上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终3165号上诉人(原审被告)：张毅府，男，1980年11月4日出生，汉族，户籍地河南省。被上诉人(原审原告)：上海腾衡实业有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：史嘉，总经理。委托诉讼代理人：樊平，上海律宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈佳远，上海律宏律师事务所律师。原审被告：李勇，男，1983年11月29日出生，汉族，户籍地湖北省嘉鱼县潘家湾镇集贸市。上诉人张毅府因与被上诉人上海腾衡实业有限公司(以下简称腾衡公司)、原审被告李勇房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初23406号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人张毅府上诉请求：请求二审法院发回重审或依法改判：1、撤销一审判决第一项,改判为：确认张毅府与腾衡公司就上海市嘉定区宝安公路XXX号永润建材家居广场2019号商铺(以下简称系争房屋)的租赁关系于2019年4月30日终止；2、请求撤销一审判决第二项，改判驳回该项诉请；3、撤销一审判决第三项，改判为张毅府、李勇给付腾衡公司截止至2019年4月30日的场地租金及服务费31,223元；4、撤销一审判决第四项，改判为张毅府、李勇应于判决生效之日起十日内给付腾衡公司自2019年5月1日起至同年5月7日止的租金及物业管理费；5、请求撤销一审判决第五项、第六项，改判驳回腾衡公司的该项诉请；6、撤销一审判决第七项，改判为张毅府、李勇于判决生效之日起10内偿付腾衡公司逾期付款违约金(以31,223元为基数,按照日万分之五的标准,自2018年11月5日起计算至实际付清之日止)；7、一、二审诉讼费用由腾衡公司承担。事实与理由一、原审判决遗漏腾衡公司怠于行使权利致使损失扩大的关键事实《永润建材家居广场商铺租赁合同》(以下简称“案涉合同”)为一持续性合同,且在上诉人履行“提前30日向甲方书面申请”以及“提前一个月续付下一合约期的全部费用”的合同义务之后,方才完成续租事宜。但是,上诉人在履行案涉合同的过程中,自2018年底即以实际行动表示不再支付租金。直至案涉合同期限届满的2019年4月30日,上诉人既未履行支付租金义务,亦未履行完成续租的合同义务。故,上诉人认为：案涉合同因合同期限届满而终止。自2019年5月1日起,被上诉人明确知悉上诉人未能履行双方约定的续租义务,故双方之间亦不成立事实上的房屋租赁关系。2019年5月1日之后,双方因合同期限届满而终止权利义务关系,被上诉人此后的损失与上诉人无关,原审判决要求上诉人承担相关损失缺乏事实和法律依据。二、原审判决遗漏“腾衡公司在上诉人未及时缴纳租金时采取了停水、停电、控制人员从该商铺进出、阻止乙方继续可以经营等强制措施”的关键事实。根据案涉合同第7.3的约定：双方确认,甲方有权进入商铺进行有关维修、保养或其他与该商铺相关事项,并可以采取一切相关的合理技术措施。同时,根据第9.3的约定：乙方逾期支付租金、物业管理费等相关费用或逾期交房的,甲方有权对商铺采取停水、停电、控制人员从该商铺进出、阻止乙方继续可以经营等强制措施。可见：在乙方逾期支付租金的情形下,甲方能够采取一切措施进行管控的。事实上,在乙方逾期支付租金之后,甲方亦根据案涉合同的约定采取了前述措施,从而致使系争房屋停水、停电而不能正常营业,甲方的这种行为客观上致使合同目的不能实现。三、原审判决遗漏“腾衡公司在合同解除或终止后可自行处置场内设施等”这一关键事实，根据案涉合同第10.3的约定：本合同解除或终止后,乙方须在7日内清场并将商品恢复原状归还甲方,但是附属于经营场所的装修,乙方不得拆除,无偿归甲方所有,若乙方逾期未清场,则视为乙方自动放弃相关物品、附属设施的所有权,甲方有权自行予以处置(包括作为垃圾予以处理),且无需赔偿;同时,甲方有权代为清偿、代为拆除商铺内的装饰装修,由此产生的相关费用由乙方承担,甲方可以从保证金中直接扣除。