杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0103民初6756号 原告：林晋如，女，1987年5月28日出生，汉族，住甘肃省兰州市安宁区。 委托诉讼代理人：李柏,浙江浙杭律师事务所律师。 被告：沈秀品，男，1960年3月26日出生，汉族，住浙江省天台县。 委托诉讼代理人：沈岚，女，1985年2月18日出生，汉族，住浙江省天台县,系被告沈秀品女儿。 原告林晋如与被告沈秀品房屋租赁合同纠纷一案，于2019年10月9日向本院提起诉讼。经诉前调解未果，本院于2019年11月12日予以立案。本院依法适用普通程序，于2020年1月13日公开开庭进行了审理。原告林晋如委托诉讼代理人李柏及被告沈秀品到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林晋如向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间的房屋租赁合同于2019年9月9日解除；2、判令被告向原告退还房租82500元，并自2019年9月10日起按银行同期贷款利率支付资金占用损失；3、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2019年8月25日，原告与案外人汪某签署《租赁意向书》，约定原告承租位于杭州市下城区的房屋，案外人汪某系该房屋的前承租人。原告签订该意向书后，按约向汪某支付款项10000元，并约定该款项在原告与被告正式签订租赁合同后转为首期房租。2019年8月27日，原告与被告签订《合同》一份，合同约定被告将上述房屋出租与原告使用，房屋建筑面积55平方米，租期自2019年9月1日至2024年8月31日止，被告应于2019年9月1日将前述房屋交付原告使用。合同还对各期租金交付、违约责任等事项进行了约定。其中，第一期应付租金为82500元（自2019年10月16日至2020年4月15日止），原告依约向被告支付首期租金剩余部分72500元（另10000元已于2019年8月25日交前承租人汪某由其转交被告）。被告在收到租金后未按约定时间向原告交付房屋，原告多次催交未果。2019年9月7日，原告向被告寄发解除该房屋的《通知》一份。但被告在房屋租赁合同解除后拒不向原告退还房屋租金，故提起诉讼。 原告林晋如为证明其主张的事实，向本院提交证据如下： 1、租赁意向书1份，证明原告与案外人即前承租人签订租赁意向书一份,并约定将定金10000元转为首期租金； 2、合同1份，证明原告与被告签订合同一份,约定被告应于2019年9月1日将房屋交付原告等； 3、银行交易回单及支付宝截屏1组，证明原告已依约向被告交付首期全部房屋租金82500元的事实； 4、短信息截图1份，证明原告向被告催交房屋，以及被告向原告陈述委托律师承办相关事宜；原告与被告委托的律师联系，将房产证寄还给被告委托的律师； 5、通知及快递面单、EMS送达情况查询1组，证明原告与被告的房屋租赁合同已因原告向被告寄发解除通知而于2019年9月9日解除的事实； 6、证言1份，证明因为原告未能在2019年9月1日拿到房屋，被取消了在杭州的开店代理资格，原告已经无法履行该合同；鉴于被告的违约，原告解除房屋租赁合同的事实； 7、短信息及快递面单1组，证明2019年9月底，经被告要求，原告将房产证寄给其指定的律师的事实； 8、快递网络查询件1份，证明被告指定律师已经收到房产证的事实； 9、杭州网原创新闻1组，证明建国路发生坍塌，案涉租赁房屋的区域交通封闭，公交线路撤销多达14个线路，原告基于房屋安全问题，才要求被告亲自向原告交付房屋。 10、营业执照1组，证明原告后来已经重新选择云南昆明为其营业场所，客观上也不能继续履行本案合同。 被告沈秀品辩称：签订的合同受法律保护，原告说房子没有交付，但房产证原告在27日就拿走了。当时让原告来拿钥匙，原告自己不来，房子至今还是空置在那里。第一笔的110000元也没有支付给被告。 被告沈秀品向本院提交证据如下： 1、2019年8月29日原告发给被告的短信截图1份，证明被告已履行交房义务，原告拒绝接收房屋； 2、2019年8月29日原告发给被告女儿的短信截图1份，证明是原告不想承租房屋，与被告交房与否无关；路面坍塌对经营确实会产生影响，但责任不在被告，原告若想延长装修期限等均可以商量，但被告打电话原告始终不接或推脱。 