广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终4450号上诉人（原审被告）：广州市花都粤华房地产开发有限公司，住所地：广东省广州市花都区新华街商业大道103号G23号铺。法定代表人：徐建团。委托诉讼代理人：姜晓华，广东裕信律师事务所律师。委托诉讼代理人：冼晓艺，广东裕信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广东中原地产代理有限公司，住所地：广东省广州市天河区珠江东路12号3601房、3701房之自编02、04、05单元。法定代表人：李耀智。委托诉讼代理人：陈洁丽，女，1973年9月18日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，系该公司职员。委托诉讼代理人：关怡钧，男，1987年7月26日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，系该公司职员。上诉人广州市花都粤华房地产开发有限公司（以下简称粤华公司）因与被上诉人广东中原地产代理有限公司（以下简称中原地产）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初9421号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人粤华公司向本院提出上诉请求：1.撤销原审判决第一项；2.依法改判粤华公司向中原地产支付代理费119728.23元及利息（利息以尚欠款项为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自起诉之日计至清偿之日止）；3.中原地产承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、原审判决在对二手联动客户作出正确的认定后，又因中原地产在此期间按照0.84%标准收取了代理费而推定该64套房屋应当为双方确认的二手联动客户，该事实认定是错误的。1.《碧泰豪苑项目一、二手联动协议》（以下简称《联动协议》）约定的涉案联动期间是2015年5月9日至5月24日期间，涉案二手联动客户是指由中原地产二手销售人员带客户到项目现场并经客户确认的客户，原审已对此作出认定。2.《确认书》所附的《碧泰豪苑2016年10月一手佣金发放明细表》（以下简称《一手佣金发放明细表》）所载信息，例如12栋901房、1栋303房、13栋405房、13栋1306房、10栋1002房、13栋1205房、7栋503房、11栋303房、12栋302房、6栋204房、10栋404房、2栋702房等客户均为在涉案联动专场时间内认购的客户，当仍按原标准即1.2%计付一手代理费，故不是在联动专场时间内达成认购的即属于二手联动客户。3.在上述前提下，联动期间内部分按照1.2%计付一手代理费的客户是因为在2016年11月3日结算时，双方对于碧泰豪苑2015年5月8日至2015年12月11日期间的销售情况核对确认该批客户是属于一手联动客户，双方对此均无异议，所以可直接按照1.2%计付代理费。4.《一手佣金发放明细表》载明编号93至156的64套房屋中有29套是双方确认的二手联动客户，按照一手代理费0.84%再加二手代理费3%计付，而其余的36套房屋则按照0.84%的标准计付是因为双方在2016年11月3日结算时，双方对该36套房屋是否属于二手联动客户有争议故先暂时按照0.84%的标准计算一手代理费。对此，双方共同出具的《确认书》的第三点约定“对于已成交但尚未在附表列出的或暂未达到结算条件的成交单位，双方日后再作核对及确认”。如果之后确定该些客户属于二手客户，就直接再按照二手联动客户的标准3%给付佣金，若为一手客户，那么只需补齐1.2%和0.84%之间的差额0.36%即可。5.中原地产应就销售房屋属于二手联动客户进行举证，粤华公司就此提供了其确认属于二手联动客户的29套房屋的《客户登记确认函》样式一致，并由此认定二手联动客户应当由特定的方式确认。6.即使粤华公司当时是按照0.84%的标准支付了代理费，也不能推定粤华公司确认了该批客户是二手联动客户，故原审判决认定中原地产在此期间按照0.84%的标准收取了代理费而推定该64套房屋应为双方确认的二手联动客户是错误的。