贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔06民终1052号上诉人（原审被告）：铜仁中瑞恒泰置业有限公司，住贵州省铜仁市碧江区梵净山大道75号。法定代表人：秦小芳，该公司总经理。委托诉讼代理人：蔡家林，男，铜仁中瑞恒泰置业有限公司职工。委托诉讼代理人：潘自清，国浩律师（贵阳）事务所律师。被上诉人（原审原告）：李卫格，男，1983年9月13日出生，汉族，住贵州省铜仁市碧江区。被上诉人（原审原告）：杨艳，女，1977年11月17日出生，土家族，住贵州省铜仁市碧江区。上诉人铜仁中瑞恒泰置业有限公司(以下简称中瑞公司）因与被上诉人李卫格、杨艳商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省铜仁市碧江区人民法院（2020）黔0602民初138号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭，于2020年5月20日公开开庭进行了审理。上诉人中瑞公司的委托诉讼代理人蔡家林、潘自清，被上诉人李卫格、杨艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中瑞公司上诉请求：1.撤销(2020)黔0602民初138号民事判决；2.改判驳回李卫格、杨艳的一审诉讼请求；3.一、二审案件诉讼费由李卫格、杨艳承担。事实和理由：一、本案中，中瑞公司系遇“情势变更”才导致逾期交房，应当适用情势变更原则对合同中交房时间进行变更。涉案房屋在交房期内已全部竣工客观上达到交付使用条件，因“情势变更”情形：1.隔壁楼盘强行占用案涉工程的消防通道，导致消防没有验收通过；2.在协调占用消防通道的问题后又遇到了消防验收职责移交期间，中瑞公司无法提交工程验收资料，导致长时间消防不能验收，无法进行验收备案登记。二、一审法院适用《合同法》第117条第一款关于不可抗力免责规定，属于适用法律错误。本案并非要求不可抗力的情况进行免责，中瑞公司也未提出不可抗力的抗辩理由，而是提出“情势变更”情形，情势变更期间中瑞公司不应承担违约责任。本案应当适用《合同法》司法解释二第二十六条规定。变更案涉合同交房时间条款可以使合同双方的权利义务重新达到平衡，使合同履行变得公正合理。三、中瑞公司即使承担逾期交房违约责任，也仅承担2019年9月20日至2019年10月14日中瑞公司登报交房期间的违约金。中瑞公司在2019年9月19日备案登记取得后第一时间电话通知李卫格、杨艳接房，其拒绝接房之后，中瑞公司也已按合同约定的交房通知方式，于2019年10月14日在铜仁日报登报交房，此后，中瑞公司不再承担逾期违约金。消防职能转变时间是2019年4月1日至2019年6月30日，碧江区住建局是在2019年7月5日才接收申请材料的，中瑞公司是第一个完成消防备案的项目，所以从客观上2019年4月1日至2019年7月5日期间属于非中瑞公司的原因导致的延期，这95天的时间应当扣除。李卫格、杨艳辩称，1.中瑞公司在合同约定期限内涉案房屋未达到国家法定交付条件；2.中瑞公司至2010年5月8日未书面通知交接房屋，2020年1月8日李卫格、杨艳自己主动到物管处收房，李卫格、杨艳只主张中瑞公司承担延期交房违约责任至2019年12月31日于法有据。李卫格、杨艳向一审法院起诉请求：1.判令中瑞公司支付李卫格、杨艳暂截止2019年12月31日共365天的逾期交房违约金19795.41元；李卫格、杨艳保留继续追诉的权利；2.诉讼费由中瑞公司承担。一审法院认定事实：2018年4月7日，李卫格、杨艳与中瑞公司签订《商品房买卖合同》（合同编号:2018003905），约定中瑞公司将其开发建设的位于铜仁市碧江区房屋出售给李卫格、杨艳；房屋规划用途为成套住宅，属钢混结构；建筑面积113.51ｍ2，套内建筑面积91.33ｍ2；按套内建筑面积计价，单价5939.23元／ｍ2，购房总价款542430元；付款方式为买受、（李卫格、杨艳）应于合同签订之日向出卖人（中瑞公司中瑞恒泰公司）交付首期房款142430元，余款400000元以公积金贷款方式支付；出卖人应于2018年12月31日前将案涉房屋交付买受人使用；商品房交付时应当符合以下条件:该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件，有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；商品房为住宅的，中瑞公司还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》；商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件；出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理；出卖人未按第十一条约定的期限和条件向李卫格、杨艳交付房屋，逾期超过90日后，买受人有权要求退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金；本合同自双方签字（盖章）之日起生效。合同还对双方的其他权利和义务进行了约定。