河南省三门峡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫12民终450号上诉人（原审被告）：张克良，男，1979年4月15日出生，汉族，现住河南省三门峡市湖滨区。委托诉讼代理人：张克让，男，1982年9月20日出生，汉族，现住三门峡市湖滨区。系上诉人张克良之弟。委托诉讼代理人：常树山，河南崤山律师事务所律师，代理权限为特别授权。上诉人（原审被告）：商丽，女，1981年7月28日出生，汉族，住河南省三门峡市湖滨区。系张克良之妻。委托诉讼代理人：张克让，男，1982年9月20日出生，汉族，现住河南省三门峡市湖滨区虢国路九街坊金盾花园3号楼1单元1号。系上诉人张克良之弟。委托诉讼代理人：常树山，河南崤山律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：林胜胜，男，1984年6月11日出生，汉族，住浙江省乐清市。现住河南省三门峡市湖滨区。委托诉讼代理人：成泽昆，河南广锦律师事务所律师。原审被告：张宏优，男，1952年1月11日出生，汉族，现住河南省三门峡市湖滨区。原审第三人：三门峡涧桥房地产开发有限公司，住所地河南省三门峡甘棠路与跑架路交叉口。法定代表人:赵岭，该公司总经理。上诉人张克良、商丽因与被上诉人林胜胜、原审被告张宏优、原审第三人三门峡涧桥房地产开发有限公司（以下简称涧桥公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省三门峡市湖滨区人民法院（2019）豫1202民初3244号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月22日立案受理后，依法组成合议审理了本案。本案现已审理终结。上诉人张克良、商丽上诉请求：1、请求依法撤销湖滨区人民法院（2019）豫1202民初3244号民事判决书，驳回被上诉人对上诉人原审的诉讼请求。2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：1、（2019)豫1202民初3244号民事判决对证据的审查认定错误，导致认定事实错误。1005号房屋的房屋买卖诉讼与本案不是同一法律关系，这是生效判决所确认的基本事实。一审判决大量审查、引用1005号房屋的买卖过程是先入为主,违法为林胜胜毫无事实根据的错误观点寻找理由。从事实上看，法院判决1005房林胜胜退还张宏优的全部房款,就证明双方的买卖合同是解除的,林胜胜退还全部房款，房屋还是林胜胜的,房款给了张宏优,怎么会有换房存在。2、上诉人张克良、商丽与林胜胜之间,是单独的买卖合同关系，不存在换房关系。换房关系应最少涉及三方当事人,前后两套房屋，并要有相关的合同、证据或者当事人认可存在的事实换房关系。但是本案中，张宏优与林胜胜1005号房和张克良、商丽与林胜胜的房屋买卖合同完全独立,三方没有任何关联或者事实,除了在同一个小区，合同、价格、交房手续等事实完全不同，两个合同关系，买房人都否认换房。所以一审判决认为上诉人购买房屋与被上诉人和第三方涧桥公司之间的商业合作另一法律关系里内部冲账调换房屋手续有关,事实根本错误,证据完全没有。3、上诉人张克良、商丽与林胜胜之间的房屋买卖合同，事实清楚，证据充分，上诉人已付清房款，并持有全部手续。上诉人张克良、商丽和林胜胜协商达成协议后，分批付清房款，按林胜胜要求把所有不被开发商涧桥公司和法律认可的1404买房白条手续交还他完成买卖交易,由其协调开发商涧桥公司为上诉人更名原属于被上诉人的1404房屋,完成网签备案出具正式合法的商品房买卖合同和相关手续,然后上诉人向涧桥公司缴纳契税、水电开口费，物业管理费等并实际入住。以上涧桥公司的证明、合同足以证明双方合同已履行完毕。4、一审判决在查明林胜胜诉讼请求证据不足，应当驳回起诉,而法院自己确定房款，既无事实依据，又无法律依据。5、一审判决在查明认定事实上，存在以下错误:①涧桥公司与林胜胜之间的《正式认购书》，顶账协议是双方随时都能出具添加更改的,这从庭审中法院调取的涧桥公司账目和证人相互矛盾的证言中可以明确看到，顶账房屋的位置、价格、什么时候顶账反复变化，加上双方有共同利益利害关系，以涧桥公司及工作人员的说法推断认定事实是根本错误。②在本案2016年会兴法庭开庭时,因证人说法不能自圆其说，主审法官对证人有严重的提示指导,导致审判不公,上诉人申请回避,更换法官。这样经过法官指导修改的证人证言不能作为证据使用。③庭审中涧桥公司的委托律师和同时为林胜胜和涧桥公司工作的证人之间存在发言互相矛盾的情况,这是当庭都认定的事实。