广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5632号上诉人（原审原告）：广州市人人乐商业有限公司，住所地：广州市增城区荔城街荔乡路39号中海城市广场首层。法定代表人：杨永银。委托诉讼代理人：刘洪、吴卓才，均为该公司职员，联系地址。被上诉人（原审被告）：吴永根，男，1982年1月10日出生，汉族，身份证住址：广州市增城区。上诉人广州市人人乐商业有限公司（以下简称人人乐公司）因与被上诉人吴永根房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初1279号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。人人乐公司代理人刘洪、吴永根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。人人乐公司上诉请求：1.改判确认双方的《租赁合同》、《补充协议（租赁）》已解除；2.人人乐公司没收租赁保证金30000元；3.吴永根向人人乐公司支付场地占用费10000元，水电费141.75元；4.吴永根支付违约金42000元（按每月每平方米56.36元，暂计至2018年11月30日）；5.本案受理费全部由吴永根负担。事实和理由：一、人人乐公司先后于2018年7月3日、2018年10月16日两次发函通知解除合同，说明在双方明知合同不可能继续履行的情况下，考虑到双方的情况，并未要求吴永根承担其他违约赔偿责任，目的在于双方互不追究责任，顺利完成涉案房屋交接。但吴永根直至2018年12月11日人人乐公司强行清场时才搬离涉案房屋，说明吴永根主观上存在任由损失继续扩大的故意，以使自身获益。二、人人乐公司的唯一股东由深圳市人人乐商业有限公司变更为广东中秉实业有限公司（以下简称中秉公司）后，租赁场地由中秉公司继续承租，对外仍以人人乐公司的名义开展经营，因此，人人乐公司并不丧失对2018年8月29日之后继续收取吴永根场地占用费的权利。2002年1月1日，人人乐连锁商业集团股份有限公司（以下简称人人乐集团）与增城市中海建设开发有限公司（以下简称中海公司）就承租涉案房产签订了《租赁合同书》，之后房产转让给增城市金正经济发展有限公司（以下简称金正公司），金正公司作为出租方继续履行租赁合同。2018年8月29日金正公司与人人乐集团解约，由中秉公司与金正公司签约，而人人乐集团和中秉公司均为人人乐公司的控股公司，所以人人乐公司有权收取吴永根2018年11月1日至2018年11月30日止的租金及场地使用费。三、吴永根于2018年9月6日才支付8、9月的租金，根据《租赁合同》的约定，吴永根拖欠租金等费用构成违约，人人乐公司有权追究吴永根的违约责任，要求没收租赁保证金30000元及吴永根支付违约金42000元。吴永根二审答辩称：吴永根确认双方签订的租赁合同已经解除，但吴永根不存在违约行为，人人乐公司应当向吴永根返还租赁保证金3万元，其无权要求吴永根支付违约金。人人乐公司在一审提交的证据自认其如今已并非涉案商铺的承租人，无权要求吴永根承担占用费。人人乐公司于2019年1月18日向一审法院提起诉讼，请求判令：1.确认人人乐公司与吴永根间的《租赁合同》、《补充协议(租赁)》己解除；2.吴永根支付的租赁保证金30000元由人人乐公司予以没收；3.吴永根向人人乐公司支付人人乐公司占用费10000元，水电费141.75元(暂计至2018年11月30日)；4.吴永根向人人乐公司立即支付人人乐公司违约金42000元(按每月每平方米56.36元计算(合同约定)，暂计至2018年11月30日)；5.吴永根立即腾退所租赁位于增城区××乡路××号人人乐增城店A0013106F1008场地；6.本案受理费由吴永根负担。一审审理中，人人乐公司变更第四项诉讼请求为“判令吴永根向人人乐公司立即支付人人乐公司违约金42000元(按每月每平方米87.83元计算(合同约定)，暂计至2018年11月30日)”和撤回诉讼请求“判令吴永根立即腾退所租赁位于增城区××乡路××号人人乐增城店A0013106F1008场地”。明确第三项诉讼请求中的占用费从2018年10月16日开始计算。