河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020)豫0191民初1539号原告（反诉被告）周钰珠，女，2001年8月3日出生，汉族，住郑州市金水区。原告（反诉被告）周豫军，男，1981年1月28日出生，汉族，住郑州市金水区。原告（反诉被告）周磊，男，1985年9月24日出生，汉族，住郑州市金水区。原告（反诉被告）代可福，男，1953年7月1日出生，汉族，住郑州市金水区。原告（反诉被告）张云芳，女，1920年9月16日出生，汉族，住郑州市金水区。五原告（反诉被告）共同委托代理人高誓苑，河南光法律师事务所律师。五原告（反诉被告）共同委托代理人孟瑶瑶，河南光法律师事务所实习律师。被告（反诉原告）常琛超，男，1987年8月1日出生，汉族，住郑州市金水区。被告（反诉原告）常彦松，男，1963年9月8日出生，汉族，住郑州市金水区。被告（反诉原告）王春静，女，1987年12月6日出生，汉族，住郑州市金水区。被告（反诉原告）朱秋琴，女，1962年7月29日出生，汉族，住郑州市金水区。四被告（反诉原告）共同委托代理人王润莉，上海市海华永泰（郑州）律师事务所律师。原告（反诉被告）周钰珠、周磊、周豫军、张云芳、代可福诉被告（反诉原告）常琛超、王春静、朱秋琴、常彦松房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。周磊、代可福及五原告（反诉被告）共同委托代理人高誓苑，四被告（反诉原告）共同委托代理人王润莉到庭。本案现已审理终结。周钰珠、周磊、周豫军、张云芳、代可福诉称，2010年9月22日，周自伟与常琛超、王春静、朱秋琴、常彦松签订房屋买卖合同书约定，常琛超、王春静、朱秋琴、常彦松将位于郑州市金水区相济路26号院1号楼2单元××的房屋以总价款25万元出售给周自伟，合同签订后，周自伟依约履行付款义务，常琛超、王春静、朱秋琴、常彦松将房屋交付周自伟并办理入住手续至今。因出售房屋系拆迁安置房屋，合同签订时尚不能办理产权登记手续，现政策出台，政府同意办理房屋产权产权手续，常琛超、王春静、朱秋琴、常彦松拒绝办理，为维护合法权益，现诉至法院，请求依法判令：1、常琛超、王春静、常彦松、朱秋琴继续履行双方签订的房屋买卖合同；2、位于金水区相济路26号院1号楼2单元××的房屋归周钰珠、周磊、周豫军、张云芳、代可福所有；3、常琛超、王春静、常彦松、朱秋琴协助周钰珠、周磊、周豫军、张云芳、代可福办理房屋所有权变更登记手续，将房屋所有权转移登记至周钰珠、周磊、周豫军、张云芳、代可福名下；4、本案诉讼费由常琛超、王春静、常彦松、朱秋琴承担。常琛超、王春静、常彦松、朱秋琴辩称，1、签订合同双方为周自伟与常琛超、王春静，而对朱秋琴、常彦松提起诉讼无依据，且二人本身亦未同意该房屋买卖行为；2、常琛超、王春静与周自伟签订的合同明确约定对房屋的附条件约定，对房屋不确定状态的处置也有约定，现常琛超、王春静以该约定欲收回房屋。常琛超、王春静、常彦松、朱秋琴反诉称，案涉房屋系家庭共有财产，应由共有人共同处理，常琛超、王春静签订的合同不应对朱秋琴、常彦松产生效力，朱秋琴、常彦松从未同意将房屋出卖给周自伟，代可福等人的诉讼主张不能成立，涉案房屋应归常琛超、王春静、常彦松、朱秋琴所有。