吉林省松原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉07民初115号 原告：赵天玉，男，1961年11月21日出生，汉族，个体工商户，住吉林省松原市宁江区。 被告：白兴山，男，1960年5月19日出生，汉族，个体工商户，住吉林省长春市绿园区。 委托诉讼代理人：司明华，北京盈科（长春）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张晶，北京盈科（长春）律师事务所律师。 第三人：乾安县德建房地产开发有限公司，住所地吉林省乾安县乾安镇。 法定代表人：王战武,经理。 第三人：王战武，男，1971年12月15日出生，汉族，住吉林省德惠市。 原告赵天玉与被告白兴山、第三人乾安县德建房地产开发有限公司（以下简称德建房地产公司）、王战武案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月6日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵天玉、被告白兴山的委托诉讼代理人司明华、张晶到庭参加诉讼,第三人德建房地产公司、王战武经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 赵天玉向本院提出诉讼请求：1.立即停止对赵天玉购买的德建房地产公司开发建设的乾安县新华书店综合楼3单元1201室的强制执行,并解除对上述房屋的查封。2.确认位于乾安县宇宙路北侧、鸣凤街东侧乾安县新华书店综合楼3单元1201室（面积112.67平方米、12层）归赵天玉所有。3.本案诉讼费用由白兴山承担。事实与理由：2012年1月20日，赵天玉委托高升与德建房地产公司签定了《商品房买卖合同》,约定将德建房地产公司所有的位于乾安县宇宙路北侧、鸣凤街东侧乾安县新华书店综合楼3单元1201室(面积112.67平方米、12层)，以3,580元/平方米的价格出售给赵天玉，赵天玉已一次交齐403,359.00元购房款。德建房地产公司向赵天玉出具NO.0016126号收据一枚。2016年7月29日，白兴山与德建房地产公司、王战武因民间借贷纠纷一案，松原市中级人民法院作出(2016）吉07民初41-2号民事裁定，将赵天玉购买的德建房地产公司开发建设的乾安县新华书店综合楼3单元1201室予以查封，后作出民事判决书，判决德建房地产公司、王战武履行债务。该民事判决生效后，白兴山作为执行申请人向松原市中级人民法院提出申请，要求对案涉房屋予以强制执行。2018年8月20日，赵天玉依法向松原市中级人民法院提出书面执行异议，并提供购房依据等相关证据，要求解除查封，并中止对上述财产的执行。2019年10月10日，松原市中级人民法院作出(2018）吉07执异112号执行裁定,以“案外人赵天玉提供的买卖合同中记载的房屋交付时间早于合同签订时间，明显不符合常理，其提供的购房合同中载明的房屋与本院查封的房屋不符”为由裁定驳回赵天玉的异议。综上，赵天玉与德建房地产公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，合法有效。同时，赵天玉购买涉案房屋后，虽然没有办理产权过户登记，但是，赵天玉已于查封前依合同支付全部价款，因德建房地产公司原因未能办理产权证照。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十二条之规定，赵天玉特提起诉讼，请依法裁判。 白兴山辩称，赵天玉的诉讼请求不成立，请求人民法院驳回赵天玉的诉讼请求。一、赵天玉没有在查封之前签订合法有效的书面买卖合同。赵天玉提供的合同的买受人是高升，而不是赵天玉。合同第四页的房号和面积及修改后的房号和面积，均是盖章之后填写的，合同其他手写部分也是在盖章后填写的。该份合同出现了至少三种字体，两只笔书写。合同签订时间是2012年1月20日，交房日期却是2011年12月30日，交房日期在合同签订之前。房屋抵顶给姓孟的，后期到了李贵青手，但是，这个合同原件还在赵天玉手中。李贵青交付的购房款之外的其他款项，但是李贵青交款的原件却在赵天玉处。二、赵天玉没有在人民法院查封之前合法占有该房产。赵天玉陈述其与高升没有实际入住，经过中间人李贵青将房屋抵顶给一个卖沙子姓孟的人，实际居住人是李贵青。三、赵天玉不是房屋买受人，是以物抵债的债权人，不享有买受人的物权期待权。和赵天玉一样，高升、姓孟的、李贵青等三人也不享有房屋买受人的物权期待权。四、该房产赵天玉没有用来居住，其名下仅在乾安县就有十套房屋之多。五、赵天玉没有支付购房款，其借给王战武两笔款项及给王战武供应混凝土，无论是借款还是混凝土款，都不是购房款。 