广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终2420号上诉人（原审被告）：广州市流花玻璃仪器厂。法定代表人：陈敬涛，职务：厂长。委托诉讼代理人：刘智文，广州市荔湾区多宝法律服务所工作者。被上诉人（原审原告）：广州羊城铁路劳动服务公司。法定代表人：梁妙，职务：经理。委托诉讼代理人：杨晖，广东力诠律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖春玲，广东力诠律师事务所律师实习人员。原审第三人：罗丽芬。上诉人广州市流花玻璃仪器厂因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初4283号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人广州市流花玻璃仪器厂的上诉请求：1．请求撤销原审判决，依法判令上诉人继续承租广州环市西路108号-110号住宅楼首层共250平方米的商铺；2．判令被上诉人承担本案受理费。上诉的主要事实和理由：一、上诉人于上世纪60年代开始向铁路方面承租地块建厂是为解决铁路部门职工家属的就业问题，后因拆迁改造原因变更为向广州车辆段承租环市西路108号-110号住宅楼首层商铺是具有历史背景的。上世纪六十年代，上诉人经铁路方面同意使用环市西路克山三街地段中377㎡建造厂房，双方达成协议，上诉人将接收近100人铁路部门职工家属(以下简称：该批职工)并解决该批职工的就业问题，自始，该批职工在职期间的工资、福利待遇和退休后的生活补助等等由上诉人一力承担至今。后广州车辆段(以下简称：车辆段)于1987年使用涉案地块兴建宿舍住宅，由于当时广州已完成城市改造、上诉人无法在城市范围内设厂经营、难以继续支付职工前述的一应费用，故车辆段与上诉人达成合意，将向上诉人交付前述兴建的楼宇首层面向环市西路段约300㎡建筑面积的商铺(以下简称：商铺)，以对外出租商铺的租金作为维系该批职工相关费用的资金来源，双方协议还约定上诉人享有法律允许范围内的最长租期，即20年的租期。商铺于1992年交付上诉人。20l1年11月25日车辆段修配厂与上诉人就商铺的续约事宜进行协商，双方商定将商铺范围内共250平方米的面积继续租给上诉人使用，租赁期限暂定至2015年12月31日。2016年7月6日，羊城铁路实业发展总公司(更名为：广东羊城铁路实业有限公司)接收羊城铁路广州车辆段修配厂物业，广东羊城铁路实业有限公司下属广州羊城铁路劳动服务公司作为被授权管理单位把商铺交由被上诉人自行经营管理。同日，被上诉人表示将会继续把商铺交给上诉人承租但需先签署《承诺书》以配合相关工作，上诉人误认为铁路方面和被上诉人将会妥善解决该批职工的相关问题(含3名在职职工社保问题及81名尚未移交社会化管理退休职工的生活补助)才同意在《承诺书》上签字。但签署了文件以后，上诉人并未等到相关承诺兑现或获得合理的安置处理，虽多次致函铁路集团和被上诉人说明情况，但并没得到任何回应。在此前提下，如无法妥善解决厂里在职职工的社保问题和退休工的生活补助问题，上诉人无法将商铺交还被上诉人，这绝不是上诉人缺乏法律意识、恶意强占他人商铺，而是这一状况确存在历史遗留问题，上诉人的相关行为实为无奈之举。二、上诉人承租商铺具有历史原因、包含着社会责任，且签署该《承诺函》时存在重大误解，该商铺的房屋占用费确定形式不合理，以竞标人的中标价为占用费的计算标准明显过高。如前所述，上诉人签署《承诺书》的行为是误认为相关铁路职工将会被铁路方面自行妥善安置、为配合铁路方面工作的情形下作出的，并非真实的意思表示，试问在正常状态下上诉人怎会冒着企业破产、倒闭的风险去签署同意支付每月高达10万元占用费的协议，上诉人直至目前仍力争该商铺目的也仅是为了妥善解决该批职工中尚未到退休年龄的职工社保问题以及81名尚未移交社会化管理的退休职工的社会福利待遇问题。一审法院判令上诉人以竞标人的中标价69250元／月向被上诉人支付房屋占用费，上诉人确难以承担，更无能力再继续保障该批铁路职工的社会保险及生活补助费用的支付。综上所述，被上诉人作为国有企业的下属单位应当承担起其该承担的社会责任和社会道义。因此，请求支持上诉人的诉讼请求，切实保障上诉人的合法权益。被上诉人广州羊城铁路劳动服务公司答辩称同意原审判决。