浙江省温州市龙湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0303民初1083号原告：宋伟杰，女，1974年5月21日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。委托诉讼代理人：厉行，浙江时代商务律师事务所律师。被告:张崇文，男，1968年1月12日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。被告：温州市龙湾万达广场亿家和房屋介绍所，住所地浙江省温州市龙湾区永中街道永定路1188号万达商业广场7幢101-1室。经营者：鞠国超,男，1989年4月26日出生，土家族，住湖北省利川市。原告宋伟杰与被告张崇文、温州市龙湾万达广场亿家和房屋介绍所（以下简称亿家和房屋介绍所）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月17日公开开庭进行了审理。原告宋伟杰及其委托诉讼代理人厉行、被告张崇文、亿家和房屋介绍所的经营者鞠国超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、撤销原告和两被告签订的《房地产买卖定金协议书》；2、两被告向原告返还5万元;3、本案的诉讼费用由两被告承担。庭审中，原告将第1项诉讼请求变更为要求解除原告和两被告签订的《房地产买卖定金协议书》，其余诉讼请求不变。事实与理由：原告因投资民宿的需要，通过被告亿家和房屋介绍所的居间，向被告张崇文购买坐落于温州市洞头区的房屋（下称涉案房屋）。俩被告向原告介绍称，涉案房屋有二种经营模式，一是将涉案房屋交给温州白迭汐语民宿管理有限公司（下称汐语公司）经营，所得收益按比例分配；二是一次性向汐语公司支付三万元的挂靠费，由自己经营涉案房屋。2019年1月4日，三方签订了《房地产买卖定金协议书》，约定被告张崇文将涉案房屋出售给原告，面积110.62㎡,总价105万元；原告于合同签订之日支付5万元，2019年1月11日前支付50万元，2月20日支付50万元。《房地产买卖定金协议书》签订后，原告按约支付了5万元。后经了解，原告发现汐语公司每年的挂靠费用为7万元，且各项费用支出还要经营户平摊，运营公司的管理极其混乱，涉案房屋的各项配套设施均不成熟。因此，俩被告存在欺诈行为。俩被告称涉案房屋另行出售后再予以返还。经查，涉案房屋现已另行出售，合同目的已不能实现，故要求解除合同。要求被告返还5万元。被告张崇文辩称：挂靠费用3万元、7万元的数据哪里来的，需要原告提供证据；不存在欺诈行为，是原告自己不需要这套房子，夫妻吵架不统一，该5万元系定金，因原告违约不需要返还，涉案合同也已实际解除。被告亿家和房屋介绍所辩称：原告诉称的事实与理由不成立，证据不充分，还影响到我方的声誉，跟我方业务员的聊天记录带有诱导性，不存在欺诈行为，是原告自己不需要这套房子，该5万元系定金，因原告违约不需要返还，涉案合同也已实际解除。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证,尚存争议的证据，本院认定如下：1、原告提供《房地产买卖定金协议书》复印件，证明原、被告就涉案房屋的买卖事宜签订了书面合同；两被告质证认为双方是有签订合同，现在其提供的仅是复印件，需原告提供原件。本院认为该《房地产买卖定金协议书》虽系复印件，但双方对协议中约定的权利义务以及落款处的签字、指印均予以认可，故本院对该份证据的真实性、合法性、关联性予以认定。2、原告提供微信聊天记录、朋友圈，证明签订合同前，被告称如果挂靠经营，挂靠费为一次性3万元；如果委托公司经营，每年能获得分成10万元至20万元；被告张崇文质证认为其没参与，与其没有关系。被告亿家和房屋介绍所质证认为该证据是在合同签订之后很久带有诱导性的聊天，根本不成立。