河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0191民初28685号原告郑州大喜城企业管理有限公司，住所地河南省郑州高新技术产业开发区玉兰街16号1号楼1层。法定代表人历志刚，董事长。原告历太平，男，1964年9月3日出生，汉族，住河南省郑州市中原区。原告历志刚，男，1966年4月19日出生，汉族，住河南省郑州市。原告白由霞，女，1966年8月22日出生，汉族，住河南省郑州市中原区。四原告委托代理人高灿杰，河南九格律师事务所律师。四原告委托代理人马志伟，河南九格律师事务所律师。被告郑州东方汇富置业有限公司，住所地河南省郑州高新区玉兰街16号。法定代表人张利军，总经理。委托代理人樊鹏鹏，该公司员工。委托代理人田海康，河南豫和律师事务所律师。被告蒋旭东，男，1963年1月15日出生，汉族，住河南省郑州市中原区。委托代理人田海康，河南豫和律师事务所律师。原告郑州大喜城企业管理有限公司(以下简称大喜城公司)、历太平、历志刚、白由霞与被告郑州东方汇富置业有限公司(以下简称东方汇富公司)、蒋旭东房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大喜城公司、历太平、历志刚、白由霞共同委托代理人高灿杰、马志伟，被告东方汇富公司委托代理人樊鹏鹏、田海康，被告蒋旭东委托代理人田海康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。四原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告郑州东方汇富置业有限公司立即向原告支付剩余补偿款项1140789元、银行保证金45000元及违约金41695元，剩余违约金以500000元为基数按照月利率1.5%自2019年5月1日起至被告付清之日止，以150000元为基数按照月利率1.5%自2019年8月2日起至被告付清之日止(截止目前费用共计1227484元)；2.判令被告蒋旭东对以上款项的支付承担连带责任。事实和理由：2016年12月26日，原告与被告东方汇富公司签订了《房屋租赁协议》；2017年10月26日，被告又与原告签订了《“龙汇雅居”商场委托保底招商协议》；2018年6月28日，原告与被告达成《解除合同协议书》(以下简称协议书)，协议书第二条明确约定：“甲方退还乙方共计450万元”；协议书第三条第1项约定：“被告以位于龙汇雅居小区的3套房产作价3009211元退还给原告”；第2项和第3项分别约定“甲方于2018年12月31日向乙方退还人民币50万元、甲方于2019年4月30日向乙方退还人民币50万元”。协议履行过程中，原告同意并认可被告按照房屋实际出售的价格冲抵债务，截止起诉之日，被告通过电子银行转账和以房抵债的方式共计向原告偿还2873060元，立案后被告东方汇富公司又于2019年8月1日偿还原告补偿款200000元，现被告仍欠原告补偿款1140789元及银行保证金45000元。被告并未按照协议书约定的时间节点支付，被告的行为已构成违约。为维护四原告的合法权益，故诉至法院。被告东方汇富公司、蒋旭东辩称：被告东方汇富公司用作抵偿的三套房屋应当视为已支付3009211元。原告存在私自拆除该两部手扶电梯变卖获利的行为，被告东方汇富公司有权停止支付剩余款项。原告存在私刻、使用假公章的行为，被告东方汇富公司有权扣留未付款项，违约利息不应支付。原告留取的保证金尚未到期，不应退还。双方约定的4500000元，东方汇富公司已支付3009211元，已抵三套房，45000元银行保证金未到银行付款期限，约定2019年12月31日支付的490789未到期，其中应另扣除两部电梯费用304485.56元。2019年8月1日时以转账的形式又支付了200000元，另有150000元待庭后提交证据。经审理查明：2016年12月26日，原告历太平与被告东方汇富公司签订《“龙汇雅居”商场房屋租赁合同》。2017年2月6日原告历太平在商场房屋交接确认书上签字确认。2017年10月26日，原告与被告东方汇富公司、蒋旭东签订《“龙汇雅居”商场委托保底招商协议》。2017年10月26日，原告与二被告签订《“龙汇雅居”商场委托保底招商补充协议》。2018年6月8日签订的《解除合同协议书》约定：一、本协议签订后，《“龙汇雅居”商场委托保底招商协议》(编号：2017-10-WTZSXY)及本协议签订前甲、乙双方签订的协议、补充文件等全部解除，协议中双方权利义务中止。二、乙方提出要求，让甲方退还乙方连同归还履约保证金在内的共计450万元的补偿时，甲方同意该要求，该费用为甲方应向乙方退还的包括履约保证金在内的全部费用，该笔费用退还后，甲、乙双方不再有任何纠纷与争议，不得向对方主张任何权利与费用。