内蒙古自治区兴安盟中级人民法院民事判决书（2020）内22民终255号上诉人（原审原告）：方波，1969年10月20日出生，汉族，兴安盟电业局职工，住内蒙古自治区乌兰浩特市。委托诉讼代理人：孙士安，内蒙古无涯律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：乌兰浩特市红山龙房地产开发有限公司。法定代表人：闫文广，董事长。委托诉讼代理人：邢玉文，男，1980年10月15日出生，汉族，住内蒙古自治区乌兰浩特市。上诉人方波因与被上诉人乌兰浩特市红山龙房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服内蒙古自治区乌兰浩特市人民法院（2019）内2201民初2093号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。方波上诉请求：1.请求二审法院依法撤销内蒙古自治区乌兰浩特市人民法院（2019）内2201民初2093号民事判决中第一、二项判决，并改判；2.上诉费用由乌兰浩特市红山龙房地产开发有限公司承担。事实和理由：方波在2015年5月29日就应取得170平方米的门市房用于经营，但由于乌兰浩特市红山龙房地产开发有限公司的违约行为造成了方波的营业损失，故应按170平方米计算损失。关于回迁房屋差平面积应按照双方协议中违约条款关于面积的约定来进行赔偿，即按照《商品房销售管理办法》第二十条的规定进行双倍赔偿。请求二审法院依法裁判。乌兰浩特市红山龙房地产开发有限公司辩称，不同意方波的上诉请求，同意一审判决。方波向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令乌兰浩特市红山龙房地产开发有限公司给付回迁过渡安置补助费，按照每平米每月16元、170平方米计算，自2015年5月29日起计算至房屋交付时止，共计127840元，要求乌兰浩特市红山龙房地产开发有限公司给付营业损失费，按照每平米每月20元、170平米计算，自2015年5月29日起计算至房屋交付时止，共计47个月，营业损失159800元；2.请求法院依法判令乌兰浩特市红山龙房地产开发有限公司给付一、二层楼房减少面积费用394201.28元，地下室减少面积费用62822.50元，1号车库减少面积费用22043.232元，2号车库减少面积费用2238.56元；3.请求法院依法判令乌兰浩特市红山龙房地产开发有限公司给付方波鉴定费30000元。一审法院认定事实：2013年11月29日，方波（被拆迁人，乙方）与乌兰浩特市红山龙房地产开发有限公司（拆迁人，甲方）签订了《城市房屋拆迁产权调换协议书》（以下简称协议书）一份，《协议书》约定：第一条“乙方原有的房屋位于乌兰浩特市××街，产权证号300301/305008，房屋所有人方波，建筑面积68、32平方米，用途住宅，结构砖木。”第二条“甲方提供位于红山龙二期E号楼面向北东数第一户门市建筑面积170（一、二层）平方米，地下室85平方米，用途：商业，结构：框架，E座面向东门市后南数第1、2号车库，面积24.4×2作为乙方的回迁安置房屋。”第三条“乙方自行过渡期限自2013年11月29日至2015年5月29日，回迁时按实际发生结算房屋建筑结构和楼层差价款。”第三条第（四）款“结合（二）、（三）项甲乙双方结算差价款，1.甲方应支付乙方50000元；此款协议交房后，立即支付。”第五条“甲方应在本协议约定的临时过渡期内保证乙方回迁安置。逾期不能回迁的，甲方应在临时过渡期满30日前通知乙方，并按下列约定处理：（一）除不可抗力外，乙方不能按合同期限回迁安置的，自逾期之日起，由甲方按照临时安置补助费标准的2倍向乙方支付临时安置补助费。回迁安置非住宅房屋的，自逾期之日起，由甲方按每月每平方米20元的标准向乙方支付停产、停业损失补偿款。”第六条“（一）......（二）回迁安置房建筑面积与协议约定面积有差异的（以产权测绘面积为准），按《商品房销售管理办法》第二十条规定执行。第七条其他约定为手写内容，经结算甲方支付乙方伍万元整，50000，已付现金。注：此房面积最终以产权测绘提供面积为准，多退少补（包括搬家费、过渡费及附属设施等费用）注：如不按期交付使用，按回迁面积支付过渡费。增平不予补偿。”合同签订后，方波按照约定搬家腾房，乌兰浩特市红山龙房地产开发有限公司于2019年4月15日向方波交付了144.13平方米门市房一套，74.07平方米地下室一套，22.36平方米车库一个，24.06平方米车库一个。诉讼中，方波为支持己方诉讼请求，向该院提交评估及鉴定申请书，要求对门市房、地下室及车库每平方米的市场价值进行评估。经该院委托乌兰浩特市华夏宏润资产评估事务所评估后出具《资产评估报告书》，评估结论为：红山龙小区二期E座东数第一户门市××层），面积为144.13平方米，评估单价为8452元/平方米，红山龙小区二期E座东数第一户门市地下室，面积为74.07平方米，评估单价为3250元/平方米，红山龙小区二期E座面向东门市、2号车库，面积分别为22.36平方米、24.06平方米，评估单价为6584元/平方米。上述事实有《城市房屋拆迁产权调换协议书》一份、入户通知单复印件一份、营业执照、税务登记复印件各一份、鉴定报告一份，乌兰浩特市红山龙房地产开发有限公司出具的《红山龙房地产开发有限公司【红山龙二期】项目房屋拆迁补偿安置方案》（以下简称《补偿安置方案》）复印件一份在卷佐证，经过庭审质证，方波提供的上述证据能够相互印证，该院予以认定。乌兰浩特市红山龙房地产开发有限公司出具的《补偿安置方案》虽为复印件，但其作为文件的制发主体，将《补偿安置方案》作为证据提交该院，视为其认可文件内容，该院对该份证据真实性予以认定。