湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂12民终254号上诉人（原审被告）：崇阳县通达投资开发有限公司，住所地湖北省崇阳县天城镇桃溪花园。法定代表人：程冰野，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵康，湖北紫玉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：付国斌，男，1959年4月2日出生，汉族，住湖北省崇阳县。委托诉讼代理人：胡培，湖北宁华律师事务所律师。上诉人崇阳县通达投资开发有限公司（以下简称通达公司）因与被上诉人付国斌房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省崇阳县人民法院（2019）鄂1223民初1565号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。通达公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、国有土地出让必须采取公开招拍挂的方式，而上诉人与被上诉人的房产交易只经过了一次流拍，不足以作为违背法律规定非经公开招拍挂出让国有土地使用权的理由。二、被上诉人于2011年9月13日办理房权证时就应知道可以办理土地使用权证，但拖延至今才以诉讼的方式主张权利，诉讼时效已过。三、根据情势变更原则原则，土地出让金已经提高数十倍，仅仅由上诉人承担显失公平，应结合案情确定是否解除合同或按公平原则分摊土地使用权出让金。付国斌辩称，一、国有土地使用权招拍挂制度是针对国有土地使用权出让，并非土地使用权的转让。本案是土地使用权的转让而非出让，不是必须采取公开招拍挂程序。二、诉讼时效因被上诉人一直在催促上诉人支付土地出让金中断多次，至今诉讼时效未超过法律规定期限。三、被上诉人按协议约定履行相关义务，而上诉人一直以各种理由推诿拖延办理，导致涉案土地出让金增长数倍的情形，上诉人应当为其不履行合同义务的违约行为负全部责任。付国斌向一审法院起诉请求：1.判令被告继续履行原、被告于2009年11月6日签订的房屋买卖协议书，由被告向崇阳县自然资源和规划局缴纳土地出让金；2.判令被告协助原告将崇阳县天城镇崇阳大道5号（原怡园宾馆）房产的土地使用权过户至原告名下；3.本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年10月20日，被告通达公司与崇阳县粮食局签订“房地产收购协议”，被告通达公司以1000000元的价格将“崇阳县天城镇崇阳大道5号原怡园宾馆”的房地产权进行了收购。2008年10月，被告通达公司委托崇阳县国土交易中心以挂牌方式出让该宗房地产权因无人受让未成交。2009年11月6日，被告通达公司（甲方）将该宗房地产权出让给原告付国斌（乙方），并签订“协议书”。协议书内容：“一、转让范围：崇阳县天城镇崇阳大道5号原怡园宾馆房地产权，占地面积约2997.00平方米，其中独用面积2659.56平方米，共使用面积506.16平方米（乙方应有分摊面积168.72平方米），具体四至详见《崇阳县粮食局（宾馆）用地权属图》；二、转让价款及付款方式：转让价款：人民币壹佰万元，转让价包括土地、房产以及地上附属设施。甲方不负担房地产交易过程中的一切税（费）除出让金；付款方式：乙方一次性向甲方付清人民币壹佰万元；三、土地、房产及附属设施交付：签订本协议后，乙方一次性付清人民币壹佰万元，甲方即交付转让范围内的土地、房产及附属设施给乙方，同时甲方将原《土地使用证》、《房产证》交乙方，甲方协助乙方办理交易过程中相关证件；四、土地、房产权属争议问题：甲方保证在交接时清除该房产由甲方设定的抵押权和租赁权，涉及到该土地、房产的权属纠纷问题由甲方负责；五、未尽事宜，甲、乙双方协商解决；六、本协议一式二份，甲、乙双方各执一份，签字生效。”原告付国斌于2009年12月8日向被告通达公司支付购房款1000000元，被告通达公司将该宗房地产权的《土地证使用权》和《房产证》交给了原告付国斌，2011年9月5日，原告付国斌向崇阳县地方税务局缴清了相关税费。2011年9月13日，该宗房地产权的房产变更登记在原告付国斌名下，即：“天城镇崇阳大道5号（老怡园宾馆）1幢，证号：崇房权证天城镇字第××号，房屋所有权人为付国斌；天城镇崇阳大道5号（老怡园宾馆）2幢，证号：崇房权证天城镇字第××号，房屋所有权人为付国斌；天城镇崇阳大道5号（老怡园宾馆）3幢，证号：崇房权证天城镇字第××号，房屋所有权人为付国斌。”因被告通达公司未缴纳出让金，导致该宗房地产权的土地使用权未过户至原告付国斌名下，原告付国斌多次催促被告通达公司缴纳出让金未果，便诉至法院。一审法院认为：一、关于“协议书”的效力问题。被告通达公司是国有独资的有限责任公司，其经营范围包括“土地收购储蓄和开发经营；县属国有资产的经营管理等。”本案所涉“崇阳县天城镇崇阳大道5号原怡园宾馆房地产权”，登记在崇阳县粮食局名下，属国有资产。2007年10月20日，被告通达公司与崇阳县粮食局签订“房地产收购协议”，将崇阳县天城镇崇阳大道5号原怡园宾馆房地产权收购，被告通达公司取得处分权。被告通达公司委托崇阳县国土交易中心以挂牌方式出让该房地产权因无人受让未成交后才与原告付国斌签订“协议书”。可见，被告通达公司对该房地产权的处置程序并无不当。《中华人民共和国物权法》第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建筑用地使用权一并处分。