湖南省郴州市北湖区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）湘1002执异71号 异议人（被申请执行人）：广西富川万盛房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区富川富阳镇民族南路37-40号。 法定代表人：魏自力，该公司董事长。 委托代理人：李炎，湖南奋斗者律师事务所律师。 申请执行人：林发文，男，1968年3月5日出生，汉族，现住湖南省临武县。 委托代理人：李余粮，湖南郴华律师事务所律师。 被申请执行人：魏自力，男，1965年1月25日出生，汉族，现住湖南省郴州市苏仙区。 在本院执行林发文与魏自力、广西富川万盛房地产开发有限公司（以下简称万盛公司）借款合同纠纷一案，异议人万盛公司对本院立案执行该案不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 富川公司异议称：一、北湖区人民法院超标的查封并超标的拍卖异议人的财产。异议人在广西壮族自治区富川瑶族自治县宗土地的使用权，证号分别是：1、富国用（2013）第1327289号（土地使用面积为：8762.2㎡,使用性质为：住宅用地）;2、富国用（2013）第1327446号（土地使用面积为：19000㎡,使用性质为：住宅用地15274㎡、工业用地3752.10㎡）。该二宗土地系异议人的全部资产，实际价值达到7000万元以上。该案的执行标的只有不到500万元，加上利息也不超过700万元，该二宗土地中的任何一块土地的价值都远远大于该案的执行标的（按北湖区人民法院委托的评估公司的评估价不包含地面建筑物仅土地价格分别为：1300万元和2100万元）。北湖区人民法院在上网拍卖时是将异议人的该二宗土地及地面建筑物捆绑在一起进行拍卖，这严重违反了《最高人民法院关于人民法院民事执行中査封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定：查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》第4条的规定：严禁超标的查封；第11条规定：多项财产分别变价时，其中部分财产的变价款足以清偿债务的，应当停止变价剩余财产，但被执行人同意全部变价的除外。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十七条规定：拍卖多项财产时，其中部分财产卖得的价款足以清偿债务和支付被执行人应当负担的费用的，对剩余的财产应当停止拍卖，但被执行人同意全部拍卖的除外。从上述规定来看，北湖区法院对本案在查封阶段就违反了不得超标的査封的规定，在公告拍卖时又将异议人价值7000余万元的财产进行违法拍卖。 二、北湖区人民法院违反规定对异议人的合法诉求置之不理，违反了《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》第8条的规定。《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》第8条规定：经委托评估确定参考价，被执行人认为评估价严重背离市场价格并提起异议的，为提高工作效率，人民法院可以以评估价为基准，先促成双方当事人就参考价达成一致意见。无法快速达成一致意见的，依法提交评估机构予以书面说明。评估机构逾期未做说明或者被执行人仍有异议的，应及时提交相关行业协会组织专业技术评审。在确定财产处置参考价过程中，人民法院应当依法履行监督职责，发现当事人、竞拍人与相关机构、人员恶意串通压低参考价的，应当及时查处和纠正。北湖区人民法院将评估机构的评估报告初稿交给异议人以后，异议人认为该评估报告初稿的价格提出了书面异议，北湖区人民法院对异议人的书面异议没有理睬，而是径行按照评估报告初稿所确定的价格出具正式的评估报告并以此评估报告的价格进行拍卖。 三、北湖区人民法院在拍卖异议人的土地资产时，对该土地上的工程没有进行计价是错误的。北湖区人民法院在拍卖异议人所有的位于广西壮族自治区富川瑶族自治县宗出让土地不仅仅是土地，上面有土地平整、护坡、地下管网、道路、地面建筑物等等，北湖区人民法院的拍卖行为，不仅给异议人造成重大损失，也使在该土地上进行施工的施工人员的巨大损失，其行为同样违反了《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》第9条的规定：适当增加财产变卖程序适用情形。