文书内容湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂28民终22号上诉人（原审被告）：恩施市千盛商业管理有限公司，住所地恩施市许家坪路29号。法定代表人：杨滔，公司董事。委托诉讼代理人：张发忍，湖北正典律师事务所律师。委托诉讼代理人：向绍国，湖北正典律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨秀，女，1974年9月10日出生，土家族，住湖北省恩施市。被上诉人（原审原告）:恩施曜致泽餐饮服务有限公司，住所地湖北省恩施市东风大道79号法苑小区商用A栋3楼1号。法定代表人：杨秀，公司总经理。二被上诉人共同委托诉讼代理人：谭正标，湖北夷水律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：杨运峰，湖北夷水律师事务所律师。原审被告：恩施润德房地产开发有限公司，住所地湖北省恩施市宏城街2号（原大桥路一巷2号）。法定代表人：李长伟，公司董事长。委托诉讼代理人：龚涵，男，该公司员工。上诉人恩施市千盛商业管理有限公司（以下简称千盛公司）因与被上诉人杨秀、恩施曜致泽餐饮服务有限公司（以下简称曜致泽公司）、原审被告恩施润德房地产开发有限公司（以下简称润德公司）合同纠纷一案，不服湖北省恩施市人民法院（2019）鄂2801民初3252号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。因受新冠××疫情影响，本案经本院院长批准依法扣除审理期限二个月。本案现已审理终结。千盛公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回杨秀、曜致泽公司要求千盛公司赔偿损失的诉讼请求；由杨秀、曜致泽公司承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审认定千盛公司应知晓环评报告中有建议性的“商业门面不允许进入噪声及废气污染严重项目”错误。千盛公司并非出租房屋业主，其系从开发商润德公司处租赁后取得对外出租房屋的权利。在润德公司未特别提示环评报告内容的情况下，千盛公司无法得知出租门面不允许进行哪些项目，故不存在千盛公司应当知晓而仍与杨秀、曜致泽公司签订特定用途合同的问题。且环评报告中的上述内容并非禁止性规定，而仅系建议性条款。二、出租房屋的用途系由杨秀、曜致泽公司根据需要确定，而非限制其特定用途。合同中对房屋使用用途的约定仅系杨秀、黄炜铭在承租房屋时向千盛公司承诺的房屋用途，而并非千盛公司对用途的限制。千盛公司对承租房屋的用途并不存在限制性的规定。三、曜致泽公司的停业行为与环评报告中的上述内容并无因果关系。1.从杨秀的陈述看，餐饮系在2016年9月28日开业，于同年12月18日停业经营。杨秀于2016年12月20日才向环保部门提出“环境影响评价审批备案”，环保部门于12月25日才对其申请作出回复。从时间上来看，系曜致泽公司先停业，再去备案。其停业与环保备案无任何直接关系。2.杨秀、曜致泽公司未提供任何证据证实环保部门向其下达了停业停产整顿的通知或处罚决定。3.曜致泽公司停业的第二天就是其应向千盛公司支付租金的时间，千盛公司有理由相信其是为了逃避合同义务而停业，并非因为环保问题。四、一审法院将私人影院认定为“大型娱乐”项目，从而判定千盛公司对私人影院部分的装修损失费承担赔偿责任错误。1.合同签订的主体为杨秀和黄炜铭，在签订合同时约定用途为餐饮，后又增加了私人影院的用途。而曜致泽公司的经营项目中自始至终均无私人影院及娱乐项目，故私人影院与餐饮系独立分开的。2.虽环评报告中有“商业门面不允许进入噪声及废气污染较严重项目。如大型娱乐、餐饮及铝材加工等项目”的规定，但从未禁止私人影院项目经营。一审法院认定私人影院为禁止进入的“大型娱乐项目”，无事实及法律依据。3.在曜致泽公司成立同日，承租人黄炜铭成立了湖北昊运昶德商贸有限责任公司，杨秀为该公司监事，公司的登记地址也为法苑小区。