广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5693号上诉人（原审被告）：刘慧（曾用名刘宇慧），女，汉族，1972年11月22日出生，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：卢少斌，广东安永律师事务所律师。委托诉讼代理人：李歆恬，广东安永律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市白云区松洲街社区服务中心（广州市白云区松洲街文化站、广州市白云区松洲街人口和计划生育服务中心、广州市白云区松洲街财务结算中心），住所地广州市增槎路383号首层。法定代表人：陈怡，该中心主任。委托诉讼代理人：彭金平，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄文列，北京大成（广州）律师事务所实习律师。上诉人刘慧因与被上诉人广州市白云区松洲街社区服务中心（以下简称松洲服务中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初7891号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人刘慧上诉请求:撤销一审判决，将本案发回重审或改判1.驳回松洲服务中心的全部诉讼请求；2.确认刘慧和松洲服务中心签订的《XXXX公建用房有偿使用协议书》合法有效，继续履行；3.松洲服务中心履行合同义务，解决消防、电梯通道以及协助办理工商营业执照等问题，按协议约定交付符合条件的涉案租赁物。事实和理由如下：一、松洲服务中心没有按照合同约定交付场地，且场地存在根本性使用障碍。2013年2月8日，双方签订《XXXX公配用房有偿使用协议书》，协议约定松洲服务中心将涉案场地B1-B3栋780平方米、B4-B6栋756平方米，提供给刘慧有偿使用。协议书第五条明确约定涉案租赁物交付条件为“甲方(即松洲服务中心)应在本物业达到三通一平(即保证本物业水、电、通道以及电梯等设施通畅、上述物业及飘台内除建筑物本身的其他设施全部办理清空)的情况下将物业正式移交给乙方(即刘慧)使用，从交付之日开始按合同约定交付有偿使用金。”但现状是，B1-B3栋场地的两部电梯、B4-B6栋场地的两部电梯，共四部电梯至今均未开通，无法使用。协议书第十条约定交付条件(三通一平)中的“电梯等设施通畅”条件，但涉案租赁物未达到此条件。除了电梯外，B1-B3栋场地、B4-B6栋场地的步梯亦处于被封闭、未开通状态，即刘慧既无法使用B1-B3栋、B4-B6栋场地各自的电梯，也无法使用各自的步梯到达三楼，整个租赁场地(即东西两部分)的通道完全是未畅通的状态。还有租赁物燃气管道均未开通，整个租赁物不满足正常使用条件。特别是协议书约定的B1-B3栋780平方米的场地，松洲服务中心一直并未交付给刘慧使用，至今一直是空置状态。协议书第十条第3项明确约定“甲方应配合乙方，协助处理有关方面，解决(水、电、通道、电梯和三楼空调主机)门面招牌及工商营业执照等问题”。但至今，松洲服务中心对通道、电梯和一次消防验收问题均未解决，导致刘慧不能顺利办理营业执照等证照。松洲服务中心前述根本性违约的事实，一审判决未予查明。二、一审判决对租赁场地交付是否达到协议约定条件、租金应否交付的相关事实认定矛盾；对应付租金数额计算错误。松洲服务中心的上述行为证明，涉案场地存在根本性的使用障碍，松洲服务中心明显没有按照合同约定条件交付场地。刘慧未付使用费并不是拒付，而是松洲服务中心从未催收过占用费的情形。一审法院认为合同达到解除条件而判决解除是错误的。退一步而言，涉案场地长期未具备交付条件，即使法院认为刘慧应交付租金，也只应交付已经移交给刘慧前期装修的B4-B6栋756平方米场地中的部分租金。对根本未移交的B1-B3栋780平方米场地不存在计算租金。三、一审判决程序违法，应发回重审。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。一审已经认定涉案场地存在各种瑕疵，松洲服务中心存在过错；松洲服务中心已经移交B4-B6栋部分场地给刘慧，刘慧已经投入巨额资金进行装修建设，应当鼓励双方当事人继续履行合同，这对双方是有利的。在松洲服务中心有严重违约和过错的情况下，一审判决刘慧在判决生效三十日内将场地腾空返还给松洲服务中心，违反法律规定；没有启动对刘慧巨额装修投入进行评估，不启动评估程序，擅自将刘慧投入巨资装修的物业判决返还给松洲服务中心，严重侵害了刘慧的合法权益。综上所述，刘慧上诉请求二审法院依法改判。被上诉人松洲服务中心二审答辩称：一审判决在查明认定事实上除一点小错误外（一审判决查明“涉案场地仍存在未达到合同约定的‘三通一平’交付条件”有误，应予纠正），总体查明事实清楚，适用法律正确，应予以维持。一、刘慧已实际接收涉案1536平方米的全部场地。二、关于涉案场地约定的交付条件。（一）在刘慧已实际接收并使用场地的事实已经认可的前提下，涉案场地是否达到交付条件不属本案争议焦点。（二）双方对涉案场地约定的交付条件均已满足。