广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终7015号上诉人（原审被告）：邹移山，男，1956年11月7日出生，汉族，住广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：王罕芳，上海锦天城（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广东景路信息科技有限公司，住所地广东省广州市越秀区先烈中路80号首层A101。法定代表人：游伟健，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱奕锋，北京大成（广州）律师事务所律师。上诉人邹移山因与被上诉人广东景路信息科技有限公司（以下简称景路公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初28159号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人邹移山上诉请求：改判一审判决第二项为：邹移山在所收取租赁保证金40000元范围内抵销景路公司欠缴的物业管理费8620元、水电费200元、租赁税5536.92元、工程费1500元（合计：15856.92元）后，将余款44143.08元[（40000元-15856.92元）+首月租金20000元]返还给景路公司。事实与理由如下：一、一审判决对于景路公司欠缴物业管理费8620元、水电费200元、租赁税5536.92元、工程费1500元的事实疏于认定，处理不当。二、一审判决对于邹移山在一审时提出的“将经景路公司已经明确认可其需要承担的、已经实际发生的物业管理费8620元、水电费200元、租赁税5536.92元、工程费1500元与景路公司支付的保证金进行抵销”的主张不予支持，属于适用法律错误。2019年11月8日公布、生效的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十三条明确规定：抵销权既可以通知的方式行使，也可以提出抗辩或者提起反诉的方式行使。抵销的意思表示自到达对方时生效，抵销一经生效，其效力溯及自抵销条件成就之时，双方互负的债务在同等数额内消灭。一审法院未对双方债务进行抵销，徒增双方当事人另案诉累，不能做到案结事了，故请求二审法院予以纠正。被上诉人景路公司二审答辩称：不同意邹移山的上诉请求，其上诉主张的物业管理费、租赁费等费用与涉案商铺租赁并不直接相关，不能满足债务直接抵销的前提条件，一审判决正确，请求二审予以维持。景路公司于2018年11月29日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.邹移山向景路公司返还租赁履约保证金及月租金合计60000元及利息(以本金60000元为基数，参照《租赁合同书》第8.1条所约定每日3%的标准自2015年7月29日起计至实际清偿之日止)；2.邹移山承担本案受理费、保全费。一审法院经审理查明：2015年7月22日，就广州市天河区猎德大道31号XX商铺XX号（简称涉案场地）租赁事宜，邹移山（甲方/出租方）、景路公司（乙方/承租方）签订《租赁合同书》，约定：甲方将涉案商铺出租给乙方用于“冷热饮品（非咖啡类）、小食、纪念品”，租期2015年8月1日起至2018年7月31日，2015年8月1日至2016年7月31日租金20000元/月，2016年8月1日至2017年7月31日租金21600元/月，2017年8月1日至2018年7月31日。装修免租期为20天（待取得租赁登记及餐饮服务许可证当月开始20天内为免租装修期），从第21天开始为收租日；乙方需提供餐饮服务许可证复印件。商铺以现状交付，装修期内乙方除租金外，应当向甲方按约定交纳水、电等费用。签约当日乙方须向甲方交纳40000元作为履约保证金；该保证金作为乙方忠实履行合同约定义务的保证，甲方有权将该保证金用于充抵乙方欠付甲方租金、其他约定费用和应由乙方赔偿的损失，并且此行为不影响甲方行使任何其他补救权利；该保证金在合同期满，甲方确认乙方已完全履行了合同及其附件规定的全部义务后，10天内退还给乙方（不计利息）；如乙方单方提出退铺或提前撤场，甲方不予退还乙方已缴纳的保证金。签约时乙方须向乙方一次性缴纳合同期限内首月租金20000元；乙方应于每月25日前向甲方缴纳下个月的租金。物业管理费，按建筑面积20平方米每平方米每月30元（不包含中央空调费）的标准于每季度最后一个月的25日前向甲方交纳下季度三个月的物业管理费。该商铺的水电费按每月实际抄表数计算，单价按照政府规定价格执行，乙方出具相关发票或收据。乙方必须于2015年9月1日前完成该商铺的装修并合法开业经营；若乙方逾期开业的，每逾期一天，应向甲方支付违约金1000元/天，因甲方商铺原因有关证照手续没能按期办理的情况除外。