河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终3832号上诉人（原审被告）：河南省锦华物业管理有限公司。法定代表人：刘玲，总经理。委托诉讼代理人：刘振威，河南铭高律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丹，河南铭高律师事务所律师。上诉人（原审被告）：河南裕华置业有限公司。法定代表人：田润，总经理。委托诉讼代理人：王宁源，男，该公司员工。委托诉讼代理人：张靖波，北京市京师（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冯庆华。委托诉讼代理人：朱永杰，河南仟问律师事务所律师。委托诉讼代理人：邬昭明，河南仟问律师事务所律师。原审第三人：河南国玺房地产营销策划有限公司。法定代表人：彭红伟，总经理。上诉人河南省锦华物业管理有限公司（以下简称锦华公司）、河南裕华置业有限公司（以下简称裕华公司）因与被上诉人冯庆华及原审第三人河南国玺房地产营销策划有限公司（以下简称国玺公司）车位纠纷一案，不服河南省郑州市惠济区人民法院（2019）豫0108民初4811号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人锦华公司的委托诉讼代理人王丹，上诉人裕华公司的委托诉讼代理人张靖波、王宁源，被上诉人冯庆华的委托诉讼代理人朱永杰、邬昭明到庭接受了询问。本案现已审理终结。锦华公司上诉请求：1.判令撤销一审判决，依法改判驳回冯庆华诉求；2.判令一、二审诉讼费用由冯庆华承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.一审认定冯庆华提交的《认购协议书》属于有效的协议书错误。冯庆华从来没有与锦华公司、裕华公司、国玺公司任何一方签订正式的车位销售合同，双方就车位使用权转让问题一直属于磋商阶段。冯庆华所谓的车位销售合同即《认购协议书》，不能显示有效的合同相对方，相对方“车位销售中心”属于不存在的主体。2.一审法院认定冯庆华支付了全部费用错误。冯庆华确实支付有部分意向金，但其他的费用是否支付、向谁支付都没有确切的证据予以证明。3.国玺公司作为本案事情的主要一方，自始至终都没有出庭接受法庭及各位当事人的询问，该案件事实明显没有查清。按照锦华公司与国玺公司签订的《车位代理销售合同》可知，锦华公司不是车位所有权人，其在车位销售过程中仅在磋商阶段提供服务，最终的协议仍由裕华公司与购买方签订。锦华公司提供磋商服务后，根本不知道下面的进展。4.一审法院认定锦华公司已将案涉车位交付给冯庆华使用属于认定事实错误。冯庆华因车位原因与裕华公司存在矛盾，冯庆华认为自己已经购买车位，一直占据车位，锦华公司作为物业公司不可能将小区业主赶走，只得等待双方就该事件的处理结果，而且锦华公司也不是车位所有权人，锦华公司并未将车位交给冯庆华使用。二、一审法院适用法律错误。冯庆华举证不足，一审法院就认定冯庆华享有车位使用权明显属于适用法律错误。三、一审法院审理程序违法。一审过程中，锦华公司多次提到本案国玺公司在销售涉案车位时存在诈骗及非法侵占的嫌疑，要求一审法院中止本案的审理，但一审法院没有严格按照程序中止审理，程序违法。裕华公司上诉请求：1.请求撤销一审民事判决书，依法改判驳回冯庆华的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由冯庆华承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，裕华公司与冯庆华没有签订正式的销售合同，就车位的具体归属及合同成立的必备要件尚未达成一致协议，前期仅仅是双方磋商阶段，双方并没有达成一致协议，冯庆华不享有对车位的所有权及使用权。