上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终3181号上诉人(原审被告)：何其毅，男，1965年1月15日出生，汉族，户籍地浙江省台州市。委托诉讼代理人：陈正观，浙江晓法律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈一涵，浙江晓法律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：管璐莹，女，1985年12月2日出生，汉族。委托诉讼代理人：何玮俊，上海宇钧律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶中玉，上海宇钧律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海接城房地产经纪有限公司，住所地上海市奉贤区。原审被告：沈雪清，女，1963年4月8日出生，汉族，户籍地浙江省台州市。委托诉讼代理人：陈正观，浙江晓法律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈一涵，浙江晓法律师事务所律师。上诉人何其毅因与被上诉人管璐莹、上海接城房地产经纪有限公司(以下简称“接城公司”)及原审被告沈雪清房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2019)沪0101民初21142号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人何其毅上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回管璐莹要求何其毅双倍返还定金的诉讼请求，或将本案发回重审。事实与理由：第一，接城公司促成何其毅与管璐莹签订的《房地产买卖居间协议》属无效合同，且管璐莹、接城公司对无效后果存在重大过失。上海市南苏州路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)登记在何其毅一人名下，且房屋上尚存人民币(以下币种均为人民币)750万元银行贷款。沈雪清擅自处分系争房屋属于无权处分。接城公司明知系争房屋登记于何其毅名下，且尚未还清贷款，仍促成沈雪清与管璐莹签订协议，存在重大过错。管璐莹也明知何其毅不同意出售系争房屋却仍与沈雪清违法签订协议。第二，即使本案所涉的《房地产买卖居间协议》有效，沈雪清的行为也不能构成表见代理。沈雪清无权代理的行为在客观上没有形成其具有代理权的表象，管璐莹也并非善意无过失。第三，一审法院审理程序违法。原审被告沈雪清虽未出庭应诉，但曾向一审法院寄送了答辩状。一审法院却未在一审庭审前向何其毅送达沈雪清的答辩状，影响了案件事实查明，以致实体处理失当。被上诉人管璐莹辩称：不同意何其毅的上诉请求。第一，何其毅与管璐莹、接城公司三方签订的《房地产买卖合同居间协议》有效。虽然系争房屋上设有抵押，但仍然符合上市交易的条件。管璐莹在房屋居间交易过程中，从沈雪清及接城公司处得知，沈雪清一直声称他们全家急于出售系争房屋，且系争房屋是由沈雪清出资购买，仅仅是登记在何其毅名下；沈雪清也向管璐莹出示了结婚证、户口簿等证明其与何其毅是夫妻关系，且从房屋权利登记日期来看是夫妻婚后之财产，沈雪清理应享有份额；同时沈雪清还出示了《承诺书》、《确认书》。沈雪清的行为符合表见代理的构成要件。第二，沈雪清的行为构成表见代理。沈雪清的无权代理行为在客观上形成了表见代理。而管璐莹系善意且无过失。请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人接城公司辩称：一审法院查明事实清楚，适用法律正确。接城公司对一审法院查明的事实没有异议。在指导本案买卖双方签订居间协议之前，接城公司已经将系争房屋的基本情况，包括抵押等情况向买家告知，也曾向沈雪清索要过委托书，但她未提供，所以才让其写了《承诺书》。整个居间过程中，接城公司已经尽到了居间方的基本义务。一审判决后，2019年12月19日，接城公司已经将定金20万元原路返还至原打款人账户。原审被告沈雪清述称：同意何其毅的上诉请求。沈雪清在出售系争房屋时没有经过何其毅同意，也不能构成表见代理。沈雪清一审中虽然没有出庭，但向法院邮寄了答辩状，但一审判决书中没有记载，属于程序违法，要求二审法院发回重审。管璐莹向一审法院起诉请求：判定解除《房地产买卖居间协议》；判令沈雪清、何其毅双倍返还定金400,000元；判令接城公司对由其保管的定金200,000元的返还义务承担连带责任。一审法院认定事实：沈雪清、何其毅系夫妻关系。2019年7月9日，沈雪清出具《承诺书》，明确其系本市南苏州路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权人配偶，产权人何其毅因事无法到场亲自处理该房地产买卖事宜，现委托其代为签署居间协议。