辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终4324号上诉人（原审原告）：黄召君，女，1981年10月26日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：于晓彬，辽宁弘鼎胜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：路军，男，1967年11月6日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：王文娟（路军母亲），女，1944年2月7日出生，汉族，住沈阳市沈河区。上诉人黄召君因与被上诉人路军房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2018）辽0103民初18041号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄召君上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令被上诉人返还上诉人房屋租金2万元及通电费用4300元；3.判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一审法院认定事实前后矛盾，本案的基本事实是，因被上诉人拖欠上诉人5万元借款，在偿还借款时告知上诉人，只能偿还3万元，剩余2万元只能转为租金，如果上诉人不继续承租案涉房屋，就不偿还借款，上诉人无奈才与被上诉人签订了2016年的租赁协议，上诉人遂占有租赁房屋，但因房屋被停水停电无法正常使用，因此被上诉人口头承诺不再停水停电并且租金无偿顺延一年，后被上诉人反悔，通过报警方式让上诉人搬离。二、2016年双方签订的租赁协议约定，被上诉人停水一日赔偿上诉人100元，可知被上诉人关闭水阀，不让上诉人用水的事实是存在的。三、通过证人王某的证言可知，案涉房屋与第三人存在纠纷，第三人不让上诉人使用租赁房屋，导致上诉人无法正常使用租赁房屋。路军辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。因为我向上诉人借钱了，所以用利息抵顶房租。上诉人所述没水没电与事实不符，都能正常使用，如果停水停电对方早就找相关部门解决了。是派出所让他们走的，也能证明我方观点。原审中证人证言所述不是事实。黄召君向一审法院起诉请求：1.判令路军给付黄召君房租款人民币20000元，办理通电费用4300元，共计24300元；2、判令路军承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2014年12月1日，原告黄召君与被告路军签订了一份租赁《房屋租赁协议》，协议约定被告路军将位于沈河区南二经街81号院内平房出租给原告黄召君使用。租用期间为2014年12月1日至2015年12月1日，租金为2万元。同时约定：电费由乙方（黄召君）付，水费由甲方（路军）付。2016年6月13日双方又签订了一份《房屋租赁协议》，黄召君继续租用该房屋，约定租期为2016年6月13日至2017年6月13日，租金仍是2万，约定电费由乙方（黄召君）付，如有自来水取水费由乙方负责，如甲方（路军）停水由甲方负责，赔偿乙方（黄召君）经济损失。2017年6月13日出租房到期后，因原告黄召君仍未搬出该租赁房，2017年6月15日，被告路军报警，山东庙派出所告知双方如有纠纷可到法院诉讼，并让原告于2017年6月21日前搬走，根据派出所报警记录记载，原告应是2017年6月21日搬离出租房。山东庙派出所在报警记录后的备注栏中说明：因原告在出租屋内自行安装了水表花费4000余元，后经派出所调解，路军将4000元交给派出所，黄召君搬走后，未到派出所将该款取走，派出所将该款退回给被告路军。在本案审理过程中，原告提供一张2016年4月5日开具的“改电”收据，数额为4300元，开具单位看不清楚。一审法院认为，本案中，原告租用被告出租的房屋，且分别于2014年12月、2016年6月两次签订租期为一年的《房屋租赁协议》，在2017年6月13日原告租赁房屋期满后，因原告未按期搬离被告的出租房，被告报警处理，经沈河区山东庙派出所调解，原告搬走。现原告起诉称：其在2016年租赁被告的房屋，被告未能提供用水、用电，故原告自行办理用水、用电，且双方约定租期顺延一年；又因被告未能提供房屋正常使用，故要求被告给付房租20000元及办理改电费用4300元。对此，一审法院认为：关于房屋租金，原告与被告2016年签订《房屋租赁协议》，约定该次房屋租期一年，2017年6月13日到期，在派出所的协调下，原告于2017年6月21日搬离出租屋。在原告租用被告房屋的一年里，原告占有、使用该房屋并支付房租，这是双方协商并签订书面“协议”的结果，在房屋租期到期后，原告未按约定搬出，是被告报警，并在派出所留下4000元水表安装费后，原告才搬出，被告以实际行动表明了其与原告并无协商房屋租期顺延一年之说，原告也未提供相关证据予以证实其与被告存在新的约定，故对原告提出的租期“顺延”之说不予确认。关于出租房能否正常使用的问题。原告作为承租人，自己出资租赁房屋，如该房屋不能使用且被他人断电断水，到期后原告还要顺延一年，不合常理，如不能正常使用，为何还要顺延？按原告提供的“收据”显示其在2016年的4月、8月对该房屋内的用水、用电均进行过改造，那么房屋是能够正常使用的。因此，原告现要求被告返还房租款，不符事实且无法律依据，不能支持。关于原告主张被告给付办理通电费用4300元的问题，一审法院注意到，原告提供的改电费用的“收据”显示的时间是2016年4月5日，该期间不在原告与被告租赁房屋的租期内，原告为何为被告房屋“改电”？原因尚不明确，是否是受被告之托也不清楚，被告对此不予认可，一审法院认为不能就此判定该笔4300元的改电费用应由被告承担，故对原告的该项请求亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告黄召君的诉讼请求。案件受理费407元，由原告黄召君负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同并实际占有、使用被上诉人房屋，应该给付租金，上诉人在无充分证据证明被上诉人同意其无偿顺延一年租期的情况下，在租赁期满后诉请返还租金及通电费用无事实与法律依据。关于上诉人所提租赁房屋系迫于收回借款压力问题，因上诉未能提供有力证据予以证明，被上诉人亦对此不予认同，且上诉人基于实际占有、使用房屋而应该缴纳租金，至于租金是否是借款抵扣并非其主张返还租金的理由。关于上诉人所提案涉房屋水电不能正常使用问题，合同虽然约定“如甲方（被上诉人）停水，由甲方负责”，但并不能直接推定被上诉人对案涉房屋采取了停水停电行为阻碍房屋正常使用，上诉人亦未能提交有力证据证明房屋停水停电且系被上诉人原因造成。另，上诉人自述其承租房屋用于开面馆，水电是面馆营业的必备条件，在上诉人主张已经对面馆进行装修投入的情况下，一直处于闲置状态不合常理。关于上诉人所提被上诉人与案外人就案涉房屋存在纠纷及接电损失问题，因案外人（王某）一审陈述从2016年5、6月份将房屋电停了，但基于上诉人与被上诉人的第二份租赁合同，上诉人占有、使用案涉房屋的期间为2016年6月13日至2017年6月13日，案外人的陈述不能直接证明该期间房屋水电不能正常使用。且上诉人提交的“改电”收据无法证明与本案的关联性。依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案路军未能提供案涉房屋的相关建设工程规划许可，故其与黄召君签订的房屋租赁合同应认为无效，但依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”虽然租赁合同无效，但承租人实际使用案涉房屋，应该参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。一审法院虽然对合同效力认定欠妥，但参照租赁合同标准认定上诉人支付房屋占有使用费并判决驳回上诉人的诉请并无不当。综上，上诉人黄召君的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费407元，由上诉人黄召君负担。本判决为终审判决。审判长 张 宁审判员 史明箭审判员 孙 悦二〇二〇年五月七日法官助理唐屾书记员杨佳玉本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定：原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。