广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5665号上诉人（原审被告）：刘三妹，女，1924年8月29日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：刘文敏，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫钜发，系上诉人儿子。被上诉人（原审原告）：龚焕灵，女，1956年10月8日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：叶晓昆，广东纬韬律师事务所律师。上诉人刘三妹因与被上诉人龚焕灵所有权确认纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2019）粤0115民初5213号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。刘三妹上诉请求：一、撤销一审判决，判决驳回龚焕灵的全部诉讼请求；二、一审、二审诉讼费由龚焕灵承担。事实与理由：上诉人与龚焕灵、莫钜林没有签订借名买房、借名登记的书面协议，也不存在口头协议。龚焕灵提交的证据不足以证明龚焕灵、莫钜林与上诉人对涉案房屋的借名买房、借名登记、归属进行约定，也不足以证明借名买房、借名登记的事实，根据《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条之规定，涉案房屋的归属应以登记为准。一审法院认定事实不清，适用法律不当，请二审法院依法改判。刘三妹与龚焕灵、莫钜林之间不存在借名买房，借名登记的意思表示。龚焕灵与莫钜林结婚后，婆媳关系不和，经常吵架。三年前刘三妹患病住院，龚焕灵不去看望。莫钜林去世后才去找刘三妹，龚焕灵强迫刘三妹在空白纸上按手指摸，刘三妹呼喊救命，就没有按下手指摸，从此以后龚焕灵就没有去看望过刘三妹。莫钜林从2012年至2018年完全有时间与刘三妹进行确认，或进行诉讼程序，但是莫钜林从未采取行动。2016年刘三妹的公证遗嘱载明，涉案房屋为刘三妹的个人遗产。一审法院认定事实错误，一审开庭后，莫钜林补充提交借据作为证据，从借据原件的颜色，可以看出形成时间，不在2012年。莫钜林的签名是龚焕灵代签的。借据的签名是莫钜林，莫钜林与龚惠贞有利害关系。刘三妹对借据的三性均不确认，一审法院忽略对借据的三性进行审查予以采信，认定事实错误，签订商品房认购书的主体是刘三妹，但是莫钜林没有参与合同的签订。一审法院适用法律错误，根据最高院关于适用物权法若干问题的解释，不动产登记对于不动产物权的权属具有推定效力，否定不动产登记簿的证明力，证据必须具有高度可信的程度。因此，龚焕灵提交的证据不足以推翻不动产登记的效力。莫钜林去世后，龚焕灵没有提交证据证实莫钜林的遗产由龚焕灵继承，因此将涉案房屋登记龚焕灵名下的依据不足。龚焕灵辩称：上诉人没有为涉案房屋的购买提供过任何的款项，其次由于在购买涉案房屋的时候，龚焕灵的配偶莫钜林名下已经有两套房，而龚焕灵与莫钜林是夫妻关系，根据当时的广州房屋政策规定，龚焕灵是不具有购房资格。但由于龚焕灵的腿受伤，行动不便需要有电梯的房屋，龚焕灵才将涉案房屋登记在刘三妹的名下。为了避免纠纷，上诉人通过订立遗嘱的方式，确定涉案房屋为龚焕灵所有。从涉案房屋的情况来说，涉案房屋的所有物业管理费、水费、电费都是由龚焕灵交纳，并且在莫钜林去世后还是由龚焕灵交纳相关费用。根据合同法，龚焕灵在原审当中所提交的证据足以证明涉案房屋归龚焕灵所有的事实。2.原审法院的认定事实，龚焕灵具有广州市区域内的购房资格。根据龚焕灵原审的证据1-5显示，涉案房屋是由龚焕灵及其配偶莫钜林出资购买，总房款是900818元。