浙江省金华市婺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0702民初117号 原告：金华市中宇物流有限公司，住所地：金华市环城西路2350号。 法定代表人：黄东平，董事长。 委托诉讼代理人：何国通，浙江迎鸽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈湛，浙江迎鸽律师事务所实习律师。 被告：金华市国格文化传播有限公司，住所地：金华市婺城区金竹路159号8幢南侧。 法定代表人：李竹兰，执行董事。 委托诉讼代理人：杨根武，男，该公司员工，1978年2月21日出生，汉族，住武义县。 委托诉讼代理人：周学军，浙江五义律师事务所律师。 原告金华市中宇物流有限公司（以下简称中宇公司）与被告金华市国格文化传播有限公司（以下简称国格公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中宇公司的委托诉讼代理人何国通、陈湛、被告国格公司的委托诉讼代理人杨根武、周学军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中宇公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告国格公司立即腾空坐落于金华市婺城区金竹路159号仓库（月台仓库十间500平方米，房产证号：金房权证婺字第××号），并交还原告；2.判令被告国格公司支付租金63000元及利息（利息以63000元为基数，自2018年10月6日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.判令被告金华市国格文化传播有限公司支付逾期搬离违约金57994.44元（按每日690.41元暂算至2019年12月23日，此后算至被告实际腾空之日止）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年10月1日，原告与被告签订《场租协议》一份，约定：原告将坐落于金华市婺城区金竹路159号仓库（月台仓库十间500平方米，房产证号：金房权证婺字第××号）出租给被告，租金为84000元，租期期限为2018年10月1日至2019年9月30日，水费按5元／吨、电费按1.5元／度结算。同时被告已向原告交纳履约保证金5000元，用于保证各项费用的支付和对原告造成的损失。协议还对逾期搬离违约责任等做了约定。协议签订后，原告已依约将上述房屋交付给被告使用，但被告未依约支付租金，也未结清租金和水电费，且在租期届满时未及时腾空。为此，原告将被告交纳的履约保证金5000元用于抵扣水电费。 被告国格公司辩称，1.原告交付被告的房屋不符合正常使用功能，房屋存在大面积漏水，致被告无法正常经营并造成被告重大经济损失，被告多次请求维修未果，被告只得另租他处经营，被告实际上没有使用该承租的房屋。双方在合同中约定被告承租的月台仓库系用于公司经营，被告在征得原告的同意后对所承租的仓库进行了装潢装修，对仓库的门窗进行更换改造，对水电线路进行改造，对地面进行找平并铺设了地毯，对仓库空间进行分隔，屋顶进行全方位集成吊顶，墙面进行墙纸装潢，总共投入装修资金约47万余元。装修完不久即遇台风下大雨，仓库屋顶大面积严重漏水，屋顶彩钢瓦也被大风吹走数片，屋后几棵大树树干已压到房屋主体，风吹时一起带动整个墙面晃动，也是致屋顶漏水的一个原因。漏水严重导致被告所租房屋墙壁破损发霉，装潢严重受损，室内空调报废，被告陈设在屋内的设施、名人字画数张、古玩器具被污损，造成被告重大经济损失。在被告多次口头向原告提出进行维修的要求无果后，被告于2018年10月23日以书面报告方式向原告提出修复要求，当时原告提出出资2万元让被告代为维修，但被告认为2万元金额太少，要求按实际维修金额计算，但原告又不同意，故而漏水状况一直持续至目前。被告无奈，只得另租他处经营，被告实际上一直没有使用该承租的房屋。2.出租房屋屋顶漏水维修义务应由原告履行，向被告交付符合正常使用功能、不漏水的房屋是原告的基本义务，原告拒不履行房屋维修义务违约在先。3.原告方代表王军潭在被告提出书面报告后，于2018年11月底对被告承诺尚未支付的房租在其维修好后再支付，租期顺延。但一直到目前为止，原告一直未进行维修，故被告有权拒付租金。如不存在房屋漏水严重的事实，根据合同约定，被告应先支付全部的租金，原告应当早就起诉被告了。4.原告要求被告支付逾期搬离违约金57994.44元的诉讼请求也不应得到法院的支持。