湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0111民初8890号原告：长沙市雨花城市建设投资集团有限公司，住所地长沙市雨花区人民中路245号。法定代表人：李国庆，董事长。委托诉讼代理人：唐霞，国浩律师（长沙）事务所律师。委托诉讼代理人：潘静，国浩律师（长沙）事务所律师。被告：胡娜，女，1969年11月18日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：王立祝，北京市康达律师事务所律师。第三人：中国人民解放军湖南省长沙市雨花区人民武装部，住所地长沙市雨花区香樟东路8号。负责人：刘端平，部长。委托诉讼代理人：蒋阳丹，湖南锐杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘梅芳，湖南锐杰律师事务所律师。原告长沙市雨花城市建设投资集团有限公司（以下简称原告）与被告胡娜（以下简称被告）、第三人中国人民解放军湖南省长沙市雨花区人民武装部（以下简称第三人）租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年4月26日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人唐霞、被告的委托诉讼代理人王立祝和第三人的委托诉讼代理人蒋阳丹、刘梅芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向法院提出诉讼请求：1、被告向原告支付自2017年1月1日起至2019年8月31日止的承包金2116666.67元；2、被告向原告支付因欠付承包金产生的违约金59748.78元（违约金以欠付数额为基数，按照银行同期贷款利率暂计算至2019年7月19日，此后的违约金按照上述标准另行计算）；3、被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2005年10月19日，第三人与被告签订《承包经营合同书》，约定被告承包第三人坐落于长沙市雨花区的民兵培训基地，合同另就承包期限、承包金额和支付方式等双方的权利义务进行了约定。为贯彻落实《关于军队和武警部队全面停止对外有偿服务活动的通知》，第三人于2017年5月24日通知被告承包经营合同书的发包人变更为原告。2017年5月26日，在长沙市雨花区财政局的监督下，第三人与原告签订雨花区民兵训练基地经营管理权移交清单。2017年5月27日，第三人向被告发出书面通知，通知被告自2017年5月26日起第三人将雨花区民兵训练基地移交给原告管理，由原告继续履行承包经营合同书。被告在履行承包经营合同书过程中未按照约定支付承包金，原告多次催要，被告仍拒不支付。被告辩称，1、被告认可原告自2017年1月1日起至2017年4月10日期间的欠付租金，对其他诉讼请求不认可；2、根据相关通知，被告与第三人的承包合同书需要解除并关停酒店，被告当时愿意解除并关停酒店。根据承包合同24.5条关于合同解除的条件和方式，本案符合该合同的约定。2017年4月11日，第三人通知被告承包的酒店需要在2017年5月31日前关停，并停止对外经营。根据合同法93条、96条的规定，第三人通知关停酒店是行使合同解除权，故承包合同已于2017年4月11日正式解除。被告没有在法律规定的异议期间对合同解除的效力主张抗辩，证明被告也认可合同在2017年4月11日解除，此后至2017年5月31日属于合同的清理和腾退的环节。原告称所涉租赁物的经营权移交给原告，但该移交属于原告与第三人的内部行为，不具有原告与被告之间的承包合同的恢复效力。被告在合同解除后，在关停酒店清理过程中，没有与原告签订新的合同，也没有继续恢复履行合同的条件，且原告和第三人也没有协助被告办理相关手续，故该承包合同已经解除。被告没有与原告签订新合同，原承包合同也没有继续履行或者恢复履行的条件，故原告的主张无事实和法律依据。第三人辩称，第三人已将诉争不动产的管理权合法移交给原告，第三人不是涉案合同的相对方，第三人与本案无关。为了贯彻落实《关于军队和武警部队全面停止对外有偿服务活动的通知》的精神，第三人在与被告对于补偿金额协商未果的情况下，请示相关部门，于2017年5月26日已合理合法将合同所涉不动产的管理权移交给原告，并于2017年5月27日书面告知被告。