广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终6922号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘体强，男，1960年3月2日出生，汉族，住湖北省建始县。委托诉讼代理人：刘宾，广东瑞迪安律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李观红，女，1994年7月18日出生，汉族，住广东省化州市。委托诉讼代理人：李世宽，广东穗峰律师事务所律师。上诉人刘体强因与被上诉人李观红房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初28677号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。刘体强上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，改判刘体强无需返还保证金、消防分摊费等费用和无需对李观红装修设备损失承担责任；2.李观红支付2018年7月22日至2018年11月4日的租金8140元，2018年11月5日至2019年4月23日租金18590元，物管费和垃圾处理费312元，共27042元；3.本案诉讼费由李观红承担。事实和理由：（一）是否有消防证是行政管理问题，与本案租赁合同成立、生效、解除等是无关的。广东省的相关通知、文件规定、建议等都是抽象行政行为，对本案的“员村美食城”有规范作用，是管理和被管理的关系，是行政管理关系，这些行政行为产生的是行政后果，与本案涉及的租赁合同无关，这些行政行为不能影响本案租赁合同的效力和履行。另外，以上“通知”和“规定”的抽象行政行为是在本案租赁合同签订后发生的，根据法不溯及既往精神，这些行政行为也不应该干涉本案合同的成立、效力和解除等。刘体强对本案合同的解除没有过错，无需承担法律责任，是李观红因经营不善主动要求解除合同的，李观红违约应承担过错全责。（二）李观红租用场地是用来做餐饮的，只需有炊具、食材和场地即可，无需用到灭火器，租赁物已具备餐饮用途，至于有无消防方面的条件，这是管理方面的问题，且消防问题是可以整改完善的，与租赁合同是否成立无关，是不同的法律关系。（三）800元是2018年7月22日之前的租金，不能用于抵扣后面的，保证金和消防环保分摊费等合同约定不能要求返还，现在李观红因经营不善解除合同已属违约，其无权要求返还以上费用。李观红二审未提交书面答辩意见。李观红向一审法院起诉请求：1.撤销李观红与刘体强于2018年5月31日签订的《物业租赁合同》；2.刘体强立即向李观红退还已收取的租赁保证金6600元、消防分摊费8000元、租赁税费984元，并赔偿李观红因《物业租赁合同》订立及准备履行而支出的装修、加盟、设备采购等费用90692.24元；3.本案诉讼费由刘体强承担。刘体强向一审法院反诉请求：1.李观红支付2018年7月22日起至李观红实际交还商铺之日止的租金（按照每月3900元的标准计算）、物业管理费（按照每月40元的标准计算）、垃圾处理费（按照每月50元的标准计算）；2.本案诉讼费用由李观红承担。一审法院认定事实：2018年5月31日，刘体强（甲方/出租方）与李观红（乙方/承租方）签订《物业租赁合同》，约定甲方同意将位于广州市天河区员村北社石东街自编10号A01-A05号物业内之A10铺（下简称案涉商铺）出租给乙方使用，该物业的建筑面积约10平方米，乙方在租赁物业内仅限于经营奶茶、鸭脖；该物业租赁期自2018年5月31日起至2023年4月30日止，每月租金为3900元，起租日期从2018年6月开始（首期起租日期以美食城开业为准）；本合同签订即付首月租金3900元，从第二个月起均须于每月三日前交纳当月租金；该物业的租赁保证金为6600元，本合同签订即交纳，合同期满双方结清相关费用后该保证金无息退还；物业管理费每月40元、垃圾处理费每月50元，按月计收，与租金同时交纳；本合同签订时，乙方需向甲方支付8000元的消防环保改造费用，本费用属于一次性协议分摊费用，任何情况下（包括合同提前终止或合同期满及不可抗力等因素导致合同不能继续履行）均不予退还；除不可抗力因素外，因甲方违约导致本合同终止或无法继续履行，甲方应按乙方所交租赁保证金的两倍退还租赁保证金；乙方应按约定时间缴纳租金及水电等各种分摊费用，逾期需向甲方缴纳1%的滞纳金，逾期七天未缴纳的，甲方有权停止对乙方的水电供应，逾期超过十五天以上的，甲方有权单方面终止并解除合同，无条件收回出租物业，同时乙方所交租赁保证金不予退还，乙方所投入装修不予补偿，并且乙方不能拆除固定装修等。