河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终1208号上诉人（原审原告）：李玉文，女，1966年7月29日出生，住河南省邓州市。委托诉讼代理人：刘彪，河南大为律师事务所律师。委托诉讼代理人：田琼，河南大为律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南贝多置业有限公司，住所地郑州市郑东新区金水东路南、黄河东路东10幢东1单元11层。法定代表人：张雨，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：唐河县恒基房地产开发有限公司，住所地唐河县产业集聚区工业路西段北侧。法定代表人：刘创，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩磊，河南大为律师事务所律师。上诉人李玉文因与被上诉人河南贝多置业有限公司（以下简称贝多公司）、唐河县恒基房地产开发有限公司（以下简称恒基公司）商品房销售合同纠纷一案，不服唐河县人民法院（以下简称一审法院）（2019）豫1328民初151号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。李玉文上诉请求：改判二被上诉人对返还上诉人购房款和利息(利息按照一审判决确定的利率计算至还款之日止,暂计算至2020年1月20日，为77140元）共366208元承担连带责任。事实与理由:1.恒基公司与贝多公司系联合开发关系一审法院审理已查明并予以认可。李玉文在贝多公司购买房产一套共计289068元，贝多公司出具了收款收据。本案中，贝多公司出具大量类似相同的购房合同和收款收据，其合伙人恒基公司都予以认可并办理了房产证。双方联合开发东城明珠项目，是双方真实意思的表示为有效合同。虽然该协议约定了恒基公司对联合开发恒基东城明珠汽车城二期1号楼的所有纠纷不承担民事责任，但该约定仅对恒基公司和贝多公司具有约束力。该项目的建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证均为恒基公司取得，对外公示施工扬尘污染防治“三员”公示牌显示的建设单位为恒基公司、贝多公司，李玉文足以相信所购买的房屋为其共同开发。恒基公司、贝多公司之间的上述约定李玉文不知情，对其不产生效力。一审时将恒基公司作为被告，要求其承担民事责任符合法律规定。2015年4月9日李玉文与贝多公司签订东城明珠认购协议书为有效合同，鉴于恒基公司、贝多公司对恒基东城明珠1号楼联合开发建设的事实，其应当按照协议书约定交付东城明珠1号楼2单元11层02号房屋。但是由于恒基公司、贝多公司之间存在纠纷，恒基公司将该房屋出售给他人，并办理了网签登记备案手续，导致李玉文与贝多公司签订的房屋买合同目的无法实现，故应当解除李玉文与贝多公司签订的房屋买卖合同，贝多公司按照法律规定承担违约的民事责任，返还已付的购房款及利息。恒基公司作为贝多公司的联合开发者，应当与其共同承担民事责任。综上所述，一审判决恒基公司不承担民事责任的结果有悖法律规定，其应当与贝多公司承担连带民事责任。恒基公司辩称，1.贝多公司是以其名义在售楼部通过工作人员与李玉文签订的合同，这可由贝多公司负责销售的工作人员范鑫在省高院指定南阳市中级人民法院再审审理的类似系列案件庭审笔录中得到印证。恒基公司对此并不知情，也未委托贝多公司与李玉文签订合同。2.案涉房屋均由贝多公司独立销售，房屋出现的问题都是贝多公司一房两卖造成的结果，贝多公司也不可能为同一房产重复找恒基公司要求备案。李玉文也并非真正的购房人，而是与贝多公司法定代表人张雨名下的南阳市银融商务服务有限公司存在民间借贷行为，张雨用贝多公司开发的商品房抵债形成的，该借款也未用于本案中的案涉工程。3.李玉文诉请解除合同，就应该由合同的当事方承担合同解除后的责任和义务，李玉文要求恒基公司承担连带责任无事实和法律依据。这一诉求不仅违反了合同相对性原则，也违背了省高院关于类似案件的生效裁定。4.对不能交房，李玉文存在重大过错。其明知预售许可证等相关资质证书上载明的是恒基公司，仍然与贝多公司签订协议。李玉文应与预售许可证上载明的公司签订合同，因此造成的后果不能由恒基公司承担。5.恒基公司也是受害方。由于贝多公司资金短缺，造成案涉楼盘烂尾，引起真正购房者信访，县政府责令恒基公司负责后期烂尾工程的建设，使恒基公司蒙受巨大损失。李玉文向一审法院起诉请求：1．解除李玉文与贝多公司签订的两份东城明珠认购协议书，判决贝多公司、恒基公司返还购房款289068元，并支付2015年4月9日至今的利息；2．请求判决贝多公司、恒基公司承担违约责任；3．本案的诉讼费、保全费由贝多公司、恒基公司承担。一审法院认定事实：2013年12月19日，恒基公司与贝多公司签订了以恒基公司为甲方、贝多公司为乙方的“联合开发补充协议”，约定联合开发唐国用（2012）第0124号土地中的北半部分。协议约定：1、乙方负责联合开发地块（恒基东城明珠汽车城二期1号楼）的投资、建设、销售、办证、后期管理以及相关手续的办理。