湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终765号上诉人（原审被告、反诉原告）：杜辉，男，1970年8月8日出生，汉族，湖南省岳阳县人，住岳阳县。委托诉讼代理人：徐潺，湖南人和（岳阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄丹毅，男，1964年6月20日出生，汉族，湖南省岳阳县人，住岳阳县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘正芳，女，1970年9月26日出生，汉族，湖南省岳阳县人，住岳阳县。两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘妙，湖南天朋律师事务所律师。原审第三人：岳阳市金瑞物业管理有限公司，住所地岳阳市岳阳楼区金湖湾小区。法定代表人：陈双全，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈德飞，男，该公司员工。上诉人杜辉因与被上诉人黄丹毅、刘正芳，原审第三人岳阳市金瑞物业管理有限公司（以下简称金瑞公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初6963号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。杜辉上诉请求：撤销一审判决，改判支持杜辉的反诉请求。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。《房屋租赁协议》于2018年4月1日到期后，上诉人的合伙人陈芳在东升社区与该社区的龚朝阳副主任和王家河派出所所长冯伟及金瑞公司共同协商，同意上调该门面租金至每月3800元，同时由上诉人继续承租涉案门面，并口头约定延长租赁期限两年。一审法院只认定了上调门面租金的事实，对口头约定延长租期两年即2018年4月1日至2020年4月1日这一事实未予查实。二、一审判决适用法律错误。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”而一审法院适用的是《中华人民共和国合同法》第二百二十六条及第二百三十二条，明显适用法律错误。黄丹毅、刘正芳辩称，被上诉人已合法取得涉案门面的所有权，《房屋租赁协议》到期后未续签，双方形成不定期租赁合同，现被上诉人有权随时解除合同。综上，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。金瑞公司述称，请求二审法院驳回上诉，维持原判。黄丹毅、刘正芳向一审法院起诉请求：一、杜辉腾空搬离所占用的6906工厂住宅楼A栋5号门面并返还黄丹毅、刘正芳，按3800元/月标准支付自2019年10月起至门面交还前的占用费用；二、金瑞公司向黄丹毅、刘正芳返还自2019年4月10日起杜辉向其支付的房屋租金及占用费19000元；三、本案诉讼费用由杜辉负担。杜辉向一审法院反诉请求：一、判令黄丹毅、刘正芳及金瑞公司继续履行《房屋租赁协议》；二、由黄丹毅、刘正芳及金瑞公司负担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2016年4月1日，金瑞公司和杜辉签订一份《房屋租赁协议》，约定金瑞公司将位于6906工厂住宅楼A栋5号门面租赁给杜辉，租赁期限两年，自2016年4月1日至2018年4月1日，第一年租金为2700元/月，第二年租金按本栋市场价格增减；合同还对其他事项进行了约定。诉讼中，杜辉和金瑞公司均认可《房屋租赁协议》期限届满后，经社区和派出所协调，杜辉继续租赁诉争门面，租金上调至3800元/月，双方未签订新的书面租赁合同。2019年4月10日，黄丹毅、刘正芳取得诉争门面所有权人变更的事实。金瑞公司主张在2019年4月11日分别向杜辉及杜辉的合伙人陈某发出了《腾房通知》，内容为告知金瑞公司在租赁合同到期后同意延长一年的租赁期限，现金瑞公司已将诉争门面拍卖，产权过户已办理完毕，要求杜辉于2019年4月30日前腾空并移交诉争门面，逾期不腾空，将视自弃，由金瑞公司自行处理收回门面。