湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1002民初5648号 原告（反诉被告）：郴州汇龙置业有限公司，住所地：湖南省郴州市北湖区青年大道南侧（原七四二九工厂）。 法定代表人：汤斌，该公司董事长。 委托代理人:黄亚林，湖南宣阳律师事务所律师。 委托代理人:唐军，北京中银（长沙）律师事务所律师。 被告：何永乐，男，1992年4月15日出生，住湖南省郴州市北湖区。 委托代理人：游少权，河南三叶律师事务所律师。 委托代理人：郭田玉，河南君信合律师事务所律师。 原告（反诉被告）郴州汇龙置业有限公司（以下简称汇龙公司）与被告（反诉原告）何永乐商品房销售合同纠纷一案，本院受理后,依法适用简易程序，后转为普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）汇龙公司委托代理人黄亚林、唐军和被告（反诉原告）委托代理人游少权、郭田玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汇龙公司请求法院判令：一、被告向原告支付购房款56061.61元；二、被告以应支付购房款为基数，自起诉之日起按每日万分之五向原告支付违约金至实际履行完毕时止；三、本案受理费、保全费由被告承担。 被告何永乐答辩要点：房屋争议面积部分是由汇龙公司擅自变更规划设计，违背合同约定和违法建设造成的，应当由汇龙公司承担违约和违法的成本和后果；汇龙公司承诺向答辩人赠送一间房屋，相关承诺事实清楚，争议面积所在房间是汇龙公司赠送给答辩人的，答辩人不应就此再支付额外房款；汇龙公司房屋交付时，对合同约定和房屋实际情况清楚明了，其对房屋面积无任何异议，也未向答辩人有过任何主张表示。现汇龙公司提起民事诉讼，向答辩人主张该部分面积的购房款，汇龙公司的起诉已经超过法律规定的诉讼时效。综上，汇龙公司主张没有事实根据，汇龙公司起诉超过诉讼时效。答辩人请求人民法院依法驳回汇龙公司诉讼请求。 被告何永乐提出反诉请求：一、确认反诉原、被告签订的房屋买卖合同第七条第二款约定的内容无效；二、反诉被告承担因违反合同约定给反诉原告带来的律师费、误工费、差旅费等损失共计一万元（10000元）；三、本案的诉讼费由反诉被告承担。 原告汇龙公司反诉答辩要点：一、答辩人与反诉原告签订的商品房买卖合同条款是可以自由约定修改，且内容是双方经过协商一致后签订，因此，涉案合同并非格式合同；二、涉案合同第七条约定房屋产权面积与合同约定面积有差异的，以产权面积为准，房款多退少补，该约定体现了公平原则，不存在免除一方责任或排除一方主要权利的情况；三、涉案合同条款已经生效判决确认合法有效。综上，反诉原告的诉请无事实和法律依据，请求法院予以驳回。 查明的事实 根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实： 一、2013年10月9日，原告（反诉被告）汇龙公司与被告（反诉原告）何永乐签订一份《郴州市商品房买卖合同》，即由被告（反诉原告）购买原告（反诉被告）开发的“汇龙?万宝国际城”第A6栋13层1303房，房屋建筑面积为114.29平方米，单价为每平方米5087.26元，房屋总金额为581423元；其中合同第七条面积确认及面积差异处理：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房支付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理：2.双方自行约定：以房管局测绘部门实测面积即产权登记面积为准，并按原单价据实结算，多退少补。双方签订合同后，被告（反诉原告）按照约定将购房款支付给原告（反诉被告），且已收房。 二、原告（反诉被告）汇龙公司为了增加房屋销售，在对外的宣传广告单载明：万宝国际城采用性价比极高的N＋1户型，超大面积赠送，两房变三房、三房变四房，赠送面积可改造成书房、娱乐室或休息室等。 三、2016年，由于原告（反诉被告）汇龙公司擅自将开发的“汇龙?万宝国际城”一期项目每层架空层无使用功能镂空部分加建楼板、墙体改建为房屋，整体超计容建筑面积7642.02平方米。2016年9月12日，原郴州市城乡规划局做出行政处罚决定书，对超规划审批计容建筑面积7642.02平方米违法建设行为进行罚款，罚款金额为684572.15元，原告（反诉被告）按时缴纳了罚款。后经原郴州市城乡规划局规划设计调整，郴州市国土资源局批准，将本次多出的计容面积即超国土批准建筑面积7408.36平方米，在原告（反诉被告）的第三期开发项目的原审批面积中扣除。同时增加部分面积已于2018年办理不动产首次登记，产权面积于此时间段确定。涉案不动产首次登记的建筑面积为125.31（平方米），比合同约定面积（114.29平方米）增加11.02平方米。 四、原告（反诉被告）汇龙公司与购房业主就“汇龙?万宝国际城”一期项目每层架空层无使用功能镂空部分加建楼板、墙体改建为房屋所产生的争议，原告（反诉被告）汇龙公司曾向本院提起诉讼，该争议与本案争议相同，其中汇龙公司诉罗婷商品房销售合同纠纷一案，本院已经审理并作出（2019）湘1002民初1283号民事判决书。该案经湖南省郴州市中级人民法院作出（2019）湘10民终4148号民事判决书，判决维持原判。上述二份民事判决书均已发生法律效力。本案查明的基本事实与上述二份民事判决书确认的事实相同。 判决的理由与结果 本院认为：本案系商品房销售合同纠纷。原、被告签订的《郴州市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，合法有效，应受法律保护。