湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终405号上诉人（原审原告）：刘小妹，女，汉族，1977年7月22日出生，住湖南省浏阳市。委托诉讼代理人:刘尧国，湖南湘晟律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：湖南乐万邦房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区韶山南路153号11栋705室。法定代表人：张少金。委托诉讼代理人：宾亮，湖南麓邻律师事务所律师。委托诉讼代理人：张磊，湖南麓邻律师事务所实习律师。原审第三人:康艳，女，汉族，1988年12月13日出生，住湖南省攸县。上诉人刘小妹因与被上诉人湖南乐万邦房地产开发有限公司（以下简称“乐万邦公司”），原审第三人康艳房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院(2019)湘0105民初7241号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人刘小妹的委托诉讼代理人刘尧国，被上诉人乐万邦公司的委托诉讼代理人宾亮、张磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘小妹上诉请求：1.撤销一审判决，改判被上诉人与原审第三人共同退还在《长沙市商品房买卖合同》的合同价外（即备案价）多收取的上诉人购房款255,000元；2.判决被上诉人与第三人向上诉人支付资金占用期间的利息，以255000为基数，按年利率6%的标准从2018年4月14日起计算至实际付清之日止，计算至2019年6月13日止的利息为17,850元；3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审认定事实错误。一审认定被上诉人与第三人于2017年4月22日签订了《“润景园”认购协议书》，并于当日收取了第三人10,000元购房定金，没有事实依据。第三人代理人未提交充分证据证明第三人与被上诉人签订了真实的《“润景园”认购协议书》。《“润景园”认购协议书》中约定了第三人须在2017年5月22日前付清首期房款，被上诉人有权在不告知第三人的情况下对其定购的房屋另行处理，并没收定金。但第三人却可以在2018年4月13日将该预购资格转让给上诉人，且被上诉人毫无异议，这与常理不符。被上诉人应当对其主张合同订立和生效的事实承担举证责任而不是要求上诉人证明其合同无效、不成立在本批群体案件中，有多个第三人比如“蔡长缨”、“万春霞”、“康艳”在同一时间与被上诉人签订了多份《“润景园”认购协议书》，但均没有履行认购协议，而是将其所认购房屋全部转让，与常理不符，也违反长沙市人民政府限购政策。2.一审认定上诉人与原审第三人在2018年4月13日签订了《期房转让协议》以及相关约定均无事实依据。上诉人从未见过原审第三人，也从未与原审第三人协商过《期房转让协议》的内容，上诉人仅是在被上诉人工作人员的要求下在《期房转让协议》上签字并向该协议上的银行账户转钱。上诉人与第三人并没有签订《期房转让协议》的真实意思表示。《期房转让协议》左下方“甲方”的签名并不是第三人本人所签。被上诉人并没有与上诉人办理认购协议书的更名、重签手续及资料，说明上诉人与第三人之间并没有接触、沟通，更没有按照《期房转让协议》履行。在本批群体案件中，有多个第三人比如“蔡长缨”、“万春霞”、“康艳”在同一时间与上诉人签订了多份《期房转让协议》，与常理不符。《期房转让协议》是被上诉人的工作人员操作，只是借用了第三人的身份信息以及银行账户来规避政府的限价政策。3.一审开庭过程中并未就本案的争议焦点进行归纳，且归纳的争议焦点错误。一审在判决中归纳本案争议焦点为：被上诉人是否与第三人恶意串通。