湖南省张家界市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘08民终241号 上诉人（原审原告）：张家界市永定区电影发行放映公司，住所地湖南省张家界市永定区解放路22号。 法定代表人：张晓辉，该公司经理。 委托诉讼代理人：吴胜军，湖南风云律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宜春市房地产综合开发总公司，住所地江西省宜春市袁州区秀江中路218号。 法定代表人：张礼荣，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐振宇，男，宜春市房地产综合开发总公司工作人员。 被上诉人（原审被告）：张家界市安顺物业服务有限公司，住所地湖南省张家界市永定区解放路22号影视城11楼。 法定代表人：**荣，该公司总经理。 委托诉讼代理人：高远新，男，住湖南省张家界市永定区，系张家界市安顺物业服务有限公司工作人员。 被上诉人（原审被告）：宜春市房地产综合开发总公司张家界分公司，经营场所湖南省张家界市永定区解放路22号。 负责人：张礼荣，该分公司经理。 被上诉人（原审被告）：张礼荣，男，1956年6月27日出生，汉族，居民，住江西省宜春市袁州区。 上列二被上诉人的共同委托诉讼代理人：张凌（张礼荣之子），住江西省宜春市袁州区宜阳北路197-2号，系宜春市房地产综合开发总公司张家界分公司工作人员。 上诉人张家界市永定区电影发行放映公司（以下简称永定区电影公司）因与被上诉人宜春市房地产综合开发总公司(以下简称宜春房地产开发总公司）、宜春市房地产综合开发总公司张家界分公司（以下简称宜春房地产开发张家界分公司）、张家界市安顺物业服务有限公司（以下简称安顺物业）、张礼荣物权确认纠纷一案，不服张家界市永定区人民法院（2019）湘0802民初2812号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人永定区电影公司的法定代表人张晓辉及其委托诉讼代理人吴胜军，被上诉人安顺物业的委托诉讼代理人高远新，被上诉人宜春房地产开发总公司的委托诉讼代理人徐振宇，被上诉人宜春房地产开发张家界分公司及张礼荣的共同委托诉讼代理人张凌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 永定区电影公司上诉请求：1.撤销一审民事判决,改判张家界文化影视城大楼室外广场的停车场利益归上诉人享有,各被上诉人不得侵占;2.案件受理费由各被上诉人共同承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。1.被上诉人没有实际支付土地款。虽然2004年11月13日《国有土地使用权挂牌出让成交确认书》是事实,但是被上诉人宜春房地产开发总公司并未履行交费义务。通过被上诉人提供的证据来看,发现仅缴纳100万元,并且是由上诉人代为交纳的,包括该100万元在内的400万元土地款已返还给被上诉人。2.被上诉人没有实际支付土地款的原因是张家界文化影视城项目土地是上诉人而非被上诉人出资的。上诉人提交的文件可以证明上诉人与开发商于2005年9月15日签订的《张家界文化影视城开发合同》是由上诉人出土地,开发商出资金合作开发修建张家界文化影视城。3.造成《张家界文化影视城开发合同》“室外停车场归属”相互冲突的合同条款,是因为周勇与张礼荣串通损害上诉人的合法权益，故对冲突条款应当作出不利于开发商的解释。上诉人属于国有单位,在签订合同之前须政府把关审核同意，政府部门审核的合同稿件中并没有将室外广场(包括室外停车场)确定为开发商的产权,有刑事卷宗佐证张礼荣向原上诉人的法定代表人周勇行贿，周勇于2003年9月至2005年6月三次收受张礼荣50万元贿赂后便将属于上诉人的巨大利益送给张礼荣，导致该合同在室外停车场方面出现冲突。二、上诉人系国有单位，应当维护上诉人的利益防止国有资产流失。1.