三、甲方450万元具体退还方式为：1、甲方以其位于郑州××新区××路与玉兰街交叉口××雅××小区××房产作价3009211元退还给乙方，分别是：××楼4层13号、面积55.46平方、价格783650元；××楼17层27××、面积69.5平方、价格991070元；××楼18层19××、面积79.83平方、价格1234491元；……2、甲方于2018年12月31日前向乙方退还人民币50万元；3、甲方于2019年4月30日前向乙方退还人民币50万元；4、甲方于2019年12月31日前将剩余490789元人民币退还给乙方；5、如甲方在上述2、3、4条付款节点前将原《“龙汇雅居”商场委托保底招商协议》(编号：2017-10-WTZSXY)中约定招商范围剩余面积出租出去的话，则甲方将收到该剩余面积租户租金中的50%一周内退还给乙方，退还金额总数不超过1490789元。四、乙方指定的收款账户如下：账户名：郑州大喜城企业管理有限公司；开户行：中原银行股份有限公司郑州建设路支行；账号：41×××03。五、乙方向甲方开具发票数额为：450万元减去乙方已向甲方支付过的款项金额和履约保证金，剩余部分为乙方向甲方开具发票数额。六、如甲方未按本协议约定的时间或金额退还给乙方，则甲方承担违约金，违约金计算方法为：以应付而未付款项金额为基数，每月利率1.5%计算。七、如乙方在2019年12月31日时仍未能将本合同约定的三套房源售出的话(××楼4层13号、面积55.46平方、价格783650元；××楼17层27××、面积69.5平方、价格991070元；××楼18层19××、面积79.83平方、价格1234491元，三套总价共3009211元)，则乙方有权请求甲方回购，甲方同意以三套房总价2659211元向乙方回购。八、丙方应对甲方履行本协议提供连带保证责任，保证期间自甲方违约之日起两年内。原告提交的《解除合同协议书》落款处，原告大喜城公司在乙方处加盖印章；历志刚在乙方大喜城公司法定代表人处签字；历太平、白由霞在乙方自然人处签字；蒋旭东在丙方处签字；东方汇富公司在甲方处签章。被告提交的《解除合同协议书》落款处，原告大喜城公司在乙方处加盖印章；历太平、白由霞在乙方自然人处签字；蒋旭东在丙方处签字；东方汇富公司在甲方处签章。2018年12月13日东方汇富公司的法人张利军向大喜城公司退房款554120元；2019年3月11日东方汇富公司向大喜城公司退房款及租金805370元（其中150000元系租金，655370元系退房款）；2019年4月3日东方汇富公司向大喜城公司退了两笔房租，分别是72500元、450000元；2019年8月1日东方汇富公司向大喜城公司退房租款200000元。另查明，东方汇富公司庭审中称有45000元银行保证金因未到期，故未支付给原告。原告于2017年6月将被告东方汇富公司所述的电梯拆走，原告称拆除电梯是经过东方汇富公司同意的，但被告不予认可。2017年7月24日东方汇富公司向大喜城公司下发整改通知，责令其即日起10内对商场租赁区域内两部手扶电梯恢复原状。2018年7月26日“龙汇雅居”房屋更名申请载明：大喜城公司于2018年6月11日购买位于郑州××新区××街××号的“龙汇雅居”(龙汇国际)项目房屋，《预约书》或《定购单》门牌号为××楼17层27××，《商品房买卖合同》门牌号为××楼27××，房屋总价991070元，已交991070元，现申请变更为郑彩琴，身份证号：，所交款项也同时变更为更名人所交，大喜城公司承诺由此产生的一切经济纠纷和法律责任均由大喜城公司与更名人共同承担。2018年9月17日“龙汇雅居”房屋更名申请载明：大喜城公司于2018年6月11日购买了位于郑州××新区××街××号的“龙汇雅居”(龙汇国际)项目房屋，《预约书》或《定购单》门牌号为××楼4层13号(现门牌号为××楼403A号)，房屋总价783650元；现大喜城公司将该房屋以720980元的价格出售给李俊恒，东方汇富公司将该房屋以按720980元与新的买受人(姓名：李俊恒，身份证号：)签订正式《商品房买卖合同》并办理相关售房手续，按法律规定买受人应承担的相关税费由新买受人李俊恒承担；东方汇富公司收到李俊恒的购房款后支付给大喜城公司，因此产生的降价损失、经济纠纷和法律责任由大喜城公司承担。2018年12月13日“龙汇雅居”房屋更名申请载明：大喜城公司于2018年6月11日购买了位于郑州××新区××街××号的“龙汇雅居”(龙汇国际)项目房屋，《预约书》或《定购单》门牌号为××楼18层19××，房屋总价1234491元，大喜城公司以抵东方汇富公司应付工程款的方式向其支付了购房款，但未签订正式《商品房买卖合同》；现大喜城公司将该房屋以1117620元的价格出售给焦军艳，东方汇富公司将该房屋以按1117620元与新的买受人(姓名：焦军艳，身份证号：)签订正式《商品房买卖合同》并办理相关售房手续，按法律规定买受人应承担的相关税费由新买受人焦军艳承担；东方汇富公司收到焦军艳的购房款后支付给大喜城公司；因此产生的降价损失、经济纠纷和法律责任由大喜城公司承担。华夏银行股份有限公司郑州分行(以下简称华夏银行郑州分行)作为甲方与东方汇富公司作为乙方签订了《华夏银行股份有限公司郑州分行个人房屋抵押借款合作协议》，该协议第一条1.1约定：本协议适用于名称和地址如下所述的楼盘(下称“指定楼盘”)：名称：龙汇雅居，地址：郑州市高新区金梭路玉兰街交叉口；1.2约定：甲方根据本协议向所有购房人发放的贷款总额最高不超过人民币(大写金额)壹仟伍佰万元；1.3.2约定：乙方应当在甲方存入保证金，商业用房抵押借款按实际发放贷款余额的5%存入保证金，用于担保甲方向购房人发放的贷款。