广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终8292号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈凤萍，女，1966年11月13日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：孙李平，广东智洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：王梦婷，广东智洋律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：康倍特（广州）科技有限公司（原名称：康倍特（湖北）科技有限公司），住所地武汉市新洲区阳逻经济开发区华中国际产业园B区1-1号厂房，统一社会信用代码91420117MA4KLWY78W。法定代表人：汪大清，职务董事长。委托诉讼代理人：沈洁，广东君之杰律师事务所律师。原审被告：广州市安景物业管理有限公司，住所地广州市南沙区东涌镇市鱼路202号，统一社会信用代码91440115054545356P。法定代表人：冯家杰，公司总经理。委托诉讼代理人：孙李平，广东智洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：王梦婷，广东智洋律师事务所律师。上诉人陈凤萍因与被上诉人康倍特（广州）科技有限公司（以下简称康倍特公司）、原审被告广州市安景物业管理有限公司（以下简称安景物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2019）粤0115民初22号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。陈凤萍上诉请求：1、请求撤销原审判决，依法改判并驳回康倍特公司的全部诉讼请求或发回重审。2、本案一、二审诉讼费均由康倍特公司承担。事实与理由：原审法院依据《中华人民共和国水污染防治法》第六十六条第一款的规定来认定陈凤萍与康倍特公司之间的租赁合同关系及效力无效没有任何事实和法律依据；陈凤萍对订立租赁合同没有任何缔约过失也未违反诚实信用原则：故恳请二审法院查明案件事实，正确适用法律。一、本案中，康倍特公司证据不足以证明，同样亦没有任何行政部门公告、通知认定涉案厂房位于国家二级水源保护区；没有证据证明涉案厂房的建设将直接损害社会公告利益。陈凤萍认为，在本案中没有充足的证据可以证明涉案厂房位于国家二级水源保护区内。根据康倍特公司提供的证据广东省人民政府红头文件及附图（广东省人民政府关于调整广州市引用水源保护区的批复）可知，其中只有沙湾水道饮用水源二级保护区（南沙部分）被列为国家二级水源保护区，而现有的证据无法证明涉案厂房位于南沙该水源保护区划分的范围内。另外依据《中华人民共和国水污染防治法》第六十六条第一款的规定，禁止在饮用水水源二级保护区内新建、改建、扩建排放污染物的建设项目；已建成的排放污染物的建设项目，由县级以上人民政府责令拆除或者关闭。根据上述规定，在饮用水水源二级保护区内排放污染物的建设项目，应当是指因排放废水、废气、废渣等污染物可能对水体产生影响的建设项目，包括排污口未设在保护区内的建设项目。但除此之外，法律并未一律禁止二级水源区内的建设项目，只是现行法律、法规针对饮用水水源二级保护区管理方面作了严格规定。只要满足防止水体污染的前提就可以从事标准范围内的经营性活动。原审法院在判决书第十四页倒数第七行载明：“……本案中，从现有证据可以看出，涉案厂房位于二级水源保护区范围，违反上述规定将直接损害社会公告利益……”。而从哪些现有证据可以看出，是陈凤萍提供的证据亦或康倍特公司提供的证据证明，原审法院均未对此作出论证。退一步说，即使涉案厂房位于国家二级水源区内，只要未对水体造成污染便可从事标准经营活动，原审法院也没有充足的证据证明涉案厂房的经营直接损害了社会公众利益。二、涉案厂房不属于新建、改建、扩建排放污染物的建设项目；也从未被县级以上人民政府责令拆除或关闭；原审法院认定事实不清，适用法律错误。原审法院认定陈凤萍与康倍特公司之间签订的合同无效是依据《中华人民共和国水污染防治法》第六十六款的规定，并判断该项规定属于效力强制性规定。首先，第六十六条第一款前半部分规定：禁止在饮用水水源二级保护区内新建、改建、扩建排放污染物的建设项目。即便涉案厂房位于水源二级保护区内，涉案厂房子2005年建成，陈凤萍合法取得厂房后便已办理负责对外经营、出租等一切行政报批手续，不存在任何违反法律、行政法规的情形，而《中华人民共和国水污染防治法》关于此款的规定是子2008年修订时才第一次发布的，因此本案不满足在2008年后新建、改建、扩建建设项目的情形，原审法院错误适用了该法律规定。