广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5138号上诉人（原审原告）：黎伟忠，男，1945年8月2日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：周玉珊，广东谨然律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市市场发展总公司越秀公司，住所地广州市一德路275号3楼。被上诉人（原审被告）：广州市越秀区市场监督管理局，住所地广州市越秀区解放北路813号。法定代表人：谢文，职务：局长。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：汪洪生，北京大成（广州）律师事务所律师。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：金慧，北京大成（广州）律师事务所律师。上诉人黎伟忠因与被上诉人广州市市场发展总公司越秀公司（以下简称越秀公司）、广州市越秀区市场监督管理局（以下简称越秀市监局）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初35233号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人黎伟忠上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判越秀公司、越秀市监局立即向黎伟忠返还代垫的广州市白云区x房（以下简称涉案房屋）的房屋买卖契税22299.06元、国有土地出让金21612元、国有土地使用权出让契税648.36元以及广州市白云区解放北路梓元东二街1号202房的房屋买卖契税17959.68元、国有土地出让金26062元、国有土地使用权出让契税781.86元。2.本案一、二审受理费由越秀公司、越秀市监局负担。事实和理由：（一）一审以黎伟忠未能提供被拆迁房屋的产权证明作为产权调换的对价是认定事实错误，该判决完全忽视拆迁协议中产权调换的历史背景和条件。1.越秀公司对被拆迁房屋未办理房产证是明知且接受的。根据越秀公司委托的拆迁单位广东台建拆迁安置公司于1994年4月8日给德成街道办事处的函件可以证明，越秀公司在签订拆迁补偿协议之前早已明知被拆迁房屋没有办理产权登记的事实。因此，越秀公司已通过签订拆迁协议并拆除被拆迁房屋并将涉案两套房屋交付给陈x一方使用等一系列实际行为表示其愿意接受该条件作为对价。2.涉案拆迁补偿协议是回迁安置，并非简单作面积对等的产权调换。根据双方签订的拆迁补偿协议约定，被拆迁房屋地处市中心地段的越秀区海珠中路，而涉案两套房屋均是在白云区，其中有一套还是没有电梯配套的高层。按照当时拆迁所处的上世纪90年代的广州市越秀区和白云区的发展状况及交通便利程度对比，被拆迁人陈x一方无论是在房屋地段还是楼层方面均作出了明显的让步和牺牲，这也是越秀公司原有拆迁的理由。（二）一审认为拆迁补偿协议未约定税费承担是认定事实错误。涉案拆迁补偿协议第八条属于上世纪90年代前后通用的拆迁协议版本中常见的条款，按照当年的交易习惯，拆迁协议是没有明确约定税费、土地出让金等具体项目，只是对过户产生的一切费用做笼统的约定。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，应认定上述条款为格式条款，并作出对越秀公司不利的解释，即该条约定“产权登记所需费用”实际上是指产权登记所需的一切费用。另外，从合同的签约目的及拆迁补偿的行为性质来看，双方签订拆迁协议的目的在于拆迁人通过产权调换形式对被拆迁人房屋所有权的灭失而进行财产损害的补偿，并非财产交易行为，产权登记所需的费用并不限于这一项费用。一审判决拆迁人只承担160元的登记费，而由被拆迁人承担89362.96元的税费和土地出让金极其不公。（三）因越秀公司恶意拖延产权过户的行为致使本次产权过户登记所产生的一系列费用暴涨，越秀公司、越秀市监局对于该扩大损失应当承担全部责任。事实上，自越秀公司将涉案两套房屋交付后，黎x、黎x已多次请求越秀公司拟协助办理产权过户登记手续，但其一直以正在申请办理过程中，需要一定时间为由在拖延。直到黎伟忠提起（2018）粤0111民初字第15106号案的诉讼后，越秀公司、越秀市监局在诉讼中又明确表示不同意过户。可见，越秀公司、越秀市监局一直在恶意拖延产权过户事宜。现本次过户产生的税费、土地出让金实际上都是按照房屋现价为基数进行计算。而在这二十年间，该两套房屋已产生翻天覆地的增长，因此，越秀公司对该部分过户费用的暴涨应当承担全部责任并承担所有费用。被上诉人越秀公司、越秀市监局二审共同辩称，一审判决查明事实清楚、适用法律正确，同意一审判决，不同意黎伟忠的上诉请求、事实和理由，黎伟忠主张的涉案两套房屋在办理产权登记过程中产生的房屋买卖契税、国有土地出让金、国有土地使用权出让契税等税费属于为越秀公司、越秀市监局代垫的说法不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。