安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖11民终1011号上诉人(原审被告)：何军风,男,1976年8月16日出生，汉族,住江苏省南京市。上诉人(原审被告)：陈彦华,男,1967年12月5日出生，汉族，住河南省虞城县。两上诉人共同委托的诉讼代理人：刘应深，南京联宇法律服务所法律工作者。被上诉人(原审原告)：来安县恒鑫置业有限公司,住所地安徽省来安县。法定代表人：胡峥嵘,该公司经理。委托诉讼代理人：邱成霞，该公司员工。上诉人何军风、陈彦华因与被上诉人来安县恒鑫置业有限公司(以下简称恒鑫公司)转让合同纠纷一案，不服安徽省来安县人民法院于2019年10月30日作出的（2019）皖1122民初3937号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案受理后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。何军风、陈彦华上诉请求：撤销原判并确认案涉合同无效；恒鑫公司承担一、二审诉讼费。事实与理由：案涉合同应属无效合同。该合同履行的标的物是农贸市场土地使用权及建筑物使用权的转让,案涉合同第九条中已注明,农贸市场摊位区域使用权不能办理产权证。恒鑫公司在原审中提交的其他规划许可证等证照,以此替代涉案的328.16平方米的农贸市场土地、建筑物使用权转让的合法性,是误导一审判决的认定,望二审法院予以重新审查这一事实并予以纠正。由于缺少农贸市场区位土地、建筑物的产权证,无法办理消防许可证、工商营业执照,因此,不能合法经营,无法实现订立合同的目的,根据相关法律规定,建筑物没有产权证等证照订立的合同为无效合同,土地使用权的转让应当经市县人民政府土地管理部门和房屋管理部门批准,并依法办理过户登记,土地使用权转让必须符合上述规定,否则,为非法转让。本案合同性质和转让期限(40年)等足以说明是土地、建筑物的使用权转让,望二审法院依法认定涉案标的物转让的性质并予以纠正一审判决错误认定涉案合同为有效合同。其尚欠30万元使用权转让费是履行不安抗辩权。恒鑫公司在本案合同履行时负有对转让的农贸市场区域土地(包括建筑物、附着物)的使用权转让具有合法产权证等证照,并应负有保证转让标的物在转让时能领取相关证照合法经营,本案的基本事实是涉案转让标的没有产权证,其办不到相关经营证照,无法实现合同目的。恒鑫公司答辩称：一、案涉协议是双方自愿签订，合法有效。二、协议中约定农贸市场取得了建设用地规划许可证，并通过了消防、环保、质检等相关部门的验收，何军风、陈彦华无法办理工商营业执照与争议的标的物无因果关系。三、何军风、陈彦华以不安抗辩权以抗辩其不履行协议，在一审时我们到现场看了，其购买的场地已经对外出租，其享受标的利益又不支付欠款，我方起诉实属无奈。恒鑫公司向一审法院起诉请求：1.依法判令何军风、陈彦华支付转让费30万元;2.依法判令何军风、陈彦华支付违约金30万元(按协议约定为为转让金的200%,现仅要求给付未付款的100%);3.本案诉讼费用由何军风、陈彦华承担。一审法院查明：恒鑫公司系一家具有房地产开发资质的公司，该公司在2013年通过挂牌出让方式取得编号为LASZ2013-27地块国有建设用地使用权（位于来安县新安镇建阳南路西侧，原二里桥菜场），后经相关管理部门批准，恒鑫公司对该地块进行房地产开发（商业和住宅）销售。2016年1月1日，恒鑫公司(甲方)与何军风、陈彦华（乙方）签订了一份《来安县建阳商城农贸市场摊位区使用权转让协议书》，内容如下：甲方将位于来安县建阳商城2号楼北部一层农贸市场内摊位区使用权转让给乙方事宜,按照公平、自愿的原则,经甲乙双方洽谈商定,达成本协议。具体条款如下,甲乙双方共同遵照执行。一、摊位区情况:1.本次转让的摊位区位于来安县建阳南路二里桥建阳商城项目2#楼北部裙房内一层,具体位置见附图1所标注范围。尺寸为：长度20.6米，宽度15.93米，面积328.16平方米;最终尺寸以本协议签订之日的现场实际情况为准。2.