广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5161号上诉人（原审被告）：赵武，男，1975年9月30日出生，汉族，身份证住址广东省云浮市云城区。委托诉讼代理人：李碧云，北京德恒（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张韵，北京德恒（广州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：中国人民武装警察部队警官学院训练基地，住所地广州市白云区文盛庄路120号。法定代表人：包晓勇，主任。委托诉讼代理人：王飞、梅松，四川蜀鼎律师事务所律师。上诉人赵武因与被上诉人中国人民武装警察部队警官学院训练基地（以下简称警官学院）租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初30454号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。赵武上诉请求：一、请求撤销一审判决，驳回警官学院全部诉讼请求：二、本案一审、二审诉讼费由警官学院承担。事实和理由：一、一审判决存在如下不公正、颠倒黑白、虚构事实、错误适用法律的情况。1.判决第三页第二段“指挥学院与赵武签订《武警部队房地产租赁合同》，约定指挥学院将涉案房屋出租给赵武经营服装贸易……”这是认定事实错误、适用法律不当。根据警官学院提供的证据，显示该租赁合同上只有所谓的赵武的签字（实际上，该签字也不是赵武所签的），并没有警官学院的签字、盖章，根据《合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。因涉案租赁合同并没有双方的签字或盖章，故《武警部队房地产租赁合同》并未成立，更未生效，租赁合同里面的约定对双方均不构成法律上的约束。因此，一审判决对此查明事实显然是错误的。2.判决第三页第四段最后一句“该通知上有被告名字，被告称该签名不是被告笔迹但又不同意鉴定”，此事实查明我方不确认。在一审庭审时，警官学院才提交此证据，并要求赵武当庭质证。赵武的代理人在将证据拍照给赵武核对后，得出该通知上的签名并非是赵武的签名，且从赵武提交的《答辩状》、委托律师的《委托书》等文件均可证实，同时，赵武的代理人在庭审中提出要求做笔迹鉴定。此时，警官学院通过了解，也在庭审中确认“无法确定该通知上是否赵武的签字”。鉴此，赵武才未提交书面的笔迹鉴定申请，但赵武从未表示不同意鉴定。因此，一审判决对此查明事实显然是错误的。3.判决第四页第二段“原告提出其于2016年3月发出的关于停止商铺租赁的通知中明确说明“对没有交清房租和水电费的……”，并先后于2017年5月、2018年6月组织人员分别向承租方进行催收过，……”，此事实完全是一审判决虚构的。在一审庭审时，警官学院不但未能提供证据证明其曾向赵武进行催收，更甚的是连催收的时间都说不出来，但却在判决书中出现了催收的具体时间。4.判决第四页第三段“庭审中，原告称被告于2016年5月31日交还涉案场地，已缴纳……，并提交了南部战区审计……统计表予以证实。被告称涉案房屋租赁合同不是被告签字……原告于2015年11月要求被告搬离”，此事实认定错误。第一，对于警官学院声称赵武交还涉案场地的时间，这是没有任何证据证明的，反而赵武提交了证据说明其于2015年11月已被要求搬离的新闻报道且双方于2016年结清水电费后警官学院退还押金给赵武的银行转账流水凭证作为证据。一审法院在赵武已提供充分证据证明的情况下反而采信、支持没有证据证明的警官学院主张，这显然是错误的，依法应予纠正。第二，关于拖欠占用使用费、欠交水电费情况，警官学院仅提供了一份声称是南部战区审计所作的统计表予以证明，但该统计表上没有任何人或单位的签字或盖章，根本不能证明该统计表的出具方，法院单靠原告的一面之词就予以认定，这显然也是错误的。退一步来说，即使认为这是南部战区审计所作的统计表，但这只是警官学院内部单方所制作的表格，且审计针对的是警官学院方内部的财务数据记录而已，与警官学院于2016年6月12日作出的请示内容“交清租金及水电费后将商铺返还我院，建议将其开标时交纳的101000元押金退还给他”中确定赵武已交清租金、水电费可退还押金的内部请示是相矛盾的，故在此情况下，一审法院单方采信审计的财务数据，而未采信警官学院的内部请示确认的事实，这显然是不公平、不公正的。