山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终33号 上诉人(原审原告)：李明，男，1962年3月8日出生，汉族，住青岛市崂山区。 委托诉讼代理人：张婧楠，山东加舜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚凡荣，山东加舜律师事务所实习律师。 被上诉人(原审被告)：青岛市李沧区兴华路街道办事处东小庄社区居民委员会，住所地青岛市李沧区兴国路1号甲。 法定代表人：王序华，主任。 委托诉讼代理人：马骏峰，山东畅海律师事务所律师。 上诉人李明因与被上诉人青岛市李沧区兴华路街道办事处东小庄社区居民委员会（以下简称东小庄居委会）房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市李沧区人民法院（2018）鲁0213民初4460号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李明及其委托诉讼代理人张婧楠、姚凡荣，被上诉人东小庄居委会的委托诉讼代理人马骏峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李明上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持李明的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由东小庄居委会负担。事实和理由：一审判决缺乏事实和法律依据，应予以改判。一、一审认定双方签订的购房协议违反法律强制性规定无效，错误。本案李某与东小庄居委会签订的购房协议未违反法律强制性规定，应为合法有效合同。1、一审认定东小庄居委会并非房地产开发企业，李明亦无证据证明东小庄居委会有权对外出售旧村改造安置房屋，双方所签购房协议无效，错误。首先，并非只有房地产开发企业才能进行房屋买卖，且涉案房屋并不属于商品房，不能适用与商品房有关的法律规定。其次，我国现有法律并无关于禁止拆迁安置房屋进行买卖的强制性规定，故涉案房屋拆迁安置房屋是可以依法进行转让和买卖的。第三，根据一审法院调取的东小庄居委会与山东省房地产开发集团青岛公司（青岛新纪元置业有限公司）签订的《联合开发房地产及建设房屋合同书》，东小庄居委会分得36000平方米的建筑面积，故东小庄居委会对其分得的拆迁安置房屋是有所有权的，其有权通过法律并不禁止的买卖房屋方式对外进行出售。2、一审以东小庄村民安置用房占用地块为划拨土地，涉案房地产转让未获得政府部门批准，购房合同违反了我国《城市房地产管理法》的强制性规定为由认定涉案购房合同无效，错误。经查阅类似司法案例，划拨用地上的房屋买卖合同并不必然无效。其中，最高人民法院（2017）最高法民再87号民事判决书即认为划拨用地上的房屋买卖合同合法有效。本案买卖房屋虽为划拨用地上的拆迁安置房，但并未违反法律的强制性规定，东小庄居委会对该拆迁安置房屋具有所有权，有权依法进行转让。事实上，涉案房屋所在的东小庄小区（新俪都花园）有139套房屋被东小庄居委会通过签订购房协议的方式对外出售给其他居民，且房屋已交付多年，目前正在办理房产证。因此，本案双方所签订的购房合同并非无效合同，而应为合法有效合同。二、一审认定李明要求东小庄居委会赔偿同地段房屋现价值与其原购买价值的差额损失，于法无据，不予支持，对其评估申请不予采纳，错误。李明请求东小庄居委会按照房屋增值利益赔偿损失的诉求具有事实和法律依据，应予支持。1、如前上述，上诉人认为李某与东小庄居委会所签购房合同合法有效，根据合同法等相关规定，东小庄居委会应按同地段房屋现价值与其原购买价值的差额赔偿李明的经济损失。本案《购买楼房协议》签订后，李明依约履行了支付购房款的义务，但东小庄居委会经李明多次催告，至今未履行交房义务。东小庄居委会的行为已构成严重违约。根据合同法第一百零七条、第一百一十三条的规定，李明本可在合同履行后获得因房价上涨带来的房屋增值利益，但因东小庄居委会违约而无法获得，因此，东小庄居委会除应返还李明已支付购房款及利息外，还应按照同地段房屋价值增值部分赔偿李明损失。有相关司法案例。2、退一步讲，即使李某与东小庄居委会签订的购买楼房协议无效，根据合同法的相关规定，东小庄居委会作为有过错的一方，也应按照房屋增值利益承担损失赔偿责任。