广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5778号上诉人（原审被告）：欧素芳，女，1969年3月8日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。上诉人（原审被告）：罗俊成，男，1968年10月14日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。共同委托诉讼代理人：宋长黎，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州迪佳物业管理有限公司。住所地：广州市越秀区东风西路132号自编二楼D房。法定代表人：秦少瑜，执行董事。委托诉讼代理人：陈俊鑫，广东领华律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴彬，公司员工。上诉人罗俊成、欧素芳因与被上诉人广州迪佳物业管理有限公司（以下简称迪佳公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初9291号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。罗俊成、欧素芳上诉请求：1．撤销一审判决第一项；2．驳回迪佳公司的所有诉讼请求。3.一、二审诉讼费用由迪佳公司承担。事实和理由：一、一审法院没有查明案件事实。1.没有追加发展商康创投资有限公司（以下简称康创公司）为第三人，康创公司作为东风西路132号1-4楼的发展商及持有多数物业的业主，一审法院在没有查明康创公司是否提供符合交付条件的商铺给到包括罗俊成、欧素芳在内的小业主。是否进行过二次改建但没有依法报建及是否存在过错。迪佳公司与康创公司为关联公司，康创公司是否已缴纳物业服务费。这些事实的查明都与罗俊成、欧素芳是否有权向迪佳公司抗辩拒绝支付物业服务费有牵连关系，康创公司如果作为第三人参加本案的诉讼，则其有义务提供相关证据。但是，一审法院却没有追加康创公司为第三人参加诉讼，导致本案及之前与本案类似的案件都没有获得公正判决。2.没有查明本案所涉商铺是否已移交给罗俊成、欧素芳。一审法院仅以《商铺买卖合同》《金利壹号前期物业服务协议》《金利壹号商铺使用权移交确认书》等约定的内容作为查明案件的事实，作为罗俊成、欧素芳已收铺的依据是错误的。因为一审法院并没有了解康创公司和罗俊成、欧素芳是否按照合同履行的义务，是否已实际向罗俊成、欧素芳交铺。一审法院也拒绝罗俊成、欧素芳要求对商场是否进行改建进行专项司法鉴定的申请。3.没有查明所涉商铺空置的原因及过错。根据《金利壹号前期物业服务协议》第四条第一款第2项的约定：因乙方原因空置房屋的，仍按房屋建筑面积每月收取物业服务费。即，非因乙方（罗俊成、欧素芳）的原因空置房屋的，罗俊成、欧素芳是否有权拒绝支付物业服务费？一审法院至少应当查明本案所涉商铺空置的原因及应当由谁承担过错责任进行分析。4.罗俊成、欧素芳取得房地权证是根据2012年10月26日与案外人罗志辉和钟达欢签订的《广州市存量房买卖合同》约定取得，并非是根据2011年3月8日与案外人康创公司签订的《商铺买卖合同》约定取得。5.康创公司不是原商铺权利人，没有履约能力，签订《商铺买卖合同》时有欺诈性。6.基于《商铺买卖合同》签订的《金利壹号前期物业服务协议》、《金利壹号商铺使用权移交确认书》等，迪佳公司也同样不具有履约能力。原因：罗俊成、欧素芳的商铺是二手房买卖所得，已有在先物业管理，康创公司没有移交任何物业相关资料给迪佳公司。罗俊成、欧素芳应当承接原实际出卖人罗志辉和钟达欢时的物业管理，所以，罗俊成、欧素芳有权不履行《金利壹号前期物业服务协议》约定的义务，没有向迪佳公司支付物业管理费的义务。二、一审法院没有正确适用法律。一审法院认为“针对此前包括迪佳公司与罗俊成、欧素芳在内的同楼盘同类型物业服务合同纠纷的多份生效判决已确认了迪佳公司对涉案商铺提供了物业服务管理，有权收取相应的物业管理服务费。至于罗俊成、欧素芳与康创公司之间关于交铺、消防等方面的纠纷，不属于本案审理范围，罗俊成、欧素芳可另行主张”。罗俊成、欧素芳认为，在上诉期间，罗俊成、欧素芳发现新的证据，不适用之前的同楼盘同类型物业服务合同纠纷的多份生效判决。应当重新全面查明案件事实和正确适用法律，从而才能做出公正的判决，以维护罗俊成、欧素芳的合法权益。