山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终2288号上诉人（原审被告）：蓬莱金海港置业有限公司，住所地蓬莱市钟楼东路37号。法定代表人：周岐家，董事长。委托诉讼代理人：贺建平，山东蓬祥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵振波，男，1967年2月12日出生，汉族，住蓬莱市。委托诉讼代理人：南福海，山东宸来律师事务所律师。原审第三人：烟台市中泰物业管理有限公司，住所地烟台市芝罘区南大街153号2号楼2单元303室。法定代表人：黄恒政，执行董事。委托诉讼代理人：白洁，女，该公司工作人员。上诉人蓬莱金海港置业有限公司（以下简称金海港公司）因与被上诉人赵振波、原审第三人烟台市中泰物业管理有限公司（以下简称中泰公司）商品房销售合同纠纷一案，不服山东省蓬莱市人民法院（2019）鲁0684民初2548号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。金海港公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回赵振波的诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由赵振波负担。事实和理由：一审判决金海港公司支付2016年4月22日至2019年10月21日逾期交房违约金84950.75元，与证据不符，认定事实错误，金海港公司不存在违约事实。金海港公司与赵振波签订的合同中明确约定交房日期为2013年12月30日，金海港公司于2013年12月31日取得竣工验收手续，于2014年11月17日取得竣工验收备案手续，符合双方合同约定的交房条件，没有理由不向赵振波交房，当时除赵振波外所有业主均办理了收房手续。从一审庭审中证人史某、蒋某出庭作证的内容可以看出，金海港公司多次通知赵振波收房，赵振波一直以其在外地不能回去为由不办理房屋交接手续，金海港公司无奈按照合同上记载的赵振波地址邮寄送达并上门张贴收房通知，赵振波仍延迟收房，直至2019年5月份赵振波才返回蓬莱收房，逾期交房的责任完全在赵振波，金海港公司不应承担逾期交房违约责任。一审判决仅以证人史某、蒋某系金海港公司员工为由，对两人证人证言不予采信，而无视赵振波在一审庭审时自认其常年在外地生活居住的根本事实，认定金海港公司未尽到通知义务，理据不充分。此外，赵振波为逃避缴纳物业费，恶意拖延办理收房手续，根据相关法律规定及法院会议纪要精神，已达到交房条件后购房人延迟收房，且不能举证证明因延迟收房自身产生的在外租房等实际损失的，购房人主张逾期交房违约金于法无据。一审判决将赵振波迟延收房的过错强加给金海港公司，让金海港公司承担逾期交房违约责任，显失公正。赵振波辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。中泰公司述称，金海港公司提出的所有请求与中泰公司无关，中泰公司不认可金海港公司请求事项。商品房买卖合同系金海港公司与赵振波签订的，中泰公司并非合同主体，金海港公司何时交房与中泰公司无关。一审判决前，中泰公司作为物业服务企业，受金海港公司的委托从事物业管理工作并保管涉案房屋钥匙，中泰公司在房屋交付时间不确定的情况下，无法配合赵振波办理收房手续。2019年5月份，金海港公司告知赵振波办理交房手续，2019年11月赵振波到中泰公司领走了房屋钥匙，但未办理房屋交接手续，也未办理物业交接手续。金海港公司提出的赵振波为逃避缴纳物业费拒不接收房屋的说法没有事实根据，在涉案房屋关于交付的相关争议解决之前，中泰公司从未就涉案房屋收取过物业费，也从未以赵振波未缴纳物业费为由拒绝配合赵振波办理房屋交接手续。赵振波向一审法院起诉请求：1.判令金海港公司向赵振波交付房产；2.判令向赵振波支付自2014年1月1日至2019年7月25日的延期交付违约金129016元（2031天*66.5237元）；3.案件受理费由金海港公司承担。案件审理过程中，赵振波放弃第一项诉讼请求，第二项诉讼请求变更为自2014年1月1日至2019年10月21日的延期交付违约金140964元（2119天*66.5237）。一审法院认定事实：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了质证。