上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终3040号上诉人(原审原告、反诉被告)：施明，男，1962年4月21日出生，汉族，住上海市。被上诉人(原审被告、反诉原告)：黄锴，男，1990年1月22日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：顾剑栋，上海剑栋律师事务所律师。委托诉讼代理人：**，上海剑栋律师事务所律师。上诉人施明因与被上诉人黄锴房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2019)沪0109民初18817号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。施明上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持施明的一审诉讼请求。事实和理由：双方就上海市虹口区广灵四路XXX号商铺(以下简称“系争房屋”)签订租赁合同第七条第三款约定“甲方要确保本合同签订前该商铺没有关于归属权和贷款方面的纠纷，如因甲方原因导致相关政府部门出文干扰本合同的正常履行……”，系针对办理营业执照设置。黄锴签订合同前明知商铺内有过期的证照未注销而不告知施明，主观上存在故意，导致施明不能实现签订合同的目的，损失巨大，黄锴的行为属于根本违约。施明一直按照合同约定履行合同，因无法办出食品流通许可证，而黄锴又不愿意协商处理，造成施明的损失，不能达到签订合同的目的和期望的经济利益，在无奈情况下施明以正当理由暂停支付后续房租，并通过司法途径解决，要求解除合同。在合同已经明确约定商铺可用以一切合法经营、黄锴在合同第七条中作出承诺的情况下，施明不需要再去全面了解商铺情况。施明也没有提出合同以外的其他要求，不存在加重黄锴承担义务的范围的情况。黄锴违约造成施明的巨大损失，根据法律规定黄锴应当赔偿损失。黄锴书面意见辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉,维持原判。施明向一审法院起诉请求：1.判令施明与黄锴签订的《商铺租赁合同》于2018年12月10日解除；2.判令黄锴返还施明2019年1月4日至2019年5月3日期间的租金人民币(以下币种均为人民币)140,000元；3.判令黄锴返还施明押金70,000元；4.判令黄锴赔偿施明中介费30,000元；5.判令黄锴赔偿施明违约金100,000元；6.判令黄锴赔偿施明装修费100,000元；7.本案诉讼费、评估费由黄锴负担。黄锴向一审法院反诉请求：1.判令于2019年10月30日解除施明与黄锴签订的《商铺租赁合同》；2.判令施明支付2019年5月4日至2019年10月30日期间的租金205,333元(按每月35,000元标准计算)；3.判令施明支付违约金105,000元；4.判令施明向黄锴支付自2018年12月至2019年10月期间的物业管理费3,368.20元；5.本案受理费由施明负担。一审法院认定事实：2018年12月10日，黄锴(甲方，出租方)与施明(乙方，承租方)签订《商铺租赁合同》，约定：乙方向甲方承租系争房屋作为商业用途使用，建筑面积162.88平方米，本合同租赁期限为5年，租期从2018年12月4日起至2023年12月止；该商铺的月租金：2018年12月4日起至2019年12月4日止为35,000元/月；租金付贰押贰，每期交付日前3天支付；在本合同签订之日，乙方须向甲方交付70,000元整，作为履约保证金；甲方给予乙方一个月的装修时间，自2018年12月4日起至2019年1月4日止，这一个月内，甲方免收租金，乙方在该商铺内使用的水、电等其他费用均由乙方负担，免租期内的物业费由乙方承担；该商铺交付使用后所发生的水电费、物业管理费、有线电视使用费、网络使用费等有关费用，由乙方负责缴纳，与甲方无关。除本合同约定外，如甲乙双方任何一方需提前解除本合同，均需提前2个月通知对方且违约方须向对方支付3个月的租金作为违约金；合同期满时，乙方须在租约期满之日退还房屋，同时经甲方验收该商铺无原始设备损坏及欠缴的水电费与物业管理费后十天内，返还乙方所交70,000元保证金；乙方应如期交纳租赁期间该商铺包括租金在内的各项相关经费；租赁期间，所发生的水电费与物业管理费等，由乙方自行按时缴付；甲方要确保本合同签订前该商铺没有关于归属权和贷款方面的纠纷，如因甲方原因导致相关政府部门出文干扰本合同的正常履行，甲方除退还乙方所缴保证金外，另支付拾万元以补偿乙方因此所承担的损失；甲方无正当理由单方面解除本合同的，给乙方带来装修及搬运损失的，可由乙方提出赔偿经济损失费用拾万元；本条所述正当理由是指本合同所约定的甲方可解除合同的情形以及法定合同解除情形；乙方如拖欠租金，则每逾期一天应按应缴租金的3%交纳违约金；如拖欠租金达1个月，则甲方有权单方终止合同和收回商铺，并有权拒绝返还保证金的50%；合同还约定了其他内容。