宁波市镇海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0211民初2808号 原告：宁波大榭开发区日月不锈钢有限公司，住所地浙江省宁波市大榭开发区西岙农贸市场2号楼309-1。 法定代表人：张荷英，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：石惠强，浙江浙杭（宁波）律师事务所律师。 被告：叶国荣，男，1975年7月29日出生，汉族，住浙江省台州市三门县。 第三人：宁波镇海御水缘养生休闲有限公司（系一人有限责任公司），住所地浙江省宁波市镇海区骆驼街道慈海南路1680号。 法定代表人：吕洪良，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈然，浙江清收易律师事务所律师。 原告宁波大榭开发区日月不锈钢有限公司（以下简称日月公司）与被告叶国荣，第三人宁波镇海御水缘养生休闲有限公司（以下简称御水缘公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用简易程序进行审理。本案于2019年10月29日、2019年11月25日两次公开开庭进行了审理，原告日月公司的委托诉讼代理人石惠强，被告叶国荣，第三人御水缘公司的委托诉讼代理人熊焕到庭参加诉讼。后经审理发现本案有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序独任审理。第三人御水缘公司撤销对郭连禄、熊焕的授权，另行委托陈然为代理人参加诉讼。本案于2020年5月13日第三次公开开庭进行了审理，原告日月公司的委托诉讼代理人石惠强，被告叶国荣，第三人御水缘公司的委托诉讼代理人陈然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告日月公司向本院提出诉讼请求：1.解除原被告之间的《租赁合同》；2.被告返还租赁厂房，厂房内装修及附属添置设施无偿归原告所有；3.被告支付租金54000元，滞纳金11340元（暂计算至2019年7月15日），违约金9000元（相当于两个月租金），并自2019年7月16日起按欠交租金总额54000元×0.1%×拖欠天数计算滞纳金至判决确定之日止。审理中，原告变更并明确诉讼请求为：1.确认原被告2018年12月签订的《租赁合同》无效；2.被告返还租赁厂房；3.被告支付房屋占有使用费31500元（2018年12月15日至2019年7月15日，合计7个月），并自2019年7月16日起按54000元／年的租金标准支付房屋占有使用费至实际腾退之日。事实和理由：2018年12月，其与被告签订《租赁合同》1份，约定被告承租其位于旁的偏房，建筑面积约为250平方米的厂房、仓库及办公生活用房等。租赁期限为3年，自2018年12月15日起至2021年12月14日止，租金为54000元／年，一年一付，先付后租。第一年租金在合同签订当天付清，此后每年租金于每年12月15日前付清。合同还约定被告逾期支付租金的，应向其支付滞纳金（拖欠天数乘以欠缴租金总额的0.1%），若欠交租金超过一个月，视为被告根本违约，其有权解除合同，租赁物内装修及附属添置设施无偿归其所有，且被告须承担相当于两个月租金的违约金给其。合同签订后，其将房屋等交被告使用，被告实际使用后用于开办经营御水缘公司。但被告至今未支付第一年租金54000元。期间，其曾催讨多次未果。原告认为，被告拒不履行付款义务的行为严重损害了其利益，故诉至法院。 被告叶国荣辩称，其与原告还签订了另一份租赁合同，向原告承租位于，原告就该合同向镇海区人民法院起诉（2019）浙0211民初2803号一案，要求解除合同，其返还房屋。在双方签订该合同前，原告承诺四层楼房西侧的800平方米附属违章用房无偿归其使用，而签订该合同时又以建筑违章及占用消防通道可能存在拆除风险为由排除在合同之外，但口头承诺会无偿提供，并腾空后交给其作机房泵房使用。此后，原告以各种理由拒绝提供，要求其签订本案中的《租赁合同》，另外租赁四层楼房旁的200平方米偏房，其权衡利害关系无奈之下签订了本案合同。被告认为，涉案租赁物为违章建筑，合同应属无效。其在签订本案合同之前就已经支付给原告现金54000元或者55000元，应予追回。 第三人御水缘公司述称，与被告答辩意见相同。 针对被告的答辩意见和第三人的陈述意见，原告称，其并未收到54000元或者55000元现金。涉案租赁物没有产权证或者建设工程规划许可证，合同确属无效，其不同意利用被告在租赁物内安装的设备，被告应自行拆除，将租赁物返还给其。对此，被告称，租赁物内设备已与租赁物形成附合，租赁物内主要设施水泵房、水箱等水供应设备，是项目的关键环节，内部铺有蒸汽、自然水等隐性工程，如果将设备拆除整个项目就无法正常运行。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《租赁合同》1份，约定：“第一条，租赁物位置、面积、功能及用途。1.1甲方将位于骆驼慈海南路1680号四层楼旁偏房约250平方的厂房、仓库及办公生活用房等租赁于乙方使用。······第二条，租赁期限。2.1租赁期限为三年，即从2018年12月15日起至2021年12月14日止。······第三条，租赁费用及支付。