江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏06民终570号 上诉人（原审被告）：彭向华，男，1974年6月13日出生，汉族，住江苏省如东县。 被上诉人（原审原告）：江苏辰星物业管理有限公司，住所地江苏省南通市。 法定代表人：冯晨晨，总经理。 委托诉讼代理人：王金祥，男，该公司职员。 上诉人彭向华因与被上诉人江苏辰星物业管理有限公司（以下简称辰星物业）物业服务合同纠纷一案，不服如东县人民法院（2019）苏0623民初3361号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 彭向华上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：其物业费第一年是拿房时交纳的，此后三年是用装修押金抵扣的，所以均是预交的。2017年1月1日交纳的物业费是2017年的费用，一审认定是2016年的物业费，事实认定错误。辰星物业未履行物业服务的义务，如未督促开发商完善小区配套设施及配合各项验收；门禁系统无法使用；交通管理混乱；门卫保安人员年纪大且人员少；卫生、路灯、绿化等管理不到位。 辰星物业辩称，彭向华从来未预交过服务费。从2008年拿钥匙第一年是预交的；后来是2000元的押金抵算物业服务费；这以后三年都没有交纳，后来是在法院调解处理的；然后三年经追要交纳；2016年又不交，2017年开了票，这张票是2016年的物业费。其公司的物业服务并无不到位之处，都是得到业主和当地街道认可的。 辰星物业向一审法院起诉请求：判令彭向华立即给付2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费1170元、违约金64.05元、垃圾清运费120元，合计1354.05元。一审诉讼中，辰星物业变更诉讼请求为要求彭向华给付2017年1月至2019年12月31日期间的物业服务费1753.78元，违约金79.85元，垃圾清运费180元，合计2013.63元；诉讼费用由彭向华承担。 一审法院认定事实如下：辰星物业系具有一级资质的物业管理有限责任公司，于2004年12月8日成立，营业期限为2004年12月8日至2034年12月7日。 2007年7月3日，南通辰星物业管理有限公司与如东飞马房地产开发公司(以下简称飞马公司)签订《前期物业管理服务协议》，协议约定：飞马公司委托南通辰星物业管理有限公司对坐落于如东县掘港镇人民路66号的荣生豪景花苑小区提供前期物业管理服务。具体期限为自房屋预售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止。协议中，双方约定物业管理服务费用，多层住宅为按建筑面积每月每平方米0.4元计算。如业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和期限交纳有关费用的，南通辰星物业管理有限公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天交纳3‰违约金。协议中同时对委托服务事项、服务质量、双方权利义务等进行了约定。另双方在业主手册中约定，物业管理费的交纳日期为本缴费期前十日。庭审中，辰星物业陈述，实践中，业主对当年物业费的最后交费期限其可以放宽到当年的12月31日。协议签订后，辰星物业即为该小区提供物业服务。同时根据相关规定代收垃圾清运费，每年每户60元。辰星物业认为彭向华自2017年1月起欠交物业费及其已代交的垃圾清运费等，经其多次催要未果，故诉至一审法院，要求判令彭向华给付2017年1月至2019年12月31日期间的物业服务费1753.78元，违约金79.85元，垃圾清运费180元，合计2013.63元。 另查明，1.2010年7月2日，南通辰星物业管理有限公司变更为江苏辰星物业管理有限公司。2.彭向华系荣生豪景花苑小区5幢305室业主，房屋面积为121.79平方米，属于多层。彭向华自2017年1月1日开始即未交纳物业费。3.荣生豪景花苑小区至今尚未成立业主委员会。4.审理中，辰星物业提供了如东县掘港镇街道古池社区居委会历年来对辰星物业的评议，评议认为辰星物业能够为小区内业主、居民做好事办实事、排忧解难，业主、社区感到满意。辰星物业还提供了近几年如东县住房和城乡建设局关于《如东县物业服务行业诚信考评档案情况的通报》，通报反映辰星物业在如东县家物业服务企业考评中连年均名列前茅。 一审法院认为，1.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，辰星物业与飞马公司签订的《前期物业管理服务协议》，不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。该协议对全体业主及物业管理企业均具有约束力。