河南省三门峡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫12民终369号上诉人（原审原告）：郝银方，男，1971年6月25日生，汉族，住河南省卢氏县。委托诉讼代理人：周志宏，卢氏县启明法律服务所法律工作者。上诉人（原审原告）：任小朋，女，1972年3月10日生，汉族，住河南省卢氏县。委托诉讼代理人：周志宏，卢氏县启明法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：秦西超，男，1954年9月16日生，汉族，住河南省卢氏县。委托诉讼代理人：周清，卢氏县法律援助中心法援律师。被上诉人（原审被告）：刘玉阁，女，1968年12月12日生，汉族，住河南省卢氏县。委托诉讼代理人：周清，卢氏县法律援助中心法援律师。上诉人郝银方、任小朋因与被上诉人刘玉阁、秦西超房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省卢氏县人民法院（2019）豫1224民初1933号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月20日立案后，依法组成合议庭，对案件进行了审理。本案现已审理终结。郝银方、任小朋上诉请求：撤销一审判决发还重审，或按照上诉人一审的诉求直接予以改判。事实与理由：一、一审判决论理错误。（1）根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》的规定，本案双方当事人之间签订的是房屋（商铺）买卖合同，买卖的是商铺，并不是纯粹的土地。一审法院以双方当事人之间的买卖合同违反管理型规定的《中华人民共和国房地产管理法》第四十条的规定，驳回我的诉讼请求，显然错误。（2）双方签订的合同不存在法定无效的情形，是有效合同。被上诉人应按照合同第二条第三款的约定依法履行交付房屋的义务，被上诉人未在约定期间交付房屋属于违约行为，应承担违约责任。（3）卢氏县法院的（2018）豫1224民初1933号和已生效的（2019）豫1224民初122号判决结果互相矛盾。被上诉人一方请求撤销合同的诉求被驳回，意味着合同未被撤销就应当被履行，因此我请求被上诉人交付房屋并承担违约责任，一审我的诉求被驳回，前后矛盾。二、一审法院适用法律错误。一审法院论理时引用的是《房地产管理法》第四十条，判决时却适用该法第四十四条规定，两条的规定内容完全不一样。秦西超，刘玉阁答辩称，1、一审中郝银方、任小朋的诉讼请求是履行合同，交付房屋，协助办理过户手续。一审判决适用《城市房地产管理法》驳回其诉讼请求，由此看出一审判决书并未确认双方合同无效。根据《城市房地产管理法》第四十条的规定，本案是转让程序不完备，房屋的转让登记条件不成就，一审诉讼请求才没有被支持。上诉人的上诉理由是针对“合同无效”提出的，该上诉理由不能成立。2、双方签订的房屋买卖合同在事实上确实无法履行。合同中对“交付房屋范围”双方存在很大分歧，多次协商无果。合同内容约定不明，我方愿意向上诉人退款。郝银方、任小朋一审诉讼请求：1、请求法院依法判令刘玉阁、秦西超履行双方于2015年3月22日签订的《商铺买卖合同》，交付位于卢××县城关镇××号的商铺，并协助郝银方、任小朋办理房产过户手续；2、刘玉阁、秦西超支付违约金440000元；3、本案的诉讼费用由刘玉阁、秦西超承担。一审法院认定事实：2015年3月22日，郝银方、任小朋与秦西超、刘玉阁签订《商铺买卖合同书》，合同主要约定：1、郝银方、任小朋以220万元的价款购买刘玉阁、秦西超位于卢氏××××大街的商铺（产权证号为：房权字第××号，土地使用权证号为：地证号407号）；2、商铺由前后两部分组成，其中前面为两层，系砖混结构，后面为一层，系老房改造为彩钢瓦房；3、商铺位于一层，面积前后共计150平方米；4、商铺四至情况，前三间（两层）为砖混结构：北至外墙根，西至山墙外根，东至山墙外墙；后面（一层）彩钢瓦房：西至墙中心，南至楼房台阶根，东至外墙根；5、商铺占用范围内的土地使用权属为国有，国有土地使用权以划拨方式获得；6、商铺目前被承租人承租，租期截止为2015年8月31日。以上系刘玉阁、秦西超对商铺基本情况的陈述，刘玉阁、秦西超保证对所交易的商铺拥有完全的所有权即占有权、使用权、收益权和处分权，同时也不存在其他人的优先购买权。郝银方、任小朋以刘玉阁、秦西超的保证和陈述为基础，决定整体买受上述商铺。刘玉阁、秦西超保证本合同至生效之日起，不得与上述商铺承租人或其他任何人再订立有关该商铺租赁性质的合同。原商铺承租人，在原租赁合同到期后应直接与郝银方、任小朋重新签订或终止租赁合同；7、付款方式为合同生效后郝银方、任小朋一次性付清刘玉阁、秦西超所有价款，刘玉阁、秦西超应在合同生效后将上述商铺交付郝银方、任小朋，刘玉阁、秦西超及其继承人应一致保证郝银方、任小朋完全拥有商铺的所有权属，应积极协助郝银方、任小朋办理过户手续（若目前不具备过户条件，被告承诺在以后政策许可的情况下协助乙方办理）。郝银方、任小朋在拥有商铺后，行使权力过程中妥善处理周边关系，不得损害和影响邻居安全。若郝银方、任小朋在对彩钢瓦房续层改造时，刘玉阁、秦西超不得干涉。