辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 裁 定 书(2020)辽14民终425号上诉人（原审被告）：刘桂荣，女，1948年6月29日出生，汉族，农民，现住建昌县。上诉人（原审被告）：陈恩祥，男，1943年12月26日出生，汉族，农民，现住建昌县。委托诉讼代理人：谢福志，辽宁明澈律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：倪玉泽，男，1968年3月6日出生，汉族，个体，现住建昌县。委托诉讼代理人：刘学，建昌县司法局中心法律服务所法律工作者。原审第三人：费亚秋，女，1979年9月5日出生，汉族，个体，现住建昌县。上诉人刘桂荣、陈恩祥因与被上诉人倪玉泽、原审第三人费亚秋房屋买卖合同纠纷一案，不服建昌县人民法院（2019）辽1422民初405号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘桂荣、陈恩祥的委托诉讼代理人谢福志，被上诉人倪玉泽的委托诉讼代理人刘学到庭参加诉讼。原审第三人费亚秋经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。刘桂荣、陈恩祥上诉请求：撤销原判，改判驳回倪玉泽诉讼请求；一、二审案件受理费由倪玉泽负担。事实与理由：刘桂荣、陈恩祥与倪玉泽不存在买卖合同关系，签订房屋买卖合同是以合法形式掩盖非法目的，双方没有买卖房屋的意思表示，倪玉泽不可能在农村买房，房屋价值100万元以上，不可能30万元出售。实际上，费亚秋以房屋买卖形式作为担保在倪玉泽手借款30万元，用该30万元偿还原来欠倪玉泽的25万元本金和5万元利息。本案实际是民间借贷，借款人是费亚秋，出借人是倪玉泽。30万元购房款支付日期是2015年2月10日，签订合同日期是2015年2月11日，先付钱后签订买卖合同违背常理。该房屋没有交接，没有入住。签订买卖合同时，刘桂荣、陈恩祥头脑不清楚，费亚秋、倪玉泽用陈恩祥的身份证办理了银行卡，该银行卡一直不在陈恩祥手中，转账取钱陈恩祥均不知情，该款后来被倪玉泽方的王静取出，陈恩祥不知情，该款又回到倪玉泽手中，陈恩祥并没有持有30万元，并不存在返还问题，替费亚秋偿还外债没有得到刘桂荣、陈恩祥的授权。本案存在犯罪行为，刘桂荣、陈恩祥已经向原审法院提出移送公安机关，原审法院明知有犯罪线索不移送，程序违法。（2016）辽1422刑初76号刑事判决书认定本案买卖合同关系错误，上述判决是费亚秋合同诈骗的判决书，只是论述费亚秋在马跃不知情的情况下把房屋卖给倪玉泽，构成合同诈骗，费亚秋无权卖房。倪玉泽辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。费亚秋未提交答辩意见。倪玉泽向一审法院起诉请求：判令刘桂荣、陈恩祥退还购房款30万元，并给付资金占用期间的利息；诉讼费用由刘桂荣、陈恩祥负担。一审法院认定事实：倪玉泽系个体户。刘桂荣与陈恩祥系夫妻关系。第三人费亚秋原系刘桂荣、陈恩祥儿媳。刘桂荣与陈恩祥在建昌县自建成套住宅，建筑面积为294.50平方米，层数为2层，该住宅于2013年3月15日经建昌县房屋登记发证办公室颁发了建房权证建昌字第××号房屋所有权证，房屋所有权人为刘桂荣、陈恩祥共同共有。2014年8月，刘桂荣、陈恩祥儿媳费亚秋欲意从倪玉泽处借款，经倪玉泽与费亚秋协商，费亚秋用刘桂荣、陈恩祥拥有的住宅房屋做抵押从倪玉泽借款25万元，费亚秋将刘桂荣、陈恩祥的房屋所有权证交给倪玉泽，并约定了借款期限及利率。