广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终6935号上诉人（原审被告）：陈龙钱，男，1984年4月3日出生，汉族，住福建省漳平市。被上诉人（原审原告）：广州市广大皮具商贸城市场经营管理有限公司，住所地广州市白云区石井街石潭西路西侧马岗自编8号广大布匹商贸城A1栋302室（仅作办公场地）开办广州市白云区石井街石潭西路西侧马岗地段自编8号首至二层广州市白云区广大布匹商贸城。法定代表人：苏桂迁，该公司总经理。委托诉讼代理人：周露，该公司员工。上诉人陈龙钱因与被上诉人广州市广大皮具商贸城市场经营管理有限公司（以下简称广大公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初33951号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。陈龙钱上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四项；2.一、二审诉讼费由广大公司承担。事实和理由：（一）一审法院认定收费标准过高，应当予以降低。《商铺租赁合同》已经被认定为无效合同，陈龙钱向广大公司支付的场地使用费不应按照该合同的标准支付。场地使用费支付标准应当按照广大公司出租给在同一市场同一区域其他商户实际支付的租金参考价计算。陈龙钱签订涉案合同是因为陈龙钱认为涉案商铺是合法建筑，陈龙钱支付的物业管理费也是按照合法建筑支付的，现因商铺为违章建筑，涉案合同已认定为无效，那么物业管理费也不应当按照每月502元计算，应当按照实际情况酌情减免。商业用电每度电为1.2元左右，工商业用水为4.1元左右，一审判决认定的水电费标准过高，应当予以降低。（二）一审法院认定广大公司给予陈龙钱18个月的减免，但在判决中未体现。一审法院确认广大公司减免陈龙钱2016年1月至2017年6月期间的租金、管理费、水费，但在判决中又要求陈龙钱支付2016年7月、8月的占用费、管理费，支付2016年7月的水电费，一审判决未完全扣减该期间的租金、管理费、水电费。广大公司二审未提交书面答辩意见。广大公司向一审法院起诉请求：1.陈龙钱支付欠缴的租金63198元及逾期付款违约金63198元（每月违约金均以当月租金为本金自次月6日起按照每日3%计算至付清之日止，以欠缴本金为限）；2.陈龙钱支付欠缴的管理费27096元及逾期付款违约金27096元（每月违约金均以当月管理费为本金自次月6日起按照每日3%计算至付清之日止，以欠缴本金为限）；3.陈龙钱支付欠缴的水电费36400.3元及逾期付款违约金36400.3元（按合同约定暂计算至还清之日止）；4.确认陈龙钱已缴纳的履约保证金10000元、防火保证金500元归广大公司所有；5.解除和陈龙钱签订的商铺租赁合同，并要求陈龙钱归还商铺；6.本案诉讼费由陈龙钱承担。一审法院认定事实：广大公司（甲方、出租方）与陈龙钱（乙方、承租方）于2014年8月6日签订了《商铺租赁合同》，约定：甲方同意将坐落于广州市白云区石井街石潭西路西侧马岗地段8号首层广大布匹商贸城AC2821号铺（以下简称涉案商铺），按现状出租给乙方作为经营场地使用；商铺建筑面为28.33平方米；租赁期限为3年，从2014年9月1日至2017年8月31日止，租赁期限起始日期以公司书面通知的交铺日期为准；甲方给予乙方2月的装修免租期，即租金自2014年9月1日开始计算；租金、卫生费、管理费缴付原则：先交租后使用，租金、卫生费、管理费以铺位计算，乙方承租该商铺第一租赁年度（免租期包括在第一年度内）的月租金为1101元，月管理费为472元，第二租赁年度起租金及管理费的年度递增率为10%，即从第二个租赁年度开始，其后的每个租赁年度的月租金及管理费均以前一个租赁年度的月租金及管理费为基数向上递增10%收缴；租金、卫生费、管理费按月缴付。其中第一个月的租金、卫生费、管理费在签订本合同时交付，第一个月租期不足一月时，除按该月实际使用天数缴付租金外仍需一并缴付次月租金；以后乙方须在每月的五日前到甲方财务室缴交当月租金、卫生费和管理费；最后一个月的租期不足一月时，则按该月实际使用天数缴付（日租金=月租金/当月实际天数）；2014年9月1日至2015年8月31日月租金1101元、月管理费472元，2015年9月1日至2016年8月31日月租金1211元、月管理费519元，2016年9月1日至2017年8月31日月租金1332元、月管理费571元；甲方为该商铺提供独立电表一个，该铺位的水费、电费按实际发生额加公摊水电计收，收费标准为电费1.6元/度、水费5元/吨；签约时，乙方必须向甲方缴付履约保证金10000元，防火保证金500元；乙方必须按期足额缴付租金，若逾期不缴付或部分不缴付租金，每逾期一天，乙方应向甲方支付所欠租金金额3%的违约金（违约金的支付不免除乙方仍应缴付租金的义务）；逾期15天仍不缴付和部份不缴付租金，视为乙方严重违约，甲方有权解除合同，合同终止履行，甲方有权收回该商铺。乙方已付履约保证金、防火保证金不予退还，并以实际逾期天数每逾期一天乙方向甲方支付所欠租金金额3%的违约金（违约金的支付不免除乙方仍应交纳租金的义务）。逾期不缴付或部份不缴付卫生费、管理费、水、电费，每逾期一天，乙方应向甲方支付所欠金额3%的违约金（违约金的支付不免除乙方仍应缴付租金的义务）；等等。