福建省南平市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽07民终358号 上诉人(原审被告)：南平苏宁易购商贸有限公司，住所地南平市延平区朝阳路4号新四鹤百货大楼。 法定代表人：秦亚北，总经理。 委托诉讼代理人：张罕溦，福建拓维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴丽君，福建拓维律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：南平市延平区国有资产运营有限责任公司，住所地南平市延平区人民路19号三楼。 法定代表人：应美英，董事长。 委托诉讼代理人：林汉彬，福建厚安律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：南平市延平区国有资产投资经营有限公司，住所地南平市延平区滨江中路461号黄金中心大楼11层。 法定代表人：叶昆福，总经理。 委托诉讼代理人：郑传兵，福建厚安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖娟，福建厚安律师事务所律师。 上诉人南平苏宁易购商贸有限公司（以下简称南平苏宁公司）因与被上诉人南平市延平区国有资产投资经营有限公司（以下简称延平国投公司）、南平市延平区国有资产运营有限责任公司（以下简称延平国运公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南平市延平区人民法院（2018）闽0702民初4266号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 南平苏宁公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回延平国投公司、延平国运公司的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院未将当事人各方之间的意思表示、履约行为作为一个整体综合认定，忽略了各方之间通过实际履行形成的合意及交易惯例，将延平国投公司的意思表示割裂地视为单方承诺，导致最终判决认定错误。已交付4185.66平方米房屋的租金调整为按月58.67/平方米是双方合意，并非一审判决认定的延平国投公司单方承诺，延平国投公司无权单方变更租金标准。2015年10月31日延平国投公司向南平苏宁公司发出的《关于交付南平四鹤百货大楼租赁物的复函》中，延平国投公司提出变更房屋租赁合同约定的房屋交付面积、交付时间、租金标准等合同关键内容，并以“贵公司如不同意上述交付时间和租金计算标准，则……有权解除合同”的文字，明确表示其向南平苏宁公司发出的是新要约。此后，南平苏宁公司按照该复函中明确的租金标准支付租金，以实际行动作出了承诺，双方之间按照新的面积、租金标准达成了新合意。二、南平苏宁公司不存在违约行为，违约金计付基数有误，一审法院按照银行罚息利率上浮30%计付违约金没有法律依据。南平苏宁公司系按照双方重新达成合意的标准支付已交付的4185.66平方米房屋租金，不存在违约行为，故无需向延平国投公司支付违约金，延平国投公司也并未产生损失。延平国投公司按照“拖欠租金总额的30%支付违约金”的标准也明显过高。延平国投公司作为收款方，其获得的租金仅能产生银行存款利息，即便存在损失也仅局限于此。但一审法院按照银行罚息利率上浮30%计算违约金的方式，属于典型的“罚上加罚”，没有法律依据，依法应当予以纠正。三、一审法院判决内容突破了延平国投公司的诉讼请求，应当予以纠正。本案诉讼请求为两项，一是要求南平苏宁公司支付2017年2月1日至2017年9月30日期间的租金3252751.98元，二是要求南平苏宁公司按照诉讼请求一所列租金标准的30%支付违约金975825.59元。该两项诉讼请求均为确定金额，金额总计为4228577.57元，违约金的实际计算期间为2017年2月1日至2017年9月30日。根据“不告不理”的原则，人民法院最终判决金额不得超过这一金额和期间。但一审法院最终判令南平苏宁公司需以1884444.62元为基数，按照银行罚息上浮30%的标准自2017年10月1日起支付违约金。一审法院的该项判决将延平国投公司确定金额的违约金诉讼请求变更为不确定金额的诉讼请求，导致南平苏宁公司需承担的违约金数额处于不断增加的状态中。本案自2018年2月起诉至今，已经过两年审理，仍未作出生效判决，按照一审法院的此种判决方式，极有可能在最终判决生效时，违约金金额已经超过诉求。