浙江省湖州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙05民终275号 上诉人（原审被告）：湖州美胜机械有限公司，住所地湖州市埭溪镇上强工业功能区国道北路28号。统一社会信用代码：91330502788815757F。 法定代表人：唐剑峰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：谢建勇，浙江家本律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：浙江美胜包装材料有限公司，住所地湖州市吴兴区埭溪镇上强工业功能区国道北路28号一层、二层（湖州美胜机械有限公司内）。统一社会信用代码：91330502MA28CLAN22。 法定代表人：余江游，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王会，北京隆安（湖州）律师事务所律师。 上诉人湖州美胜机械有限公司（以下简称美胜机械公司）因与被上诉人浙江美胜包装材料有限公司（以下简称美胜包装公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖州市吴兴区人民法院（2018）浙0502民初8686号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日立案后依法组成合议庭，于2020年4月24日公开开庭审理,美胜机械公司法定代表人唐剑峰、委托诉讼代理人谢建勇和美胜包装公司委托诉讼代理人王会到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 美胜机械公司上诉请求：1.撤销湖州市吴兴区人民法院（2018）浙0502民初8686号民事判决，依法改判；2.本案一、二审诉讼费由美胜包装公司承担。事实和理由：一、一审法院关于案涉合同提前解除的违约责任主要在于美胜机械公司的观点认定不能成立。1.根据2008年《中华人民共和国消防法》第十条规定，建设单位应当自依法取得施工许可之日起七个工作日内，将消防设计文件报公安机关消防机构备案。美胜包装公司作为年产5000万套化妆品成套包装生产建设单位以及案涉厂房的使用单位，应在项目投产前按消防部门有关规定时间办理消防设计备案和消防验收备案，但美胜包装公司为了逃避消防部门监管，故意不办理上述手续，在违法生产将近二年时间后，被消防部门责令限期整改，本案主要责任在于美胜包装公司。2.美胜机械公司是机械行业生产单位，其主管人员不可能精通消防专业知识。一审认为美胜机械公司在明知涉案厂房用于化妆品包装材料生产情况下，提供的厂房不符合国家相应的消防安全标准，违反合同约定，该认定对美胜机械公司要求过于苛刻。美胜机械公司出租的厂房消防等级是否符合使用单位的化妆品包装材料生产的消防等级，取决于使用单位在申报立项5000万套化妆品成套包装生产项目的生产工艺及生产设备而定。吴兴区消防大队在2018年8月15日关于美胜包材火灾隐患处理的报告中就指明美胜包装公司项目的火灾危险性与原审批不符，未进行消防设计备案和消防验收备案就已投入使用。如果美胜包装公司在签订合同后，就前往消防部门办理消防设计备案和消防验收备案，就可以知道美胜机械公司出租房屋不能用于美胜包装公司项目的生产工艺及生产设备，双方可以立即解除《房屋租赁合同》，从而不会造成实际损失。因此，由于美胜包装公司未按消防法规定办理消防设计备案和消防验收备案，造成本案损失扩大的主要责任在于美胜包装公司。3.一审法院关于由于美胜机械公司不能提供消防整改所必需的相关材料，致使美胜包装公司不能在限期内完成消防整改，责任在于美胜机械公司的认定，不能成立。美胜包装公司在2018年8月31日发函给美胜机械公司，明确要求安装喷淋系统提供相关材料同时消防整改费用由美胜机械公司承担。安装喷淋系统需要庞大的地下消防水池，涉案厂房完全不具备施工条件，且费用达上百万元。在双方没有就消防整改费用由谁承担问题达成一致意见前，美胜机械公司有权暂缓提供相关材料，否则根据美胜包装公司公函，美胜机械公司自认承担消防整改费用。4.一审法院关于美胜机械公司未在法定期限内提出行政复议或行政诉讼，即视为默认了该《责令限期整改通知书》所确定消防整改义务的认定，不能成立。首先，美胜机械公司就涉案厂房已经办理了消防设计备案和消防验收备案，不需要进行消防整改；其次，吴兴区消防大队将《责令限期整改通知书》同时发给承租人和出租人系滥用行政权力，主体适用错误。美胜机械公司对该《责令限期整改通知书》不予理会，不能推断成美胜机械公司有消防整改义务，因此美胜机械公司已经履行了消防设计备案和消防验收备案法定义务，其所有厂房不需要进行了消防整改。最后，涉案厂房使用单位是美胜包装公司，年产5000万套化妆品成套包装生产项目也是美胜包装公司，办理消防设计备案和消防验收备案是美胜包装公司的法定义务，美胜机械公司根本不知道美胜包装公司生产工艺及生产设备，客观上也无法为美胜包装公司办理了消防设计备案和消防验收备案。二、一审关于美胜包装公司已于2019年1月30日将厂房返还美胜机械公司的认定事实错误。根据《房屋租赁合同》第九条房屋交付及收回验收约定“验收时双方共同参与。……有异议应当当场提出……”但美胜包装公司退房时，未通知美胜机械公司退房验收，而是在2019年1月30日即本案一审开庭结束后突然将钥匙交给美胜机械公司，美胜机械公司当然有权拒绝。美胜机械公司要求在法庭主持双方办理退房验收手续，但美胜包装公司置之不理。