浙江省温州市龙湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0303民初6310号原告：温州生资模架有限公司，住所地浙江省温州市龙湾区永中街道龙水工业区202号，统一社会信用代码91330303570572705Y。法定代表人：章福美。委托诉讼代理人：张炘、张纯灿，浙江东瓯律师事务所律师。被告：温州市中大冶化机械有限公司，住所地浙江省温州市龙湾区永兴街道滨海五道三路548号，统一社会信用代码91330303735266838U。法定代表人：周夏香。诉讼代表人（破产管理人）：温州华誉企业清算事务所有限公司，住所地浙江省温州高新技术产业开发区。委托诉讼代理人：戴琳婕，女，汉族，1993年2月25日出生，住浙江省瑞安市，系温州华誉企业清算事务所有限公司员工。原告温州生资模架有限公司（以下简称“生资模架公司”）与被告温州市中大冶化机械有限公司（以下简称“中大冶化公司”）房屋租赁合同纠纷一案，原案（2018）浙0303民初1265号作出判决后，经温州市中级人民法院裁定发回重审，本院于2019年12月18日重新立案，适用普通程序，组成合议庭于2020年3月4日在浙江移动微法院上公开开庭进行了审理。原告生资模架公司的法定代表人章福美委托诉讼代理人张炘，被告中大冶化公司的委托诉讼代理人戴琳婕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告生资模架公司诉称：被告中大冶化公司名下位于温州市龙湾区的厂房，其中土地面积为362.87㎡，计0.5443亩，总建筑面积1551.26㎡。原告生资模架公司与被告中大冶化公司系租赁关系，2013年12月26日，原告与被告签署了一份《房屋租赁合同》，基本内容如下：“中大冶化公司自愿将温州市龙湾区的厂房出租给原告使用，租赁期限共3年，从2014年1月30日至2017年7月29日，租金一年共计20万元，一年一付，租期内，水电、电话等费用原告自负。”《房屋租赁合同》，由原告方代表王淑慧（股东）与被告方代表周建英（股东）签字进行确认，租赁合同签署后，原告将其工商登记的住所登记为温州市龙湾区龙水工业区202号，陆续支付租金已付至2017年7月29日，在企业生产经营期间，原告因经营需要，在厂区内摆设了大量的机械设备和设施，对厂区进行装修装潢。一直使用至该承租厂房被拆迁为止。2017年1月19日，因永中街道龙水工业区整体改造工程建设需要，就坐落于永中街道龙水工业区Ａ幢202号的厂房，由被告中大冶化公司作为被征收人与龙湾区永中街道办事处签署了一份《工业用房征收补偿安置协议书》，货币安置后共补偿总金额为2805678元，具体为被征收工业用房价值、生产设备设施补偿、停产停业损失补偿等项目。其中生产设备设施补偿388992元（系原告所有的机械设备、设施搬迁的补偿费），停工停业损失补偿55612元（系原告因租赁厂房拆迁造成停工停产的经济补偿），临时安置费23192元（系原告因租赁厂房拆迁需要另行临时安置厂房的经济补偿款），提前搬迁奖励77798.4元（具体计算方式为生产设备设施补偿388992元＊20%＝77798.4元，原告系租赁厂房的实际使用人配合拆迁及时搬迁的奖励款），上述合计人民币545594.40元应归属于原告所有。原告为永中街道龙水工业区Ａ幢202号的厂房的承租人，在租赁厂房被政府行政征收过程中，生产设备设施补偿、停产停业损失补偿、装饰装修补偿费、临时安置费、提前搬迁奖励项目应属原告所有，原告提起诉讼请求：1.请求依法确认被告中大冶化公司名下坐落于温州市龙湾区租赁厂房内拆迁安置相关的生产设备设施补偿388992元，停产停业损失补偿55612元，临时安置费23192元，提前搬迁奖励77798.4元，合计545594.40元应归属原告所有，并判令被告中大冶化公司将上述款项支付给原告。2.本案诉讼费用由被告承担。被告中大冶化公司辩称：1.