天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终832号上诉人（一审原告、反诉被告）：王新树，男，1967年8月13日出生，回族，住武清区。委托诉讼代理人：张树德，天津法商律师事务所律师。上诉人（一审被告、反诉原告）：刘丽洁，女，1965年9月5日出生，汉族，住河北省承德市双桥区。委托诉讼代理人：刘启志（刘丽洁之父），男，1938年1月14日出生，汉族，住河北省承德市双桥区。委托诉讼代理人：刘丽学（刘丽洁之妹），女，1968年7月22日出生，汉族，住天津市北辰区。上诉人王新树因与上诉人刘丽洁房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市武清区人民法院（2016）津0114民初9654号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王新树上诉请求：1.撤销一审判决第三项，依法发回重审或改判支持王新树要求刘丽洁赔偿房屋差价损失29万元的诉讼请求；2.本案二审诉讼费用由刘丽洁承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。双方签订的房屋买卖协议系由中介方提供的格式合同，故一审不结合案件实际情况，即简单的认定王新树履行给付全款义务在先，刘丽洁履行交付房屋钥匙、相关手续在后，根本未根据房屋买卖协议第八条补充协议的约定及房屋中介人员的证人证言，显然一审认定事实错误。本案中无论是中介方的证言，还是王新树的各种催促，刘丽洁一直是在推脱。二、一审判决适用法律错误。一审判决在事实认定错误的基础上，认定王新树没有按照合同约定的期限支付房屋价款是错误的。刘丽洁辩称，王新树是违法炒房，王新树违约在先，违背了双方在2016年3月3日签订的买卖协议。刘丽洁方是忠实履行合同一方，而王新树涉及多起房屋买卖合同纠纷案件。买卖协议约定王新树在2016年3月20日前交付购房款64万元，经刘丽洁再三催促，王新树迟迟未予履行，在王新树未交全款的情况下，要求刘丽洁去办理过户手续，是无理要求，刘丽洁当然拒绝配合。刘丽洁上诉请求：1.判令刘丽洁不退60000元定金；2.判令王新树赔付刘丽洁经济损失35000元；3.案件诉讼费由王新树承担。事实和理由：王新树仅在2016-2017年不到一年的时间就涉及房屋买卖合同纠纷5起，王新树实为炒房。2016年3月3日刘丽洁与王新树经中介介绍，签订房屋买卖合同，当日交定金60000元，双方约定2016年3月20日之前王新树交付全款。但此后王新树一直不按约定给付房款，构成违约。刘丽洁为准备腾房租赁了曹艳的杨村新港花园5-1-501室，花费租金15000元，造成直接经济损失15000元。为方便孩子上学在2016年7月3日预选了东岸名郡3-1-702室，交付预选定金20000元。之后一直等着王新树的房款交首付，但王新树一直压着刘丽洁的房款去炒房，使刘丽洁未交上首付，预选房定金未退，造成直接经济损失20000元。因逾期未交首付而没能买上房，造成刘丽洁可预见性损失70余万元。2016年9月9日，王新树突然约刘丽洁去办理所谓公证，欲过户给第三方，要求刘丽洁配合其炒房倒卖，不是刘丽洁真实意思的表达，刘丽洁有后履行抗辩权，有权拒绝王新树的无理要求。王新树辩称，不同意上诉人的全部上诉请求，上诉人的上诉请求没有事实依据，更不符合法律规定。双方在签订买卖协议书后，在约定的期限内，王新树一方已经通过中介明确要求并催促刘丽洁前来办理相关手续，并履行支付剩余购房款义务，而刘丽洁一方从未向王新树催过款，故刘丽洁主张王新树一方存在根本违约不成立。刘丽洁提出的相关经济损失没有事实依据，也与本案无关联性，因为涉诉房屋自始至终由刘丽洁实际控制使用。王新树向一审法院起诉请求：1.解除双方的房屋买卖协议；2.判令被告返还原告购房定金6万元；3.判令被告赔偿因其违约导致原告购房差价损失70万元；4.诉讼费用由被告担负。刘丽洁向一审法院提出反诉请求：1.解除双方签订的房屋买卖协议书；2.判令被反诉人违约，合同定金不予退还；3、被反诉人赔偿原告经济损失722926元；4、反诉案件受理费由被反诉人负担。一审法院认定事实：2016年3月3日，刘丽洁与王新树在中介方邢某的介绍下签订协议书，刘丽洁将其自有的武清区杨村镇津京公路东侧、三号道南侧汇锦园2-1-804室房屋及地下室出售给王新树，交易价格为70万元。双方约定王新树于协议当日支付定金6万元，其余64万元于2016年3月20日之前交付。刘丽洁于即日起把房屋钥匙及相关手续交予王新树，并及时协助王新树办理过户所需手续。协议约定，全款到位卖方必须无条件去和买方办理公证委托代理手续。买方同意卖方办完红印（户籍）之后再办理过户手续。协议同时约定，双方签字后若买方反悔则定金不退，若卖方反悔，应加倍返还定金。协议签订当日，王新树向刘丽洁支付买房定金6万元，刘丽洁为王新树出具了收据。协议签订后，刘丽洁没有按照合同约定将房屋钥匙及相关手续交付王新树，王新树也没有按照约定的期限交付房屋价款。