赵振波提交：1.商品房买卖合同复印件一份；2.录音证据书面材料6份、录音光盘一张。赵振波主张商品房买卖合同证明2013年4月24日赵振波从金海港公司处购得蓬莱市南雅居小区一号楼一单元501室，房款总价人民币665237元，首付365237元，按揭贷款300000元，合同第八条约定交房日期为2013年12月30日前，合同第九条约定延期交房违约金每天按照已交付房款总额的万分之一计算；2019年4月22日10:17的录音证明金海港公司于交房日涉案房产未通过验收，赵振波拒绝接房有法定理由，自2014年1月1日第一次通知赵振波接房后，金海港公司再未通知赵振波涉案房产已经通过验收，也没有通知赵振波接房，赵振波向金海港公司主张延期交房违约金，金海港公司拒不支付；2019年4月22日10:45的录音证明赵振波要求金海港公司交付涉案房产，金海港公司让赵振波到中泰公司领钥匙，中泰公司以补缴自2014年下半年至今的物业费为由拒绝交钥匙给赵振波的事实；2019年4月22日11:06的录音证明赵振波与金海港公司会计沟通办理房产证的事宜；2019年4月22日11:10的录音证明赵振波找中泰公司要钥匙，中泰公司工作人员葛女士说从金海港公司交房给中泰公司开始收物业费；2019年4月22日15:04的录音证明2019年4月22日赵振波找中泰公司拿钥匙，中泰公司主张不交齐物业费就不给钥匙的事实；2019年5月8日的录音证明截止到2019年5月8日，金海港公司仍未将房子交给赵振波，理由是钥匙已经交给了中泰公司，让赵振波到中泰公司去领。金海港公司对商品房买卖合同真实性没有异议，对前两份录音中赵振波与金海港公司翟总的谈话录音真实性无异议，但主张录音内容并不完整，且从该谈话内容当中可以证实金海港公司在2013年年底已经履行了通知金海港公司接房的义务，赵振波在录音当中也自认“2014年的时候我来领房的时候没有通过验收”，通过自认的事实足以说明金海港公司履行了通知接房的义务，而且当时通知接房时诉争的房产已经取得了竣工验收备案手续和竣工验收，自此以后到2019年4月22日，金海港公司一直没来办理房屋交接手续；至于赵振波提交的赵振波和中泰公司以及金海港公司会计的录音真实性无法确认，不予质证。金海港公司主张其开发的诉争房产在2013年12月31日前取得了竣工验收合格手续，金海港公司也按照合同约定通知赵振波接房，当时赵振波拒绝办理交房手续；2014年11月17日涉案房产已经办理了竣工验收备案手续，金海港公司多次到赵振波在房屋买卖合同中标注的居住地去找过赵振波，但是家中无人一直没有找到，后又电话联系赵振波，让赵振波前来办理接房手续，赵振波答复其在外地回不去，等回去以后再去接房，因此是赵振波人为造成没有按期交房，逾期交房责任不在金海港公司。在这五年当中，作为赵振波从来没有向金海港公司提出过逾期交房的违约金，只是在2019年赵振波回来接房时，由于物业公司收取其物业费，赵振波第一次向金海港公司主张逾期交房违约金，从法律规定的诉讼时效而言，即使赵振波主张成立也已经超过诉讼时效。金海港公司提交：1.商品房预售许可证，证明房产符合对外销售条件；2.建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、施工许可证，证明金海港公司开发的诉争房产符合用地规划和工程规划手续；3.竣工验收合格的质量检查表和竣工验收记录，证明诉争房产2013年12月31日已经通过竣工验收合格手续，具备基本的交付使用功能；4.2014年11月17日《房地产开发项目竣工综合验收备案证书》，证明该房屋已于2014年11月17日取得了房屋交付条件的资格；5.赵振波的不动产权证，证明诉争的房产不但达到了交付使用功能而且赵振波已于2019年取得了该房屋产权证；6.诉争小区其他业主房屋交接书4份，证明金海港公司将开发的诉争小区的房屋在2014年陆续交付其他业主，说明该房屋已达到交付使用条件；7.单号为1081529542212的EMS邮政特快专递单，证明金海港公司于2014年11月23日向赵振波寄发交房通知；8.交房通知单照片，证明金海港公司于2014年11月23日到赵振波家中送达交房通知，赵振波家中无人，金海港公司将交房通知张贴于赵振波门旁；9.