湖南省汉寿县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0722民初857号原告：汉寿飞鸿物业服务有限公司，住所地湖南省汉寿县龙阳镇新街社区龙阳中路东侧（生源学校6楼）。法定代表人：周弦，董事长。委托诉讼代理人：袁宜寿，汉寿县奋进法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：孟献彪，汉寿县奋进法律服务所法律工作者。被告：罗盛桂，女，1975年10月8日出生，汉族，住湖南省汉寿县。原告汉寿飞鸿物业服务有限公司（以下简称飞鸿物业公司）与被告罗盛桂物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告飞鸿物业公司的委托诉讼代理人孟献彪、被告罗盛桂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。飞鸿物业公司向本院提出诉讼请求：判令罗盛桂支付飞鸿物业公司拖欠的物业费3314元、违约金870元，共计4184元。事实和理由：飞鸿物业公司于2011年10月31日与湖南飞鸿房地产开发有限公司（以下简称飞鸿房地产公司）订立汉寿县龙阳镇芙蓉东路蓝湾美树小区《前期物业管理服务合同》。2016年3月14日飞鸿物业公司与罗盛桂签订《前期物业管理服务协议》，约定住宅按建筑面积1元/月/平方米收取物业费，罗盛桂的物业坐落于1栋307室，建筑面积为94.71平方米，其每月物业费应为94.71元。但自2016年12月31日后，罗盛桂便拖欠物业费，拖欠时间长达35个月，共欠物业费3386元，根据合同约定，罗盛桂还应支付从逾期之日起按每天万分之五计算的违约金870元。2019年11月30日，飞鸿物业公司已经与蓝湾美树小区业主委员会终止了物业服务合同，罗盛桂应该按照约定支付上述费用，故飞鸿物业公司诉至法院。罗盛桂辩称，1.飞鸿物业公司违约在先，未按照物业合同约定提供物业服务，如未履行制止并报告不法行为义务、未履行安全保卫义务、未公布管理费用收支明细、私吞广告收益、架空层不符合交付条件且未交付给业主、基础设施损坏未修理等；2.罗盛桂主张顺序履行抗辩权，在飞鸿物业公司未按约定完全履行约定的义务前，罗盛桂有权拒绝支付物业服务费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据（飞鸿物业公司提交的告知函），本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.飞鸿物业公司提交的《前期物业管理服务合同》、《前期物业服务协议》，来源合法、内容客观真实、与本案有关联性，故本院均予以采信，罗盛桂对该组证据有异议，且认为合同的期限只有一年，协议的期限只有二年，本院认为，《前期物业管理服务合同》的第四章第九条约定委托管理期限为五年（2011年10月31日至2016年10月31日止），《前期物业服务协议》未约定履行期限，而飞鸿物业公司提供物业服务至2019年11月30日，罗盛桂的质证主张缺乏事实依据，故对其质证意见不予采信；2.飞鸿物业公司提交的《物业费收缴明细》，罗盛桂对该证据有异议，但是未提交反证予以证明，故对该质证意见不予采信，对该证据予以采信；3.罗盛桂提交的《前期物业管理服务协议》，该协议的乙方当事人为肖才军、周艳，非本案被告罗盛桂，该份协议与本案无关，故不予采信；4.罗盛桂提交的汉寿县蓝湾美树业主委员会出具的情况说明、汉寿县蓝湾美树业主委员会出具的《请求解决蓝湾美树商住小区目前存在问题的报告》、照片，一定程度上能够反应飞鸿物业公司提供的物业服务存在一些瑕疵，但无法达到罗盛桂要求证明飞鸿物业公司未尽到物业服务而拒交物业费的目的，故对该组证据证明目的不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年10月31日，飞鸿物业公司与飞鸿房地产公司签订了《前期物业管理服务合同》，约定由飞鸿物业公司对飞鸿·蓝湾美树小区提供前期物业管理服务，委托管理期限为五年。2016年3月14日，飞鸿物业公司与罗盛桂签订《前期物业管理服务协议》，约定罗盛桂按住宅的建筑面积以1元/月/平方米的标准缴纳物业费，缴纳时间为每六个月缴纳一次，当期物业服务费于前次物业服务时间届满前30天缴纳。协议还约定如不按约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，应从逾期之日起每天按应缴金额的万分之五缴纳滞纳金。协议未约定服务期限。罗盛桂所购房屋位于蓝湾美树小区1栋1307室，建筑面积为94.71平方米，每月应缴纳的物业费为94.71元。协议签订后，罗盛桂支付物业费至2016年12月31日，尚欠2017年1月1日至2019年11月30日的物业费。另查明，2019年11月30日，飞鸿物业公司撤离蓝湾美树小区，终止为该小区提供物业服务。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，本案中飞鸿物业公司与飞鸿房地产公司签订的《前期物业管理服务合同》、与罗盛桂与签订的《前期物业管理服务协议》均系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，依法具有合同效力，双方应当按照合同各自履行义务。现飞鸿物业公司依约提供了物业服务，罗盛桂应按约定缴纳物业费，罗盛桂尚欠2017年1月1日至2019年11月30日的物业费为3314.85元（94.71元×35月），故对飞鸿物业公司要求罗盛桂支付物业费3314元的诉讼请求，本院予以支持。罗盛桂辩称飞鸿物业公司服务质量存在问题，系飞鸿物业公司在履行义务的过程中存在的瑕疵，不属于根本违约情形，不能成为拒绝缴纳物业费的理由，且业主拒交物业服务费会造成物业管理无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常缴纳物业服务费业主的利益，故对该项辩称意见不予支持。关于违约金，本院认为，罗盛桂未缴物业费是因飞鸿物业公司提供的物业服务存在一定瑕疵，系事出有因，不属于故意拒缴，故对飞鸿物业公司要求罗盛桂支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，对飞鸿物业公司的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、罗盛桂在本判决生效后十日内支付汉寿飞鸿物业服务有限公司物业服务费3314元；二、驳回汉寿飞鸿物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由罗盛桂负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审判员  代学文二〇二〇年五月七日法官助理谈春艳书记员魏灵附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：(一)遵守管理规约、业主大会议事规则；(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金；(五)按时交纳物业服务费用；(六)法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。