北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终4094号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京辉展资产管理有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区凉水河一街20号8栋楼综合楼312。法定代表人：张辉，经理。委托诉讼代理人：张真，北京市盈科律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京千禧百润商贸有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区经海七路100号院10号楼105。法定代表人：董红平，董事长。委托诉讼代理人：刘凯，男，北京千禧百润商贸有限公司法律顾问。委托诉讼代理人：周礼，男，北京千禧百润商贸有限公司经理。上诉人北京辉展资产管理有限公司（下称辉展资产公司）因与被上诉人北京千禧百润商贸有限公司（下称千禧百润公司）房屋租赁合同纠纷上诉一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初17994号民事判决，向法院提起上诉。法院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人辉展资产公司之委托诉讼代理人张真，被上诉人千禧百润公司之委托诉讼代理人刘凯、周礼均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。辉展资产公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判支持我公司的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1.根据双方签订的《亦庄青年公寓配套商业租赁合同》（下称租赁合同）、补充协议及其附件二、三，均可以明确北京经济开发区凉水河一街20号2栋服务中心（项目名称）（下称涉案房屋）已交付，交付确认书明确记载了交付时间，且主合同也明确约定了起租日为2017年11月13日。我公司于2018年1月30日所发收房通知，是由于千禧百润公司占用园区内综合楼经营超市，影响了我公司对园区的整体改造进度，我公司通知其交接和搬迁的行为，并不能代表涉案房屋的实际交接时间为2018年1月31日;并且，千禧百润公司作为独立的、具有完全行为能力的经济组织，自双方签订租赁合同后，未对涉案房屋交接时间提出异议，也未主张过因迟延交付租金减免或变更。2.关于租金的支付问题。补充协议租金计算表中明确、详细约定了各期租金的支付时间和金额，千禧百润公司应当依约支付租金。我公司于2018年10月25日发出《催款函》，千禧百润公司于2018年10月31日发出《回复函》，其拒付租金的理由也并非涉案房屋交付问题，收函后仍未按要求支付租金，已构成严重违约，我公司有权单方解除租赁合同。2018年11月6日，我公司行使单方解除权，解除通知已送达千禧百润公司，双方租赁合同、补充协议及附件已经解除。千禧百润公司于解除当日支付的部分租金不能改变其根本违约和合同解除的事实。我公司对千禧百润公司关于消防供水等问题的回复，仅是对事实的回复，没有任何证据能够证明我公司表示继续履行合同。我公司于2019年3月1日及3月15日所发出的缴费通知书是我公司追索所欠费用的权利，在合同解除后，该权利并未丧失。3.关于千禧百润公司改变经营用途的问题。千禧百润公司改变经营用途经营餐饮违反了合同约定，对整个园区的环境和安全造成实质性影响，构成根本违约。二、一审判决适用法律错误。因千禧百润公司已构成根本违约，按法律规定，解除合同条件成就，我公司有权单方解除合同。千禧百润公司辩称，同意一审判决，不同意辉展资产公司的上诉请求和理由。我公司认为辉展资产公司没有单方解除权，我们之间的《租赁合同》主要条款已经履行，我公司多次给辉展资产公司打款，辉展资产公司没有拒绝也没有退还，说明其接受租金。每一个餐饮执照都是需要辉展资产公司的配合才能取得，说明辉展资产公司以其行为在履行合同，对我公司的行为是知晓并同意的。辉展资产公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《租赁合同》，千禧百润公司腾退涉案房屋；2.判令千禧百润公司支付违约金272952元，房屋占用费（暂计至2019年5月20日）69185.75元，后续房屋占用费自2019年5月21日起至实际腾退之日止，按每天每平方米3.15元计算。