湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初1213号原告：刘为，男，1988年6月12日出生，汉族，住长沙市岳麓区。被告:湖南天元美居乐房地产开发有限公司，住所地长沙市高新开发区文轩路579号天元涉外景园B区商业1栋2003号。法定代表人：刘建元。委托诉讼代理人：桂伟，湖南麓谷律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈笑，湖南麓谷律师事务所律师。原告刘为诉被告湖南天元美居乐房地产开发有限公司（以下简称“天元美居乐地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月17日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘为及被告天元美居乐地产公司的委托诉讼代理人桂伟、陈笑均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告刘为向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告延期交付长沙市文轩路579号天元涉外景园C区14栋504号房屋的违约金8769.32元（从2016年8月28日起算至2017年2月4日止）；2、判令被告支付原告逾期办理长沙市文轩路579号天元涉外景园C区第14栋504号房屋权证的违约金4060元（从2018年2月27日起暂算至2019年4月9日止）；3、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年6月27日，原告与被告签订了《长沙市商品房买卖合同》，合同编号：XX150028504，根据该合同第十一条和第十二条，被告应在2016年8月28日前向原告交付房屋，应在2018年2月27日办妥房屋所有权证。2017年2月4日，长沙高新技术开发区公安消防大队向被告天元美居乐地产公司下发了高公消检字[2017]第0007号《建设工程消防验收意见书》，综合评定被告申报的天元涉外景园C14、C15建设工程消防验收合格。2019年4月9日，长沙市自然资源和规划局下发房产证，不动产权第0106374号。实际交付房屋的时间应以消防验收合格时间为准，即2017年2月4日，因此交付房屋逾期160天（2016.8.28-2017.2.4），依据合同每延期一天被告应向原告支付总房款万分之一的违约金，总房款为548083元，交付房屋逾期的违约金为8769.32元。实际房屋所有权证办妥时间为2019年4月9日，因此房屋所有权证办妥逾期406天（2018.2.27-2019.4.9），依据合同每延期一天被告应向原告支付10元，故房屋所有权证逾期的违约金为4060元。交付房屋逾期和房屋所有权证逾期的违约金合计12829.32元，故被告应向原告支付上述违约金。被告天元美居乐地产公司辩称：1.整个小区的逾期交房、办证违约情况确实存在，像这种情况的有1600多户，大部分已经协商调解处理。2.原告主张的逾期交房、办证违约金计算错误。3.恳请参考已经法院判决、再审与本案相类似的生效案件，酌情减免违约金。经审理查明，天元美居乐地产公司（出卖人）与刘为（买受人）于2016年6月27日签订编号为XX150028504的《长沙市商品房买卖合同》。合同约定：刘为向天元美居乐地产公司购买高新区文轩路479号第C区14栋[幢]5[层]504号房屋。该商品房用途为住宅，合同约定建筑面积106.30m2，单价5156元/m2，总房价为548083元。买受人于合同签订之日交付首付款118083元，余款430000元以银行按揭方式支付。出卖人应在2016年8月28日前向买受人交付该商品房。合同及附件还约定：房屋交付使用的条件为消防验收合格。除不可抗力外，出卖人未按约定的时间和条件将商品房交付买受人，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金。在商品房交付18个月内办妥买受人的房屋所有权证，24个月内办妥买受人的土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，自合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人向买受人按日支付人民币10元的违约金。合同签订后，刘为按约向天元美居乐地产公司履行了购房的付款义务。2016年10月30日，双方办理了涉案房屋的交房手续。2017年2月4日，长沙高新技术产业开发区公安消防大队向天元美居乐地产公司下发了高公消验字[2017]第0007号《建设工程消防验收意见书》，综合评定天元涉外景园C区14、15号栋及幼儿园土建工程消防验收合格。另查明，根据《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发［2016］15号）文件精神，自2016年9月9日，在芙蓉区雨花区以及长沙市高新区范围内实施不动产统一登记，原各类不动产权属证书停止发放。刘为的不动产权证书办妥时间为2019年4月9日。上述事实有双方当事人的当庭陈述及刘为提交的《长沙市商品房买卖合同》、《建设工程消防验收意见书》、《催告函》、不动产权证书，天元美居乐地产公司提交的《房屋移交书》、《入伙手续书》等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。刘为与天元美居乐地产公司签订的《长沙市商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效，双方均应严格按照合同的约定履行义务。本案的争议焦点为逾期交房、逾期办证的违约金计算及认定标准。一、关于逾期交房违约金。原告刘为已经履行了交付房款的义务，但本案涉案房屋直至2017年2月4日消防验收合格后，才达到交付使用的条件，被告天元美居乐地产公司已构成违约，应当承担支付逾期交房违约金的责任。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本院综合考虑被告天元美居乐地产公司的违约行为可能造成原告刘为的经济损失及本院、上级法院处理同类案件的情况，酌定被告天元美居乐地产公司向原告刘为支付从约定交房日至涉案房屋实际交付日的违约金2762.33元(2016年8月28日至2016年10月30日)，及从实际交付日至达到交付条件日的违约金1052.32元（2016年10月31日至2017年2月4日），共计3814.65元。对原告刘为诉请的超出部分，本院不予支持。二、关于逾期办证违约金。根据《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发[2016]15号）文件精神，本案合同中约定分别办理的房屋所有权证书和土地使用权证书已统一变更为不动产权证书，因此被告天元美居乐地产公司为原告刘为办理不动产权证书的期限为24个月。本案涉案房屋于2017年2月4日达到交付使用的条件，被告天元美居乐地产公司为原告刘为办妥不动产权证书的时间应在2019年2月4日之前，被告未在上述时间内办妥不动产权证，违反了合同的约定，故被告天元美居乐地产公司应向原告刘为支付逾期办证违约金650元，对原告刘为诉求的超出部分本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、限被告湖南天元美居乐房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告刘为逾期交房违约金3814.65元、逾期办理不动产权证违约金650元，共计4464.65元；二、驳回原告刘为的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本案案件受理费减半收取60元，由被告湖南天元美居乐房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  王立文二〇二〇年五月十五日法官助理谢加斌书记员陈果