广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终7712号上诉人（原审原告）：董婉霞。委托诉讼代理人：殷锦培，广东政衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州从化雅居乐房地产开发有限公司，住所地广东省广州市从化区江埔街御景路2号。法定代表人：罗明亮。委托诉讼代理人：朱金霞，该公司员工。上诉人董婉霞因与被上诉人广州从化雅居乐房地产开发有限公司（以下简称从化雅居乐公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市从化区人民法院（2019）粤0117民初4459号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日受理后，依法由审判员李志明独任审理，现已审理终结。董婉霞上诉请求：1.维持一审判决第一项；2.判令从化雅居乐公司向董婉霞支付逾期交房违约金31215.6元；3.一、二审诉讼费用由从化雅居乐公司承担。事实和理由：一审法院在认定从化雅居乐公司应当承担逾期交楼违约责任问题上认定事实不清，导致判决错误。根据一审查明事实，董婉霞与从化雅居乐公司所签订的《装修合同》约定从化雅居乐公司将位于从化雅居乐××花园××楼工程×幢（自编L-×-×、L-×-×、L-×-×、L-×-×、L-×-×、L-×-×、L-×-×）第自编L-×栋2梯×层×号房（下称案涉房屋）交付给董婉霞的时间为2018年11月15日，但因从化雅居乐公司没有按约定交房，逾期交房的期间应从逾期交房之日即2018年11月16日起计算。根据《装修合同》第九条约定因董婉霞原因导致不能按约定日期办理收楼手续的，从逾期之日起至实际交付之日止，逾期180天（含180天）从化雅居乐公司按已付款总额的每日的0.1‰的标准支付违约金至实际交付之日止，超过180天从化雅居乐公司按已付款总额的每日0.2‰的标准支付至实际交付日止。按照该条款的约定，董婉霞认为，从化雅居乐公司在180天内交房给董婉霞的，即只是按每日0.1‰标准计付违约金。超过180天，即按每日0.2‰标准计付违约金。那么，从2018年11月16日起开始计算从化雅居乐公司逾期交房的期限至董婉霞主张之日止（2019年8月24日）已超过了278天，远远超过合同约定的180天，因此，从化雅居乐公司理应按超过180天的逾期交房违约责任的约定承担责任，即从化雅居乐公司应支付董婉霞违约金为1734201×0.2‰×278天=96421.6元。但一审法院在认定事实时，却无视这个约定，将从化雅居乐公司违约责任以180天为限进行划分分段计算，明显违反双方约定以及损害了董婉霞的合法权益。综上所述，一审判决在界定从化雅居乐公司承担违约责任的时间及方式上认定事实不清，请二审法院查明后，依法改判。从化雅居乐公司辩称，根据《装修合同》第9条约定，从化雅居乐公司认为董婉霞应当结合合同的上下文及文义解释、目的解释以及交易习惯来确定条款的真实意思。第9条对从化雅居乐公司逾期交付的违约责任进行了宽泛约定，即以180天为时间节点，对前后违约期间的违约金约定了不同的计算标准，故在计算违约金时亦应按此区分对应计算方符合合同文义。设置违约金的目的是促使我方依约履行合同，根据违约程度来调节违约责任，上述条款约定以180天为时间节点，对超过该时间结点的部分将违约金标准从每日0.1‰提高至每日0.2‰，这种分段分标准计算违约金的方式更符合合同目的。分段分标准计算违约金更符合交易习惯及更具有操作性，董婉霞在两个时间段内均可提出主张，避免出现董婉霞因选择主张违约金的时间不同而获得不同违约金的不合理情形。综上，请求法院驳回董婉霞的全部诉讼请求。董婉霞向一审法院起诉请求：1.判令从化雅居乐公司支付逾期交房违约金人民币137140.3元给董婉霞（违约金137140.3元从2017年9月16日起按本金968505元按每日万分之二计至2019年8月24日共708天）；2.本案诉讼费用由从化雅居乐公司承担。庭审中，董婉霞当庭增加诉讼请求：判令从化雅居乐公司从2018年11月16日起以765696元基数，按每日万分之二计算违约金至2019年8月24日至共41347.58元给董婉霞。