浙江省象山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0225民初890号 原告：刘建华，男，1962年5月8日出生，户籍所在地象山县，现住象山县。 委托诉讼代理人：程显成，浙江丹峰律师事务所律师。 被告：浙**夏拍卖有限公司，住所地：宁波市鄞州区兴宁路47号6608室。 法定代表人：许红，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵春琳，浙江甬泰律师事务所律师。 第三人：宁波交运建设集团有限公司，住所地：象山县丹东街道新华路52号。 法定代表人：屠夏月，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周奇嵩，浙江素豪律师事务所律师。 原告刘建华与被告浙**夏拍卖有限公司（以下简称华夏拍卖公司）、第三人宁波交运建设集团有限公司（以下简称交运公司）拍卖合同纠纷一案，本院于2020年2月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘建华及其委托诉讼代理人程显成，被告华夏拍卖公司的委托诉讼代理人赵春琳，第三人交运公司的委托诉讼代理人周奇嵩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘建华向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告关于象山港路客运东站主楼底层营业用房租赁权的拍卖成交合同；2.被告退还原告拍卖佣金8350元和拍卖成交款167000元；3.被告赔偿原告利息损失（以175350元按银行贷款利率从2018年12月26日计算至实际给付之日止）；4.第三人与被告承担连带清偿责任；5.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年12月，原告获悉被告将举行象山港路客运东站主楼底层营业用房租赁权拍卖活动，原告有意参与竞拍，为此察看拍卖标的物状况，于2018年12月18日交纳了竞买保证金，并再次察看标的物状况。2018年12月19日，原告竞拍成交，与被告签订了成交确认书。2018年12月26日，原告缴纳了拍卖佣金8350元、拍卖价款147000元，加上已给付保证金，共缴付175350元。由于被告未告知原告委托人信息，拍卖成交书未载明委托人及何时签订合同，直至2019年2月28日才联系到第三人的经办人。2019年3月2日，第三人经办人告知该标的物与大厅将以砖墙分隔开，出入门面从外面另开。本来拍卖标的物在大厅东侧，将来以透明材料分隔，可从大厅出入，现第三人改变标的物拍卖时的状态，原告提出异议并多次与被告交涉，而被告一直推诿，只是催促原告签订合同。2019年3月下旬，原告发现已砌好砖墙封死标的物，12月中旬在外墙落地窗改开一道大门。原告认为拍卖成交，被告或第三人应当交付拍卖时状态的标的物，现拟交付标的物不符合拍卖时的状态，根据合同法第一百四十八条和拍卖法第十八条第二款、第四十条规定，应属被告违约，原告有权拒绝接收标的物并解除合同，故提起诉讼，望判如所请。 被告华夏拍卖公司辩称，1.被告系中介机构，依法依规履行了拍卖义务，不存在任何过错，也没有违反拍卖须知与拍卖成交确认书的约定，原告要求返还拍卖佣金的诉请不成立，且被告没有收取原告的租金，原告要求被告返还拍卖成交款没有法律依据。2.原告中标后，理应按约与第三人签订租赁合同，但原告在被告多次催告后仍拒绝签订合同，违约方应是原告。3.本案纠纷为拍卖纠纷，原告起诉理由为第三人改变出租房屋现状，构成预期违约，原告应该签订合同后才可行使此权利，并且拍卖须知明确拍卖标的物交付义务是第三人，原告起诉对象应该是第三人而非被告。4.原告解除合同的理由是拍卖时租赁物现状是整个大厅没有间隔，原告认为租赁物与大厅应该用透明材料隔开，这是原告自己的想象，原告招租的是独立使用的房屋，第三人将之隔开交付没有违反拍卖须知及拍卖价格确认书约定，原告以此解约，缺乏事实及法律依据。