温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0302民初571号原告：温州市城市建设投资有限公司，住所地温州市鹿城区惠民路2079号鑫港大厦1901室，统一社会信用代码:91330300470536627Q。法定代表人：钱仁川，经理。委托诉讼代理人：李雪品、梁蓓蕾，浙江六和（温州）律师事务所律师。被告：喜一酒店管理温州有限公司，住所地温州市鹿城区滨江景观带公园东段5号，统一社会信用代码：91330302MA285FF44D。法定代表人：经文海，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：雷京卫、解冬梅，浙江震瓯律师事务所律师。原告温州市城市建设投资有限公司与被告喜一酒店管理温州有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李雪品、梁蓓蕾，被告的委托诉讼代理人雷京卫、解冬梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付租金2193900元及违约金（即滞纳金，按日千分之一计算，自2018年12月31日起算至实际履行之日止，暂算至起诉日为715211.4元），审理中变更为判令被告支付租金3894159元及违约金（违约金按实欠租金的日千分之一分段计算，暂计算至2020年3月26日为1157467.4元，合计5051626.4元，详见违约金计算清单）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年11月12日，案外人温州市园林绿化养护大队（以下简称绿化大队）与案外人上海平盛喜一酒店管理有限公司（以下简称上海喜一酒店公司）签订《租赁协议书》（下称原协议书），约定：绿化大队将温州市滨江景观带公园东段5号商业服务用房租赁给上海喜一酒店公司，租赁期限自2016年2月25日起至2021年2月24日止；承租人应于每年12月30日前以转账形式支付次年租金，如无故拖欠，出租人有权向承租人每天按实欠租金的0.1%加收滞纳金。2017年1月5日，被告与案外人绿化大队、上海喜一酒店公司签订《合同主体变更协议书》，约定：由被告代替上海喜一酒店公司承担原协议书的全部权利和责任。2018年3月，温州市瓯江沿线开发建设指挥部专题会议研究决定，将瓯江路防洪提上陡门浦以东1.8公里范围内的商业、服务、管理用房、码头、广场等附属设施资源归市城投集团所有并负责经营管理。2018年4月10日，市城投集团将上述资产调拨给温州市公共建筑建设投资有限公司（市城投集团下属）经营管理。2018年6月25日，原告受温州市公共建筑建设投资有限公司的委托，与被告重新签订《租赁协议书》，约定：温州市滨江景观带公园东段5号商业服务用房出租方的权利和义务从2018年6月5日起由原告承接，被告应缴租金，从下期开始按原合同约定金额和时间交付给原告；被告应于2019年1月25日前付清租金（自2019年2月25日起至2020年2月24日止的租金）219.39万元；被告无故拖欠的，原告有权向被告每天按实欠租金的0.1%加收滞纳金。被告未按约支付2019年2月24日以后的租金，原告分别于2019年4月9日、2019年5月10日发函催讨租金和违约金，被告均拒绝支付。2019年10月21日，原、被告与温州市鹿城区园林绿化养护大队（2018年8月14日，绿化大队更名为温州市鹿城区园林绿化养护大队）根据2017年1月5日签订的原租赁合同，重新签订了《防洪提5＃用房租赁合同主体变更协议》，确认了涉案房屋的出租方温州市鹿城区园林绿化养护大队变更为原告，绿化大队已收缴至2019年2月24日的租金，未缴的租金由原告收缴归原告所有；原租赁合同的租赁期限、租金标准等基本条款不变。该份协议签订后，被告仍拒付租金和违约金，原告无奈诉至法院。2020年2月25日起至2021年2月24日止的租金支付期限于2019年12月30日届满，被告仍拖欠不付该年度租金，因新冠××疫情影响，被告申请在2020年度未缴租金减免2020年2月1日至2020年4月30日止的租金，原告根据温州市人民政府印发的《关于应对新冠××疫情支持中小企业共渡难关的若干措施》中的规定酌情减免三个月的租金，合计559441元。被告仍需支付租金1700259元。被告拒不支付。计算清单：基数租金（元）欠付周期逾期天数违约金日千分之一应付违约金（元）2018年12月31日暂计算至2020年3月26日0.001991642.82019年12月31日至2020年1月31日0.00172310.4疫情影响减免2020年2月1日的三个月租金，计559441元，减免后的本金为1700259元2020年2月1日暂计算至2020年3月26日0.00193514.2共欠付租金3894159元，违约金1157467.4元，合计5051626.4元被告辩称，原告陈述部分属实，部分陈述与客观事实不符，被告按期向绿化大队支付保证金以及2016年至2018年的租金。从2019年2月25日起至2020年2月24日期间的租金，被告未能按期支付的责任在原告，而非被告。理由如下：一、涉案房屋实际经营管理人即出租权利人系公共建筑公司而非原告，原告无权要求被告向其支付租金。2019年10月21日，原告、被告以及绿化大队签订《防洪堤5＃用房租赁合同主体变更协议》，约定，原告根据被告与绿化大队于2017年1月5日签订的租赁合同内容与被告重新签订合同，原合同主体的出租方由绿化大队变更为原告。在签订合同时，原告并未取得涉案房屋经营管理人公共建筑公司的授权，原告签订上述合同的行为属于无权处分，故其无权要求被告向其支付租金。