④林胜胜以涧桥公司的合同为依据，向上诉人主张房款是43万元更是毫无依据的违反诚信原则的错误说法。⑤一审法院在本次判决中认为经庭审查明，原、被告及第三人对下列事实无异议，予以确认的一、二、三款等内容与事实不符,也与庭审中上诉人所陈述的庭审记录不相符，上诉人不认可，明显是断章取义违法歪曲事实的错误认定。⑥一审法院在本次判决中认定的“在林胜胜尚未取得1404号房屋处置权的情况下，张克良、商丽即于2014年10月28日开始与林胜胜商议购买房屋并支付部分房款,不符常理。”这是与事实不相符。张克良、商丽于2014年10月28日开始与林胜胜商议购买房屋并支付部分房款是事实,而且符合常理。⑦一审法院本次判决认定的“四是张克良、张宏优父子的陈述前后矛盾，其证明力值得怀疑。关于张宏优的陈述。在本案审理中张宏优称其于2016年夏天才知道1005号房被查封,但其于2016年7月起诉林胜胜的诉状中却称2015年11月得知1005号房被查封。关于1005号房的购买时间，张宏优称2015年购买，以2014年10月25日与涧桥公司签订的正式认购书非张宏优本人签名为由予以否但在张宏优与林胜胜案中却作为己方证据向法庭提交。关于张克良的陈述，张克良称购买1404房在先，张宏优购1005号房在后，而相关事实则证明林胜胜出售1005号房早于1404号房。根据禁止反言原则，张克良、张宏优的陈述与查明事实相互矛盾，其陈述内容本院不予采信”是错误的违法的与事实明显不符。在本案中，张宏优购买林胜胜的1005号房和张克良、商丽与林胜胜的1404房屋买卖合同完全独立，三方没有任何关联或者事实，根本不存在陈述前后矛盾。⑧一审法院本次判决认定的“张克良购买房屋，均系从他人账户取的现金，除其自述张克让账户的17万元是张克良的外，其余两笔11万元均是借他人。加之,2015年11月12日从张克让账户取现金35000元,在两笔借款(6万元+3.5万元)未偿还的情况下,张克让于2015年11月18日一次给张克良账户转款30万元,也不能作出合理解释明显是错误的,与事实不符,也与当事人在庭审中的做出的庭审陈述记录完全不相符。6、涉及金水公寓1404房屋买卖法律关系在上诉人与第三人之间，双方于2015年11月12日所签的《商品房买卖合同》，第三人给上诉人出具的收取购房款的《收据》、交纳各种应交费用的票据、2016年3月12日第三人给上诉人的《入住手续表》、《金水公寓交房通知书》等证据，足以佐证第三人答辩称“与第三人无关，第三人不应该承担责任”没有事实依据和法律依据。7、第三人缺席未出庭参与本案审理，却于2018年8月30日向林胜胜出具一份证明“我公司证明金水公寓1单元14层04号房建筑面积91.5平方米，总房款430057元整，是三门峡涧桥房地产开发有限公司欠林胜胜的工程款抵账房，经林胜胜本人同意将1404过户给张克良、商丽，我公司未收取张克良、商丽房款”，很明显第三人应对该《证明》负举证责任，并对“未收取张克良、商丽购房款”就将房屋卖给上诉人这一事实作出合情、合理、合法的解释。8、判决上诉人退款，违反合同相对性原则。被上诉人林胜胜辩称：1、1005号、1404号房屋的置换，是一个不可分割的整体，应当根据两套房屋的材料对案件进行认定。首先，1005号房的101号正式认购书、2015年11月12日原始凭证粘贴单上载明，林胜胜将正式认购书000101号2单元10层5号房子卖给张耀天、张宏优，因房子查封无法备案，林胜胜将房子收回，所以将张耀天、张宏优收据收回，更名为林胜胜。2015年8月28日林胜胜与第三人在签订1404号房的120号正式认购书，取得该房所有权。朱某在2015年11月12日该认购书左上角备注：原有顶账房不能备案，重新以本套备案，张总同意只备一套房。户名林胜胜改为张克良、商丽。同日，第三人与张克良、商丽签订房屋买卖合同，次日办理备案登记。林胜胜随后以自己名义对1005号房提起执行异议。其次，2016年7月，张宏优向法院提起诉诉，在庭审时递交101号正式认购书（复印件）作为他的证据提供，张宏优承认有101号正式认购书的存在。2、二上诉人没有向林胜胜支付房款。首先，第三人在2018年8月30日证明可以证实第三人没有收取二上诉人房款。其次，林胜胜对二上诉人递交的银行流水不予认可，该流水不能证明其向林胜胜履行了支付房款的义务。原审被告张宏优称：我认为上诉理由成立。上诉状涉及到的我说清楚，关于1005号房是我买我住的，而不是说我给谁的。法院判决书里面都说的很明确，但是在这一次判决书中的话，又引用了这个。