广东省广州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤01执异229号 案外人：马xx，女，1964年10月x日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区。 委托诉讼代理人：陈永生，广东广诺律师事务所律师。 申请执行人：广东省xx厅，住所地广东省广州市x。 法定代表人：赵x，厅长。 委托诉讼代理人：赵溪雯，广东恒益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴晓棣，广东恒益律师事务所律师。 被执行人：广州市xxx开发有限公司，住所地广东省广州市越秀xx室。 法定代表人：林x兴。 委托诉讼代理人：杜剑荣，广东法制盛邦律师事务所律师。 本院在执行申请执行人广东省xx厅与被执行人广州市xxx开发有限公司（下称某公司）借款合同一案过程中，案外人马xx对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人马xx称，一、其与被执行人某公司在房屋被查封之前已成立合法有效的买卖合同关系，并已依约付清首期房款。2009年3月22日，其与某公司签订《xx楼宇认购书》，约定某公司向其出售位于xx上院（原xx家园自编A1-A5栋）XX房，房屋认购价为xx元。此后，其共向某公司支付房款x元、税款x元，至此涉案房屋首期房款、税款已全部支付完毕。经查询，在2009年1-5月间，涉案房屋无查封信息，现涉案房屋由广州中院查封。二、在涉案房屋查封前，其已于2009年4月x日实际接收了涉案房屋，向某公司交付维修基金、水费周转金、有线电视初装费，合法占有、使用涉案房屋至今。三、涉案房屋为其唯一住房，法院查封措施不得损害其合法权益，应予以解除。涉案房屋已于2009年4月x日交付其使用，且是其正在居住且为唯一的住房，其名下并无其他可居住房产，因法院查封涉案房屋，涉案房屋虽已完成联合验收，但却已无法如期办理房屋过户登记，法院的查封行为已影响其作为案外人的正常生活，违反了《最高人民法院关于在执行工作中规范执行行为切实保护各方当事人财产权益的通知》第一、二条规定及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，属于查封错误，应予以解除。四、涉案房屋并非因其自身原因未办理过户登记。其已依约缴纳了涉案房屋首期购房款，剩余房款依约应是通过银行按揭方式付款，但由于某公司自身的原因导致涉案房屋被查封无法办理银行按揭，以至于至今未能办理过户。五、其愿意将涉案房屋剩余价款按法院的要求交付执行。故请求解除对位于广州市白云区xx房屋的查封。 马xx提供了以下证据：1.xx上院楼宇认购书、地址报告；2.支付房款收据、代理费发票；3.水电周转金、代办维修基金收据、管理费发票；4.依申请信息公开答复书；5.关于尽快支付剩余房款通知书；6.广州市个人名下不动产登记结果查询证明。 申请执行人广东省xx厅答辩称，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，异议人要求解封必须满足三个条件，在查封之前签订买卖合同，且房屋用于居住，且名下没有其他房屋可以居住的房屋，已经支付的购房款超过50%。异议人没有签订任何的书面买卖合同，认购书并非合法有效的买卖合同，且异议人在查封后才购买了涉案房产；其次，异议人只是提交购房后一年的物业管理费、水电费的收据，无法证明其实际占有使用涉案房屋。虽然提交本人名下无房证明，但其是否有配偶、配偶名下有无房产无法证明。异议人支付房款也不足50%。故不同意解封。 被执行人某公司答辩称，其司的意见同申请执行人，不同意解除查封。 本院查明，关于原告广东省xx厅诉被告某公司借款合同纠纷一案，本院于2004年4月16日作出（2003）穗中法民二初字第537号民事判决，判令：某公司向广东省xx厅清偿借款985万元及其孳息，逾期还款，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条的规定执行，等。该判决已发生法律效力，因某公司未按判决履行还款义务，经广东省xx厅申请，本院以（2004）穗中法执字第2529号立案执行。 在执行过程中，本院于2004年11月30日以（2004）穗中法执字第2529号裁定查封了某公司所有的位于广州市xx房产，其中包括xx房。后对涉案XX房等房产，本院于2006年1月27日以（2004）穗中法执字第2529号裁定解除查封；于2007年1月9本院以（2005）穗中法民四初字第9号裁定查封，广东省高级人民法院于2007年8月22日以（2007）粤高法民一终字第220号裁定解封；广州市越秀区人民法院于2009年7月14日以（2006）越法执字第460-3号裁定查封，于2010年1月18日裁定解封；本院再于2010年3月15日以（2004）穗中法执字第2529号恢字1号裁定查封、继续查封至今。2020年2月，马xx提出本案异议。 据马xx提交的证据显示：马xx与某公司于2009年3月22日签订《xx上院楼宇认购书》，约定马xx向某公司认购xx上院（原xx家园自编A1-A5栋）xx号住宅，建筑面积x平方米，套内面积124.25平方米，优惠后总房价为x元，买方在签署认购书时交付定金x元，2009年3月30日前付清首期房款，即总房价的30%xx元，等；马xx于2009年3月22日支付xx上院二期A5栋603房定金x元、3月25日支付房款x元、3月26日支付房款x元;2009年4月11日支付水费周转金、代办维修基金；某公司于2018年11月30日向马xx发出《关于尽快支付剩余房款通知书》，通知有关xx家园（自编A1-A5栋）（xx上院二期）房屋的剩余房款支付事宜，称：“由于该项目情况特殊，属于历史项目，因政府地价调整等原因无法办理网签及预告登记等手续，致使无法办理银行按揭贷款，并请阁下早已经收楼入住。根据此情况及《认购书》的相关约定，关于阁下的剩余房款的的支付事宜，我公司特通知如下：1、请阁下在收到本函之日起5个工作日内向我公司一次性支付剩余房款x元。2、如阁下未能按上述日前付清所欠款项的，则视同阁下同意退房，并同意解除所有订购协议。……” 另据广州市不动产登记中心《依申请信息公开答复书》及本院查询结果反映：xx家园xx房（白云区x房），预售证号xx，预售人为某公司，未签订预售合同，无办理预购商品房预告登记；2009年1-5月期间，暂无该房产的有效查封信息，目前由本院（2004）穗中法执字第2529号恢字1号案查封。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，涉案的广州市白云区xxx房登记在某公司名下，某公司为预售人。虽然案外人马xx与被执行人某公司在本院查封前签订涉案房屋的认购书，但双方至今未签订买卖合同；双方约定总房价为x元，马xx支付x元，已付的价款也未超过总价款50%。虽马xx表示愿意将剩余购房款交付法院执行，但申请执行人广东省xx厅并未认可该方式。鉴于马xx的情形不符合上述司法解释的规定，其对涉案房屋不具有足以排除执行的权利。其异议主张不成立，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条的规定，裁定如下： 驳回案外人马xx的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  叶洁靖 审判员  胡伟东 审判员  刘 皓 二〇二〇年五月十八日 书记员  黄翠燕 阮晓瑜