广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终3683号上诉人（原审被告）：包德华，男，1968年11月5日出生，汉族，身份证住址湖北省随县均。被上诉人（原审原告）：卢国添，男，1955年10月16日出生，汉族，身份证住址广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：王海鹏，广东敏锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄桂红，广东敏锐律师事务所实习人员。上诉人包德华因与被上诉人卢国添房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初10475号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案后，依法组成合议庭，经双方当事人同意进行书面审理。现已审理终结。包德华上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回卢国添的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由卢国添承担。事实和理由：首先，一审法院认定的包德华占用房屋系认定事实不清。实际上，包德华看到搬迁通知后，已经另外寻找房屋搬迁，并于2018年7月2日与广州市番禺区华成工艺饰品有限公司签订新房屋的《租赁合同》，包德华于2018年7月28日在货拉拉司机的帮忙下，将屋内所有物品打包装车，房屋空无一物，固定装修未经破坏，经卢国添公司的员工确认后放行运走，走的时候并未上锁。从一般的交易习惯，符合财产清点、场地验收，确认是包德华本人取走物品等交接流程，包德华自2018年7月28日以后已经不占用该场地。其次，卢国添与新承租人谢震东场地交接延误事实不清。（1）通知于2018年7月31日搬迁完毕，在一审程序中卢国添未提交任何与谢震东有场地交接的证据资料，卢国添未提交谢震东主张房屋占用费、限期交付房屋的任何证据资料。（2）提供的卢国添向谢震东支付18000元租金的事实也不清，证据也不足。收款人身份不明确，微信备注名为“青松”，卢国添自称是谢震东的员工，并没有提供任何的证据证明，《收据》经手人也不明确，仅载明“良”。（3）2018年7月31日后场地的使用权归新承租人谢震东所有，谢震东从未向包德华提出过任何主张。（4）卢国添与谢震东场地交付并无延误，卢国添称2018年8月29日取回钥匙并将钥匙交付给谢震东的事实毫无证据支撑(无交付钥匙给谢震东证据)。认定包德华在8月29日交接完毕有失公允。再者，包德华在收到《搬迁通知》才知道该房屋属于违建房屋，因卢国添欺诈行为导致包德华装修损失，应当承担相应的赔偿责任，为此双方进行过多次谈论，最终达成一致意见是包德华于2018年7月31日前迁出房屋，装修费用及押金抵2018年7月31日前所有未清的租金，包德华与卢国添两清，双方无需再向对方支付任何费用。综上，一审判决缺乏事实和法律依据，判决结果有失公允，恳请二审予以改判。卢国添辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公平合理，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。一、因涉案物业未取得建设工程规划许可证及产权证，一审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，认定包德华与卢国添签订的《租赁合同》无效，合乎法律规定。二、一审法院在认定租赁合同无效的情形下，判决包德华参照合同约定租金标准向卢国添支付2018年4月22日至2018年8月29日期间占用费，合理合法。首先，包德华对于欠付卢国添涉案租赁物业2018年5月至7月的租金的事实，一直是确认的，只是包德华主张其交纳的租赁保证金(押金)39000元可用于抵偿该三个月租金并已与卢国添达成口头协议。对此，卢国添不予认可。（1）卢国添从未与包德华达成租赁保证金充抵2018年5月至7月租金的口头协议；（2）包德华在2018年4月22日至2018年7月21日期间的租金(即2018年5月至7月的租金)应为41600元，即使以租赁保证金39000元充抵等额租金(实为占用费，下同)，包德华仍欠付卢国添租金2600元。