7.另案中原地产诉粤华公司商品房委托代理销售合同（2019）粤0104民初9428号民事判决中与本案对二手联动客户进行了同样的认定，但9428号案最后是以《客户登记确认函》认定有4套属于二手联动，本案中仅有29套房屋有《客户登记确认函》，应当作出与9428号案同样的额认定，即本案应认定仅有29套房屋属于二手联动。8.中原地产在涉案一、二手联动期间共销售了65套房屋，销售额总计56615378元，其中有29套房是双方确认的二手联动客户，应按照一手代理费0.84%加二手代理费3%来计付，现粤华公司已全部结清二手代理费700000元。9.同前述，本案中有36套房屋没有经过特定方式确认或经双方核对确认为二手联动客户的，应当属于一手联动客户，按照一手联动客户的标准1.2%计付，现粤华公司已按照0.84%的标准支付一手代理费468894.3元，粤华公司还应按照0.36%来补齐36套房屋的一手代理费，合计119728.23元。二、原审判决违约金按照中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%的标准进行计算是错误的。粤华公司没有违约，不应计算违约金。2016年11月3日，粤华公司与中原地产共同出具的《确认书》第三点已明确约定“对于已成交但尚未在附表列出的或暂未达到结算条件的成交单位，双方日后再作核对及确认”，粤华公司未结款项的原因正符合该约定，故粤华公司没有违约，不应当支付违约金。至于利息，应当以尚欠款项为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自起诉之日起计算至清偿之日止。综上，原审判决认定事实错误，导致判决错误，应予纠正。被上诉人中原地产答辩称：一、粤华公司歪曲事实，故意曲解涉案《确认书》的内容。根据《确认书》第三条，双方已经明确按0.84%计付一手代理费的均属于联动成交，即《确认书》所附《一手佣金发放明细表》中序号93至156，也就是中原地产在原审起诉状附表中序号1至64的房屋相对应的3%的二手联动代理费，《确认书》已经明确该64套房屋属于一二手联动成交，那么粤华公司就应当按照《联动协议》第四条的约定，除了支付一手代理费0.84%以外，同时应当支付3%的二手代理费。二、关于违约金，原审判决自2017年8月15日起算违约金，已经晚于合同所约定的以客户签署买卖合同当月的最后一个工作天作为结算佣金的时间，且原审法院将违约金的标准从合同约定的每日1‰调整为银行同期贷款利率上浮50%，已经是大幅度的调低了违约金，远低于中原地产因此遭受的损失，原审法院要求中原地产提交损失的直接证据，中原地产没有办法提供具体的、完整的损失数据，所以原审法院就将违约金标准调整调到比较低的比例，粤华公司仍以此作为上诉理由，纯属无理。中原地产向原审法院提出诉讼请求：1.判令粤华公司向中原地产支付代理费1079691.77元和违约金（自2017年8月15日起计至付清上述款项之日止，按每天千分之一计付，暂计100日为107969.18元），合计1187660.95元；2.判决粤华公司承担本案诉讼费用。原审法院经审理查明：2014年12月20日，中原地产与粤华公司签订《碧泰豪苑项目独家策划销售代理合同》，约定粤华公司委托中原地产为碧泰豪苑项目的策划销售代理；代理期自2014年12月20日起至2015年12月31日止；销售代理费为实际销售金额*1.2%，实际销售额是指中原地产在代理期内售出的单位客户交付首期房款并签订《商品房买卖合同》后的总金额；代理费每月结算一次，每月最后一个工作日为结算日，中原地产应于结算日后三天内开具有效发票，结算日后七天内粤华公司应支付中原地产代理费；粤华公司委托中原地产代理策划销售该项目，粤华公司同意不再委托其他公司或自行、代理策划销售，否则均视为中原地产代理，计入中原地产销售业绩，粤华公司仍需按前述约定向中原地产计付有关费用；若粤华公司未如期支付相关费用，每延迟一天需向中原地产支付应付款千分之一的违约金，逾期15日，中原地产有权单方解除合同等。