证人史某出庭作证称，其于2012年到金海港公司工作，前期是工程代表，后期是工程部经理，工程部负责给业主发交房通知，陪业主验房；2014年4月份通知赵振波交房时赵振波提出手续不全，11月17日备案下来后，11月22日自己去丽珠大酒店隔壁的邮政大厅给赵振波单独发交房通知，证人将快递信息给邮政工作人员，工作人员帮着填单子，但对于填完单子后工作人员是否给了证人，证人表示记不清了，后又称应该是给了，邮费10元左右。证人蒋某出庭作证称，其于2014年9月到金海港公司工作至今，负责行政工作，自己到金海港公司工作的时候大部分业主已经接房了，赵振波没有接，因自己与该业主都住在开发小区，因此自己于2014年11月23日11时左右到38号楼给赵振波送交房通知，赵振波家中无人，因此自己把通知贴在门旁并且由司机照相，门的颜色应该是暗红色。金海港公司对两证人证言均无异议，主张上述证据及证人证言能够互相呼应，证明金海港公司已经履行通知义务。针对金海港公司提交的证据及证人证言，赵振波主张商品房预售许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、施工许可证与案件的焦点问题无关联性；对竣工验收合格的质量检查表和竣工验收记录真实性无异议，但主张不能证明金海港公司的证明目的，该证据不是合同第八条约定的交房条件之一；对诉争房产所在小区住宅楼竣工验收备案手续真实性无法确认，但未提交相反证据证明；对不动产权证书真实性无异议，但主张办理房产证并不等于交付房产，赵振波至今未能取得涉案房产的钥匙；对其他业主的房屋交接书真实性无法确认，即使是真的也不能够说明涉案房产当时符合交房条件；对于EMS快递单真实性不认可，主张系金海港公司伪造，因单据较新，应是近期才出具的，且无法核实快递单号是否真实存在、金海港公司是否真的发过快递，快递单没有赵振波签字，不能证明已经送达给赵振波；对于证人史某的证人证言不认可，证人对于交房时间、EMS价格的陈述与事实不符，证人陈述的邮电大厦位置并不承办EMS业务，EMS需要回单但证人却某EMS的相关程序并不清楚；主张赵振波提交的照片反映不出通知的张贴位置，证人蒋某与金海港公司有利害关系，其证言不应采纳。针对金海港公司提交的证据，赵振波补充提交了其开发小区家门照××年12月31日收据、其楼上东户房门照××与赵振波之前的房门一样，系灰白色），证明暗红色的防盗门系赵振波2018年12月31日购买，根据证人蒋某对赵振波房门的陈述，其应是在该日期之后到的赵振波家中，因此该证人证言不属实。金海港公司质证称，收据系复印件，与案件无关，赵振波房门照片来源不清楚，无法证明是原来门的照片，也无法证明照片中反映的是2014、2015年的状态。另，赵振波陈述因其长期在外地做生意，不常回蓬莱，在2019年4月22日之前没有向金海港公司主张过逾期交房违约金，但主张金海港公司系持续违约，不存在诉讼时效问题。案件审理过程中，赵振波与金海港公司就诉争房屋办理了交接手续。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，法院认定如下：1.赵振波提交其与金海港公司翟总的通话录音中，翟总说房屋2014年就通过验收了，交房通知是统一发一遍就行了，现在时间已经过去四五年，同事都换了，没人能说得清，且小区早就移交给物业了，上述证据无法证实在第一次未接房之后，金海港公司是否再通知赵振波接房，因此对于赵振波与金海港公司的质证意见，法院均不予支持；赵振波提交其他录音材料，并未涉及金海港公司何时通知赵振波交房的事宜，且物业费问题亦与案件无关，法院不予认定；2.金海港公司提交的商品房预售许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、施工许可证、竣工验收合格的质量检查表和竣工验收记录、诉争房产所在小区住宅楼已通过竣工验收备案手续、赵振波的不动产权证能够证明物权登记情况，法院对其真实性予以认定；3.金海港公司提交的EMS邮政特快专递单仅是寄件人留存联，无邮寄印章，无相关回执，更没有赵振波签字，且证人史某陈述填发快递的流程不详细，其作为金海港公司工作人员与金海港公司存在利害关系，上述证据及证人证言不能证实金海港公司确已向赵振波发出通知；4.金海港公司提交的交房通知单照片没有门牌号信息，也没有大门全貌，无法证实是在赵振波家门口张贴，且证人蒋某系金海港公司工作人员，其一人的陈述不能充分证明金海港公司主张，上述证据及证人证言亦不能证实金海港公司的主张；5.