首期是其妹妹龚惠贞支付的。根据原审证据13-17，龚焕灵分期还款给龚焕灵的妹妹龚惠贞。关于龚焕灵借据的真实性，龚焕灵认为，该借钱的关系已经完成，并且支付了利息。上诉人对借据的真实性提出异议，但其在原审中并没有对借据申请鉴定。关于上诉人提出遗嘱中的内容，说是上诉人的个人财产，龚焕灵认为是错误的。龚焕灵认为涉案房屋是龚焕灵出资购买的，但登记在上诉人名下，与上诉人约定上诉人再以订立遗嘱的方式明确房屋在其去世后以继承方式过户至龚焕灵夫妇名下，是龚焕灵夫妇双方按照约定享有的权利，龚焕灵也是约定的当事人。涉案房屋属于夫妻共同财产。房屋交付后上诉人与其配偶有占有使用涉案房屋。遗嘱只是本案约定的一部分，不能割裂地认为是上诉人与莫钜林之间的事，排除龚焕灵享有物权是错误的。本案是物权纠纷，并非财产继承纠纷，涉及的继承关系应另案处理。关于龚焕灵、莫钜林与刘三妹的婆媳关系不和，龚焕灵没有做过有违道德及法律的事实。龚焕灵向一审法院起诉请求：1、请求确认龚焕灵、刘三妹之间存在借名购房的合同关系；2、刘三妹协助龚焕灵将位于南沙区××大道××街××号房屋变更登记在龚焕灵名下；3、本案诉讼费用全部由刘三妹承担。一审法院查明事实，2012年3月10日，刘三妹（乙方）与广州城建开发南沙房地产有限公司（甲方）签订《商品房订购书》约定乙方订购由甲方开发的广州市南沙区滨海花园滨海隽城29栋12楼02单元建筑面积为123.38平方米，套内建筑面积为99.81平方米，售价900818元。乙方须于签署本《订购书》时付清定金20000元，作为签订《商品房买卖合同》的担保等。同年3月16日，刘三妹（乙方）与广州城建开发南沙房地产有限公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，内容为：乙方所购房屋地址为南沙区滨海花园滨海隽城四期29栋（自编29栋）1202房，建筑面积123.38平方米，该商品房以套出售，总房价款为955160元。甲方同意乙方按分期付款方式支付房款：第一期自本预售合同网上签订之日起2日内（不超过5日），支付286548元；第二期在2012年4月16日前支付286548元；第三期在2012年5月16日前支付382064元。甲方应当在2013年11月23日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。该合同买受人签名为“刘三妹”。关于上述认购书、合同的签订，龚焕灵陈述因刘三妹不会写字，上述订购书及合同均是莫钜林握着刘三妹的手书写的，刘三妹陈述订购书是莫钜林代签的，购房合同是刘三妹本人书写的。涉案房款的支付情况：1、龚焕灵提供《刷卡存根》显示2012年3月10日向广州城建开发兴业房地产中介公司刷卡支付15000元，该存根手写“莫钜林”，龚焕灵陈述该签名是其代莫钜林签的。当日，广州城建开发兴业房地产中介公司向刘三妹出具《收款收据》确认收到涉案房屋购房定金20000元，并在该收款收据中手写“5000现金”。2012年4月25日，广州城建开发南沙房地产有限公司向刘三妹开具涉案房屋预售定金20000元的发票。2、2012年3月16日，龚惠贞向广州城建开发南沙房地产有限公司支付涉案房屋房款266548元。2012年3月23日，广州城建开发南沙房地产有限公司向刘三妹出具相应的发票。3、2012年4月13日，龚惠贞向广州城建开发南沙房地产有限公司支付涉案房屋房款286548元。2012年5月8日，广州城建开发南沙房地产有限公司向刘三妹开具了相应的发票。4、2012年5月15日，莫钜林向广州城建开发南沙房地产有限公司支付涉案房屋房款382064元。2012年5月28日，广州城建开发南沙房地产有限公司向刘三妹开具相应的发票。