湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初793号原告：杨爱和，女，1952年6月15日出生，汉族，户籍地长沙市芙蓉区，现住长沙市芙蓉区。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E，住所地张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P，住所地张家界市南庄坪大成山水国际酒店四楼。法定代表人：毛致平，董事长。原告杨爱和与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成公司）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称张家界山水公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月11日公开开庭进行了审理。原告杨爱和到庭参加诉讼，被告张家界大成公司、张家界山水公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨爱和向本院提出以下诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付2019年4月6日至2020年4月6日欠付的租金及装修改造折旧款58938元；2.请求判令被告向原告支付2019年4月6日至2020年4月6日违约金589.38元；3.本案诉讼费及其他费用由被告承担。原告杨爱和当庭变更诉讼请求，要求被告张家界山水公司承担连带清偿责任，其他诉讼请求不变。事实和理由：张家界市永定区人民法院（2019）湘0802民初2225号民事判决书判决被告给付租金及装修改造折旧款至2019年4月6日止，从2019年4月6日至2020年4月6日共计12个月，被告应支付原告租金及装修改造折旧款62040元，被告分别于2019年6月18日、8月5日、10月9日，每月支付1034元，共计支付3102元，被告欠付租金及装修改造折旧款58938元。按生效的民事判决书，违约金调整1%计算，被告应付2019年4月6日至2020年4月6日违约金589.38元。综上，被告应支付原告租金及装修改造折旧款58938元、违约金589.38元，共计59527.38元，为维护原告合法权益，特向贵院提出诉讼，请求贵院支持原告诉讼请求。被告张家界大成公司、张家界山水公司共同辩称，请求依法公正处理本案，降低违约金；驳回原告要求被告张家界山水公司承担连带责任的诉讼请求。一、支付情况及违约金情况。1.2019年4月6日至2020年4月5日，被告张家界大成公司已向原告杨爱和支付3102元；2.被告对于委托装修合同到期之后，原告继续计算的委托装修折旧款不予认可，原、被告双方并未就委托装修合同达成续签协议，且合同到期后，并未有重新装修的事实发生，故原告要求被告继续支付装修折旧款没有事实和法律依据。二、原告主张的分项违约金过高，请求人民法院统一违约金计算标准，按照下欠租金的1%计算违约金。1.被告认为原告未举证证实其实际经济损失，原告未采取相应措施弥补损失以防止其租金损失扩大，应当承担相应的责任，请求人民法院降低违约金计算标准，按照下欠租金的1%计算违约金；2.法院应该就同一类型案件统一裁判标准，同类案件在长沙芙蓉区律按本年度租金的1%计算违约金，恳请法院降低违约金计算标准同其他同类型判决一致。三、签订的担保条款没有办理不动产抵押登记，抵押权不成立；本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任。且租赁合同以及委托装修折旧合同均已到期，合同到期之后担保人没有继续履行担保责任的义务。综上，恳请法院依法查明全案事实，对本案依照双方合同约定进行公正判决。查明的事实根据当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认以下法律事实：1.2013年9月6日，杨爱和（合同甲方）与张家界大成公司（合同乙方）、张家界山水公司（合同丙方）分别签订一份《房屋租赁合同》、《房屋委托装修合同》。其中，《房屋租赁合同》约定：甲方购买的房屋位于张家界市永定区坪的张家界大成山水国际大酒店第17层1709号房，建筑面积56.4平方米；甲方将该房屋交乙方统一管理、经营，租赁期内乙方对该房屋拥有占有、管理、使用和收益等相关权利，并委托乙方按五星级酒店客房标准装修后对外统一经营管理，租赁期限为10年；本合同租赁期限内，甲方的租赁收益为含税租金，税金由乙方代扣代缴，乙方代扣代缴后，支付给甲方的租金标准为每月1880元，支付日期为按月支付，每月28日前，乙方将当月租金收益一次性划入甲方指定的银行账户。违约责任为：本合同租赁期内，如逾期3个月乙方未向甲方支付租赁收益，除应付甲方的租赁收益外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的租金的3%作为违约金。合同同时约定，丙方以张家界山水公司不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业作为担保物，为乙方向甲方支付租赁收益提供连带担保。2.