甘肃省张掖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘07民终118号 上诉人（原审被告）：刘希俊，男，1962年8月1日出生，汉族，甘肃省山丹县人，住山丹县，公民身份号码：×××。 委托诉讼代理人：陈晓红，甘肃瑞雪律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：徐智辉，男，1984年10月10日出生，汉族，甘肃省山丹县人，住山丹县，公民身份号码：×××。 委托诉讼代理人：李忠茂，甘肃焉支律师事务所律师。 上诉人刘希俊因与被上诉人徐智辉房屋买卖合同纠纷一案，不服山丹县人民法院（2019）甘0725民初2306号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 刘希俊的上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1、本案中，上诉人与被上诉人签订的协议明确表明，上诉人出售的仅是钢结构展厅及修理厂及内置的设备及零配件，并未出让土地，而钢结构展厅及修理厂是由钢架及彩钢搭建而成，此类建筑并不属于房地产，因此一审法院适用法律明显错误。2、上诉人的钢结构展厅及修理厂的修建并不违反县政府的土地利用总体规划，这从一审中上诉人提交的县政府拆除违建的名单中没有上诉人这一事实可证实，而不违反政府土地利用总体规划的建筑，土地使用人是可以补办土地使用权证的。3、本案中是被上诉人违反了诚实信用原则，在交付定金后被上诉人不按协议约定给付财产价款，也未向上诉人表明其不再履行协议，致使上诉人的修理厂长期关闭，不能经营，给上诉人造成了极大的经济损失，其不诚信的行为不应该得到法律保护。综上，上诉人认为一审判决适用法律错误，判决结果错误，请求二审法院查明事实公正判决。 被上诉人徐智辉辩称，上诉人的上诉请求及理由不能成立。上诉人与被上诉人签订的是房屋买卖协议，双方约定的标的物就是房地产，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。 徐智辉向一审法院起诉请求：1.请求确认原、被告签订的《房屋买卖协议》无效；2.判令被告返还原告的购房款170000元，并自起诉之日起按年利率6%向原告支付资金占有期间的利息，息随本清。 一审法院认定事实：2019年6月4日，原告作为乙方，被告作为甲方签订《房屋买卖协议》一份，内容为：一、甲方于2019年6月4日将其所有的位于山丹县甘新北路宝弘综合楼院内汽车修理厂及钢结构展厅出售给乙方，修理厂面积为577平方米，展厅（院内南钢结构）587平方米，以上整体出售总价格为：壹佰陆拾贰万整（小写：1620000），其中彩钢房价值伍拾陆万元整（560000），配件款陆万元整（60000.00元）；二、付款方式：1.现由甲方名下宝弘楼在山丹建行房屋按揭款柒拾伍万零陆佰零伍元整由乙方负责偿还，还款账号：×××建设银行，户名：刘克璋，还款日期：每月15日前。还款金额：贰万玖仟零叁拾贰元肆角肆分（29032.44）；2.现由甲方名下在邮政储蓄银行房屋按揭款（叁拾贰万玖仟陆佰壹拾伍元整及利息）还款账号：×××邮政银行，户名：刘希俊，还款日期每月16日前，还款金额（7182.06元），下余叁拾贰万玖仟陆佰壹拾伍元整，乙方必须保证按银行规定期限将该款还清，如造成甲方损失，有乙方承担相应责任及全部经济损失，或因乙方责任不按银行规定还款给甲方造成银行信用影响的，按本协议违约责任承担违约金。下余款伍拾叁万玖仟柒佰捌拾元整（539780.00元），乙方以现金方式一次性向甲方支付；三、甲方保证为乙方办理土地证等手续，乙方只承担政府要求交纳的土地出让金，其他费用由甲方承担并保证该土地能够办理土地证。政府部门对本协议中所买卖的房屋用地进行征收时涉及本合同内的土地及建筑物的补偿在本合同签署之日起五十四个月内由甲方享有，超过五十四个月由乙方享有。在本合同签署之日起五十四个月之内政府拆迁造成乙方的损失由甲方承担，院内其他附属建筑及院内土地的费用及补偿由甲方承担并享有（见后附图）；四、本协议签订后甲方需向乙方交付以上房屋及设备（以清单为准），乙方享有对以上房屋的完全所有权。五、为保障甲乙双方合法权益特约定违约责任，如一方不完全履行本协议的约定内容或甲方解除协议需承担违约金以及相关法律责任，违约金按本协议总金额153万的30%承担。六、本协议签订后，另由甲方向乙方出具相应收据，银行按揭以银行出具的还款清单为准，自2019年6月至2023年11月邮政银行截止。存放一台大梁校正仪。七、本协议一式两份，双方各执一份，签字后生效。备注：大门通道和小区公用甲方：刘希俊乙方：徐智辉。原告于2019年5月28日给被告刘希俊转账100000元，于2019年6月5日给被告刘希俊转账70000元。 另查明，被告出售给原告的汽车修理厂及钢结构展厅是其于2017年从案外人刘克璋处购买，所售汽车修理厂及钢结构展厅未办理任何规划用地、建设、登记等审批手续，所转让的土地未取得土地使用权证。 一审法院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法(?javascript:void(0);?)》第三十八条(?javascript:void(0);?)第（六）项的规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。本案中被告刘希俊出售给原告的钢结构展厅及修理厂，是被告刘希俊从案外人刘克璋处购买，刘克璋按住宅和商业面积2100平方办理的土地使用证，修建了宝弘楼用于住宅和商业，对宝弘楼后面的空地并未办理土地使用权证书，修建钢结构展厅和修理厂时也未办理任何规划用地、审批、建设手续。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释(?javascript:void(0);?)》第十一条“土地使用权未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”和《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规。故被告出售给原告的钢结构展厅及修理厂未取得土地使用权，未经人民政府审批而修建损害了国家和社会公共利益，故原、被告签订的《房屋买卖协议》无效。无效合同自始无效，对双方均无拘束力，故被告收取原告的购房款170000元应予返还，并按照年利率6%承担自2019年9月2日起至款项付清止的资金占用期间的利息。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法(?javascript:void(0);?)》第三十八条(?javascript:void(0);?)第（六）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、原、被告于2019年6月4日签订的《房屋买卖协议》无效；二、被告刘希俊返还原告徐智辉的转让费170000元，限于判决生效后三十日内付清。并由被告按照年利率6%承担自2019年9月2日起至款项付清止的资金占用期间的利息。案件受理费3700元，减半收取1850元，由被告刘希俊负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，对一审查明的事实及证据，本院予以确认。 本院认为，本案中，上诉人主张其出售给被上诉人的仅是钢结构展厅及修理厂及内置的设备及零配件，并未出让土地，而钢结构展厅及修理厂是由钢架及彩钢搭建而成，此类建筑并不属于房地产，本院认为，上诉人的主张与其签订的《房屋买卖协议》内容相悖， 因涉案的钢结构展厅和修理厂修建时未办理任何规划用地、审批、建设手续，一审认定上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖协议》无效并无不当，故对上诉人的主张本院不予采信。上诉人主张其出售的钢结构展厅及修理厂的修建并不违反县政府的土地利用总体规划与事实及法律不符，本院不予支持。综上所述，上诉人刘希俊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3700元，由上诉人刘希俊负担。 本判决为终审判决。 审判长  胡宏睿 审判员  李永春 审判员  宋 睿 二〇二〇年五月十二日 书记员  张梦婷 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。 （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。