四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0104民初11018号 原告：深圳市花样年国际物业服务有限公司成都分公司，营业场所：成都市锦江区东大街下东大街段216号605号。 负责人：张志宏，总经理。 委托诉讼代理人：龙亮，上海海华永泰（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：代雄，上海海华永泰（成都）律师事务所律师。 被告：龚敏凤，台湾地区居民，女，1949年3月1日出生。 委托诉讼代理人：佘宸熠，四川和普律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨桥，四川和普律师事务所律师。 原告深圳市花样年国际物业服务有限公司成都分公司(以下简称花样年成都分公司)与被告龚敏凤物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月26日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告花样年成都分公司的委托诉讼代理人龙亮，被告龚敏凤的委托诉讼代理人佘宸熠到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告花样年成都分公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付坐落于成都市高新区666号2栋28层10号房屋从2017年5月1日截止2019年2月28日期间的物业费本金21258.16元，违约金13438.77元；2.本案的案件受理费等全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告为花样年福年广场物业服务和管理单位，被告通过司法拍卖，取得了花样年福年广场2幢28楼1-12号房屋的所有权。涉案房屋的原所有权人成都铭谷投资有限公司因其实际控制人涉刑，其物业费一直未向原告缴纳。原告通过生效法律文书已经确认了原告的权益并向中国人民解放军西部战区第一军事法庭申请参与分配。成都铁路运输中级法院接受中国人民解放军西部战区第一军事法庭的委托，在对涉案房屋进行司法拍卖时，已经在司法拍卖公告中明确公告：“1.经深圳市花样年国际物业服务有限公司成都福年广场物业服务中心告知我院，上述标的物目前尚欠物业管理费及违约金和滞纳金，均未缴纳，现在竞买公告中明确告知各竞买人，拍卖成交后买受人应当补齐该标的物相关的所有欠费，具体金额以成都福年广场物业服务中心查询为准，该费用由买受人承担”。原告认为，被告在明知拍卖公告内容的前提下，通过司法拍卖，竞得了涉案房屋的所有权，即表明各被告同意遵守拍卖公告的内容，被告应当承担原所有权人欠付的物业费等全部费用。但被告拒绝向原告支付所欠付的物业费等全部费用。 被告龚敏凤辩称，一、物管费不应该由被告承担。1.被告并不是原告与原业主物业服务合同相对方，没有按照合同约定向原告承担案涉物管费的义务，并且是否承担这个物管费和违约金，不应该只按照竞拍公告来约定，因为竞买公告的内容只是为了法院司法拍卖程序正常进行，而不具有变更债权债务的关系的效力，如果说拍卖法院认为被告应当承担案涉的物管费和违约金，也应当在生效文书中予以确认。2.案涉的物管费和违约金应该是原告在案涉房屋的拍卖款中去申请分配，因为这个债权是原告针对原业主的债权，案涉房屋拍卖是因为刑事案件，根据相关法律规定，在没收上缴国库前，应当先清偿民事债权，拍卖款项有2500多万元，所以原告的物管费和违约金应当也得到了满足。二、原告没有履行举证义务来证明物管费、违约金到底欠多少。1.原告并没有证明在2017年5月1日开始至被告实际拍得案涉房屋为止期间提供了物业服务合同当中约定的服务，如果原告没有提供这个服务，就没有理由、权利去要求原业主甚至是要求被告按照物业服务合同来支付物业管理费，这个是合同履行的问题。2.被告认为原告主张的从2017年5月1日到2019年2月28日的物管费具体数额计算完全没有依据，且事实上，被告在参与拍卖的时候，曾与法院及原告对欠缴的物管费进行了核实，但是每一次核实的金额都不一致，说明原告自己都没有算清楚原业主到底欠缴了多少物管费。3.从2017年5月1日至今，原业主是否还缴纳过物管费，原告的债权是否已经通过申请分配或者申请执行得到了实现，被告作为案外人是根本不清楚的，根据举证责任的公平原则，这一点应当由原告来履行举证义务，证明原告确实对原业主有原告起诉的债权，确实没有通过分配执行得到该笔款项。