广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终7040号上诉人（原审原告）：谢亚康，男，1986年2月10日出生，汉族，身份证地址广东省电白县。上诉人（原审原告）：谢亚文，男，1983年11月2日出生，汉族，身份证地址广东省电白县。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：马安好，广东一粤律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘彩凤，女，1981年12月13日出生，汉族，身份证地址广西博白县。委托诉讼代理人：黄蕉英，广东纬韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳光辉，广东纬韬律师事务所律师。原审第三人：林响平，女，1953年11月20日出生，汉族，身份证地址广东省鹤山市。原审第三人：广州昊阳地产代理有限公司，住所地广东省广州市荔湾区龙津西路豆腐亩9号之四铺自编102房。法定代表人：梁志杰。原审第三人：广州竞宇金融服务有限公司，住所地广东省广州市天河区临江大道5号（自编保利中心6号楼）第20层2002房。法定代表人：鄢红胜。上诉人谢亚康、谢亚文因与被上诉人刘彩凤、原审第三人林响平、原审第三人广州昊阳地产代理有限公司（以下简称昊阳公司）、原审第三人广州竞宇金融服务有限公司（以下简称竞宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初10132号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人谢亚康、谢亚文上诉请求:1.撤销一审判决；2.改判刘彩凤向谢亚康、谢亚文支付14万元；3.一、二审诉讼费由刘彩凤承担。事实和理由：一、一审法院未认定林响平对广州市鼎瞻物业代理有限公司居间的《买卖合同》进行追认是错误的，林响平与刘彩凤进行了网签合同，就是对上述合同的追认。首先，林响平与谢亚康、谢亚文签订房屋买卖合同，约定以1205000元出售涉案房屋，谢亚康、谢亚文作为买方享有以自己作为买方或者指定的落名人作为买方与林响平交易的权利，而刘彩凤就是谢亚康、谢亚文指定的落名人，林响平亦确认该事实，广州市鼎瞻物业代理有限公司居间的《买卖合同》就是在上述背景下签订的。即只要交易完成后林响平收到与谢亚康、谢亚文约定的1205000元房款，则不管最后的买方是谁，林响平均予以认可。换言之，无论谢亚康、谢亚文将其购房权利让渡给谁，均无需林响平另行追认。一审法院未结合合同签订背景、前因后果进行审查，脱离该背景直接局限在广州市鼎瞻物业代理有限公司居间的《买卖合同》上去作事实认定，显然是不准确的，属于事实认定错误，且该合同不属于合同无效的法定情形。其次，林响平在广州市鼎瞻物业代理有限公司居间的《买卖合同》签订后与刘彩凤进行了网签，更说明林响平同意按照与谢亚康、谢亚文的合同约定，将刘彩凤作为替代谢亚康、谢亚文买方地位的合同相对方进行交易，此时上述《买卖合同》的效力如何已经不是本案的关键，因为自网签合同签订之日起，谢亚康、谢亚文作为买方的权利义务已概括转移给刘彩凤。谢亚康、谢亚文已代为垫付定金且将购买特定房屋的特定权利让渡给刘彩凤，刘彩凤负有向谢亚康、谢亚文偿还已垫付的12万元定金及2万元房屋差价的义务。不能因为不存在法律上具名的合同关系便否定谢亚康、谢亚文与刘彩凤之间的法律关系，故一审法院认定谢亚康、谢亚文与刘彩凤之间无直接法律关系亦属于事实认定错误。二、林响平与刘彩凤建立合同关系后，谢亚康、谢亚文已支付给林响平的12万定金就已经转化到刘彩凤应该支付给林响平的房款中，且林响平与刘彩凤交易顺利的话，刘彩凤还应当支付2万元报酬给谢亚康、谢亚文。但刘彩凤与林响平串通，在谢亚康、谢亚文不知情的情况下私自解除网签合同，不再交易，令谢亚康、谢亚文遭受损失，故刘彩凤应当支付谢亚康、谢亚文12万元定金以及2万元报酬。被上诉人刘彩凤二审辩称：不同意谢亚康、谢亚文的上诉请求以及事实和理由，同意一审判决。原审第三人林响平未到庭，但提交书面陈述意见称：林响平在买卖合同中已按合同约定履行合约，亦考虑到情理方面给予合同约定期限外合理的继续履行时间，同时林响平在一审中已陈述相关交易过程，对谢亚康、谢亚文与刘彩凤另外签订合约及双方关系并不知情。原审第三人昊阳公司未到庭，但提交书面陈述意见称：谢亚康、谢亚文的上诉合法有据，罪魁祸首是刘彩凤。林响平与谢亚康、谢亚文签订买卖合同是昊阳公司促成的，合同约定买方有权指定具有广州购房资格的落名人购买涉案物业，即林响平是清楚谢亚康、谢亚文可以再找人进行购买。