河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫14民终181号上诉人（原审被告）：商丘市诚盈物业管理有限公司。住所地:河南省商丘市开发区。法定代表人:田辉,该公司总经理。委托诉讼代理人:施文涛,河南华豫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：范玖英,女,1986年10月29日出生,汉族,住河南省商丘市睢阳区。委托诉讼代理人:王银湘,河南京港律师事务所律师。被上诉人(原审被告):徐渊,女,1975年11月2日出生,汉族,住河南省永城市。委托诉讼代理人：程秀英，女，1949年7月11日出生，汉族，住河南省商丘市。委托诉讼代理人：吴彦，男，1947年9月6日出生，汉族，住址同上。被上诉人（原审被告）：商丘帝和置业有限公司。住所地:河南省商丘市睢阳区长江路。法定代表人:吴志铿，该公司董事长。委托诉讼代理人:刘晓光,该公司员工。上诉人商丘市诚盈物业管理有限公司（以下简称诚盈物业公司）因与被上诉人范玖英、徐渊、商丘帝和置业有限公司（以下简称帝和置业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省商丘市睢阳区人民法院（2019）豫1403民初5915号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人诚盈物业公司的委托诉讼代理人施文涛，被上诉人范玖英及其委托诉讼代理人王银湘，被上诉人徐渊的委托诉讼代理人程秀英、吴彦，被上诉人帝和置业公司的委托诉讼代理人刘晓光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。诚盈物业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判诚盈物业公司不承担装修及物品损失66809元、鉴定费4000元。事实和理由：一、范玖英所诉的水管位置在室内，属于业主专有部分，物业公司作为小区公共区域的管理方，对业主室内专有区域没有管理的义务。一审中诚盈物业公司提交了水管在室内的视频及录音，足以说明该水管位置在室内，且从范玖英提交的诉状中也可以看出该水管的位置在室内。二、根据诚盈物业公司与商丘市帝和水上公园业主委员会签订的合同第二条第四款之约定：单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。从该条能够看出，物业对业主专有部分的管理不仅需要双方约定，而且需要另行付费，本案中无论是徐渊还是范玖英，均没有与诚盈物业公司签订对室内物业维修养护等服务合同，诚盈物业公司没有义务对专有部分进行检查、维修、养护等义务，同样对所造成的损失也没有赔偿的义务。三、根据《物业管理条例》第五十二条之规定：业主需要装饰、装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。本案范玖英和徐渊装修房屋没有通知物业公司，且装修时将案涉水管堵在墙里面，导致如果有问题就不能及时被发现，对于因自己的原因造成的损失，应由自己承担责任。而且徐渊在庭审中陈述，案涉水管所导致的衣物损失是一次形成的，而不是两次或者多次形成的。物业公司应范玖英的邀请后即去维修，及时的防止损失的扩大，因此，物业公司更无责任对其造成的损失承担责任。四、本案中范玖英租赁徐渊的房屋，租赁合同中明确约定了租赁双方的权利义务以及违约责任，对范玖英所造成的损失，根据租赁合同的约定其应自己承担或者向房屋的出租方主张责任，与物业公司没有关联性。范玖英在一审庭审中变更了案由，将侵权之诉变更为合同之诉，其未将诉因与诉请变更，一审法院也未给举证期限和答辩期限。诚盈物业公司与范玖英不存在合同关系，一审法院判决诚盈物业公司承担赔偿责任没有法律和合同依据。河南省立信长江资产评估事务所作出的评估报告明细表中包含了房租、诚盈物业公司认为房租不属于范玖英的损失，不应当计算在损失数额中且桌子、椅子均未损坏，吧台、衣架等均可以使用。因此该鉴定报告不客观、不真实，不能作为有效证据使用，诚盈物业公司申请重新鉴定。范玖英答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。诚盈物业公司的上诉请求没有事实和法律依据。徐渊答辩称：案涉水管是从徐渊的房屋内经过的共用水管，属于建筑商承建房屋时安装的公用下水管（系楼上业主使用的），不是徐渊自行安装的，也不是徐渊的房屋使用的，故诚盈物业公司主张是业主专有部分错误。徐源在得知水管漏水后，随即通知诚盈物业公司进行维修，诚盈物业公司当晚没有进行维修，导致装修的房顶、地板及衣物损毁。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。帝和置业公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求予以维持。