山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终1052号 上诉人（原审原告、反诉被告）：何茂芳，男，X。 委托诉讼代理人：孔凡鹏，山东新和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨国辉，山东新和律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：于广平，男，X。 委托诉讼代理人：蔡建华，男，X。 被上诉人（原审第三人）：青岛链家兴业房地产经纪有限公司，X。 法定代表人：李峰岩，董事长。 被上诉人（原审第三人）：刘永波，男，X。 上诉人何茂芳、上诉人于广平因与被上诉人青岛链家兴业房地产有限公司（以下简称链家公司）、被上诉人刘永波房屋买卖合同纠纷一案，均不服山东省青岛市崂山区人民法院（2018）鲁0212民初3683号民民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人何茂芳上诉请求：1、撤销一审判决第五项部分判决，改判于广平赔偿何茂芳房租损失52500元；2、一、二审诉讼费由于广平负担。事实与理由：双方合同约定，于广平将合肥路856号4号楼2单元1304室房屋以162万元的总价出让给何茂芳。于广平在合同内约定，该出让房屋是其家庭的唯一住房，何茂芳可以享受相关税费优惠。但是，何茂芳在2016年10月16日付清了合同约应付的购房款项后，于广平竟然以种种借口拒绝将房屋所有权更名过户给何茂芳，并拒绝交付房屋，一直使用。根据合同补充协议其他约定第4项，应由于广平按照每月3500元租金支付上诉人。2018年2月于广平将涉案房屋出卖给刘永波，并办理了过户手续。 上诉人于广平辩称：何茂芳的上诉不符合事实，无法律依据，应予驳回。 上诉人于广平上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、上诉费由何茂芳承担。事实与理由：一、一审认定事实不清。一审法院对于何茂芳及链家公司的严重违约行为未予事实认定。2016年9月21日，何茂芳未按合同约定支付剩余房款的情况下，进行了房屋权属登记手续的办理即缴纳了房屋维修基金，并于次日再次签订网签合同，这一明显带有欺诈性质的履约事实竟未被法庭所认定。于广平的房屋解押以及通知何茂芳付款时间为2016年6月6日，即便何茂芳认为该日未通知其解押事实，那么至迟在其9月21日缴纳维修基金时或9月22日网签合同之时，也己应当获悉于广平房屋已解押这一事实，那么其付款日期早己于2016年1O月1日前期满，其于合同约定期限内未能付款这一事实己然成立。二，适用法律错误，本案房屋买卖合同合法有效，合同各方均应依约履行义务并享有权利，一审法院明确认定何茂芳将最后付款时间理解为2016年10月1日前符合法律规定，但本案何茂芳实际付款时间为2016年10月16日，在此情况下依然判定于广平违约实属对合同约定的错误理解以及法律的错误适用。第三入链家公司在本合同履行过程中未能保持公正，客观，真实，合法的履行职责，有违合同约定以及职业操守，严重侵害于广平的合法权益，伙同何茂芳恶意履行合同，以真实成交价一半的价格进行了网签，并且要求于广平继续履行，其在本案的陈述无法客观真实的反映事实，不应为法院所采信。三，审判程序违法，本案由何茂芳的本诉与于广平的反诉合并审理，法庭在庭审中只就本诉诉讼请求进行了审理，未就于广平的反诉请求进行审理便判决驳回于广平的诉讼请求，属于程序违法。 上诉人何茂芳辩称：一、在程序上，本案已经经过了管辖异议一审、管辖异议上诉二审、原审一审、原审二审、重审一审等诉讼程序，于广平已经用尽大部分诉讼程序、拖延时间，耗费了何茂芳巨大的时间成本，及购买房屋的有利时间的机会成本，也耗费了大量司法资源，于广平在两次诉讼中均以败诉告终。