湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终813号上诉人（原审被告）：吴芳，女，1974年1月12日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区。委托诉讼代理人：周迪成，男，汉族，1936年4月10日出生，住湖南省汩罗市，系吴芳之父。被上诉人（原审原告）：湖南众慧天成物业服务有限公司，住所地长沙经济技术开发区开元西路16号美林水郡2号楼105房。法定代表人：柳意，总经理。委托诉讼代理人：潘志清，湖南正方律师事务所律师。上诉人吴芳与被上诉人湖南众慧天成物业服务有限公司（以下简称“众慧天成公司”）物业服务合同纠纷一案，吴芳不服长沙县人民法院（以下称一审法院）（2019）湘0121民初8810号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴芳上诉请求：撤销原审判决，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、2006年购房后，开发商和物业公司隐瞒房屋渗水的情况。2008年发现房屋漏水找到物业公司辩论要退房和装修款时，物业公司找来保安围攻殴打。后因房屋漏水在小区外租房。2、物业公司以不卖水电的方式强行催缴物业费。3、物业公司怂恿员工电话骚扰上诉人的亲友。众慧天成公司辩称：其公司有权收取物业服务费，业委会也同意由其公司收取，业主应向其公司缴纳物业服务费。众慧天成公司向一审法院起诉请求：1、吴芳支付众慧天成公司物业管理费22131元（从2008年2月16日起至2015年12月31日、2019年7月1日至2019年7月31日止），违约金5339元，以上两项共计27470元；2、吴芳承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：1、2006年11月28日，吴芳购买了长沙美林房地产开发有限公司（以下简称美林公司）建设的美林水郡小区第2栋2单元3B号房，房屋建筑面积为144.84㎡。2007年11月15日，吴芳的丈夫刘仁辉在《美林水郡交付单》上签名并确认收房。2、2009年12月31日，美林公司与众慧天成公司签订《前期物业服务合同》，约定美林公司选聘众慧天成公司为美林水郡小区提供前期物业服务事宜，物业服务期限为五年，自2010年1月1日起至2014年12月31日止，居住房屋的物业服务费收取标准为每月1.6元/㎡。合同还对双方其他权利义务进行了相应约定。合同到期后，众慧天成公司未与美林公司或小区业委会签订新的物业服务合同，但从2010年1月1日至今，众慧天成公司为美林水郡小区提供物业服务。3、美林水郡小区在2015年1月已成立业主委员会。4、2015年12月4日，长沙县湘龙街道湘绣社区美林水郡业主委员会向众慧天成公司出具《通知》一份，载明：“在新的物业服务公司确定前，贵司有义务继续为小区提供服务”。5、吴芳从2010年1月1日起至2015年12月31日、2019年7月1日至2019年7月31日止未向众慧天成公司交纳物业费，物业费共计16917元，众慧天成公司向吴芳催收未果。一审法院根据查明的事实，将双方当事人争议的焦点概况为以下一个方面：众慧天成公司向吴芳收取物业费是否合理合法。众慧天成公司认为，众慧天成公司与美林公司于2009年12月31日签订《前期物业服务合同》，在合同履行期间，众慧天成公司依约提供了物业管理服务，合同到期后，小区内成立了业委会，业委会向众慧天成公司发出《通知》，同意众慧天成公司继续为小区提供服务，众慧天成公司有权收取物业费。吴芳不认可众慧天成公司提交的前期物业服务合同及通知，众慧天成公司与吴芳之间没有签订合同。一审法院认为，在业主委员会成立之前，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对全体业主有约束力。众慧天成公司与美林公司签订的《前期物业服务合同》合法有效。众慧天成公司据此合同向小区提供物业管理服务，并主张由吴芳缴纳物业费，于法有据，应予支持。虽该合同于2014年12月31日到期，但众慧天成公司从2010年1月1日起至今持续为美林水郡小区提供物业服务，吴芳作为美林水郡小区的业主，双方之间已形成事实上的物业服务合同关系。故众慧天成公司有权收取吴芳从2010年1月1日起至2015年12月31日、2019年7月1日至2019年7月31日止的物业费16917元，但因众慧天成公司未举证证明合同签订前对吴芳享有收取物业服务费的权利，故对众慧天成公司主张合同签订前，即从2008年2月16日至2009年12月31日的物业费，一审法院不予支持。一审法院认为，一、众慧天成公司与美林公司签订的《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律规定，合法有效，该合同的效力及于小区全体业主。虽该合同于2014年12月31日到期，但众慧天成公司从2010年1月1日起至今持续为美林水郡小区提供物业服务，吴芳作为美林水郡小区的业主，双方之间已形成事实上的物业服务合同关系。现众慧天成公司已为小区提供物业服务，而吴芳欠缴众慧天成公司从2010年1月1日起至2015年12月31日、2019年7月1日至2019年7月31日止的物业费16917元，其事实清楚，证据充分，吴芳理应及时缴纳。二、关于违约金的问题，因众慧天成公司提供的物业服务合同未明确交付物业费的期限，且合同亦没有约定违约责任，故对于众慧天成公司的该项诉讼请求，一审法院不予支持。三、关于吴芳抗辩房屋漏水导致其损失的问题，因与本案非同一法律关系，不属于本案处理范畴，吴芳可收集证据后另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决如下：一、限吴芳在判决生效后十日内支付湖南众慧天成物业服务有限公司物业费16917元；二、驳回湖南众慧天成物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，即应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费487元，减半收取243.5元，由湖南众慧天成物业服务有限公司负担93.5元，由吴芳负担150元。二审中，吴芳向本院提交下列证据：证据一、关于成立首届业主委员会和相关事宜的函。证据二、关于长沙市美林水郡项目成立业主大会的申请书。证据三、关于物业配合提供业主大会场地的协助函。证据四、美林水郡业主委员会筹备人员清签表。拟证明业主已经明确主张了自己的权益。经本院组织质证，众慧天成公司发表如下质证意见：对上述证据的合法性、关联性有异议，且上述证据不属于新证据。经审查，吴芳向本院提交的上述证据均缺乏关联性，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，双方争议焦点为众慧天成公司是否有权向吴芳收取物业费。吴芳上诉提出众慧天成公司存在侵权行为，服务存在问题，其不应向众慧天成公司支付物业费。经审查，长沙美林房地产开发有限公司与众慧天成公司签订前期物业服务合同，约定众慧天成公司为美林水郡小区提供物业服务。根据长沙县湘龙街道湘绣社区美林水郡业主委员会于2015年12月4日发布的通知，该通知要求在新的物业服务公司确定前，众慧天成公司有义务继续为小区提供服务。且众慧天成公司实际为吴芳等业主提供了物业服务，应当认定从慧天成公司与吴芳之间形成了事实上的物业服务合同关系。现吴芳未提交充分的证据证明众慧天成公司存在侵权行为及服务存在问题的情况，应向众慧天成公司支付物业费，一审判决并无不当。综上所述，吴芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费487元，由上诉人吴芳负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  易伟玲审判员  赵佳玮二〇二〇年五月二十六日书记员  孙 娇附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。