浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙02民终5175号 上诉人（原审被告）：龚利明，男，1981年10月6日出生，汉族，住宁波市海曙区。 委托诉讼代理人：韩培荣，北京市炜衡（深圳）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：叶可金，男，1956年2月27日出生，汉族，住宁波市宁海县。 委托诉讼代理人：杜锡全，宁海县缑城法律服务所法律工作者。 原审被告：龚利华，男，1974年3月12日出生，汉族，住宁波市象山县。 上诉人龚利明因与被上诉人叶可金、原审被告龚利华农村房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省宁海县人民法院于2019年10月28日作出的（2018）浙0226民初8169号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月25日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 龚利明上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判上诉人返还被上诉人购房款18万元、赔偿被上诉人经济损失978737.3元；诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1.一审法院认为上诉人已将涉案房屋及其土地使用权证交付给被上诉人实际居住管业，其在付款履行期限届满后十余年内一直未主张被上诉人购房款没有付清，故上诉人主张被上诉人尚欠5万元购房款的意见，难以采纳。上诉人认为一审法院上述事实认定错误，缺乏依据。一审法院在审查付款方式、转账凭证、收条等相关证据的情形下，就认定被上诉人已经全部支付了购房款，缺乏依据，剥夺了上诉人合法的财产权利。2.一审法院认定争议部分土地面积26.14平方米上诉人与被上诉人各半享有的事实认定错误，关于该部分面积，上诉人在与被上诉人签署的《房地产转让合同》中明确约定作为邻居通道，且在与邻居王海松签订的《房地产转让合同》中也明确约定该部分作为王海松通道，并非两户共有。一审法院仅依据与被上诉人有亲属关系的潘启乾的询问笔录就认定该部分属于共有，有悖事实。3.一审法院认定上诉人与被上诉人明知涉案房屋的土地性质为集体所有仍进行买卖各自均有过错，酌定上诉人承担80%的责任，被上诉人承担20%的责任，有失公平公正。 叶可金辩称：一审法院认定事实清楚、程序合法、适用法律正确。1.上诉状中提到的购房款没有支付，实际上购房款已经付清，没有支付的话，那么长时间内上诉人没有向被上诉人主张权利，也不会交付房屋，协商中也没有提及该笔5万元欠款，一审认定事实清楚。2.关于26.14平方米的认定问题，通道都是共用的，4米也是被上诉人买入的产权范围，是属于被上诉人的，不是人均分配，更不是案外人所有，考虑到公平，认为均分也可以。3.分配比例问题，根据合同约定，遇到拆迁，利益都归被上诉人所有，尽管合同无效，但是当时双方的真实意思表示。根据相关判例，一审按照二八开也是正确的。被上诉人提出的五五开，没有事实和法律依据。综上，请求驳回上诉、维持原判。 龚利华未陈述意见。 叶可金向一审法院起诉请求：1.确认原告与二被告于2004年11月5日订立的《房地产转让合同》无效。2.判决二被告返还原告购房款230000元，赔偿经济损失2072562.19元［原告购买的土地面积133.47平方米（包括争议的26.14平方米），建筑面积是79.92平方米，按照拆迁方案可安置面积为240.246平方米（133.47平方米×1.8），①可安置面积补偿费1535171.94元（240.246平方米×7100元/平方米×90%，原告认为原、被告之间的责任比例系1：9）；②货币安置补助426436.65元（240.246平方米×7100元/平方米×25%）；③临时过渡补贴费7192.8（79.92平方米×15元/平方米·月×6个月）；④搬家补贴费15984元（79.92平方米×200元/平方米）；⑤签约搬迁奖励费72073.8元（240.246平方米×300元/平方米）；⑥提前搬迁奖励费10000元；⑦原告购房后添附的装修补偿款5703元（3273 元+2430元）］。3.本案诉讼费、保全费由二被告负担。 一审法院认定事实：原告系宁海县一市镇前岙村村民，二被告系宁海县跃龙街道坑龙王村村民。2004年11月5日，原、被告签订一份《房地产转让合同》，合同抬头龚利华、龚利明为转让方，原告为受让方；合同落款处出让人由龚利华、舒丹玲夫妻及龚利明签字，受让人由原告签字。双方在合同中约定，一、甲方兄弟龚利华、龚利明合法拥有祖传楼房三幢及楼梯间一弄，坐北朝南，砖混结构，位于跃龙街道坑龙王村。土地证号宁集用（2004）字第8066209号，权利人龚利明，土地使用权面积204.5平方米。土地证号宁集用（2004）字第8066210号，权利人龚利华，土地使用权面积74.2平方米。