河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫16民终1577号上诉人(原审原告)：周红洁，女，汉族，1979年11月15日生，住河南省扶沟县。委托诉讼代理人：霍爱本，扶沟县聚正法律服务所法律工作者。上诉人(原审被告)：扶沟县华福房地产开发有限公司，住所地：扶沟县行政新区桐丘路西侧。社会信用代码：91411621060036187X。法定代表人：林迪，总经理。委托诉讼代理人：任发亮，扶沟县鼎正法律服务所，法律工作者。上诉人周红洁因与上诉人扶沟县华福房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，均不服河南省扶沟县人民法院（2020）豫1621民初178号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人周红洁及其委托诉讼代理人霍爱本，上诉人扶沟县华福房地产开发有限公司的委托诉讼代理人任发亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周红洁的上诉请求：1、撤销(2020）豫1621民初178号民事判决书；2、判决支持原告诉状请求的19309元违约金的诉讼请求；3、诉讼费和上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人间的商品房买卖合同纠纷是一个系列案件,本轮诉讼的原告有一百二十多人,还有二百多人没有起诉及第二期的一百多户正待诉讼。正是因为当今的诉讼会涉及到多个部门和行业及政府的维稳工作,本案我们从委托代理的2019年11月份至今已长达六个多月时间,我才获得了(2020）豫1621民初178号民事判决书。该判决书的基本事实大部分是查清楚了,认定的事实大部分也正确,初审法院在判决书中归纳的本案争议焦点也正确,即:扶沟县华府房地产开发有限公司是否违约交房,是否承担违约责任，违约金金额如何确定。初审判决错误的就是，认定扶沟县住建局2019年12月19日做出的停工181天的情况说明为有效证据是明显错误的。因为对该证据的错误认定，直接导致本案争议焦点问题的间接回答和对原告诉讼请求的直接否定，也就是本院原告的合法权益明显遭到本判决书的侵害问题。我国的建筑工程暂时停工令是一个要式法律文书,依法应当载明:施工单位、监理单位、合同段和编号，同时必须填写的内容为:停工范围，停工原因，停工时间及停工后应做如何处理等内容,基本上能称之为具体行政行为性质的法律文书,也是我们党和政府关于建筑行业在环保上的强行规范性措施，是一个非常严格和要式性的法律行为，绝对不可能是扶沟县住建局2019年12月19日出具的“关于扶沟县华福大名城项目环境污染治理停工的情况说明”，就能认定为有效的停工181天行政行为的停工天数。故这份证据明显是伪证，属无效证据，不具有法律效力。且在2019年12月19日作出该份情况说明时，并没有法定代表人的签名,也没有制作人的签名,当时明显不具备单位出具证明材料的有效证据的形式要件,当在春节前上诉人向法院提出这个问题后,就立即向法院提出申请,申请制作人和法定代表人出庭接受法庭的询问和质证,但初审法院没有这样做，他们认为没有必要出庭，一审中原告当庭就提出了异议（详见庭审笔录),一审开庭时,法官宣读了其依职权调取的询问笔录，其笔录内容仅涉及一些法院因判决所需的对证据的程序性问题的询问,与原告申请其出庭接受质证所要询问的问题有本质的差别。同时，从初审法官的询问笔录所问的问题来看，明显与法定的格式停工令中的内容就毫无关系,因此说，2019年12月19日扶沟县住建局出具的停工181天的情况说明就不能够认定为有效证据。再结合庭审中被告提供的建筑工程备案表的签发时间是2020年1月16日,完全说明原告诉请的被告从2019年12月5日陆续交付商品房与双方签订的商品房买卖合同中第八条约定的2019年5月31日前交付商品房,其违约交房逾期180天以上的诉讼请求天数按日万分之二来承担违约责任的诉请依法应予以支持。故初审判决的违约天数既不是原告诉请的天数，也不是被告抗辩的天数,而是初审法官主观臆断的天数，且还严重侵害了原告的合法权益。恳请二审法院，为维护法律的尊严，查清事实,支持上诉人的请求。针对扶沟县华福房地产开发有限公司上诉，周红洁答辩称，1、扶沟县华福房地产开发有限公司上诉状称2019年12月4日是交房时间不对。房屋交付只能是以开发商实际交房的时间，也就是交钥匙的时间来确定，而不能以通知交房的时间来认定。周红洁交接房屋的时间是12月20日，只能认定这一天是交房日。2、不存在逾期交款的这种情况，周红洁付的是全款，约定的是5月30日之前把全款付完，周红洁支付全款的时间是5月15日，不存在违约。