广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5107号上诉人（原审被告）：广州市凤凰创意产业园有限公司，住所地广州市海珠区工业大道北路67号14号楼首层108室。法定代表人：梁景雄，总经理。委托诉讼代理人：姜平，广东广之洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶小娟，广东广之洲律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：白峰，男，1979年8月6日出生，汉族，身份证住址吉林省通化市东昌区。委托诉讼代理人：朱海波，广东智洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：李静，广东智洋律师事务所实习律师。上诉人（原审第三人）：何文杰，男，汉族，1982年8月15日出生，身份证住址广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：陈碧仪，广东天穗律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市海珠区龙凤街道政务和社区服务中心，住所地广州市海珠区工业大道北龙安大街77号。法定代表人：毕伟明，主任。委托诉讼代理人：刘梅连，广东穗恒律师事务所律师。上诉人广州市凤凰创意产业园有限公司（以下简称凤凰创意园）、上诉人白峰、何文杰因与被上诉人广州市海珠区龙凤街道政务和社区服务中心（以下简称龙凤街道政务服务中心）租赁合同纠纷一案，均不服广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初11167号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭，经各方当事人同意进行书面审理。现已审理终结。凤凰创意园上诉请求：l.变更一审判决第二项为：凤凰创意园向龙凤街道政务服务中心按每月8897元的标准自2018年10月1日起至广州市海珠区南田路XX)房屋交还给龙凤街道政务服务中心之日止的使用费，暂计为88970元；2、本案一审、二审诉讼费由龙凤街道政务服务中心承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，涉案房屋由何文杰实际占有使用。凤凰创意园虽然是与龙凤街道政务服务中心签订《房屋租赁合同》的相对方，但涉案房屋实际由何文杰占有使用，在一审庭审中，何文杰也当庭确认占有使用涉案房屋的事实。一审法院认定凤凰创意园实际占有使用了房屋事实上认定错误。二、一审判决适用法律错误。1、《房屋租赁合同》无效的主要责任在于龙凤街道政务服务中心，其应承担合同无效导致的损失。涉案房屋是在2010年6月12日由广州市海珠区龙凤街道市容环境卫生监督检查所移交给龙凤街道政务服务中心。涉案房屋是属于无产权物业，但龙凤街道政务服务中心仍出租给凤凰创意园，且未向凤凰创意园示明该房屋无产权情况。因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，凤凰创意园与龙凤街道政务服务中心之间签订《房屋租赁合同》无效的主要责任在于龙凤街道政务服务中心，其应承担合同无效导致的损失。2、凤凰创意园与龙凤街道政务服务中心签订的《房屋租赁合同》第七条第3点约定“如不按时交回房屋，乙方应按原租用房屋租金的两倍向甲方缴交租金”，该条款实质上是关于合同解除后当事人义务及违反该义务的应承担的责任的约定，在性质上属于违约金。根据《中华人民共和国合同法》第五十七条及最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，一审法院以租金的一倍金额8897元／月标准作为违约金，该标准已远远过分高于龙凤街道政务服务中心的实际租金损失。3、凤凰创意园愿意腾空房屋并交还给龙凤街道政务服务中心，2018年9月30日承租期届满后，涉案房屋未及时腾空交还从而产生房屋占有使用费的主要责任在于白峰和何文杰，凤凰创意园是被迫产生房屋占有使用费。