广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5679号上诉人（原审原告）：方楚娇，女，1982年3月23日出生，汉族，身份证住址：广东省惠来县。委托诉讼代理人：李霁庭，广东四方三和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：林明钦，男，1960年8月7日出生，汉族，身份证住址：广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：陈赞，北京德和衡（广州）律师事务所律师。原审第三人：吴喜龙，男，1979年7月20日出生，汉族，身份证住址：广东省惠来县。委托诉讼代理人：朱晨星，广东道里律师事务所律师。上诉人方楚娇因与被上诉人林明钦、原审第三人吴喜龙确认合同无效纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初22392号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。方楚娇上诉请求：撤销原判，改判支持方楚娇在一审提出的诉讼请求，并由林明钦承担全部诉讼费。事实和理由：原审判决认定事实有误，适用法律错误。一、方楚娇未收到过林明钦196万元房屋买卖对价，仅收取7万元办理房产证的费用，吴喜龙与林明钦之间190万元的款项往来纠纷与方楚娇无任何关系。一审法院将林明钦与吴喜龙之间190万元的款项认定为吴喜龙对林明钦的欠款，将投资款认定为借款，是偷换概念。根据《中华人民共和国民事诉讼法》和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》和本案证据情况可知，吴喜龙与林明钦之间190万元的款项往来，方楚娇未参与其中，且未获得任何收益。林明钦自己提供的银行流水和借条清楚地显示该款项往来与方楚娇没有任何关系，且该190万元款项存在两种不同的性质，其中45万元为借款，145万元为投资款。在林明钦提供证据证明145万元为投资款且无任何证据证实该145万元为借款的情况下，一审法院将145万元认定为林明钦主张的借款债务，完全违背了证据规则和生活常识。二、吴喜龙与方楚娇之间既不存在婚姻关系，也不存在同居关系，法院错误判断方楚娇与吴喜龙之间曾存在同居关系，而且主观判断双方存在所谓的特殊关系，推断方楚娇与吴喜龙应共同承担债务，属于明显错误的认定，没有事实和法律依据。林明钦和吴喜龙均向法院表示吴喜龙与其他人存在婚姻关系，一审法院的上述认定没有事实依据。三、虽然各方在形式上完成了《房屋买卖合同》的签订，实质上的部分民间借贷担保（担保部分为45万元民间借贷借款本金和利息），仍属于形式合法，但违反我国法律行政法规的强制性规定，属于无效合同。一审法院违反我国法律规定，将吴喜龙与林明钦之间45万元民间借贷纠纷产生的担保错误认定为以物抵债。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条规定，吴喜龙和林明钦之间确实存在45万元民间借贷的事实，方楚娇与林明钦之间签订《房屋买卖合同》的原因也是基于此。由于林明钦与吴喜龙之间存在45万元的民间借贷和145万元的投资款争议，林明钦要求吴喜龙让方楚娇按照林明钦律师制定的合同签字做担保，虽然名义上是《房屋买卖合同》，但实际上却是对林明钦和吴喜龙之间的合作纠纷担保，一审法院理应严格按照上述司法解释第24条的规定处理。如果不是担保合同而是真实的房屋买卖合同，则方楚娇必须收到林明钦或者林明钦委托吴喜龙支付的196万元购房款，而在《房屋买卖合同》签订时，涉案房屋尚处于争议状态且未办理房产证，属于《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条规定的不得转让的房产，明显属于违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的无效合同。涉案房产处于争议或者查封状态，根据《中华人民共和国物权法》第184条规定，也是不能用于抵押担保的。