四平市铁东区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0303民初462号 原告：李军，男，汉族，1966年5月6日出生，住四平市铁东区。 原告：李杰航（系李军之子），男，汉族，2000年2月20日出生，住四平市铁东区。 二原告共同委托代理人：刘争戈，吉林公捷律师事务所律师。 被告：吉林省丰翼房地产开发有限公司四平分公司。住所：四平市铁东区第一实验小学家属楼南楼左门6号楼一楼。统一社会信用代码：91220303594466069E。 负责人：李亚成，经理。 委托代理人：徐峰，系委托公司副经理。 委托代理人：姜岳章，吉林待续律师事务所律师。 李军、李杰航与吉林省丰翼房地产开发有限公司四平分公司（以下简称丰翼四平公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月1日受理后，依法适用简易程序，于2020年4月24日公开开庭进行了审理。李军及其与李杰航共同委托代理人刘争戈，丰翼四平公司委托代理人徐峰、姜岳章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李军、李杰航诉称：2014年8月份，李军同丰翼四平公司协商，决定由李军预付购房款800万元，认购丰翼四平公司开发的丰翼东郡8号楼与9号楼中间小五层商品房。为此，双方于2014年8月29日签订了《丰翼东郡协议书》，李军按约定支付了认购商品房预付款800万元。同时双方还约定，李军认购商品房的最终面积及结算单价由双方在签订正式商品房买卖合同时确定。2017年12月，经相关权威部门确认，原告认购房屋的建筑面积为1791.34平方米，双方最终确认上述房屋结算单价为3000元/平方米，结算总价为5374020元。2017年12月14日，李杰航同丰翼四平公司签订了商品房买卖合同。因丰翼四平公司提供的房源不准确，2019年12月27日李杰航又同丰翼四平公司签订了《商品房现房买卖合同》，并由丰翼四平公司向李杰航出具了5374020元不动产增值税普通发票。按双方最终确定的结算总价5374020元，丰翼四平公司自2017年12月14日应返还给原告预付款2625980元。现因丰翼四平公司拒不返还，故起诉要求其立即返还预付款2625980元及利息，并由丰翼四平公司承担本案诉讼费用。 丰翼四平公司辩称：（一）2014年双方的房屋买卖是一次性全额付款，并没有所谓的“预付款”约定，协议书中关于“多退少补”的约定是针对房屋“面积差”的说明约定，与房屋单价无关，本协议的房屋买卖是8、9号楼之间的“小五层”楼整体出售，并未按每平方米进行销售。（二）2019年的《商品房现房买卖合同》的签订，错误地形成的房屋价格和总价，该约定不是双方的真实意思表示。原告诉状中叙述的“最终结算单价”“结算总价”和“房源不准确”没有事实依据，要求返还预付款的诉讼请求，不应得到支持。 李军、李杰航为支持自己的主张向法庭提交证据材料如下： 1.2014年8月29日订立的《丰翼东郡协议书》1份。证明：（1）认购房屋面积预计为1820㎡（合同第一条）；（2）认购房屋用途为商业用房（合同第一条）；（3）原告方已交纳认购款800万元（合同第四条第一项）；（4）认购款性质为预付房款（合同第二条第二项括号中内容）；（5）“本协议书与商品房买卖合同不一致，以商品房买卖合同为准”（合同第九条）。 丰翼四平公司质证表示：对该合同的真实性没有异议，但是对证明问题有异议。该合同只能证明房屋认购房价总额为800万元，而且是一次性付款，并没有预付款的约定，第二条第二项括号内的内容是指房屋实际面积的面积差的多退少补，并没有房屋单价的约定。 2.丰翼四平公司于2014年8月29日向原告方开出的收到购房全款收据，证明丰翼四平公司已经收到原告方交纳的购房预付款800万元。 丰翼四平公司质证表示：对该份证据的真实性无异议，对证明问题有异议，收款事项是购房全款，并不是预付款。 3.