河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0311民初1711号原告：张煜，女，汉族，1985年8月21日出生，住河南省洛阳市涧西区。委托诉讼代理人：白汉新，河南书剑律师事务所律师，一般授权。被告：董建璞，男，汉族，1975年3月1日出生，住郑州市。委托诉讼代理人：张明明，上海市海华永泰（郑州）律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：邱丽伟（实习），上海市海华永泰（郑州）律师事务所律师，一般授权。原告张煜诉被告董建璞买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张煜及其委托诉讼代理人白汉新，被告董建璞委托诉讼代理人张明明、邱丽伟（实习）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令房屋买卖合同继续履行并排除妨碍；2、请求法院判令被告承担违约责任并赔偿损失（房屋租金损失自2019年10月至诉讼结束后房屋能正常使用前的租金共计21000元，违约金10万元）；3、请求法院判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年7月14日买方张煜和卖方董建璞在居间方洛阳天赐家缘房地产经济有限公司的居间服务下签订了《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》，确定了双方房屋买卖关系，购买位于洛阳市洛龙区开元大道以南正大城市国际广场暨市民中心西地块5A幢2单元702室房屋。并于2018年7月26日签订《买卖合同补充协议》，就双方房屋买卖具体房款支付方式及数额等相关成交细节做了细致性约定。根据《买卖合同补充协议》规定：1、第一笔房款5万元在签订合同时支付（已付）；2、第二笔房款25万元在2018年7月支付（已付）；3、第三笔房款105万元待卖方办理完房产证后3××天，买卖双方共同到房管局及贷款银行指定地点共同办理资金监管手续；4、第四笔房款100万元由买方以组合贷方式向银行及公积金贷款支付。同时还约定，自2018年8月1日起，房屋租金归买方所有。合同还对买卖双方的其他具体细节有明确规定。2018年9月在中介见证下双方进行了房屋交接，2018年9月19日办理完门禁卡，被告将钥匙交给原告，至此房屋交接完毕。2019年10月因被告仍然不能办理房产证，达不到合同约定第三笔、第四笔款项的付款条件。被告开始故意骚扰租户，停水、停电、停暖。使租户无法正常使用该房，期间因被告与租户发生肢体冲突原告方曾报警处理。后被告于2019年10月15日发出告知函，要求立即付清全款或腾退房屋，否则解除合同。后我方多次与中介公司联系被告要求协商解决问题并发函，但被告坚持不予履行合同。被告的这种行为不仅浪费了原告巨大精力和时间，同时承担了很大的精神压力，严重侵害了原告的合法权益。上述事实表明，被告发《告知函》要求付清全款违反合同约定、骚扰租户、停水停电停暖，已经构成违约并造成损失，请求人民法院依法判令被告继续履行合同，同时承担违约责任并赔偿损失，维护原告的合法权益。被告董建璞辩称：1、董建璞从未违约，不应当承担任何违约责任。2、在张煜未支付全部房款的情况下，房屋由董建璞所有，长期由张煜收取租金，并非董建璞的真实意思表示。3、张煜无任何损失，反而在仅仅支付了3××万元房款的情况下，收取价值200多万元房屋的租金，获得巨额利益，明显损害了董建璞的利益。4、本案合同继续履行对董建璞明显不公平，应当解除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，并当庭质证。根据原告的起诉、被告的答辩及当事人提交证据的情况，本院认定以下事实：2018年7月14日，被告董建璞与原告张煜、案外人洛阳天赐家缘房地产经纪有限公司签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》，合同约定：被告董建璞将洛阳市洛龙区开元大道以南正大国际城市广场暨市民中心西地块5A幢2单元702室房屋以2350000元出售给原告张煜，洛阳天赐家缘房地产经纪有限公司作为中介机构在本合同签订时向张煜收取佣金47000元。如因买卖双方原因最终未能完成该房产产权过户，佣金无需退还，因居间方原因导致除外。