江苏省徐州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）苏03民申381号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：赵月平，男，1966年6月18日出生，汉族，自由职业者，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：孙刚，江苏运通律师事务所律师被申请人（一审原告、二审上诉人）：邢印荣，女，1953年9月14日出生，汉族，徐州市百货公司退休职工，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：陈德寅(系邢印荣丈夫),男，1951年9月出生，汉族，退休职工，住徐州市泉山区。再审申请人赵月平因与被申请人邢印荣排除妨害纠纷一案，不服本院（2017)苏03民终5475号民事判决，向本院申请再审，本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。赵月平向本院申请再审称，徐州市中级人民法院（2017)苏03民终5475号民事判决，认定事实不清，适用法律错误，应依法对本案进行再审。事实和理由如下：1、被申请人与盛泉公司于1999年7月20日签订的购房合同以及盛泉公司于2006年8月1日出具的徐州市房屋产权交易登记处的证明是虚假的。盛泉公司于2006年8月1日出具给徐州市房屋产权交易登记处的证明“己于1999年7月20曰将所有房款付清给本公司”。但是盛泉公司于2007年5月9日向鼓楼区人民法院提起诉讼，主张鸿雁公司、陈德寅偿还上述五套（含涉案房屋）的全部房款，2007年6月2日，盛泉公司、鸿雁公司、陈德寅签订和解协议，确认尚欠房款27万元（其中包含了涉案房屋的全部房款）。可以证明至2007年6月2日和解协议签订之日，鸿雁公司仍欠涉案房屋小北门3号楼305室的全部房款，拖欠主体是鸿雁公司而不是被申请人，偿还主体也是鸿雁公司而不是被申请人，可见盛泉公司并未将被申请人作为305室的购房人。其购房合同来源和真实性以及付款情况存疑。盛泉公司于2006年8月1日出具的早已于1999年7月20日签订购房合同时付清全部房款的证明是虚假的，是为了骗取办理产权登记手续而伪造的。2、秦毅刚的行为是职务行为，申请人向秦毅刚交付购房款的行为也是向盛泉公司交付了房款。根据申请人提交的案外人刘斌、高学梅与盛泉公司于1999年3月7日、1999年4月5日签订的三份商品房买卖合同显示，在卖方委托代理人处注明均为秦毅刚，职务为销售主管，其卖房行为系履行职务。虽然申请人向秦毅刚交付房款和拿钥匙上房在上述时间之后，但在盛泉公司和鸿雁公司2001年4月9日签订购房协议之前。购房协议将包括涉案房屋在内的11套房屋进行转让，且转让后的销售主体仍是开发商盛泉公司，商品房买卖合同上的销售方仍需加盖盛泉公司公章，申请人将秦毅刚认为是盛泉公司的销售主管并向其交付购房款是符合常理和逻辑的，加之在交付购房款之后秦毅刚将涉案房屋交付给了申请人，申请人顺利上房装修并一直居住至本案案发之前从未有任何人提出异议，更加印证了秦毅刚的身份是盛泉公司的销售人员。秦毅刚的身份不论是盛泉公司的代表还是鸿雁公司的代表，其身份和行为均是销售方的职务行为，故申请人取得涉案房屋具有合法性、正当性。涉案房屋又由申请人购买、装修、居住、控制至今，更加证明涉案房屋的实际所有人就是申请人。3、申请人从工商部门调取秦毅刚作为徐州某某房地产开发公司法定代表人登记表上的签名与房款收据上签名一致，足以证明秦毅刚签名的真实性。虽然秦毅刚签名的收条未注明房号，但应认定收款是申请人的购房款。4、原二审判决适用法律错误。本案诉讼焦点应为：当所有权与占有权发生分离情况下，买受人是否可以以其为房屋所有权人基于物上请求权要求房屋内的实际占有人迁出。本案中，被申请人虽然从形式上取得了涉案房屋的所有权，（但该房产证真实性、合法性存疑），但被申请人从始至今（长达19年）均未对涉案房屋取得占有、使用的权能，而且从商品房买卖合同的履行来讲：签订合同、给付房款、交付房屋、办理权证才是整个合同全面履行的程序，而被申请人只是提交了合同和权证，并未真实证明给付了房款，更不要说交付占有房屋了。