北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终5312号上诉人（原审被告）：北京天洋基业投资有限公司，住所地北京市房山区阎村镇翠柳南大街10号。法定代表人：杨蕾，执行董事。委托诉讼代理人：付英爽，女，该公司行政主管。被上诉人（原审原告）：陈巧丽，女，1977年12月9日出生，汉族，住北京市海淀区。上诉人北京天洋基业投资有限公司（以下简称天洋公司）因与被上诉人陈巧丽商品房预售合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2019）京0111民初27159号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案后，依法适用法官独任制进行了审理。本案现已审理终结。天洋公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回陈巧丽的一审诉讼请求。事实与理由：一审法院事实认定错误。天洋公司与陈巧丽签署的《商品房预售合同》真实有效，陈巧丽收房时间为2017年12月8日，按合同约定逾期办证违约金计算为收房后730日起算，应为2019年12月8日。陈巧丽收房时已经满足燃气条件，天洋公司不存在违约行为。临时用电非天洋公司一方导致，临电违约金赔偿不认可。陈巧丽辩称，同意一审判决，请求驳回天洋公司的上诉请求。天洋公司向一审法院起诉请求判令：1.天洋公司给陈巧丽办理房山区房山新城良乡组团14-03-05地块SO1#楼3层387房屋所有权证书；2.天洋公司自2019年5月1日起，每逾期一日，按已付房款1360843元的万分之一的标准支付逾期办理房产证违约金，直至陈巧丽取得房屋所有权证书之日止；3.天洋公司自2017年5月1日起，每逾期一日，按已付房款1360843元的万分之五的标准支付逾期办理燃气入户违约金136084元（房屋总价1360843元×0.05%*200天)；4.天洋公司履行与陈巧丽签订的买卖合同义务，将涉案小区临时电改为市政正常供电；5.本案的诉讼费由天洋公司承担。一审诉讼过程中，陈巧丽增加一项诉讼请求：判令天洋公司支付陈巧丽使用临电违约金每年6000元，自2017年5月1日起至临电改为市政正常供电为止，同时撤回第一项诉讼请求。一审法院认定事实：2017年3月18日，陈巧丽与天洋公司签订编号为Y2026633的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（以下简称《预售合同》），约定陈巧丽向天洋公司购买位于房山区房山新城良乡组团14-03-05地块S01#楼3层387房屋，房屋总价款1360843元。《预售合同》第九条“商品房交付条件”约定，除出卖人提供《房屋建筑质量保证书》、《房屋建筑使用说明书》外，商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得规划核验验收合格文件和建设工程竣工验收合格证明文件；2.该商品房已取得有资质的房产测绘机构出具的《房屋面积测算技术报告书（实测绘）》；3.满足第十条中出卖人承诺的基础设施设备、公共服务及其他配套设施达到的条件。《预售合同》第十条“商品房相关设施设备交付条件”第一款基础设施设备约定：1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准；2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电；3.供暖……；4.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应……以上第1、2、3项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用；第4、5、6、7项需要买受人自行办理开通手续并承担因开通、使用所产生的费用。如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第X种方式处理：（1）以上设施中第1、2、3、4项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任。……（2）X。《预售合同》第十一条约定出卖人应当于2017年5月1日前向买受人交付该商品房。