湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初1081号原告：陈其永，男，1976年2月8日出生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：周正伟，湖南善上律师事务所律师。被告：胡风丽，女，1980年9月26日出生，汉族，住河南省柘城县。原告陈其永与被告胡风丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告陈其永的委托诉讼代理人周正伟、被告胡风丽到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告陈其永向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付2018年6月1日至8月17日房屋租金46200元，并自2018年6月1日起以46200元为本金按照年利率6%向原告支付利息至租金还清之日止；2、判令被告承担本案全部诉讼费用（包括但不限于受理费、保全费、公告费等）。事实与理由：被告因经营需要，与原告签订《麓南青年街商铺租赁合同》，租赁原告位于长沙市岳麓区“麓南青年街”地下商业1-27商铺，租期：2017年12月1日-2020年11月30日，租金为18000元每月，租金支付方式为按季度支付，每季度租赁期届满前30日内预交下季度租赁费用。合同签订后，原告按照合同约定向被告交付了涉案房屋，但被告一直未按照合同约定向原告支付2018年6月1日至8月17日租金。同时，由于被告延迟支付租金，导致原告的资金被占用，产生了一定的损失，被告应当支付逾期支付期间的利息，作为原告的损失赔偿。被告的行为已构成严重违约，原告为维护自身合法权益，依法诉至法院，请求法院依据我国《中华人民共和国合同法》的有关规定支持原告的上述请求。被告胡风丽辩称：原告要求被告支付2018年6月1日至8月17日的房屋租金及资金占用利息无任何事实和法律依据。首先，2017年10月16日，双方签订了《麓南青年街商铺租赁合同》（以下简称“合同”），合同第二条第1项约定“租赁期限为三个租约年，即2017年12月11日至2020年11月30日止”，另外在合同三条第3项约定“乙方以季度方式缴纳租赁费用：乙方应于本合同签订当日内缴纳二个季度的租赁费用，即108000元。以后每季度租赁期届满前30日内预交下季度租赁费用。”合同签订后，被告按照约定向原告支付了二个季度的房屋租金（2017年12月1日至2018年5月31日）。后因原告拖欠涉案房屋所有权人长沙城投资产经营有限公司（以下简称“城投公司”）租金并产生纠纷导致被告不能正常使用涉案商铺，后城投公司告知被告不要支付原告下季度租金，其将与原告陈其永解除合同（事实证明，因原告拖欠城投公司房租，2018年6月19日城投公司与其解除了租赁合同），被告未在2018年5月31日前向其支付下季度租金。即使原告有要求被告支付房屋租金的权利，但其权利也早已丧失。根据《民法通则》第一百三十六条的规定，延付或拒付租金的诉讼时效期间为一年。本案原告要求被告支付租金的诉讼时效应从2018年6月1日开始计算，本案原告起诉的时间为2019年12月2日，早已超过了诉讼时效期间。其次，原告无权要求被告支付租金及资金占用利息。根据被告提供的与原告另案诉讼的两份判决书可以清楚看到，一审岳麓区人民法院及终审长沙市中级人民法院认定的事实部分中，均认定2018年6月19日涉案房东城投公司与陈其永的租赁合同已经解除（详见一审岳麓区法院判决书中第4页第6行至第13行，终审长沙市中级人民法院第9页第4行至第8行）。本案的转租合同中，既然出租人城投公司与承租人陈其永的租赁合同已于2018年6月19日解除，那么以此为基础和前提的转租合同（承租人陈其永与次承租人胡风丽的租赁合同）就失去了存在的理由，已因原出租合同解除而相应终止，次承租人的利益也因此必将受到损害。原出租合同自2018年6月19日既已解除，那么涉案商铺已被出租人城投公司收回，原告已不再是涉案商铺的承租人，其要求被告支付租金完全无任何事实依据和法律依据。即使被告需要支付原告租金，也仅仅是支付其2018年6月1日至6月18日的租金损失，在另案诉讼中终审长沙市中级人民法院已从陈其永应返还胡风丽54000元的房屋押金中扣除高达27000元对陈其永的损失进行补偿却未对胡风丽的损失进行任何补偿（详见长沙市中级人民法院判决书第9页）。