凤凰创意园经多次向白峰、何文杰发函要求终止租赁合同，同时要求收回房屋交还给龙凤街道政务服务中心，但白峰、何文杰至今仍拒绝交还涉案房屋。白峰上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判由白峰继续占有使用坐落于广州市海珠区南田路XX房屋；2.本案诉讼费由龙凤街道政务服务中心承担。上诉事实和理由及针对凤凰创意园、何文杰上诉的答辩意见如下：一、白峰自承租涉案房屋后，一直将其第一层作为餐厅厨房经营使用，而厨房属于餐厅整体不可分割的重要部分，是餐厅得以持续经营的关键性场地，对于餐厅持续经营具有关键意义。二、一审法院判决由白峰腾空涉案房屋返还给龙凤街道政务服务中心将给白峰造成严重经营性损失。涉案房屋第一层属于白峰餐厅厨房用地范围，餐厅营业执照的注册地址为南田路XX一层，如返还涉案房屋第一层将会导致营业执照的无效注销，餐厅厨房无法继续使用会直接导致餐厅停止营业，而餐厅员工也将会面临遣散、事业安置等就业问题，这无疑将会给白峰造成重大经营性损失，也可能会给白峰招致更多经济纠纷，目前暂不宜将涉案房屋返还龙凤街道政务服务中心。三、白峰享有涉案房屋的优先租赁权，该权益应受到合法保护。白峰与凤凰创意园签订《租赁合同》，约定白峰就涉案房屋享有优先租赁权。白峰有权在《租赁合同》约定期限范围内主张行使该权利，但龙凤街道政务服务中心于2018年6月4日向凤凰创意园发送《通知》，载明：涉案房屋到期后需实行公开招租，而且不能经营饮食。此《通知》明显侵犯了白峰的优先承租权。何文杰上诉请求：l.撤销一审判决第一项，依法改判为：凤凰创意园、白峰、何文杰在本判决生效之日起120日内将广州市海珠区南田路XX房屋腾空交还给龙凤街道政务服务中心；2.判令龙凤街道政务服务中心、凤凰创意园、白峰承担本案诉讼费。事实和理由：一、一审法院认定龙凤街道政务服务中心和凤凰创意园签订的《房屋租赁合同》无效，其主要责任在于龙凤街道政务服务中心，何文杰作为善意第三人承租该物业，对合同无效并无过错，现因业主方的过错，导致何文杰无法继续使用场地，已经遭受严重损失，一审法院应照顾守约方的合法权益，采取措施尽量减少何文杰的损失。二、何文杰承租的范围包括用餐区域和厨房区域，合共407平方米，自2016年开始经营餐厅，员工数十人，现由于龙凤街道政务服务中心将不合法建筑出租，收取利益，导致厨房区域租赁合同无效，要腾空归还，餐厅整体己无法继续经营，何文杰损失过百万，另外需要重新择地搬迁，新的场地也需要重新装修，一审法院判决10日归还的期限明显不合理，没有给与何文杰合理的搬迁期限，扩大了何文杰的损失，如果只有10日的时间，何文杰只能立刻结业，遣散员工，损失无法挽回。三、因为餐厅是特殊行业，需要环保、食品、卫生部门的审批才能进行营业，因此何文杰在租赁新的场地之后还需要审批办理许可证、营业执照等，才能搬迁重新营业，因此，法院应预留足够的时间让何文杰办理有关营业证照，让餐厅能够继续运营，让数十人的生计得以保留。针对凤凰创意园、白峰、何文杰的上诉，龙凤街道政务服务中心答辩称：一审法院的判决事实清楚，适用法律正确，凤凰创意园、白峰、何文杰的上诉理由不能成立，恳请二审驳回其上诉请求，维持原判。一、不同意凤凰创意园各项上诉请求。1.凤凰创意园是合同相对方，实际占有使用了房屋，按合同约定凤凰创意园不按时交回房屋，应按原租用房屋租金的两倍向龙凤街道政务服务中心缴交租金，故龙凤街道政务服务中心要求凤凰创意园按每月8897元的两倍即17794元支付房屋使用费是符合合同约定。2.《房屋租赁合同》无效只因欠缺生效的要件(欠缺的实际情况己在一审法院判决书清楚列明)，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。双方签订《房屋租赁合同》第七条第3点约定了违约方应承担的责任，此条具有相对独立性。3.合同在效力上的争议即有效还是无效，而合同双方当事人履行合同的争议是违约还是没有违约。双方签订的《房屋租赁合同》租赁期为2013年10月1日至2018年9月30日，而凤凰创意园一直未能将房屋交还给龙凤街道政务服务中心，凤凰创意园严重违约。