2018年5月31日，刘体强开具了3张《收据》，分别确认收到李观红支付案涉商铺的租赁保证金6600元、首月租金3300元（已预交600元）、消防分摊费8000元。现李观红提起诉讼，要求刘体强返还租赁保证金、赔偿损失等；刘体强提起反诉，要求李观红支付拖欠的租金等。一审诉讼过程中，李观红、刘体强均确认签订合同时案涉商铺就交付给李观红，每月租金的起止日为当月22日至次月21日。李观红主张合同约定的租金是3900元/月，但实际上双方口头约定租金为3300元/月；李观红在签订合同后支付了首月租金，2018年7月25日李观红以现金方式向刘体强支付了2018年7月22日至2018年8月21日期间的租金3300元，之后李观红也无法向刘体强支付租金，双方也无法就租金金额达成一致意见，之后李观红通过其男朋友的手机以转账方式向刘体强支付了800元租金，此后再没有支付过租金。刘体强确认合同约定租金为3900元/月，但其与李观红协商给予李观红租金优惠，即从2018年6月22日起按照3300元/月的标准计算租金；2018年7月25日李观红以现金方式向刘体强支付了2018年7月22日至2018年8月21日期间的租金3300元，之后李观红只通过其男朋友的手机转账支付了800元租金，此后再没有支付过租金。李观红主张刘体强在签订《物业租赁合同》过程中，欺骗其案涉商铺所在的广州市天河区员村北社石东街自编10号A01-A05号物业（下简称案涉场地）已消防验收合格。为予证明，李观红提交了编号为穗天公消安检许字[2018]第0148号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》（复印件的照片打印件，下简称《2018年消防合格证》）。该《2018年消防合格证》显示加盖了“广州市公安局天河区分局”印章，落款日期为2018年5月15日，场所名称为广州昌元物业管理有限公司（下简称昌元物管公司），地址为天河区员村北社石东街10号，场所所在建筑名称为员村商业楼A塔，使用面积为980平方米，使用性质为餐饮，建筑层数为1层，场所使用情况为餐饮。刘体强对该证据的真实性不予确认，并认为该《2018年消防合格证》并非其向李观红出示。刘体强主张案涉场地已消防验收合格，并提交了编号为穗天公消安检许字[2010]第0148号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》（下简称《2010年消防合格证》）作为证据。李观红确认该证据的真实性，但认为《2010年消防合格证》的出具时间为2010年10月28日，距离本案《物业租赁合同》签订时已有八年时间，八年前消防验收合格并不意味着签订《物业租赁合同》时案涉场地消防验收合格；该合格证显示的使用性质为“商场”，而根据李观红的委托代理人到消防部门了解以及结合相关消防法律规定，员村美食城在2018年6月21日开业前必须重新报消防验收，并再次取得新的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》；而且通过对比，上述《2018年消防合格证》与刘体强提供的《2010年消防合格证》的证照名称、场所名称、地址、场所所在建筑名称等均是一致的，仅是消防安全责任人、使用性质、建筑层数、场所使用情况不同，结合本案中的相关事实，可以看出《2018年消防合格证》显然是刘体强为了尽快招商而伪造的。另，刘体强主张其是向昌元物管公司承租案涉场地，当时昌元物管公司向刘体强出示了《2010年消防合格证》；刘体强认为其在与李观红签订合同前没有义务出示相关消防验收合格证，实际上刘体强对美食城进行招商时也没有承租人提出过消防验收合格证的问题，只是后来李观红拖欠租金，双方产生纠纷，李观红才以这些问题为由解除合同，从李观红在2018年8月份提交的《请求书》中可见，该《请求书》中根本没有提及消防验收合格证的问题。刘体强主张李观红是由于无法支付拖欠的租金而要求解除合同，并非由于案涉场地没有消防验收合格。为予证明，刘体强提交了微信聊天记录（手机截图打印件）及《请求书》（复印件）。李观红对微信聊天记录的真实性予以确认，但认为从微信聊天记录可见，双方是因租金的交纳而产生对话，但实际上李观红没有支付案涉商铺的租金是因为案涉场地没有通过消防验收及取得卫生许可，且刘体强根本没有提供所谓的物业管理服务，《物业租赁合同》签订后整个美食城没有空调、桌椅混乱、卫生脏乱差，在这种情况下，根本没有客人来美食城进行消费，这也是上述微信聊天记录产生的背景；实际上，在微信聊天记录发生时，李观红已经从其他租户处知道案涉场地的消防存在问题，但在与刘体强的沟通过程中，刘体强一再承诺案涉场地绝对不存在消防问题。