北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终4593号上诉人（原审被告）：绿地集团北京京永置业有限公司，住所地北京市房山区辰光东路16号院11号楼11层1103。法定代表人：潘伟，经理。委托诉讼代理人：王文轩，北京市中伦文德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：晏琰，女，1983年10月19日出生，汉族，巨势博阳（北京）科技文化有限公司职员，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：刘楠楠，北京市中银律师事务所律师。上诉人绿地集团北京京永置业有限公司（以下简称绿地集团）因与被上诉人晏琰房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院(2019)京0111民初11538号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日立案后，依法组成合议庭不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。绿地集团上诉请求：撤销一审判决第二项，将本案发回重审或改判我公司不承担任何责任,本案一、二审诉讼费用由晏琰承担。事实和理由：1.晏琰向一审法院提交的确认函、免租合同均可以证明，其知悉位于北京市房山区X楼地下一层128室（以下简称涉案房屋）的现状，并承诺就涉案房屋不提起任何异议，故我公司不应就涉案房屋承担瑕疵担保和违约责任。一审法院未能理解合同约定的内容，判决由我公司赔偿损失是错误的。2.涉案房屋渗漏水原因至今未查明，且现有证据无法证明系我公司原因导致，而晏琰在租赁期间应履行对租赁物的保管及合理使用义务，因其管理不善，对该房屋进行了改变现状的多处装修，均可能导致房屋渗漏水的情况发生。因此我公司并非合同解除的过错方，晏琰具有重大过错，一审法院在未查明事实的基础上将责任全部归于我公司，显属不当。3.晏琰在确认选择免费承租房屋，且承诺对涉案房屋现状不提出任何异议的情况下，又主张占有使用费，是我公司在订立合同时无法预见的损失，而实际发生的具体数额及标准亦无法确定。晏琰一直没有完全清空涉案房屋内的物品，且没有交还钥匙，涉案房屋一直由其持续占有。一审法院并未扣减晏琰对房屋持续占用时限及因其所造成的扩大损失的部分，依据其提交的租金标准的证据，按照每平米4元，判令我公司赔偿其占有使用费200000元，金额过高。因我公司认为无需支付该项费用，也未申请进行评估。现我公司主张应当按照2019年地下室租金标准每平米0.9元计算此项费用。4.一审法院判决由我公司赔偿装修损失30000元，证据不足，适用法律错误。晏琰并未提交证据证明其支付装修费的具体数额，本案也并非我公司单方违约导致合同解除，应考虑双方过错比例或者按照公平原则分担该部分损失。晏琰辩称，同意一审判决，不同意绿地集团的上诉请求。1.绿地集团对确认函及《房山X项目免租合同》（以下简称免租合同）的内容理解错误，确认函的真实意思是我对于绿地集团交付的X项目共5套商品房的交付现状不持任何异议，并不是说我对免租合同中绿地集团根本违约不持异议，这是两个法律关系。2.免租合同所说的房屋现状指的是对第一条第3项中约定的内容，并不是对房屋漏水的现状认可。如果我对涉案房屋渗漏水的情况认可，就根本无法实现合同目的。我不存在任何管理不善的行为，没有责任，而绿地集团近两年对涉案房屋不进行修缮，导致我一直无法使用该房屋，已构成根本违约，应当承当全部责任。一审法院进行现场勘验，确认了我对涉案房屋未做任何改变，因此我不承担责任。3.2017年8月几场大雨后，物业公司及时通知我将元器件从涉案房屋搬离，同时物业公司进行了拍摄及照相。当时遗留在涉案房屋的物品均为遗弃物，这一点我同绿地集团的盛雪明及物业公司工作人员均说过。后我打算通过诉讼方式解决涉案房屋的问题，故于2019年2月19日到涉案房屋拍摄照片，这才取得了通往地下室的钥匙，我当时欲把钥匙交还，但绿地集团的员工不要。