可见,在案涉合同中,双方对合同权利义务终止后的清偿事宜以及期限均做了约定。张毅府认为：腾衡公司在明知合同权利义务因期限届满而终止后,当本着诚实信用的原则,积极履行合同义务而防止各方的损失进一步扩大。但是,在张毅府明确口头告知腾衡公司不续租并实际行动未为续租事宜、腾衡公司亦带人看房为租赁事宜的情形下,结合系争房屋的实际状况,腾衡公司当根据合同第10.3款之规定进场处理。根据《合同法》的规定：当事人一方违约后,对方应对采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大损失要求赔偿。根据前述法律之规定：虽然在合同中,根据各方约定采取措施防止扩大损失设定为腾衡公司的权利,但是亦是其法定义务。被上诉人腾衡公司辩称，一、腾衡公司对一审法院查明认定的事实、“本院认为”的内容及判决结果均无异议。一、腾衡公司对一审法院查明的事实没有补充,没有新的证据材料提交。二、腾衡公司不予认可曾承诺给予张毅府剩余租金20%的优惠并减免空调费。腾衡公司与张毅府未成达成租金优惠、减免空调费的合意并订立相应的补充条款,张毅府的租金缴纳情况不能体现腾衡公司同意给予张毅府租金优惠的事实,故张毅府主张改判支付腾衡公司截止2019年4月30日的场地租金及服务费31,223元及以31,223元为基数计付违约金的上诉请求不能成立。四、租赁期间届满后,腾衡公司与张毅府之间成立不定期租赁关系。腾衡公司与张毅府签订的案涉合同对系争房屋续租有相应的约定,即承租人提前30日向出租人书面申请续租以及承租人须提前一个月续付下一合约期的全部费用。该约定不仅涉及承租人的续租义务,也属于承租人续租的权利。据上诉人张毅府所述,其自2018年底即以实际行动表示不再支付租金,然不支付租金不等同于不使用经营,更不等同于行使合同解除权。张毅府未以任何书面或者口头的形式向腾衡公司表明不再续租或申请退租,并且仍然实际占有租赁物。另外,案涉合同对续租的约定与《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定并不冲突,亦未排除该法定续租条款的适用。一审法院认为租赁期间届满后,张毅府继续使用租赁物,腾衡公司没有提出异议,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期,法律适用正确。五、案涉合同约定的强制措施不能成为张毅府抗辩的理由。案涉合同约定张毅府逾期支付租金、物业管理费等相关费用的,腾衡公司有权对商铺采取停水、停电、控制人员从商铺进出、阻止乙方继续可以经营等强制措施。该约定系腾衡公司的权利,张毅府并未提供任何证据证明腾衡公司事实上对租赁物采取了约定的部分或全部措施。退一步讲,无论腾衡公司是否采取强制措施,其均非张毅府不能继续使用租赁物的理由,亦非合同解除的理由,张毅府的抗辩不能成立。六、腾衡公司已采取适当措施,并未造成损失扩大。张毅府所称扩大的损失均因其自身的过错。2019年4月30日,案涉合同届满,张毅府既未支付租金,又未提出书面退租申请。腾衡公司于2019年6月10日向张毅府发函通知解除案涉合同,但因张毅府未提供有效送达地址或拒收等,该函最终未能送达张毅府。2019年9月27日,腾衡公司向一审法院提起民事诉讼,2019年11月16日,张毅府收到一审法院送达的腾衡公司起诉状副本。一审法院认定,腾衡公司与张毅府的不定期租赁关系于2019年11月16日解除。以上事实表明,腾衡公司一直积极主张权利,但是因为张毅府个人的原因无法解除合同。根据案涉合同的约定,腾衡公司对租赁物进行清场、代为处理等事宜须在合同解除或终止后,故腾衡公司行使清场权利的条件并未成就,张毅府辩称清场系腾衡公司的法定义务,罔顾事实。同意一审判决，请求予以维持。