现就双方争议作如下认定： 一、关于本诉： （一）增加房屋面积的认定。原、被告双方对涉案房屋增加面积11.02平方米无异议，由于原告（反诉被告）未提交证据证实增加部分的面积是否含有设计图与实际施工存在差异而引起面积的增加，故本院认定增加的11.02平方米全部为原告（反诉被告）改建镂空房而引起的房屋面积增加。 （二）原告（反诉被告）汇龙公司是否承诺赠送镂空部分面积。原告（反诉被告）汇龙公司在房屋销售时承诺：万宝国际城采用性价比极高的N＋1户型，超大面积赠送，两房变三房、三房变四房，赠送面积可改造成书房、娱乐室或休息室等。本院由此认定：原告（反诉被告）承诺赠送业主的是镂空部分的面积，并未承诺赠送房屋。 （三）增加部分房屋的面积如何计算价款及违约金是否支付。原告（反诉被告）汇龙公司将不具有使用功能的镂空部分改建为房屋，且将增加部分的房屋也办理了不动产首次登记手续，原告（反诉被告）为此花费一定的成本，同时为将扩建部分合法化，规划、国土部门要求原告（反诉被告）汇龙公司在第三期开发时将扩建部分面积从原审批的面积中扣除，势必影响原告（反诉被告）第三期开发项目及第三期利润。同时，被告（反诉原告）作为受益方，该增加部分的面积已经办理不动产首次登记手续，物权已经形成，房屋价值随之增加，根据等价有偿和公平原则，被告（反诉原告）应承担原告（反诉被告）为改建房屋花费的相应费用。同时考虑到涉案房屋产权面积的增加并非因设计与实际施工存在差异引起的面积增加，而是汇龙公司将镂空部分违规改建成房屋引起的面积增加，故汇龙公司对其违规加建的行为应承担相应责任。据此，本院认为被告（反诉原告）支付的房价款应以双方约定房价的50%为宜，故被告（反诉原告）应承担的费用为11.02平方米×5087.26元/平方米×50%=28030.80元。另由于原告（反诉被告）、被告（反诉原告）双方对增加面积的价款如何支付并未达成协议，现原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）按每日万分之五计算违约金缺乏事实及法律依据，故对于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。 （四）关于本案诉讼时效问题，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”本案中，涉案《商品房买卖合同》第七条约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以房管局测绘部门实测面积即产权登记面积为准，并按原单价据实结算，多退少补。因此，就超出合同约定面积的产权登记面积（误差面积）的购房款，汇龙公司主张权利的诉讼时效期间应从涉案房屋的产权登记面积（误差面积）确定之日（知道权利受到损害之日）开始计算，即从2018年开始计算。因此从此时至汇龙公司的起诉之日（2019年10月8日）间隔不足3年，故汇龙公司的起诉并未超过法定的3年诉讼时效期间。 二、关于反诉： 被告（反诉原告）所提出的反诉主张，与本院及湖南省郴州市中级人民法院所作出的上述发生法律效力的民事判决书确认的事实及本案庭审查明的事实不符，故其反诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条第一款第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）何永乐支付原告（反诉被告）郴州汇龙置业有限公司购房款28030.80元，此款限被告（反诉原告）于本判决发生法律效力后十日内付清； 二、驳回原告（反诉被告）郴州汇龙置业有限公司的其他本诉诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）何永乐的反诉请求。 如果被告（反诉原告）何永乐未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1202元，由原告（反诉被告）郴州汇龙置业有限公司负担601元，被告（反诉原告）何永乐负担601元；反诉案件受理费65元，由被告（反诉原告）何永乐负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 长  黄洁萍 人民陪审员  颜归华 人民陪审员  刘水流 二〇二〇年五月八日 法官助理郑敏 书记员文艺媛 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则、合理确定各方的权利和义务。 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第十一条当事人向人民法院提供证据，应当提供原件或者原物。如需自己保存证据原件、原物或者提供原件、原物确有困难的，可以提供经人民法院核对无异的复制件或者复制品。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十三条下列事实，当事人无须举证证明： （一）自然规律以及定理、定律； （二）众所周知的事实； （三）根据法律规定推定的事实； （四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实； （五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实； （六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实； （七）已为有效公证文书所证明的事实。 前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。