广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终8334号上诉人（原审被告）：钟慧君，女，1980年7月31日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。上诉人（原审被告）：陈延鑫，男，1984年2月11日出生，汉族，身份证住址广东省潮州市潮安区。被上诉人（原审原告）：广州市白云区永平街东平村钟屋第一经济合作社，地址广州市白云区永平街东平村。社长：钟新年。委托诉讼代理人：陈广鹏，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：林生龙，广东法制盛邦律师事务所律师。原审被告：广州颖川实业发展有限公司，住所地广州市白云区永平街东平村蛟腾街二巷四号首层。法定代表人：陈延鑫。原审被告：世纪华联投资有限公司，住所地江西省赣州市章贡区赣江源大道16-1号新广花园南栋1202室。法定代表人：宋瑞。上诉人钟慧君、陈延鑫因与被上诉人广州市白云区永平街东平村钟屋第一经济合作社（以下简称钟屋一社）、原审被告广州颖川实业发展有限公司（以下简称颖川实业公司）、世纪华联投资有限公司（以下简称华联公司）土地租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初29951号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人钟慧君、陈延鑫上诉请求:1.撤销一审判决，依法改判驳回钟屋一社的全部诉讼请求；2.本案的诉讼费用由钟屋一社承担。事实与理由：一、一审判决认定与事实不符，且显失公平。根据《租赁合同》的约定，钟慧君向钟屋一社承租涉案土地和地上建筑物，并负责将土地上的建筑物拆除后加建新的建筑物，承租人在租赁期满后将土地及地上建筑物交付给出租人所有，该合同并不是单纯的租赁合同。钟慧君的改建方案是经过钟屋一社同意的，合同中有免租期予以佐证。建筑面积加大致使施工期延长，因为物业最终是会交付钟屋一社的，钟屋一社予以免租后亦属于受益人的，当时经济社口头同意再予以免租与常理相符。一审法院未对双方的改建方案及是否存在原定方案增加建筑面积等进行审查，请二审法院予以纠正。建筑面积加大致使施工期延长，且承租人投入的资金更多，但建设物业最终是会交付钟屋一社的，经济社予以延长免租期，显然公平合理。钟屋一社的起诉与事实不符，且有失公平。二、钟屋一社应当给予顺延建筑期。第一，钟屋一社在建设的过程中有义务配合并且协助钟慧君、陈延鑫去排除建设过程中的种种困扰，以及承担非因钟慧君、陈延鑫个人原因造成的建设工期延迟的责任。第二，双方签订合同的日期是2016年1月12日，但钟屋一社提交的报建审批日期分别为2016年3月3日、3月7日，此间的两个月时间是由钟屋一社在办理报建手续，由此造成的时间耽误难道钟屋一社就没有责任吗？第三，报批手续批复后，基于对4、5月份广州雨水多发季节、开挖对周边居民楼的安全状况以及离地铁出口处施工较近等问题的考虑，钟慧君、陈延鑫邀请专业公司进行咨询并对现场做出评估和勘察，后于2016年7月12日签订地下室基坑支护和加固的合同。钟慧君、陈延鑫为此支付了738000元，而钟屋一社则许诺施工过程有变故，到时工程工期顺延。第四，钟屋一社于2018年3月至8月期间在涉案租赁地域范围内未经钟慧君、陈延鑫同意擅自开挖路面预埋高压电线及安装公变变压器两台；同年9月又以自来水全村换管为由对同一路段再次开挖，直至2018年12月28日14号线地铁通车之前才恢复路面的正常通车。第五，建筑面积的加大致使施工期延长，而承租人需投入的资金自然增加更多。但建筑物业在合同期满后，最终会交付给钟屋一社，所以钟屋一社是最大受益人。承租方申请延长免租期，自然合理。三、《租赁合同》是由钟慧君个人与钟屋一社签订的，因《租赁合同》产生的一切债务应由钟慧君自行承担，与陈延鑫无关。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院依法查清全部事实，支持钟慧君、陈延鑫的上诉请求。被上诉人钟屋一社二审辩称：不同意钟慧君、陈延鑫的上诉请求以及事实和理由，同意一审判决。一、双方签订的租赁合同约定涉案项目是由钟慧君承租，并将原有建筑物拆除后新建，因此合同第二条约定的租金为土地使用费，涉案租赁合同是属于土地建设用地的租赁，不存在违反法律法规的强制性规定，因此。