江西省景德镇市昌江区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0202民初248号原告：交通银行股份有限公司景德镇分行，住所地：景德镇市昌江区昌南大道1号，统一社会信用代码：91360200858795668E。负责人：陈枭，系该银行行长。委托诉讼代理人：黄青洲，江西京天律师事务所律师。被告：景德镇市花苑房地产开发有限公司，住所地：景德镇市珠山中路18号，统一社会信用代码：91360200716511260Y。法定代表人：***，系该公司董事长。第三人：景德镇市宝岛眼镜行，住所地：景德镇市昌江区珠山西路30号，统一社会信用代码：92360202L271471607。经营者：徐海平。委托诉讼代理人：陈芳芳，系该个体工商户员工。委托诉讼代理人：邵新林，江西盛义律师事务所律师。原告交通银行股份有限公司景德镇分行（以下简称交行景德镇分行）诉被告景德镇市花苑房地产开发有限公司（以下简称花苑房产）、第三人景德镇市宝岛眼镜行（以下简称宝岛眼镜）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月10日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告交行景德镇分行委托诉讼代理人黄青洲、被告花苑房产法定代表人***、第三人宝岛眼镜委托诉讼代理人邵新林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告交行景德镇分行向本院提出如下诉讼请求：1、请求法院判令被告及第三人返还原告景德镇市房屋（一至六屋）及附属设施设备；2、判令被告及第三人支付房屋租金130533.35元（2018年12月15日到2019年8月14日）及占用费用人民币272385元（暂计从2019年8月15日到2020年2月14日），共计402918.35元。3、判令被告及第三人支付2020年2月15日至房屋退回之日止房屋占用费用（一楼按每月每平方67元，二至六楼按按每月每平方15元计算）；4、本案诉讼费用由被告全额承担。事实与理由：2009年8月15日，原告与被告签订房屋租赁合同，将位于景德镇市房屋（一至六屋）租赁给被告使用，租金第一个五年年租金178000元，第二个五年年租金为195800元，租赁期限为10年，自2009年8月16日至2019年8月15日止。合同还约定租金一月一交，逾期原告可以终止合同，合同履行过程中，被告自2015年4月15日开始拖欠原告租金，经原告催要，被告才补交所欠租金。同时，被告还将一楼部分店面转租给第三人。目前该合同2019年8月15日已经期满，原告曾多次要求被告归还租赁物并支付所欠租金（2019年1月至2019年8月），但被告多次违反承诺，不退换房屋也不支付所欠租金，期满后被告人与第三人仍占用原告房屋不退，也不支付占用费用。被告及第三人的行为严重侵害了原告的合法权益，原告为维护自身的合法权益，根据中华人民共和国合同法、中华人民共和国物权法、中华人民共和国民事诉讼法的相关规定，依法向贵院对被告提起诉讼，恳请贵院判如所请。被告花苑房产辩称，一、答辩人主观上没有占房不交的违约故意，客观上没有占房不交的违约事实，本案不存在违约纠纷，而是第三人引发的侵权纠纷：1、本案的诉争的主要事实，是第三人经营者吴年样、徐海平占房不退。2、根据一般租赁关系的特点和不动产的特点，除租赁双方明确约定交回租赁物的方式以外，只要承租人不再占用和使用租赁物，就表示承租人已经履约完毕。3、答辩人与第三人之间有关合作经营眼镜的行为，已经由交行在补充协议中予以认可，因此，答辩人不存在转租的行为。二、原告主张的房屋占用费，不应由答辩人支付：1、原告以答辩人违约为由，向答辩人主张房屋占用费，该诉求不仅混淆了本案纠纷的性质，也互相矛盾，其一、本案既是追究答辩人的违约责任，那就应该依照房屋租赁合同。