湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终484号上诉人（原审原告）：吴杰，男，1988年9月8日出生，汉族，住武汉市江汉区。委托诉讼代理人：陈端邦，男，汉族，1949年2月17日出生，住武汉市江岸区。上诉人（原审被告）：湖北省为源教育投资有限公司，住所地武汉市硚口区崇仁路256-258号AB栋2层1号-1。法定代表人：袁雄，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘燚，湖北景盛律师事务所律师。上诉人吴杰与上诉人湖北省为源教育投资有限公司（以下简称为源教育公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉经济技术开发区人民法院（2019）鄂0191民初2932号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭于2020年5月13日公开开庭审理了本案，上诉人吴杰的委托诉讼代理人陈端邦，上诉人为源教育公司的委托诉讼代理人刘燚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴杰上诉请求：一、维持原判第三项、撤销原判第一、二、四项。二、改判为源教育公司向吴杰支付违约金15,745元、租金132,944元、物业费1,368元，并从逾期付款之日起至实际清偿之日止，按日万分之五计算赔偿利息损失。三、本案一、二审诉讼费由为源教育公司承担。事实与理由：原判认定的部分事实不清，证据不足，适用法律错误，判决不公正，要求二审法院开庭审理。为源教育上诉请求：一、撤销原判，依法改判。二、本案一、二审诉讼费由吴杰承担。事实与理由：一、一审法院已经查明为源教育公司于2016年6月通知吴杰于2016年9月起不再继续承租房屋，同年8月28日双方办理了房屋钥匙及水电止码交接，并且为源教育公司已经将物业费缴至2016年9月，为源教育公司和吴杰就涉案房屋不再继续承租已经达成一致，应当认定2016年9月就经协商一致解除合同。二、合同约定如为源教育公司违反约定情形，应该向吴杰支付一个月的租金作为违约金，为源教育公司提前解除合同，应该按照合同约定的违约责任来承担，一审法院以房屋租金损失来代替合同双方约定的违约金，违反处分原则。针对为源教育公司上诉，吴杰答辩称：为源教育公司与我方没有达成解除合同的一致,为源教育公司单方面通知不再继续承租是一种违约行为,交水电费和物业费是为源教育公司合同约定的履行义务。为了减少房屋空置的损失,我们需要钥匙能够进出房屋。为源教育公司没有书面的解除合同的通知,也没有书面或者口头的解除合同的协议。合同约定除了违约金还要赔偿损失,逾期支付房租还要支付利息。针对吴杰上诉，为源教育公司辩称意见同其上诉理由。吴杰向一审法院提出诉讼请求：1、为源教育公司立即向吴杰支付房租损失188940元及2016年10月至2017年3月的物业费损失2736元，并从逾期付款之日起至租金清偿之日为止，以应缴租金为基数按每日万分之五计算支付利息损失；2、确认吴杰无需向为源教育公司退还押金15745元；3、本案诉讼费用由为源教育公司承担。一审法院经审理查明，陈卫帮系吴杰母亲，以吴杰代理人的身份于2014年4月30日与湖北省本质教育科技有限公司（以下简称本质教育公司，现更名为为源教育公司）签订了《房屋租赁合同》（以下简称合同），约定：吴杰将坐落于武汉经济技术开发区湘隆时代商业中心D区D栋1单元20号房屋出租给本质教育公司用于办公及教育培训，房屋建筑面积为227.475平方米，房屋租赁期为三年，吴杰于2014年5月1日前将租赁房屋交付本质教育公司，自交付之日起次日计至2014年5月31日作为本质教育公司的免租期，供本质教育公司进行装修、装饰或添置新物使用，即本合同租赁期限自2014年6月1日至2017年5月31日止；首年月租金标准为64元/平方米，第二年至第三年各按4%递增，即第一年月租金14,558元、年租金174,696元，第二年月租金15,140元、年租金181,680元，第三年月租金15,745元、年租金188,940元，本质教育公司向吴杰转账支付租金，每三个月支付一次，每次支付需提前十天，吴杰收取租金应提前向本质教育公司开具合规发票，本质教育公司向吴杰支付押金14,558元，租赁期满本质教育公司不再续租并交还房屋后，吴杰须将押金在5天内返还本质教育公司；租赁期内本质教育公司承担水费、电费、物业管理费等相关费用，物业管理费每季度由本质教育公司向武汉金棕榈物业管理公司缴纳，物业管理费3元/平方米，并由武汉金棕榈物业管理公司出具物业管理费发票；经双方协商一致，可以解除合同，吴杰退回本质教育公司提前支付的房租及押金，本质教育公司在合同期内单方面停止租赁，吴杰有权不退回本质教育公司押金，本质教育公司未按照合同约定时间缴纳租金尚未达到合同项下约定解除合同条件的，每逾期一日，应向吴杰缴纳应缴费总额的万分之五作为滞纳金等。