3、上诉人扶沟县华福房地产开发有限公司应当承担逾期交房的违约责任。至于说市政配套设施与周红洁没有关系，也不是法定的延期交房的理由，开发商应当承担逾期交房的违约责任。扶沟县华福房地产开发有限公司上诉请求：1、依法撤销（2020）豫1621民初178号民事判决书,改判上诉人不承担逾期交房的违约责任（即款2556元)或将本案发回重审。2、本案的一审、二审费用全部由被上诉人负担。事实和理由：一、原审人民法院认定上诉人实际交房的日期是2019年12月20日错误，应依法认定为上诉人通知周红洁接受房屋时,即2019年12月4日。因原审法院认定接受房屋的具体时间错误，导致判决结果错误。退一万步讲，即便上诉人违约,承担逾期交房的天数应是从2019年6月1日计算至2019年12月4日,即181天。由于181天中除上诉人自身停工整改的32天外，其余天数是上诉人自身不能预防和控制的因素导致停工。因此,原审应认定违约天数为32天，不应该是54天。二、被上诉人逾期付款的事实清楚,证据确凿充分。但原审法院却没有认定周红洁违约,实属错误。依据双方订立的“商品房买卖合同”及合同附件,被上诉人周红洁应于合同订立后三日内办理完毕按揭手续。但由于周红洁在三日内没有办理完毕，导致逾期付款94天。因此，依据合同的约定，周红洁应承担逾期付款的违约责任。原审庭审时,被上诉人辩称的理由不能成立。况且,原审法院也到按揭银行调查核实了购房户到银行办理按揭的真实状况,周红洁逾期付款并非上诉人的原因造成的。三、上诉人不应承担逾期交房的违约责任。理由①:逾期交房的最直接,最主要原因是受国家环保等的影响。近年来,我国各类企业为了配合国家环保政策及扬尘治理从中央到地方出台了诸多的政策及文件。庭审中,我公司已向法院提供我县人民政府“攻坚办”从2018年1月11日至2019年12月份下发的29份红头文件。这些文件直接要求工地停工及停工天数。仅这29份文件中可得知,共停工天数181天。除去阴天下雨天气和中考及高考的停工期限,停工期限共计205天。可想而知，涉案房产真正施工的时间有几天?另外大家有目共睹的是扶沟县城四关都有限高拦。其目的是限制大货车出入,购买建筑材料就是一大难题,况且环保政策是全国统一的。生产建筑材料的也要提前预定。不像以前那样打个电话送货到家。因此,迟延交付房屋是受国家政策的影响,依据双方所订立的商品房买卖合同第八条第二款第二项(但如遇下列特殊原因,除双方协商同意解除合同或变更合同外,出卖人可据实予以延期:1.遭遇不可抗力,且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的;2、按附件四《合同补充协议》约定执行;)及合同附件四即《合同补充协议》第五条第二项(2、有关法律、法规、政3策等调整导致交付延迟或根据上述规定不得交付的)的约定,我公司不承担逾期交房的违约责任。理由②:退一万步讲,即便抛开政策因素的影响,依据附件四即《合同补充协议》第五条第6项(6、买受人逾期付款的,按买受人逾期时间相应顺延交房旦期;),买受人逾期付款的,按买受人逾期时间相应顺延交房目期。就本案而言,原告逾期付款达94天。因此,依据该条款的约定,我公司逾期交房也是情理之中。原告不能不视自己违约在先且是严重违约的事实,而一味追究我公司的根本不存在的违约责任。这显然也违背礼让、诚实、守信的做人的最基本的原则。我公司主张的上述事实,庭审中也提交了相关证据,证据材料足以证实原告存在违约的基本事实。理由③:逾期交付房产亦受市政基础配套设施的严重影响。大家都知道,开发商在开发土地前,首先向当地政府相关部门缴纳了各种税款。其中包括所开发土地的市政基础配套设施费(基础配套设施包括:水、电、路,污水管网等基础工程)。而本案所涉及的楼盘，位于通向××××路东侧,涉案房地产小区大门刚好朝向花园南路。花园南路是县政府利用“三P”项目，由神州长城公司来建，当时市政规划完工时间是2018年12月31日之前，赶到我公司交付房产之前。但事实上，神州长城公司跑了,该路至今未通,而且污水管网没有建成，小区污水管网无法和城市配套设施对接。在此，我公司可以提供现场照片。贵院法官也可以亲临现场目睹一切。因此,迟延交房不是我公司的责任,是政府原因造成的,是我公司不能控制因素导致的,这种原因也不是我公司能够预见的,符合双方合同约定的逾期交房免责事由。综上所述，原审法院认定事实错误,而且在查清被上诉人逾期付款的情况下,却没有认定被上诉人违约。请求二审法院查清事实，依法改判或将本案发回重审。针对周红洁的上诉，扶沟县华福房地产开发有限公司答辩称，住建局出具的181天的情况说明，应当作为合法有效的证据予以认定。