上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终3483号上诉人(原审原告)：邹虹，女，1983年5月15日出生，汉族，住上海市静安区。上诉人(原审原告)：林庆霖，台湾地区居民，男，1976年4月2日出生，汉族，住上海市静安区。上列两上诉人之共同委托诉讼代理人：顾戈，上海城大律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海华泓尚隆房地产开发有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：张正林，董事长。委托诉讼代理人：赵轶，上海市建纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩璐，上海市建纬律师事务所律师。上诉人邹虹、林庆霖与被上诉人上海华泓尚隆房地产开发有限公司(以下简称“华泓尚隆公司”)因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2019)沪0106民初34863号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人邹虹、林庆霖的上诉请求：撤销一审判决，改判支持邹虹、林庆霖一审全部诉讼请求。事实与理由：首先,一审法院认定关于“一梯一户”华泓尚隆公司不构成违约是错误的。上述认定错误处在于：一、根据《行政处罚决定书》中关于事实的描述，行政部门处罚华泓尚隆公司关于“一梯一户”的虚假宣传主要是因为本层两户业主之间仅仅隔了一扇“常开式”的门,故同一楼层根本谈不上隔断,与一梯一户的房屋相比私密性有区别,所以才做了处罚。二、邹虹、林庆霖之所以以东区的房屋进行类比,主要是因为这两个房屋房型接近,都宣传“一梯一户”,在主张损失的时候有参考价值。而即使根据东区房型来说,由于其在两户业主中设置了一道无法打开的墙壁,两户业主须要绕道消防楼梯才可以到达隔壁的电梯厅,显然“私密性”不可同日而语。邹虹、林庆霖从未在一审中主张过公用部位专属使用的权利，之所以在一审中强调宣传单上“4平方专属空间”的表述并非是主张该4个平方的专属权利,而是想向法庭说明宣传资料中的表述,使得邹虹、林庆霖有充分理由相信该房型中间是“隔断的”,至少是一堵墙,而非是常开式的门。此外，华泓尚隆公司在设计立项是就为两梯两户,其明知其宣传材料与实际设计不符,还向购房者进行虚假宣传,应该就此承担缔约过失责任。被上诉人华泓尚隆公司答辩称：关于行政处罚部分，行政处罚不能够替代法院的判决，且该行政处罚是针对广告公司，而并非针对华泓尚隆公司。邹虹、林庆霖关于相关部位使用权利一节上诉理由，华泓尚隆公司不认可，该部位属于公共部位。双方签订的房屋预售合同针对的销售的部位的内容以及电梯厅属于公共部位没有任何误解，因此不构成缔约过失，且根据邹虹、林庆霖陈述内容，涉案房屋与及所谓东区的房屋相比，其也没有实际损失。邹虹、林庆霖向一审法院提出的诉讼请求：华泓尚隆公司向邹虹、林庆霖赔偿损失人民币(以下币种均为人民币)70万元。一审法院经审理查明，华泓尚隆公司为上海市静安区万荣路1199弄“静安华邸”223号202室(以下简称“系争房屋”)所在“静安华邸”楼盘的开发商，于2016年5月6日取得《建设工程规划许可证》，其在销售该楼盘时，在售楼处发放系争房屋房型的宣传单上载明“一梯一户，约4平方米独立电梯门厅专属高附加值空间”等内容。2017年5月6日，华泓尚隆公司(甲方、卖方)与邹虹、林庆霖(乙方、买方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，暂测建筑面积120.64平方米，每平方米建筑面积单价(不包含房屋全装修价格)84,333.45元，总房价款(不包含房屋全装修价格)10,173,987元。