青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终382号上诉人（原审原告、反诉被告）：李慧香，公民身份号码：×××，女，汉族，1985年11月23日出生，现住西宁市。委托诉讼代理人：李延伟、李世忠，青海立詹律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：殷明权，公民身份号码：×××，女，汉族，1979年11月8日出生，住西宁市。委托诉讼代理人：李建北，青海启晨律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）李慧香因与被上诉人殷明权（原审被告、反诉原告）合同纠纷一案，不服青海省西宁市城北区人民法院（2019）青0105民初48号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李慧香及其委托诉讼代理人李延伟、被上诉人殷明权及其委托诉讼代理人李建北到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李慧香上诉请求：1.依法撤销（2019）青0105民初48号民事判决书，改判驳回殷明权一审诉讼请求，支持李慧香一审诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由殷明权承担。事实和理由：李慧香与殷明权签订的幼儿园转让合同合法有效，不存在可撤销的情形。本案中，双方签订合同时，对于转让幼儿园的主要权利义务内容约定明确清晰，不存在显失公平或重大误解的情形。殷明权接收幼儿园后，已实际经营一年有余，在此期间，房屋所有权人寺台子村村委会并未阻挠殷明权经营幼儿园，村支部书记段×亦明确表示愿意同殷明权签订租赁合同，由其继续承租房屋，经营幼儿园。故殷明权不存在无法继续经营幼儿园的障碍。关于消防设施是否合格的问题，幼儿园在2017年11月收到的消防设施整改通知后，已按照其要求整改，亦不存在影响经营的情形。双方签订的转让合同既不存在无效情形亦不存在可撤销的情形，且已实际部分履行，殷明权主张撤销合同无事实及法律依据，该合同应继续履行，殷明权应支付剩余转让费，并承担违约金。请二审法院查明事实，依法改判。殷明权辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。双方签订的幼儿园转让合同对于房屋的承租期限有明确约定，现房屋并未签订十年的租赁合同，与合同约定不符，李慧香未将该事实告知殷明权，存在故意隐瞒。2017年11月公安部门下发的消防设施整改通知证明幼儿园存在消防安全隐患，不能保证正常经营，李慧香未将该事实告知殷明权，存在故意隐瞒。李慧香故意隐瞒真实情况，给殷明权造成重大误解，故转让合同应予撤销。综上，请二审法院驳回李慧香的上诉请求。李慧香向一审法院提出起诉请求：1.判令殷明权支付转让金756621.5元；2.判令殷明权支付违约金100000；3.本案诉讼费由殷明权承担。殷明权向一审法院提出反诉请求：1.请求撤销殷明权与李慧香签订的幼儿园转让合同；2.由李慧香退还殷明权已支付的520000元转让款。一审法院认定事实：2018年8月27日，李慧香（甲方）与殷明权（乙方）签订《幼儿园转让合同书》，约定：第一条.甲方将位于西宁市××区转让给乙方。第二条1.自协议签订之日起双方开始办理幼儿园办学许可证和民办非企业单位登记证书事宜的变更事宜。2.产权人西宁市城北区寺台子村与甲方签订了租赁合同，租期到2029年3月1日止，租期十年，年租金22万元，现甲方已经缴纳房租至2018年8月31日，2018年9月1日以后产生的租金由乙方承担。房屋押金15万元归乙方所有。第三条.