河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)豫01民终4682号上诉人（原审原告、反诉被告）：河南戴维酒店管理有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）商务内环财智广场内第3层。法定代表人：陈文昌，经理。委托诉讼代理人：时人伟，河南信心律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：邵某1，男，汉族，住河南省巩义市。委托诉讼代理人：朱攀峰、杨帅帅，河南麟格律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张某1，男，汉族，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：王晴，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。上诉人河南戴维酒店管理有限公司（以下简称“戴维酒店”）、邵某1因与被上诉人张某1房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初30034号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。戴维酒店上诉请求：1、依法撤销一审判决第二项，驳回邵某1的反诉请求；2、诉讼费用由邵某1承担。事实与理由：1、一审认定双方协商约定终止，判定戴维酒店属于违约系错误；2、实际合同终止后，戴维酒店无义务再支付房租。邵某1是否及时验房，后果均应由邵某1承担。邵某1上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审反诉请求，驳回被上诉人的一审诉讼请求，或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费用及相关费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审认定事实与适用法律错误，错将被上诉人张某1认定为戴维酒店的委托代理人，导致张某1不承担违约责任的错误后果，依法依法应当予以纠正；2、一审错误认定三方的租赁合同已于2018年8月15日协商解除，从而错误判定合同各方的法律责任；3、一审错误判定合同解除的同时却未依法处理好合同解除后返还财产、恢复原状、赔偿损失等事宜。戴维酒店辩称：邵某1的上诉请求没有事实和法律依据，应依法予以驳回。邵某1辩称：戴维酒店的上诉理由不能成立，应依法驳回其上诉请求。张某1针对戴维酒店的上诉请求辩称：对戴维酒店关于张某1为戴维酒店代理人的表述予以认可。张某1针对邵某1的上诉请求辩称：1、张某1并非承租人，上诉人明知张某1在租赁合同上签字系接受戴维酒店的委托；2、上诉人与张某1从未履行过租赁合同，双方不存在租赁关系；3、上诉人为了反悔作出的解除合同意思表示，试图强加张某1为承租人。请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。张某1、戴维酒店向一审法院提出诉讼请求：请求法院依法判决确认原、被告2017年4月24日签订的《房屋租赁合同》于2018年8月15日终止。邵某1向一审法院提出诉讼请求：1、判令反诉被告张某1继续履行双方于2017年4月24日签订的《房屋租赁合同》；2、判令反诉被告张某1向反诉原告支付自2018年8月15日至2019年10月15日应付的房屋租金580252.5元及利息（租金暂算至2019年10月15日，应算至反诉被告实际承租结束之日：利息计算方式为以193417.5元为本金，按中国人民银行同期贷款利率自2018年8月15日起计算至2019年2月15日止；以386835元为本金自2019年2月15日计算至2019年8月15日：以580252.5元为本金按中国人民银行同期贷款利率自2019年8月15日计算至反诉被告实际付清之日）；3、判令反诉被告张某1向反诉原告支付滞纳金（滞纳金按合同约定的逾期一天按日租金的二倍计算至反诉被告实际付清应付房租之日，暂算至2019年10月15日为900854元）；4、判令反诉被告张某1向反诉原告支付反诉原告为此次诉讼所支出的律师费25000元；5、判令反诉被告戴维酒店对以上债务承担连带保证责任；6、本案的诉讼费、保全费、公证费、保函费、住宿费由反诉被告承担。一审法院认定的事实：2017年3月13日，邵某1将姚国语、陈充、戴维酒店诉至本院，要求姚国语、陈充、戴维酒店支付拖欠的房屋租金及逾期缴纳房屋租金的滞纳金；解除其与姚国语签订的《房屋租赁合同》及补充协议；姚国语、陈充、戴维酒店立即将房屋恢复原状并交还给邵某1，逾期交还房屋的，按照补充协议约定的租金标准支付租金。