湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民再233号上诉人（原审原告）：余淑君，女，1938年1月25日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：邵国和，男，1935年3月5日出生，汉族，住长沙市雨花区，系余淑君丈夫。委托诉讼代理人：刘炜伦，湖南清枫律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：王建民，女，1975年4月17日出生，汉族，住湖南省邵阳市大祥区。被上诉人（原审第三人）：王建军，男，1971年8月2日出生，汉族，住湖南省邵阳市大祥区。上述两位被上诉人共同委托诉讼代理人：周瑶，湖南路虎律师事务所律师。上述两位被上诉人共同委托诉讼代理人：蒋建华，湖南路虎律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：邹玉和，男，1962年8月23日出生，汉族，住湖南省邵阳市北塔区。委托诉讼代理人：彭安银，北京广盈律师事务所律师。原审被告：长沙金秋房地产开发有限公司，住所地长沙市天心区芙蓉南路368号。法定代表人：谭建民，执行董事。委托诉讼代理人：仇凯威，湖南野旷律师事务所律师。原审第三人：周猷庚，男，1963年7月2日出生，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：潘定，湖南清源律师事务所律师。原审第三人：黎运西，男，1952年2月15日出生，汉族，住长沙市天心区。原审第三人：易京广，男，1959年1月4日出生，汉族，住长沙市天心区。原审原告余淑君与原审被告长沙金秋房地产开发有限公司（以下简称“金秋公司”）商品房销售合同纠纷一案，长沙市天心区人民法院（2012）天民初字第1013号民事调解书已经发生法律效力。2013年11月26日，经该院审判委员会讨论，作出（2013）天民监字第23号民事裁定，再审本案。再审中，该院通知王建民、周猷庚为第三人参加诉讼，经该院审判委员会讨论，于2014年9月1日作出（2013）天民再字第19号民事判决。王建民不服，上诉至本院。2015年3月2日，本院作出（2014）长中民再终字第0488号民事判决。2017年2月9日，湖南省人民检察院作出湘检民（行）监（2015）43000000218号民事抗诉书，向湖南省高级人民法院抗诉。2017年3月17日，湖南省高级人民法院作出（2017）湘民抗7号民事裁定，提审本案。2018年1月23日，湖南省高级人民法院作出（2017）湘民再143号民事裁定，撤销长沙市天心区人民法院（2013）天民再字第19号民事判决与本院（2014）长中民再终字第0488号民事判决，将本案发回长沙市天心区人民法院重审。长沙市天心区人民法院再审重审中，通知王建军、邹玉和、易京广、黎运西作为第三人参加诉讼。2019年6月24日，经该院审判委员会讨论，作出（2018）湘0103民再3号民事判决，余淑君不服，向本院提出上诉。本院依法另行组成合议庭公开开庭审理了本案，本案现已审理终结。余淑君上诉请求：撤销长沙市天心区人民法院（2018）湘0103民再3号民事判决，发回重审或改判：1、维持长沙市天心区人民法院（2012）天民初字第1013号民事调解书；2、驳回王建民、王建军、邹玉和的诉讼请求；3、王建民等三人承担一审、二审受理费。主要事实与理由：一、长沙市天心区人民法院（2018）湘0103民再3号民事判决书撤销（2012）天民初字第1013号民事调解书，属于适用法律错误。余淑君与金秋公司达成的民事调解书，是双方基于平等、自愿的意思表示，内容没有违反法律、法规的禁止性规定，没有侵害国家利益、社会公共利益和他人合法利益，程序上没有遗漏当事人，原审第三人周猷庚不是合同相对方，无需参与调解，因此该调解书应予维持。二、本案争议焦点有三个：1、余淑君与金秋公司签订的《长沙市商品房买卖合同》合法有效，该合同主体资格合法，合同当事人均认可用“以房抵债”的方式进行交易，合同签订当日，周猷庚向金秋公司出具收到上述门面转让款的收条，金秋公司也开具了购房款收据给余淑君，该合同也从未被解除，且余淑君于2015年9月7日依法获得了房屋产权证书。2、原审第三人周猷庚未取得涉案房屋所有权，对涉案房产无权处分，原审认定事实不清，适用法律错误。