广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终8378号上诉人（原审原告、反诉被告）：王婷婷，女，1993年12月10日生，汉族，身份证住址：广东省徐闻县。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈玉峰，男，1963年4月10日出生，汉族，身份证住址：河南省淅川县。委托诉讼代理人：张静，广东合拓律师事务所律师。上诉人王婷婷因与被上诉人陈玉峰租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初24473号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王婷婷上诉请求判令：1.撤销原审判决第二、三项，改判陈玉峰向王婷婷退还2019年3月1日至4月30日期间的租金差额8600元，并赔偿王婷婷损失56196元；2.本案一审、二审诉讼费用由陈玉峰承担。事实与理由如下：一、原审判决王婷婷向陈玉峰支付2019年4月25日至2019年7月9日期间的房屋使用费，缺乏法律依据。原审认定房屋使用费的标准为每月14300元过高，应按每月10000元的标准认定，并判令陈玉峰返还2019年3月1日至4月30日期间的租金差额8600元。其一，涉案商铺属于违章建筑，租赁合同无效。陈玉峰并未提交任何证据证明其对涉案商铺享有处分、收益的权利，且陈玉峰提交的2019年7月6日张勤杰出具的《证明》记载：张勤杰表示新泓汇管理处没经我手直接与陈玉峰签订租赁合同。新泓汇管理处无权与陈玉峰签订租赁合同，新泓汇管理处与陈玉峰签订的租赁合同依法也应当认定为无效。陈玉峰既非涉案商铺的所有权人，也未基于其他法律关系对涉案商铺享有收益的权利，其根本无权收取房屋使用费，故即使王婷婷应当支付房屋使用费，也应当向有权人支付。其二，王婷婷于2019年7月4日便已经搬离涉案商铺，并通知张勤杰自行换锁。陈玉峰提交的证据亦表明：张勤杰于2019年7月8日便已经将涉案商铺的门锁更换，并将钥匙给陈玉峰，即自2019年7月8日起，涉案商铺就已经由张勤杰及陈玉峰占有和管理，王婷婷无需支付2019年7月4日至7月9日期间的房屋使用费。其三，广州市城市管理综合执法局于2019年3月22日作出了穗综越责字(2019)1092795号责令限期改正通知书，要求广州市新泓汇商贸有限公司于2019年4月8日前自行整改，拆除包括案涉商铺在内的首层所有违法建筑。自2019年3月22日开始，涉案商铺就已经处于待拆除状态，周边的商铺亦已经着手拆除，再加上陈玉峰连同管理处对涉案商铺采取断水断电的措施，王婷婷根本无法继续营业，基于涉案商铺权属不明，多方要求其支付租金的事宜，为处理相关纠纷，王婷婷才暂未搬离涉案商铺。因此，原审判决王婷婷向陈玉峰支付2019年4月25日至2019年7月9日的房屋使用费缺乏事实及法律依据。2019年4月25日至2019年7月9日期间，王婷婷无法按照合同目的使用涉案商铺进行营业。且王婷婷是基于陈玉峰伪造合同，误以为其与管理处约定的租金标准为每月14000元，才与其签订租金为每月14300元的租赁合同，实际上，其与管理处约定的租金标准仅为每月10000元。王婷婷是在陈玉峰的欺诈、误导下才签订租赁合同，原审认定房屋使用费的标准为每月14300元助长无视政府规章制度、违建收租之风，有违公序良俗原则。本案应综合考虑案件事实，按每月10000元的标准认定，并判令陈玉峰返还2019年3月1日至4月30日的租金差额8600元；二、陈玉峰隐瞒重要事实，并向王婷婷承诺涉案商铺具有合法的资质，其存在过错，应当赔偿王婷婷经营利润损失52051元、装修损失4145元。其一，根据陈玉峰原审提交的张勤杰的相关证明，陈玉峰明知涉案商铺属于违章建筑，仍在未取得张勤杰同意的前提下私自伪造合同，并将租金从10000元提高至14000元，从而诱导王婷婷与之签订租赁合同，并约定每月租金14300元。陈玉峰存在欺诈行为，因其过错造成王婷婷的损失应由其赔偿。其二，对于王婷婷的经营利润损失及装修损失，王婷婷已经提交了相关的收款记录、账本及装修材料购买记录等予以证明，陈玉峰未提交任何相反证据。王婷婷仅经营涉案商铺，提交的微信收款记录亦符合个体户经营工艺鞋、包及衣服生意的形式，且王婷婷每月营业额为56196元，扣除一半的经营成本，每月纯利润为28098元，两个月经营利润损失为28098×2=52051元。而其购买的装修材料亦是同一时间发生，且完全符合王婷婷的经营使用范围。王婷婷已经穷尽一切方式举证证明自己的利润损失。即使因为营业模式的原因，证据上存在瑕疵，法院亦应参照行业标准，适当予以支持，而不应一概予以驳回。