四川省乐山市五通桥区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1112民初192号 原告：成都华居物业管理有限公司，住所地四川省成都市金牛区蜀西路9号9栋9楼904号。 法定代表人：魏翠，董事长。 委托诉讼代理人：广桥，四川齐力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李斌，四川齐力律师事务所律师。 被告：杨玉福,男,1947年11月23日出生,汉族,住四川省乐山市五通桥区。 委托诉讼代理人:钟铁（被告杨玉福的女婿），住四川省乐山市五通桥区。 委托诉讼代理人：杨利容（被告杨玉福之女），住四川省乐山市五通桥区。 原告成都华居物业管理有限公司（以下简称华居物业）与被告杨玉福物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告华居物业的委托诉讼代理人广桥，被告杨玉福的委托诉讼代理人钟铁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2017年7月25日至2019年7月24日的物业管理服务费1337.00元（计算方式：2017年7月25日-2018年7月24日：133.94㎡×1.04元/月/㎡×12月×20%=334.00元，2018年7月25日-2019年7月24日：133.94㎡×1.04元/月/㎡×12月×60%=1003.00元）及资金占用利息（从2017年7月25日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；2.本案案件受理费由被告承担。事实和理由：被告系“西湖新居”小区业主，在该小区拥有一套高层住宅A3-2-18-6（建筑面积133.94平方米）。2016年7月26日，原告通过公开招投标的方式与乐山市五通桥区城市建设投资有限责任公司签订《西湖新居前期物业服务合同》，入驻“西湖新居”小区提供物业服务，服务期限为2016年7月25日起至2021年7月24日止，共计五年。物业管理服务费按建筑面积计算：多层住宅为0.64元/月/平方米；高层住宅为1.04元/月/平方米；商业物业为1.04元/月/平方米。原告入驻小区后如约履行了物业管理服务义务，被告在享受物业服务的同时拒绝交纳物业管理服务费。截止2019年7月24日被告共拖欠物业管理服务费共计1337.00元。原告经多次催收无果，遂诉至人民法院请求判如所请。 被告辩称，其和四川省佑庭英联华物业管理有限公司乐山分公司签订了前期物业（临时）服务合同，与原告未签订前期物业服务合同，并且未在“西湖新居”居住，未享受原告提供的物业服务，其房屋为回迁安置房，因此不应该向原告支付物业管理服务费，且原告的物业收费标准过高，其房屋面积仅有120平方米。 经审理查明：2012年9月9日，五通桥区土地储备中心作为甲方与被告作为乙方签订《房屋拆迁补偿安置协议》，协议号83号。协议约定：乙方同意按《乐山市五通桥区竹根镇幸福村4组征地补偿安置拆迁方案》文件中的房屋拆迁补偿标准及拆迁补偿的有关政策，对自己的房屋进行拆迁补偿，并按“统建安置”方式进行拆迁安置。本次回迁安置房坐落竹根镇茶花村2组（此面积为初始结算面积，最终结算面积以实际测绘面积为准）。回迁小区实行物业管理，住户按规定交纳物业管理服务费。乙方家庭中应享受安置的人口有3人，每人应享受基本住房安置面积35平方米，共计105平方米，现乙方已选择电梯安置房户型120㎡壹套作为其安置用房。 2016年6月8日，五通桥区中心路城市建设项目领导小组出具通知书，载明：“西湖新居物管处：现有五通桥区中心路城市建设项目杨玉福，已完成选房手续，现来你处领取A3-2-18-6,1套房屋钥匙及其他相关资料，请予以办理为谢。”，签名备注“已领，杨利容代领，511112197207010526”。2016年6月13日，被告（乙方）与四川省佑庭英联华物业管理有限公司乐山分公司(甲方)签订《前期物业（临时）服务合同》，约定：本物业名称:西湖新居。甲方权利和义务：甲方受建设单位乐山市五通桥城市建设投资有限责任公司的聘用实施前期临时物业管理；自本协议终止之日起7日内，与区政府采购的物业管理企业办理本物业的物业管理移交手续，物业管理移交手续须经乐山市五通桥城市建设投资有限责任公司确认，并配合政府采购的物业管理公司和业主办理交接事宜。乙方权利和义务：接受甲方所提供的物业管理和服务。依据本协议交纳物业管理服务费用及其他费用。[本小区物业管理费前期临时物业服务期和第一年（从区政府采购的物业公司进场物业管理之日起）由区政府全额补贴；第二年区财政补贴总额的80%；第三年区财政补贴总额40%；第四年区财政补贴总额的20%；第五年起业主全额缴纳，进行社会化管理。