广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终6939号上诉人（原审被告）：陈丹虹，女，1987年8月24日出生，汉族，身份证住址：广东省汕头市濠江区。委托诉讼代理人：范成年，广东正大方略律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄丽君，女，1990年10月13日出生，汉族，身份证住址：广东省普宁市。委托诉讼代理人：李青峰，广东穗峰律师事务所律师。上诉人黄丽君因与被上诉人陈丹虹房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初19535号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈丹虹上诉请求判令改判驳回黄丽君的全部诉讼请求。事实与理由如下：一、原审法院认定双方对于涉案《租赁合同》的解除均负有一定责任是错误的。其一，北京管理服务中心（下简称北京管理服务中心）并未明令禁止经营养生行业。对经营养生行业的政策、市场的调查和了解是黄丽君作为承租人和经营主体在签订合同时应当尽的注意义务，而不是作为出租人的陈丹虹应尽的义务。其二，北京管理服务中心复函中所称“经营养生行业，不符合政府生态调控方向”并未明令禁止经营养生行业。在黄丽君承租商铺的斜对面(广州市越秀区惠福东路505号101房及夹层)有一家广州市越秀区宽窄采耳文化传播馆，从2017年10月18日经营至今，经营范围就包含美容服务。另，函中所称“北京步行区商铺申请装修、招牌设置均需到北京管理服务中心报备并加具意见”并未说明需批准，备案并非批准。其三，在北京管理服务中心复函后，原审法院判决前，在惠福美食花街中的广州市越秀区惠福东路541号一楼铺面开设了VIVO手机店，其经营也不符合政府业态调控方向，由此可证明政府业态调控并非禁止经营。陈丹虹也于2019年11月20日向原审法院邮寄提交了相关照片证据；二、原审法院认定合同解除的责任并非黄丽君单方违约是错误的。黄丽君于2019年4月16日单方主张解除《租赁合同》，属于单方违约终止合同，黄丽君应承担约定的违约责任，陈丹虹依约有权没收押金76000元、首期租金38000元、转让费10000元，黄丽君应赔偿陈丹虹免租期、未实现的租期的租金损失。其一，陈丹虹基于四年的租赁期限才在签订合同时给予黄丽君2019年2月26日至2019年4月1日期间的免租期。在黄丽君单方解除合同后，陈丹虹于2019年5月18日才和新的租客签订新的《租赁合同》，免租期为2019年6月1日至2019年7月1日。因黄丽君单方解除合同，导致陈丹虹损失两个月的免租期和一个月未出租的租金损失共计114000元。其二，双方签订的《租赁合同》约定2019年2月26日至2019年4月1日为免租期，租赁期限从2019年3月2日至2024年1月14日，第五条第1项明确约定“本协议签订后，若乙方需要终止合同，需提前六十日通知甲方，甲方不退还押金”，故依双方约定，陈丹虹有权收取转让费10000元、首期租金38000元，没收押金76000元，而不应返还。被上诉人黄丽君答辩称：不同意陈丹虹的上诉请求，陈丹虹的上诉请求没有事实根据和法律依据，不应得到支持。原审判决审理程序合法，适用法律正确，应予维持。第一，陈丹虹对合同的解除和不能履行负有主要责任。首先，陈丹虹与黄丽君是转租关系，黄丽君向陈丹虹租赁涉案物业，陈丹虹在签约前对涉案物业有更充分的了解。其次，涉案物业所在大厦是美食广场，陈丹虹证明涉案物业以外存在其他店面经营美容、养生，不能证明涉案物业在签订合同的时间段也可以经营美容养生。再次，北京管理服务中心处是北京文化核心区管理委员会的派出机构，北京管理服务中心不同意黄丽君经营美容养生并出具证明属于行政委托行为，具有行政效力。