江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终717号上诉人（原审被告）：张俊权，男，1987年8月8日出生，汉族，户籍所在地无锡市惠山区，现住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：冯龙兴，无锡市梁溪区慧龙法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：无锡华广物业服务有限公司，住所地无锡市惠山区洛社镇洛社展示中心洛城大道102号。法定代表人：苗晓强，该公司董事长。委托诉讼代理人：王鹏宏、管达文，江苏元聚律师事务所律师。上诉人张俊权因与被上诉人无锡华广物业服务有限公司（以下简称华广公司）物业服务合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院（2019）苏0206民初2769号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张俊权上诉请求：撤销一审判决，改判其仅需按1.1元/平方米/月的标准缴纳物业费28561.1元（2012年10月1日——2019年3月31日，332.88平方米×1.1元/平方米/月×78月）。事实和理由：一、一审认定按2.1元/平方米/月的标准收费，属于认定错误。被上诉人华广公司与其未就惠山区洛城上院38号房屋签订过任何合同，仅存在事实物业服务行为，就物业服务费用的标准应使用公平责任承担。该房屋于2008年先由无锡市怡庭物业管理有限公司（以下简称怡庭物业公司）进行物业管理，当时怡庭物业公司具有很高的经营资质，故从物价部门取得了较高的物业收费许可。而之后华广公司的物业服务水平远不能达到怡庭物业公司的管理水平，即使华广公司与怡庭物业公司之间有转让物业服务的行为，但降低物业服务标准的转让行为应属无效。二、根据《物业管理条例》第三十九条“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人”的规定，一审法院所认定华广物业延续怡庭物业公司的物业管理，也是错误的。况且，华广公司系采用非法手段逼迫怡庭物业公司退出物业管理，后再按怡庭物业公司审批的收费标准收费属于“黑恶欺诈”。三、物业服务企业与业主建立合同关系后，应主动行使物业合同的签订，并提供合同文本附物价部门的收费批复函与业主或业主委员会磋商，否则应按物价部门的收费批复函收费。2013年12月25日，无锡市惠山区发展和改革局（物价局）的惠发改价（2013）25号批复对华广公司具有约束力。何况，华广公司在得到上述批复和复函后应向全体业主公示，存在阻却签订物业服务合同，以诉讼方式、欺诈获取非法利益属于违法行为。被上诉人华广公司书面辩称：一、其向上诉人张俊权主张物业服务费用于法有据。其系通过转让的方式取得上德院小区的物业服务资格，且依法取得行政管理部门的备案核准，物价部门的批复材料也予以认可其服务资格，无锡两级法院的多份生效判决也确认其物业服务资格，小区绝大部分业主也对此无异议，有争议的仅在于房屋质量问题引发的修缮义务、物业服务瑕疵等。其与张俊权虽然未签订书面物业服务合同，但前期物业服务合同对业主具有约束力；在建设单位将上院38号交付张俊权后，张俊权应全额承担物业服务费。二、张俊权实际系认可与其之间的物业服务合同关系，且明知物业服务费的标准为2.1元/平方米/月，其不存在价格欺诈。上院38号的物业服务费减免手续事由张俊权父亲张麟法办理，审批单中明确在按2.1元/平方米/月标准计算的物业服务费总额中进行减免，张俊权在诉讼中否认已经形成的物业服务合同关系、收费标准以及质疑其经营资质，严重违背诚信原则。三、其是否公示物价部门的批复文件不是本案审理的范围，不影响物业服务费的缴纳，更不是张俊权拒交的理由。惠发改价（2013）25号批复与无锡市惠山区物价局2017年4月12日下发的惠发改价备字（2017）33号文件，属于行政管理部分对其收费标准进行备案后的批复，不属于限制收费标准的规定。后一文件是在物业服务企业出现难以与业主协商调整物业服务费用标准的普遍性难题的情况下，通过调整服务标准即降低等级来协助物业服务企业控制经营成本，该收费标准政府指导价主要针对高层建筑等普通住宅，而张俊权的物业属于别墅、多层（低层）住宅，不在上述备案范围内。如果占用公共空间资源更大的别墅与普通高层住宅按照统一标准收费，将显失公平。