千禧百润公司向一审法院反诉请求：请求判令继续履行辉展资产公司与我公司签订的《租赁合同》及补充协议至2027年12月31日止。一审法院认定事实：2017年11月13日，辉展资产公司（甲方，出租方）与千禧百润公司（乙方，承租方）签订编号为HZSY-2017-2-02的《租赁合同》及补充协议。租赁合同约定，乙方自愿承租甲方拥有合法经营管理权（或产权）的涉案房屋；租赁面积暂定为808.73平方米（以实际测量面积为准），本合同所指租金以及基于此合同的物业管理服务费均按租赁面积为计价依据；乙方租赁该物业经营项目为服务中心-超市，乙方应保证合法经营并取得相应的经营证照、授权等法律文件，乙方租赁该物业产权性质服务中心，乙方经营所需证照由乙方自行办理，甲方给予必要配合。租赁期限自2017年11月13日（起租日）起至2027年7月31日止；甲方将本合同项下物业交付于乙方后90日，为乙方的装修免租期，装修免租期内乙方无需缴纳所承租物业租金，但需缴纳物业管理服务费；免租期内乙方须自行承担该物业发生的水、电、气等各项能源费、政府税费及其他费用。物业租金按以下方式计取：第一个租赁期租金为3元/日/平方米，之后每两年递增5%；租金支付方式为每季度（三个月）为一个缴租期，乙方应当在每个缴租期最后一个月的20号前向甲方一次性足额支付下个缴租期租金；水、电、燃气费等公共事业费参照当地公共事业部门收费，结合商业街公摊损耗情况制定收费标准和方式，乙方应按时足额缴纳，并按规定采取预交模式。本合同签订时乙方向甲方支付履约保证金为四个月租金，即290000元；履约保证金作为乙方承租该物业履行本合同全部义务的保证方式之一，合同期满或解除且乙方按约定交还物业后，甲方予以退还（不计息），如乙方有应承担的违约责任，则甲方有权从履约保证金中予以扣除，不足部分甲方有权继续追偿。甲方预计于2017年11月30日向乙方交付物业（最终交付时间以甲方书面通知为准），届时该物业应达到本合同附件二《物业交付标准》所述的交付标准；甲方通知乙方对物业进行交接，并签订《物业交付确认书》（见附件三）；物业交付时如《物业交付标准》中存在不影响乙方入场装修的瑕疵时，乙方不得拒绝接收该物业，对于存在的瑕疵双方在《物业交付确认书》中协商确认整改时间，甲方在确认的整改期限内给予整改；乙方应当在物业交付日之前付清应付费用。甲方负责该物业主体结构及物业内存有的公用设施、设备的维修维护，除此之外乙方承租范围内的该物业以及该物业所有设施、设备均由乙方自行维修维护；双方各自承担维修维护责任范围内维修维护的费用并承担责任；甲方在履行维修维护义务时，乙方必须给予配合，否则造成的损失由乙方承担。该物业交还期为自租赁期限届满、终止或解除之日起7日；合同无论何种原因终止或解除，乙方均应在交还期内向甲方交还该物业；交还期期间不计租金和物业管理费，其他能源费等费用由乙方自行承担；交还期满乙方未按约定标准向甲方交还物业的，则按当月租金、物业管理服务费总和的三倍计收物业占用费（含交还期），直至乙方退场向甲方交还物业之日止；交还期满前，乙方应书面通知甲方进行交还验收，在满足上述约定时，甲方验收通过且双方签署《交接确认书》后视为乙方完成交付；双方确认，因租赁期限届满或因乙方违约导致本合同终止、解除的，在交还期内，乙方仍应当按照本合同约定的标准向甲方和管理公司支付租金、管理费、各项能源费用等并承担违约责任和损害赔偿责任。乙方不得改变租赁用途，非经甲方书面同意，乙方不得随意更改、增加该物业的经营项目和品牌，开业前必须将相关证照、授权文件等复印件交甲方备案；乙方的经营行为不得损害其他周边商户、住户利益，乙方不得制造噪音、油污、刺鼻气体等影响周边经营商户、住户的正常经营，如果其经营行为违反法律、法规或政府职能部门的有关规定，或对甲方或第三方构成妨害的，甲方有权责令乙方整改或停止营业，乃至解除本租赁合同，由此造成的损失（包括职能部门针对此违规行为作出的处罚）由乙方承担。乙方应按时缴纳租金、物业管理服务费和其他费用，以甲方书面指定的账户实际收到乙方费用之日为准，逾期在10日以内（不含10日）的，乙方每天按欠费总额的1%向甲方支付逾期违约金，直至付清为止，逾期超过60日的，构成严重违约；乙方违反本合同（包含附件）约定义务，经甲方二次书面整改通知仍未整改的，则自甲方发出第二次通知之日起，乙方每日按当期月租金的5%向甲方支付逾期违约金，直至经甲方书面确认整改完毕或甲方解除合同止；乙方如有下列情形之一，除承担本合同约定的违约责任外，甲方有权单方面解除本合同，且履约保证金不予退还，并收回该物业：（1）欠缴租金、物业管理服务费、水电费等相关费用，逾期交费时间超过60天（含60天）或一年内累计逾期超过三次（不含三次）以上的；（2）未经甲方书面同意，擅自改变合同约定的物业用途或经营项目的；（3）未经甲方书面同意，擅自将经营物业转让、转租、分租他人或允许他人使用的。