其次，后半部分规定：已建成的排放污染物的建设项目，由县级以土人民政府责令拆除或者关闭。倘若涉案厂房位于饮用水二级保护区内，那么自2008年起始至今，在长达十一年的时间中，也应当由南沙区人民政府责令拆除或者关闭，但陈凤萍从未收到任何相关政府部门、行政机关责令拆除或关问的通知、公告等。故，涉案厂房不适用该款法律规定，从另一方面也可佐证涉案厂房并未处于二级水源保护区内，因此多年来一直对外出租、经营。综上，原审法院在未查清事实的情况下，错误适用《中华人民共和国水污染防治法》之相关规定，并据此认定租赁合同关系及《厂房租赁协议书》无效，明显属于适用法律错误。三、涉案合同解除前合法有效，原审法院认定合同无效并据此判决陈凤萍向康倍特公司按照合同过错比例支付费用于法无据。陈凤萍与康倍特公司之间自订立合同始，陈凤萍从未对康倍特公司故意隐瞒或欺诈关于涉案厂房的任何客观情况，双方意思表达真实、一致，在未违反法律、行政法规的强制性规定下，才签订《厂房租赁协议》，合同本身合法有效。签订合同后，陈凤萍也一直履行合同约定的义务，不存在任何违约行为。合同是在最后双方协商一致的情况下才解除的，合同解除后合同消灭，而在解除前合法有效。一方面，陈凤萍虽然作为涉案厂房所有权人就厂房基本情况知悉，但陈凤萍已全权授权安景物业公司就涉案厂房的所有租赁事宜进行管理和处理，涉案厂房之前存在租户因环保问题而被处罚的情况，陈凤萍概不知情。另一方面，如前文所述，在没有任何行政机关部门通知公告称厂房位于二级水源保护区内，至今未有定论的情况下，陈凤萍对签订合同没有任何缔约过失或者有违诚信原则的情况出现，即便厂房位于保护区内，康倍特公司作为一家生产经营医疗器械的企业，租赁厂房前应当事先了解、调查经营场所应当具备的条件，包括周围环境情况以及是否涉及环保、环评等。因此，从合同签订前至签订后都合法有效，尔后，即使因为厂房位于水源保护区被政府作出责令关闭的行政决定，也应当由政府对因环保搬迁的企业造成的损失作出合理补偿。康倍特公司向陈凤萍要求返还不属于自已的利益（损失及租金）才明显违背诚实信用原则。综上所述，原审法院判决认定事实不清，适用法律错误，陈凤萍为维护其合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关规定，现恳请贵院撤销原审判决，依法改判或发回重审。康倍特公司辩称：一、一审判决认定事实清楚、程序合法，适用法律正确，依法应当予以维持；陈凤萍上诉理由不成立，依法应当全部驳回。二、案涉厂房位于饮用水水源二级保护区，因生产项目违反《水污染防治法》第66条的强制性规定，被环保部门责令关闭，继续履行合同无法实现合同目的，损害社会公共利益，依法应当认定租赁合同无效。1、案涉晋轩工业园的2号厂房位于沙湾水道紫坭西至三坭河段向南岸陆域纵深1000米范围内，在饮用水水源二级保护区陆域范围内。2016年10月31日，广东省人民政府作出的粤府函（2016）358号《广州市饮用水源保护区区域调整方案》，将南沙饮用水水源二级保护区的陆域保护范围划定为沙湾水道紫坭西至三坭的河段相应的二级保护区域水域边界线向南岸陆域纵深约1000米的区域，其中水域保护范围包含了蕉门水道大坳口至上北斗共1000米的河段。案涉厂房在广州市南沙东涌镇市鱼202号晋轩工业园2号园，在蕉门水道二级水源保护区水域边界线向南陆域纵深1000米的区域范围内，属于饮用水水源二级保护区区域范围内。康倍特公司一审提交的补充证据15，充分证明了案涉厂房位于蕉门大道大拗口至上北斗共1000米河段向南岸陆域纵深1000米的陆域范围内，一审法院查明事实清楚。2、《水污染防治法》等法律法规针对饮用水水源二级保护区管理方面作了“禁止”性规定，如允许在水源二级保护区开设工厂进行生产经营，会严重侵害国家、社会公共利益，且在环评无法通过的情况下继续履行合同无法保护交易安全，应当认定本案租赁合同违背强制性规定，属于无效合同。（一）《中华人民共和国水污染防治法》第六十四条规定：“在饮用水水源保护区内，禁止设置排污口”；第六十六条规定“禁止在饮用水水源二级保护区内新建、改建、扩建排放污染物的建设项目；已建成的排放污染物的建设项目，由县级以上人民政府责令拆除或者关闭”。（二）《广东省饮用水源水质保护条例》第十六条规定“饮用水地表水源保护区内禁止下列行为：排放、倾倒、堆放、填埋、焚烧剧毒物品、放射性物质以及油类、酸碱类物质、工业废渣、生活垃圾、医疗废物、粪便及其他废弃物；从事船舶制造、修理、拆解作业；利用码头等设施装卸油类、垃圾、粪便、煤、有毒有害物品；运输剧毒物品的车辆通行；使用剧毒和高残留农药；破坏水环境生态平衡、水源涵养林、护岸林、与水源保护相关的植被的活动；使用炸药、有毒物品捕杀水生动物；开山采石和非疏浚性采砂”。