湖南省邵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘05民终570号 上诉人（原审原告）：马爱莲。 委托诉讼代理人：卞良，江苏首诚律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：黄建雄。 被上诉人（原审被告）：黄桂海。 以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：杨梅坤，湖南森力（邵阳）律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：黄桂湘。 被上诉人（原审第三人）：黄榕湘。 被上诉人（原审第三人）：黄雪枚。 被上诉人（原审第三人）：黄林湘。 被上诉人（原审第三人）：黄桂洋。 上诉人马爱莲因与被上诉人黄建雄、黄桂海、黄桂湘、黄榕湘、黄雪枚、黄林湘、黄桂洋房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省邵阳市大祥区人民法院（2019）湘0503民初2563号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 马爱莲上诉请求：1．维持原判第一项；2．撤销原判第二项，改判黄建雄、黄桂海、黄桂湘、黄榕湘、黄雪枚、黄林湘、黄桂洋向马爱莲支付逾期办证违约金62955.8元（以本金172250元为基数，其中自2012年3月1日按中国人民银行一年期同期贷款利率分段分别计算至2018年9月15日共59209.35元，自2019年6月17日按年利率4.35%暂计算至2019年12月17日共3746.43元，顺延照计至马爱莲的不动产权证办好为止）；3．撤销原判第三项，改判黄建雄、黄桂海、黄桂湘、黄榕湘、黄雪枚、黄林湘、黄桂洋承担修复房屋漏水费用20000元，赔偿另加层造成的损失费20000元；4．本案的一、二审诉讼费及律师费由黄建雄、黄桂海、黄桂湘、黄榕湘、黄雪枚、黄林湘、黄桂洋承担。事实和理由：一、一审判决认中关于违约金起算时间认定错误，一审判决认定2019年6月17日是计算逾期办证违约金的起始日期是错误的，本案中被上诉人至今未办理好马爱莲的不动产权证，违约行为是持续的，所以依据本案事实逾期办证违约金的起算日期应为2012年3月1日开始计算。马爱莲与被上诉人于2010年10月12日签订《房屋转让协议》明确约定了房屋交付时间为2011年2月底，同时也明确约定了不动产权证交付时间为交付房屋后一年内，故2012年2月底系房屋转让协议约定的办理产权证的最后期限。双方于2018年9月16日经过协商签订了一份《协议》，该协议第一条约定，甲方（被上诉人）承诺于自该合同签订之日起到2018年9月16日至2019年6月16日办理好房屋产权，虽然马爱莲重新给予办理不动产权证宽限期，但马爱莲从来没有免除或者放弃追究被上诉人2012年3月1日至2018年9月15日的逾期办证的违约责任，一审判决认定2019年6月17日是计算逾期违约金的起始日期错误，本案中被上诉人应承担2012年3月1日至2018年9月15日、2019年6月17日至不动产权证办好为止两段期限内的逾期办证违约金。被上诉人在2019年12月10日办好了整栋房屋的不动产权证，让马爱莲看到了能办理自己房屋不动产权证的希望，考虑到本案涉及几十户的利益，马爱莲在第二次开庭中马爱莲变更了诉讼请求，退而求其次只追究被上诉方的逾期办证的违约责任，但绝非一审判决认定的违约金数额。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中虽然《房屋转让协议》及2018年9月16日签订的《协议》中都没有约定逾期办证违约金的计算方法，一审中马爱莲也没有举证证明自身的损失数额，但一审中马爱莲充分考虑了被上诉人违约时间太长、本案涉及的买房业主较多、被上诉人办证仍需缴纳巨额税费、被上诉人的履行能力等方面原因，马爱莲未按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准主张违约金，已降低违约金的计算标准按人民银行一年期同期贷款利率标准计算的情况下，一审判决仍故意未援引该司法解释，恶意少判并严重低判违约金，对马爱莲严重不公，显失公平。