2019年8月7日，一审审判长组织双方法定代表人及代理人、埭溪镇司法所人员共同到现场查勘时，发现承租房屋外墙有一套环保通风设备及十五米左右长高烟囱等，不符合退房条件。如一审法院关于对于未经同意留存的物品，美胜机械公司有权处置的观点正确，本案退房日期应定在2019年8月7日查勘、验收之时。三、关于停电损失。1.一审认定美胜机械公司停电14天，无事实依据。一审认定美胜包装公司出具有关停电时间证明为有效证据，不具有合法性。该证明是美胜包装公司打印后交给时任埭溪镇副镇长张健的，张健写了情况属实后加盖政府公章，且该证明无落款时间，故该证明不符合证据形式要件。2019年1月14日，埭溪镇人民政府出具“关于浙江美胜包装材料公司停电及有关协调情况的说明”，明确指出“2.关于停电状态持续时间：本镇工作组上门协调时处于停电状态，但持续时间长短、天数，因本镇工作组没有全程在场。此项说明内容存在瑕疵”。故该证据已经否认上述证据证明的具体停电时间。一审法院认为美胜机械公司未能举证具体的恢复供电时间，不足以推翻美胜包装公司提供的证据观点，违反了“谁主张，谁举证”的原则。2.一审法院认定美胜包装公司停电损失按照其纳税申报表上载明的销售数额作为损失计算依据，无法律依据。销售额包括产品原材料。美胜包装公司因停电停止生产，其产品原材料是没有损失的，从制造业行业来讲，包材产品原材料金额占产品销售总价的70%以上，故一审采用销售额作为计算损失依据是没有法律依据的，美胜包装公司二年合计缴纳税收71220.69元，因停电14天，一审判决美胜机械公司赔偿美胜包装公司88348元，明显不公。3.美胜包装公司拖欠其水电费，美胜机械公司通过邮政快件多次发函给美胜包装公司，美胜机械公司在庭审中提供的邮政快件单足以证明上述函件到达美胜包装公司处，已完成举证责任，一审不予认定，明显不当。 美胜包装公司辩称，一、一审判决事实认定清楚，适用法律正确。美胜机械公司的上诉理由不能成立。1.导致合同提前解除的原因在于美胜机械公司多次要求上涨案涉厂房租金，在美胜包装公司不同意的情况下，美胜机械公司违约采取停电，且在2018年7月5日多次明确表示到2018年9月1日不再将厂房租给美胜包装公司，让美胜包装公司早日另行租赁其他厂房。根据合同法第九十四条第（二）项的规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。所以在美胜机械公司多次明确表示不再将厂房租赁给美胜包装公司的情况下，美胜包装公司有权要求解除合同。导致合同提前解除，还因为涉案厂房未能在限期内完成消防整改，导致美胜包装公司停产停业，合同目的无法实现的责任在于美胜机械公司。根据合同法第九十四条第（四）项的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。故美胜包装公司因美胜机械公司的违约行为有权要求解除合同。美胜机械公司收到湖州市消防支队吴兴区作出的《责令限期整改通知书》后，未经法定程序撤销或者确认无效，美胜机械公司就应当执行。美胜包装公司在收到《责令限期整改通知书》后积极执行消防整改，但因美胜机械公司怠于执行消防整改，也不协助配合美胜包装公司，致使涉案厂房无法在限期内完成消防整改，美胜包装公司被迫陷入停产停业，进而导致合同目的无法实现。2.根据《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》第八条规定，美胜机械公司作为涉案厂房的产权单位应当提供符合消防安全要求的建筑物，包括在建筑物增设符合消防安全要求的消防设施，美胜包装公司作为承租人无权在美胜机械公司的涉案厂房上扩建消防设施。根据《浙江省消防条例》第二十五条第一款规定，美胜机械公司明知出租的涉案厂房在消防部门所作的消防设计备案的使用性质是机械装配区，仍出租给美胜包装公司用于化妆品包材生产加工和办公使用，改变涉案厂房的使用性质后应当依法重新办理消防备案。3.根据双方签订的《房屋租赁合同》第三条第二项“租赁该房屋仅作为化妆品包材生产使用”、第一条“甲方保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定”、第六条第一项“在租赁期内，甲方应当保证出租房屋的使用安全”和第十条第二项“租赁期间，甲方应保证乙方的使用安全及其附属设施”的约定，美胜机械公司明知涉案厂房用于化妆品包材生产的情况下，提供的厂房不符合国家相应的消防安全标准，违反了合同约定的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，美胜机械公司在签订租赁合同时有提供涉案厂房的适租义务，其主管人员不精通消防知识，并不能成为免除其消防法定义务和约定义务的理由。美胜机械公司关于美胜包装公司为了逃避消防部门的监管，故意不办理消防手续的主张不能成立。相关证据可以证实，美胜包装公司积极投入整改，因美胜机械公司怠于整改，且未积极配合协助美胜包装公司，导致无法在限期内完成消防整改。美胜机械公司在一审庭审时当庭陈述，即使整改费用由美胜包装公司自行承担，美胜机械公司也不同意在涉案厂房安装喷淋消防系统进行消防整改，一审庭审录音录像可以证实。由此可以看出，导致合同提前解除的责任在于美胜机械公司。二、一审判决关于美胜包装公司已于2019年1月30日将厂房返还美胜机械公司的事实认定清楚。美胜包装公司在一审时提供的《租赁合同》、《设备搬迁协议》可以充分证实，美胜包装公司在2018年12月30日前已经腾空厂房。美胜包装公司负责人电话通知美胜机械公司负责人返还厂房钥匙，但是由于美胜机械公司拒绝接受厂房钥匙，不得不在一审第一次开庭时当庭再次要求交付厂房钥匙。