其二、本案既要主张房屋占用费，而房屋非法占用属于侵权的性质，被答辩人交行就应该向非法占用的侵权人主张，而不应该向不再占用和适用的答辩人主张。2、租赁物没有按时收回，并不是由于房屋租赁合同发生的违约逾期，也不是答辩人因为与第三人合作合同发生的逾期，导致逾期不交的唯一原因，是第三人经营者吴年样、徐海平拒不腾退，即使要支付房屋占用费，也应该由第三人经营者吴年样、徐海平承担。三、答辩人欠付部分租金事出有因。答辩人租赁被答辩人的房屋累计10年，仅欠付末期8个月的租金，这说明答辩人基本上是能够按期交付租金的，之所以发生短期欠付现象，一是因为原告曾向答辩人口头承诺只要按期退租，将减免一部分租金；二是答辩人与原告签订房屋租赁合同时，已经交付50000元，可以冲抵一部分租金；三是答辩人今年经营不善，客观上存在缴纳困难，并非恶意拖欠。综上，在被答辩人主张的诸请求中，除租赁期间欠付的部分租金外，其余部分不应由答辩人承担，祈求人民法院依法驳回。第三人宝岛眼镜辩称，其没有义务和责任向原告返还房屋，第三人租赁的商铺仅仅为本案房屋的一小部分，第三人是从被告手里转租过来的店铺没有直接和原告签订房屋租赁合同。在原告与被告租赁合同届满之前，第三人已经按照与被告的租赁约定向被告缴纳了租金。租赁合同届满前的租金缴纳的主体应是被告而不是第三人。第三人并不知道原告与被告的租赁合同是否继续履行，在不知情的情况下面第三人使用商铺的占用费，应由原告直接向被告主张，而不是向第三人直接主张。租赁合同到期后，该有返还租赁义务的人是被告，在第三人事后才知道被告在租赁合同到期后还要向第三人要求支付租金，第三人预付了10万元，第三人并不知道原被告之间发生什么事情。原告向第三人主张的占用费用过高，应当参照原告与被告之间的租金适当收取。原告主张的占用费依据的建筑物面积与事实不符，第三人仅仅占用了一楼三间店面，原告的租赁物有4间店面，另外一间店面仍然由被告使用转租给了其他人使用。第三人请求减免占用费并请求将涉案房屋直接承租给第三人，第三人保证按时交纳租金，2020年2月10日景德镇市人民政府发布“关于积极应对疫情稳定经济增长的措施”中……或个体工商户租金一个月免收，2个月减半等。听党话跟当走，在疫情期间，第三人的店面也是停产停工状态，第三人因此而损失严重，这是第三人为国家疫情防控做出的牺牲和贡献。第三人在涉案房屋一楼部分店面，在2017年10月已经转让给吴年样，吴年样在此店投入的装修费、宣传费等费用高达123万余元，如果店面被原告收回，一切投资就将付诸东流，家人也会因此生活困难，打击太大。为此恳请原告、法庭站在社会经济、百姓民生的角度酌情考虑第三人的请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下:1、对原告提交的房地产估价报告，被告无异议，但称涉案房屋一楼实际上只有3间店面，另外一个是应急通道楼梯口改建的，其现在租给第三方的租金都没有达到评估报价的价格，第三人对该证据三性均有异议，认为估价报告中对房地产估价没有相关的评估资质，且系原告单方面委托，委托程序不合法。该报告所参照的时间点是2019年7月12日，属原被告之间的租赁合同履行期间。根据国家公布的数据显示2019年底经济是急剧下滑，对房屋的租赁影响极大。该评估的对象不全面，这份评估报告选择性的评估了一楼的部分店面，没有对房屋的整体价格进行评估。本院认为该评估报告系原告单方委托，且评估价值与原、被告约定的租金相差甚大，故本院不予认定。2、对原告提交的承诺书，被告无异议，第三人对其三性有异议，无法判断这份承诺书是否出自被告法人，因被告法定代表人自认该承诺书上的签名系其本人签名，故本院予以认定。3、对原告提交的照片，被告无异议，第三人对其合法性和客观性没有异议，关联性有异议，照片中没有全面反映涉案房屋的全部面貌，因被告与第三人的合作协议书未载明第三人使用实际面积，故对第三人实际承租面积本院无法确定，且该照片没有显示二楼至六楼的情况，对二楼至六楼现是否有人使用本院亦无法确定。