江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终2021号上诉人（原审原告、反诉被告）：吴宏飞，女，1990年4月23日生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：杨歌，江苏法德东恒律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：潘丽娟，女，1982年8月22日生，汉族，住南京市江宁区。上诉人吴宏飞因与被上诉人潘丽娟因房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2018)苏0115民初19361号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴宏飞上诉请求：1、撤销一审判决，查清事实，依法改判，支持上诉人全部诉讼请求；2、判令被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一审判决认定事实错误，程序违法，适用法律不当，依法应予撤销、改判或发回重审。1、在合同解除问题上，原审法院以上诉人交付钥匙于被上诉人的时间为断，此认定过于形式化，并未究其实质。在上诉人与被上诉人沟通交流中，被上诉人多次、明确释放请上诉人“离开我场所”、“离开”之类的解除合同信号。上诉人亦认为合同无继续履行之必要。鉴于上诉人与被上诉人之间的关系紧张，很难通过沟通直接达成解除合同相关事宜。但从其来往言语中，已非常明确体现出双方解除合同之意愿。在此情况下，上诉人搬离租赁标的房屋视为双方解除合同之应然结果。故根据实际情况，双方解除合同时间应为上诉人所主张的2018年8月30日。没有交钥匙只是双方难以见面磋商的不得己结果。2019年1月交钥匙的行为并不能当然认为是合同解除的标志。2、被上诉人的种种行为及言论也极大的体现其预期违约的可能性。在上诉人与被上诉人沟通中，被上诉人多次明确表示要终止其与上诉人之间的租赁关系。上诉人有理由相信被上诉人已明显呈现出预期违约的形态。被上诉人已经构成预期违约，上诉人有权解除合同，并且合同解除的时间应以上诉人实际搬离租赁标的房屋为准。3、一审判决作出后，租赁标的房屋出租人（房主）与上诉人联系，使上诉人意外获知出租人不知道并且也不会同意被上诉人转租其房屋的事实。在此情况下，未经出租人同意或追认的转租合同属效力待定合同，并终因出租人的拒绝追认而自始无效。被上诉人无转租权，在上诉人搬离后并未产生实际损失，因此，应将上诉人搬离后的剩余房租返还上诉人，并将前期上诉人支付于被上诉人的房屋租赁费用返还出租人。潘丽娟辩称，双方签订的是租赁合同，对方决定自己经营与否是对方自己的决定，对方所说的搬离没有告知被上诉人，对方交钥匙的时间是在开庭之后，物品也没有搬离。上诉人主张的费用都交给房东作为装潢了，且入了公司的账，是公司行为。吴宏飞向一审法院起诉请求：1、潘丽娟返还12万元；2、潘丽娟支付违约损失2万元。潘丽娟向一审法院反诉请求：1、吴宏飞支付损失费用51300元；2、吴宏飞在朋友圈和校长群里对其公开道歉。一审法院认定事实：2017年12月，吴宏飞（乙方）与潘丽娟（甲方）签订《办公室合租协议》一份，约定：办公室坐落于江宁万达A座703，周一至周五的白天归乙方使用，晚上和周六周日归甲方使用，如乙方需要临时使用，需要提前和甲方预约，遇到时间冲突时需要协商解决；乙方租用的办公室租金全年，第一年18万元/年，第二年是14万元/年，包括水电以及物业、空调费用。设计装潢费用由甲方支付，能带走移动的设备由乙方根据自己的需求自备；合租租期为2018年2月1日至2020年1月31日；租金按年支付，在到期前一个月付清；甲方有权变动使用空间，但需要与乙方商量，征求意见。若发生冲突，甲方要求变动需支付乙方实际的损失；乙方在合同期内要求提前解除合同，需于第二年交费期的前2个月向甲方提出申请，甲方同意后，方可解除合同，合同期内所交的租金将不予退还；乙方独立经营，乙方运营期间要负责自己学员的安全，努力让家长满意，自己课程、老师、学员和家长的问题由乙方独立负责解决；704、705在不影响甲方使用的前提下，乙方可以无偿使用。合同签订后，潘丽娟就案涉房屋进行装潢，并将钥匙交付吴宏飞。吴宏飞已支付第一年租金18万元。吴宏飞于2019年1月将钥匙交还潘丽娟。审理中，吴宏飞申请证人张某,4出庭，拟证实潘丽娟根本违约导致其被迫于2018年8月15日搬离案涉场地。证人陈述：其是吴宏飞的员工，担任授课老师；2018年6月进一朵儿童之家，知道2018年7月报警的事情，但报警的具体原因不清楚；一朵儿童之家于2018年8月初撤离万达，搬离的理由不清楚；在万达工作期间遇到过阻碍，吴宏飞、潘丽娟双方吵架影响到正常的授课。