迪佳公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，迪佳公司已实际提供物业管理服务，有权向罗俊成、欧素芳收取物业管理费，请求法院驳回上诉，维持原判。迪佳公司于2019年2月20日向一审法院起诉请求：罗俊成、欧素芳向迪佳公司支付广州市东风西路132号三楼3190号商铺2017年11月1日至2019年1月31日期间的物业管理费5253.44元（其中2017年11月1日至2017年12月31日，每月按16元/平方米的标准计算；2018年1月1日至2019年1月31日，每月按30元/平方米的标准计算），并以每月欠费为基数，自欠费当月6日起按每日千分之一标准支付违约金至付清全部欠付物管费止。一审法院经审理查明：2011年3月8日，罗俊成、欧素芳（买受人）与康创公司（出卖人）签订了《商铺买卖合同》，其中约定罗俊成、欧素芳向康创公司购买位于广州市东风西路132号三层3190号铺，商铺合同约定建筑面积12.4747平方米；该商铺移交后，买受人承诺遵守出卖人选聘的物业管理公司制定的物业管理规定。第五条商铺使用权约定：1.该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年8月30日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权，包括依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜台等行为，买受人不得干涉。第六条商铺使用权交接。1.出卖人应当于2011年8月31日前，以书面形式通知买受人办理该商铺使用权的交接手续。2.买受人负有积极配合出卖人办理该商铺使用权交接的义务，并与该商铺商场管理公司签订委托租赁、经营管理的相关合同……3.根据本合同第六条的约定，2011年8月31日前交付使用的商铺，其使用权及收益权在2014年8月30日之前归出卖人所有，买受人不得以与本合同相关的任何理由拒绝办理该商铺使用权交接手续，买受人同意办理该商铺使用权交接后不得以任何理由向出卖人索取任何租金及费用。4.2011年8月31日前交付使用的商铺，会因为整体经营的原因而未能按本合同约定的装修标准进行装修，买受人不得以装修标准问题为由拒绝办理该商铺使用权交接手续，出卖人对负责商铺的经营管理公司进行监督，并负责于2014年8月30日前按本合同约定的装修标准，将该商铺交付买受人使用。第七条商铺交付：1.出卖人应于2014年8月30日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权。2.因不可抗力或者当事人在本合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当及时书面告知买受人。3.买受人未按书面通知的时间办理收铺手续的，视为从书面通知的收铺日期起该商铺已实际交付买受人等。2011年8月29日，迪佳公司（康创公司委托的物业服务企业，甲方）、欧素芳（乙方）签订了《金利壹号前期物业服务协议》。其中约定，根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订《商铺买卖合同》时，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议：第一条双方的权利和义务：一、甲方的权利义务：1.对商场共用部位、共用设施设备、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2.根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本商场的《管理规约》《商户手册》和《装修指南》及有关物业管理规章制度，并告知乙方；3.建立健全本商场的物业管理档案资料……6.依据本协议向乙方收取物业管理费用……10.向乙方提供商场自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务……二、乙方的权利义务：1.配合物业管理公司的管理服务活动，监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；2.遵守本商场的《管理规约》《商户手册》和《装修指南》及有关物业管理规章制度，并配合管理公司做好物业的各项管理工作；3.按有关规定向甲方交纳物业管理费用及其他费用……8.乙方应确保其预留给甲方的联系方式，乙方通讯、联系地址有变更，应及时通知甲方管理处，因通讯、联络方式失效造成的损失和责任由乙方承担责任等。