原审第三人罗丽芬经本院依法传唤没有到庭发表意见。原审法院经审理查明：广州市荔湾区环市西路108、110号的产权人是广州铁路局广州铁路分局。2011年11月25日羊城铁路广州车辆段修配厂（出租人、甲方）、上诉人（承租人、乙方）签订《协议书》，约定甲方将广州市荔湾区环市西路108号-110号住宅首层面积共250平方米出租给乙方经营使用，租赁期限从1992年元月1日至2011年12月31日，贰拾年期满后，由双方商定，同等条件下，乙方有权优先继续租用。其中：从2012年元月1日起至2015年12月31日止，参照目前同地段的市场情况，每月每平方米租金调整为100元，乙方每月向甲方缴交租金25000元。合同签订后，上诉人使用上述房屋并向出租人缴纳租金，后向羊城铁路棠运经贸部缴纳租金。2016年7月6日羊城铁路广州车辆段修配厂将上述房屋移交给羊城铁路实业发展总公司管理。同日，广州羊城铁路劳动服务公司将广州市环市西路108、110号住宅首层东侧三间物业商铺（包括本案250㎡）交羊城铁路棠运经贸部管理。同日，上诉人作出《承诺书》，承诺全面配合羊城实业公司的经营管理工作，若未中租获得物业的租赁权，同意按羊城实业公司要求无条件退出场地。逾期未退出的按原已到期合同租赁费用标准的400%交付房屋占用费。2018年1月3日羊城铁路棠运经贸部发出对广州市环市西路108、110号住宅首层商铺（250㎡）的《符合公开招商条件的声明》。2018年2月24日羊城铁路棠运经贸部向上诉人送达羊铁棠运函（2018）3号《关于物业公开招商的通知函》，通知上诉人承租物业公开招租时间。2018年4月19日评审结果由案外人以69250元竞得。2018年4月14日羊城铁路棠运经贸部向上诉人发出羊铁棠运函（2018）12号《关于环市西路108号-110号住宅楼B合同期满退回物业的通知函》。由于上诉人没有参与上述房屋的报名投标，现租赁合同到期。按照上诉人签订的承诺书，若上诉人未中租获得物业的租赁权，同意按羊城铁路棠运经贸部要求无条件退出场地，请上诉人在1个月内即2018年5月15日前搬出腾空房屋物业交回羊城铁路棠运经贸部使用。2018年10月20日中国铁路广州局集团有限公司经营开发处同意羊城实业公司公示结果。2018年11月8日羊城铁路棠运经贸部再次向上诉人发出羊铁棠运函（2018）21号《关于环市西路108号-110号住宅楼B物业合同期满退回物业的通知函》。要求上诉人在收到通知函10日内即2018年11月18日前搬出腾空房屋物业交回羊城铁路棠运经贸部使用。但上诉人未能在规定的期限内将上述房屋交还给羊城铁路棠运经贸部并从2018年12月1日起欠租，羊城铁路棠运经贸部遂向原审法院提诉讼。2019年3月26日羊城铁路实业有限公司出具《授权委托》给羊城铁路棠运经贸部，同意广州羊城铁路劳动服务公司将广州市环市西路108、110号住宅首层东侧三间物业商铺（包括本案250㎡）交羊城铁路棠运经贸部经营管理，并代该公司行使对三间物业商铺物权的权利、义务（包括使用、收益、对外诉讼等等所有相关民事权利、义务）。另原审法院于2019年6月26日在涉案房屋张贴公告，通知涉案房屋承租人和实际使用人在原审法院指定的时间内到原审法院申报权利。原审第三人罗丽芬前来申报承租环市西路108-110号西至东第一、二号商铺。原审庭审中，上诉人提供《关于妥善解决广州市流花玻璃仪器厂、荔湾区环达球纸类制品经营部承租物业的函》、《关于妥善解决我厂承租物业的函》。羊城铁路棠运经贸部认为是上诉人单方出具函件，对其真实性合法性无异议，但关联性不认可，内容与本案无关。羊城铁路棠运经贸部与上诉人租赁合同早已到期，上诉人应依合同约定将承租的商铺交还给羊城铁路棠运经贸部。《协议书》该协议已经失效，所以对本案不具有证据作用。对其三性不认可。羊城铁路棠运经贸部、上诉人双方确认现涉案房屋位置为环市西路108-110号自西向东第一至五号商铺。原审法院认为：羊城铁路广州车辆段修配厂与上诉人签订的《协议书》是当事人的真实意思表示，该合同合法有效。羊城铁路棠运经贸部作为羊城铁路广州车辆段修配厂在《协议书》中的权利义务承受人，有义务履行《协议书》中约定的权利义务。