广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终8266号上诉人（原审被告）：广州市展硕市场经营管理有限公司，住所地广东省广州市荔湾区。法定代表人：曹国联，职务：总经理。委托诉讼代理人：沈金桃，广东合众拓展律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈俊果，广东合众拓展律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市荔湾区住房和建设局，住所地广东省广州市荔湾区。法定代表人：游志红，职务：局长。委托诉讼代理人：陈斯毅，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄启鸿，北京大成（广州）律师事务所律师。原审第三人：黄仪云，男，1981年4月8日出生，汉族，住址广西灵山县，现经营地址广州市荔湾区xx街xx号菜06号档。原审第三人：陈勇，男，1958年6月6日出生，汉族，住址广东省罗定市，现经营地址广州市荔湾区xx街xx号01号档。原审第三人：吴志东，男，1964年8月3日出生，汉族，住址广西灵山县，现经营地址广州市荔湾区xx街xx号菜08号档。原审第三人：陈震伟，男，1977年3月4日出生，汉族，住址广东省陆丰市，现经营地址广州市荔湾区xx街xx号冰鲜01、02号档。原审第三人：陈木桂，男，1985年6月11日出生，汉族，住址广东省阳山县，现经营地址广州市荔湾区xx街xx号肉06号档。原审第三人：刘贤跑，男，1970年7月1日出生，汉族，住址广东省佛冈县，现经营地址广州市荔湾区xx街xx号菜05、06号档。原审第三人：崔维彬，男，1971年7月15日出生，汉族，住址广东省云浮市新兴县，现经营地址广州市荔湾区xx街xx号肉类23号档。上诉人广州市展硕市场经营管理有限公司（以下简称展硕公司）因与被上诉人广州市荔湾区住房和建设局（以下简称荔湾住建局）、原审第三人黄仪云、陈勇、吴志东、陈震伟、陈木桂、刘贤跑、崔维彬房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初6455号民事判决，向本院提起上诉。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员李娜独任审理，现已审理终结。上诉人展硕公司上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判；2.一、二审诉讼费用由荔湾住建局承担。展硕公司二审庭询中明确上诉请求为：1.撤销一审判决第三项，并依法改判为展硕公司按照原租金标准每月13605.2元向荔湾住建局支付租金，直至2019年11月30日；2.本案一、二审诉讼费均由荔湾住建局承担。事实及理由如下：一、展硕公司在使用涉案房屋时一直按时缴纳租金，且荔湾住建局对展硕公司每月缴纳的租金并未予以拒绝，故双方之间的不定期租赁关系并未解除，一审错误认定双方不定期租赁关系解除。二、在展硕公司承租涉案房屋之后，应市政府的要求，为解决周边肉菜市场问题，展硕公司投入大量人力物力进行升级改造并引进商户用于经营市场。且展硕公司与商户的合同尚未到期，为了稳定经营环境，应允许展硕公司继续承租涉案房屋。同时，展硕公司接收涉案房屋时，涉案房屋的状态为毛坯状态，为了能配合菜篮子工程，展硕公司投入了约350万元进行装修以及消防、水电等设施的报装。现涉案房屋由荔湾住建局收回，则应对展硕公司就房屋使用费予以减免或补偿。三、关于房屋占用费的标准。在展硕公司交还涉案房屋之前，双方仍存在不定期租赁关系，应按照原租金标准计付租金。虽然荔湾住建局在2019年3月6日向展硕公司送达了解除租赁通知，并要求展硕公司于2019年3月30日前交还房屋，否则要按每月149800元的标准支付房屋使用费。但实际上，展硕公司一直按照每月13605.2元的租金标准支付租金至2019年10月31日。虽然荔湾住建局对2019年7月至9月的租金标准有异议，但是其收取时并未拒绝也未退回，因此解除租赁通知双方均未履行。展硕公司直至2019年12月1日交还涉案房屋时，双方仍处于不定期租赁关系。2019年7月至2019年11月30日期间，是2019年3月6日至2019年6月30日不定期租赁关系的自然延续，租金标准仍应按照此前的租金标准计付。