广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初4600号原告：广州市冠晖物业管理有限公司，住所地广东省广州市花都区迎宾大道3号合和新城办公楼首层之一，统一社会信用代码91440101753477460Y。法定代表人：陈志鸿，该公司总经理。委托诉讼代理人：钟润谋,广东四端律师事务所律师。委托诉讼代理人：王翔宇,广东四端律师事务所实习人员。被告：徐诗杰，男，1979年9月18日出生，汉族，住江西省上饶市广丰县,原告广州市冠晖物业管理有限公司（以下简称冠晖公司）与被告徐诗杰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案后，依法由审判员李晓琳适用小额诉讼程序，于2020年4月10日公开开庭进行审理。原告冠晖公司的委托诉讼代理人钟润谋、被告徐诗杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冠晖公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告于判决发生法律效力之日起5日内向原告支付广州市花都区新华街*****房自2018年5月1日至2019年12月31日期间的物业服务费合计人民币4248.20元及违约金（从每月11日起按逾期付款金额每日万分之五的标准计算，暂计算至2019年12月31日止的违约金合计人民币666.26元）；2.判令被告于判决发生法律效力之日起5日内向原告支付本案律师代理费人民币4500元；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，冠晖公司向本院提交情况说明，明确第1项诉讼请求中的违约金为645.01元。事实和理由：原告受广州市合和（花都）置业发展有限公司的委托，自2013年8月1日起对合和新城小区提供物业管理服务。2013年8月30日，被告与广州市合和（花都）物业发展有限公司（以下简称合和公司）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，被告购买位于广州市花都区新华街****房，建筑面积是98.74平方米。当日，被告与原告签订了《前期物业服务协议》，被告将涉案房屋委托原告提供物业管理服务，物业服务费洋房每月2.2元/平方米（不含公共水电费分摊）。被告于2014年11月25日接收了涉案房屋。从2018年5月1日起，被告未按约定向原告支付物业服务费及相关费用。原告曾多次以邮寄、上门派送、电话等形式催缴涉案房屋物业服务费等相关费用，但被告至今仍未向原告支付。原告为实现权利，委托广东四端律师事务所代理原告提起本次诉讼，为此原告向广东四端律师事务所支付律师代理费人民币4500元。根据《前期物业服务协议》第十一条第四款约定，甲方依法实现权利所支付的律师费由乙方承担。综上，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院依法判决。徐诗杰辩称，其并未恶意拖欠物业费，不同意原告的诉请。被告对拖欠金额以及何时开始拖欠、物业费计算标准均不清楚。当初购买房屋时并没有具体了解物业费的相关标准。在收到原告邮寄的快递后，被告向原告转账了4000元，表示物业费在里面扣。被告收楼后，并没有装修也没有入住。物业费的金额由法院认定。关于律师费，被告并不是恶意欠费，原告作为公司，且本案诉讼是原告提起的，该费用的产生不受被告控制。因此不同意支付该律师费。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都区****房，权属登记人是徐诗杰，房屋建筑面积为98.74平方米。2013年8月30日，徐诗杰（乙方）与广州市合和（花都）置业发展有限公司（甲方）签订《商品房预售合同》，约定徐诗杰向广州市合和（花都）置业发展有限公司购买涉案房屋，自收楼之日起按月按时交纳物业服务费，物业服务费为每月每平方米建筑面积（人民币）洋房：2.2元/平方米。同日，冠晖公司（甲方）与徐诗杰（乙方）签订《前期物业服务协议》及《合和新城住宅区临时管理规约》，约定由甲方对案涉住宅提供前期物业管理服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积（确权面积）交纳，具体标准为：住宅按建筑面积每月交纳物业服务费，住宅（洋房）为2.2元/平方米（不含公共水电费分摊）。