辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终4809号上诉人（原审原告）：杨英，男，1959年8月24日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：李永强，辽宁方正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳未来置业房产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区十一纬路286号。法定代表人：李月梅，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙维宁，男，该公司房产开发部总经理。委托诉讼代理人：张丽，女，该公司集团办公室主任。被上诉人（原审被告）：沈阳市和平区土地房屋征收补偿服务中心，住所地沈阳市和平区南四马路3号。法定代表人：陈春雨，该中心主任。委托诉讼代理人：李娜，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。上诉人杨英因与被上诉人沈阳未来置业房产开发有限公司、沈阳市和平区土地房屋征收补偿服务中心房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2019）辽0102民初10863号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，对案件进行了公开审理。本案现已审理终结。上诉人上诉请求:撤销原判，发回重审或改判。判令被上诉人承担诉讼费用。理由：一、一审基本事实没有查清。一审认定的领取款错误，被上诉人提供的证据仅为领款联，没有款项是什么，被上诉人应当举证。其次，杨玉亭应当享受120平方米的房屋安置条件，11万元是补偿款。关于面积和朝向，回迁时确定是东南朝向，被上诉人没有让上诉人参加东南朝向的遴选应当进行赔偿。关于增加面积款，一审将另外一笔钱张冠李戴按在了增加面积款上。二、一审判决存在逻辑错误。回迁房的面积只有69.21平方米，责任在被上诉人。其次，增加面积应当按照2010年的价格计算。再次朝向赔偿问题应当支持。第四，临时安置补偿金问题，被上诉人违约就应当承担赔偿责任。二被上诉人辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持。原审原告向一审法院起诉请求：1、请求人民法院判令被告未来置业公司为原告安置坐落于F楼24层5号房屋（东南朝向，如不能提供东南朝向房屋，被告未来置业公司赔偿我方损失50000元）；2、被告未来置业公司赔偿原告临时安置补偿金（83200元，暂计104个月，计算至2019年8月31日），以每月800元计算从2011年1月1日起至被告未来置业公司交房之日止；3、被告房屋征收中心承担连带责任。一审法院查明事实：2008年11月7日，原告父亲杨玉亭（乙方）与被告未来置业公司（拆迁人，甲方）、沈阳市和平区拆迁服务中心（被委托拆迁单位，后更名为征收中心，即本案被告之一）签订编号为LF-2003-0107号《城市房屋拆迁补偿安置协议》1份，该协议约定，原告被拆迁房建筑面积为29.81平方米。该协议第三条“拆迁补偿金额”第一款第一项约定，房屋的货币补偿金额：29.81×4250＋（45-29.81）×4250×0.4＝152516；第二项约定，未到期限的临时建筑补偿金额：400×26月＝10400；第三项约定，住宅搬迁补助费400；第四项约定，奖励10000。金额总计173316元；第四条“产权调换房屋”约定：期房的建筑面积60.78平方米，该房屋价款金额如下：1.产权调换房屋的价款总额：（60.78－29.81）×3380＝104679；2.（45-29.81）×4250×0.4+20800＝46623；第五条“差价款结算”约定：被拆除房屋与产权调换房屋差价款为58056，由乙方支付给甲方。该款于2010年12月31日前结清；第六条“乙方搬迁及产权调换房屋交付时间”约定：甲方保证在2010年12月31日前将符合国家有关规范、标准的产权调换房屋交付给乙方；第八条“违约责任”第1款“面积差异的处理”约定，甲方提供的产权调换房屋，当实际建筑面积小于第四条约定的建筑面积3平方米以内，双方同意建筑面积差额部分按4680元/平方米的价格确定，由甲方支付给乙方；当实际面积大于第四条约定的建筑面积3平方米以内的，双方同意建筑面积差额部分按3380元/平方米的价格确定，由乙方支付给甲方；第四款“甲方超期交付产权调换房屋的违约责任”约定，因甲方责任延长过渡期限的，乙方自行解决过渡用房的，自逾期之月起，甲方按照原标准的双倍支付给乙方临时安置补助费。合同签订后，原告父亲杨玉亭按照合同约定进行了搬迁，选择了产权置换的补偿方式。2010年3月2日，杨玉亭去世。杨玉亭第一顺序继承人为其妻子徐淑琴、子女杨建国、杨成国、杨英、杨永祥、杨春平。诉讼中，杨玉亭第一顺序继承人徐淑琴、杨建国、杨成国、杨永祥、杨春平均主张放弃涉案房屋拆迁安置补偿所获所有收益，主张该收益均归原告杨英所有。2016年8月16日征收中心在沈阳日报发布涉案地块回迁通知，通知该地块征收户携带安置协议、户型核实单、身份证、委托书等于2016年8月19日办理选房。