《商品房现房买卖合同》原件4份，签订时间为2019年12月27日，证明（1）原告方购买房屋的商业用房面积为611.42㎡（合同编号XS00029277是156.78㎡，XS000278是207.28㎡，XS000279是247.36㎡）；（2）原告方购买房屋的办公用房面积为1179.92㎡（合同编号XS00029276是1179.92㎡）；（3）总计购房面积为1791.34㎡；（4）购房单价为3000元/㎡；（5）总价款为5374020元。 丰翼四平公司质证表示：对以上4份合同真实性有异议，这与2014年双方的协议购房总价不一致，商业用房3000元/㎡的单价不符合常理。 4.丰翼四平公司于2019年12月27日向原告方开具的吉林增值税普通发票4张。证明：购房款总价为5374020元，与商品房现房买卖合同完全相符；发票号07157180对应合同号为XS00029276，价款为3539760元；发票号07157182对应合同号为XS00029277，价款为470340元；发票号07157183对应合同号为XS00029278,价款为621840元；发票号07157181对应合同XS00029279，价款为742080元；上述款项合计为5374020元。 丰翼四平公司质证表示：对证据真实性无异议，但是发票和房屋价款的数额不一致，2019年12月30日我（公司）发现后通知原告方，要求其把发票退还给公司，我公司要按照2014年8月29号的合同原价给原告方重新开具发票。因为涉嫌偷税漏税，我（公司）多次要求原告方将发票退回，但是其没来更换。 5.丰翼四平公司向原告方出具的4份商品房现售合同签约证明。该证据能够证明2019年12月27日双方签订的4份商品房现房买卖合同是真实的。 丰翼四平公司质证意见与其对证据4质证意见一致。 6.双方当事人于2017年12月14日签订的《商品房买卖合同》复印件，因为原件已经被丰翼四平公司收回，被收回的合同数实际上是6份合同，该6份合同涉及到的商品房的面积分别为：156.78㎡、247.36㎡、207.28㎡、400.68㎡、400.68㎡、378.55㎡。上述证据能够证明：（1）在2017年12月14日双方已确定的房屋总面积为1791.33㎡，与2019年12月27日最终签订的现房合同面积仅相差0.01㎡；（2）在2017年12月14日双方已确定房屋单价为3000元/㎡；（3）证明购房总价款为5373990元，与2019年12月27日最终签订的现房合同总价仅相差30元。 丰翼四平公司质证表示：对该份证据真实性有异议，证明不了原告方想证明的问题。 7.丰翼四平公司于2018年4月2日为原告方开具的住宅专项维修资金代缴专用票据复印件6张，证明原告方是按照2017年12月14日签订的6份商品房预售合同确定的房屋面积，交纳了住宅专项维修资金。 丰翼四平公司质证表示：对证据真实性无异议，对证明房屋面积无异议。我们收这笔费用是以测绘面积申报预售面积然后确定的房屋应缴纳面积，不是根据是否有合同而确认是否交纳。 8.2018年人民银行同期贷款基准利率表，一年期的贷款基准利率为4.75%。 丰翼四平公司质证表示：无异议。 丰翼四平公司为支持自己的主张或者反驳对方的主张提供以下证据材料： 1.2014年8月29日签订的《丰翼东郡协议书》，能够证明双方认购房屋总价为800万元，付款方式为一次性付款。 二原告质证表示：对真实性无异议，对证明问题有异议。该800万元购房款的性质按照合同约定应当是预付款。 2.收据1份，公司财务人员记载了原告方购房全款时400万元现金和400万元水泥款，证明时购房全款，不是预付款。 二原告质证表示：对真实性无异议，该款项的性质为认购房屋的预付款，对其他无异议。 3.6张维修基金的专用票据和4张物业相关费用的收缴的收据，证明原告方在2018年以后共向丰翼四平公司交费23万元；能够间接证明，如果原告方在丰翼四平公司处有预付款，则不会补交任何费用。 二原告质证表示：对证据真实性无异议，对证明问题有异议，上述票据不能证明丰翼四平公司所要证明的问题，因为是否退还预付款同交纳专项维修资金及交纳物业费是不同的法律关系，专项维修资金实际收缴人是物业办，而物业费也系独立的物业公司收取，因此不存在抵销的法律关系，更何况原告方与丰翼四平公司唐总间也一直未就退还预付款相关事宜达成一致。 