幼儿园现有装修、装饰、校车、设备，在甲方收到乙方转让金后全部归乙方所有，租赁期满后，不动产归房主所有，三楼动产归乙方所有。第四条.转让补偿金为125万元，第一次首付10万元，第二次付款60万元（其中支付蔡卫军10万元），第三次付款550000（其中支付蔡卫军19万元）。第五条.乙方以原有名称经营幼儿园，但相应费用及乙方经营引起的债权债务全部由乙方负责，与甲方无关。乙方接手之前，该幼儿园及许可证上所载企业所欠一切债务即责任由甲方负责，与乙方无关。另约定，如甲方违约，支付乙方违约金20万元，如乙方违约付甲方违约金10万元。双方签订合同后，李慧香向殷明权交付了绿岛幼儿园。殷明权陆续向李慧香支付转让费493378.5元，李慧香于2018年10月5日向殷明权出具收到首付款70万元中的493378.5元的收据。2018年8月28日，经李慧香申请，西宁市城北区教育局作出城北教（2018）192号《关于同意“西宁市城北区绿岛幼儿园变更法人”的批复》，将绿岛幼儿园的原法定代表人蔡卫军变更为殷明权。2018年10月至2019年1月期间，李慧香得知绿岛幼儿园的房屋租赁期限于2019年4月到期，多次与殷明权协商租赁期限之事，双方发生争议，殷明权提出不再支付转让款及退还幼儿园。李慧香答应与蔡卫军及村委人员协商让村委会出具延长租赁期限的证明，但李慧香未能联系到蔡卫军，一直未能给殷明权办理延长租赁期限的事宜。2018年11月21日，李慧香向殷明权邮寄转让金催缴函，要求殷明权支付剩余转让金756621.5元及违约金10万元。殷明权未予支付。另查明，2017年11月27日、11月30日，城北公安分局祁连路派出所对绿岛幼儿园进行消防安全检查，查出多项问题，责令整改。2018年1月9日/3月9日，城北区教育局对绿岛幼儿园进行检查，要求对存在的问题进行整改。2018年9月8日，经李慧香委托西宁市城市建设设计院对绿岛幼儿园进行房屋安全鉴定，该院出具《房屋安全鉴定报告》，鉴定结论主要内容为：绿岛幼儿园设计原有构造满足现行规范及标准基本要求，建筑属于基本完好标准。建议加固局部部位以提高建筑物的抗震能力。再查明，涉案绿岛幼儿园位于西宁市××区住宅小区综合市场的二、三楼。2013年6月，寺台子村委会与该村三、五、六社签订《寺台子村综合市场租赁合同》，将寺台子西综合市场租赁给三、五、六社，租期自2013年8月1日至2033年7月31日。2015年4月1日，寺台子村委与三、五、六社签订《商铺租赁合同》，将市场租赁给三、五、六社，租期自2015年4月1日至2035年3月31日。2015年4月1日，三、五、六社与张长云签订《转租合同》，将综合市场和铺面（包括涉案幼儿园）转租给张长云个人，租期自2015年4月1日至2019年3月31日。2013年12月18日，张长云和段×（时任五社社长）与蔡卫军签订《寺台子村综合市场租赁合同》，约定将寺台子住宅小区西综合市××楼租赁给蔡卫军经营使用，租赁期限自2014年3月1日至2029年2月30日止，共15年，合同中的“2014、2029”有改动痕迹。合同还约定：乙方蔡卫军在租赁期限内，须征得甲方张长云、段×同意后，方可将综合市场转租给他人使用，转租不经甲方同意，甲方有权解除合同，收回综合市场。之后，蔡卫军开办了绿岛幼儿园。2017年8月，蔡卫军将绿岛幼儿园转让给原告李慧香经营，双方于2018年7月28日签订了《幼儿园转让合同》，约定幼儿园的证照、房屋租赁合同及财产设施整体作价92万元转让给李慧香。2019年1月14日，寺台子村三、五、六社起诉张长云，要求解除《商铺转租合同》及支付租金。本院于2019年4月4日作出（2019）青0105民初604号民事判决书，判决解除《转租合同》并支付租金。该案上诉后，西宁市中级人民法院作出（2019）青01民终1143号民事判决书，判决维持解除转租合同的判项，并改判张长云给付三、五、六社租金1600000元及违约金110933。