湖北省咸宁市咸安区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鄂1202执异50号 案外人（异议人）：郑小青，男，1972年10月13日出生，汉族，住咸宁市咸安区。 委托代理人：聂恩兴，系案外人郑小青所在社区推荐的公民。 申请执行人：湖北中盈房地产开发有限公司（以下简称中盈公司）。地址：咸宁市咸安区。 法定代表人：罗友民，该公司经理。 被执行人：湖北泰发房地产开发有限公司（以下简称泰发公司）。地址：咸宁市咸宁大道。 法定代表人：舒俭，该公司董事长。 被执行人：鄢友明，男，1964年6月1日出生，汉族，住武汉市江汉区。 本院在执行申请执行人中盈公司与被执行人泰发公司、鄢友明建设工程施工合同纠纷一案中，案外人郑小青对本院查封的咸宁大道锦绣城1-4号楼2单元908号房屋及5号楼2单元2502、2801号房屋提出书面异议，称该房屋是泰发公司给其的还建房，要求法院解除查封。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人郑小青称，我是泉塘村村民，咸宁大道锦绣城1-4号楼2单元908号房屋及5号楼2单元2502、2801号房屋是泰发公司还建给我的还建房。因该地原为泉塘村村民房屋的所在地，后泰发公司在该地块建设锦绣城项目，故对我进行拆迁还建。2010年10月6日，我与泰发公司签订了《咸宁市咸安区温泉办事处泉塘村新泉印刷厂片区城中村改造项目房屋拆迁补偿安置方案》，根据该方案的约定，咸宁大道锦绣城1-4号楼2单元908号房屋及5号楼2单元2502、2801号房屋是泰发公司给我的拆迁还建房。现法院的查封损害了我的合法权益。因此，请求法院撤销（2017）鄂1202执596号执行协助通知书，并解除对位于咸宁大道锦绣城1-4号楼2单元908号房屋及5号楼2单元2502、2801号房屋的查封。 案外人郑小青在提出异议时，向本院提交了以下证据： 1、咸宁市咸安区温泉办事处泉塘村新泉印刷厂片区城中村改造项目房屋拆迁补偿安置方案； 2、房屋拆迁安置补偿合同，还建补偿安置协议书，拆迁户还建房号面积表； 3、（2017）鄂1202执596号执行裁定书，（2017）鄂1202执596号协助执行通知书。 本院查明，申请执行人中盈公司与被执行人泰发公司、鄢友明建设工程施工合同纠纷一案中，经本院审理依法作出（2015）鄂咸安民初字第02178号民事判决，判令：“一、原告中盈公司与被告泰发公司签订的《红泉小学改扩建项目转让协议》无效。二、被告泰发公司于本判决生效后30日内向原告中盈公司返还项目转让费500万元，费用1.85万元，分别自2013年6月6日对于201.85万元、7月23日起对于300万元，按照中国人民银行银行发布的同期贷款利率计算资金占用损失至实际偿付之日。三、被告鄢友明向原告中盈公司偿还借款158.4201万元，于本判决生效后30日内履行完毕。四、驳回原告中盈公司的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告泰发公司对反诉被告中盈公司的诉讼请求和对被告肖桥村委会的反诉”。后因泰发公司不服该判决上诉至咸宁市中级人民法院，咸宁市中级人民法院于2016年12月7日作出（2016）鄂12民终642号民事判决书，判决：“一、维持湖北省咸宁市咸安区人民法院（2015）鄂咸安民初字第2178号民事判决第一、三、四、五项；二、变更湖北省咸宁市咸安区人民法院（2015）鄂咸安民初字第2178号民事判决第二项为：上诉人泰发公司于本判决生效后30日内向被上诉人中盈公司返还项目转让款500万元及费用1.85万元；由上诉人泰发公司自2013年6月6日至2013年7月22日止对其占用款201.85万元按照中国人民银行发布的同期贷款利率的70%计算资金占用期间的利息损失；由上诉人泰发公司自2013年7月23日起至本判决确定的履行期限之日止对其占用款501.85万元按照中国人民银行发布的同期贷款利率的70%计算资金占用期间的利息损失”。因两被执行人未按判决书来履行义务，申请人遂向本院申请强制执行。2017年3月16日，本院向被执行人泰发公司、鄢友明下达（2017）鄂1202执596执行通知书。因两被执行人拒不履行湖北省咸宁市中级人民法院作出的（2016）鄂12民终642号民事判决书确定的义务，2017年3月31日，我院作出（2016）鄂1202执596号执行决定书，将两被执行人纳入失信被执行人名单。2017年4月12日，本院向泰发公司、鄢友明下达了（2017）鄂1202执596号执行裁定书，裁定如下：“一、冻结、划拨、扣留、提取被执行人湖北泰发房地产开发有限公司的银行存款及在其他单位（个人）应得的收入6135322元或查封扣押其相应价值的财产。二、冻结、划拨、扣留、提取被执行人鄢友明的银行存款及在其他单位（个人）的应得的收入1621500.8元或查封扣押其相应价值的财产”。2017年6月15日，本院作出（2017）鄂1202执596号协助执行通知书，请咸宁市房地产管理局协助执行下列事项：请对被执行人湖北泰发房地产开发有限公司所有的位于锦绣城（咸宁市温泉泉塘村5组）5号楼二单元……2502、2801……等43套房屋的查封。2017年11月7日，本院作出(2017)鄂1202执596号之三号执行裁定书，查明：两被执行人均无银行存款、无车辆暂无财产可供执行，申请执行人亦不能提供两被执行人可供执行的财产，同意终结此案本次执行程序，申请执行人发现被执行人有可供执行财产的，可以再次申请恢复执行。2018年9月11日，中盈公司与泰发公司达成执行协议和解协议，协议如下：“一、被执行人湖北泰发房地产开发有限公司，在2018年10月15日之前向申请执行人支付350万元，余款在2018年12月20日之前全部付清。