具体理由如下：（一）越秀公司与黎伟忠签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定，越秀公司配合黎伟忠办理产权登记和履行相关手续，契税是由黎伟忠承担的，且该费用不包括办理房产证过程中的税费和国有土地出让金、国有土地使用权出让税费。根据我国契税暂行条例和契税暂行条例细则的规定，在我国境内转移房屋权属承受的个人为契税的纳税人，即契税的承担主体。同时根据契税暂行条例细则第3条规定，承受人是以购买、受赠、交换的方式取得房屋所有权，因此在双方没有协议约定契税负担的情况下，黎伟忠是法定的契税纳税义务人。（二）关于国有土地是使用权出让金的问题，被拆迁的房屋是未办理产权登记也未办理房屋产权所有证的自建木屋，根据我国土地管理法的规定，国家依法实行国有土地有偿使用制度，黎伟忠在前述诉讼以及本案一审中均无法证明其对其原来被拆迁房屋办理过国有土地有偿使用的手续，而黎伟忠在通过法院判决的方式取得涉案房屋所有权时，其实际上是重新取得了涉案房屋所对应土地70年，从取得房产开始往后推算的70年房屋使用权，正是由于黎伟忠未办理国有土地使用权手续，故在该70年里产生的国有土地出让金应由其自行承担。因此，黎伟忠要求越秀公司、越秀市监局向其返还该等契税、国有土地出让金、国有土地出让税费的请求没有事实和法律依据。黎伟忠于2019年11月7日向一审法院起诉请求：1.越秀公司、越秀市监局向黎伟忠返还代垫的广州市白云区x房的房屋买卖契税22299.06元、国有土地出让金21612元、国有土地使用权出让契税648.36元、不动产登记费80元；2.越秀公司、越秀市监局向黎伟忠返还代垫的广州市白云区x房的房屋买卖契税17959.68元、国有土地出让金26062元、国有土地使用权出让契税781.86元、不动产登记费80元；3.一审案件受理费由越秀公司、越秀市监局负担。一审法院认定事实：涉案房屋现地址为广州市白云区x房、广州市白云区x房，原登记于广州市越秀区工商行政管理局（现更名为越秀市监局）名下，登记附注显示土地未办有偿使用手续。1966年，陈x申请改建x号后座（以下简称被拆迁房屋），广州市越秀区德成街道办事处在《广州市修建什项工程申请表》载明同意改造。1994年，广州市越秀区德成法律服务所出具《木屋改造情况调查证明书》，载明，新桥市x号后座原是木屋，由承租人陈x出资于1966年4月改建成砖木结构房屋，申报许可证编号：莫字第x号。越秀区人民委员会房地产管理科核发《小修什项工程许可证》编莫字第x号，批明“此屋改建后归陈x管业和住用”。该屋改建后由陈x及其亲属住用至今。1995年3月7日，陈x（被拆迁人、乙方，由黎x、黎x共同作为代理人）与被告越秀公司（拆迁人、甲方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定乙方同意甲方拆除座落在越秀区××路××号后座，甲方将自有的x房、x房的自有房屋用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）。乙方应付给甲方25420元，并于1995年1月30日前付清。乙方应在本协议鉴定生效后的十天内，将其上述房屋交由甲方拆除。甲方应在1995年1月30日前将自有房屋交付给乙方。本协议签订时，乙方应将原址房屋的有关产权所有证等，递交市房地产管理局注记拆迁情况。甲方依照本协议将自有房屋移交乙方时，甲方应会同乙方向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取房地产所有权证手续。所需的登记费用，由甲方负责。该协议经广东省公证处公证。陈x于1993年3月6日死亡，其除黎伟忠以外的继承人及转继承人均明确放弃对两套补偿房屋的继承，至此，黎伟忠取得两套补偿房屋的全部继承权。2018年11月1日，黎伟忠向一审法院起诉越秀公司、越秀市监局，要求越秀公司、越秀市监局协助办理上述两套涉案房屋的过户登记手续，所需登记费用及税费由越秀公司、越秀市监局承担。同年11月26日，黎伟忠向法庭申请撤回要求越秀公司、越秀市监局承担产权登记手续所需费用及税费的诉讼请求，待费用明确后，再行主张权利，法庭予以准许。同年11月27日，一审法院作出（2018）粤0111民初15106号民事判决书，判决支持了黎伟忠要求越秀公司、越秀市监局协助办理两套涉案房屋过户登记手续的诉讼请求。一审判决作出后，越秀公司、越秀市监局不服，以陈x对被拆迁房屋仅享有居住权（房屋使用权）而不享有房屋所有权为由，上诉至广州市中级人民法院。广州市中级人民法院审查认为，无论从双方签订的补偿协议亦或是实际履行情况来看，越秀公司、越秀市监局认为陈x不是被拆迁房屋的产权人，缺乏依据。黎伟忠自愿补足余款，系其自行处分民事权利，予以一并处理。