山西省晋城市中级人民法院民事判决书（2020）晋05民终148号上诉人（原审被告）：琚某，男，汉族，阳城县人，现住阳城县，无业。委托诉讼代理人：路某，山西洎坤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：阳城县工贸服务有限责任公司,住所地：阳城县天桥路44号。法定代表人：焦某，任董事长。委托诉讼代理人：李某，阳城县智信法律服务所法律工作者。上诉人琚某因与被上诉人阳城县工贸服务有限公司（以下简称工贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服阳城县人民法院（2019）晋0522民初1721号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人琚某及其委托诉讼代理人路某、被上诉人工贸公司法定代表人焦某及其委托诉讼代理人李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人琚某的上诉请求：撤销原判，改判驳回上诉人的诉讼请求或者发回重审。事实和理由：1、双方租赁合同是书面形式且期限约定的是三年，不是不定期租赁合同；2、双方约定2019年度缴纳租金的时间为2019年12月31日，被上诉人给上诉人发出缴纳租金的通知时未到约定缴纳租金时间，并非上诉人未按时缴纳租金；3、被上诉人应找石某1承担清偿责任而不是由上诉人偿还；4、上诉人已经通过石某1支付刁国兵26万元；5、被上诉人骗取上诉人签订显示公平的合同，应当承担恶意签订合同的缔约过失责任；6、原审法院先送达了判决书，后送达了撤回反诉的裁定书，程序不合法；7、原审法院遗漏了当事人，应当追加石某1为当事人。综上，上诉人不存在违约行为，原审法院认定事实错误。被上诉人工贸公司辩称，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，没有证据支持，应当予以驳回，一审判决事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。合同明确约定若乙方违反约定，被上诉人有权解除合同，上诉人未按期缴纳租金，也没有按照约定支付完欠刁某的25万。上诉人是在与石某1协商好后找到被上诉人进行磋商和签订相关协议、合同的，不存在恶意磋商，双方并未对债权债务转让有过异议，一审不存在程序违法问题，上诉人所说遗漏当事人不符合法律规定。工贸公司向一审法院起诉请求：1、判决原被告解除房屋租赁合同关系；2、判决被告立即恢复供电，腾退所占用的公司房屋，并支付迟延腾退的占用租金（每天1424.6元）至实际腾退日止；3、判决被告支付原告租金欠款61.1万元，并支付代理费2万元；4、判决被告归还原告代为支付的8万元欠款，并支付违约金10万元；5、案件受理费由被告承担。事实和理由：2011年原告将位于阳城县天桥路44号的商贸城租赁给石某1，双方签订了房屋《保障合同》、《租赁合同》,历年来石某1一直持续拖欠公司的租金。经历年续租合同有效期至2017年5月31日，合同到期后石某1继续占用着原告的房屋，至2018年6月1日石某1欠原告61.1万元租金；欠原告单位职工刁某25万元，若石某1逾期不还，依据阳城县人民法院(2016)晋0522民初862号民事调解书第一项的规定，原告对25万元承担连带清偿责任。原告为了保护国有资产决定向法院起诉。此时，石某1将债务86.1万元转让给被告，被告也同意偿还该债务，并推荐由被告接替其承租人之位，与原告建立租赁关系，原告同意债务转让。原告与石某1及被告琚某三方签订了《解约协议书》，约定：双方于2018年6月1日解除原《保障合同》、《租赁合同》，双方权利义务终止，对于石某1欠原告的61.1万元债务及欠刁某的25万元欠款由被告清偿，负责归还。协议第四条约定：若被告未按约定偿还上述86.1万元时，原告有权向阳城县人民法院起诉，被告还应支付原告为实现债权而支付的律师费、诉讼费等费用。同时原、被告双方为了相互制约保证合同的严肃性，于2018年6月1日双方又签订了《租赁合同补充协议》，其中第一条约定“乙方无条件承继石某1在租赁经营期间产生欠甲方的共计61.1万元债务，并保证在经营期三年内分期偿还完毕，即至少每年偿还10万元以上；乙方如未能按约履行，甲方有权拒绝续签租赁合同。”第四条约定：“乙方无条件偿还石某1欠刁某25万元欠款，应保证在签〈租赁合同〉前持刁某放弃对甲方追诉权的相关有效协议；若刁某追究甲方责任，甲方有权单方终止〈租赁合同〉和〈保障协议〉，并要求乙方支付甲方10万元的违约金；”。