北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终3675号上诉人（原审被告）：刘奇，男，1985年10月24日出生，汉族，现住北京市海淀区。被上诉人（原审原告）：果怡宣，女，1976年10月18日出生，汉族，现住北京市海淀区。被上诉人（原审被告）：北京链家置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼3层304室。法定代表人：李峰岩，总经理。委托诉讼代理人：孙凤起，男，北京链家置地房地产经纪有限公司法律顾问。上诉人刘奇因与被上诉人果怡宣、被上诉人北京链家置地房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初58900号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘奇上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回果怡宣的全部诉讼请求，诉讼费由果怡宣负担。事实和理由：1.果怡宣的诉讼请求不成立。起租日可提前是果怡宣口头承诺的。双方此前未就是否可养宠物进行沟通，合同签订后，得知果怡宣养宠物，刘奇与其协商是否可以和平解除合同，果怡宣称不解约，只按合同约定履行，合同未约定的全部不认可。刘奇严格履行合同，未违反约定。2.果怡宣在接收房屋、支付租金时，不按合同约定执行。在交接房屋时，刘奇明确告知果怡宣房屋钥匙交给中介黄德伟，委托黄德伟处理。但果怡宣以刘奇出差不能到现场为由不接收房屋，不支付租金，应由其承担不履约的违约责任。3.一审法院没有考虑到刘奇的损失，判决不当。刘奇的房屋是学区房，因果怡宣原因导致刘奇房屋错过最佳出租期限，到9月12日才再次出租，房租损失约1万元。果怡宣辩称，同意一审判决。具体答辩意见：1.果怡宣并未同意提前计算租期。2.果怡宣未支付租金是因为刘奇在签订合同之后反悔了，要求将租期提前，并拒绝交接房屋，果怡宣并未违约。链家公司辩称：同意一审判决。果怡宣向一审法院起诉请求：1.请求判令解除果怡宣与刘奇签订的《房屋租赁合同》，判令刘奇按照合同约定退还房屋租赁押金7900元整，并赔偿果怡宣违约金7900元整。2.判令刘奇承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年8月3日，刘奇（出租人，甲方）与果怡宣（承租人，乙方）、链家公司（丙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定房屋坐落于北京市海淀区**小区*号楼*层***；租赁用途为居住，人数3，最多不超过5人；房屋租赁期自2019年8月16日至2022年7月15日，甲方应于2019年8月16日前将房屋按约定条件交付给乙方；《房屋交割清单》经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及物业交割后视为交付完成；租金标准为7900元/月，租金年付，支付方式为押1付12，租金支付日期为2019年8月16日，押金7900元；第六条居间代理费7900元，由乙方向丙方支付；合同第十条“合同解除”项中第三款乙方有权单方解除合同的情形：第1项约定：甲方有迟延交付房屋达十日的，第5项约定：签署本合同后未到起租日，甲方拒绝出租该房屋的；第四款第1项约定：乙方不按照约定支付租金达十日的，甲方有权单方解除合同；合同第十一条违约责任中第一款约定，甲方有第十条第三款约定的情形之一，应按月租金100%向乙方支付违约金；乙方有第十条第四款约定的情形之一，应按月租金100%向甲方支付违约金……本合同项下发生的争议……协商不成的，各方均可向房屋所在地的人民法院提起诉讼。同日，双方对于承租房屋内的物品有关的房屋交割清单进行了签字确认。在附件一中“交房确认”一栏注明交房日期为2019年8月16日，双方对此分别签名确认。合同签订后，果怡宣向刘奇支付了押金7900元。此后，果怡宣及其配偶，与刘奇就房屋起租期能否变更、房租是否可以分期交纳、是否可以养猫等问题多次沟通，但均未达成一致意见。2019年8月16日，刘奇将涉诉房屋钥匙交予中介公司的黄德伟。后黄德伟、果怡宣分别通过微信与刘奇联系，要求刘奇本人或家人到涉诉房屋处进行面对面交接，刘奇在微信中明确表示，房屋钥匙已交给中介，已经委托中介进行验收，其本人在外地，无法到现场。果怡宣遂未接收涉诉房屋，亦未按合同约定时间交付房屋租金。就此刘奇出示物业交割委托书一份，落款日期为2019年8月15日，委托黄德伟办理房屋物业交割。