广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终8344号上诉人（原审原告）：杨骏，男，1969年12月30日出生，汉族，身份证住址广州市东山区。委托诉讼代理人：朱琼华,广东伯方律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁凯,广东伯方律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：雅居乐雅生活服务股份有限公司从化分公司。住所地：广州市从化区江埔街御景路6号。法定代表人：钟志荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱金霞，该公司职员。委托诉讼代理人：彭雯静，该公司职员。上诉人杨骏因与被上诉人雅居乐雅生活服务股份有限公司从化分公司（以下简称雅居乐雅从化分公司）房租赁合同纠纷一案，不服广州市从化区人民法院（2019）粤0117民初4525号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人杨骏的委托诉讼代理人朱琼华、梁凯，被上诉人雅居乐雅从化分公司委托诉讼代理人朱金霞、彭雯静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人杨骏上诉请求：1.撤销一审判决，改判杨骏与雅居乐雅从化分公司签订的《租赁合同》及《补充协议》合法有效，雅居乐雅从化分公司单方提前终止租赁合同关系的行为无效；2.一、二审诉讼费由雅居乐雅从化分公司负担。事实与理由:一、租赁合同没有损害社会公共利益，一审判决适用法律错误。1.根据雅居乐雅从化分公司在一审中的陈述及其证据，杨骏与雅居乐雅从化分公司签订案涉《租赁合同》时，租赁物业不属于政府文件规定必须移交的配套公共服务设施范围。2.根据雅居乐雅从化分公司在一审中的陈述及其证据，案涉租赁物业取得了产权证明，物业开发商有权经营管理。3.杨骏将租赁物业用于绘画等教育培训，符合《租赁合同》约定的用途、经营范围，同时与租赁物业的规划目的不冲突。综上，租赁合同和杨骏租赁物业后的实际经营行为并无损害社会公共利益之情形。从另一角度看，杨骏才是遭受损失的一方。二、《补充协议》具有独立性，即使租赁合同无效，并不影响补充协议的法律效力。一审法院判决《租赁合同》以及《补充协议》无效，适用法律错误。案涉《租赁合同》与《补充协议》签订的目的和性质并不相同，前者是针对滨江花园小区公共服务配套功能用房租赁事宜的约定，后者是双方协商移交涉案租赁物业时，基于雅居乐雅从化分公司的过错对杨骏造成的实际损失进行赔偿而达成的合意。补充协议与租赁合同有联系，也有区别。即使法院认为租赁合同因违反社会公共利益而无效，也不能据此直接认定补充协议当然无效。补充协议具有独立性，它是针对租赁合同履行过程中出现的新情况而作的约定，补充协议与租赁合同相冲突时，以补充协议为准。被上诉人雅居乐雅从化分公司辩称：同意一审判决处理，不同意杨骏的上诉请求。事实与理由：一、关于合同的效力问题，由法院依法认定。二、雅居乐雅从化分公司从未隐瞒关于涉案场地的任何信息。雅居乐雅从化分公司在与杨骏签订合同的时候明确告知涉案场地属公共服务配套用房。另根据杨骏一审提交的涉案场地的登记表及图纸，亦反映雅居乐雅从化分公司明确告知杨骏涉案场地的性质及用途。雅居乐雅从化分公司已将涉案场地的所有信息如实告知杨骏，且相关法律法规亦是公开可查询的，不存在任何欺骗性。三、《补充协议》系对《租赁合同》的补充，系在《租赁合同》有效的前提下作的补充约定，《补充协议》第4点亦明确了补充协议为《租赁合同》不可分割的组成部分。因此，如《租赁合同》无效，《补充协议》亦无效。杨骏于2019年9月10日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认雅居乐雅从化分公司与杨骏签订的《租赁合同》及补充协议合法有效，雅居乐雅从化分公司单方提前终止租赁合同关系的行为无效，合同标的316680元；2.