浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0110民初5882号 原告：王伊颖，女，1989年10月27日出生，汉族，住杭州市上城区。 委托诉讼代理人：童家桢，浙江浙元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑新杭，浙江浙元律师事务所律师。 被告：杭州极富房地产开发有限公司，住所地：杭州市余杭区五常街道西溪悦城19幢19-12-202室。 法定代表人：李尚明。 委托诉讼代理人：王涛，系公司员工。 委托诉讼代理人：夏亮，系公司员工。 原告王伊颖（以下简称原告）为与被告杭州极富房地产开发有限公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，于2019年3月22日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序由审判员孙莎独任审判，并于2019年5月23日第一次公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人童家桢，被告的委托诉讼代理人王涛、夏亮到庭参加诉讼。庭后，原告提出司法鉴定申请，浙江省建筑科学设计研究院有限公司根据本院委托出具鉴定报告。本院于2020年3月19日第二次公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人童家桢，被告的委托诉讼代理人王涛、夏亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称：原、被告于2014年11月2日签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2014预1109386）一份，合同约定原告向被告购买被告开发的商品房一套（座落于余杭区南侧，高教路西侧、编号为余政储出（2012）52号地块内的余杭区五常街道西溪盛悦居7幢4单元202室，建筑面积138.62平方米），单价每平方米14730.42元，总价款2041931元。合同签订后，原告按照约定支付了全部价款。2016年9月原告在对案涉房屋进行检验时，发现案涉房屋存在诸多质量问题，严重影响正常使用，无法达到合同约定的交付条件，难以满足日常居住的标准。此后原告多次与被告交涉，要求被告尽快对存在的房屋质量问题进行修复，向原告交付符合合同约定和居住条件的房屋，但被告一直拖延至今，致使原告至今无法入住，严重侵害了原告的合法权益。诉讼请求：1.判令被告立即修复西溪盛悦居7幢4单元202室房屋北面卧室北墙渗水问题；2.判令被告赔偿原告租金损失266000元（损失自2016年10月1日起按照每月9500元计算，暂计算至2019年1月31日，实际请求计算至被告将房屋修复之日止）；物业费损失12000元，物业费自2016年10月1日起按照每年4000元的标准，暂计算至2019年9月30日止，实际请求计算至被告将房屋修复之日止；3.请求判令本案的诉讼费用由被告承担。 原告为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了以下证据材料： 1.《浙江省商品房买卖合同》一份（原件），证明原告与被告存在商品房销售合同法律关系，合同关于房屋交付时间、违约责任等约定的事实； 2.2016年9月至12月时案涉房屋现状照片一组（原件）， 3.2017年时案涉房屋现状照片一组（原件）， 4.2018年时案涉房屋现状照片一组（原件）， 证据2-4共同证明案涉房屋存在严重质量问题，不符合合同约定交付标准致使原告一直无法入住的事实； 5.光盘一份（刻录件），证明截至新闻报道时，被告仍未完成对案涉房屋的修复，案涉房屋仍不符合合同约定的交付条件，致使原告仍无法入住的事实； 6.富力西溪悦居销售宣传资料一份（原件），证明被告在销售宣传资料中称案涉房屋为精装交付的事实； 7.富力西溪悦居房屋出租价格参考一份（打印件），证明同小区同面积的房屋，出租每月的租金为9500元的事实； 8.鉴定报告一份（原件），证明案涉房屋确实存在渗漏、漏水等问题的事实； 9.《关于西溪盛悦居房屋质量整修的通知书》一份（复印件）， 10.EMS快递单一份（原件）， 证据9-10证明原告在向被告报修无果的情况下，于2017年11月13日致函被告，要求被告对于案涉房屋质量问题予以修复的事实； 11.《关于西溪盛悦居房屋质量整修的通知书》一份（复印件）， 12.快递单、投递结果一组（打印件）， 证据11-12证明原告在向被告报修无果的情况下，于2019年1月14日致函被告，要求被告对于案涉房屋质量问题予以修复的事实。 本院根据原告申请，委托浙江省建筑科学设计研究院有限公司出具《杭州市西溪盛悦居7幢4单元202室渗漏司法鉴定报告》。 被告答辩称：1.案涉房屋于2016年6月29日竣工验收合格，完全符合交付条件；2.被告已按约通知原告交付房屋，但原告于2016年9月30日时拒绝接收房屋；3.案涉房屋问题并非地基及主体结构工程质量问题，亦不严重影响居住，原告不得据此拒绝接收房屋；4.