江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终4831号上诉人（原审原告）：王睿，女，1975年5月8日出生，住江苏省宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：沈斌，男，1970年9月5日出生，住江苏省宿迁市宿城区。被上诉人（原审被告）：宿迁金鹰置业有限公司，住所地江苏省宿迁市洪泽湖路2号。法定代表人：严菲，该公司副总裁。委托诉讼代理人：王偲宇，江苏高来达律师事务所律师。上诉人王睿因与被上诉人宿迁金鹰置业有限公司（以下简称金鹰置业）商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2019）苏1302民初3862号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王睿上诉请求：1.撤销一审判决，并改判支持王睿的诉讼请求；2.由金鹰置业承担本案的诉讼费用。事实与理由：1.一审判决认定事实、理由及适用法律错误。首先，一审判决认定沈斌以王睿名义签署涉案认购书属于有权代理错误。王睿从未授权沈斌代为购买金鹰置业的房屋，且根据王睿在一审中提供的2018年4月24日下午的陈述，沈斌已经明确告知金鹰置业售楼部员工其没有代理权且需待王睿到场商议后决定是否购买，但金鹰置业的员工王迪催促沈斌抓紧缴纳购房定金并称认购书由沈斌代为签署即可。金鹰置业员工在明知沈斌没有代理权的情况下仍然让沈斌缴纳购房定金且以王睿的名义签订认购书。其次，王睿知晓此事后，并未对沈斌缴纳购房定金及签订认购协议的行为进行追认，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条、一百五十七条的规定，沈斌的无权代理行为事后未得到王睿追认的情况下，该行为对王睿不产生效力。最后，缴纳购房定金及签署涉案认购书不是王睿的真实意思表示。根据王睿在一审中提供的微信聊天记录，其仅是通过微信与金鹰的员工商谈购买金鹰国际花园1002及1003房屋，并未提及涉案认购书中载明的2902号房屋，且其当天仅是让丈夫沈斌先到售楼部了解情况，并未决定当时就购买房屋。综上，涉案认购书依法无效。2.金鹰置业存在欺诈行为。金鹰国际花园南苑5号楼2902室房屋于2018年1月16日在宿迁市物价局备案的最高价格为9980元/平方米，涉案房屋并不存在涨价的情况。根据王睿在二审中提供的宿迁市区商品住房销售市场定价方案表及宿迁市区商品住房销售一房一价备案表等证据，另结合金鹰置业将涉案房屋以9980元/平方米的价格出售给案外人陆某的事实，足以认定金鹰置业售楼部负责人夏某编造房屋涨价的虚假信息，并误导王睿缴纳购房定金。根据法律规定，夏某的行为构成欺诈，且违反了《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条的规定，金鹰置业应当向王睿赔偿损失。3.一审判决认定王睿未履行涉案认购书内载明的缴纳全部购房款及签订购房合同的义务，属于认定事实错误。首先，一审判决认定该事实的依据是金鹰置业提供的律师函及快递单号复印件，但一审法院并未组织王睿对该组证据进行质证，故一审程序违法。其次，金鹰置业提供的快递单号显示无人签收，且双方在认购书中约定付款的方式有公积金贷款、商业贷款、组合贷款等方式，付款方式需要双方协商一致，故王睿不存在违约行为。一审判决载明的王睿的起诉事实及理由不完整，应对王睿在一审中提供的起诉状、辩论意见及补充意见进行归纳。金鹰置业辩称：1.王睿与沈斌系夫妻关系，因王睿在此之前同金鹰置业协商过购房事宜，沈斌付款时刷的是王睿的银行卡，故金鹰置业有理由相信沈斌有代理权，即使其无代理权也应当构成表见代理。2.