北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京02民终4471号上诉人（原审原告）：寇中宝，男，1963年1月29日出生，汉族。委托诉讼代理人：石磊，北京吴少博律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宝众达（北京）环保科技有限公司，住所地北京市大兴区。法定代表人：赵卫新，执行董事。委托诉讼代理人：杨澄伟，北京市翔龙律师事务所律师。原审第三人：北京市经中实业开发有限责任公司，住所地北京市西城区马连道中里三区6号楼南侧3号平房。法定代表人：孙宝杰，董事长。委托诉讼代理人：**，男，北京市经中实业开发有限责任公司员工。上诉人寇中宝因与被上诉人宝众达（北京）环保科技有限公司（以下简称：宝众达公司）及原审第三人北京市经中实业开发有限责任公司（以下简称：经中公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初12993号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。寇中宝上诉请求请求撤销一审判决，依法支持我方的原审全部诉讼请求即宝众达公司给付我方三分厂院内建（构）筑物、苗木及院落腾退费用350万元。事实和理由：一、一审判决认定的腾退金额不合理不公平。结合国盛公司的评估报告来看，我方院落内的房屋序号为17、20-32，重置成新价值总和为1010403元，而一审判决综合几项因素判定宝众达公司给付我方腾退费用102万元，我方认为只是机械地将上述序号的房屋成新价相加，并未考虑我方对房屋装修、添置及搬迁费用等腾退项目金额的分割；二、一审判决有失公平。我方提交了照片、视频等证据，可以证实我方对院落内房屋等建（构）筑物进行了装饰装修、添置。经中公司实施腾退时委托国盛公司对院落内的房屋、设备及附属物进行的评估相应价值也体现在评估报告中，而一审判决对包含我方院落内的房屋装修、设备及附属物价值款项未进行分割补偿，有失公平。宝众达公司辩称，同意一审判决，不同意对方的上诉请求、事实及理由。经中公司述称，本案处理结果与我公司无关。寇中宝向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令宝众达公司支付寇中宝所有的三分常院内建（构）筑物，苗木及院落腾退费用3500000元；2、诉讼费由宝众达公司承担。一审法院经审理认定事实如下：宝众达公司于2009年1月从经中实业公司承租了三分场场部东院约49亩土地。2009年8月1日，宝众达公司（甲方）将前述土地中部分土地出租给寇中宝（乙方），并签订《院落租赁合同》。该合同约定：三分厂东院部分空白地归乙方自建使用，面积约3000平方米；乙方土地使用权租赁年限为19年，自2009年8月1日起至2028年5月19日止；自协议签订之日起，乙方向甲方一次性支付19年土地使用金15万元；租赁期内乙方必须依法经营，确保安全，不得对环境造成污染；甲方必须确保乙方19年的土地使用权；协议期内有一方提出终止协议，一切损失违约方赔偿对方（不包括上级及国家征占土地）；协议期满，乙方所建建筑物归土地方所有，在同等条件下乙方有优先续约权；若有不可抗拒的自然灾害造成损失，甲乙双方不承担责任，在合同期内，如果国家工程占用该块土地时，国家给予的地上物损失赔偿金全部归乙方所有。合同签订后，宝众达公司向寇中宝交付了前述土地，寇中宝向宝众达公司支付了19年的土地使用金150000元。宝众达公司曾起诉寇中宝，法院作出（2018）京0115民初10721号民事判决书，该判决认为：宝众达公司与寇中宝签订的《院落租赁合同》系双方真实意思表示，且不具备法律规定的无效合同的情形，属合法有效。双方应按照前述合同约定行使权利、履行义务。北京市及大兴区相关部门进行“疏解整治促提升”专项行动，对违法建筑进行清理，寇中宝承租前述院落后在未取得准建手续的情况下建造房屋，此行为已构成严重违约，宝众达公司要求寇中宝解除前述合同的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。寇中宝称双方约定由宝众达公司办理准建手续的答辩意见，缺乏依据，法院不予采信。