广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终8290号上诉人（原审被告）：王明才，男，1984年7月6日出生，回族，住青海省格尔木市。委托诉讼代理人：张世超，青海盐成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市万桥物业管理服务有限公司，住所地广州市越秀区先烈中路100号黄花岗科贸街A幢301-308。法定代表人：高娟儿，董事长。委托诉讼代理人：许勇全，广东四隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴福安，广东四隆律师事务所律师。上诉人王明才因与被上诉人广州市万桥物业管理服务有限公司（以下简称万桥物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初6879号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。王明才上诉请求：1.请求依法撤销一审判决：2.依法改判王明才不支付租金和迟延给付违约金；3.本案的诉讼费用由王明才、万桥物业公司共同承担。事实与理由：原审事实认定不清，法律适用错误。首先，原审依据租金缴纳收据上所载时间认定，王明才只交纳租金至2015年5月，自2015年6月起至2017年12月再未缴纳，从而认定了王明才的租金缴纳义务和违约责任，明显过于轻率，不符合事实和证据。加盖了万桥物业公司公章的C308仓库租金收据足以显示王明才有缴纳租金的行为，虽然时间跨度太长无法找到更多，并且诚信交易的王明才从未想过万桥物业公司会违背诚信提出诉讼请求企图获取双倍租金，故而并未刻意留作证据，此类收据存根底联皆在万桥物业公司处，绝不止这两张，也不截止于2015年5月，只是一审中王明才无法获得，不能以此就认定王明才只缴纳租金至2015年5月。同时，该证据足以证明万桥物业公司所称王明才从未缴纳租金的诉求是谎言，违背诚实信用原则，收取了租金的同时又提起诉讼，妄图重复获得租金。加之，双方协议明确约定，租金按月支付，逾期十日构成根本违约，万桥物业公司有权单方解除协议，并追究责任，但若万桥物业公司原审诉求属实，王明才从未缴纳过租金，则早在2015年1月合同伊始就发生了第一期违约，逾期十日就可主张解约，为何万桥物业公司早不解约，不催缴欠款，时至今日才主张权利？此时，距离发现逾期至今己五年之久，万桥物业公司此前从未主张且双方毫无矛盾，这明显不符合事实常理也不符合交易习惯，除非王明才并未拖欠租金，万桥物业公司无理由主张。此外，王明才提交了22张转款凭据，按月支付，多数备注租金字样且金额超过七千元，此款项包含了店铺租金和商铺租金两部分，原审法院认定该款项己在另案中作为马占海的租金已经予以抵扣，但租赁协议明确约定，店铺租金每月6000元，王明才代缴店铺租金也是6000元，水电费也有单独备注，此外王明才与万桥物业公司再无其他资金往来，显然多出租金是包括仓库租金的，原审法院却全部认定为抵扣另案租金，明显事实认定不清。综上所述，根据本案事实及证据显示，王明才已然缴纳租金，并无拖欠，原审法院事实认定不清，适用法律错误，原审基于对事实错误的认定，认为王明才没有交租金，错误地适用法律，判决王明才向万桥物业管理服务有限公司支付2015年6月24至2017年12月31日的租金和违约金，属于处理不当，王明才不能接受。故请上级人民法院撤销原判，依法改判。二审庭审，王明才明确第二项上诉请求为：无需支付2015年6月24日至2017年5月份的租金和迟延给付违约金。万桥物业公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。王明才自称已经缴纳租金没有事实依据，王明才应当对自己交付的事实承担举证责任。万桥物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令王明才立即向万桥物业公司支付2014年12月24日起至2017年12月31日止的租金（按每月500元计算）及逾期支付租金的违约金（以同期应付未付租金为本金，从2015年1月6日起按每日百分之三计算）；2.判令王明才支付履约保证金1000元、水电押金200元由万桥物业公司没收。一审法院查明：2014年12月26日，万桥物业公司（甲方）与王明才（乙方）签订《临时租赁协议》，其中约定：经甲乙双方协商，乙方同意临租广州市先烈中路100号黄花岗科贸街C308号铺、建筑面积分别为35平方米的商铺使用,并达成以下临时租赁协议：一、租赁期限：从2014年12月24日起至2015年12月31日止。二、租金：每月租金500元/间。履约保证金1000元、水电押金200元。退租时乙方结清相关费用（租金、水电费）后，甲方将履约保证金、水电押金无息退回给乙方。五、乙方必须于每月5日前（节假日顺延）向甲方缴交当月租金，不足一个月的，按乙方实际租赁的天数计收租金。