新疆维吾尔自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新民再38号 再审申请人（原审被告、反诉原告、二审上诉人）：王小丽，女，1968年10月9日出生，汉族，石河子市新安集镇142团一营退休职工，住新疆维吾尔自治区石河子市。 委托诉讼代理人：张燕，新疆新石律师事务所律师。 被申请人（原审原告、反诉被告、二审被上诉人）：博乐市吉祥盛房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州博乐市锦绣路宏博星城小区6号楼301室。 法定代表人：闫建学，该公司经理。 委托诉讼代理人：卡米力江·卡吾尔，男，该公司法务部职员，住新疆维吾尔自治区博乐市。 再审申请人王小丽因与被申请人博乐市吉祥盛房地产开发有限公司（以下简称吉祥盛公司）商品房销售合同纠纷一案，不服博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院（2019）新27民终406号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年3月30日作出（2020）新民申281号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人王小丽及其委托诉讼代理人张燕，被申请人吉祥盛公司的委托诉讼代理人卡米力江·卡吾尔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王小丽申请再审称，一、解除合同没有事实依据。2016年9月27日《商品房买卖合同》履行的过程中，双方因房款支付、办理房屋不动产登记问题诉至法院。2017年11月22日，博乐市人民法院（2017）新2701民初2710号民事判决认定合同合法有效，双方均未上诉，该一审判决已发生法律效力。涉案房屋已经交付给我，我将涉案房屋出租给博乐市新都汇物业公司（以下简称新都汇物业），新都汇物业已经将三年的房屋租金交付给吉祥盛公司，只剩房款40万元未付。二、解除合同缺乏法律依据。《商品房买卖合同》中没有对合同解除的条件进行约定。吉祥盛公司2017年通过诉讼索要剩余房款，到2018年10月才提出解除合同。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同解释》）第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”之规定，除斥期间已过，吉祥盛公司的解除权已经消灭。三、本案纠纷产生的根源在于吉祥盛公司先违约。吉祥盛公司为了促销，在商品房销售时承诺帮助办理贷款、保证在房屋交付后180天内把房产证办好。吉祥盛公司至今没有给我办理网签手续，应当承担违约责任并赔偿我的损失。因此，王小丽依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、六项之规定申请再审。 吉祥盛公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。 吉祥盛公司向一审法院起诉请求：解除双方签订的《商品房买卖合同》。 王小丽向一审法院反诉请求：1、判令吉祥盛公司继续履行合同，为王小丽所购买的商品房办理不动产登记证书；2、判令吉祥盛公司支付王小丽违约金5000元；3、判令吉祥盛公司赔偿王小丽经济损失87500元【50000元/年÷12个月×21个月（2017年3月27日至2018年12月26日）】。 一审法院认定事实：2016年9月27日，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号为20160101），合同部分内容为：“出卖人：吉祥盛公司，买受人：王小丽；建筑面积66.906平方米，套内建筑面积63.34平方米，为一层5号商铺。每平方米12300元，总价款为822943.80元，签订合同时买受人向出卖人支付定金5万元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款。贷款方式：买受人于2016年9月30日前支付首期房价款人民币422943.80元，占全部房价款的50%，余款40万元向博乐市农商银行申请贷款支付。