河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫08民终586号上诉人（原审被告、反诉原告）：冯海平，女，1968年2月11日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区。委托诉讼代理人：原思宗，河南大启律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：焦作师范高等专科学校。住所地：河南省焦作市山阳路998号。法定代表人：张战营，校长。委托诉讼代理人：李力，河南力诚律师事务所律师。上诉人冯海平因与被上诉人焦作师范高等专科学校（以下简称：焦作师专）租赁合同纠纷一案，不服河南省焦作市山阳区人民法院于2019年12月25日作出的（2019）豫0811民初2767号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。冯海平上诉请求：1、依法撤销焦作市山阳区人民法院（2019）豫0811民初2767号民事判决，依法发还重审；2、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、原审判决第一项根本违法和错误，该判决没有任何事实和证据证明上诉人应当支付被上诉人场地占用费47753元。原审判决在第一项判决中，判决上诉人在判决生效后十日内向被上诉人支付场地占用费47753元。但被上诉人一审的举证中，没有任何关于其请求该项费用损害金额存在的事实和时间证据，在一审中，除了焦作师专在起诉状中第二页的事实陈述中说了一句“2018年11月22日才搬离租赁场地”外，在庭审过程中没有提供任何证据证明其主张的要求损害赔偿的占用费83天是否发生和存在，在没有任何证据证明上诉人在2018年11月22日搬离场地这一核心事实的情况下，怎么认定焦作师专主张的47753元占有费的事实是真实存在的，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”第六十三条规定：“人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判”。第七十六条规定：“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外”。根据最高院上述司法解释规定的上述审理和判决案件的证据规则要求，本案一审法院做出“（2019）豫0811民初2767号”民事判决第一项判决内容是根本违法和错误的，依法应予撤销，并驳回被上诉人的原审该项诉讼请求。一审判决对该项事实和金额在没有做任何查证事实的基础上，作出违法判决行为，极大的侵害了上诉人的合法权利，必须依法予以撤销和纠正。二、原审判决对上诉人的原审反诉请求认定事实根本错误，做出驳回上诉人反诉请求的判决严重违反租赁合同的约定和焦作市中级人民法院（2019）豫08民终2264号生效民事判决已经认定的事实结论。上诉人在原审中就反诉请求损害赔偿的事实依据，提交了焦作市中级人民法院（2019）豫08民终2264号生效民事判决，在该判决书第九页第二行至第七行中，就被上诉人合同违约行为侵犯上诉人优先承租权造成上诉人损害的赔偿责任问题做出了明确的表述和结论。“本院认为”部分第九页明确认定：“如果出租人在租赁合同期满后没有通知承租人协商续订租赁合同，而是将租赁物出租给他人，视为违反了原租赁合同的约定，损害了原承租人的优先承租权，原承租人可以依据租赁合同的约定请求出租人承担违约损害赔偿责任”，在该判决中，上诉人作为这一判决的一审原告和二审上诉人，主张的诉讼请求是要求焦作师专与上诉人依据优先权签订续租合同，主张的是实物性权利，该判决认定焦作师专已经将场地出租给了第三方，要求续租的实物性权利请求已经发生了变化，该生效判决书明确了上诉人可以通过行使违约损害赔偿请求权来维护合法权利。这一判决认定的内容不仅是法律规定的关于上诉人优先权保护的内容，也同时被该生效判决作为对上诉人的具体权利进行了有效判决，因此，上诉人在一审中就焦作师专因违约给上诉人造成的损失提起了损害赔偿的反诉请求，事实清楚，依据充分。同时上诉人在一审中反诉时申请了对损失的司法鉴定申请，一审也已经受理该申请。