2015年5月9日，中原地产与粤华公司又签订《联动协议》，约定碧泰豪苑项目联动专场时间为2015年5月9日至5月24日，由中原地产二手销售人员带客户到项目现场并经客户确认的客户均视为二手联动客户，联动销售代理费计提标准为一手代理费0.84%，二手代理费80套以内为3%、80套及以上为3.5%，代理期内粤华公司按该单位签订《商品房买卖合同》的总金额作为结算佣金，本阶段结束后，由2015年5月25日至2015年5月31日内作为二手客户保护期，阶段合作期内带客在保护期内成交仍计算销售业绩和计提佣金，联动期内中原地产的销售代理费等于一手销售代理费加二手联动销售代理费，双方同意销售代理费用和结算方式按原合同相关规定执行等。2016年11月3日，中原地产与粤华公司共同出具《确认书》，载明碧泰豪苑2015年5月8日至2015年12月11日期间的销售情况经双方核对无误后（详见附表）确认已达到结算条件的情况如下：1.此期间共售出168套单位，均已交首期或已签约；2.按实际完成销售金额的1.2%计付代理费，本次结佣销售额为84258362元，中原地产应收佣金为1011100.34元，对于已成交但尚未在附表列出的或暂未达到结算条件的成交单位，双方日后再作核对及确认；3.一、二手联动成交一手代理费按0.84%计付代理费，本次结佣销售额为55820750元，中原地产应收佣金为468894.3元，对于已成交但尚未在附表列出的或暂未达到结算条件的成交单位，双方日后再作核对及确认；4.第二和第三项相加，中原地产应收佣金为1479994.64元，粤华公司应在本确认书确认后，将该款以支票形式支付给中原地产等。该《确认书》所附《一手佣金发放明细表》载明认购日期、签约日期、认购人、房号、签约总价、佣金点数比例、佣金额等信息，其中序号93至156的佣金点数比例为0.84%，其余为1.2%。粤华公司于2016年11月3日向中原地产开出面额为1479994.64元的支票。中原地产表示上述《确认书》遗漏了涉案联动期间销售的2栋203房（认购方为戴峰奋/徐鸿远）以及6栋1704房（认购方为冼志民）两套房屋，该两套房屋均属二手联动销售，粤华公司应按约定向中原地产计付一、二手代理费，其中2栋203房成交价为794628元，6栋1704房成交价为1941551元。中原地产就此提交了粤华公司与戴峰奋、徐鸿远签订的0000455号《商品房认购书》、戴峰奋/徐鸿远签名的《客户登记确认函》以及粤华公司与冼志民签订的0000498号《商品房认购书》。粤华公司在诉讼过程中确认2栋203房为涉案联动期间销售的二手联动客户，但认为6栋1704房系在中原地产代理销售前就已经达成了购买意向并签订认购书，是因为粤华公司与冼志民后续对房屋价格重新达成一致才签订了新的认购书，故该套房屋不应计入中原地产代理销售范围，粤华公司就此提交了三份收据及粤华公司与冼志民签订的两份0000017号、00000498号《商品房认购书》，三份收据分别为：2014年9月24日收据载明收到冼志民交来碧泰豪苑6栋1704号房定金3万元、2014年10月13日收据载明收到冼志民交来6栋1704房房款10万元、2015年1月9日收据载明收到冼志民交来碧泰豪苑6-1704号房房款125万元。0000017号《商品房认购书》签订日期为2014年9月24日，00000498号《商品房认购书》签订日期为2015年5月25日，两者除房屋总价由2075461元变更为1941551元外，其余内容相同。粤华公司表示由中原地产出具《客户登记确认函》并经客户以及粤华公司确认的才属于涉案协议所约定二手联动客户，才计收二手代理费。粤华公司确认13栋905房、13栋205房、12栋1101房、6栋202房、13栋206房、2栋1301房、2栋1201房、12栋1501房、6栋203房、1栋1601房、7栋801房、11栋304房、2栋1101房、6栋1402房、12栋1201房、12栋1304房、2栋1403房、1栋203房、2栋203房、2栋701房、2栋801房、2栋601房、1栋1001房、13栋1305房、12栋201房、1栋1201房、1栋802房、2栋1402房、2栋1401房等共计29套房屋属于中原地产代理的二手联动客户，中原地产主张的其余销售房-屋由于没有符合约定的《客户登记确认函》，故不属于二手联动客户。