3、王建民等人与周猷庚于2009年3月9日签订的商品房买卖合同系周猷庚无权处分行为，周猷庚对涉案房屋不具有所有权，且当时王建民等人明知该房屋已出卖给余淑君这一事实，故该合同当事人的行为系恶意串通，损害第三人利益的行为，应认定为无效合同，自始无效。王建民、王建军答辩称：一、长沙市天心区人民法院（2012）天民初字第1013号民事调解书违反自愿原则，损害第三人合法权益，调解书不具有合法性，应当予以撤销。周猷庚是涉案门面的实际销售人，没有作为共同被告参加原审的调解，原调解书确认未经实际销售人参加合意的调解协议，遗漏必要当事人；同时该调解书内容损害了王建民、王建军、邹玉和等第三人的实体权益主张和诉讼参与程序的权利。二、余淑君与金秋公司签订的《商品房买卖合同》并未实际履行且合同已经解除。余淑君并未依合同约定实际支付购房款，周猷庚作为涉案房屋的实际处置人，对该合同是否继续履行有自主决定权，周猷庚已通知余淑君解除合同。金秋公司与余淑君最终签订合同时间在王建民等人签订合同之后，其权利不得优先于王建民等人。三、周猷庚享有包含涉案房屋在内的金秋小区一期资产的所有者权益，具有物权实际处分权。四、王建民等人与周猷庚签订的《商品房买卖合同》应为合法有效，合同已经实际履行并由王建民等人合法占有使用多年，王建民等人对涉案房屋具有所有权。综上，（2018）湘0103民再3号民事判决书认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。邹玉和答辩称：一、长沙市天心区人民法院作出的（2018）湘0103民再3号民事判决书认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1、（2012）天民初字第1013号案件中，遗漏了涉案房屋实际所有权人周猷庚参加诉讼；2、（2012）天民初字第1013号民事调解书实际排除了涉案房屋善意购买人主张权益的权利，王建民、邹玉和等人在2009年期间即实际购买并占有涉案房屋持续进行经营活动，而余淑君于2012年提起诉讼，其请求与王建民、邹玉和等人有直接利害关系，应当参加诉讼。二、余淑君称其与金秋公司于2007年1月12日签订的《长沙市商品房买卖合同》合法有效且未被解除的事实，与本案基本事实不符。１、该合同并未实际履行，金秋公司并未实际收到购房款，其所称的“以房抵债”的交易事实并不成立；2、该商品房买卖合同已经解除。三、余淑君主张周猷庚未取得涉案房屋所有权是错误的。物权法第十五条规定，未办理产权登记，不影响合同效力，虽涉案房屋未过户登记在周猷庚名下，但并不当然否认其对涉案房屋拥有所有权，《股权转让合同》也没否认周猷庚对涉案房屋完整行使处分权利。四、王建民等人与周猷庚签订的商品房买卖合同系合法有效。1、邹玉和等人与周猷庚依据《股权转让协议》履行商品房买卖合同并无不当，邹玉和等人已支付对价，是善意取得，占有房屋是合法占有；2、王建民、邹玉和等人自2009年3月起就通过占有而对外公示物权效力，但金秋公司与余淑君均未及时提出异议，直至2012年6月已三年之久。金秋公司答辩称：一、金秋公司系涉案房产的所有权人，周猷庚虽对涉案房屋享有所有者权益，但其无权私自销售涉案房屋。二、金秋公司与余淑君签订的《长沙市商品房房屋买卖合同》系有效合同，且余淑君已付清房款至周猷庚（周猷庚对房屋享有实际所有者权益）名下，金秋公司也已完成交房和办理权证的合同义务，合同已经履行完毕。三、金秋公司与王建民、王建军签订的《认购意向书》已解除。王建民、王建军虽签订了认购意向书，但没有购买涉案门面，金秋公司已将房款全部退还给王建民、王建军，基于王建民、王建军未在约定时间补齐余款，该认购书自动失效作废。四、周猷庚与王建民等人签订的两份《长沙市商品房买卖合同》不构成善意取得，系无效合同，且该两份合同与金秋公司无关。五、（2012）天民初字第1013号《民事调解书》系根据当事人自愿达成的调解协议，合法有效，且该《民事调解书》已履行完毕。综上，请求法院依法裁决，保障金秋公司的合法权益。原审第三人周猷庚答辩称：请求法院协调各方进行调解。周猷庚本人认可第一次的协议。原审第三人黎运西、易京广未答辩。余淑君向一审法院提出诉讼请求：一、判决金秋公司依法为余淑君办理长沙市金秋小区17栋101-105房屋产权证及国土使用证。二、金秋公司承担全部诉讼费用。一审法院主持双方达成如下调解协议：一、被告长沙金秋房地产开发有限公司已经根据2007年1月12日签订的《商品房买卖合同》约定交房，由被告长沙金秋房地产开发有限公司承担为原告余淑君办理所购房屋的房屋所有权证、国土使用证（以下简称“两证”）的义务。