借款期限逾期后，倪玉泽向费亚秋催要借款，费亚秋要求将抵押的房屋所有权证返还再用该房屋所有权证抵押从他人借款再偿还倪玉泽借款。2014年12月7日，费亚秋隐瞒刘桂荣、陈恩祥的房屋已被抵押的事实，用刘桂荣、陈恩祥的房屋做抵押(签订买卖合同)从马跃处借款25万元，费亚秋用该款偿还邮政储蓄银行贷款，而未偿还倪玉泽借款。后倪玉泽和费亚秋协商，费亚秋做刘桂荣、被告陈恩祥的工作将刘桂荣、陈恩祥的房屋出售给倪玉泽。经费亚秋做工作，刘桂荣、陈恩祥同意将房屋出售给倪玉泽。2015年2月10日，倪玉泽通过自己的银行账户（62×××72)汇给陈恩祥的账户(62×××63)30万元，后陈恩祥反悔，将该款又返还给倪玉泽，同日，陈恩祥又同意出售房屋，倪玉泽又通过自己的银行账户(62×××72)汇给陈恩祥账户(62×××63)30万元。2015年2月11日，费亚秋和刘桂荣、陈恩祥一起到金典财富中介所和倪玉泽签订了《买卖协议书》。协议书约定：出售方：刘桂荣、陈恩祥。受买方：倪玉泽，出售方刘桂荣、陈恩祥将位于建昌县的住宅楼[建筑面积294.5平方米。房产证号：建房权证建昌字第××号、土地使用证号：建昌集建()字第1461224]出售给倪玉泽，住宅楼总价款为30万元元；上述标的住宅楼双方于2015年6月11日前自行交接。由于甲方(出售方)的房产证原件丢失，出售方于2015年2月30日前到相关部门办理挂失并补办房产证，补办后的房产证交由乙方(买受方)保管。未交接前甲、乙双方均不得对其改动或处置，未交接前甲、乙双方均不得对其进行抵押和转让。甲方保证该住宅楼为甲方的资产单独所有，且该住宅楼无抵押、无担保，甲乙双方各自承担交易过程中的税费。同时又约定了其他方面的权利和义务。同日，刘桂荣、陈恩祥共同以收款人的名义给倪玉泽出具了收条，收条载明：“今收到倪玉泽(身份证号：2114221968××××××××)给付的购买刘桂荣(身份证号：2113251948××××××××)、陈恩祥(身份证号：2113251943××××××××)位于建昌县的住宅楼[建筑面积294.5平方米。房产证号：建房权证建昌字第××号、土地使用证号：建昌集建()字第1461224]的楼款计30万元，应刘桂荣、陈恩祥的要求将该款转入如下银行账号：账户名称：陈恩祥，开户行：邮政储蓄，账户号码：(62×××63)。后金典财富中介所的人员王静和陈恩祥去邮政储蓄银行，将陈恩祥的账户款30万元取出，王静将30万元交给徐梓彬，由徐梓彬交给倪玉泽30万元用于偿还费亚秋于2014年8月的借款本金25万元及利息。2015年9月7日，马跃以和刘桂荣、陈恩祥于2014年12月7日签订房屋买卖合同为由诉讼来院，要求刘桂荣、陈恩祥履行合同协助完成产权过户。2015年11月26日，倪玉泽以和刘桂荣、陈恩祥签订买卖协议书为由诉讼来院，要求刘桂荣、陈恩祥履行合同，立即将位于建昌县的住宅楼交付给倪玉泽，并协助倪玉泽办理过户手续。2015年12月16日，费亚秋因涉嫌合同诈骗被刑事拘留，2016年1月21日被依法逮捕。建昌县人民法院经审理查明，2015年1月19日，费亚秋隐瞒位于亩地已抵押给王喜章的事实，又用该地抵押(签订买卖协议)向被害人高某借款4万元，后费亚秋偿还本金8500元及两个月的利息。2014年12月7日，费亚秋隐瞒建昌字第××号房屋抵押给倪玉泽从倪玉泽借款25万元的事实又以建昌字第××号房屋抵押从马跃处借款25万元。2015年2月11日，费亚秋在马跃不知情的情况下将该房屋以30万元的价格卖给倪玉泽。上述事实认定费亚秋诈骗高某31500元，诈骗马跃25万元。建昌县人民法院于2016年8月30日作出了(2016)辽1422刑初76号刑事判决书，判决费亚秋犯合同诈骗罪，判处有期徒刑四年六个月，并处罚金281500元。