广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5672号上诉人（原审原告）：广州自缝资产管理有限公司。住所地：广州市海珠区南石路28号自编13栋4楼。法定代表人：万伟革，执行董事。委托诉讼代理人：黄纳川，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖洁莹，北京大成（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东粤沛房地产集团有限公司。住所地：广州市海珠区昌岗东路268号301号铺自编01房。法定代表人：关金朝，总经理。委托诉讼代理人：岑宝瑜，女，该司职员。上诉人广州自缝资产管理有限公司（以下简称自缝公司）因与被上诉人广东粤沛房地产集团有限公司（以下简称粤沛公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初9892号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。自缝公司上诉请求：1.依法撤销（2019）粤0105民初9892号民事判决第三项，改判粤沛公司协助自缝公司办理位于广州市海珠区燕子岗天海街7号306房、506房；广州市海珠区燕子岗天海街19号605房；广州市海珠区燕子岗天海街36号305房、306房、405房、406房、505房、506房、605房、606房的房地产权证手续，将上址房屋产权过户登记至自缝公司名下，并由粤沛公司承担房屋过户登记手续所发生的费用。2.判令粤沛公司承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决所认定的事实没有事实及法律依据。粤沛公司作为一审被告，在案件开庭审理过程中确认已还清银行贷款，银行正在办理涂销广州市海珠区燕子岗天海街7号306房、506房；广州市海珠区燕子岗天海街19号605房；广州市海珠区燕子岗天海街36号305房、306房、405房、406房、505房、506房、605房、606房（共计11套房屋）的抵押登记手续。《担保法》第五十二条规定：“抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。”在粤沛公司已还清向抵押权人的借款的情况下，则上述11套房屋上抵押权消灭，银行办理涂销登记手续时间不影响抵押权的消灭的事实。因此，仅因粤沛公司未于判决前提交相关涂销抵押登记的证明材料，一审法院在未查清上述11套房屋抵押权人债权是否已得到清偿的情况下，径直认定“房屋办理过户登记手续的障碍尚未消除，故改部分房屋要求办理变更登记手续依据不足”是没有任何依据的。二、一审法院未调查收集案件必要证据。《民事诉讼法》第一百二十九条规定：“审判人员必须认真审核诉讼材料，调查收集必要的证据。”如上文所述，查清粤沛公司是否还清银行贷款，对案件事实查明及判决有重大影响。而对于因自缝公司无法自行收集的证据材料，自缝公司已向一审法院提出调查取证申请，但一审法院未予以调查。综上，一审法院未调查收集案件必要证据，造成一审判决认定事实错误。为维护自缝公司的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》之相关规定，自缝公司特提起上诉，望贵院准如所请。粤沛公司辩称：粤沛公司于2003年12月1日向华缝公司移交涉案房屋，2004年1月14日签订《广州市城市房屋拆迁产权调换协议书》，明确了涉案进行产权调换的11套房屋面积。华缝公司改建、合并、分立多次，改建后无法正常办理产权调换手续。回迁后，华缝公司人员变动，一直无法联系跟进此事的专职人员办理产权登记和领取房地产所有权手续。此外，导致目前没有办理涉案房屋的过户登记手续双方都有责任，办理产权登记和领取房地产所有权手续，双方应按政府文件规定支付应付的税费及手续费。再者，涉案房屋海珠区燕子岗路天海街7号306房、506房，海珠区燕子岗路天海街19号605房；海珠区燕子岗天海街36号305房、405房、406房、505房、506房、605房、606房所设定的抵押已于2019年还清贷款，但由于银行出具涂销证明材料需要审批时间，加之近期疫情影响，故未能及时办理。自缝公司于2019年4月29日向一审法院起诉请求：1.判决粤沛公司将广州市海珠区南箕路南箕中街61号504房、604房，广州市南箕路南箕中街63号103房、104房、403房、404房、603房，广州市海珠区燕子岗天海街7号306房、506房，广州市海珠区燕子岗天海街19号605房，广州市海珠区燕子岗天海街36号305房、306房、405房、406房、505房、506房、605房、606房共计18套房屋过户登记至自缝公司名下；2.判令房屋过户发生的费用（含税费）由粤沛公司承担；3.判令粤沛公司承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理查明：座落在广州市海珠区昌岗东路268号房屋属于华缝公司所有，建筑面积为1033.14平方米。