杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0109民初4967号 原告：周苹。 委托诉讼代理人：任彬彬，浙江援手律师事务所律师。 被告：朱晓清。 被告：龚惠。 两被告的共同委托诉讼代理人：陈庆跃，四川宽敏律师事务所律师。 被告：杭州博阳房地产代理有限公司，统一社会信用代码91330108796696452N，住所地浙江省杭州市滨江区滨盛路4277号。 法定代表人：龚斌，执行董事。 原告周苹诉被告朱晓清、龚惠、杭州博阳房地产代理有限公司（下称博阳公司）合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案受理后，依法适用简易程序于同年5月21日公开开庭进行了审理。原告周苹及其委托诉讼代理人任彬彬，被告朱晓清、龚惠及其共同委托诉讼代理人陈庆跃，博阳公司的法定代表人龚斌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周苹诉称：2020年1月14日，原告与三被告签订编号为NO：0002182的《房地产买卖居间协议》一份。该协议约定：被告朱晓清、龚惠通过被告博阳公司向原告买房，房屋转让总价为5990000元。被告朱晓清、龚惠需向被告博阳公司支付100000元定金，原告与被告朱晓清、龚惠应在2020年2月7日之前前往被告博阳公司签约中心签订《杭州市房屋转让合同》。后由于疫情影响，房管局将签约系统定于2020年2月20日才对中介公司开放，被告博阳公司将该情况向原告与被告朱晓清、龚惠做了反馈。随后，被告朱晓清、龚惠即单方面表示由于疫情影响无法履约，要求解除协议。故起诉请求判令：一、确认原、被告之间签订的《房地产买卖居间协议》已于2020年3月1日解除；二、被告朱晓清、龚惠向原告支付违约金599000元（除去已付100000元定金，还需支付违约金差额499000元）；三、本案诉讼费由三被告承担。 被告朱晓清、龚惠辩称：本案基本事实如原告起诉状所陈述的。被告朱晓清与被告龚惠是夫妻关系，两被告同意解除《房地产买卖居间协议》。被告朱晓清系飞行员，因疫情原因，导致收入锐减，甚至面临被公司裁员，同时两被告对外出借的资金无法回笼，不能筹集首付款，且需要抚养两个孩子，故两被告无力承担买房所需资金。被告系因疫情原因无法履行合同，是不可抗力，故两被告不构成违约，无需承担违约金。同时，解除合同并未给原告造成实际损失，按照合同法精神，违约金应当与损失一致，故原告主张的违约金无事实与法律依据。同时，两被告还保留向原告主张返还100000元定金的权利。综上，请求法院根据《最高人民法院关于妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见》，依法确认案涉居间协议解除且驳回原告的违约金诉请。 被告博阳公司辩称：原告与被告朱晓清、龚惠的陈述与基本事实一致，被告博阳公司已经将100000元的定金支付给原告了。如果原告与被告朱晓清、龚惠同意解除居间协议，被告博阳公司也愿意协助。至于违约金，合同是有约定的，可由原告与被告朱晓清、龚惠协商解决。 原告为支持其主张的事实，向本院提供了下列证据材料：1、《房地产买卖居间协议》一份，欲证明原、被告之间存在房地产买卖居间协议关系的事实；2、三方微信群聊天记录截屏打印件、原告与被告博阳公司微信聊天记录截屏打印件各一组，欲证明被告朱晓清、龚惠明确拒绝履行协议要求解除的事实；3、由被告博阳司出具的情况说明一份，欲证明被告博阳公司确认被告朱晓清、龚惠明确表示要求解除协议的事实；4、快递面单及解除通知书各一份，欲证明原、被告之间协议已解除，原告要求被告朱晓清、龚惠承担违约责任的事实；5、原告与其他房产中介在2020年5月20日的微信聊天记录截屏打印件一组、房产价格信息，欲证明原告方因被告朱晓清、龚惠违约行为遭受损失的事实。 经质证，被告朱晓清、龚惠认为，证据1，真实性无异议，违约金条款（第4条和第10条）与法相悖，不认可违约金条款，约定过高；证据2，真实性无异议，被告朱晓清、龚惠在2020年1月20日就提出无力履行合同了；证据3，真实性无异议，但是被告博阳公司没有通知被告朱晓清、龚惠于2月27日前往签约；证据4，真实性无异议，被告朱晓清、龚惠的确收到解除协议的通知；证据5，原告补充的证据超过举证期限了，三性均有异议，退一步讲，从证明力来看，该份证据即便真实有效，也不能达到原告的证明目的，原告没有提交任何证据证明已经签订了滨江一品的房屋转让合同，也没有证据证明原告有意向购买该房屋，滨江一品房屋的价格涨跌不是聊天记录可以证明的，应当提交房屋价格鉴定文书，与本案无关联性，仅针对案涉房屋，根据原告对房屋行情的陈述，也应当是涨价了，原告没有任何损失。