江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0582民初4125号原告：李鑫鑫，女，1987年1月24日生，汉族，住江苏省张家港市。被告：张家港楷诚商业管理有限公司，住所地江苏省张家港市杨舍镇攀华国际广场1幢A705室。法定代表人：李方宇,该公司总经理。被告：李方宇，男，1994年11月28日生，汉族，住江西省。第三人：杨闯，男，1991年3月23日生，汉族，住江苏省泗阳县。原告李鑫鑫与被告张家港楷诚商业管理有限公司（以下简称楷诚公司）、李方宇、第三人杨闯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案受理后，依法由审判员宋志成适用小额诉讼程序，于2020年5月13日公开开庭进行审理，原告李鑫鑫、第三人杨闯到庭参加诉讼。被告楷诚公司、李方宇经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告李鑫鑫向本院提出以下诉讼请求：一、判决原告李鑫鑫与被告楷诚公司解除《房屋承租托管合同》；二、判决被告楷诚公司支付原告李鑫鑫租金27000元；三、判决被告楷诚公司支付原告李鑫鑫违约金3000元；四、判决被告李方宇对被告楷诚公司的上述债务承担连带责任；五、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：20××9年5月20日，原告与被告签订一份《房屋承租托管合同》，约定原告的房屋租给被告楷诚公司托管，租期为3年，自20××9年5月20日至2022年6月××8日，房屋租金3000元/月，租金付三押一。后被告楷诚公司支付了3000元押金和9000元租金给原告，但自20××9年8月20日起原告向被告讨要租金时，被告却拒不支付，被告办公场所也已转租。后经了解，该房屋的次承租人即本案第三人杨闯与被告李方宇签订一份租赁合同，杨闯已足额支付租金给被告。被告楷诚公司现却不按合同约定支付租金给原告，被告楷诚公司的行为已构成违约行为，另被告楷诚公司为一人公司，故其股东被告李方宇应当对公司债务承担连带责任，现原告为了维护其合法权益，依法提起诉讼，望法院予以公正裁决。审理过程中，原告李鑫鑫将诉讼请求第二项中的租金变更为24000元即主张八个月的租金，相应事实和理由为：被告应当付一年的租金，被告已经交了3000元押金和9000元租金，押金也抵扣一个月的租金，所以现在主张八个月的租金。被告楷诚公司、李方宇均未做答辩。第三人杨闯述称：我现在租住在案涉房屋中。我跟两被告签订的房屋租赁合同，租期是从20××9年5月20日到2022年5月××9日。我已经向被告李方宇支付了九个月的房租及一个月房租的押金。我准备到2020年5月××8日之前搬离。本院经审理查明：李鑫鑫系坐落于张家港市房屋的权利人（注：共同共有人李科,系李鑫鑫的配偶），该房屋的门牌为××幢××903室。李方宇系楷诚公司的唯一股东。20××9年5月××8日，李鑫鑫（出租方/甲方）与楷诚公司（承租方/乙方）签订《房屋承租托管合同》一份，约定：根据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，甲乙双方在平等、自愿的基础上，就房屋出租委托代理的有关事宜达成协议如下：第一条、房屋基本情况：××、房屋坐落于本市，建筑面积89平方米；2、房屋产权人李鑫鑫、李科；第二条、租赁用途：乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为居住使用；第三条、租赁期限：××、该房屋代理期为3年。自20××9年5月20日起至2022年6月××8日止。2、代理期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方如期交还。乙方如要求继续管理，则必须在期满前的××个月向甲方提出书面意向，双方可以在对租金，期限重新协商后，签订新的委托管理合同；第四条、租金及支付方式：××、该房屋的月租金为3000元，租金以“付三押一”方式支付；2、双方议定首期付3月，另付3000元押金,以后按3个月结算一次，提前一天支付下次房租，押金不变，甲方在收到乙方租金（包括押金）后，必须开具收据予乙方；第五条、押金于（注：应系“与”之笔误）其他费用：租赁期满后，乙方迁空、清点、交还房屋及设施。付清所应付费用后，经甲方确认后押金无息退还给乙方。第六条、甲方的义务：××、甲方需按时将房屋及附属设施交付乙方使用；2、房屋及附属设施如非乙方的过失或错误使用而受到损失时，甲方有修缮的责任并承担相关费用；3、甲方应保证所出租的房屋权属清楚，无共同人意见，无使用之纠纷；4、甲方在空置状态下出租予乙方，乙方在不改变主体结构并在物业公司的监督指导下，乙方可自由装修，甲方予取予以配合并办理相关手续，费用由乙方承担；5、甲方在租赁期间必须保证为乙方开通水、电、煤气、有线电视等生活必须配套，如租赁期未开通的则租金便从开通当日开始履行。第七条、乙方的义务：××、乙方在租赁期内保证在该租赁房屋内的所有活动均能符合中国的法律及该地点管理规定，不作任何违法行为；2、乙方应按合同的规定，按时支付租金及其他费用；3、未经甲方同意，乙方不能改变所租赁房屋的主体结构，并爱护使用租赁的房屋，如因乙方的过失或过错使用房屋及设施受到损坏的，乙方应负责维修或赔偿；4、乙方在租赁期内，实际使用的水、电、煤气、有线电视、宽带、电话费等费用由乙方承担，物业管理费由甲方承担；5、如房屋要出售在同等条件下，乙方具用（注：应系“有”之笔误）优先购买权。