辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终339号上诉人（原审被告）：抚顺德创置业有限公司，住所地顺城区将军北街1-9号。法定代表人：杨洪山，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡良忠，北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：于岩，北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：柏丽杰，女，1959年12月12日出生，汉族，住顺城区。上诉人抚顺德创置业有限公司（下称德创公司）因与被上诉人柏丽杰房屋买卖合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2019）辽0411民初3568号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。德创公司上诉请求：1.撤销抚顺市顺城区人民法院（2019)辽0411民初3568号民事判决书，并发回重审或依法改判；2.判决由柏丽杰承担本案的诉讼费用。事实和理由：一审认定事实不清、适用法律错误，具体理由如下：一、违约金计算的开始日期应为2016年8月11日。根据《民法总则》规定诉讼时效3年，柏丽杰于2019年8月11日向一审法院提起本案诉讼，因此仅有2016年8月11日至2019年8月11日违约金尚在诉讼时效内，之前产生的违约金因其怠于行使权利而超出时效，德创公司在一审时已提出，但一审判决中没有论述，致使结果有失公允。根据《第八全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要理解和适用》第十八项规定：“买受人请求支付逾期办证的违约金从合同约定或法定期限届满之次日起计算诉讼时效。”同时结合杜万华主编的《理解和适用》：“如果当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于持续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效，这既可以平衡当事人之间的利益，也可以给与适当补偿，有利于平衡当事人之间的利益。”因此，应以起诉之日倒退三年计算违约金数额。二、违约金计算的截止日期应为产权证取得之日，即2018年11月29日。本案中，德创公司于2018年11月29日取得了案涉房屋初始登记批复，已完成约定的和法定的出卖人协助买受人办理产权权属登记中的协助义务。一审没有恰当理解合同约定义务，错误认定违约金截止日期。三、柏丽杰并无任何实际损失，其主张违约金过高。德创公司按约定交付房屋，柏丽杰一直实际占有、使用所购买房屋，已实现了使用价值，德创公司并未对其物权造成任何影响；且柏丽杰没有提交证据逾期办证给其造成实际损失。法律规定，对于违约金数额的判定应充分考虑守约方的实际损失以及违约方的过错程度等因素，已实现违约金补偿性和惩罚性的价值属性。柏丽杰没有实际损失，其主张违约金数额过高。柏丽杰辩称，一审判决认定事实清楚，应维持原判，驳回德创公司的上诉请求。理由：1.合同明确约定自商品房交付之日365天后办理产权，德创公司于2014年6月30日将商品房交付给柏丽杰，按合同约定，德创公司应在2015年办理产权登记，如违约按合同约定支付违约金，但德创公司直到2019年5月9日才通知我办理产权，商品房购买者在购房后急于办理产权证，柏丽杰在2016年就开始起诉，当时法院不受理，不是我怠于行使权利；2.违约金是德创公司在买卖合同中自行约定的，且不违反法律规定，法律规定违约金不能超过合同标的总额的30%，柏丽杰认为违约金未超过此标准，德创公司违约就应给付违约金，不能以柏丽杰无经济损失为由不支付违约金，德创公司主张违约金过高无法律和事实依据。柏丽杰向一审起诉请求：1.截止2019年4月3日，德创公司支持我迟延办理产权证的违约金46885.36元；2.诉讼费由德创公司承担。一审法院经审理查明，2012年11月18日，柏丽杰、德创公司签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：HS201209899），约定柏丽杰购买德创公司开发的位于顺城区将军北街37-2号1单元802室，建筑面积88.52平方米，房屋总价款为341730元；德创公司应当在2014年6月30日前将房屋交付柏丽杰使用。同时双方约定，自交付之日起超过365日买受人仍不具备办理房屋权属登记条件的，自该一年期限届满之次日起，出卖人按买受人已付房款的日万分之一承担赔偿金。合同签订后，柏丽杰向德创公司交付了首付款211730元，公积金贷款13万元。德创公司于2012年11月20日为柏丽杰出具了销售不动产统一发票。2014年6月30日，德创公司向柏丽杰交付房屋。2019年5月9日，德创公司向柏丽杰发出了一份《抚顺远洋城办理产权证通知书》，2019年6月5日，柏丽杰取得不动产权证书。嗣后柏丽杰于同年8月，将案涉房屋出售于案外人，并办理了所有权变更登记手续。一审法院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”，该法条明确规定“买受人未能如期取得房屋权属证书”作为认定出卖人承担逾期办证违约责任的法律依据。本案，柏丽杰、被创公司双方签订了《抚顺市商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律规定，应当认定有效。合同签订后，柏丽杰已按约付清全部购房款，但德创公司未能按约定的期限履行义务，保证柏丽杰在约定的期限内取得不动产权证书，其行为构成违约，依法承担相应的违约责任。