山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁16民终1599号上诉人﹙原审被告﹚：滨州市兴岳纸制品有限公司，住所地：惠民县何坊街道办事处香翟村。法定代表人：李莹莹，董事长。委托诉讼代理人：王兴会，男，该公司总经理。委托诉讼代理人：李振俊，山东兵圣律师事务所律师。被上诉人﹙原审原告﹚：山东惠民超越生物科技有限公司，住所地：惠民县何坊街道办事处香翟村。法定代表人：曹忠，经理。委托诉讼代理人：张道建，惠民天网法律服务所法律工作者。原审被告：李莹莹，女，1984年5月1日出生，汉族，住惠民县。上诉人滨州市兴岳纸制品有限公司（以下简称兴岳公司）因与被上诉人山东惠民超越生物科技有限公司（以下简称超越生物公司）、原审被告李莹莹租赁合同纠纷一案，不服惠民县人民法院(2020)鲁1621民初728号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人兴岳公司上诉请求：1.撤销惠民县人民法院（2020）鲁1621民初728号民事判决，发回重审或依法改判履行租赁合同，并判决上诉人向被上诉人支付2018及2019年10月31日租赁费63300元。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人违反租赁合同约定，构成根本性违约。上诉人与被上诉人签订租赁合同，租赁合同约定被上诉人交付车间一和车间二两个租赁物，是双方真实意思表示，但租赁合同签订后，被上诉人仅交付车间一，至今没有交付车间二。因车间二没有交付，不能实现租赁合同目的，被上诉人构成重大根本性违约，上诉人只能支付车间一140000元租赁费。一审判决认定年租赁费140000元，亦说明被上诉人没有交付车间二属于违反合同约定。2.2019年6月，被上诉人发律师函催要450000元租赁费，因车间二被上诉人没有交付上诉人使用，双方在租赁费数额上发生争议，为此，2019年6月13日，上诉人给被上诉人送达告知函，说明租赁费的交付及抵顶情况，多次协商未果。事实上，2018年签订租赁合同，上诉人向被上诉人支付租赁费100000元，因被上诉人没有变压器，让上诉人出资140000元购买变压器，抵顶租赁费100000元，2018年抵顶40000元，2019年抵顶30000元，2020年抵顶30000元。惠民县何坊街道办事处经委主任郝强给双方协调时，被上诉人法定代表人曹忠的当场录音为证，至此2018年的租赁费140000元，已经全部付清。2019年的租赁费扣除变压器抵顶30000元后，为110000元。3.一审判决支付租赁费170000元错误。租赁费计算至2019年10月31日，应为14万元/12个月×8个月-3万元=6.33万元。4.上诉人签订租赁合同后，投资8000000元购买设备，购买原料价值4000000元，库存产品价值2000000元，总投资14000000元，但被上诉人在租赁合同生效后五个月就提起诉讼，要求解除租赁合同，是不诚信的违约行为。被上诉人超越生物公司辩称，1.被上诉人未构成违约，双方签订的租赁合同中对车间二的建设、出资等进行了明确约定。2.我方已履行了催要租赁费的告知义务，但上诉人在合理期限内不履行交纳租赁费的义务，构成根本违约，致使合同目的无法实现。一审判决事实清楚，证据充分。原审被告李莹莹未陈述意见。超越生物公司向一审法院起诉请求：1.依法解除原被告签订的工厂租赁合同，判决被告搬离原告厂区；2.判决被告支付截至2019年10月31日所欠租赁费356666元，自2019年11月1日始至搬离之日止，按年租赁费280000元支付租赁费；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年12月4日，超越生物公司（甲方）与兴岳公司（乙方）签订《工厂租赁合同》，约定：甲方将其所有的厂房及院落出租给乙方使用，该厂房及院落位于惠民县开发区（圣豪加气站南），租赁标的为：厂房2座及该厂房所在整个院落，每座厂房面积约为2000平方米。另外，甲方还负责于本合同订立后近期内负责为乙方开设南门以便于乙方使用。具体厂房及租赁位置详见工厂平面图红色划线区域（见附件）。双方还约定了租赁期限为二十年，自2018年3月1日起至2038年2月28日止，租赁费一年一付，在租赁期内租赁费不变，每年的3月1日支付当年度租赁费，超过缴纳时间一个月，合同作废。