上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终2911号上诉人(原审原告)：上海通和金属材料有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：黄雪英，执行董事。委托诉讼代理人：季汉清,北京市众明律师事务所律师。上诉人(原审被告)：上海以恒实业发展有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：魏招孝，总经理。委托诉讼代理人：秦兆立，上海市兴业律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁理明，上海市兴业律师事务所律师。上诉人上海通和金属材料有限公司(以下简称“通和公司”)、上诉人上海以恒实业发展有限公司(以下简称“以恒公司”)因房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市杨浦区人民法院(2019)沪0110民初12659号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。通和公司上诉请求：撤销一审判决主文第六项，改判支持通和公司主张的人民币(以下币种均为人民币)250,000元律师费。事实和理由：以恒公司出具的《承诺书》明确了不按期支付租金，愿赔偿包括律师费在内的所有经济损失。北京市2018年4月就取消了律师费政府指导价，实行市场调节价，本案律师费的收费符合规定。且本案因案情复杂，共经历四次庭审，加上律师立案和前期查看现场，共来上海六次，还面临二审程序。一审法院酌情的20,000元律师费远不足以弥补通和公司的损失。以恒公司辩称，认可一审法院判决的20,000元律师费，通和公司主张250,000元的律师费没有事实依据。以恒公司上诉请求：撤销一审判决主文第一、五、六项，认可第二、三、四项，要求发回重审或依法改判以恒公司继续承租上海市杨浦区平凉路XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)。事实和理由：1.双方的房屋租赁合同自设立时起，通和公司就有产权、延期交付等问题，造成以恒公司经济损失，虽以恒公司未提起反诉，但一审法院仍应将此作为以恒公司抗辩拖欠租金的事实和理由一并审理。2.正是因为房屋瑕疵交付，故在租赁期间，通和公司一直表示租赁合同将延期至房屋动迁，有双方代表人之间的微信记录为证。口头合同也是合同的一种形式，双方均同意租赁合同延续，应视为已就合同条款完成了要约与承诺，一审法院认定租赁合同已经解除与事实不符。通和公司辩称，1.从以恒公司提供的微信聊天记录看，双方并未就续租达成一致意见，且该微信聊天记录是在通和公司的员工与以恒公司之间发生的。合同到期后，以恒公司理应返还系争房屋并支付占有使用费。2.以恒公司代理人在审理中对律师费的支付问题存在反复，答辩意见中认可一审判决的20,000元律师费，上诉请求又不认可，根据民事证据规则，代理人前后表述应当一致。通和公司向一审法院起诉请求：1.判令以恒公司立即腾空、返还系争房屋；2.判令以恒公司支付2019年3月15日至2019年5月14日的租金228,893.33元及以228,893.33元为基数，自2019年3月15日起至实际交付之日止，按同期银行贷款利率的四倍计算逾期支付租金的违约金；3.判令以恒公司参照租赁合同的每月租金114,446.51元计算，支付自2019年5月15日起至租赁房屋实际腾退之日止的房屋占有使用费；4.判令以恒公司支付通和公司为本次诉讼所产生的律师费250,000元；5.本案诉讼费用由以恒公司承担。一审法院认定事实：2007年9月30日，通和公司(甲方、出租方)与以恒公司(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》一份，约定：1-1甲方出租给乙方的物业坐落在上海市杨浦区平凉路XXX号，建筑面积3,582平方米。1-2房地产权证：沪房地杨字(1999)第012863号。1-3上海长城拍卖有限公司拍卖成交确认书NO.XXXXXXX。说明：该物业原属中华第一棉纺织厂。该厂是老国有企业，被全国企业兼并破产和职工再就业工作领导小组列入2006年国家计划内破产企业。2006年11月该厂经人民法院宣告破产。法院委托上海长城拍卖有限公司拍卖该物业。甲方依法竞拍获得该房屋并已支付了全额拍卖成交价款以及相应拍卖佣金。该厂破产清算组为社会安定团结、创建和谐社会，将拍卖所得收入用于事业职工的安置补偿，已向国家税务行政部门申请免征拍卖房产收入的相关税金，现正由税务部门审查办理中。因此甲方尚未能取得购房发票，该物业设定有抵押。故甲方尚未取得该物业房地产权证。1-5该物业乙方已对现场多次查看，对实际情况也已了解……2-1租赁用途为商业经济(经济型酒店)使用。3-1甲方于2007年11月15日前向乙方交付该物业，租赁期自2007年10月15日起至2018年3月14日止。3-2租赁期满，甲方有权收回该物业，乙方应如期返还。