河南省三门峡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫12民终179号上诉人（原审原告）：三门峡粤泰物业服务有限公司。住所地：三门峡陕州区陕州大道西段天鹅湾社区会所三楼。法定代表人：靳东峰，系该公司经理。委托诉讼代理人：曹红星，河南天保律师事务所律师。上诉人（原审被告）：郑娟英，女，1962年1月3日生，汉族，住河南省三门峡市陕州区。委托诉讼代理人：白争章，男，1958年9月25日生，住址同上，系郑娟英之夫。委托诉讼代理人：符静静，河南言东方律师事务所律师。上诉人三门峡粤泰物业服务有限公司（以下简称粤泰公司）、郑娟英租赁合同纠纷一案，不服三门峡市陕州区人民法院（2019）豫1203民初1864号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。粤泰公司上诉请求：撤销原判第一、三项，改判郑娟英支付我公司商铺租赁费143553.5元，郑娟英承担商铺租赁费的滞纳金67309.79元、物业费的利息损失4377.83元。事实和理由如下：1.我公司承担2013年5月30日三楼阳台确实出现漏水，但是该水系雨水，由于天降暴雨导致，并非建筑质量问题。郑娟英没有提交任何证据证明对茶苑重新维修，并更换了部分物品，事实上郑娟英也根本没有维修、更换物品。我公司找到了新证据，可以证明郑娟英在2015年之后根本没有停业，故租赁费不应减少30%；2.双方签订的租赁协议第七条约定：乙方如拖欠租金，故每天按应交租金的3‰交纳滞纳金。该约定的标准过高，超过了法律规定的最高标准，故此超出部分我公司不再主张，但是对于合法部分，原判却未予支持。至于物业费的利息损失，虽然合同没有明确约定，但可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。郑娟英上诉请求：撤销原判，改判我不承担商铺租赁费及物业管理费128750元。事实和理由如下：1.自2015年10月份开始，粤泰公司的阳台处漏水导致我租赁的二楼无法正常使用。2016、17年两次下水管道堵塞等原因导致二楼一直无法正常使用，粤泰公司均没有按照合同约定及时履行维修修复义务。粤泰公司已经违反先合同义务没有交付质量合格的租赁物，我有权拒绝履行支付租赁费的后合同义务，原审判令我承担70%的合同义务是没有法律依据的；2.我向粤泰公司交纳了1万元合同保证金，目前合同已经终止，该1万元应当返还我或者在本案中予以扣减。粤泰公司答辩意见：1.根据合同约定，涉案房屋下水管道的维修义务归郑娟英；2.郑娟英辩称的下水道堵塞是在合同已经履行了数年后，她称交纳房租是后合同义务既不符合合同约定，更不符合本案事实。郑娟英答辩意见：1.因粤泰公司出租的三楼发生漏水，导致我经营的二楼茶苑大面积渗水，无法正常经营，原审判令粤泰公司只承担30%的责任不合理；2.粤泰公司违反了先合同义务，我有权拒绝支付租赁费及物业费，更没有义务承担租赁费滞纳金及物业费的利息。粤泰公司原审诉讼请求：1.判令郑娟英支付拖欠租金166895元（计算至房屋腾退之日2018年9月12日止），并按合同约定的日3‰承担滞纳金456221.47（计算至起诉之日2019年4月18日），之后的滞纳金损失继续依法计算；2.判令郑娟英支付拖欠的物业费73944元（计算至房屋腾退之日2018年9月12日止），并按照同期银行贷款利率承担利息损失14629.71元（计算至起诉之日2019年4月18日），之后的利息损失继续依法计算；3.判令郑娟英承担本案诉讼费用。原审法院查明：粤泰公司（甲方）与郑娟英（乙方）于2011年底签订了《天鹅湾会所（南楼三区）租赁协议》，协议约定：乙方租用甲方位于陕州大道与安国路交叉口天鹅湾会所南楼三区商铺作为商业用途使用，建筑面积780平方米，租用期限6年，租期从2011年12月31日至2017年12月31日止。第一年租金6.5万元，第二、三、四租金为每年7万元，第五、六年租金为每年8万元；租金按年计算，按年收付，乙方在每年到期30日前将下年租金以现金或转账一次交付甲方；乙方如果拖欠租金，则每天按应缴租金的3‰交纳滞纳金；如拖欠租金达一个月，则甲方有权单方终止合同和收回商铺，并有权没收保证金；该商铺交付使用后所发生的水电费、物业费等有关费用，由乙方负责交纳，与甲方无关。