广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终6916号上诉人（原审原告）：广东省信托房产开发有限公司，住所地广东省广州市荔湾区花蕾路10号第三层301室之二。法定代表人：李仕源，总经理。委托诉讼代理人：王煌，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨雅茜，广东金桥百信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州畜产进出口公司，住所地广州市越秀区东华南路118号。法定代表人：赵永新，总经理。委托诉讼代理人：罗斌，广东百思威律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑卓愉，广东百思威律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：邝志辉，男，1964年9月5日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。上诉人广东省信托房产开发有限公司（以下简称信托公司）因与被上诉人广州畜产进出口公司（以下简称畜产公司）、邝志辉物权保护纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初9487号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。信托公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判畜产公司、邝志辉立即向信托公司返还广州市荔湾区某某某路579号204房；2.畜产公司、邝志辉按每月1148.97元的标准向信托公司支付房产占用损失赔偿款（从本案起诉之日往前追溯三年起算，至起诉之日暂计41362.92元）至实际返还涉案房屋之日止；3.本案一、二审诉讼费用由畜产公司、邝志辉承担。事实和理由：一、一审法院适用法律错误。(一)一审法院在未办理登记的房屋所有权认定标准上适用法律错误。涉案房屋事实上为信托公司开发建设。信托公司经广州市规划局批准，征用广州市荔湾区某某某路(某某二路)579号地块，并作为建设单位取得荔湾区某某二路561—579号的广州市城市规划局建筑许可证。随后信托公司在广州市荔湾区某某某路579号地块上建成大楼，即广州市荔湾区某某某路579号大楼。涉案房屋某某某路579号204房为广州市荔湾区某某某路579号大楼其中的一套房产。《最高人民法院关于当前民事审判工作中的若干具体问题》第二条：“不动产物权登记是不动产物权变动的“要件”而非“原因”。不能因为法律将登记作为物权变动的生效要件，而错误地认为财产权是登记机关赋予的。对发生争议的不动产物权归属的最终判断，不能唯登记论，应当依赖于对物权变动原因的法律事实的审查。”根据上述文件的精神，对于不动产物权的认定，不能简单地以是否登记为标准，而应结合物权产生或取得的原因进行综合性审查。虽然信托公司建造涉案房屋所在大楼后，因各种历史遗留原因未能办理涉案房屋的不动产权证，但现有的证据已可明确证明涉案房屋所在大楼确是由信托公司合法取得用地及报建手续后建设而成，信托公司实为涉案房屋所在大楼的所有权人。(二)一审法院在本案举证责任的分配中适用法律错误。根据一审法院作出的一审判决可知，一审法院既认定信托公司确为广州市荔湾区某某某路579号的用地单位和建设单位，但又以某某某路579号大楼可能存在统建情况为由即认为信托公司不能证明对涉案房屋享有所有权，信托公司认为一审法院对本案该部分举证责任的分配上适用法律错误。首先，尽管(2014)穗荔法民三初字第1318号民事判决书中提到信托公司与该案原告签订了某某某路579号903单元的统建房屋购买协议，但房屋的初次登记的大确权也必然登记在信托公司名下，就如同商品房预售一样，必须是建设单位登记确权后再转让权利给买房人；其次，即使根据该判决可以认定903房是统建房，但也仅是针对903房而言，不能由此当然推及涉案房屋或579号大楼内其他房屋；最后，信托公司认为已经尽到了举证义务，提交了相关证据证明信托公司即为涉案房屋的用地及建设单位，足以证明涉案房屋的权属。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》“第61条：在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。”《广州市城镇房地产登记办法》“第八条房地产登记应当遵循土地使用权和土地上房屋所有权权利主体一致的原则。土地上已有房屋的，房屋所有权应当与土地使用权一并登记，并由房地产行政主管部门发给房地合一的房地产权证书。