北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终4095号上诉人(原审被告)：吴征，女，1968年3月21日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：方红松，男，住北京市海淀区，北京市海淀区学院路街道富润社区居民委员会推荐。被上诉人(原审原告)：北京昊岳富润物业管理有限公司，住所地北京市海淀区学院路6号富润家园5#楼B1层（住宅）。法定代表人：吴宝祥，董事。委托诉讼代理人：薛景龙，男，北京昊岳富润物业管理有限公司职员。委托诉讼代理人：刘士忠，金研律师（北京）事务所律师。上诉人吴征因与被上诉人北京昊岳富润物业管理有限公司（以下简称昊岳物业）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初30645号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月14立案后，依法适用独任制，由审判员梁睿审理了本案，本案现已审理终结。吴征上诉请求：依法撤销一审判决，依法改判驳回昊岳物业的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.(2015)京01民终2205号的民事判决，并没有质疑和否定业主大会的共同决定，即：终止与昊岳物业签订的《富润家园前期物业管理服务协议》,富润家园业委会向昊岳物业发出了《致昊岳物业退出社区物业服务函》。昊岳物业领导已在该函件上签收。该判决书也没有认定“昊岳物业并不符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释》（以下简称解释）第十条规定的物业服务企业拒绝退出移交之情形”，该判决书是3年前的判决，该判决书只能认定当时的事实，而不能认定3年后的事实。随着2018年1月30日，海淀区学院路街道召开交接协调会解决了交接问题后，该判决书认定的事实已经完全改变，不能再用2015年认定的事实来适用于2019年的事实。2.昊岳物业长期霸占供暖设备是不争的事实，昊岳公司诉讼要求吴征缴纳供暖费就是证明。二、一审法院适用法律错误。一审法院以昊岳物业不是拒不撤出为由，不适用解释错误。昊岳物业绝不撤出小区锅炉房、地下三层停车场，因此一审法院应当适用解释。按照解释第十条的规定，业主大会要求前期物业撤离而不撤离的，并要求业主交缴纳物业费等费用的，人民法院不予支持。三、吴征与昊岳物业之间不存在物业服务合同关系，双方之间的物业服务合同早在2014年1月份就被业主大会解除了，一审法院以物业服务合同纠纷为由审理不当。昊岳物业辩称，同意一审判决。昊岳物业向一审法院起诉请求：1、判令吴征向昊岳物业支付自2015年1月1日至2018年1月31日的物业管理费5917.2元；2、判令吴征向昊岳物业支付自2014年11月15日至2019年3月15日的供暖费共计13327.5元。一审法院认定事实：2001年9月9日，昊岳物业公司与北京富润房地产开发有限公司签订《富润家园物业委托管理合同》，约定：由昊岳物业公司为富润家园小区提供物业服务；委托管理期限自2001年9月9日至与富润家园业主委员会签订物业管理委托合同时止；物业管理服务费按政府批准的标准向业户收取，中高层住宅每月每平方米建筑面积1.8元，中高层住宅改作办公用房每月每平方米建筑面积3.6元，1#楼裙房商业面积及7#楼商业面积用房每月每平方米建筑面积8元。2002年6月9日，吴征与昊岳物业公司签订《富润家园前期物业管理服务协议》，约定：昊岳物业公司为吴征提供前期物业服务，自签字之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止，房屋坐落位置为富润家园5号楼601号房屋，建筑面积为88.85平方米，物业管理服务费用住宅按建筑面积每月每平方米1.8元交纳，同时约定昊岳物业公司提供水费、电费、燃（煤）气费、供暖费等代收代缴收费服务，收费标准执行政府规定。昊岳物业公司原名称为北京昊岳富润家园物业管理有限公司,于2009年5月4日变更为现名称。2010年12月14日，昊岳物业公司取得富润家园1-3、5、6号楼的供热运行单位备案登记证。