山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁15民终663号 上诉人（原审被告、反诉原告）：王波，男，1971年6月11日生，汉族，居民，住聊城市东昌府区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：安诚财产保险股份有限公司山东分公司，住所地：济南市历下区经十路14717号齐源大厦。 负责人：王军伟，经理。 委托诉讼代理人：沈庆夺，山东众成清泰（聊城）律师事务所律师。 上诉人王波因与被上诉人安诚财产保险股份有限公司山东分公司（以下简称安诚财险山东分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2017）鲁1502民初3701号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 上诉人王波上诉请求：1.请求依法撤销聊城市东昌府区人民法院（2017)鲁1502民初3701号民事判决，依法改判或者发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人安诚财险山东分公司承担。 事实与理由：一审认定事实不清。一、上诉人与被上诉人于2015年10月13日签订了《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限为3年，2015年10月14日至2018年10月20日止，并且该合同中约定双方的权利义务关系、合同提前终止的情形及违约责任。但是被上诉人在合同履行期间单方解除租赁合同，且其并不符合租赁合同约定的提前终止合同的情形，一审法院认定上诉人于2017年8月16日接收涉案房产没有事实依据，2017年8月16日上诉人与案外人秦琰杰签订的是楼顶广告位租赁合同，而不是房屋租赁合同；一审认定该行为视为对涉案租赁物的接收没有依据，况且根据租赁合同第11.3条之规定，除租赁合同中约定的提前终止合同的情形，任何单方面终止本合同的行为均视为违约，并赔偿由此产生的损失。本案中，被上诉人单方终止合同，违约在先，一审判令上诉人返还第二年度剩余租期的25002.74元租金没有任何依据。二、双方签订的《房屋租赁合同》中并未约定租赁物中的主要设备的归属问题，但是被上诉人在搬离涉案房屋时私自将房屋中的家具家电搬走，通过2016年2月9日上诉人与被上诉人下属公司安诚财产保险股份有限公司聊城中心支公司（以下简称安诚财险聊城支公司）办公室主任张璇签署的《房屋租赁合同》中可以看出房屋内的主要设备的种类及数量，另外该赁租赁合同签订主体不是被上诉人，也没有被上诉人的签章，不能视为对原租赁合同的变更或者补充，仅可视为被上诉人对房屋中的主要设备的种类及数量的认可。三、根据双方签署的《房屋租赁合同》中第7.10.1约定提供广告位置、招牌，上诉人根据合同约定向被上诉人提供了广告位置，但是被上诉人却私自在上诉人楼顶又增加设立了广告牌，侵害了上诉人的财产权利，一审以无相关批文无法鉴定为由不予支持上诉人的主张没有依据，即使无法鉴定，也完全可参照相同地段的楼顶出租广告牌位置的价格进行计算，不能因为无法鉴定就否认了上诉人的损失所在。综上，请求二审法院在查明案件事实的基础上，作出公正判决。 被上诉人安诚财险山东分公司辩称，一审法院认定上诉人给付自2017年8月16日至2017年10月20日期间的房屋租赁款项事实清楚，适用法律正确，请依法维持原判，驳回上诉人的上诉请求。同时被上诉人保留要求上诉人返还自2017年4月21日至2017年8月16日将涉案房屋转租获得的不当得利的诉讼权利。 安诚财险山东分公司向一审法院起诉请求：1.判令解除安诚财险山东分公司、王波签订的房屋租赁合同；2.判令王波返还租金65391元（自2017年5月1日至2017年10月20日止）；3.判令王波承担搬迁损失6241元。诉讼中，安诚保险山东分公司又撤第一项诉讼请求。 王波向一审法院提出反诉请求：1.判令安诚保险山东分公司支付案涉房产转让费20000元；2、判令安诚保险山东分公司向王波支付使用案涉房产楼顶广告位的费用50000元；3、赔偿因安诚保险山东分公司违约造成的损失15000元；4、反诉费用由安诚保险山东分公司负担。 