新疆维吾尔自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新民终101号 上诉人（原审被告）：陈战彪，男，汉族，1969年8月10日出生，住天津市。 委托诉讼代理人：王雪，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：天津六建建筑工程有限公司，住所地天津市。 法定代表人：曹世江，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴永利，北京道可特（天津）律师事务所律师。 原审被告：中建新疆建工集团第二建筑工程有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 诉讼代表人：宋小毛,该公司破产管理人负责人。 委托诉讼代理人：谢兰兰，新疆崇德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐奔，新疆崇德律师事务所律师。 上诉人陈战彪因与被上诉人天津六建建筑工程有限公司（以下简称天津六建公司）及原审被告中建新疆建工集团第二建筑工程有限公司（以下简称中建区二建公司）返还原物纠纷一案，不服乌鲁木齐市中级人民法院（2019）新01民初14号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈战彪的委托诉讼代理人王雪，被上诉人天津六建公司的委托诉讼代理人吴永利，原审被告中建区二建公司委托诉讼代理人谢兰兰、唐卉等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈战彪上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回天津六建公司要求陈战彪返还租赁场地的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。作为出租房的中建区二建公司已使用涉诉房屋长达十余年，在其作出有权利出租承诺的情况下，承租人有理由相信中建区二建公司占有涉诉房屋是基于法律、合同规定而合法占有，且有权对外出租。对于双方缴纳和收取租金的行为系合同履约行为，不应将此行为认定为“有悖于善意”。1.中建区二建公司同天津六建公司通过协议约定占有涉诉房屋，享有合法的占有权，属于有权使用；2.陈战彪基于合法的租赁关系从中建区二建公司取得占有的权利，并非无故占有房屋；3.中建区二建公司已将其直接占有移转给陈战彪，以上事实均不违反法律规定。中建区二建公司破产后根据陈战彪同中建区二建公司破产管理人多次沟通，管理人于2018年8月27日向陈战彪出具的（2018）二建破管通字第9-24号通知，根据该通知可知：中建区二建公司在破产清算过程中，管理人也将涉诉房屋纳入到中建区二建公司资产中；由此，陈战彪有理由相信中建区二建公司对涉诉房屋享有合法占有并出租的权利。二、即使中建区二建公司破产，天津六建公司仍应当履行中建区二建公司同陈战彪达成的租赁协议，天津六建公司作为房屋所有权人不具有相应的请求权基础要求陈战彪返还。且在陈战彪已投入大量资金对涉诉房屋进行装修的情况下，判令陈战彪腾腾退房屋会严重损害了陈战彪的利益。本案中，陈战彪自2016年开始租赁涉诉房屋，且交纳房屋租金至2021年9月30日，即使陈战彪同中建区二建公司签订的第三份合同存在瑕疵，但房屋租金系陈战彪按照第二份合同交纳，该合同在天津六建公司起诉前、中建区二建公司破产前就已并生效，陈战彪对该份合同并没有任何过错。因该合同尚未到期，故陈战彪享有合法占有权。一审法院判决陈战彪腾退涉诉房屋，没有事实和法律依据。 天津六建公司辩称，中建区二建公司在借用的情况下即使使用诉争之房更长的期限在未征得所有权人的情况下也无权出租，况且陈战彪在明知中建区二建公司没有所有权且进入破产程序及天津六建公司主张权利的过程中依然向中建区二建公司缴纳租金，此行为系故意而为，实属恶意。陈战彪在上诉状中认可诉争之房产权已经明晰，亦认可其与中建区二建公司的租赁合同存在严重问题的同时仍强调自认为占有诉争之房的合法性，不仅无法律依据并且其上诉状的陈述自相矛盾。