安徽省芜湖市鸠江区人民法院民 事 裁 定 书（2020）皖0207民特46号申请人：安徽中安商业保理有限责任公司，住所地安徽省芜湖市江北产业集中区管委会B楼213-C室，统一社会信用代码91340200325423482C。法定代表人：余锦旺，该公司董事长。委托诉讼代理人：古立平，北京隆安（芜湖）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢晋驰，北京隆安（芜湖）律师事务所律师。被申请人：芜湖银泰房地产开发有限公司，住所地安徽省芜湖市江北产业集中区管委会B楼302室，统一社会信用代码91340200058454734K。法定代表人：赵泉陈，该公司董事长。委托诉讼代理人：汪丽，女，该公司员工。申请人安徽中安商业保理有限责任公司与被申请人芜湖银泰房地产开发有限公司申请实现担保物权一案，本院于2020年4月17日立案后，依法组成合议庭适用特别程序进行了审查。现已审查终结。申请人称：2018年12月14日，被申请人与芜湖金财典当有限责任公司（以下简称“金财典当公司”）签订五份《典当借款合同》、《补充协议》及对应《抵押合同》，合同编号为：1350-DD-20180415-01号至1350-DD-20180415-05号（其中1350-DD-20180415-05对应抵押合同共两份），借款本金分别为3500万元、3500万元、1500万元、3500万元、2500万元，借款期限自2018年12月14日至2020年6月13日。借款合同约定月息费率为5‰，其中自2018年12月14日至2019年12月13日，综合费用支付方式为借款发放后10日内一次性支付，自2019年12月14日至借款到期日，综合费用支付方式为每月20日支付。合同还约定若被申请人未按合同约定支付利息及综合费用的，金财典当公司有权宣布借款提前到期并收回全部借款，不能收回的，按未偿还借款本金月2%的标准按日计收违约金，并应当承担金财典当实现债权费用。1350-DD-20180415-01号抵押合同约定被申请人将位于安徽省江北产业集中区银鹭广场1#楼2105室等43套在建工程设定抵押作为金财典当对应借款合同项下债权的担保。合同签订后双方办理了抵押权登记，登记证书编号为（2018）芜湖市不动产证明第0252807号。1350-DD-20180415-02号抵押合同约定被申请人将位于安徽省江北产业集中区银鹭广场1#楼601室等43套在建工程设定抵押作为金财典当对应借款合同项下债权的担保。合同签订后双方办理了抵押权登记，登记证书编号为（2018）芜湖市不动产证明第0252804号。1350-DD-20180415-03号抵押合同约定被申请人将位于安徽省江北产业集中区银鹭广场1#楼1108室等20套在建工程设定抵押作为金财典当对应借款合同项下债权的担保。合同签订后双方办理了抵押权登记，登记证书编号为（2018）芜湖市不动产证明第0252803号。1350-DD-20180415-04号抵押合同约定被申请人将位于安徽省江北产业集中区银鹭广场1#楼709室等43套在建工程设定抵押作为金财典当公司对应借款合同项下债权的担保。合同签订后双方办理了抵押权登记，登记证书编号为（2018）芜湖市不动产证明第0252805号。1350-DD-20180415-05号对应两份抵押合同分别约定被申请人将位于安徽省江北产业集中区银鹭广场1#楼2301室等30套在建工程、位于安徽省江北产业集中区起步区皖江大道与和康路交汇处东北角（宗地上房屋23套）土地及在建工程（当时设有在先抵押，现已涤除）设定抵押作为金财典当公司对应借款合同项下债权的担保。合同签订后双方办理了抵押权登记，登记证书编号为（2018）芜湖市不动产证明第0252806号、（2018）芜湖市不动产证明第0254247号。上述合同签订后，金财典当公司依约向被申请人发放了全部合同约定借款。2018年12月27日，申请人与金财典当公司签订五份《国内无追索权明保理业务合同》，编号为中保业字（2018）071至中保业字（2018）075号。合同约定金财典当公司以其对被申请人享有的应收账款作为基础权利进行保理融资，金财典当公司将其对被申请人享有的应收账款及对应抵押权等附带的相关权利一并转让给申请人，申请人向金财典当公司提供分别为3500万元、3500万元、1500万元、3500万元、2500万元的保理融资款。上述保理合同签订当日，金财典当公司已将债权转让事实通知到达被申请人，被申请人亦在通知书上盖章确认无误。上述保理合同签订后，申请人依约向金财典当公司发放了保理融款。然自2019年12月14日起被申请人未能依约向申请人支付综合费用，在申请人催告下，被申请人向申请人出具承诺函，承诺2020年2月20日前还清欠付综合费用，否则申请人可宣布借款提前到期。现已过被申请人承诺期限，被申请人仍无力偿还借款，故申请人诉至人民法院，申请实现担保权。