浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终653号 上诉人（原审被告）：龚小芳，女，1943年8月10日出生，汉族，住义乌市。 上诉人（原审被告）：刘啸鸿，男，1988年11月16日出生，汉族，住义乌市。 上诉人（原审被告）：周芳珍，女，1968年1月21日出生，汉族，住义乌市。 上诉人（原审被告）：周兰珍，女，1970年5月22日出生，汉族，住义乌市。 上诉人（原审被告）：周兰娟，女，1972年11月5日出生，汉族，住义乌市。 上诉人（原审被告）：周小妹，女，1975年7月26日出生，汉族，住义乌市。 六上诉人共同委托诉讼代理人：宋巧仙，江苏圣典（义乌）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：何荣兴，男，1965年1月8日出生，汉族，住义乌市。 委托诉讼代理人：周斌，浙江一片红律师事务所律师。 委托诉讼代理人：楼家利，浙江一片红律师事务所律师。 原审被告：周东红，男，1965年9月5日出生，汉族，住义乌市。 上诉人龚小芳、刘啸鸿、周芳珍、周兰珍、周兰娟、周小妹因与被上诉人何荣兴及原审被告周东红合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2019）浙0782民初16947号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 龚小芳、刘啸鸿、周芳珍、周兰珍、周兰娟、周小妹上诉请求：撤销原判第二项，改判驳回何荣兴要求协助办理过户的诉请。事实与理由：本案争议焦点是周东红参与签订《绝卖契》的行为是无权处分还是表见代理；对《绝卖契》效力的影响；《绝卖契》能否履行并产生物权变动的法律后果。一审判决错误地将无权处分认定为表见代理，导致最终法律后果完全不同。表见代理是行为人没有代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。而无权处分是行为人对特定标的物没有处分权，或者处分权受到相应限制，却以自己名义实施法律上的处分行为。两者区分关键是行为人以谁（自己或他人）的名义为法律行为，主观上为自身还是为他人谋利。周东红在《绝卖契》中以自己名义，在未得到真实权利人周承江、龚小芳、周兰娟授权的情况下，转让三人在旧村改造中经审批取得的宅基地使用权并自己收取转让款的行为构成无权处分。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。说明无权处分行为并不影响合同效力。既然《绝卖契》有效，那么双方当事人应按约定全面履行自己的义务。但周东红并非案涉宅基地的使用权人，无权处分该不动产，致使履行不能。《物权法》第一百零六条对此也作了规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回，但善意取得的除外。即除善意取得外，无权处分不能产生物权变动的法律后果，即使无权处分人已将标的物的权利转移给受让人，真实权利人仍有权追回。案涉建房用地的转让尚未办理登记，不适用善意取得，周东红的无权处分行为不能产生物权转移的法律后果。既然物权不能转移，要求协助办理过户转移登记手续的诉讼请求不应支持。 何荣兴辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 周东红未作答辩。 何荣兴向一审法院起诉请求：1、确认其与周东红之间的绝卖契合法有效；2、龚小芳、刘啸鸿、周东红、周芳珍、周兰珍、周兰娟、周小妹协助其办理位于义乌市占地72平方米的不动产初始登记手续以及协助办理将该不动产过户到其名下的转移登记手续。 一审法院认定事实：案外人周承江（已于2018年1月9日去世），与龚小芳系夫妻关系，生育有子女：周秀进、周东红、周芳珍、周兰珍、周兰娟、周小妹。周秀进已于2010年6月16日去世，育有一子刘啸鸿。2001年5月17日，案外人周承江与龚小芳、周兰娟在义乌市改造中经审批取得108平方米建房用地。2001年6月13日，何荣兴与周东红签订《绝卖契》一份，约定：江东街道办事处梅湖村农户周东红有楼房二间计柒拾贰平方米出卖给北苑街道办事处何麻车农户何荣兴所有，房屋坐落江东二小区Ａ块一幢二号楼，东靠周东红房，南靠路，西靠周德银房，北靠路，上至屋椽屋顶，下至地基、门扇板张，一并在内均归何荣兴所有，屋价共计人民币肆拾捌万元整。同日，周东红出具收条一份，载明：今收何荣兴买房款贰拾万元，其余贰拾捌万元分二次付款，第一次付贰拾陆万元，时间7月1日以前，第二次房地产权过户后付清。2001年7月1日，周东红出具收条一份，载明：今收到第二次买房款贰拾陆万元。2001年12月10日，周东红出具收条一份，载明：今收何荣兴买房款贰万元正。