我根本就没有去售楼部，既然说我去了，说我在外面等着，有没有我签名，有没有我同意。另外一个他说2016年夏天1005号房被查封，2015年有个公告就说去办1005房网签，所以这个手续都给了林胜胜，说啥他都不给我办，别人房子都能办，我花的钱买的房子不给我办理网签手续，林胜胜从我手上把我所有的手续全部拿走，去办网签手续。2015年的11月份左右，我去公寓，还有别人买房子，我们都在一块聊天，人家跟我说你这个房子都给不了你了，法院查封了。我说不可能，林胜胜说这个房子正在给你办网签手续，办好以后就送给你。别人说这我不能确信，我只有听林胜胜说，林胜胜说没有查封，最后确实的查封时间是2016年夏天。判决书上说如果不存在换房的事实，1005号房被法院查封后，出于诉讼的考虑，应将涧桥公司收回作废。对这个资料我当时都说了，我有公司开的收据，要拿上这些资料去涧桥公司办理网签手续。这个房子的话必须得家里承办，但不知道他们在中间捣鬼，这个手续不是我交给涧桥公司了，当时理由就是去给我办手续，我也相信人家，所以这个手续全部都给林胜胜了。原审第三人涧桥公司未到庭参加诉讼，未发表意见。林胜胜一审诉讼请求：1、判令被告张克良、商丽、张宏优共同支付购房款430057元及利息79082.7元（暂计算至2018年9月25日，按照中国人民银行同期贷款利率计算至款项返还之日止）。2、判令三被告赔偿原告损失10050元。3、本案诉讼费由三被告承担。一审法院认定事实：2014年10月5日，涧桥公司（甲方）和上德电器部（乙方，以下简称上德电器部）签订金水公寓电料合同，约定：本次电料造价总金额686598元，经双方协商同意优惠2万元，实际价格为666598元。本次为乙方全垫资送配电箱、电线电缆抵账金水公寓的房子，以实际收货清单为准。抵账房子的房号与金额：房号1-1404，84平方米，优惠2%后单价为4986元，总计418824元，房号1-1603，74.2平方米，优惠2%后单价为5025元，总计372855元。总合计791679元，所供电料不够房款由乙方自行补够差价。涧桥公司、上德电器部分别加盖印章，朱某、林胜胜分别作为涧桥公司、上德电器部的委托代理人亦在合同上签字。2014年，涧桥公司将其所有的位于金水公寓1号楼2单元10层5号房屋一套（即1005号房屋）抵顶所欠林胜胜的货款。经张玉龙介绍，林胜胜将1005号房屋卖与张宏优、张耀天（系张克良之子、张宏优之孙）。2014年12月25日，经林胜胜协调，涧桥公司（甲方）与张宏优、张耀天（乙方，注明林胜胜抵账）签订编号为101的正式认购书，将1005号房屋以403872元的价格卖与张宏优、张耀天，注明定金12万元。涧桥公司加盖印章，并有张玉龙的签名，张宏优的名字明显非张宏优所写。右上方有证明人朱某的签名及“张仓同意”字样。同日，涧桥公司向张耀天、张宏优出具编号为46625的收据1份，载明收到张耀天、张宏优（林胜胜抵账）80000元。2015年1月15日，涧桥公司向张耀天、张宏优出具编号为46627的收据1份，载明收到张耀天、张宏优（林胜胜抵账）房款403872元。同时在该收据的左下角注明：46625号收据8万元已收回；订单101号12万元已收回，共20万元。同日，林胜胜给张宏优出具证明1份，载明：今收到张耀天、张宏优购林胜胜金水公寓2单元10层05号房屋84平方米，总房款369000元，已收330000元。购房收据已经给予张耀天、张宏优。张玉龙作为证明人、张宏优作为买房人分别在该证明下方签字。张宏优向林胜胜出具欠条1份，载明：今欠林胜胜金水公寓房款4万元，总房款37万元，已付林胜胜33万元，余4万元交钥匙付清。该院在审理毛会利与涧桥公司民间借贷纠纷一案中，于2015年11月5日作出（2015）湖民诉前保字第00130号民事裁定，查封、扣押、冻结涧桥公司价值778000元的财产。同年11月10日作出（2015）湖民诉前保字第00130－1号查封令，查封涧桥公司位于三门峡市湖滨区建设路五街坊66号楼2单元0905号房屋及1005号房屋。林胜胜得知后，向该院提出案外人执行异议。该院经审查，于2017年10月16日作出（2017）豫1202执异55号执行裁定，驳回林胜胜的异议申请。2015年8月28日，涧桥公司与林胜胜签订编号为120的正式认购书，涧桥公司将小区名称为高铁壹号1号楼1单元14层04号房（即1404号房）抵顶给林胜胜，建筑面积91.51平方米，认购价430057元。涧桥公司及林胜胜分别签字盖章，王某在涧桥公司业务员处签名。朱某于2015年11月12日在该认购书左上角备注：原有顶账房不能备案，重新以本套备案，张总同意只备一套房。户名林胜胜改为张克良、商丽。