浙江省缙云县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）浙1122执异10号 案外人：卢文兵，男，1966年4月20日出生，汉族，住缙云县。 申请执行人：中国银行股份有限公司缙云县支行，住所地缙云县五云镇问渔西路110号。 负责人：陈霞。 被执行人：王刘达，男，1968年10月29日出生，汉族，住缙云县。 被执行人：卢文华，女，1968年9月27日出生，汉族，住缙云县。 本院在执行申请执行人中国银行股份有限公司缙云县支行与被执行人王刘达、卢文华金融借款合同纠纷一案中，案外人卢文兵向本院提出书面执行异议。本院依法进行书面审查，现已审查终结。 案外人卢文兵称：2018年1月30日，王刘达、卢文华夫妻因缺少资金多次向卢文兵借款人民币共计360万元，期限自借款之日至同年3月16日止，由卢文兵妻子黄晓琴分三次将360万元汇入王刘达、卢文华夫妻指定账户。因王刘达夫妻无钱归还借款，于2018年5月19日将坐落缙云县房屋一幢出租给卢文兵，双方签订了租赁合同，租赁期限为20年，年租金25万元，租金在借款利息中扣除。同年6月20日，卢文兵办理了营业执照，在该租赁房屋经营“缙云县壶镇镇爱贝咖啡店”。2018年6月13日，王刘达夫妻以该房屋向中国银行股份有限公司缙云县支行抵押借款，后因无能力归还，该行将王刘达夫妻诉之法院，现（2019）浙1122民初3738号民事判决书已发生法律效力，且进入了执行程序，法院查封了上述房屋，并通知卢文兵于2020年4月15日前腾空上述房屋。卢文兵认为，其房屋租赁在先，抵押借款在后，且租赁合同合法有效，法院要求卢文兵腾空上述屋，损害了其利益。根据相关法律的规定，请求法院在对案涉房屋采取强制执行时，依法保护合法的租赁权。 中国银行股份有限公司缙云县支行辩称：卢文兵与王刘达、卢文华签订的《房屋租赁合同》实质是以房屋使用权抵债的合同，且王刘达、卢文华在办理抵押贷款时，声明案涉房屋没有出租的事实。根据浙江省高级人民法院《关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》之规定，该租赁合同不真实，该合同的本质是以房屋使用权抵偿的合同之债，并非租赁合同，因此不得对抗抵押权的行使，对其租赁权应予以涤除。 本院查明，卢文兵与卢文华系兄妹，王刘达与卢文华、卢文兵与黄晓琴分别系夫妻。2017年9月19日、2018年1月27日，黄晓琴分别通过网上银行、手机银行转账给卢文华5万元、王刘达15万元，并均在附言栏注明“借款”；2018年1月30日，黄晓琴又通过网上银行分别转账给王刘达25万元、45万元，通过柜面转账给卢文华270万元，并在25万元转账的附言栏注明“借款”。同日，王刘达、卢文华出具借条一份给卢文兵，内容为：今王刘达、卢文华以房产抵押给卢文兵（缙房权证字第××号、缙国用（2001）字第4-413号），第五、六、七层没证件，向卢文兵借款360万元，时间自2018年1月30日至2018年3月16日，期间免利息，期满如果未能还款，王刘达应和卢文兵商议交接房屋产权事宜，尽快办理产权过户手续。 2018年3月19日，王刘达、卢文华再次出具借条一份给卢文兵、黄晓琴，内容为：2018年1月30日，王刘达、卢文华夫妇向卢文兵、黄晓琴夫妇借款360万元，约定于2018年3月16日还款，或将房屋过户给卢文兵、黄晓琴夫妇，现因暂时无钱归还本金，商定按月利率1%计算借款利息。 2018年5月19日，王刘达、卢文华与卢文兵签订《房屋租赁合同》，缘由部分主要内容为：王刘达、卢文华有坐落壶镇镇溪东南路××号有自建房屋一幢，经营“缙云县壶镇镇蓝岸咖啡店”，为归还他人借款，向卢文兵款多次借款360万元，鉴于目前无钱归还卢文兵，双方议定将该咖啡店的经营权及店里的所有财产作价20万元归卢文兵所有，在合同签订之日起交付卢文兵经营管业，由卢文兵租赁王刘达、卢文华的上述60号房屋用于继续经营咖啡店。协议主文第一条主要内容为：房屋第五层因已出租给他人经营艾炙养生，2021年期满后交付卢文兵，期间王刘达、卢文华未收租金，由卢文兵收取；第二条主要内容：租赁期限20年，自2018年5月19日起交付卢文兵使用，至2038年5月18日收回；第三条主要内容：年租金25万元，从卢文兵应付王刘达、卢文华340万元借款本金的利息抵销，在租赁期间，卢文兵不再承担王刘达、卢文华的借款利息等。