合同解除后，寇中宝应对土地进行腾退。宝众达公司自愿向寇中宝返还剩余租金75000元，法院不持异议。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除宝众达（北京）环保科技有限公司与寇中宝于2009年8月1日签订的《院落租赁合同》；二、于判决生效后10日内，寇中宝腾退判决第一项中的租赁物并返还给宝众达（北京）环保科技有限公司；三、于判决生效后10日内，宝众达（北京）环保科技有限公司退还寇中宝租金75000元。寇中宝不服该判决，上诉至本院，该案在二审过程中，寇中宝于2018年9月26日向本院申请撤回上诉。本院作出（2018）京02民终10288号民事裁定书，裁定：准许寇中宝撤回上诉。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。宝众达公司曾起诉经中公司，法院作出（2018）京0115民初10699号民事裁定书，2018年9月18日本院作出（2018）京02民终8161号民事裁定书，裁定继续审理。在继续审理过程中，宝众达公司撤回对经中公司的起诉。宝众达公司再次起诉经中公司，在该案在审理过程中，经法院委派人民调解员李书林主持调解，作出（2018）京0115民初27028号的民事调解书，确认：一、宝众达（北京）环保科技有限公司与北京市经中实业开发有限责任公司均同意于2018年12月27日解除双方于2009年1月15日签订的《租赁协议》；二、宝众达（北京）环保科技有限公司在租赁北京市经中实业开发有限责任公司的49亩土地上翻建、改建、增建和扩建的所有建筑物和49亩土地上的所有附着物均归北京市经中实业开发有限责任公司所有；宝众达（北京）环保科技有限公司于2019年3月20日前将上述49亩土地上所有建筑物和附着物腾退交付给北京市经中实业开发有限责任公司；三、北京市经中实业开发有限责任公司给付宝众达（北京）环保科技有限公司49亩土地上的财产补偿款、营业损失补偿款、搬迁补偿款等款项共计人民3500万元（于2019年1月20日前给付1100万元，于2019年3月30日前给付2400万元）；四、案件受理费108400元，由宝众达（北京）环保科技有限公司负担（已交纳）。经中公司已经将全部款项3500万元给付了宝众达公司。现寇中宝再次起诉宝众达公司、经中公司租赁合同纠纷一案，提出诉讼请求如下：1、请求法院依法判令宝众达公司支付寇中宝所有的三分常院内建（构）筑物，苗木及院落腾退费用3500000元；2、诉讼费由宝众达公司承担。本案在审理过程中，寇中宝提出其在承租涉案土地后，在未办理相关审批手续的情况下建设了1200平方米的房屋，现已被宝众达公司拆除。因为其建设的房屋，宝众达公司已经在经中公司取得了拆迁款，并且与经中公司的工作人员沟通其自建房屋评估赔偿数额在350万元以上。经中公司对涉案土地有相应的评估报告，经中公司与宝众达公司之间3500万元的拆除补偿款应提供相应的协议和明细。宝众达公司表示涉案房屋确已被其组织人员拆除了，双方解除合同的原因就是寇中宝未取得准建手续的情况下建造房屋属于严重违约行为，为此其被政府处罚和产权方解除合同，一切责任应由寇中宝承担。在此拆除过程中，经中公司给其发送了一份没有公章的北京市大兴区租户腾退项目补偿价值评估结果报告，该报告就是宝众达公司承租的经中公司的土地及地上物的评估报告，确定建筑面积20306.52平方米，重置成新价为17775245元，其中房屋重置成新价为15123362元，房屋装修、设备及附属物价值为2651883元，并附有该地块的附图。此报告就对应其与经中公司签订3500万元的腾退补偿款的调解书，双方并未再签订其他的拆除腾退协议，也没有出具正式的评估报告。同时提出寇中宝建设的房屋为该评估结果单的17号房屋建筑面积123.12平方米，房屋重置成新价131845元，21号房屋建筑面积4.80平方米，房屋重置成新价5561元，20号房屋建筑面积276.21平方米，房屋重置成新价219503元，22号房屋建筑面积495.95平方米，房屋重置成新价410959元。