新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新01民终1004号   上诉人（原审原告）：申武昌，男，1971年8月12日出生，汉族，无固定职业，住青海省互助土族自治县。   委托诉讼代理人：周鹏，上海市锦天城（乌鲁木齐）律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：梁志坚，男，1971年2月2日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。   原审第三人：乌鲁木齐亿诚宜居商贸有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区西八家户路1145号门面。   法定代表人：**，该公司总经理。   上诉人申武昌因与被上诉人梁志坚、原审第三人乌鲁木齐亿诚宜居商贸有限公司（以下简称亿诚宜居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2019）新0103民初9660号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月17日立案后，依法组成合议庭，于2020年5月6日开庭进行了审理。上诉人申武昌的委托诉讼代理人周鹏到庭参加诉讼，被上诉人梁志坚、原审第三人亿诚宜居公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   申武昌上诉请求：撤销一审判决，改判解除我与梁志坚签订的《房屋买卖合同》，并判令梁志坚退还我定金20,000元或发回重审。事实和理由：一审判决驳回我的诉讼请求，属认定事实不清，显失公平。梁志坚于2015年6月8日将涉案房屋抵押给乌鲁木齐市商业银行股份有限公司友好支行贷款2,000,000元，且涉案房屋于2016年1月8日被一审法院查封，查封状态持续至今。梁志坚在明知涉案房屋已经抵押且查封的情况下，仍与我签订《房屋买卖合同》并收取购房定金，有套取我房款的主观恶意，其行为违反诚实信用原则，存在明显过错。涉案房屋无法再次办理按揭贷款和过户手续，涉案的《房屋买卖合同》事实上无法继续履行，属法律上或者事实上不能履行的情形，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，涉案的《房屋买卖合同》应当解除，梁志坚应当承担相应的法律责任。请求二审法院查清事实，依法改判。   梁志坚未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见。   亿诚宜居公司未到庭参加诉讼亦未提交书面陈述意见。   申武昌向一审法院起诉请求：1．判令解除申武昌与梁志坚签订的《房屋买卖合同》；2．判令梁志坚退还定金20,000元；3．判令梁志坚赔偿违约金296,000元。   一审法院认定事实：2016年9月15日，申武昌出具授权委托书一份，委托案外人李财代其签订购买乌鲁木齐市沙依巴克区阿勒泰路汇芙园A栋1单元501、502号《房屋买卖合同》，案外人李财在合同上的签名申武昌认可，相关法律责任由申武昌承担。2016年9月18日，案外人李财（乙方）、梁志坚（甲方）与亿诚宜居公司（丙方）共同签订《房屋买卖合同》，就房屋买卖事宜达成以下约定：1．乙方同意购买甲方拥有的坐落在××路、502号住宅，建筑面积为290㎡；2．乙方购买该房产属：按揭购买；3．上述房产的交易价格为：人民币1,480,000元整；4．乙方应于2016年9月18日支付定金20,000元给甲方；5．该房产办理过户手续时甲方应积极配合乙方办理过户，丙方协助双方办理过户手续，办理过户的税费及过户的相关费用由乙方缴纳；6．该房产因甲方存在一房二卖的现象或其他违约责任，则甲方无条件接受乙方的退房要求，并由甲方承担给乙方造成的实际损失和承担相应的法律责任，同时承担总房款20%的违约金并退还乙方所交的所有房款；同样，如乙方中途单方违约，也承担总房款20%的违约金和相应的法律责任……10．其他约定事项：此房款包含固定装修，注：①银行贷款不了的甲方无责任（无息）退还乙方所交的房款；②预评完之后乙方付首付款后7个工作日内将该房屋交付乙方使用；③乙方付首付款之日起60个工作日内办理完该房屋手续。2016年9月19日，梁志坚向申武昌出具收条一张，载明：今收到申武昌交来购汇芙园A-1-501、502室购房定金20,000元（贰万元整）。2016年6月30日，案外人言海生（甲方）与案外人李财（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定：甲方将位于乌市××园租赁给乙方，租期自2016年6月30日至2017年6月30日止；月租金为每月叁仟元，租金按季支付。房租到期应提前30天交纳，乙方若不继续租住，应提前30天通知甲方。合同到期乙方享有优先租用权，经甲、乙双方协商同意，可续签合同，并提前30天续签合同并交纳房租等其他租赁事宜。租期届满后，双方分别于2017年6月30日、2019年6月30日分别签订房屋租赁合同，就延长租期、租金缴纳等事项进行约定。2016年10月26日，申武昌通过案外人李梅名下尾号为7633的中国工商银行账户向案外人言海生名下尾号为3685的中国工商银行账户汇款9,000元，附言：办公室房租。2017年申武昌通过案外人李梅名下中国工商银账户向案外人言海生名下中国工商银行汇款共计36,000元。2018年申武昌分别通过案外人湖南现代德雷工程有限公司新疆分公司、常爱萍名下银行账户向案外人言海生汇款共计36,000元。2019年申武昌通过案外人湖南现代德雷工程有限公司新疆分公司名下银行账户向案外人言海生汇款共计27,000元。梁志坚为乌鲁木齐市沙依巴克区阿勒泰路661号汇芙小区A栋5层1单元501、502室房屋的所有权人。申武昌系湖南现代德雷工程有限公司新疆分公司负责人。梁志坚已于2015年6月8日将名下位于乌鲁木齐市××区，产权证号为乌房权证沙依巴克区字第XXXX及乌鲁木齐市沙依巴克区阿勒泰路661号汇芙小区A栋5层1单元502，产权证号为乌房权证沙依巴克区字第42012411765的两套房屋，向乌鲁木齐市商业银行股份有限公司友好支行抵押，乌鲁木齐市商业银行股份有限公司友好支行为第一轮抵押权人，抵押方式均为一般抵押，债权数额均为1,000,000元，债权履行起止时间均为2015年6月8日至2020年6月8日。