河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫1702民初1527号原告：河南新苑居物业管理有限公司，住所地：驻马店市铜山大道与交通路交叉口西北角天都星城美庐园E-8号楼东1单元3层302号。统一社会信用代码：91411700MA41GU4G0P。法定代表人：陈涛，经理。委托诉讼代理人：陈浩，男，1993年4月9日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。系河南新苑居物业管理有限公司员工。被告：胡少华，女，1980年4月25日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。原告河南新苑居物业管理有限公司（以下简称新苑居物业公司）诉被告胡少华物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员张伟光适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告新苑居物业公司的委托诉讼代理人陈浩，被告胡少华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新苑居物业公司诉称，原告于2017年7月22日正式领取驻马店市ｘｘｘ未来城小区ｘｘ号楼ｘｘｘ房的钥匙，2017年7月22日，原告与被告签订前期物业管理服务协议,合同签订后，原告依约提供了保洁、保安等物业服务，但被告无故拒不交纳物业服务费，经原告多次催要，被告仍拒不支付，为维护原告及众业主的合法权益，故依法起诉。物业费的计算标准：2016年7月15日至2019年7月30日0.96元，2019年8月1日起为1.2元。因物价水平的增加及工人工资上调等原因，原告于2019年8月1日后调整物业费价格为1.2元，该价格未超过备案价且已经履行了公示义务。请求：判令被告立即支付已欠物业费5018元（从2017年7月22日至2019年8月22日，按照0.96元每月每平方米乘以128.55平方米计算；从2019年8月23日至2020年8月22日按照1.2元每月每平方米乘以128.55平方米计算）。被告胡少华辩称，1、被告虽然在小区购买了房屋，但是一直不在小区住，只有父母每年可能住一两个月，经过被告向小区其他业主了解，80%的业主对小区的服务和收费都不满意。2、小区交物业费存在三六九等。拆迁安置的房屋交一年顶两年或者三年，对于有些业主交一年顶十五个月。3、房屋至今不能办理房产证，房屋面积有待确定。4、被告在装修时交了2000元的装修押金一直没有退，当时说交的押金可以退也可以抵物业费，不能说我不交纳物业费。5、2019年原告催缴物业费时因为涨价的问题，被告问了一下，原告态度蛮横，说让你们交多少就得交多少，不交我们有方法治你，被告非常生气。6、被告一直不在小区住，但被告了解到小区物业服务管理不到位，小区脏乱差，车辆乱停乱放，收取的费用和提供的服务不匹配。7、被告买的房子没有长期居住，可以查水费电费，没有产生很多垃圾，被告也没有接收原告多少服务，原告要求按全额收物业费不合理。经审理查明，2016年11月19日，被告胡少华与案外人驻马店市新天地房地产开发有限公司签订商品房买卖合同一份，约定被告购买案外人开发的位于驻马店市高新区ｘｘｘ路与ｘｘｘ大道交叉口东北角ｘｘｘ·未来城小区第ｘｘｘ号楼ｘｘｘ单元ｘｘｘ号房，房屋预测建筑面积为128.55平方米，该合同附件四第五条约定买受人承诺在小区业主委员会成立之前，接受出卖人聘请的物业管理公司来管理，并按相关规定缴纳物业管理相关费用。2017年7月3日，原告新苑居物业公司与案外人驻马店市新天地房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，2017年7月10日，原告新苑居物业公司将前期物业服务合同报驻马店市住房管理中心备案，驻马店市住房管理中心出具驻马店市物业服务合同备案证明一份，编号为驻房物备[2017]第19号，写明物业服务项目收费标准为高层住宅1.20元/月·平方米等内容。2017年7月22日，被告胡少华领取诉争房屋钥匙。后原告以诉称理由诉至本院，酿成纠纷。另查明，一、诉讼中，原告称，原告在2015年进入小区时，小区确实存在配套设施和绿化不完善的地方，所以当时物业公司是按0.96元的优惠价收取的物业费，到2019年小区已经基本完善，还存在着物价上涨及工人工资上调的原因，所以物业公司决定不再执行优惠价按备案价收取物业费，并且这个情况原告于2019年7月中旬在小区进行了公示，决定从2019年8月1日起按备案价1.2元收取物业费。被告称，备案价只能证明最高可以收1.2元，但服务达不到1.2元的标准。二、原告提交短信截屏一份用以证明原告已经通过短信向被告催缴了物业费。被告质证称，不是被告不交，是原告态度蛮横。三、原告提交物业费收据一组，用以证明被告所说的交一年算十五个月不存在，也证明被告所说业主普遍不同意按备案价交物业费不存在。原告同时称，安置房交一年抵两年是因为当地政府对此类房屋有物业补助，是特殊情况，业主委员会确实向物业公司提出过交一年顶十五个月，但物业公司没有同意。对于同类房屋原告执行的是同一个收费标准，不存在三六九等的情况。被告质证称，上述证据不能证明大多数业主同意按1.2元交，而且这些收据大部分是2020年的收据，也不能证明之前的收费情况。四、原告称，收取被告装修押金2000元属实，但被告需要把收据原件交到物业办公室，可以退款也可以冲抵物业费。上述事实，有原告提交的有关证据以及原、被告的陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，原告新苑居物业公司与案外人驻马店市新天地房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，该前期物业服务合同的签订未违反法律、行政法规的强制性规定，且已经驻马店市住房管理中心备案。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，依照上述规定，在业主委员会与业主大会依法选聘新的物业服务企业并签订物业服务合同前或前期物业服务合同终止前，前期物业服务合同对全体业主均具有约束力。且被告与开发商签订的商品房买卖合同亦约定：“买受人承诺在小区业主委员会成立之前，接受出卖人聘请的物业管理公司来管理，并按相关规定缴纳物业管理相关费用”，目前也尚无证据证明原、被告之间直接签订有物业服务合同，故被告作为业主应依照前期物业服务合同约定交纳物业费。现原告主张从2017年7月22日至2019年8月22日，按照0.96元每月每平方米计算物业费，在此期间原告按照该标准收取物业费，系原告对其权利的处分，经计算，该期间应支付物业费为3085.20元；原告主张其后物业费按照合同备案价执行，不违反合同约定，又因物业费系按照交费年度交纳，故2019年8月23日至2020年7月22日，应按照1.2元每月每平方米计算物业费，经计算，该期间应支付物业费为1696.86元；以上物业费合计4782.06元。现原告请求被告支付2017年7月22日至2020年7月22日物业费合计4782.06元，于法有据，本院予以支持。目前无证据证明2020年7月22日后的物业费已经到达交纳时间，故本院对其后的物业费在本案中不予支持，原告可依法依约另行主张权利。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”，现被告举证尚不足以证明其有权拒交物业费，被告以其未在诉争房屋长期居住为由主张减少物业费，亦于法无据，故本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、限被告胡少华于本判决生效后十日内向原告河南新苑居物业管理有限公司支付2017年7月22日至2020年7月22日物业费4782.06元。二、驳回原告河南新苑居物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由原告河南新苑居物业管理有限公司负担5元，由被告胡少华负担20元。本判决为终审判决。审判员  张伟光二〇二〇年五月二十二日书记员  梅红珍