陕西省榆林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕08民终1252号上诉人（原审被告）：榆林市华瑞房地产开发有限责任公司，住所地：榆林市高新技术产业园区北区。法定代表人：李玉林，董事长。委托诉讼代理人：白小强，陕西文星律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张彦荣，男，1981年9月25日出生，汉族，住榆林市高新区。委托诉讼代理人：薛润旺，陕西宇内律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：榆林市皇家内务物业服务有限责任公司，住所地：榆林市高新技术产业园区北东环路风景家园小区二排一号。法定代表人：张爱英，总经理。委托诉讼代理人：朱涛，公司员工。委托诉讼代理人：殷曼丽，陕西驼城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：夏军，男，1982年10月11日出生，汉族，住神木市。上诉人榆林市华瑞房地产开发有限责任公司因与被上诉人张彦荣、榆林市皇家内务物业服务有限责任公司、夏军财产损害赔偿纠纷一案，不服榆阳区人民法院（2018）陕0802民初1379号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。榆林市华瑞房地产开发有限责任公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判上诉人不承担赔偿责任或发回重审。2、一、二审诉讼费、鉴定费由被上诉人承担。事实和理由：1、张彦荣不具有诉讼主体资格。涉案1702室买受人、所有权人为郭慧芳，《领取房产证签字表》证明郭慧芳已于2015年8月24日领取房产证，根据合同相对性及物权法定原则，张彦荣无权主张权利。2、张彦荣向上诉人主张权利已超过法定诉讼时效。张彦荣诉称2014年12月29日XX室漏水致其房屋受损，但事发后张彦荣仅向皇家物业公司主张权利并协商，从未向上诉人主张权利，起诉已超两年诉讼时效。3、夏军作为房屋所有权人应承担民事赔偿责任。夏军所购房屋用银行抵押担保贷款付清了全部房款，已办理了物权预告登记、抵押担保物权，夏军是该房屋的所有权人，有完全处分权，根据《陕西省物业管理条例》第七条规定，夏军是该房屋业主，应承担民事赔偿责任。4、皇家物业公司作为物业服务管理公司应当承担相应的赔偿责任。根据《陕西省物业管理条例》第二条规定，皇家物业公司对房屋及配套设备有维修、养护、管理义务，上诉人提交的《前期物业管理服务合同补充协议》亦能证明皇家物业公司对业主房屋室内具有管理义务，上诉人已将房屋钥匙移交于其，皇家物业公司对夏军房屋给排水管道等设施具有管理义务，且根据《前期物业管理服务合同》第十三条、第十四条约定，张彦荣损失应由皇家物业公司承担赔偿责任。5、上诉人不承担民事赔偿责任。上诉人与夏军签订的《商品房买卖合同》第十一条约定：买受人逾期超过30日未能按期交接的，视为已正常交付，且根据《建设工程质量管理条例》第四十条规定，涉案房屋于2010年12月28日竣工验收合格，给排水管道已过二年保修期，故上诉人不承担任何责任。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审撤销一审判决，依法改判或发回重审。张彦荣辩称：上诉人的上诉理由不能成立。首先，答辩人购买了房屋，成为实际所有人、管理人，符合诉讼主体资格；其次，答辩人多次与上诉人及物业公司交涉，2017年9月8日发函，于2018年1月起诉，未超过诉讼时效；再次，夏军仅支付房屋首付款，未交付接收房产，房屋的注意安全义务应由上诉人和物业公司共同承担；最后，夏军不属于侵权主体，不应承担赔偿责任，上诉人主张物业公司承担赔偿责任，答辩人不予反驳，房屋未交付前是委托物业公司进行管理，物业在管理上存在过错，委托人责任不能免除，上诉人称其不承担民事责任的理由不能成立。榆林市皇家内务物业服务有限责任公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。首先，依据法律、法规以及《前期物业管理服务合同》约定，物业公司的主要义务是对小区内的公共场所、公共设施维护负责，并不包含业主房屋内的管理职责和服务义务，张彦荣房屋受损是因楼上XX业主对自有房屋的管理不当造成，XX户室内不属于小区公共范围，答辩人对此没有保障义务；其次，上诉人虽将XX室钥匙交于答辩人，仅是为了让夏军到物业办领取钥匙方便所为，不能推定答辩人对XX室内部具有管理职责和服务义务，且上诉人及夏军均未与答辩人达成对XX室内管理的特别约定和单独委托协议；再次，上诉人主张的《前期物业管理服务合同》第13条、第14条约定，仅限于小区内公共设施、设备范围，此外，《前期物业管理服务合同补充协议》是对业主装修约束以及物业监督装修职责的约定，XX室未装修，该补充协议与本案争议无关。