从北京管理服务中心出具《证明》后，陈丹虹通过复议仍不能改变其决定的事实，以及北京管理服务中心向原审法院出具的复函，再次印证了黄丽君不能在涉案物业经营美容养生的事实，故黄丽君提出解除合同合情合理合法，原审判决对黄丽君的解约行为予以充分论述和支持，是正确的。最后，陈丹虹以北京管理服务中心不是明令禁止美容养生行业等推断性观点，把合同不能履行的责任全部推给黄丽君，是苍白无力和没有事实依据的。第二，陈丹虹主张没收黄丽君押金、首期租金转让费，但未在本案中明确提出反诉和起诉，不符合民事诉讼的具体要求，故陈丹虹的主张不应纳入本案的审理和处理范围。第三，在纠纷发生之后，陈丹虹拒绝协商和理赔，不符合情理和经商之道。黄丽君于2019年5月5日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除双方于2019年2月25日签订的租赁合同；2、陈丹虹立即向黄丽君返还转让费10000元、首期租金38000元及押金76000元；3、陈丹虹赔偿黄丽君空调安装工程费15325元、室内设计费23800元、施工工程费40000元、门和天花购置费1410元。原审法院经审理查明：广州市越秀区惠福东路550号夹层商铺为陈丹虹于2019年1月15日向商铺产权人承租而来。2019年2月25日，黄丽君（承租方、乙方）与陈丹虹（出租方、甲方）签订《租赁合同》，约定：甲乙双方拟租赁位于广州市越秀区惠福东路550号夹层部分商铺，具体承租位置参照附图，甲乙双方于2019年2月25日签订租赁合同，合同当天生效，免租期自2019年2月26日到2019年4月1日止，起租时间是2019年4月2日，合同到期时间是2024年1月14日。租赁期内，第一年租金为38000元，租金从第二年开始每一年递增5%，租金按月计租，乙方每月1号支付租金给甲方，2019年3月2日至2020年3月1日期间月租金额为38000元。免租期自2019年2月26日到2019年4月1日止，免租期内乙方无需支付租金，但需承担物业管理费，水电煤气费等实际发生的费用，甲方交付该物业予乙方使用之日期为2019年2月25日。押金76000元，合同终止后，甲方应在十日内将押金无息全额退还给乙方，但若乙方尚欠费用未结清或因违约造成甲方经济损失，甲方有权从押金中扣除，租金及管理费等款项每月以现金或转账支付。甲方保证享有对该商铺的合法出租权，否则甲方需承担由此导致的一切法律责任。甲方保证该商铺规划用途可用于商业用途、并确保一次消防通过（二次消防由乙方负责）、且配合并提供房产证原件、身份证原件等相关资料并复印留底，直至办妥租赁备案、工商营业执照等相关事宜（乙方自身问题除外）。乙方有权对商铺进行装修，但不得损坏商铺主体结构。若乙方的装修行为需取得政府相关部门的批准，则甲方应配合乙方办理装修审批手续，包括但不限于向乙方提供装修报批所需的书面材料等。乙方承诺经营范围是养生按摩类项目。本协议签订后，若乙方需要终止合同，需提前六十日通知甲方，甲方不退还押金，或者在征得甲方同意后办理转租以协助新租客与甲方签署新的租赁合同为准。除本协议另有约定外，任何一方迟延履行其他义务（含从义务，本协议未明确履行，权利方通知义务方履行之日为履行时间），应按日向守约方支付相当于月租金千分之五的违约金；超过三十日，守约方有权解除合同，守约方若为甲方，甲方可没收押金，守约方若为乙方，乙方可要求甲方支付双倍押金费用。除本合同另有约定外，租赁期间，甲方无正当理由造成终止合同的，应向乙方赔偿合同总值10倍的违约金，并赔偿其他的一切损失和费用等。2019年2月25日，黄丽君向陈丹虹支付转让费10000元，首期租金38000元及押金76000元。同日，陈丹虹将涉案商铺交付黄丽君使用。2019年3月28日，黄丽君取得广州耳舍养生休闲会所有限公司第一分公司营业执照，该分公司登记住所地为广州市越秀区惠福东路550号1C17、1C18，经营范围为保健按摩。2019年4月12日，北京管理服务中心出具《证明》，内容为：根据政府业态调控规划，惠福东路规划为美食花街，惠福路550号夹层“耳舍”拟经营养生行业，不符合政府业态调控方向。