双方合同明确约定数年后常琛超、王春静可要回该房屋，现基于其他产权人不同意房屋出售，不认可与周自伟之间的房屋买卖行为，常琛超、王春静依照合同约定要回涉案房屋，请求依法判令：1、周钰珠、周磊、周豫军、张云芳、代可福将位于郑州市金水区相济路26号院1号楼2单元××的房屋返还给常琛超、王春静、常彦松、朱秋琴，涉案房屋归常琛超、王春静、常彦松、朱秋琴所有，常琛超、王春静、常彦松、朱秋琴依合同支付款项给周钰珠、周磊、周豫军、张云芳、代可福;2、诉讼费由周钰珠、周磊、周豫军、张云芳、代可福负担。周钰珠、周磊、周豫军、张云芳、代可福辩称，不同意解除合同，常琛超、王春静、常彦松、朱秋琴均在涉案房屋买卖合同首页及尾页落款处签字捺印，故房屋出卖方为常琛超、王春静、常彦松、朱秋琴；周自伟与常琛超、王春静、常彦松、朱秋琴签订的房屋买卖合同合法有效，应遵守合同约定，常琛超、王春静、常彦松、朱秋琴称未经过其他共有人同意，不符合事实；2、涉案房屋买卖合同只是对常琛超、王春静、常彦松、朱秋琴可能出现的违约情况进行违约金约定，没有任何一条赋予常琛超、王春静解除合同的权利，反诉内容系对合同内容的曲解；3、常琛超已经将房屋备案至自己名下，在符合政策要求的前提下，常琛超有义务将房屋过户给周钰珠、周磊、周豫军、张云芳、代可福，请求法院驳回反诉请求。经审理查明：2010年9月22日，周自伟（乙方）与常琛超、王春静、常彦松、朱秋琴（甲方）签订的房屋买卖合同约定，甲方自愿将自有的房屋，位于郑州市××路××院××楼××单元××东××号，面积80平方米，卖给乙方；乙方自愿以总价款25万元购买上述房屋；付款方式：乙方一次性支付全部房款；甲方同时向乙方交付该房屋的全部钥匙；房屋交付：甲乙双方和见证人同时在场的情况下由乙方对房屋进行验收，乙方无任何异议，视为该房屋符合合同约定，甲、乙双方完成了该房屋的交接。同时乙方拥有了对该房屋的占有、使用、收益和处分的权利；房屋过户：根据东区办理房屋产权证的政策，按拆迁村民办证的时间和标准办理，由甲方负责到房屋所在地的村委会将交易房屋产权人变更为乙方，并积极协助乙方办理好该房屋产权证，产权证的办理费用由乙方承担；甲方承诺：本合同签订前该房屋集资、购房款、天然气管道安装费、物业管理费及其他应当缴纳的费用已全部交清，如有尚未缴纳或拖欠的费用由甲方承担；甲方承诺：不会将房屋另行出售或反悔以及其他任何违约行为，否则甲方愿意承担一切法律责任，同时返还乙方全部购房款及利息，并按合同总价款的40%承担违约金；数年后房价若成倍增值，甲方意欲追回该房屋，应向乙方支付该合同总价款的100%的违约金，及同期贷款的全部利息；乙方不得以任何理由反悔或其他违约行为，否则向甲方支付合同总价款50%的违约金。末尾甲方处有常琛超、王春静、朱秋琴、常彦松签字捺印；乙方处有周自伟签字捺印。附加载明：庙张小区北院1号楼2单元3层东户（一楼是门面实际是四楼），门牌××，已卖给周自伟，以后甲方不得干涉，如有变化，百分之贰佰赔偿。庭审中，代可福、周豫军、周磊、周钰珠、张云芳称涉案房屋自2019年9月签订完合同，付完钱后交付使用，常琛超、王春静、朱秋琴、常彦松予以认可。2019年10月25日，郑州市郑东新区祭城路街道办事处金庄社区居民委员会出具证明显示：现有我社区居民周自伟和代可福于1980年5月6日登记结婚。二人婚后共有3个子女，分别有长子周豫军、次子周磊、女儿周钰珠。周自伟于2015年12月31日去世。其名下房产有代可福、周豫军、周磊、周钰珠、张云芳继承，其他人无继承权。郑州市个人房屋权属查询证明显示郑东新区相济路26号院1号楼2单元4层××房屋已备案至常琛超名下。以上案件事实由房屋买卖合同书、证明、郑州市个人房屋权属查询证明及庭审笔录予以证明。