方楚娇与林明钦签订《房屋买卖合同》做担保，也应违反强制性规定而无效。四、一审法院认定《房屋买卖合同》为以物抵债，不仅违背了事实，更违背了方楚娇和吴喜龙的意志。首先，债务移转必须有债权人和债务人对债务的明确确认；其次，债务人移转债务必须经债权人同意并通知到债务人，三方必须有清晰、明确的意思表示。本案中林明钦没有任何证据证实三方完成了债务转移，无任何证据和法律依据要求方楚娇承担吴喜龙与林明钦之间的债务。合同签订时，涉案房产处于争议状态，没有任何产权，如何能够以物抵债？涉案房产属于方楚娇的财产，吴喜龙如实表明从未有过债务转移，且吴喜龙将自行承担对林明钦的债务的情况下，一审法院违背各方意志，强行将方楚娇的房产抵债给林明钦，属于事实认定错误。五、一审法院认为方楚娇对《房屋买卖合同》负有在合理期限内提出异议、应在合理期限要求林明钦支付购房款并负有举证责任没有依据，也并非林明钦的主张和抗辩。涉案房产在2018年7月才获得房产证，林明钦在知悉以后，违背当初担保的意思，要求方楚娇过户房屋产权给林明钦，方楚娇在此时立即向法院提起诉讼，已经是提出了异议，在林明钦没有以此抗辩或主张的情况下，法院认为方楚娇负有在合理期限内提出异议的义务没有法律依据。六、林明钦以《房屋买卖合同》强行通过法院诉讼过户房产，将145万元的投资款扭曲成借款，属于通过法院制造虚假诉讼实施诈骗的刑事犯罪。如果法院判定投资款为购房款，必将侵害方楚娇的财产权，完成林明钦的诈骗行为。特提起本案诉讼。后林楚娇在二审庭询时称由于其已在2019年7月31日收回涉案房屋，故撤回上诉请求中要求对方交还房屋的请求，并更改上诉请求中要求对方支付占用费的时间为至2019年7月31日止。林明钦辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。二、方楚娇的上诉理由没有事实和法律依据。（一）方楚娇一直对相关事实进行虚假陈述，前后矛盾，且没有任何证据证实。1.在一审中方楚娇多次承认向林明钦借款7万元的事实，但在上诉状中却故意将其歪曲为仅收取7万元办理房产证的费用。2.一审法院没有对吴喜龙向林明钦借款190万元的性质进行审理和认定，因其不属于本案的诉讼请求范围。3.一审法院同样没有对方楚娇和吴喜龙之间的关系的性质进行认定，只认定两人存在特殊关系，完全符合事实。方楚娇和吴喜龙在一审中均自行确认存在同居关系，并生育一个小孩，方楚娇主动出示了方楚娇同吴喜龙同居生子的出生证明，足以证明两人之间存在特殊关系，一审认定完全正确。而且方楚娇和吴喜龙在庭审中互相作证，互相配合、互相呼应，林明钦出示的证据也显示，方楚娇和吴喜龙之间存在超过一般同居关系的特殊关系。（二）方楚娇以虚构的事实，错误的适用法律混淆视听。1.本案不存在签订借款合同的同时签订涉案合同的事实，更没有将涉案合同作为担保合同的意向，不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的规定。2.涉案合同根本不是担保合同，也没有任何证据证明双方有担保意向，完全不适用上诉状中所引用的物权法、合同法的规定。3.虽然涉案房产在签订合同时尚未获得产权证，但不影响双方签订附条件的房屋买卖合同，该合同没有违反法律和行政法规的强制性规定，不存在法定的无效情形。4.一审法院的认定合理有据。首先，方楚娇通过主动找到林明钦要求卖房抵吴喜龙的欠债，主动同林明钦一起看房、到物业管理处调查房屋情况、到房屋中介处询价、到政务中心打印房屋信息、到律师事务所做《房屋买卖合同》，在律师面前自述为其本人对林明钦的欠款并自认已经收到购房款、在《房屋买卖合同》以及确认书上签名并作见证等一系列的行为，已经意思非常明确地表明其自愿加入到吴喜龙与林明钦的债权债务纠纷中来，并自愿以其购买的涉案房产为吴喜龙抵债。其次，即便如方楚娇所辩称其没有意向为吴喜龙抵债，那么其在2015年8月签订合同和确认书后，至2018年1月房产证诉讼案基本结案的长达两年多的时间内，完全可以提出异议，甚至采取法律手段撤销合同，更何况这两年多的时间，其一直委托现在的代理律师处理房产证诉讼事宜，但是方楚娇一直没有提出任何异议，并且多次同林明钦沟通房产证诉讼案的情况。