上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终3201号上诉人(原审原告、反诉被告)：朱应兵，男，1976年9月15日出生，汉族，户籍地安徽省安庆市。委托诉讼代理人：郭旭，上海市金茂律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：王坤，女，1983年12月23日出生，汉族，户籍地江苏省。上诉人朱应兵因与被上诉人王坤房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初10294号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱应兵上诉请求：撤销一审法院判决第四项，改判王坤返还租金人民币(以下币种均为人民币)22,500元；撤销一审法院判决第五项，改判驳回王坤的全部诉讼请求。事实和理由：朱应兵承租上海市青浦区华新镇华新街XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)是为了经营，由于系争房屋没有报建手续，无法办理营业执照，故朱应兵租赁房屋的合同目的不能实现，王坤应退还租金。此外，朱应兵已于2018年8月2日将系争房屋的钥匙交给了中介，故房屋使用费应当计算到2018年8月2日。被上诉人王坤答辩称，朱应兵由于经营不佳，不愿意继续在系争房屋中经营。而且，朱应兵长期恶意占有系争房屋，拒不搬离物品。王坤为减少诉累，没有提起上诉。请求二审法院驳回朱应兵的上诉请求。朱应兵向一审法院提起诉讼，要求判令：1、确认朱应兵与王坤所签租赁合同于2018年8月1日解除；2、判令王坤返还朱应兵已付租金22,500元；3、判令王坤返还朱应兵房屋押金3,500元；4、判令王坤赔偿朱应兵装修损失52,199元；5、判令王坤赔偿朱应兵加盟费损失10,000元；6、判令王坤赔偿朱应兵中介费损失3,700元；7、判令王坤向朱应兵支付违约金3,500元；8、案件受理费由王坤承担。审理中，朱应兵变更第4项诉讼请求为50,589.63元(评估金额46,389.63元、LED灯损失4,200元)。王坤提起反诉，要求判令：1、双方签订的租赁合同于2019年3月28日解除；2、朱应兵支付2018年9月28日至2019年3月28日的租金22,500元；3、朱应兵支付违约金3,500元；4、案件受理费由朱应兵承担。一审法院认定事实：2018年3月7日，朱应兵(承租方、乙方)与王坤(出租方、甲方)、上海维可房地产经纪事务所(中介方、丙方)签订《租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，乙方仅作为膏药店门面使用。租期2年，自2018年3月28日起至2020年3月28日止。月租金3,750元，首期付6月，另付3,500元押金，以后按6月结算一次，提前15天支付下次房租，押金不变。甲方应保证所出租房屋权属清楚。乙方应按合同的规定，按时支付租金及其他费用。未经甲方同意，乙方不能改变所租赁房屋的结构、装修，并爱护使用租赁房屋。甲、乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续。如无故违约则向对方支付违约金3,500元整。若甲方违约，除退还给乙方押金外,还须支付给乙方上述金额违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金。补充条款约定，水电由乙方负责，甲方提供材料并协助乙方办理营业执照所需资料。合同另对其他事项作出约定。合同签订后，王坤向朱应兵交付了房屋。朱应兵支付王坤2018年3月28日至2018年9月27日的租金22,500元，并支付押金3,500元。该房屋王坤于2019年4月1日另行出租给案外人。一审另查明，系争房屋为集资房，无产权证及合法批建手续。