浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终646号 上诉人（原审原告）：王佩佩，女，1993年1月11日出生，汉族，住宁波市奉化区。 委托诉讼代理人：金学忠，浙江亿站律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宁波镇海瑞丰商博城五交化有限公司。住所地：宁波市镇海区骆驼街道汇锦路18号。 法定代表人：薛仕敏，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈乐，浙江素豪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何静，浙江素豪律师事务所律师。 上诉人王佩佩因与被上诉人宁波镇海瑞丰商博城五交化有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市镇海区人民法院（2019）浙0211民初3020号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 王佩佩上诉请求：撤销一审判决，支持其一审全部诉讼请求；诉讼费由宁波镇海瑞丰商博城五交化有限公司承担。事实和理由：双方当事人于2016年12月3日签订《宁波瑞丰商博城商铺租赁合同》一份。上述合同签订后，宁波安瑞置业有限公司将自己开发的尚未销售完的所有商铺移交给自己的关联公司，即宁波镇海瑞丰商博城五交化有限公司，全权委托该公司经营管理，并赋予其对外销售的权利。宁波镇海瑞丰商博城五交化有限公司为了尽快高价出售涉案商铺，从中获取利润，及时发现上述合同中有关王佩佩享有的“优先购买权”的条款会对自己不利，于是想方设法予以规避。2017年2月21日，该公司派出管理人员罗静艳，拿着空白合同一家一家地跟承租方说好话，声称只需要变更出租方名称，其他一切内容不变，于是王佩佩的母亲王灿芬就代替王佩佩在空白合同中签下了王佩佩的名字。后来，由于其他承租人都不同意改签合同，所以宁波镇海瑞丰商博城五交化有限公司再也没有派员来换取至今仍在王佩佩手中的老合同。在2019年8月左右的一次调解中，宁波镇海瑞丰商博城五交化有限公司突然向一审法院提交了一份新证据，即2017年2月21日由王灿芬签名的假合同，企图证明王佩佩已经在新合同中放弃了优先购买权的事实。看到这份假合同后，王灿芬当即电话联系罗静艳，对方解释因为大多数人不愿意更换，所以这份合同早已作废，且其已经离开公司。由于宁波镇海瑞丰商博城五交化有限公司故意违约，剥夺了王佩佩的优先购买权，已经导致王佩佩实际经济损失20万余元，王佩佩仅仅主张5万元经济损失，合情合理合法。请求二审法院重新调查，作出公平判决。 宁波镇海瑞丰商博城五交化有限公司辩称，1.王佩佩主张其母亲受欺诈而在空白的、落款时间为2017年2月21日的商铺租赁合同及补充条款上签字，这不是事实，且无证据证明。2.王佩佩的母亲王灿芬有权代表王佩佩以其名义签订落款时间为2017年2月21日的商铺租赁合同及补充条款。因为王灿芬代王佩佩签订过2016年12月3日的商铺租赁合同，那么2017年2月21日其签订的商铺租赁合同及补充条款仍是在继续代理王佩佩。3.根据2017年2月21日的商铺租赁合同，王佩佩已经放弃了全部房屋的优先购买权，且计租时间也已经根据该租赁合同相应变更延后。王佩佩不能仅认可并实际享受计租时间延后的约定，而否认该租赁合同中放弃优先购买权的约定，否则有违诚信。 王佩佩一审诉讼请求：要求确认其依约享有已承租的宁波瑞丰商博城24幢三层3-607室、3-608室两间商铺的优先购买权。诉讼过程中，王佩佩变更诉讼请求为：要求宁波镇海瑞丰商博城五交化有限公司赔偿其损失50000元。 一审法院认定事实如下：2016年7月6日，王佩佩向宁波镇海瑞丰商博城五交化有限公司支付租赁宁波瑞丰商博城24幢三层3-607室、3-608室二间商铺的定金。2016年11月30日，案外人葛某与宁波安瑞置业有限公司签订《宁波瑞丰国际商博城定购协议书》一份，约定定购商铺为宁波瑞丰国际商博城项目24号楼3-607号、3-608号铺。