乙方需要继续承租该物业的，则应于租赁期届满前3个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同，乙方在同等条件下乙方具有优先续约权。3-3免租期4个月，甲方承诺自2007年11月15日起至2008年3月14日止。4-1该物业月租金98,863.2元。4-2租金每3年递增5%。4-3租金支付的方式为每次预付三个月的租金，乙方应于2007年11月15日支付三个月租金(即2008年3月15日起至同年6月14日的租金)296,589.6元。第二次支付租金时间为2008年6月15日之前，以此类推。乙方逾期支付租金的，应承担逾期付款的违约金(以应付金额为基础，每逾期一日，按同期银行贷款利率的四倍支付违约金)。5-1乙方应于2007年10月18日向甲方支付物业装修保证金伍万元，在装修完毕，消防等经有关部门验收合格后无息返还给乙方。……2008年2月3日，通和公司(甲方、出租方)与以恒公司(乙方、承租方)签订《备忘录》，约定：1.乙方提出该房屋现有91KW的电量不够使用，而增扩容费用较高。另化粪池的改建也需要另行增加投入。故要求增加两个月的免租期(即免租期至2008年5月14日止)。对此甲方表示理解并同意。另乙方要求延长租赁期限，以便弥补前期的投入，对此甲方表示同意延长一年，即租赁期限至2019年5月14日。2.甲方现已收到乙方租赁保证金贰拾万元。3.甲方收到乙方房屋装修保证金伍万元。4.甲方收到乙方预付的三个月房租(2008年5月15日起至同年8月14日)296,589.6元。……(本备忘录中变更之处以本备忘录为准)。7.租赁合同中，乙方接收该房屋的时间应为2007年11月15日，但乙方考虑到自身的人员安排等尚未落实，要求延迟接收，甲方代为看管至今。即日起乙方全面接收该房屋……。2010年5月19日，沪房地杨字(2010)第010638号《上海市房地产权证》登记的系争房屋权利人为通和公司，建筑面积合计3,582平方米。2019年1月3日、4月1日，通和公司两次向以恒公司发出《房屋租赁合同期满不再续租通知书》，内容为，根据我公司与贵司2007年9月30日、2008年2月3日签订《房屋租赁合同》和《备忘录》，贵司租赁期限将于2019年5月14日届满。现因甲方经营需要，拟合同期满终止后，不再与贵司续租。请贵司接此通知后，按贵司与我司租赁合同约定，做好善后事宜。一审法院审理中，通和公司还提供以下证据：1.2015年4月30日以恒公司法定代表人温科弟之子温建斌签的《承诺书》一份，承诺本公司将于2015年4月30日前付清2015年4月、5月、6月的租金共计311,419.08元。每逾期一日，按所欠租金同期银行贷款利率的四倍支付利息。同时，若再次出现逾期的情况，通和公司有权立即单方面解除合同，拆除电表以及本公司将无条件迁出该物业，并付清租金以及相应利息。……若不按上述期限按时付清租金，本公司愿承担一切法律后果及赔偿贵公司的所有经济损失(包括但不限于利息、违约金、诉讼费、执行费、律师费、差旅费等实现债权的费用)。2.《委托代理协议》，通和公司委托北京市众明律师事务所律师代理诉讼合同以及支付律师费25万元的增值税发票、兴业银行转账凭证。3.通和公司法定代表人黄雪英与以恒公司法定代表人温科弟在2019年5月16日的通话录音，通和公司要求合同到期搬迁。以恒公司称跟下面人家的合同还没到期，怎么搬？要求继续谈。对上述证据，以恒公司认为，温建斌签的《承诺书》是其个人行为，不能代表以恒公司。如果真实有效，需要以恒公司法定代表人签章。对律师费即使合同有约定，也是过高，不合理，不应支付。函件没有收到。录音的真实性确认，但双方是应继续履行合同的。以恒公司提供以下证据：1.以恒公司法定代表人温科弟之子温建斌与通和公司员工吴乐渊的微信聊天记录，其中2018年1月24日温建斌发：就是之前的补充条款，1.由于该房屋在动迁范围内，动拆迁前，甲方同意将该房屋继续租赁给乙方。为保护双方权益，故租赁合同一年一签，约定第二年价格为200万元整，第三年价格为230万元整。就这样写好吧。吴乐渊回复：再需要改的话，您和我们老板去协商吧。……2.2008年2月2日中华第一棉纺针织厂破产清算小组《证明》一份，证明系争房屋原属中华第一棉纺针织厂所有，2006年11月，经法院宣告破产后拍卖，通和公司竞拍取得房屋，相关手续办理中；2008年6月11日中华第一棉纺针织厂破产清算小组《说明》一份，内容为：上海市平凉路XXX号厂房，因建造时间较早，其间相关人员变动较大，故原房屋消防验收资料已灭失，无法交付给上海市通和金属材料有限公司；2008年7月15日汪兴群对系争房屋门面及地下室物品已全部撤走的《情况说明》一份。3.2009年8月7日通和公司出具《证明》一份，同意以恒公司开办上海伊荣阁酒店管理有限公司，请相关方面给予办理有关证照。4.上海伊荣阁酒店管理有限公司于2009年9月24日批准成立的营业执照，住所地为上海市平凉路XXX号3-5楼。5.2018年12月25日温建斌中国建设银行手机银行向顾英杰招商银行(账号XXXXXXXXXXXXXXXX)账户转账共计343,340元的电子回单。以上证明双方在2018年初商谈续租的情况。