河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书河南省许昌市中级人民法院民事判决书（2020）豫10民终332号上诉人（原审被告）：李才记，男，1963年11月5日生，汉族，住河南省襄城县。被上诉人（原审原告）：和明念，男，1970年1月2日生，汉族，住河南省襄城县。委托诉讼代理人：耿晓华，许昌市襄城县昌元法律服务所法律工作者。上诉人李才记因与被上诉人和明念房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省襄城县人民法院（2019）豫1025民初3502号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李才记，被上诉人和明念及其委托代理人耿晓华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人李才记上诉请求：一、撤销襄城县人民法院(2019)豫1025民初3502号判决并依法改判；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由如下：一、一审判决认定事实错误，李才记与和明念所签订的合同系无效合同。1、本案中涉及的《厂房租赁合同》、《合同书》违反国家法律行政法规的强制性规定，是无效合同。无论是李才记与和明念所签的《厂房租赁合同》，还是和明念与襄城县颍阳镇人民政府签订的《合同书》，所涉及的土地皆是北刘庄村位于311国道以东、颍冢路以北的34亩土地，但是该土地原系耕地，通过租赁将耕地变更为建设用地，违反《中华人民共和国土地管理法》相关规定，属于违反法律、行政法规的强制性规定，故为无效合同。“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”是我国必须长期坚持的一项基本国策。根据《中华人民共和国土地管理法》第三十五条规定，永久基本农田经依法划定后，任何单位和个人不得擅自占用或者改变其用途。·····禁止通过擅自调整县级土地利用总体规划、乡(镇)土地利用总体规划等方式规避永久基本农田农用地转用或者土地征收的审批。本案中，涉案土地原系耕地，属于我国《土地管理法》规定的保护范围内的永久基本农田和耕地。其中和明念与襄城县颍阳镇人民政府签订的《合同书》第一条第3款内容“当土地使用与农户发生争议时”这句话，也从侧面反映出一部分事实。颍阳镇人民政府利用建设产业园的方式，将农民耕地变更为建设用地，违反国家的强行性法律规定，属于无效合同。李才记与和明念所签的《厂房租赁合同》是基于上述合同签订，皮之不存毛将焉附，没有合法的基础，《厂房租赁合同》自然也是无效合同。2、李才记与和明念所签的《厂房租赁合同》损害社会公共利益、国家利益。退一步讲，即便《厂房租赁合同》、《合同书》未曾违反《土地管理法》规定，也损害了社会公共利益，同时也损害了国家利益，应属无效。根据和明念与襄城县颍阳镇人民政府签订的《合同书》，本合同签订的目的首要目标是为了“发展地方经济”，从该合同中的条款可以看出，所有的约定都是为经济发展让步。涉案34亩土地，租赁人仅需按照每年每亩1200元向农户支付租金，该价格相对于襄城县当地农耕土地租赁价格而言，是十分优惠的价格，同时镇政府负责协调“城建、电力、公安、劳动监察、工商、税务等”部分关系，只为了将该土地租赁给乙方和明念，让其建设服装5，故而可以明确，镇政府签订该合同，就是为了发展地方经济，促进地方就业，而通过租赁的方式，大幅的减小企业的资金投入，扶植乡镇企业发展。故而，《合同书》同时带有一定的政策性目的，而此政策性规定履行合同的同时，带来的必然是损害社会公共利益，阻碍地方经济发展，损害国家利益。本案中，和明念从政府处租赁该土地后，除要求李才记每年按照每亩地1200元支付农户租金外，还需李才记每年缴纳租赁费高达40万元。如此高额的租金给企业的发展带来巨大的负担，导致企业不能较好发展，以至于最后停业。故上诉人认为，李才记与和明念所签的《厂房租赁合同》明显与地方经济发展的指导方针相违背，损害了社会公众利益，应为无效。一审中，上诉人未按照法律程序提出反诉，但在法庭中已经明确表示，保留追诉原告的权利，而一审判决中法院认定，上诉人关于合同无效的理由不能成立，严重影响上诉人后续追诉权利的诉请内容及追诉内容是否能够实现，同时本案是基于合同无效还是基于合同到期或者合同一方违约不再履行才搬离，二审中希望法庭将其作为争议焦点并予以审理。二、一审判决适用法律错误。上诉人与被上诉人签订《厂房租赁合同》，依据合同内容，租赁期间是截止到2019年12月31日。被上诉人起诉是2019年10月12日，判决制作日期是2019年12月27日，在一审法院认定合同有效的情况下，只有双方解除合同后，上诉人才能搬离。一审中，被上诉人没有提出解除合同，法院也没有就合同是否有效、是否解除作出正面认定，直接判决在租赁期间内搬离，与法不合，适用法律错误。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误，望二审法院予以纠正。被上诉人和明念答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决上诉人将所租赁答辩人的厂房（双方租赁合同中约定的租赁物），包括厂院、厂房、办公楼）腾空并交付答辩人，合法合理。被上诉人（原审原告）和明念向一审法院起诉请求：1．要求李才记腾空所租赁原告的厂院、厂房、办公楼并交付。2、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2007年，颍阳镇政府以租赁形式，租赁颍阳镇北刘庄村土地用以建设工业园区（土地租赁期限为49年）。2013年下半年，和明念与颍阳镇政府达成口头协议，由和明念租赁上述土地用以建设厂房。2013年底，和明念在上述租赁土地上建成了厂房和办公楼。2014年2月28日，和明念（乙方）与颍阳镇政府（甲方）补签合同书一份，约定：一甲方的权利和义务1.2007年7月，甲方（镇政府）以租赁的形式，租赁北刘庄村位于311国道以东、颍冢路以北共34亩土地用以建设工业园区（土地租赁期限为49年）。现甲方将该宗土地提供给乙方建设服装厂使用，租赁期限自2014年2月28日起至2056年3月1日止。乙方必须于每年的8月1日前，按每年每亩1200元的价格直接向土地出租人支付土地租赁费用……。