4.根据《中华人民共和国合同法》第五十七条规定：“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力”。二、不同意白峰的上诉请求，其主张继续使用涉案房屋的理由不能成立，且无法律依据。三、不同意何文杰的上诉请求，其上诉理由是不合理的，没有法律依据。针对白峰、何文杰的上诉，凤凰创意园答辩称：一、凤凰创意园愿意将涉案房屋交还给龙凤街道政务服务中心。二、未能腾空并交还房屋的责任在白峰和何文杰。三、按租赁合同约定，凤凰创意园有权利终止租赁合同，白峰和何文杰未及时腾空并交还涉案房屋导致的损失应由其本人自行承担。针对凤凰创意园、白峰的上诉，何文杰答辩称：一、由于疫情的影响，我方经营的餐厅已于2020年1月24日开始停业至今，没有实际经营。二、我方与白峰就涉案物业的租赁纠纷已经另案判决，自2019年12月6日判决之日起，解除与白峰的租赁关系，并追讨相应赔偿。目前该案已生效，判决之后我方已积极重新选址，准备搬迁，但由于受到疫情影响，直到4月初才找到合适的场地，目前正准备进场装修，预计6月左右可退还涉案物业。三、我方承租涉案物业，约定经营期限至2023年12月31日，我方投入了大量资金装修，但白峰并未告知厨房用地的租期于2018年9月届满，更不知道涉案物业没有产权，业主没有取得建设工程规划许可证，我方已蒙受了巨大的损失。近期由于受到疫情影响，从2020年1月开始停业至今，是这次不可抗力事件最直接的受害行业。但我方仍克服重重困难，寻找企业生存之道，尽力保障员工的权益，承担社会责任。因此，我们希望法院体谅民营企业的困难，给予我方合理的搬迁期限，我方争取在6月底前搬离涉案物业。龙凤街道政务服务中心于2019年5月20日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.凤凰创意园及白峰、何文杰立即将座落广州市海珠区南田路龙××街××（××）房屋××给龙凤街道政务服务中心；2.凤凰创意园立即支付房屋占用费142352元（以月租金二倍17794元）计算占用费，从2018年10月1日起暂计至2019年5月30日，应计至凤凰创意园将房屋返还给龙凤街道政务服务中心为止；3.本案诉讼费由凤凰创意园承担。一审法院经审理认定事实如下：2013年9月28日，龙凤街道政务服务中心（出租人、甲方）与凤凰创意园（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方同意将广州市海珠区南田路XX的房屋出租给乙方作商业用途使用，建筑面积162.66平方米，甲方给予乙方从2013年10月到2013年12月31日免缴租金装修期。甲乙双方协定的租赁期限、租金情况如下：租赁期为五年。2013年10月1日至2018年9月30日，租金按45元/平方米计算，租赁期第一年后，租金每年在前一年的基础上递增5%。租金按月结算，由乙方在每月的第15日前（节假日顺延）按现金或支票的付款方式付给甲方。乙方在本合同签订之日向甲方交纳15000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日乙方交清费用之后，将保证金退回乙方（不计息）。乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金。租赁期届满，如甲方对房屋继续向外出租，在同等条件下乙方有优先承租权，届时双方另行签订合同。如双方不再续约，应将原承租房屋在租赁期满之日交回甲方；如不按时交回房屋，乙方应按原租用房屋租金的两倍向甲方缴交租金。如需继续承租房屋，应提前30天与甲方协商，双方另行签订合同。甲、乙方任何一方未能履行本合同条款，经催告后仍未履行的，则视作违约，被违约方有权终止本合同，造成的经济损失和法律责任由违约方承担。2014年12月11日，凤凰创意园（甲方）与白峰（乙方）签订《租赁合同》，约定乙方租赁以下位置作为用于园区客户餐饮配套服务项目之用。