广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终8438号上诉人（原审被告）：广州市富基房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区同福东路663号103房。法定代表人：关宝伟，职务总经理。委托诉讼代理人：梁智博，该公司职员。委托诉讼代理人：赖卫城，该公司职员。被上诉人（原审原告）：马志衡，男，1996年11月12日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：侯双龙，北京市东元（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘艳宜，北京市东元（广州）律师事务所律师。上诉人广州市富基房地产开发有限公司（以下简称富基公司）因与被上诉人马志衡商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初11582号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。马志衡向一审法院起诉请求：1.富基公司向马志衡支付迟延办证违约金（以2998139元为本金，按照每日万分之零点三的标准计算，从2016年11月10日起至2018年7月23日止）；2.诉讼费由富基公司承担。一审法院认为：马志衡与富基公司签订的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。关于《补充协议》相关条款的效力，之前已有同楼盘类似合同版本案件的二审生效判决作出相关认定，一审法院不再赘述，予以遵循。关于马志衡主张富基公司承担迟延办证的违约责任问题。按照《商品房预售合同》的约定，富基公司应当在商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为马志衡办妥产权登记，并将以马志衡为产权人的房地产权证交付给马志衡。由于富基公司未能在期限内交付房产证给马志衡，已构成违约。现马志衡要求富基公司从2016年11月10日起支付迟延办证的违约金至马志衡领取房地产权证之日即2018年7月23日止，并无不当，一审法院予以支持。富基公司主张《补充协议》已将办理期限从210个工作日变更为720个工作日，但《补充协议》该项条款已被生效民事判决认定为无效，故对于富基公司的该主张一审法院不予采信。关于富基公司抗辩马志衡未能及时缴交税费导致迟延办证的意见。富基公司主张其于2017年10月26日向马志衡发出了相应通知，但涉案楼盘于2018年5月才取得初始登记，在此之前即使缴交税费也不能办证，故对富基公司的抗辩意见一审法院不予采纳。关于违约金的计算。由于马志衡于2017年11月7日补面积差款给富基公司，故违约金的本金应以马志衡实际支付的房款计算。双方在《补充协议》第十三条中已调整违约金标准为房价款的万分之零点三，马志衡要求按《补充协议》约定的标准计算迟办证违约金，并无不妥，一审法院予以支持，违约金总额应以马志衡已付房价款为限。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，作出如下判决：一、广州市富基房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，向马志衡支付从2016年11月10日起至2018年7月23日止的迟延办证的违约金（每日按已付房价款的万分之零点三的标准计算；从2016年11月10日起至2017年11月6日止以2842557元为本金，从2017年11月7日起至2018年7月23日止以2998139元为本金；违约金总额应以马志衡已付房价款为限）；二、驳回马志衡的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1262元，由马志衡负担36元，广州市富基房地产开发有限公司负担1226元。上述受理费已经由马志衡预交，马志衡同意由广州市富基房地产开发有限公司在履行本判决时将其应承担部分直接支付给马志衡。富基公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回马志衡全部诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由马志衡负担。事实与理由：一、《补充协议》第十二条的约定合法有效，一审法院法律适用和事实认定错误。（一）《补充协议》第十二条的签订有其特殊的客观原因，是针对《商品房买卖合同（预售）》第二十一条进行的修订。（二）双方将办证时间从210个工作日更改为720个工作日，马志衡对此已充分了解和理解。（三）《补充协议》第十二条不构成格式条款，其约定合法有效。二、《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》有关“可以办理房地产权证”的时间明确，为该楼宇取得整体性的规划验收合格证和完成房屋测绘报告之后，不存在办理房地产权证时间不明确的情况。马志衡需结清相关费用并提供相关资料后，方可起算《补充协议》约定的“720个工作日”办证期限，现仍在办证期限内，不构成违约。一审法院认为应从实际交房之日起210个工作日起算办证期限，事实认定错误。（一）本案中，双方对办理产权登记时间可依据法律规定和合同约定可以明确。（二）《补充协议》第十二条约定了“720个工作日”的办证期限，自马志衡结清所有相关费用（包括补交房款）和向富基公司提供齐全房地产登记机构要求提交的相关资料之日开始计算。