湖北省武汉市青山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0107民初2123号原告（反诉被告）：肖宜生，男，1952年10月21日出生，汉族，住武汉市东西湖区（户籍地武汉市青山区）。委托诉讼代理人：杨栖原，湖北华隽律师事务所律师（特别授权代理）。委托诉讼代理人：梁淑颖，湖北华隽律师事务所律师（特别授权代理）。被告（反诉原告）：刘洋，男，1994年6月24日出生，汉族，住武汉市青山区。委托诉讼代理人：刘红（系刘洋姑姑），女，1966年5月1日出生，汉族，住武汉市青山区（户籍地福建省泉州市鲤城区）。特别授权代理）。第三人（反诉被告）：刘渊，男，1963年7月24日出生，汉族，住武汉市青山区。原告肖宜生与被告刘洋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案，依法适用普通程序公开开庭进行审理。本案于2019年9月12日依原告肖宜生申请追加刘渊作为第三人参加本案诉讼。案件审理过程中，刘洋对肖宜生、刘渊提出反诉，本院合并进行了审理。肖宜生及其委托诉讼代理人杨栖原、梁淑颖，刘洋的委托诉讼代理人刘红，刘渊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。肖宜生向本院提出诉讼请求：1、确认肖宜生与刘洋之间的房屋买卖合同合法有效；2、确认针对位于武汉市青山区建设九路石化宿舍76门25号房屋（面积75.10㎡）的拆迁补偿款1484000元归肖宜生所有；3、判令刘洋承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年8月份，肖宜生与刘洋的父母亲刘渊、赵军华达成了关于位于武汉市青山区建设九路石化宿舍76门25号房屋（面积75.10㎡）的口头买卖协议，口头约定肖宜生以52万元整购上述房屋，该房屋登记在肖宜生名下。2015年8月29日，刘洋的父母亲出具了收到肖宜生支付的519000元购房款的收据。2015年9月26日，肖宜生与刘洋的父母亲签订了上述房屋的书面买卖合同。收据中载明的余下的1000元购房款也在2017年8月份（刘洋回国探亲时），肖宜生付给了刘洋的父母亲，并且还多给了2000元。2017年7月26日，刘洋通过中国驻日本大使馆办理了委托肖宜生出售上述房屋的公证文书。但由于各种原因，诉争房屋一直没有过户到肖宜生名下。2018年底，上述房屋面临征收拆迁，肖宜生配合刘洋办理了拆迁的手续，由于被拆迁的房屋一直登记在刘洋的名下，且根据拆迁方的要求，肖宜生以刘洋的名义与拆迁方签订了诉争房屋的拆迁协议。目前，拆迁款1484000元已汇至刘洋在兴业银行华城广场支行的账号，但刘洋拒绝将该拆迁款给付肖宜生。故诉至法院请求判如所请。刘洋辩称，刘洋本人不知道售房事宜，也没有与肖宜生签订房屋买卖合同。刘渊述称，1、肖宜生与刘渊才是案涉房屋交易主体，刘洋本人对售房事宜并不知情；2、肖宜生明知是与刘渊而非刘洋之间的交易；3、肖宜生明知刘洋年满十八周岁，肖宜生与刘洋从无联系，售房一事均是刘渊及配偶负责。刘渊利用刘洋的财产进行交易，期间没有通知刘洋，实际是与肖宜生合谋占有刘洋的财产。刘洋向本院提出反诉请求：1、请求确认刘洋已经年满18周岁；2、请求确认刘洋与肖宜生之间无合同关系；3、请求确认刘洋没有给刘渊开具出售房产委托书；4、请求确认刘洋的房产权利没有转移；5、请求确认肖宜生获取的拆迁协议中，没有刘洋的本人签名；6、请求确认反诉诉讼费用由肖宜生承担。事实与理由：2019年9月27日，通过刘渊得知武汉市青山区人民法院发出传票以及肖宜生的诉状。诉状中提及肖宜生与刘渊于2015年签署了《房屋买卖协议》。协议中的交易房屋的权利人属于刘洋。刘洋对于肖宜生与刘渊之间的任何行为关系，完全不知情。刘洋没有委托刘渊出售任何房产。刘洋已经年满18周岁，肖宜生与刘渊之间的行为，严重侵害刘洋的法定权利。肖宜生的诉状文字摘录，“2017年7月26日，被告通过中国驻日本大使馆办理了委托原告肖宜生出售上述房产的公证书。但由于各种原因，争诉房屋一直没有过户到原告名下”不属实。在刘洋到日本留学之后，刘渊确实多次打电话催促本人办理委托书。但本人从来都没有同意出售房屋的事宜。一直拖着没有办理。刘渊反复催促，对本人形成了无法抗拒的外部强制胁迫，本人到中国驻日本大使馆开具了肖宜生作为我的代理人办理出售手续的委托书。但本人还是不同意出售本人房产，因为这是外部强制胁迫的结果，不能用于强加意愿。本人已经年满18周岁。也不清楚刘渊为什么要我出售房产的具体事由。即便如此，出售委托书不能作为依据来强行抢占我的权利。我可以委托任何人出售，也可以委托任何机构出售。刘洋特别强调，在刘渊的外部强制胁迫下本人到大使馆开具的是委托书。不是公证书。肖宜生的诉状文字摘录，“原告配合被告办理了拆迁手续”。这是公开面对法庭撒谎。刘洋知道的情况是，依据其法定权利，拆迁款项落在刘洋名下，与肖宜生无关。肖宜生针对刘洋的反诉辩称，1、反诉第一项诉请与本案无关，根据物权法的规定，刘洋对案涉房屋已丧失产权。2、刘洋未提供证据证明受刘渊胁迫出具委托书，在原告与刘渊签订购房合同后，刘洋以出具委托书的形式追认售房事宜，应认定房屋买卖协议系肖宜生与刘洋之间真实的意思表示。