江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终258号上诉人（原审原告）：王建平，男，1959年7月23日生，汉族，住常州市新北区。委托诉讼代理人：黄晓伟，江苏博爱星律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：常州凯悦房地产有限公司，住所地常州市钟楼经济开发区玉龙南路213号钟楼高新技术创业服务中心大楼8878号。诉讼代表人：芮春祥，常州凯悦房地产有限公司清算组组长。委托诉讼代理人：董平，常州凯悦房地产有限公司管理人工作人员。委托诉讼代理人：祁栋，常州凯悦房地产有限公司管理人工作人员。上诉人王建平因与被上诉人常州凯悦房地产有限公司（以下简称凯悦公司）商品房销售合同纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院(2018)苏0404民初6097号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。王建平上诉请求:1.撤销一审判决；2.依法直接改判确认上诉人于2015年4月21日签订的商品房买卖合同有效，并判令被上诉人按照合同约定交付凯悦中心花园6幢乙单元803号房；3.本案的一审、二审诉讼费用由被上诉人全部承担。事实和理由：1.一审法院认为基于三方协议的基础，上诉人与王金成的债权债务情况不明。然本案审理过程中，被上诉人并没有对该事实予以质疑，也不是本案争议的焦点。且案件审理过程中，法院要求被上诉人提供凯悦公司与王金成之间的财务账簿情况，但后面的开庭，法院也未就该事实要求双方继续举证或质证，故一审法院以该事实不清来定案，明显是法院在庭审中没有查明事实的结果。2.一审法院认为“虽然被上诉人对涉案商品房买卖合同的真实性无异议，但被上诉人管理人己向上诉人送达合同解除通知书，故涉案商品房买卖合同应视为己解除。”一审法院仅以法条教条式的判案，明显没有查明事实。2015年4月21日，上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同，开具增值税发票，进行网签手续等，己完成所有关于房屋买卖的手续，而最后一步房屋过户手续则是由于当时的房子未达到交付条件，也即上诉人无法去办理过户手续，这个交房配合过户也是被上诉人的责任。3.本案系物权确权（物权期待权）案件，而不是被上诉人代理人所称债权确权案件，因以抵债方式进行的房屋交易中，可以认定买受人己经向出卖人给付了房屋全部购房款。4.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，只要符合其中一条的规定，买受人（也即上诉人）即享有足以排除强制执行的民事权益，而本案中，上诉人完全符合以上条款中的全部条件。也即上诉人对该涉案房屋己享有物权，且可以排除他人的强制执行。5.己届债务清偿期的以物抵债实质上为代物清偿，指的是债权人与债务人之间达成合意，约定以他种给付代替原有给付的受领，消灭原有的债权债务关系。然，以房抵债协议的主要特征是双方当事人达成以债务人转移房屋所有权替代原合同约定的金钱给付义务，虽然以房抵债协议在现行法上系无名合同，但在外观上与房屋买卖合同最为接近，因此，应当适用合同法关于买卖合同的规定。故只要双方系基于其真实意思来签订的商品房买卖合同，无其他合同法规定的无效情形，应当认定上诉人系与其他普通购房者一样的权利，也即上诉人对涉案房屋享有优先受偿权。6.本案中，上诉人系普通消费者，理应与其他购房者享受一样的购房权益。7.本案一审法院于2018年11月3日立案受理，至2019年10月11日判决，已明显违反民事诉讼法关于审限的规定。被上诉人凯悦公司辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。王建平向一审法院起诉请求：1.确认双方2015年4月21日签订的商品房买卖合同（合同备案号为33BA82D904D34D9689AA）有效,判令凯悦公司按照合同约定交付凯悦中心花园6幢乙单元803号房；2.本案诉讼费用由凯悦公司承担。一审法院经审理查明，2015年4月21日，王金成、王建平与凯悦公司签订了一份《三方协议》，约定：王金成在凯悦公司有投资款5048508元，王建平于2013年12月31日前借款给王金成2121513元；基于上述债权债务关系，三方协商一致同意：由凯悦公司其他应付款-王金成账户中归还王建平2121513元，以结清王金成欠王建平的债务（该款抵算王建平购买凯悦公司房产后，剩余15万元由凯悦公司于2015年8月底前归还王建平）。