北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初21856号原告：张丽文，女，1963年5月14日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张烨，北京市杰通律师事务所律师。被告：史鹤霄，女，1975年9月29日出生，满族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：胡胜利，北京存诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖旋，北京存诚律师事务所律师。被告：北京市热力集团有限责任公司，住所地北京市朝阳区柳芳北街。法定代表人：刘水洋，董事长。委托诉讼代理人：张淼，女，1988年10月24日出生，汉族，北京市热力集团有限责任公司员工。原告张丽文与被告史鹤霄、被告北京市热力集团有限责任公司（以下同时表述时称二被告，分别表述时称史鹤霄、热力公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。张丽文的委托诉讼代理人张烨，史鹤霄及其委托诉讼代理人胡胜利，热力公司的委托诉讼代理人张淼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张丽文向本院提出诉讼请求：1、要求二被告向张丽文连带赔偿经济损失586536元（包括装修损失248187元、家具损失164388元、锦缎箱损失8350元、电脑维修费10590元、钢琴维修费9700元、其他物品损失145321元）；2、要求二被告向张丽文连带赔偿租金损失245000元。事实和理由：张丽文系北京市朝阳区西坝河南路***2008号房屋（以下称2008号房屋）的所有权人，史鹤霄是北京市朝阳区西坝河南路***2108号房屋（以下称2108号房屋）的所有权人。2016年2月，因2108号房屋暖气大量漏水，致使2008号房屋进水严重，屋顶、墙壁、地板被浸泡，装饰装修、家具、工艺品、钢琴、电器、生活用品等损毁严重，房屋已无法居住。因赔偿问题未能解决，故诉至法院。史鹤霄辩称，一、对于漏水事故的发生和张丽文家中的损失，史鹤霄均不存在任何过错，并已尽到足够的审慎义务，不应承担赔偿责任。1、2108号房屋的地暖系统在购房前即由开发商提供，史鹤霄入住后并未进行过任何改动或改造。2、地暖管道铺设于水泥地面之下，且结构复杂、分层繁复，并非紧贴木地板，由于水往低处流的基本物理原理和生活常识，实际上在地暖管道刚发生漏水时，只会先向2008号房屋的房顶渗漏，而不会先向2108号房屋的地面渗漏。史鹤霄在自己家中铺设的木地板被浸泡之前，在客观上无法察觉到地暖管道漏水的事实。3、2008号房屋遭受严重浸泡损失的真实原因在于，在漏水事故刚发生时，张丽文家中并没有人，史鹤霄发现自己家中木地板被浸泡的第一时间是晚上11点左右，当时就立即联系物业，但物业无人值班；后又想到要通知张丽文，但没有张丽文及其家人的联系电话，就到张丽文家敲门，但无人应答。第二天早上，张丽文到史鹤霄家敲门，告知其家中被漏水浸泡。于是，史鹤霄再次找到物业，物业回复无力修复，史鹤霄随即向热力公司报修。史鹤霄已充分履行了通知、报修及配合维修等义务，不存在过错。二、热力公司理赔代表黄某某已明确表示，此次2108号房屋地暖管道漏水的责任完全在热力公司，与史鹤霄无关，相应的损失也应由热力公司赔偿。三、张丽文并未就其主张的损失提供客观、合理、充分的证据。张丽文提交的物品损失清单系其自行制作，未经史鹤霄或公允的第三方勘验、清点，无法证明其真实性。张丽文的诉讼请求为赔偿损失，而非恢复原状，但其提交的证据如报价单、维修单、发票等均无法证明相应物品在遭受损失时的公允价格与剩余残值，更无法证明公允价格与剩余残值之间的差额。张丽文未提供证明2008号房屋已不具备居住条件的必要证据，且漏水事故发生至今已有两年多时间，张丽文未提供需长期租住他人房屋的充分证据，从空间必要性和时间充分性上均无法证明其在外租房的合理性。史鹤霄认可张丽文在合理时间内周转产生的租金，合理周转期为1-2个月。