河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫17民终466号上诉人（原审原告）：高岭，男，1969年3月17日出生，汉族，住驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：邹昊东，河南良策律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：史慧，女，1973年4月15日出生，汉族，住驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：孟飞，男，汉族，1973年11月1日出生，住驻马店市驿城区。原审第三人：陈妍，女，1979年8月14日出生，汉族，住驻马店市驿城区。原审第三人：高明振，男，1977年10月15日出生，汉族，住驻马店市驿城区。原审第三人：叶继红，女，1967年1月27日出生，汉族，住驻马店市。上诉人高岭因与被上诉人史慧及原审第三人陈妍、高明振、叶继红案外人执行异议之诉纠纷一案，不服驻马店市驿城区人民法院（2019）豫1702民初2434号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。高岭上诉请求：1、撤销原判，依法改判停止对高岭购买的驻马店市××路东侧××大道南侧驻马店市园林管理局园林小区11号楼2单元5层504号房屋的执行;2、依法确认驻马店市××路东侧××大道南侧驻马店市园林管理局园林小区11号楼2单元5层504号房屋归高岭所有，判令陈妍、高明振协助高岭办理不动产过户登记。事实与理由：本案所涉房屋由叶继红2008年5月以陈妍名义出资集资，2009年9月叶继红将房屋转让给高岭，2010年5月高岭交齐房款及税款。高岭2010年收房，2012年装修，2013年入住至今。一审判决认定叶继红与陈妍及高岭之间所形成合同无效，并驳回高岭的请求系适用法律错误。本案房屋解封并不影响史慧债权实现。根据相关法律规定，高岭购买本案所涉房屋为合法有效民事法律行为，依法应予保护。史慧辩称:对高岭提出的理由不予认可。一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求维持一审判决。陈妍述称:高岭是借用陈妍的名义集资的房子，剩下的事情都是高岭在处理，物业费等也是高岭交纳的。房屋除了名字是陈妍的，其他的都不是陈妍的，陈妍也没有居住过。一审判决不当，请求二审改判。叶继红述称:一审判决不合理，房屋所有人应该是高岭。请求二审改判。高岭向一审法院起诉请求：1、请求依法撤销（2017）豫1702执异255号执行裁定，判决停止对高岭购买的位于驻马店市开源大道南侧驻马店市园林管理局园林小区11号楼2单元5层504号房屋的执行;2、依法确认该房屋归高岭所有，判令陈妍、高明振协助高岭办理不动产过户手续。一审法院认定事实：2014年6月1日、8月8日，高明振两次向史慧借款共计28万元，由于高明振没有向史慧履行还款付息的义务，2015年，史慧以高明振及其妻子陈妍为共同被告向一审法院提起诉讼，一审法院经审理于2016年6月27日作出（2015）驿民初字第6444号民事判决，判决：一、限高明振、陈妍于判决生效后10日内偿还史慧借款19.7万元及利息；二、限高明振、陈妍于判决生效后10日内偿还史慧借款8万元。判决生效后，由于陈妍、高明振没有履行（2015）驿民初字第6444号民事判决所确定的义务，史慧向一审法院申请强制执行，一审法院受理后于2016年11月28日作出（2016）豫1702执4015号执行裁定书，并依法查封了陈妍所有的位于驻马店市××城区××大道南侧园林小区××楼××单元××号房屋（房屋所有权证号：驻房权证字第××号），并向驻马店市不动产中心送达了协助执行通知书。一审法院在执行过程中，案外人高岭以其与叶继红签订有购房协议，其系位于驻马店市××大道南侧园林小区××楼××单元××号房屋的实际购买人为由向一审法院提出书面执行异议，一审法院受理后经审查认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，对案外人的异议，已登记的不动产，应当按照不动产登记薄确定不动产的权利人。一审法院查封的位于驻马店市××大道南侧园林小区××楼××单元××号房屋登记所有人为陈妍。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力；但法律另有规定的除外。一审法院依法查封的位于驻马店市××大道南侧园林小区××楼××单元××号房屋登记所有人为陈妍，案外人高岭的异议理由不能成立，不予支持，一审法院于2017年11月14日作出（2017）豫1702执异255号执行裁定书，裁定驳回案外人高岭的异议请求。2008年，驻马店市园林管理局针对其正式员工在位于驻马店市开源大道南侧园林小区集资购买经济适用房。陈妍系驻马店市园林管理局工作人员。