北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终4980号上诉人（原审被告、反诉原告）：中广国际文化发展（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：金增光，执行董事。委托诉讼代理人：严水星，北京市中银律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘艳婷，北京市中银律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）马彦国，男，1969年12月1日出生。委托诉讼代理人：高鹏，北京市中坤律师事务所律师。上诉人中广国际文化发展（北京）有限公司（以下简称中广公司）因与被上诉人马彦国房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初61382号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。中广公司上诉请求：1.依法撤销北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初61382号民事判决第二项、第五项，依法改判马彦国向中广公司支付相应的房屋租金及滞纳金、房屋占有使用费及违约金共计220724元；2.一审及二审诉讼费由马彦国承担。事实和理由：1.关于计租日。租赁合同中明确约定计租日为2018年9月25日，一审法院以涉案房屋所在商场未能在计租日开始前开业为由酌定为2019年1月1日，没有事实和法律依据；2.关于租赁保证金。一审法院认定马彦国未按约定支付租赁保证金构成违约，但没有只支持违约金是错误的。虽然合同中约定的是“没收保证金”，但其实质为将租赁保证金转化为违约金的条款，中广公司的请求应当支持；3.关于房屋占有使用费。一审判决占有使用费支付至马彦国自称的撤离时间2019年5月17日，不符合事实，亦无法律依据，因为马彦国的许多设备仍然占用涉案房屋，其应当按照合同约定的标准支付使用费至本案一审开庭之日。马彦国辩称：同意原审判决，不同意中广公司的上诉请求和事实理由。双方之间租赁的是商业综合体，是一个整体项目，在2018年8月签订合同时，该商场并没有开业，不具有使用条件。签订合同时口头承诺商场将于10月1日开业，此后又承诺2019年1月1日开业，但实际上一直处于不断延期中，一直拖到2019年2月28日在不具备开业的状态下才开始试营业，而且相关的卫生许可和验收手续都无法取得。一审中，马彦国也提交了中广公司与其他公司签订的补充协议，约定延迟了计租日期。本案双方也协商过补充协议，只是没有达成一致，中广公司要求按照2018年9月25日计算租金是不成立的，因为是由于中广公司迟迟不能开业造成租赁日期的延迟；租金保证金和租金及违约金不是同一个概念，不是同一法律关系，事实上租金保证金并没有履行；马彦国已经将相关的机器设备搬出了，虽然里面还有一些设备但当时马彦国已经明确表示放弃了，后续损失也应该由中广公司自行承担，搬出之后租金与马彦国没有关系。场地是开放的状况，马彦国搬出之后也已经有第三方进入了，不存在损失问题，请求二审法院驳回上诉，维持原判。马彦国向一审法院提出诉讼请求：1.解除马彦国与中广公司于2018年8月1日签订的《房屋租赁合同》；2.判决中广公司退还马彦国交纳的6个月租金110412.5元；3.判决中广公司赔偿马彦国交纳的物业费2475元、装修保证金20000元、砌墙款4920元、二装管理费3850元、装修损失14万元、办理执照费用2000元、品牌加盟费59800元，电卡押金500元、水卡押金500元。中广公司提出反诉请求：1.判令中广公司与马彦国签订的房屋租赁合同解除；2.判令马彦国支付欠付的房屋租金31460元（2019年3月25日起至2019年5月16日止）；3.判令马彦国支付滞纳金（以31460元为基数，按日0.1%的标准，从3月5日至实际支付租金日止）；4.判令马彦国支付房屋占用使用费152460元（自2019年5月17日起至实际返还房屋日为止，以2倍房屋租金的标准，及日租金1210元）；5.判令马彦国支付租赁保证金36804元；6.判令马彦国支付延期支付租赁保证金的滞纳金（以36804元为基数，按日0.1%的标准计算，从2018年8月5日至实际支付日为止）。一审法院认定事实：中广公司（甲方）与马彦国（乙方）于2018年8月1日签订《房屋租赁合同》，出租北京市朝阳区18号房屋给乙方，乙方承诺租赁该房屋作为餐饮用途，使用品牌老城街；租赁期自甲方书面通知的免租装修期结束之日起的时间开始计算，即2018年9月25日至2025年9月24日，共七年；甲方同意给予乙方2018年8月10日至2018年9月24日45天免租装修期，乙方无须承担该免租装修期内的租金，但在免租期装修期内乙方应承担除上述费用外本合同约定的其他费用（包括但不限于水、电、通讯费、公共事业费、物业费等）。