双方约定全部房价款存入以下账户：名称为吉祥盛公司，开户银行为博乐市农商银行，账号为×××。逾期付款，除不可抗力，买受人未按照约定时间付款的，逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。出卖人应当在2016年10月30日之前向买受人交付商品房。双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，出卖人一次性赔偿买受人5000元”。 2016年6月5日，吉祥盛公司向王小丽出具收据一份，内容为：“今收到王小丽购房保证金5万元”。2016年9月27日，吉祥盛公司向王小丽出具收据一份，内容为：“今收到王小丽首付款100125.60元”。2017年12月13日，王小丽向吉祥盛公司账号存入10万元，以上合计250125.60元。2016年9月27日，吉祥盛公司与王小丽签订《垫付款协议书》约定：“乙方（王小丽）在甲方（吉祥盛公司）处购买吉祥盛生活广场1层5号房，根据合同约定应交首付款422943.80元，现已交322943.80元，尚欠10万元，为使合同有效履行并办理乙方按揭贷款手续，双方协商就甲方向乙方垫付购房款，达成如下协议：一、甲方同意给乙方垫付乙方购买位于甲方博乐市××层房的房款10万元，并由乙方出示借条一张。二、甲方向乙方垫付购房款期限从2016年9月20日至2017年12月30日，在垫付期间，乙方不承担利息。三、乙方必须按期归还甲方垫付的购房款，如按期不还，应从甲方向乙方垫付购房款之日起，按照月息20‰向甲方承担垫付款利息。四、在乙方未付清垫付款之前，甲方有权不向乙方交付所有购房手续。五、任何一方违约，应向对方承担2万元的违约金”。同日，王小丽向吉祥盛公司出具《借条》：“今有王小丽现借到吉祥盛公司现金10万元，约定2017年12月30日前还清”。同日，案外人新都汇物业与王小丽签订《委托经营管理合同》，合同部分内容为：“甲方（王小丽）自愿将其投资的位于新疆博乐市吉祥盛商业广场商业用房1F-5号铺，委托乙方（新都汇物业）经营管理，管理期限为3年，自2017年1月1日至2019年12月30日。合同约定期限为3年，按甲方实际支付投资款总额的7%支付年收益，每年支付一次，备注：在首付款时一次性支付3年收益822943.8×21%=172818.20元顶房款。任何一方不满一年要求提交解除此合同视为违约，违约方应向守约方支付商业用房投资总额30%的违约金，本合同及双方签署的20160101号《商品房买卖合同》于一方提出退还投资款的要求达到对方之日解除”。吉祥盛公司通过短信及证人刘桂英向王小丽催交购房款。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人均有法律约束力，当事人应当按照约定履行各自的义务。本案的争议焦点为吉祥盛公司与王小丽于2016年9月27日签订《商品房买卖合同》是应当解除还是继续履行。《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款规定：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同”。双方签订的《商品房买卖合同》约定了付款时间，首期房款于2016年9月30日支付，王小丽未按期支付房屋首付款，在按揭贷款40万元未办理成功的情况下，经吉祥盛公司多次催要，也未采取其他方式向吉祥盛公司支付剩余房款，其行为已构成违约，故对吉祥盛公司要求解除与王小丽于2016年9月27日签订《商品房买卖合同》的诉讼请求，予以支持，对王小丽要求继续履行《商品房买卖合同》的反诉请求，不予支持。因王小丽先行违约，故对其要求支付违约金5000元及赔偿经济损失87500元的反诉请求，不予支持。王小丽虽辩称因吉祥盛公司的原因无法办理房屋产权证书，但未提供证据予以证实，不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。王小丽向吉祥盛公司支付房款共计250125.60元，应当予以返还。关于房租折抵房款的事宜，《委托经营管理合同》系王小丽与案外人新都汇物业所签，因涉及案外人，且案外人并未到庭，王小丽可另行主张。一审法院判决：一、解除吉祥盛公司与王小丽于2016年9月27日签订的《商品房买卖合同》；二、吉祥盛公司于判决生效后的十日内向王小丽返还购房款250125.60元；三、驳回王小丽的反诉请求。