被告博阳公司对证据1、2、3、4、5均无异议，被告博阳公司在房管将签约系统开放的第一时间通知原、被告前往签约，2月20日买方表示不履行合同，但是卖方要求履行合同，故2月23日被告博阳公司就预约了网签，所以被告博阳公司一直按照合同在履行，也居间调解过该纠纷。 经审查，本院认为，证据1、2、3、4，三被告对其真实性均无异议，本院确认其证明力。证据5，与本案无关联性，原告并无购买滨江一品相应房产的购房意向或签订房屋转让合同的佐证材料，也无证据证明原告有置换该滨江一品相应房产的意向并明确告知原告，故达不到其主张的损失事实。 被告朱晓清、龚惠为支持其主张的事实，向本院提供了下列证据材料：1、劳动合同书一份，欲证明被告朱晓清与中国国际航空股份有限公司存在劳动关系，是该公司执行飞行任务的飞行员的事实；2、工资明细清单三份，欲证明被告朱晓清因疫情影响工资收入锐减的事实；3、2019年、2020年飞行时间统计一份，欲证明被告朱晓清在2020年2月至5月飞行时间锐减的事实；4、出生医学证明二份，欲证明两被告需抚养两个儿子，经济负担重的事实；5、挂靠证明一份，欲证明被告龚惠年收入低无法支付房款的事实；6、转账明细详情一组，欲证明两被告对外借款400000元的事实；7、《个人购房借款及担保合同》一份，欲证明两被告现仍需每月支付现住房产按揭贷款的事实；8、新闻截屏打印件一组，欲证明航空业受疫情严重打击的事实。 经质证，原告认为，证据1、2，真实性、合法性无异议，关联性及证明目的有异议，与本案无关；证据3的三性均有异议，原告无法判断真实性，且与本案无关。证据4，真实性、合法性无异议，关联性及证明目的有异议，与本案无关，且形成于签订买卖居间合同之前，并非是被告违约的理由；证据5，真实性、合法性无异议，关联性及证明目的有异议，与本案无关，且形成于签订买卖居间合同之前，并非是被告违约的理由，挂靠并非被告龚惠的主要收入来源；证据6，真实性、合法性无异议，但是关联性及证明目的有异议，与本案无关，且形成于签订买卖居间合同之前，并非是被告违约的理由，无法看出款项性质，且总金额是312000元，而非400000元。证据7，关联性及证明目的有异议，与本案无关，且形成于签订买卖居间合同之前，并非是被告违约的理由。证据8，真实性、合法性无异议，关联性有异议。 经审查，本院认为，证据1、2、3、8，真实性本院予以认定，可以证明被告朱晓清系中国国际航空股份有限公司的飞行员，因疫情原因，飞行时间减少，必然导致收入减少，与案涉居间协议的履行存一定关联性，但不足以据此认定因疫情因素可不再履行协议不承担违约责任。证据4、5、6、7与本案无关联性，系疫情发生之前，被告朱晓清及龚惠已负担的经济压力，在签订《房地产买卖居间协议》时应当予以充分考虑，对其证明力不予认定。同时，依被告朱晓清、龚惠申请，本院向案外人鲍晓刚、陶军进行调查，并制作笔录，因鲍晓刚系被告朱晓清多年的校友及同事，陶军系被告龚惠的姐夫，故两人的陈述事实，不宜认定。 被告博阳公司为支持其主张的事实，向本院提供了下列证据材料：1、被告朱晓清与被告博阳公司的法定代表人龚斌在2020年2月20日的通话录音一份，欲证明两被告提出解除合同，因为无法支付首付款；2、网签预约记录一份，欲证明被告博阳公司按约履行合同的事实。经质证，原告对上述证据的三性均无异议。被朱晓清、龚惠对上述证据无异议，录音中明确，一方面是被告朱晓清、龚惠无法支付首付款，另一方面是被告朱晓清收入锐减。 经审查，本院认为对上述事实主张的证据效力予以认定。 根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：2020年1月14日，原告（乙方）、被告朱晓清、龚惠（甲方）与被告杭州博阳房地产代理有限公司（丙方）签订《房地产买卖居间协议》一份，约定：乙方将位于杭州市滨江区房屋出卖给甲方；房屋转让总价为5990000元，于首付款进监管账户且产权过户后3个工作日内支付3600000元，于物业交付且银行放贷后3个工作日内支付2390000元；甲方为表示对丙方提供的房地产的购买诚意，同意向丙方支付意向金100000元，乙方签署本协议后，则视为乙方同意甲方的购买条件，丙方所收甲方的意向金转为购房定金，同时乙方委托丙方代位保管该定金；若甲方不依约签订房屋转让合同，则甲方交付的定金不予返还，若乙方违约，则双倍返还定金；甲乙双方同意在本协议双方签字后甲方和乙方及其共有权人于2020年2月7日前往丙方签约中心签订《杭州市房屋转让合同》；本协议经甲乙双方签订后，甲方或乙方违约，违约方应按房屋转让总价的10%向对方支付违约金。