直到2018年1月后，方楚娇确定其可以拿到房产证了，才开始各种反悔，以平时极少使用的微信文字信息的方式，向林明钦表达了与其文化程度完全不相称的不同意过户的理由，以上事实林明钦提供了充分的证据证明，方楚娇却没有任何证据证明其主张。三、涉案合同的性质为具有真实意思的以物抵债合同转化成的具有真实买卖房屋意思的《房屋买卖合同》，不论何种性质的合同，均为双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。（一）方楚娇系主动加入吴喜龙对林明钦的债务关系，方楚娇与吴喜龙同居期间，吴喜龙以生意需要投资为由，向林明钦借款190万元，但林明钦很快发现吴喜龙根本没有将款项用于做生意，而是通过提款机将所借款项提现。在此期间，方楚娇怀孕，吴喜龙与方楚娇共同挥霍了该笔款项，林明钦意识到被骗，遂要求吴喜龙立即还款，因吴喜龙无力还款，基于吴喜龙与方楚娇的特殊关系，方楚娇才主动要求用其涉案房产为吴喜龙抵债。（二）《房屋买卖合同》最初具有以物抵债的性质，但随后转为具有真实意思表示的《房屋买卖合同》。本案有两个债，均与方楚娇有直接和间接关系，一个债属吴喜龙对林明钦的190万元的欠款，该笔债发生时间恰好是在方楚娇和吴喜龙同居并怀孕期间，为两人共同挥霍。第二个债为方楚娇本人向林明钦借款7万元的欠债，方楚娇为了消灭该二债，通过一系列行为，表达了主动进行债务加入，并主动要求抵债的意思表示。因此该合同在设立之初便具备了以物抵债的特征。林明钦因同情方楚娇，在方楚娇的陪同下实地探访，并询问过房屋中介后在知晓房屋当时没有房产证的情况下，仍同意购买涉案房屋，以抵消方楚娇与吴喜龙的欠债。在林明钦同意购房后，林明钦与方楚娇到物业管理处办理相关手续，到政务中心查询信息，签订购房合同并作见证。方楚娇根据合同要求腾退租客，将房子交给林明钦使用，方楚娇向林明钦告知房产证诉讼情况，并同意同林明钦办理房产买卖公证等一系列行为，完全符合房屋买卖关系的特征，因此之前的以物抵债关系在双方友好协商订立并履行《房屋买卖合同》时，已经转化为房屋买卖关系。四、方楚娇在没有任何证据的情况下，指控林明钦制造虚假诉讼涉嫌诬告陷害罪，而且方楚娇与吴喜龙串通，恶意提起本案的合同无效之诉，妄图以虚假诉讼方式推翻之前的三方合意，恶意损害林明钦的合法权益，并多次进行毫无证据的虚假陈述，性质恶劣，影响极坏，请求二审法院驳回其上诉请求。吴喜龙述称，其同意方楚娇的上诉请求。因本案纠纷，方楚娇于2018年8月15日向一审法院起诉请求：1.确认其与林明钦签订的《房屋买卖合同》无效；2.林明钦立即向方楚娇交还广州市天河区东莞庄路XX房（预售合同地址：天一新村XX房）；3.林明钦向方楚娇支付广州市天河区东莞庄路XX房的占用费（从2015年8月19日开始计算，2015年按照每月每平米50元计算，2018年开始每年均按照广州市房地产租赁管理所公布的租赁参考价计算占用费，计至林明钦实际交还房产之日止）；4.本案诉讼费由林明钦承担。一审法院认定事实：方楚娇为广州市天河区东莞庄路XX房（住宅，建筑面积83.38平方米，产权登记时间2018年7月16日，简称涉案房屋）的登记产权人。2015年8月18日，方楚娇（出卖人/甲方）、林明钦（买受人/乙方）签订《房屋买卖合同》（简称《合同》）。该合同约定：鉴于：1.甲方因与广州亿豪房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（编号：穗房合字××号）而购得本合同项下房屋，系本合同项下房屋的所有权人；2.甲方愿意将本合同项下房屋出卖给乙方；3.乙方愿意购买上述房屋；4.乙方已向甲方交付本合同项下房屋购房款共计196万元；5.本合同项下房屋的《房屋所有权证》及《土地使用权证》尚未办理。根据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，甲、乙双方在平等、自愿的基础上，为明确双方权利义务，就乙方向甲方购买房屋签订本合同，以资双方共同信守执行。（第二条）房屋的坐落、面积等情况。1.本合同所称标的房屋是指涉案房屋。2.