江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终1398号上诉人（原审被告）：储丽华，女，1969年6月19日出生，汉族，户籍地徐州市泉山区。被上诉人（原审原告）：江苏家天下物业管理有限公司，住所地在徐州市云龙区解放路195号中咨大厦(春天时尚购物广场)1号-1-506、507，主要办事机构所在地徐州市云龙区丰储街17号-1-703。法定代表人：吕夫美，该公司董事长。委托诉讼代理人：闫绍侠，女，1978年4月1日生，汉族，该公司主任，住徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：宋学民，江苏淮海明镜律师事务所律师。上诉人储丽华与被上诉人江苏家天下物业管理有限公司（以下简称家天下物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省徐州市铜山区人民法院(2019)苏0312民初11165号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，上诉人储丽华、被上诉人家天下物业公司的委托诉讼代理人闫绍侠、宋学民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人储丽华上诉请求：撤销一审判决，依法驳回被上诉人的起诉；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.2010年9月19日恒威雪里红物业管理公司已更名为江苏金牌物业管理有限公司，恒威雪里红物业管理公司名称不再存在，2011年4月8日与上诉人签订前期物业合同的却是恒威雪里红物业管理公司，应该认定合同虚假，合同主体是伪造的不合法。2.上诉人和恒威雪里红物业公司签订前期物业合同时，发现没有约定合同期限，为此上诉人专门与被上诉人在前期物业合同中约定合同期限一年，这是双方的特别约定，小区其他业主没有和物业公司这样约定，应当区别对待。上诉人提供的合同只是前期物业服务合同，约定的一年的合同已经到期，一年的物业费已经缴清，不存在欠款。2012年4月到2019年3月上诉人与被上诉人没有签订任何合同，被上诉人也未提供业主委员会与物业公司签订的合同。被上诉人收取物业费没有依据。3.一审判决所依据《江苏省高级人民法院关于审理物业合同纠纷案件若干问题的意见》第四条规定是为保护大多数业主的利益制定，实属公益条款。成立不定期物业服务合同，必须满足两个条件才能符合：一是专有部分建筑面积占建筑区划内总建筑面积过半数的证据；二是人数占全体业主过半数的业主同意的证据，两个条件同时具备，缺一不可。被上诉人并未提供证据证明满足上述两个条件。且一审已查明自2017年1月至今，一审法院受理的被上诉人起诉业主支付文泰康城物业服务费用的案件90余件，以此更能直接证明大部分业主不认可被上诉人继续给业主提供物业服务。大多数业主都认为是强行服务、被上诉人与业主之间产生较大矛盾，也有多次报警记录。一审判决认定双方成立不定期物业服务合同，违反上述意见规定的初衷，背离法律的基本精神，侵犯全体业主的利益，损害上诉人的利益。双方之间不成立不定期物业服务合同，被上诉人不能收取物业费，更不能以存在事实上的物业服务关系为由收费，否则是强制服务。4.一审法院对证据的认定有失偏颇，没有体现公平、公正。被上诉人提供的和开发商签订的两份合同均是复印件，复印件不能单独作为认定事实的依据，而一审法院却在缺乏本案关键证据原件的情况下判决不当。同时，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第八十八条规定，当事人的工作人员应当提交身份证件和与当事人有合法劳动人事关系的证明材料。被上诉人的诉讼代理人没有社保缴费证明，只有一个简单的合同，仅能证明双方之间是用工合同，而不能证明双方存在劳动人事法律关系。5.退一步说即使收费，上诉人的房屋现状是空置房，应当根据《徐州市铜山区物业服务收费管理办法》第十六条规定，业主大会成立前，因业主原因未办理入住手续、办理入住手续后未入住或未使用，连续空置超过6个月的物业，空置期内物业公共服务费可按规定标准的70%比例交纳。一审判决按照80%计算，没有法律依据。家天下物业公司辩称，1.被上诉人是合法成立的物业公司，虽然几年来名称经过数次变更，但不影响从事物业管理的经营资格，上诉人提及的签订物业服务合同时用了前期的名称，这是由于当时正值名称变更的过渡阶段，上房户的时间也不一致，所以加盖公司早期名称的公章，从法律意义上不影响合同的效力。2.