五、杨秀、黄炜铭作为开办餐饮的专业人员，对开办餐饮应先行办理环境影响评价文件等前置程序应有清晰的认识，其在进行装修建设前，应依法向环保部门填报环境影响评价登记表，未经环保部门审查或审查后未予批准的，不得开工建设，否则由此造成的后果应由其自行承担。根据《中华人民共和国环境影响评价法》第十六条、第二十五条和《建设项目环境影响评价分类管理名录》（环境保护部令第33号）第175项的规定，开工建设前应对项目进行环评。六、一审法院认定案涉《经营管理合同》的签订主体变更为曜致泽公司错误。1.根据合同相对性原则，千盛公司只是与杨秀及黄炜铭签订合同，签订合同后杨秀与黄炜铭是否成立公司在合同中并未明确。2.从实际情况来看，合同签订后，杨秀及黄炜铭成立了两个公司，两个公司的登记地址均为恩施市东风大道法苑小区，一审法院认定曜致泽公司承继了合同项下的权利义务错误。3.在千盛公司未同意合同主体变更为曜致泽公司的情况下，一审法院认定曜致泽公司承继合同项下权利义务将损害千盛公司的合同权利。杨秀、曜致泽公司辩称：一审判决事实部分阐明的很清楚，适用法律正确，应当予以维持。润德公司述称：润德公司与千盛公司只是租赁关系，润德公司支持千盛公司的观点。杨秀、曜致泽公司向一审法院起诉请求：1.判决解除原告杨秀与被告千盛公司签订的《经营管理合同》；2.判决二被告连带赔偿二原告装修及设施设备损失1503503元、已付经营保证金50000元，已付半年租金199000元，天然气立户费60000元、已付物业管理费24624元并支付违约金50000元，上述合计1887127元。一审法院认定事实：曜致泽公司系2016年6月23日注册成立的有限责任公司，法定代表人为杨秀（本案原告），注册时的原始股东包括杨秀、黄炜铭等，营业执照登记的经营范围包括预包装食品批发、零售、餐饮管理服务、餐饮文化交流服务等，登记的住所恩施市××大道××法××小区××楼××号号。被告千盛公司于2014年11月26日注册成立，原名恩施市千盛投资管理有限公司，经营范围包括不动产的运营管理、商业楼盘的运营管理、物业管理服务等，2017年4月12日变更为恩施市千盛商业管理有限公司。被告润德公司系从事房地产开发、经营的公司，系恩施市东风大道法苑小区建设项目的建设单位，2012年12月14日被告润德公司委托湖北理工学院对该法苑小区建设项目编制环境影响报告表，该环境影响报告表中建议“项目竣工后，项目商业门面不允许进入噪声及废气污染较严重项目。如大型娱乐、餐饮及铝材加工等项目，以防止项目三层以上居民受到噪声及废气污染”。2013年1月6日被告润德公司将上述环境影响报告表呈报恩施市环保局进行审查，2013年1月15日该局作出的审查意见批复中要求被告润德公司在项目竣工后必须按照规定的程序申请环保设施竣工验收。验收合格后，项目方可正式投入使用。2015年4月1日，被告润德公司（甲方）作为出租人与被告千盛公司（乙方）作为承租人签订《租赁合同》，约定甲方将其位于恩施市沿江路法苑小区AB栋第1、2、3层和C栋1、2层的房屋出租给乙方，凡属租赁房屋有关的甲方享有使用权的相关场地、设施、设备一并交由乙方使用，租赁期限自2016年4月1日至2031年3月31日止；租金标准为：2016年4月至2019年3月，年租金为240万，自2019年4月起每年递增3%。租金支付方式为：每年的4月10日前支付当年租金的50%，次年10月10日前付清当年度的租金；甲方同意乙方添置、安装、从事经营活动所必须的设施、设备，乙方可对租赁房屋进行必要的装修。乙方新添置安装的设施、设备归乙方所有；除有明确约定外，甲方不得干涉乙方正常的经营活动及分片、分柜出租经营活动；如乙方将租赁物整体转给第三方，应先征得甲方的同意。被告千盛公司的法定代表人杨滔向被告润德公司的法定代表人李长伟于2016年5月6日转款1080000元，于2016年11月7日转款1140000元，于2017年5月31日转款1140000元。