辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终6032号上诉人（原审原告）：苗振环，男，1979年6月21日出生汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：唐建胜，辽宁江公律师事务所律师。上诉人（原审原告）：杨红玉，女，1979年3月30日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：苗振环（杨红玉丈夫），男，1979年6月21日出生，汉族，住沈阳市沈河区委托诉讼代理人：唐建胜，辽宁江公律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:沈阳鹏欣房地产开发有限公司，住所地沈阳市东陵区莫子山路169-4号。法定代表人：朱洪，公司执行董事。委托诉讼代理人：游会荣，辽宁仲领达威律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨宁宁，辽宁仲领达威律师事务所律师。上诉人苗振环、杨红玉因与被上诉人沈阳鹏欣房地产开发有限公司（以下简称“鹏欣公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2019）辽0112民初7171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月29日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。苗振环、杨红玉上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.改判一审判决第二项中的违约金数额，即被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金，累计违约金的计算截止日期，由2016年10月1日计算至被上诉人向上诉人交付房屋的实际日期；3.一、二审诉讼费用由二被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院有关物业、取暖费用的判决，违反了民事诉讼“不告不理”基本原则，超出审判范围。二、一审法院对造成房屋没有实际交付的具体责任没有进行正确认定。鹏欣公司辩称，1.被上诉人完全按照商品房买卖合同的约定交房时间通知上诉人收房，不存在违约的事实。上诉人一共买了两套房子，另一套房子是先交付的，本案是后交付的。本套房屋的销售员关宇瑛是在2016年1月9日给上诉人打的电话，约定1月10日收房，上诉人答应收房。实际履行中双方通知收房的方式发生了变更，但是上诉人没有来收房。销售员关宇瑛就反复与其沟通，上诉人以老带新房款6500元没有收到为由，让关宇瑛和中介协调。直到2017年5月20日中介将6500元还给了上诉人，但是5月份上诉人仍然没有来收房。我方在2017年6月22日给上诉人邮寄了书面的收房通知。我公司认为不收房的责任在于上诉人。2.上诉人对迟延收房造成的损失具有重大责任。上诉人购买的房屋整体延期交房三个月，我们支付了每个业主共计百万元的违约金。我方一旦具备交房条件急于向客户交房，这是客观事实。因此，不存在没有通知上诉人收房的客观情况。因为手机和通话记录保存的期限有限，我方在一审提交了销售员关宇瑛在2017年2月12日、3月5日、3月7日与上诉人夫妇的通话记录。3.一审判决我方支付违约金错误，起始时间错误。4.一审判决第一项关于采暖费和物业费的问题并没有超过诉讼请求。应该从电话通知即2017年1月10日开始计算采暖费、物业费，该费用由上诉人承担。我们认为上诉人对未收房应承担完全责任。苗振环、杨红玉向一审法院起诉请求：1.判令被告履行该公司与原告达成的《商品房买卖合同》的约定，及时为原告办理房屋入住手续，不得擅自附加苛刻条件，单方面强行抬高办理门槛，阻碍原告正常办理交接入住；2.判令被告向原告方支付逾期交房违约金至实际入住之日止；3.由被告承担案件受理费用。一审法院认定事实：2016年9月10日，原告苗振环、杨红玉与被告鹏欣公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：E1627108915）1份，约定由苗振环、杨红玉购买鹏欣公司开发销售的位于沈阳市浑南区，建筑面积66.62平方米，单价每平方米4,037.83元，总计金额269,000.00元；合同第六条（付款方式及期限）约定，首付款159,000.00元，余款110,000.00元办理贷款，并且在出卖人通知7日内，买受人带齐所需贷款资料到指定地点办理贷款；合同第七条（买受人逾期付款的违约责任）约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之零点一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超出30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之零点一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额已采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定；合同第八条（交付期限）约定，出卖人应当于2016年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房所在楼宇经验收合格条件，并且符合合同约定的商品房交付买受人使用。