安徽省安庆市迎江区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0802民初329号原告：王娟娟，女，1987年10月13日出生，汉族，住安徽省安庆市迎江区。委托诉讼代理人：程亚庭，安徽人人律师事务所律师。被告：安庆新碧房地产开发有限公司，住所地安徽省安庆市开发区厂区综合楼。统一社会信用代码91340800MA2NUJNX31。法定代表人：孙继召，总经理。委托诉讼代理人：高冉，公司职员。委托诉讼代理人：钱玉，安徽引江律师事务所律师。原告王娟娟与被告安庆新碧房地产开发有限公司（以下简称新碧房地产公司）车位纠纷一案，本院于2020年2月27日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月9日公开开庭进行了审理。王娟娟的委托诉讼代理人程亚庭，新碧房地产公司的委托诉讼代理人高冉、钱玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王娟娟向本院提出诉讼请求：1.确认《未竣工车位使用权转让协议书》超过20年租期的约定内容无效；2.判令新碧房地产公司返还车位租金46869.57元并赔偿相应的利息损失（以46869.57元为基数，自2018年7月31起至实际返还租金之日止，按年利率6%的标准计算）；3.诉讼费用由新碧房地产公司负担。事实与理由：王娟娟为安庆碧桂园“时代之光”小区业主，新碧房地产公司多次向王娟娟促销车位，并许诺待取得车位权属登记时补办过户手续，王娟娟担心入住后车位紧张，遂同意购买。2018年7月初，王娟娟对开发区祥和路碧桂园时代之光地下B区011号车位签订了《未竣工车位使用权转让协议书》一份，约定如下：一、该车位的平面图见附件，交付标准为毛坯房；二、该车位使用权转让费总额为人民币66000元，上述使用权转让费仅作为王娟娟使用该车位的对价；三、该车位使用权给王娟娟使用的期限为20年，2019年12月31日起至2039年12月31日止；前述使用期届满后，在王娟娟没有违反本协议的前提下，新碧房地产公司自愿同意该车位由王娟娟继续使用至2089年1月15日，王娟娟无需支付使用权转让费。双方还就车位的交付、使用费的支付期限以及违约责任等内容进行了约定。协议签订后，王娟娟支付了全部价款。车位临近交付时，王娟娟询问车位何时补办过户手续，但新碧房地产公司称协议性质是以租代售，不过户。至此，王娟娟才明白，新碧房地产公司声称销售车位，实为租赁车位，且在明知车位产权价仅值66000元的情况下，将超过20年期限以上的协议内容设定为“新碧房地产公司同意免费使用”，显属以合法形式掩盖一次性收取约70年租金的非法目的。新碧房地产公司对车位变相超期租赁，违反了法律禁止性规定，超期约定条款依法无效，其变相收取的超期租金应予返还，故提出以上诉讼请求，请依法判决。新碧房地产公司辩称，一、时代之光项目地下非人防车位的所有权归新碧房地产公司所有，新碧房地产公司拥有处分权利。1.时代之光项目已办理土地权属证书，地下车位取得规划局规划许可，在取得建设工程许可证后投资建设，土地范围内建筑物及车位的建设合法合规。2.依据我国物权法第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”新碧房地产公司以转让车位使用权的形式获得收益是新碧房地产公司的选择，新碧房地产公司拥有处分权利。二、使用权转让协议是双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵守该协议，且该协议已实际履行。即王娟娟自愿向新碧房地产公司支付车位使用权转让款，新碧房地产公司向王娟娟交付车位后由王娟娟使用，王娟娟获得了车位使用权，双方的合同义务已全部履行完毕。三、王娟娟要求确认涉案车位协议“超期约定条款”无效，没有事实依据，新碧房地产公司无须返还任何费用。协议约定的车位使用年限为20年，如使用期届满后，王娟娟没有违约，新碧房地产公司自愿同意使用权由王娟娟继续使用至2089年1月15日。即新碧房地产公司未按70年收取使用权转让费，协议约定的使用权转让费总额66000元是20年的转让费，并不是王娟娟所述的70年，所以王娟娟要求新碧房地产公司返还超过20年部分的使用权转让费无事实依据。综上，《未竣工车位使用权转让协议书》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。新碧房地产公司依法处分该车位符合物权法相关规定，王娟娟依据协议的约定已实际占有、使用该车位，在双方合同的权利义务已实际履行完毕的情况下，请求法院依法查明事实，驳回王娟娟的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。王娟娟为证明其诉讼主张，向本院提交了以下4组证据：A1.王娟娟的身份证、新碧房地产公司的工商登记信息查询单，证明目的:双方的诉讼主体资格。