该房屋建筑面积为82.99平方米，其中，套内建筑面积76.1平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积6.89平方米。4.房屋使用性质为住宅。（第三条）计价方式、价款与付款方式。1.该房屋单价为2.3万元/平方米。房屋的交易总价为196万元。2.乙方已通过银行转账方式向甲方支付支付全部房款共计196万元。甲方确认已经收到乙方支付全部购房款共计196万元。（第四条）甲方应当在房屋产权登记机关能够开始办理该房屋产权登记之时及时通知乙方，并按照乙方要求，及时办理该房屋的权属登记（房屋的《房屋所有权证》和《土地使用权证》）。（第五条）甲方应当在取得该房屋房地产权属证书（房屋的《房屋所有权证》及《土地使用权证》）之日起二日内，及时将该房屋权属无条件登记过户至乙方名下。未经乙方许可，甲方无权对该房屋的权属作出任何处置。（第七条）房屋的交付使用。在本合同生效后一个月内，甲方承诺将租住于该房屋的租户清退，并将该房屋交给乙方使用。（第八条）违约责任。1.如甲方违反本合同第四条、第五条的约定，未能及时办理该房屋权属证明或未能及时将房屋权属登记过户至乙方名下，应自本合同约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向乙方支付已支付房价款万分之五的违约金。（第十条）本合同一式六份，甲乙双方各执一份、律师事务所一份，房地产交易登记部门三份。具有同等法律效力，自双方签字后生效等条款。同日，广东同益律师事务所出具了《律师见证书》，载明：见证委托人为林明钦，见证事项为委托人林明钦出借196万元与方楚娇。现方楚娇自愿决定将已合法购买并所有的涉案房屋，以196万元的价格售卖与委托人林明钦，并与委托人一致同意签署《合同》（合同编号：TY20150818）。基于此，委托人本人及方楚娇本人于2015年8月18日上午11时20分至11时30分正式自愿在广东同益律师事务所见证律师面前亲笔签署了《合同》，表示知悉签署及履行合同的法律意义和法律后果，并各自用右手食指在其签名上捺上指模。见证结论为依据上述事实，兹证明委托人林明钦与方楚娇在签署《合同》时具有法律规定的民事权利能力和民事行为能力，其签署行为的意思表示真实、明确，其签名及捺指模等行为均系本人所为，其行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定。双方所签署的《合同》内容合法，真实有效。广东同益律师事务所在见证人签章处加盖了印章，见证律师陈某、温某在见证人签章处手写签名确认等内容。同日，方楚娇出具《确认书》，载明：本人方楚娇在此确认，林明钦已经支付全部售楼款总计196万元给本人，用于购买本人合法拥有的涉案房屋。针对上述《合同》、《律师见证书》，方楚娇表示：1.《合同》《律师见证书》均为林明钦单方委托其律师作出的格式合同条款，违背事实，方楚娇从未收该合同条款约定的196万元购房款。2.《合同》《律师见证书》是方楚娇在林明钦、吴喜龙欺诈和强迫下签订的。林明钦、吴喜龙向方楚娇传达的合同本意为把涉案房屋抵押给林明钦作担保，等林明钦、吴喜龙之间生意合作关系解决清楚了，方楚娇再解押拿回房产。3.《合同》《律师见证书》的制定，方楚娇完全不知情，仅在林明钦做好后并在欺诈、胁迫下用不到10分钟完成了签字流程，未获任何解释和沟通。4.《合同》属于以形式看似合法的合同，实际目的为非法侵害方楚娇的房产产权，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效合同，不具有合法性，自始无效。5.《律师见证业务工作细则》第八条规定：“公平原则，即真实的反映客户的意思表示，客观的确认正在发生的法律行为”、第十四条规定：“律师与申请见证的当事人谈话，应当制作笔录”、第十五条规定：“律师同意受理的应当与客户签订见证委托合同，重大疑难见证业务必须经所主任审批”、第十八条规定：“承办律师在出具《律师见证书》前应先审查以下主要内容：1.客户是否具有民事权利能力和民事行为能力；2.客户的意思表示是否真实；3.客户所要求见证的事项是否合法；4.