江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终1811号上诉人（原审被告）：仲崇花，女，1970年10月20日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。委托诉讼代理人：王建明，江苏正伍律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：**云，女，1966年05月09日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。委托诉讼代理人：荣根羡，男，1965年11月8日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。原审第三人：时雪萍，女，1956年11月17日出生，沭阳县人，居民，住新沂市。原审第三人：周晓霞，女，1979年04月09日出生，沭阳县人，居民，住新沂市。二原审第三人委托诉讼代理人：时福成（系原审第三人时雪萍的哥哥），男，1952年11月9日出生，居民身份证号码152127195211092113，汉族，住内蒙古呼伦贝尔市鄂伦春自治旗甘河镇光明路475号。上诉人仲崇花因与被上诉人**云及原审第三人时雪萍、周晓霞房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2018）苏1322民初17064号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。仲崇花上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回**云的诉讼请求；一、二审诉讼费用由**云负担。事实和理由：2016年9月13日，仲崇花与**云签订房屋租赁协议，**云将涉案房屋出租给仲崇花经营茶馆。后仲崇花依约支付了第一笔租金7万元，**云向仲崇花交付了房屋。2017年4月底，第三人母女及亲友找到仲崇花，出示宿迁市中级人民法院（2003）宿中行初字第007号行政判决书、2007年7月3日周某1“168.15平方米营业房拆迁安置协议”、沭建拆字（2007）36号拆迁裁决书、沭阳县人民法院（2008）沭行初字第0021号行政判决书、宿迁市中级人民（2009）宿中行终字第0006号行政判决书、宿迁市中级人民法院（2010）宿中行监字第0004号裁定书、宿迁市名城房地产开发有限公司出具的情况说明等材料，证明涉案租赁房屋系第三人时雪萍与周某1（2008年去世）的夫妻共同财产，要求接管前述房屋，并限仲崇花十日搬离该租赁房屋，第三人同时入住该房屋。仲崇花遂向**云反馈上述情况，要求**云排除第三人的妨害行为。然而，**云未尽其作为出租人的义务，致使仲崇花茶馆无法经营，房屋被第三人实际管控。至此，仲崇花与**云件的租赁合同无法实际履行，**云违约。无奈之下，仲崇花另租房屋装修准备换址经营。2017年5月28日，在仲崇花已经另行租赁房屋并投入装修情况下，第三人以涉案房屋所有权人身份约见仲崇花，欲将涉案租赁房屋出租给仲崇花继续使用。为了节约开支、减少损失，在联系**云无果的情况下，同日，仲崇花与第三人签订了《房屋租赁协议书》，向第三人支付约定租金后，办理涉案租赁房屋近1个月的仲崇花在原址再次开张。基于上述事由，**云的诉讼请求无事实和法律依据。然而，一审法院罔顾上述事实，判令仲崇花向本应承担违约责任的**云支付2018年至2019年期间租金、违约金，错误明显，应予纠正。**云辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，仲崇花的上诉理由不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1.不存在第三人实际占有涉案房屋的事实。