理由是：出具该证明的制作人王磊，在出具该证明时所依据的是扶沟县政府停工文件及驻涉案工地的监理以及涉案工地的工程监理和住建局派驻工地的工程监理，更为重要的是在原审时，周红洁等人要求要求王磊住建局局长以及相关的人员进行了核实，扶沟县人民法院对涉案人员、执行人员进行了逐一的调查和核实，核实和调查的情况在原审法院进行了质证，因此，原审法院认定为是合法有效的证据，周红洁的上诉理由不能成立。2、周红洁以工程备案表的时间是2020年1月16日为由来认定涉案房屋的交付时间，甚至说截止到2020年1月16日才具备交付的条件，不符合法律的规定和双方合同的约定，因为工程竣工备案是政府行政管理部门对建设单位的一种行政行为，而房屋买卖的交付是一种民事行为。就本案而言，双方在合同中约定了扶沟县华福房地产开发有限公司交付房屋的约定条件验收合格。在原审时扶沟县华福房地产开发有限公司提交了五部门验收合格的报告，依据房地产管理法，依据房地产管理法24条及房地产管理法司法解释17条的规定，房屋验收合格才是房屋交付的最根本的因素，至于说备案不备案，不是房屋交付的限定条件，因此原审法院认定在2020年11月20日，我们具备交付房屋的条件，是符合双方合同的约定也符合法律的规定。周红洁向一审法院起诉请求：1、扶沟华福房产公司向周红洁支付延期交房的违约金19309元。2、案件受理费284元，由扶沟华福房产公司负担。一审法院认定事实：2018年2月10日，周红洁与扶沟华福房产公司签订《商品房买卖合同》，主要内容是，……周红洁购买华福国际商贸城二期华福大名城小区第9幢3单元9层3-9-2号房屋，总金额473248元。出卖人应在2019年5月31日前交付房屋。经勘察、设计、建设、施工、监理单位验收合格，交付买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、按《合同补充协议》约定执行。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日应向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续……。2018年2月10日，周红洁与扶沟华福房产公司签订《合同补充协议》，主要内容是，……第五条特殊原因指以下情形：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内书面告知买受人的；2、有关法律、法规、政策等调整，导致交付延迟或根据上述规定不得交付的；3、商品房建设工程设计变更或政府规划变更导致延期的；4、遇到连阴雨、大雪、冰雹等严重恶劣天气影响工期的；5、突发性公共事件，导致施工受阻或停止施工的；6、买受人逾期付款的，按买受人逾期时间，相应顺延交房日期：7、买受人不按时缴纳契税、专项维修资金等各项税费的；8、涉及商品房建设工程的政府批准文件延期的；9、其他出卖人不能预防和控制的因素……。周红洁向扶沟华福房产公司支付首付房款193248元后，不再办理房屋按揭贷款手续。2018年2月13日，周红洁与扶沟华福房产公司对《商品房买卖合同》约定的付款方式及期限进行了书面变更，将合同原来约定的付款方式“如买受人不能取得贷款，应在10内一次性向出卖人付清全部价款；逾期付款的，买受人承担逾期付款的违约责任……”变更为“买受人于签订本合同时，一次性向出卖人支付总房款计人民币肆拾柒万叁仟贰佰肆拾捌元”。后经口头协商，剩余房款付款期限变更为2018年5月30日之前。2018年5月15日前周红洁共向扶沟华福房产公司支付房款473248元。2018年1月至2019年12月4日，扶沟华福房产公司在华福国际商贸城二期华福大名城小区多次停止建设施工，停工时间181天。2019年11月20日，建设单位扶沟华福房产公司、勘察单位河南求实岩土工程勘察有限公司、设计单位郑州大学综合设计研究院有限公司、施工单位江西抚州林川建筑工程公司、监理单位福建固特新工程监理咨询有限公司对扶沟县华福大名城9#楼进行了竣工验收，扶沟县华福大名城9#楼建筑质量合格。2019年11月28日，扶沟华福房产公司通知周红洁2019年12月20日交接案涉房屋，未交接成功。截止2019年12月20日，扶沟华福房产公司逾期交房203天。2020年1月13日，扶沟华福房产公司申请备案登记，2020年1月16日，扶沟县建筑安装工程质量监督站对扶沟县华福大名城9#楼进行了备案登记。2018年1月3日、5月18日、7月13日，扶沟华福房产公司共向扶沟县住房和城乡建设局交纳城市基础设施配套费655.3468万元。按规划，涉案小区大门西临的扶沟县花园南路于2019年5月交付使用，至今未交付使用，影响了涉案小区配套设施与市政公共配套设施的对接。一审法院认为，本案案由为商品房买卖合同纠纷。争议焦点：一、变更后的付款期限如何认定，周红洁是否违约付款。二、扶沟华福房产公司是否违约交房，是否承担违约责任，违约金数额如何确定。关于焦点一。周红洁诉称按照扶沟华福房产公司工作人员贾晓景指示的时间，在2018年5月30日前已经付清房款，没有逾期付款。