广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终7605号上诉人（一审原告）：谢英鹏，男，1990年5月6日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：郭铮，广东北源律师事务所律师。上诉人（一审被告）：张汉昌，男，1976年7月31日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：刘宏，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李钰宁，北京市炜衡（广州）律师事务所实习律师。上诉人（一审被告）：金韵彦，女，1986年12月19日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：王瑾，广东粤高律师事务所律师。一审第三人：广州市盈联投资顾问有限公司。住所地：广东省广州市越秀区东风中路437号1505房。法定代表人：梁艳，总经理。一审第三人：广东中原地产代理有限公司。住所地：广东省广州市天河区珠江东路12号3601房、3701房之自编02、04、05单元。法定代表人：李耀智。上诉人谢英鹏、张汉昌、金韵彦因与一审第三人广州市盈联投资顾问有限公司（以下简称盈联公司）、广东中原地产代理有限公司（以下简称中原公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初22745号民事判决，分别向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。上诉人谢英鹏上诉请求：1.撤销一审判决第四项；2.改判张汉昌、金韵彦向谢英鹏支付房产价差3000000元；3.判令张汉昌、金韵彦承担本案全部诉讼费。事实和理由：一、张汉昌、金韵彦反悔交易，导致合同目的不能实现，依法应向谢英鹏赔偿涉案房产价差3000000元。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十条的规定及一审法院认定的事实，谢英鹏作为守约方，有权要求违约方即张汉昌、金韵彦赔偿可得利益。而根据广东南泰房地产土地资产评估有限公司2018年11月6日出具的《房地产估价报告》内容可知，谢英鹏的可得利益损失即为3116160元，谢英鹏诉请张汉昌、金韵彦赔偿房屋价差3000000元合情合理。二、谢英鹏因张汉昌、金韵彦的违约而遭受的损失远不止于可得利益。在涉案合同签订后，广州市的限购政策已发生变化，且房地产价格不断上涨，由于张汉昌、金韵彦的违约行为导致谢英鹏失去购房资格，使得谢英鹏无法以相同的价格购买同地段、同面积、同户型等价值相当的房屋。并且如现谢英鹏购买相同类型的房屋，购房成本亦已增加、因此，谢英鹏因张汉昌、金韵彦的违约遭受的损失远不止可得利益的损失。三、涉案交易未能达成的根本原因，是张汉昌、金韵彦有违诚信的反悔交易行为，根据广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引第40条的规定，张汉昌、金韵彦赔偿谢英鹏的可得利益损失，应为3116160元，而非一审法院判决的50万元。上诉人张汉昌上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四项，依法改判驳回谢英鹏的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由谢英鹏承担。事实与理由：一、涉案《存量房买卖合同》约定的违约赔偿责任已远高于谢英鹏的损失，一审判决张汉昌需支付31万元和房产价差50万元，属于事实认定不清，适用法律错误。涉案房产登记在张汉昌、金韵彦两人名下，涉案房屋处分应经两人的一致同意，但金韵彦未在涉案合同中签字，也不同意涉案合同的约定，导致涉案合同未能生效。退一步讲，即使涉案合同生效，有造成损失，但涉案合同约定的违约赔偿责任已高于谢英鹏的损失。涉案合同约定了10%的违约金系双方在合同签订时对违约成本及违约可预见的损失的约定，故涉案违约的认定也不应承担超过10%的责任。且房屋买卖本身属于经济行为，房产价格波动属于市场的正常现象，非当事人可预见的。取得涉案房产的升值价值的前提系支付了房产的全部对价，但在本案中谢英鹏仅支付了1万元的定金。即使张汉昌违约，合同约定的10%违约金足以赔偿谢英鹏的损失，一审在合同明确约定违约金标准的情况下判决张汉昌仍需支付房屋价差50万元没有任何事实和法律依据。