在马志衡履行以上义务之前，富基公司需先达成一系列前提条件和诸多前置手续。三、即使退一步讲，富基公司也构成合同约定的免责情形。富基广场B1、B2栋楼因地铁工程拖延规划验收，属合同约定的免责情形。地铁施工因素是影响富基广场工程规划验收的直接原因。合同中已经明确约定因“地铁公司施工地铁通道和风亭等原因延期”，富基公司交房的时间可以相应延期，且双方互不追究责任。富基公司延期交房是由地铁原因造成，根据合同约定，富基公司交房的时间可相应延期，从而产权办理的期限也应相应顺延。四、即使再退一步讲，即使富基公司的办证义务期限为210个工作日，该210个工作日的起算点也不是以马志衡实际提前收楼的时间开始起算。一审法院以马志衡实际提前收楼的日期起算210个工作日，事实认定错误。（一）合同第二十一条规定：“甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意选择以下第2种方式为乙方办理《房地产权证》：2.乙方委托甲方办理：甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后7个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的，需乙方提供的证件资料。”（二）富基公司协助马志衡办理房产证的时间是在富基公司取得楼宇的规划验收和马志衡向富基公司提交完整的办证资料、补齐房款和缴交税费等手续的基础上开始计算的。（三）即使再退一步讲，也不应按照提前收楼的交付时间起算。五、涉案房屋的大确权已于2018年5月25日办妥，马志衡已于2018年7月23日领取了房产证。二审中，富基公司补充如下：办理房产证需要业主方的配合，如及时缴纳契税、办理房屋面积差结算等，若业主在此期间自行拖延时间，导致房产证办理迟延，该责任应由业主自行承担。被上诉人马志衡二审答辩称：富基公司于2018年5月25日为涉案房屋进行初始登记，房屋在办理初始登记后才符合办证条件，因此，即使在此之前业主收到富基公司要求补交面积差价款和缴纳契税的通知，由于涉案房屋尚未符合办证条件，业主也有权拒绝补交房款和缴交契税。且业主在收到富基公司的通知后，需要一定的时间准备相关材料，因此，逾期办证违约金应当从业主按照富基公司要求准备办证资料的期间后开始计算。本院经审理查明，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方均无提交新证据。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对双方当事人的上诉及答辩意见，本院分析如下：关于富基公司应否承担迟延办理产权登记的违约责任问题。涉案合同第二十一条约定富基公司应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构申请办理房地产转移登记。而《补充协议》第十二条对上述约定变更为“富基公司只协助马志衡办理《房地产权证》，具体协助义务如下：（一）在可以办理房地产权证的情况下，通知马志衡送交办证所需的相关资料。（二）富基公司在合理时间内代马志衡向办证部门申请办理房地产权证。（三）以马志衡结清所有相关费用（包括补交房款）和向富基公司提供齐全房地产登记机构要求提交的相关资料之日开始计算，富基公司协助马志衡在720个工作日内办妥房地产权证……”。根据该《补充协议》条款的约定，由于马志衡已付清房款，故该协议约定的办证期限起算时间实际为“在可以办理房地产权证的情况下，马志衡经富基公司通知后提交相关办证资料之日开始计算”。富基公司上诉表示根据涉案合同和补充协议，有关“可以办理房地产权证”的时间应为该楼宇取得整体性的规划验收合格证和完成房屋测绘报告之后，由于该“可以办理房地产权证”的时间并不具体明确，难以操作，实质上相当于免除了开发商迟延办证的责任，排除了购房人的权利。由此可见，该条款属于《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的情形，该《补充协议》第十二条应为无效。结合《商品房预售合同》有关条款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，富基公司的办证义务期限应为房屋实际交付之日起210个工作日内，一审法院处理正确。由于富基公司未能在期限内办妥产权登记手续，已构成违约，故富基公司应向马志衡支付迟延办理产权登记的违约金。关于富基公司上诉主张的免责问题。涉案合同第十四条是双方关于逾期交房的违约责任条款，现富基公司根据该逾期交房违约责任条款约定的免责事由如异常天气、地铁工程施工等请求免除其公司迟延办证违约责任，理由不成立，本院不予采纳。关于富基公司上诉主张马志衡拖延办理房产证的延期责任应予以扣除问题。一审论理清晰，本院予以确认不再赘述。富基公司二审也未提交相应证据予以佐证上述主张，证据不足，本院不予采纳。综上所述，广州市富基房地产开发有限公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律及实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1226元，由上诉人广州市富基房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 焕审判员 梁淑敏审判员 梁燕梅二〇二〇年五月二十二日书记员 古嘉玲黄清丽