租赁合同附件有附件一《物业位置示意图》、附件二《物业交付标准》、附件三《物业交付确认书》、附件四乙方相关证明文件（品牌三证、承租方三证、授权书、身份证、开户银行资料等复印件）、附件五乙方承诺签署下列文件及同意以下商务条款。其中附件二《物业交付标准》所约定的交付标准具体为：1、现状交付；2、管线入户：强弱电、给排水等各类管线入户。附件三《物业交付确认书》约定甲、乙双方于2017年11月30日对该房屋进行验收交接，双方确认甲方已经正式按照租赁合同约定向乙方交付该房屋。补充协议约定，双方就租赁合同未尽事项补充如下：1、租赁房屋实测面积758.2平米；2、租金明细见附表；3、依据实测面积，乙方向甲方支付履约保证金为四个月租金，即272952元；4、甲方在青年公寓配套商业项目经营范围内除乙方外不再规划超市（含水果）业态；5、乙方经营内容为社区超市，经营规划或调整经甲方书面同意后方可实施，否则视为乙方违约；6、乙方不能擅自对租赁面积进行整体转租或分割转租，若因经营需要引进第三方必须征得甲方书面同意。未经甲方同意对租赁面积进行整体转租或分割转租视为乙方违约，甲方有权收回租赁房屋并索取违约金；7、本协议一式四份，双方签字盖章后生效。补充协议所附的租金计算表显示，租赁第一期为2017年12月1日至2019年11月30日，实测租赁面积为758.2平方米，租金水平为3元/日/平方米，交租期2018年，应计租金622671.75元，2月20日之前应支付第1季度租金245761.8元，5月20日之前应支付第2季度租金245761.8元，8月20日之前应支付第三季度租金245761.8元，11月20日之前应支付第4季度租金245761.8元；交租期2019年，应计租金830229元，2月20日之前应支付第1季度租金245761.8元，5月20日之前应支付第2季度租金245761.8元，8月20日之前应支付第3季度租金245761.8元，11月20日之前应支付第4季度租金217935.11元。保证金为272952元，交付日期为2017年12月1日。2017年12月19日，千禧百润公司向辉展资产公司交付房租押金272952元，辉展资产公司向千禧百润公司出具了收款收据。关于房屋交接时间，千禧百润公司提交了辉展资产公司于2018年1月30日向其发送的关于涉案房屋收房通知，其上载明：“我司按合同要求将贵司租赁的房屋钥匙及收房验收单交于贵司，现通知于2018年1月31日上午进行交接收房手续。如未按时收房，按合同要求执行。造成损失由贵司承担全部责任。”对此，双方均认可辉展资产公司于2018年1月30日向千禧百润公司交付了涉案房屋的钥匙。但千禧百润公司主张其实际收房时间在2018年3月底，与合同约定时间不一致，且当时房屋未达到交付条件，直至2018年7月2日房屋才能正常使用；辉展资产公司主张应当按照双方所签署的交付确认书上所记载的时间即2017年11月13日作为交房时间。庭审中，辉展资产公司主张在涉案房屋处还经营有晋碗香饭店及麻辣烫餐饮店，千禧百润公司单方改变了经营目的，构成严重违约。千禧百润公司认可其在涉案房屋处经营上述两家店铺，但称不存在转租行为，只是使用员工的名字进行了注册。千禧百润公司还称辉展资产公司对此知情并提供了办理营业执照的相关材料，且参与日常的监督、管理。千禧百润公司认为超市的经营范围很广，应包括餐饮，且经营餐饮店属于超市的附属设施。辉展资产公司向法院提交了日期为2018年9月3日的《工作联系单》及日期为2018年9月18日的《限期整改单》，欲证明千禧百润公司未按约定用途使用房屋，擅自改变经营用途，导致用电负荷增大，且未做隔油处理，影响了整个园区的经营环境和卫生环境，涉案房屋的物业公司北京博大兴物业管理有限公司（下称博大物业公司）向辉展资产公司发出了《工作联系单》和《限期整改单》。其中《工作联系单》载明：“一、服务中心装修未报审报批，私自变更使用功能增加餐饮；二、服务中心装修电气分部工程严重违规，超负荷试营；三、服务中心装修消防违规，消防栓无水未与消防水连接；四、服务中心超市餐饮未做隔油处理直接排放；五、服务中心未做消电检及验收，私自试运营。以上事项物业公司多次制止未果，请贵公司立即停止试运营，于2018年9月30日前整改落实。”