（三）《饮用水水源保护区污染防治管理规定》第十二条第二项规定：“禁止新建、改建、扩建排放污染物的建设项目；原有排污口依法拆除或者关闭”。环境保护部《关于饮用水源二级保护区内排污类建设项目管理的复函》（环函[2009]33号）中要求“《中华人民共和国水污染防治法》相关规定中‘排放污染物的建设项目’并非特指排放水污染物的建设项目，也应包括排放大气污染物、固体废等其他污染物的建设项目”，并要求“即使建设项目将排放的水污染物经城市排污管网转移至保护区外处理排放，仍存在事故性排放的危险，威胁饮用水安全，原则上不应审批此类建设项目”。因此，法律禁止在饮用水水源二级保护区开办企业，且实际情况是绝大部分从事生产经营的企业都无法在二级水源保护区内取得环境影响可行性报告。在我国水资源保护日益紧迫的情况下，对于在饮用水源二级保护区开设生产排污类企业要求越发严苛。鉴于康倍特公司在2018年11月被迫搬迁到番禺厂房后，于2019年2月27日取得了穗（番）环管影（2019）64号《广州市番禺环境保护局关于康倍特（广州）科技有限公司建设项目环境影响报告表的批复》，该批复允许康倍特公司开展相关建设项目。但是康倍特公司在案涉厂房还未开始生产经营即被环保部门查封，理由是位于饮用水二级保护区，环评也未能通过。由此可知，导致康倍特公司无法通过南沙环评的原因在于案涉土地属于饮用水水源二级保护区域，康倍特公司所从事的医疗器械生产项目属于原则上不审批通过的建设项目，不可能取得环境影响可行性报告。东涌镇人民政府经济办何廷主任也明确告知案涉厂房不能用于生产，只能作仓储使用。若认定租赁合同有效，康倍特公司除了将厂房用作仓库外，无法开展任何生产经营，合同无法实现合同目的，严重损害交易安全和秩序。因此，案涉厂房因落入饮用水水源二级保护区域，且无法开展医疗器械生产项目，原审法院认定本案的房屋租赁合同违反了效力性强制性规定，违法行为将损害社会公共利益，因此认定合同无效，认定事实清楚，适用法律正确；陈凤萍的主张没有任何依据，依法应当予以驳回。三、陈凤萍隐瞒了案涉厂房位于饮用水水源二级保护区的重大事实，且至今否认该事实，违背诚实信用原则，陈凤萍应当承担缔约过失责任。2016年10月31日发布的粤府函（2016）358号《广东省人民政府关于调整广州市饮用水源保护区的批复》规定“尽快确定各级饮用水水源保护区的界线并按规范设置界标和警示标志”。通往案涉厂房的路上早已设置了相应的二级水源保护区的标牌，陈凤萍对此不可能不知情。同时，第三人北京澄通光电股份有限公司和广州幸华电子有限公司因为环保问题被行政处罚，在2018年12月27日，便将案涉厂房位于饮用水水源二级保护区的事实通过《联络函》告知陈凤萍。陈凤萍在明知案涉厂房位于饮用水水源二级保护区，且明知康倍特公司将厂房用于生产医疗器械中的低温热塑材料，故意隐瞒上述事实与康倍特公司签订《厂房租赁协议书》，导致康倍特公司无法通过环评，最终导致合同目的无法实现。陈凤萍一直强调康倍特公司无法通过环评是自身原因导致的，进而否认案涉厂房位于饮用水二级水源区的事实。但是实际情况是：从行政流程上看，申请环保批文必须向环保局提交完备的资料，包括租赁合同、环境影响可行性报告等文件。但由于康倍特公司生产医疗器械过程中会排放废水，在拟委托进行环境评估时被明确告知：不可能取得环境影响可行性报告。在资料不完备的情况下，环保局并不受理康倍特公司的环评申请，也不会出具任何书面回执。且康倍特公司在番禺顺利通过环评。康倍特公司的法定代表人汪大清与代理律师桂千林，曾于2019年7月16日前往广州市南沙环保局查询案涉厂房是否位于饮用水二级水源保护区的证据，被告知本案的厂房确实在广州市饮用水水源二级保护区范围之内，不可以进行工业生产，但是环保局并不会提供任何书面文件给康倍特公司。康倍特公司也曾申请法院调取相关证据，均未果。依据《合同法》216条和《中华人民共和国水污染防治法》第65、66条的规定，陈凤萍交付给康倍特公司用于生产医疗器械的标的物无法通过环评，直接导致合同目的根本无法实现，陈凤萍未尽到告知义务，属于《合同法》第42条规定的情形：当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。2016年水源地附近就沿路设置了界标和警示标志，2018年12月案涉厂房上一个租客才因为饮用水二级水源地开设生产经营无法通过环评被行政处罚，且环保局于2019年5月亦口头警告并贴封条停水停电后，陈凤萍在《民事上诉状》中依然坚称无法证明案涉厂房位于二级水源保护区，明显属于狡辩；陈凤萍在被环保局第一次查封后要求康倍特公司继续支付租金，甚至阻挠搬离，导致康倍特公司损失进一步扩大，陈凤萍对于合同被认定无效给康倍特公司造成的损失，依法应当承担主要赔偿责任。