湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘01民终802号上诉人（原审原告）：陈太平，男，1956年10月6日出生，汉族，住湖南省长沙县。委托诉讼代理人：袁珍，湖南良光律师事务所律师。上诉人（原审被告）：谢雄桥，男，1965年12月21日出生，汉族，住湖南省新邵县。委托诉讼代理人：汤伟勇，湖南弘一律师事务所律师。上诉人陈太平、谢雄桥因房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙县人民法院（2019）湘0121民初6822号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。陈太平上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第三项，依法改判或发回重审；2.维持一审判决第二项；3.一审、二审诉讼费由谢雄桥承担。事实与理由：一、一审举证责任分配不当，加重上诉人举证责任，事实认定错误。涉案房屋在签订协议时已交付，谢雄桥已使用、居住，且谢雄桥已着手建房，其2017年还要求陈太平签名继续建房。谢雄桥持有建房证，房屋系何人拆除与陈太平无关，谢雄桥无法返回房屋即应折价补偿。陈太平已尽举证责任，一审法院酌定如此低的房屋补偿款不公平，陈太平主张的35000元是参照当地租金标准主张，有法律依据。二、陈太平一审诉求有相应的事实和法律依据，房屋的价值至少为60000元，判决书、卖房协议等均可以证明。三、一审判决对房屋价值的认定未充分说理。一审法院对买卖标的认定未遵从当事人合同本意，违背双方真实意思表示。谢雄桥自行拆除房屋有重大过错，陈太平对谢雄桥拆除房屋无法预见也无法干涉，陈太平没有过错。四、陈太平主张房屋占用使用费35000元、其他合理损失6000元，有相应的法律依据。一审法院认定房屋折价补偿款和房屋占用费、其他损失时对陈太平的过错部分重复评价，缺乏法律和事实依据，违反公平原则。五、谢雄桥违反诚信原则，不合理行使诉权。陈太平与谢雄桥之间不存在借款关系，陈太平当时经济宽裕无需借款，且谢雄桥提交的借款协议系复印件没有原件，系谢雄桥拼接得出，此种行为应受责罚。谢雄桥提交的证人证言系威胁证人作出，且与事实严重不符。请求二审查明事实，纠正一审判决，或发回重审。谢雄桥辩称：1.购房合同无效且涉案房屋未进行交付，谢雄桥不存在返还房屋和折价补偿的义务。2.一审法院不应该以建房证原件的交付视为房屋交付，建房协议是借款协议转换来的，陈太平不可能将房屋交付给谢雄桥，在房屋交付前陈太平反悔将房屋拆除。本案争议焦点为房屋是否交付，举证责任在陈太平，一审采用推定方式错误。谢雄桥上诉请求：撤销一审判决第一项。事实与理由：一审判决谢雄桥支付陈太平房屋折价补偿款1万元认定事实不清，于法无据。涉案《卖房协议》未约定关于房屋交付的问题，陈太平没有任何证据证明其腾空了房屋并交付了钥匙，谢雄桥申请的证人足以证明涉案房屋中有陈太平的物品，该房屋仍系陈太平自己使用，因此，谢雄桥并未占有使用涉案房屋，不应当承担返还义务，也不存在向陈太平折价补偿。陈太平辩称：1.涉案房屋在交付建房许可证时就一并交付了，一审法院认定事实正确；依据农村惯例和相关证据均足以证明，谢雄桥对房屋有所有权的意思，且房屋已归其使用。2.房屋折价款以陈太平上诉意见为准，且依据长沙县拆迁政策，涉案房屋价格远高于6万元。陈太平向一审法院提出诉讼请求：1.谢雄桥返还陈太平位于长沙县房屋，如谢雄桥不能返还的，谢雄桥赔偿陈太平损失共计95000元（房屋折价补偿款60000元＋房屋占用使用费35000元）；2.谢雄桥赔偿陈太平其他损失共计6000元（包括陈太平因维权产生的交通费、误工费、通讯费等实际花费）；3.一审诉讼费由谢雄桥承担。一审法院查明：一、陈太平与谢雄桥双方无争议的事实1.2011年11月28日，陈太平作为卖方与作为买方的谢雄桥，就其所有的位于长沙县自建房屋壹栋的买卖事宜，签订《卖房协议》一份。协议载：“卖主陈太平现将黄兴镇一栋老屋五大间，包括周围杂地在内转卖给买方谢雄桥，总价陆万元整，现金一次性付清。卖方将老房产证交给买方，新修马路由买方出人民币贰仟陆佰元整。