广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5631号上诉人（原审被告、反诉原告）：湛自光，男，1950年10月13日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：叶秉光，广州金鹏律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈芝弟，男，1970年4月25日出生，汉族，住广东省普宁市。委托诉讼代理人：王润泽，内蒙古绰尔律师事务所律师。上诉人湛自光因与被上诉人陈芝弟房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初1504号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人湛自光代理人叶秉光、被上诉人陈芝弟代理人王润泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。湛自光上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回陈芝弟全部诉讼请求并支持湛自光以下反诉请求：1.陈芝弟向湛自光支付场地占有使用费60000元（从2019年1月10日至2019年4月10日止，参照合同约定20000元/月租金标准计算）；2.陈芝弟向湛自光支付应付的水费216元及电费15901.6元；3.陈芝弟向湛自光支付逾期支付水费、电费、场地占有使用费的利息3265.13元（以未支付水费、电费及占有使用费共计76117.6元为计算基数，按照中国人民银行同期贷款利息计算逾期利息，从2019年1月10日起计算，暂计算至2019年12月31日止）；4.确认湛自光没收陈芝弟所支付的保证金60000元，上述合计139382.73元；二、陈芝弟承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审庭审中，陈芝弟自认从2019年1月10日起拖欠涉案场地的租金（占有使用费），经湛自光通知催促后仍未支付，已构成根本违约，因此湛自光于2019年2月28日发出解除租赁合同的通知，并要求其腾空交还场地，陈芝弟未予理会，一审庭审时，陈芝弟亦确认涉案场地内货架属于其物品，并表示作弃置处理，故至一审庭审时，陈芝弟的物品仍占用涉案场地，其未腾空交还涉案场地，湛自光要求陈芝弟支付场地占用费至其交还场地之日止有合法依据。在双方未经确认解除合同，陈芝弟也未与湛自光进行场地交接的情况下，湛自光出于对陈芝弟财产的保护并未擅自对陈芝弟的物品进行处理完全符合公序良俗、合同的契约精神和相关法律规定。一审法院以湛自光自行清理陈芝弟放置在涉案场地内的物品不存在困难，理应对涉案场地进行合理安排及防止损害的扩大为由认定占有使用费仅支付至2019年1月17日是错误的。损害了湛自光的合法权益，湛自光对此不存在任何过错，因此产生的一切责任应由陈芝弟承担，请二审法院予以纠正。二、陈芝弟应当向湛自光支付未支付的水电费及逾期支付利息。陈芝弟依据其在一审中提交两份收据（2493502、2493503）主张其已经支付了租赁期间的水电费，收据中记载的水电费合计为4165.08元，包括了2018年9月12日至11月30日的电费，以及2018年11月至12月水电费，是有两个不同电表的计量，其中尾号503的收据还包含了2019年1月份的租金2万元，该租金对应的租赁期为2019年1月10日到2019年2月9日，但陈芝弟并没有就前述两张收据记载款项的支付提交任何的流水记录。且经辨认收据上的签名与湛自光本人的签名笔迹存在明显差异，并非湛自光本人出具。同时陈芝弟也没有根据一审法院的要求提供该两份收据的来源，而且陈芝弟在一审中陈述其仅支付到2019年1月9日的租金，与尾号503收据中所记载的2019年1月份租金是存在冲突和矛盾的，也足以证明该两张收据的真实性存在疑点，并不能支持陈芝弟已经缴清了相关租金及水电费的主张。湛自光对该两份收据的真实性并不予以确认。除两张收据的真实性不能确认外，从收据所记载的内容上看，至2019年1月份，陈芝弟应缴纳相关的水电费是事实，两张收据所记载的金额远少于湛自光所主张的金额，所应缴水电费的期间与湛自光反诉所主张是吻合、相互印证的，湛自光在一审中已经明确列明陈芝弟所欠费用的明细及相关电表读数等予以证实，对于陈芝弟未支付水电费等消极事实，应当由陈芝弟承担其已经支付的举证证明责任，一审法院以湛自光提供的证据不足为由驳回湛自光要求陈芝弟支付水电费的请求显属错误，请二审予以纠正。三、涉案场地未办理产权证明是政策原因造成，并非湛自光的过错，一审法院以涉案场地为临时建筑等为由认定合同无效并判令湛自光返还保证金，适用法律及判决有误，请改判支持湛自光没收保证金的请求。一审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定认定涉案合同无效，与本案查明的情况并不相符。