四、陈凤萍隐瞒仅作仓库用途厂房按照工业厂房收取高额租金，原审法院依据合同签订、履行情况认定过错大小，并按照公平原则进行责任分配，没有明显不当，应当予以维持。依据《民法总则》第一百五十七条的规定：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。陈凤萍作为本案出租人，明知康倍特公司租赁土地、房屋系作工业用途，且明知前任租客一个星期前才因为厂房位于饮用水水源二级保护无法通过环评被行政处罚，从而被迫解除合同的重大事实却故意隐瞒，导致康倍特公司与其签订租赁合同并投资装修，在环保局介入查封后，继续欺瞒导致康倍特公司继续投入，甚至阻碍搬迁导致康倍特公司的损失进一步扩大，陈凤萍对此具有不可推卸的责任。虽然康倍特公司作为承租人负有谨慎审查义务，但是相对于房屋的所有权人而言，其对于房屋状况明显更清晰，康倍特公司的责任明显更小。因为案涉厂房位于饮用水水源二级保护区的原因无法通过环评，陈凤萍隐瞒重大事实，导致合同签订后，案涉厂房被多次停水停电，继而被查封，从2019年4月合同签订之日起至2019年12月搬离共计9个月时间，康倍特公司自始至终未开业经营、未获得任何利润，期间更是投入巨额装修费用，以及因为无法开业经营导致的合同损失，公司声誉影响都是无可估量的。原审法院结合合同的签订、实际履行情况等因素，按照公平原则，认定陈凤萍、康倍特公司各自承担50%责任，要求陈凤萍返还租金的一半，并酌情赔偿搬迁费用，已然十分照顾陈凤萍一方，陈凤萍主张无需承担赔偿责任缺乏事实与法律依据，不应予以支持。同时因为租赁合同无效，无效合同致始无效，陈凤萍占有康倍特公司支付的押金没有任何依据，依法应当全额返还。原审法院的认定，不存在明显不公平的地方，依法应当予以维持。综上，陈凤萍理由不成立，依法应当全部予以驳回。安景物业公司述称：我方同意陈凤萍的意见。康倍特公司向一审法院起诉请求：1.判令确认康倍特公司与陈凤萍之间的租赁合同关系无效；2.判令陈凤萍、安景物业公司赔偿各项损失900000元；3.判令陈凤萍、安景物业公司承担本案的全部诉讼费用。陈凤萍在本案中向一审法院提出反诉请求：1.康倍特公司支付2018年11月1日-2018年11日30日的厂房租金25533元、厂房综合服务（管理）费2837元、吉地综合服务（管理）费2090元、垃圾外运费400元，共计30860元；2.康倍特公司支付自2018年11月5日至缴清上述欠款之日的滞纳金，滞纳金按上述欠款的5‰每日计算；3.本案的诉讼费用由康倍特公司承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。根据证据和庭审陈述，一审法院认定本案事实如下：陈凤萍是南沙东涌镇市鱼路202号之2号厂房的产权人为，厂房共四层，规划用途为工业。2017年3月1日，陈凤萍出具授权委托书，授权安景物业公司处理上述厂房的租赁事宜，包括协商谈判、出租房屋、管理物业、维修、交接等。康倍特公司通过中介公司在网上找到涉案厂房的出租信息并查看了涉案厂房。康倍特公司明确告知安景物业公司冯经理其承租涉案厂房的用途是用于医疗器械生产，并告知了生产的用途、工艺流程等。2018年4月3日下午14时30分，康倍特公司的法定代表人汪大清及方国良、中介公司人员以及安景物业公司的法定代表人冯家杰和冯经理在安景物业公司办公场所签订了《厂房租赁协议书》《补充协议书》。安景物业公司以陈凤萍（甲方）的名义与康倍特公司（乙方）签订《厂房租赁协议书》约定：“一、甲方将座落在南沙东涌镇市鱼路202号之2号厂房2层，建筑面积1393.50㎡（以房产证面积为准……），公共电房分摊面积25㎡，合共1418.50㎡出租给乙方使用，乙方对上述租赁场地及配套设施的情况已作了充分了解并表示满意，愿意按现状承租，签订本协议即视为乙方同意接受租赁物，且对其现状不持任何异议……乙方须在法律允许范畴内自主用作工业生产厂房之项目使用。二、厂房租赁期限约为叁年，即2018年5月1日起至2021年4月30日止，其有关该厂房费用从2018年5月1日开始缴交。……四、租金及综合服务（管理）费以及其他费用的标准及支付时间（以人民币为计算单位）：1、租金每月每平方米18元（含税金），合计每月租金为人民币25533元；2、综合服务（管理）费每月每平方米2元（含税金），合计每月综合服务（管理）费用为人民币2837元。3、垃圾代运费（仅限生活垃圾）（每成立一间公司）暂定为每月400元（不含税，由甲方开具收款收据），其收费标准随有关部门调整垃圾代运费的幅度而增幅。……4.