安徽省无为市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0225民初715号 原告：吴治中，男，1964年9月20日生，汉族，住安徽省无为市。 委托诉讼代理人：郭萍，安徽铭盛律师事务所律师。 被告：程亮，男，1978年10月3日生，汉族，从事无为曾老太鼻炎馆医疗用品销售有限公司，住安徽省无为市。 原告吴治中与被告程亮房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年1月14日立案受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴治中及其委托诉讼代理人郭萍、被告程亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴治中向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告于2018年8月29日签订的房屋租赁协议；2.依法判令被告立即搬离安徽省无为市无城镇锦绣苑小区大陶巷1号门面，将该门面移交给原告；3.依法判令被告立即向原告支付2019年9月10日起至今的占用房屋期间的租赁损失，按每年28000元的标准计算至该门面房交付给原告之日止；4、依法判令原告不向被告归还履约保证金2000元；5、诉讼费、律师费5000元由被告承担。事实与理由:2018年8月29日，原被告签订了租赁原告所有的安徽省无为市无城镇锦绣苑小区大陶巷1号门面的租赁协议，根据协议约定，租金为每年28000元，租金一年一付，先付租金后使用。下年租金需提前一个月支付，然到支付第二年租金时，被告以各种理由拖欠租金至今未付，期间原告向被告发出了催款通知，经多次催讨无果后于2019年9月15日向被告发出解除租赁协议的通知，然至今被告既不支付租金，又不搬离出租房，为维护自身的合法权益，原告特具状至贵院，望判准诉讼请求为感！ 程亮辩称，该出租房原告以次充好，在2018年8月至2019年6月，共发生漏雨并维修6次，期间与原告协商要求增加漏雨维修补充协议、降低房租，被告均不予回复。协商内容及第二年第一季度房租我以微信方式发给原告，原告也拒不回复和接受。故要求法院判定1.该房屋租赁协议有效；2.原告以次充好请法院酌情降低房屋协议签订以来的房租；3.要求对房屋进行维修并签订补充协议，房租按季度交纳；4.因原告及家人来店里吵闹要求赔偿损失、赔礼道歉；5.若原告不愿将房屋租给我，请原告补偿我装修费、经营宣传费、搬迁费用。 当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。对当事人无异议的下列事实与证据，本院予以确认：2018年8月29日，吴治中与程亮签订一份《租赁协议》，约定甲方（原告）位于无为县无城镇锦绣苑小区B区1号门面（房产证登记地址无为县无城镇锦绣苑小区B区大陶巷1号门面房），面积46.44平米租给乙方（被告）：“一、租赁日期暂定叁年，自2018年9月10日至2021年9月9日止，为保证本协议能有效执行,甲方收取乙方违约保证金贰仟元,守约到期后,甲方全额保证金退还给乙方；二、租金为每年贰万捌仟元整,一年一付,先付租金后使用,下年租金乙方提前一个月支付给甲方；三、。；四、乙方在不影响主体结构的基础上有权对门面进行装修,改造的费用由乙方自负、在合同终止、解除租赁关系时,乙方装修或改造与房屋有关的设施自行拆除,回复原状或全部归甲方所有(可移动设性全外)，甲方不承担任何费用；五、。；六、。；七、本协议各条款,甲乙双方要共同遵守,若违反条约,双方友好协商解决,未能达成协商意见的,若乙方违约,甲方有权收回房屋并没收违约金；若甲方违约,也要付给乙方叁年房租和同等数额违约金”。合同签订后，被告程亮按约给付第一年租金28000元和违约金2000元，租用该门面房经营“无为曾老太鼻炎馆医疗用品销售有限公司”，期间因房屋漏水，原告及家人于2019年2月、7月两次从北京专程回无维修。因被告第二年度房租未按时交付，原告于2019年9月5日、9月15日分别向程亮邮寄了催缴房屋租金和解除租房协议的函，程亮也于同年9月8日和9月26日以微信方式回复。认为现在房屋还在漏水，要求签订补充协议，不同意解除。并在同年12月2日，微信转账第一季度房租750元（自认为按双方口头协议约定每年降低房租5000元），吴治中没有接受。 当事人争议的事实与证据为：被告提供的原、被告微信聊天记录：2019年9月8日被告陈述租赁房现在还在漏水。对此，本院作如下认定：被告没有提供相关证据证实，仅有微信聊天本人陈述，并且原告也未认可，故本院不予认定。 本院认为,原、被告之间的《租赁协议》，系当事人真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，合法有效。合同各方当事人均应诚信、全面履行各自合同义务。现被告没有按合同约定按时全额给付原告房租，在原告书面催缴后仍不履行给付房租义务，仅微信转账第一季度房租，原告也没有接受，即使租赁房还在漏水，也可自行维修，维修费用由原告承担，故被告不按合同约定按时全额交纳房租已构成根本违约；在原告解除房屋租赁通知到达被告后，被告未在法定3个月异议期内向人民法院起诉，该《租赁协议》已解除。因系被告违约，应承担违约金2000元，归还租赁房，承担自租赁协议解除后占有租赁房期间使用费，该使用费可按年房租28000元标准以被告实际使用租赁房期间计算。原告要求被告承担律师费5000元无法律依据，本院不予支持。被告辩称原告以次充好请法院酌情降低房屋协议签订以来的房租，因租赁房漏水原告已两次进行修缮，履行了维修义务；其要求原告及家人因来店里吵闹，赔偿损失、赔礼道歉，无证据证实；请求原告补偿装修费、经营宣传费、搬迁费用没有合同约定，故对被告上述辩称请求本院均不予支持。 综上，为保护当事人合法权益，维护社会正常的经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下: 一、被告程亮于本判决生效后五日内搬离安徽省无为市无城镇锦绣苑小区大陶巷1号门面房，将该门面房移交给原告吴治中； 二.被告程亮于本判决生效后五日内给付原告吴治中占用房屋期间的使用费（按每年28000元标准计算，自2019年9月10日起至该门面房交付给原告之日止）； 三、被告程亮承担履约保证金2000元； 四、驳回原告吴治中的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费用减半收取275元，由被告程亮负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或代表人的人数提出副本,上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  王晓春                                                                 二〇二〇年五月六日                                                         书记员  黄媛媛 附件：本判决引用的法律和司法解释原文。 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。