合同签订以后，本质教育公司依约支付了押金及2014年6月至2016年5月租金。本质教育公司于2016年6月以吴杰的房屋消防方面不适合教学目的为由欲与吴杰协商解除合同。2016年8月3日，本质教育公司更名为为源教育公司。2016年8月23日，陈卫帮从吴杰处得知为源教育公司拟从2016年9月份不再租房并通过微信从为源教育公司人员处得到证实后，遂微信告知为源教育公司人员“能否再继续租一个季度？或者再租一个月。以便留些时间我们找客户。”2016年8月28日，吴杰与为源教育公司办理了涉案房屋钥匙及水电止码交接，但吴杰认为上述行为不代表吴杰同意解除合同。2016年9月22日，吴杰母亲陈卫帮微信催促为源教育公司补缴6月至8月的物业费和垃圾处理费及欠缴4个月租金，为源教育公司回复要求吴杰将发票送来当面付款并让其放心水电费的事。双方认可为源教育公司缴纳了至2016年9月的物业费，为源教育公司称2016年8月与吴杰协商一致解除合同未能提供证据。吴杰以为源教育公司自2016年6月1日起拒付租金等为由诉至一审法院，请求依诉予判。一审另查明：2017年1月，吴杰于将涉案房屋租赁给湖北合美人力资源有限公司武汉分公司，并由湖北合美人力资源有限公司武汉分公司从2017年1月起缴纳涉案房屋的物业费。2017年11月30日，为源教育公司通过银行向吴杰账户转账47,235元，备注为2016年6月至2016年8月房租款。一审再查明：吴杰于2018年5月11日依据（2018）鄂01民终333号民事判决书向一审法院申请执行，一审依法强制划拨为源教育公司银行存款138,561元（含执行费1,950元），并将扣减执行费1,950元后的款项全部于2018年7月19日发还给吴杰，同日作出（2018）鄂0191执783号结案通知书。一审法院认为：吴杰与为源教育公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守合同约定履行各自义务。为源教育公司在承租使用近2年后欲与吴杰协商解除合同并从2016年9月起不再租用涉案房屋的行为，属于在合同期内单方面停止租赁的违约行为，虽然双方于2016年8月28日办理了房屋钥匙和水电止码交接手续，但双方并未办理协商解除合同的相关手续且为源教育公司也未结清租赁的相关费用，吴杰称上述行为不代表同意解除合同的意见一审法院予以采纳，结合吴杰母亲陈卫帮于2016年8月23日告知为源教育公司“能否再继续租一个季度？或者再租一个月。以便留些时间我们找客户。”及于2016年9月22日催促为源教育公司缴纳4个月租金的行为，加之为源教育公司缴纳至2016年9月物业费的事实，一审法院认定吴杰被迫同意为源教育公司解除合同的时间为2016年9月30日，为源教育公司称2016年8月与吴杰协商一致解除合同的抗辩意见，不予采纳。因双方并未就租金支付、违约责任等达成一致意见，在吴杰没有明示放弃追究为源教育公司违约责任的情况下，吴杰有权依据合同约定追究为源教育公司单方解除合同相关的违约责任。关于为源教育公司应承担的违约责任，一审法院认为：涉案合同于2016年9月30日解除，合同的解除不影响合同中有关清理和结算条款的效力，根据合同中关于租赁期内为源教育公司承担水费、电费、物业管理费及为源教育公司在合同期内单方面停止租赁的吴杰有权不退回为源教育公司押金的约定，吴杰主张无需向为源教育公司退还押金15,745元的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持；吴杰主张为源教育公司承担2016年10月至2017年3月的物业费2,736元的诉讼请求，无合同依据，不予支持。吴杰因为源教育公司欠付自2016年6月起租金诉至一审法院，诉讼过程中为源教育公司于2017年11月30日向吴杰支付了2016年6月至8月租金47,235元，但因为为源教育公司向吴杰支付租金的行为不符合“每三个月支付一次，每次支付需提前十天”的合同约定，且为源教育公司尚欠付2016年9月租金及单方解除行为导致吴杰房屋空置，故为源教育公司应向吴杰支付2016年9月至12月房屋租金损失62,980元（15,745×4），吴杰主张为源教育公司支付其房租损失188,940元的诉讼请求，部分不予支持。