北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京02民终3186号上诉人（原审被告）：北京市腾美骐科技发展有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区经海二路29号院6号楼一单元402-1。法定代表人：左群，董事长。委托诉讼代理人：何晓东，男，北京市腾美骐科技发展有限公司总经理。委托诉讼代理人：董书杰，北京市易和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京新立基真空玻璃技术有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区兴海三街7号。法定代表人：祁伟，董事长。委托诉讼代理人：胡新帅，北京境雄律师事务所律师。上诉人北京市腾美骐科技发展有限公司因与被上诉人北京新立基真空玻璃技术有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院(2019)京0115民初21019号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。北京市腾美骐科技发展有限公司（下称腾美骐公司）上诉请求：1.维持一审判决第三、五、六项，撤销一审判决第一、二、四、七、八项，依法改判驳回北京新立基真空玻璃技术有限公司（下称新立基公司）相应的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由新立基公司承担。事实和理由：一、一审法院认定我公司违约与事实不符，新立基公司经营状况严重恶化，丧失商业信誉，我公司暂停支付租金是根据《合同法》第六十八条的规定行使“不安抗辩权”。1.2018年9月19日至2018年10月18日我公司的六批采购单，新立基公司均未能生产，后新立基公司告知我公司因缺少原材料加工不了，已停产，要关门。2.新立基公司经营出现问题后，我公司积极与新立基公司沟通，多次进行书面交涉，解释了暂时停止支付租金的原因，并督促其尽快恢复正常生产，但未得到新立基公司的回复。3.如果新立基公司经营无法恢复正常，我公司已使用新立基公司的玻璃的售后服务及质保都存在问题，将可能导致我公司存在对客户违约的风险。二、我公司在承租厂房进行了大量的投入，共投入资金743133.77元，如果被无故解约将极大地损害我公司的合法权益。三、如果新立基公司能证明其经营状况恢复正常，我公司可以随时履行支付租金的义务。四、厂房租赁是我公司与新立基公司签订战略合作协议的一部分，是为了落实战略合作目的服务的，不能视为孤立的法律关系。五、水费一审法院是估算的，我公司要求按实际用量进行计算。综上，请求二审法院依法改判支持我公司的上诉请求。新立基公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决，不同意腾美骐公司的上诉请求。腾美骐公司不存在合法拖欠租金的理由，《厂房租赁协议书》和《厂房租赁协议书-补充协议》是两个租赁关系，腾美骐公司应该按照合同约定时间缴纳租金，其拖欠租赁费用达到合同解除条件。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。新立基公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《厂房租赁协议书》和《厂房租赁协议书-补充协议》，腾美骐公司腾退租赁的新立基公司的房屋；2.判令腾美骐公司支付实际返还新立基公司房屋之日止的房屋租金和滞纳金（暂计至2019年7月31日669593.28元；滞纳金按照拖欠天数乘以欠缴租金总额的万分之六计算，暂计算至2019年7月31日为79984.84元）；3.判令腾美骐公司支付实际返还房屋之日止的电费（暂计算至2019年7月31日为6162.2元）；4.判令腾美骐公司支付停车费至实际返还新立基公司车位之日止（暂计算至2019年7月31日为11667元）；5.判令腾美骐公司支付水费至实际返还新立基公司房屋之日止（暂计算至2019年7月31日为50400元）；6.判令腾美骐公司支付垃圾运费至实际返还新立基公司房屋之日止（暂计算至2019年7月31日为8400元），以上合计826033.52元；7.判令腾美骐公司承担诉讼费用。一审法院认定事实如下：2017年2月23日，新立基公司（出租方、甲方）与腾美骐公司（承租方、乙方）签订《厂房租赁协议书》，约定甲方将位于北京经济技术开发区兴海三街7号院内指定位置的厂房和房间（面积经甲乙双方认可确定为2300平方米），另外再加上院内的三间宿舍租赁于乙方使用。上述厂房、房间和三间宿舍以下简称为租赁物。本租赁物的功能为生产用厂房，包租给乙方使用。租赁期限为5年，即从2017年3月25日起至2022年3月24日止。租赁物每年租金53.8万元，支付方式：第一年即2017年3月25日至2018年3月24日，每三个月支付一次租金，金额为13.45万元，支付时间…。第二年起，即2018年3月25日至2020年3月24日，每六个月支付一次租金，金额为26.9万元，支付时间为第一次2018年3月25日，第二次2018年9月25日，第三次2019年3月25日。