根据宝众达公司的申请，法院向北京市国盛房地产评估有限公司（以下简称：国盛公司）调取了涉案腾退项目补偿价值评估结果报告，国盛公司出具的评估结果报告，显示：确定建筑面积19479.14平方米，重置成新价为19276270元，其中房屋重置成新价为16495053元，房屋装修、设备及附属物价值为2781217元，其中，经中公司所有房屋面积1011.95平方米，价值1047364元；经中公司所有房屋拆除面积90.72平方米，账面净值72458.97元，表中房号9、10、11、14、18、19为经中公司所有房屋，并附有该地块的附图。此报告就对应其与经中公司签订3500万元的腾退补偿款的调解书，双方并未再签订其他的拆除腾退协议，也没有出具正式的评估报告。同时提出寇中宝建设的房屋为该评估结果单的17号房屋建筑面积149.98平方米，房屋重置成新价170408元，21号房屋建筑面积4.35平方米，房屋重置成新价6165元，20号房屋建筑面积284.61平方米，房屋重置成新价256282元，22号房屋建筑面积486.36平方米，房屋重置成新价460606元。经中公司表示其有相应的内部参考的评估报告，但是不能提供法庭，且不能确定宝众达公司提供的评估报告就是其内部参考的评估报告，其与宝众达公司就拆除腾退仅有法院的调解书，对3500万元的拆除补偿款组成亦没有明细。寇中宝对宝众达公司提供的评估报告不予认可，但是认可宝众达提出附图及涉案土地上的17、20、21、22房屋及周围的零星建筑确为其建设，只是对评估的数额不予认可；寇中宝表示经中公司既然有内部参考的评估报告就应该提供法庭。经法院释明，经中公司仍未向法院提供涉案土地的评估报告。一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。经中公司经法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。因（2018）京0115民初10721号民事判决书已确定宝众达公司与寇中宝签订的《院落租赁合同》合法有效，寇中宝承租前述院落后在未取得准建手续的情况下建造房屋，属于严重违约，解除了寇中宝与宝众达公司前述合同，在寇中宝应腾退返还租赁物的前提下，综合考虑：1、国盛公司出具的评估结果报告总建筑面积中寇中宝建设房屋的面积与涉案土地上的总建筑面积的比例；2、寇中宝建设房屋的时间及使用时间；3、寇中宝与宝众达公司签订的合同的租赁期限及剩余年限；4、经中公司给付宝众达公司3500万元的补偿款包含财产补偿款、营业损失补偿款、搬迁补偿款等项目；法院酌情确定宝众达公司支付寇中宝位于北京市大兴区黄村镇西庄南天堂河农场三分场院内建（构）筑物，苗木及院落腾退费用1020000元。据此，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，缺席判决：一、宝众达（北京）环保科技有限公司于判决生效后十日内给付寇中宝位于北京市大兴区黄村镇西庄南天堂河农场三分场院内建（构）筑物，苗木及院落腾退费用1020000元。二、驳回寇中宝的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，宝众达公司与寇中宝签订的《院落租赁合同》约定，协议期满，乙方所建建筑物归土地方所有，在同等条件下乙方有优先续约权。据此，合同期满后，寇中宝所建地上物应无偿归属宝众达公司。根据已生效民事判决，《院落租赁合同》解除系因寇中宝违约所致，故寇中宝基于其所主张的地上物评估价值向宝众达公司请求补偿金额，缺乏法律依据。但宝众达公司仍可就涉案地上物的剩余利用价值对寇中宝予以适当补偿。关于补偿的具体数额。因寇中宝所建房屋未取得相关建设许可手续，并非合法房屋。同时，综合考虑寇中宝建设房屋面积所占比重，寇中宝使用房屋期限与合同约定租赁期限的比例,宝众达公司所获补偿款的组成项目及双方过错等因素，故一审法院酌情确定宝众达公司支付102万元，并无不妥。寇中宝上诉请求宝众达公司支付350万元，本院不予支持。综上所述，寇中宝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26640元，由寇中宝负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 赵胤晨审 判 员 王 云审 判 员 刁久豹二〇二〇年五月二十五日法官助理 徐维眷书 记 员 张 雯