一审法院认定事实：2001年8月29日，增城市中海城市建设开发有限公司（出卖人）与增城市金正经济发展有限公司（买受人）签订《商品房买卖合同》约定买受人购房中海城市广场首层面积为5618.96平方米的商铺（详见附件四）……。2002年1月1日，增城市中海城市建设开发有限公司（出租方，甲方）与深圳市人人乐连锁商业有限公司（承租方，乙方）签订《租赁合同书》约定租赁标的物为荔乡路39号中海城市广场首层商场全部面积及其附属设施……。2002年12月12日，增城市中海城市建设开发有限公司（甲方）、深圳市人人乐连锁商业有限公司（乙方）和增城市金正经济发展有限公司（丙方）签订《中海城市广场首层商场〈租赁合同书〉补充协议》约定位于荔乡路39号中海城市广场首层商场全部面积及其附属设施，因甲方将租赁物业转让给丙方，原由乙方支付给甲方的租金转由丙方收取……。吴永根（甲方）与人人乐公司（乙方）签订《租赁合同》约定：乙方同意将其经营的华南区域增城店一楼专柜位置号A0013106F1008场地经营；建筑面积186.3平方米，实用面积143.31平方米；租赁期限2017年4月15日至2021年4月14日止……第十章合同的变更、延续、终止……第三条合同的终止……4.乙方因有特殊原因（包括但不限于乙方因市场变化导致乙方持续亏损、乙方诉讼或非乙方原因导致门店关闭，经营结构调整需提前收回全部租赁区域的），甲方同意在接到乙方正式通知之日起15日内无条件自行撤出并腾空相关场地，15天通知期满后视为甲方同意，本合同自行终止。本合同根据本条终止后，乙方于扣除甲方应支付的费用后，应无息返还履约保证金、租赁保证金，但不需支付违约金和赔偿金……8.有下列情况之一的，乙方有权单方面全部或部分解除本合同，保证金自动转为违约金支付乙方，同时乙方有权要求甲方赔偿因违约造成乙方的损失，乙方有权留置甲方所有货物及销售款，其价值不足以弥补乙方或第三者损失的，乙方有权继续追偿且无须承担任何责任：……2.拖欠租金及其它费用一周以上……。吴永根（甲方）与人人乐公司（乙方）签订《补充协议（租赁）》约定：……甲方于每月25日前（法定节假日须提前）向乙方缴纳下期租金和相关费用……租金按建筑面积53.68元/平方米/月计算，面积186.3平方米，合计月租金1万元；2017年4月15日至2017年6月14日每月租金0元；2017年6月15日至2019年4月14日每月租金1万元；2019年4月15日至2020年4月14日每月租金10500元；2020年4月15日至2021年4月14日每月租金11025元；租赁保证金3万元……。2018年7月3日，人人乐公司出具《关于提前终止合同的告知函》载明：致47370#宣喜茶商户（吴永根），就双方人人乐增城购物广场合作事宜，双方签订的租赁合同期限为2017年4月15日至2021年4月14日，鉴于店面调整原因，现需提前终止租赁合同，请在收函后十五日内清空现场物品，并退还租赁场地。2018年8月29日，增城市金正经济发展有限公司（出租方，甲方）与人人乐连锁商业集团股份有限公司（承租方，乙方）签订《终止〈租赁合同书〉协议书》约定：增城市中海城市建设开发有限公司与乙方于2002年1月1日签订《租赁合同书》，增城市中海城市建设开发有限公司将位于增城区××乡路××号首层商铺租赁给深圳人人乐连锁商业公司（后更名：人人乐连锁商业集团股份有限公司），租赁期限至2021年12月31日止，后甲方、增城市中海城市建设开发有限公司、乙方于2002年11月26日签订《中海城市广场首层商场〈租赁合同书〉补充协议》，甲方承接增城市中海城市建设开发有限公司《租赁合同书》的权利义务。现经甲、乙双方共同协商，一致同意终止双方于2002年1月1日签订《租赁合同书》及2002年11月26日签订《中海城市广场首层商场补充协议》，现就此事宜，达成如下协议：一、甲、乙双方于2002年1月1日签订《租赁合同书》及2002年11月26日签订《中海城市广场首层商场补充协议》自签订本协议之日起终止，双方权利义务终止。二、乙方租赁期间所产生的工人工资、经济纠纷等责任均与甲方无关。三、乙方不得再就《租赁合同书》、《中海城市广场首层商场补充协议》行使任何的权利且甲乙双方日后互不追究法律、经济或其他责任。