首先，双方对漏水造成被告损失没有达成一致意见；其次，被告承诺完成维修后再交租金并且租期顺延；第三，被告已曾提前30天告知原告代表王军潭要继租，但后来原告又以被告租金63000元未交为由拒绝续签合同。故原告要求被告支付违约金与事实不符，况且该违约金约定也明显过高，不符合法律规定。5.被告对房屋花费巨额资金进行了大量的装修装潢，原告的房屋使用价值因此增值不少，直接收回房屋原告存在不当得利。因本案原告违约在先，如原告不同意续租，则原告应对被告房屋装修损失及物品损失进行赔偿或相应减免租金、延长租期。综上，被告请求法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院确认其证明力并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下： 1.原告提交《场租协议》1份，用以证明原被告之间的房屋租赁法律关系，以及租金、水电费用支付和到期腾空等的相关约定。被告代理人周学军对证据三性都无异议。被告代理人杨根武对真实性无异议，但认为房子出现了严重漏水、墙体出现晃动的现象，原告都未予整修。本院认为，被告异议与原告待证事实无关，对该证据的证明力予以确认。 2.原告提交通知、通知张贴照片各1份，用以证明原告向被告发出腾房和结清所欠租用费的通知，且被告已签收。被告认为，从未看到或收到该通知，原告自己单方制作，被告没有签收，也没有张贴在被告的门上，无法证明已通知被告腾空的事实。本院认为，原告将通知张贴在被告经营地址，可视为送达，本院确认该组证据的证明力。 3.原告提交房产证1份，用以证明原告系租赁房产的合法所有人的事实。被告对真实性无异议，但认为房产证上载明房屋是钢混结构，而实际交付的房屋却不是钢混结构的房屋，存在欺诈。本院认为，被告的异议无证据佐证，无法证明原告存在欺诈，对该证据的证明力本院予以确认。 4.原告提交水电表照片3份，用以证明被告欠原告水电费5221.50元，已与5000元履约保证金抵扣。被告代理人周学军对证据三性无异议。被告代理人杨根武认为，确实存在拖欠水电费的情况，但是具体拖欠多少不清楚，房子因漏水等情况导致空置了很久。本院认为，本案双方并未涉及水电费的争议，水电费不在本案审理范围，对其证明力本案不予审查。 5.原告提交《施工合同》《工程造价咨询报告书》各1份、翻修费用票据4份，用以证明原告在首次出租前已请第三方对租赁物进行翻修并已支付翻修费用，以及租赁物翻修的真实性。被告代理人杨根武对真实性无异议。代理人周学军认为真实性无法确定，即便该合同、报告书是真实的，也不能证明原告翻修合格的事实；施工合同只是委托他人进行翻修，报告书中只是对造价进行咨询，但不能证明如何翻修的客观情况；该两份证据均不能证明本案房屋翻修后不存在大面积漏水的事实，与本案没有关联性。经查，本院确认该组证据的真实性，对案涉仓库瓦片等在被告承租前曾翻修的事实予以认可。 6.原告提交《场租协议》2份，用以证明原被告于2017年10月就已形成了租赁关系，本案涉及的2018年《场租协议》系被告充分了解租赁物状况下续签的，如果存在严重漏水状况，按照常理来讲被告应当在续签时对租赁物提出异议或者与原告协商租金抵扣等问题，但从2018年《场租协议》的签订来看，被告自始未提出任何异议或要求，有悖常理，被告所称的严重漏水状况并不存在。被告对真实性无异议，但认为大面积的漏水是发生在2018年10月以后，如不存在漏水，被告应在合同签订后五日内一次性付清租金。被告不付的话，原告应早在租期内就向法院起诉，不应在租期满后三个月才起诉。是否漏水客观事实存在，法官及原告方均到现场查看过。本院认为，案涉租赁房屋在租期内是否漏水不能以被告是否续租房屋进行推断，本院仅确认双方签订协议的真实性，对其他待证内容不予确认。 7.被告提交《报告》1份，用以证明被告于2018年10月23日曾书面向原告提出因房屋漏水致被告损失数十万元，多次要求原告进行修复未果的情况下向原告提交书面报告。原告认为，首先，原告并未收到过被告的《报告》；其次，通过被告庭审中提供的该份《报告》，也进一步明确被告在接收租赁物后自行对其进行“改造装修”，不排除这也可能是导致租赁物漏水的原因之一。《报告》中也提到，原被告之间的租赁关系自2017年10月开始，系原告翻修后交付给被告作为仓库的，被告却并未按照约定用途使用租赁物，不当使用租赁物不但构成违约，也可能是导致漏水的原因。本院认为，该报告无相应的送达凭证佐证，无法确认该报告是否发出，对该证据的证明力本院不予确认。 8.