一审审理中，依据朱应兵的申请，一审法院通过上海市高级人民法院委托上海正弘建设工程顾问有限公司对系争房屋装修情况进行审价并出具审价报告。鉴定结论为：无争议装饰装修及安装工程造价为20,039.81元。争议内容造价为：1、柜子9,824.67元，王坤提出可以搬走；2、门厅墙面铺石膏板及腰线1,765.07元；3、内房间石膏板吊顶3,896.43元；4、门厅墙面墙纸1,186.67元；5、安装争议9,676.98元，合计26,349.82元。王坤提出2-5项原来就有,并非朱应兵施工。朱应兵为此支付了鉴定费1,600元。一审审理中，朱应兵表示：1、合同目的无法实现的责任在王坤，朱应兵有权解除合同,王坤应退还租金及押金。朱应兵承租房屋系经营膏药店，必须办理营业执照。当初朱应兵与中介一起到华新工商所办理执照，工商所表示未办理过，要求去青浦工商局办理。朱应兵到青浦工商局，答复说工商所可以办理，朱应兵又到华新工商所。华新工商所回复，朱应兵办理营业执照必须有经营场所证明，将办证所需材料交给朱应兵。合同在2018年3月7签订，3月28日开始计租，朱应兵在3月9日将办证所需材料发给王坤，在计租前王坤已经知道上述材料，未说不能办。王坤曾出具过房屋是王坤源集资房的证明，但不能用于朱应兵办营业执照，王坤无法提供经营场所证明，导致朱应兵营业执照无法办出。为此，朱应兵提供了：(1)微信聊天记录，欲证明朱应兵多次要求王坤提供办理营业执照所需经营场所证明，因王坤至2018年7月底仍未提供，朱应兵通知王坤合同于2018年8月1日解除；(2)营业执照，欲证明朱应兵在其他地方经营同样加盟店办出执照。王坤对真实性无异议，但不认可证明目的。2、正式经营必须有营业执照，但执照未办出。朱应兵装修后培训了人员，发过广告，仅试营业到7月份。朱应兵支付过中介费3,700元，系朱应兵损失。朱应兵加盟特许经营与案外人签订特许专营合同，约定特许经营费1万元，朱应兵支付了加盟费及保证金共2万，保证金转为朱应兵另外店铺的款项，但特许经营费1万元不能退，系朱应兵损失。为此，朱应兵提供了：(1)特许经营合同、收据、转账记录，欲证明加盟费损失；(2)中介收据，欲证明中介费损失。王坤对证据(1)中合同的真实性不予认可，朱应兵在他处也开了膏药店，收据、转账记录与合同有联系，朱应兵未与案外人解除合同，不属于损失；证据(2)的真实性无异议，不是朱应兵损失，即使是损失也应向中介主张。3、王坤知道朱应兵经营膏药铺，肯定要装修，微信沟通时朱应兵表示要开业，王坤也未提出异议。王坤在系争房屋楼上，装修过程中也来过。朱应兵装修包括门面、软装、空调、柜子、招牌和LED灯等。水电原来有，但朱应兵需重新布线，没有拆除地板在地下排管及布线，而是在墙上开槽布线，吊顶是重新装修。目前还有一台空调和柜子，柜子无法拆除。朱应兵主张的是不可移动的装修损失，广告牌和LED灯也应计入损失。为此，朱应兵提供了：(1)微信聊天记录，欲证明王坤知道朱应兵装潢；(2)协议、装修凭证、照片(拍摄于2019年7月22日庭审当日)，结合鉴定报告，欲证明装修损失，柜子是一个整体，与墙纸衔接，无法拆走；(3)广告牌及LED灯原始照片、收据，欲证明广告牌及LED灯损失，第一次庭审当日LED灯被拆除。王坤认为证据(1)不具有完整性，不认可证明目的；证据(2)真实性不认可，大部分可移动，不是朱应兵损失，柜子可拆除，王坤不同意利用，且影响了出租；证据(3)真实性不认可，无法看出拍摄时间。4、朱应兵已于2018年8月2日交接房屋。2018年8月1日朱应兵给王坤打电话要返还钥匙，王坤让将钥匙交给中介，朱应兵在2018年8月2日将钥匙交至中介，视为该日交接，但未办理书面交接手续。2018年8月22日，朱应兵微信通知王坤钥匙已经交给中介。当初交钥匙时，除柜子不可移动外，朱应兵没有搬离桌椅、按摩床、空调、窗帘等可移动物品。8月2日之后朱应兵已经放弃上述物品，由王坤处置。