辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终4366号上诉人（原审原告、反诉被告）：沈阳科技风险投资有限公司，住所地沈阳市沈河区市府大路262号甲三楼。法定代表人：孟松，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨利海，北京市国度律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：沈阳市孙进技工学校，住所地沈阳市沈北新区正良二路。法定代表人：孙进，该校董事长。委托诉讼代理人：张砚，辽宁英泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：景雪，辽宁英泰律师事务所律师。上诉人沈阳科技风险投资有限公司（以下简称“沈阳科技公司”）因与被上诉人沈阳市孙进技工学校（以下简称“孙进技校”）租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2019）辽0113民初5883号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。沈阳科技公司上诉请求：1.请求二审法院依法判令被上诉人给付上诉人2018年9月20日至10月20日的租金56712元。2.请求二审法院依法撤销一审判决第二项，依法改判被上诉人赔偿上诉人占用租赁房屋期间给上诉人造成的经济损失101578元。3.请求二审法院依法撤销一审判决第三项，依法驳回被上诉人返还五千元押金的诉讼请求。一、原审法院在认定上诉人与被上诉人合同到期后，属于不定期租赁合同关系的前提下，以上诉人仅给被上诉人七天搬迁时间为由，驳回上诉人关于赔偿2018年9月20日至10月20日占用房屋期间损失的诉讼请求，缺乏法律依据。因为，双方签订的《房屋租赁合同》中，并无承租人搬迁期间免租金的约定，上诉人给被上诉人搬迁时间过短，只能导致不定期租赁合同关系延长的法律后果，而不会产生上诉人丧失索要不定期租赁合同租金的权利。二、原审判决在认定被上诉人已构成违约的前提下，仍然按照不定期租赁价格核算上诉人经济损失缺乏法律依据。上诉人与沈阳展硕中等职业学校签订的《房屋租赁合同》租金价格是通过沈阳联合产权交易所招标竞价形成的，是公允租赁市价，上诉人按照该合同的租金价格要求被上诉人赔偿损失符合客观实际。三、原审判决判令上诉人返还被上诉人5000元押金违反《房屋租赁合同》的约定。交接清单显示，需要被上诉人恢复包括门禁、篮球场、食堂（门厅）、阶梯教室及食堂侧墙。案涉房屋在被上诉人租赁前，承租人就是一家学校，按照常理推断学校也应该拥有大门、篮球架。且被上诉人也未提供证据证明案涉房屋的食堂（门厅）、阶梯教室及食堂侧墙已恢复完毕，所以，被上诉人无权要求上诉人返还五千元押金。孙进技校辩称，同意一审判决。沈阳科技公司向一审法院起诉请求：1、判令孙进技校赔偿占用租赁房屋期间给沈阳科技公司造成的经济损失229369元；2、判令孙进技校承担本案诉讼费用。孙进技校向一审法院反诉请求：1、判令沈阳科技公司赔偿经济损失29.5万元；2、判令沈阳科技公司返还孙进技校押金0.5万元；3、判令沈阳科技公司承担本诉及反诉的诉讼费用。一审法院认定事实：2015年8月9日，沈阳科技风险开发事业中心与孙进技校续签了《道义房产租赁合同》一份，沈阳科技风险开发事业中心将其位于沈阳市道义经济开发区的房产及占用范围内的土地出租给孙进技校用于教学使用，年租金69万元，租赁期限从2015年8月10日至2018年8月9日，共计三年，房产押金5000元，用于保障房屋内设施、相关用具不受损害和水电等费用能够及时支付，押金如租赁期满孙进技校腾空并交还房产时，扣除必须缴纳的水电等费用后，在双方无争议前提下5日内无息返还，如押金不足孙进技校在交还该房产时还应补足。该合同还约定：“乙方（孙进技校）对房屋所进行的装修（包括房间天棚、地面、墙壁的装修、卫生间的卫生用具、各式灯具、水电暖气管线等不可移动物品）合同到期后无偿归甲方（沈阳科技风险开发事业中心）所有…，第三条12、本合同履行完毕后，如乙方继续续约，需提前30天通知甲方。否则甲方认为乙方自动放弃续租…。”上述合同签订前，孙进技校依据前期租赁协议约定给付了沈阳科技风险开发事业中心租房押金5000元。上述合同签订后，孙进技校依约给付了租金，并实际占有、使用上述房产。在租赁期间，孙进技校对食堂、墙面、旱厕、排水、自来水外管线、操场等设施进行了维护、翻新、改造。2018年9月19日，沈阳科技公司向孙进技校发出《解除合同通知》，该通知载明：“在贵校收到通知时，双方签订的房屋租赁合同已解除，请贵校在一周内，即2018年9月27日前腾空房屋，并支付占用房屋期间的租金，结清使用和占用期间产生的水电供暖等全部费用…。”