安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖01民终2794号上诉人（原审原告）：何凌云，女，1987年7月9日出生，汉族，住安徽省庐江县。委托诉讼代理人：郑天发，安徽虹途律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴韦，安徽虹途律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:安徽奥福酒文化投资有限公司,住合肥市包河区金寨路国元名都花园1#楼。法定代表人：许剑峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：何钧生，北京德恒（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱磊，北京德恒（合肥）律师事务所实习律师。上诉人何凌云因与被上诉人安徽奥福酒文化投资有限公司（以下简称奥福公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2019）皖0111民初16312号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何凌云上诉请求：撤销一审判决，改判支持何凌云一审全部诉讼请求。事实和理由：一审法院已经正确认定奥福公司逾期交房导致本人有解除合同的权利，又认定奥福公司2019年5月29日取得建设工程规划许可证，通过书面和登报方式告知本人并交付房屋，以本人合同目的实现为由驳回全部诉讼请求，自相矛盾。1.案涉房屋长期停工，奥福公司已经无法将符合合同约定的房屋交付本人，案涉房屋无法达到运营标准，不能将设施未建成且停工多时的房屋认定为已经交付房屋。2.奥福公司未提供证据证明向东大门公司交付房屋。3.东大门公司与奥福公司人格混同，法律禁止代理人代理被代理人与自我实施民事法律行为，交房主张违法。东大门公司是奥福公司的全资子公司，法定代表人相同、财务不分离。4.奥福公司存在逾期交房行为，在不可抗力事件发生时，没有按约及时告知，对其违约行为和责任的关联案件已经由生效判决作出认定。东大门公司与奥福公司恶意串通损害何凌云合法权益，案涉房屋至今未达到交付条件，东大门公司与奥福公司恶意串通实施的法律行为无效。奥福公司辩称，1.一审判决认定的事实清楚，商品房买卖合同、经营管理合同是双方真实意思表示，两份合同均有何凌云的签字，根据合同法相关规定，上述两份合同对何凌云产生合同约束力。奥福公司在2019年5月29日取得建设工程规划许可证正本，将案涉房屋交付东大门公司，奥福公司的商品房买卖合同约定的主要义务已经履行完毕。房屋交付符合合同约定的交付条件，已经实际交付，何凌云认为交房不符合案件事实的上诉理由不成立。2.奥福公司与东大门公司系独立法人，对外均能独立承担民事责任，不存在何凌云陈述的代理人代理被代理人与自我实施法律行为的情形。3.确因不可抗力造成逾期交房的现实情况，但截至何凌云2019年8月起诉，奥福公司早已经在2019年5月29日完成了交付案涉房屋的义务，合同履行完毕的情况下，何凌云主张解除合同缺乏事实和法律依据。何凌云向一审法院起诉请求：1.解除《商品房买卖合同》，判令奥福公司退还预付的购房款954056元，赔偿团购费损失2万元；2.奥福公司按照何凌云房款3%标准承担违约责任（逾期交房导致合同被解除），支付违约金28621元；3.判令奥福公司承担逾期告知的违约责任（以房款954056元为基数，按日万分之二标准），支付何凌云违约金43695元；4.本案诉讼费由奥福公司承担。一审法院认定事实：2016年2月27日，奥福公司（出卖人）与何凌云（买受人）签订一份《商品房买卖合同》，约定买受人购买奥福时代广场及附属地库商1098室，用途为商业，建筑面积为25.55平方米，总金额为954056元，买受人于2016年3月3日前支付首付款484056元，剩余470000元办理按揭。出卖人应在2017年6月30日前交付取得规划许可证正本并将符合合同约定的商品房交付使用，但如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金等。合同签订后，何凌云按照合同约定支付购房款954056元，奥福公司出具了收据。2016年3月，何凌云作为出租方与承租方安徽东大门商业运营管理有限公司（以下简称东大门公司）、担保方奥福公司签订一份《商铺委托经营管理合同》，约定：何凌云将案涉商铺出租给东大门公司对外招商、出租、经营、管理，委托经营期限自2016年12月1日起至2026年11月30日止，何凌云委托东大门公司按照《商品房买卖合同》所载明交房时间收取房屋，东大门公司收取房屋时视为何凌云已经交付等。2016年3月，何凌云向东大门公司出具收条，写明收到案涉房产2016年12月1日至2019年11月30日的租金253610元。2019年5月29日，奥福公司取得案涉房屋《建设工程规划许可证（正本）》。同日，奥福公司通过顺丰速运向何凌云邮寄送达了《交房通知》，内容为：东大门公司已受托收取案涉商铺，履行接收义务等。同时，奥福公司在安徽商报刊登了《交房通知》。一审另查明，案涉项目因受合肥骆岗机场申请复航的影响于2016年7月停建，2017年9月30日中国民航安徽安全监督管理局向合肥市规划局作出回复，2017年10月复建。依据合同约定，奥福公司可以据实延期15个月，即奥福公司应于2018年9月30日将案涉房屋进行交付。2019年8月5日，奥福公司办理了案涉项目的所有权登记。