辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)辽01民终3269号上诉人（原审原告）：王正新，男，1973年7月29日出生，汉族，住址广东省云浮市云城区。上诉人（原审原告）：张冰，女，1990年11月24日出生，汉族，住址辽宁省葫芦岛市南票区。二上诉人委托诉讼代理人：李娜，系辽宁昊星律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳华昇美联房地产经纪有限公司，住所地沈阳市大东区辽沈二街57号。法定代表人：赵凯，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李德良、王萌，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。上诉人王正新、张冰与被上诉人沈阳华昇美联房地产经纪有限公司委托合同纠纷一案，因不服沈阳市大东区人民法院（2019）辽0104民初12640号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王正新、张冰上诉请求：1.依法撤销沈阳市大东区人民法院做出的(2019)辽0104民初12640号民事判决书，将本案发回重审或依法改判，判决被.上诉人退还上诉人会员服务费2万元及利息。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误,请求法院依法发回重审或依法改判。1、一审法院认定“上诉人向被上诉人交付2万元会员服务费，用以折抵购房款3万元”，与事实不符。被上诉人在上诉人购房时，要求上诉人交纳2万元会员服务费，称上诉人在购房时可以享受到2万抵3万的购房优惠，但是2万元并不是折抵房款，也不包括在上诉人所交纳的购房款中。而且双方签订的《会员申请书》第六条明确写明:会员服务费并非购房款，并非商品房认购定金，不抵扣房款。所以一审法院认定事实错误。2、一审法院认定“案涉房屋的地产项目被恒大地产'整体收购，上诉人自愿与'恒大地产'达成了退房赔偿协议”，与事实不符。首先，恒大地产集团(沈阳)投资有限公司于2018年4月28日成为沈阳万盈置业有限公司(以下简称万盈公司)的投资人，持股比例为9.5%，所以并不能主导万盈公司的经营策略，更不是整体收购。其次，上诉人是与万盈公司达成了解除商品房买卖合同的协议，并不是与“恒大地产”解除的退房赔偿协议。再次，上诉人并非自愿达成解除协议，非是被迫无奈同意。因为上诉人与万盈公司签订商品房买卖合同后，万盈公司一直未给上诉人办理房屋备案手续并拖延施工，上诉人及其他业主预见到万盈公司无法正常在交房日期交房，到万盈公司处询问才得知:万盈公司销售的案涉房屋在实际建设过程中，与规划设计部门备案的图纸不一致，案涉房屋无法进行竣工验收，更无法办理产权备案、登记等相关手续，故无法正常向上诉人交房及办理房证。经与万盈公司多次沟通协商,万盈公司认可因其自身过错导致无法履行商品房买卖合同，故与上诉人协商解除商品房买卖合同，并在审核上诉人的购房资料后办理退房退款手续。综上，一审判决认定事实错误，请求法院依法发回重审或依法改判。二、一审法院认为被上诉人与万盈公司的“会员服务”售房营销方式应视为一个整体，与事实不符。首先，被上诉人在协助万盈公司销售案涉房屋时，万盈公司并不具备实际的售房资格，在万盈公司起诉业主及其他案件中已经自认及经于洪区人民法院生效判决确认:万盈公司销售的案涉房屋在实际建设过程中，与规划设计部门备案的图纸不一致，案涉房屋无法进行竣工验收，更无法办理产权备案、登记等相关手续。所以无法竣工验收的房屋是不可以销售的，而且也不可能具备真正履行商品房买卖合同的能力。其次，万盈公司是基于自身存在问题，给上诉人造成损失，故给.上诉人进行的赔偿，但解除协议中标明的购房款未包括案涉会员服务费2万元，而且赔偿款是万盈公司支付，而非被上诉人支付。再次，被上诉人称已经促成上诉人与万盈公司签订了认购协议及商品房买卖合同，服务义务履行完毕。