2018年9月20日，孙进技校向沈阳科技公司回复《关于对道义房产租期到期撤退的说明》，该说明载明：“我校已在租期到期前一个月内提交续约申请，后因贵司处在体制改革关键期，另改制后租金和租期都有变化，我校经过深思熟虑后决定不再续租，由于我校在校人数近400人，寻找校舍和搬家需要一些时间，故我校现申请于2018年10月20日前搬离撤出此房产…。”此后，孙进技校开始着手搬离工作。2018年11月20日，沈阳科技公司、孙进技校双方办理涉案厂房移交手续，双方签订租赁厂房交接清单，双方仅对大门门禁系统、篮球架、食堂（门厅）、阶梯教室及食堂侧墙四处设施缺失状况存有部分异议。2019年2月15日，沈阳科技公司将涉案房产及土地对外出租。在诉讼过程中，孙进技校出具了购买门禁系统、健身器材的发票一份。同时出具了食堂改造施工合同书、砌墙粉刷墙面施工合同、操场改造等施工合同及部分给付工程款凭证、发票。另查，2018年8月13日，沈阳市科学技术局与沈阳盛京金控投资集团有限公司、沈阳市人民政府国有资产监督管理委员会签订《沈阳市事业单位转企改革交接协议书》，沈阳市科学技术局将所属的沈阳科技风险开发事业中心于2018年8月15日移交给沈阳盛京金控投资集团有限公司，沈阳盛京金控投资集团有限公司已接收的沈阳科技风险开发事业中心转企后整建制并入沈阳科技公司。一审法院认为，沈阳科技公司与孙进技校签订的房产租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违背法律和行政法规的效力性规定，合法有效，各方当事人应恪守履行。依据合同约定，孙进技校在租赁期限到期前，曾找沈阳科技风险开发事业中心协商房产续租事宜，沈阳科技风险开发事业中心在租期内未就房产续租事宜与孙进技校达成书面的续租协议。在租赁到期日2018年8月9日不久，沈阳科技风险开发事业中心于2018年8月15日转企改制并入沈阳科技公司，双方在2018年9月19日前，虽未就涉案房产续租事宜书面达成协议，沈阳科技公司亦未对继续使用涉案房产提出异议，依据相关法律规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限应为不定期。2018年9月19日，沈阳科技公司通知孙进技校解除租赁合同后，孙进技校2018年9月20日回复其不再续租，至此，双方的房屋租赁合同协议解除。又不定期的房屋租赁合同解除的，根据诚实信用原则，沈阳科技公司应当在合理期限之前孙进技校。本案中，孙进技校与沈阳科技公司合作租赁房产多年，又孙进技校涉及搬离人员、设备等安置事宜较多，客观上需要一定时间方可撤出，孙进技校书面说明在一个月即2018年10月20日前搬离涉案房产，在合理期限之内。沈阳科技公司虽通知其在七日内搬离，但未考虑到孙进技校重新选址、众多人员、财产转移安置等客观情况，故沈阳科技公司主张的七日并非合理期限，一审法院不予采信。又沈阳科技公司未在合理期限之前通知孙进技校，其过错在沈阳科技公司，依据公平、诚实信用原则及相关法律规定，沈阳科技公司向孙进技校主张上述合理期限（2018年9月21日至2018年10月20日）内的租金损失缺少事实及法律依据，一审法院不予支持。孙进技校在自身承诺的合理期限内未能搬离涉案房产，实际占用涉案房产期间（2018年10月21日至2018年11月20日）给沈阳科技公司造成经济损失，沈阳科技公司主张按原合同约定标准（每年69万元）给付使用费部分，在双方合同期待利益损失的预期之内，符合法律规定，并无不当，一审法院予以支持。沈阳科技公司主张以其2019年2月对外出租价格标准计算使用费，因该出租价格是在上述期间经过后其与第三方协商一致的合同价，无法确切证明占用期间实际发生的使用费，缺少事实及法律依据，一审法院不予支持。关于租赁房产的押金5000元是否返还，双方主要争议在大门门禁系统、篮球架、食堂（门厅）一座、阶梯教室及食堂一面侧墙四处设施缺失是否应扣除押金或返还押金的问题。依据合同约定，孙进技校对房屋所进行的装修不可移动物品部分，合同到期后无偿归沈阳科技公司所有。本案中，门禁系统，篮球架并非属不可移动物品，又沈阳科技公司未能举证证明门禁系统，篮球架租赁前原貌状态，无法明确恢复原状的标准，而孙进技校举证证明了其购置的门禁系统，篮球架，故沈阳科技公司要求孙进技校赔偿上述二部分损失、恢复原状无事实依据，一审法院无法支持。关于食堂（门厅）一座、阶梯教室及食堂一面侧墙，合同约定该押金系为保障其房产内设施及相关用具不受损害及水电费及时支付而收取。又沈阳科技公司在此前的往来函件中亦未对此提出异议，结合孙进技校对涉案房产进行的翻新、改造的实际情况，考虑到物尽其用，一审法院认为沈阳科技公司拒绝返还押金5000元缺少事实及法律依据，孙进技校主张返还押金5000元符合法律规定，一审法院予以支持。