而申请人却在支付购房款后实际取得了涉案房屋的占有、使用权能且至今己达19年之久，故其权利具有合法性、正当性，依法应予保护。邢印荣提交意见称，原二审终审判决完全正确,合理合法，被申请人在与盛泉公司签订的购房协议后预付了总房款的50%，盛泉公司就把所有的房产拿出来交给了我们。这时我们已经取得了该房产的实际占有，当时房子多秦毅刚借用一套，我们就将钥匙交给他。后得知申请人居住后，我多次讨要未果，当事人出据了一张所谓秦毅刚打的白条一张，既无购房的地址，也无购房的房号，是否是秦毅刚的签名均是存疑。我们子女也多次去讨要该房产并换了锁，申请人也向夹河派出所报过案，目的是要回房屋。现在被申请人取得了合法合理的产权证、土地证及相关纳税证明因此邢印荣是该案的权利人，因此主张要回房屋。原二审法院的判决认定事实和判决结果均正确。我们要求维护中院的二审终审判决。本院经审查认为：根据法律规定，合法占有受法律保护，申请人占有本案房屋未能证明其有合法占有的事由，因此，申请人对于房屋的占有依据不足。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”根据原审查明的事实，邢印荣取得涉案房屋的产权证书，系涉案房屋的登记所有权人，并提供商品房买卖合同等证据，较为完整的陈述了其对涉案房屋产权取得的经过，原二审认定其为涉案房屋的合法所有权人，享有涉案房屋所有权符合法律规定。申请人称被申请人2006年办理房屋所有权证时档案材料中有购房款已付清，而2007年还有部分房屋的房款在执行中，付清房款的证明明显是为房屋办理所有权证书准备的虚假材料。登记过程中还存在其他可疑之处。本院认为，申请人的意见仅系对于被申请人物权登记行为的怀疑，并不能证明登记行为确实虚假。即使虚假，申请人可以通过行政诉讼撤销房屋所有权证实现在登记程序上的权利救济，但当事人之间的民事权利义务关系在未有证据证明被申请人的房屋权利证书为虚假证据时，本院仍应当以其为证据，确定当事人之间的民事法律关系。因此，依据《中华人民共和国物权法》第三十五条“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”的规定，被申请人有权请求排除妨害。申请人赵月平现虽实际占有涉案房屋，但其并未取得涉案房屋的产权证书，其抗辩合法占有应当提供证据予以证明。申请人关于其系从盛泉公司销售经理秦毅刚处购买涉案房屋并取得对涉案房屋的占有的理由显然证据不足。申请人提供的2001年7月20日收款人署名为秦毅刚的收条，因秦毅刚已经去世无法核实该收条的出具情况，该收条内容亦未明确指向涉案房屋，更无法反映剩余房款及房屋的实际交付情况。申请人提供1999年盛泉公司与案外人刘斌、高雪梅签订的与涉案房屋同楼其他房屋的商品房买卖合同的卖方委托代理人注明为“秦毅刚”，职务为销售主管，主张涉案房屋系赵月平自盛泉公司购买，秦毅刚出具的购房款收条系职务行为。秦毅刚的上述行为发生于案外人，并不能类推适用于申请人。申请人赵月平亦无证据证明秦毅刚收取其15000元时秦毅刚仍系盛泉公司销售主管，案外人刘斌、高雪梅作为房屋购买者均持有房屋买卖合同，秦毅刚作为销售主管签字，合同均加盖盛泉公司印章。申请人赵月平的收条则无盛泉公司签订的房屋买卖合同，亦无房屋购买发票，并无充分证据证实其与盛泉公司达成房屋买卖合意，从盛泉公司处购买涉案房屋。申请人赵月平提供的证人崔某,4虽提及与申请人赵月平一起交房款、取得房屋钥匙，但证人崔某,4亦陈述其与盛泉公司签订了房屋买卖合同、取得了缴费发票亦办理了产权证，申请人赵月平与崔某,4一同购房，却无相关购房手续，居住涉案房屋多年却一直未办理产权证书，不符合常理。申请人称其占有房屋长达19年之久，可以对抗房屋买受人排除妨碍的请求权。本院认为，申请人此项意见没有法律依据。占有物经过特定时间，占有人不论当初占有的原因是否合法，可以取得占有物的物权，系民法上的取得时效制度，但我国法律未确定该法律制度，因此，不能以占有时间长对抗所有权人的的物权请求权。原二审支持被申请人邢印荣要求赵月平迁出涉案房屋的诉讼请求并无不当。综上，申请人的申请理由不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回赵月平的再审申请。审判长  邱德祥审判员  徐作云审判员  蔡青峰二〇二〇年五月二十五日书记员  李耀华