浙江省绍兴市柯桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0603民初1549号 原告：郭电勇，男，1970年7月19日出生，汉族，户籍所在地贵州省盘县。 原告：王国英，女，1973年10月24日出生，汉族，户籍所在地贵州省盘县。 上述二原告共同委托诉讼代理人（特别授权代理）：郭芝凤（系两原告郭电勇、王国英之女儿），女，户籍所在地贵州省盘县。 上述两原告共同委托诉讼代理人（特别授权代理）：鲍祖湘，绍兴市柯桥区钱清法律服务所法律工作者。 被告：应全林，男，1959年10月30日出生，汉族，户籍所在地浙江省绍兴市柯桥区。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：邹彦姬，浙江天程律师事务所律师。 被告：应芬琴，女，1963年9月18日出生，汉族，户籍所在地浙江省绍兴市柯桥区。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：应立奇（系被告应芬琴之子），男，户籍所在地绍兴市柯桥区。 原告郭电勇、王国英与被告应全林、应芬琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭电勇、王国英（第二次开庭未到）及其委托诉讼代理人郭芝凤、鲍祖湘，被告应全林的委托诉讼代理人邹彦姬，被告应芬琴及其委托诉讼代理人应立奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郭电勇、王国英向本院提出诉讼请求：1、判决确认原、被告双方于2017年6月23日签订的《房屋买卖合同》合法有效；2、判决二被告将位于绍兴市柯桥区房屋权属变更登记至二原告名下；3、本案诉讼费用由被告方承担。事实与理由：二原告系夫妻。2017年6月23日，二原告通过绍兴柯桥滨海秋实房屋中介服务部居间推荐，意欲购买被告方所有的房产，并与被告应全林协商后，就关于买卖房屋相关事宜签订一份“房屋买卖合同”。合同约定：“被告应将位于滨海安滨小区44幢102室及车棚一并转让给二原告，房屋建筑面积121.13平方米，车棚面积16.88平方米;被告保证上述房产权属清楚;上述房产总成交价格为人民币36万元，其中定金1万元，签订合同后支付房款34万元，押金1万元到过户时支付;双方定于当日腾空上述房屋及车库并正式交付;另双方约定于2018年12月2日办理权属转移登记手续等”内容。合同内容经双方仔细阅读后由各方当事人签字确认，并由第三方即房屋中介盖章签字见证。二原告按约支付款项合计35万元，被告也将上述房屋及车库交付给二原告。直到合同约定的过户时间，二原告多次催促被告方要求配合办理权属转移登记手续，然被告方且以种种理由不予配合。另原告方查明讼争房产权属确系被告方所有，二被告又系夫妻关系。综上，二原告认为，双方交易行为系真实意思表示，且不违反法律强制性规定。就目前现状，二原告己履行其相应的义务，交易房屋经装修己实际入住使用二年半，应认定该房屋买卖合同合法有效。而被告方无正当理由拒绝配合办理权属转移登记手续显然有违诚实信用原则。二原告为维护自身合法权益，故依我国合同法、婚姻法、城市房地产法等相关法律规定，特此起诉，望判如所请。 被告应全林辩称，二原告在诉状中对重要事实的陈述是虚假陈述。1、合同约定的过户时候，两原告未以任何方式联系过被告应全林，反而是应全林经事先联系中介人员在2018年12月到中介处等待原告过来办理过户手续，但两原告一直不出现，中介联系后告知，原告不来系因为想变更合同主体，即过户给原告的儿子，但当时原告儿子不在本地，所以没有来。2019年7月，应全林再次应约前往，两原告不露面不付款不过户，要求过户到女儿名下，应全林再次拒绝；2、本案案涉房屋产权性质为农村产权调换房，为应全林、应芬琴、应立奇三人家庭共有财产，并非应全林个人财产。应全林卖房时并未告知应芬琴、应立奇，应芬琴、应立奇得知后不同意卖房。故案涉房屋履行不能，应予以解除。3、中介肖某与两原告是老乡关系，非常了解小区和房屋性质，但是两原告签约时完全没有问一下案涉房屋其他共有人的意见，甚至不看房产证。 被告应芬琴辩称，答辩意见与被告应全林一致。 证人肖某应原告申请，出庭作证并陈述称，我是肖某，是芹芹中介的工作人员，我在本案房产买卖合同中的中介人员落款处有签字，该房屋我提供了居间服务。签合同时，应全林只有一个人，他老婆儿子不在现场。两原告和我们两个中介人员都提出，要老婆一起签字。应全林说老婆儿子在宁波，他可以代表。案涉房屋是2017年6月23日签署的，当时房屋尚未满两年。经双方协商，约定满两年后过户，所以合同上约定的过户时间为2018年12月2日。2018年12月，听任某说，应全林让任某转告我，他应全林来过，但应全林本人没有打电话通知过我。后来应全林一直拖延过户时间，打电话打不通，2019年7月4日打通却以忙为由按掉了，我就发短信给应全林，应全林10月16日才回我短信，说要来过户了，具体过来了再说。后来有一天应全林来了，郭电勇希望过户给其儿子，但应全林不同意，郭电勇就说过户给他。应全林说房子涨价了，卖亏了，以后就不接电话了。 证人任某应原告申请，出庭作证并陈述称，我是任某，我与肖某是本案房产的中介，房屋买卖合同是我填写的。本案涉及的房子，登记是在我这里的，但是买主是肖某的，所以本案房产属于我们两人不同中介机构之间的合作。卖方只来了应全林一个人，至于签合同时候应全林是否电话通知过其家里人，我并不清楚。这个小区，我已经作为中介过户的房子有17套了，按照房产过户的规则，需要老婆签字的，这些我们中介都是知道的。我们要求应全林老婆签字，应全林说他老婆在宁波走不出，他自己可以全权代签的，负全部法律责任。签署合同时，应全林的房产证，我们是查看过的，买方也查看过的，复印件留在肖某处，所以合同约定的过户日子是2018年12月2日，这个日子也就是房产证刚刚满两年的日子。购房款是转账给应全林的儿子的，转账之后，应全林的儿子老婆也没有和我们来说不卖房子了。约定的过户时间到了后，原告是提出了要过户给儿子的，双方后来没有协商一致。