湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘03民终566号上诉人（原审被告）：汪杰，男，1989年5月11日出生，汉族，湘潭市人，住湖南省湘潭市岳塘区。委托诉讼代理人：邓洁，女，1989年7月16日出生，汉族，住湖南省湘潭县，系汪杰之妻。被上诉人（原审原告）：湖南天环物业管理有限责任公司，住所地湖南省长沙市天心区友谊西路958号克拉美丽山庄会所一楼。法定代表人：曹丰，公司董事长。上诉人汪杰因与被上诉人湖南天环物业管理有限责任公司（以下简称“天环物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市岳塘区人民法院作出的（2019）湘0304民初4184号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年4月10日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，决定不开庭审理。本案现已审理终结。汪杰上诉请求：1、请求贵院依法撤销湖南省湘潭市岳塘区人民法院于2019年11月4日作出的（2019）湘0304民初4184号民事判决，并依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。2、请求贵院依法判决由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。3、请求贵院依法判决物业费5折。事实和理由：1、整个小区环境脏乱差，杂草丛生，小区内绿化没有维护好。2、小区内监控破损严重，形同虚设，发生偷盗事件无监控可查。3、小区内损坏的公用设施设备常年没有维修维护，门禁均为摆设，任何人可以随时进出。4、电动车充电板无人修理、维护，小区摩托车、电动车位规划不足，业主乱停乱放，且屡次出现业主电摩、财物被盗事件。5、小区公共照明成摆设，路灯损坏无人维修。6、小区1栋2栋中间路面挖烂几个月，营销中心前坪路面破损严重，也未得到解决。7、各栋入户大厅室内墙面砖脱落，安全隐患极大，也未安排人员维修处理。8、部分房屋外墙、窗缝渗水及墙体开裂严重，业主多次到物业反映，物业置之不理。9、整个小区化粪池及下水严重堵塞，特别是主管因质量不合格，都已破损，物业未从根源解决。10、小区内消防设施无专人管理及维修，消防设备缺失严重。11、小区中央水景本是小区最重要的景观，但水体常年不维护，部分水段污泥堆积、垃圾漂浮，部分水段常年干涸、裸露水泥。12、2016年，小区内业主装修过程中出现强买强卖，天环物业公司明知此事而未制止，导致小区内出现沙霸事件。13、业主缴纳物业费，天环物业只开收据拒绝开发票，违反《发票管理办法》和《税收征收管理法》，涉嫌偷税漏税。综上，被上诉人未能按照《物业管理条例》相关规定为小区业主提供应有的服务，故上诉人有权拒绝支付物业服务费。而一审判决忽略被上诉人作为服务提供者在服务过程中的合同义务及履行情况、程度，而仅仅只是认定服务存在瑕疵。14、2016年3月18日因物业未尽到物业服务合同的约定，非业主随意进出小区和楼栋，单元门禁缺失，电梯监控缺失导致家中被盗，涉案金额较大，派出所已立案，调查案件编号为823885，根据物业管理条例第四章第三十五条（物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任），申请天环物业公司承担相应责任，并予以赔偿。天环物业公司未作答辩。天环物业公司向一审法院起诉请求：1、判令汪杰支付其拖欠的物业管理服务费4002.46元、水费289.2元、资金占用损失260.96元，合计4552.62元；2、判令汪杰承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：涉案房屋坐落：湘潭市岳塘区板塘铺。汪杰系房屋所有权人，房屋坐落于盛世融城（中央一品）小区，房产产权面积为116.13平方米。天环物业公司于2012年8月30日至2019年3月17日为上述小区提供物业服务。天环物业公司向汪杰收取物业费的依据为：盛世融城（中央一品）前期物业服务合同。天环物业公司与小区开发建设单位签订过前期物业合同，物业费标准为高层住宅2016年8月31日之前按1.5元/月·㎡收取，2016年9月1日起至2019年8月31日期间按1.3元/月·㎡。天环物业公司起诉要求汪杰缴纳物业费的期限2017年1月1日至2019年3月17日。汪杰拖欠天环物业公司2017年1月1日至2019年3月17日期间的物业费总计4000.68元（1.3元/月·㎡×26.5月×116.13㎡）至今尚未缴纳。天环物业公司安保不到位，监控缺失，导致汪杰家中被盗，财产损失金额较大，派出所已报警立案（编号：823885）。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。开发商湖南德客隆置业投资有限公司与天环物业公司签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规规定，合法有效，一审法院予以认可。根据相关法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的《前期物业服务合同》，对业主具有约束力。