2016年12月3日，王灿芬以王佩佩的名义与宁波镇海瑞丰商博城五交化有限公司签订《宁波瑞丰商博城商铺租赁合同》一份，约定宁波镇海瑞丰商博城五交化有限公司将位于宁波瑞丰商博城24幢三层3-607至608号二间商铺出租给王佩佩经营使用，租赁商铺建筑面积共计99.19平方米，租赁期限为三年，自2017年5月1日起至2020年4月30日期满，租金计16069元，并约定王佩佩不放弃房屋优先购买权，宁波镇海瑞丰商博城五交化有限公司或王佩佩承租商铺的产权人转让王佩佩承租商铺前30日内书面通知王佩佩的优先购买权及转让价格和付款方式供王佩佩决定是否购买。当日，王灿芬并以王佩佩名义与宁波安瑞置业有限公司签订补充条款一份，约定商铺租金的缴付方式为季度付款，2016年12月3日应缴租金18629元，2017年10月31日前应缴租金18629元，2018年4月30日前应缴租金18629元，2018年10月31日前应缴租金18630元，合计74517元。王佩佩确认王灿芬系其母亲，其委托王灿芬签订上述合同及补充条款。王佩佩当日支付9个月租金。2016年12月5日，宁波安瑞置业有限公司将位于宁波市房屋交付买受人葛某，上述房屋并于2017年2月3日登记于该买受人葛某名下。2017年2月21日，王灿芬再次以王佩佩的名义与宁波镇海瑞丰商博城五交化有限公司签订《宁波瑞丰商博城商铺租赁合同》一份，约定宁波镇海瑞丰商博城五交化有限公司将位于宁波瑞丰商博城24幢三层3-585至589、3-604至608号共十间商铺出租给王佩佩经营使用，租赁商铺建筑面积共计459.98平方米，租赁期限为三年，自2017年10月1日起至2020年9月30日期满，租金计74516元，并约定放弃对房屋的优先购买权，宁波镇海瑞丰商博城五交化有限公司有权在王佩佩承租期内不通知王佩佩的情况下自行将王佩佩承租房对外销售。当日，王灿芬也以王佩佩名义与宁波镇海瑞丰商博城五交化有限公司签订补充条款一份，约定商铺租金的缴付方式为季度付款，2016年12月3日应缴租金18629元，2018年3月31日前应缴租金18629元，2018年9月30日前应缴租金18629元，2019年3月31日前应缴租金18630元，合计74517元。2017年3月17日，案外人葛某作为房屋买受人与宁波镇海瑞丰商博城五交化有限公司签订《瑞丰商博城商铺委托经营管理协议》，约定其自愿将购买的位于宁波市的“瑞丰商博城”第24栋第3层第607号、608号商铺委托宁波镇海瑞丰商博城五交化有限公司进行经营和租赁，委托期限自2017年4月1日起至2027年3月31日止，其中委托经营期自2017年4月1日起至2022年3月31日止，委托租赁管理期自2022年4月1日起至2027年3月31日止。2017年3月30日，王灿芬（乙方）与宁波镇海瑞丰商博城五交化有限公司（甲方）签订《补充协议》一份，约定市场以开业仪式举行当日作为街铺三层所有家具承租户的正式计租时间，在开业前的试营业时间不计算租金，并约定“街铺三层商铺甲方可对外销售投资户。投资户委托甲方统一对外招租，统一管理，委托期为十年，乙方有七年续租权。委托期外，在同等条件下，乙方有优先续租权。”2017年11月3日，涉案瑞丰商博城开业。2018年6月12日、2018年10月29日、2019年4月30日，王佩佩分别支付9个月租金。另查明，宁波镇海瑞丰商博城五交化有限公司于2017年7月30日开具的购买方为王佩佩的宁波增值税普通发票载明不动产经营租赁、经营服务费的期间为2017年10月至2018年6月。 一审法院认为，关于双方争议的2017年2月21日王灿芬以王佩佩名义与宁波镇海瑞丰商博城五交化有限公司签订《宁波瑞丰商博城商铺租赁合同》的效力，该院分析认定如下：王佩佩称2017年2月21日宁波镇海瑞丰商博城五交化有限公司表示出租方要变更为该公司，其他内容不变，让王佩佩的母亲王灿芬帮忙签名，王灿芬在空白合同上签了王佩佩的名字，但之后宁波镇海瑞丰商博城五交化有限公司没有来更换原合同，王灿芬的签字也未经王佩佩授权，非其本人意思表示，故该合同是作废的，无效的，并提交录音欲证明。