浙江省湖州市南浔区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0503民初3548号原告：刘坤，女，1988年12月12日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区，系原浙江恒宏房地产营销策划有限公司股东。原告：王亮传，男，1991年6月26日出生，汉族,住江西省吉安市永丰县，系原浙江恒宏房地产营销策划有限公司股东。原告：吴江，男，1987年9月26日出生，汉族，住贵州省黄平县，系原浙江恒宏房地产营销策划有限公司股东。上述两原告的委托诉讼代理人：刘坤，女，1988年12月12日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区，系原浙江恒宏房地产营销策划有限公司股东。被告：湖州南浔晶街投资管理有限公司，住所地浙江省湖州市南浔镇南西街96号。法定代表人：茅松来。原告刘坤、王亮传、吴江与被告湖州南浔晶街投资管理有限公司（以下简称“晶街公司”）居间合同纠纷一案，本院于2019年9月5日受理后，依法适用简易程序审理，后因案件疑难复杂于2020年1月2日转为普通程序，并向晶街公司予以公告送达相关法律文书，本案于2020年4月29日公开开庭进行了审理，刘坤到庭参加诉讼，晶街公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。刘坤、王亮传、吴江向本院提出诉讼请求：1.判令晶街公司支付未结（销售服务费,策划费，销售额外奖励）款项2414983.41元；2.判令晶街公司按照合同违约赔偿条款支付违约金，每逾一日承担未付款金额万分之三的违约金，最后一次付款日为2018年9月13日，计算得出违约金额为255022.25元；3.判令本案诉讼费用由晶街公司承担。在庭审时，刘坤、王亮传、吴江将第1项诉讼请求中款项金额变更为2783492.97元，并放弃了第2项诉讼请求。事实与理由：2017年2月23日之前，原浙江恒宏房地产营销策划有限公司（以下简称“恒宏公司”）在湖州南浔独家代理了湖州南浔香格里拉花园的项目销售，几个月内销售一空，晶街公司见恒宏公司销售能力很好，于是把他们原本难以销售的楼盘湖州晶园晶街项目交由恒宏公司独家代理。2017年2月23日，恒宏公司与晶街公司签订了独家代理合同，独家销售代理湖州晶园晶街项目全部剩余可售房源。合同约定了房源售价以及利益的分配，恒宏公司在合同期内将剩余可售房源基本售罄。按照合同约定晶街公司需支付恒宏公司费用7564015.56元（包含代理费、策划费、2%销售额的额外奖励），截止2018年9月13日晶街公司向恒宏公司总共支付了4780522.59元，剩余2783492.97元，晶街公司以资金周转困难，以没钱为由至今未付。对此项目恒宏公司投入了大量的人力、物力、财力，公司属于服务行业，没有实体，晶街项目款项的迟迟未结导致公司资金断裂，无法维持正常运营，迫不得已注销了经营9年的公司，现以出资人股东身份追索晶街公司的未结款项。晶街公司辩称，刘坤、王亮传、吴江诉求的计算方法明显不对，是其单方面根据自己的需要编算出来的，一个完整的销售过程是分阶段的，往往后期工作比先前的付出更多的精力，甚至还会发生该单交易被中途取消的情形，因此通常行规是按照销售节点来获得对应报酬的。在《销售代理合同》中明确约定双方合作的期限从2017年2月23日至2018年2月22日止，代理费的计算是以签订商品房买卖合同为前提，并且是按照到帐金额来计提的，而刘坤、王亮传、吴江的计算方法，晶街公司是坚决不认可的。且恒宏公司在本次销售代理中所得到的报酬，不管是总额还是标准都高于大多数同行，且前三个月的销售业绩为零，第二个三个月的业绩也仅为318万元，后来恰逢房地产市场回暖，加上公司一员工亲戚发动亲朋好友一下子订了多套，才使得业绩突然上升，即使在晶街公司已陷入困境、几近破产的情形下也是满足了恒宏公司的最后要求，那时对晶街公司也是报着感恩之心的，在此后一年多时间里也从未向公司提出过费用要求，还期望有再次合作的机会。从其银行流水来看，晶街公司是其最主要的收入来源，现双方合作一到期，恒宏公司的运营困难就显现出来了，但反而将该困难归结于晶街公司，实难以理解与接受，且根据晶街公司计算，恒宏实际应得报酬仅为1791773元，其没有向法院提交证据。刘坤、王亮传、吴江为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：1.《销售代理合同》一份，用于证明在2017年2月23日，恒宏公司与晶街公司签订合同，双方合作的时间、内容还有关于费用计算方式的事实；2.《销售代理补充协议》一份，用于证明恒宏公司与晶街公司关于公寓销售代理达成协议及费用计算的事实；3．湖州南浔晶园晶街项目详收款结款情况表一份，用以证明双方应收款项的情况，应收款项为7564015.56元，已经收到4780522.59元，尚欠2783492.97元这一事实；4.银行帐户交易明细查询一份，用以证明晶街公司已经支付4780522.59元的事实：5.