四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川16民终236号 上诉人（原审原告）：甘元和，男，1949年12月27日出生，汉族，住广安市广安区。 委托诉讼代理人：兰天琼，女，1968年3月3日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：陈勇霖，邻水县义正法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：王道平，男，1967年10月28日出生，汉族，住广安区。 上诉人甘元和因与被上诉人王道平相邻关系纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院(2019)川1602民初1261号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 甘元和上诉请求：依法撤销一审判决，改判由王道平承担一、二审的诉讼费及鉴定费，同时赔偿甘元和因王道平房屋漏水所造成的一切损失费用。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。广东保顺检测鉴定有限公司出具的鉴定意见表明甘元和门市夹层、卫生间天花板及周边墙体渗水是王道平住房阳台龟池渗漏水导致，南外墙上部渗水主要是王道平南外墙存在渗漏且向下扩散导致，据此可以证明甘元和门市漏水完全系王道平住房漏水所致。王道平住房照片也足以印证其房屋内墙渗水，由此沿墙体渗漏导致甘元和门市被损坏的事实。除上述直接损失外，因门市漏水导致承租人苟克建中止租赁，造成了甘元和的间接损失即该门市的租赁费7,000元无法收取。一审法院酌定赔偿损失3,000元不符合客观事实。2.一审法院适用法律错误。甘元和与王道平被水侵湿的部位均系一一对应的位置，一审法院却认为该南外墙系整栋楼房共有，错误适用《中华人民共和国物权法》第七十三条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定，认定王道平不应承担责任，应当予以纠正。3.一审法院对案件受理费和鉴定费处理错误。本案是因王道平住房漏水引发，甘元和预交一审案件受理费75元，鉴定费10,000元，一审法院却判决甘元和承担50元案件受理费和5,000元鉴定费，这是偏袒王道平的行为。综上，请求二审法院依法改判。 王道平辩称，甘元和陈述的不属实。甘元和在一楼，王道平在二楼，王道平住房阳台上没有水，也就没有水往下漏，甘元和门市渗水是大雨浸透墙体所致。房屋是2001年修建，当时质量不太好，防水性能差。王道平二楼住房也有饰面脱落现象。甘元和的租金损失与王道平无关。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 甘元和向一审法院起诉请求：1.要求王道平限期修复甘元和房屋漏水处，排除对甘元和房屋的漏水妨碍；2.要求王道平承担甘元和因漏水而造成的天花板、内外墙等的修复费用，使其恢复原状；3.要求王道平承担甘元和因漏水所造成的热水器、电路损失4,000元；4.本案诉讼费用由王道平承担。诉讼中增加了要求王道平赔偿其门市租金损失7,000元的诉讼请求。 一审法院认定事实：2007年12月10日，甘元和获得位于广安市广安区门市的所有权，建筑面积为50.04平方米。王道平的住房位于二楼，该房屋下面即为甘元和的门市。王道平在装饰装修房屋时，在阳台上自建了水池，用于装水养鱼。之后，甘元和门市发现渗水，与王道平为渗水原因及损失问题产生纠纷，寻求解决无果，遂向一审法院提起诉讼。一审法院审理中，为查明甘元和门市渗水原因，根据甘元和的申请，委托广东保顺检测鉴定有限公司进行了鉴定。2019年7月10日，广东保顺检测鉴定有限公司作出保顺鉴字［2019］ＳＷ1218号《房屋鉴定报告》，鉴定意见为：根据现场涉案房屋现状及渗水痕迹分布位置结果分析可知，四川省广安市广安区门市的漏水原因主要分以下几种：1.甘元和房屋夹层卫生间天花板及周边墙体出现渗水是楼上王道平房屋阳台龟（鱼）池存在渗水现象，渗漏的水沿阳台楼板向四周扩散导致。2.甘元和房屋北外墙窗洞下方出现渗水主要是甘元和房屋窗框与下部墙体交接处的塞缝密封性存在缺陷导致。3.甘元和房屋夹层南外墙上部出现渗水主要是楼上王道平房屋南外墙存在渗漏，渗漏的水向下方扩散导致。甘元和为此鉴定交纳了鉴定费10000元。 同时查明，2018年6月8日，甘元和（出租方、甲方）与苟克建（承租方、乙方）签订了《门市出租合同》，主要内容有：一、甲方出租给乙方的门市位于广安市62-14门市；二、出租门市面积约51平方米；三、租赁时间为2018年6月8日至2019年6月7日止；四、该门市每年租金壹万肆仟元，保证金伍佰元，所交纳的费用应一次性付清，合同期满，如乙方不再租用，乙方必须付清一切费用，甲方退乙方的保证金，如乙方续租，应按当年的行价；五、租赁期乙方所用水电费等门市产生的各种费用全部由乙方交纳；六、乙方应爱护好甲方移交的一切设施，若出现遗失、损坏，照价赔偿；七、未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租门市；八、租赁期满前，如乙方在继续租赁，应当在租赁期满一个（月）前书面通知甲方，如甲方在租赁期满后仍要对外出租的，在同等条件下，乙方享有优先承租权；九、乙方在门市的安全事故，一切由乙方自行负责；十、租赁期满合同自然终止；十一、本合同未尽事宜，由甲乙双方协商一致，本合同一式二份，由甲乙双方各执一份，双方签字盖章即生效。