现原告又另案起诉被告要求支付房屋租金，实属虚假诉讼，浪费司法资源，故意造成被告诉累，故请求判决驳回原告陈其永所有诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年10月16日，陈其永（甲方）与胡风丽（乙方）签订了一份《麓南青年街商铺租赁合同》（以下简称“《租赁合同》”），约定：甲方将位于长沙市岳麓区“麓南青年街”地下商业1-27商铺，商业建筑面积225平方米租赁给乙方。《租赁合同》第二条中约定：租赁期限为三个租约年，即2017年12月1日至2020年11月30日止，双方约定“青年街”整体开业之日起算为计租日。《租赁合同》第三条中关于租金的约定为：第一个租约年（2017年12月1日至2018年11月30日）每月租金为18000元，每年租金合计216000元；第二个租约年（2018年12月1日至2019年11月30日）每月租金为18540元，每年租金合计为222480元；第三个租约年（2019年12月1日至2020年11月30日）每月租金为19096元，每年租金合计为229152元；乙方以季度支付方式缴纳租赁费用；乙方应于本合同签订当日内缴纳租赁费用108000元，以后每季度租赁期届满前30日内预交下季度租赁费用。第三条中关于履约保证金的约定为：乙方需在本合同签订当日向甲方缴纳第一季度的租赁费用作履约保证金，即54000元。合同期满，在乙方未发生任何违约的情况下，自乙方退还该商铺并付清所有费用之日起30日内，甲方将履约保证金（不计利息）退还乙方。如乙方未能按照本合同约定向甲方支付相关费用，甲方可以扣留全部或部分保证金冲抵，其冲抵金额相当于乙方前述欠费。该冲抵并不能免除乙方仍需支付前述欠款的义务，冲抵后乙方应及时补交有关费用（包括履约保证金）。如乙方违反本合同约定任何条款，甲方均可扣留全部或部分保证金，以抵偿由乙方违约造成的甲方直接或间接损失。乙方应在接到书面通知后10日内将保证金补足，未及时补足的，按欠费处理，前述保证金不足以补偿甲方的，乙方仍应补足实际损失。《租赁合同》第八条违约责任中约定，乙方逾期交纳租金或有关费用的，每逾期一天，按照应付金额的1‰向甲方支付违约金。延迟达30日仍不予支付或补交前述款项的，甲方有权解除合同。乙方未经甲方同意延迟交租超过逾期超过10日的情况累计逾3次，甲方有权解除本合同，并不予退还履约保证金，收回商铺，且不需向乙方支付任何形式的赔偿、补偿。合同签订后，胡风丽向陈其永支付了押金54000元及2017年12月1日至2018年5月31日的租金108000元。2018年6月19日，涉案房屋的所有权人长沙城投资产经营有限责任公司（以下简称“城投公司”）向陈其永发出《关于解除〈麓南青年街商铺租赁合同〉的通知》，称陈其永应于2018年5月17日前缴纳2018年5月18日至2018年11月17日期间租赁费用，共计133310元，但截至2018年6月19日，陈其永一直拖欠上述房屋租赁费用，已构成严重违约，故该公司通知陈其永自2018年6月19日起解除双方签订的《麓南青年街商铺租赁合同》及相关协议。城投公司于2018年6、7月对胡风丽所租赁的涉案房屋断电，致使胡风丽经营受到影响。2018年8月17日，胡风丽与涉案房屋的所有权人城投公司重新签订了租赁合同，并自此时其开始向城投公司交纳租金。查，2019年1月14日，胡风丽以陈其永、黄毅为被告向本院提起房屋租赁合同纠纷诉讼，本院以（2019）湘0104民初1050号案立案。胡风丽在该案中的诉讼请求：1、解除胡风丽和陈其永于2017年10月16日签订的《麓南青年街商铺租赁合同》；2、陈其永返还胡风丽缴纳的押金54000元；3、陈其永支付资金占用利息933元（该利息自2018年6月1日起按中国人民银行同期贷款利率暂计至2018年10月19日，之后的利息数额计算至实际支付之日止）；4、陈其永承担本案全部诉讼费用。该案经本院一审判决：一、解除胡风丽与陈其永于2017年10月16日签订的《麓南青年街商铺租赁合同》；二、陈其永在本判决生效之日起五日内返还胡风丽押金54000元；三、驳回胡风丽其他诉讼请求。本院一审判决作出后，陈其永不服，向长沙市中级人民法院提起上诉。