同时，延平国投公司在诉讼请求庭审中已经明确表示，其计算违约金的基数为其主张南平苏宁公司在2017年2月1日至2017年9月30日期间欠付的租金，其违约金的实际计算期间也仅为2017年2月1日至2017年9月30日。但一审判决却判令南平苏宁公司在延平国投公司请求的时间范围之外的2017年10月1日起计付违约金，也明显超出诉讼请求。 延平国投公司、延平国运公司共同辩称，一、一审认定延平国投公司已交付南平苏宁公司4185.66平方米房屋的租金从2017年2月1日开始按照月租金94.52元/平方米计算，和要求其支付2017年2月1日至9月30日租金总额为188444.62元事实正确，延平国投公司并没有单方变更租金标准。2015年10月22日延平国投公司与南平苏宁公司签订《房屋租赁合同》，2015年10月30日，南平苏宁公司发函给延平国投公司要求将租赁房屋全部交付。延平国投公司于2015年10月31日发《关于交付南平四鹤百货大楼租赁物的复函》，南平苏宁公司认可该复函，并按该复函内容一直履行到2017年1月。延平国投公司于2017年3月24日发给南平苏宁公司的《关于缴交南平四鹤百货大楼2月租金的函》，要求南平苏宁公司从2017年2月份的租金按《房屋租赁合同》约定缴交。可见，延平国投公司完全是依照双方签订的《房屋租赁合同》约定的月租金标准收取租金，并不是延平国投公司单方面变更租金标准。南平苏宁公司已认可其已接收承租的一层部分和二至四层共计4185.66平方米房屋，其拒缴4185.66平方米房屋从2017年2月至9月期间的租金构成违约。一审法院认定租金标准与认定未缴交租金的月份均正确。二、南平苏宁公司已构成违约，应支付违约金。根据《房屋租赁合同》约定，违约金标准为按拖欠租金总额的30％计算。违约金超过30％可认定为过分高于，本案中按照拖欠租金总额的30％计算违约金符合法律规定；南平苏宁公司拖欠租金长达8个月，给延平国投公司造成巨大经济损失，因此按照租金总额的30％计算违约金也符合法律规定，只是一审法院未按照该合同约定进行依法判决。延平国投公司、延平国运公司在一审第二项诉讼请求主张的是按照按拖欠租金总额3252751.98元的30％计算违约金为975825.59元，是根据《房屋租赁合同》第十五条约定和合同法的规定主张权利，一审法院基于法律及司法解释等对违约金标准和起算时间进行相应调整，并未违反法律规定，不存在判非所诉情形。综上所述，一审判决认定事实清楚，请求二审法院驳回南平苏宁公司的上诉请求。 延平国投公司、延平国运公司向一审法院提出诉讼请求：1.南平苏宁公司支付延平国投公司、延平国运公司租金3252751.98元（从2017年2月1日起至2017年9月30日止）；2.南平苏宁公司支付延平国投公司、延平国运公司违约金975825.59元（按拖欠租金总额的30%计算）。 一审法院认定事实：2015年9月28日，延平国投公司委托南平市产权交易中心有限公司就其所有的新四鹤百货大楼共5层(含负一层)及附属设备经营权租赁进行招投标，南平苏宁公司以年租金680万元竞得。2015年10月22日，延平国投公司与南平苏宁公司（签约时的名称为南平苏宁云商商贸有限公司）签订一份《房屋租赁合同》。该合同主要约定：第一条甲方（即延平国投公司）将位于南平市延平区朝阳路4号新四鹤百货大楼，面积约为5995.52平方米出租给乙方（即南平苏宁公司）使用。第二条租赁期限自2015年11月1日起至2025年10月31日止。第四条租金分段计算：2015年11月1日起至2018年10月31日止，月租金为566667元；2018年11月1日起至2021年10月31日止，月租金为595000元；2021年11月1日起至2024年10月31日止，月租金为624750元；2024年11月1日起至2025年10月31日止，月租金655988元。第五条租金按月结算，乙方应于每月15日前，自行将月租金足额存入甲方账户。第十五条违约责任。1.……2.乙方未按约定按时足额交纳租金，逾期交租，甲方有权停水停电，乙方应向甲方支付所拖欠租金足额30%违约金；乙方拖欠租金达15天以上或累计迟延交纳租金3次以上的，甲方有权解除合同且乙方的履约保证金不予退回。该合同还对履约保证金、续租、变更解除等事项进行了约定。 合同签订后，原由福建苏宁电器有限公司承租的新四鹤百货大楼部分1层和2-4层面积为4185.66平方米的案涉租赁房屋，由南平苏宁公司继续承租使用。2015年10月30日，南平苏宁公司向延平国投公司发出《关于交付南平四鹤百货大楼租赁物催告函》，要求延平国投公司尽快完成租赁房屋负一层及一层现有其他经营商户的撤场工作，并于2015年11月1日进行房屋交接手续办理。