浙江省杭州市滨江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0108民初6257号 原告（反诉被告）：上海朗煜餐饮管理有限公司杭州分公司，营业场所浙江省杭州市拱墅区隐秀路390号-1。 负责人：赵震宇。 委托诉讼代理人：王超、曾清，浙江宏昊律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杭州信雅达置业有限公司，住所地浙江省杭州市滨江区江虹路1750号信雅达国际创意中心205室，统一社会信用代码：913301087823625588。 法定代表人：陈忠群。 委托诉讼代理人：方怀宇、吴旻，浙江浙经律师事务所律师。 原告上海朗煜餐饮管理有限公司杭州分公司（以下简称朗煜公司）与被告杭州信雅达置业有限公司（以下简称信雅达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月25日立案受理后，信雅达公司提起反诉。本院立案受理反诉案件后，依法适用简易程序，于2020年1月9日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）朗煜公司的负责人赵震宇及委托诉讼代理人曾清到庭参加诉讼、被告（反诉原告）信雅达公司的诉讼委托代理人方怀宇、吴旻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朗煜公司向本院提出诉讼请求：诉讼请求：1、确认信雅达公司于2019年8月23日做出的关于解除《场地管理协议》的通知函无效；2、判令信雅达公司继续履行与朗煜公司签订的《场地管理协议》，并立即协助朗煜公司办理杭州市滨江区江虹路1750号信雅达美食广场的食品经营许可证等餐厅有关证照；3、判令信雅达公司支付本案的律师服务费10000元；4、本案的诉讼费用由信雅达承担。信雅达公司对朗煜公司造成的各种损失，朗煜公司另行主张。 事实与理由：双方就坐落于杭州市滨江区江虹路1750号滨江区润和信雅达国际地下一层的员工餐厅（以下简称案涉房屋）在2017年签订《场地管理协议》，租期10年。在该协议签署前，信雅达公司已于2013年的4月就为案涉房屋办理了餐饮服务许可证等相关的有效证照，且同意朗煜公司一直使用。根据一地一证的原则，朗煜公司也无法再办理出第二本食品经营许可证。2019年的4月10日。朗煜公司意外收到滨江区市场监督管理局人员送达的整改通知书，告知该餐厅目前是无食品经营许可证状态，要求尽快办证。此时朗煜公司才知道信雅达公司在刻意隐瞒，并且是在没有通知朗煜公司的情况下于2019年的年初擅自将食品经营许可证注销掉。后朗煜公司多次联系信雅达公司，要求重新办理食品经营许可证，或者是提供相关的材料由朗煜公司补办，但是至今信雅达公司拒不配合。朗煜公司于2019年的5月31日因为没有证被迫停止营业。停业后也要求过信雅达公司来解决此事，但是至今信雅达公司也不配合。由于信雅达公司的违约行为，导致朗煜公司以及朗煜公司合作经营的十几个档口商户均遭受严重损失。部分的档口合作经营者已经将朗煜公司起诉到法院。朗煜公司认为，信雅达公司无视双方签订的合法有效的协议违约在先，且行为手段恶意，又在无法律和事实依据的情况下单方解除合同，法律应予严惩。 被告信雅达公司辩称：一、信雅达公司解除信雅达公司与朗煜公司签订的场地管理协议是有依据的。第一，该协议已经明确约定了朗煜公司应当自行办理相关的证照，包括但不限于营业执照、食品经营许可证等。但是朗煜公司在协议期限内，一直都没有办理相关的证照，并且该行为还导致了其被行政机关查处。第二，协议的第6.5条已经明确约定了在被行政机关查处、被媒体曝光的情况下，信雅达公司是有权解除场地管理协议的，朗煜公司受到行政机关的查处。