屋前后树木碍事的移走，不碍事的暂时不动，一旦国家征收一切都是买方的，卖方无份。卖方协助买方在原老屋基地建房，其他一切问题卖方概不负责。特立字据为证，本协议一式两份，双方签字后生效”。协议签订时，谢雄桥已知晓案涉房屋的《建房许可证》上的户名为案外人刘正田，协议签订后，陈太平向谢雄桥交付了案涉房屋的《建房许可证》原件。2.2011年12月28日，谢雄桥向陈太平支付房款及修路费总计62600元。2013年1月27日，陈太平就该款向谢雄桥出具收条一份。3.2015年12月20日，因案涉房屋外路面硬化需要，谢雄桥给付陈太平6500元，同日，陈太平向其出具收条一份。4.案涉原房屋已于2013年被拆除，拆除主体尚不明确。房屋拆除后，谢雄桥在该房屋旧址上建有约1米高的墙面。5.2018年3月27日，因案涉房屋买卖合同发生纠纷，谢雄桥向人民法院提起诉讼。经一审、二审，2019年3月1日，湖南省长沙市中级人民法院制作（2018）湘01民终7470号民事判决书，判决：“一、维持湖南省长沙县人民法院作出的（2018）湘0121民初1919号民事判决第一项（确认原谢雄桥双方于2011年12月28日签订的《卖房协议》无效）；二、变更湖南省长沙县人民法院作出的（2018）湘0121民初1949号民事判决第二项为：限陈太平于本判决生效之日起十日内退还谢雄桥购房所付款项60000元……四、驳回谢雄桥的其他诉讼请求”。二、陈太平与谢雄桥双方有争议的事实陈太平就房屋交付义务的履行情况。陈太平认为，案涉房屋系农村自建房屋，依农村交易惯例，陈太平向谢雄桥交付了《建房许可证》原件即完成了案涉房屋的交付。谢雄桥认为，签订协议后陈太平仅向谢雄桥交付了《建房许可证》，其后续的其他交付手续并未完成，截止至《卖房协议》被人民法院确认无效之时，谢雄桥仍未完全履行房屋的交付义务。一审法院认为，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但双方当事人另有约定的除外。依据《卖房协议》中“卖方将老房产证交给买方”、“卖方协助买方在原老屋基地建房”的约定可知，谢雄桥购买案涉房屋是为了建房而非居住，故仅要求陈太平交付房屋的《建房许可证》。另，谢雄桥在庭审中陈述：其从2011年11月28日接收房屋的《建房许可证》后至2013年房屋被拆除前，从未联系并要求过陈太平履行房屋交付义务，而房屋拆除后，谢雄桥准备建筑材料并进行了部分建筑施工。一审法院认为，陈太平在将房屋出卖给谢雄桥之前并未居住于案涉房屋，且其在协议签订后即依约将案涉房屋的《建房许可证》交给了谢雄桥，一审法院结合双方当事人的协议约定、农村房屋交易惯例以及谢雄桥对协议签订后事实的陈述等因素的综合考量，一审法院认定陈太平交付房屋《建房许可证》之时既已完成房屋的转移占有即交付使用。陈太平主张的房屋折价补偿款。陈太平认为，双方的协议对价款进行了约定，且陈太平的房屋价值至少有60000元。谢雄桥认为，陈太平未交付案涉房屋，且案涉房屋不是谢雄桥拆除的，谢雄桥不应承担案涉房屋的折价补偿款。一审法院认为，案涉房屋被拆除之前，陈太平已将房屋转移给谢雄桥占有，《卖房协议》确认无效后，谢雄桥应当在不能返还案涉房屋之时，折价补偿陈太平。依《卖房协议》中约定的权利义务内容可知，双方交易买卖的主要标的为宅基地及“周围杂地”的使用权，房屋所有权次之，且双方当事人签订卖房协议的目的就是为了谢雄桥在“原老屋基地建房”。协议中约定的价款60000元，是包括宅基地使用权、房屋“周围杂地”使用权以及房屋所有权在内的买卖合同总计价款。陈太平在未充分举证证明该房屋价值的情况下，主张与合同价款60000元等额的房屋折价补偿款，无事实及法律依据，一审法院不予支持。因案涉房屋已被拆除，陈太平的损失客观存在，该院综合考量案涉房屋拆除前的状况、双方当事人的协议内容及过错责任，酌情认定谢雄桥支付陈太平房屋折价补偿款10000元。一审法院认为，一、《卖房协议》因违反法律、行政法规的强制性规定，确认无效。二、合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，故陈太平要求谢雄桥返还案涉房屋的《建房许可证》原件的主张，一审法院予以支持。三、合同无效，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。