辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽13民终601号上诉人（原审原告）朝阳市双塔区禧灸堂美容养生会所，住朝阳市双塔区新华路二段8-1号楼2单元601室。统一社会信用代码92211302MA0U3J205P。经营者范从容，总经理。委托诉讼代理人张玉东，北京市恒嘉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）中国邮政储蓄银行股份有限公司朝阳市分行，住所地朝阳市双塔区友谊大街三段35-1号。统一社会信用代码91211300MA0U6KXG２W。法定代表人林旭，行长。委托诉讼代理人赵建华，该公司职员。委托诉讼代理人路鹏，辽宁实远律师事务所律师。原审第三人王洋，男，1977年7月28日出生，汉族，住朝阳市双塔区。原审第三人施炜，女，1977年9月11日出生，汉族，住朝阳市双塔区。原审第三人赵鹏军，男，1951年8月1日出生，汉族，住朝阳市双塔区。原审第三人侯玉琴，女，1952年7月23日出生，汉族，住朝阳市双塔区。上诉人朝阳市双塔区禧灸堂美容养生会所（以下简称禧灸堂美容养生会所）因与被上诉人中国邮政储蓄银行股份有限公司朝阳市分行（以下简称邮储银行朝阳分行），原审第三人王洋、施炜、赵鹏军、侯玉琴案外人执行异议之诉一案，不服朝阳市双塔区人民法院（2019）辽1302民初2986号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人禧灸美容堂养生会所经营者范从容及其委托代理人张玉东，被上诉人邮储银行朝阳分行的委托代理人赵建华、路鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。禧灸堂美容养生会所上诉请求：1、撤销朝阳市双塔区人民法院（2019）辽1302民初2986号民事判决；2、确认上诉人与第三人签订的《房屋租金代收协议》和《商网租赁协议》合法有效；3、确认在租赁期间内，上诉人不移交占有的双塔区凌河街四段223号116房产（房屋所有权证编号：朝房权证所字第××号）（以下简称案涉房产）；4、停止对案涉房产采取查封、扣押、冻结等执行措施，裁定中止执行；5、被上诉人承担诉讼费用。事实和理由：一、一审法院审理适用法律错误。在被上诉人与第三人金融借款纠纷及强制执行程序中，上诉人是作为独立的案外人对被上诉人和第三人提起的执行异议之诉，在适用法律上不能适用《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二项的规定，一审法院适用法律错误。二、一审法院审理认定事实错误。一审法院认为，上诉人据以占有使用涉案房屋的房屋租赁协议，有效期为2013年10月11日至2016年10月11日，该房屋已于2014年1月26日进行抵押登记，所以2014年1月26日后签订的相关租赁合同不能对抗被上诉人的抵押权。房屋租金代收协议和商网租赁协议与房屋租赁协议主体不同，是另一合同关系。“先租赁后抵押”不能针对2014年1月26日后签订相关租赁合同，认定事实错误。第一，一审法院忽视了上诉人占有使用涉案房屋的背景是，上诉人与原房主申宝签署租赁合同并取得租赁房屋的占有使用权后，又与第三人王洋签署合同，是基于在租赁期内申宝将房屋转让给第三人王洋，王洋成为新的房屋所有权人，在法律是属于涉案房屋买受人与出租人因房屋买卖关系发生主体资格混同，第三人王洋因购买涉案房屋必然要承继已经存在租赁合同关系的权利义务并受其约束，在租赁关系期间内与上诉人签署了房屋租金代收协议和商网租赁协议，是对租赁关系的确认和补充，而不应认为是形成了新的租赁合同关系，更不应该将上诉人和申宝签署的房屋租赁协议与上诉人和王洋签署其后的书面两份租赁，合同主观的割裂开，因为即使上诉人不与第三人王洋签署其后的书面两份房屋租赁金代收协议和商网租赁协议，而事实上持续占有使用租赁并交纳租金至今。在事实上和法律上的租赁关系依然有效存在，因为租赁法律关系不以书面合同为形式要件。在上述背景下，上诉人2013年10月11日持续性占有使用租赁房屋，在事实上是对涉案房屋的“在先占有”，这种先占续性不以是否存在形式上书面租赁合同为前提，且早于抵押权的设定时间。