二、一审判决漏判被上诉人承担修复房屋漏水费用20000元。马爱莲所购房屋，由于房屋质量问题及年久失修漏水严重，所有房间也因渗水问题导致墙皮剥落、霉变情况的出现，请求二审人民法院依法判决被上诉人承担20000元房屋修复费用。三、一审判决未判决被上诉人赔偿房屋加层损失100000元。马爱莲原房屋转让协议中约定的购房为顶楼住房六楼，主要是考虑到住房顶楼安静、有利于晾晒衣物、有利于休闲等原因，但由于被上诉人住房加层，导致实际交付的房屋并非住宅楼顶层，马爱莲多次与被上诉人交涉，但被上诉人或避而不见或故意推脱，综合马爱莲损失的实际情况，请求二审人民法院依法判决被上诉人赔偿因房屋加层造成的损失20000元。四、本案中如果被上诉人不违约则不存在本案诉讼，不存在诉讼马爱莲则不会支付诉讼费及律师费，马爱莲为维护自身合法权益，已支付了诉讼费及律师费，该部分费用属于被上诉人违约造成的财产损失，请求二审人民法院一并判决由被上诉人承担。 黄建雄、黄桂海辩称，原审从2019年6月17日开始计算违约金正确，马爱莲要求从2012年开始计算违约金没有事实依据。双方在2018年9月16日签订的补充协议，对办证时间进行了新的约定，认定被上诉人开始违约的起算点应该从约定的办证期限届满起。双方2012年签订的买卖协议就逾期办证没有约定违约责任，也就不存在上诉人主张的免除被上诉人违约责任的问题。关于马爱莲主张赔偿、一审人民法院存在漏判的问题，马爱莲在一审提出的全部诉讼请求一审人民法院都进行了审理，只是由于上诉人就其主张的赔偿没有提供充分的证据证明，所以一审人民法院驳回了赔偿的诉请，并不是漏判。本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，该司法解释的第一条规定了其适用范围是房地产开发企业，而被上诉人是个人，不是房地产开发企业。一审人民法院判决被上诉人承担全部的办证费用错误，办证费用应各自承担各自的部分。一审人民法院在诉讼费的处理上严重偏袒了马爱莲，诉讼费是因马爱莲提出过高的赔偿主张造成的。 黄桂湘、黄榕湘、黄雪枚、黄林湘、黄桂洋未予答辩。 马爱莲向一审法院起诉请求：1．依法判决解除双方签订的《房屋转让协议》；2．依法判决黄建雄、黄桂海支付马爱莲退房款437500元；3．依法判决黄建雄、黄桂海支付马爱莲住房装修损失60000元；4．依法判决黄建雄、黄桂海支付马爱莲因委托律师支出的律师费5000元；5．本案的诉讼费用由黄建雄、黄桂海承担。庭审时马爱莲将本案的诉讼请求变更为：1．要求黄建雄、黄桂海支付逾期办证违约金10万元；2．要求增加符合消防要求的消防设施；3．办理分户房屋产权证；4．税费的差额部分由黄建雄、黄桂海承担；5．土地使用权到期续费的问题全部由黄建雄、黄桂海承担；6．本案的诉讼费用、律师费由黄建雄、黄桂海承担；7．黄建雄、黄桂海承担修复房屋漏水的费用2万元；8．要求黄建雄、黄桂海赔偿另加层造成的损失费100000元。 一审法院认定事实：2010年10月12日，马爱莲与黄建雄签订了《房屋转让协议》，根据该协议约定，马爱莲向黄建雄购买其拥有的位于邵阳市某某区某某路商住综合楼住宅第六层房屋一套，户型为三室两厅，建筑面积125平方米，房屋用途为住宅。房屋售价为每平方米1458元，总金额为182250元。付款方式为本合同签字之日马爱莲向黄建雄、黄桂海支付首付款100000元，第二次购房款72250元在黄建雄、黄桂海实际交付房屋给马爱莲时给付，余款10000元在马爱莲收到黄建雄、黄桂海办理好该套房屋产权证时付清给黄建雄、黄桂海。房屋交付时间拟定于2011年2月底交付。房产证交付时间约定为黄建雄、黄桂海应于实际交付该套房屋后一年内为马爱莲办理好产权证。违约责任条款中没有就延期办理房产证的违约责任进行具体约定。合同签订后，马爱莲于2010年10月12日向黄桂海支付购房款100000元，于2010年10月底向黄桂海支付购房款72250元。该套房屋黄建雄、黄桂海于2011年8月交付马爱莲使用。按照合同约定，黄建雄、黄桂海应于2012年8月前向房产登记部门办理好房屋的产权证及国土分证，但截至2018年9月15日，黄建雄、黄桂海也未能办理好房屋的产权证及国土分证。2018年9月16日，黄建雄、黄桂海作为甲方与业主作为乙方签订了协议，协议约定如下，“一、黄建雄、黄桂海承诺自协议签订之日起到2018年9月16日至2019年6月16日办理好房屋产权证。...