此外，补充条款一第十五条第二款载明，甲方此前在书面的销售广告和宣传资料、模型中对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体明确，并对合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，合同又未作重新约定的，可作为合同附件，对双方具有约束力，一方违约的，应依法承担违约责任。甲方在上述场合已明示不构成要约或者不属于交付标准或交易条件或者待双方签订合同时进行具体约定的，不构成合同内容，双方不受其约束。2018年10月18日，上海市静安区市场监督管理局作出沪监管静案处字(2018)第XXXXXXXXXXXX号《行政处罚决定书》，认为上海英红广告有限公司(以下简称“英红公司”)作为华泓尚隆公司委托的广告设计单位，在宣传单上作出“一梯一户”的广告内容，而该楼盘实际销售的房型是一幢里面每一层有两户业主，一幢房屋配备两部电梯，每层的两户业主之间隔了一扇门，共用一个消防通道，该门是常开式的，每一层的业主都可以通过该门到达所在楼层另一户业主的门口，使用另外一部电梯，和传统意义的一梯一户相比，同一楼层不能隔断，私密性有区别。“一梯一户”的表述容易引人误解成电梯只能独用，不能共用，只能到达业主自己的房屋。英红公司违反《中华人民共和国反不正当竞争法》第九条第一款，构成作引人误解虚假宣传的行为，故决定对其行政处罚如下：一、责令停止违法行为，消除影响；二、罚款人民币2万元整。2018年12月29日，华泓尚隆公司向邹虹、林庆霖交付系争房屋。系争房屋产权现已登记至邹虹、林庆霖两人名下。一审理中，双方当事人均确认，东、西区是以云照路为界，靠东的为东区，靠西的为西区。系争房屋位于西区，所在的楼幢每层有两户业主，两台电梯分别设在两户业主进户门旁边，由电梯厅中间的一扇常开式隔断门隔开，但隔开的两侧电梯厅面积有大小区分，其中面积较大的为系争房屋一侧，消防通道(楼梯)直接通往该侧电梯厅，并设有水电表等公共设施设备；另一侧业主进户门前的电梯厅面积较小，无水电表等公共设施设备，该业主使用消防通道(楼梯)以及水电表等公共设施设备时，需通过系争房屋一侧的电梯厅空间。邹虹、林庆霖所参考的东区房型每层也有两户业主，两台电梯也分别设在两户业主进户门旁边，由电梯厅中间的隔断墙从中间隔开，两侧电梯厅的面积相当，其中一户业主进户门一侧设有弱电箱、水井箱；另一侧设有强电箱。两户业主进户门前分别有一扇隔断门，可通往消防通道(楼梯)。邹虹、林庆霖表示，华泓尚隆公司宣传的房型是一梯一户，其在售楼处看到的东区样板房呈现的房型也是一梯一户，现在电梯厅隔断门的位置在样板房模型中是一堵墙。但华泓尚隆公司实际交付的房型却是两梯两户，在靠近系争房屋的电梯厅一侧安装了该楼层两户的水电表、净水装置等公共设施，且同层另一户业主走消防楼梯时将经过其门口，对其生活的私密性产生了极大影响，量化到经济损失上，就是一梯一户和两梯两户之间的房价差。其参考的东区房型也是同一楼层有两户业主，两台电梯，但两户的大门中间被隔墙隔开，两户可从各自一侧进入消防通道，水电表等公共设施均设计在各自一边，保护了业主生活的私密性。其认为，行政机关对英红公司作出的行政处罚也可以证明华泓尚隆公司作为开发商已构成违约。华泓尚隆公司对此表示不予认可。根据《住宅设计规范》，十二层及以上住宅的每幢楼设置电梯应不少于两台，且其中应设置一台可容纳担架的电梯，所以系争房屋所在单元楼的两个电梯分别是消防电梯和无障碍电梯，电梯厅是公共部位，业主不能排他使用，但设有一扇常开式隔断门。其交付的房屋完全符合规划设计要求，也保护了业主的私密性。系争房屋门前的电梯厅面积约为12平方米，远大于另一户门前的电梯厅面积，故大部分公共设施设计在系争房屋一侧，但邹虹、林庆霖在门口还摆放了家具，实质是受益的。样板房只能展示套内状况，不具有展示公共部位结构和面积的功能，且邹虹、林庆霖看的东区样板房格局和西区样板房是不同的。邹虹、林庆霖自行推定以东区房型作为双方之间的交付标准，缺乏事实和法律依据，东区和系争房屋所在的西区不是同一楼盘，建设开发单位也不是其公司，不能作为对比标准；况且东区房型也是两梯两户，中间虽有隔墙，但也仅起到视觉遮挡的作用，两户之间可以通过消防通道连接，实际上也并无任何通行障碍。