为此，被告书写了《还款计划保证书》，承诺“2018年12月30日前偿还欠刁某的债务25万元及欠公司的债务10万元整”。签约后，原告向主管局阳城县商业集团总公司呈报批复，同意被告为商贸城的下一轮承包人。2018年6月1日，被告成为新的承租人，按约定被告应当交付当年度租金52万元，租金债务10万元，刁某的债务25万元，原告才能按照原来的《租赁合同》和《保障协议》签订，但被告在交付了租金33万元后一直迟迟不予交纳，2018年12月21日、29日连续催交，直到2019年4月15日前，被告在交付了租金52万元及刁某20万元后，仍有15万元未予交纳。经原告数次催促，被告一直推诿不予交付。直到阳城县人民法院查封了原告账户，原告于2019年4月15日、16日、25日通过电话、微信等方式催讨，被告置之不理，5月13日原告通过公告通知被告履约，被告既不回复又不履行义务，6月30日原告只得单方终止并解除租赁合同。在合同履行中，被告向石某1转租的承租户收取高额租金，出示虚假合同，在未签订下年度租赁合同及交付租金的情形下超年限收取租金，现在被告既不履行交付下年度租金义务，又不履行应交纳的义务。原告只能解除租赁合同，但是被告必须将租赁物交付给原告，依法腾退所占用的公司的房屋，并支付迟延腾退的占用租金至实际腾退日止。根据合同法第八十四条规定“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”所谓合同义务的转移，指基于当事人协议或法律规定，债务人移转债务给第三人，由第三人取代债务人地位成为新债务人而向债权人履行债务的现象。1、该条规定的合同义务转移制度为当事人约定债务转移制度，具有如下法律特征：(1)债务是可转移的，必须由当事人亲自履行的债务不能转移。(2)约定债务转移的以债权人同意为必要条件。(3)产生了新的合同关系，转移前之合同关系消灭，转移后的合同关系产生。(4)合同主体已经变更，第三人成为合同当事人。被告应当依法依约支付原告69.1万元及违约金10万元，并支付因怠于履行而使原告为维权而支付的2万元代理费用。被告拒交租金后，原告依法通知被告终止合同，被告无端停止新租户指间缘宾馆的供电，并多次催促指间缘宾馆交纳租金，致使租户不能正常营业。原告认为电力用户户名系公司户名，其占有使用的权利应由原告行使，被告无权采取停止供电的行为，应当立即恢复供电。综上所述，原告认为，被告拒交租金后，原告通知被告终止合同，双方已无租赁关系，被告应当腾退交还租赁物，并恢复供电。石某1移转债务给被告，由被告取代石某1债务人地位成为新债务人，应当向债权人履行债务，但其拒不全面履行债务。因此根据法律规定，原告特提出前列诉讼请求，请人民法院依法判决。一审法院认定事实：2014年5月31日，原告工贸公司与石某1签订《保障合同》及《财产租赁合同》，约定，原告将位于天桥路44号的房屋或资产租赁于石某1使用，租赁物为商贸城，租赁物的功能为商业；租赁物采取包租的方式，由石某1自行管理。租赁期限为三年；租赁物及租金的交付为：石某1于2014年5月31日前一次性交清2014年6月1日起至2015年5月31日租赁金4万元，原告收款后就立即交付租赁物；石某1于2015年5月31日前一次性交清2015年6月1日至2016年5月31日租赁金4万元，原告收款后应立即交付租赁物；石某1于2016年5月31日前一次性交清2016年6月1日至2017年5月31日租赁金4万元，原告收款后应立即交付租赁物。保证金为8万元。石某1在租赁期间享有租赁物所属设施的专用权，并负责专用设施的维护、保养、年审，并保证在合同终止时专用设施以可靠运行状态随同租赁物归还原告。承租期满，石某1出资装修、改建、扩建的活物部分归石某1，不动的部分无偿归原告所有。2018年6月1日，原告、被告、石某1三方签订《解约协议书》，协议书载明，经石某1申请，原告同意，原告与石某1于2014年6月1日签订的《保障合同》和《租赁合同》解除，并达成如下协议：1、原《保障合同》和《租赁合同》自2018年6月1日解除，自解除之日起，原合同约定的甲方（原告）、乙方（石某1）权利义务终止；2、乙方欠刁某并由甲方承担连带责任的贰拾伍万元的借款，由丙方（被告）偿还，甲方不再承担连带清偿责任；3、乙方在租赁期间产生欠甲方的债务共计61.1万元由丙方承担；4、若丙方未按约定偿还上述贰拾伍万元借款以及乙方在租赁期间欠甲方的债务61.1万元时，甲方无限期有权利追究乙方的继续清偿责任，甲方可采取包括向阳城县人民法院提起诉讼等方式进行依法追讨，乙方还要承担甲方为了实现债权而支付的实际损失及费用，包括但不限于律师费、诉讼费、交通费等费用……；7、本协议由甲、乙、丙三方签字盖章后生效，本协议生效之日起，原《保障合同》和《租赁合同》解除……。