一审庭审中，昊岳物业公司主张其为富润家园小区提供供暖服务，按照北京市有关供暖收费标准即每建筑平方米30元收取供暖费。一审另查明，富润家园小区已成立北京市海淀区富润家园业主委员会（以下简称富润家园业委会），该业委会于2015年以已决议终止前期物业服务合同、选聘了北京中朗物业管理有限公司等为由，起诉昊岳物业公司，要求其撤离富润家园小区，该院作出（2015）海民初字第24225号民事判决，判决昊岳物业公司于判决生效后10日内自富润家园小区撤离。后昊岳物业公司不服一审判决提起上诉，北京市第一中级人民法院作出（2016）京01民终2205号民事判决，撤销该院（2015）海民初字第24225号民事判决书，驳回富润家园业委会的诉讼请求。后富润家园业委会不服二审判决，向北京市高级人民法院提起再审，北京市高级人民法院再审审查认为“富润家园小区业主大会表决通过了‘终止前期物业服务合同，签订新的物业服务合同’的决议，但富润家园业委会做出的《富润家园业委会关于选聘新物业公司的决议》，被生效的法院判决撤销。《北京市物业管理办法》第十条规定：‘业主共同决定解除前期物业服务合同的，建设单位应当与全体业主进行物业共用部分查验交接，撤出物业管理区域，并移交下列资料’。据此，从富润家园全体业主的利益为出发点考量，二审法院认定富润家园业委会主动放弃交接的诉讼请求使撤场的前提条件不能成就，法院不宜单独判决昊岳富润公司从小区撤离，并无不妥。关于昊岳富润公司在诉讼中使用伪证的主张，富润家园业委会没有提供充足有效的证据予以证明，该院不予采信。综上，富润家园业委会的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。”，北京市高级人民法院于2017年10月23日作出（2017）京民申64号民事裁定，裁定驳回富润家园业委会的再审申请。2015年，昊岳物业公司针对富润家园小区业主拖欠物业费、供暖费、冷水费、热水费、垃圾消纳费等欠费问题，在该院起诉了吴金良、钟岩等业主，该院对此分别作出（2015）海民初字第17500号民事判决及（2015）海民初字第17501号民事判决，判决支持了昊岳物业公司的诉讼请求。吴金良、钟岩不服一审判决提出上诉，北京市第一中级人民法院于2016年3月31日作出（2016）京01民终577号、（2016）京01民终542号民事判决，驳回上诉，维持原判，其中对于吴金良、钟岩主张的服务合同已终止的意见，认定因昊岳物业公司一直处于服务状态，其服务期间何时终止没有最终司法认定意见，故对于其该项抗辩不予采纳。2017年，昊岳物业公司针对富润家园小区业主拖欠物业费、供暖费、冷水费、热水费、垃圾消纳费等欠费问题，在本院起诉了张惠芬等业主，该院就此作出（2017）京0108民初8337号民事判决，判决支持了昊岳物业公司的诉讼请求。张惠芬不服一审判决提出上诉，北京市第一中级人民法院于2017年8月23日作出（2017）京01民终5718号民事判决，驳回上诉，维持原判。该二审判决认定“本案的争议焦点问题是昊岳富润公司是否有权收取本案涉及期间的物业费等费用。……本案中，依据当事人提交的生效判决可知，小区业主以侵犯业主共同管理权为由要求撤销富润业委会2014年11月1日作出的《富润嘉园业委会关于选聘新物业公司的决议》的诉讼请求业已获得法院的支持。因此，在小区业委会首先没有完成法律所规定的前提条件下，不能认为昊岳富润公司有拒绝退出、移交的事实存在，从而不应适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定。据此，张惠芬的上诉请求和理由，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。”2017年，北京中朗物业管理有限公司以合同纠纷为由在该院起诉了富润家园业委会，要求解除其与富润家园业委会签订的《富润家园物业服务合同》，并要求富润家园业委会赔偿其46185元。该院于2018年7月19日作出（2017）京0108民初39728号民事判决，判决解除双方于2015年5月签订的《富润家园物业服务合同》，驳回北京中朗物业管理有限公司其他诉讼请求。后北京中朗物业管理有限公司不服一审判决提出上诉，北京市第一中级人民法院于2018年12月11日作出（2018）京01民终9861号民事判决，驳回上诉，维持原判。