以上二手联动客户房屋销售的二手佣金总计700308.48元，与中原地产确认粤华公司已支付的70万元基本对应一致，剩余308.48元的差额双方口头协商一致予以免除。粤华公司就此提交了上述房屋对应的《客户登记确认函》。中原地产于2017年8月14日通过EMS向粤华公司发送快件，内件品名为《关于敦促支付碧泰豪苑项目代理费的催告函》，该快件于2017年8月16日签收。中原地产表示该函件系向粤华公司催收涉案拖欠代理费，但未提供函件具体内容。中原地产在庭审中表示为方便计算，按寄送该函件次日即2017年8月15日起向粤华公司计收逾期付款的违约金。原审法院认为：中原地产与粤华公司签订了涉案《碧泰豪苑项目独家策划销售代理合同》及《联动协议》，双方形成商品房委托代理销售合同关系，合同内容未违反法律、法规的禁止性规定，依法成立生效并对双方产生约束力。根据双方诉辩意见以及庭审陈述，双方主要争议焦点在于：1.二手代理费的确定；2.冼志民认购的6栋1704房应否计付代理费；3.违约金标准是否过高。原审法院针对上述争议焦点评析如下：一、关于二手代理费的确定。首先，根据涉案《联动协议》的约定，在联动专场时间即2015年5月9日至5月24日期间，由中原地产二手销售人员带客户到项目现场并经客户确认的客户均视为二手联动客户。从合同文意理解，二手联动客户需满足两个条件，其一为联动专场时间内由中原地产二手销售人员带到项目现场，其二为经客户确认。其次，中原地产就二手联动客户收取远高于原约定标准的代理费，理应付出更多劳动努力，故要求带客户到项目现场并经客户确认才属于二手联动客户符合商业常理，也符合一般双务合同权利义务对等原则。此外，根据《确认书》所附《一手佣金发放明细表》所载信息，例如12栋901房、1栋303房、13栋405房等客户均为在涉案联动专场时间内认购的客户，但仍按原标准即1.2%计付一手代理费，可见双方确认该些客户并不属于二手联动客户。综上，原审法院对中原地产认为所有联动专场时间内达成认购即属于二手联动客户的主张不予采信，《联动协议》所约定的联动期间中原地产代理费等于一手代理费加二手代理费中“联动期间”应指联动专场时间内属于二手联动客户部分，而非所有联动专场时间内均按此标准计收代理费。在此前提下，中原地产主张粤华公司支付二手代理费应就该销售房屋属于二手联动客户进行举证。粤华公司就此提供了其确认属于二手联动客户的29套房屋的《客户登记确认函》，与中原地产就2栋203房（戴峰奋/徐鸿远）所提供的《客户登记确认函》样式一致，原审法院予以采信，并由此认定二手联动客户应当经由特定的方式确认，例如中原地产与粤华公司均举证的经客户登记确认的《客户登记确认函》，或者经中原地产与粤华公司核对确认属实。现中原地产虽未就2栋203房（戴峰奋/徐鸿远）以外的房屋销售提供对应《客户登记确认函》，但中原地产与粤华公司共同确认的《一手佣金发放明细表》中载明编号93至156的64套房屋的佣金点数比例为0.84%，而根据双方之间《碧泰豪苑项目独家策划销售代理合同》以及《碧泰豪苑项目一、二手联动协议》约定，只有涉案联动期间内的二手联动客户才按照0.84%的标准收取一手代理费，其余客户均按照1.2%的标准收取代理费，故该64套房屋应当为双方确认的二手联动客户。此外，未在该明细表中记载，但经双方确认的2栋203房（戴峰奋/徐鸿远）也属于二手联动客户。粤华公司应就上述65套房屋按约定标准向中原地产计付二手代理费。二、关于冼志民认购的6栋1704房应否计付代理费。虽然粤华公司与冼志民于2015年5月25日签订了0000498号《商品房认购书》，但双方于2014年9月24日即签订了0000017号《商品房认购书》，即便中原地产提出该两份合同上冼志民的签名不一致，但不可否认的是在两份合同中均载明了粤华公司与冼志民同意并确认在签订认购书七天内或双方所约定的日期即2014年9月30日前冼志民向粤华公司缴付首期房价款等，可见冼志民在此之前就已与粤华公司达成了认购意向，该时间早于中原地产与粤华公司签订的《碧泰豪苑项目独家策划销售代理合同》所约定的代理期限，故不应将该套房屋计入中原地产代理销售范围内要求粤华公司支付代理费。三、关于违约金的标准。