当日，被告博阳公司将100000元定金交付原告。2020年1月18日，被告博阳公司的员工在名为“水晶城”的微信聊天群（由原告、被告龚惠及被告博阳公司的员工组成）通知原告及被告朱晓清、龚惠，为坚决执行《浙江省政府办公厅关于延迟企业复工和学校开学的通知》，在2月10日之前，杭州贝壳交易中心将暂停一切交易后续代理工作，包括查档、网签、过户等。2020年2月7日，被告博阳公司的员工在聊天群中再次通知，于2月20日前仍暂停办理代理工作。2月20日，被告杭州博阳房地产代理有限公司的员工通知，贝壳总部正式复工，要求原告及被告朱晓清、龚惠约定网签时间。同日，被告龚惠告知被告博阳公司的法定代表人龚斌，无法履行《房地产买卖居间协议》。2月23日，被告龚惠与原告协商解除合同或者延期履行，但未达成一致意见。尔后，被告博阳公司为履行合同向贝壳总部签约中心预约2月27日网签，但原告与被告朱晓清、龚惠均未前往。2020年2月29日，原告向被告朱晓清、龚惠发送《解除房地产买卖居间协议通知书》一份，被告朱晓清、龚惠于2020年3月1日签收。2020年3月6日，原告遂向本院提起诉讼。 本院认为：《房地产买卖居间协议》系各方当事人的真实意思表示，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告朱晓清、龚惠在2020年2月20日向原告提出解除协议，虽同时提出延期履行，但是告知原告无法确定履行期限，故应当视为其已明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，原告作为守约方有权依法解除协议。原告主张协议于2020年3月1日解除，本院认为，原告虽于当日通知被告朱晓清、龚惠解除协议，但是案涉协议系三方协议，其解除合同的意思表示并未送达另一守约方即被告博阳公司，而被告博阳公司于开庭当日明确表示同意解除协议，故本院确定案涉《房地产买卖居间协议》于2020年5月21日解除。案涉《房地产买卖居间协议》第4.2条及第10.1条分别约定了定金和违约金，根据合同法，原告可以选择适用违约金或者定金条款，原告据此向被告主张按照599000元的违约金。被告朱晓清、龚惠抗辩称其因不可抗力而无法履行合同，可以免责，本院认为，根据时间节点分析，新冠××疫情并未直接导致案涉协议无法履行，被告朱晓清、龚惠不履行合同义务，应当承担违约责任，但因原告周苹并未提供有效证据证明其损失，故本院从以下几方面综合考量被告朱晓清、龚惠所应承担的违约责任：1、纠纷发生的特殊时间节点，2020年1月14日，原、被告签订《房地产买卖居间协议》，2020年1月23日，浙江省因新冠××疫情启动重大突发公共卫生事件一级响应，民运航空业因此遭受冲击，被告朱晓清作为飞行员收入减少；2、被告朱晓清、龚惠的主观因素，在原、被告签订《房地产买卖居间协议》时任何一方均无法预估疫情的发生，被告朱晓清无法预知其收入将大幅减少，购置房产是人们一生中的重要事项，往往需要各方支持及收入能力的保障，被告方后续合同难以履行问题客观现实；3、原告周苹的实际损失，原告在庭审中陈述，其出卖案涉房屋的目的是置换另一套商品房，而其物色的另一套商品房已经涨价，但是原告周苹并未签订相应的购房意向书或房产买卖合同，更没有因此承担违约责任而造成损失，同时根据原告对商品房市场的陈述，案涉商品房价值也应相应上升。综上，本院酌情认定被告朱晓清、龚惠支付原告周苹违约金250000元，扣除被告朱晓清、龚惠已支付的定金100000元，尚需支付150000元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第一百一十六条之规定，判决如下： 一、确认周苹、朱晓清、龚惠与杭州博阳房地产代理有限公司签订的《房地产买卖居间协议》于2020年5月27日解除； 二、朱晓清、龚惠于本判决生效之日起十日内支付周苹违约金150000元； 三、驳回周苹的其余诉讼请求。 如朱晓清、龚惠未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8784元，减半收取4392元，由周苹负担1320元，由朱晓清、龚惠负担3072元。 周苹于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；朱晓清、龚惠于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  童华辉 二〇二〇年五月二十九日 法官助理高恩典 书记员沈佳萍