湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘10民终912号上诉人（原审被告）：郴州富强房地产开发有限公司。法定代表人：罗长城，该公司董事长。委托诉讼代理人：李兴，郴州市正和法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：陈昭社，男，1962年10月6日出生，汉族。被上诉人（原审原告）：刘二华，女，1964年12月30日出生，汉族。以上两被上诉人的共同委托诉讼代理人：史军平，湖南银光律师事务所律师。上诉人郴州富强房地产开发有限公司（以下简称富强公司）因与被上诉人陈昭社、刘二华商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2019）湘1002民初7225号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭，于2020年5月13日开庭进行了审理。上诉人富强公司的委托诉讼代理人李兴，被上诉人陈昭社、刘二华的共同委托诉讼代理人史军平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。富强公司上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回陈昭社、刘二华的诉讼请求；本案案件受理费由陈昭社、刘二华负担。事实和理由：案涉《郴州市商品房买卖合同》明确约定，以最终竣工测绘面积为准结算房款，实行多退少补。房屋面积差价款属于购房款，交清全部购房款是陈昭社、刘二华作为买受人应当依约履行的义务。因此，本案陈昭社、刘二华未交清房屋面积差价款，未履行合同约定的交清购房款义务，已构成违约。陈昭社、刘二华接收房屋后使用至今仍未交清购房款的行为不仅严重违约，其要求富强公司支付逾期办理不动产首次登记的违约金，缺乏合同依据和法律依据。一审判决遗漏了富强公司的该辩论和答辩意见，即遗漏了陈昭社、刘二华未交清购房款的基本事实，认定“富强公司有义务在约定的时间内为陈昭社、刘二华所购买的商品房办理不动产首次登记，逾期应当支付违约金”，判决富强公司向陈昭社、刘二华支付逾期办理不动产首次登记违约金，系事实认定和法律适用错误。陈昭社、刘二华辩称，1.陈昭社、刘二华不清楚案涉房屋是否超过面积，富强公司从未将该事实告知陈昭社、刘二华，双方就超面积款是否由陈昭社、刘二华支付未达成一致意见，且未约定支付时间，陈昭社、刘二华不构成违约；2.房屋的首次登记是登记在富强公司名下，不动产首次登记是富强公司单方面的法定义务，也是合同约定的义务，与陈昭社、刘二华是否支付购房款没有关联，房屋买卖合同也未约定如果陈昭社、刘二华未支付房款或者超面积款，则富强公司可以不办理或延迟办理首次登记，陈昭社、刘二华是否支付超面积款与富强公司逾期办证没有关系。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。陈昭社、刘二华向一审法院起诉请求：1.富强公司向陈昭社、刘二华支付逾期未能办理好位于郴州市北湖区的不动产首次登记的违约金（违约金以陈昭社、刘二华已付购房款405908元为基数，以每日万分之一为标准从2016年12月1日起计算至上述房屋不动产首次登记完成之日止，暂计至2019年12月19日为45178元）；2.本案诉讼费用由富强公司承担。一审法院认定事实：一、2011年5月19日，陈昭社、刘二华（买受人）与富强公司（出卖人）签订《郴州市商品房买卖合同》（合同编号：20100087501）。其中第三、第四条约定：陈昭社、刘二华购买富强公司开发的位于郴州市交汇处“XX郡”项目中的某号房，建筑面积130.60平方米，每平方米3108.02元，总房款为405908元。合同第九条约定：出卖人应当在2011年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准的商品房交付。该合同第十六条关于产权登记的约定：出卖人应在商品房交付使用后730日内，完成该幢商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。买受人可自行申请办理权属登记，也可委托出卖人代为办理房屋权属登记。买受人委托出卖人代办房屋权属登记的，应同时进行委托授权，双方约定有关委托事项。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按第2、3项处理：1.买受人解除合同，出卖人自买受人解除合同通知书送达之日起／日内将买受人已付房款（含同期银行利息）退还给买受人，并按已付房款的／%赔偿买受人损失。2.买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房款的万分之一违约金。3.自买受人按规定按时交清房款和提交办理产权登记所需的相关合法资料及费用之日起算。