综上，请求驳回上诉，维持原判。 中建区二建公司述称，一、我们认为案涉诉争房产属于历史遗留问题。1965年天津市第四建筑工程公司整体搬迁至新疆，成立新疆维吾尔自治区第二建筑工程公司。1300人的搬迁就留有二建公司天津办事处，有其来解决后续的遗留事项。二建公司天津办事处现仍在解决二建公司、四建公司离退休人员的相关事宜。我们认为二建公司一直是有权使用，同时也有权出租。参照买卖不破租赁继续履行与上诉人陈战彪的房屋租赁合同。二、天津六建公司把相应的资产接走，也应该继续安置职工。 天津六建公司向一审法院起诉请求：1.请求判令陈战彪、中建区二建公司腾空天津市和平区xxx院内由陈战彪、中建区二建公司占用房屋和场地（面积合计约395.23平方米，具体位置建附图）里的属于陈战彪、中建区二建公司的所有东西，搬离上述房屋和场地，恢复上述房屋原状，将占用的上述所有地上物（院墙、房屋、构筑物等）返还给天津六建公司；2.请求法院判决陈战彪、中建区二建公司连带支付房屋占有使用费360000元（2016年10月1日至2017年9月31日共计12个月，每月20000元租金。） 一审法院认定事实：1965年2月，新疆维吾尔自治区建工局)向新疆维吾尔自治区人民政府(以下简称自治区政府)申请从天津市搬迁建筑公司进行援疆建设。经自治区建工局与原河北省天津市通并上报中央有关部门,同意从天津市成建制调迁建筑公司援疆建设。1965年3月,天津市委决定将天津市建工局所属的原天津市第四建筑工程公司(以下简称原天津四建公司)成建制调往自治区建工局,支援新疆地区建设。原天津四建公司调入新疆以后组建了新疆维吾尔自治区第二建筑工程公司(以下简称新疆二建公司)。根据上级要求,原天津四建公司开始移交企业固定资产,其中职工宿舍等部分资产移交至天津市各主管房管站,部分固定资产移交至原天津市建工局后,天津市建工局又成立了天津六建公司,将原天津四建公司交还的财产移交至天津六建公司。同年,新疆二筑(新疆二建公司)天津办事处(甲方)与天津六建公司签订一份协议书,约定,兹因甲方全迁新疆,根据上级指示,在津设立办事处,办理留津一切事务,为此将移交六建房屋坐落东院一部,自然间13间,计395.23平方米,双方协议按以下办法办理。(一)甲方占用乙方的房屋，按照规定的年限折旧,和房地产税全部金额1972.34元,由甲方按季分次付给乙方。(二)甲方占用乙方房屋,维护、修理费用全部由甲方自己负责。(三)甲方在撤销办事处机构后,将全部房屋交还乙方。(四)在移交全部房屋的同时,将陆安街49号家属宿舍移交六建管理,逐步腾出空房。逐步移交六建。天津六建公司于2002年5月23日取得天津市和平区多伦道274号国有土地使用证,于2002年8月19日取得天津市和平区房地产管理局颁发天津市和平区××道房屋的产权证书。另查,1.2002年,新疆维吾尔自治区第二建筑工程公司改制为新疆建工集团第二建筑工程有限责任公司。2011年因新疆建工(集团)有限责任公司变更名称为中建新疆建工(集团)有限公司。新疆建工集团第二建筑工程有限责任公司遂变更名称为中建新疆建工集团第二建筑工程有限公司；2.2016年7月15日,中建区二建公司与陈战彪签订房屋租赁合同一份,约定陈战彪租赁位于天津市面房壹间,建筑面积42平方米。租赁期限为:2016年10月1日至2021年9月30日止。租金每年陆万元。2017年6月30日,中建区二建公司又与陈战彪签订房屋租赁合同一份,约定陈战彪租赁天津市内平房12间,建筑面积280平方米。租赁期限为:2017年10月1日至2021年9月30日止。租金每年3万元。2018年3月23日,中建区二建公司再与陈战彪签订房屋租赁合同一份，约定陈战彪租赁位于天津市旁院内平房,建筑面积400平方米。租赁期限为:2021年10月1日至2026年9月30日止。租金每年18万元。庭审期间,中建区二建公司认可在天津六建公司起诉本案之后,陈战彪将租金已交付至2022年9月30日。截止2019年3月29日,中建区二建公司总计收取陈战彪涉案房屋租金755000元;3.原告天津六律公司于2017年10月19日在天津市和平区人民法院立案起诉陈战彪,案件审理过程中,天津六建公司于2017年12月29日追加中建区二建公司为本案被告,中建区二建公司于2018年8月10日提出管辖权异议申请。