关于上述付款情况，刘三妹陈述其中现金支付的购房定金5000元，是其交给莫钜林支付的；刘三妹的银行卡由莫钜林生前进行管理，莫钜林支付的382064元中的195000元是刘三妹从银行卡取钱后向莫钜林提供的现金；其他部分是龚焕灵及莫钜林对刘三妹的赠与，刘三妹接受了该赠与，关于赠与双方是口头约定的。2013年10月21日，刘三妹领取《商品房交付书》，该交付书约定涉案房屋交付日期为2013年11月23日。龚焕灵及莫钜林与刘三妹一同办理的收楼手续，后刘三妹出具委托书委托莫钜林办理涉案房屋的房产证。2014年3月11日，涉案房屋取得涉《房地产权证》，房地产权属人为刘三妹，建筑面积为123.96平方米。为证明在2013年11月23日办理收楼手续后，一直由其及莫钜林支付涉案房屋的物业管理费、水费、电费，对此龚焕灵提供物业管理费、水费、电费付款凭证及发票。刘三妹陈述涉案房屋的物业管理费、水费、电费是莫钜林代为支付的，莫钜林去世后由龚焕灵代缴。龚焕灵陈述涉案房屋收楼后一直由其及莫钜林使用，莫钜林去世后由其自己居住，刘三妹未居住过涉案房屋，刘三妹陈述莫钜林生前其偶尔去涉案房屋居住，平时是由龚焕灵每周去一次。2016年12月30日，刘三妹出具《遗嘱》，内容为“……我（刘三妹）是座落在广州市南沙区环市大道中海达十一街2号1202房房屋（《房地产权证》：粤房地权证穗字第××号）的产权人。我的丈夫莫鸿已于一九七九年二月二十八日去世，我在莫鸿去世后至今没有再婚。上述房屋是我在丈夫去世后购买所得，故属于我的个人财产。现我自愿立下遗嘱：在我去世后，将上述房屋的产权全部交由我的儿子莫钜林（公民身份号码：）一人继承，与其他人无涉。本遗嘱一式三份，我收执有两份，广州公证处存一份。”广东省广州市广州公证处出具于2017年1月3日出具《公证书》确认刘三妹出具上述《遗嘱》。2019年11月21日，广州市南沙区不动产登记中心出具《购房资格证明》，内容为：经核查，截至2019年11月21日止，龚焕灵具备本市住房限购区域内住房购房资格。另查明，龚焕灵与莫钜林于1990年3月2日登记结婚，莫钜林系刘三妹的儿子，莫钜林于2018年5月1日死亡，莫钜林的第一顺位的法定继承人为龚焕灵及刘三妹。2012年4月13日，龚惠贞与莫钜林立《借据》约定“现因莫钜林、龚焕灵购买（以刘三妹名义购买）南沙滨海花园滨海隽城四期29栋12层1202号房（商品房）需要，莫钜林分别于2012年3月16日、2012年4月13日两次向龚惠贞借购房款共计553096元。”龚惠贞于债权人栏签名，莫钜林于债务人栏签名。该《借据》下方记载还款记录：2012年8月16日、2013年3月15日、2014年4月15日、2015年6月29日，龚惠贞分别收到莫钜林交还购房款133096元、160000元、125000元、135000元。龚焕灵陈述该借据中莫钜林的签名是其代签的。刘三妹于1979年7月从岭南体育用品厂退休，并一直领取退休金。2002年8月30日、2003年5月27日，位于海珠区新港中路××房、海珠区××房的房屋分别取得《房地产权证》，莫钜林为权属人。一审法院认为：本案为所有权确认纠纷。结合当事人的诉辩意见，本案的焦点为龚焕灵、刘三妹之间就涉案房屋是否存在借名购房的合同关系。对此，一审法院分析如下：其一，从合同的签订看，根据龚焕灵、刘三妹自认，可知刘三妹及莫钜林均有参与合同签订过程。其二，从涉案房屋房款的支付情况看，根据龚焕灵提供的支付凭证，可以证实涉案房款为龚焕灵及莫钜林所支付，且有相应的资金来源证据佐证；相反，刘三妹主张其有支付定金5000元、房款195000元，并未举证证实，一审法院对此不予采信。其三，从涉案房屋的使用情况看，涉案房屋交房以后的物业管理费、水费、电费均是莫钜林缴纳的，莫钜林死亡后由龚焕灵缴纳，刘三妹抗辩系莫钜林及与龚焕灵代为缴纳的，但对此未举证证明。