安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终2700号 上诉人（原审原告）：杭州富阳朝晖管桩辅件有限公司，住所地浙江省杭州市富阳区银湖街道二环路，统一社会信用代码91330183676776140M。 法定代表人：方朝军，总经理。 委托诉讼代理人：吴惟明，浙江圣港律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：安徽富春汽车空调有限公司，住所地安徽省合肥市长丰县岗集镇金岗大道，统一社会信用代码913401217964242898。 破产管理人：安徽美林律师事务所。 委托诉讼代理人：宋翠兰，安徽美林律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许立，安徽美林律师事务所律师。 上诉人杭州富阳朝晖管桩辅件有限公司（以下简称朝晖公司）因与被上诉人安徽富春汽车空调有限公司（以下简称富春公司）合同纠纷一案，不服安徽省长丰县人民法院（2019）皖0121民初2501号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理。朝晖公司法定代表人方朝军及委托诉讼代理人吴惟明、富春公司委托诉讼代理人宋翠兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朝晖公司上诉请求：依法撤销原审判决，改判确认案涉协议合法有效。事实和理由：一、一审判决事实认定有误。1.关于朝晖公司与富春公司及抵押权人土地使用权转让之事，因(2017)皖0121民初2498号和（2017）浙0111民初2498号等案件，案涉土地使用权被查封而无法转让。2.一审判决遗漏抵押金额及市场价格的问题。富春公司尚欠抵押权人合肥市兴泰融资担保有限公司（以下简称兴泰公司）本金320万元。根据中信公司于2017年4月7日出具评估报告认定，案涉土地使用权市场价值为577.95万元。根据富春公司破产管理人委托的安徽安和房地产土地评估有限公司（以下简称安和公司）于2018年11月30日出具的房地产估价报告，案涉土地使用权市场价值为714.32万元。两评估报告所评估的案涉土地使用权市场价值均远远高于兴泰公司的抵押金额。更何况，案涉协议只涉及到建筑房产，尚未涉及到土地使用权一事，何来损害抵押权人利益一说？3.朝晖公司发给兴泰公司的函件，能证实兴泰公司对案涉协议是知情且没有反对的事实。二、一审判决法律适用错误。1.一审判决同时适用物权法191条和担保法49条，法律适用错误。2.一审判决引用物权法第191条第二款认定案涉协议无效，有违合同法的基本司法理念。三、一审程序违法。1.对于一审庭后朝晖公司提供的补充证据，未组织开庭和质证，有违基本的审理程序。2.审理程序不规范，一审法庭裁定本案中止审理，未通知朝晖公司。3.一审法庭对于另案获得的判决书，未向各方当事人出示，也未质证。 富春公司辩称，一审法院认定事实清楚、证据确实充分，请求驳回上诉，维持原判。朝晖公司在一审庭审后补充提交了一些证据，但是这些证据不足以推翻一审法院的认定，抵押权兴泰公司已经向法院提起诉讼，该案判决也已经生效。抵押权人向管理人申报债权，在此之前其从未提起有关朝晖公司的任何信息。案涉房产属于没有任何手续的工程，在土地使用权办理抵押登记时其已经存在，依法属于抵押物范围。评估是为了资产处置提供一定的参考，房、地分开评估是因为二者的属性不同，房屋和土地本就无法分离，案涉合同若被认定有效，必然会造成地随房走的现象，肯定会损害抵押权人的利益。根据房地产管理法第三十八条的规定，未依法登记取得房产证书的房产不得转让，参照最高院关于商品房买卖的司法解释第二条，案涉合同应属无效协议。 朝晖公司向一审法院起诉请求：请求确认朝晖公司、富春公司于2017年3月15日签订的协议合法有效。 一审法院认定事实：2016年6月3日，朝晖公司与富春公司签订了《厂房土地设备租赁协议》，约定富春公司将位于长丰县岗集镇金岗大道上厂区内的土地和厂房整体租赁给乙方生产使用，租赁期限为20年。2017年3月15日，朝晖公司、富春公司签订协议，约定：富春公司同意用现有三层办公楼（位于长丰县岗集镇，地号为08-02-114，面积1071.56平方米；四幢厂房，地号：08-02-114，每幢面积28.7×70.7=2029.09平方米，四幢面积8116.36平方米）折价叁佰万元整（￥3000000元）抵付给朝晖公司。协议签订后，朝晖公司对案涉厂房办公楼进行了修缮，并部分用于出租。2018年12月25日，长丰县人民法院下达（2018）皖0121破1号民事裁定书，宣告富春公司破产。同时指定安徽美林律师事务所担任富春公司的管理人。2018年12月10日和2019年3月5日，管理人两次向朝晖公司发函，认为朝晖公司、富春公司于2017年3月15日签订的协议无效且显失公平。 另查明：2016年1月5日，富春公司将其位于长丰县岗集镇，地号为08-02-114，使用权面积为21646.20平方米的土地使用权（权证号：长丰县国用2010第0085号）设定反担保抵押，抵押权人为兴泰公司（权证号：长抵他项（2016）第003号；合同编号：2015抵字第359号）。抵押期限为2015年12月31日至2016年12月31日。