吉林省白山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉06民终142号 上诉人（原审被告反诉原告）：戴刚，男。 委托诉讼代理人：李磊，吉林闻轩律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人反诉被告）：王钰杰，男。 被上诉人（原审原告反诉被告）：王玉华，女。 被上诉人（原审被告）：张同喜，男。 委托诉讼代理人：李哲锋，吉林郭新敏律师事务所律师。 上诉人戴刚因与被上诉人王钰杰、王玉华、张同喜房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省长白朝鲜族自治县人民法院（2019）吉0623民初638号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人戴刚及其委托代理人李磊、被上诉人王钰杰、被上诉人张同喜及其委托代理人李哲锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 戴刚上诉请求：1.请求二审法院依法撤销（2019）吉0623民初638号民事判决书中第1、2、3项的判项，重新确认本案事实，驳回王玉华的一审不合理诉求。2.一、二审诉讼费由王玉华负担。事实与理由：一审法院事实认定错误，证据适用不当，应当依法予以改判，具体理由如下：首先，一审法院判决第一项中要求上诉人将位于长白镇西林苑二楼208门市房返还给王玉华，这一诉求戴刚无法履行更没有事实及法律依据。本案事发起因为张同喜和王钰杰签订了租赁合同为期三年如虚假的书面租赁合同（该书面合同不是戴刚签署），合同租金为17000元每年，且双方存在材料往来账目，于是用材料款抵顶首年的房租，后出现分歧，不认可该事实，但戴刚手中有王玉华亲手书写的材料款扣除数额中含房租17000的清单。戴刚2017年因王玉华、王钰杰多次骚扰以出售房屋为由导致戴刚及妻子和家人（当时的厨师）无心经营饭店，退出该房屋，将房屋钥匙给了张同喜，至始至终不认识王玉华更未见过王玉华，因此不能将钥匙交付王玉华，此后戴刚再也未去过出租房，装修损失委托张同喜索要，直至王钰杰起诉，戴刚和该出租房再也没有过交集，因此判令戴刚交付房屋无法实现，而且张同喜在庭审中举证证明（录音视频）及当时参与案件的当事人出庭证实，2017年返还房屋后王钰杰已经在出租房大门贴出出租和出售的广告并留有其工作人员电话，足以证明房屋已经不在戴刚或张同喜控制之下。此后没有任何证据显示戴刚和张同喜任何一方继续占有使用该房屋，更何况该房屋现已经出售，从逻辑角度分析，房屋出售购房人不到标的物查看房屋状况而直接购买房屋的，既然购房人查看过该房屋那么不是戴刚和张同喜能控制和阻拦的，同时如果合同没有解除，那么其出售房屋是否应当告知戴刚，戴刚享有同等条件下优先购买权，但王玉华并未告知戴刚或张同喜，怎么能说戴刚和张同喜控制房产，在此情況下判令戴刚和张同喜返还房屋没有事实及法律依据。其次，一审法院让戴刚承担三年租金51000元没有事实及法律依据。王玉华、王钰杰在一审庭审中提交的唯一一份证据是署名为“代刚”（上诉人叫戴刚）的虚假租赁合同,合同约定三年时间戴刚是认可的，但合同履行过程中因王玉华原因，戴刚租赁一年后离开该房屋，钥匙交付给张同喜（因是张同喜出面协商租赁适宣）后至起诉之日再也没有回过该出租房屋，合同剩余四年租赁期限并未实际履行，更未使用该房屋，何来剩余四年的租金，戴刚与王玉华之所以出现纠纷，是合同期限未到，王玉华解除合同造成。戴刚装修残值损失未达成合议，否则王玉华住在戴刚租赁门市房楼上，争议房屋一直处于空闲状态。戴刚消极管理存在过错，应承担相应的后果。更何况张同喜在一审提交证据证实，2017年王玉华出售出租该房屋的证据，充分证明房屋已经不在戴刚和张同喜掌控当中，因此判决戴刚承担三年房租有失公平。最后，让戴刚承担剩余几年占用期限内的费用更是无稽之谈，房屋己经出售，戴刚如何掌控、如何返还，都已经出售让戴刚承担占用费用法律依据何在，不管从主体角度还是合同相对性的角度，王玉华都无权主张占用损失，因为房屋所有权已经不在是王玉华。 王钰杰答辩称，一审其要求张同喜、戴刚返还门市房及给付2014年12月至2019年12月的房租。戴刚、张同喜说王钰杰在他们经营过程中对他们说要卖房子，王钰杰没有说卖房子，只是去要房租。戴刚在租赁期间转租给两家，2016年转租给开野猪林饭店的，转租到2017年春天，然后又转租给一个姓宋的开麻将馆。