如因房屋登记机关在其规定期限内不能按时作出登记的，则办理房屋产权证的时间相应顺延；若因买受人原因未能按时取得相关权属证书的，责任由买受人承担。二、合同签订后，陈昭社、刘二华依约向富强公司支付了合同约定的购房款405908元，富强公司于2012年6月25日将房屋交付给陈昭社、刘二华使用。三、“郴州市富城房地产开发有限公司”于2016年6月20日变更名称为“郴州富强房地产开发有限公司”。四、案涉商品房至今未办理不动产首次登记。诉讼中，陈昭社、刘二华要求继续履行商品房买卖合同。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。双方签订的《郴州市商品房买卖合同》是真实意思表示，合法有效，具有法律约束力。陈昭社、刘二华已依约支付了合同约定的购房款405908元，而富强公司未按照合同约定在规定时间内完成该幢商品房的首次登记，实属违约，应承担违约责任。不动产首次登记是指房地产企业开发的项目，建设工程已经竣工，经综合竣工验收备案，国有建设用地使用权及房屋所有权进行的第一次登记，不动产首次登记的法定义务人应当是房地产开发企业，故对于富强公司辩称是由于陈昭社、刘二华自身原因才未办理案涉房屋的不动产首次登记的主张，不予采信。本案中，双方在合同中约定富强公司应在商品房交付使用后730日内，完成该幢商品房的初始登记，逾期按已付房款的每日万分之一支付违约金，陈昭社、刘二华诉称案涉商品房的交付时间是2012年6月25日，提交了物业费收据佐证其主张，富强公司主张交房时间有异，但无法提供相应的证据予以反驳陈昭社、刘二华的观点，对于富强公司的此项主张不予采信，富强公司应在商品房交付后730日内，即在2014年6月25日前办理房屋的初始登记。我国实施不动产登记统一制度后，初始登记变更为首次登记，权属登记变更为不动产登记，因此，富强公司有义务在约定的时间内为陈昭社、刘二华所购买的商品房办理不动产首次登记，逾期应当自2014年6月26日开始向陈昭社、刘二华支付违约金。陈昭社、刘二华诉请违约金从2016年12月1日起算，系其对自身权益的处分，故本案违约金支付天数暂计为1113天（从2016年12月1日计算至2019年12月19日，之后违约金另行计算至实际办理不动产首次登记之日止），违约金为45178元＝405908元×1113天×0.0001。至于富强公司主张陈昭社、刘二华尚未补交房屋面积差价，陈昭社、刘二华没有按合同约定交清房款，亦构成违约，属另一法律关系，富强公司可另行主张权利。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用解释》第九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：“被告郴州富强房地产开发有限公司支付原告陈昭社、刘二华逾期办理不动产首次登记违约金45178元（以已付房款405908元为基数，按每日万分之一暂计至2019年12月19日，之后违约金另行计算至实际办理不动产首次登记之日止），限本判决生效后三十日内支付。如果被告郴州富强房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计471元，由被告郴州富强房地产开发有限公司负担。”二审中，双方当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。二审争议焦点是：富强公司是否应承担逾期办理案涉房屋不动产首次登记的违约责任。富强公司与陈昭社、刘二华签订的《郴州市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，受法律保护。陈昭社、刘二华已按合同约定向富强公司支付购房款405908元，富强公司亦于2012年6月25日将案涉房屋交付给陈昭社、刘二华，双方均履行了合同的主要义务。根据双方签订的案涉合同约定，富强公司应当在商品房交付使用后730日内，完成该幢商品房的初始登记，但至今仍未完成案涉商品房的首次登记（初始登记），故一审法院认定富强公司应承担逾期办理案涉房屋不动产首次登记的违约责任是正确的。一审法院根据双方合同约定，判决富强公司支付陈昭社、刘二华违约金45178元，并无不当。富强公司提出因陈昭社、刘二华未交清按郴州市房屋测绘队测绘的超出合同约定房屋面积部分的房款，构成违约，因此富强公司可以不履行办理不动产首次登记的义务的上诉主张，于法无据，本院不予支持。综上所述，富强公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费929元，由上诉人郴州富强房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 程审判员 许素萍审判员 欧旭敏二〇二〇年五月十三日法官助理龙旭力书记员唐泰彬附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。