广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终6933号上诉人（原审被告、反诉原告）：谢明建，男，1979年5月9日出生，汉族，住广东省丰顺县。上诉人（原审被告、反诉原告）：谢协建，男，1975年10月1日出生，汉族，住广东省丰顺县。两上诉人共同委托诉讼代理人：李焯铭，广东一粤（白云）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：朱国生，男，1971年12月20日出生，汉族，住广东省广州市白云区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈观添，男，1959年6月25日出生，汉族，住广东省龙门县。两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈美生，湖南金州律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：李明，湖南金州律师事务所律师。原审第三人：龙杰威，男，1954年8月19日出生，汉族，住广东省广州市。上诉人谢明建、谢协建因与被上诉人朱国生、陈观添及原审第三人龙杰威房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初33937号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。谢明建、谢协建上诉请求：1.撤销一审判决第三项，判令朱国生、陈观添向谢明建、谢协建支付房屋占有使用费29867元。事实和理由：（一）一审法院认定“根据合同约定，朱国生、陈观添享有1个月免租搬迁期”错误。根据涉案租赁合同的约定，1个月免租搬迁期是附条件的，即租赁期将满，朱国生、陈观添应提前六个月与甲方协商是否续租事宜，这样约定的目的是如果朱国生、陈观添在租赁期满不续租或达不成继续租赁条件，谢明建、谢协建有足够的时间进行对外招商，使租期能无缝衔接，实现租金回报的最大化。但在本案中，朱国生、陈观添不但没有提前六个月与谢明建、谢协建协商是否续租事宜，且在租赁期满后，谢明建、谢协建多次要求朱国生、陈观添搬迁并腾空房屋，但朱国生、陈观添却视若无睹，直接妨碍谢明建、谢协建继续招商，造成谢明建、谢协建实际损失，在朱国生、陈观添违约在先的情况下，一审法院仍纵容违约者，使谢明建、谢协建不但不能提前招商，造成可得租金损失，而且还要给予违约者1个月的免租搬迁期，这明显对谢明建、谢协建不公平。（二）一审法院只认定了“朱国生、陈观添实际应承担2019年4月1日至2019年4月20日”与事实不符，根据谢明建、谢协建和朱国生、陈观添在微信对话上的对话记录，根本就没有龙杰威将场地上锁的事情，龙杰威是允许朱国生、陈观添继续使用房屋的，但租金和水电费向其缴交而已。根据朱国生、陈观添与谢明建、谢协建在微信上的对话记录，朱国生、陈观添最早于2019年5月4日搬走，因此朱国生、陈观添的占有使用费最晚也要计算至2019年5月4日。（三）由于政府搬迁（但直至今日仍没有看到合法的拆迁文件），谢明建、谢协建和龙杰威发生了纠纷，龙杰威不但扣押谢明建、谢协建的租房押金，而且还扣押政府给谢明建、谢协建的拆迁补偿。在本案中，谢明建、谢协建根本没有拖欠龙杰威租金，但龙杰威却通过非法手段强迫次承租人向其交付租金，这明显违法，且一审法院没有直接判令龙杰威向朱国生、陈观添退还占有使用费或向谢明建、谢协建转交占有使用费，这相当于默许龙杰威的违法行为，二审应予纠正。（四）一审法院引用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，属于适用法律错误，二审应予纠正。该条规定的内容与本案实际情况明显不符，不适用于本案，且该条规定与一审法院之后的论述“关于龙杰威代为收取的占有使用费，可由谢明建、谢协建另行主张权利”明显自相矛盾。朱国生、陈观添二审提交书面答辩意见称，（一）朱国生、陈观添认可一审法院查明的客观事实，一审判决符合客观事实，适用法律正确，程序合法，二审应予维持。（二）根据朱国生、陈观添与谢明建、谢协建签订的《租赁合同书》第四条第5款约定，因双方未达成继续承租协定，因此谢明建、谢协建应给与朱国生、陈观添一个月的时间搬迁，即朱国生、陈观添无需向谢明建、谢协建支付2019年3月的租金。事实上，朱国生、陈观添于2019年4月20日开始搬离，即朱国生、陈观添只需支付2019年4月12日至20日期间的场地占用费，朱国生、陈观添实际向龙杰威支付了1万元，显然朱国生、陈观添无需重复向谢明建、谢协建支付场地占用费。（三）本案纠纷产生的原因是谢明建、谢协建拖欠龙杰威的租金等不诚信行为导致的，在合同期满前，谢明建、谢协建既不与朱国生、陈观添协商续租事宜，也不与朱国生、陈观添办理退租手续，正因为谢明建、谢协建拒绝逃避的不诚信行为，朱国生、陈观添为避免损失扩大，向龙杰威支付了场地使用费后方才离场。