本院认为，原告提供的微信聊天记录仅是截图，未显示双方的聊天时间，而且从被告提供的整个微信聊天记录来看，该微信聊天记录均是发生在双方签订《房地产买卖定金协议书》之后，且系被告亿家和房屋介绍所的业务员唐梓高和原告之间的聊天记录；故本院对其关联性以及证明对象均不予认定。3、原告提供光盘（内附微信语音），证明涉案房屋于2019年7月被另行出售。被告张崇文质证认为其没参与，与其没有关系。被告亿家和房屋介绍所质证认为与本案无关，带有诱导性的。本院认为，被告张崇文对涉案房屋已经出售于他人的事实予以认可，故对原告所证明的对象予以认定。4、原告申请证人董某出庭作证，证明被告如果把涉案房屋出售于他人，被告将5万元购房款退还给原告。被告张崇文、亿家和房屋介绍所共同质证认为证人证言的真实性、合法性、关联性均有异议，证人所述不属实，都是假的。证人也没有提供证据来证实他的观点，证人称在签订合同之前看过一次房子，签订合同之后看过一次，跟我方的证人陈述不一致，我方证人只在签订合同之前带过原告方的证人看过房子。原告质证认为证人证言所述是真实的，合同签订之前去看过房子一次，签订合同之后，确实没有看过。本院认为，不仅原告申请的证人与原告系夫妻关系，与原告存在利害关系，而且证人陈述被告将涉案房屋出售后返还原告支付5万元的证言，其并没有提供相关的证据，至于挂靠费用均是在签订合同之后了解，也没有证据证明该挂靠费用的来源以及在签订合同之前系被告告知，故本院对该份证据的证明对象不予认定。被告张崇文、亿家和房屋介绍所当庭提供唐梓高和原告的微信聊天记录以及申请唐梓高出庭作证，证明民宿的聊天系发生在合同签订之后，而非合同签订之前，两被告并不存在欺诈行为以及整个房屋买卖的过程。原告质证认为唐梓高和原告的微信聊天记录真实性没有异议，另证人证言证明《房地产买卖定金协议书》是真实的，买房之前中介已经跟被告方说过挂靠费一次性2-3万元。被告张崇文、亿家和房屋介绍所共同质证认为证人证言的真实性、合法性、关联性没有异议。本院认为，唐梓高和原告的微信聊天记录，原被告双方均没有异议，本院予以认定；而证人证言仅是对微信聊天记录里的事实进行说明，所陈述的挂靠费用均是在原被告双方签订合同之后，并也向原告表示该挂靠费用具有不确定性，另原告并没有证据证明在签订合同之前，系被告告知原告涉案房屋的挂靠费用，故本院对被告提供的证据所证明的对象予以认定。根据上述确认的证据，结合原、被告陈述，本院认定事实如下：2019年1月4日，原告宋伟杰作为乙方，被告张崇文作为甲方、被告亿家和房屋介绍所作为中介方，三方签订《房地产买卖定金协议书》一份，协议约定：乙方购买甲方坐落于温州市洞头区的房屋，面积110.62㎡,总价105万元；乙方向甲方支付定金55万元，交付房地产的时间于甲方收到全额当日交房前甲方把房地产交付于乙方使用，若有租客在则租金归乙方；非甲方的原因，乙方未在交易期限内办理相关转移登记手续或未如约支付房款及相关款项，视为乙方违约，所交的保证金及定金转为对甲方的违约赔偿，不予返还等违约责任以及甲方、乙方、中介方的其他权利义务，并补充事项：1、签订合同当日支付5万元，2019年1月11日前乙方向甲方再支付50万元，2019年2月20日前乙方准备好尾款50万元，待过户签字完毕当日乙方转给甲方；2、甲方配合该房整体装修完毕，装修费用乙方出，以后需甲方出面配合解决问题的，甲方无条件配合。原告仅于合同签订之日支付被告张崇文5万元定金，其余款项未按约定履行。另查明，2019年1月6日，原告与被告亿家和房屋介绍所业务员唐梓高的微信聊天记录：“老弟在那天回来你董哥和我吵架不同意买我到飞机场了又把我叫回来和我吵架他妈也和我吵架不同意买我自己没那么多钱你看怎么办我也挺闹挺”“嫂子，您的意思是要退吗”“嗯，能退吗”“如果定金在我们这边的话我退了也退了”“小姑子也来吵架我也招架不住”“这样，嫂子，我再帮你卖吧”“那怎么卖呢即使卖出去定金可以退回来是吗”“在吗嫂子？