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。华广公司向一审法院起诉请求：判令张俊权支付2012年10月1日至2019年3月31日的物业管理费54525元（332.88平方米×2.1元/平方米/月×78月，已含公共能耗费0.1元/平方米/月）、滞纳金10905元（按拖欠物业管理费的20%计算），合计65430元。一审法院查明事实：江苏华广置业有限公司（以下简称华广置业公司）系洛城上院、德院的开发建设单位，2008年起华广置业公司委托怡庭物业公司对上述小区进行前期物业管理服务。2011年2月28日，怡庭物业公司与华广置业公司签署协议终止了前期物业服务，转由华广公司自2011年3月1日起承继怡庭物业公司为洛城上、德院小区提供前期物业服务，并报取相关行政管理部门同意。2011年3月25日，华广公司与华广置业公司签订前期物业服务合同并报行政管理部门备案。前期物业服务合同约定：华广公司提供物业管理区域内的物业公共部位的维修、养护和管理、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、公共绿化的养护和管理、车辆停放管理、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等；物业服务收费实行包干制，业主应提前15天交纳物业服务费用，物业服务费用按半年（年/季、月）交纳；业主未能按时足额交纳物业服务费用的应向物业公司支付违约金（但未约定违约金计算标准或具体金额）。2011年3月27日，行政管理部门对华广公司与华广置业公司提交的前期物业服务备案申请表进行了备案，核准涉案小区内多层住宅的物业服务费收费标准为2.0元/月/平方米、公共能耗费0.1元/月/平方米。2013年12月25日，惠山区物价局向华广公司下发了《关于洛城上院、德院住宅小区前期物业管理公共服务费收费标准的批复》，批准可按六级物业服务标准，对物业产权人（或使用人）可收取每月每平方米建筑面积1.10元的公共物业服务费，电梯使用费、公共水电费实行合理分摊、按实收取；非住宅、商业用房、低层住宅、别墅等物业服务收费标准根据市场价格水平与业主或者委托人双方协商确定。2017年4月12日，惠山区物价局向华广公司下发了《关于惠山区洛城上院、德院住宅小区调整前期物业服务等级备案的复函》，对住宅小区进行三级物业服务，对物业产权人（或使用人）可收取每月每平方米建筑面积1.10元的公共物业服务费，电梯使用费、公共水电费实行合理分摊、按实收取；非住宅、商业用房等物业服务收费标准根据市场价格水平与业主或者委托人双方协商确定；该批复自2017年4月12日起执行。张俊权于2008年向华广置业公司购买了洛城上院195号（合同房屋编号为28-101，属景观房），在交房时，因其他业主违规侵占景观带，张俊权遂要求退房并经协商另行购买了洛城上院38号房屋，195号房屋和38号房屋均属多层（低层）住宅，并于2012年2月由张麟法（张俊权父亲）与华广公司签订装修管理协议后对38号房屋进行装修、入住。因双方对195号房屋的处理等原因，张麟法于2012年申请减免38号房屋的物业服务费，华广公司经审批同意减免38号房屋2011年10月1日——2012年9月30日期间的物业服务费8388元（按2.1元/月/平方米计算）；张俊权申请减免195号房屋的物业服务费，华广公司于2017年7月6日经审批同意195号房屋2016年1月1日——2016年12月31日期间的物业服务费应缴金额为7359元（按2.0元/月/平方米计算），按七折结算。2017年7月19日，张麟法作为代表人与华广公司补订了195号房屋的前期物业服务协议，该协议约定：物业服务费收费标准为2.1元/月/平方米（按住宅建筑面积计算，其中含0.1元/月/平方米的公共能耗费）；物业服务费首次按一年交纳，以后按半年或一年交付下一期的物业费，先付后用，于上一期期限届满前五日交纳下一期物业服务费；业主不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，华广公司有权要求业主补交并从逾期之日起以逾期物业费和逾期费总额为标准按每天1%交纳违约金。一审中，针对张俊权抗辩的华广公司对小区内违建现象未尽到管理职责，华广公司提供了其2019年5月30日开始向违建业主发出的整改通知单，并称此后向行政管理部门进行过举报（但未提供证据予以证明）。