公共路灯分摊费为每月100元，公共绿化地用水分摊为每月100元。上述厂房租金、综合服务费每贰年为一期，每期在上一期的基础上递增8%。5、每月电费由安景物业公司代收代支开具收据收据……7、每月水费由安景物业公司代收代支开具收据收据……9、乙方应于签订本协议当天向甲方支付相当于叁个月的厂房的租金、综合服务（管理）费，共约人民币85110元；协议期满，乙方如无违约且按本协议有关约定交还厂房的，甲方在叁天内将保证金无息退回乙方。保证金不得用于抵扣包括但不限于厂房租金、综合服务（管理）费、水电费等一切费用，不计利息。……七、付款时间：每月的厂房租金、综合服务（管理）费……应在当月五号前由乙方向甲方及安景物业公司支付，逾期支付的，甲方有权立即停水停电处理，直至缴清所有拖欠款为止，且按拖欠部分每天收取5‰的滞纳金。……十四、乙方责任：……3、乙方在生产经营中必须符合环保部门的有关规定要求，一切对环境造成的污染而导致的后果，由乙方自行负担。安全生产、二次消防及环评由乙方负责。4、乙方负责办理经营所需要一切手续（包括但不限于安全、消防及环保证件），所需的一切费用由乙方负责，办理上述手续的一切风险由乙方承担，并且证、照能否获批不影响本协议的履行。……9、负责厂房的装修及其费用。……二十、本协议在执行中，如有异议，甲、乙双方不能协商解决，可向租赁物所在地人民法院提起诉讼。……”《补充协议书》约定：“一、……其综合服务（管理）费由乙方支付给安景物业公司。……四、综合服务（管理）费标准及支付时间（以人民币为计算单位）：（含税）1、吉地综合服务（管理）费每月人民币2090元。……乙方应于2018年4月3日签合同当天向甲方支付相当于叁个月的吉地的综合服务（管理）费，共约人民币6270元作为履约保证金；协议期满，乙方如无违约，甲方在叁天内无息将保证金退还乙方。保证金不能抵减吉地综合服务（管理）费，不计利息。……”陈凤萍事后在上述协议上进行签名。康倍特公司表示其在签约时告知其是生产低温热塑材料，而安景物业公司则表示其仅是陈述生产医疗器械，没有说明具体生产的材料。就涉案厂房，康倍特公司支付了91380元租赁保证金，按照约定每月支付租金25533元、物业管理费2837元、垃圾代运费400元、公共路灯分摊费100元、吉地综合服务费2090元以及水电费，其已经付清了2018年5月1日至10月31日所有费用，之后没有支付其他费用。在合同签订后，涉案厂房于2018年4月被交付给康倍特公司使用。涉案厂房交付时为水平水泥地、办公区有玻璃间隔、墙面刷白，并通了水电，可以正常使用。同时，康倍特公司根据生产需要对涉案厂房进行了装修，并就装修内容和改造工程向安景物业公司进行了报备。康倍特公司陈述其做了地平、天花吊灯、公司展示区，对墙壁、走廊和楼梯作了粉刷，并安装了空调、风扇，在装修完成后对设备进行调试安装，于5月份进行试运行，但环保部门次日便来了，最终没有在涉案厂房正式生产经营。在搬离时，康倍特公司拆除了空调、风扇等可以拆走的物品。2018年11月2日，安景物业管理处签收了康倍特公司发出的《搬离腾退联络函》。该函载明：“由于事先不知此厂房位于广州市饮用水源保护区二级保护区内……根据《水污染防治法》和《饮用水水源保护区污染防治管理规定》等相关法律法规文件的规定，我司环评无法申报办理。为遵守国家法律法规和避免后续经营遭受更大损失以及让公司尽快恢复生产，我司决定搬离；搬离腾退计划时间定于2018年11月开始执行并逐步搬离此厂房……到2018年11月30日前搬完。”康倍特公司表示，其在搬离时被安景物业公司阻扰搬迁并进行了报警处理。2018年12月4日，康倍特公司、陈凤萍、安景物业公司达成书面协议，内容为：1.从即日起中止双方签定的“厂房租赁协议书”等相关的其他的合同、协议书等；2.所有设备搬离后两个工作日内统一结清33324元；3.我方负责做好搬离腾退时的安全工作，工人工资一切由我方负责；4.押金双方按合同执行甲方押金不退。就该协议，康倍特公司表示：在涉案厂房停电后，其发函要求搬离但对方没有同意，并阻扰其进行搬迁，其于2018年10月20日与安景物业公司的冯经理进行协商，因冯经理表示要先支付33324元租金后才可以搬离，双方产生冲突，其进行了报警处理。在东涌派出所，由其公司员工按照冯经理的口述手写了上述协议，其中“甲方押金不退”是对方要求写在协议上的。陈凤萍则表示上述协议是在东涌司法所签订的，“中”字为笔误，表明的是双方结束租赁关系。双方确认，上述协议中的33324元为2018年11月的租金和管理费，康倍特公司尚未支付该费用。对于没有履行的问题，康倍特公司庭审表示因上述协议没有征得公司的同意，而是公司员工的个人行为，且其认为该协议是无效的，故没有履行。为此，其提交了员工方国良的书面证言、《公司印章使用管理规定》、《印章申请表》。