2016年1月8日起，涉案房产被法院依法查封。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以说明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。申武昌与梁志坚签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，应确认合法有效，该合同对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按约履行。一审庭审中，申武昌主张其在《房屋买卖合同》签订并按照约定向梁志坚支付定金20,000元后，梁志坚将涉案房屋抵押给第三人，导致无法办理按揭手续，根据合同约定，梁志坚的行为已经构成违约，以此请求解除《房屋买卖合同》。一审法院认为，根据乌鲁木齐市不动产登记信息查询结果显示梁志坚于2015年6月8日办理的房屋抵押登记，双方于2016年9月18日签订《房屋买卖合同》，显然抵押登记在前，签订买卖合同在后，申武昌的主张与此事实相悖。根据房屋买卖交易习惯，买受人在不了解房屋权属及相关登记信息的情况下签订买卖合同，与常理不符，且双方是在亿诚宜居公司的居间下签订的《房屋买卖合同》，亿诚宜居公司作为专业的居间人，长期从事房屋买卖事宜，亿诚宜居公司在一审庭审中陈述其在为申武昌、梁志坚提供居间服务之时对涉案房屋的权属情况已做调查，由此可见，不排除在签订买卖合同之时申武昌已明知涉案房屋处于抵押、查封状态。涉案房屋在签订买卖合同前有抵押登记事宜并非合同中第六条约定的“一房二卖”的情形，对于第六条中的“其他违约责任”中并未具体列明具体违约情形，申武昌亦未提交相应证据证明。综上，申武昌要求解除涉案《房屋买卖合同》，无事实及法律依据，一审法院不予支持。关于申武昌要求梁志坚返还定金及违约金的诉讼请求，因申武昌提供的证据不能证明《房屋买卖合同》存在依约或依法解除的条件，且无证据能够证明梁志坚存在其他违约行为的情况下，申武昌主张梁志坚退还定金并赔偿违约损失的诉讼请求，无事实及法律依据，一审法院亦不予支持。梁志坚经一审法院传票合法传唤，不应诉、不答辩，应承担不利的法律后果。判决：驳回申武昌对梁志坚的诉讼请求。   二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。   本院认为，申武昌与梁志坚于2016年9月18日签订的《房屋买卖合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。本案争议焦点为：一、涉案的《房屋买卖合同》是否应当解除；二、申武昌要求梁志坚退还定金20,000元的诉讼请求能否成立。对此本院分析如下：   一、涉案的《房屋买卖合同》是否应当解除。申武昌主张签订《房屋买卖合同》时，涉案房屋已经被抵押及查封，其无法办理按揭贷款及过户手续，合同属法律上或事实上不能履行的情形，合同应当予以解除。对此本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”，涉案房屋在签订《房屋买卖合同》前已抵押给银行，并由法院进行多轮查封，涉案房屋现无法正常交付或办理产权变更，申武昌与梁志坚之间买卖房屋的合同目的已无法实现，符合法定解除合同的条件，《房屋买卖合同》应当予以解除。因涉案合同系居间买卖合同，申武昌未要求亿诚宜居公司在本案中承担责任，本案中仅能解除申武昌与梁志坚之间的买卖合同关系，其二者与亿诚宜居公司之间的居间合同关系予以保留。对于申武昌要求解除涉案的《房屋买卖合同》中买卖合同关系的上诉请求，本院予以支持。一审法院判决涉案合同继续履行有误，本院予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，申武昌在本案诉讼前未通知梁志坚解除涉案合同，申武昌向一审法院起诉要求解除合同，起诉状副本于2019年10月3日送达梁志坚，应视为申武昌要求解除涉案合同的通知于2019年10月3日到达梁志坚处，本院确认双方签订的《房屋买卖合同》中的买卖合同关系于2019年10月3日解除。   二、申武昌要求梁志坚退还定金20,000元的诉讼请求能否成立。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，申武昌在签订《房屋买卖合同》前未全面了解涉案房屋的抵押、查封情况，梁志坚亦无法交付房屋或办理房屋产权变更，对于合同目的无法实现，双方均有过错，造成的损失由各自承担，合同解除后，申武昌交纳的定金20,000元，梁志坚应当予以退还。故申武昌要求退还定金20,000元的上诉请求，本院亦予以支持。   综上所述，申武昌的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、撤销新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2019）新0103民初9660号民事判决；   二、解除申武昌与梁志坚于2016年9月18日签订的《房屋买卖合同》中的买卖合同关系，解除日期为2019年10月3日；   三、梁志坚退还申武昌定金20,000元。   梁志坚应当于本判决生效之日起十日内将上述款项一次性支付给申武昌。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费3,020元（申武昌已预交），其诉讼标的316,000元，给付标的20,000元，占诉讼标的的6.33%，申武昌负担93.67%即2,828.83元，梁志坚负担6.33%即191.17元；二审案件受理费300元（申武昌已预交），由梁志坚负担。   本判决为终审判决。   审  判  长   谭建艳   审  判  员   庞 艳   审  判  员   高 茜   二 〇 二 〇 年 五 月 二 十 二 日   书  记  员   耿颖硕