请求：一、裁定拍卖或变卖由被申请人芜湖银泰房地产开发有限公司抵押给芜湖金财典当有限责任公司编号为皖（2018）芜湖市不动产证明第0252803号《不动产登记证明》项下位于安徽省江北产业集中区银鹭广场1#楼1108室等20套在建工程。拍卖或变卖所得价款由申请人在被申请人担保的范围（1545万元及自2020年2月20日至实际清偿之日止按照月2%标准计算的利息）内优先受偿。在本案审理过程中，申请人将被申请人担保的范围变更为15352500元（其中，本金15000000元，利息352500元，利息自2019年12月27日起至2020年5月15日止，按照年利率6%标准计算）。二、裁定拍卖或变卖由被申请人芜湖银泰房地产开发有限公司抵押给芜湖金财典当有限责任公司编号为皖（2018）芜湖市不动产证明第0252804号《不动产登记证明》项下位于安徽省江北产业集中区银鹭广场1#楼601室等43套在建工程。拍卖或变卖所得价款由申请人在被申请人担保的范围（3565万元及自2020年2月20日至实际清偿之日止按照月2%标准计算的利息）内优先受偿。在本案审理过程中，申请人将被申请人担保的范围变更为35822500元（其中，本金35000000元，利息822500元，利息自2019年12月27日起至2020年5月15日止，按照年利率6%标准计算）。三、裁定拍卖或变卖由被申请人芜湖银泰房地产开发有限公司抵押给芜湖金财典当有限责任公司编号为皖（2018）芜湖市不动产证明第0252805号《不动产登记证明》项下位于安徽省江北产业集中区银鹭广场1#楼709室等43套在建工程。拍卖或变卖所得价款由申请人在被申请人担保的范围（3565万元及自2020年2月20日至实际清偿之日止按照月2%标准计算的利息）内优先受偿。在本案审理过程中，申请人将被申请人担保的范围变更为35816666.67元（其中，本金35000000元，利息816666.67元，利息自2019年12月28日起至2020年5月15日止，按照年利率6%标准计算）。四、裁定拍卖或变卖由被申请人芜湖银泰房地产开发有限公司抵押给芜湖金财典当有限责任公司编号为皖（2018）芜湖市不动产证明第0252806号《不动产登记证明》项下位于安徽省江北产业集中区银鹭广场1#楼2301室等30套在建工程；编号为皖（2018）芜湖市不动产证明第0254247号《不动产登记证明》项下位于安徽省江北产业集中区起步区皖江大道与和康路交汇处东北角（宗地上房屋23套）土地及在建工程。拍卖或变卖所得价款由申请人在被申请人担保的范围（2555万元及自2020年2月20日至实际清偿之日止按照月2%标准计算的利息）内优先受偿。在本案审理过程中，申请人将被申请人担保的范围变更为25579166.67元（其中，本金25000000元，利息579166.67元，利息自2019年12月29日起至2020年5月15日止，按照年利率6%标准计算）。五、裁定拍卖或变卖由被申请人芜湖银泰房地产开发有限公司抵押给芜湖金财典当有限责任公司编号为皖（2018）芜湖市不动产证明第0252807号《不动产登记证明》项下位于安徽省江北产业集中区银鹭广场1#楼2105室等43套在建工程。拍卖或变卖所得价款由申请人在被申请人担保的范围（3565万元及自2020年2月20日至实际清偿之日止按照月2%标准计算的利息）内优先受偿。在本案审理过程中，申请人将被申请人担保的范围变更为35822500元（其中，本金35000000元，利息822500元，利息自2019年12月27日起至2020年5月15日止，按照年利率6%标准计算）。六本他项权证担保本息范围合计：148393333.33元。被申请人称，申请人在申请书中所陈述的相关事实属实。2018年12月14日，被申请人向金财典当公司借款1.45亿元，并对每份借款合同项下的借款均设定了抵押物（共5份借款合同，6本抵押权证）。借款合同约定利息及综合费率总计为月1%，借款到期日为2020年6月13日。2018年12月27日，金财典当公司将对被申请人享有的债权转让给申请人，被申请人确已收悉债权转让通知，由于借款合同约定自2019年12月14日至借款到期日，综合费用支付方式为每月20日支付，被申请人暂无力支付，故申请人向法院申请实现担保物权，现被申请人对申请人的申请均无异议。本院经审查，2018年12月14日，被申请人与金财典当公司签订五份《典当借款合同》及其《补充协议》［编号均分别为1350-DD-20180415-01号至1350-DD-20180415-05号］，约定被申请人向金财典当公司借款3500万元、3500万元、1500万元、3500万元、2500万元，合计14500万元。借款期限自2018年12月14日至2020年6月13日。借款合同约定月息费率为5‰，其中自2018年12月14日至2019年12月13日，综合费用支付方式为借款发放后10日内一次性支付，自2019年12月14日至借款到期日，综合费用支付方式为每月20日支付。