事实上，从上诉人的起诉书来看，本案的争议焦点应该是上诉人与第三人是否真实签订了《期房转让协议》以及被上诉人是否与第三人真实签订了《“润景园”认购协议书》。如果上述两份协议均不是第三人真实所签，那么就说明上诉人所支付的“期房转让费”是被上诉人为达到多收房款、规避政府限价政策的目的而采取的变相加价行为。4.一审程序错误，在上诉人对《“润景园”认购协议书》、《期房转让协议》的真实性均提出异议的情况下，一审法院应当查明这两份协议的真实性，但一审法院没有传唤第三人到庭查明事实。在诉讼过程中，上诉人的代理人依法向一审法院提交了《调取第三人银行流水申请书》，而一审法院不予准许，第三人的资金去向与本案具有重大关联性，一审法院不调取第三人银行流水明显违反法律规定。5.一审适用法律错误。本案应当适用《合同法》第三条、第四条以及《价格法》第十三条。乐万邦公司辩称，1.一审法院认定事实清楚。被上诉人不是《期房转让协议》的签订主体，《期房转让协议》的签订、履行均由上诉人与第三人实施，被上诉人并没有参与涉诉房屋销售过程，从未指使或授意第三人向上诉人转让房屋。被上诉人没有在合同约定价款外收取任何其他购房款，没有违反长沙市的限价政策，没有损害社会公共利益。上诉人在与第三人签订《期房转让协议》时，对其需要向第三人支付转让费以及向被上诉人支付购房款后才能取得案涉房屋是清楚的，其处于真实意愿自愿支付对价取得房屋，没有陷入错误的意思表示。2.原审法院审理程序合法。本次开庭的26个案件中，仅徐雪娇、戴广敏两案申请了对第三人签字的形成时间进行鉴定，其他上诉人均未申请鉴定。在该两案中，原审委托了专业鉴定机构进行鉴定，因为上诉人没有按照鉴定机构的要求提供比对样材料，导致终止鉴定，责任应当由上诉人自身承担。原审法院根据上诉人代理人的申请开具了调查令，代理人也对第三人银行账户明细进行了调取，事实证明第三人与被上诉人没有任何经济往来，与被上诉人无关。本案没有遗漏主体，上诉人认为应当追加两家销售代理公司为本案第三人，与事实不符，于法无据。3.原审判决适用法律正确。4.案涉房屋预售许可证在限价政策之前已经取得，案涉房屋不受长沙发改委限价政策的调控，被上诉人也没有通过签订所谓《期房转让协议》加价收取购房款的动机。综上，请求二审法院维持原审判决。刘小妹向一审法院起诉请求：1、依法判决乐万邦公司与第三人共同退还在《长沙市商品房买卖合同》的合同价外多收取的刘小妹购房款255,000元；2、判决乐万邦公司与第三人向刘小妹支付资金占用期间利息，以255,000元为基数，按年利率6%的标准，从2018年4月14日起计算至实际付清之日止，计算至2019年6月13日的利息为17,850元；3、乐万邦公司承担诉讼费。一审法院经审理查明，乐万邦公司开发建设了长沙市开福区东风路382号“润景园”（又名上园）项目。2017年4月22日，第三人与乐万邦公司签订《“润景园”认购协议书》，约定第三人自愿认购乐万邦公司出售的“润景园”项目4号楼2410房，面积117.93㎡，总价1,207,485元，第三人应向乐万邦公司交纳购房定金10,000元。协议签订后，第三人于当日向乐万邦公司交纳定金10,000元。2018年4月13日，刘小妹与第三人签订《期房转让协议》，约定第三人同意将其认购的“润景园”4栋2410号期房转让给刘小妹，刘小妹同意按照第三人与开发商订立的认购协议书中约定的条件承担向开发商支付该期房的全部房款及其他税费的义务，并同意向第三人另行支付期房转让费255000元；在刘小妹付清转让费后，取得认购协议书中买受人的全部权利和义务；第三人在收到全部期房转让费后，应该负责将期房转让告知开发商，刘小妹按照开发商的要求在开发商约定的时间和办公地点办理好认购协议书的更名或重签手续及资料。协议签订后，刘小妹于当天通过银行转账的方式向第三人支付期房转让费共计265,000元（含认购协议中定金10,000元）。2018年4月20日，刘小妹与被告乐万邦公司签订《长沙市商品房买卖合同》，约定刘小妹购买“润景园”项目4栋2410房，总房款1,207,485元。