德建房地产公司、王战武未到庭，未答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：在白兴山与穆云鹏、王战武、德建房地产公司民间借贷纠纷的案件中，白兴山于2016年7月27日提出财产保全申请，吉林省松原市中级人民法院于2016年7月29日作出（2016）吉07民初41-2号民事裁定，对德建房地产公司名下的乾安县新华书店综合楼3单元1201室等房产予以查封。吉林省松原市中级人民法院于2017年2月24日作出（2016）吉07民初41号民事判决，内容为：一、王战武于本判决生效之日立即偿还白兴山借款本金人民币400万元及利息（利息自2010年9月17日起至本判决生效之日止按照年利率24%计算）；二、德建房地产公司对上述第一项所述款项承担连带给付责任；三、驳回白兴山的其他诉讼请求。（2016）吉07民初41号民事判决现已发生法律效力。德建房地产公司、王战武未按（2016）吉07民初41号民事判决向白兴山履行金钱给付义务，白兴山向吉林省松原市中级人民法院申请强制执行。赵天玉以“2012年1月20日购买了德建公司开发建设的乾安县新华书店综合楼3单元1201室”为由，对松原市中级人民法院（2016）吉07民初41-2号民事裁定提出书面异议，要求人民法院解除对案涉房屋的查封。吉林省松原市中级人民法院于2019年6月3日作出（2018）吉07执异112号执行裁定，驳回赵天玉的异议请求。赵天玉不服该裁定，在法定期限内提起案外人执行异议之诉。 高升与德建房地产公司于2012年1月20日签订《商品房买卖合同》，合同第二页载明买受人为赵天玉，约定买受人购买德建房地产公司开发的乾安县新华书店综合楼3单元1201号房，面积115.88平方米，房屋价款403,359元，房屋交付时间为2011年12月30日。其中“1201”处的“12101”被划掉，“115.88”处的“112.67”被划掉，两处均加盖德建房地产公司公章。合同落款处高升签字。后德建房地产公司出具《证明》，内容为：编号GF-2000-0171号售楼合同的房屋号3单元12101室，因书写合同有误，特证明此楼即为3单元1201室。德建房地产公司于2012年1月20日出具《收款收据》一枚，金额403,359元，载明“收赵天玉房款312101室”，客户名称为赵天玉。德建房地产公司于2014年1月28日出具《收款收据》三枚，收取入住费、物业费、垃圾清运费、水表、电表、电计量表、有线电视初装费、预存电费、取暖费、契税、物业维修基金、电梯费、2014年公共照明费等，金额分别为2,986元、3,796元、18,396元，均载明客户为李贵青。 本院于2020年5月9日分别对高升、孟庆新、李贵青做了调查笔录，内容为：案涉房屋系赵天玉购买，高升代为签订《商品房买卖合同》，该购房款系以王战武欠赵天玉的借款以及混凝土款抵顶。赵天玉以案涉房屋向孟庆新抵顶沙子款，孟庆新以案涉房屋向李贵青抵顶借款，李贵青向德建房地产公司交纳入住费等费用。案涉房屋被松原市中级人民法院查封后，李贵青将案涉房屋退回孟庆新，孟庆新将案涉房屋向宋佳抵顶债务。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉纠纷，指案外人对执行标的的全部或一部分主张实体权利，而请求法院对该实体法律关系进行裁判。吉林省松原市中级人民法院于2016年7月29日作出（2016）吉07民初41-2号民事裁定，对德建房地产公司开发的乾安县新华书店综合楼3单元1201室等房产予以查封。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”赵天玉主张停止对执行标的，即乾安县新华书店综合楼3单元1201室房屋的执行并确认其享有实体权利，赵天玉应就其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 人民法院在审理案外人执行异议之诉案件时会参照适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》的相关规定，来审查认定案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益。但是案外人执行异议与执行异议之诉虽然具有一定的关联性和共通性，但二者分属于不同的诉讼程序，其功能并不相同，案外人民事权益的审查原则和审查标准也不尽相同。执行异议作为执行程序的一部分，其制度功能在于快速、不间断地实现生效裁判文书确定的债权，其价值取向更注重程序效率性，同时兼顾实体公平性。而执行异议之诉作为与执行异议衔接的后续诉讼程序，是一个独立于执行异议的完整的实体审理程序，其价值取向是以公平优先、兼顾效率，通过实质审查的方式对执行标的权属进行认定，进而做出案外人的民事权益是否足以排除强制执行的判断，以实现对案外人民事权益的实体性救济。