黑龙江省佳木斯市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黑08民终44号上诉人（一审原告）：黑龙江兴运房地产开发有限公司，住所地黑龙江省双鸭山市岭东区。法定代表人：李泽，该公司经理。委托诉讼代理人：刘英哲，黑龙江航迪律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：陈风义，男，1968年8月31日出生，汉族，农民，住黑龙江省佳木斯市郊区。委托诉讼代理人：陈琦（系陈风义之子），男，1991年8月10日出生，汉族，无职业，住黑龙江省佳木斯市郊区。一审第三人：崔廷佳，男，1986年10月2日出生，汉族，个体，住黑龙江省佳木斯市向阳区。委托诉讼代理人：许宁，黑龙江同和律师事务所律师。上诉人黑龙江兴运房地产开发有限公司（以下简称兴运公司）因与被上诉人陈风义、一审第三人崔廷佳房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省佳木斯市东风区人民法院（2019）黑0805民初559号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。兴运公司上诉请求：一、不服黑龙江省佳木斯市东风区人民法院（2019）黑0805民初559号民事判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；二、一审、二审相关诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1.一审法院认定案涉三份购房合同是无效合同，属事实认定不清。首先，虽然被上诉人没有在房屋买卖合同最后买受人处签名，但是合同第二页上已明确买受人的详细信息，此三份合同均是与不动产交易中心联网的机打合同，已经在不动产处备案登记，明确买受人为被上诉人。该合同不经法定程序不能轻易改动，已是生效且具有法律效力的合同。其次，被上诉人的代理人当庭确认案涉三套住宅已经实际过户至被上诉人名下，并且接受了三套住宅的进户钥匙，一审法院仅凭一个签名就认定案涉三份房屋买卖合同无效，系认定事实不清。2.一审法院适用法律错误。一审法院先在事实认定部分认定案涉三份房屋买卖合同为无效合同，最后又确认三份合同为未成立合同，无论是无效合同还是未成立的合同，如合同已经履行，应当各自向对方返还已接受的履行，只不过无效合同可能不仅要产生民事责任，也可以产生其它责任。如按照一审法院最后确定为未成立的合同，那么未成立合同产生的法律责任是有过失的一方当事人应根据缔约过失责任原则，赔偿另一方所受到的利益损失，如果当事人已经作出履行，则应当各自向对方返还已接受的履行。上诉人已如约配合被上诉人办理了产权登记手续并交付了进户钥匙，而被上诉人却没有履行进户即交纳购房款的义务，应当依法返还案涉三套房屋及承担违背诚实信用的缔约过失责任。陈风义辩称，陈风义从未购买过上诉人的房屋，房屋是崔廷佳让我帮助其顶名的，具体上诉人与崔廷佳之间是什么关系，我不清楚，也从未过问，我同意一审判决。崔廷佳述称，上诉人与被上诉人之间不存在房屋买卖关系，案涉房屋登记于被上诉人名下，是因为一审第三人与上诉人之间的借贷关系而产生，上诉人为了向一审第三人借款，用其名下18套房屋以买卖形式做为抵押物抵押给一审第三人，但由于当时包括案涉3套房屋在内的18套房屋不具备办理抵押登记条件，故双方商议以买卖形式确保一审第三人借款可以正常行使他项物权。由于一审第三人名下房产过剩，一审第三人与被上诉人的儿子陈琦系多年好友，出借给上诉人的借款中有部分资金来源于陈琦手中，因此将案涉房屋登记在被上诉人名下。综上，上诉人与被上诉人之间不存在房屋买卖关系，故此上诉人称其与被上诉人之间的房屋买卖合同纠纷根本不成立，应向实际权利人一审第三人进行主张，而被上诉人始终没有表示向上诉人购买3套房屋的真实意思表示，双方没有正确法律关系的前提下，被上诉人不应承担缔约过失责任，请求法院驳回上诉人的上诉请求。兴运公司向一审法院起诉请求：1.请求法院判决依法解除兴运公司与陈风义于2018年3月20日签订的三份《商品房买卖合同》，返还房屋；2.判令陈风义支付应付购房款百分之十的违约金44457元；3.判令陈风义承担本案包含诉讼费在内的一切相关费用。一审法院认定：兴运公司提交合同编号：20180320FC6BD2146209、201803207A52FF146211、20180320192FE6146210商品房买卖合同，出卖人为兴运公司，买受人为陈风义，上述三份合同中出卖人一栏加盖黑龙江兴运房地产开发有限公司的公章，买受人一栏空白，无陈风义的签字。一审法院认为，兴运公司提交的三份商品房买卖合同，只有兴运公司在出卖人一栏盖章，而买受人一栏空白。