浙江省嘉兴市秀洲区人民法院执 行 裁 定 书（2020）浙0411执异1号案外人：吕鉴平，女，1969年10月27日生，汉族，住嘉兴市南湖区。申请执行人：浙江亚厦装饰股份有限公司。住所地：绍兴市上虞区章镇工业新区。组织机构代码14616098X。法定代表人：丁海富，总经理。委托代理人：郑立钧、巩国朋，上海建纬（杭州）律师事务所律师。被执行人：嘉兴市新都置业有限公司。住所地：嘉兴市南湖区豪仕登大厦1-401室-1。组织机构代码146467156。法定代表人：金美孝。本院在审理原告浙江亚厦装饰股份有限公司诉被告嘉兴市新都置业有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，作出（2018）浙0411民初4523号财产保全的民事裁定书，并于2018年10月18日至房屋登记部门登记查封了被告嘉兴市新都置业有限公司名下的坐落于嘉兴市××花园××室房屋及车库。2018年11月26日，本院作出民事判决，判令被告嘉兴市新都置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告浙江亚厦装饰股份有限公司装修款3510957元及逾期付款利息损失（以3510957元为基数，自2018年2月2日起至本判决确定履行之日止，按银行同期贷款年利率4.35%计算），并负担案件受理费34887元。该判决已发生法律效力。嗣后，被告未履行生效法律文书确定的义务，原告申请执行，本院于2019年5月09日立案执行，案号为（2019）浙0411执1297号。在执行中，案外人吕鉴平向本院提出执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人吕鉴平称，2005年5月8日，其与被执行人嘉兴市新都置业有限公司签订了购买紫溪花园21幢201室的商品房买卖合同。2009年12月30日，案外人取得了出卖人开具的销售不动产统一发票（发票号码：00081883）。2010年2月9日，案外人缴纳了购房契税（契证编号：000020100003007）。案外人已全部履行购买该商品房的全部义务，故申请法院解除对该商品房的查封，终止对涉案房屋的执行。案外人为证明其主张，向本院提供了以下证据：1、2005年5月8日案外人与被执行人签订的商品房买卖合同一份，2007年12月14日涉案房屋登记在被执行人嘉兴市新都置业有限公司的房屋所有权证、土地使用权分割登记凭证各一份。2、2009年12月30日付款方为案外人的销售不动产统一发票金额为658616元一份，2005年1月27日、8月8日现金收款收据二份（金额分别180000元、478115元）及银行出具的流水交易查询一份。2005年8月8日、12月21日银行现金缴款单二份（金额分别为478115元、501元），3、2009年7月25日专项维修资金专用收据一份，2010年2月9日登记在案外人名下的契证及契税专用发票各一份。4、2013年9月22日案外人与新都物业管理有限公司签订的前期物业管理服务协议、同日物业公司出具给案外人的一次性垃圾处理费发票、紫溪花园水岸生活蓝本、商品房质量保证书、商品房使用说明书、水费缴纳通知单各一份。针对案外人的异议，申请执行人辩称：吕鉴平要求解除对紫溪花园21幢1单元201室房屋的查封，其主张排除该房屋的强制执行没有法律和事实依据。理由如下：一、不动产物权变动以登记为生效要件。不动产物权登记，是指不动产登记机关依据当事人的申请或者人民法院的嘱托，将不动产物权设立、变更、转让、消灭的事实记载于不动产登记簿上的过程。除法律有规定外，记载于不动产登记簿之上是不动产物权变动的生效要件。现该房屋产权仍为被执行人所有，即便该房屋已经商品房网签备案（因异议人未提交相应证据，实际上该房屋是否网签也未知），也是房管部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，并不具有物权变动性质。因此，仅办理网签备案的房屋买受人主张排除强制执行的，不符合物权变动的公示原则，没有法律依据。二、未办理房屋登记的买受人在一定条件下可主张排除强制执行，但如果异议申请人的异议不符合法律所规定的条件，则无权排除强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，仅依据异议申请人提供的商品房买卖合同、契税缴付凭证、销售不动产统一发票、浙江省住宅专项维修资金专用收据，并不能证明异议申请人已经实际支付购房款，也不能证明其已经实际占有该房屋，及异议申请人所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。相反：1、异议申请人至今未提供其实际支付购房款540115元及自行车库和汽车库的价款118000元的支付凭证，包括现金收款收据或者银行转账凭证，也未说明上述款项是在什么时候支付的。另注意的是，（1）在2005年，658115元的购房款是一笔巨款，如果异议申请人确实支付了该笔款项，则肯定会有相应的取款和付款记录，但本案异议申请人未提供任何该方面的证据；（2）任何一家房产开发公司预售商品房并收取预售购房款时不可能不出具收款收据等财务凭证，否则其行为不符合财务会计准则。2、异议申请人的购房合同第六条规定付款方式及期限为：接出卖方通知后，20天内结清全额房款（包括按揭贷款），逾期按涨价后的价格结算。但从现有证据来看，出卖方至今未通知异议申请人付款。以上1、2两点充分说明了异议申请人实际并未支付案涉房屋的购房款。3、从异议申请人提供证据中看不到其与被执行人交房的相关手续；且从购房发票、契税凭证和浙江省住宅专项维修资金专用收据来看，其在2009年和2010年间便已经具备了办理案涉房屋产权登记的条件，但时至法院查封案涉房屋时其仍未办理。这些事实也充分说明了，异议申请人未实际占有案涉房屋，且其即便“购买”了案涉房屋也并非是用于居住的事实。4、从异议申请人提供证据来看，其名下有其他用于居住的房屋，即秀洲区天河街市府宿舍6幢406室。综上，应驳回异议申请人的请求。为查明事实，本院以职权调取了以下证据：1、本院于2020年3月24日依职权向不动产登记部门调取了涉案房屋的不动产登记查询、查封信息。2、同日不动产登记部门向本院出具了涉案房屋无预告登记信息的证明。通过不动产登记信息查询，案外人名下无不动产登记信息。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条分别规定了不动产买受人和商品房消费者的物权期待权能够排除执行的两类充分条件。第二十八条和第二十九条在适用上存在竞合情形。第二十八条系对登记在任何被执行人名下的所有不动产适用，属对不动产物权期待权排除执行的一般性认定标准规定。第二十九条系针对房屋消费者对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出排除执行的特殊性认定标准规定。该两条均是得以排除执行的充分条件，符合任何一条均可排除执行。本案中，案外人在人民法院查封之前已与被执行人签订合法有效的书面买卖合同；所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；案外人支付了全部价款。案外人要求排除执行并解除查封的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件，其权利能够排除执行，本院予以支持。案外人基于实体权利提出排除执行异议，又作为利害关系人提出执行异议，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行异议审查。综上，案外人的异议成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法解释》第三百一十六条规定：“人民法院对执行标的裁定中止执行后，申请执行人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起7日内解除对该执行标的采取的执行措施”。如果本案申请执行人没有在法律规定的期间内提起申请执行人许可执行之诉的，法院应在司法解释规定的期限内解除对争议房屋的查封。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，裁定如下：案外人的异议成立，中止对紫溪花园21幢201室的商品房的执行。案外人、当事人如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  汝建国审判员  陈正强审判员  曹 军二〇二〇年五月八日书记员  孙 徐