4、对被告提交的《合作协议》（2009年12月4日）及《合作经营合同补充协议》，原告及第三人对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定。5、对第三人提交的《合作协议》（2019年9月5日），原告质证认为其与被告的租赁合同在2019年8月15日已经到期，双方在未经产权人同意的情况下，双方达成所谓的合作协议是非法的，侵犯了产权人的合法权益，被告认为该协议与本案无关。本院认为被告对证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以认定。6、对第三人提交的吴年样与徐海平的合作合同以及股权转让协议，原、被告均质证认为该证据与本案无关，本院对该证据与本案无关，不予认定。7、对第三人提交的景德镇市人民政府关于印发积极应对疫情稳定经济增长政策措施的通知，原告对其真实性无异议，但是本案涉及被告及第三人是在合同期满后非法占有原告的房屋，不适用该经济政策。本院对该证据的真实性、合法性予以认定。8、对被告提交的原告与第三人的聊天记录，因无法确认聊天对象的身份，本院不予认定。本院经审理认定事实如下:2009年8月15日，原告将其所有位于景德镇市（房屋所有权证载明总使用面积约为1986.5平方米，土地使用面积为300平方米）租赁给被告花苑房产用于开设宾馆，约定“租赁期限为10年，租赁期交租赁保证金伍万，甲方（本案原告）从2009年8月16日起，将上述出租房屋交付乙方（本案被告花苑房产）使用，其中甲方提供两个月的免租金装修，至2019年8月15日止，从租赁日期，每五年年租赁递增10%;房屋租赁第一个五年年租金为人民币178000元，第二个五年年租金为人民币195800元，在合同签订后的每月二十日前一次性付清当月的房租。”之后，原告按照约定将房产交付给被告花苑房产，被告向原告支付了50000元保证金。2009年12月4日，被告法定代表人***与徐海平、吴年样签订合作协议，约定“甲方（本案原告）用座落于市间店面入股和乙方（徐海平、吴年样）合作经营眼镜店，合作期间为八年，自2010年1月8日起至2018年1月7日止；在合作期的前四年（即2010年1月8日至2014年1月7日）乙方每一年付给甲方固定回报资金120000元；本协议的第五年起（即2014年1月8日至2018年1月7日），年固定回报资金为130000元；合作期间，由乙方负责经营管理，所有的管理费用、经营税、水电杂费等一律由乙方负责承担，甲方不参与任何的经营管理。合作期满或解除，乙方不得拆除和破坏房屋装饰结构。”合同签订后，徐海平于2009年12月24日注册成立景德镇市宝岛眼镜行。另，案涉房产的二楼至六楼，被告于2009年11月始用于与整形医院合作。2014年1月14日，原、被告签订房屋租赁合同补充协议，双方就于2009年8月15日签订的关于市珠山西路40号房屋租赁合同有关事项达成补充协议“将原合同中租赁房屋用途由开设宾馆变更为一楼为眼镜店，二至六楼为医院。”2016年6月23日，被告法定代表人***与徐海平、吴年样又签订合作经营合同补充协议，约定“甲方（本案原告）为乙方（徐海平、吴年样）提供的位于景德镇市间店面事项达成补充条款，乙方每年的回报金从2016年10月开始，每年回报金从130000元增加为148000元，合同延期到2019年8月15日。其他条款不变。”自2018年12月15日起，被告花苑房产开始拖欠租金不付。2019年8月15日，合同到期后，原、被告没有再续签合同，且原告要求被告搬离租赁房屋，被告未按约定腾房。2019年9月17日，被告花苑房产法定代表人***向原告出具承诺书，载明：“本公司承诺于2019年11月30日前退还珠山西路40号房屋一至六楼（含宝岛眼镜店），逾期退还，本公司自愿承担违约责任”。