江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终6725号上诉人（原审原告）：夏青，男，1970年4月10日生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：郑天鹏，江苏彭隆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：程世秀，女，1937年12月10日生，汉族，住山东省青岛市李沧区。委托诉讼代理人：丁宁，被上诉人之子，1963年4月1日生，汉族，住山东省青岛市市南区。上诉人夏青因与被上诉人程世秀房屋买卖合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院(2018)苏0311民初5402号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人夏青的委托诉讼代理人郑天鹏，被上诉人程世秀及其委托诉讼代理人丁宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。夏青上诉请求:一、撤销一审判决，依法改判程世秀向夏青双倍返还定金20万元，并赔偿夏青因房屋升值损失62.6万元及装修损失77238.5元；或将本案发回重审。二、本案一、二审诉讼费用由程世秀承担。事实与理由：一审法院判决程世秀向夏青支付249500元，属于适用法律错误。具体理由如下：一、夏青在缔约阶段并无任何过错，不应承担缔约过失责任。且程世秀已依法取得涉案房屋的处置权，其并不存在“无权处分”，也不是造成合同无法继续履行的原因。首先，涉案房屋系遗产，该遗产的继承人包括程世秀及三名子女。夏青基于程世秀与其他共有人之间系直系亲属关系，且程世秀是母亲，完全有理由相信程世秀能够代表其子女全权处理涉案房屋，故其处分涉案房屋的行为应当是有效的。其次，程世秀已经依法取得涉案房屋的处分权。2017年8月7日程世秀已通过调解的方式获得了涉案房屋八分之七的份额。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。涉案房屋按份共有人丁小青在法定期限内并没有要求行使优先购买权。可见，其事实上已经丧失了优先购买权。程世秀继续履行购房合同亦无任何法律障碍,其完全有能力继续履行合同。综上，一审法院以双方在缔约阶段均存在过错，且是因为该缔约过失造成合同不能继续履行，据此判令程世秀无需双倍返还定金及由双方对损失各自承担50%的认定是错误的。二、一审判决以2017年7月涉案房屋评估价格作为夏青应获得房屋增值收益的依据显然是错误的，应当以2018年9月10日的评估价格150.6万元作为定案依据。因为丁小青是否同意处分涉案房屋并不影响程世秀是否继续履行涉案合同，故夏青即使知晓丁小青不同意处分涉案房屋，但随着程世秀已经取得了涉案房屋的处分权，夏青有理由相信程世秀有能力继续履行合同，亦无需采取“另行购房等措施止损”。三、一审判决认定房屋评估价格中包含装修损失是错误的。涉案房屋评估中应分别对涉案房屋的市场价格及装修价值进行评估，但一审中评估机构仅是对涉案房屋的市场价值进行了评估。在评估测量当日，评估人员在现场表示对于装修无法进行评估，一审法官在此之后也要求夏青提供装修期间的票据。因此，一审判决认定房屋评估价格中包含装修损失是错误的。综上，造成合同无法继续履行的原因是程世秀恶意违约，故意不履行合同，并不存在因缔约过失造成合同无法继续履行的情形，夏青无需承担过失责任。程世秀答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当依法维持，驳回夏青的上诉请求。