陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕01民终23号 上诉人（原审被告、反诉原告）：李宗刚，男，1974年8月11日出生，汉族，住西安市未央区。上诉人（原审被告、反诉原告）：代小娟，女，1978年10月18日出生，汉族，住西安市未央区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：郭芸宏，女，1973年12月4日出生，汉族，住西安市未央区海璟北湾。委托诉讼代理人：嵇文兵，陕西许小平律师事务所律师。委托诉讼代理人：王佳旗，陕西许小平律师事务所实习律师。原审第三人：胡强林，男，1974年7月10日出生，汉族，住西安市莲湖区。原审第三人：西安天朗地产集团有限公司，住所地：西安市莲湖区。法定代表人：孙茵，该公司董事长。委托诉讼代理人：屠明飞，陕西恒达律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘巧芸，陕西恒达律师事务所律师。原审第三人：中国建设银行股份有限公司西安劳动路支行，住所地：西安市。负责人:范军，该行行长。上诉人李宗刚、代小娟因与被上诉人郭芸宏，原审第三人胡强林、西安天朗地产集团有限公司、中国建设银行股份有限公司西安劳动路支行房屋买卖合同纠纷一案，西安市未央区人民法院于2018年12月25日作出（2018）陕0112民初7594号民事判决，李宗刚、代小娟向本院提起上诉，本院作出（2019）陕01民终6864号民事裁定，将本案发回重审后，西安市未央区人民法院作出（2019）陕0112民初15360号民事判决。上诉人李宗刚、代小娟不服西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初15360号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人李宗刚、代小娟，被上诉人郭芸宏及委托诉讼代理人嵇文兵，原审第三人胡强林，原审第三人西安天朗地产集团有限公司之委托诉讼代理人屠明飞到庭参加了诉讼。中国建设银行股份有限公司西安劳动路支行经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，郭芸宏与胡强林于2009年5月3日登记结婚。胡强林与李宗刚原系朋友关系，存在经济往来。李宗刚与代小娟系夫妻关系。2011年10月31日，代小娟购买西安天朗地产集团有限公司开发的位于西安市莲湖区XX路XX号XX城XX幢XX单元XX层XX号房屋一套，总房价261983元，首付款81983元，余款18万元办理银行按揭。2015年4月25日，李宗刚向胡强林出具借条一张，载明向胡强林借款23.3万元。后胡强林索款未果，故诉至本院。本院于2015年7月27日作出（2015）未民初字第03453号民事判决书，判决李宗刚和代小娟归还借款23.3万元。李宗刚和代小娟不服，上诉至西安市中级人民法院。2015年11月2日，李宗刚和代小娟（债务人即甲方）与郭芸宏及胡强林（债权人即乙方）在律师的见证下“就甲方向乙方以其房屋折抵借款事宜”达成书面协议，该协议约定：甲方购买的位于西安市莲湖区XX路XX号天XX城XX号楼XX室，房屋购买价为261983元，以按揭某某购买，截止本合同签订日尚欠银行贷款11.85万元；“现因甲方拖欠乙方借款不能如期归还，甲方同意以该房屋折抵借款的方式向乙方归还借款（大写）贰拾叁万叁仟元整，小写：233000.00元”；甲、乙双方确认上述房屋作价38.3万元（该房屋作价包括房屋自身房款、装修费用、大修基金费用等），扣除甲方共欠乙方的借款23.3万元，乙方再向甲方支付15万元，可以合法拥有该房屋的所有权、使用权等相关财产权益；乙方分三次支付甲方剩余房款15万元：2015年11月15日前付款5万元、2016年12月1日前付款5万元、余款于本合同涉及房产产权人变更为乙方后立即支付；在签订本协议时甲方必须将购买房屋的买卖合同、交款的发票、以及购买该房屋时所交付的契税、公共维修基金、产权代办费、分户费、房产登记费的凭证、票据原件等全部交付乙方，房屋配套的各种证照、票据、凭证等亦同时交付，双方可办理书面交接登记手续确认；双方于2015年12月1日前，交接该房屋；本协议签订之日起开始履行，至房屋办理所有权变更登记完毕时止该协议履行完毕；因房屋过户费产生的费用由乙方自行承担；甲方承诺自行归还该房屋在银行的按揭贷款；该房屋产权变更条件成熟后，甲方应当配合乙方无条件办理房屋变更登记手续，并承诺不得以任何理由向甲方索要任何费用，如果甲方不配合过户，则应当按照房屋总价款的20%承担违约责任。