桌椅和按摩床虽可移动，但无法重复利用。后朱应兵朋友要用桌椅，朱应兵给王坤打电话，王坤就让朱应兵到中介处拿钥匙，朱应兵在2018年12月底将桌椅搬离。为此，提供了2018年8月22日的微信聊天记录，内容为：“王老板钥匙8月2号给中介了，你注意看下水电。”王坤表示看到过微信。王坤表示：1、朱应兵合同目的已经实现，王坤没有违约，朱应兵执照无法办出的原因不在王坤。朱应兵承租前知道房屋是集资房，系争房屋隔壁承租时间早于朱应兵，办出了营业执照，系争房屋能否办出要看用途，朱应兵是否能办出王坤也不清楚。朱应兵承租期间是因政府原因办不出，据王坤了解，华新镇不允许开办足疗店或膏药店，即使房屋有产证，朱应兵也不能办出执照。2018年上半年，朱应兵只要求王坤提供经营场所无违章建筑的证明，王坤开具了房屋为王坤源的集资房的证明，王坤源是周建珍老公。为此，王坤提供了华新镇规保办证明，欲证明房屋是合法建筑，是周建珍所有。朱应兵对真实性不予认可。2、营业执照是否办出不影响经营，朱应兵也正常经营，且未举证无法提供经营场所证明就无法办出营业执照。朱应兵经营膏药店必须办理药品经营许可证才能办理营业执照、执业药师从业人员证，朱应兵对流程不清楚。为此，提供了情况说明、网页打印材料，欲证明朱应兵知晓房屋性质，朱应兵经营所需流程。朱应兵对情况说明真实性不认可；对网页打印材料真实性、合法性、关联性均不认可。3、吊顶、地板、卫生间都是在交付朱应兵前就存在的，是上家装修，王坤不清楚后续装修情况。朱应兵经营应该装修，装修期间也未去过现场。朱应兵装修包括铺墙纸、铺复合地板，将卫生间蹲坑改为马桶。卫生间以外的其他管线及灯具本来就有，管线及水电都是在地板之下，朱应兵必须拆除地板才能重新排线，但朱应兵并未拆除。广告牌及LED灯是华新城管统一拆除，鉴定当天是中介人员到场。朱应兵虽进行装修，但也享受了产品和服务，不存在损失。朱应兵不再租赁是效益不好，需转租或改变经营目的。为此，提供了情况说明(中介盛建峰和邻居邓中清共同出具)，欲证明朱应兵从2018年3月至2018年8月营业，房屋交付前有部分装修，自2019年4月1日起另行出租，之前房屋内有朱应兵物品。朱应兵对真实性及证明内容均不认可。4、朱应兵一直未与王坤交接。王坤全权委托中介负责系争房屋租赁事宜，包括看房子，给钥匙。2018年7月底，朱应兵未打电话给王坤说要交接钥匙，实际未交接。2018年7月至2019年3月双方一直在沟通，王坤不同意退租。2018年年底，双方协商过赔偿。朱应兵曾告知王坤不再租赁，未说原因，后来听中介说朱应兵将钥匙返还，具体时间不清楚。后来朱应兵提出过拿钥匙搬物品，不知道拿钥匙和搬离物品的时间，至今还剩柜子、空调未搬。中介盛建峰到庭陈述：王坤是全权委托中介办理系争房屋租赁事宜，是中介带朱应兵看房、谈价格及给钥匙。朱应兵还钥匙时间大概是在去年，具体时间记不清。当时朱应兵给中介钥匙时是说看房屋能否转租出去，后因无人承租，空关了半年多，但朱应兵物品一直在房屋内。后来朱应兵拿钥匙搬物品的时间不清楚，在2019年4月初时，就剩空调和柜子。当初交付时房屋带装修，有地板、墙面涂料、吊顶。朱应兵承租后铺了复合地板、贴了墙纸，装修卫生间，安装柜子及LED灯，后LED灯由华新城管统一拆除。管线不清楚谁做的，水电原来是排好的，内房间是否有吊顶和石膏板也记不清。朱应兵签订合同后营业了4到5个月，具体时间记不清。朱应兵经营特殊行业，当初中介带朱应兵去华新工商所问办理执照的情况，工商所表示朱应兵是经营保健品，工商所没有资格办理，要到青浦工商局办理。签合同时中介不知此情况，如果知道无法办出，会陈述清楚。后续朱应兵有无去工商局办理，中介不清楚。鉴定人员表示：鉴定时柜子固定在墙上，可以拆除，但拆除对柜体有较大损害，如拆除适当可以重复利用。就其他争议内容无法看出具体施工时间。广告牌现场不存在，无法确定，未计入装修造价。鉴定当天是中介人员到场，王坤未到场，双方确认工程量后王坤方由中介签字确认。