双方存在明确的物业服务合同关系，上诉人2011年通过签订物业服务合同办理了上房手续装潢后入住至今达9年之久，上诉人理解的合同必须通过签字确认违背法律常识，合同关系表现在口头、实际履行等多种方式，本案合同在上房签订的物业服务合同到期后双方仍然维持着正常的物业服务关系，上诉人也享受物业服务，由于物业服务合同的特殊性不可能表现为双方一对一的服务，面对的是小区众多业主公共的服务，不可能做到所有业主都接受物业服务或所有的业主都对物业服务都满意。3.关于物业服务标准，被上诉人已经尽最大的努力完成物业要求的内容，但由于小区户数众多、车辆众多，车辆车位不能完全满足小区业主要求，这是目前我们国家小区的现状，但不能成为业主对物业服务不满意的理由。对本案而言，上诉人也没有提出物业服务不到位的具体表现，只是从合同关系的成立及被上诉人资格方面提出异议，但不可否认的是物业服务只要存在就必然要涉及费用交付，涉案小区也没有其他物业公司从事服务，上诉人也没有向其他物业公司交过费用，足以认定双方存在合同关系，且应该缴纳费用。4.至于一审判决按标准的80%交付，被上诉人也在其他案件提出过上诉，但二审法院维持一审判决，被上诉人尊重法律的裁决。希望上诉人理解物业公司的难处，其只有通过收费才能解决服务成本和提高服务质量，如果都像上诉人不缴费，影响的不仅是上诉人自身利益，更是整个小区业主的利益。希望上诉人正常交费。家天下物业公司向一审法院起诉请求：判令储丽华给付物业管理费10736元，履行滞纳金7837元，合计18573元；案件受理费由储丽华承担。一审法院认定事实：2011年3月30日，徐州泰康房地产开发有限公司（甲方）与徐州市恒威雪里红物业管理有限公司（乙方）签订文泰康城住宅小区前期物业服务合同，约定由乙方对文泰康城住宅小区提供前期物业管理服务。乙方的服务内容包括业主上房和入住管理，维护公共秩序及小区的安全，公共设施设备的接收、维修养护、运行、管理，公共绿地、花木、建筑品的接收、养护管理等，约定服务费用为多层住宅：0.45元/月/平方米，高层住宅1元/月/平方米，已销售未入住的物业，按物业管理费收费标准的70%向业主收取，小区的公共能耗费用单独立账，合理分摊，不列入物业管理费用。合同期限为上房通知之日起三周年，但在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物管企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止。本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会，业主委员会尚未成立的，移交给甲方或新物业公司代管。合同还对物业的管理、违约责任等做出了其他约定。2014年3月30日，徐州泰康房地产开发有限公司（甲方）与江苏金牌物业管理有限公司（乙方）签订文泰康城住宅小区前期物业服务合同，约定由乙方对文泰康城住宅小区提供前期物业管理服务。乙方的服务内容包括业主上房和入住管理，维护公共秩序及小区的安全，公共设施设备的接收、维修养护、运行、管理，公共绿地、花木、建筑品的接收、养护管理等，约定服务费用为多层住宅：0.45元/月/平方米，高层住宅1元/月/平方米，已销售未入住的物业，按物业管理费收费标准的70%向业主收取，小区的公共能耗费用单独立账，合理分摊，不列入物业管理费用。合同期限为上房通知之日起三周年，但在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物管企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止。本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会，业主委员会尚未成立的，移交给甲方或新物业公司代管。合同还对物业的管理、违约责任等做出了其他约定。家天下物业公司主张文泰康城小区并未成立业主委员会，该公司自小区成立之初就一直提供物业服务，并提交了以上两份与开发商签订的合同复印件。2011年4月8日，储丽华上房时填写了住户登记表，载明房屋位置为文泰康城6号楼6单元1002室。同日，储丽华（乙方）与徐州市恒威雪里红物业服务有限公司（甲方）签订了文泰康城二期前期物业服务协议，约定的主要内容为：乙方所购房屋基本情况：文泰康城6栋6单元1002室。由甲方向文泰康城提供前期物业服务，物业收费标准为按建筑面积多层住宅0.45元/月/平方米，小高层1元/月/平方米（其中小高层的1层按0.45元/月/平方米收取）。物业费用自规定上房日起交纳12个月的管理费，第12个月以后的每半年10日以前缴纳。违反协议，不按约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金。