辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽13民终853号上诉人（原审被告）：胡静，女，1986年5月24日出生，汉族，住喀左县。被上诉人（原审原告）：朝阳安平集团物业管理有限公司，住所地朝阳市朝阳大街三段60号。法定代表人：刘艳芹，经理。委托诉讼代理人：许德刚，男，1972年3月24日出生，汉族，该公司职员，住山东省冠县。委托诉讼代理人：王国文，辽宁达冠律师事务所律师。上诉人胡静因与被上诉人朝阳安平集团物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服喀左县人民法院（2019）辽1324民初2754号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人胡静，被上诉人朝阳安平集团物业管理有限公司的委托诉讼代理人许德刚、王国文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡静上诉请求：一、撤销原审判决，依法改判或发回重审；二、一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，判决法理不当。1、上诉人于2016年12月3日接收房屋后，按物业费每月每平0.5元向被上诉人缴纳了一年物业费598元。2017年7月1日后，被上诉人将物业费降至每月每平米0.4元，故上诉人预交的一年物业费中多付了几个月的差价。2、被上诉人未按合同约定标准进行服务，物业管理混乱，存在重大安全隐患。3、被上诉人于2019年7月1日单方宣布终止合同，于2019年7月1日撤出小区，随后一段时间小区内无人管理处于混乱状态。现在又强行提供服务，服务依然不到位。上诉人不应缴纳2019年7月1日之后的物业费。朝阳安平集团物业管理有限公司表示服从一审法院判决。朝阳安平集团物业管理有限公司向一审法院提出的诉讼请求：1、请求法院判令被告给付拖欠的至2019年10月31日物业服务费用人民币917.42元本金及利息；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院审理查明：被告胡静系壹品城小区业主，居住在该小区2期13号楼01042号房屋，该房屋面积为99.72平方米。自2012年11月1日，原告同该小区开发企业喀左金鼎置业有限公司陆续签订了《物业服务合同》，约定了由原告为该小区1、2、3期提供物业服务。因2017年该小区成立了临时业主委员会，与喀左金鼎置业有限公司所签订的物业服务合同于2017年6月30日终止。2017年8月30日，原告同该小区临时业主委员会签订了《物业服务合同》，合同约定服务期限自2017年7月1日至2018年6月30日。2018年7月1日，原告同临时业主委员会又续签了《物业服务合同》，两份合同约定的服务内容为：1.本住宅区房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等）的维修、养护和管理。大中小型维修需要动用维修基金的，向喀左当地物业主管部门申请。2.本住宅区房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、共用照明、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、供水系统等）的维修、养护、管理和运行服务。大中小型维修需要动用维修基金的，向喀左当地物业主管部门申请。3.本住宅区规划红线内属物业管理范围的市政公用设施，（道路、室外上下水管道、化粪池、池、井、绿化、室外泵房、路灯、地下停车位等）的维修、养护和管理。4.根据本住宅区开发商喀左金鼎置业有限公司的承诺，在开发项目续存期间（未正式撤离前）房屋全部售完前发生的建筑质量问题，由喀左金鼎置业有限公司负责。5.本住宅区公共环境的清洁卫生、垃圾收集等。6.本住宅区交通、车辆行驶、停泊及地下停车场，地面车库管理。7.本住宅区的文化娱乐活动8.本住宅区的安全管理，配合和协助当地公安机关做好小区的保安工作9.本住宅区物业、业主、管理服务档案、资料的建立、保管和使用的管理10.对业主和物业使用人违反物业管理法规政策的行为进行处理，包括责令停止违章行为，要求赔偿经济损失及支付违约金。11.在本合同签订后，新规定的应由物业管理公司承担的其他事项。收费标准为0.4元/平方米/月，按年度收取，同时约定了服务标准。物业合同签订后，原告为被告提供了物业服务。2019年6月30日，原告在小区内张贴了《关于解除喀左壹品城物业服务合同的通知》，但此后原告还继续为该小区提供物业服务。一审庭审中，原告提供了雇佣物业服务人员的工资发放表、维护小区卫生的照片、加班申请单、保安值班记录、服务记录等，证明其持续为该小区提供了物业服务，且开发商喀左金鼎置业有限公司未将小区绿化移交，不包含在物业服务范围内。要求被告交纳从2017年12月1日起至2019年10月31日物业服务费917.42元。被告称对小区临时业主委员会的成立不知情，临时业主委员会没有资格与物业公司签订物业服务合同，且所签合同约定物业公司不承担绿化服务的责任，严重损害了业主利益。且原告未尽物业服务职责，存在未及时清扫、电梯未按期保养维修、陌生人随意进出小区等问题，不同意交纳物业费。至于被告提出物业费应从2017年12月2日起计算，但未提供相应的票据。