北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终3687号上诉人（原审被告）：葛铭，男，1972年10月26日出生，汉族，住北京市海淀区。被上诉人（原审原告）：张喜梅，女，1951年10月2日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：苏荣城，北京市中闻律师事务所律师。原审被告：北京铁桦兴业商贸有限公司，住所地北京市海淀区上地信息路1号2号楼11层1103-05。法定代表人：葛铭，总经理。上诉人葛铭因与被上诉人张喜梅、原审被告北京铁桦兴业商贸有限公司（以下简称铁桦兴业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初62228号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。葛铭上诉请求：撤销一审判决，改判：1.葛铭无需支付2019年3月7日至2019年4月1日的房租；2.在应付租金中抵扣押金5800元；3.葛铭无需支付滞纳金。事实和理由：1.一审法院认定葛铭未积极履行缴纳房租义务，属认定事实不清。张喜梅取得房产产权后，一直想提前终止其前夫张永来与葛铭签订的房屋租赁合同，让葛铭搬离。张喜梅提出提前终止合同违约在先，应支付违约金。2.房屋产权人变更后，新产权人有义务提供房租支付渠道，张喜梅未提供房租收取渠道，导致葛铭无法按期缴纳相应房租。葛铭不应支付滞纳金。3.根据葛铭与张永来签订的租期十年的《房屋租赁合同》，双方将起租日定为2016年4月1日即是约定，在出租方提前解除租赁合同的情况下，原合同约定的3月7日至4月1日期间的房租予以免交，以此弥补葛铭的损失。本案因张喜梅在2019年提前解约，葛铭不应支付2019年3月7日至2019年4月1日的房租。张喜梅辩称，同意一审判决。具体答辩意见：同意一审判决。一审中，葛铭确认了房租租金只交到2019年3月6日，葛铭应当交纳2019年3月7日之后的房屋租金。滞纳金是《房屋租赁合同》明确约定的，葛铭亦对滞纳金标准没有异议，其应当支付滞纳金。铁桦兴业公司述称，本案与铁桦兴业公司无关，同意葛铭的上诉意见。张喜梅向一审法院起诉请求：1.确认双方租赁合同于2019年3月18日解除；2.判令葛铭、铁桦兴业公司支付自2019年3月6日起至2019年3月17日止的租金2200元；3.判令葛铭、铁桦兴业公司按月租金7600元的标准支付自2019年3月18日起至实际腾退之日止的房屋使用费；4.判令葛铭、铁桦兴业公司按每日253元的标准支付自2019年3月18日起至注册地址实际迁出之日止的注册地址租赁费；5.判令葛铭、铁桦兴业公司按每日76元的标准支付自2019年3月16日起至实际支付之日止的逾期付款滞纳金；6.本案诉讼费由葛铭、铁桦兴业公司承担。一审法院认定事实：张永来、张喜梅2005年10月11日登记结婚，2019年3月14日经法院调解离婚。涉诉房屋原登记于张永来名下。北京市东城区人民法院2019年3月14日作出的（2018）京0101民初17945号民事调解书确认：涉诉房屋归张喜梅所有。张喜梅已于2019年3月20日取得涉诉房屋的所有权证。2016年2月26日，张永来（出租方）、葛铭（承租方）与长伟家业公司（经纪方）签订《房屋租赁合同》，约定承租方承租涉诉房屋作为办公使用，租赁期限为2016年3月7日至2017年3月6日，押金为5800元，租金为每月5800元，按季度支付；如承租方逾期支付租金超过10日，每逾期1日按月租金的1%向出租方支付滞纳金，如承租方逾期超过12日，则视为承租方自动退租，构成根本违约，出租方有权收回房屋，并追究承租方违约责任；租赁期满后，承租方须将本房间注册地址迁出，如未迁出，须支付房屋租金至地址迁出日；出租方、承租方未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约，双方同意违约金为5800元。一审中，双方当庭确认：涉诉房屋的月租金自2017年3月7日起调整为6000元；按照合同约定，租赁合同在承租方逾期交纳租金超过12日时自动终止。葛铭已交纳截至2019年3月6日的租金，依约应于2019年3月6日交纳2019年3月至5月的租金，但至今未付。2019年12月10日，葛铭腾退并向张喜梅交付了涉诉房屋。