要求驳回原告的诉讼请求。 第三人交运公司述称，第三人就象山港路客运东站主楼底层营业用房租赁权委托华夏公司招租，第三人向华夏公司提交了标的物相关文件，原告充分熟悉拍卖标的物现状及拍卖须知，拍卖成交后，原告签署拍卖成交确认书，并缴纳第一年租金。按照拍卖规则，原告应及时与第三人签订房屋租赁合同，但原告以消极方式未与第三人签订合同，也未支付保证金，华夏公司于2019年2月15日、4月4日、4月16日书面催告，原告未予理会。2020年2月25日，原告以标的物现状被改变要求解除合同。而标的物的装修图纸设计工作于2018年9月8日完成，第三人并未改变标的物装修设计。第三人认为，原告作为竞买人充分熟知标的物后进入拍卖，应当遵守拍卖须知约定，原告未履行拍卖须知约定支付保证金并签订合同义务，已构成违约，第三人请求判令原告继续履行签订租赁合同、缴纳房屋租赁保证金26720元及租赁合同义务。 原告对第三人的请求辩称，第三人的请求是基于本诉结果才可提出，本诉没有结果，第三人请求无法成立。第三人出租的房屋在拍卖时是框架结构，拍卖须知并没有告知房屋如何分割，被告及第三人也未告知标的物的变化，拍卖成交后的标的物与原状出入有很大改变，影响原告的使用。拍卖的是营业用房，现在标的物不是营业用房，充其量是仓库，第三人变更拍卖房屋的性质，第三人的请求不能成立。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。以下事实本院予以认定： 第三人交运公司将象山港路客运东站主楼底层营业用房及4-14层办公用房9年租赁权委托被告华夏公司拍卖招租，被告华夏公司定于2018年12月19日上午10.30时举行拍卖活动，制订了拍卖须知及拍卖清单，拍卖须知中载明：本次拍卖标的物按规定公告与展示，竞租人应在此过程中认真阅读本拍卖须知及房屋租赁合同（范本），并对拍卖标的进行周详地了解，包括标的物现状、权属登记、需缴纳的税费，由竞租人自行查检。本公司对标的物的描述和提供的有关说明、数据及相关权证中记载的面积仅供竞租人参考，若存在面积上的差异，委托人和拍卖人对承租人不予多退少补。标的实际情况以竞租人实地看样为准，竞拍人一经参拍，即表明自己已完全了解该拍卖标的的现状和相关情况，接受拍卖标的之一切现状，委托人和拍卖人对拍卖标的可能存在瑕疵不承担瑕疵担保责任。租赁期限9年，送6个月免租期，起租日期以签订租赁合同时间为准。前三年每年租金即为本次拍卖的成交价，以后每三年递增5%，租金付款方式为一年一付，付款时间为下一租期开始日期前15天。为保证合同履行，承租人在订立合同同时，必须向出租人支付首年租金16%的保证金，不记息。拍卖成交后，买受人即为该标的承租人，必须当场签署拍卖记录及拍卖成交确认书，付清租金后与委托人签订房屋租赁合同。承租人应在2018年12月26日前把第一年租金缴付给象山产权交易中心（开户行……账号……），保证金可抵缴价款。承租人付清全部款项后，由委托人在拍卖成交后负责拍卖标的的实物和资料交付，拍卖人予以协助。竞租人应严格遵守上述条款，因竞租人违约造成损失的，由竞租人承担并向拍卖人赔偿相应损失，拍卖成交后，承租人不得违约，承租人逾期未付足上述佣金及价款的按违约处理，并按《拍卖法》、合同法相关法律条款承担违约责任。原告刘建华于2018年12月18日交纳了竞买保证金20000元，收取拍买须知和房屋租赁合同样本（填写部分空白）。2018年12月19日，原告以167000元竞得象山港路客运东站主楼底层营业用房租赁权，与被告签订了成交确认书，载明成交拍卖物品为象山港路客运东站主楼底层营业用房建筑面积178.55㎡。2018年12月26日，缴纳了拍卖佣金8350元、拍卖价款147000元，加上已给付保证金，共缴付175350元。原告未签订房屋租赁合同，被告于2019年2月15日、4月4日向原告发函，限原告于2019年2月28日、4月16日与委托人签订合同，否则由原告承担违约责任。2019年4月16日被告第三次向原告发函，告知原告已违约，依法律条款承担违约责任。