三、针对违约金，1.原告没有明确违约金的计算方式，没有明确应从什么时间开始以什么为基数、按照什么数额来计算违约金，并且原告起诉的违约金数额，与被告在竞拍时在法院时核实的违约金金额是完全不一致的，差距非常大，也说明原告对违约金的计算不清楚，也没有依据，并且原告主张的违约金的数额也很高，大大超过了原告实际上的损失，且被告不承担物管费，那就更不应该承担因为原业主的违约行为产生的违约金。 经审理查明，位于成都市高新区的所有权人原系成都铭谷投资有限公司，原告系该套涉案房屋所在小区的物业服务企业。 原告（甲方）与成都铭谷投资有限公司（乙方）于2014年1月3日签订关于涉案房屋的《前期物业服务协议》，约定：乙方所购涉案房屋为写字楼，建筑面积为138.04平方米；写字楼的物业服务费收费标准为每月每平方米7元；业主入伙时，按半年交纳物业服务费用，以后乙方须在已交纳的物业服务费到期前10日，交纳下一个缴费期限的物业服务费用，交纳费用均按半年计算；乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交，每日加收应收费用5‰的滞纳金，甲方也可采取对乙方进行公示和停止相应服务的措施，直至向人民法院起诉。 成都铭谷投资有限公司自2017年5月1日起未按照物业服务协议按期向原告交纳物业服务费，原告于2018年4月25日起诉到本院。2018年9月6日，本院就原告诉请的涉案房屋从2017年5月1日至2017年12月31日的物业服务费作出（2018）川0104民初4220号民事判决书，判决成都铭谷投资有限公司于判决发生法律效力之日起向原告支付物业服务费7730.24元及违约金137.93元，上述判决现已发生法律效力。 2018年11月2日，中国人民解放军西部战区第一军事法院向成都铁路运输中级法院出具《委托执行函》，委托代为办理包括涉案房屋在内的相关房屋的拍卖事项。2018年12月13日，成都铁路运输中级法院在淘宝网司法拍卖网络平台上发布关于公开拍卖包括涉案房屋在内的相关房屋的《竞买公告》，其中一项特别说明为：“经深圳市花样年国际物业服务有限公司成都福年广场物业服务中心告知我院，上述标的物目前尚欠物业管理费及违约金和滞纳金，均未缴纳，现在竞买公告中明确告知各竞买人，拍卖成交后买受人应当补齐该标的物相关的所有欠费，具体金额以成都福年广场物业服务中心查询为准，该费用由买受人承担”。在成都铁路运输中级法院发布的《竞买须知》中，其中一项为：“自行办理水、电、煤等户名变更手续，相关费用自理。可能存在的影响标的物使用的水、电、物业管理、排污等欠费由买受人承担；其它可能存在的一切欠费及未明确缴费义务人的费用亦由买受人自行解决，本院不承担上述费用”。 2019年1月15日，被告通过委托王超办理竞拍事宜并竞得涉案房屋。2019年1月22日，成都铁路运输中级法院制作《执行裁定书》，裁定成都铭谷投资有限公司名下的涉案房屋归被告所有，该房屋的所有权自本裁定书送达时转移给被告。被告自2019年3月起向原告支付涉案房屋的物业服务费。 上述事实，有以下证据及当事人的陈述在案为证：原告提交的网拍网页打印件、执行裁定书、前期物业服务协议、民事判决书，被告提交的拍卖公告截图、拍卖成交截图、执行裁定书、民事判决书、委托执行函。关于被告提交的物管费催收函，拟证明原告于2018年10月催收物管费用函件中的欠缴费用和2018年12月法院提供的欠缴金额单数据差异很大，原告对欠缴金额没有清楚计算更没有计算的依据，本院认为，原告对欠缴费用的计算依据有相应的物业服务协议约定，况且欠缴费用中的违约金部分按逾期天数计算，不同时期主张的欠缴费用金额存在差异也属正常，故该证据与本案没有关联性，本院不予采纳。关于被告提交的纳税人销售取得的不动产申报单、存量房评税价格确认单、完税证明，拟证明被告仅承担了房屋过户的买方税费，没有承担卖方的增值税、所得税等，本院认为，本案系物业服务合同纠纷，被告是否承担了卖方的增值税、所得税与被告是否应当承担相应的物业服务费没有关联性，对该证据本院不予采纳。关于被告提交的原业主成都铭谷投资有限公司企业信息截图，拟证明原业主一直在正常经营，原告对其的债权很可能已经得到了实现，本院认为，原业主是否正常经营与原业主是否拖欠物业服务费没有关联性，况且该证据也不能证明该企业在正常经营，故该证据与本案没有关联性，本院不予采纳。 本院认为，原告与涉案房屋的原业主成都铭谷投资有限公司签订的《前期物业服务协议》，系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，应属有效，对当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。