现经双方协商，甲方愿将以上房产中西侧一幢及楼梯间（权利人龚利明）一并转让给乙方管业使用，具明四至，东至楼梯间外侧墙中、南至通道内围墙自墙、西至自墙（路）、北至自墙（路）。二、为明晰产权方便通行，经双方协商，对转让宗地内通道和围墙等权益明确如下：1.本宗房地产自南端外沿（以实际平台和围墙为准）向平台和天井方向划出四米整作为邻居通道，内围墙由乙方自立；2.天井内东与邻户分隔围墙按楼梯间墙面直出，以墙中为界；3.原有附属设施均归乙方所有。三、双方议明转让房地产总价人民币230000元，2004年10月10日议明即付定金30000元。四、付款方法，第一期乙方应在签订合同之日内付给甲方房款150000元，第二期乙方应在2005年3月15日前付清余款80000元（定金30000元抵偿房价，实付50000元）……合同签订之后，被告将土地使用权证和房屋交付给原告。后龚利明与拆迁部门签订《拆迁补偿安置协议书》，就其名下的土地证号宁集用（2004）字第8066209号、土地使用权面积204.5平方米的房地产，龚利明可得如下拆迁利益：被拆迁房屋评估价值83255元、可安置面积补偿费2613510元、货币安置补助674191.25元、临时过渡补贴费18683.1元、搬家补贴费41518元、签约搬迁奖励费110430元、提前搬迁奖励费10000元、被拆迁房屋装修附属设施及苗木补偿款72322元，合计3623909元。现上述款项尚未支付。 经一审法院委托评估，原告购得的房屋的估价结果是93121元，其中原告添附的装修价值是5703元。经一审法院委托测绘，龚利明土地的实测面积是206.88平方米，超出证载面积2.38平方米，其中原告明确购得的土地面积是107.33平方米，另有26.14平方米系双方争议部分；原告购得的房屋面积79.92平方米。 另查明，根据《宁海县跃龙街道坑龙王股份经济合作社征收集体所有土地房屋拆迁实施方案》规定：……二、拆迁补偿安置对象包含被拆迁人和应安置人口。被拆迁人是指本拆迁范围内具有合法产权房屋的产权人。应安置人口按照被拆迁人家庭具有常住户口且为本村经济合作社社员的人口确定……三、被拆迁房屋用地面积和建筑面积认定。集体建设用地土地使用权证、房屋所有权证载明的土地面积和房屋建筑面积……五、住宅用房补偿安置方式为调产安置和货币安置二种，其可安置面积按被拆迁房屋合法建筑面积1：1确定或按合法土地使用权面积1.8容积率换算，但人均可安置面积最高不得超过建筑面积150平方米……㈡货币安置。拆迁住宅用房实行货币安置，其补偿安置适用下列规定：1.被拆迁房屋按重置价格结合成新予以补偿；2.住宅用房可安置面积的补偿资金，按7100元/平方米结算。3.被拆迁房屋建筑面积超过可安置面积的部分，按重置价格结合成新再增加250%的比例给予补偿。七、房屋拆迁补贴、补助、奖励。㈠房屋拆迁补贴。住宅用房补贴标准：1.临时过渡补贴费，按照被拆迁房屋合法建筑面积15元/平方米·月计发，选择货币安置方式的计发6个月；2.搬家补贴费，拆迁住宅用房造成被拆迁人搬迁的，对其搬家、水电设施、电话移机、有线电视移机、电子防盗门、电脑网络、空调移机、太阳能热水器等其他搬迁造成的损失，按被拆迁住房合法建筑面积200元/平方米标准给予一次性的搬家补贴，不足10000元的按10000元计发……㈡房屋拆迁补助。1.货币安置补助。对住宅用房被拆迁选择货币安置的，按本方案第五条货币安置条款补偿金额的25%给予货币安置补助……㈢房屋拆迁奖励。住宅用房奖励标准：1.拆迁住宅用房，被拆迁人在搬迁期限内签约并完成搬迁的，按合法建筑面积或者1.8容积率计算的建筑面积每平方米给予300元签约搬迁奖励费，从高给予补偿，每产权户低于20000元的按20000元计发。签约搬迁奖励费在被拆迁房屋腾空验收后支付。2.拆迁住宅用房，被拆迁人在搬迁期限内提前搬迁的，按户给予提前搬迁奖励。提前二个月完成搬迁的按每户给予10000元奖励，提前一个月完成搬迁的按每户给予5000元奖励。 一审法院认为：首先，关于合同效力。原、被告买卖的房屋系集体土地，而原告非该涉案土地所在的村集体经济组织成员，违反了法律的强制性规定，原告请求确认双方签订的《房地产转让合同》无效，予以支持。其次，关于承担责任的主体。合同抬头处的相对方是原告与龚利华、龚利明，落款处的相对方是原告与龚利华、舒丹玲、龚利明，但原告购买的房屋土地使用权证登记在龚利明名下，且龚利华、舒丹玲不是该房屋的共有人，故房屋的实际出卖人系龚利明，应当由龚利明承担合同无效的法律后果，原告申请追加舒丹玲为共同被告，不予准许，原告要求龚利华承担责任的请求，不予支持。第三，关于实际交付的购房款。合同约定价款230000元，2004年10月10日议明即付定金30000元，第一期应在签订合同之日支付150000元，第二期应在2005年3月15日前付清余款80000元（定金30000元抵偿房价，实付50000元）。龚利明已将涉案房屋及其土地使用权证交付给原告实际居住管业，其在付款履行期限届满后十余年内一直未主张原告购房款没有付清，故龚利明主张原告购房款尚欠50000元的意见，难以采纳，龚利明应当返还原告购房款230000元。