贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔23民终228号 上诉人（原审被告）：王利萍，女，1965年4月5日生，贵州省贞丰县人，汉族，住贞丰县。 委托诉讼代理人：袁志忠，贵州道仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗仁俊，贵州道仁律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：吴嵩，男，1973年7月10日生，贵州省贞丰县人，汉族，住贞丰县。 上诉人王利萍因与被上诉人吴嵩买卖合同纠纷一案，不服贵州省贞丰县人民法院（2019）黔2325民初1519号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。 王利萍上诉请求：撤销原判，驳回吴嵩一审诉讼请求，并由吴嵩承担一、二审诉讼费用。事实及理由：1.根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，王利萍与吴嵩签订的《购买门面地基补充协议》属于法律行政法规规定需要办理批准、登记手续即可生效的合同，而并非无效合同。贞丰县住建局经贞丰县人民政府批复同意《关于贞丰县2010年至2013年因征地产生的划地安置补偿办法》第二条规定，因门面安置发生转让的，转让双方需到征收部门进行确认。贞丰县住建局对南城新区征地补偿安置拈阄票99号安置方式可选政府商铺中划一个20平方米商铺安置或16万元的货币补偿。由此可知，若吴嵩选择商铺的情况下自然取得国有土地使用权，因吴嵩选择货币补偿，便不存在该商品房需要取得国有土地使用权的情形，案涉《购买门面地基补充协议》不违反相关法律规定，但一审法院认定前述协议无效，属于适用法律错误。2.即便合同无效，但吴嵩在货币或商铺可供选择的情形下，吴嵩选择货币补偿认为亏损后，又以合同无效为由主张其退还合同价款，致使王利萍有选择门面补偿的情况已无法实现，已损害到王利萍的权益，应由吴嵩赔偿其遭受的损失。 吴嵩答辩称，吴嵩向王利萍购买的是门面，但政府部门置换的是商铺，其选了补偿款。 吴嵩向一审法院起诉请求：1、判令王利萍返还门面转让款人民币60000元；2、诉讼费由王利萍承担。 一审查明事实：2011年12月31日，王利萍与案外人卢永光、毕仲芬、卢振猛、卢振勇签订《门面（地基）转让协议书》，协议书约定：甲方（卢永光、毕仲芬、卢振猛、卢振勇）自愿将金城公司征用土地后分配的一个门面（4米宽、15米长）转让给乙方（王利萍）永久使用，该门面是南城新区阴滩村五组（拈阄号为99号）；该门面转让费共计15万元整，（乙方）已一次性付清给甲方，甲方同时已把门面所有的票据原件交给乙方；该门面从订立协议之日起归乙方所有、管理、使用；如果政府或金城公司不给门面，甲方没有门面交给乙方，甲方如数退还乙方转让金15万元；协议书还对门面转让的其他事项进行了约定。2014年3月28日，吴嵩与王利萍签订了《购买门面地基补充协议》，双方约定：王利萍将从案外人卢永光处转让得来的金城公司征用土地后分配的一个门面（4米宽、15米长）再转让给吴嵩；转让价款21万元，吴嵩已经付清给王利萍；如果政府或者金城公司不给门面，阴滩村五组卢永光没有门面交给吴嵩，卢永光如数退还吴嵩15万元，吴嵩多余付给王利萍的6万元，由王利萍退还吴嵩；协议还对门面转让的其他事项进行了约定。2017年3月26日，吴嵩与案外人卢永光到贞丰县住房和城乡建设局（以下简称“贞丰县住建局”）确认了原被征收土地的面积及（门面）转让情况，签署了《贞丰县2010年—2013年因征地划地安置统计公示权属确认表》。后贞丰县住建局对门面安置的方式进行了调整，两种选择，一是在政府统一修建的商铺中划一个20平方米的商铺安置，二是按8000元一平方米计算得16万元货币安置补偿。吴嵩不愿接受政府安置的20平方米的商铺后，于2018年1月15日在贞丰县住建局签署了《贞丰县2017年珉谷街道办片区城中村棚户区改造建设项目征收补偿清册》后，领取了贞丰县住房和城乡建设局发放的征地补偿金163386元。现吴嵩认为得不到门面安置而要求王利萍返还其多支付给王利萍的6万元，双方协商未果后吴嵩诉至法院。 一审法院认为，王利萍从案外人卢永光处购得一个门面，后王利萍又将此门面转让给吴嵩，吴嵩与王利萍签订了《购买门面地基补充协议》，该《购买门面地基补充协议》虽是双方在平等、自愿的基础上签订的，但该门面系卢永光土地被征收后，政府采取划拨方式补偿卢永光的一个门面，该门面土地性质系国有土地性质，依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让条例》第四十四条规定：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。第四十五条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。”