本院认为，当事人双方应当遵守诚实守信原则，按照合同约定全面履行自己的义务。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，周自伟与常琛超、王春静、朱秋琴、常彦松签订的房屋买卖合同书，系双方真实意思表示，合法有效。周自伟于合同签订当日支付25万元购房款并入住涉案房屋。周自伟已完成合同约定的义务，并不存在违约情况，常琛超、王春静、朱秋琴、常彦松应继续履行双方签订的房屋买卖合同。常琛超、王春静称合同上的签字并非朱秋琴和常彦松，但未提供有效证据予以证明，本院不予采信。依据合同约定，房屋交接同时，周自伟拥有了对该房屋的相应权利。2015年12月31日，周自伟去世，其名下房产由代可福、周豫军、周磊、周钰珠、张云芳继承。故涉案房屋相应权利归代可福、周豫军、周磊、周钰珠、张云芳，但鉴于涉案房屋目前未办理不动产所有权证书，代可福、周豫军、周磊、周钰珠、张云芳仅享有居住使用的权利，故对其诉请的所有权，本院在居住、使用的范围内予以支持。房屋买卖合同书约定涉案房屋为郑州市××路××院××楼××单元××东××号。附件显示涉案房屋实际为4楼，故本院认定涉案房屋实际坐落位置为郑东新区相济路26号院1号楼2单元4层××。郑州市个人房屋权属查询证明显示郑东新区相济路26号院1号楼2单元4层××房屋备案至常琛超名下，故常琛超应依照合同约定将上述房屋变更登记至代可福、周豫军、周磊、周钰珠、张云芳名下。对于常琛超、王春静、朱秋琴、常彦松诉请返还涉案房屋问题，其称合同约定数年后房价若成倍增值，甲方意欲追回该房屋，应向乙方支付合同总价款的100%违约金及同期贷款的全部利息。本院认为，该条款并非赋予常琛超、王春静、朱秋琴、常彦松对合同的任意解除权。双方签订合同从事民事活动，应当遵守诚信原则，秉持诚实，恪守承诺，共同维护交易稳定，依法履行合同。现周自伟方已支付总房款、实际履行合同并入住房屋，常琛超、王春静、朱秋琴、常彦松亦应依照约定继续履行合同。综上，对于常琛超、王春静、朱秋琴、常彦松诉请涉案房屋归其所有并支付代可福、周豫军、周磊、周钰珠、张云芳款项，经审查与双方签订合同时的真实意思相悖，不利于维护稳定的交易秩序，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）常琛超、王春静、朱秋琴、常彦松继续履行于2010年9月22日签订的房屋买卖合同书；二、确认原告（反诉被告）代可福、周豫军、周磊、周钰珠、张云芳对位于郑东新区相济路26号院1号楼2单元4层13号房屋享有居住、使用权；三、被告（反诉原告）常琛超、王春静、朱秋琴、常彦松于本判决生效后十日内协助将位于郑东新区相济路26号院1号楼2单元4层13号房屋变更登记至代可福、周豫军、周磊、周钰珠、张云芳名下；四、驳回反诉原告（本诉被告）常琛超、王春静、朱秋琴、常彦松的反诉请求。如果未按本判决指定期间履行义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本诉案件受理费5050元，减半收取2525元，反诉案件受理费2525元，由常琛超、王春静、朱秋琴、常彦松负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式九份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  胡向楠二〇二〇年五月二十五日书记员  杜敏敏