湖南省张家界市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘08民终329号 上诉人（原审原告）：邓少云，男，1969年2月3日出生，公土家族，住湖南省张家界市永定区。 委托诉讼代理人：邓富文，湖南风云律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张文生，男，1967年12月7日出生，苗族，住湖南省张家界市永定区。 委托诉讼代理人：肖洪艳，湖南新川律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张家界正兴商贸有限公司，住所地湖南省张家界市永定区崇文办事处XX居委会北正路332号（1栋S-101）。 法定代表人：朱建军，执行董事。 上诉人邓少云因与被上诉人张文生、被上诉人张家界正兴商贸有限公司（以下简称为“正兴商贸公司”）确认合同效力纠纷一案，不服湖南省张家界市永定区人民法院（2019）湘0802民初3818号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人邓少云及其委托诉讼代理人邓富文，被上诉人张文生及其委托诉讼代理人肖洪艳，被上诉人正兴商贸公司的法定代表人朱建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邓少云上诉请求：撤销一审判决第二项，改判支持邓少云的一审全部诉讼请求，被上诉人负担诉讼费。事实和理由：1.张文生购房时对涉案房屋已经被出售的事实知情。2014年7月之后，邓少云一直在占有使用涉案房屋。张文生自己陈述是正兴商贸公司的债权人，常年给正兴商贸公司借款，对正兴商贸公司的财产状况应当十分关注，也很清楚，可以认定涉案房屋已由邓少云购买装修并居住。张文生还陈述称购买房屋时到现场看过，房产登记部门的工作人员到现场勘验过，而当时邓少云已经装修后居住了一年多。2.张文生与正兴商贸公司存在串通。张文生长期给正兴商贸公司发放高息借款，存在利害关系，正兴商贸公司是虚假转入并过户给张文生，以此保障张文生的借款安全。两被上诉人约定的房屋价格明显低于市场价，当时评估价为每平方米3291元，而合同约定的只有1521.9元，恶意转让房屋的行为导致邓少云的合法权益被侵害，因为正兴商贸公司早已债台高筑、资不抵债了。 张文生辩称，与正兴商贸公司之间不存在恶意串通，单价虽然比较低，但这是因为正兴商贸当时需要资金，张文生并没有过错，并且合同约定办理变更登记所产生费用全部由张文生承担，所以张文生最终实际支出接近邓少云合同的房屋价格。邓少云与正兴商贸公司之间也存在借贷关系，不能以具有借贷关系来认定张文生具有恶意。 正兴商贸公司辩称，公司与张文生、邓少云分别签订了房屋买卖合同，这是公司之前的法定代表人邓绍维所造成的，朱建军于2017年才担任公司法定代表人。邓绍维为了自己利益，做了一些有损公司利益的事，张文生、邓少云都是受害者。但现在房子只有一套，只能给一个人，希望能够调解处理，请法院依法判决。 邓少云向一审法院起诉请求：1.依法确认两被告于2015年12月4日签订的永定区永定办事处XX居委会3-802室“张家界市二手房买卖合同”无效；2.依法确认原告与被告正兴商贸公司于2013年11月28日签订的永定区永定办事处XX居委会X单元806（即3-802）“购房合同”有效，并判令被告正兴商贸公司为原告就该套房屋办理房屋产权证书；3.本案全部诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：1、2010年6月19日，原告邓少云给被告正兴商贸公司预付购房款10000元；2010年7月6日，原告邓少云给被告正兴商贸公司预付购房款40000元。2010年7月15日，原告邓少云与被告正兴商贸公司签订《购房合同》一份，该合同约定：（1）被告正兴商贸公司在商住综合楼竣工后给原告出售住宅一套，住宅位置商住综合楼七楼（小型安置房区），住宅面积约110平方米（含合理分摊面积，以房产证面积为准），住宅价格2000元/平方米，交房期限2011年1月31日前；（2）付款方式为原告在2010年7月6日前向被告正兴商贸公司预付房款50000元，被告正兴商贸公司办理银行按揭、房产过户、水电及有限电视上户等手续时，原告及时交纳按国家有关规定应由原告承担的各项税费，原告在2015年12月31日前付清购房余款。 