鉴于荔湾住建局在本案中存在过错，故一审认定的其每月149800元的损失是间接、非必然产生的损失，房屋占用费应参照双方不定期租赁合同约定的租金标准支付至本案判决生效之日，之后再按每月149800元计算为宜。四、负有腾房义务的各原审第三人应对该笔占用费共同承担支付义务。五、展硕公司延迟交付房屋事出有因，并非故意拖延。本案的涉案房屋涉及民生工程、菜篮子工程以及众多档主，应给予展硕公司合理时间协调搬迁。本案各原审三人直至2019年11月20日才将涉案房屋交还于展硕公司，展硕公司即通知荔湾住建局收回房屋，因此延迟交房的责任并不在于展硕公司。六、针对荔湾住建局在一审中称土地管理所已经在办理展硕公司所缴纳的2019年7月至9月的租金原路退回的手续并非是事实，实际上展硕公司直至目前都没有收到该原路退回的租金，而且展硕公司在此之后仍然交租至2019年10月份，荔湾住建局也没有拒绝收取租金，该10月份的租金也没有退回。以上事实足以表明双方于2019年3月6日至2019年11月30日期间仍按原租金标准计付租金，因此展硕公司要求按照原租金标准支付房屋使用费是合法合理的。被上诉人荔湾住建局二审辩称：不同意展硕公司的上诉请求，一审法院查明和认定事实清楚，适用法律正确。2018年3月6日展硕公司已经对荔湾住建局对非住宅公开招租事宜作出了确认，承诺若未能成交，应在拍卖成交确认起一个月内腾空房屋。2019年1月份，涉案房屋对外公开招租，由案外人以149800元每月总面积的金额取得了涉案房屋的租赁权。荔湾住建局于2019年3月6日向展硕公司送达解除租赁关系通知，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，该通知送达给展硕公司后，涉案租赁合同已经解除。因此，展硕公司在2019年7月份之后向荔湾住建局所缴纳的款项的性质为房屋占用费，而非租金。展硕公司于2018年3月6日已经知悉并承诺没有取得涉案房屋应在一个月内腾空交还给荔湾住建局，由于展硕公司的原因而迟迟未将房屋交还给荔湾住建局，导致荔湾住建局无法按照成交确认书确认的租金标准收取涉案房屋的租金，因此荔湾住建局按照149800元每月向展硕公司收取房屋占用费，实质上是请求展硕公司支付荔湾住建局的房屋租金损失，于法有据。综上，应驳回展硕公司的上诉请求，维持一审判决。另外，荔湾住建局确认从2019年7月至10月展硕公司按照13605.2元支付了每月的费用，目前尚未退回，因荔湾住建局认为这是房屋占用费的一部分。荔湾住建局确认房屋交接日期为2019年12月2日，但荔湾住建局主张的房屋占用费的时间是2019年7月1日至2019年11月30日。原审第三人黄仪云、陈勇、吴志东、陈震伟、陈木桂、刘贤跑、崔维彬经本院合法传唤未到庭参与诉讼，亦未提交书面意见。荔湾住建局于2019年8月9日向一审法院起诉，请求：1.确认荔湾住建局与展硕公司双方就广州市荔湾区xx街xx号首、二层房屋的不定期租赁关系已于2019年3月6日解除；2.展硕公司及共同使用人腾空上址房屋交还荔湾住建局；3.展硕公司按照每月149800元的标准，向荔湾住建局支付自2019年7月1日起至展硕公司及共同使用人实际腾空上址房屋之日止的房屋占用费（从2019年7月1日起暂计算至起诉之日为149800元）；4.本案诉讼费用由展硕公司承担。一审法院经审理查明：2016年6月3日，广州市荔湾区人民政府办公室印发荔府办[2016]22号《广州市荔湾区住房和建设局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》，将原市国土资源和房屋管理局荔湾区分局涉及辖区内住房保障等职责划入广州市荔湾区住房和建设局。根据荔湾住建局提供的荔湾接字第4245号《接管通知书》，xx街xx号是荔湾住建局经租产房屋。2008年3月20日荔湾住建局与顺发新市场签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定将荔湾区xx街xx号首、二层（产别为经租，建筑面积为780.58平方米）的房地产出租给顺发新市场作商业用途。租期由2008年4月1日至2014年3月31日止。2014年4月1日顺发新市场与展硕公司出具《具结书》，顺发新市场退出上述场地的承租，由展硕公司向荔湾住建局申请承租上述场地。后荔湾住建局、展硕公司在没有签订合同的情况下，由展硕公司实际使用上述场地并按每月13605.2元支付租金给荔湾住建局至2019年6月30日止。