刘玉阁、秦西超保证通向院内道路及二楼楼梯供郝银方、任小朋正常使用，门楼及附属物归刘玉阁、秦西超所有；8、双方在履行本合同过程中若发生争议的应协商解决，协商不成的，应提交卢氏仲裁委员会或人民法院依法处理；9、合同未尽事宜，经双方协商一致，可以订立补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力，若一方违约，应赔偿另一方房款20%的违约金；10、本合同一式三份，双方及证明人各执一份，合同自原、被告双方签字盖章后生效。同日，双方就商铺的付款情况签订补充协议，约定如下：1、合同签订生效之日，郝银方、任小朋支付刘玉阁、秦西超现金70万元；2、现承租人在合同签订生效后，预支付二年租金合计40万元，交由刘玉阁、秦西超抵顶房款；3、刘玉阁、秦西超在卢氏农村商业银行汤河支行的贷款100万元由郝银方、任小朋偿还抵顶房款；4、下余10万元房款郝银方、任小朋于合同签订之日起两年后偿付完毕；5、商铺于现承租人租赁合同到期（2015年8月31日）后，由郝银方、任小朋负责经营。当天，双方及证明人任万民均在《商铺买卖合同书》及补充协议中签名捺印，同时被告将房权字第××号房产证及卢国用（2005）第004号国有土地使用证原件交于郝银方、任小朋。2015年3月22日，即签订协议当天，郝银方通过卢氏农商行五里川支行向刘玉阁账户转款50万元，并向秦西超出具下欠购房款10万元的欠条一份，同时秦西超向任小朋出具210万元的收据一份。2015年3月23日，郝银方再次向刘玉阁账户转款20万元。之后被告按协议约定收取本案房屋2015年至2017年两年的租金共计40万元，郝银方、任小朋还为刘玉阁、秦西超偿还汤河信用社的贷款100万元。除此之外，原告先后于2016年8月份、2017年5月23日向刘玉阁、秦西超孩子秦明账户转款10000元、30000元，至今仍下欠房款6万元未付。2019年1月10日，秦西超、刘玉阁以商铺面积和约定单价计算出的房屋价款与实际相差较大、显失公平为由，向法院起诉郝银方、任小朋，要求撤销双方于2015年3月22日签订的《商铺买卖合同》及补充协议，并要求郝银方、任小朋归还其土地使用证原件（卢国用2005第004号）和房屋所有权证书原件（房权字第××号）。2019年4月26日，卢氏法院经审理后认为秦西超、刘玉阁行使撤销权超过法律规定的期限，遂依法作出（2019）豫1224民初122号民事判决，判决驳回秦西超、刘玉阁的诉讼请求。宣判后，秦西超、刘玉阁不服，向三门峡市中级人民法院提起上诉。2019年6月23日，三门峡市中级人民法院作出（2019）豫12民终1485号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。郝银方、任小朋认为刘玉阁、秦西超未按合同约定按期交付房屋，构成违约，但刘玉阁、秦西超认为合同未明确约定具体的交房时间，且双方对合同的面积范围及是否用房租抵顶房款发生争议，导致房屋无法交付，另外郝银方、任小朋未按照合同约定一次性交付房款，故刘玉阁、秦西超不存在违约，不应支付违约金。双方为此协商未果，郝银方、任小朋遂起诉至法院。一审法院另查明：1988年5月10日，卢氏县人民政府向秦西超颁发的房屋所有权证书（房权字第××号）中记载所有权人为秦西超，所有权性质为私产。2005年3月30日，卢氏县人民政府向秦西超颁发的卢国用（2005）第004号国有土地使用证中记载的土地使用权人为秦西超，使用权面积308.22平方米，土地取得方式为划拨，该证在换证之前系地证号407号。经一审法院审委会讨论后认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”本案中，因原、被告双方签订的《商铺买卖合同》所涉的土地系以划拨方式取得的国有土地，现双方并未按照相关规定进行审批，也未缴纳土地使用权出让金，故郝银方、任小朋要求交付房屋的诉讼请求本院不予支持。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、《中华人民共和国合同法》第四十条之规定，判决如下：驳回郝银方、任小朋的诉讼请求。案件受理费7900元，由郝银方、任小朋承担。二审审理中双方当事人均未提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条明确规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。本案中，上诉人与被上诉人签订的《商铺买卖合同》所涉的土地系以划拨方式取得的国有土地，双方对此并无异议。由于双方在转让房地产时并未按照上述法律规定进行审批，受让方也未按照规定缴纳土地使用权出让金，故郝银方、任小朋直接起诉要求交付房屋的诉讼请求缺乏法律依据，不能成立。综上所述，上诉人任小朋、郝银方的上诉请求缺乏事实和法律依据，不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7900元，由上诉人任小朋、郝银方负担。本判决为终审判决。审判长  范敏英审判员  李 琦审判员  张攀峰二〇二〇年五月十九日书记员  水文彬