广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终8456号上诉人（原审原告）：杜正合，男，1980年2月22日出生，汉族，身份证住址广东省普宁市。委托诉讼代理人：陈源珊，广东邦昊律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：卓智丰，男，1972年8月4日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区。被上诉人（原审被告）：卓伟芳，男，1942年12月4日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：彭亚，广东环球经纬律师事务所律师。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：董颖怡，广东环球经纬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘楚辉，男，1973年11月2日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区水均。上诉人杜正合因与被上诉人卓智丰、卓伟芳、刘楚辉租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初11408号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杜正合上诉请求：1.撤销一审判决并改判支持杜正合的诉讼请求即（1）改判确认杜正合与刘楚辉2019年3月17日签订的房屋租赁协议无效，（2）改判刘楚辉、卓智丰、卓伟芳共同退回30万元租金及租金之利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算）给杜正合，（3）改判刘楚辉赔偿杜正合经济损失50000元，卓智丰、卓伟芳承担连带责任；2.一审、二审诉讼费由刘楚辉、卓智丰、卓伟芳共同承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。根据案涉房屋房东卓伟芳的陈述，其并未要求租客涨租，关于涨租事宜是房屋管理人员刘某个人问题，并要求刘某向杜正合道歉。且杜正合与卓伟芳保持着多年的租赁关系，房屋涨租均是得到房东卓伟芳同意才涨租的，而非管理人员个人可以决定。从案件查明事实，本案卓智丰与刘楚辉相互串通、相互配合损害租客的利益，至于卓智丰在诉讼过程中的确认显然是事后确认。一审法院未正确理解杜正合的优先承租权，且错误的认定杜正合没有积极行使优先承租权，案涉租赁关系到期后，续租案涉房屋的事实是得到房东与杜正合双方确认的。综上，恳请二审法院判如所请。卓智丰、卓伟芳二审辩称，不同意杜正合的上诉请求、事实和理由，我方同意一审判决。一、卓智丰、卓伟芳不存在与刘楚辉相关串通、相互配合损害杜正合利益的情形。卓智丰、卓伟芳已委托案外人刘某作为全权代表，负责房屋的租赁、管理等一切事项，并向其出具委任函，卓智丰、卓伟芳确认刘某的行为。刘楚辉已于2018年11月与杜正合洽谈续租事宜，杜正合不同意续租方案，则视为其拒租及放弃其优先承租权。刘楚辉与刘某签订《房屋租赁协议》，约定将案涉房屋出租给刘楚辉，属于合法的商业行为。二、杜正合并未依约行使优先承租权，其优先承租权已消灭。根据合同约定，杜正合的租赁期限届至2019年1月14日，杜正合拒绝管理人刘某于2018年11月提出的续租要约，其已经丧失了合同约定的优先承租权。刘某提出的房屋租金每年35万元系基于市场情况所确定的，该提议属于要约，但杜正合并未作出承诺，属于放弃续租。三、杜正合并非案涉租赁合同的当事人，涉诉主体不合格。根据合同相对性原则，《房屋租赁协议》属于杜正合与刘楚辉签订的，卓智丰、卓伟芳并非该协议的合同当事人，卓智丰、卓伟芳不应承担该合同项下的义务和责任。且自杜正合起诉至今，其一直实际使用案涉房屋进行生产经营，生产经营状况并未受影响，其也并未提供其实际损失的证据，杜正合无权要求卓智丰、卓伟芳对其损失承担连带责任。