舟山市普陀区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0903民初1895号 原告：舟山市普陀区富发水产制品厂，住所地：舟山市普陀区六横镇丁船湾。 投资人：杜夫国（又名杜富国）。 委托诉讼代理人：张国斌，北京上泽广霁（舟山）律师事务所律师。 被告：刘凤杰，男，1970年1月4日出生，汉族，住舟山市普陀区。 委托诉讼代理人：郑凯艇，浙江海泰（舟山）律师事务所律师。 原告舟山市普陀区富发水产制品厂诉被告刘凤杰确认合同无效纠纷一案，于2019年9月6日诉于本院，本院于同日立案受理后，由审判员梅鹏适用简易程序独任审理。因案情复杂，本案转为普通程序由审判员梅鹏担任审判长，与审判员杨静、人民陪审员陈忠岳组成合议庭公开开庭进行了审理。杜夫国的委托诉讼代理人张国斌，刘凤杰及其委托诉讼代理人郑凯艇到庭参加诉讼。期间，因调取证据及疫情原因中止诉讼，本案现已审理终结。 舟山市普陀区富发水产制品厂向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认舟山市普陀区富发水产制品厂与刘凤杰双方于2006年10月17日签订的《协议书》无效；2.判令刘凤杰将舟山市普陀区六横镇台门沿港路三弄30号房屋返还于舟山市普陀区富发水产制品厂；3.诉讼费由刘凤杰承担。审理中，舟山市普陀区富发水产制品厂撤回了第2项诉讼请求。事实与理由：1997年7月19日，舟山市普陀区富发水产制品厂自舟山市农业银行经营部受让该营业部位于舟山市1794.74平方米国有土地使用权以及地上建筑物620平方米，并于1999年9月2日领取舟山市普陀区国用（1999）字第23-4国有土地使用证，该证载明地号23-1-0-18，用途为工业、仓储用地。2001年，舟山市普陀区富发制品厂未经审批在地块上翻建厂房两套、并新建房屋一间，该房屋对应门牌号为六横镇台门沿港路××号。2006年10月17日，舟山市普陀区富发水产制品厂与被告签订了《协议书》，约定以前述房屋及土地使用权、机器设备抵偿舟山市普陀区富发水产制品厂与刘凤杰之间的借款本息，约定房款共计57万元，其中39万元以借款本金及利息折抵、10万元刘凤杰于2006年10月27日支付，剩余8万元未付。2017年舟山市普陀区富发水产制品厂在与案外人的房屋买卖合同纠纷案件中，看到了本案系争房屋即六横镇台门沿港路三弄30号的土地使用权证书及房屋所有权证书。随后，舟山市普陀区富发水产制品厂针对刘凤杰办理系争房屋相关权属证书，向舟山市人民政府提出行政复议及向舟山市普陀区人民法院提起行政诉讼，最后撤销了上述两本证书。其中（2018）浙0903行初22号判决书，判决：“对本案审查焦点，本院分述如下：一、关于涉案颁证行为的法律适用问题。本案中，被告提交了原告与第三人于2006年10月17日签订的以房抵债协议，用于证明该转移登记系原告与第三人共同申请。但根据查明事实，第三人与原告签订该以房抵债协议时，案涉沿港路30号房屋尚未依法领取权属证书，属于《中华人民共和国城市房地产管理法》（1995年1月1日起试行）第三十七条第（六）项规定的不得转让的房地产类型，被告辩称该协议不违反法律禁止性规定，于法无据”。该协议即违反法律禁止性规定，应属无效。同时，本案系争房屋又属于未经审批建造的违章建筑，刘凤杰自占有该房屋以来一直用于住宅使用，改变了房屋的用途，但却未经依法审批同意。根据《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款，第十二条、第十三条、第五十六条，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条、第三十八条、第四十四条的规定，我国所确立的土地利用类型规定即管理原则是强制性和效力性的，不得违反和规避。根据现有证据无法证明案涉土地的性质经行政主管部门批准备案变更了土地规划用途，即违反了法律法规的强制性规定，应为无效合同，故诉至法院。 刘凤杰辩称，刘凤杰通过一个六横台门人介绍认识了杜夫国，双方之间就购买案涉房屋进行了协商沟通。