江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终1011号上诉人（原审原告）：白欣悦，女，1990年3月16日生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：徐武胜，男，1970年2月8日生，汉族。被上诉人（原审被告）：南京市中原房地产中介有限公司，住所地南京市秦淮区中山东路90号7W1室。法定代表人：陆成，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘娜，女，1983年7月27日生，汉族，该公司员工。委托诉讼代理人：陈志毅，江苏德序律师事务所律师。上诉人白欣悦因与被上诉人南京中原房地产中介有限公司（以下简称中原地产中介公司）居间合同纠纷一案，不服江苏省江宁经济技术开发区人民法院（2019）苏0191民初716号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。白欣悦上诉请求：1、撤销一审判决，判令被上诉人承担损失10万元或者由被上诉人承担该10万元中的主要责任；2、被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。主要事实和理由：一、一审判决认定“因原告无法按约支付首付款，无法办理50%的商业贷款”，倒置了正常的房地产合同约定的买卖流程，上诉人有充足资金支付首付款，但支付首付款的前提是首先要通过银行贷款审批，这是合同中三方约定的流程。否则就算支付了首付款却不能通过贷款审批，合同一样不能履行。一审法院对此事实认定错误。二、一审法院认为上诉人在南京买卖房屋三次，应该知道限购限贷政策，是单方面加重了买房人的义务而回避了居间方应当承担履行的法律义务。上诉人买房均通过专业的房地产公司，就是想买的顺利安全，涉诉合同中约定了5万元中介费，如上诉人自己会操作房地产交易，为什么要在自己找到房源的情况下还约定支付5万元中介费。一审法院判决不符合常情常理、逻辑错误。三、合同中约定了交易完成后，上诉人需支付给被上诉人中介费5万元，权利义务相一致是法律基本原则，一审中被上诉人承认签约前在三方洽谈过程中明知上诉人有房有贷，但合同中根本没有限购限贷风险提示，合同法规定了居间方负有如实告之义务，如被上诉人认真负责的审视上诉人有房有贷的情况，告知上诉人只能贷款20%,上诉人根本不会签该合同。一审法院只字不提被上诉人的居间义务。中原地产中介公司辩称，一审法院事实认定清楚，证据充分，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。白欣悦向一审法院起诉请求：要求判令中原地产中介公司赔偿白欣悦损失10万元人民币。一审法院查明事实：2018年6月11日，白欣悦经中原地产中介公司居间与第三人王孝霞签订了《房地产中介买卖合同》，第三人王孝霞将其所有的位于南京市江宁区房屋出售给白欣悦，转让价款为420万元，约定定金10万元，首付款210万（含定金），贷款金额为房屋总价款的50%，由中原地产中介公司代办银行贷款和房地产过户，白欣悦向中原地产中介公司支付中介费5万元。合同签订时白欣悦名下有一套位于江宁区双龙大道1568号3幢1704室的房屋尚未还清贷款。合同签订后，白欣悦按约定向第三人王孝霞支付了定金10万元，后因白欣悦无法按约支付首付款，无法办理50%的商业贷款，卖方王孝霞以白欣悦违约为由没收10万元定金。另查明，白欣悦于2018年6月13日购买位于江宁区花湖花园伦敦城的一套房屋，总价款为240万元，登记在其母亲名下。白欣悦于2018年6月至11月期间将其名下位于江宁区房屋出售并办理过户手续。一审法院认为，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，中原地产中介公司与白欣悦在《房地产中介买卖合同》中所确立的居间合同关系，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有约束力。