江苏省灌云县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0723民初904号原告：江苏淮海大地物业管理有限公司，统一社会信用代码91320723739562431J，住所地灌云县侍庄街道办事处兴云社区新村南路56号。法定代表人：潘平，该公司总经理。委托诉讼代理人：于达亚，该公司员工。委托诉讼代理人：陆咸江，灌云县侍庄法律服务所法律工作者。被告：封士周，男，汉族，1963年5月18日出生，住灌云县。被告：冯金花，女，汉族，1963年10月3日出生，住灌云县。二被告共同委托诉讼代理人：王余俊，灌云县东王集法律服务所法律工作者。原告江苏淮海大地物业管理有限公司与被告封士周、冯金花物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案后，依法适用简易程序于2020年4月30日公开开庭进行了审理。原告江苏淮海大地物业管理有限公司委托诉讼代理人于达亚、陆咸江，被告封士周、冯金花及其共同委托诉讼代理人王余俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江苏淮海大地物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告立即给付拖欠的物业管理服务费、公用水电费及违约金，共计人民币14186.63元；2.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告之间存在物业服务合同关系，原告系伊山华庭小区的物业公司，被告系该小区23幢一单元1002室的业主，该房屋面积为114.98平方米。被告入住后，拖欠2013年1月10日至2019年8月31日期间的物业管理服务费7864.63元、公摊耗能费1540元、逾期违约金4782元，共计14186.63元。经原告数次催收，均未果。为此，特诉至贵院，请求维护原告合法权益。被告封士周、冯金花辩称，被告拖欠行为主要是由原告过错造成的。一、被告从入住小区时就发现卧室窗户在下雨时进水，被告女儿因清理积水流产，被告多次要求原告进行维修，原告置之不理，对被告损失应予赔偿；二、2018年5月30日夜里，因原告未尽到安全保障义务，导致小区发生火灾，造成被告家财产损失1.7万余元，原告应进行赔偿；三、原告主张违约金过高；四、原告诉求中的2013年至2015年的费用已超过诉讼时效。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月1日，原告江苏淮海大地物业管理有限公司（乙方）与灌云县伊山华庭小区业主委员会（甲方）签订物业管理委托合同，约定甲方将伊山华庭小区委托于原告实行物业管理。委托期限为2013年7月1日起至2016年6月30日，物业管理服务费用项目及标准：（一）本物业的管理服务费，……高层住宅每月每平方米0.80元（含电梯维保、检测费）……,由乙方按建筑面积向业主或物业使用人收取，公共水电费每户每年预收100元（高层公共电费每户每年预收120元）。（四）业主和物业使用人逾期不交纳物业管理费的，从逾期之日起每天处以应缴款项万分之五交滞纳金。2016年6月30日，原告江苏淮海大地物业管理有限公司（乙方）与灌云县伊山华庭小区业主委员会（甲方）签订物业管理委托合同，委托期限为2016年6月30日起至2018年6月29日，物业管理服务费用项目及标准：1.……高层每月每平方米0.90元，……公共水电费每户每年按100元预收；高层电梯运行电费按每户每年240元预收。4.业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起每天应按费用的万分之五交纳滞纳金。2018年12月23日，原告江苏淮海大地物业管理有限公司（受托方）与灌云县伊山华庭小区业主委员会（委托方）签订物业委托服务合同，委托期限为2018年12月1日起至2021年11月30日，物业服务费用项目及标准：第十六条（二）2.高层住宅：0.90元/月/平方米（含电梯维保检修费）……4.电梯运营电费：20元/月，5.公摊水电费10元/月/户。（八）交纳费用时间：1.业主于每年签订合同后7个月内交纳。第十七条（七）业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起，按应交物业服务费的千分之五/日比例交纳逾期违约金。被告封士周、冯金花曾系灌云县伊山华庭小区23幢1002室业主，房屋面积为114.98平方米，被告于2012年办理入住手续，于2019年4月将上述房屋售予他人，并于2019年8月搬离该小区。被告入住期间未交纳2013年至2019年的物业服务费及相关费用。原告于2016年将其名称由灌云县大地物业管理有限公司变更为江苏淮海大地物业管理有限公司。本院认为，伊山华庭小区业主委员会代表业主与原告江苏淮海大地物业管理有限公司签订物业服务合同，委托原告对该住宅小区进行物业管理，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，案涉物业服务合同合法有效，对灌云县伊山华庭小区业主具有约束力。