广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5133号上诉人（原审原告）：邓德冠，男，1982年6月12日出生，汉族，住海南省三亚市。委托诉讼代理人：林晓兰，广东启兰律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗艳婷，广东启兰律师事务所律师。上诉人（原审被告）：尹芋力，女，1954年11月24日出生，汉族，住广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：罗穗峰，广东穗峰律师事务所律师。原审第三人：广州市番禺沙湾北斗星实业有限公司，住所地广东省广州市番禺区沙湾镇大巷涌路158号。法定代表人：何锦亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：姚金彤，广东实德律师事务所律师。上诉人邓德冠、尹芋力因与原审第三人广州市番禺沙湾北斗星实业有限公司（以下简称北斗星公司）合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初6790号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人邓德冠上诉请求:撤销一审判决第二、三判项，改判尹芋力向邓德冠返还转让费150万元以及赔偿损失985536元。事实与理由如下：一、邓德冠与尹芋力解除涉案《转让合同》的原因在于尹芋力严重违约，未按照合同约定在2017年5月5日前将与海星幼儿园转让合同过户给邓德冠，导致合同目的不能实现，邓德冠有权以《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定要求解除合同。并且《中华人民共和国合同法》规定的违约责任之归责原则是无过错责任原则。一审判决认定“邓德冠的解除理由”及“合同目的因双方过错导致无法实现，故邓德冠可以要求解除《转让合同》”，事实不清、适用法律错误。二、如前文所述，《中华人民共和国合同法》规定违约责任的归责原则是无过错责任原则，在尹芋力严重违约情况下，尹芋力应当向邓德冠承担违约责任，返还150万元转让费，并赔偿装修费用413536元和租金费用57.2万。（一）因尹芋力根本违约导致《转让合同》解除，邓德冠有权要求尹芋力返还150万元转让费，该返还责任是尹芋力应承担的违约责任。（二）邓德冠要求尹芋力赔偿装修费用和租金费用是基于尹芋力存在违约行为，需承担违约责任。双方对该装修费用和租金费用的承担有无约定，不影响尹芋力因其违约行为向邓德冠承担赔偿损失的责任。三、即便一审法院无视尹芋力的违约行为及合同违约的无过错归责原则，以双方过错责任认定赔偿责任，那么本案的过错方也应当是尹芋力。“尹芋力明知涉案物业所在地无法办理幼儿园办学，仍然与尹芋力签订《转让合同》并承诺可在2017年5月5日将海星幼儿园的地址变更至涉案物业”的行为构成民事欺诈，尹芋力应对其行为所造成的后果负全部责任。四、邓德冠在《转让合同》履行过程中并无过错，不应当对尹芋力的合同欺诈行为承担任何责任。（一）邓德冠从未表示不需要使用海星幼儿园的牌照。一审判决认定邓德冠明确不需要使用海星幼儿园的牌照，属于重大事实认定错误。1.尹芋力一审中所辩称“2017年6月底邓德冠在微信中明确自己不需要海星幼儿园”，不能成立。尹芋力所提交的微信聊天记录是断章取义。2.从常理反推：假设邓德冠确实不需要使用海星幼儿园牌照，那么对于如此重大的合同约定变更，邓德冠不仅会与尹芋力达成协议，还会要求尹芋力退回相应对价。退一步而言，即便邓德冠真的在2017年6月底有说过“不用海星幼儿园的牌照”，也不能认定邓德冠免除了尹芋力应履行的合同义务，也不能否认尹芋力早已于2017年5月5日违约的事实，更不能免除尹芋力对其违约行为应承担的违约责任。（二）邓德冠系在尹芋力存在欺诈的故意的情况下，处于对我国法律诚实信用原则之信任、从而才与尹芋力签订《转让合同》的。邓德冠应是本案的受害者，而非过错方。五、即便按照一审法院的逻辑，双方对合同无法履行均存在过错，尹芋力违反诚实信用原则并故意实施欺诈行为，在《转让合同》解除后非但没有损失，反而因此获利75万元，不符合公平原则。一审判决结果无异于赞同和鼓励此类欺诈、违反诚实信用原则的行为，故应予撤销。