江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终1854号上诉人(原审被告)：铜山区世纪华联购物中心张集店，住所地徐州市铜山区张集镇张集老街信用社南侧。经营者：伍戈丹，女，1980年11月9日生，汉族，住址浙江省乐清市。委托诉讼代理人：孙士坤，江苏浩然风律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：铜山区喜百年装饰服务部，住所地徐州市铜山区张集镇张集老街。经营者：代玲芳，女，1986年9月3日生，汉族，住江苏省徐州市铜山区。委托诉讼代理人：李昌亮，徐州市铜山区张集中心法律服务所法律工作者。上诉人铜山区世纪华联购物中心张集店（以下简称世纪华联张集店）因与被上诉人铜山区喜百年装饰服务部（以下简称喜百年服务部）租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市铜山区人民法院（2019）苏0312民初22号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。世纪华联张集店上诉请求：发回重审或依法改判不支付租金4100元及赔偿财产损失48465元。事实和理由：一、一审法院审判程序违法，应发回重审。1.喜百年服务部起诉时，诉状中是以代玲芳个人名义提起诉讼，但在多次开庭审理过程中并未提供营业执照。在一审2019年10月22日最后一次开庭前，发现代玲芳诉讼主体不适格，主动要求代玲芳提出变更原告主体，代玲芳才在最后一次开前提交变更原告主体申请书。民事诉讼法明确规定对于个体工商户，有字号的以字号的名义起诉并且需要注明实际经营者，但一审判决没有注明实际经营者信息。民事诉讼法对于变更当事人主体有明确规定，除非因为主体信息变更，否则不能随意变更。一审法院在明知喜百年服务部主体错误的情况下进行审判，程序违法。2.本案于2019年1月2日立案受理，但该案件在2019年12月1日才作出民事判决书。根据民事诉讼法相关规定，人民法院适用普通程序审理一审民事案件的审限为6个月，因此，一审审理程序违法。二、一审法院认定事实不清，适用法律错误。1.世纪华联张集店从他人处租赁的房屋到期是2018年12月份，通过喜百年服务部举证的支付租金情况也可以看出杨某某只是索要了3个月租金，不存在一审法院认定的世纪华联张集店无权代理的情形。同时喜百年服务部举证的3000元租金是否进行了支付，因杨某某没有到庭无法说明情况，所以不应当支付该4100元租金。2.一审法院认定案涉合同系无效合同，后又判决解除世纪华联张集店与喜百年服务部签订的房租租赁协议。3.一审鉴定的房屋装修价值过高，没有法律依据，依法不应当予以支持。喜百年服务部答辩称：1.本案主体关系明确，一审法院确定喜百年服务部为一审原告符合法律规定。2.双方签订的租赁合同未经出租人追认，造成喜百年服务部无法经营并造成财产损失，一审法院判决解除合同并判决世纪华联张集店赔偿损失有事实和法律依据。喜百年服务部一审诉讼请求：解除双方签订的场地租赁合同，并判令世纪华联张集店赔偿给付租金4100元、赔偿损失48465元。一审法院审理查明：铜山区喜百年装饰服务部为个体工商户，经营者为代玲芳。铜山区世纪华联购物中心张集店亦为个体工商户，经营者为伍戈丹。2012年10月21日，世纪华联张集店与案外人杨某某签订《租资协议》，约定租赁杨某某所有的位于铜山区张集镇老街国税北侧的一楼门面房作为经营场所，年租金为3万元，租期5年，自2012年12月1日起至2017年11月30日止。租期届满后未续租。2018年4月18日，世纪华联张集店与喜百年服务部签订《场地租赁合同》，约定世纪华联张集店将超市内位于一楼北侧约20平方米的房屋出租给喜百年服务部作为经营场所，租期4年，自2018年4月18日至2021年4月止，租金每年10000元。租金给付方式为先付后租，每年4月17日前一次性支付下年的租金。合同签订后，喜百年服务部向世纪华联张集店支付了一年的租金，后对租赁房屋进行装修用于经营。2018年12月初，案外人杨某某通知喜百年服务部其系案涉租赁房屋的所有人，世纪华联张集店租赁其房屋已经到期，要求喜百年服务部向其支付租金或者迁出。随后，喜百年服务部向世纪华联张集店邮寄送达解除合同通知书一份。2018年12月20日，喜百年服务部向案外人杨某某支付租金3000元，案外人出具收条一份，载明“收条。暂收部分房租（12.1起）（收喜百年装饰租金）3000元整（叁仟元整）。收款人：杨某某。董洁。2018.12.20。杨某某、董洁是夫妻关系，认可上述租金（租原华联超市内）”。一审诉讼中，喜百年服务部申请对其店内的装修装饰及店内不可移动展品进行资产评估。2019年4月9日。徐州公信资产评估土地房地产估价有限公司出具资产评估报告，认定涉案资产的评估价值为48465元。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付给租赁人使用、收益，承租人支付租金的合同。世纪华联张集店租赁案外人杨某某的房屋用于经营，租期自2012年12月1日起至2017年11月30日止。