被告封士周、冯金花作为该小区的业主，应按照合同约定的物业费标准支付物业费，现封士周、冯金花未按合同约定支付物业费，应承担相应的民事责任。被告封士周、冯金花提出原告对其卧室窗户未尽到修缮义务造成其损失，因此拒不支付物业费的抗辩，根据物业合同约定，卧室窗户不属于原告维修范围，且被告未举证证明该窗户属于物业共用部位和共用设施设备，亦未举证其损失系共用部位和共用设施设备引起，故对其抗辩，本院依法不予采纳；被告封士周、冯金花提出因小区火灾导致其财产损失，原告应承担赔偿责任的抗辩，因其未举证证明该火灾发生系被告违反合同约定导致，故对其抗辩，本院依法不予采纳，被告可持相应证据，另行向原告主张权利；被告提出原告未向其催要物业费，2013年-2015年的物业费已过诉讼时效的抗辩，因原告未举证其在上述期间向被告催缴相关费用的有效凭证，亦未举证其他导致诉讼时效中断的情形，故对被告该抗辩，本院依法予以采纳。综上，被告封士周、冯金花应按照合同约定，依法缴纳2016年至2019年的物业费及相关费用，被告于2019年8月搬离该小区，故该费用起止日期为2016年1月1日至2019年8月31日。2016年的管理服务费为1103.81元（0.8元/平/月×114.98平方米×12月），公共水电费120元；2017年物业管理服务费为1241.78元（0.9元/平/月×114.98平方米×12月），公共水电费100元，高层电梯费240元；2018年物业管理服务费为1241.78元（0.9元/平/月×114.98平方米×12月），公共水电费100元，高层电梯费240元；2019年物业管理服务费为827.86元（0.9元/平/月×114.98平方米×8月），公摊水电费80元（10元×8月），电梯运行费160元（20元/月×8月），以上费用合计5455.23元。对原告要求被告支付违约金1528元的诉讼请求，被告抗辩违约金标准过高，经审查的确超出法定标准，本院依法调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金（分别以1223.81元为本金，自2017年1月1日起，计算至实际给付之日止；以1581.78元为本金，自2018年1月1日起，计算至实际给付之日止；以1581.78元为本金，自2019年1月1日起，计算至实际给付之日止；以1067.86元为本金，自2019年9月1日起，计算至实际给付之日止）。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第六十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告封士周、冯金花于本判决生效之日起十日内支付原告江苏淮海大地物业管理有限公司物业管理服务费、公共水电费、电梯运行费合计5455.23元及违约金（分别以1223.81元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2017年1月1日起，计算至实际给付之日止；以1581.78元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2018年1月1日起，计算至实际给付之日止；以1581.78元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年1月1日起，计算至实际给付之日止；以1067.86元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年9月1日起，计算至实际给付之日止）二、驳回原告江苏淮海大地物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取155元，由原告江苏淮海大地物业管理有限公司负担80元，由被告封士周、冯金花负担75元。本判决为终审判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 员 郭胜利二〇二〇年五月二十日法官助理 苏志娟书 记 员 杨善丽附：履行账号账户名称：灌云县人民法院账号：3207230011010000042540开户行：江苏灌云农村商业银行股份有限公司营业部法律条文附录及上诉须知一、法律条文附录（一）《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任（二）《物业管理条例》第六十五条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。（三）《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。（四）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。