通和公司交付房屋时未取得房产证，通和公司提供材料给以恒公司办理证照，也影响到以恒公司的经营，通和公司曾口头承诺后期续签租赁期作为补偿。以恒公司支付租金至2019年3月14日。对上述证据通和公司认为，通和公司员工吴乐渊没有代理权限与以恒公司之间协商房屋租赁事宜。聊天内容显示的只是在协商，没有达成一致。以恒公司既然不认可温建斌有代理权出具给通和公司的《承诺书》，称不是家事代理而应盖公司的章，以恒公司的表述同样对微信证据适用。中华第一棉纺针织厂破产清算组等的证明内容已在双方的《房屋租赁合同》中表述，不影响合同的履行。一审法院审理中，双方确认以恒公司租金交付至2019年4月15日，在合同期内还有一个月的租金计114,446.51元未支付。双方确认以恒公司另有租赁押金25万元在通和公司，通和公司表示在扣除以恒公司应付的租金、违约金后剩余部分可以退还。以恒公司同意租赁押金扣除租金和使用费。一审法院另查，以恒公司于2019年12月17日，法定代表人由温科弟变更为魏招孝。一审法院认为，通和公司、以恒公司之间签订的《房屋租赁合同》、《备忘录》是双方真实意思的表示，且不违反法律法规，对双方具有约束力，均应依约履行。合同到期后，双方未再行续签，以恒公司应将房屋腾空返还通和公司，故对通和公司要求以恒公司腾空、返还房屋的诉请，法院应予准许。审理中，双方确认合同期内尚有一个月的租金114,446.51元未支付，通和公司表示不再变更租金的诉请，法院以实际未付租金金额处理。租赁合同中对逾期支付租金的违约金有明确约定，故对通和公司主张逾期支付租金的违约金的请求，亦可准许。通和公司要求以恒公司按照租金标准支付占用期间的房屋使用费，并无不当，应予准许。通和公司主张以恒公司支付律师代理服务费250,000元过高，法院酌情确定由以恒公司承担20,000元。双方同意通和公司处的租赁押金250,000元抵扣租金，可以准许。一审法院判决：一、上海以恒实业发展有限公司应在判决生效之日起十五日内腾空、搬离上海市平凉路XXX号房屋并将房屋返还上海通和金属材料有限公司；二、上海以恒实业发展有限公司应在判决生效之日起十五日内支付上海通和金属材料有限公司上述房屋租金114,446.51元；三、上海以恒实业发展有限公司应在判决生效之日起十五内以114,446.51元为基数，支付自2019年4月16日起至实际付款日止的利息，2019年8月19日前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率四倍计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)四倍计付；四、上海以恒实业发展有限公司应自2019年5月15日起至返还房屋止，以每月114,446.51元的标准支付上海通和金属材料有限公司上述房屋占用使用费；五、上海通和金属材料有限公司应在上海以恒实业发展有限公司腾退房屋后，退还房屋租赁押金250,000元(租赁押金可与欠付的租金、使用费相抵)；六、上海以恒实业发展有限公司应在判决生效之日起十五日内补偿上海通和金属材料有限公司律师代理服务费20,000元。二审期间，当事人未提交新证据。一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。双方签订的《备忘录》约定租赁期限至2019年5月14日，通和公司据此要求以恒公司腾退并返还系争房屋，符合合同约定，应予支持。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。以恒公司上诉坚持认为，双方口头约定延长租赁期间，要求继续承租系争房屋。对此，本院认为，以恒公司提供的微信聊天记录只能显示双方就租赁延期一事进行过磋商，无法证明双方已达成延期租赁的合意。故以恒公司该抗辩意见，本院无法采信。合同到期后，一审法院判决通和公司退还以恒公司押金250,000元，可予抵扣欠付租金、房屋使用费，并无不当，本院予以认同。关于以恒公司是否应当赔偿通和公司律师代理服务费。2015年4月30日温建斌代表以恒公司签署《承诺书》表示，若未按时付清租金，以恒公司愿承担包括律师费在内的所有经济损失。根据查明的事实，以恒公司的股东为温科弟与温建斌父子，原法定代表人为温科弟，结合《承诺书》的内容及一审中以恒公司提供温建斌与通和公司员工的微信聊天记录拟证明以恒公司与通和公司就续租协商一致，本院认为，通和公司主张其有理由相信温建斌签署的《承诺书》代表以恒公司，可予采信。一审法院根据本案实际情况，酌情确定以恒公司承担律师代理服务费20,000元，并无不当，可予维持。综上所述，通和公司、以恒公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币10,100元，由上海通和金属材料有限公司负担人民币4,750元，上海以恒实业发展有限公司负担人民币5,350元。本判决为终审判决。法官助理蔺皓然审判长 王 安审判员 郭征海审判员 易苏苏二〇二〇年五月十八日书记员 董晓燕附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……