天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终1461号上诉人（原审被告）：张喜远，女，1984年2月18日出生，汉族，住天津市津南区。委托诉讼代理人：王连双（系张喜远之夫），住天津市津南区。被上诉人（原审原告）：融创物业服务集团有限公司，住所地天津经济技术开发区信环西路19号泰达服务外包产业园5号楼5601-17。法定代表人：曹鸿玲，总经理。委托诉讼代理人:贾琳琳，女，该公司职员。上诉人张喜远因与被上诉人融创物业服务集团有限公司物业服务合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院（2019）津0112民初12586号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月9日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。张喜远上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1.一审判决认定事实不清并有误，被上诉人不具备起诉上诉人的主体资格，与上诉人签订合同以及相关部门备案的物业公司并非被上诉人，而是天津融创物业管理有限公司，故应当驳回起诉，上诉人由天津融创物业管理有限公司更名为现名称后未经备案且未公示，上诉人不知情；2.一审判决缺乏法律依据，知香园业主委员会向相关部门递交了《知香园业主大会议事规则》，根据该规则与被上诉人签订合同的应为业主委员会，本案中合同签订主体为知香园业主大会，该合同没有法律效力；3.业主委员会推选业主代表以及业主委员会签订物业合同情况上诉人均不知情；4.被上诉人一审提供物业服务记录与上诉人居住房屋距离很远，且系物业公司自行记录，业主不知情。融创物业服务集团有限公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉，服从一审判决。融创物业服务集团有限公司向一审法院起诉请求：1、被告支付原告2017年11月1日至2019年12月31日的物业费15876.64元和违约金643元，共计16519.64元；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告系天津市津南区房屋的业主，该房屋建筑面积为179.6平方米。原告和该小区的业主大会签订了《天津市住宅物业服务合同》，约定：“原告为被告居住的小区提供物业服务，期限自2017年1月1日至2018年12月31日，本案涉及的房屋按每月每平方米3.4元交纳物业费，业主于每月5日前交纳当月物业费，逾期缴费的，从逾期之日起按应交物业费的同期贷款利息比例交纳违约金”。2019年1月1日，原告和该小区的业主大会再次签订了《天津市住宅物业服务合同》，约定：“原告为被告居住的小区提供物业服务，期限自2019年1月1日至2020年12月31日，本案涉及的房屋按每月每平方米3.4元交纳物业费，业主于每月5日前交纳当月物业费，逾期缴费的，从逾期之日起按应交物业费的同期贷款利息比例交纳违约金”。上述合同签订后，原告为被告居住的小区提供了物业服务，但被告未交纳2017年11月1日至2019年12月31日的物业费，经原告催缴未果，故原告呈讼。庭审中，原告就被告提出的问题进行了答复：关于消防通道被占用问题，我们回去核实，如属实，立即进行整改。关于物业私自领取业主装修保证金问题一般不会发生，如被告未申请退还，被告可申请退还保证金。关于高层和叠拼小区打通问题，需要核实是否系开发商打通的，物业不会无故改变小区状况。关于车辆问题，小区地面上不允许长时间停车，业主购买了几个车位就可以进几辆车。关于绿化问题，我们一直在提供正常的绿化服务。关于业委会如何成立的问题，与本案无关。在审理过程中，一审法院已当庭告知原告就业主提到的相关问题（车辆管理、保洁、绿化、消防通道等）庭后进行核实，如属于物业公司的职责范畴应积极进行整改。一审法院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主及物业服务企业均具有约束力，物业服务合同所产生的权利与义务应由物业服务企业及各业主依合同之约定享有与承担。依据上述规定，原、被告之间虽未直接签订物业服务合同，但原告和业主大会签订的《天津市住宅物业服务合同》对原、被告产生约束力。现原告依据上述《物业服务合同》约定的物业费收费标准（3.4元/每月/每平方米）向被告主张权利，符合法律规定，一审法院予以支持。被告抗辩称物业私自领取装修保证金问题，如被告确系未申请退还，被告可持相关手续申请退还保证金，但不能以此为由拒交物业费。经一审法院对原告提供的物业服务的小区进行实地考察，并结合原告提供的物业服务标准及等级、物业服务的考核结果、整体交费比例等因素，一审法院认定被告应全额支付原告物业费用。经核算，被告应支付原告2017年11月1日至2019年12月31日的物业费15876.64元。现原告主张上述期间的物业费15876.64元，符合规定，一审法院予以支持。原告主张违约金643元，虽被告在履行物业合同过程中存在逾期缴费的违约行为，但综合考虑本案的实际情况（原告提供的物业服务、被告的抗辩理由等），一审法院对原告的该项诉讼请求不予支持。一审法院指出：原告作为小区的物业服务公司负责日常的垃圾清运、机电设施的正常运营及维护、小区安保及环境卫生等事务，确已尽到了主要的义务，虽不能苛求物业公司达到所有业主的满意，但原告仍应努力追求管理服务措施上的尽善尽美，力求赢得广大业主的理解和支持。而业主亦应及时运用法律武器以保护自己合法的权利，而不应以欠付物业费作为手段以加剧与物业公司之间的矛盾，长久以往、恶性循环，势必将损害双方的利益及限制原告投入资金提升物业服务，最终影响业主的生活环境。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决：“一、张喜远于本判决生效后十日内给付融创公司2017年11月1日至2019年12月31日的物业费15876.64元。二、驳回融创公司的其他诉讼请求。如张喜远未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费106.5元，由融创公司承担4.15元，由张喜远承担102.35元。”二审中，上诉人提交《知香园业主大会议事规则》复印件一份，被上诉人认可真实性，本院对其真实性予以确认。本院经审理查明的案件事实与一审法院查明的案件事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点是上诉人是否应给付被上诉人物业服务费及给付数额。根据查明事实，被上诉人依照《天津市住宅物业服务合同》为涉案房屋小区提供物业服务，有权收取相应物业服务费。上诉人主张被上诉人因更名无权收取物业费，因被上诉人变更法人名称前后法人主体并未发生变化，故该主张本院不予支持。上诉人主张根据《知香园业主大会议事规则》应由知香园业主委员会与被上诉人签订合同，现《天津市住宅物业服务合同》加盖业主大会公章没有法律效力。根据上诉人提交《知香园业主大会议事规则》第四十五条规定，业主大会印章用于业主大会与物业服务企业签订物业服务合同，与上诉人主张不服，本院不予支持。上诉人关于业主委员会组建等相关情形并不知情的主张，与本案缺乏关联性，上诉人以此为由拒绝支付物业费依据不足，本院不予支持。一审法院对物业服务的小区进行实地考察，并结合物业服务标准及等级、物业服务的考核结果、整体交费比例等因素，确定上诉人应支付物业费并无不当，本院予以维持。被上诉人作为物业服务企业，应当积极听取业主反馈的意见，不断改善物业服务质量，与业主共同营造良好的小区环境。综上所述，张喜远的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费196.9元，由上诉人张喜远负担。本判决为终审判决。审判长  翟均勇审判员  张 月审判员  刘建奇二〇二〇年五月二十五日书记员  辛 璐