四、乙方明确：租赁期间甲方收取乙方的租赁押金人民币100万元无需退回给乙方。鉴于广东中秉实业有限公司将另行与甲方签定新的租赁合同，故此，乙方同意该100万元押金直接转为广东中秉实业有限公司向甲方缴付的押金额。乙方与广东中秉实业有限公司就该100万元的经济关系均由双方自行处理，与甲方无关。五、甲、乙双方产生争议，应协商解决，如协商不成，任何一方均可向租赁物业所在地人民法院提起诉讼。六、本协议一式二份，甲、乙双方各执一份，经甲乙双方盖章或签字后即生效。2018年10月16日，人人乐公司出具《告知书》载明：致47370#宣喜茶商户（吴永根）。１.人人乐公司已在2018年8月30日与华南区域增城店场地业主解除合同，将租赁场地交回业主；２.吴永根已连续2个月未支付租金、水电租赁，按双方签订《租赁合同》第十章第三条第5款第8点约定，拖欠租金及其它费用一周以上，人人乐公司有权单方解除合同。请在收函之日起三日内清空场地内物品，并退还租赁场地，逾期未清空物品，视为放弃物品所有权，将自行清理场地物品，因此产生的费用及造成的物品损失，吴永根自行承担。另查，《增城店人人乐专柜群》（时间：2018年7月27日）载明：“请问什么时候把2018年8月铺租交费催缴单明细发放到我们宣喜茶店铺，好让我们及时交铺租。”，“已经发给那个交费用的靓女了”，“请问你给了谁？单在哪里？签收人是谁？”又查，《报警回执》记载的时间是2018年11月1日，并且吴永根向一审法院提供的《报警当日的视频》反映出中海城市广场大门前的整条马路处于围蔽状态，人人乐公司对该两份证据的真实性、合法性和关联性均不予确认。2018年11月2日，广东乐信律师事务所受吴永根的委托向人人乐公司发《律师函》载明：广东乐信律师事务所赖智健律师，受吴永根商户的委托，向你方发出本次律师函。吴永根商户与贵司签订了《租赁合同》，贵司同意将华南区域增城店一楼专柜位置提供给吴永根商户经营餐饮行业，租赁期限自2017年4月15日至2021年4月14日止。吴永根商户在贵司提供的一楼专柜位置经营广州市增城宣喜饮品店，截至2018年11月1日，租赁合同剩余期限为2年零5个月。2018年10月16日，贵司向吴永根商户送达告知书，主张因吴永根商户连续两个月未交租金、水电费，要求单方解除合同。吴永根商户自经营广州市增城宣喜饮品店以来，一直按照双方约定期限足额准时缴纳租金、水电费。截至2018年10月31日的租金（含水费）均已足额缴纳，我方可提供缴纳凭证。至于电费，我方一直采用银行卡自行缴费，但贵司自2018年7月30日更换电表后，一直没有向我方告知缴纳电费的方式以及途径，我方多次与贵司工作人员联系，贵司仍然没有明确告知我方，相关工作人员甚至让我方暂时不用缴纳电费（已保留相关凭证）。另外，据委托人反映：最近几个月，第三方机构（广州融瑞隆物业服务有限公司）在未向商户提交任何授权、依据情况下对吴永根商户店铺周围进行屏蔽、施工，对吴永根商户的店铺经营造成极大影响。综合以上事实，特向贵司致函如下：一、在没有合法、合理依据情况下单方解除合同已构成违约，我方不同意贵司的单方解除合同请求。二、要求继续履行合同直至合同租赁期限结束为止。三、限贵司收到本函之日起五日内将我方的店铺周围恢复原状、排除妨碍，以保证我方正常的经营环境。四、由于第三方机构已对我方店铺实行全面围蔽、施工，导致我方无法经营，我方被迫暂停营业，对于2018年11月份之后的租金、水电费我方不予缴纳，待贵司将店铺周围恢复原状、排除妨碍，满足我方正常营业条件时，我方再向贵司恢复缴纳租金、水电费等。五、若贵司不履行以上合同义务，我方保留追究贵司的违约责任以及因你方单方解除合同、无法保证经营环境所导致我方的损失（包括但不限于装饰装修损失、经营损失、租赁保证金等）。若逾期未履行的，我们将会采取一切法律手段，包括但不限于诉讼、查封、列入失信人名单、限制高消费行为、限制出境等方式向贵司主张债权，从而维护吴永根商户的合法权益。另查，位于原增城市荔城镇荔乡路39号首层等123套（房号详见附记）的权属人是增城市金正经济发展有限公司。一审审理中，人人乐公司与吴永根共同确认以下：吴永根支付租金至2018年10月31日。