房屋以现状为准，双方暂约定该房屋交付日为2018年8月10日前，如甲方实际交房期限延期，相应的免租装修期依次顺延；该房屋租赁110平方米，租金为每天每平米5.5元，第一年租金220825元；租金付款方式为押二付六，首期6个月租金乙方应于本合同签订后于2018年8月5日前支付，下一笔租金于2019年3月5日前支付，后每6个月支付一次，以此类推；乙方应于本合同签订之日起3日内，向甲方一次性支付相当于两个月的房屋租赁保证金36804元；如乙方违反本合同之约定，甲方提出合理证明并书面通知，则甲方有权以租赁保证金抵扣乙方应付款项，或作为甲方因此而遭受损失之赔偿，根据本合同规定不予返还；乙方中途退租的，应支付免租期全部租金，并不予退还保证金（押金）；乙方逾期支付租金或本合同第四条约定的各项费用（包括未补足租赁保证金不足部分）的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付滞纳金；双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可没收保证金，解除本合同并收回该房屋，如给甲方造成损失的，由乙方赔偿：……逾期支付租金或其它任何应付款项超过一个月的……；乙方应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向甲方交还该房屋，乙方应将其添置的可移动物品在届满日前或解除日前搬离房屋，将不可移动的物品拆除，以使该房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担；乙方未依约交还房的，每逾期1日按照合同终止日租金的两倍支付占有费；逾期超过七日的，甲方有权选择在第三方在场的前提下开启门锁并更换门锁，将可移动物品搬出该房屋，该房屋腾空收回；因本合同产生的通知、函告等，可专人递交之日视为有效送达，如任何一方拒绝签收，以邮寄至本合同列明地址视为送达。合同签订后，中广公司将房屋交付马彦国进行了进行装修。关于交付时间，马彦国主张为2018年10月8日，中广公司主张为合同签订当日即交付了涉案房屋。2018年9月12日，支付了第一期租金110412.5元，向北京云影小镇物业管理有限公司支付45天物业费2475元、装修保证金20000元以及二装管理费3850元、电卡押金500元，水卡押金500元。马彦国一直未交纳租赁保证金。2019年1月，中广公司曾与马彦国就计租起始日变更为2019年1月1日进行协商，但双方并未就此达成一致。除马彦国外，尚有其他承租该层房屋的商户持相同理由将中广公司诉至本院，中广公司与其他承租人签订有《补充协议》，约定了计租起始日变更为2019年1月1日，并免除租户2018年12月31日以前的租金。2019年2月28日，涉案房屋所在商场开业。2019年3月18日，中广公司向马彦国发送《催款通知书》，要求马彦国2019年3月20日前支付下一期租金、滞纳金及租赁保证金。2019年4月23日，中广公司再次向马彦国发送《二次租金催缴通知书》，要求马彦国2019年4月26日前支付下一期租金、滞纳金及租赁保证金。2019年5月13日，中广公司向马彦国发送《解除通知书》，通知其2019年5月14日解除租赁合同，并要求其2019年5月17日腾退房屋。马彦国曾称其2019年3月19日开始试营业，后又称其2019年2月28日开始经营。关于马彦国的撤场时间，马彦国称，其于2019年4月底便已不再经营，于2019年5月17日腾退完毕，剩下的都是不要的东西；中广公司认可其2019年5月13日发送解除通知书时马彦国便已不再经营，但认为还有设备在涉案房屋内，仍未搬离。涉案房屋为非封闭房间，无门锁。一审中，中广公司主张根据合同约定，马彦国违约导致合同解除的，马彦国称，其未交纳租赁保证金是经过中广公司同意的，其之所以一直未支付下一期租金，是因为中广公司虚假宣传，多次延长开业时间，商场的外立面与宣传不符，并未到支付租金的期限，且中广公司向其发送了解除通知。双方均认可租赁合同于2019年5月13日解除。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，中广公司与马彦国签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。庭审中双方均主张涉案租赁合同于2019年5月13日解除，法院对此不持异议。根据双方合同约定，马彦国应当于合同签订之日起三日内支付租赁保证金，但马彦国至今未支付，马彦国已构成违约，中广公司在向马彦国发送解除通知时，中广公司已符合合同约定的解除条件。在马彦国已构成违约的情况下，其主张中广公司赔偿其物业费、装修保证金、砌墙款、二装管理费、装修损失、办理执照费用、品牌加盟费，电卡押金、水卡押金，法院不予支持。