广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终118号 上诉人（原审原告）：梁静华，女，汉族，1968年12月2日出生，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：林嘉腾，广西旺业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余靖飞，广西旺业律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：柳州阳光壹佰置业有限公司，住所地：广西壮族自治区柳州市龙城路西一巷1号院内三楼，统一社会信用代码91450200791301714R。 法定代表人：靳翔飞，该公司董事长。 委托诉讼代理人：何清，女，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司，住所地：广西壮族自治区柳州市桂中大道南段2号阳光壹佰城市广场19楼三层，统一社会信用代码9145020069020793XU。 法定代表人：雷飞，该公司总经理。 委托诉讼代理人：罗庆华，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：叶素英，女，该公司员工。 原审第三人：深圳市合纵影音制作有限公司，住所地：广东省深圳市南山区华侨城东部工业区B2栋201，统一社会信用代码91440300055113619N。 法定代表人：李海英,该公司董事长。 上诉人梁静华因与被上诉人柳州阳光壹佰置业有限公司（以下简称阳光公司）、阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司（以下简称物业公司）、原审第三人深圳市合纵影音制作有限公司（以下简称合纵公司）租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2019）桂0202民初2336号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 梁静华上诉请求：一、撤销一审判决，改判阳光公司、物业公司赔偿梁静华各项损失，即：租金3310元、物业费587.73元、营业损失4000元、律师费2000元；二、诉讼费用由阳光公司、物业公司承担。事实和理由：1.阳光公司违约事实清楚，原审判决认定事实错误。根据梁静华和阳光公司签订的《商铺租赁合同》第五条第六款约定“鉴于各承租人进驻时间不同，为保证先进驻的承租户的工作环境，装修时段由甲方具体规定，特殊情况由乙方再行向甲方提出申请，经甲方同意后实施。乙方应以符合本合同和有关物业管理规定的方式进行装修，非经甲方同意，不得以楼面公用通道和承租范围外区域作为对方建材或工具之用。”阳光公司有义务保证先入驻的商户经营环境不受后入驻商户装修的影响。合同第七条第二款约定“甲方按约定将本商铺交付乙方使用，并保障本商铺及其附属设施处于使用和安全状态”，阳光公司有义务保障梁静华所租赁的商铺能够正常经营。物业公司向梁静华送达的《租金催缴及回复函》中表述“同一项目都有不同商户在不同时段装修及开业的情况，会对原已开业商家造成经营影响”，物业公司提交证据《关于贵司装修油漆味影响的函》可知梁静华经营受到合纵公司装修影响的事实已经为物业公司承认。在梁静华向阳光公司反映后，阳光公司没有采取措施去协调合纵公司的装修时间及装修方案而是放任合纵公司继续违规装修，因此，阳光公司违约事实显而易见。2.物业公司经阳光公司委托对整个商场进行物业管理，因此物业公司在接受委托时应同时遵守梁静华与阳光公司签订的商铺租赁合同第11条物业管理之规定，因此物业公司应与阳光公司对梁静华承担连带责任。 阳光公司辩称，原审判决合理合法，阳光公司不存在合同违约的情形，商铺合同第5条第6款为装修规定，约束乙方按照规定装修不得影响他人，商铺租赁合同第7条第2款，为商铺交付状态，涉案商铺交付时符合约定的用途，并且一直处于适用和安全的状态。阳光公司出具的《租金催缴及回复函》证明本公司已经在2019年4月23日组织双方进行协商意见，履行了协调管理的义务，梁静华的损失是他人侵权行为造成的，应该由具体的侵权人来承担，综上，请求法院驳回梁静华的上诉，维持一审判决。 物业公司辩称，根据合同的对应原则，物业公司不是本案适格的当事人，请求维持原判。 合纵公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 梁静华向一审法院起诉请求：1、阳光公司、物业公司赔偿梁静华租金损失3310元、物业费587.73元、营业损失4000元；赔偿梁静华支付的律师费2000元；2、阳光公司、物业公司承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2018年10月24日和2018年10月28日，梁静华与阳光公司分别签订《商铺租赁合同》和补充协议，阳光公司将位于桂中大道南端2号阳光壹佰城市广场项目1号地下室负一层3号的商铺出租给梁静华用于舞蹈、排练等经营项目，双方对租金及租期进行了约定。《商铺租赁合同》第五条约定“乙方的装修改造方案（包括且不限于外立面装修效果图、室内装修效果图、水电布置图及施工详图等图纸）、分隔方案、安装设备或改建等需经甲方书面同意，缴纳装修保证金并由乙方报有关部门核准并备案。”