湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初3871号原告：王元，男，汉族，1963年3月30日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：唐军，女，1968年11月11日出生，汉族，住长沙市岳麓区，系原告的妻子。被告：蔡令兵，女，1964年8月27日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：周领先，湖南耀银律师事务所律师。原告王元与被告蔡令兵房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王元及其委托诉讼代理人唐军、被告蔡令兵的委托诉讼代理人周领先到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王元向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决原告、被告于2010年12月2日签署的《二手房买卖合同》真实、合法、有效；2.请求判决由被告承担本案诉讼费等所有涉案费用。事实与理由：原、被告均为湖南师范大学（以下简称“学校”）教职工，依据国家和省直相关政策，被告于2001年以成本价4.8万元向湖南师范大学购买了长沙市岳麓区，根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发［1994］43号）第二十一条，“职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后可以依法进入市场”。被告购买9年后向原告以市场价出售符合相关规定。在自愿、平等原则上，通过校内中介龙根凤（身份证号：3624211959××××××××）见证，原告与被告于2010年12月2日签订了《二手房买卖合同》，原告以市场价46万元购买被告所有的长沙市岳麓区，购买时被告已离婚并签署申明该房产归其个人所有，保证房屋没有权属纠纷并承担法律责任。因房屋产权证未下，就办证相关事宜，合同第七条特别约定“在可以办理房屋产权及土地使用权登记时，被告应无条件提供相关资料，配合办理相关手续直至房屋产权过户至原告名下”。合同签订当即原告向被告支付购房款40万元，被告也将购房发票、住房分配通知单等相关手续交付原告并在上面签署“此房已转让给王元”的字样，双方约定于2011年3月交付房产并支付余款，2011年3月28日完成购买。因是买来居住，原告同年花费36万余元精装后携全家入住至今。2012年3月29日，依据二手房买卖合同、原始发票、付款凭据等，原、被告双方在湖南师范大学房地产管理处完成更名手续，湖南师范大学房地产管理处向原告出具了新的住房分配通知单。2015年，学校通知收集办证资料，房产处开具了“原告已购该房产，购房款已交清，产权证暂未办理”的证明。原告已提供相关资料办证备案。2019年学校经过多方努力，解决了房改房办证遗留问题，该房屋也取得了不动产权证（编号：湘（2019）长沙市不动产权第0317307号，所有权人为湖南师范大学）。2019年10月10日，学校发布通知办理产权过户手续，原告遂邀请被告赴房产处办理房屋买卖公证手续，但被告突然反悔，以房价上涨为由向原告提出了“房价上涨要利益均沾才能和谐共赢”的言论拒不配合，期望原告补偿其一笔巨款方肯履行合约配合原告办理过户手续。对此，原告提出过补偿被告2万元车马费的建议，试图与被告达成和解，但被告拒绝接受，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告应当无条件继续履行合同，履行配合原告办理房屋过户手续的义务。原告认为：双方签订的《二手房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，应当得到切实履行，被告不顾房屋已实际交付九年多的事实，出尔反尔，企图通过各种非正常方式要求所谓的“收回房屋”，不履行合同中约定之义务，拒不配合原告办理房屋过户手续，其行为违反了诚实信用的民法基本原则。被告公然叫嚣“市场经济下没有免费的午餐”，向原告索要巨款方肯履约，其行为已构成严重违约。原告买房后花费36余万元精装入住至今，现因被告反悔无法顺利取得该房屋所有权，严重侵犯了原告的合法权利。现请求法院行使公平正义、诚实守信的职责和权力，维护契约精神，维护市场交易安全、维护公序良俗的民法原则。原告与被告产生纠纷后，原告一直以“和为贵”的原则处理纠纷，提出过补偿被告2万元的建议，并告知过打官司的风险，但被告期望值很高，执意要上法庭，导致原告耗费时间、精力、财力应对，遂要求本案诉讼费、律师费由被告承担。