金鹰置业不认可沈斌在一审中提供的2018年4月24日下午陈述内载明其与金鹰置业员工王迪商洽的内容，但认可金鹰置业夏某曾说过涉案房屋会涨价的事实。据金鹰置业向王迪了解，涉案房屋系王睿与金鹰置业的领导单独洽谈，刷卡当天也是金鹰置业的领导安排王迪办理手续，且告知王迪王睿购买的是2802号房屋。沈斌的行为构成表见代理。王睿向一审法院起诉请求：1.判令确认王睿与金鹰置业于2018年4月24日签订的《金鹰国际花园认购书》无效；2.判令金鹰置业返还王睿50000元购房定金；3.判令金鹰置业因欺诈向王睿支付50000元；4.判令金鹰这样向王睿支付资金占用期间利息7425元（以50000元为基数按同期贷款利率暂算一年）；5.本案诉讼费由金鹰置业承担。事实及理由：2018年4月中旬，金鹰置业销售人员告知王睿，金鹰国际花园南苑5幢仅剩余1002、1003室未出售。随后王睿与金鹰置业销售人员就购买金鹰国际花园南苑5幢1002、1003室房屋事宜进行了洽谈，但因价格、朝阳等因素未谈妥。2018年4月24日下午，王睿丈夫沈斌至金鹰国际花园售楼处，在等待王睿过程中，金鹰置业销售人员告知，房屋将要涨价，抓紧缴纳购房定金。在金鹰置业的欺骗之下，王睿丈夫沈斌以王睿的名义与金鹰置业签署了《金鹰国际花园认购书》并缴纳了50000元购房定金。王睿认为金鹰置业的行为已经构成欺诈，金鹰置业应当向王睿返还50000元定金并赔偿相应的损失。后王睿与金鹰置业多次协商未果，因而成诉。一审法院认定事实：2005年1月12日，王睿与沈斌登记结婚。2018年4月17日，王睿与金鹰置业员工通过微信商谈购买金鹰国际花园房屋事宜。2018年4月24日，王睿与金鹰置业签订的《金鹰国际花园认购书》中认购方（乙方）处的“王睿”字样均系沈斌所书写。该认购书中载明：“……开发公司（甲方）：宿迁金鹰置业有限公司……认购方（乙方）：王睿……认购房源：金鹰国际花园南苑5幢＿单元2902室，预售面积：99.78㎡，销售单价：¥9980元/㎡……签订本认购书同时乙方需支付认购房源定金人民币（大写）伍万元整（¥50000元）……一、乙方自愿向宿迁金鹰置业有限公司缴纳人民币伍万元整（¥50000）作为购房定金……四、乙方应在签订本认购书后7日内，凭本认购书和已付清全部房款或首期房款之收据，与甲方签订《合同》。若乙方逾期仍未与甲方签订《合同》，则视为乙方自愿弃权，甲方可将乙方认购房源另行处置，乙方不得以任何理由要求退还定金……”。同日，沈斌通过刷卡的形式分两次共向金鹰置业支付购房定金50000元，两张POS机刷卡小票上持卡人签名处“王睿”字样均系沈斌所书写。金鹰置业向王睿出具收据，该收据上载明：“……今收到王睿……金额伍万元……该款系付5-2902定金……”。一审法院另查明，《金鹰国际花园认购书》签订后，王睿未按照约定的时间缴纳房屋首付款。2018年6月11日，金鹰置业委托江苏高来达律师事务所向王睿出具催签合同缴费律师函，并于2018年6月12日通过邮寄方式向王睿送达，单号为1028653699529。2018年7月31日，金鹰置业与案外人陆猛就案涉房屋签订了房屋买卖合同。一审法院认为：本案争议焦点为：1.王睿的丈夫沈斌以王睿名义签署的《金鹰国际花园认购书》是否无效；2.金鹰置业是否应返还购房定金50000元并赔偿50000元及相应利息。关于第一争议焦点。王睿的丈夫沈斌以王睿名义签署的《金鹰国际花园认购书》有效，理由是，首先，本案中签署《金鹰国际花园认购书》的行为系民事法律行为且不属于不得代理的范畴；其次，王睿与沈斌系夫妻关系，在《金鹰国际花园认购书》签署之前，王睿与金鹰置业的工作人员已经就购买金鹰国际花园房屋等事宜进行过协商，庭审中，王睿亦表示对《金鹰国际花园认购书》签署当日其丈夫沈斌到金鹰置业售楼处是知情的，沈斌支付定金中28000元是用王睿的银行卡进行支付且POS机刷卡小票上持卡人签名处“王睿”亦是沈斌所书写，故沈斌签署的《金鹰国际花园认购书》系代理权限范围内行为；再次，沈斌签署的《金鹰国际花园认购书》是以王睿的名义进行的；最后，沈斌签署《金鹰国际花园认购书》产生的法律效果直接约束王睿。