双方还在合同中约定：甲方保证该商铺交付使用时水电及排水排污线路管道畅通，配合营造良好的经营环境；一切非自然因素造成商铺及配套设施的毁损和故障，乙方应在退房前独自承担维修责任，否则甲方将动用乙方的保证金作为修复费用，在修理工程结束后，该保证金多退少补。合同签订后，郑娟英交纳了合同保证金10000元及第一年（2012年）的商铺租金65000元，粤泰公司于2011年12月31日将商铺交付郑娟英。2012年元月1日郑娟英开始装修商铺，装修完成后经营了三门峡市天鹅湾茶苑，并办理了营业执照。2013年郑娟英交纳了本年租金70000元，2013年5月30日，粤泰公司三楼阳台出现漏水，水流侵入二楼郑娟英经营的天鹅湾茶苑，导致房屋内的壁纸、地毯等物品毁损。后郑娟英对茶苑重新维修，并更换了部分物品，2014年郑娟英以房屋漏水为由交纳租金30000元，其余租金拒绝交纳，粤泰公司收取了该租金。2015年10月8日下大雨，粤泰公司三楼阳台出现漏水，雨水进入天鹅湾茶苑，再次造成郑娟英承租房屋内部分物品毁损。郑娟英未对本次毁损进行修复，并从2015年10月8日起对其承租房屋的二楼部分未再进行营业使用。2016年春节期间、2017年12月两次因下水管道不通，污水上涌进入郑娟英经营的天鹅湾茶苑，双方矛盾加剧。2016年1月1日，郑娟英从租赁的商铺中分出130平方米，成立了天鹅湾超市，该超市自2016年1月1日起交纳了2016年和2017年租赁费，每年26667元，郑娟英共计交纳租金218334元，其余租金郑娟英以粤泰公司出租的商铺存在漏水、下水管道堵塞导致其损失，违反合同约定，拒绝交纳。2016年7月13日粤泰公司向郑娟英送达《催费通知书》，要求郑娟英交纳所欠租金102979元，水电费2338元。2017年12月11日，在双方租赁合同即将到期时，粤泰公司再次向郑娟英送达通知，要求郑娟英清缴拖欠的租金149751元及物业管理费64520元，并提出收回租赁房屋。2018年2月7日郑娟英向法院提起诉讼，要求粤泰公司赔偿其损失，粤泰公司提出反诉，要求郑娟英腾退承租的房屋，并支付租金及物业费等，原审法院于2018年10月22日作出（2018）豫1203民初419号民事判决书，判决：一、粤泰公司赔偿郑娟英损失136487元；二、郑娟英于2018年9月12日将位于三门峡市陕州大道与安国路交叉口天鹅湾会所南楼商铺返还给粤泰公司；三、郑娟英支付粤泰公司商铺租赁费30212元；四、郑娟英支付粤泰公司逾期腾退租赁物的租赁费23341.50元；五、郑娟英支付粤泰公司物业管理费36972元。宣判后，粤泰公司不服，提起上诉，本院于2019年3月20日作出（2019）豫12民终字102号民事裁定书，裁定：一、撤销陕州区人民法院（2018）豫1203民初419号民事判决；二、驳回一审原告郑娟英、一审反诉原告粤泰公司的起诉。2019年6月10日粤泰公司向原审法院提起诉讼，请求依法判令郑娟英支付租赁费、物业费等。另查明：粤泰公司原名三门峡天鹅湾物业管理有限公司，2017年9月经工商登记核准更名。2018年1月1日，郑娟英与粤泰公司的租赁合同到期之后，粤泰公司与天鹅湾超市业主另行签订了租赁合同。郑娟英于2018年9月12日将租赁商铺腾退给粤泰公司。在郑娟英经营茶苑期间，粤泰公司在天鹅湾茶苑用餐费用共计96454元没有支付，粤泰公司已将该餐费从租赁费中抵扣。原审法院认为：粤泰公司与郑娟英签订的《天鹅湾会所（南楼三区）租赁协议》是当事人双方的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效。粤泰公司按约将租赁物交付给郑娟英，郑娟英支付了部分租金，后郑娟英以租赁的商铺多次漏水、排水不畅导致污水上涌等问题拒绝交纳房租，该事实由粤泰公司、郑娟英提交的证据及双方的当庭陈述在卷佐证，可以认定。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金”。法律规定赋予承租人根据实际情况请求减少租金的权利，本案中，粤泰公司交给郑娟英的租赁物商铺存在漏水等瑕疵，且漏水是粤泰公司使用的三楼房屋漏水侵入郑娟英使用的商铺造成的，应当适当减少租赁费。