该《商品房买卖合同》买受人栏处载明了本案李卫格、杨艳的基本信息及联系电话，至今，两李卫格、杨艳的联系电话未发生变动。合同签订后，李卫格、杨艳于签约当日即2018年4月7日向中瑞公司支付首期房款142430元，并于2018年7月14日支付房款30000元，余款370000元通过银行按揭贷款支付。2020年1月8日，中瑞公司将案涉房屋交付给李卫格、杨艳。另查明，中瑞公司于2016年5月取得案涉项目的土地使用权，于2016年1月取得该项目《建设用地规划许可证》（地字第520000201405388号），于2016年5月取得该项目《建筑工程施工许可证》（编号522221201605270101），并于2017年5月25日取得其开发建设的案涉铜仁市碧江区梵净山大道102号中瑞恒泰·水上明珠1、2、3、幼儿园幢商品房预售许可证。案涉工程于2019年9月19日在住建部门办理了建设工程竣工验收备案登记。一审法院认为，本案当事人双方争议的焦点为:1.李卫格、杨艳与中瑞公司签订的《商品房买卖合同》是否合法有效；2.中瑞公司是否违约，其应否向李卫格、杨艳承担相应的违约责任，李卫格、杨艳主张的违约金是否于法有据。关于焦点一，本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，民事法律行为应当是行为人真实意思表示。本案李卫格、杨艳与中瑞公司双方在平等自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，没有违背法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，予以确认。双方当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。关于焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。”及第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定,李卫格、杨艳按约付清了购房款,中瑞公司则应当按照合同约定的时间向李卫格、杨艳交付房屋。根据案涉《商品房买卖合同》第十一条的约定,中瑞公司应于2018年12月31日前向李卫格、杨艳交付房屋,但中瑞公司至2020年1月8日才将案涉房屋交付李卫格、杨艳,逾期交房372天，事实清楚，予以确认。对逾期交房的事实，中瑞公司提出双方合同第十二条约定了“若因政府或者相关部门的原因及不可抗力因素造成延期的，出卖人不承担违约责任”以及提出“消防验收职责转移至住建管理部门”属“情势变更”事由的观点。对此，一审认为，双方签订的《商品房买卖合同》第十二条的约定是对项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件中“城市基础设施、公共服务设施”的约定内容，从合同内容及上、下文结构看，主要是针对商品房自身的基础设施应当具备的交付条件形成的合意，如通水、通电、通气、供暖、宽带网络等线路敷设到户后，才符合合同约定的交付条件。如因政府或相关部门的原因及不可抗力因素造成上述基础设施未达到交付条件的，中瑞公司免除违约责任的问题。案涉《商品房买卖合同》双方约定有专门的逾期交房违约责任条款，即合同的第十三条。案涉基础设施交付与房屋交付属于两个不同的独立的交付标的，既不矛盾也没有交集。因此，对中瑞公司提出因政府或相关部门原因导致其逾期交房不担责的辩解理由，不予采纳。对中瑞公司提出“情势变更”的观点，一定法院认为，消防验收职责转移至住建管理部门发生在2019年4月以后，此时，双方合同约定的交房履行期限已届满。即使根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款关于对不可抗力免责的规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”消防验收职责转移前，中瑞公司已经发生迟延履行交房的事实，况且本案不属于不可抗力因素。故，中瑞公司的辩解理由没有事实和法律依据，不予采纳。对中瑞公司提出因“金域·欧城”占用消防通道的因素导致其逾期交房不担责的抗辩理由，一审法院认为，中瑞公司与李卫格、杨艳签订《商品房买卖合同》约定交房期限时，其占据优势地位，中瑞公司应当预见和考虑到在施工期间因客观原因延误工期的不利因素及该因素是否会造成逾期交付商品房。根据合同相对性原则，案涉《商品房买卖合同》对李卫格、杨艳及中瑞公司双方具有法律约束力，中瑞公司若因第三人的原因造成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，中瑞公司理应向李卫格、杨艳承担逾期交房的违约责任。故，中瑞公司的辩解意见，于法无据，不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，中瑞公司未如约履行交房的行为已经构成违约，其理应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，双方在合同中对违约金的计算方法进行了约定。即按照李卫格、杨艳已付房款每日万分之一的标准计算违约金。