云南省临沧市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云09民终135号上诉人（原审被告）：杨忠诚，男，1974年8月6日生，汉族，临沧市临翔区人，居民，住临沧市临翔区。委托诉讼代理人：字正波，云南顺前律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。执业证号：15309201810062964。被上诉人（原审原告）：龚开成，男，1972年3月12日生，汉族，湖北省宜城市人，居民，住湖北省宜城市。现住临沧市临翔区。上诉人杨忠诚因与被上诉人龚开成租赁合同纠纷一案，不服云南省临沧市临翔区人民法院（2019）云0902民初50号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月19日立案后，依法组成合议庭，于2020年4月29日公开开庭进行了审理。上诉人杨忠诚的委托诉讼代理人字正波、被上诉人龚开成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨忠诚上诉请求：1、撤销（2019）云0902民初50号民事判决书，在查清事实的基础上依法改判；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人和被上诉人签订《养牛场租赁协议书》约定的养牛场是国家确定的基本农田，国家明令禁止改变耕地用途。被上诉人隐瞒在国家基本农田上建设牛圈等养殖设施的行为，违反国家法律、法规的强制性规定，被上诉人龚开成与村民签订的合同是无效合同，与上诉人签订的合同也是无效合同。一审法院忽视法律法规的这一禁止性规定，从而导致判决确认合同有效错误。2、经到临沧市临翔区市场监督管理局查询，没有登记为“临沧金大地生物科技有限公司”名称的公司，也没有注销、变更记录。龚开成以虚假公司名称与村民签订无效土地租赁合同，又用无效的合同与上诉人签订《养牛场租赁协议书》，是欺诈行为。《养牛场租赁协议书》是被上诉人龚开成个人的行为，并无所谓的“临沧金大地生物科技有限公司”相关授权，属于无效行为。3、被上诉人违反租赁物的适租义务，签订协议时，被上诉人一再强调道路、水源、供电由其负责解决，协议签订后，因其既不向村民和村集体协商交付水源、道路的使用费用，也未签订水源、道路的使用协议，其安装的水管等饮水设施被村民破坏，不具备开展正常生产生活的条件。进养殖场的必经之路被村民种植玉米、澳洲坚果等农作物和经济作物，饲养人员、大量饲料无法进入场地，牛也无法运出。在其长期对养殖场放弃管理后，蚂蚁堆供电所以安全防范为由，将养殖场的供电强行断电，当被上诉人再次到供电所请求恢复供电时，供电所以被上诉人养殖场不符合供电条件为由拒绝恢复供电。4、被上诉人从来没有给上诉人交付租赁物及厂房钥匙，没有移交物品清单等证明文件，没有场地具体的四至边界，上诉人无法进驻生产，只能向被上诉人提出解除合同的要求。5、马峰腰村委会副主任余新艳的证言证明了上诉人没有租赁被上诉人养牛场的事实。6、上诉人与被上诉人没有租赁关系，被上诉人的行为属于恶意诉讼。综上所述，上诉人认为一审判决有误。恳请二审法院在查清事实的基础上进行改判。龚开成答辩称：一审法院认定事实清楚，判决正确，请求驳回上诉，维持原判。关于土地是否合法，养殖场是否合规，有国家政策及法律法规的规定。关于道路不通的问题不存在，因为农场要建盖房子，所有的材料都通过道路运输进场，而且修路打堡坎的钱也是答辩人出的。租赁时已经告知上诉人答辩人因亏损，养牛场已经闲置两年、水已不通需修复。关于电的问题，是因为刮风，为了安全让相关管理部门断电，也告知上诉人，需要使用就修理一下。四至界限也是现场指认给上诉人的，看完现场，签订合同后就把钥匙给了上诉人。合同中支付方式没有填写时间，是因为杨忠诚说暂时没有钱，3月份支付后补签，但是至今也没有拿来钱来补签。杨忠诚向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告拖欠租金50000元及自2019年1月4日起至实际付清款项之日止的银行同期同贷利息；2、判令解除原、被告签订的《养牛场租赁协议书》，并责令被告返还原告场地；3、本案诉讼费由被告承担。庭审中变更第1项诉讼请求：被告支付原告拖欠租金75000元及自2019年1月4日起至实际付清款项之日止的银行同期同贷利息。一审法院认定事实：2011年3月18日，原告龚开成通过蚂蚁堆乡马蜂腰村委会与新寨组、弯担组村民联系，以临沧金大地生物科技有限公司名义与各村民签订《土地租赁协议书》，分别约定租赁农户大梁子田的土地使用，租赁期限为20年，并约定在承租期间内，原告可同他人联营、可转他人经营，所有收益款归原告所有，但租赁期不可超过协议期限。之后原告龚开成在该地经营养牛，因经营不善注销公司未再继续经营下去。2016年12月26日，原告龚开成与被告杨忠诚经协商签订《养牛场租赁协议书》，约定原告将在蚂蚁堆马蜂腰大梁子田处的养牛场出租给被告使用，租赁期限为四年，从2017年1月1日至2021年1月1日止，年租金为25000元，并约定了各自的权利义务及违约责任。