另查，2019年8月15日，被告与第三人的于2009年12月4日签订的合作协议到期后，双方又于2019年9月5日签订新的合同协议，载明：“双方共同租珠山西路四十号宝岛眼镜的房子，如果房子租下来之后房租一年不得高于贰拾伍万元，到合同结束为止，吴年样现付吴锦华壹拾万元整，如果拿不下来，***在一个月内还清吴年样全部壹拾万元整（房租除外）。”第三人宝岛眼镜于该日向被告花苑房产转账支付100000元整。案涉房产其中一楼的三间店面现仍被第三人宝岛眼镜占有使用，至今被告花苑房产仍旧无法将其租赁的全部标的房屋腾空交回给出租房（本案原告）。再查明，虽原告交通银行与被告花苑房产签订补充协议，但原告从未自行向第三人或者本案所提及的医院经营者收取过房屋租金。本院认为，原告与被告之间的房屋租赁合同关系是双方真实意思表示，符合法律规定，原告作为出租人履行了将租赁物交付承租人使用、收益的义务，被告作为承租人应当按照合同约定履行支付租金的义务，故原告主张被告支付拖欠租金130533.35元（2018年12月16日至2019年8月15日租金195800元／年÷12个月×8个月）的诉讼请求本院予以支持，扣除原告支付的保证金50000元，被告应付剩余租赁合同期内剩余房租80533.35元。该租赁合同约定了租赁期限为十年，至2019年8月15日租赁期届满后，被告在原告要求其腾房的情况下承诺于2019年9月17日退还案涉房屋，但被告仍未按照其承诺履行退房义务，故本院对原告要求被告返还位于景德镇市珠山区房屋（一至六楼）的诉讼请求予以支持。关于原告主张的附属设施设备，因原告没有提供证据证明向被告移交相关附属设施，且发电机、变压器等设备都系大楼相对固定的设备，对其他设备设施被告花苑房地产不认可原告随租赁物移交，且原告亦无有证据予以证实，故本院对原告的该主张不予支持。原告主张被告支付计算至2020年2月14日，计6个月的占用费用人民币272385元【（1685平米×15元/平米/月+300平米×67元/平米/月）×6个月】，以及2020年2月15日至房屋退回之日止房屋占用费用（一楼按67元/平米/月，二至六楼按15元/平米/月）计算，被告辩称合同到期后其没有占用房屋，不存在占房不交的违约事实，实际占用人是第三人，应由第三人支付占用费。原告系将案涉房产一至六楼整体出租给被告，而第三人仅占用了一楼的三间店面，现原告主张的是整体案涉房产的占用费，被告辩称应由第三人承担实为不妥，关于占用费的计算依据，原告称一楼是依据其委托的评估机构的评估报告价格，二至六楼是依据相邻的店面价格，但评估报告本院不予认定，相邻店面的价格也没有提供相关的依据。而本案之所以被告没有能整体性腾空租赁物亦非其恶性占用，亦是有第三人的责任，本案对合同到期后至实际交换租赁房屋期间的占用费酌情按照原、被告租赁合同中约定的房屋租金每五年年租赁递增10%，即215380元（195800元/年×110%）进行计算，故被告应支付原告房屋占用费从合同到期日至2020年2月15日计7个月计算为125638元（215380元/年÷12个月×7个月），自2020年2月16日至实际腾房之日止后的房屋占用费被告应按照590元/天（215380元/年÷365天）计算支付给原告。原告主张第三人支付租期内剩余租金，第三人辩称其已经按约向被告花苑房产缴纳房租，且其与原告不存在租赁关系，不应向原告支付剩余租金，原告自认第三人从未向其缴纳过租金，依据合同的相对性原则，第三人无需向原告缴纳原、被告间租赁合同期内的剩余未付租金，故本院对原告要求第三人支付剩余租金130533.35元的诉讼请求不予支持。另第三人辩称其与被告花苑房产名为合作实为租赁关系。本院认为，双方协议约定合作经营眼镜店，被告按期获取固定回报，不参与经营管理，所有的管理费、经营税等一律由第三人承担，且被告自认其不承担眼镜店的亏损，故本院认定被告与第三人间的合作协议实为租赁合同，被告与第三人之间的租赁实际为被告将其承租的原告的租赁房屋部分转租给第三人宝岛眼镜店，被告收取租金后整体向原告交纳约定的租金。