关于粤泰公司主张郑娟英应支付拖欠的租金166895元的诉讼请求，经审查认为，郑娟英承租粤泰公司的房屋先后于2013年5月30日和2015年10月8日两次因漏水造成其损失，在郑娟英诉粤泰公司租赁合同纠纷案件中对该期间的停业损失已经予以赔偿，该期间租赁费郑娟英应按约定的房租标准交纳，自2014年1月1日起至2015年12月8日郑娟英应交纳租赁费135333.27元，扣除已交纳30000元和餐费96454元，尚欠租赁费8879.27元；2015年12月9日至2017年12月31日郑娟英应交租赁费164472.12元，扣减天鹅湾超市交纳的租赁费53334元，剩余111138.12元，因粤泰公司交付给郑娟英的租赁物存在瑕疵，影响租赁合同目的的实现，郑娟英也未实际经营，应当适当酌定减少30%，即77796.68元；关于从2018年1月1日起至实际腾退商铺之日的2018年9月12日止的租赁费，郑娟英应按实际占有商铺650平方米支付租赁费46683元。在租赁合同到期后，当事人双方均站在自己立场，要求对方赔偿损失，导致矛盾激化，租赁的商铺不能按期腾退返还给粤泰公司，对此结果的发生双方均有过错，自2018年1月1日起至2018年9月12日之间的租赁费双方各承担一半即23341.50元；综上，郑娟英应支付粤泰公司租赁费110017.45元。自2014年1月1日起粤泰公司要求郑娟英支付租赁费逾期支付的滞纳金，因其交付的租赁物存在瑕疵，双方发生争议，其该项诉讼请求应不予支持。粤泰公司要求郑娟英支付物业费73944元，郑娟英辩称已经超过了诉讼时效。经查，粤泰公司、郑娟英于2011年12月31日签订租赁协议，合同约定商铺使用后物业管理费等有关费用由郑娟英交纳，但在粤泰公司将商铺交给郑娟英使用后，始终未要求其交纳物业管理费，合同即将到期的2017年12月11日粤泰公司在向郑娟英催交租赁费时，通知其交纳2011年12月31日以来的物业管理费64520元，因2014年12月以前的物业管理费已经超过诉讼时效3年，粤泰公司要求郑娟英交纳2014年12月31日以前的物业费，应不予支持。2015月1月之后至双方合同到期之日的物业管理费33696元，郑娟英应当按照合同约定交纳。粤泰公司要求郑娟英交纳2018年1月1日至2018年9月12日的物业管理费6552元，因双方对纠纷的发生均有过错，各承担一半3276元。综上，郑娟英应当支付粤泰公司物业管理费36972元。粤泰公司要求郑娟英按照同期银行贷款利率赔偿损失的请求没有依据，应不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百三十一条之规定，判决：一、郑娟英支付粤泰公司商铺租赁费110017.45元。二、郑娟英支付粤泰公司物业管理费36972元。三、驳回粤泰公司其他诉讼请求。上述一、二项限被告郑娟英于本判决书生效后十日内付清。案件受理费10916元，由粤泰公司承担6466元，被告郑娟英承担4450元。二审查明的事实与原审法院查明的事实相同。本院认为：在本案中，粤泰公司与郑娟英签订租赁协议，将其商铺出租给郑娟英用于经营茶苑等。在郑娟英承租期间，存在商铺漏水等问题，影响了郑娟英茶苑的正常经营，给其造成了一定的经济损失。鉴于粤泰公司交付给郑娟英的租赁物存在瑕疵，导致租赁合同目的无法全部实现，故原审判令郑娟英按70%交纳自2015年12月9日至2017年12月31日的租金、不支持粤泰公司主张的租赁费滞纳金、物业费利息损失适当。粤泰公司的上诉理由不能成立，应不予支持。郑娟英承租粤泰公司商铺后按期交纳租赁费、物业管理费是其合同义务。根据本案的事实和双方的过错程度等情节，原审判令郑娟英交纳110017.45元商铺租赁费、36972元物业管理费适当。郑娟英的上诉理由不能成立，应不予支持。至于郑娟英交纳给粤泰公司的1万元合同保证金，本案不予处理，郑娟英可另行主张。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5279元，由上诉人三门峡粤泰物业服务有限公司承担2404元，由上诉人郑娟英承担2875元。本判决为终审判决。审判长  李福恒审判员  赵 曜审判员  郭丽莎二〇二〇年五月二十二日法官助理刘艳红书记员王琦书记员郑强