陈凤萍、安景物业公司对此不予确认。2018年11月14日，康倍特公司将厂房搬迁至番禺大龙街新桥村新环西路新环二街6-105，于2019年2月27日取得了穗（番）环管影〔2019〕64号《广州市番禺环境保护局关于康倍特（广州）科技有限公司建设项目环境影响报告表的批复》。在诉讼过程中，当事人对如下事实存在争议：一、康倍特公司称涉案厂房在2013年已经列入了水源保护区导致其无法办理环评，且陈凤萍、安景物业公司对此是明知的。陈凤萍、安景物业公司不予确认。为此，康倍特公司提交了以下证据：1.广东省人民政府关于调整广州市饮用水源保护区的批复（粤府函〔2016〕358号）及附件。经核实，涉案厂房位于上述二级水源保护区域内。2.联络函。该函由北京澄通光电股份有限公司于2017年12月27日向安景物业管理处出具，载明有“我司于2015年6月开始陆续租用了贵处所管理的晋轩工业园B栋厂房三四楼及二楼……由于此厂房在二级水源保护地红线内，我司环评无法申报，并分别在2017年6月份接到广州市南沙环保水务局《行政处罚决定书》（南环罚字[2017]197号），交纳了7万元罚款……”等内容。同时，一审法院根据康倍特公司的申请，调取了上述《行政处罚决定书》，记载因广州幸华电子有限公司没有办理电子设备生产项目需要配套建设的环境保护设施竣工验收手续，主体工程正式投入生产的违法实施而被处罚。陈凤萍确认，涉案厂房所在楼宇约在2017年初至2018年3月出租给北京澄通光电股份有限公司，并后与其关联公司广州幸华电子有限公司签订了协议。安景物业公司提交了北京澄通光电股份有限公司于2018年2月28日出具的《搬迁申请》，其中载明“由于我方违约，故贵公司不退还押金，我司同意并保证日后不追究押金。现申请3月1日开始搬厂，于3月6日前全部搬迁完成。”等内容。3.于2019年9月9日拍摄的显示有“饮用水水源一级保护区”“饮用水源二级保护”的指示牌照片。康倍特公司表示该指示牌在通往涉案厂房的必经路上。4.2019年8月22日的录音资料一份、2019年9月10日的聊天记录一份。录音资料为汪大清与何姓（康倍特公司表示为东涌镇人民政府经济办工作人员）人员对话，其中何表示因晋轩工业园属于二级水源保护区不能用于生产，只能作仓储使用。聊天记录显示为汪大清与卢春平之间的聊天，其中卢春平提交了发送了履行行政处罚决定催告书[即催告《行政处罚决定书》（南环罚字[2017]197号）],并表示其因厂房是水源保护区而被处罚等等。二、康倍特公司表示其存在经济损失，另行向一审法院提交了：1.关于涉案厂房的装修损失，提交了2018年5月25日肖水清出具的收款收据一份、康倍特公司通过向国宝于2018年4月至8月向肖水清转账的网上银行电子回单8张。网上银行电子回单记载的交易时间和金额为：4月26日为15000元、5月8日为30000元、5月25日为15000元、6月13日为20000元、6月29日为5000元、7月10日为25000元、8月8日为20000元、8月9日为10000元，共计140000元。收款收据记载“今收到晋轩工业园康倍特湖北科技有限公司装修费用共计115235元。”2.关于其番禺厂房的装修损失，提交了于2018年10月12日与陈端平签订的《厂房装修协议》、康倍特公司通过向国宝向陈端平转账的网上银行电子回单2张。该协议约定由陈端平为番禺大龙街新桥村新环西路新环二街6-105进行施工，工程价款为260000元。网上银行电子回单记载的交易时间和金额为：2018年11月10日为20000元、2019年1月23日为38000元。3.关于停产停业经营损失，提交了其与四家公司签订的四份《放疗辅助定位产品销售合同》。该合同的签订时间和合同金额分别为：2018年10月18日签订的合同金额为62740元；2018年9月19日签订的合同金额为196700元；2018年10月21日签订的合同金额为103650元；2018年9月9日签订的合同金额为74200元。陈凤萍、安景物业公司对此均不予确认。经一审法院行使释明权，康倍特公司表示不申请对其主张的损失申请鉴定。一审法院认为：根据当事人的诉辩意见以及庭审情况，对本案的争议焦点作评判如下：关于康倍特公司与陈凤萍之间租赁合同关系的效力问题。《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第一款规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”《中华人民共和国水污染防治法》第六十六条第一款规定：“禁止在饮用水水源二级保护区内新建、改建、扩建排放污染物的建设项目；已建成的排放污染物的建设项目，由县级以上人民政府责令拆除或者关闭。”