一审法院认为，系争房屋无房地产权证及批建手续，故涉案合同违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效，对双方主张确认合同解除的诉讼请求，均不予支持。合同无效后，合同关于违约金的约定亦属无效，对双方关于违约金的诉讼请求，均不予支持。合同无效后，王坤理应退还朱应兵押金，朱应兵有权向王坤主张相关损失。根据法律规定，王坤作为出租方，将未取得批建手续的房屋出租，存在过错；朱应兵作为承租方，在租赁房屋时未审慎了解房屋相应手续，对自身损失亦负有一定责任。合同虽无效，但朱应兵实际占有使用房屋，王坤有权参照合同标准主张相应占有使用费。朱应兵表示于2018年8月2日将钥匙还中介，故该日即交接；王坤及中介无法记清朱应兵返还钥匙的时间，中介表示大概在2018年，但朱应兵至今有可移动物品未搬离。对此法院认为，王坤及中介一致确认是王坤委托中介全面办理房屋租赁事宜，且合同约定朱应兵退租前提前通知王坤和中介，有理由相信中介有权代王坤接收房屋。朱应兵作为承租方，理应在退租后及时腾退房屋并交接，虽朱应兵表示于2018年8月2日返还钥匙并通知王坤，又自认在2018年12月底搬离桌椅，但直至房屋另行出租前仍未搬离全部物品，朱应兵存在过错；王坤作为出租方，在2018年7、8月份已收到朱应兵明确表示欲解除合同或退租之意思，王坤也看到了朱应兵2018年8月22日发送的微信，同时2018年年底双方协商赔偿，王坤应及时与朱应兵办理交接以免损失扩大，王坤存在过错。系争房屋已经另行出租，朱应兵已付租金尚不足以负担至其占有房屋期间的费用，对其要求退还全部租金的诉讼请求，不予支持。结合合同约定标准、实际使用情况、双方过错程度、各方庭审陈述等，酌情认定朱应兵还应支付王坤房屋占有使用费7,500元。针对朱应兵主张的装修损失，鉴定单位出庭接受双方质询，鉴定报告作为判决的参考。系争房屋承租用于经营膏药店，王坤认可朱应兵要张贴墙纸、经营膏药店应该会装修等情况，同时根据双方举证情况、合同履行情况、朱应兵损失情况、装修折旧现值、双方过错程度、鉴定报告结论，酌情认定王坤赔偿朱应兵装饰装修损失25,000元。针对朱应兵主张的中介费损失、加盟费损失均依据不足，均不予支持。一审法院判决：一、朱应兵与王坤在2018年3月7日就上海市青浦区华新镇华新街XXX号房屋签订的《租赁合同》无效；二、王坤应于判决生效之日起十日内退还朱应兵押金3,500元；三、王坤应于判决生效之日起十日内赔偿朱应兵装饰装修损失25,000元；四、朱应兵的其余诉讼请求不予支持；五、朱应兵应于判决生效之日起十日内支付王坤房屋占有使用费7,500元；六、王坤的其余反诉请求不予支持。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。王坤将未取得合法建造手续的系争房屋出租存有过错，但朱应兵作为承租方，理应在承租房屋用于商业经营时明确系争房屋的权属状况，而朱应兵未尽到审慎的注意义务，对合同无效之后的损失也应承担相应的责任。房屋使用费是占有、使用系争房屋的相应对价，合同无效后，朱应兵也应支付占有、使用费。朱应兵上诉要求王坤返还其已经支付的租金，无事实和法律依据，本院不予支持。朱应兵虽然在2018年8月22日微信通知王坤，其已经将钥匙交给了中介，但朱应兵在系争房屋内的物品一直未及时搬离，一审法院综合考虑双方的过错程度、实际使用情况等酌情确定朱应兵承担使用费7,500元，尚属合理，本院予以维持。综上所述，朱应兵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币550元，由上诉人朱应兵负担。本判决为终审判决。法官助理张文如审判长  刘海邑审判员  徐 庆审判员  王 伟二〇二〇年五月十九日书记员  张文如附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……