但因为一审错误认定案件事实和适用法律，做出了驳回上诉人一审反诉请求的判决，这是完全侵犯上诉人原审诉权的错误判决行为，请二审法院依法撤销一审的该项判决，发还重审。焦作师专辩称，一、一审判令上诉人支付被上诉人场地占用费47753元合法有据。2013年8月5日，本案双方所签《场地、房屋使用管理协议》（以下简称《协议》）第二条约定：使用期限为2013年9月1日—2018年8月31日，费用分段计算，最后一年即2017年9月1日至2018年8月31日，管理费为人民币21万元。2018年8月31日合同到期后，上诉人不按合同约定撤离场地，继续占有使用控制被上诉人场地，直至2018年11月22日撤出，共违约多占用83天，按照合同最后一年约定的21万元来计算，上诉人多占用期间的管理费用为210000元÷365×83=47753元。二、本案被上诉人不存在合同违约侵犯冯海平优先承租权。上诉人基于自己对焦作市中级人民法院（2019）豫08民终2264号民事判决书的误读，断章取义。上诉人强调的优先承租权来源于《协议》第五条第五款，该条约定：协议期满，乙万在同等条件下可优先续签。不难看出，这一约定包含了两个意思，一是协议期满，乙方有意向继续承租，二是在同等条件下，乙方享有优先续签权。缺失了任何一个条件，就不会存在优先续签权。本案中，从合同未到期时被上诉人的提醒通知，到逾期后的多次通知，以及2018年10月1日上诉人写给被上诉人的“保证书”上，可清楚看出，上诉人并未表达有续签合同的意愿。其次，2019年1月21日，被上诉人针对涉案项目场地的出租，以竞争性磋商方式进行采购，在河南招标网、中国招标投标公共服务平台、中国采购与招标网、河南招标采购综合网上同时发布竞争性磋商采购公告，有三家汽车驾驶员培训有限公司进行了响应和磋商，最终腾达公司中标成交。上诉人未参与该投标磋商。前述两点可证明上诉人并无继续承租的意愿。既无续租意愿，更何谈同等条件下的优先续签权。焦作师专向一审法院起诉请求：1、请求判令被告向原告支付场地占用费47753元（2018年9月1日至2018年11月22日共83天。210000÷365×83=47753元）。2、请求判令被告向原告支付场地看护费24080元。3、请求判令本案诉讼费由被告承担。冯海平反诉请求：1、依法判决原告赔偿被告合同损失暂定100000元，最终赔偿数额待司法鉴定后另行确定。2、由原告承担本案一切诉讼费用。一审法院认定，2013年8月5日，焦作师专高等专科学校下属后勤集团作为甲方、被告冯海平作为乙方，双方签订了《场地、房屋使用管理协议》。该协议约定以下内容：一、场地、房屋概述：北校区校内南部家属院南墙东西一线、东、南、西围墙内区域场地约24亩，原浴池、门岗。车棚及部分平房房屋建筑面积约1100平方米（详见场地。房屋示意图）。二、使用期限、费用及要求：1．使用期限：2013年9月1日起至2018年8月31日止。2．相关费用：2013年9月1日起至2014年8月31日管理费为人民币壹拾柒万元，2014年9月1日起至2015年8月31日管理费为人民币壹拾捌万元，2015年9月1日起至2016年8月31日管理费为人民币壹拾玖万元，2016年9月1日起至2017年8月31日管理费为人民币贰拾万元，2017年9月1日起至2018年8月31日管理费为人民币贰拾壹万元；协议签订之日起三日内乙方向甲方交清第一年管理费，以后每年6月30日前交清下一年管理费。水电等费用由乙方按月实交。该院受理的冯海平、焦作市月季汽车驾驶员培训有限公司诉焦作师范高等专科学校、焦作市腾达汽车驾驶员培训有限公司合同纠纷一案，二原告要求判决被告焦作师范高等专科学校按照优先承租权条款约定，与冯海平签订涉案驾校项目场地房屋的续约合同，该院于2019年6月4日作出（2019）豫0811民初833号民事判决书，判决驳回冯海平、焦作市月季汽车驾驶员培训有限公司的诉讼请求。二原告不服上诉至焦作市中级人民法院，焦作市中级人民法院于2019年8月28日作出（2019）豫08民终2264号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该院已生效的（2019）豫0811民初833号民事判决书认定：2018年8月29日，被告焦作师专向冯海平作出书面通知书，内容为：我校将北校区校内南部部分场地、房屋出租于贵方使用，租期五年，期限为2013年9月1日起至2018年8月31日止。