北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终3690号上诉人（原审被告）：北京永信嘉安电子工程技术有限公司，住所地北京市海淀区苏州街33号3层312。法定代表人：梅建锋。委托诉讼代理人：汪保发，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：北京瀚海阳光物业经营管理有限公司，住所地为北京市海淀区远大路39号1号楼701室。法定代表人：傅陶然。上诉人北京永信嘉安电子工程技术有限公司（以下简称永信嘉安公司）因与被上诉人北京瀚海阳光物业经营管理有限公司（以下简称瀚海阳光公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初63860号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法由审判员金莙独任审理了本案。本案现已审理终结。永信嘉安公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回瀚海阳光公司的诉讼请求。事实和理由：1.一审法院判决超出瀚海阳光公司请求范围。在解除合同方面一致后，瀚海阳光公司仅主张占用费和违约金，并未主张房租，一审法院既支持房屋租金又支持占用费，明显超裁。2.违约金判决过高，即便全部支持合同违约金10%也低于一审判决数额，瀚海阳光公司因此遭受损失也仅为房屋占用费，如果一审判决支持占用费也基本弥补了该项损失，故违约金应进行减免。3.押金应当在本案一并退还或折抵。瀚海阳光公司辩称，同意一审法院判决，不同意永信嘉安公司的上诉请求和理由。违约金和押金不退还均是合同约定。瀚海阳光公司向一审法院起诉请求：1.解除双方于2018年11月22日签订的《房屋租赁合同》；2.判令永信嘉安公司支付房屋占用费暂定6742元（每日674.2元，暂定截止到2019年8月31日，最终以实际占用天数为准）；3.判令永信嘉安公司支付违约金24608.4元；4.判令永信嘉安公司支付自2019年8月3日至2019年8月21日期间的水费106.97元、电费150元（暂估，以实际电表数计量计算），合计256.97元；5.判令永信嘉安公司承担诉讼费。一审法院认定事实：2018年11月22日，瀚海阳光公司（出租方，甲方）与永信嘉安公司（承租方，乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定：第一条租赁标的物1、甲方出租给乙方的房屋位于北京市海淀区远大路39号1号楼三层322B室……第三条1、该房屋租赁期1年，自2018年11月22日起至2019年11月21日止（包括首尾两天）。自租期第一日起计算，实际计租日期为自2018年11月22日起至2019年11月21日止……第四条租金、押金及付款方式，1、该房屋租金为人民币4.2元/平方米/天，月租金为16563元；季度租金为49689元；年租金总额为198756元。2、乙方在签订本合同时须交纳相当于1个月租金的押金，即人民币20507元，租赁期满甲方将上述押金在乙方缴清租金和其他费用并经双方签字确认设备设施交接单、且乙方需在合同终止之日将注册地址迁出或注销后，7天内无息退还给乙方，逾期乙方所交纳的押金将不予退还……4、付款方式，租金按季度支付，第一个季度租金计算日期为2018年11月22日至2019年2月21日；第二个季度租赁期到来之前7日内交付第二季度租金，以后以此类推。每月20号之前向甲方支付每月租赁区域内的水电费用，甲方收取费用后应提供给乙方有效的收款凭证。第五条租赁期间相关费用……2、除租金以外乙方还需交纳的费用：（1）租赁区域的电费，所交电费按独立电表计量计算，电费为1.2元/度。管理费：0.24元/度。（2）支付公共卫生间用水用电费用，用水费用按每月169元向甲方缴纳……。第八条合同的变更、解除、终止与续租1、双方可以协商变更或终止本合同。2、甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：（1）不能提供房屋或所提供房屋严重影响使用的。（2）甲方未尽房屋修缮义务，严重影响使用的。3、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回租赁标的物……（6）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，给甲方造成损失的。（7）拖欠房屋租金或其他费用累计5天以上的……；乙方违反上述约定，甲方除有权单方终止合同外，同时有权将乙方押金折抵相关费用，收回出租房屋另行出租，并有权处置承租房屋内的物品，造成损失由乙方承担。