双方在价款应先支付还是办理房屋买卖手续时同时支付发生争议，王新树及中介多次催促刘丽洁办理相关手续并同时支付全部房屋价款，而刘丽洁以王新树已违约在先为由拒绝配合办理。2016年9月9日，王新树在武清区不动产登记事务中心申请打印买卖协议预约，预约办理时间为2016年9月28日。王新树通过中介告知刘丽洁预约时间，但在预约办理当日，刘丽洁未到场办理。王新树诉至一审法院要求刘丽洁继续履行合同，配合办理房屋过户手续，后变更了诉讼请求，要求解除房屋买卖合同，要求刘丽洁赔偿经济损失70万元并退还定金6万元。庭审中，证人邢某出庭作证，证实刘丽洁在证人处登记卖房，证人联系了买房人王新树，并于2016年3月签订了买卖协议书，之后证人多次催促刘丽洁履行合同，并转发王新树的短信通知，刘丽洁没有前来办理手续。证人称当时约定的是先办完公证以后再交款交房。王新树对证人证言无异议，刘丽洁认为证人证言恰好证明了王新树违约的事实。本案审理期间，经原告申请，一审法院委托天津正德房地产土地咨询评估有限公司对涉诉房屋2016年9月29日时点的市场价值进行评估，该公司出具的评估报告结果为涉诉房地产在价值时点的市场价值为99万元。王新树对评估结论无异议，刘丽洁对该报告不予认可。审理中，一审法院要求双方当事人对协议中的公证事宜作出解释，王新树认为办理委托公证是因为房屋不能办理过户，需卖方办理红印户口，所以需要公证。而刘丽洁认为，办理过户手续不需要公证，王新树要求公证目的是将房屋过户给第三方，实为炒房，也是陷阱。由于双方各执一词且双方实际未办理公证手续，一审法院无法对公证内容的性质作出判断。一审法院认为，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方签订的房屋买卖协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的相关规定，一审法院确认其具有法律效力。刘丽洁主张王新树名为买房、实为炒房，缺乏事实依据，王新树虽涉及多起房屋买卖合同纠纷，但相关的裁判文书没有认定王新树炒房，而且王新树以自己名义办理预约手续并催告对方，一审法院有理由相信其买房并非隐瞒事实将房屋转卖给第三方赚取利润，故对刘丽洁的主张不予采信。由于双方均同意解除合同，一审法院照准。双方争议的焦点在于双方的违约行为及承担违约责任的方式。原告王新树没有按照合同约定的期限支付房屋价款，违反了合同的约定，已构成违约。同时，被告刘丽洁没有按照合同约定交付房屋钥匙及相关手续，拒绝配合王新树办理相关手续，也构成违约。按照交易习惯，交付房屋钥匙代表买受人可以行使买卖标的物的使用权，是交付买卖标的物的必要形式。在买卖合同中，支付价款和交付标的物是合同双方的主要义务，由于双方均不履行各自的主要义务，导致买卖合同实际并未履行。诉辩双方均主张由对方赔偿经济损失，鉴于双方均违反了合同的主要义务并结合合同并未实际履行的事实，双方主张的经济损失应由各自承担。关于定金的处理方式。从双方的违约行为性质来看，均属于不履行合同直接导致对方合同目的不能实现的根本性违约，由于双方过错导致合同不能履行的，不能适用定金罚则，收受定金方应当将定金返还给给付定金方。综上所述，当事人双方都违反了合同的主要义务，应当各自承担相应的责任，被告刘丽洁应将定金返还给原告王新树。一审法院判决：“一、解除原告王新树与被告刘丽洁于2016年3月3日签订的房屋买卖合同；二、被告刘丽洁于判决书生效之日起5日内向原告王新树返还定金计人民币60000元；三、驳回原告王新树其他诉讼请求；四、驳回被告刘丽洁其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5700元、诉讼保全费3720元由原告王新树负担；反诉案件受理费5515元被告刘丽洁负担。”二审期间，当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方签订的房屋买卖协议合法有效，合同当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据双方合同约定王新树应于2016年3月20日之前交付刘丽洁房款，并约定去办理公证委托代理手续，但双方未能办理交付房款及公证事宜，双方亦未解除合同，说明双方意欲继续履行合同，后王新树欲与刘丽洁办理交款过户手续未果。故双方均存在不履行合同义务的行为，对于合同解除均有责任，一审法院判决解除双方合同，经济损失各自承担，并无不当。综上，王新树、刘丽洁的上诉请求，理由不能成立，本院均不予以支持。一审法院查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7625元，由王新树负担5650元，由刘丽洁负担1975元。本判决为终审判决。审判长 石 刚审判员 王 路审判员 张玉明二〇二〇年五月二十五日法官助理杨纪雷书记员李燕附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；