上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终3996号上诉人(原审被告、反诉原告)：上海贝肯建设发展有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：陈玉香，执行董事。委托诉讼代理人：潘增伟，男。委托诉讼代理人：涂建新，上海璟祐律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海衡芯生物科技有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：吴传勇，董事长。委托诉讼代理人：王禕峰，上海兰迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：张群，上海兰迪律师事务所律师。上诉人上海贝肯建设发展有限公司(以下简称“贝肯建设公司”)因与被上诉人上海衡芯生物科技有限公司(以下简称“衡芯生物公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2019)沪0110民初19716号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人贝肯建设公司上诉请求：撤销一审判决第四项，依法予以改判。事实和理由：贝肯建设公司考虑到合同解除后的善后事宜，约了衡芯生物公司与权利人就合同解除后由双方直接签订租赁合同，不追究任何违约的问题达成一致意见。客观上，租赁标的物一直由衡芯生物公司占有、使用，并未对其造成任何损失。根据法律规定，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，而一审法院并未对衡芯生物公司的损失作出认定。被上诉人衡芯生物公司辩称，贝肯建设公司在解除与权利人合同前并未与衡芯生物公司就不追究违约责任达成任何一致意见，反而不愿意退还多缴的押金和租金，也不愿意承担违约责任。贝肯建设公司与权利人解除合同后，权利人多次上门吵闹，影响了衡芯生物公司的正常经营，损失巨大。据此，同意一审判决，请求予以维持。衡芯生物公司向一审法院起诉，要求判令：1、确认衡芯生物公司、贝肯建设公司就上海市杨浦区国权北路XXX弄XXX号XXX楼XXX-XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订的《上海市房屋租赁合同》及《补充协议》于2018年9月30日解除；2、贝肯建设公司退还衡芯生物公司支付的保证金237,788.37元、能源押金2,832.5元；3、贝肯建设公司退还衡芯生物公司已支付的系争房屋租金79,262.79元、物业费22,660元；4、贝肯建设公司赔偿衡芯生物公司违约金237,788.37元；5、贝肯建设公司赔偿衡芯生物公司赔偿金237,788.37元；6、本案诉讼费用由贝肯建设公司承担。贝肯建设公司向一审法院提起反诉，要求：1、衡芯生物公司向贝肯建设公司支付2018年1月至2018年9月的物业管理费差价81,576元；2、衡芯生物公司向贝肯建设公司支付2018年8月1日至2018年9月30日期间的电费16,478.13元；3、衡芯生物公司向贝肯建设公司支付自2019年1月1日起至衡芯生物公司实际履行之日止的拖欠2018年8月1日至2018年9月30日的电费所产生的滞纳金，暂计为24,717元；4、反诉诉讼费由衡芯生物公司承担。一审法院认定事实如下：系争房屋权利人为案外人上海杨浦科技创业中心有限公司(以下简称“杨浦科创公司”)。2017年3月，杨浦科创公司(出租方、甲方)与贝肯建设公司(承租方、乙方)签订一份《上海市房屋租赁合同》和《补充协议》。《上海市房屋租赁合同》中约定：甲方出租给乙方的房屋座落在本市国权北路XXX弄XXX号XXX室-XXX室、XXX室至804室、901室-904室、1001室-1004室(部位)，房屋出租建筑面积9061.80平方米，甲方作为该房屋的房地产权利人与乙方建立租赁关系，房屋租赁期自2017年4月1日起至2028年1月31日止；月租金总计为551,259.5元；根据乙方经营方式甲方同意乙方转租。