审理中，被告沈秀品为证明其向原告林晋如如期交房，向本院申请证人汪某出庭作证，本院予以准许。证人称其原承租被告建国北路445、447号两间店铺。后打算不再承租445号店铺，经与被告协商同意并帮助被告出租445号店铺。后原告电话联系证人称有意愿承租该店铺，证人与原告谈好条件后陪同原告到被告家中签署了协议。因被告不在杭州，房屋具体情况也不清楚，因此说好具体的对接事宜由证人协助进行。协议履行期限是9月1日，但8月底发生了建国路地铁施工路面塌陷事故，当天原告即与证人联系了解情况。因道路封锁，至9月2日才恢复，证人通知原告，原告怀疑承租的房屋会倒塌，表示房子不租了，并认为证人不是房东，没有资格联系原告。9月7日再联系，原告便称在外学习，回来再说。关于被告委托证人向原告交房一事，无直接证据证明，是当时签合同的时候都说好的。 原告林晋如及被告沈秀品提交的证据，经庭审质证，被告对原告提交的证据1、3三性无异议；对证据2三性无异议，认为9月1日就已向原告交房，是原告自己没去；对证据4有异议，认为原告在短信所讲不属实，原告后来就再也没联系过；当时说好由原承租人直接向原告交房，房产证原告也已拿走，后来原承租人联系原告，原告不接电话，再后来就说不租了；对证据5认为被告未收到过原告邮寄的通知，对通知的内容不认可，合同并非原告提出解除就立即解除；对证据6有异议，认为被告已履行行交付房屋义务，是原告自己不肯接收；对证据7、8无异议，主张被告未收到律师转交的房产证，且在原告寄还房产证之前原告已另行补办了房产证；对证据9无异议，认为路面坍塌给原告造成影响的责任不在被告，原告应向责任主体主张损失赔偿；对证据10认为与本案无关。原告对被告提交的证据1、2三性无异议，认为被告未能在2019年9月1日交房；签订合同后发生了双方都未能预料的建国北路塌陷的事故，道路全面封锁，原告要求不再履行合同也是基于对房屋安全性的考虑，且也有再与被告商谈的意思表示；原告对被告申请出庭的证人汪某的证言表示其陈述基本符合事实，证人并没有正式交房的授权委托，表明被告并未完全履行房屋交付义务，因道路坍塌，原告担忧房屋质量，被告又不到场交房，原告也不能轻易接收房屋，故提出解除租赁合同。 本院经审查认为，原告提交的证据1－5、7－9及被告提交的证据1、2，来源合法，客观真实，与本案事实相关，本院予以确认。证人汪某出庭作证上，其身份符合证人条件，其所作陈述，能客观反映合同签订、履行的过程，其证言本院予以采信。原告提交的证据6为证人证言，但证人未能出庭作证，其所作书面证言本院不予采信；原告提交的证据10与本案无涉，本院不予采信。 依上述有效证据以及当事人、证人的陈述，本院认定案件事实如下：被告沈秀品系杭州市下城区、447号店铺所有权人。证人汪某曾承租两店铺经营，后因缩小经营规模，退租店铺。经与原告协商，由证人代原告出租该店铺，具体经办店铺出租事宜。原告林晋如看到出租信息后联系证人，商谈好租赁细节后，于2019年8月25日向证人支付租房意向金10000元。2019年8月27日，在证人陪同下，原告作为乙方，与作为甲方的被告签订案涉房屋租赁合同。合同约定的主要条款如下：甲方出租的商铺坐落杭州市下城区，建筑面积55平方米；租期五年，甲方从2019年9月1日起将上述房屋交付乙方使用，至2024年8月31日收回。其中装修期从2019年9月1日至2019年10月15日为免租期。合同期满后，乙方同等条件下享有优先权；付款方式为半年一付，每年递增10000元，第一年租金为220000元，付款时间为2019年8月30日付82500元;2020年3月15日付110000元；第二年租金为230000元，付款时间为2020年9月15日付115000元，2021年3月15日付115000元……；合同签订之时，乙方应另外向甲方缴纳租房保证金30000元，合同其余租期结束后一个月内由甲方无息乙方；乙方对房屋结构有重大损坏甲方有权没收此押金，并由乙方负责修缮完好；乙方违约、中途退租，甲方没收乙方租房租金，并由乙方赔偿相应损失；房屋及场地如因不可抗拒的原因导致损毁或造成乙方损失的，甲乙双方互不承担责任……。合同签订当日，原告转入被告账户42500元，证人亦将此前收到的10000元租房意向金转予被告。次日，原告再转入被告账户30000元。