一审法院认定事实：2015年10月13日，王波（甲方）与安诚财险山东分公司（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定：甲方将位于聊城市东昌府区房屋租赁给乙方用于办公职场，租赁期限为三年，自2015年10月14日至2018年10月20日（2015年10月14日至2015年10月20日为免租期），第一年租金140400元，第二年租金140400元，第三年租金为147420元。租金按年支付，乙方于次年房费到期日的前10天向甲方交付次年租金。合同并约定：乙方经营实际发生的水、电、电话、物业管理费等费用，按其独立安装的水、电表度数和政府规定标准计算，物业管理的收费标准，由乙方在收到甲方或物业管理公司付款通知及合法发票后的十天内按月支付给甲方或直接向当地公用事业管理部门缴纳。合同还约定：甲方应提供乙方招牌、广告位置图位置，供乙方设立招牌和广告，该施工费用由乙方承担。安诚财险山东分公司给付王波2015年10月至2016年10月的租金140400元。合同履行期间，安诚财险山东分公司除在案涉房产外安装广告牌外，还在案涉房产楼顶安装“安诚保险”字样的广告牌。王波要求安诚财险山东分公司缴纳广告位费100000元并立即拆除楼顶广告未果。 2016年2月9日，王波与安诚财险山东分公司下属安诚财险聊城支公司办公室主任张璇签订房屋租赁合同一份，约定：王波将案涉房产出租给安诚财险聊城支公司，租期自2015年10月14日至2018年10月20日。该合同第二条约定：房屋内的主要设备：一楼：立式空调一台、沙发一套（3+4）、茶几一个；二楼：会议桌一个、椅子十一把、写字台二个；三、写字台两个、椅子六把、铁皮柜一个、板台一个、沙发一套（3+2）。合同约定：2015年10月14日至2016年10月20日，年租金（含税）为人民币140400元（包含本合同中第二条房屋内部的主要设备所有权）；2016年10月21日至2017年10月20日，年租金为110000元，房屋税金22500元，合计132500元；2017年10月21日至2018年10月20日，年租金为人民币116000元，房屋税金23625元，合计139625元。同时约定：屋外线路及电表由王波负责。2016年9月12日，安诚财险山东分公司汇款140400元（包括后院餐厅的年租金7900元）至王波账户，合同履行期间，因电费缴纳及其他问题，安诚财险聊城支公司与王波产生纠纷，2017年3月27日，安诚财险聊城支公司在案涉房屋处张贴房屋租赁解除通知书，同时将案涉房产钥匙放在案涉房产内（安诚财险山东分公司在该通知书上加盖印章予以追认）后于2017年4月5日电话告知王波，房屋租赁解除通知书内容为：在合同履行期间，安诚财险聊城支公司已按合同约定缴纳房租及水电费用，因王波未按合同履行义务，违反合同约定，严重影响安诚财险山东分公司的正常运营，造成公司财物受损，安诚财险聊城支公司于2017年4月20日起，解除双方签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁协议》，请于2017年4月20日前返还剩余租金。请收到通知后，三天内给予答复，否则通过法律途径处理。后王波没有回复安诚财险山东分公司。 安诚财险山东分公司主张王波赔偿搬迁费1400元，空调移机费3831元，窗帘款1010元，及王波应退还2017年5月1日至2017年10月20止的租金65391元。 王波提交了其与案外人秦琰杰于2017年8月16日签订的楼顶广告位租赁合同及照片一张，拟证明王波将案涉房产租赁给秦琰杰，秦琰杰以每年30000元的租金取得案涉房产屋顶的广告牌使用权。安诚财险山东分公司对王波的主张不予认可。 诉讼期间，王波申请鉴定案涉房产屋顶的广告位使用费，法院委托鉴定部门后，鉴定部门以当事人不能提供楼顶悬挂广告牌相关批文等资料为由，致使鉴定无法进行。王波要求安诚财险聊城支公司支付房屋转让费20000元，占用楼顶广告位费用50000元及损失15000元，安诚财险山东分公司不予认可，王波对其主张没有提交证据。 经安诚财险山东分公司申请并提供担保，法院依法作出（2017）鲁1502民初3701号之一民事裁定书，裁定查封或冻结王波的银行存款80000元或相应价值的财产。安诚财保险山东分公司以此支出财产保全费用820元。 一审法院认为，本案争议焦点为：1.