青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终401号上诉人（原审原告）：西宁伟业物业管理有限公司，统一社会信用代码：91632900781401332H，住所地：西宁市城中区香格里拉路14号。法定代表人：卞志平，总经理。委托诉讼代理人：张广寿、赵治，青海竞帆律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张聪林，公民身份号码：×××，女，1988年10月29日出生，汉族，住西宁市。委托诉讼代理人：田宪周，北京市中盈（西宁）律师事务所律师。上诉人西宁伟业物业管理有限公司（以下简称伟业物业公司）因与上诉人张聪林物业服务合同纠纷一案，不服青海省西宁市城中区人民法院（2019）青0103民初3538号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。伟业物业公司向本院提起上诉请求：请求维持一审判决第一项，撤销一审判决第二项，改判张聪林承担违约金985.72元，一、二审诉讼费由张聪林负担。事实和理由：一审判决适用法律错误，违反公平诚信原则。伟业物业公司与张聪林在合同中约定了违约责任的承担，只是未明确违约金的起算时间，一审以约定不明判决张聪林不承担违约金属适用法律错误。一审判决变相引导所有业主无论欠付多久的物业费都不用承担违约责任，对积极履行合同义务的业主明显不公，产生了不良的社会示范效应，故请求二审法院依法改判支持伟业物业公司的上诉请求。张聪林针对伟业物业公司的上诉请求答辩称，根据前期物业服务协议，交纳物业费的期限约定不明，合同约定按季或年交纳。按季是每季的首月，按年没有约定。伟业物业公司服务不到位，达不到质价相符的要求，请求驳回伟业物业公司的上诉请求。张聪林向本院提起上诉请求：请求维持一审判决第二项，撤销一审判决第一项，并依法改判按照每平方米1.5元的标准交纳物业服务费，一、二审案件受理费由伟业物业公司负担。事实和理由：一审判决认定伟业物业公司管理的小区存在“楼王”缺乏证据支持，属事实认定错误。无论是伟业物业公司提交的《前期物业管理服务协议》，还是张聪林提交的《西宁市商品房预售合同》中，均没有张聪林房屋所在的楼栋属于“楼王”的任何表述。“楼王”的表述出自伟业物业公司提交的××园业主反映问题反馈，该份材料系伟业物业公司单方制作，并没有与业主达成一致协议，一审不能据此认定所谓“楼王”的存在，进而按照每平方米2.8元计算物业费。《前期物业管理服务协议》系伟业物业公司制定的“格式合同”。该协议有关物业费的约定系选择性条款，合同双方首先必须在协议中选择“管家式服务”的情况下，才能适用2.8元的标准，但是本案双方在《前期物业管理服务协议》中的任何条款中均未约定伟业物业公司给张聪林提供管家式服务，因此一审判决按照2.8元收取物业费显然缺乏合同约定。管家式服务既然价格远远高于普通服务的价格，那么其服务内容也有别于普通服务，但《前期物业管理服务协议》有关物业管理服务内容、服务质量是通用内容和质量标准，因此在双方对管家式服务的内容和质量标准都没有约定的情况下，伟业物业公司作为格式合同的提供方，按照2.8元收费的行为是无效的，一审判决认定伟业物业公司提供了管家式服务缺乏证据支持。在一个小区内存在两种不同的物业服务收费标准，也违反了部门规章的规定。伟业物业公司收取的物业费中包含了水费、电费的公摊，单独收取水费、电费中又包含了公摊，属于重复收费。现张聪林拒绝交纳物业费并非恶意拖欠，系依法抗辩和维权，请求二审改判按照每平方米1.5元承担物业费。伟业物业公司针对张聪林的上诉请求答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。按照青海省物业服务管理办法的规定，小区中的5、6号楼的保洁、安保服务优于其他普通的物业服务。大部分业主认可物业服务和收费标准。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，伟业物业公司已经按照合同约定提供了物业服务，张聪林未享受物业服务的理由不应该得到支持，张聪林不积极交纳物业费影响所有业主的利益。请求二审法院驳回张聪林的上诉请求。伟业物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.张聪林给付伟业物业公司物业费12122.19元，违约金985.72元，采暖费229.14元，合计13337.05元；2.诉讼费用由张聪林承担。一审法院审理查明：2018年3月31日，伟业物业公司（甲方）与张聪林（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，由伟业物业公司为张聪林提供前期物业管理服务。张聪林的的房屋坐落××里，建筑面积227.86平方米。双方协议第四条约定物业费的价格为按住宅面积每月每平方米1.5元，管家式服务每月每平方米2.8元。交纳方式为按季或年交纳，业主或非业主使用人应在每季度的首月10日前交纳下季度的物业管理费。第六条约定物业公司提供水费、电费、燃气费、房租等代收代缴收费服务，收费标准执行政府规定。第十条违约责任条款约定，甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，业主和非业主使用人就超额部分有权拒绝缴纳，甲方已经收取的，业主和非业主使用人有权要求甲方返还，乙方（业主或非业主使用人）违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每天千分之五加收乙方的滞纳金。张聪林未缴纳2018年6月1日至2019年12月31日的物业费，2018年12月1日至2019年4月15日的采暖费。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。伟业物业公司、张聪林签订《前期物业管理服务协议》，伟业物业公司为张聪林提供物业服务，张聪林应当按照协议约定，履行给付物业费的义务。