安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖13民终1255号 上诉人（一审被告）：安徽省华纳置业有限公司，住所安徽省宿州市经济开发区金海大道与金河路交叉口东侧0104室。营业执照注册号：341300000066994；企业资质证书号：WKL00230。 法定代表人：吴韶荣，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王永振，安徽皖光大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李腾飞，安徽皖光大律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：周浩，男，汉族，1979年12月3日出生，住宿州市埇桥区。 被上诉人（一审原告）：朱蓓蓓，女，汉族，1988年12月10日出生，住宿州市埇桥区。 上诉人安徽省华纳置业有限公司（以下简称华纳公司）因与被上诉人周浩、朱蓓蓓商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院（2019）皖1302民初5291号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 华纳公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实与理由：一、一审法院判决解除周浩与华纳公司签订的《商品房买卖（预售）合同》，既没有事实依据也没有法律依据。由于环境治理的原因华纳公司才延长施工期限延误交付房屋的时间，实属不可抗力的法定情形。另一个原因是被上诉人又购买一套房屋，购买能力和偿还贷款的能力下降发生困难，主动不愿意接收涉案房屋。二、华纳公司在履行合同过程中不存在违约行为，更不需要承担违约责任，一审判决华纳置业公司退还购房款，支付给被上诉人违约金是没有依据的。 周浩答辩称：根据其和华纳公司签订的商品房买卖合同有明确的约定，逾期60天交房买受人有权解除合同，并且出卖人应当自解除合同送达至15日之内，退还买方已付的全部房款，并向买方人支付全部房价的1%的违约金，另，开发商至今没有达到交房条件，燃气仍然没有开通，现在是一个烂尾状态。其是买了两套房，其能够提供两套房的还款记录，自贷款办下来后没有一次逾期出现。另外开发商提供的所谓这些大气污染的防治预警公告，是在2018年的12月份，但合同约定的交房日期为12月31日。当时商品房的主体全部竣工，仅是小区里面的绿化设施、电气、水电、燃气需要完善，这些工程项目与大气污染没有关系，这个理由不能成为逾期交房的借口，至于开发商称无数次通知其前来接收房屋，其消极不愿接收，完全颠倒黑白；请求二审法院驳回上诉、维持一审判决。 朱蓓蓓答辩同周浩的答辩意见。 周浩、朱蓓蓓向一审法院起诉请求：1、请求判令解除与华纳公司签订的商品房买卖预售合同；2、请求判令华纳公司返还周浩、朱蓓蓓已付首期房款286006元，并按照交通银行同期贷款利率，支付自2017年11月2日起至2019年8月1日已付首期房款286006元的利息，计26977元；贷款650000元，及截止2019年8月1日银行利息57754.79元，之后的利息按照其还款数计算至华纳公司付清之日止；3、请求判令华纳公司向其支付违约金9360元（总房款1%);4、请求判令华纳公司赔偿其与交行办理提前还款产生的交行补偿金6348元(违约金为提前还贷本金的1%)；5、判令华纳公司赔偿其5万元因欺诈一楼带院误导造成的高价买房损失；6、判令华纳置业公司承担本案的诉讼费。 一审法院查明事实：2017年11月2日，周浩与华纳公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：005900120170712），购买华纳公司开发的商品房，该房屋面积128.22平方米，总房价936006元。周浩以按揭贷款的方式购买。《商品房买卖合同》第十一条约定，华纳公司应于2018年12月31日前交付该商品房，第十条约定，逾期超过60日交房，买受人（周浩）有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人（华纳公司），出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）,并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。2017年11月2日，周浩向华纳公司按期支付了首付款286006元，2017年11月27日，周浩与交通银行（宿州分行）签订贷款合同，在该行贷款650000元，贷款期自2017年12月4日至2047年12月4日，每月还本息3645.89元，周浩与朱蓓蓓系夫妻关系，朱蓓蓓以共有人的身份签名，为周浩提供担保。自贷款后，周浩每月按时偿还房贷。在诉讼中，本院通知交通银行（宿州分行）可以第三人身份参加诉讼，但该行明确表示不参加诉讼。 另查明，华纳公司在售楼广告的宣传彩页、公众号，以及售楼部沙盘模型中宣传一楼带院，在2019年5月1日交房时一楼无院子。华纳公司的《交房公告》落款日期为2019年4月26日。 一审法院认为：根据双方合同约定，华纳公司逾期交房超过60日，周浩有权解除合同，周浩提出解除合同的请求，不违反合同约定及法律规定。华纳公司虽辩解逾期交房是因为天气、环境治理和政府政令等多个客观原因导致，属不可抗力，但这些原因均不是其公司免责的法定事由，更不符合法律规定的不可抗力规定，故对华纳公司此辩解意见，不予采纳。