具体理由如下：一、夏青辩称其在缔约阶段无任何过错，与事实不符。1、在一审起诉书中夏青明确提出：程世秀承诺负责做子女的工作以促成合同履行，说明夏青明知本案合同有履行风险；2、一审已经查明夏青是先由其母亲和程世秀协商的购房事宜，其母亲和程世秀是上下楼的老邻居、朋友，熟悉并了解程世秀的家庭情况，知道房屋属于遗产并且该房屋的产权证的名字不是程世秀，夏青并非善意；3、程世秀的大儿子丁宁在知悉程世秀欲将房屋出售给夏青的母亲后，于2017年4月12日专程带程世秀到夏青母亲家，明确告知小妹丁向荣远在国外，二妹丁小青和母亲程世秀不睦，丁宁尊重母亲程世秀的意见，如果能够做通工作，则房屋只卖给周家（夏青），已经支付的10万元作为意向保证金，夏青也知道有风险制止了其母亲再预付部分款项的要求。4、程世秀二女儿丁小青知悉母亲欲出售房屋，并已经允许夏青先行入住后，向已经入住的夏青明确表达不愿意出售。在房屋进行评估时，丁小青也到现场表示不同意出售。5、夏青以防止丁小青来闹为由，欺骗80多岁的程世秀在涉案房屋买卖合同上签字，却并未说明定金的含义。6、夏青明确知道本案房屋系遗产且子女对遗产处置方式有不同意见，诱骗程世秀签署合同，并非善意。7、夏青一、二审的委托诉讼代理律师，也曾由夏青介绍给程世秀，为程世秀全程代理程世秀诉讼丁小青遗产继承案件，充分说明了夏青明知本案房屋的权属瑕疵。综上，夏青在缔约阶段，存在明显过错，一审法院认定事实准确。二、夏青在缔约阶段明确知道程世秀并无完整处分权，至于后来程世秀出于善意，以及二个外地的儿女尊重老人的选择，进行了遗产赠与行为，是在缔约阶段以后，并不能因此否认夏青在缔约过程中的自身过错。一审法院对履约阶段的双方责任、以及因此导致的损失进行了认定，并未涉及所谓的“不能履行”的责任，更未涉及所谓优先购买权的问题。三、一审判决认定本案房屋评估价值的时间点为2017年7月，是完全正确的。夏青在2017年7月之前就知晓房屋权属存在瑕疵，其不及时止损，而是放任损失扩大，明显恶意。夏青在充分知情且在其他共有人未在场的情况下与程世秀单独签订该协议，其主观明显非善意。夏青仅仅支付了十万元的定金，就先行入住了涉案房屋，后又另行购买了其他住房，即程世秀并未占用夏青的购房资金，也未占用夏青的购房资格，即使计算自然增值，也应该以夏青的十万元定金为计算依据。四、关于装修费用，一审法院认定事实清晰，有理有据。一审房屋评估报告明确注明：评估价格包含房屋装修。程世秀一审认可夏青的装修产生费用（非正规发票），但并不认可独立于房屋评估价值之外的，因为事实上评估机构也表示无法单独评估装修价值。所以，一审法院对装修费的认定，并无错误。综上，请二审法院依法维持一审判决。夏青向一审法院起诉请求：1、解除夏青与程世秀签订的《房屋交易协议》；2、程世秀向夏青双倍返还购房定金20万元，并向夏青赔偿房屋升值损失和装修损失；3、诉讼费用由程世秀承担。鉴定后，夏青将第2项诉讼请求变更为：请求判令程世秀向夏青双倍返还购房定金20万元，并向夏青赔偿房屋升值损失62.6万元及装修损失77238.5元。其余诉请不变。一审法院审理查明：涉案房屋坐落在康居小区A5#-2-302，登记在丁肃名下。其中地下室建筑面积19.55平方米，2-302室建筑面积134.07平方米。2015年7月2日，丁肃死亡。丁肃与程世秀共育有丁宁、丁向荣、丁小青三名子女。2017年4月12日，夏青（乙方）与程世秀（甲方）签订《房屋交易协议》，约定甲方以88万元将坐落于徐州市康居小区AA5-2-302室（包括对应的地下室一间）出售给乙方，并配合乙方办理过户手续；同意在过户之前将房屋交给乙方装修搬家入住；乙方负责过户期间甲乙双方的房屋过户手续费；甲方签订此协议时已经确认收到乙方此套房屋购买定金10万元。