广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终8338号上诉人（原审被告）：广东省水电集团有限公司,住所地：广东省广州市天河区珠江新城华明路9号华普广场西座22层。法定代表人：张育民，职务：董事长。委托代理人：陈翠花，广东国智律师事务所律师。委托代理人：周妍君，广东国智律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：伍建英，女，1972年10月1日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。委托代理人：王志健，广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人广东省水电集团有限公司（下简称水电公司）因与被上诉人伍建英商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初5634号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员谭红玉独任审理。本案现已审理终结。上诉人水电公司上诉请求判令：1、撤销原审判决，改判驳回伍建英的全部诉讼请求；2、由伍建英承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实与理由如下：原审法院对重要事实认定错误，双方已在《委托办理权属登记协议书》中变更了办理产权登记的具体时间，该约定是双方当事人的真实意思表示，双方均应依约履行。根据《广州市商品房买卖合同》附件七、《本合同补充协议》附录二及《委托办理权属登记协议书》第二条的约定，水电公司须在完成竣工备案和产权初始登记工作后210个工作日内向房管部门递交权属登记材料。事实上，涉案B1-4栋必须整体办理初始登记和产权证，现B4栋的规划验收和竣工验收均未完成，导致涉案小区B2和B3栋至今仍未办理产权初始登记。鉴此，《委托办理权属登记协议书》才约定办理产权初始登记后210个工作日向房管部门递交权属登记材料，伍建英对此知悉并确认签字同意。因此，合同约定的办证时间仍未起算，水电公司并未违约，伍建英要求水电公司支付逾期办证违约金无事实根据和法律依据。被上诉人伍建英答辩称：其一，涉案合同补充协议附录二是水电公司提供的格式条款，免除了其作为开发商的合同义务，加大了伍建英作为购房者的责任，该条款属于无效条款。虽然伍建英并未就一审判决提起上诉，但该条款如属于无效条款，二审法院依法也应当予以纠正。其二，按照水电公司的陈述，涉案楼盘需与其它楼宇一并办理规划验收和竣工验收后，方可办理产权证，但作为购房者的伍建英并不知晓该情况，在签订合同时水电公司也并未告知，不存在水电公司所称的伍建英知悉并确认签字同意。且，水电公司的该观点是变相地将其开发楼盘的开发风险转嫁给购房者。因此，原审判决认定水电公司存在逾期办证的违约行为正确。对于逾期办证违约金的计算标准，虽然伍建英没有上诉，但应当以主合同的违约条款作为依据，而非按照每天50元计算。伍建英于2019年7月5日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、水电公司向伍建英支付延迟办理产权登记违约金365424.22元（以总房款1029364元为本金，按每日万分之五的标准，从2017年7月25日计算至水电公司就案涉房屋办妥产权登记手续之日止，暂计至2019年7月5日）；2、由水电公司承担本案诉讼费。原审法院经审理查明：2015年5月15日，伍建英（乙方、买方）和水电公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七以及附录一、二），合同约定以下内容：“……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的水电广场商业B-1、住宅楼B-2、B-3、B-4第广深大道西1号2幢10层1003号房，房屋地址：增城市新塘镇广深大道西1号2幢（广深大道西1号2幢）1003房。……第七条计价方式和价款……1.该商品房以套出售……总金额（人民币）1029364元……第八条方式甲方同意乙方按下列第3种方式支付房款：……3.按揭贷款方式付款首期款：自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的32%，金额（人民币）329364元……除首期款外，剩余房款金额（人民币）700000元……须于2015年5月18日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。按揭银行是中国建设银行股份有限公司增城支行……（1）甲方代理乙方办理按揭手续……第二十一条产权登记甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意选择以下第2种方式为乙方办理《房地产权证》：……2.乙方委托甲方办理甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。……第二十二条迟延办理产权登记的违约责任……2.乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日起的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；……第三十一条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。第三十二条本合同附件与正文具有同等法律效力。