2016年4月20日被告千盛公司（甲方）与杨秀、黄炜铭（乙方）签订《经营管理合同》，约定甲方将位恩施市××大道××法××小区××楼××号（指定位置）面积为1100平方米、商用Ａ栋1楼5号（指定位置）面积为40平方米交于乙方独立、自主经营，乙方向甲方定期交纳经营管理费用；经营期限为10年，自2016年4月20日起至2026年6月19日止（管理费自2016年6月20日起算）；乙方的经营项目仅限于从事餐饮经营、私人影院；经营期限内乙方向甲方交纳经营管理费用共计4646543元，交纳期限如下：合同签订的当日交纳50000元，2016年4月27日前交纳199000元，2016年12月19日前交纳199000元。乙方在合同签订时向甲方交纳经营保证金50000元，合同期满后甲方以不计息的方式退还给乙方；甲方将现有条件指定的位置交给乙方后，乙方的装修和修缮，甲方概不负责；合同终止后，乙方不得破坏已装修部分（乙方仅有可移动财产撤出权），其装修修缮资产权属甲方无偿拥有；若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为甲方违约，甲方负责赔偿违约金50000元；若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金50000元；乙方违反合同，擅自将经营场所转给他人经营使用的，应向甲方支付违约金50000元；乙方向甲方交纳经营管理费用后若违反合同，甲方自乙方违约之日起解除合同，甲方不退还乙方交纳的未经营期间的管理费用，且乙方向甲方支付违约金50000元；乙方拖欠经营管理费用累计达30天的，赔偿违约金50000元等。合同落款处乙方签名为“黄炜铭”，原告杨秀在法定代表人一栏签名，未加盖公司印章。上述合同签订当日，原告杨秀、案外人黄炜铭向被告千盛公司支付经营保证金50000元、经营管理费199000元。后原告杨秀注册成立了原告曜致泽公司，以曜致泽公司的名义对前述承租房屋进行了装饰装修，购买了经营所需的配套设施设备，于2016年9月19日申请安装天然气，向恩施民生天然气有限公司支付天然气立户费60000元，并挂牌“天呈运阁”于2016年9月正式对外经营餐饮和私人影院。经营经营过程中，恩施市环保局于2016年12月6日向原告曜致泽公司送达了一份调查询问通知书，要求其在接到通知之日起二日内携带营业执照、餐饮服务环境影响评价文件、竣工环保验收手续、排污许可证等到该局接受协助调查，预期不接受调查，该局将按照法律法规的规定实施处理处罚。原告曜致泽公司于2016年12月14日交纳其租赁房屋的物业管理费24624元，于2016年12月18日停业。原告曜致泽公司在接到前述调查通知后于2016年12月20日向恩施市环保局申请办理位于恩施市××大道××号面积为1100平方米餐饮服务的环境影响评价审批备案，该局于2016年12月25日以湖北理工学院编制的前述环境影响报告表中载明的“项目竣工后，项目商业门面不允许进入噪声及废气污染较严重项目。如大型娱乐、餐饮……”为据回复原告曜致泽公司，不予受理其备案申请。为此，原告杨秀、曜致泽公司以被告千盛公司出租的房屋不具有约定的用途，对其受委托经营管理的楼盘未尽合理审查义务，将不能经营餐饮及娱乐的楼盘出租给原告导致原告遭受经济损失为由，起诉请求被告千盛公司承担赔偿责任，同时认为被告润德公司未向原告履行告知义务，应当作为委托人对受托人的行为承担连带赔偿责任。审理过程中，原告杨秀、曜致泽公司于2017年8月17申请对位于恩施市××大道××号法苑小区A栋3楼装修的餐馆及私人影院的装饰装修、设备器具等价值分别进行鉴定。受一审法院委托的湖北循其本价格鉴定评估有限公司于2018年1月20日作出鄂循价恩鉴字[2018]第17020号价格鉴定评估结论书，确定鉴定评估标的以2016年12月18日为价格鉴定评估基准日的客观合理现值总额为1503503元，其中餐馆器具价格为137762元，餐馆设备价格135239元，餐馆装修价格613237元，私人影院器具价格77249元，私人影院设备价格408068元，私人影院装修价格131948元。