《限期整改单》载明的具体隐患问题有：1、园区服务中心（1号楼北侧平房）的商户个别无营业执照以及卫生许可证，属非法营业；2、整体服务中心用电超负荷，存在重大用电安全隐患（前期物业工程部已发放专项隐患整改单，要求2018年10月1日前完成整改）；3、服务中心大超市消防管道无水；4、服务中心新开的餐饮店无隔油池，长期使用易造成下水堵塞。整改建议：建议总承租方辉展资产公司对相关商户予以停业整顿，隐患未消除前不许营业。千禧百润公司对《工作联系单》的真实性不予认可，称没有见过；对《限期整改单》的真实性认可，称由此可以佐证涉案房屋不具备交付条件。2018年9月6日，辉展资产公司就博大物业公司向其指出的涉案房屋存在的安全隐患问题，向千禧百润公司发送工作联络函，要求千禧百润公司自收到联络函之日起立即停止营业，待整改方案通过、经营手续齐全、辉展资产公司同意后方可营业，若千禧百润公司在此期间不听劝阻仍然继续经营，辉展资产公司将采取强制手段制止。千禧百润公司对该证据的真实性不认可，称不清楚是谁签字。千禧百润公司还称即使该联络函是真实的，但上面写明经营手续齐全方可经营，而经营手续需要辉展资产公司协助办理，由此可见辉展资产公司对此是同意的。经询，辉展资产公司不能明确联络函接收单位处签字的人具体姓名，只称是千禧百润公司在现场的经理。2018年10月25日，辉展资产公司向千禧百润公司发送《催款函》，载明：“根据贵我双方2017年11月13日就我司位于北京大兴区亦庄凉水河一街20号‘青年公寓商业街服务中心’房屋签订的《亦庄青年公寓配套商业租赁合同》（下称租赁合同）。我方按照租赁合同约定向贵司交付了房屋，建筑面积758.2平方米。根据租赁合同约定，贵司应于2018年2月20日前向我方支付首期租金207557.25元、2018年5月20日前支付第二期租金207557.25元、2018年8月20日前支付第三期租金207557.25元。贵方欠付租金人民币合计622671.75元。逾期滞纳金合计人民币977594.65元。请贵方在收到本函后的3日内将上述款项支付至我方如下账户，否则我司将依据我国相关法律追究贵司违约责任包括逾期滞纳金，并将于2018年11月1日开始停水停电停止所有能源供应。同时保留通过诉讼途径维护我方合法权益的权利，届时一切损失和法律后果由贵方承担。为免诉累，还望贵方尽快按本函要求支付所有欠付款项。”2018年10月31日，千禧百润公司向辉展资产公司发送《回复函》，载明：“我公司收到贵公司2018年10月25日的催款函。现将我公司为何拖欠贵公司的租金事宜做如下说明：一、按合同约定水、电、消防供水，由贵公司负责接入该房屋，至今消防供水一直未接入。我公司也多次催促，贵公司一直未给予解决，消防检查一直不能通过，消防栓没水造成了严重的消防安全隐患。二、贵公司一直没能提供该房屋的办照材料，我公司一直不能办理证照，导致我公司不能正常有序的经营，这给我公司造成了严重的损失。三、以上两点致使我公司不能正常有序的经营，导致了我公司严重的经济损失，故我公司一直不能按时交纳房租。四、在房屋租金上贵公司要做出相应补偿，同时也要及时解决以上问题。在贵我双方未解决以上问题期间，如贵公司私自对我公司进行停水、停电再次给我公司造成损失由贵公司承担全部责任。2018年11月6日，辉展资产公司向千禧百润公司发送《租赁合同解除通知书》，载明：“我司北京辉展资产管理有限公司与贵司于2017年11月13日签订了合同编号为：HZSY-2017-2-02号的《亦庄青年公寓配套商业租赁合同》（以下简称租赁合同），同时签订了编号相同的《补充协议》。依照租赁合同及补充协议表格约定，贵司应于2018年2月20日前向我司支付租金207557.25元；2018年5月20日前支付第二期租金207557.25元；2018年8月20日前支付第三期租金207557.25元。在我司多次催交的情况下，贵司以多种理由拒绝依照双方约定支付房租，履行合同基本义务，我司在此郑重通知贵司：即日起我司依约与贵司解除租赁合同及相关补充协议，并要求贵司于2018年11月19日将承租房屋腾空并自行搬离贵司所有遗留物品后交还我司，逾期交还的按每日租金的二倍收取房屋占用费，如在2018年11月19日贵司仍未按要求腾空房屋，现场物品将按弃物处理，由此给贵司造成的损失由贵司自行承担，我司自即日起将采取一切合法途径，利用法律维护我司合法权益的权利。”千禧百润公司称其未收到上述解除通知，对真实性和证明目的均不认可。千禧百润公司认为即使辉展资产公司寄过该通知，但之后千禧百润公司交付了租金，辉展资产公司亦予以收取，双方仍在合作。