杜夫国为了避债的原因，要求与刘凤杰签订一份以房抵债的协议书，故而产生了2006年10月17日的协议书，这份协议中对房屋价款约定的较低。2006年12月17日，刘凤杰与代表舟山市普陀区富发水产制品厂的杜夫国签订了本案的《转让协议书》。这份协议书对房屋价款的约定才是双方真实意思的表示，案涉房屋实际转让价格为87万元，刘凤杰交付了全部购房价款，舟山市普陀区富发水产制品厂也向刘凤杰交付了案涉房屋。期间，杜夫国也将厂章、营业执照等交付给了刘凤杰，只不过后来杜夫国又以种种理由将厂章从刘凤杰手中拿走。刘凤杰分别于2016年10月17日、27日，2017年2月8日支付给杜夫国30万元、49万元、8万元房款，由杜夫国出具收条三张。但杜夫国收取款项后，仅配合刘凤杰办理了房屋过户手续（房产证号：舟房权证普六字第××号）。后杜夫国为逃避债务一直就处于失踪状态。根据协议约定，该企业已经转让给刘凤杰，故刘凤杰直接向舟山市国土资源局普陀分局申请办理了土地过户手续［土地证号：舟普国用（2007）第××号］。2018年5月25日，舟山市普陀区富发水产制品厂向法院提起行政诉讼［案号为（2018）浙0903行初21、22、23号］，2019年5月24日，法院作出行政判决书以程序违法为由撤销了上述土地和房产的权属证书。刘凤杰认为，双方实际是按照2006年12月17日签订的协议书履行的房屋买卖合同，2006年10月17日的协议书的效力被2006年12月17日签订的协议书所替代。刘凤杰已经按照协议约定向舟山市普陀区富发水产制品厂投资人杜夫国支付了全款，该讼争房屋应属于刘凤杰所有，现舟山市普陀区富发水产制品厂拒不配合刘凤杰办理不动产权属登记证书，杜夫国起诉要求确认协议无效于法无据，应予驳回。 经审理查明，2006年10月17日，刘凤杰与舟山市普陀区富发水产制品厂签订《协议书》约定：“甲方（舟山市普陀区富发水产制品厂）因资金困难，尚欠乙方（刘凤杰）借款本金人民币30万元，利息（月利率1.5%，自05年2月1日--06年10月17日）90000.00元，共计人民币390000.00元，现经双方协商，达成如下协议：一、双方同意把甲方所有的坐落于在台门沿港路××号厂房（三底三面楼房一幢建筑面积为228平方米，平房4间建筑面积为98平方米）、设备（详见清单）和土地使用权（国用1999字××土地权属证书载明的457.9平方米）及水、电、开户费，折价人民币57万元作为归还乙方的借款，属乙方所有。二、抵债后的余款180000.00元，在签订本协议时支付100000.00元，尚余80000元在办理完毕土地权属过户手续后三日内由乙方一次性付给甲方，同时甲方将所有财产及使用权交付乙方。三、本协议签订后五日内，甲方必须无条件协同乙方办理土地权属过户手续，手续费由甲方承担，税金由乙方承担。四、甲方保证该房屋所有权及土地使用权无争议、无抵押。因甲方经审批建造的厂房尚未做房产证，故甲方必须在本协议签订后四个月内办理完毕产权登记手续移交给乙方，并在移交后三日内，由甲方协同乙方办理房屋过户手续，过户税费由乙方承担，但甲方办证过程中涉及部分违章建筑的罚款（一万元内）由乙方承担。五、甲方未履行本协议的约定义务应承担违约金五万元……”2006年12月17日，刘凤杰与舟山市普陀区富发水产制品厂投资人杜夫国签订《转让协议书》约定：“甲方（杜夫国）因资金困难，将拥有的普陀区富发水产制品厂有偿转让，乙方自愿受让，经双方共同协商特订协议如下：一、转让项目：甲方所有的普陀区富发水产制品厂以及厂所属的二层房屋及住宿，建筑面积228平方米；平屋4间，建筑面积98平方米；土地使用权面积和生产设备等。（台门沿港路）二、转让价格：双方拟定人民币捌拾柒万元整。三、甲方向乙方移交：厂章一枚，土地使用权证壹本（国用1999字第××），土地权属证明书1份（实用面积457.9平方米），企业代码证1本，卫生许可证1本。四、付款方法：第一期付壹拾万元、第二期办理过户手续后付叁拾万元，其余交付时付清。交付在十二月三十一日。五、甲方在2006年12月17日前转让的土地使用权房屋中发生的经济往来及纠纷均与乙方无涉，乙方一律不负任何责任（包括债权债务）。