要在坚持网络司法拍卖优先原则的基础上综合考虑变价财产实际情况、是否损害执行债权人、第三人或社会公共利益等因素，适当采取直接变卖或强制变卖等措施。北湖区人民法院的这一行为明显损害了这些施工人员的利益。 综上所述，异议人认为北湖区人民法院的查封、拍卖行为违反了《最高人民法院关于在执行工作中迸一步强化善意文明执行理念的意见》第4条、第11条的规定，也违反了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条的规定和《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十七条的规定，应当予以纠正，故异议人特依《中华人民共和国民事诉讼法》第225条的规定提出执行异议，恳请贵院依法撤销对异议人上述财产的查封和拍卖。请求事项：依法撤销对异议人所有的位于广西壮族自治区富川瑶族自治县块土地（证号为：富国用（2013）第1327289号、富国用（2013）第1327446号）的查封和拍卖。 林发文辩称：一、查封拍卖并无不当 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条第二款规定：发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。本案中，被答辩人除了二宗土地外，无其他财产；据我们现场了解，虽名义上为二宗土地，实际上都是富川县原化肥厂用地，是一块整地划分为二宗，事实上是不可分物。如果强行查封拍卖其中一宗土地，会大幅降低土地使用价值，也不足以清偿答辩人债权。何况自2018年1月10日法院查封以来，在二年多的时间里，被答辩人从未提出过任何异议，而今拍卖成交了以此为由提出异议，令人费解；执行法院今年3月27日将二宗土地在淘宝网司法拍卖成交后，被答辩人其他债权人胡成、万先克等陆续持生效判决申请参与分配，债权总额仅本金高达4700多万元，拍卖成交3900多万元，加上答辩人借款本金400多万元，尚有1000余万元无法清偿。此外，广西富川县人民法院保全12397600元，尚未判决。故此，超标的查封、拍卖并未违反法律规定，也未损害被答辩人任何权益，超标的查封、拍卖并无不当。 二、评估价格异议已给予回复 本案价格评估阶段，法院执行人员曾通知被答辩人到现场协助评估，但被答辩人不予配合。被答辩人提出评估价格异议后，广西广证房地产土地资产评估有限公司于2019年10月21日即时给予了回复，认为本次评估结果客观、公正、合理。 三、土地上的工程建设(附属建筑物)已进行了评估计价 2019年11月5日，广西广证房地产土地资产评估有限公司房地产估价报告[贺广证(2019)估字第113083号]估价结果第四项，对地上(附属建筑物)估价为554.05万元，已计入评估总价3952.83万元之中，并未遗漏。 综上所述，被答辩人的执行异议与事实不符，于法无据，请依法予以驳回。 本院查明，本院受理林发文与魏自力、万盛公司借款合同纠纷一案后，林发文诉中申请财产保全，本院于2018年1月10日作出（2017）湘1002民初3874号号民事裁定，向广西富川瑶族自治县不动产登记局送达《协助执行通知书》，查封万盛公司名下座落于（原化肥厂用地）的土地两宗，权证号为富国用（2013）第1327289和（2013）第1327446号，查封期限三年，从2018年1月10日至2021年1月9日止。 （2017）湘1002民初3874号民事判决书生效后，魏自力、万盛公司未按判决履行义务，林发文向本院申请强制执行。本院于2019年5月6日作出执行裁定书，裁定冻结、划拨被执行人魏自力、万盛公司银行存款7307262.86元或查封、扣押其相应价值的财产。 2019年5月8日，本院执行机构召集林发文、万盛公司法定代表人魏自力问话，魏自力对本院依林发文申请查封了涉案两宗土地是知情的，表明个人没有其他个人财产，两宗土地共41.6亩，共用了4638万元进行摘牌，土地性质是商住用地，并表明打算分期还债，如还不了则启动拍卖程序。因被执行申请人魏自力、万盛公司未按承诺分期履行义务，本院遂依林发文申请启动涉案两宗土地及地上附着物的评估程序。评估过程中，万盛公司提出异议，评估机构广西广证房地产土地资产评估有限公司于2019年10月21日对万盛公司异议予以回复，认为本次评估结果客观、公正、合理。