被告未来置业公司提供房源面积有48.64平方米、65.19平方米、69.21平方米、94.71平方米。之后原告进行了选房，选择了F楼24层5号房屋（蓝牌地址为沈阳市和平区砂山街46-1号1-24-5）。原告在原签署的《城市房屋拆迁补偿安置协议》的尾页中对所选房屋位置签字确认。原告认为被告应为其安置东南朝向的房屋，依据为其持有征收中心盖单的西安街181号项目户型核实单，在该核实单备注栏记载安置房屋为东南朝向房屋。该核实单未注明日期。对该核实单征收中心认为，原告签定协议当时，依据期房的户型图进行选择，在期房图中确有东南朝向的C型60.78平方米房屋，但是实际建成后，原告选择了69余平方米的房屋。征收中心提交户型图1份，依据户型图，C型房屋东南朝向，面积60.78平方米。原告认可该户型图，但认为实际选房时因未来置业公司未建C型60.78平方米房屋，故原告选择69.21平方米房屋，该类型房屋有东南向，但被告为给付原告，给付他人。经查，未来置业公司建成房屋确无60.78平方米房屋，建成房屋面积为。再有，原告认为，原告及被告征收中心出具的《城市房屋拆迁补偿安置协议》首页均标有C型朝东南，故应安置东南向房屋。因被告为原告安置的房屋为西南向而非东南向，故原告未办理入住，诉至本院。被告未来置业公司主张随时可以安置F楼24层5号房屋，但原告应交纳增加面积款161464.58元。计算方法如下1.合同征收协议约定面积为60.78平方米，原告原有房屋面积为29.81平方米，原告需要缴纳的房屋差价面积为30.97平方米，按协议约定每平方米3380元计算，原告需交纳增加面积款104678.6元（30.97平方米×3380元）；2、原告选择房屋的实际面积为69.21平方米，超出协议约定8.43平方米，对于超出部分，3平方米之内的，按照协议第8条第1款每平方米3380元计算，3380元×3平方米=10140元。对于超出3平方米之外的5.43平方米，按照市场价格计算，每平方米8590.42元×5.43平方米=46645.9806元。对于被告未来置业公司计算方式，原告对5.43平方米的计算方法有异议，原告认为《中华人民共和国商品房销售管理办法》第20条第二项明确规定，面积误差比超出3%的部分，由开发部门承担，超出3%之内的，原告按照拆迁的价格承担。故不承担5.43平方米差价款。原告认为30.97平方米差价款同意缴纳，60.78平方米到62.60平方米是在3%之内的，原告同意按照每平方米3380元缴纳；62.60平方米到69.2的平方米部分系商品房销售，不同意补交。被告征收中心主张代被告未来置业公司给付原告110000元拆迁补偿款（经查，给付时间为2008年11月），原告承认收到110000元，但认为该款项是因为与被告协商约定回迁面积为90平方米，因为拆迁当时最大面积仅为60.78平方米，故按照3380元/平方米的价格，给原告30平方米的补偿，对于原告所述该款项系30平方米的补偿款，原告未提交证据证明。因未如期安置回迁居民，被告征收中心为回迁居民发放安置补偿金，按每月800元计算，从2011年1月1日至2017年9月30日，共81个月，计64800元。一审法院认为：原告父亲杨玉亭与二被告签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》系各方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，各方均应自觉履行。合同签订后，原告父亲夏玉亭按照合同约定进行了搬迁，选择了产权置换的补偿方式，被告未来置业公司应依据协议约定为原告父亲置换房屋。因原告父亲已去世，其其他第一顺序继承人放弃对涉案房产的继承，故涉案房产的权利及义务由本案原告杨英享有、承担。本案争议焦点为被告未来置业公司是否应为原告安置东南向房屋。原告提交《城市房屋拆迁补偿安置协议》、户型核实单均注明安置房屋为东南向，而被告未来置业公司实际为原告安置的房屋为西南向，经原、被告提交的证据可查，该东南向房屋约定为签订协议时约定，而建成后的房屋并无协议所约定的C型60.78平方米房屋。原告在2016年进行了选房，对于选择F楼24层5号房屋予以确认。该确认视为对房屋面积、朝向予以认可，故原告以涉案房不是东南向索赔50000元依据不足，本院不予支持。关于原告主张被告未来置业公司向其交付涉案房的诉求，符合协议约定，本院予以支持。关于被告未来置业公司主张原告补交增加面积款问题，原告对于其中5.43平方增加面积款计算存有异议，认为不应支付。分析本案实际，原告选择房屋的实际面积为69.21平方米，超出协议约定8.43平方米，对于超出部分，3平方米之内的，被告未来置业公司按照每平方米3380元计算，3380元×3平方米=10140元，符合协议第8条第1款约定。对于超出3平方米之外的5.43平方米，按照市场价格计算，每平方米8590.42元×5.43平方米=46645.9806元，因房屋面积系原告所选，被告未来置业公司提供房源面积有48.64平方米、65.19平方米、69.21平方米、94.71平方米，选择可控，原告选择较大面积房屋，对于增加面积5.43平方米，协议中未约定计价方法，依据公平原则，原告应该按市场价格补交增加面积款。