刘小妹后按合同约定交纳了购房款，被告乐万邦公司依约向刘小妹交付了房屋。一审法院认为，本案双方当事人的争议焦点为：乐万邦公司与第三人是否恶意串通在《商品房买卖合同》约定的价格外通过《期房转让协议》的方式向刘小妹加价收取购房款。对此，该院评析如下：一、构成恶意串通需同时具备两个要件：1、当事人事先存在通谋及旨在损害第三人利益的主观恶意；2、客观上该恶意行为损害了第三人的合法利益。首先，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零九条之规定，对于民事案件构成恶意串通事实的证明标准为排除合理怀疑，即要求当事人对其提出的存在恶意串通的事实主张，应提供充分的证据以达到足以排除合理怀疑的证明标准。本案中，根据现有证据，不能证明第三人与被告乐万邦公司具有关联性，亦无证据证明第三人受被告乐万邦公司指使、或由乐万邦公司授意，第三人收取的期房转让费亦未流向乐万邦公司。因此，不能达到被告乐万邦公司与第三人存在串通的主观恶意之证明目的。二、从《期房转让协议》、《商品房买卖合同》履行情况分析，刘小妹向第三人支付转让费后，与被告乐万邦公司就购买涉案房屋签订了《商品房买卖合同》并已实际履行完毕，被告乐万邦公司亦向刘小妹交付了涉案商品房，刘小妹购房的合同目的已然实现。三、刘小妹与第三人签订《期房转让协议》并向第三人支付转让费的行为，表明其自愿向第三人支付转让费且同意认购协议书所约定的内容即对于购房总成本予以认可（合同价加转让费），该意思表示系其真实意愿，不存在重大误解或受他人误导，且其购房目的已经实现，故其利益并未受到侵害。四、《期房转让协议》、《商品房买卖合同》均系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在无法定无效、可撤销的情形下，合同当事人均应根据诚实信用的原则全面履行。综上理由，刘小妹未能提供充分有效的证据证明被告与第三人之间存在恶意串通的行为，根据庭审查明的情况亦不能达到排除合理怀疑的证明标准。故对于刘小妹主张被告乐万邦公司一手操控以达到在合同价外加价收取购房款的事实，该院难以采信。综上所述，该院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决：驳回刘小妹的全部诉讼请求。一审案件受理费5,393元，由刘小妹承担。经当事人的申请，本院委托律师调查调取如下证据：证据1.第三人康艳的建设银行银行流水。拟证明第三人收到十三户业主的转让款及购房定金后于当日或第二日转给了被上诉人的管理人彭罗湘，余下两户款项转给了被上诉人的工作人员张思平。第三人并未实际占有上诉人的转让款及定金。第三人康艳的工资、上园小区卖方提成、报销费用是由被上诉人的管理人员彭罗湘代发。第三人康艳是被上诉人的工作人员，彭罗湘也是被上诉人的管理人员；被上诉人与第三人签订的认购协议中，第三人已经支付所谓的购房定金10,000元是不存在的。证据2.第三人长沙银行银行流水对账单。拟证明第三人蔡长缨收取了十户业主的转让款及定金。蔡长缨在收到转让款及定金后于当日或者第二日将其中六户业主的款项转给了被上诉人工作人员彭罗湘，其中四户业主的款项给了被上诉人工作人员张思平等人，第三人并未实际占有业主的转让款。被上诉人发表如下质证意见：对证据的真实性没有异议，对证据的关联性及证明目的有异议，该证据仅能证明康艳或蔡长缨与彭罗湘等人存在经济往来，该经济往来与被上诉人并无任何关联，即便康艳是由彭罗湘所聘请以康艳的名义购房，也仅仅是彭罗湘等人出于投资需求或其他原因所为，该购买行为与被上诉人没有关系。关于定金的问题，被上诉人对第三人已经支付的10,000元有两种处理：1.第三人认购房屋向上诉人转让后，被上诉人按照上诉人与第三人的要求签订房屋买卖合同，上诉人按照合同约定支付首付款，被上诉人将第三人在认购房屋时支付的定金退还给第三人，再收回定金收据，第三人在收据上签字确认定金已经收回；2.