------------广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民终239号 上诉人(原审原告)：东兴市联益有限公司。住所：广西东兴市湖南路25号。统一社会信用代码：91450681756513535L。 法定代表人：周兰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：汪旭东，广东广信君达（上海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗琳，广东广信君达（上海）律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：江毅，男，1974年12月1日出生，汉族，住广西东兴市。 委托诉讼代理人：蔡始军，广西北仑律师事务所律师。 上诉人东兴市联益有限公司因与被上诉人江毅恢复原状纠纷一案，不服广西壮族自治区东兴市人民法院（2019）桂0681民初1329号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 联益公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求，本案的一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定覃梓益代表上诉人与被上诉人口头达成商品房买卖合同错误。1、商品房买卖合同是要式合同，根据《城市房地产管理法》第四十一条“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式”的规定，商品房买卖必须签订书面合同。一审判决仅凭证人覃梓益的单方证词就草率的认定覃梓益代表上诉人与被上诉人口头达成商品房买卖合同，严重违反法律规定。2、商品房销售应当具备必须的销售内容，本案上诉人与被上诉人不成立商品房买卖（预售）关系。根据《商品房销售管理办法》第三条“商品房销售包括商品房现售和商品房预售”的规定，以及第十六条“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期……”的规定，商品房销售（预售）应当签订书面合同，同时还应明确房屋的基本状况、销售方式、总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期等主要内容。本案上诉人与被上诉人既没有签订书面的商品房买卖合同，也没有达成房屋销售必须的主要内容的合意，一审判决认定覃梓益代表上诉人与被上诉人口头达成商品房买卖合同，明显认定事实错误。3、案涉房屋仅是109号房、110号房的附属房屋（按照商品房预售证所附测绘报告，109号房共5层512.05平方米，110号房共5层540.82平方米，每套房只能按栋整体出售。现在江毅非法侵占的为109号房、110号房位于第四层的附属房，面积约120平方米，江毅非法将这两间附属房打通使用），并不能拆分出售，更不能单独办理产权登记，不是完整合法的商品房出让标的。一审判决认定案涉房屋构成口头买卖，明显不成立。由于被上诉人违法装修和入住的行为，严重违反规划法，并存在安全隐患，导致了109号房、110号房无法销售和交付，严重损害了上诉人的合法权益。4、争议双方从未达成工资抵扣房款的合意，也未实际按照这个虚假的合意执行，原审判决认定双方存在用工资款逐月抵扣购房款的事实没有任何证据支持，属于认定错误。5、案涉房屋不具有可售性，无法通过事后补签书面商品房买卖合同方式到房管部门办理备案登记和办理产权登记手续。《商品房销售管理办法》第十二条规定，商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。就涉案房屋而言，双方不能也无法建立合同法的房屋买卖合同关系，原审法院认定双方之间存在房屋买卖关系错误。6、所谓的出售行为并未经得其他股东同意，被上诉人明知该房屋是商铺的不可分割部分，且明知房屋价格是所谓的2500元/平方米的数倍，覃梓益的行为不构成表见代理，双方之间为达成房屋买卖的合意。7、退一步说，即使覃梓益的行为构成表见代理，上诉人与被上诉人之间所仅存的商品房买卖预约合同关系，由于口头预约合同中并不包含商品房买卖合同的主要条款，至今上诉人都没有收到被上诉人的任何款项，而且上诉人已明确表示不同意将案涉房屋出售给被上诉人，故双方并未达成商品房买卖合意，预约合同关系已经解除。二、一审法院判决驳回上诉人的一审诉讼请求，判决结果明显错误。1、上诉人与被上诉人并无房屋买卖关系，被上诉人没有任何合法依据占有案涉房屋，被上诉人应当返还、搬离案涉房屋，并拆除装修，恢复原状。2、被上诉人于2016年年底就私自装修入住案涉房屋，而案涉房屋直到2019年12月23日才通过竣工验收具备交付条件，上诉人并没有将案涉房屋交付给被上诉人，被上诉人也没有任何证据证明其是合法装修入住的，被上诉人构成侵权十分明显。 江毅辩称，一、上诉人与被上诉人形成事实上的买卖关系，并且已经交付房屋给被上诉人装修使用，约定了具体的价格及抵扣房款的事项。因被上诉人及其妻子原来是上诉人的员工，工资在上诉人手上，至于上诉人什么时候扣钱用来抵偿房款，是由上诉人决定的。上诉人说到房屋不具有可售性，不能分割销售，是另外一个法律问题。上诉人也应该为自己的行为承担相应的法律责任。二、上诉人原法定代表人覃梓益以公司的名义同意销售涉案房屋给被上诉人，是经过另一个股东叶有成的同意。被上诉人装修好房屋后，上诉人全体员工喝了喜酒，事实证明买卖关系的存在。至于上诉人说到没有具备相应商品房销售的具体要件的问题，目前法律没有明确规定涉案口头形的买卖关系属于无效法律关系。因此，本案中可以认定上诉人与被上诉人之间已经形成了房屋买卖的法律关系，双方应当履行。从被上诉人2017年入住至今，物业公司也收取了被上诉人的水电费，该事实可以证明买卖关系的存在。被上诉人没有非法占用上诉人的房屋，是合法取得。上诉人跟被上诉人之间已经形成合法有效的商品房买卖合同关系，房屋也已经交付，被上诉人已经花了二十多万装修、购买家具入住。综上，一审判决程序合法，认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 联益公司向一审法院起诉请求：1.