二、在实体上，本案经过了两次一审审理，事实已经非常清楚，从2016年4月份双方签订房屋买卖合同后，包括青岛在内的整体房地产市场大幅上涨，于广平为达到毁约、涨价、再次出卖的目的恶意违约，特别是恶意通过管辖异议，延长案件审理期限，致使何茂芳在房屋价格不断上涨的市场背景下，丧失购买其他房屋的条件及时机，对何茂芳造成巨大的经济损失，后又在第一次一审判决房屋过户的情况下，另行出售涉案房屋，致使何茂芳购买涉案房屋的目的不能实现，何茂芳再一次又丧失了购买其他房屋的合适时间及时机，造成巨大经济损失。本案两次审理结果于广平均以败诉告终。经过两次一审的审理，事实已经非常清楚，于广平构成根本性违约，理应承担相应的法律责任。综上，本案一审事实清楚、适用法律正确、审判程序合法，除一审判决第五项外，其他判决结果正确，应予维持。 何茂芳向一审法院起诉请求：1、解除何茂芳与于广平签订的《房屋买卖业务签约文件合订本》及《补充协议》；2、于广平返还何茂芳已付购房款324000元及利息（截止到2018年2月28日利息为112509元；后续利息以324000元为基数自2018年3月1日起至实际支付之日止按中国人民银行发布的同期贷款利率计算）；3、于广平赔偿何茂芳房屋差价损失1080000元；4、于广平赔偿何茂芳房屋一倍损失1620000元；5、于广平赔偿何茂芳房租损失52500元；6、于广平赔偿何茂芳居间费32400元、房屋维修基金13209.56元；7、诉讼费用由于广平承担。 于广平向一审法院反诉请求：1、确认于广平与何茂芳间的房屋买卖合同已于2016年10月11日解除；2、撤销267998号《青岛市存量房屋买卖合同》；3、本案诉讼费由何茂芳承担。 一审法院认定事实： 何茂芳、于广平双方于2016年4月16日签订房屋买卖合同，约定由何茂芳购买于广平名下位于青岛市崂山区房屋，房屋成交总价为1620000元，于广平于2017年4月30日前将房屋交付给何茂芳。于广平将房屋出卖给第三人，导致何茂芳不能取得房屋所有权证的，何茂芳有权退房，于广平应当自退房通知送达之日起15日内退还何茂芳全部已付款，按照央行现行存款利率付给利息，并按何茂芳累计已付房价款的一倍支付违约金。当事人双方同意，自本合同签订之日起2016年10月1日前内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。 何茂芳、于广平双方还签订补充协议，约定：1、何茂芳于2016年4月16日向于广平支付定金2万元；2、于广平于2016年10月1日前向贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且于广平最迟应于2016年10月1日前办理完毕解除抵押登记手续；3、于广平解除抵押登记手续办理完毕后五个工作日内共同办理房屋所有权转移登记手续。4、何茂芳于2016年4月25日前支付于广平首付款28万元，剩余132万元，何茂芳在房屋所有权转移登记手续办理前支付于广平；5、何茂芳从购房款中留存2万元作为物业交割保证金；6、于广平在该房屋中的户口，应于过户后一年内签出，户口签出后且物业交割完毕，何茂芳向于广平支付物业保证金；7、交易涉及的税费全部由何茂芳承担，何茂芳直接向主管机关缴纳；8、于广平承诺涉案房屋为于广平家庭名下唯一一套住房，此房价格内已包含负一层170号车位，若事实与承诺不符，则一切责任由于广平承担；9、过户后于广平返租此房屋至2017年4月30日前，月租金为3500元。10、何茂芳逾期履行上述购房款支付约定的义务超过十五日的，何茂芳构成根本违约，且于广平有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。