二、国玺公司超过委托书约定的授权办理贷款，属于超越权限的代理行为，裕华公司对此并没有任何追认的意思表示，故其销售行为无效。冯庆华办理贷款程序并没有裕华公司参与，贷款用途不明，且所贷款项并没有到达裕华公司或裕华公司指定的第三方账户，没有裕华公司收款收据的款项并不能证明裕华公司已实际收到车位对价款，且冯庆华不能举证收款公司与裕华公司有关。三、冯庆华并没有充足的证据证明裕华公司对此事知情或者授权，冯庆华的证据不能形成完整的证据链，不能证明与裕华公司有关。根据谁主张谁举证原则，冯庆华应当承担举证不利的后果。四、一审法院审理程序违法，本案国玺公司在销售涉案车位时存在诈骗及非法侵占的嫌疑，裕华公司在一审庭审时已经提出，但一审法院并没有严格按照程序中止审理，现国玺公司的犯罪行为已经被侦查机关立案审查。综上，请求驳回冯庆华的诉讼请求。锦华公司称同意裕华公司的上诉意见。裕华公司称同意锦华公司的上诉请求。冯庆华对锦华公司、裕华公司的上诉辩称：一、裕华公司、锦华公司委托国玺公司代理销售车位，国玺公司对涉案车位具有代理销售权。二、冯庆华在物业办公室签订了《认购协议书》，交纳了首付款；在国玺公司取得裕华公司授权，且与锦华公司签订了《车位代理销售合同》的情况下，冯庆华又与国玺公司签订了《地下车位使用权转让协议》，办理车位贷款，支付了全部车位款项。一审法院认定冯庆华取得车位使用权事实清楚、证据充分，应当依法予以维持。2017年11月4日，冯庆华在锦华公司的办公室签订了《认购协议书》，同日，冯庆华在锦华公司办公室以POS机刷卡方式向锦华公司支付了6.5万元，同日，冯庆华在物业办公室也拿到了《收据》，载明该6.5万元系裕华美欣52号车位的定金。2017年11月16日，冯庆华与代理商国玺公司签订《地下车位使用权转让协议》，约定冯庆华购买位于裕华美欣小区52号车位，车位使用权转让费165000元。2017年11月27日，民生银行信用卡中心工作人员在冯庆华、裕华公司、锦华公司、国玺公司等人的配合下，完成了对涉案车位的现场拍照、考察等调查程序，冯庆华与民生银行信用卡中心签订了《汽车分期泊车产品借款保证合同》，同日，民生银行信用卡中心将贷款10万元支付到国玺公司账户。至此，冯庆华支付了全部车位款项。正是因为裕华公司、锦华公司没有按照约定协助办理车位手续，对冯庆华的合法权益予以书面确认，才引发本案车位纠纷的产生。一审法院认定冯庆华取得车位使用权事实清楚、证据充分，应当依法予以维持。三、国玺公司是否将转让费交付给裕华公司及锦华公司业，系另一法律关系，并不能阻却冯庆华对涉案车位的占有、使用。国玺公司取得了裕华公司的授权，且与锦华公司签订了《车位代理销售合同》，涉案车位的首付款在物业办公室交纳；办理车位贷款时，在裕华公司、锦华公司、民生银行信用卡中心、冯庆华四方参与下，对涉案车位进行考察并拍照，裕华公司、锦华公司对于办理车位贷款事项完全知情并同意，冯庆华将款项支付到国玺公司指定账户，即完成了付款义务，至于国玺公司是否将转让费交付给裕华公司及锦华公司，系另一法律关系，并不能阻却冯庆华对涉案车位的占有、使用。四、涉案车位一直由冯庆华正常使用，裕华公司、锦华公司事实上也认可冯庆华对涉案车位的合法使用权。根据冯庆华提交的涉案车位管理费发票，购买方名称为“冯庆华”，销售方名称为“河南锦华物业管理有限公司”，备注为“52号车位”。五、裕华公司的上诉理由不能成立。一审法院的判决事实清楚、证据充分，形成了完整的证据链，裕华公司所述的“国玺公司存在诈骗及非法侵占的嫌疑，被侦查机关立案审查”等上诉理由既没有事实依据，更与本案无关。冯庆华一审中即提交了其与国玺公司签订的地下车位使用权转让协议及付款凭证等资料，与法院后来调取的资料是互相印证的，即便依据冯庆华在一审提交的证据也可以查明本案事实。