A2.《未竣工车位使用权转让协议》，证明目的：1.王娟娟与新碧房地产公司于2018年7月初对开发区祥和路碧桂园时代之光地下B区011号车位签订了《未竣工车位使用权转让协议书》，约定如下：一、该车位的平面图见附件，交付标准为毛坯房；二、该车位使用权转让费总额为人民币66000元，上述使用权转让费仅作为王娟娟使用该车位的对价；三、该车位使用权给王娟娟使用的期限为20年，2019年12月31日起至2039年12月31日止；前述使用期届满后，在王娟娟没有违反本协议的前提下，新碧房地产公司自愿同意该车位由王娟娟继续使用至2089年1月15日，王娟娟无需支付使用权转让费；2.新碧房地产公司设定隐蔽条款，违法收取超期49年的租金共计46869.57元（49年×66000元÷69年）。A3.车位销售发票，证明目的：王娟娟支付66000元对价。A4.市住房城乡建设局关于市十七届人大二次会议第148号代表建议办理情况的答复函、金融机构人民币贷款基准利率调整表、《关于明确市区住宅小区停车位使用管理的指导意见（试行）》，证明目的：协议约定，王娟娟支付的66000元是产权（包含69年使用权）的对价，而不是20年的租金。答复函载明，安庆市小区车位最高售价为80000元。指导意见载明，在广泛征求意见的基础上确定每月租金限价170元。以66000元为基数，按年利率4.9%的标准计算的利息足以支付170元/月的租金，也足以支付提前终止合同的租金200元/月。王娟娟一次性付款，相当于本金白白送给了新碧房地产公司。新碧房地产公司以上述合法形式掩盖非法目的。经质证，新碧房地产公司对A1无异议。对A2真实性、合法性均无异议，但协议未违反法律的强制性效力性规定。对A3真实性无异议，认为新碧房地产公司依据协议约定收取66000元的车位使用费有事实依据。对A4中的指导意见真实性无异议，但认为该指导意见自2020年4月1日才开始执行，且该指导意见系非规范性文件，不是法的渊源，新碧房地产公司收取的是车位使用权转让费用，不是所谓的租金。对A4中调整表及答复函的关联性有异议。新碧房地产公司为证明其答辩主张，向本院提交了以下2组证据：B1.《碧桂园时代之光规划方案调整》、《施工许可证》、《施工验收报告》、《竣工验收备案表》，证明目的：案涉车位由新碧房地产公司投资建设，在规划设计方案当中被规划用于停放汽车，新碧房地产公司拥有处分权利。B2.《未竣工车位使用权转让协议书》，证明目的：1.双方达成合意的情况下自愿签订该协议，合法有效；2.根据第四条约定，该车位使用权转让费总价款是车位使用期20年的转让价格，并非是王娟娟陈述的70年；3.该协议已履行。经质证，王娟娟对B1真实性无异议，但认为不能证明案涉车位具体性质，即车位属于人防还是非人防、业主共有还是非共有，亦不能证明案涉车位已办理备案登记，故而不能证明新碧房地产公司对案涉车位具有完整的处分权。对B2真实性无异议，但对证明目的有异议，认为协议系以隐蔽条款掩盖了新碧房地产公司一次性获取资金的非法目的，系无效协议。庭审后，新碧房地产公司补充提交B3.位于安庆市开发区祥和路碧桂园时代之光规划图2份，证明目的：位于安庆市开发区祥和路碧桂园时代之光地下B区011号车位属于非人防车位。经质证，王娟娟对B3的真实性无异议，案涉车位即使属于非人防车位，也不能证明新碧房地产公司享有产权、能够处分，该规划图与实际车位的数量不一致。王娟娟补充提交A5.车位现场照片5张，证明目的：规划非人防车位1589个，新碧房地产公司超过规划车位742个，超过部分车位属于业主共有，新碧房地产公司无权转让车位使用权，转让无效。经质证，新碧房地产公司认为，其是根据规划确定的机动车车位的数量，王娟娟提供的A5不能证明新碧房地产公司未按规划确定车位数量。对真实性无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：A4中的金融机构人民币贷款基准利率调整表、《关于明确市区住宅小区停车位使用管理的指导意见（试行）》可作为判决的参考。A5系照片复印件，不能作为依据，应以规划图为准。B3能够与安庆市规划局原则通过的《碧桂园时代之光规划方案调整》中的规划图相互印证，“三性”予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明案件事实如下：新碧房地产公司系位于安庆市开发区祥和路碧桂园时代之光小区的建设单位。2018年1月9日，安庆市住房和城乡建设委员会向新碧房地产公司颁发了《建筑工程施工许可证》（编号：3408021709180101-SX-002）。2019年9月20日，安庆碧桂园时代之光地下室A通过竣工验收。按新碧房地产公司报送给安庆市规划局的规划设计方案，安庆碧桂园时代之光地下室A主要规划用于停放汽车，包括人防车位和非人防车位。