但是认购协议是在上诉人购房时，在房屋销售人员(也有可能是被上诉人的员工)要求下签署了一系列的文件:包括会员申请书、内部人员购房协议、无理由退款协议、认购协议书，所以认购协议并不是由被上诉人促成签订的，上诉人也不是被上诉人的内部员工，所以会员服务费就是一项变相的捆绑消费。双方签订的商品房买卖合同，也是不能备案的商品房买卖合同，所以并不是有效的商品房买卖合同。综上，上诉人与被上诉人签订的会员协议目的是由被上诉人促成上诉人与万盈公司之间的房屋买卖关系成立并享受优惠，但现在由于万盈公司存在问题，房屋无法实际购买成功，优惠也并未享受，故双方签订会员协议的目的并没有实现，被上诉人并未完成服务义务，应当返还上诉人会员服务费。三、会员申请书第5条明确写明了“经开发商审核通过符合退房要求的，在办理退房手续后，会员服务费给予退还”，但一审法院并未对为何不适用此条协议约定进行论述。该退费条款约定的前提是“经开发商审核通过符合退房要求的”，而非被上诉人的服务义务是否履行完毕，或者有其他的前提条件，故只要是开发商审核认为.上诉人符合退房要求，在办理退房手续后，被上诉人亦应退还会员服务费。而上诉人提供的其与开发商解除房屋买卖合同的协议足以证明被上诉人认为上诉人符合退房要求，才经双方协商一致退房，故上诉人的退款要求符合合同约定的退款条件，被上诉人应退还会员服务费。综上，请求二审法院查明事实，给予上诉人一份公平公正的判决结果。沈阳华昇美联房地产经纪有限公司辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院依法驳回其上诉请求，维持原判。本案的事实如下：1、上诉人为获得购房资格以及会员购房优惠权益，申请成为会员并缴纳会员服务费，自愿签订了《会员申请书》，并最终签订了《商品房认购协议》及《商品房买卖合同》，至此被上诉人已履行了自己的义务，双方会员优惠合同权利义务已终止。2、其后，在中国房地产行业大洗牌的形势下，小开发商生存艰难，被大开发商并购成为必然趋势。而本案中的万盈公司粤泰城项目作为本土小开发商就被恒大地产集团（沈阳）投资有限公司（以下简称“恒大”）入股收购。3、收购后，这些知名品牌的开发商都需要重新提升品质包装出售。恒大收购后将该项目更名为“恒大·西江天悦”，为了提升楼盘品质重新整体包装高价出售，开发商急于与包括上诉人在内的诸多购房者相继达成了实质上的回购买卖协议，形成了新的回购买卖法律关系。这一新的交易与被上诉人没有任何关系，而恰恰是上诉人等获得了巨额收益。只交纳了73812元，全部返还，还获得了196055元的收益，共计获得了269867元。4、因此本案的实质并不是退房问题，退房哪有开发商主动找到大面积小业主并给高额价款退房的呢？卖一套房子多不容易啊！就算是开发商有问题，那正常逻辑也是先稳住小业主拖时间、别退房、再解决。而这恰恰说明了，这是一次恒大主导下的回购行为，结果是上诉人通过这种自愿的方式获得了至少双倍以上的利益。那为什么形成本案呢，就是上诉人不满足，利益熏心使然。恨不得把开车去看房的油钱也要回来。5、而上诉人还想用与开发商之间形成的新的法律关系来约束被上诉人，这只是一厢情愿，既不合法又不合理。具体答辩意见如下：1、双方会员优惠合同因履行完毕而终止，不再具备解除的条件。上诉人为获得购房资格以及会员购房优惠权益，申请成为会员并缴纳会员服务费，自愿签订了《团购服务协议》，被上诉人已经按照《会员申请书》第2、第3条之约定：促成了原告以“2万抵3万”的会员优惠认购商品房并签订《商品房认购协议》，签订认购书后即视为原告已享受全部会员权益，双方会员契约关系自动解除。”双方会员优惠合同因履行完毕而终止，不再具备解除的条件，因此不存在退会员费问题。此外，为实施会员优惠活动，被上诉人也投入了大量的人力、物力成本，要求被上诉人在履行全部合同义务之后退还会费，也有违公平。2、恒大收购后，为了提升楼盘品质重新整体包装高价出售，以给予上诉人高额利益为诱饵，与上诉人达成了实质上的回购解除协议，等于是上诉人又将商品房卖给了恒大。这是上诉人与开发商协商后、基于利益考量而作出的新的回购法律行为，形成了新的法律关系，并非合同意义的“退房”，不能适用会员申请书第5条之约定。如果不是恒大回购，开发商怎么能主动提出退房呢，卖房子多不容易啊？这是不符合逻辑的。