同日，原告与被告签订《租赁合同补充协议》，载明，1、乙方无条件承继石某1在租赁经营期间产生欠甲方的共计61.1万元的债务，并保证在经营期三年内分期偿还完毕，即至少每年偿还10万元以上；乙方如未能按约履行，甲方有权拒绝续签租赁合同；2、乙方经营期三年内按原标承租，甲方保证三年内不涨租；3、乙方中途若失联或无故退租情况下，乙方不得以任何理由向任何人转租商贸城，商贸城的经营权只归甲方所有；乙方在经营商贸城期间所给甲方造成的一切损失，甲方可采取包括向阳城县人民法院提起诉讼等方式进行依法追讨，乙方除要承担其经营商贸城期间给予甲方造成的一切损失外，同时还要承担乙方违约造成甲方为了实现债权而支付的实际损失及费用，包括但不限于律师费、诉讼费、交通费等费用；4、乙方无条件偿还石某1欠刁某贰拾伍万元欠款，应保证在签《租赁合同》前持刁某放弃对甲方追诉权的相关有效协议；若刁某追究甲方责任，甲方有权单方终止《租赁合同》和《保障协议》，并要求乙方支付甲方10万元的违约金……。2018年7月6日，石某1给原告补充出具了申请，写明阳城县工贸服务公司：本人因租赁贵单位商贸城于2018年5月到期，因种种原因未能交付下年度租金，特申请退出下年度承租权，推荐由琚某延续接替承租，琚某承租后延续石某1与贵公司的所有权利义务。2018年7月9日，琚某自书《还款计划保证书》，写明阳城县工贸服务有限公司：本人：琚某，男，身份证号×××，自2018年6月1日起承租贵公司位于天桥路44号的商贸城，同时承担前承租人经营过程中造成的与公司有关的往来债务61.1万元整，及欠刁某的债务25万元整，现作出还款计划如下：1、2018年12月30日前偿还欠刁某的债务25万元整，及欠公司的债务10万元整；2、2019年12月30日前偿还公司债务10万元整，2020年12月30日前偿还公司债务20万元整，2021年5月31日前偿还公司债务21.1万元整。我保证按上述计划如实履行。2016年5月4日，刁某向法院提起诉讼，要求石某1和工贸公司承担连带责任偿还其借款25万元等。2016年9月14日，阳城县人民法院作出（2016）晋0522民初862号民事调解书，1、石某1欠刁某借款本金25万元，刁某同意石某1延期至2018年4月30日前归还，工贸公司对石某1欠刁某的25万元借款负连带清偿责任……。后，琚某支付刁某20万元，原告被法院强制执行8万元。另查明，被告琚某向原告工贸公司交纳了2018年6月1日至2019年5月31日的租金52万元。2019年6月1日起至今未交纳租金，但仍然继续占有使用租赁物。2019年4月4日起至5月13日止，原告多次向被告送达书面通知和微信通知被告等方式，通知被告交纳下一年度租金及支付刁某的欠款，被告收到后未履行。2019年6月12日，原告向被告送达《终止租赁合同通知》，通知被告解除合同，要求被告于2019年6月30日前将租赁物交还原告，被告接到通知后，未腾退所占用的商贸城，并掐断了商贸城租户指间缘宾馆的供电。原告遂向法院提起诉讼。诉讼过程中，原告支付了阳城县智信法律服务所律师费20000元。一审法院认为，原告、被告、石某1三方自愿签订《解约协议书》，约定被告承继石某1与原告签订的《保障合同》和《租赁合同》，租赁原告位于天桥路44号的商贸城进行商业经营，原被告之间形成房屋租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。原被告签订的《租赁合同补充协议》中约定被告的租赁期限为三年，在该协议中，原被告同时约定了签订书面租赁合同的附条件，在附条件成就时，双方才签订书面合同，至原告向法庭提起诉讼止，原被告的租赁合同关系已维持一年，但原被告之间却未签订书面的租赁合同，故原被告之间的租赁关系是不定期租赁。不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原被告之间的租赁关系履行期间，因被告未向原告交纳租金并按《解约协议书》和《租赁合同补充协议》约定的内容履行义务，原告于2019年6月12日向被告送达了《终止租赁合同通知》，单方解除原被告之间的合同关系，被告在收到《终止租赁合同通知》后，在规定的期限内，未请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，原被告之间的合同关系解除。