（三）刘慧以“松洲服务中心在2018年12月3日之前未催收有偿使用费为由，主张刘慧清楚涉案场地未达到交付条件”的抗辩不成立。三、关于涉案场地的有偿使用费。（一）双方明确约定了有偿使用费的计付标准、支付时间、支付方式，刘慧应按约定执行。（二）刘慧关于交付条件尚未具备无需支付有偿使用费的抗辩不成立。（三）刘慧关于无需支付“B1-B3栋780㎡有偿使用费”的抗辩不成立。（四）刘慧关于“松洲服务中心在2018年12月3日之前未催收有偿使用费为由主张无需支付”的抗辩不成立。四、关于松洲服务中心的单方解除权。（一）刘慧的严重违约及侵权非法行为已使得松洲服务中心成就了有偿使用协议书明确约定的单方解除权。（二）刘慧违背约定使用用途，违反了规划法等法律规定，松洲服务中心具法定单方解除权。（三）刘慧对一审判决中的“拒付租金事出有因”作任意推断，与一审判决认定构成根本违约相混淆，抗辩不成立。五、涉案场地至今未取得一次消防验收文件，但不存在松洲服务中心对此隐瞒的事实。六、关于刘慧主张对涉案场地装修投入进行评估的问题，因其在一审中未提起该项反诉，应直接予以驳回。综上所述，刘慧的各项上诉主张，不能成立，应予驳回。松洲服务中心于2019年4月1日诉至一审法院，请求判令：1.确认松洲服务中心、刘慧于2013年3月8日签订的《XXXX公配用房有偿使用协议书》于2018年12月30日终止；2.刘慧立即将案涉B1-B6栋三楼场地（B1-B3栋三栋楼建筑面积为780平方米；B4-B6栋三楼建筑面积为756平方米）腾空搬离并将场地交还松洲服务中心；3.刘慧立即向松洲服务中心支付自2015年11月1日至2108年12月30日场地有偿使用费共计995942.4元及滞纳金71609.31（滞纳金以每月应付使用费为本金，自每月应付使用费次日起暂计至2019年3月31日，实际需计至实际付清之日止）；4.刘慧立即向松洲服务中心支付场地占用使用费共计94924.8元（按约定的有偿使用费标准计，自2018年12月31日起至实际腾空搬离、交还场地之日止）；5.本案诉讼费、保全费等全部诉讼费由刘慧承担。一审法院经审理查明：2013年2月8日，松洲服务中心（甲方）与刘慧（乙方）签订《XXXX公配用房有偿使用协议书》，约定：甲方将XXXX小区B1-B3栋三楼老年人活动中心（面积为780平方米）、B4-B6栋三楼青少年活动中心（面积为756平方米），共计1536平方米的场地（含四周飘台）出租给乙方使用；租赁用途为青少年休闲、文化娱乐、图书阅览和琴棋书画艺术教育活动，社区居家以及老年人服务、社区休闲、保健养生指导服务；免租期为1年半，自2013年5月1日至2015年10月31日止；合同租赁期限为15年，有偿使用期为13年半，即从2015年11月1日至2029年4月30日止；甲方应当在本物业达到“三通一平”（水、电、通道及电梯等设施通畅、其他设施全部清空）的情况下正式移交给乙方使用；使用费标准：每月每平方米20元，按照面积1536平方米计算；第一年，2015年11月1日至2016年10月31日，按基本缴费金额50%计租金，即每月15360元；第二年，2016年11月1日至2017年10月31日止，按照每月30720元计算；第三、四年，2017年11月1日至2019年10月31日，每月31641元；第五、六年，2019年11月1日至2021年10月31日，每月32590元；乙方每月10日交纳使用费；乙方向甲方缴纳10万元保证金，甲方应当在协议期满或解除协议之日将保证金退回乙方（不计利息）；乙方拖欠使用费6个月以上，甲方可解除协议，收回房屋，并要求赔偿损失；……。上述合同签订后，松洲服务中心将涉案场地交付给刘慧使用。刘慧使用涉案场地用于经营美容会所。刘慧至今未向松洲服务中心交纳租金。2018年12月3日，松洲服务中心委托律师事务所向刘慧发函催交租金，并要求刘慧于2018年12月30日前返还涉案场地。另查明，涉案场地仍存在未达到合同约定的“三通一平”交付条件的情况，至今未通过建设工程消防验收（俗称一次消防验收）。一审法院认为，松洲服务中心与刘慧订立的《XXXX公配用房有偿使用协议书》为房屋租赁合同。上述合同为当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当恪守履行。虽然涉案场地存在各种瑕疵，但是刘慧仍然接收使用至今，且无证据证明存在根本性的使用障碍，故刘慧仍应当按照合同约定的使用费（租金）标准向松洲服务中心支付使用费。刘慧长期不支付使用费，违反了合同的约定，达到了合同解除的条件。松洲服务中心主张合同因其通知而解除，合理合法，一审法院予以确认。因此，对松洲服务中心第1项诉讼请求，一审法院予以支持。对于松洲服务中心第2、3、4项诉讼请求，合理合法，一审法院原则上予以支持。但是，对其中的滞纳金，因刘慧拒付租金事出有因，松洲服务中心对此也有过错，故对该滞纳金不予支持。对于刘慧提出诉讼时效的抗辩意见，合理合法，一审法院予以采纳。经核算，使用费支付起算月为2015年12月。