招商引资文件以及2005年9月15日双方签订的《张家界文化影视城开发合同》中第三条第1款、第3款、第5款规定上诉人合作的土地为4.1亩,另外含室外广场(包括室外停车场)在内的6.183亩土地产权仍然归上诉人所有,与第六条第3款规定的室外广场归开发商所有出现冲突,根据《合同法》第5条、《民法总则》第6条规定，本案诉争的室外停车场属于上诉人保留产权的6.183亩中的土地,开发商并没有支付相应对价,依公平原则,室外停车场产权归开发商属于无效的条款。2.市政府为开发商颁发整个项目的土地证书不能认为土地属于开发商所有,也不影响本案诉争室外停车场利益归属于上诉人。本案开发商拿出的土地证仅是房地产开发过程中的初始登记,最终必须分户给各个购买房产者。上诉人的最终土地证范围,必须是依据其分配得到的房屋占比和原合作开发合同出让土地范围来最终确定。上诉人没有拿出作为合作开发的土地,最终必须又分配给上诉人。3.根据《合同法》第52条、《民法总则》第153条规定，我国是社会主义国家,国有资产是我国的基石,一切损害国有资产的行为无效。张礼荣就是开发商,其挂靠行为规避法律强制性规定,个人缺乏资金与相应的履约能力后非法融资,已造成该项目烂尾,给上诉人造成了重大损害。 安顺物业辩称，本案诉争的室外停车场的收益应当归宜春房地产开发张家界分公司所有，上诉人无权享有。安顺物业没有侵占上诉人的停车场，其依据与开发商签订的物业合同履行职责收取相关费用。一审认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉人的上诉请求。 宜春房地产开发张家界分公司、张礼荣辩称，1.宜春房地产开发张家界分公司与上诉人签订《开发合同》的时间为2005年9月15日，该公司与张家界市国土局签订《国有土地使用权出让合同》是2007年7月2日，当二者发生矛盾时，应以后合同为准，实质上宜春房地产开发张家界分公司通过招拍挂从土管部门拿地，上诉人获得拆迁补偿，不存在上诉人享有独立的土地范围，只能与其他业主一起对土地进行分摊。2.宜春房地产开发张家界分公司与张家界市国土资源局签订了《国有土地使用权挂牌出让成交确认书》并按规定缴纳了100万元履约保证金以及剩余全部成交款，履行了合同约定的缴款义务，上诉人称系其缴纳土地款与缴款凭证不符。因该公司投资文化产业，根据张政发【2013】x号张家界市政府发布的《张家界市鼓励和保护外来投资的若干规定》第四章第九条以及相关优惠政策应将缴纳的土地款返还给该公司，故返还土地款与上诉人无关，且上述文件并没有关于上诉人与开发商关于土地使用权分割的规定。后国土部门于2007年7月9日办理了10.283亩土地的土地证。3.本案系周勇索贿故检察机关没有追究张礼荣的责任，且是否行贿与室外产权归属没有必然联系，不能作为判断室外产权归属的理由。上诉人称《开发合同》条款与政府部门保存的档案文件不符是上诉人自己与主管部门的内部问题，没有法律效力。4.室外广场的归属是否造成国有资产流失不能作为上诉人的上诉理由，且上诉人至今占有属于宜春房地产开发张家界分公司所有的影视城的房屋和门面。综上所述，一审判决认定事实清楚，判决正确，请求维持一审判决。 宜春房地产开发总公司辩称意见与宜春房地产开发张家界分公司辩称意见一致。 永定区电影公司向一审法院起诉请求：1.确认张家界文化影视城大楼室外广场的停车场利益归永定区电影公司享有,宜春房地产开发总公司、宜春房地产开发张家界分公司、安顺物业、张礼荣不得侵占;2.案件受理费由宜春房地产开发总公司、宜春房地产开发张家界分公司、安顺物业、张礼荣共同承担。 一审法院认定事实：2004年11月13日,宜春房地产开发总公司与张家界市国土资源局签订《国有土地使用权挂牌出让成交确认书》,确认宜春房地产开发总公司以1025万元的成交价取得编号为张国土资（挂）2004-x号、土地总面积为10.283亩地块的国有土地使用权。2005年9月15日,永定区电影公司（甲方）与宜春房地产开发总公司（乙方）签订了《张家界文化影视城开发合同》,双方在合同中约定:一、开发范围为永定区电影公司座落在张家界市城区角原人民电影院,面积为10.283亩（张国土资成交确字［2004］18号成交确认书的面积为准）;二、开发方式。