根据上述相关文件的精神要求，第三人将诉争不动产合法移交给原告，并告知被告，在不影响被告经营的情况下，按照原合同继续履行，实际上被告也在继续经营该不动产，被告机械理解该通知精神，认为第三人强制其停止经营，与事实不符合，也明显不符合相关文件精神。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议以及经与原件核对无异议的《承包经营合同书》、《关于泓天大酒店补偿问题的申请》、雨花区民兵训练基地经营管理权移交清单、《通知》、《承包金催缴通知函》及邮寄单、签收单，本院予以采信。根据以上采信的证据和当事人的陈述，本院查明以下事实：2005年10月19日，被告（承包人）与第三人（发包人）签订《承包经营合同书》，约定：1、发包方和承包方经过充分了解、论证与协商，就承包雨花区武装部所属民兵培训基地经营事项达成一致，为明确相互间权利义务关系，订立本合同；2、本合同标的为发包方发包、承包人承包座落于长沙市雨花区的民兵培训基地，租赁区域为一至四楼框架结构整体建筑物，附一楼包括：炮库东侧一部250平方米，炮库西侧一部200平方米，一楼停车坪下所有部分，一楼外停车坪；3、在承包期内，标的物所有权归属发包方，承包人不得有任何损害此权利的行为，标的物使用权归属承包人，发包方同样不得有任何损害此权利的行为。承包经营内容为餐饮酒店、客房等第三产业项目，不得进行生产、制作等污染环境、损害建筑物的活动。在承包期内，承包人独立核算，自主经营、自负盈亏、依法进行，发包方对承包人的经营行为不负任何连带责任；4、承包期限为十六年，从2006年6月1日至2022年5月31日止；发包方同意给予承包人七个月筹备期，供承包人全面完成酒店设计、装修、购置、员工培训等工作。期限2005年11月1日起计算，在此期限内，发包人免收承包人租金；5、承包金以四年为一个周期递增，第一年至第四年年承包金为30万元，其中现金10万元，甲方消费20万元；从第五年开始承包金为50万元，其中现金20万元，甲方消费30万元；从第九年开始年承包金为70万元，其中现金30万元，甲方消费为40万元；第十三年开始年承包金为90万元，其中现金50万元，甲方消费为40万元；每年6月1日至第二年5月31日为一个承包年，前四年，由承包人在每半年的前十日内交付该半年度承包金，后十二年按季度在每季度的前十日内交付该季度承包金；6、承包人投资所形成的装修按来修去丢的原则处理，合同自然终止时，发包方不负责补偿；承包人投资所形成的其他硬件，凡属移动不造成对建筑物损坏的，承包人在合同自然终止时可自行处理；7、承包人应按发包方书面指定的人选及书面通知的结账方式提供签单服务，签单抵扣承包金，当年（指一个承包年）消费必须当年消费完毕，消费不足部分不得转入下一年度。消费不足时视为消费完毕，抵扣相应承包金；8、发包方因上级军队机关或同级党委、政府的政策原因而需终止合同时，发包方应赔偿承包人的全部直接经济损失和间接预期利益损失（以解除合同前承包人上两年度收益平均值为准计算至合同自然终止期限时为止）。被告承租该场地后，以泓天大酒店的名义对外经营。2017年4月11日，第三人通知被告参加会议，告知被告根据《关于军队和武警部队全面停止对外有偿服务活动的通知》精神，即中央军委要求关停所有军方对外的第三产业，被告需于2017年5月31日前将承包的诉争雨花区民兵训练基地泓天大酒店关停，不能对外经营，被告应对酒店的关停进行前期准备工作。2017年5月24日，第三人通知被告，告知泓天大酒店继续经营，之前签订的《承包经营合同书》出租方变更为原告。2017年5月26日，原告与第三人就诉争场地的经营管理权在长沙市雨花区财政局的监督下办理移交手续。2017年5月27日，第三人向被告发出《通知》，该通知载明：为贯彻落实军委《关于军队和武警部队全面停止对外有偿服务活动的通知》精神，进一步落实湖南省办公厅《关于支持驻湘部队做好全面停止有偿服务工作的通知》要求和省委常委会第4次会议精神，经长沙警备区、雨花区区委、区政府同意，从2017年5月26日起，原雨花区民兵训练基地由第三人移交给原告管理，并由原告继续履行合同。之后，被告未退出诉争场地，未缴纳租金。原告于2019年5月11日向被告送达《承包金催缴通知函》，向被告催缴承包金未果，诉至法院，请求依法裁决。本案在审理过程中，被告于2020年4月9日向本院提起反诉并申请缓交反诉受理费，本院于同日同意其反诉申请，对其缓交反诉受理费的申请不予同意后，被告未在规定时间内预交案件受理费，本院视为被告撤回反诉。