山东省枣庄市市中区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0402民初2383号 原告：李勤，女，1983年9月12日出生，汉族，住枣庄市市中区。 原告委托诉讼代理人：邵磊，枣庄市中光明路法律服务所法律工作者。 被告：枣庄中安城建开发有限公司，住所地：市中区青檀路152路。 法定代表人：刘媛，经理。 委托诉讼代理人：**，山东大明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵玉杰，山东大明律师事务所律师。 原告李勤与被告枣庄中安城建开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人邵磊、被告委托诉讼代理人赵玉杰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告限期将原告购买房产办理权属登记资料报产权登记机关备案；2、依法判决被告支付逾期办理权属登记违约金39751.95元(自2016年2月16日加90日，2016年5月16日计算至2020年4月30日共计1445天，以购房总款275145元乘以27.51元每天等于39751.95元)；3、诉讼费由被告承担。 事实与理由：2014年6月5日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告所有的位于枣庄市市中区房屋一套。合同签订后，原告按照合同约定支付了全部购房款275145元。2016年2月16日被告向原告交付了所购买的商品房。合同约定被告应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，但被告未按照合同约定将上述材料报产权登记机关备案，致使原告无法实现合同目的，被告的行为违反了合同约定，严重侵犯了原告的合法权益，被告应按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金。为此诉至本院。 被告辩称，一、涉案房屋预测面积83.06平方米，实测面积：83平方米，被告应向原告退还面积差价款198元，该房屋的实际购房款274947元。本房款应按实际面积计算，原告计算违约金错误，被告于2016年2月16日交房，计算时间应从2016年5月17日起计算，2017年4月27日之前的违约金已过诉讼时效，不应支持；二、被告办理产权证欠缺的条件是该小区所有业主没有全部交齐专项维修资金；三、根据《合同法》第六十七条规定，结合本案，在办理产权登记这一阶段，当事人互负债务，原告应先缴纳住宅专项维修资金，被告才能履行办理产权登记的申请；四、原告要求逾期办证违约金的诉讼请求没有事实依据；五、陈庄花苑涉案小区属于政府拆迁小区，对此区政府有不成文规定即交房之日起五年内办理完毕房产证。距交房之日不足三年，还没有到区政府的办理房产证的期限，所以没有办理房产证，该不成文规定，也可以视为不可抗力因素，因此根据我国民法规定被告不应承担违约责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：1、编号为YS0032472的《商品房买卖合同》一份；2、购房款收据两张；3、中安陈庄花苑物业管理服务处出具《证明》一份；4、《山东省住宅专项维修资金专用票据》一张。被告对上述证据真实性均无异议，对证据1，被告认为，房屋的实际购房款274947元。被告提交证据：枣庄市中区物业管理办公室2017年8月8日作出的市中物字（2017）2号《关于将住宅专项维修基金交存凭证作为房屋产权登记申请和业主办理入住手续要件的通知》。原告对上述证据真实性有异议，不认可其证明目的。对以上无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对上述有异议的证据和事实，本院认定如下：被告提交的证据不足以证明其已经履行完毕《商品房买卖合同》中约定的“应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的义务，因此，对被告提供的证据本院不予采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告枣庄中安城建开发有限公司开发位于市中区花苑）。商品房预售许可证号为（枣）房预售证第1355号。2014年6月5日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，约定原告李勤购买被告开发的市中区花苑）18号楼1单元1803室房屋，合同总价款275145元。该合同第十九条关于房屋转移登记约定：1、商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；2、出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，买受人有权解除合同。买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。 上述《商品房买卖合同》签订后，原告向被告支付房款275145元，被告于2016年2月16日将涉案房屋交付给原告，但至今未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。原告至今无法办理房屋所有权登记。 本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原、被告签订《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，系有效合同，双方当事人均应当按照合同约定全面履行各自的义务。依据该《商品房买卖合同》第十九条约定，出卖人即被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因被告提交的证据无法证明其已经完全履行了该备案义务，且原告至今无法办理房屋所有权登记。故被告的行为构成违约，应承担相应的违约责任。 上述《商品房买卖合同》中约定的违约责任为“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，买受人有权解除合同。买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。”该违约金计算标准不违反法律法规的强制性规定，本院予以确认。被告于2016年2月16日将涉案房屋交付给原告，原告向被告支付房款275145元，其违约行为自其后90日后起延续至今，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。原告于2020年4月27日诉至本院，被告已提出时效抗辩，故原告计算自2016年5月16日至2017年4月26日止的违约金，本院不予支持。根据原告的诉讼请求，违约金计算的起止时间为自2017年4月27日起至2020年4月30日止，该部分的违约金请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告枣庄中安城建开发有限公司于本判决生效之日起三十日内将办理坐落于市中区花苑）18号楼1单元1803室房屋的权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。 二、被告枣庄中安城建开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告李勤违约金30228元（以原告已付款275145元为基数，自2017年4月27日起至2020年4月30日，按日万分之一的标准计算）。 三、驳回原告李勤的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费794元，减半收取计397元，由被告枣庄中安城建开发有限公司负担302元，原告李勤负担95元。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审 判 员  杨 斌 二〇二〇年五月十七日 法官助理  王福营 书 记 员  王 点