新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新4002民初5452号 原告：新疆伊犁名家房地产开发有限公司，住所地在新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州。 法定代表人：曾洪江，该公司董事长。 委托诉讼代理人：余川，新疆边塞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王丽丽，新疆边塞律师事务所律师。 被告：赵祥，男，汉族，1975年9月16日出生，系××有限责任公司董事长，现羁押在新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州霍城县看守所。 委托诉讼代理人：刘健,新疆元正盛业(伊宁)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩惠祥,新疆元正盛业(伊宁)律师事务所律师。 第三人：伊犁润丰房地产开发有限责任公司，住所地在新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州。 法定代表人：曾洪军，该公司董事长。 委托诉讼代理人:颜飞，男，该公司员工，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州。 第三人：曾洪江，男，汉族，1967年8月19日出生，系新疆伊犁名家房地产开发有限公司董事长，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州。 第三人：孙德胜，男，汉族，1968年2月2日出生，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州。 原告新疆伊犁名家房地产开发有限公司(以下简称名家公司)与被告赵祥、第三人伊犁润丰房地产开发有限责任公司（以下简称润丰公司）、曾洪江、孙德胜建筑物和其他土地附着物抵押权纠纷一案,本院于2019年11月26日立案受理,依法组成合议庭,适用普通程序，于2019年12月26日、2020年4月30日进行了公开开庭审理。原告名家公司的委托诉讼代理人余川,被告赵祥及委托诉讼代理人刘健、韩惠祥，润丰公司的委托诉讼代理人颜飞到庭参加了诉讼。第三人曾洪江、孙德胜经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告名家公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告赵祥立即协助办理解除位于伊宁市××区、201、301、402、404、501、503、604、702、804、1104、1303、1304、1504、1604、1703、1903、2004、2101、2203、2204、2303、2304、2401、2402、2404、2501、2602、2603、2604共30套商品房的抵押登记；2.诉讼费用由被告承担。事实及理由：2015年11月初，原告单位因资金困难从被告处借款，经多次协商，被告于11月2日同意借款600万元，约定借款期限6个月，借款利率年24%，并以银行转款方式支付。为此被告要求原告提供名家公馆7号楼1单元部分房屋提供抵押担保，并由第三人提供担保后放款。原告按照被告的要求在借款合同加盖公章和法定代表人印鉴后，被告于11月18日向原告汇款600万元，原告于2016年1月20日、1月16日、1月26日、3月10日、4月6日、4月11日向被告归还款项。根据被告在前期其他案件庭审中出示的证据，原、被告签订的合同约定年利率24%。原告认为早已向被告支付了全部借款本金及利息，被告应将抵押房产依法办理解除抵押登记，但被告以各种理由推拖至今，导致原告无法生产经营，严重制约了原告的发展。 被告赵祥辩称，不同意解除抵押登记，双方借款的实际利率与合同约定的年利率24%不同，前后不符。名家公司没有归还完借款，其归还的钱款不一定是本案借款。 第三人润丰公司述称,其是名家公司借款的担保方，对名家公司的主张认可。需要承担的责任，润丰公司会承担责任。润丰公司相信名家公司已将欠款归还完毕。 第三人曾洪江、孙德胜未陈述意见。 经双方举证质证,结合各方当事人陈述,本院认定事实如下: 2015年11月2日,名家公司(借款人)、赵祥(贷款人)签订《借款合同》一份,约定:名家公司向赵祥借款600万元,借款期限6个月,赵祥须于2015年11月20日前将该借款转账至名家公司指定账户。名家公司必须配合赵祥办理抵押手续,抵押手续办妥前,赵祥有权拒绝放款。放款金额、放款日和到期日以借款凭证的记载为准。年利率24%。借款人在约定的贷款期限内无法还清贷款,可在贷款到期日前一个月提出贷款展期申请,经贷款人同意后可以办理展期手续。还款方式按先前期、后当期和先息后本的顺序抵冲借款人应偿还的贷款本息。借款人必须提供贷款人认可的有效担保方式,并与贷款人签订相关的担保合同。借款人违反合同约定的,借款人除向贷款人承担贷款本金及利息总额30%的违约责任外,贷款人还可以要求借款人承担罚息、复利等。 同日，赵祥、名家公司与润丰公司、曾洪江、孙德胜分别签订保证合同，约定润丰公司、曾洪江、孙德胜为名家公司的前述《借款合同》项下的债务提供连带责任保证等。 