协议约定了其他内容。双方均在协议上签字。协议签订后，夏青将定金10万元付给程世秀。程世秀将房屋交付给夏青，夏青遂对涉案房屋进行装修。装修产生费用77238.5元。装修结束后，夏青一直在涉案房屋中居住至今。审理中，夏青向一审法院申请：1、对涉案房屋及地下室的市场价值进行评估；2、对涉案房屋夏青装修部分的现存价值进行评估。一审法院遂委托江苏中盛土地房地产评估造价咨询有限公司进行鉴定。在鉴定过程中，程世秀同意将夏青提交的装修票据作为认定装修价值的依据，一审法院在取得双方同意后遂撤销第2项评估申请。鉴定结论为：1、评估时点为2017年7月，总估值1179000（含地下室）；2、评估时点为2018年9月10日，总估值150.6万元（含地下室）。本次鉴定产生鉴定费14380。另查明，2017年7月4日，程世秀、丁宁、丁向荣（三原告共同委托诉讼代理人郑天鹏即本案夏青代理人）将丁小青以继承纠纷诉至一审法院，夏青认可系其将郑天鹏律师介绍给程世秀。审理中双方达成调解：原告程世秀、丁宁、丁向荣与被告丁小青经协商一致，丁宁、丁向荣自愿将应当继承的被继承人丁肃名下的坐落于徐州市泉山区产（徐房权证泉山字第××号）中的份额赠予程世秀所有，登记在被继承人丁肃名下的坐落于徐州市泉山区产归程世秀、丁小青按份共有，其中程世秀对该房产享有八分之七的份额，丁小青对该房产享有八分之一的份额；因该房产继承产生的相关过户费用由程世秀、丁小青按其享有的份额承担相应费用。再查明，2018年5月9日，夏青、于文珂与徐州市华辰丽景房产开发有限公司购买位于，双方约定商品房单价为7453.36元/平方米，总价款675871元，出卖人应当在2018年7月31日前向买受人交付商品房。2018年5月14日，夏青、于文珂就上述房产申请预告登记。一审法院认为：一、夏青与程世秀之间的购房协议是否为房屋买卖协议。夏青与程世秀之间的购房协议对房屋的位置、具体房屋及总价款进行了约定，符合购房合同的要件要求，应认定为房屋买卖协议。二、夏青要求程世秀双倍返还定金有无事实和法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”夏青与程世秀约定“甲方签订此协议时已经确认收到乙方此套房屋购买定金10万元”，可见该定金的性质为履约定金，是夏青对夏青与程世秀履行该协议的担保。在缔约阶段，夏青与程世秀系多年邻居，应对程世秀的家庭情况极为了解，明知涉案房屋属于遗产，而遗产的继承人包括程世秀及三名子女，程世秀并无完整的处分权，存在因其他继承人不同意出卖涉案房屋而致使合同履行不能的风险，夏青与程世秀对合同无法继续履行均有过错，都应承担相应的过错责任，故夏青无权以程世秀违约为由要求返还定金，故一审法院仅支持夏青要求程世秀返还已支付的10万元定金。三、夏青要求赔偿房屋升值及装修损失有无事实和法律依据。夏青与程世秀在缔约阶段均有过错，应对损失分别承担50%的责任。各项损失如下：1、装修损失。夏青在接手涉案房屋后即对涉案房屋进行装修并入住，结合夏青提交的装修票据、装修公司的决算报价，确认夏青的装修损失为77238.5元。2、夏青应获得房屋增值收益而未获得的损失。2017年7月，程世秀、丁宁、丁向荣将丁小青以继承纠纷诉至一审法院，而程世秀、丁宁、丁向荣的代理人系夏青代理人郑天鹏，郑天鹏是夏青推荐给程世秀做继承纠纷一案代理人的，可推知在该日之前，夏青已知晓丁小青不同意处分涉案房屋，夏青应采取另行购房等措施及时止损。故一审法院选择2017年7月的房屋价格1179000元（含地下室）作为计算夏青应获得房屋增值收益的依据。