湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终5877号上诉人（原审被告）：刘丽君，女，1990年8月27日出生，汉族，住。委托诉讼代理人：张梅，湖南芙蓉律师事务所律师。委托诉讼代理人：童伊珉，湖南芙蓉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湖南乐荷资产投资管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区隆平高科技园人民东路与京珠高速交汇处隆平水稻博物馆东侧二楼09号房。法定代表人：黄馨禾，该公司董事长。委托诉讼代理人：宾亮，湖南麓邻律师事务所律师。委托诉讼代理人：康宗辉，湖南麓邻律师事务所律师。上诉人刘丽君因与被上诉人湖南乐荷资产投资管理有限公司（以下简称乐荷资产投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2019）湘0102民初13193号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘丽君向本院提出上诉请求：1、依法撤销（2019）湘0102民初13193号判决，将本案发回重审或依法改判；2、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、刘丽君只应按五折标准向被上诉人支付租金；2、一审法院酌定逾期支付租金违约金按日万分之五标准计算过高，应调低至日万分之二；3、根据《五一广场“五一里”地铁商业项目商铺租赁合同》（以下简称《商铺租赁合同》）第12.2条、12.3条约定，案涉履约保证金具有定金的性质，乐荷资产投资公司只能在违约金和定金之间择一适用。乐荷资产投资公司答辩称，1、2018年9月1日至2018年11月2日按五折标准向被上诉人支付租金没有事实和法律依据；2、刘丽君上诉请求将违约金标准调整为日万分之二，没有事实和法律依据；3、一审判决履约保证金不予退还，具有事实和法律依据。乐荷资产投资公司向一审法院起诉请求：一、请求确认乐荷资产投资公司与刘丽君订立的《商铺租赁合同》于2018年11月2日解除；二、请求判令刘丽君支付2018年5月1日至2018年11月2日期间欠付的租金116052.1元，并支付违约金47472元（按日千分之一，自2018年5月1日起计算至实际支付之日，暂计算至2019年8月5日为47472元），三、判令刘丽君向乐荷资产投资公司支付因其违约导致合同解除的违约金171224.4元；四、请求确认乐荷资产投资公司无需向刘丽君返还履约保证金28537.4元；五、本案的诉讼费由刘丽君承担。一审法院查明事实：2017年11月29日，乐荷资产投资公司与刘丽君订立《商铺租赁合同》一份。合同约定，由刘丽君承租乐荷资产投资公司的五一里地铁商业项目A03号商铺，用于经营“优宿优品”品牌，商铺面积为73.55平方；租赁期限为2年，自装修期满次日开始计算；第一年每月的租金为28537.4元，第二年每月的租金为30248.6元，租金以每三个月为单位进行支付，其中第一期租金于合同订立后5日内支付，剩余各期租金需提前10日预付；如逾期支付租金，则每日需按欠款金额的千分之一支付违约金，如逾期支付累计超过15日的，则乐荷资产投资公司有权解除合同；刘丽君同时还须交纳履约保证金28537.4元；如因刘丽君的违约行为导致合同解除的，其需按解除时所在年度月租金的六倍支付违约金，且乐荷资产投资公司无须返还履约保证金。合同还就其他事项进行了约定。经乐荷资产投资公司同意，刘丽君以五折的价格支付了2018年5月1日至2018年8月31日租金。因双方就是否继续给予租赁优惠发生分歧，刘丽君未再支付后期租金。2019年9月3日乐荷资产投资公司向刘丽君发出《催款通知书》，要求其支付下一期租金85612.2元。2019年9月5日刘丽君以五折的价格以银行转账形式向乐荷资产投资公司预付了9月份房租，但乐荷资产投资公司于次日退回。2018年10月17日乐荷资产投资公司向刘丽君发出《通知函》，要求刘丽君自收到通知函之日起3日内缴纳所欠各项费用。2019年10月29日乐荷资产投资公司向刘丽君发出《解除合同通知书》，决定解除与刘丽君之间订立的《商铺租赁合同》。同年11月2日，该《解除合同通知书》被退回。一审法院认为，刘丽君未按约定支付租金，已构成违约，其逾期支付的时间已超过15日，依约乐荷资产投资公司有权解除合同。乐荷资产投资公司于2018年10月29日发出《解除合同通知书》，虽该《解除合同通知书》于2018年11月2日被退回，但刘丽君认可双方之间的合同已于该日解除，故该院确认案涉合同于该日解除。合同解除后，刘丽君仍应支付解除前的租金。刘丽君辩称，其已将2018年8月31日之前的租金全部缴清。刘丽君为支持其主张，向该院提供了三张《收据》欲以证明。该院认为，该三份《收据》显示，刘丽君已经按五折的价格支付了2018年5月1日至2018年7月31日的租金，且乐荷资产投资公司亦在《收据》上载明同意按五折收取。2018年8月份的租金，乐荷资产投资公司虽未在《收据》上载明按五折收取，但其庭审中自认5-8月份的租金给予五折优惠，故该院对刘丽君的该项辩解予以采纳。2018年9月1日至2018年11月2日的租金，刘丽君认为系其缴纳后被乐荷资产投资管理公司强行退回。该院认为，根据刘丽君提供的银行流水显示，被退回的租金系其按五折的价格支付的9月份租金，之后的租金其并未支付，且并无证据证明双方对9月份的租金按五折支付达成了一致意见，故该院对刘丽君该项辩解不予采纳。