协议还约定了如朗煜公司被项目的大部分业主投诉，信雅达公司有权单方解除该协议的，根据从物业了解到的信息，物业收到了大量的业主投诉，并且不止一次向朗煜公司发函要求进行整改，但是朗煜公司一直都没有进行相关的整改。第三，协议第7.5条约定在使用期限内，朗煜公司应当缴纳电费，如逾期超过15天，信雅达公司有权单方解除《场地管理协议》。朗煜公司是没有缴纳实际经营期间即2019年的4月到2019年的5月31号期间的电费。经过物业公司的催缴，朗煜公司至今没有缴纳。故信雅达公司有权行使单方解除权。二、信雅达公司于2009年的8月23日，向朗煜公司寄送了关于解除场地管理协议的通知函，明确协议自该通知函发出之日起解除。朗煜公司遭到大部分业主投诉，未自行办理食品经营许可证等证照，并受到相关行政机关查处的行为，以及逾期缴纳电费的行为，已经严重违反了协议的约定。信雅达公司有权依据《合同法》第九十三条的规定，可以在解除合同的条件成就时解除该协议。信雅达公司无需承担朗煜公司因本案支付的律师费。 反诉原告信雅达公司诉称：1、判令确认双方签订的《场地管理协议》解除；2、朗煜公司将案涉房屋场地腾退、返还原状后，返还给信雅达公司，腾退及返还原状的费用由朗煜公司承担；3、信雅达公司因本案支付的律师费由朗煜公司承担；4、本案的诉讼费由朗煜公司承担。 事实和理由：同信雅达公司在本诉部分的答辩意见一致，主要意见如下：朗煜公司未按照协议约定自行办证，导致其违反了协议第6.5条的约定并被行政机关查处；朗煜公司被项目大部分的业主投诉，经过物业多次发函要求整改后，仍未进行相关的整改；朗煜公司在使用期限内，有逾期缴纳电费的情形，且逾期超过15天，根据协议第7.5条的约定信雅达公司有权要求单方解除该协议。请求法院支持信雅达公司的相关诉讼请求。 反诉被告朗煜公司辩称：朗煜公司在被迫停业之后，租金还是正常交的。第一，信雅达公司主张解除场地管理协议，依据错误、颠倒是非、本末倒置，滥用所谓的解除权。自2014年10月，朗煜公司入住经营的美食广场，一直到2019年4月，突然接到市场监督管理部门下发的无证经营整改通知书。在长达4、5年的经营期间，从没有被行政机关因为无证经营查处过。信雅达公司在长达4、5年的时间内应当知晓相关情况，实质是信雅达公司擅自注销食品经营许可证，直到2019年的4月10号，朗煜公司得知食品经营许可证被注销后，立即要求信雅达公司提供相应的资料自行去办理，要求继续履行合同。但是信雅达公司至今也不予理会。第二，在涉案美食广场从业的档口合作经营者于不顾，众多档口合作经营者维权无门，被迫寻找媒体帮助。即使在媒体介入的情况下，信雅达公司仍躲避不予处理。第三，所谓的被项目大部分业主投诉纯属子虚乌有。从信雅达公司提交的证据即可显示大家对美食广场的评价如何，在此不做赘述。综上，信雅达公司擅自制造解除事由后滥用解除权。涉案美食广场继续经营符合大厦整体商户员工的利益。第三，如果法院判决双方协议解除美食广场返还原状的，这个举证责任在信雅达公司。第四，信雅达公司要求支付律师费的反诉请求，不仅没有证据支持，更不符合事实。该费用完全系信雅达公司的违约行为所致，不应该由朗煜公司承担。 朗煜公司为证明自己的主张，向本院提交以下证据： 证据1、《场地管理协议》1份，证明双方签订协议，约定信雅达公司将案涉房屋租赁给朗煜公司用于餐饮经营，并对使用期限、违约责任等事项进行约定的事实。 证据2、餐饮服务许可证、食品经营许可证各1份（复印件），证明双方签订协议签，信雅达公司已就案涉房屋为经营场所办理了餐饮服务许可证、食品经营许可证且该证有效期至2021年5月2日的事实。 