针对邓德冠的上诉主张，尹芋力二审答辩称：答辩意见与上诉意见一致。上诉人尹芋力上诉请求：1.撤销一审判决第一判项，改判确认涉案《转让合同》已经履行完毕；2.撤销一审判决第二判项，改判尹芋力无须向邓德冠返还转让费及赔偿损失。事实与理由如下：一、尹芋力与邓德冠就涉案转让合同关系中的义务已经全部履行完毕，没有任何致使合同无法履行、合同目的无法实现的情形，一审法院判决合同解除没有法律及事实依据。二、尹芋力在转让合同履行中不存在任何过错，不应向邓德冠返还任何合同价款。三、一审法院对于转让合同内容的对价没有明确查清，任意判决尹芋力应向邓德冠返还750000元没有依据。综上，一审法院没有从办案证据出发，对于本案基本事实没有查清，判决应予撤销。针对尹芋力的上诉主张，邓德冠二审答辩称：答辩意见与上诉意见一致。针对邓德冠、尹芋力的上诉主张，原审第三人北斗星公司二审述称：邓德冠、尹芋力的上诉请求、事实和理由与北斗星公司无关。一、北斗星公司已经在邓德冠、尹芋力签订合同时就涉案场地情况进行告知，告知了双方涉案物业是一级水源保护区，双方当事人产生的其他法律关系与北斗星公司无关。在北斗星公司提交的租赁合同第一页已经清楚载明该内容，一审法院对此没有查明，尹芋力、邓德冠不可能对涉案物业所在地区的情况不了解。邓德冠于2018年7月10日诉至一审法院，请求判令：1.确认邓德冠与尹芋力于2018年4月1日解除《转让合同》；2.尹芋力返还邓德冠转让费150万元及赔偿损失985536元。一审法院经审理查明：位于广州市番禺区沙湾镇大巷涌路X号之一的房产，建筑面积3910.5平方米，权属人为北斗星公司。根据《房屋租赁登记备案证明》显示，北斗星公司将涉案物业出租给广州市番禺区沙湾镇海星幼儿园（以下简称海星幼儿园），租赁面积3000平方米，租赁期限自2016年12月1日至2019年11月30日。其后，海星幼儿园向广州市番禺区教育局提交《广州市番禺区民办学校（含其他教育机构）办学许可证内容变更申请表》，要求将海星幼儿园原经营地址“沙湾镇南村迎贵园大街五巷X号”变更为上述物业的地址。广州市番禺区沙湾教育指导中心于2016年12月19日在申请表上出具意见“情况属实，同意上报审批”。该申请表显示番禺区教育局尚未出具意见。2017年4月28日，尹芋力（甲方）与邓德冠（乙方）签订《转让合同》，约定：甲方将涉案物业转让给乙方从事幼儿园办学；甲方务必在2017年5月5日之前将与户主的租赁合同过户给甲方；甲方务必在2017年5月5日之前将海星幼儿园转让合同过户给乙方；甲方在2017年4月28日之前所装修费用及其他费用由甲方承担，与乙方无关；乙方应向甲方支付150万元转让费，其中在签订本协议当天支付5万元作为保证金，剩余145万元于2017年5月5日前付清；如甲方违反本合同，需赔付乙方双倍保证金；如乙方违反本合同，甲方不退还之前收到的保证金。同日，邓德冠通过银行转账向尹芋力支付定金5万元。为履行上述《转让合同》，北斗星公司作为甲方、出租方，尹芋力、邓德冠共同作为乙方、承租方，双方签订了《租赁合同》，约定：1.甲方将涉案物业出租给乙方，厂房建筑面积为3910平方米，空地面积约为2365平方米；租赁期限自2016年12月1日至2031年11月30日，其中自2016年12月1日至2017年4月30日为免租装修期，2016年12月1日至2018年11月30日的月租金为52000元，其余年份的月租金标准按年度逐年递增；等等。合同的签约时间载明为“2016年11月1日”。2017年5月5日，邓德冠通过银行转账向尹芋力支付剩余转让款140万元。尹芋力于次日出具《收据》，载明收到全部转让款150万元，并声明从2017年5月5日之前的所有债务、股权纠纷与邓德冠无关。同日，邓德冠（甲方）与尹芋力（乙方）签订《幼儿园合作协议》，约定：幼儿园全称为海星幼儿园，自2017年5月5日起开始合作至停转办学或转制或合作人一致决定解散为止，甲方作为项目100%股权拥有人，现引进乙方作为部分投资人，将项目10%股权转让给乙方，等等。2017年6月29日，尹芋力通过微信询问邓德冠是否需要用海星幼儿园的执照。邓德冠回复“不用”“我从市里拿了名额”。2017年11月16日，邓德冠以广州同球教育科技有限公司的名义办理建设项目环境影响登记表，备案依据：该项目属于《建设项目环境影响评价分类管理名录》中应当填报环境影响登记表的建设项目，属于第113学校、幼儿园、托儿所、福利院、养老院项中其他（建筑面积5000平方米以下的除外），建设内容及规模：在原有的建筑物进行装修、建筑面积4200平方米、占地面积4000平方米，备案回执：该项目环境影响登记表已经完成备案，备案号：2017XXXX1112。