辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)辽03民终347号上诉人（原审原告）：马琳，女，1955年10月1日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁西区。委托诉讼代理人：张雷，辽宁英派律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：鞍山新兴房屋开发有限公司，住所地辽宁省鞍山市铁东区南建国路762号。法定代表人：杨斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：范振宝，辽宁云祥律师事务所律师。上诉人马琳因与被上诉人鞍山新兴房屋开发有限公司（以下简称新兴公司）商品房销售合同纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院（2019）辽0302民初3666号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人马琳及其委托诉讼代理人张雷，被上诉人新兴公司的委托诉讼代理人范振宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马琳上诉请求：1、撤销原判或依法判令被上诉人返还购房款及违约金合计184,098.6元；2、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误：1、上诉人并未与案外人佟艳君于2011年3月24日签署《协议书》，在这份《协议书》上并没有上诉人本人的签字，而是由他人代签。在一审中被上诉人也并未提供证据证明上诉人已授权他人代为签署对外出租的协议书。2、上诉人也没有收到案外人交付的租金。被上诉人所谓的租金在被上诉人处存放既没有上诉人的授权也没有合同的约定。被上诉人从未对上诉人提及此事。二、被上诉人虽然于2013年12月19日取得了《竣工验收备案书》，但是这也严重违反了上诉人与被上诉人签署的《商品房买卖合同》约定的时间。这已构成严重违约。按照合同及相关法律的规定，上诉人有权解除《商品房买卖合同》，要求被上诉人退还已交付的房款及相应的违约金。新兴公司辩称，服从原审判决。马琳向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告返还原告交付的房款本金175,332元及违约金8766.6元，合计184,098.6元。一审法院认定事实：原、被告于2010年6月3日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的新兴盛仕广场商贸城六幢负一层M66号商铺，总价款352,380元，双方约定被告于2011年5月1日向原告交付房屋，逾期交付超过180天，原告有权解除合同，被告向原告支付已付款5%的违约金。合同另约定，原告先行向被告支付首期款175,332元，余款待原告办理贷款后支付。合同签订后，原告向被告支付了首期款175,332元。另查，原告作为甲方与作为乙方的案外人佟艳君及作为丙方的被告，于2011年3月24日签订《协议》，其中约定原告将本案涉诉房屋出租给案外人，租期一年，续租二年，年租金37,252元，后本案涉诉商铺由案外人承租一年后，将相应租金交由被告处存放。再查，被告开发的新兴盛仕广场商贸城于2013年12月19日取得竣工验收备案书。一审法院认为，本案的争议焦点：应否解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》，被告应否向原告返还购房款并支付相应违约金。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”本案中，原、被告双方约定的交房日期为2011年5月1日，双方及案外人于2011年3月24日签订《协议》，原告将本案涉诉房屋出租给案外人，且出租行为已经实际履行，该《协议》的签订体现了原告对涉诉房屋权利的处分，原告在被告尚未实际交付房屋之时，便对涉诉房屋权利进行处分，且出租行为已经实际履行，故三方签订的《协议》生效后，应视为被告向原告实际交付了房屋，案外人承租房屋一年，原告在此期间并未提出相关异议，故视为原告对房屋交付状态并无异议。据此，原告在已经先行处分房屋相关权利完毕的前提下，又另行以被告未交付房屋为由主张解除《商品房买卖合同》，并向被告主张相应违约金，不具有事实及法律依据。故对于原告的诉讼清求，于法无据，依法不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回马琳的全部诉讼请求。案件受理费3982元，由原告马琳负担。本院二审期间，上诉人马琳提交鞍山市铁东区人民法院（2014）铁东民一初字第637号民事判决书一份，欲证明被上诉人已经自认和上诉人同一时期相邻位置的商铺至今无法办理产权，进一步证明上诉人购买的案涉商铺也是无法办理产权。现被上诉人对该份判决的真实性及合法性均无异议，二审亦予确认。另，对于一审法院认定上诉人作为甲方与作为乙方的案外人佟艳君及作为丙方的被上诉人于2011年3月24日签订《协议》的事实，因上诉人予以否认，且被上诉人未能提供证据证明该协议系上诉人委托他人代签的事实成立，故二审不予认定。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，上诉人马琳与被上诉人新兴公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示,其内容不违反法律、行政法规等强制性规定,故合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案的争议焦点是：双方当事人签订的《商品房买卖合同》应否解除，被上诉人应否向上诉人返还购房款并支付相应违约金？对此，一方面，依据双方签订的商品房买卖合同第九条约定，被上诉人应当在2011年5月1日向上诉人交付房屋，逾期交付超过180天，上诉人有权解除合同，被上诉人支付上诉人已付款5%的违约金。本案中，被上诉人主张依据2011年3月24日签订的《协议》，其已将诉争房屋交付上诉人且上诉人已将房屋出租给案外人。因上诉人未在该协议中签字且上诉人否认其授权他人代签该协议，被上诉人亦不能提供证据证明上诉人委托他人代签的事实存在，结合被上诉人二审自认其并未将该房屋租金交付上诉人的事实，不能认定被上诉人向上诉人交房案涉房屋的事实成立。故上诉人请求解除商品房买卖合同并依据合同约定要求被上诉人支付违约金，有事实及法律依据，本院予以支持；另一方面，依据双方签订的商品房买卖合同第十五条的约定,在商品房交付使用后360日内，被上诉人需将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案，即被上诉人应于2012年4月30日前协助上诉人办理房屋所有权登记。二审中，被上诉人亦自认其至今未能协助上诉人办理房屋所有权登记且案涉房屋目前的状态是不能办证。故依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”的规定，双方约定的办理房屋所有权登记期限已届满，并已超过一年，且因被上诉人的原因，上诉人至今未能在法律规定的期限内办理房屋所有权登记，上诉人请求解除商品房买卖合同，有事实及法律依据，本院予以支持。综上，一审判决驳回马琳的诉讼请求不当，本院予以撤销。综上所述，马琳的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销鞍山市铁东区人民法院（2019）辽0302民初3666号民事判决；二、解除马琳与鞍山新兴房屋开发有限公司签订的商品房买卖合同；三、鞍山新兴房屋开发有限公司于本判决生效后十日内返还马琳购房款175,332元；四、鞍山新兴房屋开发有限公司于本判决生效后十日内支付马琳违约金8766.6元。一审案件受理费3982元，二审案件受理费3982元，均由鞍山新兴房屋开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 娟审判员 徐云龙审判员 宋 锦二〇二〇年五月十二日书记员 姜 珊