第三人认购房屋向上诉人转让后，第三人要求其在认购房屋时交的定金直接转为上诉人需要支付的购房款，因此，上诉人在支付首付款时就少支付10,000元，同时在支付转让款时将该10,000元定金支付给第三人，在这种情况下，被上诉人并没有将定金退还给第三人。因此该证据并不能证明认购协议约定的定金没有实际支付，不能达到其证明目的。同时上诉人称彭罗湘系被上诉人的管理人员，并未提供相应证据予以支持，被上诉人不予认可。本院经审查认为，上述证据仅能证明康艳或蔡长缨与彭罗湘等人存在经济往来，不能证明该经济往来与被上诉人存在关联，故本院对上述证据的关联性不予确认。本院查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点系上诉人要求被上诉人与第三人退还在《长沙市商品房买卖合同》的合同价外多收取的款项是否应予支持。针对该争议焦点，本院评析如下：首先，上诉人主张，涉案《期房转让协议》的签订并非协议当事人的真实意思表示，刘小妹与协议相对方康艳并不认识，协议书上第三人的签名并非本人所签。本院认为，上诉人并不否认其在涉案《期房转让协议》上签字，其作为完全民事行为能力人，对于涉案《期房转让协议》的内容及法律效果具有预见性，且涉案《期房转让协议》已经履行，上诉人履行了协议约定的支付价款义务，亦成功购买了协议约定的房产，协议目的已经实现，现上诉人并无证据证明其在签订涉案《期房转让协议》时意思表示不真实、不自由，而第三人已经接受上诉人的履行并履行了自己的义务，故上诉人认为涉案《期房转让协议》不真实的上诉主张不能成立。其次，上诉人主张，涉案《“润景园”认购协议书》不真实，第三人、被上诉人均未提交证据证明该协议订立并生效，第三人与被上诉人并未按照该协议约定履行义务，且在本批群体案件中，有多个第三人与被上诉人签订了多份《“润景园”认购协议书》，与常理不符，故该协议不真实。本院认为，《“润景园”认购协议书》相对方即被上诉人、第三人，如何处分协议权利、义务系合同当事人自由，上诉人并非涉案《“润景园”认购协议书》当事人，现《“润景园”认购协议书》的当事人双方均未对该协议效力提出异议，上诉人亦无相应证据证实《“润景园”认购协议书》损害了其合法权益，故上诉人认为涉案《“润景园”认购协议书》不真实的上诉主张亦不能成立。综上，涉案《“润景园”认购协议书》、《期房转让协议》、《长沙市商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，当事人依约履行了合同义务，上诉人亦未能提供证据证实证明被上诉人与第三人之间恶意串通加价收取购房款，故上诉人主张退还在合同价外多收取的款项的请求缺乏依据，一审判决驳回其请求并无不当。上诉人主张，一审未调查取证，程序错误。本院认为，上诉人未在一审指定举证期间内向一审法院申请调查取证，且本院委托律师调查取证后，所取得的证据并不能证明第三人的资金去向与被上诉人有关联性，故上诉人以程序错误为由要求改判的上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人认为，本案法律适用错误。本院认为，本案系上诉人认为被上诉人、第三人恶意串通损害其合法权益提起的诉讼，一审法院经审理依据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条规定作出判决并无不当。综上所述，刘小妹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,393元，由上诉人刘小妹负担。本判决为终审判决。审 判 长  何豪杰审 判 员  赵佳玮审 判 员  刘国清审 判 员  李龙玺审 判 员  金新贵二〇二〇年五月二十二日代理书记员  李佳洪附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……