本案并非商品房买卖合同纠纷，不适用原告所述《中华人民共和国商品房销售管理办法》第20条规定，故对原告异议，本院不予采纳。对被告未来置业公司的主张，本院予以支持。原告应在被告未来置业公司交付房屋同时付清增加面积款161464.58元。关于原告主张被告未来置业公司赔偿原告临时安置补偿金（以每月800元计算，从2011年1月1日至实际交房之日）问题，被告征收中心认为其已代未来置业公司给付原告110000元，包括临时安置补偿金。原告承认收到110000元，但认为该款项与临时安置补偿金无关。因被告征收中心给付原告110000元的时间为2008年11月，而原告索要临时安置补偿金从2011年1月开始，被告征收中心不可预期将来违约，故110000元不包括原告所主张的2011年1月1日之后的临时安置补偿金。因被告征收中心未依据协议第六条约定于2010年12月31日前为被征收人安置房屋，应按协议第八条第4款约定给付原告临时安置补偿金，因被告征收中心统一为回迁居民发放安置补偿金64800元（每月800元，从2011年1月1日至2017年9月30日，共81个月），故被告未来置业公司应按该金额赔偿。对于原告主张临时安置补偿金计算至被告交付之日的时间截点，因涉案房屋未交付的原因在于原告认为朝向不对未接收，责任不在于被告未来置业公司，故对原告该项主张，本院不予支持。对于原告该项诉讼请求，合理部分，本院予以支持。关于被告未来置业公司认为临时安置补偿金应由被告征收中心支付的抗辩，因涉案合同主体责任方为未来置业公司而非被委托方征收中心，故被告未来置业公司该抗辩，本院不予支持。但未来置业公司可以依据二被告之间约定，另行向征收中心主张权利。关于原告主张征收中心承担连带责任的诉讼请求，现由同上，因征收中心为被委托拆迁单位，并非本案责任主体，对原告该项诉讼请求，依据不足，本院不予支持。另外，依据三方协议约定，被告未来置业公司应给付原告房屋货币补贴46623元，临时安置补偿金10400元（至2010年12月31日），住宅搬迁补助费400元，奖励10000元。以上费用总计67423元。因被告征收中心已向原告支付110000元，因原告无证据证明该款项与协议约定的对原告补偿金额无关，故本院认定原告的征收补偿67423元已给付完毕，原告不能再向被告索要。一审判决：一、被告沈阳未来置业房产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告杨英交付坐落于沈阳市和平区砂山街46-1号1-24-5号房屋；同时，原告杨英向被告沈阳未来置业房产开发有限公司缴纳增加面积款161464.58元；二、被告沈阳未来置业房产开发有限公司于本判决生效之日起10日内给付原告杨英临时安置补偿金64800元；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息或支付迟延履行金。案件受理费3496元（原告已垫付），由原告杨英承担。二审期间上诉人提交《领取拆迁补偿款通知单存根》复印件一份，拟明领款单上有其确认，但是其没有实际领款。二被上诉人质证意见为：一审查明事实为准，证据并非原件，也不是新证据。形式上并非原件，内容上时间显示2008年，不属于新证据。真实性、合法性、关联性均有异议。本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，关于房屋的朝向问题，因上诉人回迁房屋户型核实单中明确备注房屋为东南朝向，现因非上诉人原因，被上诉人不能按约定回迁东南朝向房屋，而只能回迁西南朝向房屋，在东北地区，根据日常经验判断，东南朝向房屋的价值要相对高于西南朝向房屋，被上诉人应当对其违约行为承担相应的赔偿责任，上诉人虽主张5万元，但未提供充分证据证明该金额的依据，本院酌定被上诉人未来置业公司就房屋朝向问题赔偿上诉人损失4万元。关于上诉人主张签订合同时领取的11万元补偿款是订立合同时的一次性补偿的问题，因双方拆迁补偿协议中并无此约定，上诉人亦未提供其他证据证明此项主张，本院无法支持。关于增加面积款的计算问题，因上诉人并非仅有69.21平方米一项选择，而其自行选择的房屋面积69.21平方米，一审认定对于超出3平方米的部分按照市场价格计算符合公平原则。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：一、维持沈阳市和平区人民法院（2019）辽0102民初10863号民事判决第一项、第二项；二、撤销沈阳市和平区人民法院（2019）辽0102民初10863号民事判决第三项；三、沈阳未来置业房产开发有限公司于本判决生效之日起10日内给付杨英赔偿金40000元；四、驳回当事人的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息或支付迟延履行金。一审案件受理费3496元，由杨英负担2000元，沈阳未来置业房产开发有限公司负担1496元。二审案件受理费3496元元，由杨英负担2000元，沈阳未来置业房产开发有限公司负担1496元。本判决为终审判决。审判长 王 纪审判员 刘 冬审判员 孙菁蔓二〇二〇年五月二十七日书记员 宋妍竺本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；