11、于广平将该房屋出售给第三方的构成根本违约。12、于广平出现上述根本违约情形之一的，于广平应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向何茂芳支付违约金。13、于广平违反合同第四条中第二、三款之约定的，违约方应向守约方赔偿已支付的居间代理费用。 上述协议签订后，于广平在收到购房定金2万元之后，何茂芳于2016年4月18日向于广平银行账户转款28万元，于2016年10月16日向于广平同一银行账户转款130万元，累计支付于广平购房款共计160万元。于广平于2016年5月20日还清涉案房屋抵押贷款，并于2016年6月6日办理了涉案房屋抵押登记注销手续。于广平当庭提交其于6月6日与于广平手机通话记录（显示内容为：该日拨打过何茂芳的手机号码以及通话时间，无通话内容），用以证明当日已通知何茂芳解押事宜，并催促何茂芳履行合同。对此何茂芳不予认可，并称于广平并未于6月份解除抵押后向其告知，系其10月想要付款时才得知于广平已于6月份解除抵押。 于广平还提交2016年10月11日与何茂芳对话录音一份，该录音部分内容如下：“……何茂芳：六月份我就跟你说了，我说我出了问题了。于广平：大爷，是，就是在这儿，你出了问题了。何茂芳：出了问题以后，我说不行你把它收回去吧，我说了没，我说你重卖也行，听你的，你另卖也行。于广平：就在这儿大爷，我咱们都是向着好，是不是，我没有。……何茂芳：你一直没发话，我就晚了你这么，7号人家从1号咱不算，人家从2号到8号。于广平：不是从7号开始的。何茂芳：从什么时候，怎么能从6月份开始，6月份你这是你公示了你的房子找我是认那一半，百分之那个税，认个税，对吧……。于广平：哪怕是一万两万我拿着违约金我也为可以去那个是不是这个事？我现在和你说哈我现在哈，大爷也在这儿，我也明确点，这个合同已经就是说，乙方违约了，我现在就说解除合同，第二呢按照市场，现在的市场价，如果大爷想要的话按照市场价重新签订合同，但是这个价格可以商量，因为大爷毕竟咱说感情在这，可以商量，咱说做人不把事儿做绝了，就这么个话儿，你想想从六月份开始到现在我钱没拿着，是不是？违约也是我的违约责任，你我我为什么一直要按照这就是这个行情已经涨的我为什么要按照这个执行呢？明白吗？是不是这个事儿，这个我现在我明确我这个态度”。 经质证，何茂芳认可该录音真实性，但称告知其解押时间为2016年10月11日，并且录音中明确看出于广平系恶意涨价，不存在双方解除合同问题。第三人称对该录音真实性无法确认，经办人已离职，但据其了解，何茂芳一直认为付款时间未到，所以未在于广平主张的时间付款，而于广平在该时间段也未向何茂芳主张付款，从我公司居间角度，并不认为何茂芳存在逾期付款的情况，该买卖合同应该能够继续履行，但于广平后来以逾期付款为由要求解除合同，真实解约原因不清楚，在10月份之前，何茂芳因为需要出售自己的房屋购买涉案房屋，也由于户口迁出的问题在办理相关手续，因此未支付房款，10月初何茂芳通知我方要将余款准备资金托管，我方通知于广平时于广平称不卖房屋了。 另查明，2016年9月21日，何茂芳支付涉案房屋维修基金13209.56元、中介费32400元。2016年9月22日，何茂芳、于广平双方的房屋买卖合同办理了网签手续，但于广平主张系何茂芳擅自单方授权第三人办理。 2016年10月27日，何茂芳向于广平邮寄告知函，内容为：“于广平同志：根据你我双方签订的《青岛市存量房屋买卖合同》，本人已按约付清所有应付的款项，故本人要求你依约办理产权过户给本人的手续；请你于收到本告知函五个工作日内与本人到房产交易中心办理你所售给本人房屋的更名过户手续。专此函告”。 