诉状的事实与理由部分载明：2011年邵某1与姚国语签订了《房屋租赁合同》，姚国语装修房屋后经营足疗店。2014年5月，姚国语将该门店转让给陈充，陈充接手后在该房屋上注册了戴维酒店并经营酒店业务。2017年4月20日，戴维酒店出具授权委托书一份，载明：我单位现委托张某1先生作为我单位合法委托代理人，授权其代表我单位全权处理与邵某1先生磋商、签订《房屋租赁合同》等相关事宜。本单位将承担该代理人行为的全部法律后果和法律责任。代理人无权转让代理权。2017年4月24日，邵某1作为出租方（甲方），张某1作为承租方（乙方），戴维酒店作为担保方（丙方）共同签订《房屋租赁合同》，合同载明：甲方出租给姚国语的房屋（郑房权证字第××号）由姚国语转给陈充，现由戴维酒店实际使用，2017年8月15日前的租金由承租方再给出租方补缴房租170808元。房屋坐落于郑州市郑东新区商务内环路××号，租赁期限105月，合同自2017年8月15日起至2026年5月14日止。乙方如要求续租，则必须在租赁期满2个月之前书面通知甲方，同等条件下乙方具有优先权，经甲方同意后，重新签订租赁合同。乙方向甲方承诺，租赁房屋仅作为商业使用。乙方向甲方交纳5000元的押金，押金在合同终结、乙方结清水、电、气、暖及物业费等费用后及没有损坏甲方物品的情况下退还乙方。房屋租金标准：2017年8月15日至2021年8月14日每年租金均为386835元；2021年8月15日至2022年8月14日租金为747036元；2022年8月15日至2023年8月14日租金为679116元；2023年8月15日至2024年8月14日租金为617376元；2024年8月15日至2025年8月14日租金为561252元；2025年8月15日至2026年8月14日租金为510228元。该房屋租金支付方式：先付费后使用，每次交纳半年的房租，签订合同后首次支付房租时间为2017年8月15日之前，以后每间隔半年支付下一次的房租。甲方收到乙方首笔租金后交付房屋。实际租赁期限少于约定期间的，乙方按照合同约定的第一年租赁费标准补交2个月房租。乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的2倍支付滞纳金。乙方逾期10日缴纳租金的行为，视为乙方请求甲方立即解除租赁合同，乙方剩余的租金及押金作为乙方向甲方支付的违约金。乙方要求提前解除合同的，需支付2个月房屋作为违约金，甲方免除的除外。租赁期满，或合同解除的，乙方应立即交还该房屋。如因乙方原因逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金5倍的租金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。乙方交纳押金、租金后反悔不租的，向甲方支付2个月租金的违约金后合同解除。丙方对乙方的责任向甲方承担连带责任担保。担保的期限为乙方债务期满后2年；担保的范围包括乙方应支付的租金、违约金及甲方为实现债权支出的律师费、车旅费等一切费用。甲方指定邵会有名下尾号为2884的工商银行账户为其收款账户。为促成合同签订，甲方2017年3月13日诉至法院（2017）豫0191民调3860号，为此甲方支付诉讼费4465元，支付律师费13000元，经甲乙双方协商，乙方自愿就此费用补偿给甲方15232.5元。同日，陈充通过其尾号为9122的招商银行账户向邵会有尾号为2884的账户分6笔转款24099.25元、50000元、50000元、46708.75元、15232.5元、5000元，以上共计191040.5元。邵某1出具收条二份，载明：根据2017年4月24日邵某1与戴维酒店、张某1三方签署的《房屋租赁合同》，2017年4月24日邵某1收到：1、戴维酒店补缴的房租170808元；2、戴维酒店给邵某1的补偿款15232.5元，以上两项共计186040.5元。汇款人为陈充，收款人为邵会有，经手人：酒店股东张某1。下方另手写“另出具叁张收款收据，分别为NO.1153748号、NO.1153749号、NO.1153750号叁张收款收据的总款项为186040.5元”。另一张收条载明：今收到戴维酒店押金5000元（根据邵某1与戴维酒店、张某1三方签署的《房屋租赁合同》第三条1），经手人为邵某1和酒店股东张某1。另手写“另出具No.1153751号收款收据”。当天，邵某1对原告邵某1诉被告姚国语、陈充、戴维酒店房屋租赁合同纠纷一案向本院提交撤诉申请。2017年4月25日，本院作出（2017）豫0191民初6986号民事裁定书，准许原告邵某1撤回起诉。2018年1月24日，陈充与陈文昌签订《酒店整体转让协议》，约定陈充将戴维酒店整体出让给陈文昌。2018年8月12日，陈文昌拨打邵某1电话，称按约定8月15日前要交房租，邀请邵某1当天晚上前往经七路美宜家酒店协商并在8月15日前确定一下后续合同履行事宜（“8月15日前定个拍，是继续做，做一个月、两个月怎么办？