原告主张第三人返还涉案房产及承担逾期腾房产生的资金占用费，第三人辩称其不清楚原、被告租赁合同的租赁时间，被告在合作协议期满后亦没有通知其退租，本院认为，第三人的该辩称与其提供的证据即其与被告2009年12月4日签订的合作协议相矛盾，本院对第三人的该辩称不予采信。因被告与第三人之间的合作协议（2009年12月4日签订）已经于2019年8月15日到期，双方于2019年9月5日签订的合作协议也因所附条件不成立而未生效。故第三人宝岛眼镜自2019年8月16日后占有使用景德镇市珠山区房屋的一楼三间店面没有事实和法律依据，属无权占有，应予腾空返还。关于占用费，第三人辩称原告应向被告主张，而非向其直接主张，且原告主张的占用费用计算依据过高、面积与第三人实际占用面积不符。本院认为根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房期间占有使用费的，人民法院应予支持。被告与第三人约定房屋租金为148000元／年，且双方的合同中未约定期满后租金的计算情形，故依据双方原合同计算第三人应负担租金，同时介于原告及被告多次告知第三人要求其搬离而其不肯等事实的前提下，第三人占用期间的租金相应计算也应在原来年租金的基础上上调10%即148000元／年×110%＝162800元／年。则计算至2020年2月15日的租金为94967元（162800元／年÷12个月×7个月），故第三人应对上述被告应向原告支付的房屋占用费在94967元（暂计算至2020年2月15日，自2020年2月16日至其实际腾房之日按照162800元／年÷365天＝446元／天计算）范围内承担连带责任。综上所述，被告应当支付给原告房屋租金80533.35元（计算至2019年8月15日，已扣除保证金50000元）及房屋占用费125638元（暂计算至2020年2月15日，自2020年2月16日至实际腾房之日止应按照590元/天计算）。第三人对上述被告应承担占用费在94967元（暂计算至2020年2月15日，自2020年2月16日至其实际腾房之日按照446元/天计算）范围内承担连带责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告景德镇市花苑房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内将原告所有的位于景德镇市房屋（一至六楼）腾空交还给原告交通银行股份有限公司景德镇分行；二、被告景德镇市花苑房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付给原告交通银行股份有限公司景德镇分行房屋租金80533.35元；三、被告景德镇市花苑房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付给原告交通银行股份有限公司景德镇分行房屋占用费125638元（暂计算至2020年2月15日，自2020年2月16日至实际腾房之日应按照590元/天计算）；四、第三人景德镇市宝岛眼镜行在本判决生效之日起十日内将原告所有的位于景德镇市间店面腾空交还给原告交通银行股份有限公司景德镇分行；五、第三人景德镇市宝岛眼镜行对上述第三项在94967元（暂计算至2020年2月15日，自2020年2月16日至其实际腾房之日按照446元/天计算）范围内承担连带责任；六、驳回原告其他交通银行股份有限公司景德镇分行其他诉讼请求。案件受理费7343元，减半收取3671.5元，由被告原告交通银行股份有限公司景德镇分行负担1793.5元，由被告景德镇市花苑房地产开发有限公司承担1878元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审判员  黄红二〇二〇年五月八日书记员  王静