该委托书在黄德伟签名左下方有“8月16日早上收到钥匙”字样，刘奇称此为黄德伟标注。果怡宣就此提交黄德伟书面证言，证明刘奇是在2019年8月18日发给其授权委托书，并于同月20日找其签署授权委托书，但其签字时未注意刘奇书写的时间是2019年8月15日。对此份证言刘奇不予认可。经一审法院释明，果怡宣、刘奇均不申请黄德伟出庭作证。此后，果怡宣、刘奇未再就交接房屋、交纳房屋租金进行具体沟通。2019年8月19日，果怡宣即向本院递交了起诉书。刘奇称涉诉房屋因果怡宣未按时接收房屋，未交纳租金，故其已于2019年9月11日将房屋另行出租给他人，月租金7100元。果怡宣称其因刘奇未亲自到场交接房屋，致使合同无法履行，其已于2019年8月20日另行租赁其他房屋，租金每月8200元。一审法院认为，刘奇与果怡宣、链家公司签订的房屋租赁合同为双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规强制性规定，应属有效合同。现双方均同意解除《北京市房屋租赁合同》，该院准予。本案争议焦点在于，房屋未完成交接，果怡宣未按时交纳房租，上述事实形成应当归咎于哪一方。本案中，果怡宣主张以2018年8月3日签订《北京市房屋租赁合同》的第十条第三款第5项的约定，要求解除合同。而依据双方提供的《北京市房屋租赁合同》和双方之间、刘奇与中介黄德伟之间的微信聊天记录可以确认，果怡宣、刘奇在签订《北京市房屋租赁合同》之后，至约定的交房时间2019年8月16日之间，双方曾就租赁合同的履行内容发生过分歧，进行过沟通，但双方最终并未就变更、解除租赁合同达成一致意见，故双方仍应按签订的《北京市房屋租赁合同》的约定履行自己的义务，享受自己的权利。刘奇在2019年8月16日已将涉诉房屋钥匙交付给中介工作人员黄德伟，并通过微信方式分别向果怡宣、黄德伟表示钥匙交给中介公司，委托中介公司与果怡宣进行房屋交接，该委托意思表示明确。因此果怡宣在双方合同并无明确约定的情况下，不应以刘奇本人未到场为由，拒绝接收房屋。因此果怡宣主张的解除合同的理由不成立。但在合同签订后，刘奇确曾提出过不再将房屋出租给果怡宣，双方并一直就合同的履行内容发生了多次分歧，导致果怡宣对继续履行租赁合同产生了不信任；加之，刘奇在未征得果怡宣同意、未正式出具委托授权书的情况下，将房屋交接事宜委托中介人员办理，加剧了果怡宣的不信任感。因此对于合同的解除，刘奇也并非全无过错。从公平原则考虑，对于合同解除后造成的损失应由双方共同承担。因此果怡宣要求刘奇退还全部押金，并支付违约金的主张，该院不予支持，具体退还押金的金额，该院予以酌定。《北京市房屋租赁合同》中约定的链家公司的居间服务内容，现已实际履行完毕，链家公司的居间义务、果怡宣的付款义务均已经完成。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十八条之规定，判决：1.解除果怡宣、刘奇、链家公司于2018年8月3日签订《北京市房屋租赁合同》；2.刘奇于判决生效后七日内向果怡宣返还押金人民币3500元；3.驳回果怡宣其他诉讼请求。二审中，当事人未提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，刘奇与果怡宣、链家公司签订的房屋租赁合同是各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属有效合同。二审争议焦点为刘奇是否应向果怡宣返还3500元押金。对此本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，尽管果怡宣在双方未明确约定解除合同的情况下未按期支付租金存在不当，但双方在签订合同后，就起租期能否变更、房租是否可以分期交纳、是否可以养猫等问题发生分歧，多次沟通未达成一致意见，且刘奇确曾在沟通中表示过不将房屋租给果怡宣。在此情况下，刘奇在未征得果怡宣同意且未向中介人员出具相应授权手续的情况下，不亲自前往办理交接，对于合同最终未能履行亦有过错。一审法院从公平原则考虑，认定双方共同承担合同解除后的损失，最终判决刘奇向果怡宣退还所收取7900元押金中的3500元，处理结果并无不当，本院亦予确认。故对刘奇的上诉意见不予支持。综上所述，刘奇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由刘奇负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 婷审 判 员  金 莙审 判 员  徐 冰二〇二〇年五月二十一日法官助理  孙梦青书 记 员  姜 菲