综上，请求依法驳回上诉，维持原判。冯庆华向一审法院起诉请求：1、请求依法确认冯庆华对裕华美欣小区的52号车位享有合法使用权；2、本案诉讼费由河南省锦华物业管理有限公司、河南裕华置业有限公司承担。一审法院认定事实：冯庆华为裕华公司开发的裕华美欣小区的业主，锦华公司为裕华美欣小区的物业公司。2017年8月25日，锦华公司（甲方）与第三人国玺公司（乙方）签订《裕华美欣车位代理销售合同》一份，约定锦华公司授权国玺公司销售开发商裕华公司位于裕华美欣楼盘的共计33个地下车位，车位面积及价格以附表为准，附表包括：车库明细图的有效复印件、商品房销预（销）售许可证、委托车位数量表、委托销售底价表。该车位为划线分割、无隔断墙、无封闭，并划好年位分隔线。甲方确保上述产权清晰，没有经济和民事纠纷，具备合法的销售条件。合同有效期为5个月，开始时间为2017年8月25日，结束时间为2018年1月31日。销售佣金计算标准：车位销售价格-车位底价=车位佣金。车位底价以甲乙约定，甲方确定盖章的底价价格表为准。按揭贷款客户签署车位合同（经甲方或置业确认盖章后有效），国玺帮助其完成车位贷款，车款确认到账及协议正式签订后，视为乙方完成销售。一次性付款客户签订车位使用权购买合同并支付完车位款即视为乙方完成销售。经甲方签字同意客户延期付款的均视为乙方完成销售。甲方按已经完成销售的车位合同总金额向乙方结算销售佣金。甲乙双方根据协商，建立约定的对帐单制度。乙方所售车位约定车位销售底价153000（拾伍万叁仟元整）。甲方提供车位销售合同文本，合同样本经甲方或置业签字加盖公章后方才有效；根据停车位销售执行情况，协助乙方制定停年位销售底价；甲方对于乙方利用车位营销执行，应给予必要的支持，必要的支持包括人员、活动方面宣扬场地等支持。对于乙方利用车位金融贷款促进车位销售的行为予以认可。甲方负责提供乙方合适的销售处。乙方通过金融手段帮助客户购买停车位，应积极协助业主办理相关手续，以提高业主金融分期贷款的成功率。车位购买款到达甲方账户后，业主方可签署车位使用权转让合同。2017年11月4日，冯庆华（乙方）与裕华美欣车位服务中心（甲方）签订了认购协议书一份，约定乙方同意购买裕华美欣项目52号车位，价格165000元，首付65000元，下欠100000元。乙方应在本协议签订后15工作日内准备相关材料，由甲方协助办理银行分期。因乙方征信或资质原因无法进行金融贷款，乙方应在15工作日内补齐停车位购买尾款，逾期15工作日后甲方有权收回乙方所定车位，并另行转售，所交定金不退。该协议签订后，冯庆华于当日向甲方交纳了65000元定金，裕华美欣物业管理处给冯庆华开具了收据。当日，锦华公司收取了冯庆华2017年11月4日-2018年11月3日期间的车位服务费400元，并给冯庆华开具了收据。2017年11月16日，国玺公司（甲方）与冯庆华（乙方）签订了《地下车位使用权转让协议》，约定冯庆华购买位于裕华美欣小区的52号车位，详见地下室车位位置图，本车位仅作为乙方停车使用，不得改为其他用途。甲方仅转让车位的使用权，期限与本车位土地出让年限一致（土地出让年限见“土地使用证”）。乙方所购买的52号车位使用权转让费价格为165000元，甲方收到款后应开具相应收据，车位使用权转让不以面积计价，按个出让。车位交付期为2017年11月16日至2018年1月15日交付。在交付期内，乙方到甲方或甲方委托的物业管理公司办理本车位的使用交付手续。如乙方未按合同约定时间办理本车位的使用交付手续，到期则视为甲方已按合同规定向乙方履行了交付义务。乙方应按照本协议及有关规章、制度停放车辆，对于任何不符合本协议及有关规章、制度停放车辆的一切责任后果由乙方自行承担。