抵押期限届满后，兴泰公司向合肥市庐阳区人民法院提起诉讼，合肥市庐阳区人民法院以（2017）皖0103民初3089号判决书判决兴泰公司可以富春公司所有的位于安徽省长丰县折价或者以拍卖、变卖后所得价款在债权额范围内优先受偿。朝晖公司、富春公司在2017年3月15日签订《协议》以物抵债时，未通知抵押权人兴泰公司，也未征得抵押权人兴泰公司同意。 一审法院认为，依法取得的财产权受法律保护。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《中华人民共和国担保法》第四十九条规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。本案中，富春公司在2017年3月15日签订以物抵债《协议》时，明知其位于长丰县岗集镇，地号为08-02-114的土地使用权已抵押给兴泰公司，且在未清偿兴泰公司的担保款项，也未征得兴泰公司的同意下以以物抵债方式转让财产，显然损害兴泰公司的合法利益，为此，富春公司与朝晖公司2017年3月15日签订的《协议》，不符合法律规定，属无效协议。为此，朝晖公司的诉讼请求，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国担保法》第四十九条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回朝晖公司请求确认朝晖公司、富春公司于2017年3月15日签订的协议合法有效的诉讼请求。案件受理费29304元减半收取14652元，由朝晖公司负担。 二审期间，朝晖公司补充提供以下证据：第一组证据：资产转让协议，证明朝晖公司在签订诉争协议之前，已经以新公司方朝军的名义与富春公司就资产抵偿和代偿800万债务等事宜达成框架协议。第二组证据：转账凭证、土地评估报告、2498号民事判决书，证明在朝晖公司与富春公司达成以物抵债协议之后，朝晖公司与富春公司及土地抵押权人就转让土地使用权及消灭抵押权达成，并由朝晖公司支付了一期抵押贷款的利息，并对土地价值进行了评估。后因其他法院对案涉土地进行诉讼保全，导致此事被搁置。第三组证据：代为清偿债务函、快递凭证，证明朝晖公司有意愿和能力解除抵押权，因案涉土地被诉讼保全而中断。第四组证据：关于暂缓供货的报告，证明富春公司在和朝晖公司签订协议之前，经营状况已经恶化，并与一家上市公司谈判收购事宜，谈判无果后才与朝晖公司达成协议的事实。 富春公司对上述证据发表如下质证意见：对证据一的真实性无异议，合肥惠宝汽车空调有限公司（以下简称惠宝公司）申报债权时向管理人提供该份证据，“新公司方朝军”指的是方朝军任法定代表人的惠宝公司而非朝晖公司，所以朝晖公司的证明目的无法达到。对第二组证据中的转账凭证，已作为惠宝公司申报债权的凭证，管理人初审时也已认定，达不到朝晖公司的证明目的。对土地评估报告的真实性无异议，关联性和证明目的有异议。该份评估报告的目的为确定土地贷款额度提供依据但不做他用。对2498号民事判决书真实性无异议，关联性和证明目的有异议，与本案无关联，达不到其证明目的。对第三组证据，发函时间是2019年4月8日，此时富春公司第一次债权人会议已经召开完毕，各债权人特别是兴泰公司的债权已经确定，朝晖公司虽对其债权有异议但未向管理人表明过其愿意代偿兴泰公司的债权，且兴泰公司也未表明过愿意接受此方式。对于第四组证据三性均有异议，管理人从未接收过相关材料，本案庭审也未提交原件核实，对该组证据的证明目的不予认可。 本院对上述证据的认证意见如下：资产转让协议、转账凭证记载的相关债权已经由方朝军任法定代表人的惠宝公司向破产管理人申报，相关债权与朝晖公司无关。土地评估报告、2498号民事判决书，无法达到朝晖公司的证明目的。代为清偿债务函、快递凭证，仅能证明朝晖公司有意愿解除抵押权，但朝晖公司并未通过清偿债权而解除抵押权。 本院对一审查明的事实予以认定。富春公司所欠抵押权人兴泰公司的债务至今仍未清偿。 本院认为，本案双方当事人在2017年3月15日签订以物抵债《协议》，标的物为没有办理报建审批手续的房屋。案涉房屋坐落的土地安徽省长丰县岗集镇08-02-114号，土地证号为长丰县国用2010第0085号，在富春公司与朝晖公司签订的《厂房土地设备租赁协议》和《协议书》之前已经设置了抵押，至今抵押未解除。土地办理抵押时，案涉房屋已经建成。案涉房屋依法属于抵押物范围。抵押期限届满，富春公司因未履行还款义务，被抵押权人兴泰公司起诉至合肥市庐阳区人民法院，法院判决兴泰公司对抵押物有优先受偿权。富春公司在未征得兴泰公司的同意，朝晖公司又未代为清偿债务消灭抵押权的情况下，签订案涉协议，用以物抵债方式转让财产，显然违反了《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国担保法》第四十九条的规定，不应认定为合法。该协议亦不能成为物权变动的合法依据。 综上所述，朝晖公司的上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费29304元，由上诉人杭州富阳朝晖管桩辅件有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  王苗 二〇二〇年五月二十二日 书记员  周远 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。