雅居乐雅从化分公司承担本案诉讼费。一审法院经审理查明：2015年1月1日，广州从化雅居乐房地产开发有限公司出具《授权书》，载明“兹授权雅居乐物业管理服务有限公司从化分公司出租商铺位于一景瑞园A6、A8二楼两卡单位，租赁面积为609平方米。特此授权！”2015年1月8日，杨骏（乙方）与雅居乐雅从化分公司（甲方）签订《租赁合同》，合同约定“现经充分沟通和友好协商，本着互惠互利，给住户提供便利的原则，甲乙双方愿意携手共同完善雅居乐社区文化活动场所，促进和谐社区文化的建设。甲方同意将滨江花园小区公共服务配套功能用房出租予乙方使用,乙方在已经清楚该商铺经营范围受限情况下，根据有关法律的规定，经双方友好协商订立本合约以资共同遵守执行。合同约定：出租之商铺位于景瑞园A6、A8二楼两卡单位（付图纸），租赁面积为609平方米。另合同还约定租期、租金、双方责任等。其中合同第四条约定乙方责任：1、负责活动场所所需的设备投入和软件建设包括必要的健身器械、音响设备、文娱活动设备，展厅布置等。2017年3月28日广州市从化区人民政府办公室下发《从化区推进已出让居住用地配套公共服务设施移交工作实施方案》，方案明确：为妥善处理2016年3月1日前完成国有建设用地出让手续的居住用地配套公共服务设施的移交管理工作，使其充分发挥功能，更好地服务社区居民，根据《中华人民共和国城乡规划法》和《中华人民共和国房地产管理法》及参照《广州市居住区配套公共服务设施管理暂行规定》（广州市人民政府138号令）、《广州住房和城乡建设委员会关于印发任务分解表和实施指引流程图的通知》（穗建房字C2016)2146号）等有关法律法规的规定，要求做好居住用地配套公共服务设施的移交工作。2017年4月13日广州市从化区住房和建设局向广州从化雅居乐房地产开发有限公司发出《限期移交通知书》，要求广州从化雅居乐房地产开发有限公司于2017年8月30日前完成移交接收手续。2018年4月23日，杨骏（乙方）与雅居乐雅从化分公司（甲方）签订《补充协议》，协议约定“……鉴于甲乙双方就位于景瑞园A6、A8二楼的公共服务配套功能用房签订《租赁合同》，现经双方协商，达成补充协议如下：1、根据当地政府要求，甲方须将配套用房移交当地街道。甲方向乙方要求提前终止双方签订的租赁合同，并同意因此给乙方造成的实际损失进行赔偿。乙方同意在甲乙双方就赔偿乙方实际损失达成共识的前提下提前解除《租赁合同》。2、《租赁合同》约定的租赁面积609平方米为附图纸所示红色边框内的套内建筑面积，双方确认租赁面积实测套内建筑面积为661.75平方米；3、双方确认《租赁合同》后附图纸所示红色边框内标记为阅览室、书法室部分，套内建筑面积共计305.73平方米，乙方除已间隔约10平方米面积修建为洗手间外，其余部分未装修使用、尚处于毛坯状态。4、本协议为《租赁合同》不可分割的组成部分，本协议与《租赁合同》如有冲突之处以本协议约定为准，本协议未涉及的内容仍以《租赁合同》约定执行。2018年8月3日，广州从化雅居乐房地产开发有限公司、广州市从化区住房和建设局、广州市从化区江埔街道办事处签订《广州市从化区居住区配套公共服务设施移交确认书》，确认书载明“参照《广州市居住区配套公共服务设施管理暂行规定》（广州市人民政府令第138号），广州从化雅居乐房地产开发有限公司自2019年12月31日起将雅居乐滨讧花园项目综合文化中心二期（A-6、A-8幢一、二层）移交给广州市从化区江埔街道办事处使用和维护管理。”2019年7月23日，雅居乐雅从化分公司向杨骏出具雅生深物从化[2019]25号《告知书》，载明“杨骏（广州本慧教育投资股份有限公司）：参照《广州市居住区配套公共服务设施管理暂行规定》（广州市人民政府令第138号），广州从化雅居乐房地产开发有限公司将于2019年12月31日起将雅居乐滨江花园综合文化中心二期(A6、A8幢一、二层)移交给广州市从化区江埔街道办事处使用和维护管理。移交位置包含贵司正在使用的商铺，请贵司提前做好移交工作，于2019年12月31日前退场。