第四年起，即2020年3月25日至2022年3月24日，每六个月支付一次租金，金额为282450元，支付时间为第一次2020年3月25日，…。本合同租金包括房租、物业管理费。乙方在承租期内所产生的水电费、压缩空气费、车位费、电话费、生产垃圾清理费等其它费用，不包含在本租金之内，由乙方另外支付。水、电、气费用：电费价格为1.1元/度。乙方应在每月5日前按上月实际用量（电、气表数）向甲方支付。首次计费时间从乙方入住日期开始。停车费用：甲方为乙方提供4个固定车位，乙方每年向甲方交纳车位费共5000元。乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为：拖欠天数乘以欠缴租金总额的万分之六。协议第十条约定：提前终止合同：1.在租赁期限内，…若遇乙方欠交租金超过九十日，甲方有权提前解除本合同，在甲方以传真或信函等书面方式通知乙方之日起，本合同自动终止。此后，双方又签订《厂房租赁协议书-补充协议》，约定：原协议中甲方将坐落在北京市北京经济技术开发区兴海三街7号院的厂房出租给乙方不变，将原协议中甲方出租给乙方的房间、宿舍收回，建筑面积207平方米。甲方将坐落在北京市北京经济技术开发区兴海三街7号院的厂房，建筑面积约368平方米；六间宿舍，建筑面积约270平方米，抵扣收回原协议中的房间及宿舍后建筑面积约63平方米出租给乙方使用，乙方对此予以确认。乙方承诺承租以上租赁物后，只用于实验基地及员工宿舍使用，不做其他用途。本协议租赁期限自2018年3月25日起至2022年3月24日止。本协议厂房租赁费0.64元/天/建筑平方米，宿舍租赁费2元/天/建筑平方米，包括房租、物业管理费。乙方在承租期内所产生的水、电、暖、燃气、车位费、电话、网络、有线电视、垃圾清运费等其它费用，不包含在本租金之内，由乙方另外支付。付款方式：1.从2018年3月25日起，每六个月支付一次租金，金额为65977.4元。支付时间为2018年3月25日、2018年9月25日、2019年3月25日、2019年9月25日；2.从2020年3月25日起，每六个月支付一次租金，金额为69276.27元。支付时间为2020年3月25日、…。上述协议签订后，双方开始履行合同。腾美骐公司已支付租金至2018年9月24日，其未按合同约定交纳2018年9月25日以后的租金。腾美骐公司交纳租金标准为：2018年3月25日至2020年3月24日期间每六个月租金为334977.4元；2020年3月25日至2022年9月24日期间每六个月租金为351726.27元。因腾美骐公司未按约定交纳租金，以致双方发生纠纷，新立基公司起诉至法院要求解除合同，法院于2019年8月14日向腾美骐公司送达起诉书。腾美骐公司自2019年3月27日起未支付电费，其中，拖欠2019年3月27日至2019年7月25日4个月的电费共计6162.2元。腾美骐公司于合同签订后未按合同约定按每年5000元标准向新立基公司交纳停车费。另查，新立基公司与腾美骐公司双方还签订有《战略合作协议》，该协议的履行期间尚未届满。一审法院认为：依法成立的合同，对双方当事人均有约束力。本案中，新立基公司与腾美骐公司签订《厂房租赁协议书》及《厂房租赁协议书-补充协议》，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。《厂房租赁协议书》第十条约定“在租赁期限内，…若遇乙方欠交租金超过九十日，甲方有权提前解除本合同，在甲方以传真或信函等书面方式通知乙方之日起，本合同自动终止。”腾美骐公司按约定应于2018年9月25日交纳后期的租金，但至今未交纳，根据合同约定，腾美骐公司已构成根本违约，新立基公司解除合同的条件成就，可以解除合同。新立基公司未向腾美骐公司发送解除合同通知行使解除权，而是径行向法院起诉要求解除合同，法院于2019年8月14日向腾美骐公司送达起诉书。经审查，新立基公司行使合同解除权，符合合同约定以及法律规定，故应认定双方签订的《厂房租赁协议书》及《厂房租赁协议书-补充协议》于2019年8月14日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止后，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案中，双方合同解除，新立基公司要求腾美骐公司腾退案涉房屋，符合法律规定，法院予以支持。腾美骐公司未按合同约定支付租金，构成违约，新立基公司要求支付房屋租金及滞纳金，符合合同约定及法律规定，法院予以支持。经核算，自2018年9月25日起至2019年8月14日解除合同之日止，腾美骐公司应支付租金数额为595515.37元，支付滞纳金数额为87116.46元，同时，腾美骐公司应按照日万分之六的标准支付滞纳金至实际付清租金之日止。双方合同解除后，腾美骐公司继续占有使用案涉房屋，应参照合同约定的租金标准支付使用费用。关于新立基公司主张的电费。根据合同约定，租赁期间腾美骐公司发生的电费由其自行负担，且电费标准1.1元/度。新立基公司主张腾美骐公司2019年3月27日至2019年7月25日实际用电6162.2元，未支付电费，腾美骐公司无异议，故新立基公司要求支付该部分电费的诉讼请求，法院予以支持。新立基公司要求支付2019年7月26日以后的电费未提供证据，法院无法支持，其可待实际发生或计量后，另行处理。