江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终1260号上诉人（原审被告、案外人）：贾增伟，男，汉族，1987年9月2日生，住沛县。委托诉讼代理人：周忠喜，江苏善若水律师事务所律师。被上诉人(原审原告、申请执行人)：孙守伦，男，汉族，1950年8月8日生，住沛县。委托诉讼代理人：陈少民，江苏金维律师事务所律师。原审被告(被执行人)：许允恩，男，汉族，1957年8月10日生，住沛县。原审被告(被执行人)：朱广美，女，汉族，1957年8月16日生，住沛县。上诉人贾增伟因与被上诉人孙守伦、原审被告许允恩、朱广美执行异议之诉一案，不服沛县人民法院（以下简称原审法院）作出的（2019）苏0322民初218号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人贾增伟上诉称，请求：撤销(2019)苏0322民初218号民事判决书，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：根据《中华人民共和国物权法》第九条明确规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。原审法院查明了贾增伟持有沛县魏庙镇建设管理服务所(以下称魏庙建管所)颁发的位于沛县西侧两上两下四间楼房一套（以下简称涉案房屋）所有权证，说明上诉人所有的涉案房屋经依法登记，符合法律规定，至于证书没有填发日期及编号，是魏庙建管所工作人员的疏忽，不影响上诉人的物权效力，除非法院查明该证书系伪造。既然魏庙建管所为上诉人颁发的房屋所有权证合法存在，就说明法院没有查封或者在上诉人取得所有权证之后，法院才进行的查封。如果查封在前，魏庙建管所就不会为上诉人颁发所有权证。原审判决没有按照法律规定，对证据有无证明力、证明力的大小进行判断并依据证据和法律规定进行判决，完全是依据个人的主观想象，凭空想象而作出的不符合法律事实的错误判决。虽然许允恩、朱广美欠上诉人380000元未偿还，但因两人急需现金进行经营，而其出售的房屋稍微低于市场价，所以上诉人再支付现金购买涉案房屋完全是正常的，况且这种情况在市场经营主体中也是经常出现的，原审判决在毫无证据的情况下表述为“且双方存在恶意串通”是主观臆断。原审判决适用法律错误，对于物权的设立、变更、转让和消灭应当依据物权法，《物权法》第二条因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。故，对于物权的认定与否，应当依据物权法，而不是一审判决所引用的合同法。被上诉人完全可以申请法院执行许允恩、朱广美的其他财产，而一审错误判决如果不能得到纠正，上诉人将无法进行救济。被上诉人孙守伦答辩称，不动产物权变动是法律行为和法律事实的产物，不是登记机关登记行为的产物，登记行为实质上并不是一种赋权行为，而只是一种确认行为或者说只是物权变动的生效要件，绝不是物权变动的原因。故本案要审查上诉人和原审另两被告签订的《房屋买卖协议》的效力，原判决以充分详实的说理认定该协议无效，足以令人信服。《物权法》第九条规定不动产转让经依法登记发生效力，理所当然指的是法定登记机关的登记，而不是任何单位的登记行为都发生效力。2015年3月1日施行的《不动产登记暂行条例》第四条规定国家实行不动产统一登记制度，第六条明确县级以上人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，直接排除了诸如乡镇建设管理服务所等部门的权力。在沛县区域，当时只有沛县房产服务中心为房屋登记机关。故而无论从法律上还是现实上，上诉人持有的证书文本根本就不具有任何价值，不是权属凭证。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，2016年1月5日，原审法院对孙守伦诉许允恩、朱广美、许闯民间借贷纠纷一案作出(2015)沛民初字第1945号民事判决：被告许允恩、许闯、朱广美于本判决生效之日起十日内偿还原告孙守伦借款本金208800元并支付利息(以208800元为本金，按照月利率2分，自2015年8月27日计算至本判决生效之日)。许闯不服，提起上诉。本院于2016年6月2日作出(2016)苏03民终1214号民事裁定书，裁定按自动撤回上诉处理。根据孙守伦的申请，原审法院于2016年8月1日立案执行，案号为(2016)苏0322执2378号。在本案执行过程中，原审法院于2018年10月30日作出(2016)苏0322执2378号之一执行裁定：查封被执行人许允恩、朱广美所有的涉案房屋。原审法院在涉案房屋处张贴了上述裁定书及封条。贾增伟对此提出执行异议，原审法院于2018年12月20日作出（2018）苏0322执异190号执行裁定书，裁定：中止对沛县魏庙镇沿湖路西侧房屋一套（登记所有人贾增伟）的执行。孙守伦不服上述裁定，向原审法院提起执行异议之诉称，贾增伟所称的买卖行为虚假，“过户”不合法，对案涉房屋不享有排除执行的民事权益。请求：准许执行许允恩、朱广美所有的涉案房屋一套(村镇房屋所有权证号：魏字第536号)。原审法院查明，2015年10月20日，朱广美、许允恩和贾增伟签订《房屋买卖协议》，约定朱广美将涉案房屋计103平方米出售给贾增伟，价格为150000元。当日许允恩、朱广美向贾增伟出具了金额为150000元的收条。2007年3月28日，沛县魏庙镇建设管理服务所为涉案房屋颁发村镇房屋所有权证(证号：魏字第536号)，显示所有权人为朱广美，共有人为许允恩。后沛县魏庙镇建设管理服务所另行就涉案房屋颁发村镇房屋所有权证，显示所有权人为贾增伟，该村镇房屋所有权证虽加盖有沛县魏庙镇建设管理服务所印章，但未填写填发日期也未有证书编号。许允恩与朱广美系夫妻关系。许允恩为宏业石油装备公司法定代表人。2015年3月宏业石油装备公司已停产并不再经营。