陕西省西安市长安区人民法院 民 事 判 决 书（2019）陕0116民初1714号 原告：党冬。委托代理人：王敏玲。系原告之母。委托代理人：金杨，陕西连邦律师事务所律师。被告：雷延宏。委托代理人：贾应林，陕西省148法律服务所法律工作者。被告：西安链家宝业房地产经纪有限公司。住所地：西安市高新区。法定代表人：安宁，该公司执行董事。委托代理人：王利琴。系该公司法律顾问。第三人：中国建设银行股份有限公司陕西省分行。住所地：西安市碑林区。法定代表人：李军，系该分行行长。委托代理人：戴琛，男，1987年7月25日出生，汉族，西安市碑林区。系该分行职员。原告党冬与被告雷延宏、被告西安链家宝业房地产经纪有限公司（以下简称链家经纪公司）、第三人中国建设银行股份有限公司陕西省分行（以下简称建行陕西分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告党冬及其委托代理人王敏玲、金杨，被告雷延宏及其委托代理人贾应林，被告链家经纪公司委托代理人王利琴，第三人建行陕西分行委托代理人戴琛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告党冬诉称：其经被告链家经纪公司居间服务与被告雷延宏签订房屋买卖合同，合同约定被告雷延宏将其所有的房屋出售于其，其向被告雷延宏支付了定金，向被告链家经纪公司支付了居间服务费和贷款服务费。被告雷延宏收到定金后未按时办理涉案房屋的抵押注销手续，并要求增加房屋价款，导致涉案合同无法继续进行。现要求被告雷延宏继续履行合同并将涉案房屋过户至其名下，保证房屋物品及设施的完整性；被告雷延宏支付违约金160000元；被告雷延宏赔偿其居间服务费24000元，被告链家经纪公司返还贷款服务费3000元；本案诉讼费用由两被告承担。同时，原告表示愿意先行代偿被告雷延宏下欠第三人的按揭贷款。被告雷延宏辩称：其与原告所签订的房屋买卖合同只是要约、承诺形式，涉案房屋存在抵押，该合同效力待定，并不导致物权的转移；涉案房屋为其与妻子共有，出售涉案房屋未征得其妻子同意，该合同应认定为无效；被告链家经纪公司在起草合同时不严谨，对双方权利义务约定不明确，存在重大误解，导致合同无法履行同，其无过错；其未收取原告的居间服务费，不存在返还；其不同意履行合同，也不同意原告的请求。被告链家经纪公司辩称：被告雷延宏未按合同约定办理涉案房屋的解押手续，其在签订合同后提出涨价，已构成根本违约，应承担违约责任；涉案房屋所有人为被告雷延宏，涉案合同真实有效，具备法律效力；如果涉案合同继续履行，贷款服务费不应返还，其愿意配合原、被告办理相关手续。第三人建行陕西分行述称：被告雷延宏就涉案房屋的购买在其银行办理了按揭贷款，以该房屋作为抵押，现按揭贷款仍未清偿完毕，只要原、被告愿意先行清偿剩余的按揭贷款，其愿意涤除房屋抵押手续。经审理查明，2011年1月26日，被告雷延宏与西安市宏峰实业有限公司签订商品房买卖合同，双方就上述公司开发的位于西安市长安区雁塔南路与航天大道西北角曲江澜山小区第2幢1单元32层13205号房屋的购买达成一致。被告雷延宏除支付首付款外，其余380000元房价款通过第三人建行陕西分行办理了按揭抵押贷款，贷款期限为2011年3月14日至2041年3月14日，双方于2011年3月14日分别签订了西安市房地产抵押合同，被告雷延宏前妻翟尚艳亦在抵押人栏签名。此后，被告雷延宏接收了本案所涉房屋。被告雷延宏同前妻翟尚艳于2008年12月登记结婚，于2012年5月在民政部门协议离婚，双方协议离婚时将涉案房屋确定为被告雷延宏所有。2013年5月21日，被告雷延宏与罗红妮登记结婚，现仍在夫妻关系存续期间。2018年3月，被告雷延宏与被告链家经纪公司取得联系，表示愿意出售涉案房屋，并同意由被告链家经纪公司提供居间服务。经被告链家经纪公司介绍，原告同被告雷延宏于2018年3月21日签订西安市存量房屋买卖合同，双方就本案所涉房屋的出售达成一致。该合同约定，该房屋所有权证号为1125098018-2-2-13205；该房屋已设定抵押，抵押权人为第三人；被告雷延宏应于2018年9月11日向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2018年10月11日前办理完毕注销抵押登记手续，提前还款产生的利息和费用由被告雷延宏承担；被告雷延宏应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让，承诺其配偶和该房屋共有人均知晓并同意本次交易，认可本合同及其他相关文件的约定；原告承诺其配偶和该房屋的共同买受人知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定；如