首先，按照上诉人的自认，相关解除协议的履行主体不是原合同双方当事人，而是小业主与恒大；其次，恒大额外向上诉人支付了几倍购房款的高额“补偿款”，超出了解除应有之义；再次，退房应是由个别业主，在发生法定或约定条件时作出退房申请，不可能存在全体都退房的情形，这恰好说明了包括上诉人在内的一系列“退房”，是开发商面向已售商品房，整体、大规模的回购，故解除协议的实质并非解除合同，而是在恒大主导下的一次整体回购，恒大通过逐步回购商品房以实现整体规划、包装、高价再售的经营目的。上诉人在购得商品房后，再次将商品房转让给恒大，双方形成了新的商品房买卖合同关系，故本案事实并非《会员申请书》约定的“退房”，不能适用申请书第5条约定的内容。3、退一万万步讲，即便不考虑恒大回购的事实，假设上诉人系因开发商违约而解除购房合同，则上诉人已经获得了巨额补偿，基于损失填平原则，就如一审法院认定的从整体性考虑，上诉人亦无权要求答辩人退回会费。根据原告在起诉状中的自认，本案系开发商单方解除合同，并与原告协商最终达成协议。无论案涉商品房建设中是否曾经出现规划问题，在恒大接手后，都可整体更名、重新规划并且分期扩建出售，完全具备继续履行合同的条件。现原告选择“解除”合同以获得恒大和开发商支付的高额补偿，得到补偿后原告仍不满足，又向答辩人索要已履行完毕之合同项下的款项，答辩人作为完全履行合同义务的一方，不应退回会员服务费。且，假设原告所述属实，则商品房买卖合同不能履行的原因是开发商在建设中违约，既然如此，根据合同法基本原理，上诉人所产生的一切损失，包括本案所涉及的会费，均因向违约方即开发商主张，而非向答辩人要求退款。本案中上诉人已经在开发商处获得了高额利益，所以还需要退什么费呢？难道想通过这种方式做生意发财吗。本案中，正如原审法院认定的，上诉人因合同整体行为获得了所支付全部购房款（包含会费在内）二倍以上的赔偿，足以弥补因履行合同所遭受的实际损失。4、一审认定2万会费折抵购房款是正确的。会费本身不作为购房款，但它的作用是减免房款。就是说在签订合同时直接实现了减免房款的功能，实质上已抵房款。会费是上诉人取得会员资格及购房优惠的对价，是基于上诉人与答辩人之间会员服务合同产生，而不是基于上诉人与开发商的商品房买卖合同关系产生的对价，故会费并非购房款性质。根据《会员申请书》第二条之约定，缴纳2万会费并取得会员资格后，在认购商品房时总房款直接减免3万元，故会员优惠是购房总价款减免3万，而非2万会费直接转化成2万购房款。而《会员申请书》第6条约定的“不抵扣房款”是指，不能在享受优惠后，该2万元还抵扣2万元购房款，而实质上实现了减少房款的功能，因此一审法院认定抵扣房款是正确的。5、案涉粤泰城项目开发手续没有问题。假如有问题，开发商正常的逻辑也得让小业主等待解决，怎么可能主动退房呢，卖房多不容易啊，还给高额的利益，这是不符合逻辑的。事实上就是恒大急于高额回购上诉人案涉房产，上诉人受到了利益的诱惑与恒大达成协议，一审法院认定是正确的。首先，开发商都已经取得了预售许可证（沈房预售第16546号），怎么会有问题呢？上诉人诉称的开发商不具备实际售房资格，不能成立。其次，恒大收购后是涉案楼盘的操盘者，恒大这个品牌收购可能不操盘吗？从公司法的角度说，这和持股比例无关。而且根据购房小业主在原审中提供的采访光盘，包括上诉人在内的购房业主，始终联系恒大地产解决问题，且恒大地产法务人员明确向媒体表示，恒大是“小股操盘”；再次，根据小业主在原审中提交的于洪区委办公室答复截图，于洪区委办公室明确表示：粤泰城项目前期开发建设手续齐全，该项目已转让给恒大公司。粤泰城项目的前期开发手续齐全，且已由恒大入股接盘，不存在不能继续履行的可能。因此，上诉人辩称的被迫达成解除协议也不能成立6、本案是串案，一审判决结果是大东法院法官们专业智慧的结晶。答辩人想强调一点，正如答辩人前面所述，本案始末并非简单的合同无法履行而产生的退房，无论是恒大主导下产生的解除协议；还是开发商起诉解除合同，均是实现恒大整体回购目的的措施，案涉项目移交恒大后，已整体规划再建，不存在合同无法继续履行的可能，且该楼盘早已更名为恒大·西江天悦，并于2019年9月25日后陆续开盘，目前仍在售。这样一个恒大全面接手的楼盘，只要小业主要求履行合同，是完全可以实现的，在此基础上解除合同，无非是追求更高利益的商业选择。