协议即将到期，我校现向你通知以下事项：一、请你于协议期满日即2018年8月31日前搬出北校区，在不损害我校任何建筑设施及花草树木前提下，将自购设备自行处理，如期交还场地、房屋。二、如你逾期未搬离或未全部搬离，视为你遗弃剩余物品，我校有权自行收回场地、房屋并清理，清理时，不会保管你的任何剩余物品，所有物品将做废品处理。冯海平于当日收到该通知后，于2018年10月1日向焦作师专作出书面保证，内容为：我与学校后勤集团于2013年8月5日签订的场地、房屋使用管理协议租期已于2018年8月31日到期。学校分别于2018年8月29日、9月6日、9月7日将合同结束、限期搬离场地通知书送达于我。对此，我没有高度重视。期间，驾校仍正常运营，没有停止训练和招生，造成了恶劣的社会影响，影响了贵单位的声誉。今天，我认识到自己的错误，在2018年10月1日下午已将所有车辆移出校外，停止校内经营，积极开展学员的善后工作。今后我保证不与学校发生冲突，并于国庆节后陆续将自购设备搬离场地。恳请学校提供水电，保证学员善后工作，并同意在此期间工作人员和学员进入校内办理相关手续。2019年1月21日，中兴豫建设管理有限公司受焦作师专委托，就该校北校区驾校项目以竞争性磋商方式进行采购，并在河南招标网、中国招标投标公共服务平台、中国采购与招标网、河南招标采购综合网上同时发布“焦作师范高等专科学校北校区驾校项目竞争性磋商公告”。公告载明了采购项目的名称、编号，对采购项目作了简要说明，称焦作师专北校区驾校项目位于该校北校区内，占地面积约15000平方米。租期8年，租金不低于24万元/年。本场地作为学校实训基地，应适当提供在校学生实践训练之用，且教职工和在校学生报考驾校费用优惠幅度不低于20%等，并就供应商资格要求、投标人报名要求及磋商文件获取、响应性文件接收信息、竞争性磋商会有关信息、发布公告的媒介等均一一作以说明。2019年1月31日，包括腾达公司在内的三家汽车驾驶员培训有限公司进行了磋商，最终报价每年250800元，中兴豫建设管理有限公司将该磋商结果信息进行了公布。在此过程中，月季公司未报名参加该项目的竞争性磋商。2019年2月2日，采购人焦作师专、采购代理机构中兴豫建设管理有限公司向腾达公司作出成交通知书，告知腾达公司经竞争性磋商及磋商评审小组评定，被确定为该项目成交单位，成交金额250800元，租赁期8年，并要求腾达公司自成交通知书发出之日起三十日内与采购方签订采购合同。2019年2月23日，焦作师专作为甲方（出租人），腾达公司作为乙方（承租人），双方签订了焦作师专北校区驾校场地房屋租赁合同，就乙方承租甲方北校区驾校场地、房屋、设施设备等事宜，约定：期限自2019年2月15日起至2027年2月14日止，基础设施设备维护费每年250800元，乙方在签订合同时一次性缴纳保证金20000元；乙方须开办驾校，开展汽车驾驶员培训业务；合同期满或解除，乙方应无条件退出；合同自签订之日起2日内，乙方向甲方缴清第一年承租费、保证金等费用后生效。次日，腾达公司向焦作师专缴纳250800元。2018年8月31日，原告焦作师范高等专科学校与被告冯海平签订的《场地、房屋使用管理协议》到期后被告冯海平迟迟不搬离场地，经原告多次催促，2018年11月22日被告才搬离该租赁场地。原告焦作师范高等专科学校于2019年7月1日向该院提起诉讼，要求被告支付场地占用费47753元、场地看护费24080元，被告提起反诉，要求原告赔偿合同损失暂定100000元，并就最终赔偿数额向该院申请司法鉴定。另查明，原告焦作师范高等专科学校下属的后勤集团不具有独立法人资格。一审法院认为，原告焦作师范高等专科学校下属的后勤集团不具有独立法人资格，其与被告冯海平签约行为应当视为原告焦作师范高等专科学校与被告的签约行为，因此原告与被告签订的《场地、房屋使用管理协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人具有法律约束力，该合同性质应为租赁合同。关于被告是否能够与焦作师范高等专科学校续签涉案驾校场地及房屋的租赁合同问题，该院作出的（2019）豫0811民初833号民事判决书判决驳回被告冯海平要求续签合同的诉讼请求；之后焦作市中级人民法院作出的（2019）豫08民终2264号民事判决书，判决驳回冯海平上诉，维持原判。