关于孙进技校应给付沈阳科技公司租金及损失的数额，经核算（69万元÷365日*41日），孙进技校应给付沈阳科技公司在不定期租赁期间（2018年8月10日至2018年9月20日）的租金77507元。孙进技校承诺而逾期搬离，应给付沈阳科技公司占用期间（2018年10月21日至2018年11月20日）的经济损失（69万元÷365日*30日）56712元。关于孙进技校沈阳科技公司给付前期装修投入补偿费15万元，合同已明确约定对孙进技校的房屋装修，合同到期后无偿归沈阳科技公司所有，而无货币补偿约定，故孙进技校主张给付装修投入补偿费15万元无事实及法律依据，一审法院不予采信。关于孙进技校主张的拆迁及搬离费用4.5万元、新校舍投入支出费用10万元，租赁合同到期后未能续租，孙进技校有义务在合理期限内搬离涉案房产，双方对上述费用承担无合同约定，孙进技校是为自身更好地经营办学而产生的费用支出，与沈阳科技公司并无法律上的利害关系，结合民商法中的公平、诚实信用原则，孙进技校主张给付拆迁及搬离费用4.5万元、新校舍投入支出费用10万元无事实及法律依据，一审法院亦不予支持。一审法院判决：沈阳市孙进技工学校于本判决生效后十五日内给付沈阳科技风险投资有限公司租金77507元。二、沈阳市孙进技工学校于本判决生效后十五日内给付沈阳科技风险投资有限公司占用房产期间的经济损失56712元。三、沈阳科技风险投资有限公司于本判决生效后十五日内返还沈阳市孙进技工学校房产押金5000元。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关法律之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回沈阳科技风险投资有限公司的其它诉讼请求。五、驳回沈阳市孙进技工学校反诉的其它诉讼请求。本诉案件受理费6314元，由沈阳科技风险投资有限公司承担3329元，由沈阳市孙进技工学校承担2985元。反诉案件受理费5800元，减半收取2900元，由沈阳市孙进技工学校承担2875元，由沈阳科技风险投资有限公司承担25元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，关于上诉人主张被上诉人赔偿2018年9月20日至10月20日占用房屋期间损失的问题。本案中，2018年9月19日沈阳科技公司通知孙进技校解除租赁合同后，孙进技校2018年9月20日回复其不再续租，双方达成合同解除合意。考虑到沈阳科技公司与孙进技校之间形成长期合作的租赁关系，孙进技校进行搬迁涉及重新选址、设备人员重新安置等诸多事项，沈阳科技公司在合同解除之前也未提前通知，故原审法院给予孙进技校一个月的合理搬迁期间并无不当之处。孙进技校在其承诺的2018年10月20日前未能搬离，对此后实际占用案涉房屋期间承担支付占有使用费责任，已能较好弥补沈阳科技公司的损失，故对上诉人的该上诉请求，本院不予支持。关于占有使用费的支付标准问题，合同法上的损害赔偿不应超过当事人订立合同时预见或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。原审判决按照双方原租赁合同标准判决支付，符合当事人的合理预见，是在当事人可期待的利益范围之内，本院予以维持。上诉人主张按照其另行对外出租的价格计算，该价格系上诉人事后与第三方协商形成，对孙进技校而言无可预见性与约束力，故沈阳科技公司的该项主张无事实与法律依据，本院不予支持。关于上诉人主张5000元押金不应退还的问题。案涉租赁合同约定该押金系为保障其房产内设施及相关用具不受损害及水电费及时支付而收取。孙进技校已举证证明其购置门禁系统、篮球架，而沈阳科技公司未举证证明上述设施在租赁前的状态，上述设施也并非合同约定的合同到期后应无偿归沈阳科技公司所有的部分。故沈阳科技公司要求孙进技校对上述设施缺失承担责任缺乏依据。关于食堂（门厅）、阶梯教室及食堂侧墙的问题，孙进技校在原审中主张系经沈阳科技公司同意拆除，结合在双方往来函件中沈阳科技公司对此并未提出异议，本院对孙进技校的主张予以采信。同时结合孙进技校对涉案房产进行的翻新、改造的实际情况，沈阳科技公司拒绝返还孙进技校5000元押金缺乏合理依据。因此，对上诉人该上诉请求，本院不予支持。综上所述，上诉人沈阳科技风险投资有限公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6314元，由上诉人沈阳科技风险投资有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  周濛审判员  杨帆审判员  单立二〇二〇年五月十一日法官助理勾雪峰书记员王博浩本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；