江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏10民终862号上诉人（原审被告）：王春宏，男，1966年3月22日出生，汉族，住扬州市江都区。上诉人（原审被告）：徐巧桂，女，1964年7月5日出生，汉族，住扬州市江都区。被上诉人（原审原告）：扬州市江都区小纪镇吴堡小学，住所在扬州市江都区小纪镇吴堡集镇。法定代表人：韩卫明，校长。委托诉讼代理人：陶英堂，扬州市江都区兴堡法律服务所法律工作者。上诉人王春宏、徐巧桂因与被上诉人扬州市江都区小纪镇吴堡小学（以下简称吴堡小学）房屋租赁合同纠纷一案，不服扬州市江都区人民法院(2019)苏1012民初7710号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月13日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王春宏、徐巧桂上诉请求：撤销原判，改判驳回吴堡小学的诉讼请求。事实与理由：1.吴堡小学因建造教师宿舍楼占用了我家原准备申请砌建厂房的农田，时任吴堡小学校长与我家协商并达成口头协议，同意将案涉房屋（仓库）交我家使用，以补偿其建造学校教师宿舍占用我家农田的损失。吴堡小学自2011年6月30日至2018年6月30日从未向我家收取租金。吴堡小学要收取租金，其必须赔偿自2011年至今占用我家农田所造成的经济损失。2.2018年1月1日协议第2条约定“出租价格：每年租金为4000元，此款应于承租年内元月10日前一次性缴清，逾期不缴，视为自动放弃承租，协议自动终止。”一审判决对此没有作出说明和解释。3.吴堡小学不是案涉房屋的所有权人，其提交的《报告》存在更改及手写内容，不能作为证据证明其与本案租赁物有任何关系。在原审法院（2018）苏1012民初4623号案件中，吴堡小学因作为原告主体错误，被法院裁定驳回起诉。4.王春宏2018年1月1日与吴堡小学签订《协议书》而未交房租的原因是以此留存证据。因为本人知晓国家规定不允许将学校内的房屋对未出租。吴堡小学答辩意见：关于王春宏、徐巧桂所述未收取其租金问题，由于王春宏、徐巧桂并未搬离案涉房屋，应当视为协议继续履行，吴堡小学有权依据协议收取租金。吴堡小学之前向王春宏发送通知本是督促其交纳承租金，继续履行合同，并不视为合同已经终止。吴堡小学一审诉讼请求：1.判决王春宏、徐巧桂履行合同约定立即给付房屋租金，合计人民币10000元整（包括七年未交房租6000元和2018年房租4000元）；2.本案诉讼费由徐巧桂、王春宏承担。一审认定事实：王春宏、徐巧桂系夫妻关系。2010年9月27日，原江都市（现为扬州市江都区）小纪镇教育管理办公室（以下简称小纪镇教办室）与王春宏签订房屋租赁协议，约定小纪镇教办室将本单位所有的种子仓库西大间，地址位于吴堡育才路以西，吴堡幼儿园之北，出租给王春宏使用，协议约定首次出租时间为2010年1月1日至2010年6月30日，以后一年一租，租金按月计算，首次出租月租金为200元，协议还对双方的其他权利和义务作了约定。2017年12月5日，小纪镇教办室向小纪镇政府申请将上述所有房屋委托吴堡小学管理使用，并得到小纪镇政府的同意。2018年1月1日，吴堡小学与王春宏签订协议，约定将上述房屋继续出租给徐巧桂使用，出租期限从2018年1月1日至2021年12月31日，每年租金为4000元，同时补充说明徐巧桂因有7年未交房租，双方协议由徐巧桂补交7年房租，王春宏在该协议上签下“徐巧桂”名字，同时吴堡小学在该协议上加盖公章，并由兴堡法律服务所法律工作者在该协议上见证，学校的工作人员成志松在该协议上签字。2018年1月1日的协议系王春宏代为签署了徐巧桂姓名，一审审理中，徐巧桂对王春宏的代签行为予以认可，但对协议的内容不予认可。一审认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，针对徐巧桂、王春宏认为吴堡小学无权收取租金的问题，一审查明，该处房屋是小纪镇教办室在得到小纪镇政府的同意之后委托给吴堡小学管理和使用的，吴堡小学作为管理使用方有权行使相关权利。王春宏在2018年1月1日签订的房屋租赁协议上签署的是徐巧桂的名字，但之后得到了徐巧桂的追认，一审认定该协议合法有效，依法应予保护，故对吴堡小学的诉讼请求，予以支持。徐巧桂、王春宏在与吴堡小学签订上述协议后，又以吴堡小学无权处分涉案房屋为由拒不给付租金，于法无据，一审不予采信。依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十八条、第六十条、第二百二十六条的规定，判决：王春宏、徐巧桂于本判决生效之日起十日内向吴堡小学支付房租合计10000元。本案受理费减半收取25元由王春宏、徐巧桂负担。本院经审理查明，一审查明的基本事实清楚，二审予以确认。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。另查明，2017年12月5日，吴堡小学以“申请转移房产使用权建教师周转宿舍”之事由，向小纪镇教办室具书面《报告》，称：……获悉小纪镇教办室在原吴堡（镇）撤镇后留有一处辅助用房，占地面积640.8平方米，建筑面积195.8平方米，可以改造后用于教师宿舍。