上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终12053号上诉人(原审原告)：陈飞，女，1978年2月3日出生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：荣金良，远闻(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪帅男，远闻(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：华东中建地产有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：齐大鹏，董事长。委托诉讼代理人：朱煜，上海市远东律师事务所律师。上诉人陈飞因与被上诉人华东中建地产有限公司(以下简称“华东中建公司”)房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2018)沪0110民初25776号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈飞上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判华东中建公司交房行为构成违约；华东中建公司向陈飞交付上海市杨浦区政和路538弄《中建府邸》71号1层1-3层房屋(以下简称“系争房屋”)；华东中建公司向陈飞支付延期交房违约金，以人民币(以下币种均为人民币)2,294万元为基数，按每日万分之二的标准自2016年1月1日计算至实际交房之日止。事实与理由：第一，一审判决认定事实错误。华东中建公司至今没有向陈飞交付系争房屋。陈飞从未收到过华东中建公司的入伙通知书。华东中建公司虽然提交了其邮寄入伙通知书的委托单，但该份邮件最终被退回华东中建公司，且陈飞的电话号码书写错误，华东中建公司应当承担邮件未能送达的后果。根据双方合同约定，陈飞未按约定期限办理交付房屋手续的，华东中建公司应当发出书面催告书一次。陈飞未按催告书规定的日期办理房屋验收交接手续的，则自催告书规定的验收交接日之第二天起，风险责任转移由陈飞承担。但华东中建公司从未按照约定向陈飞发出交房催告书。华东中建公司至今未提供也不交付房屋的附带材料，包括《新建住宅质量保证书》、《新建住宅使用说明书》等等，根据合同约定华东中建公司不提供这些材料的，陈飞有权拒绝接受房屋。由此产生的延期交房责任，由华东中建公司承担。因系争房屋质量不合格，至今未维修也未通知陈飞收房，导致系争房屋的交付事实上处于延迟状态至今。根据司法鉴定意见，系争房屋存在很多严重影响居住使用的质量问题，陈飞有权拒绝收房，华东中建公司应当承担逾期交房的违约责任。第二，一审审理中部分证据的质证程序违法，对未经质证的材料进行了认定。一审判决认定事实部分引用的上海中建府邸管理处出具的情况说明，没有经过陈飞质证却被引用至认定事实部分，违反了程序规定。被上诉人华东中建公司辩称：不同意陈飞的上诉请求。根据双方合同约定，房屋交付的标志是以华东中建公司向陈飞发出入伙通知书为准，华东中建公司已于2015年12月24日通过EMS特快专递方式发出。虽然陈飞没有签收，但根据约定，华东中建公司向其约定地址发送入伙通知书后其不签收的，以发出第二日视为送达。因此华东中建公司的通知交房义务已经完成。对于陈飞所称华东中建公司需要再次催告的问题，再次催告只是关于房屋风险转移的约定，不能因未再催告而认为华东中建公司存在逾期交房。至于快递单上电话号码写错的问题，电话号码从来不是特快专递寄送的必要信息，即使不填写电话号码也不影响陈飞在约定地点的签收和送达。且系争房屋从2016年起就已经在陈飞的掌控之下，华东中建公司已经完成了交房。一审法院查明事实准确、适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。陈飞向一审法院起诉请求：1、判令华东中建公司向陈飞履行交付系争房屋的义务；2、判令华东中建公司向陈飞支付逾期交房的违约金，以2,294万元为基数，按每日万分之二的标准自2016年1月1日计算至实际交房之日止；3、判令陈飞自行维修系争房屋，维修费用根据实际维修发票金额由华东中建公司承担。