浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙07民终898号上诉人（原审被告、反诉原告）：王小莉，女，1973年11月26日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：翁锡营，男，1979年8月28日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。上诉人王小莉因与被上诉人翁锡营房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2019）浙0702民初12101号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王小莉上诉请求：撤销原判，依法改判《商铺租赁合同》已于2019年12月6日解除；5万元使用费不予退还；返还上诉人原有保温柜、蒸饭箱、炉灶各一台，遮阳伞一把，并恢复原状；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.原审判决第一项不正确。因为解除合同的时间应该是2019年12月6日，且是在明确解除原因是由被上诉人恶意促成租赁合同解除的僵局（被上诉人自己不愿继续经营且诱骗上诉人同意其转让店面）责任应由被上诉人承担的情况下，由法院主持才同意解除合同。2.原审判决第二项不正确。首先5万元使用费是不可分割的起租价，才会一次性缴纳，否则当初绝对不可能会把几十万元的装修设备和店面这么便宜租给被上诉人使用；再者被上诉人已经确认如果店面不能转租，5万元不予退还；更何况租赁合同被解除的所有责任都是被上诉人造成，所以5万元使用费不应退还。3.原审判决第四项不正确。上诉人原审继续履行合同的反诉请求未被支持，是因为被上诉人恶意促成解除合同的僵局。由于5万元是使用费，所以被使用的物品保温柜一台、蒸饭箱一台、炉灶一台、遮阳伞一把等应当返还。被上诉人应把故意砸坏的地砖等恢复原状。原审本诉、反诉皆因被上诉人引起（且本诉无理、反诉有理），因此诉讼费应由被上诉人承担。被上诉人翁锡营辩称：1.当时关店面经其同意，上诉人帮其关的。但其要求重新开店面时，上诉人就不肯开了，故其没有违反涉案商铺租赁合同。其于2019年9月23日电话报警，派出所也处理过，其主张恢复店面营业，上诉人不同意，派出所让双方调解，但调解不成功。租赁合同中约定押金是半年后支付，而合同租赁期限是从2018年12月16日至2023年12月15日，故其可以在承租期限内的半年后付押金。而上诉人强制帮其关了店面，钥匙也不给其。2.双方解除合同是在法院的调解之下，其从店里搬出其物品，并已支付到2019年12月15日的房租。3.关于5万元的使用费问题。当时双方约定的是店面的转让费，但上诉人说是使用费，其认为也可以这么理解，那就是5年5万元，1年1万元。其只用了1年不到，故上诉人应退其4年多的使用费。上诉人于2019年9月17日把店面锁门，到同年9月23日其要求开门，上诉人不肯，这段时间到一年合同期结束还有3个月，故剩余3个月的房租应该退给其。上诉人强制锁门，导致其在店铺中有1万余元店面物品的损失，因一审法院做其工作，这也只是小损失，其就算了，其也不要3个月的经营损失费了，但3个月的房租及4年多的使用费应退给其。4.上诉人所要求返还的保温柜、蒸饭箱、消毒柜、小冰箱等5样物品，因当时说5万元是转让费，上诉人让其拿去用，店里的东西都让其自己处理，但是东西放在那里有些都烂掉了，其就折价1000元卖掉了。关于其砸坏的地砖，因双方有纠纷，其认为店面装修等都已转让给其了，其是砸其自己的东西。关于诉讼费的问题，双方矛盾的开始是对于租赁合同第9项的理解，其没有违反合同的约定。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。翁锡营向一审法院起诉请求：1.解除《商铺租赁合同》；2.王小莉赔偿2019年9月18日－12月16日租金1.5万元、原材料损耗11090元、转让费5万元、停业经济损失71406元；3.王小莉承担诉讼费用。王小莉向一审法院提出反诉请求：1.翁锡营继续履行《商铺租赁合同》，支付押金1万元、第二年租金6.6万元；2.翁锡营承担反诉费。一审法院认定，王小莉系金华市婺城区兰溪街红旗小区6幢10－11号房屋产权人。2018年12月3日，因双方达成翁锡营向王小莉承租该房的合意，翁锡营向王小莉支付定金2万元。同月6日，翁锡营又向王小莉支付7万元。16日，双方签订《商铺租赁合同》，约定：翁锡营承租该房用于餐饮，租赁期限为5年，自2018年12月16日－2023年12月15日，第1年租金6万元于2018年12月16日前付清，以此类推每年递增10%，提早1个月支付；水电押金1万元半年后支付，租赁期满后无息退还；未经王小莉同意，翁锡营不得擅自拆改结构或改变房屋用途，若翁锡营导致租赁物的质量或屋内外设施损毁，由翁锡营负责维修赔偿；翁锡营如需解除合同应提前1月通知王小莉等。同日，翁锡营向王小莉支付2万元。以上共向王小莉支付11万元（第1年租金6万元，另5万元的性质是商铺装修和其他设施使用费抑或转让费，双方陈述不一）。事后，王小莉按约交付了租赁物。