第二条物业管理服务：包括商场共用部位的维护和管理、商场共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安等。第四条物业服务费用：一、物业管理服务费：乙方每月须向甲方缴交物业管理服务费，收费以买卖单元的建筑面积12.4747平方米计算，标准为16元／平方米／月，即乙方每月应缴交物业管理费服务费为200元（包含商场范围内日常的物业管理及日常工程设施设备的维修保养费用，但不包括公共区域设备、设施及空调运行电费及公共区域的照明用电、业户单元能源费、水、电、煤气、通讯等费用）。乙方首次缴费时需向甲方预交三个月物业服务费，其中一个月物业服务费用为首月管理费用，其余两个月物业服务费用作为保证金。1.乙方交纳费用的时间：（1）以《交楼通知书》规定的时间为收费起始日；在发展商不负逾期交楼责任的情况下，乙方逾期收楼的以《商品房买卖合同》约定交楼之日起计收，在发展商负有逾期交楼责任，以乙方实际收楼之日起计收。（2）乙方须于每月5号前，向甲方缴交当月物业管理服务费。如当天为公众假期，则缴费日期顺延至公众假期期满后的第一天。乙方逾期缴费，除应及时补交外，每逾期一日，须按所欠物业管理服务费总额的千分之一向甲方支付违约金。2.因乙方原因空置房屋的，仍按房屋建筑面积每月收取物业服务费……第八条、违约责任：四、乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权追缴并要求乙方补交并从逾期之日起每天按千分之一交纳违约金等。2011年8月29日，罗俊成、欧素芳（业主、甲方）及迪佳公司（丙方）与康创公司（乙方）三方签订了《金利壹号商铺使用权移交确认书》。其中约定，甲、丙双方就广州市东风西路132号“金利壹号”3层3190号商铺物业管理事宜签订了《前期物业服务协议》及附件，鉴于该商铺在2011年8月31日至2014年8月30日期间由乙方统一经营使用，故甲乙丙三方对该商铺的物业、经营管理有关权利义务确认如下：一、该商铺从2011年8月31日起，甲方按《商铺买卖合同》的约定，将商铺使用权移交乙方，乙方自2011年8月31日起按照商场统一经营装修标准对该商铺进行装修及经营。二、鉴于该商铺在2011年8月31日至2014年8月30日期间，乙方享有该商铺的使用权及收益权，包括依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙等行为。甲乙丙三方确认在2011年8月31日至2014年8月30日期间，甲方依《前期物业服务协议》及附件需缴交的综合管理费由乙方及实际使用人、承租人向丙方交付，同时《金利壹号消防安全责任合同书》、《金利壹号临时管理公约》中对使用人、承租人的有关经营责任约定也由乙方及实际使用人、承租人承担。三、2014年8月30日起，如甲方自主经营或交付第三方经营的，则由甲方承担向丙方支付综合管理费的责任，同时《金利壹号消防安全责任合同书》、《金利壹号临时管理公约》中对使用人、承租人的有关经营责任约定也由甲方承担。四、在约定的乙方享有使用权期间届满前6个月，甲、乙双方需协商使用权届满后是续租还是恢复原《商铺买卖合同》中约定的交铺标准由乙方交付给甲方。五、2014年8月30日起，甲方继续将上述商铺交付乙方统一经营的，有关综合管理费的交付和经营责任由乙方及实际使用人、承租人承担。六、本确认书自双方签订之日起生效，本确认书与《前期物业服务协议》及附件具有同等的法律效力，如有不一致以本确认书为准。期满后康创公司没有继续对涉案商铺进行统一经营。2017年5月17日，广州市中级人民法院针对同楼盘同类型物业服务合同纠纷作出（2017）粤01民终5165号民事判决，该判决认定了迪佳公司有权向产权人收取综合管理费、物业费保证金、水电费周转金等，该判决已生效。2018年2月5日，迪佳公司曾向一审法院起诉罗俊成、欧素芳要求罗俊成、欧素芳支付2014年9月1日至2017年10月30日期间的物业管理费7600元（每月按16元/平方米的标准计算），并自判决生效之日起每日按照所欠物业管理费千分之一支付违约金至付清全部欠付物业管理费止等。对此，一审法院于2018年8月20日作出（2018）粤0104民初5378号民事判决书，认为针对同楼盘同类型物业服务合同纠纷，广州市中级人民法院已作出（2017）粤01民终5165号生效判决书，确认了迪佳公司对涉案商铺提供了物业服务管理，有权收取相应综合管理服务费……根据迪佳公司、罗俊成、欧素芳和康创公司签订的《商铺使用权移交确认书》可知，罗俊成、欧素芳已办理了涉案商铺的收楼手续并移交给康创公司，并确定了自2011年8月31日起至2014年8月30日期间，本应由罗俊成、欧素芳缴交的综合管理费由使用人康创公司向迪佳公司支付。