一审法院认定事实：华东中建公司系杨浦区政和路538弄《中建府邸》小区的开发商。中建府邸项目于2013年12月25日取得《上海市新建住宅交付使用许可证》。2015年8月18日，甲方(卖方)华东中建公司与乙方(买方)陈飞签订《上海市商品房出售合同》，约定甲方投资建造的《中建府邸》商品房已竣工，并办理了新建商品房初始登记，取得了房地产权证(大产证)，乙方向甲方购买政和路538弄《中建府邸》71号1层1-3层，该房屋建筑面积350.79平方米，其中套内建筑面积327.3平方米，公用分摊建筑面积为23.49平方米，另有地下附属面积346.06平方米，该房屋建筑层高为3.3-4.4米，乙方购买该房屋的总房价款为2,294万元。房屋交付使用日期为2015年12月31日。乙方应在本合同第七条约定的房屋交接期限内到甲方要求的地点办理验收交接手续，该房屋交付的标志为甲方向乙方发出入伙通知书，该房屋交付之日起，该房屋的风险责任由甲方转移给乙方。该房屋为居住使用，甲方应向乙方提供《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》、《前期物业管理服务合同》，乙方要求提供房屋实测面积的有关资料，甲方应如实提供，甲方不出示和不提供前款约定的材料，乙方有权拒绝接收该房屋，由此产生的延期交房责任由甲方承担。如乙方已付清全部房价款，除甲方原因外，乙方未按约定期限办理交付该房屋手续的，甲方应当发出书面催告书一次，乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书规定的验收交接日之第二天起，风险责任转移由乙方承担。除不可抗力外，甲方如未在本合同第七条约定的期限内将该房屋交付乙方使用，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之2计算，违约金自本合同第七条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，逾期超过60天，乙方有权选择单方面解除本合同方案追究甲方责任。自该房屋正式交付之时起，甲方对该房屋负责保修，并从房地产权利转移之日起继续保修二年。甲、乙双方商定2016年6月30日前由乙方向杨浦区房屋土地管理局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证(小产证)。合同附件一对付款时间和付款方式进行了约定，甲方同意乙方采用按揭支付房款，乙方应按以下时间如期足额将房款支付给甲方：1、2015年6月25日前支付全部房价款的30%，计690万元；2、2015年10月18日前支付全部房价款的70%，计1,604万元。合同补充条款一第十九条中约定因履行本合同所发生的通知或其他任何书面文件的送达地点，均以本合同第1页所载明的乙方的住所地址为准，乙方须变更住所地址或需另行约定送达地点的，必须以挂号信方式告知甲方，否则视为乙方违约，若乙方为多人时，甲方向其中一人进行联系或邮寄任何书面文件，即为向乙方全体进行联系或邮寄了书面文件，根据合同约定进行的通知、答复等，特快专递的，以收件方签收日为送达时间，收件方不签收的，同城以特快专递发出后的第二个日为送达日，异地以特快专递发出后的第三日为送达日，挂号邮寄的，同城以信件发出后的第三日为送达日，异地以信件发出后的第七日为送达日。该合同第1页中载明乙方陈飞的住址为宝山区宝莲城8号楼303室，联系电话为XXXXXXXXXXX。合同签订后，陈飞向华东中建公司支付购房款共计2,294万元，华东中建公司开具相应发票。2015年10月19日，系争房屋核准登记至陈飞名下，房屋建筑面积696.85平方米。2016年4月，陈飞前往系争房屋查看，发现系争房屋正在维修，存在房屋漏水的质量问题，后多次与华东中建公司及物业公司交涉，要求维修系争房屋。2017年5月，陈飞诉至法院，作如上诉请。一审审理中，因双方对系争房屋质量及是否符合交房条件存在争议，一审法院于2017年7月19日委托上海房屋质量检测站对系争房屋进行鉴定。