该协议第六条约定：本合同第1.3.1修改为：乙方同意为购房人的房屋抵押借款提供全额连带责任保证，保证期间为从贷款发放之日起至正式抵押办妥，且甲方收到不动产登记证明后三年。该协议第九条9.1约定：本协议合作期限为2年，合作期限届满后，指定楼盘的房屋尚未销售完毕的，甲方可以在乙方具备本协议第二条约定的条件且乙方严格履行其在本协议项下义务的前提下，继续为指定楼盘房屋的购房人提供贷款，如果甲方根据本条继续为指定楼盘房屋的购房人提供贷款的，甲乙双方之间的权利义务继续适用本协议。华夏银行郑州分行在该协议甲方处签章；东方汇富公司在乙方处签章。该协议签订后，2019年1月22日、2019年3月11日东方汇富公司向其在华夏银行的账户内分别缴纳35200元、63000元保证金。以上事实由《“龙汇雅居”商场房屋租赁合同》《“龙汇雅居”商场委托保底招商协议》《解除合同协议书》、客户转账业务回单、中原银行电子回单、《商品房买卖合同》、购房发票、“龙汇雅居”房屋更名申请、商场房屋交接确认书、整改通知、《华夏银行股份有限公司郑州分行个人房屋抵押借款合作协议》《个人房屋抵押借款合同》及当事人陈述在案佐证。本院认为：本案2018年6月8日签订的《解除合同协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应受法律保护。协议生效后，双方原《“龙汇雅居”商场委托保底招商协议》已经解除，被告东方汇富公司已经实际履行了《解除合同协议书》第三条第一项中支付作价房产款项2723060元的义务；第三条第二项50万元中支付35万元的义务；第三条第三项的50万元及第四项的490789元被告均未履行。原告认为被告未完全履行第三条第一项所规定的作价款项，《解除合同协议书》第三条第一项约定房产的作价为3009211元。本院认为，第一项所涉及的二套房屋降价销售更名时，原告大喜城公司均声明“因此产生的降价损失、经济纠纷和法律责任由我公司承担”，现三套房屋均已转售，应当视为被告已经履行了《解除合同协议书》第三条第一项中有关房产的义务。但因上述所涉及的房产已变更买受人，与本案原告已无关联，且保证金账户系在被告东方汇富公司名下，新的买受人已经办理抵押登记，故被告东方汇富公司应当将上述房产的保证金45000元退还给原告。关于《解除合同协议书》第三条第二、三、四项，被告应当按照约定支付剩余款项。被告辩称款项中应当扣除原告大喜城拆除的两部电梯的费用。本院认为，电梯的拆除时间为2017年6月，原、被告签订《解除合同协议书》的时间是2018年6月，双方在签订解除协议时，对商场的状况应系明知。双方未对电梯做特别说明，应当按照协议约定，视为双方无其他纠纷和争议，故对被告该项辩称本院不予采信。被告辩称的其他内容未提交相关证据，且不影响本案裁判结果，故本院不予审查。依照双方协议约定，被告东方汇富公司应当返还原告款项1140789元及分段计算的违约金（按照月利率1.5%分段计算：以50万元为基数从2019年1月1日起计算至2019年3月11日；以35万元为基数从2019年3月12日起计算至2019年8月1日；以15万元为基数从2019年8月2日起计算至被告实际清偿之日止；以50万元为基数从2019年5月1日起计算至被告实际清偿之日止；以490789元为基数从2020年1月1日起计算至被告实际清偿之日止），故原告主张被告东方汇富公司支付剩余补偿款项1140789元及违约金41695元，剩余违约金以50万元为基数按照月利率1.5%自2019年5月1日起至被告付清之日止，以15万元为基数按照月利率1.5%自2019年8月2日起至被告付清之日止，在其应受偿范围内，本院予以支持。被告蒋旭东系连带保证责任人，尚在保证期限内，应按照合同约定对被告东方汇富公司上述债务承担连带保证责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条之规定，判决如下：一、被告郑州东方汇富置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告郑州大喜城企业管理有限公司、历太平、历志刚、白由霞剩余款项1140789元、履约保证金45000元及违约金41695元（按月利率1.5%分段计算：以50万元为基数从2019年5月1日起计算至被告实际清偿之日止；以15万元为基数从2019年8月2日起计算至被告实际清偿之日止）；二、被告蒋旭东对上述款项承担连带清偿责任。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15847元，减半收取7924元，由被告郑州东方汇富置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  陈晓菲二〇二〇年五月七日书记员  郭瑞芳