三、东小庄居委会在本案中存在明显过错，李明作为善意购房者，因东小庄居委会的过错无法另行购置房产，遭受了较大的经济损失，东小庄居委会依法应承担损失赔偿责任，一审驳回李明关于房屋差价损失的主张缺乏事实和法律依据，应予以纠正。东小庄居委会在2003年销售涉案房屋时声称是与开发商联合开发的商品房，并制作广告牌进行销售宣传，使李某相信涉案房屋系商品房才予以购买。事实上，李某当时也是按照商品房的市场价格购买的，当时李沧区商品房的价格在每平方米1800元左右，而小产权房的价格为每平方米1000元左右。另，双方协议中也约定由东小庄居委会与开发商负责办理房产证、土地使用证。合同签订后，东小庄居委会本应在2005年抓阄分房时交付房屋，但其却私自将涉案房屋以高价卖给他人，之后李某、李明多次要求东小庄居委会交房或退款，但其一直拒绝退款，并多次承诺后期建房后给分配房屋。2017年李明向街道办事处信访时，东小庄居委会时任书记王吉和仍承诺下次社区建房时给予解决，但至今其仍未向李明交付任何房屋。东小庄居委会在一审中认可向东小庄之外的村民销售了139套房屋，这些房屋正在办理房产证。如果东小庄居委会当时能及时退还房款，李明可以另行购买其他房屋，但其至今未退还房款，给李明造成较大的经济损失。综上，无论法院认定购房协议有效还是无效，东小庄居委会都有明显过错，客观上都给李明造成了较大的经济损失，都应赔偿由此给李明造成的损失。请求依法改判支持李明的上诉请求。 东小庄居委会辩称，一审法院判决确认双方买卖合同无效是正确的，但存在适用法律错误的情形。双方签订买卖合同违反的是土地管理法的强制性规定，而非房地产管理法。双方签订购买楼房协议书的时间是2003年，该事实已经一审法院认定，而政府将土地收回国有是2004年，双方签订买卖合同时涉案房屋的土地为集体所有，涉案房屋为小产权房，而李明及其父亲均非东小庄居委会的集体组织成员。根据中华人民共和国土地管理法的规定，李明无权购买集体土地之上的房屋，双方签订的购买楼房协议书违反了上述强制性规定，违背土地利用总体规划，扰乱土地市场和房地产市场的秩序，损害国家利益，因此该合同效力应为自始无效。且李明在签订买卖合同时明知涉案房屋的性质为村民安置房屋，而非一般意义的商品房，东小庄居委会并非房地产开发企业，也不可能具有对外出售商品房的资质和权利，因此双方对涉案合同无效均具有过错，应当各自承担相应的责任。一审判决结果应予维持。 李明向一审法院提出诉讼请求：1、解除李明之父李某与东小庄居委会签订的购买楼房协议；2、判令东小庄居委会返还李明购房款208800元；3、判令东小庄居委会赔偿李明损失（2003年12月起至评估之日止同地段房屋价值增值部分）；4、诉讼费用由东小庄居委会负担。原审庭审中，李明变更诉讼请求第2项为：判令东小庄居委会返还李明购房款208800元及利息（自2003年8月13日至判决生效之日止），后对利息主张变更为自李明支付购房款之日至东小庄居委会实际返还之日；明确诉讼请求第三项为判令东小庄居委会赔偿李明损失（以房屋李明购买价值与现价值的增值差额计算）。 一审法院认定事实：2003年12月5日，青岛市李沧区永清路街道办事处东小庄村民委员会（甲方）与李某（乙方）就乙方购买甲方旧村改造楼房有关事宜签订《购买楼房协议书》一份，约定：乙方购买的房屋位于改造新小区，房型面积116平方米，每平方米1800元，共208800元，交清房款后抓阄分钥匙，乙方自签订合同之日起一年半至二年抓阄分房，（如有不可抗力的情况、发生战争、地震）双方协商延期或终止合同。乙方签订房型面积，与实际分得房屋一旦出现差数，从买房款中多退少补（多少相差0.5平方米，两不找）。分房时发通知，抓阄时确定楼号、楼层、房号，乙方必须按规定时间，由签订房型图的乙方或由乙方委托的人员抓阄，不按时抓阄者，由甲方按照甲乙双方签订的房型图及协议面积，指定安排楼号、楼层、房号。甲乙双方任何一方违约，按违约责任处理。该协议附有李某签名的房型图，注明本人已选房型116平方米、套三。 2003年8月13日，李某向青岛市李沧区永清路街道办事处东小庄村民委员会缴纳174000元，收款收据中载明“多购平方预付款”。 李某与妻子孙月美均已去世，夫妻仅生育一子李明即本案李明。双方一致确认，李明与其父李某均非东小庄居委会集体组织成员。 李明、东小庄居委会一致确认，青岛市李沧区永清路街道办事处东小庄村民委员会与东小庄居委会系同一民事主体，后者由前者名称变更而来。 