河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）冀06民终1685号上诉人（原审被告）：保定市立盛房地产开发有限公司，住所河北省涿州市桃园办事处冠云中路137号花溪渡底商，统一社会信用代码91130606MA082EF415。法定代表人：胡智广，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘晖，河北路达律师事务所律师。上诉人（原审被告）：涿州六嘉合房地产经纪有限公司，住所河北省涿州市开发区范阳路474号，统一社会信用代码91130681MA0A7NPU1K。法定代表人：李留新，该公司经理。委托诉讼代理人：李文龙，男，1992年5月10日出生，汉族，该公司员工。被上诉人（原审原告）：张文柱，男，1990年9月20日出生，汉族，身份证住址北京市房山区，现住北京市昌平区。上诉人保定市立盛房地产开发有限公司（以下简称立盛公司）、上诉人涿州六嘉合房地产经纪有限公司（以下简称六嘉合公司）因与被上诉人张文柱居间合同纠纷一案，不服河北省涿州市人民法院（2019）冀0681民初3904号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人立盛公司的委托诉讼代理人刘晖、上诉人六嘉合公司的委托诉讼代理人李文龙、被上诉人张文柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。立盛公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判由六嘉合公司退还张文柱团购费。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、立盛公司作为被告主体不适格。本案诉争的《购房服务协议》系张文柱与六嘉合公司签订，根据合同相对性原则，立盛公司不是该协议的相对方，作为本案被告不适格。二、根据《商品房销售管理办法》第二十八条规定，受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。六嘉合公司收取张文柱团购费没有法律依据，属于违规收费，且该团购费也是由六嘉合公司实际收取，立盛公司并未获得，因此，该违法行为后果不应由立盛公司承担。张文柱辩称，不认可立盛公司的上诉，案涉房产是立盛公司开发的，开发时五证不全，因此导致之前签订的所有协议无效。六嘉合公司是立盛公司的代售机构，所以应由立盛公司与六嘉合公司承担连带责任。六嘉合公司辩称，六嘉合公司所有的销售、宣传行为都是根据立盛公司的授权，且收取费用是购买者向立盛公司交纳首付款的条件，如果购买者未交纳该费用，立盛公司不会收取其首付款。立盛公司是认可六嘉合公司收取50000元服务费的，立盛公司应当承担退还50000元服务费的责任。六嘉合公司上诉请求：撤销一审判决，改判立盛公司承担50000元服务费。事实和理由：一审判决认定事实不清。一、张文柱在参与嘉源名郡内部认购活动时就明确知道该项目没有预售许可，其与立盛公司签订的《内部认购协议》第二条第1款写明：“本协议经甲方盖章、乙方签字后生效，有效期至项目具备销售条件时终止。”第五条第1款写明：“乙方确认，其明知在本协议签署时其所认购项目尚未办理完成开工的相关手续，但乙方同意签署本协议并确认其所认购房屋的真实意思表示。乙方承诺不以项目未办理完成相关开工手续、房屋未建成为由向甲方主张权利。但是，在房屋未能按期交付时，乙方有权按照本协议约定提出索偿。”二、张文柱签署的《购房服务协议》第二条第3款约定：“在乙方与开发商签订《房屋内部认购协议》后，即视为甲方提供的购房服务成功且工作完成，乙方已支付的服务费概不退还。”第10款约定：“在乙方与开发商签订《房屋内部认购协议》后产生的一切争议纠纷，与甲方无关，由乙方与开发商自行协商解决。”张文柱辩称，六嘉合公司是立盛公司的代售机构，其应该知道所销售的房产五证不全，却仍与立盛公司签订代售协议，导致自己为此支付了50000元费用，所以应由立盛公司与六嘉合公司对答辩人承担连带责任。立盛公司辩称，本案案由为居间合同纠纷，合同相对方是张文柱和六嘉合公司，双方在未经立盛公司同意的前提下，私自在居间合同中为立盛公司设定义务，关于立盛公司的合同义务无效。实际团购费的收取方是六嘉合公司，立盛公司并没有收取任何团购费用，因此，立盛公司不认可六嘉合公司的上诉请求。