人人乐公司陈述以下：主张水电费141.75元，但没有相关发票；《租赁合同》和《补充协议（租赁）》是人人乐公司提供的，可以重复使用；没有书面证据证明存在《租赁合同》第十章第三条第4款“乙方因有特殊原因（包括但不限于乙方因市场变化导致乙方持续亏损、乙方诉讼或非乙方原因导致门店关闭，经营结构调整需提前收回全部租赁区域的）”中的“特殊原因”，因为人人乐公司有很多店面，出于多方考虑才关闭增城店面；《终止〈租赁合同书〉协议书》中约定“乙方同意将100万元押金直接转为广东中秉实业有限公司向甲方缴付的押金”是因为人人乐公司是转租方，广东中秉实业有限公司是次承租人，人人乐公司将租赁标的物全部转让给广东中秉实业有限公司；请求确认《租赁合同》和《补充协议（租赁）》于2018年10月16日解除；2018年8月的租金应2018年7月25日前支付，2018年9月的租金应2018年8月25日前支付，吴永根是在2018年9月6日支付了8、9月份的租金2万元，已逾期支付了41天，2018年10月份的租金应当在9月份前支付；拆除涉案商铺是事实，但在2018年7月3日及10月16日分别向吴永根要求交还场地，多次沟通并限期搬离场地，但吴永根拒绝向人人乐公司履行义务，也清楚知悉人人乐公司与业主解除合同，在人人乐公司多次告知及在吴永根不配合的情况下才强行清场的行动，在2018年12月11日人人乐公司清理完现场物品后其将物品托管到物业处进行保管；中海城市广场首层商场于2001年8月29日由增城市中海城市建设开发有限公司出卖给增城市金正经济发展有限公司，后于2002年1月1日由出租方增城市中海城市建设开发有限公司出租给深圳市人人乐连锁商业有限公司后，于2002年11月26日由增城市中海城市建设开发有限公司、深圳市人人乐连锁商业有限公司、增城区金正经济发展有限公司签订《中海城市广场首层商场〈租赁合同书〉补充协议》，证明增城区金正经济发展有限公司继承了原《租赁合同书》的权利义务。吴永根陈述以下：同意解除《租赁合同》和《补充协议（租赁）》；涉案商铺实际使用至2018年10月30日。一审法院认为，《租赁合同》和《补充协议（租赁）》是人人乐公司与吴永根的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。人人乐公司主张解除《租赁合同》和《补充协议（租赁）》，吴永根同意解除，故一审法院确认《租赁合同》和《补充协议（租赁）》解除。而关于《租赁合同》和《补充协议（租赁）》的解除时间，一审法院对此进行分析。人人乐公司分别于2018年7月3日和2018年10月16日通知吴永根解除合同，理由分别为“店面调整”和“拖欠租金及其它费用一周以上”。同时，人人乐公司确认吴永根已支付租金至2018年10月31日，但2018年8月、9月和10月的租金均逾期支付一周以上。吴永根抗辩“双方实际履行合同过程中已形成人人乐公司向吴永根提交费用催缴单，吴永根根据催缴单数额进行缴费的履行习惯”，并提供时间为2018年7月27日的《增城店人人乐专柜群》证明人人乐公司未在2018年7月25日前将费用催缴单交给吴永根，造成吴永根逾期交租的责任方是人人乐公司，故吴永根不构成违约。一审法院认为，人人乐公司于2018年7月3日以“店面调整”为由通知吴永根解除合同，并且于2018年8月29日与业主增城市金正经济发展有限公司签订《终止〈租赁合同书〉协议书》，并述称人人乐公司将荔乡路39号首层商铺全部转让给广东中秉实业有限公司，一审法院认定吴永根逾期支付租金不构成违约。另外，吴永根同意解除合同，故一审法院确认双方签订的《租赁合同》和《补充协议（租赁）》已解除。关于人人乐公司主张占用费的问题。因人人乐连锁商业集团股份有限公司已于2018年8月29日与涉案场地所有权人增城市金正经济发展有限公司就涉案场地解除了租赁关系，且人人乐公司在2018年10月16日出具的《告知书》中亦自述已将涉案场地交回给业主，故人人乐公司主张占用费（从2018年10月16日开始计算），理据不足，不予支持。关于人人乐公司主张水电费的问题，因人人乐公司未能提供证据证明其主张的事实，故不予支持。