山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁16民终1645号上诉人（原审被告）：张景利，男，1974年6月3日出生，汉族，住无棣县经济开发区。上诉人（原审被告）：无棣惠德钢构件制造有限公司，住所地：无棣县经济开发区星湖二路北侧。法定代表人：赵小红，总经理。两上诉人共同委托诉讼代理人：张伟，山东一衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张维义，男，1972年12月21日生，汉族，住无棣县。委托诉讼代理人：刘炳芹，山东正鉴律师事务所律师。原审被告：赵小红，女，1974年10月4日生，汉族，住无棣县新区。原审被告：张利民，男，1969年11月5日生，住无棣县。上诉人张景利、无棣惠德钢构件制造有限公司（以下简称惠德公司）因与被上诉人张维义、原审被告赵小红、张利民房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省滨州市无棣县人民法院（2019）鲁1623民初954号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张景利、惠德公司上诉请求：请二审法院查清事实，依法驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：1、一审判决程序上存在错误。一审法院曾经向被上诉人释明，本案租赁合同如果被认定无效，是否变更诉求。被上诉人听到后，马上变更诉求，要求确认合同无效。接下来，一审法院宣布法庭调查结束。原告诉讼请求变更后，应当给对方一个答辩期，然后根据变更的诉求，组织法庭调查。可见，上诉人的诉讼权利受到严重损害，应当予以矫正。2、一审认定本案租赁合同无效，是错误的。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”本案钢结构车间，坐落于无棣县工业园区，即不属于无棣县城规划区范围，也不在乡村规划区内。所以，本案车间并不适用上述解释规定的范畴。在工业园区规划之初，无棣县出台了特殊政策，鼓励上诉人等民企在园区内投资建厂，省略规划、审批等手续，促进了中小企业超常规发展。就是在这种背景下，本案车间建成投入使用。所以，本案租赁合同是有效的。3、一审法院适用定金双倍返还规定，是错误的。一审法院一边认定本案合同无效，一边又责怪上诉人收取定金后未履行合同义务，这是自相矛盾的。定金罚则的适用要具备三个条件：(一)必须有违约行为。（包括不能履行、迟延履行及不完全履行等多种形态。）(二)必须有合同目的落空的事实。(三)违约行为与合同目的落空之间有因果关系。如果合同是无效的，那么所有约定条款都是无效的，都是不应当履行的，合同目的也是无效的，哪里会有违约情形出现呢？所以，无效合同，不能适用定金罚则。实际上，是被上诉人未能及时交付租金，导致上诉人行使后履行抗辩权，而出现本案合同的纠纷情形。承担违约责任的应当是被上诉人；根据定金罚则，被上诉人的定金无权收回。综上，请二审法院公正判决。张维义辩称：一、一审判决程序合法。被上诉人在一审法院第二次开庭时就已主张如上诉人方不能提供建设规划许可证等证据，双方签订的案涉《车间租赁合同》应为无效，被上诉人已就此进行了答辩，因第二次开庭时法庭调查尚未终结，一审法院及被上诉人不确定上诉人是否能够提供证据证实其已取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设。因此，一审法院在第三次开庭法庭调查结束、双方已举证完毕的情况下，根据双方举证情况释明被上诉人如果合同无效是否变更诉讼请求，完全合法。且因一审法院释明被上诉人变更诉讼请求前，双方已围绕合同是否有效进行了陈述、答辩、举证及质证，无需再另行给上诉人答辩期，更未因此损害上诉人的权利。上诉人主张一审判决程序错误，不能成立。二、一审法院认定案涉《车间租赁合同》无效，于法有据。案涉车间位于无棣县经济开发区星湖二路北侧，系无棣县城区规划范围，属于最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第一条所称的房屋范围，且根据该司法解释，乡、村规划区内房屋租赁合同纠纷案件也参照本解释处理，上诉人主张案涉的车间不属于上述司法解释规定范畴，没有任何事实依据。