2016年7月19日，倪玉泽对起诉刘桂荣、陈恩祥房屋买卖合同纠纷案撤回起诉，建昌县人民法院作出了(2015)建民初字第01264号民事裁定书，裁定：准许倪玉泽撤回起诉。2016年10月14日，马跃起诉刘桂荣、陈恩祥房屋买卖合同纠纷案因费亚秋涉嫌刑事犯罪而撤回起诉。建昌县人民法院于2016年10月14日作出了(2015)建民初字第971号民事裁定书，裁定：准许马跃撤回起诉。2017年2月20日，倪玉泽以和刘桂荣、陈恩祥签订的买卖协议书为依据诉讼来院，要求刘桂荣、陈恩祥返还购房款30万元，给付违约金，2017年7月18日，倪玉泽申请撤诉。2019年1月24日，倪玉泽再次诉讼来院，要求刘桂荣、陈恩祥返还购房款，并给付资金占用期间的利息，刘桂荣、陈恩祥承担诉讼费用。庭审中，倪玉泽称和刘桂荣、陈恩祥签订了房屋买卖合同，并将房屋价款汇入陈恩祥的银行账户内，该房屋买卖的事实经建昌县人民法院生效的刑事判决做了认定，只因房屋土地的性质是集体土地而不能办理产权过户手续，要求解除与刘桂荣、陈恩祥签订的房屋买卖协议，刘桂荣、陈恩祥返还购房款30万元，给付资金占用期间的利息，要求第三人费亚秋对上述款项承担连带清偿责任。刘桂荣、陈恩祥承担诉讼费、保全费。刘桂荣、陈恩祥称，该房屋买卖合同是以合法的形式掩盖非法的目的，属于无效合同。该案实际是费亚秋以房屋买卖的形式从倪玉泽借款30万元，后费亚秋用该款偿还费亚秋于2014年8月从倪玉泽处的借款本金25万元及利息5万元，刘桂荣、陈恩祥未得到购房款，实际是倪玉泽和费亚秋之间的民间借贷纠纷，此案真正的被告应是费亚秋，并主张费亚秋在该民间借贷纠纷案件中涉嫌诈骗，应依法移送公安机关或驳回倪玉泽的起诉。第三人费亚秋称，刘桂荣、陈恩祥签订的房屋买卖协议是真实的房屋买卖合同。庭审中查明，倪玉泽与刘桂荣、陈恩祥签订房屋买卖合同后，对所涉及的房屋未进行交接，因该房屋落围内的土地系集体土地而未能办理产权过户手续。一审法院认为，倪玉泽经第三人费亚秋联系与刘桂荣、陈恩祥签订的房屋买卖协议是双方当事人的真实意思表示，且该房屋买卖的事实已经本院(2016)辽1422刑初76号刑事判决书认定，故倪玉泽与刘桂荣、陈恩祥签订的房屋买卖协议成立，本案应为房屋买卖合同纠纷。《房屋买卖协议》签订后，倪玉泽依协议的约定将购房款汇入陈恩祥开设的账户中，陈恩祥，刘桂荣又以共同收款人的名义为倪玉泽出具了收到条，说明倪玉泽已履行了协议约定的义务，但倪玉泽户籍所在地为建昌县，刘桂荣，陈恩祥户籍所在地为建昌县，刘桂荣、陈恩祥拥有的房屋(建房权证建昌字第××)位于，其房屋落围内的土地为集体土地，现不能办理产权过户手续，其所签订的《房屋买卖协议》无效。刘桂荣、陈恩祥将已收到的倪玉泽的购房款返还给倪玉泽。倪玉泽要求刘桂荣、陈恩祥给付资金占用期间的利息符合法律规定，刘桂荣、陈恩祥应按中国人民银行同期同类银行贷款利率给付利息，自2015年2月11日至本判决生效之日止。倪玉泽在向第三人费亚秋催要费亚秋于2014年8月的借款的过程中，因费亚秋无钱偿还，遂做刘桂荣、陈恩祥的工作将刘桂荣、陈恩祥拥有的共有房屋出售给倪玉泽。陈恩祥收到购房款后和金典财富中介所的人员王静将购房款30万元从账户中取出，王静将30万元房款交给徐梓彬，由徐梓彬交给倪玉泽用于偿还费亚秋于2014年8月从倪玉泽的借款本金25万元及利息，刘桂荣、陈恩祥的30万元房款虽偿还费亚秋从倪玉泽的借款，但此事实与本案并非同一法律关系，本案对此不予审理，故倪玉泽要求第三人费亚秋承担连带清偿责任的诉讼请求，依法不予支持。