天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终1462号上诉人（原审被告、反诉原告）：郭成雨，男，1985年11月22日出生，汉族，住天津市津南区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：融创物业服务集团有限公司，住所地天津经济技术开发区信环西路19号泰达服务外包产业园5号楼5601-17。法定代表人：曹鸿玲，总经理。委托诉讼代理人:贾琳琳，女，该公司职员。上诉人郭成雨因与被上诉人融创物业服务集团有限公司物业服务合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院（2019）津0112民初12552号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月9日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。郭成雨上诉请求：1.撤销一审判决，改判按照50%比例给付被上诉人物业费；2.支持上诉人一审反诉请求；3.一、二审全部诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1.物业服务瑕疵是物业费折价收取的依据，根据《物业管理条例》第四十一条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，以及上诉人在一审期间提供的被上诉人物业服务存在瑕疵的事实及证据，应当予以支持，否则无法追究被上诉人的违约责任；2.一审判决认定上诉人不具备反诉资格缺乏事实依据和法律依据，上诉人作为业主也是物权人应予保护，业主大会与物业公司存在利益关系，依靠业主大会授权或其他条件诉讼给当事人带来负担；3.一审判决对被上诉人物业服务存在纵容和偏袒，对于物业服务标准要求较低，长此物业服务标准无法提高。融创物业服务集团有限公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。融创物业服务集团有限公司向一审法院起诉请求：1.请求依法判令郭成雨支付拖欠的物业费4719.96元、违约金155.76元；2.诉讼费由郭成雨承担。郭成雨向一审法院提出反诉请求：1.判令被告对小区内违章搭建的楼梯、车棚进行拆除，按规定合理管理小区内自行车存放点，消除安全通道阻碍，合理利用好规划好的位置及设施设备，及时对公共区域进行维护；2.判令物业费按照50%折价收取，违约金予以免除；3.反诉案件诉讼费由反诉被告承担。一审法院认定事实：2017年1月1日，融创公司与知香园业主委员会签订《天津市住宅物业服务合同》，约定由融创公司为知香园小区提供物业服务，合同期限自2017年1月1日至2018年12月31日，物业管理服务费标准为：高层住宅2.30元/月/平方米，业主于每月5日前交纳物业费，逾期交纳物业费的，从逾期之日起按应交物业费的同期贷款利息比例交纳违约金。2019年1月1日，融创公司再次与知香园业主委员会签订《天津市住宅物业服务合同》，约定由融创公司为知香园小区提供物业服务，合同期限自2019年1月1日至2020年12月31日，物业管理服务费标准为：高层住宅2.30元/月/平方米，业主于每月5日前交纳物业费，逾期交纳物业费的，从逾期之日起按应交物业费的同期贷款利息比例交纳违约金。郭成雨系天津海河教育园区知香园23-502室房屋产权人，建筑面积为97.72平方米，欠付2018年4月1日至2019年12月31日期间的物业费。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，房屋开发建设单位与物业服务企业签订的前期物业管理服务合同和小区业主委员会与物业服务企业签订的住宅物业服务合同，对业主及物业服务企业均具有约束力，物业服务合同所产生的权利与义务应由物业管理企业及各业主依合同之约享有与承担。具体到本案，《天津市住宅物业服务合同》明确约定：“物业管理服务费高层住宅2.30元每月每平方米，业主于每月5日前交纳物业费”。故融创公司有权按照每月每平方米2.30元收取2018年4月1日至2019年12月31的物业管理费（含机电费）。经一审法院对原告提供的物业服务的小区进行实地考察，并结合原告提供的物业服务标准及等级、物业服务的考核结果等因素，一审法院认定被告应全额支付原告物业费用。综上，对融创公司主张的物业费，一审法院予以支持，经核算，97.72平方米＊2.3元/月/平方米＊21个月=4719.9元。对融创公司主张的违约金，郭成雨拖欠物业费的违约行为属实，此种行为的存在，本身也制约着物业公司对服务的投入，长此以往，势必损害双方的根本利益，对于本小区内大多数按期支付物业费的业主亦不公平，但鉴于郭成雨未能缴纳物业费存在一定的误解，本着督促双方履行各自义务，督促物业公司提高服务水平，以及公平的原则出发，一审法院不再予以支持。同时一审法院需要指出：融创公司作为知香园小区的物业服务公司，负责日常的垃圾清运、井道管网疏通、机电设施的正常运营及维护、小区安保及环境卫生等事务，确已尽到了主要的义务。但融创公司仍应努力追求管理服务措施上的尽善尽美，力求赢得广大业主的理解和支持。而业主亦应及时运用法律武器以保护自己合法的权利，而不亦以欠付物业费作为手段以加剧与物业服务企业之间的矛盾，长久以往、恶性循环，势必将损害双方的利益，最终影响业主的生活环境。对郭成雨提出的反诉请求，一审法院认为郭成雨提出的反诉请求第一项并不具体明确，也未提交充分证据予以证实，且物业公司对违章建筑并无执法权，对其要求融创公司拆除违建的诉讼请求一审法院难以支持；反诉请求第二项要求减半收取物业费及免除违约金，属于物业服务合同纠纷中的抗辩理由，不构成独立的诉讼请求，一审法院亦不予支持。另，物业服务合同纠纷有其特殊性，业主为维护全体业主共同利益而以自己名义起诉的，应同时符合业主委员会怠于起诉和经业主大会授权等条件;业主为维护个人权益的起诉，应符合因物业公司不履行或不完全履行合同义务导致业主受到人身或财产损害，在本案中，郭成雨并未证实因物业公司的行为导致其人身或财产受到损害，其反诉请求事实依据和法律依据不足，应予驳回。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条的规定，判决：“一、郭成雨于本判决生效后三日内给付融创物业服务集团有限公司2018年4月1日至2019年12月31日的物业费人民币4719.9元；二、驳回融创物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。三、驳回郭成雨的反诉请求。如郭成雨未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由郭成雨负担；反诉案件受理费25元，由郭成雨负担。”二审中，当事人未提交新证据。本院经审理查明的案件事实与一审法院查明的案件事实一致，本院予以确认。本院认为，根据查明事实，被上诉人依照《天津市住宅物业服务合同》为涉案房屋小区提供物业服务，有权收取相应物业服务费。上诉人提出被上诉人物业服务存在瑕疵应当按照50%比例支付物业服务费，就此未提供充分证据予以证实，该主张的事实和法律依据不足，本院不予支持。一审法院对物业服务的小区进行实地考察，并结合物业服务标准及等级、物业服务的考核结果、整体交费比例等因素，确定上诉人应支付物业费，并不予支付违约金并无明显不当，本院予以维持。被上诉人作为物业服务企业，应当积极听取业主反馈的意见，不断改善物业服务质量，与业主共同营造良好的小区环境。关于上诉人一审提出的第一项反诉请求，违法建筑的认定和处理，属于有关行政机关的职权范围，并非民事诉讼审理范围，一审法院不予支持并无不当。上诉人部分诉讼请求并不明确具体，如上诉人认为存在侵害其合法权益的情形，可依据相关证据具体明确相关诉讼请求后另行主张。上诉人第二项反诉请求属对本诉的抗辩，一审认定并无不当。综上所述，郭成雨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人郭成雨负担。本判决为终审判决。审判长  翟均勇审判员  张 月审判员  刘建奇二〇二〇年五月二十五日书记员  辛 璐