北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终3200号上诉人（原审原告）：赵洪忱，男，1971年4月18日出生。上诉人（原审原告）：昝兰荣，女，1969年10月2日出生。上诉人（原审被告）：刘小玮，男，1981年2月20日出生。委托诉讼代理人：石金平，北京典石律师事务所律师。上诉人（原审被告）：尚文姝，女，1990年2月9日出生。委托诉讼代理人：石金平，北京典石律师事务所律师。上诉人（原审被告）：孟宪明，男，1982年5月20日出生。委托诉讼代理人：刘士永，北京市擎天律师事务所律师。上诉人赵洪忱、昝兰荣与上诉人刘小玮、尚文姝及上诉人孟宪明房屋买卖合同纠纷一案，各方均不服北京市怀柔区人民法院（2019）京0116民初6266号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法开庭审理了本案。上诉人赵洪忱、昝兰荣，上诉人刘小玮、尚文姝的共同委托诉讼代理人石金平，上诉人孟宪明及其委托诉讼代理人刘士永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵洪忱、昝兰荣上诉请求：1、维持一审判决第一项和第二项，撤销一审判决第三项，依法改判刘小玮、尚文姝及孟宪明共同给付赵洪忱、昝兰荣购房款214万元，并以413.9万元为基数按照日万分之五的标准支付自2018年7月20日起至实际付清全部购房款之日止的违约金。2、判令本案一审和二审诉讼费均由刘小玮、尚文姝、孟宪明承担。事实与理由：1、一审法院认定用于解除李明山抵押贷款的数额为214万元并折抵了赵洪忱、昝兰荣应得购房款缺乏事实根据和法律依据。交易房产实际是赵洪忱、昝兰荣财产，孟宪明作为出名人，利用交易房产登记在其名下的便利条件，私自将交易房产抵押给李明山200万元，此情况赵洪忱、昝兰荣均不知情。原房主王晓东对交易房产抵押情况的陈述存在不实之处，交易房屋先后被抵押四次，按照王晓东的说法，前三次赵洪忱、昝兰荣均不知情，那么第四次赵洪忱、昝兰荣怎么就知情了，王晓东的说法根本不合常理，交易房产王晓东早就卖给赵洪忱、昝兰荣了，如果其抵押赵洪忱、昝兰荣不可能同意。王晓东和孟宪明是亲戚关系，王晓东被刑拘前已经清偿了前三次借款，并解除了前三次的抵押登记，而李明山的抵押登记没有解除，王晓东为了维护孟宪明没有如实陈述全部事实。根据法院调取的卷宗材料：王晓东称其向常国海借款，抵押权人是谁不清楚。2017年8月24日孟庆阳转王国栋100万+76万+20万=196万，而孟宪明签200万的收条。2017年9月15日房屋抵押给李明山200万。本案房屋交易过程中，2018年5月16日刘小玮转给孟宪明200万，孟宪明同日转给常国新。没有任何一笔款项是是给李明山的，在案证据根本不能认定用于解除李明山抵押贷款的款项214万元，更不能用这214万元来折抵赵洪忱、昝兰荣应得的购房款。2、一审法院未支持赵洪忱、昝兰荣要求刘小玮、尚文姝及孟宪明支付违约金的诉讼请求与合同约定不符，没有事实根据和法律依据。一审法院已经认定刘小玮、尚文姝欠付赵洪忱、昝兰荣购房款，有违约行为，根据2018年5月11日签订的《存量房屋买卖居间合同》第6页第七条第(二)项关于逾期付款违约责任的约定，理应按照欠付金额为基数按照日万分之五的标准支付违约金。一审法院未支持赵洪忱、昝兰荣主张违约金的诉讼请求，不符合客观事实和法律规定。刘小玮、尚文姝上诉请求：撤销一审判决第一项，一、二审诉讼费由赵洪忱、昝兰荣承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，刘小玮、尚文姝与赵洪忱、昝兰荣不存在合同关系，刘小玮、尚文姝与孟宪明签订的房屋买卖合同及补充协议应合法有效。