至于人人乐公司主张没收保证金和违约金的问题，因吴永根未违约，人人乐公司主张该两项诉讼请求，于法无据，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2019年8月20日作出判决：一、确认原告广州市人人乐商业有限公司与被告吴永根签订的《租赁合同》、《补充协议（租赁）》已解除。二、驳回原告广州市人人乐商业有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费3337元，由原告广州市人人乐商业有限公司负担。二审中，双方均表示没有新证据提交。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对人人乐公司的上诉请求及吴永根的答辩意见，分析如下：关于人人乐公司解除合同是否成立问题。根据一审庭审中人人乐公司的确认吴永根已支付租金至2018年10月31日，但2018年8月、9月和10月的租金均逾期支付一周以上，构成违约。但2018年7月3日人人乐公司已向吴永根发出了《关于提前终止合同的告知函》，现人人乐公司要求确认双方签订的租赁合同解除，但该函中载明解除合同的理由为店面调整，并非吴永根拖欠人人乐公司租金的行为。根据双方签订的《租赁合同》及《补充协议（租赁）》中的约定，前述店面调整并非人人乐公司可合理合法解除合同的理由。对人人乐公司主张吴永根存在逾期交租的行为，吴永根抗辩“双方实际履行合同过程中已形成人人乐公司向吴永根提交费用催缴单，吴永根根据催缴单数额进行缴费的履行习惯”，并提供时间为2018年7月27日的《增城店人人乐专柜群》证明人人乐公司未在2018年7月25日前将费用催缴单交给吴永根，造成吴永根逾期交租的责任方是人人乐公司，而非吴永根。结合人人乐公司发出《关于提前终止合同的告知函》及吴永根的抗辩，一审认定人人乐公司以吴永根构成违约而要求解除租赁合同的主张不成立并无不妥，人人乐公司发出函件不产生解除合同的效力。因人人乐公司解除合同不成立，该司提交证据不足以证明吴永根构成根本违约，对该司主张没收吴永根的租赁保证金及要求吴永根支付违约金，一审法院均不予支持并无不妥，本院予以维持。关于人人乐公司是否有权要求吴永根支付场地占用费问题。根据2018年8月29日，增城市金正经济发展有限公司与人人乐公司签订的《终止协议书》可知，双方终止了《租赁合同书》及2002年11月26日签订的《中海城市广场首层商场补充协议》，而双方在上述协议中已经明确“乙方不得再就《租赁合同书》、《中海城市广场首层商场补充协议》行使任何的权利且甲乙双方日后互不追究法律、经济或其他责任”，自此，人人乐公司已经丧失依据与增城市金正经济发展有限公司签订租赁合同所享有的转租或分租收益权，人人乐公司已无权继续收取租金。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项：“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同”的规定，人人乐公司与增城市金正经济发展有限公司签署上述协议表明其不再履行与吴永根的合同，该司与吴永根的合同应于2018年8月29日解除。一审判决第一判项确认人人乐公司与吴永根签订的《租赁合同》、《补充协议（租赁）》已解除尚无不当，本院予以维持。再根据上述协议书的约定，涉案场地由中秉公司另行与增城市金正经济发展有限公司签订新的租赁合同，而中秉公司与人人乐公司实属独立的法人，故对吴永根主张有关占有涉案商铺使用费的权利不应再由人人乐公司行使，对人人乐公司就此提出的上诉理由，本院不予采纳。至于水电费141.75元，因人人乐公司并未提供证据证明其已代吴永根缴纳上述费用，故一审法院对人人乐公司该项请求不予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人人人乐公司的上诉请求均不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1854元,由上诉人广州市人人乐商业有限公司负担1854元。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇二〇年五月二十六日书记员  颜旭怀徐毅敏