2、2012年10月19日，原告邓少云与被告正兴商贸公司签订《购房合同》一份，该合同约定：（1）双方于2010年7月15日签订的《购房合同》终止履行，双方之间与购房有关的权利及义务关系以本合同为准；（2）原告购买的房屋位置为X单元407号（临北正街），面积130平方米，按2500元/平方米计价，购房款总金额325000元；（3）房屋维修基金4875元，自来水上户费900元/户，电上户费1000元/户；（4）付款方式，2010年6月19日原告交纳购房款10000元，2010年7月6日原告交纳购房款40000元，签订本合同时原告交纳50000元，在交付住宅时原告交纳房屋维修基金、自来水上户费及电上户费6775元，被告正兴商贸公司补偿逾期交房损失20633元抵交购房款，购房款余款在2015年12月31日前付清；（5）住宅交付日期为2013年5月31日。2012年10月19日，原告邓少云给被告正兴商贸公司交纳了房款50000元；2013年8月23日，原告向被告正兴商贸公司交纳购房款10000元。 3、2013年11月28日，原告邓少云与被告正兴商贸公司签订《购房合同》一份（该合同加盖的是被告正兴商贸公司新启用的公章，但被告正兴商贸公司新公章是于2014年3月31日启用的），该合同约定：（1）原告购买的住宅位置为X单元806号，面积约190平方米，单价2500元/平方米，购房款总计475000元；（2）付款方式：在双方签订本合同时原告一次性支付被告正兴商贸公司房款335000元，余款在2015年12月31日之前付清。2013年11月28日，原告邓少云给被告正兴商贸公司交纳了X单元806号房屋的购房款335000元。 4、在2014年10月至2018年7月20日期间，原告邓少云一直在给被告正兴商贸公司交纳水电费、物业管理费。 5、2014年7月25日，被告张文生与被告正兴商贸公司签订了《购房合同》一份，该合同约定：（1）被告张文生购买的住宅位置为X单元705号、706号、806号、905号电梯房，面积为705号约190平方米、706号约165平方米、806号约165平方米、905号约140平方米，共计约660平方米，购房款总金额为1400000元；（2）住宅交付按双方于2014年7月25日签订的《交付协议书》执行，房产过户税费按有关规定由双方各自承担。 6、2014年7月25日，被告张文生（乙方）与被告正兴商贸公司（甲方）签订《张家界正兴商贸有限公司商住综合楼X单元705号、706号、806号、905号住宅交付协议书》一份，该协议约定：（1）甲方商住综合楼X单元705号、706号、806号、905号电梯房总房款1400000元，乙方已于2014年7月25日全额现金付清；（2）《房产证》及《国有土地使用证》办理及税费交纳按2014年7月25日双方签订的《购房合同》第四条有关条款执行；（3）在2014年10月24日前甲方返退乙方购房款1400000元，甲方有权回购上述电梯房；（4）未尽事宜，按2014年7月25日双方签订的《购房合同》有关条款执行或双方另行协商；（5）本住宅于2014年7月25日交付乙方。同日，被告正兴商贸公司给被告张文生出具了1400000元的购房款收款凭证一份。 7、被告张文生于2014年4月1日给被告正兴商贸公司原法定代表人邓绍维转账200000元，于2014年4月2日给被告正兴商贸公司原法定代表人邓绍维转账100000元，于2014年7月26日给被告正兴商贸公司原法定代表人邓绍维转账1080000元，于2014年7月29日给被告正兴商贸公司原法定代表人邓绍维转账80000元。上述款项为X单元705号、706号、806号、905号电梯房的购房款。 8、2015年7月18日，张家界市房地产管理局给被告正兴商贸公司颁发张房权证崇字第××号房屋所有权证，所有权人为正兴商贸公司，房屋坐落在崇文办事处XX居委会1栋3-802，建筑面积为190.55平方米。 9、2015年12月4日，被告正兴商贸公司（甲方）与被告张文生（乙方）签订了《张家界市二手房买卖合同》（该合同已在房管部门备案登记）一份，该合同约定：（1）甲方自愿将坐落于崇文办事处XX居委会房屋出售给乙方，室号为3-802，房屋所有权证号为715006308，产权面积为190.55平方米；（2）经过甲乙双方议定，上述房屋转让成交价为人民币290000元；（3）甲乙双方约定在房屋所有权转移登记过程中所缴纳的税费由乙方承担。 10、2015年12月8日，被告张文生为办理张家界市永定区崇文办事处XX居委会3-802号房屋的房屋所有权证，向湖南省张家界市永定区地方税务局缴纳了契税、印花税、城市维护建设税、营业税、教育费附加、地方教育附加、企业所得税、土地增值税共计71729.6元。 