甲方对房屋共用部位、公共设施设备、公告绿化、公共环境卫生、公共秩序、公共交通等项目进行维护、保养、服务与管理。协议最后第十二条“本协议自签字之日起有效”后储丽华手写备注“（一年内）”字样。储丽华系文泰康城小区6栋6单元1002室的业主，6号楼系小高层，房屋建筑面积112.81平方米，储丽华主张上房时交纳了一年的物业费。家天下物业公司主张储丽华房屋每年物业费1354元（1元/月/平方米×12月×112.81㎡），公共能耗180元每年，每年合计1534元。家天下物业公司主张储丽华自2012年4月8日至2019年3月8日期间未按时交纳物业费与公共能耗费总计10736元，并要求储丽华按照合同约定的日万分之五支付违约金7837元。另查明，徐州市恒威雪里红物业服务有限公司成立于2000年7月17日，2010年9月19日，徐州市恒威雪里红物业管理有限公司名称变更为江苏金牌物业管理有限公司，2015年12月3日，江苏金牌物业管理有限公司名称变更为江苏家天下物业管理有限公司。自2017年1月至今，一审法院受理的家天下物业公司起诉业主要求支付文泰康城物业服务费用的案件90余件，系列案件中，大部分案件中家天下物业公司的委托诉讼代理人与本案相同，一审法院认定家天下物业公司提供的物业服务未达到协议约定的全部要求，涉案小区存在乱停车、卫生不佳等情形。一审法院认为，一、关于家天下物业公司及其委托诉讼代理人主体是否适格的问题。家天下物业公司自2000年7月17日以来经历数次名称变更，与储丽华签订涉案文泰康城二期前期物业服务协议时的名称为徐州市恒威雪里红物业服务有限公司，家天下物业公司提交了徐州工商行政管理局公司准予变更登记通知书以及徐州市工商行政管理局颁发的营业执照，故家天下物业公司作为依法成立的企业法人，有权提起本案诉讼，其作为本案原告主体适格。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第八十八条规定：“诉讼代理人除根据民事诉讼法第五十九条规定提交授权委托书外，还应当按照下列规定向人民法院提交相关材料：……（四）当事人的工作人员应当提交身份证件和与当事人有合法劳动人事关系的证明材料；……”，家天下物业公司两位委托诉讼代理人提交了家天下物业公司的营业执照、法定代表人证明书、家天下物业公司的授权委托书以及劳动合同，闫绍侠、梁玉花作为家天下物业公司的委托诉讼代理人，于法有据。二、关于本案是否超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款规定：“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”，本案中，储丽华购买的文泰康城小区6栋6单元1002室房屋自2011年4月8日上房，储丽华已经交纳了一年的物业服务费，按照上述法律规定，诉讼时效期间应自家天下物业公司在知道或应当知道其权利受损时起算，故本案并未超过诉讼时效。三、关于家天下物业公司的各项诉请是否有事实与法律依据的问题。《江苏省高级人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见》第四条规定：“物业服务合同期限届满后，物业服务人继续提供物业服务，专有部分建筑面积占建筑区划内总建筑面积过半数且人数占全体业主过半数的业主没有提出异议的，应当认定双方成立了不定期的物业服务合同。原物业服务合同当事人可以随时解除该合同，但是应当给对方必要的准备时间”，第五条规定：“虽没有签订物业服务合同，但业主事实上接受了该物业服务人的物业服务，物业服务人起诉要求业主支付相应的物业服务费用的，人民法院应予支持。当事人不能就物业服务费用的取费标准达成一致意见的，人民法院可以参照当地政府规定的取费标准或同类物业服务项目收费标准予以处理”。本案中，虽然家天下物业公司、储丽华签订的前期物业服务协议约定了一年的期限，但2012年4月8日协议到期后至今，文泰康城小区的物业管理服务一直都是家天下物业公司负责，故储丽华抗辩其与家天下物业公司的合同早已到期，不应支付物业费，没有事实与法律依据，家天下物业公司有权要求储丽华支付物业管理费。结合一审法院审理的涉及到家天下物业公司起诉文泰康城业主系列案件中查明的事实，家天下物业公司提供的服务未能达到物业服务合同中全部要求，存在瑕疵，一审法院结合物业服务情况及储丽华房屋现状，酌定按实际应交纳物业费的80%计算，但滞纳金不予支持。储丽华房屋建筑面积112.81平方米，欠交时间为2012年4月至2019年3月，一审法院酌定房屋物业费为7582.4元（1354元/年×7年×0.8）。