二、逾期办证的违约责任约定：1、如果甲方逾期办证或办理不下来房屋产权证，乙方有权单方解除《房屋转让协议》。退房款，按现价或协商价（按退房时有证二手房随行随市退款）；装修款，协商到具体金额最好；2、如果不退房，乙方有权主张房屋有证和无证之间的价值差，按主张时的市值价值差距赔偿；3、房屋之后所产生的所有权益性的收益（但不限于包括拆迁补偿）归乙方所有；4、办证所产生的一切费用由甲方支付”。包括马爱莲在内的业主都在协议上签字。截至2019年6月16日，黄建雄、黄桂海仍然未能办好房产证。为此酿成纠纷。在本案审理过程中，邵阳市自然资源和规划局于2019年12月10日为黄建雄等46户（权利人）颁发了《不动产权证书》。另查明，马爱莲尚有10000元购房款未支付给黄建雄、黄桂海。 一审法院认为，本案是一起房屋买卖合同纠纷。双方于2010年10月12日签订的《房屋转让协议》及2018年9月16日签订的《协议》是双方真实意思的表示，且未违反法律、法规的禁止性规定，属于有效合同。马爱莲按时向黄建雄、黄桂海支付了足额购房款，而黄建雄、黄桂海及黄桂湘、黄榕湘、黄雪枚、黄林湘、黄桂洋不但逾期交付房屋，而且直到2019年12月10日才办理好整栋房屋的不动产权证书，更没有为马爱莲购买的房屋办理好分证，故黄建雄、黄桂海及黄桂湘、黄榕湘、黄雪枚、黄林湘、黄桂洋的行为违反了上述两份协议的约定，应承担本案的违约责任。值得注意的是，马爱莲与黄建雄在2010年10月12日的《房屋转让协议》约定的办证期限为2012年8月之前，但2018年9月16日的《协议》对办证期限进行了更改，即办证期限延期至2019年6月16日。因此根据2018年9月16日的《协议》的约定，2019年6月17日是计算逾期违约金的起始日期。虽然2010年10月12日的《房屋转让协议》中房屋出售方仅为黄建雄，但是在2018年9月16日的补充《协议》中，黄桂海在甲方栏签名，并在名字后特别注明是六兄妹代表，因此黄桂海及黄桂湘、黄榕湘、黄雪枚、黄林湘、黄桂洋在本案中应与黄建雄共同承担相应的民事责任。虽然黄建雄、黄桂海及黄桂湘、黄榕湘、黄雪枚、黄林湘、黄桂洋于2019年12月10日已经办理好了整栋房屋的不动产权证书，但马爱莲所购房屋的不动产权证书至今未能办理好，黄建雄、黄桂海及黄桂湘、黄榕湘、黄雪枚、黄林湘、黄桂洋在支付违约金之后应当按照合同约定在马爱莲的协助下办理好涉案房屋的不动产权证书，并承担办证所需的全部费用。马爱莲要求黄建雄、黄桂海支付逾期办证违约金100000元，但双方在两份协议中对违约金的计算方法均未作出具体约定。马爱莲在开庭审理过程中，要求按照同期银行贷款利率计算违约金符合法律规定，予以支持。中国人民银行2019年6月公布的银行贷款基准利率（一年以内）为年利率4.35%，因此黄建雄、黄桂海及黄桂湘、黄榕湘、黄雪枚、黄林湘、黄桂洋在本案中应支付的违约金为3746.43元（172250元×4.35%÷12×6个月，自2019年6月17日计算至2019年12月17日）。马爱莲提出的要求增加符合消防要求的消防设施的诉讼请求，因为是否需要增加消防设施及消防设施怎么安装等问题不属于人民法院审理范围，所以马爱莲的该项诉讼请求不予支持。马爱莲要求土地使用权到期续费的问题全部由黄建雄、黄桂海承担，因该项诉讼请求的事实尚未实际发生，所需费用现在尚不能确定，马爱莲可在土地使用权到期后再另行起诉，本案不能一并处理。马爱莲诉请律师费5000元由黄建雄、黄桂海承担，但双方在协议中对律师费的承担并未约定，且法律暂时也无相关规定，故马爱莲的该项诉讼请求不能成立。马爱莲要求黄建雄、黄桂海承担修复房屋漏水的费用2万元的诉讼请求，因马爱莲没有提交相关的证据证明修复房屋漏水的费用为2万元，故该项诉讼请求不能成立，不予支持。马爱莲要求黄建雄、黄桂海赔偿另加层造成的损失费100000元的诉讼请求，因马爱莲没有提交证据证明另加层的损失费为100000元，故该项诉讼请求不能成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十条、第十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、黄建雄、黄桂海及黄桂湘、黄榕湘、黄雪枚、黄林湘、黄桂洋在判决生效后六十日内为马爱莲办理邵阳市场某某区某某路1号地附7号楼6层03号房屋的不动产权证书，办证所需费用由黄建雄、黄桂海及黄桂湘、黄榕湘、黄雪枚、黄林湘、黄桂洋承担，马爱莲有协助办证的义务；二、黄建雄、黄桂海及黄桂湘、黄榕湘、黄雪枚、黄林湘、黄桂洋在判决生效后三日内共同向马爱莲支付违约金3746.43元（已计算至2019年12月17日，顺延照计至马爱莲房屋的不动产权证办好为止）；三、驳回马爱莲的其他诉讼请求。