北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终2018号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京华通联宇商贸有限责任公司，住所地北京市大兴区黄村镇芦丰路66号。法定代表人：李波，经理。委托诉讼代理人：冯春光，北京正彤律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京翼龙九天物业管理有限公司，住所地北京市大兴区旧桥路25号院4号楼18层1805。法定代表人：李学龙，经理。委托诉讼代理人：肖国兵，北京市京兴律师事务所律师。上诉人北京华通联宇商贸有限责任公司（以下简称华通公司）因与被上诉人北京翼龙九天物业管理有限公司(以下简称翼龙公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2018）京0115民初16964号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。华通公司上诉请求：撤销一审判决，依法将本案发回重审或改判驳回翼龙公司的一审全部诉讼请求并支持我公司的一审全部反诉请求，二审诉讼费由翼龙公司承担。事实和理由：一审判决认定翼龙公司存在装修损失的事实错误，判决我公司赔偿翼龙公司房屋装修损失281820元错误。翼龙公司没有对涉案房屋进行装修，而是在没有通知我公司的情况下对涉案租赁房屋进行了大规模的拆改，使房屋结构整体改变，这部分投入并非装修损失；翼龙公司的行为违反了《房屋租赁协议》4.4条之约定，且翼龙公司也确实因为违法建设和违法改建被政府有关部门查封，这部分违法违规的资金不能认定为合法的装修损失。一审判决认定的占有使用费畸低，不符合市场行情和人之常情，显失公平。一审判决驳回我公司“恢复原状费用10万元”的诉讼请求于法无据，是错误的。翼龙公司对涉案租赁房屋违法改建被政府查封，给我公司造成了实际损失，且该改造不符合建设和使用标准，我公司要求翼龙公司恢复原状应当得到支持。翼龙公司辩称，不同意华通公司的上诉请求，亦不同意一审判决。我公司按照合同约定向华通公司支付了租金，合同约定第一年是免租的，我公司使用涉案房屋不足一年，被政府查封后导致无法使用，我公司已经将涉案房屋交还华通公司，由华通公司实际占有控制，我公司不应再向华通公司支付租金。一审法院超出了华通公司的反诉请求裁判，华通公司所主张的为租金，而一审法院判令我公司承担的系使用费，程序违法。我公司经华通公司同意在涉案院落内建设锅炉房，但一审法院对于该部分损失未予支持，显失公平，华通公司请求我公司恢复原状缺乏法律依据。我公司支付给华通公司的合同代表人李宝凯的5万元为合同保证金，李宝凯形成表见代理，但一审法院认定李宝凯与本案无关，对于我公司要求返还5万元的请求未予支持处理错误。涉案房屋内所配置的物品，一审法院未予处理，显示公平。翼龙公司向一审法院起诉请求：1、请求法院判决翼龙公司与华通公司2017年6月1日签订的《房屋租赁协议》无效；2、请求法院判决华通公司返还翼龙公司押金100000元、其他费用90000元及前述款项利息损失(以190000元为基数，按年利率6%计算，自2017年4月6日至该款项还清之日止)；3、请求判决华通公司赔偿翼龙公司房屋装修改造损失402600元、燃气锅炉款32000元、自建锅炉用房及5间住房建筑费100000元、房间内配套设施（热水器、抽油烟机、洗脸盒、写字台、床、床垫、衣柜、抽水马桶）145600元；4、本案诉讼费用由华通公司承担。华通公司向一审法院反诉请求：1、请求翼龙公司给付自2017年6月1日至今两年半的租金70万元；2、翼龙公司赔偿恢复原状费用10万元；3、反诉案件受理费由翼龙公司承担。一审法院认定事实：2017年6月1日，华通公司（出租方，甲方）与翼龙公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定：甲方将坐落于大兴区芦城66号院（以下简称66号院）出租给乙方，建筑面积约为2100平米，房屋两栋，砖混结构，用途为公寓住宿。租赁期限为5年，第一年免租金，第二年起每年递增5%，年租金为28万元，以一年为单位付款（第一年免租金）。租赁期间，使用该房屋所发生的电费由乙方独立承担，收费标准以国家收费标准为准。水费费用，甲方按实际发生的水吨数，国家收费标准收取，乙方按照甲方水费单价乘以乙方所用数量每月缴纳费用。乙方自行供暖，与甲方无关。甲方产权无债权债务，在装修期间内，甲方协助乙方处理外界干扰因素，乙方保障在装修期间内一切安全隐患及装修资金与甲方无关。