刘楚辉二审辩称，不同意杜正合的上诉请求、事实和理由，我方同意一审判决。杜正合于2019年5月24日向一审法院起诉请求：1.判决确认2019年3月17日杜正合与刘楚辉签订的房屋租赁协议无效；2.判决刘楚辉、卓智丰、卓伟芳退回租金30万元并支付利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算）给杜正合；3.判决刘楚辉支付杜正合经济损失5万元，卓智丰、卓伟芳承担连带责任；4.判决诉讼费由刘楚辉、卓智丰、卓伟芳共同承担。一审法院认定事实：根据穗海新字第505548号宅基地使用证，位于海珠区凤和乡康乐中约新街西一巷12号宅基地登记在卓智丰名下。根据穗集地证字第002143号集体土地房产证，位于海珠区新港西路××新街××号的土地为集体所有，房屋所有权性质为私有，登记权属人为卓智丰，为钢筋混凝土5层建筑，用途为住宅，总建筑面积为520.64平方米。2018年3月3日，杜正合（乙方，承租方）与卓伟芳（甲方，出租方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方将康乐村康乐中约南新街西一巷12-14号102房（以下简称：102商铺）租给乙方临时居住，租赁期由2018年1月15日至2019年1月14日，租期1年，每月租金为8800元，水电费由乙方自负，另一次性缴交按金17600元。双方签订本协议时，乙方需交相当于两个月的租金，随后在每个单月的1-3号缴纳当月租金。严禁转租或借他人居住。否则，甲方有权收回房屋。租赁期如需续租或退租，乙方应提前一个月通知甲方，甲方在房屋继续出租的同等条件下，优先租给乙方，并由双方重订租赁协议；等。杜正合于2018年3月3日交纳押金17600元。杜正合及卓伟芳均确认双方就102商铺的租赁从2014年开始。卓智丰与卓伟芳为父子关系。卓智丰确认卓伟芳的出租行为。卓智丰于2017年3月6日向案外人刘某出具《委任函》，载明“现委任刘某先生为房东（即业主卓智丰）的全权代表，负责房屋的租赁、管理等一切事项。特此证明”。卓智丰在诉讼过程中明确刘某的委托权限包括刘某可与租客代签租赁合同、代收租金、代缴税费、自行决定是否涨租、自行决定涨租幅度、自行洽谈涨租事宜。双方未签订书面的委托合同。2018年11月，刘某口头通知杜正合案涉房屋要涨租，要求与杜正合重签合同，租金从每月8800元涨至每年30万元。杜正合称其清楚刘某是卓智丰委托租赁管理事宜的受托人，但不确认授权范围，认为刘某无权自行决定房屋涨租，坚持要求与房东商谈，但未提交与卓智丰、卓伟芳的商谈记录。2019年1月11日，刘楚辉（乙方、承租方）与卓智丰（甲方、出租方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方同意将102商铺及同地址的101房出租给乙方临时居住，租赁期限从2019年3月18日至2023年3月17日，租期4年，每年租金为人民币30万元。水电费由乙方负责，乙方应于本合同签订之日起向甲方支付押金10万元。乙方应于本合同签订之时向甲方支付第一年租金，并于每年3月18日前支付当年租金；等。刘楚辉称该合同由其与刘某签订，并支付了30万元租金及10万元押金给刘某。卓伟芳确认该合同真实性，确认刘某的出租行为，确认刘某已转交了30万元租金及10万元押金。刘楚辉称合同签订后，刘某告知其杜正合尚继续使用102房屋，要求刘楚辉给予杜正合两个月时间让其迁出，租金从2019年3月18日计算。刘楚辉于2019年3月14日向杜正合发出《租赁合同期满搬迁通知函》，载明“杜正合先生：根据2018年1月14日我方与贵方签订的《租赁合同》，将102商铺出租给贵方使用，租期1年，至2019年1月14日止。该合同租赁期限届满后，我方已给予贵方两个月的合理期限迁出102商铺，现两个月的合理期限已经过，贵方仍未在102商铺迁出，现依法通知贵方：一、贵方应在收到本书面通知函之日起（即2019年3月14日前）搬离102商铺。二、若贵方在上述期限内不搬出102商铺，我方有权要求贵方承担因此所产生的一切损失，包括但不限于贵方违反占用102商铺期间的租金、水电费、管理费等。