或者时间长了怎么办？现在停了怎么办”？）。邵某1称其有其他事情需要处理无法前往，其认为“去年刚谈过合同”，并进行了让步，且合同约定的价格并不高，其主张“合同不能变，如果变的话，双方一拍两散，我也不问你要违约金，什么也不要，但你把我的地方腾出来，我再找其他家。”张文昌要求邵某1“最近几天”派人到现场协同物业划出邵某1房屋的位置，并协商后续的善后事宜，其不再继续使用房屋，邵某1同意并让其父亲前往处理，并称“不租了，我也能理解，生意不好做”。双方最终商定于2018年8月15日或者16日，由邵某1父亲与陈文昌进行对接处理。当天，邵某1向陈文昌发送短信“邵17739784898。”当天下午及8月28日、8月30日、9月2日，陈文昌均与该电话号码有通话记录。2018年12月10日，陈文昌向邵某1发送短信，称其已经通知所有房东，于12月13日和12月15日两天的上午10点到店里共同商议退房相关事宜，希望邵某1参加。之后邵某1向陈文昌发送短信，要求其支付房租。庭审中，戴维酒店称在2018年8月15日之后其已将邵某1的房屋腾空，贴上封条，房屋一直处于空置状态；2018年9月2日，邵某1的父亲前往酒店现场查看了房屋及图纸，已验收了房屋。邵某1则称其父亲并未于2018年9月2日前往酒店，其在开庭之前，不清楚房屋腾空事宜。邵某1申请河南省郑州市黄河公证处对2019年10月29日大众点评网上显示的戴维酒店的宣传内容进行了公证，显示戴维酒店的总房间数为45间。庭审中，戴维酒店与邵某1均认可涉案房屋的租金已缴纳至2018年8月15日。关于张某1与戴维酒店之间的关系，庭审中双方均确认，张某1系受戴维酒店委托签署涉案租赁合同，租赁合同的权利义务由戴维酒店承担。以上事实有原、被告共同提交的《房屋租赁合同》，二原告提交的授权委托书、收条，戴维酒店提交的《酒店整体转让协议》、通话录音、短信记录、电话记录，张某1提交的银行流水，被告邵某1提交的公证书及本案庭审笔录在案佐证。一审法院认为，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。本案中，张某1虽在房屋租赁合同中的承租人处签字，但该行为系张某1受戴维酒店的委托进行，张某1与戴维酒店之间形成委托代理合同关系。根据邵某1在2017年3月13日向该院提起诉讼时的诉状且涉案租赁合同系在该案处理过程中达成的事实可以确认，邵某1对戴维酒店系实际承租人的事实及张某1与戴维酒店之间的代理关系系明知的。在房屋租赁合同签订后，房屋的实际使用、房租的缴纳等事宜，亦在邵某1与戴维酒店之间进行，张某1并未实际参与。张某1作为戴维酒店的代理人，其行为后果应由戴维酒店承担。故本案租赁合同的出租人应为邵某1，承租人应为戴维酒店，双方应受房屋租赁合同的直接约束，双方均应按照上述合同约定内容履行相应义务。对于邵某1关于张某1的有关诉讼请求，该院不予支持。戴维酒店主张其与邵某1之间的租赁合同已于2018年8月15日终止，该院认为，根据2018年8月12日陈文昌与邵某1之间的通话内容可知，戴维酒店明确表示不再继续使用房屋，邵某1表示理解、同意，双方商定于2018年8月15日或16日，由邵某1的父亲前往酒店办理后续事宜，邵某1亦实际向陈文昌发送了其父亲的电话号码，据此可以确认，双发均同意自2018年8月15日解除合同，故对戴维酒店主张确认双方的合同自2018年8月15日终止的诉讼请求，该院予以支持。对邵某1要求继续履行合同的诉讼请求，该院不予支持。合同终止后，戴维酒店应将房屋交还给邵某1，邵某1亦有及时接收房屋的附随义务。戴维酒店主张其已腾空房屋并由邵某1的父亲于2018年9月2日验收确认，邵某1对此不予认可，其称从未接收房屋。戴维酒店并未提交有效证据证明其实际移交房屋的时间，根据陈文昌于2018年12月10日通知邵某1于12月13日和12月15日两天的上午10点到店里共同商议退房事宜的事实，本院对戴维酒店关于其已交还房屋的主张不予采纳。戴维酒店未及时交还房屋会导致邵某1的房屋租金损失，而邵某1在明知戴维酒店不再使用房屋的情况下，未在双方约定的2018年8月15日或16日前往戴维酒店办理房屋的交接手续，在2018年12月10日收到陈文昌的通知后，亦未前往戴维酒店办理退房手续，其行为系自行扩大了部分损失。因戴维酒店在合同约定的租赁期限内提出终止合同系违约行为，综合邵某1与戴维酒店的上述行为，并考虑戴维酒店的违约程度、邵某1的可期待利益等因素，本院酌定戴维酒店按照4个月的租金标准即128945元（386835÷12×4），向邵某1支付违约金及租金损失，该数额足以弥补邵某1的损失，也体现了对戴维酒店违约行为的适当惩罚。