租赁期间未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变上述约定的经营范围，否则视为违约，甲方有权单方解除本合同，并要求乙方承担相应违约责任。乙方承租甲方提供的位于广州市海珠区南田路XX，建筑面积163平方米，租赁期限自2014年12月1日至2018年9月30日，等。2015年1月29日，白峰在广州市海珠区南田路XX号首层领取广州市海珠区渔派餐厅个体工商户营业执照。2017年1月11日，白峰在广州市海珠区南田路XX首层领取营业执照，经营广州市海珠区渔派餐厅，经营范围餐饮业。2018年6月4日，龙凤街道政务服务中心向凤凰创意园发出《通知》，贵公司租赁街道位于南田路龙××街××（××）的房屋，租赁期到2018年9月30日止。现根据街道班子会研究决定：该房屋到期后需实行公开招租，而且不能经营饮食。2018年7月2日，凤凰创意园向龙凤街道政务服务中心回《函》，贵中心于2018年6月4日发来的通知已收悉，通知明确提出了位于广州市海珠区南田路龙××街××（××）的房屋于2018年9月30日期满后需实行公开招租且不能经营饮食。园区于2014年12月将该建筑物（与租户合同期至2018年9月）连同旁边26号楼300多平方米玻璃钢结构（与租户合同期至2023年12月）租给广州市海珠区渔派餐厅用于园区客户餐饮配套服务项目之用，现该三层建筑物的首层作为餐厅厨房。……从整体配套规划考虑，我司希望能续租赁该位置维持现状。2018年7月4日，龙凤街道政务服务中心向凤凰创意园发出《复函》，贵公司2018年7月2日函悉，贵公司希望能续租街道位于广州市海珠区南田路龙××街××（××）房屋，现复如下：根据海珠区对国有资产管理的规定和街道党工委会议研究决定：贵公司租赁的房屋期满后采取公开招租方式，且不能经营饮食。2018年10月11日，龙凤街道政务服务中心向凤凰创意园发出《关于收回XX（1-3层）房屋的函》，内容：贵公司租赁街道位于南田路龙××街××（××）房屋，租赁期到2018年9月30日止。在2018年6月4日已发通知和2018年7月4日复函贵公司，明确根据海珠区对国有资产管理的规定和街道党工委会议研究决定：贵公司租赁的房屋期满后采取公开招租方式，且不能经营饮食。现该房屋租赁期已满，请贵公司速将经营饮食清场撤离，将该房屋交还街道。期满不退还房屋，由此所造成的一切法律责任和经济损失由贵公司承担。2018年4月20日、2018年5月7日、2018年7月12日、2018年9月4日、2018年10月12日、2018年10月29日、2019年2月2日，凤凰创意园曾分别向白峰，渔派餐厅发出《通知》，《函》，催讨拖欠租金、水电费，要求恢复原状，交还场地。2010年6月12日,广州市海珠区人民政府龙凤街道市容环境卫生监督检查所移交下列材料给广州市海珠区人民政府龙凤街道办事处,龙凤环卫监检所房产租赁情况(2010年)表,等。其中，龙凤环卫监检所房产租赁情况(2010年)记载：广州市海珠南田路XX面积150平方米，无产权，三层，公司保洁员使用。2017年10月，广州市海珠区人民政府龙凤街道办事处物业清查资料已入账无产权物业记载：龙安外街53号，商住，建筑面积150平方米，一楼六点餐厅厨房，二、三楼为员工宿舍，无产权物业。2018年11月6日,广州市国土资源和规划委员会出具穗国土规划公开[2018]5659号《依申请公开政府信息答复书》给刘梅莲,内容:本委于2018年10月22日受理您提出的政府信息公开申请现向您提供如下信息：一、查无您要求获取的广州市海珠区南田路XX建设工程规划许可证及附图的政府信息。二、根据您提供的广州市海珠区工业大道北67号26号楼，现查询到1976年报建字第XX号报建图（详见附件）。2018年12月25日,广州市海珠区民政局出具《区民政局关于物业所在位置行政区划确认的复函》,内容:龙凤街道办事处,你街道《关于物业坐落位置行政区划确认的函》已收悉，经我局有关科室确认，海珠区南田路XX层物业所在位置属于龙凤街道行政区划范围内。