综上，为维护原告合法权利，根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，特向人民法院起诉，恳请依法判决。被告蔡令兵辩称：1.被告于2020年4月3日向原告邮寄了解除合同通知，主要内容是原告因为双方没有达成一致意见，要求解除于2010年12月2日签订的二手房买卖合同，解除合同之后被告愿意就原告腾空房屋后另外在卖房款46万元之外另外增加40万元的补偿。表明双方的合同已经解除无法继续履行，被告愿意以补偿方式解除涉案合同；2.按照国务院深化房屋住房制度第21、22条的规定，单位卖给职工的房屋只有在过户五年之后才能得以上市交易，这是个强制性规定，本案合同即使没有解除也难以履行；3.买卖房屋的前提是卖方取得产权证，现在所争议的房屋一直没有办到被告名下，那么被告不具备卖房条件，合同生效必须等待产权证办到被告名下，所以合同没有生效，不存在有效之说，基于以上三点请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2010年12月2日，原告王元（乙方、买受人）与被告蔡令兵（甲方、出卖人）在中介人龙根凤的介绍下签订了《二手房买卖合同》一份，该合同第一条约定：甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方自愿买受该房屋。该房屋具体状况如下：（一）房屋座落于长沙市岳麓区，房屋性质是房改房。（二）该房屋占用范围内的附属设施（公共设施、装修）及相关权益随该房屋一并转让，其转让价格已包含在上述房屋的总价款中，不再另行支付价款。合同第二条约定：甲、乙双方确认，虽然房屋所有权证未作记载，但依法对该房屋享有共有权的其他权利人已同意将该房屋出售给乙方。合同第四条约定：成交价格：房屋成交总金额为人民币肆拾陆万元整（含附属设施等）。合同第五条付款方式约定：房屋价款乙方分二次付给甲方。第一次：甲乙双方约定于合同签订之日乙方当即支付给甲方购房款人民币肆拾万元整（￥400000元）。甲方将所有原始付款凭证、合同等证明房屋权属的文件移交给乙方。第二次：甲、乙双方约定于2011年3月底甲方向乙方交付房屋，房屋交付同时乙方支付甲方人民币陆万元整（￥60000元）。每次付款，甲方收到后向乙方出具收据。合同第六条房屋交付约定：（一）甲乙双方约定于2010年3月底以前甲方向乙方正式交付该房屋。（二）双方在正式交付房屋一周内向有关部门申请办理附属设施和相关权益（水、电、有线电视、契税）的更名手续并将其落户于该房屋的户籍关系迁出。（三）房屋交付以前因任何因素导致的房屋毁损、灭失的风险由甲方负责。自房屋正式交付之日起转移给乙方。合同第七条特别约定：因房屋产权证未下，暂不能办理过户手续，就房屋权证办理事宜，甲、乙双方作如下约定：（一）如果在办理权证之前可以办理房屋更名手续，甲方即无条件配合乙方到该房屋产权管理部门：湖南师范大学房屋产权管理处办理更名手续。（二）如果不能直接更名，则由乙方按甲方提供的资料办理产权关系，甲方即无条件配合办理房屋过户手续，直至产权过户到乙方名下。期间产生的任何费用均由乙方承担。（三）若该房屋一直不能办理权证，房屋所有权归属乙方。将来房屋因拆迁等因素的所有收益，权益归乙方所有。在办理房屋产权及土地使用权登记时，登记部门要求提供的相关资料、文件，不论何时，甲方应无条件予以协助。合同第十三条约定：本合同自甲乙双方签订之日起生效。该合同还就其他问题进行了约定。合同签订当日，原告通过中国工商银行向被告转账支付了购房款390000元，并以现金方式支付了10000元。被告向原告出具收条确认：今收王元购房款肆拾万元整（其中现金1万元）。并于当日向原告出具申明一份，载明：本人于2005年已经离婚，坐落于长沙市岳麓区的房屋根据离婚协议归我个人所有，本人对该房屋拥有完全处置权，其他权利人无权对本人处置该房屋提出异议，本人承担因处置该房屋引起任何纠纷的法律责任。2011年3月28日，原告通过中国工商银行向被告转账支付了房款60000元，被告向原告出具收条确认：今收王元购房款陆万元整（￥60000）。被告亦于当日向原告交付了涉案房屋，原告收房后对涉案房屋进行了装修，并与家人自2011年6月起在该房屋内居住至今。2012年3月29日，被告配合原告在湖南师范大学房地产管理处办理了更名手续，湖南师范大学房地产管理处向原告出具《住房分配通知单》，确认将二里半校区上游村16栋101号住宅及杂屋分配给原告居住。分房理由为已购商品房。2019年9月26日，涉案房屋的产权登记至湖南师范大学名下。同年10月10日，湖南师范大学房地产管理处向全校教职工发出《关于办理产权过户手续的通知》，因被告拒绝配合原告办理产权登记手续，经协商未果，故原告诉至本院。另查明：1.