山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁09民终457号 上诉人（原审被告）：肥城市汶阳镇康孟庄村民委员会，住所地：肥城市汶阳镇康孟庄村。 法定代表人：聂传宝，村主任。 委托诉讼代理人：刘子金，山东信望律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘公民，男，1952年12月11日出生，汉族，肥城市汶阳镇政府退休职工，住肥城市。 委托诉讼代理人：张宪成，山东鸿祥律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张红英，女，1953年12月16日出生，汉族，农民，住肥城市。系被上诉人刘公民之妻。 委托诉讼代理人：张宪成，山东鸿祥律师事务所律师。 原审被告：马玉超（又名马新），男，1980年8月7日出生，汉族，农民，住肥城市。 上诉人肥城市汶阳镇康孟庄村民委员会（以下简称康孟庄村委）因与被上诉人刘公民、张红英、原审被告马玉超房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省肥城市人民法院（2017）鲁0983民初1567号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人康孟庄村委上诉请求：1.一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，发回重审或者依法改判；2.一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：1.一审判决认定事实不清。一审法院认定按照合同约定上诉人会支付补偿款149000的事实是错误的。首先，要查清本案的事实部分，我们需要了解上诉人和被上诉人之间就房屋买卖交易过程中一系列细节约定。2008年9月1日上诉人和原审被告马玉超签订旧村改造协议，项目是由其马玉超投资建设，村委会只对马玉超占用的集体土地每亩收取补偿费为60000元，由马玉超负责筹资及销售楼房，村委会其他的不与干涉，一切楼房买卖工作与村委会无关，因此，村委会不是承担责任的主体。况且，原告和原审被告马玉超签订的售房合同中没有约定车库，且原告和马玉超签订旧房转让协议村委会并不知情。因此，应当驳回原告诉讼请求，不应得到法院支持。其次，通过旧房转让协议书内容也能看出当时双方真实意思只是对楼房的约定，没有车库，原告当时已经阅读无误明白上述意思才签订协议，是真实意思的表示。通过对上述双方意思和语境的分析，以及相关证据的佐证，可以清晰地看到，原告和原审被告马玉超签订的售房合同中没有约定车库，且原告和马玉超签订旧房转让协议村委会并不知情，车库的约定是在收到胁迫威胁的情形下做出的不合法的约定，属于无效合同。一审法院在审理本案时，没有深入调查签订合同的背景和了解买卖双方真实的意思表达，错误的机械套用《房屋买卖合同》相关条款，做出错误的裁判；2.一审判决认定事实证据不足。一审法院认定上诉人承担补偿款，评估费的事实证据不足，上诉人认为，既然合同不是我们所签，况且我们也不知情，上诉人也是受害者，不应当对非自己签订的合同负责。评估报告不合理，上诉人当庭就提出异议并且申请重新评估，没有得到法院支持。评估中依据的是国有土地评估办法，非农村集体土地评估，错误的套用国有土地评估办法，而抛开农村集体土地评估办法，上诉人二审在提供的三份证据中，肥城市汶阳镇康孟庄村楼房包括车库和储藏室实际市场价值才15万左右，而该评估在评估中仅仅车库就149000元，其评估价值过高，远远超出了实际市场价值，其没有做细致的市场价值研究。在评估中，鉴定人实际到场只有一人，非法律规定评估人数最低两人具有相应的资质才可以，评估现场也未通知上诉人方的人员到场参加，不符合评估办法规定，存在重大瑕疵；3.一审法院适用法律错误。上诉人不是责任主体，亦不是买卖双方，当庭提出的重新鉴定未得到法院支持，法院认为旧房转让协议书和售房合同存在延续性，具有因果关系，就认定为代理行为过于牵强。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决发回重审或者依法改判由原审被告马玉超承担补偿款责任，一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。 被上诉人刘公民、张红英辩称，1.上诉人认为其不是承担责任的主体没有事实和法律依据，从上诉人与马玉超签订的旧村改造书的内容来看，上诉人将该村的旧村拆迁改造开发建设工作，包括安置性的工作都委托了原审被告马玉超具体实施，上诉人是委托人，马玉超是受委托人，双方是一种委托代理关系，故上诉人理应对马玉超的行为承担责任；2.