杜辉称未曾收到过该通知。截至目前，诉争门面仍由杜辉占有使用。杜辉主张已向金瑞公司支付2019年1月至9月的租金34200元，并提供了向金瑞公司员工陈某敏付款的凭证。金瑞公司认可陈某敏系其员工，并表示如果陈某敏收取了杜辉支付的该笔租金，金瑞公司予以认可并将予以返还。一审法院认为，杜辉和金瑞公司签订的《房屋租赁协议》履行期限届满后，因未续签合同，双方之间形成不定期租赁合同。黄丹毅、刘正芳已于2019年4月10日取得诉争门面的所有权，承继了该合同的权利义务。金瑞公司在丧失对诉争门面的权利义务后，已不再是本案租赁合同的主体，杜辉要求金瑞公司继续履行《房屋租赁协议》的反诉请求不能成立。因为不定期租赁合同双方均有权随时解除，无论租赁的主体是否变化，都不影响该权利的行使，故杜辉关于买卖不破租赁的抗辩不能成立，在黄丹毅、刘正芳要求解除合同的情况下，杜辉要求黄丹毅、刘正芳继续履行合同的反诉请求不能得到支持。杜辉要求驳回本诉诉讼请求的内容，是对本诉诉讼请求的反驳，黄丹毅、刘正芳关于该内容不属于反诉请求的抗辩成立。在租赁合同解除后，杜辉应向黄丹毅、刘正芳返还租赁房屋、支付拖欠的租金并比照租金标准支付至诉争门面交还前的占用费。杜辉及金瑞公司均认可不定期租赁期间的租金已上调至3800元/月，予以认可。对杜辉关于已向金瑞公司员工陈某敏支付了2019年1月至9月租金34200元的主张，金瑞公司认可陈某敏为其员工，且表示如果杜辉的支付属实，其予以追认，因金瑞公司至今未对陈某敏收取租金的事实提出异议，对杜辉的主张予以采信。黄丹毅、刘正芳2019年4月10日取得诉争门面的所有权，有权收取诉争门面2019年4月10日以后的租金。没有证据证明杜辉收到了金瑞公司发出的《腾房通知》，在杜辉知道诉争门面所有权人变更前，其向金瑞公司支付租金的行为应认定为有效，而金瑞公司继续收取杜辉2019年4月10日至2019年9月30日租金的行为构成不当得利。现金瑞公司有返还的意思表示，为减少诉累，对黄丹毅、刘正芳要求金瑞公司在本案中予以返还的诉讼请求，予以支持。黄丹毅、刘正芳只主张返还该时间段内的租金19000元，是对自己权利的自由处分，予以认可。杜辉直接向黄丹毅、刘正芳支付租金和占用费的时间自2019年10月1日起算。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款的规定，判决如下：一、杜辉腾空搬离6906工厂住宅楼A栋5号门面，并向黄丹毅、刘正芳返还；二、杜辉按3800元/月标准向黄丹毅、刘正芳支付自2019年10月1日起至实际交还6906工厂住宅楼A栋5号门面之日止的租金和占用费；三、金瑞公司返还黄丹毅、刘正芳租金19000元；四、驳回杜辉的反诉请求。以上一、二、三项，限在判决生效后十日内履行完毕。案件受理费减半收取197元，反诉费50元，合计247元，由杜辉负担89元，由金瑞公司负担158元。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的一致，本院予以确认。本院认为，在杜辉与金瑞公司签订的《房屋租赁协议》于2018年4月1日到期后，双方仅就租金进行协商并达成一致，并未对租期进行约定，因此双方的后续租赁合同属于不定期租赁。此后涉案门面被出售给黄丹毅、刘正芳，现黄丹毅、刘正芳作为涉案门面的新所有权人，要求解除双方的不定期租赁合同的诉求正当合理。即使按照杜辉的陈述，双方口头对租赁期限约定了两年，那也到2020年4月1日即到期，黄丹毅、刘正芳不同意再续租，杜辉也应将涉案门面予以返还。另外，杜辉上诉所称的“买卖不破租赁”仅适用于租赁期内，因双方后期形成的是不定期租赁合同关系，因此不能对抗黄丹毅、刘正芳享有的随时解除权。综上所述，杜辉的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费394元，由杜辉负担。本判决为终审判决。审判长 刘 玲审判员 许震鹏审判员 乔宝全二〇二〇年五月十一日书记员 陈倩雅