三十天，其选择解除合同、没收保证金的方式，则无权再主张迟延付款违约金。双方约定押金不予退还再行支付三个月的租金作为违约金的约定，均属于对于违约行为的惩罚，该约定标准过高，法院酌情下调。综上，法院认为鼎盛财富公司的押金足以抵偿其应付的物业费，故法院对于其要求再行支付违约金的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：驳回北京建机天润资产管理有限公司的全部诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费18078元，由北京建机天润资产管理有限公司负担（已交纳）；公告费560元，由鼎盛财富投资管理（北京）有限公司负担（于判决生效之日起七日内交纳）。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据当事人诉辩意见及法院查明事实可知，本案二审争议焦点为：鼎盛财富公司是否应当向建机天润公司支付物业费及违约金。本案中，因鼎盛财富公司欠付2018年7月1日至2018年7月31日期间的物业管理费10875.52元，建机天润公司于2018年7月31日向鼎盛财富公司发出解约通知书，解除双方签订的《租赁合同》，没收鼎盛财富公司交纳的保证金542416.56元，并于当日收回了房屋。鼎盛财富公司未能按照合同约定交纳物业费，并逾期30天，符合合同约定的解除条件。现建机天润公司据此主张物业费及违约金，对此本院认为，违约金的性质应以补偿为原则，兼具一定程度的惩罚性。建机天润公司已没收鼎盛财富公司交纳的保证金542416.56元，综合考虑鼎盛财富公司的违约情节及建机天润公司收回房屋的时间，一审法院认定保证金足以抵偿鼎盛财富公司的损失，并无明显不当，本院予以确认。因鼎盛财富公司下落不明，一审法院公告送达后缺席审理，鼎盛财富公司未参加本案诉讼。因合同约定的违约金明显过高，一审法院酌情下调违约金标准，建机天润公司亦未针对一审法院主动依职权调整违约金提出异议。现建机天润公司主张保证金不足以偿付房屋空置期的房租、部分中介费及租金下降导致的损失，对此本院认为，房屋空置期、中介费及租金水平的下降均受租赁市场行情的影响，亦部分属于租赁行为的正常成本，在建机天润公司已没收保证金的情况下，要求鼎盛财富公司再行负担，依据不足，本院不予支持。综上所述，建机天润公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18078元，由北京建机天润资产管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  杨 路审 判 员  万丽丽审 判 员  周艳雯二〇二〇年五月十二日法官助理  仵 霞法官助理  陈文文书 记 员  卢园园