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的房屋买卖合同、不动产登记证明、补发结婚证处理表、收款收据、农业银行回单、水费等发票以及被告提交的农村私人建房用地呈报表、房屋拆迁补偿产权调换合同，本院对相关证据的真实性予以确认并在卷佐证。对被告提交的往返车票，与本案缺乏关联性，本院不予确认。对被告提交的录音证据，因肖某、任某已经出庭作证，应以出庭作证所述为准。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 郭电勇与王国英系夫妻关系，应全林与应芬琴系夫妻关系。2017年6月23日，应全林（甲方，出售人）与郭电勇、王国英（乙方，购买人）签订《房屋买卖合同》一份，约定应全林自愿将绍兴市柯桥区马鞍街道滨海安滨嘉苑44幢102室房屋（建筑面积121.132平方米）及车棚（16.882平方米）出售郭电勇、王国英，价格为360000元，押金10000元过户时付；双方定于2017年6月23日正式交付该房屋及车库，定于2018年12月2日共同向登记机关办理所有权转移登记，过户费用由郭电勇承担。合同落款处，应全林在甲方处签字，并代应芬琴签字，郭电勇和王国英在乙方处签字，肖某、任某在中介经办人处签字，绍兴柯桥滨海秋实房屋中介服务部在中介处予以盖章。合同签署当日，两原告将购房款340000元存入应全林之子应立奇名下账户，应全林亦于合同签署当日向两原告交付了案涉房屋，应全林实际已经收到购房款350000元，尚有10000元留存于中介处待过户时解付。现本案涉案房屋由两原告实际控制并居住至今。 另查明，应全林与应芬琴于1985年1月4日登记结婚。1997年11月，经向政府申请并批准，应全林自建农村房屋，在册人口为应全林、应芬琴、应立奇三人。2008年5月20日，应全林所建房屋因建设需要而拆迁，应全林与马鞍镇人民政府签订《房屋拆迁补偿产权调换合同》一份，通过采取产权调换方式取得案涉房屋,该调换合同载明应全林在册人口为2人。2016年12月2日，应全林取得坐落于绍兴市柯桥区房屋产权证，产权证记载共有情况为单独所有，权利性质为出让／动迁房。 本院认为，本案案涉房屋，系应全林在婚姻关系存续期间自建房拆迁置换所得，根据《房屋拆迁补偿产权调换合同》，拆迁时在册人口为应全林、应芬琴二人，应立奇已迁往他处不在册，故案涉房屋属于应全林、应芬琴夫妻共同财产，对被告应芬琴、应全林主张案涉房屋属于家庭共有财产的辩称，本院不予支持。本案的争议焦点为，应全林代替应芬琴签字行为，如何评价？应全林转让房产时是否征得其共有人的同意首先，应全林与应芬琴系夫妻关系，该夫妻关系未有紧张之痕迹，且出售房屋属于大宗财产的处置，一般情况下，出售前已经取得了家庭成员的同意；其次，合同签署当日，两原告即向两被告之子应立奇支付购房款340000元。根据应立奇陈述，其已经将该笔款项大约在几个月后还给了其父亲应全林。应芬琴与应立奇在宁波一起居住，但均未在收到该笔款项后向两原告以及两中介人员提出异议，也未向法院提请撤销该房屋买卖合同，且案涉房屋已由两原告实际占有、居住至今。据此，本院推定应芬琴对应全林出售案涉房屋的行为系明知，对案涉房产已经转让之情形亦是清楚。在查看案涉房屋产权证以及应全林明确表示可以全权代表的情况下，两原告签署房屋买卖合同属于善意取得的第三人。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》中“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”之规定,被告应芬琴不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人即原告王国英、郭电勇。因此，应全林与郭电勇、王国英签订的《房屋买卖合同》，系双方在中介人员居间服务下双方的真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定,应认定合法有效。合法有效的合同，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。根据《合同法》第一百三十五条之规定，对于出卖方而言，有将出卖房屋交付给买受方且转移标的物所有权于买受方的义务，对于购买方而言，有按照合同约定交付款项。现两原告已经履行了自身义务，两被告应将案涉房屋过户至两原告名下。因此，对两原告要求确认房屋买卖合同有效及办理变更登记的诉请，本院予以支持。对两被告提出的应芬琴对转让房屋不知情的抗辩,无证据予以证明，亦未能作出合理解释，本院不予采信。对两被告提出两原告要求案涉房屋变更至两原告子女名下的抗辩，因双方无法协商一致，应按照双方签署的房屋买卖合同继续履行。据此,依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下: 一、确认原告郭电勇、王国英与被告应全林于2017年6月23日签订的《房屋买卖合同》合法有效； 二、被告应全林、应芬琴于本判决生效之日起十五日内协助原告郭电勇、王国英办理坐落于绍兴市柯桥区房屋的土地使用权、房屋所有权过户登记手续。 案件受理费80元，减半收取40元，由被告应全林、应芬琴负担，限于本院生效之后七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  徐少华 二〇二〇年五月十九日 书记员  骆俊斌 附相关法律： 《中华人民共和国合同法》 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务 最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(一) 第十七条婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为： （一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。 （二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。