潘丽娟认为是吴宏飞使用了其区域的教室，严重影响了其经营。吴宏飞提交接处警证明，拟证实2018年7月27日其因为潘丽娟锁厨房的事情报警。该证明载明：报警称江宁万达A座705室有纠纷，报警人吴宏飞反映因其租赁房屋的使用问题与潘丽娟发生纠纷。潘丽娟对证据的真实性无异议，但认为系吴宏飞通过该手段达到退租的目的。吴宏飞提交潘丽娟朋友圈的微信截图，拟证实潘丽娟在2018年7月20微信群发布合作广告截图，证明潘丽娟当时已有意向另招合作伙伴，进一步证明双方签订的是合作协议；提交2018年8月15日吴宏飞与家长的聊天截图及吴宏飞朋友圈的截图，拟证实其于2018年8月15日已搬离案涉场地。潘丽娟对其朋友圈的微信截图的真实性没有异议，但认为合同有很多种，其中一种就是以租赁的方式；对剩余两份微信截图的真实性无法确认，且认为吴宏飞有2个校区，与吴宏飞搬离没有关联性。吴宏飞提交2017年11月13日至2018年2月11日的微信截图，拟证实潘丽娟承诺18万元主要用于合作平台使用，但在2月11日，潘丽娟即违反约定，禁止吴宏飞使用教育平台的名称及图片。提交2018年4月19日至2018年6月27日的微信聊天截图及照片，拟证实潘丽娟违反合同约定，多次因水电费、房间使用的问题，给其制造麻烦，影响正常经营。提交2018年10月17日至11月4日拍摄的照片，拟证实其撤离后，703室、教室8白天的使用权也归潘丽娟。提交2018年7月13日吴宏飞、潘丽娟双方之间的录音以及2018年10月22日其及其代理人与潘丽娟及秦海龙的录音及微信截图，拟证实双方因704、705的使用问题发生矛盾，提出终止第2年的合同，可以证明18万元为合作费用。提交送货单、业务交易凭证、淘宝购物、截图、微信公众平台认证公函，拟证实潘丽娟给其带来经济损失约2万元。潘丽娟认为微信截图都是断章取义，内容不完整，具体应当以合同为准；合同签订虽然是从2018年2月1日开始，但实际上吴宏飞于2017年12月20日领取了营业执照，并开始使用703、704、705房间；微信中提到的饺子事件是在元旦期间发生的，并非5月份，因电费包含在房租内，故吴宏飞肆意浪费；小教室周末是归其使用，用完没有整理好并不代表不让吴宏飞使用；照片不能证明是教室8和703室，因为每间教室都是一样的；录音真实性无异议，但其作为二房东不会拒绝吴宏飞使用，18万元是包含了房租及装修费，双方是纯粹的租赁关系；吴宏飞损失与其没有关系。潘丽娟提交光盘、照片、消毒记录、周计划表、营业执照、微信截图，拟证实吴宏飞在2018年12月28日仍到案涉场地搬东西，2018年12月23日仍有应聘人员到其处应聘，至2019年1月吴宏飞仍未搬离。吴宏飞对光盘的真实性无异议，但系取班里杂物，对其他证据的真实性均不予认可，且与本案无关联性。一审审理中，吴宏飞陈述，其和潘丽娟系合作关系；合同于2018年8月15日解除合同，其结束经营，搬离案涉场地，仅留下零散物品，于2019年1月交付钥匙；房租及合作费用18万元/年，房租一年128000元，其租赁半年，但其仅租用703工作室白天的使用权，故应支付的租金为32000元（128000元÷2÷2），水电物业费1万元，平台费用1.8万元，剩余12万元应当返还，装修费是潘丽娟承担的。水电费和平台费的费用系其预估。潘丽娟对合作关系予以否认，对水电费和平台费不予认可，对租金128000元不予认可，认为租金就是18万/年，之所以高于第2年，是因为包含了装修费；认为吴宏飞2019年1月21日搬离案涉场地；同意解除合同。潘丽娟陈述，其向房东支付的案涉房屋的一年租金为128000元，押金10000元，2019年1月房租10000元，空调物业费20300元，另有4个月的空调费3794元，装潢费68000元，其仅主张231300元，扣除吴宏飞已支付的180000元，吴宏飞仍需支付51300元，并提交租房协议、物业费、空调费、收据、缴费通知单、微信聊天记录等证据拟证实其主张。吴宏飞对上述证据的真实性均不予认可，认为与本案无关联性，且在合同中明确约定装修费用潘丽娟自行承担，不包含在18万元的费用中。潘丽娟提交支付宝截图、微信聊天截图，拟证实吴宏飞在群中对其进行辱骂威胁。吴宏飞对上述证据的真实性没有意见，但内容中并未提及潘丽娟本人的姓名及其他任何信息，未侵犯到吴宏飞的名誉。一审法院认为，吴宏飞与潘丽娟之间签订的办公室合租协议系双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。合同约定的合租期限的截止日期为2020年1月31日，吴宏飞虽陈述于2018年8月15日已搬离案涉场地，但于2019年1月才将案涉房屋的钥匙交付潘丽娟，现潘丽娟亦同意解除合租协议，故吴宏飞与潘丽娟签订的合租协议于2019年1月解除。