山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终8136号 上诉人（原审被告）：车福旭，男，1965年3月28日出生，汉族，籍贯黑龙江省鸡西市梨树区，现住青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：刘秀君，山东元衡律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：冯程，男，1985年7月7日出生，汉族，住青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：王超，即墨岙山卫法律服务所工法律工作者。 被上诉人（原审原告）：李英健，女，1987年5月21日出生，汉族，住址同上。 委托诉讼代理人：王超，即墨岙山卫法律服务所工法律工作者。 上诉人车福旭与被上诉人冯程、李英健房屋买卖合同纠纷一案，因不服山东省青岛市即墨区人民法院（2018）鲁0282民初11728号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 车福旭上诉请求：1.撤销一审判决，改判车福旭与冯程、李英健所签订的即墨区岙山卫街道办事处府前街338号8号楼1单元902户《房屋转让协议》有效；2.判令车福旭不腾退不返还争议房屋；3.确认车福旭在签订转让合同之时，已经结算支付冯程、李英健96023.24元房款；4.上诉费及相关费用由冯程、李英健负担。诉讼过程中，车福旭撤回第3项上诉请求。事实和理由：一、本案《房屋转让协议》所涉房屋不是经济适用房，应根据冯程、李英健与开发商签订的《青岛市商品房预售合同》，确认该房屋为城镇住宅的商品房。不能以车旭福与冯程、李英健签订的《房屋转让协议》确定房屋性质。《青岛市商品房预售合同》上面清楚地标明土地用途为“城镇住宅”。冯程、李英健没有提供任何证据是经济适用房。即便是经济适用房，也是在将来办理产权以后才能确定。“未满五年不得直接上市交易”，仅是地方政府的管理性规范，不是强制性的效力规范，已有最高院判例为证。原判以转让房屋未满五年不得上市交易，而确认转让合同无效，属适用法律。另外房屋转让协议第5条约定：现因政策原因该房屋不能办理房权过户手续，日后政策允许过户时，甲乙双方应积极配合办理过户手续。根据该约定，可待5年后再办理过户手续。现在冯程、李英健的产权尚未办理，不能以此确认合同无效。车旭福与冯程、李英健争议的是一种合同之债权，并非物权。车福旭全家只有这一处商品房屋。冯程、李英健让车旭福腾退并返还房屋的请求与情理不符。二、冯程、李英健违反诚信原则，其请求应依法驳回且由于冯程、李英健诉讼时不具有该房屋的权属，其转让给车旭福属于流转尚未确定权属的标的物。目前尚不违法也未导致土地的流失，也没造成建筑物的任何变化，从维护交易稳定及宣扬民法诚实守信原则等角度考虑，不能认定房屋买卖合同无效，且现有关部门已经发布公告，涉案房屋符合条件后可以上市交易。故应当驳回冯程、李英健的全部请求。 冯程、李英健答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉维持原判。 冯程、李英健向一审法院提出诉讼请求：1、依法确认2013年9月18日签订的关于即墨市农民经济适用住房x号楼x单元x户的《房屋转让协议》无效；2、判令车福旭将即墨市农民经济适用住房x号楼x单元x户房屋返还冯程、李英健；3、冯程、李英健返还车福旭购房款100000元；4、诉讼费由车福旭承担。 一审法院查明的事实：2013年4月2日，冯程与青岛百信房地产开发有限公司签订《青岛市商品房预售合同》，约定冯程购买位于即墨市鳌山卫镇农民经济适用住房x号楼x单元x户房屋，房屋总价243542.7元，约定付款方式为冯程于2013年4月2日支付首付款73542.7元，于2013年5月2日以按揭贷款方式支付房款170000元。2013年9月18日，冯程、李英健（甲方）与车福旭（乙方）签订房屋转让协议，约定甲方将坐落于即墨市x号楼x单元x层x户房屋以250000元的价格出售给乙方。双方约定：乙方于2013年9月8日前现金首付88000元（内含房屋维修基金14000元）。剩余房款186000元整，甲方通过银行按揭贷款，自转让协议生效后银行贷款由乙方偿还。冯程与李英健系夫妻关系。2013年11月22日，车福旭代替冯程向百信房地产开发有限公司补交首付款24000元。2017年1月22日，车福旭的妻子李秀艳向冯程的父亲冯仁吉转账100000元购房款。目前，涉案房屋尚未办理产权权属证书。自签订房屋买卖合同后，由车福旭装修居住至今。 一审法院认为，本案争议焦点有二，其一，关于《房屋转让协议》是否有效问题。