上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终4108号上诉人(原审被告)：上海平强贸易有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：吴桂祥，总经理。委托诉讼代理人：於飞，上海汇银律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢放，上海汇银律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海富林新能源汽车销售服务有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：周来林，执行董事。委托诉讼代理人：王庆英，上海日盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：盛林，上海日盈律师事务所律师。原审被告：上海涛宝汽车租赁服务有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：何先芳，执行董事。原审被告：上海驰量汽车服务有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：张宇峰，董事长。上诉人上海平强贸易有限公司(下简称平强公司)因与被上诉人上海富林新能源汽车销售服务有限公司(下简称富林公司)、原审被告上海涛宝汽车租赁服务有限公司(下简称涛宝公司)、原审被告上海驰量汽车服务有限公司(下简称驰量公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2019)沪0107民初8907号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。平强公司上诉请求：请求撤销上海市普陀区人民法院(2019)沪0107民初8907号民事判决第三项。事实和理由：系争房屋为违法搭建物，租赁合同无效。上诉人作为违章房屋的使用人，应当将房屋返还权利人或其他有权占有人。被上诉人不是违法搭建物的权利人或有权占有人，不是上诉人的返还对象。富林公司答辩称，不同意上诉请求。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。驰量公司表示，不发表意见。涛宝公司未作答辩。富林公司向一审法院起诉请求：一、确认平强公司与富林公司于2017年4月10日签订的上海市普陀区真陈路XXX号(以下简称“真陈路XXX号房屋”)《厂房场地租赁合同》于2019年2月20日解除；二、判令平强公司立即支付2017年5月18日至2019年2月20日期间拖欠富林公司的房屋租金人民币1,904,082元(以下币种均为人民币)(2019年2月17日前拖欠租金1,886,000元,2019年2月18日至20日期间租金18,082元);三、判令平强公司以拖欠租金数额为基数,按中国人民银行同期贷款利率标准的两倍向富林公司支付逾期付款违约金(暂计至2019年3月17日为219,020元,各期欠付租金及违约金见附表);四、判令涛宝公司对平强公司上述第二、三项付款义务承担连带清偿责任；五、判令涛宝公司、驰量公司立即将真陈路XXX号房屋腾空后交还给富林公司;六、判令涛宝公司、驰量公司向富林公司支付自2019年2月20日起至实际腾空并交还真陈路XXX号房屋之日止的逾期腾房占有使用费。审理中，富林公司变更诉讼请求：第二项诉讼请求中的拖欠租金金额变更为1,886,264元(2019年2月17日前拖欠租金金额为1,868,182元，含开票税款178,182元)；第五项诉讼请求变更为：判令平强公司、涛宝公司、驰量公司立即将真陈路XXX号房屋腾空后交还给富林公司；第六项诉讼请求变更为：判令平强公司、涛宝公司、驰量公司向富林公司支付自2019年2月20日起至实际腾空并交还真陈路XXX号房屋之日止的逾期腾房占有使用费(按照年租金2,200,000元计算)。一审法院认定事实：原上海市普陀区真陈路XXX号(幢号1-8)共有一层砖木或混合结构房屋八幢，建筑面积合计1,685.39平方米，房地产权登记权利人为上海洲洲鞋业有限公司(以下简称“洲洲公司”)。后该房屋改建为整体四层(局部五层)的房屋一幢，建筑面积约8,700平方米，即为现真陈路XXX号房屋。上海洲洲鞋业有限公司与富林公司签订有《房屋租赁合同》，约定真陈路XXX号房屋出租给富林公司作为运作比亚迪4S店及办公使用。