2008年5月15日，陈妍与叶继红签订协议书，协议约定陈妍将其园林管理局处一套经济适用房转让给叶继红，陈妍收取转让费1万元，房屋集资款全部由叶继红交纳。2009年6月23日，叶继红实际缴纳购房款8万元，2009年6月23日，驻马店市园林局出具收款收据显示收到陈妍交纳住房集资款8万元。2009年9月份叶继红又将上述房屋转让给高岭，余款由高岭缴纳，2010年5月10日，驻马店市园林管理局出具收款收据显示收到陈妍交纳房款、税款合计2.169735万元。陈妍陈述，两份收据之所以写陈妍的名字，因为其系园林局单位职工，必须写其本人的名字，房屋购买款不是其出资的。2017年5月27日，驻马店市南海公园出具证明，证明叶继红于2008年期间借用陈妍集资购房名额购买位于园林小区11号楼北单元5层504号商品房一套，双方签订有协议书，8万元购房款由叶继红交纳，2009年7月期间，叶继红将该集资房名额转让给高岭，余款由高岭交纳，2010年房屋交工，高岭装修居住至今。2017年5月25日，驻马店市园林小区业主委员会出具证明，证明位于十三香路东侧开源大道南侧驻马店市园林管理局园林小区11号楼北2单元5层504号房屋房主为高岭，高岭于2012年5月装修，2013年12月入住。叶继红将本案涉案房屋转让给高岭后，高岭向叶继红实际支付房款9万元，并支付了房屋尾款，该房屋价款高岭已实际支付完毕。2015年12月22日，驻马店市房产管理局为位于十三香路东侧开源大道南侧驻马店市园林管理局园林小区11号楼北2单元5层504号房屋颁发了房屋所有权证，房屋所有权证登记房屋所有权人为陈妍单独所有，房屋性质为经济适用房。另查明，2017年6月12日，叶继红曾以原告的身份以史慧为被告向一审法院提起案外人执行异议之诉，叶继红在民事起诉状中称，2008年5月15日，叶继红与陈妍签订协议书，协议约定叶继红自愿借用陈妍的名义自行全额出资在驻马店市园林管理局集资购买经济适用房一套，经园林管理局确认由叶继红购买房屋为驻马店市××大道南侧园林小区××楼××单元××号房屋，购房款全部由叶继红出资，2010年5月该房屋由驻马店市园林管理局交付该叶继红占有使用，叶继红自2010年5月房屋交付至今一直占有使用，叶继红自行出资对该房屋进行装修，物业费、水电费等各项费用均由叶继红交纳，该房屋以陈妍名义购买，房屋所有权证在2016年年底办理并交付给叶继红，叶继红一直在申请办理房产过户手续。叶继红诉称其系驻马店市××大道南侧园林小区××楼××单元××号房屋的实际购买、占有使用人，叶继红请求判令不予对驻马店市××大道南侧园林小区××楼××单元××号房屋的执行。该案审理中，叶继红于2017年8月23日向一审法院提出申请，要求撤回对史慧的起诉，一审法院于2017年8月23日作出（2017）豫1702民初5075号民事裁定，准许叶继红撤回起诉。高明振与陈妍原系夫妻关系，双方于2015年2月9日在民政局登记离婚。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第七十九条规定，损害社会公共利益的合同无效。《中华人民共和国物权法》第七条规定，物权的取得和行使，必须遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人的合法权益。依据建住房（2007）258号《经济适用住房管理办法》的规定，经济适用房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。经济适用住房购房人拥有有限产权，购买经济适用住房不满5年的，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。故经济适用房的购买人应当符合国家相关政策要求，确定后经济适用房应仅限于本人购买，不得转让他人。2008年，驻马店市园林管理局针对其正式员工在位于驻马店市××路东侧××大道南侧园林小区集资购买经济适用房，陈妍系驻马店市园林管理局工作人员，具备购买该经济适用房的主体资格。陈妍无权将其购买资购买经济适用房的名额转让给叶继红。驻马店市房产管理局为位于十三香路东侧开源大道南侧驻马店市园林管理局园林小区11号楼北2单元5层504号房屋颁发的房屋所有权证上明确载明房屋性质为经济适用房，该房屋不得转让，因此，陈妍与叶继红于2008年5月15日签订协议书因违反国家政策的相关规定，损害了公共利益，该协议为无效协议。由于陈妍与叶继红签订的协议为无效协议，叶继红与高岭于2009年7月协商，由叶继红将该集资房名额转让给高岭，因叶继红没有合法取得驻马店市房产管理局为位于十三香路东侧开源大道南侧驻马店市园林管理局园林小区11号楼北2单元5层504号房屋的主体资格，叶继红与高岭之间的转让行为也不具有法律效力。高岭虽实际支付了全部购房款，并实际装修及占有使用涉案房屋，仍不能以此认定高岭实际取得了该房屋的所有权。同时，法律规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力；但法律另有规定的除外。