虽然《碧泰豪苑项目独家策划销售代理合同》约定逾期付款的违约金标准为每日千分之一，但中原地产未举证证实其因粤华公司逾期付款造成除资金占用期间利息损失之外的其余损失，故在粤华公司提出违约金过高抗辩的情况下，原审法院对违约金予以调整，参照中国人民银行逾期贷款利率，确定按照中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%为标准计算违约金。至于违约金起算时间点，中原地产主张自其发函次日即2017年8月15日起算，该时间远晚于涉案合同约定的代理费结算支付时间，属中原地产自行处分其权利，原审法院予以确认。综上，中原地产在涉案一二手联动期间内共销售了65套房屋，销售额总计56615378元，粤华公司应按照0.84%的标准计付一手代理费475569.18元以及3%的标准计付二手代理费1698461.34元。现粤华公司已支付一手代理费468894.3元及二手代理费70万元，尚欠一手代理费6674.88元及二手代理费998461.34元，共计1005136.22元。粤华公司应向中原地产支付尚欠代理费1005136.22元以及逾期付款违约金，违约金以尚欠款项为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%为标准，自2017年8月15日计至实际清偿之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，原审判决如下：一、粤华公司应于判决发生法律效力之日起十日内，支付代理费1005136.22元及逾期付款违约金（违约金以尚欠款项为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%为标准，自2017年8月15日计至实际清偿之日止）给中原地产；二、驳回中原地产的其他诉讼请求。一审案件受理费15489元，由中原地产负担2125元，由粤华公司负担13364元。粤华公司、中原地产均未向本院提交证据。本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。另查明，粤华公司、中原地产共同向本院确认：一、中原地产在涉案一二手联动期间共代理销售了65套房屋，包括《一手佣金发放明细表中》序号为93-156、佣金点数比例为0.84%的64套房屋和2栋203房（认购方为戴峰奋/徐鸿远，未记载在《一手佣金发放明细表》内）。其中：《一手佣金发放明细表》中的13栋905房、13栋205房、12栋1101房、6栋202房、13栋206房、2栋1301房、2栋1201房、12栋1501房、6栋203房、1栋1601房、7栋801房、11栋304房、2栋1101房、6栋1402房、12栋1201房、12栋1304房、2栋1403房、1栋203房、2栋701房、2栋801房、2栋601房、1栋1001房、13栋1305房、12栋201房、1栋1201房、1栋802房、2栋1402房、2栋1401房和2栋203房（认购方为戴峰奋/徐鸿远，未记载在《一手佣金发放明细表》内）共计29套房屋有对应的《客户登记确认函》，该29套房屋的销售额为23343616元（含2栋203房的销售额794628元）；余下无对应《客户登记确认函》的36套房屋的销售额为33271762元。二、2栋203房没有记载在《一手佣金发放明细表》内，但有对应的《客户登记确认函》，属于二手联动客户。粤华公司没有向中原地产支付该203房的0.84%的一手代理费和3%的二手代理费。三、粤华公司实际已支付一手代理费468894.3元、二手代理费700000元。另，粤华公司、中原地产对原审法院管辖和适用我国内地法律作为解决本案纠纷的准据法均没有异议。中原地产向本院陈述：《联动协议》中“经客户确认”具体是指中原地产的二手销售人员把客户带到项目现场，由粤华公司的现场工作人员登记确认为“客户确认”。因为现场粤华公司的工作人员存在有时向中原地产提供客户确认函、有时不提供客户确认函只进行现场登记的情况，相关确认登记的资料是由粤华公司掌控，中原地产不掌握全部的客户确认情况。其坚持认为，《确认书》是双方核对联动客户后才签署的，否则对方不可能签订，依据《确认书》第3条足以证实涉案的65套房屋均属于二手联动客户，第3点中“双方日后再作核对及确认”只是针对客户退订或者挞定之后导致交易不成、中原地产无法收取佣金的情况。