答辩人作为诚信履行合同的一方，不应成为牺牲的一方。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。王正新、张冰向一审法院起诉请求：1.判令被告退回会员服务费（购房团购费）2万元及2019年8月29日以后到给付期间所产生的银行同期利息；2.请求诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年3月28日，原告为购买案外人沈阳万盈置业有限公司开发的位于沈阳市于洪区粤泰城一处房产与被告签订了《会员申请书》，并向被告交付了2万元的会员服务费，用以折抵购房款3万元。同日，原告又与案外人沈阳万盈置业有限公司签订了商品房认购协议，并支付了购房首付款73,812元，2019年7月，因该地产项目被“恒大地产”整体收购，原告自愿与“恒大地产”达成了退房赔偿协议，退还原告房款73,812元，并获得补偿款196,055元，合计269,867元。一审法院认为：原告为购买案外人沈阳万盈置业有限公司开发的房产自愿与被告签订了《会员申请书》，所交纳的2万元会员服务费用以折抵购房款3万元，该条款约定并不损害其合法权益，被告与案外人沈阳万盈置业有限公司的“会员服务”售房营销方式应视为一个整体，也正基于此，原告获得了认购资格，后因合同履行发生了变化，原告因前合同整体行为而获得了所支付全部房款（含会员服务费2万元）二倍以上的赔偿，足以弥补其因履行合同所遭受的实际损失，故应驳回原告的诉讼请求。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告王正新、张冰的诉讼请求。案件受理费300元，由原告承担。二审中，双方当事人未提供新证据，本院对一审认定事实予以确认。本院认为，上诉人为购买商品房时能获得优惠，向被上诉人提交会员申请书，并缴纳了2万元的会员服务费，被上诉人接受了上诉人的申请，在上诉人的会员申请书上加盖公章予以确认。会员申请书第5条约定：“经开发商审核通过符合退房条件的，在办理退房手续后，会员服务费将在申请人提交申请、回收收据后30个工作日内予以退还”。上述约定不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，双方应严格履行各自的义务。现上诉人已与案外人沈阳万盈职业有限公司解除了商品房买卖合同，在上诉人向被上诉人申请退回会员服务费时，被上诉人应依约定向上诉人返还会员服务费。关于被上诉人提出双方会员优惠合同因履行完毕而终止，不再具备解除条件，另外，退房应当是个别业主在发生法定或约定条件时做出退房申请，并非全部退房，而且上诉人因解除购房合同已获得了巨额补偿，基于损失填补原则，上诉人也无权要求退回会费等问题。本院认为，上诉人缴纳会员费用的目的是在购买商品房时享受“2万抵3万”的优惠并最终取得商品房所有权。本案中，虽然上诉人与开发商之间签订了商品房买卖合同，但双方最终解除了商品房买卖合同，在解除商品房买卖合同后，开发商退还给上诉人的预付款中并不包含案涉的会员费用，即便开发商对上诉人进行了一定的补偿，但该补偿是开发商因解除合同对上诉人造成的经济损失的补偿，并非上诉人因解除合同获得的利益，更非因取得会员资格而获得的利益。综上，上诉人缴纳会员费用申请会员资格的目的未能实现，上诉人有权向被上诉人主张返还会员费用。本院对被上诉人的上述主张不予支持。综上所述，王正新、张冰的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销沈阳市大东区人民法院（2019）辽0104民初12640号民事判决；二、被上诉人沈阳华昇美联房地产经纪有限公司于本判决发生法律效力后十日内，返还上诉人王正新、张冰缴纳的会员服务费20000元。如上诉人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费300元，二审案件受理费300元，均由被上诉人沈阳华昇美联房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  周啟星审判员  赵 卫审判员  宋 刚二〇二〇年五月二十七日法官助理贺菲书记员梁婉莹