贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔06民终299号上诉人（原审被告）：冉某华，男，1985年5月17日出生，苗族，贵州省松桃苗族自治县人，住贵州省铜仁市碧江区。委托诉讼代理人：王明，贵州泽富律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宋某毅，男，1989年5月16日出生，侗族，贵州省铜仁市碧江区人，住贵州省铜仁市碧江区。委托诉讼代理人：宋建华，男，1961年2月28日出生，汉族，贵州省铜仁市碧江区人，住贵州省铜仁市碧江区，系原告宋某毅之父。被上诉人（原审原告）：李某琳，女，1962年9月26日出生，汉族，贵州省铜仁市碧江区人，住贵州省铜仁市碧江区，系原告宋某毅之母。二被上诉人委托诉讼代理人：张晓琳，贵州邦宇律师事务所律师。原审被告：贵州省朗廷装饰工程有限公司，住所地贵州省铜仁市万山区西南商贸城十九栋三、四层。法定代表人：冉某华，该公司总经理。上诉人冉某华因与被上诉人宋某毅、李某琳房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省铜仁市万山区人民法院(2019)黔0603民初1194号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理完毕。上诉人冉某华向本院上诉请求：请求撤销原审判决第一、第二、第三项，依法改判或将本案发回重审。事实及理由：一、本案的合同已经提前解除。租赁房屋上的“此门面出租”广告系被上诉人张贴，被上诉人李某琳已通过电话及信息与案外人孙海协商房屋出租事宜，况且，上诉人早已经将租赁门面内的装修展品撤离。若案涉合同双方未解除，被上诉人也不可能对方发布门面出租广告及与他人协商出租事宜。自2017年5月之后，上诉人未支付租金，倘若合同未提前解除，被上诉人不可能在长达两年的时间里不向上诉人催要租金。二、上诉人冉某华、被上诉人李某琳均不是本案的适格当事人。冉某华系作为朗廷装饰公司的法定代表人与宋某毅签订租赁合同，李某琳未在租赁合同上签名。而双方2016年4月14日签订租赁合同后，于2016年7月14日重新签订合同，合同也是按照后一份合同缴纳保证金，原审认定以前一份合同为据，属于认定事实错误。本案租赁合同双方为朗廷装饰公司与宋某毅。三、2016年7月14日，双方签订的租赁合同约定违约金仅为1万元，2017年5月之后双方已经实际解除合同。本案非民间借贷关系，一审参照民间借贷关系计算违约金，于法无据。四、宋某毅未支付装修工程款，已构成违约，被上诉人宋某毅尚欠工程款110,257元系不争的事实，被上诉人未支付工程款也构成违约。请求二审支持上诉人的上诉请求。宋某毅、李某琳辩称，原审认定事实清楚，使用法律正确，请求二审予以维持。宋某毅、李某琳向一审法院提出诉讼请求：1.判决解除双方签订的《门面租赁合同》；2.判决被告清空租赁物内的物品及垃圾，结清水、电费，并停止使用租赁房屋的水、电；3.判决被告拆除租赁物的外墙门头广告牌、立面广告及油烟机管道；4.判决被告支付所欠租金690,589元（前述租金暂计算至2019年8月31日止，2019年9月1日后的租金按每日816.125元计算至租赁物实际交还之日止）；5.判令被告支付违约金238,644.313元（前述违约金暂计算至2019年8月31日止，2019年9月1日后的违约金以欠付租金为基数，按照月利率2%计算至实际付清租金之日止）；6.本案诉讼费由被告承担。一审查明的案件事实：2016年4月14日，宋某毅与冉某华签订《门面租赁合同》，约定冉某华承租宋某毅、李某琳位于西南商贸城20栋4层的房屋用于朗廷装饰公司经营，房屋面积为979.35㎡，租赁期限为六年（2016年5月1日至2022年5月1日），第一年租金为每月20元/㎡，第二年和第三年租金为每月25元/㎡，三年后按市场价计算租金，每季度支付一次租金（提前一个月支付），及合同第四条第4款约定“承租方必须按照约定时间向甲方缴纳租金，如无故拖欠，甲方将有权向乙方每天按实欠租金的1.5%加收滞纳金。”