现白欣悦要求中原地产中介公司承担10万元定金损失的主要理由在于其认为中原地产中介公司在提供中介服务过程中未告知南京市购房限购限贷政策且未审查其购房及贷款资格，从而误导白欣悦签订合同。白欣悦在南京市进行房屋买卖交易至少三次，且其购买案涉房屋距离2017年3月15日南京市发布《市政府办公厅关于进一步调整我市住房限购政策的通知》已有一年多之久，其作为一个完全民事行为能力人，在签订房屋买卖合同前，对其是否具备购房资格以及是否具备贷款条件等方面应进行充分考虑。现白欣悦因自身的疏忽导致其与案外人王孝霞所签订的房屋买卖合同不能履行，应当由其自身承担逾期付款的违约责任，而其提供的证据亦不足以证明中原地产中介公司在提供居间服务的过程中存在过错，未全面履行居间合同义务，理应承担举证不能的不利后果。故白欣悦要求中原地产中介公司承担该定金损失无事实和法律依据，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院作出判决：驳回白欣悦的全部诉讼请求。二审中，当事人没有提供新的证据。白欣悦陈述，案涉房源是其自己找的，对被上诉人也很信任，因对购房政策不是很了解，希望由专业的公司办理，所以在合同上约定中介费5万元；因案涉房屋和被上诉人的员工多次接触，将全部情况包括有一套房屋还没有卖掉，贷款没有还清全部告知，但被上诉人员工称上诉人可以贷款50%，所以上诉人在合同上约定贷款50%，去银行时才知道由于上诉人另外一套房屋贷款没有结清，只可以贷总房价的20%，这种情况下上诉人无法拿出多余的资金。案涉合同和王孝霞约定的首付款支付时间应该是在2018年6月30日之前。中原地产中介公司陈述，贷款50%是上诉人称要把自己原手上的房屋卖掉以后，贷款结清，再买案涉房屋，这样可以支付5成的房款，再贷款50%；为了让自己有购房资格，上诉人于2018年6月13日购买案外人黄吟的房屋时，将房屋登记在其母亲名下；上诉人也承诺要把自己水晶蓝湾的房屋卖掉以后，再购买案涉房屋；合同条款约定均是上诉人和案外人王孝霞之间谈好的，不存在被上诉人的误导。关于贷款问题，在合同签订以后，上诉人一直没有提供相应的征信报告、银行流水给被上诉人，导致被上诉人无法代为办理按揭贷款手续；案外人王孝霞多次到被上诉人处询问上诉人缴纳首付款和办理贷款的相关事宜，上诉人一直说把水晶蓝湾的房屋卖掉及贷款下来再说，就是不支付首付款；被上诉人做了大量的工作，案外人王孝霞也同意首付款的时间放宽到2018年8月中旬，甚至表示如果追加50万元定金的话，可以再给上诉人两个月的时间凑齐首付和办理贷款，但上诉人一直都没有严格按照合同来履行义务，王孝霞就没收了上诉人10万元定金，并将房屋另行出售。因上诉人在2018年7月15日向案外人黄吟支付了另一套房屋150万元首付款，所以上诉人根本没有能力向王孝霞支付案涉房屋的首付款。经审理查明，一审法院查明的事实属实。上述事实，有《房地产中介买卖合同》、定金收据、银行贷款合同及当事人陈述等证据证明。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。白欣悦与中原地产中介公司、王孝霞签订了《房地产中介买卖合同》，后该合同未能履行，白欣悦主张王孝霞扣除其10万元定金，应由中原地产中介公司负责赔偿，白欣悦就其主张应提供有效证据予以证明。首先，前述合同约定白欣悦应支付首期购房款210万元，第二期购房款为银行贷款，但白欣悦对其在合理的履行期间内已筹备好首付款并未提供证据证明，而其以银行贷款审批为首付款支付条件的意见，明显不能成立。其次，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。购房限购、限贷政策属于当事人通过多种渠道能够正常了解的范畴，白欣悦主张其对购房限购、限贷政策不了解，而要求中原地产中介公司对此承担未如实报告的相应责任，缺乏依据，本院不予支持。综上，白欣悦因故不履行前述房屋买卖合同，将因此导致的损失归责于中原地产中介公司，依据不足，本院不予支持。综上所述，白欣悦的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由白欣悦负担。本判决为终审判决。审判长  汪德全审判员  许云苏审判员  李任飞二〇二〇年五月二十一日书记员  杨文艳