湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘10民终962号上诉人（原审被告）：郴州富强房地产开发有限公司。法定代表人：罗长城，该公司董事长。委托诉讼代理人：李兴，郴州市正和法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：陈荣华，男，1964年3月29日出生，汉族。委托诉讼代理人：史军平，湖南银光律师事务所律师。上诉人郴州富强房地产开发有限公司（以下简称富强公司）因与被上诉人陈荣华商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2020）湘1002民初535号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭,于2020年5月13日开庭进行了审理。上诉人富强公司的委托诉讼代理人李兴，被上诉人陈荣华的委托诉讼代理人史军平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。富强公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈荣华的诉讼请求；案件受理费由陈荣华承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，判决不公。请二审法院依法审理，公正裁判。陈荣华辩称，一、陈荣华不清楚案涉房屋是否超过面积，富强公司从未将该事实告知陈荣华，双方就房屋超面积款是否由陈荣华支付未达成一致意见，且未约定支付时间，陈荣华不构成违约。二、房屋的首次登记是登记在富强公司名下，不动产首次登记是富强公司单方面的法定义务，也是合同约定的义务，与陈荣华是否支付购房款没有关联，房屋买卖合同也未约定如果陈荣华未支付房款或者超面积款，则富强公司可以不办理或延迟办理首次登记，陈荣华是否支付超面积款与富强公司逾期办证没有关系。请求二审法院驳回上诉，维持原判。陈荣华向一审法院起诉请求：1.富强公司向陈荣华支付逾期未能办理好位于郴州市北湖区的不动产首次登记违约金（违约金以陈荣华已付购房款484077元为基数，以每日万分之一为标准从2014年11月21日起计算至上述房屋不动产首次登记完成之日止，暂计至2020年1月31日为91878元）；2.本案诉讼费用由富强公司承担。一审法院认定事实：一、2010年9月30日，陈荣华（买受人）与富强公司（出卖人）签订《郴州市商品房买卖合同》（合同编号：201000861001）。其中第三条、第四条约定：陈荣华购买富强公司开发的位于郴州市交汇处“祥龙郡”项目中的第*栋*单元**号房，建筑面积141.52平方米，每平方米3420.56元，总房款484077.70元。合同第七条第四款第2项约定：合同约定面积与产权面积发生差异时，以房管局测绘大队最后竣工测绘的面积为准结算房款，实行多退少补。合同第九条约定：出卖人应当在2011年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准的商品房交付。该合同第十六条关于产权登记的约定：出卖人应在商品房交付使用后730日内，完成该幢商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。买受人可自行申请办理权属登记，也可委托出卖人代为办理房屋权属登记。买受人委托出卖人代办房屋权属登记的，应同时进行委托授权，双方约定有关委托事项。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按第2、3项处理：“……。2.买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房款的万分之一为违约金。3.自买受人按规定按时交清房款和提交办理产权登记所需的相关合法资料及费用之日起算。如因房屋登记机关在其规定期限内不能按时作出登记的，则办理房屋产权证的时间相应顺延；若因买受人原因未能按时取得相关权属证书的，责任由买受人承担。”二、合同签订后，陈荣华按合同约定向富强公司支付房款484077.70元。三、案涉商品房的交付时间是2012年11月20日。四、“郴州市富城房地产开发有限公司”于2016年6月20日变更名称为“郴州富强房地产开发有限公司”。五、案涉商品房至今未办理不动产首次登记。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。双方签订的《郴州市商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，合法有效，具有法律约束力。陈荣华已依约支付了合同约定的购房款484077.7元，而富强公司未按照合同约定在规定时间内完成该幢商品房的首次登记，实属违约，应承担违约责任。不动产首次登记是指房地产企业开发的项目，建设工程已经竣工，经综合竣工验收备案，国有建设用地使用权及房屋所有权进行的第一次登记，不动产首次登记既是合同的约定义务，也是富强公司的法定义务，故对富强公司辩称是由于陈荣华自身原因才未办理案涉房屋的不动产首次登记的主张，不予采信。双方在合同中约定富强公司应在商品房交付使用后730日内，完成该幢商品房的初始登记，逾期按已付房款的每日万分之一支付违约金，陈荣华诉称案涉商品房的交付时间是2012年11月20日，提交了已生效的（2014）郴民一终字第311号民事判决书为依据，故富强公司应在商品房交付后730日内，即在2014年11月21日前办理房屋的初始登记。我国实施不动产登记统一制度后，初始登记变更为首次登记，权属登记变更为不动产登记，因此，富强公司有义务在约定的时间内为陈荣华所购买的商品房办理不动产首次登记，逾期应当自2014年11月21日开始向陈荣华支付违约金，按日向陈荣华支付已支付房款的万分之一违约金。本案违约金支付天数暂计为1898天（从2014年11月21日计算至2020年1月31日，之后违约金按此标准另行计算至实际办理不动产首次登记之日止），违约金为91878元＝484077元×1898天×0.0001。至于富强公司主张陈荣华尚未补交房屋面积差价，陈荣华没有按合同约定交清房款，亦构成违约，属另一法律关系，富强公司可另行主张权利。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用解释》第九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：“被告郴州富强房地产开发有限公司支付原告陈荣华逾期办理不动产首次登记违约金97878元（以已付房款484077元为基数，按每日万分之一暂计至2020年1月31日，之后违约金另行计算至实际办理不动产首次登记之日止），限本判决生效后三十日内支付。如果被告郴州富强房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1049元，由被告郴州富强房地产开发有限公司负担。”二审中，双方当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。二审争议焦点是：富强公司是否应承担逾期办理案涉房屋不动产首次登记的违约责任。富强公司与陈荣华签订的《郴州市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，受法律保护。陈荣华已按合同约定向富强公司支付购房款484077元，富强公司亦于2012年11月20日将涉案房屋交付给陈荣华，双方均履行了合同主要义务。根据双方签订的涉案合同约定，富强公司应当在房屋交付使用后730日内，完成该幢商品房的初始登记，但富强公司至今仍未完成涉案房屋的首次登记（初始登记），一审法院认定富强公司应承担逾期办理案涉房屋不动产首次登记的违约责任是正确的。一审法院根据双方合同约定，判决富强公司支付陈荣华违约金91878元，并无不当。富强公司提出因陈荣华未交清按郴州市房屋测绘队测绘的超出合同约定房屋面积部分的房款，构成违约，因此富强公司可以不履行办理不动产首次登记的义务的上诉主张，于法无据，本院不予支持。综上所述，富强公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2098元，由上诉人郴州富强房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 虹审判员 刘殳扬审判员 雷媚娟二〇二〇年五月十三日法官助理龙旭力书记员周丽艳附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。