2017年4月10日，富林公司与平强公司分别作为甲方、乙方，签订《厂房场地租赁合同》。该合同主要约定：甲方出租乙方的场地为“真陈路XXX号(分号)厂房场地”，一楼为大厅、夹层办公、二楼汽车维修厂房，总面积约4,700平方米，具体以实测为准；场地房屋指乙方获得使用权的上述4,700平方米及公用场地；乙方承诺租赁场地用途限于运作汽车服务行业及办公使用；未经甲方书面同意，乙方不得转租转让合同项下租赁场地房屋，若违约，甲方有权单方面解除合同，并追究乙方违约责任；租金为每年2,000,000元，物业管理费为200,000元；租金每3个月支付一次，下次租金应在上次租金期满提前7天支付，甲方在收到乙方款项同时开具发票，另加税点，如过期未付按每天银行同等贷款利息支付2倍滞纳金；乙方在签约时支付租赁保证金200,000元；甲方交付场地厂房时，乙方应向甲方支付3个月租金500,000元、3个月物业管理费50,000元；双方约定2017年4月11日为起租日；厂房是甲方出资建造的，厂房及其配套设施权属在租赁期内乙方拥有使用权，合同终止后，完全交还甲方；乙方应在租赁合同终止或租赁期满后的30日内返还租赁场地厂房，未经甲方书面同意逾期返还的，每逾期一日，乙方应按合同当日租金的双倍向甲方支付场地厂房的使用费至返还终止；乙方逾期支付租金满3个月的，甲方有权终止合同，并追还所欠租金。上述合同签订后，平强公司向富林公司给付款项合计2,360,000元(包括租赁保证金200,000元及租金2,160,000元)。富林公司向平强公司出具金额合计1,960,000元的《上海市增值税普通发票》(应税项目为租赁费)共20份，其中载明税额合计178,181.84元。驰量公司占有使用真陈路XXX号房屋一层部分区域用于经营汽车维修等业务。驰量公司持有出租人为平强公司、承租人为胡宗杰的《房屋租赁合同》(复印件)，其中载明平强公司出租给胡宗杰“真陈路XXX号乙”(未注明建筑面积，未附图)用于车辆维修，月租金为54,166.67元。平强公司对该《房租租赁合同》真实性予以认可。2019年2月19日，富林公司向平强公司出具《租赁合同解除通知》，载明：“……贵公司在合同签订后，长期拖欠租金及物业费……而且，未经我公司书面同意擅自转租厂房……现我公司很遗憾的通知贵司：解除贵司与我公司于2017年4月签订的真陈路XXX号(分号)《厂房场地租赁合同》，本解除通知送达贵司时即生效！希望贵司收到本解除通知后立即支付拖欠我公司的租金，并在七日内将厂房腾退后交还给我公司”。该通知通过中国邮政EMS快递，于2019年2月20日送达至平强公司。2019年2月26日，平强公司向富林公司出具《沟通联系函》，载明：“……对于贵司解除合同的行为，我司不能同意。由于合同履行中，贵司也多有违约行为，我司对此有同时履行抗辩权……我司希望能够通过友好协商的方式解决双方争议……”。富林公司已收到该函。落款日期为2017年8月23日的《经营场所租赁协议》，载明协议人为洲洲公司(甲方)、上海旦济汽车销售服务有限公司(乙方)，主要内容为：甲方向乙方出借办公用房20平方米，租金为每月1,500元；协议落款处有洲洲公司公章及“吴桂祥”字样签名，协议文本标识有“仅供工商办证之用，不作它用”的内容。洲洲公司于2019年9月2日出具《情况说明》一份，主要内容为：富林公司曾于2017年提出申请，请求配合次承租人平强公司的实际控制人吴桂祥在普陀区真陈路XXX号7幢B区注册关联公司上海旦济汽车销售服务有限公司提供相关工商登记所用的材料，洲洲公司同意申请，于2018年8月23日与吴桂祥签订《经营场所租赁协议》，仅是配合办理工商登记所用；洲洲公司与吴桂祥及上海旦济汽车销售服务有限公司从未发生直接的真实租赁关系，亦从未收取其任何合同项下记载的“租金”。一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。富林公司与平强公司自愿签订《厂房场地租赁合同》，对承租房屋的坐落及租金标准等内容予以约定。但依据已查明的事实，原上海市普陀区真陈路XXX号房屋原为八幢一层砖木或混合结构房屋，建筑面积1,685.39平方米，而目前真陈路XXX号房屋已进行整体改建，原有房屋结构已无法区分，实际建筑面积远大于产权登记记载的建筑面积。目前并无证据表明现真陈路XXX号房屋有合法建造手续，富林公司无法出具建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的其他手续。