辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终554号上诉人（原审被告）：李晓光，女，汉族，1950年12月25日出生，住抚顺市望花区。被上诉人（原审原告）许忠奎，男，1953年12月1日出生，汉族，住抚顺市新抚区。委托代理人：许敬，女，汉族，1979年9月14日出生，住抚顺市新抚区，系被上诉人女儿。委托代理人：蔡赫，男，汉族，1981年7月12日出生，住抚顺市新抚区，系被上诉人女婿。原审第三人：刘嘉男，男，汉族，1976年8月4日出生，住抚顺市望花区。上诉人李晓光因与被上诉人许忠奎、原审第三人刘嘉男租赁合同纠纷一案，不服抚顺市新抚区人民法院（2019）辽0402民初2513号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。李晓光上诉请求：请求撤销原判，驳回上诉人的诉讼请求。事实理由：一、关于原判租金问题，1.被告与原告己于2018年6月1日在采沉办主任办公室，在采沉办主任的主持下友好协商签订了解除租赁合同协议，故被告与原告于2018年6月1日便不存在租赁关系，原告没有收取租金权利，被告没有支付租金义务。2.在原告与采沉办签订房屋动迁补偿协议之日起，原告已失去对土地与房屋的所有权，使用权以及租赁权。关于搬迁时限，于三方协议中标注明确。被告搬迁用时多少占用采沉办的拆迁时间与被告无关，三方协议第三条己经陈述的很清楚。综合以上两个理由被告认为，判决原告付给被告房屋租金1402.74元缺少法律依据，没有事实根据，不合理法，请求法官不予支持，予以驳回。二.关于原告请求被告支付原告动迁停产停业补助款16718元这一请求，被告认为原告请求不合法，理由如下：1.被告认为原告请求之款项是房屋动迁停产停业补助款，该款项是国家对于动迁区域内事实经营的商户，商家，企业，因动迁而产生的停产停业造成的损失，给予的补偿，而原告并没有在动迁房屋内生产，经营。也根本不存在因动迁而产生停产停业损失，所以原告与该款项没有任何客观联系存在，没有任何理由领取该款项，而被告一直租赁该动迁房的使用权，并一直在该动迁房内营业生产，此房屋动迁造成被告的停产停业损失，所以该房产的动迁停产停业补助款理应全部补助给被告。被告与原告于2012年6月5日签订租赁协议，其内容约定，新抚区厂房面积350平方米，住房面积120平方米，院内面积为850平方米归被告使用，其中包含整个院落及其所有建筑，后原告布被告拥有使用权的院内建厂房，也是在原告承诺被告可无偿使用的前提下被告同意加盖厂房，在原告私下带领采沉办人员评估时，原告也确认了所有场地均为经营场地，并没有声明任何一处厂房为非经营场所。而被告是该厂区事实经营者，原告无任何理由索要停产停业补偿款。2.从2018年4月1日，政府贴出征收决定公告起，原告在被告不知情的情况下，私自与采沉办签订了房屋动迁协议，并用自己的营业执照申请了房屋拆迀停产停业补偿协议。企图非法占有被告的应得补偿，原告办理补偿协议期间，带领采沉办工作人员评估，核查厂区生产经营情况，其核查所有生产经营人员，设备，产品，物资，均属于被告所有，被告于2018年5月8日无意中看到公告，按通告要求，携带所需证件前往采沉办办理动迁停产停业补偿手续，却被告知停产停业搬迁补偿以由原告办理完毕，被告随即联系原告欲协商解决，维护自己的合法权益，原告态度强硬，拒绝变更事实经营者，欲以解除租赁关系的方式占有补偿款，被告无奈，只能带齐相关证明到采沉办寻求帮助，后经采沉办调查，确认后，协助签订了三方协议，确定了该房屋拆迁停产停业补偿款归被告所有。签订协议前，原告提出索要部分停产停业补偿款，如被告不同意则拒绝签字，当时拆迁区域己经停水，道路己经毁坏，己不具备生产条件，被告每日都承受巨大损失，在被胁迫的情况下，签订了同意原告分取部分补偿款，被告认为该协议不能表达本人意愿，且显失公平，属无效协议，请求法官不予采纳。