二、自被告长沙金秋房地产开发有限公司向原告余淑君交付“金秋小区”第17幢101、102、103、104、105号门面之日起，被告长沙金秋房地产开发有限公司对因上述门面引起的任何问题不承担法律责任。三、被告长沙金秋房地产开发有限公司尽快为原告余淑君办理所购房屋的两证，如被告长沙金秋房地产开发有限公司将原告余淑君所购房屋的两证与“金秋小区”其他业主的权证同时进窗办理，则原告余淑君放弃向被告长沙金秋房地产开发有限公司追索逾期办证违约金的权利。四、本案受理费80元，减半收取40元，由原告余淑君自愿承担。五、双方无其他争议。第三人王建民、王建军、邹玉和请求：一、作为有独立请求权第三人参加余淑君、金秋公司房屋买卖合同纠纷案的诉讼。二、撤销余淑君与金秋公司签订的编号为71519462101、715194563102、715194564103、715194565104、715194566105五份长沙市商品房买卖合同。三、撤销长沙市房屋产权登记管理中心颁发的长房权证天心字第××、71××73、71××84、71××77、715224287号五本房屋所有权证。四、确认上述申请人对位于长沙市商业门面房屋享有所有权。五、判决余淑君、金秋公司将位于长沙市商业门面房屋的不动产权过户给第三人。六、所有诉讼费用由余淑君、金秋公司承担。2013年，第三人王建民向法院申请再审时再审请求为：撤销（2012）天民初字第1013号民事调解书。一审法院再审认定事实如下：2005年4月18日，周猷庚、易京广、黎运西（金秋公司原股东）作为乙方，谭建民、张奕、谭丽莎作为甲方，湖南省财信房地产开发有限责任公司作为丙方，湖南省信托投资有限责任公司作为丁方签订了《股权转让协议书》，其中约定内容有：1、周猷庚、易京广、黎运西将所持股份转让给谭建民、张奕、谭丽莎。2、一期工程的所有资产，包括但不限于未售和已售商品房、门面、车库、其他应收账款等以及湘Ａ×××××汽车，均从公司财产中剥离出来，不纳入转让范围。上述资产由乙方行使所有者权益。股权转让完成后，甲方有义务协助乙方以公司名义销售房产，清收账款，办理房产权证、融资贷款等。3、与金秋一期项目相关的各类民事合同是否继续履行，乙方可以自主决定，但履行或解除相关合同的民事责任均由乙方承担。4、公司股权转让前的一切债务由乙方承担，本协议未及披露的零星债务，甲方核实后有权从双控账户中的一期财产扣款并代乙方支付。一期扫尾工程发生的诸如工程款、材料款、各项费用支出由乙方承担。甲方有权从双控账户中保全相应余额以备支付。一期工程全面完工，财产处理完毕后发现乙方未了债务，甲方有权向乙方追偿。5、甲方应充分保障乙方一期项目后期建设、销售的相关权益，提供与建设、融资、销售及办理房产权证相关的公文印信。6、为确保乙方一期收益优先用于一期扫尾工程应付款、房产交易税费和各项所得税等，乙方一期所有收入均通过共管账户收取，甲方有权监督支付。7、乙方应于2005年12月30日前完成一期全部工程并按购房合同及时交付，一期所余房产应与二期项目同步销售完毕，逾期则应过户至周猷庚名下，以确保项目整体清盘，移交物业管理，届时共管账户即予注销。8、一期工程的所得税费由乙方依法申报缴纳，转让前欠缴或查证追缴一期工程的税收均由乙方承担。9、乙方指定周猷庚先生为履行本协议的全权代表，周猷庚先生基于本协议的签字、授权、收款、文件送达及受理等行为对乙方全体产生约束力。2006年3月16日，王建民、王建军与金秋公司签订103号门面《认购意向书》（面积370.32平米，单价7380元每平米）。此后期间，王建民、王建军支付了包括定金30万元在内总计159万元房款。2006年9月，王建民、王建军没有购买上述门面，金秋公司将房款全部退还给王建民、王建军。2007年1月12日，金秋公司作为出卖人，余淑君作为买受人签订了《长沙市商品房买卖合同》，合同约定的条款有：1、买受人所购商品房为第17幢101、102、103、104、105号房，该门面建筑面积1037.86平方米。2、价款为每平米8996元，总金额9336588元。3、付款方式为一次性付款，签订本合同时付款100%。4、买受人逾期付款违约责任为逾期超过三十日后，出卖人有权解除合同。5、交付期限为2007年1月15日前。6、产权登记为商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的5%向买受人支付违约金。