4.通话录音1份，证明2019年12月27日签订的合同与2014年签订的合同价格不符，丰翼四平公司一再要求返还合同和发票。 二原告质证表示：对该证据有异议，李军的女婿（通话被叫人）并非案涉房屋买卖合同当事人，丰翼四平公司要求他返还发票和合同，与二原告无任何关系，且已经签订的合同并不是哪一方当事人自行就可以撤销或者解除的。 5.黄影于2020年4月14日书写的证明1份，证明所售房屋时整体出售，是从900万元讲价讲到800万元，而且是一次性付款。 二原告述称：不同意质证，无法核实证言。 6.证人郭建明证言：我于2012年至2015年担任丰翼四平公司销售经理，买房的详细情况是李军和唐总谈的，起初我要价900万元，后来我通过购房协议知道价格协商到800万元，因为我是销售经理，所以我在协议书上签的字。 二原告质证表示：该证人系丰翼四平公司员工，且是签订丰翼东郡协议书的销售代表，在该协议书上有签字，因其与丰翼四平公司之间的特殊关系，故对其证言的真实性有异议，且其证言也无法证明原告方交付的房款的性质。 审理查明：（一）丰翼四平公司（出卖人、甲方）、李军（买受人、乙方）于2014年8月29日订立1份《丰翼东郡协议书》（以下简称协议书），双方约定由李军认购丰翼四平公司开发的丰翼东郡项目C号楼商网（8号楼与9号楼之间小五层，建筑面积约1820平方米），该房屋认购房价总额为人民币800万元整，由丰翼四平公司于2014年12月31日前交房。后李军已经按照约定向丰翼四平公司支付了800万元（包括现金400万元，水泥款抵付400万元），并由丰翼四平公司于协议书签署当日向李军出具了1份收款金额为800万元的《收据》（NO.0089177，以下简称收据）。协议书第九条“其它条款”部分记载，“本协议书与《商品房买卖合同》内容不一致的，以《商品房买卖合同》为准”。 （二）房屋交付后，李军于2018年3月27日交纳了“C号楼商网2016年1月1日—2018年12月31日物业费”109629元，“C号商网2015-2016年度余热费”13879元，“C商网装修垃圾清运费”17913元；李杰航于2020年3月10日向四平市丰翼物业管理有限公司交纳了“C-5层（1791.3㎡）”2019年度物业费36543元（实收36000元）。丰翼四平公司于2018年4月2日向李杰航代收了相应的物业维修资金，并向李杰航出具了《四平经济开发区住宅专项维修资金代缴专用票据》（以下简称维修资金代缴票据）。维修资金代缴票据“交存计算”一栏记载“建安造价”为1057元。 （三）丰翼四平公司（出卖人）、李杰航（买受人）于2019年12月27日签署4份《商品房现房买卖合同》（合同编号分别为XS00029276、XS00029277、XS00029278、XS00029279，以下分别简称276号合同、277号合同、278号合同、279号合同），并由丰翼四平公司出具了对应的4份《商品房现售合同签约证明》（编号分别为2177626、2177628、2177635、2177636，以下分别简称626号签约证明、628号签约证明、635号签约证明、636号签约证明）、4份《吉林增值税普通发票》（序号分别为07157180、07157182、07157183、07157181）。276号合同记载“该商品房（指301号房）的用途为办公用房”，“建筑面积共1179.92平方米”，单价为3000元/㎡，总金额“叁佰伍拾叁万玖仟柒佰陆拾零元整”（1179.92㎡×3000元/㎡=3539760元）；277号合同记载“该商品房（指101号房）的用途为商业用房”，“建筑面积共156.78平方米”，单价为3000元/㎡，总金额“肆拾柒万零仟叁佰肆拾零元整”（156.78㎡×3000元/㎡=470340元）；278号合同记载“该商品房（指102号房）的用途为商业用房”，“建筑面积共207.28平方米”，单价为3000元/㎡，总金额“陆拾贰万壹仟捌佰肆拾零元整”（207.28㎡×3000元/㎡=621840元）；279号合同记载“该商品房（指103号房）的用途为商业用房”，“建筑面积共247.36平方米”，单价为3000元/㎡，总金额“柒拾肆万贰仟零佰捌拾零元整”（247.36㎡×3000元/㎡=742080元）。 （四）诉讼中双方对二原告系共同购房人的事实无争议。 本案争议的焦点是：双方在签署276号合同、277号合同、278号合同、279号合同时是否存在通谋的虚假意思表示。 通过二原告陈述、丰翼四平公司答辩及庭审调查，结合已经查明的案件事实，依据证据材料，针对本案争议的焦点，本院综合评判如下： 当事人于2014年8月29日订立的协议书是双方真实意思的表示，属于预约性质，依法已于订立协议书时生效。协议书记载认购房价总额为人民币800万元，和双方于2019年12月27日正式签署的276号合同、277号合同、278号合同、279号合同记载的房价总额不一致。《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”协议书及前述4份合同均系丰翼四平公司提供的制式合同，协议书第九条“其它条款”部分明确记载，“本协议书与《商品房买卖合同》内容不一致的，以《商品房买卖合同》为准”。276号合同、277号合同、278号合同、279号合同系丰翼四平公司自愿签署，其记载的房屋单价、建筑面积、总金额等价格条款与丰翼四平公司出具的626号签约证明、628号签约证明、635号签约证明、636号签约证明相吻合，与丰翼四平公司开具的序号为07157180、07157182、07157183、07157181的发票相印证，应予以认定。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第七十一条规定：“行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。”诉讼中丰翼四平公司以前述4份合同中的价格条款系“错误”形成为由，主张撤销该条款，并提供了通话录音等证据加以证明。本院认为，前述4份合同属于双方之间整体性房屋买卖合同关系中的组成部分，丰翼四平公司系成熟的商事主体，作为制式合同的提供方，丰翼四平公司理应对合同条款负有谨慎的注意义务，应当明知合同约定的房屋单价和总金额。故对丰翼四平公司的撤销主张，本院不予支持。 《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”诉讼中丰翼四平公司主张双方在签署276号合同、277号合同、278号合同、279号合同时就价格条款存在虚假的意思表示，以该条款无效为由提出抗辩，但没有提供直接证据。本院认为，虚假意思表示不同于意思表示欠缺中的“真意保留（单独虚伪表示）”和“意思表示错误”。真意保留，是指表意人把真实意思保留在心中，所作出的表示行为并不代表真实意思，是一种自知并非真意的意思表示。意思表示错误，是指表意人出于错误或不知致使其意思表示与效果意思不一致的情况。所谓虚假意思表示，是指行为人与相对人都知道自己所表示的意思并非真意，通谋作出与真意不一致的意思表示。虚假意思表示的特征在于，双方当事人都知道自己所表示出的意思不是真实意思，民事法律行为本身欠缺效果意思，双方均不希望此行为能够真正发生法律上的效力。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。”《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九条规定：“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在”。故丰翼四平公司以双方存在通谋的虚假意思表示提出抗辩，依法应由提出抗辩主张的丰翼四平公司承担举证责任，且应低于认定“恶意串通”时“排除合理怀疑”的证明标准、符合“高度可能性”的证明标准。 《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）第七条第一款规定：“商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。”