一审法院依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》作出判决，适用法律完全正确。三、一审法院判决上诉人双倍返还被上诉人定金，完全正确。根据一审调查，足以证实了被上诉人与上诉人签订租赁合同前已将双方租赁合同中的车间出租给了案外人张洪国等人，根据被上诉人与上诉人签订的租赁合同约定，上诉人出租给被上诉人的车间系签订合同前已建成的车间，而即使根据上诉人方一审中进行现场勘验时的主张，其签订合同时已建成可出租给被上诉人车间面积仅为1692平方米（东西长为70.5米、南北宽为24米）。且事实上，上诉人也未交付被上诉人任何车间。由此，足以证实上诉人违反合同约定，根本不可能按合同约定交付被上诉人车间，被上诉人租赁车间进行生产经营的合同目的也不可能实现，上诉人的违约行为显而易见，一审法院认定被上诉人违约并双倍返还定金，于法有据。综上所述，上诉人的上诉请求及理由没有事实及法律依据，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。张维义向一审法院起诉请求：1.依法解除原告与被告签订的《车间租赁合同》；2.依法判令被告双倍返还原告定金20000元；3.判令被告共同返还原告款项100000元，并依中国人民银行同期贷款利率承担自2017年6月9日起至实际付清之日止的利息；4.案件受理费等费用由被告承担。诉讼过程中，张维义变更诉讼请求：1.确认双方签订的租赁合同系无效合同，请求双倍返还定金共计20000元，及已付租金100000元，共计120000元，并按中国人民银行同期贷款利率承担自2017年6月9日起至实际给付之日止的利息；2.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实如下：2017年4月15日，被告张景利收取原告张维义房屋租赁定金10000元，并出具收条一张。2017年6月6日，张维义（乙方）与张景利（甲方）签订了《车间租赁合同》一份，约定：甲方出租给乙方的车间坐落于无棣县工业园区星湖二路北侧，厂房类型为钢结构，面积约为7000平米；租赁期限为10年：自2017年6月6日至2027年6月6日止；本合同为单纯的车间使用权出租；双方约定租赁期间车间的日常维护、维修及发生的所有相关费用由承租方承担；租金为每年420000元；合同签订后三日内支付420000元作为第一年租金；甲方所用车间清理并交付给乙方使用后三日内支付420000元作为第二年租金；自第三年开始租金一年一支付，乙方应按时足额支付租金。如乙方未按期支付，视为该合同自动解除。本协议双方签字成立，乙方向甲方按照约定支付资金之日起生效。张景利在甲方（出租人）处签字捺印，张维义在乙方（承租人）处签字捺印。该合同下方书写了付款方式为将款项支付至张利民的银行账户。2017年6月9日，原告张维义向涉案租赁合同约定的张利民的账户转账100000元。2019年10月25日，该院组织张维义、张景利到惠德公司厂区进行现场勘验。被告张景利提供了惠德公司厂区的现场图，其中车间二的面积为5005.5平方米，张景利在勘验中主张该车间二的南边部分出租给张维义，面积为1692平方米，剩余不足部分再另行建设。一审法院认为，张维义和张景利签订的车间租赁合同，虽系双方当事人的真实意思表示，但双方在签订合同时涉案房屋尚未取得建设工程规划许可证，在法庭辩论终结前，被告张景利、赵小红、惠德公司亦未提交涉案房屋的建设工程规划许可证或者主管部门批准建设的相关文件，该房屋租赁合同应属无效。经法庭释明，原告张维义变更诉讼请求，请求确认涉案合同无效，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，涉案租赁合同的签订人系张景利，张景利与惠德公司的法定代表人赵小红系夫妻关系，惠德公司主张涉案厂房系其所有，并对张景利签订的涉案合同予以追认，故应认定张景利和惠德公司系共同的出租人。被告张景利于2017年4月15日收取原告张维义房屋租赁定金10000元，2017年6月9日收取租金100000元，被告惠德公司、张景利应提供证据证实其已履行交付涉案车间的义务，但未提供充分证据予以证实，故惠德公司、张景利应承担举证不能的法律后果。被告张景利作为收受定金的一方不履行约定的义务，应当双倍返还定金，故原告张维义诉求被告张景利、惠德公司双倍返还定金即20000元，有事实和法律依据，予以支持；被告张景利、惠德公司收取的租金100000元，也应当予以返还。