天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终1826号上诉人（原审被告）：天津市英杰汽车修理厂，住所地天津市河北区金钟河大街246号。投资人：刘鸿义，经理。委托诉讼代理人：安宁，天津思盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘润洁，天津思盈律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津市纺织机械器材配件经营技术服务公司，住所地天津市河北区金钟河大街246号。法定代表人：王学军，总经理。上诉人天津市英杰汽车修理厂因与被上诉人天津市纺织机械器材配件经营技术服务公司房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河北区人民法院（2019）津0105民初6533号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。天津市英杰汽车修理厂上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判上诉人不向被上诉人交还涉诉房屋场地；2.一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定租赁合同到期时未考虑本案诉争租赁合同的特殊性，上诉人与被上诉人自2006年5月1日就开始租赁关系，因上诉人从事的系国家批准的二类汽修经营，办理营业资质需要提供6年以上的长期租赁合同，因此上诉人在与被上诉人建立租赁关系时就约定了长期租赁，被上诉人曾向上诉人承诺租约到期会优先与上诉人按原合同约定续租，但被上诉人后期强制将长期租赁合同改为一年一签的合同，上诉人曾就此问题多次与被上诉人协商，被上诉人的原法定代表人也同意长期租赁并出具证明。上诉人对涉诉房屋投入巨大成本，现突然停止租赁关系，上诉人不能找到同样地点继续经营，给上诉人造成巨大经济损失，产生相关工人的就业问题。因此，上诉人认为涉诉租赁合同不能随意解除，不同意搬离涉诉房屋及场地。同时，认为一审程序违法，没有给予上诉人足够的答辩期限。天津市纺织机械器材配件经营技术服务公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉,维持原判。天津市纺织机械器材配件经营技术服务公司向一审法院起诉请求：1.依法判令被告立即搬离承租的河北区金钟河大街246号四层建筑第一层及厂院；2.依法判令被告按照双倍租金标准向原告支付2018年12月至实际腾房之日的房屋使用费；3.依法判令被告支付拖欠的电费21956.82元（截止到2019年5月30日）；4.本案诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：原告与被告系租赁合同的出租方与承租方，被告自2006年5月起即租赁原告所有的坐落河北区房屋及部分场地，用于经营汽车维修，此后双方数次续订租赁合同。2017年4月30日，原告（甲方）与被告（乙方）再次签订《租赁合同》，约定甲方将上述房屋及场地出租给乙方；出租面积为楼房400平方米，场地300平方米，租赁期限一年，自2017年5月1日起至2018年4月30日止；租赁期满后本合同即终止，届时乙方须将租赁物退还，如乙方要求继续租赁，则需在合同届满前两个月书面向甲方提出申请，如甲方同意继续租赁则重新签订租赁合同；租赁未到期，乙方不得提前解除本租赁合同；租金为按半年缴付，每月8333.33元，年租金100000元（其中楼房年租金60000元，场地年租金40000元），合同签订后十天内一次性支付半年租金50000元；电费每度1.16元，随调价文件调整，水费每吨8.05元，随调价文件调整，综合服务费每月5元；租赁期间乙方需要维修租赁物的要经过甲方书面同意，且相关维修费用由乙方自行承担。