所以，该65套房屋均应按0.84%的一手代理费和3%的二手代理费支付代理费。《确认书》第3条约定的按0.84%计提的佣金468894.3元已由粤华公司向中原地产支付。之后粤华公司支付的700000元佣金对应的是其起诉《附表：未结算代理费明细表（联动期：2015.5.9-5.31）》中序号1-64房屋按3%计提的二手代理费1674622.5元（64套销售额55820750*3%）的41.8%（1674622.5元/700000元），无人告知该700000元是支付哪一房屋的佣金，故其主张该700000元应平摊到上述64套房屋所对应总的佣金当中，以确保销售的每一位同事可以拿到部分佣金。粤华公司向本院陈述：因为双方对序号93-156的房屋是否属于二手联动存在争议，未能达成一致，所以双方约定，先按0.84%的标准支付代理费，如果确定是二手联动，就再支付3%的部分，如果确认是一手代理就补足与1.2%的差额即0.36%，因此《确认书》第3条有“对于已成交但尚未在附表列出的或暂未达到结算条件的成交单位，双方日后再作核对及确认”的约定。粤华公司已依据该第3条按0.84%计提支付了一手代理费468894.3元，之后支付的二手代理费70万元即有《客户登记确认函》的29套房屋销售额23343616元计提3%为700308.48元，双方口头约定免去零头。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。《碧泰豪苑项目独家策划销售代理合同》《联动协议》是粤华公司、中原地产共同签订，是双方真实意思表示，没有违反国家法律强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。关于涉案65套房屋代理费的问题。根据《联动协议》约定，在2015年5月9日至5月24日期间由中原地产二手销售人员带客户到项目现场并经客户确认的客户均视为二手联动客户，代理费计提标准为一手代理费0.84%加上二手代理费3%；2015年5月25日至5月31日为保护期内仍计算销售业绩和计提佣金。中原地产主张涉案65套房屋均属于二手联动客户，依据“谁主张，谁举证”的原则，中原地产应对此进行举证。其中29套房屋有对应的《客户登记确认函》且粤华公司亦予以确认，故该29套房屋属于二手联动客户，应按一手代理费0.84%加上二手代理费3%计提代理费。关于余下没有对应的《客户登记确认函》的36套房屋的代理费应如何计提的问题，首先，从粤华公司（甲方）、中原地产（乙方）签订的《确认书》第3条“一、二手联动成交一手代理费按0.84%计付代理费，本次结佣销售额为55820750元，即乙方佣金为人民币肆拾陆万捌仟捌佰玖拾肆元叁角（RMB￥468894.30元）（详见附表一），对于已成交但尚未在附表中列出的或暂未达到结算条件的成交单位，甲乙双方日后再作核对及确认。”的约定看，无法确定双方在计付468894.30元的佣金后应否需要就5582050元销售额再计付代理费，也没有明确再计付的代理费是按3%的标准计付还是按0.36%（1.2%-0.84%）的标准补上差额。其次，根据双方在《联动协议》中的约定，二手联动客户应是由中原地产二手销售人员在2015年5月9日至5月31日期间带客户到现场并经客户确认的客户。中原地产虽主张双方在履行过程中变更“经客户确认”的方式、存在粤华公司没有向销售人员出具《客户登记确认函》仅由粤华公司自行登记并掌控相关资料的情形，但均未提交证据予以证实。因该变更履行方式明显不利于中原地产及其销售人员，且在未结清佣金并可能存在争议的情况下，中原地产及其销售人员作为以房地产代理业务为主的专业机构及人员，更应留存足以证实其所完成的代理销售行为属于二手联动的相关证据。从《客户登记确认函》看，该确认函至少存在三联，中原地产、销售人员分别持有第一联和第三联。即便中原地产对相关证据保存不全，因未计提的佣金关系到销售人员的个人收入，销售人员不可能不保留相应的凭据，且中原地产在核实销售人员的佣金收入时也不可能不依据原始凭证予以审核。而中原地产在本案中未提交争议的36套房屋的相关销售代理的原始材料，不合常理。另从《确认书》及《一手佣金发放明细表》也无法体现该36套房屋的业主属于二手联动客户。