租赁合同是合法有效的，双方应按合同约定履行。二、钟慧君、陈延鑫在上诉状陈述钟屋一社同意免租与事实不符。钟屋一社在一审中提交的催缴通知书载明对钟慧君、陈延鑫延长免租申请是未通过，并要求其及时缴纳，且租赁合同第四条对钟慧君、陈延鑫承租涉案项目在2016年6月1日至2017年5月31日给予一年的免租，折算金额是180多万元，涉案租赁合同已经一年免租，现钟慧君、陈延鑫提出再次免租并非法定或约定的情形，其主张不应被支持。延长免租期应由双方签订书面协议确定，但本案无证据证明双方达成一致意见，钟屋一社明确表示不能延长免租期限。三、钟慧君、陈延鑫拖欠租金应认定为夫妻共同债务。双方的租赁关系与租金的拖欠均发生在钟慧君、陈延鑫夫妻关系存续期间，根据婚姻法及相关司法解释的规定，夫妻关系存续期间的债务为夫妻共同债务应承担连带责任。涉案项目的投标以及合同的签订虽然是钟慧君的名义，但实际是钟慧君、陈延鑫作为权利人履行权利，在项目招标阶段应提交的投标保证金是陈延鑫以钟慧君名义向钟屋一社提交的，至于合同签订后的履行是由钟慧君、陈延鑫作为共同权利义务主体进行运营整个涉案项目，涉案项目由钟慧君、陈延鑫委托颖川实业公司进行对外分租与转租，陈延鑫是颖川实业公司的独资股东及法定代表人，钟慧君是监事，这均可印证钟慧君、陈延鑫作为主体履行涉案项目。四、钟慧君、陈延鑫主张存在报批延长、地铁影响等情况，但未就此提供证据予以证明，即便二审提交证据也超过举证期限不应采信，况且其主张的事实与情形均非免租的法定或约定情形。五、双方租赁合同约定每月的租金标准从2017年6月1日开始为151000元，之后每满三年递增一次，每次递增率为10%，即从2019年6月1日开始的租金应为166100元，故钟屋一社在一审中主张的租金标准具体为2018年11月至2019年5月期间是151000元/月、2019年6月至8月期间是166100元/月。至于违约金，双方合同中约定的逾期支付租金的违约金标准为租金的1%按日计收，且钟屋一社也主张以不超过租金作为上限，故不存在违约金过高的情形。原审被告颖川实业公司二审述称：与钟慧君、陈延鑫的上诉意见一致。原审被告华联公司未到庭，亦未提交书面陈述意见。因本案纠纷，钟屋一社于2019年8月23日诉至一审法院，请求判令：1.钟慧君向钟屋一社支付自2018年11月1日起拖欠的租金（暂计至2019年8月31日租金为1555300元）以及逾期付款违约金（以每月拖欠租金为基数，按每日1%的标准，自欠费当月11日起计至付清款项之日止，暂计至2019年8日31日违约金为1314455元，逾期付款违约金以不超过本金为限）；2.陈延鑫、颖川实业公司对钟慧君的上述债务承担连带清偿责任；3.华联公司在其欠付钟慧君的租金及违约金总额范围内对钟慧君的上述债务承担连带清偿责任；4.本案的诉讼费用由钟慧君、陈延鑫、颖川实业公司、华联公司共同承担。一审法院经审理查明：根据2013年3月15日广州市人民政府颁发的穗集有（xxxx）第xxx号《土地所有权证》显示，位于广州市白云区永平街东平村的土地所有权人为广州市白云区永平街东平经济联合社农民集体，土地总面积：10.5864公顷。2016年1月12日，钟屋一社（甲方）与钟慧君（乙方）签订《租赁合同》，约定：将位于广州市白云区永平街东平村钟兴东x巷（自编xx号）综合楼项目土名（社猪麻）租赁权限21年（乙方只有租赁权，所有土地权及物业权归甲方所有），本项目的负一层占地面积约为1000平方米。地上建设为两栋合体楼四层，两栋每层合体建筑面积为790平方米（以下简称涉案物业及涉案土地）。经面向社会公开招标，现由乙方钟慧君以每月租金为15.1万元的价格中标，同时每满三年递增一次每次递增率为10%。一、乙方投得的土名（社猪麻）位于广州市白云区永平街东平钟屋第一经济东平村钟兴东一巷（自编26号）的综合楼项目租赁权期限从2016年6月1日至2037年6月1日止共21年；二、乙方将甲方原有的村民活动中心一、二层，钟一经济社办公室第三层一栋共三层建筑面积约750平方米。杂物房一栋一层约60平方米由乙方自行拆除（费用由乙方负责）。改建为本租赁项目的综合楼，所有费用由乙方出资改建。