第三，从欠费统计表的水电费起计时间可以看出，这份统计表是警官学院单方制作的，并不是客观事实，应予以否认。但一审法院不但不予查明，还对赵武的质疑不予理睬，片面采信警官学院的单方主张，这显然是不公平、不公正的。二、一审法院除了上述颠倒虚构事实、不公正之外，还对赵武已提供证据证明的事实视而不见，且未在判决书中阐述对不予认定赵武的证据以及主张的理由，这显然都是错误的，依法应予纠正。1.赵武主张于2015年11月被警官学院赶出商铺，并提供了武警部队全面停止有偿服务活动的新闻报道，与警官学院提供的2016年3月18日发出的通知上所写是一致的，因此，赵武的主张结合证据、日常生活经验，完全是可予以来信的，一审法院对此事实未予查明，反而认为赵武未提交证据证实，依法应予撤销、纠正。2.根据赵武提供的证据，证明赵武于2015年11月21日交纳了86822.4元租金，按照双方招投标时确定的先交租后使用的租赁规定，赵武认为此租金是2015年11月、12月的租金，完全符合双方的约定，也符合日常生活常理。警官学院将赵武在此后交付的租金往前推断是2015年6、7、8、9月的租金，这完全是没有事实根据和法律依据的，且与日常生活经验不符。3.根据赵武提供的证据，证明警官学院于2016年8月1日将押金101000元全额退还给赵武的行为，结合警官学院于2016年6月12日作出的请示内容“交清租金及水电费后将商铺返还我院，建议将其开标时交纳的101000元押金退还给他”，应可得出在此期间赵武已缴清租金和水电费并将商铺返还给警官学院的客观事实。三、一审法院对以下事实不予查明，也导致认定事实错误，依法应予撤销、纠正。1.警官学院作为商铺的出租方，按合同约定交付商铺给赵武使用，这是警官学院最主要的义务，也是警官学院收取租金的依据。至今为止，一审法院均未查明警官学院是何时交付商铺给赵武使用，只是查明了警官学院按照中标通知将三个商铺中的两个商铺交给了赵武，另一个商铺直至赵武被迫搬离前尚未交付而已。因为一审法院未对警官学院何时交付商铺的时间未能查明，从而导致对赵武支付租金情况的错误认定。2.警官学院作为军队和武警部门的一个训练基地，应持有完善的文件档案记录，包括但不限于涉案商铺的招投标书、租赁合同、交付商铺的交接书、收取租金收据、收取水电费的收据、水电表的读数记录、收回商铺的交接书等，但本案中，对于警官学院收取赵武的租金、水电费的财务记录以及财务记账凭证、水电表的读数记录等明显有利于查明本案支持赵武主张的证据，警官学院一份都未予提交，一审法院对此亦未予以查明，从而导致对赵武支付租金、水电费等情况的错误认定。3.整个庭审中，法院均未查明赵武欠付商铺的租金和水电费明细，在此情况下，一审法院就予以模糊判决，违反了“查明事实清楚”的审判原则，显然是错误的，依法应予撤销、纠正。4.整个庭审中，法院亦未审理查明警官学院是何时、如何向赵武发出催收通知，该催收通知是否已经有效送达给赵武，是否已经产生中断诉讼时效的法律效力。5.整个庭审中，法院亦未审理查明双方租赁关系解除的时间，解除的事由，从而未能认定警官学院存在违法单方解除租赁关系的客观事实，未能认定警官学院应承担违约责任的法律后果。即使双方的租赁关系因警官学院的单方原因导致无效，但过错在于警官学院一方，警官学院仍应承担由此造成赵武的损失。一审法院对警官学院的一再偏袒，显然是违反公平、公正原则的。6.对于警官学院认为涉案商铺未取得建设许可证，涉案合同是无效合同，但警官学院未提供任何证据证实该等商铺建造的时间、建造的有关内部批准文书、商铺被有关政府部门认定为违章建筑的依据，且涉案商铺仍在现场原地，并未被认定为违章建筑市予以拆除。因此，在此重要事实尚未查明的情况下，一审法院草率的判断涉案合同关系是无效的合同关系，这明显是错误的，依法应予撤销、改判。综上，一审判决没有查清事实，损害了赵武的合法权益，现赵武依据《民事诉讼法》的规定提出上诉，请求贵院撤销（2019）粤0111民初30454号判决，并驳回警官学院全部诉讼请求。警官学院辩称：1.我方认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。2.本案所涉的租赁关系、履行情况以及一审判决已经清楚载明，我方认为在事实上是没有争议的，赵武提交的上诉状中称我方在2015年11月强烈要求赵武搬离不属实，中央军委的停偿文件在2016年才开始，所以不可能在2015年要求赵武搬离。3.