北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终4810号上诉人（原审原告）：孙会军，男，汉族，住北京市朝阳区。上诉人（原审原告）：田芳，女，1979年6月4日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：孙会军（原告田芳之夫），住北京市朝阳区。被上诉人（原审被告）：德美房地产经纪（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：**，总经理。委托诉讼代理人：李义文，男，德美房地产经纪（北京）有限公司职员。上诉人孙会军、田芳因与被上诉人德美房地产经纪（北京）有限公司（以下简称德美公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初80729号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法有审判员独任进行了公开开庭审理。上诉人兼田芳的委托诉讼代理人孙会军，被上诉人德美公司的委托诉讼代理人李义文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙会军、田芳上诉请求：1、依法撤销原审判决，判令双方2018年8月30日签订的《北京市房屋出租委托代理合同》于2019年3月13日因德美公司“根本违约”而解除。2、依法判令德美公司支付欠缴房屋租金3600元。3、判令德美公司支付违约金19200元。4、判令德美公司对房屋的占有使用费28800元。5、要求德美公司支付天然气欠费22个字约80元，支付欠交水费125元，返还电卡一张。6、要求德美公司赔偿防盗门1800元，赔偿损坏瓷砖两处300元，赔偿双人沙发床一个600元，赔偿实木茶几一个200元，赔偿一张双人席梦思床400元。7、本案诉讼费由德美公司承担。事实和理由：2018年8月30日，双方签订的《北京市房屋出租委托代理合同》中，第九条第（四）项约定甲方有权单方解除合同。德美公司于2019年3月11日第二次支付下半年租金时，仅支付了54000元，欠付租金3600元，已“根本违约”。一审法院认定为“被告于2019年9月10日在年初就不在使用的微信中发的微信通知，就片面地认定为双方合同的解除日期”与案情事实不符，与双方约定的法律依据严重相悖。其次，德美公司私自篡改的《北京市房屋出租委托代理合同》中，以制式合同形式固定、限制、约束参与合同双方自由订立该租赁合同的公平公正权利，德美公司故意放任和逃避法律对其自身诚信守约、依法履约，合同双方权利、义务，严重违犯相关法律法规的规定，同时德美公司故意违反《合同法》第四十条之规定：以格式条款形式免除其自身责任，同时却加重了孙会军、田芳的法律责任和排除原告应该享有的主要权利。第三，德美公司私自修改国家行政监管机构以及相关法律法规明文规定的统一制式合同文本，给孙会军、田芳造成利益失衡的事实。德美公司辩称，同意一审判决，不同意孙会军、田芳的上诉请求。孙会军、田芳向一审法院起诉请求：1、确认双方于2018年8月30日签订的《北京市房屋出租委托代理合同》于2019年12月10日解除；2、判令德美公司支付孙会军、田芳房屋租金32400元（2019年8月10日至2019年11月10日3个月的租金28800元，以及德美公司欠付上一笔租金的3600元）；3、判令德美公司支付孙会军、田芳违约金19200元；4、判令德美公司支付欠付天然气费80元、水费125元；5、判令德美公司返还孙会军、田芳电卡一张；6、判令德美公司赔偿孙会军、田芳防盗门损失1800元、瓷砖损失300元、沙发损失600元、茶几损失200元、席梦思床损失400元。一审法院认定事实：2018年8月30日，孙会军、田芳作为甲方（委托人）与德美公司作为乙方（租赁代理机构）签订《北京市房屋出租委托代理合同》。约定出租代理期限自2018年9月11日至2020年9月10日。由于乙方没有向甲方支付一个月的押金，所以该合同应于2020年8月9日到期。续签须于2020年8月9日前完成。租金标准为9600元每月，收取方式为乙方将收取的租金划入甲方开户人为田芳的农业银行账户内。乙方将各期租金划入甲方账户的日期：第一次2018年9月11日，第二次2019年3月11日。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：未按照约定划付租金达7日以上的。乙方有导致甲方单方解除合同的情形之一的，应按照月租金的200％支付违约金。补充合同约定：合同续签时间为2019年8月31日前，第二年租金随着市场租赁行情确定，应在续签合同中明确约定。孙会军、田芳分别于2018年8月30日、2018年9月2日、2019年3月13日支付孙会军、田芳9600元、租金48000元、租金54000元。关于合同解除时间及交接问题，孙会军、田芳主张，由于第一笔9600元系押金、定金并非租金，德美公司欠付租金已达合同约定的解除条件，所以孙会军、田芳于2019年8月5日报警，并当场通知德美公司及租户解除合同；由于德美公司未能及时返还涉案房屋，孙会军、田芳于2019年8月31日再次报警，此时德美公司称合同尚未到期，孙会军、田芳无权要求腾房。德美公司对此不予认可，主张双方合同未约定定金、押金，9600元系租金，德美公司已足额支付了第一期租金；双方于2019年3月15日口头约定月租金降至9000元，54000元对应的是2019年3月11日至2019年9月10日的租金，双方合同于2019年9月10日解除，现租金已付清；德美公司于2019年9月10日微信通知孙会军、田芳收房，孙会军、田芳不予理睬。为证明迟延收房的责任在于孙会军、田芳不配合，德美公司提交了其法定代表人**和孙会军的微信聊天记录以及孙会军的朋友圈截图：聊天记录显示2019年3月15日下午17：57分双方微信语音聊天时长03：29；2019年9月10日下午15：56分，**向孙会军发送微信内容为“您好。您今天来收房就可以了，房子已搬空，来时请与我联系，咱们做交接”，孙会军并未回复。