山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁13民终1935号上诉人（原审被告）：王江涛，男，汉族，1976年12月16日出生，住山东省临沂市兰山区。委托诉讼代理人：张乐强，山东元开律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈鹤玲，女，汉族，1965年9月9日出生，住山东省临沂市兰山区。委托诉讼代理人：孙谦谦，山东铭信律师事务所律师。上诉人王江涛因与被上诉人陈鹤玲房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省临沂市兰山区人民法院(2019)鲁1302民初5086号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王江涛上诉请求：1.依法撤销（2019）鲁1302民初5086号民事判决并依法改判；2.本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人明确不出售房屋系事实认定错误，因被上诉人的违约行为导致买卖契约履行不能，并非上诉人违约，且一审法院未查明上诉人与被上诉人签订的《鲁居地产买卖契约》关系中，被上诉人否存在违约事实及房屋买卖合同是否已解除。1.上诉人与被上诉人签订的《鲁居地产买卖契约》后，双方于2018年9月3日签订《房屋交易资金托管业务通知书/协议书》约定：被上诉人将购房款108.7万元支付至资金托管账户中，但签订协议后被上诉人一直未存入该购房款，其行为已违反了双方签订的《鲁居地产买卖契约》第三条之约定，故本案系被上诉人违约在先，已导致合同履行不能。2.上诉人多次要求被上诉人履行契约，但被上诉人因无法办理银行贷款，也无法按照约定时间存入资金托管账户约定的购房款，且一审庭审中，房屋买卖中介机构工作人员亦出庭证实此事，后房屋中介机构告知上诉人《鲁居地产买卖契约》无法履行，上诉人可另行处置房屋，且房屋中介机构于2019年3月12日将购房定金退回被上诉人，被上诉人的违约行为及收回定金的行为应视为《鲁居地产买卖契约》已解除。3.2019年3月22日被上诉人再次要求上诉人出售房屋，根据被上诉人提供的录音资料：“你那房子，你再卖给我，你继续卖呗”，被上诉人收回定金后主张的你再卖给我应视为被上诉人新的要约，被上诉人的拒绝应视为对新要约的拒绝，而不能视为对《鲁居地产买卖契约》的拒绝履行。二、一审法院适用法律错误，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定有下列情形的可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；被上诉人因自身原因无法履行《鲁居地产买卖契约》，且其违约行为在先，应根据被上诉人的违约行为判决依法解除合同，而不能适用合同法第九十四条第二款之规定判决解除合同。陈鹤玲辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。陈鹤玲向一审法院起诉请求：一、依法调解或判令解除原、被告双方签订的《鲁居地产买卖契约》；二、依法调解或判令被告依据定金罚则向原告支付25000元并支付自合同签订之日起房屋增值部分的溢价款；三、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年4月18日，原告（乙方）陈鹤玲与被告（甲方）王江涛及在中介方临沂鲁居房产营销策划有限公司的见证下签订《鲁居地产买卖契约》一份，该协议主要约定：被告同意将坐落在临沂市兰山区的馨园小区D3号楼2单元702-113室房产出售给原告，该住房建筑面积为135.54平方米，车位1个，配房建筑面积26.98平方米。原、被告双方同意上述房产的交易价格为1239000元。合同签订当日，原告须付25000元作为购房定金交由中介方保管。合同签订20日内，原告需支付房屋交易金额的百分之六十即740000元首付款交由房管局指定银行账户保管，剩余房款需要向银行申请按揭贷款497000元。剩余房款2000元在被告结清该房屋过户前水、电等费用后，交接房屋时付给被告。其他约定事项：涉案房屋过户时间为原告放款后，被告上六年级的孩子报名初中的手续提交完毕并通过时间截止在2018年8月1日前。合同还对双方的其他权利义务作出约定。合同签订当天，原告将定金25000元交付至中介方临沂鲁居房产营销策划有限公司保管。后因原告主张应解除《鲁居地产买卖契约》并由被告按照定金罚则向原告支付定金25000元并支付自合同签订之日起房屋增值部分的溢价款等发生纠纷，于2019年3月27日诉至法院。一审法院认为，原告陈鹤玲与被告王江涛签订的《鲁居地产买卖契约》，系双方真实意思表示，且该合同的内容不违反法律法规的禁止性规定，该合同合法有效，一审法院依法予以确认，双方均应按合同的约定履行义务。上述协议签订后，原告已按约定向中介方支付购房定金25000元的事实，由《房屋转让协议》、收款收据等证据证实，依法予以确认。对于原告主张解除《鲁居地产买卖契约》的诉求。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定有下列情形之一的，可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。本案中，被告明确表示不再继续出售房屋，故因被告的违约行为导致原、被告双方签订《鲁居地产买卖契约》的目的无法实现，应解除原、被告双方签订的《鲁居地产买卖契约》。对于原告提出的被告应向其返还购房定金25000元的诉求。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。一审法院认为，原告主张其在支付购房定金25000元后，被告拒不履行合同义务，被告应向其返还定金25000元的诉求，符合法律规定和合同约定，应予支持。因原告将购房定金25000元交付至中介方临沂鲁居房产营销策划有限公司处保管，故应由中介方临沂鲁居房产营销策划有限公司将其代为保管的购房定金25000元返还给原告，由被告向原告另行支付购房定金25000元。对于原告主张的被告应向其支付房屋增值溢价款的诉求，无合同约定和法律依据，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原、被告双方于2018年4月18日签订的《鲁居地产买卖契约》；二、被告王江涛于判决生效后十日内向原告陈鹤玲返还购房款定金25000元；三、驳回原告陈鹤玲的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费425元，由被告王江涛负担。本院二审期间，当当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审相一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，本院二审中仅针对上诉人上诉请求的范围进行审查，无争议的问题不予审查。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条规定：“人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判。”本案中，对于被上诉人未按时交付房款行为的责任承担，涉案《鲁居地产买卖契约》已经作出明确约定。但上诉人并按照合同约定行使自己权利，而另行处置涉案房屋，其行为已经违反了合同约定。上诉人主张的“被上诉人违约在先导致合同履行不能”及“被上诉人的违约行为及收回定金的行为应视为《鲁居地产买卖契约》已解除”均未提交充足的证据予以证明，涉案合同也未作此约定，上诉人应承担举证不能的后果。故，一审适用法律证据，判决结果于法有据。综上所述，上诉人王江涛的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费425元，由上诉人王江涛负担。本判决为终审判决。审判长  李国栋审判员  王海涛审判员  李大军二〇二〇年五月二十一日书记员  庞邵青