2019年9月17日，翁锡营在王小莉多次催缴押金时以患肝硬化无法继续经营面馆提出解除合同（2019年8月11日入院治疗，25日出院，西医诊断为1.2型糖尿病、高血压、高血压性肾病、高脂血症、肺部结节），王小莉表示同意并经翁锡营同意更换了门锁和对外张贴转租信息。审理中，王小莉配合翁锡营清理了存放在面馆内的属翁锡营自购物品（所有食材饮料）。一审法院认为，当事人经协商一致，可以解除合同。王小莉于2019年9月17日已作出同意翁锡营提出的解除决定，该合同已确定解除，王小莉要求继续履行原合同，于法无据。但王小莉作出该决定系翁锡营未能如实坦白病情（夸大病情）所作，翁锡营存在过错，应承担相应的责任。鉴于目前房屋尚未转租他人，王小莉已收租金不予退还。翁锡营解除《商铺租赁合同》的诉请予以支持，但要求退还剩余租金和赔偿停业损失费的诉请予以驳回，并驳回王小莉履行合同的反诉请求。翁锡营所患病症非属紧急突发，其完全可在决定治疗前或出院后妥善处理相关食材，且翁锡营已在审理中取回所有食材，故要求赔偿材料损耗的诉请，亦不予支持。翁锡营另行向王小莉支付的5万元系因需使用王小莉店内装修和其他设施所付，《商铺租赁合同》亦约定应保持原状，故其性质应为使用费，结合合同解除的时间点，酌定王小莉退还翁锡营42500元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十二条、第九十七条规定，判决：一、双方于2018年12月16日签订的《商铺租赁合同》已于2019年9月17日解除；二、王小莉于判决生效之日起7日内，退还翁锡营使用费42500元；三、驳回翁锡营的其他诉讼请求；四、驳回王小莉的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1625元（已减半收取）、保全费1270元，合计2895元，翁锡营负担1895元，王小莉负担1000元；反诉案件受理费850元（已减半收取），由王小莉负担。二审中，双方当事人均未向本院提交证据。本院对一审判决认定的“王小莉表示同意并经翁锡营同意更换了门锁和对外张贴转租信息”不予认定，另认定为：王小莉提出，如翁锡营真的不打算做了，那就抓紧把店面转让挂出去，争取在剩下的3个月内转掉。经双方协商，翁锡营同意由王小莉代其更换了门锁和对外张贴转租信息。2019年9月21日，王小莉微信提醒翁锡营缴纳1万元押金，翁锡营说没钱；9月23日，翁锡营要求拿钥匙开门，表示10月1日还要开门营业，双方为押金缴纳问题发生纠纷，翁锡营遂报警，双方后成讼。本院对一审认定的其他事实予以认定。本院认为：一、关于涉案租赁合同解除时间。从双方庭审陈述及微信聊天、通话录音等内容来看，双方在2019年9月17日并未达成协商一致解除合同的意思表示，而双方在二审审理中均确认涉案租赁合同是在一审法院主持下于2019年12月6日解除，故一审法院确认涉案租赁合同于2019年9月17日解除不当，应予纠正。本院认定涉案租赁合同解除时间为2019年12月6日。二、关于5万元使用费是否应予退还的问题。该5万元系翁锡营需使用王小莉店内装修和其他设施而支付，租赁合同中也约定应保持原状，故一审法院认定该5万元系使用费并无不当，而租赁期限为5年，涉案租赁合同于2019年12月6日解除，王小莉主张5万元使用费不予退还不能成立，本院不予采信。但涉案租赁合同系双方真实意思表示，内容并不违反法律强制性规定，双方均应按约全面履行各自的义务。合同中明确约定水电押金1万元半年后支付，而合同系2018年12月16日签订，翁锡营按约应在签订合同半年后支付，但其在双方成讼前一直未付，已构成违约。况且2019年9月17日王小莉同意帮翁锡营转租是因翁锡营夸大病情，当时锁门也征得了翁锡营的同意，后双方系因押金缴纳问题而致合同不能继续履行，翁锡营对此负有过错，应承担王小莉因合同解除而不能及时另行出租的合理招租期的租金损失。因此，综合考虑本案租赁合同实际履行情况、合同解除时间及合同约定的租金标准等因素，本院酌情确定王小莉应退还翁锡营30000元。三、关于王小莉二审中主张翁锡营应返还其原有保温柜、蒸饭箱、炉灶各一台、遮阳伞一把及恢复原状等上诉请求，因其在一审中并未提出该反诉请求，双方在二审中亦未就此达成一致意见，故不属于本案二审审理范围。综上，上诉人王小莉的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持浙江省金华市婺城区人民法院（2019）浙0702民初12101号民事判决第四项；二、撤销浙江省金华市婺城区人民法院（2019）浙0702民初12101号民事判决第一、二、三项及诉讼费负担部分；三、王小莉与翁锡营于2018年12月16日签订的《商铺租赁合同》于2019年12月6日解除；四、王小莉于本判决生效之日起十日内退还翁锡营使用费30000元；五、驳回翁锡营的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1625元、保全费1270元，合计2895元，由翁锡营负担2307元，由王小莉负担588元；反诉案件受理费850元，由王小莉负担。二审案件受理费1050元，由翁锡营负担420元，由王小莉负担630元。本判决为终审判决。审 判 长 宋文茹审 判 员 黄良飞审 判 员 盛 伟二〇二〇年五月二十六日代书记员 陈海威