……附件七：本合同补充协议根据《商品房买卖合同》（下称：《买卖合同》）第三十一条订立本协议，双方共同遵守：……5、乙方选择银行按揭方式支付房价款的，至本合同第十三条规定的交付日期，如果按揭银行未完成审批或者银行按揭款未发放到甲方的账户时，交付日期则相应顺延至甲方收到银行按揭款时十五日内为止。同时，在办理按揭的过程中，如因乙方原因造成银行按揭款超过合理期限迟延支付至甲方帐户的，甲方的交楼时间也可以相应顺延。……13、甲乙双方一致同意将《商品房买卖合同》第二十一条关于‘产权登记’、第二十二条关于‘延迟办理产权登记的违约责任’的内容另行约定。双方就产权登记的办理方式以及延迟办理产权登记的违约责任按双方另行签订的《委托办理权属登记协议书（详见本补充协议附录二）的约定履行。……附录二：委托办理权属登记协议书……一、乙方自愿委托甲方办理下列1、2、3、4、5事宜：1、办理乙方所购商品房的预告登记；2、办理乙方所购商品房的《房地产权证》；3、领取乙方所购商品房的《房地产权证》；4、申办乙方所购商品房的《房地产他项权证》；5、办理乙方所购商品房的抵押权预告登记。二、乙方自愿同意：甲方为乙方办妥该商品房预告登记后无需将该商品房预告登记证明书交付给乙方，甲方在完成项目的竣工备案及产权初始登记业务后且乙方同时具备下列条件之日起210个工作日内，由甲方将办理该商品房《房地产权证》所需的权属登记资料送交房地产权登记机关，并将甲方向乙方代收的办理该商品房的《房地产权证》所需的税费代缴给相关部门：1、乙方已向甲方付清《商品房买卖合同》及其附件约定房价款（包含办妥银行按揭手续，银行按揭款发放到甲方账户）、税费及其他应付款等一切款项；2、按房地产管理部门的要求提供或签署身份证明或其他办理《房地产权证》所需的一切文件（如身份证、户口簿等）；3、乙方对所购商品房的质量等无任何异议且已接受所购商品房并签署了相关收楼文件。甲方在乙方已具备上述约定的所有条件之日起210个工作日内未向房地产权登记机关递交权属登记资料的，每逾期一天甲方应向乙方支付人民币伍拾元的违约金。三、甲方仅负责乙方所购商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房地产权证》的时间应由登记机关确定，与甲方无关，甲方对此不负任何责任。……”。2016年1月22日，水电公司开发的住宅楼B-2取得建设工程规划验收合格证。2016年9月5日，伍建英与水电公司签署了《水电广场住宅楼B-2、B-3收楼确认书》，伍建英办理涉案房屋的收楼手续，接收了涉案房屋。原审另查明：原审法院于2017年7月21日作出（2016）粤0183民初2487号《民事判决书》，该案是关于伍建英起诉水电公司，主张水电公司支付延期交房违约金的纠纷，伍建英所购的房屋为省水电广场商业B-1、住宅楼B-2、B-3、B-4广深大道西，地址为增城区新塘镇广深大道西1号2幢1003号房。该民事判决查明涉案房屋于2016年7月22日具备法定和永久供水、永久供电、永久通邮、永久供气的交付条件，并认定涉案房屋于2016年7月22日符合交房条件。原审庭审中，伍建英陈述以下内容：1、《建设工程规划验收合格证》及附件涉及建设工程规划的验收，验收的建设项目名称就是住宅楼B2栋，明显B2栋是单独建设，单独规划验收，不存在跟其他楼宇一并整体报建的情况；2、确认生效法律文书所认定的事实可以作为本案裁判的依据；3、合同附件七第13条和《委托办理权属登记协议书》是格式条款，该条款的内容加重了伍建英的义务且规避法律法规，应为无效；4、案涉合同约定的50元/天的逾期办证违约金是水电公司通过自行拟定的《委托办理权属登记协议书》的格式文本进行约定，虽然伍建英未就实际损失进行举证，但根据生活常理及现时生活水平，伍建英因水电公司逾期办证的损失不止50元/天。在（2016）粤0183民初2487号民事判决书中，法院也认为伍建英的损失是不限于租金的损失，还包括转让等可预期的利益损失。在兼顾双方利益和参照合同权利义务对等原则的情况下，应当调整为每日万分之五。水电公司陈述以下内容：1、对（2016）粤0183民初2487号《民事判决书》没有异议。涉案物业B4是裙楼，B1、B2、B3栋是塔楼，还有一个地下室，因其属于一个整体建筑物，报建是一并办理的，故初始登记也需一起办理，这是涉案房屋一直没有办理登记的原因。前述判决书第八页已经清晰地说明了涉案商品房合同包括附件一到附件七，均为合法有效。水电公司通过协议的方式明确办证的条款，并不是隐藏在某一个条款里面。伍建英作为购房人，在签协议时有义务去审查协议的内容。伍建英签订之后不履行，反而推翻协议，对水电公司来说非常不公平。且涉案合同牵涉几百户小业主，如协议被法院认定为无效，将会给水电公司带来非常大的影响；2、水电公司至今未给伍建英办理涉案房屋的过户登记；3.涉案房屋存在违建，除了水电公司提供的证据7，没有其它证据予以证明。原审法院认为：一、关于水电公司是否应向伍建英支付延期办证违约金的问题。水电公司以案涉小区B1-4栋需整体办理初始登记和产权证，B4栋因未完成规划验收和竣工验收，B2、B3至今仍未办理产权初始登记为由，水电公司主张案涉《委托办理权属登记协议书》第二条第一款约定的办证时间仍未起算。经审查，2016年1月22日水电公司已取得案涉房屋建设项目的《建设工程规划验收合格证》，但其至今仍未依照案涉《广州市商品房买卖合同（预售）》第二十一条的约定在建设工程规划验收合格之日起90日内履行申请案涉商品房项目的房地产初始登记的义务，其该行为已构成违约，亦超出伍建英作为购房者想要取得房屋产权证书等相关权利的合理等待时间。水电公司迟迟无法办理产权初始登记并将完成项目的竣工备案及产权初始登记业务作为案涉房屋递件办证的起算时间，在一定程度上直接加重了伍建英对办理产权初始登记风险的承担，从而减轻了水电公司延期办证的违约责任。