土地上没有房屋或者在建房屋未竣工的，土地使用权可以单独登记。”之规定，房屋的初始产权只能登记在用地、建设和规划许可批准文书中的建设单位名下，既然信托公司为涉案房屋的用地及建设单位，涉案房屋的不动产权初始登记最终肯定会办至信托公司名下。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条之规定：“当事人对于根据法律规定或者根据已知事实和日常生活经验法则能推定出的另一事实均无需举证证明…有相反证据足以推翻的除外。”而一审法院在没有任何相反证据予以推翻信托公司主张、没有证据证明畜产公司或邝志辉或其他第三方合法享有涉案房屋所有权、畜产公司或邝志辉或其他第三方也没有向法院提出主张所有权的情形下，仅凭579号大楼可能存在统建房情形，即否认信托公司为涉案房屋所有权人，属于对举证责任分配的适用法律错误。(三)对畜产公司、邝志辉提交的《铁路职工住宅分配证明》的证明效力所作出的认定属于适用法律错误。邝志辉提供的《铁路职工住宅分配证明》的出具单位为广州铁路分局房产管理所，该证明仅为广州铁路分局为本单位员工向派出所出具的协助入户证明，且广州铁路分局房产管理所非涉案房屋的所有权人或使用权人，无权安排邝志辉使用涉案房屋，故其出具的证明文件并不能当然作为邝志辉使用涉案房屋的权利来源。邝志辉对涉案房屋的使用没有合法依据，应返还予信托公司。二、现有证据足以证明涉案房屋即是因畜产公司与信托公司合作建房而产生的临时搬迁用房。由信托公司提交的《拆迁协议书》可知，畜产公司安排拆迁户临时入住涉案房屋的原因是“东山区某某某二马路47号地段征地”，这与信托公司与畜产公司签订的《广州市畜产进出口公司与广东省信托房产开发有限公司合作兴建办公住宅综合大楼的协议书》是可以相互印证的，涉案房屋确为因畜产公司与信托公司合作建房而产生的临时搬迁用房。因信托公司并非该《拆迁协议书》的签订主体，故无法获取其原件，根据《最高人民法院关于适用(中华人民共和国民事诉讼法)的解释》第一百一十一条规定：“民事诉讼法第七十条规定的提交书证原件确有困难，包括下列情形：原件在他人控制之下，而其有权不提交的。…人民法院应当结合其他证据和案件具体情况，审查判断书证复制品等能否作为认定案件事实的根据。”信托公司认为法院应结合信托公司提交的其他证据和案件具体情况，对该《拆迁协议书》予以采信。邝志辉确认所占用房屋为其岳父与原拆迁协议书的安置人进行了房屋置换，印证了信托公司的主张。综上所述，一审法院在一审判决中适用法律错误，信托公司为涉案房屋的合法所有权人，畜产公司、邝志辉对涉案房屋的侵占属于无权占有，应予以返还。特向二审法院提起上诉，望判如所请。畜产公司辩称：一、信托公司并不是涉案房屋的不动产权人，其甚至是否是涉案房屋所在路段某某某路579号的用地单位和建设单位也无法证实。首先，《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。信托公司没有涉案房屋的不动产权属证，换言之，信托公司并不是涉案房屋的不动产权利人。其次，如前文所述，信托公司提交的《广州市房地产管理局同意使用土地通知书》、《广州市建筑许可证》上记载的用地单位及建设单位并不是信托公司，无法确定信托公司是涉案房屋所在路段某某某路579号的用地单位和建设单位。再者，假设“广东省信托投资公司房产部”及“省信托投资公司”均系信托公司的历史名称，也仅能证明信托公司在1984年取得了“某某某路579号”土地的用地及建设许可，并不能证明该路段之建设工程事实上是由上述主体进行施工建设并取得竣工验收。况且，根据畜产公司前往某某路579号实地走访的情况来看，579号楼盘存在铁路局安置、拆迁户原址回迁等多种情况。而从信托公司提交的(2014)穗荔法民三初字第1318号民事判决书查明的内容来看，广州市荔湾区某某某路579号还存在统建房屋的情况。因此，在涉案房屋所在大楼的权属存在各种不确定性的情况下，信托公司连涉案房屋所在路段之地上建筑物的竣工验收证明也无法提供，仅凭记载着与其名称不相符的《广州市房地产管理局同意使用土地通知书》及《广州市建筑许可证》，就主张其为涉案房屋所在大楼的所有权人，没有事实及法律依据。二、原审被告邝志辉提交的《铁路职工住宅分配证明》足以证明其使用涉案房屋的权利来源。从《铁路职工住宅分配证明》的内容可见，该证明是广州铁路分局分配涉案房屋给“黄某尧”的凭证，并不仅仅为协助入户证明。“黄某尧”及邝志辉使用涉案房屋是基于广州铁路分局的分配，并不是其个人行为，而是广州铁路分局的单位行为。正如上述第一点所述，信托公司并不是某某某路579号的用地单位及建设单位、更加不是涉案房屋的权利人，而邝志辉有证明其合法使用涉案房屋的权利来源。因此，信托公司要求畜产公司、邝志辉返还涉案房屋及支付占用费均没有依据。