据此，龚焕灵的证据形成证据链，可以证实龚焕灵、莫钜林在夫妻关系存续期间共同出资购买、管业涉案房屋，故龚焕灵、莫钜林夫妻与刘三妹之间存在借名购房的合同关系。涉案房屋的购买系在龚焕灵与莫钜林婚姻关系存续期间购买，系属于夫妻共同财产，现莫钜林死亡，同时根据广州市南沙区不动产登记中心出具《购房资格证明》内容，龚焕灵具备广州市住房限购区域内的购房资格。据此，龚焕灵诉请刘三妹协助办理涉案房屋的过户登记手续合理有据，一审法院予以支持，但办理过户登记产生的税费应由龚焕灵自行承担。至于莫钜林与龚焕灵、刘三妹之间的继承关系属于另一法律关系，一审法院不予调处，当事人可另循合法途径解决。综上所述，综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十四条第二款之规定，作出如下判决：一、确认龚焕灵与刘三妹就位于广州市南沙区环市大道中海达十一街2号1202房存在借名购房的合同关系；二、刘三妹协助龚焕灵办理就上述房屋过户登记至龚焕灵名下的手续，办理过户登记手续所需的税费由龚焕灵承担。一审受理费13352元，由龚焕灵承担。二审期间，当事人均未提交新证据。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。另查，原审判决载明一审庭审龚焕灵自认，龚惠贞与莫钜林2012年4月13日所立《借据》的莫钜林签名是由龚焕灵代签，经查一审开庭笔录，龚焕灵并未自认代莫钜林在借据上签名，二审予以纠正。本院认为，二审争议的焦点在于龚焕灵与刘三妹之间借名买房关系能否认定。刘三妹与莫钜林是母子关系，莫钜林、龚焕灵系夫妻关系。双方之间虽然未签订借名买房的书面协议，但根据一审查明的事实，本案可认定双方属于借名买房关系。首先，根据一审查明的事实，除了购房合同需具名人刘三妹签名外，案涉房屋从购房合同的签订、房款的支付、以及涉案房屋的使用、物业管理费、水费、电费的缴纳等系莫钜林、龚焕灵。其次，刘三妹对于案涉房屋由莫钜林、龚焕灵出资、使用现状，在一审解释称因刘三妹与龚焕灵婆媳不和，莫钜林出资购买案涉房屋赠与给刘三妹，对此本院认为，从出资情况来看，案涉房款部分均为龚焕灵的妹妹龚惠贞代为支付，莫钜林借钱出资赠与不合常理，至于赠与的理由，若莫钜林因婆媳不和出资为刘三妹买房，莫钜林亦不可能向龚焕灵的妹妹借款，故刘三妹所作的解释不合情理；最后，龚焕灵对于为何借名买房作出了合理解释，且从刘三妹以遗嘱的形式将案涉房屋归莫钜林，亦印证以上事实。综上，虽然本案未有借名协议，但根据以上事实和证据，形成了完整证据链，足以证实龚焕灵、莫钜林在夫妻关系存续期间共同出资购买、管业涉案房屋，龚焕灵、莫钜林夫妻与刘三妹之间存在借名购房的合同关系。涉案房屋的购买系在龚焕灵与莫钜林婚姻关系存续期间购买，属于夫妻共同财产，现莫钜林死亡，同时根据广州市南沙区不动产登记中心出具《购房资格证明》内容，龚焕灵具备广州市住房限购区域内的购房资格。据此，一审判令刘三妹协助龚焕灵办理涉案房屋的过户登记手续并无不当，至于莫钜林与龚焕灵、刘三妹之间的继承关系属于另一法律关系，当事人可另循合法途径解决。综上所述，原审判决查明的事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予以维持。刘三妹的上诉理由不成立，予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费13352元，由刘三妹负担。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇二〇年五月二十五日书记员 王日平郭丽淳