江苏省徐州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏03民终1257号 上诉人（原审原告）：张冠杰，男，1994年2月21日出生，汉族，住邳州市。 委托诉讼代理人：赵东，男，1968年5月20日出生，汉族，住邳州市。 被上诉人（原审被告）：付连伟，男，1958年12月1日出生，汉族，住邳州市。 被上诉人（原审被告）：周永生，男，1975年7月18日出生，汉族，住邳州市。 委托诉讼代理人：沈昌盛，邳州官湖法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：惠秋，女，1976年7月22日出生，汉族，住邳州市，系周永生之妻。 上诉人张冠杰因与被上诉人付连伟、周永生、惠秋执行异议之诉纠纷一案，不服邳州市人民法院（2019）苏0382民初8098号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月31日立案受理后，依法组成合议庭审理本案并于2020年5月12日进行公开询问。本案现已审理终结。 张冠杰上诉请求：撤销（2019）苏0382民初8098号民事判决，停止对位于邳州市运河街道同盛广场10号楼2单元302室房产（以下简称涉案房屋）的执行；本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：张冠杰的父亲耿中华于2011年3月购买了周永生、惠秋所有的涉案房屋，并支付了相应的房款。双方约定，待贷款还完之后，再办理过户手续。随后，耿中华占有居住涉案房屋，并按月偿还按揭贷款，直至2017年还清。此后，耿中华要求周永生办理过户手续，经周永生申请，银行于2017年9月5日解除了涉案房屋的抵押登记。但此时，涉案房屋已经被本案申请执行人付连伟查封，导致无法办理过户手续。后耿中华去世，后事也是在涉案房屋中操办。本案完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的相关规定，足以排除执行。 周永生答辩称，1.本案的诉讼主体不清。原审法院未查清耿中华是否还有其他继承人，可能会剥夺其他潜在继承人的合法权益。2.原审未能查清周永生与耿中华买卖关系的具体标的。3.周永生表示其与耿中华之间没有书面房屋买卖合同，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，上诉人未完成举证责任。4.上诉人未完成“非因买受人原因未办理过户登记”的举证责任。5.上诉人可以通过双方协商或其他诉讼予以补救。请求驳回上诉，维持原判。 付连伟、惠秋未到庭亦未提交书面答辩意见。 经审理查明，2017年8月18日，原审法院对付连伟诉周永生、惠秋民间借贷纠纷一案作出（2017）苏0382民初2092号民事判决：周永生、惠秋于本判决生效之日起共同偿还付连伟借款234000元及利息。 经付连伟申请，原审法院于2017年3月7日作出（2017）苏0382民初2092号民事裁定书：查封登记为周永生所有的位于邳州市（商品房买卖合同号：邳房商字0002156-6号，保全价值范围25万元），并于2017年3月10日送达邳州市房产交易服务中心。 根据付连伟的申请，原审法院立案强制执行。在该案执行过程中，案外人张冠杰针对本案执行标的提出异议，原审法院作出（2019）苏0382执异63号执行裁定：驳回张冠杰的异议请求。 张冠杰不服上述裁定，向原审法院提出执行异议之诉称，耿中华于2011年3月份购买了涉案房屋，并支付了对应房款。双方约定等待还清房贷以后，再办理房产过户手续，随后，周永生将该房交付给耿中华占有居住，在居住期间，房贷一直由耿中华偿还。在房贷还清之后，想联系周永生办理过户手续的时候，才发现房屋被查封保全了，无法过户。后耿中华因病接受治疗，不久去世。张冠杰为耿中华唯一合法继承人。请求：1、判令依法解除（2017）苏0382民初2092号裁定书对邳州市运河街道同盛广场10号楼2单元302室房产的查封保全并停止对该房产的强制执行。2、依法确认耿中华与周永生之间的买卖合同有效，涉案房产属于张冠杰所有。 原审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（1）在人民法院查封登记之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（3）已支付全部价款，或已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（4）非因买受人原因未办理过户登记。”涉案房产登记现在被执行人周永生名下，张冠杰要求停止执行应举证证明其同时符合前述法律规定的四个条件。本案中，张冠杰未能提供其父亲与周永生、惠秋之间存在合法有效的书面房屋买卖合同，因此无法证明房屋买卖及购房款的给付、房屋交付等事实。且双方即便存在合法有效的房屋买卖合同，在自2011年3月25日购房至2017年3月10日，原审法院查封涉案房屋的近六年的时间内未予办理过户手续，张冠杰也不能证明系非因买受人原因导致的。因此，张冠杰请求停止执行涉案房屋，证据不足，无法支持。 关于张冠杰要求确认案涉房屋权属的诉讼请求。涉案房屋登记在周永生名下，根据物权法有关不动产登记主义之规定，该房屋的所有权人即为周永生。张冠杰未能提供其父亲与周永生签订的房屋买卖合同，即便存在合同关系，也仅享有要求周永生协助过户的债权请求权，而不享有确认所有权的物权请求权，其该项请求，依法不予支持。据此于2019年12月17日作出（2019）苏0382民初8098号民事判决：驳回张冠杰的诉讼请求。 本院二审期间查明，耿中华于2019年1月28日去世。原审法院于2000年10月16日作出（2000）邳民初字第486号民事判决：一、准许张颖与耿中华离婚;二、婚生子耿冠杰由张颖抚养，抚育费自理;……。该生效判决确认：耿中华与张颖于1993年1月1日登记结婚，婚后育有一子耿冠杰，出生日期为1994年2月21日。