第二年至第四年物业管理费（政府未补贴部分）由物业服务公司按中标单位标准自行向小区业主收取]；有义务按产权份额缴纳和补充物业养护专项维修资金。 2016年7月14日，五通桥公共资源交易服务中心印发五公共资源[2016]081号《中选通知书》，该通知书载明：乐山市五通桥区城市建设投资有限责任公司中心路回迁房（西湖新居）前期物业管理服务项目已于2016年7月12日，在五通桥区公共资源交易服务中心进行公开招标采购。经评标小组评议，确定成都华居物业管理有限公司以2,414,880.00元的最终报价中选该项目，请接到本通知后七个工作日内与乐山市五通桥区城市建设投资有限责任公司完善相关手续、备齐相关资料，合法、合规签订合同。 2016年7月26日，乐山市五通桥区城市建设投资有限责任公司作为甲方（西湖新居建设单位）与原告华居物业作为乙方（物业服务单位）签订《西湖新居前期物业服务合同》，约定：委托物业项目（以下简称本物业）名称：西湖新居，物业类型：多层住宅、高层住宅、商业，坐落位置乐山市五通桥区。甲方以公开招投标方式确定乙方提供前期物业服务；物业服务标准按照《四川省住宅物业服务等级标准》中的二级物业服务标准；计费方式：本物业前期服务费为包干制计费方式甲方按月支付乙方费用，中标价每年物业服务费2414880.00元，第一年由区财政全额补贴，每月人民币201240.00元；第二年区财政补贴总额的80%；第三年区财政补贴总额的40%；第四年区财政补贴总额的20%；之后区财政不再补贴，由小区各业主全额缴纳，进行社会化管理。第二年至第四年期间的物业管理费（政府未补贴部分）由物业服务单位按中标单价标准自行向小区各业主收取。收费标准：多层住宅0.64元／月﹒平方米，高层住宅1.04元／月﹒平方米；物业服务费按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积收取。未办理房屋所有权证的，按房屋测绘机构实测的房屋建筑面积收取。甲方违反本合同的约定，致使乙方的服务未达到本合同约定的服务内容、标准的，乙方不承担违约责任。给乙方、业主造成损失的，甲方予以赔偿。但业主不得以甲方违反合同约定为由拒绝或主张减免缓交纳物业服务费。本合同的履行期限：自2016年7月25日起至2021年7月24日，共计5年（暂定5年，如小区业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的新物业服务合同生效时，本合同自动终止）。 2016年7月26日，四川省佑庭英联华物业管理有限公司乐山分公司作为物业转让方与成都华居物业管理有限公司乐山五通分公司作为物业受让方、乐山市五通桥区城市建设投资有限责任公司作为确认方共同签订《确认函》，载明：“五通桥区城市建设投资有限责任公司：根据五通桥区竹根镇中心路476号西湖新居回迁房前期物业（临时）服务合同第一项第一条11款：‘自本协议终止之日起7日内，与区政府采购的物业管理企业办理本物业的物业管理移交手续，物业管理移交手续须经乐山市五通桥城市建设投资有限责任公司确认，并配合政府采购的物业管理公司和业主办理交接事宜’。我公司依据此条款，已与政府采购的物业管理公司成都华居物业管理有限公司乐山五通分公司办理完物业管理交接手续，债权债务已转让给成都华居物业管理有限公司乐山五通分公司，现恳请乐山市五通桥区城市建设投资有限责任公司予以确认。”。 原告自2016年7月26日入驻“西湖新区”，并按照合同约定提供物业管理服务。工作中，原告在小区单元门张贴通知向该小区业主公示物业管理服务费计价明细表，以在小区公告栏张贴通知、在欠费住户大门张贴“温馨提示”以及短信通知的形式，向该小区业主催缴物业管理服务费。 另查明：1.2015年7月8日，乐山市信和房地产咨询有限公司作为测绘单位接受五通桥区城市建设投资有限公司作为委托单位作出《乐山市房地产面积（实）测绘报告》（地址及项目名称：中心路回迁还房A区1-8幢楼），其中：中心路回迁还房A区3幢2单元明细表：楼号18-6产权133.94平方米。 2.乐山市五通桥区发展和改革局文件（五发改价格[2016]9号）《乐山市五通桥区发展和改革局、乐山市五通桥区住房和城乡建设局关于五通桥区普通住宅前期物业服务和保障性住房物业服务收费实行政府指导价标准的通知》载明：经第八届区政府第61次常务会审议同意，现就我区普通住宅前期物业服务和保障性住房物业服务收费政府指导价标准及有关事项通知如下：一、我区物业服务收费按不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅前期物业服务收费和保障性住房的物业服务收费采取包干式计费方式的，实行政府指导价，其他物业的服务收费实行市场调节价。五、实行市场调节价的物业服务收费，由业主与建设单位或物业服务企业在物业服务合同中约定具体收费标准。