其次，对于包德华在2018年7月22日至2018年8月29日期间仍然占用涉案租赁物业的事实，一审法院亦认定事实无误。包德华一审承认其与卢国添的租赁合同到期后(即2018年7月22日后)，一直未与卢国添及新承租方(即谢震东)办理厂房交接手续，直至2018年8月29日，所以无论其是否在期间内实际搬离涉案物业，但因未办理交接手续而持续占用涉案物业是事实。再次，一审法院判决包德华参照合同约定的租金标准向卢国添支付2018年7月22日至2018年8月29日期间的占用费，合理合法。2018年7月22日至2018年7月31日本身属于卢国添向广州市番禺区钟村镇胜石经济合作社租赁涉案物业的承租期限内，包德华继续占用涉案物业，理应参照合同约定的租金标准向卢国添支付相应占用费。至于2018年8月1日至2018年8月29日期间，包德华继续占用涉案物业亦是事实，且卢国添也提供了向涉案物业新承租人支付2018年8月租金18000元的证据，但包德华没有提供任何证据证明其向涉案物业的新承租人支付该期间租金或涉案物业的新承租人向其追索该期间租金或占用费。一审法院参照原合同约定的14300元的月租金标准而不是按照卢国添实际支付18000元的标准来计付包德华在此期间的占用费，已是对包德华权益的最大程度保护。综上，卢国添认为一审判决准确无误，公平合理，请求二审法院驳回包德华的上诉，维持原判。卢国添于2018年10月25日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.包德华向卢国添支付2018年4月21至2018年7月21日期间的租金合计41600元及2018年7月22日至2018年8月29日期间的占用费37180元，合计78780元；2.包德华已向卢国添支付的保证金39000元归卢国添所有，无需退还；3.包德华承担本案所有诉讼费用。一审法院经审理认定事实如下：2008年7月23日，卢国添与广州市番禺区钟村镇胜石村经济合作社签订《租赁合同》，约定卢国添向该社租赁位于XX的宿舍大楼（约670平方米建筑面积）及围墙内空地一块，用途为作宿舍或简易工厂使用，租赁期限十年，从2008年8月1日至2018年7月31日止。2015年3月24日，卢国添与包德华签订《租赁合同》，约定卢国添将座落于广州市番禺区XX号内的厂房出租给包德华作生产用途使用，该厂房总建筑面积约2000平方米，租赁期限为2015年3月24日至2018年7月11日，2015年3月24日至2015年5月20日为免租装修期，2015年5月21日至2018年5月21日期间的每月租金为13000元、2018年5月21日至2018年7月21日期间的每月租金为14300元；包德华在签订合同当天向卢国添支付39000元作为租赁保证金，保证金在租赁期满，包德华不再续租，经卢国添验收建筑物后，且包德华付清水电费、税费、工人工资及一切费用、租金之日起三天内由卢国添不计利息返还给包德华；包德华于每月5日支付当月租金及上月水电费用，逾期支付水、电费，应向卢国添按8‰每天计付违约金；卢国添在2015年3月25日将该建筑物交付包德华使用；合同第六条约定：租赁期内，包德华逾期支付租金，每一天按租金8‰收取滞纳金，逾期支付租金达30天的，卢国添有权收回租赁物，且按包德华提前解约处理，包德华已付的保证金卢国添不予退还；合同第十条约定：本合同提前终止或有效期届满，卢国添与包德华双方未达成续租协议的，包德华应于终止之日或租赁期限满之日迁离租赁物，并将其返还卢国添；包德华逾期不迁离或不返还租赁物的，应向卢国添加倍支付租金，但卢国添有权通知包德华不接受双倍租金，并有权收回租赁物，强行将租赁屋内的包德华物品搬离租赁物，不负保管责任。上述合同签订后，卢国添将涉案厂房交付包德华使用，包德华向卢国添交纳租赁保证金39000元。2018年4月23日，广州市番禺区钟村镇胜石村村民委员会向包德华发出《搬迁通知》，告知包德华租用的东涌桥脚的宿舍楼合同于2018年7月31日到期，2018年4月19日在三资交易中心进行公开竞投，由谢震东以每月每平方米20元中标，通知包德华于2018年7月31日搬迁完毕。此后，包德华无再向卢国添交纳租金。关于包德华为何拒交2018年5月至7月租金的问题，包德华辩称得知涉案场地并非卢国添中标后，知道无机会承租五年，合同还有三个月到期，故向卢国添提出以押金冲抵最后三个月租金，卢国添对此默示同意，为此提交了其与卢国添员工张建华微信聊天记录佐证。