若被申请人未按合同约定支付利息及综合费用的，金财典当公司有权宣布借款提前到期并收回全部借款，不能收回的，按未偿还借款本金月2%的标准按日计收违约金，并应当承担金财典当实现债权费用等。同时，在2018年12月14日，被申请人与金财典当公司签订了六份《抵押合同》［合同编号分别为1350-DD-20180415-01号至1350-DD-20180415-05号（与借款合同编号相对应），其中05号涉及两份合同，一份是银鹭广场1#楼30套在建工程抵押、一份是提供芜国用（2015）第053号土地使用权及该土地上银鹭广场5#楼23套在建工程作抵押，两份抵押合同所涉是为一笔2500万元的债权提供抵押担保］，被申请人以芜湖市鸠江区江北产业集中区银鹭广场1#楼179套在建工程以及位于芜湖市鸠江区江北产业集中区起步区皖江大道和康路交汇处东北角土地和银鹭广场5#楼23套在建工程对上述借款提供抵押担保，抵押担保的范围包括全部借款本金、利息、综合费用、违约金，实现债权、抵押权的费用（含律师代理费）和所有其他应付的费用。双方于2018年12月24日及2018年12月29日在芜湖市国土资源局办理了在建工程及土地的六份抵押登记。按借款合同及抵押合同的顺序，皖（2018）芜湖市不动产证明第0252807号《不动产登记证明》项下抵押登记的在建工程为银鹭广场1#楼2105室、2106室、2107室、2108室、2109室、2110室、2201室、2202室、2203室、2204室、2205室、2206室、2207室、2208室、2209室、2210室、1808室、1809室、1810室、1901室、1902室、1903室、1904室、1905室、1906室、1907室、1908室、1909室、1910室、2001室、2002室、2003室、2004室、2005室、2006室、2007室、2008室、2009室、2010室、2101室、2102室、2103室、2104室，总计43套房屋；皖（2018）芜湖市不动产证明第0252804号《不动产登记证明》项下抵押登记的在建工程为银鹭广场1#楼601室、602室、603室、604室、605室、606室、607室、608室、609室、610室、301室、302室、303室、304室、305室、306室、307室、308室、309室、310室、401室、402室、403室、404室、405室、406室、407室、408室、409室、410室、501室、502室、503室、504室、505室、506室、507室、508室、509室、510室、701室、702室、703室，共计43套房屋；皖（2018）芜湖市不动产证明第0252803号《不动产登记证明》项下抵押登记的在建工程为银鹭广场1#楼1108室、1109室、1110室、1701室、1702室、1703室、1704室、1705室、1706室、1707室、1708室、1709室、1710室、1801室、1802室、1803室、1804室、1805室、1806室、1807室，共计20套房屋；皖（2018）芜湖市不动产证明第0252805号《不动产登记证明》项下抵押登记的在建工程为银鹭广场1#楼709室、710室、801室、802室、803室、804室、805室、806室、808室、809室、810室、901室、902室、903室、904室、905室、906室、907室、908室、909室、910室、1001室、1002室、1003室、1004室、1005室、1006室、1007室、1008室、1009室、1010室、1101室、1102室、1103室、1104室、1105室、1106室、1107室、704室、705室、706室、707室、708室，总计43套房屋。另，皖（2018）芜湖市不动产证明第0252806号《不动产登记证明》项下抵押登记的在建工程为银鹭广场1#楼2301室、2302室、2303室、2304室、2305室、2306室、2307室、2308室、2309室、2310室、2401室、2402室、2403室、2404室、2405室、2406室、2407室、2408室、2409室、2410室、2501室、2502室、2503室、2504室、2505室、2506室、2507室、2508室、2509室、2510室，总计30套房屋；皖（2018）芜湖市不动产证明第0254247号《不动产登记证明》项下抵押登记抵押物为位于安徽省江北产业集中区起步区皖江大道与和康路交汇处东北角芜国用（2015）第053号土地使用权及土地上银鹭广场5#-10楼112室、201室、301室、401室、501室、101室、102室、103室、104室、105室、106室、108室、109室、107室、110室、111室，银鹭广场5#-6楼201室、101室、102室、103室、104室、105室、106室，总计23套在建工程。