美胜机械公司承认厂房内已腾空，但以厂房外部还有一套不可拆卸的固定通风设备和一些不可拆卸的固定装修为由不同意接受钥匙。根据双方合同约定，租赁期满后依附于房屋的固定装修不可拆卸的归甲方所有，乙方交还房屋应当保持房屋及设施的完好状态，不得留存物品及影响房屋的正常使用，对未经同意留存的物品，美胜机械公司有权处置。美胜包装公司在2018年12月30日前已经腾空厂房，仅余一套不可拆卸的固定通风设备位于厂房外部，不仅不影响美胜机械公司使用厂房，还有利于美胜机械公司厂房内部环境净化；对于不可拆卸的固定装修，既不影响美胜机械公司使用厂房，也符合约定归美胜机械公司所有。实际上在一审调解时，美胜包装公司按照法院调解意见安排专业拆卸人员去拆时，美胜机械公司又不同意进入涉案厂房。一审认定美胜包装公司已于2019年1月30日将厂房返还美胜机械公司，认定事实清楚。三、一审判决关于美胜机械公司停电、停电时间以及造成美胜包装公司损失的事实认定清楚。首先，美胜机械公司承认三次停电事实属实。其次，停电的证据也是美胜机械公司调取埭溪派出所的报警记录，虽然美胜包装公司陈述后两次停电并不是第一时间报警，而是与美胜机械公司协商无果后才报警，并由埭溪镇政府的调解证明可以证实，但是一审判决依据该报警记录认定了停电起始时间。再次，根据“谁主张，谁举证”的原则，美胜包装公司提供埭溪镇政府出具的证明证实美胜机械公司擅自停电的事实。美胜机械公司也承认了停电的事实及开始停电的时间，但是未举证证明具体恢复供电的时间。一审判决依据美胜包装公司提供的埭溪镇政府出具的证明显示的恢复供电时间，认定美胜机械公司擅自停电的天数，符合法律规定。最后，对于停电损失的计算，纳税申报表系美胜机械公司提供，一审根据纳税申报表载明的销售数额核算损失，并无不当。四、美胜包装公司虽未提起上诉，但认为一审判决在退还租金、保证金以及损失等事实方面存在事实认定不清、适用法律错误的问题，请求二审法院予以纠正。综上所述，一审判决认定导致合同提前解除的违约责任主要在美胜机械公司，事实认定清楚，适用法律正确。美胜机械公司恶意违约给美胜包装公司造成严重的经济损失。美胜机械公司不仅未承担填补美胜包装公司经济损失的责任，还因违约行为而获取大量经济利益，有违诚实守信原则。 美胜包装公司向一审法院起诉请求：1.美胜机械公司赔偿因停电造成的停产停业经营损失1527271.47元；2.解除美胜机械公司、美胜包装公司双方于2016年8月19日签订的《房屋租赁合同》；3.美胜机械公司返还租房保证金150000及利息（按照中国人民银行同期同类贷款基准利率自2016年8月19日计算至款清之日）、2018年9月1日至2020年9月1日的租金800000元及利息（按照中国人民银行同期同类贷款基准利率从2018年8月1日计算至款清之日）、租金税费150800元及利息（按照中国人民银行同期同类贷款基准利率从2017年11月29日计算至款清之日）、隔墙费用20000元；4.美胜机械公司赔偿因违约造成的房屋装修损失741190.4元、停产停业期间经营损失3144000元、搬迁损失173120元、合同未履行期间租金差额损失4005280元；5.一审诉讼费用由美胜机械公司承担。一审庭审中，美胜包装公司将第3项诉讼请求中的“租金税费”调整为143260元，将第4项诉讼请求中的“合同未履行期间租金差额损失”调整为3645016元。 一审法院认定事实：2016年8月18日，美胜机械公司、美胜包装公司双方签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：乙方（美胜包装公司）承租甲方（美胜机械公司）位于湖州市房屋的装配车间的二楼全部和一楼的1／2，总建筑面积为4415平方米；租期十年，自2016年9月1日起至2026年9月1日止；租金每年400000元（不含税），租金开票税费（约占总金额17%）由乙方自行承担，发票如需从甲方开出，则开票费由乙方支付给甲方；乙方向甲方缴纳保证金150000元，租赁期满返还。合同还约定：“租赁该房屋仅作为化妆品包材生产使用”、“甲方保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定”、“甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：（1）甲方不能提供房屋或者所提供的房屋不符合约定条件，严重影响生产”；“租赁期间，甲方应保证乙方的使用安全及其附属设施。若租赁期内因甲方导致合同无法履行并提前终止合同造成损失的，甲方应向乙方赔偿100万元。若租赁期内因乙方导致合同无法履行并提前终止合同的，乙方应向甲方赔偿100万元。”合同签订后，美胜包装公司对该租赁厂房进行装修入驻。2016年11月2日，美胜包装公司委托湖州宝丽环保工程有限公司进行车间生产废气处理工程，总费用100000元。2018年5月21日，美胜包装公司委托湖州利升检测有限公司开展环保监测技术服务工作，并支付监测技术服务费用13000元。合同履行过程中，美胜机械公司、美胜包装公司双方因租金开票税费等问题产生争执，2017年4月6日，埭溪镇政府组织双方进行调解未果。2017年8月9日、2017年8月23日美胜机械公司两次停止美胜包装公司厂房用电，美胜包装公司均报警处理，随后在埭溪镇政府工作组协调下恢复供电。2018年3月3日，双方又因租金价格上涨等问题发生争执，美胜机械公司又停止美胜包装公司厂房用电，随后埭溪镇政府派工作组上门协调后，于当日恢复供电。2018年7月14日，埭溪镇政府组织美胜机械公司、美胜包装公司双方就租金上涨问题进行调解，但双方未能达成一致意见。