宁波镇海瑞丰商博城五交化有限公司对王佩佩提交的录音的真实性、关联性、合法性均有异议，称无法证明是与宁波镇海瑞丰商博城五交化有限公司员工罗静艳的通话录音，即使是罗静艳的通话录音，罗静艳当时已离职，无法代表该公司，且其陈述其不知道2017年2月21日签订的租赁合同，并两次表示王灿芬没有在合同上签字，公司没有盖章，所以合同作废，但事实上王灿芬在合同上签字，宁波镇海瑞丰商博城五交化有限公司也在合同上盖章，其陈述与事实不符。该院认为，首先，罗静艳未出庭作证，录音中其所述王佩佩一方未签字等情况也与实际不符，对于王佩佩所称合同内容不换抬头换一下的情况其在录音中也未做出明确回应，且宁波镇海瑞丰商博城五交化有限公司提出异议，王佩佩也未提交其他证据予以佐证；其次，2016年12月3日签订的《宁波瑞丰商博城商铺租赁合同》约定租赁期限自2017年5月1日起，2017年2月21日签订的《宁波瑞丰商博城商铺租赁合同》约定租赁期限自2017年10月1日起，2017年7月30日宁波镇海瑞丰商博城五交化有限公司开具的购买方为王佩佩的宁波增值税普通发票载明的不动产经营租赁、经营服务费的期间也自2017年10月起，与2017年2月21日签订的《宁波瑞丰商博城商铺租赁合同》约定的租赁期限相符。故该院认为，王佩佩主张2017年2月21日签订的《宁波瑞丰商博城商铺租赁合同》是作废的，依据不足，该院难以采信。王佩佩自认王灿芬系其母亲，2016年12月3日的《宁波瑞丰商博城商铺租赁合同》系其委托王灿芬代其签订，涉案房屋租赁后实际也由王灿芬经营，租金亦是由王灿芬实际支付，且双方当事人之间计租时间等实际也按王灿芬与宁波镇海瑞丰商博城五交化有限公司签订的《补充协议》履行，故该院认为2017年2月21日王灿芬以王佩佩的名义与宁波镇海瑞丰商博城五交化有限公司签订《宁波瑞丰商博城商铺租赁合同》时宁波镇海瑞丰商博城五交化有限公司完全有理由相信王灿芬有代理权，王灿芬的代理行为有效。 该院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人协商一致，可以变更合同。虽然双方当事人于2016年12月3日签订的《宁波瑞丰商博城商铺租赁合同》约定王佩佩不放弃优先购买权，但宁波安瑞置业有限公司出卖涉案房屋后于2017年2月3日进行了登记，此后双方当事人于2017年2月21日签订《宁波瑞丰商博城商铺租赁合同》对优先购买权条款进行了变更，且2017年2月21日签订的《宁波瑞丰商博城商铺租赁合同》当事人意思表示真实，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。该合同明确约定王佩佩放弃对房屋的优先购买权，现王佩佩以宁波镇海瑞丰商博城五交化有限公司侵害其优先购买权为由要求该公司赔偿损失，事实和法律依据不足，该院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第七十七条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，作出如下判决：驳回王佩佩的诉讼请求。案件受理费1050元，减半收取计525元，由王佩佩负担。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，双方当事人分别于2016年12月3日、2017年2月21日签订了《宁波瑞丰商博城商铺租赁合同》。上诉人称上述2017年2月21日签订的合同已经作废，但没有提供相应的证据证明。因上述两份合同中后一份合同约定的租赁房屋包括但不限于前一份合同所租赁的房屋，故应当认定后一份合同系对前一份合同的变更。又因后一份合同约定上诉人放弃对租赁房屋的优先购买权，故上诉人主张行使该项权利的依据不足。一审法院驳回上诉人的诉讼请求并无不当。 综上所述，上诉人王佩佩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1050元，由上诉人王佩佩负担。 本判决为终审判决。 审判长 郑 辉 审判员 俞灵波 审判员 赵保法 二〇二〇年五月十九日 书记员 潘芬芬