江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终1118号上诉人（原审被告）：徐州鑫苑置业有限公司，住所地徐州市恒茂大厦22楼2205室。法定代表人：侯广军，该公司总经理。委托诉讼代理人：聂化新，江苏智临律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国工商银行股份有限公司徐州分行，住所地徐州市大同街31号。负责人：张华军，该分行行长。委托诉讼代理人：陈东，男，1965年8月21日生，汉族，该分行职员，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：张骋，男，1990年5月1日生，汉族，该分行职员，住徐州市泉山区。原审被告:孙年胜，男，1957年2月6日生，汉族，住徐州市泉山区。原审被告：徐师兰，女，1957年6月23日生，汉族，住徐州市泉山区。上诉人徐州鑫苑置业有限公司（以下简称鑫苑公司）因与被上诉人中国工商银行股份有限公司徐州分行（以下简称工商银行徐州分行），原审被告孙年胜、徐师兰金融借款合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院（2019）苏0303民初2754号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鑫苑公司上诉请求：依法改判或发回重审。事实和理由：1.鑫苑公司作为房地产开发企业，为孙年胜的购房行为提供阶段性担保。在涉案房屋办理抵押登记后，鑫苑公司的保证责任即免除。2013年11月份，鑫苑公司已经将办理房产证的相关材料交付孙年胜。2.涉案商品房未办理抵押登记的责任在工商银行徐州分行。在该商品房具备办证条件后，鑫苑公司多次催促工商银行徐州分行办理抵押手续，但工商银行徐州分行怠于行使权利，从未要求孙年胜办理。根据物权法第二十条的规定，未办理抵押登记的责任在工商银行徐州分行。3.鑫苑公司提供阶段性担保是附解除条件的保证。在涉案房屋已具备办理抵押登记条件，而工商银行徐州分行怠于行使权利，导致未办理抵押登记，系以不作为阻止鑫苑公司阶段性担保解除条件的成就，应视为阶段性担保的解除条件已成就，无需再承担担保责任。4.鑫苑公司之所以愿意提供阶段性担保，是对商品房办理抵押登记后免除保证责任有预期。因为工商银行徐州分行的行为，导致未办理抵押登记，如让鑫苑公司为工商银行徐州分行的怠惰行为承担责任，有违公平。工商银行徐州分行答辩称：1.案涉借款担保合同中明确约定鑫苑公司承担阶段性担保责任，保证责任免除条件为证实抵押登记手续已办理完毕且银行收到正式抵押登记证书。但工商银行徐州分行至今未收到抵押证书，且案涉房屋也未办理抵押登记。故，鑫苑公司仍应承担担保责任。2.案涉房屋未办理抵押登记的过错不在工商银行徐州分行。孙年胜在案件审理过程中对未办理抵押登记的原因进行了陈述，并非系工商银行徐州分行的过错导致未办理抵押登记。3.在未办理房屋权属证书的情况下，办理抵押登记的条件不具备。而工商银行徐州分行并非房屋买卖合同的当事人，无权要求办理房屋权属证书，所以，导致抵押登记条件不具备的原因非工商银行徐州分行造成，预告抵押登记也未失效。4.若解除鑫苑公司的阶段性担保责任，则鑫苑公司既获得利益，又免除了责任，这才是真正的有违公平。工商银行徐州分行一审诉讼请求：1、判决孙年胜、徐师兰偿还贷款本金599269.23元、利息9395元，合计608664.23元（计算至2019年3月21日，具体金额以该行会计部门计算为准，日后所产生的利息仍需清偿，直至本息清偿完毕）。2、判令鑫苑公司对孙年胜、徐师兰的上述债务承担连带清偿责任。3、判令工商银行徐州分行对坐落于徐州市泉山区鑫苑景园第14幢2单元101号房屋享有优先受偿权。一审法院审理查明：工商银行徐州分行（贷款人）与孙年胜（借款人、抵押人）、鑫苑公司（保证人）于2010年10月13日签订《个人购房借款/担保合同》(2010年版)，编号A：[苏]字[徐州]行[营业部]支行[2010]年[497]号，约定合同项下贷款用于购买坐落于徐州市房屋，贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款，金额为108万元。合同项下贷款期限为15年，自2010年10月13日至2025年10月13日，利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮25%，据此确定的利率以借款凭证记载为准。借款人按月等额本息还款。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按约定利率基础上加收40%确定。借款人未完全、适当地遵守或履行其在本合同项下的任何承诺、保证、义务或责任，构成借款人违约，借款人发生违约情形的，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。合同另约定：保证人承担保证责任的范围为阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书时，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物为坐落于徐州市房屋，抵押担保范围包括：合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续。抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续…如抵押人未在上述时间内办妥正式抵押登记手续，并由此给贷款人造成损失的，应向贷款人予以足额赔偿。贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿的，贷款人可以与抵押人协商以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿；双方未就抵押权实现方式达成一致的，贷款人可请求人民法院拍卖、变卖抵押物。孙年胜在借款合同尾部借款人、抵押人处签名捺印，徐师兰在共同借款人、抵押物共有人处签名捺印。工商银行徐州分行和孙年胜于2010年10月13日签订了徐州市房地产抵押合同，编号：徐房地押（按）字2010006014946号96-101，约定为确保上述借款合同的履行，抵押人孙年胜愿意以其位于徐州市泉山区的合法房产抵押给抵押权人，权利价值108万元，期限2010年10月13日起至2025年10月13日止。案涉房屋依法办理了预抵押登记手续，但至今尚未办理正式抵押登记。孙年胜称不办理不动产权证的原因是怕该房屋被他人弄走了。上述借款合同签订后，工商银行徐州分行于2010年11月1日向孙年胜、徐师兰发放贷款108万元，截止2019年3月21日，孙年胜、徐师兰尚欠贷款本金599269.23元，利息9395元，合计608664.23元，之后未还款，鑫苑公司亦未履行还款义务。一审法院认为，工商银行徐州分行与孙年胜、徐师兰、鑫苑公司之间签订的个人购房借款/担保合同、徐州市房地产抵押合同，均系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按合同约定履行各自的义务。工商银行徐州分行向发放贷款后，孙年胜、徐师兰应按照约定偿还借款本金及支付利息。现孙年胜、徐师兰未能按时偿还借款本息，已构成违约，工商银行徐州分行有权依约宣布合同项下贷款本息全部提前到期，立即收回借款。故对要求孙年胜、徐师兰偿还贷款本金599269.23元，利息9395元，合计608664.23元（计算至2019年3月21日，具体金额以银行会计部门计算为准，日后所产生的利息仍需清偿，直至本息清偿完毕）的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。鑫苑公司为该贷款承担阶段性连带责任保证，目前尚在担保期限内，担保范围为全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用，故工商银行徐州分行要求鑫苑公司应承担连带清偿责任，亦符合法律规定，予以支持。根据双方签订的合同约定，满足合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书时，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物为坐落于徐州市房屋，因该房屋仅办理了预抵押登记，尚未办理正式抵押手续，故对鑫苑公司要求驳回对其诉讼主张的答辩意见不予采纳。鑫苑公司承担连带保证责任后，有权向孙年胜、徐师兰追偿。因该房屋仅办理了预抵押登记，尚未办理正式抵押手续，故工商银行徐州分行对坐落于徐州市泉山区鑫苑景园第14幢2单元101号房屋暂不能享有优先受偿权。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、自判决生效之日起十五日内，孙年胜、徐师兰偿还工商银行徐州分行贷款本金599269.23元，利息9395元，合计608664.23元（利息暂计算至2019年3月21日，之后的利息按照合同约定计算至孙年胜、徐师兰实际付清之日止，具体金额以银行会计部门计算为准）。二、鑫苑公司对孙年胜、徐师兰的上述第一项债务承担连带清偿责任。三、驳回工商银行徐州分行其他诉讼请求。案件受理费9887元，由孙年胜、徐师兰、鑫苑公司负担。二审期间，双方当事人均未提供新证据。本院二审查明的案件事实与一审查明的事实一致。本院认为，关于鑫苑公司是否应当承担保证责任的问题。案涉借款合同中约定“正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书时，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任”，根据上述约定，鑫苑公司的连带责任保证期间应当至抵押物有效设定担保物权，且抵押权设定后他项权证移交贷款人占有之日终止。虽然鑫苑公司主张案涉房屋已具备办理房屋所有权登记的条件，但实际上并未办理房屋所有权登记。且鑫苑公司亦未举证证明不论是孙年胜、徐师兰，还是鑫苑公司积极要求办理房屋所有权登记和房屋抵押登记，而工商银行徐州分行怠于配合。因此，不能认定工商银行徐州分行存在鑫苑公司主张的“不正当地阻止条件成就”。且工商银行徐州分行的债权是由抵押加阶段性保证来担保实现的，抵押有效成立，则保证责任解除，抵押不生效，则保证责任存续。因此，由于抵押登记未完成，鑫苑公司的保证责任不能解除，故鑫苑公司应当承担保证责任。综上，鑫苑公司的上诉主张均不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费9887元，由上诉人鑫苑公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 魏志名审 判 员 王素芳审 判 员 汤孙宁二〇二〇年五月二十二日法官助理 方 耀书 记 员 陈斯雅