该二审判决认定“在富润家园业委会经过积极努力予以配合的情况下，中朗物业公司最终仍未能进驻小区。”2018年1月30日，北京市海淀区人民政府学院路街道办事处居民科、区房管局物业科、第五房管所、北京市海淀区富润家园业主委员会、昊岳物业公司、北京城建物业管理有限责任公司、富润家园社区居委会共同签署《海淀区学院路街道办事处富润家园物业交接工作协调会会议纪要》，主要内容为：城建物业受富润家园业委会委托与昊岳物业定于2018年1月31日上午9:00进行交接，富润家园业委会见证。庭审中，昊岳物业公司陈述称其已按照该会议纪要于2018年1月31日办理了富润家园小区的物业交接，但小区的供暖服务仍由昊岳物业公司提供。另，关于诉讼时效问题，昊岳物业公司向该院提交了相关催缴通知，通知的落款日期分别为：2015年2月2日、2016年7月2日、2017年5月10日、2018年1月3日。一审法院认为，本案的争议焦点是昊岳物业公司是否有权收取本案涉及期间的物业费及供暖费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。本案中，吴征虽辩称昊岳物业公司存在拒不撤出行为，但根据相关生效判决的认定及《海淀区学院路街道办事处富润家园物业交接工作协调会会议纪要》可知，昊岳物业公司实际为富润家园小区提供物业服务至2018年1月31日，且生效判决已认定昊岳物业公司并不符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定的物业服务企业拒绝退出、移交之情形。故，对吴征的该抗辩意见，该院不予采纳。昊岳物业公司主张2018年1月31日之前的物业费，于法有据，该院予以支持。关于供暖服务一节，根据昊岳物业公司提交的北京市供热运行单位备案登记证所载供热区域及交费通知，可以认定昊岳物业公司为吴征提供了供暖服务，吴征应当交纳相应的供暖费用。吴征虽辩称昊岳物业公司长期霸占供暖设备，但就此未向该院提交证据，故对该抗辩意见，该院不予采纳。另，关于诉讼时效问题。昊岳物业公司提交的证据足以证实其每年在小区公告栏张贴催缴通知，并未明显怠于行使权利，故对吴征关于诉讼时效的抗辩意见，该院不予采纳。综上，昊岳物业公司要求吴征支付自2015年1月1日至2018年1月31日期间的物业管理费及自2014年11月15日至2019年3月15日期间供暖费的诉讼请求，于法有据，该院予以支持。综上所述，该院依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条之规定，判决：一、吴征于判决生效后七日内向昊岳物业支付2015年1月1日至2018年1月31日期间的物业管理费5917.2元；二、吴征于判决生效后七日内向昊岳物业支付2014年11月15日至2019年3月15日期间供暖费13327.5元。二审中，双方当事人未向本院提交证据。二审中，本院依法补充查明：吴征称，2014年11月1日的《富润家园业委会关于选聘新物业公司的决议》中涉及的新物业公司即是北京中朗物业管理有限公司。吴征认可富润家园小区的锅炉目前仍由昊岳物业负责管理，供暖工作一直由昊岳物业负责。吴征认可昊岳物业实际提供物业服务至2018年1月31日。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，解释第十条规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。本案中，根据相关生效判决的认定及《海淀区学院路街道办事处富润家园物业交接工作协调会会议纪要》可知，昊岳物业实际为富润家园小区提供物业服务至2018年1月31日，且生效判决已认定昊岳物业并不符合解释第十条规定的物业服务企业拒绝退出、移交之情形。一审法院支持昊岳物业所主张的2018年1月31日之前的物业费并无不当，本院不持异议。吴征主张昊岳物业长期霸占供暖设备目前并无事实依据，本院不予采信。吴征关于自2014年起已与昊岳物业公司不存在物业服务合同关系的主张，与本院查明的事实不符，本院不予采信。综上所述，吴征的上诉理由均不能成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费282元，由吴征负担。本判决为终审判决。审 判 员  梁 睿二〇二〇年五月二十六日法官助理  杨颜金书 记 员  段瑞强