2016年11月4日于广平向何茂芳邮寄《告知函》，内容为：“何茂芳同志：关于你我双方签订的《青岛市存量房屋买卖合同》履行事宜，根据合同补偿协议第二条第3款、第4款，你方应在我方解除房屋抵押登记手续办理完毕后五个工作日内将剩余房款人民币132万元整以资金托管的方式支付给我方。房屋的抵押登记手续已于2016年6月11日前支付上述房款。但完全是由于你方的原因，虽然我方多次催促，房款一直未支付。再次情况下，在双方协商未果后，我方才根据合同第七条第二款于2016年10月9日通知中介解除合同，并于10月11日双方见面时再次正式通知你方解除合同，同时承诺愿就该房屋的买卖进行协商另行签订买卖合同。然而，在双方未能协商的情况下，你方突然于2016年10月16日将130万打入我方账号。现我方决定在你方收到该函后10个工作日内，如你方同意协商，由双方协商另行签订合同。否则，我方将按合同解除并扣除你方违约金后，将剩余房款支付给你方”。2018年1月15日，于广平与第三人刘永波签订房产购买协议，约定双方同意将涉案房屋以总房价269万元整出让给第三人，第三人刘永波按约支付了房款。于广平已将涉案房屋过户至第三人刘永波名下。第三人刘永波已经实际入住。2018年2月28日于广平返还何茂芳购房款1276000元。 一审法院认为，何茂芳、于广平双方签订的房屋买卖合同以及补充协议，系双方真实意思表示，且不违反相关强制性法律规定，对双方当事人具有法律约束力，各方均应依约履行义务并享有权利。 本案的争议焦点为于广平是否存在逾期付款导致根本违约，而使于广平享有合同解除权。根据合同法第九十三条的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。在本案中，合同约定何茂芳逾期付款超过15天时，构成根本违约，于广平有权以书面形式解除合同。于广平最迟应于2016年10月1日前办理完毕解除抵押登记手续，且在办理完毕后五个工作日内共同办理房屋所有权转移登记手续，何茂芳在房屋所有权转移登记手续办理前将剩余购房款支付于广平，对此，何茂芳主张付清购房款的最后时间应为2016年10月1日，于广平则主张应为其解除房屋抵押后五个工作日，但于广平未提交证据证明其将房屋解押手续办理完毕的情况告知了何茂芳，并按约与何茂芳共同办理过户手续，且第三人链家公司作为中介方亦未认可其将该情况告知了何茂芳，故何茂芳将最后付款时间理解为2016年10月1日符合法律规定。 退一步讲，即使如于广平所述并提交录音的内容可以推断其于2016年6月6日将解押的事实告知了何茂芳，但在录音中何茂芳称”六月份我就跟你说了，我说我出了问题了。出了问题以后，我说不行你把它收回去吧，我说了没，我说你重卖也行，听你的，你另卖也行”时，于广平则回答“就在这儿大爷，咱们都是向着好，是不是，我没有”。从于广平上述表述中，可以说明于广平在2016年6月份当何茂芳告知其自身履行存在问题，于广平可以重卖或另卖时，于广平并未明确作出解除合同的意思表示，未向何茂芳退还房款，亦未对何茂芳的付款进行催告，而是同意双方继续履行合同。本案何茂芳亦认为涉案买卖合同仍在继续履行，而于2016年9月21日，支付了涉案房屋维修基金13209.56元，并于2016年10月份准备将剩余购房款付清。而作为中介方的第三人作为合同的全程参与者和资金的托管者，其也未接到于广平的任何正式通知，反而认为涉案房屋仍在继续履行，而于2016年9月22日，为何茂芳、于广平双方的房屋买卖合同办理了网签手续，故一审法院对于于广平称其在2016年6月11日即办理完过户手续，何茂芳至2016年10月16日付款的行为构成根本违约的主张不予采纳。 