2015年11月12日，涧桥公司与张克良、商丽签订房屋买卖合同，主要内容为：1.房屋位置：湖滨区建设路五街坊66幢1单元14层1404号房，房屋面积91.51平方米。单价每平方米4699.56元，总金额430057元。2.付款方式及期限：约定金额430057元，付款方式现金，约定付款时间2015年11月12日，缴纳比例100%。同日，涧桥公司向张克良、商丽出具收据1份，载明：张克良、商丽交房款430057元。该收据下方备注：“正式认购书已收回0000120#(林胜胜）”。同日，张克良、商丽向涧桥公司交纳了天然气开口费2900元、水开口费1800元、电开口费7778元、闭路开口费240元、暖气开口费5500元、工本费200元、测绘费20元、交易费274元。同日，涧桥公司的记账凭证载明：退林胜胜房款430057元，预收张克良、商丽房款430057元。原始凭证粘贴单载明：将林胜胜更名为张克良、商丽，金额430057元，正式认购书已收回。次日，该房屋合同信息进行备案登记，张克良、商丽交纳住房专项维修资金5490.6元、补交闭路开口费300元。涧桥公司于2016年3月12日为张克良办理了房屋入住手续，当日张克良交纳了登记费60元、装修保证金2000元、物业费（半年）、装修管理费、垃圾转运费共981.5元。涧桥公司于2018年8月30日出具证明1份，载明：“我公司证明金水公寓1单元14层04号房（建筑面积91.5平方米，总房款430057元）是三门峡涧桥房地产开发有限公司欠林胜胜的工程款抵账房。经林胜胜本人同意过户给张克良、商丽，我公司未收取张克良、商丽购房款。”原一审审理中，围绕双方诉辩争议焦点,林胜胜称1404号房屋是通过1005号房屋置换而来，虽然两套房的价格不一样，但房屋面积是一样的，林胜胜同意按照同样价格进行置换。为证明其主张，提供以下证据：1.2014年12月25日涧桥公司收到张耀天、张宏优80000元，编号为46625的收据记账联，备注：收据已收回作废。同日涧桥公司凭证粘贴单，备注：此收据、订单已收回，参见2015年1月15日46627号收据，已全部将房款开完，403872元。2.2015年11月12日涧桥公司向林胜胜出具的收据1份，载明2单元1005房款403872元。同日涧桥公司凭证粘贴单载明原张耀天更名为林胜胜。备注：林胜胜将101号正式认购书2单元10层05号房子卖给张耀天、张宏优，因房子被查封无法备案，林胜胜将房子收回，所以将张耀天、张宏优收据收回，更名为林胜胜。3.申请证人王某出庭作证。王某称，2014年，林胜胜将1005号房卖给张耀天、张宏优，因1005号房被法院查封，于2015年将1005号房置换成1404号房；因为张耀天不满18周岁，将置换的1404号房的购买人写成张耀天的父母的名字；1005号房与1404号房的房款相差几千元；换房当天，王某与林胜胜、张克让具体商谈，张宏优也来售房部了，但在门外面。张克良、商丽对王某的证言有异议，认为置换房屋的事情，生效判决已经确认不成立。张宏优称他是2015年买的1005号房，不是2014年。涧桥公司对王某的证言没有异议，称1005号房被查封后，把1005号房的手续收回，重新出具1404号房的手续，是否置换房屋由法院认定。张宏优在庭审中称其购买林胜胜的房屋是2015年1月份从银行卡上取的现金一次性交给林胜胜33万元，最后一次是2015年1月15日。33万元房款交了以后，涧桥公司给其出具正式认购书，但认购书上张宏优的名字不是张宏优本人书写。张克良、商丽庭审中陈述，他们与林胜胜商量购买1404号房屋，没有签订书面合同，只是口头协议。当时林胜胜要价37万元左右，最后约定房款为31万元，分4批以现金方式支付给林胜胜，共计315000元，林胜胜给张克良分别出具有收条。2015年11月12日与涧桥公司签订房屋买卖合同时，林胜胜将出具的收条全部收回。张克良、商丽为证明其主张，提供以下证据：1.2014年10月28日从张克让在工商银行涧南支行尾号为9850的账户取款170000元的银行记录；2.2015年3月13日从张克让在建设银行大岭路支行尾号为1463的账户取款60000元的银行记录；3.2015年8月8日从张宏信（张克良的二叔）在湖滨农村商业银行尾号为0889的账户取款49900元的银行记录；4.2015年11月12日从张克让在建设银行大岭路支行尾号为1463的账户取款35000元的银行记录；该账户交易明细显示，2015年11月18日，张克让从该银行账户通过转账方式支付给张克良300000元。林胜胜对张克良、商丽的陈述和证据均不予认可，称关于1404号房屋并没有收取过张克良、商丽的房款，也没有向张克良、商丽出具过收条。