且我认为200000元的占有使用费过低，我当时提供的证据是每平方米8元。4.关于装修费，我于2017年7月末装修完,8月份就开始下雨，基本上一天都没有使用涉案房屋，在后来长达两年的时间里，绿地集团均未对涉案房屋进行修缮，因此绿地集团已构成违约，应当赔偿装修费。晏琰向一审法院起诉请求：1.要求解除我与绿地集团于2017年4月17日签订的免租合同；2.绿地集团赔偿我2017年5月4日至2020年5月3日期间涉案房屋使用费608206.8元；3.绿地集团赔偿我的直接财产损失1300000元；4.绿地集团赔偿我涉案房屋装修费40000元；4.绿地集团赔偿我另租库房的租金240000元；5.本案诉讼费由绿地集团承担。一审法院认定事实：2017年4月1日，晏琰为绿地集团出具确认函，载明“本人晏琰购买了贵司开发建设的X房屋（以下简称房屋），并与贵司签署了相应的《北京市商品房预售合同》（以下简称合同）。本人收房时发现房屋实际状况与合同约定存在不一致，房屋户型结构与合同附图存在差异等情形，及原承诺赠送的商铺三年使用权不再赠送等情况。现本人同意贵司就上述问题免费向本人提供位于X地下一层房屋的三年使用权作为一次性补偿，使用期限为自2017年5月4日至2020年5月3日止，建筑面积为㎡。本人承诺不会再就上述问题提出任何主张及赔付要求，并按贵司通知时间收房对房屋交付户型结构、交付现状等不再提出任何异议，并不会向任何政府机关、法院提起任何投诉、诉讼或仲裁……。”2017年4月17日，晏琰（乙方、承租人）与绿地集团（甲方、出租人）签订免租合同，主要内容为：一、出租房屋情况：涉案房屋建筑面积为138.86平方米；乙方确认，本合同签订前甲方已对该房屋进行简单装修，墙面四白落地，地面铺地砖，加装室内照明及插座。乙方同意按现状承租该房屋并不会提出任何异议。二、免租租赁用途：乙方向甲方承诺，免租租赁该房屋用于经营办公或库房等相关的业务。三、免租租赁期限：该房屋租赁期为2017年5月4日起至2020年5月3日止，在租赁期内，租金费用为零元。免租合同签订后，绿地集团将涉案房屋交付给晏琰使用，并给付晏琰装修款20000元，晏琰对该房屋进行了装修。2017年8月涉案房屋发生渗漏水。2017年9月5日，该房屋的物业服务企业长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司（以下简称长城物业公司）工作人员张学一在1张情况说明上签字，并手写“室内漏水处有五到六处，物品大约60箱，箱子不同程度适水，因内装电子配件，对明细未清点，附件共19页”。该情况说明载明：“2017年8月2日之后连降几天大雨，位于房山X128室（即房山区X128室）发生严重渗漏水，该地下室屋顶多处漏水并将存放在此的物品淋湿，天井处积水非常深并外溢流至地下室内，将其存放的物品全部浸泡。上述情况发生后长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司绿地智盈商业中心管理处（以下简称物业公司）非常重视，工作人员多次到地下室查看情况、拍摄照片、录制视频。地下室内已搭好很多货架，承租方已搬入装有大量电子元器件、已制作完毕未入壳的半成品、成品、外购模块及电子测试设备等若干箱（后附清单）。由于地下室无法立即修复，物业公司的工作人员建议承租方晏琰女士尽快将其物品搬离，后承租方将原存放在于此的贵重货品及易搬离货品搬离此地下室，存放他处，地下室仍放置有部分物品”。2019年4月2日，长城物业公司工作人员霍金亮在该情况说明上手写如下文字：“前物业经理已将上述情况告知并交接！已知悉！”，该情况说明后附系列电子元器件清单。此次漏水事件发生后，绿地集团对涉案房屋进行了维修。2018年雨季、2019年3月，涉案房屋再次发生渗漏水。2019年3月8日，晏琰书写《智盈商业中心128室漏水情况说明》，载明：“2019年3月4日上午10点，本人前往地下车库128室（即房山区X128室）查看，打开库房门时看到门内右手边靠窗一侧地面出现大片污水，经检查发现窗台下侧的地面已经完全被浸湿，窗台外侧天井处有大约20厘米深的积水。