此外，双方还特别约定：本协议涉及的房屋甲方在两年内可以回购；甲方回购该房屋时，应支付乙方的房款包括两部分：第一部分为约定的房屋作价38.3万元，第二部分为以38.3万元为基础按照同期人民银行个贷款利率的四倍支付利息；双方商定好回购事宜后可另行签订合同约定相关内容。上述协议签订当日，李宗刚、代小娟撤回上诉。2015年11月4日，李宗刚将上述房屋的商品房买卖合同、西安市房地产抵押合同、个人住房（商业用房）借款合同、西安市商品住宅使用说明书、质量保证书、购房款发票、建设银行交款凭证交付给郭芸宏。2015年11月15日，郭芸宏给李宗刚转账5万元。2015年12月，李宗刚、代小娟将涉案房屋交付于郭芸宏及胡强林。2016年2月16日至2017年5月5日，胡强林分七次给李宗刚转账共计5万元。2017年7月11日郭芸宏与胡强林协议离婚，并签订离婚协议书，约定“位于西安市莲湖区XX路XX镇XX号楼XX单元XX住房一套”归郭芸宏所有。2017年9月22日，李宗刚以私自转让、出租、出借或改变经济适用房性质违规，双方签订的协议无效为由，要求郭芸宏与其联系协商解决，并表示钱会还给郭芸宏，房子若被政府收回的法律后果由郭芸宏自行承担；郭芸宏表示想要房子可以，只要归还所有的钱就行。2018年4月8日，代小娟结清银行房屋按揭贷款，但未办理撤销抵押的手续。因相关事宜协商未果，故郭芸宏诉至本院，形成诉讼。对于李宗刚、代小娟的反诉请求，郭芸宏辩称，不同意该反诉请求，因无相关事实及法律依据：双方在律师的见证下已经明确地达成了房屋买卖的协议，是平等自愿的交易；该协议中约定了两年的回购期，说明该房屋已经出售给其与胡强林，由于李宗刚、代小娟并未在回购期内回购，故房屋买卖合同已经生效，李宗刚、代小娟必须继续履行该协议，基于上述合法的房屋买卖合同，李宗刚、代小娟也将房屋交付给其，其占用房屋完全合法，故不存在返还房屋及赔偿租金的情形；本案系在履行生效法律文书中以房抵债，应按房屋买卖合同处理，而并非一般民间借贷，李宗刚、代小娟垫付的998元相关票据真实性认可，该费用应当由其支付，但之前其替李宗刚、代小娟垫付过欠他人的房租押金，其替李宗刚、代小娟归还了该押金，已经抵掉了，所以不欠李宗刚、代小娟费用。中国建设银行股份有限公司西安劳动路支行辩称，与本诉的答辩意见一致。胡强林到庭称，不同意李宗刚、代小娟的反诉请求，因为李宗刚、代小娟无力归还借其的款项，将莱茵小镇的房子自愿卖给其与郭芸宏了，等过户后，给付李宗刚、代小娟最后一笔钱。诉讼中，郭芸宏与胡强林确认离婚协议书中所载的“位于西安市莲湖区XX路XX镇XX号楼XX单元XX住房一套”即为李宗刚、代小娟抵给其的案涉房屋，当时存在书写错误；郭芸宏表示自愿交纳该房屋的土地出让金、大修基金和契税及后期的各项费用。另查，案涉房屋在缴纳土地出让金后即具备办理产权证的条件，该房屋的抵押贷款李宗刚、代小娟已于2018年4月8日结清，并已办理了撤销房屋抵押手续。庭审中，因一方当事人不同意调解，致调解未果。郭芸宏于2019年8月28日起诉至西安市未央区人民法院，提出诉讼请求：1、李宗刚、代小娟履行产权登记义务（即将房产证办理至代小娟名下并缴纳契税和大修基金）；2、李宗刚、代小娟办理撤销房屋抵押手续；3、判令西安天朗地产集团有限公司履行上述协助义务；4、李宗刚、代小娟将房屋过户到郭芸宏名下；5、李宗刚、代小娟支付不配合过户的违约金7.66万元。事实和理由：2013年李宗刚、代小娟因资金周转向其借款人民币23.3万元，后因李宗刚、代小娟到期未还款，故其诉至法院。法院作出（2015）未民初字03453号民事判决书，判决李宗刚、代小娟还款。李宗刚、代小娟上诉至西安市中级人民法院，与其达成庭外协议，李宗刚、代小娟将名下位于西安市莲湖区XX路XX号XX城XX号楼XX室折抵给其，其向李宗刚支付15万元差价款。其分别于2015年11月15日给付现金5万元、2016年12月1日给付现金5万元。现根据双方协议约定，李宗刚、代小娟的两年回购权已过期，该房屋也具备办理房产证的条件。李宗刚、代小娟因房屋价格上涨，拒不履行该房屋的过户手续，故其诉至本院。