另查明，涉案的江东街道梅湖新村1幢2号占地72平方米房屋的宅基地，由案外人周承江与龚小芳、周兰娟在义乌市改造中经审批取得，宅基地上的房屋由何荣兴出资建造并占有使用至今。何荣兴与周东红签订的《绝卖契》名为卖房实为宅基地使用权的转让。上述不动产现已办理不动产权登记，证号：浙（2018）义乌市不动产权第0009524号，权利人为案外人周承江、龚小芳、周兰娟，权利类型为宅基地使用权，土地使用权登记面积为108㎡，房屋建筑面积661.75㎡，其登记的宗地图四至与《绝卖契》写明的四至一致。 一审法院认为，最高人民法院发布的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条规定：在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。义乌市是第一批全国农村土地制度改革试点地区。《义乌市农村宅基地使用权转让细则（试行）》第七条规定，已完成新农村建设（含更新改造、旧村改造、“空心村”改造、“异地”奔小康工程）的村庄，经村民代表会议同意，所在镇人民政府审核，报国土局、农林局（农办）备案后，允许其农村宅基地使用权在本市行政区域范围内跨集体经济组织转让。何荣兴与周东红于2001年6月13日签订的《绝卖契》，实质上是对案外人周承江、龚小芳、周兰娟在义乌市改造过程中拆迁安置建房权益的转让。何荣兴系义乌市北苑街道何麻车村股份经济合作社集体经济组织成员，本案宅基地使用权的转让属于本市行政区域范围内跨集体经济组织转让。同时基于周东红与案外人周承江、龚小芳、周兰娟之间的关系，何荣兴有理由相信周东红有代理权，且何荣兴建造并占有使用房屋至今，案外人周承江、龚小芳、周兰娟从未提出异议。故涉案《绝卖契》对案外人周承江、龚小芳、周兰娟具有法律上的约束力。本案宅基地使用权的转让系双方真实意思表示，符合最高人民法院发布的会议纪要的规定和义乌市土地制度改革试点政策，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。何荣兴已按约定支付转让款，履行了本方合同义务，且已在涉案宅基地上出资建造成房屋并占有使用至今。涉案宅基地现已办理不动产初始登记手续，龚小芳、周兰娟有协助何荣兴办理涉案不动产转移登记手续的义务，同时因案外人周承江已去世，龚小芳、周东红、周芳珍、周兰珍、周兰娟、周小妹作为财产继承人负有协助何荣兴办理涉案不动产转移登记手续的义务，因案外人周秀进去世时间早于案外人周承江，刘啸鸿作为周秀进的唯一子女，享有代位继承权，故对涉案不动产的转移登记手续也负有协助义务。因涉案不动产已办理初始登记，本案对何荣兴的此项诉请，已无再作判决的必要。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百五十三条，《中华人民共和国继承法》第三条、第十一条的规定，判决：一、何荣兴与周东红于2001年6月13日签订的《绝卖契》合法有效；二、龚小芳、刘啸鸿、周东红、周芳珍、周兰珍、周兰娟、周小妹于判决生效后十五日内协助何荣兴办理坐落于义乌市占地72平方米不动产过户到何荣兴名下的转移登记手续；三、驳回何荣兴的其他诉讼请求。案件受理费8507元，由龚小芳、刘啸鸿、周东红、周芳珍、周兰珍、周兰娟、周小妹负担。 二审期间，各方当事人均未提交新证据。 本院对一审法院查明事实予以认定。 本院认为：本案系对于物权变动的原因关系即债权性质的合同关系产生的纠纷，一审适用物权纠纷案由不当，本案案由应确定为合同纠纷。案涉农村宅基地使用权转让符合国家政策及相关指导意见的规定，一审中周东红一方陈述其是代理周承江、龚小芳、周兰娟签订案涉《绝卖契》，结合周东红系周承江、龚小芳之子及周兰娟兄弟的特殊身份关系，一审法院认为何荣兴有理由相信周东红有代理权，认定涉案《绝卖契》合法有效，并判决相关义务人协助何荣兴办理不动产转移登记手续并无不当。同时，根据本案案情表明，登记在周承江、龚小芳、周兰娟名下的梅湖新村1幢2号108平方米宅基地使用权，除案涉《绝卖契》转让给何荣兴的72平方米外，剩余36平方米宅基地使用权合在相邻的周东红户宅基地面积中由周东红建成房屋，结合龚小芳居住在周东红家中，其他当事人亦居住在义乌当地，以及梅湖新村1幢2号房屋由何荣兴建成及占有使用近20年，本案纠纷发生前并无证据证明上诉人曾向何荣兴提出过异议的情形，现上诉人辩称周东红未经周承江、龚小芳、周兰娟同意转让案涉宅基地使用权，亦不符合常理，本院难以采信。综上，六上诉人的上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费17014元，由上诉人龚小芳、刘啸鸿、周芳珍、周兰珍、周兰娟、周小妹负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  徐 晋 审 判 员  金 莹 审 判 员  张淑英 二〇二〇年五月六日 代书记员  刘晔婷