宁波市镇海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0211民初3985号 原告：宁波市大学科技园发展有限公司（统一社会信用代码：91330211750360363W）。住所地浙江省宁波市镇海区庄市街道中官西路777号。 法定代表人：程玲，该公司总经理。 委托诉讼代理人：金晓洁，浙江和义观达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜晶，浙江和义观达律师事务所律师。 被告：宁波今玺投资管理咨询有限公司（统一社会信用代码：91330211316982944W）。住所地宁波市镇海区庄市街道中官西路777号。 法定代表人：王桂华，该公司经理。 委托诉讼代理人：王国茂，该公司员工。 原告宁波市大学科技园发展有限公司（以下简称大学科技园公司）与被告宁波今玺投资管理咨询有限公司（以下简称今玺公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月20日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月23日公开开庭进行了审理。原告大学科技园公司的委托诉讼代理人金晓洁，被告今玺公司的委托诉讼代理人王国茂到庭参加诉讼。后因案情复杂，裁定转为普通程序，于2020年4月3日公开开庭进行了审理。原告大学科技园公司的委托诉讼代理人杜晶，被告今玺公司的委托诉讼代理人王国茂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告之间的房屋租赁关系，要求被告立即腾退并返还位于宁波市镇海区庄市街道中官西路777号宁波市，并将登记设立的公司注册地从涉案房屋上迁出；2.请求判令被告立即支付自2018年9月1日起实际腾退之日止的租金（暂算至2019年8月31日为84240元），并支付自判决生效之日至实际腾退日按合同约定租金的150%计算办公用房占用费；3.请求判令被告立即支付自2015年9月1日至实际腾退之日止的物业管理综合服务费和公用设施日常维修费（暂算至2019年8月31日为58968元）、自2015年11月1日至2019年6月30日止的水电费23364.09元；4.请求判令被告立即支付2015年9月1日起实际腾退之日止的违约金（暂算至2019年8月31日为115467.77元）；以上金额共暂计为282039.86元；5.本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2015年9月1日，原告与被告签订了《宁波市国家大学科技园企业办公用房租赁合同》，被告向原告承租位于宁波市镇海区庄市街道中官西路777号宁波市，面积为234平方米的办公用房，租期一年，租赁期限为2015年9月1日至2016年8月31日，并于2015年9月1日正式入驻，双方约定了租金、物业管理综合服务费、公用设施设备日常维修费、租赁期限、租赁面积、违约金等内容。后双方每年继续发生租赁关系，但未签订书面合同。合同签订后，原告按约向被告交付了房屋。但被告自2015年9月1日起拖欠房屋租金、物业费等费用，原告多次向被告催讨，但一直未履行，被告的行为给原告造成了重大损失。原告为维护自身合法权益，故提起诉讼。 被告今玺公司辩称，对原告陈述的双方于2015年9月份签订租赁合同的事实没有异议，因为被告享有三年的免租期，故之后续租也没有再签订合同。但被告在免租期内就搬走了，所以被告认为免租期之后租赁合同已经解除了。被告从2017年下半年开始房屋就用的很少，2018年3月1日之后就没再用过了，东西已腾空，只有大件家具在里面，是物业说未结清物业费和水电费不让搬，被告认为已经腾退完毕了，腾退房屋的时候被告与物业说过了，没有办理过书面的手续。物业费与水电费确实未结清，被告愿意支付。对于违约金，被告不认可，而且违约金也有点高了。 原告向本院提交了以下证据： 1.《宁波市国家大学科技园企业办公用房租赁合同》1份，拟证明被告向原告承租位于宁波市国家大学科技园Ａ区，双方就租赁期限、租金、物业费、水电费、违约责任等进行了明确约定的事实。经质证，被告对此无异议，本院予以认定。 2.《情况说明》1份，拟证明被告自认其存在拖欠租金、物业费、水电费的事实。