二、即使涉案合同生效，因谢英鹏未履行审慎义务，怠于采取补救措施并防止损失扩大，亦有过错。涉案房屋登记在张汉昌、金韵彦两人名下，涉案房屋的处分应由两人一致同意处分，谢英鹏作为具有完全民事行为能力人，在明知涉案房产未经两人一致同意处分下，草率与张汉昌签约，未尽审慎审查义务。张汉昌亦将相关事实明确告知谢英鹏并与谢英鹏协商，但谢英鹏怠于采取补救措施，亦未防止损失扩大。且谢英鹏仅支付了1万元定金，在谢英鹏亦有过错的情况下，一审判决张汉昌需支付高额的房产价差，有违公平原则。上诉人金韵彦上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四项，改判驳回谢英鹏的诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由谢英鹏承担。事实与理由：一审判决关于本案事实认定、法院程序和法律适用错误。第一，一审判决第一项判项内容已明确金韵彦与本案无关，涉案《存量房买卖合同》是谢英鹏与张汉昌签订的，金韵彦并没有在《存量房买卖合同》中签字，且在金韵彦否认追认张汉昌的卖房行为的情况下，合同对于金韵彦并没有约束力。因此，一审法院判决金韵彦对他人签订的《存量房买卖合同》承担连带责任，完全违背了合同法的合同相对性原则，一审法院判决没有任何事实与法律依据。第二，一审法院混淆各方主张及抗辩，凭空捏造，在多次事实认定、证据认定与客观事实完全违背。一审法院偏袒谢英鹏，无法体现司法公平与正义，造成事实认定有误，程序瑕疵。1.涉案合同自始至终都没有金韵彦签字，更没有任何授权委托，谢英鹏亦明确表示未曾与金韵彦见面，清楚涉案合同中“金韵彦”的签名并非本人所签，谢英鹏亦声称对此提出过异议。若如谢英鹏所言，其应当通过补办房产证程序中要求金韵彦在合同上签名或者补充授权委托，但其并没有进行相关补办手续。谢英鹏抗辩称金韵彦明知的理由明显有违常理。2.涉案房屋属于金韵彦与张汉昌的共同财产，张汉昌在庭审阶段已承认是在未告知金韵彦前提下，私自处分夫妻存续期间共同财产，并且张汉昌明确表示金韵彦不清楚其与谢英鹏买卖房屋以及签订房屋买卖合同等事实，张汉昌无权处分共有财产，其行为已经违反法律规定。3.金韵彦为本案无辜受害者。金韵彦与张汉昌感情长期不和，于2019年10月离婚，但双方对涉案房屋主张不同，一直没有进行财产分割。由于双方长期分居，金韵彦在向张汉昌索取涉案房屋房产证时，才得知涉案买卖事宜，且明确表示不同意出售涉案房屋。谢英鹏曾起诉张汉昌、金韵彦，在该案中张汉昌没有告知金韵彦开庭信息，独自参加该案庭审，后被金韵彦得知后，金韵彦参加该案审理，因金韵彦反对，故谢英鹏的诉讼请求无法得到支持并在2017年9月底撤诉，另起诉本案。由此可见，从谢英鹏与张汉昌签合同到产生争议，再到第一次起诉，金韵彦均不知情，该事件都是由谢英鹏自己操办的。在谢英鹏与张汉昌的聊天记录里也可显示，谢英鹏是明知没有金韵彦签订的，也明知张汉昌没有得到金韵彦的授权，谢英鹏并非所谓的善意者，其也无权向金韵彦主张违约责任。4.根据盈联公司在一审第二次庭审时发表的意见可知，谢英鹏没有见过金韵彦，金韵彦去了银行和房管局，但是盈联公司没有和金韵彦谈过房屋买卖一事，无人确认张汉昌曾告诉金韵彦买卖房屋的事实，金韵彦参与办理的即为房产证补办手续，并未参与该案相关的房产买卖业务，金韵彦及张汉昌否认。另外，房产证的领取也是张汉昌私自领取的，一审法院以金韵彦多次在陌生人陪同下办理相关房产业务，金韵彦抗辩不知道为交易而办理有违常理的推定，明显错误。5.一审法院举证程序不当，举证责任分配错误，应予纠正。一审法院认定本案的关键点在于其采信了盈联公司的证据，但一审法院证据采信程序有误。首先，虽然一审法院将盈联公司提交的证据寄送给金韵彦，但在金韵彦对真实性提出质疑的情况下，一审法院没有要求盈联公司对其举证进行说明，盈联公司亦未参加后续庭审活动。其次，一审法院错误分配举证责任。金韵彦否认盈联公司提交的证据，认为该材料显示的“仅供用于配合购房买家谢英鹏办理按揭之用”不是金韵彦书写，明显是谢英鹏自己为了举证在案件过程中书写的；《个人购买借款/担保合同》不完整，合同与公证书落款时间为2009年，与本案无关；编号23的“金韵彦”签字没有原件核实，无法判断真实性，并且该银行卡账单适用于《个人购买借款/担保合同》的，是合同的附带材料，上面也没有金韵彦手写的“仅供用于配合购房买家谢英鹏办理按揭之用”的字样，因此，即使为金韵彦签字也不能说明是金韵彦提供的。