中瑞公司逾期交房372天，庭审中，李卫格、杨艳明确表示只主张365天的逾期交房违约金，此系李卫格、杨艳对权利的处分，符合法律规定。故，中瑞公司应承担的逾期交房违约金542430元×0.0001×365天=19798.70元。李卫格、杨艳主张19795.41元，符合法律规定，予以支持。庭审中，中瑞公司提出，李卫格、杨艳向银行按揭贷款未偿还部分的金额不应当视为李卫格、杨艳的已付房款，逾期交房违约金的计算基数也不应当包含该部分款项，李卫格、杨艳以购房总价款作为计算基数不符合双方合同约定。对此，一审法院认为，李卫格、杨艳与中瑞公司双方对逾期交房违约金基数约定为以买受人即李卫格、杨艳支付的全部已付房款予以计算，李卫格、杨艳按照合同约定通过支付首期房款及银行贷款方式付清了全部房款542430元。因此，中瑞公司提出的观点无事实和法律依据，不予采纳。对李卫格、杨艳要求中瑞公司支付逾期交房违约金19795.41元的诉讼请求，予以支持。一审法院据此，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决:铜仁中瑞恒泰置业有限公司于判决生效之日起十日内支付李卫格、杨艳逾期交房违约金19795.41元。案件受理费294元，已减半收取计147元，由铜仁中瑞恒泰置业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，《商品房买卖合同》第十四条交接手续约定：（三）查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人书面通知，或媒体通知：以《铜仁日报》刊载为准，或电话通知买受人交接房屋，在出卖人通知交接房屋之日后，买受人无正当理由不办理房屋交接手续的，视为买受人已按期交房……。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，结合双方诉辩主张，本院归纳本案二审争议焦点为：1.中瑞公司逾期交房是否存在情势变更情形；2.中瑞公司是否通知交房，应否承担违约金及违约金的计算时间是否正确。本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”的规定，情势变更的适用，是在合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的时，当事人向人民法院提出请求变更或者解除合同，由人民法院根据公平原则并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。就本案而言，如果中瑞公司认为出现了客观情况的重大变化，继续履行合同对自己明显不公平或者不能实现合同目的，那么其应当向人民法院请求变更或者解除合同，但是中瑞公司并没有请求人民法院变更或解除合同。因此，中瑞公司关于情势变更的主张，不符合情势变更适用的条件。况且从本案争议来看，《商品房买卖合同》成立以后的客观情况并没有发生重大变化。作为本案商品房买卖合同的出卖方，其承担的合同义务是交付房屋，而买受方承担的是支付房款的合同义务，双方均应当严格按照合同履行义务。中瑞公司所称合同成立后客观情况发生的重大变化主要是隔壁楼盘强行占用案涉工程的消防通道，导致消防没有验收通过及在协调占用消防通道的问题后又遇到了消防验收职责移交期间，中瑞公司无法提交工程验收资料，导致长时间消防不能验收，无法进行验收备案登记。中瑞公司所称事由并非无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，也不足以导致履行合同显失公平，或导致合同履行基础丧失使其合同目的根本不能实现。因此，中瑞公司称其未能按合同约定履行交房义务，是因“情势变更”，其不应承担违约责任的理由不能成立。关于中瑞公司是否通知交房，应否承担违约责任及违约金的计算时间是否正确。本案中，《商品房买卖合同》约定了商品房的交付时间和条件，即在2018年12月31日前向买受人交付商品房，该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件，因案涉工程系2019年9月19日竣工验收备案，在合同约定的交房期限内案涉房屋并未达到合同约定的交付条件，中瑞公司已存在逾期交房，应承担逾期交房的违约责任。中瑞公司主张案涉工程竣工备案后已通知李卫格、杨艳接房，但未提供证据佐证，其主张不能成立。中瑞公司主张2019年10月14日已在《铜仁日报》登报交房，此后，中瑞公司不再承担逾期违约金的问题。按照《商品房买卖合同》的约定，在《铜仁日报》刊载交房是在买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因未能按期交付的情况下双方同意以《铜仁日报》刊载为准，而案涉商品房未能按期交付并非买受人原因，因此，中瑞公司的该主张不能成立。综上所述，中瑞公司的上诉理由不能成立，应予驳回；原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费295元，由上诉人铜仁中瑞恒泰置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  唐正洪审判员  向 前审判员  熊亚飞二〇二〇年五月二十日法官助理方芊书记员张祝红