2019年4月16日，黄丽君向陈丹虹发出通知，称涉案商铺装修过程中，因商铺经营养生行业，不符合政府业态调控方向，无法继续使用、经营，故通知陈丹虹解除双方签订的《租赁合同》。同日，陈丹虹收回涉案场地，并于同年5月19日将该场地另行出租给案外人经营餐饮。自黄丽君接收涉案租赁场地至交还该场地，黄丽君、陈丹虹双方就黄丽君办理经营所需的证照手续、装修备案等问题一直通过微信、电话等方式进行沟通。据黄丽君及其妹妹与陈丹虹之间的微信聊天记录显示，2019年3月12日，黄丽君向陈丹虹发消息称：“你好，陈小姐啊，你那边的电工什么时候在那里呀，因为我们这边的师傅电工师傅，他是想要自己拉一条电。过了，但是我们不知道从哪里拉”。陈丹虹回复：“你那边是要开工了是吧”。黄丽君称：“是啊，我们现在开始拉电了”。2019年3月14日，黄丽君向陈丹虹发消息称：“你好，陈小姐。你什么时候有时间过去那个店里那边一趟啊，我们现在要动工了，然后她，就是我妹，去到那个管理处的时候，他们要求她去备案，就是说要动工要去备案，就很快的那种，但是要你就是可能要你一起去”。陈丹虹答应配合办理。为此，双方又多次讨论如何提交资料、如何具体办理装修备案等问题，但至2019年4月16日黄丽君仍未能成功办理装修备案手续。陈丹虹称，其于2019年3月15日早上将办理装修施工安全备案所需的房产证交给黄丽君的妹妹，据其了解黄丽君的妹妹已将资料交给了北京管理服务中心。黄丽君确认情况属实，但称北京管理服务中心在黄丽君方提交资料后让其下午再去，但再去时就告知黄丽君不符合惠福街的业态，没有给黄丽君办理装修施工安全备案，所以黄丽君不能继续进行装修。陈丹虹则坚持认为北京管理服务中心一直都没说过不能做。为查明涉案租赁合同是否因惠福东路规划控制问题无法履行及该商铺装修是否需要向北京管理服务中心办理备案等问题，原审法院致函北京管理服务中心进行调查。2019年8月15日，北京管理服务中心作出《关于越秀区惠福东路550号夹层部分商铺经营事项的复函》，答复如下：一、2014年，广州市名城委会议（穗名城纪[2014]3号）审议通过《北京文化核心区总体规划》，惠福东路产业布局主要是特色餐饮，且经过多年持续的业态优化调整，惠福美食花街已是广州著名的美食一条街越秀区惠福东路550号夹层位于惠福美食花街，经营养生行业，不符合政府业态调控方向。二、为加强北京路××文化街区的保护，2014年3月设立广州北京文化核心区管理委员会，其职责之一：负责北京商业步行街临商证照、商贸展销、广告牌设置、建筑立面整饰等涉及景观、业态相关事项的审核、监管工作（越府办[2015]38号）。其下属单位北京管理服务中心负责具体管理服务工作。因此，北京步行区商铺申请装修、招牌设置均需到北京管理服务中心报备并加具意见等。原审法院认为：黄丽君、陈丹虹自愿签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。黄丽君于2019年4月16日向陈丹虹发出解除合同的通知，陈丹虹于当日收回涉案商铺，故双方之间的《租赁合同》事实上已经解除，无需再行判决。关于合同解除的责任问题，北京管理服务中心出具的《证明》及复函称黄丽君拟以涉案商铺经营养生行业不符合该街区的政府业态调控方向以及涉案商铺申请装修需到北京管理服务中心报备并加具意见，上述证据内容与黄丽君关于其因业态调控无法使用涉案商铺经营养生行业及完成装修备案的陈述相互印证，故对黄丽君该项陈述予以采信。双方签订的《租赁合同》约定，“乙方承诺经营范围是养生按摩类项目”，证明黄丽君承租涉案商铺的目的为经营养生按摩类项目，陈丹虹对此知情并同意。现黄丽君因非自身原因导致不能实现合同目的而提出解除合同，并非其单方违约解除，不符合合同约定的不予退还押金的情形。鉴于涉案《租赁合同》已于2019年4月16日解除，黄丽君并未实际使用涉案场地，其要求陈丹虹退还转让费10000元、首期租金38000元及押金76000元合法合理，予以支持。