扶沟华福房产公司辩称贾晓景不是扶沟华福房产公司工作人员，付款时间未变更为2018年5月30日前，付款方式书面变更为签订本合同时，一次性支付总房款，周红洁应在签订合同当日付清房款。本案中，周红洁提供了其丈夫与贾晓景通话录音、微信聊天记录证明，经审查，贾晓景在法院对其调查笔录中，明确陈述周红洁以前是她的购买涉案房屋的客户，孟祥瑞当时任华福大名城房地产开发有限公司任销售部经理，贾晓景把孟祥瑞的意见传达给了周红洁，同意周红洁2018年5月30日之前把剩余房款交齐，贾晓景的行为是职务行为，周红洁在调查笔录中陈述的内容能够与通话录音中陈述的内容、微信聊天内容佐证，对周红洁提供的通话录音、微信聊天记录的证明力，一审法院予以采信。据此一审法院认定，周红洁与扶沟华福房产公司已经口头达成了支付剩余房款的最后时间是2018年5月30日之前，周红洁2018年5月15日已经付剩余房款，没有逾期付款。本案中，扶沟华福房产公司提供了变更后的《商品房买卖合同》证明。经审查，2018年2月13日，周红洁与扶沟华福房产公司对《商品房买卖合同》中约定的付款方式进行了变更，扶沟华福房产公司辩称周红洁应在2018年2月10日签订合同当日交付全部款项的理由，与客观实际不符，一审法院不予采信。扶沟华福房产公司辩称周红洁从2018年2月10日起至2018年5月15日止逾期94天付款的事实，证据不充分，一审法院不予认定。判决如下：一、被告扶沟县华福房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告周红洁支付违约金2556元（473248元×54天×0.0001）。二、驳回原告周红洁其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费284元，原告周红洁负担246元，被告扶沟县华福房地产开发有限公司负担38元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点有三个：一是扶沟县住建局2019年12月19日做出的停工181天的情况说明能否作为本案的定案依据？二是一审判决认定实际交房日期是否正确？如果正确，扶沟华福公司应否承担逾期交房责任？如应承担逾期交房责任，一审判决认定违约天数具体时间是否正确？第一，关于扶沟县住建局2019年12月19日做出的停工181天的情况说明能否作为本案的定案依据的问题。一审中，上诉人扶沟县华福房地产开发有限公司提交了扶沟县环境污染防治攻坚领导小组办公室的29份文件，证明涉案项目工地存在间断性停工的事实。扶沟县住建局作为主管部门，对涉案工地具有监管职能，对涉案工地作出停工、复工是其行使监管职能的具体体现。该局出具停工181天的情况说明，一审法院对出具该情况说明的扶沟县住建局相关人员，包括扶沟县住建局局长严宏涛也进行了调查核实，均证实情况说明的真实性。该调查笔录也经过双方庭审质证，虽然上诉人周红洁对情况说明不认可，但也未能提交足以推翻情况说明的证据，故一审法院认定该份情况说明合法有效并无不当。第二，关于一审判决认定实际交房日期是否正确的问题。2019年11月28日，上诉人扶沟县华福房地产开发有限公司发出华福大名城交房告知函，告知涉案9号楼的手续办理时间为2019年12月19日至20日，因此，上诉人扶沟县华福房地产开发有限公司发出交房告知函的时间，交房并未实际发生，故应当以办理交接房屋手续的时间为交房日期。上诉人扶沟县华福房地产开发有限公司上诉称应当以发出告知函的日期为交房日期的理由不能成立。第三，关于上诉人扶沟县华福房地产开发有限公司应否承担逾期交房责任，如应承担逾期交房责任，一审判决认定违约天数具体时间是否正确的问题。首先，上诉人扶沟县华福房地产开发有限公司应当承担违约责任。双方签订的商品房买卖合同约定的交房时间是2019年5月31日，对此双方均无异议，由于扶沟县华福房地产开发有限公司未能请按照合同约定的日期交房，应当承担逾期交房的违约责任。其次，一审判决认定的逾期交房的时间正确。上诉人扶沟县华福房地产开发有限公司对2019年12月4日之前的违约天数并未提出异议，仅对2019年12月4日至2019年12月20日之间的天数提出异议，由于该上诉理由不能成立，故该部分天数应计算至违约天数中，一审判决认定的违约天数正确。综上所述，周红洁、扶沟县华福房地产开发有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费269元，由周红洁负担219元，扶沟县华福房地产开发有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长  张述涛审判员  胡体兵审判员  王红飞二〇二〇年五月二十五日法官助理张译元书记员贾腾