从双方对粤华公司支付的70万元二手代理费的解释看，粤华公司主张该70万元对应的是有《客户登记确认函》的29套房屋免除零头后的佣金数，而中原地产主张该70万元应是平摊到涉案65套房屋对应每一套房屋的部分佣金以确保每位销售人员均能取得部分佣金但其并未提交各销售人员领取部分佣金的凭证，显然粤华公司的陈述更符合情理。因此，中原地产主张该36套房屋应再按3%支付二手代理费理据不足，本院不予支持；粤华公司主张该36套房屋应按1.2%支付一手代理费有据，本院予以确认。即依据现有证据，中原地产在涉案一二手联动期间共销售了65套房屋：其中29套有对应《客户登记确认函》的房屋，销售额为23343616元，应按照0.84%的标准计付一手代理费196086.38元以及3%标准计付二手代理费700308.48元；余下36套没有对应《客户登记确认函》的房屋，销售额为33271762元，应按照1.2%的标准计付一手代理费399261.14元；以上合计一手代理费595347.52元及二手代理费700308.48元。现双方确认粤华公司已支付一手代理费468894.30元及二手代理费700000元，故粤华公司尚欠一手代理费126453.22元及二手代理费308.48元，合计126761.70元。原审认定粤华公司应向中原地产支付代理费1005136.22元和粤华公司上诉主张应向中原地产支付代理费119728.23元均有误，本院予以纠正。关于粤华公司应否向中原地产支付逾期支付代理费违约金的问题。经查，双方于2014年12月20日签订《碧泰豪苑项目独家策划销售代理合同》，约定代理费每月结算一次，每月最后一个工作日为结算日；中原地产应于结算日后三天内开具有效发票，结算日后七天内粤华公司应支付中原地产代理费；若粤华公司未如期支付相关费用，每延迟一天需向中原地产支付应付款千分之一的违约金等。双方于2015年5月9日签订的《联动协议》约定结算方式按原合同相关规定执行。本案中，中原地产已在涉案一二手联动期间销售了属联动客户29套房屋、一手代理36套房屋，粤华公司应当依约在结算日后七天内向中原地产支付代理费。粤华公司至今尚未支付，已构成违约，粤华公司按照约定亦应当自延迟付款之日起向中原地产支付逾期付款违约金。中原地产主张违约金起算时间自其发函次日即2017年8月15日起算，远晚于合同约定的付款时间，属于中原地产对自身权利的自主处分，原审予以准许正确，本院予以维持。至于原审法院因粤华公司提出关于约定标准过高的抗辩意见对违约金予以调整为以尚欠款项为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%为标准，符合法律规定，本院亦予以维持。粤华公司主张其未构成违约、其仅需自起诉之日起按照中国人民银行同期贷款利率支付利息，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，粤华公司的上诉部分理由成立，本院予以部分支持；原审查明事实清楚，但认定的代理费有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初9421号民事判决；二、上诉人广州市花都粤华房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，支付代理费126761.70元及逾期付款违约金（违约金以126761.70元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%为标准，自2017年8月15日计至实际清偿之日止）给被上诉人广东中原地产代理有限公司；三、驳回被上诉人广东中原地产代理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费15489元，由上诉人广州市花都粤华房地产开发有限公司负担1653元，被上诉人广东中原地产代理有限公司负担13836元。二审案件受理费14572.45元，由上诉人广州市花都粤华房地产开发有限公司负担2086.71元，由被上诉人广东中原地产代理有限公司负担12485.74元。本判决为终审判决。审判长 张 宾审判员 王碧玉审判员 罗 毅二〇二〇年五月二十日书记员 伍静怡李蕴妍罗文敏