浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终1061号 上诉人（原审被告）：丁利亚，女，1978年5月1日出生，汉族，住绍兴市越城区。同时系被上诉人孙某的法定代理人。 上诉人（原审被告）：孙某，女，2005年8月29日出生，汉族，住绍兴市越城区。 上诉人（原审被告）：孙树森，男，1946年12月12日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。 上诉人（原审被告）：杨惠娟，女，1952年5月26日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。 上述四被上诉人之共同委托诉讼代理人：金立君、赵雨涵，浙江秦国光律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：姚金元，男，1982年4月15日出生，汉族，住绍兴市越城区。 委托诉讼代理人：姚波，浙江朋成律师事务所律师。 上诉人丁利亚、孙某、孙树森、杨惠娟因与被上诉人姚金元房屋买卖合同纠纷一案，不服绍兴市越城区人民法院（2019）浙0602民初11191号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 丁利亚、孙某、孙树森、杨惠娟上诉请求：依法撤销一审民事判决，并改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：一、上诉人不构成根本性违约，合同理应予以且可以继续履行。1.四上诉人从没有明确表示过不履行涉案合同且在被上诉人起诉后一直明确表示要求继续履行，并在第一次庭审中就要求被上诉人配合过户，但被上诉人予以拒绝。实际上，系被上诉人拒绝履行才导致合同不能履行，而不是上诉人拒绝履行。首先，11月10日前，四上诉人从没有过明确的拒绝履行的意思表示。且事实上，该日期前只是因为被上诉人与上诉人孙树森之间有矛盾，而两人在闹情绪而己。其次，上诉人丁利亚在明确得知有补充协议这回事后，也己明确回复“我们家庭内部也在和他沟通，但他有点固执”，可见上诉人丁利亚等其他家庭成员是想继续履行合同且希望孙树森与被上诉人消除误会。对此，一审视而不见。再次，上诉人孙树森不回短信，不等于其不愿意履行。事实上，孙树森是个老年人，手机根本不怎么会用，其从来不看短信，其手机也接收不到短信，被上诉人为什么不打电话给孙树森，而是发发短信就算通知了？被上诉人明知孙树森的电话，为什么不打电话给孙树森显然，其是明知孙树森作为老年人的习惯而故意如此操作。发发短信并不能表示孙树森不同意履行。2.被上诉人并没有尽到催告义务。一审认定被上诉人己经尽到催告义务明显与事实不符。《合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。显然从法律角度，法定意义上的催告解除必须符合两个条件：一方迟延履行；合理期限仍未履行。显然，本案两个条件均不符合。首先，第1个条件的迟延履行，先得以补充协议有约束力为基础且本案的履行是双方的而不是单方的，迟延也是双方均迟延而不是单方。其次，被上诉人只是催，从没指定过履行期限，其只是告知上诉人，时间己经过了，你们己经违约了是否要求继续履行请告知，但却从来没有表达过什么时候去履行这个合同。这种没有指定履行期限的催告显然不符合催告解除的要求。最后，本案合同继续履行的合理期限，显然应当是在2020年1月8日前。因为原先双方的合同约定的过户时间是2020年1月8日，该时间点前履行被上诉人显然一开始就是接受的，上诉人有理由认为该期限为合理期限。虽然，后来由于合同价格加了1万提前到了12月10日过户，但这并不影响合理期限的确定。3.就本案合同而言履行期限在合同的内容上并不是特别重要的内容。即使债务人在合同履行期限届满后履行，并不会致使被上诉人的合同目的落空，按照司法惯例，原则上理应不允许在迟延履行时准许立即解除合同，而应由一方发出履行催告，给另一方规定一个宽限期。另一方在此宽限期届满仍未履行的，才有权解除合同。这是最基本的解除合同案件审判规则，一审没理由视而不见。二、本案的定金并非定金，实际系违约金，对于违约金约定过高的，理应予以调整。首先，虽然合同约定了定金，但对于定金的适用问题，双方在合同第七条中有明确约定，而该条款中明确将定金定性为违约金，而并不是真正意义上的定金。该条款中均明确写明定金是作为违约金进行处理的，一审判决实际上违背了双方合同的约定。