租赁合同并就解约条件、违约责任等作了约定。《补充协议》约定：2017年4月1日至2021年1月31日每月租金为551,259.50元；物业管理费20元/平方米/月，现阶段优惠价12元/平方米/月，每月108,741.60元，具体以物业公司收费标准为准。2017年8月，贝肯建设公司(出租方、甲方)与衡芯生物公司(承租方、乙方)就本案系争房屋的租赁事宜，签订《上海市房屋租赁合同》及《补充协议》，约定：甲方出租给乙方的房屋座落在本市国权北路XXX弄XXX号XXX楼XXX-XXX室，该房屋出租建筑面积为1133平方米，房屋用途为办公房屋，甲方确认其是本合同所述房屋唯一合法出租者，可以向乙方合法出租；乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为办公、科研使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定；甲乙双方约定，甲方于2017年9月15日向乙方交付该房屋，交房状态按现状交房，房屋租赁期自2017年9月15日起至2020年9月14日止；该房屋每日每平方米建筑面积租金为2.3元，月租金总计为79,262.79元，乙方应于每支付月15日前向甲方支付次月租金、物业管理费，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按月租金和月物业管理费的0.5%支付违约金；本合同签订后3日内，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为3个月租金，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理等费用由乙方承担；解除合同的条件约定，违反合同的一方，应向另一方按月租金的3倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；租赁期间，非本合同规定的情况，甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应向乙方支付违约金。《补充协议》约定：2017年9月15日至2020年9月14日每月租金79,262.79元，房租计租起始日为2017年9月15日，房屋租赁终止日期为2020年9月14日，其中2017年9月15日至2017年12月14日为免租期；房屋租金及物业管理费支付采用分时段支付的方式，自起租之日起，每一个月为房租、物业管理费支付时段，乙方应于每个支付时段的前一个月15日前向甲方支付下一时段的房屋租金及物业管理费；本合同签订之日起3个工作日内，乙方向甲方支付本合同中的房屋保证金以及能源押金，物业管理费20元/平方米/月(包括公共设施能耗费及公共设施维修费)，现阶段优惠价12元/平方米/月，每月13,596元，具体以物业公司收费标准为准，物业管理费自2017年9月15日起收取；电费1.2元/千瓦/时，水费5.25元/立方；水(指单独计量用水)、电、通讯等费用凭单据按月计算，由物业管理公司按计量值向乙方出具收费通知单之日起5个工作日内支付，如逾期十五天以上则按收费金额每天收取0.5%的滞纳金。2017年8月28日，贝肯建设公司向衡芯生物公司出具一份《收费通知书》，明确要求衡芯生物公司支付房租押金(三个月)237,788.37元、能源押金2,832.5元及物业费合计274,470.66元。2017年8月29日，衡芯生物公司支付贝肯建设公司三个月房租押金、物业费、能源押金共计274,470.66元。2018年9月27日，案外人杨浦科创公司向衡芯生物公司出具一份《情况说明》，载明：鉴于上海贝肯建设发展有限公司未按照与我司签订的《房屋租赁合同》及其《补充协议》约定支付房租，我司已委托律师于2018年9月5日向其送达《律师函》，解除与上海贝肯建设发展有限公司的《房屋租赁合同》及其《补充协议》。根据《合同法》规定，我司与上海贝肯建设发展有限公司之间的《房屋租赁合同》及其《补充协议》已告解除。