发现问题后本人立刻联系长城物业客服张学一并向其说明大致情况，当日下午物业客服张学一、工程李海明一同到现场查看漏水情况，并告知本人暂时无法查出漏水原因、该地下库房本人于2017年7月装修完投入使用，因2017年8月雨季渗漏水造成库房内存放的价值100多万的货品被淋湿、浸泡，后将贵重货品及易搬离货品搬离该地下库房存放他处。2018年春库房出租人绿地集团曾修复一次，但未修复完善，截止到现在库房还在漏水，而且是在非雨季节。由于渗漏水原因致使该库房一直无法投入使用，故本人要求确认该库房渗漏水的事实情况，并尽快解决渗漏水问题，由此给本人造成的财产损失及该地下库房不能投入使用等问题需给予我明确答复”。长城物业公司工作人员张学一在该情况说明上签字；2019年4月2日，长城物业公司工作人员霍金亮在该情况说明上签字并写有“前物业经理交接此工作事项，并告知。”一审审理中，法院对涉案房屋进行了现场勘验，确认：屋顶属于喷漆未装修状态，可见室内管道及钢结构构件，屋内四壁刷白，地面未铺地砖，晏琰称地面属于工业自流坪，经查看房屋顶部有脱皮现象。同时，对长城物业公司工作人员张学一、霍金亮进行了调查询问，二人对2017年9月5日、2019年3月8日情况说明上的签字予以认可。另，经一审法院释明，晏琰拒绝对受损物品的价格进行评估。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。晏琰与绿地集团签订的免租合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应依约履行。合同明确约定，涉案房屋用于办公或库房，则房屋应满足基本的办公与存放物品的使用用途，然而在晏琰使用期间该房屋多次发生渗漏水，并导致其物品受损，晏琰租用房屋的合同目的不能实现，故晏琰要求解除合同于法有据，法院予以支持。关于晏琰要求绿地集团支付2017年5月4日至2020年5月3日期间的涉案房屋的使用费608206.8元的诉讼请求，晏琰称涉案房屋的租金是绿地集团因其他商品房预售合同违约而向其支付的赔偿，现涉案房屋无法使用，绿地集团应赔偿该项损失。对此法院认为，晏琰与绿地集团协商一致用免租合同的形式实现其他商品房预售合同的补偿或赔偿，故自双方签订免租合同之日起晏琰因其他商品房预售合同应享受的权益转化为免租合同的利益，该利益自合同签订之日即为确定，现因房屋漏水，晏琰无法享受免租合同的利益，故其要求绿地集团支付使用费的诉讼请求于法有据，应予支持，关于具体数额，晏琰未提交充分证据证明，法院综合涉案房屋漏水情形、绿地集团处理漏水的行为、晏琰占有房屋的时限及状态酌情确定为200000元。关于晏琰要求赔偿财产损失1300000元的诉讼请求，因第一次漏水发生后晏琰即将受损物品搬离，经法院释明晏琰亦不对受损财产的价格进行评估，故法院无法确定受损物品的数量、受损程度及价格，对于该项诉求法院无法处理，晏琰可在证据确实充分后另行解决。关于晏琰要求赔偿装修损失的诉讼请求。根据法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。因绿地集团曾给付晏琰装修费20000元，可知绿地集团对于晏琰的装修行为知晓，现双方免租合同因绿地集团违约而解除，晏琰要求绿地集团赔偿装修损失具有事实和法律依据，法院予以支持，关于具体赔偿数额法院参照晏琰提交的装修合同、装修费收据、转账记录、现场勘验情况，酌情确定为30000元。关于晏琰要求赔偿其另租库房租金损失240000元的诉讼请求，因法院已支持占有使用费的损失，故对该项诉讼请求不再支持。据此，一审法院判决：一、解除晏琰与绿地集团北京京永置业有限公司于二〇一七年四月十七日签订的房山区诺亚方舟项目免租合同；二、绿地集团北京京永置业有限公司于判决生效后十日内赔偿晏琰占有使用费200000元、装修损失30000元，以上共计230000元。三、驳回晏琰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，双方对一审判决认定的事实并无异议，本院对于一审判决已经认定的事实予以确认。另，双方一致确认免租合同约定的涉案房屋交付时应为简装状态，而实际是毛坯状态，绿地集团为此向晏琰支付了20000元装修费。