因此，富林公司就真陈路XXX号房屋与平强公司所签订的《厂房场地租赁合同》无效。针对富林公司所实际交付平强公司的场地范围，上述《厂房场地租赁合同》中载明的“真陈路XXX号(分号)厂房场地”，虽然无法与产权登记的具体坐落或房屋门牌号对应，但已明确说明承租部位为“一楼为大厅、夹层办公、二楼汽车维修厂房，总面积约4,700平方米，具体以实测为准”，并注明“场地房屋指乙方获得使用权的上述4,700平方米及公用场地”，故应认为合同约定的承租场地范围已明确具体。平强公司对实际承租的场地范围存在异议，但并未提供证据证明其实际承租的部位，而结合实地踏勘的情况，法院采纳富林公司的意见，即以富林公司所提供的房屋平面图中标明的场地范围为准，认定该场地范围已向平强公司实际交付。鉴于上述《厂房场地租赁合同》无效，平强公司应腾空上述场地范围内的真陈路XXX号房屋部分区域并向富林公司返还，而富林公司有权主**强公司给付占有使用费。因合同无效，故合同中针对租金标准及给付期限的约定亦无法律效力，现富林公司主**强公司给付租金，依法可以占有使用费予以认定，并参照租金标准支付。故平强公司应给付自2017年5月18日起至房屋实际腾空并返还之日止的占有使用费，并扣除平强公司已支付的款项2,160,000元。针对富林公司主张应由平强公司承担的税款及逾期付款违约金，因合同自始无效，故缺乏相应依据，法院难以支持。针对富林公司主张涛宝公司承担连带清偿责任的意见，依据已查明的事实，并无充足直接证据表明涛宝公司与平强公司之间存在人格混同，故法院对该意见亦难以支持。针对腾退房屋的义务，平强公司与富林公司直接签订有《厂房场地租赁合同》，且已实际接收房屋，故应承担腾退并向富林公司返还房屋的义务。而结合已查明的事实，并无充分的直接证据表明涛宝公司实际占有使用房屋或与平强公司存在租赁合同关系，故法院对富林公司主张涛宝公司承担腾退义务的主张，难以支持。驰量公司实际占有使用真陈路XXX号房屋部分区域，且驰量公司与平强公司确认双方签订有《房屋租赁合同》，故在法院认定上述《厂房场地租赁合同》无效的前提下，该合同亦属无效，故驰量公司应自其所占有使用的区域内迁出。此外，鉴于法院已支持由平强公司给付占有使用费的主张，富林公司主张涛宝公司、驰量公司共同与平强公司共同承担该给付义务，缺乏事实和法律依据，法院对此难以支持。此外，因上述《厂房场地租赁合同》无效，富林公司向平强公司收取的租赁保证金200,000元，应予以返还。涛宝公司经法院依法传唤，无正当理由未到庭应诉,视为放弃答辩权利，不影响本案依法处理。一审法院判决如下：一、上海富林新能源汽车销售服务有限公司与上海平强贸易有限公司于2017年4月20日签订的《厂房场地租赁合同》无效；二、上海平强贸易有限公司应于判决生效之日起十日内给付上海富林新能源汽车销售服务有限公司占有使用费(按照每年人民币2,200,000元的标准，自2017年5月18日起计算至房屋实际返还之日止，扣除上海平强贸易有限公司已支付的人民币2,160,000元)；三、上海平强贸易有限公司、上海驰量汽车服务有限公司应于判决生效之日起十日自上海市普陀区真陈路XXX号房屋[一楼大厅(部分)、夹层(部分)、二楼及公用场地(部分)]内迁出，上海平强贸易有限公司将房屋腾空后返还上海富林新能源汽车销售服务有限公司；四、上海富林新能源汽车销售服务有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海平强贸易有限公司租赁保证金人民币200,000元；五、对上海富林新能源汽车销售服务有限公司的其余诉讼请求，不予支持。本院二审期间，各方均未提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，合同无效，自始没有法律约束力。当事人因该合同取得的财产，应当予以返还。本案《厂房场地租赁合同》无效，上诉人因该合同而使用的房屋应当予以返还。被上诉人系《厂房场地租赁合同》的相对方，一审法院判决上诉人向被上诉人返还房屋，并无不当，可以维持。综上所述，上诉人上海平强贸易有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人上海平强贸易有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理苗一路审判长 余 艺审判员 彭 辰审判员 成 皿二〇二〇年五月二十二日书记员 李照枫附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……