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围的土地使用权同时转让、抵押。”第四十二条“房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。”《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条“土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。”第二十四条“地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用权者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。”可见，房屋是土地上的附着物，房随地走，房产转让时房屋的所有权和土地使用权必须同时转让。本案所涉房产已于2011年9月13日转让至原告付国斌名下，所以该房产范围内的土地使用权也应随之转让。综上，原、被告签订的“协议书”，系双方真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，也没有损害国家利益的情形。故该“协议书”为有效协议。二、关于是否超过诉讼时效问题。诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权力，当时效期间届满时，债务人获得诉讼时效抗辩权。《中华人民共和国合同法》第六十二条“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”。本案中，首先原、被告“协议书”中没有约定履行期限，权利人可以随时要求义务人履行协议。其次，原告付国斌于2011年9月5日已向税务局缴清了该房地产权过户的税费，具备了该房产地产权过户的条件，2011年9月13日该房产已过户至原告付国斌名下，该土地使用权未过户至原告付国斌名下，原因是被告通达公司未按协议书的约定缴纳该土地出让金，接受土地出让金的是原国土局并非原告付国斌，原告付国斌多次催促无果，才诉至法院，原告付国斌已行使了相关权利。该房产已登记在原告付国斌名下并被其合法占有，该土地使用权也应随之转让。综上，被告通达公司主张超过诉讼时效，理由不充足，不予支持。三、依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，被告通达公司不履行“协议书”约定的缴纳出让金的义务，属违约行为，应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”本案中，原告付国斌是买受人，被告通达公司是出卖人，出卖人有向买受人交付标的物并转移标的物所有权的义务。故原告付国斌的诉求于法有据，予以支持。被告通达公司的辩解理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条之规定，判决：一、被告崇阳县通达投资开发有限公司继续履行原告付国斌与被告崇阳县通达投资开发有限公司于2009年11月6日签订的房屋买卖“协议书”，由被告崇阳县通达投资开发有限公司按“协议书”的约定向国家相关职能部门缴纳土地出让金；二、被告崇阳县通达投资开发有限公司协助原告付国斌将崇阳县天城镇崇阳大道5号（原怡园宾馆）房产的土地使用权证过户至原告付国斌名下。上述一、二项内容，限本判决生效后10日内履行完毕。一审案件受理费500元，由被告崇阳县通达投资开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明：一审判决查明的事实属实，本院继续予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。第四十条第一款规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。上诉人通达公司与被上诉人付国斌签订房屋买卖合同，双方对房屋价款及税费负担的约定，体现了平等主体之间的意思自治原则，该合同合法有效，双方均应严格遵守并履行。通达公司应当按照合同约定和法律规定与土地管理部门签订土地使用权出让合同，依法缴纳土地使用权出让金，并协助付国斌办理房屋及土地过户手续，将房屋所有权和土地使用权一并转让给付国斌。《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。《中华人民共和国合同法》第六十二条规定，当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。通达公司与付国斌签订的房屋买卖合同没有约定具体履行期限，付国斌可以随时催告通达公司履行，付国斌经催告后通达公司并未明确拒绝履行合同，故本案没有超过诉讼时效。通达公司要求确认合同无效、分摊土地使用权出让金及本案超过诉讼时效的上诉理由，本院不予支持。综上所述，崇阳县通达投资开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由崇阳县通达投资开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  田志刚审判员  沈朝明审判员  李 伟二〇二〇年五月二十日书记员  夏子涵附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。