广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终2880号上诉人（原审被告）：王小飞，男，1982年7月3日出生，汉族，住河北省保定市安新县。委托诉讼代理人：胡杏军，广东金领律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：凌永良，男，1970年1月30日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。委托诉讼代理人：胡钟烨，广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人王小飞与被上诉人凌永良土地租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初6572号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王小飞上诉请求：1.撤销原审判决，驳回凌永良的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由凌永良承担。事实与理由：1.王小飞就案涉土地并不存在违法建设的情况。王小飞经营桂馥祥悠闲园艺场属于黄埔区长洲岛街道办的招商引资项目，需要配套简易附属设施。王小飞根据国土资源部门、农业部门《关于完善设施农用地管理有关问题的通知》(国土资发[2010]155号)和市国土房管局《关于涉农用地免予纳入违法用地处理的函》(穗国房函[2010]2013号)于2014年初向长洲岛街道办提出设施农用地管理申请，并提交了《设施农用地管理申请表》，由街道办上报审批。国土部门以面积不到50亩，不在国土部门批示的范围内为由，交与街道办自行监督处理。后王小飞在街道办的监督下进行园艺场的建设。相关国土资源主管部门并未就桂馥祥悠闲园艺场存在违法建设的情况作出认定。凌永良主张桂馥祥悠闲园艺场属违法建设，缺乏事实和法律依据。2.原审判决关于王小飞“未举证证明曾就案涉土地的建设经营情况向凌永良告知”的认定是错误的。凌永良对于案涉土地的建设经营情况是知悉的，其在案涉土地租赁合同实际履行多年后提出解除合同，有违诚实信用的基本原则。王小飞租赁包括案涉土地在内的10000多平米土地经营桂馥祥悠闲园艺场，并且至今已经实际经营了5年多的时间，这一事实，对于街道办、村委会以及该村全体村民而言，应是“众所周知的事实”。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条之规定，对于众所周知的事实，当事人无需举证。王小飞与包括凌永良在内的多名农户签订土地租赁合同，用于经营桂馥祥悠闲园艺场，整个园艺场占地面积约10000多平米，凌永良的土地只占500平米左右。但是凌永良的土地恰好在桂馥祥悠闲园艺场的中间位置，案涉合同一旦解除，整个桂馥祥悠闲园艺场将难以继续经营。凌永良恶意提出解除合同并多次在园艺场聚众闹事。原审诉讼过程中，在法院主持双方当事人进行调解时，凌永良亦提出高达15万(案涉土地一年租金仅800元)的赔偿要求，明显存在恶意诉讼的目的，有违诚实信用的基本原则。3.王小飞使用案涉土地的行为并不构成根本违约，原审法院以重大违约为由认定凌永良有权解除合同，属于法律适用错误。“重大违约”并非法律概念，也不是《合同法》规定的当事人可以解除合同的事由，原审判决以王小飞于案涉土地上建设餐厅构成重大违约为由，认定凌永良有权解除合同，属于法律适用错误。王小飞使用案涉土地的情形并不构成根本违约，凌永良无权要求解除合同。本案中，王小飞经营的桂馥祥悠闲园艺场占地面积共10000平方米，其中凌永良的土地占地面积仅567平方米左右，王小飞的餐厅仅有结账房间的一小部分以及客人用餐区域的一小部分(并非固定就餐位置，而是活动遮阳棚，场地下方是有木板架空，可拆除)位于凌永良的土地，王小飞在原审时也明确表示，如有相关国土部门认定案涉土地存在非法建设的情况，王小飞同意按照相关国土部门的整改意见进行整改。王小飞自案涉合同签订后，一直按照合同约定支付租金，王小飞使用案涉土地的行为也并没有导致凌永良的合同目的不能实现。即便王小飞使用案涉土地的行为构成违约，也仅是一般违约行为，其行为并非严重到一定要通过解除合同才能得以修正。对于一般违约行为，守约方无权单方要求解除合同。原审法院以重大违约为由，认定凌永良有权解除合同，属于法律适用错误。同时，案涉合同如经法院判决解除，势必会助长凌永良肆意毁约、恶意诉讼的不诚信行为。关于案涉土地，王小飞已经计划将移动的棚房全部拆除，但是由于疫情的原因，目前现在是在整理阶段，疫情结束之后会把它全部拆除、恢复。凌永良辩称：王小飞在案涉农用地上进行违法建设是事实，已经经过了政府相关主管部门的认定，原审法院认定上述事实清楚。王小飞在租赁的农用地上进行违法建设的行为已经给凌永良造成很大损失，根据《合同法》的规定，王小飞的行为属于根本违约，凌永良有权依法解除合同，原审法院认定事实清楚。