2017年底，邓德冠、尹芋力（甲方）与广州市钻硕文化交流活动策划有限公司（乙方）签订《转让合同》，约定由甲方将涉案物业转让给乙方从事幼儿园办学，甲方在2017年12月25日之前将与业主的租赁合同过户给乙方，乙方若要海星幼儿园牌照，甲方尹芋力配合过户，甲方在2017年12月25日之前所装修费用及其他费用由甲方承担，乙方向甲方支付200万元的转让费，等等。2018年6月7日，北斗星公司委托广东敏锐律师事务所向尹芋力、邓德冠发出《律师函》，载明因尹芋力、邓德冠自2018年2月开始没有按时支付租金，从2018年5月10日起没有支付租金，经催告仍未支付，拖欠租金超过15日构成违约，且未经同意擅自搬离，特通知自2018年6月1日起解除双方签订的租赁合同，没收保证金156000元，并支付拖欠的租金、违约金合计95680元。2018年6月29日，邓德冠向尹芋力发出《关于解除合同及要求赔偿的函》，认为在进驻物业后了解到涉案物业属于饮用水水源一级保护区，根据《中华人民共和国水污染防治法》第六十五条的规定，涉案物业不能用于开办幼儿园，尹芋力故意隐瞒此事未如实告知，导致现无法办理与供水设施和保护水源无关的幼儿园办学项目，现因尹芋力无法按合同约定于2017年5月5日前将海星幼儿园过户，也不能按合同约定将涉案物业用于幼儿园办学项目，合同目的不能实现，邓德冠已于2017年12月搬离涉案物业，并于2018年4月开始未支付租金，要求：1.于2018年4月1日解除与尹芋力签订的《转让合同》；2.尹芋力于收到本函之日起两天内与北斗星公司返还及赔偿损失247.2万元（其中已交租金57.2万元、转让费150万元、装修费40万元）。尹芋力于2018年6月30日签收上述函件。另查明，涉案物业门外由广州市人民政府于2012年设立了指示牌，显示涉案物业所在区域为一级水源保护区。一审庭审中，对于《转让合同》第二项内容如何理解的问题，邓德冠认为，双方是约定将海星幼儿园地址变更至涉案物业后交由邓德冠经营。尹芋力认为是将海星幼儿园的经营者股东变更为邓德冠，没有包含需要将海星幼儿园的场地变更至涉案物业的内容。对于解除合同的事由，邓德冠认为涉案物业属于一级水源保护区，不能开办幼儿园，无法通过环境影响评价手续，尹芋力故意隐瞒该事实导致幼儿园无法过户，合同目的不能实现，其已发函要求解除合同，故认为合同已解除。尹芋力认为根据广州市环保局的新规定，幼儿园等项目无需办理环境影响评价手续，邓德冠其后因自己原因无需我协助办理海星幼儿园的过户，我方已履行完毕合同所有转让义务。关于邓德冠的装修问题。根据邓德冠提交的照片、结算清单、银行流水等证据显示，其在进驻涉案物业后对涉案物业继续进行装修，为此支出了相应装修费。尹芋力经质证认为，上述证据不能证明邓德冠对涉案物业进行装修，对装修费不予认可。一审法院认为，《转让合同》约定的事项是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，内容合法有效，当事人应当遵照执行。邓德冠、尹芋力签订的《转让合同》所涉及的转让内容，一是尹芋力将与北斗星公司的租赁合同过户给邓德冠，二是尹芋力将海星幼儿园转让合同过户给邓德冠，三是尹芋力在2017年4月28日之前所装修费用及其他费用由尹芋力承担。关于第一项转让内容的履行，双方作为共同承租人已与北斗星公司签订了《租赁合同》，并且该《租赁合同》已实际履行，故该项转让内容已履行完毕。关于第三项转让内容，实际为尹芋力为涉案物业所做的装修作价抵顶给邓德冠的约定，邓德冠已接收涉案物业并在此基础上继续装修，故双方约定的第三项内容也已履行完毕。现双方争议焦点集中在第二项转让内容的履行。根据合同约定“甲方务必在2017年5月5日之前将与海星幼儿园转让合同过户给乙方”，因本案不存在“海星幼儿园转让合同”，根据双方签订的合同目的为租赁涉案物业开办幼儿园，及其后双方签订的《幼儿园合作协议》、双方的微信聊天内容，一审法院认为该条约定应包含将海星幼儿园迁址至涉案物业、及将海星幼儿园经营人变更为邓德冠等。从尹芋力提交的证据显示，邓德冠在2017年6月底已经明确表示不需要使用海星幼儿园的牌照，其后邓德冠也使用了同球幼儿园的名义申请办理环境影响评价登记，可见该条约定未能履行，邓德冠是有一定过错责任的。