3.1租赁保证金。本出租合同的租赁保证金为10000元，须在合同签订当天付清。3.2租金。租金双方确定按年结算，每年租金54000元（不含税价）。如需开票，由开票产生的所有税费由乙方承担。租金一年一付，先付后租。第一年租金合同签订当天付清，以后每年租金于每年12月15日前付清，······乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为：拖欠天数乘以欠缴租金总额的0.1%。3.3租赁期间的相关费用。租赁期间发生的房地产税费由甲方承担，使用中发生的水、电等使用费用由乙方承担。第四条，租赁保证金的退还。租赁期限届满，在乙方已向甲方交清了全部应付的租金及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定承担向甲方交还承租的租赁物等本合同所约定的责任后三日内，甲方将向乙方无息退还租赁保证金。······第八条，装修条款。在租赁期限内如乙方须对租赁物进行装修、改建，须事先向甲方提交装修、改建设计方案，并经甲方书面同意，需报政府部门的，则应同时须向政府有关部门申报同意，乙方对租赁物的装修、改建、申报等所产生的一切费用由乙方自行承担，合同履约期间，乙方违约，租赁物内装修、改建及添置的附属物等均无偿归甲方，合同履约超过伍年，甲方违约，所有装修、改建及添置的附属物等按照乙方的装修成本陆年平均折旧后的余下残值部分补偿给乙方。······第十条，提前终止合同。10.1在租赁期限内，若遇乙方欠交租金或本合同约定应由乙方承担的税费超过一个月，乙方未支付有关款项，视作乙方根本违约，甲方有权解除本合同，本合同自动终止，租赁物内装修及附属添置设施无偿归甲方所有，乙方不得损坏，并承担相当于二个月租金的违约金给甲方。在乙方付清拖欠的费用及赔偿金之前，甲方有权留置乙方租赁物内的财产（包括受转租人的财产），申请拍卖留置的财产用于抵偿乙方应支付的因租赁行为所产生的全部费用。······第十三条，其他条款。······13.3如乙方构成根本违约，除支付甲方相当于二个月房租的违约金外，甲方有权解除本合同，租赁物内装修及附属添置设施无偿归甲方所有，乙方不得损坏，如造成甲方经济损失的还应赔偿实际经济损失。······”庭审中，各方确认该合同项下的租赁物没有产权证，也没有取得建设工程规划许可证。原告称被告未支付该合同项下的保证金，也未支付租金。 另，1.被告于2018年6月1日向原告承租了位于用于经营御水缘公司，但因被告未按约支付租金，原告同时向本院起诉了（2019）浙0211民初2803号一案，要求解除合同并要求被告返还骆驼慈海南路1680号四层楼房。 2.本院于2019年9月4日至租赁物处进行了现场勘验，查明涉案租赁物上安装有设备，有管道与相连，从现场勘验来看，设备和管道在物理上都可以拆除。为全面处理双方的纠纷，本院向被告释明其有权对设备与租赁物是否形成附合以及拆除设备的成本是否过高进行评估，如果已经形成附合或者拆除成本过高，被告有权对设备的现值进行评估。被告提交评估申请后未交纳评估费，评估被退回。 本院认为，原、被告之间《租赁合同》项下的房屋，原告未取得产权证或建设工程规划许可证，合同应属无效，被告应将租赁物返还给原告。房屋租赁合同无效，原告要求被告参照合同约定的租金标准支付自2018年12月15日起的房屋占有使用费，符合法律规定，本院予以支持。被告辩称其已支付54000元或55000元租金给原告，但未提交任何证据予以证明，本院对其抗辩意见不予采纳。被告亦未提交证据证明其支付了保证金10000元，故本院无法认定原告应向被告退还任何款项。对于租赁物内的设备，从现场勘验情况来看，物理上可以拆除。被告虽称不能拆除，拆除成本过高，拆除后会影响骆驼慈海南路1680号四层楼房的使用，但经本院释明对此申请评估后，未交纳评估费，被告应自行承担举证不能的不利后果。本院拟全面处理合同无效的法律后果，但因被告不交纳评估费，导致无法认定设备形成附合或拆除成本过高，也无法认定设备的现值。原告在本案中仅要求被告返还租赁物，故本院对租赁物内的设备不予处理，被告有权另行提起诉讼主张权利。综上，原告诉请于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告宁波大榭开发区日月不锈钢有限公司与被告叶国荣签订的位于骆驼慈海南路1680号四层楼旁偏房约250平方米的厂房、仓库及办公生活用房等的《租赁合同》无效； 二、被告叶国荣返还原告宁波大榭开发区日月不锈钢有限公司《租赁合同》项下位于骆驼慈海南路1680号四层楼旁偏房约250平方米的厂房、仓库及办公生活用房等，于本判决生效之日三十日内履行完毕； 三、被告叶国荣支付原告宁波大榭开发区日月不锈钢有限公司2018年12月15日至2019年7月15日的房屋占有使用费31500元，并支付自2019年7月16日起至实际腾退之日止按54000元/年的租金标准计算的房屋占有使用费，于本判决生效之日起十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费588元，由被告叶国荣负担，于本判决生效之日起七日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 员 赵  淼 二〇二〇年五月十五日 代书记员 徐立芯妤