广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终8306号上诉人（原审原告）：韩锡华，男，1937年6月11日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：韩健江，男，1966年10月2日出生，汉族，住广州市番禺区，系韩锡华儿子。被上诉人（原审被告）：颜年华，男，1972年12月27日出生，汉族，住湖南省茶陵县。上诉人韩锡华因与被上诉人颜年华房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初8751号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。韩锡华上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判韩锡华没收颜年华所付的履约租赁保证金56000元；2.本案一、二审诉讼费用由颜年华承担。事实和理由：一、一审法院认定涉案物业没有进行产权登记或报建与事实不符。涉案物业权属人为广州市番禺区桥南街陈涌村民委员会（以下简称陈涌村委会），韩锡华在一审已向法院提供了涉案物业的其中一栋厂房的房产证，另一栋厂房没法提供房产证及报建资料，但已向法院提交了相关的村委证明及情况说明。涉案物业一部分厂房没有房产证的原因是因本地政府亚运会期间为了美化城市环境，权属人为了配合当地政府对该地区进行升级改造，且为加快拆迁改造建设的步伐，相关部门对报建手续予以暂缓。在此情况下，建造人虽未履行报建手续，行政主管部门至今也没有认定涉案物业为违章建筑，故其权利人对其进行出租也不应认定为无效。即使是涉案物业一部分厂房没有房产证及报建，也不能因此认定租赁合同整体的无效，对有效部分的合同应当按合同约定适用相应的违约责任条款，以便能公平地维护双方的合理权益。二、一审法院无视韩锡华因颜年华的违约行为遭受的巨大损失，对韩锡华不公平。从本案案情来说，颜年华在合同没有到期且韩锡华没有违约的情况下单方违约不续租，给韩锡华带来了巨大损失。首先，涉案物业是韩锡华承租而来，现因颜年华的违约行为，使涉案厂房无法及时出租造成租金损失；其次，颜年华承租涉案厂房，还给予了其装修免租期，颜年华违约之后韩锡华还要支付中介费用，以求尽快寻找新的租户，以减少涉案物业空档期的租金损失；再次，还会产生需要给予新的租户装修免租期的租金损失。至今，涉案物业因颜年华违约，造成韩锡华经济损失15万元以上。三、涉案合同是双方协商自愿签订，合法有效。合同约定的10年租约已执行6年，也在政府的政务中心合法备案纳税，工商、税务、环保、交通局等管理部门也现场验收承认合法而发放牌照。综上，请求二审法院判如所请，维护韩锡华的合法权益。颜年华辩称，我方在厂房经营了六年多才发现厂房没有报建，我方也是遭受了蒙蔽。因本案纠纷，韩锡华于2018年9月11日向一审法院起诉请求：1.判令颜年华支付2018年7月的租金37268元；2.判令颜年华向韩锡华支付逾期缴纳租金的违约金（违约金计算从2018年6月26日起计，计算至实际清偿之日止，按所欠租金的年利率24%计算，暂计至2018年8月30日为1617.32元）；3.判令颜年华支付拖欠的水电费2917元；4.判令颜年华向韩锡华支付6000元垃圾清理费；5.判令韩锡华没收颜年华所付的租赁保证金56000元；6.判令本案诉讼费由颜年华承担。一审法院认定事实：2012年6月16日，韩锡华作为出租人（甲方），与案外人曾湛钊作为承租人（乙方）签订了一份《设备转让、厂房租用协议》，该合同约定：甲方同意将易合汽车维修厂证照及设备转让给乙方（合让价580000元），并同意将座落在番禺区桥南街市南路三号之一原易合汽车维修厂车间（新建大楼的负一层及后面厂房，即涉讼物业）出租给乙方继续作汽车维修厂使用，面积合共约1600平方米；2012年7月1日交付乙方使用；甲乙双方协定的租赁期限10年，其中2012年7月1日至2014年6月30日的月租金为28000元，2014年7月1日至2016年6月30