原审判决认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确。王小飞在农用地上未经审批建设餐厅的行为违反了法律的强制性规定，有违合理使用租赁物的义务，构成根本违约。凌永良向一审法院起诉请求：1.判令双方签订的《土地租赁合同》于2019年4月8日解除；2.拆除案涉土地的地上建筑物或其他设施并以空地状态交还；3.凌永良承担本案的全部诉讼费。原审法院认定事实：2014年3月12日，凌永良（甲方）与王小飞（乙方）签订《土地租赁合同》，约定：甲方土地位于深井村从桂第六社大曹口九亩（以下简称“案涉土地”）；租赁期限自2014年4月1日至2029年3月31日止；前3年，该土地租金为800元整/年，每3年租金增加15%；乙方按年支付租金给甲方。双方确认案涉土地面积为567平方米左右，合同签订时案涉土地未加盖建筑物。合同签订后，凌永良依约向王小飞交付了案涉土地，王小飞依约支付土地租金，租金以现金方式一年一付。凌永良称王小飞委托村里的一个叫赖仔（绰号）的人送到家里，没有租金的签收记录。2019年4月8日，凌永良向王小飞发出《通知》，载明：“你我于2014年3月12日签订了《土地租赁协议》，租赁黄埔区深井村从桂第六社大曹口九亩土地。现发现你未经批准擅自在租赁的土地上进行违法建设。考虑到已经违法的事实，现通知你限期在2019年4月30日之前拆除违法建设，恢复土地租赁前的状貌并交还土地我方……由于你违约违法的行为产生了极坏影响，本人决定通知你解除所签订的《土地租赁合同》，你所签订的《土地租赁合同》自本通知发出之日起立即解除”。王小飞否认收到上述《通知》，但确认当日凌永良以手机短信形式通知其上述内容。为证明王小飞在案涉土地上违法建设，凌永良提交了以下证据：一、黄埔区长洲街深井第六经济股份合作社于2019年6月1日出具的《证明》，载明：“兹证明位于黄埔××××街深井村丛桂大曹口（现存在违法建设开设餐厅）为我社社员凌永良合法承包的耕地责任田。由于历史原因我社未办理土地承包及确权手续，但上述范围内耕地自国家实施土地承包制度以来一直至今由我社社员凌永良承包”。二、广州市黄埔区人民政府长洲街道办事处于2019年7月12日出具的埔长信〔2019〕59号《关于凌永良反映事项的处理回复》，载明：“凌永良先生：关于你反映承租人在未经其同意的情况下在江沥海街5号加盖建筑物，该址原土地性质是农用地，承租人违规改变土地用途，要求相关部门处理的问题事项，我街已知悉，于6月17日受理并转交城市管理科等部门办理。现就相关调查处理情况答复如下：经了解，区农业农村局、区规划和自然资源局已将江沥海街5号列入“大棚房”整治范围，属于违法建设，上述职能部门将依法处理，我街密切配合”。双方确认案涉土地即位于江沥海街5号，该地址另包含其他土地。三、土地现状照片，显示某地建有名称为“玫瑰小筑”的餐厅及附属设施。王小飞确认上述照片中的餐厅为其所有，其中餐厅结账房间的一部分及客人用餐区域的一部分位于案涉土地上。王小飞主张其租赁案涉土地用于经营广州市黄埔区桂馥祥悠闲园艺场，该园艺场占地面积10000平方米，上述餐厅属于该园艺场的附属项目，并提交《营业执照》为证。《营业执照》显示广州市黄埔区桂馥祥悠闲园艺场的经营者为王小飞，经营场所为广州市黄埔××××街深井村大曹口旧围田，经营范围为农业，王小飞据此认为其未将案涉土地用于非农建设。此外，王小飞主张广州市黄埔区桂馥祥悠闲园艺场是长洲街道办的招商引资项目，其曾向长洲街道办提交设施农用地管理申请，由街道办上报审批，国土部门以面积不到50亩，不在国土部门批示的范围内为由，交由街道办自行监督处理，后其在街道办的监督下进行建设。为证明有完成相关报建手续，王小飞提交了《设施农用地管理申请表》《设施农用地管理审核意见表》以及广东正合环境检测技术有限公司于2018年11月7日作出的《检测报告》，《设施农用地管理申请表》《设施农用地管理审核意见表》皆无相关政府部门的审核意见及签章。凌永良对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，并表示在争议发生前对案涉土地的建设情况不知情，对此王小飞予以否认，但未举证证明曾就案涉土地的建设经营情况向凌永良告知。另，原审庭审中，王小飞先是陈述其已将上述餐厅的经营权转包给案外人，后又表示其只是将餐厅交予案外人运营，其提交的合同显示：广东桂馥祥实业有限公司同意将玫瑰小筑的经营管理权、使用权承包给罗某宇，王小飞在“代表签字处”签名。对此，凌永良主张王小飞的上述行为转租了案涉土地的使用权，该转租未经过其同意，其有权据此解除双方《土地租赁合同》。上述事实有《土地租赁合同》《通知》《证明》《关于凌永良反映事项的处理回复》《营业执照》、土地现状照片、承包合同、当事人陈述等证据证实。以上证据经过庭审质证，符合证据规则要求，原审法院予以采信。