李观红在2018年9月底、10月初查到案涉场地的消防有问题后就一直要求退还案涉商铺给刘体强，因为商铺是开放性的，李观红将商铺内的物品搬出后就已经向刘体强表示将商铺交还给刘体强，但刘体强至今仍否认收回案涉商铺。李观红对《请求书》的真实性予以确认，但认为当时出具《请求书》的背景是2018年7、8月，天气比较热，美食城也刚开始营业不久，而美食城没有空调的问题已经对客人就餐产生一定的影响，但即便包括李观红在内的众多租户提交了请求，刘体强此后也一直没有解决，这也是造成美食城3/4面积空置的客观因素。李观红主张其支付了租赁税费984元，并提交了《税收缴款书》作为证据。刘体强确认该证据的真实性，但认为是李观红自行向税务部门以刘体强的名义支付的，并非向刘体强支付。李观红主张其为履行合同而支付了案涉商铺的装修、加盟及设备采购等费用90692.24元，并提交了《收据》、转账记录及其他支付凭证（打印件）作为证据。刘体强对上述证据的真实性不予确认，并认为按照合同约定，装修是李观红自行进行、相关费用不由刘体强承担，且其对具体装修金额并不清楚。李观红主张其在2018年10月开始向刘体强表示想要解除合同，并要求刘体强收回案涉商铺，但刘体强一直拒绝；之后刘体强对案涉商铺停电，李观红没有在商铺内经营，但物品仍留在案涉商铺内，没有把商铺交回给刘体强。刘体强则主张2018年10月李观红仍在案涉商铺经营；2018年11月3日，刘体强向李观红表示其一直拖欠租金不支付，刘体强要对案涉商铺停电；2018年11月5日左右，刘体强对案涉商铺进行停电，李观红没有进行经营，之后由于李观红一直没有支付租金，刘体强也没有对案涉商铺恢复供电，但由于李观红的物品仍在案涉商铺内，所以刘体强不敢收回商铺。2019年4月18日庭审过程中，李观红表示其于庭后5天（即2019年4月23日前）自行将案涉商铺内的物品搬走，并同意由刘体强于2019年4月23日直接收回案涉商铺；刘体强表示鉴于李观红明确庭后5天将物品搬走并同意刘体强于2019年4月23日直接收回案涉商铺，故刘体强明确于2019年4月23日自行收回案涉商铺。李观红明确表示不对案涉商铺的装修设备等损失进行评估鉴定，由法院依法认定处理并由其承担相应的诉讼风险。另，一审法院向广州市公安局天河区分局调查案涉场地的消防验收问题，该分局函复一审法院称：一、经查，法院来函中涉及的案涉场地（即“员村美食城”），在2018年10月14日前，“员村美食城”未向该分局申报消防审批业务；二、根据《广州市消防安全委员会关于消防部队转制过渡期间有关情况的通告》（穗消安[2018]24号）第三条要求，“从2018年10月15日0时起，市公安局水上分局、公交分局，各区分局消防管理职能划转至市消防支队及其下属各区消防大队”，天河区公众聚集场所在投入使用、营业前的消防安全检查业务由天河区消防大队负责，有关“员村美食城”是否应取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》的事项请向其查询。后一审法院又向广州市消防支队天河区大队调查，该大队函复一审法院称：一、案涉场地（即“员村美食城”）属于穗天公消安检许字[2010]第0148《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》的建筑范围；二、依据广东省消防总队转发应急管理部《关于贯彻实施新修改的有关事项的通知》和中华人民共和国应急管理部文件应急【2019】50号的有关规定，建议向住房和城乡建设主管部门查询该场所是否必须再次经过消防验收合格；该美食城进行局部变更或使用性质变更需要再次取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，场所面积大小要符合《公安消防部门深化改革服务经济社会发展八项措施》（公消【2015】209号）文件要求；三、经查，在本单位自2018年10月15日至2019年4月30日承接消防验收业务期间，未查询到“员村美食城”申报有关消防验收业务；自2018年10月15日至目前，未查询到“员村美食城”申报有关开业前消防安全检查业务。一审法院认为：刘体强与李观红就案涉商铺的租赁合同关系签订了《物业租赁合同》，李观红主张刘体强在签订合同前存在欺骗其案涉场地已取得消防验收合格证的行为，并提交了《2018年消防合格证》的复印件作为证据。对于李观红的上述主张，刘体强予以否认，而李观红亦未能提供证据证明上述《2018年消防合格证》是刘体强交付给李观红的，其依法应自行承担举证不能的法律责任，故李观红的上述主张缺乏依据，一审法院不予采纳。因此，李观红要求撤销《物业租赁合同》的诉讼请求缺乏依据，一审法院不予支持。