证据3、责令整改通知书及视频资料各1份，证明朗煜公司在经营期间一直使用信雅达公司办理的食品经营许可证，信雅达公司在2019年年初私自注销食品经营许可证导致朗煜公司及其合作的档口经营者被迫停业的事实。 证据4、朗煜公司致信雅达公司及经涛的函件1份（复印件），证明朗煜公司在知道其处于“无证经营”当天就要求信雅达公司提供办证资料等，并保留相关索赔权利等事实。 证据5、关于解除《场地管理协议》通知函、关于确认解除《场地管理协议》的通知函邮件各1份，证明信雅达公司违背事实向朗煜公司发送解除《场地管理协议》通知函等，违法要求单方解除协议等事实。 证据6、关于要求信雅达公司立即重新办理信雅达餐厅食堂食品经营许可证或按协议立即提供相关资料由我方前去办理的通知函1份（复印件）、邮件回复函1份（提供电脑核对原始邮件），证明朗煜公司要求信雅达公司立即重新办理食品经营许可证或按协议要求立即提供相关资料由朗煜公司前去办理，但信雅达公司拒绝提供的事实。 证据7、民事委托代理合同及律师服务费发票各1份，证明朗煜公司为本案聘请律师并支付律师费的事实。 证据8、录音光盘1份（可提供手机供核对），证明信雅达公司法定代表人承认信雅达公司擅自注销许可证并存在过错，迫使朗煜公司进行诉讼的事实。 证据9、支付宝口碑网满意度评价1组（打印件，提供手机供核对）及工程联系单1份，证明网上及信雅达公司均对朗煜公司的服务满意的评价。 证据10、录音光盘及文字整理稿各1份（打印件），证明朗煜公司与信雅达公司相关人员一起前往滨江区市场监督管理局咨询，办食堂需要主办方出面，且市场监督管理部门商盟审核后符合条件可以办理，同时证明朗煜公司持有自己的营业执照和食堂的食品经营许可证完全是合法经营。 证据11、朗煜公司负责人与信雅达公司人员经涛、朱文龙聊天记录1份（打印件），证明信雅达公司工作人员在2019年1月8日以内部手续交接等为由向朗煜公司索要食品经营许可证（照片），该证之前一直按规定在朗煜公司处由朗煜公司使用等事实。 证据12、办理证照步骤、指南各1份（打印件），证明若朗煜公司自行办理证照，至少需要前述步骤、指南中应由信雅达公司提供的资料，其他具体资料以窗口审核部门告知为准，包括但不限于房产证、营业执照等。 证据13、照片1份（打印件），证明为申请支付宝收款朗煜公司工作人员在经营场所内手持身份证和食品经营许可证拍照，食品经营许可证一直在朗煜公司经营场所的事实。 证明14、回复函1份及邮寄凭证2份（打印件），证明2019年3月17日朗煜公司收到律师函后当天邮寄回函给信雅达公司及律师，信雅达公司一直在使用许可证且朗煜公司无法再办理证照等。 信雅达公司为证明自己的主张，向本院提交以下证据： 证据1、《场地管理协议》1份，证明朗煜公司承租经营案涉房屋，信雅达公司对朗煜公司进行监督和管事的事实，且双方对于解约调解、违约责任等进行了约定。 证据2、责令整改通知书、暂停营业通知各1份（复印件），证明朗煜公司未自行办理并取得经营所需的视频经营许可证，并因此被杭州高新技术产业开发区（滨江）市场监督管理局查处的事实。 证据3、信雅达广场一期地下一层平面示意图2份，证明案涉房屋的性质为自行车库。 证据4、《关于地下餐厅漏水、卫生整改的告知》、《关于地下食堂整改告知函》、《地下食堂废水排放问题整改告知函》；《函份数》各1份（复印件），证明朗煜公司在经营《场地管理协议》项下的员工餐厅过程中多次遭到餐厅所在的信雅达国际大厦的大部分业主投诉。 证据5、上海锦天城（杭州）律师事务所律师函1份，证明信雅达公司已明确要求朗煜公司在收函后自行申领食品经营许可证，否则信雅达公司有权解除双方签订的《场地管理协议》。 