但是如果遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可以据实予以延期：人力不可抗拒的自然灾害，包括但是不限于大雪、冰冻及七级以上大风等恶劣天气，或者其他事项、无法预见的意外事件造成工程延误；为配合遵守国家政策、法律、法规以及政府规划、环保、文物部门采取的行政措施的实施而导致延期交付的；因政府管制、征用或者规划变更等政府行为或者地方共建设施、配套设施造成工程延误等；合同第九条（出卖人逾期交房的违约责任）约定：除合同规定的特殊情况外，出卖人如果未能按照合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按照下列第2种方式处理：2、买受人不退房，出卖人在约定交房的第二天起至交房通知确定的交房日止，出卖人按日向买受人支付其已付房价款的万分之零点一的违约金，合同继续履行；合同第十一条（交接）约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同规定的证明文件，并且签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：若买受人未按通知领取交房通知书，自交房书面通知规定的交房日期的第二日起，即视同该房屋已按合同约定交付，买受人需承担延期收楼所引起的责任及相关费用（包括但不限于燃气费、采暖费、物业管理费等），且该房屋的毁损、灭失风险由买受人承担，若对出卖人造成损失，买受人必须赔偿。原、被告在《商品房买卖合同》附件四合同补充协议的第四条对合同第六条作出补充约定，买受人申请按揭（或住房公积金贷款）的有关规定：1、买受人承诺已具备按揭贷款（或住房公积金贷款）所需条件。买受人应在签订买卖合同当日向按揭银行（或住房公积金管理中心）提交符合贷款需要的、完整、真实、合格有效的文件资料，并与按揭银行（或住房公积金管理中心）签署借款合同，办理全部贷款相关手续及支付相关费用（包括但不限于按揭保险费、抵押登记费等）。若买受人在本合同签署后7日内仍未完成上述全部事项，视为买受人违约，应按总房款的5%支付给出卖人违约金，出卖人有权解除合同并将该房屋另行出售。补充协议的第五条对合同第八条、第十一条作出补充约定：1、出卖人在交付商品房时具备了买卖合同第八条约定的商品房交付条件后，买受人不得延迟拒绝接收商品房，延迟或者拒绝接收则合同中约定的交房期限视为交付之日。2、买受人在与出卖人办理房屋交接手续当日或之前，应按买卖合同约定缴清全部应付房款、契税、维修基金等其他应由买受人承担的相关费用。3、商品房的物业服务费、采暖费、水电费等相关费用，自商品房交付之日起由买受人承担。4、买受人应在出卖人交付房屋的第一个采暖期办理开栓手续，交纳全额采暖费，以检验采暖设施。如买受人第一个采暖期不开栓，买受人须承担因不开栓引起的给排水，采暖系统冻胀、渗漏等一切责任及因此引发和扩大所产生的一切责任。如出卖人已垫付第一个采暖期采暖费，买受人应在办理交付手续时将该费用支付给出卖人，否则出卖人有权拒绝交房；5、由于买受人原因未能办理完毕合同备案、抵押贷款手续，或买受人未付清房款、有关税费、维修基金、垃圾清运费、采暖费、物业服务费及合同约定的违约金等，出卖人有权拒绝交付商品房并不承担由此造成延期交房的违约责任。《商品房买卖合同》及补充协议签订后，原告苗振环、杨红玉向被告鹏欣公司交付购房首付款159,000.00元，并且按照合同约定配合鹏欣公司在中国建设银行（辽宁省分行运行中心）办理全部按揭贷款手续，贷款110,000.00元于2016年12月29日汇入鹏欣公司的中国建设银行沈阳铁西支行账户。2017年6月23日，被告鹏欣公司向原告苗振环、杨红玉送达《商品房入住通知书》，填写内容包括“于2017年1月10日到物业服务公司指定地点办理有关收楼手续”的表述，由于苗振环、杨红玉对办理交房过程中的交费事宜与鹏欣公司存在分歧，而没有与鹏欣公司办理房屋交接。一审法院认为，原告苗振环、杨红玉与被告鹏欣公司于2016年9月10日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：E1627108915），系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，原、被告均应按照约定履行各自义务。原、被告已经在《商品房买卖合同》及补充协议中对房屋交付作出明确约定，被告鹏欣公司作为出卖人应当书面通知买受人苗振环、杨红玉办理房屋交付手续，双方约定的交付期限为2016年9月30日，而鹏欣公司自认案涉房屋所在的“红树湾一期”楼盘整体工程交付时间迟延2个月，之后该公司于2017年6月23日才向苗振环、杨红玉送达“办理入住时间与通知发出时间前后矛盾”的《商品房入住通知书》，虽然鹏欣公司强调曾于2017年1月上旬通过电话通知原告方办理交房手续，但是原告方对此不予认可，而且不符合合同约定的通知方式，鹏欣公司怠于履行书面通知买受人办理交房手续的行为已经构成合同违约，应当承担逾期交房的违约责任。