一审法院没有组织原件复印件核对，径直要求金韵彦对证据进行鉴定，强迫金韵彦缴纳鉴定费，金韵彦配合法院工作，但由于离婚后没有经济收入，且谢英鹏多次起诉造成金韵彦巨大经济损失，请求法院要求举证者承担鉴定费，但一审法院以金韵彦不交纳鉴定费为由，认定金韵彦举证不能，明显偏袒对方，有失公正。综上，一审法院认定事实有误，适用法律错误，不当行使自由裁量权，违背当事人意愿，房屋评价报告价格错误计算等，故金韵彦请求撤销一审判决，请求支持金韵彦的上诉请求。针对张汉昌、金韵彦的上诉，谢英鹏辩称，一、关于张汉昌的上诉意见。1.关于案涉合同的效力问题，根据最高院买卖合同司法解释以及最高院婚姻法解释一第17条第二项的规定，正如一审法院认定，从本案的证据以及各方在庭审中的陈述，金韵彦以事实行为追认张汉昌的出售行为，其抗辩不知情有违常理和诚信，故案涉合同合法有效。2.关于房屋差价超过可预见的损失、房屋差价不属于预期可得利益，属于市场风险的意见，谢英鹏不予认可。首先广州市的房价自2015年起开始大幅上涨，张汉昌在签订合同时应当预见到房价继续上涨的可能。其次，根据广东高院审理房屋买卖合同纠纷案件的指引第40条的规定，房屋差价或转售利益属于守约方的可得利益损失，根据一审的房地产估价报告，涉案房屋在本案起诉时即2017年9月25日的市值为6216160元，与涉案合同所约定的价格差价高达3116160元。谢英鹏因张汉昌、金韵彦的违约行为而遭受的损失远远高于合同约定的违约金，在涉案房屋买卖合同签订后，广州市的限购政策即发生了变化，且房屋价格不断上涨，张汉昌、金韵彦的违约行为导致合同无法履行，造成谢英鹏合同目的落空，同时也丧失了在广州市另定其它合同的机会，期待的合同利益无法实现，谢英鹏不仅失去了广州市的购房资格，更无法以相同价款购买地段、面积、户型、学位等使用价值相当的房屋，基于以上原因，谢英鹏只能在深圳市龙岗区的偏远位置另行购买房屋，其地段户型、学位等使用价值已较涉案房屋大幅降低价格却高达430余万元，且贷款余额、贷款利息、税费、中介费等交易成本也随之增加，案涉合同约定的10%违约金根本不足以弥补谢英鹏的损失。3.关于谢英鹏审慎义务以及防止损失扩大的补救措施问题。首先，谢英鹏当时是从正规中介处看到涉案房产证，且张汉昌一直声称金韵彦同意该交易。其次，从一审法院认定的事实可以证明，盈联公司、中原公司的工作人员就是为了卖出房屋，才陪同金韵彦办理有关提档、挂失、补办房产证等手续，金韵彦参与前述手续的行为亦证明其对该房屋交易事宜知情，且未表示反对，其现在抗辩不知情，有违诚信和常理。4.至于损失扩大的问题，谢英鹏在整个交易过程均为善意的守约方，并积极督促对方履行合同义务。自合同签订之日至张汉昌提出涨价要求、明确表示不履行合同之日的期间长达半年，在此半年的时间里，房屋已发生大幅度的价格上涨，谢英鹏及时诉至法院，就是为了防止房价继续波动带来更大的损失，此为防止损失扩大所采取的最佳措施。此外，在本案起诉至今，张汉昌、金韵彦不配合司法诉讼活动，拖延诉讼进度，在房价日益上涨的背景下，应对本案的损失承担损失扩大的责任。二、关于金韵彦的上诉意见。金韵彦主张谢英鹏自始至终没有见过金韵彦以及谢英鹏为何进行两次起诉，还有鉴定时间节点、基准点、谢英鹏为何在一审中追加第三人等问题，我方认为一审法院已经作出认定，一审法院的意见正确无误，以一审法院判决为准。针对谢英鹏、金韵彦的上诉，张汉昌辩称，一、关于谢英鹏的上诉意见。1.谢英鹏并非善意第三方，其在第一次起诉和本案诉讼的两次庭审过程中，在法院向其询问当时的签约情况时，谢英鹏本人是明确在当时签约时并没有金韵彦本人到场，而且谢英鹏声称此后张汉昌会补授权书，在其知道没有金韵彦签名的情况下，后续所谓的所有程序也并没有相应的补充金韵彦授权的行为或者可以被视为默认追认的行为。2.关于损失扩大的责任主要责任并非在张汉昌。除了本案诉讼之外，谢英鹏还曾经在2016年9月以继续履行合同为由向法院起诉，当时谢英鹏本人已经知道张汉昌签署的合同上并没有金韵彦的签名，至少在起诉当日就应该知道，但2016年他在明知道继续履行已经不可能的情况下，还仍然起诉了张汉昌，并将工商银行列为第三人，之后经过多次庭审才最终考虑撤诉，所以并不能单纯从本案的起诉时间来计算所谓的损失扩大。而且依照婚姻法的有关规定，家事代理权并不限于夫妻之间的大额财产，特别是不动产，不动产以不动产权证为准，涉案房产证记录的是张汉昌、金韵彦两个人的名字。在这种情况下，不能够因为金韵彦曾经补办房产证，就进而推论其对房屋买卖进行了确认，这不属于法律上的推定。