行政机关对英红公司所作的行政处罚依据的是《反不正当竞争法》，与本案属于不同的法律关系，不能适用于其公司，作为其公司违约的依据。况且行政机关认定的“一梯一户”是指电梯只能独用，到达业主自己的房屋，邹虹、林庆霖若认为一梯一户的房型可以参考东区，那么邹虹、林庆霖理解的一梯一户的含义则与行政机关的认定完全不同。一审法院经审理后认为，双方当事人之间签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。邹虹、林庆霖主张华泓尚隆公司发放的宣传单上所载的“一梯一户，约4平方米独立电梯门厅专属高附加值空间”系合同内容，现华泓尚隆公司交付房屋不符合合同约定，故构成违约。法院认为，首先，邹虹、林庆霖认为英红公司被处以行政处罚一节可以说明华泓尚隆公司交付的房屋不符合“一梯一户”的标准。但上海市静安区市场监督管理局对英红公司进行行政处罚是认为英红公司所作的“一梯一户”的表述容易引人误解成电梯只能独用，不能共用，只能到达业主自己的房屋。而邹虹、林庆霖所参照的东区房型，也是同一楼层有两户业主以及两台可以共用的电梯，与系争房屋一样无法满足业主对“一梯一户”可以独立使用、具备私密性的要求。因此，邹虹、林庆霖以该行政处罚证明华泓尚隆公司违约，依据不足。其次，电梯厅本身是共有部位，无论其中隔断门、公共设施及消防通道等设计有何不同，都不属于业主的私人空间，业主本无权专属使用。邹虹、林庆霖将电梯厅理解为专属空间属于认识上的误区，故即使该宣传内容构成合同内容，该约定也属于无效约定，邹虹、林庆霖诉请的利益不能得到法律的保护。因此，法院对邹虹、林庆霖的诉请无法支持。但是，华泓尚隆公司作为知名开发商，应承担相应的企业社会责任，现其发布的宣传确实易引人误解，其也应承担相应责任，并在将来的销售宣传中避免进行此类宣传。一审法院据此作出判决：驳回邹虹、林庆霖的诉讼请求。二审中，邹虹、林庆霖提交相关工商登记信息记录一组，欲证明“静安府”东区、西区系共同开发。华泓尚隆公司表示不认可邹虹、林庆霖的证明目的，东区房屋的开发主体是上海华泓钜盛房地产开发有限公司，与华泓尚隆公司股东明显不同，且两个项目都有独立的规划、用地手续，并被市政道路分开，不会引起混同。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，一审法院基于已查明的事实对相关法律问题已作充分阐述，并无不妥，本院予以认同。现邹虹、林庆霖提起上诉，仍坚持其在一审中的相应主张，本院在此作补充分析如下。首先，本案纠纷的起因在于涉案宣传单上存在“一梯一户”的表述。邹虹、林庆霖在本案中并未提交证据证明相关政策法规或建筑行业规范中对“一梯一户”有明确界定，而在双方的合同中也未对两部电梯之间的分隔形式有明确约定，因此一审判决认定邹虹、林庆霖关于华泓尚隆公司构成违约的主张依据不足，并无不妥。其次，如一审判决所述电梯厅等本身属于共有部位，故即使存在如邹虹、林庆霖所主张的物理隔断，也不能拒绝或阻止同层业主及其他人员合理通过、使用该公用部位。因此，一审判决认定邹虹、林庆霖主张的“私密性”利益不能得到法律保护，并无不妥。最后，邹虹、林庆霖主张的70万元赔偿系房屋差价的损失，但在案证据中并无可以证明涉案房屋与邹虹、林庆霖所主张的“一梯一户”相对应的房屋存在价格上差额的相关证据，因此其关于损失金额的主张亦缺乏依据。综上所述，如一审判决所述，本案中人民法院并非认定华泓尚隆公司不需承担任何责任，但邹虹、林庆霖的诉讼请求依据不足，难以获得支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币10,800元，由上诉人邹虹、林庆霖共同负担。本判决为终审判决。法官助理朱丹丹审判长  成皿审判员  徐江审判员  姚跃二〇二〇年五月十四日书记员  陆乐附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……