自2018年10月起，我司收回上海市国权北路XXX弄XXX号XXX室-XXX室、XXX室-804室、901室-904室、1001室-1004室共计9061.80平方米房屋。2018年10月10日，案外人杨浦科创公司向衡芯生物公司出具一份《租赁要约函》，载明：本公司系上海市国权北路XXX弄XXX号XXX室-XXX室、XXX室-804室、901室-904室、1001室-1004室共计9061.80平方米房屋的产权人。鉴于原承租人上海贝肯建设发展有限公司未按约向我司支付房租，我司已通知其解除《房屋租赁合同》，并已将该情况向你司说明。根据《上海市房屋租赁条例》第三十二条规定：房屋转租期间，租赁合同解除的，转租合同应当随之解除。因此，你司向上海贝肯建设发展有限公司承租的房屋已不具有使用权。为营造一个良好的经营环境，保障你司的切身利益，我司诚挚向你司发出要约，如你司需继续使用上述房屋，在收到本函之日起七日内与我司商洽签订《房屋租赁合同》事宜。2018年12月18日，案外人杨浦科创公司与贝肯建设公司共同盖章确认的一份《租赁合同解除情况说明》上载明：杨浦科创公司与贝肯建设公司于2017年3月签订国权北路XXX弄XXX号XXX-XXX层的办公用房《租赁合同》及《补充协议》。经双方协商一致，原签订的《租赁合同》及《补充协议》于2018年9月30日解除，贝肯建设与次承租人签订的《租赁合同》及《补充协议》到2018年9月30日为止，贝肯建设将与次承租人签订终止协议，租赁期间所发生的全部费用由贝肯建设与次承租人进行结算。自2018年10月1日起将由杨浦科创公司与次承租人签订租赁合同，租赁合同条款将延续原有次承租人与贝肯建设所签订的合同条款内容，杨浦科创公司方面将不会增加不利于次承租人的条款内容。自2018年10月1日起所发生的房屋租金、物业管理费、水电费等全部费用均由次承租人向杨浦科创公司进行支付。2019年10月，杨浦科创公司(出租方、甲方)与衡芯生物公司(承租方、乙方)就本案系争房屋的租赁事宜签订的一份《上海市房屋租赁合同》和《租赁合同补充条款》上约定：甲方出租本案系争房屋给乙方，甲方作为该房屋的房地产权利人与乙方建立租赁关系。乙方租赁该房屋作为办公使用，房屋租赁期自2019年10月1日起至2022年9月30日止。《租赁合同补充条款》中的租金及期限规定为2019年10月1日至2020年9月30日每月租金为86,155.21元，2020年10月1日至2021年9月30日每月租金为89,601.42元，2021年10月1日至2022年9月30日每月租金为93,047.63元；物业管理费收取标准以园区物业公司规定20元/平方米/月为准。一审另查，杨浦科创公司作为原告为与作为被告的衡芯生物公司排除妨害纠纷一案曾向一审法院提起诉讼，法院于2019年9月4日立案受理，案号为(2019)沪0110民初17100号。杨浦科创公司向一审法院提出诉讼请求判令：1、被告腾退上海市杨浦区国权北路XXX弄XXX号XXX楼XXX-XXX室房屋；2、被告支付自2018年10月1日至实际腾退之日止，按照每月79,262.79元标准计算的房屋占有使用费；3、被告支付自2018年10月1日至实际腾退之日止，按照每月22,660元标准计算的物业管理费。诉讼中，杨浦科创公司放弃第一项诉讼请求。事实和理由：2017年3月，原告将其所有的上海市国权北路XXX弄XXX号XXX-XXX室、XXX-XXX室、XXX-XXX室、XXX-XXX室房屋出租给案外人贝肯建设公司，租期自2017年4月1日至2028年1月31日。2017年9月，贝肯建设公司将系争房屋转租给被告。在租赁期间，贝肯建设公司未按约向原告支付租金及物业管理费构成根本违约，双方协商一致于2018年9月30日解除合同，之后贝肯公司对于系争房屋不再享有出租权。2018年10月10日，原告向被告送达《租赁邀约函》，同年12月18日，向被告出具情况说明，2019年1月8日发出《关于A8号楼7-10层承租租户租赁合同变更办理的通知》，但是被告均未予理睬，也未支付2018年10月1日之后的房屋占有使用费及物业管理费。