对此，卢国添予以否认，认为从未同意包德华以押金冲抵最后三个月租金。从包德华与张建华（包德华在微信中的备注名为“张房东华仔”）的聊天记录可见，张建华于2018年6月17日向包德华催交租金，包德华回复租期五年变成三年，造成其损失，且因为押了三个月的房租，不同意再支付。张建华于2018年6月18日答复包德华，称卢国添的意见是包德华需将三个月的租金先结了。在其后的聊天沟通中，张建华也明确了包德华需先交纳租金，卢国添需资金周转，押金合同期满后肯定可以退押金。此后，由于包德华希望继续承租涉案厂房，卢国添从中协调包德华与谢震东洽谈租约事宜，张建华于2018年8月23日向包德华微信告知新业主已同意租8年，先交三按一租等，不租都要交这个月的租金，并拿来钥匙。2018年8月24日，张建华再次在微信中催促包德华把钥匙拿回来，新业主正在催。2018年8月29日，包德华将钥匙交还给卢国添，包德华在诉讼中述称租赁合同到期后，由于双方仍在谈续租问题和装修物赔偿问题，故没有与卢国添及新承租方办理厂房交接手续，并继续持有钥匙，但其已将财物搬走，卷闸门并没有上锁。卢国添则表示因为没有钥匙，不清楚包德华何时搬走财物，故无法收回管业，直至2018年8月29日取得钥匙后，才将钥匙交给新的承租人谢震东，并因为包德华占有涉案厂房的事实支付了谢震东18000元。关于卢国添支付新承租人谢震东18000元租金的问题，卢国添提交一份张建华与微信备注名为“青松”的聊天记录及《收据》，其中微信聊天记录载明张建华于2018年8月31日向青松微信转账东涌桥费用18000元；《收据》经手人为“良”，载明“今收到卢国添石壁街东涌大桥宿舍楼租金18000元（8月租金）。”卢国添表示青松是谢震东的员工，不清楚青松的具体姓名。在一审诉讼过程中，卢国添表示广州市番禺区XX号内的厂房即为东冲桥脚的宿舍大楼，其于2008年从广州市番禺区钟村镇胜石村经济合作社加建了一千多方的简易厂房。对于涉案租赁物是否合法建筑或有合法报建手续，卢国添仅提交复印自广州市番禺区市场监督管理局的盖有“钟村街临时经营场所使用证明业务专用章”的《钟村街道临时经营场所使用证明》，该证明载明广州市番禺区XX房，经营面积220平方米，可临时作为生产（经营）性场所使用，同时载明本证明仅在办理租赁（借用）合同登记备案手续和办理工商营业执照及有关许可文件时作场地证明文件使用，不代表对建筑物合法性的确认，也不能作为房屋权属的证明。此外，卢国添未提交其他关于涉案房产的权属或经依法规划报建的相关证据。一审法院向卢国添释明租赁合同无效，是否增加、变更诉讼请求，卢国添明确坚持诉讼请求，如法院认定合同无效，包德华仍需参照租金标准支付场地占用费。一审法院认为：依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。由于涉案物业未取得建设工程规划许可证且无产权证，故卢国添与包德华签订的《租赁确认书》为无效合同。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。卢国添主张包德华交纳的保证金39000元归其所有，无法律依据，一审法院不予支持。涉案合同2018年7月21日到期，包德华自2018年4月22日至2018年7月21日止占有使用涉案房产，依法应向卢国添折价补偿占有使用期间的占用费，5月份的占用费可参照合同约定的13000元计算，6月、7月可参照合同约定的14300元/月计算，共计41600元，故卢国添现主张包德华支付41600元，一审法院予以支持，但租金应表述为房屋占用费。包德华在诉讼过程中一直主张其缴纳押金冲抵拖欠的租金，因此包德华拖欠的房屋占用费可以其缴纳的押金39000元进行冲抵，冲抵后包德华还应支付卢国添房屋使用费2600元。对于合同期满后即2018年7月21日后的房屋占用费，包德华确认合同到期后并未向卢国添或新的承租人办理交接手续和交还钥匙，从包德华与卢国添方代表张建华的微信聊天记录和一审庭审中双方的陈述可见，直至2018年8月24日，卢国添仍在催促包德华交还钥匙，此段时间包德华仍在与新的承租人协商继续租赁的问题，综合现有证据和双方的陈述，一审法院确认包德华在2018年7月22日至2018年8月29日期间仍然占有涉案房产，包德华辩称房屋已交还、未锁门不存在交还钥匙的抗辩，与一般交易习惯不符，场地交还因涉及财产清点、场地验收等问题，应以场地交接手续或交还钥匙等形式体现，故其抗辩缺乏事实依据，一审法院不予采纳。