关于新立基公司主张的停车费。根据合同约定，新立基公司提供4个固定车位，腾美骐公司每年交纳车位费5000元。腾美骐公司自租赁合同于2017年3月25日起租之日起未按合同约定支付停车费。故对新立基公司的停车费请求，法院予以支持。经核算，2017年3月25日起至2019年8月14日停车费数额为11944元。此后按每年5000元车位费标准支付停车费至实际返还车位之日止。关于新立基公司主张的水费。合同中虽约定租赁期间产生的水费由腾美骐公司支付，但未约定支付标准。诉讼中，腾美骐公司认可实际用水，故其应当支付相应费用，但双方均未提供关于用水量的充分证据，结合腾美骐公司租赁房屋情况及实际用水情况，法院对新立基公司主张的2017年3月25日至2019年7月31日水费酌情予以确定。新立基公司主张的2019年8月1日以后的水费未提供证据，其可待实际发生或计量后，另行处理。关于新立基公司主张的垃圾清运费，合同中约定腾美骐公司在承租期间产生的垃圾清运，由腾美骐公司支付费用，但未约定标准。新立基公司主张为腾美骐公司进行了垃圾清运，腾美骐公司予以否认，主张自行清运，新立基公司对其该项主张未进行举证，故新立基公司的垃圾清运费请求，证据不足，法院不予支持。综上所述，一审法院于2019年12月判决：一、北京新立基真空玻璃技术有限公司与北京市腾美骐科技发展有限公司签订的《厂房租赁协议书》及《厂房租赁协议-补充协议》于2019年8月14日解除;二、北京市腾美骐科技发展有限公司于判决生效后二十日内将其承租的北京经济技术开发区兴海三街7号院内的厂房、宿舍等房屋腾退给北京新立基真空玻璃技术有限公司；三、北京市腾美骐科技发展有限公司于判决书生效后七日内支付北京新立基真空玻璃技术有限公司2018年9月25日至2019年8月14日的租金595515.37元以及自2019年8月15日起至实际腾退之日止的房屋使用费（自2019年8月15日起至2020年3月24日止，按每月55829.6元标准计算；自2020年3月25日起，按每月58621元标准计算）；四、北京市腾美骐科技发展有限公司于判决书生效后七日内支付北京新立基真空玻璃技术有限公司逾期支付租金的滞纳金（其中，2018年9月26日至2019年8月14日滞纳金为87116.46元；以租金595515.37元为基数，自2019年8月15日起至该租金实际付清之日止，按照日万分之六标准计算）；五、北京市腾美骐科技发展有限公司于判决书生效后七日内支付北京新立基真空玻璃技术有限公司2019年3月27日至2019年7月25日的电费6162.2元；六、北京市腾美骐科技发展有限公司于判决书生效后七日内支付北京新立基真空玻璃技术有限公司自2017年3月25日起至车位实际返还之日止的停车费，按每年5000元标准支付；七、北京市腾美骐科技发展有限公司于判决书生效后七日内支付北京新立基真空玻璃技术有限公司2017年3月25日至2019年7月31日的水费25200元；八、驳回北京新立基真空玻璃技术有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院查明的事实与一审基本一致。二审期间，腾美骐公司提交其给新立基公司法务康俊宁电子邮件截图，证明其曾书面要求新立基公司答复关于恢复生产事宜及厂房租金交纳等问题，但新立基公司一直未予书面答复，腾美骐公司没有拖欠租金的主观恶意。新立基公司认为该证据与本案无关，不予质证。本院认为，新立基公司与腾美骐公司签订《厂房租赁协议书》及《厂房租赁协议书-补充协议》，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。合同履行过程中，腾美骐公司腾美骐公司未按约支付租金，构成违约，新立基公司要求腾美骐公司支付房屋租金及滞纳金，于法有据，本院予以支持。一审法院对此处理并无不妥，本院予以维持。根据合同约定，腾美骐公司长期拖欠租金的行为构成根本违约，新立基公司依约享有单方解除权，一审法院以腾美骐公司收到起诉书副本之日作为双方合同的解除之日，认定准确，本院予以确认。合同解除之后，腾美骐公司应向新立基公司腾退案涉房屋。腾退之前，腾美骐公司继续占有使用案涉房屋，应支付占有使用费，原审法院参照合同标准确定房屋占有使用费，并无不妥，本院予以维持。腾美骐公司上诉要求按实际用量交纳水费，但其未举证水费的实际发生量，其应承担举证不利的法律后果。原审法院结合租赁房屋情况及实际用水情况酌情确定2019年7月31日之前的水费，并无不当，本院予以维持。考虑到案涉房屋目前仍由腾美骐公司占有使用，双方可待腾退时据实结算水费。腾美骐公司上诉称因新立基公司经营状况严重恶化，丧失商业信誉，暂停支付租金系行使不安抗辩权；承租人的主要义务系交纳租金，出租人的主要义务系保证出租的房屋处于适租的状态，新立基公司并未影响腾美骐公司正常占有使用案涉房屋，腾美骐公司行使不安抗辩权的基础不成立，故本院对腾美骐公司的该项上诉意见不予采纳。综上所述，腾美骐公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11116元，由北京市腾美骐科技发展有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王军华审 判 员 白 松审 判 员 刘慧慧二〇二〇年五月十四日法官助理 黄 骏书 记 员 张晓鸥