而对于邵某1主张的其他租金、滞纳金、律师费，系其人为扩大的损失，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：原告（反诉被告）张某1、河南戴维酒店管理有限公司与被告（反诉原告）邵某1签订的《房屋租赁合同》于2018年8月15日终止；二、原告（反诉被告）河南戴维酒店管理有限公司于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）邵某1支付房屋违约金、租金损失128945元；三、驳回反诉原告（本诉被告）邵某1的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费100元，减半收取50元，由被告邵某1负担。反诉案件受理费9193元，由反诉原告邵某1负担8408元，由反诉被告河南戴维酒店管理有限公司负担785元。本院二审期间，上诉人邵某1提交了如下证据：1、《房屋租赁合同》一份，证明其一直将房屋出租给自然人；2、2017年4月20日其与王伟光电话录音一份，证明张某1不是戴维酒店的委托代理人；3、2018年8月12日邵某1与陈文昌电话录音一份，证明其同意解除合同是附有条件的，条件未成就，合同并未解除；4、2019年1月16日邵某1与陈文昌电话录音一份，证明明确承租人是张某1，且其要求如果退房，前提是将房屋恢复原状，双方就租赁合同解除事宜未达成一致意见；5、郑州市房产分户图及盘古云舍精品酒店消防安全疏散图，证明租赁合同至今未解除也无法解除；6、百度有关戴维酒店图片，证明双方合同没有解除；7、微信了天记录及截图一组，证明戴维酒店至今在使用邵某1的房屋；8、邵某1与张某1微信聊天记录及截图，证明张某1不是代理人而是租赁合同的主体，合同签订后，张某1不承认其合同主体及承租人地位。本院组织各方当事人对以上证据进行了交换与质证。戴维酒店的质证意见如下：对证据1的真实性无异议，对关联性有异议；对证据2的真实性不予认可；对证据3的真实性无异议，但邵某1父亲过来后要求隔断不再拆除；对证据4的证明目的有异议；对证据5的真实性无异议，但消防图与房产上的图不一致，最终确定涉案的十间房的实际位置是陈文昌与邵某1的父亲确定的；对证据6的关联性有异议；对证据7的证明目的有异议；对证据8的真实性有异议。张某1的质证意见是：对证据1的关联性、真实性均有异议，与本案无关；对证据2的真实性有异议，不符合证据的法定形式；对证据3、4的真实性不发表意见；对证据5真实性有异议；对证据6关联性有异议，与张某1无关；对证据7、8的真实性有异议。本院经审查认为，对邵某1提交的证据的关联性均不予认可，且证据1、2、3、4、5、6、8均不是新证据，对邵某1提交的证据均不予采信。本院经审理查明的事实同一审一致。本院认为，2017年4月20日签订的《房屋租赁合同》明确载明涉案房屋由戴维酒店实际使用，且在签订合同当天，由邵某1签名的两张《收条》显示：系戴维酒店向邵某1支付的押金及补缴的房租，且房屋租赁合同签订后涉案房屋实际上也一直由戴维酒店使用，邵某1对戴维酒店系实际承租人的事实及张某1与戴维酒店之间的代理关系系明知的，邵某1未提交有效证据证明系张某1使用了涉案房屋且向其支付了相关费，因而，根据合同的相对性，一审法院认定涉案房屋租赁合同的双方当事人是邵某1与戴维酒店，张某1与戴维酒店之间存在委托代理合同关系，有事实和法律依据。关于邵某1所说的张某1系涉案租赁合同主体的上诉理由，本院不予支持；由2018年8月12日陈文昌与邵某1之间的通话内容可知戴维酒店明确表示不再继续使用房屋，邵某1表示认可，双方商定于2018年8月15日或16日，由邵某1的父亲前往酒店办理后续事宜，邵某1向陈文昌发送了其父亲的电话号码，且双方均认可涉案房屋的租金缴纳至2018年8月15日，一审法院据此确认双方均同意自2018年8月15日解除合同并判决涉案租赁合同于2018年8月15日终止，并无不当，上诉人邵某1关于涉案租赁合同并未解除的上诉理由，本院不予支持；戴维酒店未及时交还房屋会导致邵某1的房屋租金损失，而邵某1在明知戴维酒店不再使用房屋的情况下，在2018年12月10日收到陈文昌的通知后亦未前往戴维酒店办理退房手续，其行为系自行扩大了部分损失。一审法院综合邵某1与戴维酒店的上述行为及其他因素，酌定戴维酒店以4个月的租金标准向邵某1支付违约金及租金损失，并无不妥。关于上诉人戴维酒店的其不应承担邵某1损失的上诉理由，本院不予支持；邵某1提出由被上诉人返还财产、恢复原状的上诉理由，既未提交证据证明返还财产的种类和数额，也未提交证据证明戴维酒店租赁涉案房屋时房屋的原状，且涉案租赁合同中也未具体约定恢复原状的标准，一审法院对返还财产、恢复原状未处理，亦并无不妥，对邵某1该上诉理由，本院不予支持。综上所述，上诉人河南戴维酒店管理有限公司、上诉人邵某1的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21365元，由上诉人河南戴维酒店管理有限公司负担2879元，由上诉人邵某1负担18486元。本判决为终审判决。审判长  耿胜利审判员  赵自伟审判员  徐卫岭二〇二〇年五月二十八日书记员  徐成龙