逾期缴交须缴付滞纳金，每日滞纳金为月租金的3%,逾期十日甲方有权终止协议，并收回该铺位，履约保证金不予退还。履约保证金及水电保证金不能抵扣租金和水电费等。合同签订后，万桥物业公司将涉案商铺交付给王明才使用。王明才亦向万桥物业公司支付了履约保证金1000元、水电押金200元。另查明，1993年2月18日，原广州市城市规划局东山区规划分局核发了《建设工程规划许可证》，该许可证记载：建设单位为中国科学院广州分院，建设项目名称四幢（A、B、C、D）二层科贸街用房（临时建筑），建设位置为先烈中路100号院内，临建面积为2950平方米。2017年，万桥物业公司向中国科学院广州分院提起诉讼，要求给予其合理期限至2017年12月31日(即继续履行合同至2017年12月31日)。中国科学院广州分院反诉要求：1.确认双方及广州黄花岗高新技术产业有限公司之间于2007年3月12日签订的《协议书》自2017年9月30日起解除；2.要求确认广州市万桥物业管理服务有限公司在2017年5月1日至2017年9月30日期间支付涉案房屋租金的标准为每月131128元，2017年10月1日后至交还房屋之日止的房屋使用费按照每月227150元计算。经审理，一审法院于2017年11月24日出具（2017）粤0104民初9821号《民事判决书》，判决：“一、确认被告中国科学院广州分院应给予原告广州市万桥物业管理服务有限公司使用广州市越秀区先烈中路100号院内科贸街A、B、C、D幢房屋的合理期限至2017年12月31日止；二、驳回被告中国科学院广州分院的反诉请求。”该案已发生法律效力。2018年8月27日，万桥物业公司向一审法院提起诉讼请求：1、被告（马占海）向万桥物业公司支付从2015年1月至2017年12月止拖欠的租金222000元；2、被告支付的履约保证金12000元、水电押金1200元由万桥物业公司没收。一审法院于2019年4月25日作出（2018）粤0104民初34377号民事判决：一、于本判决生效之日起10日内，被告马占海向原告广州市万桥物业管理服务有限公司支付从2015年1月1日至2017年12月31日所欠租金222000元；二、被告马占海支付的履约保证金12000元由原告广州市万桥物业管理服务有限公司没收；三、驳回原告广州市万桥物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。该案已发生法律效力。该案的“事实和理由”部分其中内容为：……合同订立后，万桥物业公司按照约定将涉案D102-103铺交付给马占海经营，合同到期后，双方未续签合同，仍按原合同履行，但马占海未按约定向万桥物业公司足额交纳租金，至2017年4月，马占海每月仅向万桥物业公司支付7500元，2017年5月后，马占海更不再向万桥物业公司交纳租金。期间万桥物业公司曾多次向马占海催缴租金，但被马占海拒绝。截至2017年12月，马占海拖欠租金高达222000元。“经审理查明”部分其中内容为：……庭审中，万桥物业公司向一审法院提交了2015年至2016年期间王明才代马占海向万桥物业公司支付涉案商铺租金的缴费凭证共17张，显示马占海在上述期间总共支付租金123751.65元……。本案诉讼过程中，王明才提交1、2019年9月10日，马占海（甲方）与王明才（乙方）签订的《确认协议》，其中约定：兹因甲方于2015年1月27目与广州市万桥物业管理服务有限公司签订《临时租赁协议》（该协议作为本合同附件），租赁了万桥公司位于广州市越秀区先烈中路100号黄花岗科贸街D102、103号商铺，租赁期限为2015年1月1日至2015年12月31日。甲方租赁该铺后将该铺交由王明才实际经营。现甲乙双方经过平等、友好、自愿协商，为明确前述商铺涉及的租金等支付义务事宜，甲乙双方特签订本合同如下，以供共同遵守：一、甲乙双方确认上述D102、103商铺在2015年1月至2017年12月由乙方实际使用，其中2015年1月至2017年4月的租金（按每月6000元的标准）、水电费（按实发生金额）由甲方委托乙方直接向万桥公司缴纳。二、上述商铺在2017年5月至2017年12月期间应向万桥公司支付的租金（以最终生效判决确定的金额为准）由乙方承担，如甲方代乙方支付的，乙方应在甲方付清该款后返还给甲方等；2、于2015年3月26日至2017年4月24日转帐支付款项给万桥物业公司的凭证23张，金额共152018.51元。万桥物业公司对上述证据表示：在（2018）粤0104民初34377号案中，我方已自认王明才代马占海支付的租金为210000元，但实际上根据上述王明才提供的转帐凭证，王明才代马占海只支付了租金152018.51元，并未超过210000元，所以，王明才所支付的租金已在（2018）粤0104民初34377号案中抵扣。另王明才提供2015年4月27日及2015年5月29日交纳2015年4月、5月租金各500元的《收据》2张，万桥物业公司认为：即使王明才有交纳租金，王明才也只是交纳了2个月的租金。