关于本案所涉的诉讼时效的问题，因为原租赁合同已经被确认无效，本身不应当以租赁合同约定适用诉讼时效，如果要适用也应当在合同确认无效之日适用，况且我方多次向赵武进行催收。警官学院向一审法院起诉请求：1、判令赵武交纳拖欠租金173700元，欠缴水电费13929元，共计187629元及利息；2、判令赵武承担诉讼费。一审法院查明事实：涉案房屋位于广州市白云区黄石东路天云街44号（坐落号：武总粤字第0602号），系原中国人民武装警察部队广州指挥学院（以下简称指挥学院）建设，未取得建设工程规划许可证。指挥学院与赵武签订《武警部队房地产租赁合同》，约定：指挥学院将涉案房屋出租给赵武经营服装贸易、烟酒销售；房屋面积200.4平方米；租赁期限自2015年2月10日起至2018年2月9日止；年租金为404006.4元，按月结算，赵武于每月前5日内交付指挥学院；赵武向指挥学院交纳押金101000元；赵武不得将所承租的房地产转租，确实需要转租的，应当在不违反本合同约定的前提下，经指挥学院书面同意，签订转租合同，并报武警部队基建营房部门审核备案后实施；……。2014年12月5日，指挥学院内部进行关于签订黄石路商铺合同的请示，内容为：就租赁的黄石路小区3、4、5号商铺与赵武签订3年租赁合同，考虑到4号商铺还没有搬迁，经与赵武协商，建议合同开始时间为2015年2月10日，具体时间以实际交接时间为准。2016年3月18日，指挥学院向赵武发出《关于停止商铺租赁的通知》，内容为：根据武警总部2016年2月29日《转发中央军委》要求，务必于2016年5月31日前将商铺交还我院，并交清房租和水电费。该通知上有赵武名字，赵武称该签名不是赵武笔迹但又不同意鉴定。2016年6月12日，指挥学院内部进行关于退还赵武押金的请示，内容为：赵武于2014年9月在学院公开招标时，中标学院三个商铺，其中两个商铺于4月份交给赵武经营，另一个商铺因没有收回至今没交给赵武经营，赵武经与我院协商提前终止租赁合同，交清租金及水电费后将商铺返还我院，建议将其开标时交纳的101000元押金退还给他。警官学院提出其于2016年3月发出的关于停止商铺租赁的通知中明确说明“对没有交清房租和水电费的，我单位将依法向白云区人民法院进行起诉，后果自负”，并先后于2017年5月、2018年6月组织人员分别向承租方进行催收过，直至2019年8月30日，其再次向法院提起诉讼期间并无得到回应。庭审中，警官学院称赵武于2016年5月31日交还涉案场地，已缴纳2015年6月至9月份租金86822.4元，拖欠2015年10月至2016年5月份占用使用费173700元，欠缴水电费13929元，并提交了南部战区审计原广州指挥学院空余房地产租赁项目欠付租金情况统计表及黄石路商铺水电费欠付统计表予以证实。赵武称涉案房屋租赁合同不是赵武签字，合同未成立生效，确认收到警官学院退回的履约保证金，进一步证明了我方实际缴清了租金和水电费，警官学院于2015年11月要求赵武搬离。另查明，原中国人民武装警察部队广州指挥学院已更名为中国人民武装警察部队警官学院训练基地。上述事实，有《武警部队房地产租赁合同》、请示、《关于停止商铺租赁的通知》及当事人陈述等证据证实。一审法院认为：原中国人民武装警察部队广州指挥学院已更名为中国人民武装警察部队警官学院训练基地，故警官学院有权提起本案诉讼。指挥学院与赵武就未取得建设工程规划许可证的房屋签订的《武警部队房地产租赁合同》违反了法律的强制性规定，应认定为无效合同。关于占用使用费173700元。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。另根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效的，出租人有权要求承租人按合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。现涉案合同为无效合同，警官学院请求赵武支付房屋占用使用费，占用使用费标准参照合同约定租金标准。警官学院称赵武于2016年5月30日交还涉案场地，并提交向赵武发出的《关于停止商铺租赁的通知》证实警官学院要求赵武需在2016年5月31日搬离，赵武称其于2015月11月交还了涉案场地，但未提交证据证实，对其辩称一审法院不予采信，一审法院对警官学院的主张予以采信，确认赵武于2016年5月30日交还涉案场地。