浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终863号 上诉人（原审被告）：方益群，男，汉族，1981年8月15日出生，住江西省上饶市弋阳县。 上诉人（原审被告）：陈林，女，汉族，1981年11月1日出生，住湖北省黄冈市黄州区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：章丹清，浙江赤松律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：浙江义乌金汇化纤有限公司，住所地浙江省义乌市经济开发区戚继光路。 法定代表人：王建新。 诉讼代表人：浙江义乌金汇化纤有限公司管理人。 委托诉讼代理人：吴康康，系管理人工作人员。 委托诉讼代理人：陈欣欣，系管理人工作人员。 上诉人方益群、陈林因与被上诉人浙江义乌金汇化纤有限公司（以下简称金汇公司）与破产有关的纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2019）浙0782民初19408号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 方益群、陈林上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费由被上诉人金汇公司承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误，依法应予撤销。一、一审法院对本案基本事实的认定错误。1.本案合同是双方当事人真实意思表示，双方均应依约履行。金汇公司作为房屋所有人，清楚房屋的性质，知晓房屋是建造在工业用地上，无法取得商品房的产权证。故案涉房屋只是出租而非出售，金汇公司只是将房屋的使用权转让给方益群。方益群原是金汇公司的员工，金汇公司将房屋的使用权转让给方益群、陈林，并未违反法律规定。从房屋使用权的费用看，总费用43万元，每年使用费1.13万元，属于正常的使用费。本案房屋位于义乌市经济开发区戚继光路，该地段的房屋均价近2万元/平方米。本案房屋面积149.51平方米，在该地段购买该面积的房屋，43万元尚不足以支付房屋首付。一审法院在没有其他证据可以证实本案合同系房屋买卖合同的情况下，仅凭主观臆断认定，显然错误。2.方益群、陈林是农村进城务工人员，虽然在城市中不断奋斗，希望通过自身努力购买房屋，但实际情况是，随着目前商品房市场价格的不断走高，作为务工人员想购买一套住房已经越来越困难。在此情况下，方益群、陈林只能通过租房的形式在城市安家。而为了居住稳定，像本案这样的长期租赁最适合方益群、陈林的实际需要。2018年9月20日，中共中央、国务院发布《中共中央、国务院关于完善促进消费体制机制、进一步激发居民消费潜力的若干意见》，明确：大力发展住房租赁市场特别是长期租赁。总结推广住房租赁试点经验，在人口净流入的大中城市加快培育和发展住房租赁市场。加快推进住房租赁立法，保护租赁利益相关方合法权益。由此可以看出，国家对于住房长期租赁持支持的态度。二、一审法院适用法律错误。一审法院在未查明事实，没有证据证实双方当事人系房屋买卖关系的情况下，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，认定合同无效，曲解法律，适用法律错误。法律的目的在于定纷止争，并且根据公平原则兼顾各方当事人的合法权益，尽最大努力实现社会的公平、正义。本案中，方益群、陈林和金汇公司之间只是单纯的房屋使用权转让关系。金汇公司将房屋交给方益群、陈林使用，方益群、陈林按照双方约定支付了房屋使用费用。金汇公司在收到费用后，双方的合同关系已经成立。金汇公司目前已进入破产程序，该公司实际没有能力返还方益群、陈林的使用费并赔偿损失。方益群、陈林为了能在城市中安稳生活，已经将辛苦工作多年的积蓄全部支付给金汇公司。截至目前，方益群、陈林已在该房屋居住两年，并进行了装修。一旦腾退房屋，将导致方益群、陈林没有居住的地方，无法正常生活。同时，本案涉及的住户有十几户之多，大家都是同样的情况。方益群、陈林等人在义乌辛苦奋斗，只为了能有个安稳的住所。金汇公司的做法已经严重侵害方益群、陈林最基本的合法权益。 被上诉人金汇公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、从《房屋转让合同》的合同标题及相关条款字面意思均可看出，案涉房产的真实目的是转让而非方益群、陈林所称的出租。本案合同中约定：1.合同标题为房屋转让合同；2.合同的最终目的是金汇公司出让房屋给方益群；3.合同1.5条房屋所有权及其土地使用权一并转让给方益群，并在具备过户办证条件时配合办理过户手续；4.合同4.1条和4.2条价款系房屋转让价款，房屋转让价款已于2017年9月30日前即房屋交付使用前全部付清等。二、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。金汇公司在未取得案涉房屋权属证书的情况下将该房屋所有权转让给方益群，违反了法律的强制性规定。三、《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十二条、第五十六条规定，国家实行土地用途管制制度，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。本案中，金汇公司未经政府有关部门批准，擅自改变受让土地的用途，在未依法办理相关变更手续的情况下，将工业用地上的涉案房屋转让给方益群，违反法律禁止工业用地分割转让的强制性规定。工业用地建房后出售用于居住，严重扰乱城市房地产市场秩序，影响国家税收收入，损害国家利益。综上，本案房屋转让行为存在《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款、第四款、第五款之情形，应属无效。 金汇公司向一审法院起诉请求：1.依法确认金汇公司与方益群签订的《房屋转让合同》无效；2.