上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终4377号上诉人(原审被告)：周明华，男，1964年5月20日生，汉族，户籍地及住址河南省。上诉人(原审被告)：周飞飞，男，1987年1月3日生，汉族，户籍地及住址河南省。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：潘赟，上海恒衍达律师事务所律师。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：朱文丽，上海恒衍达律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：邹桃根，男，1955年4月19日生，汉族，户籍地及住址上海市嘉定区。委托诉讼代理人：曹靓蔚，上海敏诚善律师事务所律师。上诉人周明华、周飞飞因与被上诉人邹桃根房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初21545号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周明华、周飞飞上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回邹桃根一审诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、一审法院判令周飞飞承担责任违反法律规定。一审法院认定本案案由为“房屋租赁合同纠纷”，本案的适格原、被告应当为合同的相对人，即出租人与承租人，然周飞飞并非本案涉诉《房屋租赁协议》的任何一方当事人，故不是本案的适格被告。一审法院以周飞飞实际使用上海市嘉定区江桥镇年丰村XXX号承租房屋(以下简称“讼争房屋”)为由，判令其搬离，显然已经超越了《合同法》之范畴，这属于《侵权法》之范畴，故邹桃根一审的诉请，基础法律关系都没有明确，即要求适用《合同法》判令解除合同，又要求适用《侵权法》判令周飞飞搬离讼争房屋，然一审判决居然予以了支持，且在一审判决所附相关法律条文中，仅适用了《合同法》第九十七条，显属适用法律错误。二、一审判决认定周明华与邹桃根所签《房屋租赁协议》系不定期租赁违背事实和法律。1、本案讼争合同的合同期限约定非常明确，并不存在未约定租赁期限之情况。只不过，该合同对于租赁期的终点并非约定为一个具体的时间节点，而是以一个事件的产生作为合同期限的终点，显属对合同的终止有明确约定，只有当这个事件的产生超过《合同法》规定的最长20年租赁期限时，才适用20年之规定，而非像一审判决所称“可视为不定期租赁”，这也是一审法院对双方当事人签署合同时的真实意思表示的曲解，周明华租赁房屋时即告知邹桃根，租赁此房屋系用作热带鱼养殖、储存之用，需要进行大量的投入，邹桃根也清楚这一点，所以双方在签署合同时一致的意思表示是定一个长期的合同，然由于邹桃根的原因，认为其房屋可能被拆迁，故双方才确定以租赁房屋的拆迁作为合同终止的时间，一审判决违背了双方当事人的真实意思表示。一审判决判令周明华与邹桃根的《房屋租赁协议》于2019年5月31日解除，于法无据。该告知书中邹桃根载明的解除理由是因讼争房屋存在安全隐患，已不适合租赁，故通知周明华、周飞飞自告知书发出之日解除，然此解除理由并非合同约定解除理由，也非法定解除理由，故邹桃根此份告知书中载明的解除理由并不成立(事实上，一审判决也没有支持邹桃根的此点解除理由)，故此告知书根本不应当具备解除合同的效力。一审判决依据非法解除理由而发出的解除通知且不要求邹桃根承担任何违约责任，确定合同解除时间显属违法；邹桃根以自己的实际行为收回了该解除告知书，在2019年5月30日发出《解除合同告知书》后，邹桃根两次收取了周明华、周飞飞支付的房屋租金，该租金已经支付到2020年3月，从未提出异议，应视为邹桃根已经以自己的实际行为收回了该告知书，至少同意了周明华、周飞飞继续租赁房屋至2020年3月份，一审法院应根据此情况重新认定告知书的效力，进而判断合同是否应当解除以及解除的时间；该告知书从程序上讲也属违法，即使按照一审认定的情况，本案讼争合同属于不定期合同，那根据《合同法》第六十一条第(四)项、第二百三十二条之规定，邹桃根也应在经过与周明华、周飞飞协商，且协商不能达成一致的情况下，在合理期限之前通知周明华、周飞飞解除合同，然2019年5月30日的告知书却告知周明华、周飞飞自该告知书发出之日起解除合同，显然违反法律规定，即使按照一审判决确定的解除时间2019年5月31日，也只有1天的时间，显然不构成合理期限，故一审判决显属违反法律规定。