合同签订后，施明向黄锴支付了保证金70,000元，并总计支付租金140,000元。2018年12月4日，施明签订《佣金确认书》，并支付居间方佣金30,000元。2018年12月29日，黄锴出具《承诺书》表示：系争房屋权利人为黄锴，原承租系争房屋的上海大桶大足部保健有限公司已搬离，现将该房屋出租给上海鑫龙台超市有限公司(施明)，并承诺该房屋无其他租赁关系，如有不实或因房屋引起的纠纷，愿承担全部责任并无条件接受工商部门的裁决。2019年1月7日，施明在系争房屋取得上海鑫龙台超市有限公司营业执照。2019年4月初，施明向居间方及黄锴提出原登记在系争房屋内的上海大桶大足部保健有限公司广粤路分公司食品经营许可尚未注销。经黄锴申请办理，4月24日，上海市虹口区市场监督管理局出具《食品经营许可(依申请注销)准予通知书》：上海大桶大足部保健有限公司广粤路分公司，你单位于2019年4月24日提交的食品经营许可证(依申请注销)，经审查，我局作出准予注销许可的决定。2019年5月8日，黄锴向施明发出《催租告知函》，要求施明支付2019年5月4日至7月4日期间的租金70,000元，并支付2019年3月4日-2019年5月4日期间未按时支付租金的违约金。2019年10月30日，双方办理系争房屋交接手续，施明向黄锴交还系争房屋。2019年11月7日，黄锴向上海虹达物业管理有限公司支付系争房屋自2018年2月-2019年10月期间的物业管理费3,368.20元。一审审理中，经施明申请，法院依法委托上海联合工程监理造价咨询有限公司就系争房屋装修现值进行评估。上海联合工程监理造价咨询有限公司向法院出具《上海市广灵四路XXX号商铺装修现值造价鉴定意见书》：系争房屋装修原值鉴定造价为94,193.25元；经现场勘察，装修成新率取值0.65，故房屋固定装修现值为61,225.61元。对该鉴定结论，施明表示无异议。黄锴提出，手动卷帘门和门头广告字施工的时间在司法鉴定程序启动之后实施，不应当计入审价和计价范围。对此，鉴定意见书认为：被申请方(黄锴)主张的手动卷帘门原值鉴定造价为8,711.70元，装修成新率取值0.65，故手动卷帘门现值为5,662.61元；若法院裁定认可被申请方，在鉴定金额61,225.61元的基础上扣减5,662.61元；门头广告字原值鉴定造价为3,018.57元，装修成新率取值0.65，故门头广告字现值为1,962.07元；若法院裁定认可被申请方，在鉴定金额61,225.61元的基础上扣减1,962.07元。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。施明与黄锴之间签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，依法成立，对当事人双方都具有法律约束力。施明自2018年12月初承租系争房屋后，在2019年1月7日取得了注册于系争房屋经营的营业执照，并未立即向黄锴提出原注册于系争房屋的案外人的食品经营许可证未办理注销手续的问题，直到2019年4月方才提出，亦向黄锴支付了2019年5月之前的租金。黄锴在接到施明提出的注销申请后，于当月即办妥了相关注销手续。作为承租人，施明对承租系争房屋后，主营业态所须取得何种营业许可应当早有预期，在承租系争房屋时即应对该房屋内是否曾经登记注册该类证照进行全面详细的了解，亦可在双方租赁合同中作出明确约定。双方《商铺租赁合同》中约定施明承租系争商铺作为商业用途使用，并无必须在系争房屋办理食品经营许可证等相关证照的特殊约定，因此黄锴出租的系争房屋只需满足一般商业用途即可，不应加重出租方承担义务的范围。双方租赁合同的期限为5年，在合同履行过程中，黄锴作为出租方，为使双方租赁合同能够更好的继续履行，已在不到一个月的时间内积极配合施明完成了其提出的双方租赁合同约定以外的要求。现施明以前述原因要求解除双方的《商铺租赁合同》，显然违背了双方订立合同的初衷，施明不具备可以解除双方租赁合同的权利，故对其主张的要求解除双方《商铺租赁合同》、要求黄锴返还租金、赔偿各类损失以及承担违约责任的诉讼请求，均不予支持。