2015年11月13日，名家公司、赵祥签订《房地产抵押合同》一份，约定：名家公司自愿以其所有并拥有处分权的房地产为赵祥提供抵押担保，抵押的房地产坐落于伊宁市××区以南、重庆路以西，建筑面积共计5979.01平方米，名家公馆××号楼，房号分别为104、201、202、301、302、303、304、402、404、501、503、504、601、602、604、701、702、801、802、804、901、1001、1101、1102、1104、1301、1303、1304、1504、1604、1703、1903、2002、2004、2101、2203、2204、2301、2303、2304、2401、2402、2404、2501、2502、2601、2602、2603、2604。名家公司用作抵押的房产占用范围内的建设用地使用权一并抵押。该抵押物评估值600万元。抵押担保范围为主合同项下借款本金、利息、违约金等。名家公司未向赵祥清偿主合同项下债务债权，赵祥可依照法律规定的形式以折价、或以拍卖、变卖该抵押物所的价款优先受偿等。同日，赵祥为上述抵押物办理抵押登记手续，并领取了他项权证。 赵祥为履行上述《借款合同》,分别于2015年11月2日、5日、6日、10日、18日,向名家公司通过银行转账200万元、100万元、100万元、100万元、100万元,共计600万元。 名家公司为归还前述《借款合同》项下款项,先后通过伊犁正泰建筑工程有限责任公司（以下简称正泰公司）向赵祥或其指定的人员还款。正泰公司分别于2016年1月6日向蔡盼盼、武晓亮汇款322000元、30万元,于2016年1月20日向王蓓汇款261400元,于2016年1月26日向武晓亮汇款30万元,于2016年3月10日向王蓓汇款10万元,于2016年4月6日向武晓亮汇款30万元,于2016年4月11日向王蓓汇款10万元,于2016年4月27日向赵祥汇款30万元,于2016年5月18日、20日、25日、27日、6月1日、6日、7日、8日分别向王蓓汇款10万元、50万元、15万元、20万元、20万元、20万元、20万元、20万元，于2016年6月27日分别向武晓亮、王蓓汇款50万元、50万元。名家公司于2016年7月25日向赵祥汇款50万元，于2016年7月28日向武晓亮汇款50万元，于2016年8月15日向赵祥汇款两笔50万元、25万元。名家公司法定代表人曾洪江受名家公司指示于2016年7月28日向武晓亮汇款50万元，上述还款共计6983400元。庭审中,赵祥确认前述收款人可以代表或代理赵祥收取还款。赵祥辩称上述款项可能不是归还本案合同项下的款项,部分款项是曾洪江向赵祥借款而产生的还款，但就此未提供证据，本院不予采纳。赵祥如与曾洪江个人之间存在借款争议，可以另行主张，本案不予理涉。 2016年8月3日,赵祥、名家公司签订《借款合同》之补充协议（以下简称补充协议）,内容主要为:双方于2015年11月签订了《借款合同》,赵祥在向名家公司出借款项600万元,该合同约定的债务履行期限已于2016年5月20日届满。双方就此笔借款还款事宜,达成以下补充协议:经双方对账结算,截止2016年8月3日,名家公司应付赵祥的债务总额为600万元。赵祥同意将名家公司债务履行期限展期至2016年10月2日。在此履行期限届满前,双方同意以本补充协议确认的应付债务总额为基数,以每月3%为利率,计算2016年8月3日至2016年10月2日期间名家公司应付利息,计36万元。名家公司应于2016年10月2日前偿还借款时将该利息向赵祥一并付清。如名家公司届时仍无法完全履行还款义务,赵祥有权按3%每月收取名家公司应还款项的借款利息等。 以上事实有原告提供的鉴证报告、《借款合同》《房地产抵押合同》、保证合同、抵押清单、他项权证、不动产登记信息，被告提供的补充协议,当事人陈述等证据在卷为证，足以认定。 庭审中,经双方当事人确认，本案争议焦点为：案涉抵押财产应否解除抵押登记。 本院认为,《中华人民共和国物权法》第一百七十七条规定，有下列情形之一的，担保物权消灭：（一）主债权消灭……《中华人民共和国担保法》第五十二条规定，抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款规定,借贷双方约定的利率未超过年利率24%,出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的,人民法院应当支持。第二十八条第一款规定:借贷双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金并重新出具债权凭证,如果前期利率没有超过年利率24%,重新出具的债权凭证载明的金额可认定为后期借款本金;超过部分的利息不能计入后期借款本金。约定的利率超过年利率24%,当事人主张超过部分的利息不能计入后期借款本金的,人民法院应予支持。第二款规定:按前款计算,借款人在借款期间届满后应当支付的本息之和,不能超过最初借款本金与以最初借款本金为基数,以年利率24%计算的整个借款期间的利息之和。出借人请求借款人支付超过部分的,人民法院不予支持。第二十九条第一款规定:借贷双方对逾期利率有约定的,从其约定,但以不超过年利率24%为限。第三十条规定:出借人与借款人既约定了逾期利率,又约定了违约金或者其他费用,出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用,也可以一并主张,但总计超过年利率24%的部分,人民法院不予支持。 本案中，欲解决案涉抵押财产应否解除抵押登记的问题,必须要解决抵押担保的主合同即《借款合同》项下的款项是否已归还完毕的问题。而要认定案涉款项是否归还完毕的问题，必然会涉及到借贷利率如何认定的问题,这是双方当事人争执不下的焦点问题。