对于因张丽文未及时修复房屋而扩大的损失，不应由史鹤霄承担。四、张丽文对自己家中的损失发生具有明显、严重过错，且放任损失扩大。漏水事故刚发生时，张丽文在客观上比史鹤霄更有条件尽早发现，但因张丽文家中无人，不仅未能及时发现漏水事实，而且造成了家中损失的第一次扩大，具有明显过错。待发现漏水事故后，张丽文仍未采取避免损失扩大的有效措施，其提交的装修公司预算表中多次出现“由于积水严重”、“由于长时间漏水浸泡”等内容，足以证明张丽文严重的消极行为和过错是导致其家中损失持续不断扩大的直接原因。热力公司辩称，不同意张丽文的诉讼请求。热力公司确实是2108号房屋所在小区的供热单位，但根据《北京市供热采暖管理办法》第20条规定，供热单位仅对共用供热设施承担管理和维护的责任，室内自用采暖设施的维护、管理、更新、改造费用由用户自行承担，本案的漏水部位系用户自用采暖设施即地暖管道，故热力公司不应承担责任。同时，漏水状态并非一直持续，漏水停止后张丽文有条件继续在房屋内居住，张丽文未继续在房屋内居住造成的损失不应由热力公司承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008号房屋于2003年10月登记至张丽文名下，建筑面积为109.34平方米；2108号房屋于2003年10月登记至史鹤霄名下，建筑面积为109.34平方米。两套房屋系楼上楼下关系。史鹤霄称，其于2018年8月将2108号房屋出售。热力公司系2108号房屋所在小区的供热单位，热力公司称其于2015年年底接手该小区的供热工作。2016年2月中旬，2108号房屋内地板（位于进门后不到一米处的位置）下方的地暖管道漏水，后积水渗漏至2008号房屋。后史鹤霄向热力公司报修，热力公司对漏水地暖管道予以维修，热力公司表示漏水原因为管道老化。张丽文称，其得知漏水时间为2016年2月14日，此前几天其家中无人，楼下邻居于2016年2月14日给其打电话告知其家中漏水，且已渗漏至楼下，其回到家中发现屋内漏水严重，但因楼上漏水位置系地暖管道，无法从楼上清理积水，只能一点点漏到其家中，漏水大约持续了5天多，导致2008号房屋的屋顶、墙壁、地面等装修、家具、家电和其他日用品等均被水浸泡损坏。史鹤霄称，2016年2月的某一天（具体日期记不清），其于晚上11点左右发现家中门厅处的地板有水，其便联系物业，但物业无人值班，其又想到通知张丽文，但没有张丽文及其家人的联系电话，就去楼下敲门但无人应答。第二天早上，张丽文到史鹤霄家敲门，告知其家中被漏水浸泡，于是史鹤霄再次找到物业，物业回复无力修复，史鹤霄随即向热力公司报修，后热力公司派人进行了维修，当天史鹤霄跟着张丽文到2008号房屋进行了查看，发现房顶的墙皮脱落、地面有水、客厅的墙角有被水淹的痕迹、房顶脱落的墙皮散落在家具上。为证明2008号房屋及房屋内物品受损情况（具体包括装修损失248187元、家具损失164388元、锦缎箱损失8350元、电脑维修费10590元、钢琴维修费9700元、其他物品损失145321元），张丽文提交了如下证据：1、北京欧亚新华装饰工程有限公司出具的工程预算表及房屋装饰装修受损照片，其中工程预算表显示，工程款总价为248187元；照片显示，屋顶和墙面存在大面积墙皮开裂、翘起和脱落、地板开裂变形起鼓并散落有掉下的墙皮、房门和垭口开裂变形、厨房、卫生间的地砖和墙砖开裂空鼓、橱柜和衣帽柜等柜子开裂变形、强电箱无法合闸等。2、北京日升蓝天家具有限公司出具的家具维修报价单和受损家具照片，其中维修报价单显示，受损的家具包括：皇宫椅三件套、红木柜子、红木套椅、红木衣架、明式圈椅三件套、红木五斗柜、红木靠背椅、红木三角椅、红木茶水柜、红木凳、红木长条案、红木圆桌、老红木扶手椅、红木电视柜、红木花架、海黄鸟笼、小红木花架、老樟木神龟、老樟木鹰、红木长条凳、黄杨木雕件，维修费用总计164388元；照片显示，家具存在不同程度的开裂、褪色、变形等情况，部分家具上沾有脱落的墙皮。