河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终2829号上诉人（原审原告）：任海红，男，汉族，1975年2月15日出生，住河南省濮阳县。委托诉讼代理人：杨文广，河南博正律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋小超，河南博正律师事务所律师。上诉人（原审被告）：郑州威利实业有限公司，住所地郑州市郑东新区白沙镇镇兴路北侧、青年路南侧宽豪斯4号楼112铺。法定代表人：金小兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋鹏帅，河南思敬律师事务所律师。委托诉讼代理人：原甫，河南思敬律师事务所实习律师。上诉人任海红因与上诉人郑州威利实业有限公司(以下简称威利公司)房屋买卖合同纠纷一案，均不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初16788号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月19日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。任海红上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持任海红的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由威利公司承担。事实和理由：一、一审法院关于被上诉人违约交房认定事实不清，被上诉人违约交房并非仅指逾期交房。被上诉人在交房时隐瞒涉案房屋未取得商品房住宅交付使用批准文件，应当承担违约责任。二、一审法院错误理解办证违约金起算点，导致“违约在前、政策变动在后”的事实被错误认定，一审法院不予支持上诉人逾期办证违约金明显事实认定错误。1.双方明确约定交房时间为2016年2月28日，房屋交付后60日明显指在2016年4月29日为“违约起算点”，一审法院理解为被上诉人实际的违约交房时间，明显是对合同的误读，请求二审法院予以纠正。2.目前，被上诉人仍然没有给上诉人办理涉案房屋证书，违约行为持续至今，被上诉人的违约责任应当计算到房屋不动产证实际办理完毕之日，一审法院将被上诉人违约期限计算至“变更为不动产登记”为止，明显错误。威利公司辩称：一、涉案小区业主代表要求威利公司进行消防设施改造，直接导致消防无法及时验收，交房期限延期，该不利后果应当由业主自行承担，应当依法免除或减少威利公司的逾期交房责任。二、案涉房屋经过任海红验收无误后实际交付给任海红使用，且任海红已经装修入住，而且交房入住后房屋并未出现任何质量问题，涉案房屋也已经顺利取得竣工备案表，任海红实际收房视为威利公司的交付义务完成。三、涉案房屋建设过程中存在不可抗力因素，而且因政府环保要求、恶劣天气影响、重大考试或者会议等均应顺延相应期限，顺延的期限不仅是交房期限顺延，也是办证期限顺延。四、任海红主张的逾期交房违约金过高，法院应当依职权予以调整。五、根据合同约定，威利公司仅有持办理权属登记所需资料到产权登记机关备案的义务，无办理房屋产权登记的义务，合同也未约定取得权属证书的时间，故威利公司不应当承担逾期办理产权登记的违约责任。六、任海红诉请存在矛盾，逾期交房违约金与逾期办理权属登记违约金不能一并主张，逾期交房违约金已经能够弥补任海红的损失，任海红主张逾期办理权属登记违约金应当不予支持。威利公司上诉请求：1.依法撤销一审民事判决第二项，改判威利公司无需承担逾期办证违约金。2.本案的诉讼费由任海红承担。事实理由：一、案涉房屋在交付之前，威利公司应案涉小区业主要求对消防设施进行改造，业主明确表示由此引起的逾期交房、逾期办理房屋权属登记证书等后果的，业主自行承担。二、原审法院未考虑不可抗力、政策性变动等因素对办理涉案房屋办理权属登记的影响，直接以合同约定办理权属登记的时间计算逾期办证违约金的，属于事实认定错误，应依法改判。三、权属登记已经不存在，变更为首次登记，相关流程、资料和主管机构均发生变化，导致无法准备齐全首次登记材料的责任应当免除。综上，一审法院事实认定错误，法律适用错误，请求二审法院依法审理，支持威利公司的上诉请求。任海红辩称：一、威利公司在上诉状中称消防设施改造引起的逾期交房、逾期办理房屋权属登记证书等后果业主自行承担的言论与事实严重不符，消防设施整改仅仅是个别人员在上面签字按手印，不能确认签字人员的真实身份，对其真实性不予认可，人数较少根本不能代表整体业主的意见，况且任海红本人也并未在该名单上签字认可，不能成为威利公司逃避免除违约责任的借口。二、一审法院查明涉案房屋于2017年10月28日经五大主体验收合格，2017年12月19日取得建设行政主管部门竣工备案表，可见威利公司于2017年12月19日方完成交房义务。但是，一审法院对合同约定交房标准不予审查，径直以“任海红于2016年4月2日接收了开发商交付的房屋，应当视为已同意开发商的交房条件”等，明显系事实认定错误。因此一审法院以2016年6月7日作为威利公司应当持权属登记材料前往产权登记机关备案的时间点是错误的，应当以合同约定的2016年2月28日的60日后，即2016年4月28日作为最后时间点。同理，威利公司认为办理房屋权属登记的时间应当随交房时间一起顺延至2016年10月5日，没有任何事实依据。三、威利公司违约在前，国家政策性变动在后，该理由不能成为威利公司逃避违约责任的理由。如上所述，合同中对“威利公司应当在房屋交付后60日即2016年4月29日之前，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机构备案”的义务约定已经十分明确，而国家关于房产登记的政策变动是在几个月之后，因此该项理由不能成为威利公司违约的事实及法律依据，不能成为其逃避违约责任的理由。综上，一审法院在事实认定中存在具体事实认定错误，威利公司关于不应承担违约责任的理由没有任何事实及法律依据，请求二审人民法院依法查明事实，做出公正合理的判决。任海红向一审法院起诉请求：1.判令被告按照房屋管理机构及产权登记机构的要求，协助原告办理涉案房屋的不动产证书；2.判令被告支付逾期办理土地使用权证和房屋权属登记证书的违约金共计75232.26元(以807225元为基数，按年利率2.75％的标准，自2016年4月29日起暂计算至起诉之日即2019年9月18日)；3.判令被告向原告支付违约金265980.64元（以807225元为基数，按照日万分之五为标准，自2016年2月29日起计算至2017年12月19日涉案房屋取得商品住宅交付使用批准文件之日止）；4.