而于广平在与何茂芳发生诉讼过程中，明知双方对涉案房屋的买卖存在争议而将涉案房屋转卖于他人，并办理了过户手续，其行为根据法律规定和合同约定均构成违约，其违约行为致使何茂芳合同目的无法实现，故何茂芳要求解除合同的诉讼请求，一审法院依法予以支持。合同解除后何茂芳有权要求于广平恢复原状即返还剩余房款，并赔偿损失。根据补充协议约定，于广平应当支付何茂芳总价款20%的违约金，但根据合同法的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求法院予以增加。在本案中，于广平将涉案房屋转卖给他人取得房款269万元，该房价对于当时的房产市场是正常的市场的价格，而何茂芳因于广平的违约行为致使其在涉案合同履行不能时购买同等品质的房屋需多支付房款107万元，该损失应当由于广平承担。同时何茂芳为履行涉案房屋买卖合同支付了居间费32400元以及房屋维修基金13209.52元，上述均为何茂芳的直接损失，于广平应当予以赔偿。关于何茂芳要求于广平赔偿利息损失，在因于广平导致合同解除的情况下，应予赔偿。该损失截止到2018年2月28日计算为112509元（30*4.75%/360*680+130*4.75%/360*499），剩余以324000元为基数按中国人民银行同期贷款利率自2018年2月28日计算至本判决生效之日。关于何茂芳要求于广平赔偿房屋一倍价格损失以及房租损失，因合同法规定的违约损失应以何茂芳的实际损失为依据，一审法院判决于广平承担其房屋差价损失、利息损失以及直接损失已能弥补何茂芳的实际损失，故一审法院对于该两项诉讼请求不予支持。 综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除何茂芳与于广平签订的《房屋买卖业务签约文件合订本》及《补充协议》；二、于广平于判决生效之日起十日内返还何茂芳房款324000元；三、于广平于判决生效之日起十日内赔偿何茂芳利息损失112509元，剩余利息损失以324000元为基数按中国人民银行同期贷款利率自2018年2月28日计算至判决生效之日止；四、于广平于判决生效之日起十日内赔偿何茂芳损失共计1115609.56元；五、驳回何茂芳的其他诉讼请求。六、驳回于广平的各项诉讼请求。本案本诉受理费32677元，保全费5000元，由何茂芳、于广平均担；反诉受理费9690元，由于广平负担。 二审查明的案件事实与一审一致。 另查明，于广平提交的2016年10月11日录音，除一审摘录的对话内容，前面还有下列对话： 于广平：。但是违约责任这一条哈我一定要给你点出来，怎么叫违约责任，不追究但是一定要明白这个事儿是怎么个过程。关于违约责任的那条，大爷你的理解是十月一号是吧？ 何茂芳：啊。 于广平：十月一号这上面是怎么约定的，我应该在十月一号之前解押，是吧，是这条吧，你们自己你这是你们链家自己的合同，我应该在十月一号之前解押，如果我不解押是我违约，承担违约责任，这是第一条。第二条我解押之后什么时候生效呢，补充条款哪个第二条第四项：你解压之后五个工作日内双方去办理过户手续。如果这个过程中出现问题了，是谁的责任就是谁的责任。而且这个过程中应该是您要把房款交给我，但是咱没有严格执行这个合同来，是吧，没有。 何茂芳：谈的是打到托管账户嘛，对吧。 于广平：对，但是大爷，十月一号这个时间不是最终期限，十月一号就是咱说了这么个时间，谁都没有打算奔着十月一号去的，是不是？ 何茂芳：是。 于广平：谁都没奔着这个时间去的，如果咱要是奔着这个时间，咱都不这么签这个合同，你知道吧。这个合同里面条款约定的，办完抵押手续后5个工作日之内把房款打到托管账户，然后去办过户手续，这个咱都没有说一定要严格执行，也没有说去追究谁的责任，但是这个事是这么回事儿，大爷我只和你说合同里面这个事是这么回事。而且这个时间应该是什么时间，应该是六月份的时候，没错吧？ 