该转让协议签订后，冯庆华于2017年11月27日按国玺公司的要求与中国民生银行股份有限公司信用卡中心签订了《汽车分期泊车产品借款保证合同》，借款100000元，并委托银行直接将款项支付给国玺公司。锦华公司将涉案车位交付给冯庆华使用至今，后因裕华公司、锦华公司未协助冯庆华办理车位相关手续，双方引发纠纷，诉至一审法院。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”第一百四十二条规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。”本案为建筑物区分所有权纠纷中的车位纠纷，涉案车位位于地下停车场，系裕华公司作为开发商投资建造，且已形成独立使用建筑物，不属于小区共用的公共设施，产权车位归属于开发商，其可以出售、附赠或出租。裕华公司、锦华公司授权国玺公司代理销售涉案车位，双方签订的车位代理销售合同系双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。冯庆华作为小区业主与国玺公司签订了地下车位使用权转让协议，并贷款支付了全部转让费用，冯庆华已经取得了涉案车位的合法使用权，至于国玺公司是否将转让费交付裕华公司及锦华公司，系另一法律关系，并不能阻却冯庆华对涉案车位的占有、使用，裕华公司、锦华公司应积极协助冯庆华办理涉案车位的相应登记手续，冯庆华要求确认对裕华美欣小区的93号车位享有合法使用权的诉请主张，事实清楚，证据充分，该院予以支持。裕华公司、锦华公司的辩解理由与该院查明事实不符，该院不予采信。依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第七十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：确认冯庆华对位于惠济区长柳路6号裕华美欣小区地下52号车位享有合法使用权。案件受理费100元，由河南省锦华物业管理有限公司、河南裕华置业有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。裕华公司向法庭提交下列证据：证据一、郑州市公安局长兴路分局经侦大队于2019年12月20日出具的受案回执一份，证明目的：国玺公司已经被郑州市公安局长兴路分局立案调查，其涉嫌合同诈骗罪，且该合同诈骗罪恰恰涉及本案车位的销售纠纷，故本案应当适用先刑后民的审查原则，中止或者驳回冯庆华的所有请求，将本案移交郑州市公安局长兴路分局予以审查。证据二、郑州市二七区人民法院出具的民事裁定书两份，证明目的：国玺公司因涉嫌合同诈骗罪，其在代理销售河南省大富置业有限公司车位销售合同中的违规行为已经被二七区人民法院认定为属于刑事案件，不属于民事案件的受案范围。冯庆华发表质证意见为：对证据的真实性无异议，对证明目的有异议。裕华公司提交的裁定书中显示的是河南省大富置业有限公司以及国玺公司等相关纠纷，与本案无关，法院裁定驳回起诉的理由也只是说不属于民事案件的受案范围，并未对事实进行审理，因而在本案事实清楚证据充分形成完整证据链的情况下，裕华公司的上诉理由不能成立。裕华公司并没有向公安机关报案其与国玺公司之间存在合同诈骗问题。裕华公司提供裁定书上原告的诉讼请求与本案是不一样的，裁定上的诉讼请求是要求解除合同，而本案的诉讼请求是要求确认对车位有使用权，所以不能适用于本案。即使是裕华公司对国玺公司存在合同诈骗问题报案了，那也是裕华公司与国玺公司之间的问题，在本案一审已经查明的事实就是冯庆华已经完全履行完毕合同，只是因为国玺公司没有付给他们，所以说与冯庆华无关。综上，即便是本案产生了刑事案件，也是裕华公司与国玺公司之间的关系，与冯庆华无关，不影响本案民事部分的正常审理。锦华公司对证据无异议。