另外，鉴于绿化大队已经退出租货关系，被告也没有理由和依据继续向其支付租金。绿化大队以及公共建筑公司向被告提供的房屋不符合约定用途，酒店营业条件严重缺失或到严重破坏，根据法律规定，被告有权要求减免租金并要求损失，然经被告与绿化大队、公共建筑公司多次沟通，均无果，被告无奈之下，暂缓支付租金。绿化大队虽然通过公开拍卖形式对外拍卖货权，但是涉案房屋却不具备产权登记材料，被告无法办理营业手续，直接导致酒店延期开业至少半年时间，产生直接经济损失200多万元。2016年8月18日，因涉案房屋没有产权手续，无法办理消防许可证，温州市消防局鹿城分局于对被告作出停产停业以及罚款3万元的行政处罚，直接造成经济损失100多万元。虽然绿化大队存在上述违约行为，被告为双方友好合作关系，仍按约支付各项费用。2018年3月起，被告酒店门口的所属的瓯江路道路及景观提升工程进入施工阶段，公共建筑公司为工程建设单位同时也是涉案房屋的经营管理人（出租方），在施工期间，公共建筑公司对被告酒店门口的道路进行全部围栏封堵、开挖，一方面导致被告大量客户毁约退单；另一方面导致客户提前半年或一年预定的订单急剧减少，即2018年预定下半年或2019的订单明显减少，经统计，2018年营业额为1100万元，而2019年营业额仅有400万元；另外，被告为保证婚宴顺利进行，必须在门口铺设大量木板作为平台，以便客户进入被告酒店，致使客户对被告酒店的评价急剧降低，被告因此遭受严重的经济和信誉损失，经统计，被告直接经济损失至少为1000万元。2018年3月份正值温州春季婚博会期间，被告作为专营婚宴的酒店公司，投入了大量广告，收到的意向客户以及意向金，但是因酒店门口道路问题全部退订退款，造成经济损失近200万元。因房屋没有整体统一的污水排污管道导致被告酒店排污废水不能外排，被告为保证正常排污必须进行定期排水，每月至少产生7000-8000元的额外排污费用（通过专门的污水处理车辆抽排并外运）。公共建筑公司对被告酒店营业需要的停车场迟迟不予落实，造成被告重大营业损失。2018年11月底，瓯江路道路及景观提升工程完工后，被告酒店门口道路虽然已经修好，但是却在道路门口放置连续无间断的护栏，导致客户无法从瓯江路直接进入被告酒店，必须越过酒店门口约300米从公交车停车站段口处右侧掉头逆行到达被告酒店，出入极为不便。房屋租赁双方经过多次变更，原始的出租主体系绿化大队，自2018年4月10日起，涉案房屋实际经营管理人变更为公共建筑公司，2019年10月21日，原告在被告不知情的情况下对涉案房屋无权处分，原告并非涉案房屋出租权利主体；并且在合同履行过程中，绿化大队、公共建筑公司存在违约行为，依法应承担违约责任。2018年6月25日与被告签订租金协议书没有经过授权委托，对被告不产生约束力。原告并未取得涉案房屋经营管理人公共建筑公司的任何授权，原告签订上述合同的行为属于无权处分，故其无权要求被告向其支付租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：原告提供的会议纪要，政府办公文件，被告认为原告主体不适格，本院认为原告的材料能证明出租方的变化，能证明本案事实，与本案具有关联性，本院予以采用。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：截止2020年4月20日，被告未支付合同期限内的租金3894159元及违约金。2019年11月8日，温州市公共建筑建设投资有限公司出具证明，公司开发建设的瓯江路防洪提上陡门浦以东至香源路以西1.8公里范围内的商业和服务管理用房等附属配套国有城建资产已委托原告经营管理。2012年10月，温州市灰桥浦至会展中心段防洪堤滨水景观工程Ⅳ标工程竣工验收消防网上已备案。2018年瓯江路道路及景观改造提升工程进行施工，采取香源路由东向西局部封闭单侧施工的方式，先进行瓯江路北侧施工，待北侧主体施工完成后，再对南侧道路施工。同年9月30日前完成慢行道、骑行道、机动车行道三线贯通，于同年11月29日完成道路及景观工程，2019年1月28日瓯江路道路及景观提升改造工程通过竣工验收。其他认定的事实与原告诉称一致。本院认为，当事人应按合同约定全面履行合同义务。承租人应按照约定的期限支付租金。被告未按约支付租金3894159元，已构成违约，原告请求被告支付租金，本院予以支持。双方违约金的标准过高，本院依法予以调整，可从约定支付之日起按日万分之三的标准予以计算。合同的违约责任与侵权损害赔偿不是同一法律关系，被告的辩称无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、被告喜一酒店管理温州有限公司于本判决生效之日起十日内向原告温州市城市建设投资有限公司支付租金3894159元及违约金（租金2193900元从2018年12月31日起至实际履行之日止，租金2259700元从2019年12月31日至2020年1月31日，租金1700259元从2020年2月1日计算起至实际履行之日止，均按日万分之三计算）；二、驳回原告温州市城市建设投资有限公司的其他诉讼请求。当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费47161元，减半收取23580.5元，由温州市城市建设投资有限公司负担2203.5元、被告喜一酒店管理温州有限公司负担21377元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员 黄 莹二〇二〇年五月六日书记员 潘冰梦