浙江省温州市龙湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0303民初1799号原告：温州市龙湾区罗西住宅区九组团第一届业主委员会，住所地浙江省温州市龙湾区罗西住宅区九组团。负责人：何荣者，主任。委托诉讼代理人：朱捷峰、施园园（特别授权），浙江联英律师事务所律师。被告：黄宪忠，男，1967年8月6日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。委托诉讼代理人（特别授权）：林锋、鲍碧银，北京炜衡（温州）律师事务所律师。第三人：温州生态园物业管理服务有限公司，住所地浙江省温州市瓯海区三垟大道559号丹东村委会大楼。法定代表人：郑苏洲。委托诉讼代理人：潘新思（特别授权），温州市龙湾区东城法律服务所法律工作者。原告温州市龙湾区罗西住宅区九组团第一届业主委员会与被告黄宪忠、第三人温州生态园物业管理服务有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案受理。在案件审理过程中，因被告的申请本院依法通知温州生态园物业管理服务有限公司作为第三人参加诉讼。本院依法适用简易程序，于同年5月28日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人施园园、被告及其委托代理人林锋、第三人委托诉讼代理人潘新思到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：2017年，因原告温州市龙湾区罗西住宅区九组团第一届业主委员会尚未成立，业主共有的店铺由第三人温州生态园物业管理有限公司代为管理。2017年12月27日，第三人委托温州市佳得拍卖有限公司公开拍卖龙湾区罗西住宅区九组团1#2#-101-1室的两年租赁权（建筑面积约76.2平方米，租赁时间自2018年1月20日起至2020年1月19日止）。当日，被告黄宪忠以年租金97000元拍得，双方签订《拍卖成交确认书》，被告支付第一年租金97000元，缴纳履约金19400元，共计116400元，佳得拍卖公司出具收款收据，后将涉案店铺交由被告一直经营至今。2018年1月20日，被告与第三人签订《房产租赁合同》《消防安全责任书》。2019年1月10日，原告温州市龙湾区罗西住宅区九组团第一届业主委员会成立。同年8月26日，原告与第三人进行商铺移交时发现涉案店铺未按照合同约定支付第二年租金。原告多次与被告协商催讨租金，被告均置之不理，拖欠租金至今，故诉至法院。现请求判令：1.被告黄宪忠向原告温州市龙湾区罗西住宅区九组团第一届业主委员会支付租金97000元及违约金（违约金从2019年1月19日起按照应付租金每日万分之五计算至实际支付为止）；2.本案诉讼费用由被告承担。原告在举证期限内提交的证据：1、业主委员会备案表、代表人身份证明、身份证复印件，以证明原告诉讼主体资格。2、户籍摘抄信息表，以证明被告诉讼主体资格。3、拍卖成交确认书、收款收据，以证明被告与拍卖行签订拍卖成交确认书并支付首年租金及履约金的事实。4、房产租赁合同、消防安全责任书，以证明被告与第三人签订租赁合同的事实。5、商铺移交书，以证明2019年8月26日第三人将涉案店铺移交给原告的事实。6、关于支付房屋租金的通知，照片、短信催款记录，以证明原告多次向被告催讨剩余一年租金的事实。被告黄宪忠答辩称因涉案店铺交付时店前道路处于施工状态且由第三人造成，致使被告无法正常使用租赁物，应适用情势变更原则减免被告的租金，且相邻五组团店铺的租金价格明显低于涉案店铺，涉案店铺的租金显失公平；租赁合同中约定双方签字盖章时合同生效，第三人至今未在涉案租赁合同中盖章故合同未成立，且涉案房屋未取得产权登记亦未证明是否具有规划许可，即使成立应属无效合同；被告在缴纳第一年租金时还缴纳了履约保证金，该部分应返还被告或抵扣第二年的租金，原告及第三人在合同履行过程中有过错，不应支付违约金；原告应赔偿被告的经济损失和精神损失。被告在举证期限内提交的证据：1、第三人工商登记信息，以证明第三人诉讼主体资格。2、照片，以证明2018年3月至2018年10月涉案店铺门前道路进行封锁施工造成被告重大经营损失。3、证人证言，以证明相邻五组团的店铺年租金为30000元，租赁期间店前道路有封闭施工。第三人温州生态园物业管理服务有限公司答辩称，被告与第三人签订的租赁合同合法有效，被告应按约支付剩余一年的租金；被告要求第三人支付履约保证金的利息没有法律依据；道路施工与第三人无关。