因此，在审理执行异议之诉案件的过程中，如果案外人的异议请求不符合或者不能完全符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条关于排除强制执行认定标准的情况下，人民法院在执行异议之诉中也不能当然认定案外人的异议请求不成立，而应该依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款关于“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”的规定，基于案件具体情况，对案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益进行实质审查，并依法评判案外人的异议请求是否成立。 关于高升与德建房地产公司于2012年1月20日签订《商品房买卖合同》所涉房屋是否是吉林省松原市中级人民法院（2016）吉07民初41-2号民事裁定予以查封的乾安县新华书店综合楼3单元1201室。虽然赵天玉提供高升与德建房地产公司签订的《商品房买卖合同》中载明案涉房屋为乾安县新华书店综合楼3单元12101号房，面积112.67平方米，与（2016）吉07民初41-2号民事裁定查封房屋房号不一致，但综合（2018）吉07执异112号执行卷宗中《商品房买卖合同》中案涉房屋房号和面积的更改情况，以及德建房地产公司出具《证明》，能够认定高升与德建房地产公司签订的《商品房买卖合同》所涉房屋与吉林省松原市中级人民法院（2016）吉07民初41-2号民事裁定予以查封的乾安县新华书店综合楼3单元1201室系同一房屋。 关于赵天玉是否对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。责任财产是指民事主体用于承担民事责任的各项财产及权利总和。人民法院在执行过程中对被执行人采取的强制执行措施应当以其责任财产为限。如果有证据证明拟执行标的不属于被执行人责任财产，人民法院就应当停止对该执行标的的执行。首先，庭审中，赵天玉关于案涉房屋实际买受人的陈述与起诉状中的事实与理由有不一致之处，其庭后向本院提交书面意见，称其“以个人名义在乾安德建房地产开发公司购买住宅楼一套”，与高升关于案涉房屋“是赵天玉购买的，我签字是因为我在赵天玉那里上班，他让我替他签订合同”的陈述相互吻合。虽然案涉房屋的《商品房买卖合同》为高升与德建房地产公司签订，但合同第二页载明买受人为赵天玉，且2012年1月20日的购房款收据中载明“收赵天玉房款312101室”，结合赵天玉、高升、孟庆新与李贵青的陈述，能够认定案涉房屋的实际买受人为赵天玉。2012年1月20日的《商品房买卖合同》系赵天玉与德建房地产公司的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并有效。故赵天玉在人民法院查封之前与德建房地产公司签订了合法有效的房屋买卖合同。其次，赵天玉称以案涉房屋向孟庆新抵顶沙子款，孟庆新以案涉房屋向李贵青抵顶借款。李贵青于2014年1月28日向德建房地产公司交纳案涉房屋的入住费、物业费、垃圾清运费等费用，故应认定李贵青此时已合法占有案涉房屋。最后，德建房地产公司于2012年1月20日出具《收款收据》一枚，金额403,359元，载明“收赵天玉房款312101室”。该款项虽系以王战武与赵天玉的其他债权债务法律关系抵顶，但德建房地产公司已为赵天玉出具了全额的购房款收据，且并未对此提出异议，故应认定赵天玉已给付案涉房屋的全部价款。至此，德建房地产公司作为出卖人对案涉房屋不再享有法律上的实体权利。案涉房屋尚未办理产权过户登记，以及赵天玉与德建房地产公司之间的《商品房买卖合同》约定房屋交付时间早于合同签订时间，并不影响案涉房屋已经脱离德建房地产公司的责任财产范围，不应纳入强制执行范围。且德建房地产公司已以抵顶债务的方式全额收取了案涉房屋的购房款，其责任财产并未因此减损，因此，德建房地产公司已无权再以案涉房屋偿付其所欠债务，否则就有违公平、诚实信用的法律原则。故赵天玉提出对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益的主张，本院予支持。 关于赵天玉主张对案涉房屋享有所有权。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”案涉房屋为德建房地产公司开发建设，赵天玉提供的《商品房买卖合同》以及案涉房屋的购房款收据，均不能证实赵天玉系案涉房屋的所有权人，故赵天玉提出对案涉房屋享有所有权的主张，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条规定，判决如下： 一、不得执行乾安县德建房地产开发有限公司开发建设的乾安县新华书店综合楼3单元1201室。 二、驳回赵天玉的其他诉讼请求。 案件受理费7,350元，由白兴山负担。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。 审判长  于福桐 审判员  邰伟莉 审判员  王丽丽 二〇二〇年五月二十五日 书记员  邹仕尧