被告在本案审理过程中，为证明被告在2017年4月27日书面上报关停酒店的要求，此时承包合同已解除，双方进入合同的实际清理程序，被告主张第三人于2017年4月11日通知解除合同的时间属实，该时间就是合同解除并消灭的时间节点，提供了2017年5月4日的《通知》。原告质证认为，对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，根据该份通知的内容，第三人对于被告关停酒店所征求的意见属于双方协商解除承包经营合同，但事实上因为未能协商一致，故第三人并未与被告解除承包合同，并依据相关文件精神，将经营管理权移交给原告，由原告享受相应的权利义务；第三人质证认为，对真实性无异议，证明与被告是否关停酒店只是协商过程，不能达到被告的证明目的。该《通知》系第三人向被告发出，载明：4月27日，被告到第三人上报关停酒店书面要求，针对被告上报的情况，宋部长、温副部长当面要求被告，对于关停酒店的要求，所涉及事项和金额要具体，并且被告本人要签名。今日第三人再以书面形式告知：请被告于5月8日前将关停酒店具体要求，以书面形式报到第三人。并再次要求：对于关停酒店的要求，所涉及事项和金额要具体，请被告本人签名。被告为证明其支持并配合中央军委的政策，视为对第三人解除合同无异议，合同解除的效力已由双方确认。根据第三人2017年5月4日的通知要求，被告于2017年5月8日、5月11日分别提交报告，就合同解除后的善后事宜提出具体要求，但至今未得到回复，被告目前采取留守措施以换取违约赔偿。2017年5月31日，被告未能关闭并撤出酒店，影响了第三人停止有偿服务的形象进度，才与原告协商采取转移经营权方式予以规避，并通知被告可以继续履行合同，但这种事后的单方邀约遭到被告的拒绝未产生合同恢复履行的效果，提供了报告和回复报告。原告和第三人质证认为，对真实性、合法性和关联性均有异议，对第三人员工签收的真实性无异议，对内容的真实性、合法性和关联性均有异议，该证据证明如果关停基地，被告要求补偿，说明在合同未解除前，被告提出具体要求，但双方不能就合同解除达成一致，故承包合同书未解除，合同继续履行，只是履行主体变更为原告。被告为证明承包合同解除后，所有接待合同也同步解除，产生了巨额的直接、间接损失。被告充分认识到这些损失不能得到确认和弥补，甚至导致违约赔偿遥遥无期，所以被告才拒绝承诺继续履行原合同，原告的诉求无合同依据，提供了接待合同。原告和第三人质证认为，对真实性、合法性和关联性均有异议，该合同没有落款时间，不知道是否真实。根据该合同第3.1条约定的时间是2018年2月9日，证明泓天大酒店一直使用诉称场地从事经营活动，对外承接客户，该证据不能达到承包合同已解除，被告无需向原告支付租金的目的。第三人在本案审理过程中为证明被告经营的泓天大酒店一直处于正常经营状态，提供了水电费交费通知、收款凭证和企业信用信息报告、《情况说明》。原告质证认为，对该组证据的真实性、合法性和关联性、证明目的无异议；被告质证认为，对水电费交费通知、收款凭证的真实性无异议，对证明目的有异议，该证据是被告在关停酒店后留守期间的费用，并非是经营期间的费用；对企业信用信息报告的真实性无异议，对证明目的有异议，泓天酒店进行工商登记时合同未解除，因合同解除未得到赔偿，所以被告只能留守在该酒店，故没有变更住所地。酒店经营有收入，但只是在酒店经营期内的应收款，与解除合同后的留守无关联性。对《情况说明》的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，不能证明被告存在继续租赁经营的事实。《情况说明》中记载的合同解除后的入住记录，是被告投资建设、独立于承包合同约定租赁区域外的上述建筑物第五层的住房、麻将房登记记录，被告对该建筑物的第五层仍享有独立使用的权利，以解决留守费用。上述水电费交费通知、收款凭证载明被告承租诉争场地在2016年10月至2017年5月30日产生电费235277元，水费14725.6元，2017年6月至2017年8月30日产生电费180614元、水费4879.3元，2017年9月至2017年11月30日产生电费83695元，2017年12月至2018年6月产生电费197866元，水费15869元，2018年7月至2018年10月产生电费220172元，水费12702元，2018年11月至2019年2月产生电费145433元，水费13565元。上述《情况说明》系长沙市公安局雨花分局圭塘派出所于2020年4月28日出具，载明：经公安系统内网查询，雨花区泓天大酒店于2016年度有3742条入住记录，2017年度有6066条入住记录，2018年有8185条入住记录，2019年有7136条入住记录，2020年至今有363条入住记录。