一审本诉案件受理费140元，由王小丽负担；反诉案件受理费1057元，由王小丽负担。 王小丽不服一审判决，上诉请求：撤销（2018）新2701民初2342号民事判决第一项、第二项、第三项，依法改判或发回重审。事实与理由如下：一、一审认定王小丽未按期支付房屋首付款错误。双方于2016年9月27日签订的《垫付款协议书》中载明“甲方（吉祥盛公司）同意垫付乙方（王小丽）购买甲方位于吉祥生活广场1层5号房的房款10万元。由乙方（王小丽）向吉祥盛公司出具借条一份，约定2017年12月30日前还清”。王小丽应当在2016年9月30日前缴纳的首付款，己交的部分为322943.8元，还有10万元为吉祥盛公司垫付的款项，该笔款项王小丽已经向吉祥盛公司出具《借条》，两笔合计为首付款422943.80元，王小丽已经完成了交付首付款的义务，且是在约定时间内缴纳，这种交付的方式双方在垫付款协议中已经达成合意，在庭审中吉祥盛公司并没有否认《垫付款协议书》的真实性，在一年除斥期间内，吉祥盛公司并没有就《垫付款协议书》提出过变更或者解除，吉祥盛公司已经无权对此进行变更或者解除。短信、转账记录和2017年12月13日案外人刘桂英代王小丽缴纳10万元房款至吉祥盛公司开户行的现金缴款单，该缴款单中客户填写部分，刘桂英书写的缴款人是王小丽的名字，足以证实2017年12月13日王小丽将垫付款协议中的10万元按期付清。双方在合同中约定以贷款方式支付剩余40万元，双方在贷款不能办理的情况下，未对如何付款达成合意，不代表王小丽就有短期内全额付款的义务。王小丽积极同吉祥盛公司协商支付剩余款项，并提出了方案，即“吉祥盛公司为我办理网签，我借钱支付余款”，但是吉祥盛公司不同意，双方没有形成合意。《商品房买卖合同》第十七条约定：“因出卖人的原因，买受人未在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的所有权证书，双方同意按照出卖人一次性赔偿买受人5000元”，双方房屋交付时间为2016年9月27日，吉祥盛公司至今未办理房屋产权证书，应当承担违约责任。二、一审法院适用法律错误。一审法院认定事实不清、适用法律错误，导致判决错误。吉祥盛公司在2017年时曾经起诉王小丽索要剩余房款，但到2018年10月才提出解除合同，按照《商品房买卖合同解释》第十五条规定，一年除斥期间已过，吉祥盛公司的解除权消灭。 吉祥盛公司辩称，王小丽的上诉请求与事实不符，应予驳回。王小丽实际支付25万元，与应交房款相差甚远，无法贷款也要付房款。商品房买卖合同有吉祥盛公司账号，不需要通过案外人进行转账，王小丽可以直接用现金存款。我公司不认可损失，王小丽没有付完房款，不能主张违约金。 二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，二审法院组织当事人进行了质证。王小丽提交证据：1、行政处罚通知书一份、行政处罚详情一份，拟证实至2017年10月19日吉祥盛公司尚未完成消防工程验收，未验收不能办理贷款，所以不能办理贷款的原因在于吉祥盛公司。2、工商登记信息复印件一份以及唐萍名下公司信息，拟证实唐萍是吉祥盛公司的股东，也是新都汇物业的监事及高管，两个公司为关联公司，垫付款协议中已明确吉祥盛公司收到返租款，2016年9月27日签订的返租协议，新都汇物业也向租户收取了相应的租金。2016年9月27日，吉祥盛公司已承认收到了322943.80元中包括新都汇物业的租金，并计入房款中。3、联通公司的缴费单一份，拟证实131XXXXXXXX的电话号码是唐萍所使用。经质证，吉祥盛公司对证据1的真实性无异议，但对关联性不认可，认为不能办理贷款的原因与消防验收无关；对证据2的真实性认可，对返租款172818.98元不认可；对证据3的真实性认可，认为该电话号码确实是唐萍的，但与本案无关联性。对上述证据的真实性该院予以确认。对一审查明的事实该院予以确认。 二审法院认为，吉祥盛公司与王小丽于2016年9月27日签订的《商品房买卖合同》系有效合同，双方应当按照合同约定履行义务。合同签订后，吉祥盛公司交付了房屋，王小丽也支付了部分房款，剩余房款经吉祥盛公司催告王小丽仍未交纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”，吉祥盛公司要求解除与王小丽签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求符合法律规定，一审判决解除双方签订的《商品房买卖合同》正确，该院予以维持。