浙江省金华市婺城区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0702民初12947号原告：彭桃花，女，1977年6月21日出生，汉族，住湖南省龙山县。委托诉讼代理人：陈浩宇，金华市婺城区务诚法律服务所法律工作者。被告：郑海珍，女，1974年4月24日出生，汉族，住浙江省磐安县。委托诉讼代理人：滕红斐，浙江婺源律师事务所律师。原告彭桃花与被告郑海珍合同纠纷一案，本院于2019年11月27日立案后，依法适用简易程序，于2020年1月16日公开开庭进行了审理。原告彭桃花及其委托诉讼代理人陈浩宇、被告郑海珍及其委托诉讼代理人滕红斐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭桃花向本院提出诉讼请求，请求判令：1.解除原告彭桃花与被告郑海珍签订的转让协议书；2.被告退还转让费及租金78000元，并支付利息（按照年息6%从2019年11月1日起计算至实际款清之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年11月1日被告与原告签署了一份转让协议，上写明被告把金华市婺城区的档口转让给原告，原告支付转让费及租金78000元。后原告在经营过程中发现店面租赁合同上写明被告无权转让此店面，在原告不知情的情况被告还把此店面租给了原告，原告还发现无法办理被告所答应的相关的事宜，现要求被告退回转让费及租金78000元。后原告多次向被告催讨，被告以各种理由推诿。为了维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特具状诉至贵院，诚望判如所请。被告郑海珍答辩称：请求法院驳回原告的诉讼请求。原告没有解除合同的法律依据；案涉房屋转让是经过出租方同意的，从原告当庭增加的诉讼请求可以看出已经经过出租人同意；被告转让的费用包括店铺以及房屋转租、房租费等，工商登记变更不在合同约定中；如需被告配合办理工商登记变更，我方愿意配合，出租方明确表示，双方过去可以办理工商登记变更；现店铺已交付使用且在经营，故原告方解除合同并返还租金的理由不成立。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据材料。原告向本院提交了下列证据材料：1、《租赁合同》一份，证明被告违反规定将其承租的房屋转租的事实；2、《转让协议书》及付款凭证一组，证明被告将案涉商铺包括加盟权在内等一并转租给原告的事实；3、《通知书》、张贴照片及营业执照复印件一组，证明原出租方不认可转租的事实。被告对原告提供的证据1的真实性、关联性均无异议，对证明目的有异议，因合同虽有约定不能转租的约定，但是档口也就是出租方是实际同意被告的转租的，且这也不能成为次承租人解除合同的依据。本院认为，根据出租人与原承租人签订的《租赁合同》约定，承租人转租要经过出租人书面同意，被告未能向本院提交书面同意的材料，故本院认为被告的异议不成立，本院确认该组证据的证明力；被告对原告提供的证据2的真实性没有异议，但是对证明目的有异议，对转让的具体内容有异议。本院认为，被告的异议部分成立，《转让协议书》并未对加盟权等事实进行约定，故本院仅确认该组证据真实性及部分证明力；被告对原告提供的证据3质证称，对效力有异议，认为被告租房系从叶小芳手上租赁的，并非从朗朗文化产业园手上，故对通知书的三性均有异议，其余证据无异议。本院认为，《通知书》中的章与《租赁合同》中的骑缝章相一致，故结合本案的其他证据材料及本院查明的其他事实，本院确认该组证据的部分证明力。被告郑海珍向本院提交了下列证据：1、承租方郑海珍与出租方经办人胡艳苹微信、通话录音、谈话录音，证明出租方同意转让并且现在可以随时前往办理营业执照变更的事实；2、被告郑海珍与原告彭桃花微信聊天记录及通话录音，证明系原告彭桃花不愿意履行协议，而非出租方不同意转让的事实；3、录音资料一份，证明通知整改要求双方前往办理转让包括营业执照变更等事实；4、隔壁店面转让的营业执照变更材料复印件一份，证明其他店面可以正常转让，涉案店面也可以办理转让的事实。原告对被告提供的证据1真实性无异议，但是对证明目的有异议，认为不能证明出租方同意转让的事实。