客户提供的证明材料和其他文件是否具有真实性、合法性、完整性和有效性”，本案中《律师见证书》及《合同》为林明钦单方委托律师起草制定并单方委托见证，方楚娇并未委托律师参与合同起草协商和见证事宜。在方楚娇小学都未毕业的文化程度下，律师见证却未审查《合同》购房款支付实情（款项性质、完整性、合法性、合理性），且在明知林明钦与吴喜龙合作经营沙船生意存在145万元投资款损失的情况下，强行将已亏损的145万元投资款欺诈强加给方楚娇，存在明显的恶意侵占，不具备合法性。针对上述《确认书》，方楚娇表示：1.该份《确认书》为林明钦及其委托律师楼单方制定的格式合同，仅用于欺诈方楚娇签字（签字处都已用电脑打好方楚娇的名字），违背方楚娇的真实意思。2.该份《确认书》的购房款支付情况未经审查。3.该份《确认书》的购房款从未支付，违背事实，属于林明钦企图偷换概念，将林明钦自身投资给吴喜龙的投资款145万元亏损及未获得受偿的45万元借款等恶意强加给方楚娇作为购房款，侵害方楚娇的财产权。关于交付房屋的时间及房屋使用现状，第二次庭审时方楚娇表示：我方交付房屋的时间大概在2015年8月下旬，现涉案房屋由林明钦占用。林明钦表示：签约后25天左右方楚娇将房屋交付我方使用，现房屋由我方交给侄子使用。关于方楚娇、吴喜龙之间的关系，第二次庭审时方楚娇表示：双方生育一个小孩，没有结婚，目前也不是男女朋友。吴喜龙表示：双方此前生育一个小孩，现在已没有来往。林明钦对其付款事实提供以下证据：1、吴喜龙出具的借条及收据多份，拟证明吴喜龙曾向林明钦借款190万元，方楚娇通过签订买卖合同及收款确认书的方式确认了吴喜龙的借款实际转化为林明钦购买涉案房屋的购房款。其中2015年3月8日出具的《借条》显示：吴喜龙因生意急用资金周转，向林明钦借到现金30万元，此借款于2015年3月8日转入吴喜龙银行账号62×××33建行惠来支行，此款计月息2%尽快还息带本等内容）。2015年7月17日出具的《借条》显示：吴喜龙因资金周转向林明钦借到现金15万元，此款于7月17日转到银行账号62×××33建行惠来支行，此款计息2%，尽快结清还清等内容）。吴喜龙于2015年5月14日出具的《收据》显示：收到林明钦投资款现金60万元，此款于2015年5月14日转到银行账号62×××33建行惠来支行，此款用于购置二手清淤船及运输驳船等。吴喜龙于2015年5月28日出具的《收据》显示：收到林明钦投资款现金20万元，此款于2015年5月28日转入吴喜龙银行账号62×××33建行惠来支行，此款用于购置轿车一事等内容）。吴喜龙于2015年6月3日出具的《收据》显示：收到林明钦投资款现金20万元，此款于2015年6月3日转入吴喜龙银行账号62×××33建行惠来支行，此款用于修路一事等内容）。吴喜龙于2015年6月17日出具《收据》（已出示原件，收到林明钦投资款现金45万元，此款于2015年6月17日转入吴喜龙账户62×××33建行惠来支行，此款用于运输自御船一事等内容）。2、中国建设银行股份有限公司惠来支行出具的《银行卡客户交易查询/打印》，拟证明林明钦通过银行转账向方楚娇同居男友即吴喜龙支付了190万元借款，该笔款项已经方楚娇确认认为林明钦通过银行转账向方楚娇支付购买涉案房屋的购房款。该证据显示：卡号为62×××33，客户名称为吴喜龙，2015年3月9日，林明钦的银行账户向吴喜龙的银行账户转账存入30万元；2015年5月14日，林明钦的银行账户向吴喜龙的银行账户转账存入投资款60万元；2015年5月28日，林明钦的银行账户向吴喜龙的银行账户转账存入投资款20万元；2015年6月8日，林明钦的银行账户向吴喜龙的银行账户转账存入投资款20万元；2015年6月17日，林明钦的银行账户向吴喜龙的银行账户转账存入投资款45万元；2015年7月17日，林明钦的银行账户向吴喜龙的银行账户转账存入投资款15万元。3、中国建设银行股份有限公司深圳莲塘支行出具的《个人活期明细》，拟证明林明钦借款给吴喜龙和方楚娇，并通过银行转账的方式分六次将190万元转给吴喜龙，方楚娇对此知情，其中有一笔6万元是林明钦从自己的账户中提取现金后直接交付给方楚娇的；林明钦于签订买卖合同的当天，将涉案房屋尚欠银行的6万元按揭款尾款支付给方楚娇。