因当事人未对返还购房款提出请求，故一审法院判决由吉祥盛公司向王小丽支付房款250125.60元，超出当事人的诉讼请求，该院予以纠正。王小丽对已交的房款可另行主张。综上所述，王小丽的上诉请求不能成立，应予驳回。二审法院判决：一、维持博乐市人民法院（2018）新2701民初2342号民事判决第一项、第三项【即：一、解除吉祥盛公司与王小丽于2016年9月27日签订的《商品房买卖合同》；三、驳回王小丽的反诉请求】；二、撤销博乐市人民法院（2018）新2701民初2342号民事判决第二项【即：吉祥盛公司于判决生效后十日内向王小丽返还购房款250125.60元】。一审本诉案件受理费140元，由王小丽负担；一审反诉案件受理费1057元，由王小丽负担。二审案件受理费7234.38元，由王小丽负担。 本院再审认为，本案的争议焦点为：一、涉案《商品房买卖合同》是否应当解除；二、吉祥盛公司是否应当为涉案房屋办理《不动产权证书》、支付违约金和赔偿经济损失。 一、关于涉案《商品房买卖合同》是否应当解除的问题。吉祥盛商业广场项目已于2016年1月25日取得《商品房预销售许可证》【编号新建房许字（2016）001号】，双方当事人于2016年9月27日签订的涉案《商品房买卖合同》应为有效。该合同签订后，王小丽以现金方式支付房款250125.60元，以涉案房屋2017年1月1日至2019年12月30日的三年收益折抵房款172818.20元，故王小丽在2019年12月31日付清合同约定的首付款422943.80元。由于当地房地产政策的变化，王小丽因为不是博乐市人而无法申请商业贷款，故王小丽至今没有交付余款40万元。本院认为，吉祥盛公司作为博乐市的房地产开发企业，具有获悉当地房地产政策变化的地域优势；王小丽不是博乐市人，吉祥盛公司仍然与其签订《商品房买卖合同》，应当对于王小丽无法申请商业贷款的可能性有所预判，故对于王小丽最终无法通过申请贷款支付余款40万元，吉祥盛公司负有一定责任。原审法院关于“王小丽因未申请到商业贷款而未支付余款40万元构成违约”的认定，属于认定责任不清。本案中，王小丽至今未支付余款40万元，吉祥盛公司至今未取得吉祥盛商业广场项目的《不动产权证书》并无法办理涉案房屋产权证是客观事实，双方当事人均存在违约行为。一般而言，违约方不享有单方解除合同的权利，况且本案合同继续履行对双方当事人并无不利，故原审判决解除涉案合同不利于维护有效合同的效力，不利于促使既有生效合同的目的实现，本院依法予以改判。 二、关于吉祥盛公司是否应当为涉案房屋办理《不动产权证书》、支付违约金和赔偿经济损失的问题。 本案中，双方当事人均有违约行为，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，原审判决驳回王小丽支付违约金和赔偿经济损失的反诉请求是恰当的。本案中，吉祥盛公司的主要合同义务是交付房屋和办理《不动产权证书》，王小丽的主要合同义务是足额支付购房款。王小丽尚有40万元余款未付，在己方未完全履行合同义务的情形下，请求吉祥盛公司办理《不动产权证书》，理据不足，本院不予支持。 综上所述，原审判决认定事实有误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）款之规定，判决如下： 一、撤销博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院（2019）新27民终406号民事判决和博乐市人民法院（2018）新2701民初2340民事判决； 二、王小丽与博乐市吉祥盛房地产开发有限公司2016年9月27日签订的《商品房买卖合同》继续履行； 三、驳回博乐市吉祥盛房地产开发有限公司的本诉请求； 四、驳回王小丽的其他反诉请求。 一审本诉案件受理费140元，由博乐市吉祥盛房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费1057元，由王小丽负担。二审案件受理费7234.38元，由王小丽负担。 本判决为终审判决。 审判长 李      刚 审判员 宋   振   芹 审判员 吾尔古丽·吐尔逊 二〇二〇年五月三十日 书记员 翟   伟   妙