上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终4340号上诉人(原审被告)：廖暮夕，女，1992年2月16日出生，汉族，住上海市。被上诉人(原审原告)：徐强，男，1968年11月27日出生，汉族，住上海市静安区。被上诉人(原审原告)：黎永蓉，女，1976年3月26日出生，汉族，住上海市静安区。上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：惠晋生，上海源法律师事务所律师。上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：唐峰，上海源法律师事务所律师。上诉人廖暮夕因与被上诉人徐强、黎永蓉房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2019)沪0107民初20975号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。廖暮夕上诉请求：撤销一审判决，查清事实，《房屋租赁合同》不予解除；一、二审诉讼费用由徐强、黎永蓉承担。事实和理由：廖暮夕本人就上海市长寿路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)与徐强签订《房屋租赁合同》，同时间借由贾昌明居住，在廖暮夕不知情的情况下贾昌明私自装修并转租，给廖暮夕与房东之间造成了纠纷，介于不再矛盾升级及双方经济有所损失，廖暮夕与贾昌明协商，收回房屋自行恢复房屋原状。介于疫情期间，无法装修事实，于2020年8月1日前把房屋恢复原状自行居住。2019年1月10日房东代理人阿华与贾昌明通过微信双方沟通装修事宜，阿华没有对装修提出完全否定，同时还与贾昌明就装修上问题多次沟通，并要求到现场查看进度，对客厅改为房间的事实确已知晓。期间房东代理人阿华与贾昌明提出6年合同变更为2年一签，并且付款方式季度付变更为年付，经双方多次协商未达成一致。阿华曾微信中拟定电子版附加合同与贾昌明签署，并要求贾昌明也变更成租赁合同中的(乙方)。因这次举证微信中电子版合同已过期失效，故要求甲方(出租方)在这次上诉中出示附加合同电子版。廖暮夕对付款方式季度付更改为年付的要求无法履行。2019年6月12号房东本人黎永蓉通过微信告知拒收原签署合同付租金方式三个月一付的房租。双方对此付款方式未达成共识，故廖暮夕之后的房租没有继续缴纳，并不存在恶意拖欠房租，且贾昌明通过微信告知房东代理人阿华房租待双方达成共识再进行缴纳。2019年1月10日与房东代理人阿华通过微信与贾昌明协商居住人数不超过4人，默认转租且认可居住人数超过4人合同自行解除。自合同签署日起在该房屋所产生的行为自行承担，并未给周围邻居的居住、休息造成影响。请求支持廖暮夕的上诉请求。徐强、黎永蓉未提供书面答辩意见。徐强、黎永蓉向一审法院起诉请求：1、解除徐强与廖暮夕之间签订的《房屋租赁合同》；2、廖暮夕赔偿徐强、黎永蓉直接损失人民币(以下币种均为人民币)80,000元，包括家具损失40,000元，房屋复原费用40,000元；3、廖暮夕支付逾期支付租金的违约金及解除合同的违约金共计30,799元；4、廖暮夕支付徐强、黎永蓉自2019年10月24日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费，按每月11,000元计算。一审法院认定事实：涉案房屋的权利人为徐强、黎永蓉。2018年11月9日，徐强(甲方)与廖暮夕(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方居住，建筑面积约110.72平方米，租期自2018年12月1日至2020年11月30日，月租金11,000元，租金三个月为一期支付，乙方每期租金提前5日向甲方支付，每逾期一日，乙方应当按当期日租金的100%支付逾期违约金。租赁保证金11,000元。乙方不得破坏房屋原始户型，不得影响周围邻居的居住、休息，且无权将该房屋转租。乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施和设备的，甲方可以要求乙方恢复房屋原状。乙方擅自转租该房屋或转让该房屋承租权的，甲方可书面通知乙方解除合同，且乙方应向甲方支付数额相当于一个月租金的违约金，给对方造成损失，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。《房屋租赁合同》附件一，列明了家具、家电清单。《房屋租赁合同》签订后，廖暮夕支付租赁保证金11,000元及首期3个月租金33,000元。