另，其与胡强林已协议离婚，约定该房屋归其所有。李宗刚、代小娟共同辩称，郭芸宏的诉讼请求没有任何事实依据和法律依据，应予驳回。一、郭芸宏无权要求其将涉案房屋过户到郭芸宏名下，本案中郭芸宏起诉所依据的《协议》系胡强林与其民间借贷纠纷一案中双方达成的和解协议，如不履行，应执行原民间借贷一审判决而非提起新的诉讼，《协议》并非为正式交易而签订的房屋买卖合同。胡强林在与郭芸宏签订《离婚协议书》时并未取得房屋所有权，胡强林关于该房屋的处置为无权处分。二、郭芸宏无权要求其支付不配合过户的违约金。《协议》的性质实质上是以房抵债协议，该协议的目的在于消灭郭芸宏、胡强林对其的债权而非单纯的房屋买卖协议该协议不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，系对其与胡强林民间借贷纠纷一案的担保，且郭芸宏不具备购房资格，房屋变更登记到郭芸宏名下违反限购政策的规定。郭芸宏占用涉案房屋期间并非所有权人，未经过其同意，擅自将房屋让与第三人使用并收取房屋占用费，给其造成房屋占用费损失，《协议》签订后，其曾与郭芸宏多次协商归还借款，返还房屋，均未果，故其提出反诉请求：1、判令郭芸宏立即向其返还涉案房屋；2、判令郭芸宏向其赔偿自2015年12月1日起至实际返还房屋之日期间的房屋占用费损失（暂计算至2019年9月30日为69000元）；3、判令郭芸宏向其支付违约金76600元；4、判令郭芸宏向其支付2018年7月-12月期间水费、生活垃圾清运费、公摊电费、物业服务费、电梯服务费共计998元;5、反诉费由郭芸宏承担。中国建设银行股份有限公司西安劳动路支行辩称，代小娟的银行贷款已经在2018年4月8日结清，且已办理撤销抵押的手续。胡强林辩称，同意郭芸宏的诉讼请求。离婚的时候，其与郭芸宏已经商量李宗刚、代小娟抵账的房子给郭芸宏。西安天朗地产集团有限公司辩称，办理转移登记的手续在代小娟手里，如果需要其公司配合，其公司同意配合办理产权过户手续。原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，郭芸宏和胡强林在婚姻期间为李宗刚、代小娟提供借款，该笔借款属于郭芸宏和胡强林夫妻共同债权，亦属于李宗刚、代小娟的夫妻共同债务。郭芸宏和胡强林与李宗刚、代小娟达成以房屋折抵借款的协议，系为双方结算目的而达成的协议，而非对债务的担保，双方原来的法律关系已经发生变更，且该协议是在平等、自愿的基础上达成，应属合法、有效，对双方均有法律约束力。郭芸宏和胡强林分期支付了部分购房款，李宗刚、代小娟亦将房屋交付给郭芸宏和胡强林居住、使用，上述协议已经实际履行。从以房屋折抵借款的协议签订之日即2015年11月2日起两年内，李宗刚、代小娟未与郭芸宏达成回购房屋的协议，亦未支付郭芸宏约定的回购房屋的费用，视为对回购权的放弃。郭芸宏与胡强林已经离婚，并将上述房屋的相关权利转给郭芸宏，债权发生了转移，现代小娟已还清贷款，郭芸宏自愿交纳案涉房屋的土地出让金、大修基金和契税及后期的各项费用，以达到房产过户的条件，本院依法予以准许。因案涉房屋已被郭芸宏申请查封，郭芸宏主张将房产证办理至代小娟名下，无法实施，故本院不予支持。郭芸宏主张代小娟办理撤销房屋抵押手续一节，因案涉房屋已经办理撤押手续，故本院不再赘述，其另主张代小娟与李宗刚将案涉房屋过户至其名下，于法有据，本院应予支持。在案涉房屋过户至郭芸宏名下当日，郭芸宏支付李宗刚、代小娟剩余购房款5万元。至于郭芸宏主张的违约金，考虑郭芸宏及胡强林未在约定时间内支付第二次购房款，且房价已经上涨，故对郭芸宏主张的违约金7.66万元本院不予支持。李宗刚、代小娟反诉请求郭芸宏向其支付2018年7月-12月期间水电费及物业费用998元一节，郭芸宏认可费用应由其交纳，应予返还李宗刚、代小娟。同时辩称应与其向李宗刚、代小娟垫付过的押金相抵扣，因郭芸宏并未提供相关证据予以佐证，故本院不予处理。对于李宗刚、代小娟其余之反诉请求，无相关事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、第三人西安天朗地产集团有限公司于本判决生效之日起三十日内协助将位于西安市莲湖区XX路XX号XX城XX幢XX单元XX层XX号房屋产权证办理在被告代小娟名下；二、被告李宗刚、代小娟在位于西安市莲湖区XX路XX号XX城XX幢XX单元XX层XX号房屋产权证办理在代小娟名下后三十日内协助将该房屋过户至原告郭芸宏名下。