李明主张，其欲购买的房屋位于青岛市李沧区，东小庄居委会称唐山路56号新俪都花园小区确实是该村旧村改造安置房小区，欲出售给李明的房屋位于该小区内，但双方所签协议未确定具体房屋坐落，所以无法确认位置，并确认，现已无法向李明交付房屋。2017年10月份开始，李明、宋修厚为东小庄居委会不能交房一事到兴华路街道办事处信访，该办告知其到法院起诉，李明、宋修厚遂诉至一审法院。 李明申请以对新俪都花园小区类似房屋的现市场价值进行评估，并据此主张房屋差价损失。 另查明，2002年7月，东小庄居委会作为甲方，与乙方山东省房地产开发集团青岛公司（青岛新纪元置业有限公司）签订《联合开发房地产及建设房屋合同书》，约定由山东省房地产开发集团青岛公司（第三人新纪元公司）承接东小庄居委会旧村改造工程，双方联合开发房地产及建设房屋，总建筑面积150000平方米，甲方以土地出资，乙方投入工程建设资金。房屋分配为：工程竣工后，甲方分得建筑面积的36000平方米，其中包括乙方为甲方代建的办公楼2000平方米（由甲方提供设计方案并经规划局批准）及位于的网点房（具体网点房面积另行协商）。工程剩余建筑面积归乙方所有，其产权亦归乙方所有。 2004年8月19日，青岛市统一地征地办公室作为甲方与作为乙方的东小庄居委会签订《收回国有土地协议书》，协议收回位于唐山路以南、以北，土地面积为15.25051公顷。 2004年8月30日，青岛市人民政府作出青政地字[2004]102号《关于收回青岛市李沧区永清路街道办事处东小庄社区居民委员会等国有土地使用权并依法划拨和出让给青岛新纪元置业有限公司供地方案的批复》，主要内容为：同意征地办与东小庄居委会签订的《收回国有土地协议书》，将该宗152505.1平方米农转非国有土地收回；收回案外人青岛市土产畜产进出口公司位于.8平方米国有土地；将上述收回土地（上述收回土地总计162126.9平方米）中的57569.6平方米土地使用权划拨给新纪元公司，用于村民安置用房建设；将上述收回土地中的67159.1平方米土地使用权协议出让给第三人新纪元公司，用途为住宅，其余37398.2平方米为市政道路用地和绿化用地。改造范围内住户和单位由新纪元公司按规定进行拆迁安置，所需费用经有关部门审核确认后，按规定向市财政申请返还。 一审法院认为，李明之父李某与东小庄居委会签订的购房协议因违反国家法律强制性规定无效。理由如下：1、根据国家法律规定，作为商品对外出售的房屋必须具备以下条件，其一销售主体为具有独立法人资格、具有开发房地产资质的房地产开发企业；其二是房地产开发企业须取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预（销）售许可证，商品房须到房地产登记部门办理新建商品房初始登记。东小庄居委会并非房地产开发企业，李明亦未提交证据证明东小庄居委会有权对外出售旧村改造安置房屋，双方所签购房协议无效。2、李明欲购买的房屋系东小庄村民安置用房，根据青岛市人民政府下发的青政地字[2004]102号文件精神，东小庄村民安置用房占用地块为国有划拨土地。《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院的规定，报有审批权的人民政府批准。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。截至本案庭审之日，李明未举证证明涉案房地产转让已经政府部门批准，双方所签购房合同因违反上述强制性规定无效。 根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。李明之父李某及东小庄居委会明知涉案房屋的性质为村民安置房屋而非一般意义上的商品房，对合同无效均具有过错。东小庄居委会通过无效的购房协议实际占用李某的资金，且未实际交付房屋，现李某已去世，东小庄居委会应将收取的购房款174000元返还李某继承人即李明，由此造成李明的利息损失，东小庄居委会应当承担相应的赔偿责任，李明要求东小庄居委会返还房款并支付资金占用期间的利息，符合法律规定，一审法院予以支持。资金占用期间的利息应当以174000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算。李明主张超出上述数额的部分无事实依据，一审法院不予支持。