在（2017）苏1322民初21189号一案的法庭听证和庭审中，无论是仲崇花还是证人时福成均没有提及看起来一年前就发生的第三人与仲崇花之间所谓的“2017年5月28日房屋租赁协议书”，该协议书其实是第三人与仲崇花之间为了不正当的目的和利益在2018年8月恶意串通签订的。**云和仲崇花在签订租房协议中确定三年租金为20万元，这是一个非常公平的且略低于相邻房屋租金的市场价，但第三人和仲崇花签订的所谓“2017年5月28日房屋租赁协议书”，三年租金陡然降到了9万元，非常明显是在弄虚作假。2.仲崇花提供的2017年5月6日和2017年6月16日-23日的微信截图，不能证明**云与仲崇花终止了租房协议。3.沭阳县人民法院于2018年7月24日作出的（2017）苏1322民初21189号民事判决，已认定了**云与仲崇花之间的租房协议合法有效。4.第三人的产权诉求没有妨碍和影响仲崇花的对涉案房屋的正常使用。5.本案属于合同债务纠纷，第三人所谓产权诉求是另一种法律关系，可以另案起诉。况且，第三人对一审判决并没有提出上诉，是对一审判决结果的认可。6.第三人时雪萍与周某1不存在婚姻关系，无权对本案主张权利。**云是涉案房屋的所有权人。时雪萍、周晓霞述称：1.周某1购房及拆迁安置房是经人民法院生效判决确定的，涉案房屋是周某1、时雪萍夫妻共同财产。时雪萍、周晓霞是周某1房产权利的继承人。**云无权出租周某1的房屋，无权收取房屋租金。2.2016年5月3日，宿迁市名城房地产开发有限公司通知时雪萍、周晓霞，周某1遗留涉案房屋被**云非法侵占。时雪萍、周晓霞得知情况后，即要求**云归还周某1房屋。2017年4月30日，时雪萍、周晓霞接管入住了涉案房屋，制止了**云与仲崇花签订的租房合同。仲崇花离开后，**云于2017年5月6日在手机微信群里发布了该房出租广告。据此，证实**云与仲崇花解除了租房合同。2017年5月28日，时雪萍、周晓霞找回仲崇花协商，将涉案房屋的第一层以年租金3万元出租给了仲崇花。3.**云、荣根羡对涉案房屋提起确权诉讼，沭阳县人民法院已作出（2019）苏1322民初3075号民事判决，确定涉案房屋是周某1、时雪萍夫妻共有财产。**云向一审法院起诉请求：原告**云、被告仲崇花于2016年9月13日签订租房协议，租赁期限三年，仲崇花租用**云的商铺经营西园茶社，租赁协议约定：2018年9月20日交付70000元，一方违约应向另一方支付违约金5000元并赔偿损失。虽经**云多次催要，但仲崇花至今没有交付2018年租金，要求仲崇花给付房屋租金70000元及违约金5000元。仲崇花一审辩称：与**云签租赁合同属实，合同期限三年，第一年已经履行并支付租金。后来案外人时福成称租赁房屋是周某1的，**云与周某1的亲属即本案第三人对租赁房屋权属有争议，我租房前不知道这些事情，我在没办法的情况下与第三人又签订了租房协议并支付了租金。**云不是涉案房屋的所有权人，所以我不应该向**云交付租金。第三人述称:涉案房屋系我们的亲属周某1生前所有，**云不是房屋的所有权人，其没有处分权，所以**云向仲崇花主张租金的请求没有事实和法律依据。一审法院认定事实：**云、仲崇花于2016年9月13日签订房屋租赁协议，约定**云将坐落在沭城街道南京西路147号商铺约230平方出租给仲崇花经营茶馆，租赁期间为三年，租金合计200000元。签订协议时仲崇花付租金20000元，商铺交付时又付50000元，剩余租金双方约定分别于2017年9月20日交付租金60000元，2018年9月20日交付70000元。合同第五条约定，一方违约应向对方支付违约金5000元。租赁期间，仲崇花以租赁房屋权属归第三人所有，其与第三人另行签订租赁合同为由而拒不支付2018年租金70000元，引起本案诉讼。一审法院另查明，涉案房屋为被拆迁安置房，**云和第三人对其权属有争议，但至今未经有权机关确定。上述事实，由租房协议、（2017）苏1322民初21189号民事判决书、周某1的情况说明、房屋权属证书、（2003）宿中行初字第007号行政判决书等证据予以证实，一审法院予以确认。