经通过惠民县不动产登记中心查询，原告超越生物公司名下没有不动产登记信息。原、被告认可涉案土地为惠民县何坊街道办事处香翟村的集体土地，建设厂房时未办理用地审批手续。另查明，原告实际租赁给被告是厂房及院落一座。被告向原告缴纳了2018年度的租赁费共计110000元，原告于2019年6月5日向被告发函催要2018及2019年度租赁费，但被告一直未支付。2019年7月6日，原告超越公司的法定代表人曹忠与被告兴岳公司的总经理王兴会因厂房租赁问题发生争执，惠民县公安局于2019年8月5日作出行政处罚决定书。一审法院认为，本案的争议焦点为1.原告实际租赁给被告厂房及院落的数量；2.被告是否拖欠原告租赁费，是否构成解除租赁合同的条件。庭审中，原被告均认可原告实际租赁给被告一座厂房及院落，而非租赁合同约定的两座厂房及院落，故被告每年应向原告支付租赁费140000元，2018年被告共向原告支付租赁费110000元。庭审中，被告称兴岳公司的总经理王兴会与原告的法定代表人曹忠及惠民县何坊街道办事处工作人员郝强共同协商过用被告所有的变压器向原告抵顶租赁费事宜，庭审中原告超越生物公司对此予以否认，经法庭工作人员向郝强调查核实（因疫情防控期间无法作现场调查，故采用电话调查的方式），郝强称被告提供的录音是在其不知情的情况下录制的，且其对变压器抵顶租赁费一事并不知情。经原告发函催要租赁费后，被告仍未支付，已经构成违约。经法庭向被告释明，被告不同意向原告支付因变压器抵顶租赁费未成立而产生的租赁费以继续履行合同。租赁合同约定，租赁方于每年的3月1日支付当年度租赁费，超过缴纳时间一个月，合同作废，此处的“作废”应理解为解除，而非无效。故被告应当向原告支付2018年度的剩余租赁费30000元及2019年度的租赁费140000元。因被告现在仍在占有使用该厂房及院落，故被告兴岳公司仍应向原告支付2020年之后的租赁费直至其向原告返还租赁标的之时。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十三条之规定判决：一、原告山东惠民超越生物科技有限公司与被告滨州市兴岳纸制品有限公司于2017年12月4日签订的工厂租赁合同解除；被告滨州市兴岳纸制品有限公司于判决生效后十日内搬离并向原告返还租赁的厂房及院落；二、被告滨州市兴岳纸制品有限公司向原告山东惠民超越生物科技有限公司支付2018年及2019年度租赁费170000元，并自2020年度开始向原告每日支付租赁费383.56元直至被告搬离租赁的厂房院落之日；三、驳回原告山东惠民超越生物科技有限公司的其他诉讼请求。案件受理费6650元，减半收取3325元，由原告负担1600元，被告滨州市兴岳纸制品有限公司负担1725元。财产保全费2020元，由被告滨州市兴岳纸制品有限公司负担。二审期间，上诉人提交证据一：上诉人的告知函照片4张,证明被上诉人发了律师函后，上诉人于2019年6月13日给被上诉人的告知函，该告知函张贴于厂区法定代表人曹忠的宿舍门口及办公室门口,内容为上诉人同意每年按租赁费140000元支付，限被上诉人3个月内建设车间二，建设车间二后，上诉人同意按每年支付280000元租赁费。变压器抵顶141720元租赁费;证据二：民事诉状1份，(2018)鲁1621民初2607号、（2019）鲁16民终289号民事判决书2份，证明双方签订的租赁合同为有效合同，一审提交的录音证据系滨州市中级人民法院（2019）鲁16民终289号证据四，在该案中被上诉人对录音真实性无异议；证据三：工厂租赁合同1份，证明合同附件位置图中，标明车间一和车间二两个租赁物，但至今没有交付车间二；证据四：上诉人车间设备等照片12张，证明上诉人签订合同后，投资8000000元购买设备，购买原料价值4000000元，库存产品2000000元，上诉人在租赁车间一已投资14000000元。经质证，被上诉人对证据一真实性有异议，被上诉人没有收到上诉人的告知函，涉案租赁合同未约定建设车间二是被上诉人的合同义务；对证据二真实性无异议，能够证明双方在合同履行中产生矛盾，不适宜再继续合作；对证据三真实性无异议，涉案租赁合同约定了车间二的建设问题；对证据四真实性不能确定，且与本案无关联性。本院认为，上诉人提交的证据一，无法证明已向被上诉人送交，仅系上诉人单方陈述意见，本院不予认可；证据二系确认双方之间涉案租赁合同效力纠纷案件，被上诉人对其真实性无异议，与本案具有关联性，依法予以确认；证据三系双方认可的租赁合同，依法予以确认；证据四与本案待证事实无关联性，本院不予认可。