另查明，2018年7月10日、2018年7月19日、2018年8月3日，美胜机械公司法定代表人唐剑峰多次向消防部门举报美胜包装公司厂房存在消防安全隐患，湖州市公安消防支队吴兴区大队核查后出具火灾隐患处理报告一份，载明：“浙江美胜包装材料有限公司租用浙江美胜机械有限公司车间进行生产，火灾危险性与原审批不符，未进行消防设计备案和消防验收备案已投入生产使用，因案情复杂无法确定责任主体，大队联系浙江美胜机械有限公司、浙江美胜包装材料有限公司，并在埭溪镇政府、埭溪镇派出所的参与下，对举报投诉人举报内容进行了回复，明确了双方应履行的法律责任，并分别向浙江美胜机械有限公司、浙江美胜包装材料有限公司制发了责令限期改正通知书，逾期不改正的，大队将依法进行行政处罚”。2018年8月14日，湖州市公安消防支队吴兴区大队同时向美胜包装公司、美胜机械公司发出《责令限期改正通知书》，责令案涉厂房于2018一份，要求美胜机械公司限期内答复整改方案。2018年9月5日，美胜包装公司向美胜机械公司出具《限期提供消防设计备案资料的通知函》一份，要求美胜机械公司提供营业执照副本复印件、建筑施工图等相关资料，用于消防整改，但美胜机械公司未予提供。2018年10月14日，因案涉厂房未能在限期内完成消防整改，美胜包装公司停产停业。2018年11月15日，美胜包装公司与湖州创兴包装有限公司签订《房屋租赁合同》一份，约定“由美胜包装公司承租坐落于湖州市吴兴经济开发区埭溪分区创新699号的生产车间1＃1层、2层、3层，共计出租建筑面积4827.6平方米，年租金86万元（含税）”。2018年12月20日，美胜包装公司与湖州龙溪街道忙好家政服务部签订设备搬迁协议一份，委托该家政服务部完成案涉厂房内设备搬迁工作。2019年1月17日，美胜包装公司向湖州龙溪街道忙好家政服务部支付搬迁费52000元。2019年1月30日，美胜包装公司完成搬迁，并将厂房钥匙当庭返还美胜机械公司，但美胜机械公司拒绝接收。另查明，2016年8月18日，美胜包装公司向美胜机械公司支付保证金150000元。2016年9月5日、2017年8月8日，美胜包装公司分别向唐剑峰支付2016年9月1日-2017年8月31日和2017年9月1日-2018年8月31日租金各400000元，后因唐剑峰要求将租金缴纳至美胜机械公司账户，美胜包装公司又于2017年9月14日和2017年11月25日，分别向美胜机械公司支付租金各400000元。嗣后，唐建锋向美胜包装公司返还租金724200元（扣留75800元用作租金开票税费），2017年8月29日，美胜包装公司向唐剑峰支付租金开票税费75000元，美胜机械公司开具了2016年9月-2018年12月的租金增值税发票。2018年8月1日，美胜包装公司向美胜机械公司支付2018年9月1日-2020年8月31日房屋租金800000元。 一审法院认为，本案中双方一致认为合同目的已无法实现并同意解除合同，争议焦点在于：1.导致合同提前解除的违约责任如何认定及损失如何承担？2.合同解除后，美胜机械公司向美胜包装公司返还租金的金额如何确定？3.合同履行过程中，对美胜机械公司的停电行为如何认定？4.美胜机械公司是否应当返还租金税费？ 关于争议焦点1：导致合同提前解除的违约责任如何认定及损失如何承担？本案中，导致合同提前解除的主要原因在于案涉厂房未能在限期内完成消防整改，导致美胜包装公司停产停业，合同目的无法实现。首先，在湖州市消防支队吴兴区向美胜包装公司、美胜机械公司双方发出《责令限期改正通知书》后，美胜包装公司积极投入消防整改，美胜机械公司却怠于整改，且未积极向美胜包装公司协助提供消防整改所必须的相关资料，致使案涉厂房无法在限期内完成消防整改，美胜包装公司被迫陷入停产停业，进而合同目的无法实现。关于美胜机械公司认为其不应承担消防整改责任的答辩意见，美胜机械公司于2018年8月14日收到了消防部门的《责令限制整改通知书》，该通知书上载明：“如不服本决定，可以在收到本通知书之日起六十日内向吴兴区人民政府或湖州市公安局吴兴区分局申请行政复议或者在六个月内依法向吴兴区人民法院提起行政诉讼。”然而，美胜机械公司未在法定期限内提出行政复议或行政诉讼，即视为默认了该《责令限期整改通知书》所确定的消防整改义务。其次，双方在合同中明确约定案涉厂房用于化妆品包装材料生产，且美胜机械公司保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定，并在租赁期内保证所出租房屋的使用安全，但美胜机械公司在明知案涉厂房用于化妆品包装材料生产的情况下，提供的案涉厂房不符合国家相应的消防安全标准，违反了合同的约定。再次，美胜包装公司作为案涉厂房的使用单位，在投入生产经营前，未进行消防设计备案和消防验收备案，亦存在一定过错。综上，一审法院认为，导致合同提前解除的违约责任主要在于美胜机械公司，美胜包装公司负有次要责任。关于合同解除后损失的赔偿，双方合同中约定：“若租赁期内因甲方导致合同无法履行并提前终止合同造成损失的，甲方应向乙方赔偿100万元。若租赁期内因乙方导致合同无法履行并提前终止合同的，乙方应向甲方赔偿100万元。”即双方在合同中约定了提前解除合同的违约金为1000000元。现美胜包装公司认为该违约金约定过低，主张按照实际发生的损失予以赔偿：1.关于装修损失（含环评）741190.4元，经审查，仅环评费用125740元和环保监控设备14000元有证据予以证明，至于其他损失，美胜包装公司提供的证据不足以证明损失的具体金额，故对美胜包装公司主张的损失金额不予确认，但对装修损失客观存在予以确认；2.