该两份抵押登记上的抵押物是为一笔本金为2500万元的借款提供抵押担保；上述合同、协议签订及办理抵押登记后，金财典当公司依照被申请人的委托付款函发放了全部约定的典当借款。2018年12月27日至2018年12月29日，申请人与金财典当公司先后签订五份《国内无追索权明保理业务合同》及补充协议，编号为：中保业字（2018）071至中保业字（2018）075号。合同约定金财典当公司以其对被申请人享有的应收账款作为基础权利进行保理融资，金财典当公司将其对被申请人享有的应收账款［典当借款本金及与借款所产生的利息、综合费用及违约金等涉《典当借款合同》及其补充协议项下所有债权］及基于典当借款基础交易的合同和单据一并转让并交付给申请人，申请人向金财典当公司提供分别为3500万元、3500万元、1500万元、3500万元、2500万元的保理融资款。上述保理合同签订当日，金财典当公司将债权转让事实通知被申请人，被申请人在通知书上盖章确认，并承诺不向申请人主张任何抗辩与抵销。上述保理合同签订后，申请人依约向金财典当公司发放了保理融款。自2019年12月14日起，被申请人未能依约向申请人支付综合费用，在申请人催告下，被申请人于2020年1月20日向申请人出具承诺函，承诺2020年2月20日前还清欠付综合费用，否则申请人可宣布借款提前到期。因被申请人未能按其承诺期限付款，申请人遂向本院提出申请，要求实现担保物权。另查明：案涉抵押财产在办理抵押登记时系第二顺位抵押。抵押给金财典当公司的芜湖市鸠江区江北产业集中区银鹭广场1#楼179套房屋已经全部建成，并在芜湖市不动产登记中心办理了初始登记，抵押无顺位。银鹭广场5#楼的23套房屋已竣工，相关手续正在办理中，现该房仍属在建工程抵押。本院认为，2018年12月14日，金财典当公司与被申请人签订的五份《典当借款合同》、《补充协议》、六份《抵押合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，为有效合同。之后，金财典当公司与申请人签订的五份《国内无追索权明保理业务合同》，合法有效。金财典当公司对被申请人享有的全部应收账款及基于典当借款基础交易的合同和单据一并转让并交付给申请人，并将债权转让事实通知被申请人，被申请人予以确认并承诺不向申请人主张任何抗辩与抵销。申请人作为新的债权人，对被申请人抵押给金财典当公司的抵押物拍卖、变卖后所得价款享有在先抵押顺位的优先受偿权。申请人向本院申请，要求被申请人的抵押物在所请求的债款本息范围内实现担保物权，被申请人对申请人的申请均不持异议，本院予以支持。从本院查明的相关事实看，被申请人以芜湖市鸠江区江北产业集中区银鹭广场1#楼179套房屋提供的抵押，现该抵押权无顺位，申请人对抵押物享有的抵押顺位应属第一顺位，但对被申请人提供的芜湖市鸠江区江北产业集中区起步区皖江大道和康路交汇处东北角芜国用（2015）第053号土地使用权及该土地上银鹭广场5#楼23套在建工程，申请人享有的抵押顺位是否属第一顺位，目前尚不明确。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百六十六条的规定，同一财产上设立多个担保物权，登记在先的担保物权尚未实现的，不影响后顺位的担保物权人向人民法院申请实现担保物权。鉴于此，上述土地使用权及土地上银鹭广场5#楼23套在建工程，申请人对该抵押物拍卖、变卖后所得价款仅在享有在先抵押顺位下对被申请人的债权享有优先受偿权。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百七十二条第（一）项之规定，裁定如下：一、准许拍卖、变卖被申请人芜湖银泰房地产开发有限公司编号为皖（2018）芜湖市不动产证明第0252803号《不动产登记证明》项下位于芜湖市鸠江区江北产业集中区银鹭广场1#楼1108室、1109室、1110室、1701室、1702室、1703室、1704室、1705室、1706室、1707室、1708室、1709室、1710室、1801室、1802室、1803室、1804室、1805室、1806室、1807室，共计20套房屋。申请人安徽中安商业保理有限责任公司的债权本金15000000元和自2019年12月27日起至2020年5月15日止按照年利率6%标准计算的利息352500元，总计15352500元，在抵押物变价后所得款项中予以优先受偿。二、准许拍卖、变卖被申请人芜湖银泰房地产开发有限公司编号为皖（2018）芜湖市不动产证明第0252804号《不动产登记证明》项下位于安徽省江北产业集中区银鹭广场1#楼601室、602室、603室、604室、605室、606室、607室、608室、609室、610室、301室、302室、303室、304室、305室、306室、307室、308室、309室、310室、401室、402室、403室、404室、405室、406室、407室、408室、409室、410室、501室、502室、503室、504室、505室、506室、507室、508室、509室、510室、701室、702室、703室，共计43套房屋。