合同还约定，1、因卖方拥有的房屋现处于按揭贷款中，卖方承诺该房屋不动产权证办理并领取完毕后3××日内到抵押银行办理贷款申请还款解压手续；2、卖方承诺在正大开发商通知该房屋可以办理不动产证书20日内，自行办理该房屋的不动产证书，办理不动产证书的费用由买方全部承担；不动产证书办理完毕并领取5日内，买卖双方共同到银行办理贷款面签手续；买方购买该房屋的贷款申请通过3××日内，买卖双方共同到不动产局办理产权过户手续；3、从2018年8月1日起，该房屋的租金归买方所有，卖方须配合买方收取该租金。2018年7月26日，被告(卖方)董建璞、原告（买方）张煜签订《买卖合同补充协议》。协议中对付款方式约定为：1、第一笔房款在签订买卖合同当天，由买方向卖方支付购房定金伍万元整【Y50000元】。2、第二笔房款贰拾伍万元【Y250000元】，在2018年7月15日当天，由买方向卖方支付。3、第三笔房款壹佰零伍万元【Y1050000元】，在卖方办理完房产证3××天内，买卖双方共同到房管局及贷款银行指定的地点，共同办理资金监管手续。买方贷款办理完毕后，该款项由银行直接划入卖方指定账户内。4、第四笔房款壹佰万元整【Y1000000】,由买方以组合贷款方式向银行及公积金处贷款。卖方需积极配合办理。贷款办理完毕后，由贷款银行将该款项一次性打入卖方指定账户。如因买方原因，不能办理该贷款，则由买方自行筹款，并在60日内，向卖方将该笔房款支付完毕。截止2018年7月27日，原告张煜共向被告董建璞支付3××5000元房款。2018年9月19日，董建璞将涉案房屋门禁卡2张交付给张煜。后因董建璞未能就涉案房屋办理不动产权证，原告遂未再支付剩余房款。致双方发生纠纷。2019年10月15日，董建璞向张煜发函要求张煜退回房屋或者于2019年10月31日前付清全部房款，遭到张煜拒绝。2019年11月1日，根据董建璞的要求，洛阳供电公司新区营业部对涉案房屋进行了销户停电。2019年11月29日，董建璞向涉案房屋小区物业申请拆除涉案房屋水表。另查明，涉案楼栋于2016年8月4日办理了商品房预售许可证。涉案房屋由张煜于2018年10月3××日租赁给洛阳市高速公路工程建设指挥部办公室使用。涉案房屋被断水断电后，为保障租户正常使用不受影响，原告丈夫与涉案房屋楼下业主签订租赁协议，从该户连接水电至涉案房屋，从而产生租金8820元、电费999.5元。庭审中原被告均无证据证明房管局不能为董建璞办理不动产权证的真正原因。本院认为：原告张煜与被告董建璞、案外人洛阳天赐家缘房地产经纪有限公司签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》及原告张煜与被告董建璞签订的《买卖合同补充协议》系各方当事人真实意思表示，合同权利义务明确，各方均应当按照约定全面履行自己的义务。本案中该诉争房屋约定价值2350000元，原告张煜已按合同约定付房款3××0000元。因董建璞至今无法办理不动产权证，致张煜未支付剩余房款，张煜不存在过错。董建璞以此为由对涉案房屋断水断电，属于未履行合同的附随义务。原告的第一项诉讼请求于法有据，本院予以支持。合同约定由原告收取2018年8月1日后的租金，而被告不履行合同附随义务，为原告正常收取租金设置障碍，导致原告损失9819.5元，被告应予赔偿。原告没有提供证据证明系被告原因怠于办理不动产权证，故对于其主张违约金100000元的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告董建璞应当继续履行与原告张煜签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》及《买卖合同补充协议》；二、被告董建璞不得妨碍原告张煜对洛阳市洛龙区正大国际城市广场暨市民中心西地块5A幢2单元702室的使用，并自本判决生效之日起十日内协助原告恢复对该房屋的供水供电；三、被告董建璞自本判决生效之日起十日赔偿原告张煜损失9819.5元；四、驳回原告张煜其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计1410元，由被告董建璞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  李金双二〇二〇年五月十九日书记员  李帅隆