11、2016年1月4日，张家界市国土资源局给被告张文生颁发了本案诉争3-802号房屋的所有权证（张房权证崇字第××号、面积190.55平方米）。2019年3月5日，张家界市国土资源局给被告张文生所有的位于张家界市永定区房屋换发了不动产权证，证号为湘（2019）张不动产权第0001739号。 12、被告正兴商贸公司成立后至2017年7月7日的法定代表人是邓绍维，2017年7月7日之后的法定代表人变更为朱建军。被告正兴商贸公司新公章（编号为4308010016806）于2014年3月31日制作并交付使用。在房管部门办证之前，本案诉争房屋的编号为3-806号，在房管部门办证之时本案诉争房屋的编号为3-802号。原告邓少云、被告张文生分别与被告正兴商贸公司签订的本案诉争房屋买卖合同所买卖的房屋均为位于张家界市永定区房屋。 13、2014年8月14日，经张家界市中级人民法院委托，湖南求是房地产估价经纪咨询有限公司对张家界市崇文办事处XX居委会土门巷商住综合楼1-6楼部分商业及住宅用房房地产市场价值进行评估，并作出湘求是房评报字（2014）第108号《房地产估价报告》，内容为：在估价时点2014年8月8日包含土地使用权价值在内的房地产市场价值为人民币2421.09万元，其中三至六楼住宅评估单价为3291元/㎡。 一审法院认为： 一、关于原告邓少云、被告张文生分别与被告正兴商贸公司签订本案诉争房屋的买卖合同是否合法有效。 1、2013年11月28日，原告邓少云与被告正兴商贸公司签订了本案诉争房屋的《购房合同》是客观存在的，现在，原告邓少云给被告正兴商贸公司付清了购房款，并且已居住在本案诉争的房屋里，还给被告正兴商贸公司交纳了居住以后的相关费用，因此，原告邓少云与被告正兴商贸公司签订的本案诉争房屋的买卖合同是双方的真实意思表示，没有违反法律规定。虽然，双方至今没有将本案诉争的房屋买卖依法办理物权登记，但根据《中华人民共和国物权法》第十五条关于“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，原告邓少云与被告正兴商贸公司签订的本案诉争房屋的《购房合同》合法有效。 2、2015年12月4日，被告张文生与被告正兴商贸公司签订了本案诉争房屋的《张家界市二手房买卖合同》（该合同已在房管部门备案登记）是客观存在的，双方签订房屋买卖合同后，被告张文生给被告正兴商贸公司付清了购房款，并依法将本案诉争的房屋在房管部门办理了产权变更登记，现在，本案诉争的房屋已登记在被告张文生名下，被告张文生与被告正兴商贸公司签订的本案诉争房屋的买卖合同也是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，并且还依法办理了物权登记手续。因此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条关于“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”的规定，被告张文生与被告正兴商贸公司签订的本案诉争房屋的《张家界市二手房买卖合同》合法有效。 二、关于原告邓少云的诉讼请求是否应当予以支持。 1、虽然两被告之间存在借贷关系，但两被告之间的借贷是否存在不合理和虚假的情形，这是两被告之间借贷合同的法律关系范畴，与本案无关，并且，两被告之间的借贷是否存在不合理和虚假的事实，并没有依法予以确认。因此，原告邓少云以被告张文生与被告正兴商贸公司存在借贷关系，两被告之间的借贷偿还情况存在不合理和虚假的情形为由，称被告张文生与被告正兴商贸公司签订本案诉争房屋的买卖合同存在恶意串通的事实，理由不充分，没有证据佐证，也不符合客观事实，且两被告均否认存在恶意串通的事实，对这一事实不予采信。原告有关两被告签订的本案诉争房屋买卖合同存在恶意串通的主张，不予采纳。 2、根据《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款关于“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”的规定，如果两被告的二手房买卖合同存在低价转让和买卖的情形，也应当属于由权利人请求予以撤销的法律范畴，而非请求确认合同无效的法律范畴。因此，原告邓少云以被告张文生与被告正兴商贸公司签订本案诉争的房屋买卖合同存在低价转让和买卖的情形为由，请求确认被告张文生与被告正兴商贸公司签订的本案诉争房屋买卖合同无效的主张，不符合相关法律规定，不予采纳。 