企业信用信息公示报告一份，用以证明恒宏公司已经在2019年2月26日核准注销，其股东为刘坤、王亮传、吴江，刘坤、王亮传、吴江有权向晶街公司催讨的事实；6.成交客户档案资料，用于证明涉案房子成交客户的基本信息，其中商铺2幢206号实际成交价格为200万元，并不是180万元。刘坤、王亮传、吴江还申请法院调取了：1.恒宏公司与晶街公司合作中成交的客户购房合同原件，总共有32套房子的交易情形;2.涉案32套房子的解除抵押的时间记录,其中仅有2套房子分别是在2017年5月18日、2017年5月26日解除了抵押手续，其余均无刘坤、王亮传、吴江所述抵押的情形。刘坤、王亮传、吴江提交的上述证据，因晶街公司未到庭，视为其放弃质证的权利，本院经审查后认为，对证据1、2、4、5、6，本院予以确认为有效证据，但对于其认为商铺2幢206号实际成交价格为200万元，并不是180万元，本院不予认可；对于证据3系刘坤、王亮传、吴江单方制作，未经晶街公司确认，本院不予以认定；对于本院所调取恒宏公司与晶街公司合作中成交的客户购房合同及解除抵押时间的记录，刘坤、王亮传、吴江表示均无异议，本院予以确认。根据对上述有效证据的认定并结合当事人的陈述，本院认定事实如下：2017年2月23日，恒宏公司与晶街公司签订了《销售代理合同》一份，由恒宏公司独家销售代理晶园晶街项目全部剩余可售房源，合作时间为：2017年2月23日至2018年2月22日。合同约定了策划服务费按照每套销售到帐金额的1%提取，到帐后10日内提取，项目现场及外围包装费：在首个客户定金交齐后，晶街公司支付恒宏公司4万元。恒宏公司按10%提代理费，即晶街公司保底销售价为8折，超出8－9折之间部分归属支付的代理费，超出9折部分五五分成，若由恒宏公司单方造成销售价低于保底价8折以下的，则由恒宏公司补齐保底8折的差价。代理费的结算条件以签订商品房买卖合同为前提，按到帐金额计提，先提取90%，10%部分待合作结束后提取，代理费在销售金额到帐后10日内支付，若在按揭首付款到帐后2个月内，因购房合同不能备案导致手续未能及时办理的，从而影响后期房款未及时到帐的，晶街公司须提前支付该套房屋全部房款的80%的佣金给恒宏公司；恒宏公司每三个月的销售金额任务目标为1000万元（以签订购房合同为准），达到或超过该目标的，晶街公司给予恒宏公司该三个月内销售金额的2%作为业绩奖励。2017年7月，恒宏公司与晶街公司又签订了一份《销售代理补充协议》，对于新增的6号楼与7号楼15套房源，底价为每平方米7000元（带阁楼的底价加每平方米1000元，算作阁楼的最低价值），销售服务费计提5%（即每平方米350元），超出底价+5%服务费的部分双方五五分成；开盘后一个月内上述房源须去60%以上，在此期间晶街公司不得单方面销售可抵押的形式处理以上房源，一个月后未完成60%的，晶街公司有权销售；同时约定补充协议为主合同的补充，冲突部分以补充协议为准，非冲突部分以主合同为准，如双方不按照主合同或补充合同执行的，则守约方有权继续追究违约方责任。合同与补充协议还对双方的权利、责任等其他方面也作了相应约定。之后，恒宏公司与晶街公司按约履行合同，截止到2018年9月13日晶街公司共支付恒宏公司4780522.59元。另查明，恒宏公司成立于2011年10月10日，注册资本1088万元，其股东为刘坤、王亮传、吴江三人，于2019年2月26日核准注销。之后，刘坤、王亮传、吴江向晶街公司催讨剩余的居间费用无着，以致纠纷成讼。对于晶街公司在双方合作期间应付款项，本院一一核准如下：1.商铺3幢310号于2017年9月21日签订合同，合同金额为2850000元，底价为2691227.20元，按合同计算代理费为158772.80元、策划服务费为28500元、业绩奖励57000元，合计为244272.80元;2.商铺2幢220号于2017年6月12日签订合同，合同金额为3180000元，底价为2833948元，按合同计算代理费为346052元、策划服务费为31800元、业绩奖励无，合计为377852元；3.商铺2幢206号于2017年12月22日签订合同，合同金额为1800000元，底价为1852720元，因低于底价，双方也没有为此而签订过补充协议，故按合同应扣除52720元，按合同计算策划服务费为18000元、业绩奖励为36000元，合计为1280元；4.别墅2幢A座于2017年12月4日签订合同，合同金额为3660000元，底价为3484691.20元，按合同计算代理费为175308.80元、策划服务费为36600元、业绩奖励为73200元，合计为285108.80元；5.别墅1幢D座于2017年12月28日签订合同，合同金额为3966922元，底价为3727063.20元，按合同计算代理费为239858.80元、策划服务费为39669.22、业绩奖励为79398.44元，合计为358866.46元；6.别墅5幢C座与E座于2017年11月3日签订合同，合同金额为3235140元，底价为3227121.60元，按合同计算代理费为8018.40元、策划服务费为32351.40元、业绩奖励为64702.80元，合计为105072.60元；7.