摊位区内交付标准:地面细石混凝土拉毛地面;地面排水明沟(现状);柱子及天棚白色内墙涂料;预留壹块水表、壹块电表。3.摊位区经营范围:仅限于农副产品等。二、摊位区使用权转让期限及有关事项1.转让期限为:自交付之日起至该宗地国有土地使用证载明的商业出让年期之日止。2.有关事项:到期后,根据该摊位区的实际情况,由乙方按照有关法律法规等规定对摊位区享有处分、收益等权利;需按照政府有关部门规定办理使用权延期的,由乙方自行办理并承担有关各项费用。三、摊位区使用权转让金额及付款方式:1.该摊位区的使用权转让金额为99万元。2.付款方式：2016年2月26日付款肆拾万元，2016年7月30日付款贰拾玖万元，2016年10月18日付款叁拾万元。四、甲方应于2016年月日之前将摊位区交付乙方并由乙方自行进行二次装修等工作;乙方于2016年7月30日前必须装修完毕并承担因装修工作需要发生的全部费用。乙方装修时,应按如下要求进行:1.乙方装修时,任何部位不得占用摊位区以外的地面、空间,不得改动或损坏摊位区内原有的结构、墙体及消防喷淋管线、排水沟等各类地上、地下设施。2.装修产生的建筑垃圾等由乙方自行清理出小区;涉及物业管理服务规定要求的事项,乙方应按照有关物业管理规定办理相关手续。3.乙方装修工作的设计、验收等事项应符合现行国家有关规定,满足建设、消防等有关部门的要求。设计方案中的构件不得占用或损坏摊位区周边的公共排水沟及其上部空间;装修采用的围护结构应采用通透性的材料,不得采用砖砌体、木板等遮挡性的材料;围护结构的高度自地面算起不得大于1.6米。4.因乙方装修工作造成房屋公共部位或其他房屋的损坏或第三方损失的,由乙方承担修复、赔偿责任。5.乙方根据装修工作需要,自行做好全过程的安全、质量管理工作,发生安全、质量事故的,由乙方自行承担一切责任。五、乙方经营期间,应按照小区物业管理单位的要求,做好秩序、卫生等有关管理工作。物业管理相关费用由乙方于2016年10月18日起按照经有关部门核准的收费标准向小区物业管理单位缴纳。乙方与小区物业管理单位就摊位区的相关物业管理事项经协商达成专项服务协议的,由乙方与小区物业管理单位按专项协议约定履行;专项服务协议约定的各项条款不得损害小区其他业主的合法权益。乙方因经营工作需要,自行至工商管理、商务、消防、市容等有关政府主管部门办理各项手续并承担全部费用。六、本协议签定且乙方按照协议约定付款方式支付全部款项后,乙方享有该摊位区的使用、收益及其它基于该摊位区所产生的一切权利,甲方不得就该摊位区再主张任何权利。七、该摊位使用过程中发生的水、电等费用,由乙方自行全额承担并按时向管理方缴纳。因水、电费用缴纳不及时或不按管理方规定缴纳造成乙方不利影响的,由乙方自行承担。八、乙方自管经营该摊位区自开始营业之日起不得低于5年。5年后若乙方需将此摊位区使用权转让给第三方时,乙方可自行决定,甲方不得以任何理由予以干预,也不得向受让方主张任何权利。乙方未自管经营5年的,视为乙方违约。九、甲方转让的建阳商城农贸市场摊位区使用权,不能办理产权证。十、乙方享有使用权期间,甲方不得擅自转让该物业,否则视为甲方违约。十一、合同有效期内,甲、乙双方均不得单方解除合同,任何一方擅自解除合同的,另一方均有权依照本合同第十二款约定要求违约方支付违约金。十二、乙方承诺该摊位区经营种类与本合同约定一致。如发现乙方擅自对经营性质进行更改,甲方有权依照本合同第十三款约定要求乙方支付违约金。十三、甲方应保证该摊位区权属无争议。若因第三人向甲方主张该摊位区使用权成立导致本合同无法继续履行的,甲方应按照本合同第十三款约定承担违约责任。十四、本协议涉及的违约责任,甲乙双方约定违约金的数额为该摊位区使用权转让金的200%。十五、本合同一式二份,由甲、乙双方各执一份,自双方盖章签字之日起生效。十六、因本合同发生争议的，甲乙双方应当协商解决，协商不成的，可向人民法院提起诉讼。甲方法定代表人在合同上盖私人印章并加盖公司公章，何军风、陈彦华在乙方签字处签名捺印确认。合同签订后，恒鑫公司将摊位区交付给何军风、陈彦华使用，何军风、陈彦华按照合同约定支付了前两期转让款69万元，最后一期转让款30万元于2016年10月18日到期后何军风、陈彦华一直未予支付。