其次，本案被上诉人并没有任何损失，被上诉人本身就愿意配合履行，双方约定的交房时间在2020年7月，可见被上诉人取得房屋事实上并不急切，在双方继续履行的情况下，被上诉人不可能有任何损失，既然没损失，本案的违约金明显背离实际损失，理应予以调整。三、补充协议并不构成表见代理。首先，协议的双方是孙树森和被上诉人，而并非四上诉人与被上诉人，被上诉人在签订时就己明知其只是与孙树森签协议并做两个人之间的约定，而不是与其他四被上诉人。如果是表见代理，显然甲方处至少要写上四上诉人的名字，哪怕字是孙树森代签。其次，从录音内容看，显然从丁利亚的角度，其只是知道房价加了一万并且包含了公证费，其他其并不知情，任何人均没有告知补充协议的其他内容。而且，告知的过程被上诉人也在场，并明知丁利亚等不知道其他约定内容，那么显然除了合同金额调整和公证费问题外，其他均属于孙树森在没有获得授权的情况下而私自签订的，且被上诉人对此事实明知，显然不构成善意，也就不存在表见代理的问题。四、上诉人丁利亚、孙某、杨惠娟对孙树森后面又收了10万定金根本啥都不知道，为此被判承担双倍返还的责任，显然没有任何理由。 姚金元辩称：一、上诉人已经构成根本性违约，本案履行期限是2019年11月10日，但是本案房屋存在特殊性，孙某是未成年人，过户前需要公证，但是到履行期限届满之前，上诉人没有就相关事实进行公证，以行为表示不愿意履行房屋买卖合同，因此被上诉人有权解除合同。二、被上诉人已经通过短信形式进行催告，但是上诉人以敷衍了事的态度来应付被上诉人，中介也给上诉人打过好几次电话，但是无法确定过户时间，因此上诉人是在中介和被上诉人催告后没有履行合同的行为，本案合同应当解除，被上诉人已经尽到了催告义务。三、本案房屋是学区房，过户时间是很重要的合同义务，被上诉人购买房屋也是因为孩子要上学，基于紧迫性与上诉人协商后付了定金，签了协议，上诉人认为履行期限不重要是不合理的。本案在合同中明确了定金，上诉人也清楚20万元是定金，被上诉人也以短信照片的方式发给上诉人，现在上诉人违反合同约定构成违约，应当返还双倍定金。被上诉人的实际损失接近40万元，上诉人也是希望通过违约的方式来获取学区房涨价的利益，被上诉人也愿意上诉人以违约金的形式将房屋差价补偿给被上诉人。四、产证是孙树森交付的，沟通联系也是孙树森和中介人员联系的，且在现场孙树森也明确告诉中介房屋是他的，而且告诉过妻子，根据孙树森的行为和表达，且四上诉人之间存在特殊的家庭关系，完全有理由相信孙树森是有权代理的。五、10万元定金收取后，被上诉人通过短信照片形式发给丁利亚，其表示一切由其公公决定，孙某和杨惠娟也不否认收取过该笔定金，且孙树森的行为构成表见代理，完全有权利收取定金。 姚金元向一审法院起诉请求：一、解除原告与四被告于2019年10月17日签订的《房地产转让合同》及2019年10月24日签订的《补充协议》；二、判令四被告双倍返还原告定金400000元；三、判令四被告支付原告中介费13000元；四、本案诉讼费用由四被告承担。 一审法院查明，坐落于绍兴市越城区房屋系被告丁利亚、孙树森、孙某、杨惠娟按份共有，其中丁利亚占5／8，其余三人各占1／8。2019年10月17日，原告姚金元（乙方）与被告丁利亚、杨惠娟、孙某、孙树森（甲方）签订《房地产转让合同》1份，约定甲方将坐落于府山西路355号204室房屋转让给乙方，转让总价为158万元。合同签订当日，乙方向甲方支付定金10万元。双方协商于2020年1月8日前办理过户手续，当天乙方支付甲方房款145万元，甲方交房当天乙方支付房款3万元。中介费13000元，由乙方承担。若乙方中途违约，购房定金作为违约金归甲方所有；若甲方中途违约，应向乙方退还定金并另付相当于定金数额的违约金，甲乙双方违约金内含中介费。双方对其他权利义务亦进行了约定。原告于合同签订当日向被告支付定金10万元。2019年10月24日，原告姚金元（乙方）于被告孙树森（甲方）又签订补充协议1份，约定：乙方于2019年10月30日前加付购房定金10万元；上述房屋过户时间改为2019年11月10日前，过户当日乙方支付甲方房款100万元；乙方于2020年1月8日前支付甲方房款34万元；原交房押金3万元改为5万元；购房总价改为159万元。该补充协议签订后，原告于2019年10月30日向被告孙树森交付定金10万元。至2019年11月10日，被告未配合原告办理案涉房屋过户手续，为此原告诉至该院。 一审法院认为，原告姚金元与被告丁利亚、孙某、孙树森、杨惠娟签订的《房地产转让合同》双方主体适格，意思表示真实，内容未违反法律及行政法规的禁止性规定，应当认定合法有效。