六、转让后过户手续由甲方办理，手续费由甲方负担（不包括税金部分）……注：工商所备案的那份协转让协议无效，按本协议为准。”杜夫国、周海飞、刘凤杰均在两份协议上签名并捺印。杜夫国于2006年10月17日出具一张载明“今收到刘凤杰人民币叁拾万元此条杜富国2006年10月17日”内容的收条，于2006年10月27日出具一张载明“今收到刘凤杰人民币肆拾玖万元正此条杜富国2006年10月27日”内容的收条，于2007年2月8日出具一张载明“今收到刘凤杰人民币房款捌万元正80000.00元此条杜富国2007年2月8日”内容的收条。 本院对案涉房屋所涉及的权属情况调查认定事实如下： 1997年7月19日，舟山市普陀区富发水产制品厂自舟山市农业银行经营部受让该营业部位于舟山市1794.74平方米国有土地使用权以及地上建筑物620平方米。1999年9月2日，就该地块取得了舟山市普陀区国用（1999）字第23-4号国有土地使用证，该证书载明土地用途为工业、仓储用地，所附图纸载明该地块上规划建设一幢四层办公大楼和车间若干。 2001年，舟山市普陀区富发水产制品厂在上述地块内未经审批翻建厂房两层、新建房屋一间，该房屋对应门牌号为六横镇台门沿港路××号。2007年6月间，前述房屋办理了违章建筑补办手续及房屋登记手续，初始登记在舟山市普陀区富发水产制品厂名下，房产证号为舟房权证普六字第××号。2007年7月25日和8月7日，刘凤杰取得了前述房屋所有权证（舟房权证普六字第××号）和国有土地使用权证［舟普国用（2007）第××号］。在2007年8月7日向刘凤杰发放的土地使用权证登记审批表中载明经办人意见：“注：原颁发的舟山市普陀区国用（1999）字第××号注销”。舟山市普陀区富发水产制品厂因不服登记机关向刘凤杰颁发房屋及土地的相关权属证书，向舟山市人民政府提出行政复议，舟山市人民政府于2018年5月4日分别作出行政复议决定书，决定维持舟山市国土资源局向刘凤杰颁房屋所有权证的行政行为，确认舟山市国土资源局注销舟普国用（1999）字第××号土地使用权证和向刘凤杰颁发国有土地使用权证的行政行为均违法。舟山市普陀区富发水产制品厂不服行政复议决定，向本院提起行政诉讼，本院经审理后于2019年5月24日分别判决，撤销原颁证机关为刘凤杰颁发房屋所有权证和国有土地使用权证的行政行为，撤销原颁证机关作出注销舟普国用（1999）字第××号土地使用权证的行政行为。行政判决书中还载明，舟山市普陀区富发水产制品厂因不服舟房权证普六字第××号房屋所有权证颁证行为向舟山市人民政府申请行政复议，后复议机关舟山市人民政府经审查后认为该行为实体正确，但程序违法。舟山市普陀区富发水产制品厂与刘凤杰收到该决定书后，并未提出诉讼。 本院认为，舟山市普陀区富发水产制品厂认可2006年10月17日的《协议书》确是其与刘凤杰所签订，刘凤杰对该协议书的真实性亦无异议，仅辩称协议书上约定的价格并非双方真实意思表示。由于案涉房屋及土地使用权转让事宜存在上述《协议书》以及2006年12月17日的《转让协议书》两份协议书，而两份协议书的实质区别在于房屋价格条款。《协议书》约定的转让价款为57万元，《转让协议书》约定的转让价款为87万元，而双方实际是按照87万元价款履行了转让协议，向相关行政部门申请办理房屋转让登记手续时以《协议书》进行备案，其逃避依法足额向国家缴纳税费的法律义务的目的不言而喻，但转让案涉房屋及土地使用权系双方的真实意思表示，故本院认为原、被告双方于2006年10月17日签订的《协议书》中关于房屋价款的约定内容无效，但该部分的无效不影响《协议书》其他条款的效力。 关于舟山市普陀区富发水产制品厂主张上述协议书因违反法律法规的强制性规定而无效的问题。本院认为，最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条仅是对能够导致合同无效的“强制性规定”作出限缩解释，并未涉及“效力性强制性规定”的定性和衡量标准。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第十五条、第十六条对强制性规定类型做了划分，即将其区分为效力性强制性规定和管理性强制性规定，并指出两种类型对合同的效力产生不同影响。