方益群、陈林立即腾退实际占用宿舍楼2号510室。 一审法院认定事实：方益群、陈林系夫妻关系。2005年，金汇公司通过政府出让取得坐落于义乌市经济开发区戚继光路的土地使用权，并于2007年8月6日取得土地使用权证，土地性质为工业用地。2017年8月，金汇公司建成上述房屋，施工单位为浙江省义乌市众建建筑有限公司。2018年4月14日，金汇公司与方益群签订《房屋转让合同》一份，约定金汇公司将其所有的坐落于义乌市稠义公路1号公司宿舍楼二号楼509室房屋使用权转让给方益群，注明该地块土地使用年限自2005年4月22日至2056年1月18日，建筑面积为149.51平方米。转让期限自合同签订之日起至2056年1月18日止，转让总价款为43万元整，方益群已于2017年9月30日付清所有购房款。合同中同时明确约定：本合同的最终目的是甲方出让房屋给乙方，因情势原因目前暂不能办理过户；当条件具备时甲方立即协助办理，当条件不具备时乙方以占有之方式行使房屋的物权。另查明，2019年4月10日，义乌市晓清资产管理有限公司申请金汇公司破产清算。一审法院经审查后于同年6月24日作出（2019）浙0782破申8号民事裁定书，裁定受理义乌市晓清资产管理有限公司对金汇公司的破产清算申请。并指定浙江光正大律师事务所、浙江思大律师事务所、台州中天会计师事务所有限公司为原告破产管理人。方益群、陈林实际使用房屋为宿舍楼二号楼510室。 一审法院认为，本案讼争房屋的土地性质系工业用地，工业用地上的辅助用房不能作为具有独立物权的单套商品房予以出售。金汇公司未经政府有关部门批准，擅自改变土地用途，也未取得房地产开发经营资质证证书，将工业用地上建成的房屋转让给方益群，违反了国家强制性规定，双方签订的合同应属无效。合同无效后，方益群、陈林因该合同取得的财产，应当予以返还，故方益群、陈林应当腾空上述房屋。方益群、陈林辩称双方之间实际上系房屋租赁关系，与查明的事实不符，不予采信。对于方益群、陈林的损失，可主张金汇公司返还并赔偿。因金汇公司已裁定进入破产程序，方益群、陈林可通过向管理人破产申报债权途径予以实现。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条的规定，判决：一、确认2018年4月14日金汇公司与方益群签订的《房屋转让合同》无效。二、方益群、陈林与判决生效之日起三十日内腾退坐落于义乌市经济开发区房屋。案件受理费40元，由方益群、陈林负担。 二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。另查明，双方当事人在《房屋转让合同》中约定：第一条第1.5款“甲方同意将该房屋所有权及其土地使用权一并转让给乙方，并在具备过户办证条件时配合乙方办理过户手续”；第三条第3.2款“因土地使用年限到期，依据相关法律及政策法规，经申请续期并由相关部门批准同意续期的，甲乙双方间的合同权利义务关系仍可继续顺延。乙方无需再向甲方支付费用，但乙方应支付土地使用权续期所应缴纳的土地出让金及相关各类税费”、第3.3款“乙方占有房屋期内，如国家政策允许该物业分割转让的，乙方自动获得该房屋所有权，不论市场行情如何乙方已经支付的第四条之费用自动转为购房款，但转让所需缴纳的诸如土地出让金、各类税费、办证费用等概由乙方自付”；第四条第4.4款“当本房屋具备分割过户条件时，双方同意无论当时的市场行情如何，房屋总价即为大写：肆拾叁万元整（￥：430000.00元）；乙方已经支付的费用自动转化为购房款，甲方不得要求乙方再行支付购房款并无条件配合乙方办理过户；因本协议之最终目的为转让，甲方亦不得以乙方过户前使用房屋为由要求乙方缴纳任何房屋使用费”。 本院认为，本案的争议焦点是方益群与金汇公司签订的《房屋转让合同》的效力问题。方益群、陈林上诉主张案涉房屋是用于出租，方益群原系金汇公司的员工，金汇公司只是将房屋的使用权转让给方益群、陈林，并未违反法律规定。对此，本院认为，从案涉合同内容来看，双方约定的“本合同的最终目的是甲方出让房屋给乙方，因情势原因目前暂不能办理过户；当条件具备时甲方立即协助办理，当条件不具备时乙方以占有之方式行使房屋的物权”、“甲方同意将该房屋所有权及其土地使用权一并转让给乙方，并在具备过户办证条件时配合乙方办理过户手续”、“因土地使用年限到期，依据相关法律及政策法规，经申请续期并由相关部门批准同意续期的，甲乙双方间的合同权利义务关系仍可继续顺延”、“乙方占有房屋期内，如国家政策允许该物业分割转让的，乙方自动获得该房屋所有权，不论市场行情如何乙方已经支付的第四条之费用自动转为购房款，但转让所需缴纳的诸如土地出让金、各类税费、办证费用等概由乙方自付”等内容，涉及房屋所有权的处分，表明双方签订合同的目的是在于转让案涉房屋的所有权，故应认定该合同的性质是房屋买卖合同。方益群、陈林主张双方系房屋租赁关系，金汇公司只是转让房屋使用权的上诉意见，不能成立。关于方益群、陈林提出的其原系金汇公司员工的上诉主张。本院认为，从案件审查情况来看，方益群、陈林并未提供劳动合同、工资支付凭证等能够证明双方存在劳动关系的相应证据，方益群、陈林所持该主张，依据不足，本院不予采信。依据现已查明的事实，案涉房屋的土地性质系工业用地，金汇公司未经相关行政部门批准擅自改变土地用途，将工业用地上建造的房屋分割转让给方益群作为住宅使用，违反《中华人民共和国物权法》第一百四十条，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第二十五条、第五十六条关于使用土地的单位和个人必须按照土地利用总体规划确定的用途使用土地的强制性规定。一审法院认定双方签订的《房屋转让合同》无效，并据此作出的实体处理，并无不当。综上，方益群、陈林的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7750元，由上诉人方益群、陈林负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张翼挺 审 判 员 金佳卉 审 判 员 高丽霞 二〇二〇年五月二十八日 代书记员 孙宇惠