淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0812民初1113号原告：江苏淮阴华新实业集团有限公司,住所地淮安市一品梅路32号。法定代表人：崔光明，该公司董事长。委托诉讼代理人：张琳、张伟南（实习），江苏六仁律师事务所律师。被告：韩素花，女，1971年12月15日生，汉族，住淮安市。委托诉讼代理人：陈锦成，男，1969年11月8日生，汉族，系韩素华丈夫，住址同上。被告：陈锦成，男，1969年11月8日生，汉族，住址同上。原告江苏淮阴华新实业集团有限公司（以下简称“华新公司”）与被告韩素花、陈锦成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月31日立案后，依法适用小额诉讼程序进行审理。原告华新公司的委托诉讼代理人张琳、张伟南，被告陈锦成（韩素花委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华新公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付违约金1000元、占用期间房屋使用费10813元（自2019年2月1日至2019年9月19日）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年1月31日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告将位于西侧第十一间门面房租给被告使用，租期自2018年2月1日至2019年1月31日，每年租金为17160元，若被告逾期交还租赁物，则向原告支付违约金10000元。租赁期限届满后，原告多次要求被告搬离遭拒，并继续占有房屋，故提起诉讼。被告韩素花、陈锦成辩称，原告违约在先，在房屋没有到期的情况下停水、停电；原告的违约行为给被告造成了损失，请求法庭驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换，对当事人无异议的事实，本院认定如下：淮安市清江浦区淮海西路太平北巷2号的房屋原系原淮阴市清河区人民政府的房产。1996年3月18日，华新公司与原淮阴市清河区人民政府签订了房地产买卖契约，购买上述房屋，该建筑物范围内的土地使用权一并出让给华新公司。韩素花与陈锦成为夫妻关系。2018年1月31日，原告华新公司（出租方，甲方）与被告韩素花（承租方，乙方）签订房屋租赁合同一份，合同约定：甲方将位于西侧第是十一间门面房租给乙方使用，租赁期限自2018年1月31日起至2019年1月31日止；乙方确定租房后，必须先缴纳押金2000元，待双方终止合同后，乙方将押金单交甲方，甲方验收无误后退还乙方押金（如乙方有应缴而未缴的水电费等欠款，甲方有权从中扣除）；房屋租金17160元/年，乙方应于本合同签订之日起一周内一次付清；租赁房屋及附属设施、设备在租赁期内由乙方负责管理，如使用中乙方造成租赁物损坏，由乙方自费恢复设施功能；甲方在房屋租期期间不得无故单方面终止合同，甲方因不可抗力、国家政策、政府拆迁、甲方的上级部门等因素需提前解除、终止租赁合同的，免除经济赔偿责任。租赁费用按实计收；本合同期限内，乙方未经甲方同意随意改变租赁房屋的结构，擅自对租赁房屋进行装修、装饰，甲方有权要求乙方恢复原状或者赔偿损失，如需装修、装饰需经甲方同意，并且装修、装饰的费用由乙方自行承担，在租赁期限届满后，乙方将租赁房屋完好地交付甲方（甲方不承担乙方任何的经济补偿）；合同期满后，甲方不对上述房屋进行租赁的，须提前一个月通知乙方，乙方接到该通知后应做好搬离交接准备工作，在房屋租赁期限届满后立即将租赁物交给甲方，逾期交出租赁物的，乙方承担违约责任，向甲方支付10000元违约金。被告陈锦成在合同上签字。合同签订后，被告按约支付了房屋租金。合同期满后，原告口头告知两被告不再续租，双方之后未再继续签订房屋租赁合同。另查明，被告陈锦成还承租了涉案房屋旁边七、八、九、十四间房屋，租期至2018年6月30日，该四间房屋与涉案房屋系被告打通后共同使用，两被告在房屋内共同经营“淮安市清河区锦成烟酒百货店”。因被告在该四间房屋合同期满后未搬离涉案房屋，原告于2018年11月2日对涉案房屋进行了停水、停电，被告于次日将水闸接通，于2018年11月29日自行接通电，被告辩称没几天又再次断电，之后也未再使用涉案房屋。2019年9月19日，两被告将涉案房屋腾空并交付给原告。庭审中，两被告提交两份营业执照，称陈锦成经营的是“清江浦区金锦诚酒业经营部”、韩素花经营的是“淮安市清河区锦成烟酒百货店”，两人为独立经营，涉案房屋租赁合同的承租人为韩素花，但最后签名为陈锦成，故租赁合同为无效合同。