名家公司依据年利率24%进行计算，认为已归还了案涉款项的本息；赵祥主张按照补充协议的约定来确定利率，名家公司尚未归还完案涉款项。对此，本院认为，双方签订的《借款合同》有关借期内按照年利率24%计算利息的约定，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律拘束力。案涉借款约定的出借期限届满后，名家公司、赵祥双方对前期借款本息结算后并重新签订了补充协议，依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款及第二十八条、第二十九条规定，名家公司在借款期间届满后应当支付的本息之和,不能超过最初借款本金与以最初借款本金为基数,以年利率24%计算的整个借款期间的利息之和。赵祥请求名家公司支付超过年利率24%部分的,本院不予支持。依据上述分析认定，本案借款在借期内和逾期后的利率均为年24%，满一月应为月2%，不满一个月按照年利率除以365天乘以实际天数计息，结合双方约定的先前期后当期、先息后本及名家公司归还款项的时间及金额,本院对名家公司归还的本息分步逐笔计算如下： 一、2016年1月6日，名家公司归还了两笔合计622000元。2015年11月2日赵祥出借的200万元，至2016年1月6日产生的利息：200万元×月利率2%×2月＋200万元×年利率24%÷365×5天=86575.34元；2015年11月5日赵祥出借的100万元，至2016年1月6日产生的利息：100万元×月利率2%×2月+100万元×年利率24%÷365×2天=41315.07元；2015年11月6日赵祥出借的100万元，至2016年1月6日产生的利息：100万元×月利率2%×2月+100万元×年利率24%÷365×1天=40657.53元；2015年11月10日赵祥出借的100万元，至2016年1月6日产生的利息：100万元×月利率2%×1月+100万元×年利率24%÷365×28天=38410.96元；2015年11月18日赵祥出借的100万元，至2016年1月6日产生的利息：100万元×月利率2%×1月+100万元×年利率24%÷365×20天=33150.68元。前述利息合计240109.58元。该622000元先归还240109.58元，剩余的381890.42元归还本金，此时名家公司尚欠本金5618109.58元。 二、2016年1月20日，名家公司归还了261400元。本金5618109.58元，从当年1月6日起至1月20日产生的利息：5618109.58元×年利率24%÷365×14天=51717.39元。该261400元，先归还51717.39元，剩余的209682.61元归还本金。此时，名家公司尚欠本金5408426.97元。 三、2016年1月26日，名家公司归还了30万元。本金5408426.97元，从当年1月20日起至1月26日产生的利息： 5408426.97元×年利率24%÷365×6天=21337.36元。该30万元，先归还21337.36元，剩余的278662.64元归还本金。此时，名家公司尚欠本金5129764.33元。 四、2016年3月10日，名家公司归还10万元。本金5129764.33元，从当年1月26日起至3月10日产生的利息： 5129764.33元×月利率2%×1月+5129764.33元×年利率24%÷365×13天=146444.23元。该10万元，尚不足以归还146444.23元，尚欠利息46444.23元。 五、2016年4月6日，名家公司归还30万元。本金5129764.33元，从当年3月10日起至4月6日产生的利息：5129764.33元×年利率24%÷365×27天=91070.88元。该30万元，先归还上期所欠的46444.23元，再归还本期的91070.88元利息，剩余的162484.89元归还本金。此时，名家公司尚欠本金4967279.44元。 六、2016年4月11日，名家公司归还了10万元。本金4967279.44元，从2016年4月6日起至4月11日产生的利息：4967279.44元×年利率24%÷365×5天=16330.78元。该10万元，先归还16330.78元，剩余的83669.22元归还本金。此时，名家公司尚欠本金4883610.22元。 七、2016年4月27日，名家公司归还了30万元。本金4883610.22元，从2016年4月11日起至4月27日产生的利息：4883610.22元×年利率24%÷365×16天=51378.26元。该30万元，先归还51378.26元，剩余的248621.74元归还本金。此时，名家公司尚欠本金4634988.48元。 八、2016年5月18日，名家公司归还了10万元。本金4634988.48元，从2016年4月27日起至5月18日产生的利息：4634988.48元×年利率24%÷365×21天=64000.94元。该10万元，先归还64000.94元，剩余的35999.06元归还本金。此时，名家公司尚欠本金4598989.42元。 九、2016年5月20日，名家公司归还了两笔合计50万元。本金4598989.42元，从2016年5月18日起至5月20日产生的利息：4598989.42元×年利率24%÷365×2天=6047.99元。该50万元先归还6047.99元，剩余的493952.01归还本金。此时，名家公司尚欠本金4105037.41元。 十、2016年5月25日，名家公司归还了15万元。