其余条款对房屋的修缮、装饰、同等条件下的租赁优先权等进行了约定。此后，该房屋除出租部分外，水、电费用均由黄晓琴支付。 2018年6月6日，王刘达向中国银行股份有限公司缙云县支行出具《声明》，内容为该60号房产尚未出租他人，若抵押后出租、出售，事先征得银行方的同意等。2018年6月13日，王刘达以该房产作抵押担保，向该行借款300万元，卢文华承诺承担共同的还款责任。 2018年6月20日，黄晓琴注册成立“缙云县壶镇镇爱贝咖啡店”，经营场所为该溪东南路××号。 因王刘达夫妻逾期未归还借款，中国银行股份有限公司缙云县支行向本院起诉，案经审理，本院于2019年11月6日作出（2019）浙1122民初3738号民事判决书，判决内容为：一、王刘达、卢文华于本判决生效之日即归还原告中国银行股份有限公司缙云县支行借款本金2999973.63元、利息及罚息93171.26元，并从起至款还清日止按约定利率另行计付本金的利息和罚息；二、王刘达、卢文华支付中国银行股份有限公司缙云县支行实现债权费用15000元；三、王刘达、卢文华以其所有的坐落于缙云县的房产［房屋所有权证号：缙房权证字第××号；国有土地使用权证号：缙国用（2001）字第4-413号］对上述贷款本息及实现债权费用承担抵押担保责任，中国银行股份有限公司缙云县支行对该抵押物的折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权等。因王刘达、卢文华未履行上述法律文书确定的义务，本院根据中国银行股份有限公司缙云县支行的申请于2020年3月9日立案执行。同月31日，本院公告要求王刘达、卢文华及其他使用人于前腾空上述房屋。 以上事实，有王刘达、卢文华出具的借条、黄晓琴农业银行和中国银行交易明细、《房屋租赁合同》、缙云县供电有限公司历月电费明细、缙云县壶镇水厂用水用户基本资料及用水情况表、黄晓琴缴纳电费、水费明细、缙云县壶镇镇爱贝咖啡店营业执照、王刘达声明、（2019）浙1122民初3738号民事判决书、（2020）浙1122执643号案件基本信息、（2020）浙1122执643号执行裁定书、协助执行通知书、送达回证、公告等证实。 本案的主要问题有两个，一是涉案房屋租赁的性质；二是案外人是否所享有足以排除强制执行的民事权益。 关于租赁性质问题。本院认为，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。本案中，从合同约定的内容看，卢文兵为了使自己的债权得到实现，同意王刘达夫妻以咖啡店的财产抵偿20万元的借款，同时以房屋使用权抵偿借款的利息，可见，该合同是债务人以其房屋使用权抵偿部分欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。因此，卢文兵与王刘达夫妻签订的房屋租赁合同，实为债权债务合同关系，故对该合同的真实性不予认可。 关于案外人是否所享有足以排除强制执行的民事权益问题。根据上述分析，卢文兵与王刘达夫妻签订的《房屋租赁合同》实质系房屋使用权抵偿欠款的合同之债而非房屋租赁合同，故本案不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。此外，根据合同的相对性原则，卢文兵与王刘达夫妻之间签订的合同仅对签约双方有法律约束力，不能对抗合同之外的第三人。因此，卢文兵以该合同而要求保护其租赁权，缺乏事实和法律依据。 综上，卢文兵以其房屋租赁在先，抵押登记在后，享有足以排除强制执行的民事权益的异议，缺乏事实与法律理由，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下： 驳回对案外人卢文兵之异议。 如不服本裁定，可以在本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 本裁定送达即发生法律效力。 审 判 长 陈国理 审 判 员 江林通 审 判 员 卢建龙 二〇二〇年五月十九日 代书记员 杨程宇 附：裁判文书适用法律条文依据 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。