3.谢英鹏代理人提到的张汉昌不配合庭审的问题并不符合事实，没有事实依据。张汉昌在法院所有的程序中都已经尽量配合。4.张汉昌在补办房产证提交的资料里面并没有写仅供用于配合购房、谢英鹏办理按揭之用的字词，也不是张汉昌本人所写，请法院予以核实。针对金韵彦的上诉，张汉昌基本同意金韵彦陈述的事实。针对谢英鹏、张汉昌的上述，金韵彦辩称，一、从开庭到现在，谢英鹏从来没有见过金韵彦，这是一个理所当然的事实，其本人也已经强调没有见过金韵彦。从谢英鹏与张汉昌的聊天对话可以看出，谢英鹏是一个很谨慎的人，所以他本来就不是善意第三人。根据聊天记录显示，包括第二天安排什么事情等内容，谢英鹏都会写得很详细，所以金韵彦没有授权的事实，谢英鹏是明知的，金韵彦也没有给予任何承诺。二、关于房屋差价的问题，第一次诉讼金韵彦没有参与，谢英鹏与张汉昌发生纠纷应该是从他们第一次出问题之前计算房屋差价，而不是等到第二次诉讼的时间段去计算差价。因为谢英鹏诉讼策略的失败，不应由金韵彦承担。所以谢英鹏直到2017年才起诉金韵彦，至今法院也没有认定金韵彦与谢英鹏签了合同，只是认定张汉昌与谢英鹏签了合同，如果要金韵彦承担违约责任，违反合同相对性，不应支持。金韵彦因为本案纠纷已经跟张汉昌闹翻离婚，现在谢英鹏还要求金韵彦承担责任。而金韵彦只有涉案房屋，又被张汉昌卖掉，金韵彦也不清楚这个状况，更没有追认，金韵彦也配合一审法院作房屋价值评估鉴定，并没有不配合行为。一审第三人盈联公司、中原公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，亦未提交书面意见。谢英鹏向一审法院起诉请求：1.判令解除谢英鹏与张汉昌、金韵彦签订的《存量房买卖合同》；2.张汉昌、金韵彦承担违约责任，向谢英鹏返还定金1万元，并支付涉案合同约定的违约金31万元；3.张汉昌、金韵彦赔偿谢英鹏已支付的转按揭手续费21700元和预期可得利益损失300万元；4.张汉昌、金韵彦承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：张汉昌、金韵彦于2008年1月22日结婚，于2016年10月10日离婚。广州市天河区×路×号之一3104房（以下简称“涉案房屋”）登记产权人为张汉昌、金韵彦共同共有，登记时间2016年8月29日。谢英鹏申请财产保全，一审法院于2017年10月18日查封涉案房屋。谢英鹏提交了《存量房买卖合同》一份（未注落款时间），显示为：张汉昌（甲方、卖方）、金韵彦（甲方、卖方）与谢英鹏（乙方、买方）签订，约定：甲方向乙方出售涉案房屋，房屋建筑面积为81.58平方米，房屋共有情况为共同共有，共有人2同意出售房屋并放弃优先购买权，按份共有，甲方占有50%，甲乙双方约定涉案房屋按整套出售并计价，总成交价为310万元，该成交价包括但不限于房地产价值、溢价、交易成本、装修家电等费用；甲乙双方一致同意按照按揭付款的方式支付楼款并办理交易手续，如在交易过程中，因公众假期、银行、房管局等政府部门原因导致交易延期的，则时间相应顺延，另外，如该房地产存在按揭贷款，在未办妥涂销抵押手续前，甲方仍需按时向银行偿还贷款。按揭付款：（1）签订本合同时支付1万元作为定金，（2）首期楼款93万元应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天内付清，银行同意贷款申请后5个工作日内，双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续，交易过户手续需在本合同签订后90天内完成（以付清双方交易税费为准），（3）217万元由乙方申请以银行按揭贷款方式支付，乙方应在签订本合同后五个工作日内办妥按揭贷款申请手续，而甲方应全力协助乙方办理相关手续，包括提供资料，签署有关文件/合同等，该笔款项于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入甲方银行账户，贷款额以银行审批为准，银行实际贷款额与乙方申请贷款额之间差额由乙方取得房地产交易中心收缴证件收据时支付给甲方；（第八条）交易不成的违约责任：1、甲方不能按本合同约定将涉案房屋出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为涉案房屋成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；2、乙方不能按本合同约定买入该房产的，应当向甲方支付违约金，违约金为房地产成交价的10%。