2019年12月12日，铁桦兴业公司的注册地址迁出涉诉房屋。一审庭审中，葛铭主张其与张永来签订了为期10年的租赁合同。就此，葛铭出示2016年2月26日与张永来、长伟家业公司签署的《房屋租赁合同》，合同内条款与张喜梅提交的一年期租赁合同一致，但租期变更为2016年4月1日至2026年4月1日，该合同加盖了长伟家业公司的骑缝章。葛铭解释称签署一年期的租赁合同后，因与张永来相谈甚欢，遂当场签署了为期10年的合同。张喜梅不认可上述证据的真实性，但未就此提交反证。葛铭另主张张永来曾告知需按其指令付租金，而张喜梅取得房屋所有权后拒不提供收款账户并要求腾房，造成其无法交纳涉诉房屋的租金。就此，葛铭提交如下证据：1、葛铭与张永来的微信及短信聊天记录，显示张永来2018年12月17日曾短信告知葛铭“看来一时房屋处理不会有结果，我希望房租打给我好”；张永来2019年3月19日微信告知葛铭“法院将涉诉房屋判给了张喜梅……以后租房有什么事，找她吧，她已找过你，你们联系吧”。2、葛铭与张喜梅的短信聊天记录，显示张喜梅2019年3月15日向葛铭发短信称“房子产权已成定局，……我加你微信把法院调解书先发给你，也请你多家关照，早做准备，咱们还是友好协商解决问题”；葛铭于2019年11月14日回复短信称“请提供您有效的银行账号信息，以便我们汇房租，或者确认16年的账户是否有效”。3、葛铭与调解员沈玉明的微信聊天记录，显示葛铭曾于2019年9月26日向沈玉明提出“那位老太太账号多少啊，帮忙要一下行不，给钱不知道给谁了”。张喜梅发表如下质证意见：不认可葛铭与张永来聊天记录的真实性；认可其与葛铭微信聊天记录的真实性，但称庭审中经葛铭提示才看到葛铭2019年11月4日发来的短信；认可葛铭与沈玉明聊天记录的真实性，但称沈玉明2019年10月30日才向其索要账户。一审法院认为，张永来的微信聊天记录仅显示其要求亲自收取租金，无法证明张永来、葛铭已协议变更租金交纳期限。一审经询，葛铭认可在2017年12月前，其将涉诉房屋的租金汇至了张喜梅名下的银行账户。张喜梅主张应按照每月7600元的标准收取房屋使用费，并就此提交合同复印件等为证。葛铭及铁桦兴业公司不认可上述证据的真实性。一审经询问，葛铭认可合同约定的违约金及滞纳金标准。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，葛铭已提交经张永来、长伟家业公司签署，并加盖长伟家业公司骑缝章的十年期租赁合同，张喜梅虽不认可该合同的真实性，但未就此提交反证，则该院确认该租赁合同真实、有效。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。涉诉房屋在租期内由夫妻共有财产变更为张喜梅的个人财产，则上述租赁合同继续约束葛铭及张喜梅，双方均应据合同约定履行各自义务。依照合同，葛铭应于2019年3月6日交纳后三个月的租金，但当时张永来、张喜梅的离婚诉讼尚无结果，客观上难以确定收取该笔租金的权利主体，则葛铭暂缓交纳租金并无不当。但张喜梅取得房屋所有权后已于2019年3月15日通知葛铭，张永来亦于2019年3月19日明确表示涉诉房屋租金与其无关，则葛铭至迟应于2019年3月19日向张喜梅交纳租金。葛铭至今未付上述租金，已构成违约，则双方合同已于2019年4月1日终止。故对张喜梅请求确认合同终止的诉请，该院予以支持。张喜梅未能区分“终止”与“解除”的法律概念，对终止时间的界定存在错误，该院均予以纠正。葛铭主张张喜梅要求腾房且拒绝接收租金，违约在先，但葛铭未就张喜梅的违约行为提交充分证据，且葛铭在此前的支付中已知晓张喜梅的账户信息，2019年3月19日知悉涉诉房屋的权属变更情况后迟至2019年9月才向案外人索要张喜梅账户，并未积极履约，故对葛铭的上述主张，该院均不予采信。现葛铭已于2019年12月10日腾退涉诉房屋，铁桦兴业公司的注册地址亦于2019年12月12日迁出，则依据双方合同，葛铭应继续支付租金至2019年12月12日，其中，合同终止后的“租金”实为占用使用费，故对张喜梅另行主张占用使用费的诉请，该院不予支持。张喜梅要求葛铭在租金或占用使用费之外再行支付注册地址租赁费，与合同约定不符，缺乏法律依据，该院不予支持。张喜梅对租金、使用费、注册地址租赁费的界定存在错误，该院予以纠正。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。