同日，雅居乐雅从化分公司向杨骏出具《提前解除告知函》，函告双方签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》于2019年10月31日正式解除，双方终止租赁合同关系。要求杨骏于2019年10月31日前按照《租赁合同》第四条第5款、第7款及第8款的约定，缴清租赁期间发生的维修费、水电费、清洁费、电话费等；并于2019年10月31日前搬离租赁场地。杨骏为证明其主张，向一审法院提交了下列证据材料：l、租赁合同（原件），拟证明2015年1月8日，杨骏与雅居乐雅从化分公司签订《租赁合同》，约定雅居乐雅从化分公司将景瑞园A6、A8二楼两卡商铺出租给杨骏，租赁面积为6091112，租期为10年；2、授权书（原件），拟证明开发商授权雅居乐雅从化分公司出租商铺；3、雅居乐滨江花园配套综合文化中心二期移交协议（复印件），拟证明雅居乐雅从化分公司将租赁场地移交当地街道办；4、《租赁合同》补充协议（原件），拟证明2018年4月23日，雅居乐雅从化分公司与杨骏签订《补充协议》，双方同意就赔偿杨骏实际损失达成共识的前提下提前解除租赁合同；5、告知书（电子邮件打印件），拟证明2019年7月23日，雅居乐雅从化分公司发出《告知书》，要求杨骏提前做好移交工作，于2019年12月31日前退场；6、提前解除《租赁合同》告知函（原件），拟证明2019年7月29日，雅居乐雅从化分公司发出《提前解除（租赁合同）告知函》，提出于2019年10月31日正式解除双方签订的租赁合同及补充协议，终止租赁合同关系；7、业主登记表与图纸（原件），拟证明涉案物业的门牌号及平面图；8、律师函（原件），拟证明杨骏委托律师向雅居乐雅从化分公司发出律师函；9、快递单（复印件），拟证明律师函送达给雅居乐雅从化分公司。雅居乐雅从化分公司的质证意见：对证据l、2、5、6、7的三性无异议；证据3的真实性合法性无异议，需强调该份文件并非系平等民事主体间签订的协议，而是从化街道办依据移交流程要求从化雅居乐签订的，依据是广州市居住区配套公共服务设施管理暂行规定广州市人民政府令138号文第18条规定；对证据4的真实性合法性无异议，关联性有异议，雅居乐雅从化分公司系依据政策原因即不可抗力行使解除权，与该协议无关，而协议约定杨骏同意在双方就赔偿杨骏实际损失达成共识的前提下，提前解除租赁合同，也表明了杨骏也是同意解除合同的，只是对赔偿存在争议，此外，需强调是杨骏同意，并不是双方同意；对证据8的真实性认可，但其内容不认可，雅居乐雅从化分公司是基于不可抗力行使解除权，其次移交涉案场地是相关政府部门要求的，并非雅居乐雅从化分公司擅自移交。雅居乐雅从化分公司提交了以下证据：1、广州市人民政府令第138号文件；2、从府函[2017]390号文件；3、限期移交通知书；4、广州市从化区住房和建设局关于切实加快居住区配套公共服务设施移交工作的通知；5、提醒通知书。杨骏的质证意见为：证据l是属于地方政府出具的文件，对其真实性无异议，合法性由法院核实，关联性体现在政府文件不是雅居乐雅从化分公司行使单方解除合同所提出的不可抗力因素，根据文件中第31条规定，本案所涉及的租赁物业是属于规定实施前已建成的，也是在实施前租赁给杨骏；对证据2的通知真实性无异议，合法性由法院核实，关联性上不是雅居乐雅从化分公司行使单方解除合同的所提出的不可抗力因素，文件有原则要求房地产开发企业必须妥善处理好移交过程中所遇到的尤其是历史遗留问题，本案所涉租赁物业属于文件提及的历史遗留问题；对证据3的移交通知书因没有原件，三性不予确认；对证据4真实性无异议，合法性由法院核实，关联性上也不能成为雅居乐雅从化分公司行使单方解除合同的所提出的不可抗力因素；对证据5提醒通知书因没有原件，三性不予确认，但根据该通知书上也明确要求要处理好历史遗留问题。一审法院认为:本案是房屋租赁合同纠纷，本案争议的焦点在于杨骏与雅居乐雅从化分公司所签《租赁合同》及《补充协议》的效力问题。在杨骏、雅居乐雅从化分公司所签订的《租赁合同》中，已记载租赁房屋为小区公共服务配套功能用房，双方在签订合同时对租赁房屋的性质是知晓的。