浙江省嵊州市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0683民初810号原告：浙江文邦物业服务有限公司，住所地：嵊州市三江街道迪贝路121号5楼。法定代表人：操文汉，总经理。委托诉讼代理人：王小飞，女，系该公司工作人员。委托诉讼代理人：张建波，男，系该公司工作人员。被告：马军位，男，1970年10月28日出生，汉族，住嵊州市，现住嵊州市。原告浙江文邦物业服务有限公司（以下简称“文邦公司”）与被告马军位物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告文邦公司的委托诉讼代理人张建波及王小飞、被告马军位到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告文邦公司向本院提起诉讼请求：1.判令被告立即向原告付清自2013年4月1日起至2017年3月31日止的物业管理服务费8706.04元、水电费237.8元，并支付自违约日起至付清日止的违约金；2.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告自愿放弃第一项诉讼请求中对水电费237.8元的追讨，并明确违约金计算方式为：以自2013年4月1日起至2014年3月31日止欠缴的物业管理服务费2176.51元为基数自2014年1月1日起至付清日止按每日万分之五计算，以自2014年4月1日起至2015年3月31日止欠缴的物业管理服务费2176.51元为基数自2015年1月1日起至付清日止按每日万分之五计算，以自2015年4月1日起至2016年3月31日止欠缴的物业管理服务费2176.51元为基数自2016年1月1日起至付清日止按每日万分之五计算，以自2016年4月1日起至2017年3月31日止欠缴的物业管理服务费2176.51元为基数自2017年1月1日起至付清日止按每日万分之五计算。事实与理由：原告是一家经营物业管理服务的企业，被告是米兰阳光的业主，其房屋建筑面积为139.52平方米。原告分别于2013年3月3日、2015年3月25日与嵊州市米兰阳光业主委员会签订《物业管理服务合同》各一份，约定由原告为米兰阳光小区提供物业服务并按房屋建筑面积向业主收取物业管理服务费，收费标准为：多层每月每平方米0.8元，小高层每月每平方米1.3元，别墅每月每平方米1.3元，东边商铺每月每平方米1.2元，西边商铺每月每平方米0.8元。然被告未按约履行，根据物业管理服务收费办法及合同相关规定，被告逾期支付物业管理服务费的，每日承担千分之一的违约金，原告通过多种形式多次催讨均无果。为维护自己的合法权益，特向法院起诉，请依法裁决。被告马军位辩称，1.违约金是不存在的，被告的物业费已交纳至2013年7月31日，被告交纳物业费时，因原告不认可被告已向杭州诚信物业管理有限公司嵊州分公司（以下简称“杭州诚信公司”）缴费的事实，要求被告多交一季度的物业费即从2013年4月1日起交纳，故双方发生纠纷，从而耽误了物业费的交纳；2.原告陈述的多次催讨，被告不认可，原告未向被告催讨过物业费，被告也未收到过被告的任何函件；3.被告新买不足一周的电动车停放在住房楼下，后被盗，被告去查监控，物业公司查看后告知监控设备刚好损坏，被告认为是物业公司监守自盗；4.原告在物业服务中存在多项设施损坏未修理的问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对双方无异议的物业服务合同书、不动产登记查询证明等证据，本院予以确认，对有争议的证据，双方当事人举证、质证如下：证据1、原告提交的催缴函、邮寄凭证各三份，用以证明原告分别于2014年5月、2016年5月、2017年3月向被告催讨物业服务费的事实；证据2、原告提交的公告函一份及公告照片两份，用以证明原告于2018年1月在小区张贴公告向被告催讨物业服务费的事实；证据3、原告提交的原告于2013年6月致嵊州市米兰阳光业主委员会的信函一份，用以证明原告进驻前米兰阳光小区已存在监控设施、消防设施损坏等事实；被告经质证认为，对于证据1，被告从未收到过原告邮寄的催缴函；对于证据2，被告未看到过催缴公告；对证据3，被告不知道真假。证据4、被告提交的物业费发票一张，用以证明被告已交清2012年8月1日至2013年7月31日的物业费的事实；证据5、被告提交的2017年3月30日原告与杭州绿宇物业管理有限公司的设备移交清单复印件一份、小区照片复印件47页，该组证据系被告从嵊州市米兰阳光业主委员会取得，用以证明在原告物业服务期间，小区消防设施、报警设施设备系统等多项设备设施损坏未修理等事实。