经质证，被告对该证据的真实性无异议，但认为该《情况说明》是原告员工陈亮写好给我签字的。本院对该证据的真实性予以认定。 3.水电费《证明》1份，拟证明被告拖欠水电费23364.09元的事实。经质证，被告认为该证据的真实性无法确定，不清楚原告是怎么计算水电费的。因原、被告就水电费已经在证据2《情况说明》中予以确认，故本院对该证据不予认定。 4.房产证、授权委托书各1份，拟证明所有权人宁波亚创电子信息工业开发有限公司委托原告运营管理汇智大厦的事实。经质证，被告对此无异议，本院予以认定。 5.照片3张，拟证明被告还占用租赁房屋的事实。经质证，被告对该证据的真实性无异议，但认为照片中的物品是园区物业公司不让搬走的。本院对该证据的真实性予以认定。 被告未向本院提交证据。 经审理，本院查明：2015年9月1日，原告（出租方、甲方）与被告今玺公司（承租方、乙方）签订《宁波市国家大学科技园企业办公用房租赁合同》1份，主要约定：1.甲方将位于宁波市国家大学科技园Ａ区租赁给乙方使用，建筑面积为234平方米。2.乙方于2015年9月1日正式入驻，租赁期限自2015年9月1日至2016年8月31日止，租期一年。3.甲乙双方同意30元／月·平方米的基准租赁价格，乙方租赁的办公用房一年期基准租金共计人民币84240元，符合镇海区文创企业认定的，可享受200平方米共计72000元的房租暂免，暂免后乙方需缴纳租金12240元；乙方应缴纳租赁押金人民币5000元，两项合计17240元，于合同签订之日起十个工作日内汇入甲方指定账户。4.甲方委托宁波亚太酒店物业管理有限公司开展物业管理服务。乙方应缴一年的物业管理综合服务费为14040元（234平方米×12个月×5元／月·平方米），应缴一年的公共设施设备日常维修费为702元（234平方米×3元／年·平方米），合计14740元，于合同签订之日起十个工作日内向甲方缴纳；水电费、公用设施电费公摊由甲方代收代缴，一月一缴，乙方应在收到缴费通知后五天内缴纳。5.租赁期满不再续租的，乙方必须及时搬离，若乙方未主动搬离，甲方有权收回办公用房，并有权按合同约定租金标准的150%向乙方收取占用费，并可在押金中扣除。6.乙方需在租期届满前一个月之前与甲方商定续租事宜，乙方确定续租的，应于租期届满前10日内与甲方办理续租手续。7.乙方不得将租赁房屋自行转租、转借或转让。8.乙方应按约及时支付租金及物业费，如逾期，乙方应从逾期之日起按每天应缴费用的0.1%支付违约金，如逾期超过一个月的，甲方有权采取停水停电措施，并有权解除合同，收回办公用房。9.租赁合同期满或解除合同后10日内，乙方应将租赁办公用房交还甲方。逾期，则遗留在房屋内的物品均为乙方抛弃物，无论物品价值大小，均无偿归甲方所有。乙方未按期归还房屋钥匙的，甲方有权更换钥匙进入房屋，对所有物品进行清理。2019年7月8日，被告向原告出具《情况说明》1份，载明：今玺公司于2015年9月1日入驻宁波市国家大学科技园汇智大厦808-809室，面积234平方米，租赁期从2015年8月31日至2019年6月30日。现因企业持续亏损，员工团队解散，无法正常经营，无力支付房租费、物业费、水电费。按照正常三年免租期，第四年房租费为84240元，物业费四年为58968元，水电费四年共计23090元。企业实际租赁期为三年，2018年至今实际没有使用场地办公。请求减免第四年房租84240元、物业费14742元。企业已经停止经营，现已无支付能力，已经申请注销。现申请将过去装修及办公家俱17万多元固定资产，折旧以抵过去四年的水电费、物业费。恳求领导核准支持。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证责任。关于原告的第1项诉讼请求。原告主张原、被告双方之间至今仍存在租赁合同关系，进而要求解除双方之间的租赁合同关系，并要求被告腾退并返还租赁房屋。原告提供的证据《情况说明》显示，双方的租赁期间自2015年8月31日起至2019年6月30日止。而从原告提供的证据照片看，被告显然已经搬离涉案租赁房屋，虽留有部分物品未搬空，但根据租赁合同约定：“租赁合同期满或解除合同后10日内，乙方应将租赁办公用房交还甲方。逾期，则遗留在房屋内的物品均为乙方抛弃物，无论物品价值大小，均无偿归甲方所有。