福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终2278号 上诉人（原审被告）：张海珍，男，1992年1月5日出生，汉族，住福建省闽清县，现住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：邱国新，福州市台江区求真法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：谢娟启，女，1953年8月1日出生，汉族，身份证地址福建省闽清县，现住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：刘积灿，男，1951年1月2日出生，汉族，系谢娟启的配偶。 上诉人张海珍因与被上诉人谢娟启租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2019）闽0104民初4260号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张海珍上诉请求：撤销一审判决，改判追加熊琼作为与本案有利害关系的当事人共同参加诉讼、依法解除合同、谢娟启与熊琼赔偿张海珍店面租赁期间所购置餐饮必备设备各种物品损失65,750元、张海珍无需承担合同违约金18,277元和多算10天的租金6,091元。事实和理由：一审程序不合法，遗漏诉讼主体，认定事实不清。一、熊琼冒充房东与张海珍签订店面租赁合同并在合同上签字，之后与张海珍通过微信进行交涉，于本案具有法律上利害关系，应追加熊琼为本案当事人参加诉讼。二、谢娟启未在一审法院起诉及立案送达时提供委托熊琼签订合同的书面授权委托证明材料，无法证明谢娟启委托熊琼代签合同。授权委托书是在张海珍提交答辩证据之后临时拼凑虚构，超过举证期限，应不予质证。三、张海珍提前一个月向熊琼提出解除合同，熊琼未回复应视为默认同意，故应视为已提前告知，张海珍不存在违约，无需支付违约金。四、张海珍将之前交的押金30,000元以抵还两个月租金36,554元后，仅欠租金6,554元，谢娟启一审诉求多算租金6,091元。且谢娟启一审诉求水电费不实，一审庭审中临时任意变更诉求“公摊水电费”于法相悖。五、对于张海珍一审答辩中主张因被熊琼扣押致损坏的设备损失总计65,750元，有张海珍一审中提供的聊天记录内容证明熊琼答应赔偿设备款10,000元，即其承认该设备损失金额存在，一审法院却未予认定，事实不清。 谢娟启辩称，请求依法驳回上诉，维持原判。1．张海珍以一审程序不合法为由请求追加谢娟启签订租赁合同的代理人为本案当事人，不能成立。本案《店面租赁合同》是以谢娟启的名义出租的，不存在代理人熊琼冒充房东与张海珍签订讼争合同的事实。代理人熊琼是在谢娟启的授权委托书所载明的权限内实施民事代理行为，并非本案当事人，依法由谢娟启承担民事责任。张海珍是具有民事行为能力的主体，依法应对承租的行为承担民事责任。2．《店面租赁合同》的内容是经双方协商同意确定的，并无违反法律规定，合法有效，张海珍声称存在合同欺诈，没有依据。3．张海珍拖欠租金、公摊水电费、物业费的事实清楚，证据充分。一审判决其偿还拖欠的租金、水电公摊费、物业费，有充分依据。根据《店面租赁合同》的约定，每个月租金从20日起算，张海珍无证据证明从2019年1月20日至2019年3月31日期间共二个月零十天的租金已偿还。关于公摊水电费和物业费，有物业服务中心出具的欠费清单证明，事实清楚。4．张海珍拖欠租金、提前解除合同均属于违约，谢娟启同意解除合同并不能免除其违约责任。一审判决张海珍支付违约金，合法合约。5．张海珍作为违约方，请求守约方谢娟启赔偿损失，没有法律和事实依据。诉讼发生前熊琼同意在付清结欠租金的前提下可以用店内现有设备抵扣一万元租金，但张海珍并未接受，双方协商未果，不能证明张海珍的主张。 谢娟启向一审法院起诉请求：1．判令张海珍偿还拖欠的房屋租金12,645元；2．判令张海珍支付水电、物业管理费1,259元；3．判令张海珍支付违约金26,377元（其中提前解除租赁合同违约金18,277元，迟延支付租金的违约金8,100元）；4．由张海珍承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2018年5月，谢娟启的代理人熊琼以谢娟启的名义（甲方）与张海珍（乙方）签订了《店面租赁合同》，将坐落于福州市仓山区金山街道林洲路8号正荣融信现代城A5#楼一层02-03二间商铺共计129.06平方米出租给张海珍使用。租期自2018年5月20日至2023年5月19日止，共计60个月。