维修资金代缴票据“交存计算”一栏记载涉案房屋“建安造价”为1057元，结合当地一般地价标准比较，双方在276号合同、277号合同、278号合同、279号合同约定的房屋单价3000元显然高于房屋建筑安装及土地成本。双方当事人原系生意伙伴关系，协议书中约定认购房价总额为800万元，其中的400万元系李军用丰翼四平公司欠付的水泥款抵付；认购的建筑面积约1820平方米。庭审时李军述称其与丰翼四平公司实际控制人“唐总”相互熟悉，协议书及276号合同、277号合同、278号合同、279号合同均是经李军与“唐总”洽谈后由丰翼四平公司工作人员提供制式合同文本后双方自愿签署；李军的陈述能够与证人郭建明证言（“买房的详细情况是原告和唐总谈的”——庭审笔录第8页第19行）相印证。庭审时李军对协议书记载的“认购房价总额”与276号合同、277号合同、278号合同、279号合同记载的房屋价款不一致的原因作出了明确的说明（“唐总曾口头答应在给原告交付房屋时，为原告免费安装一部电梯，但之后，被告也未履行该义务。正是因为上述种种原因，包括交付的房屋用途——建筑面积1179.92平方米房屋由商业用房变更为办公用房——不符合丰翼东郡协议书的约定，包括因其他原因未给原告安装电梯，才导致原告与被告的唐总通过协商确定了房屋最终销售的单价为3000元/㎡”——庭审笔录第10页第23至28行），其所作的说明未见有明显矛盾及有悖于常理之处。协议书记载原告方认购的房屋系商网、建筑面积约1820平方米，276号合同、277号合同、278号合同、279号合同记载房屋实际面积为1791.34平方米，其中建筑面积为1179.92平方米的301号房的用途为办公用房。诉讼中原告方就276号合同、277号合同、278号合同、279号合同对建筑面积条款、部分房屋用途条款的确定没有提出异议，故客观上存在对价格条款作出相应确定的可能。案涉房屋买卖合同系长期存在商业交流的商业伙伴间洽谈后设立，实际交易物包括3处商业用房、1处办公用房，约定的价格显然低于市场价格。根据现行税收制度，按照前述4份合同记载的价格完成交易，同以市场价格交易相比较，将显著降低案涉房屋的二次交易价值，亦即在事实上降低其交换价值。二原告自始否认在签署276号合同、277号合同、278号合同、279号合同时就价格条款与丰翼四平公司存在虚假的意思表示，庭审时丰翼四平公司明确否认在前述4份合同之外，与原告方另外签订过其他房屋买卖合同（庭审笔录第9页第24行），经本院询问，也明确表示没有双方存在“通谋虚假表示”的证据（庭审笔录第10页第4行）。综上，本院认为，对丰翼四平公司的抗辩主张，应由其承担举证不能的不利后果。对二原告要求丰翼四平公司返还预付款2625980元的诉讼请求，本院予以支持。二原告要求自2017年12月14日起计算逾期返还的利息，但其提供的证据系复印件，丰翼四平公司不予认可。诉讼中二原告也没有提供其在签署276号合同、277号合同、278号合同、279号合同后、提起诉讼前要求丰翼四平公司返还差额部分预付款的证据，故本院确定按照其主张权利之日起计算逾期返还的利息。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、第一百四十六条、第一百四十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条、第一百零九条的规定，判决如下： 一、被告吉林省丰翼房地产开发有限公司四平分公司于本判决生效后3日内向原告李军、李杰航返还预付款2625980元及利息（利息以2625980元为基数，按照同期同类银行贷款利率自2020年4月1日起计算至实际返还时止）； 二、驳回原告李军、李杰航其他诉讼请求。 案件受理费13904元，由被告吉林省丰翼房地产开发有限公司四平分公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。 审判员  闫宁波 二〇二〇年五月十日 书记员  栾倩雯