广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终7006号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈展南，男，1969年3月12日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区。上诉人（原审被告、反诉原告）：陈正南，男，1960年4月5日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：林凡通，男，1970年10月6日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘镜容，男，1983年5月27日出生，汉族，身份证住址广东省清远市清新区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：张永明，广东敏锐律师事务所律师。上诉人陈展南、陈正南因与被上诉人林凡通、刘镜容合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初24620号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人陈展南、陈正南上诉请求:1.撤销一审判决第一项、第二项、第四项并维持第三项；将第一项改判为没收陈正南非法所得的100000元；将第二项改判为没收陈展南非法所得的100000元；将第四项改判为林凡通、刘镜容赔偿报建费600元、鉴定费1560元、建房押金以及施工保证金10000元、闲置费91200元共计103360元给陈展南、陈正南；2.本案一、二审诉讼费用由林凡通、刘镜容承担。事实和理由：一、陈展南、陈正南与林凡通、刘镜容签订《合资建房合同》无效，双方都有过错，林凡通、刘镜容应当赔偿陈展南、陈正南因履行《合资建房合同》而发生的报建费600元、鉴定费1560元、建房押金以及施工保证金10000元、闲置费91200元共计103360元的经济损失给陈展南、陈正南。林凡通、刘镜容明知其不是广州市白云区龙归永兴村的村民，不享有使用《合资建房合同》中宅基地主体资格，也知道农村宅基地政府仅许可村民建四层楼房的情况下，还坚持要建13层楼房。林凡通、刘镜容以在本村有数幢楼房都是他俩掌控和经营（出租）为由，利诱及威胁陈展南、陈正南签订《合资建房合同》。首先，林凡通、刘镜容以涉案宅基地楼房是80年代建造的旧房子为由要求拆除并建新楼房，通过本村中间人催促陈展南、陈正南商谈合作建楼一事。商谈中，林凡通、刘镜容利诱陈展南、陈正南称合作建楼后可收取的租金比现在要多很多，并主动提出可以在签订合同前补偿20万元作为陈展南、陈正南因建楼而造成的经济损失。其次，《合资建房合同》第四条第1点约定的林凡通、刘镜容向陈展南、陈正南补偿的50万元，当时双方口头约定签订合同前先支付20万元作为陈展南、陈正南前期报建所有不可预见和实际支出的鉴定费、报建费、出图费、签名费以及开始商谈和报建期间陈展南、陈正南一至三层租户自觉撤离所损失的房屋租金；其后的30万元是陈展南、陈正南拆除房屋后16个月建房施工期间损失的房屋租金，而不是拆除旧房屋的补偿金。因为陈展南、陈正南两栋房屋三层共有900多平方米，价值几百万元，加上楼房建好后陈展南、陈正南的房屋一至四层的合法房屋归林凡通、刘镜容永久所有。再次，《合资建房合同》是林凡通、刘镜容单方叫广东厚道律师事务所一手操办的，双方诱导并骗取陈展南、陈正南的信任，违背两人的真实意思表示签订了《合资建房合同》。由此，林凡通、刘镜容对于双方签订《合资建房合同》有过错，应对陈展南、陈正南因签订《合资建房合同》而造成的损失予以赔偿。二、林凡通、刘镜容利用先付款的方式威胁陈展南、陈正南在广东厚道律师事务所处签订《合资建房合同》。林凡通、刘镜容先将20万元转入陈展南、陈正南帐户，之后陈展南、陈正南若不签订《合资建房合同》，就要向林凡通、刘镜容赔偿5倍的金额共计100万元，作为其损失的补偿款及利息。陈展南、陈正南在迫不得已的情况下与林凡通、刘镜容在广东厚道律师事务所处签订了《合资建房合同》。三、如果法院认定《合资建房合同》无效，也就是说《合资建房合同》是非法买卖合同，那20万元补偿金就是促使签订这份合同的元凶和主犯，因为本合同是在林凡通、刘镜容主动打入20万元到陈展南、陈正南的账户，陈展南、陈正南到农商行查了到账后才同林凡通、刘镜容到律师楼签订《合资建房合同》的，如果没有提前打入上述补偿金，陈展南、陈正南就不会签这份合同。鉴于该20万元为非法所得，应该上缴给国家财政所有。