《物业租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，双方应切实履行。但根据已查明的事实可知，刘体强将案涉商铺交付给李观红使用后，李观红拖欠租金未支付，并主张案涉商铺未取得消防验收合格证，双方为此而产生本案纠纷。其后，在本案诉讼过程中，李观红于2019年4月18日庭审过程中明确同意由刘体强于2019年4月23日收回案涉商铺，刘体强明确其于2019年4月23日自行收回案涉商铺，至此，《物业租赁合同》已实际解除。对于合同解除的法律责任问题。一、根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”据上规定，作为出租人的刘体强负有提供符合法律规定及合同约定的租赁物给李观红使用的主要合同义务。虽然刘体强提交了《2010年消防合格证》以证明案涉场地已消防验收合格，但该合格证上显示的包括案涉场地在内的物业的使用情况为“第1至2层为商场”，而本案中，案涉场地是作为“员村美食城”而使用。根据一审法院的调查结果显示，该美食城进行局部变更或使用性质变更需要再次取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，但是，案涉场地在开业前至一审法院调查时均未取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。因此，刘体强作为出租人提供给李观红使用的案涉商铺不符合规定，刘体强对于《物业租赁合同》的解除应承担法律责任。二、根据《物业租赁合同》约定及双方当事人确认的事实可知，每月租金的起止日为当月22日至次月21日，李观红须于每月3日前支付当月租金。但根据双方当事人确认的事实可知，李观红并未按照合同约定向刘体强支付租金，该行为已违反了合同约定。因此，李观红对于《物业租赁合同》的解除同样应承担法律责任。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”本案中，刘体强、李观红均违反合同，双方应当各自承担相应的责任。一、由于《物业租赁合同》已解除，李观红要求刘体强返还租赁保证金6600元、消防分摊费8000元的诉讼请求合法有据，一审法院予以支持。对于租赁税费984元，该费用是李观红代刘体强所支付，刘体强应返还给李观红。另，对于李观红为经营案涉商铺所产生的装修、设备采购等费用损失，由于刘体强对李观红提供的证据不予确认，而李观红对上述费用损失并未申请评估鉴定，其依法应自行承担举证不能的法律责任。而且，李观红对于《物业租赁合同》解除应承担法律责任，因此，一审法院综合本案案情，根据公平原则，酌情判令刘体强向李观红赔偿上述费用损失10000元，对于李观红主张超过该金额的诉讼请求部分，一审法院不予支持。另，对于李观红要求刘体强赔偿的加盟费用，该主张缺乏依据，一审法院不予支持。二、根据双方当事人确认的事实可知，李观红在签订合同时支付了2018年6月22日至2018年7月21日的租金，双方协商后确定自2018年6月22日起的租金为3300元/月，李观红于2018年7月25日支付了2018年7月22日至2018年8月21日期间的租金3300元，此后还通过其男朋友的手机以转账方式向刘体强支付了租金800元。鉴于刘体强已确认于2018年11月5日左右对案涉商铺停电，故李观红应按照双方约定的租金标准向刘体强支付2018年8月22日至2018年11月4日期间的租金8140元【3300元/月×（2+14/30）月】，扣除李观红已支付的800元后，李观红还应向刘体强支付7340元。另外，李观红还应向刘体强支付2018年7月22日至2018年11月4日期间的物业管理费138.67元【40元/月×（3+14/30）月】、垃圾处理费173.33元【50元/月×（3+14/30）月】。对于2018年11月5日至李观红一审庭审过程中明确同意将案涉商铺交还给刘体强之日（即2019年4月23日）期间的租金，一方面，由于刘体强已对案涉商铺停电而导致李观红无法使用，且刘体强对于《物业租赁合同》的解除应承担违约责任；另一方面，李观红未按照合同约定支付租金亦应承担违约责任，且李观红在2018年11月5日后亦未自行将案涉商铺交还给刘体强。因此，一审法院综合本案案情，根据公平原则，酌情判令李观红向刘体强支付上述期间的租金的一半，即9295元【3300元/月×（5+19/30）月÷2】。