第八条、违约责任：××、在租赁期间，甲、乙双方如遇特殊情况，需提前终止合同，必须提前三个月通知对方，等对方同意后，方可办理退房手续。如双方协商不成，则提前终止合同的一方视为违约；2、如甲方违约，则需退还乙方双倍的押金作为违约金并赔偿乙方装修及其它费用，详细按装修情况评估折旧计算；3、如乙方违约，甲方押金不退还，并且装修全部赠送给甲方或按甲方要求将房屋恢复原状；4、凡在执行本合同或与本合同有关的事情时双方发生争议，应首先友好协商，协商不成可向管辖的人民法院提起诉讼。该合同的补充条款中约定：甲方包物业，不允许养宠物，不允许装修，空置期30天。6月××9号打第一季度房租，如甲乙双方违约需要支付对方违约金二个月。家具、电器如有自然损坏或老化，由甲方维修；人为损坏，由乙方赔偿等。合同签订后，楷诚公司支付了押金3000元及租金9000元予李鑫鑫。楷诚公司取得案涉房屋后，于20××9年5月××9日转租予杨闯，租赁期限自20××9年5月20日至2022年5月××9日，月租金2××66元。杨闯于20××9年5月××9日给付半年的房屋租金及押金（金额为一个月的房屋租金）合计××5××62元予李方宇，并于同日支出房屋中介费用950元。后杨闯又于20××9年9月××8日给付房屋租金6500元予李方宇。因楷诚公司未能按《房屋承租托管合同》的约定给付20××9年8月20日起的租金，李鑫鑫催讨未果，从而涉诉。本案审理过程中：一、楷诚公司、李方宇于2020年5月2日收到本院送达的起诉状等应诉材料；二、李鑫鑫曾向杨闯收取租金及押金合计××1300元，但现已全部退还予杨闯；三、李鑫鑫与杨闯已于2020年5月××8日自行办理了案涉房屋的交接手续；三、李鑫鑫的配偶李科对李鑫鑫出租案涉房屋及提起本案诉讼均无异议。上述事实有原告李鑫鑫提交的《房屋承租托管合同》，不动产权证书、微信转账记录截图、微信聊天记录截图、支付宝转账记录截图，第三人杨闯提交的《房屋租赁合同》、《房屋租赁协议》、收款收据、微信聊天记录截图、微信转账记录截图及本院庭审笔录等予以证明。本院认为：一、根据本案的案件事实，原告李鑫鑫与被告楷诚公司之间的法律关系应属房屋租赁合同关系，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。二、被告楷诚公司应按照合同的约定及时足额给付房屋租金，但被告楷诚公司在将案涉房屋出租予第三人杨闯并收取租金的情况下仍未能按约足额给付租金予原告李鑫鑫，违约情节恶劣。原告李鑫鑫签订案涉《房屋承租托管合同》的目的难以实现。因此原告李鑫鑫诉请要求解除案涉《房屋承租托管合同》具有事实和法律依据，本院予以支持，认定案涉《房屋承租托管合同》自被告楷诚公司收到本院送达的应诉材料之日即2020年5月2日起解除。三、原告李鑫鑫主张被告楷诚公司已支付的押金折抵租金给付义务，不违反法律规定，且利于案涉款项结算，其据此变更诉请后主张的租金金额24000元具有事实和法律依据，本院予以支持。四、原告李鑫鑫诉请的违约金3000元不逾越合同约定，亦不属于过高的范畴，本院予以支持。五、被告李方宇作为被告楷诚公司的唯一股东，未能证明被告楷诚公司的财产独立于其个人财产，依法应对被告楷诚公司的本案债务承担连带清偿责任。六、两被告经本院依法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩等诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（三）项、第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，第二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条以及相关法律法规，判决如下：一、原告李鑫鑫与被告张家港楷诚商业管理有限公司于2019年5月18日签订的《房屋承租托管合同》自2020年5月2日起解除。二、被告张家港楷诚商业管理有限公司给付原告李鑫鑫租金24000元，限于本判决生效后10日内履行。三、被告张家港楷诚商业管理有限公司给付原告李鑫鑫违约金3000元，限于本判决生效后10日内履行。四、被告李方宇对被告张家港楷诚商业管理有限公司的本案债务承担连带清偿责任，限于本判决生效后10日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费275元（已减半收取），由被告张家港楷诚商业管理有限公司、李方宇连带负担，限于本判决生效后10日内交纳至本院诉讼费用账户。本判决为终审判决。审判长  宋志成二〇二〇年五月二十八日书记员  陈 燕张家港市人民法院当事人须知当事人在法院调解、判决后自动履行法律文书确定的义务，将相关履行义务款项交纳至法院以下账户的，应在三日内将汇款人、金额、相关汇款依据及案号等情况书面告知承办法官。1、诉讼费用。户名：张家港市人民法院，开户银行：中国银行张家港分行营业部，账号：62×××11。2、调解书、判决书确定当事人履行义务的款项。户名：张家港市人民法院，开户银行：中国银行张家港分行营业部，执行款账号：46×××84。3、汇款情况如未及时告知承办法官，导致当事人向法院申请执行的，可能存在被法院采取强制执行措施或被列为失信被执行人及限制高消费等风险。4、如未按调解书、判决书确定义务履行，导致对方当事人向法院申请执行的，法院将依法采取强制执行措施，或采取列为失信被执行人及限制高消费等信用惩戒措施。