因此上诉人持续先占足可以对抗在后的抵押权，直至租赁期限完全届满，而一审法院仅以书面合同为依据，而忽视否认持续存在的租赁关系，即认定不能对抗抵押权，属于认定事实错误。第二，本案中与申宝房屋租赁协议与王洋房屋租金协议和商网租金协议虽是以范从容作为承租人的名义签订。但三份租赁协议是存在权利义务概括转移和承继关系的，是源于同一涉案房屋下同一租赁关系的延续，而并非存在三个租赁合同。此外根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》解释第59之规定，与申宝签署房屋租赁合同时，个体工商户尚未进行登记。本案诉讼时以营业执照登记的字号作为当事人，是有明确的法律规定。因此一审法院无视房屋租金代收协议和商网租赁协议与房屋租赁协议的承继关系，错误的认为协议主体不同，属于不同合同法律关系，显然是认定错误。邮储银行朝阳分行辩称，本案存在两个租赁关系，第一为申宝与上诉人的租赁关系，2013年10月15日，上诉人与案外人申宝签订《房屋租赁协议》，租期为2013年11月1日至2017年11月1日，期间申宝于2014年1月份将涉案房屋卖给第三人王洋；王洋于2014年1月26日以涉案房屋抵押贷款并办理抵押登记；2015年11月26日，王洋与被上诉人签署《房屋租金代收协议》，根据“买卖不破租赁原则”配合上诉人将《房屋租赁协议》中申宝的出租义务履行完毕。第二为王洋与上诉人的租赁关系，2018年11月1日，新房主王洋与上诉人另行签订《商网租赁协议》，此时涉案房屋已经设定抵押并登记，相对《商网租赁协议》涉案房屋抵押登记在先。且法院查封和执行程序均先于《商网租赁协议》签订。根据相关法律规定，上诉人签订的租赁合同不具有对抗抵押权和阻止执行程序的法定事由，其异议不成立。禧灸堂美容养生会所向一审法院起诉请求：1、确认禧灸堂美容养生会所与王洋签订的《房屋租金代收协议》和《商网租赁协议》合法有效；2、确认在租赁期间内，禧灸堂美容养生会所不移交占有的案涉房产；3、停止对案涉房产采取查封、扣押、冻结等执行措施，裁定中止执行。一审法院认定事实：2014年1月24日，邮储银行朝阳分行与王阳、施炜签订个人额度借款合同。同日，邮储银行朝阳分行又分别与王洋、施炜，王洋及共有人赵朋军、侯玉芹签订个人最高额抵押合同各一份，抵押房屋为王洋、施炜共有的案涉房产及共有人赵朋军、侯玉芹位于的商业网点。2014年1月26日对房屋办理了抵押登记，取得了他项权证。2016年11月2日，王洋申请支用额度借款2,800,000元，借款到期后，王洋未能按约偿还本息，邮储银行朝阳分行诉至该院。该院于2018年4月18日作出（2018）辽1302民初801号民事判决书，判决内容为：解除邮储银行朝阳分行与王洋、施炜签订的《个人额度借款合同》；王洋、施炜自本判决生效之日起10日内偿还邮储银行朝阳分行借款本金2,800,000元利息299,675.26元，合计3,099,675.26元，并自2017年12月29日起至本判决确定给付之日止按合同约定的借款利率支付利息、罚息；邮储银行朝阳分行对王洋、施炜的抵押房屋（房产所有权证号R1401262、R1317853）享有优先受偿权；邮储银行朝阳分行对王洋、赵鹏军、侯玉琴的抵押房屋（房屋所有权证号038406）享有优先受偿权。民事判决书生效后，王洋、施炜、赵鹏军、侯玉琴没有履行判决书所确定的义务，邮储银行朝阳分行向该院申请执行，该院于2018年7月10日以（2018）辽1302执1510号之一立案执行。在执行过程中，该院于2018年8月28日以（2018）辽1302执1501号之一执行裁定，将被执行人案涉房产予以查封，查封期限为3年，并将协助执行通知书和执行裁定书送达给朝阳市住建委。禧灸堂美容养生会所提供了房屋租赁协议、房屋租金代收协议、商网租赁协议以及相关收款收条。其中房屋租赁协议是禧灸堂美容养生会所经营者范从容与申宝所签，约定租赁案涉房产，合同有效期为2013年10月11日至2016年10月11日。房屋租金代收协议、商网租赁协议系经营者范从容与王洋所签，签订时间分别为2015年11月26日和2018年11月1日，协议内容包括延长租赁时间等。一审法院认为，禧灸堂美容养生会所据以占有使用案涉房屋的房屋租赁协议，有效期为2013年10月11日到2016年10月11日，而该房屋已于2014年1月26日进行了抵押登记，所以2014年1月26日后签订的租赁相关的合同不能对抗抵押权人，即邮储银行朝阳分行。