主张停产停业损失补偿费、一次性临时安置费无法律依据，双方系房屋租赁关系，2013年12月26日双方达成租赁合意，答辩人将坐落于温州市龙湾区厂房第一层、第二层合计约500平米左右租赁给原告使用，并签订了相应房屋租赁合同，在租赁合同租赁过程中因国家土地征收政策，出租房屋被国家征收，2017年1月19日征收人与被征收人及本案的答辩人签订了相应的《工业用房征收安置协议书》，针对被答辩人主张的停产停业损失补偿55612元，一次性临时安置费23192元，根据答辩人于征收方签订的《安置补偿协议书中》明确该两项补偿费用均系对被征收人选取的货币补偿所获得，在协议书内也清楚记明该两项费用是依据被征收工业用房价值总额按比例计算出的，本应当是属于房屋所有权人及本案答辩人，故我方认为停产停业损失补偿55612元，临时安置费23192元与被答辩人无关；2.被答辩人主张生产设备设施补偿、提前搬迁奖励主张有误，对于被答辩人提出的生产设备补偿费388992元、以及提前搬迁奖励77798.40元根据向龙湾区永中街道及被告公司实际控制人调查了解并结合瓯江资产评估有限公司出具的评估报告内容，在评估范围内所指的生产设备设施，答辩人确认系属于被答辩人所有的，但是根据双方签署的房屋租赁合同，被答辩人在租赁期间有存在水电费等自行承担的，根据被答辩人提交的证据材料以及管理人的调查，被答辩人从厂房搬离的时间是2017年6月末，尚欠2017年1月-2017年6月租金以及部分水电费未缴纳，相应的水电费欠费记录也均已交纳给了被答辩人，故答辩人认为被答辩人主张的补偿金额应当扣减相应的租金以及欠缴的水电费后；3.由于本案答辩人已经于2019年3月26日依法进入了破产程序，根据相应土地房屋征收补偿条例以及拆迁安置补偿协议书等相关文件，均可以了解到相适应的对象应当是被征收房屋的所有权人，也就是本案的答辩人，而不是作为承租人的被答辩人，出租人与承租人之间虽然有国家征收行为的介入，但是双方仍然属于一个普通的租赁合同法律关系，当出租人房屋被征收后，承租人所主张的依据应当是依据《合同法》及双方的约定，答辩人与被答辩人之间在房屋租赁合同内没有对于该部分没有进行相应的约定，故上述租赁合同的约定对答辩人造成的损失，答辩人认为应当由被答辩人应当享有相应的损失赔偿请求权，由于本案已进入破产程序，故被答辩人应当向管理人依法申报债权，由管理人审核后进行相应分配。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供的证据1原告的工商登记材料，证据2被告工商登记信息、身份证，证据3（1997）龙执字第162号裁定书，证据4《房屋租赁合同》，证据6《工业用房征收补偿安置协议书》，证据7《生产设备设施评估汇总表》、《评估报告》，被告提供的证据《收款收据》及领款清单，经当事人质证，均无异议，且能够相互印证案件事实，本院均予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的证据5银行转账记录水电缴费记录，系原告因租赁合同而支付的部分租金及水电费的结算凭证，能够证明原告承租的事实，依法予以采纳，至于是否完整，不影响其证明力。关于合同中租赁期限如何认定。租赁合同约定为3年，为“2014年1月30日至2017年7月29日止”，被告认为“7”有涂改，应当为“至2017年1月29日止”，而非“2017年7月29日止”，但由于签订拆迁协议系2017年1月19日签订，双方并未解除或终止租赁合同，因此即便实际约定为“2017年1月29日止”而非“2017年7月29日止”，但2017年1月29日后应当认定为双方存在无固定期限的继续租赁行为，该事实亦与原告提供的《收款收据》证明2017年3月、5月仍交纳水电费用事实相互印证，故被告的该抗辩并不影响案件事实的认定。根据上述确认的证据，结合原、被告陈述，本院认定事实如下：2013年12月26日，原告生资模架公司作为承租人（乙方）与被告中大冶化公司作为出租人（甲方）签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：“甲方自愿将座落于温州市龙湾区龙水工业区202号的房屋出租给乙方使用，为明确双方责任，特立合同如下，以资共同信守执行。一、房屋建筑面积：__平方米，房屋质量属__结构。二、租赁房屋用途：__。三、租赁期限共3年（从2014年1月30日至2017年7月29日止）。