同日，王建平与凯悦公司签订备案号为33BA82D904D34D9689AA的《商品房买卖合同》，约定：王建平向凯悦公司购买施工编号为凯悦中心6幢乙单元803号房屋；房屋建筑面积为132.26平方米，单价为11139元/平方米，总金额为1473244元，该款于2015年4月21日前支付；凯悦公司应于2016年6月30日前将符合交付条件的房屋交付王建平使用。《商品房买卖合同》补充协议还约定，买受人在2015年4月21日前一次性付清总房款的，可享有优惠总额为487487元。同日，凯悦公司就上述房屋开具了金额为985757元的销售不动产统一发票。同日，王建平出具了一份《说明》，载明：根据2015年4月21日王金成、王建平和凯悦公司达成的三方协议，以王金成欠王建平的债务抵算王建平购买凯悦中心项目房款，房号6-乙-803、面积132.26平方米、金额985757元及王鹏购买凯悦中心项目房款、房号6-乙-903、面积132.26平方米、金额985757元，两房总金额1971514元。2016年7月1日，该院作出（2016）苏0404民破1号民事裁定书，裁定受理了吴云申请凯悦公司破产清算一案，并指定凯悦公司清算组担任破产管理人。2017年6月6日，凯悦公司管理人向王建平送达了债权审查意见通知书，载明：王建平于2016年7月13日申报的购房债权、申报金额为985757元（凯悦中心花园6-乙-803），经管理人审查，不享有优先受偿权，管理人不予确认，同时管理人解除王建平与凯悦公司签订的《商品房买卖合同》。一审庭审中，凯悦公司称本案所涉房屋在建，尚不具备交付条件。一审法院认为，王建平与凯悦公司在2015年4月21日签订《商品房买卖合同》已经解除，王建平的诉讼请求不能成立，理由如下：1.王建平称王金成在凯悦公司有投资款5048508元，其于2013年12月31日借款给王金成2121513元，故涉案房款由凯悦公司在应付王金成的款项中予以扣除，以结清王金成欠王建平的债务。但是，王建平并未举证证明王金成在凯悦公司的投资款的具体情况，也未提交证据证明其与王金成的债权债务情况。该院认为，王建平需对交付房款的事实进一步进行举证，否则应承担举证不能的法律后果。2.虽然凯悦公司对涉案商品房买卖合同的真实性无异议，但依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，凯悦公司进入破产程序后，管理人有权解除双方均未履行完毕的合同，且管理人已向王建平送达合同解除通知，故涉案商品房买卖合同应视为已解除。3.依照《最高法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第六项的规定，尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产，不属于破产财产。该规定显属房产、土地使用权等需要办理权属登记或过户手续的情形，故本案应适用第六项规定，并不适用第五项关于特定物的规定。鉴于王建平并未实际占有使用涉案房屋，涉案房屋仍属于破产财产。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国破产法》十八条，《最高法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第六项及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款规定，该院遂判决：驳回王建平的诉讼请求。一审案件受理费13658元，由王建平负担。二审期间，王建平向本院提供2015年4月21日王金成出具的承诺书一份，证明双方之间确实存在款项结算及涉案房屋抵债协议是其真实意思表示。被上诉人凯悦公司经质证认为：1.王建平提供的承诺书是否是原件由法院核实。2.该份证据不属于新的证据。不能作为本案的定案依据。3.即使存在该份证据，也是王金成作为凯悦公司的法人将凯悦公司的公司财产抵偿其私人债务，不能对凯悦公司发生法律效力。4.王金成即使有债务存在，也是基于凯悦公司股东及高管这样的身份，其债权属于是劣后债权，不应得到优先清偿。二审中，王建平向本院申请要求查阅凯悦公司2015年4月21日至2015年12月31日期间的会计账簿等财务凭证。