广州市中级人民法院于2019年5月14日作出（2019）粤01民终3452号民事判决书，判决：一、维持广东省广州市白云区人民法院（2018）粤0111民初15106号民事判决书及对案件受理费承担的决定；二、黎伟忠于本判决生效之日起十五日内向广州市市场发展总公司越秀公司支付涉案房屋补偿余款20420元。上述案件生效后，黎伟忠向法院申请强制执行，就涉案806房支出房屋买卖契税22299.06元、国有土地使用权出让契税648.36元、国有土地补缴价款21612元、不动产登记费80元，就涉案202房支出房屋买卖契税17959.68元、国有土地使用权出让契税781.86元、国有土地补缴价款26062元、不动产登记费80元。黎伟忠于2019年10月16日取得广州市白云区x房的不动产权证，于2019年9月26日取得广州市白云区x房的不动产权证。一审法院认为，（2018）粤0111民初15106号案件审理过程中，黎伟忠自愿申请撤回了主张登记费用及税费的诉讼请求，一审法院对此予以准许，故黎伟忠的本次起诉不属于重复起诉，越秀公司、越秀市监局的相应答辩，一审法院不予采纳。对于黎伟忠所支出的房屋买卖契税、国有土地使用权出让契税、国有土地补缴价款、不动产登记费应由何方承担的问题，根据现有证据显示，拆迁补偿方式属于产权调换方式，黎伟忠一直未能提供原被拆迁房屋的合法产权证明，作为置换对价，两套涉案房屋亦未办理有偿使用土地手续，故越秀公司、越秀市监局要求由黎伟忠自行承担两套涉案房屋的国有土地使用权出让契税及国有土地补缴价款的抗辩意见合理合法，一审法院予以采纳。黎伟忠要求越秀公司、越秀市监局承担两套涉案房屋过户过程中产生的国有土地使用权出让契税、国有土地补缴价款的诉讼请求缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。涉案《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》中，仅对登记费用由被告越秀公司承担作出了约定，未对契税等税费由何方承担作出约定。黎伟忠要求越秀公司承担两套涉案房屋的不动产登记费各80元具有合同依据，一审法院予以支持。合同约定不明，黎伟忠作为两套涉案房屋的承受人，一审法院酌情认定应由黎伟忠承担过户阶段产生的房屋买卖契税，越秀公司、越秀市监局相应答辩有理，一审法院予以采纳。越秀公司作为《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》的合同相对方，乃独立法人，应独立承担合同义务，故黎伟忠要求越秀市监局共同承担费用的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2019年12月20日作出如下判决：一、在判决生效之日起五日内，越秀公司向黎伟忠返还广州市白云区x房的过户登记费80元；二、在判决生效之日起五日内，越秀公司向黎伟忠返还广州市白云区x房的过户登记费80元；三、驳回黎伟忠的其他诉讼请求。一审案件受理费1019元，由黎伟忠承担994元，由越秀公司负担25元。经查，上诉人黎伟忠与被上诉人越秀公司、越秀市监局对一审查明事实无异议，本院予以确认。二审庭询中，黎伟忠称根据《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》第8条约定，所需的登记费用由甲方负责，该条款已经明确了相应的办理手续应由甲方负责，该条款应当是结合合同目的进行扩大性解释，且产权调换是一种财产损害的方式，区别于互易合同，不应当由黎伟忠承担该费用。越秀公司认为黎伟忠诉请的税费、土地出让金等应该按照法律规定要有相应的承担主体进行支付，对于法律规定的纳税主体并不影响拆迁协议的约定。既然有合同约定，就不应当法律规定的纳税主体或者承担主体来承担责任，因为合同约定可以改变最终的承担主体。越秀公司则表示不认可黎伟忠的上述意见，其认为合同仅约定办证登记费用，没有包括契税等，对于所涉契税、国有土地出让金、国有土地使用权出让契税没有相应的约定。所以按照契税暂行条例以及契税暂行条例细则，房屋的承受人应当作为该等税的纳税义务人。国有土地出让金是在任何一个人取得完整的房屋所有权和土地使用权时必须要去缴纳的费用，原被拆迁房屋事实上并没有办理过任何的国有土地有偿使用手续，而现在黎伟忠在2019年9月27日办理了涉案房屋的房屋所有权登记证书之后，在登记证书中载明了涉案房屋的国有土地使用权是从2019年9月25日起算往后70年，相当于是取得新的土地使用权，而此前其没有支付任何的有偿使用土地费用。二审中，黎伟忠提供如下证据：1.广东台建拆迁安置公司给德成街街道办事处的函件，拟证明广东台建拆迁安置公司是越秀公司委托的拆迁单位；越秀公司在签订拆迁补偿协议之前早已明知陈x的被拆迁房屋没有办理产权登记的事实。2.报告、信访复函，拟证明黎x、黎x多年来一直请求越秀公司协助办理涉案两套房屋的产权过户登记手续，但越秀公司依然没有履行履行合同义务。3.契税纳税申报表，拟证明涉案两套房屋过户所产生的税费、土地出让金实际上都是按照房屋现价为计费基数，相关过户费用也随之暴涨。