关于厂房搬迁期间的停产停业经营损失3144000元，因美胜包装公司未能提交证据予以证明，故对具体金额不予确认，但对该项损失的客观存在予以确认；3.合同未履行期间租金差额损失。美胜包装公司主张由美胜机械公司赔偿合同未履行期间租金差额损失3645016元，依据为其新迁入的创兴包装公司的租赁厂房，年租金为860000元（含税），明显高于案涉厂房之年租金400000元（不含税），美胜机械公司认为两个租赁厂房在面积、配套设施等方面存在明显的差别，创兴包装与美胜包装公司从事同一行业，其出租给美胜包装公司的厂房已成熟具备消防等各方面配套条件，两者不具有直接可比性，对该答辩意见予以采纳，对美胜包装公司主张的该损失金额不予确认，但对该损失的客观存在予以确认；4.关于搬迁费用173120元，仅有52000元美胜包装公司提供了设备搬迁协议、银行付款凭证、增值税发票等证据予以证明，至于其他121120元搬迁损失，因美胜包装公司未能举证证明，故不予确认；5.关于隔墙费用20000元，美胜包装公司未能提交证据证明，故不予确认。综上，美胜包装公司提交的证据不足以证明约定的违约金过分低于实际损失，同时，上述各项实际损失又客观存在，只是具体金额无法核定，故一审法院认为该违约金亦没有过分高于实际损失，因此，按照“有约定从约定”，认定违约赔偿金额为1000000元。结合前述违约责任的认定，综合考虑合同履行情况、当事人过错程度，兼顾公平原则和诚实信用原则，酌定由美胜机械公司赔偿美胜包装公司因合同提前解除而造成的损失700000元，其余损失由美胜包装公司自负。关于争议焦点2：合同解除后，美胜机械公司向美胜包装公司返还租金的金额如何确定？美胜包装公司主张美胜机械公司返还2018年9月1日-2020年9月1日的租金800000元及利息，美胜机械公司同意返还租金，但认为美胜包装公司尚未将案涉厂房完全恢复原状，租金应自恢复原状之日起返还。美胜包装公司在本案第一次庭审中表示案涉厂房已经腾空并当庭向美胜机械公司交付钥匙，尽管美胜机械公司拒绝接收，但结合双方的当庭陈述及质证，可以确认美胜包装公司在2019年1月30日已完成搬迁，案涉厂房已腾空，仅余一套通风设备和不可拆卸的固定装修，但不影响美胜机械公司使用，且美胜包装公司表示自愿放弃交由美胜机械公司随意处置，因此，确认美胜包装公司已于2019年1月30日将厂房返还美胜机械公司。同时，根据合同约定：“未经同意留存的物品，甲方有权处置”，因此，美胜机械公司可自行处置未拆除的设备和固定装修，因此产生的相关费用，可另行向美胜包装公司主张。综上，美胜机械公司应向美胜包装公司返还自2019年1月31日起至2020年8月31日止的租金633333.33元（800000元÷24个月×19个月）。至于美胜包装公司要求美胜机械公司支付租金利息的诉请，于法无据，不予支持。此外，合同解除后，关于租房保证金150000元，美胜机械公司同意退还美胜包装公司，予以支持，但对美胜包装公司主张保证金利息之诉请，于法无据，不予支持。关于争议焦点3：合同履行过程中，对美胜机械公司的停电行为如何认定？美胜包装公司诉称美胜机械公司分别于2017年8月9日、8月22日、2018年3月1日三次对其采取停止供电措施累计19天，造成损失1527271.47元，美胜机械公司答辩称三次停电情况属实，但因美胜包装公司拖欠相关费用在先，且对停电时间有异议，认为停电时间仅为三个白天。一审法院认为，首先，美胜机械公司作为出租方，在合同履行期间内，有义务保障美胜包装公司的正常用电，其擅自对美胜包装公司采取的停电措施显属违约，应当承担相应的损害赔偿责任。至于美胜机械公司答辩称采取停电措施系因美胜包装公司拖欠其水电等费用，因未能举证证明，故不予采信。其次，关于停电时间，美胜包装公司提供了埭溪镇政府出具的证明，载明：2017年8月9日停电-约8月14日恢复供电，2017年8月22日停电-8月29日恢复供电，2018年3月1日停电-3月3日恢复供电，美胜机械公司亦提供了埭溪镇政府出具的一份证明，但该证明仅强调了政府工作组上门协调的三天确实处于停电状态，未能证明具体的恢复供电时间，不足以推翻美胜包装公司提供的证据，故对美胜包装公司提供的证明文件中载明的停电时间基本予以采信。但是根据埭溪派出所的出警记录，美胜包装公司三次停电的报警时间分别为2017年8月9日、2017年8月23日和2018年3月3日，结合当事人庭审陈述，可以推定后两次停电实际开始时间为2017年8月23日和2018年3月3日，故认定的停电时间为2017年8月9日-8月14日、2017年8月23日-8月29日、2018年3月3日，共计14天。关于损失的计算，因美胜包装公司提交的证据无法证明具体的损失金额，故一审法院酌情参照根据美胜机械公司提交的美胜包装公司纳税申报表上载明的销售数据，以当年日平均销售额予以核算（2018年度的纳税申报表为1-9月份，故采用了1-9月的日平均销售额），即：2260156.95元÷365天×13天＋2142852.39元÷273天×1天＝88348元。关于争议焦点4：美胜机械公司是否应当返还租金税费？美胜包装公司认为，其共向美胜机械公司支付租金税费共计150800元，但美胜机械公司实际产生的开票税费仅为7540元，故主张美胜机械公司返还143260元。美胜机械公司认为，双方在合同中已经明确约定，租金税费由美胜包装公司自行承担，且具体的税费金额，双方也是一致协商确定为每年75400元，且美胜机械公司租金发票也已开具，故不存在返还的问题。一审法院认为，尽管美胜机械公司开具的增值税发票票面税率仅为5%，但双方合同中约定税费占总金额的17%左右，且美胜包装公司在庭审中陈述“为了尽快恢复生产”接受了75400元的税费方案，且向唐剑峰支付了相应税费，故一审法院认为每年75400元的租金税费是经过双方协商一致确定的，因此，对美胜包装公司要求美胜机械公司返还租金税费的诉请，不予支持。