证据6、关于解除《场地管理协议》的通知函1份；关于确认解除《场地管理协议》的通知函1份、邮寄送达凭证1；关于租赁场地清理和要求支付相关费用的邮件1份、邮寄送达凭证1份（打印件），证明信雅达公司已依据《场地管理协议》的约定单方解除该协议并要求清退并结算相关费用，且履行了通知朗煜公司协议解除的义务。 证据7、关于信雅达租赁合同纠纷诉讼之法律服务委托合同书及律师费发票各1份，证明信雅达公司因本案聘请律师并支付律师费48000元。 证据8、南都物业服务股份有限公司物业服务费用催缴通知单、邮寄面单、签收情况表份数各1份，证明朗煜公司欠缴水电费，并违反了《场地管理协议》第7.5条的约定。 上述证据，经庭审质证，本院作如下认证： 对朗煜公司提供的证据，信雅达公司对证据1、2真实性、关联性无异议，对证明对象有异议，经审查，本院对证据1、2予以采信。信雅达公司对证据3中的责令整改通知书三性无异议，对视频三性有异议，经审查，结合其他证据本院对该证据的真实性予以确认。信雅达公司对证据4三性有异议，经审查，该证据系复印件，但可结合其他证据共同证明本案事实，本院将综合全案对其证据效力予以认定。信雅达公司对证据5、6、7三性无异议，证明对象有异议，经审查，本院对证据5、6、7真实性予以确认。信雅达公司对证据8、9三性均有异议，经审查，有手机共核对，本院对其形式真实性予以确认。信雅达公司对证据10-14三性及证明对象均有异议，经审查，证据10-14均为复印件，但可结合其他证据共同证明本案事实，本院将综合全案对其证据效力予以认定。 就信雅达公司提供的证据，朗煜公司对证据1-8真实性无异议，证明目的有异议，经审查，本院对上述真实性予以确认。 根据上述当事人提交的有效证据及有关陈述，本院查明以下事实： 2017年，信雅达公司与朗煜公司签订《场地管理协议》1份，约定针对案涉房屋信雅达公司对朗煜公司进行有效监督与管理，面积1250平方米，该场地作为员工食堂配套使用，相关物业费用予以免除，使用时间为120个月，自2017年1月1日起至2026年12月31日止，管理费按6个月为一期支付，以后每期管理费支付时间为提前一个月支付，先付后用，第一年至第五年管理费每年91250元（2019年管理费总额91250元，第一期45625元，于2018年12月1日前支付，第二期45625元，于2019年6月1日前支付），第六年至第十年管理费每年100375元；朗煜公司同意在本合同签订之日支付给信雅达公司使用押金10000元；信雅达公司须监督和管理朗煜公司对该场地的使用，信雅达公司有权对朗煜公司的经营状况进行监督，包含但不限于相关卫生、消防等，如有发现违规的，信雅达公司有权要求朗煜公司进行整改；若朗煜公司经营行为被行政机关查处、媒体曝光或被项目大部分业主投诉，信雅达公司有权解除协议且不承担任何责任，朗煜公司应立即清退，信雅达公司与朗煜公司按时结算管理费、水电费、违约金、赔偿金后，向朗煜公司返还押金；朗煜公司应合法经营，应确保符合相关政府部门的要求规范，自行办理并取得经营所需的各项证照（包括但不限于营业执照、食品经营许可证、消防许可证等），若因朗煜公司无证经营产生的后果由朗煜公司承担；若朗煜公司逾期支付管理费超15日，信雅达公司有权单方解除合同并用押金抵扣管理费、电费等相关费用；在使用期内，朗煜公司不得擅自退还该场地，如遇特殊情况需提前30日书面通知信雅达公司，在征得信雅达公司同意的情况下，信雅达公司应将剩余管理费及保证金返还；本合同一经双方签章后立即生效，未经双方书面同意，不得任意解除，如一方擅自解除合同则视其为违约，应支付违约金10000元，若违约金不足以弥补无过错方损失，则违约方还须就不足部分支付赔偿金，赔偿金包括但不限于调查费、诉讼费、律师费等。后信雅达公司将案涉房屋交由朗煜公司使用。 2013年4月8日，杭州市滨江区卫生局向信雅达公司就案涉房屋地址颁发《餐饮服务许可证》，有效期限2013年4月8日至2016年4月7日。