江毅停止实施对东兴市东兴镇东盟大道211号东兴嘉德东盟国际家居建材城1#109号房、110号房附属第四层房屋的侵权行为；2.江毅搬离东兴市东兴镇东盟大道211号东兴嘉德东盟国际家居建材城1#109号房、110号房附属第四层房屋，并拆除装修和恢复房屋原状。 一审法院认定事实：位于广西东兴市东兴镇东盟大道211号东兴嘉德东盟国际家居建材城1#、3#、6#楼由联益公司开发，案涉房屋是位于东兴市东兴镇东盟大道211号东兴嘉德东盟国际家居建材城1#楼109号房、110号房的附属房屋，房屋建筑面积为116平方米。 2016年，联益公司原法定代表人覃梓益同意公司以2500元/平方米的价格将案涉房屋出售给江毅，并约定购房款从江毅每月的工资里扣除，但未具体约定购房款定于什么时间全部付清，联益公司就案涉房屋未与江毅签订书面的《商品房买卖合同合同》。 2016年年底，联益公司向江毅交付案涉房屋，江毅装修案涉房屋并入住。2017年年底，江毅被联益公司辞退。江毅未向联益公司支付购房款。 另查明，覃梓益于2003年至2018年7月期间担任联益公司的法定代表人。 2018年9月5日，联益公司取得商品房预售许可证，预售项目名称：东兴嘉德东盟国际家居建材城1#、3#、6#楼。 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十条的规定，法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。覃梓益当时是联益公司的法定代表人，且覃梓益向江毅说明房屋出售行为已得到公司其他股东的同意，江毅已尽到合理的注意义务，覃梓益的行为构成表见代理，其代理联益公司出售案涉房屋的行为对联益公司产生法律效力。覃梓益代表联益公司与江毅口头达成的商品房买卖合同，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应全面履行自己的义务。联益公司已将案涉房屋交付给江毅，江毅已装修入住，联益公司请求江毅返还、搬离案涉房屋，并拆除装修、恢复原状，于法无据，原审法院不予支持。联益公司可另行通过法律途径请求江毅支付案涉房屋购房款。 依照《中华人民共和国合同法》第十条、第五十条之规定，判决：驳回联益公司的诉讼请求。案件受理费100元（联益公司已预交），由联益公司负担。 本院二审期间，上诉人无新证据向本院提交。被上诉人向本院提交如下证据：平面图、收费通知单、收据、辞退通知书，拟证明江毅与上诉人就案涉的房屋已达成商品房买卖合同的法律关系，并交付房屋给被上诉人使用。经质证，上诉人认为平面图的与最后验收通过的勘测图及上诉人报建的图纸有重大差异；认可通知单的真实性，但认为不能证明被上诉人合法占有涉案房屋；对收据真实性需进一步核实，即使这两份收据是真实的，被上诉人也仅在2018.10和12月共计交付767元水电费，四年期间被上诉人仅支付767元水电费；认为辞退通知书与本案无关，不能证明被上诉人已经交付了购房款。本院认为，被上诉人二审提交的证据1、4与本案不具有关联性，不予采纳；证据2、3具备真实性、合法性、关联性，予以采纳。一审判决查明事实属实，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第六十一条第二款规定，法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。覃梓益当时系联益公司的法定代表人，其与江毅口头达成的商品房买卖合同的法律后果应由联益公司承受。现联益公司否认覃梓益代表行为的效力，但未提供证据证明覃梓益系无权代表，故应承担举证不能的不利后果。退一步而言，即便覃梓益确实属于超越权限订立合同，根据本案的实际情况，覃梓益当时向江毅说明房屋出售行为已得到公司其他股东的同意，江毅于2016年年底开始装修案涉房屋并入住，联益公司并未及时提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第五十条的规定，故应认定覃梓益的行为构成表见代理，其代表联益公司出售案涉房屋的行为对联益公司产生法律效力。上诉人主张，根据《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。本案中，上诉人与被上诉人既没有签订书面的商品房买卖合同，也没有就房屋销售必须的房屋基本状况、销售方式、总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期等主要内容达成合意。因此，一审判决认定双方口头达成商品房买卖合同错误。本院认为，《中华人民共和国合同法》第十条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。《商品房销售管理办法》系部门规章，而非法律、行政法规，故上诉人主张双方买卖案涉房屋必须订立书面合同，缺乏法律依据，本院不予支持。上诉人主张，根据《商品房销售管理办法》第十二条规定，商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。双方因此无法建立合同法的房屋买卖合同关系。本院认为，如上所述，《商品房销售管理办法》系部门规章，而非法律、行政法规，上诉人自愿出让涉案1#楼109号房、110号房的附属房屋，并不违反法律、行政法规的强制性规定，上诉人主张双方无法建立合同法的房屋买卖合同关系的理由不成立，本院不予支持。一审判决认定覃梓益代表联益公司与江毅口头达成的商品房买卖合同合法有效正确，本院予以确认。上诉人已将涉案房屋交付给被上诉人，合同未解除的情况下，被上诉人有权占有、使用涉案房屋。一审判决驳回上诉人的诉讼请求并无不当，本院予以维持。需要指出的是，双方当事人自愿按此条件进行交易，对于可能出现的无法办理产权登记证书及不动产因此贬值等后果是明知的，故应由双方当事人自行承担。 综上所述，联益公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100.00元，由上诉人东兴市联益有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄大亮 审 判 员 刘帅武 审 判 员 栾彩云 二〇二〇年五月十一日 法官助理 邹采伶 书 记 员 谢馨仪