张文柱向一审法院起诉请求：1.判决立盛公司、六嘉合公司连带退还服务费50000元及利息（自2018年7月7日起按银行同期贷款利率计算至付清之日止）；2.诉讼费由立盛公司、六嘉合公司承担。一审法院认定事实：2018年7月7日，张文柱（乙方）与六嘉合公司（甲方）签订《购房服务协议》，协议约定：经甲方推荐，乙方意向认购立盛公司开发的位于涿州市角嘉源名郡1103号房，面积48.81㎡，经甲方与开发商洽谈争取，乙方可享受的购房优惠金额为拾万元；本协议签订时，乙方须通过甲方提供的支付方式向甲方支付服务费，在乙方全额缴纳服务费后，乙方凭本人有效身份证件、本协议书及服务费交款收据即可享受由开发商提供的购房优惠条件。2018年7月10日，张文柱向六嘉合公司支付购房服务费50000元。同日，张文柱与立盛公司签订《房屋内部认购协议》及《嘉源名郡项目首付分期协议》，协议约定：乙方购买甲方开发的嘉源名郡1号楼1103号商品房，建筑面积48.81平方米，认购房屋单价为9435.01元/建筑平方米，房屋总价款为人民币460523元，乙方应交纳首付款230523元，剩余房款商业贷款；甲方承诺在2020年12月31日前，将本协议约定的房屋交付给乙方；乙方确认，其明知在本协议签署时其所认购项目尚未办理完成开工的相关手续；《房屋内部认购协议》当日应付首付款为92209元，剩余首付款余款138314元分二次付清，于2018年12月20日前还款92209元，2019年3月20日前还款46105元。2018年7月10日，张文柱向立盛公司支付房屋首付款92209元。2018年12月19日，张文柱向立盛公司申请退款，2019年4月9日，立盛公司退还张文柱房款92209元并支付退房屋赔偿款2791元。庭审中，立盛公司、六嘉合公司均承认，六嘉合公司系立盛公司开发的嘉源名郡项目委托销售方。截至庭审结束，立盛公司未就案涉楼盘取得预售许可证明。一审法院认为，商品房预售实行预售许可制度，房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。立盛公司、六嘉合公司在庭审中均承认，六嘉合公司系立盛公司开发的嘉源名郡项目委托销售方，且截止庭审结束，案涉楼盘尚未取得商品房预售许可证，故六嘉合公司与张文柱签订的促成案涉楼盘房屋销售的《购房服务协议》因违反上述法律强制性规定而无效。合同无效，因该合同取得的财产应予返还，六嘉合公司应返还收取的张文柱的购房服务费50000元。又因立盛公司、六嘉合公司系委托销售关系，立盛公司明知六嘉合公司销售其尚未取得预售许可证的房屋而未予反对，立盛公司应对中介服务费的返还承担连带责任。立盛公司、六嘉合公司的辩解无据，不予支持。关于张文柱主张的利息，其明知购买房屋所在楼盘尚未取得预售许可证明而购买并参与团购优惠，主观上亦存在过错，故其要求立盛公司、六嘉合公司支付利息的诉讼请求理据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第四百二十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条的规定，判决：“一、被告保定市立盛房地产开发有限公司、涿州六嘉合房地产经纪有限公司于本判决生效后五日内连带返还原告张文柱购房服务费5万元；二、驳回原告张文柱的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，由被告涿州六嘉合房地产经纪有限公司负担。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。立盛公司提交了四份判决书，称涿州市人民法院（2018）冀0681民初208号民事判决书和保定市中级人民法院（2018）冀06民终5998号民事判决书为同一案件，判决已发生法律效力，涿州市人民法院(2019)冀0681民初151号、153号民事判决书亦均已发生法律效力，拟证明两级法院对同类案件判决均不支持连带责任。六嘉合公司质证不认可立盛公司提交的判决，认为不能作为证据使用，只能作为参考，且保定市中级人民法院有很多类似案件判决是支持承担连带责任的，相关判决其在二上诉人与邢思洋一案中已经出示。张文柱质证亦不认可立盛公司提交的判决，认为只能作为参考，因为每个案件的案情不同，本案只能以本案的事实为依据判决。六嘉合公司提交了如下证据：1.