日的月租金为30800元，2016年7月1日至2018年6月30日的月租金为33880元，2018年7月1日至2020年6月30日的月租金为37268元，2020年7月1日至2022年6月30日的月租金为40995元，乙方必须在每月的25日前交付下月租金（现金或银行划账）给甲方；乙方向甲方交纳保证金56000元，另交纳1个月租金，甲方应在租赁期满解除合同之日将保证金56000元退回乙方；乙方不按时交付租金，除须补交外，每逾期一天，按所欠租金的1%向甲方交付违约金，逾期超过20天作违约处理，甲方有权终止合同收回该厂房，乙方所交履约保证金不予退回；甲方不按时交付厂房给乙方使用时，应按实际使用时间计算租金，逾期1个月以上作违约处理，乙方有权解除合同，甲方必须将履约保证金双倍返还给乙方；乙方租赁厂房后每月产生的物业管理费、水电费、工商、税费、消防、治安、卫生费等一切应缴交的费用均由乙方承担；等等。同日，韩健江向曾湛钊出具一份《收款收据》，载明“收租用原易合汽修厂厂房两个月按金56000元（租用期满无息退还）”。2017年9月1日，韩锡华作为甲方，与曾湛钊作为乙方签订一份《补充协议》，约定甲方委托韩健江全权执行处理2012年6月16日与曾湛钊签订的《设备转让、厂房租用协议》；曾湛钊所签订履行的《设备转让、厂房租用协议》转由颜年华继续履行，合同内容不变，补充协议即时生效。韩锡华、韩健江、曾湛钊、颜年华均在上述协议中签名确认。2018年9月11日，韩锡华以颜年华拖欠租金等费用为由诉至一审法院，引致本案纠纷。一审庭审中，双方当事人均确认双方就涉讼物业存在租赁关系，颜年华自2017年9月1日起履行《设备转让、厂房租用协议》；并确认颜年华已缴纳保证金56000元，并已支付完毕2018年6月30日前的租金、水电费，2018年7月1日起的租金、水电费至今未支付。但双方对以下问题存在争议：一、针对涉讼物业的权属登记情况，双方均确认涉讼物业为一层建筑。韩锡华称涉讼物业位于广州市番禺区XX，面积为1600平方米，权属人为陈涌村委会，该物业由陈涌村委会于1986年2月自建并申领房产证，原登记地址是番禺县沙湾镇，当初发放房产证时该地区为未完成开发的农村地区，因城区发展，从2007年1月1日起归属桥南街接管，之后由于2009年为迎合亚运会市容环境的整改要求而对该物业进行修缮、改建，但由于当时的时间紧迫相关部门对报建手续予以暂缓，现时也未予以补办，故在没有相关行政主管部门已作出认定该物业为违章建筑之前，不应将涉讼物业认定为违章建筑；涉讼物业是由两栋厂房组成，两栋厂房之间有一条走廊连接，陈涌村委会向其提供了其中一栋厂房的房产证，但没有提供另外一栋厂房的房产证，因此涉讼物业的面积与房产证显示的面积不一致。韩锡华并提交了《房屋所有权证》（粤房字第××号）、《集体土地建设用地使用证》（番府集建总字[XX]第XX号）、陈涌村委会出具的两份《证明》（落款日期分别为2018年8月8日、2018年11月20日）予以证实，其中《房屋所有权证》记载房屋地址坐落在番禺××××村，建筑结构及层数为砖瓦平房一层，建筑面积为695.52平方米；《集体土地建设用地使用证》记载土地地址位于番禺××××村，自有使用权面积1505.60平方米，建筑占地面积695.52平方米，土地用途为厂房；《证明》（落款日期2018年8月8日）记载“兹证明原地址为广州市番禺区XX村XX号与现地址广州市番禺区XXX号XXX同房屋所有权证是属同一地址”；《证明》（落款日期2018年11月20日）记载“兹证明广州市番禺区XX村XX号、广州市番禺区XXX街XXX号，与房屋所有权证地址：番禺××××村（粤房字第2170313号）集体土地建设用地使用证：番禺××××村（番府集建字XXX第XXX号）（地号：XXX)是属同一地址，同一物业。该建筑物业是2009年亚运整治工程项目而改建。”颜年华对韩锡华陈述的地址无异议，但认为涉讼物业的实际面积比韩锡华陈述的面积要小，对权属情况不清楚。双方当事人至今均未能提供涉讼物业的合法产权登记资料或相关报建资料。二、对于涉讼物业的使用情况。