辰星物业依据上述协议为荣生豪景花苑小区提供物业管理服务，取得收取物业服务费用的权利，小区业主在接受物业服务的同时也应承担交纳物业费用的义务。 2.关于辰星物业主张的物业服务费问题，根据协议约定，自2017年1月1日至2019年12月31日期间，彭向华应交纳的物业服务费为1753.78元（121.79平方米×0.4元/月/平方米×36个月）。虽然2019年彭向华应交的物业费最迟可以在2019年12月31日前交纳，但彭向华在庭审中已明确表示“要求辰星物业修理好门禁系统，其就交费”，这是一种附条件的承诺，而该条件的成就并非辰星物业暂时能予以解决的（具体理由下文单独阐述），为减少当事人的讼累，一审法院认为，对2019年的物业费在本案中一并解决为宜。故辰星物业主张自2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费有事实和法律依据，应予支持。彭向华抗辩辰星物业未向小区业主提供物业服务，对此，辰星物业提供了《前期物业管理服务协议》、催缴通知书及照片、社区评价证明、垃圾清运费收据、提供物业服务照片、主管部门考评通报、《关于荣生小区公共设施要求动用维修资金的请示报告》、业主赠送锦旗照片等证据，上述证据能够证明辰星物业已按照前期物业管理服务协议的约定为荣生豪景花苑小区提供了物业管理服务，基本履行了其合同义务，对此，行业主管部门、社区、绝大部分业主予以了肯定，一审法院不能以少部分业主的意见来认定辰星物业未履行合同义务，况且彭向华对其抗辩意见也未能提供充分证据予以证明。彭向华还抗辩其已经交纳了2018年度的物业费，辰星物业存在重复收费的情形，对此其提供了辰星物业于2017年1月1日向其出具的物业费收费收据，该收据上明确记载的收款事由为2015年12月30日至2016年12月30日期间的物业费，故彭向华提供的该份证据不能证明其抗辩主张，应由其承担不利后果。 3.关于彭向华提出的维修单元门禁系统的问题，辰星物业认为，门禁属于小区的公共设施设备，物业公司的职能是维护保养，该小区是老小区，共57个门，门的框架、对讲系统配件都已过时，无法修理，其已多次向主管部门递交报告，请示动用维修基金进行更换，但未能落实。对此，一审法院认为，单元门的更换不属于物业公司正常维护保养的范围，辰星物业已经根据其服务内容多次向主管部门提交了申请，正在等待批复，彭向华以此为由拒交物业费没有法律依据。退一步讲，即使辰星物业存在怠于维修门禁等服务瑕疵或轻微违约行为，也不足以导致彭向华拒交全部物业服务费。故一审法院对彭向华上述抗辩均不予采信。 4.关于垃圾清运费，辰星物业主张5元/月/户，合计180元（36个月），该费用实际已由辰星物业按照相关规定代交，故一审法院对该项请求予以支持。 5.关于辰星物业主张违约金的问题，《前期物业服务协议》中约定，业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和期限交纳有关费用的，辰星物业有权要求业主补交并从逾期之日起按每天交纳3‰违约金。一审法院认为，辰星物业有权自2018年1月1日起主张彭向华2017年欠交物业费的违约金至判决确定之日止，自2019年1月1日起主张2018年欠交物业费的违约金至判决确定之日止，现辰星物业主张按照日万分之三计算彭向华欠交物业费的违约金79.85元，不超过约定的标准，一审法院予以支持。据此，一审法院依照《物业管理条例》第七条第五项以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决：彭向华于判决生效之日起十日内给付江苏辰星物业管理有限公司自2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费1753.78元，垃圾清运费180元，并支付违约金79.85元，合计2013.63元。如果彭向华未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取50元，由彭向华负担。 二审中，双方当事人均未提供新证据。经审理查明，一审查明的案件事实属实，本院予以确认。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。对于2017年收取的物业费，彭向华一审中出具的收据对于收款事由注明：物业费2015.12.30—2016.12.30。一审法院据此认定该费用对应的是2016年度的物业费并无不当。彭向华以入账时间2017年1月1日主张其是预交的2017年度的物业费，未能提供相应证据，本院不予支持。彭向华主张辰星物业未履行合同义务缺乏事实依据，对该项上诉理由，本院不予采纳。综上所述，彭向华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人彭向华负担。 本判决为终审判决。 审判长 吕 敏 审判员 杨 谦 审判员 卢 丽 二〇二〇年五月二十六日 书记员 何梦玲