上诉人上诉称，被上诉人与马玉超签订了旧房转让协议中没有约定车库与事实不符，旧房转让协议中明确约定有车库，至于该旧房转让协议，上诉人知情与否，不影响旧房转让协议的效力，因为上诉人已经将全部工作交由马玉超实施，而且承诺对马玉超签署的一切文件和处理的一切事物均予以确认；3.上诉人用提供个别合同的方式来推翻鉴定结论没有依据，司法鉴定是一个专业性的工作，如果仅用个案就推翻鉴定结论，那鉴定结论就没有意义了，而且鉴定机构是双方选定的，上诉人并未证据证明鉴定结论存在重大瑕疵，足以导致鉴定报告无效。关于上诉人称，只有一名估价师现场查勘，鉴定程序有问题的意见，根据房地产估价规范及其条文说明，只需要有一名估价师全程参与鉴定即符合鉴定程序；4.签订售房合同是履行之前的旧房转让协议，因为在房屋及配套设施建设完毕并确定位置之前是不能签订售房合同的，只有马玉超确定了给予被上诉人的房屋位置，才能和被上诉人签订合同，由上诉人村委盖章，但是马玉超2009年10月15日签订售房合同时，马玉超许诺的车库都卖给了别人，无车库给予被上诉人，所以售房合同中没有车库，但并不意味着被上诉人就放弃了车库，此后马玉超于2012年9月4日写了证明，正是原来旧房转让协议内容的真实体现，故一审法院认定旧房转让协议与售房合同存在延续性是符合客观事实的。综上，上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。 原审被告马玉超述称，其与刘公民签订的合同村委都不知情，其在2009年把2号楼的所有拆迁户都安置完毕了，包括被上诉人也领了钥匙，当时给被上诉人留了车库，但是他没要，后来，刘公民说前面的楼的楼角冲他家的窗户，导致他得了癌症，跟原审被告要20万元作为补偿，那个时候原审被告正好在跑前面6号楼的手续，刘公民去规划局闹事，不让其批手续，同时也找了镇党委书记宋玉革，宋书记也找原审被告谈过，让给他钱，原审被告不同意，并找到今天出庭的证人去跟刘公民沟通协调，被上诉人刘公民不同意。目前原审被告还有给被上诉人留的车库，但是他不接受。安置拆迁户没有涉及到金钱的问题，原审被告同意以个人名义调解给被上诉人车库，只要被上诉人不再向村委主张149000元的补偿款。涉案房屋系小产权房，根据市场行情，车库现在就值两三万元，楼房带着储藏室才12万多元，一审鉴定的价值过高。 刘公民、张红英向一审法院起诉请求:1.依法判决被告返还原告车库款133920元；2.诉讼费、邮寄费由被告承担。一审诉讼中，被上诉人刘公民、张红英变更第1项诉讼请求为依法判决被告返还原告车库款149000元，鉴定评估费2000元由被告承担。 一审法院认定事实：2008年9月1日被告康孟庄村委（甲方）与被告马玉超（乙方）签订“旧村改造书”一份，双方约定：康孟庄村为进行旧村改造，委托马玉超进行投资建设，项目范围及内容为旧村村落、建设多层住宅楼及配套房，乙方按占用面积向甲方付清每亩6万元的土地补偿费，同时双方约定以甲方名义签订售房合同，乙方除安排占用拆迁外，剩余楼房由乙方负责销售。甲方一栏加盖肥城市汶阳镇康孟庄村民委员会的公章，并由时任法定代表人刘承全签名，马玉超在乙方一栏签名。当年，被告康孟庄村委为被告马玉超出具授权委托书一份，内容为：授权委托书，本授权委托书声明：我刘承全系肥城市汶阳镇康孟庄村的法定代表人，现授权委托马新同志为我村综合沿街楼建设、销售代理人，以本村的名义办理我村旧房改造建设的一切业务，代理人在该业务谈判过程中所签署的一切文件和处理与之有关的一切事务，我均予以确认，代理人无转委权。授权人为肥城市汶阳镇康孟庄村民委员会（并加盖该村村委会公章），法定代表人签名并盖章。后被告马玉超实施旧村拆迁和楼房建设。 又查明，2008年9月1日，被告马玉超（甲方）与原告刘公民（乙方）等共四户签订“旧房转让协议书”一份，主要内容为因被告康孟庄村委进行旧房改造委托甲方投资建设，需要占用乙方住宅，双方达成该协议。双方约定甲方补偿给乙方117平房的楼房、配套车库、储藏室各一套，50平方米的门头房一处。乙方拥有居住权、所有权、转让权、使用权和继承权。乙方有权优先选择楼层和门头房、车库和储藏室。2008年10月18日，双方另签订合同附件一份，约定乙方必须在2008年10月30日前搬完，每拖一天支付甲方10000元的赔偿金。甲方若于2010年元旦不能如期支付乙方应得楼房的钥匙，乙方有权收回自己的土地所有权，并追加每户100000元的损失费。2009年10月15日，被告康孟庄村委（甲方）与原告刘公民（乙方）签订“售房合同”一份，甲方（出售方）为肥城市汶阳镇康孟庄村民委员会，乙方（购买方）为刘公民。