《房屋委托装修合同》约定：甲方购买的房屋位于张家界市永定区坪的张家界大成山水国际大酒店第17层1709号房，建筑面积56.4平方米；甲方将该房屋委托乙方按五星级酒店客房标准装修改造后对外统一经营管理，在委托期内，甲方承诺其拥有该房屋因装修改造而产生的任何事宜将授权乙方处理，甲方委托乙方装修改造该房屋的装修改造款为394800元，委托装修改造期限为10年；委托装修改造折旧款的返还为：委托期限内，乙方应从本合同生效之日起，每年按该房屋委托装修改造款总额的百分之十的折旧比例返还给甲方，委托装修改造折旧款按月返还，每月委托装修改造折旧款返还的金额为3290元；返还日期为乙方按月向甲方返还委托装修改造折旧款，在每月28号之前，乙方将当月应返还的委托装修改造折旧款一次性划拨入甲方指定的银行账户。违约责任为：本合同委托期内，如逾期3个月乙方未向甲方返还委托装修改造折旧款，除应付甲方的委托装修改造折旧款之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的委托装修改造折旧款1%作为违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算。合同同时约定，丙方以张家界山水公司不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业作为担保物，为乙方向甲方返还委托装修改造折旧款提供连带担保。合同签订的当天，杨爱和向张家界大成公司交纳委托装修改造款394800元。3.2018年11月，张家界市永定区坪的张家界大成山水国际大酒店第17层1709号房的产权已登记至杨爱和名下。2019年6月26日，本院作出（2019）湘0802民初2225号民事判决，判决张家界大成公司向杨爱和支付2019年4月6日前欠付的租金和装修改造折旧款共计126250元,张家界山水公司承担连带责任。4.2019年6月18日、8月5日、10月9日，张家界大成公司每月向杨爱和支付1034元，共计向杨爱和支付3102元。从2019年4月6日至2020年4月6日止，张家界大成公司下欠杨爱和租金及装修改造折旧款共计58938元。上述事实，有当事人陈述及原告提交的《商品房现房买卖合同》、《房屋委托装修合同》、《房屋租赁合同》、《民事判决书》，被告张家界大成公司提交的付款说明等证据予以证实，足以认定。裁判的理由与结果本院认为，原告杨爱和与被告张家界山水公司、张家界大成公司签订的《房屋委托装修合同》、《房屋租赁合同》，均系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应当按合同约定享有权利和履行义务。被告张家界大成公司未按照合同约定向原告杨爱和支付租金和装修改造折旧款，属违约行为，依法应当承担向原告杨爱和支付下欠的租金、装修改造折旧款和支付违约金等违约责任。故原告杨爱和要求被告张家界大成公司支付自2019年4月6日至2020年4月6日下欠租金及装修改造折旧款并支付违约金的请求，既符合法律规定，又符合双方合同约定，理由正当，本院予以支持。《房屋委托装修合同》约定被告张家界大成公司逾期超过3个月未向原告杨爱和支付装修改造折旧款，应向原告杨爱和支付违约期内应支付的装修改造折旧款的1%作为违约金，《房屋租赁合同》约定被告张家界大成公司逾期3个月未向原告杨爱和支付租金收益，就应向原告杨爱和支付违约期内应支付的租金的3%作为违约金，现原告杨爱和要求被告张家界大成公司按未支付的租金和装修改造折旧款的1%计算违约金的诉讼请求，符合相关法律规定，本院予以支持。被告张家界山水公司以不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业为被告张家界大成公司提供连带担保责任，符合《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，合法有效，虽然没有办理抵押登记，抵押权没有设立，原告杨爱和不具有优先受偿权，但双方签订的合同依法生效，原告杨爱和有权要求被告张家界山水公司在提供的担保物价值范围内承担连带清偿责任。被告张家界山水公司、张家界大成公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法视其放弃诉讼权利，应承担不应诉、不举证、不质证、不辩论的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后十日内向原告杨爱和支付2019年4月6日至2020年4月6日期间下欠的租金和装修改造折旧款共计58938元及违约金589.38元（58938元×1%）；二、被告张家界山水天下置业有限公司对上述第一项确定的被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司的债务以不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业价值范围内承担连带清偿责任。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1288元，减半收取644元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司、张家界山水天下置业有限公司负担。本判决书发生法律效力后，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为二年。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  夏赞忠二〇二〇年五月十一日法官助理黄淑珍书记员丁黎附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。