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或者发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方损失；该房屋的成交价为795000元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价5000元，由原告一并支付给被告雷延宏，上述价格为净价，不含税；原告付款方式为贷款，于2018年3月21日向被告雷延宏支付定金50000元，原告于签订资金监管协议后5个工作日内将首付款215000元（不含前期已支付的定金）以建委监管支付方式支付被告雷延宏；原告向银行申办抵押贷款，拟贷款金额为530000元，双方应于签订网签合同后5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续，该部分款项由贷款机构按照相关规定划转至建委监管账户；上述以建委监管账户划转的资金，双方协商一致，于交易房屋办理完毕权属转移登记手续且原告取得新的房屋不动产权证书后5个工作日内，双方共同到相关机构办理该部分资金的放款手续；原告在本协议约定的购房款中留存5000元作为交房保证金，该保证金在双方办理完毕物业交割并交付房屋当日，由原告转至被告雷延宏；被告雷延宏于收到全部购房款后5个工作日内将该房屋交付给原告；在房屋交付以前的物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视、电信及其他费用由被告雷延宏承担，交付日（含当日）发生的费用由原告承担，被告雷延宏同意其缴纳的房屋专项维修资金账面余额无偿转移至原告名下；被告雷延宏确认涉案房屋契税票据满两年，本次交易税费由原告承担，如因房屋不符合本合同约定，导致交易房屋产生其他税费的，由被告雷延宏承担；全部购房款存入房管局指定监管账户后5个工作日内共同前往相关机构办理税费缴纳手续，因一方不按合同约定缴纳相关税费致交易不能继续进行的，其应当向对方支付房屋总价款20%的违约金；双方应于缴税当天共同向房屋权属登记部门申请办理房屋所有权转移登记手续，被告应于该房屋所有权转移之日起30个工作日内，向房屋所在地户籍管理机关办理该房屋内原有户口迁出手续；任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；原告逾期履行本合同约定的义务超过十五日的，构成根本违约，被告雷延宏有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同；被告雷延宏应将收取的定金，在进行资金监管流程时全额存入房管局指定资金监管账户，应在签约后、转移登记流程前，保证公共维修资金已全额缴存，本房契税票填发时间满两年之后办理缴税、过户流程。同时，双方对其他内容进行了约定。此外，该合同附件一关于装饰、装修、家具、家电等附属设施记载为装饰装修：管道煤气、有线电视、电话、网络、卫浴设施设备、整体橱柜、地板、墙壁、门、热水器、暖气片；家具：书桌1张、餐桌1张、茶几1台、床2张、沙发1副、衣柜2个、床垫2套、椅子4把；家电：电视1台、空调3台、冰箱1台、洗衣机1台、油烟机1台、灶台一个、灯具5个。2018年3月21日，原、被告签订了居间服务合同。该合同约定原告与被告雷延宏在签订房屋买卖合同时，被告链家经纪公司居间行为完成；原告承担居间服务费24000元，如果需要办理购房贷款，还需支付贷款服务费3000元；被告链家经纪公司代办房屋过户手续、贷款手续等；原告及被告雷延宏任何一方拖延或拒绝配合补办交              易中的各项手续，造成另一方损失，由拖延或拒绝配合一方承担赔偿责任。同时，三方对其他内容亦进行了约定。2018年3月21日，原告向被告雷延宏支付购房定金50000元，向被告链家经纪公司支付居间服务费24000元及贷款服务费3000元。由于涉案房屋契税交纳时至2018年8月方届满两年，原、被告三方口头约定待契税交纳满两年后再进行交易流程。2018年5月，原、被告三方到房屋管理部门进行了资格审查。此后，被告雷延宏向被告链家经纪公司提出要求增加房价款，其意见未得到原告方的同意，双方矛盾产生。2018年10月，原告之母两次电话询问被告链家经纪公司业务人员，了解被告雷延宏是否已将涉案房屋解除抵押。被告链家经纪公司业务人员告诉原告之母，其已将原告方不同意增加房价款的意见告知被告雷延宏，被告雷延宏表示如果原告方不同意增加价款，其亦不同意继续走流程。2019年1月，原告向本院起诉要求被告雷延宏继续履行合同，并将涉案房屋过户至其名下，同时保证房屋物品及设施的完整性；被告雷延宏支付违约金160000元，承担律师费20000元；被告链家经纪公司返还居间服务费及贷款服务费27000元，本案诉讼费用由两被告承担。