该案在审理过程中，经一审法院主持调解，当事人自愿达成如下协议：一、上海衡芯生物科技有限公司应支付上海杨浦科技创业中心有限公司2018年10月1日至2019年9月30日的房屋使用费815,760元，该笔款项于2019年10月31日至2020年5月31日八个月期间，每个月最后一天前支付101,970元；二、上海衡芯生物科技有限公司应支付上海杨浦科技创业中心有限公司2018年10月1日至2019年9月30日的物业管理费271,920元，该笔款项于2019年10月31日至2020年5月31日八个月期间，每个月最后一天前支付33,990元；三、如上海衡芯生物科技有限公司逾期支付本调解协议第一、二条任何一笔款项，则上海杨浦科技创业中心有限公司有权就剩余欠付的房屋使用费和物业管理费一并提前申请强制执行。一审法院并于2019年10月21日出具了(2019)沪0110民初17100号民事调解书。2018年1月至9月贝肯建设公司发送给衡芯生物公司的房租、物业费、电费《收费通知单》上均明确载明：物业管理费自2018年1月1日起恢复至20元/平米/月，此表格中仍按12元/平米/月计算，待物业管理中心正式下发物业管理费调整通知后统一补差价。2018年12月14日，贝肯建设公司发送给衡芯生物公司的房租、物业费、电费《收费通知单》上载明：项目为办公照明和办公动力，收费标准为801和802室电表读数，所属时间为2018年8月1日至2018年9月30日，应交款项合计16,478.13元。上海中心大厦置业管理有限公司湾谷科技园物业管理分公司的一份发送给杨浦科创公司的《通知》上载明：贵司为中国上海杨浦区国权北路XXX弄XXX号及中国上海杨浦区国权北路XXX弄XXX号两栋物业的产权所有人。依据《前期物业委托管理合同》及《物业服务合同》，自2017年10月1日起，中国上海杨浦区国权北路XXX弄XXX号之物业管理费标准为20元/平方米/月。依据《前期物业委托管理合同》及《物业服务合同》，自2018年1月1日起，中国上海杨浦区国权北路XXX弄XXX号及中国上海杨浦区国权北路XXX弄XXX号两栋物业管理费标准为20元/平方米/月。一审审理中，贝肯建设公司向法院提供一份杨浦科创公司(出租方、甲方)与贝肯建设公司(承租方、乙方)签订的《协议书》，《协议书》上载明：甲、乙双方于2017年3月签订了国权北路XXX弄XXX号XXX-XXX室、XXX-XXX室、XXX-XXX室、XXX-XXX室的办公用房《租赁合同》及《补充协议》，因乙方逾期支付租金及物业管理费等问题，经协商，甲、乙双方就合同解除所涉及的相关问题达成协议。第一条、合同的解除：1、《租赁合同》及《补充协议》于2018年9月30日解除，乙方与次承租人的《租赁合同》随之解除；2、乙方应于本协议签订之日起十五日内与次承租人办理合同解除的手续；3、甲、乙双方解除《租赁合同》后，乙方应通知次承租人与甲方建立租赁关系。第二条、物业管理费的支付：1、原上海中心大厦置业管理有限公司于2018年1月15日授权甲方对租赁标的物进行收取物业管理费，并自2018年1月1日起将原12月/平方米/月调整为20元/平方米/月，乙方已知晓；2、乙方应于2018年12月31日之前向甲方支付2018年1月1日至2018年9月30日的物业管理费，总计1,631,124元整；3、甲方收到上述款项后应向乙方出具增值税发票。协议书中并约定了关于乙方与次承租人的合同解除事宜：1、本协议签订之日后，就不愿与甲方建立租赁关系的次承租人，由乙方负责将该部分租赁标的物原样返还甲方，并妥善处理相关事宜；2、乙方返还甲方租赁标的物时，除可移动属于乙方购置的家具外，其余物品不得擅自占有。一审审理中，衡芯生物公司当庭确认尚未支付系争房屋2018年8、9月的电费。一审法院认为，双方当事人于2017年8月签订的系争房屋的《上海市房屋租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。系争房屋产权人系案外人杨浦科创公司，贝肯建设公司系将系争房屋从杨浦科创公司处租赁取得后另行转租给衡芯生物公司。按照杨浦科创公司与贝肯建设公司的房屋租赁合同和补充协议的约定，贝肯建设公司理应依约向杨浦科创公司履行支付房租及物业管理费的义务，但贝肯建设公司逾期履行付款义务，导致违约并因此与杨浦科创公司解除了系争房屋在内的房屋租赁合同。