温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0302民初1459号原告：鲁建文，男，1978年3月22日出生，汉族，户籍所在地江西省上饶市余干县，现暂住浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：朱兆武，浙江光正大律师事务所律师。被告：胡国选，男，1956年11月5日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：徐莉莉，浙江嘉瑞成律师事务所律师。委托诉讼代理人：张红戈，浙江嘉瑞成律师事务所律师。第三人：温州市鹿城电声器件厂，统一社会信用代码91330302145076997N，住所地浙江省温州市鹿城工业区富士达路19号。法定代表人：李镇球，该厂厂长。委托诉讼代理人：黄国忠，男，该厂经理。原告鲁建文与被告胡国选、第三人温州市鹿城电声器件厂（以下简称电声器件厂）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鲁建文及其委托诉讼代理人朱兆武、被告胡国选及其委托诉讼代理人徐莉莉、第三人的委托诉讼代理人黄国忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鲁建文向本院提出诉讼请求：要求被告支付违约金8万元。事实和理由：2017年10月31日，原被告签订《设备转让协议》，由原告受让温州市国选鞋材有限公司（以下简称国选公司）。2017年11月15日，双方签订《房屋租赁合同》，约定被告将坐落于温州市鹿城工业区富士达路19号生产大楼一楼及办公大楼2-3楼（950平方）出租给原告，年租金为23万元，租赁期限自2017年11月16日至2020年5月31日。《房屋租赁合同》签订后，被告告知原告其从第三人处承租涉案厂房已有10多年时间，无需担心续租问题。后被告迟迟无法与第三人达成续租合意，原告无奈只能与第三人直接签订《房屋租赁协议》，以48万一年的金额将涉案厂房（2000平方）租至2020年5月31日。因被告无法履行与原告签订的《房屋租赁合同》，依约应承担8万元的违约责任。被告胡国选辩称：被告没有违约行为，不应承担违约责任。2018年2月5日，被告代表国选公司将承租自第三人处的2000平方米厂房，在原租赁期限届满前续租至2020年5月31日。2018年7月4日，原告代表国选公司与第三人签订的房屋租赁合同，是以续租合同为基础的，仅将国选公司的代表人从被告更改为原告而已，根本不是原告所称的“无奈与第三人直接签订合同”。原告称被告无法与第三人达成续租合意，与事实不符。因此，被告并未违约，不应承担违约责任。要求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：国选公司原经营人为被告胡国选。2017年10月31日，被告与原告鲁建文签订《设备转让协议》，被告将国选公司的楦头加工设备转让给原告，转让款为31万元。2018年6月29日，国选公司法定代表人由被告变更为原告，股权也做相应变更。坐落温州市鹿城工业区富士达路19号房屋系第三人电声器件厂的厂房。从2010年起，国选公司开始承租上述厂房南边1-4楼生产大楼以及北边综合楼2-3楼（面积计2000平方米，以下简称2000平厂房）。其中生产大楼一楼及办公大楼2-3楼（面积计950平方米，以下简称950平厂房）由国选公司自己使用，其他房屋由国选公司转租他人。2016年4月8日，第三人出具授权书，授权国选公司转租空余厂房给郑云根、代芬芬，转租期限至2018年5月31日。在原被告签订《设备转让协议》之前，国选公司与第三人就涉案厂房租赁事宜签订的最后一份合同为2016年3月15日的《房屋租赁合同》，在该份合同中双方约定的租期至2018年5月31日止，年租金为40万元，水电押金3万元，违约押金10万元。2017年11月1日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称《23万合同》），约定：甲方将950平厂房出租给乙方；租赁期限自2017年11月16日起至2020年5月31日止；年租金23万元；违约押金及水电押金8万元；如乙方违约，押金没收，如甲方违约，赔偿乙方。