昊阳公司对于林响平和刘彩凤签订网签合同及按揭合同都是清楚的，签订时间是2019年7月24日，且昊阳公司都有在场协助，各方均清楚对方的存在，当时谢亚文曾说已经给业主12万了，等交易结束后刘彩凤要给谢亚文14万，刘彩凤则回答没有问题，社保到9月21日就够了，只要把社保资料交上去，很快可以交易。后来昊阳公司才得知刘彩凤与林响平解除了网签合同，交易结束了。由此，刘彩凤是明知谢亚康、谢亚文与业主林响平签订了合同，等交易完成后，刘彩凤要支付14万元给谢亚康、谢亚文。原审第三人竞宇公司未到庭，亦未提交书面陈述意见。因本案纠纷，谢亚康、谢亚文于2019年11月25日诉至一审法院，请求判令：1.刘彩凤向谢亚康、谢亚文赔偿14万元；2.由刘彩凤承担本案受理费。一审法院经审理查明：广州市荔××路××家园××房为林响平名下物业。2019年4月20日，林响平（卖方）、谢亚康（买方）、昊阳公司签订《房地产买卖合同》（NO.0000395），约定买卖位于广州市荔××路××家园××房；套内面积50.87平方米，总楼价为1205000元；买方须在2019年4月20日支付定金50000元给卖方；备注：卖方保证该物业递件过户完成前无查封、无抵押和任何法律纠纷；买方有权指定具广州购房资格落名人购买该业；剩余柒万元整定金在网签当天补齐；卖方保证该物业税费为个税成交价1%。同日，谢亚康与林响平签订《合同补充协议书》，约定买方购买该物业以银行商业贷款进行交易办理，贷款金额以银行同贷书金额为准，如同贷金额未达到该物业出售价格，买方应在递件当天补齐给卖方，如银行贷款金额超出该物业售价，卖方在收到银行放款当天内退还买方。上述协议签订后，谢亚康向林响平名下账户转账定金50000元。林响平开具收款证明。2019年6月18日，林响平、郭景全、谢亚康再次签订《补充协议》，主要内容为买卖涉案房屋，合同编号NO0000395，经买卖双方友好协商后，由于买方原因网签时间调整为8月1日前完成，买方同意6月18日当天转（合同约定12万定金补剩下7万元整）。同日，郭景全开具收款证明，内容为收到谢亚康交来承购物业定金70000元。2019年7月21日，刘彩凤（买方）签订鼎瞻物业《买卖合同》（NO.0000150）。该合同以林响平为卖方、谢亚文为卖方代理人，广州市鼎瞻物业代理有限公司为中介方，主要内容有：买卖双方通过中介方买卖位于荔××路××家园××房，建筑面积为50.87平方米；成交价为1225000元，在签署本合同后2日内（含当日），买方应向卖方支付定金100000元；因产权人林响平不能到场签署三方买卖合同，现通过电话通讯委托代理人谢亚文到场签署三方买卖合同。如因产权人原因不同意以合同约定的条件和价钱卖给买方，所产生的违约责任由产权人承担；买方在签署三方合同当天，要求将部分定金10000元整转交由中介方代为保管，至产权人补签名时由中介方将此代收的定金10000元转交卖方，买方再支付定金90000元给卖方，定金总额为100000元；卖方知悉因买方个人原因需在2019年9月20日后才办理交易过户手续。合同签订当日刘彩凤向中介方鼎瞻物业转账19200元，其中10000元为合同约定金额。林响平未在该合同中签名。该19200元款项于2019年10月10日由中介方退回刘彩凤。刘彩凤（买方）与林响平（卖方）在《兢宇按揭业务受理确认函》（NO.80002188）上签名。《兢宇按揭业务受理确认函》主要内容为，现买方购买卖方位于荔××路××家园××房物业，双方委托竞宇公司办理按揭贷款手续；买方确定交易房地产权属人姓名为刘彩凤，户籍非本市，成交价为1225000万；买方申请贷款700000万元15年（以银行批复为准）的贷款，选择等额本息还款方式；等等。刘彩凤（委托方一，买方）、林响平（委托方二，卖方）在《兢宇金融授权委托书（二手）》上签名。《兢宇金融授权委托书（二手）》主要内容为，受委托方为竞宇公司；涉案房屋交易过户、抵押登记及向银行按揭贷款的所有手续，委托竞宇公司全权办理；等等。上述函件、授权委托书未落款时间。刘彩凤与林响平确认双方于2019年7月24日签订了买卖涉案房屋的网签备案合同，并于同年10月解除。林响平在一审庭审中确认其知悉刘彩凤为谢亚文、谢亚康指定落名人。一审法院认为：本案的焦点在于林响平对于鼎瞻物业《买卖合同》的签订是否出于真实意思表示以及谢亚康、谢亚文与刘彩凤存在何种法律关系。关于林响平对于鼎瞻物业《买卖合同》的签订是否出于真实意思表示的问题。谢亚康、谢亚文主张其系获得林响平授权后代为签订该买卖合同，林响平称对此合同毫不知情。