沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初691号原告：周正圆，女，1986年1月18日出生，汉族，住沈阳市大东区。委托代理人：李淑珍，女，1960年12月4日出生，汉族，住沈阳市大东区，系原告母亲。被告：沈阳温州城商业管理有限公司，住所地沈阳市和平区中华路68号738，统一社会信用代码912101027748474917。法定代表人：宋承全，系该公司总经理。委托代理人：王碧琳，系辽宁法大（沈阳）律师事务所律师。委托代理人：王涌，系辽宁法大（沈阳）律师事务所律师。原告周正圆与被告沈阳温州城商业管理有限公司（以下简称“温州城公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告周正圆的委托代理人李淑珍、被告温州城公司委托代理人王碧琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周正圆诉称：2008年10月8日原告周正圆以339,456元购买沈阳百年城商业房地产开发有限公司（以下简称“百年城公司”）出售的位于沈阳市和平区民族南街68甲“沈阳温州城”项目B座一层028号（B1-28）商品房，并与被告签订《委托协议》一份。约定将其购买的（B1-28）商品房委托沈阳温州城商业管理有限公司（以下简称“温州城公司”）代为出租。一、按“委托协议”第五款、第2条“委托期限的第四年起至委托期限届满之日止，乙方保证甲方每年按该房屋总价款8%的标准收取租金，如实际年租金低于前述标准的，乙方负责补足；如实际年租金高于前述标准的，超过部分甲乙双方按8：2的比例进行分配。即超出部分的80%归甲方所有，超过部分的20%归乙方所有。然而，被告温州城公司已经收取了原告（B1-028）商品房实际使用人的租金。要求被告即付2019年12月12日至2020年12月12日的租金47,736元。二、按《委托协议》第十款、第2条“乙方未按本协议所约定的时间向甲方支付租金，每逾期一日，乙方应按应付金额银行同期贷款利率标准承担逾期违约金。”百年城公司实际交房日期为2010年11月12日。按第五款、第3条、第2项“其余年度租金乙方于每租赁年度租期开始一个月内按本协议约定的租金标准支付给甲方。”后延一个月即每年12月12日为最后应付租金日期，过期即为违约。被告应按银行现同期贷款利率4.9%标准承担逾期违约金（按乙方支付租金日期计算）。三、此《委托协议》存在不公平，为霸王条款。被告支付租金拖延，多次违约，分别为2天、25天、167天、61天、13天、325天、373天、383天和本年度未知会多少天，而且从未支付过逾期违约金。原告为索求租金，每年都多次前往被告方催款，给原告带来时间、精力、费用上的损耗。同时，经法院调解,也未按法院规定日期支付租金，直至法院强制执行。原告认为，被告未履行《委托协议》，可视为该协议无效。合同法第九十四条明确指出，有下列情形之一的，当事人可能解除合同。其中第（二）款在履行期限届满之前的，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行只要债务；第（三）款当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；第（四）款当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。如前所述，合同解除的条件为法律直接规定的，其解除为法定解除。故请求法院依据合同法第九十四条的条例解释判令解除此《委托协议》。四、本次经济纠纷系被告违约所致，故诉讼费由被告承担。恳请法院保护原告的合法权益，支持原告的诉讼请求，维护法律公平正义。诉讼请求：一、请求法院依法判令被告支付原告（温州城：B1-28商铺）房屋2019年12月12日至2020年12月12日年度租金为47,736元；二、请求法院依法判令被告支付原告房租逾期违约金（按银行现行同期贷款利率4.9%标准计算,从2019年12月12日起到乙方支付本年度租金之日止的违约金）；三、请求法院依法判令解除《委托协议》。由于《委托协议》条款不公平，为霸王条款，不能维护原告基本利益，不能约束和警告被告违约,获取租金必须通过诉讼法院并且法院强制执行才能得到，故请求法院依据合同法第九十四条中第（二）款、第（三）款、第（四）款的条例法定解释，判令解除《委托协议》；四、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告申请撤销第三项诉讼请求，诉讼请求变更为：一、请求法院判令被告支付原告（温州城：B1-28商铺）房屋2019年11月12日至2020年11月11日租金36,816元（税后）；二、请求法院判令被告支付原告房租逾期违约金（按银行现行同期贷款利率4.9%标准计算,从2019年12月12日起到乙方支付本年度租金之日止）;三、本案诉讼费由被告承担。