2018年12月25日，辉展资产公司向千禧百润公司发送《回复函》并附有超市、餐厅用电设备负荷统计表，内容为：“根据贵我双方签订租赁合同、补充协议及附件约定，我司已按交付标准完成交付，而且贵司也签署了交接确认单，我司义务已达成，贵司提出消防供水、楼顶防水、牌匾广告、门口台阶问题不属于本合同约定的我方义务，就此给予以下回复：1、水、电现已正常接入和供给，用电负荷不足，因贵司改变房屋使用用途造成，原电源线为75平方线缆可供负荷为120KW，完全可满足超市使用，经核实，贵司上报施工方案中无电源额定功率，现对改造后的超市和餐饮总负荷核定为236.5KW（其中超市70.5KW、餐饮166KW，见附件），已超出可供负荷116.5KW，贵司如需电源扩容一切费用将由贵司自行承担。2、消防供水我司已联系园区指定消防公司进行施工改造，工程施工预定于2018年12月20日前结束。3、楼顶防水故障我们立即安排工程人员到达现场核实，如情况属实我将报由博大兴经营部进行维修处理。4、商业街外立面改造方案待博大兴经营部审定，审批通过后立即组织施工，牌匾广告工程施工预计于2019年1月31日前结束，门口台阶工程施工预计2019年4月30日前结束。5、因服务中心长时间空置，造成暖气主管线严重老化，经与开拓热力公司和博大兴公司经营部多次沟通后仍未得到解决，此供暖季将无法正常供应暖气，为此我司将给予758平米*30元/平米=22746元租金减免（仅本供暖季）作为补偿。说明：1）以上工作我司已逐步开展，请贵司提前做好配合，如因贵司拒绝配合造成工期延误，后果由贵司承担。2）贵司应按合同约定按时缴纳租金，否则我司将不予受理贵司提出相关请求，且按照合同约定收取滞纳金。3）贵司在经营期间应积极配合我司和园区管理工作，严格履行合同约定内容和行业管理规范。”千禧百润公司向法院提交了日期为2019年3月1日的缴费通知书和2019年3月15日的缴费通知书，欲证明辉展资产公司向其发送缴费通知书时并未提出过违约、滞纳金等情形。2019年3月1日的缴费通知书载明费用名称为房租，款项期间为2018年8月20日至2019年2月20日，本期数量为6，应付金额为415114.5元，实付金额为345928.75元，交费期限为2019年3月8日。该通知书下方致电处写有“杜金峰”的名字。2019年3月15日的缴费通知书载明费用名称为房租，款项期间为2018年11月20日至2019年5月20日，本期数量为6，应付金额为415114.5元，实付金额为345928.75元，交费期限为2019年3月18日，备注有“减免一个月房租69185.75元”。该通知书下方致电处写有“杜金峰”的名字，还注有“贵司已逾期交付我司房租115天，请贵司收到催缴单后依照付款期限支付，如未按期支付，我司将依照合同约定，收取滞纳金并解除租赁合同，切断各商铺水电供应，并采取法律途径解决，请贵司高度重视，严格履行”。千禧百润公司向法院提交了一份《协议书》打印件，显示日期为2019年3月15日，系辉展资产公司（甲方）与千禧百润公司（乙方）签订。载明：“因2018年度至2019年度供暖季未供应暖气，应乙方申请，经双方友好协商，我司现给予减免一个月房租69185.75元。请贵司依照此协定，于2019年3月18日前缴纳剩余拖欠房租共计345928.75元。”该《协议书》上加盖有辉展资产公司与千禧百润公司的公章。辉展资产公司对《协议书》的真实性不予认可，称其手中也有协议书，但和这份的日期和内容均不一样，且只有辉展资产公司的盖章。辉展资产公司认为双方未对协议书内容达成一致，千禧百润公司亦未按约履行。就如何取得的上述《协议书》，千禧百润公司称是辉展资产公司的工作人员发送给了千禧百润公司，内容也是辉展资产公司起草，辉展资产公司先盖章后送到了超市，并且在微信中告知千禧百润公司，千禧百润公司盖章后再返还给辉展资产公司，原件只有一份，由辉展资产公司持有。千禧百润公司还向法院提交了其法定代表人董红平与辉展资产公司的项目经理杜金峰的微信聊天记录，欲证明千禧百润公司在经营餐饮时，辉展资产公司知情并参与了管理，并未提出异议。微信聊天记录显示，在董红平与杜金峰的聊天中，2018年10月26日杜金峰向董红平发送微信：“董总，上午总公司检查出以下问题：超市里面的熟食店油烟灶超两个月未清洗，刀削面没有配防滑垫和灭火器，另外饭店的厨余垃圾桶抓紧时间配好，下周一前全整改完”；2019年1月22日杜金峰向董红平发送三张照片，并称：“这是超市边上餐饮店倒的，让他们赶紧清理，物业找过来了，别往地沟里再倒了”；2019年3月15日杜金峰向董红平发送微信：“找人来拿个通知吧”，其后又发送了协议书、缴费通知单的照片并称：“董总，优惠一个月的房租协议书需要盖章，你这边盖好章周一给我，催款通知书，都放你超市收银台了”；2019年3月22日杜金峰向董红平发送了催款函的照片并称：“董总，请查阅”；2019年5月30日杜金峰向董红平发送微信：“怎么样了，交了吗”，董红平回复：“下周给你交，我打电话给周礼说了，我在重庆呢”，杜金峰回复：“不行，这周必须交了，每次都这样，差这一两天吗”；2019年6月4日杜金峰向董红平发送微信：“怎么样了”，董红平回复了语音，并随后向杜金峰发送了银行电子回单的照片。