案涉房屋交付时间?2.安诚财险山东分公司是否应支付楼顶广告费用？对第一个焦点问题，2017年3月27日安诚财险聊城支公司在案涉房产上张贴了房屋租赁解除通知书，并于2017年4月5日电话告知王波，安诚财险山东分公司予以追认，但安诚财险山东分公司没有提交证据证明何时将案涉房产钥匙交给王波并与王波办理交接手续，王波称于2017年10月收到案涉房产钥匙。庭审中，王波认可其于2017年8月16日与案外人秦琰杰签订楼顶广告位租赁合同，法院认为，王波2017年8月16日与案外人签订协议应认定王波已接收案涉房产。 对第二个焦点问题，安诚财险山东分公司与王波签订的房屋租赁合同中约定：7.10.1甲方（王波）应提供广告招牌、广告位置图位置，供乙方（保险公司）设立招牌和广告，该施工费用由乙方承担。合同中并未明确约定楼顶广告的费用问题，并且王波申请鉴定楼顶广告位使用费用，因王波未能提供该广告位使用权的相关批文资料，鉴定部门无法鉴定。法院认为，王波要求安诚财险山东分公司支付楼顶广告费用50000元，证据不足。 安诚财险山东分公司支付给王波2016年10月21日至2017年10月20日的租金140400元，王波2017年8月16日接收案涉房产，王波应退还租金25002.74元（140400元÷365天×65天）。对安诚财险山东分公司主张的搬迁费1400元，空调移机费3831元及窗帘费用1010元，因案涉合同并未约定应由王波负担，对该项请求，法院不予支持。 对王波主张的安诚财险山东分公司私自搬走无故破坏的护栏、电线、吊顶及门脸大理石板，应支付维修费8000元，尚欠电费42元，水费680元，安诚财险山东分公司不予认可，王波提交的证据不足以证明其主张，对王波的该项主张，法院不予支持。王波可在证据完备后，另行主张权利。 对王波主张的房屋转让费20000元，单方违约造成的损失15000元，安诚财险山东分公司均不予认可，王波无据证明其主张，对王波的该项主张，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条之规定，判决：一、被告（反诉原告）王波于本判决生效后二十日内给付安诚财产保险股份有限公司山东分公司款项25002.74元。二、驳回安诚财产保险股份有限公司山东分公司的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）王波的反诉请求。案件受理费1590元，安诚财产保险股份有限公司山东分公司负担945元，王波负担645元；反诉费用1925元，由王波负担。财产保全费用820元，安诚财产保险股份有限公司山东分公司负担487元，王波负担333元。 本案二审期间，上诉人王波提交2017年8月17日王波与秦琰杰的房屋租赁合同一份，证明涉案房屋于2017年10月15号起另租给秦琰杰。一审认定王波接收房屋的时间不正确。 经质证，被上诉人安诚财险山东分公司对该证据的真实性不能确定，并且该证据也不能作为新证据，该证据与一审上诉人提交的楼顶广告合同在双方签字及样式及签订时间均不相同。上诉人陈述的两份合同是同一天签署的，与合同签署日期不一致，不排除上诉人存在伪造的嫌疑。 被上诉人提交:证据一、许可证及用电发票各一份，证明被上诉人的分支机构安诚财险聊城支公司在2015年10月14日在涉案房屋经营，经与上诉人沟通，单独设立电表，电表号为0802048529，2017年5月21日被上诉人向聊城市电业局缴纳涉案房屋电费164.98元，并在2017年4月搬离涉案房屋，并将涉案房屋的钥匙交给上诉人。证据二、许可证、物业收费凭证，2017年4月24日齐鲁晚报A07版搬迁公告、房屋租赁合同各一份，证明2017年4月份被上诉人的分支机构安诚财险聊城支公司搬到新地址聊城市，并在该楼经营。2017年4月10日缴纳第一笔物业费。结合一审上诉人明确认可2017年8月16日将涉案房屋租赁给第三人，一审法院认定上诉人支付款项事实清楚。2017年8月16日前的诉讼权利被上诉人保留。 经质证，上诉人认为被上诉人是否租赁其他房子与本案涉案房子租赁无关；电表购置后，上诉人也授权其他邻居使用这个电表，另外电表增容费用归被上诉人支付，但被上诉人没有支付；物业收费凭证、搬迁公告、租赁合同与本案无关，就算被上诉人搬走，本案房屋的租赁合同并没有解除，应视为被上诉人继续使用涉案房屋。 