第九条房屋交付及收回时验收程序，2、交付及收回验收时双方共同参与，并在房屋设备设施交接表上签字确认，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出，当场难以检测判断的，应于3日内书面向对方提出；3、乙方应于租赁期限届满之日内，将承租房屋及附属设施、设备交还甲方；4、乙方交还甲方房屋应当保证房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用，对未经同意留存的物品，视为乙方自动无条件放弃所有权，甲方有权处置。第十一条乙方违约责任1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同当年总租金的10%向甲方支付违约金，押金不予退还……（4）拖欠房租或其他费用累计5天以上的……3、在租赁期内，未经甲方书面同意，乙方中途擅自退租的，除应按合同当年总租金10%的额度向甲方支付违约金外，押金及乙方前期支付的租金不予退还。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任；其他房屋管理费为1元/平方米/天，月管理费为3944元，季管理费为11832元，年管理费为47328元，支付方式随租金季度支付。落款处有甲方瀚海阳光公司盖章及签约代表签字，有乙方永信嘉安公司盖章及签约代表签字。合同签订后，永信嘉安公司向瀚海阳光公司支付了20507元押金，瀚海阳光公司向永信嘉安公司出具了押金收据。永信嘉安公司按照合同约定支付了租金等费用至合同约定交费日2019年8月21日。2019年8月13日，瀚海阳光公司向永信嘉安公司发出《收费通知书》，要求永信嘉安公司于2019年8月21日前交清租金、管理费共计61521元人民币，逾期交费将按每日5%加收滞纳金。该《收费通知书》签收人处有永信嘉安公司工作人员汪保发的签名，签收日期为2019年8月13日。2018年8月14日，永信嘉安公司向瀚海阳光公司发出《解约函》，称瀚海阳光公司就公司注册地址事宜从未提供过任何相关资料，导致本公司产生经营重大风险，今特书面告知贵公司解除租赁合同一事。其自向瀚海阳光公司发函之日起不再支付合同相关费用，并要求瀚海阳光公司于收到函件后7日内退还其全部押金。永信嘉安公司称瀚海阳光公司拒收该函件并向法院提交的邮寄单据打印件予以证明。2018年8月23日，瀚海阳光公司向永信嘉安公司发出编号为瀚物青客（函）2019-015号《通知函》，上记载：……贵司应于2019年8月21日前将2019年8月22日至2019年11月21日期间的房屋租金共计61521元交纳……请您务必于2019年8月26日下午15：00时前将租金及相应的滞纳金交纳。2019年8月26日，瀚海阳光公司向永信嘉安公司发出编号为瀚物青客（函）2019-016号《通知函》《通知函》，上记载：我公司已于2019年8月23日向您发放了通知函，贵司已签收，但时至今日，您仍未将322B房屋租金及相应滞纳金交纳……至此，请您在此《通知函》发出后的24小时内来我公司洽谈并解决此事。逾期我公司将按《房屋租赁合同》中第8条第3款之约定……执行。同时我司将按《房屋租赁合同》中第11条第1款之约定持续追究您的违约责任，以维护我公司的权益。永信嘉安公司主张其未收到上述两份通知函件，为此瀚海阳光公司向法院提交了邮寄单据打印件对签收问题予以证明。双方均认可永信嘉安公司没有按照合同约定交纳2019年8月22日至2019年11月21日期间的租金。庭审中，永信嘉安公司主张其于2019年8月15日搬离租赁房屋，但是屋内仍有部分物品因遭到瀚海阳光公司扣押而无法搬出，现其同意解除合同。瀚海阳光公司主张自2019年8月21日起，永信嘉安公司既不交纳租金又不搬离东西，占用了房屋。法院于2019年11月12日开庭时，提示瀚海阳光公司与永信嘉安公司进行交接，瀚海阳光公司与永信嘉安公司均表示可以交接。法院于2019年12月23日第二次开庭时，瀚海阳光公司以永信嘉安公司未明确违约责任为由未配合办理交接手续。该院再次释明双方应当就房屋办理好交接，瀚海阳光公司坚持认为在未判定违约责任的情况下，不能办理交接手续。一审法院认为，当事人一方不履行合同义务应当承担违约责任。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，瀚海阳光公司与永信嘉安公司签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效，双方应当遵照履行。在合同履行中，永信嘉安公司发函要求解约的理由并非法定解除合同事由，亦非《房屋租赁合同》约定的解除事由，故在瀚海阳光公司未同意解约的情况下，该合同并未因永信嘉安公司发出《解约函》而解除。