北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终4050号上诉人（原审被告）：王翠兰，女，1937年1月6日出生，汉族，海军技术装备研究所退休职工，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：王涛（王翠兰之子），住北京市丰台区。被上诉人（原审原告）：北京鑫林物业管理有限公司，住所地北京市顺义区空港街道安华大街1号1号1层839室。法定代表人：原长锁，总经理。委托诉讼代理人：王凇珊，北京市元甲律师事务所律师。上诉人王翠兰因与被上诉人北京鑫林物业管理有限公司（以下简称鑫林物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初26027号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。王翠兰上诉请求：撤销一审判决，改判驳回鑫林物业公司的全部诉讼请求；鑫林物业公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：我与鑫林物业公司并未签订过物业服务合同，双方之间不存在物业服务合同关系，海军北京地区离退休干部住房营建办公室并非涉案小区的建设单位，北京天泰瑞林物业服务有限公司（以下简称天泰物业公司）与海军北京地区离退休干部住房营建办公室签订的《前期物业服务合同》、鑫林物业公司所持有的与海军北京地区离退休干部住房营建办公室签订的《前期物业服务合同》均为无效合同，我应当依据我与涉案小区的建设单位北京恒联房地产开发有限公司（以下简称恒联公司）签订的《前期物业服务合同》支付物业费，且我已经支付。鑫林物业公司并未实际向我提供相关维修、养护、管理、维护服务，一直是北京海天运营物业管理有限公司（以下简称海天物业公司）向我提供相关物业的维修、养护、管理、维护服务及停车管理服务，因此，鑫林物业公司要求我缴纳物业服务费及卫生费，没有事实和法律依据。鑫林物业公司成立于2016年8月9日，无权收取之前的物业管理费。鑫林物业公司的起诉已经超过诉讼时效，本案中的部分债权，是鑫林物业公司通过债权受让的形式获得，不存在一审法院认定的“长期性、持续性”。鑫林物业公司辩称，同意一审判决，不同意王翠兰的上诉请求及理由。我公司与海军北京地区离退休干部住房营建办公室签订有前期物业服务合同，亦对涉案小区实际提供了物业服务，王翠兰也享受了我公司提供的物业服务，应向我公司缴纳物业费。对于2017年之前的物业费，我公司与天泰物业公司签订了债权转让协议，该协议也以书面的形式通知到业主，我公司有权追缴之前欠付的物业费。对于诉讼时效的问题，物业服务是长期延续进行服务的，且我公司有专门的人员对物业费以电话、律师函等方式进行催缴。对于王翠兰所述的海天物业公司，其服务范围是在院墙外，而不是对涉案小区进行服务，海天物业公司的服务也不是全面的服务，所以物业费应向我公司缴纳。鑫林物业公司向一审法院起诉请求：1.判令王翠兰向我公司支付2015年7月1日至2018年12月31日的物业服务费3676元、卫生费198元、违约金644.81元；2.诉讼费用由王翠兰承担。一审法院认定事实：王翠兰系401号房屋所有权人，该房屋建筑面积为106.89平方米。庭审中，鑫林物业公司主张：1、天泰物业公司于2015年1月1日至2016年12月31日期间为涉诉房屋提供物业服务，并将其享有的物业管理费、垃圾运输费及产生的滞纳金等债权转让给鑫林物业公司，提交了天泰物业公司与海军北京地区离退休干部住房营建办公室签订的《前期物业服务合同》、天泰物业公司与鑫林物业公司于2017年8月18日签订的《债权转让协议》；2、鑫林物业公司为401号房屋提供物业服务，提交了其与海军北京地区离退休干部住房营建办公室于2016年12月21日签订的《前期物业服务合同》，该合同载明物业管理区域为北京市丰台区丰管路甲52号院，合同期限自2017年1月1日至2019年12月31日止；3、鑫林物业公司持续主张权利，提交了张贴律师函照片。经质证，王翠兰主张海军北京地区离退休干部住房营建办公室既不是业主也不是建设方，前期物业服务合同应为无效合同；债权转让未通知王翠兰，对其无效；未收到律师函，与本案无关。王翠兰主张涉诉房屋由海天物业公司提供物业服务，其与海天物业公司签订了物业服务合同，并交纳了2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业费，提交了其与北京恒联房地产开发有限公司（以下简称恒联公司）签订的《北京市商品房现房买卖合同》、其与海天物业公司签订的《前期物业管理服务协议书》、海天物业公司出具的物业费发票及恒联公司出具的证明。经质证，鑫林物业公司对《前期物业管理服务协议书》、海天物业公司出具的物业费发票及证明的真实性、合法性、关联性均不认可。审理过程中，法院到北京市丰台区丰管路社区居委会调查，工作人员称2015年左右海军选聘了鑫林物业公司，现在小区服务的物业公司仍是鑫林物业公司；恒联公司在办理房产证时要求业主向其委托的物业公司交纳物业费方能办理房产证。