上海房屋质量检测站于2018年9月30日出具《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：1、经现场检测，被鉴定房屋下水管未见明显堵塞等损坏现象；2、被鉴定房屋地下一层～三层部分门窗密封胶条松动脱开，主要与施工缺陷等因素有关；3、被鉴定房屋地下一层～三层部分窗边和墙面存在渗水现象，主要与窗边和外墙墙面防水存在缺陷等因素有关；4、被鉴定房屋地下二层墙面存在渗水痕迹，主要与地下室防水存在缺陷等因素有关；5、被鉴定房屋地下一层天井围墙下部墙面粉刷起壳，干挂大理石局部破损，主要与施工缺陷等因素有关；6、被鉴定房屋存在多处渗漏水等损坏现象，影响房屋正常使用。就上述鉴定意见，因双方对系争房屋的维修方案有争议，一审法院于2019年4月17日委托上海房屋质量检测站出具修复方案，上海房屋质量检测站于2019年4月30日出具《司法鉴定补充意见》，补充修复方案如下：1、建议对房屋地下一层～三层门窗的密封条进行检修，对松动的密封条进行重新安装；2、针对窗边渗漏水，建议铲除门窗洞边疏松的砂浆，采用细石砼或防水砂浆重新嵌补密实后进行防水处理；3、针对外墙面渗漏水，建议对外墙墙面面砖采用聚合物水泥砂浆勾缝处理后，外刷外墙无色防水涂料；4、建议对地下室墙面渗漏水区域进行化学注浆处理；5、建议对地下一层天井围墙下部墙面粉刷起壳处进行斩粉处理后，原样恢复表面装修；6、建议拆换地下一层天井局部破损的大理石。一审审理中，陈飞变更诉讼请求为：1、判令华东中建公司向陈飞交付系争房屋；2、判令华东中建公司向陈飞支付逾期交房违约金，以2,294万元为基数，按日万分之二标准计算自2016年1月1日起至实际交房之日止；3、判令华东中建公司按照鉴定公司出具的修复方案对系争房屋进行修复；4、判令华东中建公司赔偿陈飞因系争房屋质量问题产生的损失100万元；5、鉴定费、诉讼费由华东中建公司承担。华东中建公司补充答辩认为陈飞要求华东中建公司赔偿因房屋质量问题产生的损失没有事实和法律依据，不同意承担，陈飞没有发生实际损失，也不同意承担鉴定费，华东中建公司从来没有回避自身的保修义务，未拒绝进行维修，故没有必要进行鉴定。华东中建公司提供EMS快递单一份，证明其已于2015年12月24日向陈飞合同约定地址宝山区宝莲城8号楼303室邮寄了入伙邀请函，履行了交房义务，陈飞质证认为虽然华东中建公司邮寄地址符合合同约定，但所填手机号码并非陈飞的，也不符合合同约定，经核查该快递于2016年1月8日退回，故陈飞并未收到入伙邀请函，华东中建公司也没有完成交房手续。陈飞陈述其于2017年3月份得知其他业主都已经交房后，到物业公司询问，物业公司称需要提供入伙邀请函才能办理交房手续，陈飞要求华东中建公司重新开具入伙邀请函，华东中建公司认为物业公司从未拒绝陈飞入住系争房屋，也未要求陈飞出具入伙邀请函，且华东中建公司也同意补开入伙邀请函，但是陈飞拒绝接受日期为2015年12月的入伙邀请函，表示重新开具的入伙邀请函落款时间应为2017年3月份，之后华东中建公司和物业公司也曾通知陈飞，陈飞随时可以到物业公司办理交房手续。一审审理中，2017年11月24日，双方当事人至系争房屋查看，陈飞在《业主入住收楼记录表》中提出房屋中多处大理石破裂、部分墙面、门框渗漏水、部分窗户下面封条松动等意见，仍拒绝接收系争房屋。华东中建公司提供上海中建府邸管理处出具的情况说明一份，说明如下：1、该小区主要在2013年年底集中交付，整个小区均符合交付条件，陈飞系购买现房，从2016年初就开始向管理处口头提出房屋质量报修，当时因小区刚交付，相关报修登记文件不完备，且华东中建公司的工程部人员共同在物业公司处办公，因此对于71号房屋的维修由华东中建公司工程部人员为主导，物业公司予以配合，曾多次根据业主的要求进行维修，但是从2017年开始，陈飞通知管理处不允许再对系争房屋进行维修，也未再报修过；2、由于陈飞无法提供《入伙通知书》，按规定其在购房合同约定的最终交房日前均可来办理交房手续，如过期则视为交房，华东中建公司曾将该业主声称未收到《入伙通知书》的特殊情况告知物业公司，要求物业公司予以配合，物业公司同意为其办理交房，但是业主以房屋质量问题未整修完毕为由拒绝收房，于是同时她使用诱导性的言论方式套取物业公司员工的话语，但是该个人言论不代表物业公司意见。陈飞于2019年6月20日撤回第四项关于赔偿因房屋质量问题产生的损失的诉请。一审法院认为：双方当事人于2015年8月18日就系争房屋签订的《上海市商品房出售合同》系双方当事人的真实意思表示，合同条款不违反法律禁止性规定，故该合同合法、有效，双方均应按约履行。