2018年12月24日庭审中，张克让作为张克良的委托代理人，针对法庭询问张克良购买房屋的资金来源，张克让称有张克良自己的，也有借的钱。2019年1月22日再次庭审中，张克让作为张克良的委托代理人称，购买1404号房时，售楼部及王某均领着看过房屋，对于购买房屋的款项来源，17万元是张克良的，6万元和3.5万元是张克让的。张宏优称2016年夏天准确知道1005号房屋被法院查封，2015年后半年去找林胜胜要房。2019年1月25日对张克良、商丽询问时，针对张克良购房款的来源问题，张克良称17万元是从张克让的银行卡上取的，是张克让偿还张克良的钱；6万元是张克让给他取的；5万元是借他二叔张宏信的；最后6万元有一部分是从张克让银行账户取的。2018年11月26日，在湖滨区法院会兴法庭审理期间，王某出庭证明，2014年销售金水公寓房屋时，认识张宏优夫妇，就介绍购买涧桥公司给林胜胜的抵账房。2015年1005号房被查封后，张克让拿着购房收据和认购书，给调换为1404号房，因张耀天不满18周岁，写的是其父母张克良、商丽的名字。当时所有业主均没有交开口费，张克良交了2万多元的开口费，当天就把房屋备案至张克良名下，原来1005号房的认购书和收据原件全部收回，重新开具1404号房的认购书和收据。一审法院重审中，张克良、商丽补充提交的证据为：1.售楼部经办人王某给张克良出具的交纳相关费用清单，共计18712元；2.1404号房的购电卡。欲证明张克良将所有房款已经交给林胜胜。林胜胜对张克良交纳相关费用不持异议，王某也在场，但不能证明林胜胜收到张克良、商丽的房款。林胜胜称1005号房手续已经退给林胜胜，换成1404号房，怕1404号房被再次查封，在所有业主都没有交纳开口费用的情况下，快速网签1404号房。王某再次出庭作证，证明内容与此前陈述基本一致。本院对张玉龙调查，张玉龙称，张宏优到涧桥公司买房，张玉龙给张宏优介绍林胜胜，收张宏优定金1万元。最后林胜胜与张宏优以369000元的价格成交，张玉龙带着张宏优和他的两个儿子一块去林胜胜的商店，到银行取钱交给林胜胜，林胜胜出具有收据。一审法院另查明：2016年7月，张宏优以其从林胜胜处购买的1005号房于2015年11月已被本院查封，林胜胜不能向其交付1005号房屋为由向该院提起诉讼，要求林胜胜退还房款33万元及利息；返还张宏优向林胜胜出具的4万元欠条。林胜胜辩称，1005号房被法院查封后，双方协商将1005号房变更为1404号房，房屋的买受人系张宏优的儿子张克良，并经张宏优认可。该院经审理查明：2014年12月25日，经林胜胜协调，张宏优购买登记在涧桥公司名下位于金水公寓1号楼2单元10层5号房屋1套，上述房屋系涧桥公司给林胜胜的顶账房，双方约定房款37万元，张宏优向林胜胜支付33万元并出具1张4万元借条后，张宏优和涧桥公司签订了正式认购书。约定欠条4万元交钥匙付清，上述房屋被查封后，张宏优要求退房款。本院于2016年12月9日作出（2016）豫1202民初3669号民事判决，判令林胜胜返还张宏优购房款33万元及利息。该判决本院认为部分指出，关于林胜胜辩称双方协议将争议房屋更换为1404号房，张宏优不予认可，关于换房事宜，系另一法律关系，可另行处理。林胜胜不服，提起上诉。三门峡市中级人民法院于2017年5月2日作出（2017）豫12民终546号民事判决，驳回上诉，维持原判。该判决本院认为部分指出，针对林胜胜上诉称1005号房屋更换为1404号房屋的请求，张宏优不予认可，林胜胜提交的证据不足以证实经张宏优同意将1005号房屋调换为1404号房屋。林胜胜与张克良、商丽的房屋买卖合同关系不属于同一法律关系，上诉理由不予支持。判决生效后，经本院执行，林胜胜将上述房款及利息返还张宏优。张宏优于2016年7月4日提交的诉状称，2015年11月份催促林胜胜交房时，得知1005号房屋被别人查封。2016年10月9日，林胜胜申请本院调取张宏优、张耀天与涧桥公司、林胜胜签订1005号房屋的正式认购书的原件。根据本院调取的涧桥公司保管的101号认购书显示，该认购书已批注“作废”，乙方张耀天、张宏优处增加（林胜胜抵账）。在2016年10月9日的庭审中，张宏优将林胜胜协调其与涧桥公司签订的101号正式认购书（该认购书乙方处未备注“林胜胜抵账”字样，左下方还留有张玉龙的身份证号码）复印件作为己方证据提供，林胜胜质证意见为该正式认购书是复印件，原件在双方协商换房后已经收回。涧桥公司的朱某出庭证明，其为涧桥公司的财务人员，林胜胜承包涧桥公司一部分项目，用包括1005号房屋在内的房屋抵顶所欠林胜胜的工程款，抵账房屋的交易手续必须经过朱某的签名。