2019年1月4日,广州市海珠区国土资源和规划局发出穗国土规划海函[2019]56号《关于协助核查广州市海珠区南田路龙××街××（××）房屋座落位置土地性质的复函》给龙凤街道办事处,内容:《关于商请协助核查广州市海珠区南田路龙××街××（××）房屋座落位置土地性质的函》已收悉，相关情况函复如下：经查，根据龙凤街提供的广州市海珠区南田路XX号物业座落位置地块不在集体土地发证范围内。2019年5月8日,广州市海珠区人民政府龙凤街道办事处出具《证明》,内容:兹证明广州市海珠南田路龙××街××（××）是广州市海珠区龙凤街市容环境卫生监督检所（下称“环监所”）于2010年6月12日将房屋移交给广州市海珠区人民政府龙凤街道办事处（下称“我办事处”）辖下的广州市海珠区龙凤街道政务和社区服务中心（下称“服务中心”）管业，且因管理上的分工，由“环监所”直接移交“我办事处”辖下的“服务中心”负责行使出租收益权、租赁物返还请求权等。另查，何文杰因与白峰等租赁合同纠纷曾向一审法院提起诉讼，一审法院以（2018）粤0105民初15618号立案，何文杰诉称：2016年8月16日，何文杰与白峰签订《协议书》，约定由白峰将其位于广州市海珠区工业大道北XX首层餐饮区域与厨房生产区域合共407平方米的项目场地交由何文杰全权统筹规划及运营管理，协议经营期限为2016年8月16日起至2023年12月31日止。后签订《补充协议》，由于要收回厨房生产区域，要求白峰承担违约责任，赔偿装修损失等。该案正在审理中。庭审中，凤凰创意园称龙凤街道政务服务中心曾口头同意其转租，对此，龙凤街道政务服务中心予以否认，凤凰创意园未能提供书面证明。龙凤街道政务服务中心同意收取凤凰创意园的押金15000元，解除合同后，在凤凰创意园应支付的使用费中抵扣。一审法院认为，龙凤街道政务服务中心、凤凰创意园因签订《房屋租赁合同》而建立租赁合同关系，涉案房屋是广州市海珠区龙凤街市容环境卫生监督检所移交给广州市海珠区人民政府龙凤街道办事处,并交龙凤街道政务服务中心管理,龙凤街道政务服务中心有权行使出租收益权、租赁物返还请求权。根据广州市海珠区人民政府龙凤街道办事处出具《证明》及广州市国土资源和规划委员会出具的穗国土规划公开[2018]XX号《依申请公开政府信息答复书》，广州市海珠区南田路XX号无建设工程规划许可证及附图的政府信息，无产权的物业。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。法庭辩论终结前，龙凤街道政务服务中心未能取得涉案房屋建设工程规划许可证，凤凰创意园、白峰又没有提供证据证明有权转租涉案物业给何文杰，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，凤凰创意园对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担举证不能的后果。故一审法院认定龙凤街道政务服务中心、凤凰创意园双方签订的《房屋租赁合同》无效。白峰、何文杰是房屋的实际使用人，无充分依据继续使用涉案物业，龙凤街道政务服务中心要求凤凰创意园、白峰、何文杰将座落广州市海珠区南田路XX房屋腾空交还，一审法院予以支持。凤凰创意园是合同相对方，实际占有使用了房屋，按合同约定凤凰创意园不按时交回房屋，应按原租用房屋租金的两倍向龙凤街道政务服务中心缴交租金，故龙凤街道政务服务中心要求凤凰创意园按每月8897元×2=17794元支付房屋使用费，符合合同约定，一审法院予以采纳。对于龙凤街道政务服务中心收取凤凰创意园的押金15000元，龙凤街道政务服务中心同意在使用费中抵扣，并无不当，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2019年11月13日作出如下判决：一、广州市凤凰创意产业园有限公司、白峰、何文杰在本判决生效之日起10日内将广州市海珠区南田路XX房屋腾空交还给广州市海珠区龙凤街道政务和社区服务中心；二、广州市凤凰创意产业园有限公司按每月17794元的标准向广州市海珠区龙凤街道政务和社区服务中心支付自2018年10月1日起至广州市海珠区南田路XX房屋交还给广州市海珠区龙凤街道政务和社区服务中心之日止的使用费，其中，至本判决之日的使用费在本判决生效之日起10日内支付，之后的使用费在每月15日前逐月支付（广州市凤凰创意产业园有限公司应退回的押金15000元在使用费中抵扣）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3147元，由广州市凤凰创意产业园有限公司负担。