二审经审理查明，2019年1月13日，被上诉人超越生物公司的法定代表人曹忠与上诉人兴岳公司总经理王兴会进行谈话，在谈话中曹忠对变压器抵顶租赁费100000元予以认可，抵顶方式为抵顶第一年租赁费40000元，抵顶第二年租赁费30000元，抵顶第三年租赁费30000元；同时，兴岳公司王兴会认可其向超越生物公司支付10000元保安费。2018年8月27日，超越生物公司以确认涉案租赁合同无效起诉兴岳公司，该案生效判决（2019）鲁16民终289号民事判决书于2019年5月24日作出，确认涉案租赁合同有效，驳回超越生物公司的诉讼请求。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，上诉人兴岳公司与被上诉人超越生物公司签订《工厂租赁合同》，约定：车间一为甲方（超越生物公司）建设，车间二没有建设，到乙方（兴岳公司）需要时根据车间二建设资金问题作出补充，如甲方修建，乙方按期支付租赁费。若是乙方修建，乙方根据修建资金抵扣租赁费，修建金额须征得甲方同意。因此，涉案租赁合同中约定车间二可根据上诉人需要由被上诉人或上诉人建设，之后双方对此病没有做出明确约定，故，上诉人主张被上诉人未交付车间二构成根本违约，不能成立。一审判决确认涉案租赁费按照140000元/年进行计算，双方均无异议，本院予以确认。涉案租赁合同约定每年3月1日支付当年度租赁费，超过缴纳时间一个月，合同作废。2019年，被上诉人超越生物公司法定代表人曹忠与上诉人兴岳公司总经理王兴会的谈话录音，超越生物公司在（2019）鲁16民终289号案件中对其真实性予以确认，该录音能够证明被上诉人对变压器抵顶租赁费予以确认的事实，即在2018年的租赁费中抵顶40000元，在2019年的租赁费中抵顶30000元，在2020年的租赁费中抵顶30000元。在2018年，上诉人向被上诉人交纳110000元，其中包括10000元保安费，实际支付租赁费100000元，加上应作为租赁费抵顶的40000元，上诉人已完成了2018年度租赁费支付义务。二审中，上诉人提交的（2019）鲁16民终289号民事判决书，能够证明在合同约定的2019年度租赁费交纳期，因该案尚未审结，因此上诉人无法确认租赁费支付及数额，符合情理。但在该案判决作出且被上诉人向上诉人发出律师函催收租赁费后，上诉人至今仍未向被上诉人支付租赁费，其不予支付租赁费已逾涉案合同约定的1个月的宽限期，因此，上诉人已构成违约，被上诉人主张解除涉案租赁合同，依法予以支持。被上诉人起诉主张暂计算至2019年10月31日的租赁费，2019年3月1日-2019年10月31日的租赁费为93333.33元（140000元/12个月×8个月），因涉案租赁合同已经解除，变压器抵顶租赁费应一并在应付的租赁费中予以抵扣，则上诉人还应向被上诉人支付租赁费为33333.33元（93333.33元-30000元-30000元）。并且至上诉人搬离涉案租赁物前，上诉人应向被上诉人按383.56元支付占用费，该数额系参照涉案租赁合同约定的租赁费予以确定。综上所述，上诉人兴岳公司的上诉请求部分成立。一审判决认定事实及计算租赁费数额有误，本院依法予以纠正，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持惠民县人民法院(2020)鲁1621民初728号民事判决第一项；二、撤销惠民县人民法院(2020)鲁1621民初728号民事判决第二项、第三项；三、上诉人滨州市兴岳纸制品有限公司于本判决生效之日起十日内向被上诉人山东惠民超越生物科技有限公司支付租赁费33333.33元（计算至2019年10月31日）及自2019年11月1日至上诉人滨州市兴岳纸制品有限公司腾空租赁物期间，按每日383.56元支付；四、驳回被上诉人山东惠民超越生物科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费6650元，减半收取3325元，由被上诉人山东惠民超越生物科技有限公司负担1509元，上诉人滨州市兴岳纸制品有限公司负担1816元，财产保全费2020元，由上诉人滨州市兴岳纸制品有限公司负担；二审案件受理费6650元，由上诉人滨州市兴岳纸制品有限公司负担3637元，由被上诉人山东惠民超越生物科技有限公司负担3013元。本判决为终审判决。审判长 张 雷审判员 高国强审判员 邵佳宁二〇二〇年五月十九日法官助理刘秀书记员李茜