张聪林辩称合同已经解除，但伟业物业公司现在仍然在向张聪林提供物业服务，双方存在物业服务关系的事实，张聪林现在仍然是物业服务的受益方，故张聪林应该向伟业物业公司交纳物业服务费。张聪林辩称伟业物业公司在收取物业费中已经包含公共设施等费用，又重复收取了公共部分的水费和电费，但双方签订的合同第四条中注明物业服务费中不包含房屋共用部分，根据《物业管理条例》、《西宁市物业管理条例》相关规定，共有部分水电以全体业主为最终用户，故张聪林作为业主，应该承担小区共有部分的水电费，对张聪林的抗辩意见，不予采纳。伟业物业公司、张聪林签订的《前期物业管理服务协议》约定物业费收费标准为住宅面积每月每平方米1.5元，管家式服务每月每平方米2.8元，合同中虽没有张聪林享受管家式服务的约定，但是2018年3月31日伟业物业公司、张聪林签订合同后，张聪林按照每月每平方米2.8元交纳了至2018年6月1日的物业费，并且伟业物业公司小区中存在“楼王”及管家式服务的事实，据此表明，张聪林是知道并认可伟业物业公司向其提供的是管家式服务，一审法院经向相关部门询问，2019年物业费标准没有出台，物业费应该按照双方签订的合同约定确定，故张聪林辩称的没有物业费标准的抗辩主张，不予采纳，物业费按照每月每平方米2.8元计算为227.86㎡×2.8元×（2018年6月1日-2019年12月31日）19个月计12122.15元。张聪林未交纳采暖费，应按照约定交纳，对伟业物业公司该项诉讼请求，予以支持。伟业物业公司、张聪林在《前期物业管理服务协议》中约定的滞纳金，实际就是合同的违约金，伟业物业公司依照合同要求张聪林给付违约金符合法律规定，但合同中关于物业费的交纳方式按季或年交纳与业主或非业主使用人应在每季度的首月10日前交纳下季度的物业管理费的约定相互冲突，属约定不明，故伟业物业公司要求张聪林承担逾期交纳物业费的违约金的诉讼请求，不予支持。遂判决：1.张聪林在判决生效后十五日内给付伟业物业公司物业费12122.15元及采暖费229.14元；2.驳回伟业物业公司的其他诉讼请求。案件受理费76元，减半收取38元，由张聪林负担。二审中，伟业物业公司与张聪林均未向本院提交新证据。除张聪林的的房屋坐落××里外，对一审已经查明的其余事实，伟业物业公司与张聪林均无异议，故本院予以确认。另查明，2017年8月31日西宁伟业房地产开发有限公司与张聪林、王宝来签订《西宁市商品房预售合同》，约定西宁伟业房地产开发有限公司确定的前期物业服务企业是伟业物业公司，前期物业服务时间从2016年5月31日至业主委员会成立后业主大会重新进行选聘或续聘后签订物业服务合同的时间。物业服务期间，物业收费计费方式为包干制，物业服务费为每月每平方米2.8元，张聪林已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由西宁伟业房地产开发有限公司依法选聘的物业服务企业实施前期物业管理，遵守临时管理规约。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，根据张聪林与西宁伟业房地产开发有限公司签订的《西宁市商品房预售合同》，张聪林与伟业物业公司之间签订的《前期物业管理服务协议》，双方已达成物业服务合同关系，均应依约履行各自义务。张聪林所有的案涉房屋坐落在伟业物业公司提供物业服务的小区内，伟业物业公司已提供相应物业服务，张聪林据此应向伟业物业公司交纳相应的物业服务费，因此，伟业物业公司要求张聪林支付物业费12122.15元及采暖费229.14元依据充分，本院予以支持。张聪林辩称物业服务合同是格式合同内容不公平，关于物业服务费的约定是选择性条款，双方对此并未明确约定物业收费按照2.8元计付，同时物业服务合同关于物业服务标准没有约定，按照2.8元收取物业费没有合同依据应按1.5元计付物业费。本院认为，案涉的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，经审查该合同条款中并无免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款，应为合法有效的合同。张聪林与西宁伟业房地产开发有限公司签订的《西宁市商品房预售合同》已经明确约定张聪林接受伟业物业公司物业服务，物业费按照每月每平方米2.8元计付，且张聪林也已按照每平方米2.8元的标准实际交纳了2018年6月1日前的物业服务费，因此张聪林抗辩与伟业物业公司就物业费按照每平方米2.8元交纳没有达成合意与事实不符，本院不予支持。张聪林未举证证明伟业物业公司提供的物业服务不达标、不符合合同约定，履行物业服务合同有重大瑕疵，现上诉主张按1.5元交纳物业费的实质是对物业服务合同中约定的收费标准持有异议，可以就此通过其他途径主张相应权利，但在该收费标准尚未被依法否定之前，拒绝按照该标准支付物业服务费缺乏依据，故对其要求按照每平方米1.5元交纳物业服务费的上诉请求不予支持。张聪林并未举证证明小区公共区域用水用电公摊费用已计入物业成本，故对其主张伟业物业公司重复收取水电费的上诉意见亦不予采信。关于伟业物业公司上诉主张张聪林未按照约定交纳物业服务费，应依照合同约定承担违约金985.72元的请求。本院认为，伟业物业公司主张违约金，虽然有合同依据，但考虑到张聪林未交纳物业费系事出有因，双方一直就物业服务费用、标准等问题存在一定争议，不属于恶意拖欠，一审对此未予支持，二审对于伟业物业公司的该项上诉请求亦不予支持。综上所述，上诉人张聪林、伟业物业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费76元，由西宁伟业物业管理有限公司负担38元，由张聪林负担38元。西宁伟业物业管理有限公司预交的案件受理费中退还该公司38元，张聪林预交的案件受理费中退还本人38元。本判决为终审判决。审判长 黄正涛审判员 宋敏芳审判员 王 鹏 二〇二〇年五月二十六日书记员 杨家俊附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。