颜年华主张曾湛钊于2012年从韩锡华处承租易合汽修厂，其在2013年入股，2017年9月1日起全盘接手汽修厂，但双方没有签订新的租用协议，只是签订了补充协议；其接手涉讼物业后发现很多地方漏水，之前其也多次向韩锡华提出，韩锡华只是自己进行修补，并没有完全解决问题，经常下雨就漏水、跳闸，影响生产经营，其没有乱拉电线，电线是韩锡华遗留下来的，除了白天其营业时会出现跳闸外，楼上有旅业反映晚上也会跳闸，而建筑物上层是在韩锡华将上层出租给别人时已经出现渗水，因此漏水、跳闸问题并非是其承租使用后造成的；此外，其打算进行喷漆经营，但在环保局检查时被告知汽修厂不符合环评要求，无法经营喷漆业务，故其在2018年6月告知了韩锡华其要求办理环评事宜，后来仍无法办理，因此其于2018年7月5日开始搬离涉讼物业，2018年7月20日左右已经全部搬离，其搬离时有告知韩锡华，2018年7月8日韩锡华到现场查看，其搬走后也有通知韩锡华，但韩锡华没有到场，韩锡华对其搬离是知情的。颜年华对此提交了照片、《现场检查（勘察）笔录》2份、《番禺区环保检查情况告知书》、韩锡华儿媳郭彩金与颜年华妻子赵小群之间的微信聊天记录截图、拆装设备和搬运费收据以证实其上述主张。韩锡华对上述证据均不予确认，其表示不清楚颜年华何时入股或者接手汽修厂，针对颜年华陈述的跳闸问题，是由于颜年华在经营过程中乱拉电线，维修过程中到处都是水，所以造成跳闸；建筑物上层是做洗车的，其中很重的设备压坏底板，导致渗水，后双方协商由颜年华来维修底板，后颜年华反映仍滴水，其两次请工人来维修，也已经维修好了；2018年6月份的时候，颜年华说想只租赁涉讼物业的其中一部分，而未说过不再承租或搬离，直至7月29日才通知其方搬离涉讼物业，期间其从未收到颜年华要搬离的通知，颜年华于2018年7月31日搬离后涉讼物业遗留大堆垃圾，其已进行清理并将涉讼物业另行出租了；对于颜年华所述无法办理环评，颜年华在经营时就应该清楚经营喷漆需要许可，颜年华当初没有提出，而是在过几年后才提出的，故其对此不予认可，是否经营喷漆业务是由颜年华决定的，颜年华决定经营就应该对所经营项目需要办理的手续进行完善，而不是要求其方来完善。韩锡华对此提供了韩健江的证人证言予以证实，韩健江称韩锡华与其是父子关系，韩锡华一直委托其处理涉讼物业的事宜，颜年华在2018年7月底搬走后才通知其不再承租涉讼物业，其出租涉讼物业时是符合规定的，后来颜年华接手涉讼物业，使用至2018年时颜年华拟经营喷漆，当时颜年华应当对设备进行改造，改造后就可以符合环保规定，另颜年华还在涉讼物业旁边又新开了厂，新厂与原涉讼物业之间只有四米。针对韩健江的证人证言，颜年华认为韩健江对环保法不清楚，对于如何申请喷漆项目也不清楚，相关法律法规已经变化了，之前可以经营喷漆项目，不代表现在还可以继续经营。三、对于双方就涉讼物业所建立的合同关系的法律状态问题。韩锡华认为《设备转让、厂房租用协议》《补充协议》系有效合同，由于颜年华已经搬离涉讼物业，故合同已经解除。颜年华亦认为合同有效，但对于双方就涉讼物业所建立的合同关系的法律状态，其表示不清楚。经一审法院释明，韩锡华表示如法院认定的合同效力与其所主张的合同效力不一致，其坚持原有诉讼请求。四、对于租金及保证金的问题，韩锡华主张根据合同约定，2018年7月租金为37268元，颜年华应按此标准支付拖欠的2018年7月租金，并应按照年利率24%的标准支付逾期缴纳租金的违约金；由于颜年华在租赁期未满而搬离涉讼物业，故其有权没收保证金；双方确实曾协商过，其同意颜年华按照33880元的标准缴纳7月的租金，但前提是没收保证金，颜年华对此不同意。为此，韩锡华提供了韩健江的证人证言拟证明颜年华存在拖欠租金的违约情况，韩健江称一开始涉讼物业是由案外人承租的，后来才转手给颜年华，由于颜年华存在拖欠租金的情况，其向颜年华追讨租金时，颜年华就提出漏水问题和厕所堵塞的问题拒绝支付租金，其查看后发现是颜年华加建的地方出现漏水，而非其方的厂房本身漏水，厕所堵塞是因为有垃圾而堵塞的，其在出租涉讼物业时均没有出现上述问题，后来其处理了厕所堵塞的问题后，颜年华仍然是拖延支付租金。