青岛市市南区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁0202执异101号 异议人马建中（案外人），男，1964年11月21日生，汉族，住青岛市市南区。 委托代理人李海川，系山东有容律师事务所律师。 委托代理人亓凯，系山东有容律师事务所律师。 申请执行人中国信达资产管理股份有限公司山东省分公司，住所地济南市槐荫区经三路293号。 负责人邓立新，职务总经理。 委托代理人刘畅，系国浩律师（青岛）事务所律师。 被执行人青岛紫云来传统文化产业有限公司，住所地青岛胶州市张应镇大河流村。 法定代表人柯茗兰，职务董事长。 被执行人柯茗兰，女，1978年9月8日生，汉族，住青岛市市南区。 被执行人孙国明，男，1961年3月30日生，汉族，住青岛市市南区。 被执行人柯三福，男，1980年4月14日生，汉族，住泉州市丰泽区。 被执行人陈清燕，女，1985年1月31日生，汉族，住泉州市丰泽区。 被执行人成文涛，男，1985年7月27日生，汉族，住东营市东营区。 被执行人孙瑶，女，1986年3月8日生，汉族，住青岛市市南区。 被执行人青岛秋颖标准件有限公司，住所地青岛胶州市张应镇217省道。 法定代表人柯三福，职务经理。 被执行人青岛中慈贸易有限公司，住所地青岛胶州市张应镇217省道。 法定代表人宋桂兰，职务经理。 被执行人青岛古界商贸有限公司，住所地青岛胶州市张应镇217省道。 法定代表人孙国明，职务经理。 被执行人青岛普惠机械设备有限公司，住所地青岛胶州市张应镇217省道。 法定代表人孙国明，职务经理。 被执行人青岛晶茗贸易有限公司，住所地青岛胶州市张应镇217省道。 法定代表人柯三福，职务经理。 本院在执行申请执行人中国信达资产管理股份有限公司山东省分公司与被执行人青岛紫云来传统文化产业有限公司、被执行人柯茗兰、被执行人孙国明、被执行人柯三福、被执行人陈清燕、被执行人成文涛、被执行人孙瑶、被执行人青岛秋颖标准件有限公司、被执行人青岛中慈贸易有限公司、被执行人青岛古界商贸有限公司、被执行人青岛普惠机械设备有限公司、被执行人青岛晶茗贸易有限公司金融借款合同纠纷一案中，异议人马建中向本院提出异议，本院于2020年5月18日受理，并依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人马建中称，2013年4月24日，异议人马建中与房产产权人签订《房屋租赁合同》，异议人马建中承租包括本案房产在内的22套房产，租赁期限自2013年4月24日至2033年4月23日，异议人马建中在2013年4月24日当日支付第一笔租金（剩余两笔租金按照合同约定也按期支付），同时房产产权人在2013年4月24日按照合同约定将房产交付给异议人马建中占有，异议人马建中对房产进行对外出租寻找租户，故异议人马建中承租并占有涉案房产明显是在设定抵押之前，因此，依据法律规定异议人马建中的租赁合同是合法有效的，承租权依法应当予以保护。异议人马建中提交的《房屋租赁合同》、缴纳租金的银行流水、房产对外转租的合同、付款凭证等证据贯穿整个租赁过程，足以形成完整有力的证据链，依据相关法律规定，异议人马建中有权在租赁期内阻止向受让人移交占有的涉案房产。故请求法院撤销（2018）鲁0202执424号之二执行裁定书，并对青岛市市北区清江路XXX-XX号X-X层房屋带租拍卖。 申请执行人中国信达资产管理股份有限公司山东省分公司辩称，（2018）鲁0202执424号之二执行裁定书，符合事实和法律规定，应予维持，驳回异议人马建中的异议。 本院查明，2017年6月8日，本院作出（2015）南商初字第20585号民事判决书，判令：一、青岛紫云来传统文化产业有限公司于本判决生效后十日内偿还中国信达资产管理股份有限公司山东省分公司2000万元，并按约定的计算方式支付自垫款之日起至实际清偿完毕之日止的罚息、复利；二、柯茗兰、孙国明、柯三福、成文涛、孙瑶对第一项债务承担连带清偿责任；三、中国信达资产管理股份有限公司山东省分公司在最高债权额限度内对抵押财产折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，抵押财产明细如下：青岛秋颖标准件有限公司名下位于青岛市市北区（原四方区）清江路XXX-XX号X层房产、青岛市市北区（原四方区）清江路XXX-XX号X层房产、青岛中慈贸易有限公司名下位于青岛市市北区（原四方区）清江路XXX-XX号X层房产、青岛古界商贸有限公司名下位于青岛市市北区（原四方区）清江路XXX-XX号X层房产、青岛普惠机械设备有限公司名下位于青岛市市北区（原四方区）清江路XXX-XX号X层房产、青岛晶茗贸易有限公司名下位于青岛市市北区（原四方区）清江路XXX-XX号X-X层房产、青岛市市北区（原四方区）清江路XXX-XX号X-X层房产；四、驳回中国信达资产管理股份有限公司山东省分公司的其他诉讼请求；五、中国信达资产管理股份有限公司山东省分公司于本判决生效后十日内向陈清燕支付鉴定费48600元。因被告未履行生效法律文书确定的还款义务，2018年1月23日，申请执行人中国信达资产管理股份有限公司山东省分公司向本院申请强制执行。案号（2018）鲁0202执424号。 坐落于青岛市市北区清江路XXX-XX号X-X层房屋权利人为被执行人青岛晶茗贸易有限公司。2013年8月14日，涉案房屋抵押给中国银行股份有限公司青岛云霄路支行。2015年6月3日，本院依据（2015）南商初字第20585号民事裁定书查封涉案房屋，2018年6月1日，本院依据（2018）鲁0202执424号执行裁定书予以续封。