刘桂荣、陈恩祥辩称该房屋买卖协议涉嫌合同诈骗，应将本案移送公安机关，因本院(2016)辽1422刑初76号刑事判决书，以认定费亚秋在马跃不知情的情况下，将该房屋以30万元的价格卖给倪玉泽，即认定了房屋买卖的事实，故其辩解没有事实依据，依法不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条，第五十二条(五)项，第五十八条及《中华人民共和国土地管理法》第六十二条一款之规定，判决：一、倪玉泽与刘桂荣、陈恩祥于2015年2月11日签订的《买卖协议书》无效。二、刘桂荣、陈恩祥共同返还倪玉泽购房款30万元。三、刘桂荣、陈恩祥共同给付倪玉泽资金占用期间的利息(自2015年2月11日至本判决生效之日止，按本金30万元，中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算)。四、驳回倪玉泽的其他诉讼请求。上述款项于本判决生效后10日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，由刘桂荣、陈恩祥承担。本院二审期间，双方当事人未提供新证据。一审除查明“经费亚秋做工作，刘桂荣、陈恩祥同意将房屋出售给倪玉泽”的事实有误外，其他的事实二审与一审查明一致。另查明，刘桂荣、陈恩祥只有案涉一处房屋。本院认为，本案的争议焦点为倪玉泽与刘桂荣、陈恩祥间是否存在真实的房屋买卖关系。倪玉泽与刘桂荣、陈恩祥于2015年2月11日签订案涉房屋的《买卖协议书》，刘桂荣、陈恩祥出具了收到购房款的收条。从表面上看，双方间有买卖合同、收款收条符合房屋买卖关系的要件。但通过具体分析，发现双方间的房屋买卖行为存在诸多不符合常理之处：首先，双方于2015年2月11日签订房屋买卖协议，倪玉泽却于2015年2月10日提前将购房款支付给陈恩祥、刘桂荣，提前支付房款不符合常理之一。其次，刘桂荣、陈恩祥在2014年12月7日将该房屋以60万元价格出售给马跃，并也出具了收到60万元购房款的收条，履行房屋交易手续与该案履行方式相同，在2014年该房屋价值60万元，在短短的几个月时间里，却以30万元的价格出售给倪玉泽，令人费解。另外，生效的刑事判决中该房屋经鉴定，价值为69万余元。低于近一半的价格出售房屋不符合常理之二。再次，双方房屋买卖行为发生在2015年2月，时至今日刘国荣、陈恩祥一直占用、使用该房屋，此期间倪玉泽一直未要求刘桂荣、陈恩祥交付房屋与常理相悖。在双方签订的买卖协议中约定刘桂荣、陈恩祥应于2015年2月3日前到相关部门办理房产证补办手续后，将房产证交与倪玉泽，但刘桂荣、陈恩祥并未按时到相关部门办理补办手续，也未在规定时间内将补办的产权证交给倪玉泽，且倪玉泽一直未向刘桂荣、陈恩祥主张归还。买受人不及时占有房屋不符合常理之三。最后，刘桂荣、陈恩祥在出售唯一住房收取30万元房款后，却未将购房款据为己有，反而将购房款交由他人替费亚秋偿还了贷款。售房人不控制售房款不符合常理之四。综上，鉴于双方间诸多不符合常理之处的买卖行为，现有难以认定刘桂荣、陈恩祥与倪玉泽之间存在真实的房屋买卖关系。另外，不能仅凭费亚秋刑事判决，就认定双方间房屋买卖关系存在。现倪玉泽坚持以房屋买卖合同起诉，本院依法应予驳回其起诉。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，裁定如下：一、撤销建昌县人民法院（2019）辽1422民初405号民事判决。二、驳回倪玉泽的起诉。一、二审案件受理费共计11600.00元，予以免收。本裁定为终审裁定。审判长  赵洪梅审判员  刘 伟审判员  王嘉莉二〇二〇年五月七日书记员  李 明本裁定书援引的法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”。