云南省保山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云05民终491号上诉人（原审原告）：孙金燕，女，1984年8月22日生，汉族，保山市隆阳区人，个体工商户，住隆阳区。委托诉讼代理人：岳永发，云南天利达律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）：保山恒益投资有限责任公司，住所地保山市隆阳区兰城街道太保南路西侧。统一社会信用代码：91530502597103570T。法定代表人：张大斯，该公司董事长。委托诉讼代理人：邱建国，云南兰城律师事务所律师。一般授权代理。委托诉讼代理人：李亚玲，云南兰城律师事务所律师。一般授权代理。上诉人孙金燕因与被上诉人保山恒益投资有限责任公司（以下简称“恒益投资公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服保山市隆阳区人民法院（2020）云0502民初92号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月30日受理后，依法组成合议庭，因本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定的可以不开庭审理情形，故不开庭进行了审理。上诉人孙金燕的委托诉讼代理人岳永发，被上诉人恒益投资公司的委托诉讼代理人邱建国、李亚玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙金燕上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人一审诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.双方签订《商品房购销合同》约定建筑面积261.51㎡，选择按套购买并非上诉人真实意愿，是在被上诉人提供单一选择上的无奈之举。虽按套计价，但合同上明确标注商品房建筑面积并保留到小数点后两位，体现的并非真正意义上的按套计价。2.合同关于按套计价，面积有误差总价款不作调整的约定属格式条款，因免除了被上诉人的义务而无效。3.本案应按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，由被上诉人返还面积误差比在3%以内的房价款及利息，面积误差比超过3%部分的房价款由被上诉人双倍返还上诉人，同时将上诉人多缴纳的税费退还上诉人。恒益投资公司辩称，双方签订的《商品房购销合同》计价方式与价款的条款中约定了两种计价方式供选择，不存在提供单一选择的问题。关于上诉人多缴纳的税费，上诉人一审中放弃了物管费的诉讼请求，一审对多缴纳税费部分的判决正确。双方合同对面积误差有明确约定，该约定是当事人真实意思表示，合法有效，应按约定办理。上诉人上诉请求不符合合同约定，亦缺乏法律依据，应予驳回。孙金燕向一审法院起诉请求：1.判令恒益投资公司返还孙金燕商品房面积误差比在3%部分的房价款62800元及利息（利息计算以62800元为基数，按照中国人民银行贷款基准利率4.9%计算，从2016年11月22日起至实际清偿之日止）；2.判令恒益投资公司双倍返还孙金燕商品房面积误差比超过3%部分的房价款共计69280元；3.判令恒益投资公司返还孙金燕契税、管理费、维修基金等费用共计2219.5元；4.本案诉讼费由恒益投资公司承担。一审法院认定事实：2016年8月13日，孙金燕、恒益投资公司签订《商品房购销合同》，由孙金燕向恒益投资公司购买其开发的“九岭叠翠”预售商品房一幢，双方合同约定：孙金燕所购第Ｌ22幢第1-4层1号房属框剪结构；该商品房的计价方式采用合同约定的第2种方式（第1种方式为按套内建筑面积计价），即按幢计价，房屋总价款为2092080元（已包含套内建筑面积及分摊的共有建筑面积的价格），房屋的参考套内建筑面积为261.51平方米；合同约定的参考套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积有误差的，总价款不作调整等。合同签订后，孙金燕依约向恒益投资公司支付购房款2092080元，恒益投资公司交付房屋给孙金燕。2019年9月24日，孙金燕领取云（2019）隆阳区不动产权第××号不动产权证书，证书中载明所购商品房的登记建筑面积为249.33㎡，与双方合同约定的建筑面积261.51㎡相比，减少了12.18㎡，面积误差比绝对值为4.66%。合同履行期间，孙金燕按照合同建筑面积261.51㎡向税务部门缴纳了契税29886.86元，并向物业公司交纳了相应的物管费用。同时，恒益投资公司按照合同建筑面积261.51㎡向孙金燕代为收取了公共维修基金9414.36元。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，孙金燕、恒益投资公司在合同中明确约定商品房系按幢计价销售，且在出现面积误差时，合同总价款不作调整。该约定系双方真实意思表示，属双方在签订合同时对商品房按套内建筑面积计价或按幢计价两种方式的自愿选择，双方应按该约定确定各自的权利义务。对孙金燕提出该约定属格式条款，因免除了恒益投资公司的义务而无效的主张，法院不予采纳。不过对于双方就面积误差的处理约定“按幢计价销售的，合同约定的参考套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积有误差的，总价款不作调整”，因法律对商品房销售中的面积误差已有明确规定，即面积误差比绝对值在3%以内（含3%）。故对双方在该条款中约定的“误差”，也应适用法律规定的面积误差比绝对值为正负3%的范畴。