被告鹏欣公司提出是由于案涉房屋的银行贷款迟延到账而未能及时向原告方交付房屋，鉴于原、被告在合同和补充协议中明确约定“在出卖人通知七日内，买受人带齐所需贷款材料到指定地点办理贷款”，“买受人应在签订合同当日向按揭银行提交符合贷款需要、完整、真实、合格有效的文件资料，并与按揭银行签署借款合同，办理全部贷款相关手续及支付相关费用”，鹏欣公司作为对银行按揭贷款程序完全熟知的房产销售单位，要求买受人到指定银行办理购房贷款后，对买受人的按揭贷款是否办理应当知晓，在买受人苗振环、杨红玉已经交付全部首付款并且办理按揭贷款手续的情况下，拒绝向其交付房屋的行为明显不妥，鹏欣公司的抗辩意见不能成立。原、被告约定2016年9月30日之前交付房屋，被告鹏欣公司于2017年6月23日书面通知原告苗振环、杨红玉办理交房手续，自2016年10月1日起至2017年6月22日止共计逾期交房264天，其中2016年10月1日至2016年12月28日的逾期交房违约金应当按照159,000.00元×万分之零点一×88天计算为139.92元，2016年12月29日至2017年6月22日的逾期交房违约金应当按照269,000.00元×万分之零点一×176天计算为473.44元，即鹏欣公司应当给付苗振环、杨红玉逾期交房违约金613.36元；被告鹏欣公司于2017年6月23日书面通知原告方办理交房手续，原告苗振环、杨红玉应当于收到通知后及时接收房屋，因此案涉房屋2017年6月22日之前的物业、供暖等相关费用应当由鹏欣公司承担，2017年6月23日之后的物业、供暖等相关费用应当由苗振环、杨红玉承担。综上所述，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条一款、第一百零七条、第一百一十四条一款、第一百三十条、第一百三十五条之规定，判决：一、被告沈阳鹏欣房地产开发有限公司于本判决生效后15日内将沈阳市浑南区莫子山路169-4号2-24-3室的66.62平方米房屋交付原告苗振环、杨红玉使用（该房屋2017年6月23日之后的物业、供暖等相关费用由原告苗振环、杨红玉承担，2017年6月22日之前的相关费用由被告沈阳鹏欣房地产开发有限公司承担）；二、被告沈阳鹏欣房地产开发有限公司于本判决生效后15日内给付原告苗振环、杨红玉逾期交房违约金613.36元；三、驳回原告苗振环、杨红玉的其他诉讼请求。如果被告沈阳鹏欣房地产开发有限公司未能按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5358元，由被告沈阳鹏欣房地产开发有限公司承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。二上诉人苗振环、杨红玉与被上诉人鹏欣公司签订的《商品房买卖合同》系各方当事人真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，各方当事人应按合同约定诚信全面履行各自的权利义务。在合同履行过程中，二上诉人因对办理交房的交费事宜与被上诉人产生分歧，无法顺利办理房屋交接，酿成本案诉讼。现二上诉人主张系由于其拒绝接受被上诉人要求交纳书面通知收房时间之前的物业费、采暖费等不合理费用，导致被上诉人不予交房，而庭审中被上诉人对此不予认可，并认为系由于二上诉人先要求被上诉人协调以老带新优惠款，完成后又不同意预交物业费的自身原因造成无法收房。对此争议，本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，二上诉人提出要求被上诉人交付涉诉房屋的主张，具有合同依据，被上诉人向二上诉人交付房屋属于主合同义务，在二上诉人已支付全部购房款的情况下，一审判决予以支持，并无不当，本院予以确认。至于由于房屋交付产生的物业、供暖等相关费用问题，属于商品房买卖合同履行中的附随义务范畴，该义务的履行也符合交易惯例。在买卖双方对于费用承担的起止期限存在争议及由此造成逾期交房的责任各执一词的情形下，一审法院依据被上诉人向二上诉人送达书面《商品房入住通知书》的时间作为相关费用承担的分界点，并无不当。二上诉人就此提出一审判决超出诉讼请求范围的主张，因该项认定仅就相关费用承担主体及承担期间进行了认定，并未涉及具体数额和相关收费主体，系为促使本案纠纷得以解决，保证合同顺利履行而作出的认定，且理由充分，并不属于超出诉讼请求判决的情形，故本院对二上诉人的该项主张，不予支持。关于双方对于一审判决就逾期交房违约金认定提出的异议，均缺乏充分证据予以支持，本院亦不予支持。综上所述，苗振环、杨红玉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5358元，由上诉人苗振环、杨红玉负担。本判决为终审判决。审判长  贾宏斌审判员  姜会军审判员  韩彩霞二〇二〇年五月二十一日法官助理刘冰青书记员张潇元本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。