3、张丽文自行制作的无法修复的物品明细表及相应物品照片，其中明细表显示，受损的物品包括：天坛牌书柜、天坛牌大班台（含副台）、宜家折叠躺椅、折叠床、双人沙发、单人沙发、梳妆台、大衣柜、转椅、红木椅锦缎座垫、摄影背景布、方型闪光灯罩、主机闪光灯、外用灯箱、摄影道具、客厅立式空调、专业图像扫描仪、激光打印机、一体机、微波炉、充电灯、吸尘器、电视机、紫砂电火锅、电热膜玻璃火锅、电热锅、电磁炉、家庭多用切碎机、榨汁机、车载冰箱、帕萨特车座垫、蚕丝被、落地电扇、台扇、转叶电扇、挂钟、男女布鞋、皮鞋、按摩椅、床垫、男女衣帽、丝巾、野生鹿茸、鹿鞭、野生人参、野生天麻、野生黄芪、精品风筝、老北京手绘彩蝶、雄鹰、金鱼收藏风筝、金箔工艺画、乐群远红外身器、宣纸、杂志、精品收藏画册、复印纸、卫生纸、抽纸、厨房用纸、湿纸巾、稿纸、阿胶、大兴安岭北芪神茶、奇魅植物酵素酶、米、面、盐、油、调料、兽皮老虎摆件等，价格总计145321元；照片显示物品的实际受损情况。4、北京凯美尔纸制品有限公司出具的价格参考表，显示五个锦缎箱的价格共计8350元。5、北京安视通商贸有限公司（以下称安视通公司）出具的维修清单和发票、北京共创未来商贸有限公司（以下称共创未来公司）出具的维修清单，其中安视通公司出具的维修清单和发票显示，由于客户电脑浸水比较严重，电脑大部分配件损坏程度比较严重，无法修复，需要更换新配件，维修费共计5220元；共创未来公司出具的维修清单显示，由于客户电脑浸水比较严重，电脑大部分配件损坏程度比较严重，无法修复，需要更换新配件，共两台电脑，维修费用共计5370元。6、北京时代钢琴城出具的检测报告，显示客户于2016年2月向其琴行申请对损坏的钢琴进行鉴定检测，经检测发现钢琴存在顶盖板、上门板、键盖多处覆盖大白墙皮、琴键下门板有水、琴键变形、键盘不起、弦轴部分泡水跑音严重等多项问题，维修价格为9700元。史鹤霄对该组证据的真实性和证明目的均不予认可，表示证据1、2、4、5、6是张丽文单方委托的第三方出具的，相关损失未经过有资质的评估机构评估；证据3是张丽文自行制作的，涉及的物品及损失的确定、勘验、统计都是张丽文自己进行的，不具有客观性和合理性；张丽文的诉讼请求为赔偿损失，而非恢复原状，损失应是物品在受损前的价值减去受损后的残值的差值，但该组证据无法体现差值；热力公司曾到2008号房屋内进行过现场勘验、评估，从专业性、中立性和客观性来说，史鹤霄更相信热力公司的评估结果。热力公司对该组证据的真实性和证明目的均不予认可。张丽文主张因2008号房屋被漏水后不具备居住条件，故其自2016年3月1日起在外租房居住，至2020年3月31日其共支出租金245000元，就此提交了多份房屋租赁合同及收条，显示张丽文自2016年3月1日至2020年3月31日期间一直从案外人陈鹤处承租房屋，地址为北京市朝阳区京旺家园9号楼1单元1001号，面积为80.6平方米，租金为每月5000元。史鹤霄和热力公司对该组证据的真实性和证明目的均不予认可，表示张丽文未举证证明涉诉房屋不具备继续居住的条件，亦未举证证明其一直在外租房的必要性，漏水后张丽文应在合理时间内修复房屋，因张丽文未及时修复房屋扩大的损失应由张丽文自行承担，同时表示单凭收条不足以证明租金支付情况。史鹤霄主张2108号房屋的地暖系统在购房前由开发商提供，其并未对地暖系统进行过任何安装、改动或改造，其也不具备立即发现或阻止地暖管道漏水的客观条件，在漏水事故发生后，其在尽可能的第一时间履行了报修和配合维修等义务，就此提交了其与北京金泰房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》及热力公司维修地暖管道时拍摄的漏水点照片，其中《商品房买卖合同》显示，2108号房屋的供暖系统为分户可调式地板采暖系统；照片显示，漏水位置为2108号房屋内进门不到一米处的地板下方的地暖管道。张丽文对该组证据的真实性不持异议，但不认可关联性和证明目的，表示地暖管道由史鹤霄所有并实际使用，供暖系统是否系由开发商提供不影响史鹤霄对本次漏水承担赔偿责任。热力公司对该组证据的真实性不持异议，但表示从照片可以看出，漏水位置为2108号房屋内的地暖管道，该部分管道的维护责任应由史鹤霄承担。史鹤霄主张2108号房屋内地暖系统的维护、维修义务应由热力公司承担，本次漏水造成的损失应由热力公司赔偿，就此提交了史鹤霄、邻居与热力公司理赔代表黄某某于2018年1月11日的谈话录音。