冉某华于2016年7月17日支付了宋某毅、李某琳押金5,000元。宋某毅、李某琳将租赁物交给冉某华使用后，冉某华共支付宋某毅、李某琳租金230,000元（房屋水电费已结清至庭审前）。朗廷装饰公司在庭审前已搬离租赁房屋。一审法院认为，本案争议的焦点是：1、双方当事人签订的《门面租赁合同》何时解除，2、冉某华、朗廷装饰公司是否欠付宋某毅、李某琳租金,3、违约金如何计算，4、宋某毅、李某琳主张的第二项诉讼请是否有事实依据，5、宋某毅、李某琳的第三项诉讼请求是否与本案相关联。1、对于双方当事人之间的《门面租赁合同》何时解除的问题。宋某毅与冉某华签订的《门面租赁合同》未违反法律规定，该合同合法有效。冉某华主张宋某毅与朗廷装饰公司于2016年7月14日重新签订的《门面租赁合同》，但未提供原件核对，其主张不予采信，双方应以2016年4月14日签订的《门面租赁合同》确定其权利义务。《门面租赁合同》约定租赁期从2016年5月1日至2022年5月1日，冉某华长期欠付租金，宋某毅、李某琳要求解除合同，冉某华在庭审中无异议，予以支持。冉某华、朗廷装饰公司主张与宋某毅、李某琳提前解除了合同，但在本案提交的证据不能充分证明，,一审法院对冉某华、朗廷装饰公司在本案的所述不予采信。即双方当事人解除《门面租赁合同》的时间为一审庭审之日。2、对于冉某华、朗廷装饰公司是否欠付宋某毅租金的问题。从2016年5月1日至本案庭审的2019年9月12日，冉某华应付宋某毅租金930,382.5元，冉某华已付租金235,000元（包括押金5,000元），尚欠租金695,382.5元，宋某毅、李某琳要求冉某华支付租金695,382.5元，该院予以支持。冉某华以宋某毅欠其装修工程款110,257元作为抗辩支付原告租金的理由，因与本案不是同一法律关系，与本案不能合并审理，冉某华可与宋某毅协商解决或另案诉讼。3、冉某华、朗廷装饰公司欠付宋某毅、李某琳租金的违约金如何计算的问题。冉某华、朗廷装饰公司未按约定支付宋某毅、李某琳租金，应承担违约责任。宋某毅、李某琳主张冉某华、朗廷装饰公司按月利率2%计算支付违约金，但双方在合同中就违约金未有约定，而约定的滞纳金不属民事调整的范围，即双方就违约金的计算方式约定不明。宋某毅、李某琳造成的损失大约相当于中国人民银行确定的同期同类贷款利息。为方便计算，一审参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持”的规定，确定其违约金按年利率6%计算支付。按提前一个月支付每季度租金的约定，冉某华、朗廷装饰公司逾期缴纳租金，计算至2019年9月12日的违约金共60295.34元，一审法院对宋某毅、李某琳主张超过年利率6%的违约金部分不予支持。4、对于宋某毅、李某琳主张的第二项诉讼请求。楼梯处物品不是冉某华、朗廷装饰公司租用宋某毅、李某琳二楼遗留的物品，冉某华、朗廷装饰公司租用的二楼无宋某毅、李某琳所述的物品和垃圾，宋某毅、李某琳在庭审中陈述冉某华、朗廷装饰公司已结清水电费，冉某华、朗廷装饰公司也不再使用租赁房屋，且宋某毅、李某琳主张的水电费不具体明确，宋某毅、李某琳的该项诉请于法无据，该院不予支持。5、对于宋某毅、李某琳主张的第三项诉讼请求。其门头广告、立面广告及油烟管道不是冉某华、朗廷装饰公司租用宋某毅、李某琳二楼房屋使用所装，实为宋某毅、李某琳与一楼房屋使用人或所有人之间的关系，不属本案的审理范围，宋某毅、李某琳因本案要求冉某华、朗廷装饰公司拆除，无法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除宋某毅与冉某华于2016年4月14日签订《门面租赁合同》；二、由冉某华于本判决生效之日起十五日内支付宋某毅、李某琳房屋租金695382.5元；三、由冉某华于本判决生效之日起十五日内支付宋某毅、李某琳2019年9月12日前的违约金60295.34元和2019年9月13日至履行完毕之日的违约金（以695382.5元为基数，按年利率6%计算至履行完毕之日）；四、驳回宋某毅、李某琳的其余诉讼请求。