综合楼二栋的合体楼第三层全部归甲方无偿使用包括电梯、电梯产生的电费、维护费管理费等，乙方出资建设的本综合楼整栋合体楼建筑物及不动产乙方无条件全部归甲方所有（含负一层），甲方不作任何补偿；三、本综合楼项目投标保证金30万元在签订本合同之日起自动转为该租赁合同保证金，保证金在租赁权限届满甲方五日无息退还给乙方；本综合楼顶项目甲方给予乙方免租建设期为一年，即从2016年6月1日至2017年5月31日止免租，租金从2017年6月1日计收，当月租金在当月10日前一次性付清，逾期未交的按应交租赁金的1%按日收滞纳金；七、本租赁项目的综合楼的合体楼如日后政策允许加建的建筑物乙方到租赁权限期满乙方全部无条件归甲方全部所有；八、乙方在物业转租给第三方时租赁期限不得超出本合同的租赁期限；十一、乙方在租赁期间转租第三方的必需书面征得甲方同意，在正常合法经营条件下甲方应协助乙方办理办理相关证件手续费用由乙方负责。2015年12月21日，钟慧君向钟屋一社支付投标订金300000元。根据钟屋一社提交的《广州增值税普通发票》证实，钟慧君将租金交至2018年10月。2019年2月26日，钟屋一社向钟慧君发出《律师函》，称钟慧君应支付2018年1月至2019年2月期间的租金合计2114000元以及相应违约金。2019年6月3日，钟屋一社向钟慧君邮寄《催缴租金通知书》，内容为：根据你方提交的再延长免租期12个月租金共1812000元的申请报告，于2019年5月26日经成员大会表决未通过。请你方在2019年6月30日交清所拖欠租金1812000元。一审法院曾向广州市规划和自然资源管理局白云区分局发函，询问涉案物业及土地情况。2019年9月12日，广州市规划和自然资源管理局白云区分局复函一审法院称，涉案物业暂查无相应的《建设工程规划许可证》信息及上盖建筑物产权记录。涉案房屋所在土地在《集体土地所有证》（穗集有（2012）第10004842号）范围内，该证登记的权利人为“广州市白云区永平街东平经济联合社农民集体”；该地块规划为建设用地。一审庭审中，钟屋一社称，钟屋一社与钟慧君签订的《租赁合同》实际上是钟慧君将涉案土地上已有建筑物拆除，再自行加建新的建筑物，钟屋一社向钟慧君、陈延鑫收取租金实际为土地租金，双方之间租赁的标的物为土地，并非地上建筑物。另查，颖川实业公司是由陈延鑫独资设立的一人有限责任公司，钟慧君系该公司监事，陈延鑫系该公司法定代表人、执行董事兼总经理。再查，钟慧君与陈延鑫系夫妻关系，目前涉案土地上综合楼项目负一层场地由华联公司开设“世纪华联”生活超市并经营至今。一审法院认为，关于《租赁合同》中租赁的标的物为土地还是地上建筑物的问题？根据合同约定的内容，钟慧君向钟屋一社承租涉案土地及地上建筑物，并负责将地上建筑物拆除后加建新的建筑物，钟慧君、陈延鑫向钟屋一社每月支付租金15.1万元，租期届满钟慧君、陈延鑫将涉案土地及地上建筑物交付钟屋一社所有。由此可知，钟屋一社、钟慧君、陈延鑫之间实际是就涉案土地签订的《租赁合同》，该租金性质为土地使用费。因涉案土地系建设用地，钟屋一社与钟慧君签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。又根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条之规定：租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。本案中，涉案土地的租赁期限自2016年6月1日至2037年6月1日，即租赁期限为21年，超过法律规定的20年，故2016年6月1日至2036年6月1日期间20年租赁部分有效，2036年6月2日之后的租赁部分无效。根据《发票联》的内容显示，钟慧君交租至2018年10月，对于2018年11月以后至2019年8月31日期间的租金，因钟慧君、陈延鑫并未举证证实其已支付，应承担举证的法律后果，故钟慧君应向钟屋一社支付自2018年11月至2019年8月31日期间的租金共计151万元（15.1万元/月×10个月）。对于钟屋一社主张超出的部分，一审法院不予支持。关于违约金。因钟慧君通过抗辩形式请求对违约金予以调整，一审法院酌情将违约金调整为以当月应付租金15.1万元为本金，按年利率6%的标准，自当月11日起计至钟慧君实际清偿之日止。陈延鑫与钟慧君系夫妻关系，对于夫妻关系存续期间产生的债务应视为夫妻共同债务。故陈延鑫应对钟慧君的上述债务承担连带清偿责任。