林胜胜将1005号房屋卖给姓张的人士，由于1005号房屋查封又换成14楼的房屋，朱某参与办理相关手续，换了一个认购书和收据，涧桥公司没有收到房款，只是换了一个收据。2016年12月1日的庭审中，对本院依职权调取的标注作废的101号正式认购书进行质证，张宏优称正式认购书的原件已经被林胜胜拿走，是张玉龙介绍的林胜胜。林胜胜称作废字样是涧桥公司所写，因为当时已经同意把1005号房换成1404号房，正式认购书原件是张宏优交给涧桥公司的。证人王某出庭作证，称刚开始张宏优购买的1005号房，双方签订正式认购书。之后1005号房被查封后，通知张宏优。张宏优和他的两个儿子一起去售楼部，张宏优在外面等着，张宏优的二儿子拿着正式认购书交涉同意换房。换房的时候，还签有收据，写的张克良的名字，由于张宏优的孙子不满18岁，所以写的张耀天父母的名字。一审法院认为，经庭审查明各方对下列事实无异议，予以确认：一是林胜胜将涧桥公司抵顶所欠货款的位于金水公寓1号楼1单元1404房屋（即湖滨区建设路五街坊66幢1单元14层1404号房）卖与张克良、商丽，由涧桥公司与张克良、商丽签订商品房买卖合同，开具房款收据，并办理后续入住手续。二是由于案涉房屋系涧桥公司以房抵顶货款，涧桥公司并未实际收到张克良、商丽所持收据上载明的房款。三是林胜胜通过涧桥公司将案涉房屋已交付给张克良、商丽，并入住该房屋。则林胜胜与张克良、商丽之间存在真实的房屋买卖关系，系合同的实际相对方。双方实施的民事法律行为，虽然没有签订书面协议，但系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，该民事行为有效。林胜胜与张克良、商丽应依法履行各自的义务。结合原、被告诉辩情况，本案争议焦点为：一是针对案涉房屋，张克良、商丽是否履行了支付房款的义务。二是张宏优、第三人涧桥公司是否应承担民事责任。（一）关于张克良、商丽是否履行了支付房款义务。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款、第九十一条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；主张法律关系存在的当事人应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。林胜胜将涧桥公司的抵账房卖与张克良、商丽，并通过涧桥公司为张克良、商丽办理入住手续，林胜胜已依约履行了交付房屋的义务，则张克良、商丽应履行支付房款的义务。张克良、商丽辩称在涧桥公司向其出具收据之前，已通过现金支付的方式支付林胜胜房款31万元，林胜胜不予认可，则张克良、商丽应对其主张的基本事实承担举证证明责任。张克良、商丽主张其已履行了支付房款义务，提供的主要证据为：一是涧桥公司于2015年11月12日给张克良、商丽出具的收到430057元房款的收据及交纳相关费用的收据；二是从张克让、张宏信二人银行账户现金取款的银行记录。关于涧桥公司出具的收到房款的收据，涧桥公司并未实际收到上述房款，该收据不能证明张克良、商丽向林胜胜支付了房款。关于现金取款的银行记录，只能证明张克让、张宏信二人从银行账户支取现金，但不能证明张克良、商丽将上述现金支付给了林胜胜，且林胜胜否认收过张克良的房款，也不存在林胜胜出具收条的事实。故张克良、商丽仍需继续承担举证责任。综合全案情况，该院认为张克良、商丽举证责任不充分，应承担举证不能的法律后果。理由为：一是张克良、商丽提供的前三笔银行取款记录，自2014年10月28日至2015年8月8日，不能证明取款系支付林胜胜房款。张克良、商丽依2014年10月5日林胜胜与涧桥公司签订金水公寓电料合同，主张林胜胜已经取得1404号房的处置权，理由不能成立。林胜胜与涧桥公司就1404号房签订120号正式认购书的时间为2015年8月28日，虽然张克良夫妻以他们未在该认购书上签字予以否认，但张克良所持2015年11月12日的收据下方明确备注“正式认购书已收回120号（林胜胜）”，说明张克良对此备注是认可的。在林胜胜尚未取得1404号房屋处置权的情况下，张克良、商丽即于2014年10月28日开始与林胜胜商议购买房屋并支付部分房款，不符常理。另外，张克良购买房屋，均系从他人账户取的现金，除其自述张克让账户的17万元是张克良的外，其余两笔11万元均是借他人。加之，2015年11月12日从张克让账户取现金35000元，在两笔借款（6万元＋3.5万元）未偿还的情况下，张克让于2015年11月18日一次给张克良账户转款30万元，也不能作出合理解释。