对于黄锴反诉要求解除双方签订的《商铺租赁合同》，因双方已于2019年10月30日交接系争房屋，双方租赁合同已无继续履行的可能，故对该反诉请求，予以支持。施明称，因无法在系争房屋办理食品经营许可证，其仅在系争房屋开业经营了数日。但从双方签订租赁合同后的实际履行情况，以及往来通讯情况来看，这一陈述并不符合商铺承租人遇到无法正常经营使用的情况时正常所应采取的措施。自2019年5月4日起，系争房屋始终符合适租状态，施明未再按约支付租金，故黄锴要求施明支付欠付的租金及物业管理费并无不当。至于押金，根据双方《商铺租赁合同》的约定，如拖欠租金达1个月，则甲方有权单方终止合同和收回商铺，并有权拒绝返还保证金的50%，故双方应按合同约定履行。至于违约金，依前述，导致合同无法继续履行的主要责任在施明，因此其应当承担相应的违约责任，但因减半退还押金已具惩罚性质，且施明对违约金标准申请调整，故违约金标准法院视本案实际情况酌情处理。判决：一、施明与黄锴2018年12月10日签订的《商铺租赁合同》于2019年10月30日解除；二、自判决生效之日起10日内，黄锴向施明返还押金35,000元；三、自判决生效之日起10日内，施明向黄锴支付2019年5月4日至2019年10月31日期间的租金205,333元；四、自判决生效之日起10日内，施明向黄锴支付2018年12月至2019年10月期间的物业管理费3,368.20元；五、自判决生效之日起10日内，施明向黄锴支付违约金1,000元；六、施明的其余诉讼请求不予支持。本院二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院审理中，黄锴表示，自愿减免2019年5月4日至2019年10月31日期间的租金40,000元。本院认为，施明与黄锴就系争房屋签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。施明主张因系争房屋原有的食品流通许可证未注销，导致施明无法实现合同目的，黄锴违反了租赁合同第七条第3款的约定，故要求解除合同、黄锴返还已付租金、赔偿损失并承担违约责任。但根据查明事实，双方租赁合同中并无必须在系争房屋内办理食品经营许可证等相关证照的特别约定，施明承租系争房屋之后已在系争房屋办理了营业执照并支付租金至2019年5月，且在施明提出注销原有食品经营许可证的要求后黄锴已及时办理相关注销手续。因此，施明以系争房屋原有食品流通许可证未注销为由，主张黄锴违约并要求黄锴承担违约责任，依据不足。一审法院对施明要求黄锴返还租金、赔偿各类损失以及承担违约责任的诉讼请求不予支持，并无不当。基于双方已经于2019年10月30日办理了房屋交接手续，双方之间租赁合同已经无法继续履行，黄锴反诉要求解除合同，一审予以支持亦无不妥。合同解除后，黄锴要求施明支付欠付的租金及物业管理费，一审予以支持，并无不当。因施明拖欠租金已达1个月，根据租赁合同约定，黄锴有权拒绝返还保证金的50%，故一审认定黄锴返还施明押金35,000元，并无不妥；一审酌定施明承担1,000元违约金责任，亦无不当。现黄锴表示自愿减免2019年5月4日至2019年10月31日期间的租金40,000元，不违反法律规定，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：一、维持上海市虹口区人民法院(2019)沪0109民初18817号民事判决第一、二、四、五、六项；二、变更上海市虹口区人民法院(2019)沪0109民初18817号民事判决第三项为施明自本判决生效之日起十日内向黄锴支付2019年5月4日至2019年10月31日期间的租金人民币165,333元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉案件受理费人民币7,958.50元，减半收取人民币3,979.25元，反诉案件受理费人民币3,177.51元，鉴定费人民币3,900元，由上诉人施明负担人民币9,579.25元，被上诉人黄锴负担人民币1,477.51元。二审案件受理费人民币11,136.01元，由上诉人施明负担。本判决为终审判决。法官助理张黎明审判长  刘海邑审判员  王 伟审判员  徐 庆二〇二〇年五月二十一日书记员  张黎明附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。