吉林省白山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉06民终294号 上诉人（一审原告）：南关区鸿丰商贸行。 经营者：王国增，男。 委托诉讼代理人：陈玉发，吉林升圆律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：白山市恒基市场经营管理股份有限公司。 法定代表人：李观军，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：徐云浩，吉林浩翔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董磊，男。 上诉人南关区鸿丰商贸行（以下简称鸿丰商贸行）因与被上诉人白山市恒基市场经营管理股份有限公司（以下简称恒基公司）租赁合同纠纷一案，不服吉林省白山市浑江区人民法院（2020）吉0602民初296号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人鸿丰商贸行委托诉讼代理人陈玉发、被上诉人恒基公司委托诉讼代理人徐云浩、董磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人鸿丰商贸行上诉请求：撤销吉林省白山市浑江区人民法院（2020）吉0602民初296号民事判决书，依法支持鸿丰商贸行的诉讼请求。事实与理由：一、原审判决认为鸿丰商贸行与恒基公司不存在租赁合同关系，认定事实错误。鸿丰商贸行通过拍卖取得争议房屋，与恒基公司之间形成事实上的租赁关系，该租赁关系没有违背法律的强制性规定，鸿丰商贸行的主张应得到法院的支持。本案白山市八道江区侨务商店（白山市侨商大厦）早在建设过程中已经取得了经营性用地许可证等建设审批文件。2011年10月25日原争议房屋所有人吉林银行白山分行与恒基公司就白山市侨商大厦3470.56平方米房屋签订租赁合同，该合同一直履行至2019年4月25日供暖期结束。期间，鸿丰商贸行于2018年11月12日通过拍卖取得了白山市侨商大厦3470.56平方米房屋的所有权。吉林银行白山分行作为争议房屋的原所有权人与恒基公司签订程赁合同是符合法律规定的，依法应受到法律保护。鸿丰商贸行取得争议房屋后，已对租赁房屋行使了占有、使用和支配等所有权权能，作为出租人吉林银行白山分行对恒基公司的租赁债权应随着争议房屋的转让由鸿丰商贸行承继，鸿丰商贸行与恒基公司形成租赁关系，因而鸿丰商贸行有权向恒基公司主张其通过拍卖取得争议房屋后的租金。二、一审判决适用法律错误。一审判决适用《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”认定鸿丰商贸行没有办理不动产产权变更登记、取得的只是债权而不是物权、违背了法律的强制性规定，适用法律错误。物权公示为权力公示，不动产登记则为不动产物权之得失变更的登记行为，为对依法应当取得的物权进行“确认”，但其并非一种权力创设行为，关于登记在物权交易中的意义，正确的理解应是：登记是物权变动的生效要件而非债权合同的成立或生效要件。最高人民法院在《关于适用若干问题的解释（以）》中明确：法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，当事人未办理登记手续不影响合同的效力。根据《民法总则》第五条“民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。”《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。”第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”鸿丰商贸行与拍卖机构签订的《拍卖成交确认书》自成立时生效，不需要办理合同登记手续，不影响成交确认书的效力。人民法院应依据民法的意思自治原则及合同法的规定，依法确认鸿丰商贸行与恒基公司之间的租赁关系合法、有效，并判令恒基公司向鸿丰商贸行支付房屋租金。 恒基公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确应当维持原判。一、鸿丰商贸行没有取得白山市侨商大厦的物权，恒基公司同其没有形成租赁关系。我国《物权法》第9条规定：“不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，……。”一审查明，鸿丰商贸行通过拍卖购买白山市侨商大厦楼房，没有办理产权变更登记。由此可以明确，鸿丰商贸行通过拍卖取得的仅是债权，该债权没有经过法定程序转化为物权。而我国《房地产管理法》第53条明确的规定：“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”由于鸿丰商贸行没有办理产权登记，从而就不具有法定的出租人资格，因此，就无权获取租赁费。二、二案涉及到新法与旧法、特殊法与普通法的适用问题，鸿丰商贸行所主张适用的法律都不能采信。在审理物上请求权纠纷案件中，我国《物权法》属于特殊法。