另，绿地集团提交2019年、2020年“我爱我家”房产成交记录的截图，欲证明涉案房屋地上房屋的租金在1.9元/平方米，涉案房屋为地下室，其租金为0.9元/平方米。晏琰不认可上述证据的证明目的，其表示承租涉案房屋的期间为2017年5月4日至2020年5月3日，早于成交记录截图上显示的时间，承租时的房屋租金比较高；成交记录截图上的房屋是居住用房，而涉案房屋属于商住两用，两个房屋的面积也不同，价格上没有可比性。本院认为，晏琰与绿地集团对一审判决确认双方所签免租合同系有效合同均无异议，本院对此不再进行赘述。本案争议焦点之一系晏琰是否有权要求解除免租合同并要求绿地集团赔偿使用费、装修费等相关损失。涉案房屋并非绿地集团出于好意无偿提供给晏琰免费使用，而是因晏琰从绿地集团购买商品房后，在收房过程中发现存在一些问题，从而与绿地集团协商一致，由绿地集团为其免费提供涉案房屋3年使用权，以实现就《北京市商品房预售合同》对其合法权益的补偿。双方为此签订了免租合同。现因涉案房屋渗漏水，且绿地集团没有积极进行维修，使涉案房屋处于持续渗漏状态，晏琰无法正常使用，免租合同的目的无法实现，从而绿地集团就《北京市商品房预售合同》承诺给晏琰的补偿也就无从实现。现晏琰要求绿地集团支付使用费，理由充足，应予支持。至于装修费，因免租合同约定涉案房屋交付状态应为简装，而双方一致确认实际交付时为毛坯，绿地集团为此向晏琰支付了20000元装修费；且从一审勘验情况看，晏琰不仅将涉案房屋按照简装标准装修为“墙面四白落地，地面铺地砖，加装室内照明及插座”，还按其使用涉案房屋的目的，对该房屋进行了装修，其在装修之后即因涉案房屋渗漏水，不能正常使用，由此产生的装修损失，理应由绿地集团予以赔偿。绿地集团上诉称晏琰知晓涉案房屋现状，无权再行要求支付使用费一节，根据确认函的内容，即“本人承诺不会再就上述问题提出任何主张及赔付要求，并按贵司通知时间收房对房屋交付户型结构、交付现状等不再提出任何异议”，明显是晏琰针对《北京市商品房预售合同》而并非就涉案房屋作出的承诺，而免租合同中“乙方同意按照现状承租”显然也是针对该合同中约定的涉案房屋应为简装实为毛坯的现状，而不是漏水不能使用的状态而言。故本院对绿地集团的此项主张，不予采信。关于绿地集团所述涉案房屋漏水原因问题，因绿地集团作为出租人，有义务保证租赁物符合使用目的，从涉案房屋漏水位置、一审勘验的装修情况等，不能凭直观得出漏水原因系晏琰所致，如其坚持认为晏琰对漏水一事负有责任，应提供相关证据。现绿地集团并未就此提供任何证据，本院对其所述不予采信。本案争议焦点之二系一审判决确认的使用费及装修费金额是否妥当的问题。因晏琰提供了相关租金标准，绿地公司虽持有异议，但未就使用费标准申请一审法院进行评估，一审法院根据本案实际情况，酌情确定了使用费标准，并无明显不当。应当指出，租金受所在地区、位置、面积、设计用途、楼层、出租房源多少、大环境等诸多因素影响，随时可能发生变化。绿地公司二审提供的证据，时间上与本案涉及使用费期间并不相符，房屋性质、楼层也与涉案房屋也不符，且今年受疫情影响，租金下行趋势明显，其以此认为一审判决确认的使用费过高，依据不足，本院不予采信。同时，从晏琰提供的物业公司工作人员证明，自2017年8月起，其就因涉案房屋渗漏水严重而不能使用该房屋，遗留的物品其已表示放弃，而绿地集团作为出租人，始终怠于解决漏水问题，也不积极解决双方之间的纠纷，对此，其应自行承担责任，现其以此为由认为一审法院确定使用费数额时没有考虑晏琰占用期间是错误的，显然依据不足。至于装修损失，根据已查明的事实，晏琰所作装修明显超出双方约定的简装的状态，一审法院根据本案实际情况及双方举证情况，酌情确定了晏琰此项损失金额，也无明显不当。综上所述，绿地集团的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4750元，由绿地集团北京京永置业有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 白 松审判员 王军华审判员 刘慧慧二〇二〇年五月八日书记员 刘 荧书记员 韩 铮