嗣后，徐强、黎永蓉发现廖暮夕违反合同约定擅自将涉案房屋转租，并将房屋进行改造装修。2019年5月4日，由区房管局、长寿路街道、长寿路派出所、物业公司等向涉案房屋(业主/承租人)发出《告知书》，对出租房屋提出了不得分隔搭建后出租等要求，对不符合要求的应进行整改，未自行整改将由相关部门开展集中整治。2019年6月20日，徐强、黎永蓉向廖暮夕发送《解除租赁合同通知书》，告知双方的租赁合同于2019年6月30日解除。一审另查明，2019年3月2日，廖暮夕支付33,000元。2019年6月12日，廖暮夕支付33,000元。一审审理中，1、黎永蓉表示，因其并非《房屋租赁合同》的签约主体，故对解除租赁合同、返还房屋、违约金及房屋使用费的诉讼请求予以放弃。2、廖暮夕称如果法院判决解除合同，同意返还家具并自行将房屋复原。据此，徐强、黎永蓉变更诉讼请求，要求廖暮夕返还租赁合同附件一清单上列明的家具，自行拆除房屋内阳台上搭建的厕所。变更后的诉讼请求为：(1)解除徐强与廖暮夕之间签订的《房屋租赁合同》并返还房屋；(2)、廖暮夕返还租赁清单上的家具，自行拆除阳台上搭建的厕所；(3)、廖暮夕支付徐强违约金19,799元，租金及房屋使用费至返还房屋之日止，燃气费93.20元。其中，返还家具、拆除阳台上搭建的厕所及燃气费93.20元，廖暮夕表示同意。但其坚持认为应当继续履行房屋租赁合同。3、徐强、黎永蓉提供《租房协议》若干，为案外人贾昌明将涉案房屋分割出租给苏某、李某等人的租赁合同。廖暮夕表示，案外人贾昌明为其朋友，廖暮夕承租涉案房屋后给案外人贾昌明居住，对贾昌明的转租行为，其不清楚。4、徐强称廖暮夕自2019年9月1日起陆续支付18,698元，现认可廖暮夕房屋使用费支付至2019年10月23日。廖暮夕则称其支付至2019年11月24日，但未提供证据予以证明。5、租赁保证金11,000元徐强同意在廖暮夕结清所有费用后退还。一审法院认为，《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应恪守履行。《房屋租赁合同》约定，乙方擅自转租该房屋的，甲方可书面通知乙方解除本合同。廖暮夕擅自转租的行为违反合同约定，徐强要求解除《房屋租赁合同》具有合同依据，予以支持。解除日期为《解除租赁合同通知书》载明的解除日期，即2019年6月30日。因廖暮夕违反合同约定转租，导致租赁合同解除，徐强有权要求廖暮夕支付数额相当于一个月租金的违约金。《房屋租赁合同》解除后，廖暮夕应当腾退涉案房屋，逾期返还房屋的，应支付房屋使用费。综上，法院对徐强要求解除合同、支付违约金、腾退房屋、支付房屋使用费的诉讼请求予以支持。廖暮夕逾期支付租金，应当根据合同约定支付违约金，但双方约定的违约金过高，法院根据违约天数、金额等实际情况，酌情确定逾期支付租金的违约金为300元。廖暮夕表示同意返还家具，拆除阳台上搭建的厕所，并支付燃气费93.20元，予以准许。廖暮夕辩称租赁合同上明确转租经过中介同意即可的意见，未提供证据予以证明，法院不予采信。判决：一、徐强与廖暮夕签订的关于上海市普陀区长寿路XXX弄XXX号XXX室房屋的《房屋租赁合同》于2019年6月30日解除；二、廖暮夕应于判决生效之日起十日内腾退上海市普陀区长寿路XXX弄XXX号XXX室房屋，将该房屋恢复原状(拆除阳台上搭建的厕所)，将该房屋返还给徐强；三、廖暮夕应于判决生效之日起十日内支付徐强房屋使用费(按每月11,000元计算，自2019年10月24日起至被告廖暮夕实际返还房屋之日止)；四、廖暮夕应于判决生效之日起十日内支付徐强《房屋租赁合同》解除违约金及逾期支付租金违约金共计11,300元；五、廖暮夕应于判决生效之日起十日内返还徐强、黎永蓉《房屋租赁合同》附件一清单上列明的家具、家电；六、廖暮夕应于判决生效之日起十日内向徐强支付燃气费93.20元；七、徐强应于廖暮夕履行完毕判决第二、三、四、五、六项主文之日返还廖暮夕租赁保证金11,000元。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，根据双方《房屋租赁合同》的约定，廖暮夕擅自转租涉案房屋的，徐强可书面通知解除本合同。现廖暮夕擅自转租的行为违反合同约定，徐强要求解除《房屋租赁合同》，具有合同依据，应予支持。一审法院其余处理，并无不当，廖暮夕的上诉请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1,395元，由上诉人廖暮夕负担。本判决为终审判决。法官助理朱敏审判长  周刘金审判员  徐 庆审判员  王 伟二〇二〇年五月二十二日书记员  朱 敏附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……