综上，上诉人针对答辩人的上诉理由不能成立，请求二审依法判决。夏军未提出答辩意见。张彦荣向一审法院起诉请求：1、判令被告华瑞公司、皇家物业公司赔偿原告因其楼房漏水导致房屋装修、家电、电路损失共计30万元。2、判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2010年4月15日，郭慧芳与被告榆林市华瑞房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，购买了榆林市高新区塞维利亚小区的X幢X单元XX1室房产一处，并进行了房屋交付和办理了抵押预告登记。2013年3月25日,原告与郭慧芳签订《二手房买卖合同》，合同约定：原告张彦荣以163万元价款购买登记在郭慧芳名下的位于榆林市高新区塞维利亚小区的X幢X单元XX1室房产一处。合同签订后，原告先行支付郭慧芳158万元，下欠5万元待履行完产权变更手续后支付。同日，原告通过银行转账的方式向郭慧芳支付了158万元后接收了该房屋,并对该房产进行装修,购置家具家电后入住该房至今。2014年12月29日，原告发现家中房顶漏水后随即联系了被告皇家物业公司进行查看处理。被告皇家物业公司实地查看后证实原告家中房顶漏水原因系塞维利亚小区12幢D单元XX室地暖分水器管嘴自动爆裂所致，并将阀门关闭做了紧急处置。XX室地暖分水器管嘴自动爆裂漏水导致原告家中部分装修、家具家电、电路等不同程度受损。原告与被告皇家物业公司协商要求赔偿损失未果。本案在审理过程中，经原告张彦荣申请，法院通过榆林市中级人民法院司法鉴定室委托榆林市高新区镇北价格评估有限公司对原告张彦荣位于塞维利亚小区X幢X单元XX1室房屋装修、家具家电及电路被水浸泡所致经济损失进行鉴定，该所于2019年6月26日作出榆镇北价评案字[2019]0098号价格评估意见书，结论为：根据价格评估依据和评估方法，考虑到本标的实际情况，确定价格评估标的合计为178474元。原告为此支出鉴定费5400元。另查明，塞维利亚小区X幢X单元XX室业主为被告夏军，但被告夏军并未实际验收接收该房屋，亦未对XX室室内设施进行过改动，且该房的钥匙由被告皇家物业公司保管。审理中，被告华瑞公司申请追加被告夏军作为被告参加本案诉讼。对有争议的证据和事实认定如下：原告提交的《二手房买卖合同》、农村商业银行进账单、收条、物业费收据9支、塞维利亚收款收据，被告华瑞公司对其真实性无异议，证明目的有异议，认为该案涉房屋未办理产权过户变更登记，原告不具有诉讼主体资格。而被告华瑞公司提交的《商品房买卖合同》，领取房产证签字表，原告对其真实性无异议，证明目的有异议，认为原告是涉案房屋的实际使用人和所有人，是直接利害关系人，原告主体适格。经审查，原告与郭慧芳之间签订的《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，且支付了购房价款，亦将案涉房屋交付原告实际管理使用，双方之间的买卖合同真实。此外，从原告提交的预购商品房抵押权预告登记证明来看，郭慧芳在2010年4月15日与被告榆林市华瑞房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》时，榆林市高新区塞维利亚小区的X幢X单元XX1室尚不具备取得不动产物权设立的条件，即郭慧芳在购买、转让上述房屋时并未取得上述房屋的所有权登记，且原告称其于2018年1月23日起诉时，塞维利亚小区的房产证整体都未办理，故案涉房屋不存在被告华瑞公司辩称的“未办理产权过户变更登记”的前提，原告张彦荣作为该房的实际所有人，诉讼主体资格适格，依法予以确认。原告提交的漏水照片15张及回复函，被告华瑞公司对其真实性无异议，证明目的有异议，认为漏水水管已过质量保修期，被告华瑞公司不予承担损害赔偿责任，被告皇家物业公司对于X幢X单元XX室空置房负有管理责任，原告的损失应由被告皇家物业公司承担赔偿责任。而被告华瑞公司提交的《商品房买卖合同》，用于证明XX室所有权人为被告夏军，原告的损失应由被告夏军承担。原告对此有异议，认为被告夏军仅仅是交了XX室首付款，房产并未实际交付，《商品房买卖合同》约定的交付方式只能约束合同双方，不能约束第三人，故安全注意义务应当由被告华瑞公司承担。