刘渊针对刘洋的反诉辩称，同意刘洋的反诉意见。案涉交易是刘渊与肖宜生之间的，与刘洋无关，刘洋没有参与交易，也不知情。财产权利没有转移。本院经审理认定事实如下：刘渊与案外人赵军华系夫妻关系，两人系刘洋的父母。案涉青山区建设九路石化宿舍76门25号房屋登记的原权利人为刘洋，房屋权属证书显示登记时间为2014年4月18日，房产证号武房权证青字第××号，建筑面积75.1平方米。案件审理过程中，刘渊称案涉房屋系刘洋母亲赵军华单位分配的福利房，经房改取得所有权并办理了权属登记，后因要购买其他住房故将案涉房屋过户至刘洋名下。2015年9月26日，刘渊（乙方代理人）与肖宜生（甲方）签订房屋买卖协议，协议约定：协议乙方为刘洋，刘渊作为代理人参与协商；乙方将位于红钢城建设九路二街石化楼76门25号的自有房屋出售给甲方，价格56万元。乙方向甲方补偿营业税款3万元，退还房租款1万元，乙方总计退给甲方款项4万元，乙方实际收取甲方购房款项51.9万元，过户时支付剩余1000元。刘渊作为乙方代理人在协议上签字。肖宜生按协议约定向刘渊及赵军华支付51.9万元，刘渊与赵军华共同出具了收款收据。刘渊及赵军华将案涉房屋交付给肖宜生，由肖宜生对外出租。庭审中，刘渊称刘洋对其与肖宜生签订售房合同并不知情，刘洋当时正在国内准备考试，并于2016年1月4日出国。2017年7月26日，刘洋到中华人民共和国驻日本国大使馆领事部出具《委托书》，《委托书》载明“委托人刘洋，受托人肖宜生，本人刘洋委托肖宜生作为我的代理人办理出售有关手续。他所签的文书，我均承认法律效力。房产地址：武汉市青山区建设九路石化宿舍76门25号，房产证号：武房权证青字第××号”。庭审中，肖宜生称已向刘洋支付3000元作为补偿刘洋到大使馆签署委托书的路费及支付购房尾款，刘洋称仅支付2000元。刘洋称上述《委托书》并非对刘渊擅自售房的追认，也不是委托肖宜生过户，而是委托办理出售手续。后上述房屋一直未能过户至肖宜生名下，直至房屋被征收。刘洋作为被征收人于2019年4月收到征收补偿款1484261元。以上事实有房屋买卖协议、委托书、公证书、收据、房产证及土地证复印件、租赁合同、征收结算单、银行流水等证据及开庭笔录、询问笔录在卷佐证。本院认为，案涉《房屋买卖协议》合法有效。理由如下：1、《房屋买卖协议》载明合同甲方为肖宜生，乙方为刘洋，刘渊系刘洋的代理人，刘渊以刘洋代理人身份签订合同，而非以自己名义出售案涉房屋。签订《房屋买卖协议》并非无权处分行为。2、根据查明事实，案涉房屋原属于赵军华单位分配的福利房，后因要购买其他房屋才过户至刘洋名下。刘洋与刘渊、赵军华之间身份关系特殊，刘洋在《房屋买卖协议》签订后出具委托书，表明其知晓且同意出售案涉房屋，并愿意委托肖宜生办理相关手续。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十二条“无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认”的规定，可以认定刘洋对刘源代理行为的追认。3、即使刘渊无代理权，基于刘渊与刘洋、赵军华的特殊身份关系，刘渊、赵军华共同参与售房过程，共同出具房款收条，合同签订后刘渊按约交付房屋，肖宜生有理由相信刘渊有代理权，且肖宜生支付了合理的购房款，购买案涉房产是善意的。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，本案构成表见代理，其行为后果直接归属于刘洋。故案涉《房屋买卖协议》应认定合法有效，双方均应依约履行各自的义务。在肖宜生已支付购房款的情况下，刘洋本应及时将房屋过户登记至肖宜生名下，现因政府征收政策的原因导致出卖房屋物权消灭，在此情况下，肖宜生可以主张所购房屋产权消灭的对价即征收补偿款。目前，案涉房屋的征收补偿款1484261元已汇入刘洋名下，刘洋已根据《房屋买卖协议》收取了售房款，不应再重复领取征收补偿款，该款理应由肖宜生取得。故肖宜生要求刘洋向其支付征收补偿款1484000元的请求，本院予以支持。关于刘洋的反诉请求，其中确认刘洋已经年满18周岁及确认刘洋没有给刘渊开具出售房产委托书，确认肖宜生获取的拆迁协议中没有刘洋的签名等请求，属于事实判断，不属于民事诉讼裁判范围；确认刘洋与肖宜生之间无合同关系及确认刘洋的房产权利没有转移，无事实及法律依据。故本院对刘洋提出的反诉请求均不予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认刘渊以刘洋名义与肖宜生签订的《房屋买卖协议》合法有效；二、刘洋于本判决生效之日起十日内向肖宜生支付其取得的征收补偿款1484000元；三、驳回刘洋的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费18156元，反诉费4700元，均由刘洋负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于武汉市中级人民法院。审 判 长  施 义人民陪审员  杨菊初人民陪审员  宋泽虎二〇二〇年五月二十七日书 记 员  张 强