陈芝弟二审答辩称：陈芝弟同意一审判决。收据是明确的证据，关于收据的签字，湛自光称与湛自光本人的字体不符，该签字是湛自光的儿子或者弟弟代签的。就涉案租赁物，湛自光并没有提供有效的房屋产权信息，以至于涉案场地并不能作为租赁合同的合同标的，所以租赁合同是无效的。陈芝弟于2019年1月22日向一审法院起诉请求：1.请求判令湛自光退还保证金6万元给陈芝弟；2.请求判令湛自光承担本案诉讼费用。湛自光向一审法院反诉请求：1.陈芝弟向湛自光支付应付的场地占有使用费33333.5元(2019年1月10日至2019年2月28日)；2.陈芝弟向湛自光支付应付的水费216元及电费l5901.6元：3.陈芝弟向湛自光支付占用场地费20666.8元(参照合同约定租金标准，从2019年3月1日起计至场地腾空交还之日止，暂计至2019年3月31日)；4.陈芝弟向湛自光支付逾期支付占有使用费及水电费的利息185.24元(以未支付的租金及水电费共49451.1元为计算基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算逾期利息，暂计算至2019年3月31日)；5.确认湛自光没收陈芝弟所支付的保证金6万元；6.陈芝弟承担本案反诉及本诉的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年9月17日，湛自光（甲方，出租方）与陈芝弟（乙方，承租方）签订《租赁合同》约定：甲方将位于新塘大道西××楼（约400平方米）租给乙方作水果店使用，除双方另有约定外，乙方不得任意改变使用用途，按现状交付，按互信原则，双方订立如下租赁合同：租赁期三年，由2018年9月10日起至2021年9月9日止，免租一个月；合同签订之日，乙方要向甲方交纳6万元保证金；每月租金2万元，每两个月一付，先付租金后使用场地；水费每吨4.5元，电费每度1.39元；乙方必须每月1－5日前交付租金、水电费，如不按时交纳，由乙方承担日2%的滞纳金，直至付清为止，如逾期10天，甲方视乙方违反合同，有权收回楼房并不退还保证金……。另查，湛自光向一审法院提供的相片，陈芝弟确认属于陈芝弟弃置物。一审审理中，陈芝弟陈述以下情况：400平方米有三个铺面，陈芝弟把其中一个铺面转租给湛自光儿子，其中一个铺面自己经营水果店，其中一间转租给案外人，已收取了定金，但是受到湛自光儿子的阻挠；支付了6万元租赁保证金给湛自光；2019年1月14日向湛自光提出解除合同，2019年1月17日搬走就没再经营；交纳租金和水电费至2019年1月9日。湛自光陈述以下情况：涉案房屋没有房产证，但有报建手续，但无法提供建筑工程规划许可证；2019年1月17日是陈芝弟自行关门，并没有办理交接手续；湛自光于2019年2月28日正式向陈芝弟提出解除合同。一审法院认为：陈芝弟与湛自光于2018年9月17日签订的《租赁合同》虽是双方的真实意思表示，但涉案房屋没有房产证，陈芝弟也无法提供涉案房屋的建筑工程规划许可证等经批准建设手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。”的规定，该《租赁合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，陈芝弟主张湛自光返还6万元保证金，于法有据，一审法院予以支持。湛自光主张没收6万元保证金，于法无据，一审法院不予支持。关于湛自光主张占有使用费的问题。陈芝弟于2019年1月17日自行停止经营，但在现场的一角仍留有少许物品，湛自光主张陈芝弟从2019年1月10日起按每月2万元支付占有使用费直至陈芝弟腾空交还之日止。一审法院认为，湛自光在2019年1月17日已知道陈芝弟关门不再经营，理应及时对涉案场地进行合理安排，防止损失扩大，且从湛自光提供的图片来看，涉案场地只有少许物品，湛自光自行清走并不存在困难，故占有使用费按每日666.67元从2019年1月10日计算至2019年1月17日止，计得场地占有使用费为5333.36元。至于湛自光主张水费、电费及逾期支付水费、电费、占有使用费的利息问题，因其提供的证据不足以证明其主张，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院于2019年11月20日作出判决：一、被告（反诉原告）湛自光于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）陈芝弟退还保证金6万元；二、原告（反诉被告）陈芝弟于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）湛自光支付场地占有使用费5333.36元；三、驳回被告（反诉原告）湛自光的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费650元，由湛自光负担。一审反诉受理费1455元，由湛自光负担1430元，陈芝弟负担25元。