因此，一审法院判决陈展南、陈正南将20万元返还林凡通、刘镜容是错误的，应予以纠正。四、因《合资建房合同》的签订，陈展南、陈正南所造成的经济损失远非103360元，而是巨大的经济损失，仅是有些经济损失是无法计算或是间接损失而已。五、由于双方签订《合资建房合同》，造成陈展南、陈正南原有用作拆旧建新的楼房无法出租，从而造成陈展南、陈正南少收了一年多的房屋租金，经计算其经济损失为91200元，一审法院对此没有查清，应予以纠正。六、一审法院分配本案的诉讼费用，显失公平公正。根据双方的过错大小及程度，诉讼费用应由林凡通、刘镜容承担主要责任即负担诉讼费的70%，陈展南、陈正南承担次要责任即负担诉讼费的30%较为公平合理。七、如果合同无效，应当当面销毁双方及律师楼持有的一共五份《合资建房合同》原件，以保护陈展南、陈正南不会受到再次诉讼伤害。综上，一审判决存在事实不清，认定事实错误，适用法律不当，并显失公平公正等错误，请求法院支持陈展南、陈正南的上诉请求。被上诉人林凡通、刘镜容二审辩称：不同意陈展南、陈正南的上诉请求以及事实和理由，同意一审判决。因本案纠纷，林凡通、刘镜容于2019年7月5日诉至一审法院，请求判令：1.解除林凡通、刘镜容和陈展南、陈正南签订的《合资建房合同》；2.陈展南、陈正南返还林凡通、刘镜容200000元；3.陈展南、陈正南承担本案的诉讼费用。诉讼中，林凡通、刘镜容变更第2项诉讼请求为：陈展南、陈正南各返还林凡通、刘镜容100000元。陈展南、陈正南提起反诉称：1.林凡通、刘镜容退还陈展南、陈正南宅基地证（复印件）、危房鉴定书复印件、四邻签名、卫星图纸、测量图纸、施工合同、村民住宅原址拆建涉邻协议书、村民建房信息核查表、关于村民住宅原址拆建情况备案公示报告、村民住宅原址拆建承诺书、安全施工保证书、广州市白云区临小工程开工建设审批表等原始报建资料；2.林凡通、刘镜容支付建房报建费600元、鉴定费1560元、建房押金及施工保证金10000元；3.林凡通、刘镜容赔偿陈展南、陈正南损失91200元（房屋闲置费）；4.一审案件的反诉费由林凡通、刘镜容共同承担。一审庭审中，林凡通、刘镜容当庭将陈展南、陈正南的原始报建材料返还给陈展南、陈正南，陈展南、陈正南当庭申请撤回第1项反诉请求，一审法院依法同意陈展南、陈正南撤回第1项反诉请求的申请。一审法院经审理查明：林凡通、刘镜容与陈展南、陈正南于2017年12月6日签订《合资建房合同》，合同约定：甲方（陈正南、陈展南）与乙方（刘镜容、林凡通）共同协商同意，甲方提供位于广州市白云区永兴龙河西路南一巷xx号两块宅基地（编号分别为0008681、0008678，户主分别为陈正南、陈桂辉）的东北面和西北面合共260平方米土地并提供有效报建材料与乙方合资建房，乙方负责合资楼房建筑工程资金资费。双方共建一栋十三层楼房，楼房建成后一至四层归甲方所有，五层以上（含五层）所建楼层包括天面归乙方所有，各方所得面积属各方永久所有。甲方负责办理一切用地报建手续，费用由乙方负责。乙方负责项目所需的全部资金，并负责项目工程的设计、施工、安全等，在政策允许办理施工许可证开始计算，乙方在16个月内建好楼房交付给甲方使用。甲方负责拆旧房子，费用由乙方支付。乙方补给甲方500000元，为甲方的拆旧房子补偿。签订合同付200000元，剩余300000元补偿金待办理好施工许可证时再付给甲方。建筑施工时间为16个月，计划动工日期为办理好报建手续，悬挂铭牌日起计算16个月建好等内容。合同签订当日，林凡通分别向陈展南、陈正南各支付100000元。后由于陈展南、陈正南申请报建房屋未被批准，导致案涉合同无法继续履行，林凡通、刘镜容向陈展南、陈正南追索已支付的200000元未果。故林凡通、刘镜容向一审法院提起诉讼，遂引起纠纷发生。同时查明，陈桂辉系陈展南的父亲。林凡通、刘镜容并非陈展南、陈正南所属村的村民。一审法院认为，林凡通、刘镜容和陈展南、陈正南签订《合资建房合同》，约定林凡通、刘镜容出资建设并取得陈正南和陈桂辉名下宅基地五层以上房屋的所有权。该《合资建房合同》涉及的宅基地属于广州市白云区龙归永兴村农民集体所有的土地，林凡通、刘镜容并非广州市白云区龙归永兴村的集体经济组织成员，不具备取得案涉宅基地房屋所有权的资格。林凡通、刘镜容和陈展南、陈正南签订的《合资建房合同》违反了《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，林凡通、刘镜容和陈展南、陈正南签订的《合资建房合同》无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。陈展南、陈正南因该合同各自取得的100000元，依法应当返还林凡通。