瀚海阳光公司起诉要求解除与永信嘉安公司于2018年11月22日签订的房屋租赁合同。在本案诉讼过程中，双方签订的房屋租赁合同已于2019年11月21日到期，故应认定合同的权利义务终止，不存在解除合同的情形。瀚海阳光公司起诉要求永信嘉安公司给付拖欠的租金，有合法依据，该院予以支持。因永信嘉安公司拖欠租金，已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。2019年11月12日，本案开庭审理时，该院提示双方应当办理房屋交接手续，双方均表示同意。2019年12月23日本案再次开庭审理时，瀚海阳光公司表示，因为违约责任没有明确，故未办理交接手续。首先，依据合同约定，在合同到期后，双方应当共同办理房屋交验手续。对此，永信嘉安公司主张系因瀚海阳光公司不让其将自己的财物搬离租赁场所所致。瀚海阳光公司对此不予认可，认为是永信嘉安公司既不支付租金，也不将其物品搬离租赁场地。对此，双方各执己见，且均未提交相关证据予以证明。在此情况下，该院再次释明双方应当办理交接手续。但瀚海阳光公司坚持认为在未判定违约责任的情况下，不能办理交接手续，至此以后产生的房屋占用费用，属于瀚海阳光公司自行扩大的损失，不应当由永信嘉安公司承担。故对于瀚海阳光公司要求永信嘉安公司按照最终实际占用天数给付房屋占用使用费的诉求，该院不予支持。永信嘉安公司主张其交纳的押金可以抵扣违约金，但根据合同约定，因其违约行为导致押金不予退还，故不存在抵扣问题。就瀚海阳光公司主张的水费，于法有据，该院予以支持。就瀚海阳光公司主张的电费，其未提交相关证据，该院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九之规定，判决如下：一、北京永信嘉安电子工程技术有限公司于判决生效后7日内向北京瀚海阳光物业经营管理有限公司支付租金61521元及房屋占用使用费21191元；二、北京永信嘉安电子工程技术有限公司于判决生效后7日内向北京瀚海阳光物业经营管理有限公司支付违约金24608.40元；三、驳回北京瀚海阳光物业经营管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。经审查，一审法院查明的事实正确，本院予以确认。本院认为，永信嘉安公司与瀚海阳光公司之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反相关法律、行政法规的强制性规定，应确认有效。针对永信嘉安公司称一审判决既支持瀚海阳光公司主张的房屋租金又支持占用费，已经超出瀚海阳光诉讼请求一节，本院认为，瀚海阳光公司起诉时所主张的房屋占用费的截止时间暂定为2019年8月31日，而最终确定所主张费用的时间以实际占用天数为准，瀚海阳光公司的该项诉讼请求不论在起诉书及一审庭审陈述中均是始终坚持且明确没有变化的，另外，瀚海阳光公司在一审的两次庭审中均表示永信嘉安公司自2019年8月22日起即开始欠付租赁费用，第二次庭审中亦明确其是自2019年8月22日开始主张欠付租赁费用的，鉴于双方房屋租赁合同约定的租赁终止期限为2019年11月21日，一审法院据此支持瀚海阳光公司所主张的截止到该期限内的欠付房屋租金，并按照永信嘉安公司理应实际腾退房屋的时间，支持了瀚海阳光公司所主张的合同期外的房屋占用费，属于未超出瀚海阳光公司的诉讼请求范围，故永信嘉安公司的该点上诉理由不能成立，本院不予支持。针对永信嘉安公司称一审判决的违约金过高及押金问题应在本案一并处理一节，本院认为，瀚海阳光公司是依据《房屋租赁合同》中关于未经出租人书面同意中途擅自退租的，承租人应按当年总租金的10%支付违约金而向永信嘉安公司主张的违约金，一审法院亦是据此支持瀚海阳光公司的违约金请求，经本院审查，因该违约金数额并未超过损失的30%，不属于违约金过高需酌减的法定情节，故永信嘉安公司认为违约金过高应酌减的上诉理由不能成立，本院不予支持；此外，永信嘉安公司在一审中并未提出要求瀚海阳光公司返还押金的诉讼请求，且根据双方合同约定，如承租人擅自退租，押金及前期支付的租金不予退还，据此，永信嘉安公司关于押金一并处理的上诉理由不能成立，本院亦不予支持。综上，永信嘉安公司的上诉请求及理由无事实及法律依据，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚、适用法律及处理结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2446元，由北京永信嘉安电子工程技术有限公司负担（已交纳590元，余款1856元与本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  金 莙二〇二〇年五月二十一日法官助理  任可娜书 记 员  范慧娟