双方约定综合楼共6层，乙方购买位置二单元一层西户，建筑面积110.75平方米，购买方选置预交款已交清。其中单价、储藏室面积、共计交款数额部分均划掉。同时在合同上手写注明：储藏室6#31㎡，门头房6#56.94㎡，双方对其他权利、义务也进行了约定，但未对车库进行约定。签订合同后，原告刘公民、张红英未实际交纳房款，合同中约定的楼房及储藏室原告已实际入住使用。2012年9月4日，被告马玉超向原告出具证明一份，载明：“证明，马玉超补偿给刘公民车库，在6#3单元，不冲路（14.4×3.1米），水电设施齐全，2013年底交付使用。特此证明马玉超2012年9月4日”。对于车库价值，经原告申请本院依法委托山东金桥房地产土地评估有限公司进行了评估，2017年10月10日上述公司作出山东金桥房估字××号评估报告，估价结果涉案车库总价值为149000元。原告为此支付评估费2000元。 被告康孟庄村委主张被告马玉超向原告出具的涉案车库证明系其个人行为，与康孟庄村委无关，并提交了马玉超个人声明一份，原告对此不予认可。又查明，两原告系夫妻关系。本案所涉旧房改造发生在两原告夫妻关系存续期间。 一审法院认为，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的行为承担民事责任。本案中被告马玉超以被告康孟庄村委的名义与原告刘公民签订的旧房转让协议书、附件及证明，均是当事人真实意思的表示，以上协议未违反法律的强制性规定，系有效合同，双方当事人均应按照约定履行各自的义务。被告马玉超辩称其出具证明系受到胁迫所为，因未提交证据予以证实，原审法院对此不予采信。被告康孟庄村委主张被告马玉超向原告出具的涉案车库证明系其个人行为，与村委无关，原告对此不予认可，本案中在原告刘公民与被告马玉超达成“旧房转让协议”后，双方签订了“售房合同”，该合同中注明系购买房屋，并且均注明房款已交清，但实际上原告刘公民并未向被告交纳房款，而是采取的被告拆迁原告原有的房屋，在原告原有房屋的土地上建设新楼房，然后以新建楼房抵偿原告的拆迁房屋，虽然被告马玉超出具的补偿车库的证明系以个人名义作出，但涉案车库与“旧房转让协议”及“售房合同”存在延续性，具有因果关系，故该行为亦应认定为代理行为，被告康孟庄村委应承担交付车库的义务。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失。因被告未按照合同约定履行向原告交付车库的义务，故应对原告损失按照评估价格进行赔偿。被告主张评估价值过高，且评估机构的评估行为违反了房地产估价规范的规定，评估结论不应予以采纳。涉案评估报告系原审法院按照法律程序，依法委托具有鉴定资质的评估鉴定机构作出，鉴定人员亦出庭接受了双方质询，被告并未能提供相应证据证明该鉴定报告存在重大瑕疵并足以导致鉴定报告无效，因此对其主张原审法院不予支持。两原告系夫妻关系，上述旧房改造行为发生在两原告夫妻关系存续期间，故其二人作为共同原告主张权利符合法律规定。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款、第一百六十二条、第一百六十三条、第一百六十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决：一、被告肥城市汶阳镇康孟庄村民委员会于本判决生效之日起十日内，支付原告刘公民、张红英补偿款149000元；二、被告肥城市汶阳镇康孟庄村民委员会于本判决生效之日起十日内，支付原告刘公民、张红英评估费2000元；三、驳回原告刘公民、张红英对被告马玉超的诉讼请求；四、驳回原告刘公民、张红英的其他诉讼请求。案件受理费3280元，由被告肥城市汶阳镇康孟庄村民委员会承担。 二审中，上诉人康孟庄村委围绕上诉请求提交相关证据，本院组织双方当事人进行质证。本院对有争议的证据认定如下：1.上诉人提交合同审查法律意见书三份，用以证实当地一套楼房的市场价值，涉案车库一审评估价格过高，该评估无事实和法律依据。被上诉人质证认为，对三份合同审查意见书中合同的真实性不认可，该组证据名称是法律审查意见书，但是审查合同的法律服务机构是肥城汶阳法律服务所，该所是上诉人的常年法律顾问，而且在2015年被上诉人第一次起诉之时就是汶阳法律服务所的主任代理的，所以该组证据相当于是代理人自己制作，并且房屋买卖协议都是复印件，不是原件，是不是存在这些交易，因没有相关当事人的认可而无法确定，再者，三份合同不能与鉴定结论相提并论，法律没有规定用房屋买卖合同个案来推翻鉴定结论。