在双方签订的《场地、房屋使用管理协议》合同到期后，被告理应将所使用原告的场地、房屋及时退还。据此合同期间，冯海平投资用于涉案驾校房屋场地的装饰装修等改善、增设他物，未形成附合的应当自行取走拆除，已形成附合的无权要求补偿。因此被告反诉要求原告赔偿合同损失并申请对焦作师范高等专科学校北校区南部部分场地、房屋投资、建设、构筑、绿化、装修的地面设施和房屋设施等进行司法鉴定，不符合法律规定，该院不予准许。关于冯海平应否向焦作师范高等专科学校支付占有使用费问题，双方租赁合同到期后并未达成新的租赁协议，冯海平即负有退还房屋场地的义务，冯海平自2018年9月1日至2018年11月22日实际占有控制涉案场地及房屋。自2018月8月31日合同到期后仍未及时腾退原告的场地和房屋，因此原告请求被告支付占有使用费应予支持，费用应按照双方合同约定的标准计算。其合同约定管理费是分段计算的，其中2017年9月1日起至2018年8月31日管理费为210000元，每日管理费为575.34元，2018年9月1日起至2018年11月22日共计83天，该期间的场地占用费为210000元÷365×83=47753元。合同到期后自2018年9月1日至2018年11月22日期间被告未及时搬离实际占用该场地、房屋，应当向原告承担侵权赔偿责任。原告的第一项诉讼请求事实清楚，证据充分，与法有据，该院予以支持。原告要求被告支付场地看护费24080元系原告单位内部所支出的费用，双方对该费用在合同中并未约定，与本案不具有关联性，该院不予支持。在原被告双方签订的《场地、房屋使用管理协议》第五条第5项中约定：“协议期满，或因乙方经营不善而提前变更或解除协议时，乙方的设施、设备等自购设备自行处理，但不得损坏甲方的任何建筑设施及花草树木。协议期满，乙方在同等条件下可优先续签。”被告的反诉请求不符合合同约定，该院不予支持。一审法院判决：一、被告冯海平于本判决生效之日起十日内向原告焦作师范高等专科学校支付场地占用费47753元；二、驳回原告焦作师范高等专科学校的其他诉讼请求；三、驳回被告冯海平的反诉请求。案件受理费1596元，由原告焦作师范高等专科学校负担479元，被告冯海平负担1117元。反诉费2300元，由被告冯海平负担。二审中，除原审证据外双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实与一审认定的事实相同。本院认为，冯海平应当向焦作师专支付场地占用费。双方签订的《场地、房屋使用管理协议》约定，场地使用期限为2013年9月1日起至2018年8月31日止，2018年8月31日合同到期后，承租人冯海平负有向出租人焦作师专返还租赁场地的义务。焦作师专一审中举证证明其2018年11月21日催促冯海平返还租赁场地，冯海平应当对占用期间的费用承担偿还责任。冯海平上诉称已于2018年9月1日撤出涉案租赁场地，但不能提供相应证据，其2018年10月1日向焦作师专出具的保证书亦印证，在合同到期后尚未撤离租赁场地，一审判决冯海平向焦作师专支付场地占用费47753元正确，本院予以认定。冯海平反诉请求焦作师专赔偿损失，理由不能成立，本院不予支持。冯海平反诉请求焦作师专赔偿损失的基础是认为焦作师专违反合同约定，侵犯其优先承租权，对冯海平造成了损失。涉案《场地、房屋使用管理协议》约定，租赁期满，冯海平在同等条件下可优先续签。双方约定了冯海平作为原承租人的优先承租权，承租人有继续租赁的意愿是行使优先承租权的重要前提，从冯海平向焦作师专出具的保证书可以看出，焦作师专在租赁合同期限届满前后多次通知冯海平，冯海平保证撤离租赁场地，并未表达有续签协议的意愿。冯海平在撤场后亦未参与焦作师专对外公开进行的竞争缔约程序，故冯海平上诉称焦作师专侵犯冯海平优先承租权，请求焦作师专赔偿损失，理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人冯海平的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1596元，由上诉人冯海平负担。本判决为终审判决。审判长 刘 军审判员 余同云审判员 毕 蕾二〇二〇年五月九日书记员 王向静