综上，美胜包装公司与美胜机械公司之间的房屋租赁合同合法有效，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。因美胜机械公司在合同履行过程中存在违约行为，致使合同目的无法实现，应向美胜包装公司赔偿因合同提前解除而造成的损失700000元、因停电造成的损失88348元，并返还美胜包装公司保证金150000元和租金633333.33元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认浙江美胜包装材料有限公司与湖州美胜机械有限公司签订的《房屋租赁合同》于2019年1月30日解除；二、湖州美胜机械有限公司返还浙江美胜包装材料有限公司房屋租金633333.33元以及保证金150000元，限于判决生效之日起十日内履行；三、湖州美胜机械有限公司赔偿浙江美胜包装材料有限公司因解除合同产生的损失700000元，限于本判决生效之日起十日内履行；四、湖州美胜机械有限公司赔偿浙江美胜包装材料有限公司停电损失88348元，限于判决生效之日起十日内履行；五、驳回浙江美胜包装材料有限公司的其他诉讼请求。若湖州美胜机械有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本案受理费86070元，保全费5000元，合计诉讼费91070元，由浙江美胜包装材料有限公司负担77710元，由湖州美胜机械有限公司负担13360元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 美胜机械公司向本院提交：1.化学危险品清单，拟证明2020年3月9日，美胜机械公司在拆除、清理美胜包装公司承租的房屋时发现美胜包装公司遗留大量化学危险品，故美胜包装公司对涉案厂房没有腾空；2.视频光盘，拟证明危险化学品现状及环保部门来现场处理情况；3.美胜包装公司的公函，拟证明美胜包装公司已经收到美胜机械公司的公函，且停电是因美胜包装公司不交相关费用所致。4.用电量记录，拟证明停电时间没有14天。5.来访登记证，拟证明美胜包装公司派员来美胜机械公司处理化学危险品及见证美胜机械公司对涉案厂房装修拆除。6.照片，拟证明美胜机械公司对涉案厂房装修拆除情况及公安、环保部门来现场调查化学化验品情况。7.拆除协议及预算价清单，拟证明美胜包装公司遗留大量物品，美胜包装公司委托荣业公司拆除事实。8.2017年8月9日电费汇款结算单1份，拟证明美胜包装公司2017年8月9日停电当日支付电费事实，不是美胜包装公司所说“在停电之前已经支付电费，美胜机械公司财务没有告知唐剑峰”，因此，美胜机械公司停电系美胜包装公司未及时未交电费造成的。9.湖州市生态环境局吴兴分局《告知单》，拟证明美胜包装公司未按规定处置危废物品，主管部门已经立案事实。10.唐剑峰与浙江明镜环保科技有限公司联系人孙超录音光盘，拟证明孙超在电话中明确说“美胜包装公司与浙江明镜环保科技有限公司签过合同，但从未委托过浙江明镜环保科技有限公司清运美胜包装公司生产产生危废物品”，故说明美胜包装公司关于“委托浙江明镜环保科技有限公司到美胜机械公司处清运危废物品，是因为美胜机械公司不让进才造成未拉成”的陈述系虚假陈述。11.电费清单，拟证明美胜包装公司在2017年7月1日-31日，8月31日-10月30日这段时间美胜包装公司与美胜机械公司的用电量问题。12.湖州市生态环境局出具的行政处罚决定书，拟证明美胜包装公司遗留的危废物品，美胜机械公司不能自行处置；美胜包装公司自2017年6月生产至今从未清运危废物品，其生产所产生的遗留物都存在车间内。 美胜包装公司质证认为，1.对证据1的三性有异议，对数量也有异议，美胜包装公司使用的原辅材料不存在使用危险化学品的情况。根据环保部门的核查报告，只有在沾染了油墨等物质后才是危险废物，且在生产场所设置了专门场所用于存放。后美胜包装公司委托了专门的危废处置公司清运存放的危险废物，但由于美胜机械公司拒绝车辆进入厂区大门，导致没有及时清运处置的责任在于美胜机械公司。并且根据合同约定，美胜包装公司留在厂房内的物品，美胜机械公司均有权处置。2.对证据2的真实性无异议，但是与本案不具有关联性，因为这些危险废物未被处置的原因是美胜机械公司拒绝其和废危处理公司的车辆进入厂区大门。并且根据合同约定，美胜包装公司留在厂房内的物品，美胜机械公司均有权处置，如果美胜机械公司处置不了，通知美胜包装公司后，美胜包装公司也会及时派人进行清理。3.对证据3的真实性没有异议，但是对证明目的有异议，因为这些证据往来函说明美胜机械公司存在多次停电等违约行为，并且还说明美胜机械公司一直拖欠美胜包装公司的电费发票和房租发票等违约行为，因此美胜机械公司所称因美胜包装公司拖欠电费而停电，事实不成立。根据美胜包装公司提供的录音，可以证明美胜机械公司的工作人员早就收到电费，但是没有及时向美胜机械公司老板汇报，工作人员也承认了系其工作失误。最后，合同并未约定美胜机械公司有权停止向美胜包装公司供电，因此美胜机械公司的停电行为已经构成了违约。对证据4的三性均无异议，但对证明目的有异议，因为正常用电，两家是1000多度电，从2017年8月的用电量可以显示，里面400多度用电都有12天了。如果再加上2017年7月和2018年1至3月，实际停电数远超过一审认定的14天。对证据5的真实性没有异议，但对于证明目的有异议，3月5日美胜机械公司要求埭溪镇派出所通知美胜包装公司将危险废物存放的房间清理拉走，美胜包装公司因此派人派车，准备将这个危险废物运到新厂，然后再委托处置公司来处置。