录音内容显示：史鹤霄称“您不就是代表热力吗”，黄某某称“对呀，我就代表热力，您向我索赔，我再根据您的索赔要求向保险公司索赔，是这么一关系”，邻居称“您等于是专门负责我们楼的？是专门负责理赔这一块的？”，黄某某称“好多地儿呢，对的”；史鹤霄称“你这个拖的时间太久了，这都差不多两年了，其中你看现在影响到我们邻里之间的关系了”，黄某某称“当时为什么拖这么久我跟您解释一下，也不是找托词，只是过程跟您说一下，因为楼下淹的比较严重，你也知道对吧，然后他们家那些东西那什么他一直也工作很忙，然后我大约7月份，那时候我们老催他，赶紧弄吧，赶紧弄吧”，邻居称“哪年7月份啊？今年7月份？”，黄某某称“去年、前年我们一直催他，一直催他那什么把这些清理，因为他们家东西太多嘛，我们要去那什么也不可能给他搬给他弄，万一给他弄坏了呢我们也得负责，但我们的意思就是让他自己清点，给我们一清单，到时候我们去点，对吧？他这清单就那什么，很长时间才给我们，差不多一年以后才给我的”，邻居称“那您当时，就说发生这件事的时候，你们去人了吗？那他们家成什么样，譬如说这些东西是不是实际受损，你们都知道”，黄某某称“确实受损了，我们承认实际受损了，我们都认，我们跟他说了，只要把你家损失清单都有什么东西，你给我们列出来，对吧，……去他们家评估去了三四次呢”；邻居称“那您说就这个责任问题该找谁？归属谁”，黄某某称“热力公司，绝对是热力公司的责任，这个责任我们认，我们的暖气漏了，是我们的责任，这个很清楚，要不然评估公司是不会来的，责任就这责任”，邻居称“那譬如说楼下高先生，大家都十多年的业主了，这事弄得挺别扭的，那他应该是告您走法律程序是告你们热力公司吗”，黄某某称“让他走法律程序，告我们起诉我们，评估那么说的。首先他那个没牵扯到热力公司的管儿，所以他要先起诉您，然后你们俩再起诉热力公司，这就把热力公司给揪出来了，这我们就负责”；史鹤霄称“您叫黄什么”，黄某某称“黄某某”，史鹤霄称“您是主任啊？”，黄某某称“不是，我就一普通职员，就是管这个的”。张丽文对该证据的真实性和证明目的均不予认可，表示无法确定录音中的人员身份。热力公司对该证据的真实性和证明目的均不予认可，表示黄某某系热力公司负责理赔的工作人员，经与黄某某核实，其表示确实于2018年1月11日与史鹤霄进行过沟通，但记不清沟通内容了。关于黄某某为何在录音中认可漏水的责任在热力公司，热力公司解释称，黄某某只是热力公司的员工，当时是本着解决问题的态度与史鹤霄进行沟通，但其没有能力准确区分本次漏水事件的责任主体。本案审理过程中，张丽文申请就2008号房屋的装修、家具、钢琴的修复费用进行评估，本院依法委托北京中源正信资产评估有限公司（以下称中源正信公司）对上述事项进行评估。中源正信公司向本院作出《工作说明函》称，其公司对家具及钢琴损失程度无资质进行判定，故在资料缺失情况下无法就家具、钢琴修复费用进行评估。对此，张丽文向本院申请撤回对家具、钢琴修复费用的评估申请，表示家具损失和钢琴损失以其提交的证据显示的数额为准。就装修损失，中源正信公司于2019年8月28日进行了现场勘验，张丽文方、史鹤霄方、热力公司方及本院均到场参与现场勘验过程。后中源正信公司于2019年12月出具评估报告，评估结果显示：评估总价为59864元，评估项目分为非争议项和争议项，其中非争议项的评估价格为32538元，包括阳台屋顶、墙面刮涂料1064元、客厅屋顶刮涂料1600元、阳台、客厅、过道复合木地板7986元、卫生间墙面贴瓷砖2059元、主卧屋顶、一面墙刮涂料1789元、次卧屋顶、一面墙墙面刮涂料1702元、厨房墙面贴瓷砖1989元、操作台14000元、厨房PVC顶349元；争议项的评估价格为27326元，包括阳台门廊木板墙面309元、卫生间地面铺瓷砖611元、卫生间洗手台1344元、卫生间淋浴室1880元、卫生间PVC顶676元、主卧三面墙刮涂料1699元、次卧玻璃隔断2028元、次卧一面墙涂料790元、主卧、次卧复合木地板5897元、坐便器478元、次卧阳台涂料624元、室内供电配置10990元。张丽文支付评估费6000元。各方对上述评估报告的真实性均不持异议。