湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终541号上诉人（原审原告）：周方军，男，1965年10月2日出生，汉族，居民，住湖南省永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：何芳斌，男，1967年10月26日出生，汉族，居民，住湖南省永州市冷水滩区。被上诉人（原审被告）：彭宴成，1957年11月2日出生，汉族，居民，住湖南省永州市零陵区。委托诉讼代理人：常航，湖南人和人律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：林亲平，男，1949年9月28日出生，汉族，居民，住湖南省武冈市。被上诉人（原审被告）：朱国林，男，1963年9月22日出生，汉族，居民，住湖南省株洲市攸县。被上诉人（原审被告）：周述文，男，1953年1月24日出生，汉族，居民，住湖南省邵阳市双清区。被上诉人（原审被告）：周维盘，男，1949年6月21日出生，汉族，居民，住湖南省邵阳市武冈市。上诉人周方军因与被上诉人彭宴成、林亲平、朱国林、周述文、周维盘确认合同有效纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2019）湘1103民初629号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷和询问的方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人周方军的上诉请求：1、撤销（2019）湘1103民初629号民事判决，并确认上诉人与被上诉人签订的《土地转让合同》有效；2、判令五被上诉人将上诉人受让的原位于冷水滩区银象中路已被政府置换至永州新火车站旁8-2地段门面土地面积480平方米，按被置换前和置换后土地现值评估进行补差后，过户至周方军名下，并办理过户手续，并承担连带责任；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院判决与查明事实不符，且认定事实错误，适用法律错误，应依法予以改判；二、同类案件不同判，有违适用法律统一性，且本案适用法律错误，应该依法改判。彭宴成、朱国林、周述文辩称，1.门面地转让合同是周方军和周维盘两个自然人签订的，根据合同法规定合同责任是一种相对责任，只在合同当事人之间产生约束力，本案中周方军的权利应当向周维盘主张；2.除非法律有明确规定或合同明确约定，不得要求非合同主体承担连带责任，本案中周方军没有提出任何证据证明彭宴成与周维盘之间存在合伙关系，周维盘获得的湘运大市场的门面地是通过以门面地抵工程款的方式获得的，周维盘获得门面地以后可以以自己的名义对外进行转让，其后果应当由周维盘个人承担；3.据永州市国土局颁发的2016第004426号土地使用权证，湘运大市场置换以后的8-2号地所有权人只有朱国林、林亲平、彭宴成、周述文四人，周维盘不是该土地的所有权人，在本案之前的庭审中周维盘明确向法院表示其获得的湘运大市场的土地是基于以工程款抵门面地的方式获得的，并不是基于合伙人的身份获得的。4.土地使用权是一种不动产物权，应当以国土局登记为准，只有登记为土地所有权人的人才是物权权利人，本案中周维盘并未被登记为所有权人，周方军在明知周维盘没有被登记为权利人的前提下，还与周维盘签订门面地转让协议，并将款项支付给周维盘个人，由此造成的不利后果，应当由周方军自行承担。5.门面地转让合同中约定的湘运大市场的土地使用权实际上已经被政府收回，并置换成了8-2号地，原合同约定的权利已经不复存在，置换后的土地与原土地规划条件不同、土地价格不同，在各方当事人并未达成新协议的前提下无法进行直接的置换，即使法院判决以置换后的土地来执行原合同的债权，也无法确定土地的具体位置和置换价格，实际上无法执行。林亲平辩称，周维盘负责拆迁，并不是我们的股东，拆迁过程中给40个门面地作为其借款利息。拆迁后门面并没有卖，2007年才卖的门面，当时我已经不在永州了，我不清楚他到底有没有门面。周维盘自己卖的门面自己负责，我并不清楚。周维盘未予答辩。周方军一审法院诉讼请求：1、依法确认原告与被告签订的《门面地转让合同》合法有效；2、判令被告将原告原购买的位于银象中路已被政府置换到新火车站旁边8-2号地段门面地总面积为480平方米，按两边现期土地评估价进行补差后，将门面地过户到原告周方军名下，并办理过户手续；3、本案诉讼费用由五被告承担。一审法院认定事实：2007年7月22日，原告（乙方）周方军与被告周维盘（甲方）签订了一份《门面土地转让合同》。该合同的主要内容为：转让门面的地理位置位于盘王路两边的临街门面10间，门面地面积共计480平方米，门面单价为每间8万元，共计80万元。付款方式：签订合同时乙方交定金50万元，其余款在二年内乙方办理好规划许可证和国土使用证时一次付清。合同由原告周方军与被告周维盘分别签名。合同签订后，原告于2007年7月23日交给被告周维盘购地定金40万元，被告周维盘出具了收据。2007年7月11日，被告周维盘向原告借款10万元，出具了借据。二项共计50万元。被告周维盘收款后没有将所购门面土地交付给原告，也没有办理相关手续。另查明，2004年，由于城市规划变更，政府将本案涉案土地调整为道路、行政办公、绿化用地。2009年7月23日经永州市城市规划区土地市场清理整顿领导小组会议审定，将本案涉案土地进行整体置换。