对于上述规定是属于效力性强制规定还是管理性强制性规定，关系到民商事合同效力的维护，也关系到市场交易的安全与稳定。而判断某项规定属于效力强制性规定还是管理性规定的根本在于违反该规定的行为是否严重侵害国家、集体和社会公共利益，是否需要国家权力对当事人意思自治行为予以干预。本案中，从现有证据可以看出，涉案厂房位于二级水源保护区范围，违反上述规定将直接损害社会公共利益，因此，上述规定属于效力性强制性规定，故康倍特公司与陈凤萍之间的租赁合同关系及相应协议应为无效。关于康倍特公司主张的损失以及陈凤萍诉请的租金等如何认定、责任如何承担的问题。其一，《中华人民共和国民法总则》第六十二条规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”陈凤萍出具了授权委托书委托安景物业公司就涉案厂房的租赁事宜进行处理，事后也在《厂房租赁协议书》《补充协议书》上补签了签名予以确认。依据上述规定，涉案租赁合同关系相应的法律后果应当由陈凤萍承担，康倍特公司要求安景物业公司承担本案责任于法无据，一审法院不予支持。其二，《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”从本案事实上看，北京澄通光电股份有限公司以及广州幸华电子有限公司均因环保问题而退租，作为所有权人的陈凤萍对此应当是知晓的。而且，水源保护区作为公众信息，陈凤萍作为所有权人应当是知悉的。故一审法院对陈凤萍抗辩称不知情的意见不予采信。在康倍特公司现场查看并签订合同前，陈凤萍作为出租方，在康倍特公司告知其租赁厂房用于医疗器械生产经营时，对是否涉及环保、环评等予以告知，对涉案厂房的基本情况予以告知，在存在之前租户因环保问题而被处罚的情况也予以说明，但其完全没有告知涉案厂房位于饮用水源保护区等情况，有违诚信。同时，康倍特公司作为从事医疗器械生产经营的企业，其应当清楚生产经营场地所应当具备的条件，而水源保护区的指示牌就树立在涉案厂房的必经路上，但其对此没有重视或予以忽视。因此，一审法院认定康倍特公司与陈凤萍对合同无效具有同等过错。其三，《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”依据上述规定，一方面，对于康倍特公司主张的损失，一审法院予以支持81599元，具体理由如下：1.康倍特公司主张的从武汉搬迁至南沙的搬迁费用35000元，属于其搬厂而必然发生的费用，与合同无效无关，故一审法院不予支持。2.康倍特公司主张的涉案厂房装修费115235元与其提交的网上银行电子回单的金额不一致，且其对于可以移动的装修已经拆除搬走，对于添附物等其不申请鉴定，故应当承担举证不能的法律后果，一审法院对此不予支持。3.康倍特公司主张的从南沙到番禺的搬迁费用20000元，因其未提交证据予以证明，亦对此不申请鉴定，故应当承担举证不能的法律后果，一审法院对其主张的金额不予支持，但考虑到搬迁费用属于必然发生的费用，故一审法院酌情予以支持10000元，由其与陈凤萍按照过错比例各自承担5000元。4.康倍特公司主张的番禺厂房装修费用260000元，其提交的证据仅证明其支出了58000元，且装修费用属于其承租厂房用于生产经营必然发生的费用，故一审法院对此不予支持。5.康倍特公司主张的因停工停产造成的市场经营损失696950元。虽然其提交了四份合同，但合同金额与其主张的金额不符，且该合同记载的金额亦不同于其实际的市场经营损失，故一审法院对此不予支持。6.关于康倍特公司主张的2018年5月至2018年10月期间的租金等费用问题。因涉案厂房一直没有生产经营，结合当事人对于合同无效的过错比例，一审法院认为，从公平角度出发，康倍特公司主张予以返还的诉求有理，但返还的比例应当按照合同过错比例承担；同时，因物业管理费、垃圾代运费、公共路灯分摊费、吉地综合服务费均系向安景物业公司支付，故返还的金额仅限于租金。据此，一审法院确认陈凤萍应当返还的租金为76599元（25533元×6×50%）。合同无效，陈凤萍收取的租赁定金91380元应当予以退回，陈凤萍要求没收的意见于法无据，一审法院不予支持。据此，陈凤萍应向康倍特公司支付的款项金额应为172979元（81599元+91380元）。另一方面，关于陈凤萍的反诉请求。