第四，关于原告买卖的房地产面积。合同约定双方买卖房屋的四至为“东至楼梯间外侧墙中、南至通道内围墙自墙、西至自墙（路）、北至自墙（路）”、“本宗房地产自南端外沿（以实际平台和围墙为准）向平台和天井方向划出四米整作为邻居通道”，该通道是宗地内通道，认定争议部分土地面积26.14平方米原告与龚利明各半享有。结合土地使用权证及测绘报告，原告购得的合法土地面积为119.21平方米［107.33平方米+（26.14平方米-2.38平方米）÷2］。第五，关于原告的损失问题。因无效合同取得的财产应当予以返还；不能返还的应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的损失，该损失应包括因该合同产生的信赖利益损失。本案原告以买卖的形式从被告处购得涉案房屋且未能过户，按照拆迁方案其因不是产权人不能与拆迁部门签订拆迁安置补偿协议，但原告可参照拆迁方案的相关规定确定其损失。原告对涉案房屋添附的装修价值5703元，应当归原告所有，龚利明对此也没有异议，予以确认。原告的信赖利益损失应考虑土地升值、拆迁补偿产生的可期待利益以及原告因房屋现值和原买卖价值差异造成的损失并综合原、被告的过错程度等因素予以确定。原、被告明知涉案房屋的土地性质为集体所有仍进行买卖，各自均有过错，酌定原告承担20%的责任，龚利明承担80%的责任。按照拆迁方案，原告购得的合法土地面积、合法建筑面积的拆迁利益如下：1.可安置面积补偿费1523503.8元（119.21平方米×1.8×7100元/平方米）；2.货币安置补助费380875.95元（1523503.8元×25%）；3.临时过渡补贴费7192.8元（79.92平方米×15元/月·平方米×6个月）；4.搬家补贴费15984元（79.92平方米×200元/平方米）；5.签约奖励费64373.4元（119.21平方米×1.8×300元/平方米）；6.提前搬迁奖励5000元（提前搬迁奖励按户给予，龚利明出售部分房屋给原告，分为两户）；7.地上建筑物的市场价值87418元（93121元-5703元），以上合计2084347.95元。龚利明应当赔偿原告损失1483478.36元［（2084347.95元-230000元）×80%］。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告叶可金与被告龚利明于2004年11月5日签订的《房地产转让合同》无效；二、被告龚利明限于判决生效后返还原告叶可金购房款230000元，添附的装修价值5703元，赔偿原告经济损失1483478.36元，合计1719181.36元；三、驳回原告叶可金的其他诉讼请求。如果被告龚利明未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案诉讼费25220元，减半收取12610元，由原告叶可金负担3195元，由被告龚利明负担9415元；保全费5000元，由原告叶可金负担1270元，由被告龚利明负担3730元。 二审中，当事人未提交新证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为：被上诉人并非涉案房地产所在地的农村集体经济组织成员,故其与上诉人及原审被告所签订的《房地产转让合同》无效。《房地产转让合同》约定涉案房地产转让总价23万元，该款应于2004年10月10日支付定金3万元，在合同签订日即2004年11月5日支付15万元，在2005年3月15日前付清扣除定金后的余款5万元。现上诉人称被上诉人仅支付了18万元的房款，但合同约定的最后一笔付款期限至今已逾15年，上诉人没有证据证明其曾向被上诉人催讨过房款的事实，故上诉人的主张不合常理。一审法院认定上诉人收到被上诉人购房款23万元并无不当。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，上诉人理应向被上诉人返还购房款23万元。关于双方当事人交易的土地面积，《房地产转让合同》约定“本宗房地产自南端外沿（以实际平台和围墙为准）向平台和天井方向划出四米整作为邻居通道”，故一审法院认定该部分土地为上诉人和邻居各享一半，并认定双方交易的上诉人合法土地面积为119.21平方米，也无不当。上诉人认为双方交易的上诉人合法土地面积为107.33平方米的理由不足，本院难以采信。一审法院以双方交易的上诉人合法土地面积119.21平方米为依据，认定被上诉人主张的赔偿金额并无不当。上诉人主张按107.33平方米土地面积计算被上诉人损失的理由不足。一审法院根据双方当事人的过错，酌情认定上诉人和被上诉人各承担因合同导致损失的80%和20%，基本合理。上诉人主张双方各半承担因合同无效导致的损失的理由不足，本院亦难采信。 综上所述，龚利明的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9404元，由上诉人龚利明负担。 本判决为终审判决。 审判长  黄永森 审判员  朱亚君 审判员  赵保法 二〇二〇年五月十一日 书记员  桂红艳