颖川实业公司与华联公司并非涉案租赁合同相对方，并未实际履行涉案租赁合同，故不应承担连带清偿责任。华联公司经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，于2019年12月20日作出如下判决：一、自本判决生效之日起十日内，钟慧君向钟屋一社支付自2018年11月1日至2019年8月31日拖欠的租金共计151万元及违约金（违约金以当月租金15.1万元为本金，按年利率6%的标准，自当月11日起计至钟慧君实际清偿之日止）；二、陈延鑫对上述债务向钟屋一社承担连带清偿责任；三、驳回钟屋一社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14879元，由钟屋一社负担7050元，由钟慧君、陈延鑫负担7829元。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，钟慧君、陈延鑫提交涉案土地上建筑物开工建设审批表、图片，拟证明报建手续及开挖路面对建设工期造成的影响。钟屋一社质证称：上述证据是在一审开庭前形成的，二审才提交，属于举证超期；对审批表的真实性不予确认，这与钟慧君、陈延鑫主张的租赁合同应延长免租期没有必然的联系，签订的租赁合同期限是21年，其有足够的时间投入资金建设；对图片的真实性不予确认，这也无法证明开挖路面需要延长免租期一年。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：首先，对于钟慧君与钟屋一社签订的《租赁合同》的效力问题。根据上述合同的约定，钟慧君在承租涉案土地后对地上的建筑物有拆旧建新的义务，且在租赁期满后需将涉案土地及地上建筑物交付钟屋一社所有，合同中约定的租金实质是使用土地的对价，而非使用地上建筑物的对价。同时，《租赁合同》中关于租赁期限为21年的约定，超过法律规定的20年。由此，一审认定《租赁合同》中2016年6月1日至2036年6月1日期间20年租赁部分有效、2036年6月2日之后的租赁部分无效正确。其次，关于钟慧君、陈延鑫要求免租一年的问题。本院前文已述《租赁合同》约定的租金是使用涉案土地的对价，现涉案土地由钟慧君、陈延鑫使用，其应按时交纳租金。至于钟慧君、陈延鑫提出要求免租的抗辩，其在二审中提交的证据不属于新证据，且也无法充分证明其主张，应承担举证不能的不利后果。同时，钟慧君、陈延鑫提出的报建审批及地下室基坑支护和加固问题，发生在合同约定的免租期之前和之内，应属于双方约定原免租期已经考虑的因素；至于钟慧君、陈延鑫提出的开挖路面造成的延误，虽然发生在原免租期之后，但钟慧君、陈延鑫也已经交纳了相应时间段的租金，现有证据未能显示两人曾对此期间的租金提出过异议；至于建筑面积增加导致的工期延长问题，虽然合同约定地上建筑物最终归钟屋一社所有，但在地上建筑物建成很长时间内的收益权在钟慧君、陈延鑫，其出于利益考虑对地上建筑物的建设加大投入导致工期延长，因属于钟慧君、陈延鑫对自身权利的选择，不能作为免租的抗辩。此外，钟屋一社在《催缴租金通知书》中已经明确告知钟慧君，其要求再延长免租期12个月的申请未获得成员大会的表决通过，现钟慧君、陈延鑫主张钟屋一社口头同意并默认其再延长免租期12个月的要求，又未能提交证据予以佐证，本院对上述主张不予采信。综上，一审认定钟慧君应向钟屋一社支付2018年11月至2019年8月31日期间的租金及逾期支付租金的违约金并无不当，本院予以维持。至于钟屋一社答辩所称部分月份租金标准有误及违约金标准不应予以调整的问题，因钟屋一社未提起上诉，本院视为其同意一审的处理结果。再次，关于陈延鑫是否需要承担连带责任的问题。本案拖欠的租金及违约金发生在钟慧君、陈延鑫的夫妻关系存续期间，且陈延鑫亦确认有共同参与与涉案土地相关的经营活动，故一审认定陈延鑫对钟慧君的租金及违约金支付义务承担连带清偿责任理据充分，本院予以维持。综上所述，钟慧君、陈延鑫的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不妥，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14879元，由上诉人钟慧君、陈延鑫负担。本判决为终审判决。审判长 邓 颖审判员 李 静审判员 余 盾二〇二〇年五月二十八日书记员 曾龙辉莫善友