上述受理费已经由广州市海珠区龙凤街道政务和社区服务中心预交，广州市海珠区龙凤街道政务和社区服务中心同意由广州市凤凰创意产业园有限公司在履行本判决时将其应承担部分受理费直接支付给广州市海珠区龙凤街道政务和社区服务中心。本院二审期间，双方均未提交新证据。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。综合诉辩双方的意见，本案二审争议的焦点在于：一、涉案房屋占有使用费的计算标准；二、次承租人是否有权继续占有使用涉案房屋。关于涉案房屋占有使用费计算标准问题。上诉人凤凰创意园主张，涉案合同无效，故原租赁合同中约定“如不按时交回房屋，承租人按原租用房屋租金的两倍向甲方缴交租金”的约定也应无效。即便该条款有效，也属于违约条款，约定的违约金过高，应当予以调整。且涉案房屋的实际占有人是第三人何文杰，凤凰创意园多次要求何文杰交付涉案房屋均遭拒绝，并非凤凰创意园故意不交回租赁房屋。龙凤街道政务服务中心对租赁合同无效应当承担主要过错责任，故一审法院判决凤凰创意园按原租金两倍承担占用使用费系适用法律错误。对此本院认为，依照龙凤街道政务服务中心与凤凰创意园签订的《房屋租赁合同》的约定，涉案租赁合同已于2018年9月30日届满。由于租赁期届满后，凤凰创意园未将承租的房屋交回,故在此期间凤凰创意园应当继续向龙凤街道政务服务中心支付占有使用费。一审判决虽认定涉案租赁合同无效，但根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。双方在合同中已明确约定在承租人不能按时交回房屋的情形下，应当按原租用房屋租金的两倍向出租人缴交租金。凤凰创意园对于合同到期后未能按时交回租赁物的后果是可以预期的。一审法院依照双方约定判决凤凰创意园按原租金的两倍向龙凤街道政务服务中心支付占有使用费并无不妥，本院予以维持。至于涉案租赁房屋因白峰、何文杰的原因未及时收回导致扩大损失问题，凤凰创意园应另行解决。关于次承租人是否有权继续占有使用涉案房屋问题。上诉人何文杰主张，一审法院未给予房屋实际使用人合理的搬迁时间。为避免给何文杰造成扩大的损失，应当给予何文杰120天搬迁时间。上诉人白峰主张，涉案房屋如腾空交回，将给实际使用人造成巨大损失，也不利于解决社会就业问题。本院认为，白峰、何文杰在与上一手出租人签订房屋租赁合同时，已经明确知晓租赁期限的截止日期。虽然各出租人对于涉案租赁物均约定享有优先承租权，但该优先权附有一定条件，并非一定能够实现。现龙凤街道政务服务中心未能与凤凰创意园续签租赁合同，白峰、何文杰丧失了优先租赁的前提条件。白峰、何文杰作为涉案房屋实际占用人，负有交回涉案房屋的义务，白峰、何文杰对此应当明了。涉案租赁期限已于2018年9月30日届满，一审法院的判决于2019年11月13日作出，期间长达一年多，何文杰有充分的时间进行腾空搬迁。且自2018年4月始，龙凤街道政务服务中心每月均向白峰、何文杰发出收回场地的通知，给予了何文杰充分的准备时间。现白峰、何文杰以一审判决未给予合理的搬迁时间提起上诉，显然有拖延交付场地之嫌，本院予以驳回。至于白峰、何文杰称收回涉案场地将造成经营的餐厅倒闭，员工遣散的后果问题，并不能成为不予交回涉案场地的理由。龙凤街道政务服务中心有权要求实际占用人交回涉案租赁场地，以维护自身的合法权益。综上所述，上诉人凤凰创意园、白峰、何文杰的上诉主张不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2024.30元，由上诉人广州市凤凰创意产业园有限公司负担1824.30元，白峰、何文杰各负担100元。本判决为终审判决。审判长  赵琦铭审判员  黄春成审判员  柳玮玮二〇二〇年五月二十六日书记员  陈婷婷郭蔚琳