综合本案情况，首先，本案现无证据表明林响平确向谢亚文进行了电话授权。其次，林响平未在该买卖合同中签名。上述合同约定，只有产权人在合同上签名后，定金付款方式才能实现。换言之，需要林响平本人对该合同条款进行确认。而最终，该合同并无林响平签名，而中介方亦退还刘彩凤10000元定金。再次，刘彩凤、林响平对该合同定金的处理态度及方式与正常的房地产交易习惯相悖。上述合同签订于2019年7月21日，刘彩凤与林响平于2019年7月24日办理合同网签。若该网签行为系林响平对上述合同之追认，则刘彩凤理应如约向林响平支付剩余90000元定金，又或林响平向刘彩凤追索剩余定金。而至网签合同解除之日近三个月的时间内，刘彩凤、林响平均无上述举动。同时，中介方亦未向林响平交付10000元定金。综上，一审法院认为，林响平并未授权谢亚文签订鼎瞻物业的《买卖合同》，故谢亚文为无权代理；该鼎瞻物业的《买卖合同》为无效合同，对林响平不发生法律效力。关于谢亚康、谢亚文与刘彩凤存在何种法律关系问题。谢亚文、谢亚康不是涉案房屋所有权人，如前所述谢亚文作出涉案房屋的买卖行为系无权代理。鼎瞻物业的《买卖合同》所约的房屋价格高于谢亚文、谢亚康与林响平所约定的房屋价格，涉案房屋不存在低价转让情况；现亦未有证据表明合同签订前刘彩凤知道或者应当知道谢亚文为无权代理，故一审法院认为刘彩凤应系谢亚文无权代理行为中的善意相对人。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第三款之规定：“行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。”刘彩凤作为善意相对人，有权请求谢亚文履行债务或就其受到的损失进行赔偿。谢亚康与刘彩凤没有直接的法律关系。现谢亚康、谢亚文在本案之请求系基于林响平没收其缴纳的房屋定金及无法赚取房屋买卖差价所致。林响平解除备案合同及没收谢亚康、谢亚文定金行为是否合法有据，应由谢亚康、谢亚文与林响平依据双方之间的合同关系另寻法律途径解决，而非在前述关系未确定的情况之下，向本案善意相对人刘彩凤求偿。因此，一审法院对谢亚康、谢亚文的赔偿请求不予支持。竞宇公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，现依法作缺席判决。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十八条、第一百七十一条，《中华人民共和国合同法》第四十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，于2019年12月24日作出如下判决：驳回谢亚文、谢亚康全部诉讼请求。一审案件受理费1550元由谢亚文、谢亚康负担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，谢亚康、谢亚文称林响平已经向其发出解除双方之间的房屋买卖合同及没收定金12万元的通知，但其认为上述买卖合同仍未解除，同时表示其并未就上述合同向林响平提起另案诉讼。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：本案争议的焦点是刘彩凤是否需要向谢亚康、谢亚文支付12万定金损失及2万差价损失。首先，根据本案查明的事实，谢亚康与林响平签有《房地产买卖合同》、《合同补充协议书》及《补充协议》，谢亚康基于上述合同的约定向林响平支付12万元的定金，而刘彩凤并非上述合同的相对人。谢亚康确认未就上述合同向林响平提起另案诉讼，在此情况下，上述合同的状态及定金的归属未能确定，谢亚康、谢亚文直接要求刘彩凤赔偿定金12万元缺乏事实和法律依据，本院不予支持。其次，基于前述的理由，谢亚康、谢亚文要求刘彩凤赔偿差价损失2万元亦缺乏依据。值得强调的是，谢亚康、谢亚文与林响平签订房屋买卖合同，并非要实际购买涉案房屋，其只是先占房屋的购买机会，同时另寻买主，将房屋转售他人从中牟利，该行为干扰了正常的市场交易秩序，有违诚实信用原则，其主张的2万元差价损失亦不应得到保护。综上，一审对谢亚康、谢亚文要求刘彩凤赔偿14万元不予支持，合法合理，处置得当，本院予以维持。综上所述，谢亚康、谢亚文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不妥，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3100元，由上诉人谢亚康、谢亚文负担。本判决为终审判决。审判长 邓 颖审判员 张 怡审判员 余 盾二〇二〇年五月二十八日书记员 曾龙辉莫善友