庭审后，一审法院对蔡卫军、段×进行了调查，蔡卫军陈述其与张长云、段×签订的综合市场租赁合同，租赁期限截止到2029年。段×现任寺台子村支部书记，他陈述2013年12月18日，其参与了与蔡卫军签订《寺台子村综合市场租赁合同》，合同中租期时间确有改动，记不清什么时间改的。对于涉案幼儿园的转让情况，段×表示综合市场（包括幼儿园）的租赁合同已被法院判决解除，不论李慧香还是殷明权，只要愿意向村委支付租金，就要重新签订租赁合同，租金不变。一审法院认为，本案系李慧香与殷明权签订幼儿园转让合同，双方对于幼儿园的房屋租赁期限及房屋消防安全问题引发纠纷。本案的争议焦点为：一、双方签订的《幼儿园转让合同书》是否存在可撤销的法定事由？二、李慧香主张殷明权支付剩余转让金的诉求是否成立？三、殷明权要求撤销《幼儿园转让合同书》及返还转让金的诉求是否成立的问题？根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款规定“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的”。本案中，李慧香、殷明权虽然签订幼儿园转让合同，但殷明权要实现合同约定租赁经营10年的目的，必须依据幼儿园房屋的租赁合同。首先，张长云和段×与蔡卫军签订《寺台子村综合市场租赁合同》，租赁期限经涂改后为2014年至2029年，但之后寺台子村委作为所有权人与三、五、六社签订《商铺租赁合同》，将市场租赁给三、五、六社，同日，三、五、六社与张长云签订《转租合同》，将综合市场和铺面（包括涉案幼儿园）转租给张长云个人，租期自2015年4月1日至2019年3月31日。据此，张长云取得综合市场和铺面的经营管理权，涉案幼儿园的租赁也属于张长云经营管理的范围。并且，经西宁市中级人民法院终审判决解除该《转租合同》，蔡卫军租赁的幼儿园房屋也包括在内，其租赁应随之解除。其次，张长云和段×与蔡卫军签订《寺台子村综合市场租赁合同》约定，蔡卫军必须经甲方同意才能转租。而现任寺台子村支部书记段×明确表示“不论李慧香还是殷明权，需向村委交付租金，重新签订租赁合同”，由此可见，李慧香与殷明权签订的幼儿园转让合同中所涉及房屋租赁和期限均已不再成立，需要相关经营者重新签订租赁合同，才能取得幼儿园房屋的使用权。且殷明权已明确表示不再租赁经营，要求撤销涉案合同。其三，李慧香、殷明权在签订幼儿园转让合同时应本着诚实信用原则，充分沟通协商，李慧香有义务将有关幼儿园的全部情况告知被告。现李慧香转让经营幼儿园，但其依据的房屋租赁合同已经被法院判决解除。双方签订合同时对幼儿园的租赁期限存在重大误解，且李慧香未能向殷明权办理租期延长的事项，该合同中李慧香向殷明权转让十年经营期限的基础已不存在，对殷明权显失公平。因此，该合同撤销的法定事由成立，应予撤销。对殷明权反诉撤销《幼儿园转让合同书》的诉讼请求，应予支持。对于李慧香提出对三、五、六社与张长云签订的《转租合同》及张长云和段×与蔡卫军签订《寺台子村综合市场租赁合同》均不知情的意见，无事实依据，不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，鉴于双方签订的《幼儿园转让合同书》应予撤销，对于李慧香主张殷明权支付剩余转让金及违约金的诉讼请求，已不存在基础事实，不予支持。合同撤销后，殷明权应向李慧香返还幼儿园的相关财产，李慧香应向殷明权退还已支付的转让金493378.5元。但由于殷明权至今已实际经营了16个月，使用幼儿园财产取得了一定的经营效益。应酌情从其返还的转让金中扣减相应金额。按转让总金额125万元÷120个月×16个月＝166666.7元扣减，计算为493378.5元－166666.7元＝326711.8元。故殷明权反诉主张李慧香退还转让金的诉求，予以部分支持，李慧香实际退还殷明权326711.8元。