冯庆华向法庭提交下列证据：一审法院向民生银行信用卡中心调取的涉案车位的销售授权委托书及分期贷款资料，证明目的：裕华公司、锦华公司委托国玺公司代理销售车位，国玺公司对涉案车位具有代理销售权，涉案车位的款项已经全部支付。国玺公司没有将款项支付给锦华公司和裕华公司是另一法律关系，不能阻却冯庆华对涉案车位的占有使用。裕华公司发表质证意见为：对证据真实性无异议,证明目的有异议。对于惠济区人民法院调取的相关证据材料，仅仅能证明涉案当事人在民生银行信用卡中心办理了贷款，并不能证明涉案当事人与裕华公司或者锦华公司签订了正式的车位销售合同，完成了车位销售中最重要最关键的一个环节，也不能证明涉案的车位销售款项已经转到了锦华公司或者裕华公司，根据物权交易的相关规则，没有支付相应对价的情况下，是无法完成车位即物权转让的，故该证据不能证明涉案当事人已经实际取得了该车位。对于发票仅仅是物业公司出具的物业管理服务费发票，并不是物业公司或者裕华公司出具的车位销售的转让发票即相应契税发票，任何一个当事人或者业主在任何地方停车都应当交付相应的管理或者停车费用，与本案没有任何关联性。锦华公司发表质证意见为：同裕华公司的质证意见，补充，对于发票是因为冯庆华与裕华公司就车位问题一直产生争议，没有解决，冯庆华占有车位一直使用，锦华公司只能等双方就该事解决之后再做处理。冯庆华停车，无论是否对车位具有使用权，都应该向锦华公司正常支付管理费，支付管理费不代表冯庆华对该车位享有所有权。对申请信用卡的类别还有配偶信息，这两页在一审庭审过程中，冯庆华明确表示该两份材料并非其真实签字，不知是何人代写，对它的真实性产生怀疑。本院经审理查明的事实除与一审判决认定的事实一致外，另查明：裕华公司认可就案涉车位授权锦华公司委托国玺公司对外销售，锦华公司认可于2017年8月25日与国玺公司签订了《裕华美欣车位代理销售合同》，该合同并已实际履行。锦华公司认可就涉案车位委托国玺公司销售期间，国玺公司在锦华公司物业办公室进行现场办公。本院认为，关于裕华公司、锦华公司上诉称其并未与冯庆华就涉案车位签署正式的销售合同，双方没有达成一致协议，冯庆华不享有对车位的使用权的问题。根据各方提供的证据及法庭调查可知，冯庆华是裕华公司开发的裕华美欣小区的业主，锦华公司为裕华美欣小区的物业公司，裕华公司、锦华公司授权第三人国玺公司代理销售裕华美欣小区地下车位，国玺公司在锦华公司物业办公室内现场办理相关事项。冯庆华与国玺公司签订了地下车位使用权转让协议并按照约定支付了全部转让费用，故一审法院认为冯庆华已经取得了涉案车位的合法使用权并无不当，裕华公司、裕华公司的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于裕华公司、锦华公司上诉称国玺公司超越权限办理贷款，未获得追认，其销售行为无效，且锦华公司、裕华公司未收到车位对价款的问题。国玺公司是否超越权限以及国玺公司是否将转让价款交付给裕华公司、锦华公司的问题，系另一法律关系，锦华公司、裕华公司可向国玺公司主张，与冯庆华无关，不能阻却冯庆华对涉案车位的占有、使用，故锦华公司、裕华公司的该项上诉理由亦不能成立，本院不予采纳。关于锦华公司、裕华公司上诉称国玺公司涉嫌犯罪，一审法院程序违法的问题，因锦华公司、裕华公司与国玺公司之间系另一法律关系，本案冯庆华要求确认其对涉案车位享有合法使用权，事实清楚，证据充分，国玺公司是否涉嫌犯罪问题不影响本案的审理，故锦华公司、裕华公司的该项上诉理由本院不予采纳。综上所述，锦华公司、裕华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。河南省锦华物业管理有限公司、河南裕华置业有限公司预交的二审案件受理费由其各自负担。本判决为终审判决。审判长  鲁金焕审判员  钟晓奇审判员  徐国庆二〇二〇年五月二十日书记员  刘红玉