审理中，原告申请追加建行陕西分行为第三人参与诉讼。原告在第一次庭审中放弃了要求被告雷延宏承担律师费的诉讼请求，要求被告雷延宏承担居间服务费24000元，贷款服务费3000元由被告链家经纪公司返还。原告认为依据房屋买卖合同约定，被告雷延宏应于2018年10月11日前办理完涉案房屋的解除抵押手续，其在收到定金后以房屋价格上涨为由要求增加房价款，故意拖延不办理房屋解押手续，致房屋买卖合同无法继续履行，经多次协商仍不同意履行合同，已构成违约；其支付首付款的前提是被告雷延宏应办理完涉案房屋的解押手续；依据双方合同约定，被告雷延宏违约应承担总房价款20%即160000元的违约金；因被告雷延宏违约，依据居间服务合同应承担损失即承担居间服务费24000元；如果合同继续履行，被告链家经纪公司同意贷款服务，贷款服务费可不要求其返还。被告雷延宏在第一次庭审中认为涉案房屋买卖合同及居间服务合同应为有效；依据合同约定原告应在资金监管协议签订后向其支付首付款，原告先履行义务而未履行，其不可能为原告办理涉案房屋的产权变更手续；合同中约定由其办理涉案房屋解押手续不合情理，应由原告将首付款向其支付，否则其无法办理房屋解押手续；原告的违约行为致合同无法履行，涉案合同应予解除；原告要求其承担违约金无法律依据，其未收到原告交纳的居间服务费，不存在返还，且房屋买卖合同与居间服务合同为两个法律关系，不应合并审理；其未向原告提出过增加房价款的要求，即使提出过要求也仅为要约，原告拒绝后即不产生效力；其未向原告或被告链家经纪公司提出过要求，一直在等待对方支付首付款，其在合同履行过程中均通过被告链家经纪公司与原告沟通；其不同意继续履行合同，要求反诉解除合同，原告承担违约金160000元，但其并未提交反诉状。被告在第二次庭审中认为其与原告所签订的房屋买卖合同只是要约、承诺形式，涉案房屋存在抵押，该合同效力待定，并不导致物权的转移；涉案房屋为其与妻子共有，出售涉案房屋未征得其妻子同意，该合同应认定为无效；被告链家经纪公司在起草合同时不严谨，对双方权利义务不明确，存在重大误解，致合同无法履行，其并无过错；其未收取原告的中介服务费，不存在返还；时至2018年9月1日，被告链家经纪公司业务人员方向其电话要求办理解押手续，其无资金，认为原告应将首付款予以支付，方可办理解押手续。经本院询问，其表示两次庭审意见不同之处，以第二次庭审中的意见为准。被告链家经纪公司认为被告雷延宏未按合同约定办理涉案房屋的解押手续，并在签订合同后提出涨价，已构成根本违约，应承担违约责任；涉案房屋的所有人为被告雷延宏，涉案合同真实有效，具备法律效力；如果涉案合同继续履行，贷款服务费不应返还，其愿意配合原、被告办理相关手续；依据房屋买卖合同办理过户流程，双方到房管部门办理网签，被告雷延宏应先解除涉案房屋的抵押手续，然后双方签订资金监管协议，再进行缴费和过户等手续。第三人建行陕西分行表示被告雷延宏就涉案房屋的购买在其银行办理了按揭贷款，以该房屋作为抵押；现按揭贷款仍未清偿完毕。时至2020年5月13日，涉案房屋剩余贷款本金还下欠328030.32元；只要原、被告愿意先行清偿剩余的按揭贷款，其愿意涤除房屋抵押手续。经本院询问，原告仍坚持涉案合同继续履行，其愿意代被告雷延宏偿还第三人的剩余贷款。庭审中，促其协商，因原、被告均无明确的调解方案，本案未能调解。以上事实有西安市存量房屋买卖合同、收据、居间服务合同、通话记录、离婚协议书、离婚证、结婚证、商品房买卖合同、西安市房地产抵押合同、庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，公民的合法民事权益受法律保护。《合同法》第44条规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原告与被告雷延宏经被告链家经纪公司居间服务签订西安市存量房屋买卖合同，该合同内容出自双方的自愿，合同内容不违反相关强制性法律规定，现双方对真实性亦无异议，该合同应为有效，对双方当事人均具有约束力。《合同法》第60条规定，当事人应按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与被告雷延宏在签订合同后，均应按合同约定并在被告链家经纪公司的居间服务下履行各自的相关义务。现涉案房屋的权属证书已办理，具备了出售条件，被告雷延宏应积极与原告完成合同的履行。由于涉案房屋存在贷款抵押，合同中对注销抵押手续的时间有明确的约定，且注销抵押手续是被告雷延宏的义务，被告雷延宏未按约定时限注销涉案房屋的抵押手续，已构成违约。