租赁期内，乙方书面申请，可以解除本合同，但甲方不退还乙方已缴纳的履约保证金。因甲方的原因（或政府相关部门），致使乙方无法在租赁期限内按本合同的约定使用该商铺的，乙方可以要求解除合同，甲方退还乙方已缴纳的履约保证金，但无需承担其他责任。租赁期满或依本合同解除合同后7日内，乙方必须撤离该商铺，并恢复原状。租赁期内，乙方必须经工商、卫生、税务等部门批准，并办理相关手续，依法缴纳因经营活动产生的一切费用（乙方须将营业执照复印件等提供甲方）。乙方经营证件由乙方自行办理，如因无证经营，所有的后果自行承担，乙方不得因甲方不提供房产证为由要求甲方承担责任。相关政府部门来检查时，乙方必须按照甲方要求歇业并搬走相关物品，检查完毕后，经甲方通知后再行营业，对甲方要求的歇业时间，甲方同意对租期作相应顺延；若相关政府部门要求拆除，乙方无法继续使用该场地，甲方有权解除合同，而无需向乙方承担违约责任，甲方无息退还履约保证金和剩余租金。甲方已充分向乙方披露该场地为公共区域，该区域甲方有管理及使用权，乙方同意接受。本合同在取得租赁登记及食品药品监督局许可报备后正式生效，如在签订本合同30天内不能取得，双方解除本合同，甲方无息退还履约保证金及预付租金。本合同在乙方缴纳履约保证金后生效等。2015年7月29日，景路公司转账支付邹移山租赁保证金40000元、首月租金20000元，合计60000元。2015年11月17日，景路公司（乙方/承租方）、邹移山（甲方/出租方）双方签订《补充协议》，约定：双方将备案地址改为广州市天河区猎德大道31号XX商铺XX号之二，目的是用于乙方办理租赁合同备案事宜，而不是对双方签订的《租赁合同书》约定内容进行变更。将原《租赁合同书》上的起租日期由2015年8月1日顺延至2015年11月16日，而结束日期应根据起租日的变动而顺延至2018年11月15日。甲乙双方以2015年7月22日签订的《租赁合同书》约定的内容为准；此协议仅供乙方办理租赁备案手续及变更租期起始事宜，乙方不得用于其它用途。同日，景路公司（乙方/承租方）、邹移山（甲方/出租方）双方签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方将广州市天河区猎德大道31号XX商铺XX号之二出租给乙方作商业用途，租期自2015年11月16日至2018年11月15日，其中2015年11月16日至2015年12月15日为免租期。如免租期过后，承租方仍未取得“餐饮服务许可证”，免租期将另协定等。2016年7月25日，广州市天河区住房和建设水务局出具穗租备2016B0601403219号《房屋租赁登记备案证明》，载明：出租房屋地址“天河区猎德大道31号114（部位：之一）”，出租人邹移山，承租人景路公司，租赁面积20平方米，租期2016年8月1日至2017年6月30日。关于景路公司实际经营时间的问题，一审庭审中景路公司表示：我方于2015年12月31日开业，2016年10月10日退场；期间因未办到卫生许可证，所以大部分时间没有经营；洪林作为邹移山的代理人也知道我方无法办理卫生许可证，所以从未追讨租金。邹移山表示：景路公司于2015年圣诞节期间开业，2016年10月私下单方撤场，我方是事后得知，双方也未办理交接手续。本案中邹移山提供如下证据，拟证实合同已实际履行，景路公司已实际使用涉案房屋：1.景路公司的《退场申请》（复印件）一份。《退场申请》载明：履约保证金和租金现抵扣欠付业主的物业管理费、水电费、租赁税等费用，扣除上述欠付费用余额为44143.08元，现申请退回我方账户。2.《关于解除中海璟晖华庭二期XX商铺之一租赁合同的协议》（复印件）一份。该协议（景路公司在乙方落款处盖章、落款时间2016年11月30日，甲方落款处邹移山未签名）载明：甲乙双方同意解除双方于2015年7月签署的中海璟晖华庭二期一楼商铺《租赁合同书》；乙方交纳租赁履约保证金40000元和一个月租金20000元抵扣所欠物业管理费8620元、水电费200元、租赁税5536.92元及工程费1500元，余款44143.08元由甲方退还乙方指定账户；乙方于2016年10月12日向甲方退还物业，租赁关系即告终止，甲方退还乙方余款44143.08元后，双方互不承担任何责任，无遗留债权债务关系。3.《税收缴款书》《广东增值税普通发票》各一（原件）。《税收缴款书》载明：开票日期2016年11月18日，纳税人邹移山，纳税地址猎德大道31号XX号之一，2016年8月至2016年10月综合税收、土地使用税、滞纳金等合计5536.92元。《广东增值税普通发票》载明：开票日期2016年11月18日，购买方景路公司，个人出租（非住宅）税费40660元。4.现场照片四张（打印件）。