《预售合同》第十二条关于逾期交付责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：（一）按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1.逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际支付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。2.逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。（二）X。《预售合同》第二十条“不动产登记”第二款关于“转移登记”约定：1.出卖人和买受人共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记。出卖人办理不动产首次登记并办理完毕不动产转移登记备案手续后，买受人可自行向不动产登记机构申请办理不动产转移登记。……2.因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得该商品房的不动产权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（2）双方另行约定。《预售合同》附件十二补充协议第九条为对第二十条不动产登记的补充，该条款约定：买受人在预售合同中办理房屋权属转移登记及代交税费的委托不得撤销；买受人应在该商品房交付时提交办理该商品房权属转移登记所需的证件及相关材料，签署所需文件，并缴纳委托费用及该商品房权属转移登记相关的各项税费等。《预售合同》及附件还对双方的其他权利义务进行了约定。2017年12月8日，陈巧丽与天洋公司签订《面积确认及房款结算协议》，协议记载：经北京市公安局房山分局核准该套商品房正式地名和楼号为北京市房山区翠枫路7号院2号楼3层387，房屋实测建筑面积为48.81平方米，实测套内面积为22.13平方米，房屋实测总价为1360843元，经买卖双方同意最终以1360843元为立契价款。另查，陈巧丽已向天洋公司支付全部购房款1360843元。2017年12月8日，天洋公司向陈巧丽实际交付了387号房屋。2018年夏季用电高峰期间，涉案项目多次停电，且存在停电时停水、电梯不能使用的情形，天洋公司曾租用发电车缓解供电不足问题。涉案房屋于2017年11月正式通燃气。涉案房屋所在楼栋于2017年12月7日办理了初始登记，天洋公司已向陈巧丽收取房屋契税和产权代办费用，截止法庭辩论终结前，陈巧丽仍未取得房屋所有权证书。经查询不动产权利登记信息，涉案房屋所在楼栋设有在建工程抵押，天洋公司认可系因抵押而无法办理房屋所有权转移登记。关于逾期办理不动产转移登记的违约金标准，陈巧丽于庭审中陈述为以1360843元为基数，按日万分之一的标准自2019年5月1日起计算至房屋所有权证书办理完毕之日止，天洋公司对此表示认可。关于涉案项目的供用电情况，一审法院曾向国网北京市电力公司房山供电公司（以下简称供电公司）进行调查。供电公司复函称天洋公司在涉案地块与其有供用电关系，供电方式为临时用电，天洋公司于2015年11月4日及11月13日，向国网北京市电力公司客服中心报装永久用电项目（此业务为高压新装业务，并无高压增容或小区新装业务），客服中心已对此项目出具供电方案，并由客户于2016年4月21日确认。客户确认供电方案后，需自行委托开展后续施工、设计招标等工作，具体办理时长由客户自行管理推进，供电公司无法掌控。此项目实施完成，经验收合格后，由客户与供电公司建立供用电合同关系，并交纳电费。再查，涉案房屋所在楼栋于2017年1月23日通过规划验收，于2017年3月28日进行竣工验收备案，于2017年4月12日取得房屋面积测算技术报告书。经询问，陈巧丽陈述其主张逾期办理燃气入户违约金系因天洋公司未完全按照合同约定保证燃气供应而要求的损失，并陈述天洋公司提供临电给造成的损失为租户频繁更换、租户设备损坏、交纳中介费等。一审法院认为，陈巧丽与天洋公司在自愿基础上签订的预售合同，是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。陈巧丽已缴纳全部房款，天洋公司负有按期办理房屋所有权转移登记手续的义务，现陈巧丽超过约定期限仍未取得房屋所有权证书，其要求天洋公司承担逾期办证的违约责任，符合法律规定。