原审被告马玉超质证认为，对书面证据的真实性和证明目的均认可，附近楼房的售房价格就是法律意见书当中的价格，这三份里面有小产权房，也有大产权房，原审被告质疑一审评估价值是按照大产权房的价值进行评估的，涉案房产系是集体土地使用证，不是挂牌出让的土地。本院经审查认为，上诉人提交的三份合同审查法律意见书均系由肥城汶阳法律服务所出具，尽管首页显示“肥城市司法局监制”的字样，但是并未加盖肥城市司法局公章或者由其工作人员签字，且三份合同审查法律意见书仅系对上诉人与其他案外人之间签订的楼房买卖协议的真实性予以确认，仅凭该组证据并不能直接推翻一审的鉴定结论，本院不予采纳。2.上诉人申请证人杨某、曹某出庭作证。证人杨某证实：其与原审被告马玉超系表兄弟关系，一开始开发村的时候我就在现场，与村里一点关系都没有，都是马玉超自己的开发、盖、垫资、借款，所有的补偿与村里一点关系都没有，跑手续也与村里没有关系，都是村里协助跑手续，当时拆刘公民房子的时候，他都知道这些事，后来出来公告的时候，刘公民就开始去规划局、去镇里找，意思是规划的楼不合适，后来规划局就找镇里，镇里就压村里，让妥善处理，后来马玉超跟我说，他去了刘公民家里，答应给刘公民一个车库，别的事情我就不清楚了。证人杨某还证实他们借用的肥城市富源建筑有限公司的资质，对于上诉人对马玉超授权的内容清楚，授权的期限不清楚。证人曹某证实：当时楼的开槽基础是我干的，盖哪栋楼的时候记不清楚了，当时马玉超跟我说有闹事的，没法开工，我当时给闹事的人打电话，我记不清闹事的人的名字，是原审被告给我的电话，我打了好几次电话，对方都不接电话，后来过了一两天，马玉超跟我说协商好了，让我去开工。上诉人对证人证言质证认为，能够证实涉案车库事宜与村委会无关，系原审被告马玉超个人行为。被上诉人对证人证言质证认为，不认可证人杨某的证人证言，证人杨某与原审被告马玉超是亲戚关系，而且有工作隶属关系，在法律上有利害关系，其证言无效，且杨某的证言实际上不能否定本案中的任何一个事实，对证人曹某的证言，曹某与马玉超有承包合同关系，双方存在经济上的利益关系，其证言不应该得到法庭的认可，况且曹某所说的证言不能对本案的事实起到否定作用。原审被告马玉超对证人证言质证认为，证人杨某是其表哥，从开始和村里洽谈协议、签署旧村改造书他就一直跟着，认可证人杨某证言的真实性及证明目的，亦认可证人曹某证言的真实性及证明目的。本院经审查认为，证人杨某与原审被告有亲属关系，在本案中与上诉人均有直接利害关系，其证言的证明力较低，本院不予采纳。证人曹某的证言内容亦无法证实上诉人主张的涉案车库事宜与村委会无关，系原审被告马玉超个人行为的证明目的。 本院经二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。2008年上诉人康孟庄村委为原审被告马玉超出具授权委托书，授权内容载明：“现授权委托马新同志为我村综合沿街楼建设、销售代理人，以本村的名义办理我村旧房改造建设的一切业务，代理人在该业务谈判过程中所签署的一切文件和处理与之有关的一切事务，我均予以确认，代理人无转委权。”后原审被告马玉超在实施旧村拆迁和楼房建设过程中，以上诉人的名义与被上诉人刘公民签订的旧房转让协议书、合同附件及康孟庄村综合沿街楼售房合同，上述合同均是当事人真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，系有效合同，双方当事人均应按照约定履行各自的义务。关于2012年9月4日补偿车库的证明，上诉人康孟庄村委和原审被告马玉超均主张系受胁迫威胁形成，但未能提供充分证据予以证实，本院不予采信。该份证明尽管系马玉超个人出具，但结合本案案情，原审法院以涉案车库与旧房转让协议、售房合同存在延续性，具有因果关系为由，认定该行为为代理行为并无不当，故上诉人康孟庄村委作为被代理人应当承担交付车库的义务，因其未按约定履行交付义务已构成违约，故其应对因违约造成的损失给予被上诉人赔偿。本院对上诉人康孟庄村委主张对涉案车库的问题不知情，系原审被告马玉超个人行为，上诉人不应当承担责任的上诉理由不予支持。关于一审涉案评估报告能否作为本案定案依据，因该评估报告系一审法院依照法律程序委托具有相应鉴定资质的评估鉴定机构作出，且一审时鉴定人员亦出庭接受质询，上诉人康孟庄村委并未能提供充分证据证实该评估报告存在重大瑕疵并足以推翻评估结论，故本院对上诉人康孟庄村委的该项上诉理由亦不予支持。 综上，上诉人康孟庄村委的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3280元，由上诉人肥城市汶阳镇康孟庄村民委员会负担。 本判决为终审判决。 审判长  李鸿雷 审判员  宋许科 审判员  张晓丹 二〇二〇年五月十二日 书记员  李丹丹