但对于二者的区分标准，立法和司法解释并未明确，仅作原则上的指导。理论和司法实践普遍观点认为，识别效力强制性规定：首先，判断强制性规定的立法意旨。如果该强制性规定纯粹是为了行政管理上的便利和需要，并无涉及民事主体之间利益关系的意图，则应视为管理性强制性规范；若旨在维护社会公共利益，违反此类规定将有悖于立法的意旨对交易的控制的，则属于效力性强制性规定。其次，考虑强制性规定的规制对象。如该法律规范是规制合同行为本身，还是合同履行；是当事人双方的行为，还是当事人一方的纪律条款，若规制对象是合同行为本身或当事人双方行为则为效力性强制性规定。最后，所涉法益的权衡。即在具体个案的评判中，须综合衡量社会公平、交易安全、当事人之间的诚实信用等各种法益，以期合同效力得到恰当的认定。具体到本案，《城市房地产管理法》（1995年１月１日起施行）关于“未依法登记领取权属证书”的规定，以及《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《城市房地产管理法》关于改变土地权属和用途未经办理土地变更登记手续的规定，是否系“效力性强制性规定”，致使《协议书》无效？第一，从立法意旨看，《土地管理法》、《城市房地产管理法》及其实施条例，都是为了加强对城市房地产和土地市场的管理，维护市场交易秩序，保障房地产权利人和土地流转人的合法权益，是政府行政管理上的需要。依法登记领取权属证书，是《城市房地产管理法》对获取房地产权利的程序要求，登记是获取房地产权利的形式要件，权属证书是房地产权利的外在表现形式。其主要是为了维护房地产市场秩序，明确房地产的来源及归属，是国家对房地产领域的一种管理和监督行为。第二，从规制的对象上看，“未依法登记领取权属证书”、“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”等规定，仅是对一方当事人及合同履行的约束，不影响合同行为本身的效力。第三，违反《城市房地产管理法》第三十七条第六项以及《土地管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》相关规定而转让的，损害的是房屋或土地受让人的权益，并不直接损害社会公共利益。且一方单纯以未取得产权证为由，主张合同无效的，有悖诚实信用原则，有损交易安全。第四，上述法律法规只规定受让人改变土地用途的，必须向行政主管部门进行登记申请和批准同意，并未规定工业用途的土地不得转让。因此，《城市房地产管理法》第三十七条第（六）项以及上述强制性规定，是以保障房屋交易产权清晰，有利于对房地产市场交易秩序的管理和监督为立法目的，应属管理性的禁止性规范。综上所述，尽管双方在签订案涉房屋转让协议时，舟山市普陀区富发水产制品厂尚未取得相应的权属证书，但其嗣后取得产权已弥补了对出卖标的物权属瑕疵担保义务之违反，即转让协议时标的物存在权利瑕疵并不必然导致《协议书》无效。因此，舟山市普陀区富发水产制品厂关于《协议书》因签订时案涉房屋尚未取得权属证书，以及案涉房屋所在土地作为工业用地未经审批不得转让，违反了法律法规的强制性规定而无效的主张，缺乏法律依据，本院不予支持。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条之规定，判决如下： 一、舟山市普陀区富发水产制品厂与刘凤杰于2006年10月17日签订的《协议书》中关于价款的约定内容无效。 二、驳回舟山市普陀区富发水产制品厂的其他诉讼请求。 案件受理费80元，由舟山市普陀区富发水产制品厂、刘凤杰各负担40元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。 审 判 长  梅 鹏 审 判 员  杨 静 人民陪审员  陈忠岳 二〇二〇年五月十五日 法官助理胡奋 代书 记员  胡 奋 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。