被上诉人陈玉峰答辩称：原审查明事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回王婷婷的上诉请求。王婷婷于2019年6月13日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.陈玉峰返还王婷婷租金保证金28600元；2.陈玉峰向王婷婷退还2019年3月1日至4月30日租金差额8600元；3.陈玉峰赔偿王婷婷损失56196元（含两个月经营利润损失52051元、装修损失4145元）。陈玉峰反诉请求判令：1.没收王婷婷保证金28600元；2.王婷婷向陈玉峰支付租金35750元（2019年4月25日到2019年7月9日共二个半月）；3.王婷婷支付欠缴上述租金的违约金1072元（2019年4月25日计算至2019年7月9日，每日按欠缴费用的3%）。原审法院经审理查明：2019年2月15日，王婷婷（乙方、承租人）与陈玉峰（甲方、出租人）签订了《商铺租赁合同》，其中约定了：甲方同意将位于广州市环市中路301-303号新泓汇商贸城分场首层1号之1的商铺出租给乙方经营，商铺建筑面积为26平方米；装修免租期为从2019年2月20日起至2019年2月24日止；租赁期从2019年2月25日起至2020年8月26日止；乙方经营范围为工艺鞋包、衣服；乙方应在签订本合同之日内向甲方一次性支付租金保证金共28600元，本合同终止时在乙方无违约行为且乙方缴清相关费用后的十天内，甲方应将合同保证金无息退还给乙方；月租金每月为14300元；租金按月结算，乙方须于每月22日前向甲方预缴下个月的费用；非依法律或合同规定，甲方在租赁期满前提前解除合同的，属甲方违约，甲方除须退还乙方所交的保证金，还应支付同等金额的违约金给乙方；非依法律或合同约定，乙方单方解除合同的，属乙方违约，乙方所交的保证金不予退回；如乙方未能按本合同规定按时向甲方交纳合同价款，则每逾期一天，乙方须按欠交费用金额的百分之三向甲方缴交违约金，逾期超过5天，甲方有权单方解除本合同，另行出租该商铺，乙方已交的保证金归甲方所有；等。同日，王婷婷向陈玉峰支付了保证金28600元。之后，王婷婷还向陈玉峰支付了两个月的租金。2019年8月12日原审庭审中，王婷婷表示：我方主张租赁合同无效，如果法院认为合同有效，我方也坚持现在的诉讼请求。陈玉峰表示：我方认为合同时有效的，如果法院认为合同无效，租金就变为房屋使用费，反诉请求没有变化。王婷婷为证明涉案商铺存在违建，提交了照片，照片的内容为：2019年3月22日的《广州市城市管理综合执法责令限期改正通知书》，该通知书内容为通知广州市新泓汇商铺有限公司，该公司在2019年3月22日在广州市环市中路301、303号怡东大厦首层进行违章搭建，请在2018年4月8日前自行整改、拆除违法建设。陈玉峰对该照片真实性没有异议，但认为整改的对象不是涉案商铺，当时首层部分商铺的违章建筑已经整改过了，涉案商铺并无违章，一直在营业。王婷婷为证明陈玉峰欺瞒，提交了与陈玉峰及微信号为“KKC1818”的陈先生的微信聊天记录。其中王婷婷与陈玉峰的聊天记录显示：2019年5月22日，陈玉峰催促王婷婷交纳租金；王婷婷则对起租期存在异议，且认为业主不是新泓汇，存在合同欺诈。王婷婷与微信号为“KKC1818”的陈先生的微信聊天记录显示：2019年5月22日，陈先生表示合同是假的，并认为王婷婷有权对其终止合同。陈玉峰对上述证据的真实性没有异议，但认为不存在欺诈，涉案商铺是张勤杰向新泓汇商贸承租后又转租给了陈玉峰，陈玉峰再转租给了王婷婷。陈玉峰对此向并向法院出示了：1.2017年10月11日陈玉峰与张勤杰签订的《商铺租赁合同》，其中约定了陈玉峰向张勤杰承租涉案商铺，租期从2017年10月18日至2020年8月30日，并约定了陈玉峰可以转租。2.2019年7月6日张勤杰出具的《证明》，其中记载：张勤杰表示2019年5月22日与王婷婷微信中说合同是假的一事，后经向新泓汇管理处查证，证实是新泓汇管理处没经我手直接与陈玉峰签订的租赁合同，主要供陈玉峰办理营业执照备案之用，查证后我当面告知王婷婷是真的，原来微信上说的是我没查证乱讲的，王婷婷当场表态要去法院撤诉。王婷婷对上述证据不予确认。王婷婷为证明其损失，提交了：1.装修材料购买记录（手机截图）；2.经营收入（微信收款截图）。陈玉峰对此不予确认，认为是王婷婷单方制作。陈玉峰为证明通知解除合同及交铺的情况，提交了：1.2019年5月27日的通知、快递单及2019年6月24日的通知（复印件），陈玉峰通知由于王婷婷没有交租，故解除合同，要求王婷婷交还商铺。2.2019年6月27日王婷婷写的字据，该字据记载：陈玉峰同意用电到6月30日前，当天必须搬出商铺，交还商铺给陈玉峰。