后原告向被告催要租金，被告以该场地不通水无法使用拒不支付租金，原告遂向法院提起诉讼。一审认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案中，原告将与村民租赁的土地转租给被告，并将剩余租赁期限内的土地转让给被告杨忠诚管理使用，系双方真实意思表示，原、被告之间的转租行为已经成立，该合同依法成立生效。被告杨忠诚未提交证据证明该合同没有实际履行，其应自行承担举证不能的法律后果，原、被告之间的租赁合同应认为已经按照合同约定履行完毕。承租人应当按照约定的期限支付租金，对支付期限没有约定或者约定不明确的，依照合同法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。被告在租赁两年期间经过原告催要未支付租金，原告提出解除合同被告同意，故双方之间租赁合同予以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告在合同解除后应将租赁的土地返还原告，并支付2017年-2018年租金共计50000元。因双方已在2019年1月达成解除协议意思表示，原告要求支付2019年租金，与事实不符，不予支持。原告诉请的利息不是必然的损失，没有法律根据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第六十一条、第八十八条、第九十一条第一款第二项、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十四条第一款、第二百二十七条规定，判决：一、解除原告龚开成与被告杨忠诚于2016年12月26日签订的《养牛场租赁协议书》；二、被告杨忠诚应于本判决生效之日起十日内将租赁的马蜂腰大梁子田处养牛场返还原告龚开成，并支付原告龚开成租赁场地租金50000元；三、驳回原告龚开成的其他诉讼请求。本院二审期间，杨忠诚向本院提交如下证据：1、周正红的证言及身份证复印件，欲证明被上诉人出租的租赁物是国家基本农田，不能经营养牛场，租赁物不符合合同约定的用途，被上诉人违反租赁物的适租义务，上诉人没有使用过该租赁物，未发生租赁关系；2、申请证人周某出庭作证，欲证明案涉土地之前是水田，现在是旱地，刚建场时通水电，在上诉人与被上诉人签订租赁协议前两年就不通水电了；3、申请证人杨某出庭作证，欲证明其出租给龚开成土地的租赁期是10年，现在已经届满了；4、照片复印件4页，欲证明租赁物没有通水、电、路，不能作为养牛场使用，租赁物是上锁的，被上诉人没有将钥匙交付给上诉人。杨忠诚质证认为，对1-3组证人证言的证明内容均不认可，认为证人不清楚上诉人与被上诉人之间的租赁关系；对第4组照片的三性均不认可，该照片无拍摄时间，不是出租时的租赁物照片，不能证明被上诉人没有将租赁物交付给上诉人。本院经审查认为，上诉人提交的1-3组证人证言不能证明租赁协议无效、租赁物不符合适租条件，本院不予采信；第4组照片仅能证明租赁物现状，不能证明被上诉人没有履行交付义务的待证目的，本院不予采信。二审审理查明的法律事实与一审查明的一致，本院予以确认。综合二审双方诉辩主张，本案二审双方争议焦点为：案涉租赁协议是否有效、龚开成是否违反租赁物适租义务、一审判决杨忠诚支付龚开成租赁场地租金50000元是否正确。针对争议焦点，本院评判如下：关于案涉租赁协议是否有效的问题。本院认为，综合本案收集在卷证据，龚开成所提交的与当地村民所签订的《土地租赁协议书》，结合村委会副主任余新艳的证言，该协议签订后双方已实际履行多年，用途为养牛场，龚开成是该土地合法的实际使用人。龚开成与杨忠诚自愿协商于2016年12月26日签订的《养牛场租赁协议书》，龚开成将与村民租赁的土地，在剩余租赁期限内的使用权，转租给杨忠诚管理使用，系双方自愿协商的真实意思表示，约定的租赁用途并未改变原土地性质，协议内容没有违反法律行政法规效力性强制规定，合同合法、有效。杨忠诚主张《养牛场租赁合同》无效的上诉意见，无事实和法律依据，本院不予支持。关于龚开成是否违反租赁物适租义务的问题。本院认为，双方当事人对租赁协商过程、交付情况均为各自陈述，杨忠诚与龚开成签订《养牛场租赁协议书》后，如存在租赁场地不符合约定使用条件的情况，杨忠诚应在合理期限内与龚开成协商对所签订的《养牛场租赁协议书》予以解除或要求龚开成对租赁场地整改后重新交付，杨忠诚未提交要求龚开成对租赁场地整改后重新交付、因租赁物存在无法使用而向龚开成提出要求解除《养牛场租赁协议书》的相关证据，应承担举证不能的不利后果。一审据双方在2019年1月达成解除协议的意思表示，按《养牛场租赁协议书》约定租金标准及已实际履行的租赁期间，确定杨忠诚应支付龚开成租赁场地租金50000元正确，本院予以维持。综上所述，杨忠诚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由杨忠诚负担。本判决为终审判决。审判长  张建红审判员  周付翠审判员  龙 伟二〇二〇年五月七日法官助理李丹书记员邓姜玉