本案中，除逾期交房符合约定的解除合同条件外，还存在着华纳公司交付的案涉商品房无院子，这与华纳公司对外宣传的广告信息不符，造成周浩购买带院商品房的合同目的不能实现，此为法定解除条件，周浩要求解除合同的诉讼请求成立，予以支持。按合同约定，周浩要求解除合同的，华纳公司应退还周浩已付全部房款（含已付贷款部分）,并自周浩付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息；同时，华纳公司按照全部房价款的1%向周浩支付违约金。周浩以按揭方式购买案涉商品房，总房价936006元，周浩缴纳首付款286006元，贷款650000元，周浩与按揭银行交通银行（宿州分行）签订的抵押贷款合同于2017年11月27日成立，此日期可视为周浩付清房款之日，由于交通银行（宿州分行）不愿参加本案的诉讼，按合同约定，华纳公司应在合同解除后应退还周浩购房款，对于按揭房款的处理，华纳公司可在合同解除后与按揭银行交通银行（宿州分行）办理解除抵押合同事宜，周浩应给予相应配合。本案中，华纳公司应当退还周浩、朱蓓蓓总房款936006元，并以此款为基数，按1%计算违约金，为9360.06元；按4.9%的利率计算自2017年11月27日起至付清之日止的利息。周浩、朱蓓蓓要求华纳置业公司赔偿其他的费用请求，于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》九十三条第二款、第九十四条第（四）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除周浩与安徽省华纳置业有限公司签订的《商品房买卖（预售）》合同；二、安徽省华纳置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还周浩、朱蓓蓓购房款936006元；违约金9360.06元，并按4.9%的利率计算，自2017年11月27日起至付清之日止的利息；三、驳回周浩、朱蓓蓓的其他诉讼请求。案件受理费7853元，由安徽省华纳置业有限公司负担。 二审中周浩提供证据如下：一、还款记录两份。证明其有能力支付且没有逾期。二、照片、录音、微信聊天记录。证明华纳公司交房逾期事实非常明确而且不具备交付条件，符合合同约定的解除条件。华纳公司质证认为，一、对个人贷款对账单真实性没有异议，但达不到证明目的。二、对第二组证据均有异议。现在所有的房子一期和二期的房屋均具备交付条件，大部分业主已经入住，照片真实性无法核实，具体拍照的时间和拍照的地点，均不能核实，录音不需要播放。 经审理查明：一审判决认定事实清楚，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。 《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第二十四条规定“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。 商品房买卖合同案件中，往往有两份合同、三方当事人，两份合同即《商品房预售合同》，《住房抵押按揭贷款合同》，三方当事人分别为开发商、购房人、银行。依照上述法律规定，商品房买卖合同纠纷是否与按揭贷款合同纠纷合并审理，及按揭银行是否参加诉讼，完全取决于当事人意志。当购房人亦即借款人一并就商品房买卖合同和按揭贷款合同提起诉讼时，按揭银行为被告；当购房人仅就商品房买卖合同提起诉讼，按揭银行主动参加商品房买卖合同之诉并提出诉讼请求时，其为有独立请求权的第三人。本案中，一审法院已经通知按揭银行，按揭银行未要求参加诉讼，并不违反法律规定。 案已查明，依照案涉商品房预售合同的约定内容，华纳公司逾期交房已超过60日，符合约定解除条件，周浩、朱蓓蓓有权解除商品房预售合同。该合同解除后，周浩等亦有权解除按揭抵押贷款合同。华纳公司应按照合同约定将周浩等支付的房款返还，包括首付款和通过按揭贷款支付的房款全部返还，并赔偿周浩等因此所产生的损失。因在按揭贷款合同的解除系开发商违约导致商品房预售合同解除时，购房人向银行承担的损失赔偿责任最终应由开发商承担。 华纳公司上诉称环境治理的原因导致延误交房不属于不可抗力的法定情形，且周浩等提供还款记录证明自己的还款能力，不存在华纳公司主张的购房人还贷能力不足的情况。一审判决解除双方的商品房预售合同，符合双方合同约定解除条件，于法有据，并无不当。华纳公司还需依照案涉商品房预售合同约定，按4.9%（合同中约定为"不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率"，结合上下文应理解为年利率）给付利息，及按照全部房价款1%支付违约金。故，华纳公司的上诉意见本院不予采纳。 综上，华纳公司的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律及判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7853元，由安徽省华纳置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  解亚洁 审判员  许劲松 审判员  刘 柳 二〇二〇年五月二十日 法官助理刘素青 书记员朱思源 附本判决适用的法律依据: 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。