（第十六条）其他约定：乙方确认已查阅涉案房屋的权属证明文件，对权属证明文件所载内容无异议，并已实地察看及了解，故对涉案房屋的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况、周边环境等均予以认可；甲乙双方委托中原公司办理网签手续、甲乙双方保证按规定办妥网签手续并提供相关资料、签署相关合同文件，以顺利完成交易。如一方原因导致不能进行网签和交易过户，则违约方需按本合同第二条约定总成交价之10%赔偿另一方损失。如双方违约，则各自承担违约责任等。讼争合同结尾甲方签名盖章处签有“张汉昌金韵彦”字样，乙方签名盖章处签有“谢英鹏”字样。关于“金韵彦”的签名，谢英鹏称是由张汉昌代签；张汉昌称“金韵彦”签名并非金韵彦本人签署，也不知道是谁签署的；金韵彦否认“金韵彦”签名是其本人签署。2016年3月16日，谢英鹏向张汉昌支付购房定金1万元。2016年3月16日，谢英鹏向盈联公司支付按揭费21700元。诉讼过程中，谢英鹏称，2016年5月3日，张汉昌称房产证遗失以后，经谢英鹏协调，张汉昌、金韵彦在房产中介及转按揭中介工作人员的陪同下，共同前往中国工商银行广州工业大道支行提档，以便后续补办房产证。2016年7月25日，张汉昌、金韵彦在中介人员陪同下前往广州市天河区房地产交易登记中心办理房产证遗失挂失。2016年8月24日，张汉昌、金韵彦在中介人员陪同下前往广州市天河区房地产交易中心办理新的房产证，张汉昌、金韵彦是为了履行涉案合同才进行的上述提档、挂失及申领房产证。为予证明，谢英鹏提交了如下证据材料：1、谢英鹏与张汉昌的微信聊天记录多张。显示谢英鹏于2016年6月15日，向张汉昌发出微信消息称“张先生你好，我回到广州了，听叶小姐说，现在是在准备补办房产证了对吗？”“张先生你好，做按揭的那个中介和银行预约好了，下周二去办理最合适，如果要安排周一也可以”；2016年6月19日，张汉昌回复称“没有原借款合同，你看咋办”；谢英鹏回复张汉昌称“和中介沟通确认过，今天银行没有上班，所以没有很肯定的答复，但是，没有原贷款合同的话，问题不大，我们可以先确定时间，张生你看是哪个时间段方便去办理？”；张汉昌回复称“周二”；2016年7月22日，谢英鹏向张汉昌发出微信消息称“张生中午好，刚才负责转按揭的中介和我联系说，银行这边的资料已经办好了，他已拿到。接下来，需要张生你们夫妻二人带身份证和房产证，同这位负责转按揭的中介曾志辉一起，去房管局申请房产证遗失，申请遗失大概15个工作日后，由银行的工作人员，同你们一起，再向房管局申请补办，整个流程大概是这样。张生你看什么时间你们夫妻二人方便，我帮你们和中介约时间去房管局办理房产证遗失”；张汉昌回复称“下周一二”谢英鹏“上午还是下午合适呢？”；张汉昌“下午吧”；谢英鹏“好的，我去约一下时间”，“周一下午3点，张生觉得如何”张汉昌“可以”；2016年7月22日，谢英鹏向张汉昌发出微信消息称“和中介沟通一下，我们把时间约在下周一下午，14:00，在天河区××理想××区不动产登记中心）见，由负责转按揭的中介曾志辉和你们夫妇一起办理，可以吗？”；张汉昌回复称“尽量吧”；2016年7月24日，谢英鹏向张汉昌发出微信消息称“张生晚上好，我们周五预约的时间，明天下午2点和中介一起去办理遗失，这个时间不需要改吧？”张汉昌回复“应该无问题”；2016年7月25日，谢英鹏向张汉昌发出微信称“我刚才和中介也确认了，下午2点，他也没有问题，到时张生你和那位中介直接电话联系即可”；张汉昌联系称“要带什么东西吗……”；谢英鹏回复称“需要带上张生你们夫妻二人的身份证、和房产证”；2016年8月17日，谢英鹏向张汉昌发出微信称“张生中午好，刚才中介通知我说上个月底办的业务流程已走完，和银行也打了招呼，现在想约一下你们夫妻的时间，看张生你们什么时间方便，中介和银行的人同你们一起，去补办房产证。需要的资料和上次一样，张生夫妻二人带上身份证和房产证即可。”；张汉昌回复称“星期五有时间”时间显示为“星期二22:33”谢英鹏向张汉昌发出微信消息称“张生晚上好。我和家人商量了一下，如果大家各让一步，我这边加一些，你们这边少一些，张生是否可以考虑。按照张生今晚报390万的总价，即是在我们原来预算基础上，首付和税费要直接多拿出26万的现金，月供每个月要多出2500，这个对于我来说真的困难，如果按总价370万，税费等依然是我来出，多支付的现金能控制在20万左右，我可能可以尽力想办法解决。