一审法院认为，**云、仲崇花之间签订房屋租赁合同，该合同不违反法律规定，属于有效合同，双方均应全面履行合同约定的义务。**云将争议房屋对外出租系债权行为，并未涉及对物权的处分。因此，第三人以其是房屋所有权人而主张租赁合同侵犯其合法权益要求认定债权行为无效是没有法律依据的。但是，涉案房屋的所有权人在经有权机关确定后，其可以向出租人依据不当得利的规定请求返还租金，或依据侵权的法律规定请求损害赔偿。同样，仲崇花作为承租人如因**云的过错，致使其无法正常使用房屋可以依据违约责任向**云请求赔偿，而不能以**云无权处分为由认为租赁合同无效拒付租金。综上所述，**云起诉要求仲崇花给付2018年租金70000元及违约金5000元的诉讼请求有事实和法律依据，一审法院予以支持。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百七十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：被告仲崇花自本判决发生法律效力之日起五日内给付原告**云租金70000元及违约金5000元。二审期间，上诉人仲崇花向本院提交以下证据：证据1，《通知》一份；拟证明2017年4月30日第三人时雪萍、周晓霞及其亲友向上诉人仲崇花发出通知，主张涉案房屋所有权归于第三人所有，出具通知时，第三人向仲崇花出示了沭阳县人民法院及宿迁市中级人民法院裁判文书以及房产公司证明等能够说明其对涉案房屋享有权属的依据。证据2，**云微信朋友圈发布公开信息截图一份；结合证据1综合证明仲崇花接到第三人主张权利的通知时，与**云联系，双方口头约定解除合同，由**云向仲崇花返还部分房屋租金，后**云发布房屋出租公告信息的事实。证据3，《房屋租赁协议书》一份；拟证明2017年5月28日涉案房屋被第三人实际占用，仲崇花与第三人达成房屋租赁协议，由第三人以涉案房屋所有权人身份与仲崇花签订房屋租赁协议，仲崇花重新承租并重新使用涉案房屋的事实。证据4，仲崇花与荣根羡（**云的丈夫）的微信聊天记录截图打印件14页；拟证明2017年6月16日至2016年6月24日期间仲崇花通过微信数次联系对方要求解除合同，所遗留的相关问题进行处理。从信息载明的内容看，**云一方对仲崇花的请求怠于回复处理，仲崇花未能实现见面解决问题实现权利的主张。证据5，宿迁市中级人民法院（2003）宿中行初字第0007号判决书一份；证据6，《情况说明》一份‘证据7，沭阳县人民法院（2017）苏1322民初10787号判决书一份以及宿迁市中级人民法院（2018）苏13民终2506号民事裁定书一份；证据5-7综合证明涉案房屋系第三人的亲属周某1购置的房屋拆迁安置所得，基于第三人与周某1的亲属关系，涉案房屋系第三人时雪萍与周某1的夫妻共同财产，第三人周晓霞基于亲属关系因在周某1去世后对涉案房屋继承享有权利。仲崇花基于与第三人提交的系列书证在**云未能及时解决与第三人纠纷的情况下，向第三人交付房屋，并于后期与第三人签订租赁协议，有事实和法律依据。上述证据进一步综合证明，**云基于已经解除或者其已经无法实际履行的租赁合同向仲崇花主张租金无事实和法律依据。证据8，涉案房屋现场照片一组；拟证明涉案房屋中被第三人摆放生活用品及其亲属的遗像，第三人实际占用使用房屋。**云质证意见：对证据1，《通知》的真实性不认可。对证据2，微信圈截图内容确实是**云发的，但是达不到上诉人的证明目的。因为仲崇花租赁房屋经营茶馆涉嫌违法经营，这是对仲崇花的一个警示。对对证据3，房屋租赁协议是不存在的，不予认可，即便是真实的也是无效的。对证据4，微信聊天内容是真实的，但是不能达到上诉人的证明目的，上诉人不是在协商，而是在敲诈。第三人并没有实际影响过经营，如果实际影响经营，仲崇花可以采取报警的方式，但是目前也没有报警方面的记录。对证据5-证据7，是关于房屋权属问题的证据，关于房屋权属问题相关纠纷正在诉讼中。对证据8，关于第三人实际占用房屋问题，这是不存在的，第三人并未实际占有使用房屋。