原、被告均系湖南师范大学教职工；2.2000年12月30日，湖南省直单位住房制度改革办公室向湖南师范大学下发《关于同意湖南师范大学97房改年度向职工出售公有住房的批复》，允许湖南师范大学对学校教职工出售公有住房。2001年9月3日，被告蔡令兵向湖南师范大学支付了47955.60元购房款，购买了本案涉案房屋，2004年9月11日，湖南师范大学房管科向被告出具《住房分配通知单》，确定将二里半小区上游村16栋101号分配给被告居住。并注明：此单是居住此房屋的重要依据，请妥善保管。2010年12月2日，被告在此《住房分配通知单》上注明：此房已于2010年12月2日转让给王元。合同签订后，被告已将购房款发票、住房分配通知单的原件交付给原告；3.2015年1月16日，湖南师范大学房地产管理处出具证明一份，载明：王元同志，已购我校二里半校区上游村16栋101号住宅，建筑面积为95平方米，购房款已交清，产权证暂未办理。并注明原住户蔡令兵。同日，原告王元的户口迁入该房屋。上述事实有原、被告当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《二手房买卖合同》、收条、申明、校发[2001]23号文件《湖南师范大学住房制度改革实施细则》、湖南省直单位住房制度改革办公室《关于同意湖南师范大学97房改年度向职工出售公有住房的批复》、购房发票、住房分配通知单（蔡令兵）、住房分配通知单（王元）、湖南师范大学房地产管理处出具的证明、关于房改房办理产权的通知、不动产权证、常住人口登记卡等证据予以证实，本院予以确认。对被告提交并经庭审质证的通知、律师函，因均系原告起诉后作出，且原告的诉求系对本案合同的效力进行认定，被告主张该合同已解除并非本案所评判的范围，故被告提交的上述证据与本案不具有关联性。本院认为，原告王元与被告蔡令兵于2010年12月2日签订的《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对原告要求确认该《二手房买卖合同》真实、合法、有效的诉请，本院予以支持。对被告主张该《二手房买卖合同》违反了《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第二十一条、第二十二条强制性规定的主张，本院认为，《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第二十一条规定：职工以市场价购买的住房，产权归个人所有，可以依法进入市场，按规定交纳有关税费后，收入归个人所得。职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益和处分权，可以继承。产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定。职工以标准价购买的住房，一般住用5年后方可进入市场……。第二十二条：职工购买住房，都要由房产管理部门办理住房过户和产权转移登记手续，同时要办理相应的土地使用权变更登记手续，并领取统一制定的产权证书，产权证书应注明产权属性，按标准价购买的住房应注明产权比例……。上述规定仅规定了房改房“住用5年后可以依法进入市场”，而未规定产权登记后5年才允许上市交易，被告在2001年即购买了涉案房屋，在2010年出售并不违反该行政法规的规定，对被告的上述抗辩意见，本院不予采纳。对被告提出因涉案房屋一直没有取得产权证，故未达到生效条件的主张，本院认为，双方合同约定该合同自双方签订之日起生效，法律、行政法规并未规定此类合同应当办理批准、登记等手续才生效，被告主张该合同未达到生效条件缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。对被告提出的合同解除问题，因被告并未在本案中提起反诉要求确认解除合同通知的效力，原告亦未在起诉后增加要求确认解除合同的通知无效的诉请，故对被告提出的合同解除问题本院在本案中不予评判。但合同签订后，原告已将涉案房屋的全部购房款支付给被告，被告亦于2011年3月28日将涉案房屋交付给原告装修、使用至今，并在共同的工作单位湖南师范大学房地产管理处办理了“更名”手续，被告应当遵循诚实信用原则积极履行合同义务。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下:确认原告王元与被告蔡令兵于2010年12月2日签订的《二手房买卖合同》真实、合法、有效。本案案件受理费减半收取40元，由被告蔡令兵予以承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  肖必芳二〇二〇年五月十五日法官助理张小芹书记员柳遇珍