7、商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向长沙市房屋产权管理局申请登记备案。合同签订当日，周猷庚向金秋公司出具收到上述门面转让款9336588元的收条，金秋公司向余淑君开具了12张共计金额9336588元的收款收据。但是，金秋公司与周猷庚均未实际收取余淑君的9336588元房款。2009年3月9日，周猷庚以金秋公司名义与王建民、王建军、邹玉和签订《长沙市商品房买卖合同》，约定由王建民等人购买金秋小区17栋商业用房（东头三个门面除外），建筑面积约740平米，总金额888万元。2009年9月10日，周猷庚、易桂妃（周猷庚前妻）与王建民、王建军、邹玉和签订《长沙市商品房买卖合同》，约定由王建民等人购买金秋小区17栋04号门面，200万元一次性买断。2009年3月10日至2012年9月24日间，就上述四个门面房款及办证费问题，周猷庚（含代表周猷庚的易桂妃、胡孝伟）向王建民、王建军、邹玉和出具了收条与借条等，金额共计630万元。2009年7月开始，王建民等占有案涉门面进行商业经营。2012年8月17日即一审法院调解之后两个月，余淑君以王建民等为被告以排除妨害为由向一审法院起诉［案号为（2012）天民初字第1909号］，要求交房停止侵权，支付房屋占用费。2015年9月7日，余淑君取得案涉门面产权证。2015年10月，一审法院在（2012）天民初字第1909号案件中，将王建民等占有案涉门面予以强制腾房。另，周猷庚与易桂妃于2007年离婚。周猷庚与邵余波于2007年9月21日结婚，现已离婚。再审中，对于易桂妃参与房屋买卖合同签订、出具收条和胡孝伟代表周猷庚收款并出具收条等行为，以及由周猷庚对此概括承担相应法律责任，所有第三人均无异议。此外，一审法院（2017）湘01民终7606号民事判决查明并认为，股权转让后，周猷庚、易京广、黎运西达成协议约定，易京广、黎运西收取部分收益后，金秋小区一期资产全部归周猷庚所有。一审法院认为：调解必须自愿且调解协议内容不得违反法律。本案案涉门面属于《股权转让协议》中所约定一期资产，是从金秋公司资产中剥离出来，由周猷庚等人行使所有者权益，新股东一方有义务协助周猷庚一方以公司名义销售房产，因此周猷庚作为案涉门面的实际销售人，在余淑君的商品房买卖合同中，金秋公司只是名义上的合同主体，代为承担履行案涉门面买卖合同的义务。另外，在余淑君2012年起诉要求金秋公司为其办证时，王建民、王建军、邹玉和已经与周猷庚签订了房屋买卖合同、支付了部分购房款，并且已经实际占有案涉门面进行三年商业经营。本案第三人周猷庚在原审中应作为共同被告或第三人参加诉讼，原民事调解书确认未经实际销售人参加和同意的调解协议，导致协议主体不适格，属于遗漏当事人。同时，该调解协议内容事实排除了本案第三人王建民、王建军、邹玉和的参与，损害了第三人的实体权益主张和诉讼参与程序权利。所以，本案原审调解既违反了自愿原则又损害了第三人合法权益，所达成的调解协议不具有合法性。对第三人王建民要求撤销本案原审调解书的再审请求，予以支持。基于前述理由以及案涉门面已经办理了产权证事实，对余淑君要求金秋公司为案涉门面办证的诉讼请求，再审予以驳回。另外，根据《最高人民法院关于适用的解释》第四百零五条第一款“人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理；符合另案诉讼条件的，告知当事人可以另行起诉”规定，第三人王建民、王建军、邹玉和在再审重审中提出对案涉门面进行确权与过户、撤销余淑君与金秋公司新达成的房屋买卖合同以及已取得的产权证等诉请，显然超出了本案原审诉讼请求，对此不予审理。至于案涉门面所有权的争议和相应权益主张，可以另诉解决。综上，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零五条第一款、四百零七条第二款规定，判决如下：一、撤销湖南省天心区人民法院（2012）天民初字第1013号民事调解书；二、驳回原审原告余淑君的诉讼请求。本案受理费80元，由余淑君承担。本院二审审理期间，双方均未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审重审查明的事实一致。本院认为，本案审理的范围是，应否确认原审调解协议的合法性，应否支持余淑君的原审诉讼请求。一、本案诉讼成因。