同时，华广公司提供了38号房屋违建的照片，证明张俊权自己也存在违建事实。张俊权对此反驳称：华广公司对违建业主发整改通知即便属实，也是在2019年5月起，并不能证明其在本案主张的物业管理服务期间履行了违建管理职责；其房屋存在违建系房屋漏水，华广公司无法修复而主动让其违建的。以上事实，有商品房买卖合同、前期物业服务协议、装修管理协议、前期物业服务终止协议、物业服务项目移交确认书、物业服务公司变更申请报告、现场照片、前期物业服务备案申请表、物价局的批复和复函、物业管理费用减免申请审批表、房屋登记簿证明及当事人的陈述等证据在卷佐证。一审法院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。业主应当根据物业服务合同的约定支付物业服务费，逾期未付的，应当承担违约责任。华广公司主张张俊权自2012年10月1日至2019年3月31日止未按约支付物业服务费，张俊权予以承认，法院对华广公司的主张予以确认。张俊权拒交全部物业服务费缺乏事实和法律依据。现华广公司要求张俊权立即支付拖欠的物业服务费及滞纳金（违约金）的诉讼请求合法有据，法院予以支持。关于双方争议的物业服务费收费标准，华广公司与华广置业公司签订的前期物业服务合同做出了约定，该约定对全体业主具有约束力，且合同约定的收费标准取得了行政管理部门的备案核准。物价部门在批复、复函中允许物业企业与业主就收费标准进行商定，双方在商定物业服务费减免事宜时也是按2.1元/月/平方米计算的，张麟法在补订的195号房屋前期物业服务协议中也对物业服务费收费标准、缴费期限、违约责任等与华广公司做出了约定。故法院华广公司主张按2.1元/月/平方米的标准计算物业服务费予以支持。华广公司在其主张的物业服务期间内对小区内的违建现象等未尽到管理服务义务，故应当酌情扣减相应的费用；而双方之前已协商免除了较大金额的应交费用，故本案中不再扣减。因双方的权利义务具有滚动、连续性，故法院对张俊权认为华广公司的起诉已过诉讼时效的辩称意见不予采纳。据此，张俊权上述缴费期间内应付物业服务费确定为54525元（2.1元/平方米/月×332.88平方米×78月，取整数）；华广公司主张的滞纳金（违约金）未超出双方约定及法定许可范围，法院予以支持，滞纳金确定为10905元。综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，作出判决：张俊权于判决发生法律效力之日起十日内向华广公司支付自2012年10月1日至2019年3月31日的物业服务费54525元、滞纳金10905元，合计65430元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1624元，由华广公司负担168元、张俊权负担1456元。二审中，当事人未提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案中，上诉人张俊权虽就其坐落惠山区的洛城上院38号房屋未与被上诉人华广公司签订物业服务合同，但上院的物业服务事实上由华广公司进行，张俊权亦接受了物业服务，张俊权应交纳物业服务费。关于物业服务费的标准，因上院38号属于多层（低层）住宅，而2013年12月25日，无锡市惠山区发展和改革局（物价局）的惠发改价（2013）25号批复与无锡市惠山区物价局2017年4月12日下发的惠发改价备字（2017）33号文件均明确“非住宅、商业用房、低层住宅、别墅等物业服务收费标准根据市场价格水平与业主或者委托人双方协商确定”，同时，张俊权于2012年就上院38号物业服务费减免过程中，已经认可2.1元/平方米/月的收费标准，故本院对华广公司的答辩意见予以采纳，据此认定华广公司按此标准收费不违反法律法规、批准文件，同时也是双方当事人协商一致的结果，并不存在欺诈、不公平的情形。至于张俊权提出华广公司提供的物业服务标准低的意见，一审考虑双方协商免除过较大金额费用的情形而不再扣减，该处理方式亦无不当。至于张俊权提出华广公司未公示批复的意见，不具有对抗华广公司诉请物业服务费的效力，本案不予理涉。综上，张俊权的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费722元，由上诉人张俊权负担。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  孙 宏审判员  杜伟建二〇二〇年五月二十五日书记员  顾梦雨