3.房屋动迁停产停业补助是由国家统一发放的专项资金。即便在被迫下签订了被告同意原告分取部分房屋动迁停产停业补偿款，采沉办并没有支持该协议。如该协议成立，应附于三方协议中。事实上被告与原告私自签订的停产停业补偿协议，已被采沉办的三方协议否定。三方协议中完全包括双方协议的主体。三方协议更能表达三方真实意思。合同法第77条规定，当事人协商一致可变更合同。后合同生效后替换变更原合同。故双方协议属无效合同。而原告没有得到补偿款项与被告无关。被告并未欠款原告，原告对被告的诉讼请求不成立。以上事实说明，原告与被告双方签订的停产停业补偿款协议与事实不符，不合理法，无法律依据，根据合同法第77条明确规定该类合同属无效合同。被告认为新抚法院判决适用法律错误。请求法庭本着公平公正的原则，依法驳回原告的诉讼请求，维护被告合法权益。许忠奎辩称，虽然与李晓光2018年6月1日，在采沉办签订房屋解除协议，因为不签不给动迁，所以签订的协议，但房屋的所有权归原告所有。2018年6月1日至2018年10月7日之间，原告曾多次催促李晓光搬家，可李晓光以各种理由推脱，说房租有一天算一天，就这样一直占用，导致我迟迟不能验房、回迁和抓阄，并向后推迟了三个多月。李晓光搬离时，以资金周转为由，说等补偿款下来，一并结清补偿款。可是等补偿款下来时，李晓光不认账，我有权向李晓光要房租。因为我有所有权，我和李晓光2018年6月17日在新抚区榆林采沉办签署三方协议，签署协议中就两处无照房产生异议，被李晓光儿子刘嘉男叫到办公室外，经协商，李晓光承诺两处无照房的补偿款，我俩各一半。双方达成共识并共同签署协议。现在补偿款早已下来，李晓光总共得到补偿款为69866.92元，包括两处房屋的停产停业补偿。我要求李晓光兑现承诺，给付当时所欠的房租款和两处房屋补偿款共27386元。李晓光上诉状中所称，原告与采沉办私自签订协议，停业补偿款一事，此事不存在，子虚乌有。我之前没有与拆迁办签订任何协议，至于李晓光说带采沉办人员评估，这个是榆林通知社员家里留人评估，要挨家挨户评估，这是正常的工作程序，却被李晓光说成个人行为，也是夸大事实。还有停水，根本没有停水，只是管线坏了，可以到自来水公司调查。许忠奎向一审法院起诉请求：1、请求法院判令被告给付原告2018年6月5日至2018年10月7日期间的房屋租金10668元(2667元乘4个月)；2、请求法院判令被告给付原告补偿款16718元(137.55加115.76等于253.31平，253.31平乘11元乘12个月等于33436.92元，33436.92元除2等于16718元)。一审法院认定事实：原、被告原系租赁关系。2012年6月5日，原告的女婿蔡赫为出租方(甲方)与被告李晓光为承租方(乙方)签订厂房租赁合同，其主要内容约定：甲方出租给乙方厂房坐落在新抚区厂房面积为350平方米、住房面积120平方米、院内面积850平方米。租赁期限为三年一签。此次合同起租期为三年，租金为年付，并提前一个月支付下一年租金，如乙方拖欠房款一个月，甲方有权终止合同，每年租金3万2千元。甲方收取乙方押金3千元作为房屋保障金，直到乙方不租用止，此押金返还乙方。租赁期间，使用该厂房所发生的水、电等一切费用由乙方自行承担并及时交付。合同签订后，原告方将房屋交给被告生产经营使用，被告依约向原告履行租金义务。合同到期后，被告继续租用该房屋，租用期间原告在其院内又增建了房屋。2018年3、4月份，新抚区政府拟对该房在内的地区进行征收，并发布了拆迁公告。原、被告履行租赁合同直至2018年6月1日，原告作为甲方(出租方)与被告作为乙方(承租方)签订了《解除租赁合同》，内容为“甲、乙双方于2018年6月1日经友好协商一致同意解除合同，约定除狗窝阳光棚归乙方，其余地上附着物归甲方所有，本合同一式一份，经甲乙双方签字盖章后生效。”2018年6月17日，原告与被告之子暨委托代理人刘嘉男签订一份内容为：“无照房经营补偿两处137.55m2、115.76m2国家给与补偿各一半”的书面协议。