2005年4月18日，金秋公司股权转让---2006年3月16日，王建民等人与金秋公司签订《认购意向书》---2006年9月，金秋公司退款---2007年1月12日，金秋公司与余淑君签订买卖合同---周猷庚与易桂妃离婚---2007年9月21日，周猷庚与邵余波（余淑君之女）结婚---2009年3月9日、9月10日，周猷庚与王建民等人签订买卖合同---2009年7月，王建民等人占有门面并经营至2015年12月---2012年，余淑君就本案起诉至一审法院，与金秋公司达成本案调解协议---2012年8月17日，余淑君起诉另案排除妨害（二审发回重审后撤诉）---2013年11月本案进入第一次再审---2014年，周猷庚与邵余波离婚---2015年3月本案第一次再审二审判决生效---2015年9月，余淑君取得诉争门面产权证---2015年10月，一审法院将诉争门面强制腾房。（一）本案纠纷的起因，不能忽视金秋公司的经营状况以及股权转让行为。金秋公司于2001年3月1日成立，注册资本2016.8万元，致力于一期开发，至2005年4月15日，周猷庚、易京广、黎运西作为出让方将各自持有的92.8%、3.28%、3.92%股份转让给谭建民、张奕、谭丽莎，三位受让人分别持股80%、10%、10%。股权转让对价5632万元，以偿还公司债务等形式支付。出让股东与受让股东以及公司合作方湖南省财信房地产开发有限责任公司、湖南省信托投资有限责任公司签订了《股权转让协议》。根据该《股权转让协议》约定，一期工程的所有资产，包括但不限于未售和已售商品房、门面、车库、其他应收账款等以及湘Ａ×××××汽车，均从公司财产中剥离出来，不纳入转让范围。上述资产由出让方行使所有者权益。股权转让完成后，受让方有义务协助出让方以公司名义销售房产，清收账款，办理房屋产权证、融资贷款等。与金秋一期项目相关的各类民事合同是否继续履行，出让方可以自主决定，但履行或解除相关合同的民事责任均由出让方承担。（二）本案纠纷的根源在于，周猷庚作为享有“一期”权益所有者，将本案涉诉门面先后两次处分给余淑君、王建民等人，导致余淑君与王建民等人陷入权属争议。（1）从时间上看，余淑君与金秋公司的买卖合同在先，虽然王建民等人早于2006年曾经有过购买意向，但金秋公司未成立买卖合同退款；（2）从合同的形式上看，余淑君与金秋公司的买卖合同，得到了金秋公司与周猷庚双方的认可，金秋公司出具了收据；而王建民等人与周猷庚之间的买卖合同，金秋公司未出面；（3）从合同的付款来看，根据现有证据，除了金秋公司开具的收据，余淑君不能提交其他证据证明其实际交付了价款，也未提交任何有关“以物抵债”的书面证据，或者“赠予”的书面证据；而王建民等人提交了周猷庚、易桂妃、胡孝伟出具的收条、收据等书面凭据；（4）从房屋的交付使用来看，王建民等人自2009年7月开始对诉争门面进行经营，直至法院强制腾房；自2007年签订买卖合同至2012年起诉本案之间，余淑君代理人在再审中陈述，期间是委托周猷庚对门面进行管理。二、调解协议的正当性合法性审查。当事人选择性地履行“一房多卖”中的一份合同，即使属于意思自治范围，但需要承担相应的合同责任。然而相关利害关系人选择以调解协议的形式将违法行为合法化，致其他相对人于非法占有处境，该“以物抵债”调解协议构成对第三人权益的损害。本案中，根据金秋公司与周猷庚等人的股权转让协议约定，金秋公司明知周猷庚对“一期”资产享有“所有者权益”，金秋公司与周猷庚存在利害冲突，在周猷庚未作为当事人参加诉讼的情况下，与余淑君达成所谓调解协议，构成对周猷庚尤其是周猷庚合同相对方利益的侵害。一审法院撤销原调解书正确，本院予以维持。三、本案纠纷的救济途径。本案再审审理的范围是原调解书是否应予撤销的问题，原审原告余淑君关于登记过户的相关诉讼请求，由于本案诉争门面产权已经登记于余淑君名下，本案一审法院再审对此不予支持，并无不当。而诉争门面的产权实际归属问题，超过了原审诉讼请求范围，相关权利人可另案主张确权之诉。最终未获得标的物权属的一方，可依据买卖合同向违约方主张违约赔偿责任。望各方尽早积极寻求协商解决，以阻止损失进一步扩大。综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院重审认定事实清楚，判处正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本判决为终审判决。审判长  段衡辉审判员  易 颖审判员  龙显雄二〇二〇年五月十一日法官助理严新龙书记员邓晓亭附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。