在一审中已经提供了姓宋的租赁的证据。2020年1月15日张同喜把钥匙给了朱林涛（电话13904498118），这个房子卖给了朱林涛的哥哥朱林峰，房子买卖是用于债务抵顶，是王玉华作为债务抵顶给朱林峰，不存在看房买卖。王钰杰认为一审判决非常公平公正。 王玉华经传票传唤未到庭。 张同喜答辩称，认可戴刚的上诉理由及事实，王钰杰陈述没有任何合法有效的证据加以佐证，仅凭口述证明不了一审庭审中张同喜提交的证人证言及书面证据。 王玉华向一审法院起诉请求：1.要求张同喜、戴刚立即将占有使用的位于长白朝鲜族自治县长白镇西林苑二号楼208号门市房返还给王玉华;2.要求张同喜、戴刚连带支付2014年12月31日起至2017年12月30日止的房屋租金58500元;3.要求张同喜、戴刚按每年19500元的标准连带支付2017年12月31日起至房屋返还时止的房屋占有使用费。事实与理由：2014年12月30日王玉华与戴刚签订房屋租赁合同，合同约定:1.王玉华将自己所有的坐落于西林苑二号楼208号门市房租赁给戴刚做小吃生意;2.租赁期限自2014年12月30日起至2015年12月30日止;3.房屋年租金为人民币19500元。合同签订后，王玉华将房屋交付给戴刚使用，该房屋实际为张同喜使用，并占有使用至今。张同喜、戴刚一直没有支付租金，在合同到期后也没有将房屋返还。 戴刚向一审法院提出反诉请求：要求王玉华、王钰杰承担装修残值损失5万元。事实与理由：戴刚为经营饭店于2014年12月30日与王玉华哥哥王钰杰口头约定租赁长白镇西林苑二号楼208号门市房，王钰杰与张同喜之间存在债务往来，因此未约定租金，约定租期三年，经其同意后戴刚对该房屋进行了装修，并购买了经营饭店的相关设备，经营不到一个月，王钰杰通知戴刚该房屋要卖，要求戴刚腾迁，戴刚只好要求王玉华、王钰杰承担租赁期间装修损失。 一审法院认定事实：2014年，戴刚委托张同喜与王玉华的委托人王钰杰商谈戴刚租赁王玉华房屋事宜，双方约定租期到2017年12月30日，王玉华同意戴刚对房屋进行装修，双方达成约定后，2014年末王玉华将房屋钥匙交付给戴刚，戴刚于2015年1月对案涉房屋进行装修，于2015年5月开始在案涉房屋经营饭店，戴刚到2016年6月份时不再经营，其将房屋交由张同喜使用，张同喜、戴刚至今未将房屋返还给王玉华，亦未向王玉华支付过租赁费。王玉华于2019年10月份将案涉房屋出售给了朱林峰。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”王玉华与戴刚系租赁合同关系，双方租赁合同关系的建立不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，予以确认，双方均应当按照合同约定履行合同义务。 一、关于王玉华要求张同喜、戴刚立即将占有使用的位于长白朝鲜族自治县长白镇西林苑二号楼208号门市房返还给王玉华的主张。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”王玉华与戴刚约定的案涉房屋的租赁期为三年即到2017年12月30日结束，戴刚应于2017年12月30日将房屋返还给王玉华，戴刚于2016年6月将房屋交付给张同喜，张同喜在庭审中自认至今未将房屋返还给王玉华。王玉华虽于2019年10月将案涉房屋出售给了朱林峰，但王玉华与朱林峰买卖合同关系的成立不能证明该房屋以实际交付给朱林峰及王钰杰实际控制了该房屋。张同喜虽不是租赁合同当事人，但现张同喜在控制该房屋的情况下亦未将房屋返还给戴刚及王玉华，故对王玉华要求张同喜、戴刚立即将占有使用的位于长白朝鲜族自治县长白镇西林苑二号楼208号门市房返还给王玉华的主张予以支持。 二、关于王玉华要求张同喜、戴刚连带支付2014年12月31日起至2017年12月30日止的房屋租金58500元及要求张同喜、戴刚按每年19500元的标准连带支付2017年12月31日起至房屋返还时止的房屋占有使用费的主张。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”戴刚承租王玉华的房屋，其应当向王玉华支付租金，戴刚在庭审中自认没有向王玉华支付过租金，张同喜虽陈述其用债权抵顶的方式替戴刚支付过租金，但并未提交证据证明，故戴刚应当向王玉华支付三年租金共51000元（3年╳17000元/年）。