乙方未按期归还房屋钥匙的，甲方有权更换钥匙进入房屋，对所有物品进行清理。”故即使被告有部分物品未搬离，仅视为抛弃物，无偿归原告所有，而不能视为其继续占有使用房屋。原告要求被告将登记设立的公司注册第从涉案房屋中迁出。本院认为，双方的租赁合同并无约定，而且被告的注册地址为“宁波市镇海区庄市街道中官西路777号”，并非租赁房屋，原告也无证据证明“宁波市镇海区庄市街道中官西路777号”这一地址为原告独有，故原告的该诉讼请求依据不足。但被告同意迁出，应由原、被告自行处理解决。综上，本院对原告的第1项诉讼请求不予支持。关于原告的第2项诉讼请求。如上所述，原告提供的证据《情况说明》显示，被告确认结欠第四租赁年度的租金84240元，原告无证据证明被告之后还续租或实际占用租赁房屋，故被告应支付租金84240元。被告提出“其在免租期后未续租，不应支付房租”的抗辩意见，但其未提供相应证据推翻其出具的《情况说明》，故本院对被告的该抗辩意见不予采纳。关于原告的第3项诉讼请求。原告提供的证据《情况说明》显示，被告确认四年的物业费用为58968元，四年的水电费为23090元。庭审中，被告也确认物业费用、水电费未支付，但认为原告无权收取物业费用、水电费用，且收取的物业费用、水电费用过高，并在庭审结束后向本院申请调取原告的物业费备案材料。本院认为，双方在租赁合同中明确约定由原告收取物业费用、水电费用，并约定了收费标准，被告也在其出具的《情况说明》中对物业费用及水电费金额予以确认，故被告应支付上述费用，本院对被告的上述抗辩意见不予采纳。因被告未在法律规定的时间内提出调查取证申请，故本院对其该申请不予准许。关于原告的第4项诉讼请求。原告主张按合同约定即按欠缴的租金和物业费用总额按日0.1%计收违约金自2015年9月1日起至实际腾退之日止，被告认为违约金过高。本院认为，如前述，双方一年租期届满后未签订租赁合同，而被告又实际使用房屋，故双方的租赁期限为不定期。而原、被告并未约定租金的支付期限，故被告应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。因此，被告应于2019年6月30日前支付租金84240元。双方于2015年9月1日签订的租赁合同约定，该租赁年度的物业费用合计14742元应于合同签订后十个工作日内支付。故被告应于2019年9月15日前支付物业费用。后续租赁年度的物业费用的支付期限也未约定，可以参照租金进行支付，故被告应于2017年8月31日前支付第二租赁年度的物业费用14742元，于2018年8月31日前支付第三租赁年度的物业费用14742元，于2019年6月30日前支付第四租赁年度的物业费月14742元。现被告未及时支付租金及物业费，构成违约，应承担相应的违约责任，原告要求被告支付截至房屋腾退时止的违约金，依前述，违约金应计算至2019年6月30日止。但双方租赁合同约定的违约金计算标准（欠缴租金按日0.1%计收违约金）明显过高，应予以调整，综合本案实际情况，本院调整违约金按月利率2%计算。经核算，截至2019年6月30日的违约金为19617元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告宁波今玺投资管理咨询有限公司支付原告宁波市大学科技园发展有限公司租金84240元； 二、被告宁波今玺投资管理咨询有限公司支付原告宁波市大学科技园发展有限公司物业管理综合服务费和公用设施日常维修费58968元，水电费23090元； 三、被告宁波今玺投资管理咨询有限公司支付原告宁波市大学科技园发展有限公司违约金19617元； 以上第一、二、三项付款义务，均于本判决生效之日起十日内履行完毕； 四、驳回原告宁波市大学科技园发展有限公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费5531元，由原告宁波市大学科技园发展有限公司负担1885元（已预交），由被告宁波今玺投资管理咨询有限公司负担3646元，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 长  吴 军 人民陪审员  胡赛珍 人民陪审员  叶海章 二〇二〇年四月二十九日 代书 记员  余竹雁