并且根据合同约定，厂房的装修在合同到期后都属于美胜机械公司。证据6的照片没有反映真实情况，美胜机械公司将存放危险废物的隔间完全拆除，实际面积只有五六个平方米。而且危险废物不是危险化学品，它仅仅是沾染了油墨的包装。环保和公安部门到现场协调的情况下，美胜机械公司仍阻止美胜包装公司将其拉走。对于证据7的真实性合法性均不予认可，不能证明该事实已经实际发生。即使已经发生，根据合同约定，对依附于房屋的固定不可拆卸的装修归美胜机械公司所有，拆卸问题在此情况下由美胜机械公司决定。美胜机械公司提供的该证据与本案没有关联性。对于证据8的真实性没有异议，但对于证明目的不予认可。双方合同未约定电费支付时间，只是约定美胜包装公司产生的电费由其承担，无法证明美胜包装公司欠付电费。合同也没有约定美胜机械公司有权停止对美胜包装公司的供电，美胜机械公司停电属于违约行为。双方合同中约定租金40万元不含税，美胜机械公司强行要求美胜包装公司一定要缴纳税费，从而导致双方产生纠纷。对于证据9的真实性没有异议，但是与本案没有关联性。美胜机械公司投诉的事项经环保局查处后不符合未按照规定对危废进行处置的。对于证据10的真实性没有异议，但是不能达到其证明目的。美胜包装公司与明镜公司所联系的人不是孙超，孙超在录音中明确告知美胜机械公司其并非实际对接人，对这个情况不了解。但事实上美胜包装公司是签了协议并支付了处置费，不可能不清运危废。对于证据11的真实性没有异议，但是美胜机械公司未按照法院要求提交相应期限的电量清单，且电力公司已经提供了2017年的用电量，不可能不提供2018年1-3月份这段时间的用电量，唯一的原因是美胜机械公司知道其2018年1-3月份的停电时间远超一审认定的时间，所以未提交。对于证据12的真实性、合法性没有异议，但对其与本案的关联性和证明目的有异议。处罚决定书仅仅是认定美胜包装公司未按规定申报，对于未按规定申报，美胜包装公司也已向环保部门申诉，因为责任不在美胜包装公司。美胜机械公司主张遗留的危废影响承租厂房也不成立，其提供的证据可以看出美胜包装公司腾空厂房后并不影响美胜机械公司的使用。 美胜包装公司向本院提交：1.危险废物核查报告，拟证明美胜包装公司生产时不存在使用危险化学品这个情况。2.危险废物委托处置和急处置单位资质的材料、危险废物委托处置费，拟证明美胜包装公司已将2018年产生的危险废物已经委托专业的危险废物处置公司进行处置，并支付了这个年度的处置费。在搬厂时，处置公司当时是派车辆来清运危险废物，但是美胜机械公司拒绝美胜包装公司以及处置公司的车辆进入厂区。3.公证书及公证的光盘，拟证明美胜包装公司已经腾空了，厂房遗留的属于不可拆卸的一些装饰装修等物品不影响美胜机械公司腾空的厂房。4.视频、音频光盘及音频的文字摘要，拟证明美胜包装公司要求将这个存储的危险废物清理运走后派人和车辆准备将危险废物清理运到新租的厂房，再叫处置公司来处置，但美胜机械公司拒绝美胜包装公司运走；美胜机械公司早已经在使用腾空的厂房，也说明美胜包装公司已经腾空厂房，不影响美胜机械公司的使用；美胜包装公司早已支付了电费，美胜机械公司工作人员在录音里面也承认，因为失误未汇报；美胜包装公司要求美胜机械公司提供消防整改所必需的厂房相关图纸，但是美胜机械公司拒绝提供，并且在美胜包装公司同意涨房租才可以。 美胜机械公司质证认为，1.对证据1的真实性没有异议，但对证明目的有异议，危险废物不是化学危险品不是事实，该核查报告明确美胜包装公司生产活动会产生危化固废并且有危化代码。2.对证据2真实性没有异议，但对合法性、关联性均有异议，在2018年年底，美胜包装公司已经起诉到法院，在两次开庭的时候均未提出过该问题，也一直未委托过处置公司来拉货。对于这些化学危险品，美胜包装公司私自处理，环保部门已经立案。且该合同反过来能证明美胜包装公司的危化固废不得交给其他单位处理，这与美胜包装公司关于美胜机械公司有权处理未经同意留存的物品的观点相悖。3.对于证据3，美胜机械公司当时有人在现场，没有异议。能证实美胜包装公司将大面积的隔墙、排烟设备、排烟管道为给予拆除，充分说明不具备交房条件。2020年3月4日，美胜机械公司与浙江德清荣业建设有限公司签订了拆除协议，拆除美胜包装公司留存的排烟设备等，共计费用68000元。3月9日，美胜机械公司当面告知美胜包装公司高管郭延江，美胜机械公司将在2020年3月9日对以上留存设备及隔墙进行拆除，并非美胜包装公司所说的已使用涉案厂房。2019年8月7日一审法院审判长组织双方及埭溪司法所到涉案厂房现场查勘，为进入车间，所有人等了将近1个小时，美胜包装公司才送来钥匙开门，至今车间、办公室钥匙、门禁卡、进门密码都在美胜包装公司这里。4.对于证据4，该证据美胜包装公司作了裁剪，没有完整连续性。2020年3月9日，美胜包装公司管理层郭延江及员工来涉案厂房处置危化固废的事实，充分说明了涉案厂房不具备之前一审法院认定的交房条件，之后公司法定代表人唐剑峰在不知情的情况下被录像录音，有关录音不是整个全过程。其中2017年7月也没有停电之事实。 本院对上述证据认证如下：美胜机械公司提交的证据1、2、3、4、5、6、7、9、10、11和美胜包装公司提交的证据1、2、3、4在本案中不予确认，具体理由详见本院认为部分，在此不再重复。对于美胜机械公司提交的证据8，案涉合同并未约定支付电费的具体时间，结合湖州市吴兴区埭溪镇人民政府盖章并有经办人张健签字的两份《证明》所记载的内容，该证据不能达到美胜机械公司主张的证明目的，本院不予采信。