原审法院认为凌永良与王小飞签订的《土地租赁合同》是双方真实的意思表示，该合同并未约定案涉土地用于非农用途，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，依法对双方均具有约束力。本案的争议焦点在于王小飞在合同签订后于案涉土地上建设餐厅是否构成重大违约。首先，尽管双方签订的《土地租赁合同》并未约定案涉土地的具体用途，但《中华人民共和国合同法》第二百一十七条规定：“对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应按照租赁物的性质使用”。其次，案涉土地是凌永良承包的耕地，属于农用地，且从双方约定的租金为800元/年的标准，亦可反映出案涉土地系农业用途的可能性更大。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。《中华人民共和国农村土地承包法》第十一条第一款规定：“农村土地承包经营应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设”。第十八条规定：“承包方承担下列义务：（一）维持土地的农业用途，未经依法批准不得用于非农建设”。本案中，王小飞租赁案涉土地用于建设和经营餐厅，明显不属于农业用途，且其在案涉土地上搭建建筑物未经报建手续，亦未征得凌永良及其所在集体经济组织的同意。最后，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”。王小飞提交的全部证据皆无法证明其已依法办理相关农用地转用审批手续，其将案涉土地用于建设餐厅，违反了国家法律的强制性规定，有悖于案涉土地的使用性质。综上，王小飞有违合理使用租赁物的义务，已然构成重大违约，凌永良请求解除双方签订的《土地租赁合同》于法有据，原审法院予以支持。凌永良已于2019年4月8日向王小飞送达《通知》告知合同解除事宜，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，原审法院认定合同解除时间为2019年4月8日。因双方《土地租赁合同》已依法解除，原被告双方在签订《土地租赁合同》时案涉土地上并无建筑物，且王小飞在案涉土地加盖建筑物违反了法律的强制性规定，凌永良请求王小飞将案涉土地恢复原状以空地状态返还，合法合理，原审法院亦予以支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款、六十三条，《中华人民共和国农村土地承包法》第十一条第一款、第十八条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十七条、第二百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：“一、原告凌永良与被告王小飞在2014年3月12日签订的《土地租赁合同》于2019年4月8日解除；二、被告王小飞于本判决生效之日起十五日内拆除上述《土地租赁合同》所涉位于广州市黄埔区江沥海街5号（深井村丛桂大曹口）土地的地上建筑物和其他设施，并以空地状态返还给原告凌永良。案件受理费100元，由被告王小飞负担。该费用已由原告凌永良预交，由被告王小飞在履行本判决时迳付原告凌永良。”经本院查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。结合当事人双方二审诉辩情况，本案二审争议的焦点主要为：案涉《土地租赁合同》应否解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。根据案涉《土地租赁合同》约定的内容，可以认定案涉土地作为农用地用的可能性较大，而事实上案涉土地未办理建设用地规划许可和农用地转用审批手续，也只能用于农业用途。王小飞将案涉土地用于建设和经营餐厅，明显不属于农业用途的范畴，王小飞的行为使得案涉《土地租赁合同》的农用目的无法实现，构成根本违约。王小飞上诉认为凌永良知悉案涉土地的建设情况，在合同履行多年后提出解除合同，有违诚实信用原则。对此本院认为，凌永良作为守约方，有权随时行使法定的解除权，至于凌永良是否知悉案涉土地的建设情况以及何时提出解除合同，不影响其解除权的行使，故本院对王小飞的上述意见不予采纳。王小飞上诉认为案涉土地不存在违法建设的情况。对此本院认为，王小飞已将案涉土地作为非农用途，该行为构成违约，至于王小飞是否在案涉土地上进行违法建设，不影响对王小飞违约行为的认定，故本院对该意见不予采纳。原审法院判决解除合同、拆除建筑物及其他设施、返还土地的处理并无不当，本院予以认同。综上所述，王小飞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人王小飞负担。本判决为终审判决。审判长 刘 欢审判员 庞智雄审判员 李 琦二〇二〇年五月十三日法官助理曹筱雨书记员林谷曼