从该约定来看，康创公司与罗俊成、欧素芳仅是不同情况下交付物业管理费用的主体，而就缴纳物业管理费法律关系来说，康创公司、罗俊成、欧素芳是迪佳公司的同一相对方。罗俊成、欧素芳是涉案商铺的产权人，且2014年8月31日起，罗俊成、欧素芳与康创公司并无达成继续将商铺交给康创公司统一经营的合意，故自2014年8月31日起，迪佳公司作为涉案商铺的物业管理方要求作为产权人的罗俊成、欧素芳支付物业管理费、物业费保证金、水电费周转金并无不妥等。但因迪佳公司部分诉讼请求超过诉讼时效，故判决自该判决发生法律效力之日起十日内，欧素芳、罗俊成向迪佳公司支付2015年10月1日至2017年10月30日期间的物业管理费5000元（按每月200元的标准计付），逾期支付的，每日按前述所欠物业管理费总额的1‰支付违约金至实际付清欠付的物业管理费止等。判后欧素芳、罗俊成不服该判决向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院作出（2018）粤01民终22717号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2017年12月20日，迪佳公司向罗俊成、欧素芳（收件地址广州市白云区岭南新世界映翠园G21-904）邮寄《康创商品交易中心（原金利壹号）上调物业管理费的通知》，称由于近年来物价上涨及人力资源成本不断提高，迪佳公司连续两年处于亏损状态，经核算，康创商品交易中心目前运作成本已达30.44元/平方米，为维持良好的物业服务现状，迪佳公司决定于2018年1月1日起，将康创商品交易中心物业管理费从每月16元/平方米上调至每月30元/平方米等。该邮件签收情况显示于同年12月22日“他人收”。关于涉案物业管理费上调至每月30元/平方米的问题，迪佳公司称该次调整未与罗俊成、欧素芳协商一致，也未召开业主大会。一审法院认为：针对此前包括迪佳公司与罗俊成、欧素芳在内的同楼盘同类型物业服务合同纠纷的多份生效判决已确认了迪佳公司对涉案商铺提供了物业服务管理，有权收取相应物业管理服务费，现罗俊成、欧素芳未依约缴纳物业管理费，迪佳公司主张按每月每平方米16元（即每月200元）的标准计收2017年11月1日至2017年12月31日期间的物业管理费，于法有据，一审法院予以支持。本案系物业服务合同纠纷，仅审理罗俊成、欧素芳之间在物业服务合同中的权利义务及法律责任。至于罗俊成、欧素芳与康创公司之间关于交铺、消防等方面的纠纷，不属于本案审理范围，罗俊成、欧素芳可另行主张。关于2018年1月1日至2019年1月31日期间按照何标准支付物业管理费的问题，迪佳公司与欧素芳签订的《金利壹号前期物业服务协议》约定涉案商铺物业管理费的标准为16元/平方米/月，即每月200元，该合同对双方均有约束力。《广州市物业管理暂行办法》第六十九条规定了业主大会成立之前需要对物业服务收费标准进行调整应当遵循的程序。迪佳公司未能举证证明其调价过程遵循了《广州市物业管理暂行办法》第六十九条规定的程序，亦未能提交对物业项目经营情况和调价方案的审计报告，因此，迪佳公司主张2018年1月1日至2019年1月31日期间按照30元/平方米的标准收取物业管理费依据不足，一审法院不予支持，罗俊成、欧素芳应继续按照16元/平方米的标准向迪佳公司支付2018年1月1日至2019年1月31日期间的物业管理费。罗俊成、欧素芳没有按照《金利壹号前期物业服务协议》支付物业管理费，已属违约，故一审法院对迪佳公司要求罗俊成、欧素芳支付违约金的诉讼请求予以支持。该协议中关于违约金计算标准的约定并不属于加重罗俊成、欧素芳责任的格式条款，罗俊成、欧素芳主张该条款无效一审法院不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条之规定，于2019年8月20日作出判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，欧素芳、罗俊成向广州迪佳物业管理有限公司支付2017年11月1日至2019年1月31日期间的物业管理费3000元（按照每月200元计算）及迟延支付上述物业管理费的违约金（每月物业管理费的违约金从当月的6日起计至付清物业管理费之日止，以每月应付而未付的物业管理费为本金，每日按1‰计，违约金总额以不超过所欠物业管理费为限）；二、驳回广州迪佳物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费50元，由广州迪佳物业管理有限公司负担25元，由欧素芳、罗俊成负担25元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审中，罗俊成、欧素芳提交了以下证据：1.