基于双方买卖的真实存在及房屋实际交付的事实，方楚娇称需要1万元律师费同开发商打官司，拿到房产证后才能过户给林明钦，因此林明钦善意通过银行转账向方楚娇支付了该笔费用。该证据显示：2015年3月9日林明钦转账支取30万元给吴喜龙；2015年5月14日林明钦转账支取60万元给吴喜龙（“扩充备注”一栏显示为投资款）；2015年5月28日林明钦转账支取20万元给吴喜龙（“扩充备注”一栏显示为投资款）；2015年6月4日林明钦转账支取20万元给吴喜龙（“扩充备注”一栏显示为投资款）；2015年6月17日林明钦转账支取45万元给吴喜龙（“扩充备注”一栏显示为投资款）；2015年7月17日林明钦转账支取15万元给吴喜龙（“扩充备注”一栏显示为投资款）；2015年8月18日林明钦现金支取6万元；2015年8月19日林明钦借款1万元给方楚娇（“扩充备注”一栏显示为借款）等内容。方楚娇对上述证据均不予确认。吴喜龙对上述证据真实性无异议，合法性、关联性有异议。一审法院认为：一、关于2015年8月18日方楚娇、林明钦就涉案房屋签订的《合同》及方楚娇出具的《确认书》是否有效。根据已查明事实，方楚娇与林明钦是在律师的见证下签署上述《合同》，《合同》明确载明方楚娇确认其将涉案房屋出售给林明钦且已收到全部购房款196万元；《合同》签署后方楚娇又出具《确认书》，再次确认收到购房款196万元。该《合同》及《确认书》意思表示清晰、明确，不存在歧义。方楚娇作为完全民事行为能力人应当对签署上述法律文件的相应法律后果有清醒认识。从实际履行情况看，《合同》签订后不久方楚娇将涉案房屋交付林明钦。方楚娇称签订《合同》是为了吴喜龙与林明钦做生意纠纷的担保，但《合同》并未无相关约定，一审法院对方楚娇该陈述不予采信；方楚娇未举证证实其签订上述《合同》、《确认书》时林明钦系乘人之危或其受到欺诈、胁迫等情形，上述法律文件不是其真实意思表示，本案亦无证据反映《确认书》在签订上述法律文件后的合理期间内提出异议，方楚娇应承担举证不能的法律后果。上述《合同》及《确认书》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。二、关于购房对价问题。本案中方楚娇、吴喜龙均确认双方曾存在同居关系并生育一个小孩。林明钦提供的其本人及吴喜龙的银行账户流水显示其于2015年3月9日至2015年7月17日多次转账合计190万元给吴喜龙，吴喜龙出具相应收条及借据给林明钦。林明钦另举证称其通过现金取款6万元及转账1万元的方式支付方楚娇7万元。基于方楚娇、吴喜龙之间的特殊关系，结合上述款项的转账时间、金额及结合《合同》、《确认书》的相关约定，综合本案案情，林明钦称方楚娇与其签订《合同》系自愿将涉案房屋抵偿吴喜龙对林明钦的欠款，符合常理，且方楚娇、林明钦双方已实际履行该《合同》。方楚娇亦无证据证实其在交付房屋给林明钦时或前后合理期间内提出林明钦未支付购房对价。综上所述，方楚娇无法推翻其自身签署的《合同》及《确认书》，方楚娇的全部诉请无事实及法律依据，一审法院依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院于2019年7月23日判决如下：驳回方楚娇的全部诉讼请求。本案诉讼费23600元，由方楚娇负担。本院对一审法院查明事实予以确认。二审期间，方楚娇提供了如下证据：1.案件受理登记簿，2.律师委托合同，该两份证据拟证明其委托律师的时间在签署案涉《房屋买卖合同》之后；3.受理通知书，4.民事裁定书，拟证明案涉合同签订时房屋处于查封状态且存在争议；5.传票，6.民事起诉状和证据，拟证明林明钦再次起诉，本案直接影响方楚娇的合法权益。林明钦提供了报警回执，拟证明其于2019年10月11日就方楚娇砸锁强占案涉房屋进行报警，并提供了（2019）粤01民终17811号民事判决书，拟证明本案关联诉讼情况。本院组织各方当事人对上述证据进行了质证，除林明钦不确认方楚娇提供的证据1的真实性以外，各方对上述其他证据的真实性均予以认可。因上述证据均与本案二审争议焦点无关，故本院均不予采纳。