四、租金壹年共计贰拾万元，壹年一付，下次租金须提前壹个月支付，先付后使用。如一方要求结束租赁关系，须提前壹个月通知对方…”。中大冶化公司的股东周建英、生资模架公司的股东王淑慧分别在落款处甲方、乙方处签字。此后，原告已陆续支付租金至2017年7月29日。2017年1月19日被告中大冶化公司作为被征收人（乙方）与作为征收补偿实施单位的温州市龙湾区人民政府永中街道办事处（甲方）签订一份《工业用房征收补偿安置协议书》，协议载明：“一、被征收房屋概况被征收人的房屋坐落在龙湾区。1、总建筑面积：1551.26㎡。（1）产权建筑面积：／㎡，房屋所有权证号：／，用途：／。（2）未登记房屋经认定视为合法建筑面积：579.80㎡（其中简易面积：／㎡）。未登记房屋建筑面积：971.46㎡，（其中简易面积：／㎡）。2、被征收人依法使用的土地：土地使用权证号：／，使用土地面积：／㎡，计：／亩，使用权类型：／，土地用途：／。3、原温州防腐工程设备厂，有土地出让合同，未办土地证，经龙湾区人民法院拍卖所得，土地面积：362.87㎡，计：0.5443亩。具体详见法院裁定书（1997）龙执字第162号。4、棚面积：168.37㎡。二、被征收工业用房补偿：1.被征收工业用房价值：1668375元。（1）被征收工业用房：所有权证面积与经认定视为合法建筑面积：579.80㎡，补偿：528778元［详见评估报告］。（2）被征收房屋装饰装修补偿：242193元［详见评估报告］。（3）被征收的依法使用土地总面积：362.87㎡，补偿897404元［详见评估报告］。2.生产设备设施补偿：388992元。（1）不可移动生产设备设施补偿：142342元［详见评估报告］。（2）可移动设备搬迁费：246650元［详见评估报告］。3.停产停业损失补偿：83419元。（1）按被征收工业用房价值总额的5%计算。算式：1668375元＊5%＝83419元。（2）按房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定计：／元［详见评估报告］。4、被征收房屋附属物及构筑物补偿：21339元［详见评估报告］。三、一次性临时安置费：被征收人选择货币补偿，在其搬迁后按规定一次性支付4个月临时安置费计：34788元。（1）按合法工业用房建筑面积算式：579.8㎡＊15元／＊4个月＝34788元…四、奖励补助：1、被征收人选择货币补偿的，同时在征收补偿方案确定的签约奖励期限内签约并在规定时间内搬迁腾空完毕经验收合格后，按被征收工业用房价值及生产设备设施补偿总额的基础上给予提前搬迁奖励20%。算式：2057367元＊20%＝411473元。2、入户丈量评估奖励：3000元。3、清障补助：971.46㎡＊200元／㎡＝194292元。五、根据上述条款的内容，甲方总计应支付货币补偿总金额计人民币：2805678元…”。温州瓯江资产评估有限公司接受温州市龙湾区人民政府永中街道办事处的委托，于2017年1月19日出具一份温瓯江评报（2017）002-15号《中大冶化公司生产设备设施评估报告书》，其中生产设备设施评估汇总表中载明被评估单位（或产权持有单位）：中大冶化公司（生资模架）的生产设备设施--报废的搬迁损失额为142342元，生产设备设施--搬迁的搬迁损失额为246650元，合计388992元。2018年2月7日被告中大冶化公司与征收补偿实施单位的温州市龙湾区人民政府永中街道办事处又签订一份《工业用房货币补偿补充协议》，协议约定：“因龙湾区永中街道龙水工业区土地基准价调整，征收补偿实施单位同意在原有的货币补偿协议书基础上，补足调整后的补偿款（1）合法土地价值补偿：原：897404元，现991868元，补差94464元[详见评估报告]；（2）停产停业损失补偿：94464元*5%=4723元；（3）提前签约搬迁奖励：94464元*20%=18893元…以上所列4项总补偿金额计118080元，签订补偿协议后一次性付款。”