之前也和张生提过，其实此前接近330万的总成本，对我已经是很紧张的预算……房价在这半年的上涨，也并不是因为我不配合，但对我来说已经算是错过置业的最好时机，所以张生能否体谅一下，考虑一下这个建议？”张汉昌回复称“这个我真不能拿主意，我的情况也跟你说了，你再想想吧！”后谢英鹏向张汉昌发出微信消息称“我已经考虑好了，结论前天晚上也发给了张生，张生不妨再看一下。简略的说即是：1、如张生同意，我们继续按原合同执行，尽快完成后续事项；2、如张生不同意继续执行原合同，那我们可以选择解除合约，但张生需要至少按照合同的约定的违约责任，付出10%的违约金+我已付出的成本。此外，在我方无过错的背景下，我可以因合约不能履行对我造成的损失要求额外的赔偿”“所以需要请张生给出答复”张汉昌回复称“少过那个价我是没办法卖的，谢生你考虑一下吧”谢英鹏回复称“我明白的，市场价我也了解过，我知道张生报的价格已经是很为我考虑。”“但这个价格我很难承担了，所以我只能选择解除合约。”张汉昌回复称“那就是不用等你这边了是吧，那我跟我太太说了。”等内容。2、《复函》一份，显示为中国工商银行广州工业大道支行于2017年6月16日出示，内容显示为张汉昌、金韵彦在2016年6月21日到我行提出因不慎遗失房产证，要求协助办理挂失及新房产证，并提交了书面房地产挂失办理申请，抵押物地址为：天河区×路×号之一3104房等。函件后附张汉昌、金韵彦出具的《房产证挂失办理申请》、二人身份证复印件以及涉案房屋房产证复印件等材料。张汉昌对上述证据质证称：对证据1，该微信聊天记录并没有显示张汉昌、金韵彦就共同出售涉案房屋进行了协商并取得了一致意见；对证据2，该复函只是说明补办房产证，但没有显示金韵彦对涉案房屋的交易表示同意。金韵彦对上述证据质证称：对证据1，该证据并不是金韵彦与谢英鹏的对话，与金韵彦无关；对证据2，该复函记载的是张汉昌、金韵彦在2016年6月21日到银行补办房产证，金韵彦仅是协助张汉昌补办房产证。庭审时，金韵彦表示其于2016年9月才知道张汉昌需将涉案房屋出售给谢英鹏，直至此前的诉讼【（2016）粤0106民初16429号】开庭才清楚了解情况，当时挂失房产证是因为张汉昌称房产证丢失；另在前往工商银行工业大道支行时，有其他人员陪同，但不清楚是否为中介人员，当时没有与张汉昌、陪同人员对话。盈联公司代理人曾志辉表示，本人没有与金韵彦沟通交流房屋买卖的事宜，只是与张汉昌沟通如何办理房产证挂失手续，张汉昌、金韵彦两人到场，代理人没有介绍身份，但张汉昌、金韵彦应当知道我的身份，在办妥房产证挂失手续后，业主没有提供资料给我方办理后续的步骤。谢英鹏请求张汉昌、金韵彦向其赔偿房屋的差价损失3000000元。一审法院依据谢英鹏申请，摇珠选定广东南泰房地产土地资产评估有限公司（以下简称南泰公司）对房屋价值进行评估，后一审法院分别于2018年8月16日、2018年9月26日组织南泰公司以及各方当事人前往涉案房屋现场。2018年11月6日，南泰公司出具《房地产估价报告》，称评估结果为涉案房屋在2017年9月25日的市场价值为6216160元。庭审后，第三人盈联公司持有代办按揭所需资料，其向一审法院出示，分别为：1、金韵彦身份证复印件、复印件写有“仅供用于配合购房买家谢英鹏办理按揭之用”；2、张汉昌身份证复印件，复印件写有“仅供用于配合购房买家谢英鹏办理按揭之用”；3、张汉昌户口本复印件（2页），第1页显示户主张乐荣，第2页为张汉昌登记信息；4、金韵彦户口本复印件（2页），第1页显示户主金跃华，第2页为金韵燕登记信息；5、张汉昌、金韵彦结婚证复印件，复印件写有“仅供用于配合购房买家谢英鹏办理按揭之用”；6、涉案房屋房产证复印件；7、涉案房屋完税证复印件；8、个人购房借款/担保合同（复印件）；9、工商银行存折开户首页复印件，签有“金韵彦”三字。对于盈联公司持有的资料，其中9中的签名，金韵彦否认其真实性，一审法院向其释明，依据举证规定，若否认该签名真实性应提供反证或笔迹鉴定，一审法院及后摇珠选定广东绿色产品认证检测中心司法鉴定所为笔迹鉴定机构，向金韵彦发出缴费通知，责令其限期缴费，逾期视为不作鉴定，金韵彦表示其可配合法院工作，其没有提交鉴定申请，因此该鉴定费不应由金韵彦承担。对于银行账户用于金韵彦的《个人购房借款/担保合同》，非金韵燕提供给谢英鹏办理按揭之用。无论事前事后，谢英鹏均未与金韵彦见面，金韵彦一直不清楚卖房事实，金韵彦与本案没有关联，该证据非金韵彦提供给谢英鹏。