租赁期间乙方可根据自己的使用特点进行装修，但不得破坏房屋主体结构。租赁期间内，甲方应满足乙方的用电量，现有状况为35千瓦的动力电；乙方及时支付房租及其他费用，如有拖欠，甲方有权终止合同且不赔偿一切费用；乙方不得私自转让更改法人，如有需要须征求甲方同意；甲方不得以任何形式更改法人（所出租房屋转让、出售等形式），如有需要需征求乙方同意，此协议依然有效。如有违约:1、如乙方违约，甲方有权收回房屋且不退还已交未用的租金；2、如甲方违约，则赔偿乙方已交未用房租租金，及全部装修费用。如遇政府行为拆迁，乙方无条件服从。自起租起一年以后，甲方退还乙方已付未用的租金及押金，家具家电锅炉等可动产归乙方所有，任何拆迁赔偿与乙方无关。政府机关各部门检查发现违规不合格进行检抄时，与甲方无任何关系，甲方有权终止华通，租金不退。起租日期为2017年6月1日至2022年6月1日。合同落款处由甲方代表李宝凯、乙方代表李建斐签名，并加盖了甲乙双方的公章。2017年4月5日，李建斐向华通公司转账100000元，华通公司当日出具收据，载明收到李建斐交来芦城芦丰路66号院北院押金100000元。2017年11月25日，黄村镇安全隐患大排查大清理大整治工作领导小组发布《告知书》，内容为：按照北京市、大兴区、黄村镇三级政府统一行动要求，全市开展安全隐患大排查大清理大整治专项行动，本地区出租公寓于2017年11月26日前全部紧急清退关停，全体租住户于2017年11月26日前全部搬离，逾期未搬离者后果自负。之后，66号院由翼龙公司装修后的房屋被查封。另查，2017年4月23日，李建斐（甲方）与郑远宝（乙方）签订《房屋合作经营管理合同》，其上载明该房屋坐落于66号院，房屋为自建房，建筑面积2100平方米，共计79间房，租赁期限为2017年7月1日至2022年元月1日，共计54个月，租赁期满，经双方商定，李建斐应在同等条件下优先续租给郑远宝，双方重新签订房屋租赁合同；双方商定年租金为616200元，第一年为年付，从第二年开始为半年付，从第三年期年租金递增10%，双方商定乙方对甲方所购买设备同意押金5万元，租金支付方式为甲方直接收取。2017年12月2日，李建斐（甲方）与郑远宝（乙方）签订《协议书》，内容为：就甲乙双方所签订的芦城66号院房屋合作经营合同一事，达成以下协议：1、因政府原因导致本公寓于2017年11月20日停止营业。2、甲方承诺于2018年3月29日之前退还乙方所交的剩余房租及押金共计412500元。3、如在2017年12月1日到2018年3月29日期限内，公寓能够正常营业，甲乙双方继续履行原合同。4、如在2018年元月25日前，公寓还不能正常营业，甲方先退乙方100000元，剩余房租在2018年3月29日之前退还。2018年10月15日，郑远宝将李建斐诉至本院，要求其退还租金和押金412500元。本院经审理，双方达成调解，李建斐退还郑远宝房屋租金、押金、税费共计380000元。2019年1月24日，翼龙公司变更企业名称，由北京翼龙伟业科技发展有限公司变更为北京翼龙九天物业管理有限公司。本案在审理过程中，根据翼龙公司申请，法院委托北京北方亚事资产评估事务所（以下简称亚事评估所）对涉案的66号院房产装修部分的价值进行评估。2019年12月2日，亚事评估所作出北方亚事评报字[2019]第01-712号资产评估报告，评估结论为：截至评估基准日2019年9月25日，66号院房产装修部分市场价值为40.26万元。庭审中，翼龙公司为证明其主张，提交以下证据：1、平安银行转账记录，证明其通过平安银行向被告转账支付保证金及押金等费用。2、装修工程承包协议书、装修款收条（12页），证明翼龙公司支付73万元用于66号院房屋装修，由于华通公司违约，致使翼龙公司无法达到合同目的，该房屋装饰、装修损失应由华通公司承担。3、燃气锅炉款收据、暖气安装费收据，证明翼龙公司燃气锅炉款32000元，暖气安装费50000元，由于华通公司违约，故应由其赔偿翼龙公司该费用。华通公司对证据1有异议，称转给李宝凯的5万元款项与本案无关；对证据2有异议，称承包合同的承包单位为个人，不符合法法律规定，而且合同中也明确了装修内容，印证华通公司答辩中所说的翼龙公司擅自改变房屋结构的情况；收据真实性不认可，是后补的，格式、字迹、结构完全一样。对证据3不认可，大笔交易应该有发票，合同亦约定由翼龙公司自行供暖，与华通公司无关。华通公司为证明其主张，提交以下证据：1、北京市大兴区黄村供销合作社有限公司与华通公司签订的《租赁协议》，证明华通公司具有涉案土地及房屋的合法使用权。