关于支付租金情况，根据付款凭据显示，千禧百润公司于2018年11月6日向辉展资产公司支付租金207557.25元；千禧百润公司于2018年11月13日向辉展资产公司支付租金207557.25元；千禧百润公司于2018年11月20日向辉展资产公司支付租金207557.25元；千禧百润公司于2019年3月25日向辉展资产公司支付租金345928.75元；千禧百润公司于2019年6月4日向辉展资产公司支付207557.25元（备注为房租费）。经询，辉展资产公司主张租金是上付制，千禧百润公司实际支付租金至2019年7月20日，共6个季度，现千禧百润公司已付清解除合同通知之前的租金。千禧百润公司认为应从2018年7月2日开始起算租金，其已支付租金至2019年12月23日，共6个季度。对于履约保证金，辉展资产公司认可已收到，但表示如租赁合同解除，其也不应向千禧百润公司退还该保证金，应作为违约金进行扣减。经查，涉案房屋现由千禧百润公司占有使用。一审法院认为：辉展资产公司与千禧百润公司签订的租赁合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应切实履行。本案的争议焦点为涉案租赁合同及补充协议是否具备解除的条件。辉展资产公司主张解除合同的原因有二：其一，千禧百润公司未按合同约定时间支付租金，构成严重违约；其二，千禧百润公司将涉案房屋分割转租于他人经营餐饮，违反合同约定，亦构成严重违约。结合争议焦点，法院认定如下：第一，根据双方所签《租赁合同》和补充协议，就房屋交接和租金支付问题进行了约定。关于房屋交接的时间，根据查明的事实，虽双方在《物业交付确认书》中约定于2017年11月30日对该房屋进行验收交接，但在该日并未签署书面的交接手续，由此不能认定2017年11月30日为实际验收交接时间。千禧百润公司主张实际交接房屋的日期为2018年3月底，而辉展资产公司认为双方签订《物业交付确认书》的时间即2017年11月13日为交房时间。法院认为，在双方存有争议的情况下，应分别就己方主张加以举证证明。对此，双方提交的证据均不足以证明各自所述的交接房屋的时间，故法院均不予采信。结合辉展资产公司于2018年1月30日向千禧百润公司发送的关于涉案房屋收房通知的内容以及双方确认的交接钥匙的时间，法院认定涉案房屋的交接时间为2018年1月31日。关于租金支付问题，根据租赁合同约定，辉展资产公司将涉案房屋交付于千禧百润公司后90日，为千禧百润公司的装修免租期，装修免租期内千禧百润公司无需交纳所承租物业租金，但需缴纳物业管理服务费。据此约定，千禧百润公司自2018年1月31日接收房屋至2018年4月30日这90日为装修免租期，意即千禧百润公司应于2018年5月1日开始向辉展资产公司支付租金。根据租赁合同的约定，每季度（三个月）为一个缴租期，千禧百润公司应当在每个缴租期最后一个月的20日前向辉展资产公司一次性足额支付下个缴租期租金。结合双方提交的付款凭据可见，千禧百润公司显然未按此约定及时向辉展资产公司支付租金。但是否构成双方约定的严重违约情形，还应看在履行合约过程中，双方是否合意对租金支付时间进行了变更。根据双方提交的证据及查明的事实，双方就租金支付及涉案房屋整改等问题进行过函件往来和沟通，千禧百润公司亦对其不能按时交纳房租的原因向辉展资产公司发送了回复函。虽辉展资产公司提交了2018年11月6日的《租金合同解除通知书》，主张其因千禧百润公司未按约定支付房租，故提出解除租赁合同和补充协议，但在同日千禧百润公司向辉展资产公司支付了租金207557.25元。其后，千禧百润公司又在2018年11月13日向辉展资产公司支付了租金207557.25元及在2018年11月20日向辉展资产公司支付了租金207557.25元。随后，在2018年12月25日辉展资产公司又向千禧百润公司发送了《回复函》及附件，对千禧百润公司提出的消防供水、楼顶防水等问题予以回复。由此可见，即使辉展资产公司先前提出过解除租赁合同和补充协议，并通知了千禧百润公司，但其后双方又以行为表示继续履行合同。