景路公司表示：证据1、2的真实性无异议，这是我方提出的协商方案，但邹移山没有回应，双方未达成一致意见，邹移山应退还我方60000元。证据3真实性、合法性、关联性无异议；《税收缴款书》的费用应由邹移山承担；《广东增值税普通发票》我方未收到，邹移山也未提供证据证实我方收到。证据4的真实性、合法性、关联性无异议，照片可看出邹移山提供给我方的只是公共区域，导致被执法部门要求拆除。景路公司提供2016年10月9日天河城管部门向其出具的《责令限期改正通知书》，拟证实城管执法部门认为其在涉案场地存在违法搭建的行为，要求拆除，恢复原状，因此其向邹移山申请退场。该《责令限期改正通知书》载明：景路公司于2016年10月9日在广州市天河区猎德大道31号XX之一进行涉嫌违章乱搭建行为，依法责令景路公司立即通知违法行为，在2016年10月11日18时前自行拆除、恢复原状。对此，邹移山表示：城管部门责令整改与景路公司退场两者之间没有必然联系，景路公司肯定要合法经营，否则相应后果自负。景路公司进一步表示：药监部门上门核查时发现申请地址与实际地址不相符，于是拒绝出具卫生许可证；我方经营期间，城管部门一直要求我方拆除搭建物并发出整改通知，我方在收到通知当天拆除，拆除后我方无法继续经营；实际上邹移山将不属于其产权部分的公共区域出租给我方，邹移山提供的现场照片也显示涉案场地是公共区域。邹移山另表示：涉案场地是我方享有产权的116号铺或104号铺，商铺业主可使用与之相邻的公共区域，既然我方有权使用，也有权出租，签约时我方已向景路公司进行披露，景路公司也知悉这一情况并主动要求承租，且兴盛路的商铺都是这样操作，物业公司同意并收取物业管理费。2019年11月21日一审法院就合同效力问题向双方当事人依法行使释明权，告知：《租赁合同书》明确约定涉案场地为公共区域，邹移山对该场地并无处分权，且该处分行为事后也未得到该公共区域的共有人追认，根据我国《合同法》第五十一条的规定，双方合同无效。一审法院释明后，景路公司坚持其诉请；邹移山则要求对景路公司承租期间的水电费、物业管理费在本案中一并处理，景路公司不同意。一审法院认为：诉讼中一审法院已依法释明双方合同无效。我国《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，邹移山明知涉案场地为公共区域仍出租给景路公司，景路公司亦明知涉案场地为公共区域而予以承租，双方对合同无效均有过错，应各自承担相应责任。合同无效后邹移山应将其收取的租赁保证金40000元无息退还景路公司。关于景路公司要求邹移山退还首月租金20000元及利息的诉请。第一，从约定情况看，《租赁合同书》明确约定：装修免租期为20天（待取得租赁登记及餐饮服务许可证当月开始20天内为免租装修期）；本合同在取得租赁登记及食品药品监督局许可报备后正式生效。《补充协议》约定顺延起租日，同日双方签订的用于办理租赁备案的《广州市房屋租赁合同》约定“2015年11月16日至2015年12月15日为免租期。如免租期过后，承租方仍未取得‘餐饮服务许可证’，免租期将另协定”。以上约定充分表明，在《租赁合同书》约定涉案场地用途为“冷热饮品（非咖啡类）、小食、纪念品”的情况下，景路公司是否取得相关行政部门核发的以涉案场地为地址的相关许可经营的证明对景路公司正常合法经营至关重要，由此不难理解合同约定免租期、起租日与景路公司取得药监部门核发的上述许可证明密切相关。第二，从实际履行情况看，景路公司虽有实际经营，但景路公司始终未能办到上述许可证明，也无证据显示邹移山作为出租方在租赁期间曾向景路公司催租，且城管部门在2016年10月9日向景路公司出具《责令限期改正通知书》，要求拆除涉嫌违章搭建物、恢复原状，在此情况下景路公司于当月撤场。综合本案案情，不能认定双方合同约定的起租条件已成就，邹移山答辩称邹移山欠付其租金，理据不足，一审法院不予采信。景路公司要求邹移山退还首月租金20000元，并无不当，一审法院予以支持。景路公司要求邹移山支付上述20000元的利息，理据不足，一审法院不予支持。本案中邹移山并未提起反诉，且景路公司不同意就其承租期间的水电费、物业管理费在本案中一并处理，因此本案对此不予调处。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款之规定，一审法院于2019年11月25日判决如下：一、原告广东景路信息科技有限公司、被告邹移山双方就广州市天河区猎德大道31号XX商铺X号之一确立的租赁合同关系无效；二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告邹移山返还原告广东景路信息科技有限公司租赁保证金40000元、首月租金20000元，合计60000元；三、驳回原告广东景路信息科技有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费2600元，由原告广东景路信息科技有限公司负担1300元，被告邹移山负担1300元。