山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁06民终1347号上诉人（原审原告）：王小峰，男，1959年10月19日出生，汉族，住烟台市芝罘区。上诉人（原审原告）：王海波，女，1966年4月18日出生，汉族，住烟台市芝罘区。二上诉人共同委托诉讼代理人：汤鹏，山东三同律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：初福维，男，1948年11月3日出生，汉族，住烟台市莱山区。被上诉人（原审被告）：初永健，男，1971年8月23日出生，汉族，住烟台市莱山区。被上诉人（原审被告）：烟台市莱山区初家街道办事处初家村村民委员会，住所地：烟台市莱山区初家街道办事处初家村。法定代表人：初春寿，村委会书记。三被上诉人共同委托诉讼代理人：汤日剑，山东德扬律师事务所律师。上诉人王小峰、王海波因与被上诉人初福维、初永健、烟台市莱山区初家街道办事处初家村村民委员会房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服山东省烟台市莱山区人民法院（2019）鲁0613民初2173号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人王小峰、王海波上诉请求：1、请求法院撤销一审判决，依法改判。2、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院推测认定买卖关系存在是错误的。1、买卖合同签订时王小峰本人不在场，且未签字，买卖合同上只有与本案无关的他人签字，非王小峰真实意思表示，他人无权代上诉人卖房。2、一审法院认定王小峰委托初学岑卖房错误。初学岑没有王小峰的授权委托书，一审法院仅凭常理即推测认定委托卖房关系存在无证据支持，且被上诉人主张卖房，应由其举证，被上诉人没有提供证据证实委托卖房关系存在。3、本案关键证据买卖合同、土地证均是复印件。原件保管不善的责任应由举证方承担，被上诉人不能提供原件应承担举证不能的责任，不应认可复印件，更不应拿复印件定案，且一审法院未审查复印件的真实性。4、询问笔录中被询问人陈述矛盾是间接听闻所述，不应采信。被询问人陈述交钱过程不一致，且除初学岑之外其他被询问人均未和王小峰直接接触，无证明力。5、买卖合同数额5000元与双方所述不一致，一审法院未审查。6、买卖合同是假的。二、法院依据土地证认定被上诉人之间签订的拆迁补偿协议有效错误。1、初福维方提交的房产证未在房管局审核，房产证无效，不能以此为依据签订拆迁补偿协议。2、物权没有变动，拆迁利益应由二上诉人享有。房产证仍在王小峰名下，且初福维方在村里分别有宅基地，即使是买卖行为，但其违反一户一宅的强制性规定，买卖行为仍属无效。三、一审法院未就涉案房产是否是上诉人共有，王小峰单方处理房产事宜是否有效未进行说明。涉案房产系二上诉人婚后共同财产，王海波系共同共有人，且其一直不知情王小峰与他人协谈房产事宜，未经王海波同意，其处分行为无效，一审法院未认可也未说理。综上，一审法院认定事实不清，据以定案的证据是复印件，举证责任分配不明，请求二审法院依法改判。本院二审期间，上诉人补充上诉意见称：一、买卖合同无效，买卖合同系代理人代签，且合同上两个印章模型不同，中间人没有委托买卖关系授权，代理人没有代王小峰签字的授权，且买卖合同未经王小峰追认；二、拆迁补偿方案有两种补偿办法，被上诉人选择以房产证为拆迁补偿，就不能以土地证作为领取拆迁补偿的依据，一审法院以土地证认定错误，上诉人是房产实际所有人，应由上诉人领取补偿款，被上诉人与上诉人的矛盾应由他们单独找上诉人解决。被上诉人初福维、初永健、烟台市莱山区初家街道办事处初家村村民委员会二审庭审答辩称：一审法院查明的事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。