次日，管璐莹与沈雪清在接城公司居间下，签订了一份《房地产买卖居间协议》，载明出售方(甲方)为何其毅，买受方(乙方)为管璐莹，居间方(丙方)为接城公司。房屋地址为本市南苏州路XXX弄XXX号XXX室房屋。权利人何其毅，抵押权人台州银行。合同第二条总房价款约定，该房地产的转让价格共计为6,020,000元(大写：陆佰零贰万元整)。合同第3.2条定金及保管约定，如甲方签署本协议，则上述意向金转为定金。乙方应于甲方签署本协议后当日内自行或通过丙方补足定金至人民币200,000元(大写：贰拾万元整)，甲方同意将上述定金由丙方保管；甲乙双方同意甲方取回定金须将产权证原件交由丙方保管。协议的签名栏由沈雪清代何其毅签名。当日，管璐莹向接城公司支付了定金200,000元。现因何其毅不同意履行协议，管璐莹遂诉至法院。一审法院认为：沈雪清没有取得何其毅的授权委托即行使了代理行为，属无权代理。因沈雪清、何其毅系夫妻关系，管璐莹对沈雪清有代理权形成合理信赖。且管璐莹系善意无过失。故沈雪清的行为构成表见代理，表见代理人代理实施的民事法律的后果，由被代理人承担。被代理人对于因此遭受损失的，有权向表见代理人主张损害赔偿责任。管璐莹在协议中书写的身份证号码不符，并不影响其系买受人的客观事实，故管璐莹主体适格。据此，一审法院作出判决：一、管璐莹与何其毅、接城公司签订的关于本市南苏州路XXX弄XXX号XXX室房屋的《房地产买卖居间协议》于判决生效之日予以解除；二、何其毅应在判决生效后十五日内返还管璐莹定金200,000元；三、接城公司应在判决生效后十五日内返还管璐莹定金200,000元；四、驳回管璐莹其余诉讼请求。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明：沈雪清于2019年7月9日出具的《承诺书》内容除一审法院已查明的之外，还包括：本人保证拥有对该房地产完全的处分权，若权利人否认授权，最终导致该协议目的无法实现的，本人愿意按照该协议中出售方的义务对买受方承担定金责任及其他责任,同时向接城公司支付居间补偿费计6万元,并承担由此造成的一切后果。二审中，经本院释明，管璐莹表示，如果法院认定沈雪清的代理行为不能构成表见代理，则除返还定金外，要求无权代理人沈雪清承担损害赔偿责任，责任金额应相当于定金罚则的20万元。本院认为：出售房屋属于日常生活中的重大事件，一般而言，被代理人应当出具书面授权委托书。作为购买房屋一方，对此亦应当负有注意义务。本案中，沈雪清在缔约时虽提供了《结婚证》、《户口簿》证明其与系争房屋登记产权人何其毅是夫妻关系，并出具《承诺书》表明其保证拥有对系争房屋的完全处分权，但仅此并不足以证明沈雪清的行为已具备表见代理的外观特征。管璐莹称其有理由相信沈雪清有代理权，沈雪清的签约行为构成表见代理的意见，依据不足，本院无法采纳。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。本案中，沈雪清以何其毅的名义与管璐莹签订《房地产买卖居间协议》的行为，事先未取得何其毅的授权，现何其毅明确表示不同意出售系争房屋，即沈雪清的签约行为未得到何其毅追认，故该《房地产买卖居间协议》对何其毅不发生效力，应为无效。据此，对于管璐莹要求解除上述《房地产买卖居间协议》的诉请，本院无法支持。因《房地产买卖居间协议》无效，故沈雪清已收取的20万元定金应予返还。因该20万元定金系由接城公司代为保管，故一审法院判令接城公司直接向管璐莹返还该20万元定金，亦属合理。根据法律规定，管璐莹有权要求无权代理人沈雪清就其受到的损害承担赔偿责任。关于赔偿数额，本院着重考虑沈雪清出具了《承诺书》这一节事实，从《承诺书》中可知沈雪清对于其若未取得何其毅授权所要承担的法律后果有所预见，且有充分预期。因此，本院结合定金金额、纠纷发生的时间节点等各项因素，酌情确定沈雪清应赔偿管璐莹20万元。上诉人何其毅称一审法院审理程序违法，影响案件事实查明的意见，缺乏依据，不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，判决如下：一、维持上海市黄浦区人民法院(2019)沪0101民初21142号民事判决第三项；二、撤销上海市黄浦区人民法院(2019)沪0101民初21142号民事判决第一、二、四项；三、管璐莹与沈雪清及上海接城房地产经纪有限公司于2019年7月10日签订的关于上海市南苏州路XXX弄XXX号XXX室房屋的《房地产买卖居间协议》无效；四、沈雪清应于本判决生效之日起十日内赔偿管璐莹人民币20万元；五、对管璐莹的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费3,650元，由沈雪清负担；二审案件受理费7,300元，由沈雪清负担。本判决为终审判决。法官助理陈雅葳审判长 余 艺审判员 彭 辰审判员 姚 跃二〇二〇年五月十九日书记员 姜晓洁附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。