关于原告姚金元与被告孙树森签订的补充协议，该院评判如下：根据《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，案涉房屋系被告丁利亚、孙某、孙树森、杨惠娟四人共有，被告孙树森与被告杨惠娟系夫妻关系，与被告丁利亚系公公与儿媳的关系，与被告孙某系祖父与孙女的关系，虽然补充协议中只有被告孙树森签字，但从原告提供的现场录音可知，被告孙树森在签订该补充协议之前通过电话与被告丁利亚联系，已告知其签订补充协议的事实，同时基于被告孙树森与其余三被告的亲属关系，原告有理由相信被告孙树森在签订上述补充协议时有代理权。被告丁利亚与原告的短信记录中亦表示“虽然我占大比例但决定权在我公公，你还是和他沟通一下，买卖他决定了算”，可以进一步反映被告丁利亚对被告孙树森处分权的认可。综上，该院认为被告孙树森的行为构成表见代理，该补充协议内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应当认定合法有效，原、被告应当按约履行义务。根据补充协议约定，被告应当于2019年11月10日前办理房屋产权变更登记手续。因被告未按约定时间履行过户义务，经原告短信催告后被告仍不予履行，现原告要求解除案涉《房地产转让合同》及补充协议的诉讼请求，符合法律规定，该院予以支持。关于合同解除的时间，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，原告于2019年11月25日起诉要求解除上述合同，诉状副本于2019年12月24日送达被告时，可认定原告解除涉案合同的意思表示已到达被告，故该院确认涉案合同于2019年12月24日解除。关于原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中因被告未按约履行合同义务导致合同解除，原告有权要求被告双倍返还定金计400000元，对原告该项诉讼请求，该院予以支持。关于原告要求被告支付中介费的诉讼请求，根据双方合同约定，中介费用包含在双倍返还的定金金额中，故对原告该项诉讼请求，该院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百一十五条之规定，判决：一、原告姚金元与被告丁利亚、孙某、孙树森、杨惠娟于2019年10月17日签订的《房地产转让合同》及原告姚金元与被告孙树森于2019年10月24日签订的补充协议均于2019年12月24日解除；二、被告丁利亚、孙某、孙树森、杨惠娟应于判决生效之日起三十日内向原告姚金元双倍返还定金400000元；三、驳回原告姚金元的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取3748元，由原告姚金元负担118元，被告丁利亚、孙某、孙树森、杨惠娟负担3630元，应由被告负担部分，于判决生效之日起七日内向该院履行。 二审中，各方当事人未提交新的证据。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，关于合同解除问题，虽上诉人主张合同可以继续履行，但未有愿意继续履行合同的行为表示，且庭后，上诉人代理人亦明确向本院表示房子不卖了，故本院对上诉人的该主张不予采信。关于补充协议，虽补充协议仅有上诉人孙树森与被上诉人签字确认，但根据被上诉人提供的现场录音可知，上诉人孙树森在签订该补充协议之前已告知上诉人丁利亚签订补充协议的事实，且上诉人孙树森亦明确表示上诉人杨惠娟对此事也知晓，另上诉人丁利亚与被上诉人的短信记录中表示“虽然我占大比例但决定权在我公公，你还是和他沟通一下，买卖他决定了算”，也进一步反映丁利亚对孙树森处分权的认可，故一审法院根据四上诉人之间的亲属关系，认定上诉人孙树森的行为构成表见代理并无不当。根据补充协议的约定，四上诉人应当于2019年11月10日前办理房屋产权变更登记手续。四上诉人未按约定时间履行过户义务，根据被上诉人提交的短信记录显示，被上诉人已通过短信形式催告过上诉人，上诉人主张被上诉人未尽催告义务与事实不符，本院不予采信。此外，因《房地产转让合同》和补充协议均明确约定了定金，故在四上诉人违约的条件下，被上诉人有权解除合同并要求四上诉人双倍返还定金。四上诉人主张定金应为违约金，新增10万定金对上诉人丁利亚、孙某、杨惠娟不发生效力等理由没有相应依据，本院不予采信。 综上所述，丁利亚、孙某、孙树森、杨惠娟的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7260元，由丁利亚、孙某、孙树森、杨惠娟负担。 本判决为终审判决。 审判长 姚 瑶 审判员 韦 玮 审判员 茹赵鑫 二〇二〇年五月十九日 书记员 张青炀