诉争小区其他业主房屋交接书不能证明金海港公司已通知赵振波交房，法院对该证据不予采信。一审法院认为，赵振波与金海港公司于2013年4月24日签订商品房买卖合同，双方成立房屋买卖合同关系，双方均应按照合同约定履行各自义务。根据合同约定，金海港公司应于2013年12月30日前，将具备《建设工程竣工规划验收合格证》、《建设工程竣工验收备案表》、商品房测绘报告等条件的商品房交付赵振波使用，但交付期届满时，金海港公司所建房屋尚未达到上述交房条件，赵振波有权拒接房屋。合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，卖方应当书面通知买方办理交付手续。”2014年11月涉案房屋达到交房条件后，金海港公司应当及时通知赵振波前来接房，但赵振波一直未收到金海港公司通知，金海港公司也未提交充分证据证明其已通知赵振波接房，金海港公司负有迟延交房的责任。按合同约定，逾期交房的违约责任承担方式是：“最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付已交付房价款万分之1的违约金”，其计算违约金以日作为时间单位进行累计，这一违约金的请求给付是一种继续性债权，违约金应当以每个个别债权分别适用诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算……”金海港公司于2013年12月31日未达到交房条件，赵振波自2014年1月1日起就应当知道其权利受到损害、义务人为金海港公司，但其至2019年4月22日才向金海港公司主张逾期交房违约金，故2016年4月22日之前的逾期交房违约金因赵振波未及时主张，而超过诉讼时效，法院不予支持。赵振波于2019年4月22日向金海港公司要求交付房屋，金海港公司并未及时办理交付手续，故赵振波要求金海港公司给付2016年4月22日以后至2019年10月21日期间的逾期交房违约金，应当予以支持。赵振波已付房价款665237元，按日计算上述期间的违约金为84950.75元（665237元×1277天×0.01%）。赵振波在诉讼期间撤回交付房屋的诉讼请求，法院予以照准。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百三十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：蓬莱金海港置业有限公司向赵振波支付逾期交房违约金84950.75元，限于判决生效后10日内给付。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3119元，由赵振波负担1195元，由蓬莱金海港置业有限公司负担1924元。二审中，当事人没有提交新证据。二审审理查明的事实同一审认定事实一致。本院认为，本案的争议焦点在于：金海港公司应否向赵振波支付逾期交房违约金。金海港公司与赵振波签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。双方在商品房买卖合同中明确约定，金海港公司应在2013年12月30日前，将具备《建设工程竣工规划验收合格证》《建设工程竣工验收备案表》、涉案房屋测绘报告等条件的商品房交付赵振波使用。交付期限届满时，涉案房屋尚不具备交付条件，赵振波有权拒收房屋。金海港公司主张，涉案房屋于2014年11月17日达到交付条件后，其曾多次通知赵振波办理房屋交接手续，但因赵振波已在外地定居，出于逃避缴纳物业费的目的拒绝配合办理房屋交接手续。经查，一审判决认定事实清楚，金海港公司提交的证据不足以证实其已按双方合同约定履行了通知收房的义务，理应承担举证不能的不利后果，故金海港公司应向赵振波支付逾期交房违约金。一审法院以赵振波的部分诉讼请求超过诉讼时效为由，判令金海港公司向赵振波支付逾期交房违约金84950.75元，理据充分，计算结果正确，本院予以确认。综上所述，金海港公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3119元，由蓬莱金海港置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  李 安审判员  杨 霞二〇二〇年五月十一日书记员  孙晓雯