别墅5幢A座与D座于2017年12月21日签订合同，合同金额为3513750元，底价为3258170.40元，按合同计算代理费为255579.60元、策划服务费为35137.50元、业绩奖励为70275元，合计为360992.10元；8.别墅4幢E座于2017年12月20日签订合同，合同金额为3685668元，底价为3451404.80元，按合同计算代理费为234263.20元、策划服务费为36856.68元、业绩奖励为73713.36元，合计为344833.24元；9.别墅3幢D座于2017年12月19日签订合同，合同金额为3673912元，底价为3440088元，按合同计算代理费为233824元、策划服务费为36739.12元、业绩奖励为73478.24元，合计为344041.36元；10.别墅2幢D座于2017年12月27日签订合同，合同金额为4080000元，底价为3800809.60元，按合同计算代理费为279190.40元、策划服务费为40800元、业绩奖励为81600元，合计为401590.40元；11.别墅4幢B座于2017年11月28日签订合同，合同金额为3500000元，底价为3209064元，按合同计算代理费为290936元、策划服务费为35000元、业绩奖励为70000元，合计为395936元；12.别墅4幢C座于2018年4月9日签订合同，合同金额为3410516元，底价为3209936.80元，因未在合同期内签订，代理费、策划服务费、业绩奖励均无；13.别墅4幢D座于2018年4月10日签订合同，合同金额为3410516元，底价为3209936.80元，因未在合同期内签订，代理费、策划服务费、业绩奖励均无；14.别墅3幢C座于2017年12月26日签订合同，合同金额为3398140元，底价为3198340元，按合同计算代理费为199800元、策划服务费为33981.40元、业绩奖励为67962.80元，合计为301744.20元;15.别墅3幢B座于2017年12月25日签订合同，合同金额为3398140元，底价为3198340元，按合同计算代理费为199800元、策划服务费为33981.40元、业绩奖励为67962.80元，合计为301744.20元;16.别墅5幢B座于2017年12月25日签订合同，合同金额为3240552元，底价为2993615.20元，按合同计算代理费为246936.80元、策划服务费为32405.52元、业绩奖励为64811.04元，合计为344153.36元;17.别墅2幢C座于2017年12月21日签订合同，合同金额为3650130元，底价为3212146.40元，按合同计算代理费为419750.95元、策划服务费为36501.30元、业绩奖励为73002.60元，合计为529254.85元;18.晶园7幢1单元502室于2017年12月7日签订合同，合同金额为678739元，面积为81.54平方米，成交单价为每平方米8324元，底价为每平方米8000元，按合同计算代理费为28539元、策划服务费为6787.39元、业绩奖励为13574.78元，合计为48901.17元;19.晶园7幢1单元102室于2017年12月8日签订合同，合同金额为662920.20元，面积为81.54平方米，成交单价为每平方米8130元，底价为每平方米7000元，计算出代理费为60339.60元、策划服务费为6629.20元、业绩奖励为13258.40元，合计为80227.20元;20.晶园7幢1单元303室于2017年11月20日签订合同，合同金额为1024568元，面积为115.12平方米，成交单价为每平方米8900元，底价为每平方米7000元，计算出代理费为129510元、策划服务费为10245.68元、业绩奖励为20491.36元，合计为160247.04元;21.晶园6幢1单元303室于2017年11月11日签订合同，合同金额为1005000元，面积为115.21平方米，成交单价为每平方米8723.20元，底价为每平方米7000元，计算出代理费为119426.75元、策划服务费为10050元、业绩奖励为20100元，合计为149576.75元;22.晶园7幢1单元101室于2017年11月23日签订合同，合同金额为1128690元，面积为131.48平方米，成交单价为每平方米8584.50元，底价为每平方米7000元，计算出代理费为127174.03元、策划服务费为11286.90元、业绩奖励为22573.80元，合计为161034.73元;23.晶园6幢1单元103室于2018年1月15日签订合同，合同金额979285元，面积为115.21平方米，成交单价为每平方米8500元，底价为每平方米7000元，计算出代理费为106569.25元、策划服务费为9792.85元、业绩奖励为215442.70元，合计为135947.75元；24.晶园6幢1单元102室于2017年12月22日签订合同，合同金额693600元，面积为81.6平方米，成交单价为每平方米8500元，底价为每平方米7000元，计算出代理费为75480元、策划服务费为6936元、业绩奖励为13872元，合计为96288元;25.