同年10月31日，延平国投公司向南平苏宁公司发出《关于交付南平四鹤百货大楼租赁物的复函》。该复函主要载明：一、关于房屋交付的时间和租金计算。1.因“朝阳珠宝”李云忠和“九牧王”郑玉林等四户原承租户已向我司提出续租且要求享有优先承租权，并以此为由至今拒不退场，我司预于11月2日向法院起诉要求收回租赁房屋（面积约1809.86平方米）。故该一楼和负一楼1809.86平方米房屋，我司将在六个月以内交付该房屋。在此期间，该未交付房屋的租金贵公司可以不交；如有提前交付房屋，贵公司则以实际交付房屋时间计算租金。2.我司可将贵公司原承租的部分一层及二至四层共4185.66平方米，于2015年11月1日交付。该部分的月租金58.67元/平方米，以4185.66平方米计算租金，即月租金245591.46元，从2015年11月1日起执行。二、贵公司如不同意上述交付时间和租金计算标准，则贵公司可根据与我司于2015年10月22日签订的《房屋租赁合同》第十六条第一款约定，贵司有权解除合同，我司返还保证金，贵公司应将原租赁房屋交付给我司。 2015年12月2日，本案租赁房屋的产权人由延平国投公司变更登记为延平国运公司。2016年8月15日，南平苏宁公司向南平市延平区政府递交《关于请求协调苏宁四鹤广场店降租或局部退租的申请报告》。同年8月16日，延平国投公司向南平苏宁公司发出《关于移交南平新四鹤百货大楼一层和负一层部分房屋的函》，要求南平苏宁公司于2016年8月20日之前与延平国投公司办理接收一层面积582平方米和负一层936平方米房屋交接手续。同年9月13日，延平国投公司向南平苏宁公司发出《关于南平苏宁云商商贸有限公司请求协调苏宁四鹤广场店降租或局部退租的申请报告复函》，主要内容为：贵司提出的退租方案和降租方案，不符合双方签订的《房屋租赁合同》及《复函》的内容要求，我司不能接受。同年10月12日，南平苏宁公司向延平国投公司发出《关于苏宁四鹤广场店不再承租未交房区域的商函》，主要内容：截至今日，贵方仍无法按合同约定将全部房屋交付给我司使用，我司只能按实际交付区域进行了重新规划，故根据合同实际履行情况，为保障双方利益，现与贵司协商，我司可不再承租尚未交付的负一层946.49平方米及地上一层772.12平方米房产，即贵司无需再将该区域交付我司，还望贵司能从双方长期友好合作角度予以同意，并尽快与我司签订补充协议。同年10月14日，延平国投公司向南平苏宁公司发出《律师函》，主要内容：贵司认可《复函》，也从未向延平国投公司提出异议。截至贵司向延平区政府提出《申请报告》之前双方均按该复函内容执行。延平国投公司按照双方签订的合同及函件的精神，陆续将可移交的一楼和负一楼的房屋交付给贵司，贵司拒不接收反而提出要求降租或不再承租未交房区域。延平国投公司已蒙受巨大的经济损失，贵司的行为已违反《复函》的内容。贵司在接到本律师函后，立即与延平国投公司取得联系，在2016年11月17日之前接收一楼和负一楼的房屋。2016年11月21日，南平苏宁公司在《闽北日报》刊登其未接收的1809.86平方米房屋中的580平方米部分的招租广告。2017年1月22日，延平国投公司又向南平苏宁公司发出《律师函》，主要内容：从2016年11月21日始视为贵司已接收该大楼一楼580平方米的沿街店面。因贵公司需进行公开招租，延平国投公司同意该580平方米的房屋租金从2017年1月1日开始计算支付。因原朝阳珠宝和九牧王店承租房屋已具备接收条件，贵司须于2017年2月1日接收该两间店面，请贵司派人办理交接，延平国投公司从2017年2月1日开始按照贵司竞租大楼的租金标准收取租金。2017年3月1日，延平国投公司与延平国运公司共同向南平苏宁公司发出《关于新四鹤百货公司产权人变更与管理工作的联合通知》，告知南平苏宁公司与延平国投公司签订的《房屋租赁合同》中延平国投公司的权利义务由延平国运公司享有和承接，租赁期限不变，租金自2017年3月1日始起至合同期满归延平国运公司收取。 2015年11月1日至2017年1月期间，南平苏宁公司均按延平国投公司每月向其发的缴交租金函所载明的月租金245591.46元向延平国投公司缴交租金。2017年3月24日，延平国投公司向南平苏宁公司发出《关于缴交南平四鹤百货大楼2月租金的函》，主要内容：2015年11月1日，我司已将贵公司原承租的部分一层及二至四层共4185.66平方米已交付，2017年2月1日将一楼及负一楼店面共1809.86平方米交于贵公司接收，并发律师函告知贵公司。