一审法院认定事实：2017年6月6日，董婉霞（乙方、买方）、与从化雅居乐公司（甲方，卖方）签订了《广州市商品房买卖合同》（预售）（合同编号：2017061178），其中合同约定“……第四条合同标的物基本情况，乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的雅居乐××花园××楼工程×幢（自编L-×-×、L-×-×、L-×-×、L-×-×、L-×-×、L-×-×、L-×-×）第自编L-×栋×梯×层×号房（下称案涉房屋），房屋地址：从化市××三期×组团自编L-×栋×梯（自编L-×栋×梯）×房……第七条计价方式和价款，甲方与乙方约定按下列第1种方式计算案涉房屋价款：1、案涉房屋以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米（人民币）每平方米9372.93元，总金额（人民币）968505元（大写：玖拾陆万捌仟伍佰零伍元整）……第十二条交房条件，案涉房屋项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付，甲方应当在2017年9月15日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用……因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方……第十四条延期交房的违约责任，甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理……2、甲方如未能按合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，逾期180天内（含180天）甲方按己付楼款总额的每日0.1‰的标准支付违约金至实际交付日止，超过180天甲方按已付楼款总额的每日0.2‰的标准支付违约金至实际交付日止（但乙方未付清房价款及面积差价款时，不得要求甲方承担逾期交房的违约责任），合同继续履行。由于己方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见附件七补充协议第五条。第十五条房屋交付时的有关资料，甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关案涉房屋的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对……”附件七本合同补充协议第6.3条约定：小区内用水、电、燃气等居住条件因当地市政建设水平或项目开发进度暂未达到永久使用标准，乙方同意甲方以临时设施或服务取代，以不影响乙方正常居住为前提。在提供临时服务的期限内，甲方向乙方补贴临时服务与永久服务的费用差额（由甲方直接将差额支付给相关单位，不直接支付给乙方），乙方不得以此为由主张退房、赔偿或拒绝收楼。同日，上述《广州市商品房买卖合同》（预售）签订后，董婉霞与从化雅居乐公司签订了《广州从化雅居乐房地产开发有限公司装修合同》，其中合同约定：“甲方：广州从化雅居乐房地产开发有限公司，联系地址：从化市江埔街御景路2号，乙方：董婉霞……甲乙双方就乙方购买的三期四组团-L×栋-×梯-×房（以下简称“案涉房屋”）的装修工程施工之事宜，经充分协商在平等互利基础上达成如下合同：第一条装修工程位置：三期四组团-L×栋-×梯-×房……第三条总价款、付款方式及逾期付款违约责任，1、本装修工程的总价款为（人民币）￥765696.00元（大写：《大写金额〉）（下称“装修款”，其中包括装修材料费、人工费、设计费、改建费、管理费、垃圾清理费、运输费等等）……第六条装修工程期限交楼期限，1.双方确认装修交楼时间为2018年11月15日。2.甲方在《商品房买卖合同》约定的交付日之前向乙方发出《收楼通知书》，通知乙方对案涉房屋收楼；为保证后续装修工程进度，乙方应当及时按通知要求收楼，逾期收楼除甲方的装修交楼时间顺延外，乙方承担因延期装修而给甲方造成的经济损失。3.甲方应在上述第1款确定的交付日前完成装修工程，并向乙方发出《装修交楼通知书》，乙方应按甲方发出《装修收楼通知书》确定的日期前来办理交付手续，否则自该日期届满之日起视为甲乙双方已完成交接，且乙方对装修工程质量无异议……第九条违约责任……5.因甲方原因导致乙方不能按约定日期办理收楼手续的，从逾期之日起至实际交付之日止，逾期180天内（含180天）甲方按已付楼款总额的每日0.1‰的标准支付违约金至实际交付日止，超过180天甲方按己付楼款总额的每日0.2%的标准支付违约金至实际交付日止，（但乙方未付清房价款及面积差价款时，不得要求甲方承担逾期交房的违约责任），合同继续履行……”同日，董婉霞签署了一份《委托确认书》，内容如下“广州从化雅居乐房地产开发有限公司：本人董婉霞于2017年6月6日向广州从化雅居乐房地产开发有限公司购买三期四组团L×栋×梯×房，并与贵司签订（编号为：201706117826）《商品房买卖合同》及补充协议（下称买卖合同）。因本人委托贵司进行装修，故现本人委托贵司进行毛坯收楼。业主签名确认：董婉霞（签名），2017年6月6日。”同日，董婉霞签署了一份《确认书》，内容如下“广州从化雅居乐房地产开发有限公司：1、本人购买L×栋×梯×号房屋为毛坯交楼，具体的交楼标准等在《商品房买卖合同》及附件中约定清楚。2、本人在收楼后即委托贵公司进行装修，具体的装修标准、价格等以装修合同约定为准。