本院认为，根据2019年9月11日的录音整理资料显示，胡艳苹表示“过来这个合同解除掉”，说明其实要先解除掉原出租合同，再进行租赁，而并非是对转租事情的同意，故原告的异议部分成立，本院仅确认该组证据的部分证明力；原告对被告提供的证据2真实性无异议，对其证明目的、关联性有异议，被告与原告之间的聊天记录与本案没有关系，无法证明胡艳苹同意转租的事实，录音达不到证明目的。经审查，本院确认该组证据的真实性及部分证明力；原告对被告提供的证据3真实性、关联性、证明目的均有异议。本院认为，原告的异议成立，对该组证据的证明力不予确认；原告对被告提供的证据4真实性、关联性、证明目的均有异议，认为与本案无关。本院认为，原告的异议成立，对该组证据的证明力不予确认。根据上述确认证明力的证据及到庭当事人及其委托诉讼代理人的庭审陈述，本院认定事实如下：2019年4月29日，被告郑海珍（乙方）与出租方叶小芳（甲方）签订《租赁合同》一份，约定将金帆街838号2区Ｃ1-18号的租赁物出租给乙方使用，租赁期限自2019年4月29日至2020年5月31日，未经甲方书面同意，乙方不得擅自转租，房屋年租金46000元、押金10000元等事项。2019年11月1日，原告彭桃花（乙方）与被告郑海珍（甲方）签订《转让协议书》一份，约定被告将位于金华市婺城区的档口转让给原告使用，转让费用及房租费共计78000元、租期从2019年11月1日到2020年5月30日止等事项。原告彭桃花分别于2019年10月31日、11月1日向被告转账50000元、28000元，合计78000元。庭审中，被告确认该78000元含押金10000元、洗碗阿姨的费用5000元、房租46000元，其余费用是转让费用。后因店面加盟权及工商登记等问题，原告不愿意继续承租案涉店面。经与原告确认，其租赁该房屋后实际经营至2012年12月下旬。另查明，郎朗文化信息产业园于2019年12月17日曾向被告郑海珍发出《通知书》，载明：“根据贵我双方签订的租赁合同，就贵方承租的位于金华市婺城区的房屋，贵方违反了租赁合同第13条有关规定：擅自将租赁物提供给第三方使用、转租、变相转租、转让。请贵方在收到本通知后的7日内（即2019年12月24日前）进行整改，如未在规定期限内整改到位的，园区将采取相关措施。”经与案外人叶小芳核实，其在知晓转租事宜后曾委托朗朗文化信息产业园向被告发出《通知书》。本院认为，本案的争议焦点是原、被告之间签订的《转让协议书》是否有效。根据被告郑海珍与出租人叶小芳签订的《租赁合同》，未经出租人书面同意，承租人郑海珍不得擅自转租。2019年12月17日，被告将房屋转租后，郎朗文化信息产业园应出租人叶小芳的要求向被告发出《通知书》，要求对转租事宜进行整改，应视为出租人对转租事宜的否认，且被告郑海珍自始未能向本院提交出租人书面同意转租的证据，故原、被告双方签订的《转让协议书》无效。因合同无效，故无需再行解除。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，被告郑海珍在明知转租须取得出租人书面同意才能进行，而原告彭桃花租赁房屋时亦未尽到应有的注意义务，故双方均有过错，故双方均应对合同无效承担各自相应的责任。因押金10000元系被告缴纳给原出租人叶小芳的，故其可根据合同约定要求出租方退还该笔费用，故本院认为，押金10000元，应全额退还。结合双方的过错情况及原告实际占有并经营等情况，本院酌定扣除原告实际经营两个月的相关房租及其他费用，被告返还原告房租及转让费用58571元（含押金10000元）。原告要求按照年利率6%计算资金占用期间利息损失缺乏事实和法律依据，本院酌情调整为按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郑海珍于本判决生效之日起五日内返还原告彭桃花转让费及租金58571元，并赔偿利息损失（按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年11月1日计算至实际付清之日止）。二、驳回原告彭桃花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费875元（已减半收取、原告已预交），由原告彭桃花负担218元、被告郑海珍负担657元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 员 卢庆兰二〇二〇年五月六日代书记员 应 潭