山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终2199号 上诉人（原审被告）：赵世发，男，1953年6月5日出生，汉族，住青岛市市北区。 被上诉人（原审原告）：青岛润凯物业管理有限公司，住所地青岛市市北区威海路2号6号楼3单元601户。 法定代表人：陈世军，总经理。 委托诉讼代理人：金英，女，该公司职工。 上诉人赵世发因与被上诉人青岛润凯物业管理有限公司（以下简称润凯物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初10516号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 赵世发上诉请求：1、判令润凯物业公司签订的《物业管理委托合同》第13条违法、第27条违规；2、对一审判决第一项“给付润凯物业公司物业服务费4271.7元”中含的电梯费判令废除，将剩余的物业费改判为减半给付；3、润凯物业公司承担一、二审诉讼费用。事实与理由：1、《物业管理委托合同》签署的程序违法违规，表现为不招投标，内定了润凯物业公司，润凯物业公司当时无资质。该合同内容部分违法，合同第13条违反了《物权法》第73条、74条规定和《物业管理条例》第37条规定；合同第27条违反了《物业管理条例》第35条第二款的规定。2、一审法院判决赵世发应全额给付润凯物业公司物业服务费（含电梯费），不具公正性，在认定事实、适用法律、等方面存在错误之处。润凯物业公司主张的费用中含有电梯费，按照《物业管理委托合同》第8条约定，电梯费“单设账户，专款专用”，其所有权为本单位全体业主。润凯物业公司于2017年8月24日放弃对涉案小区的服务，也就废弃了所签的物业合同。无本单位全体该费用所有权人授权或者舰队工程办的授权，润凯物业公司无权主张电梯费。3、润凯物业公司提供的物业服务存在严重瑕疵，应适用合同法第107条规定，减少约定的物业服务费。一审法院已认定润凯物业公司服务存在一定瑕疵，因此应当对期间约定的物业服务费减少收取。一审法院判决赵世发全额给付，显失公平。引起本案纠纷的责任在于润凯物业公司，润凯物业公司保密合同，违约在先，实行“捆绑”收费。赵世发不同意“捆绑”，依据合同法第66条的规定，暂未交费，行使抗辩权，不存在违约或滞纳问题。综上所述，一审法院在润凯物业公司严重违约、服务存在重要缺项（电梯）和大量重大问题的情况下判决赵世发全额给付物业服务费，显失公平。 润凯物业公司未作答辩。 润凯物业公司向一审法院起诉请求：1、判令赵世发交纳拖欠的物业服务费4271.7元、滞纳金1853.34元；2、诉讼费由赵世发负担。 一审法院认定事实：2014年9月，润凯物业公司与中国人民解放军海军北海舰队直管工程建设管理办公室（以下简称舰队直管办）签订《物业管理委托合同》，舰队直管办委托润凯物业公司为位于青岛市市北区的河马石小区实行物业管理，期限自2014年10月1日至2017年10月1日，约定业主或物业使用人应按照0.55元每月/平方米和0.4元每月/平方米的标准交纳物业服务费和电梯运行费，按月交纳，逾期交纳从第二个月1日起按欠交总额的日5‰的标准支付违约金；管理服务内容包括房屋建筑共用部位、共用设施设备、公共绿化的日常维护、养护和管理，公共区域环境卫生维护，公共秩序的维护、安全防范等事项的协助管理，车辆停放管理等事项。该合同的履行由小区管委会（丙方）负责监督，并由七名管委会成员在合同中签名。润凯物业公司在签订合同后对河马石小区实行了物业管理服务。舰队直管办于2017年8月25日向润凯物业公司送达《物业合同到期解聘告知书》，润凯物业公司于同年8月27日复函，并于8月31日正式撤离河马石小区。 赵世发系河马石小区14号楼2单元502户（建筑面积132.25平方米）物业使用人，自2014年11月开始欠交物业服务费，截止2017年8月，赵世发欠交物业服务费4271.7元。润凯物业公司对欠费进行过催交。河马石小区现未成立业主委员会。 一审法院认为，关于涉案物业管理合同效力问题。河马石小区系舰队自管军产房，按照舰队的有关规定分配给相关人员居住使用或者由居住人按规定取得产权。