吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民终294号上诉人（原审被告）：李某1，男，1978年5月3日出生，无职业，住吉林省吉林市。委托诉讼代理人：曲某，吉林常春律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孔某，男，1980年1月26日出生，住吉林省吉林市。原审第三人：李某2，男，1982年8月10日出生，住吉林省吉林市。委托诉讼代理人：应某，吉林市昌邑区汇春法律服务所法律服务工作者。上诉人李某1与被上诉人孔某、原审第三人李某2因房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省吉林市船营区人民法院（2019）吉0204民初777号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李某1的委托诉讼代理人曲某、被上诉人孔某到庭参加诉讼。原审第三人李某2经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。李某1上诉请求：1.撤销吉林省吉林市船营区人民法院（2019）吉0204民初777号民事判决，改判李某1不承担任何责任；2.诉讼费由孔某负担。事实和理由：1.一审判决认定事实不清、证据不足。1006号房屋与本案没有任何关系，一审判决将1006号房屋的装修部分也作为裁判依据没有法律依据。同时一审判决采用的评估结果并未考虑房屋装修折旧问题，也未要求孔某分担房屋闲置期间的租金损失。2.李某2收取租金，应当作为共同被告承担返还租金的义务。一审判决将李某2列为第三人属遗漏案件主体。3.依照合同约定，合同解除后房屋的设备设施均归孔某所有，孔某不存在经济损失。一审判决认定孔某存在经济损失与合同约定相矛盾，判决结果错误。孔某辩称：1.因李某1答应帮孔某办理开办幼儿园的手续，孔某才租赁案涉房屋。案涉房屋在租赁之前已和隔壁打通，故孔某一起承租并进行装修。后因消防手续无法办理，孔某未能实际使用案涉房屋。按照合同约定，李某1应当为孔某办理消防手续，在消防手续办理不能的情况下，李某1应当承担违约责任。2.孔某认为租金收取方为李某1，因为签订合同时李某1和李某2都在场，李某1给孔某出具了现金收条。李某2未向本院递交书面答辩意见。孔某向一审法院起诉请求：1.解除孔某与李某1签订的商品房出租合同，李某1立即退还孔某交纳的房屋租金20万元，并支付违约金10万元；2.李某1赔偿孔某幼儿园已装修的经济损失16.5万元；3.诉讼费由李某1承担。一审法院认定事实：李某1系吉林省吉林市××区网点（房屋）的登记所有权人。2017年11月5日，李某1（出租人、甲方）与孔某（承租人、乙方）签订商品房出租合同一份，约定：房屋坐落于××区网点，建筑面积282.47平方米，甲方持有房屋产权所有证，所有权人姓名或名称：李某1。租赁用途：作为幼儿园经营以及教育培训使用。房屋租赁期自2018年4月1日至2025年3月31日，共计7年。甲方于合同签署后2日内，将房屋交付与乙方，乙方进行装修，在合同约定房产正式计费前（2018年4月1日），不再另行收取任何费用。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应还房屋，因装修为乙方装修，其附属物品、设备设施归乙方所有。甲乙双方应对房屋水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。乙方继续承租的，应提前十五日内向甲方提出续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。租金标准及支付方式：2018年4月1日至2020年3月31日：10万元/年，第一次一次性支付贰年房租，租金总计20万元整，支付方式：现金或银行汇款；2020年4月1日至2022年3月31日，11万元/年；2022年4月1日至2025年3月31日，12万元/年；自2020年4月1日起，房租每年支付一次，同时，双方于缴纳房租前一季度共同确定该年度房费金额。第八条合同解除：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除；甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达30日的，2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的…第十一条1、租赁房屋含幼儿园营业执照手续（手续可改底更名），含消防手续（办理消防相关费用由乙方承担，价格不能高于市场价）…甲方有第八条第1款及第十一条约定的情形之一的，应按年租金200%向乙方支付违约金，乙方并可要求甲方赔偿相应损失；乙方有第八条第二款约定的情形之一的，应按年租金的20%向甲方支付违约金。合同还对双方其他权利义务进行了约定。李某1出具收条一份，载明：今收到租房款20万元。孔某于2017年11月2日向李英华转账支付20万元，标明此款系支付李湔邡租金。签订上述商品房出租合同后，亢哲（另案被告）将吉林市民办幼儿园名称核准表及吉林市船营区新叶幼儿园图纸交由孔某。其中吉林市民办幼儿园名称核准表及吉林市船营区新叶幼儿园图纸中均标明：吉林市船营区新叶幼儿园办园船营区帕萨迪纳小区12号楼号商用门市。吉林市民办幼儿园名称核准表日期为2016年5月26日。吉林市船营区新叶幼儿园图纸出图日期为2016年5月。