2、甲方允许乙方在联合开发地块的过程中使用甲方的资质和公章办理相关手续，但联合开发地块的所有债权债务以及由于乙方未能按期交房、办理相关手续或房屋质量引起的纠纷甲方概不承担；如乙方未能及时解决，由此给甲方造成的相关法律责任和损失将由乙方承担，并按甲方先期投资成本和收益的30％支付违约金；3、甲方需配合乙方办理联合开发地块的相关事宜，乙方使用甲方公章仅限于联合开发地块土地、规划、城建、房管、银行按揭、施工合同等相关事宜，甲方应保证乙方在办理上述事宜时能够及时用章，如因甲方原因造成办理上述事宜时未能及时用章，甲方应承担因此造成的全部损失。2014年5月19日，恒基公司取得恒基东城明珠汽车城1号楼“建设工程规划许可证”，2014年6月22日，取得“建筑工程施工许可证”，2014年8月18日，取得“商品房预售许可证”。2015年5月10日，恒基公司与贝多公司签订“联合开发补充协议二”，约定：乙方向甲方抵押15套恒基东城明珠汽车城二期1号楼住宅（总金额不低于450000元）作为乙方税金的担保，乙方在未缴纳税金前以上抵押房源不能进行预售；乙方在缴纳税金后，甲方应根据乙方税金的缴纳比例对抵押住宅进行解压。2015年4月9日，李玉文与贝多公司签订“东城明珠认购协议书”，协议约定：李玉文预定贝多公司建设开发的唐河县星江路与拱文路交汇处的东城明珠项目1号楼2单元11层02号物业，建筑面积111.18平方米，单价3058元／平方米，物业合同价款289068元。李玉文当日支付购房款289068元，贝多公司给李玉文出具了收据，并加盖“河南贝多置业有限公司财务专用章”。其后恒基公司将贝多公司预售给李玉文的房屋出售给他人，并在唐河县房管局办理了网签手续。一审法院认为，李玉文与贝多公司签订的“东城明珠认购协议书”系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对缔约双方具有拘束力。因恒基公司将贝多公司预售给李玉文的房屋出售给他人并办理网签手续，致使李玉文与贝多公司签订的认购协议无法履行，李玉文请求判令解除“东城明珠认购协议书”并由贝多公司支付购房款及利息的请求，一审法院予以支持。恒基公司与贝多公司签订的联合开发协议属于内部协议，在恒基公司和贝多公司之间产生拘束力。上述两份协议相互独立，调整不同的法律关系。涉案东城明珠项目的建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证均为恒基公司取得，恒基公司为向社会公开的出卖人，贝多公司虽然销售涉案房屋，但应当向购房人提供加盖有恒基公司印章的商品房买卖合同，其未完成合同义务应承担违约责任。恒基公司没有与李玉文签订合同，也没有收取其购房款，根据合同相对性原则，恒基公司既不享有该认购协议中的权利，也不承担认购协议约定的义务。李玉文请求恒基公司承担民事责任的请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，判决：一、解除李玉文与河南贝多置业有限公司签订的商品房买卖合同；二、河南贝多置业有限公司于本判决生效后十日内返还李玉文购房款289068元，支付以289068元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2015年4月9日起计算至2019年8月19日的利息和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际履行完毕之日止的利息。三、驳回李玉文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5636元、保全费2020元、公告费600元，合计8256元，由贝多公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的焦点问题是恒基公司是否应当承担责任的问题。首先，从原始法律关系上看，因李玉文与案外人之间存在借款合同法律关系，而借款人不能归还李玉文款项，最终约定出借款转化为购房款，由贝多公司与李玉文签订认购协议书，其性质为债务转移，贝多公司成为新的债务人。也就是说，李玉文明知并认可案外人不能偿还其所出借款项的责任由贝多公司承担，所以，即便恒基公司与贝多公司联合开发案涉房产项目，恒基公司也不因此成为李玉文的债务人。其次，从合同相对性上看，李玉文与贝多公司签订的认购协议书，系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对缔约双方李玉文和贝多公司具有约束力。恒基公司与贝多公司之间签订的联合开发协议属于内部协议，在恒基公司与贝多公司之间产生拘束力。以上两份协议相互独立，调整不同的法律关系。恒基公司未与李玉文签订合同，也未收取其购房款，根据合同的相对性，恒基公司既不享有该认购协议中的权利，也不承担该认购协议约定的义务。因此，李玉文要求恒基公司承担责任缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，李玉文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6793元，由李玉文负担。本判决为终审判决。审判长 孙 峰审判员 李 舸审判员 张朝阳二〇二〇年五月六日法官助理李远书记员王昭博