为证明孙会军一直使用该微信，德美公司提交了孙会军微信的朋友圈截图，显示孙会军最后一次更新朋友圈的时间是2019年10月22日。孙会军、田芳对两份证据的真实性均不认可，但是称微信聊天记录中的头像是孙会军的头像，但是微信早就不使用了，德美公司应该通过电话联系孙会军、田芳；孙会军、田芳称涉案房屋目前空置。一审法院认为，双方签订的合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，对双方均具有约束力。本案争议焦点为合同的解除日期以及德美公司是否违约。根据双方签订的合同及补充合同，明确因无押金合同于2020年8月9日到期，双方亦未约定定金，因此孙会军、田芳主张2018年8月30日的9600元系押金或定金的意见，一审法院不予采信；德美公司又未就月租金降至9000元举证，结合付款时间及金额，一审法院认定德美公司欠付2019年3月11日至2019年9月10日的租金3600元，应向孙会军、田芳支付；而该期租金应于2019年3月11日支付，德美公司欠付已超过7日，构成违约，孙会军、田芳有权解除合同。孙会军、田芳自述其于2019年8月5日、8月31日要求解除合同；从德美公司提交的微信记录看，德美公司于2019年9月10日通知孙会军、田芳收房且该微信账号持续更新，故一审法院认定双方合同于2019年9月10日解除，未办理涉案房屋的交接应归责于孙会军、田芳；孙会军、田芳要求德美公司将租金支付至2019年11月10日，缺乏事实依据，一审法院不予支持。因德美公司未按照约定的日期及标准支付租金，构成违约，故对于孙会军、田芳要求德美公司支付违约金的请求，一审法院结合德美公司主张违约金约定过高、请求酌减的意见，酌情予以支持。德美公司同意向孙会军、田芳支付天然气欠费80元、水费125元并返还电卡一张，一审法院对此不持异议。关于物品毁损赔偿问题，一审法院将结合全案情况酌情予以判处。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、孙会军、田芳与德美房地产经纪（北京）有限公司于二〇一八年八月三十日签订的《北京市房屋出租委托代理合同》于二〇一九年九月十日解除；二、德美房地产经纪（北京）有限公司于判决生效后七日内向孙会军、田芳支付租金3600元、天然气费80元、水费125元；三、德美房地产经纪（北京）有限公司于判决生效后七日内向孙会军、田芳返还电卡一张；四、德美房地产经纪（北京）有限公司于判决生效后七日内向孙会军、田芳赔偿物品损失1800元；五、德美房地产经纪（北京）有限公司于判决生效后七日内向孙会军、田芳违约金5000元；六、驳回孙会军、田芳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，孙会军、田芳提交两份录音，用以证明其于2019年8月5日、2019年8月31日提出解除合同。德美公司认可录音形式上的真实性，不认可证明目的。本院认为，德美公司认可了孙会军、田芳录音形式上的真实性，故本院对于该证据形式上的真实性予以确认。对于上述录音的证明目的本院将结合查明的事实进行论述。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的一致，本院对此予以确认。本院认为，本案争议焦点主要在于德美公司与孙会军、田芳合同解除日期、德美公司因违约应承担违约金数额及物品损失数额的认定。关于孙会军、田芳提出合同解除日期为2019年3月13日一节。本院认为，通过孙会军、田芳提供的现有证据不能证明其曾向德美公司提出因德美公司违约进而要求提前解除合同的相关证据；从一审期间德美公司提交的微信记录看，其以微信形式在2019年9月10日通知孙会军、田芳收房。虽然孙会军、田芳提出早已不使用该微信，但结合该微信账号更新状态，一审法院认定双方合同于2019年9月10日解除并无不当。关于孙会军、田芳提出因德美公司违约，理应按照合同约定给付违约金以及物品损失数额认定过低一节。本院认为，德美公司应于2019年3月11日向孙会军、田芳支付2019年3月11日至2019年9月10日的租金，但德美公司欠付3600元，构成违约。结合德美公司欠付数额、德美公司请求酌减的意见，一审法院酌情确定的违约金数额并无明显不当，本院予以支持。对于孙会军、田芳要求德美公司将租金支付至2019年11月10日的问题。本院认为，通过二审期间孙会军、田芳自行提供的录音证据，孙会军在录音中的表述能够认定孙会军对于合同约定的租赁期间系明知，结合德美公司提交的微信记录，故可以认定对于未及时办理涉案房屋交接的责任在孙会军、田芳，其要求2019年9月11日至2019年11月10日租金缺乏事实依据，本院对其上诉意见不予支持。另孙会军、田芳主张德美公司应支付2019年8月10日至2019年9月10日期间的租金，通过已查明的事实，2019年3月11日至2019年9月10日的租金，德美公司仅欠付3600元，现孙会军、田芳要求德美公司再行给付整月的租金于法无据。而对于物品毁损赔偿问题，由于涉案房屋未办理交接的责任在孙会军、田芳，且单凭孙会军、田芳提供的照片不能证明物品丢失及毁损的全部情况，故一审法院结合全案情况酌情对赔偿数额进行的确定亦无不当。关于孙会军、田芳提出德美公司严重违犯相关法律法规规定，以格式条款形式免除其自身责任，同时却加重了孙会军、田芳的法律责任和排除孙会军、田芳应该享有的主要权利以及德美公司私自修改国家行政监管机构相关法律法规明文规定的统一制式合同文本，给孙会军、田芳造成与德美公司利益失衡的事实一节。本院认为，孙会军、田芳没有就此提供相应的证据对其上述主张予以对应证明，本院对其该项上述意见不予支持。综上所述，孙会军、田芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1178元，由孙会军、田芳负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  孙 京二〇二〇年五月十九日法官助理  史云梦书 记 员  王秋岩