被告千盛公司对该鉴定评估结论提出异议，湖北循其本价格鉴定评估有限公司于2018年4月28日复函说明对鉴定评估标的中餐厅和影院共用部分的“入户门厅、一楼门厅、门头、接待前台、品茶区、水吧台、仓库、包厢过道、男卫生间、女卫生间、洗漱区、演讲台、综合部分、室内新风系统”价格合计为414377.08元，分摊至餐馆和影院价格各为207188.54，前述共用部分均包含在餐馆装修价格内。被告千盛公司以原告杨秀、曜致泽公司及案外人黄炜铭未按照《经营管理合同》约定按期支付经营管理费等为由于2017年7月11日另案起诉请求判令解除《经营管理合同》并返还房屋等，一审法院于2018年1月31日作出（2017）鄂2801民初4428号民事裁定书，裁定中止该案的诉讼。本案中，原告于2017年6月5日提起诉讼，一审法院于2017年7月7日向被告千盛公司送达了原告的民事起诉状。一审法院认为，本案的争议焦点：（一）《经营管理合同》的签订主体、性质如何认定以及是否应当解除、何时解除；（二）被告千盛公司与被告润德公司之间法律关系的认定；（三）原告曜致泽公司为经营餐饮、私人影院对涉案租赁房屋进行装饰装修、购买设施设备等投入的费用如何认定，原告曜致泽公司所受的损失如何认定、由谁承担，原告主张的违约金是否有据。（一）关于《经营管理合同》的签订主体、法律关系的性质如何认定以及是否应当解除、何时解除的问题。涉案《经营管理合同》签订的时间为2016年4月20日，原告曜致泽公司注册成立的时间为2016年6月23日，可见该合同签订时原告曜致泽公司尚未成立。与被告千盛公司签订合同一方当事人落款处为“黄炜铭”，原告杨秀在法定代表人一栏签名，从该合同的内容看，原告杨秀及“黄炜铭”签订该合同的目的系租赁恩施市××大道××号商用3楼1号和1楼5号的房屋用于经营餐饮和私人影院。随后，原告杨秀以租赁的该商用A栋3楼1号为住所注册成立原告曜致泽公司，经营范围亦包括餐饮管理服务等。从原告杨秀及“黄炜铭”的上述行为可以看出，原告杨秀及“黄炜铭”均为公司的设立人，在公司成立前签订上述《经营管理合同》的行为应当认定为设立人为设立法人从事的民事活动，系公司设立阶段发起人为了公司的利益对外以自己的名义订立的合同，是为了将来公司成立后承继该合同权利以便顺利进行经营活动，故原告杨秀、案外人“黄炜铭”依据《经营管理合同》取得的权利实际享有者应当为原告曜致泽公司，基于该合同对外行使权利的主体亦应为原告曜致泽公司。原告杨秀作为公司的发起人，同时为公司成立后的法定代表人，为设立公司与另一发起人“黄炜铭”共同与被告千盛公司签订的《经营管理合同》，据此所取得的合同权利在原告曜致泽公司成立后应当由原告曜致泽公司承继，合同的签订主体亦变更为原告曜致泽公司和被告千盛公司。从该《经营管理合同》具体条款的内容看，实质上属于一方将房屋的占有使用权交给另一方使用，另一方支付占有使用费的合同，符合房屋租赁合同的性质。故该合同虽名为“经营管理合同”，实质上为房屋租赁合同，该合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人具有约束力，双方应当按照合同的约定全面、及时、诚信地履行。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保证租赁物符合约定的用途。本案中，原告曜致泽公司和被告千盛公司签订的合同中明确约定该房屋用于经营餐馆和私人影院，此时被告千盛公司作为出租方，应当保证租赁物在租赁期间符合该约定的特定用途。从恩施市环保局针对原告曜致泽公司餐饮业环境影响评价审批不予备案的处理结果来看，未能办理该备案的原因系该租赁房屋所在的建设项目在环境影响报告中已明确建议餐饮、大型娱乐不允许进入。该环境影响报告虽不具有直接的法律效力，但会成为相关行政部门作出决策的重要参考依据，当然也成为恩施市环保局不予办理备案的依据。