根据合同约定，商铺的月租金为28537.4元，因此，刘丽君应支付的租金数额为58977.29元（28537.4元/月×2个月+28537.4元/月÷30天×2天）。关于逾期支付租金违约金部分，因合同约定的欠款金额千分之一标准过高，故该院酌定从合同解除之日起按日万分之五计算。《商铺租赁合同》约定，如因刘丽君的违约行为导致合同解除的，乐荷资产投资公司无须返还履约保证金。本案中，合同系因刘丽君的违约行为导致解除，乐荷资产投资公司主张不予退还刘丽君支付的履约保证金，符合双方的约定，该院予以支持。乐荷资产投资公司还主张，刘丽君还应按约定支付合同解除违约金171224.4（按月租金的6倍支付）。该院认为，违约金作为赔偿损失额的预定，虽不要求其数额与损失额完全一致，但也不宜使两者相差过于悬殊，因此，违约金的数额过高且当事人申请时，可以进行调整。本案中，双方约定的合同终止日期为2018年11月2日，刘丽君已将租金支付至2018年8月31日，并支付了9月份的部分租金，乐荷资产投资公司虽拒绝了刘丽君的部分履行，但刘丽君的部分履行并不损害乐荷资产投资公司的利益，也没有额外增加其费用，故刘丽君的过错程度相对较小。同时，乐荷资产投资公司主张不予退还刘丽君支付的履约保证金的诉请已被该院支持，其损失已经得到部分填补。因此，该院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，依法对乐荷资产投资公司主张的违约金予以核减，酌定为一个月的租金。据此判决如下：一、确认乐荷资产投资公司与刘丽君订立的《商铺租赁合同》于2018年11月2日解除；二、限刘丽君于该判决发生法律效力之日起五日内向乐荷资产投资公司支付租金58977.29元，并支付违约金（自2018年11月2日至清偿之日，按日万分之五之标准计付）；三、限刘丽君于该判决发生法律效力之日起五日内向乐荷资产投资公司支付合同解除违约金28537.4元；四、乐荷资产投资公司无需向刘丽君返还履约保证金28537.4元；五、驳回乐荷资产投资公司的其他请求。未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6749元，减半收取3374.5元，由乐荷资产投资公司负担2000元，由刘丽君负担1374.5元。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案争议焦点为，租金标准能否减半，履约保证金应否退还、逾期支付违约金是否过高。一、关于租金标准能否减半的问题。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定，当事人协商一致，可以变更合同。第七十八条当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。本案中，乐荷资产投资公司按五折标准收取了刘丽君支付的2018年5月1日至2018年7月31日租金，并在一审庭审过程中自认5-8月份的租金给予五折优惠，故可以认定双方变更了2018年5月1日至2018年8月31日的租金标准。此后，虽然刘丽君仍按五折标准向乐荷资产投资管理公司帐户缴纳2018年9月1日至2018年11月2日租金，但乐荷资产投资管理公司予以退回。因此，在没有明确约定的情况下，不能认定双方就2018年9月1日以后的租金标准达成了五折优惠的合意。二、关于履约保证金应否退还的问题。1、履约保证金的性质。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十条规定，定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。本案中，《商铺租赁合同》并没有明确的定金条款，履约保证金在合同履行期内亦可直接用于抵扣物业管理费、能源费、赔偿金等相关费用，且当履约保证金低于约定金额时，承租人还应当在三日内补足。由此可知，《商铺租赁合同》所约定的条款并不完全符合担保法所规定的定金规则，故履约保证金不属于定金。2、履约保证金的退还。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，乐荷资产投资公司因刘丽君的违约行为而于2018年11月2日解除了《商铺租赁合同》，故刘丽君应当依承担违约责任。按照《商铺租赁合同》的约定，如因刘丽君违约行为导致合同解除的，乐荷资产投资公司无需返还履约保证金。该约定系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，合法有效，故一审法院判决乐荷资产投资公司无需退还刘丽君交纳的28537.4元履约保证金，符合法律规定，本院予以确认。三、关于逾期支付违约金是否过高的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《商铺租赁合同》约定的逾期支付租金违约金标准为日千分之一，一审法院认定违约金过高并酌情调整为日万分之五。此系一审法院依法行使自由裁量权的范围，并无不妥，本院予以确认。综上所述，刘丽君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费4813元，由刘丽君负担。本判决为终审判决。审判长 左 武审判员 闵俊伟审判员 戴 静二〇二〇年五月二十九日法官助理李勰书记员吴雨伦附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。