三、一审判决违背了《民法总则》中的诚实信用及公平原则。周明华、周飞飞基于邹桃根对租赁期限可以一直至拆迁之日止，即房屋在拆迁之前一直由周明华、周飞飞使用(除非超过法律规定的最长20年期限)这一承诺，才与邹桃根签订了《房屋租赁协议》并进行了大量人力、物力、财力的投入，现一审判决依据邹桃根的违法解除通知支持了邹桃根的一审请求，显然侵犯了周明华、周飞飞的合法权益，并对社会资源造成了极大的浪费，违反了《民法总则》第九条之规定。请求支持周明华、周飞飞的上诉请求。邹桃根辩称，一、周飞飞为本案适格的诉讼主体。2012年初，邹桃根与周明华、周飞飞父子达成租赁讼争房屋的约定。2012年3月1日，邹桃根与周明华签订了《房屋租赁协议》。之后，邹桃根向周明华、周飞飞交付了讼争房屋，并由周飞飞向邹桃根支付租金，庭审中周明华、周飞飞也认可其将讼争房屋用于金鱼养殖。邹桃根认为，对于合同相对方的认定，需将缔约过程、合同履行及缔约人之间的关系综合考虑进行认定，而不能简单以签约人为准。本案中，虽然《房屋租赁协议》只有周明华一人的签名，但基于周明华、周飞飞的父子关系，邹桃根认为其行使了家事代理权。因此，从缔约、履约的过程来看，周明华、周飞飞均为《房屋租赁协议》的缔约人与实际履约人，故周飞飞为本案适格的诉讼主体。二、《房屋租赁协议》系不定期租赁合同，故邹桃根享有随时解约的权利。《房屋租赁协议》第1条约定“租赁期限从2012年3月1日起到国家动迁赔偿后为止”，邹桃根认为房屋动迁存在巨大的不确定性，任何人都无法对动迁发生的时间点进行准确的预测。周明华与邹桃根在签订合同时并不清楚讼争房屋何时开始动迁，讼争房屋所在地块至今也无任何被划入动拆迁地块的计划，因此双方对租赁期限约定不明确，视为不定期租赁，故邹桃根可随时要求解除《房屋租赁协议》。三、讼争房屋被认定存在安全隐患，已不适合继续租赁，符合情势变更的情形。2017年10月10日，上海市嘉定区江桥镇人民政府发布《江桥镇农村危旧房改造实施方案》的通知。相关机构经鉴定于2019年4月23日出具《房屋危险性鉴定报告》，认定讼争房屋存在安全隐患。2019年8月8日，邹桃根经有关部门批准同意对讼争房屋进行翻建。因此，讼争房屋发生了双方在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，已不适合继续履行租赁协议。若继续履行《房屋租赁协议》，可能让邹桃根承担过重的义务，对邹桃根明显不公，且因讼争房屋存在安全隐患，无法正常使用，导致不能实现合同目的。鉴于上述情势变更的情形，故应依法解除双方之间的《房屋租赁协议》。四、邹桃根不存在任何违约行为，并积极减少双方损失。邹桃根为了减少双方损失，曾多次与周明华、周飞飞协商解除《房屋租赁协议》，但因周明华、周飞飞提出巨额赔偿故未协商一致。自双方产生争议至今，邹桃根也未收回讼争房屋，而是允许周明华、周飞飞居住至今，希望周明华、周飞飞能够自行搬离。然而，周明华、周飞飞在表示愿意继续履行《房屋租赁协议》的情况下，却自2020年3月起至今未支付邹桃根任何房屋使用费，自相矛盾。邹桃根认为，在本案诉讼后，周明华、周飞飞理应对合同解除的结果有所预见，并已具备充分的时间搬家另行寻找房屋。因此，邹桃根不仅按法律规定解除了《房屋租赁协议》，也人性化地考虑了周明华、周飞飞的情况，尽最大努力地减少了双方损失。请求驳回周明华、周飞飞的上诉请求。邹桃根向一审法院起诉请求：一、解除邹桃根与周明华于2012年3月1日签订的《房屋租赁协议》；二、周明华、周飞飞搬离讼争房屋。一审法院认定事实：邹桃根系讼争房屋的产权人。2012年3月1日，邹桃根与周明华签订一份《房屋租赁协议》，约定周明华向邹桃根承租讼争房屋。租赁期限自2012年3月1日起至国家动迁赔偿后为止。每年租金为人民币25,000元，租金每半年支付一次。合同另对其他事项作了约定。后邹桃根将讼争房屋交付予周明华、周飞飞使用，周飞飞向邹桃根支付相应租赁款项至2020年3月。2019年5月30日，邹桃根向周明华、周飞飞发出一份《解除合同告知书》，载明因讼争房屋存在安全隐患，已不适合租赁，告知周明华、周飞飞《房屋租赁协议》自发出之日解除，周明华、周飞飞应于收到告知书后3日内搬离讼争房屋。后周明华、周飞飞于2019年5月31日收到该告知书。周明华、周飞飞仍使用讼争房屋至今，邹桃根遂涉讼。