本金4105037.41元，从2016年5月20日起至5月25日产生的利息：4105037.41元×年利率24%÷365×5天=13496.01元。该15万元先归还13496.01元，剩余的136503.99元归还本金。此时，名家公司尚欠本金3968533.42元。 十一、2016年5月27日，名家公司归还了20万元。本金3968533.42元，从2016年5月25日起至27日产生的利息：3968533.42元×年利率24%÷365×2天=5218.89元。该20万元先归还5218.89元，剩余的194781.11元归还本金。此时，名家公司尚欠本金3773752.31元。 十二、2016年6月1日，名家公司归还20万元。本金3773752.31元，从2016年5月27日起至6月1日产生的利息：3773752.31元×年利率24%÷365×5天=12406.86元。该20万元先归还12406.86元，剩余的187593.14元归还本金。此时，名家公司尚欠本金3586159.17元。 十三、2016年6月6日，名家公司归还20万元。本金3586159.17元，从2016年6月1日起至6月6日产生的利息：3586159.17元×年利率24%÷365×5天=11790.11元。该20万元先归还11790.11元，剩余的188209.89元归还本金。此时，名家公司尚欠本金3397949.28元。 十四、2016年6月7日，名家公司归还20万元。本金3397949.28元，从2016年6月6日起至6月7日产生的利息：3397949.28元×年利率24%÷365×1天=2234.27元，该20万元先归还2234.27元，剩余的197765.73元归还本金。此时，尚欠本金3200183.55元。 十五、2016年6月8日，名家公司归还20万元。本金3200183.55元，从2016年6月7日起至6月8日产生的利息：3200183.55元×年利率24%÷365×1天=2104.23元。该20万元先归还2104.23元，剩余的197895.77元归还本金。此时，名家公司尚欠本金3002287.78元。 十六、2016年6月27日，名家公司归还两笔合计100万元。本金3002287.78元，从2016年6月8日起至6月27日产生的利息：3002287.78元×年利率24%÷365×19天=37508.03元。该100万元先归还37508.03元，剩余的962491.97元归还本金。此时，名家公司尚欠本金2039795.81元。 十七、2016年7月25日，名家公司归还50万元。本金2039795.81元，从2016年6月27日起至7月25日产生的利息：2039795.81元×年利率24%÷365×28天=37554.60元。该50万元先归还37554.60元，剩余的462445.40元归还本金。此时，名家公司尚欠本金1577350.41元。 十八、2016年7月28日，名家公司归还两笔合计100万元。本金1577350.41元，从2016年7月25日起至7月28日产生的利息：1577350.41元×年利率24%÷365×3天=3111.49元。该100万元先归还3111.49元，剩余的996888.51元归还本金。此时，名家公司尚欠本金580461.90元。 十九、2016年8月15日，名家公司归还两笔合计75万元。本金580461.90元，从2016年7月28日起至8月15日产生的利息：580461.90元×年利率24%÷365×18天=6870.12元。该75万元先归还6870.12元，剩余的743129.88元归还本金580461.90元，尚有余额。 经前述核算，名家公司主张其已经归还了全部款项，具有事实依据，本院予以支持。赵祥抗辩名家公司尚欠600万元，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。担保的主债权消灭，抵押权也相应消灭，故赵祥应予以解除即注销抵押登记。 综上所述，名家公司的诉请具有事实及法律依据，本院予以支持。第三人曾洪江、孙德胜经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，责任自负。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十七条、《中华人民共和国担保法》第五十二条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款、第二十八条、第二十九条、第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，缺席判决如下： 被告赵祥于本判决生效之日起十日内协助原告新疆伊犁名家房地产开发有限公司办理伊宁市合作区重庆路××号名家公馆××号楼104、201、301、402、404、501、503、604、702、804、1104、1303、1304、1504、1604、1703、1903、2004、2101、2203、2204、2303、2304、2401、2402、2404、2501、2602、2603、2604室房屋的解除即注销抵押登记手续。 本案案件受理费36188元，由被告赵祥负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于新疆自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。 审 判 长  张广永 人 民 陪 审 员  张庆辉 人 民 陪 审 员  王丽霞 二〇二〇年五月十三日 书 记 员  洪杜孜