本院征求当事人双方意见后，同意王建平至凯悦公司处查阅、复制相关财务凭证。王建平调取证据，向本院提交书面质证意见如下：1.对记账记录的真实性、合法性、关联性予以认可，该部分记录可以清晰地看出，2015年4月21日的三方协议是经过凯悦公司股东、法定代表人、高管等确认。2.通过该部分记账凭证，可以看出上诉人与凯悦公司之间的购房行为已经完成，也即签订合同、支付房款、开具发票等行为已经完成，故凯悦公司账目是平。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，关于王建平与王金成之间债权债务情况，王建平陈述如下：“王建平与王金成有一个股权收购的款项问题，是另外企业的，金牛线缆。王建平是金牛线缆的小股东，王金成全部收购了王建平在金牛线缆的股份。股权转让款2015年2月18日开始支付，4月30日前付清。股权转让协议签订时间是2015年1月底、2月初，金额是320万元，但是在真正履行对账的时候，王金成有些款项的删除。具体金额是三方协议抵债金额2121513元加上15万元，共计2271513元。”本案二审的争议焦点为：王建平是否有权依据其与凯悦公司签订的《商品房买卖合同》要求凯悦公司交付房屋？本院认为，王建平与王金成、凯悦公司在2015年4月21日达成三方协议，约定王金成应向王建平支付的款项由凯悦公司代为支付，用以抵偿王建平的购房款。同日，王建平与凯悦公司签订一份《商品房买卖合同》，约定由王建平向凯悦公司购买凯悦中心6幢乙单元803号房屋。合同签订后，王建平并未支付购房款，而是向凯悦公司出具说明，载明王金成结欠的款项已抵算购房款。据此，王建平与凯悦公司签订的合同名为《商品房买卖合同》，实为以物抵债协议，由凯悦公司用房屋抵偿王金成结欠王建平的债务。当事人在债务履行期届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人的，债权人请求债务人交付的，人民法院经审查不存在恶意损害第三人合法权益、虚假诉讼等情形的，应予支持。据此，以物抵债协议合法有效、债权人得以请求交付抵债物的前提之一便是以物抵债协议是在债务履行期届满后达成。本案中，王建平在二审中的陈述，“王建平与王金成有一个股权收购的款项问题。王建平是金牛线缆的小股东，王金成全部收购了王建平在金牛线缆的股份。股权转让款2015年2月18日开始支付，4月30日前付清……”，据此，王建平与王金成的债权债务关系来源于双方达成的股权转让协议，王建平因出让股份而对王金成享有相应债权，该债权届满日为2015年4月30日。而王建平是在2015年4月21日与王建成、凯悦公司签订三方协议，并在同日与凯悦公司签订《商品房买卖合同》，显然在王建平与凯悦公司达成以物抵债协议时，其对王建成享有的债权尚未到期。当事人在债务履行期限届满前达成的以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，应当根据原债权债务关系提起诉讼。因此，王建平依据在债务履行期届满前达成的以物抵债协议要求凯悦公司交付抵债物的请求，缺乏法律依据，不能成立。在此情形下，凯悦公司破产管理人解除其与王建平签订的《商品房买卖合同》并无不当，王建平可依据其与王金成、凯悦公司之间的原债权债务关系另行主张权利。关于王建平主张，依据《最高法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第六项的规定，尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产，不属于破产财产，因凯悦公司既未协助王建平办理产权证，也未通过办理交付手续、交付钥匙等行为向王建平交付房屋，故即使依据上述规定，案涉房屋因王建平未实际占有而仍属于破产财产，王建平的上述主张不能成立。关于王建平主张本案一审程序违法，因本案一审适用普通程序进行审理，人民法院适用普通程序审理的案件，应当在立案之日起六个月内审结，有特殊情况经依法批准，可以延长六个月，故一审于2018年11月3日受理本案，于2019年10月11日审结本案，并未超过法定审理限期，上诉人关于一审程序违法的主张缺乏事实依据，不能成立。综上，王建平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13658元，由上诉人王建平负担。本判决为终审判决。审判长 王 星审判员 周韵琪审判员 郑 仪二〇二〇年五月七日书记员 杨 青