天津市和平区人民法院于2018年9月13日作出(2017)津0101民初7294号民事裁定书,裁定移送本案至乌鲁木齐市中级人民法院处理;4.2017年12月19日,根据中建区二建公司的申请,一审法院作出(2017)新01破申4号民事裁定书,裁定受理中建区建公司的破产清算申请。2018年7月17日,一审法院作出(2018)新01破1号决定书,指定新疆崇德律师事务所担任中建区建公司管理人。 一审法院认为,根据本案双方当事人的诉辩意见,本案的争议焦点为:关于本案是否属于人民法院受理范围的问题。天津六建公司起诉陈战彪、中建区二建公司返还原物纠纷一案,从天津六建公司的诉讼请求以及其与陈战彪、中建区二建公司就涉案房屋所产生的法律关系来看,应属平等民事主体之间的财产纠纷案件,天津六建公司的起诉符合我国民事诉讼法规定的起诉条件,不存在中建区二建公司认为应当依照最高人民法院于1992年11月25日发布的法发【1992】38号《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》文件第三条所规定的驳回起诉的情形,故一审法院对中建区二建公司认为本案不属于人民法院受理范围的抗辩意见依法不予支持。二、关于一审法院对本案是否具有管辖权的问题。根据《中华人民共和国企业破产法》第二十一条规定,人民法院受理破产申请后,有关债务人的民事诉讼,只能向受理破产申请的人民法院提起。《最高人民法院关于适用若干问题的规定(二)》第四十七条第一款规定人民法院受理破产申请后,当事人提起的有关债务人的民事诉讼案件,应当依据企业破产法第二十一条的规定,由受理破产申请的人民法院管辖。因本案不属于法律规定的人民法院管辖权争议范畴,而是属于破产法的强制性规定。鉴于一审法院于2017年12月19日已经受理中建区二建公司的破产清算申请,故本案依法应由一审法院管辖。三、关于本案双方之间法律关系及天津六建公司的诉讼请求是否成立的问题。借用合同是出借人将标的物交给借用人使用,借用到期后,借用人将标的物返还给出借人的合同。在本案中,中建区二建公司的前身新疆二建公司在与天津六建公司于1965年所签协议书中约定,新疆二建天津办事处占用涉案房屋,处理天津四建公司调迁新疆后在天津的遗留事务,办事处承担折旧和房地产税,以及房屋的维护、修理费用。由于新疆二建公司已更名为中建区二建公司,故中建区二建公司应为涉案协议的权利义务承受人。从双方所签协议的内容来看,天津六建公司将其所有的涉案房屋交予中建区二建公司无偿使用,中建区二建公司仅承担房屋的维护及修理费用,故双方形成了房屋借用合同的法律关系。借用合同到期后,出借人有权要求借用人及承租人归还原物,对于借用人擅自变动改造借用物的,出借人有权要求恢复原状,赔偿损失,归还原物。在本案中,天津六建公司以中建区二建公司于2016年10月1日擅自将涉案房屋出租给陈战彪为由,要求中建区二建公司、陈战彪腾空并返还涉案房屋及场地。对此,一审法院认为,虽然双方在涉案协议中并未对中建区二建公司对外出租作出禁止性的约定,而中建区二建公司将涉案房屋出租给陈战彪使用的行为亦不违反法律规定,但是依据中建区二建公司与陈战彪签订租赁合同的时间和双方对租期的约定,以及在天津六建公司向人民法院提起返还涉案房屋诉讼请求之后,双方仍继续签订合同并交纳收取租金至2022年的行为,显然有悖于善意。另,对于涉案房屋的返还期限,依据涉案协议第三条的约定,中建区二建公司应在办事处撤销后将全部房屋返还给天津六建公司。首先,驻天津办事处属于中建区二建公司内设机构,撤销与否均由其自行决定。其次,依据涉案协议的约定,在天津设立办事处的目的是为了办理原天津四建公司调入新疆以后的留津一切事务。再次,由于一审法院已于2017年12月19日裁定受理中建区二建公司破产清算申请,依照法律规定,中建区二建公司自此不得再从事经营活动,其办事机构亦应依法终止一切活动。