关于逾期付款利息，一审法院认为：吴杰主张逾期付款利息损失按照合同约定的日万分之五标准计算过高，为源教育公司请求酌情处理的抗辩意见一审法院予以采纳，结合本案的实际情况酌情调整为“按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算”，依据合同“每三个月支付一次，每次支付需提前十天”的租金支付约定，为源教育公司至迟应于2016年5月22日向吴杰支付2016年6月至8月租金，但为源教育公司于2017年11月30日才向吴杰转账支付2016年6月至2016年8月租金47,235元，对此部分为源教育公司应以应付租金47,235元为基数，按照2016年中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算2016年5月23日至2017年11月30日的逾期付款利息损失计4,451.06元（47,235×4.75%×130%÷365×557）。2016年9月租金的逾期付款利息损失，因为源教育公司至迟应于2016年8月22日支付2016年9月租金，故以应付租金15,745元为基数，自2016年8月23日起至一审法院于2018年7月19日将从为源教育公司扣划的款项返还给吴杰时止，按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算逾期付款利息损失计1,779.36元（15,745×4.75%×130%÷365×668）；双方的合同于2016年9月30日解除，2016年10月至2016年12月期间为源教育公司无支付租金义务，但因为源教育公司单方解约行为导致吴杰房屋空置期损失已通过参照前期租金标准方式弥补，不宜再重复计算该期间的逾期付款利息损失。故为源教育公司应赔偿吴杰逾期付款的利息损失6,230.42元（4,451.06+1,779.36）。综上所述，吴杰的诉讼请求一审法院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、湖北省为源教育投资有限公司于判决生效之日起5日内向吴杰支付2016年9月至2016年12月房屋租金损失62,980元；二、湖北省为源教育投资有限公司于判决生效之日起5日内赔偿吴杰逾期付款的利息损失6,230.42元；三、确认吴杰无需向湖北省为源教育投资有限公司退还押金15,745元；四、驳回吴杰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2,185元，由湖北省为源教育投资有限公司负担1,393元，由吴杰负担792元。二审期间，吴杰提交两组证据，证据一、商铺租赁合同。吴杰和湖北合美人力资源有限公司武汉分公司2017年1月11日签订的,拟证明因为为源教育公司违约导致房屋没有出租,证明房屋空置损失,及租金(租金过低)损失。证据二、湖北合美人力资源有限公司武汉分公司工商变更登记,是2017年1月23日提交的办理变更登记申请,拟证明合同是当时就签订的,不是后来补的。为源教育公司质证认为，对该两组证据的真实性没有异议,证明目的有异议,房屋租金计算时间是2017年3月1日,但是2017年1月11日到2017年2月28日,是吴杰给湖北合美人力资源有限公司武汉分公司的免租期,这个和为源教育公司没有关系,关于租金过低的问题,这是吴杰和湖北合美人力资源有限公司武汉分公司协商的结果,和本案没有关联性,无法达到证明目的。本院认为为源教育公司的质证意见成立，对吴杰所提交证据不予采信。二审经审理查明一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为，一、为源教育公司解除合同的行为是否违约；二、如违约，为源教育公司如何承担违约责任。关于焦点一，为源教育公司在租期未满的情况下要求解除合同，虽与吴杰办理了房屋钥匙和水电止码交接手续，但双方并未就合同解除的责任承担达成一致，吴杰接收房屋钥匙和办理水电止码交接手续不等于同意解除合同，因此，为源教育公司单方解除合同的行业构成违约，应承担相应违约责任。另一审法院根据本案事实认定合同解除时间为2016年9月30日正确。关于焦点二，因为源教育公司违约，导致吴杰房屋空置损失，一审法院判令为源教育公司向吴杰支付欠付租金及房屋空置损失符合法律规定。因合同约定违约金的标准过高，一审法院对吴杰主张的逾期付款利息损失标准予以调整亦符合法律规定。一审法院确认吴杰无需向为源教育公司退还押金15,745元符合合同约定。吴杰要求为源教育公司承担合同解除后的物业费没有合同依据，一审法院不予支持正确。综上所述，吴杰、为源教育公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,185元，由吴杰负担1,092.5元、湖北省为源教育投资有限公司负担1,092.5元。本判决为终审判决。审判长  李宏斌审判员  张文霞审判员  张 红二〇二〇年五月二十一日书记员  余文婷