虽然王睿在庭审中主张金鹰置业存在欺诈，但其提供录音证据不足以证明金鹰置业存在欺诈，故对王睿的该主张，依法不予采纳。关于第二争议焦点。王睿与金鹰置业之间订立的《金鹰国际花园认购书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，各方均应按约定履行各自义务。王睿未履行《金鹰国际花园认购书》中约定的在签订该认购书七日内缴纳全部房款或首付款并与金鹰置业签订《合同》的义务。金鹰置业合法催告后，王睿亦未履行。根据定金规则，王睿要求金鹰置业返还购房定金50000元并赔偿50000元及相应利息，于法无据，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回王睿的诉讼请求。案件受理费2448元，由王睿负担。二审期间，王睿提供了新的证据。王睿提供的证据为：1.宿迁市区商品住房销售市场定价方案表及宿迁市区商品住房销售一房一价备案表各一份。拟证明：金鹰国际花园南苑5号楼2902室备案价格每平方最高为9980元。2.宿迁市住建局关于政府信息公开申请有关事项的答复及金鹰国际花园南苑5号楼2902室实际成交价证明材料各一份。拟证明：金鹰国际花园南苑5号楼2902室的成交价也是每平方9980元，该房屋没有涨价，金鹰置业存在欺诈行为。金鹰置业质证称：对于该两组证据的真实性、合法性无异议，对关联性不予认可。即便王睿在与金鹰置业的领导商讨过程中被告知该房屋会涨价，这对金鹰置业来说只是商业风险，不能据此认定金鹰置业存在欺诈行为。不动产的价格是随着市场经济波动，该两组证据不能达到王睿的证明目的。本院认证意见为：对与该两组证据，金鹰置业对真实性、合法性予以认可，本院依法予以确认。根据该两组证据，能够认定金鹰国际花园南苑5号楼2902室的最终成交价格与备案的最高价格一致。但该组证据能否证明金鹰置业存在欺诈行为需结合本案其他事实予以综合认定。二审查明的事实与一审查明事实一致，本院依法予以确认。本案二审的争议焦点是：1.沈斌以王睿名义与金鹰置业有限公司签订的认购书是否具有法律约束力及金鹰置业应否向王睿返还50000元定金及利息；2.王睿主张的50000元赔偿款应否得到支持。关于第一争议焦点。本院认为，沈斌的行为系有权代理。首先，沈斌陈述其被金鹰置业的夏某告知涉案房屋次日将会涨价，沈斌遂与其妻子王睿商量并于2018年4月24日持王睿及其本人的银行卡到金鹰售楼处，沈斌在等待妻子王睿的过程中，售楼员多次催促其缴纳购房定金，沈斌就支付了购房定金并以王睿的名义与金鹰置业签订了认购书。由此可见，沈斌系与王睿商量后才筹钱到金鹰售楼处，其二人均有购房的意向。另结合涉案认购书签订之前王睿曾与金鹰置业员工通过微信沟通过购房事宜、沈斌持有并使用王睿的银行卡支付了28000元的购房定金的事实，能够认定王睿对沈斌支付购房定金、签订认购书明知，故沈斌签订涉案认购书的行为并未超出代理权限。其次，沈斌以王睿名义签订的认购书形式和内容均符合法律规定，该认购书所涉及的定金已经缴付，亦符合有关定金缴付的法律规定，王睿虽称其对沈斌代为签订的认购书不予认可，但其在一、二审中均未举证证明其在该认购书签订后及时向金鹰置业告知沈斌代为签订认购书的行为系无权代理，王睿在一审中提供的2018年6月10日沈斌与金鹰置业夏某的录音内亦未提及此事。最后，王睿与沈斌系夫妻关系，沈斌系为家庭共同生活而购房，其以王睿名义与金鹰置业签订认购书的行为并未损害王睿的利益。综上，沈斌签订的认购书所产生的法律效果直接约束王睿，该认购书依法成立，王睿以沈斌系无权代理为由主张涉案认购书无效的主张不能成立。