根据合同约定，陈飞应于2015年12月31日到华东中建公司要求的地点办理验收交接手续，该房屋交付的标志为华东中建公司向陈飞发出入伙通知书，因履行本合同所发生的通知或其他任何书面文件的送达地点，均以本合同第1页所载明的住所地址为准，华东中建公司已于2013年12月25日取得《上海市新建住宅交付使用许可证》，于2015年10月19日将系争房屋登记至陈飞名下，并于2015年12月24日向陈飞合同所载住所地址宝山区宝莲城8号楼303室邮寄入伙邀请函，虽然陈飞提出由于华东中建公司填写的手机号码有误，导致陈飞并未实际收到该入伙邀请函，但并不影响陈飞实际使用系争房屋，故一审法院认为华东中建公司已于2015年12月31日前完成了系争房屋的交付义务，不存在拒绝交房的违约行为，现陈飞要求华东中建公司交付系争房屋并支付延期交房的违约金，于法无据，难以支持。但一审审理中，陈飞提出于2016年4月份查看系争房屋时发现存在渗漏水、大理石破裂、门窗密封条松动等质量问题，并多次与华东中建公司及物业公司交涉，一审法院经委托相关部门鉴定，系争房屋确实存在多处渗漏水等损坏现象，华东中建公司作为开发商理应承担保修责任，根据鉴定机构出具的修复意见对系争房屋进行维修。至于因系争房屋存在质量问题导致陈飞的相关损失，陈飞在本案中未提出相关诉请，一审法院不予处理。据此，一审法院作出判决：一、华东中建公司应于判决生效之日起三十日内根据上海房屋质量检测站于2019年4月30日出具的《司法鉴定补充意见》对上海市杨浦区政和路538弄“中建府邸”71号1-3层房屋进行修复；二、驳回陈飞要求华东中建公司交付上海市杨浦区政和路538弄“中建府邸”71号1-3层房屋并支付延期交房违约金的诉讼请求。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：双方当事人就系争房屋签订的《上海市商品房出售合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应当依约履行。根据合同约定，系争房屋的交付使用日期为2015年12月31日，陈飞应于该约定交接期限内到华东中建公司要求的地点办理验收交接手续，房屋交付的标志为华东中建公司向陈飞发出入伙通知书。根据已查明的事实，华东中建公司于2015年12月24日向陈飞在合同中载明的住所地址邮寄发出了入伙邀请函。虽然陈飞主张因华东中建公司在寄送邮件时错误填写了陈飞的电话号码，导致陈飞未能实际收悉上述入伙邀请函，但这并不实质性地影响陈飞于合同约定的交接时点与华东中建公司办理交接手续，且华东中建公司依合同中载明的地址向陈飞发出入伙邀请函的行为符合合同约定的房屋交付标志，故一审法院认定华东中建公司已于2015年12月31日前完成了系争房屋交付义务，并因此未支持陈飞要求华东中建公司交付系争房屋并承担延期交房违约金的诉请，本院予以认同。陈飞主张因系争房屋尚存在严重的质量问题，且华东中建公司未提供《新建住宅质量保证书》、《新建住宅使用说明书》等材料，故其有权拒绝收房，因此产生的延迟交房责任应由华东中建公司承担。但由于陈飞未能证明系争房屋的质量问题涉及主体结构质量不合格或严重影响正常居住使用，及华东中建公司拒绝提供《新建住宅质量保证书》、《新建住宅使用说明书》等材料，故对其上述主张，本院难以采纳。一审中，经司法鉴定，确认系争房屋存在多处渗漏水等损坏现象，华东中建公司应当承担保修责任，按照鉴定机构出具的修复意见对系争房屋进行维修。对于因房屋质量问题影响陈飞使用而导致的损失，因陈飞于本案一审中撤回了相应诉请，故本案中不予处理，陈飞可以另行主张。关于陈飞所称一审判决在认定事实部分引用的上海中建府邸管理处出具的情况说明未经质证，构成程序违法的意见，经查，一审法院在收到华东中建公司提供的上述情况说明等材料后，向陈飞送达了副本，并要求提供书面质证意见。故陈飞的上述意见不能成立。综上所述，陈飞的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22,375元，由上诉人陈飞负担。本判决为终审判决。法官助理陈雅葳审判长 余 艺审判员 张常青审判员 徐 江二〇二〇年五月十五日书记员 倪卓婴附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……