对证据12，该处罚决定书仅是对美胜包装公司“危险废物未按照国家规定进行申报登记”的行为进行立案查处，故该处罚决定书不能达到美胜机械公司主张的证明目的，本院不予采信。 对一审认定的事实，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：一、美胜机械公司是否应承担违约责任及责任大小；二、一审关于返还厂房时间的认定是否正确；三、美胜机械公司是否应赔偿美胜包装公司的停电损失及损失数额的认定。 关于焦点一，美胜机械公司与美胜包装公司于2016年8月18日签订的《房屋租赁合同》约定，“甲方（美胜机械公司）保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定”、“在租赁期内，甲方（美胜机械公司）应保证出租房屋的使用安全”、“（美胜机械公司）不能提供房屋或所提供的房屋不符合约定条件，严重影响生产”。根据上述约定，并参考公安部发布的《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》第八条第一款“实行承包、租赁或者委托经营、管理时，产权单位应当提供符合消防安全要求的建筑物，当事人在订立的合同中依照有关规定明确各方的消防安全责任；消防车通道、涉及公共消防安全的疏散设施和其他建筑消防设施应当由产权单位或者委托管理的单位统一管理。”之规定，美胜机械公司对于案涉厂房用于化妆品包装材料生产是明知的，且其提供的厂房需符合合同约定租赁用途的相应消防安全标准亦属于美胜机械公司应当履行的合同义务，故美胜机械公司提供的厂房不符合国家相应的消防安全标准，显然违反了合同的约定，美胜机械公司上诉主张以其从事机械行业生产单位，其主管人员不能精通消防专业知识为由主张不承担违约责任，无事实和法律依据，本院不予采纳。美胜机械公司未按合同约定提供符合消防要求的房屋，且在收到湖州市消防支队吴兴区发出的《责令限期改正通知书》后，亦未能积极协助美胜包装公司进行消防整改，反而以整改费用过高等为由拒绝向美胜包装公司提供消防整改所必需的相关资料，致使案涉厂房未能在限期内完成消防整改，最终导致合同目的无法实现，故一审认定导致合同提前解除的违约责任主要在于美胜机械公司并无不当。至于美胜包装公司作为案涉厂房的使用单位，未及时了解到案涉厂房不符合消防要求，对其自身损失扩大亦应承担相应责任，故一审将该过错作为考量因素要求美胜包装公司对其损失自身承担次要责任正确。 关于焦点二，美胜包装公司在一审第一次开庭中当庭向美胜机械公司交付钥匙，结合案涉合同关于“未经同意留存的物品，甲方有权处置”的约定及美胜机械公司主张其已委托浙江德清荣业建设有限公司处理遗留物品的事实，故一审认定以美胜包装公司当庭交付钥匙时间作为返还厂房时间并无不妥。至于美胜机械公司处理包括危险废物在内的遗留物品和拆除遗留设备所产生的相关费用，可向美胜包装公司主张，但鉴于美胜机械公司未就此费用在一审中提起反诉，故在本案中对此不予处理，对美胜机械公司就此提交的证据1、2、5、6、7、9、10和美胜包装公司就此提交的证据1、2、3、4本院也不予确认，美胜机械公司可另行诉讼解决。 关于焦点三，对于停电原因的问题。美胜机械公司上诉主张系美胜包装公司拖欠电费导致，并在二审中提交了证据3，本院认为，该回复函内容为美胜包装公司以美胜机械公司未就其已收取的保证金、电费、房租开具发票等事宜主张后履行支付电费、房租，即该内容并不能达到美胜机械公司的证明目的，且也与湖州市吴兴区埭溪镇人民政府盖章并有经办人张健签字的两份《证明》所记载的“（因案涉厂房被美胜机械公司停电）3月3日政府派工作组上门到唐剑峰工厂协调处理，协调中唐剑峰提出电费价格上涨，房租至少上涨比市场价便宜1元，并3月25日前回复”等内容相悖，故本院不予采信。关于停电时间的问题。一审根据上述两份《证明》，结合埭溪派出所的出警记录认定停电时间为14天并无不妥。美胜机械公司上诉主张停电时间仅为三天，但其在一审中提交的《关于浙江美胜包装材料有限公司停电及有关协调情况的说明》，该证明材料仅有吴兴区埭溪镇人民政府的盖章，没有单位负责人、经办人员的签字或者盖章，不符合《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条规定的单位出具的证明必须符合的形式要求，故该说明不足以推翻上述两份《证明》。至于美胜机械公司二审中提交的证据4、11，该电费清单仅为部分月份的电费清单，美胜机械公司亦未在限期内按照本院要求提供指定月份的用电量清单用于核实。且根据其提交的清单，仅在2017年8月份电力低于500kwh的就有12天，结合其自认在正常情况下（美胜包装公司和美胜机械公司共同用电）用电量在1000kwh左右，该月停电时间显已超过其主张的3天，故上述证据不能达到美胜机械公司的证明目的，本院不予采信。综上，美胜机械公司对其上诉主张不能提供有效证据予以证明，应承担举证不能的责任。关于损失数额的问题。在停电期间，美胜包装公司的人工等正常开支仍需支出，因此该期间的纳税数额显然不足以涵盖美胜包装公司的损失，故一审参照美胜机械公司提交的美胜包装公司纳税申报表上载明的销售数额酌定损失为88348元并无不当，对美胜机械公司的该节上诉主张，本院不予采信。 综上所述，美胜机械公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费86070元，由湖州美胜机械有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  项炯 审判员  沈杰 审判员  朱芸 二〇二〇年五月二十二日 法官助理王于文 书记员练秋金