关于张同喜、戴刚主张王玉华要求支付租金已过诉讼时效的抗辩理由，一审法院认为，王玉华与戴刚未约定支付租金的期限，王玉华可以在租赁期满后随时要求戴刚支付，且戴刚在未付租金的情况下一直未将房屋返还给王玉华，故对张同喜、戴刚主张王玉华要求支付租金已过诉讼时效的抗辩理由不予支持。戴刚应在租赁合同到期时将房屋返还给王玉华，但戴刚至今未返还，戴刚应当向王玉华支付自合同到期时即2017年12月31日起至房屋返还时止的房屋占有使用费，占用费的标准按双方租赁合同租金每年17000元确定。张同喜不是租赁合同的当事人，王玉华没有事实及法律依据要求其支付租金及占用费，故一审法院对王玉华要求张同喜支付租金及房屋占用费的主张不予支持。 三、关于戴刚要求王玉华、王钰杰承担装修残值损失5万元的主张。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”就本案而言，戴刚与王玉华约定案涉房屋租期为三年即到2017年12月30日结束，双方未就装修事宜进行明确约定，戴刚自2014年末承租案涉房屋后，于2015年1月对案涉房屋进行装修，随即使用或交由张同喜使用案涉房屋，至今未将房屋返还给王玉华。戴刚提供的证据不能证明王玉华在履行合同中存在违约行为，王钰杰虽在庭审中陈述，王钰杰曾在戴刚经营的饭店开业2-3月后因戴刚未交纳租金而要求戴刚将房屋返还，但戴刚在王钰杰要求返还房屋后，未马上将房屋返还给王玉华，而是继续经营饭店至2016年6月，结合双方庭审陈述及履行合同的过程看，王钰杰解除合同的意思表示并不明确，其目的仅是催促戴刚交纳租金，且戴刚至今未支付房租，未返还案涉房屋。即使认定王钰杰替王玉华作出了解除合同的意思表示，亦是因为戴刚没有支付租金导致，根据租赁合同履行交易习惯判断，租赁合同的交易习惯通常为上打租，戴刚未向王玉华交付租金是违约在先，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）款规定，戴刚要求王玉华承担装修损失的主张亦不能得到支持。王钰杰不是租赁合同当事人，戴刚要求王钰杰承担装修损失没有事实及法律依据，不予支持。 一审法院判决：综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，判决如下：“一、张同喜、戴刚于本判决生效后立即将长白朝鲜族自治县长白镇西林苑二号楼208号门市房返还给王玉华；二、戴刚于本判决生效后立即向王玉华支付租金51000元；三、戴刚于本判决生效后按每年17000元计算，自2017年12月31日起至长白朝鲜族自治县长白镇西林苑二号楼208号门市房返还王玉华之日止向王玉华支付房屋占用费；四、驳回王玉华的其他诉讼请求；五、驳回戴刚的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、第二百二十七条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1118.75元，由戴刚负担975，由王玉华负担143.75元。反诉案件受理费525元，由戴刚负担。” 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 本院二审审理查明，本案涉案房屋租赁事宜系由张同喜与王钰杰协商确定。张同喜自认其与王钰杰之间有经济往来，房租由其支付（用王钰杰欠其债务抵顶房租）。本案王玉华与戴刚签订租赁合同上戴刚的签名并非其本人书写。王钰杰认可合同上戴刚未签名。王玉华称戴刚未签名的原因是戴刚称案涉房屋系由张同喜付房租。其他事实与一审认定事实一致。 本院认为，本案的租赁合同相对人为王玉华、戴刚。王玉华委托王钰杰与张同喜达成了租赁合同，张同喜受戴刚的委托，戴刚虽未在租赁合同上签字，但是其实际占有使用案涉房屋，一审认定合同双方当事人为王玉华、戴刚正确。戴刚应按照合同约定支付王玉华租金，租赁期间戴刚将房屋交给张同喜使用，未经房屋所有权人王玉华的同意，侵害了出租人的合法权益，王玉华要求张同喜、戴刚返还房屋应予以支持，上诉人戴刚提出其与王钰杰、张同喜之间存在经济往来，应自行协商或通过法律途径解决纠纷，与王玉华房屋租赁无关。 综上所述，戴刚的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2,237.50元，由上诉人戴刚负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 楠 审判员 李世为 审判员 历彦飞 二〇二〇年五月二十二日 书记员 杨 栋