被告已对案涉房屋进行修复，并修复完毕，其中顶面问题系因为案涉房屋楼上的住户装修问题导致了案涉房屋天花板渗水，应该由原告自行向楼上的住户进行主张权利；5.原告主张的租金损失和物业费，被告不予承担。按照合同约定，物业费在交付后即由原告承担，对于租金损失应原告自行承担。 被告为支持其答辩主张，在庭审中出示并陈述了以下证据材料： 1.《浙江省商品房买卖合同》一份（原件）、补充协议书一份（原件），证明原、被告西溪盛悦居7幢4单元202室商品房交易事宜作出约定的事实； 2.房屋建筑工程竣工验收备案表一份（原件），证明案涉商品房所在建设工程竣工验收合格，符合交付条件的事实； 3.《房屋交付通知书》一份（原件）、EMS快递单一份（原件），共同证明被告按照合同约定履行交房通知义务的事实； 4.收房验收表一份（原件）， 5.房屋质量维保报修单一份（原件）， 证据4、5共同证明原告向被告提出案涉商品房质量瑕疵问题的事实； 6.光盘（西溪盛悦居7幢4单元302室进水管未安装到位流水视频）一份（刻录件），证明案涉商品房客厅顶面渗漏脱落系原告相邻商品房（西溪盛悦居7幢4单元302室）厨房间进水管道未安装到位所致，与被告无关的事实； 7.照片一组（打印件），证明截至2020年3月19日，案涉房屋北面已无渗漏痕迹，墙纸也进行更换的事实； 8.录音一份（光盘刻录件），证明：①案涉房屋天花板脱落后，被告员工已通过电话方式告知原告原因、解决方式，长时间沟通无果后，在2019年1月3日当面告知原告原因及维修方案，明确向原告表达需向案涉房屋上层业主主张责任；②被告在原告提出质量问题后，进行了整改并通知原告查验，原告查验完后，发现了地板发黑，墙纸发霉怀疑漏水，并继续拒绝收房；③被告经检查已向原告明确表达未发现漏水点的事实；④被告向原告明确表达原、被告双方就案涉房屋顶面脱落问题达成一致，可申请检测的事实。 根据到庭当事人的陈述及本院确认的有效证据，本院认定本案的事实如下： 2014年11月2日，原告作为买受人，被告作为出卖人签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2014预1109386），约定原告向被告购买位于杭州市余杭区的房屋，建筑面积138.62平方米，总价2041931元。合同第九条约定：出卖人应当在2016年9月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定的应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路、排污等，具备房屋正常使用的基本条件。合同第十条约定：出卖人逾期交付房屋超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十二条约定：买受人在房屋验收及其后发现的除主体结构质量问题外的质量瑕疵，出卖人将根据法律法规以及该商品房《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。补充协议第八条第4点约定，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人在收到买受人要求履行保修义务的书面通知后30日内，既未予以修理也未向买受人提出异议的，买受人可以自行维修，费用由出卖人承担。第八条第6点约定，房屋确有重大工程质量问题且不具备入住条件而买受人不退房只维修，或者房屋存在一般工程质量问题需要维修的，由出卖人进行维修，维修期限在30日内的，维修解决后出卖人不再承担其他责任，维修期限超过30日的，维修解决后出卖人承担房屋使用影响费，按照影响使用的建筑面积乘以本合同单价的每日万分之一标准计算。补充协议第十八条约定：买卖双方在合同中所提供的联系地址及电话是买卖双方联系和寄发邮件的依据，任何一方在合同履行期间发生迁址或变更通信地址或变更电话号码的，均有义务在变更后5日内书面告知另一方，否则，由此产生的风险由未履行告知义务的一方承担。出卖人的通信地址为：浙江省杭州市余杭区。 案涉项目于2015年12月29日通过竣工验收，于2016年6月29日完成备案手续。 2016年9月19日，被告向原告出具《房屋交付通知书》，通知原告于2016年9月30日前往售楼部办理交房手续。后原告前往收房时认为房屋存在质量问题而未收房，并在《房屋验收表》中记录如下问题：进户门划伤，门框划伤；玄关柜框损失；次卧对面墙角墙纸破；次卫马桶上方瓷砖空鼓，淋浴东墙空鼓，次卫门缝隙过大；次卧移门框划伤，玻璃划伤，次卧阳台栏杆脚未收口；次卧门框边缝大，门吸不牢；次主卧门框有污渍；主卫淋浴窗台下方瓷砖空鼓，淋缸上方瓷砖没填缝；主卫门吸没固定；主卧飘窗台板损伤；客厅空调未打胶，移门框变形，阳台栏杆下方没收口；厨房门框损伤，水槽门没反弹，抽屉坏，窗上方瓷砖空鼓，台板未打胶；北客房窗划伤，门框更换，飘窗南面墙纸破，门关闭缝隙过大；室内灯槽没搞卫生，地板下面有灰；厨房油烟机吊柜门上下不一致；客厅移门北踢脚线空，移门石条破损，窗门划伤；主卧柜上方缝隙过大；主卫门框毛糙，门框柱脚更换，门框上方角没收口；淋浴门吸不牢，马桶智能盖划伤；杆里面板划伤；主卧过道开关面板划伤，客厅背面门边开关面板划伤；客厅地砖划伤。 