被告千盛公司作为出租人，应当对自己所转租的房屋的用途有全面、详细的了解，与原告签订合同时就影响房屋租赁合同目的实现的有关情况如实明确地告知对方，现因该环境影响评价备案申请未被环保部门受理，是原告不能继续经营餐饮和私人影院的重要原因，该原因的形成并非原告的行为所致，而是在合同签订之前就已客观存在，故被告千盛公司与原告签订合同时应当知晓该房屋不能用于经营餐饮和私人影院而仍与原告签订该特定用途的合同，构成根本性违约，原告有权行使合同解除权。原告曜致泽公司在经营过程中于2016年12月18日停业，于2017年6月5日向法院起诉，请求判决解除该《经营管理合同》，表明原告以起诉的方式行使合同解除权。合同解除权作为形成权，无需征得对方同意，仅凭单方的意思表示就可以发生预期的法律后果。原告以提起诉讼的方式作出合同解除的意思表示，在一审法院于2017年7月7日向被告千盛公司送达其民事起诉状时即为原告解除合同的意思表示达到对方之时，此时发生合同解除的效力。本案中，被告千盛公司在收到法院向其送达的民事起诉状后对此未提出异议，且在另案中亦主张解除该合同，故确认原告曜致泽公司与被告千盛公司签订的《经营管理合同》已于2017年7月7日解除。原告曜致泽公司提出环境影响登记备案申请系其参与经营活动应当履行的行政管理法上的义务，该义务的违反不属于房屋租赁合同履行过程中的违约行为，故被告辩称原告的损失系其自身违反注意义务所致的辩称意见不予采纳。（二）关于被告千盛公司与被告润德公司之间法律关系的认定的问题。根据被告千盛公司与被告润德公司签订的《租赁合同》约定的内容，双方对租赁物、租金的支付标准和支付方式、租赁物的转租等均进行了明确具体的约定，结合被告千盛公司提交的其法定代表人向被告润德公司的法定代表人的转账凭证，足以证明被告千盛公司向被告润德公司履行支付房屋租金义务的情况，能够证明被告千盛公司与被告润德公司之间形成房屋租赁合同关系。在原告未提供证据充分证明其主张的情况下，其提出的被告千盛公司与被告润德公司系委托合同关系的辩称意见不予采纳。（三）关于原告曜致泽公司为经营餐饮、私人影院对涉案租赁房屋进行装饰装修、购买设施设备等投入的价值如何认定，原告曜致泽公司所受的损失如何认定、由谁承担，以及原告主张的违约金是否有据的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，前述《经营管理合同》已于2017年7月7日解除。被告千盛公司已按照合同的约定履行了交付房屋的义务，原告曜致泽公司支付了合同约定的经营保证金50000、经营管理费199000元的义务，该经营管理费实际系2016年6月20日至2016年12月20日半年的租金。从原告陈述其停业时间为2016年12月18日，故自2016年6月20日至2016年12月18日期间系原告曜致泽经营使用租赁房屋的期间，该期间内的租赁费属于其应当承担的部分。原告在2016年12月20日之前未向被告千盛公司返还房屋，故请求被告千盛公司返还租金的请求不予支持。同理，原告实际占有房屋期间产生的物业管理费亦应由其自行承担。原告向被告千盛公司支付的经营保证金，约定在合同期满后不计息的予以退还，同时对不予退还的情形未作约定，故该笔费用被告千盛公司在合同解除后应当予以退还。原告主张的损失还包括以下部分：为经营需要办理天然气立户手续支出的60000元，为经营餐馆和影院对租赁房屋进行装修以及购买经营所需的设施设备在鉴定基准日的价值。原告提交了装修及购买设备中各种支出的收据，包括大量的原件及复印件，由于证据数量繁多、形式多样，且有些无法核实系装修过程中产生的支出或者属于为经营需要实际购买设备的支出，为此，一审法院委托专业的鉴定机构经过现场逐一清点和确认，针对餐馆器具、餐馆设备、餐馆装修、影院器具、影院设备、影院装修分别作出了评估鉴定，故以该鉴定意见作为原告经营的餐馆和私人影院装修价值的认定依据，具有权威性、科学性和公平合理性，该鉴定意见认定鉴定评估标的以2016年12月18日为价格鉴定评估基准日的客观合理现值总额为1503503元，其中餐馆器具价格137762元，餐馆设备价格135239元，餐馆装修价格613237元，私人影院器具价格77249元，私人影院设备价格408068元，私人影院装修价格131948元，其中，作为装修部分的投入已经附加于租赁房屋之上，在被告千盛公司未就装修部分是否可以拆除不构成附合提出异议的情况下，一审法院认定该装修投入的部分均构成附合。