故，原告起诉要求解除房屋租赁合同关系的主张，予以支持。合同解除后，被告应当向原告返还租赁物，并支付迟延腾退期间的占用费用，参照原被告上一年度约定并实际履行了的租金52万元，认定被告应按每天1424.6元向原告支付自2019年7月1日起至腾退房屋之日止的租金。原被告在《解约协议书》中约定，被告自愿偿还石某1在租赁经营期间产生的欠原告的债务61.1万元及石某1欠付刁某并由原告承担连带清偿责任的债务25万元，并得到债权人原告及刁某的认可，且在之后原被告双方签订的《租赁合同补充协议》中，被告也明确表示愿意偿还以上两笔债务，并给原告出具了《还款计划保证书》，从以上行为可看出，石某1与被告之间系债务转让关系。根据《中华人民共和国合同法》第八十四条“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意”，本案中，石某1将债务即欠付原告的61.1万元和欠付刁某的25万元债务转移给被告，被告自愿接受，债权人原告和刁某也表示同意，该债务转移符合法律规定，予以支持。债务转移后，被告取代石某1成为新的债务人，且在债务转移后，被告以自己的行动履行了该作为债务人的义务，为原告制定了还款计划，偿还了刁某部分借款20万元。因此，原告要求被告偿还欠款61.1万元的主张，予以支持。因原告对于欠付刁某的25万元承担连带责任，在被告未能全额偿还刁某的借款的情况下，作为连带责任保证人，原告被法院强制执行8万元，用于偿还了刁某的剩余借款及违约金，根据法律规定，在原告代为偿还借款后，原告有权向被告追偿。故，原告请求被告偿还代为支付的8万元欠款的主张，予以支持。原被告签订的《租赁合同补充协议》的约定，原告因诉讼支出的律师费应由被告负担，案件中，原告因本次诉讼向阳城县智信法律服务所支出律师费2万元，原告要求被告予以支付，符合法律规定，予以支持。原告要求被告支付10万元违约金并恢复供电的主张，证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十四条、第八十五条、第八十六条、第九十四条、第九十六条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十七条、第二百三十二条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除原告阳城县工贸服务有限责任公司与被告琚某之间的房屋租赁关系；二、被告琚某在本判决生效后1个月内腾退占用的原告阳城县工贸服务有限责任公司位于天桥路44号的商贸城，并按每天1424.6元向原告阳城县工贸服务有限责任公司支付自2019年7月1日起至腾退房屋之日止的租金损失；三、被告琚某在本判决生效后1个月内偿还原告阳城县工贸服务有限责任公司欠款69.1万元、律师费2万元；四、驳回原告阳城县工贸服务有限责任公司的其他诉讼请求。二审中，上诉人对一审查明的“琚某支付刁某20万元”有异议，认为已经支付刁某26万元；对“琚某向工贸公司交纳了……租金52万元”有异议，其中4万元是租金，48万元是依照石某1与工贸公司签订的保障合同的保障金；对“原告多次向被告送达书面通知”有异议，上诉人琚某不在阳城，没有收到过书面通知；对一审查明的其余事实无异议。被上诉人对一审查明的事实无异议。经查，刁某出具证明称其只收到20万元，与收条上的20万元一致，上诉人提出的已支付刁某26万元，未提供证据证明，本院不予支持；上诉人提供石某2的证明，石某2称租金每年52万元，现上诉人将52万元分为4万租金和48万元保障金，不符合当时各方的真实意思表示，本院不予支持；被上诉人工贸公司已通过短信、微信及在案涉租赁物张贴的方式通知了上诉人，上诉人称不在阳城未收到通知，本院不予支持。综上，本院对一审查明的事实，予以确认。上诉人琚某二审提交新证据：1、租赁合同复印件一份，拟证明被上诉人工贸公司与阳城县指尖缘网咖宾馆有限公司（以下简称指尖缘宾馆）签订了租赁合同，租赁期限自2019年7月1日至2020年6月30日止。2、琚某与延某签订的房屋租赁承包经营合同，拟证明琚某自2018年7月1日起至2019年6月30日止租给指尖缘宾馆的租赁费为15万元。被上诉人工贸公司认可琚某与延某签订的房屋租赁承包经营合同，但延某实际缴纳的租金是13万元，因琚某与指尖缘宾馆的租赁合同到期后，自2019年7月1日开始工贸公司与指尖缘宾馆签订了租赁合同。被上诉人工贸公司对该两份证据证明的内容无异议，本院予以采信，并确认如下事实：琚某与延某签订的2018年7月1日起至2019年6月30日止的房屋租赁承包经营合同约定：延某上交琚某的租赁费为15万元。