2018年4月28日刘小玮、尚文姝与产权人孟宪明签订了的房屋买卖合同，并约定了成交价为650万元。刘小玮、尚文姝购房之前并不认识赵洪忱、昝兰荣，是在依照合同支付了部分房款后，赵洪忱、昝兰荣联系刘小玮、尚文姝，说明与孟宪明之间有经济纠纷，要求刘小玮、尚文姝在支付后期房款时，要先通知赵洪忱、昝兰荣，后刘小玮、尚文姝向孟宪明核实，孟宪明明确告知，与刘小玮、尚文姝无关不用管，由孟宪明自己处理经济纠纷。2018年5月11日刘小玮、尚文姝与孟宪明签订的708万元的《存量房屋买卖居间合同》系刘小玮、尚文姝在孟宪明的授意下为了避税而签订的，并非双方的真实意思表达，不应认定为一审法院判决的依据。一审法院认定孟宪明为赵洪忱、昝兰荣的代理人，没有事实和法律依据。赵洪忱、昝兰荣出示的借名买房协议书，系孟宪明在被殴打和胁迫的情况下被迫签订的，并非其真实意思。孟宪明作为登记的产权人，刘小玮有理由相信其享有处分权，并且在2018年5月16日孟宪明与刘小玮、尚文姝又签订了房屋买卖合同补充协议再次确认成交价为650万元。依据2018年的市场价格，涉诉房屋所在地成交价均在600万元左右，708万明显高于市场价，判决由刘小玮、尚文姝按708万元履行，明显有失公允。孟宪明上诉请求：撤销一审判决第二项，一、二审诉讼费由赵洪忱、昝兰荣承担。事实与理由：1、一审法院认定涉案房屋原所有权人为赵洪忱、昝兰荣属事实认定错误，赵洪忱、昝兰荣没有充足的证据证明购买了涉案房屋，其所述购买涉案房屋系采用口头形式，不符合常理，亦不符合交易习惯，退一步讲即使购买不动产确实存在口头交易的情况，那么房屋的权利凭证也应交与买受人。2、本案涉及到不同主体的两个法律关系，一审法院在一个案件中且缺少当事人参加的情况下一并处理是错误的。赵洪忱、昝兰荣与王晓东之间的房屋买卖合同是否成立，如成立是否有效应先行予以确认。赵洪忱、昝兰荣作为本案适格主体的前提是与王晓东订立的口头买卖协议成立且有效，只有解决这个问题才能确认赵洪忱、昝兰荣在本案中的主体身份，而该合同的确认需赵洪忱、昝兰荣先行确认之诉或者在王晓东及田苗的参加下审理或征询王晓东和田苗的意见。3、一审法院确认孟宪明与赵洪忱、昝兰荣2015年3月26日（实为2018年9月19日）签订的《协议书》有效是错误的，该协议系在赵洪忱、昝兰荣对孟宪明进行殴打及胁迫的情况下签订，并不是孟宪明的真实意思表示。赵洪忱、昝兰荣从未与孟宪明就借名买房事宜进行过任何协商，事实上也不存在借名买房的事实，且涉案房屋实际所有权人为案外人田苗，在没有所有权人对赵洪忱、昝兰荣购买房屋这一事实确认的情况下，孟宪明也不可能与赵洪忱、昝兰荣签订任何协议。涉案房屋过户至孟宪明名下的时间系2015年4月，王晓东陈述与赵洪忱、昝兰荣商谈出售房屋的时间系2016年，而根据赵洪忱、昝兰荣提交的证据，赵洪忱、昝兰荣偿还贷款的起始时间是2015年11月，也即房屋过户至孟宪明名下时赵洪忱、昝兰荣还未与王晓东沟通购房事宜，何谈借用孟宪明名义买房的事实。4、孟宪明不应给付赵洪忱、昝兰荣购房款，且一审法院认定数额错误。孟宪明对于房屋出售给赵洪忱、昝兰荣是不知情的。孟宪明出售房屋系基于案外人的授权，且所得到的全部款项均按照授权偿还了贷款和借款，孟宪明并没有因此而获利。即使孟宪明偿还的两笔信用贷款不能得到确认，那么根据一审法院认定的给付金额也是错误的。根据一审证据可以认定孟宪明自刘小玮、尚文姝处收到购房款5217000元，其中偿还建设银行贷款的金额为2683086.74元，偿还李明山处借款及利息2140000元，转给赵洪忱、昝兰荣300000元，共5123086.74元，还余93913.26元，而不是一审法院认定的136000元。