2019年4月10日，陈龙钱向广大公司交纳5000元，广大公司出具收据，注明为“预收款”。广大公司确认是陈龙钱预交的水电费、租金。广大公司出示催费通知证实2016年4月13日至2019年7月25日期间向陈龙钱催收租金、管理费、水电费22次；出示欠缴租金、管理费明细表，记载2016年1月至2017年6月期间租金共计23008元、管理费共计9862元；出示欠缴水电费明细表、水电统计表、水表记录表、电表记录表，拟证实陈龙钱欠缴水电费情况，其中欠缴水电费明细表中记载2016年1-2月电费度数为1419，2016年1月至2017年6月水电费共计15833.7元；广大公司称2016年1-2月电费读数包含了2016年之前的电费，实际记录2015年12月度数为1460，2016年1月度数为1978,2016年2月的度数实际计入在2016年3月。陈龙钱对此称：从未收到催费通知；对欠缴租金、管理费明细表不予确认，称2017年10月后租金不应按合同约定递增，对管理费不予确认，主张应按6元每平方米计算；对欠缴水电费明细表、水电统计表、水表记录表、电表记录表中2016年1月的电费有异议，对其余水电费无异议。陈龙钱为证实广大公司同意扣减18个月的租金、管理费及水电费，出示申请表、名片照片及微信聊天记录，申请书记载系陈龙钱作为申请人于2015年10月18日向广大公司领导出具的，内容是陈龙钱是广大三期2819-2821档主，该档于2014年4月动工装修，在做好部分装修时因公司消防问题需拆除档口的部分装修，并承诺于当年6月份之前交还档口；最后直到9月下旬才交还档口，但档口内的装修已被拆毁无法使用，只能再次装修，由于归还档口及重新装修影响应季服装销售，故申请给予免18个月档口租金、管理费及水电费，和合同期内停车月保免费。该申请表下方有“曾国樑”签名表示同意该方案。名片照片显示“曾国樑”为广大集团总裁；微信聊天记录为陈龙钱与“熊总”的对话，“熊总”向陈龙钱发送语音，内容提及减除一年半。广大公司对申请表及名片不予确认，称签名的领导已不在公司；对微信聊天记录，确认“熊总”为公司员工，但称熊总的陈述仅是协商过程中的商谈，并未达成调解协议，不应作为对广大公司不利的证据。一审审理中，陈龙钱确认涉案商铺仍由陈龙钱使用。一审法院认为：广大公司作为出租方，未能提供证据证实涉案商铺所在建筑物取得合法产权或合法报建手续，应承担举证不能的不利法律后果，故一审法院认定涉案商铺所在建筑物未取得合法报建手续。广大公司、陈龙钱签订《商铺租赁合同》将涉案商铺出租给陈龙钱，因涉案商铺所在建筑未取得产权登记证明和合法规划报建相关手续，故广大公司与陈龙钱双方就涉案商铺签订的《商铺租赁合同》，违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，应为无效。现广大公司要求解除双方签订《商铺租赁合同》于法不合，一审法院不予支持。上述租赁合同无效后，根据无效合同财产相互返还的原则，陈龙钱应向广大公司返还涉案商铺，故广大公司要求陈龙钱返还涉案商铺合理合法，一审法院予以支持。上述租赁合同无效，但广大公司作为涉案租赁合同的出租方依法有权要求陈龙钱支付实际使用涉案商铺期间的场地占用费。关于场地占用费、管理费。广大公司主张自2016年1月至2017年8月、2017年11月至2019年10月期间的租金、管理费，陈龙钱确认仅支付2017年9月、10月租金，其他的租金以及管理费未缴纳，参照合同约定：2016年1月至2016年8月月租金为1211元、管理费为519元，2016年9月至2017年8月月租金为1332元、管理费为571元，2017年11月至2018年8月月租金为1465元、管理费为628元，2018年9月至2019年8月月租金为1611元、管理费为691元，2019年9月至2019年10月月租金为1772元、管理费为760元，经核算，陈龙钱应向广大公司支付涉案商铺上述期间的占用使用费63198元、管理费27096元。关于水电费，广大公司主张自2016年1月至2017年7月、2017年10月至2019年9月期间水电费共计36400.3元，陈龙钱对2016年1月至2月电费1419度有异议，对其他水电费无异议。根据广大公司提交的水电统计表，2016年1月至2月自用为518度，公摊为40度，按每度1.6元标准计算，涉案商铺2016年1月至2月电费为892.8元。故陈龙钱应支付上述期间水费1083.5元，电费33939.2元。陈龙钱抗辩称已向广大公司申请减免18个月档口租金、管理费及水电费，对此提交申请书、名片照片及微信聊天记录予以证实，虽微信聊天记录中并未确定广大公司、陈龙钱之间的最终协商方案，但陈龙钱出示的上述证据至少证明广大公司需对陈龙钱的相关费用进行减免，现陈龙钱上述证据均显示减免期限为18个月，广大公司未能提供相反证据予以反驳，故一审法院对陈龙钱主张予以采信，确认2016年1月至2017年6月期间的租金、管理费及水电费均应予以减免。减免后陈龙钱还需承担2017年7、8月及2017年11月至2019年10月租金40190元（63198元-23008元）、管理费17234元（27096元-9862元）；2017年7月及2017年10月至2019年9月水电费20566.6元（36400.3元-15833.7元）。陈龙钱于2019年4月10日向广大公司交纳5000元，也应予以抵扣，故扣减后租金应为35190元。