根据《中华人民共和国合同法》第七条“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益”、第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，案涉商铺属于滨江花园小区公共服务配套功能用房，规划用途是综合文化中心，系属关乎社会公共利益的公共服务设施，广州从化雅居乐房地产开发有限公司作为房地产开发企业理应按照规定将该设施与住宅项目同步建设并在竣工后向行政部门提出验收申请，在通过验收后及时将该公共服务设施移交给行政部门管理使用，广州从化雅居乐房地产开发有限公司却在竣工后擅自授权雅居乐雅从化分公司使用及转租给杨骏用商业经营，此授权及转租行为均损害了社会公共利益，应属无效。另杨骏租赁案涉房屋用于经营教育、培训，已改变合同约定的用途，杨骏与雅居乐雅从化分公司所签《租赁合同》及补充协议亦应无效。现行政主管部门已依规定向广州从化雅居乐房地产开发有限公司发出通知要求其限期移交，广州从化雅居乐房地产开发有限公司应按规定予以履行移交义务。同时根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律效力。”的规定，杨骏提出确认雅居乐雅从化分公司与其签订的《租赁合同》及补充协议合法有效及确认雅居乐雅从化分公司提前终止租赁关系的行为无效的诉讼请求，一审法院不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十六条的规定，一审法院于2019年12月3日作出一审判决：驳回杨骏的全部诉讼请求。案件受理费3025元，由杨骏承担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案的争议焦点问题为：本案《租赁合同》及《补充协议》的效力问题、雅居乐雅从化分公司提前终止租赁关系的行为是否无效。涉案房屋登记在广州从化雅居乐房地产开发有限公司名下，虽然涉案《租赁合同》及《补充协议》约定出租的房屋为小区公共配套服务设施，但在该物业移交给相关主体或物权转移前，作为房地产开发企业的广州从化雅居乐房地产开发有限公司对该物业有权管理。虽然雅居乐雅从化分公司经广州从化雅居乐房地产开发有限公司授权将小区公共配套服务设施改变规划用途作为商业用途出租，但是根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（三）项规定“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”，当事人可解除合同，本案也并不属于法律、司法解释规定的租赁合同无效的情形。因此一审法院认定涉案合同无效缺乏依据，本院予以纠正。杨骏在签订合同时已明知涉案房屋属于小区公共配套服务设施，对合同可能随时解除应当有所预见。因广州市从化区住房和建设局向广州从化雅居乐房地产开发有限公司发出《限期移交通知书》，涉案《租赁合同》、《补充协议》已无法继续履行，杨骏与雅居乐雅从化分公司应当解除合同。杨骏关于雅居乐雅从化分公司提前终止租赁关系的行为无效的诉讼请求于法无据，本院不予支持。综上所述，上诉人杨骏关于合同有效的上诉请求成立，本院予以支持；杨骏的其他上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决对合同效力认定有误，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广州市从化区人民法院（2019）粤0117民初4525号民事判决；二、确认雅居乐雅生活服务股份有限公司从化分公司与杨骏就广州市从化区景瑞园A6、A8二楼两卡单位签订的《租赁合同》及《补充协议》合法有效；三、驳回杨骏的其他诉讼请求。一、二审案件受理费各3025元，均由杨骏负担各审2925元，由雅居乐雅生活服务股份有限公司从化分公司负担各审100元。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇二〇年五月二十二日书记员 冯冠豪郭丽淳