一审法院认为，方波、乌兰浩特市红山龙房地产开发有限公司双方签订的《城市房屋拆迁产权调换协议书》不违反法律、行政法规的规定，成立且有效。合同双方均应按照约定履行己方义务。本案中，方波已经按照合同约定的时间履行了搬家腾地的义务，乌兰浩特市红山龙房地产开发有限公司应按照双方约定交付产权调换房屋、支付过渡安置补助费及营业损失。乌兰浩特市红山龙房地产开发有限公司于2019年4月15日向方波交付调换房屋，违反双方合同约定，根据双方关于逾期交付房屋过渡安置补助费的约定，方波主张自2015年5月29日起按照每月16元给付过渡安置补助费，至房屋实际交付之日止，该院予以支持，双方又约定，如不按期交付使用按回迁面积支付过渡费，故，过渡安置补助费应按回迁面积170平方米计算标准，因乌兰浩特市红山龙房地产开发有限公司已支付2000元，计算时应予以扣减。方波主张营业损失，因方波提供了营业执照、税务登记复印件各一份，证明被拆迁房屋曾用于经营性活动，乌兰浩特市红山龙房地产开发有限公司提供给方波的房屋为商业用房，故，方波要求乌兰浩特市红山龙房地产开发有限公司给付营业损失，该院予以支持，但应按原房屋面积100平方米计算。因过渡安置补助费标准为每月8元/平方米，逾期按照双倍给付，即16元/月，营业损失自逾期之日起，按每月20元/平方米的标准支付。方波主张给付房屋面积减少的房价款，因乌兰浩特市红山龙房地产开发有限公司交付的商业用房、地下室面积较双方合同约定的面积分别小25.87平方米及10.93平方米，两户车库面积较双方合同约定的面积小2.38平方米，故，乌兰浩特市红山龙房地产开发有限公司应向方波支付面积差额款，方波主张商业用房按照8452元每平方米、地下室按照每平方米3250元、车库按照每平方米6584元每平方米给付面积差额款，并提供了评估报告予以证明，该院予以支持。方波主张以《商品房销售管理办法》第二十条规定作为面积发生误差时的处理依据，虽双方签订的《城市房屋拆迁产权调换协议书》第六条约定回迁安置房建筑面积与协议约定面积有差异的按照商品房销售管理办法第二十条的规定执行，但双方在该协议第七条手写标注为“此房面积最终以产权测绘提供面积为准，多退少补（包括搬家费、过渡费及附属设施等费用）”。根据法律规定房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理，故方波主张的房屋面积差异，地下室面积差额款35522.50元，车库面积差额款15669.92元。乌兰浩特市红山龙房地产开发有限公司辩称，给付过渡安置补助费的截止时间应为2018年10月，因其交房时间为2019年4月27日，故对其反驳意见不予支持；乌兰浩特市红山龙房地产开发有限公司辩称方波被拆迁房屋为非经营性用房，与该院查明事实不一致，故，对其反驳意见不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、乌兰浩特市红山龙房地产开发有限公司自2015年5月29日起以170平方米为基数、按照每月16元/平方米计算并给付方波逾期安置补助费，至2019年4月27日止，计算时扣减已支付的2000元；乌兰浩特市红山龙房地产开发有限公司自2015年5月29日起以100平方米为基数、按照每月20元/平方米计算并给付方波停产、停业补偿款，至2019年4月27日止；二、乌兰浩特市红山龙房地产开发有限公司给付方波房屋面积减少的房价款218653.24元，地下室面积减少价款35522.50元，车库面积减少价款15669.92元；三、鉴定费用30000元，由乌兰浩特市红山龙房地产开发有限公司负担；四、驳回方波其他诉讼请求。案件受理费11489元，由乌兰浩特市红山龙房地产开发有限公司负担7368元，由方波负担4121元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明事实正确，本院予以确认。本院认为，上诉人方波上诉称，被上诉人乌兰浩特市红山龙房地产开发有限公司应以170平方米为基数、按照每月20元/平方米计算给付方波停产、停业补偿款。《乌兰浩特市国有土地上房屋征收与补偿办法》第三十四条第二款规定“征收非住宅房屋实行产权调换造成的停产、停业损失，过渡期内（同一项目区域内，非住宅过渡期与住宅过渡期相同），由征收人按照被征收房屋建筑面积每平方米350元的标准给予一次性补偿。逾期由征收人按被征收房屋面积每月每平方米20元的标准向被征收人支付停产、停业损失（不足半个月按半个月计算，超过半个月按一个月计算）”。因方波被拆迁房屋面积合计100平方米，故一审法院判决乌兰浩特市红山龙房地产开发有限公司自2015年5月29日起以被拆迁房屋面积100平方米为基数、按照每月20元/平方米计算并给付方波停产、停业补偿款，至2019年4月27日止并无不当。另外，方波上诉称回迁房屋差平面积应按照双方协议中违约条款关于面积的约定来进行赔偿。经查，方波与乌兰浩特市红山龙房地产开发有限公司在《城市房屋拆迁产权调换协议书》第七条手写标注约定：“此房面积最终以产权测绘提供面积为准，多退少补（包括搬家费、过渡费及附属设施等费用）”，因双方已对回迁房屋的差平面积进行了上述约定，故一审法院依据双方的约定，以鉴定结论确认的面积判决乌兰浩特市红山龙房地产开发有限公司给付方波回迁房屋、地下室及车库的面积差价款并无不当。综上所述，方波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11489元，由上诉人方波负担。本判决为终审判决。审判长 罗延红审判员 高 岩审判员 高铁英 二〇二〇年五月七日书记员 蒋 雪