2016年11月12日，原告在《房屋质量维保保修单》上记录如下问题：客厅移门左边地砖破裂，中间地砖破裂；厨房窗户上沿瓷砖空鼓、破裂，消毒柜下面柜打开困难，靠墙瓷砖空鼓，热水器没有插座；南面次卧门套（门后）未装好，移门铝合金划痕，移门玻璃划痕；南面主卧浴缸（龙头），淋浴房瓷砖空鼓（窗边）；客厅移门玻璃划痕，铝合金变形；所有房间开关面板划痕，卫生未清洁（吊板）；大门（客厅）门框油漆重刷，房屋未通水。 2016年12月18日，原告再次在《房屋质量维保保修单》上记录如下问题：客厅移门破损，铝合金划痕，玻璃急需更换；次卧（南面）移门破损，铝合金划痕，玻璃急需更换；厨房锅炉橱柜浸水变形，破损，尺寸不合，无法使用，下水道倒灌，管道需修改；主卫淋浴开关损坏。 2018年10月底，案涉房屋客厅吊顶出现部分油漆脱落的情况。2019年1月3日，原、被告双方曾就该问题进行协商，期间被告表示系因案涉房屋楼上住户进水管原因导致案涉房屋客厅吊顶油漆脱落，后双方因争议较大协商未成。 浙江省建筑科学设计研究院有限公司根据本院委托出具《杭州市西溪盛悦居7幢4单元202室渗漏司法鉴定报告》，鉴定意见为：1.二层7/H-L轴墙（餐厅东墙）原渗漏区域墙面及吊顶已重新修复，目前是否渗漏及渗漏原因无法判断；2.三层2-7/H-M轴楼面板（客厅天花板）已重新修复，目前是否渗漏及渗漏原因无法判断；3.二层4-6/R轴墙（北面卧室北墙）内墙面已重新修复，墙纸局部存在凸起，存在渗漏痕迹。三层4-6/R轴墙（北面卧室北墙）墙脚处内墙面存在渗漏痕迹。渗漏主要因石材幕墙与三层外墙面交接处原防水封堵材料老化导致，且施工中石材收口面未合理设置排水坡度，导致交接处易积水。原告为本次鉴定支出鉴定费用50000元。 庭审中，被告陈述其于2019年6月完成餐厅东墙墙面及吊顶与客厅天花板的修复，于2019年11月完成北面卧室的修复。第二次庭审后，被告曾对北面卧室北墙的墙纸进行更换并对客厅吊顶油漆不平整问题进行修复，后原告经现场勘验，确认北面卧室墙纸已修复完毕，但认为漏水问题并未解决；吊顶除石膏线未做，其余已修复。 本院认为，原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》及其补充协议系双方真实意思表示，其内容未违反相关法律法规规定，应认定为合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。（一）关于房屋修复问题。原告在第二次庭审中已明确要求被告修复的范围为北面卧室北墙的渗水问题，现被告对北面卧室北墙的渗水问题已进行过修复，原告庭后经现场勘验亦确认目前现无渗水痕迹，故原告该项诉讼请求，本院不予支持。（二）关于损失赔偿。首先，原告主张案涉房屋在交房时即存在渗水问题，故其拒绝收房，但其并未出示有效证据证明，且被告出示的《房屋验收表》及《房屋质量维保保修单》中均无房屋渗水的相关记录，故原告应承担举证不能的不利后果。其次，《房屋验收表》及《房屋质量维保保修单》中记载的问题均非房屋主体结构质量问题，亦未严重影响正常居住使用，不构成原告有权拒绝收房的正当理由，故应视为案涉房屋已于2016年9月30日交付原告。再次，案涉房屋自交房以来确实存在部分质量问题，且被告曾进行多次修复，对原告实际使用造成影响，故被告应承担相应的违约责任。但根据《浙江省商品房买卖合同》的约定，买受人在出卖人超过30日未履行保修义务的情况下，可通过自行维修的方式及时止损，故原告对于扩大的损失部分亦应承担相应的民事责任。最后，如前所述，案涉房屋已于2016年9月30日交付原告，且原告并未实际交纳物业费，故原告要求被告承担物业费损失的诉请本院不予支持。综上，本院结合双方过错程度，原告实际损失情况及合同相关约定，酌情确定由被告赔偿原告损失30000元。（三）鉴定费用。根据鉴定报告的意见，北面卧室的渗水问题系房屋质量问题造成，故该部分鉴定费用应由被告承担。客厅天花板及餐厅东墙的渗水问题，原告在第一次庭审中认可前述部位已无渗水情况出现，被告表示其在第一次庭审后已对该部位完成修复的情况下，原告仍坚持鉴定，且鉴定意见亦确认修复已完成，故该部分鉴定费用应由原告自行承担。结合前述情况，本院酌情认定由被告承担鉴定费20000元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告杭州极富房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告王伊颖损失30000元； 二、被告杭州极富房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告王伊颖鉴定费20000元； 三、驳回原告王伊颖其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取3110元，由原告王伊颖负担2536元；被告杭州极富房地产开发有限公司负担474元，于本判决生效后七日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  孙莎 zdqz立案审查表 二〇二〇年五月二十日 书记员  苏琪