河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终1024号上诉人（原审原告）刘培珍，女，1973年4月18日出生，汉族，住淮滨县。委托诉讼代理人**，河南正声律师事务所律师。委托诉讼代理人王正中，河南天宾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）符孔芳，女，1964年11月6日出生，汉族，住淮滨县。委托诉讼代理人杨帆，河南文开律师事务所律师。上诉人刘培珍因与被上诉人符孔芳房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省淮滨县人民法院（2019）豫1527民初3011号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘培珍及其委托诉讼代理人**、王正中，被上诉人符孔芳的委托诉讼代理人杨帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘培珍上诉请求：依法撤销一审判决书中的第二项判决。上诉费用由符孔芳承担。事实和理由：刘培珍与符孔芳于2019年2月1日达成《房屋租赁合同》。合同第一条约定，刘培珍的房屋租给符孔芳使用。刘培珍的房屋坐落于新里镇××头街桥头，三间门面加后面自建的钢构房。该钢构房，是原租赁户崔嵩松和符晓东建的。拆了刘培珍的十间小平房建了钢构房。刘培珍与崔嵩松、符晓东解除租赁合同后，此钢构房就已归刘培珍所有。双方的租赁合同已经包括后面的自建的钢构房。从合同中的签订来看，双方已经确认，自建的钢构房刘培珍拥有。符孔芳举出的转让协议是虚假的，崔嵩松证明该超市并没有转让给符孔芳。再说符孔芳与符晓东是姑侄关系，此转让协议有瑕疵。一审中，转让协议是否真实，符晓东应出庭作证。接受刘培珍的询问。证人不出庭作证不能作为证据使用。崔嵩松、符晓东建的钢构房与刘培珍有关系，与符孔芳没有关系。钢构房不是符孔芳所建，无权处分该钢构房。一审认定：“被告符孔芳在所租房屋后自建部分钢构房”是错误的。另外符孔芳反诉租期满一年后解除合同。该合同是不是应该解除，一审也没有作出判决。综上所述，双方当事人已约定，门面加后面自建的钢构房租给符孔芳使用。钢构房不是符孔芳自建，也不属于符孔芳所有。符孔芳无权对自建房屋进行处分。故此特向二审法院提出上诉，请求二审法院支持刘培珍的上诉请求。符孔芳答辩称：原判决认定事实清楚、证据确实充分、适用法律正确，符孔芳请求二审法院依法驳回刘培珍的上诉请求。刘培珍陈述诉争钢构房在解除合同后归刘培珍所有不实，自案外人符晓东租赁刘培珍和案外人董飞经营超市至符晓东将超市转让给符孔芳，均没有承诺该钢构房归刘培珍所有。案外人符晓东是将超市整体转让给符孔芳，钢构房自然属于符孔芳的个人财产。综上，请求二审法院驳回刘培珍的上诉请求。刘培珍向一审法院提出诉讼请求：1、判令符孔芳给付刘培珍房租费23000元。2、由符孔芳承担本案诉讼费用。符孔芳向一审法院提出反诉请求：1、解除刘培珍与符孔芳签订的租赁合同；2、刘培珍返还符孔芳门面装修和门面房后自建钢构房；3、反诉诉讼费由刘培珍承担。一审法院认定事实：2019年2月1日至3日，刘培珍及案外人董飞与符孔芳签订房屋租赁合同，刘培珍、案外人董飞将其共同的四间门面出租给符孔芳开超市，合同约定符孔芳每年付刘培珍房租50300元，2019年的房租符孔芳已付30000元。另查明，符孔芳在所租房屋后自建部分钢构房。一审法院认为，刘培珍诉符孔芳房屋租赁合同纠纷一案，符孔芳欠刘培珍房租23000元，双方均认可，现刘培珍主张支付，理由正当，应予支持。符孔芳要求解除与刘培珍签订的房屋租赁合同，并不违反相关约定，一审法院予以支持。符孔芳自建的钢构房亦可自行处分。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十二条的规定，一审法院判决如下：一、符孔芳于本判决生效后10日内支付所欠刘培珍的房租费23000元。二、刘培珍、符孔芳解除合同后钢构房由符孔芳自行处分。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费375元，由符孔芳负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘培珍提交六组证据：1、民事起诉状一份、淮滨法院开庭笔录3页、调解书一份，证明刘培珍房屋的原租赁人崔嵩松与符晓东是合伙关系，共同租赁刘培珍房屋经营1加1超市。刘培珍与崔嵩松、付晓东存在租赁合同关系。2、村委会证明两份、集体土地使用证复印件，证明诉争钢构房所占的土地为刘培珍所有的宅基地；钢构房未建成之前，钢构所占的土地上原有刘培珍所有的平房十间，平房被拆除后建成钢构房；钢构房所占土地登记在刘培珍父亲董国林名下，刘培珍父亲去世后，该宅基地以及地上房屋归刘培珍所有。