2008年，陈妍作为驻马店市园林管理局工作人员符合购买位于驻马店市××路东侧××大道南侧园林小区经济适用房的条件，驻马店市园林管理局于2009年6月23日、2010年5月10日出具的收款收据均显示交款人为陈妍，且驻马店市房产管理局于2015年12月22日为位于十三香路东侧开源大道南侧驻马店市园林管理局园林小区11号楼北2单元5层504号房屋颁发了房屋所有权证登记房屋所有权人为陈妍单独所有，该房产所有权应当以房产登记的所有权人为准，即属于陈妍所有的财产。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第（一）项规定，对案外人的异议，已登记的不动产，应当按照不动产登记薄确定不动产的权利人。陈妍系位于十三香路东侧开源大道南侧驻马店市园林管理局园林小区11号楼北2单元5层504号房屋的登记所有人，陈妍作为被执行人，没有按照生效法律文书履行义务，史慧作为权利人向一审法院申请强制执行，一审法院根据生效的法律文书查封、执行陈妍所有的位于十三香路东侧开源大道南侧驻马店市园林管理局园林小区11号楼北2单元5层504号房屋的执行行为符合法律规定，高岭提供的证据不足以排除查封、执行，高岭对一审法院查封的房产不具有排除强制执行的权利，高岭请求判令：“撤销（2017）豫1702执异255号执行裁定书，判决停止对高岭购买的位于驻马店市开源大道南侧驻马店市园林管理局园林小区11号楼2单元5层504号房屋的执行;并依法确认该房屋归高岭所有，第三人陈妍、高明振协助高岭办理不动产过户手续”理由不能成立，不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七条、第九条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第（一）项，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定，判决：驳回高岭的诉讼请求。案件受理费1800元，由高岭负担。二审中，当事人未提交新证据。二审对一审法院判决认定的事实予以确认。本院认为，本案涉诉房屋为经济适用房。建住房（2007）258号《经济适用住房管理办法》中对经济适用房的性质及交易条件等作出相应的规定，该《经济适用住房管理办法》属于管理性强制性规定的范围，而不是效力性强制性规定。而《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》(二)第十四条将合同法第五十二条第五项规定的“强制性规定”明确限于“效力性强制性规定”。本案陈妍将涉诉房屋驻马店市××路东侧××大道南侧驻马店市园林管理局园林小区11号楼2单元5层504号房屋转让给叶继红的协议，及叶继红又将该房屋转让给高岭的协议，虽然不符合上述《经济适用住房管理办法》的有关规定，但该《经济适用住房管理办法》不属于效力性强制性规定。本案合同效力并无效力性强制性规定认定其无效，不符合合同法第五十二条规定的相关情形。因此，应认定陈妍将涉诉房屋驻马店市××路东侧××大道南侧驻马店市园林管理局园林小区11号楼2单元5层504号房屋转让给叶继红的协议，及叶继红又将该房屋转让给高岭的协议，为有效合同。因上述当事人所签订的涉诉房屋转让合同有效，高岭已支付全部合同价款，高岭多年前己入住涉诉房屋至今，且未办理过户登记并非买受人高岭自身原因所造成，故参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定及根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项的规定，高岭要求依法撤销（2017）豫1702执异255号执行裁定，停止对高岭购买的位于驻马店市开源大道南侧驻马店市园林管理局园林小区11号楼2单元5层504号房屋的执行的诉讼请求，理由正当，予以支持。至于高岭要求依法确认该房屋归高岭所有，判令陈妍、高明振协助高岭办理不动产过户手续的诉讼请求，涉及到条件是否成就的问题，与本案案外人执行异议之诉不属同一法律关系，可另行主张权利。综上，高岭的上诉请求部分成立，予以支持。一审法院判决不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、撤销驻马店市驿城区人民法院（2019）豫1702民初2434号民事判决。二、撤销驻马店市驿城区人民法院（2017）豫1702执异255号执行裁定，本判决生效后停止对高岭购买的位于驻马店市开源大道南侧驻马店市园林管理局园林小区11号楼2单元5层504号房屋的执行。三、驳回高岭的其他诉讼请求。一审案件受理费1800元，由高岭负担900元，史慧负担900元。二审案件受理费1800元，由高岭负担900元，史慧负担900元。本判决为终审判决。审判长  王东风审判员  丁耀东审判员  于俊义二〇二〇年五月十三日书记员  郭淇文