北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终3319号上诉人(原审原告)：北京红山宏源物业管理有限公司，住所地北京市平谷区林荫北街13号信息大厦802号。法定代表人：刘舸，经理。委托诉讼代理人：石瑞国，男，1964年7月4日出生。被上诉人(原审被告)：家安天下（北京）科技有限公司。法定代表人：周雨，总经理。上诉人北京红山宏源物业管理有限公司（以下简称红山公司）因与被上诉人家安天下（北京）科技有限公司（以下简称家安公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初97453号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。红山公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判；一、二审诉讼费用由家安公司承担。事实和理由：红山公司与家安公司签订的租赁合同合法有效，家安公司未依约交纳房屋租金，违反合同约定，红山公司有权解除合同且不退还保证金。家安公司应承担合同履行期间的房租及其他费用，不应以保证金抵扣。红山公司于2018年11月向一审法院起诉请求：1．判令红山公司与家安公司签订的《宏源大厦租赁合同》于2018年8月31日解除；2．判令家安公司支付自2018年6月20日至2018年8月31日的欠款154329.5元（含净租金140381.88元、物业费13947.62元）；3．判令家安公司支付因拖欠租金产生的滞纳金22623.12元（其中押金产生的滞纳金7477.32元、净租金产生的滞纳金11448.99元、物业费产生的滞纳金3696.8元）；4．判令家安公司支付免租期租金58626.3元。一审法院认定事实：2018年5月15日，红山公司作为出租方（甲方）与家安公司作为承租方（乙方）签订《宏源大厦租赁合同》，约定乙方承租位于北京市朝阳区酒仙桥路甲4号3号楼宏源大厦×室房屋（以下简称涉案房屋），房屋建筑面积428.32平方米。租赁期限为24个月，自2018年6月20日至2020年6月19日。免租期为30天，自2018年5月21日至2018年6月19日。租金采取押三付二的方式支付，净租金标准为每天每平方米（建筑面积）4.5元，月净租金总计58626.3元；物业管理费标准为每天每平方米（建筑面积）1.3元，月物业费16936.49元。乙方每个付款周期不得迟于该月应付日前7日内支付应付租金，乙方不得以任何理由扣减和抵销净租金及物业管理费。本合同签订当日，乙方应支付2个月的首期租金，其中净租金为117252.6元，物业费为33872.98元；首期净租金、物业费的计算期为2018年6月20日至2018年8月19日。在签署本合同时，乙方应向甲方缴付3个月租金保证金（含物业费），作为乙方忠实履行本合同各项条款的保证金，保证金总额226688.37元。如乙方违反本合同任何条款，甲方可以使用或扣留全部或部分保证金抵偿由乙方之违约行为造成的甲方损失。当本合同期限届满或者双方协议解除本合同时，若乙方完全履行本合同项下义务，甲方应当在乙方归还甲方所租房屋三十日内将保证金（不含利息）本金退还给乙方。如乙方拖欠根据本合同应支付甲方的任何款项，甲方有权向乙方收取3％的欠款月息，上述利息应自该拖欠款到期应付之日起计直至乙方付清所有拖欠款项的本金、利息和其他相关的费用。若乙方未能如期支付合同所述租金、管理费或其它费用，甲方可书面通知乙方于14天内缴清该款项。如乙方在甲方发出通知后，14日内仍未能缴付该等款项，甲方即有权解除本合同，并要求乙方赔偿由此引致的损失及有关利息，乙方所交纳的保证金概不退还。乙方因自身经营状况提前终止本合同，则甲方无须返还乙方已付之保证金。终止本合同前1个月，乙方明确书面通知甲方，由甲方负责寻找新租户，在签订新的租赁合同前乙方仍要承担所租房屋租金。若乙方的提前终止合同行为给甲方造成的损失超过未履行租期的应交租金，乙方应就此超过的部分对甲方承担赔偿责任。甲方有权就涉案房屋另行订立租赁合同以减少乙方违约行为给甲方带来的损失。2018年6月3日，家安公司向红山公司作出付款承诺，主要内容为约定2018年5月21日支付押三付二房租款共计394518.43元，现因资金周转问题先支付40000元，剩余354518.43元承诺2018年6月21日前支付，如有逾期家安公司承担相应后果。