但导致合同不能履行的主要原因在于涉案物业所在区域为一级水源保护区，该条约定在法律上无法履行。而对于涉案物业处于水源保护区的信息，广州市人民政府于2012年就在涉案物业外显著位置设立了标识牌，尹芋力、邓德冠等人均应当知晓该信息，邓德冠主张尹芋力故意隐瞒该事实，缺乏依据，但是尹芋力在明知涉案物业处于一级水源保护区域内，海星幼儿园存在无法迁址至涉案物业开办的情形，却仍与邓德冠签订上述《转让合同》，尹芋力对该条约定不能履行存在过错，同时，邓德冠在未了解清楚开办幼儿园条件的前提下就签订《转让合同》，邓德冠亦存在过错。因此，该条约定不能履行因双方共同过错导致，且过错责任相当，应由双方共同承担责任。由于尹芋力、邓德冠签订《转让合同》的合同目的为在涉案物业开办幼儿园，现合同目的因双方共同过错导致无法实现，故邓德冠可以要求解除《转让合同》。邓德冠发函要求确认2018年4月1日解除《转让合同》，没有依据，但该解除合同的意思表示已于2018年6月30日到达尹芋力，故《转让合同》于2018年6月30日解除。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的根据履行情况和合同性质要求进行赔偿。本案中，双方未履行第2项转让内容，但尹芋力出具收据载明已收齐邓德冠所有转让对价，故尹芋力应退还该部分转让内容的对价。第1项、第3项转让内容，双方已实际履行，邓德冠要求尹芋力返还该部分转让费用，缺乏依据，一审法院不予支持。鉴于双方未对转让费对应哪项转让项目进行明确约定，结合双方转让的目的及过错程度，根据公平合理原则，一审法院酌情确定尹芋力应返还邓德冠转让费75万元。邓德冠要求尹芋力赔偿租金、装修费等损失，一审法院认为，在与北斗星公司签订的租赁合同中，邓德冠、尹芋力是作为共同承租人共同承担租金、装修等费用。至于两人之间关于租金、装修费应如何分摊，不属于本案审查范畴，双方可另循法律途径解决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院于2019年10月25日判决如下：一、确认原告邓德冠与被告尹芋力签订的《转让合同》于2018年6月30日已解除；二、被告尹芋力于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邓德冠返还转让费75万元；三、驳回原告邓德冠其余诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费26684元，由原告邓德冠承担18632元，被告尹芋力承担8052元。二审期间，尹芋力提交《中华人民共和国环境影响评价法》，主张依照该法第十六条规定，国家根据建设项目对环境的影响程度，对建设项目的环境影响评价实行分类管理，对环境影响很小，不需要进行环境影响评价的，应当填报环境影响登记表。邓德冠质证称：对该证据的真实性由法院核查，对其关联性不予确认；涉案物业所处一级水源保护区，应该适用《中华人民共和国水污染防治法》第六十五条规定，并结合邓德冠一审所提交的证据32、33，证明涉案物业不能用作办理幼儿园等开办项目；根据特殊法优于一般法原则，尹芋力提交的该法条不适用于本案。北斗星公司质证称：对该证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。另查明：一、北斗星公司（甲方、出租方）与尹芋力、邓德冠（乙方、承租人）于2016年11月1日签订租赁合同，约定：第一条物业基本情况甲方将座落在番禺区沙湾镇大巷涌路X号厂房出租给乙方使用。该厂房建筑面积为3910平方米，空地面积约为2365平方米。乙方租用该建筑物，乙方需付租金给甲方。甲方保证该厂房权属清楚。如发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事责任。二、邓德冠于二审庭后向法院提交一份《调查取证申请书》，请求法院向广州市番禺区教育局和广州市生态环境局番禺分局了解涉案物业是否可以办理和保护水源无关的幼儿园项目。本院认为，一审法院认定邓德冠、尹芋力签订的《转让合同》合法有效，《转让合同》涉及转让内容包括三项即一是尹芋力将与北斗星公司的租赁合同过户给邓德冠，二是尹芋力将海星幼儿园转让合同过户给邓德冠，三是尹芋力在2017年4月28日之前所装修费用及其他费用由尹芋力承担，且第一、第三项已经履行完毕，理据充分，双方均无异议，不作赘述。