因贵公司2017年2月份的租金至今未交，贵公司交付的2017年2月份的租金按《房屋租赁合同》约定的租金标准566667元/月，扣除李云忠（朝阳珠宝店）2月租金52500元和郑玉林（九牧王店）2月租金58333.33元，即455833.67元缴至我公司账户。南平苏宁公司未按该函要求缴纳租金，仅于2017年8月份分别转入延平国投公司账户1108085.26元、172498.76元。2017年8月2日，延平国投公司、延平国运公司向南平苏宁公司发出《关于接收南平四鹤百货大楼一层部分店面和催讨租金的函》，主要内容：延平国投公司、延平国运公司从2016年至今已多次发函给贵司，要求贵司早日接收一楼和负一楼房屋。贵司以种种理由至今未接收，且拖欠从2017年2月1日至今的租金3190835元。贵公司延迟交付租金和拒不接收部分房屋已构成根本性违约，造成我公司的巨大经济损失和区政府国有资产流失。现函告贵司在2017年8月13日之前接收一楼和负一楼房屋，交付从2017年2月1日至今的租金3190835.69元，否则我公司将向南平市延平区人民法院提起诉讼。2017年9月30日，延平国投公司、延平国运公司与南平苏宁公司共同在《交房确认书》上盖章，确认延平国运公司已将南平市朝阳路4号市新四鹤百货大楼共计5995.52平方米的房屋全部交付给南平苏宁公司使用，交付时间为2017年9月30日。 另查明，讼争1809.86平方米租赁房屋中的一层面积为173.40平方米房屋，由延平国投公司出租给郑伟，用于经营“思域男装”店。郑伟于2015年8月将该房屋返还给延平国投公司。南平苏宁公司于2017年9月30日实际接收该房屋。 讼争1809.86平方米租赁房屋中的一层面积为144.60平方米房屋，由延平国投公司出租给李云忠，用于经营“朝阳珠宝”店，租赁期限从2012年1月8日起至2015年10月7日止。一审法院于2015年11月9日立案受理延平国投公司与李云忠房屋租赁合同纠纷一案，并于2016年8月31日作出（2015）延民初字第4899号民事判决：一、李云忠于判决生效之日起十五日内将南平市朝阳路5号（四鹤广场一层）建筑面积为144.60平方米的房屋腾空，并返还给延平国投公司。二、李云忠于判决生效之日起十五日内支付延平国投公司房屋占用费（从2015年11月1日起至实际返还判决第一项的房屋之日止，按每日1726.03元的标准计算）。三、驳回延平国投公司的其他诉讼请求。宣判后，李云忠提起上诉。南平市中级人民法院于2016年12月29日作出（2016）闽07民终1321号民事判决，驳回上诉，维持原判。判决生效后，一审法院于2017年2月23日立案受理申请执行人延平国投公司与被执行人李云忠房屋租赁合同纠纷案，案号为（2017）闽0702执334号。执行过程中，双方达成和解协议，李云忠于2017年8月4日向延平国投公司支付了截止至2017年8月31日的房屋占用费105000元、262500元，合计367500元，李云忠已按协议履行完毕义务，（2017）闽0702执334号案件于2017年9月1日执行完毕。李云忠于2017年8月底将该租赁房屋返还给延平国投公司。南平苏宁公司于2017年9月30日实际接收该部分租赁房屋后，继续租赁给李云忠使用。 讼争1809.86平方米租赁房屋中的一楼104平方米的1号店面和一楼后侧210平方米的房屋，由延平国投公司租赁给汤晓非，用于经营“易菲世家”店，租赁期限从2009年8月1日起至2015年9月15日止。一审法院于2015年11月11日立案受理延平国投公司与汤晓非房屋租赁合同纠纷一案，并于2016年3月30日作出（2015）延民初字第4898号民事判决：一、汤晓非于判决生效之日起十五日内将南平市延平区朝阳路新四鹤百货大楼一楼建筑面积为104平方米（含公摊面积20%）的1号店面和一楼后侧面积为210平方米（含公摊面积）的房屋（以汤晓非与延平国投公司于2009年7月15日签订的《租赁合同》的面积图为准）腾空，并返还给延平国投公司。二、汤晓非从2015年11月1日起至实际返还判决第一项的房屋之日止，按每日793.33元的标准向延平国投公司支付房屋占用费。三、驳回延平国投公司的其他诉讼请求。宣判后，汤晓非提起上诉。南平市中级人民法院于2016年6月27日作出（2016）闽07民终1321号民事判决，驳回上诉，维持原判。判决生效后，一审法院于2016年7月14日立案受理申请执行人延平国投公司与被执行人汤晓非房屋租赁合同纠纷案，案号为（2016）闽0702执2623号。执行过程中，汤晓非于2016年9月30日向延平国投公司出具一份《房屋腾空交付承诺书》，承诺：1.每月15日之前将当月的房租交给贵公司；2.