张丽文主张评估价格过低，表示2008号房屋的面积为100多平方米，修复费用不可能只有59864元，房屋受损严重，评估报告中只评估了一面墙的修复价格，明显不合理。史鹤霄主张评估价格过高，表示非争议项中的木地板、操作台单价过高，争议项中的木地板单价过高、坐便器和供电配置没有修复的必要性。热力公司主张评估价格过高，且张丽文未提交购买相关物品或进行装修的凭证，无法证明其实际损失数额，同时根据现场勘验情况可知，2008号房屋非常老旧，损失数额应考虑同期市场价格和房屋折旧率。经询，各方均不申请就评估报告向中源正信公司提出书面异议，亦不申请鉴定人员出庭接受询问。关于2008号房屋的市场租金标准，张丽文主张每月1万元左右，史鹤霄主张每月6000元至8000元。经询，张丽文表示其要求二被告承担连带责任的理由是，史鹤霄系漏水的地暖管道的所有权人，热力公司是2108号房屋的供热单位，故二者应承担连带赔偿责任。本院认为，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任；损坏他人财产的，应当恢复原状或折价赔偿。本案中，因2108号房屋的地暖管道漏水导致2008号房屋的装修、内置家具及其他物品受损，张丽文作为2008号房屋的所有权人有权就其遭受的损失主张赔偿。关于责任主体，《北京市供热采暖管理办法》（以下称办法）第二十条规定，供热单位应当对供热范围内住宅用户的室外供热设施和室内共用供热设施承担管理、维护、抢修和更新改造的责任；住宅用户发现室内供热采暖设施异常、泄漏等情况时，应当及时向供热单位报修，并承担室内自用采暖设施维修、更新的相关费用；建设单位应当依法承担供热采暖设施保修期内的保修责任。办法第三十六条规定，室内自用采暖设施是指室内支管、散热器及其附属设备。根据上述规定，本案中漏水的地暖管道属于2108号房屋的室内自用采暖设施，该部分设施的管理和维护责任应由史鹤霄承担，与热力公司无关，且热力公司在接到报修后积极履行了维修义务，并未导致损失的扩大，故张丽文要求热力公司承担连带赔偿责任缺乏依据，本院不予支持。关于张丽文主张的各项损失，其中装修损失，虽张丽文提交了工程预算表，但该工程预算表是张丽文自行委托的第三方出具的，且该第三方并不具有司法鉴定资质，故本院无法采信该工程预算表的数额。在本案审理过程中，经张丽文申请，本院已依法委托中源正信公司对2008号房屋装修的修复费用进行了评估，其中对于非争议项，虽然史鹤霄主张部分项目的单价过高，但未能提出反证，故本院对该部分评估结果予以采信。对于争议项，本次漏水持续时间较长、2008号房屋受损面积较大，根据漏水的具体情况及本院现场勘验的情况，争议项中涉及的部位均存在不同程度的损坏，具有修复的必要性和合理性，故本院对该部分评估结果亦予以采信。综上，张丽文因此次漏水遭受的装修损失共为59864元，本院予以确认。关于物品损失，虽张丽文提交的证据不足以证明其主张的损失数额，但根据本案查明事实可知，2008号房屋内的部分物品确因漏水遭受了损失，本院根据漏水具体情况、张丽文提交的照片及本院现场勘验的情况酌情确定该部分损失数额为8万元。关于租金损失，根据本院现场勘验情况及张丽文提交的照片可知，2008号房屋受损面积较大、受损程度较为严重，漏水后张丽文确有在外租房的必要性和合理性，但张丽文主张的租期过长，本院根据本案具体情况酌情确定租金损失为4万元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告史鹤霄于本判决生效后七日内赔偿原告张丽文房屋装修损失59864元、物品损失80000元、租金损失40000元；二、驳回原告张丽文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12115元，由原告张丽文负担8218元（已交纳），由被告史鹤霄负担3897元（于本判决生效后七日内交纳）。鉴定费6000元，由被告史鹤霄负担（于本判决生效后七日内给付原告张丽文）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 柯 岩审判员 张燕钧审判员 刘 鹏二〇二〇年五月二十七日书记员 王贺情书记员 徐梦桥