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定:“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”现租赁期限届满后，双方没有续签合同，应视为双方建立的是不定期租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。现羊城铁路棠运经贸部要求收回上诉人承租涉案房屋的诉讼请求，实际是要求解除与上诉人的不定期租赁关系，原审法院对此予以支持。但应给上诉人及原审第三人一定的时间搬迁。对原审第三人关于涉案房屋的租赁关系，可另循法律途径解决。关于羊城铁路棠运经贸部要求上诉人按25000元/月×400%的标准支付房屋占用费至迁出房屋之日止的诉讼请求。虽然上诉人在《承诺书》作出上述承诺，但该承诺明显过高。房屋占用费原审法院酌情调整为参照竞标人的中标价69250元/月进行计算。据此，原审法院于2019年9月19日作出判决：一、自本判决发生法律效力之日起六十日内，广州市流花玻璃仪器厂及罗丽芬退还并搬离广州市环市西路108号-110号住宅楼首层共250平方米（房屋位置：环市西路108-110号自西向东第一至五号商铺）的房屋，将该房屋交还给羊城铁路棠运经贸部。二、自本判决发生法律效力之日起三十日内广州市流花玻璃仪器厂一次性向羊城铁路棠运经贸部支付从2018年12月1日至本判决发生法律效力之日止的广州市环市西路108号-110号住宅楼首层房屋的房屋占用费（房屋占用费标准：按69250元/月计算）；自本判决发生法律效力之次日起至广州市流花玻璃仪器厂及罗丽芬实际交还房屋之日止，广州市流花玻璃仪器厂按上述房屋占用费的标准按月向羊城铁路棠运经贸部计付房屋占用费。三、驳回羊城铁路棠运经贸部其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3505元，由广州市流花玻璃仪器厂负担。上诉人广州市流花玻璃仪器厂的上诉请求：1．请求撤销原审判决，依法判令上诉人继续承租广州环市西路108号-110号住宅楼首层共250平方米的商铺；2．判令被上诉人承担本案受理费。上诉的主要事实和理由：一、上诉人于上世纪60年代开始向铁路方面承租地块建厂是为解决铁路部门职工家属的就业问题，后因拆迁改造原因变更为向广州车辆段承租环市西路108号-110号住宅楼首层商铺是具有历史背景的。上世纪六十年代，上诉人经铁路方面同意使用环市西路克山三街地段中377㎡建造厂房，双方达成协议，上诉人将接收近100人铁路部门职工家属(以下简称：该批职工)并解决该批职工的就业问题，自始，该批职工在职期间的工资、福利待遇和退休后的生活补助等等由上诉人一力承担至今。后广州车辆段(以下简称：车辆段)于1987年使用涉案地块兴建宿舍住宅，由于当时广州已完成城市改造、上诉人无法在城市范围内设厂经营、难以继续支付职工前述的一应费用，故车辆段与上诉人达成合意，将向上诉人交付前述兴建的楼宇首层面向环市西路段约300㎡建筑面积的商铺(以下简称：商铺)，以对外出租商铺的租金作为维系该批职工相关费用的资金来源，双方协议还约定上诉人享有法律允许范围内的最长租期，即20年的租期。商铺于1992年交付上诉人。20l1年11月25日车辆段修配厂与上诉人就商铺的续约事宜进行协商，双方商定将商铺范围内共250平方米的面积继续租给上诉人使用，租赁期限暂定至2015年12月31日。2016年7月6日，羊城铁路实业发展总公司(更名为：广东羊城铁路实业有限公司)接收羊城铁路广州车辆段修配厂物业，广东羊城铁路实业有限公司下属广州羊城铁路劳动服务公司作为被授权管理单位把商铺交由被上诉人自行经营管理。同日，被上诉人表示将会继续把商铺交给上诉人承租但需先签署《承诺书》以配合相关工作，上诉人误认为铁路方面和被上诉人将会妥善解决该批职工的相关问题(含3名在职职工社保问题及81名尚未移交社会化管理退休职工的生活补助)才同意在《承诺书》上签字。但签署了文件以后，上诉人并未等到相关承诺兑现或获得合理的安置处理，虽多次致函铁路集团和被上诉人说明情况，但并没得到任何回应。在此前提下，如无法妥善解决厂里在职职工的社保问题和退休工的生活补助问题，上诉人无法将商铺交还被上诉人，这绝不是上诉人缺乏法律意识、恶意强占他人商铺，而是这一状况确存在历史遗留问题，上诉人的相关行为实为无奈之举。二、上诉人承租商铺具有历史原因、包含着社会责任，且签署该《承诺函》时存在重大误解，该商铺的房屋占用费确定形式不合理，以竞标人的中标价为占用费的计算标准明显过高。