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。据此，结合邓德冠、尹芋力的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：一、《转让合同》第二项内容有无履行完毕；二、《转让合同》解除后款项返还及已付租金、装修款损失赔偿；三、邓德冠二审庭后申请调取证据应否采纳。针对前述争议焦点，本院认定如下：一、《转让合同》第二项内容的履行情况。《转让合同》所涉第二项转让内容即“甲方务必在2017年5月5日之前将与海星幼儿园转让合同过户给乙方”，因本案不存在“海星幼儿园转让合同”，根据双方签订的合同目的为租赁涉案物业开办幼儿园，及其后双方签订的《幼儿园合作协议》、双方的微信聊天内容，该条款约定的转让义务应包含将海星幼儿园迁址至涉案物业、将海星幼儿园经营人变更为邓德冠等。从尹芋力提交的证据显示，邓德冠在2017年6月底已经明确表示不需要使用海星幼儿园的牌照，其后邓德冠也使用了同球幼儿园的名义申请办理环境影响评价登记，可见该条约定并未能最终履行完毕。综合双方所举证据，一审法院认定导致合同不能履行的主要原因在于涉案物业所在区域为一级水源保护区，该条约定在法律上无法履行，尹芋力、邓德冠均应当知晓该信息，该条款约定不能履行系因双方共同过错导致，且过错责任相当，应由双方共同承担责任；《转让合同》目的无法实现，故认定《转让合同》于2018年6月30日解除，并无不妥。尹芋力上诉称涉案《转让合同》已经履行完毕，依据不足。二、《转让合同》解除后款项返还及已付租金、装修费损失赔偿的问题。（一）依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的根据履行情况和合同性质要求进行赔偿。本案中，双方未履行第2项转让内容，但尹芋力出具收据载明已收齐邓德冠所有转让对价，故尹芋力应退还该部分转让内容的对价。第1项、第3项转让内容，双方已实际履行，邓德冠要求尹芋力返还该部分转让费用，缺乏依据，不予支持。鉴于双方未对转让费对应哪项转让项目进行明确约定，结合双方转让合同的目的及过错程度，根据公平合理原则，一审法院酌情确定尹芋力应返还邓德冠转让费75万元，并无不妥。邓德冠上诉主张应由尹芋力承担全部过错责任，向邓德冠返还全部转让款，不能成立。（二）邓德冠要求尹芋力赔偿已付租金和装修费损失的问题。因邓德冠该项诉请是基于转让合同已经解除，造成其已付租金和装修费的损失，该诉请并不涉及尹芋力、邓德冠与北斗星公司签订租赁合同中对于租金、装修费负担的问题。一审法院认定这项诉请不属于本案审查范畴，存在不妥，本院予以纠正。因转让合同未能履行完毕造成邓德冠已付2017年5月至2018年4月的租金572000元的租金损失，对此尹芋力应承担50%的责任，即应赔偿邓德冠286000元。至于装修损失的问题，因邓德冠、尹芋力转让合同约定尹芋力对涉案物业前期投入装修以转让款形式转由邓德冠，现涉案物业被北斗星公司收回，尹芋力对涉案物业前期装修损失亦未得以救济。因此，对于涉案物业的装修损失由双方自行承担。邓德冠主张尹芋力赔偿其装修损失，不再另行支持。三、邓德冠二审庭后申请调查取证的问题，因邓德冠未在举证期限内申请，且所调取证据的事项，与本案处理结果均无直接关联，故本院不予采纳。综上所述，一审判决基本事实清楚，适用法律准确，但认定已付租金和装修费另行处理存在不妥，本院予以纠正。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初6790号民事判决第一、二项；二、撤销广东省广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初6790号民事判决第三项；三、尹芋力于本判决发生法律效力之日起十日内向邓德冠赔偿租金损失286000元；四、驳回邓德冠的其他诉讼请求。一审案件受理费26684元，由邓德冠负担15562元、尹芋力负担11122元。二审案件受理费31720元，由上诉人邓德冠负担17055元，上诉人尹芋力负担14665元。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  黄春成审判员  李 娜二〇二〇年五月十九日书记员  纪惠敏黄晶晶