综合上述事实,一审法院认为,中建区二建公司自进入破产清算程序后,已没有合法占有涉案房屋的理由,加之中建区二建公司将涉案房屋对外出租,并收取租金的行为亦有悖于双方在1965年所签协议中关于“处理原天津四建公司调迁新疆后在天津的遗留事务”的约定,故中建区二建公司仅以一名退休人员在涉案房屋居住为由拒绝交付涉案房屋的理由,缺乏事实及法律依据,一审法院依法不予采纳。中建区二建公司应当向天津六建公司返还涉案房屋。对于天津六建公司主张自2016年10月1日至2018年9月31日共24个月的房屋占有使用费360000元以及2018年10月1日至陈战彪、中建区二建公司将房屋交还时的房屋占有使用费(标准按照每月30000元予以计算)的诉讼请求。一审法院认为,结合涉案房屋面积、房屋所处位置、以及陈战彪与中建区二建公司所签租赁合同的约定,一审法院对中建区二建公司主张截止到2018年9月31日按每月15000元的标准计算占有使用费的诉讼请求予以支持,而对于天津六建公司主张自2018年10月1日之后的房屋占有使用费,一审法院则酌定为按每月20000元的标准计算。综上,一审法院支持自法院受理中建区二建公司破产清算之日即2017年12月20日至2018年9月31日期间的占有使用费13500元(15000元×9个月),2018年10月1日至2019年7月1日之后实际形成的房屋占有使用费180000元(20000元×9个月),至于2019年7月1日之后实际形成的占有使用费,天津六建公司则可另案予以主张。另,因陈战彪系基于租赁合同占有使用涉案房屋,且其已将租赁费用依约交付给了中建区二建公司,故其不应再向天津六建公司支付占有使用费。因陈战彪将涉案房屋进行了改造,故天津六建公司要求中建区二建公司与陈战彪腾空并搬离涉案房屋、恢复涉案房屋原状的诉讼请求成立,一审法院依法予以支持。判决:一、陈战彪、中建区二建公司于判决生效后十日内腾空天津市和平区xxx院内由陈战彪、中建区二建公司占用房屋和场地里的属于陈战彪、中建区二建公司的所有东西,搬离上述房屋和场地,恢复上述房屋原状,将占用的上述所有地上物(院墙、房屋、构筑物等)返还给天津六建公司。二、中建区二建公司于本判决生效之日起十日内支付天津六建公司房屋占有使用费135000元(2017年12月20日至2018年9月31日共计9个月);三、中建区二建公司于本判决生效之日起十日内支付天津六建公司房屋占有使用费180000元(2018年10月1日至2019年7月1日共计9个月);四、驳回天津六建公司的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人未提交新证据。 本院二审查明的事实与一审查明事实一致。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”。本案中，天津六建公司于2002年8月19日就涉案房屋取得所有权产权证书，故可认定天津六建公司对涉案房屋享有所有权。陈战彪认为对涉案房屋有权占有。对此，本院认为根据1965年10月4日天津市第六建筑公司与新疆第二建筑工程公司驻天津办事处签订的协议书约定内容来看，天津六建公司将涉案房屋交由中建区二建公司无偿使用，中建区二建公司仅承担房屋的维护及修理费用，故可认定双方之间为房屋借用合同法律关系，原审对此认定正确，本院予以维持。双方在履行该协议过程中，中建区二建公司于2016年7月15日将涉案房屋租赁给陈战彪，该行为应视为中建区二建公司在借用期间提前终止合同。涉案协议终止后，协议所确立的双方权利义务关系已消灭，即中建区二建公司就此不再享有涉案房屋的使用权，其与陈战彪签订的《房屋租赁合同》对天津六建公司没有法律约束力。故陈战彪以与中建区二建公司签订的《房屋租赁合同》来主张对涉案房屋有权占有没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，陈战彪的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费17380元，由陈战彪负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 戴   昀   杞 审 判 员 热依拉 · 买买提 审 判 员 孙      祎 二〇二〇年五月二十八日 法官助理 闫   乔   乔 书 记 员 阿拉法特·阿地力