3、本人清楚《商品房买卖合同》与《装修合同》是两个不同的独立的合同，两个合同均是在平等自愿协商一致的情况下签订的，不存在欺诈、显失公平等情况。4、本人特别承诺：本人清晰知晓装修总价款包含部分房屋价值和装修及设计价值，本人不以此为由要求解除装修合同。同时，本人授权贵公司根据需要聘请有相应资质的装修公司为本人上述房屋进行装修。5、贵公司的样板房只是装修展示，实际装修标准以装修合同约定的装修标准为准。6、装修合同的价款不因房屋的面积有差异进行退补。对于上述6条，本人清楚了解其含义，并在以下签名按手印予以确认。确认人/购买方（签字）：董婉霞（签名并按捺指模），2017年6月6日。”上述合同签订后，董婉霞已支付了全部购房款968505元和装修工程款765696元给从化雅居乐公司。2018年11月8日，从化雅居乐公司向董婉霞发出了《雅居乐名门半岛花园收楼通知书》，通知董婉霞于2018年11月14日-2018年11月15日到其物业管理公司办理收楼手续。2019年9月20日由供电部门与客户广州从化雅居乐房地产开发有限公司及施工单位共同签名或盖章出具“客户受电工程竣工检验意见书”，证明客户广州从化雅居乐房地产开发有限公司在广州市从化区街口街沙贝村地段的受电工程已检验合格。2019年10月10日，从化雅居乐公司向董婉霞发出了《催收楼通知书》，催促董婉霞于2019年10月13日前齐收楼费用一览表上应缴费用及相关证件资料前去其公司及雅居乐物业管理中心办理收楼手续。庭审中，董婉霞称从化雅居乐公司分别于2018年11月8日、2019年10月10日通知其收楼，但因从化雅居乐公司均未向董婉霞出示永久用电的材料，故董婉霞没有收楼。从化雅居乐公司称永久用电已经到董婉霞所在的三期四组团到户。一审法院认为：本案为商品房预售合同纠纷。董婉霞与从化雅居乐公司签订的商品房买卖合同除交易价款外，其他内容是双方当事人的真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，对原、从化雅居乐公司双方均有约束力。本案主要涉及以下三个问题：一、关于《装修合同》的性质问题。涉案房屋的《装修合同》并非单纯的装修合同，而是存在以下特殊情况：（1）本案的《商品房买卖合同》、《装修合同》、《毛坯收楼确认书》、《沙贝三期四组团豪华装修交楼标准》均为格式合同，其装修标准并未体现一般单纯的装修合同的双方协商意志。（2）本案的《商品房买卖合同》与《装修合同》约定为不可分割，是互附终止、解除条件的合同。（3）从化雅居乐公司提供的《装修合同》明确了董婉霞的成本由毛坯购买价和装修价两部分组成。可见，董婉霞必须同时付清买卖合同和装修合同约定的全部价款后，涉案房屋才能交付董婉霞。再者，结合当时的房地产调控限价政策，一审法院据以认定，涉案房屋实际上是带装修出售，买卖合同的标的物实际上是带装修的商品房。开发商有意将总房价拆分为购房款和装修款两部分，并人为地将房屋买卖合同拆分为房屋买卖合同和装修合同。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”根据该规定，涉案《装修合同》中双方关于部分购房款约定为装修款的合意行为无效，其余约定属于房屋买卖合同的交付内容，为房屋买卖合同的一部分，对买卖双方均有拘束力，故涉案《装修合同》实际上具有部分房屋买卖合同性质。根据上述分析，涉案房屋购房总价款应为《商品房买卖合同》和《装修合同》中约定的房价款与装修款之和，即涉案房屋购房总价款应为1734201元（房价款968505元+装修款765696元）。二、关于涉案房屋是否符合交付标准问题。根据中华人民共和国电力工业部发布的《供电营业规则》第十二条第一、二款规定：“对基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电，可供给临时电源。临时用电期限除经供电企业准许外，一般不得超过六个月，逾期不办理延期或永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电。使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理。”由此可知，所谓临时用电是供电企业按用电期限分类区别于正式供电的一种供电方式，其适用于基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电的情形，而房屋是以居住为目的的，具备永久性用电是居住生活的必备条件，临时用电不能用作居民的日常生活用电。虽然从化雅居乐公司在《补充协议》中变更交楼标准，删除了原合同对永久性供水、供气、供电、通邮的相关要求，但该变更损害了董婉霞的合法利益，违背了合同订立与履行的公平原则。且，开发商因行业监管部门的强制要求而必须承担的永久性供电义务并不因补充协议中供电条件的删除而免除。