颜年华抗辩称其不存在违约，而是由于无法办理环评导致无法继续经营，其才搬离涉讼物业的，而在6月份搬离时其已告知了韩锡华；双方协商时韩锡华同意按照33880元的标准缴纳7月的租金，其亦是同意缴纳7月份租金的，其想在保证金中扣除，但颜年华没有将其余的保证金退还给其方。五、关于水电费、垃圾清理费。韩锡华称由于颜年华搬离后现场遗留大堆垃圾，其为此雇请人来清理而支出的垃圾清理费应由颜年华承担；关于水电费问题，双方曾协议整栋楼的电费由其方垫付的，水费由颜年华垫付，颜年华垫付的水费由其在电费中扣除再计算电费，其有抄表记录度数，由总表减去其他租户的水电度数，剩余的为颜年华的水电表度数。韩锡华并提交了照片、垃圾清理费的收款收据、桥南街陈涌村水站收据、广州供电局有限公司电费通知单、自制的2018年7月水电表读数和易合汽修厂水电费交接说明予以证实，其中垃圾清理费的收款收据载明“今收到易合汽修厂垃圾清洁处理费5600元”。针对韩锡华上述证据，颜年华表示在搬离时已经将涉讼物业清理干净，韩锡华拍照的都是其在承租前韩锡华留下的东西，目前韩锡华没有搬走垃圾；对于垃圾清理费的收款收据，其表示需要庭后核实；水电费交接说明证明了其一直承担整栋楼的水电损耗，水费是水站直接从其账户中进行扣除，韩锡华在其应缴纳电费中扣除其他住户应缴的水费后再向其收取，但2018年7月的水费没有在其账户中扣除；其方的水电表是整栋楼的总表，整栋楼的水电费都要经过其方的水电表，每月缴纳的水电费都是总表减去其他租户的分表，剩余的均是其方要交的水电费，因此其认为整栋楼的损耗都是由其方在承担，并不公平，故不同意支付水电费。颜年华另提供了照片拟证实其在搬出涉讼物业后已将垃圾清理干净。韩锡华认为颜年华的图片只是显示涉讼物业内某个车间的位置没有垃圾，但事实上其它位置尚堆放垃圾。一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”鉴于双方当事人未能举证证实涉讼物业有进行产权登记或报建的情况，故应认定承接了曾湛钊相关合同权利义务的颜年华与韩锡华就涉讼物业所订立的《设备转让、厂房租用协议》及《补充协议》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能够返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”故韩锡华应将收取颜年华的保证金56000元退还给颜年华。虽然合同无效，但根据公平合理原则，颜年华应向韩锡华支付其占有、使用涉讼物业期间的使用费。颜年华虽然主张其已于2018年7月8日搬离涉讼厂房，并且于2018年7月20日搬迁完毕，但对此未能提交充分证据证实，且颜年华未能举证证实其已与韩锡华办理了涉讼物业的交接手续，故对颜年华搬离涉讼物业的主张，不予采纳。现韩锡华确认颜年华于2018年7月31日搬离涉讼物业，予以采纳。颜年华应向韩锡华支付2018年7月1日起至2018年7月31日止的使用费，参照《设备转让、厂房租用协议》约定的租金标准37268元/月计算，使用费共计37268元（37268元/月×1个月）。颜年华主张按照33880元/月的标准计算该期间使用费，缺乏理据，不予采纳。至于韩锡华主张的逾期缴租违约金，理据不成立，不予支持。关于水电费问题，根据双方当事人在庭审中的陈述及韩锡华提交的证据可知，涉讼物业所在的整栋楼的电费是由韩锡华垫付，水费是由颜年华垫付。韩锡华提交了陈涌村水站水费收据证实其已代缴了水费，并提交了电费通知单证明颜年华尚未代缴电费，颜年华对此表示水电费情况需要核实，但未能在指定期限内提交书面回复意见；此外，颜年华虽然抗辩称其方的水电表是整栋楼的总表由此产生损耗由其承担并以此为由认为不公平不同意支付水电费，但颜年华对此未能举证证实具体损耗及水电度数的情况，综合双方举证情况，合理采纳韩锡华的主张，颜年华应向韩锡华支付水电费2917元。而对于颜年华的上述抗辩意见，缺乏事实依据，不予采纳。