现已置换到永州新火车站8-2号地，2016年6月7日办理了国有土地使用权登记，证号为永（冷）国用（2016）第004426号，面积为13277.97平方米，使用权性质为出让，用途为商业用地，权利人为被告彭宴成、林亲平、朱国林、周述文。自2016年6月20日至2019年6月21日期间，该土地已被三家法院轮候查封。同时查明，被告林亲平、彭宴成、朱国林、周述文、周维盘系原永州市兴富房地产开发有限责任公司在开发永州市湘运大市场的股东，其中朱国林、周维盘合为一股。永州市兴富房地产开发有限责任公司成立于2003年10月16日，法定代表人林亲平。2015年8月8日，永州市仲裁委员会作出（2015）永仲决字第3号仲裁裁决书，确认本案被告林亲平、彭宴成、朱国林、周述文在合股联营开发永州市湘运大市场项目可分配的共同财产为4000万元，并确认了股东彭宴成、朱国林、周述文、林亲平应分配的份额。后兴富公司的名称多次变更，但在湘运大市场项目上享有权利和承担义务的都是被告林亲平、彭宴成、朱国林、周述文、周维盘。被告周维盘因在湘运大市场项目上承包拆迁及合股享有收益，湘运大市场项目部同意以部分门面地抵付拆迁款。2017年3月26日，被告林亲平个人承诺愿按政府置换标准将门面地交给周方军。2019年3月15日，被告周维盘承诺愿按政府置换标准将门面地交给周方军。一审法院认为，原告周方军与被告周维盘签订的《门面土地转让合同》,虽是双方当事人的真实意思表示，但合同签订时，所涉标的物即门面地土地使用权未特定；被告周维盘没有取得涉案门面地的土地使用权，直至法庭辩论终结时也未取得涉案门面地的土地使用权。现原告周方军要求被告将置换到永州新火车站8-2号地的门面地过户给原告，而永州新火车站8-2号地的权利人为被告彭宴成、林亲平、朱国林、周述文四人，被告周维盘仍未取得土地使用权。故该转让合同自始客观不能履行，且根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项之规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。涉案合同因违反法律强制性规定而无效。综上所述，该院对原告周方军的诉讼请求依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第一百零七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：驳回原告周方军的诉讼请求。本案诉讼费100元，由原告周方军负担。二审中，上诉人周方军提交了协议书一份，拟证明5被上诉人愿意承担连带责任。被上诉人质证：1.协议书中并没有承担连带责任的表述；2.协议第一条约定是将湘运大市场的债务结算清楚，只是结算方案，并没有改变原门面地转让合同中约定的权利义务和内容；3.该协议与原合同没有直接关系，属于新的法律关系，就该新的法律关系发生争议，应当另行主张。本院认证：上诉人周方军提交的证据符合证据真实性、合法性、关联性本院予以采信。二审查明的事实与一审查明的一致，对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，周方军与周维盘签订的《门面土地转让合同》经双方当事人签字认可，是双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同是合法有效的。虽然涉案合同是周方军与周维盘签订的，但该合同经林亲平书面认可，周维盘就涉案门面地对外签订的协议，对其他权利人具有约束力,上诉人及原审被告依法应履行交付土地的义务。由于政府部门改变规划，被上诉人所购的门面地，现已整体置换到新火车站8-2号地段，故新火车站8-2号地应视为《门面土地转让合同》约定土地的延续，即合同具备继续履行的条件。彭宴成提出《门面土地转让合同》所产生的法律后果应由签订合同的周维盘个人承担以及替换后的土地事实上无法交付、合同双方没有变更合同履行标的的意思表示，依法应由出让人周维盘个人承担违约责任的主张，于法无据，本院不予支持。综上，上诉人周方军的上诉理由成立，应予支持；一审认定事实清楚，但处理不当，依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第八十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省永州市冷水滩区人民法院（2019）湘1103民初629号民事判决；二、上诉人周方军与被上诉人周维盘于2006年12月1日签订的《门面土地转让合同》有效；三、限被上诉人林亲平、彭宴成、朱国林、周述文、周维盘在本判决书生效之日起三十日内将已被置换到永州市新火车站旁8-2号地段的门面土地使用权，总面积为480平方米，按被置换前和置换后土地现值评估进行补差后，过户到上诉人周方军名下。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，共计200元，由被上诉人林亲平、彭宴成、朱国林、周述文、周维盘负担。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  彭样平审判员  魏 蓉二〇二〇年五月二十一日书记员  吕 琴附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。