长沙市中级人民法院二审补充查明：1、胡风丽在2018年5月1日后多次向陈其永的委托人黄毅发微信表示因生意不好想退租；并于2018年5月2日向陈其永出具了《退铺申请函》，以承租面积太大、店铺被水淹、经营环境较差、人流量少等为由申请解除合同；2、2018年7月1日，陈其永的委托人黄毅向胡风丽发送微信称因胡风丽逾期超过30天未缴纳租金而终止合同。长沙市中级人民法院二审认为：一方面，根据《麓南青年街商铺租赁合同》约定，胡风丽应于2018年5月1日前向陈其永预交下季度租赁费用但一直未交纳，已构成违约，胡风丽关于其基于不安抗辩权可以不向陈其永支付下季度租赁费用的抗辩主张，未提供充分证据证明相关事实，相反从胡风丽在2018年5月至7月期间向陈其永提交的退铺申请函看，均表示是因生意不好等事由而未付租金并要求提交解除合同，故对胡风丽的该抗辩主张不予支持；另一方面，胡风丽虽向陈其永发出了解除合同的要约，但陈其永直到2018年7月1日才表示要求解除合同，故此前租赁合同并未解除，在合同继续履行期间，根据合同约定，陈其永有义务保证胡风丽能够正常经营，但因陈其永拖欠城投公司房屋租赁费用，城投公司早于2018年6月19日就通知陈其永解除了双方签订的租赁合同，客观上已使胡风丽无法继续从陈其永处承租涉案商铺，故陈其永也存在违约行为。因胡风丽和陈其永均存在违约行为，综合考虑双方的过错程度及双方可能产生的损失等情况，根据公平原则，长沙市中级人民法院于2019年10月28日作出（2019）湘01民终5650号终审判决：一、维持本院（2019）湘0104民初1050号民事判决第一项；二、撤销本院（2019）湘0104民初1050号民事判决第三项；三、变更本院（2019）湘0104民初1050号民事判决第二项为“陈其永在本判决生效之日起五日内返还胡风丽押金27000元”。另查，2018年6月1日至8月17日期间，胡风丽未向陈其永交纳租金，也未向城投公司交纳租金。上述事实有当事人陈述，及经庭审质证的《麓南青年街商铺租赁合同》、（2019）湘0104民初1050号民事判决书、（2019）湘01民终5650号民事判决书等证据予以佐证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为胡风丽应否向陈其永支付2018年6月1日至8月17日的租金及相应的利息。首先，因陈其永拖欠城投公司房屋租赁费用，城投公司早于2018年6月19日就通知陈其永解除了双方签订的租赁合同，客观上已使胡风丽无法继续从陈其永处承租涉案商铺的事实，已经另案生效判决确认，故陈其永向胡风丽主张2018年6月19日之后的租金，于法无据，本院不予支持。其次，虽然另案生效判决确认扣除了胡风丽的部分履约保证金（押金），但根据《租赁合同》第三条中关于履约保证金的相关约定，并不能免除胡风丽支付欠付租金的义务。第三，鉴于另案已经综合考虑胡风丽与陈其永双方就合同提前解除的过错程度及双方可能产生的损失等情况酌定扣除了胡风丽的押金27000元，故本院对陈其永主张的利息亦不予支持。第四，关于诉讼时效问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第一条：民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。本案中，胡风丽拖欠租金的情形出现在2018年5月，而《中华人民共和国民法总则》正式实施是在2017年10月1日，故本案应当适用三年的诉讼时效，陈其永的起诉并未超过诉讼时效，本院对胡风丽关于诉讼时效的抗辩意见不予支持。综上所述，被告胡风丽应当向原告陈其永支付2018年6月1日至2018年6月19日的租金11400元（18000元/月÷30天×19天）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、限被告胡风丽于本判决生效之日起五日内向原告陈其永支付2018年6月1日至6月19日的租金11400元；二、驳回原告陈其永的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取478元，由原告陈其永负担300元，被告胡风丽负担178元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  刘群二〇二〇年五月十八日法官助理汪样书记员宋晓玲附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。