原告张维义诉求被告赵小红、张利民承担责任，于法无据，不予支持。对被告惠德公司、张景利、赵小红、张利民提出的反诉请求，因被告张景利、惠德公司未提供证据证实其已履行交付涉案车间的义务，故其主张张维义存在违约行为，证据不足，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决：一、确认原告张维义与被告张景利于2017年6月6日签订的《车间租赁合同》无效；二、被告张景利、无棣惠德钢构件制造有限公司于本判决生效后十日内返还原告定金20000元及租金100000元；二、驳回原告张维义的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2700元，减半收取计1350元，财产保全申请费1170元，由被告张景利、无棣惠德钢构件制造有限公司负担。二审期间，上诉人张景利、惠德公司申请证人张某出庭作证，欲证实涉案厂房已经部分实际交付（约2000平米）。上诉人张景利、惠德公司质证意见，对证人证言的真实性没有异议，从证人的表述当中我们可以看出，上诉人在其厂区的西南侧已经交付了大约2000平米的厂房，该厂房实际是由被上诉人实际占用。被上诉人张维义质证称，对于证人证言的真实性无法确定，证人并没有提供证据证实，其承租了涉案厂区内的车间，据被上诉人了解涉案厂区北侧车间西北角的部分车间，在2017年5、6月份期间出租给了张景利的表姐夫，如果证人张某确系北侧车间西北角部分的承租人，其与上诉人存在直接的利害关系，其证言不具有可信度，其所做的对上诉人方有利的陈述，不应作为事实证据，即使根据证人证言，也不能证实上诉人的主张，证人与被上诉人素不相识，也从未见过面，根据证人所述的厂区南侧车间，由张洪国占有使用也恰恰证实了被上诉人不可能占有南侧车间，上诉人并没有交付被上诉人车间。本院认证意见，经审查，证人张某出庭作证内容不能证实上诉人的主张，故对该证人证言不予采信。双方当事人对一审法院查明的事实无异议，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点是：1.租赁合同是否有效（租赁房屋是否交付），是否适用定金罚则；2.一审程序问题。关于焦点问题1。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，双方签订车间租赁合同时及一审法庭辩论终结前上诉人均未取得建设规划许可证，也未能证实已取得主管部门批准，不能证明涉案车间已经主管部门批准。因此，一审判决认定本案车间租赁合同属于无效合同正确。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。因此，上诉人主张涉案租赁车间不受《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的调整无法律依据，本院不予支持。关于是否适用定金罚则问题，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。第一百二十条规定，因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。本案中，上诉人主张涉案租赁房屋已部分交付（2000平方米），但未提交有效证据证实，且与其在一审庭审时的陈述相矛盾。被上诉人一审提交的由惠德钢构和张景利在2017年4月15日出具的《收条》载明：“现收到房屋租赁定金壹万元整”，涉案车间租赁合同是因上诉人未取得建设工程规划许可证而无效，致使本案合同目的不能实现。故，一审判决认定上诉人双倍返还被上诉人定金并无不当。关于焦点问题2。一审法院依据法律规定结合案件事实对被上诉人询问是否变更诉讼请求，被上诉人随之变更诉求，但未向上诉人进行释明是否要求答辩期间，一审程序存在瑕疵。但鉴于上诉人在一审期间并未要求答辩期间或提出异议，且未影响本案判决结果。上诉人以此为由要求驳回被上诉人的诉讼请求，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，上诉人张景利、无棣惠德钢构件制造有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王忠民审判员  黄跃江审判员  王 杰二〇二〇年五月十九日法官助理李阳书记员张宁