舰队直管办作为舰队派驻小区的管理者，与地方物业服务企业签订民事合同，委托地方物业服务企业对小区实行物业服务与管理，符合物业管理法规中的前期物业的特征，不违反相关法律规定，因此舰队直管办与润凯物业公司签订的物业服务合同合法有效，其约定内容效力及于小区内全体物业使用人。 润凯物业公司本次诉讼使用的印章与签订物业管理委托合同加盖印章不同的问题。润凯物业公司作为原告使用与其名称一致的印章主张权利，其法定代表人也认可该行为，赵世发以润凯物业公司在诉状中使用的印章与在公安机关备案的印章不一致就否认润凯物业公司具有原告的主体资格，无事实和法律依据。对于润凯物业公司使用的印章与公安机关备案的印章是否一致问题，赵世发可向有关部门反映，应由有关部门解决，不宜在本案物业服务合同纠纷中处理。 润凯物业公司在签订《物业管理委托合同》时不具有物业服务资质，但在之后取得了相应的资质，且国务院于2017年取消了物业公司需要相应资质证书的认定。赵世发此项抗辩理由不能成立。 润凯物业公司与舰队直管办签订的《物业管理委托合同》合法有效，润凯物业公司亦对河马石小区提供了物业服务，赵世发作为河马石小区的物业实际使用人，理应受合同内容制约，应按照合同约定向润凯物业公司交纳物业服务费。赵世发对其居住小区物业服务合同及物业服务有异议，可以同全体业主协商、向政府物业管理部门反映，尽快成立业主委员会，选聘令大多数业主满意的物业服务公司。考虑到润凯物业公司提供的物业服务存在一定的瑕疵，提供的服务存在提升的空间，润凯物业公司已不再为涉案小区提供物业服务，从维护业主权益的角度出发，对润凯物业公司主张滞纳金的诉讼请求不再予以支持。本案系物业服务合同纠纷，润凯物业公司主张同期贷款利息的诉求，一审法院亦不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十一条及相关民事法律政策之规定，判决：一、赵世发于判决生效之日起10日内给付润凯物业公司物业服务费4271.7元（2014年11月至2017年8月）。二、驳回润凯物业公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由赵世发负担。润凯物业公司已预缴，赵世发于判决生效之日起10日内给付润凯物业公司。 二审查明的事实与一审查明一致。 本院认为，本案的争议焦点为：涉案《物业管理委托合同》的效力及赵世发应否全额支付物业费的问题。 《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效:（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”本案中，润凯物业公司与舰队直管办签订的《物业管理委托合同》并不存在上述无效的情形。赵世发上诉称润凯物业公司在未取得资质的情况下即签订涉案合同，因润凯物业公司在无资质的情况下签订合同的行为违反的是管理性规定，并非效力性强制性规定，故不应因此认定涉案合同为无效合同。一审法院认定涉案《物业管理委托合同》合法有效，并无不当。赵世发上诉称该合同第13条、第27条违法违规，本院不予采信。 涉案小区系北海舰队自管军产房，舰队直管办作为北海舰队派驻小区的管理者，有权在北海舰队的授权下与润凯物业公司签订《物业管理委托合同》，该合同对小区内的业主具有约束力。根据该合同的约定，业主或物业使用人交纳的物业服务费用包含电梯运行费。而业主交纳的电梯运行费单设账户、专款专用的约定，系对润凯物业公司收取的电梯运行费如何管理与使用的约定。故一审法院依据合同约定判决赵世发支付物业费符合法律规定。赵世发上诉称润凯物业公司的物业服务存在严重瑕疵，其应支付一半物业费，其该项主张缺乏事实及法律依据，本院不予采信。 综上，赵世发的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人赵世发负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  刘昭阳 审判员  李 蕾 二〇二〇年五月七日 书记员  张 恬