再有，根据辉展资产公司于2019年3月1日及2019年3月15日发送给千禧百润公司的缴费通知书可见，其向千禧百润公司明确了租金数额和付款时间，并在2019年3月15日的缴费通知单中注有“贵司已逾期交付我司房租115天，请贵司收到催缴单后依照付款期限支付，如未按期支付，我司将依照合同约定，收取滞纳金并解除租赁合同……”等内容，结合千禧百润公司于2019年3月25日向辉展资产公司支付租金345928.75元的事实，能够表明辉展资产公司以实际行为对千禧百润公司应付租金的时间进行了变更和确认，即千禧百润公司最晚交费期限为2019年3月18日，虽千禧百润公司支付该笔款项的时间晚于该日，但由此不足以认定千禧百润公司构成严重违约，辉展资产公司据此主张解除租赁合同及补充协议，不符合法律规定和合同约定的解除条件，法院不予支持。第二，根据《租赁合同》和补充协议的约定，千禧百润公司租赁涉案房屋经营项目为“服务中心-超市”，对此双方未明确超市经营的具体范畴。现千禧百润公司在经营超市的同时，自称还在涉案房屋内经营餐饮。辉展资产公司认为千禧百润公司此举属于擅自将涉案房屋分割转租他人经营餐饮，违反了合同相关约定，构成严重违约，其有权单方解除《租赁合同》及补充协议。千禧百润公司主张超市的经营范围应包括餐饮，辉展资产公司对其经营餐饮的事情知情，且从未提出过异议。法院认为，根据查明的事实和双方提交的证据，能够看出辉展资产公司对千禧百润公司在涉案房屋处经营餐饮一事知情。从双方往来函件内容可见，辉展资产公司虽对千禧百润公司经营的饭店提出过多项意见，并限定千禧百润公司整改，但从未对千禧百润公司经营饭店的行为提出过异议，再结合辉展资产公司的项目经理杜金峰与千禧百润公司法定代表人董红平之间的聊天记录，能够看出千禧百润公司经营饭店的行为得到了辉展资产公司的默许。现辉展资产公司以此为由主张解除合同，不符合合同约定和法律规定的解除条件，法院不予准许。第三，对辉展资产公司主张的逾期付款违约金，其按照押金数额272952元计算。法院认为，如上所述，双方在履行合同过程中以实际行为对千禧百润公司应付租金的支付时间进行了协商和变更。根据辉展资产公司于2019年3月15日发送给千禧百润公司的缴费通知书可见，其限定千禧百润公司最晚交费期限为2019年3月18日，这也是辉展资产公司就千禧百润公司所欠租金金额和支付时间进行的最后确认，千禧百润公司收到该缴费通知书后，于2018年3月25日支付了通知书上载明的租金，系以行为表明对该通知书的认可。但不可否认的是，千禧百润公司并未在2019年3月18日支付，存在逾期，根据租赁合同约定，逾期在10日以内（不含10日）的，千禧百润公司每天按欠费总额的1%向辉展资产公司支付逾期违约金，直至付清为止。鉴于千禧百润公司先前存在逾期情形，经双方变更确认了付款时间后，千禧百润公司仍未按期履行，主观恶意明显，故法院将依据双方约定的标准计算违约金。经核算，千禧百润公司逾期了7日，应向辉展资产公司支付逾期付款违约金24215.01元（345928.75元×1%×7日），辉展资产公司主张的超出该数额的部分，法院不予支持。第四，对千禧百润公司要求继续履行《租赁合同》及补充协议至2027年12月31日止的反诉请求。如上所述，《租赁合同》及补充协议不具备法定和约定的解除条件，应当继续履行。但根据合同约定，租赁期限自2017年11月13日（起租日）至2027年7月31日止。千禧百润公司虽主张直至2018年7月2日才开始正常使用涉案房屋，之前房屋不具备使用条件，不能实现合同目的，但对此其并未提交充分证据加以证明，法院不予采信。需要特别说明的是，本案诉讼之所以产生，主要是由于双方未对租金的支付时间的变更等形成明确具体的协议所致，现虽通过查明的事实，法院判定双方继续履行租赁合同及补充协议，但千禧百润公司确实存在变更付款时间后仍违约的情形，故法院综合考虑本案案件情况以及当事人的过错程度等因素，判由千禧百润公司承担反诉费用。据此，一审法院于2019年12月26日判决：一、北京辉展资产管理有限公司与北京千禧百润商贸有限公司继续履行双方所签订的编号为HZSY-2017-2-02的《亦庄青年公寓配套商业租赁合同》及补充协议；二、北京千禧百润商贸有限公司于判决生效后十日内向北京辉展资产管理有限公司支付违约金24215.01元；三、驳回北京辉展资产管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回北京千禧百润商贸有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，辉展资产公司围绕其上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。辉展资产公司提交了：1.