赵洪忱、昝兰荣向一审法院起诉请求：1、请求人民法院判令刘小玮、尚文姝、孟宪明共同支付拖欠赵洪忱、昝兰荣的购房款4110000元；2、判令刘小玮、尚文姝、孟宪明以4110000元为基数，按照日万分之五的标准向赵洪忱、昝兰荣支付自2018年7月20日起至实际付清全部欠款之日止的违约金，暂计200000元；3、判令自2018年5月11日始，位于北京市怀柔区桥梓镇八龙桥雅苑×号楼×层×单元×1房屋和×至×1层×单元×房屋相关的水费、电费、燃气费、供暖费、物业费等费用均由刘小玮、尚文姝负担；4、本案诉讼费由刘小玮、尚文姝、孟宪明承担。诉讼过程中，赵洪忱、昝兰荣撤回第三项诉讼请求。一审法院认定事实：2015年3月26日，甲方赵洪忱与乙方孟宪明签订《协议书》，约定乙方购买怀柔区桥梓镇八龙桥雅苑×号楼×至×1层×单元101，包括地下室怀柔区桥梓镇八龙桥雅苑×号楼一层×单元×1房屋，实际出资为甲方，实际产权人为甲方，在平等自愿的基础上经充分协商，达成如下协议：一、乙方购买此房屋，实际出资人为甲方，实际产权人为甲方；二、上述买卖房屋的买卖合同以乙方名义签订后交由甲方持有和保管，以后关于该房屋取得的一切手续资料包括但不限于房产证、土地使用证、完税证明、交款凭证等，均由甲方持有和保管。五、甲方如不需在取得该房屋的房产证前转让该房屋，房屋产权证暂办至乙方名下，产权证由甲方保管……。六、该房屋交付时，由甲方收房……。《协议书》结尾处赵洪忱、孟宪明签字按手印。庭审中，赵洪忱与孟宪明均认可该《协议书》系2018年9月19日所签，且孟宪明提出系在受到赵洪忱殴打和胁迫下签订。2015年4月10日，案外人田苗与孟宪明签订《存量房屋买卖合同》，约定将北京市怀柔区桥梓镇八龙桥雅苑×号楼×至×1层×单元×房屋及×号楼×层×单元×1号配套地下室出售给孟宪明，2015年4月13日，案外人田苗与孟宪明登记结婚，2015年4月21日上述101室和102地下室登记至孟宪明名下。2015年4月22日，孟宪明向中国建设银行怀柔分行申请贷款，并签订了《个人住房借款合同》，该合同特别签订条款第二十八条约定，借款人孟宪明应将借款用于购置售房人田苗的位于北京市怀柔区桥梓镇八龙桥雅苑×号楼×至×1层×单元×房屋，借款金额为2800000元，第三十七条抵押财产约定，抵押财产为北京市怀柔区桥梓镇八龙桥雅苑×号楼×至×1层×单元×房屋，贷款期限为36个月。庭审中孟宪明承认，涉案房屋虽然登记在自己名下，但房产证和贷款指定还款账户的银行卡均不在自己手上，也没有在涉案房屋中居住，赵洪忱、昝兰荣在涉案房屋中居住，但自己不知道为什么。2018年4月25日，刘小玮与赵洪忱添加为微信好友。2018年4月28日，出卖人孟宪明与买受人尚文姝（刘小玮代签）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定将位于北京市怀柔区桥梓镇八龙桥雅苑×号楼×单元×房屋，地下无，建筑面积223.92平方米卖予尚文姝，并提出该房屋设置有建设银行怀柔支行和李明山的贷款，约定出卖人于2018年5月15日前解除抵押登记。该合同第四条约定房屋成交价格为6500000元，买受人于2018年5月31日前一次性付清。第六条房屋交付约定，买卖房屋于2018年5月31日前交付并办理产权转移登记。该合同结尾处孟宪明签字按手印，刘小玮代尚文姝签字按手印。庭审中，孟宪明、刘小玮认可签订该份合同时赵洪忱不在场也不知道。2018年5月11日，出卖人孟宪明与买受人尚文姝签订《存量房屋买卖居间合同》（以下简称《存量合同》），约定孟宪明将位于北京市怀柔区桥梓镇八龙桥雅苑×号楼×至×1层×单元×房屋，建筑面积223.92平方米，出售给尚文姝，房屋抵押情况为建设银行怀柔支行、李明山两笔，抵押登记日期为2015年4月22日和2017年9月15日，出卖人应于2018年5月29日前办理抵押注销手续。房屋成交价款为1230000元，附属设施价格为5850000元，买受人在签订合同时支付定金300000元。