二审期间，何茂芳于2020年4月21日申请撤回上诉。本院经审查认为，何茂芳二审期间撤回上诉的申请，不违反法律规定，本院予以准许。 本院认为，何茂芳与于广平合同约定，何茂芳逾期付款超过15天时，构成根本违约，于广平有权以书面形式解除合同。于广平最迟应于2016年10月1日前办理完毕涉案房屋解除抵押登记手续，且在办理完毕后五个工作日内共同办理房屋所有权转移登记手续，何茂芳在房屋所有权转移登记手续办理前将剩余购房款支付于广平。在本案合同履行中，于广平主张其于2016年6月6日办理完毕涉案房屋的解押手续，并于当日告知了何茂芳，但于广平提交的当日通话的证据显示不出通话内容，不能证明当日告知何茂芳的是涉案房屋已解押情况。由于于广平于办理完毕涉案房屋解押手续的当日，给何茂芳打过电话，何茂芳亦不能证明当日与于广平的通话内容仅是关于增加税问题，而不是告知其房屋已解押。因此，2016年6月6日于广平是否将办理完毕涉案房屋解押手续情况告知了何茂芳，双方存在分歧，但均举证不充分。于广平认为，何茂芳于2016年9月21日缴纳维修基金以及第二天网签合同时，应当已获知涉案房屋解押事实，因无证据证明和法律依据，本院不予采信。 退一步讲，即使如于广平所述，2016年6月6日将涉案房屋解押情况告知了何茂芳。但根据于广平提交的2016年10月11日与何茂芳等的谈话录音内容，于广平自认对于涉案房屋解押后何茂芳支付剩余房款问题，双方已同意不严格执行合同，也不追究责任。当何茂芳告知于广平自身履行存在问题，于广平可以重卖或另卖涉案房屋时，于广平称当时“都是向着好”。因此，应当认定当时双方同意继续履行关于房屋交易的合同约定，而并不严格执行合同约定的剩余房款支付时间，于广平同意何茂芳缓交剩余房款，剩余房款的支付时间发生了变化。至于何茂芳何时交清剩余房款，双方应协商解决。另由于该期间于广平购买房屋，而使涉案房屋不是其唯一一套住房，以致何茂芳承担的房屋交易税费增加，双方还需对该问题进行协商。此期间于广平并未催告何茂芳支付剩余房款，或向何茂芳退还房款，亦未明确作出解除合同的意思表示。因此，双方应当继续促成房屋交易。何茂芳于2016年9月21日支付了涉案房屋维修基金13209.56元，中介方链家公司于2016年9月22日办理了网签手续，何茂芳于2016年10月16日向于广平转款130万元，均是对房屋买卖交易继续实际履行的行为。根据于广平在2016年10月11日对话录音中的表述，于广平主张其2016年6月便开始享有合同解除权，但直到2016年10月11日才因房屋市场价格上涨而要求与何茂芳按照现行价格另订立合同，可见最终决定于广平要求解除合同的原因在于房屋价格上涨，而非何茂芳延期付款的原因。据上所述，一审法院认定何茂芳不构成根本违约，不支持于广平的反诉请求并无不当。 何茂芳与于广平就涉案房屋买卖合同纠纷诉讼过程中，于广平未经法院同意，擅自将涉案房屋转卖于他人，并办理了过户手续，致使何茂芳购买涉案房屋的合同目的无法实现，一审判决解除合同，于广平返还何茂芳房款并赔偿损失亦无不当。 本案是发回重审后重新立案的案件。一审庭审时未就于广平的反诉请求明确审理，程序存在一定的瑕疵,但并未影响一审法院作出正确的判决结果。本院二审调查时对此程序瑕疵予以弥补。 综上所述，于广平的上诉请求不能成立，本院不予支持，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉人何茂芳预交的二审案件受理费1113元，减半收取556.5元，由上诉人何茂芳负担；上诉人于广平预交的二审案件受理费18769元，由上诉人于广平负担。 本判决为终审判决。 审判长  董则明 审判员  高中日 审判员  王昌民 二〇二〇年五月六日 法官助理 厉永军 书记员李珊珊