2003年5月21日，广州市粤沛规划建设有限公司（甲方）与广州市华南缝制设备集团公司（乙方，以下简称华缝公司）签订《昌岗东路268号房屋拆迁安置协议》，约定：乙方位于广州市海珠区昌岗东路268号房屋（住宅楼）建筑总面积1033.4平方米，共有28户职工承租居住；甲方同意用自行购买的楼房，海珠区南箕路南箕花园63号103房（建筑面积73.26平方米）、403房（建筑面积76.9平方米）、603房（建筑面积76.9平方米）、104房（建筑面积83.21平方米）、404房（建筑面积83.21平方米），61号504房（建筑面积80.15平方米）、604房（建筑面积80.15平方米）；海珠区燕子岗路天海庭小区A座306房（建筑面积43.9平方米）、506房（建筑面积43.9平方米），B座605房（建筑面积43.9平方米），D座305房（建筑面积45.17平方米）、306房（建筑面积45.17平方米）、405房（建筑面积45.17平方米）、406房（建筑面积45.17平方米）、505房（建筑面积45.17平方米）、506房（建筑面积45.17平方米）、605房（建筑面积45.17平方米）、606房（建筑面积45.17平方米），上述两地址房屋建筑总面积共1046.84平方米，甲方安置乙方18户职工居住，并由甲方支付住户搬迁费，费用标准甲方按政府有关规定与乙方职工（住户）协商，并由甲方与乙方职工（住户）签订拆迁安置协议；上述甲方用以安置乙方职工居住的房屋作为甲方拆除乙方昌岗东路268号房屋对乙方的产权补偿，甲方和乙方另外签订产权调换协议，在乙方职工入住后七天内，甲方按有关政策和规定与乙方位于昌岗东路268号房屋办理产权调换手续，调换产权所产生的费用（含税费）由甲方负责支付；等。2004年1月14日，广州市粤沛规划建设有限公司（甲方）与华缝公司（乙方）签订《广州市城市房屋拆迁产权调换协议书》，约定乙方同意甲方拆除海珠区昌岗东路268号的房屋，该房屋为混合结构，经市房管部门核定，建筑面积1033.14平方米；甲方将自有的座落在海珠区南箕路南箕花园、燕子岗路天海庭小区的自有房屋建筑面积为1041.1574平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积共153.5366平方米），用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）；乙方原产权面积1033.14平方米，现永迁南箕花园61号504房（建筑面积80.15平方米）、604房（建筑面积80.15平方米），63号103房（建筑面积73.2598平方米）、104房（建筑面积83.2044平方米）、403房（建筑面积76.8995平方米）、404房（建筑面积83.2044平方米）、603房（建筑面积76.8995平方米）；燕子岗路天海庭小区A座306房（建筑面积43.467平方米）、506房（建筑面积43.467平方米），B座605房（建筑面积43.467平方米），D座305房（建筑面积44.7764平方米）、306房（建筑面积44.4708平方米）、405房（建筑面积44.7764平方米）、406房（建筑面积44.4708平方米）、505房（建筑面积44.7764平方米）、506房（建筑面积44.4708平方米）、605房（建筑面积44.7764平方米）、606房（建筑面积44.4708平方米），合共18套房面积1041.1574平方米，对比相差8.0174平方米，甲乙双方互不补偿；甲方依照本协议将自有房屋移交乙方时，甲方应提供房屋的有关有地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同乙方向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取房地产所有权证手续，所需的登记费用，由甲方承担负责；等。协议签订后，双方于2004年6月8日办理了该协议的备案登记手续。自缝公司要求粤沛公司办理案涉房屋的权属证书无果，遂提起本案诉讼。另查：据2019年5月24日房管部门提供的《广州市不动产登记查册表》显示：海珠区南箕路南箕中街61号504房、604房；海珠区南箕路南箕中街63号103房、104房、403房、404房、603房登记在粤沛公司名下，没有查封、抵押情况。海珠区燕子岗路天海街7号306房、506房；海珠区燕子岗路天海街19号605房；海珠区燕子岗路天海街36号305房、306房、405房、406房、505房、506房、605房、606房均登记在粤沛公司名下，没有查封，但均抵押给中国工商银行股份有限公司广州同福中路支行。2011年4月28日，广州摩托集团公司吸收合并华缝公司和广州市五羊自行车企业集团公司，并改制为广州摩托集团有限公司。2012年12月14日，自缝公司由广州摩托集团有限公司分立成立，并办理了工商登记手续，原广州摩托集团有限公司拥有的非经营性房产含本案案涉18套房屋全部分立至自缝公司。粤沛公司原名称为广州市粤沛规划建设有限公司，于2005年2月28日经核准变更名称为广州粤沛房地产有限公司，于2010年11月8日经核准变更为现名称。诉讼中，自缝公司、粤沛公司均确认案涉房屋于2003年12月1日办理了移交手续，自缝公司的房屋已交付粤沛公司拆除；海珠区南箕路南箕花园61、63号是指海珠区南箕路南箕中街61号、63号，海珠区燕子岗路天海庭小区A座、B座、D座是指海珠区燕子岗路天海街7号、19号、36号。经自缝公司申请财产保全，一审法院于2019年7月9日作出（2019）粤0105民初9892号民事裁定书，依法查封了上述案涉十八套房屋。一审法院认为：华缝公司与粤沛公司签订的《昌岗东路268号房屋拆迁安置协议》、《广州市城市房屋拆迁产权调换协议书》是签约人的真实意思表示，其内容符合法律法规的规定，故为有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现华缝公司因被吸收、合并、分立，原安置补偿的案涉十八套房屋已划归自缝公司所有，故本案合同权利义务应由自缝公司承继。