也就是说，朱国生、陈观添已经支付完全部租金及占有使用费，朱国生、陈观添从未有任何违约行为。与此同时，朱国生、陈观添与龙杰威之间无任何利害关系，根本不存在串通来损害谢明建、谢协建利益的可能性。事实上，朱国生、陈观添与龙杰威所陈述的内容客观真实，谢明建、谢协建未能提供相反证据予以反驳，应承担举证不能的不利后果。龙杰威经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。朱国生、陈观添向一审法院起诉请求：1.谢明建、谢协建退还朱国生、陈观添房屋押金53000元及利息（自起诉之日起以53000元为基数按照年利率6%计算至清偿完毕之日止）；2.由谢明建、谢协建承担本案的诉讼费用。谢明建、谢协建向一审法院反诉请求：朱国生、陈观添向谢明建、谢协建支付2019年3月至5月的租金52000元和违约金520元。一审法院认定事实：2008年2月28日，谢明建（乙方）与龙杰威（甲方）签订《厂房租用合同》，约定租赁地点为嘉禾黄边村北路122号，租期自2008年4月1日至2023年3月31日，每月租金43000元；等等。2008年3月1日，龙杰威提交申请书，写明因发展需要，将黄边北122号厂房转租谢明建使用。广州市白云区新市镇黄边第二经济合作社盖章同意转租。2010年12月24日，朱国生、陈观添（乙方）与谢明建、谢协建（甲方）签订《租赁合同书》，约定甲方将位于嘉禾街黄边村黄边北路122号两层楼房租赁给乙方作医疗门诊部经营，租期自2011年3月1日至2019年3月1日，租金每月17000元，从第4年开始递增10%，租金在每月10日之前按一次性付款方式缴付甲方，遇节假日顺延三日内，逾期按应支付金额1%支付滞纳金；乙方向甲方交纳押金53000元；租赁期满，若需继续承租甲方房屋，应提前六个月与甲方协商，双方另订合同，乙方有优先承租权，若未达成协定，甲方给予乙方免租一个月的时间搬迁，若乙方将所使用场地转租他人，必须经甲方同意方可；等等。2010年12月24日，朱国生、陈观添向谢协建支付押金53000元。谢协建开具收据予以确认。2012年7月1日，同康门诊部支付4月租金14000元及水电费，谢协建签名出具收据确认。2019年5月2日，朱国生以广州市白云区同康门诊部（租户）与龙杰威（甲方、告知人）签订《违约告知书》，记载甲方多次通知乙方谢明建、谢协建前来办理交租等事务，但遭到拒绝，甲方于2019年3月2日通知谢协建前来签订补充协议并缴纳到期四个月租金，否则视乙方违反租赁合同第六条协定，视乙方自动弃权、毁约处理，甲方有权终止合同，收回场地。现告知，从2019年4月10日起，甲方接受乙方现时没有受到拆迁影响的租户进行收取所欠的租金水电费，作暂存代收处理；若租户仍交租金给乙方，由此引起的后果由租户自行承担；对乙方违约行为，甲方准备诉讼；请现经营各租户老板配合，知会各老板与谢协建本人沟通做好各项费用及退回押金等事项，做好目前交接工作；等等。同日，朱国生向龙杰威支付2019年4月1日至4月30日租金10000元及电费550.5元、2019年3月及4月水费1155元。一审审理中，朱国生、陈观添与谢明建、谢协建均确认2019年3月至5月租金标准应为14000元/月。称2019年3月1日至2019年3月31日为合同约定的免租搬离期，在2019年4月20日左右将大部分物品搬离，之后因为龙杰威对涉案场地上锁无法搬离剩余物品，直至2019年5月2日向龙杰威支付了租金等费用后才于当日搬离。谢明建、谢协建称朱国生、陈观添是在2019年5月4日才搬离，但未将钥匙交付给谢明建、谢协建，主张谢明建、谢协建与龙杰威之间合同未终止，龙杰威接收涉案商铺不合法；确认在与龙杰威发生冲突后大概2019年5月底对涉案场地便没有控制权。龙杰威确认曾在4月中旬对涉案场地上锁，亦确认是朱国生、陈观添在2019年5月2日支付完相应款项后才让朱国生、陈观添搬离；主张于2019年7月1日才控制涉案场地。一审法院认为，谢明建、谢协建及龙杰威作为出租方，未能提供证据证实涉案场地具有合法产权或合法报建手续，应承担举证不能的不利法律后果，故朱国生、陈观添与谢明建、谢协建就涉案场地签订的《租赁合同书》应属无效合同。关于押金，合同无效，因无效合同所取得的财产应当予以返还，故朱国生、陈观添要求谢明建、谢协建返还押金53000元并支付利息合法合理，一审法院予以支持，但利息标准应为同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，最高以年6%为限。关于2019年3月至5月的租金即占有使用费，根据《租赁合同书》的约定，租期为8年，虽合同记载租期为2011年3月1日至2019年3月1日，但8年租期的实际截止时间应为2019年2月28日。