即双方约定的该条款应理解为：合同约定的参考套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积面积误差比绝对值在3%以内（含3%），双方的合同总价款不作调整；但面积误差比绝对值超过3%，双方应就超出部分对合同价款进行多退少补。本案房屋面积误差比绝对值超过了3%，恒益投资公司应就超出部分返还孙金燕购房款。恒益投资公司在销售商品房时是按2092080元÷261.51㎡=8000元/㎡的单价计算，故本案中，恒益投资公司应返还给孙金燕的购房款为：[（261.51㎡-249.33㎡）-（261.51㎡×3%）]×8000元/㎡=34640元。一审庭审中，孙金燕明确表示放弃要求退还多收物管费的请求，一审法院予以确认。孙金燕主张返还的相关契税和公共维修基金，恒益投资公司虽不是收缴主体，但孙金燕的缴费源于其销售行为，孙金燕多缴纳的费用恒益投资公司应承担赔偿责任。恒益投资公司应赔偿孙金燕的费用为：契税（29886.86元÷261.51㎡）×（261.51㎡-249.33㎡）=1392元；公共维修基金（9414.36元÷261.51㎡）×（261.51㎡-249.33㎡）=438.48元。对于孙金燕主张的相关利息，因双方在合同履行过程中均无违约情形且双方也未在合同中进行约定，故不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决：一、由恒益投资公司于判决生效后十五日内返还孙金燕购房款34640元；二、由恒益投资公司于判决生效后十五日内赔偿孙金燕多缴纳的契税1392元、公共维修基金438.48元，合计1830.48元；三、驳回孙金燕的其他诉讼请求。二审中，上诉人、被上诉人均未提交新的证据。上诉人、被上诉人对一审认定事实无异议。对双方当事人均无异议的事实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为恒益投资公司是否应向孙金燕返还面积误差比3%以内的房价款及利息，并双倍返还面积误差比超过3%部分的房价款。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定,出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,应按照约定处理。本案中,上诉人孙金燕与被上诉人恒益投资公司达成买卖房屋的合意,签订《商品房购销合同》,该合同系双方当事人真实意思表示,合法有效。上诉人孙金燕主张合同关于按套计价，面积有误差总价款不作调整的约定属格式条款，因免除了被上诉人的义务而无效。根据合同法有关规定,格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款;提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。关于双方合同第五条第二款的效力问题,从内容来看,该条款涉及双方的权利义务约定,并不属于单纯免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的范畴;从事实来看,业主所购房屋实测面积有小于或大于约定面积情形。据此,孙金燕以格式条款为由主张合同第五条第二款无效,于法无据,亦与事实不符,本院不予支持。案涉合同未对按套计价时面积误差范围作出明确约定。现实生活中,由于原材料、人工及一些不可抗力等因素可能导致房地产开发商交付的房屋面积与其预售的房屋面积存在偏差,但该偏差应该在合理范围内。一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定,确定双方合同约定的“误差”应为面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，从而认定参考套内建筑面积与产权登记中的套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）总价款不作调整，合理有据,本院予以确认。对孙金燕要求恒益投资公司向其返还面积误差比3%以内的房价款及利息的上诉请求，本院不予支持。对于面积误差比绝对值超过3%的部分，双方合同并无约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，超过3%部分的房价款应由被上诉人双倍返还上诉人，即由恒益投资公司返还孙金燕69280元。一审认为双方应就超过3%部分多退少补，由恒益投资公司按超出部分返还购房款34640元缺乏依据，本院予以纠正。对上诉人孙金燕要求退回多缴纳的各项税费问题，因上诉人一审过程中明确表示放弃对物管费的诉请，一审判决恒益投资公司返还孙金燕多缴纳相应面积部分的契税、公共维修基金并无不当。综上所述，上诉人孙金燕的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确但处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持保山市隆阳区人民法院（2020）云0502民初92号民事判决第二项、第三项；二、变更保山市隆阳区人民法院（2020）云0502民初92号民事判决第一项为：由保山恒益投资有限责任公司于判决生效后十五日内返还孙金燕购房款69280元。一审案件受理费1493元，由孙金燕负担745元，保山恒益投资有限责任公司负担748元；二审案件受理费2236元，由孙金燕、保山恒益投资有限责任公司各负担1118元。本判决为终审判决。审判长 谢 玲审判员 古 颖审判员 田 旭二〇二〇年五月十八日书记员 邱建军