乙方应自已接收房屋之日起计算物业服务费，乙方实际是否使用该房屋并不影响物业服务费的支付，每个月的物业服务费在当月10日前以先付款后消费形式支付，乙方逾期付款或因余额不足导致扣费不成功的，乙方应按逾期付款金额每日万分之五的标准向甲方支付违约金，甲方依法实现权利所支付的案件受理费、执行费及在广东省律师服务政府指导价范围内支付的律师费及为实现权利所支付的其他全部费用，均由乙方承担。2014年11月25日，徐诗杰办理了收楼手续。冠晖公司对涉案房屋提供了物业管理服务，案涉房屋每月的物业服务费为217.23元（2.2元×98.74平方米），冠晖公司按照每月217.20元的标准向徐诗杰收取物业服务费。2018年5月17日，冠晖公司通过邮政专递的方式向徐诗杰在商品房预售合同中登记的通讯地址邮寄“****0401管理费律师函”，徐诗杰收到该邮件后，于2018年7月20日通过银行转账的方式向冠晖公司支付4000元并备注“合和物业费”。冠晖公司主张该4000元已用于抵扣2016年11月至2018年4月期间18个月的物业服务费及2018年5月的部分物业服务费，2018年5月的物业服务费仍欠121.40元，徐诗杰自2018年5月开始欠缴物业服务费，尚欠2018年5月1日至2019年12月31日期间的物业服务费4248.20元。冠晖公司向上述地址邮寄挂号信向徐诗杰主张权利未果，遂提起本案诉讼。另查明，2020年2月25日，冠晖公司与广东四端律师事务所签订《民事委托代理合同》，委托该律师事务所代理与徐诗杰物业服务合同纠纷事宜的法律事务，由律师事务所委派钟润谋律师作为案件代理人，律师服务费为4500元。广东四端律师事务所向冠晖公司开具了该律师服务费的发票。本院认为，冠晖公司与徐诗杰签订的《前期物业服务协议》及《合和新城住宅区临时管理规约》是双方真实意思表示，内容没有违反相关法律、法规的强制性规定，合同合法有效，对双方具有法律约束力。徐诗杰作为涉案房屋的买受人，享受了冠晖公司提供的物业管理服务，依约负有向冠晖公司交纳物业服务费的义务。徐诗杰拖欠物业服务费的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，冠晖公司要求徐诗杰支付2018年5月1日至2019年12月31日的物业服务费4248.20元，是其处分自身权利的行为，合理合法，本院予以支持。徐诗杰拖欠物业服务费，冠晖公司要求以每月欠缴金额为本金（2018年5月欠缴金额为121.40元，其余每月欠缴金额为217.20元），按每日万分之五的标准自欠费当月的11日起分段计付违约金至2019年12月31日止，符合合同的约定，本院亦予以支持。关于律师代理费，根据《前期物业服务协议》规定，徐诗杰逾期缴纳相关费用的，冠晖公司依法实现权利所支付的律师费应由徐诗杰承担，该约定并未违反法律法规的强制性规定，且该费用系因徐诗杰违约导致冠晖公司为实现权利所支出的合理费用，故对冠晖公司要求徐诗杰支付其律师代理费4500元的请求，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条及第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告徐诗杰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市冠晖物业管理有限公司支付2018年5月1日至2019年12月31日期间尚欠的物业服务费4248.20元；二、被告徐诗杰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市冠晖物业管理有限公司支付拖欠上述物业服务费的违约金（违约金分段计算，第一段即2018年5月的违约金以欠缴物业服务费121.40元为基数，剩余月份违约金以每月应交物业服务费217.2元为基数，按每日万分之五的标准，分别从欠费当月的11日起计算至2019年12月31日止，上述各月物业服务费的违约金数额以不超过该月应交的物业服务费为限）；三、被告徐诗杰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市冠晖物业管理有限公司支付律师代理费4500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告徐诗杰负担。本判决为终审判决。审判员  李晓琳二〇二〇年五月九日书记员  高 波附本判决相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。