三、涉案房屋的实际使用人并非畜产公司安置入住，畜产公司对涉案房屋的占用行为不应承担责任。信托公司提供的《拆迁协议书》中的显示的被安置人员为“朱某”，并非实际占用人邝志辉，邝志辉的占用行为与畜产公司无关。即使该《拆迁协议书》为真实的，也与本案无关，不能据此证明邝志辉的占用行为与畜产公司有关。另外，该《拆迁协议书》为1989年签署，假设信托公司确为涉案房屋的权利人，那么信托公司应当自1989年该《拆迁协议书》签署当天、或涉案房屋被安置入住当天就知道该安置行为，时过三十多年，信托公司一直没有提出异议，应视为其认可该使用行为。综上，畜产公司认为原审查明事实清楚，适用法律准确，请求依法予以维持，并驳回信托公司的全部上诉请求。邝志辉辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回信托公司的上诉请求，维持原判。其他意见坚持一审答辩意见。一审法院经审理查明：信托公司经批准征用某某某路（某某二路）561-579号、某某新巷2-22号地块，并作为建设单位取得荔湾区某某二路561-579号的广州市城市规划局建筑许可证。1987年6月10日，畜产公司（甲方）与广东省信托房产开发公司（乙方）签订《广州市畜产进出口公司与广东省信托房产开发公司合作兴建办公住宅综合大楼的协议书》，合作兴建畜产公司办公住宅综合大楼，建设地点为东山区某某某二马路47号，约定临时搬迁用房为在工程施工期间，由乙方无偿提供1400平方米住宅供甲方使用，地点在寺右新马路。新大楼交付使用后，一个月内交回乙方，逾期其租金由甲方负责。信托公司提交一份《拆迁协议书》复印件，该协议约定因东山区某某某二马路47号地段征地，畜产公司提供某某某路579号东204房给朱某居住。畜产公司质证称该协议没有原件，对真实性、合法性、关联性均不予认可。信托公司提交（2014）穗荔法民三初字第1318号民事判决书查明如下事实：1995年9月1日,信托公司出具一份《广东省信托房产开发公司购置房屋所有权证明书》，证明：广州市荔湾区某某某579号东梯九层903单元，……该房屋是吴某华个人于1992年10月30日与我公司签订（92）粤信房统字第××号协议的统建房屋。已在1995年9月1日竣工交付使用，双方交接结算完毕，房屋所有权及使用权属吴某华个人所有。邝志辉提交编号为0xxxx3《铁路职工住宅分配证明》，内容为：“龙津街派出所负责同志：兹有我铁路职工黄某尧同志现经研究分配给住宅由广州起义路xxx号x楼迁往某某某路579号东204居住，请给予办理入户手续为盼。”落款单位为广州铁路分局房产管理所，时间1992年2月7日。另查，广东省信托房产开发公司于2019年8月29日经核准变更名称为广东省信托房产开发有限公司。广州畜产进出口公司的历史名称之一为中国土产畜产进出口总公司广州畜产分公司。一审法院认为：信托公司提交的《广州市房地产管理局同意使用土地通知书》、《广州市城市规划局建筑许可证》等证据可以证明信托公司为广州市荔湾区某某某路579号的用地单位和建设单位，但从（2014）穗荔法民三初字第1318号民事判决书查明的内容看，广州市荔湾区某某某路579号存在统建房屋的情况。也就是，虽然信托公司为广州市荔湾区某某某路579号的用地单位和建设单位，但不能据此证明其对涉案房屋享有所有权。同时，《广州市畜产进出口公司与广东省信托房产开发公司合作兴建办公住宅综合大楼的协议书》约定信托公司提供的临时搬迁用房在寺右新马路而不是某某某路，而且信托公司提交的《拆迁协议书》为复印件且畜产公司不予认可，故信托公司提交的证据不足以证明涉案房屋系因双方合作建楼而由信托公司提供的临时搬迁用房，信托公司据此要求畜产公司返还涉案房屋依据不足。如前所述，信托公司未能证明其对涉案房屋享有所有权，而邝志辉提供了《铁路职工住宅分配证明》证明其使用涉案房屋的权利来源。综上，信托公司要求畜产公司、邝志辉返还涉案房屋及支付房屋占用费均依据不足，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院于2020年1月15日作出如下判决：驳回广东省信托房产开发有限公司的全部诉讼请求。本案受理费417元，由广东省信托房产开发有限公司负担。本院二审期间，信托公司提交了如下材料：1.编号为NO.A0000491号《广州市房地产权属证明书》、穗房预字第××号《广州市商品房预售许可证》、NO.00xxxx9号、穗房预契字第××号《房地产预售契约》，拟证明广信春某花园小区已取得权属登记证明及预售证明，为信托公司独自开发建设的商品房，但在对外销售时出具的证明使用了带有“统建房屋”字样的格式文书；2.