2019年1月25日，根据原告诉讼保全申请，本院依法作出（2019）浙0303财保10号民事裁定书裁定“冻结被申请人温州市中大冶化机械有限公司所有的坐落于温州市龙湾区的拆迁款【以被申请人温州市中大冶化机械有限公司与温州市龙湾区人民政府永中街道办事处于2017年1月19日签订的《工业用房征收补偿安置协议书》（总建筑面积：1551.26㎡；货币补偿总金额计人民币2805678元）中545594.4元为限】”。因本院于2019年3月26日裁定受理中国民生银行股份有限公司温州分行对被申请人温州市中大冶化机械有限公司的破产清算申请，因破产案件需要，故于2019年6月11日裁定依法解除上述保全措施。2017年5月，原告完成腾空搬离并结算支付水电等相关费用。经拆迁，现破产管理人确认已经向拆迁部门领取除因面积分割原因暂扣的222928元外的全部拆迁款项，并且涉及本案争议款项尚未作处置。本院认为：本案原、被告之间系租赁合同法律关系，原告作为承租人主张权利的依据是合同法和双方约定。租赁合同履行过程中，出租房屋被国家征收，被征收人与补偿对象是房屋所有权人。本案租赁合同因国家征收而终止后，对于原告因合同终止所造成的损失，原告可依法享有返还原物及损害赔偿请求权。至于被告主张原告前期仍欠付部分租金的，但未能提交相关证据予以证明，应当承担举证不能的责任，故抗辩意见本院不予采纳。对于原告主张的生产设备设施补偿388992元的问题。生产设备设施评估汇总表中载明被评估单位（或产权持有单位）：中大冶化公司（生资模架）的生产设备设施--报废的搬迁损失额为142342元，生产设备设施--搬迁的搬迁损失额为246650元，合计388992元，因被评估单位中大冶化公司后面系注明是承租户生资模架公司，而中大冶化公司将涉案房屋出租后系由生资模架公司在生产经营，双方签订的房屋租赁合同时亦没有载明房屋出租时有附带相关设备设施，中大冶化公司也没有提供生产设备设施评估汇总表中载明的生产设备设施有部分系属其所有的相关证据，故本案中原告主张的该部分生产设备设施应属原告所有，故该部分生产设备设施报废、搬迁损失额合计388992元可确认为属因租赁合同终止所导致的原告生产设备设施的损失。该388992元虽然已经由被告向拆迁部门领取，但系原告所有物的附属补偿权益，归原告所有，被告应当予以返还。现原告要求被告返还该388992元，符合法律规定，本院予以支持。对于原告主张的停产停业损失补偿的问题。该损失具有双重性，被告无法利用涉案房屋出租获得租金，会遭受损失。原告因合同提前终止，无法利用涉案房屋继续生产经营，需另择厂房，同样会遭受损失。但鉴于在《货币补偿协议》中，该部分损失系按被征收工业用房价值总额的5%计算，为83419元+4723元=88242元。鉴于原告未提供证据证实其确切的损失数额，故本院结合案件实际，酌定被告向原告支付停产停业损失补偿额的三分之一，即29380.67元（88242元÷3），本院予以确认。因被告已在破产清算过程中，且原告经本院释明后未变更诉讼请求，故上述停产停业损失补偿经确认后，应当作为破产债权在破产程序予以另行处置。至于原告主张的临时安置费及提前搬迁奖励。按照《货币补偿协议》的约定，一次性临时安置费系因被征收人选择货币补偿才获得，且按合法工业用房建筑面积计算，应视为对涉案被征收工业用房的补偿，与原告无关。另提前搬迁奖励为奖励补助，并非损失，虽然搬迁、丈量、清障均需原告的配合，但奖励对象亦非承租人，而为被拆迁人。原告诉请的临时安置费及提前搬迁奖励的主张，均缺乏法律依据，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告温州市中大冶化机械有限公司在本判决生效之日起十日内返还原告温州生资模架有限公司生产设备设施补偿款388992元；二、确认被告温州市中大冶化机械有限公司应支付原告温州生资模架有限公司的停产停业损失补偿款为29380.67元；三、驳回原告温州生资模架有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9256元，诉讼保全费3270元，由被告温州市中大冶化机械有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审 判 长  诸朝臻人民陪审员  陈良鹏人民陪审员  金展翰二〇二〇年五月十八日书 记 员  韩苗河