另查明，诉争场地的建设单位为长沙市雨花区人民政府。本院认为，被告与第三人签订的《承包经营合同书》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格依约履行各自的权利义务。1、关于诉争承包合同是否解除。原告和第三人均主张诉争承包经营合同未解除，理由是为了贯彻落实《关于军队和武警部队全面停止对外有偿服务活动的通知》，第三人不能以发包方的名义继续与被告履行诉争承包合同，将承包合同的相关权利义务移交给原告，由原告继续履行合同，为此第三人向被告送达了2017年5月27日的《通知》，被告亦在其向第三人提交的《关于泓天大酒店补偿问题的申请》中确认第三人于2017年5月24日通知其可以继续经营，之前的发包方变更为原告，被告收到上述《通知》后未提出异议，未以诉争承包合同已解除的后续事宜提起相关诉讼，也未向第三人或原告交付诉争场地，仅要求第三人对曾于2017年4月11日通知其关闭泓天大酒店、不能对外经营期间给其造成的损失给予补偿，且根据第三人提交的泓天大酒店入住记录和水电费交费通知、收款凭证、《情况说明》可以佐证，被告一直在诉争场地经营，故本院认为诉争承包合同未解除，该合同的发包方变更为原告；被告辩称诉争承包合同已解除，缺乏事实和法律依据，本院不予支持；2、关于欠付的承包金和违约金。（1）承包金。根据合同约定，承包期限为十六年，从2006年6月1日至2022年5月31日止，承包金以四年为一个周期递增，从第九年开始年承包金为70万元，其中现金30万元，发包方消费为40万元；第十三年开始年承包金为90万元，其中现金50万元，发包方消费为40万元；每年6月1日至第二年5月31日为一个承包年，后十二年按季度在每季度的前十日内交付该季度承包金。当年（指一个承包年）消费必须当年消费完毕，消费不足部分不得转入下一年度，消费不足时视为消费完毕，抵扣相应承包金。后十二年按季度在每季度的前十日内交付该季度承包金。据此，被告应向原告支付2017年1月1日至2019年8月31日的承包金为105万元（30万元/年÷12个月×5个月+30万元/年×1年+50万元/年×1年+50万元/年÷12个月×3个月），因第三人于2017年4月11日通知被告关停诉争租赁场地，于2017年5月27日正式通知被告可以继续经营，被告在此期间为关停酒店做准备，不能正常经营，本院认为该期间的承包金予以扣减更为合理，即被告应支付原告承包金1011667元【105万元-（30万元/年÷12个月×1个月+30万元/年÷12个月÷30天×16天）】，对原告超过部分的诉讼请求不予支持；（2）违约金。根据合同约定，前四年，由承包人在每半年的前十日内交付该半年度承包金，后十二年按季度在每季度的前十日内交付该季度承包金。第三人为落实贯彻《关于军队和武警部队全面停止对外有偿服务活动的通知》的精神，曾通知被告关停经营场所，被告为此也做了一些关停工作，尽管第三人在2017年5月27日正式通知被告可以继续经营，但第三人的上述行为给被告的经营客观上造成了一定的影响，原告在被告提出相关赔偿后亦未及时处理，也未及时催缴所欠租金，结合公平原则，本院对原告请求被告向其支付以尚欠承包金1011667元为基数自起诉之日起至实际清偿之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的违约金予以支持，对其超过部分的诉讼请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告胡娜于本判决生效后10日内支付原告长沙市雨花城市建设投资集团有限公司2017年1月1日至2019年8月31日的承包金1011667元和违约金（以1011667元为基数自2019年8月7日起至实际清偿之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告长沙市雨花城市建设投资集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费24211元，诉讼保全费5000元，合计29211元，由被告胡娜负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  邓红梅人民陪审员  石美玉人民陪审员  佘剑辉二〇二〇年五月二十一日书 记 员  罗 彬附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。