自2019年7月1日起工贸公司与阳城县指尖缘宾馆（法定代表人延某）签订了租赁合同。本院认为，上诉人琚某与被上诉人工贸公司签订的《解约协议书》、《租赁合同补充协议》及琚某转租经营商贸城并缴纳一年租金的事实表明，在琚某承诺偿还两笔债务的条件下琚某与工贸公司形成了事实上的房屋租赁合同关系。因琚某未按约偿还债务，工贸公司履行合同解除的通知义务后，诉请解除双方房屋租赁合同关系，于法有据，应予支持。一审法院关于该项认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。诉讼中，上诉人琚某提出2018年6月1日琚某、石某2与工贸公司已签订书面的资产租赁合同，经查，上诉人提供的资产租赁合同系复印件，且上诉人提供的石某2证明，石某2称当时是为了给转租人办理营业执照，在石某1与工贸公司的合同复印件上让焦某签字，内容是石某2自己填上的。工贸公司对该资产租赁合同的真实性不认可，其余质证意见与石某2的证言一致。故对该份资产租赁合同，本院不予采信。上诉人琚某认为双方签订了正式租赁合同的辩解，本院不予支持。关于合同解除后工贸公司诉请的腾退房屋及支付迟延腾退的占用租金。工贸公司2019年7月1日与指尖缘宾馆签订了租赁合同，根据上一年度琚某缴纳给工贸公司租金52万元、指尖缘宾馆上交琚某租金15万元，虽存在琚某转租时赚取差价，但工贸公司未提供相关证据证明，故应认定琚某按每天1013.6元向工贸公司支付自2019年7月1日起至腾退房屋之日止的租金。关于上诉人琚某在租赁合同解除后应否继续偿还两笔债务及支付工贸公司案件代理费。首先，琚某承接债务的条件是承租三年商贸城，三年内分期偿还完毕债务，现在租赁关系维系一年多，合同解除后琚某继续清偿债务，显然不符合合同的目的和各方约定的真实情况。其次，刁某未在协议上签字，刁某之后向法院申请对工贸公司强制执行，已用实际行动表明其不承认债务转移。其三，工贸公司既主张解除租赁合同关系，又主张琚某继续清偿债务，存在矛盾，不符合《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定。综上，对工贸公司所诉由琚某继续偿还债务及支付代理费的诉讼请求，本院不予支持。上诉人琚某提出解约协议书中工贸公司无限制有权利追究石某1的继续清偿责任，解约协议书不属于债务转移，本案不构成债务转移的意见，本院予以采纳。诉讼中，上诉人琚某提出先送达判决后送达撤回反诉裁定，一审法院存在程序违法。经查，一审庭审笔录明确告知了上诉人琚某七日内缴纳反诉费，上诉人琚某未在七日内预交反诉案件受理费，一审法院按撤回反诉处理，判决与裁定均在规定期限内送达，不存在程序违法，上诉人琚某提出的该项上诉请求，本院不予支持。另，工贸公司虽在一审期间诉请10万元违约金并提出恢复供电的主张，但在一审法院以证据不足不支持其诉讼请求的情况下，工贸公司并未提出上诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理”的规定，本院对此不予审理。综上，上诉人琚某的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审法院未考虑双方互附条件及合同解除的法律效果，对被上诉人工贸公司的部分诉讼请求适用法律不当，本院予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：维持阳城县人民法院（2019）晋0522民初1721号民事判决第一项，解除阳城县工贸服务有限责任公司与琚某之间的房屋租赁关系；撤销阳城县人民法院（2019）晋0522民初1721号民事判决第二、三、四项；三、被上诉人琚某在本判决生效后一个月内腾退占用的阳城县工贸服务有限责任公司位于天桥路44号的商贸城（不包含阳城县指尖缘网咖宾馆有限公司占用的房屋），并按每天1013.6元向阳城县工贸服务有限责任公司支付自2019年7月1日起至腾退房屋之日止的租金损失；四、驳回阳城县工贸服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11910元（阳城县工贸服务有限责任公司预交），由琚某负担5955元，由阳城县工贸服务有限责任公司负担5955元。二审案件受理费11910元（琚某预交），由琚某负担5955元，由阳城县工贸服务有限责任公司负担5955元。本判决为终审判决。审 判 长 张艳丽审 判 员 王灵丽审 判 员 焦瑛琴 二〇二〇年五月二十五日法官助理 刘婷楠书 记 员 张智超