本通知函将通过张贴在贵方占用102商铺的方式向贵方送达，自张贴之日起视为贵方已收到。特此通知”。杜正合称从未收到上述通知函。卓智丰于2019年3月7日出具书面说明，载明“广州市康乐村康乐中约南新街西一巷12-14号101、102住户：因你们租住合同已到期，而我们又已与新租户刘楚辉先生签订了租赁合同，故如你们想要继续租住，只能同刘楚辉先生商量，只能找他才能解决问题。”。2019年3月17日，杜正合（乙方、承租方）与刘楚辉（甲方、出租方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方同意将102档租给乙方临时档口，租赁期限从2019年3月18日至2023年3月17日止，租期4年，第一年租金为30万元，水电费及其他费用由乙方负责。乙方应于本合同签订之时向甲方一次性支付当年租金，并于第二年租金加5%第三年6%第四年8%，如须转租或分租必须经甲方同意。乙方如需续租或退租，应在本合同期限届满前一个月通知甲方。在出租本房屋的同等条件下，乙方有优先租赁权，但应与甲方重新签订租赁协议；等。2019年3月21日，杜正合（乙方、承租方）与刘楚辉（甲方、出租方）在《房屋租赁协议》上签署备注内容，若在租赁期间发生征地拆迁的，乙方应于拆迁公告公示后档口交还给甲方，验收后三天内无条件把当年剩余租金退还给乙方，如违约双方可通过法律途径追究责任，如有逾期每日应按租金的10%赔偿对方。杜正合于2019年3月17日将102商铺第一年租金30万元支付给刘楚辉，刘楚辉向杜正合开具了收款收据。杜正合认为刘楚辉与卓智丰、卓伟芳串通，侵犯其优先承租权，且认为刘楚辉存在强行撬锁、搬走物品等胁迫行为，故主张其与刘楚辉的协议无效，但杜正合未提交刘楚辉存在胁迫其签订协议的证据。杜正合与刘楚辉因房屋占用问题产生争议，刘楚辉于2019年3月15日报警要求杜正合搬离。后双方于当天找到卓伟芳、刘某沟通。杜正合提供当天录音，其中杜正合称“去年那个管理人说要涨租，我问他涨多少，他说四年一起收140万。我说我要找老房东谈一下，他说就是涨这么多，你不同意那你就搬走，我就提过好多意见要找老房东谈一下。”，卓伟芳表达了不清楚刘某涨租的行为。质证过程中，卓智丰、卓伟芳称当时只是认为刘某管理不力，表达不清楚才造成误会。经法庭释明，卓智丰、卓伟芳当庭确认刘某的涨租行为有效，且在授权范围内。刘某作为卓智丰、卓伟芳申请的证人出庭作证，庭审陈述为：我从2017年3月6日接收管理房屋，房屋产权人是卓智丰，他要求我管理房屋，给我写了委托书，当时没有明确说管理房屋至何时，管理内容包括房屋日常的维修、与租客代签租赁合同、收取房租、缴纳税金、管理费等。我于2018年11月口头向杜正合提出涨租金，重新签订合同，从每月租金8800元涨到每年30万元，当时并未告知房东我要涨价，我的想法是如果涨价成功，我会如数交还给房东。杜正合不同意涨租，也不愿意与我洽谈，杜正合是知道我有委任函的。2019年1月刘楚辉找到我要求承租房屋，我给杜正合和刘楚辉开的价格是基本一致的，但杜正合不与我商谈，刘楚辉愿意和我商谈，因此我以30万元/年的价格出租了101、102两间商铺给刘楚辉。我确认杜正合有优先租赁权，但杜正合应在合同到期前1个月与我谈妥续签事宜，当时杜正合不同意与我商谈，我担心房屋空置，刘楚辉刚好找到我，双方谈好了与市场价格相符的条件，因此将房屋出租给刘楚辉。我之所以同意刘楚辉从2019年3月18日交租，就是为了给杜正合两个月宽限期。我和杜正合都住在广州市康乐村康乐中约南新街西一巷12-14号房屋内，我住201房，杜正合住202房，杜正合承租的102商铺就在楼下。杜正合确认其配偶使用广州市海珠区康乐中约南新街西一巷12号首层办理了“金宏兴拉链厂”的营业执照。杜正合主张101、102两间商铺存在面积差，且朝向不同。卓智丰提交了光盘及两间商铺的平面图，认为两间商铺对比，102房位置比101商铺更好，人流量、车流量更大。杜正合对此不予确认，杜正合于2019年5月24日向一审法院提出本案诉讼。一审法院认为，杜正合主张其与刘楚辉于2019年3月17日签订的《房屋租赁协议》无效，理由主要有以下几点：1.优先承租权被侵犯；2.