另查，2016年9月13日，一审法院受理谢英鹏诉起诉张汉昌、金韵彦房屋买卖合同纠纷一案【（2016）粤0106民初16429号】，诉讼请求为请求张汉昌、金韵彦继续履行涉案房屋的《存量房买卖合同》，将涉案房屋过户至谢英鹏名下并支付违约金等。后谢英鹏于2017年9月6日申请撤诉，一审法院作出民事裁定书，予以准许。在该案庭审笔录中显示，2017年4月10日进行第一次开庭审理，金韵彦经公告送达未参加诉讼。该案庭审时，谢英鹏陈述履行事实，其表示：2016年3月16日签订涉案合同，合同签订后，谢英鹏向张汉昌支付定金10000元，自合同签订后，张汉昌、金韵彦以各种理由推脱协助办理过户登记手续，故起诉至法院。签订合同时，谢英鹏有向张汉昌提出“金韵彦没有在合同签名”质疑，张汉昌明确表示金韵彦对此是认可的，其后张汉昌、金韵彦以各种理由拒绝履行合同，主张房产证丢失情况下，张汉昌、金韵彦与按揭中介和房产中介陪同下到房管局办理了房产证挂失手续及补办，补办后拒绝履行合同，金韵彦对交易明确知悉，且未提出反对意见。2017年5月18日，金韵彦委托朱腾伟领取起诉状副本、证据副本等；2017年8月8日，一审法院组织谢英鹏、张汉昌、金韵彦质证，金韵彦表示其在2016年9月前不知道房产出售，在2016年9月，其向张汉昌追索房产证原件的事，才知道张汉昌私自与谢英鹏签订房屋买卖合同，我方一直不同意出售房产。张汉昌表示，合同签订时间2016年3月15日，非2016年3月16日，我收取定金10000元，张汉昌、金韵彦在签订合同前已感情破裂，合同上金韵彦的签名非金韵彦本人签名，之后因为金韵彦不同意出售房屋，所以无法办理过户手续。2016年9月，经张汉昌向谢英鹏解释上述情况后，谢英鹏知道无法继续交易也表达过解除合同。2017年9月25日，谢英鹏提起本案诉讼。一审法院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。谢英鹏通过公开市场与张汉昌就涉案房屋达成讼争合同，约定通过按揭方式办理交易，签订该合同时，谢英鹏是知悉房产存在共有情况，金韵彦未在该合同签名，各方应知悉交易风险，诚信履行合同。从谢英鹏与张汉昌的聊天记录协商安排由张汉昌夫妻办理房产交易履行事项、结合工商银行的复函以及各方在庭审陈述，在合同签订后，中原公司及盈联公司的工作人员曾陪同张汉昌、金韵彦办理有关提档、挂失、补办房产证等手续，金韵彦多次在“陌生人”陪同下办理相关房产业务，抗辩不知道为交易而办理，有违常理，谢英鹏委托中原公司、盈联公司代为办理交易手续，期待在消除交易瑕疵后继续下一步交易行为，盈联公司持有按揭资料，涉及房产的房产证、张汉昌、金韵彦户籍身份、借款合同等全部有关档案资料，其中银行存折页有“金韵彦”签字的书面材料，金韵彦否认该签名真实性但未提供反证或申请笔迹鉴定，由其承担举证不能的法律责任，对于盈联公司持有的银行存折复印件的签名为金韵彦签署，予以采纳。中原公司、盈联公司的协助行为均为实现买卖交易目的所为，亦符合交易常理，依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（一）》第十七条规定“婚姻法第十七条关于“夫妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”，张汉昌、金韵彦作为出卖人，共同向盈联公司提交办理按揭的资料，金韵彦以事实行为追认张汉昌的出售行为，其抗辩不知情有违诚信，不予采纳。故此，讼争合同应约束出卖人张汉昌、金韵彦。谢英鹏作为守约方，其有权选择继续履行合同或解除合同，其通过诉讼方式主张权利，并无不当，张汉昌、金韵彦拒绝履行合同，谢英鹏请求解除合同，予以支持。合同解除，定金应予返还。对于解约违约金，谢英鹏主张按合同价款10%计算，具有合同依据，予以支持。关于差价损失，从张汉昌微信记录显示，张汉昌因房产升值提出加价要求，但双方未达成一致意见，涉案房屋位于珠江新城，众所周知，涉案房屋所在区域房产2016年至2018年期间升幅巨大，结合《房屋估价报告》，考虑作为守约方的谢英鹏亦有减损的义务，另已对谢英鹏主张的解约违约金31万元作出处理并予以支持，综合本案的交易事实，从公平角度，酌情判令张汉昌、金韵彦赔偿谢英鹏价差50万元。对于谢英鹏主张的超出部分，予以驳回。对于按揭费用损失，鉴于本案对谢英鹏主张的解约违约金及价差部分进行处理，已充分弥补谢英鹏的损失及对张汉昌、金韵彦的违约作出惩罚处理，对于该款的主张，予以驳回。