林凡通主张陈展南、陈正南各自返还100000元的诉讼请求，一审法院予以支持。陈展南、陈正南向一审法院提供了六份收据，以证明陈展南、陈正南支付报建费600元、鉴定费1560元及押金和施工保证金10000元。林凡通、刘镜容抗辩称陈展南、陈正南提供的该组证据均是在双方签订《合资建房合同》之前交纳的费用，与本案无关，该费用不应当由陈展南、陈正南承担。陈展南、陈正南提供的六份收据显示时间分别是2015年1月16日、2015年3月11日及2016年10月24日，该组收据出具的时间均在林凡通、刘镜容、陈展南、陈正南签订《合资建房合同》之前一年之久，该组证据与本案不具有关联性，对该组证据的证明效力，一审法院不予确认。陈展南、陈正南主张林凡通、刘镜容支付报建费600元、鉴定费1560元及押金和施工保证金10000元的诉讼请求，一审法院不予支持。对于陈展南、陈正南提供于某的证词，因证人于某本人无正当理由未出庭作证，对该证词的证明效力一审法院不予确认。对于陈展南、陈正南提供收取租金的收据，该组收据虽能反映出陈展南、陈正南的房屋有出租的情况，但该证据并不能证明陈展南、陈正南因双方签订《合资建房合同》造成损失91200元。陈展南、陈正南主张林凡通、刘镜容赔偿损失91200元的诉讼请求，缺乏事实依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2019年12月9日作出如下判决：一、陈正南于本判决生效之日起三日内返还林凡通100000元；二、陈展南于本判决生效之日起三日内返还林凡通100000元；三、驳回林凡通、刘镜容的其他诉讼请求；四、驳回陈正南、陈展南的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4300元，由陈正南负担2150元、陈展南负担2150元。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，陈展南、陈正南提交了两份证据，一是2019年7月18日由肖炎出具的证词、陈正南与肖炎的两份租铺合同、肖炎的身份证以及陈正南与陆海青的租铺合同、收据，拟证明其因签订《合资建房合同》而造成的租金损失；二是林凡通、刘镜容于2019年4月1日通过广东敏锐律师事务所向陈展南、陈正南发出的《律师函》，拟证明林凡通、刘镜容在2019年4月1日之后退出合资建房。林凡通、刘镜容质证称：陈展南、陈正南在二审中提交的证据已经超过举证期限，对证据一的真实性不予确认，对证据二的真实性确认，当时就是通过发律师函要求陈展南、陈正南退还已经收取的200000元。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，林凡通、刘镜容与陈展南、陈正南签订《合资建房合同》，约定由陈展南、陈正南提供宅基地，林凡通、刘镜容提供资金，并最终确定将以后新建的房屋五层以上的部分归林凡通、刘镜容永久性所有，但林凡通、刘镜容并非宅基地所属的广州市白云区龙归永兴村的集体经济组织成员，不能取得涉案宅基地房屋的所有权。林凡通、刘镜容与陈展南、陈正南签订的《合资建房合同》已经违反了上述法律的强制性规定，应为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。首先，本案中，陈展南、陈正南因签订《合资建房合同》而从林凡通处各自取得了100000元，应当予以返还，一审对此予以支持，有充分的事实和法律依据，处置得当，本院予以维持。其次，对于陈展南、陈正南主张的报建费600元、鉴定费1560元、建房押金及施工保证金10000元，虽然其提交了收据予以证明，但上述收据记载的发生时间均在《合资建房合同》签订之前，且距签订时间有一年以上，无法证明是因签订上述合同而发生的，一审对此不予支持并无不当，本院予以维持。再次，对于陈展南、陈正南主张的房屋闲置费91200元，其提交了证人证言、租赁合同及收据予以证明，但出具证言的证人均未出庭接受询问，而租赁合同及收据仅能证明存在租赁事实，不能证明陈展南、陈正南因为签订《合资建房合同》而导致房屋租金的损失，故陈展南、陈正南应承担举证不能的不利后果，一审对此不予支持并无不妥，本院予以维持。综上所述，陈展南、陈正南的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不妥，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5724元，由上诉人陈展南、陈正南负担。本判决为终审判决。审判长 邓 颖审判员 张 怡审判员 余 盾二〇二〇年五月二十八日书记员 曾龙辉莫善友