2018年7月9日，家安公司向红山公司发出承诺函，主要内容为家安公司应按照双方签订的租赁合同于5月21号前支付押金、租金、物业费，共计394518.43元，但在合同履行期间因其原因，只支付部分款项140000元，剩余254518.43元未支付，其承诺于2018年7月15日前支付剩余款项，如未按期支付，属主观违约，并承担由此带来的全部违约责任。同日，红山公司向家安公司发送催款函。家安公司于2018年5月24日向红山公司支付40000元，于2018年6月22日支付100000元，于2018年7月17日支付100000元，于2018年8月9日支付30000元；家安公司共计支付红山公司270000元。对有争议的证据和事实，法院认定如下：1．红山公司主张双方对于家安公司支付的270000元款项是何种性质并未进行约定，其认为该款项首先应当折抵保证金，剩余的则是折抵物业费，最后才应当是租金。家安公司认可双方对于270000元的性质未进行约定，对红山公司主张的款项性质不予认可，并主张该款项首先应折抵租金，然后折抵物业费，最后才是保证金。另，家安公司称其在承诺函中载明的394518.43元是两个月的租金、三个月的物业费（包含免租期）以及保证金，系其自行计算得出。红山公司称押金就是保证金。2．家安公司称其于2018年8月24日从涉案房屋搬离，当时其法定代表人不在北京，红山公司的员工给其电话称因其拖欠租金，所以要锁门不让其办公，8月24日中午12时，家安公司员工给法定代表人打电话称已经被赶出来了，其法定代表人就给红山公司电话询问是否可以等其回去解决，先让员工进屋办公，红山公司答复称不行，后就没有其他答复了，后来其搬离时红山公司的一楼前台给其出门条，出门条应该在红山公司处，搬离之后未办理交接手续。红山公司称其在8月24日确实对涉案房屋进行锁门，但当天就打开了，而家安公司一直未办理交接，直至2018年9月涉案房屋处还有该公司的员工和物品；另经其询问一楼前台家安公司搬离时是否有出门条，前台答复称没有查出来。红山公司称涉案房屋已于2018年9月25日重新对外出租；红山公司就其主张提交《宏源大厦租赁合同》，证明红山公司于2018年9月25日将涉案房屋对外出租。家安公司对上述租赁合同的真实性予以认可。3．红山公司称其交付涉案房屋时给过家安公司门禁卡、钥匙，但家安公司并未归还门禁卡及钥匙。家安公司称其承租涉案房屋的时候门禁是用电子锁的，需要通过指纹和管理员权限进入，承租时红山公司交付其账号和密码，在其离开时，红山公司的员工向其索要过门禁的账号和密码。庭审中，红山公司称其仅要求家安公司支付租金、物业费及滞纳金至2018年8月31日，对于8月31日之后的占有使用费其不再要求家安公司支付。一审法院认为：红山公司与家安公司签订的《宏源大厦租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。本案中，家安公司因自身原因未按合同约定支付租金及物业费，构成违约，红山公司依合同以及法律规定享有合同解除权。关于合同的解除事宜，红山公司要求确认合同于2018年8月31日解除，家安公司同意解除合同，但主张合同解除时间为8月24日；根据庭审查明的事实，家安公司主张红山公司曾表示因其拖欠款项，红山公司要对涉案房屋进行锁门处理，此后其员工称被红山公司赶出来，红山公司认可其在8月24日确实对涉案方案进行过锁门，故法院认为上述行为可以表明红山公司作出解除合同的意思表示，因红山公司享有合同解除权，法院确认双方合同于2018年8月24日解除。关于家安公司已支付的270000元的性质。双方对此虽无明确约定，但合同明确约定采用“押三付二”的付款方式且保证金应于合同签订当日支付，而保证金系确保承租人忠实履行合同的担保方式，保证金条款系伴随合同成立而生效，故家安公司在合同签订后支付的款项应优先认定为保证金，现合同约定保证金总额为226688.37元，故法院确认家安公司支付了226688.37元的保证金，剩余款项43311.63元为已支付的净租金及物业费。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据合同约定，家安公司应支付2018年6月20日至8月19日的租金（净租金及物业费）为151125.58元，因法院确认家安公司已支付租金（净租金及物业费）数额为43311.63元，故其剩余应支付的租金（净租金及物业费）应为107814元。合同约定红山公司签订新的租赁合同前家安公司仍要承担涉案房屋租金，现红山公司于2018年9月25日重新将涉案房屋出租，但其仅要求家安公司承担8月31日前的使用费，法院对此予以支持。因法院确认家安公司已支付的净租金及物业费为43311.63元，故家安公司还应支付2018年6月20日至8月31日欠付的净租金（合同解除后为使用费）及物业费137064元。