受胁迫签订协议。关于杜正合第一点理由，根据杜正合与卓伟芳于2018年3月3日签订的《房屋租赁协议》约定，杜正合如需续租或退租，应该提前一个月通知卓伟芳，卓伟芳在房屋继续出租的同等条件下，优先出租给杜正合，并由双方重订租赁协议。但根据杜正合、刘楚辉、卓智丰、卓伟芳提交的证据，杜正合、刘楚辉、卓智丰、卓伟芳的庭审陈述，结合证人刘某的证人证言来看，卓智丰、卓伟芳已确认了刘某涨租行为的有效性，而杜正合在租赁期限届满之前，在知悉刘某为卓智丰委托处理房屋租赁事宜的受托人的情况下，未积极与刘某协商房屋续租事宜，虽然杜正合质疑刘某涨租行为超出委托权限，但杜正合也未提交证据证明其与卓智丰或卓伟芳核实刘某权限或商谈续租事宜，可见杜正合并未按照合同约定提前一个月通知卓智丰、卓伟芳其需要继续租赁。综合各方提交的证据及庭审陈述来看，刘楚辉、卓智丰、卓伟芳或证人刘某均无侵犯杜正合的优先承租权；杜正合也未提交证据证明上述人员存在串通侵害其权益的行为，故一审法院对杜正合第一点理由不予采信。关于第二点理由。杜正合主张刘楚辉存在胁迫其签订协议的行为，但杜正合未提交任何证据证明刘楚辉对其实施胁迫行为。杜正合是在与刘楚辉就房屋占用产生争议后，在与卓伟芳、刘某确认过涨租事宜后，才与刘楚辉签订《房屋租赁协议》；不仅如此，根据杜正合自行提交刘楚辉与卓智丰签订的《房屋租赁协议》，该协议中已经载明了租赁物位置和租金标准，故杜正合对于刘楚辉以年租金30万元承租101、102两间商铺是知情，杜正合在此情况下仍与刘楚辉签订《房屋租赁协议》，并支付了第一年租金30万元，此后还于2019年3月21日与刘楚辉签订了合同备注内容，可见杜正合与刘楚辉签订《房屋租赁协议》是杜正合的真实意愿表示，故杜正合主张受刘楚辉胁迫签订协议，依据不足，一审法院对杜正合第二点理由不予采信。关于杜正合所述的房屋属于违章建筑、性质不能用于商用、101与102商铺存在面积差、朝向不同等问题，均无充分证据证明，且卓智丰已提交了宅基地使用证、集体土地使用证及杜正合经营的商铺的营业执照，故一审法院对杜正合上述主张均不予采信。综上，杜正合主张协议无效，要求刘楚辉退回租金30万元并赔偿经济损失的请求，依据不足，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2019年11月20日判决如下：驳回杜正合的全部诉讼请求。一审案件诉讼费16113元，由杜正合负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，杜正合为证明其主张向本院提交其与房东短信记录。卓智丰、卓伟芳质证意见：我方不发表质证意见，杜正合提交的不是新证据。我方不认可证据的真实性、合法性、关联性。刘楚辉质证意见：我方不确认证据的真实性、合法性、关联性。我方不清楚情况，证据中的聊天内容我方不清楚，也不清楚有“易先生”，我方有接触房东委托的管理员。二审中，杜正合表示：主张案涉租赁合同无效的法律依据是刘楚辉没有权利将不属于自己租赁的房屋出租给其，恶意串通损害他人利益。本院认为，本案二审当事人争议的焦点问题为：案涉租赁合同的效力认定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，杜正合上诉提出合同无效的依据是案涉合同存在恶意串通，但是，上述法律规定的所谓恶意串通的合同，是指合同的双方当事人非法勾结，为牟取私利，而共同订立的损害国家、集体或者第三人利益的合同。杜正合作为合同签约主体与刘楚辉签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，并无恶意串通损害他人的利益行为，因此，杜正合诉请主张合同无效，缺乏法律依据，本院不予采信。一审法院驳回其全部诉讼请求正确，本院予以维持。综上所述，杜正合的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费16113元，由杜正合负担。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇二〇年五月二十八日书记员  杨希曾龙辉