而对于业态调控，目前没有证据证明黄丽君或陈丹虹在签订《租赁合同》前已经知晓，但作为准备在“北京”这一广州市历史文化名街进行商业用房租赁的双方，如能审慎地在租赁前向北京管理服务中心等管理机构进行一定的了解，则能有效避免本案纠纷的发生，故从这一角度来看，双方对于涉案《租赁合同》的解除均负有一定责任，黄丽君为装修或准备装修而进行的前期投入、陈丹虹因合同解除而产生的收益损失应由双方各自承担。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十七条之规定，于2019年12月5日判决如下：一、陈丹虹在本判决发生法律效力之日起五日内，向黄丽君退还转让费10000元、首期租金38000元及押金76000元；二、驳回黄丽君的其他诉讼请求。案件受理费4960元，由黄丽君负担2439元、陈丹虹负担2521元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审期间，陈丹虹向本院提交如下证据：1、与涉案商铺属于同一地段的其他商铺的现场照片，以证明：涉案场所并非禁止经营美容养生行业，除了美食之外还可以经营其他行业；2、名片、网红打卡密室，以证明：黄丽君承租的星座广场三楼，有其他商铺经营密室逃脱等非饮食行业。黄丽君对以上证据发表如下质证意见：对以上证据的真实性无法确认，且其不能证明涉案物业可以经营美容养生行业，也不能证明在双方的签约时间段可以经营美容养生。且，根据广州市北京管理服务中心出具的《证明》以及《复函》，涉案物业不能经营美容养生类行业。本院认为：本案二审的争议焦点是黄丽君主张解除合同是否构成违约，陈丹虹是否应返还黄丽君转让费、首期租金及押金。依据已查明的事实，双方于2019年2月25日签订《租赁合同》，约定黄丽君向陈丹虹承租涉案房屋用于经营养生按摩类项目，后黄丽君在办理装修备案事宜时被北京管理服务中心告知“不符合政府业态调控方向”而未能办理，黄丽君据此于同年4月16日向陈丹虹发出通知主张解除合同。因涉案房屋位于北京路××文化街区，在签订《租赁合同》约定租赁用途之前，无论是作为善意出租人的陈丹虹，还是作为理性承租人的黄丽君，均应向有关单位了解约定租赁用途的可行性，以便确保双方所约定的合同内容得以实现，但双方均未善尽该项审慎注意义务，导致合同履行遭遇相关政策规定障碍，双方之后又未能就消除该履行障碍协商一致。在此情况下，黄丽君主张解除合同合理合法，不应构成违约。鉴于黄丽君承租涉案房屋之后在装修尚未完成的情况下即已主张解除合同，即黄丽君事实上并未实际将涉案房屋用于经营，故黄丽君诉请陈丹虹返还转让费、已付首月租金及押金，合理合法，原审判决对此予以支持并无不当，应予维持。陈丹虹上诉认为北京管理服务中心未在《证明》及《关于越秀区惠福东路550号夹层部分商铺经营事项的复函》中明确禁止涉案房屋用于经营养生项目，故黄丽君以此为由主张解除合同构成违约，但黄丽君与陈丹虹之间的微信沟通记录可反映黄丽君曾向北京管理服务中心申请装修备案，而北京管理服务中心向原审法院出具的前述复函已明确“……越秀区惠福东路550号夹层位于惠福美食花街，经营养生行业，不符合政府业态调控方向……北京步行区商铺申请装修、招牌设置均需到北京管理服务中心报备并加具意见等”，故黄丽君主张北京管理服务中心不予批准其装修备案申请可以合理采信。据此，陈丹虹上诉主张黄丽君无正当理由解除合同构成违约，故其有权收取黄丽君支付的转让费、首月租金及没收押金，理据不充分，本院不予采纳。综上所述，上诉人陈丹虹的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2521元，由上诉人陈丹虹负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  姚伟华二〇二〇年五月二十一日书记员  王文杰唐颖琪