禧灸堂美容养生会所举示的房屋租金代收协议、商网租赁协议与房屋租赁协议主体不同，是另一合同，其所称“先租赁后抵押”，仅能针对房屋租赁协议，不能针对2014年1月26日后签订的租赁相关的合同，其诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项的规定，判决如下：驳回禧灸堂美容养生会所的诉讼请求。案件受理费7,300元，由禧灸堂美容养生会所负担。本院二审期间，禧灸堂美容养生会所提供朝阳市光明分局鉴定意见通知书，证明承租人承诺函中字迹不是范从容本人书写。被上诉人质证对真实性无异议，但鉴定是否通过法定程序鉴定有异议。且抵押告知义务在于出租人，被上诉人没有向承租人告知的义务。本院认为，禧灸堂美容养生会经营者范从容是否出具该承诺函，均不影响抵押权的行使，亦不能排除法院对案涉房产的执行。一审法院认定的事实本院予以确认。本院另查明：2013年10月15日，上诉人与申宝签订《房屋租赁协议》，约定申宝将案涉房产租给上诉人，租赁期限2013年10月11日到2016年10月11日，每年租金7.5万元。2015年11月26日，上诉人（承租方）与王洋（代收人）签订《房屋租金代收协议》，约定2015年10月16日至2017年10月16日的房租由王洋代收；2017年10月16日以后，如承租方不能及时搬离，代收人同意以原租金对租用时间延期三到六个月；因承租方对房屋进行精装修，承租方有权在与代收方的代收协议截止后，对房屋有优先租赁权两年。2018年11月1日，上诉人与王洋签订《商网租赁协议》，约定租赁期限五年，自2018年11月1日至2023年11月1日；年租金10万元。本院认为，本案争议焦点是，禧灸堂美容养生会所基于租赁关系取得的房屋租赁权，是否排除邮储银行朝阳分行享有抵押权的案涉房产的执行。《物权法》第一百九十条的规定：“订立抵押前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。即抵押权登记在先而租赁权成立在后的情形，租赁权不得对抗已登记的抵押权。”禧灸堂美容养生会所与申宝约定房屋租赁期限自2013年10月11日至2016年10月11日，期间申宝将该房屋转让给王洋，在租赁期限内所有权发生变化，不影响原租赁合同的效力，王洋应履行原租赁合同权利义务。但租赁期限届满原租赁协议终止，上诉人与王洋签订《商网租赁协议》双方形成新的房屋租赁关系，而不是原房屋租赁协议的延续。因此，上诉人基于与王洋形成的租赁关系，不能对抗邮储银行朝阳分行先于其设立的抵押权。即使依据上诉人与王洋签订的《房屋租金代收协议》约定，考虑上诉人持续占有案涉房产及装修投入和搬离问题，计算六个月延期期限、两年优先租赁权，其租赁期限现已届满。《最高人民法院》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”因邮储银行朝阳分行对案涉房产的担保物权享有优先受偿权，已经法院生效判决，因此，对禧灸堂美容养生会所提出排除执行异议，本院依法不予支持。但是，一审法院判决援引《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二项，适用法律错误，本院应予纠正。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条规定：抵押人将已抵押财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。禧灸堂美容养生会所如因案涉房产执行造成损失，可以根据其与出租人之间的权利义务关系，另行主张权利。综上所述，上诉人朝阳市双塔区禧灸堂美容养生会所的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第二项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7,300元，由上诉人朝阳市双塔区禧灸堂美容养生会所负担。本判决为终审判决。审判长  孙树立审判员  李耀举审判员  华政通二〇二〇年五月八日书记员  刘 阳