如前所述，上诉人签署《承诺书》的行为是误认为相关铁路职工将会被铁路方面自行妥善安置、为配合铁路方面工作的情形下作出的，并非真实的意思表示，试问在正常状态下上诉人怎会冒着企业破产、倒闭的风险去签署同意支付每月高达10万元占用费的协议，上诉人直至目前仍力争该商铺目的也仅是为了妥善解决该批职工中尚未到退休年龄的职工社保问题以及81名尚未移交社会化管理的退休职工的社会福利待遇问题。一审法院判令上诉人以竞标人的中标价69250元／月向被上诉人支付房屋占用费，上诉人确难以承担，更无能力再继续保障该批铁路职工的社会保险及生活补助费用的支付。综上所述，被上诉人作为国有企业的下属单位应当承担起其该承担的社会责任和社会道义。因此，请求支持上诉人的诉讼请求，切实保障上诉人的合法权益。被上诉人广州羊城铁路劳动服务公司答辩称同意原审判决。原审第三人罗丽芬经本院依法传唤没有到庭发表意见。本院二审查明的事实与原审查明的事实相同。另查明，2019年6月15日，广州羊城铁路劳动服务公司出具《羊城劳服公司关于注销新街劳服等公司的通知》给管内各单位，称把羊城铁路棠运经贸部等单位合并、注销，相关经营业务、资产、负债、所有者权益由广州羊城铁路劳动服务公司吸收合并。同日，羊城铁路棠运经贸部出具《委托书》:经上级管理机构批复，羊城铁路棠运经贸部自2019年6月15日起启动公司注销程序，原羊城铁路棠运经贸部的经营业务、资产、负债、所有者权益由上级广州羊城铁路劳动服务公司吸收合并，自该日起，原羊城铁路棠运经贸部涉及的后续经营业务事项全部委托广州羊城铁路劳动服务公司办理。2019年8月8日，广州市白云区市场监督管理局发出《企业核准注销登记通知书》，核准羊城铁路棠运经贸部注销登记。案涉房屋现由广州羊城铁路劳动服务公司（被上诉人）管理，原羊城铁路经贸部的相关权利义务由广州羊城铁路劳动服务公司承接。据此，本院在二审期间变更广州羊城铁路劳动服务公司为被上诉人参加本案诉讼。上诉人对上述事实以及变更广州羊城铁路劳动服务公司为被上诉人参加本案诉讼均表示没有异议。本院认为，上诉人虽上诉称要求继续承租涉案房屋，但在本院审理期间，上诉人未有新的事实与理由，也未提交新的证据证实其主张，故本院认可一审法院对事实的分析认定，即对上诉人的上诉请求，不予支持。一审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出一审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。由于原羊城铁路棠运经贸部已注销，故原审判决作相应变更。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、变更广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初4283号民事判决第一项为：自本判决发生法律效力之日起六十日内，广州市流花玻璃仪器厂及罗丽芬退还并搬离广州市环市西路108号-110号住宅楼首层共250平方米（房屋位置：环市西路108-110号自西向东第一至五号商铺）的房屋，将该房屋交还给广州羊城铁路劳动服务公司。二、变更广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初4283号民事判决第二项为：自本判决发生法律效力之日起三十日内广州市流花玻璃仪器厂一次性向广州羊城铁路劳动服务公司支付从2018年12月1日至本判决发生法律效力之日止的广州市环市西路108号-110号住宅楼首层房屋的房屋占用费（房屋占用费标准：按69250元/月计算）；自本判决发生法律效力之次日起至广州市流花玻璃仪器厂及罗丽芬实际交还房屋之日止，广州市流花玻璃仪器厂按上述房屋占用费的标准按月向广州羊城铁路劳动服务公司计付房屋占用费。三、变更广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初4283号民事判决第三项为：驳回广州羊城铁路劳动服务公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费3505元、二审受理费7010均由广州市流花玻璃仪器厂负担。本判决为终审判决。审判长  杨晓航审判员  谭健颖审判员  肖逸思二〇二〇年五月八日书记员  梁月英叶永峰