一楼314平方米房屋，恳请贵公司同意由承诺人继续使用，房屋占用费按照原租赁合同的标准和交付期限及时交付；如贵公司需要收回房屋，承诺人在收到贵公司通知之日起10日内无条件将使用房产内所有物品搬离腾空并交付房屋，并封闭上述房产内空间。汤晓非于2016年10月将该租赁房屋返还给延平国投公司。2017年1月6日，一审法院以未发现被执行人汤晓非可供执行的财产，案件暂无执行条件为由，作出（2016）闽0702执2623号执行裁定：（2015）延民初字第4898号民事判决书本次执行程序终结。南平苏宁公司于2017年9月30日实际接收该部分租赁房屋。 讼争1809.86平方米租赁房屋中的负一楼面积为936平方米的房屋，由延平国投公司租赁给郑玉林，用于经营“九牧王男装”店，租赁期限从2012年7月1日起至2015年10月10日止。一审法院于2015年11月11日立案受理延平国投公司与郑玉林房屋租赁合同纠纷一案，并于2016年2月26日作出（2015）延民初字第4900号民事判决：一、郑玉林于判决生效之日起十五日内将南平市延平区朝阳路新四鹤百货大楼负一楼建筑面积为936平方米的房屋腾空，并返还给延平国投公司。二、郑玉林从2015年11月1日起至实际返还判决第一项的房屋之日止，按每日人民币1944.44元的标准向延平国投公司支付房屋占用费。三、驳回延平国投公司的其他诉讼请求。宣判后，延平国投公司、郑玉林提起上诉。南平市中级人民法院于2016年5月26日作出（2016）闽07民终487号民事判决，驳回上诉，维持原判。判决生效后，一审法院于2016年7月12日立案受理申请执行人延平国投公司与被执行人郑玉林房屋租赁合同纠纷案，案号为（2016）闽0702执2560号。 讼争1809.86平方米租赁房屋中的一楼面积160平方米的房屋，由延平国投公司租赁给郑玉林，用于经营“中央金地售楼部”，租赁期限从2011年11月26日起至2015年9月25日止。一审法院于2015年11月11日立案受理延平国投公司与郑玉林房屋租赁合同纠纷一案，并于2016年2月26日作出（2015）延民初字第4901号民事判决：一、郑玉林于判决生效之日起十五日内将南平市延平区朝阳路新四鹤百货大楼一楼建筑面积为160平方米的房屋腾空，并返还给延平国投公司。二、郑玉林从2015年11月1日起至实际返还判决第一项的房屋之日止，按每日1837.5元的标准向延平国投公司支付房屋占用费。三、驳回延平国投公司的其他诉讼请求。宣判后，延平国投公司、郑玉林提起上诉。南平市中级人民法院于2016年5月26日作出（2016）闽07民终488号民事判决，驳回上诉，维持原判。判决生效后，一审法院于2016年7月12日立案受理申请执行人延平国投公司与被执行人郑玉林房屋租赁合同纠纷案，案号为（2016）闽0702执2559号。 在（2016）闽0702执2559号、（2016）闽0702执2560号执行过程中，郑玉林向延平国投公司出具一份《房屋腾空交付承诺书》，承诺：1.承诺人于2016年9月30日之前将拖欠至2016年9月30日之前的租金561312.48元交付贵公司。2.承诺人原租赁负一层936平方米房屋，恳请贵公司同意由承诺人继续使用，房屋占用费按照原租赁合同的标准和交付期限及时交付；如贵公司需要收回房屋，承诺人在收到贵公司通知之日起10日内无条件将使用房产内所有物品搬离腾空并交付房屋，并封闭上述房产内空间。2016年10月25日，延平国投公司与郑玉林签订《执行和解协议》，载明：一、郑玉林现有店面占用费暂按原租金标准按月支付给延平国投公司，即每月58333元，在每月28日前付清。另交付保证金11666元。二、当双方没有达成续租条件时，在延平国投公司通知郑玉林之日起十五日内，郑玉林必须无条件退出。三、逾期未交付房屋占用费和腾空店面，延平国投公司有权没收保证金。四、双方同意（2016）闽0702执2559号、（2016）闽0702执2560号案件撤销，如乙方未能及时履行本协议第一条款，延平国投公司可随时重新申请执行。2017年1月6日，一审法院以未发现被执行人郑玉林可供执行的财产，案件暂无执行条件为由，作出（2016）闽0702执2559号执行裁定：（2015）延民初字第4901号民事判决书本次执行程序终结。2017年1月9日，一审法院以未发现被执行人郑玉林可供执行的财产，案件暂无执行条件为由，作出（2016）闽0702执2560号执行裁定：（2015）延民初字第4900号民事判决书本次执行程序终结。郑玉林于2016年10月向延平国投公司返还一楼面积160平方米的房屋，于2017年2月向延平国投公司返还负一楼面积为936平方米的房屋。