关于违约金的起算日期一节，根据合同约定，自交付之日起超过365日买受人仍不具备办理房屋权属登记条件的，自该一年期限届满之次日起，出卖人按买受人已付房款的日万分之一承担赔偿金。德创公司于2014年6月30日向柏丽杰交付房屋，柏丽杰主张自2015年6月30日，应为交付房屋一年期满的次日起算，即2015年7月1日。关于德创公司主张2016年8月11日前违约金诉讼时效已过的抗辩一节，因德创公司未予办理房屋产权证书的情形持续发生，故对德创公司的抗辩，本院不予采信。关于违约金的截止日期，根据上述合同约定，柏丽杰主张以2019年4月3日为截止日期，德创公司主张以2018年11月29日取得商品房初始登记的日期为截止日期。德创公司抗辩其在房屋初始登记办理完毕后，曾电话通知柏丽杰等业主可以办理产权证，但柏丽杰怠于办理，对此柏丽杰不予认可，德创公司未就其电话或其他有效方式通知原告办理产权证提供相关证据予以证明，且取得房屋初始登记不代表取得房屋所有权证，故对德创公司的抗辩本院不予采信，柏丽杰主张的2019年4月3日截止时间的主张，本院予以支持。关于违约金的数额，合同约定的以原告交纳的总房款341730元为基数，自2015年7月1日至2019年4月3日止（共计1372天），按照日万分之一标准计算，德创公司主张违约金过高要求予以调整，无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共合国合同法》第三十九条、第四十一条、第六十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：被告抚顺德创置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告柏丽杰延迟办理房屋产权证违约金46885.36元;如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费486元（已减半收取），由被告抚顺德创置业有限公司负担。二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院另查明：依据本院（2019）辽04民终1764号民事判决查明，远洋城某业主针对逾期办理产权证事宜向人民网进行投诉，抚顺市人民政府于2018年7月11日予以回复，主要内容为：远洋地产在开发建设远洋城一期工程时，因有13000平方米地下车库属于私改规划建设，因此市规划局对远洋城一期建设不予进行规划验收，导致远洋城爱丁堡小区业主无法办理产权证。被上诉人柏丽杰居住在远洋城爱丁堡小区。本院认为，上诉人德创公司逾期为被上诉人柏丽杰办理房屋产权证依约应承担给付违约金的民事责任，对此双方均无异议，可以确认。本案争议焦点问题是给付违约金的计算方式和依据。首先关于确定房屋产权证办理日期。房地产经竣工验收后，由开发商向登记机关申报，通过确权后，开发商取得《房屋所有权证》（大产权证），这个过程只有开发商来办理。只有开发商进行初始登记，购房者才能依据买卖关系申请办理转移登记，取得房屋产权证；且购房者实际申请办理时，还需要开发商先提交相关材料，登记机关审核备案后购房者才能申请办理移转登记。可见房地产初始登记是购买者申领房屋产权证的必要条件。德创公司作为开发商自然知晓产权初始登记与移转登记区别。房屋买卖合同有关条款约定是德创公司为买受人（购房者）创设“办理房屋权属登记条件”，德创公司将其解释为开发商取得房屋产权证的条件有违事实。故一审法院确定以2019年5月9日接到德创公司《抚顺远洋城办理产权证通知书》为具备“办理房屋权属登记条件”，没有超出合同约定的范围，也符合客观事实。据此计算违约金期限自2015年7月1日起至2019年4月3日止（1372天），也符合双方约定。其次，关于本案违约金适用诉讼时效问题。依照法律规定，诉讼时效是从权利人知道或者应当知道权利被侵害时起算。诉讼时效中断情形包括提起诉讼或仲裁、权利人主张权利、义务人同意履行义务……。本案中，柏丽杰陈述其与其他业主多次向德创公司主张办理房屋产权证，德创公司建成远洋城园区后，德创公司主要机构撤离抚顺，园区业主多次上访诉求办理产权证，对此其虽未提交相关直接证据。但在其他业主提起相同诉求案件中，业主陈述与本案基本一致，并反映曾去德创公司在北京总部诉求解决此事，还提交人民网截屏图片，证实抚顺市人民政府于2018年7月11日在人民网上公开回复远洋城爱丁堡小区业主未能及时取得房屋产权证原因在于德创公司私改规划建设。普通购房者购买商品房后，积极办理产权证确认产权归属是符合生活常理的，因此柏丽杰陈述可以采纳，且德创公司没有表示曾拒绝为业主办理产权证书，只是因客观原因致使逾期办理产权证书。因此，德创公司的理由与客观事实不符，不予采信。本案商品房买卖合同文本是辽宁省建设厅和工商行政管理局监制在本地区普遍适用的，内容、形式符合法律规定，其中违约金条款是德创公司事先拟制的，违约金的标准体现了其对买受人因逾期办证可能遭受财产损失的一种预先估计，包括逾期期限。按照约定，即使买受人实际损失大于违约金数额，德创公司也无需赔偿；相反，即使买受人没有损失，德创公司也应按约定给付违约金。现已查明，本案逾期办证是德创公司私改规划建设，与柏丽杰无关，德创公司以柏丽杰没有实际损失为由请求减免违约金数额缺乏事实依据，与约定也不相符。可能因此遭受经营困境，可与业主沟通，互谅互让协商解决。综上所述，上诉人德公司上诉理由缺乏依据，不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费972元，由抚顺德创置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  尹立威审判员  王冬雨审判员  韩 雪二〇二〇年五月十九日书记员  刘 娟