李某1交付房屋后，孔某对租赁房屋及另案房屋（吉林省吉林市××区网点，建筑面积为308.26平方米，所在层数为-1,1）室外进行了装修，共计花费装修费用165,265元。庭审中，李某1申请对孔某装修费用进行鉴定，一审法院委托吉林方舟资产评估有限公司进行鉴定。该评估公司于2019年10月29日出具《吉林方舟资产评估有限公司退出孔某及李某2装修费用价值评估项目的申请》，内容为：我公司接到贵院（2019）吉0204委鉴119号、120号的司法鉴定委托书，并于2019年8月23日完成现场勘查工作。通过现场勘查，评估对象为位于吉林市××区房屋、1006号房屋的部分装修及室外装修。经了解两个房屋的门窗及室外装修，为两个承租户共同出资施工，现场勘查时室外部分已经改造成一个整体，以目前的情况无法将改造装修费用进行分割。如若拆分评估将影响评估结论的公允性与准确性，故我公司申请退出本项目的评估工作。一审法院认为：李某1与孔某签订商品房出租合同系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法、有效。一、关于孔某主张解除合同的请求。双方约定租赁用途为幼儿园经营以及教育培训使用，由李某1负责案涉房屋幼儿园营业执照手续（手续可改底更名）及消防手续。《建筑设计防火规范》GB50016-2014第5.4.4规定：托儿所、幼儿园的儿童用房，老年人活动场所和儿童游乐厅等儿童活动场所宜设置在独立的建筑内，且不应设置在地下或半地下；当采用一、二级耐火等级的建筑时，不应超过3层；采用三级耐火等级的建筑时，不应超过2层。采用四级耐火等级的建筑时，应为单层…现案涉房屋所在层数为-1、1（即包含地下部分），不符合上述规范。按照合同第八条，孔某有权要求解除合同。孔某于2019年3月12日向一审法院起诉要求解除合同，故双方合同自2019年3月12日起解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。李某1应返还自2019年3月12日至2020年3月31日房屋租金105,205.48元（10万元%2B10万元/年÷365天×19天）。二、关于孔某主张李某1返还剩余租金、支付违约金10万元及赔偿装修损失16.5万元的请求。本案中，对于涉案房屋，双方约定租赁用途为幼儿园经营，含幼儿园营业执照手续、含消防手续。但该房屋实际因包含地下部分等不能办理消防手续，双方对此种情况在合同约定时均存在过错。考虑过错程度、损失情况，一审法院酌定由孔某自担30%责任，李某1承担70%责任。现孔某请求李某1返还剩余房屋租金、支付违约金10万元及赔偿装修损失16.5万元。一审法院认为，违约金具有担保债务履行的功效，兼具惩罚违约一方当事人和补偿无过错一方当事人所受损失的效果。故孔某主张以上部分实则为主张李某1承担违约责任。考虑孔某损失情况，一审法院确定孔某损失范围为剩余房屋租金及装修费用。经计算，剩余房屋租金为孔某已支付租金20万元减去应返还部分租金105,205.48元部分，即94,794.52元。对于装修费用，因其装修费用为两处房屋共同装修费用，而鉴定机构意见亦无法将相关损失予以分离，故一审法院酌定按照面积划分其装修损失，即本案中孔某的装修费用为78,898.22元【16.5万元×282.47平方米÷（282.47平方米%2B308.26平方米）】。一审判决：一、2017年11月5日孔某与李某1签订的关于租赁吉林省吉林市××区网点的商品房出租合同于2019年3月12日解除；二、李某1于判决生效之日起三日内向孔某返还房屋租金105,205.48元；三、李某1于判决生效之日起三日内支付孔某房屋租金损失及装修损失共计173,692.74元的70%，即121,584.92元；四、驳回孔某的其他诉讼请求。二审中，双方均未向本院提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，李某1和孔某签订了商品房出租合同，双方之间形成房屋租赁合同关系，李某1和孔某均应当按照合同约定履行合同义务。关于一审判决证据采信和事实认定问题。孔某租赁案涉房屋与隔壁房屋均系作开办幼儿园之用，实际上对两个房屋进行一体装修。一审法院在评估机构无法对整体装修费用进行分割的情况下以每平方米装修价格乘以平方米数确定案涉房屋的装修费用具有合理性，应予支持。案涉房屋及装修折旧和租赁费损失的产生，系因该房屋未能实际开办幼儿园使用，合同目的未能实现。而未能实现合同目的系因李某1未能按照合同约定保证房屋具备消防手续，违反合同约定。一审法院未认定房屋及装修折旧和租赁费损失并无不当，应予支持。关于一审程序问题。李某1作为案涉房屋出租人与承租人孔某签订了商品房出租合同并给孔某出具了现金收条，应认定孔某已经履行了合同义务。在房屋租赁期间因履行合同发生纠纷的情况下，孔某作为承租人起诉合同相对方出租人李某1，具有事实根据及法律依据。关于李某1在庭审中提出的因案涉房屋设备设施均归孔某所有，孔某不存在经济损失的主张。因孔某相信案涉房屋能够办理消防手续、开办幼儿园，故对房屋进行装修。在房屋未能按照合同约定正常使用的情况下，对房屋的投入包括装修必然产生损失。李某1的该项主张违背客观事实，应予驳回。庭审中，孔某明确表示随时可以返还房屋。该主张产生了合同解除后房屋恢复到由出租人李某1占有的法律效果。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4702元，由李某1负担。本判决为终审判决。审判长  张利宏审判员  郭立坤审判员  李 昂二〇二〇年五月十五日书记员  刘一凝