2019年8月28日上午10点左右，地铁5号线宝善桥站至建国北路联络通道施工发生渗漏水，导致建国北路（体育场路－凤起路段）发生路面坍塌，伴随有部分燃气泄漏。相关部门采取应急措施联合抢险，封闭建国北路（体育场路－凤起路段）道路及人员通行。原告承租的店铺与事故路段间隔一二百米，在道路另一侧。当日，原告电话联系证人询问事故情况，证人告知约二三天可恢复通车。2019年8月29日，原告分别向被告及被告女儿发送短信，主要内容为“由于2019年8月28日建国北路路面塌陷的问题导致该路段已全面封锁，商户无法正常经营，由于路面修整的时间节点不确定，房屋安全性不确定，乙方无法按约定时间进行正常装修开业，加之房屋尚未交付，也不在租赁期间，以及该事故对未来商圈客流量的直接影响等诸多不确定因素，乙方要求不再履行（商铺）租赁合同。具体事宜商请面谈”。2019年9月1日，原告联系被告，称未收到交房信息，询问被告如何处理。被告告知次日由证人向原告交房。交日，证人联系原告到场交房，原告担心房屋安全问题，并以证人非出租方等为由未到场。此后，原告与被告之间多次联系，原告催被告交房，被告催原告交款，直至2019年9月7日原告向被告女儿寄送书面的关于解除房屋租赁合同的通知，该邮件2019年9月9日被签收。此后，因双方未能友好协商处理房屋租赁一事，原告向本院提起诉讼。 本院认为，原、被告之间签订的案涉房屋租赁合同，内容合法有效，各方当事人应按约履行各自义务。本案争议焦点一，原告支付给被告的82500元的性质。根据查明的事实，原告在2019年8月27日、28日共支付给被告82500元。合同约定原告首期应付租金的时间是2019年8月30日前，而在合同签订之时原告则应支付给被告保证金30000元，保证金的支付时间早于租金的支付时间，故本院认定原告支付的82500中30000元为租房保证金，其余为租金。本案争议焦点二，原告是否有权解除合同。原、被告合同于2019年8月27日签订，约定的房屋交付时间为2019年9月1日，但在合同签订后的第二天即2019年8月28日却发生了路面塌陷的事故，道路封锁，行人车辆均无法通行。但此时尚不清楚事故后续处理情况，对案涉房屋交付是否会产生影响、影响程度大小均不明了，原告即于合同履行期限届满前的2019年8月29日提出不再履行合同；被告对此予以拒绝。此后，塌陷事故路段交通逐渐恢复，从证人当庭陈述亦可看出，2019年9月2日证人已通知原告交房，原告却坚持要由被告本人亲自交房，并于2019年9月7日再次向被告女儿邮寄书面解除合同的通知，显然原告提出解除合同既不符合合同约定，亦不满足法定解除条件。因为不可抗力事件的发生，对履行合同的影响可能有大有小，有时只是暂时影响到合同的履行，可以通过延期履行实现合同的目的，对此不能行使法定解除权。鉴于庭审中被告确认其于2020年3月将涉案商铺另行出租的事实，继续履行合同的基础已不复存在，故本院确认双方之间的合同解除。本案争议焦点三，合同解除后的责任承担问题。案涉租赁商铺未能如期交付的责任并不在被告，而是发生了地铁施工路面塌陷的事故。该事故是双方签订合同时不能预见的。事故发生后，双方应积极协商共同应对，而不能为保全自己的利益推卸责任，显然原、被告双方在这方面的作法都有欠缺。虽然原告无权提出合同解除，但在其数次向被告提出合同解除并将产权证明寄回给被告，甚至向法院提出诉讼等一系列行为作出后，被告亦有及时减损防止损失扩大的义务。综合考虑原告的违约行为及被告的减损义务，本院酌情确定被告返还原告租金32500元，对于原告超出该范围的房租及利息主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告林晋如与被告沈秀品之间签订的案涉租赁合同； 二、被告沈秀品于本判决生效之日起十日内返还原告林晋如房租32500元； 三、驳回原告林晋如的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1863元，由原告林晋如负担1129元，被告沈秀品负担734元。 原告林晋如于本判决生效后十五日内向本院申请退费；被告沈秀品于本判决生效后七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。 审 判 长 徐 远 人民陪审员 倪 健 人民陪审员 王建国 二〇二〇年五月九日 代书 记员 许秋莹