该《存量合同》第三条第二项付款方式为分期方式，买受人于2018年5月14日向出卖人交付房款人民币2000000元，解除李明山抵押。买受人于2018年5月29日向出卖人交付房款人民币2670000元，解除建行怀柔支行抵押。买受人于过户后15日内向出卖人交付房款人民币2110000元，支付剩余全部房款及附属设施款。第六条房屋的交付约定，出卖人应在解除李明山抵押当日前将该房屋交付给买受人。第十条权属转移登记约定，自本合同签订之日起建行抵押解除2日内，双方共同向相关部门申请办理房屋权属转移登记手续。《存量合同》结尾处孟宪明在出卖人处签字按手印，尚文姝在买受人处签字，刘小玮在买受人代理人处签字按手印，北京达达楼霖房地产经纪有限公司在经纪机构处加盖公章。庭审中，双方均认可签订《存量合同》时赵洪忱、昝兰荣、孟宪明、刘小玮、尚文姝均在场，孟宪明、赵洪忱均认可定金300000元当场由刘小玮转给孟宪明，孟宪明再转给赵洪忱。2018年5月16日，出卖人孟宪明与买受人尚文姝、居间方北京东升伟业房地产经纪有限公司签订《房屋买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》），该《补充协议》第一条约定，甲方所售房屋位于怀柔区桥梓镇八龙桥雅苑×号楼×至×1层×单元101。第四条约定该房屋成交价格共计人民币6500000元。其中包含房屋本体交易价格为人民币1120000元，该房屋装饰装修、家具家电、附属设施及庭院装修绿化补偿款为人民币5380000元。第五条付款方式及期限的具体约定，乙方应于2018年5月12日内直接支付给甲方人民币定金300000元。乙方应于2018年5月16日直接支付给甲方首付款人民币2140000元。第八条甲乙双方约定增加包括但不限于以下内容作为本协议附件，1、乙方支付甲方定金人民币叁拾万元整，当日甲方腾房给乙方并同意乙方进行装修，乙方支付甲方人民币贰佰壹拾肆万元整作为首付款，此款项用于解除李明山对该房屋的二次抵押。其中，人民币贰佰万元整是本金，人民币壹拾肆万元整为支付李明山利息。2、该房屋一抵的建设银行怀柔支行债权人民币贰佰捌拾万元整，以实际欠款数为准，解除该抵押后，甲方配合乙方办理过户手续，在解除该抵押过程中所产生的费用，由总房款中划扣。3、其余尾款乙方在完成地下室过户后交付给甲方。该《补充协议》结尾处出卖人孟宪明签字按手印，买受人刘小玮代尚文姝签字按手印，北京东升伟业房地产经纪有限公司加盖公章。涉案房屋于2018年5月11日交付给刘小玮、尚文姝，二人多次向孟宪明支付购房款共计5217000元，孟宪明予以认可。后赵洪忱多次催要房款，刘小玮制作了虚假的1500000元转账记录发送给赵洪忱，赵洪忱核实无果。2018年9月19日上午，赵洪忱、昝兰荣及其家属与孟宪明在和谐置家办公楼进行协商，庭审中孟宪明提出在这次协商中，赵洪忱等三人对其进行了殴打和威胁，赵洪忱予以否认。当天下午，赵洪忱、昝兰荣、孟宪明、刘小玮及达达楼霖工作人员在达达楼霖进行协商，后因协商不成，刘小玮报警，警察出警并进行了调解，后甲方孟宪明、乙方尚文姝及丙方北京达达楼霖房地产经济有限公司签订《补充协议》（以下简称《补充协议1》），约定，经三方友好协商，甲方出售给乙方北京市怀柔区桥梓镇八龙桥雅苑×号楼×1-×室楼房，房款剩余壹伯玖拾捌万元（￥1980000元整）乙方于此房配套地下室（怀柔区桥梓镇八龙桥雅苑×号楼-×层×单元-×1号）过户当日打入丙方账户，如违约乙方付违约金每天壹万元整（小写￥10000元整）。甲方孟宪明签字按手印，乙方尚文姝刘小伟代签，丙方孙思齐签字并加盖北京达达楼霖房地产经纪有限公司合同专用章。后各方均未按照《补充协议1》履行。2018年9月20日，孟宪明向北京市公安局怀柔分局泉河派出所报警，称被赵洪忱、昝兰荣殴打、威胁，公安机关受理后，至今未予立案。