3、根据《中华人民共和国合同法》第五十二条关于“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第X人利益；（X）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，被告张文生与被告正兴商贸公司签订的本案诉争房屋买卖合同不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，原告请求确认被告张文生与被告正兴商贸公司签订的本案诉争房屋买卖合同无效的诉讼请求，理由不充分，证据不足，不符合法律规定，不予支持。原告邓少云要求确认自己与被告正兴商贸公司签订的本案诉争房屋买卖合同合法有效的诉讼请求，理由正当，证据充分，符合法律规定，予以支持。但是，因被告张文生与被告正兴商贸公司签订的本案诉争房屋买卖合同合法有效，并且，本案诉争的房屋产权已依法变更登记在被告张文生名下，故原告邓少云要求给其办理本案诉争房屋产权证书的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、原告邓少云与被告张家界正兴商贸有限公司于2013年11月28日签订的《购房合同》合法有效；二、驳回原告邓少云的其他诉讼请求。案件受理费100元，财产保全费1970元，共计2070元，由原告邓少云负担1970元，由被告张家界正兴商贸有限公司负担100元。 本院二审期间，邓少云补充提交了一份执行裁定书，拟证明正兴商贸公司自2013年就被人民法院强制执行。因该执行裁定书与本案无关，本院不予采纳。 本院二审查明的事实与一审认定的事实基本一致。一审认定的第8点事实中办证时间记载有误，应为2015年7月16日而非“2015年7月18日”，本院予以纠正。 本院认为，本案首先应明确张文生与正兴商贸公司签订的涉案《张家界市二手房买卖合同》是否有效这一争议焦点问题。邓少云以张文生与正兴商贸公司恶意串通、侵害邓少云利益为由主张该合同无效，并提出几点具体理由：1.张文生购房在邓少云购房之后，张文生购房时邓少云已经实际占有使用涉案房屋，且张文生对此知情；2.张文生长期给正兴商贸公司高息贷款，签订买卖合同只为保证贷款能够足额收回，且买卖合同约定房屋每平方米单价只有1521.9元，远低于评估的市场价3291元。经查，邓少云与正兴商贸公司亦存在借贷关系，邓少云与正兴商贸公司签订的买卖合同中单价为每平方米2500元，也低于市场评估价，且张文生的买卖合同中约定了“房屋所有权转移登记过程中所缴纳的税费由张文生承担”的内容，张文生实际支出的总价款不止每平方米1521.9元；此外，邓少云与正兴商贸公司签订的买卖合同的落款时间为2013年11月28日，但该合同加盖的是正兴商贸公司新启用的公章，而正兴商贸公司新公章是于2014年3月31日启用，明显存在倒签合同时间的情况，邓少云在一审庭审中承认合同系倒签时间，其称实际签订时间是在房屋装修时（2014年7月14日开始装修，9月份入住），但现在邓少云没有提交充足证据证明其于2014年7月14日实际占有涉案房屋并装修，而张文生签订合同时间为2014年7月25日，邓少云主张张文生购房时明知邓少云已经实际占有涉案房屋的依据不足。综上，邓少云主张正兴商贸公司与张文生之间存在恶意串通的依据不足，张文生与正兴商贸公司签订的涉案《张家界市二手房买卖合同》应认定为有效合同。 在认定张文生与正兴商贸公司签订的涉案《张家界市二手房买卖合同》有效后，还应判断邓少云所提“判令正兴商贸公司为邓少云就该套房屋办理房屋产权证书”的诉讼请求是否成立。虽然邓少云与正兴商贸公司于2013年11月28日（仅指形式上的落款时间）签订的《购房合同》合法有效，邓少云有权依据该合同请求正兴商贸公司交付涉案房屋，但因为涉案房屋的产权已依法变更登记在张文生名下，且张文生办理涉案房屋变更登记所依据的合同合法有效，现正兴商贸已经无法给邓少云办理涉案房屋的产权证书，本院对邓少云要求正兴商贸公司办理产权证书的诉讼请求不予支持，邓少云可就其损失问题另行向正兴商贸公司依法主张。 综上所述，上诉人邓少云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人邓少云负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘利利 审判员  肖昌全 审判员  杨 芳 二〇二〇年五月二十一日 法官助理樊江山 书记员龚蕊 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （X）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。