2018年3月6日，展硕公司向荔湾住建局出具《非住宅公开招租同意书》，表示：荔湾住建局就××号首、二层房屋通过公开招租方式招租相关事宜的《告知函》已收悉。展硕公司认可并承诺按照上述《告知函》的内容办理有关事宜，否则，展硕公司承担由此而产生的全部责任。同时，当荔湾住建局将上址房屋进行相关公开招标工作时，展硕公司决定参与投标。若展硕公司参与承租该房屋的交易活动，展硕公司将不放弃行使优先承租权。展硕公司承诺如下：1.若展硕公司参与投标未能中标，则承诺拍卖成交确认日起一个月内腾空房屋归还荔湾住建局并缴纳清退期内的场地使用费。2.若展硕公司不参与投标，展硕公司将自荔湾住建局发出解除租赁关系通知书之日起一个月内，结清上址房屋使用期间产生的相关费用，并将房屋腾空并交回荔湾住建局。2019年1月21日，广州市荔湾区土地房屋管理所（出租人）与案外人广州春秀物业管理有限公司（承租人）、广州产权交易所（交易机构）签订《成交确认书》，约定：广州产权交易所受广州市荔湾区土地房屋管理所委托，通过公开市场方式就广州市荔湾区xx街xx号首、二层出租项目（交易编号：GZ2018FG201165）组织交易；三方共同确认，本项目成交价格为149800元/月/总面积。荔湾住建局委托广州市荔湾区土地房屋管理所于2019年2月21日向展硕公司发出《解除租赁关系的通知》，明确告知解除广州市荔湾区xx街xx号首、二层房屋的租赁关系，要求展硕公司在2019年3月31日前腾空交还房屋，并在此期间按照原合同约定的月租金额（即每月13605.2元）交纳房屋有偿使用金；如未能在2019年3月31日前腾空交还房屋的，从2019年4月1日起，需按公开招租的竞拍成交价每月149800元向荔湾住建局支付房屋有偿使用金等等。该通知实际于2019年3月6日到达展硕公司。展硕公司在承租广州市荔湾区xx街xx号首、二层房屋后，展硕公司与黄仪云签订《市场场地租赁合同（合同编号：A）》将广州市荔湾区长寿东路xx街xx号长寿新街市菜档06号出租给黄仪云使用。展硕公司与陈震伟签订《市场场地租赁合同（合同编号：A）》将广州市荔湾区长寿东路xx街xx号01、02档出租给陈震伟使用。展硕公司与崔维彬签订《市场场地租赁合同（合同编号：A）》将广州市荔湾区长寿东路xx街xx号内第23档出租给崔维彬使用。展硕公司与陈木桂签订《市场场地租赁合同（合同编号：A）》将广州市荔湾区长寿东路xx街xx号长寿新街市外肉档06号出租给陈木桂使用。展硕公司与刘贤跑签订《市场场地租赁合同（合同编号：A）》将广州市荔湾区长寿东路xx街xx号长寿新街市05、06档出租给刘贤跑使用。展硕公司与吴志东签订《市场场地租赁合同（合同编号：A）》将广州市荔湾区长寿东路xx街xx号长寿新街市外菜档08号出租给吴志东使用。展硕公司与陈勇签订《市场场地租赁合同（合同编号：A）》将广州市荔湾区长寿东路xx街xx号长寿新街市自编一楼01档出租给陈勇使用。2019年8月16日一审法院在涉案房屋张贴公告，通知涉案房屋承租人和实际使用人在一审法院指定的时间内到一审法院申报权利。黄仪云、陈勇、吴志东、陈震伟、陈木桂、刘贤跑、崔维彬前来申报。在一审庭审中，展硕公司还提供：1.《关于xx街xx号房屋租赁问题的复函》。2.《建筑工程消防验收的意见书》。3.《消防安全检查意见书》。4.《建筑工程消防设计的审核意见书》。5.《关于办理长寿新街市市场登记证的请示》。6.具结书。7.会议纪要。8.《关于xx街xx号房屋续租的请示》。9.缴交7-9月租金的支付情况。荔湾住建局对上述证据1-8真实性、合法性没有异议。证据9荔湾住建局没有收到7-9月租金，展硕公司交租的账户存在错误，经荔湾住建局了解，现在广州市荔湾区土地房屋管理所正在办理原路退回的手续。展硕公司在一审诉讼中明确不提出反诉。一审法院认为：荔湾住建局与展硕公司虽然没有订立关于广州市荔湾区xx街xx号首、二层房屋的租赁合同，但双方对涉案房屋的使用和支付租金没有争议。因此，荔湾住建局与展硕公司之间形成关于广州市荔湾区xx街xx号首、二层房屋不定期的租赁关系。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。广州市荔湾区住房和建设局在2019年2月21日发出《解除租赁关系的通知》明确解除租赁关系并要求展硕公司腾空交还房屋，该通知实际于2019年3月6日到达展硕公司。因此，确定双方的租赁关系在2019年3月6日起解除。展硕公司及各第三人应将广州市荔湾区xx街xx号首、二层房屋及时腾空交还荔湾住建局。对各第三人关于涉案房屋的租赁关系，可另循法律途径解决。