附件1、五通桥区普通住宅前期物业服务和保障性住房物业服务收费政府指导价标准：物业服务等级二级基准价有电梯（高层）为1.30元/平方米﹒月，无电梯（多层）为0.80元/平方米﹒月，浮动幅度：上下浮动不超过20%（注：二次供水、集中供热水、供暖气以及业主专有部分空气调节采用集中式空调系统的，其设施设备运行与维护费不包含在上述标准中）。 以上事实，有当事人的陈述、营业执照复印件、身份证复印件、房屋拆迁补偿安置协议、前期物业（临时）服务合同、五通桥公共资源交易服务中心中选通知书（五公共资源[2016]081号）、确认函、西湖新居前期物业服务合同、乐山市房地产面积（实）测绘报告、张贴并公告催收物业管理服务费的照片、通知、小区部分实景照片、五发改价格[2016]9号文件等证据证明，本院予以认定。 本院认为,原告与乐山市五通桥区城市建设投资有限责任公司（“西湖新居”建设单位）签订的《西湖新居前期物业服务合同》系合同双方当事人的真实意思表示，其内容和形式不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效。被告通过与五通桥区土地储备中心签订的《房屋拆迁补偿安置协议》选择西湖新居A3-2-18-6号房屋作为其回迁安置房而成为“西湖新居”小区业主。原告通过乐山市五通桥区城市建设投资有限责任公司“公开招标采购”中选“中心路回迁房（西湖新居）前期物业管理服务”项目并签订《西湖新居前期物业服务合同》，作为物业管理公司于2016年7月26日入驻该小区。由此，原、被告之间形成物业管理公司与小区业主的关系。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定:建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，被告认为其未与原告签订物业合同，并非物业合同的相对方，不应向原告支付物业管理服务费的理由不能成立，被告应当按照《西湖新居前期物业服务合同》的约定履行相应的交费义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定:物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，被告以其未入住该小区未享受物业服务为由，拒绝交纳物业管理服务费的理由不符合法律规定，本院不予支持。 原告按照合同约定，向小区业主提供二级物业管理服务。按照乐山市五通桥区发展和改革局文件（五发改价格[2016]9号）规定的二级物业服务电梯（高层）基准价为1.30元/平方米.月，原告下浮20%即高层住宅1.04元/月.平方米向包括被告在内的“西湖新居”业主收取物业管理服务费，符合该规定。被告作为小区业主，在原告提供了物业服务后，应按照约定支付相应的物业管理服务费。根据《西湖新居前期物业服务合同》约定，物业管理服务费按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积收取。未办理房屋所有权证的，按房屋测绘机构实测的房屋建筑面积收取。被告所有的A3-2-18-6号房屋经房屋测绘机构实测的房屋建筑面积为133.94平方米，被告应当按照测绘面积交纳物业管理服务费。故被告主张原告收费标准过高、其房屋面积为120平方米为由拒绝交纳物业管理服务费的理由亦不能成立。被告主张其房屋为回迁安置房，无需交纳物业管理服务费无法律依据，本院不予采纳。原告主张的资金占用利息，双方在《西湖新居前期物业服务合同》中并无约定，且原告作为物业管理服务方，工作中尚存在不足,有待改进和完善,故本院不予支持。 综上，原告要求被告支付西湖新居A3-2-18-6号房屋物业管理服务费1337.00元（2017年7月25日-2018年7月24日：133.94㎡×1.04元/月/㎡×12月×20%=334.31元，2018年7月25日-2019年7月24日：133.94㎡×1.04元/月/㎡×12月×60%=1002.94元，合计1337.25元，原告主张1337.00元，不违反法律规定）的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第二十一条、第四十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下： 一、被告杨玉福在本判决生效后三日内支付原告成都华居物业管理有限公司物业管理服务费1337.00元； 二、驳回原告成都华居物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25.00元，由被告杨玉福负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员  王利群 二〇二〇年五月十五日 书记员  辛 苗