另外，由于李观红在上述期间已没有正常使用案涉商铺，故刘体强要求李观红支付上述期间的物业管理费、垃圾处理费的反诉请求部分，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百二十条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2019年12月24日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，刘体强应向李观红返还租赁保证金6600元、消防分摊费8000元、租赁税费984元；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，刘体强应向李观红赔偿装修、设备采购等费用损失10000元；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，李观红应向刘体强支付2018年8月22日至2018年11月4日期间的租金7340元，2018年7月22日至2018年11月4日期间的物业管理费138.67元、垃圾处理费173.33元；四、自本判决发生法律效力之日起十日内，李观红应向刘体强支付2018年11月5日至2019年4月23日期间的租金9295元；五、驳回李观红的其他诉讼请求；六、驳回刘体强的其他反诉请求。本诉受理费4400元，由李观红负担1760元、刘体强负担2640元；反诉受理费210元，由李观红负担115元、刘体强负担95元。另查明，二审期间，各方当事人同意本案书面审理。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”根据本案查明的事实，案涉场地虽然属于穗天公消安检许字[2010]第0148《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》的建筑范围，但该消防安全检查合格证显示的包括案涉场地在内的物业使用情况为“第1至2层为商场”，而案涉场地系作为“员村美食城”经营餐饮使用，案涉场地因进行局部变更或者使用性质变更需要再次取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，刘体强未提供证据证明“员村美食城”取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，案涉场地尚未具备开业经营餐饮的条件，刘体强提供的租赁物存在重大瑕疵，对此，刘体强存有过错。其次，李观红在承租案涉商铺前，未审核租赁物是否取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，且在承租案涉商铺后存在未依照合同约定交纳租金的违约行为，一审法院认定刘体强、李观红对于案涉《物业租赁合同》的解除均应承担法律责任，并无不当，本院予以认同。如前所述，刘体强、李观红对于案涉《物业租赁合同》的解除均有过错，刘体强以李观红欠缴租金已构成违约为由，主张无须退还保证金、消防分摊费，理据不足，本院不予支持。一审法院判令刘体强返还租赁保证金、消防分摊费并无不当，本院予以维持。李观红为经营案涉商铺确实存在装修、设备采购等费用，合同提前解除确实会令经营者产生一定的损失，一审法院鉴于李观红未提出对上述费用的损失进行评估鉴定的申请，根据合同履行情况以及双方过错，判令刘体强向李观红赔偿上述费用损失10000元，符合公平、合理原则，本院予以认同。对于2018年11月5日至2019年4月23日期间租金、物业管理费、垃圾处理费的给付问题。案涉《物业租赁合同》约定“乙方（李观红）应按约定时间缴纳租金及水电等各种分摊费用，逾期需向甲方（刘体强）交纳1%的滞纳金，逾期七天未缴纳的，甲方有权停止对乙方的水电供应，逾期超过十五天以上的，甲方有权单方面终止并解除合同，无条件收回出租物业……”。因李观红未依约缴纳租金，刘体强自2018年11月5日左右对案涉商铺实施停电，李观红自该日起已无在案涉商铺经营。虽然双方并无办理交还商铺的手续，李观红仍有物品留在案涉商铺，但刘体强明知李观红已无在案涉商铺经营，应采取合理措施及时收回商铺以防止损失扩大，刘体强未及时止损，对损失的扩大亦有过错。鉴于案涉商铺所在商场尚未取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，暂不具备开业经营的条件，案涉商铺因被停电而无法正常使用，且刘体强亦未采取合理措施及时收回商铺止损，一审法院酌定2018年11月5日至2019年4月23日期间租金减半收取，李观红无须承担该期间的物业管理费、垃圾处理费，相对合理，本院予以维持。综上所述，刘体强的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费692元，由刘体强负担。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇二〇年五月二十五日书记员  贾妍胡秀红