对于韩锡华主张颜年华支付垃圾清理费6000元的问题，韩锡华虽然提供了垃圾清理费的收款收据等证据以证明其为清理颜年华搬离后遗留的垃圾，但韩锡华提交的上述收据未足以证实颜年华韩锡华已实际支出清理费的主张，该收款收据载明的金额也与韩锡华所主张的垃圾清理费金额不一致，存在矛盾之处。而且韩锡华虽然提交了照片，但该照片亦未反映拍摄的时间，不足以证实照片中的物品为颜年华所遗留。故对韩锡华主张颜年华支付垃圾清理费的诉请，缺乏理据，不予支持。鉴于韩锡华需退还颜年华保证金56000元，故该保证金用于抵扣上述使用费和水电费，抵扣后，韩锡华应向颜年华退还剩余保证金15815元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第（八）项，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第一百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2019年12月1日判决如下：一、颜年华应于本判决发生法律效力之日起三日内向韩锡华支付2018年7月1日起至2018年7月31日止的使用费37268元；二、颜年华应于本判决发生法律效力之日起三日内向韩锡华支付水电费2917元；三、颜年华已缴纳的保证金56000元用于抵扣上述第一、二项判决所确定的款项，抵扣后，韩锡华应于本判决发生法律效力之日起三日内向颜年华支付剩余保证金15815元；四、驳回韩锡华的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2376元，由韩锡华负担1571元，颜年华负担805元。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，韩锡华向本院提交：1.授权委托书，2.《租赁合同》复印件，3.收款收据复印件，4.中国农业银行转账回执复印件，5.现场照片，6.物业备案纳税发票，上述证据拟证明颜年华违约后给韩锡华带来损失。颜年华表示上述证据与本案无关。韩锡华二审提交的证据未在法定举证期限内提供，且对本案争议焦点的处理无实质性影响，本院均不予采纳。本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。本案二审韩锡华仅针对一审判决第三项提起上诉，认为应没收颜年华所支付的租赁保证金56000元，故本案的争议焦点是韩锡华该主张是否能得到支持的问题。对此，分析如下：首先，关于合同的效力问题。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，韩锡华提交权属人为陈涌村委会的房产证以证明涉案物业有进行产权登记，但该房产证显示地址、面积均与涉案合同约定的租赁物业信息资料不符。韩锡华另提交了陈涌村委会出具的两份《证明》，但因村委会并非有权批准建设工程的机关，且涉及对自身所有物业产权的确认，故该证据不足以认定涉案物业已履行合法报建手续。一审法院认定涉案《设备转让、厂房租用协议》及《补充协议》无效，并无不当，本院予以维持。其次，关于合同无效的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”涉案合同无效，因该合同取得的财产应相互返还，韩锡华因涉案租赁合同取得租赁保证金56000元，一审判决韩锡华向颜年华返还该租赁保证金符合上述法律规定。韩锡华上诉认为其因颜年华违约提前搬走遭受损失故应没收该保证金，但因涉案合同无效，颜年华在合同约定租期届满前搬离并不构成违约，故韩锡华该主张没有法律依据。至于韩锡华另主张其曾给予颜年华免租期，该主张与涉案合同约定不符，韩锡华亦未对此提供证据证明。韩锡华是否给予新租户免租期亦与本案审理无关，故对其上诉主张，本院不予采纳。综上所述，韩锡华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1200元，由上诉人韩锡华负担。本判决为终审判决。审判长  张明艳审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇二〇年五月二十七日书记员  眭 翘郭蔚琳