内蒙古自治区兴安盟中级人民法院民事判决书（2020）内22民终253号上诉人(原审被告)：科右前旗碧桂园房地产开发有限公司。法定代表人：史逍遥，该公司总经理。委托诉讼代理人：阿古达木，1990年1月14日出生，蒙古族，科右前旗碧桂园房地产开发有限公司职员。被上诉人（原审原告）：杨睿君，男，1983年7月25日出生，汉族，兴安盟文体旅游公司职员，现住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：李勤（系被上诉人母亲），1956年6月26日出生，汉族，退休工人，现住内蒙古自治区。上诉人科右前旗碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园开发公司）因与被上诉人杨睿君房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区科尔沁右翼前旗人民法院（2019）内2221民初4775号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人碧桂园开发公司的委托诉讼代理人阿古达木到庭参加诉讼，被上诉人杨睿君的委托诉讼代理人李勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。科右前旗碧桂园房地产开发有限公司上诉请求：1、请求撤销科尔沁右翼前旗人民法院（2019）内2221民初4775号民事判决，予以改判；2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1、一审法院认定事实有误。在上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同及补充协议中，没有关于免收供热费的内容及承诺，上诉人不存在任何违约及欺诈行为。即便上诉人在出售楼房时阁楼不收取取暖费，也只是将当时供热公司对阁楼收取取暖费情况做一个阐述，并不是被上诉人所称的承诺，并且上诉人也从来没有向被上诉人承诺过要代其承担阁楼取暖费；2、一审法院证据认定有瑕疵。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十七条第一款的规定，证据应当在法庭上出示，由当事人质证，未经质证的证据，不能作为认定案件事实的依据。一审中被上诉人未向法院提供有效证据证明上诉人在售楼时存在宣传行为，只是提供兴安盟中院的民事判决书，说明本案与杨睿君等37人案件相同，证据通用。上诉人也未在本案中对上述证据进行质证，因此该部分证据不能作为认定本案事实的依据；3、一审法院未考虑情势变更问题。即使上诉人在出售涉案房屋时宣传不收取阁楼取暖费。现情势已发生变更，如果继续维持该宣传效力，必然会显失公平。2011年至2013年供热公司确实未向被上诉人收取过阁楼取暖费，上诉人也没有代被上诉人向供热公司支付过取暖费，但是2014年12月12日签订补充协议之后，供热公司就向被上诉人收取阁楼取暖费了。综上，原审法院认定事实错误，证据认定有瑕疵，请求二审法院予以纠正。杨睿君辩称，上诉人在上诉状中确认：“即使是上诉人确实这么宣传过，那也只是将当时供热公司对阁楼取暖费收取情况做一个阐述，并不是被上诉人所称的承诺”。为了把阁楼的房屋推销出去，反复宣传阁楼面积不计价、不收取取暖费、不收物业费，诱使客户对销售的信任，实现房屋的销售；按照没进入合同文本的宣传，交易成功，就属于交易的口头合同。房屋推销出去后开始的几年中，上诉人确实没有收取阁楼取暖费，也遵守宣传承诺至今没收物业费，等于合同的生效和兑现，但事隔几年，供热公司来收取暖费了，合同难以履行和兑现了。对阁楼面积不收取取暖费的反复宣传，如不是“承诺”，就只能是上诉人违反合同，若否认是违反合同，那就是诈骗。故一审法院认定事实正确，同意一审法院判决。杨睿君向一审法院起诉请求：1、判令被告承担阁楼取暖费4623元（自2016年到2018年三年费用），并自2019年开始以后每年的阁楼取暖费由被告承担；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：我在2014年6月21日购买被告碧桂园小区北国之春六楼，当时被告承诺购买六楼赠送阁楼并不收物业费和取暖费。自2016年开始原告交付阁楼取暖费，直到2018年原告与被告商议解决取暖费未果，现诉至法院。一审法院认定事实：2014年6月21日，原告杨睿君购买了被告开发的的位××旗的楼房，并与被告签订了房屋买卖合同。房屋买卖合同中仅约定了六楼的出售价格及房屋面积，被告与当时购买六楼的业主口头约定购买六楼赠送阁楼，但双方对六楼阁楼取暖费没有相关的书面约定。原告购买楼房后2014年供热公司没有向原告收取阁楼取暖费，2015年原告开始缴纳取暖费，后原告找被告协商未果。现原告要求被告支付2016年到2018年所缴纳的取暖费4623元及2019年以后每年的阁楼取暖费。一审法院认为，原告杨睿君购买被告楼房的时间2014年6月，双方签订的房屋买卖合同合法、有效。在房屋买卖过程中，被告只认可阁楼是赠送的，对被告是否承诺过阁楼免收取暖费的问题，原告庭审中提交兴安盟中级人民法院民事判决书能够证实，由于供热公司在2011年至2014年间并未向被告收取过阁楼取暖费，因此，被告在此期间做销售六楼赠送阁楼的宣传时应当是向业主说过阁楼不收取取暖费，而不应是业主主张的免收阁楼取暖费。被告的这种宣传使购房者有理由相信阁楼就是不收取取暖费的，从而形成一种信赖利益，现供热公司开始收取阁楼取暖费，考虑到案件的实际情况本院认为应以公平原则予以调整，即由原、被告各自承担每年阁楼应交取暖费的50%为宜。原告的部分诉请应得到支持。原告2016年到2108年实际交付取暖费为3467元（2016年和2018年原告各交1541元，2017年实际交款385元）应由被告负担50%即1733.5元，自2019年取暖期开始以后由被告承担每个取暖期的原告应交的阁楼取暖费的50%。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告科右前旗碧桂园房地产开发有限公司在本判决生效后5日内给付原告杨睿君阁楼取暖费1733.5元；二、被告科右前旗碧桂园房地产开发有限公司自2019年开始以后每个取暖期内承担原告杨睿君应向供暖企业缴纳的阁楼取暖费的50%；三、驳回原告杨睿君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取25元，由被告科右前旗碧桂园房地产开发有限公司负担。二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。二审审理期间，上诉人未提供新的证据。本院认为，2014年6月21日，被上诉人杨睿君购买了上诉人开发的的位××旗的楼房，并与上诉人签订了房屋买卖合同。房屋买卖合同中仅约定了六楼的出售价格及房屋面积，并口头约定购买六楼赠送阁楼，但双方对六楼阁楼取暖费没有相关的书面约定。供热公司在2011年至2014年间未向被上诉人收取过阁楼取暖费，2015年开始供热公司向被上诉人收取取暖费。因阁楼部分是否收取取暖费决定权在于供热公司，而不是由碧桂园开发公司决定。并且，被上诉人也没有提供有效证据证明上诉人在出售房屋时承诺过不收取阁楼部分取暖费或者由上诉人代替被上诉人交付阁楼取暖费的事实。故一审法院判决由上诉人科右前旗碧桂园房地产开发有限公司承担50%的阁楼取暖费无事实及法律依据，应予纠正。综上所述，上诉人科右前旗碧桂园房地产开发有限公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区科尔沁右翼前旗人民法院（2019）内2221民初4775号民事判决；二、驳回被上诉人杨睿君的诉讼请求。一审案件受理费50元减半收取25元，二审案件受理费50元，共计75元由被上诉人杨睿君负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈 晓 红审 判 员 王 志 刚审 判 员 斯日古楞 二〇二〇年五月十一日法官助理 格恩塔娜书 记 员 王 璐 璐 附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。