江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终822号上诉人（原审被告）：踪沛然，男，1949年3月1日生，汉族，住徐州市泉山区。被上诉人（原审原告）：徐州康居物业管理有限公司，住所地徐州市凤鸣路凤凰山康居家园商务楼。法定代表人：李世忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：权学武，男，1955年1月1日生，汉族，该公司员工，住徐州市泉山区。上诉人踪沛然因与被上诉人徐州康居物业管理有限公司（以下简称康居物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院(2019)苏0311民初3267号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人踪沛然、被上诉人康居物业公司的委托诉讼代理人权学武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。踪沛然上诉请求：撤销一审判决，确认康居物业公司与康居小区业委会签订的物业服务合同无效；驳回康居物业公司的全部诉讼请求；一、二审诉讼费由康居物业公司缴纳。事实和理由：一、康居物业公司所持合同是无效合同。1.康居物业公司违反《物权法》、《物业管理条例》等法律规定，没有经过业主大会选聘，签订物业服务合同的主体不适格。2.康居小区业委会未经法定程序产生，未取得合法资格，主体亦不适格，退一步说，即使业委会合法产生，未经业主大会同意，擅自签订物业服务合同，也违反了选聘物业公司必须由业主共同决定的强制性规定。3.合同中业委会一方签字人丁建设既是“业委会”主任又是康居物业公司的股东，康居物业公司与丁建设等人与其相互串通签订的合同。上述三种情形符合《合同法》第四十八条、第五十二条、第五十六条关于合同无效的规定。一审法院认定合同有效依据不足。二、上诉人已在一审中提交康居物业公司侵占业主公共收益和保安上班睡觉等服务低劣有关证据，也经康居物业公司确认证据真实有效。康居物业公司肆意侵占业主公共收益，服务质量低劣，违约在先。一审法院判决上诉人全额缴纳物业费和诉讼费，违背公平、公正原则。三、江苏省高级法院在《关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见》中明确规定：“业主委员会擅自签订、变更或者解除物业服务合同，业主大会不予追认的，应当认定业主委员会的订立、变更或者解除物业服务合同的行为对全体业主不发生效力，由此产生的后果由业主委员会中负有责任的个人承担”。一审法院引用《合同法》第六十条、最高人民法院《审理物业纠纷案件司法解释》第六条，判决上诉人全额缴纳物业费，属适用法律错误，应予纠正。四、一审法院判决书中存在歪曲、虚增上诉人陈述的情形。康居物业公司辩称，康居物业公司自2000年至今一直在康居小区提供物业服务，上诉人主张合同无效，应先提起确认合同效力诉讼，不能仅以合同无效抗辩不缴纳物业费。康居小区有2000户，收缴率在90%左右，上诉人称代表广大业主，如业主都认为合同无效就不会缴纳物业费。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。康居物业公司向一审法院起诉的请求为：判令踪沛然支付物业费1206元及违约金135元；本案诉讼费由踪沛然承担。一审法院认定事实：踪沛然系康居家园小区B6-3-401室业主。2014年9月29日，康居物业公司（乙方）与徐州泉山区康居家园业主委员会（甲方）签订物业服务合同一份，双方约定：物业服务期限自2014年10月1日起至2017年9月30日止；乙方负责向业主和物业使用人收取物业服务费；物业服务费普通住宅0.48元/平方米•月建筑面积，小高层0.98元/平方米•月建筑面积；双方另约定了其他的权利和义务。2017年9月29日，康居物业公司与徐州泉山区康居家园业主委员会续订物业服务合同，合同服务期限自2017年10月1日起至2020年9月30日，其余条款与此前所订立合同一致。康居物业公司在合同期限内一直为踪沛然所在小区提供物业服务。2019年4月26日，康居物业公司向踪沛然发出《催费通知》，要求踪沛然支付拖欠的2017年7月1日至2019年6月30日的物业费1206元、滞纳金135元。另查明，2019年6月21日，徐州市泉山区人民政府泰山街道办事处、泉山区房产服务中心共同作出《关于撤销康居家园业主委员会备案的决定》，主要内容为：经查实，康居家园参与五届业主代表大会的部分成员不是所登记房屋的所有权人，违反了相关法律法规的规定；泰山街道办事处、泉山区房产服务中心依法作出撤销康居家园五届业主委员会备案的决定。2019年7月19日，徐州市泉山区人民政府泰山街道办事处、康居社区居委会向康居家园全体业主发出《关于成立业主大会筹备组的通知》，决定重新选举康居家园小区业主委员会。一审法院认为，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业费用；经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中康居物业公司与康居家园小区业主委员会签订的物业服务合同不违反法律、行政法规有关规定，真实有效，予以确认。踪沛然抗辩称因业主委员会备案已被撤销，故其所订立服务合同无效。一审认为，业主委员会的备案登记属于行政管理行为，撤销备案登记并不影响业主委员会之前所订立物业服务合同的效力。对于踪沛然以小区现场照片来证明康居物业公司物业服务不达标而拒绝缴纳物业费用的意见，一审认为，物业服务具有广泛性、持续性等特点，物业管理工作涉及小区的方方面面，应当综合整体情况评价物业管理企业的服务质量与水平，不能以个别时点的状态而完全否定物业公司履行管理维护义务的事实，亦不能因部分瑕疵而否定踪沛然提供的整体服务。康居物业公司不存在不履行或履行合同存在重大瑕疵的情形，踪沛然拒绝交纳物业费无法定理由，对此项抗辩意见不予支持。康居物业公司在提供物业服务后，有权在物业服务合同期限内依据合同约定向业主收取物业服务费用，踪沛然作为该小区B6-3-401室的业主应及时交纳物业费。因此对于康居物业公司主张的2017年7月1日起至2019年6月30日期间的物业服务费1206元（0.48元/平方米•月×104.77平方米×24个月），予以支持。对于康居物业公司所主张的违约金，因本案争议系因物业服务引发，双方就合同效力、物业服务内容及各自权利义务沟通不畅，致使踪沛然未能正常缴纳物业费，故，对于康居物业公司的违约金诉请不予支持。遂判决：一、判决发生法律效力之日起十日内，踪沛然支付徐州康居物业管理有限公司物业服务费1206元；二、驳回徐州康居物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由踪沛然负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，2000年踪沛然所在涉案康居家园小区的建设单位与康居物业公司签订了前期物业服务合同，其后康居家园业主委员会与康居物业公司签订多份物业服务合同未经过业主大会决定或者追认，应对全体业主不发生效力。但双方当事人均认可除2007年期间因物业费调整问题康居物业公司曾撤离过小区十天左右，自2000年至今康居物业公司一直为康居家园小区提供物业服务，康居物业公司实际支出了成本，康居家园小区业主接受了服务。一审法院判决踪沛然参照合同约定0.48元/平方米•月向康居物业公司缴纳自2017年7月1日起至2019年6月30日期间的物业服务费，并无不当。踪沛然主张康居物业公司提供的物业服务质量低劣，其不应全额承担物业服务费。但踪沛然提供证据并不足以证明康居物业公司提供的服务存在重大瑕疵，结合0.48元/平方米•月的物业服务费收费标准，一审法院确定踪沛然全额支付物业服务费，亦无不当。综上所述，踪沛然的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人踪沛然负担。本判决为终审判决。审 判 长 宋正喜审 判 员 黄 政审 判 员 费 蜜二〇二〇年五月十八日法官助理 黄 伟书 记 员 薛淑淑