后赵洪忱向北京市公安局怀柔分局报案，称孟宪明涉嫌合同诈骗，公安机关经查后未予立案。因尾款给付问题产生争议，赵洪忱、昝兰荣持诉称理由诉至法院。案件审理过程中，孟宪明、刘小玮及尚文姝持答辩意见，不同意赵洪忱、昝兰荣的诉讼请求。另查明，1、赵洪忱、昝兰荣提出因与王晓东有多笔债务往来，自己觉得他无法偿还，大约2015年3月份左右，王晓东对他说有房子可以出售，自己就和王晓东、孟宪明一起商量买房的事情，后来因为没有北京户口，决定借用孟宪明的名义购买涉案房屋，房款经与王晓东协商，一部分用二人之间的债务抵顶，后又支付了现金五十多万，建设银行的贷款由自己负责偿还，并确定于2015年11月入住，入住之后的贷款由自己按月打入孟宪明的还款账户。涉案房屋的房本自己曾经和王晓东索要，他提出找不到了。2、王晓东在孟宪明涉嫌合同诈骗案件中的询问笔录中表示，他先用田苗的名义购买了涉案房屋，后又让孟宪明、田苗通过夫妻间买卖的形式将涉案房屋登记到孟宪明名下。涉案房屋一共有四笔贷款，第一笔是2015年3月份，孟宪明在建设银行怀柔支行申请的2800000元贷款，钱是和谐置家公司用了。第二笔是向聂京发借款600000元，用涉案房屋进行的抵押贷款。第三笔是2016年向邢春香个人借款1000000元，也是用涉案房屋作的个人抵押贷款。第四笔是2017年向常国新个人借款2000000元，用涉案房屋进行个人抵押贷款，但具体的抵押权人他不知道是谁。涉案房屋是他本人实际购买，借用孟宪明的名字。他被抓之前跟孟宪明说，他还不上这些贷款，房子在孟宪明名下，孟宪明可以把这套房子卖了偿还用孟宪明名字借的钱。当时他用该房子抵押向常国新借款2000000元之前，他跟赵洪忱说过，要用该房抵押借款，赵洪忱也是知道并同意的。涉案房屋是在2016年的时候卖给一个叫赵洪忱的人，他和赵洪忱早有业务往来，在他被抓之前问赵洪忱要不要涉案房屋，他说要就卖了。当时是3500000元左右卖给赵洪忱的，没有书面合同。是否给首付记不清了，即使给也没有书面的手续。赵洪忱已经装修，并且入住，每个月房屋贷款也是赵洪忱还的，他知道建设银行2800000元的贷款。关于常国新的个人抵押借款2000000元，我曾经当着赵洪忱的面跟孟宪明说，如果这个钱还不上，你们两个把这个房子卖了，还这笔借款，当时赵洪忱在场没有提出异议。聂京发和邢春香的抵押个人借款赵洪忱不知道，但是钱我已经还了。我把涉案房屋卖给赵洪忱后房子相关手续都在我公司放着，也没有给过赵洪忱。3、赵洪忱自2015年11月开始，每月按照基本固定金额向孟宪明名下的用于偿还涉案房屋建设银行贷款的账户转账，直至2018年5月，涉案房屋出售。4、经法院与怀柔区不动产交易中心了解，涉案×1号地下室可以正常进行变更登记。5、刘小玮支付给孟宪明的购买涉案房屋的购房款中，赵洪忱、昝兰荣及刘小玮均认可涉及中国建设银行怀柔支行的房屋贷款系用该购房款偿还，但李明山的2000000元个人抵押贷款及孟宪明的个人信用借款赵洪忱不认可系用涉案房屋购房款解压和偿还，刘小玮、尚文姝及孟宪明则均认可。6、刘小玮、尚文姝表示不在本案中处理涉案地下室过户问题，另案解决。一审法院认为：民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。本案中，根据当事人庭审中的陈述以及法院查明的事实，结合《协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》、《存量房屋买卖居间合同》、《房屋买卖合同补充协议》、刑事卷宗等相关证据，可以认定赵洪忱、昝兰荣与孟宪明之间系借名买房关系，赵洪忱、昝兰荣为借名人，孟宪明为被借名人，涉案×号房屋及×1号地下室的实际所有权人为赵洪忱、昝兰荣。