李明要求东小庄居委会赔偿同地段房屋现价值与其原购买价值的差额损失，于法无据，一审法院不予支持，对其评估申请不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条之规定，一审判决：一、李明之父李某与青岛市李沧区兴华路街道办事处东小庄社区居民委员会签订的购买楼房协议书无效；二、青岛市李沧区兴华路街道办事处东小庄社区居民委员会于判决生效之日起十日内返还李明购房款174000元及利息（以174000元为基数，自2003年8月14日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、驳回李明的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4432元，由双方各负担2216元。 本院二审期间，当事人未提交新证据。 经本院审理查明，经本院网络询价，2017年12月李明提起本案诉讼时，涉案房屋所在的青岛市李沧区唐山路新俪都花园小区的房屋价格在每平方米15000元-18000元之间。本院查明的其他事实与一审一致。 本院认为，综合双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点问题是：1、李明之父李某与东小庄居委会签订的《购买楼房协议书》的效力应如何认定；2、李明主张的同地段房屋升值损失应否支持。 关于第一个焦点问题。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。本案中，李明之父李某拟购买的房屋所在土地为国有划拨土地，系东小庄村民安置房用地，李明并无证据证明其与东小庄居委会签订涉案房屋购买协议书时已经有审批权的人民政府批准，且李某并非该东小庄社区居民，李某与东小庄居委会签订的《购买楼房协议书》违反了上述法律强制性规定，应为无效合同。李明主张上述协议书合法有效，依据不足，本院不予支持。 关于第二个焦点问题。本院认为，李某并非该社区居民，其在明知涉案房屋系为安置当地村民而建设的社区改造用房的情况下，依然与东小庄居委会签订协议购买涉案房屋，且在东小庄居委会多年未交付房屋的情况下未及时采取有效措施予以权利救济，致使自身损失扩大，其在本案中存在一定的过错。而东小庄居委会作为涉案房屋出售人及涉案房屋所在土地的管理人，明知涉案房屋所在土地系划拨土地尚未经过审批办理土地使用权出让手续，即与李某签订《购买楼房协议书》；其在收取李某支付的174000元购房款后，既未向李某、李明交付房屋，亦未向李某、李明退还所收取的购房款，在李明通过信访方式要求交付房屋时其仍未采取积极措施予以解决，致使购房人李明的损失不断扩大，其在本案中的过错明显大于李明一方的过错。综合考虑上述期间同地段房屋价格大幅上涨、房屋升值的实际情况及双方在本案中的过错程度，在东小庄居委会应返还李明已付房款174000元的同时，东小庄居委会应赔偿因合同无效而给李明造成的已付房款利息损失，本院酌情认定该利息损失以李明已付房款174000元的同期银行贷款利率的两倍计算为宜，对李明损失主张过高部分本院不予支持。 综上所述，李明的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但处理结果欠妥，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、维持青岛市李沧区人民法院（2018）鲁0213民初4460号民事判决第一项； 二、撤销青岛市李沧区人民法院（2018）鲁0213民初4460号民事判决第三项； 三、变更青岛市李沧区人民法院（2018）鲁0213民初4460号民事判决第二项为：被上诉人青岛市李沧区兴华路街道办事处东小庄社区居民委员会于本判决生效之日起十日内返还上诉人李明购房款174000元并赔偿上诉人李明利息损失（以174000元为基数，自2003年8月14日起至本判决生效之日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的两倍计算）； 四、驳回上诉人李明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4432元，二审案件受理费3504元，由上诉人李明负担1936元，被上诉人青岛市李沧区兴华路街道办事处东小庄社区居民委员会负担6000元。 本判决为终审判决。 审判长 徐 明 审判员 安太欣 审判员 齐 新 二〇二〇年五月九日 法官助理 于遨洋 书记员王冉冉 书记员于国英