1、乙方出资在甲方的范围内开发（含甲方出让给乙方的4.1亩土地）;2、乙方开发的投资额不得少于5800万元,投资将文化影视城的项目全部建成;3、甲方场地面总面积10.283亩（根据张家界市国土局挂牌土地中的4.1亩土地使用权出让给乙方）,并在双方签订正式合同后一月内无偿给乙方办理该4.1亩土地使用权的过户手续;4、甲方将10.283亩土地上的附着建筑物出让给乙方;5、未出让的6.183亩土地仍由乙方无偿使用50年,且由乙方保管该6.183亩的《土地使用证》......六、产权分配。1、乙方用于开发建设的下列房产无偿返还给甲方;地上一层（裙楼）位于东北角处面积300平方米的门面;售票处;主楼的三、四层和裙楼的三、四层（建筑面积约6200平方米,按国家规定实际建筑面积为准）;2、乙方拥有地下停车库、地上裙楼一层（除甲方的门面、售票处）,二层、主楼五层至十五层;3、产权归乙方所有,甲、乙双方共用部分:一层至四层的客梯、楼梯、通道、扶手电梯、大门、入口、公共卫生间、电梯间、室外广场、室外景观灯、绿化、人行道等公共部分,其中主楼和裙楼的平顶为甲、乙双方共同所有;...5、由乙方负责大楼和室外所有物业的物业管理,实行有偿服务,若乙方房屋产权全部对外出售,物业管理权归属甲方;......十、权利和义务（二）2、项目工程竣工交付使用后,乙方负责文化影视城的物业管理工作,其收费标准按国家有关法律法规和政策执行。2007年4月-5月,宜春房地产开发张家界分公司经政府相关领导及职能部门同意后,分四次征返土地出让金、先征后返土地收益金等方式交纳相关税费后取得位于永定区,宗地编号为Ｇ2007—××5的土地使用权。2007年7月2日,张家界市国土资源局与宜春房地产开发张家界分公司签订编号为Ｇ2007-1085号《国有土地使用权出让合同》,合同约定:张家界市国土资源局出让给宜春房地产开发张家界分公司的宗地位于永定区,宗地编号为Ｇ2007—××5,宗地总面积6878.8平方米,其中出让土地面积为3913.2平方米;用途为文化娱乐用地;本合同项下宗地的土地使用权出让金为每平方米2447.15元,成交总额为1025万元（含道路及土地纯出让金、契税及交易代理费。备注:该宗地土地纯出让金为成交总额扣除道路及交易代理费后的40%计算,结果为3830470元）。2007年7月9日,张家界市国土资源局为宜春房地产开发张家界分公司下发了张国用2007第0518号土地使用权证,该证载明:土地使用权人为宜春房地产开发张家界分公司;地类用途为文化娱乐用地;使用权类型为国有出让;使用权面积为6878.8平方米。2012年8月1日,宜春房地产开发张家界分公司与安顺物业签订了影视城前期物业管理服务合同,委托管理事项包括影视城的附属建筑、构筑物的维修、养护和管理、包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、停车场（含地下车库车位及地面泊车位）等,并约定由安顺物业向业主和物业使用人收取物业管理服务费、停车费、车位租赁费、二次供电、代收旧门面租赁费、其他公共性收益收费等。另查明,宜春房地产开发张家界分公司与宜春房地产开发总公司系挂靠经营关系（挂靠经营期限为2006年11月1日-2008年11月1日）,宜春房地产开发张家界分公司经营、自负盈亏,负责“文化影视城”项目全部投资、销售、经营等一切责任。 一审法院认为，永定区电影公司与宜春房地产开发总公司签订的《张家界文化影视城开发合同》不违反法律、法规的强制性规定,该合同合法有效,双方当事人均应严格按照合同的约定履行各自的义务。双方争议的停车场的产权及使用权在《张家界文化影视城开发合同》中已进行了约定,产权归宜春房地产开发总公司所有,双方共用。宜春房地产开发总公司负责大楼和室外所有物业的物业管理,实行有偿服务,若宜春房地产开发总公司房屋产权全部对外出售,物业管理权归属永定区电影公司。宜春房地产开发张家界分公司通过张家界市国土局挂牌出让等一系列程序获得永定区,宗地编号为Ｇ2007—××5,宗地总面积6878.8平方米,其中出让土地面积为3913.2平方米的土地使用权,并在享受政府部门相关优惠政策后,交纳了相关税费,办理了该宗土地的土地使用权证。