上述房屋的土地出让金、大修基金和契税及后期的各项费用均由原告郭芸宏承担并负责缴纳；三、在办理位于西安市莲湖区XX路XX号XX城XX幢XX单元XX层XX号房屋的过户手续当日，原告郭芸宏给付被告李宗刚、代小娟剩余购房款5万元；四、原告郭芸宏于本判决生效之日起三十日内给付被告代小娟、李宗刚2018年7月-12月期间水费、生活垃圾清运费、公摊电费、物业服务费、电梯服务费共计998元；五、驳回原告郭芸宏其余诉讼请求；六、驳回被告李宗刚、代小娟其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7000元（原告已预交），由原告自行承担1500元；其余4500元由二被告承担，于本判决生效后十日内支付原告。反诉费用3500元（二被告已预交），现由二被告自行承担。宣判后，李宗刚、代小娟不服向本院提起上诉。上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回郭芸宏的全部诉讼请求；2、判令郭芸宏向其支付违约金76600元；3、判令郭芸宏向其赔偿占用房屋费用（暂计算至2019年9月30日）69000元；4、判令本案全部诉讼费用由郭芸宏承担。事实与理由：一、一审认定事实错误，《协议》条款的回购期限应从其依法定程序将涉案房屋过户至郭芸宏名下起开始起算，而不是从《协议》签订之日起算。二、一审适用法律错误，应当驳回起诉。上诉人与被上诉人以支付利息为条件签订以房抵债回购协议，属于民间借贷担保协议，法院应按民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉请，拒绝变更应裁定驳回起诉。三、一审判决未查明郭芸宏违约责任，根据《合同法》的基本规则，依法成立的合同当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，当事人一方违约行为应承担违约责任。四、一审判决认定事实不清，当事人达成的和解协议本质上属于合同的范畴，并不必然导致物权变动。五、本案一审庭审程序违法、审判不公。六、涉案《协议》具备【让与担保】的性质，以房抵债条款应认定无效。七、一审判决未审查郭芸宏违约责任，根据法定原则违约方应承担相应的违约责任。八、郭芸宏在《协议》约定回购期限内恶意提起诉讼，给其增加了诉讼成本，请求贵院判令本案全部诉讼费用由郭芸宏承担。郭芸宏辩称，其认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，李宗刚、代小娟的上诉没有事实及法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判，以减轻郭芸宏的诉累。胡强林述称，其没有答辩意见。西安天朗地产集团有限公司述称，其没有答辩意见。中国建设银行股份有限公司西安劳动路支行未到庭答辩。本院经审理查明，原审判决认定事实属实。本院认为，郭芸宏、胡强林与代小娟、李宗刚因债权债务纠纷经未央区人民法院（2015）未民初字第03453号民事判决书，判决李宗刚和代小娟归还借款23.3万元。李宗刚和代小娟不服，上诉至本院。双方在律师的见证下签订以房抵债协议。该协议系双方对到期债务的结算，并非民间借贷的担保。郭芸宏和胡强林分期支付了部分购房款，李宗刚、代小娟亦将房屋交付给郭芸宏和胡强林使用，该协议是双方真实意思表示，并已经实际履行。协议虽约定了两年回购期，但李宗刚、代小娟未在回赎期内与郭芸宏达成回购房屋的协议，亦未支付郭芸宏约定的回购房屋的费用，视为对回购权的放弃。代小娟、李宗刚上诉称两年回购期应从房屋过户到郭芸宏名下开始起算不符合合同约定，郭芸宏与胡强林已经离婚，并将上述房屋的相关权利转给郭芸宏，故郭芸宏主张将案涉房屋过户到其名下理由正当，依法应予支持。郭芸宏并无违约行为，不应承担违约责任。代小娟、李宗刚上诉理由不能成立。据此，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费9086元由代小娟、李宗刚承担。本判决为终审判决。   审 判 长  侯      静审 判 员  高      玮审  判  员  侯  新  省 二〇二〇年四月二十九日  书 记 员    王  晓  平  1