财产保全费620元，由被告邹移山负担。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。各方二审均无新证据提交。另查明，一、邹移山一审陈述称：景路公司向邹移山出具的《退场申请》《解除合同协议》明确载明其使用涉案场地期间的管理费、水电费，邹移山认为该费用应在景路公司支付的保证金中予以抵扣；关于债务抵销的问题，依照合同法的规定，不应以景路公司是否同意作为处理依据。景路公司回应称：不同意在本案中对管理费、水电费进行处理。二、邹移山二审中陈述称：邹移山一审提供的景路公司出具的《退场申请》《解除合同协议》以及景路公司法定代表人与邹移山代理人之间的短信往来证实景路公司曾三次确认从保证金中抵扣其应承担的各项费用，余款应由邹移山退还给景路公司；因为邹移山当时认为景路公司实际占用涉案场地经营10个月，应当支付租金，景路公司所交付的保证金根本不足以扣租金，故未返还景路公司支付的保证金；现邹移山明确放弃要求景路公司就涉案场地交付租金或占用费的权利，不再另行诉讼，仅要求从保证金和预付租金中抵扣物业管理费、水电费、租赁税和工程费共15856.92元，余款44143.08元退还给景路公司。景路公司回应称：退场协议等是景路公司当时与邹移山为达成调解方案而作出的让步，且邹移山一直未退还款项，已经过了时效；景路公司租赁使用的是公共区域，不存在物业管理费的问题，邹移山也没有提供票据证明其主张抵扣的款项，故法院不应当支持其在本案抵扣相关费用的主张。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。据此，结合邹移山的上诉主张及景路公司的答辩意见，归纳本案二审争议焦点为：邹移山上诉主张从景路公司交付的保证金中扣除15856.92元款项应否支持的问题。对此，本院认定如下：关于邹移山上诉主张从景路公司交付的保证金中扣除15856.92元款项应否支持的问题。依照一审法院查明和认定的事实，邹移山与景路公司就涉案场地签订的租赁合同无效，邹移山理应向景路公司返还已付租赁履约保证金40000元和一个月租金20000元，共计60000元。同时，景路公司在租赁期间使用涉案场地所需支付的费用理应清缴。依照景路公司出具的《退场申请》《解除租赁合同的协议》以及景路公司法定代表人与邹移山代理人之间的短信往来，均载明景路公司尚欠邹移山物业管理费8620元、水电费200元、租赁税5536.92元及工程费1500元，并同意从前述保证金和预付租金中予以抵扣，余款44143.08元由邹移山退还给景路公司，双方互不承担任何责任，无遗留债权债务关系。虽因双方就场地占用费的支付问题未能达成一致意见，导致前述申请和协议书未经邹移山确认，但景路公司对其欠款已构成自认，其未能提供证据推翻其自认的事实，也未能提供证据证明前述自认系基于调解而作出的让步，景路公司现不确认前述欠款金额，有违诚信原则。邹移山二审亦明确放弃另行诉请景路公司就涉案场地交付租金或占用费的权利，仅要求从保证金中抵扣景路公司已经自认欠付的物业管理费、水电费、租赁税和工程费共15856.92元。据此，为减少当事人诉累，达到案结事了的效果，本院依法予以准许，故从景路公司交付的保证金40000元中抵扣景路公司欠付的15856.92元，邹移山应向景路公司返还保证金24143.08元，连同需返还的租金20000元，共计44143.08元。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，但对邹移山主张从保证金中抵扣景路公司欠费不作处理，存在不妥，本院予以纠正。因邹移山对本案纠纷的发生存在主要过错，故本案一、二审案件受理费的负担，本院不作调整。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初28159号民事判决第一项及一审案件受理费负担的认定；二、撤销广东省广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初28159号民事判决第三项；三、变更广东省广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初28159号民事判决第二项为：自本判决发生法律效力之日起10日内，邹移山返还广东景路信息科技有限公司租赁保证金24143.08元、首月租金20000元，合计44143.08元；四、驳回广东景路信息科技有限公司的其他诉讼请求。二审案件受理费196元，由上诉人邹移山负担。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  黄春成审判员  李 娜二〇二〇年五月二十五日书记员  纪惠敏黄晶晶