湖南省沅江市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0981民初833号 原告：沅江市粤佳物业管理有限公司，地址在沅江市。 法定代表人：夏书林，总经理。 委托诉讼代理人：陈晓静，湖南云天律师事务所律师，代理权限为特别授权代理，即代为立案，代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起上诉，申请、代理执行，代为收取案款，签收诉讼文书。 委托诉讼代理人：曾垂斌，湖南云天律师事务所律师，代理权限为一般诉讼代理。 被告：王元，女，1988年5月16日生，汉族，户籍所在地为沅江市。 原告沅江市粤佳物业管理有限公司（以下简称粤佳物业公司）与被告王元物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告粤佳物业公司的委托诉讼代理人陈晓静与曾垂斌到庭参加了诉讼，被告王元经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告粤佳物业公司向本院提出如下诉讼请求：一、判令被告支付拖欠的物业服务费3227.28元；二、判令被告支付逾期物业服务费的违约滞纳金968元（违约滞纳金暂计算至2020年4月20日，并要求违约滞纳金以实际欠缴金额为基数计算至实际付清时止）；三、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告于2016年12月8日与沅江市XXXX小区业主委员会（以下简称小区业委会）签订《物业管理委托合同》，由原告为XXXX小区业主提供物业服务；合同约定，住宅高层物业服务费按建筑面积1.45元/㎡/月（含10栋）计算，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按1%/天交纳滞纳金；被告系XXXX小区10栋4单元1404房业主（房屋面积92.74㎡），自2018年1月1日起欠缴物业服务费，后经催缴仍未交纳，截至2019年12月31日止已连续欠缴24个月物业服务费3227.28元、违约滞纳金968元，原告为维护自身权益故诉至法院。 被告王元未到庭参加诉讼，亦未提交答辩状。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，因被告未到庭参加诉讼无法进行质证，本院对原告提供的证据予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年7月10日，沅江市福耀房地产开发有限公司就其开发的XXXX小区与原告粤佳物业公司签订《前期物业服务合同》，委托原告对XXXX小区进行物业管理。2016年1月1日与2018年10月18日，小区业委会先后与原告签订两份《物业管理委托合同》，委托原告对XXXX小区进行物业管理，委托管理期限分别为2016年1月1日至2018年12月30日、2019年1月1日至2021年12月30日，合同均约定物业服务费参照省、市物价部门与省建设行政主管部门文件确定的收费标准执行，逾期交纳物业服务费的从逾期之日起按每天1%交纳违约金。2015年12月18日，小区业委会通过讨论决定，并经原告与小区业委会于同年12月20日公示通知，2016年1月1日起物业服务相关收费标准为高层（十栋）1.45元/㎡/月。 被告王元系XXXX小区10栋4单元1404房业主，该物业建筑面积为92.74㎡。被告的物业服务费交纳至2017年12月31日，之后再未交纳物业服务费，经原告多次催收未果，故双方酿成纠纷。 另查明，本院在审理原告与XXXX小区其他业主的物业服务合同纠纷案件中，查明原告在履行上述合同时存在瑕疵。 本院认为，小区业委会代表全体业主与原告粤佳物业公司签订的《物业管理委托合同》，系双方的真实意思表示，且内容不违反法律禁止性规定，该合同合法有效，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该合同对XXXX小区的全体业主及原、被告双方均具有约束力。在原告提供物业服务后，被告作为小区的业主依合同约定交纳相应物业服务费系其基本义务。由于被告未按约定向原告履行缴付物业服务费的义务，已构成违约，依法应承担违约责任。 物业服务关系中，业主与物业公司各有权利、义务；物业公司应遵守合同，进行管理、提供服务，但小区环境、秩序等各方面的维护，不仅只是物业公司的职责，业主是小区的主人，同样有管理、爱护、监督的责任，在引发纠纷时，物业公司与业主均应加强沟通。基于上述理由，物业服务费的收取状况，不仅关系到物业公司的自身生存，也关系到全体业主的利益能否得到有效维护；仅仅因为物业公司对公共设施的维护存在缺失或对公共服务不到位、服务质量不高等，即允许作为个体的被告或部分业主不交、少交物业费，则对已全额缴纳物业服务费的业主而言也不公平，故即使原告存有未尽合同义务的违约行为，也应由所在小区的业委会代表全体业主主张权利。 综上，原告提出由被告支付相应物业费并依约承担违约责任的诉求，并无不当，依法予以支持；被告拖欠物业服务费的期间为2018年1月1日至2019年12月31日，该费用为3227.35元（92.74㎡×1.45元/㎡/月×24月）；合同中未约定物业服务费支付时间，根据《湖南省物业服务费收费管理办法》（湘价服[2010]76号文件）规定，物业服务费按月计收，故违约金从被告未如期交纳物业服务费当月起开始计算,因双方约定从逾期之日起每天按费用的1%计算违约金，该计算标准过高，本院确定为按每月2%的标准计算，且基于原告履行物业服务合同确有瑕疵的事实，故对其违约责任予以调整，本院酌定减少违约金金额，以按每月2%的标准计算的金额的50%来确定。 被告王元经本院传唤，未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第七条（五）项、第四十一条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，之规定，判决如下： 一、由被告王元支付原告沅江市粤佳物业管理有限公司物业服务费3227.35元及违约金（自2018年1月1日起产生的物业服务费，每月物业服务费的违约金以当月应缴物业服务费134.47元为基数、按每月2%的标准，从下个月1日起计算至付清之日止，计算总额的50%），于本判决生效之日起10日内付清； 二、驳回原告沅江市粤佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决规定的期限履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。 本案案件受理费25元，由被告王元承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。 审 判 员 黄志威 二〇二〇年五月六日 法官助理 夏 称 书 记 员 周 倩 附：有关法律条文及司法解释 1.《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 4.《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： (五)按时交纳物业服务费用; 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 5.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。