广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终3634号上诉人（原审被告）：杨宝林，男，1970年1月24日出生，汉族，身份证住址广东省从化市。委托诉讼代理人：代明辉，广东济方律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贺华为，男，1970年2月2日出生，汉族，身份证住址湖北省天门市。委托诉讼代理人：鄢会军，广东迪恩律师事务所律师。上诉人杨宝林因与被上诉人贺华为房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初7929号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人杨宝林的委托诉讼代理人代明辉，被上诉人贺华为的委托诉讼代理人鄢会军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨宝林上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项，改判第二项为“自本判决生效之日起三日内，杨宝林向贺华为返还100万保证金”，或依法发回重审；2.贺华为承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审判决认定因合同无效而返还20万元，无事实和法律依据。一是贺华为基于以下事实自愿支付20万元，该20万元系其支付给第三方的预期经营收益，因其无法与第三方商谈转让费用，遂委托杨宝林与第三方商谈并由杨宝林代其全权处理相关费用，此外，该笔费用与本案所签协议不具有关联性，以案涉协议无效为由而判令杨宝林返还20万元无事实和法律依据。二是贺华为就其所称的支付20万元的事实经过，未提出任何证据佐证，且与社会一般常识不符。贺华为长期自己或与他人(章永兵)在城中村经营旅馆物业，对案涉物业的情况是事先知情的，且双方所签协议也明确为集体物业性质，支付20万元完全属于自愿行为。二、经过杨宝林的协调，事实上已经为贺华为节省了30万元的费用(即第三方所要求的预期经营收益)。三、一审判决认定装修损失174478元，属于认定事实错误和适用法律错误，应认定为66618元并结合成新率89.2%依法计算后各承担50%的金额为29711.63元；因贺华为未经同意装修，应自行承担相关费用，故应予驳回该项请求。一是贺华为涉及装修的凭据总金额为66618元，该金额为其实际支出金额。合同无效的装修补偿，应当适用利益填补原则，即以实际支出作为计算基准，故应以66618元进行核算。二是贺华为未提供任何施工合同证据材料，仅有支付凭证证明其支出金额，无法证明其具体的施工范围，且其施工未经杨宝林同意，依法应自行承担相关损失，该项请求应依法予以驳回。综上，请求二审法院予以改判。贺华为答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。2019年4月1日，贺华为向一审法院起诉请求判令：1.确认贺华为、杨宝林双方签订的《场地使用合同》无效；2.杨宝林向贺华为返还保证金100万元；3.杨宝林向贺华为返还20万元；4.杨宝林赔偿贺华为损失174478元；5.杨宝林承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：2017年10月30日，贺华为（乙方）与杨宝林（甲方）签订《场地使用合同》，约定：一、甲方将位于白云大道北××南朗工业区美福公寓共计92个房间（以下简称涉案物业）出租给乙方使用，租期：2017年11月1日起至2023年6月30日止。三、每月使用费170000元。乙方在每季度首月5日前到甲方财务处缴交当季度使用费，并于每月5日前缴纳其他杂费。合同签订时一次性缴纳保证金1000000元。合同期满后，不计息全额退回保证金给乙方等。2018年4月20日，贺华为通过章永兵的账号向杨宝林支付800000元，同年4月25日，贺华为通过章永兵的账号向杨宝林支付400000元，共计1200000元。2018年6月1日，杨宝林出具《收据》，称收到贺华为支付承租款1000000元。一审法院曾向广州市规划和自然资源局白云区分局发出《协助查询函》，查询涉案物业的产权情况及规划报建信息。广州市规划和自然资源局白云区分局向一审法院复函称，经查，暂查无相应《建设工程规划许可证》信息及产权记录。根据杨宝林申请，一审法院通过摇珠选定广州市华盟价格事务所有限公司对广州市白云大道北××南朗工业区美福公寓92个房间装修现值进行评估。2019年9月24日，广州市华盟价格事务所有限公司出具《评估结论书》，评估结论为：广州市白云大道北××南朗工业区美福公寓共计92个房间装修现值为220259元。贺华为对该《评估结论书》予以认可，杨宝林对涉案物业的装修现值结果无异议，杨宝林认为应结合贺华为提供的装修票据（总价约4万余元）、评估结论书中认定的成新率89.2%作为参考依据，并按双方过错即50%承担责任。杨宝林曾就本案提起反诉，鉴于杨宝林在收到缴费通知单后，未在七日内预交案件受理费，一审法院于2019年6月18日作出《民事裁定书》，裁定：杨宝林按撤回反诉处理。