宜春房地产开发张家界分公司在取得“文化影视城”项目土地使用权过程中享受政府部门招商引资的相关优惠政策,对土地出让金进行了减免。至于减免土地出让金的相关优惠政策是否合理系行政处理范畴,不能据此认定宜春房地产开发张家界分公司在取得“文化影视城”项目土地使用权时未支付任何代价。另永定区电影公司诉称永定区法制办档案室《张家界文化影视成开发合同》的审核件与2005年9月15日双方签订的《张家界文化影视城开发合同》内容不一致,系永定区电影公司当时法定代表人周勇行贿,相互串通损害永定区电影公司国有资产的情况下签订,应认定为无效。本案中永定区电影公司的原法定代表人周勇因受贿罪被判处有期徒刑,但永定区电影公司向法庭提交的公诉机关相关材料及判决书中并未载明与本案争议的停车场有直接联系,永定区电影公司亦未向法庭提交其他证据予佐证,故永定区电影公司认为宜春房地产开发总公司与宜春房地产开发张家界分公司对本案争议的张家界文化影视城大楼室外广场土地并未支付任何代价,系恶意串通损害国有资产,该利益应属于永定区电影公司这一诉讼请求无事实及法律依据,不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定,判决:驳回张家界市永定区电影发行放映公司的全部诉讼请求。案件受理费100元,由张家界市永定区电影发行放映公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人永定区电影公司提交了以下证据：第一组证据：张家界市永定区电影公司土地招商函告、关于张家界文化影视城项目建设用地的问题请示、关于原人民电影院土地出让价款置换“文化影视城”财产的报告、关于“张家界文化影视城”项目有关问题的请示、申请书、土地登记审批表、张家界市地籍调查表、张家界市人民政府国有土地使用权出让审批单、国有土地使用出让审批呈报单、关于张家界文化影视城土地办证的情况说明、关于张家界文化影视城办理土地产权的决定、关于张家界文化影视城的利益要求、关于张家界市永定区电影公司（张家界文化影视城项目）用地挂牌出让情况汇报等，上述证据不能达成上诉人的证明目的，且与本案的处理并无关联，本院不予采纳；第二组证据：收费通知单、土地出让收费通知单、关于抵押贷款缴纳土地出让金的申请、土地出让金非税收入一般缴款书、土地契税完税证、土地收益金非税收入一般缴款书、关于张家界文化影视城项目有关费用的测算、催收逾期贷款本息通知书及凭证附件等，上述证据与本案的处理并无关联，本院不予采纳；第三组证据：关于审批张家界文化影视城项目可行性研究报告的请求、邀请书、湖南省建筑工程设计招标投标申请表、张家界文化影视城项目可研报告、关于申报张家界文化影视城重点项目的报告、关于张家界文化影视城项目可行性研究报告的批复、张家界市永定区国有资产监督管理委员会第二次会议纪要、张家界市2001-2015年文化产业发展规则、张家界市永定区电影公司土地招商函告、主要技术经济指标审批表及收费通知单、关于张家界“文化影视城”联合开发工作情况汇报、出让土地的委托报告、会议纪要、张家界文化影视城方案评审专家意见、消防监督意见书、国有土地使用权挂牌出让成交确认书、关于张家界市永定区电影发行放映公司资产评估报告核准的批复、关于张家界文化影视城建设项目招标事项的批复、关于张家界文化影视城建设有关问题的会议纪要、报纸等，上述证据与本案的处理并无关联，本院不予采纳；第四组证据：房屋开发挂靠合同、关于确认宜春市房地产综合开发总公司张家界分公司资产权属的请示、关于确认宜春市房地产综合开发总公司张家界分公司产权界定结果的批复、张家界市永定区人民法院（2015）张定民二初字第336号民事判决书、录音、江西宜春市房地产综合开发总公司房地产资质、企业年检资料、工商登记资料、证明、书信及回复、承诺书、联系函、关于请求解决张家界文化影视城存在问题的联合请示、关于请求尽快解决张家界文化影视城项目遗留问题的报告等，上述证据达不到上诉人的证明目的，且与本案的处理并无关联，本院不予采纳；第五组证据：关于张家界文化影视城的利益要求、我们的请求报告兼述揭发周勇贪贿污职罪行、关于周勇、张礼荣等人犯妨害对公司、企业的管理秩序罪和贪污贿赂罪的补充材料、询问笔录、承包经营合同书、张家界文化影视城（专业影院）装修施工设备采购工程合同、湖南省高级人民法院（2012）湘高法民一终字第16号调解书、执行通知书、限制高消费令、报告财产令等，上述证据与本案的处理并无关联，本院不予采纳。