2019年12月19日，一审法院到涉案小区所属的利州街道建安社区调查核实相关情况，经查涉案小区于2017年4月27日成立临时业主委员会，杨占山为临时业主委员会主任。涉案小区部分业主因对原告物业服务不满，分别于2018年5月5日、2019年1月2日向建安社区递交联系函，反映的物业服务问题，主要包括未及时清扫、电梯安全及灯具和单元门不及时修复、没有进行绿化维护等。一审法院判决认为，合法的物业合同关系受法律保护，本案原告依据合同为该小区提供了物业服务，被告作为该小区业主，接受了原告为其提供的物业服务，双方之间形成了物业服务合同关系，被告应履行缴纳物业服务费的义务。被告在答辩中称对临时业主委员的成立不知情，不认可原告与临时业主委员会所签订的合同，原告服务不到位，物业服务存在问题，依据《辽宁省物业管理条例》的有关规定，被告应向业主委员会或有关物业行政管理部门反映，且经一审法院核实，临时业主委员会于2017年4月27日成立，物业行政主管部门虽接到部分业主反映物业服务存在问题的情况，但本案被告本人并未向物业行政主管部门进行反映，被告仅凭照片及视频证明物业公司的服务存在质量问题，证据并不充分，故被告的上述理由，不能成为拒交物业费的正当理由。至于被告提出的涉案小区的绿化养护问题，原告称因开发商未移交绿化，由开发商负责此项服务，而被告并未指出绿化养护存在的具体问题以及提供相应证据，如物业公司确实存在不履行、不完全履行物业服务合同约定的义务的情况，或认为所签订的物业服务合同侵害其权益，可另行主张权利。关于原告2019年6月30日宣布合同解除，退出该小区后收费问题，虽然原告宣布退出、解除物业服务合同，但此后仍为该小区提供服务，原告主张2019年6月30日以后的物业费用并无不当。故原告关于物业费的诉讼请求，一审法院予以支持。关于原告主张利息的诉讼请求，因前期物业服务合同并没有约定具体缴费时间，被告未按年缴费不并违反合同约定。原告同小区临时业主委员会虽约定物业费按年缴，但并未约定逾期交款应承担的责任，对于该请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，一审法院判决如下：一、被告胡静于本判决生效后15日内给付原告朝阳安平集团物业管理有限公司2017年12月1日至2019年10月31日欠缴的物业服务费人民币917.42元。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告朝阳安平集团物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告胡静负担。二审期间，胡静提交关于信访事件的说明，用以证明小区物业不作为，消防作业瘫痪，消防存在隐患，对小区进行处罚责令整改。朝阳安平集团物业管理有限公司提交的证据有：1、情况说明及消防设施修维修前后对比照片；2、壹品城小区业主群微信聊天记录；3、小区业主致函喀左县人民政府，请求撤销壹品城小区非法成立的业主委员会，并请求政府扶持重新选举业主委员会的函；4、壹品城小区党支部成员签字的信件；5、物业公司进行卫生打扫、清理积雪、维修管道等工作状态的照片；6、本院作出的（2017）辽13民终2392号民事判决书一份。上述证据用以证明被上诉人已对小区物业进行规范管理，服务质量得到党支部及广大业主的肯定。对一审查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，合法的物业合同关系受法律保护。本案中被上诉人与壹品城小区开发商喀左金鼎置业有限公司签订的前期物业合同和同该小区临时业主委员会签订的物业服务合同，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。被上诉人依据合同为该小区提供了物业服务，上诉人作为该小区业主，接受了被上诉人为其提供的物业服务，应履行缴纳物业服务费的义务。上诉人称小区内存在个别业主改变房屋结构、侵占、损坏公共绿地等问题，因这些问题均系个别业主违反相关规定的行为，上诉人应与被上诉人共同向相关行政执法部门反映处理，不能成为上诉人拒交物业费的理由。对于上诉人提出的消防存在隐患问题，存在开发商建设之初的遗留问题，但被上诉人已进行整改，故不能作为上诉人拒绝缴纳物业费的理由。关于物业公司2019年6月30日宣布退出该小区又继续收费问题，虽然被上诉人宣布退出，但物业服务合同尚未到期，被上诉人按合同约定为该小区提供服务，上诉人作为该小区业主应缴纳相应的物业费。上诉人2016年按物业费每月每平0.5元向被上诉人缴纳了一年物业费598元。2017年7月1日后，被上诉人将物业费降至每月每平米0.4元，故上诉人多交的物业费50元应予扣除。综上，上诉人上诉请求的合法部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：一、维持喀左县人民法院（2019）辽1324民初2754号民事判决第二项；二、变更喀左县人民法院（2019）辽1324民初2754号民事判决第一项内容为“胡静于本判决生效后15日内给付朝阳安平集团物业管理有限公司2017年12月1日至2019年10月31日欠缴的物业服务费人民币867.42元。”三、驳回胡静其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费50元，由胡静负担45元，由朝阳安平集团物业管理有限公司负担5元。本判决为终审判决。审判长  刘玉华审判员  刘永志审判员  姜永涛二〇二〇年五月六日书记员  高 璐