二是房屋价格31万元不符合常理。由于双方没有签订书面的房屋买卖合同，就房屋价格无直接证据证明。张克良称与林胜胜商议为31万元，林胜胜不予认可。1404号房的实际面积与1005号房面积相比略大，林胜胜经张玉龙介绍卖与张宏优的1005号房为37万元，而张克良购买林胜胜的房屋却以31万元成交，有悖常理，且无证据证明。三是林胜胜提供的证据有力反驳了张克良、商丽提供的证据。1.涧桥公司的记账凭证、原始凭证粘贴单客观反映了在1005号房被本院查封后，涧桥公司收回给张宏优、张耀天出具的正式认购书、收据，并作废，将抵账给林胜胜的1404号房变更为张克良、商丽；形成一个完整的证据链。2.证人朱某、王某的证言，自2016年至今的证言内容基本一致。3.如果不存在换房的事实，在张宏优得知1005号房被法院查封后，出于诉讼利益考虑，应将1005号房的正式认购书、收据原件作为其将来诉讼依据，而不是交给涧桥公司收回、作废，以至于张宏优起诉林胜胜案时只能提供复印件。4.张克良提供的唯一反驳证据，为本院（2016）豫1202民初3669号判决、三门峡中院（2017）豫12民终546号判决，在该案中，林胜胜作为被告，对调换房屋的事实是作为抗辩理由进行审查，举证责任在林胜胜，虽然一、二审判决均未支持林胜胜的抗辩理由，但认为属于另一法律关系，可另行处理。张克良、商丽以上述两份生效判决进行抗辩，理由不能成立。四是张克良、张宏优父子的陈述前后矛盾，其证明力值得怀疑。1.关于张宏优的陈述。在本案审理中张宏优称其于2016年夏天才知道1005号房被查封，但其于2016年7月起诉林胜胜的诉状中却称2015年11月得知1005号房被查封。关于1005号房的购买时间，张宏优称2015年购买，以2014年10月25日与涧桥公司签订的正式认购书非张宏优本人签名为由予以否认，但在张宏优与林胜胜案中却作为己方证据向法庭提交。2.关于张克良的陈述，张克良称购买1404房在先，张宏优购买1005号房在后，而相关事实则证明林胜胜出售1005号房早于1404号房。根据禁止反言原则，张克良、张宏优的陈述与查明事实相互矛盾，其陈述内容不予采信。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款之规定，张克良、商丽提供的证据不具有高度可能性，不能证明其向林胜胜履行了支付房款的义务。张克良、商丽应承担向林胜胜支付房款的义务。关于应付房款数额，林胜胜主张以涧桥公司收据及房屋买卖合同约定的430057元计算，考虑到案涉1404号房系林胜胜从涧桥公司抵账所得，林胜胜自认1005号房、1404号房两套房屋面积一样，价格也一样，则房款仍按369000元计算。由于张克良、商丽没有支付房款，构成违约，应支付违约金。关于违约金，双方未约定，林胜胜主张按中国人民银行同期贷款利率计算，予以照准，应自2015年11月13日计算至本判决确定给付之日止。林胜胜主张张克良、商丽、张宏优三被告赔偿其与张宏优案的一、二审诉讼费10050元，理由不能成立，不予支持。张克良、商丽抗辩已支付林胜胜房款的意见，因证据不足，不予采信。（二）关于张宏优、涧桥公司应否承担责任。由于张宏优与林胜胜之间的房屋买卖合同纠纷，该院及二审法院已作出生效判决并执行完毕，张宏优并非本案的合同相对人，林胜胜要求张宏优承担责任，理由不能成立，不予支持。涧桥公司虽然出具收据，并与张克良、商丽签订房屋买卖合同，但涧桥公司并非本案房屋买卖合同纠纷的实际相对人，亦不应承担民事责任。综上所述，林胜胜要求张克良、商丽支付房款，并按同期贷款利率支付违约金的诉讼请求应予支持。林胜胜的其他请求不予支持。经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、张克良、商丽共同支付林胜胜房屋价款369000元，并支付违约金（以369000元为基数，自2015年11月13日至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算。自2019年8月20日至本判决确定的给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。限本判决生效之日起十日内付清。二、张宏优、第三人三门峡涧桥房地产开发有限公司不承担责任。三、驳回林胜胜的其他诉讼请求。案件受理费8990元，保全申请费3120元，共计12110元，由林胜胜负担1280元，张克良、商丽负担10830元。