3.2019年7月10日张勤杰出具的证明，该证明记载：2019年7月7日我见1号商铺王婷婷还没有退还给陈玉峰，我就打电话给王婷婷，王婷婷说晚上来拿剩余的东西然后将钥匙交给我，第二天还没见她交钥匙，我就将门锁换了并通知王婷婷，王婷婷说9号下午来拿东西，我说行，就这样我于2019年7月10日将1号商铺的钥匙交给陈玉峰。王婷婷对上述证据表示：对证据1，2019年5月27日的通知有收到，但2019年6月24日的通知没有收到，由于商铺属于违法建筑，王婷婷有权行使抗辩权；对证据2真实性确认；对证据3不予确认，王婷婷在7月4日已经搬离涉案房屋，但没有办理交接手续，7月5日通知张勤杰自行换锁。7月9日也没有去涉案商铺拿东西。2019年12月6日，陈玉峰到庭表示：不清楚商铺的产权人，商铺是在外围搭建的，应该属于违章建筑，故认为合同无效，但是在商铺没被拆之前，王婷婷就搬走了。原审法院认为：王婷婷、陈玉峰均认为涉案商铺属于违章建筑，并且认为租赁合同无效，予以采信。由于双方的租赁合同无效，陈玉峰应退还保证金给王婷婷。王婷婷占用涉案商铺，应该交纳相应的使用费，使用费可以参照双方约定的租金标准，王婷婷要求返还租金差额，不予支持。王婷婷是承租方，对于交房义务的履行，负有举证责任，但王婷婷没有证据证明其在2019年7月4日已将商铺交还给陈玉峰，故对于陈玉峰的陈述予以采信，因此王婷婷应当向陈玉峰支付从2019年4月25日起至2019年7月9日止的房屋使用费共35750元。因双方的租赁合同无效，故陈玉峰主张违约金，没有依据，不予支持。王婷婷主张赔偿损失，其中包括了经营利润损失和装修损失。对于经营利润损失，王婷婷无法提供证据证明其收款与其经营的关联性以及收款数额中其利润的占比。对于装修损失，王婷婷无法提供证据证明其装修材料的使用地址及已经损失的事实。故王婷婷没有充分证据证明其上述损失，对王婷婷主张赔偿损失的诉请，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，于2019年12月11日判决如下：一、于本判决生效之日起十日内，陈玉峰应退还给王婷婷保证金28600元；二、于本判决生效之日起十日内，王婷婷应向陈玉峰支付从2019年4月25日起至2019年7月9日止的房屋使用费35750元；三、驳回王婷婷的其他诉讼请求；四、驳回陈玉峰的其他反诉请求。本案受理费2852.78元，由王婷婷负担1873.44元，陈玉峰负担979.34元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院认为，本案的争议焦点包括，其一，王婷婷是否应向陈玉峰支付2019年4月25日至同年7月9日期间的房屋使用费。其二，陈玉峰是否应向王婷婷返还租金差额及赔偿损失。关于王婷婷是否应向陈玉峰支付2019年4月25日至同年7月9日期间的房屋使用费的问题。虽然双方签订的《商铺租赁合同》无效，但王婷婷仍应参照《商铺租赁合同》约定的标准向陈玉峰支付实际占有期间的使用费。王婷婷主张其已于2019年7月4日搬离涉案房屋，但王婷婷未就此充分举证证明，也未举证证明其于该日将涉案房屋交还陈玉峰或通知陈玉峰接收房屋。综合双方提交证据，原审采纳陈玉峰的意见，认定陈玉峰于7月10日收回涉案房屋，并据此认定王婷婷应支付使用费至7月9日止并无不当，可予维持。王婷婷以陈玉峰无权对涉案房屋进行处分及收益为由，上诉认为其无需向陈玉峰支付使用费，但王婷婷系基于租赁合同关系从陈玉峰处取得对涉案房屋的使用，故陈玉峰自然可基于该合同关系向王婷婷主张相应的使用费，故王婷婷的该项上诉理由不成立，本院不予采纳。王婷婷以陈玉峰对涉案房屋断水断电导致其无法使用为由，上诉认为其无需支付使用费亦缺乏事实根据，本院亦不予采纳。关于陈玉峰是否应向王婷婷返还租金差额及赔偿损失的问题。王婷婷以陈玉峰伪造其与上一手出租人的租金标准导致其基于错误认识而与陈玉峰约定了错误的租金标准为由，诉请陈玉峰返还已收取的租金差额，但双方在《商铺租赁合同》中明确约定适用每月14000元的租金标准，双方并未约定需依据陈玉峰与案外人约定的租金标准来确定王婷婷应付租金标准，故王婷婷以欺诈为由诉请陈玉峰返还租金差额缺乏法律依据，原审判决对此予以驳回并无不当，应予维持。王婷婷诉请陈玉峰赔偿经营利润损失，但经营利润损失属于合同履行利益，在合同无效的情况下，王婷婷主张合同履行利益赔偿缺乏法律依据。对于其主张的装修损失金额，王婷婷也未充分举证证明。故此，原审判决驳回王婷婷要求陈玉峰赔偿损失的诉请亦无不当，应予维持。综上所述，上诉人王婷婷的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1873.44元，由上诉人王婷婷负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  姚伟华二〇二〇年五月二十七日书记员  王文杰唐颖琪