孟宪明虽辩称《协议书》系受殴打和胁迫签订，但其未能提供充分证据证明，故法院对孟宪明的该项主张不予采纳。现三人合意将涉案×号房屋及×1号地下室出售给尚文姝、刘小玮，该合意出售涉案房屋的行为，实质上是一种口头委托行为，即赵洪忱、昝兰荣委托孟宪明将涉案房屋及地下室出售。现孟宪明受赵洪忱、昝兰荣委托，与尚文姝签订的《存量房屋买卖居间合同》系各方当事人的真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，应为合法有效，对各方均具有约束力。至于尚文姝与孟宪明签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》，实为孟宪明超越赵洪忱、昝兰荣委托权限作出的代理行为，现委托人赵洪忱、昝兰荣又不予认可，故上述两份协议对赵洪忱、昝兰荣不产生法律效力。故本案涉案房屋及地下室的买卖合同应为孟宪明与尚文姝于2018年5月11日签订的《存量房屋买卖居间合同》，合同价款为7080000元。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。买受人应当按照约定的数额支付价款。合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。代理人不履行或者不完全履行职责，造成被代理人损害的，应当承担民事责任。孟宪明系涉案房屋名义上的出卖人，赵洪忱、昝兰荣系涉案房屋的实际所有权人，刘小玮将购房款支付给孟宪明符合法律规定及一般交易习惯，法院予以确认，鉴于孟宪明及刘小玮、尚文姝均认可已付房款为5217000元，法院不持异议。因《存量房屋买卖居间合同》中约定了涉案房屋涉及建设银行怀柔支行及李明山两笔抵押贷款，且进一步约定了已支付房款的用途为解除上述两笔抵押贷款，案外人王晓东又提出赵洪忱、昝兰荣在购买涉案房屋时即知晓上述两笔抵押贷款的事实，现建设银行怀柔支行及李明山的抵押贷款已经实际解除，故法院认定涉案房屋及地下室购房款中涉及解除建设银行怀柔支行及李明山贷款部分应折抵未支付的剩余购房款。已支付房款剩余部分，孟宪明未经赵洪忱、昝兰荣授权，私自将收取的购房款用于偿还赵洪忱、昝兰荣不知情的个人欠款，其后果与赵洪忱、昝兰荣无关，应由孟宪明向赵洪忱、昝兰荣支付。关于刘小玮、尚文姝已付房款中用于解除建设银行怀柔支行抵押贷款的数额，根据银行流水及个人还款凭证，法院认定为2641000元；用于解除李明山抵押贷款的数额，根据银行流水及当事人认可情况，法院认定为2140000元。关于刘小玮、尚文姝已给付赵洪忱、昝兰荣的300000元购房款，因赵洪忱、昝兰荣认可，法院不持异议，并在计算剩余应支付房款中予以扣除。鉴于孟宪明超越代理权的行为，现赵洪忱、昝兰荣作为涉案房屋及地下室的实际所有权人，要求购房人向其直接支付购房款有事实和法律依据，法院予以支持。故刘小玮、尚文姝应向赵洪忱、昝兰荣支付剩余的购房款，具体数额法院核定。另，经法院释明，刘小玮、尚文姝不要求在本案中一并处理涉案地下室权属转移登记，法院对此不持异议，其可另行诉讼主张。综上，一审法院判决：一、尚文姝、刘小玮于判决生效之日起三十日内给付赵洪忱、昝兰荣剩余购房款1863000元；二、孟宪明于判决生效之日起三十日内给付赵洪忱、昝兰荣购房款136000元；三、驳回赵洪忱、昝兰荣的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，根据《协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》、《存量房屋买卖居间合同》、《房屋买卖合同补充协议》、刑事卷宗等证据及查明的事实，可认定赵洪忱、昝兰荣与孟宪明之间系借名买房关系，赵洪忱、昝兰荣为借名人，孟宪明为被借名人。