2018年4月18日，世纪华联张集店将该房屋部分转租给喜百年服务部用于经营，因租期届满世纪华联张集店未续租，故世纪华联张集店将房屋转租给喜百年服务部的行为属于无权处分行为。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。本案中，世纪华联张集店将房屋部分转租给喜百年服务部，未经过出租人杨某某同意，案外人杨某某亦未对该转租行为进行追认，该转租行为无效，双方签订的场地租赁合同系无效的合同，世纪华联张集店应当退还剩余租金，并赔偿喜百年服务部的损失。故对喜百年服务部要求解除与世纪华联张集店签订的租赁合同，退还剩余租金，并赔偿损失的诉讼请求，依法予以支持。综上，该院依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条、第二百二十四条之规定，判决：一、解除铜山区喜百年装饰服务部与被告铜山区世纪华联购物中心张集店于2018年4月18日签订的场地租赁合同；二、铜山区世纪华联购物中心张集店于判决生效后十日内支付铜山区喜百年装饰服务部租金4100元及财产损失48465元。一审案件受理费2695元、评估费4000元，由铜山区世纪华联购物中心张集店负担。二审期间，双方当事人均未提供新证据。本院二审查明的案件事实与一审查明事实一致。本院认为，一、关于一审审判程序是否违法的问题。首先，虽然代玲芳起诉时系以个人名义起诉，但喜百年服务部系个体工商户，经营者为代玲芳，组成形式为个人经营，案涉场地租赁合同亦是代玲芳代表喜百年服务部与世纪华联张集店签订，且代玲芳在一审审理过程中已申请将原告变更为其实际经营的喜百年服务部，该变更并未损害世纪华联张集店的诉讼权利。而且，一审法院在代玲芳提出该申请后组织当事人再次开庭，已充分保障当事人诉讼权利。其次，关于本案审理期限问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十九条规定，人民法院适用普通程序审理的案件，应当在立案之日起六个月内审结。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准，可以延长六个月；还需要延长的，报请上级人民法院批准。本案于2019年1月2日立案，原适用简易程序审理，后因案情复杂裁定转为普通程序审理，又经院长批准延长六个月。而且，一审中，又对争议的装修装饰价格等进行鉴定，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十三条之规定，民事诉讼法第一百四十九条规定的审限，是指从立案之日起至裁判宣告、调解书送达之日止的期间，但公告期间、鉴定期间、双方当事人和解期间、审理当事人提出的管辖异议以及处理人民法院之间的管辖争议期间不应计算在内。故本案一审于2019年12月1日结案，并未违反法律关于审限的相关规定。综上，世纪华联张集店关于一审程序违法的上诉主张不能成立。二、关于世纪华联张集店应否退还4100元租金及赔偿损失的问题。首先，世纪华联张集店与杨某某之间签订的租赁合同约定租赁期限至2017年11月30日，之后虽然世纪华联张集店继续使用租赁物，但在未提供证据证明与杨某某重新约定租赁期限的情况下，世纪华联张集店与杨某某之间的租赁合同为不定期租赁合同。其次，2018年4月18日，世纪华联张集店与喜百年服务部签订租赁合同，租赁期限自2018年4月至2021年4月。2018年12月，杨某某告知喜百年服务部收回房屋。现也没有证据能够证明杨某某同意世纪华联张集店的转租行为。因此，杨某某不论是基于不定期租赁合同还是基于世纪华联张集店未经其同意进行转租行为，均可以行使解除权。再次，虽然世纪华联张集店的转租行为未经出租人杨某某的同意，但其与喜百年服务部签订的租赁合同并不因此而无效。故一审判决认定世纪华联张集店与喜百年服务部签订的租赁合同无效不当，本院予以纠正。但因为出租人杨某某解除合同、收回租赁房屋，导致世纪华联张集店与喜百年服务部之间的租赁合同客观上无法履行，因此，喜百年服务部要求解除案涉租赁合同，依法成立，且世纪华联张集店对租赁合同不能履行继而解除存在过错，应承担相应责任。至于杨某某向喜百年服务部收取的自2018年12月1日起的租金，是在已经要求收回房屋的情况下作出的行为，同时，喜百年服务部亦陈述向杨某某支付3000元租金是为了获得对租赁房屋内装饰物进行评估的时间。因此，不能以此确定杨某某已经追认世纪华联张集店的转租行为。综上，世纪华联张集店对于已收取但尚未到使用期限的租金应返还给喜百年服务部。对于喜百年服务部主张的损失48465元，系因世纪华联张集店转租且到期后未续租导致，且喜百年服务部已提供相关票据予以证明，对损失情况亦在一审时委托鉴定并由鉴定机构出具相关资产评估报告确认资产评估价值为48465元，故世纪华联张集店应对该损失予以赔偿。综上所述，世纪华联张集店的上诉主张不能成立，本院不予支持。一审法院认定案涉合同无效虽有错误，但不影响本案处理结果。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1114元，由铜山区世纪华联购物中心张集店负担。本判决为终审判决。审 判 长 魏志名审 判 员 王素芳审 判 员 汤孙宁二〇二〇年五月二十七日法官助理 方 耀书 记 员 陈斯雅