同时该合同违约责任条款中约定，乙方未按合同约定期限支付租金及其他费用，每逾期一日，乙方应承担应交租金或其他费用千分之二的违约金，逾期30天，视同乙方提前终止合同，甲方有权要求乙方付清全部欠款和违约金，并要求乙方立即腾清租赁物及附属设施，甲方亦有权采取措施停止对租赁物及附属设施的水、电、气的供应；合同因租赁期满或合同约定、法定原因而终止时，乙方未能及时向甲方腾还租赁物及附属设施的，乙方应按合同所确定的租金标准的两倍向甲方支付合同终止日至实际腾还租赁物及附属设施之日的使用费。当日，双方还签订《对外出租单位防火安全、治安防范协议书》一份，就使用租赁房屋过程中的防火、治安等内容亦进行了约定。合同签订后，被告使用涉案房屋及场地并交纳租金。合同到期后，双方未再续订书面租赁合同，被告仍继续使用涉案房屋及场地并已交纳租金至2018年11月30日。2019年5月16日，原告以ＥＭＳ快递形式向被告邮寄《告知书》一份，主要内容为：原告公司将于2019年5月30日整体停电对公司内线路进行检修，对变电器等设备进行维护及更换。因被告承租的400平方米房屋及300平方米场地已经于2018年4月30日到期，要求被告根据双方租赁合同的约定在本通知送达后10日内完成搬迁、腾房离场义务，逾期原告有权利对被告未搬迁腾房离场的物资、设备进行单方处置，并要求被告结清租金及水电费等相关费用，否则原告将通过法律途径追究被告逾期腾房导致的一切法律责任，并收取占用期间相应的费用。原告邮寄该《告知书》的过程经天津市河西区公证处进行公证，此后被告亦收悉该《告知书》。2019年5月30日，原告再次口头通知被告腾房并对涉案房屋及场地断电，双方沟通后对被告限制用电每天为7小时，持续半月后恢复正常供电，2019年9月27日原告对被告停止供电。现原告以诉称为由起诉，要求被告腾交涉案房屋及场地，按照双倍租金标准支付2018年12月至实际腾迁之日的房屋使用费，并支付拖欠的电费。一审庭审中，原告表示其主张按照双倍租金标准给付房屋使用费是依据双方合同的约定，目的是弥补被告未及时返还涉案房屋及场地，对原告造成的经济损失，电费系由原告公司工作人员统计核算，但电表数字未经被告确认。被告则表示并未见到原告张贴的腾房通知，被告应支付的电费系以被告的投资人刘鸿义担任涉案场地门卫的应得工资相互折抵，每月折抵3300元并已折抵至2019年6月30日，同时以辩称意见不同意原告的诉讼请求。一审法院认为，原、被告于2017年4月30日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应依法确认有效，双方均应依照合同约定享受权利、承担义务。2018年4月30日租期届满后，双方未再签订书面合同，被告继续使用涉案房屋及场地并向原告交纳租金，原告亦未提出异议，双方形成不定期租赁关系，原租赁合同继续有效，原告有权随时要求被告返还租赁物。2019年5月16日，原告向被告邮寄限期腾房的《告知书》，2019年5月30日原告再次以口头形式通知被告腾房，应认定双方的不定期租赁关系于2019年5月30日解除，不定期租赁关系解除后，被告应将租赁物返还原告，现原告要求腾交房屋及场地，于法有据，一审法院予以支持。关于原告要求被告给付的房屋使用费，被告自2018年12月1日起未再支付房屋租金至2019年5月30日双方解除不定期租赁关系，该期间内被告应按原租赁合同约定的租金标准支付租金，数额应核定为49885.83元（8333.33元/月×5个月+100000元/年÷365天×30天）。此后被告未能及时腾交房屋并继续使用，理应向原告支付房屋使用费，但双方原《租赁合同》中约定使用费标准为双倍租金明显过高，一审法院酌情调整为按合同约定租金标准的1.3倍给付，每日为356.16元（100000元/年÷365天×1.3倍），被告应按该标准向原告支付2019年5月31日起至实际腾房之日止的房屋使用费。至于原告主张的电费一节，因目前原告提交的证据不足以证明被告拖欠电费的具体数额，故其该项诉讼请求，一审法院暂无法支持，可待证据充足后另行主张权利。