遂判决：一、撤销李慧香与殷明权签订的《幼儿园转让合同书》；二、驳回李慧香的全部诉讼请求；三、殷明权向李慧香返还绿岛幼儿园的相关财产，以签订合同时接收的财产为准进行返还；四、李慧香于判决生效后十五日内退还殷明权的转让金326711.8元；五、驳回殷明权的其他诉讼请求。本诉诉讼费12368元，由李慧香承担12368元。反诉诉讼费9000元，由殷明权承担3345元，李慧香承担5655元。本院二审期间，李慧香申请证人段×、马×出庭作证，段×证言拟证明：2013年张长云的身份是六社社长，段×是五社社长，蔡卫军签署的寺台子村综合市场租赁合同签署日期为2013年12月，协议书中加盖了村委会印章，李慧香与殷明权签署协议时并未做任何隐瞒的事实。村委会至今没有从殷明权处收回房子，认可殷明权承租的事实，并向殷明权催要租金，愿意将场地交由殷明权使用并签订租赁合同，李慧香与殷明权合同约定的场地使用期限能够实现。马×证言拟证明：李慧香将幼儿园交付给殷明权后，殷明权实际开展幼儿园经营活动，在经营过程中没有任何人进行阻挠，殷明权存在经营不善的问题。殷明权不能按时发工资，食堂伙食差。殷明权对证人证言质证认为：段×一审证言与二审有出入，其对租赁期限表述不清。马×对幼儿园经营情况不甚了解，其证言未准确体现幼儿园存在消防安全隐患及食品卫生安全等问题。本院认为，殷明权接收幼儿园后的经营状况与本案双方争议的合同是否存在可撤销情形无关联性，故对马×有关殷明权经营不善、幼儿园伙食不好的证言本院不予采信。对于段×的证言，其证言无法证明签订合同时李慧香对是否签订十年房屋租赁合同的事实进行隐瞒，与本案无关，故不予采信。双方对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为李慧香与殷明权签订的《幼儿园转让合同书》是否存在可撤销情形。根据转让合同第二条第2款的约定，李慧香应在签订合同时已经与幼儿园房屋产权人寺台子村村委签订十年的房屋租赁合同，以保证殷明权受让该幼儿园后，能够在未来十年内继续使用该房屋经营幼儿园，合同关于房屋十年租赁期限的约定系殷明权作出愿意受让幼儿园并签订转让合同意思表示的重要前提。本案中，李慧香并未提交其作为合同主体与寺台子村村委签订的租赁合同，其抗辩称依据蔡卫军与寺台子村村委签订的租赁合同已确认十年的租赁期限，但该租赁合同所依据的2019年1月14日寺台子村三、五、六社与张长云签订的《商铺转租合同》已被生效判决确认解除，故李慧香在与殷明权签订转让合同时实际并未与寺台子村村委签订十年的租赁合同，亦未将该事实如实告知殷明权。殷明权在签订转让合同时对房屋已签订十年租赁合同存在重大误解，致使其有关合同的权利义务受到重大影响，无法依照合同约定在未来十年内继续使用房屋经营幼儿园。寺台子村村委虽表示愿意与殷明权续签租赁合同，但该承诺并不影响李慧香对未签订十年租赁合同的重大事实进行隐瞒的事实，且能否续签合同、续签的租赁合同在租赁期限、租金等权利义务内容能否与转让合同的约定一致均处于不确定状态，故李慧香主张殷明权继续经营幼儿园不存在房屋租赁期限方面的阻碍的上诉理由不成立，本院不予支持。综上，本案情形符合《中华人民共和国合同法》第五十四条有关合同存在重大误解可撤销的规定，殷明权在法定期限内行使撤销权符合法律规定，应予支持。李慧香主张合同不存在可撤销情形并要求殷明权支付剩余转让款及违约金的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12368元，由李慧香承担。本判决为终审判决。审判长 赵甲宁审判员 纳 敏审判员 张洁琼 二〇二〇年五月二十五日（法官助理 王 珊书记员 唐发红附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。