租赁合同解除后，转租合同也将同时解除。故衡芯生物公司要求确认双方就系争房屋签订的《上海市房屋租赁合同》及《补充协议》于2018年9月30日解除的本诉请求并无不当，应予支持。合同解除后，贝肯建设公司应退还衡芯生物公司已支付的保证金、能源押金和多支付的系争房屋租金及物业费。因导致合同解除的过错责任在贝肯建设公司一方，故贝肯建设公司应依照约定承担违约责任。衡芯生物公司在本诉诉请中既主张了违约金237,788.37元，又主张赔偿金237,788.37元，系重复计算违约责任，法院酌定贝肯建设公司承担违约赔偿金237,788.37元。双方的《补充协议》中明确约定物业管理费20元/平方米/月，现阶段优惠价12元/平方米/月，具体以物业公司收费标准为准。2018年1月至9月贝肯建设公司向衡芯生物公司发送的房租、物业费、电费《收费通知单》上均明确物业管理费自2018年1月1日起恢复至20元/平米/月，此表格中仍按12元/平米/月计算，待物业管理中心正式下发物业管理费调整通知后统一补差价。物业管理上海中心大厦置业管理有限公司湾谷科技园物业管理分公司在发送给杨浦科创公司的《通知》也已明确自2018年1月1日起，系争房屋在内的房屋物业管理费标准为20元/平方米/月。衡芯生物公司理应明知自2018年1月1日起物业管理费按照合同约定的20元/平方米/月的标准计费，故衡芯生物公司应补付2018年1月起的物业管理费差价，并补付未交的2018年8、9月电费。因导致合同解除的责任系因贝肯建设公司拖欠租金所致，且贝肯建设公司处尚留存有衡芯生物公司的保证金、能源押金和多支付的系争房屋租金及物业费，故贝肯建设公司反诉主张电费滞纳金的诉请法院不予支持。一审法院判决：一、衡芯生物公司与贝肯建设公司就上海市杨浦区国权北路XXX弄XXX号XXX楼XXX-XXX室房屋签订的《上海市房屋租赁合同》及《补充协议》于2018年9月30日解除；二、贝肯建设公司应于判决生效之日起十日内退还衡芯生物公司房屋租赁保证金237,788.37元、能源押金2,832.5元；三、贝肯建设公司应于判决生效之日起十日内返还衡芯生物公司房屋租金79,262.79元、物业费22,660元；四、贝肯建设公司应于判决生效之日起十日内支付衡芯生物公司违约赔偿金237,788.37元；五、衡芯生物公司应于判决生效之日起十日内给付贝肯建设公司2018年1月至2018年9月的物业管理费差价款81,576元；六、衡芯生物公司应于判决生效之日起十日内给付贝肯建设公司电费16,478.13元；七、衡芯生物公司的其余诉讼请求不予支持；八、贝肯建设公司的其余反诉请求不予支持。二审中，当事人均无新证据提交。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，承租人贝肯建设公司未按约向权利人杨浦科创公司支付租金致双方租赁合同解除,以致于贝肯建设公司无法履行其与次承租人衡芯生物公司之间的转租合同，构成违约。根据转租合同约定，违反合同的一方应向另一方按月租金的3倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。由此可见，双方对违约金的标准以及当损失大于违约金时的差额赔偿已作出明确约定。据此，一审法院判决贝肯建设公司按照月租金的3倍向衡芯生物公司支付违约金有合同依据，而贝肯建设公司以衡芯生物公司不存在损失作为拒绝承担违约责任的抗辩无法成立。本案中，贝肯建设公司上诉主张其与衡芯生物公司之间就不再追究违约责任已达成一致意见，然衡芯生物公司对此不予认可，贝肯建设公司亦未就此提供充分证据，本院对此无法采信。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,866.83元，由上诉人上海贝肯建设发展有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理高勇审判长  邬海蓉审判员  王晓梅审判员  俞 璐二〇二〇年五月二十二日书记员  刘佳依附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……