2、《中华人民共和国国有土地使用证》，证明涉案土地来源。3、李宝凯书写的《情况说明》及任职证明，证明其向翼龙公司催缴租金情况、翼龙公司擅自将房屋转租，收取租金60余万元。4、《房屋合作经营管理合同》，证明翼龙公司李建斐与第三方郑远宝签订转租协议，协议约定租赁期限、租金等内容。翼龙公司质证称：证据1的真实性无法核实，华通公司无法证明其房屋具有合法性，其公司只是租赁土地，并不是房屋；证据2土地使用证的真实性认可，但对证明目的不认可，称不能证明公寓可以合法使用，华通公司应提供建设用地许可证、房产证、建设规划，才能证明公寓可以出租使用；证据3真实性不认可，华通公司的工作人员给我公司写的说明，内容不真实；对证据4的真实性不认可，从中可以看出对于房屋是合作经营管理，我公司并没有进行转租。至于涉案房屋是否系合法建造，华通公司称目前没有建房规划许可及审批手续。翼龙公司称其在66号院内建造了锅炉房和工人住房、设备间，但未提交建房相关手续，华通公司称并未经过其同意建造。至于房屋租赁使用情况，翼龙公司称其于2017年11月25日便搬离租赁房屋，但其认可其购买的热水器、抽油烟机、床等物品仍放置在涉案房屋内；华通公司不认可翼龙公司将房屋已经返还其公司，称其于2018年6月去催收租金才发现翼龙公司将房屋转租给郑远宝。至于涉案房屋被政府查封的原因，翼龙公司称系违章建筑，华通公司称是翼龙公司群租房公寓，且存在消防隐患被查封，但华通公司未提交其出租前的房屋经消防验收合格的手续。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因涉案66号院内房屋未取得建设工程规划许可证，翼龙公司与华通公司签署的《房屋租赁合同》应属无效。无效的合同自始没有法律约束力。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，华通公司在未取得建设工程规划许可证的情况下将房屋出租给翼龙公司，翼龙公司在未核实涉案房屋合法建造的情况下，仍承租66号院的房屋，双方对于合同无效的后果均存在过错，结合案情，法院酌情确定翼龙公司和华通公司的过错比例分别为30%、70%。至于各自返还的财产，翼龙公司交纳的100000元押金，华通公司在双方的租赁合同无效后应予返还；翼龙公司所称的90000元其他费用，仅提交了李建斐转账给李宝凯50000元的记录，翼龙公司及李宝凯均不认可与本案的关联性，称系个人之间的资金往来，翼龙公司未进一步举证证明其主张，应承担举证不能的不利后果，故法院对翼龙公司所称90000元系其与华通公司租赁关系中给付的款项之主张，不予采信。至于损失负担问题。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除；因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。经询问，华通公司不同意对翼龙公司装饰装修物继续使用，综合涉案房屋的情况，装饰装修物已与房屋形成附合，拆除不符合双方利益，故应当由翼龙公司及华通公司按照双方的过错分担现值损失。经鉴定，翼龙公司对于涉案房屋装修的价值为402600元，故华通公司应赔偿翼龙公司装修损失281820元。至于翼龙公司诉称的房间内的热水器、床等可移动的物品，该部分物品与房屋并未形成添附，翼龙公司可自行处置，其要求赔偿该部分费用的请求缺乏法律依据，法院对此请求不予支持。至于翼龙公司所称的锅炉和锅炉房，锅炉系可移走并重新利用的物品，锅炉房及自建房系翼龙公司在未经合法审批的情况下自行建造，属于违法建筑，且未经华通公司的同意，法院对其要求赔偿锅炉、锅炉房、其他自建房的请求，均不予支持。关于华通公司要求赔偿恢复原状费用的请求，因翼龙公司进行的装修改造系经其同意，现该装修已与房屋形成添附关系，法院对此请求不予支持。关于房屋占有使用费问题。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。2017年6月1日至2017年11月25日期间，翼龙公司正常使用租赁的房屋，该期间的占有使用费应按照年租金280000元的标准，计算为136111元。2017年11月25日，北京市开展安全隐患大排查大清理大整治专项行动，66号院于2017年11月26日前全部紧急清退关停，翼龙公司承租的房屋作为公寓，在清退关停的情况下，已经失去了使用价值，双方应当及时协商腾退返还及补偿事宜，但翼龙公司仍未将相关的室内物品腾退，华通公司亦未积极行使权利，未妥善与翼龙公司沟通解决问题，考虑到出租的房屋未取得相关的建设工程规划许可，其亦无法出租盈利，故法院酌情确定翼龙公司应支付的2017年11月26日至本案立案之日2018年8月8日的占有使用费为20000元。