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（1）因重大误解订立的；（2）在订立合同时显示公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方某请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”本案中，金鹰置业的销售部经理夏某在与沈斌通话过程中称涉案房屋次日会涨价，但根据王睿在二审中提供的宿迁市区商品住房销售市场定价方案表、宿迁市区商品住房销售一房一价备案表等证据，能够认定王睿所订购的房屋至今并未涨价。房产属于价值较大的基本生活资料，购房者在购房前必定会对房屋的质量、价格、地段、环境、生活配套设施及交通等因素进行综合考虑后才会作出购买与否的意思表示，而房屋价格是购房者购买房屋所考虑的关键性因素，且系购房合同的重要内容之一。金鹰置业销售人员对商品房价格的虚假宣传行为构成欺诈，王睿因此产生错误认识并基于错误认识签订了涉案认购书。无效的合同或被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应予返还，有过错的一方应赔偿对方因此受到的损失。王睿在本案中虽仅主张涉案认购书无效，依据的却是可撤销事由，因合同无效和合同被撤销的后果相同，故结合王睿的诉讼请求，本院认为，涉案认购合同存在可撤销事由，应予撤销。王睿有权要求金鹰置业返还50000元定金及支付占用资金利息。关于利息，王睿称2018年5月份其从江苏银行宿迁分行借款50000元支付涉案购房定金，且该笔贷款的年利率为6.75％，金鹰置业应自2018年4月24日起按此标准向王睿支付利息。王睿虽在一审中提供了江苏银行个人贷款对账单，但其未能举证证明该笔贷款与涉案购房定金存在关联性，故对王睿所主张的利息支付标准依法不予支持。本院认为，对于2018年4月24日至2019年8月19日期间的利息，应按照中国人民银行同期贷款基准利率标准予以计算，对于2019年8月20日至付清款项之日期间的利息，应按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率予以计算。关于第三争议焦点。本案中，王睿与金鹰置业仅是签订了购房认购合同，双方之间为预约合同关系，尚未成立商品房买卖合同，故对于王睿要求金鹰置业向其赔偿50000元的主张，本院依法不予支持。综上所述，上诉人王睿的上诉理由部分成立，应予支持；因当事人在二审中提供了新的证据，导致一审判决认定事实错误，实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省宿迁市宿城区人民法院（2019）苏1302民初3862号民事判决；二、撤销王睿与金鹰置业于2018年4月24日签订的《金鹰国际花园认购书》；三、宿迁金鹰置业有限公司于本判决生效后十日内支付王睿50000元及利息（以50000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率自2018年4月24日起计算至2019年8月19日止；按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际支付之日止）；四、驳回王睿的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付履行期间的债务利息。一审案件受理费2448元，由宿迁金鹰置业有限公司负担1224元，由王睿负担1224元；二审案件受理费2448元，由宿迁金鹰置业有限公司负担1224元，由王睿负担1224元。本判决为终审判决。审 判 长 覃卫东审 判 员 黄亚非审 判 员 庄云扉二〇二〇年五月十一日法官助理 周贤芬书 记 员 吴红利