同日，新抚区榆林街道办事处为甲方，房屋所有权人许忠奎为乙方，房屋承租人李晓光为丙方签订无照房屋货币补偿协议书，内容为“根据市政府要求，新抚区政府拟对浑河南路以南，东环大道以西地区进行征收。依据《金融小镇项目土地及地上附着物征收补偿工作实施方案》，甲方征收乙方房屋，乙方自愿选择货币化补偿方式，甲乙丙三方在平等、协商、自愿的基础上达成如下协议：一、原房屋基本情况；二、货币补偿金额及给付方式：1、根据辽宁森奕资产评估有限责任公司提供的资产评估报告，乙方资产评估金额为200715元；丙方资产评估金额为5910元(详见评估报告)。2、有合法经营手续的，结合经营事实，按测绘面积给予实际经营者停产停业损失，即12个月的停产停业补助为61156.92元(非商业用房按经营面积每月每平方米给予11元的停产停业补助，无承租人针对所有人补偿，有承租人针对承租人补偿)。3、搬运费2800元。上述补偿乙方200715元；丙方69866.92元。补偿款于60日内支付，乙、丙双方对上述补偿款无异议。三、甲乙丙三方签订此协议后，三日内必须搬迁完毕，将原土地、房屋腾空(含对外租赁部分)移交甲方。移交房屋和土地时，人员要全部撤离，水、电、气等设施要保持完好，并办理报停手续，结算所有欠费并向甲方出示相关单位开具的完费证明。如因土地及房屋建筑查封、抵押、租赁而引发的权属纠纷，由乙丙双方承担全部责任。甲方对房屋验收合格后，由甲方拆除。四、违约责任：本协议签订后，乙丙双方在协议约定的搬迁期限内拒绝搬迁的，甲方可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。五、本协议由甲乙丙三方签字盖章后即发生法律效力。本协议一式二份，甲乙双方各执一份。”签订该协议后，新抚区榆林街道办事处依约支付被告李晓光停产停业面积共463.31m2合计12个月的停产停业补助费69866.92元(非商业用房按经营面积每月每平方米给予11元的停产停业补助，无承租人针对所有人补偿，有承租人针对承租人补偿)，其中包括原、被告双方约定分配的137.55m2、115.76m2两处无照房和一处210m2有照房屋。三方协议签订后被告未按约定搬迁交房，被告于2018年10月7日搬离。原告因与被告房屋租金及无照房屋停产停业补助费问题发生纠纷来院告诉。本案经本院调解，双方未能达成协议。依据原告申请，本院到抚顺市新抚区榆林街道办事处调取了关于无照房屋货币协议书当中的资产评估明细表、征收公告、征收安置补偿细则等证据。原告许忠奎依法向本院提供了如下证据：无照房屋货币补偿协议书、厂房租赁合同、解除租赁合同、集体土地使用证、房屋所有权证、无照房经营补偿协议、水电费票据。被告李晓光依法向本院提供了如下证据：合同一份。一审法院认为：民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或个人不得侵犯。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。原告将房屋和院出租给被告虽签订书面合同，书面合同到期后，双方未续订书面租赁合同，被告仍继续承租原告房屋和院进行生产经营活动，向原告履行租金义务，该期间属无固定期限的租赁合同。2018年6月1日，双方虽签订解除租赁合同，但被告未将租赁物交予原告，直到2018年10月7日才将该房钥匙交于原告。而原、被告与拆迁人新抚区榆林街道办事处于2018年6月17日所签订的无照房屋货币补偿协议书中，三方约定三方签订协议后，三日内必须搬迁完毕，将原土地、房屋腾空(含外租赁部分)移交拆迁人。原告计算租金期限应计算至2018年6月20日。关于原告主张被告给付租金一节，自2018年6月5日起至2018年6月20日止期间的租金按双方约定价格每年32000元计算，为1402.74元，本院予以支持。