王小峰、王海波向一审法院起诉请求：1、依法确认被告初福维与被告初家村委会签订的《初家村旧村改造预拆迁安置补偿（补助）协议一》无效；2、依法确认被告初永建与被告初家村委会签订的《初家村旧村改造预拆迁安置补偿（补助）协议一》无效；3、依法确认涉案房产的拆迁补偿利益归原告所有；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告王小峰于1984年被招聘至初家村木材厂做木工，1986年王小峰与王晓波登记结婚，1987年4月初家村委会审批宅基地一处给王小峰，王小峰在该处宅基地建设房屋一栋。1993年，王小峰将该房屋交付被告初福维。1994年，初福维对该房屋进行修缮用于其子初永建结婚使用，后初福维、初永建共同居住使用该房屋。2018年11月，初福维、初永建分别就上述房屋一部分面积与初家村委会签订《初家村旧村改造预拆迁安置补偿（补助）协议（一）》各一份。初福维签订协议中约定：被拆迁房屋坐落在莱山区，土地证面积105.3㎡，房产证（或合同）面积55.25㎡。初永建签订协议中约定：被拆迁房屋坐落在莱山区，土地证面积35.01㎡，房产证（或合同）面积34.21㎡。该两份协议签订后，该房屋被拆除。因拆除房屋所获得的除安置楼房外的其他补偿利益，初福维、初永建均已领取，安置楼房尚未交付。2019年7月，法院受理（2019）鲁0613民初1668号原告王小峰、王海波与被告初福维、初永建所有权纠纷一案，2019年8月22日，法院作出（2019）鲁0613民初1668号民事裁定书，准许原告王小峰、王海波撤诉。2019年8月，王小峰因涉案房屋已被拆除到烟台市公安局莱山分局初家派出所报案，该所对相关知情的在世人员进行了调查询问。一、王小峰将涉案房屋交付于初福维是基于何种合同法律关系。在（2019）鲁0613民初1668号案件审理中，王小峰称“1993年以后很多人想买我这个房子，…被告想买我们的房，没达成协议，就商量被告给我2万元，我让被告暂时居住，我在外面经商，常年不回家，当时没有写什么东西就让被告居住了”，本案审理中，王小峰称“头一次初福维和初学岑一起去的，当时只是商议买这个房子，我没同意，后期我说我没房子住，我想只租不能卖，如果卖的话优先初福维买，头一次没达成协议，第二次初福维自己去了，带着2千还是2万记不清楚了，我就租给他了，因为我常年不在家，我在文登，我把房子给他住着了；租金没有约定，就是一次性这么多钱，因为我不在家，不能回来，一年就过年回来一趟；我收钱的时候把钥匙交给了初福维；初家大队所有房子租的话必须本村人租，外村人租就断水断电，所以只能租给本村的，我交钥匙后再没有找过初福维，我房子什么也没有，就撩下来了”；王海波称“去年初家村委主任打电话问我怎么莱山区不动产查你的房产证没查到，我说房产证在我手中，是芝罘区房产证，91年划莱山区的时候，村委没有通知我换房产证，不是我的错，去年我想换莱山区房产证，不动产登记中心说房子拆了没法换，后起诉至法院。”三被告不认可二原告以上陈述内容，主张1993年王小峰在初家村相关人员见证下将涉案房屋卖给初福维。被告初福维、初永建称，涉案房屋购买价格为2万多元，1993年形成的买卖文书一份由初福维保管，为过户少交契税写成5000元，之后复印一份交由初永建保管，初福维保管原件因家中失火被烧毁，故提供初永建留存复印件，载明：“立卖契人王小峰今将坐落在瓦房四间平台一个情愿卖与初福维名下为主，共计人民币伍仟元整，当交不欠，门窗户壁具全，四至以内无除留，恐后无凭，特立此据。东至平房山墙基外根，西至本房山墙根外根，南至本院墙基外根，北至后檐墙基外根。监证人初秀娟初福柱在座人初兆超初福钜闫春亮唐仁廷初学岺卖契人王小峰代笔人初兆经一九九三年三月四日立”。初秀娟、初福柱、初兆超及王小峰处加盖各自姓名章，其他初福钜、闫春亮、唐仁廷及初兆经处均捺手印。被告初家村委会主张，上述文书内容全部是由代书人书写，但手印和小章都是自己的，协议上初福柱是时任村委主任、初秀娟是村委负责民政的村委委员。二原告质证称，对协议真实性有异议，对复印件内容有异议，载明价格5000元，但庭审中双方陈述或认可的数额是20000元，即使复印件是真实的，非原告王小峰本人签字，买卖合同并未成立。