耿冠杰的《常住人口登记卡》上登记的公民身份证号码为，与本案上诉人张冠杰居民身份证上登记的公民身份证号码一致。耿中华的父亲耿桂云、母亲赵德英于2019年6月23日出具书面说明，内容为：“我儿子耿中华购买的邳州同盛广场10号楼2单元302室，归我孙子张冠杰所有，我不要。” 本院认为，关于张冠杰的诉讼主体资格的问题。根据（2000）邳民初字第486号民事判决书确认，耿冠杰系耿中华与张颖的婚生子，耿中华与张颖离婚后，耿冠杰由张颖抚养。耿冠杰的《常住人口登记卡》中登记的公民身份证号码与张冠杰居民身份证上登记的公民身份证号码一致，结合耿中华父亲耿桂云、母亲赵德英出具的书面说明，可以确认张冠杰系耿中华之子，为耿中华的合法继承人。本案系张冠杰作为案外人提起的执行异议之诉，诉讼的主要目的在于排除人民法院对涉案房屋的执行。虽然张冠杰提出了确认涉案房屋系其所有的诉讼请求，但因涉案房屋未办理产权登记，故其确权的诉讼请求不能成立。因此，本案判决不会涉及到涉案房屋的权属问题，不会对可能存在的其他继承人的合法权利造成损害，如确实存在其他继承人，可以提起遗产分配诉讼或其他诉讼主张权利。因此，耿中华是否存在其他子女或继承人，并不影响张冠杰依法提起本案诉讼的主体资格。 关于张冠杰要求排除执行的诉讼请求能否成立的问题。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人以买受人的身份对登记在被执行人名下的不动产主张排除执行必须符合以下四个条件：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.在人民法院查封之前合法占有该不动产；3.已经支付全部价款或者按照约定支付部分价款且将剩余价款交付执行；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。该四项条件需同时具备，缺一不可。本案中，原审法院在一审判决书中确认耿中华与周永生之间就涉案房屋不存在书面买卖合同且耿中华对未办理过户登记存在过错，即否定了上述四项条件中的第1项和第4项，故本案先对上述四个条件中的第2项和第3项进行审查和确认，在该两项条件成立的前提下，再行对原审法院作出否定性评价的第1项和第4项条件进行审查和评价，以对案外人是否享有足以排除执行的民事权益及原审判决的正确与否进行判断。关于支付房屋价款的问题，周永生于2011年3月25日出具的《收条》、《个人还款凭证》、耿中华的《中国建设银行个人活期账户交易明细》及周永生的陈述，可以确认耿中华2011年3月25日向周永生支付了16万元现金，其后按月向银行偿还按揭贷款，直至2017年3月22日即涉案房屋被查封的当月如期清偿完毕涉案房屋的所有按揭贷款。最后一笔贷款的偿还时间虽在查封之后，但鉴于数额较小（仅为650元）、间隔时间较短（距离查封15日）且系按照贷款的规定还款日期进行还款，本院确认耿中华支付房屋价款的行为符合上述法律规定的“已支付全部价款或者按照约定支付部分价款”的条件。关于是否在查封前合法占有涉案房屋的问题。张冠杰在一审中提交的耿中华于2011年4月30日签字确认的《中国电信股份有限公司徐州分公司业务登记单》、2011年11月13日的快递送货单、2011年9月26日的《销售发货单》、2011年4月至2017年5月的《物业公司收费收据》、耿中华以名下信用卡缴纳电费的《银联商务签购单》、《微信缴费记录》等证据所对应的地址均系涉案房屋，相关交易的发生日期亦均在涉案房屋被查封前。依据以上证据，本院认为耿中华已于查封前合法占有涉案房屋。 鉴于以上对耿中华支付房屋价款及合法占有的事实进行了确认，以下对上述规定的第1项和第4项条件成立与否进行分析。首先，关于耿中华对未办理过户登记是否存在过错的问题。因涉案房屋之上存在银行抵押贷款，在贷款清偿完毕之前，无法办理过户登记。至2017年3月按揭贷款清偿完毕，又因涉案房屋被查封，无法办理过户登记。因此，耿中华对涉案房屋未办理过户登记不存在过错。原审法院认为耿中华对未办理过户登记存在过错不当。其次，关于耿中华与周永生之间是否就涉案房屋存在书面买卖合同以及书面买卖合同的存在与否是否影响排除执行的问题。对于案外人以买受人身份主张排除执行的条件，除上述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定外，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条亦有所规定，该规定中并未要求买受人与被执行人之间必须存在书面买卖合同，本案完全可以依照该条的规定进行审理，即在确认耿中华交付房屋价款、合法占有涉案房屋且不存在过错的情形下，即可排除执行。此外，《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中张冠杰虽未能举证证明耿中华与周永生依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定签订了书面买卖合同，但根据查明的事实，耿中华作为买受人已经履行了支付房屋价款的主要义务，周永生作为出卖人已经履行了交付房屋的主要义务，且对方予以接受，可以确认双方之间买卖合同已成立并生效,满足了“法律、行政法规规定采用书面买卖合同”的条件。综上，本案中案外人的举证及已经查明的事实符合上述法律规定的排除执行的条件，张冠杰作为案外人对涉案房屋依法享有足以排除执行的民事权益。原审法院以不存在书面买卖合同且案外人对未办理过户登记存在过错为由驳回张冠杰的诉讼请求不当，本院依法予以纠正。 综上所述，张冠杰的上诉请求成立，依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销邳州市人民法院（2019）苏0382民初8098号民事判决； 二、停止对邳州市运河街道同盛广场10号楼2单元302室房产的执行； 三、驳回张冠杰的其他诉讼请求。 一、二审案件受理费各3500元，由周永生、惠秋负担。 本判决为终审判决。 审判长  王平华 审判员  孙永军 审判员  王 青 二〇二〇年五月二十九日 书记员  孙 健