自2018年6月21日起，原告对该房地产权利已作出处分，此后，应为拆迁人行使权利，原告不再享有该房受益权，原告对此后的租金主张，故本院无法支持；关于许忠奎与李晓光2018年6月17日签订的协议书的效力，被告主张之后共同与榆林街道签订的三方协议否定了之前双方签订的无照房经营补偿分配协议内容，应以后协议为准。对此合同法并没有具体规定，除非双方重新签订协议废除此前的约定，否则应视为两份协议均有效，且两份协议签订的主体不一致，亦无法视为对前协议的变更，上述两份协议应以其之间的内在联系以及协议中约定的权利义务分配的完整性，结合协议签订和成立的时间顺序，根据公平和诚实信用原则综合判断。具体到本案，双方在知晓征收补偿工作实施方案之后，依据双方真实意思表示签订的无照房经营补偿分配协议。该协议与原被告签订的三方协议并不矛盾，应视为三方协议以外原被告双方另行签订约束对方的补充协议，故2018年6月17日双方签订的协议为有效协议。关于原告主张被告给付房屋动迁停产停业补助款16718元，依照无照房屋货币协议书当中的资产评估明细表，463.31m2的停产停业补助费为69866.92元，这其中包括原被告协议约定的137.55m2、115.76m2两处无照房，即该两处房屋的停产停业补助款已由新抚区榆林街道办事处支付给被告，故被告应履行与原告约定的协议义务。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告李晓光于本判决生效之日起十日内给付原告许忠奎18120.74元(其中包括1402.74元房屋租金与16718元动迁补助款)；二、驳回原告许忠奎其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费491元，本院减半收取245元，由原告许忠奎负担45元，被告李晓光负担200元。本院二审认定事实与一审认定事实相同。另，在本院审理中，到榆林街道办事处了解本案所涉争议两套无照房屋补偿情况。其后，榆林街道办事处工作人员电话答复，案涉争议两套无照房屋补偿仍坚持按照原三方协议约定，进行补偿。本院认为，本案涉及两个争议问题：关于房租问题，应结合房屋所有权和实际使用情况，进行综合认定。案涉房屋虽然在2018年6月1日双方解除租赁合同，但是李晓光作为承租人并未将案涉房屋交还给所有权人许忠奎，应认定租赁关系继续存在。在2018年6月17日，许忠奎、李晓光和榆林街道办事处所签订的三方协议中，明确约定签订协议后3日内必须搬迁完毕，房屋腾空，移交给拆迁人。因此许忠奎对房屋的所有权持续至2018年6月20日。李晓光支付的上年度租金到2018年6月4日止，即2018年6月5日至2018年6月20日，李晓光使用许忠奎房屋，没有交纳租金。原审判令李晓光按照以往年租金32000元的比例，向许忠奎交纳2018年6月5日至2018年6月20日期间为期16天的的房屋租金1402.74元，并无不当。关于两处无照房补偿款问题，上诉人和被上诉人协议约定的137.55㎡、115.76㎡两处无照房经营补偿各一半，因上诉人和被上诉人作为房屋租赁双方本身与案涉房屋皆有密切关联，且上诉人未提供任何确实证据证明该协议存在可撤销和可变更情形，应认定该协议为双方真实意思表示。且该补偿款的发放机关榆林街道办事处，在本院告知双方争议真实过程和事项后，仍坚持按照原补偿执行。根据双方协议内容约定，原判上诉人支付被上诉人该无照房屋补偿的一半，并无不当。综上，原判认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉请求依法不成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费253元，由上诉人李晓光承担。本判决为终审判决。审判长  张明明审判员  田 丰审判员  刘晓菲二〇二〇年五月十五日法官助理王莎莎书记员祝微微