根据二原告申请，法院至初家派出所调取该所对王小峰、初永建、唐仁廷、初学岑、初从国（房屋拆迁参与人）、初兆超、闫春亮、初福矩制作询问笔录及各被询问人所签字捺印的证人诉讼权利义务告知书。笔录中，初学岑陈述称“是王小峰找到我说想把村里的房子卖了，让我问问村里有没有要买的，价格两万三、四就行，我问了问村里初福维想买开价一万八，后来问了几次双方达成两万三交易，王小峰把印章给我，我叫了一些人到场写了个文书，我拿着王小峰给我的印章盖了章，签完文书第二天晚上，初福维拿着二万三千的现金我和他一起到金沟寨王小峰租的房子，当场交给王小峰，把姓名章也给了王小峰。”唐仁廷、初兆超、闫春亮、初福矩在各自笔录中陈述的卖房文书签订过程基本一致，王小峰不在场，由初学岑代加盖姓名章，并能读出文书内容，陈述成交价为二、三万块钱或二万三千元，为了少交契税写成了五千元。二原告质证称，对询问笔录形式有异议，不是刑事案卷里的，而只是一般治安或民事案件里的，不属于法定证据上的询问笔录，仅相当于证人证言；对笔录内容真实性有异议，所陈述内容是否真实我方无法确定，且他们之间有利害关系，证言不中立，不宜采信；对笔录关联性有异议，初兆超、初福矩、闫春亮、唐仁廷只是听中间人说王小峰要卖房，并没有和王小峰见过面，不了解王小峰本人是否有卖房的真实意思，被询问人顶多只能证明当时签订合同书的这一场景是否真实；对证明内容有异议，恰恰能证明合同书上的签字不是王小峰本人所写，因为被询问人说了当时签合同时王小峰不在场；初永建在笔录中说找王小峰拿过房产证，既然拿走，那为什么原告还有房产证？二、涉案房屋的权属登记情况。二原告主张，涉案房屋于1987年办理登记至王小峰名下，系二人夫妻共同财产，并提供其持有的芝罘区初家镇人民政府签发的《乡村私有（全民集体）房产证》及载明王小峰交纳宅基地138平方米税额的《耕地占用税纳税收据》予以证明。三被告对以上两证据的真实性无法确认，称其上加盖印章已无法看清，据了解1987年芝罘区发放过类似小红本证件，但在莱山区政府成立后，相关证书均已经上交不再使用；涉案房屋土地证已经分别办理至初福维、初永建名下，在办理房产证时已经初家村委会及镇房管部门填写确认，但房管部门没有查询到涉案房屋档案信息，所以房管部门没有盖章确认，现土地证均已在拆迁时经初家村委会交回政府相关部门，没有经过房管盖章确认的房产证原件仍存于初福维、初永建处。被告初福维、初永建提供留存的两本土地证复印件及两本房产证原件，证明涉案房屋已经办理至初福维、初永建名下。两本土地证号分别为：烟莱集用（2003）第0140045号、烟莱集用（2003）第0140714号；使用权人分别为：初福维、初永建；使用面积分别为：105.03㎡、35.01㎡，登记发证日期均为2003年8月16日。两本房产证号分别为：烟房莱私字第××号、烟台房莱私字第××号；所有权人分别为：初福维、初永建；房屋面积合计分别为：55.25㎡、34.21㎡；填发日期均为2004年6月12日，但填发机关处未加盖印章。原告王小峰、王晓波对以上证据均有异议，不认可真实性。二原告到烟台市莱山区自然资源局查询了涉案房屋土地登记申请书（编号3706030140045）一份，其中，名称处填写王少峰被划掉修改为初福维、日期填写91年被划掉修改为96年；用地面积140.04㎡，1987年4月经区建委批准占地138㎡；测绘日期1991年4月15日。根据原告王小峰、王海波申请，法院到烟台市莱山区自然资源局查询调取涉案房屋的房产证及土地证登记材料。该局出具了涉案房屋的土地登记审批表、界址调查表、土地登记申请审批表（内含土地登记审批表）一份，以及初福维所有案外房屋的登记资料。上述土地登记审批表中，原填写芝罘区、1991年、编号370602…，均被划掉修改为：莱山区、96年、370603…；用地面积为140.04㎡。界址调查表中，原填写王少峰、编号370602…、1991年，均被划掉修改为：初福维、370603…、96年，既加盖有烟台市芝罘区土地管理局印章又加盖有烟台市土地管理局莱山分局印章，并载有修改后的土地证号字第0111755号。