越秀公司、越秀市监局质证称：对证据1的真实性予以确认，合法性、关联性不予确认，并表示广东台建拆迁安置公司并非我方的委托拆迁代理公司；对证据2中报告的真实性、合法性、关联性均不予确认，对证据2的信访复函的真实性确认，但证明内容不予确认；对证据3真实性予确认，该证据也表明涉案房屋的承受方是黎伟忠，依据法律规定，其是契税的纳税义务人。本院认为，二审双方争议的焦点是：涉案房屋办理产权登记产生的相关税费等的承担问题。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条之规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”据此可知，对于合同约定不明而当事人有争议的合同条款，可以根据订立合同的目的、交易习惯等多种解释方法，综合探究当事人的缔约真意。但就目的解释而言，并非只按一方当事人期待实现的合同目的进行解释，而应按照与合同无利害关系的理性第三人通常理解的当事人的合同目的进行解释。本案中，越秀公司作为拆迁人，在签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》前有义务审查被拆迁房屋的产权情况，其在明知原被拆迁房屋未取得产权证的情况下，与被拆迁人约定“甲方依照本协议将自有房屋移交乙方时，甲方应会同乙方向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取房地产所有权证手续。所需的登记费用，由甲方负责。”故双方当事人应依约恪守履行。现黎伟忠、越秀公司对于上述条款“所需的登记费用，由甲方负责”的理解产生争议，越秀公司认为该条中登记费用仅指办证登记费用，不包括契税等，对于所涉契税、国有土地出让金、国有土地使用权出让契税没有相应的约定。而黎伟忠则认为该登记费用应指黎伟忠诉请的税费、土地出让金等费用。对此，从合同签约目的审查来看，双方当事人签订拆迁协议约定拆迁人以自有房屋用作拆除乙方原址房屋的产权调换（补偿），上述房屋的产权调换（补偿）是一种财产损害的补偿方式，而并非财产交易行为，因此，拆迁协议的签约目的在于拆迁人通过产权调换（补偿）形式对陈桂琼原有房屋使用权的灭失而进行财产损害的补偿，其有别于互易合同，所需登记费用并非限于登记费。由拆迁人承担实际办理产权登记所产生的全部费用，属于双方对于财产损害补偿的真实意思表示，亦符合双方签约的真实目的。现越秀公司上诉主张产权登记费用仅指登记费，而并不包括超出登记费外的其他契税、土地出让金等办证费用，不符合双方合同约定目的，本院不予采信。根据黎伟忠一审提交的证据显示，广州市白云区x房屋办理产权证产生的房屋买卖契税为22299.06元、国有土地使用权出让契税为648.36元、国有土地出让金为21612元以及登记费为80元，广州市白云区x房屋办理产权证产生的房屋买卖契税为17959.68元、国有土地使用权出让契税为781.86元、国有土地出让金为26062元以及登记费为80元，越秀公司依约应向黎伟忠支付上述费用。一审法院仅判决支付两套房屋各80元登记费不当，本院予以纠正。此外，因越秀市监局并非《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》的签约相对方，黎伟忠要求越秀市监局向其支付办理涉案房屋产生的相关税费等缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，黎伟忠上诉请求部分成立，其成立部分本院予以支持。一审判决实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的规定，判决如下：一、维持广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初35233号民事判决第一项、第二项；二、撤销广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初35233号民事判决第三项；三、在本判决书送达之日起五日内，广州市市场发展总公司越秀公司向黎伟忠返还广州市白云区广园西路景泰西二巷14号806房办理房产证产生的房屋买卖契税22299.06元、国有土地使用权出让契税648.36元、国有土地出让金21612元；四、在本判决书送达之日起五日内，广州市市场发展总公司越秀公司向黎伟忠返还广州市白云区解放北路梓元东二街1号202房屋办理产权证产生的房屋买卖契税17959.68元、国有土地使用权出让契税781.86元、国有土地出让金为26062元；五、驳回黎伟忠其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费1019元、二审案件受理费2034.1元，均由广州市市场发展总公司越秀公司负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇二〇年五月二十一日书记员 李志康谢金泽