原告提出曾于2018年10月12日在被告厂门口张贴腾房通告一节，因原告所提交通知的抬头处并非被告，通知书的签收人处亦为空白，故不能证明系向被告发出，被告亦否认收悉过该通知，故该意见一审法院无法采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：“一、本判决生效后三十日内，被告天津市英杰汽车修理厂将坐落河北区金钟河大街246号四层楼房的一层（建筑面积约400平方米）及场地（建筑面积约300平方米）腾空交还原告天津市纺织机械器材配件经营技术服务公司；二、本判决生效后三十日内，被告天津市英杰汽车修理厂给付原告天津市纺织机械器材配件经营技术服务公司2018年12月1日至2019年5月30日期间的房屋租金49885.83元，并按356.16元/天的标准向原告天津市纺织机械器材配件经营技术服务公司支付2019年5月31日起至实际腾房之日止的房屋使用费；三、驳回原告天津市纺织机械器材配件经营技术服务公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1870元，由原告天津市纺织机械器材配件经营技术服务公司负担238元，由被告天津市英杰汽车修理厂负担1632元。”本院二审期间，上诉人提交其汽修厂工人书写的证明一份，用以证明被上诉人法定代表人曾到上诉人处要求强制搬离，并采取了强行断电的措施。被上诉人表示对该证据真实性不认可。本院经审查认为，上诉人提交的该份证据记载的内容及上诉人主张的证明目的与本案纠纷不具有关联性，依法不予认定。本院二审经审理查明的案件事实与一审法院查明的案件事实一致，本院对一审查明的案件事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，上诉人与被上诉人就涉诉房屋签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，该合同合法有效，双方应按约定履行各自义务。根据合同约定，双方约定的租赁期限于2018年4月30日到期，后上诉人继续使用涉诉房屋，被上诉人未提出异议，双方间租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，上诉人应按约定的租金标准继续向被上诉人支付租金，一审法院据此判决上诉人应向被上诉人支付2018年12月1日至2019年5月31日的房屋租金49885.83元，符合法律规定，本院予以维持。本案中，被上诉人于2019年5月16日以EMS快递形式向上诉人邮寄《告知书》，并于2019年5月30日以口头形式再次向上诉人通知，明确表示不再续租，要求上诉人及时腾交租赁的房屋，故双方房屋租赁关系于2019年5月30日终止，上诉人应按合同约定及时将涉诉房屋返还给被上诉人。因此，被上诉人主张上诉人向其腾交涉诉房屋及场地，符合合同约定及法律规定，应予支持。租赁到期，上诉人未按约定返还房屋及场地，并继续占有使用该房屋、场地，其行为构成违约，根据合同约定，上诉人应向被上诉人支付合同终止日起至实际腾还房屋日止的使用费。一审法院根据当事人申请，将合同约定的逾期腾房使用费标准酌情调整为按房屋租金的1.3倍计算，并无不妥，本院予以维持。上诉人虽主张被上诉人曾在2006年签订的《房屋租赁协议》中约定上诉人在同等条件下可优先续租，且被上诉人的原法定代表人亦出具说明，承诺上诉人在合同到期后，无重大不可抗力因素影响下按原合同期限续签，被上诉人应继续将涉诉房屋及场地租给上诉人。但上诉人与被上诉人于2006年签订的《房屋租赁协议》已经到期且履行完毕，双方后期又签订多份《房屋租赁协议》，并未对优先续租问题进行约定，故上诉人主张的2006年签订的《房屋租赁协议》约定的内容，对之后建立的租赁关系不具有约束力。同时，为上诉人出具《证明》的刘礼厚虽系被上诉人的原法定代表人，但其已于2016年7月退休，其现在作出的相关承诺，不属于被上诉人授权的职务行为，无法代表被上诉人的意见。因此，对于上诉人的上述主张，本院不予支持。关于上诉人以搬离涉诉房屋及场地给其造成巨大损失以及产生工人再就业等问题为由，主张拒绝履行合同义务，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，上诉人天津市英杰汽车修理厂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人天津市英杰汽车修理厂负担。本判决为终审判决。审判长  翟均勇审判员  王伟杰审判员  薛 晨二〇二〇年五月二十七日书记员  王铎臻