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项的规定，承租人经出租人同意装饰装修，因出租人违约导致合同解除的，双方对于已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期限内装饰装修残值损失的，应予支持。本案中，经鉴定原告已形成附合的装修部分在2016年12月18日的价值共计为745185元，一审法院以该价值认定为剩余租赁期限内该装修部分的残值符合公平合理的原则，被告千盛公司应当予以赔偿。同理，原告主张的天然气立户费60000元，该安装设施已固定于房屋之上，不可能拆除单独使用，被告千盛公司亦应予以赔偿。餐馆器具、设备，私人影院设备、器具，能够独立分开使用，原告仍为该部分物品的所有权人，不属于添附情形。至于购买后因使用及存续年限等的影响导致实际价值减少的差额部分，首先原告在面临停业后应当及时对该部分物品作出处理，以避免损失的进一步扩大，其次原告应当举证证明鉴定基准日前述设施设备的价格与再次交易时价格之间的差价为其遭受的损失，在该部分物品的所有权人仍为原告的情况下其以前述设施设备在鉴定基准日的价格作为损失明显不合实际，亦不合理，根据“谁主张，谁举证”的原则，原告应当对该部分事实承担举证不利的法律后果，对该部分主张不予支持。原告主张的违约金，由于双方在合同中明确约定了支付违约金的具体适用情形，对被告千盛公司提供的租赁物不符合约定用途的情形未作出约定，故原告主张的违约金不予支持。基于合同的相对性原理，被告润德公司虽为租赁物的建设者，但其已将该房屋出租给被告千盛公司，被告千盛公司转租的行为虽经过了被告润德公司的同意，但并非《经营管理合同》的当事人，不应承担该合同上的责任，故原告请求被告润德公司承担连带责任的主张不予支持。综上，判决：一、确认原告恩施曜致泽有限公司与被告恩施市千盛商业管理有限公司签订的《经营管理合同》已于2017年7月7日解除；二、被告恩施市千盛商业管理有限公司于判决生效后十日内向原告恩施曜致泽有限公司退还经营保证金50000元并赔偿原告恩施曜致泽有限公司装修残值745185元、天然气立户费60000元，共计855185元；三、驳回杨秀、恩施曜致泽餐饮有限公司的其他诉讼请求。案件受理费41667元，由原告杨秀、恩施曜致泽餐饮有限公司负担29316元，被告恩施市千盛商业管理有限公司负担12351元。本院二审期间，千盛公司围绕上诉请求提交了两份证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人千盛公司提交的湖北昊运昶德商贸有限责任公司企业信用信息公示报告打印件、湖北昊运昶德商贸有限责任公司在工商注册登记时向工商部门留存的《房屋租赁合同》复印件，无法达到其证明目的，故本院对上述两份证据不予采信。经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，综合千盛公司的上诉意见，本案二审的争议焦点为：千盛公司是否应对曜致泽公司履行案涉《经营管理合同》所致的损失承担赔偿责任。对此，本院分析评判如下：关于《经营管理合同》的承租方签订主体是否应认定为曜致泽公司的问题，一审判决对此已进行了详细评述，本院不再赘述。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保证租赁物符合约定的用途。曜致泽公司和千盛公司签订的合同中明确约定了租赁房屋的用途系用于经营餐馆和私人影院。从恩施市环境保护局于2016年12月25日作出的《关于恩施市曜致泽餐饮服务有限公司申请备案的回复》内容看，曜致泽公司未能成功办理环评备案申请的原因系租赁房屋所在的建设项目恩施市法院法苑小区在《建设项目环境影响报告表》中已明确规定“项目竣工后，项目商业门面不允许进入噪声及废气污染较严重项目。