江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终887号上诉人（原审原告、反诉被告）：厉猛，男，1990年12月20日生，汉族，住徐州市铜山区。上诉人（原审被告、反诉原告）：袁秋凤，女，1978年10月16日生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：刘阳，江苏众联成律师事务所律师。委托诉讼代理人：段正飞，男，1984年10月29日生，系袁秋凤丈夫，住徐州市铜山区。上诉人厉猛与上诉人袁秋凤房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服徐州市铜山区人民法院（2019）苏0312民初6222号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月13日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人厉猛，上诉人袁秋凤的委托诉讼代理人刘阳、段正飞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。厉猛上诉请求：1.撤销原判，依法改判或发回重审；2.本案诉讼费等费用均由袁秋凤负担。事实与理由：1.一审法院认定事实错误。根据微信聊天记录，显然证明厉猛拒绝了袁秋凤单方面涨租金的违约行为。但结合双方通话录音中的内容，显然可以证明厉猛对袁秋凤单方涨租的违约行为予以拒绝，更证明袁秋凤拒绝协商，并拒绝厉猛转让该门面，拒绝提供转让该门面所需的有关产权证等材料。综上，足以证明袁秋凤违反双方租赁合同第十条、十四条约定。2.一审法院适用法律错误。虽然交付房屋是租赁合同的主要义务之一，但该合同同时存在其他多项主要义务，依据该租赁合同第十条，“租赁期间乙方有权转让”及第十四条关于租金的明确约定，再结合微信聊天及通话录音，足以证明袁秋凤存在严重违约的事实。同时，对于厉猛迟延交付租金，是因袁秋凤单方涨租以及拒绝转租的违约行为在先，后因袁秋凤将厉猛电话拉入黑名单，厉猛于租金到期前即2019年5月15日依法向袁秋凤发送解除合同通知书，该通知书中明确告知袁秋凤违约情况及解除合同原因，要求解除合同并要求其承担违约责任。另外，袁秋凤反诉要求20000元违约金，主要依据是其认为厉猛“在合同签订后擅自将房屋内支撑楼梯的墙体拆除，破坏房屋结构构成违约”，但一审法院却以迟延交付租金要求厉猛承担违约责任，明显认定事实和适用法律存在错误。针对厉猛的上诉，袁秋凤辩称，厉猛的上诉请求没有事实和法律依据，请求依法驳回。袁秋凤上诉请求：1.撤销一审判决书第一、二、四项，依法改判，支持袁秋凤的一审反诉请求。2.一、二审诉讼费由厉猛承担。事实与理由：1.一审法院程序违法。一审法院于2019年5月27日受理，袁秋凤于2019年6月13日提出反诉并缴纳诉讼费，2019年8月23日一审法院作出(2019)苏0312民初字6222号民事裁定书，裁定本案转为普通程序审理，但该裁定仅对本诉进行了裁定，未对反诉进行裁定，直到2019年12月4日袁秋凤收到民事判决书，都未收到关于反诉转为普通程序审理的裁定。因此，一审法院程序违法。2.一审法院认定事实不清。首先，根据租赁合同第四条约定，厉猛交纳的押金应在验收房屋后，将所有费用结算清楚的情况下退还，厉猛未经袁秋凤同意擅自破坏房屋结构，且被上诉人尚有费用未交清，押金不应退还。其次，租赁合同第十条虽然约定“甲方同意给乙方60天装修时间”，但没有对该期间的租赁费用进行约定，一审法院认为应返还厉猛一个月的房租不正确。再者，合同签订后直到厉猛起诉，租赁房屋都未完成所谓的装修，其滥用诉权导致涉案房屋五六个月无法租赁，直接损失达两万多元。一审法院认为违约金过高酌情支持10000元，没有事实和法律依据。针对袁秋凤的上诉，厉猛辩称，袁秋凤的主张没有合法依据，合同上均有明确约定。厉猛向一审法院提出诉讼请求：判令袁秋凤给付厉猛违约金20000元、退还押金5000元、退还1个月租金4580元，合计29580元。袁秋凤向一审法院提出反诉请求：1.