减半收取案件受理费2300元，由马爱莲负担300元，黄建雄、黄桂海及黄桂湘、黄榕湘、黄雪枚、黄林湘、黄桂洋负担2000元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。马爱莲提交6组证据：第1组证据系建设工程规划条件核实意见书复印件，拟证明邵阳市规划局对涉案整栋房屋和自加层行政处罚，此为影响办证的根本原因；第2组证据系建设工程规划许可证复印件，拟证明原规划审批建设规模为3900平方米；第3组证据系不动产价值监证确认书复印件，拟证明实际建成面积为4639.51平方米，超过规划审批的建设面积；第4组证据系建设工程规划审批单复印件，拟证明规划审批面积为3900平方米；第5组证据系房地产测绘报告复印件，拟证明实际建成总层为九层，超过审批的八层，总建筑面积为4639.51平方米，超过规划审批的建设面积；第6组证据系司法鉴定报告复印件，拟证明因未及时组织相关验收，为了办理房产证才委托对工程进行结构检测鉴定。以上证据共同证明黄建雄、黄桂海逾期办证的原因是违反了规划许可，此违约行为是持续的。黄建雄、黄桂海质证认为马爱莲提交的以上证据在一审中应该提交过了，即使没有提交，也不属于新证据，且以上证据与本案争议焦点没有关联性。黄建雄、黄桂海提交1组证据即马爱莲的不动产权证书，拟证明2020年3月11日正式下发了产权证书。马爱莲质证认为对证据的“三性”无异议。本院经审查认为，马爱莲提交的6组证据，与本案缺乏关联性，不予认定；黄建雄、黄桂海提交的1组证据，马爱莲质证无异议，予以认定。 本院经审理查明，2020年3月11日，黄建雄、黄桂海为马爱莲办理了案涉房屋的不动产权证书。本院经审理查明的其他事实与原审查明的一致，对原判认定的其他事实，本院予以确认。 本院认为，本案双方当事人对原审确认双方于2010年10月12日签订的《房屋转让协议》及追加黄建雄子女们于2018年9月16日签订的《协议》合法有效均无异议。《房屋转让协议》约定黄建雄方实际交付房屋后一年内应为购买的业主办理好不动产权证，该合同约定义务属于非金钱性义务，因房屋出让人黄建雄履行该义务不符合合同约定，购房业主要求房屋出让方继续履行该义务并追加黄建雄子女们为一方与业主代表签订的《协议》符合法律规定，该《协议》对办证完成期限进行了重新约定，即办证期限延期至2019年6月16日，因黄建雄方在重新约定的期限内仍未办理好案涉房屋的不动产权证书，购房业主一审诉请要求黄建雄方继续履行办理好不动产权证书义务，并按照同期银行贷款利率计算违约责任损失，原审在本案两份协议均未对逾期办证约定违约金和违约损失计算标准、方法的情况下，根据非金钱性债务履行的相关法律规定，并结合本案双方已实现购房合同目的的实际，依马爱莲诉请的违约金损失计算标准，自2019年6月17日起予以计算违约金损失至不动产权证办理完毕止，并无不当。马爱莲上诉提出认定违约金损失计算时间应从2012年3月1日起予以计算的上诉理由，与事实不符，缺乏法律依据，且要求《协议》后追加的当事人承担该责任与合同的相对性原则相悖，故对其该上诉请求，本院不予支持。原审在马爱莲没有提交相关证据证实其修复房屋漏水及房屋加层损失的情况下，对其该两项诉讼请求未予支持并无不当。马爱莲上诉还提出应由黄建雄、黄桂海承担其律师费用，因缺乏法律依据，双方对此也无特别约定，原审对其该项诉讼请求未予支持，亦并无不当。 综上所述，马爱莲提出的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审诉讼费2300元，由上诉人马爱莲负担。 本判决为终审判决。 （本页无正文） 审 判 长  申 杰 审 判 员  王文俊 审 判 员  李 鹏 二〇二〇年五月六日 法官 助理  徐志平 代理书记员  谢心瑜 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……