恒鑫公司经催要无果，故起诉至该院。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。依法成立的合同，自成立时生效。恒鑫公司与何军风、陈彦华签订的《来安县建阳商城农贸市场摊位使用权转让协议书》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效。恒鑫公司向何军风、陈彦华交付建阳商城农贸市场摊位后，何军风、陈彦华应当按照合同约定时间和金额支付转让款，未按照约定支付转让款，构成违约，应当承担相应违约责任。现恒鑫公司要求何军风、陈彦华给付转让款30万元，符合双方约定和法律规定，故对恒鑫公司要求何军风、陈彦华支付转让款30万元的诉讼请求，该院予以支持。对恒鑫公司提出要求何军风、陈彦华给付违约金30万元的诉讼请求，庭审中何军风、陈彦华虽然提出恒鑫公司主张的违约金数额过高并请求法院予以调整，但未能提供证据证明违约金过高的事实；恒鑫公司对何军风、陈彦华违反合同约定逾期付款给其造成的具体损失事实，也未能提交证据证明。该院认为何军风、陈彦华违反约定逾期付款给恒鑫公司造成的损失，应为未付款的利息损失。该院从公平原则考虑，参照相关法律规定，结合本案实际情况，认为何军风、陈彦华应支付的违约金以未付款30万元为本金，自2016年10月19日起至实际付清之日止，按照年利率6%标准计算较为适宜。对何军风、陈彦华提出本案系租赁合同关系、涉案标的无合法权证而应认定为无效合同及本案诉讼已过诉讼时效的辩解意见，与庭审查明的事实和法律规定明显不符，上述辩解意见因缺少相应事实依据，也不符合法律规定，故对何军风、陈彦华此节辩解意见，该院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百七十四条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告何军风、陈彦华于本判决生效后十日内付清原告来安县恒鑫置业有限公司转让款30万元；二、被告何军风、陈彦华于本判决生效后十日内付清原告来安县恒鑫置业有限公司违约金（以未付款30万元为本金，自2016年10月19日起至实际付清之日止，按照年利率6%标准计算）；三、驳回原告来安县恒鑫置业有限公司其他诉讼请求。案件受理费9800元，由原告来安县恒鑫置业有限公司负担4800元，被告何军风、陈彦华负担5000元。本院二审期间，恒鑫公司为支持其诉讼请求提供证据一，2号楼工程竣工验收报告。证明，何军风、陈彦华购买的农贸市场已经通过消防验收，符合规定。何军风、陈彦华对真实性无异议，对关联性有异议，该验收报告不是本案328.16平方米的农贸市场的合法手续，农贸市场不是已经建好的其他楼层，不属于该建设用地规划许可证范围。在转让协议第9条明确说明恒鑫公司没有房屋产权使用证，现恒鑫公司用其他建筑的验收报告是不真实的。本院对该证据真实性予以确认。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审法院查明的事实本院予以确认。本院认为，根据双方当事人诉辩意见，本案争议焦点是：案涉协议书是否合法有效。来安县建阳商城2号楼系恒鑫公司开发销售，案涉协议书标的物农贸市场摊位区位于2号楼一层内，恒鑫公司将摊位区使用权转让给何军风、陈彦华并不违法法律、行政法规强制性规定，合法有效。何军风、陈彦华依据案涉协议书占有摊位区后可以合法经营，何军风、陈彦华认为无法办理工商登记，未提供证据证明系因恒鑫公司原因而无法办理，故对何军风、陈彦华的上诉主张不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9800元，由上诉人何军风、陈彦华负担。本判决为终审判决。审判长 杨 达审判员 葛敬荣审判员 田 祥二〇二〇年五月二十七日书记员 姚 远附：本案二审处理适用的主要法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。