关于公共能耗费，家天下物业公司未提交充分证据证实，故不予支持，家天下物业公司可待完善证据后另行主张权利。一审遂判决：一、储丽华于判决生效之日起十日内给付家天下物业公司2012年4月8日至2019年3月8日的物业服务费7582.4元；二、驳回江家天下物业公司的其他诉讼请求。案件受理费264元，减半收取132元，由家天下物业公司负担82元，由储丽华负担50元。二审期间，上诉人向本院提供一审庭后其到徐州市工商局调取的关于被上诉人物业公司变更登记的材料一组，根据变更登记的时间，证明双方签订的前期物业服务合同是无效的，因为徐州市恒威雪里红物业管理有限公司公司已经不存在。被上诉人质证称，对该证据的真实性无异议，但被上诉人认为签订合同用变更前的名称还是当时的名称都不影响合同的效力，被上诉人实质是合法成立的公司，而且双方已经实际履行合同9年之久。上诉人辩称，公司名称已经变更一年多，被上诉人不应使用不存在的名称签订合同，其行为不合法，合同应属无效。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，一、关于储丽华与被上诉人签订的涉案前期物业合同是否有效的问题。储丽华与被上诉人签订前期物业合同系双方当事人真实意思表示，合同内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合同有效。储丽华主张被上诉人使用变更前的名称与其签订合同，合同应属无效。但由于变更前与变更后的物业公司实属同一主体，故不影响合同效力。二、关于储丽华与被上诉人是否成立不定期物业服务合同的问题。一审法院认定2011年3月30日被上诉人与涉案文泰康城小区建筑单位签订前期物业服务合同，约定合同期限为三年。储丽华认为被上诉人提供该份合同系复印件对其真实性不予认可。被上诉人辩称因涉及多次物业服务合同诉讼及搬迁等问题导致合同原件丢失。本院认为，2011年4月8日上诉人储丽华与被上诉人签订了一年的前期物业服务合同，储丽华认可其已经足额缴纳一年的物业费，且自2011年至今被上诉人实际一直在该小区提供物业服务，一审法院认定被上诉人与该小区的建筑单位签订前期物业服务合同有事实依据。《江苏省高级人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见》第四条规定：“物业服务合同期限届满后，物业服务人继续提供物业服务，专有部分建筑面积占建筑区划内总建筑面积过半数且人数占全体业主过半数的业主没有提出异议的，应当认定双方成立了不定期的物业服务合同。”参照该规定，物业服务合同期限届满后，物业服务人继续提供物业服务，除非专有部分建筑面积占建筑区划内总建筑面积过半数且人数占全体业主过半数的业主提出异议，应认定双方成立了不定期的物业服务合同。储丽华主张双方之间并未成立不定期的物业服务合同，应由储丽华举证证明上述相当数量的业主提出了异议，但其并未能够提供证据予以证明，一审法院据此认定双方之间成立不定期物业服务合同有事实和法律依据。三、关于储丽华应如何向被上诉人支付物业服务费的问题。《江苏省高级人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见》第五条规定：“虽没有签订物业服务合同，但业主事实上接受了该物业服务人的物业服务，物业服务人起诉要求业主支付相应的物业服务费用的，人民法院应予支持。当事人不能就物业服务费用的取费标准达成一致意见的，人民法院可以参照当地政府规定的取费标准或同类物业服务项目收费标准予以处理”。储丽华认可就涉案房产仅2011年向被上诉人缴纳一年物业费后，再无缴纳过物业费，并认可目前被上诉人仍在该小区提供物业服务。一审法院结合该事实以及被上诉人提供的物业服务质量，酌定储丽华按照实际应交纳物业费80%向被上诉人交纳物业服务费，并无不当。储丽华上诉主张其房屋为空置房，依据相关规定物业费应按照实际应交纳物业费70％计算，根据查明的事实，储丽华自2011年4月上房时填写了住户登记表，与被上诉人签订物业服务协议，缴纳一年的物业服务费，并陈述目前房屋已装修，在此情形下，其未提供充分证据证明房屋空置一定期限的事实，储丽华应承担举证不能的法律后果，本院对其该项上诉不予支持。另外，被上诉人的委托诉讼代理人闫绍侠系其公司的工作人员，被上诉人提供的劳动合同能够证明双方之间存在合法的劳动人事关系，被上诉人委托闫绍侠进行诉讼，符合法律规定。综上所述，上诉人储丽华的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人储丽华负担。本判决为终审判决。审 判 长  费 蜜审 判 员  黄 政审 判 员  宋正喜二〇二〇年五月十九日法官助理  黄 伟书 记 员  薛淑淑