解除厉猛与袁秋凤之间的房屋租赁合同；2.厉猛向袁秋凤支付违约金20000元；3、厉猛将袁秋凤的万达华府门面5-1-121号房屋室内结构恢复原状。一审法院查明，2018年10月17日，厉猛与袁秋凤签订《门面房租赁合同》，约定袁秋凤将位于万达华府门面5-1-121号房屋租赁给厉猛，租赁期限自2018年12月17日至2023年12月16日止，年租金55000元，“按半年缴纳，实行先交租金后经营使用的原则，乙方（厉猛）需提前30天交清下期房租”。合同第四条约定“甲方（袁秋凤）收取乙方人民币伍仟元整作为押金，租赁期满后经甲方验收房屋，所有费用结算清楚，甲方把押金如数退还乙方，但乙方不能以押金代房租”。合同第六条约定“乙方应爱护甲方的房屋，不得破坏房屋结构及承重墙，否则造成一切损失后果由乙方负责赔偿”。合同第十条约定“经甲、乙双方协商同意，自合约签订时，甲方同意给乙方60天时间装修。乙方负责室内装修，租赁期间乙方有权转让。如乙方搬走不得拆除室内装修”。合同第十二条约定“甲、乙双方，如有任何一方违约，将用贰万元整作违约金赔偿对方”。合同第十四条约定“本合同未尽事宜，双方经协商补充部分同样有效如下：前两年租金为伍万伍仟元整，后三年按每年房租金额的百分之五递增”。合同签订后，厉猛交纳房屋押金5000元及半年租金27500元，袁秋凤将房屋交付给厉猛使用。厉猛因装修该房屋，将房屋内部部分墙体拆除。2019年4月中旬，厉猛在微信中与袁秋凤沟通提供购房合同办理营业执照、以及涨房屋租金问题，但微信聊天记录未能显示袁秋凤反馈信息及沟通结果。2019年5月12日，厉猛与袁秋凤通话并制作电话录音，录音中显示双方协商房屋退租及转租问题，但双方未达成一致。一审法院认为，当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。厉猛请求判令袁秋凤给付违约金、退还押金并退还1个月租金，其请求基础是租赁合同解除，而袁秋凤亦请求判令解除双方之间的房屋租赁合同，故据此可以认定双方均同意解除合同，故对袁秋凤该诉请予以支持，因袁秋凤于2019年6月11日提起解除合同的反诉，故法院认定双方的租赁合同于2019年6月11日解除。对于厉猛要求给付违约金20000元的诉请，虽然袁秋凤对于是否转租、是否涨房租与其多次协商，但作为租赁合同的租赁方，袁秋凤已履行了交付房屋的主要义务，且并不存在致使厉猛不能使用租赁房屋的其他违约行为，故厉猛的该诉请无事实依据，不予支持。对于厉猛要求返还押金5000元的诉请，虽然袁秋凤提供了物业公司的物业费用催缴通知单，但并不能证明租赁房屋在租赁期间产生的实际费用数额及是否已经缴纳，故对厉猛的该诉请，予以支持，袁秋凤如有其他证据可另行主张。对于厉猛要求退还1个月租金4580元的诉请，因租赁期间自2018年12月17日起算，扣除60天的装修时间，租赁费用应自2019年2月15日计算，截止至2019年6月11日双方租赁合同解除，共计117天，而其仅主张退还1个月租金是其对自身实体权利的处分，不违反法律规定，予以支持。对于袁秋凤要求给付违约金20000元的诉请，厉猛虽然擅自单方解除合同，但并未产生解除合同的法律效力，其延迟交付租金也是基于合同已解除的错误认知，并未恶意违约，双方对于违约金的约定过高，法院根据合同解除时间及租赁房屋的现状，酌情支持10000元。对于袁秋凤要求将万达华府门面5-1-121号房屋室内结构恢复原状的诉请，因厉猛未经允许拆除墙体的行为确已造成损失，故依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，遂判决：一、袁秋凤于判决生效之日起十日内给付厉猛押金5000元、租金4580元，合计9580元；二、厉猛于判决生效之日起十日内给付袁秋凤违约金10000元；三、厉猛于判决生效之日起十日内将袁秋凤所有的位于徐州市铜山区内已拆除墙体恢复原状；四、驳回厉猛、袁秋凤的其余诉讼请求。二审期间，袁秋凤向本院提交2019年11月8日增值税发票复印件一份，用于证明涉案房屋1月份物业费和公共能耗费5652.5元。厉猛质证称，涉案房屋未使用到一年且对方违约，无法正常使用房屋，在正常使用房屋的情况下才会承担物业费。