广西广证房地产土地资产评估有限公司于2019年11月5日作出（2019）估字第113083号《房地产估价报告》，评估两宗土地及地上附属建筑物的价值为39528300元。本院于2019年11月14日作出裁定：拍卖被执行人万盛公司名下的位于广西省富川瑶族自治县（原化肥厂用地）［证号：富国用（2013）第1327289号］，广西富川瑶族自治县富阳镇凤凰路39号（原化肥厂用地）［证号：富国用（2013）第1327446号］土地两宗及其地上附属建筑物。 另查明，魏自力、万盛公司案涉多起民事纠纷，酿成诉讼，包括但不限于：（2019）湘1002民初6926号、（2019）湘1002民初6910号、（2020）湘1002民初87号、（2020）湘1002民初1066号、（2020）湘1002民初893号、（2018）桂1123执419号、（2018）桂1123执592号、（2019）桂1123执368号、（2019）桂1123执381号、（2019）桂1123执429号、（2020）桂1123执189号、（2019）桂1123民初1137号（保全）、（2020）湘10执保11号（保全）等。 再查明，涉案两宗土地于2013年7月25日取得富川瑶族自治县住房和城乡建设局颁发的建设用地规划许可证，证号为地字第（富规建）（2013）01073号，项目用地名称为凤凰家园，用地性质为居住用地，用地面积为27762.2平方米。 2020年3月27日，涉案两宗土地已经淘宝网司法拍卖成交，截止本裁定下发时，尚未办理过户手续。 本院认为，本案为执行行为异议。本案主要存在两个焦点问题，一是本案是否存在超标的查封，超标的拍卖的情形；二是评估程序是否合法。 （一）本案是否存在超标的查封，超标的拍卖的情形 本院执行万盛公司名下的两宗土地，以（2019）湘1002执713号（林发文作为申请执行人）对外发出财产保全、委托拍卖、协助执行法律文书，但在万盛公司实际涉本院及他院执行案件十余件，合计执行标的远超过两宗土地的评估价格的情况下，我院作为首查封法院依法处置并无不当。另外，就整体、查封拍卖执行方式的选择，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条之规定，拍卖的多项财产在使用上不可分，或分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖。本院依法整体拍卖两宗土地万盛公司于2013年取得建设用地规划许可证，两宗土地统一规划和使用，具有不可分性。据此，异议人万盛公司超标的查封和超标的拍卖的理由均不能成立。 （三）评估程序是否违法 本院受理被执行人万盛公司系列执行案件后，依法责令被执行人在指定期限履行法律文书确定的义务。由于万盛公司逾期不履行，本院应当事人申请交有关单位评估、拍卖被查封的财产，符合规定。广西广证房地产土地资产评估有限公司系摇号产生的评估机构，严格依照法定程序开展评估工作，对万盛公司评估中的异议进行了书面回复，回应了异议人关注的问题。万盛公司异议称土上上还包含土地平整、护坡、地下管网、道路、地面建筑物，未计价，拍卖行为不仅给异议人造成重大损失，也使在该土地上进行施工的施工人员造成巨大损失。本院认为，评估机构对土地使用权的价值评估以现状评估为主，包含土地现状及地上建筑物，评估报告中对土地价值和地上附着物价值进行了区分，异议人称土地平整、护坡、地下管网、道路等工程均是影响土地价格的因素应包含在评估价格之内。故，本院对异议人认为评估程序违法不予认可。 综上所述，异议人万盛公司的异议不成立，应予驳回。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定如下： 驳回异议人广西富川万盛房地产开发有限公司的异议。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向湖南省郴州市中级人民法院申请复议。 审判长  黄俊斌 审判员  谢宇明 审判员  肖 娜 二〇二〇年五月十二日 书记员  何姗蔚 附相关法律条文： 《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》 第十八条拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。