此外，经法院向恒联公司及海天物业公司了解情况，二公司表示涉诉小区于2006年前后入住，由海军委托的物业公司进行服务；恒联公司表示，该公司于2016年12月15日委托海天物业公司，双方签订了合同，该公司于2018年初委托海天物业公司接收，鑫林物业公司不走，也不让其进门，说要到2019年年底，但是海天物业公司还是提供了服务；海天物业公司表示在分户办理产权时与业主签订了物业合同，业主也交了物业费；海天物业公司表示其为业主提供户内维修服务及停车管理等服务，地点在52号院南侧，有墙相隔。庭审中，经询问，鑫林物业公司表示按照102.97平方米主张物业费。一审法院认为，王翠兰虽未与天泰物业公司、鑫林物业公司订立物业服务合同，但结合本案证据可以认定天泰物业公司于2015年1月至2016年12月为涉诉房屋提供了物业服务，鑫林物业公司于2017年1月1日至2018年12月31日为涉诉房屋提供了物业服务，王翠兰作为该小区的房屋使用人，接受了物业服务，应向服务提供方支付物业服务费及卫生费。天泰物业公司将其对王翠兰享有债权转让给鑫林物业公司后，鑫林物业公司有权向王翠兰收取上述费用，故对鑫林物业公司要求王翠兰支付物业服务费3676元、卫生费198元的诉讼请求，法院予以支持。鑫林物业公司与王翠兰之间未对违约金进行约定，法院对鑫林物业公司的该部分诉讼请求不予支持。关于诉讼时效，因物业服务具有长期性、连续性的特点，在审理物业服务合同纠纷中对诉讼时效的认定不宜过苛，故王翠兰的该项辩解法院不予采纳。综上，一审法院判决：一、王翠兰于判决生效之日起七日内给付北京鑫林物业管理有限公司二〇一五年七月一日至二〇一八年十二月三十一日期间的物业服务费3676元、卫生费198元；二、驳回北京鑫林物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院与一审查明的事实无异。本院二审期间，王翠兰另提供照片数张，欲证明涉案小区存在垃圾堆放存在消防隐患，缺乏消防措施和消防材料的配置，消防通道堵塞，公共设施损坏不予维修等物业服务问题。鑫林物业公司对证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为均不属于二审新证据。经询，王翠兰认可其尚未交纳2015年7月1日至2016年12月31日期间的物业费用。本院认为，根据本案现已查明的事实可见，天泰物业公司于2015年1月1日至2016年12月31日期间为涉案小区提供物业服务，王翠兰作为小区业主，实际享受了天泰物业公司提供的物业服务，应当支付其所欠付的2015年7月1日至2016年12月31日期间的物业费用。鑫林物业公司主张天泰物业公司将其所享有的物业费、垃圾运输费等债权转让于鑫林物业公司，一审法院根据鑫林物业公司提供的证据予以确认，本院不持异议。王翠兰应当将其欠付的2015年7月1日至2016年12月31日期间的物业费、卫生费支付给鑫林物业公司。一审法院对于王翠兰提出的诉讼时效抗辩事由的处理亦无不妥。至于2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费用，虽然鑫林物业公司提供了其所持有的前期物业服务合同，但王翠兰亦提供了相应的证据证明其已经将该期间的物业服务费交予案外人海天物业公司，并提供了其与海天物业公司签订的物业服务协议，结合一审法院调查的其他证据情况可见，2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费用的处理可能涉及案外人海天物业公司的实体权益，在海天物业公司未参与诉讼的情况下，一审法院在本案中对该期间的物业服务费用、卫生费直接处理欠妥，本院予以纠正。本案对于涉案房屋所产生的2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费、卫生费在本案中暂不予处理，鑫林物业公司可就上述费用另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初26027号民事判决第二项；二、变更北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初26027号民事判决第一项为王翠兰于本判决生效之日起七日内给付北京鑫林物业管理有限公司二〇一五年七月一日至二〇一六年十二月三十一日期间的物业服务费1575元、卫生费99元；三、驳回北京鑫林物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由北京鑫林物业管理有限公司负担35元（已交纳），由王翠兰负担15元（于本判决生效之日起七日内交纳至一审法院）。二审案件受理费50元，由北京鑫林物业管理有限公司负担35元（于本判决生效之日起七日内交纳），由王翠兰负担15元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘慧慧审 判 员 白 松审 判 员 王军华二〇二〇年五月十四日法官助理 孙春玮书 记 员 赵鸿飞