吴嵩从王利萍所购买的门面，未取得国有土地使用证，也未缴纳土地出让金，因此吴嵩与王利萍所签订的《购买门面地基补充协议》系无效合同。因该合同无效，王利萍因该合同取得的财产，依法应当予以返还，吴嵩合计支付王利萍购买门面款210000元，但吴嵩已领取政府补偿款163386元，因此，王利萍多取得吴嵩的门面款：210000元-163386元=46614元，该款王利萍依法应当返还吴嵩。故对吴嵩的诉讼请求，予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让条例》第四十四条及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、由王利萍在本判决生效后十日内返还吴嵩购买门面款46614元；二、驳回吴嵩的其他诉讼请求。案件受理费1300元，由吴嵩负担700元，由王利萍负担600元。 二审中，双方当事人未提供新的证据，本院对一审认定的事实予以确认。另查明，本院（2018）黔23民终1264号民事判决查明，2019年4月1日贞丰县自然资源局、贞丰县住建局、贞丰县金城投资开发有限责任公司向本院出具了韦尚达类案的《关于韦尚达土地被征收的调查情况》，其主要内容为，韦尚达土地被征收后划地安置门面拟安置地点南城新区的土地属国有土地，取得方式为划拨，后于2017年以城市建设的发展需要，该区域的土地规划为电商物流园（异地扶贫搬迁珉城安置点即棚户区改造安置点），为此，贞丰县人民政府收回原安置门面，对韦尚达户进行货币安置等。 再查明，《关于贞丰县2010年至2013年因征地产生的划地安置补偿办法》出台时间为2016年。 本院认为，综合当事人诉辩请求及理由，归纳本案二审争议焦点为：案涉《购买门面地基补充协议》是否有效。 首先，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”第四十五条符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。”，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”，《最高人民法院﹤关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释﹥》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”的规定，划拨土地进入市场，应符合一定条件，报有批准权的人民政府审批，应当办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。这实质上是使转让的土地在性质上发生根本变化，由划拨地变为出让地，此系法律的效力性强制规定，是否批准决定合同效力。具体到本案，双方当事人转让的案涉南城新区的土地是国有划拨土地，且是拟划定的土地，吴嵩对该土地仅是期待权，未实际取得，不存在实际享有并领有国有土地使用证的情况，不符合申请批准条件，也没有经过批准；同时，双方签订合同的目的就是购买案涉划拨的国有土地使用权，双方签订协议时间为2014年，贞丰县人民政府部门印发了《关于贞丰县2010年至2013年因征地所产生的划定安置补偿办法》的时间为2016年，前述补偿办法中有关于发生转让票号双方需到贞丰县住建部门进行确认的内容，但其是在政府部门不能划地安置的情况下，通过货币或商业用房的方式弥补，不能据此认为政府部门确认双方之前协议的效力，认同双方在之前涉及国有划拨土地进行转让的方式合法。故双方签订的《购买门面地基补充协议》违反法律的强制性规定，合同无效。 其次，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，本案中，因本案双方签订《购买门面地基补充协议》违反法律的强制性规定，导致合同无效，双方均具有一定的过错，各自返还取得的财产，应当由吴嵩退还相应的票号给王利萍，王利萍返还21万元给吴嵩。但由于贞丰县政府部门在无法划地安置的情形下，采取货币或商业用房等形式进行安置，吴嵩在自主选择了货币补偿领取到163386元，王利萍仅需返还46614元即可。对于王利萍所提，因吴嵩后续选择货币补偿，导致王利萍本可以选择门面安置现已无法再次选择，已侵害到其选择权，应当赔偿损失，但贞丰县人民政府部门出台《关于贞丰县2010年至2013年因征地所产生的划定安置补偿办法》规定，被征地农户可进行货币或商业用房等选择，在选择商业用房还涉及补足差价以及房屋的方位等多方面因素，并非商业用房安置的价值高于货币补偿的价值，吴嵩选择货币补偿的方式是否确实已实际导致王利萍损失，并不确定，故对其该项主张不予支持。 综上所述，王利萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1300元，由王利萍负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  石 鑫 审 判 员  简 坤 审 判 员  陆金凤 二〇二〇年五月十三日 法官助理  陈友虎 书 记 员  张 雪