判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年2月18日，威利公司（出卖人）与任海红（××）签订《商品房买卖合同》一份，约定：1、××购买位于中牟县××沙镇康庄大道西侧、××路东侧、规划路南侧××单元××房屋××套，建筑面积共137.05平方米，总价款807225元。其中，现金支付567225元，付款时间为2015年3月20日，商业贷款240000元。2、出卖人应当在2016年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房取得商品住宅交付使用批准文件”的条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用。3、出卖人逾期交房不超过60日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已付房价款万分之五的违约金；逾期超过60日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按照××累计已付款的5%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之五的违约金。4、出卖人应当在房屋交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的银行同期活期存款利率向××支付违约金。上述合同签订后，任海红于2014年2月18日向威利公司支付房屋首付款567225元，2014年7月30日向威利公司支付房款240000元。2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局发布通告，郑州市房屋登记业务自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记，实施“停旧发新”，即房管部门不再发放《房屋所有权证》和《房屋他项权证》，改由市国土部门进行登记，并发放《不动产权证书》。申请人在郑州市住房保障和房地产管理局办理完相关业务后，郑州市住房保障和房地产管理局将予以发放《郑州市房屋交易和产权状况确认单》，当事人持《郑州市房屋交易和产权状况确认单》和其他申请材料到市不动产登记中心设立的办理窗口申请办理不动产登记，领取不动产权证书。自2016年8月20日起，郑州市住房保障和房地产管理局不再办理房屋所有权初始登记业务。一审法院认为，涉案《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。针对原告任海红主张逾期办证违约金的诉讼请求，根据《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在房屋交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。庭审中，原告自认于2016年4月2日申请装修，被告未提交证据证明其向原告交房时间，该院认定2016年4月2日为威利公司向任海红交房时间，故被告威利公司应当在2016年6月1日前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。郑州市于2016年8月20日正式启动不动产登记，国家对不动产登记进行政策调整、变更的情形势必对被告履行义务产生影响，原、被告亦未对转移登记事项进行约定，故结合本案情况，该院认为被告威利公司应当支付原告任海红自2016年6月2日起至2016年8月20日的逾期办证违约金，该项违约金计算方法为：以已付房款807225元为基数，按照银行同期活期存款利率的标准计算。原告诉讼请求超出该数额部分，该院不予支持。合同双方应当诚实履行合同义务，被告威利公司应当继续履行配合原告取得不动产权属证书的义务，以期实现双方合同目的，故原告主张被告按照房屋管理机构及产权登记机构的要求，协助原告办理涉案房屋的不动产证书的诉讼请求，该院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：一、被告郑州威利实业有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告任海红办理涉案房屋的不动产权证书（房屋位置：中牟县白沙镇康庄大道西侧、郑信路东侧、规划路南侧C座4单元25层2501号）。二、被告郑州威利实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告任海红逾期办证违约金（以807225元为基数，自2016年6月2日起至2016年8月20日止，按照银行同期活期存款利率的标准计算）。三、驳回原告任海红的其他诉讼请求。案件受理费1781元，减半收取891元，由原告任海红负担800元，被告郑州威利实业有限公司负担91元。二审期间，各方当事人均未向法庭提交新的证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定的内容履行各自的义务。在一审诉讼中，任海红已撤回关于逾期交房违约金的诉讼请求，故其上诉又称威利公司违约交房，应承担违约责任的上诉主张本院不予审理。案涉合同履行过程中，任海红已按约定支付了购房款，履行了合同义务。威利公司作为出卖人，在收到任海红购房款后，应当履行配合任海红办理案涉房屋不动产证书的义务，故一审判决威利公司协助任海红办理案涉房屋不动产权证书正确。由于案涉《商品房买卖合同》未约定协助办理不动产权证书的时间，无法确认逾期办证的起始时间，故任海红主张判决威利公司自2016年4月29日起支付逾期办理土地使用权证和房屋权属登记证书违约金的诉讼请求没有依据，对任海红该项请求本院不予支持。原审以提供资料到产权登记机关备案的时间计算逾期办证违约金依据不足，处理不妥，本院予以纠正。综上所述，威利公司上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初16788号民事判决第一项：被告郑州威利实业有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告任海红办理涉案房屋的不动产权证书（房屋位置：中牟县白沙镇康庄大道西侧、郑信路东侧、规划路南侧C座4单元25层2501号）。二、撤销河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初16788号民事判决第二项、第三项。三、驳回上诉人任海红的其他诉讼请求。一审案件受理费1781元，减半收取891号，由任海红负担800元，郑州威利实业有限公司负担91元。二审案件受理费1781元，由郑州威利实业有限公司负担50元，任海红负担1731元。本判决为终审判决。审判员  马增军二〇二〇年五月九日书记员  刘佳辉