被告提交照片6张，用以证明被告承租房屋时屋瓦状况，底下没有铺设油毛毡防水；门窗破旧不堪、采光不良；仓库胎钢棚破烂不堪、无法正常使用；被告承租的仓库屋顶漏水严重，墙面污损严重，严重影响仓库的正常使用，被告为了正常经营，对屋顶进行了装修维修；被告对承租的房屋门、窗进行了装修，换成了铝合金大窗、安装了防盗门、卷控门，并对屋顶进行吊顶防水装修，对墙面贴墙纸装修，对地面找平并铺设地毯装修，极大提高了仓库的使用价值。原告认为，首先，照片模糊不清，也无法证明其拍摄时间和漏水程度；其次，从第四组照片可知，被告首次承租就已知晓并认可房屋状况；最后，从照片看出被告未按照约定用途使用租赁物，不当使用租赁物不但构成违约，也可能是导致漏水的原因。本院认为，根据现场查看，房屋存在漏水痕迹，对真实性予以确认。 本院经审理认定事实如下：2017年10月1日始，被告国格公司开始承租原告中宇公司的月台仓库五间，2018年1月又向原告承租月台5间仓库，租期均至2018年9月30日。租期届满后，双方又续签一份《场租协议》，中宇公司为甲方，国格公司为乙方，协议如下：“第一条、乙方向甲方租用月台仓库十间计500㎡，用于公司经营；第二条、协议期限2018年10月1日起至2019年9月30日；第三条、年租用费84000元；第四条、合同签订之日开始伍个工作日内一次性付清；第五条、甲方按乙方实际使用水电量收取水电费，电价1.50元/度，水费5元/吨……第九条、维修：在使用期限内涉及房屋主体的甲方解决，其他由乙方解决……第十一条、协议期满，乙方有意续租的，应提前30天告知甲方，并享有优先续租权利，双方协商续签事宜；协议期满乙方不再续租的，应严格按协议到期时间及时搬出，逾期未搬出，视为违约，甲方有权就逾期天数按日租金的三倍标准向乙方收取违约金……第十三条，在协议有效期内，如遇政府统一规划或甲方内部调整时，本合同自然终止，甲方根据乙方实际使用天数结算费用，乙方的装修部分按规定补偿，双方互不承担任何责任……”。2018年11月9日，被告支付原告租金21000元，剩余租金至今未交。 另查明，被告2017年承租案涉仓库后，对仓库进行了装潢，将仓库隔成多间，并改动了窗户、加装吊顶、铺设墙纸等，用于办公及居住。经本院查看现场，案涉房屋多处墙壁存在漏水发霉痕迹。 本院认为，原被告签订的《场租协议》系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，对双方具有约束力。按协议约定，被告应在协议签订后五日内一次性付清租金，但被告至今仅支付21000元，存在违约情形。被告辩称原告交付的租赁物漏水影响使用，应顺延租期、减免租金、赔偿损失，但被告并未提供有效证据证明租赁物漏水给其经营造成的影响和损失情况，且被告一直未停止对租赁物的使用。对被告该项抗辩意见，本院不予采纳。案涉租赁协议约定的租赁期限已届满，被告应将租赁物返还原告。原告主张的租金符合双方约定，本院予以支持。被告逾期支付租金造成原告资金被占用，应赔偿相应的利息损失。原告请求的逾期搬离违约金过高，本院参照实际租金损失予以调整，即按照日租金230.14元计算。 综上所述，原告诉讼请求合法有据部分，本院予以支持；于法无据部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告金华市国格文化传播有限公司于本判决生效之日起三十日内腾空坐落于金华市婺城区金竹路159号仓库（月台仓库十间），并返还给原告金华市中宇物流有限公司。 二、被告金华市国格文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告金华市中宇物流有限公司租金63000元及利息，利息以63000元为基数，自2018年10月6日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算。 三、被告金华市国格文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告金华市中宇物流有限公司逾期腾退违约金19101.62元（已按230.14元/日从2019年10月1日计至2019年12月23日，以后按此标准计算至实际履行之日止）。 四、驳回原告金华市中宇物流有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1360元（已减半收取），由原告金华市中宇物流有限公司负担434元、被告金华市国格文化传播有限公司负担926元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员  项 璐 二〇二〇年五月十一日 代书记员  郑小怡