该评估价格包含装修损失77238.5元，裸房价值应为1101761.5元（1179000元-77238.5元）。程世秀称夏青以低于市场的价格从判断能力较差的程世秀手中购买到涉案房屋，但并未举证夏青与程世秀签订协议时涉案房屋的市场价格，一审法院对夏青的主张不予支持。房屋增值损失应为221761.5元（1101761.5元-880000元）。至于程世秀称夏青已另行购置房屋，不存在房屋增值损失。因夏青购置房屋并签订协议的时间为2018年5月9日，而一审法院采取的评估时点为2017年7月，计算的是自2017年4月12日至本年7月4日夏青预期利益损失，对程世秀的辩称主张不予采纳。综上，夏青各项损失合计299000元（221761.5元+77238.5元）。其中夏青应负担损失为149500元，程世秀应负担部分为149500元。夏青辩称应扣除相当于房租的房屋占用费，但程世秀并未提出反诉，一审法院不予理涉。加上程世秀应返还夏青的定金100000元，程世秀应支付夏青249500元。夏青与程世秀均同意解除涉案合同，一审法院予以支持。遂判令：一、解除夏青与程世秀签订的《房屋交易协议》；二、程世秀于一审法院判决生效后十日内支付夏青249500元；三、驳回夏青的其他诉讼请求。二审期间，双方当事人均未提供新证据。本院二审查明事实与一审一致。本院认为：关于程世秀应否双倍返还定金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，1、夏青与程世秀系多年邻居，对程世秀的家庭情况极为了解，其明知涉案房屋属于遗产，而遗产的继承人包括程世秀及三名子女，程世秀并无完整的处分权，有可能存在因其他继承人不同意出卖涉案房屋的情形。2、在签订涉案房屋买卖合同后，程世秀即将涉案房屋交给夏青居住使用。程世秀为了能够顺利履行涉案房屋买卖合同，与其子女就涉案房屋的继承分配进行了诉讼，法院最终认定对于涉案房屋程世秀、丁小青按份共有，其中程世秀对该房产享有八分之七的份额，丁小青对该房产享有八分之一的份额。但是，丁小青依然不同意出售涉案房屋，并拒绝配合办理产权变更登记手续。3、对于丁小青不同意出售以及不配合的行为，程世秀是没有过错的，且夏青在签订涉案房屋买卖合同时就应知晓有可能存在因其他继承人不同意出卖涉案房屋的情形。4、夏青在其上诉状中也认为程世秀对涉案房产享有八分之七的份额，涉案房屋买卖合同能够继续履行，而现有证据又不足以证明程世秀存在违约行为，故夏青要求解除涉案房屋买卖合同是对其权益的自行处分。综上，夏青要求程世秀双倍返还定金有无事实和法律依据，本院依法不予支持。关于一审法院以2017年7月作为涉案房屋价格的鉴定时间点是否适当的问题。2017年7月，程世秀、丁宁、丁向荣将丁小青以继承纠纷诉至一审法院，对于该次诉讼夏青是知晓的，并向程世秀、丁宁、丁向荣推荐了律师郑天鹏作为其委托诉讼代理人。此时，夏青应当知晓丁小青不同意出售涉案房屋的事实，其应采取及时止损的措施。故一审法院选择2017年7月作为涉案房屋价格的鉴定时间点，并无不当。关于涉案房屋的评估价格中是否包含装修损失的问题。涉案房屋的估价报告明确载明“本次评估价值包括待估房地产的房屋价值、土地使用权价值、装饰装潢设施价值、配套设施价值、附属设施价值以及其他不可移动部分的价值。”根据上述内容，涉案房屋的评估价格中已经包含了夏青主张的装修损失，故对于夏青的该项上诉主张，本院依法不予支持。综上，夏青的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用12835元，由上诉人夏青负担。本判决为终审判决。审判长  单雪晴审判员  张 伟审判员  崔金城二〇二〇年五月十三日书记员  金宇婷