南平苏宁公司于2017年9月30日实际接收前述租赁房屋。郑玉林向延平国投公司支付了负一楼面积为936平方米的房屋截止至2017年2月28日的房屋占用费。南平苏宁公司于2017年9月30日实际接收该部分租赁房屋。 同时查明，在本案审理过程中，南平苏宁云商商贸有限公司更名为南平苏宁易购商贸有限公司。 一审法院认为，本案租赁房屋产权人虽已于2015年12月2日由延平国投公司变更为延平国运公司，但仍由延平国投公司经营管理至2017年3月1日，故延平国投公司与延平国运公司可以为本案共同原告主张权利。延平国投公司与南平苏宁公司签订的《房屋租赁合同》以及延平国投公司发出的《关于交付南平四鹤百货大楼租赁物的复函》，双方均予以认可，对延平国投公司、延平国运公司及南平苏宁公司均具有约束力。本案双方争议焦点：一、南平苏宁公司是否应当向延平国投公司、延平国运公司支付争议部分1809.86平方米租赁房屋2017年2月1日至2017年9月30日期间的租金；二、南平苏宁公司向延平国投公司、延平国运公司支付的无争议部分4185.66平方米租赁房屋2017年2月1日至2017年9月30日期间租金的计算标准及尚欠租金数额；三、违约金的计算标准。 关于第一个争议焦点。向承租人交付租赁房屋是出租人的主要义务。根据双方《房屋租赁合同》的约定，本案租赁房屋的总面积为5995.52平方米。延平国投公司于合同签订后，仅向南平苏宁公司交付了原由南平苏宁公司承租的4185.66平方米房屋，未交付由其他原租赁商户占用的1809.86平方米房屋。延平国投公司未将租赁房屋整体完整交付南平苏宁公司，已构成违约。延平国投公司在《关于交付南平四鹤百货大楼租赁物的复函》中承诺，于六个月内（即2016年4月30日前）向南平苏宁公司交付1809.86平方米房屋。延平国投公司未在该期限届满前交付房屋，再次违约。延平国投公司经法院一审、二审、执行，陆续收回租赁房屋，于2017年8月底才完整收回房屋。《房屋租赁合同》和《关于交付南平四鹤百货大楼租赁物的复函》中均未约定出租人可以将租赁房屋分批陆续交付给承租人，则承租人南平苏宁公司有权要求延平国投公司整体交付房屋，亦有权拒绝延平国投公司将部分收回租赁权的房屋陆续交付的要求。延平国投公司、延平国运公司与南平苏宁公司共同在《交房确认书》上盖章，确认延平国运公司已将南平市朝阳路4号市新四鹤百货大楼共计5995.52平方米的房屋全部交付给南平苏宁公司使用，并明确交付时间为2017年9月30日。因此，1809.86平方米房屋的交付时间为2017年9月30日，南平苏宁公司可以不向延平国投公司支付该部分房屋2017年9月30日前的租金。延平国投公司、延平国运公司主张南平苏宁公司支付1809.86平方米租赁房屋2017年2月1日至2017年9月30日期间的租金，依据不足，不予支持。 关于第二个争议焦点。《房屋租赁合同》约定，租金分段计算，2015年11月1日起至2018年10月31日止的月租金为566667元，则租金单价为94.52元/平方米（566667元÷5995.52平方米）。延平国投公司在《关于交付南平四鹤百货大楼租赁物的复函》明确，南平苏宁公司原承租的4185.66平方米房屋从2015年11月1日起按月租金58.67元/平方米，以4185.66平方米计算租金，即月租金245591.46元。延平国投公司对租金标准下调，是基于其无法及时交付1809.86平方米房屋的单方承诺。延平国投公司在2017年3月24日的《关于缴交南平四鹤百货大楼2月租金的函》中，将租赁恢复至《房屋租赁合同》约定的租金标准，并未超出《房屋租赁合同》约定，无需南平苏宁公司进行确认。因此，4185.66平方米租赁房屋2017年2月1日至2017年9月30日期间租金的计算标准，应当按照《房屋租赁合同》约定计算月租金为395628.58元（94.52元/平方米×4185.66平方米）。南平苏宁公司应支付2017年2月1日至2017年9月30日期间的租金总额为3165028.64元，扣除已支付的1280584.02元（1108085.26元+172498.76元），尚欠租金为1884444.62元。 关于第三个争议焦点。南平苏宁公司未依约按时缴纳租金，根据《租赁合同》中“租金按月结算，乙方应于每月15日前，自行将月租金足额存入甲方账户；乙方未按约定按时足额交纳租金，逾期交租，乙方应向甲方支付所拖欠租金总额的30％违约金”的约定，南平苏宁公司应支付相应违约金。南平苏宁公司提出了该约定违约金过高，延平国投公司、延平国运公司没有证据证明其造成的损失除利息损失外，还存在其他损失。