申请人安徽中安商业保理有限责任公司的债权本金35000000元和自2019年12月27日起至2020年5月15日止按照年利率6%标准计算的利息822500元，总计35822500元，在抵押物变价后所得款项中予以优先受偿。三、准许拍卖、变卖被申请人芜湖银泰房地产开发有限公司编号为皖（2018）芜湖市不动产证明第0252805号《不动产登记证明》项下位于安徽省江北产业集中区银鹭广场1#楼709室、710室、801室、802室、803室、804室、805室、806室、808室、809室、810室、901室、902室、903室、904室、905室、906室、907室、908室、909室、910室、1001室、1002室、1003室、1004室、1005室、1006室、1007室、1008室、1009室、1010室、1101室、1102室、1103室、1104室、1105室、1106室、1107室、704室、705室、706室、707室、708室，总计43套房屋。申请人安徽中安商业保理有限责任公司的债权本金35000000元和自2019年12月28日起至2020年5月15日止按照年利率6%标准计算的利息816666.67元，总计35816666.67元，在抵押物变价后所得款项中予以优先受偿。四、准许拍卖、变卖被申请人芜湖银泰房地产开发有限公司编号为皖（2018）芜湖市不动产证明第0252806号《不动产登记证明》项下位于安徽省江北产业集中区银鹭广场1#楼2301室、2302室、2303室、2304室、2305室、2306室、2307室、2308室、2309室、2310室、2401室、2402室、2403室、2404室、2405室、2406室、2407室、2408室、2409室、2410室、2501室、2502室、2503室、2504室、2505室、2506室、2507室、2508室、2509室、2510室，总计30套房屋；拍卖、变卖被申请人芜湖银泰房地产开发有限公司编号为皖（2018）芜湖市不动产证明第0254247号《不动产登记证明》项下位于安徽省江北产业集中区起步区皖江大道与和康路交汇处东北角芜国用（2015）第053号土地使用权及银鹭广场5#-10楼112室、201室、301室、401室、501室、101室、102室、103室、104室、105室、106室、108室、109室、107室、110室、111室，银鹭广场5#-6楼201室、101室、102室、103室、104室、105室、106室，总计23套房屋的在建工程。申请人安徽中安商业保理有限责任公司的债权本金25000000元和自2019年12月29日起至2020年5月15日止按照年利率6%标准计算的利息579166.67元，总计25579166.67元，在抵押物变价后所得款项中享有在先抵押顺位的优先受偿权。五、准许拍卖、变卖被申请人芜湖银泰房地产开发有限公司编号为皖（2018）芜湖市不动产证明第0252807号《不动产登记证明》项下位于安徽省江北产业集中区银鹭广场1#楼2105室、2106室、2107室、2108室、2109室、2110室、2201室、2202室、2203室、2204室、2205室、2206室、2207室、2208室、2209室、2210室、1808室、1809室、1810室、1901室、1902室、1903室、1904室、1905室、1906室、1907室、1908室、1909室、1910室、2001室、2002室、2003室、2004室、2005室、2006室、2007室、2008室、2009室、2010室、2101室、2102室、2103室、2104室，总计43套房屋。申请人安徽中安商业保理有限责任公司的债权本金35000000元和自2019年12月27日起至2020年5月15日止按照年利率6%标准计算的利息822500元，总计35822500元，在抵押物变价后所得款项中予以优先受偿。案件申请费400元，由被申请人芜湖银泰房地产开发有限公司负担。申请人不服本裁定，应当在收到本裁定之日十五日内，向本院提出异议。审判长 宣 霖审判员 杨慧忠审判员 李小燕二〇二〇年五月十五日法官助理潘真真书记员黄雯雯附：相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百七十二条人民法院审查后，按下列情形分别处理：（一）当事人对实现担保物权无实质性争议且实现担保物权条件成就的，裁定准许拍卖、变卖担保财产；（二）当事人对实现担保物权有部分实质性争议的，可以就无争议部分裁定准许拍卖、变卖担保财产；（三）当事人对实现担保物权有实质性争议的，裁定驳回申请，并告知申请人向人民法院提起诉讼。