原审被告李勇述称：同意上诉人张毅府的上诉请求、事实与理由。腾衡公司向一审法院起诉，要求判令：1、依法判令解除腾衡公司与张毅府、李勇之间的租赁关系；2、依法判令张毅府、李勇向腾衡公司支付场地租金及场地服务费41,223元(自2018年5月1日至2019年4月30日止张毅府、李勇应付租金158,447元，实际支付117,224元，抵扣1万元保证金后，张毅府、李勇尚须向腾衡公司支付41,223元)、空调费11,576元；3、依法判令张毅府、李勇搬离系争房屋，并向腾衡公司支付自2019年5月8日至张毅府、李勇实际返还商铺之日止的占有使用费，暂计至起诉之日即2019年9月27日止的占有使用费为124,152.6元(计算方式为每平方米3元×144.7平方米×143天×200%)；4、判令张毅府、李勇向腾衡公司偿付违约金(以拖欠的租金及服务费41,223元为基数，按日千分之三为标准，自2018年11月5日起计算至实际付清之日止，暂计至起诉之日即2019年9月27日止为42,913.2元)。一审法院认定事实如下：系争房屋的权利人为案外人上海永润置业发展有限公司。2016年8月9日，上海永润建设投资发展有限公司与腾衡公司签订《租赁合同》，由上海永润建设投资发展有限公司将位于上海市嘉定区宝安公路XXX号永润星辰休闲广场2幢2层、2幢1层101-106室及消防通道出租给腾衡公司用于从事家具生活广场(即家居、建材类)的销售经营活动，租赁期限自2017年10月1日起至2022年5月31日止。后上海永润建设投资发展有限公司所有业务转入上海永润置业发展有限公司名下，故上述合同乙方变更为上海永润置业发展有限公司。张毅府与李勇共同经营上海柯柏木业有限公司。自2017年起，李勇与腾衡公司签订租赁合同，向腾衡公司租赁系争房屋，腾衡公司则将系争房屋交付李勇使用。合同到期后，腾衡公司与张毅府于2018年4月24日就承租系争房屋继续签订案涉合同，该合同载明腾衡公司为甲方、出租人，李勇为乙方、承租人，约定甲方将系争房屋计144.7平方米(含公摊面积)的场地出租给乙方经营整木定制，乔治伯爵品牌专营店；租赁期限自2018年5月1日起至2019年4月30日止，租赁期限届满，乙方应将商铺恢复原状归还甲方；乙方按每平方米每日3元为标准向甲方缴纳，其中场地租赁金每平方米1元，场地服务费每平方米2元，乙方租赁期限内应向甲方缴纳租金及物业管理费共计158,447元；乙方于2018年5月1日前须向甲方付清首期六个月的租金及物业管理费79,224元，余款于2018年11月1日前支付79,223元；租赁期限届满，甲、乙双方达成续租意向的，乙方须提前一个月续付下一合约期的全部费用；甲方按租赁面积144.7平方米、每平方米每月10元向乙方收取空调费，每年共收8个月，每年收取空调费合计11,576元；乙方须在签订本合同时向甲方缴纳保证金1万元；甲方有权从保证金中扣除乙方欠付的租金、物业管理费、违约金或其他任何应付款项；乙方须按照约定向甲方支付租金及物业管理费，若乙方迟延支付，甲方给予乙方3日宽限期，自第4日开始，每迟延一日，乙方应当按欠费金额的千分之三为标准向甲方支付违约金；本合同解除或终止后，乙方须在7日内清场并将商铺恢复原状归还甲方，但附属于经营场所的装修，乙方不得拆除，无偿归甲方所有，若乙方逾期未清场，则视为乙方自动放弃相关物品、附属设施的所有权，甲方有权自行予以处置(包括作为垃圾予以处理)，且无需赔偿乙方；本合同解除或终止后，若乙方未在7日内将符合要求的商铺交还甲方的，则自交还期限届满的次日起，乙方应当按照合同解除或终止时该商铺租金标准的200%向甲方支付占有使用费，并承担相关的物业管理费、空调费等，直至乙方按照合同要求交还该商铺为止；如乙方需要续租，须提前30日向甲方书面申请。合同另对双方其他权利义务作出约定。张毅府在该合同落款乙方签章处签字。此后，系争房屋交由张毅府用于经营商铺，案涉合同所涉相关款项亦由张毅府向腾衡公司支付。合同到期后，双方未再续签。