2020年1月18日，原告向被告发了一份告知询问函，载明拍卖标的物当时无围墙分隔，由东南大厅的大门出入，现标的与大厅被砖墙封闭，另从原玻璃落地窗新开一扇门，委托人改变标的物拍卖状态，要求解除拍卖，退还首期付款及佣金。被告于2020年1月20日回函称，原告未与委托方签订合同，被告已三次向原告发函，并已告知交付款项视作违约金不予退回，标的物现状改变与委托方联系，被告拍卖已完毕。 另查明，象山港路客运东站综合楼装修工程施工图于2018年9月8日设计，现状分割与设计图一致。2018年12月19日招租时房屋处于框架结构，未进行分割，被告与第三人未将设计施工图出示给竞租人。2019年3月，该租赁物进行分割装修，与大厅之间被砖墙封闭，另从南边原玻璃落地窗新开一扇大门出入。 本案争议焦点：标的物是否在拍卖后改变状态致使原告不能实现合同目的。 原告认为拍卖时标的物与大厅间未隔离，将来以透明材料分隔，可从大厅出入，现第三人以砖墙封死，改变出入门户，不符合拍卖时的状态，原告有权解除合同。被告及第三人认为原告租赁的是独立使用的房屋，砖墙隔离并未改变标的物原定装修设计，也未违反拍卖须知约定，原告作为竞买人充分熟知标的物后进入拍卖，现拒绝签订合同，已构成违约。本院认为，涉案拍卖标的物为象山港路客运东站主楼底层营业用房建筑面积178.55㎡，标的物拍卖时大厅系框架结构，其位于大厅东侧为大厅一小部分，虽然拍卖须知并未告知以何种形式隔离，但与大厅间将分割使用原告系明知，第三人用砖墙隔离及出入门户的改变，并未造成拍卖标的物营业用房的性质改变以及不能正常使用，被告及第三人未将标的物的装修图纸设计在拍卖时出示，并不构成《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定的当事人一方违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。并且拍卖须知中记载：竞租人应在此过程中认真阅读本拍卖须知及房屋租赁合同（范本），并对拍卖标的进行周详地了解，包括标的物现状、权属登记、需缴纳的税费，由竞租人自行查检。标的实际情况以竞租人实地看样为准，竞拍人一经参拍，即表明自己已完全了解该拍卖标的的现状和相关情况，接受拍卖标的之一切现状，委托人和拍卖人对拍卖标的可能存在瑕疵不承担瑕疵担保责任。从形式要件上看，原告在竞拍之前不但已对拍卖标的属性、状况充分了解、认识,而且认可拍卖标的存在的瑕疵愿意承担风险。原告主观认为以透明材料分隔可从大厅出入，并非被告及第三人告知其内容，其作为竞拍人理应对标的物尽到注意了解义务。故此，原告要求解除拍卖成交合同的诉讼请求，本院不予支持。 本院认为，被告于2018年12月19日将第三人委托的象山港路客运东站主楼底层营业用房租赁权进行拍卖，原告以167000元竞得，与被告签订了成交确认书，并于2018年12月26日履行了付款义务。双方当事人之间的拍卖合同依法成立，应受法律保护。原告认为交付标的物不符合拍卖时的状态，致使不能实现合同目的，要求解除拍卖成交合同，因缺乏事实、法律依据，本院不予支持。由此，原告要求被告退还拍卖佣金、成交款及赔偿利息损失的诉讼请求亦不能成立。拍卖成交后，原告应当按约与第三人签订房屋租赁合同，同时支付首年租金16%的保证金，但原告经被告催告后拒绝签订合同，应属违约。原告已不履行签订合同义务，可按拍卖法有关规定处理，故此第三人要求原告继续履行合同，本院不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国拍卖法》第三条、第五十二条的规定,判决如下: 一、驳回原告刘建华的诉讼请求； 二、驳回第三人宁波交运建设集团有限公司的诉讼请求。 案件受理费2260元，由原告刘建华负担2026元，第三人宁波交运建设集团有限公司负担234元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 翁羽 二〇二〇年五月八日 代书记员 张楠