原告经质证认为，对证据4，真实性无异议，但该发票为杭州诚信公司盖章，与本案无关联性；对证据5，设备移交清单为复印件，要求被告提供原件，对被告提供的照片，无法看出哪些设备损坏以及损坏的程度，原告单位未盖章，且嵊州市米兰阳光业主委员会主任与原告的项目管理人曾发生过打架事件，该组照片系业委会主任出于报复提供，故不予认可。本院认证认为，对于证据1、2、4，内容与本案具有关联性，符合证据采信条件，本院予以采信；对于证据3，系复印件，内容为原告的单方陈述，无其他证据予以作证，被告亦不予认可，故本院不予采信；对证据5，该组证据均系复印件，原告亦不予认可，故本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2013年3月3日及2015年3月25日，文邦公司与嵊州市米兰阳光业主委员会分别签订了自2013年4月1日起至2015年3月31日止、自2015年4月1日起至2017年3月31日止的《嵊州市米兰阳光物业服务合同书》各一份，均约定由原告为米兰阳光小区提供物业管理服务，向业主收取物业管理服务费，其中小高层房屋的收费标准为每月每平方米1.3元，业主在每年12月31日前应交清一年的物业管理服务费，逾期应承担每日千分之五的违约金。被告马军位系嵊州市米兰阳光阳光园20幢一单元401室房屋的业主，该房屋属小高层结构，建筑面积139.52平方米，按照每月每平方米1.3元的标准，被告每年应交纳物业管理服务费2176.51元（1.3元/平方米/月×139.52平方米×12月）。审理中，原告同意被告马军位抵扣已向杭州诚信公司支付的物业管理服务费614元，抵扣后被告累计应向原告支付自2013年4月1日起至2017年3月31日止的物业管理服务费共计8092.04元（1.3元/平方米/月×139.52平方米×48月-614元）。截至法庭辩论终结日，被告尚未支付上述款项。被告已向杭州诚信公司支付了自2012年8月1日起至2013年7月31日止的物业管理服务费1842元，支付标准为1.1元/平方米/月。另查明，绍兴文邦物业管理有限公司于2014年3月14日更名为浙江文邦物业管理有限公司，于2018年6月26日再次更名为浙江文邦物业服务有限公司。本院认为，原告与嵊州市米兰阳光业主委员会签订的物业服务合同主体适格、意思表示真实、内容基本合法，应属有效，对小区全体业主具有约束力。原告已按约履行，被告作为嵊州市米兰阳光小区的业主，应按约支付物业管理服务费。原告同意被告在本案中抵扣被告已向杭州诚信公司支付的自2013年4月1日至2013年7月31日的物业管理服务费614元及原告自愿放弃要求被告支付水电费237.8元的主张，属于对自身权利的自由处分，不违反有关法律规定，亦未损害被告的合法权益，故本院予以准许。根据本院查明的事实，自2013年4月1日起至2017年3月31日止被告累计欠缴物业管理服务费8092.04元，应于2013年12月31日前支付1562.51元，分别于2014年12月31日、2015年12月31日、2016年12月31日前各支付2176.51元。被告抗辩其曾主动要求支付物业费，因双方对物业费的起算时间有争议而耽误了物业费的缴纳，且原告从未向被告催讨过物业费，故被告不存在违约行为，无需支付违约金，本院认为，被告提供的证据仅能证明其已向杭州诚信公司支付了自2012年8月1日起至2013年7月31日止的物业管理服务费，但未提供证据佐证原告与杭州诚信公司进行了小区已收缴物业管理服务费的交接，故对被告的抗辩主张，本院不予采纳。对违约金，合同约定按每日千分之五计算，原告自愿调整为按每日万分之五计算，系原告对自己权利的处分，且不违反有关法律规定，亦未损害被告的合法权益，故本院予以准许。被告提出其电瓶车被盗系原告监守自盗，不属于本案审查范围，对该辩称本案中不作审查。对被告提出原告存在物业管理不到位导致小区消防设施、报警设施设备系统等多项设备损坏未修理的抗辩主张，因被告未提供充足的证据予以佐证，故本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：马军位支付浙江文邦物业服务有限公司自2013年4月1日起至2017年3月31日止的物业管理服务费8092.04元及相应的违约金（以1562.51元为基数自2014年1月1日起，以2176.51元为基数分别自2015年1月1日起、2016年1月1日起、2017年1月1日起，均按每日万分之五计算至付清日止），款限本判决发生法律效力后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告马军位负担，限于本判决发生法律效力后十日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  马红红二〇二〇年五月十五日书记员  蔡淑荔