范玖英向一审法院起诉请求：依法判令帝和置业公司、诚盈物业公司、徐渊赔偿范玖英经济损失150000元，并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2006年9月9日,徐渊作为买受人与作为出卖人的帝和置业公司签订《商品房买卖合同》一份,双方约定由徐渊购买帝和置业公司商品房一套，该房用途为商业用房，交房时间为2006年12月30日。2007年5月19日，帝和置业公司为徐渊办理入住确认单，确认徐渊购买房屋相关手续及费用全部办理缴纳完毕，安排物业管理公司给予办理相关交房手续。2019年4月12日，范玖英与徐渊签订《房屋租赁合同》，由范玖英承租徐渊位于商丘市睢阳区长江路帝和水上公园6号楼下15号门面房一套，用途为经营品牌服装。2019年6月8日下午五点三十分左右，门面房内的排水管道出现漏水现象，范玖英即时电话通知了诚盈物业公司，诚盈物业公司派人查看后，以已经下班为由没有对问题管道进行维修，从而导致下水管道出现爆裂,致使范玖英店内设施及服装被污水浸泡、损坏。经河南立信长江资产评估事务所评估，范玖英的财产损失为66809元，评估鉴定费4000元。另查明：涉案房屋由诚盈物业公司提供物业服务，物业费用正常缴纳。一审法院认为，范玖英与诚盈物业公司之间存在物业服务合同关系，双方所达成的物业服务意向是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。范玖英店内公共下水管道出现问题后，及时通知诚盈物业公司工作人员，诚盈物业公司没有及时采取有效措施，对公共污水管道进行维修，履行物业服务义务，造成范玖英损失。《物业管理条例》第三十五条规定“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”，故范玖英要求诚盈物业公司赔偿经济损失的诉讼请求予以支持，赔偿数额应以评估报告为准。《建筑工程质量管理条例》第四十条规定“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；供热与供冷系统为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年”，本案涉案房屋于2007年5月19日交付，现已超出保修期限，故对范玖英要求帝和置业公司承担赔偿责任的诉讼请求不予支持。徐渊既非侵权主体，也非合同义务主体，范玖英要求徐渊承担赔偿责任缺乏事实和法律依据，不予支持。诚盈物业公司所辩业主室内设施属于业主专属，其没有管理义务，范玖英装修房屋将水管堵在里面导致问题不能被发现,应由责任人自己承担损失的理由，没有提交有效证据支持，不予采信。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第三十五条之规定，判决：一、被告商丘市诚盈物业管理有限公司于判决生效后三十日内赔偿原告范玖英房屋装修及物品损失66809元。二、驳回原告范玖英的其他诉讼请求。一审案件受理费3300元，减半收取1650元，鉴定费4000元，合计5650元，由被告商丘市诚盈物业管理有限公司负担。本案二审审理中，诚盈物业公司申请证人龚某、解某出庭作证，证明：诚盈物业公司已经尽到了义务，范玖英进行装修时并未通知物业。范玖英经质证认为：两位证人是诚盈物业公司的员工，存在利害关系，证言不客观、真实。徐渊同意范玖英的质证意见。帝和置业公司不发表质证意见。本院对该两位证人证言认证如下：证人与诚盈物业公司存在利害关系，证言内容无其他有效证据相印证,不能达到其证明目的,本院不予采信。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实基本一致。本院认为，本案争议的焦点为：诚盈物业公司对案涉房屋内的下水管道是否具有物业管理和服务的义务，对范玖英主张的损失应否承担赔偿责任，如应承担，案涉评估报告能否作为认定损失的依据采信。案涉管道虽然在徐渊的房屋内，但从其作用来看，是公共管道，属于物业公司管理和维护的范围。诚盈物业公司以案涉管道在室内为由，主张属于业主专有部分，其对该管道没有检查、维修等义务缺乏依据，不应支持。案涉管道发生漏水后，范玖英及时通知了诚盈物业公司，诚盈物业公司虽然派人前去查看，但未能及时修理，造成范玖英损失，诚盈物业公司应当承担赔偿责任。诚盈物业公司以案涉房屋进行装修时没有进行通知为由主张免责亦没有事实和法律依据。河南立信长江资产评估事务所接受一审法院委托，对范玖英造成的损失进行评估，并出具了豫立评字（2019）第10-004号评估报告。本次评估程序合法，评估结论客观。诚盈物业公司对案涉评估报告有异议，申请重新鉴定亦不符合法定情形，一审法院予以采信并无不当。一审查明了范玖英与诚盈物业公司之间存在物业服务合同关系，也认定诚盈物业公司没有履行合同义务导致范玖英财物受损,判决依据也是适用的合同法相关规定，一审审理思路及适用法律正确，但将案由定为侵权责任纠纷不当，本院予以纠正。因该瑕疵不影响一审判决结果的正确性，故本院在纠正上述瑕疵后，对一审判决予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1570元，由上诉人商丘市诚盈物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 倩审判员 周克风审判员 宁传正二〇二〇年五月二十九日书记员 辛鲁冰