第六条约定“鉴于各承租人进驻时间不同，为保证先进驻的承租户的工作环境，装修时段由甲方具体规定，特殊情况由乙方再行向甲方提出申请，经甲方同意后实施。乙方应以符合本合同和有关物业管理规定的方式进行装修，非经甲方同意，不得以楼面公用通道和承租范围外区域作为对方建材或工具之用。”合同第七条第一款第2点约定“甲方按约定将本商铺交付乙方使用，并保障本商铺及其附属设施处于使用和安全状态（乙方责任造成的除外）。”第十一条约定“甲方委托的专业物业管理公司负责管理本商铺。物业管理公司的责任包括执行合同条件、督促物业承租人遵守合同条款及执行物业管理之工作，有权按租赁合同及物业管理规定采取相应管理措施。乙方在签订本合同时，应同时签订《物业管理服务协议》及《区域防火责任书》等相关文件。”合同签订后，阳光公司将商铺交付给梁静华使用，梁静华于2019年6月17日向阳光公司交纳了2019年2月1日至2019年4月30日的租金9933元，于2019年6月14日向物业公司交纳了电费及物业服务费587.73元。2019年4月因合纵公司装修，梁静华认为合纵公司装修油漆味重影响其营业，与阳光公司、物业公司及合纵公司协商处理未果，酿成本诉。 一审法院认为，梁静华与阳光公司分别于2018年10月24日和2018年10月28日签订的《商铺租赁合同》和补充协议系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效。《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”即合同具有相对性，合同项下的权利义务仅能对签订合同的当事人双方产生约束力。梁静华依据其与阳光公司签订的《商铺租赁合同》第十一条的约定，要求与其没有合同关系的物业公司承担违约责任，没有事实和法律依据，不予支持。梁静华主**光公司违反租赁合同第五条及第六条的约定，未协调安排合纵公司的装修时间，对合纵公司的装修行为未进行管理约束，造成梁静华的经营受到装修气味的影响，阳光公司的行为构成违约行为，要求阳光公司承担违约责任，赔偿梁静华损失，该院认为，根据合同第五条、第六条约定及合同相对性原则，阳光公司对装修行为进行管理和约束的权利义务指向的主体是梁静华，而非合纵公司。梁静华的举证不足以证实阳光公司存在违约行为，故梁静华要求阳光公司承担违约责任，赔偿其损失的诉请，缺乏事实和法律依据，不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决：驳回梁静华的诉讼请求。一审案件受理费50元（梁静华已预交），由梁静华负担。 二审中，当事人没有提交新证据。当事人对一审查明的事实没有异议。本院对一审查明的事实予以确认。 另查明，梁静华提交阳光公司向其发出的《租金催缴及回复函》，函中表述梁静华于2019年4月19日向物业公司反映合纵公司装修油漆味刺鼻影响经营，应梁静华要求，物业公司联系合纵公司，反映梁静华的投诉意见，并于4月23日，召集梁静华与深圳公司进行了面对面沟通协商。 本院认为，综合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点归纳为：一、阳光公司是否存在违约行为，应否承担违约责任？二、物业公司是否应当承担连带责任？ 关于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第六十条规定:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”被上诉人阳光公司委托物业公司对商场物业管理，对物业公司处理物业管理事务的行为承担民事责任。被上诉人物业公司接到上诉人梁静华情况反映后，通知原审第三人合纵公司注意装修行为，并组织梁静华与合纵公司当面沟通协商，为双方解决纠纷提供机会和渠道。因此，被上诉人阳光公司采取必要措施，协助上诉人向合纵公司要求损失赔偿，履行了租赁合同的协助义务。而且，上诉人梁静华经营受损失系原审第三人合纵公司装修油漆刺鼻所致，被上诉人阳光公司不是侵权人，对上诉人经营损失不应承担直接责任。上诉人梁静华主张《商铺租赁合同》是被上诉人阳光公司向所有承租户制作的格式合同，阳光公司违反租赁合同第五条及第六条、第七条约定，未对合纵公司装修时间及装修行为采取有效措施管理，造成梁静华的经营受到装修气味影响，被上诉人阳光公司应承担违约责任，赔偿上诉人梁静华的损失。本院认为，《商铺租赁合同》是上诉人梁静华与阳光公司对装修行为管理和约束的约定，梁静华没有提供证据证明本案商铺租赁合同适用于阳光公司与合纵公司之间的合同关系，被上诉人阳光公司已尽了租赁合同的协助义务，上诉人梁静华主张被上诉人阳光公司违反约定，应承担违约责任依据不足，本院不予采信。 关于争议焦点二，依法成立的合同，对当事人具有约束力。根据合同相对性原则，被上诉人物业公司不是《商铺租赁合同》的当事人，且《商铺租赁合同》也没有物业公司承担连带责任的约定，梁静华要求物业公司应遵守《商铺租赁合同》第十一条规定承担连带责任，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。 综上所述，梁静华的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元（梁静华已预交），由梁静华负担。 本判决为终审判决。 审判长 江 桢 审判员 黄继湘 审判员 杨显强 二〇二〇年五月七日 书记员 覃 溪