冯程、李英健与车福旭签订的《房屋转让协议》系关于鳌山卫镇农民经济适用房的买卖，经济适用住房指政府提供政策优惠、限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。根据经济适用住房相关政策规定，未满五年不得直接上市交易，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同当属无效。故冯程、李英健与车旭福签订的《房屋转让协议》无效。车福旭关于房屋转让协议有效或无效尚无法确认，该房屋为农民经济适用房无证据支持。未满五年的规定是为了调控房价，是因地制宜的管理性规范，不是法律行政法规规定的效力性规范，冯程、李英健、车旭福之间的协议没有违反强制性法律规定的抗辩理由不成立，一审法院不予采纳。其二，关于车福旭是否已经全部支付购房款问题。车福旭辩称，其已经向冯程支付全部购房款，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。车福旭在第一次庭审中提交房款收款收据四张，欲证明其代替冯程向百信房地产开发有限公司支付房款24000元，并在签订合同当日向冯程本人付款96023.24元，其中包括56000元现金，其余款项用冯程向车旭福的借款抵顶的，所以冯程才将收款收据交付给车福旭。在第二次庭审中，车福旭又称，在其与冯程签订房屋转让协议当天，车福旭向冯程、李英健支付购房款105000元，其中抵顶借款42000元，其余63000元为现金支付。对于现金支付及抵顶借款事宜，车福旭在两次庭审中的陈述相互矛盾，且均未提交证据予以证实，故对其辩称已经支付全部购房款的辩论意见，法院不予采信。一审法院认定，车福旭已经向冯程、李英健支付购房款124000元。根据《中华人民人民共和国合同法》第五十八条之规定。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。一审法院确认车福旭腾出涉案房屋，冯程、李英健返还车福旭购房款124000元。经当庭向车旭福释明双方签订的房屋转让协议无效，车旭福不申请房屋价值评估，但是保留追究冯程、李英健给车旭福造成损失的权利。对因房屋转让协议无效给车旭福造成的损失，本案不予处理，车旭福可另行主张权利。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、冯程、李英健与车福旭于2013年9月18日签订的关于即墨市户房屋的《房屋转让协议》无效；二、车福旭于本判决生效之日起三十日内腾退并返还位于即墨市户的房屋；三、冯程、李英健于本判决生效之日起十日内返还车福旭购房款124000元。案件受理费5050元，由车福旭负担。 本院二审期间，当事人提交了新证据。车福旭提交证据一，青岛市即墨区住宅发展保障服务中心关于农村经济适应房取得完全产权后上市交易的通告和关于即墨市鳌山卫街道农民经济适用住房（二期）上市交易相关情况说明照片打印件各一份，证明涉案房屋即将可以上市交易，涉案所签订的合同就属于有效合同。提交证据二，车福旭儿子的结婚证复印件一份，证明涉案房屋车福旭一家三代在涉案房屋内居住长达四五年之久。 冯程、李英健质证称，对照片打印件真实性不予认可，冯程、李英健也没有接到过这样的通知。对结婚证复印件无异议，车福旭确实在这里居住，他儿子是否在此居住代理人不清楚。 本院认定的其他事实与一审一致。 本院认为，首先，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定“合同法第五十二条第（五）项规定的强制性规定，是指效力性强制性规定”，因此认定合同无效应当以法律、行政法规中的效力性强制性规定为依据，而目前我国没有法律、行政法规的强制性规定禁止转让已购经济适用住房，相关政策、规章的禁止性规定也都属于管理性的规定，不能作为认定合同无效的法律依据。其次，上诉人与被上诉人之间的买卖合同关系真实，被上诉人在交易发生数年后再起诉主张合同无效，其作为一方缔约人，系试图以承认自己违法的方式获取利益，有违诚信。最后，涉案房屋早已交付上诉人一家居住数年，若认定合同无效可能引起一系列法律后果，在审判和执行上均存在困难。 综上，被上诉人以合同无效为基础提起本案诉讼，对其诉讼请求依法不应支持。原审适用法律不当，本院依法予以纠正。 综上所述，上诉人车福旭的上诉理由成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销山东省青岛市即墨区人民法院（2018）鲁0282民初11728号民事判决书 二、驳回冯程、李英健的诉讼请求。 一审案件受理费5050元，二审案件受理费5050元，均由冯程、李英健负担。 本判决为终审判决。 审判长  王楷 审判员  龙骞 审判员  马喆 二〇二〇年五月八日 法官助理 王明 书记员孔怡 书记员庞连捷