上述合同期满后占用期间，其中2018年7月22日至2018年7月31日止为卢国添的承租期，2018年8月1日起属新的承租人的租期，根据卢国添提交的证据，卢国添向新的承租人支付了8月份的租金18000元，因此卢国添有权向包德华主张该段期间占有房产的使用费，占用费标准可参照合同约定的租金标准调整为14300元/月计付39日，计得为18590元（14300元/月÷30日/月×39日）。综上，包德华共应支付卢国添2018年4月22日至2018年8月29日止的房屋占用费21190元（2600元+18590元）。对于卢国添其他诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审法院于2019年11月19日作出如下判决：一、包德华于本判决发生法律效力之日起五日内向卢国添支付房屋占用费21190元；二、驳回卢国添的其他诉讼请求。如包德华未按本判决指定的期间履行上述给付款项的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2656元（已由卢国添预交），由卢国添承担2178元，包德华负担479元。本院二审期间，包德华向本院提交了《搬迁通知》复印件、《房屋租赁合同》复印件、《收据》复印件、《微信支付界面》、《2018年9、10月水电费记录》复印件以及联系货拉拉司机的界面截图，拟证明包德华已于2018年7月28日即已搬离涉案物业。卢国添认为，上述不属于二审期间的新证据．不应采信。除《搬迁通知》在一审阶段有提供外，其他证据均没有提供，但其他证据的发生或取得的时间明显在一审庭审前，包德华拒不提供，应当承担举证不能的责任，不得视为二审阶段的新证据。退一步讲，即使为二审阶段的新证据，《房屋租赁合同》、《收据》等并不能证明包德华在2018年7月22日后已将涉案物业交还给包德华管业的事实，也与包德华在一审庭审中确认的一直未与卢国添及新承租方(即谢震东)办理厂房交接手续，其继续持有厂房钥匙，直至2018年8月29日才交还钥匙的内容相冲突，因此不应采信。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。综合上诉人包德华的上诉意见和被上诉人卢国添的答辩意见，本案二审争议的问题是：一、卢国添何时收回涉案物业；二、包德华应否承担占用期间的费用。关于卢国添何时收回涉案物业的问题。包德华在二审过程中补充提交《搬迁通知》复印件、《房屋租赁合同》复印件、《收据》复印件、《微信支付界面》、《2018年9、10月水电费记录》复印件以及联系货拉拉司机的界面截图等证据，拟证明涉案物业在2018年7月28日已经交回给卢国添。对此本院认为，租赁物业交回应当以双方办理交接手续或出租人实际占有租赁物的时间为准。包德华在涉案场地租赁到期后，自行搬离。虽然涉案场地已经清空，大门未上锁，但因包德华未与卢国添办理交接手续，交回钥匙，在此情形下，卢国添尚不能合法处置涉案场地。一审法院以卢国添收到钥匙的时间，认定包德华实际于2018年8月29日交回涉案场地具有充分的事实和法律依据，本院予以维持。包德华认为应以其搬离涉案场地的时间作为场地实际收回时间于法无据，本院予以驳回。包德华于二审中提供的证据不足以证明涉案场地已于2018年7月28日交回给卢国添，对该证据本院不予采信。关于包德华应否承担占用期间的费用问题。涉案租赁合同虽因租赁物未办理报建手续而无效，但依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，包德华应当依照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。一审法院参照原租赁合同约定的租金标准，判决包德华支付至实际收回租赁物时止的占有使用费符合法律的规定。对于卢国添支付给新的出租人的18000元占有使用费的真实性问题，属于卢国添与案外人之间的法律关系，不属本案审查范围。一审判决并未依照卢国添实际支付给案外人的租金金额确定包德华应当支付的占用费，故卢国添是否实际支付了该笔费用以及实际支付金额，与包德华应当支付占有使用费并无关联。对包德华的该上诉主张本院不予支持。综上所述，上诉人包德华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费330元，由上诉人包德华负担。本判决为终审判决。审判长  赵琦铭审判员  黄春成审判员  柳玮玮二〇二〇年五月二十六日书记员  陈婷婷郭蔚琳