时雪萍、周晓霞质证意见：对仲崇花提供的8份证据均予以认可，在2017年4月30日确实是时雪萍、周晓霞把仲崇花赶出去的，后来仲崇花把情况告诉了**云。时雪萍、周晓霞向本院提交以下证据：证据1，2017年11月7日周晓霞与荣根羡的微信聊天记录；拟证明第三人早就与被上诉人交涉过了。证据2，时雪萍、周晓霞向沭阳县建陵新村小区居委会作出的《声明》以及和居委会工作人员的工作照片；拟证明当时第三人把仲崇花赶出去后，**云发布了房屋出租的信息，第三人怕别人上当受骗，找到居委会及时声明涉案房屋的权利继承人是时雪萍、周晓霞。后第三人就住在涉案房屋的第二层，把第一层租给了仲崇花，原来仲崇花是租了两层。**云质证意见：对证据1，其实被上诉人与周晓霞关系很好，因为周家多名家人相继去世，第三人不想因房子的事情增加更多的不幸，就在微信和周晓霞提过“我的房子办在你的名下我很安心”，这样做不仅仅是考虑周家的幸福，房子在周晓霞手里会感到安心，同时感觉周晓霞会成为其舅舅获得房子的工具。对证据2，与本案没有关联性，被上诉人与仲崇花签订房屋租赁协议，被上诉人才是合同的当事人。仲崇花质证意见：对第三人所提供证据的三性均无异议。其中，被上诉人在和周晓霞的微信聊天时，清楚陈述是把房子办在周晓霞的名下。**云向本院提交以下证据：证据1，2018年2月8日沭阳县法院的听证笔录；证据2，2018年5月24日沭阳县法院的庭审记录；证据3，沭阳县人民法院（2017）苏1322民初21189号民事判决书；证据4，宿迁市中级人民法院（2018）苏13民终5096号民事裁定书；证据5，2019年1月9日仲崇花的撤回上诉申请书。证据1-5拟证明：1.无论是仲崇花还是证人时福成都没有提及看起来一年前就发生的第三人与仲崇花所谓的“2017年5月28日房屋租赁协议书”。2.不存在**云和仲崇花达成解除协议的事实。3.第三人的产权诉求没有妨碍和影响仲崇花的对涉案房屋的正常使用。4.不存在第三人和仲崇花之间所谓的“2017年5月28日房屋租赁协议书”和所谓第三人实际占有涉案房屋的事实。5.被上诉人与仲崇花之间的房屋租赁协议是由生效判决确定的，是合法有效的仲崇花质证意见：证据1-5达不到被上诉人的证明目的。庭审笔录中回答的“没有”，不是指双方口头达成解除合同这件事。时雪萍、周晓霞质证意见：对2018年5月24日的庭审笔录，当时庭审时第三人一方作为证人提供了周某1判决的相关材料，然后就休庭了，当天就没有再开庭。后来法院就不让第三人一方参加庭审了。证据6，沭阳县人民法院（2019）苏1322执845号执行裁定书；证据7，沭阳县人民法院执行局工作人员于2019年4月11日、4月12日、4月15日和被上诉人之间的手机短信往来。证据8，沭阳县人民法院失信被执行人名单以及失信被执行人曝光卡。证据6-8拟证明，仲崇花自2016年9月20日**云交付涉案房屋开始，一直从未间断过经营涉案茶馆。仲崇花在2019年4月11日被沭阳县人民法院执行局在其经营茶馆的二楼带走司法拘留。仲崇花质证意见：该证据的真实性由法庭确认。证据9，2017年12月4日通话记录两份；证据10，2017年12月4日谈话笔录一份；证据11，沭城镇城南居委会出具的周某1独身证明。证据9-11拟证明，第三人时雪萍与周某1不存在婚姻关系，其无权在本案主张权利。时雪萍、周晓霞质证意见：内蒙古那边的民政局把1999年婚姻档案销毁了，销毁原因不清楚，但不能否认时雪萍和周某1之间的婚姻关系，当时确实已经领取结婚证了。证据12，建陵新村物业管理办公室出具的《证明》；拟证明仲崇花从未交纳物业管理费，导致小区物业经常找被上诉人，被上诉人又去找仲崇花，结果双方发生矛盾。仲崇花质证意见：仲崇花没有拖欠过物业管理费。该份《证明》系复印件，也没有注明经办人的姓名和联系方式，经办人也未到庭接受质询，达不到被上诉人证明目的。对各方当事人提供的上述证据，本院将在本院认为部分予以综合分析评判。二审查明事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。