我要和超哥先谈一下，看看这个怎么处理”“嗯嗯行添麻烦了”。2019年3月1日，原告与被告亿家和房屋介绍所业务员唐梓高的微信聊天记录“嫂子，洞头的房子，你这边还要吗”“他不同意买我钱凑不够买不了了”。2019年4月6日，原告与被告亿家和房屋介绍所业务员唐梓高的微信聊天记录“那个房子卖了没有我想把定金要回来”“嫂子，这个定金正常的话是拿不回来，看房东这边，如果他同意给您的话，看他自己呢，因为我跟他谈过这个”“房子卖了是吗”“他没有卖掉房子”。2019年5月22日，原告与被告亿家和房屋介绍所业务员唐梓高的微信聊天记录“那个房子卖掉没有你能不能和他商量一下定金退给我少退点也行”“之前有跟他提过呢，这个呢，确实不太好讲的这个东西”“那卖掉能不能退”“刚才我给他打电话了他说让和你们说”“那和我们说吗？他说只是定金在他自己这里，我们这边是一分钱都没有拿到的呢”“等他过来，我再聊一下这个事情吧，看他怎么说吗”“嗯嗯好的”“这个我给你问超哥啦，他今天跟房东也沟通过了，说这个事情。也没得商量呢，他这边也不退的，不愿意退的呢”。另外，在原告明确表示不再购买涉案房屋后，被告张崇文已将涉案房屋出售于他人。本院认为，原告宋伟杰与被告张崇文、亿家和房屋介绍所签订的《房地产买卖定金协议书》系双方真实意思表示，合法有效。现本案的主要争议焦点在于：第一，原告支付给被告张崇文的5万元是否系定金。首先，《房地产买卖定金协议书》第三条第二款约定签订本协议书时乙方向甲方支付定金55万元，虽然双方约定的定金数额超过主合同标的额的百分之二十，但在该协议中，原被告双方作了补充事项对该55万元如何支付作出了具体的明细，原告仅在当日向被告张崇文支付了5万元，而对协议约定的在2019年1月11日前乙方向甲方再支付50万元，原告并未按期支付；其次，根据原告与被告亿家和房屋介绍所业务员唐梓高的微信聊天记录中，双方提到的涉案5万元均为定金。综上所述，原告认为其支付的5万元为购房款，没有事实和法律依据，本院不予支持。第二，原告支付的5万元是否需要被告予以返还，原告是否有权解除双方签订的《房地产买卖定金协议书》。根据原告与被告亿家和房屋介绍所业务员唐梓高的微信聊天记录，原告是基于自身原因不愿意购买涉案房屋，其未按双方约定的履行期限支付相应的款项，已构成违约。根据《房地产买卖定金协议书》约定，非甲方的原因，乙方未如约支付房款，视为乙方违约，所交的定金转为对甲方的违约赔偿，不予返还。至于原告能否解除《房地产买卖定金协议书》，因原告出于自身原因不愿意向被告购买涉案房屋，故在履行期限届满未按约定支付款项，而且询问涉案房屋是否已经卖出去，并多次要求被告亿家和房屋介绍所出面协助原告要求被告张崇文退还5万元定金。现原告要求解除与两被告签订的《房地产买卖定金协议书》的原因，并非其所述的被告张崇文已经将涉案房屋出售于他人，不能实现合同目的。被告张崇文也是在原告事先违约且明确表示不再购买涉案房屋的情况下，才将涉案房屋出售于他人，两被告认为《房地产买卖定金协议书》已实际解除，但两被告没有通知原告解除《房地产买卖定金协议书》，现原告以起诉的方式要求解除，本院对该主张予以支持，但因原告违约在先，故原告要求被告返还5万元的主张，本院不予支持，原因前面已分析。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条、第一百一十九条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告宋伟杰与被告张崇文、温州市龙湾万达广场亿家和房屋介绍所签订的《房地产买卖定金协议书》；二、驳回原告宋伟杰的其他诉讼请求。案件受理费1050元，减半收取525元，由原告宋伟杰负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审判员  陈金珠二〇二〇年五月七日书记员  张乐和