案件受理费减半收取6546元，由宋某毅、李某琳负担868元，冉某华负担5678元。二审中，上诉人冉某华向本院补充提交了如下证据材料。第一组：铜仁亿达商业运营物业服务有限公司出具的《证明》一份，案涉门面招租广告照片、调查笔录（孙海），欲证明物业公司在2019年7月26日已发现被上诉人在租赁门面张贴“对外出租”广告，被上诉人已将房屋锁自行更换，李某琳于2019年5月与案外人协商房屋出租事宜。被上诉人质证认为，认为招租广告不是本人张贴，房屋锁是一审判决之后更换，李某琳与案外人商议出租不代表同意解除合同，与本案无关联。第二组：与朗廷装饰公司合作的商家出具的《证明》7份，欲证明租赁房屋2017年10月20日起至今处于空置状态，案涉房屋内的样品材料于2017年10月已陆续撤离，双方早已经解除合同。被上诉人质证认为，出具证明的人、单位与上诉人有经营合作关系，证明内容有倾向性意见，是格式化证明，不能作为证据使用。上述证据材料，本院审核认为，第一组证据材料，该组证据客观真实，与本案存在关联，来源合法，本院予以采信。第二组证据：因该组证据证明内容均是经营商出具，内容只是说明2017年10月之后撤回商品样品，不能证明从2017年10月之后，双方已经协议解除合同，达不到其证明目的。二审查明的案件事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本案争议的焦点为：1、冉某华、李某琳是否系本案的适格当事人；2、双方签订的《门面租赁合同》是否已经解除，解除合同的时间应从何时起算；3、上诉人应否承担违约责任，违约金应如何计算。本院认为，关于焦点1，冉某华主张本案合同的相对方是朗廷装饰公司和宋某毅。但冉某华提交的2016年7月14日双方签订的《门面租赁合同》系复印件，因冉某华未能提交原件核实，宋某毅一方不认可，本院不予采信。一审以双方2016年4月14日签订的《门面租赁合同》认定冉某华为承租人，并无不当。李某琳虽然未在合同上签名，但其与宋某毅系母子关系，其作为合同上的出租人，已经向承租人表明了身份，其不签字但认可该协议，是合同的相对方，其作为共同原告起诉，主体适格。一审查明双方当事人为本案的诉讼参加人，并无不当。关于焦点2，本案中，因上诉人冉某华和朗廷装饰公司未按时缴纳租金，存在违约行为，按照双方签订的租赁合同，出租人有权要求解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，双方当事人可以协议解除合同，解除合同应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。根据上诉人提交的证据分析，被上诉人李某琳在2019年5月份，与案外人孙海商谈过房屋出租事宜，但双方未签订租赁合同。之后对外发布招租广告，表明已有另行寻找承租人的意思表示，但不能视为已向冉某华发出了解除合同的通知。冉某华主张双方2017年10月已经协议解除了合同，但没有提交证据证明向被上诉人发出了解除通知，其上诉理由不能成立。关于焦点3，冉某华、朗廷装饰公司在履行合同过程中，未按时向出租人缴纳租金，在租赁期内提出解除合同，已经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”承租人冉某华、朗廷装饰公司应当承担违约责任。对于违约造成出租人的损失，应当根据双方履约过程中的过错责任及实际损失大小进行考量。宋某毅在诉讼中主张按照每月2%计算欠付租金的利息与合同约定不符，一审法院根据被上诉人租金被占用的损失情况，参照银行同期贷款年利率6%计算损失，用以弥补出租人的损失，较为公平合理，并无不当。综上所述，上诉人冉某华提出的上诉理由不能成立，应予驳回。原审认定基本事实清楚，适用法律正确，判决结果得当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11356元，由上诉人冉某华负担。本判决为终审判决。审判长 熊 健审判员 张 全审判员 代静云二〇二〇年五月十二日法官助理向俊书记员雷芳