且装修保证金并非中广公司收取，当事人可另行主张。关于马彦国应支付的租金、使用费数额，马彦国签订涉案租赁合同的目的在于经营，虽然双方所签合同中并未约定租金的支付以商场开业为前提，但中广公司作为综合商业体的出租方，应保证马彦国可正常经营，马彦国与中广公司签订合同的计租起始日为2018年9月25日，而涉案房屋所在商场2019年2月28日才开始营业，此段时间马彦国无法正常经营，中广公司履行合同义务确有瑕疵，且在合同履行过程中，双方亦就计租起始日的变更进行过协商，法院结合上述情况，酌情确定计租起始日为2019年1月1日。马彦国称其2019年5月17日搬离涉案房屋，中广公司亦认可马彦国在2019年5月13日之前已不再经营，即便马彦国未与中广公司进行过交接，中广公司亦应及时收回房屋防止损失扩大，法院结合中广公司知晓马彦国已停止营业的情况，综合考虑本案情况，酌情对马彦国应支付的占有使用费进行判定。现马彦国已支付了6个月的租金，扣除其应当支付租金、使用费后，剩余的租金中广公司应予返还。中广公司再行要求马彦国支付租金、占用费及迟延支付租金滞纳金法院不予支持。租赁保证金的作用在于保证合同的履行，现合同已经解除，中广公司要求马彦国支付租赁保证金，法院不予支持。但马彦国一直迟延支付租赁保证金，应当向中广公司支付滞纳金，滞纳金数额法院酌情予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款之规定，判决：一、确认马彦国与中广国际文化发展（北京）有限公司于二〇一八年八月一日签订的《房屋租赁合同》于二〇一九年五月十三日解除；二、中广国际文化发展（北京）有限公司于判决生效后七日内支返还马彦国租金七千八百六十五元；三、马彦国于判决生效后七日内向中广国际文化发展（北京）有限公司支付迟延给付租赁保证金滞纳金四千元；四、驳回马彦国的其他诉讼请求；五、驳回中广国际文化发展（北京）有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6451元，由马彦国负担6303元（已交纳3233元，余款于判决生效后七日内交纳），由中广国际文化发展（北京）有限公司负担148元（于判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费2473元，由马彦国负担41元（于判决生效后七日内交纳），由中广国际文化发展（北京）有限公司负担2432元（已交纳）。二审期间，双方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：关于计租日的起算。虽然双方所签的租赁合同中并未约定租金的计付以商场开业为前提，但合同明确约定马彦国租赁涉案房屋的用途是经营品牌老城街餐饮，中广公司作为综合商业体的出租方，应保证租赁房屋所在的商场能及时开业，为马彦国的正常经营餐饮提供外部条件。虽然双方签订合同的计租起始日为2018年9月25日，而涉案房屋所在商场一直到2019年2月28日才开始营业，在此长达5个月的时间里马彦国无法正常经营，中广公司履行合同义务确存在瑕疵。在合同履行过程中，双方曾就计租起始日的变更进行协商未达成一致，一审法院结合上述情况并参考中广公司与其他租户达成的补充协议事实，酌情确定本案计租起始日为2019年1月1日并无不当。关于租赁保证金。虽然马彦国未按约定支付中广公司租赁保证金，但双方合同中并没有明确约定当马彦国未交纳租赁保证金时应承担何种违约责任，仅约定了逾期支付租金或其他应付款项一个月可以没收保证金，故在本案租赁合同已经解除的情况下，一审法院未支持中广公司要求支付租赁保证金的请求而酌情判处马彦国支付一定的滞纳金是正确的，中广公司上诉称合同中约定的“没收保证金”其实质为将租赁保证金转化为违约金条款，缺乏依据，本院不予采信。关于合同解除之后的房屋占有使用费。马彦国称其2019年5月17日已搬离了涉案房屋，中广公司亦认可马彦国在2019年5月13日之前已不再经营，即便马彦国当时未与中广公司进行过物业交接，中广公司亦应及时收回房屋防止损失的扩大，或者积极与马彦国联系确认是否还需要办理交接，而不能放任房屋的闲置而让对方承担闲置期间的使用费，更何况本案的房屋属于开放式状态，并不存在马彦国锁门或拒不办理交接的情形，故一审法院结合中广公司知晓马彦国已停止营业的情况，综合考虑本案情况，酌情对马彦国应支付的占有使用费进行判定是正确的。综上所述，中广公司的上诉请求及理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4716元，由中广国际文化发展（北京）有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张清波审 判 员 邓青菁审 判 员 高 贵二〇二〇年五月二十六日法官助理 王欣欣书 记 员 高明晓