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。另查明，二审诉讼中，陈芝弟确认其承租期间每月发生的水费为40元，电费为1000元。再查明，2019年2月28日，湛自光向陈芝弟发出短息通知“1、鉴于贵方的行为已构成根本违约，解除贵方与我方之间的租赁合同；2、就贵方拖欠的租金及因违约造成的损失，我方将按合同约定处理并通过法律途径进行追讨；3、贵方需立即清理放置于物业内的物品，否则我方将自行处理，由此产生的结果由贵方承担。”本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对湛自光的上诉请求与陈芝弟的答辩意见，分析如下：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”因涉案房屋没有房产证，湛自光也无法提交该租赁标的的建筑工程规划许可证等经批准的建设手续，一审认定湛自光与陈芝弟签订的租赁合同无效并无不妥。依无效合同处理原则，一审判处湛自光向陈芝弟退还保证金6万元并无不当，本院予以维持。湛自光要求没收陈芝弟该保证金于法无据，本院不予支持。合同履行过程中，陈芝弟于2019年1月17日自行停止经营，并向湛自光发出短信要求退还租赁档铺及要求湛自光退还保证金，但从湛自光所回短信来看，湛自光并未同意陈芝弟的要求，双方就合同解除，退还商铺并未达成合意。因此，一审认定湛自光在2019年1月17日已知道陈芝弟关门不再经营，理应及时对涉案场地进行合理安排，防止损失扩大欠妥。至2019年2月28日，湛自光向陈芝弟发出短信，称陈芝弟构成违约，并要求陈芝弟立即清理放置于物业内的物品，否则其将自行处理，由此可见，此时湛自光已知陈芝弟不再使用涉案商铺，在陈芝弟未自行处置放置在涉案商铺内物品的情况下，湛自光应及时清理涉案商铺内的物品以防止损失的扩大，就清理的时间，应自湛自光发出短信后10日内为宜，即2019年3月10日。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，本案湛自光反诉虽认为双方合同于2019年2月28日解除，但合同无效，陈芝弟不管在合同期内还是到湛自光清理涉案商铺之日均应向湛自光支付其占有使用涉案商铺的费用，该占有使用费标准一致，均按每日666.67元计，从2019年1月10日计至2019年3月10日为39333.53元。对湛自光超出该日期的占有使用费，本院不予支持。至于湛自光要求陈芝弟支付的水电费。对湛自光提交的《应付电费、水费明细表》，陈芝弟并不予认可，本案湛自光又无其他证据予以佐证，本院不予采信。根据陈芝弟自述，其已交纳水电费至2019年1月9日，故即便按陈芝弟所述其于2019年1月17日搬离不再使用涉案商铺，搬离后未发生水电费，陈芝弟仍应向湛自光支付2019年1月10日至2019年1月17日的实际发生的水电费。根据陈芝弟二审自述其承租期间每月发生的水费为40元，电费为1000元，按该标准计付7日的水费应为9.33元（40元÷30天×7日），电费应为233.33元（1000元÷30天×7日），合计242.66元。至于湛自光上诉要求计付逾期支付占有使用费及水电费的利息，因湛自光提供的证据不足以证明其主张，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，湛自光的部分上诉请求成立，应予支持，其余不成立，应予驳回。一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项、第三项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：一、维持广东省广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初1504号民事判决第一项；二、撤销广东省广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初1504号民事判决第三项；三、变更广东省广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初1504号民事判决第二项为：陈芝弟于本判决生效之日起十日内向湛自光支付场地占有使用费39333.53元；四、陈芝弟于本判决生效之日起十日内向湛自光支付水电费共242.66元；五、驳回湛自光其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费650元，由湛自光负担。一审反诉受理费1455元，由陈芝弟负担436.5元，湛自光负担1018.5元。二审案件受理费3087.65元，由陈芝弟负担864.54元，湛自光负担2223.11元。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇二〇年五月二十五日书记员  颜旭怀徐毅敏