第三人中原公司未到庭参加诉讼，一审法院依法作缺席判决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，第九十三条第二款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除谢英鹏、张汉昌就广州市天河区×路×号之一3104房签订的《存量房买卖合同》。二、张汉昌、金韵彦于判决发生法律效力之日起10日内向谢英鹏返还定金1万元。三、张汉昌、金韵彦于判决发生法律效力之日起10日内向谢英鹏支付违约金31万元。四、张汉昌、金韵彦于判决发生法律效力之日起10日内向谢英鹏支付房产价差50万元。五、驳回谢英鹏的其他诉讼请求。如果张汉昌、金韵彦未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向谢英鹏支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费34334元，由谢英鹏负担343元，由张汉昌、金韵彦负担33991元；保全费5000元，由张汉昌、金韵彦负担；评估费18040元，由张汉昌、金韵彦负担。一审查明的事实有相关的证据予以佐证，本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据材料。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方的诉辩意见，本案二审争议焦点是：一、金韵彦对涉案交易是否知情；二、谢英鹏是否有权要求张汉昌、金韵彦返还定金、赔偿违约金及差价损失。对此，本院分析如下：一、关于争议焦点一。根据现有证据及各方当事人陈述，虽然金韵彦并未在涉案《存量房买卖合同》上签名，但中原公司与盈联公司的工作人员曾陪同张汉昌、金韵彦办理有关提档、挂失、补办房产证等手续，而该些手续均是为了履行涉案《存量房买卖合同》而办理的。金韵彦确认在办理上述手续时有“陌生人”陪同，但其不认识该些“陌生人”，也不知道他们的身份，有违生活常理，本院不予采信。其次，根据盈联公司在一审提交的身份证、户口簿、结婚证等材料，该些材料按常理来说应由张汉昌或金韵彦持有并向盈联公司提供。其中，工商银行存折开户首页（复印件）所显示的是以金韵彦为户名开设的银行账户，按常理来说，盈联公司仅作为代为办理按揭手续的中介机构，其不可能持有该存折的首页原件。同时该首页上有“金韵彦”的签名字样，金韵彦否认该签名的真实性，但未提供相关的证据证明该签名是伪造的或申请笔迹鉴定，金韵彦仅凭盈联公司未能提供原件为由不足以否定该签名的真实性，故金韵彦应对此承担举证不能的不利后果。不论上述材料是否由金韵彦本人亲自交付给盈联公司，但按常理来说，金韵彦理应对交付上述材料的事实是知悉的。再次，根据张汉昌与谢英鹏的微信聊天记录显示，张汉昌在本案诉讼之前曾在微信中称“那就是不用等你这边了是吧，那我跟我太太说了”，但是在本案诉讼过程中张汉昌一直否认其曾告知金韵彦涉案房屋买卖事宜，显然前后矛盾，有违诚信。相对而言，张汉昌在本案纠纷发生之前的陈述更能反映当时的真实情况，故本院对张汉昌在微信聊天中的陈述予以采信。综上分析，一审法院认定金韵彦以事实行为追认张汉昌的出售行为，合理有据，本院予以确认。金韵彦主张其对涉案交易不知情，依据不足，本院不予采纳。关于争议焦点二。根据涉案微信聊天记录显示，张汉昌曾因房产升值提出加价要求并报价390万元，谢英鹏不同意并提出按总价370万元交易，但双方未能达成一致，而此时距离双方签订涉案合同仅数月时间。由此可见，双方对于涉案房产在短时间内升幅较大均有一定的预见。而在涉案《存量房买卖合同》签订后，由于张汉昌、金韵彦单方提高交易价格，导致涉案合同未能继续履行，张汉昌、金韵彦的行为已经构成违约，现谢英鹏要求张汉昌、金韵彦退还已收取的定金并支付解约违约金，有相应的合同依据，应予支持。至于差价损失，一审法院综合考虑涉案房屋所在的区域、交易期间的房屋市场价格的升值幅度、谢英鹏的自我减损义务、涉案合同的履行程度、当事人的过错程度等情况，酌情判令张汉昌、金韵彦向谢英鹏赔偿50万元的差价损失，并驳回谢英鹏关于按揭费用损失的诉讼请求，基本符合公平、合理的原则，较好衡平双方的利益，并无明显不当，本院予以维持。综上所述，谢英鹏、张汉昌、金韵彦的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50800元，由上诉人谢英鹏负担26800元，上诉人张汉昌负担12000元，上诉人金韵彦负担12000元。本判决为终审判决。审判长  王碧玉审判员  罗 毅审判员  张 宾二〇二〇年五月二十九日书记员  陈晓君易臻萱李蕴妍