2016年5月3日，杭州高新技术产业开发区（滨江）市场监督管理局向信雅达公司就案涉房屋地址颁发《食品经营许可证》，有效期限至2021年5月2日。朗煜公司凭上述《餐饮服务许可证》、《食品经营许可证》在案涉房屋地址开展餐饮服务。 2019年2月1日，信雅达公司注销上述《食品经营许可证》。 2019年3月11日，信雅达公司通过律师函方式，函告朗煜公司尽快申领食品经营许可证，否则将解除双方签订的《场地管理协议》。 2019年4月10日，杭州高新技术产业开发区（滨江）市场监督管理局向朗煜公司就未取得食品经营许可证从事餐饮服务下发《责令改正通知书》，责令朗煜公司对以上问题限期改正。朗煜公司多次向杭州高新技术产业开发区（滨江）市场监督管理局了解重新办理《食品经营许可证》的相关政策法规，并多次与信雅达公司沟通，要求信雅达公司提供相应材料重新办理《食品经营许可证》。 2019年6月14日，信雅达公司法定代表人陈忠群在与朗煜公司负责人赵震宇沟通过程中表示，信雅达公司注销《食品经营许可证》是有过失的，补偿问题可以谈。 2019年8月23日，信雅达公司向朗煜公司发送《关于解除〈场地管理协议〉的通知函》，载明：信雅达公司以朗煜公司在经营过程中收到大量业主投诉，且一直未办理相关证照，被相关部门查处，构成违约为由，通知解除双方签订的《场地管理协议》，并要求朗煜公司结算费用并进行清退和归还租赁场地。2019年9月24日，信雅达公司向朗煜公司发送《关于确认解除〈场地管理协议〉的通知函》，载明：因朗煜公司经营行为被行政机关查处、媒体曝光、被项目大部分业主投诉，已构成违约为由，信雅达公司正式通知双方签订的《场地管理协议》已于2019年8月23日解除。 2019年8月26日，朗煜公司向信雅达公司发函称：贵司8月23日通知函收悉，双方签订《场地管理协议》后，约定由朗煜公司负责保管信雅达公司办理的《食品经营许可证》并进行经营；2019年1月23日，信雅达公司以内部交接为由取走《食品经营许可证》，2019年3月12日，朗煜公司收到信雅达公司要求朗煜公司自行办理食品经营许可证的律师函，却被告知是信雅达公司走流程，不用理会。后《食品经营许可证》被信雅达公司单方面注销，朗煜公司于2019年5月31日暂停营业。2019年4月10日以来，朗煜公司一直要求信雅达公司提供相应材料，重新办理《食品经营许可证》，但信雅达公司不肯配合，现朗煜公司要求信雅达公司重新办理相关证照，或提供相关办证资料由朗煜公司自行办理，场地内物品信雅达公司不得擅自移动。 2019年9月25日，朗煜公司通过电子邮件方式与信雅达公司沟通未果。 2019年5月，案涉房屋美食广场暂停营业。 信雅达公司在朗煜公司在案涉房屋美食广场经营期间，于2015年7月、2016年5月、2018年4月、2019年3月就地下餐厅漏水、卫生改造、废水排放等问题向朗煜公司发出整改告知函。朗煜公司均予以接收。 2019年12月6日，案涉房屋物业向朗煜公司发函催缴2019年4月18日至2019年5月31日的水电费。 朗煜公司为本案支付律师费10000元。信雅达公司为本案支付律师费48000元。 双方当庭确认，朗煜公司支付租金至2019年底，案涉房屋所经营的美食城于2019年5月30日停业，场地并未腾空。案涉食品经营许可证在被注销前一直在朗煜公司处保存。 本院认为，本案系房屋租赁合同的双方当事人就合同解除事项的纠纷。根据庭审，本案主要争议焦点为：一、案涉合同是否解除问题；二、违约责任的承担问题。 本案中，双方签订的《场地管理协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同的约定全面履行自己的义务。