关于翼龙公司辩称合同约定第一年免租金、故其不应支付占有使用费的主张，因双方的租赁合同无效，法院对其主张不予采信。综上，翼龙公司应支付华通公司房屋占有使用费共计156111元。综上，一审法院判决：一、北京翼龙九天物业管理有限公司与北京华通联宇商贸有限责任公司于2017年6月1日签订的《房屋租赁协议》无效；二、北京华通联宇商贸有限责任公司返还北京翼龙九天物业管理有限公司押金100000元（于判决生效之日起十日内履行）；三、北京华通联宇商贸有限责任公司赔偿北京翼龙九天物业管理有限公司房屋装修损失281820元（于判决生效之日起十日内履行）；四、北京翼龙九天物业管理有限公司给付北京华通联宇商贸有限责任公司房屋占有使用费156111元（于判决生效之日起十日内履行）；五、驳回北京翼龙九天物业管理有限公司的其他诉讼请求。六、驳回北京华通联宇商贸有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。另，翼龙公司主张一审法院遗漏了2017年3月28日李建斐向李宝凯转账5万元的事实，并主张该笔费用华通公司应当返还。经查，北方亚事评报字[2019]第01-712号资产评估报告记载评估对象为北京市大兴区芦城66号院房屋装修工程，该工程于2017年5月完成装修，并列明了包括踏步式钢梯、砖砌体墙（房屋建筑内部隔断）等在内的主要装修内容。一审经质证，翼龙公司认可该鉴定意见，华通公司不认可，表示“我们原来有装修，但是原告拆了，又抹上点灰就算他的了”。经询，华通公司表示涉案院落内有其部分办公人员，其虽上门收取租金，但称并不了解翼龙公司的装修情况。另，关于房屋使用状况，一审庭审中华通公司主张仍在翼龙公司控制之下；翼龙公司不予认可，主张2017年11月26日华通公司已经将大门上锁，应当视为已经交付给华通公司；华通公司称其确实持有大门钥匙，但称翼龙公司仍有物品在涉案房屋内没有搬离，故应视为翼龙公司占有。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因双方均未能提供66号院内房屋的建设规划审批手续，一审法院认定华通公司与翼龙公司签订的《房屋租赁合同》无效，处理正确。关于合同无效的责任承担问题，华通公司在明知涉案房屋未取得建设规划审批手续的情况下，将涉案租赁标的出租给翼龙公司经营公寓住宿，应当承担合同无效的主要责任；翼龙公司未能尽到谨慎的审查义务，亦应对合同无效承担部分责任；本院对一审法院酌定的过错比例不持异议。合同无效后，翼龙公司交纳的押金，华通公司应予返还，一审法院对翼龙公司要求返还押金的诉请予以支持，处理正确。关于装修损失承担问题，一审法院根据本案实际情况确定华通公司应承担的装修损失赔偿数额，并无明显不妥。华通公司上诉称翼龙公司装修未经其许可就改变了房屋内部结构一节，从双方庭审陈述及鉴定意见可见，涉案租赁合同签订时，合同押金已经交纳，装修工程已经启动，华通公司称其虽在涉案院落内有办公人员且由其公司上门收取租金，但其并不清楚涉案房屋的装修情况亦与常理明显不符，故本院对其该上诉意见难以采信。关于房屋占有使用费，一审法院根据房屋使用情况对占有使用费的标准予以酌定，并无明显不妥，一审法院对于酌定的理由已经进行了详细论述，本院不再赘述。华通公司上诉称占有使用费标准过低，但在其持有涉案房屋所在院落大门钥匙的情况下，要求翼龙公司按照市场行情支付使用费明显不公，华通公司、翼龙公司应共同承担因未及时腾退造成的使用费损失。关于华通公司主张的恢复原状费用一节，华通公司未能提供证据证明房屋交接当时的房屋状况，且华通公司主张的恢复原状费用亦缺乏证据支持，一审法院对其该项诉请未予支持，本院亦不持异议。至于翼龙公司提出的一审法院判超所请问题，房屋租金和使用费均系房屋使用的对价利益，且一审审理中华通公司反诉称即便涉案协议无效或解除，翼龙公司也应按照合同约定标准支付占有使用费，故本院对翼龙公司的该项诉讼主张不予采纳。至于翼龙公司提出的其他对一审判决不服的意见，因其未对本案一审判决提出上诉，本院难以在二审期间一并处理。综上所述，华通公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13638元，由北京华通联宇商贸有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘慧慧审 判 员 白 松审 判 员 王军华二〇二〇年五月九日法官助理 孙春玮书 记 员 赵鸿飞