因此，在双方合同权利与义务不对等的情况下，结合合同约定、双方履约情况及根据诚实信用、公平合理原则，酌定从伍建英接收涉案房屋的次日即2016年9月6日起210个工作日届满之日起即2017年7月11日为水电公司为伍建英办理案涉房屋递件办证的时间，理据充足，予以认同，故水电公司理应承担延期办证违约责任并支付延期办证违约金。伍建英主张从2017年7月25日起开始计算延期办证违约金，是其对自身权利的处分，予以准许。综上，伍建英主张水电公司支付自2017年7月25日起至本案调查终结之日即2019年8月26日的延期办证违约金，于法有据，予以支持。水电公司抗辩办证时间仍未起算，理据不足，不予采纳。二、关于延期办证违约金的计算标准是否应予调高的问题。双方对案涉延期办证违约金的约定，即每逾期一天支付50元的计算标准系明确并同意的。虽然案涉房屋仍未办理权属登记手续，但其已完成交付接收手续，并无对伍建英正常使用造成不利影响，且伍建英在审理期间并未对因水电公司延期办证造成其实际损失进行有效举证，或提供证据证明延期办证造成的损失高于合同约定的违约金数额。故伍建英提出延期办证违约金既低于约定的逾期付款违约金，提出伍建英的损失是不限于租金的损失，还包括转让等可预期的利益损失，且在兼顾双方利益和参照合同权利义务对等原则的情况下，应当调整为每日万分之五的意见，缺乏事实和法律依据，不予采纳。承上文分析，水电公司应向伍建英支付自2017年7月25日至2019年8月26日的延期办证违约金38150元(按每天50元的标准，延期763天计算)。至于2019年8月27日起至水电公司向房地产登记部门递交涉案房屋权属登记资料之日止的延期办证违约金，伍建英可另案主张，本案不予调处。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2019年12月18日判决如下：一、广东省水电集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向伍建英支付自2017年7月25日至2019年8月26日的延期办证违约金38150元；二、驳回伍建英的其他诉讼请求。案件受理费3391元，由伍建英负担3011元，广东省水电集团有限公司负担380元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院认为：本案二审的争议焦点是水电公司承担逾期办证违约责任的起始期限应如何确定。双方于2015年5月15日签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，其中第二十一条约定“水电公司应当在房屋交付之日起210个工作日内到房地产登记机关为伍建英办妥产权登记并将以伍建英为产权人的房地产权证交付伍建英”，而附件七补充协议第13条附录二则约定“水电公司在完成项目的竣工备案及产权初始登记业务后且伍建英同时具备下列条件之日起210个工作日内，由水电公司将办理该商品房《房地产权证》所需的税费代缴给相关部门”。而依据已查明的事实，涉案房屋所属B2栋住宅楼于2016年1月22日即已取得建设工程规划验收合格证，伍建英于2016年9月5日接收涉案房屋，但水电公司至今仍未办理B2栋住宅楼的初始登记手续，导致伍建英至今仍未取得涉案房屋的房地产权证。据此，原审法院综合合同约定、双方实际履约情况及伍建英诉请，判决水电公司自2017年7月25日起向伍建英支付逾期办证违约金，符合公平合理原则，可予维持。水电公司以涉案小区B1-4栋需整体办理初始登记但B4栋尚未完成规划验收和竣工验收，导致涉案房屋所属B2栋仍未办理初始登记，故《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第13条附录二约定的办证期限尚未起算为由，上诉认为其无需向伍建英承担逾期办证违约责任，对此，本院认为：一方面，水电公司并未提供充分证据证明涉案房屋所在的小区B1-4栋需整体办理初始登记，也未举证证明其曾告知伍建英该情况；另一方面，即使水电公司有关需整体办理初始登记的事实主张属实，整体办理涉案小区的初始登记手续也属于水电公司履行自身义务的范畴，在《广州市商品房买卖合同（预售）》已明确约定水电公司办理涉案房屋所属项目初始登记期限的情况下，因涉案小区未能办理整体初始登记手续导致水电公司逾期未办理涉案房屋所属项目的初始登记手续，也应由水电公司自行承担相应的不利后果。虽然《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第13条附录二约定起算办证期限需满足“水电公司完成项目的竣工备案及产权初始登记业务”的条件，但“完成项目的竣工备案及产权初始登记业务”属于水电公司作为出卖人履行自身合同义务的范畴，该约定条款客观上将导致水电公司可以在先的违约行为作为拒绝履行在后义务的抗辩，由此在减轻水电公司合同责任承担的同时，限制了伍建英的合同权利行使。因此，水电公司依据《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第13条附录二的约定上诉主张其无需向伍建英承担涉案房屋的逾期办证违约责任，理据不充分，本院不予采纳。综上所述，上诉人水电公司的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费753.75元，由上诉人广东省水电集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  谭红玉二〇二〇年五月九日书记员  王文杰唐颖琪