关于红山公司主张的免租期租金，因家安公司未能履行完毕租赁合同且履行三个月合同即已解除，故红山公司要求家安公司支付免租期租金并无不当，法院予以支持。关于红山公司主张的逾期付款滞纳金，实质为家安公司逾期付款应支付的逾期付款违约金，红山公司的主张有合同依据，但合同约定明显过高，法院予以调整后支持。关于保证金，合同约定“若乙方未能如期支付合同所述租金、管理费或其它费用，甲方可书面通知乙方于14天内缴清该款项。如乙方在甲方发出通知后，14日内仍未能缴付该等款项，甲方即有权解除本合同，并要求乙方赔偿由此引致的损失及有关利息，乙方所交纳的保证金概不退还”，法院认为该条款约定合同乙方未付相关款项时，甲方可以保证金折抵其损失。本案中，家安公司本应于合同签订当日支付保证金及租金（含净租金及物业费），但其并未按约支付款项，后其分别于2018年6月3日及7月9日两次作出承诺支付首期应付的保证金及租金，但亦未履行承诺的付款义务，考虑到本案确系家安公司违约导致合同未能继续履行，故红山公司可以上述保证金折抵相应损失。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2019年12月判决：一、北京红山宏源物业管理有限公司与家安天下（北京）科技有限公司于2018年5月15日签订的《宏源大厦租赁合同》于2018年8月24日解除；二、家安天下（北京）科技有限公司于判决生效后七日内支付北京红山宏源物业管理有限公司自2018年6月20日至2018年8月31日租金（合同解除后为使用费）以及物业费137064元；三、家安天下（北京）科技有限公司于判决生效后七日内支付北京红山宏源物业管理有限公司免租期的租金58626.3元；四、家安天下（北京）科技有限公司于判决生效后七日内支付北京红山宏源物业管理有限公司违约金30998.07元；（上述款项共计226688.37元，折抵保证金226688.37元后，家安天下（北京）科技有限公司无需另行支付上述款项）；五、驳回北京红山宏源物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4834元，由北京红山宏源物业管理有限公司负担2417元（已交纳），由家安天下（北京）科技有限公司负担2417元（于判决生效后七日内交纳）。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为：本案中，红山公司与家安公司签订的《宏源大厦租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应当依约履行。家安公司因自身原因未按合同约定支付租金及物业费，构成违约，红山公司依合同以及法律规定享有合同解除权，一审法院依照庭审查明事实、红山公司锁门时间等认定双方合同于2018年8月24日解除，并无不当，本院予以确认。依据当事人诉辩意见及法院查明事实可知，本案二审争议焦点为：保证金能否抵扣欠付租金及相应损失。按照合同约定，双方采用“押三付二”的付款方式且保证金应于合同签订当日支付，故家安公司在合同签订后支付的款项应优先认定为保证金。家安公司向红山公司已支付的270000元中，226688.37元应为双方约定的保证金，剩余款项43311.63元为家安公司已支付的净租金及物业费。双方合同约定，“若乙方未能如期支付合同所述租金、管理费或其它费用，甲方可书面通知乙方于14天内缴清该款项。如乙方在甲方发出通知后，14日内仍未能缴付该等款项，甲方即有权解除本合同，并要求乙方赔偿由此引致的损失及有关利息，乙方所交纳的保证金概不退还。”同时，合同亦约定“如乙方违反本合同任何条款，甲方可以使用或扣留全部或部分保证金抵偿由乙方之违约行为造成的甲方损失。”故在家安公司未依约支付相关款项时，红山公司可以保证金折抵因家安公司违约行为给其造成的损失。一审法院结合双方合同约定、合同履行情况、家安公司违约程度、红山公司的损失情况等确认家安公司应支付欠付红山公司的租金（合同解除后为使用费）、物业费以及赔偿红山公司违约金的数额并认定红山公司以家安公司所付保证金折抵其相应损失，并无不当，本院予以确认。红山公司上诉主张不应以保证金抵扣租金及其他损失，依据不足，本院不予支持。综上所述，红山公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4700元，由北京红山宏源物业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 黄海涛审 判 员 杨 夏审 判 员 万丽丽二〇二〇年五月二十六日法官助理 李延昭书 记 员 卢园园