双方共同确认赵武实际占用两个商铺129.2平方米，月租金21705.6元。赵武称其已交纳86822.4元为2015年11月、12月的租金，警官学院称上述已交纳的86822.4元为2015年6月、7月、8月、9月份的租金与交纳86822.4元数额相互印证（21705.6元×4个月=86822.4元），且赵武未举证证实交纳了2015年6月、7月、8月、9月份的占用使用费，故警官学院主张赵武已交纳的86822.4元为2015年6月、7月、8月、9月份的租金，一审法院予以采信。赵武未能举证证实其已交纳了2015年10月至2016年5月期间的占用使用费，现警官学院主张赵武支付上述期间的占用使用费173644.8元合理合法，一审法院予以支持，经计算该期间占用使用费为（21705.6元/月×8个月），超出部分的诉请一审法院不予支持。关于水电费13929元，警官学院提交了《南部战区审计原广州指挥学院空余房地产租赁项目欠付水电费统计表》，赵武未提交相应的证据证实其已交纳了上述期间的水电费，应承担举证不能的后果，故对警官学院主张水电费13929元，一审法院予以支持。至于赵武抗辩称警官学院主张的超过法定诉讼时效，警官学院提出其于2017年5月、2018年6月向赵武催收过拖欠的租金及水电费，故警官学院的上述主张并未超过诉讼时效，对赵武的上述辩称一审法院不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款的规定，作出如下判决：赵武于本判决生效之日起15日内向中国人民武装警察部队警官学院训练基地支付房屋占有使用费173644.8元及水电费13929元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费2026元，由赵武负担并于本判决生效之日起15日内直接向中国人民武装警察部队警官学院训练基地支付。二审期间，当事人均未提交新证据。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，案涉房屋未取得建设工程规划许可证，依据法律规定，应认定为无效合同，一审对于合同效力认定正确，予以维持。二审争议的焦点在于：赵武是否欠缴租金？本案是否已过诉讼时效。关于本案租赁事实的认定。双方对于案涉商铺的交付及交还时间均有争议，警官学院主张于2015年6月已将商铺交付给赵武，而赵武则称2015年10月份才交付。警官学院虽然并未充分举证将商铺交付给赵武的时间，但从警官学院提供的租赁合同约定租金从2015年2月起，而警官学院自认2015年6月交付，以及赵武于2015年11月交纳了相关租金的事实，可认定警官学院是比较客观陈述了相关事实，而赵武对于2015年11月为何交纳相关租金，以及租金数额所对应哪一段时间的租金并未作出合理解释，故对警官学院的陈述予以采信。关于交还商铺的时间，警官学院提交《关于停止商铺租赁的通知》的证据证实商铺于2016年5月交还，赵武虽然不认可，但并未提供反驳证据，故对于警官学院的主张予以采信。关于赵武是否还应交租的问题。如上所述，赵武尚欠租金未交，但从本案事实来看，双方签订租赁合同后，因客观原因，警官学院未能按合同约定的时间及商铺数量交付给赵武，影响了赵武的经营计划，对此，双方于2016年6月12日已协商终止，警官学院并于2016年8月将商铺保证金退还给赵武，由此可见，双方对于案涉合同已进行了清结，且，警官学院主张的租金发生在2015年10月至2016年5月，依合同约定应当按月给付，其于2019年8月30日才起诉，警官学院在此期间并未举证其有向赵武催交等发生诉讼时效中断法定事由的事实，故其主张亦已过诉讼时效，综上，对于警官学院的主张，不予支持。综上所述，本院对赵武提出的案涉合同的权利义务已结清，警官学院的主张已过诉讼时效的意见成立，予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下:一、撤销广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初30454号民事判决；二、驳回中国人民武装警察部队警官学院训练基地的诉讼请求。一审案件受理费2026元；二审案件受理费4052.58元，由中国人民武装警察部队警官学院训练基地负担。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇二〇年五月二十八日书记员 王日平郭丽淳