贾增伟诉许允恩、朱广美、许某,4民间借贷纠纷一案，原审法院于2016年3月21日立案，同日原审法院出具(2016)苏0322民初1829号民事调解书，内容为：“一、被告许允恩、朱广美欠原告贾增伟借款本金380000元，利息182400元(计算至2016年2月27日)，合计562400元，其余诉讼请求原告自愿放弃；二、被告许允恩、朱广美自愿于2016年3月28日前偿还原告利息62400元，于2016年4月28日前偿还利息120000元，于2016年6月28日前偿还本金380000元，如两被告任一期未按时、足额偿还，原告有权就剩余款项一并申请执行，并有权要求被告支付以未偿还本金数额为基础，按月息2%计算至还清为止的利息；三、被告许某,4对上述债务承担连带责任。”该笔借款实际借款时间为2013年3月27日，2014年2月27日重新换据。原审法院认为，许允恩、朱广美经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权。本案的争议焦点是案外人贾增伟对涉案房屋是否享有排除执行的实体权利。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，贾增伟与许允恩、朱广美就涉案房屋所签订《房屋买卖协议》应认定为无效。理由为：第一，虽然许允恩、朱广美就涉案房屋向贾增伟出具了金额为150000元的收条，但对于150000元购房款贾增伟并未提供其通过银行转账形成的付款凭证，也未提供足够的现金支付的证据。第二，在2013年3月27日许允恩向贾增伟借款380000元未偿还的情况下，2015年10月20日贾增伟又向许允恩、朱广美支付150000元购房款，不符合常理。第三，孙守伦诉许允恩、朱广美、许闯民间借贷纠纷一案，原审法院于2015年9月29日立案，2015年10月20日朱广美、许允恩和贾增伟签订《房屋买卖协议》在孙守伦起诉之后，许允恩、朱广美通过房屋买卖转移财产、逃避债务目的明显，存在恶意逃避执行的行为。因此认定贾增伟并未支付全部购房款，且双方存在恶意串通，损害孙守伦利益的行为。故贾增伟与许允恩、朱广美就涉案房屋所签订《房屋买卖协议》应认定为无效。另外虽然贾增伟提供了加盖有沛县魏庙镇建设管理服务所印章的村镇房屋所有权证显示所有权人为贾增伟，但该村镇房屋所有权证未填写填发日期也未有证书编号。因此，不能根据该村镇房屋所有权证来认定贾增伟为涉案房屋的所有权人。故贾增伟并非涉案房屋的权利人，贾增伟对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，对于孙守伦起诉要求准许执行许允恩、朱广美所有的涉案房屋，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零六条、第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决：准许执行沛县人民法院作出的(2016)苏0322执2378号之一执行裁定书查封许允恩、朱广美所有的位于沛县西侧两上两下四间楼房一套(村镇房屋所有权证号：魏字第536号)。案件受理费3300元，公告费600元，合计3900元，由贾增伟、许允恩、朱广美负担(于本判决生效后十日内付清)。本院查明与原审法院查明事实一致，本院予以确认。本院另查明，二审期间，本院于2020年4月27日对当事人询问时，上诉人贾增伟提供证人房某,4作证，房某,4陈述：“许允恩、朱广美与贾增伟过来办过户，贾增伟问我需要什么手续，我说需要身份证、结婚证、买卖协议，双方到场。因为镇上的房屋都是小产权房，双方拿上述手续来本人到场我们给出证明。当时办理手续的时候许允恩夫妻两、合同上的证人、贾增伟及其家人到场，我当时对买卖情况询问，许允恩当时表示需要钱就便宜卖了，价格比当时行情便宜好几万。合同上签字证人许某,4，黄厚华也在场。关于证在我们那边都是双方签完合同或者签完合同后去我们单位证明一下。2013年之前是可以发证的，2013年以后就不允许发证了，如果买卖双方要求我们证明，我们就把原来证收回来，再给一个证，当证明用。我当时经办的时候跟他们说不需要办证，办了也没有效力，你们的合同是有效的，他们双方坚持要证，我就告诉他们不能签署日期如果签署2013年以前是不对的与事实不符，签署2013年以后是没有效力的。”本院认为，本案是孙守伦申请执行许允恩、朱广美、许闯民间借贷纠纷一案中，因上诉人贾增伟对执行标的提出异议而引发的执行异议之诉案件。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。因此，案外人应提供证据证明其享有排除执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条款是对案外人物权期待权保护的条件，上述条件同时具备，缺一不可。本案中，贾增伟提供其与许允恩、朱广美签订的房屋买卖协议、收条及房屋所有权。只能证明贾增伟与许允恩、朱广美签订了房屋买卖协议。许允恩、朱广美欠贾增伟38万元本息没有清偿，贾增伟再支付许允恩、朱广美现金购买其房屋，有悖常理，令人难以信服，因此，仅凭许允恩、朱广美出具的收条在无相应支付款项的付款凭证相互印证的情况下，无法确定贾增伟已经支付了全部购房款。贾增伟也没有提供在法院查封前已经实际占有使用涉案房屋的证据如房屋交接手续或者交纳水电费的凭证。且涉案房屋的土地是集体土地，不可能办理产权登记。虽然贾增伟主张涉案房屋已办理了所有权证书，但其提供的证人房某,4亦证明“我当时经办的时候跟他们说不需要办证，办了也没有效力……”，对此贾增伟明是有过错的。综上，上诉人贾增伟的上诉理由不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长 韩黎华审 判 员 孙 燕审 判 员 宋宏伟二〇二〇年五月二十日法官助理 刘青青书 记 员 王 炎