葫芦岛市龙港区人民法院执 行 裁 定 书（2020）辽1403执异19号异议人（案外人）：辽宁辽建门窗幕墙有限公司（曾用名：辽宁北港工业区辽建门窗幕墙有限责任公司，2017年5月26日变更现名）。住所地：葫芦岛北港工业区。法定代表人：黄某，该公司总经理。委托代理人：王某，北京市里仁律师事务所律师。申请执行人：金某，男，汉族，住葫芦岛市连山区。被执行人：葫芦岛长发九方置业有限公司。住所地：葫芦岛市龙港区。法定代表人：徐某，该公司经理。在本院执行申请执行人金某与被执行人葫芦岛长发九方置业有限公司（以下简称“长发九方公司”）民间借贷纠纷一案中，案外人辽宁辽建门窗幕墙有限公司（以下简称“辽建门窗公司”）对本院于2019年1月21日作出的（2019）辽1403民初260-1号民事裁定书中，预查封坐落于龙港区茨齐路印象江南小区46-14号楼1单元1501室、面积为106.06平方米房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成了合议庭进行审查。现已审查终结。案外人辽建门窗公司称，贵院以（2019）辽1403民初260-1号民事裁定书，预查封龙港区××路印象××小区××楼××单元1501室房屋，侵害了异议人的合法权益。理由如下：一、该房屋系异议人自长发九方公司处购买并占有使用至今。2017年3月27日，异议人与长发九方公司签订了《印象江南认购书》，购买了龙港区茨齐路46号印象江南小区4-1-1501号房屋（现房号变更为茨齐路46-14号楼1单元1501室）。同日，异议人与长发九方公司协商，一致确认：以长发九方公司欠付异议人辽建门窗公司制作安装工程款抵偿购房款，长发九方公司向异议人出具了案涉房屋的购房款收据等相关手续。2017年4月1日，异议人缴纳了案涉房屋的物业费、装修押金等费用，并办理了全部入住手续，开始占有、使用该房屋。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，异议人与长发九方公司签订的《印象江南认购书》，应认定为合法有效的商品房买卖合同。二、异议人在购买房屋后，反复催促其办理案涉房屋过户手续。但因长发九方公司财务账款恶化等原因，案涉房屋过户始终未能办理。综上，异议人与长发九方公司已签订了书面的买卖合同，支付了全部购房款并一直控制、占有案涉房屋。案涉房屋在贵院查封前未完成过户系因长发九方公司单方财务问题导致，异议人并无过错。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，请求解除对龙港区××路印象××小区××楼××单元1501室房屋的查封。案外人向本院提交了以下证据：1、《印象江南认购书》；2、葫芦岛市楼门牌标准地名地址审批表；3、塑钢门窗销售合同；4、塑钢门窗安装合同；5、工程竣工结算验收证书；6、工程结算单；7、购房款收据；8、入住费用明细表；9、物业费用单据；10、物业管理服务协议；11、印象江南临时管理公约；12、印象江南消费安全保障协议；13、最高人民法院（2019）最高法民申1560号民事裁定书；14、葫芦岛市中级人民法院（2019）辽14执异6号执行裁定书。申请执行人金某称，早在2016年2月1日，长发九方公司就将案涉房屋出售给我，并给我出具了购房收据。我已实际占有该房屋至今并对该房屋进行了装修，获得了该房屋的物权期待权。后经龙港法院判决，我取得了该房屋的所有权，并申请了强制执行。龙港区法院于2019年1月21日查封了该房屋。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”本案中，因长发九方公司的种种手续不完备及拖延，在先取得房屋所有权的我没有办理房屋转让登记。但根据最高法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条：“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间及其他证据确定。”综上，我与长发九方公司签订买卖合同在先，并合法占有该房屋，异议人合同在后，应认定案涉房屋的所有权为我，请法院驳回异议人的异议申请。申请执行人提交了以下证据：1、商品房买卖合同；2、购房款收据；3、住房照片1张。被执行人长发九方公司未提交答辩意见。