原告称租赁合同能够证明两被告为适格主体，两份营业执照与本案无关，租赁合同的签订人是自然人。另查明，2018年11月16日，原告将被告陈锦成诉至法院，要求被告陈锦成搬出其承租的位于西侧第是七、八、九、十间门面房，并支付房屋占用费和违约金。被告陈锦成提出反诉，要求华新公司赔偿损失29800元等。本院经审理认定陈锦成与华新公司就西侧第是七、八、九、十间门面房形成长达20多年的租赁关系，陈锦成及其妻子韩素花使用前述四间门面房经营“淮安市清河区锦成烟酒百货店”等事实，并于2019年5月9日作出（2018）苏0812民初10814号民事判决，判决被告陈锦成搬出位于西侧第是七、八、九、十间门面房并交还给原告；支付房屋占有使用费22880元（自2018年7月1日起暂计算至2018年10月31日，后续占用费按5720元/月标准计算至上述房屋交还原告江苏淮阴华新实业集团有限公司之日止），并支付违约金1000元；驳回原告的其他诉讼请求；驳回反诉原告陈锦成的反诉诉讼请求。被告陈锦成不服该判决提出上诉，淮安市中级人民法院于2019年8月8日作出（2019）苏08民终2060号民事判决，驳回上诉，维持原判。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。关于合同效力和租赁关系主体。本案房屋租赁合同承租人为韩素花，最后合同签订方为陈锦成，陈锦成辩称房屋租赁合同无效，本院认为，陈锦成利用涉案房屋经营“淮安市清河区锦成烟酒百货店”，生效判决已查明“淮安市清河区锦成烟酒百货店”为两被告共同经营，实际租赁使用涉案房屋的也是两被告夫妇，合同的承租人与签订人虽不一致，但并不影响两被告为实际承租人的事实，故本院认定原告与两被告为房屋租赁合同关系，房屋租赁合同为双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。涉案房屋租赁于2019年1月31日届满，且双方又未续签合同，两被告在租期届满后仍占用租赁房屋，应向原告支付合同期满后至房屋交付前的占有使用费，现原告要求被告按合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，符合法律规定，本院予以支持。两被告将涉案房屋于2019年9月19日腾空并交付给原告，实际占用天数为230天，参照双方约定的房屋租金标准，2019年2月1日至2019年9月19日期间的房屋占有使用费为10813元，本院予以认定。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案原告在租赁合同期满后通知两被告交还租赁房屋，被告逾期拒不交还，构成违约，两原告要求被告承担逾期交还租赁物的违约金1000元，两被告辩称原告在合同期满前停水、停电，违约在先，本院认为，原告在合同期满前停水、停电，但两被告于次日将水闸接通，于2018年11月29日自行接通电，后虽辩称又再次断电，但未提交证据，故对被告的辩解意见不予采信。本案原告涉案房屋被占用损失，已通过被告支付占用费得到了弥补，故本院结合本案实际，兼顾合同履行情况，以及违约金惩罚性特点，酌定违约金调整为200元，对原告主张超出部分不予支持。经调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告韩素花、陈锦成于本判决生效之日起十日内一次性给付原告江苏淮阴华新实业集团有限公司房屋占有使用费10813元（自2019年2月1日起至2019年9月19日），并支付违约金200元；二、驳回原告江苏淮阴华新实业集团有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费48元，由原告江苏淮阴华新实业集团有限公司负担8元，被告韩素花、陈锦成负担40元。本判决为终审判决。如本判决依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决（裁定）确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审 判 员  张 天二〇二〇年五月十九日法官助理  邰冬梅书 记 员  徐凤芝附：相关法律法规及司法解释《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。……《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员平均工资百分之三十，实行一审终审。