2014年元月1日，和明念（作为出租方甲方）和李才记（作为承租方乙方）签订厂房租赁合同一份，约定：第一条：甲方将位于颍阳镇工业区的厂房和厂院（以下简称租赁物）租赁予乙方使用。租赁物有：厂院的标准厂房两座，约3000平方米，宿舍带办公楼一座约1000平方米。电动伸缩门、门卫室、厨房、餐厅、西屋五间、变压器、水电等附属物。租赁用途：乙方办制衣厂（即超颍制衣股份有限公司）第二条：租赁期限五年，即从2014年元月1日起2018年12月31日止。（五年内租金不涨价）。租赁期限届满最后一个月内，乙方提出，经与甲方协商一致后，甲乙双方可以重新签订新的租赁合同，否则本协议届满自动终止。第三条：本协议中租赁物租金为每年肆拾万元（40万元）……第六条：本合同有效期届满，乙方在同等条件下可优先达成续租协议，未达成续租协商，乙方应及时迁离。若乙方逾期没有迁离……。甲方：和明念乙方：李才记2014年元月1日合同签订后，双方均按照上述合同约定履行了相关合同义务。和明念将合同约定的租赁物交付李才记使用，李才记按双方的约定交付租金。2018年，双方因租赁费的支付发生纠纷。2019年10月15日，和明念诉至一审法院，请求：1．判令被告立即腾出所租赁原告的厂房；2．判令被告支付原告自2018年1月1日至2019年10月30日止的租赁费733333元；3．诉讼费由被告承担。诉讼中，和明念申请变更诉讼请求，撤回第2项诉讼请求，并明确第1项请求为：要求李才记腾空所租赁原告的厂院、厂房、办公楼并交付。李才记的服装厂已停止经营，尚有部分机器设备、部分办公用品及其他用品在租用的房屋中存放。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。原、被告之间自2014年元月1日签订合同，约定合同期限为5年，合同到期日为2018年12月31日。故自2019年元月1日起，双方之间关于租赁合同的权利义务终止。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。双方租赁合同到期后，李才记作为承租人，应及时腾空所占用的租赁物并予以交付。故对原告的诉讼请求予以支持。李才记辩称本案中和明念与签合同的和明念非同一人，无证据证明，不予采信。李才记辩称租赁合同的主体应是制衣公司，而不是李才记，李才记作为合同的乙方在合同上签名，其应为合同当事人。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。依据该条规定，李才记辩称和明念未经颍阳镇政府同意将土地转租给他人，导致合同无效的理由不能成立。李才记辩称土地租赁费本应由和明念支付，现由李才记支付，导致合同无效。土地租赁费系李才记与和明念在合同中自愿约定，不违反法律规定，一审法院对其该辩称意见不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条、第二百三十五条之规定，判决：被告李才记于本判决生效后十日内将所租赁原告和明念的厂房（李才记与和明念租赁合同中约定的租赁物，包括厂院、厂房、办公楼）腾空并交付给原告和明念。案件受理费100元，减半收取50元，由被告李才记负担。二审中双方当事人均无提供新证据。本院经审理查明事实与原审查明事实相一致。本院认为，本案中，上诉人李才记与被上诉人和明念签订的涉案厂房租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。涉案合同约定租赁期为5年，即从2014年元月1日起至2018年12月31日止，故自2019年元月1日起，双方之间关于租赁合同的权利义务终止。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。故原审判决上诉人李才记腾空并向被上诉人和明念交付涉案租赁物并无不当。综上所述，李才记的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由李才记负担。本判决为终审判决。审判长  杨天兰审判员  尤 薇审判员  连红举二〇二〇年五月十一日书记员  付艳娜执行催告通知书履行义务人：根据2016年9月25日中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。如果有财产拒不履行，你将承担如下法律责任：1、增加执行成本。未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。2、消费行为限制。限制乘坐一等以上动车、高铁、飞机、入住星级宾馆、酒店、旅游度假、上夜总会、高尔夫球场、新建、扩建、装修房屋、出境。3、经商立项限制。限制设立金融类公司、社会组织、发行债券、股票、终止股权行权、从事不动产、国有资产交易、使用国有自然资源、获得政府补贴、政策支持、海关认证、从事药品、食品等行业及房地产、建筑企业资质、授信。4、就业就学限制。限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员、担任国企高管、金融机构高管、事业单位法定代表人、社会组织负责人、党代表、人大代表、政协委员、子女就读高收费私立学校。5、评先受奖限制。不得评为道德模范、获得慈善类奖项，已获得的予以撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。6、控制资金财产。查封、扣押、冻结、划拨、变价、扣留、提取、拍卖、变卖可供执行的存款、债券、股票、基金、收入及财产。7、追回债权抵债。对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保、与他人共有、第三人占有的财产。8、拘传拘留罚款。对无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。9、刑事自诉追究。申请执行人对拒不执行判决、裁定的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。10、刑事责任承担。有能力而拒不执行法院判决、裁定，情节特别严重的，处三年以上，七年以下有期徒刑，并处罚金。邮编：461000地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口