而《合同法》及其相关司法解释，均属于普通法，本着特殊法优于普通法的原则，应当适用《物权法》。再从两法实施的时间上看，《物权法》实施的时间是2007年10月1日，而《合同法》实施的时间是1999年10月1日，本着新法优于旧法的原则，应适用《物权法》审理此案。三、根据新法特别授权，本案应适用物权法。我国《民法总则》第5条虽然规定了：“民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。但《民法总则》的第11条同时也规定了：“其他法律对民事关系有特别规定的，依照其规定。”此条的应用在最高人民法院颁布的《九民会议纪要》第一章第三条、第二款中己有明确的论述，这也是特殊法优于普通法的充分体现。 鸿丰商贸行向一审法院起诉请求：判令恒基公司向鸿丰商贸行支付房屋租金48430.12元。案件审理期间，鸿丰商贸行明确诉讼请求为要求恒基公司支付房屋租金37245.41元，放弃其他诉讼请求。事实与理由：2011年10月25日吉林银行白山分行与恒基公司签订房屋租赁合同，将其通过抵债取得的白山市侨商大厦3470.56平方米房屋租赁给恒基公司，租金每年200000元。恒基公司已多年未支付租金。2018年11月12日，鸿丰商贸行通过拍卖取得了白山市侨商大厦建筑面积3470.56平方米房屋的所有权。但恒基公司一直占用侨商大厦5-7楼1296平方米及地下室549.66平方米共计1845.66平方米房屋，拒不腾出，直至2019年4月25日供暖期结束。按恒基公司与吉林银行白山分行签订的房屋租赁合同租金计算，每平方米每月租金3.70元。恒基公司应向鸿丰商贸行支付租金37245.41元。综上，鸿丰商贸行通过拍卖取得争议房屋后，恒基公司应依原租赁合同的约定向鸿丰商贸行支付租金，恒基公司拒绝支付租金的行为损害了鸿丰商贸行的合法权益。 一审法院认定事实：2011年10月25日，吉林银行白山分行与恒基公司签订了《房屋租赁合同》，约定：吉林银行白山分行将白山市侨商大厦（面积为：1楼80平方米、2楼536.90平方米、3楼576平方米、4楼432平方米、5-7楼及地下室1845.66平方米，总计3470.56平方米）出租给恒基公司，租期一年，年租金20万元。2013年12月12日，吉林银行白山分行与恒基公司签订《房屋租赁合同》，除年租金变更为154156元，其他约定同上述2011年10月25日《房屋租赁合同》。 2018年，吉林银行股份有限公司白山分行（甲方，下同）与吉林国际商品拍卖有限公司（乙方，下同）签订了一份《委托拍卖合同》，约定甲方委托乙方拍卖的标的物为20处资产，其中拍卖的侨商大厦面积为3470.56平方米，单价3400元，总价11799904元。 2018年11月12日，鸿丰商贸行与吉林国际商品拍卖有限公司签订了《拍卖成交确认书》，成交的拍卖物品为侨商大厦，建筑面积3470.56平方米，成交价为11799904元。鸿丰商贸行至今未办理产权变更登记。 上述案件事实有鸿丰商贸行起诉、恒基公司答辩、（2019）吉0602民初305号民事判决及执行法律文书生效证明在卷为凭，足资认定。 一审法院认为，除法律另有规定，不动产物权的转让经依法登记发生法律效力，未经登记不发生法律效力。拍卖成交时，鸿丰商贸行取得的仅为一般债权，其庭审中自认其未办理房屋产权变更登记，故鸿丰商贸行至今未取得涉案房屋的所有权。因此，本案不适用《中华人民共和国合同法》第二百二十九条关于“买卖不破租赁”的规定。因恒基公司与鸿丰商贸行不存在租赁合同关系，且鸿丰商贸行并非案涉房屋的所有权人，其要求恒基公司向其支付租金无事实及法律依据，故本院对鸿丰商贸行的诉讼请求不予支持。 依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决如下：“驳回南关区鸿丰商贸行的诉讼请求。案件受理费732元减半收取366元，由南关区鸿丰商贸行负担。” 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 本院二审审理查明的事实与一审认定事实一致。 本院认为，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”之规定，除法律另有规定，不动产物权的转让经依法登记发生法律效力，未经登记不发生法律效力。本案中，拍卖成交后，鸿丰商贸行自认其未办理房屋产权变更登记，故鸿丰商贸行至今未取得涉案房屋的所有权，案涉房屋因未经登记，未发生所有权变动，故不能适用《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”之规定，故鸿丰商贸行要求恒基公司向其支付租金无事实及法律依据。 综上所述，南关区鸿丰商贸行的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4,830.50元，由上诉人南关区鸿丰商贸行负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 楠 审判员 李世为 审判员 历彦飞 二〇二〇年五月二十九日 书记员 杨 栋 —12— —10—