双方均应依约履行各自的义务。原告作为物业管理企业为涉案房屋所在小区持续提供物业管理服务，原业主成都铭谷投资有限公司自2017年5月1日起未按约定向原告交纳物业服务费，后被告通过司法拍卖取得涉案房屋的所有权，被告作为新的业主，承受涉案房屋的权利义务关系，应当按照协议约定履行交纳物业服务费的义务。虽然成都铁路运输中级法院制作《执行裁定书》裁定成都铭谷投资有限公司名下的涉案房屋归被告所有的时间为2019年1月22日，但在成都铁路运输中级法院发布的关于公开拍卖包括涉案房屋在内的相关房屋的《竞买公告》《竞买须知》中，明确告知各竞买人，拍卖标的物目前尚欠物业管理费及违约金和滞纳金，均未缴纳，拍卖成交后买受人应当补齐该标的物相关的所有欠费，被告作为参加拍卖活动的竞买人，对其应当知晓，上述条款对被告应当具有约束力，故被告对于其在取得房屋所有权之前涉案房屋所欠的物业服务费及违约金，应当履行补交义务。被告提出的其不是原告与原业主物业服务合同相对方、生效文书中没有物管费和违约金的内容而不应当承担相应物管费的辩称意见不成立，本院不予采纳。 关于被告应当补交的物业服务费及违约金的期限。原告主张从2017年5月1日起至2019年2月28日止的尚欠物业服务费及违约金，本院认为，本院于2018年9月6日作出的（2018）川0104民初4220号民事判决书，已判决成都铭谷投资有限公司向原告支付涉案房屋从2017年5月1日至2017年12月31日的物业服务费及违约金，上述判决已发生法律效力。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条规定,“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外”，而本案中原告向被告主张的支付涉案房屋从2017年5月1日至2017年12月31日的物业服务费、违约金的部分，系原告就同一诉讼标的、同一诉讼请求在本院（2018）川0104民初4220号民事判决生效后再次起诉，构成重复起诉，故对该部分诉讼，本院不做处理。 关于被告应当支付的2018年1月1日至2019年2月28日期间的物业服务费的具体金额。涉案房屋建筑面积为138.04平方米，物业服务费收费标准为每月每平方米7元，涉案房屋的每月物业服务费966.28元，被告应向原告支付的涉案房屋2018年1月1日至2019年2月28日期间的物业服务费共计13527.92元。 关于被告应当支付的滞纳金即违约金的具体金额。《前期物业服务协议》约定，对业主逾期未交纳物业服务费的，每日加收应收费用5‰的滞纳金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，本案中，原告主张按约定标准计算违约金，被告否认其应当承担违约金，举重以明轻，视为其提出了违约金过高的抗辩。约定的违约金是否过高，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本院综合考虑原告的实际损失及本案的具体情况，确定被告按尚欠物业服务费13527.92元的10%向原告支付违约金即1353元，对原告多主张部分，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告龚敏凤于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市花样年国际物业服务有限公司成都分公司支付2018年1月1日至2019年2月28日期间的物业服务费13527.92元； 二、被告龚敏凤于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市花样年国际物业服务有限公司成都分公司支付违约金1353元； 三、驳回原告深圳市花样年国际物业服务有限公司成都分公司的其他诉讼请求。 如果被告龚敏凤未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费617元，原告深圳市花样年国际物业服务有限公司成都分公司负担445元，被告龚敏凤负担172元。 如不服本判决，原告深圳市花样年国际物业服务有限公司成都分公司可在判决书送达之日起十五日内，被告龚敏凤可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  王 艳 人民陪审员  徐立琼 人民陪审员  胡士戎 二〇二〇年五月二十日 书 记 员  贺盼慧