黑龙江省鸡西市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑03民终297号上诉人（一审原告）：孙艳春，女，1956年6月16日出生，汉族，无职业，住黑龙江省密山市。上诉人（一审原告）：宋佳雨，女，1982年7月3日出生，汉族，无职业，住黑龙江省密山市。二原告委托诉讼代理人：李忠孝，密山市伟兴法律服务所法律工作者。被上诉人（一审被告）：赵政淏，男，1988年5月15日出生，汉族，无职业，住黑龙江省密山市。上诉人孙艳春、宋佳雨因与被上诉人赵政淏房屋租赁合同纠纷一案，不服密山市人民法院（2019）黑0382民初3695号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、质证、询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。孙艳春、宋佳雨上诉请求：1、撤销密山市人民法院（2019）黑0382民初3695号民事判决；2、改判上诉人与被上诉人继续履行2016年10月1日签订的《商业用房租赁合同》；3、判令被上诉人支付2020年租金及违约金72050元；4、被上诉人承担本案的诉讼费。事实理由：一、上诉人与被上诉人签订的《商业用房租赁合同》合法有效，受法律保护，上诉人已完全履行约定的义务，没有失信和违约行为。二、上诉人与被上诉人没有按照本合同第十三条提前终止合同，办理有关清算和相关提前终止合同的事宜。根据上诉人与被上诉人签订的本合同期限是五年，被上诉人已履行三年。2019年向上诉人提出不干了，终止合同，上诉人认为被上诉人提出终止合同，本身就是违约，存在过错，况且上诉人与被上诉人应按照《商业用房租赁合同》约定的第十三条提前终止合同条款办理，租赁期间任何一方提出终止合同，提前三个月书面通知对方。经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前本合同仍有效，所以上诉人与被上诉人签订的合同未依法解除终止，仍然合法有效。三、原审认定上诉人与被上诉人变更了该合同第十三条即2019年11月7日交了租金认定被上诉人与上诉人解除了合同，这一认定是错误的，无法律依据。第一、被上诉人与上诉人没有就终止合同办理相关交接验收手续。第二、被上诉人在法庭上说被上诉人赵政淏的母亲把租房钥匙交给了上诉人不属实。第三、被上诉人在法庭以手机的微信互相通报情况作为终止合同的依据不符合证据规则要件，无论被上诉人与上诉人互相之间打了多少次电话，而最终没有形成终止合同协议书，该合同仍然有效。第四、被上诉人没有拿出双方终止合同文本协议书，只依据电话、微信借口交钥匙为由认定是终止合同不成立。四、被上诉人没有正式提出终止合同的具体事实，而是为了继续履行合同提出在租金上是否降点，被上诉人2019年5月提出想不干了，而2019年8月份又多次找上诉人商谈租金，想继续干，上诉人根据《商业用房租赁合同》第五条付款方式即乙方（被上诉人）于2017年1月1日支付第二年金额房人民币陆万陆仟元，从第三年开始乙方于每年10月8日支付余下房租，也就是说被上诉人2019年租金已支付，按照合同第五条约定被上诉人已正在履行，本合同房屋已实际被上诉人占用，钥匙在被上诉人手中，应该指出的是2019年12月31日上午在法院第三公判庭开庭，被上诉人拿出钥匙给审判员，审判员没接，又拿钥匙让上诉人代理收下被拒绝，根据事实被上诉人是继续占用使用上诉人的房屋，双方没有办理终止合同书面文本，应视为合同生效正在履行。五、原审认定的事实错误，是推理逻辑认定。六、原审判决适用法律错误。赵政淏未答辩。孙艳春、宋佳雨向一审法院提出诉讼请求：1.要求判令被告赵政淏支付2019年10月至2020年10月房租费66000元；2.要求判令赵政淏给付逾期11天10%的违约金6050元；3.要求赵政淏承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：原告孙艳春与宋佳雨系母女关系。孙艳春对密山市龙升街盛荣路盛荣小区一层33号门市房享有所有权，宋佳雨对密山市龙升街盛荣路盛荣小区二层29号门市房享有所有权。