被告温州城公司辩称：被告拖欠原告2019年11月12日至2020年11月11日期间租金36,816元（税后），违约金我方同意按照合同约定支付，自2019年12月12日起计算，按照中国人民银行同期贷款利率计算。经审理查明：原告周正圆（甲方）与被告温州城公司（乙方）、沈阳百年城商业房地产有限公司公司（丙方）签订《委托协议》，协议内容为，一、房屋概况，甲方委托乙方代为出租的房屋位于沈阳市和平区民族街“沈阳温州城”项目B座1层028号，套内建筑面积约为10.4平方米，房屋总价为339,456元。二、委托期限，甲方将该房屋不可变更、不可撤销的全权独家委托乙方代为出租，委托期限为十二年，自甲方交付房屋之日起开始计算。五、租金标准及支付……2、如委托期限为十二年，委托期限的第一至第三年，乙方保证甲方每年按该房屋总价款8%的标准收取租金，如实际年租金低于前述标准的，乙方负责补足。委托期限的第四年起至委托期限届满之日止，乙方保证甲方每年按该房屋总价款8%的标准收取租金，如实际年租金低于前述标准的，乙方负责补足；如实际年租金高于前述标准的，超过部分，甲乙双方按8：2的比例进行分配，即超出部分的80%归甲方所有，超出部分的20%归乙方所有。3、租金支付（1）第一年度的租金乙方于本协议签订的同时提前支付给甲方。三方确认，该第一年度租金直接抵作甲方应向丙方支付的该房屋的首付款，即甲方同意乙方直接将应支付给甲方的第一年度租金直接支付给丙方。（2）其余年度的租金，乙方于每租赁年度租期开始后一个月内按本协议约定的租金标准支付给甲方。九、担保，丙方对本协议项下乙方支付租金的义务向甲方承担连带保证责任。十、违约责任，1、因甲方责任导致本协议不能正常履行、或导致实际使用人无法使用或对外经营等的，乙方有权解除本协议，甲方除返还乙方已支付的全部租金外，还应赔偿由此给乙方或实际使用人的经济损失。2、乙方未按本协议所约定的时间向甲方支付租金，每逾期一日，乙方应按应付金额银行同期贷款利率标准承担逾期违约金。协议签订后，原告将房屋交付被告温州城公司出租使用，被告温州城公司未支付原告2019年11月12日至2020年11月11日期间租金36,816元（税后）,现原告起诉至法院要求被告支付租金及利息。另查明，2012年8月23日，沈阳温州城物业管理有限公司更名为沈阳温州城商业管理有限公司。上述事实，有委托协议复印件、不动产权证书复印件以及原、被告当庭陈述笔录等证据在卷佐证，已经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原告与沈阳百年城商业房地产有限公司、被告温州城公司签订的委托协议，系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，故各方均应按照协议约定履行各自的权利义务。依照协议约定，被告应于2019年12月12日前支付原告2019年度房屋租金，但至今尚未履行，系违约，应承担相应的违约责任，故对原告要求被告支付租金36,816元的诉讼请求予以支持。原告要求被告支付的利息即协议中约定的违约金，关于违约金支付标准，协议中已作出明确约定，故本院从其约定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，判决如下：一、被告沈阳温州城商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告周正圆2019年11月12日至2020年11月11日期间的房屋租金36,816元（税后）；二、被告沈阳温州城商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告周正圆逾期支付2019年度房屋租金违约金（计算标准，以36,816元为基数，按照中国人民同期银行贷款利率计算，自2019年12月12日起至本判决确定给付之日止）；如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费497元（已减半收取），由被告沈阳温州城商业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  郭树琼二〇二〇年五月七日法官助理何蓉书记员李萌本案判决所适用的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。