关于吴宏飞主张潘丽娟根本违约导致案涉合同于2018年8月15日解除的意见，经查，吴宏飞虽申请证人出庭并提交相应证据材料，但证人系吴宏飞的员工，与吴宏飞有一定的利害关系，且吴宏飞提交的证据虽能证实吴宏飞、潘丽娟双方就案涉房屋在使用过程中就电费、房屋使用等产生过纠纷，但上述证据不足以证实潘丽娟的行为已达到根本违约，故对吴宏飞的上述主张，一审法院不予采纳。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，吴宏飞、潘丽娟双方约定，吴宏飞在合同期内要求提前解除合同，需于第二年交费期的前2个月向潘丽娟提出申请，潘丽娟同意后，方可解除合同，合同期内所交的租金将不予退还。现吴宏飞在合同期内解除合同，潘丽娟亦同意解除合同，按照双方约定，合同期内所交的租金将不予退还，故对吴宏飞主张返还12万元的诉请，一审法院不予支持。关于吴宏飞主张租金128000元/年，其租赁半年的租金为32000元，水电物业费1万元，平台费用1.8万元的意见，经查，合租协议明确载明第一年租金为18万元/年，包含水电以及物业费用，吴宏飞主张租金、水电物业费、平台费用单独计算，没有合同依据，且吴宏飞主张的水电物业费、平台费用的数额没有证据予以证实，故对吴宏飞的上述主张，一审法院不予采纳。关于吴宏飞主张其与潘丽娟系合作关系的意见，经查，根据吴宏飞、潘丽娟双方签订的办公室合租协议，吴宏飞系独立经营，自己课程、老师、学员和家长的问题由员工独立负责解决；双方签订的协议中亦未提及合作的内容；证人的陈述亦称是一朵儿童之家的员工，故现有证据无法证明吴宏飞与潘丽娟系合作关系，故对吴宏飞的该点主张，一审法院不予采纳。关于吴宏飞主张的违约损失，虽吴宏飞提交相关证据拟证实存在经济损失，但上述证据无法证实上述费用系因潘丽娟违约导致，故对该诉请，一审法院不予支持。关于吴宏飞主张返还损失的诉请，一审法院经审查认为，案涉房屋的水电以及物业、空调费用已包含在租金内，设计装潢费用亦约定由吴宏飞承担，潘丽娟已缴纳第一年的租金，现吴宏飞单独计算各项费用、主张损失，没有合同依据，一审法院不予支持。关于潘丽娟主张公开道歉的诉请，一审法院经审查认为，公民名誉权应依法予以保护，侵害行为人在主观上存在散布不实信息或者泄露被害人隐私的故意，客观上实施了向不特定第三人散布的行为，并造成被害人社会评价降低等实质性损害，构成侵犯名誉权。本案中，吴宏飞在微信群中未散布与潘丽娟有关的信息，亦未提及潘丽娟的姓名，并未对潘丽娟的名誉造成伤害，故对潘丽娟的该诉请不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民法总则》第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、驳回原告吴宏飞的诉讼请求；二、驳回反诉原告潘丽娟的反诉请求。一审本诉案件受理费3100元，由原告吴宏飞负担，反诉案件受理费541元，由反诉原告潘丽娟负担。本院二审期间，上诉人提交短信聊天记录，主张是与被上诉人的合伙人秦海龙的短信聊天记录，证明上诉人在搬离后已经通知秦海龙，并且要求交接，交钥匙是2019年1月在法庭开庭时提出，但在2018年8月15日上诉人就已经向对方告知了，对方一直不交接也不退费。被上诉人质证称：对证据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议；上诉人是与被上诉人签订的合同，应当与被上诉人沟通，与第三人无关；被上诉人从未收到上诉人书面通知解除合同或搬离信息；上诉人在一审第一次开庭后才带人来搬东西和交还钥匙；聊天记录没有任何指向性。二审经审理查明，一审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。本院认为，当事人对于自己的主张应当提供证据予以证明，不能提供证据的，应当承担不利的法律后果。上诉人提出，其在一审判决后获知出租人不知道且也不会同意被上诉人转租，转租合同属效力待定合同或无效，但是，上诉人未能提供证据证明存在此种情形，其这一主张没有依据。双方在租赁合同履行期间因琐事发生矛盾后，双方均有不再履行合同的意思表示，上诉人并无充分证据证明合同不能履行系因被上诉人违约导致，一审法院的判决并无不当。上诉人对于一审法院认定的解除合同以及其搬离的时间存在异议，从一审法院查明的事实可以看出，2019年1月上诉人才将案涉房屋的钥匙交还给被上诉人，且至2018年12月28日上诉人仍有物品在案涉场地。因此，一审法院的判决并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3100元，由上诉人吴宏飞负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙 伟审 判 员  龚 震审 判 员  王 路二〇二〇年五月十四日法官助理  高 婷书 记 员  朱亚芳