2018年1月29日，本院作出（2018）鲁0202执424号执行裁定书，裁定拍卖被执行人青岛晶茗贸易有限公司名下且已抵押给申请执行人的位于青岛市市北区（原四方区）清江路XXX-XX号X-X层房产。2019年1月9日，本院作出（2018）鲁0202执424号之二执行裁定书，裁定如下：责令案外人马建中于本裁定书生效之日起五日内从青岛市市北区清江路XXX-XX号1层房产、青岛市市北区清江路XXX-XX号X层房产、青岛市市北区清江路XXX-XX号1层房产、青岛市市北区清江路XXX-XX号X层房产、青岛市市北区清江路XXX-XX号X-X层房产、青岛市市北区清江路XXX-XX号X-X层房产内迁出。 异议人马建中向本院提交以下证据证明其主张： 1、2013年4月24日，异议人马建中与被执行人柯茗兰签订的《房屋租赁合同》。合同约定，被执行人柯茗兰将22套房屋（包括本案涉案房屋）租赁给异议人马建中，租赁期限自2013年4月24日至2033年4月23日；租金总额为1388万元，分三期支付，（一）本合同签订后，即于当日即2013年4月24日，异议人马建中支付首期房租294万元；（二）本合同签订二个月后，即2013年7月23日，异议人马建中支付第二期房租294万元；（三）本合同签订一年内，即2014年4月23日前，异议人马建中支付最后一期房租800万元；（四）租金支付的方式：异议人马建中通过银行转账的方式支付租金，将租金支付至被执行人柯茗兰指定的银行账户内，异议人马建中以银行转账凭证作为支付租金的依据，被执行人柯茗兰据此开具收款凭证。被执行人柯茗兰指定首期收款人为王东，收款人开户行：中信银行股份有限公司青岛麦岛支行，账号为：62×××76，第二期及最后一期租金收款人为孙国明，收款人开户行：中国建设银行股份有限公司青岛银川西路支行，账号为：43×××86。 2、被执行人青岛晶茗贸易有限公司出具的授权委托书及股东会决议。证明被执行人青岛晶茗贸易有限公司委托被执行人柯茗兰以其名义对涉案房屋对外进行出租。 3、银行付款凭证及收款收据各三份。证明异议人马建中按照合同履行了支付租金的义务。 4、《房屋租赁合同》及银行交易明细。证明异议人马建中将涉案房屋转租给他人。 另查明，本院调取王东在中信银行股份有限公司青岛麦岛支行开立的账号为62×××76的交易明细。该交易明细载明2013年4月24日，异议人马建中转入294万元；2013年5月23日，王东转账给异议人马建中3万元、3万元。 本院调取孙国明在中国建设银行股份有限公司青岛银川西路支行开立账号为43×××86的交易明细。该交易明细载明2013年7月23日，孙国明转账给异议人马建中300万元，同日异议人马建中转入294万元；2013年8月22日，孙国明转账给异议人马建中6万元；2013年12月20日，孙国明转账给异议人马建中两笔合计6万元；2014年2月19日，孙国明转账给异议人马建中6万元；2014年3月31日，孙国明转账给异议人马建中20笔合计100万元；2014年4月8日，异议人马建中转入800万元；2014年9月5日，孙国明转账给异议人马建中100万元；2015年7月19日，孙国明转账给异议人马建中35000元；2015年7月20日，异议人马建中存入35000元；2015年7月21日，异议人马建中存入65000元；2015年11月17日，异议人马建中存入18万元。本案在听证过程中异议人马建中陈述，被执行人柯茗兰向其借款1388万元，因为数额很大，经协商以租赁涉案房屋作为被执行人柯茗兰还款的担保，因此，从银行流水中可以看出有资金往来。 本院认为，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。本案中，异议人马建中与被执行人柯茗兰之间存在借款关系，其所签订的《房屋租赁合同》是对偿还借款的担保，故应认定该《房屋租赁合同》是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，而非房屋租赁合同，故涉案房屋不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。因此，对异议人马建中提出的要求对涉案房屋带租拍卖的请求，本院不予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，被执行人青岛晶茗贸易有限公司将涉案房屋抵押给中国银行股份有限公司青岛云霄路支行，并办理了抵押权登记手续，故申请执行人中国信达资产管理股份有限公司山东省分公司（债权转让给中国信达资产管理股份有限公司山东省分公司）对涉案房屋享有担保物权，异议人马建中提出的排除执行异议，本院不予支持。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消失，但该权利继续存在拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”故本院于2019年1月9日作出的（2018）鲁0202执424号之二执行裁定书，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下： 驳回异议人马建中的异议。 如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 董 梅 审判员 李 光 审判员 黄 健 二〇二〇年五月二十二日 书记员 王泽珊