晶园6幢1单元402室于2017年11月11日签订合同，合同金额742000元，面积为81.6平方米，成交单价为每平方米9093.1元，底价为每平方米7000元，计算出代理费为99680.11元、策划服务费为7420元、业绩奖励为14840元，合计为121940.11元;26.晶园6幢1单元401室于2017年11月11日签订合同，合同金额1184130元，面积为131.57平方米，成交单价为每平方米9000元，底价为每平方米7000元，计算出代理费为154594.75元、策划服务费为11841.30元、业绩奖励为23682.60元，合计为190118.65元;27.晶园6幢1单元302室于2018年1月4日签订合同，合同金额720936元，面积为81.6平方米，成交单价为每平方米8835元，底价为每平方米7000元，计算出代理费为89148元、策划服务费为7209.36元、业绩奖励为14418.72元，合计为1110776.08元;28.晶园6幢1单元403室于2018年12月12日签订合同，因未在合同期内签订，代理费、策划服务费、业绩奖励均无；29.晶园7幢1单元403室于2017年11月15日签订合同，合同金额1000000元，面积为115.12平方米，成交单价为每平方米8686.59元，底价为每平方米7000元，计算出代理费为117226.12元、策划服务费为10000元、业绩奖励为20000元，合计为147226.10元;30.晶园6幢1单元101室于2017年11月16日签订合同，合同金额1117818.70元，面积为131.57平方米，成交单价为每平方米8496元，底价为每平方米7000元，计算出代理费为121439.11元、策划服务费为11178.19元、业绩奖励为22356.38元，合计为154973.68元;31.晶园7幢1单元503室于2017年11月10日签订合同，合同金额1110678元，面积为115.12平方米，成交单价为每平方米9648元，底价为每平方米8000元，计算出代理费为115004.88元、策划服务费为11106.78元、业绩奖励为22213.56元，合计为148325.22元；32.晶园7幢1单元203室于2018年5月24日签订合同，因未在合同期内签订，代理费、策划服务费、业绩奖励均无；上述合计金额为：6402324.83元，连同项目现场及外围包装费4万元，合计总金额为6442324.83元，扣除晶街公司已付的4780522.59元，尚欠1661802.24元。本院认为，恒宏公司与晶街公司签订的《销售代理合同》与《销售代理补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。在恒宏公司注销登记后对尚未处理的债权，公司股东根据民法权利承继原则，全体股东成为权利主体。虽然恒宏公司注销后，其法人人格已经消灭，但恒宏公司的债权不因其主体的消灭而灭失。刘坤、王亮传、吴江作为股东，可以以其名义提起本案诉讼。本案争议的焦点在于双方的计算方法不一，一是对于策划服务费，晶街公司认为按照双方合作期间的到帐金额来计算，而刘坤、王亮传、吴江认为应该按房屋总价款来计算，但《销售代理合同》上约定了按照每套销售到帐金额提取，但并未约定到帐金额的期限，有可能是在合作期间签订合同，但之后涉及到贷款，贷款可能是在期限之后到帐的，故本院认定所谓的到帐金额应视作房屋成交后应付的总价款为妥；二是对于代理费的计算，合同上约定了晶街公司保底销售价为8折，超出8－9折之间部分归属支付的代理费，超出9折部分五五分成，故也应该按此约定来计算；另对于额外业绩奖励双方也已经约定了计算方法，本院也予以确认。另对于上述32套之中，因其中四套均未在合同有效期内签订房屋买卖合同，故对于刘坤、王亮传、吴江计算出出来相关的居间费用，本院不予支持，对于其诉讼请求之中合理的部分，则本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国公司法》第一百五十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第一百零七条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下：一、限被告湖州南浔晶街投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘坤、王亮传、吴江居间报酬共计1661802.24元；二、驳回原告刘坤、王亮传、吴江其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29068元，由原告刘坤、王亮传、吴江负担11714元，被告湖州南浔晶街投资管理有限公司17354元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审 判 长  葛忠平人民陪审员  朱月祥人民陪审员  贝根强二〇二〇年五月九日法官助理汪倩书记员金凯琳