一审法院认为，何凌云与奥福公司于2016年2月27日签订的《商品房买卖合同》及何凌云与东大门公司、奥福公司于2016年3月签订的《商铺委托经营管理合同》系各方真实意思表示，合法有效，各方应按照合同约定履行各自的义务。何凌云与奥福公司签订的《商品房买卖合同》约定，奥福公司应于2017年6月30日将取得《建设工程规划许可证（正本）》的商品房交付何凌云使用，逾期超过60日后，何凌云有权解除合同。由于案涉项目存在不可抗力因素，奥福公司可以在双方合同约定的基础上据实延期15个月交房，即奥福公司应当于2018年9月30日将案涉房屋交付给何凌云，但奥福公司直至2019年5月29日才取得《建设工程规划许可证（正本）》，具备合同约定的交房条件，其迟延交付房屋构成违约，依法应当承担违约责任。奥福公司逾期交房超过60日，而使何凌云具备了解除合同的权利基础，何凌云自2018年11月30日始，享有案涉合同解除权，其可以主张解除合同，实现要求奥福公司退款并赔偿损失的诉求。但何凌云该项解除权应当及时行使，以维护鼓励交易的民事商业交往原则。2019年5月29日，奥福公司以书面形式，同时在相关媒体刊登公告，告知何凌云和广大业主，其已将案涉房屋交付给东大门公司，该交付方式符合《商铺委托经营管理合同》的约定，应视为奥福公司对何凌云的交付。直至2019年8月8日，何凌云才向一审法院提起诉讼，主张解除案涉合同，鉴于在何凌云提起解除案涉合同前，双方间合同约定的交房义务已履行完毕，何凌云合同购房目的业已实现，故现在何凌云再行主张解除案涉合同、返还购房款、按已付款3%支付违约金不予支持。一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回何凌云的诉讼请求。一审案件受理费14218元，保全费5000元，合计19218元，由原告何凌云负担。二审期间，何凌云向本院提交证据如下：证据一、东大门公司工商登记信息，证明东大门公司从公司设立到本案纠纷发生时、一审诉讼时唯一的执行董事和监事完全相同，东大门公司与奥福公司系关联公司，东大门是奥福公司的全资子公司。证据二、何凌云与奥福公司法定代表人的录音资料，证明奥福公司与东大门公司的没有交房手续以及谈话过程。奥福公司的质证意见为：证据一、不是新证据，东大门公司的工商登记信息不属于证据法上的新证据，不能达到对方的证明目的，现在东大门公司不是奥福公司的全资子公司了，2019年工商信息发生变更。证据二、没有显示录音时间，不能核实是否为二审新证据，没有原始载体，对真实性不认可；即使真实，也无法达到证明目的，奥福公司已经履行了交房通知义务，接收函系东大门公司接收房屋后提供的确认函，与本案无关，该证据系何凌云庭后提供，违反法定程序。奥福公司向本院提供证据为：邮寄清单，证明已经通知何凌云。何凌云的质证意见为，真实性、合法性、关联性均有异议，没有原件，只是邮政公司的记录，不能证明邮寄内容，案涉房屋至今不具备交付条件，无法对外营业，奥福公司不能规避交房义务，同时说明一审认定事实没有依据。对一审法院认定的而为各方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为，何凌云与奥福公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，双方主要争议焦点在于案涉房屋是否存在奥福公司的违约行为而成就何凌云主张的合同解除条件。对此本院认为，案涉项目受合肥骆岗机场申请复航的影响而停建，系不可抗力因素。根据相关部门的回复及双方合同约定，一审判决认定奥福公司可以在双方合同约定的基础上据实延期15个月交房并无不当，也即奥福公司最迟应当于2018年9月30日将案涉房屋交付给何凌云。根据本案查明的事实反映，2019年5月29日，奥福公司取得案涉房屋《建设工程规划许可证（正本）》，同日，奥福公司通过顺丰速运向何凌云邮寄送达了《交房通知》，并在安徽商报刊登了《交房通知》。2019年5月29日案涉房屋符合《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件，该交付符合《商品房买卖合同》和《商铺委托经营管理合同》的约定，本院予以确认。奥福公司长期逾期交房构成违约，守约方可以据此主张解除合同。合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由主张解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。何凌云出具收条确认了2016年12月至2019年11月的租金已经收到，案涉房屋2019年5月29日交付后，奥福公司的主要合同义务履行完毕，何凌云的合同目的已经实现，其于2019年8月向法院起诉主张解除合同，一审法院未予支持并无不当，本院予以确认。双方合同未约定不可抗力逾期告知的责任，奥福公司亦已经就不可抗力事件登报公告，何凌云要求奥福公司按照逾期交房的违约条款承担该违约责任的意见，没有依据，本院不予支持。何凌云的其他诉讼请求均基于合同解除，一审法院未予支持并无不当，本院予以维持。综上，何凌云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14218元，由何凌云负担。本判决为终审判决。审判长  陆建群审判员  沈 静审判员  王 莉二〇二〇年五月十一日法官助理贾柏轩书记员施佳佳附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。