现自缝公司、粤沛公司均确认华缝公司所有的海珠区昌岗路268号房屋已交由粤沛公司拆除，粤沛公司已于2003年12月1日办理了案涉房屋的移交手续，粤沛公司应依约在案涉房屋移交时会同华缝公司办理产权登记和领取房地产所有权证手续，现案涉房屋虽然已登记在粤沛公司名下，但其中海珠区燕子岗路天海街7号306房、506房；海珠区燕子岗路天海街19号605房；海珠区燕子岗路天海街36号305房、306房、405房、406房、505房、506房、605房、606房设定抵押，房屋办理过户登记手续的障碍尚未消除，故该部分房屋要求办理变更登记手续依据不足，一审法院不予支持。对于其余房屋不存在办理过户登记手续的障碍，自缝公司的诉请有理，一审法院予以支持。按双方签订的协议约定有关办理产权过户和登记手续所需的登记费用由粤沛公司承担，故自缝公司要求粤沛公司承担该费用有理一审法院亦予以支持。粤沛公司没有按协议约定的期限为华缝公司办理案涉房屋的产权过户和登记手续，构成违约，故本案的诉讼费应由粤沛公司承担。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条之规定，于2019年10月24日作出判决：一、广东粤沛房地产集团有限公司在本判决生效之日起10天内协助广州自缝资产管理有限公司办理位于广州市海珠区南箕路南箕中街61号504房、604房；海珠区南箕路南箕中街63号103房、104房、403房、404房、603房的房地产权证手续，将上址房屋产权过户登记至广州自缝资产管理有限公司名下。二、办理本判决第一项所涉房屋过户登记手续所发生的费用由广东粤沛房地产集团有限公司承担。三、驳回广州自缝资产管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费100元，由广东粤沛房地产集团有限公司负担。广州自缝资产管理有限公司已预交的受理费100元本院予以退回，广东粤沛房地产集团有限公司在本判决生效之日起10日内将应负担的受理费100元直接向本院缴纳。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审中，自缝公司向本院申请律师调查令，查询上诉请求中所涉房屋的抵押、查封登记情况。广州市规划和自然资源局出具的律师调查令回执显示，广州市海珠区燕子岗路天海街7号306房、506房；广州市海珠区燕子岗路天海街19号605房；广州市海珠区燕子岗路天海街36号305房、306房、405房、406房、505房、506房、605房、606房均登记在粤沛公司名下，登记抵押权人均为中国工商银行股份有限公司广州同福中路支行，均登记因本案财产保全措施被查封。另，广州市公安局海珠区分局南石头派出所于2020年5月20日、5月21日分别在两份《申请报告》中盖章确认“海珠区南箕路南箕花园61号、63号”即查册登记地址“海珠区南箕路南箕中街61号、63号”；“海珠区燕子岗路天海庭小区A座、B座、D座”即查册登记地址“海珠区燕子岗路天海街7号、19号、36号”。自缝公司在二审诉讼中提交了调查取证申请，申请向粤沛公司、中国工商银行股份有限公司广州同福中路支行调取涉案11套房屋抵押合同、借款合同等相关资料以及粤沛公司还款银行流水、还款凭证，对还款情况进行核查。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：广州市海珠区燕子岗路天海街7号306房、506房；广州市海珠区燕子岗路天海街19号605房；广州市海珠区燕子岗路天海街36号305房、306房、405房、406房、505房、506房、605房、606房是否符合办理产权过户登记手续的条件。根据房管部门的查册资料显示，广州市海珠区燕子岗路天海街7号306房、506房；广州市海珠区燕子岗路天海街19号605房；广州市海珠区燕子岗路天海街36号305房、306房、405房、406房、505房、506房、605房、606房现登记抵押权人为中国工商银行股份有限公司广州同福中路支行。粤沛公司作为办理涉案房屋产权转移手续的义务方，在其将涉案房屋提供给案外人进行抵押的情况下，其对于涉案房屋抵押权所涉债务的清偿情况负有举证责任，相关证据不属于法院依职权调查取证的范围。自缝公司申请法院依职权调取粤沛公司偿还债务的相关证据缺乏法律依据，本院对其调查取证申请不予准许。现粤沛公司主张其与中国工商银行股份有限公司广州同福中路支行之间的债务已经清偿，但未提交证据证实，应承担举证不能的不利后果，本院对粤沛公司的主张不予采信。另外，即使粤沛公司已经清偿债务，在抵押权人未办理抵押登记涂销手续的情况下，自缝公司要求粤沛公司协助其办理上述11套房屋的产权转移登记手续仍然存在客观障碍，一审法院以此为由驳回自缝公司的该部分诉讼请求并无不当，本院予以确认。自缝公司可在涉案11套房屋办理产权转移登记手续的障碍消除后再行主张权利。综上所述，自缝公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件财产保全费5000元，由广东粤沛房地产集团有限公司负担；二审案件受理费100元，由广州自缝资产管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  白小云审判员  赵云川审判员  刘 卉二〇二〇年五月二十七日书记员  熊盈颖黄咏欣