对于房屋占用费问题。展硕公司已向荔湾住建局出具《非住宅公开招租同意书》，知道并参与了荔湾住建局的公开招租方式招租，现在荔湾住建局主张的房屋占用费即招租的成交价格149800元/月实质为荔湾住建局未能收回房屋的损失，展硕公司如能按《非住宅公开招租同意书》履行并不会增加展硕公司负担，因此，荔湾住建局要求按149800元/月收取房屋占用费，一审法院予以支持。展硕公司虽然仍按原租金标准向荔湾住建局下属广州市荔湾区土地房屋管理所银行帐户支付2019年7-9月的房屋占用费，与不定期租赁期间的租金缴付方式不符，荔湾住建局也不确认展硕公司的缴付方式。故荔湾住建局要求展硕公司按照每月149800元的标准，向荔湾住建局支付自2019年7月1日起至展硕公司及共同使用人实际腾空上址房屋之日止的房屋占用费的诉讼请求，一审法院予以支持。如上所述，荔湾住建局解除合同应当在合理期限之前通知承租人，因此结合本案实际情况，涉案房屋2019年6月30日前的房屋占用费展硕公司仍可按原租金标准缴纳，2019年7月1日开始至交回房屋之日止的房屋占用费应按公开招租的竞拍成交价每月149800元由展硕公司向荔湾住建局交纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条第（一）款、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认荔湾住建局与展硕公司关于广州市荔湾区xx街xx号首、二层房屋不定期的租赁关系于2019年3月6日解除；二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，展硕公司及黄仪云、陈勇、吴志东、陈震伟、陈木桂、刘贤跑、崔维彬腾空交还广州市荔湾区xx街xx号首、二层房屋，将该房屋交还给荔湾住建局；三、自本判决发生法律效力之日起30天内，展硕公司按149800元/月标准向荔湾住建局支付从2019年7月1日起至展硕公司及黄仪云、陈勇、吴志东、陈震伟、陈木桂、刘贤跑、崔维彬实际腾空交还房屋之日的房屋占用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1648元，由展硕公司负担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，当事人未提交新证据。二审中，荔湾住建局提交《情况说明》，载明：经核实，展硕公司于2019年7月-10月间，自行向荔湾住建局下属单位广州市荔湾区土地房屋管理所的账户转账54420.8元，还于2019年11月向荔湾住建局转账13605.2元，两个单位均没有向展硕公司出具收款收据，也没有退还款项。展硕公司已转账的68026元可以冲抵本案所主张的房屋占用费，剩余的款项展硕公司仍负有支付义务。展硕公司提交对上述《情况说明》的意见，载明：展硕公司确认于2019年7月-10月间，按原租金标准13605.2元/月以对公转账方式共向广州市荔湾区土地房屋管理所支付了租金54420.8元，在2019年11月以对公转账方式支付租金13605.2元，上述款项荔湾住建局至今均没有退回。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：展硕公司虽上诉对一审判令其应支付的房屋占用费标准有异议，但在双方的不定期租赁关系解除后，展硕公司仍一直占用涉案房屋，现一审法院结合本案实际情况认定2019年7月1日开始至交回房屋之日止的房屋占用费应按公开招租的竞拍成交价每月149800元由展硕公司向荔湾住建局交纳，并无不当，本院予以维持。鉴于二审中荔湾住建局确认房屋交接日期为2019年12月2日，荔湾住建局主张的房屋占用费的时间是2019年7月1日至2019年11月30日，及双方均确认展硕公司已向荔湾住建局支付68026元，因此一审判决第二项确定的展硕公司及本案第三人腾空交还涉案房屋的义务无需再履行，一审判决第三项确定的支付房屋占用费的时间应从2019年7月1日起至2019年11月30日止，并应扣除展硕公司已向荔湾住建局支付的68026元。综上所述，展硕公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费3296元，由广州市展硕市场经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  李娜二〇二〇年五月二十一日书记员  冯韵彭诗敏