被执行人湖北泰发房地产开发有限公司承担案件诉讼费64329元，已付42551元，还应承担21778元；执行费52493元，合计74271元。二、被执行人将前述350万元及二费74271元汇入法院账户后，申请执行人同意屏蔽泰发公司失信被执行人名单，撤销限制高消费令并申请解除已申请查封房产中的5号楼2单元23套房屋。被执行人支付上述款项，除应付利息外其他均扣减本金。逾期支付按月息2分计算给付申请执行人。三、剩余款项付清后，申请执行人须立即申请解除对泰发公司的一切执行措施”。2018年11月9日，经三方协商，两申请执行人均同意，对2018年9月11日所签的和解协议作如下更改：“一、协议第一条应付的350万，泰发已支付50万至中盈公司，泰发公司于2018年11月9日再支付100万，2018年11月底钱支付150万元，2018年12月31日前支付50万元。二、若泰发于11月9日支付100万，申请执行人同意立即解除泰发的失信执行人信息，并配合向法院申请解除。三、若泰发未于11月9日支付100万或11月底前未支付150万，申请执行人，有权要求恢复黑名单”。由于被执行人未按照执行和解协议履行付款义务，2019年5月15日申请执行人中盈公司向我院提出对两被执行人限制高消费与纳入失信被执行人名单申请书，次日向我院提出恢复执行申请。2019年9月27日，本院作出（2019）鄂1202执恢248号执行裁定书，裁定如下：“一、冻结、划拨、扣留、提取被执行人湖北泰发房地产有限公司的银行存款及在其他单位（个人）应得的收入6135322元或查封扣押其相应价值的财产；二、冻结、划拨、扣留、提取被执行人鄢友明的银行存款及在其他单位（个人）应得的收入1621500.8元或查封扣押其相应价值的财产”。同日，本院向咸宁市不动产登记中心送达（2019）鄂1202执恢248号协助执行通知书，请求协助执行对被执行人湖北泰发房地产开发有限公司所有的位于锦绣城（咸宁市温泉泉塘村5组）1-4-2-0908号等合计四十五套房屋的查封。为此，案外人郑小青向本院提出执行异议。 同时查明，案外人郑小青系泉塘村毛郑巷居民。2012年5月8日，郑小青（被拆迁方）与泰发公司（拆迁方）签订了《房屋拆迁安置补偿合同》，约定:根据咸宁市人民政府对温泉咸宁大道新泉印刷厂片区城中村改造项目进行整体拆迁的要求，甲方在获得相关部门批准的前提下，确定在位于温泉咸宁大道128号新建“泰发·领秀城（现已更名为锦绣城）”项目。为明确双方的权利与义务，依据《拆迁安置方案》并经双方协商达成如下合同，共同遵守：依据评测公司测量的结果，房屋拆迁面积为280.98㎡，买断100㎡，按1:1.2还建，还建面积为237㎡。本协议签订生效后，各种拆迁补偿费合计143144元，一次性支付完毕。被拆迁方应在本协议签订后当日内，向拆迁方移交有关房屋、土地证件，由拆迁方同意向房管、土地部门办理注销手续，并在15日内腾空房屋交出锁匙，开始拆除。交房时间为21个月（从签订协议之日起开始计算），逾期一个月受罚违约金2000元；超过21个月后交房，房屋出租补贴增加20％。交证时间为从交房之日起，两证18个月办妥，逾期每月罚壹仟元。 2018年10月16日，泰发公司与毛郑巷拆迁户签订了《还建房补偿安置协议书》，该协议补充约定“泉塘村五组毛郑巷33户拆迁户原协议安置在5号楼1单元、2单元。不足部分安置面积现经协商同意安置在1-4号写字楼4层以上房号由拆迁户自行选择登记备案”，协议书附带的《拆迁户郑小青还建房号面积表》中载明了郑小青所选位于咸宁大道锦绣城的3套房产即1-4号楼2单元908号房屋及5号楼2单元2502、2801号房屋。 本院认为，本案的焦点问题是案外人对涉案房屋享有的权利是否能排除执行。 首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。据此，我国立法对拆迁补偿协议中被拆迁人的利益保护优先于房屋买卖合同中的买受人，以产权调换形式签订的拆迁补偿安置协议的效力优于商品房买卖合同，被拆迁人的安置补偿权利应给予特别保护。 其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人在本院查封涉案房产之前，已经与泰发公司签订了《房屋拆迁安置补偿合同》，案外人作为被拆迁人以让渡自有房屋所有权的形式支付了获得安置房屋的“对价”，泰发公司作为拆迁人亦已明确用特定的涉案房屋用于产权置换；且《房屋安置补偿合同》中明确约定交房时间在查封之前，未办理过户非因案外人自身原因。故案外人对涉案房屋享有的受让期待权，应当给予特别保护，其对涉案房屋享有的权利能够排除执行。 最后，关于案外人要求解除查封的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十六条规定，案外人对执行标的提出异议的，人民法院经审查后认为异议理由成立的，应裁定中止对该标的的执行；申请执行人在法律规定的期限内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内解除对该执行标的采取的执行措施。故本案中不能直接裁定解除查封，只能中止对标的物的执行。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于的解释》第四百六十五条第一款第（二）项之规定，裁定如下： 中止对咸宁市咸宁大道锦绣城1-4号楼2单元908号房屋及5号楼2单元2502、2801号房屋的执行。 如不服本裁定，可以在本裁定送达之日起十五日内，向本院提起执行异议之诉。 审判长  饶智勇 审判员  严 平 审判员  桂 萍 二〇二〇年五月十二日 书记员  陈 丹