二审另查明，2019年2月28日，**云、荣根羡将周某2、**琴、**红、周某3、汤某、周晓霞作为被告、时雪萍作为第三人，诉至沭阳县人民法院，要求对于周某1与宿迁市名城房地产开发有限公司在2007年7月3日签订的《沭阳县房屋拆迁补偿安置协议》约定的安置权益确认由**云、荣根羡享有。沭阳县人民法院经审理，于2019年5月13日作出（2019）苏1322民初3075号一审民事判决：驳回**云、荣根羡的诉讼请求。**云、荣根羡不服，上诉到本院。本院经审理，于2020年4月30日作出（2019）苏13民终2828号二审民事判决：驳回上诉，维持原判。上述一、二审民事判决已发生法律效力。上述一、二审生效民事判决认定：“周某1与第三人时雪萍属于事实婚姻”“涉案沭城镇柴沂路西侧建筑面积为168.15平方米的房屋系周某1与时雪萍夫妻关系存续期间购买，应为周某1与时雪萍夫妻共同财产。直至涉案房屋拆迁之前，涉案拆迁房屋未曾产生物权变动，房屋自始登记在周某1名下，截至2007年7月3日，周某1与时雪萍对涉案房屋享有所有权。综上，2007年7月3日形成的拆迁安置权益应归物权所有人。”本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十八条规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。”同时，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第二项规定，因租赁房屋权属有争议，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。本案中，依据各方当事人陈述、时雪萍与周晓霞向仲崇花发出的书面《通知》、仲崇花与荣根羡（**云的丈夫）的微信聊天记录等证据；能够证明在仲崇花、**云之间的房屋租赁合同履行期间，时雪萍、周晓霞于2017年4月30日向仲崇花出示周某1房屋拆迁安置协议、拆迁裁决书、行政裁判文书、情况说明等证据材料，以涉案房产权利继承人的身份向仲崇花主张权利，要求仲崇花限期离开该房，后仲崇花多次通过微信联系**云一方，但**云一方作为房屋出租人并未及时、积极地处理房屋权属争议。据此，应当认定因第三人主张租赁房屋权属导致仲崇花无法使用租赁房屋，仲崇花依法对涉案房屋租赁合同享有法定解除权。仲崇花主张，在2017年5月6日之前其与**云即已口头协商一致解除合同；但仲崇花仅凭2017年5月6日**云在微信朋友圈发布的涉案房屋招租广告，并不足以证实其该主张，本院依法不予支持。本案诉讼中，仲崇花与时雪萍、周晓霞一致认可双方针对涉案房屋又重新签订了租赁合同，租期自2017年9月21日至2020年9月30日止，因时雪萍、周晓霞对涉案房屋享有物权已被生效法律文书所确认，故时雪萍、周晓霞有权处分涉案房屋，时雪萍、周晓霞与仲崇花之间签订的房屋租赁合同合法有效，应予确认。仲崇花又与时雪萍、周晓霞签订房屋租赁合同，系仲崇花以实际行动表明其不再履行之前与**云签订的房屋租赁合同，仲崇花与**云之间的房屋租赁合同依法已解除，结合仲崇花与时雪萍、周晓霞之间的房屋租期约定，应认定仲崇花与**云之间的房屋租赁合同解除时间为2017年9月20日。故**云在本案中要求仲崇花继续支付2018年房屋租金7万元及违约金5000元的诉讼主张不应得到支持。综上，因二审出现新证据，仲崇花的上诉请求能够成立，本院予以支持。一审判决有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省沭阳县人民法院（2018）苏1322民初17064号民事判决；二、驳回**云的诉讼请求。一审案件受理费减半收取838元，由**云负担。二审案件受理费1675元，由**云负担。本判决为终审判决。审判长  黄亚非审判员  覃卫东审判员  庄云扉二〇二〇年五月二十六日书记员  刘小青吴红利