一审法院认为：万桥物业公司与王明才签订的《临时租赁协议》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应依约自觉履行。生效判决已经确认万桥物业公司有权使用涉案房屋的合理期限至2017年12月31日，故万桥物业公司有权要求王明才支付2017年12月31日前的租金。经审查，王明才所支付的152018.51元已在（2018）粤0104民初34377号案中抵扣，故在本案中不再重复抵扣。鉴于王明才已提供向万桥物业公司交纳租金到2015年5月的《收据》，按照交易习惯，一审法院确认王明才已向万桥物业公司交纳租金至2015年5月，万桥物业公司只确认王明才交纳了2015年4月、5月共2个月的租金一审法院不予采信。现王明才没有向万桥物业公司交纳2015年6月24日至2017年12月31日租金已构成违约，应承担违约责任，万桥物业公司要求王明才支付2015年6月24日起至2017年12月31日止的租金及逾期支付租金的违约金合法有理，一审法院予以支持。经审查，违约金按按每日3%计算显属过高，一审法院不予采纳，根据公平合理原则，违约金的标准宜参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算。关于万桥物业公司请求没收王明才的履约保证金、水电押金的问题，因王明才逾期交租已超过十日，万桥物业公司根据合同约定没收王明才的履约保证金符合合同约定，一审法院予以支持。另合同并没有约定万桥物业公司有权没收王明才的水电押金，故万桥物业公司请求没收王明才的水电押金理由不成立，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，作出如下判决：一、王明才自本判决发生法律效力之日起十日内，向广州市万桥物业管理服务有限公司支付2015年6月24日至2017年12月31日的租金（每月按500元计）；二、王明才自本判决发生法律效力之日起十日内，向广州市万桥物业管理服务有限公司支付迟延给付2015年6月24日至2017年12月31日的租金的违约金（从2015年7月6日起，以同期应付而未付的租金为基数，按中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算至实际支付租金之日止，违约金以不超过同期应付未付租金总额为限）；三、王明才交纳给广州市万桥物业管理服务有限公司的履约保证金1000元归广州市万桥物业管理服务有限公司所有；四、驳回广州市万桥物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费696元，由广州市万桥物业管理服务有限公司负担50元，王明才负担646元。二审期间，当事人均未提交新证据。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，二审争议的焦点在于，王明才是否欠缴2015年6月至2017年5月的租金。根据一审查明事实可知，2014年12月，王明才与万桥物业公司签订位于越秀区先烈中路100号黄花岗科贸街C308租赁合同，约定每月租金500元；在此期间，马占海向万桥物业公司租赁位于越秀区先烈中路100号黄花岗科贸街D102、103商铺，每月租金12000元，该商铺实际由王明才经营并由王明才交纳租金。因D102、103商铺欠租，万桥物业公司起诉马占海支付租金[（2018）粤0104民初34377号]，在该案中万桥物业公司自认D102、103商铺已交纳2015年1月至2017年4月的租金210000元，现王明才提供的向万桥物业公司的转账凭证152018.51元并未超出应交的210000元租金数额，故可认定上述支付的款项在（2018）粤0104民初34377号一案中已抵扣2015年1月至2017年4月期间租金。至于王明才辩称，其与马占海双方约定2017年5月前其仅负担D102、103商铺租金中的6000元，多交的租金应属于C308租金的意见，由于王明才转账时并未区分系交纳哪个商铺的租金，其与马占海内部约定并不能约束万桥物业公司，故对其以上述支付的款项为案涉C308所交租金的辩解意见，不予采纳。王明才欠交2015年6月24日至2017年12月31日租金已构成违约，依合同约定应支付违约金，一审参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算违约金恰当，予以维持。王明才逾期交租已超过十日，万桥物业公司根据合同约定没收王明才的履约保证金符合合同约定，一审处理恰当，予以维持。综上所述，原审判决查明的事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予以维持。王明才的上诉理由不成立，予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费464元，由王明才负担。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇二〇年五月二十六日书记员 王日平郭丽淳