广州市房地产档案馆提供的越秀区东风西路132号3190商铺的《存量房买卖合同》、《报建图》、《商品房预售许可证》、《建筑管理验收合格证》和《建设工程规划许可证》，其中《存量房买卖合同》记载的卖方为罗志辉、钟达欢，卖方委托代理人为刘炳培，买方为罗俊成、欧素芳，买方委托代理人为吴宇，《存量房买卖合同》由双方委托代理人签署；《商品房预售许可证》、《建筑管理验收合格证》和《建设工程规划许可证》记载预售单位、建设单位为广州基伟房地产发展有限公司。罗俊成、欧素芳主张上述证据可以证实康创公司不是涉案商铺的开发商，其商铺是二手买卖获得。2.涉案商铺的产权证及测绘地理信息技术服务报告，拟证实涉案商铺交付时没有独立隔离；3.穗规划资源公开（2019）5355号《政府信息公开申请告知书》，拟证实东风西路132号的规划许可仅限于“外立面改造、室内改建楼梯间及手扶梯工程”，1-4层的其他改建没有获得规划许可；4.穗规划资源公开（2020）212号《政府信息公开申请告知书》，拟证实东风西路132号1-4层的所有改建均无规划验收竣工图；5.房地权证，拟证实罗俊成、欧素芳是根据《存量房买卖合同》约定取得房产证。经质证，迪佳公司对证据1-4的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，认为本案为物业服务合同纠纷，上述证据涉及与案外人关于商品房买卖合同纠纷的问题，与本案无关；对证据5的真实性、合法性及关联性予以确认，罗俊成、欧素芳作为业主应缴纳物业管理费。另查明，针对同楼盘同类型物业服务合同纠纷，本院（2019）粤01民终22337号民事判决及（2019）粤01民终23413号民事判决，对于一审法院判决有关业主向迪佳公司支付2017年11月1日至2019年1月31日期间的物业管理费及迟延支付物业管理费的违约金的内容予以维持。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：罗俊成、欧素芳是否应向迪佳公司支付物业管理费及违约金。（2018）粤01民终22717号生效判决已确认迪佳公司对涉案商铺提供了物业管理服务，有权收取相应的综合管理服务费，并判决罗俊成、欧素芳向迪佳公司支付2014年9月1日至2017年10月30日期间的物业管理费。同时，另案生效判决已对迪佳公司主张同楼盘同类型物业2017年11月1日至2019年1月31日期间的物业管理费予以支持，现迪佳公司起诉要求罗俊成、欧素芳继续支付2017年11月1日至2019年1月31日期间的物业管理费以及迟延支付物业管理费的违约金，一审判决予以支持，并无不当。虽然《存量房买卖合同》卖方并非康创公司，但除该《存量房买卖合同》，罗俊成、欧素芳与康创公司签订了《商铺买卖合同》，且签署《金利壹号商铺使用权移交确认书》办理了涉案商铺的收楼手续，故《存量房买卖合同》并不足以推翻罗俊成、欧素芳已办理收铺手续的事实，故罗俊成、欧素芳以此为由主张商铺未交付缺乏理据，本院不予支持。至于康创公司是否存在欺诈行为、收楼时是否存在加建部分未经规划审批及验收的问题，属于商铺买卖合同关系，不属于本案物业服务合同纠纷审查的范围，罗俊成、欧素芳可另案主张权利。欧素芳与迪佳公司签订《金利壹号前期物业服务协议》，同意接受迪佳公司为涉案商铺提供物业管理服务，且生效判决已认定迪佳公司实际为涉案商铺提供了物业管理服务，罗俊成、欧素芳作为涉案商铺的业主，应当承担向迪佳公司支付物业管理费的合同义务，康创公司是否为涉案房屋的开发商，不影响罗俊成、欧素芳应承担的合同义务。综上所述，罗俊成、欧素芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决基本事实认定清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由罗俊成、欧素芳负担。审判长  白小云审判员  赵云川审判员  刘 卉二〇二〇年五月二十八日书记员  熊盈颖黄咏欣