关于逾期支付租金、管理费、水电费的逾期付款违约金。因合同无效，故合同中关于违约金的约定亦属无效，但考虑陈龙钱经广大公司起诉催要款项后未及时支付，故一审法院酌情调整为自广大公司起诉之日即2019年10月16日起以应交的各项费用为本金72990.6元（35190元+17234元+20566.6元）按照判决生效之日全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至本判决生效之日止。关于履约保证金以及防火保证金。合同无效后，根据无效合同财产相互返还的原则，广大公司应向陈龙钱返还履约保证金以及防火保证金，故广大公司主张履约保证金以及防火保证金归其所有的诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2019年12月25日作出如下判决：一、于本判决生效之日起三十日内，陈龙钱向广州市广大皮具商贸城市场经营管理有限公司返还位于广州市白云区石井街石潭西路西侧马岗地段8号首层广大布匹商贸城AC2821商铺；二、于本判决生效之日起五日内，陈龙钱向广州市广大皮具商贸城市场经营管理有限公司支付2016年7月、8月及2017年11月至2019年10月期间的占用使用费35190元、管理费17234元；三、于本判决生效之日起五日内，陈龙钱向广州市广大皮具商贸城市场经营管理有限公司支付2016年7月及2017年10月至2019年9月期间水电费20566.6元；四、于本判决生效之日起五日内，陈龙钱向广州市广大皮具商贸城市场经营管理有限公司支付逾期付款违约金，自2019年10月16日起以本金72990.6元按照判决生效之日全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至本判决生效之日止；五、驳回广州市广大皮具商贸城市场经营管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2635元，由广州市广大皮具商贸城市场经营管理有限公司承担1909元，陈龙钱承担726元；财产保全费1120元，由广州市广大皮具商贸城市场经营管理有限公司承担811元，陈龙钱承担309元。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，二审期间，各方当事人同意本案书面审理。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：一、陈龙钱应向广大公司支付的场地使用费的计付标准问题；二、陈龙钱应否支付2016年1月至2017年6月期间的租金、管理费、水电费。关于争议焦点一。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，人民法院一般应予支持。”涉案《商铺租赁合同》因租赁物未取得合法产权或合法报建手续而无效，一审法院判令陈龙钱按照合同约定的租金标准向广大公司支付占用使用费，符合前述法律规定，本院予以维持。陈龙钱关于不应按照合同约定标准支付占用使用费的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于争议焦点二。根据本案查明事实，陈龙钱、广大公司曾协商减免部分档口租金、管理费、水电费，一审法院已认定2016年1月至2017年6月期间的租金、管理费、水电费应予以减免，但是仍判决陈龙钱向广大公司支付2016年7月、8月的占用使用费、管理费及2016年7月的水电费，显属不当，二审予以纠正。根据陈龙钱的欠费情况，陈龙钱应向广大公司支付2017年7月、8月及2017年11月至2019年10月期间的占用使用费35190元、管理费17234元，支付2017年7月及2017年10月至2019年9月期间的水电费20566.6元。综上所述，一审法院判令陈龙钱向广大公司支付2016年7月、8月的占用使用费、管理费及2016年7月的水电费，显属不当，二审予以纠正。陈龙钱的其他上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初33951号民事判决的第一项、第四项；二、撤销广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初33951号民事判决的第五项；三、变更广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初33951号民事判决的第二项为：于本判决送达之日起五日内，陈龙钱向广州市广大皮具商贸城市场经营管理有限公司支付2017年7月、8月及2017年11月至2019年10月期间的占用使用费35190元、管理费17234元；四、变更广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初33951号民事判决的第三项为：于本判决送达之日起五日内，陈龙钱向广州市广大皮具商贸城市场经营管理有限公司支付2017年7月及2017年10月至2019年9月期间的水电费20566.6元；五、驳回广州市广大皮具商贸城市场经营管理有限公司的其他诉讼请求。二审案件受理费745.01元，由陈龙钱负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇二〇年五月二十六日书记员  贾妍胡秀红