如大型娱乐、餐饮及铝材加工等项目，以防止项目3层以上居民受到噪声及废气污染”。导致曜致泽公司不能继续经营餐饮和私人影院的环评原因是在《经营管理合同》签订之前就已客观存在，出租方千盛公司应对其未能保证租赁物符合约定用途给曜致泽公司造成的损失承担主要赔偿责任。根据2015年6月1日施行的《建设项目环境影响评价分类管理名录》（环境保护部令第33号）第二条规定“国家根据建设项目对环境的影响程度，对建设项目的环境影响评价实行分类管理。建设单位应当按照本名录的规定，分别组织编制环境影响报告书、环境影响报告表或者填报环境影响登记表”。在该目录中，项目类别第168项“展览馆、博物馆、美术馆、影剧院、音乐厅、文化馆、图书馆、档案馆、纪念馆”规定，“占地面积3万平方米及以上”的环评类别为《报告表》，其他为《登记表》；第175项“餐饮场所”规定，“涉及环境敏感区的6个基准灶头及以上的”环评类别为《报告表》，其他为《登记表》。曜致泽公司在未按规定进行环评之前就对其租赁的餐饮、私人影院场所进行装修及试营业，对由此造成的损失应承担次要责任。关于损失赔偿的范围，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项规定，承租人经出租人同意装饰装修，因出租人违约导致合同解除的，双方对于已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期限内装饰装修残值损失的，应予支持。千盛公司对湖北循其本价格鉴定评估有限公司作出的鄂循价恩鉴字[2018]第17020号《价格鉴定评估结论书》中确认的餐馆、私人影院装修总价格为745185元并无异议，但认为曜致泽公司登记的经营项目不包含私人影院、恩施市环保局的相关处理也不涉及私人影院，故私人影院部分的装修损失不属于曜致泽公司的损失。从本案查明事实来看，虽然餐饮和私人影院在经营时的空间位置是分区的，但是是在一个收银台结账缴费，餐饮和私人影院的经营实际上具有整体性，餐饮部分不能正常经营，势必会导致私人影院部分不具有原有的经营价值，故千盛公司对曜致泽公司餐饮和私人影院的装修残值均具有赔偿责任。对于赔偿金额，如前所述，千盛公司应对给曜致泽公司造成的损失承担主要责任，曜致泽公司应对相应损失承担次要责任，一审判决千盛公司承担全部责任不当，本院予以纠正。综合曜致泽公司环评不能通过备案申请的原因、各方过错程度，和公平原则等考虑，本院确认千盛公司对装修残值748185元和天然气立户费60000元承担90%的赔偿责任，曜致泽公司自行承担10%的责任，即千盛公司应给曜致泽公司赔偿724666.50元。综上所述，千盛公司的上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省恩施市人民法院（2019）鄂2801民初3252号民事判决第一项，即：确认恩施曜致泽有限公司与恩施市千盛商业管理有限公司签订的《经营管理合同》已于2017年7月7日解除；二、撤销湖北省恩施市人民法院（2019）鄂2801民初3252号民事判决第三项，即：驳回杨秀、恩施曜致泽餐饮有限公司的其他诉讼请求；三、变更湖北省恩施市人民法院（2019）鄂2801民初3252号民事判决第二项为“恩施市千盛商业管理有限公司于本判决生效后十日内向恩施曜致泽有限公司退还经营保证金50000元并赔偿恩施曜致泽有限公司损失724666.50元，共计774666.50元”四、驳回杨秀、恩施曜致泽餐饮有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费41667元，由杨秀、恩施曜致泽餐饮有限公司负担30478元，恩施市千盛商业管理有限公司负担11189元；二审案件受理费12352元，由恩施市千盛商业管理有限公司负担11189元，由恩施曜致泽餐饮有限公司负担1163元。本判决为终审判决。审判长  聂礼刚审判员  谭 云审判员  李志华            本件与原件核对无异      二〇二〇年五月二十一日书记员  杨亚琼