《合同法》第6条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，原告与被告雷延宏签订房屋买卖合同后，因市场行情的变化，涉案房屋所在地区的房价有一定上涨，被告雷延宏在增加房价款要求未获原告同意的情况下，仍不积极履行注销涉案房屋的抵押手续，违反诚实信用原则。现原告要求被告雷延宏继续履行涉案合同之请求，于法有据，依法应予支持。由于涉案房屋在第三人处存在抵押贷款，原告现愿意代被告雷延宏偿还剩余的抵押贷款，本院予以准许。被告雷延宏、被告链家经纪公司应在原告偿还涉案房屋按揭贷款后协助原告将涉案房屋过户至原告名下，并保证房屋内物品及设施（合同附件一）的完整性。同时，原告应将扣减偿还按揭贷款后剩余的房价款支付给被告雷延宏。《合同法》第107条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，依据涉案合同约定，被告雷延宏于2018年10月11日办理完涉案房屋注销抵押手续是其约定义务，其以涨价为由未履行上述义务，已构成违约。依据涉案合同约定，被告雷延宏若逾期履行约定义务超过15天的，构成根本违约，应向原告承担房屋总价款20%的违约金。现被告雷延宏既不同意办理涉案房屋的解除抵押手续，也不同意继续履行合同，构成根本违约，应向原告承担相应的违约金。对于违约金的数额，结合本案的实际情况及原告的实际损失，可酌情认定为50000元。原告要求被告承担居间服务费之请求，因涉案房屋买卖合同及居间服务合同分别签订，且当事人不对称，两者非同一法律关系，对此本院不予处理。原告要求被告链家经纪公司返还贷款服务费之请求，因其并未明确表示放弃被告链家经纪公司的贷款服务，其要求被告链家经纪公司返还贷款服务费之请求，本院不予支持。被告雷延宏认为涉案合同效力待定之理由，因涉案房屋是否存在抵押仅影响涉案房屋的权属变更登记，并不影响涉案合同的效力，且原告已表示愿意代被告雷延宏注销抵押手续，对其理由本院不予采纳。被告雷延宏认为涉案合同无效之理由，因涉案房屋购买时被告雷延宏与翟尚艳处于夫妻关系存期间，双方协议离婚时涉案房屋归被告雷延宏所有；被告雷延宏与罗红妮登记结婚于购买房屋之后，罗红妮仅对婚后已偿还的按揭贷款有一定权益，且被告雷延宏在涉案合同中承诺涉案房屋共有人知晓并同意出售，在此案审理长达一年的时间内，罗红妮并未向本院主张权利；依据相关法律规定，即使被告雷延宏对涉案房屋无处分权，也不能导致涉案合同的无效，故对其此节理由本院不予采纳。被告雷延宏认为应在签订资金监管协议后注销涉案房屋抵押手续，其未收到首付款而无法进行解除抵押之理由，因依据资金监管的相关规定，原告支付的首付款须转入资金监管账户，被告雷延宏无法得到首付款并用首付款办理解押手续，其此节理由与事实不符，本院不予采信。被告雷延宏认为被告链家经纪公司起草合同不严谨，存在重大误解，导致合同无法履行，其无过错之理由，结合本案查明的事实，无证据证明被告雷延宏在涉房合同签订后主动与原告或被告链家经纪公司进行过联系，并就合同相关内容存在瑕疵进行过沟通，且即使合同相关内容约定不明确，本着互谅互让、协商解决的精神，应在被告链家经纪公司的服务下，按照交易习惯推进合同的履行，而不能消极回避，拒绝履行合同，其此节理由本院仍不予采纳。依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条及相关民事法律之规定，判决如下：一、原告党冬与被告雷延宏于2018年3月21日所签订的西安市存量房屋买卖合同有效，继续履行。二、原告党冬于本判决生效之日起十日内支付第三人中国建设银行股份有限公司陕西省分行贷款（被告雷延宏就涉案房屋之剩余贷款）本息、罚息。三、第三人中国建设银行股份有限公司陕西省分行、被告雷延宏于原告党冬偿还按揭贷款本息、罚息后五日内涤除西安市航天经济技术开发区雁塔南路航天段128号（曲江澜山小区）2幢1单元32层13205号房屋的抵押权。四、原告党冬于上述抵押权消除后五日内向被告雷延宏支付扣减定金50000元及偿还上述按揭贷款本息、罚息后的剩余房价款（总房价款以800000元计算）。五、被告雷延宏、被告西安链家宝业房地产经纪有限公司于上述抵押权消除后五日内将位于西安市航天经济技术开发区雁塔南路航天段128号（曲江澜山小区）2幢1单元32层13205号房屋过户至原告党冬名下。六、被告雷延宏于上述抵押权消除后十日内按涉案合同约定的条件向原告党冬交付涉案房屋。七、被告雷延宏于本判决生效后十日内向原告党冬承担违约金50000元。八、驳回原告党冬的其余诉讼请求。本案受理费4405元，由原告承担3355元，被告雷延宏承担1050元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。审  判  长    徐峰章人民陪审员    魏恒利人民陪审员    高保民二0二0年五月十九日书  记  员    耿  华 1