从现有证据看，康倍特公司于2018年11月2日发出《搬离腾退联络函》，载明其在11月30日前搬离，之后在2018年12月4日三方签订了书面协议，故一审法院对陈凤萍主张2018年11月份的占用费（即其主张的租金）等费用予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”依据该规定，结合前述理由，一审法院对陈凤萍主张的2018年11月份的厂房综合服务（管理）费2837元、吉地综合服务（管理）费2090元、垃圾外运费400元共计5327元予以支持，对于占用费25533元应当按照上述比例50%予以确定即12766.5元，对其主张的滞纳金不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百五十三条第一款、第一百五十七条，《中华人民共和国水污染防治法》第六十六条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、陈凤萍于本判决发生法律效力之日起七日内支付172979元给康倍特（湖北）科技有限公司；二、康倍特（湖北）科技有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内支付18093.5元给陈凤萍；三、驳回康倍特（湖北）科技有限公司的其他诉讼请求；四、驳回陈凤萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费12800元，由康倍特（湖北）科技有限公司负担8200元、陈凤萍负担2460元。反诉受理费285.7元，由陈凤萍负担119元、康倍特（湖北）科技有限公司负担166.7元。二审期间，陈凤萍提交鉴定案涉场地是否在二级水源保护区内的申请。康倍特公司二审期间提交《广州市饮用水源保护区区划图》及百度测距图，并说明上述区划图系从广州市生态环境局官网下载，拟证明：证明案涉厂房所处的晋轩工业园位于广州市二级水源保护区沙湾水厂，其中蕉门大道大拗口至上北斗共1000米河段向南岸陆域纵深1000米的陆域范围内。陈凤萍对该证据质证意见如下：我方对康倍特公司的证据的三性不予确认，因为并非通过官方的方式获得的。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，二审争议的焦点在于：案涉房屋是否位于国家二级水源保护区范围内；案涉合同的效力问题及过错责任的认定。关于案涉房屋是否位于国家二级水源保护区范围内。关于这一事实有，广东省人民政府关于调整广州市饮用水源保护区的批复（粤府函〔2016〕358号）及附件以及康倍特公司在广州市生态环境局官网下载的《广州市饮用水源保护区区划图》等证据予以证实，除此之外，康倍特公司还提交了其他公司因此原因无法进行环评申报受到处罚，康倍特公司与东涌镇人民政府经济办工作人员的对话录音及通往厂区路上“饮用水源二级保护”指示牌等证据印证，陈凤萍虽然不认可该事实，但并未提供相应的证据予以反驳，故本案可认定案涉房屋位于国家二级水源保护区范围内的事实。案涉合同的效力问题及过错责任的认定。案涉房屋位于国家二级水源保护区范围，对于房屋租赁的用途有所限制，双方签订的合同不仅是合同相对方的利益及权利义务的确定，亦涉及到环保等公共利益。本案康倍特公司租赁案涉场地的用途违反案涉场地所在地禁止排放污染物建设项目的相关规定，并违反法律、法规禁止性规定，一审依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第一款规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”《中华人民共和国水污染防治法》第六十六条第一款规定：“禁止在饮用水水源二级保护区内新建、改建、扩建排放污染物的建设项目；已建成的排放污染物的建设项目，由县级以上人民政府责令拆除或者关闭。”认定案涉合同为无效合同，定性准确，本院予以维持。关于本案过错责任的承担。根据一审查明事实，陈凤萍作为案涉房屋的业主，案涉房屋亦因环保问题曾退租，其对于案涉场地的环保限制是明知，而康倍特公司作为从事医疗器械生产经营的企业，其应当清楚生产经营场地所应当具备的条件，而水源保护区的指示牌就树立在涉案厂房的必经路上，但其对此没有重视或予以忽视。一审认定康倍特公司与陈凤萍对合同无效具有同等过错正确，本院予以维持。一审依双方责任，并依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”判令返还财产及赔偿损失，合法有据，予以维持。综上所述，原审判决查明的事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予以维持。陈凤萍的上诉理由不成立，予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费3760元，由陈凤萍负担。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇二〇年五月二十七日书记员 王日平郭丽淳