一审另查，2017年10月10日，上海市嘉定区江桥镇人民政府发布一份《江桥镇农村危旧房改造实施方案》的通知，规定本方案适用于该镇土地总体规划区域范围内，未迁的农村村民住房户。危旧房改造是指农户经审批，对居住危旧房进行翻建、加固或修缮。危旧房改造的农户，原则上按照原《宅基地使用证》审批建筑面积，并拆除该户所有违法建筑。2019年4月23日，上海同丰工程咨询有限公司出具一份《房屋危险性鉴定报告》，认定讼争房屋由于不均匀沉降、建筑材料老化和年久失修等原因，导致房屋存在多处结构损伤和装饰损伤。受检测的主屋及附舍危险性等级均评定为C级。建议：鉴于受检的两幢房屋建造时无正规设计和施工单位，房屋建造时标准较低，承重墙体均为空斗墙，且两幢房屋均存在较多结构性损伤，存在安全隐患，综合考虑两幢房屋的使用价值和维修费用，如条件允许，建议优先考虑翻建，彻底消除安全隐患。同年4月24日，邹桃根向相关部门提出申请，要求进行危旧房改造。2019年8月8日，上海市嘉定区江桥镇人民政府审批同意邹桃根进行房屋翻建。一审庭审中，周明华、周飞飞表示，讼争房屋实际由周明华、周飞飞共同经营使用。一审法院认为，邹桃根与周明华签订的《房屋租赁协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。关于租赁期限问题，根据合同约定，双方约定的租赁期限即“自2012年3月1日起至国家动迁赔偿后为止”，该约定是附条件抑或附期限成为双方争议的焦点。附条件法律行为，是指行为人以将来客观上不确定事实的成就与否作为法律行为的附款，决定其表意行为效力的发生或者消灭的法律行为。附期限法律行为，是指当事人以将来确定要发生的事实(期限)，作为决定法律行为效力发生或者消灭的依据。附条件法律行为与附期限法律行为最大的不同在于，期限是确定要到来的事实，而条件的成就与否是不确定的。将来的事实是必然的还是或然的，是附条件还是附期限法律行为的最本质区别。本案中，讼争房屋没有证据显示存在动迁的事实，故该合同的性质符合附条件法律行为的特征，应认定为附解除条件的租赁合同。现双方至今未能确定租赁期限，故可视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，故邹桃根要求解除合同的诉讼请求，法院予以支持，合同解除的时间以周明华、周飞飞收到告知书的时间即2019年5月31日为准。合同解除后，周明华、周飞飞理应搬离讼争房屋。因讼争房屋实际由周明华、周飞飞共同使用，故邹桃根要求周明华、周飞飞共同搬离讼争房屋的诉讼请求，合法有据，法院亦予以支持。至于周飞飞关于其主体不适格的抗辩，因周飞飞亦实际使用讼争房屋，在合同解除的情况下，其理应搬离讼争房屋，故对该抗辩，法院不予采纳。鉴于周明华、周飞飞承租讼争房屋用于养殖经营，搬离讼争房屋确需一定时间，法院根据本案的实际情况，酌情给予周明华、周飞飞六十日的搬离时间。同时，因讼争房屋经鉴定为危房，存在安全隐患，邹桃根与周明华、周飞飞均应注意该危险性，以免产生不必要的损失。判决：一、确认邹桃根与周明华于2012年3月1日签订的《房屋租赁协议》于2019年5月31日解除；二、周明华、周飞飞应于判决生效之日起六十日内搬离位于上海市嘉定区江桥镇年丰村XXX号承租房屋，将该房屋返还予邹桃根。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，对于涉诉《房屋租赁协议》中约定的租赁期限“自2012年3月1日起至国家动迁赔偿后为止”，一审法院认定该约定符合附条件法律行为的特征，应认定为附解除条件的租赁合同，并无不当。现双方至今未能确定租赁期限，故可视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，故一审法院判决涉诉《房屋租赁协议》自周明华、周飞飞收到邹桃根发出的告知书的时间即2019年5月31日解除，并无不当。合同解除后，周明华应搬离并返还讼争房屋。周飞飞应实际使用讼争房屋，合同解除后，其亦理应搬离。一审法院所作处理，并无不当。周明华、周飞飞的上诉请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人周明华、周飞飞共同负担。本判决为终审判决。法官助理朱敏审判长  周刘金审判员  徐 庆审判员  王 伟二〇二〇年五月二十二日书记员  朱 敏附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……