本院对于一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据永定区电影公司的诉求，本案的焦点在于永定区电影公司对于涉案争议土地的收益是否享有合法的权利的问题。 永定区电影公司与宜春房地产开发总公司于2005年9月15日签订的《张家界文化影视城开发合同》约定双方争议的停车场的产权归宜春房地产开发总公司所有,双方共用，宜春房地产开发总公司负责大楼和室外所有物业的物业管理,实行有偿服务,若宜春房地产开发总公司房屋产权全部对外出售,物业管理权归属永定区电影公司。该合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定,且湖南省高级人民法院（2018）湘08民再460号的生效判决已实际上确认了该合同为合法、有效的合同，永定区电影公司在此前其与宜春房地产开发张家界分公司的诉讼中也并未就前述合同的效力提出过异议，故该合同合法有效,双方当事人均应严格按照合同的约定履行各自的义务。现永定区电影公司主张政府部门审核的合同稿件中并没有将室外广场(包括室外停车场)确定为开发商的产权，因该合同稿件并未发生法律效力，不能对抗前述合法且已生效的合同，故对于该主张，本院不予支持。永定区电影公司上诉主张其原法定代表人周勇于2003年9月至2005年6月三次收受张礼荣50万元贿赂后便将属于上诉人的巨大利益送给张礼荣，导致合同在室外停车场方面出现冲突，双方串通损害永定区电影公司的合法权益，但根据本案当事人提交的公诉机关相关材料及判决书等证据来看，周勇因受贿罪被判处有期徒刑,其中并未载明与本案争议的停车场有直接联系,永定区电影公司在一、二审中未提交证明其主张的充分证据，故对于上述主张，本院不予支持。永定区电影公司所提出的案涉《张家界文化影视城开发合同》中存在对涉案争议的室外停车场归属相互冲突的合同条款，对于冲突条款应当作出不利于开发商的解释的主张亦不能成立，不予支持。 2007年7月2日宜春房地产开发张家界分公司与张家界国土资源局签订了《国有土地使用权出让合同》，其中明确约定了张家界市国土资源局将涉案土地使用权出让给宜春房地产开发张家界分公司，且涉案争议土地已于2007年7月9日登记在宜春房地产开发张家界分公司名下。至于涉案土地款由谁缴纳以及被上诉人宜春房地产开发张家界分公司是否支付了涉案土地出让款，与本案的处理并无关联，并不影响宜春房地产开发张家界分公司系涉案土地使用权人的这一事实。 综上，案涉争议地无论从权属登记还是合同约定均归属于宜春房地产开发张家界分公司，目前，涉案争议土地由安顺物业根据其与宜春房地产开发张家界分公司签订的前期物业管理服务合同实际进行管理，安顺物业根据宜春房地产开发张家界分公司的委托实施管理的行为合法有效，并未违反相关的法律规定，其行为亦不构成侵权。故永定区电影公司要求享有张家界文化影视城大楼室外广场的停车场利益的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，张家界市永定区电影发行放映公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由张家界市永定区电影发行放映公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘利利 审判员  肖昌全 审判员  杨 芳 二〇二〇年五月六日 法官助理向源 书记员戴佳 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。