根据延平国投公司、延平国运公司的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，一审法院确定南平苏宁公司支付违约金的标准参照银行罚息利率并上浮30%计算即月利率0.91%[年利率5.6%÷12个月×（1+50%）×（1+30%）]。鉴于2017年2月1日至2017年9月30日期间双方因1809.86平方米房屋交付问题发生纠纷致南平苏宁公司未如期缴纳租金，并非南平苏宁公司故意不缴纳租金，故确定南平苏宁公司应支付拖欠租金1884444.62元的违约金从2017年10月1日起算至付清之日止。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决：一、南平苏宁公司于判决生效之日起十日内向延平国投公司、延平国运公司支付2017年2月1日至2017年9月30日期间的尚欠租金1884444.62元；二、南平苏宁公司于判决生效之日起十日内向延平国投公司、延平国运公司支付违约金（从2017年10月1日起至租金1884444.62元付清之日止，以1884444.62元的未付部分为基数，按月利率0.91%计算）；三、驳回延平国投公司、延平国运公司的其他诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，本案双方争议的焦点问题为：1.2017年2月1日至2017年9月30日，南平苏宁公司应按何标准向延平国投公司、延平国运公司支付租金；2.一审处理南平苏宁公司逾期支付租金的违约金是否妥当。 关于南平苏宁公司从2017年2月1日至2017年9月30日应按何标准向延平国投公司、延平国运公司支付租金问题。本院认为，根据延平国投公司与南平苏宁公司于2015年10月22日签订的《房屋租赁合同》约定，延平国投公司将位于南平市延平区朝阳路4号新四鹤百货大楼，面积约为5995.52平方米出租给南平苏宁公司,从2015年11月1日起至2018年10月31日期间，月租金为566667元(租金94.52元/平方米)。而延平国投公司未能依约交付租赁物，因此南平苏宁公司向延平国投公司催交租赁物。延平国投公司于2015年10月31日向南平苏宁公司发出《关于交付南平四鹤百货大楼租赁物的复函》。复函主要载明，延平国投公司在6个月内交付未交付房屋；已经交付的房屋按月租金58.67元/平方米，以4185.66平方米计算租金；南平苏宁公司不同意上述时间及租金标准，其有权解除租赁合同。该复函形成的意思表示为，若双方继续履行《房屋租赁合同》，延平国投公司在未交付全部5995.52平方米房屋前，就已交的4185.66平方米按月租金58.67元/平方米计算，或南平苏宁公司单方可以行使合同解除权。该复函为延平国投公司对其未能完全履行《房屋租赁合同》的问题向南平苏宁公司发出的要约。结合南平苏宁公司已收到与未收到场所的实际情况及延平国投公司违约行为，该要约所拟调整租金收取的计算方式是合理的。此后，直至2017年2月1日前，南平苏宁公司对已经交付的4185.66平方米房屋均是按月租金58.67元/平方米向延平国投公司支付租金，且南平苏宁公司均是按延平国投公司发出的缴交租金函来支付租金。南平苏宁公司依延平国投公司发出的缴交租金函支付租金的事实足以说明，南平苏宁公司对延平国投公司未能完全交付租赁场所的前提下，其对延平国投公司请求调整已交付的4185.66平方米房屋按月租金58.67元/平方米计算的要约作出了承诺。因此，双方对租金的缴交问题达成了新的约定，成立并生效，即延平国投公司在《房屋租赁合同》约定的5995.52平方米未交付给南平苏宁公司前，南平苏宁公司可按已经交付的4185.66平方米房屋，按月租金58.67元/平方米向延平国投公司支付租金。本案中，延平国投公司虽于2017年1月22日向南平苏宁公司发出《律师函》，2017年3月24日向南平苏宁公司发出《关于缴交南平四鹤百货大楼2月租金的函》，要求从2017年2月1日开始按《房屋租赁合同》的租金标准收取租金，但其提供的证据均不能证明，至此延平国投公司已完全将5995.52平方米租赁场所交付给南平苏宁公司。而本案的事实可以证明，涉案未移交的1809.86平方米房屋中，其中，原由李云忠租赁的144.6平方米，李云忠于2017年8月底才将该租赁房屋返还给延平国投公司，故本案应以双方确认的2017年9月30日作为南平苏宁公司实际接收全部租赁房屋的截止时间。根据双方重新达成的租金计算方式，恢复《房屋租赁合同》约定的租金标准起始时间应为2017年9月30日。