因此，天环物业公司向汪杰提供了物业服务，汪杰应履行缴纳相应物业服务费用的义务。但因天环物业公司物业服务存在瑕疵，并导致汪杰家中被盗。故依法酌情认定物业费八折，即3200.54元（4000.68元×80%）。天环物业公司诉请资金占用费，因原、被告在物业服务合同中没有约定经催交不给应承担的违约责任，故对原告主张资金占用费的诉讼请求，一审法院不予支持。原告主张水费，因其已代被告垫付了水费，对其该主张，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、汪杰于本判决生效之日起五日内一次性支付湖南天环物业管理有限责任公司物业管理服务费3200.54元、水费289.2元，合计3489.74元；二、驳回湖南天环物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由汪杰负担。在二审中，汪杰向本院提交如下证据：证据一、湘潭在线等媒体报道（网上打印下载），拟证明物业不作为，没有履行职责；证据二、受案登记表、受案回执（与原件核对无异的复印件），拟证明物业安保安全工作不到位；证据三、关于核定中央一品一期住宅小区物业服务收费标准的批复（复印件），拟证明天环物业在服务期间多收取了水费。本院经审查后认为，汪杰提交的证据一至证据二应是客观真实的，本院对其真实性予以确认，证据一、证据二能够证明天环物业公司为中央一品小区提供物业服务期间存在不作为、物业管理服务不到位等现象。证据三的真实性虽可以确认，但上诉人没有提供相关证据证实多收取的水费数额，故对其主张的证明目的，本院不予认可。经本院二审审理查明，2019年3月17日，湖南泰弘物业管理有限公司湘潭分公司正式进驻中央一品小区。2019年3月25日，该公司出具一份文件，指出天环物业公司一直没有与其进行交接，经该公司多次检查及排查，中央一品小区的部分设施、设备缺失。再查明，中央一品小区业主多次向湘潭民情在线等新闻媒体反映天环物业公司的物业管理工作存在种种问题。有关媒体的记者将天环物业公司在中央一品小区的物业管理存在的问题进行了报道。除上述事实外，一审判决认定的其余事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点是汪杰应交纳的物业管理服务费是否予以核减。开发商湖南德客隆置业投资有限公司与天环物业公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，天环物业公司应按照该合同约定的服务事项及服务标准进行物业服务。从照片、新闻报道、湖南泰弘物业管理有限公司湘潭分公司出具的情况汇总表以及汪杰家中被盗情况来看，天环物业公司在环境卫生及日常管理方面的服务质量存在瑕疵，汪杰需缴纳的物业管理费应予核减。至于汪杰的物业管理费应当如何扣减的问题，根据物业服务收费标准与服务水平相适应的原则，参照本地区物价行政部门对物业服务标准方面出具的相关管理办法，针对天环物业公司未完全履行的服务，考虑汪杰实际造成的损失，在双方当事人约定的收费标准基础上，对汪杰应交的物业费酌情扣减50%。即：汪杰应向天环物业公司缴纳自2017年1月1日起至2019年3月17日期间的物业服务费2000.34元（116.13㎡×1.3元/㎡/月×26.5月×50%）。综上，汪杰的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。一审判决部分事实认定不清，处理不当，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十条，《物业服务收费管理办法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：一、撤销湖南省湘潭市岳塘区人民法院作出的（2019）湘0304民初4184号民事判决；二、上诉人汪杰于本判决生效后五日内向被上诉人湖南天环物业管理有限责任公司支付物业服务费2000.34元、水费289.2元，共计2289.54元；三、驳回被上诉人湖南天环物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费50元，减半收取25元，由上诉人汪杰负担12.5元，被上诉人湖南天环物业管理有限责任公司负担12.5元，二审案件受理费50元，由上诉人汪杰负担25元，被上诉人湖南天环物业管理有限责任公司负担25元。本判决为终审判决。审 判 长  刘东妮审 判 员  陶 玲审 判 员  贺振中二〇二〇年五月七日代理书记员  刘 柳附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条【金钱债务的违约责任】当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……第（五）项按时交纳物业服务费用；第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。《物业服务收费管理办法》第十四条物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……第一款（二）项原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；