本院二审审理期间，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明事实与一审判决认定事实一致，本院予以确认。本院二审庭审中，对于购房过程所涉及细节问题，本院对当事人林胜胜和张克良、商丽本人进行了询问。法庭询问张克良、商丽是什么时间知道1404号房屋是林胜胜的抵债房？张克良、商丽均回答时间长，记不清了。法庭询问张克良、商丽是谁将林胜胜介绍给他们的？张克良、商丽回答是售楼部工作人员，具体是谁记不清了。法庭询问张克良、商丽与林胜胜之间对于房款支付时间和支付方式是如何约定的？张克良、商丽回答没有约定。法庭询问张克良、商丽主张分四次以现金方式向林胜胜支付房款，每次双方是如何联系的？张克良回答电话联系，互相都找过。法庭询问张克良是通过那个电话号码与林胜胜、涧桥公司售楼部工作人员联系的，有无通话记录？商丽回答没有电话联系过。张克良回答时间长了，记不清了，没有通话记录。法庭询问张克良是否通过其本人在购房合同上所留的电话号码和林胜胜、售楼部工作人员联系过，张克良回答记不清了。法庭询问林胜胜，在林胜胜与张克良签订购房合同之前，林胜胜和张克良、商丽总共见过几次面？林胜胜回答，我和张克良、商丽没有见过面。我们中间没有任何介绍人，我们之间从来没有通过电话。顶账房卖给用户的时候，全部是由售楼部他们来操作的。售楼部他们要挣这个钱，他不可能把林胜胜的信息直接告诉客户，林胜胜跟客户直接见面，售楼部就挣不着钱了。涧桥公司的售楼部一共有三个人。法庭询问林胜胜和张克良、商丽之间最早的通话记录是在什么时间？林胜胜回答，我和张克良、商丽之间没有通话记录，我有和张克让和张宏优的通话记录。我的电话号码是139××××0682。我这号码没有换过。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷，林胜胜主张对于本案争议的1404号房屋，张克良、商丽并未实际缴纳房款，1404号房屋系1005号房屋置换而来。张克良、商丽主张本案争议的1404号房屋买卖合同纠纷与1005号房屋买卖无关，是独立的买卖合同。针对案涉1404号房屋，张克良、商丽是否履行了支付房款的义务，成为本案认定事实的关键。首先，2015年8月28日，涧桥公司与林胜胜签订编号为120的正式认购书，涧桥公司将小区名称为高铁壹号1号楼1单元14层04号房（即1404号房）抵顶给林胜胜，建筑面积91.51平方米，认购价430057元。涧桥公司及林胜胜分别签字盖章，王某在涧桥公司业务员处签名。朱某于2015年11月12日在该认购书左上角备注：原有顶账房不能备案，重新以本套备案，张总同意只备一套房。户名林胜胜改为张克良、商丽。虽然张克良夫妻以他们未在该认购书上签字予以否认，但张克良所持2015年11月12日的收据下方明确备注“正式认购书已收回120号（林胜胜）”，说明张克良对此备注是认可的。张克良、商丽提供的前三笔银行取款记录，自2014年10月28日至2015年8月8日，在林胜胜尚未取得1404号房屋处置权的情况下，张克良、商丽即于2014年10月28日开始与林胜胜商议购买房屋并支付部分房款，不符常理。其次，林胜胜提供的涧桥公司的记账凭证、原始凭证粘贴单、证人朱某、王某的证言，形成一个完整的证据链，客观反映了在1005号房被本院查封后，涧桥公司收回给张宏优、张耀天出具的正式认购书、收据，并作废，将抵账给林胜胜的1404号房变更为张克良、商丽的相关事实。最后，张克良、商丽对于哪个售楼部工作人员向其介绍了1404号房屋，具体什么时间知道1404号房屋是林胜胜的抵债房均回答记不清。张克良、商丽没有提交证据证明其与涧桥公司在签订正式购房合同之前，与林胜胜关于房款总额、房款支付时间和支付方式达成协议。张克良、商丽主张通过电话联系林胜胜多次支付房款，但未能提交通话记录、短信等相关证据证明双方曾经电话联系过，张克良、商丽甚至连当时所使用的电话号码也无法提供，其主张通过电话联系林胜胜并支付房款的事实无法证明。在二审庭审中，林胜胜提供了其本人当时所使用电话号码，明确表示其和张克良、商丽在签订购房合同之前没有见过面，中间没有任何介绍人，林胜胜和张克良、商丽之间从来没有通过电话。双方对于购房细节问题回答的确定性不同，也印证了林胜胜所主张事实的真实性。综上所述，上诉人张克良、商丽的上诉请求缺乏事实依据，不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6998元，由上诉人张克良、商丽负担。本判决为终审判决。审判长  范敏英审判员  李 琦审判员  张攀峰二〇二〇年五月二十日法官助理周珊书记员徐钊