一审法院对从2017年2月1日至2017年9月30日的租金标准按《房屋租赁合同》约定的月租金为566667元(租金94.52元/平方米)计算，没有事实与法律依据，本院予以纠正。南平苏宁公司对该期间租金仍应按月租金58.67元/平方米方式计算的上诉理由成立，本院予以支持，即从2017年2月1日至2017年9月30日，南平苏宁公司应向延平国投公司承担的租金为1964581.4元（58.67元/平方米×4185.66平方米×8个月）。扣除南平苏宁公司于2017年8月份支付给延平国投公司1108085.26元和172498.76元的租金，南平苏宁公司尚欠期间的租金为683997.38元。 关于南平苏宁公司逾期支付租金的违约金一审处理是否妥当问题。本院认为，南平苏宁公司未依约按时缴纳租金，根据《租赁合同》的约定，南平苏宁公司应承担按所拖欠租金总额30％的违约金。本案延平国投公司、延平国运公司对逾期支付租金的违约金是以结欠租金总额的30％进行诉讼主张。南平苏宁公司提出该约定违约金过高，应予以调整。一审法院根据延平国投公司、延平国运公司的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，确定南平苏宁公司支付违约金的标准参照银行罚息利率并上浮30%计算，即从2017年10月1日起算至付清结欠租金之日止，按月利率0.91%计算并非失当，本院对该违约金的调整方式予以确认。但根据延平国投公司、延平国运公司关于逾期支付租金违约金以合同约定结欠租金总额30%的计算方式，本案南平苏宁公司实际逾期支付的租金为683997.38元，可认定延平国投公司、延平国运公司诉讼主张的违约金为确定的205199.21元（683997.38元×30%）。故对从2017年10月1日起算至付清结欠的683997.38元租金之日止，按月利率0.91%计算的违约金，应在205199.21元范围内予以支持，即南平苏宁公司承担的违约金应在205199.21元总额之内，若至付清结欠租金按月利率0.91%计算超出了205199.21元，超出部分不予支持。一审法院确定的违约金计算方式未作上限的限定，存在实际承担超出了当事人的诉讼主张可能，一审法院处理不当，本院予以变更。 综上所述，南平苏宁公司的上诉请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二十二条、第二十五条第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销南平市延平区人民法院（2018）闽0702民初4266号民事判决； 二、南平苏宁易购商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向南平市延平区国有资产运营有限责任公司、南平市延平区国有资产投资经营有限公司支付2017年2月1日至2017年9月30日期间的尚欠租金683997.38元; 三、南平苏宁易购商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向南平市延平区国有资产运营有限责任公司、南平市延平区国有资产投资经营有限公司支付违约金（在205199.21元范围内，从2017年10月1日起至租金683997.38元付清之日止，以683997.38元的未付部分为基数，按月利率0.91%计算）; 四、驳回南平市延平区国有资产运营有限责任公司、南平市延平区国有资产投资经营有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回南平苏宁易购商贸有限公司的其他上诉请求。 一审案件受理费40628元，由南平市延平区国有资产运营有限责任公司、南平市延平区国有资产投资经营有限公司负担33515元，由南平苏宁易购商贸有限公司负担7113元。二审案件受理费40628元，由南平市延平区国有资产运营有限责任公司、南平市延平区国有资产投资经营有限公司负担12692元，由南平苏宁易购商贸有限公司负担27936元。 本判决为终审判决。 审判长 乐 芳 审判员 张聪荣 审判员 江琳清 二〇二〇年五月十八日 书记员 包哲铭 本案所依据的主要法律条款 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二十二条承诺应当以通知的方式作出，但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外。 第二十五条承诺生效时合同成立。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。