授权委托书1份，拟证明立盛公司委托臧保磊与六嘉合公司处理案涉楼盘销售事宜；2.授权书1份，拟证明立盛公司授权六嘉合公司进行销售活动并收取排号费；3.六嘉合公司与北京迎龙房地产经纪有限公司签订的销售合作框架协议1份，拟证明立盛公司是向北京迎龙房地产经纪有限公司授权，而六嘉合公司与北京迎龙房地产经纪有限公司是合作关系；4.销售保证金收据2张，拟证明立盛公司认可北京迎龙房地产经纪有限公司具有代理销售其房产的资格。立盛公司质证对证据1没有异议；对证据2的真实性没有异议，但对证明目的有异议，认为该授权书的内容为收取排号费，而本案争议的内容是六嘉合公司擅自收取的团购费，并非立盛公司授权的内容；对证据3的真实性没有异议，但认为六嘉合公司与北京迎龙房地产经纪有限公司合作销售立盛公司开发的嘉源名郡，六嘉合公司应当按照立盛公司对北京迎龙房地产经纪有限公司的授权范围进行销售活动，六嘉合公司收取团购费的行为已经超出了授权范围，立盛公司不应对六嘉合公司擅自收取的团购费承担责任，排号费和团购费完全是两个概念；对证据4的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为收据无法证明立盛公司认可六嘉合公司收取团购费。张文柱质证对六嘉合公司提交的证据均认可。对于立盛公司提交的四份判决书，因与本案不具有关联性，本院不予采信。对于六嘉合公司提交的证据，因各方当事人对真实性均无异议，本院予以确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对一审查明的事实予以确认。另查明，在销售“嘉源名郡”过程中，立盛公司授权代售方收取排号费。还查明，签订购房合同时由六嘉合公司工作人员带领购买者到立盛公司签订。本院认为，本案二审的审理焦点是：一、立盛公司作为原审被告主体资格是否适格；二、立盛公司、六嘉合公司应否对张文柱承担50000元的返还责任。关于第一个焦点，张文柱在一审中提交了《购房服务协议》，各方当事人对之均无异议。立盛公司虽然不是该协议的主体，但该协议所涉标的物系其开发的房产，且是其委托六嘉合公司销售。该协议第二条特别说明中约定：“2、在乙方全额缴纳服务费后，乙方凭本人有效身份证件、本协议书及服务费交款收据即可享受由开发商提供的本协议第一条所述购房优惠条件……7、乙方与开发商签订《房屋内部认购协议》并支付定金或者首付款时，需提交本协议书和服务费收据供开发商核实确认。11、乙方认购房屋的购房合同须由甲方协助签署，乙方不得私自与开发商签署。”并且，张文柱在与六嘉合公司签订《购房服务协议》后，确与立盛公司签订了《房屋内部认购协议》、交纳了首付款。立盛公司将首付款退回张文柱并给予赔偿后，张文柱提起本案诉讼，认为导致《房屋内部认购协议》无效的原因是立盛公司不具有预售许可证，因此要求立盛公司与六嘉合公司连带退还其服务费50000元及利息。依据上述事实，能够认定立盛公司与本案具有直接的利害关系，其作为原审被告主体资格适格。关于第二个焦点，案涉房产未获准预售许可即被推入市场销售，违反了法律对商品房预售实行预售许可的强制性规定，一审法院据此认定六嘉合公司与张文柱签订的《购房服务协议》无效，并无错误。《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，因50000元服务费属于六嘉合公司依据《购房服务协议》取得的财产，故在该协议被认定无效后，其应当将之返还给张文柱。立盛公司、六嘉合公司对于案涉房产未获准预售许可的事实均明知，在明知的情况下，立盛公司仍然委托六嘉合公司销售、六嘉合公司亦接受委托进行了销售。依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条“代理人知道或者应当知道事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。”的规定，立盛公司对张文柱因购买案涉房产支付的50000元服务费应与六嘉合公司承担连带返还责任。综上所述，立盛公司、六嘉合公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，上诉人保定市立盛房地产开发有限公司交纳的1050元、上诉人涿州六嘉合房地产经纪有限公司交纳的1050元，各自负担。本判决为终审判决。审判长  王红哲审判员  翟乐光审判员  郭 潇二〇二〇年五月十九日书记员  佟铁铮