从化雅居乐公司作为格式条款的提供方，免除了其应承担的提供用永久用电的责任，排除了董婉霞本应享有的不同意使用临时用电以及因临时用电而主张退房或赔偿的权利，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”故该《补充协议》第十条约定无效。即便雅居乐公司已按照《补充协议》约定取得《建筑工程竣工验收报告》，但在涉案楼盘尚未具备永久用电前，不能满足买受人基本居住要求的情况下，其主张涉案房屋已达到交付标准，与国家电力管理规定相悖。因而，涉案房屋在未具备永久用电前应认定为不符合房屋交付标准。三、关于从化雅居乐公司应当承担逾期交楼违约责任问题。涉案房屋在尚不符合交楼条件时，根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，董婉霞有权拒绝收楼，产生的逾期交付违约责任由从化雅居乐公司承担。原、从化雅居乐公司双方在《装修合同》中约定，将房屋交付时间变更为2018年11月15日，因此，本案逾期交房期间应从逾期交房之日即2018年11月16日起计算。根据《装修合同》第九条约定因从化雅居乐公司原因导致董婉霞不能按约定日期办理收楼手续的，从逾期之日起至实际交付之日止，逾期180天（含180天）从化雅居乐公司按已付款总额的每日0.1‰的标准支付违约金至实际交付之日止，超过180天从化雅居乐公司按已付款总额的每日0.2‰的标准支付违约金至实际交付日止。本案中董婉霞除主张未具备永久用电外，还认为房屋存在质量问题而要求从化雅居乐公司承担违约责任，但董婉霞没有提供证据证明房屋存在质量问题，同时从化雅居乐公司已提供受电工程检验证明，且已通知董婉霞于2019年10月13日前办理收楼手续，现董婉霞主张计算违约金至2019年8月24日并无不当，一审法院予以支持。为此一审法院确认本案违约金的计算期间从2018年11月16日至2019年8月24日，逾期天数为278天（按每月30天计算）。经核算，从化雅居乐公司应支付的逾期交楼违约金为65205.96元[1734201×0.1‰/天×180天+1734201×0.2‰/天×98天]。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、从化雅居乐公司自判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金65205.96元给董婉霞；二、驳回董婉霞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1935元，由从化雅居乐公司承担707元，由董婉霞自行承担1228元。二审期间，双方当事人对一审查明事实均无异议。经审理，本院对原审已查明的事实依法予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷案件。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条之规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。现董婉霞主要依据双方签订的案涉《装修合同》第九条的约定提出本案上诉，要求每日0.2‰的标准计付全部违约期间的违约金。对此，本院分析如下：董婉霞与从化雅居乐公司就案涉《装修合同》第九条约定，在理解上存在争议，董婉霞认为违约金应合并统一按每日0.2‰的标准计算，从化雅居乐公司则认为违约金应分段分标准计算。对此，本院认为，双方当事人对于合同条款理解存在争议，应当结合合同的文义解释、目的解释以及交易习惯共同确定条款的真实意思。首先，上述条款对从化雅居乐公司逾期办证的违约责任进行了分段约定，即以180天为时间节点，对前后违约期间的违约金约定了不同的计算标准，故在计算违约金时亦应按此区分对应计算方符合合同文义。其次，设置违约金的目的是促使双方当事人依约履行合同，当事人可根据违约程度大小调整违约金标准，上述条款约定以180天为时间节点，对于超过该时间节点的部分将违约金标准从每日0.1‰提高至每日0.2‰，以加大从化雅居乐公司的违约责任。这种分段分标准计算违约金的方式，更符合合同的目的。再次，分段分标准计算违约金，更符合交易习惯及更具有可操作性，买受人在两个时间段内均可提出主张，避免出现买受人因选择主张违约金的时间不同，而获得不同违约金的不合理情形。综上，分段分标准计算违约金应为上述争议条款的真实意思，董婉霞主张按每日0.2‰的标准计付全部违约期间的违约金，与合同约定的真实意思不符，本院不予支持。一审法院根据案涉《装修合同》第九条约定的计算标准，结合从化雅居乐公司的违约事实，核算出从化雅居乐公司应支付的逾期交楼违约金，并无不当，本院予以认可。综上所述，董婉霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费580元，由上诉人董婉霞负担。本判决为终审判决。审判员  李志明二〇二〇年五月二十五日书记员  王嘉宝陈蕴琦