2019年6月10日，腾衡公司委托律师向李勇户籍所在地发函，称张毅府未履行应付款义务，且经催告后仍未履行，故双方间的租赁合同正式解除，张毅府应将商铺清场并恢复原状后返还腾衡公司，并要求张毅府支付租金、物业管理费、空调费及违约金等。后腾衡公司起诉来院。一审法院审理中，张毅府表示系争房屋一直处于空置状态，案涉合同到期后，并未与腾衡公司就系争房屋的交还办理书面交接手续，亦未通知腾衡公司收房，并表示同意腾衡公司在不与其续签合同的情况下将系争房屋另行出租他人，腾衡公司可自行收回房屋使用。此外，张毅府表示未收到过腾衡公司寄送的律师函。一审法院审理中，腾衡公司确认收到租金及物业管理费117,224元(其中6,000元为优惠金额，并非实缴租金)，并认可腾衡公司与李勇签订的租赁合同中已付押金1万元转为案涉合同的押金。张毅府对腾衡公司所述上述付款情况无异议，但认为腾衡公司曾承诺就剩余租金另给予其20%的优惠并减免空调费，故剩余未付租金金额为32,000元且无需支付空调费，腾衡公司对此不予认可，并认为已付租金及物业管理费中已包含优惠，不存在对剩余租金还有其他优惠，亦不存在减免空调费的情形，故张毅府、李勇应支付欠付的租金及物业管理费41,223元以及空调费11,576元。对此，张毅府、李勇未能进一步举证证明腾衡公司对剩余未付租金及物业管理费还有20%的优惠以及减免空调费的事实。一审法院审理中，李勇表示对腾衡公司要求其与张毅府共同承担本案民事责任无异议。一审法院认为，腾衡公司与张毅府签订的《永润建材家居广场商铺租赁合同》为当事人真实意思表示，且不违反法律法规规定，当属合法有效，双方均应按约履行。租赁期间届满后，张毅府继续使用租赁物，腾衡公司没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，腾衡公司可以随时解除合同，但腾衡公司解除合同应当在合理期限之前通知张毅府。虽然腾衡公司曾于2019年6月10日发函解除合同，但因该函并未送达张毅府，故合同的解除时间以张毅府收到法院送达的腾衡公司起诉状副本之日即2019年11月16日为准。合同解除后，张毅府应将系争房屋返还腾衡公司。关于租金及物业管理费、空调费，根据合同约定，张毅府应向腾衡公司支付2018年5月1日至2019年4月30日期间的租金及物业管理费共计158,447元，现张毅府仅支付117,224元，腾衡公司主张在扣除押金1万元后张毅府应支付剩余租金及物业管理费41,223元，符合合同约定，法院予以支持。同时，张毅府还应按合同约定向腾衡公司支付空调费11,576元。至于张毅府辩称腾衡公司对剩余租金及物业管理费存在20%优惠以及减免空调费的意见，缺乏事实依据，法院不予采信。此外，因合同解除时间为2019年11月16日，故腾衡公司主张自2019年5月8日至合同解除之日的使用费应为租金及物业管理费，经核算，张毅府应向腾衡公司支付该期间的租金及物业管理费83,347.2元。关于占有使用费，虽然张毅府称系争房屋处于空置状态，但腾衡公司已实际将系争房屋交付其使用，即便张毅府未使用房屋，其亦未通知腾衡公司收房或与其办理房屋交接手续，致使腾衡公司未能及时收房，理应承担占用房屋期间的相关费用。张毅府于2019年12月26日在庭审中明确表示系争房屋处于空置状态，腾衡公司可自由处置，另依据双方租赁合同所约定的张毅府逾期未清场则视为其自动放弃相关物品及附属设施，腾衡公司有权自行处置的条款，腾衡公司理应及时收回房屋以防止损失扩大，腾衡公司怠于行使正当权利致使损失扩大部分的使用费法院不予支持，故法院认定使用费截止日期为2019年12月26日。至于使用费按何标准计算，合同约定每平方米每日3元的计算标准包括场地租金每平方米1元以及物业管理费每平方米2元，腾衡公司主张使用费按照每平方米每日3元的2倍计算同时包括了租金及物业管理费，但根据合同约定，若张毅府逾期交房，则自交还期届满的次日起，应当按照合同解除时该商铺租金标准的200%向腾衡公司支付占有使用费，并承担相关的物业管理费、空调费等。