2016年10月1日，孙艳春、宋佳雨（甲方）共同与被告赵政淏（乙方）签订了《商业用房租赁合同》，约定甲方将其所有的建筑面积共计204.37平方米的房屋出租给乙方，用途为网络服务；租赁期限自2016年11月8日至2021年11月7日止；2016年10月7日起至2016年11月8日为装修免租期；房屋租金为每年66000元；乙方应于合同生效之日向甲方支付66000元，于2017年3月1日支付第二年房租66000元，从第三年开始乙方于每年10月8日支付当年房租；乙方向甲方提供押金500元，用于租赁期结束后的房屋验收，如符合装修条款之规定，甲方应如数退还押金；租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前叁个月书面通知对方，经双方协商签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效；任何一方违反本合同条款的，守约方有权提前解除合同，违约方因违约造成终止合同的应向对方赔偿合同总值的500%作为违约金予以赔偿，并赔偿其他的一切损失和费用；乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的10%向乙方加收滞纳金。合同签订后，二原告将房屋交付赵政淏。赵政淏按照合同约定交付了第一年、第二年、第三年的租金。2019年5月份，赵政淏分别通过电话和微信的方式向二原告表示，到2019年租金到期后不再继续租赁该房屋，二原告均表示同意。其中，宋佳雨在微信中回复赵政淏：“好，那你看哪天有时间我们是重新写个以前合同作废的字条，还是在原来的合同上标注一下今年租期到期不租了的都行，然后我们再核对一下公共费用是否都交齐交完了好吧”，赵政淏回复：“好的，姐。物业、水费，门口卫生费，我都交完了”。2019年8月初，宋佳雨来到该出租房屋，赵政淏的母亲将两把房屋钥匙中的一把交付给宋佳雨，宋佳雨在房屋外墙张贴了房屋出租的广告。2019年9月，赵政淏向派出所、网监、文化等相关部门提交了终止经营的申请，并得到了相关批准。2019年10月9日，赵政淏将租赁房屋彻底腾空。2019年10月17日以后，赵政淏欲通过电话联系二原告进行房屋交接，但未联系成功。2019年11月25日，二原告诉至法院，要求继续履行房屋租赁合同，要求赵政淏按照合同约定给付2019年至2020年度的房租费66000元及逾期给付的违约金6050元。一审法院认为，二原告与被告赵政淏签订的《商业用房租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。双方当事人均应当按照合同约定，行使权利，履行义务，但双方达成一致合意变更合同内容或者解除合同的除外。虽然合同约定，租赁期限为2016年11月8日至2021年11月7日止，但在2019年5月，双方已经达成了提前终止合同的一致合意，且双方按照重新达成的合意进行了实际的履行，包括二原告接收房屋钥匙、张贴招租广告，赵政淏到相关主管部门办理终止网络服务的相关手续、于当年房租到期日前将承租房屋倒出等。虽然合同约定，租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前叁个月书面通知对方，经双方协商签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。但双方已经以实际行动变更了该项约定的内容，应认定双方之间的租赁合同已经于当年租金到期日即2019年11月7日解除。故二原告要求赵政淏给付房屋租赁费及违约金的诉讼请求，因合同已经实际解除，不能成立。综上所述，二原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回孙艳春、宋佳雨的诉讼请求。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实本院认定如下：上诉人孙艳春、宋佳雨为证实赵政淏要继续租赁房屋，双方没有终止合同，向本院提交了赵政淏与案外人刘振宇的通话录音。赵政淏对证据的证明目的有异议，认为刘振宇不是本案的当事人，通话是在双方明确表示同意解除合同之后，通话后双方也没有商量合同继续履行的事宜，一审中上诉人没有提交此录音，说明上诉人并不知道有电话录音或无继续履行合同的意思。因上诉人不能提交双方在通话后变更租金的事实的证据予以佐证，且一审中上诉人主张的租金标准仍然是合同约定的数额，本院对上诉人主张的双方未终止合同的事实不予确认。二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案宋佳雨与赵政淏的微信内容，能够充分证明双方达成了2019年租金到期后解除合同的意思表示，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”在2019年租金到期后，双方的房屋租赁合同不再履行。上诉人主张赵政淏为继续履行合同而要求降低租金，双方未终止合同与事实不符。综上所述，孙艳春、宋佳雨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1600元，由上诉人孙艳春、宋佳雨负担。本判决为终审判决。审判长  刘兆宇审判员  武建明审判员  高雪峰二〇二〇年五月二十八日书记员  赵婧珺