本院二审查明事实与一审查明事实一致。根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：1.一审程序是否违法；2.双方在合同履行过程中是否存在违约行为以及如违约，违约责任如何承担；3.5000元押金应否退还；4.60天装修期应否免租。一、关于一审程序是否违法的问题。本院认为，袁秋凤在一审期间提出反诉，一审法院准许并将本诉与反诉合并审理。审理过程中，一审法院以案情疑难复杂为由裁定将案件转为普通程序审理，该裁定系针对已经合并审理的本诉与反诉而言，并非单指将本诉裁定转入普通程序，亦无须单独就反诉部分另行裁定，故袁秋凤以其未收到其反诉部分转为普通程序审理的裁定为由，主张一审法院程序违法，于法无据，本院不予支持。二、关于双方在合同履行过程中是否存在违约行为以及如违约，违约责任如何承担的问题。本院认为，厉猛虽以袁秋凤多次与其协商涨房租、未配合其转让为由主张袁秋凤违约，但协商涨房租系袁秋凤对变更合同约定提出的单方要约，厉猛提交的微信聊天记录截图、通话录音，仅能证明双方曾就涨租、转让等事宜进行协商，并不能证明袁秋凤拒不履行合同义务或未按约定履行其合同义务，故一审法院认定袁秋凤不存在致使厉猛不能使用租赁房屋等其他违约行为，并无不当。至于袁秋凤要求厉猛给付违约金20000元的问题，厉猛迟延支付下期租金并违反合同约定擅自拆除涉案房屋墙体，确已构成违约，但一审法院基于双方就涉案合同的履行情况、厉猛违约的主观过错程度以及合同的解除时间、租赁房屋现状等，酌定支持袁秋凤违约金10000元，并不违反法律规定，本院予以支持。三、关于5000元押金应否退还的问题。本院认为，袁秋凤以厉猛尚有部分费用未交清为由主张押金5000元不应退还，但其二审期间提供的物业费发票载明的费用周期系自2019年10月25日起，而厉猛与袁秋凤之间的租赁合同已被一审法院认定于2019年6月11日解除，故该物业费发票不能证明厉猛在租赁期间尚有费用未结清，亦不能以此作为袁秋凤拒绝退还押金的理由。四、关于60天装修期应否免租的问题。本院认为，涉案租赁合同第十条约定“经甲、乙双方协商同意，自合约签订时，甲方同意给乙方60天时间装修”，该意思表示应理解为出租方给予承租方60天免租装修时间。二审期间，双方均认可涉案门面房系于合同签订后即2018年10月17日即交付厉猛使用，故60天的免租装修期应自涉案门面房交付使用之日起算，即至合同约定的承租期2018年12月17日，60日的免租装修期已满，故一审法院自合同约定的租赁期间即2018年12月17日起算并扣除60天的免租装修期不当，本院予以纠正。至于应退还的租金数额，自合同约定的租期2018年12月17日起算，厉猛缴纳的半年租金租期应截止至2019年6月16日，此距一审法院认定双方租赁合同于2019年6月11日解除，应返还5天租金763.3元（4580元/30天*5天）。综上所述，厉猛的上诉请求不成立，不予支持。因二审出现新证据，袁秋凤的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持徐州市铜山区人民法院（2019）苏0312民初6222号判决书第二、三、四项，即“反诉被告厉猛于本判决生效之日起十日内给付反诉原告袁秋凤违约金10000元”，“反诉被告厉猛于本判决生效之日起十日内将反诉原告袁秋凤所有的位于徐州市铜山区内已拆除墙体恢复原状”，“驳回本诉原告厉猛、反诉原告袁秋凤的其余诉讼请求”；二、将徐州市铜山区人民法院（2019）苏0312民初6222号判决书第一项“本诉被告袁秋凤于本判决生效之日起十日内给付本诉原告厉猛押金5000元、租金4580元，合计9580元”变更为“袁秋凤于本判决生效之日起十日内给付厉猛押金5000元、租金763.3元，合计5763.3元”；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费840元，二审案件受理费829.5元，由厉猛负担1109.5元，袁秋凤负担560元。本判决为终审判决。审判长 张 伟审判员 孟 娟审判员 胡元静二〇二〇年五月十五日书记员 陆滢冰