银行账户交易明细回执单三页，用以证明千禧百润公司没有按照合同约定期限交纳租金，且金额并没有完全缴足；2.辉展资产公司于2017年12月27日向千禧百润公司发出的《关于多次催缴房屋欠款的函》，用以证明辉展资产公司向千禧百润公司催缴租金。千禧百润公司的质证意见为：证据1的真实性认可，证明目的不予认可，因为双方的案件尚未终结，我公司一直要求辉展资产公司下达催款通知书，但辉展资产公司一直未下达，我公司一直在纠结时间点问题；证据2的真实性、证明目的均不予认可，我公司从未收到该证据。本院认为：辉展资产公司与千禧百润公司签订的租赁合同及补充协议均系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。关于涉案房屋交接时间问题。虽双方在《物业交付确认书》中约定于2017年11月30日对涉案房屋进行验收交接，但经查双方并未签署书面交接手续，且结合辉展资产公司于2018年1月30日向千禧百润公司发送涉案房屋收房通知及双方确认的交接钥匙时间，一审法院认定涉案房屋的交接时间为2018年1月31日，并无不当。辉展资产公司主张双方交接涉案房屋时间为2017年11月13日，与查明事实明显不符，本院不予采信。关于租金起付时间问题。因在租赁合同中约定，涉案房屋交付后90日为千禧百润公司的装修免租期，装修免租期内千禧百润公司无需缴纳房屋租金，故一审法院认定千禧百润公司自2018年1月31日至2018年4月30日为装修免租期，千禧百润公司自2018年5月1日起开始支付租金，并无不当。关于每期租金付款时间问题。经查，虽千禧百润公司未能按照合同约定时间支付涉案房屋租金，但双方在约定的房屋交接时间并未完成实际交接，直至2018年1月30日才完成交接，故租金起付时间也相应顺延。辉展资产公司再要求按照合同约定的时间支付租金，并主张千禧百润公司严重违约，与客观事实不符，亦不符合公平原则，本院难以支持。关于租赁合同是否应解除的问题。本案中，辉展资产公司主张合同解除的理由为：1.千禧百润公司未按照合同约定支付租金，构成严重违约；2.千禧百润公司将涉案房屋分割转租他人经营餐饮，违法合同约定，构成严重违约。千禧百润公司对此均不予认可。一、租金问题。首先，辉展资产公司提交了2018年11月6日的《租赁合同解除通知书》，主张千禧百润公司欠租构成违约，其公司行使合同解除权，但在同日千禧百润公司就支付了租金207557.25元，千禧百润公司此后亦持续向辉展资产公司支付租金。其次，千禧百润公司对辉展资产公司发出《回复函》及附件，辉展资产公司亦对千禧百润公司提出的消防供水、楼顶防水等问题进行了回复。再次，辉展资产公司于2019年3月1日、3月15日发送缴费通知书，记载“减免一个月房租”、“贵司已逾期支付我司房租115天，请贵司收到催缴单后依照付款期限支付，如未按期支付，我司将依照合同约定，收取滞纳金并解除租赁合同”，该记载内容与辉展资产公司关于其已行使合同解除权、双方租赁合同已解除的主张明显矛盾。二、转租问题，虽租赁合同约定涉案房屋经营项目为“超市”，但双方并未明确超市经营的具体范畴。经查，千禧百润公司在经营超市期间在房屋内经营餐饮，但辉展资产公司在《租金合同解除通知书》中并未提及此问题，且此后其公司仅是要求千禧百润公司整改，从未对千禧百润公司经营餐饮的行为提出过异议，且双方聊天记录亦未显示辉展资产公司对此提出明确异议，故一审法院认定辉展资产公司对千禧百润公司经营餐饮系明知，并无不妥。综上，一审法院对辉展资产公司要求解除租赁合同及补充协议、腾退涉案房屋、支付房屋占用使用费的诉讼请求未予支持，并无不当。一审法院依据千禧百润公司反诉请求，判决继续履行双方租赁合同及补充协议，依据充分，本院予以维持。关于违约金问题。辉展资产公司主张千禧百润公司应按照合同约定支付迟延缴纳租金的违约金。首先，因涉案房屋交接时间迟延，故合同约定的租金缴纳时间亦应相应顺延；其次，因千禧百润公司在接到缴费通知后，晚于该通知中记载的支付时间7日支付租金，故一审法院仅判决千禧百润公司支付逾期7日的迟延缴纳租金的违约金，并无不妥。辉展资产公司主张超出该部分的违约金，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，辉展资产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费73540元，由北京辉展资产管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘苑薇审 判 员 孟 龙审 判 员 何江恒二〇二〇年五月二十六日法官助理 袁 芳书 记 员 陈 雪