第三人在举证期限内未提交证据。上述原被告证据当庭出示，被告对原告证据1-3、5-6没有异议，认为证据4第三人未在合同上盖章合同未成立，且合同属无效合同，合同中对第二年租金支付时间未约定。原告对被告证据1无异议，认为证据2与本案不具有关联性。本院经审查，认为原告证据1-6、被告证据1内容真实合法，且与本案具有关联，予以认定；被告证据2、3与本案不具有关联性。本院经审理认定的事实与原告起诉事实基本一致。本院另查明，2018年1月20日，被告作为乙方与第三人作为甲方签订《房产租赁合同》约定：房产坐落位置罗西住宅区九组团，使用面积76.20平方米，租赁期限2年，自2018年1月20日至2020年1月19日止。第二年租金应在上一年度租赁期限届满的15天前付清。乙方向甲方支付首年租金的20%作为履约保证金；乙方在履约期间，如有拖欠租金、违约行为或相关费用等情形，甲方可以在上述保证金中扣除或先予支付上述费用，保证金不足部分，乙方须在接到甲方通知后10天内予以补足。乙方未在合同约定的期限内支付房产租金，除支付应付租金外，还应从逾期之日起按应付租金的万分之五按天计算向甲方支付违约金。被告黄宪忠在上述合同乙方一栏签字并捺指印，甲方一栏空白。第三人温州生态园物业管理服务有限公司当庭认可上述合同合法有效，系第三人的真实意思表示。本院认为，被告通过竞拍方式竞得涉案商铺两年租赁权进而与第三人签订涉案租赁合同，其内容不违反法律规定，虽合同甲方温州生态园物业管理服务有限公司未在合同上盖章，但其当庭表示涉案合同系2018年1月20日成立生效，并对合同内容予以认可，故涉案租赁合同依法成立并对当事人具有法律约束力，被告辩称涉案合同未成立及无效的意见，与事实不符，本院不予支持。第三人已依约交付涉案房产于被告进行经营，被告亦应履行付清相应房屋租金的义务。现原告作为涉案租赁合同中出租方权利义务承继人，要求被告付清剩余租金的请求，于法有据，本院予以支持。被告黄宪忠辩称涉案店铺交付后因店前道路处于施工状态，致使无法正常使用租赁物。经查认为，本案租赁关系建立的背景是被告黄宪忠于2017年12月27日，参与涉案店铺的竞拍并以97000元/年租金拍得。其在参与竞价拍卖前应对该店铺的物理状况，包括可使用面积、结构、周边环境等应有充分了解，双方在签署《拍卖成交确认书》时均已明知，该《确认书》亦明确载明“买受人已充分了解拍卖标的的全部情况”。即使在被告承租后因市政道路建设影响被告的经营情况，应属于其经营风险，不能归责于原告，被告黄宪忠以此为由，不予支付租金的辩解于法无据；被告黄宪忠又辩称相邻组团店铺年租金价格明显低于涉案店铺，涉案店铺的年租金显失公平，但被告对上述主张未提供充分证据予以支持，且相邻店铺不是由本案原告出租经营，不具有参考性，故对上述被告辩称意见，本院不予支持。因被告在支付第一年租金时另外支付了19400元的履约保证金，且涉案租赁合同已经约定该履约保证金可以抵扣剩余租金，故被告仍应支付租金为77600元。原告要求被告支付违约金从2019年1月19日起按照应付租金每日万分之五计算至实际支付为止，上述请求符合涉案租赁合同的约定且未超过法定标准，本院予以支持。综上所述，原告合理合法的诉讼请求，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告黄宪忠于本判决生效之日起十日内支付原告温州市龙湾区罗西住宅区九组团第一届业主委员会租金77600元及违约金（从2019年1月19日起按照每日万分之五计算至实际履行完毕止）；二、驳回原告温州市龙湾区罗西住宅区九组团第一届业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2676.5元，减半收取1338.25元，由原告温州市龙湾区罗西住宅区九组团第一届业主委员会负担267.65元，由被告黄宪忠负担1070.6元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。本判决书生效后，负有义务的一方当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。审 判 员 余凌雯二〇二〇年五月二十八日代书记员 孔雪怡附：不履行裁判惩戒后果警示1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。执行风险告知1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。