此后，原告要求被告取得涉案厂房的续租权，提出其付清设备转让款以取得续租权为前提。经过协商，被告作为出让方（甲方）、原告作为受让方（乙方），双方于2017年11月15日签订《补充协议》，约定：在原甲乙双方签订的厂房租赁合同的基础上，经双方协商同意乙方暂先支付给甲方20万元，等待房屋租赁续租协议签署以及法人变更等手续办理妥当后，乙方应立即付清所有余款；房屋租赁合同续签后，整体房屋的部分出租权由乙方全权负责，如有产生经济损失甲方不承担任何责任。2018年2月5日，被告代表国选公司与第三人签订《房屋租赁合同》（以下简称《57万合同》），约定：租赁物为2000平厂房；租赁期限从2018年6月1日至2020年5月31日；年租金57.6万元，租金每半年提前半个月付清；水电押金3万元、违约押金10万元。因原被告就该份租赁合同的价格发生争议，双方均未向第三人支付租金，第三人遂在厂房处张贴通知，要求国选公司支付租金，否则停止使用厂房。2018年5月1日至20日，原告与第三人均无法联系上被告。原告为经营需要，遂直接作为承租人与第三人就厂房租赁事宜进行协商。2018年7月4日，原告代表国选公司（乙方）与第三人（甲方）签订《房屋租赁合同》（以下简称《48万合同》），约定：甲方将2000平厂房出租给乙方；租期2年，自2018年6月1日至2020年5月30日止；年租金48万元；水电押金3万元，违约押金15万元。此后，原被告因设备转让及房屋租赁等事宜发生多起诉讼。以上事实，当事人没有争议，本院予以确认。另查明：被告代表国选公司与第三人签订《57万合同》时，未告知原告和第三人该份合同将由原告或原告经营的国选公司履行。《57万合同》签订后，被告认为该份合同应由原告或原告经营的国选公司履行，从而拒绝向第三人履行支付租金义务。该部分事实由当事人陈述为证。本案双方争议的焦点为被告是否存在违约行为。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”被告与原告签订《23万合同》后，其最基本的义务系向原告交付950平厂房。因厂房系被告经营的国选公司从第三人处承租取得，租期至2018年5月31日届满。被告履行《23万合同》的前提是从第三人处续租房屋。但被告代表国选公司与第三人签订《57万合同》后，一直未履行《57万合同》约定的向第三人支付租金的义务，致使第三人要求收回厂房。因此，可认定被告未履行向原告交付租赁物的义务，存在违约。被告认为其与第三人签订了《57万合同》，已经履行了义务，不存在违约。对此，本院认为，被告代表国选公司与第三人签订《57万合同》后，要求原告履行《57万合同》约定的向第三人支付租金的义务，显然与《23万合同》的约定不符。《57万合同》和《23万合同》约定的租赁物的范围不同，《57万合同》约定的面积为2000平方米，《23万合同》约定的面积为950平方米；两份合同约定的租金不同，《57万合同》约定的年租金为57.6万元，而《23万合同》约定的年租金为23万元，且，原被告并未约定由被告代表国选公司与第三人签订租赁合同即视为被告履行了《23万合同》约定的交付租赁物的义务。原告最后取得对租赁物的使用权系基于原告方自己与第三人签订《48万合同》，该租赁物并非被告向原告提供。故被告的辩称缺乏依据，本院不予采纳。原被告在《23万合同》中明确约定“违约押金及水电押金8万元；如乙方违约，押金没收，如甲方违约，赔偿乙方”，与涉案厂房相关的系列租赁合同均约定水电押金3万元，故可认定8万元中水电押金为3万元，违约金5万元。被告违约，依约应向原告支付违约金5万元。原告认为违约金为8万元，缺乏依据，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十六条规定，判决如下：一、被告胡国选于本判决生效之日起三日内向原告鲁建文支付违约金5万元；二、驳回原告鲁建文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元，减半收取计900元，由被告负担525元，由原告负担375元。当事人须在案件生效之日起七日内向本院缴纳应负担的诉讼费，逾期本院将强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员  李琴仙二〇二〇年五月二十日书记员  项婷婷