吉林省镇赉县人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0821民初482号原告：王某，男，1975年2月3日出生，汉族，个体，现住镇赉县人和居小区6号楼4门市。被告：镇赉县启龙房地产开发有限公司。法定代表人：杨某，该公司经理。委托诉讼代理人：蒋某，吉林镜鉴律师事务所律师。原告王某与被告镇赉县启龙房地产开发有限公司（以下简称启龙公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王某、被告启龙公司委托诉讼代理人蒋某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王某向本院提出诉讼请求：1．请求依法判令被告返还为原告办理（人和居小区6号楼4号门市）房屋产权证时多收取的费用，其中：转让手续费11813.42元、查档费100元、保证金1000元、查档费100元、登记费550、档案整理服务费216元，共计人民币：13779.42元；2．请求依法判令被告因拖延办理房产证所产生的违约金，从2014年3月11日至2018年12月8日共计：56个月（按照已交购房款621759元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算）；3．诉讼费由被告承担。事实与理由：1．原告于2013年12月11日将人民币66901元（其中产权费用：51495.02元＋入住费18406元）交给被告办理房屋产权证，由于被告一直拖延到2018年12月8日才办理产权证，因为国家免收和减免了部分收费，所以被告应该返还上述多收取的款项。2．原告与被告在2012年10月25日签订商品房销售合同，在2013年12月11日被告将房屋交付给原告使用入住，被告没有做到房屋交工后90天内为原告办理产权手续，依照《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求支持原告的诉求。启龙公司辩称，一、所交的各项费用，是被告为原告办理产权证所需要的费用，该费用被告实际办理产权证时已经支出，不予返还。二、第一，原告和被告之间签订的合同均在2012年或2013年所以按照民法通则规定的诉讼时效，普通诉讼时效为两年，原告已经丧失了诉权，法院应当以超出诉讼时效驳回其告诉;第二，办理房屋产权证，超期不是本案被告的原因，因为原、被告签订合同所开发的人和居小区，是政府棚户区改造的项目，被告同政府有关于房屋拆迁以及房屋建设的合同，在被告和政府签订的合同当中，关于房屋拆迁是由政府拆迁中心或者说是拆迁办统一拆迁的，在拆迁没有完成全部面积的情况下，土地部门是不能办理房照，所以说被告按照合同办理房照的期限超期，过错不在于本案的被告，根据上述的答辩意见，请求法庭驳回原告告诉。本院确认如下案件事实：2012年10月25日，王某与启龙公司签订“商品房销售合同”，王某购买启龙公司开发的人和居6号楼4门市，房屋总价款621759元，约定楼房交付日期为2012年8月31日（实际应为2013年8月31日）。王某已付办理产权费用13779.42元。涉案楼房于2013年12月11日交付，2018年12月8日办理不动产登记。王某于2020年4月7日诉至本院。认定上述事实的证据有：双方购楼合同和办理房屋产权证时缴纳的费用收据及各项明细表、产权证、镇赉县人民政府出具关于人和居花园小区棚户区改造项目产权证办理延期的情况说明、2011年镇赉县棚户区改造建设协议书、镇赉县A06区块棚户区改造、启龙公司在2017年1月18日，向政府的申请报告、启龙公司在给原告办理产权证时所交的费用的明细。本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案案由应为商品房买卖合同纠纷。王某与启龙公司签订的“商品房销售合同”系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约定履行相关义务。庭审中，诉讼双方经核对在办理产权证多收取费用1002.27元的事实无异议，本院对此予以确认。但启龙公司陈述称王某在装修时改变楼房设计，不同意返还包括装修保证金1000元。王某对此有异议，认为在装修时没有改变设计。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在做出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”据此规定，本院对启龙公司的辩解不予采信，启龙公司应返还多收取的办理房屋产权的费用1002.27元。关于诉讼时效问题，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，该二年时效期间应从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”，而本案所涉房屋在2018年12月8日办理不动产登记，王某于2020年4月7日诉至本院，无论是二年，还是三年均未超过诉讼时效。故王某具有诉权。关于违约金的诉求，启龙公司提供了镇赉县自然资源局、镇赉县房屋征收经办中心向本院出具的“人和居花园小区棚户区改造项目产权证办理延期的情况说明”，证明违约责任不是启龙公司的原因，双方在合同中对此亦未约定。而本案不能办理房屋所有权登记直接原因是因启龙公司开发的是棚户区改造工程，有部分被动迁户未达成拆迁协议，导致拆迁房屋不能拆迁，致使被拆迁房屋不能灭籍，无法办理所建楼房的所有权登记，该责任不在启龙公司。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”据此规定，本院不能认定不能办理房屋所有权登记是启龙公司的原因。王某虽对此虽有异议，但不能提供相关证据予以证明，对此本院对于王某的诉求认为无事实依据及法律根据，本院不予保护。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：一、镇赉启龙房地产开发有限公司于本判决生效后五日内返还王某办理镇赉县人和居小区6号楼4门市产权证时多收取的费用1002.27元；二、驳回王某其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费72.23元（已减半收取），由镇赉启龙房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。期满不上诉，则本判决生效，双方当事人必须履行，逾期不履行的，本院将依据对方当事人的申请强制执行，申请执行的期限为二年，逾期不申请的，本院将视为放弃权利。审判员  王洪伟二〇二〇年五月十五日书记员  史 飞