经审查，根据被告华瑞公司提交的《商品房买卖合同》第十一条约定，被告华瑞公司既未提交通知被告夏军办理交付手续的书面通知，亦未提交证据证明XX室未能按期交付系被告夏军的原因所致，且被告华瑞公司与被告皇家物业公司均承认被告夏军并未实际交接入住XX室，故对XX室房产并未实际交付被告夏军的事实予以认定。原告提交的重新装修价格预估、价格评估意见书，被告华瑞公司、皇家物业公司均有异议，认为法院委托的鉴定二被告均未参与，对鉴定结论的真实性不予认可，价格评估表中的家具损失等系间接损失，不能证明与本次漏水有直接的因果关系，重新装修价格预估不具有证据的合法性，不予认可。经审查，该《价格评估意见书》系当事人申请，法院委托有资质的评估公司作出，程序合法，结论客观真实，依法予以采信。原告为此支出鉴定费5000元，系因此次纠纷客观支出，依法予以认定。但重新装修价格预估，仅系原告单方提供的费用清单，既未加盖装修公司印章，也未提供装修公司的资质，不足以证明原告涉诉房屋的损失及重修装修费用，依法不予采信。被告华瑞公司提交的《前期物业管理服务合同》，原告与被告皇家物业公司对其真实性无异议，证明目的均有异议，原告认为该合同系委托合同，依据《民法通则》第六十三条规定，原告的损失赔偿责任应当由委托人被告华瑞公司承担，被告皇家物业公司认为《前期物业管理服务合同》第十三条、第十四条虽然约定了被告皇家物业公司应履行的合同义务，但该义务仅限于小区内公共区域、公共设施的维护，并不包括业主专有部分的维护。经审查，被告华瑞公司提交的《前期物业管理服务合同》第十三条、第十四条约定，并未对被告皇家物业公司应提供的物业管理服务的具体事项、区域、范围进行明确约定，依据法律、法规规定及相关行业规范，物业服务企业有义务提供约定的物业管理服务，包括对公共管道与设施设备等进行维修、养护、管理和维护的义务，如果因未履行合同约定义务，导致业主人身、财产安全受到损害的，将承担违约责任或民事侵权责任。本案中，原告涉诉房屋因漏水致财产损害系XX室地暖分水器管嘴自动爆裂所致，而XX室地暖分水器管嘴并非公共设施，被告皇家物业公司对此不负有维修及管理义务，故仅对《前期物业管理服务合同》的真实性予以认定。原告提交的建设工程质量监督报告，原告对其真实性无异议，证明目的有异议，认为该报告仅仅说明工程进行过质量验收，但不能证明XX室水管质量合格，而涉诉房屋漏水原因反映了XX室的水管质量存在问题。经审查，从该报告记载的工程质量评价中的内容看，该工程虽然验收合格，但仅是抽样测试、抽查验收，并不排除工程遗留质量缺陷问题，故对其真实性予以认定，证明目的不予采信。一审法院认为，公民合法财产受到侵害的，被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。原告室内财产因XX室地暖分水器管嘴自动爆裂出现漏水而受损，其有权请求获得合理赔偿。被告华瑞公司作为被告夏军购置房屋的开发企业，应当保证其所提供的市政基础设备符合居民正常生活使用性能。依据我国相关法规规定，房屋建筑工程供热系统的保修期限为2个采暖期，该规定指的是最低保修期限，故被告华瑞公司辩称XX室地暖分水器管嘴已过保修期之理由，无事实及法律依据，不予采纳。因被告华瑞公司并未将XX室房屋实际交付被告夏军管理使用，其亦承认被告夏军并未实施侵权行为导致漏水发生并产生财产损失，故其辩称应当由被告夏军承担赔偿责任之理由，不予采纳。被告华瑞公司辩称XX室房屋钥匙交由被告皇家物业公司保管，且根据双方签订的《前期物业管理服务合同》之约定，应当由被告皇家物业公司承担赔偿责任之理由，首先，被告皇家物业公司不予认可；其次，XX室地暖分水器管嘴并非公共设施，被告皇家物业公司对此不负有维修及管理义务；第三，被告华瑞公司虽将XX室钥匙交由被告皇家物业公司保管，但未能证明被告华瑞公司或XX室的业主被告夏军曾委托被告皇家物业公司提供物业合同约定以外的服务项目，故对该辩称理由不予采纳。原告主张被告皇家物业公司暖气试水的相关行为亦系导致漏水的原因，因证据不足，不予确认。被告华瑞公司辩称原告诉请已超过两年诉讼时效之理由，经审查，从被告皇家物业公司的回复函可以看出，原告在权利受到侵害后一直与被告皇家物业公司进行沟通协商，产生了诉讼时效中断的效力，原告基于被告皇家物业公司于2017年9月8日的回复函知道其财产损害的赔偿义务人还应当有被告华瑞公司，并于2018年1月23日将被告华瑞公司与皇家物业公司共同诉至法院，依据《民法总则》第一百八十八条第二款、《民法通则》第一百四十条规定，其辩称理由不能成立。