现信雅达公司以朗煜公司遭到大部分业主投诉，未自行办理食品经营许可证受到相关行政机关查处，以及逾期缴纳电费已严重违约为由，发函解除双方签订的《场地管理协议》。朗煜公司则认为信雅达公司擅自注销食品经营许可证违约在先，无权解除合同，要求继续履行《场地管理协议》。经查，虽然《场地管理协议》约定应由朗煜公司自行办理相关证照，但自2017年1月至食品经营许可证被注销前，一直由朗煜公司保管该证并凭该证进行食品经营。期间长达数年，信雅达公司一直未要求朗煜公司重新办理相关证照，可见双方在朗煜公司保管该证并凭该证进行食品经营这一问题上已达成一致。应视为双方对相关合同条款的变更。食品经营许可证是朗煜公司进行的正常经营的必要证件。信雅达公司在未提前告知朗煜公司的情况下擅自注销食品经营许可证，且拒不配合朗煜公司重新办理食品经营许可证，其行为已构成违约，且严重违反诚实信用原则。信雅达公司应承担相应违约责任。就信雅达公司主张的朗煜公司遭到大部分业主投诉，以及逾期缴纳电费的行为构成违约，其有权解除的主张，经查，就朗煜公司遭到大部分业主投诉的事实，信雅达公司未提供相应证据证明，本院不予采信。朗煜公司逾期缴纳电费发生在信雅达公司注销食品经营许可证及案涉房屋美食广场停止营业之后，信雅达公司违约在先，朗煜公司有权行使同时履行抗辩权。依据现有证据显示，朗煜公司行为尚未构成违约。合同法第九十四条中有关因一方当事人的违约行为引起的法定解除情形，解除权一般应归于守约方。本案中信雅达公司擅自注销食品经营许可证，无正当理由要求解除合同，显属违约方，其无权单方行使法定解除权。故信雅达公司的解约通知函并不能发生解除合同的效力。但鉴于食品经营许可证是朗煜公司开展正常食品经营的必备证照。经朗煜公司向相关主管部门询问，案涉房屋的食品经营许可证只能由信雅达公司申领，现信雅达公司拒绝重新申领该证，也拒绝与朗煜公司继续合作，应视为信雅达公司明确表示不履行主要债务，且案涉房屋美食广场也停止经营已达数月之久，可见双方合作基础已丧失，继续履行合同的信赖基础已不存在，也无继续履行的可能性和必要性，故信雅达公司请求解除合同，本院予以准许。《场地管理协议》解除后，朗煜公司应履行相应的腾退义务。信雅达公司构成违约，应承担相应违约责任，朗煜公司主张的律师费有合同依据，本院予以支持。朗煜公司表示将另行主张信雅达公司对朗煜公司造成的各种损失，本院同意不在本案中处理。就信雅达公司主张的律师费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。本院对本诉主张及反诉主张的超出部分不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、确认被告杭州信雅达置业有限公司于2019年8月23日做出的关于解除《场地管理协议》的通知函不发生解除合同的效力； 二、被告杭州信雅达置业有限公司支付原告上海朗煜餐饮管理有限公司杭州分公司律师费10000元； 三、原告上海朗煜餐饮管理有限公司杭州分公司与被告杭州信雅达置业有限公司签订的《场地管理协议》于本判决生效之日起解除； 四、被告杭州信雅达置业有限公司腾退坐落于杭州市滨江区江虹路1750号滨江区润和信雅达国际地下一层的员工餐厅，于本判决生效起十五日内履行完毕； 五、驳回本诉、反诉部分的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费25元，由被告杭州信雅达置业有限公司负担。反诉案件受理费40元，由反诉原告杭州信雅达置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员 沈一伟 二〇二〇年五月十九日 代书记员 徐心伊