二审过程中，方楚娇明确，其请求确认案涉《房屋买卖合同》无效，是根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，因涉案合同违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条以及《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，故而无效。二审另查明，林明钦在2018年7月20日向一审法院起诉请求方楚娇将涉案房屋过户给林明钦并支付逾期违约金，一审法院认为案涉《房屋买卖合同》有效，方楚娇未按照《房屋买卖合同》的约定办理过户手续构成违约，但因林明钦不具备在广州购房的资格故驳回了林明钦的诉讼请求。后林明钦不服，向本院提出上诉，本院于2019年11月25日作出（2019）粤01民终17811号民事判决，载明案涉《房屋买卖合同》的效力因双方另有诉讼故该案不作审查，并认定方楚娇本应按《房屋买卖合同》的约定为林明钦办理过户手续，本应依约承担违约责任，但因林明钦不具备购房资格，故一审法院驳回林明钦的诉讼请求正确，遂驳回上诉，维持原判。本院认为，关于本案审理范围，方楚娇在本案提出的诉讼请求是确认案涉《房屋买卖合同》无效，并因此请求林明钦返还因该无效合同取得的房屋并支付占用费，因此，本案系方楚娇请求确认合同无效纠纷。方楚娇在二审过程中明确其主张本案合同无效的理由是该合同违反了法律、行政法规的强制性规定，故本案二审争议焦点为方楚娇主张的案涉《房屋买卖合同》因违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条以及《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定而无效的主张能否成立。方楚娇如认为其签署合同时受到欺诈、胁迫或者对合同性质存在重大误解，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，应在法律规定期限内请求法院撤销案涉合同，现方楚娇并未主张撤销合同，而是提起本案诉讼主张合同无效，故对其上诉状中载明的与上述争议焦点无关的理由，本院不予审查。本院对本案争议焦点认定如下：首先，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第四条规定，合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。而方楚娇主张案涉合同违反的强制性规定之一为《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，但该规定为司法解释，并非法律或行政法规，且是针对当事人签订买卖合同作为民间借贷的担保而起诉主张履行买卖合同时应如何处理作出的规定，方楚娇主张案涉《房屋买卖合同》因违反该规定而无效，显然不符合上述法律规定，本院不予支持。其次，《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。根据上述法律和司法解释的规定，在我国现行法律制度下，物权变动的原因与结果相分离，物权变动的原因和物权变动的结果应依照不同的依据确定成立与生效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定的未取得权属证书的以及被查封的房地产“不得转让”，该条规定的“转让”应理解为物权变动结果的“处分行为”，涉案房屋在《房屋买卖合同》签订时未取得权属证书或被查封，仅可能会影响相关的物权是否可以取得、变更的问题，不影响案涉合同的效力。因此，方楚娇上诉认为涉案《房屋买卖合同》因违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定而无效，依据不足，本院不予采纳。综上所述，方楚娇的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23600元,由上诉人方楚娇负担。本判决为终审判决。审判长  张明艳审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇二〇年五月二十六日书记员  眭 翘郭蔚琳