审理中，根据原告的申请通过法院委托榆林市高新区镇北价格评估有限公司对涉诉房屋装修、家具家电及电路被水浸泡进行损失评估，该所作出的价格评估意见书，确定价格评估标的合计为178474元，原告为此支出鉴定费5400元，故原告要求被告华瑞公司承担赔偿损失30万元之请求依法应当以178474元予以支持，原告要求被告皇家物业公司承担赔偿责任之请求，依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款，《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国侵权责任法》第十九条、第四十三条，《中华人民共和国物权法》第三十七条、第七十条、第七十一条、第八十二条，《建设工程质量管理条例》第四十条，《物业管理条例》第二条、第二十一条、第二十八条、第三十四条第二款、第四十一条第二款、第四十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、本判决生效后五内日，被告榆林市华瑞房地产开发有限责任公司赔偿原告张彦荣经济损失178474元。二、驳回原告张彦荣的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2900元，由原告张彦荣负担1175元，被告榆林市华瑞房地产开发有限责任公司负担1725元；鉴定费5400元，由被告榆林市华瑞房地产开发有限责任公司负担。本院二审期间，被上诉人张彦荣、榆林市皇家内务物业服务有限责任公司、夏军均未提交新证据。上诉人榆林市华瑞房地产开发有限责任公司提供榆林市不动产登记资料查询证明，用以证明夏军是XX室的所有人，其应当承担赔偿责任。被上诉人张彦荣、榆林市皇家内务物业服务有限责任公司质证认为，对该组证据真实性无异议，证明目的有异议，此为预告登记，不能证明夏军取得了房屋所有权，未交房的情况下并非业主。本院认为，各方当事人均对该查询证明的真实性无异议，故对其真实性予以采信。本院二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，张彦荣因其所有并居住的榆林市高新区塞维利亚小区X幢X单元XX1室房屋被楼上XX室漏水造成财产损害诉讼法院，张彦荣、榆林市华瑞房地产开发有限责任公司及榆林市皇家内务物业服务有限责任公司对XX室漏水原因系该室地暖分水器管嘴自动爆裂所致均未提出异议，本案侵权事实清楚，故XX室房产所有人及管理人应对该侵权行为承担民事赔偿责任。经查，夏军与榆林市华瑞房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》购买XX室房产，并缴纳了首付款，在达到交付使用条件后，双方均未对该房产验收交接，榆林市华瑞房地产开发有限责任公司既未提供证据证明其书面通知买受人办理交付手续，亦未证明因买受人原因未按期交付，夏军至今未接收管理使用该房产，故榆林市华瑞房地产开发有限责任公司作为XX室房产的建设方、出卖方及实际管理人，应对本案侵权后果承担赔偿责任，其主张涉案房产已竣工验收合格，给排水管道已过保质期，其不承担民事赔偿责任，应由房产所有权人夏军承担赔偿责任的上诉理由不能成立。榆林市华瑞房地产开发有限责任公司另主张其将XX室钥匙移交榆林市皇家内务物业服务有限责任公司，榆林市皇家内务物业服务有限责任公司对XX室给排水管道设施具有管理义务。本院认为，虽然榆林市皇家内务物业服务有限责任公司保管有涉案房产钥匙，但榆林市华瑞房地产开发有限责任公司未提供证据证明其委托榆林市皇家内务物业服务有限责任公司管理房产或提供物业服务项目之外的约定，故榆林市华瑞房地产开发有限责任公司上诉要求榆林市皇家内务物业服务有限责任公司承担赔偿责任，无事实及法律依据，依法不予支持。此外，张彦荣支付价款购买1702室并居住使用，该房产受到侵害，其作为房产实际所有人及管理使用人，具有要求侵权人承担侵权责任的主体资格，且在房屋受到侵权损害后，张彦荣一直与榆林市皇家内务物业服务有限责任公司沟通协商，榆林市皇家内务物业服务有限责任公司于2017年9月8日出具回复函后，张彦荣才知道赔偿义务人榆林市华瑞房地产开发有限责任公司，一审认定张彦荣起诉未超过诉讼时效，适用法律正确，故榆林市华瑞房地产开发有限责任公司上诉主张张彦荣不具备诉讼主体资格，以及起诉超过诉讼时效的上诉理由均不能成立。综上所述，榆林市华瑞房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3860元，由上诉人榆林市华瑞房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  高慧云审判员  惠莉莉审判员  霍 韬二〇二〇年五月二十日书记员  杨 聃