孟宪明虽主张《协议书》系受殴打和胁迫签订，但其未能提供充分证据证明，一审法院对孟宪明的该项主张不予采纳并无不当。关于涉案房屋及地下室买卖合同的认定问题。赵洪忱、昝兰荣、孟宪明三人合意出售涉案房屋的行为，实质上是一种口头委托行为，即赵洪忱、昝兰荣委托孟宪明将涉案房屋及地下室出售。孟宪明受赵洪忱、昝兰荣的委托，与尚文姝签订的《存量房屋买卖居间合同》系各方当事人的真实意思表示应属合法有效。关于尚文姝与孟宪明签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》，系孟宪明超越赵洪忱、昝兰荣委托权限作出的代理行为，赵洪忱、昝兰荣又不予认可，故上述两份协议对赵洪忱、昝兰荣不产生法律效力。综上，一审法院认定涉案房屋及地下室的买卖合同为2018年5月11日签订的《存量房屋买卖居间合同》，合同价款为7080000元并无不当。刘小玮、尚文姝主张合同价款为650万元，于法无据，本院不予采信。关于房款支付的问题。《存量房屋买卖居间合同》中约定了涉案房屋涉及建设银行怀柔支行及李明山两笔抵押贷款，且约定已支付房款的用途为解除上述两笔抵押贷款，案外人王晓东又提出赵洪忱、昝兰荣在购买涉案房屋时即知晓上述两笔抵押贷款的事实，现建设银行怀柔支行及李明山的抵押贷款已实际解除，故一审法院认定涉案房屋及地下室购房款中涉及解除建设银行怀柔支行及李明山贷款部分应折抵未支付的剩余购房款并无不当。赵洪忱、昝兰荣主张解除抵押贷款不应折抵购房款，无合同与法律依据，本院不予支持。关于已支付房款剩余部分，孟宪明未经赵洪忱、昝兰荣授权，私自将收取的购房款用于偿还赵洪忱、昝兰荣不知情的个人欠款，其后果与赵洪忱、昝兰荣无关，应由孟宪明向赵洪忱、昝兰荣支付。关于孟宪明主张一审法院判决给付购房款数额错误的问题。根据查明的事实，关于孟宪明建设银行账户中转入的245万元与19.1万元两笔款项，一审法院已认定系尚文姝已付房款中用于解除建设银行怀柔支行抵押贷款的部分，各方对此亦不持异议。关于孟宪明主张的建设银行账户中2018年7月1日之前的各笔扣款，与尚文姝支付的房款无关，且孟宪明未能举证证明系用于解除建设银行怀柔支行抵押贷款，故对孟宪明的该部分主张，本院不予采信。关于2018年7月10日刘小玮转入孟宪明建设银行账户款项14000元的问题。首先，刘小玮2019年5月28日在公安机关刑事案卷中所书写的付款说明中，明确载明用于解除孟宪明建行抵押的系尚文姝转入孟宪明建行账户的245万元与19.1万元两笔款项。其次，根据合同相对性原则，《存量房屋买卖居间合同》系尚文姝与孟宪明之间签订，应由尚文姝向孟宪明支付购房款，且实际上245万元与19.1万元两笔款项均系用尚文姝的账户支付，而该笔14000元系由刘小玮账户转入。再次，2018年7月1日孟宪明本人亦向该账户中转入14000元，综上，根据本案现有证据不足以证明该笔款项系用于偿还解除建设银行怀柔支行抵押贷款，故对孟宪明的该项主张，本院不予支持。孟宪明如有证据证明该笔款项系用于偿还解除建设银行怀柔支行抵押贷款，可另行诉讼解决。综上所述，赵洪忱、昝兰荣要求购房人向其直接支付剩余购房款有事实与法律依据，一审法院予以支持并无不当。此外，经一审法院释明，刘小玮、尚文姝不要求在本案中一并处理涉案地下室权属转移登记，其可另行诉讼解决。综上，赵洪忱、昝兰荣与刘小玮、尚文姝及孟宪明的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费48507元，由赵洪忱、昝兰荣负担23920元（已交纳）；由刘小玮、尚文姝负担21567元（已交纳）；由孟宪明负担3020元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 申峻屹二〇二〇年五月二十五日法官助理 张 立书 记 员 陈 猛