根据《合同法》相关规定：商品房买卖合同双方当事人签字或盖章时合同成立，本案陈风义未在合同买受人一栏签字，事后也未确认，因此涉案三份合同缺乏合同成立的必要条件，应认定为三份未成立的合同。因此对兴运公司提出依法解除兴运公司与陈风义于2018年3月20日签订的三份《商品房买卖合同》，返还房屋，陈风义支付购房款10%的违约金44457元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。判决：驳回原告黑龙江兴运房地产开发有限公司的诉讼请求。本案受理费8636元，减半收取4318元，由原告黑龙江兴运房地产开发有限公司负担。二审期间，被上诉人与一审第三人未向本院提交新证据。上诉人向本院提交了中国工商网佳木斯市宜家房地产经纪有限公司公示信息两页，证明一审第三人崔廷佳具有房屋买卖的资格，上诉人与崔廷佳之间是委托房屋买卖关系，其手中18套房屋是上诉人委托崔廷佳的公司进行代售，不存在崔延佳所称抵押一事，而本案被上诉人的代理人陈琦为崔延佳公司名下长青分店的负责人，进一步证实上诉人与崔延佳之间不存在抵押一事。被上诉人对证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，双方的法律关系不能用营业执照去证明，上诉人举示的证据无法证实其主张。一审第三人的质证意见与被上诉人一致。本院经审查认为，该份证据与本案不具有关联性，无法证明上诉人欲证明的问题，本院不予采纳。本院经审理查明，2018年3月20日兴运公司出具了买受人为陈风义的三份机打的商品房买卖合同，三份合同未有陈风义的签字或盖章。2018年3月21日兴运公司出具了交款人为陈风义，交款金额分别为149520元，交款事由分别为兴运小区B楼2-4-1号，兴运小区B楼2-4-4号的收据2张。案涉三套房屋分别为佳木斯市兴运小区B楼2单元020401号（产籍号：4-0338-022-020401）、020403号（产籍号：4-0338-022-020403）、020404号（产籍号：4-0338-022-020404）房屋。案涉房屋的钥匙由崔廷佳控制。除此，本院二审查明的其他事实与前述一审判决认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为上诉人与被上诉人之间是否存在房屋买卖的法律关系，案涉三份房屋买卖合同的效力如何，是否应当返还案涉房屋，被上诉人是否应当支付上诉人违约金。上诉人作为房地产开发企业，在被上诉人未支付全款的情况下，出具了机打的商品房买卖合同并将合同进行了备案，交付了房屋钥匙，不符合交易习惯，且上诉人为案涉两套房屋出具了交款收据，现其主张被上诉人未支付房屋价款，要求被上诉人返还房屋，亦不符合常理，因此上诉人与被上诉人之间并不存在真实的房屋买卖关系。案涉的三份房屋买卖合同因被上诉人并未签字，且被上诉人亦不认可双方之间存在房屋买卖的事实，因此三份合同未生效，上诉人主张解除合同的诉讼请求不成立。上诉人主张返还房屋，因双方的买卖合同不成立，被上诉人主张其从未购买过案涉房屋，只是替崔廷佳顶名，而崔廷佳主张占有房屋是基于其与上诉人之间的借款关系，上诉人以案涉房屋作为抵押物为双方的借款提供的抵押担保。但是即使抵押合同成立，亦不是占有案涉房屋的法定理由，因此崔廷佳没有占有案涉房屋的依据，应当予以返还，一审判决驳回上诉人的此项诉讼请求错误，本院予以纠正。因双方的买卖合同不成立，上诉人要求按照合同中条款支付违约金的诉讼请求不能成立。综上所述，上诉人黑龙江兴运房地产开发有限公司部分上诉请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销黑龙江省佳木斯市东风区人民法院（2019）黑0805民初559号民事判决；二、一审第三人崔廷佳于本判决生效之日起七日内将位于佳木斯市兴运小区B楼2单元020401号（产籍号：4-0338-022-020401）、020403号（产籍号：4-0338-022-020403）、020404号（产籍号：4-0338-022-020404）房屋返还给上诉人黑龙江兴运房地产开发有限公司；三、驳回上诉人黑龙江兴运房地产开发有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费4318元，由上诉人黑龙江兴运房地产开发有限公司负担393元，由一审第三人崔廷佳负担3925元。二审案件受理费8636元，由上诉人黑龙江兴运房地产开发有限公司负担786元，由一审第三人崔廷佳负担7850元。本判决为终审判决。审判长  王雪洁审判员  程 磊审判员  彭景丰二〇二〇年五月二十八日书记员  付丽丽