同样，根据合同约定，合同期满朱国生、陈观添享有1个月免租搬迁期即2019年3月1日至2019年3月31日，故谢明建、谢协建要求朱国生、陈观添支付该期间租金即占有使用费无事实及法律依据，一审法院不予支持，予以驳回。根据朱国生、陈观添与龙杰威的陈述可知，朱国生、陈观添实际于2019年4月20日开始搬离，但因龙杰威将场地上锁，直至2019年5月2日支付了租金、水电费后才完全搬离，故朱国生、陈观添实际应当承担2019年4月1日至2019年4月20日占有使用费9333.33元（14000÷30×20）；2019年4月21日之后则系龙杰威拒绝朱国生、陈观添搬离导致的继续占用，朱国生、陈观添不应承担之后的占有使用费。现朱国生、陈观添实际已向龙杰威支付了占有使用费10000元，已高于朱国生、陈观添应承担的数额，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，龙杰威可以向朱国生、陈观添直接收取占有使用费，故谢明建、谢协建再次重复要求朱国生、陈观添支付占有使用费于法无据，一审法院不予支持，予以驳回。关于龙杰威代为收取的占有使用费，可由谢明建、谢协建另行主张权利。关于违约金，现朱国生、陈观添无需向谢明建、谢协建支付费用，且合同无效，关于违约金的约定亦属无效，故一审法院对谢明建、谢协建要求朱国生、陈观添支付违约金的诉请不予支持，予以驳回。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十八条之规定，于2019年12月23日作出如下判决：一、在本判决生效之日起五日内，谢明建、谢协建共同向朱国生、陈观添返还押金53000元并支付利息（以53000元为本金自2019年10月16日起计算至付清之日止，标准为同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，最高以年6%为限）；二、驳回朱国生、陈观添的其他诉讼请求；三、驳回谢明建、谢协建的全部反诉诉讼请求。本诉受理费563元、反诉受理费556.5元，均由谢明建、谢协建共同负担。本案二审期间，各方当事人无提供新的证据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：朱国生、陈观添应否向谢明建、谢协建支付2019年3月1日至5月4日的房屋占有使用费。关于2019年3月1日至3月31日的房屋占有使用费的问题。涉案《租赁合同书》约定：“租赁期满，若需继续承租甲方（谢明建、谢协建）房屋，应提前六个月与甲方协商，双方另订合同，乙方（朱国生、陈观添）有优先承租权。若未达成协定，甲方给予乙方免租一个月的时间搬迁……”，该条并无明确约定承租人提前六个月与出租人商议续租问题为出租人给予承租人免租搬迁期的前提条件，谢明建、谢协建认为给予免租搬迁期的条件为承租人提前六个月与出租人商议续租事宜，依据不足，本院不予采信。谢明建、谢协建关于不应给予朱国生、陈观添免租搬迁期，朱国生、陈观添应支付2019年3月份租金的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于2019年4月、5月的房屋占有使用费的问题。朱国生、陈观添未在2019年3月31日之前搬离涉案场地，实际占有时间已超出免租搬迁期，故自2019年4月1日起理应支付占用涉案场地的占有使用费。一审期间，龙杰威确认其在2019年4月中旬对涉案场地上锁，谢明建、谢协建对该事实虽持有异议，但并未提供证据证明涉案场地不存在妨碍朱国生、陈观添搬迁的障碍，本院对朱国生、陈观添称其因场地上锁导致无法搬迁的主张予以合理采信。朱国生、陈观添因涉案场地被龙杰威上锁无法搬迁物品，一审法院认定朱国生、陈观添实际应承担2019年4月1日至2019年4月20日占有使用费9333.33元，不应承担2019年4月21日之后的占有使用费，并无不当，本院予以认同。谢明建、谢协建要求朱国生、陈观添支付2019年4月21日之后的占有使用费，依据不足，本院不予支持。朱国生、陈观添已向龙杰威支付了占有使用费10000元，鉴于涉案场地系龙杰威出租给谢明建，且朱国生、陈观添因涉案场地被龙杰威上锁无法搬离自有物品，龙杰威确认是朱国生、陈观添向其支付占有使用费后才让朱国生、陈观添搬离，故朱国生、陈观添直接向谢明建、谢协建的上一手出租人龙杰威支付占有使用费属于合理、止损的行为，谢明建、谢协建要求朱国生、陈观添支付2019年4月1日至2019年4月20日的占有使用费，有违公平、合理原则，本院不予支持。对于龙杰威代为收取的占有使用费，谢明建、谢协建可另循合法途径主张权利。综上所述，谢明建、谢协建的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费547元，由上诉人谢明建、谢协建负担。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇二〇年五月二十九日书记员  贾妍胡秀红