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十四条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条的规定，一审法院于2019年12月2日判决如下：一、确认原、被告于2013年3月8日签订的《XXXX公建用房有偿使用协议书》于2018年12月30日解除；二、被告刘慧于本判决生效之日起三十日内将案涉B1-B3栋三楼场地（建筑面积780平方米）、B4-B6栋三楼场地（建筑面积756平方米）腾空返还给原告广州市白云区松洲街社区服务中心；三、被告刘慧于本判决生效之日起三十日内向原告广州市白云区松洲街社区服务中心支付场地有偿使用费（租金）及场地占有使用费（按照每月租金标准，从2015年12月1日起至返还房屋之日止；2015年12月1日至2016年10月31日期间为每月15360元；2016年11月1日至2017年10月31日期间为每月30720元；2017年11月1日至2019年10月31日期间为每月31641元；2019年10月31日至返还房屋之日期间为每月32590元）；四、驳回原告广州市白云区松洲街社区服务中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15262.3元，由原告负担7631.15元，由被告负担为7631.15元并于本判决生效之日起五日内向本院交纳。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。二审期间，双方当事人均无新证据提交。另外，对于双方在签订涉案《XXXX公配用房有偿使用协议书》之后，有无交付涉案场地，如何交付的问题，刘慧回复称：双方没有办理书面交接手续，当时是通过松洲服务中心人员到现场后同意刘慧先使用B4-B6栋，也没有说不同意刘慧使用B1-B3栋，但B1-B3栋没有路可通，不存在对B1-B3栋进行实际交付的事实；如松洲服务中心认为刘慧应向其交付租金，其也应该向刘慧提出来，但松洲服务中心一直未向刘慧催缴过租金，也证明松洲服务中心未向刘慧交付场地且场地不具备使用条件，刘慧不需要交付租金的事实。对此，松洲服务中心回应称：涉案《XXXX公配用房有偿使用协议书》明确约定了有偿使用物业B1-B3栋、B4-B6栋的建筑面积和位置，确认场地是整体租赁物业，场地是可连通的，也是毛坯房，没有任何钥匙，刘慧确认B4-B6栋已交付并实际使用，而且提到在移交物业时有松洲服务中心的主任在现场，也确认松洲服务中心未说过B1-B3栋不移交，结合以上事实充分证明租赁场地作为一个整体，松洲服务中心没有任何理由只移交部分;至于刘慧在接收涉案场地后，基于自身经营考量，是使用部分还是全部，是其自身对房屋使用权的处分，其从未对B1-B3栋场地交付问题提出任何异议，足以证明合同约定的租赁场地均已全部移交。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。据此，结合刘慧的上诉主张及松洲服务中心的答辩意见，归纳本案二审争议焦点为：一、涉案场地有无全部交付；二、关于使用费（租金）支付的问题；三、刘慧二审申请对其装修进行评估的问题。对前述争议焦点，本院认定如下：关于涉案场地有无全部交付的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。涉案《富力桃园公建用房有偿使用协议书》约定“甲方（松洲服务中心）应当在本物业达到“三通一平”（水、电、通道及电梯等设施通畅、其他设施全部清空）的情况下正式移交给乙方（刘慧）使用”。据此，松洲服务中心作为出租方，负有提供符合法定和合同约定使用条件的适租场地给承租人刘慧使用。但依照双方所举证据，涉案场地移交时并未办理书面接收手续，刘慧现一直实际使用B4-6第三层物业，而其未提供证据证明其曾就B1-B3栋的交付问题向松洲服务中心提出过异议。因此，从证据优势的角度分析，刘慧主张松洲服务中心未交付B1-B3栋不能成立，一审判决的认定并无不妥。二、关于使用费（租金）支付的问题。因刘慧在签订涉案《XXXX公配用房有偿使用协议书》之前明知涉案场地为公配用房存在各种瑕疵问题，仍然接收并使用部分至今，且无证据证明存在根本性使用障碍。一审法院认定刘慧应按照合同约定的标准向松洲服务中心支付使用费（租金），合法有据。因刘慧存在欠付使用费的行为，一审法院认定松洲服务中心享有合同解除权，有权诉请刘慧腾空交还房屋，理据充分。刘慧请求继续履行合同的主张，缺乏事实依据。三、刘慧二审申请对其装修进行评估的问题。因双方对装修损失并未作出约定，刘慧自身违约导致合同解除，理应自行承担相应后果，其在本案一、二审中均未对此提起独立诉请，故刘慧该项评估申请与案件处理无关，本院不予接纳。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人刘慧的各项上诉主张，均理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15262.30元，由上诉人刘慧负担。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  黄春成审判员  李 娜二〇二〇年五月十八日书记员  纪惠敏黄晶晶古文娜