其中2018年5月20日至2019年5月19日的月租金为18,277元，每月20日付清，逾期七日或以上按日千分之五计算违约金；甲方收取乙方押金30,000元；乙方承担水电、煤气及物业管理等一切费用。任何一方提前终止租赁合同的，应赔偿另一方等同壹个月租金的违约赔偿金。之后，张海珍支付了30,000元的押金。 2019年3月31日，张海珍交还了租赁商铺的钥匙。尚欠自2019年1月20日至3月31日止起拖欠二个月零10天的租金计42,645元以及2019年1月1日至3月31日止的物业管理费、公摊水电费共计1,260.16元。 一审法院认为，谢娟启与张海珍签订的《租赁合同》系双方真实的意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依合同的约定履行各自的义务。谢娟启诉请判令张海珍偿还拖欠的房屋租金12,645元，经查，张海珍尚欠自2019年1月20日至3月31日止起拖欠二个月零10天的租金计42,645元，抵扣押金30,000元，尚差12,645元。故该诉请一审法院予以支持。谢娟启诉请判令张海珍支付水电、物业管理费1,259元，经查，张海珍尚欠2019年1月1日至3月31日止的物业管理费、公摊水电费共计1,260.16元。谢娟启诉请支付1,259元，一审法院予以支持。谢娟启诉请判令张海珍支付违约金26,377元（其中提前解除租赁合同违约金18,277元，迟延支付租金的违约金8,100元），经查，张海珍提前解除合同，根据合同约定，应向支付一个月租金的违约金。另，租金每月20日付清，逾期七日或以上按日千分之五计算违约金，由于张海珍迟延支付，违约金依据按日千分之五计算，2019年2、3月份共计8,209元，谢娟启诉请支付8,100元，故谢娟启该诉请一审法院予以支持。张海珍辩称，《店面租赁合同》并不是谢娟启本人签订，应认定为无效，但谢娟启已书面委托熊琼代为管理出租房屋，故张海珍该辩解一审法院不予采纳。张海珍辩称谢娟启的行为造成张海珍设备损失65,750元、谢娟启答应赔偿设备款10,000元，但提供的证据不足以支持其主张，应负不利责任，故该辩解一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、张海珍应于本判决生效后十日内向谢娟启偿还拖欠的房屋租金12,645元；二、张海珍应于本判决生效后十日内向谢娟启支付水电、物业管理费1,259元；三、张海珍应于本判决生效后十日内向谢娟启支付违约金26,377元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费808元，由张海珍负担。 二审中，张海珍向本院提交：证据一营业执照，证明张海珍合法经营；证据二收款收据、证据三美的热水、净饮产品送货单，共同证明张海珍租赁店面经营餐饮业，购置必备的餐饮设备费用；证据四录音光盘，证明张海珍与谢娟启电话联系沟通，就张海珍经营餐饮必备设备损失及谢娟启承认张海珍设备的事实全过程。谢娟启经质证认为，对证据一的真实性无异议，但对证明对象有异议，该证据无法证明张海珍没有欠缴租金，与本案无关。对证据二、三的真实性不予认可，且张海珍在解除合同时已将主要的设备搬走，剩下的零碎谢娟启也已经在微信中通知张海珍搬走，这一事实在双方提供的证据中均有体现。对于证据四，张海珍在一审中未提供，且不属于二审新证据；录音前部分明显被剪辑，书面文字内容严重缺失，对该证据不予质证。本院将综合全案证据进行分析，根据本案现有证据，本院确认一审法院已查明的事实属实。 本院认为，张海珍与谢娟启委托代理人熊琼签订的《租赁合同》系双方真实的意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，一审认定案涉租赁合同为有效合同正确，张海珍要求追加熊琼为本案当事人，没有法律依据。张海珍上诉认为《租赁合同》属欺诈以及因存在欺诈行为才提前一个月提出解除案涉合同，无需承担违约责任，但未陈述合同具体欺诈条款，亦未举证系因欺诈行为提前一个月要求解除合同，对该上诉请求不予支持。一审结合双方举证，查明张海珍尚欠自2019年1月20日至3月31日止起拖欠二个月零十天的租金计42,645元无误，张海珍所举证据不能证明已支付过双方争议的十天的租金。谢娟启诉请张海珍支付公摊水电费、物业管理费1,259元以及违约金，有事实和法律依据。案涉租赁合同因张海珍违约行为解除，张海珍二审提供的证据不能证明谢娟启的行为造成其设备损失65,750元以及谢娟启答应赔偿设备款10,000元的事实。 综上所述，张海珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费808元，由张海珍负担。 本判决为终审判决。 审判长  余秋萍 审判员  金光玉 审判员  张 敏 二〇二〇年五月十五日 法官助理游佳 书记员王惠