关于逾期办理房屋所有权证书违约金的计算标准，陈巧丽主张按照房屋总价款1360843元的万分一为标准计算自2019年5月1日起至实际取得房屋所有权证书之日止，天洋公司予以认可，一审法院对此不持异议。关于燃气问题，依据合同约定，天洋公司应于2017年5月1日前交付涉案房屋，在此日期之前，涉案房屋所在楼栋已通过规划验收，进行竣工验收备案，并取得了房屋面积测算技术报告书，2017年11月涉案房屋的燃气正式开通。据此可以认定，涉案房屋交付时已符合强制性交付条件，另，在本案庭审过程中，陈巧丽认可天洋公司于合同约定的交付日期前已通知其进行房屋交付验收，其因燃气未通等原因未办理房屋交接手续。一审法院认为，天洋公司在交付房屋时，虽燃气未完全符合合同约定，但并未导致陈巧丽就涉案房屋处于无法使用状态，陈巧丽无正当理由拒绝接收涉案房屋，应视为天洋公司于2017年5月1日已履行了房屋交付义务，不能就此认定天洋公司存在逾期交房的违约行为。然而，鉴于天洋公司确实未按期确保交付的商品房达到燃气开通的条件，其行为违反了合同约定，陈巧丽可基于此主张2017年5月1日至2017年11月期间的损失符合法律规定。陈巧丽因涉案房屋燃气不符合约定而遭受的损失，一审法院综合考虑陈巧丽遭受损失期间、合同履行情况、双方过错等因素，酌定天洋公司应承担的赔偿数额为1500元。关于供电问题，目前涉案房屋未达到纳入城市供电网络并正式供电的开通条件，天洋公司虽向陈巧丽提供替代性履行方式，但仍违反了合同的约定，鉴于临时用电相比纳入城市供电网络并正式供电存在不稳定等问题，对陈巧丽使用涉案房屋确实会造成一定影响，据此，陈巧丽要求天洋公司因供电不符合合同约定承担违约损失的赔偿责任，符合法律规定，一审法院综合考虑陈巧丽遭受的损失情况、合同履行情况、双方过错等因素，暂计算违约损失至法庭辩论终结之日，酌情确定天洋公司向陈巧丽给付逾期纳入城市供电网络并正式供电违约损失15000元。陈巧丽要求天洋公司将涉案小区临时电改为市政正式供电，但正式供电手续的办理、设施建设涉及到行政审批、施工建设等多个环节，无法预期办理结果和时长，本案中不宜进行处理，故对陈巧丽的该项诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条规定，判决：一、天洋公司于判决生效后10日内支付陈巧丽逾期办理房屋所有权证书违约金（以1360843元为基数，按日万分之一的标准，自2019年5月1日起计算至房屋所有权证书办理完毕之日止）；二、天洋公司于判决生效后10日内赔偿陈巧丽燃气和供电不符合合同约定的违约损失16500元；三、驳回陈巧丽的其他诉讼请求。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审中天洋公司提交一份收房单，证明陈巧丽实际收房时间为2017年12月8日。因一审中双方对于实际交付房屋时间并无争议，对该证据本院予以确认。本院认为，陈巧丽与天洋公司签订的预售合同真实有效，双方均应按照合同约定履行义务和承担违约责任。关于天洋公司逾期办理房屋所有权证书应当承担的违约金，因《预售合同》中约定天洋公司应当于2017年5月1日前向陈巧丽交付商品房，同时约定应在商品房交付之日起730日内取得不动产权证书，陈巧丽据此要求天洋公司自2017年5月1日起支付逾期违约金，符合合同约定，虽然陈巧丽实际收房时间为2017年12月8日，但是并不能因此减免天洋公司未按合同约定办证的违约责任。在一审中，陈巧丽主张按照房屋总价款1360843元的万分之一为标准计算自2019年5月1日起至实际取得房屋所有权证书之日止的逾期办证违约金，天洋公司予以认可，一审法院据此判决，并无不当。同理，关于天洋公司上诉提出的陈巧丽收房时已满足燃气条件的理由，亦应当以合同约定的交房时间为准，天洋公司未在2017年5月1日之前达到燃气开通条件，应当承担赔偿责任。关于天洋公司上诉提出的临时用电非其一方原因导致故不认可供电违约赔偿问题，因合同中约定了天洋公司的供电义务，现天洋公司违反合同约定，仅提供了临电给住户造成损失，就应当承担违约责任，一审酌定天洋公司赔偿陈巧丽燃气和供电不符合合同约定的违约损失数额均为适当。综上，天洋公司上诉理由均不能成立，其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3794元，由北京天洋基业投资有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  李 琴二〇二〇年五月二十六日法官助理  祁哲洋书 记 员  于明洁