本院查明：申请执行人金某与被执行人长发九方公司民间借贷纠纷一案，本院于2019年9月16日作出（2019）辽1403民初260号民事判决书，判令：一、被告葫芦岛长发九方置业有限公司于本判决书生效后十日内一次性偿还原告金某借款本金2,200,000.00元及前期利息748,000.00元，并以2,200,000.00元为基数自2019年1月8日起至实际给付完毕之日止按照年利率24%给付利息；二、驳回原告金某的其他诉讼请求。诉讼中，本院作出（2019）辽1403民初260-1号民事裁定书，预查封了长发九方公司开发的坐落于龙港区××路印象××小区××楼××单元××室、面积为106.06平方米房屋。判决生效后，被执行人长发九方公司未履行法定义务，申请执行人金某向本院执行。执行中，案外人辽建门公司向本院提出书面异议，认为本院预查封的长发九方公司开发的坐落于龙港区××路印象××小区××楼××单元××室、面积为106.06平方米房屋系辽建门窗公司购买。该公司提供了相关证据证明该公司于2017年3月27日与长发九方公司签订了《印象江南认购书》，并以顶账方式支付了全部购房款。4月1日签订物业管理服务协议、消费安全保障协议，交纳了物业费等费用，办理了入住手续。另查明：本院从盛世物业服务有限公司调取的《印象江南业主收房流转书》证明：异议人于2017年3月27日接收了案涉楼房，提供了进户门钥匙和门禁卡，证明其实际控制占有了房屋。再查明，本院调取的《葫芦岛市不动产登记信息查询证明》，证明案涉房屋土地使用权已经被长发九方公司抵押给盛京银行股份有限公司葫芦岛分行，以致房屋无法办理过户手续。再查明，申请执行人金某曾于2017年7月5日以房屋买卖合同为证据，向本院提起确认案涉房屋归其所有、长发九方公司协助办理过户手续的诉讼[案号为（2017）辽1403民初1505号]，本院依申请向长发九方公司发出保全裁定书查封了该房屋。庭审中查明，金某与长发九方公司之间存在借款合同关系，而非房屋买卖合同关系，金某于2017年8月18日提出撤诉申请，本院于2017年8月22日作出准予撤诉的裁定。还查明，案涉房屋现为清水房，未装修，不具备入住条件。认定上述事实的证据有：本院（2019）辽1403民初260号民事判决书、执行案件立案审批表、本院（2019）辽1403民初260-1号民事裁定书、《印象江南认购书》、葫芦岛市楼门牌标准地名地址审批表、塑钢门窗销售合同、塑钢门窗安装合同、工程竣工结算验收证书、工程结算单、购房款收据、入住费用明细表、物业费用单据、物业管理服务协议、印象江南临时管理公约、印象江南消费安全保障协议、《印象江南业主收房流转书》、进户门钥匙、门禁卡、《葫芦岛市不动产登记信息查询证明》、《商品房买卖合同》、购房专用收款收据、房屋室内视频、民事起诉状、财产保全申请书、保全裁定书、送达回证、庭审笔录、撤诉申请、准予撤诉裁定书。本院认为，案外人提供的《印象江南认购书》，能够证明在案涉房屋查封之前，已经与被执行人长发九方公司签订了合法有效的书面买卖合同；案外人提供的入住费用明细表、物业费用单据、物业管理服务协议、印象江南临时管理公约、印象江南消费安全保障协议、《印象江南业主收房流转书》、进户门钥匙、门禁卡等证据，能够证明在本院查封之前其已经接收、控制、占有案涉房屋；案外人提供的塑钢门窗销售合同、塑钢门窗安装合同、工程竣工结算验收证书、工程结算单、购房款收据证据，能够证明案外人以门窗制作安装工程款抵偿购房款的方式，已经支付了全部购房款；本院调取的《葫芦岛市不动产登记信息查询证明》，能够证明未能办理过户手续非因买受人自身原因造成。申请执行人金某虽然向本院提供了《商品房买卖合同》和购房专用收款收据，但本院调取的本院（2017）辽1403民初1505号案卷宗材料，证明金某与长发九方公司之间并不存在房屋买卖关系，而存在民间借贷关系。申请执行人金某依民间借贷关系向本院提起诉讼并申请查封案涉房屋，不仅进一步证明双方不存在房屋买卖合同关系，而且还证明查封案涉房屋在后。查封房屋的裁定不能排除案外人对案涉房屋的合法拥有，申请执行人金某关于驳回案外人的主张本院不予支持。综上，案外人所提异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定之情形，案外人关于解除对案涉房屋查封的异议请求，本院应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条的规定，裁定如下：中止对葫芦岛市龙港区茨齐路印象江南小区46-14号楼1单元1501室的执行。如案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向人民法院提起诉讼。审判长  贺亚军审判员  刘 戈审判员  王海涛二〇二〇年五月二十七日书记员  李树常