××号《广东省广州市商品房预售许可证》、NO.0008607号《广东省信托房产开发公司购置房屋所有权证明书》、穗房预契字第××号《房地产预售契约》，拟证明广信白某花园已取得商品房预售证明，为信托公司独自开发的商品房，但在对外销售时出具的证明使用了带有“统建房屋”字样的格式文书；3.NO.00xxxx2号《广东省信托开发公司购置房屋所有权证明书》及《收据》，拟证明（2014）穗荔法民三初字第1318号案件中信托公司出具的“统建房屋证明”仅是沿用了格式文书，该房屋本质仍然属于住宅商品房，不能由此认定某某某路579号大楼存在统建房情形。畜产公司认为上述材料的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。涉案房屋与信托公司补充提交证据所涉及的房屋，并不是同一处的房屋。邝志辉也称同意畜产公司的观点，认为信托公司提交的是不同楼盘的情况，不是涉案房屋的情况。畜产公司提交了一份《租赁合同等工商档案资料》，拟证明信托公司将位于寺右新马路的1200平方米房屋出租给畜产公司作为临时办公用房。畜产公司在该合同租期内，将公司登记注册的办公地点由某某某二马路47号变更为寺右新马路某某二巷二号。信托公司对该份证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为本案中双方签订的是办公综合大楼的合作协议，新建办公综合大楼的协议书当中约定的1400平方米住宅是无偿提供给甲方使用的，《租赁合同等工商档案资料》所涉及的有偿租赁的1200平方米物业，与合作新建办公楼协议中的1400平方米不具有任何关联性，畜产公司不可能明知自己可以无偿使用，还要花钱来租办公室。邝志辉则述称其不是签订合同的当事人，不清楚信托公司与畜产公司签订合同的情况。经二审审查，信托公司在一审中所提供的广州市城市规划局于1984年4月11日作出的《广州市城市规划局建筑许可证》上载明兴建单位为“省信托投资公司”。一审法院其他查明事实无误，本院予以确认。二审另查明：1983年7月25日，广东省编制委员会办公室向省信托投资公司作出《关于成立广东省信托房地产开发公司问题的批复》，批复同意省信托投资公司房产部改为广东省信托房产开发公司。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审需要处理的问题是：信托公司以对涉案房屋享有所有权为由要求畜产公司、邝志辉返还房屋、支付占用费的主张应否予以支持。虽然，信托公司所提供的《广州市房地产管理局同意使用土地通知书》显示信托公司的前身广东省信托投资公司房产部取得了某某某路（某某二路）561-579号、某某新巷2-22号地块的使用通知书，但信托公司所提供的《广州市城市规划局建筑许可证》亦显示工程地点位于荔湾区某某二路561-579号的建设项目的建设单位为省信托投资公司，而非广东省信托投资公司房产部。因此，信托公司关于其既为上述地块的使用权人，又为该地块上建筑物的建设单位的事实主张，依据并不充分。退一步来讲，即便信托公司（或广东省信托投资公司房产部）是《广州市城市规划局建筑许可证》上的建设单位，上述证据也仅能证明其就荔湾区某某二路561-579号的建设项目的建设取得了行政部门的许可，尚不足以证实符合《中华人民共和国物权法》第一百四十二条所规定的取得建筑物所有权的情形。本案系物权保护纠纷，应以涉案房产物权明晰为前提。现因涉案房产未进行物权登记，不排除其他案外人就涉案物业主张物权的情形。信托公司依据《中华人民共和国物权法》第一百四十二条在本案中主张物权不当，应另行解决。此外，涉案房屋所处位置与《广州市畜产进出口公司与广东省信托房地产开发公司合作兴建办公住宅综合大楼的协议书》所约定的信托公司提供给畜产公司的临时搬迁用房位置明显不同，畜产公司亦对信托公司所提供的《拆迁协议书》复印件真实性不予确认，现有证据亦不足以证明涉案房屋系由信托公司提供给畜产公司的临时搬迁用房。邝志辉已提供《铁路职工住宅分配证明》为证，对其使用涉案房屋的权利来源予以佐证。信托公司在二审期间所提交的《广州市房地产权属证明书》等证据，畜产公司在二审中所提交的《租赁合同等工商档案资料》，与本案待证事实无关联性，亦不属于二审新证据，故本院不予采信。综上，信托公司以对涉案房产享有所有权为由要求畜产公司、邝志辉返还房屋、支付占用费的主张缺乏合法依据。一审判决驳回信托公司的诉请，合法有据，本院予以维持。综上所述，广东省信托房产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，使用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费834元，由广东省信托房产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵琦铭审判员  黄春成审判员  柳玮玮二〇二〇年五月二十六日法官助理张敏娟书记员郭蔚琳