土地登记申请审批表中，无修改情况，载明申请人初永建、35.01㎡，内含的土地登记审批表及住宅宗地图载明准予登记、登记及测量日期2003年8月。原告王小峰、王海波认为，根据一户一宅的规定，初福维不可能在村另获一块宅基地，资料中填写的王少峰应为王小峰，手动划改为初福维不合法，侵犯王小峰利益，改动无效，因法院未查询到初福维、初永建土地证存根或注销记录，故二人提供土地证复印件是虚假的，其有理由怀疑二人土地证没有办下来。一审法院认为，根据询问笔录及产权登记资料，初福维于1993年经中间人初学岑介绍购买涉案房屋并经初家村多名人员在场见证下签订买卖契约，1996年经相关部门审批办理土地使用权证，2003年又分别登记办理土地使用权证至初福维、初永建名下，事实清楚，证据充分，法院予以确认。王小峰虽主张其系将涉案房屋出租给初福维使用，但其陈述的在交付房屋时未与初福维约定租金、收款交付房屋后二十余年内未再查看房屋、未再与初福维联系租赁事宜等情节，均与常理不符，结合王小峰1993年不在涉案房屋居住及其陈述其常年不在家的事实，法院认定其于1993年确系委托初学岑出售涉案房屋。虽经初学岑等人见证下签订的买卖契约中无王小峰本人签字，但王小峰收款事实清楚，涉案房屋买卖关系成立，且土地使用权证已于2003年办理登记至初福维、初永建名下，故初福维、初永建与初家村委会签订拆迁安置补偿协议获得拆迁补偿利益，不违反法律规定。二原告持1987年乡村私有房产证主张涉案房屋仍归其所有，不能成立，其诉讼请求，于法无据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回原告王小峰、王海波的诉讼请求。案件受理费减半收取计8305元，由原告王小峰、王海波负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与原审一致。本院认为，涉案双方当事人争议的房屋于1987年4月经初家村委审批宅基地给上诉人，上诉人在该处宅基地建设房屋一栋，并于1987年12月15日取得房产；1993年上诉人将涉案房屋交付给被上诉人初福维，上诉人常年居住于威海市文登区；1994年被上诉人初福维对涉案房屋进行修缮用于被上诉人初永健结婚，后两被上诉人均在涉案房产居住使用；2003年两被上诉人取得未加盖公章确认的两本房产证，涉案房屋的土地证已办理至两被上诉人名下，并在拆迁时经被上诉人初家村委会交回政府；2018年11月，两被上诉人与被上诉人初家村委会签订拆迁安置补偿协议，约定拆迁面积及补偿、安置事项，后涉案房屋被拆除，拆迁补偿款项由被上诉人初福维、初永健领取，安置楼房尚未交付；因涉案房屋的拆迁补偿归属问题，上诉人与被上诉人产生纠纷，上诉人起诉至一审法院形成本案。双方当事人争议的焦点问题：涉案房屋的归属。上诉人以1987年原辖区政府即芝罘区人民政府颁发的房产证而主张涉案房屋归上诉人所有；被上诉人则以1993年3月4日卖房契约、2003年行政区域变更为莱山区后未经不动产登记机关确认盖章的房产证、已经被上诉人初家村委会确认退回政府的土地证复印件，而主张1993年上诉人将涉案房屋卖给被上诉人初福维，后被上诉人初福维、初永健共同居住，分别办理房产证。从双方当事人提交证据，及上诉人从政府管理部门查询的房产变更登记情况看，一审法院认定1993年上诉人与被上诉人初福维房屋买卖关系成立，涉案房屋归被上诉人初福维、初永健所有，并无不当。上诉人主张1993年将涉案房屋出租给被上诉人初福维，未提交证据证实；上诉人王海波主张其并不知道房屋买卖的情况，与1993年房屋交付后至产生纠纷，其未提出异议的事实相矛盾。故上诉人以其为房屋所有权人而主张被上诉人之间签订的拆迁安置补偿协议无效，补偿款应归上诉人所有，依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16611元，由上诉人王小峰、王海波负担。本判决为终审判决。审判长  曹红岩审判员  栾建伟审判员  刘欣仪二〇二〇年五月九日书记员  王译伟