为了留得住在农村工作的教师，为了农村教育的发展，恳请小纪镇教办室转移此处房产使用权给吴堡小学。同月6日，小纪镇教办室在该《报告》上签署的意见：“同意委托吴堡小学管理使用此房产。”2018年1月1日，扬州市江都区小纪镇人民政府在该《报告》上签署意见：“上述房产因撤原吴堡镇而归属小纪镇人民政府集体资产，现全权委托小纪镇吴堡小学管理一切事宜。特此说明。”案涉房屋含在其中（仓库西一间）。2018年7月3日，吴堡小学与王春宏为案涉房屋租赁合同纠纷，持小纪镇教办室2010年9月27日与王春宏签订的房屋租赁协议书，向原审法院提起诉讼[案号：（2018）苏1012民初4623号]，请求判令王春宏迁让出所租赁的仓库房屋。原审法院审查认为，在该案中，涉案房屋所有权人以及与王春宏签订房屋租赁合同的均非吴堡小学，故吴堡小学作为原告起诉，显属主体错误。遂作出裁定：驳回吴堡小学的起诉。2018年11月14日，扬州市江都区小纪镇人民政府与王春宏为案涉房屋迁让纠纷，向原审法院提起诉讼[案号：（2018）苏1012民初8246号]，诉称：2010年9月27日委托小纪镇教办室与王春宏签订协议，将讼争房屋租给王春宏使用……，王春宏自承租后未能支付房租。因房屋租期早已届满，且处于被无偿占用状态，故提起诉讼，请求判令王春宏迁让所租赁的仓库房屋。2019年3月1日，扬州市江都区小纪镇人民政府向原审法院申请撤回起诉。吴堡小学在本案一审述称，因双方2018年1月1日签订的协议书仅存一份在王春宏、徐巧桂处，故无法在前案诉讼中据以该协议主张权利。为了调取证据，所以启动了以镇政府名义诉讼的方式得到了协议书，然后镇政府撤回了起诉。再查明，2018年4月18日，小纪镇教办室函告吴堡小学：关于2010年9月27日由小纪镇教办室与王春宏签订的房屋租赁协议，因王春宏欠七年租金计28000元整。经政府批示同意将原租赁房屋归由你校管理，其应收租金同时由你校收取。具体事宜你校与王春宏协商处理。扬州市江都区小纪镇人民政府在该函件上签署意见：“同意教办意见，由吴堡小学管理该资产。”王春宏、徐巧桂认为，上述函件并非当时形成，对其内容不予认可。经双方当事人确认，本案二审的争议焦点：（一）案涉租赁协议的效力如何认定？（二）吴堡小学是否有权向王春宏、徐巧桂夫妇主张案涉房屋的租金或者使用费？关于争议焦点（一），本院认为，扬州市江都区小纪镇人民政府将属其所有的案涉房屋起初交由小纪镇教办室管理，2010年9月27日，王春宏与小纪镇教办室签订协议承租上述房屋，双方约定：首次出租时间为2010年1月1日至2010年6月30日，以后一年一租；租金按月计算，首次出租月租金为200元。自2011年6月30日之后，王春宏、徐巧桂夫妇未再支付租金，并一直占有使用案涉房屋。2018年1月1日，小纪镇教办室在征得小纪镇政府同意后，将案涉房屋委托吴堡小学进行管理，并由王春宏以“徐巧桂”的名义与吴堡小学签订租赁协议。从上述当事各方所作意思表示进行分析，属于对2011年9月27日租赁协议中合同权利义务的概括转移，即吴堡小学与徐巧桂在承受之前小纪镇教办室与王春宏租赁协议权利义务的基础上，双方另行订立协议并对租赁期限、租金标准以及支付方式等部分事项作了变更，徐巧桂认可王春宏在协议中代为签署其姓名的行为，由此案涉房屋在吴堡小学与王春宏、徐巧桂夫妇之间形成租赁关系并得以延续。故案涉租赁协议是双方意思表示一致的结果，内容亦不违反法律的强制性规定，吴堡小学受托管理案涉房屋，作为合同权利义务的主体适格。据此，原审法院认定案涉租赁协议合法有效正确。虽然案涉租赁协议第2条约定“租金逾期不缴，视为自动放弃承租，协议自动终止”，但在其后承租人王春宏、徐巧桂夫妇仍然实际占用使用租赁物，出租人吴堡小学对此亦未表示异议，同时租赁双方也没有对租案涉租赁协议的终止或解除事由提出积极的权利主张，故应当认定吴堡小学与王春宏、徐巧桂2018年1月1日签订的租赁协议继续有效。关于争议焦点（二），本院认为，法律规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人向出租人支付租赁物租金，是承租人的合同义务。王春宏、徐巧桂夫妇租赁并实际占有使用吴堡小学受托管理的房屋，应按照协议的约定向吴堡小学支付房屋租金。鉴于小纪镇教办室已明确表示，将其与王春宏履行案涉房屋租赁协议期间，王春宏所欠的租金交由吴堡小学收取，是其自愿处分自己民事权利的行为，且具体金额已由吴堡小学与王春宏、徐巧桂夫妇在2018年1月1日的租赁协议中确认为6000元，所以吴堡小学有权在本案中一并进行主张。至于王春宏、徐巧桂主张吴堡小学收取租金，应补偿因建造教师宿舍占用其农田损失一节，与本案并非同一法律关系，本院不予理涉。综上所述，上诉人王春宏、徐巧桂的上诉理由，缺乏事实和法律依据，不能成立。原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由王春宏、徐巧桂负担。本判决为终审判决。审判长 于 毅审判员 邱世国审判员 叶 露二〇二〇年五月二十八日书记员 陈 诚