双方已确认占用使用费按照租金标准支付，而租金标准为每月6000元，则张喜梅请求按照其他标准支付占用使用费缺乏法律依据，该院不予支持。张喜梅据合同主张逾期付款滞纳金，具备事实及法律依据，该院予以支持，其滞纳金起算时点及标准有误，该院予以纠正。葛铭当庭认可合同约定的滞纳金标准，该院对此不持异议。租赁合同的相对方为葛铭个人，铁桦兴业公司虽使用了涉诉房屋但并未加入该合同之债，现张喜梅请求铁桦兴业公司承担合同项下义务缺乏事实及法律依据，该院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条第（七）项、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：1.确认葛铭、张永来于2016年2月26日签订的《房屋租赁合同》于2019年4月1日终止；2.葛铭于判决生效后7日内向张喜梅支付自2019年3月7日起至2019年12月12日止的租金55200元；3.葛铭于判决生效后7日内按照每日60元的标准向张喜梅支付上述租金自2019年3月20日起至实际支付之日止的滞纳金；4.驳回张喜梅的其他诉讼请求。二审中，当事人未提交新的证据。二审诉讼中，双方均确认葛铭曾支付押金5800元，张喜梅同意在未付租金中抵扣5800元押金。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，葛铭、张永来与长伟家业公司所签的租期为2016年4月1日至2026年4月1日的《房屋租赁合同》是各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。当事人应全面履行合同义务。租赁物在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同的效力。葛铭仍应按期足额支付房屋租金。葛铭上诉称，张喜梅取得房屋所有权后单方提前解除合同，对此，其未提交充分的证据予以证明，本院不予支持。葛铭以张喜梅提前解除合同为由主张免交2019年3月7日至2019年4月1日的房屋租金的意见不能成立，其该项主张亦缺乏合同依据和事实依据。葛铭上诉称，张喜梅不向葛铭提供收款账户故其无法交纳房租，对此本院认为，葛铭自2019年3月19日起即明确知晓其应向张喜梅支付租金，也了解张喜梅的联系方式和其名下银行账户信息，而其至2019年11月14日也即本案诉讼中才向张喜梅发送信息询问租金支付方式，不能认定其葛铭积极履行合同义务，亦不能认定其违反合同约定欠交房屋租金具有合理的抗辩事由。按照双方合同约定，如承租方逾期超过12日未支付租金，则出租方有权收回房屋，并向承租方主张违约责任。张喜梅要求解除合同并向葛铭主张合同约定的滞纳金，具有合同依据和法律依据，应予支持。故对葛铭关于不应支付滞纳金的上诉意见，本院不予支持。关于张喜梅收取的5800元押金应抵扣房屋租金一事，双方在二审中已无异议，本院予以确认。基于二审中当事人新的陈述，一审判决对葛铭应付租金数额认定有误，本院依法予以纠正。抵扣5800元押金后，葛铭仍应向张喜梅支付2019年3月7日至2019年12月12日的未付租金49400元。综上所述，葛铭的上诉意见部分成立，一审判决对葛铭应付租金数额认定有误之处，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初62228号民事判决第一项；二、撤销北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初62228号民事判决第二、三、四项；三、葛铭于本判决生效后7日内向张喜梅支付自2019年3月7日起至2019年12月12日止的未付租金49400元；四、葛铭于本判决生效后7日内按照每日60元的标准向张喜梅支付上述租金自2019年3月20日起至实际支付之日止的滞纳金；五、驳回张喜梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由葛铭负担（于判决生效后7日内交至一审法院）。二审案件受理费527.5元，由葛铭负担422.5元，由张喜梅负担105元。本判决为终审判决。审 判 长  刘 婷审 判 员  金 莙审 判 员  徐 冰二〇二〇年五月二十一日法官助理  孙梦青书 记 员  姜 菲