3、证人董某1、董某2、王某1的调查笔录以及身份证复印件，证明钢构房未建成之前原宅基地上有刘培珍所有的平房十间，是刘培珍用于加工粉条、放置机器的用房，被拆除后建成钢构房，土地也是刘培珍所有的宅基地。且董某1证实钢构房是壹加壹超市老板拆除原十间房屋的补偿。原超市名称为壹加壹超市，不是现在的超市名称。4、证人陈某、王某2、尹某、王某3的调查笔录以及身份证复印件，证明诉争的钢构房未建造之前有平房十间，四位证人受原壹加壹超市的经营人雇佣拆除了原有十间平房。5、出租人董飞的证明以及身份证复印件，证明刘培珍与董飞将共同的房屋租赁给符孔芳经营超市，但是后面的钢构房属于刘培珍所有。董飞作为房屋的出租人已经明确钢构房与其无关。6、兴冠不锈钢经营人陈立洲的证明及身份证复印件、营业执照复印件一份，证明陈立洲在淮滨县城经营有装修装饰公司，2017年分崔嵩松和符晓东找到陈立洲在刘培珍住房后建造钢构房。建钢构房时，原承租人崔嵩松与符晓东说不在经营后用建成的钢构房补偿刘培珍所有的十间平房。符孔芳质证称：1、对第一组证据没有异议，符晓东和崔嵩松之间的合伙关系已经解除，符晓东将崔嵩松的投资款全部返还，这可以说明超市的投资属于符晓东一人所有，崔嵩松对钢构房没有任何权利。2、第二组证据，对证明的本身合法性没有异议，真实性、关联性有异议，即使有平房，和符晓东不具有关联性。关于宅基地的登记及村委会证明和权属证书，真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，该证据与本案无关。3、第三组证据，真实性、合法性都有异议，证人应当出庭作证，不出庭作证不具有证明效力。4、第四组证据质证意见同第三组证据质证意见。5、董飞的证明，符孔芳曾经提供过通话录音，是符孔芳的老公和董飞的录音，证明了钢构房拆走连人工费都不够，董飞认可钢构房归符孔芳所有，如果这个证明是真的，董飞的证人证言是虚假陈述。符孔芳对第六组证据未发表质证意见。符孔芳提交通话录音一份，符孔芳丈夫吴树林和刘培珍丈夫的兄弟董飞的通话录音。证明钢构房属于符孔芳所有，没有同意赠与刘培珍。刘培珍质证称：由于这个录音资料是符孔芳提交，真实性无法核实。如通话录音真实，只说了是钢构房，没有说是哪一个钢构房，本案中钢构房有两部分。本院认为：围绕上诉人刘培珍的上诉请求，本案二审争议焦点为：一、原审法院判决符孔芳支付所欠刘培珍的房租费23000元有无事实和法律依据；二、符孔芳反诉请求解除与刘培珍、董飞签订的租赁合同有无事实和法律依据；三、符孔芳反诉请求刘培珍返还符孔芳自建钢构房有无事实和法律依据。关于争议焦点一，原审法院判决符孔芳支付所欠刘培珍的房租费23000元有无事实和法律依据问题。刘培珍、董飞与符孔芳签订房屋租赁合同，系其真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。合同约定符孔芳每年付刘培珍房租50300元，2019年的房租符孔芳已付30000元，尚欠刘培珍房租23000元。原审法院依据该合同判决符孔芳支付所欠刘培珍的房租费23000元并无不当。关于争议焦点二，符孔芳反诉请求解除与刘培珍、董飞签订的租赁合同有无事实和法律依据问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条项规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……。刘培珍因超市经营不善，无力支付刘培珍房租，其请求解除刘培珍与符孔芳签订租赁合同，且刘培珍同意解除租赁合同，符合法律规定，本院予以支持，原审法院判决解除刘培珍、符孔芳签订的租赁合同也无不当。关于争议焦点三，符孔芳反诉请求刘培珍返还其自建钢构房有无事实和法律依据问题。刘培珍房屋的原承租人崔嵩松与符晓东共同租赁刘培珍房屋经营超市，刘培珍与崔嵩松、符晓东虽然没有签订书面租赁合同，双方均认可存在口头租赁合同关系，但对钢构房如何处理说法不一，符晓东向符孔芳出具的钢构房转让协议，与崔嵩松意思表示相矛盾，也不能与刘培珍与崔嵩松、符晓东租赁合同相一致，原审法院判决刘培珍、符孔芳解除合同后钢构房由符孔芳自行处分缺乏的事实依据和法律依据，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：一、维持河南省淮滨县人民法院（2019）豫1527民初3011号民事判决第一项，即维持符孔芳于本判决生效后10日内支付所欠刘培珍的房租费23000元；二、撤销河南省淮滨县人民法院（2019）豫1527民初3011号民事判决第二项，即撤销刘培珍、符孔芳解除合同后钢构房由符孔芳自行处分；三、解除刘培珍与符孔芳于2019年2月1日签订的租赁合同；四、驳回符孔芳的其他诉讼请求。一、二审诉讼费各375元，由刘培珍、符孔芳各承担187.5元。本判决为终审判决。审判长 张 杰审判员 左立新审判员 李 虎二〇二〇年五月二十日法官助理段昀初书记员朱云飞