王娟娟系安庆市开发区祥和路碧桂园时代之光小区8幢1单元1101室的业主，其与新碧房地产公司于2018年4月6日签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第十二条关于建筑物区分所有权第2款载明，“本项目内经规划批准建设的车库、车位的所有权及相应的土地使用权归属出卖人，出卖人有权通过出售或出租等有偿方式处分，且应当首先满足业主的需要。本项目内占用业主共有的道路或业主共有的绿地的车位归全体业主共有，买受人同意交由前期物业服务企业以有偿使用方式经营。……”2018年7月22日，新碧房地产公司（甲方）、王娟娟（乙方）签订《未竣工车位使用权转让协议书》，主要载明：乙方所购买的商品房位于安庆市开发区祥和路碧桂园时代之光8幢1单元1101室，基于乙方成为安庆碧桂园时代之光的业主，甲方同意将位于安庆市开发区祥和路碧桂园时代之光地下车位011号车位（以下简称011号车位）提供给乙方使用；使用权转让费总额为66000元；乙方应在2019年12月31日到安庆碧桂园时代之光办理车位的使用手续。车位使用权期限为20年，自2019年12月31日起至2039年12月31日止，前述使用权期限届满后，在乙方没有违反本协议的前提下，甲方自愿同意该车位由乙方继续使用至2089年1月15日止，乙方无须支付使用权转让费；若在使用权期起算后，乙方签订的《商品房买卖合同》被解除或乙方转让所购商品房致使乙方不再是安庆碧桂园时代之光的业主的，则《商品房买卖合同》解除之日或乙方所购商品房转让之日本协议自行终止，甲方有权收回车位，并按照200元/月的标准结算乙方使用车位期间的使用权转让费，双方互不追究其他责任；但是，如果乙方转让商品房时，该商品房的买受人（或本园区内其他符合使用权车位条件的业主，如在本园区内无车位或具备再次使用权车位条件的业主）同意继受本协议全部权利与义务的，甲方、乙方及买受人（或本园区内其他符合使用权车位条件的业主）三方须另行签订《协议权利与义务转让确认书》。协议签订后，王娟娟按约支付了新碧房地产公司66000元。2019年12月20日，新碧房地产公司开具了名称为王娟娟的普通增值税发票，并向王娟娟交付了011号车位。经查，011号车位位于上述地下室A，不属于人防车位，但不能办理产权登记手续。本院认为，综合当事人的陈述及举证、质证，本案争议的焦点主要是王娟娟与新碧房地产公司签订的《未竣工车位使用权转让协议书》的性质及效力问题。根据新碧房地产公司提交的《碧桂园时代之光规划方案调整》、《施工许可证》、《施工验收报告》、《竣工验收备案表》，能够证实011号车位系规划确定的非人防停车位。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”的规定，新碧房地产公司有权以出售、附赠或者出租等方式处分该车位。从《未竣工车位使用权转让协议书》的内容看，王娟娟有权使用011号车位69年，无需在20年使用权到期后将车位返还给新碧房地产公司，且在使用权期限内，王娟娟有权将车位转让给同小区内其他符合条件的业主，王娟娟依据协议的约定对011号车位享有占有、使用、收益、处分的权利，符合物权的法律特征，双方签订的《未竣工车位使用权转让协议书》的性质应认定为所有权转让。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，未办理物权登记的，不影响合同效力。综上，王娟娟作为完全民事行为能力人，与新碧房地产公司签订《未竣工车位使用权转让协议书》是双方自愿选择的结果，即系双方真实意思表示，协议内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺，王娟娟主张双方签订的协议系租赁合同性质，继而要求确认协议中超过20年租期的约定内容无效并主张返还相应期限内的租金，与事实不符，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百四十三条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十九条、第七十四条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：驳回原告王娟娟的诉讼请求。案件受理费997元，减半收取498.5元（原告王娟娟已预交），由原告王娟娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员  顾正浪二〇二〇年五月二十二日书记员  吴秀青本案判决依据的法律条款如下：《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第七十四条第一款建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。第二款建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。