一审法院认为，鉴于涉案物业属于无《建设工程规划许可证》的违法建筑，贺华为、杨宝林于2017年10月30日签订的《场地使用合同》系无效合同。对于杨宝林抗辩称《场地使用合同》属于承包合同，一审法院不予采纳。根据合同无效后的相互返还原则，杨宝林应将收取贺华为的保证金1000000元及多收取的200000元返还给贺华为。关于贺华为主张杨宝林赔偿装修损失174478元的诉请，根据《评估结论书》认定的装修现值为220259元，现贺华为主张装修损失174478元是其行使自由处分权，一审法院予以准许。鉴于贺华为作为承租人未尽到就涉案物业进行审慎的审查义务，杨宝林作为出租人，明知涉案物业无《建设工程规划许可证》，属于违法建筑，仍将涉案物业出租给贺华为使用，双方均存在过错，应各自承担50%的过错责任，故杨宝林应向贺华为赔偿装修现值损失87239元（174478元/2），对于贺华为主张超出的部分，一审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，2019年12月4日作出如下判决:一、确认贺华为与杨宝林签订的《场地使用合同》无效；二、自本判决生效之日起三日内，杨宝林向贺华为返还100万元保证金及20万元款项，共计120万元；三、自本判决生效之日起三日内，杨宝林向贺华为赔偿装修现值损失87239元；四、驳回贺华为的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8585元，由贺华为负担544.9元，由杨宝林负担8040.1元并于本判决生效之日起5日内向一审法院交纳。评估费5000元，由杨宝林负担4682.64元，由贺华为负担317.36元，并于本判决生效之日起三日内向杨宝林支付。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经二审审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，贺华为称：其主张的174478元装修损失包括98000元的床上用品，在交还场地给杨宝林时，杨宝林不允许其搬走床上用品。杨宝林称：我方在交付场地时给贺华为已经有床上用品，故我方没有允许贺华为搬走床上用品。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。据此，针对杨宝林的上诉主张，本案争议焦点为：一、杨宝林除了向贺华为返还合同约定的保证金100万元外，应否返还多收取的20万元；二、涉案租赁物业装修现值的认定。关于焦点一，杨宝林应向贺华为返还多收取的20万元。涉案《场地使用合同》因租赁物未取得建设工程规划许可证而无效，双方对此均无异议，本院予以确认。合同无效，因该合同取得的财产应予以返还。本案贺华为除了按合同约定向杨宝林支付保证金100万元外，还支付了20万元。关于该20万元的性质。贺华为称该款是杨宝林提出用于向出租方疏通关系的费用，杨宝林则认为该款实际是向上一手承租人即第三方支付的预期经营收益，当时贺华为与其协商后由其负责出面与第三方协调合同转让事宜，最终以120万元的价格（包括保证金100万元和预期经营收益20万元）转让原合同的权利义务。本院认为，双方对于各自上述的主张，均无提供证据予以证明，故在没有其他证据予以佐证的情况下，均不足以采信。从该20万元的支付方式及流向看，其一，该款由贺华为直接支付给杨宝林；其二，本案杨宝林未能提供证据证实其已经将该20万元支付给第三方。因此，杨宝林未能完成举证责任，一审法院对其主张不予支持，并无不当。关于焦点二，《最高人民法院》第九条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”涉案租赁合同无效，依据上述法律规定，杨宝林作为出租人应对已形成附合的装饰装修物按照双方各自导致合同无效的过错分担现值损失。经一审法院委托评估公司对涉案租赁物美福公寓92个房间装修现值进行评估，评估结论为装修现值220259元。杨宝林对该评估结论并无异议，认为应结合贺华为提交的装修单据、借条和成新率予以认定。本院认为，其一，从该评估结论书所评估的92个房间的评估明细表看，包括走廊地毯项目，没有床上用品项目，而且，评估公司已按照已使用年限与规定使用年限的比例作为成新率对评估项目价格进行折算。其二，虽走廊地毯不属于已附合的装饰装修项目，但基于走廊地毯系根据现场进行铺设无法再重新利用的日常常识，该地毯的现值由双方进行分担，符合公平合理原则。其三，虽贺华为自认其主张的174478元装修损失包括98000元床上用品，但根据双方于诉讼中的陈述，交付场地时杨宝林不允许贺华为搬走该用品，故杨宝林应对其行为承担相应的后果。综上，根据法律规定，杨宝林应分担涉案租赁物已形成附合的装饰装修现值损失，而本案贺华为所主张的装修损失并不超过评估结论的结果，故一审法院按照贺华为所主张的数额认定涉案房屋的装修现值，并无明显不妥，本院予以维持。综上所述，杨宝林的上诉请求不成立，本院不予支持。一审查明事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5608.59元,由杨宝林负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  柳玮玮审判员  李 娜二〇二〇年五月十二日书记员  张 旭彭诗敏