按此约定，占有使用费应按照每平方米每日1元的2倍即每平方米每日2元计算，而物业管理费则仍应按照每平方米每日2元计算。关于违约金，张毅府逾期支付租金及物业管理费的，理应承担相应的违约责任，腾衡公司主张的违约金起算时间符合合同约定，但其主张违约金按照每日千分之三的标准计算显属过高，且张毅府不同意支付该违约金，亦可视为对违约金过高的抗辩，结合本案中合同履行情况，法院酌情调整违约金按照每日万分之五计算。至于腾衡公司要求李勇与张毅府共同承担责任，因李勇在审理中表示无异议，法院对此予以准许。一审法院据此判决：一、确认上海腾衡实业有限公司与张毅府就上海市嘉定区宝安公路XXX号永润建材家居广场二楼2019号商铺的不定期租赁关系于2019年11月16日解除；二、张毅府、李勇应于判决生效之日起十日内携其财产从位于上海市嘉定区宝安公路XXX号永润建材家居广场二楼2019号商铺内搬离，并将该房屋返还上海腾衡实业有限公司；三、张毅府、李勇应于判决生效之日起十日内给付上海腾衡实业有限公司截止2019年4月30日的场地租金及服务费41,223元(已扣除保证金1万元)；四、张毅府、李勇应于判决生效之日起十日内给付上海腾衡实业有限公司自2019年5月8日至2019年11月16日止的租金及物业管理费83,347.2元；五、张毅府、李勇应于判决生效之日起十日内给付上海腾衡实业有限公司空调费11,576元；六、张毅府、李勇应于判决生效之日起十日内给付上海腾衡实业有限公司自2019年11月17日至2019年12月26日止的占有使用费及物业管理费22,573.2元；七、张毅府、李勇应于判决生效之日起十日内偿付上海腾衡实业有限公司逾期付款违约金(以41,223元为基数，按照日万分之五的标准，自2018年11月5日起计算至实际付清之日止)；八、上海腾衡实业有限公司的其余诉讼请求不予支持。二审中，当事人均无新证据提交。法院经审理查明，一审法院查明的事实无误，法院予以确认。本院审理中，被上诉人腾衡公司向本院发表书面意见称，自愿放弃一审判决第六项判决主文的主张，即放弃向张毅府、李勇主张给付自2019年11月17日至2019年12月26日止的占有使用费及物业管理费22,573.2元的诉请。本院认为，张毅府、李勇在租赁期间应按期交租，如在租赁期限届满时，应及时交还房屋。张毅府所称在租赁期限内，腾衡公司曾同意减让租赁及免除支付空调费的义务，缺乏事实依据，且腾衡公司亦不予认可，该上诉理由不能成立。关于双方租赁关系解除的时间及应支付的租金及物业费，一审法院已经充分论述，本院予以认同，不再赘述。本院审理中，腾衡公司自愿放弃向张毅府、李勇主张自2019年11月17日至2019年12月26日止的占有使用费及物业管理费22,573.2元的诉请，系其对自身权利的处分，于法不悖，本院予以准许，就此项判决，本院予以撤销。综上所述，张毅府的上诉请求缺乏事实及法律依据，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：一、维持上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初23406号民事判决第一、二、三、四、五、七、八项；二、撤销上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初23406号民事判决第六项；三、上海腾衡实业有限公司的其余诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4,244元，减半收取2,122元，由张毅府、李勇负担；二审案件受理费2,398元，由上诉人张毅府负担。本判决为终审判决。法官助理高勇审判长 王 珍审判员 王晓梅审判员 陈 俊二〇二〇年五月二十日书记员 吴艳妮附：相关法律条文附：相关的法律条文第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。……