因案涉房屋已被拆除，返还原物已无可能，故应折价补偿。陈太平未举证证明案涉房屋的价值，一审法院综合考量房屋拆除的情况、双方当事人订立合同的目的及过错责任，酌情认定谢雄桥向陈太平支付房屋折价补偿款10000元。四、陈太平将农村房屋的所有权及宅基地的使用权转让给不是集体经济组织成员的谢雄桥，其房屋买卖合同因违反法律强制性规定而被确认无效，订立该无效合同的双方均有过错，应当各自承担相应的责任。故对陈太平要求谢雄桥赔偿其因合同无效造成的各项损失41000元的主张，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百四十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决：一、谢雄桥于本判决生效后七日内支付陈太平房屋折价补偿款10000元；二、谢雄桥于本判决生效后七日内返还陈太平位于长沙县房屋的《建房许可证》原件；三、驳回陈太平的其他诉讼请求。本案受理费2400元，减半收取1200元，由陈太平负担1045元，谢雄桥负担155元。二审中，谢雄桥向本院提交以下新证据：1.刑事判决，拟证明陈太平被打伤向谢雄桥借款，不存在卖房协议当天就交房的推断；2.证人刘某的证言，拟证明证人在陈太平与谢雄桥的借款协议上签字，及双方房屋买卖、拆除等情况。陈太平对谢雄桥提交的上述证据发表如下质证意见：对证据一有异议，不属于新证据，且与本案无关，达不到谢雄桥的证明目的，判决书内容是真实的，但双方2009年并不相识。对证据二有异议，不同意证人的陈述，证人的出庭违反法定程序，不属于新证据，且证人前后陈述矛盾，陈太平与谢雄桥之间只有卖房协议没有借款协议。本院对陈太平提交的证据认证如下：证据一与本案缺乏关联性，无法达到其证明目的，本院不予采信；证据二，刘某称其在借款协议上签字但没有看也不清楚协议的内容，其证词无法达到谢雄桥的证明目的，且证人的证言存在前后矛盾之处，本院对其证言不予采纳。本院二审审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案争议的焦点为：一、涉案房屋是否完成交付；二、涉案《卖房协议》被确认无效后涉案房屋如何处理。一、关于争议焦点一，陈太平在《卖房协议》签订时将涉案房屋的《建房许可证》原件交付给谢雄桥，谢雄桥还在涉案房屋的旧址上建有约1米高的墙面，陈太平受领《建房许可证》原件并在涉案房屋土地上新建建筑物的行为足以表明其已实际接受房屋，并取得了对涉案房屋的占有、使用之权益，应认定陈太平已经履行向谢雄桥交付房屋的义务，故谢雄桥上诉称涉案房屋未完成交付的主张，本院不予支持。二、关于争议焦点二，因陈太平与谢雄桥签订的《卖房协议》已被生效判决确认无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”谢雄桥应当将涉案房屋返还给陈太平，但涉案房屋现已被拆除，返还原物已无可能，故谢雄桥应当折价补偿陈太平。陈太平并无证据证明涉案房屋的价值，《卖房协议》所约定的价款60000元除涉案房屋价值外还包含所附着的宅基地及“周围杂地”的价值，因此，陈太平要求以60000元计算房屋价值的上诉理由不成立。陈太平亦未提交证据证实其因《卖房协议》无效遭受何种损失、损失大小如何，陈太平要求谢雄桥支付房屋占用使用费35000元、其他合理损失6000元的主张缺乏依据，应予驳回。陈太平与谢雄桥在签订《卖房协议》明知双方买卖的标的物为法律、行政法规所限制转让，应认定双方均有过错，一审法院根据房屋已被拆除、双方的过错等情况，酌定谢雄桥应向陈太平支付房屋折价补偿款10000元并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人陈太平、谢雄桥的上诉理由均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人陈太平负担25元，上诉人谢雄桥负担25元。本判决为终审判决。审判长  柳**审判员  文 芳审判员  徐 成二〇二〇年五月八日法官助理苏逢连书记员曾知畅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。