本院通知证人蒲某出庭作证，蒲某称，和安诚财险聊城支公司的负责人张延磊租房前谈合同时商量过室内家具、空调等物品的转让费，原来商量的二万元，最后商定是一万元现金，安诚财险聊城支公司把涉案房子的装修工程给其和王波，后来并没有给其装修工程。当时谈转让费的具体时间不记得了，地点是在一楼大厅。其和王波是朋友关系，同住一个小区，共同租了个房子，当时往外发布信息是用蒲某的帐号，后来具体谈是王波。涉案房屋最后签合同是王波，蒲某没有签字，对于涉案房屋其和王波也没有书面约定。涉案房屋王波的朋友让王波使用，其和王波是一块租一块用，后又转租给了安诚保险。一审中的证明是其本人写的。 经质证，上诉人对蒲某的证言没有异议，认为蒲某还原了当时的真实情况，与张延磊前期有很多口头约定，后来是张延磊失信，没有按约定执行。 被上诉人对蒲某的证言不认可，认为证言与本案无任何关联，被上诉人是与王波签订的房屋租赁合同，与蒲某无关，蒲某不是合同相对方，与本案的事实没有任何关系。 本院经审理查明的其他事实与一审认定的事实一致。 本院认为，本案的争议焦点问题为：1.涉案房产应认定为上诉人何时接收，上诉人应否返还剩余租期的租金；2.安诚财险聊城支公司与王波签订的租赁合同是否对原租赁合同的变更和补充，房屋中的家具家电等主要设备的性质如何认定；3.双方对广告位置是否明确约定，该广告费用应否支持。 一、关于涉案房产上诉人何时接收，应否返还剩余租金的问题。被上诉人提交的证据许可证及用电发票及报纸公告，能证明其搬离涉案房屋的时间，并不能证明其与上诉人进行了交接。被上诉人提交的与秦琰杰的房屋租赁合同在一审时就已形成，其在一审时仅提交楼顶广告租赁合同而不提交房屋租赁合同，且两份合同的时间不一致，秦琰杰亦未出庭作证，该房屋租赁合同的真实性存疑，对其证明目的，本院不予支持。上诉人在2017年8月16日已经将涉案房屋的楼顶广告位租赁他人，应当视为其已经收到了涉案房产的钥匙，一审认定上诉人于2017年8月16日接收涉案房屋，并无不当。被上诉人不再租赁涉案房屋，上诉人已接收涉案房屋，上诉人不应再收取之后的租金，应当将剩余租金返还被上诉人。 二、关于安诚财险聊城支公司与王波签订的租赁合同是否对原租赁合同的变更和补充，房屋中的家具家电等主要设备的性质如何认定。安诚财险聊城支公司与王波签订的租赁合同和王波与被上诉人签订的合同，租赁的均是涉案房产，出租人均是王波，承租人安诚财险聊城支公司系安诚财险山东分公司的下属机构，租赁期限也一致，2015年的10月至2016年10月的租金也是基于和被上诉人签订的合同并由被上诉人支付，因此，安诚财险聊城支公司与王波签订的租赁合同可以认定是对原租赁合同的变更和补充。安诚财险聊城支公司与王波签订的租赁合同中明确约定：“2015年10月14日至2016年10月20日，年租金（含税）为人民币140400元（包含本合同中第二条房屋内部的主要设备所有权）；”该合同第二条也列明了房屋内的主要设备，该约定是双方真实意思表示，亦不违反法律规定，对双方均具有约束力。因此，房屋中的家具家电等主要设备的所有权应视为上诉人以收取租金的形式转让给了被上诉人，在被上诉人已经交清140400元租金后，所有权应归被上诉人。证人蒲某虽称与安诚财险聊城支公司张延磊商定涉案房屋内的家具、物品转让费一万元，安诚财险聊城支公司将装修工程给其和王波，但蒲某并未在合同上签字，且上述约定亦未在合同中写明，不能对抗双方在合同中对房屋内设备的明确约定。 三、关于双方对广告位置是否明确约定，该广告费用应否支持的问题。双方2015年签订的合同第7.10.1项约定甲方（上诉人）提供乙方（被上诉人）招牌、广告位置图位置，但本案中双方均未提供证据证明双方约定的广告位置，应视为约定不明。关于被上诉人应否支付楼顶广告费，双方未明确约定楼顶是否属于上诉人提供给被上诉人放置招牌、广告的位置范围。因此，上诉人主张被上诉人支付楼顶广告费，证据不足，且在一审申请鉴定后无法提供相应材料致使无法作出鉴定，一审对此未予支持，并无不当。 综上，上诉人王波的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费645元，由上诉人王波负担。 本判决为终审判决。 审判长  孔繁奎 审判员  石 鑫 审判员  孙久强 二〇二〇年五月二十六日 法官助理陈守菊 书记员冉凡荣