该合同下方注：（1）电视网络费每年360元，一次性交清；（2）现电表上有壹佰柒拾多元钱，租期结束时，仍须保持有壹百柒拾元钱。2018年6月8日，苟克建出具“已交半年租金柒仟元整，下欠半年租金柒仟元整。此据”的欠条。同时，苟克建同日在该欠条上注：必须在2018年12月7日前一并交清。 一审法院认为，王道平的住房与甘元和的门市上下相邻，双方应当按照《中华人民共和国物权法》第八十四条的规定正确处理相邻关系。王道平在自己住房阳台上自建水池并放水养鱼，根据《房屋鉴定报告》的鉴定意见，因水池渗漏的水沿阳台楼板向四周扩散，致甘元和房屋夹层卫生间天花板及周边墙体出现渗水，应根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条的规定，及时将水池修复至不渗水的状态。故对甘元和要求王道平修复该水池渗水处的诉讼请求，一审法院予以支持。 根据《房屋鉴定报告》的鉴定意见，甘元和门市北外墙窗洞下方渗水主要是甘元和房屋窗框与下部墙体交接处的塞缝密封性存在缺陷所致，甘元和房屋夹层南外墙上部出现渗水主要是楼上王道平房屋南外墙存在渗漏，渗漏的水向下扩散导致。因此，甘元和房屋北外墙窗洞下方渗水及因此造成的损失自应由甘元和自己负责。同时，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款的规定，王道平房屋的南外墙应属所在整栋楼房的共有部分，因共有部分渗水以及由此造成的损失，应依据相应的法律、法规规定进行处理，不应由王道平承担相应责任，甘元和、王道平均可另寻途径请求解决。故对甘元和要求王道平修复该两处的诉讼请求，一审法院不予支持。 王道平自建的水池渗水给甘元和门市的天花板、内墙造成了损失是实，依法应当依照《中华人民共和国物权法》第九十二条的规定承担赔偿责任。甘元和虽然放弃了对损失进行鉴定，也未提供出其他损失的证据，但考虑到王道平对甘元和造成损失的客观事实以及损失的现状，为及时恢复甘元和受损的门市，尽快解决双方之间的相邻纠纷，一审法院酌定由王道平向甘元和赔偿损失3,000元。 甘元和未提供热水器、电路受到损害的证据，致一审法院无法判断甘元和的热水器、电路是否受损以及受损的具体程度，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，甘元和应当承担举证不能的法律后果。故对甘元和要求王道平赔偿热水器、电路损失4,000元的诉讼请求，一审法院不予支持。 甘元和对其主张的门市租金损失，所提供的《门市出租合同》以及由承租人苟克建出具的7,000元租金欠条，只能证明甘元和与承租人苟克建签订的关于甘元和门市租赁的合同内容，以及承租人苟克建尚欠甘元和半年租金7,000元的事实，不能证明因王道平自建的水池渗水造成了承租人苟克建提前与甘元和解除了《门市出租合同》，以及承租人苟克建为此不再向甘元和支付下欠租金7,000元的事实，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，甘元和仍应承担举证不能的后果。因此，对甘元和的该项诉讼请求，一审法院亦不予支持。 为查明甘元和门市渗水原因而鉴定所产生的鉴定费，按照鉴定对象的范围、原因大小，由甘元和、王道平各承担一半。 综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、第八十四条、第九十二条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定，判决：一、王道平在判决生效后立即将其自建的水池修复至不渗水为止；二、王道平在判决生效后立即向甘元和赔偿损失3,000元；三、驳回甘元和的其他诉讼请求。案件受理费75元，由甘元和负担50元，王道平负担25元；鉴定费10,000元，由甘元和负担5,000元，王道平负担5,000元，王道平负担的5,000元向甘元和支付。 本院二审期间,当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。甘元和提交了门市承租人苟克建出具的证明，拟证明门市漏水导致苟克建中止租赁，王道平应赔偿甘元和半年租金损失。王道平对证据的真实性持有异议，并当庭打电话与苟克建联系，经核实，苟克建认可该证明确系其出具。但王道平仍对证明内容有异议，其质证认为自己家的鱼池多年没养过鱼，不存在漏水现象，自己房屋内也没有水漏至门市卷帘门处，苟克建出具的证明中关于“因上面二楼室内漏水致大门卷帘门上面夹层内墙已冲刷脱落”的证言不属实，水可能是从三楼通过墙体渗漏下来的。 为查明案涉门市卷帘门上方对应的二楼、三楼房屋内是否有漏水痕迹，本院组织双方当事人进行了现场勘验。经勘验，案涉门市卷帘门上方对应的二楼位置系王道平家次卧南外墙，外墙有窗洞，窗洞上方无雨篷，外墙内侧有大面积渗水痕迹，周边无水源；对应的三楼位置系三楼住户次卧南外墙，窗洞上方有雨篷，外墙内侧无渗水痕迹，周边无水源。双方当事人认可勘验结果。 本院对上述证据认证意见：苟克建出具的证明能够证实其因案涉门市漏水严重而中止租赁的事实，但其证言中关于王道平室内漏水致大门卷帘门上面夹层内墙冲刷脱落的内容与查明的事实不符，对该部分内容不予采信，其他内容予以采信；对现场勘验笔录予以采信。 本院二审查明的事实除与一审认定的一致外，另查明： （一）承租人苟克建因案涉门市漏水严重而中止租赁，甘元和为此损失半年租金7,000元； （二）广东保顺检测鉴定有限公司作出的保顺鉴字［2019］SW1218号《房屋鉴定报告》中载明“五、现场检查情况……检查详情如下：一层：1、厨房东墙存在大面积渗水现象，厨房北墙及窗洞下方存在大面积渗水现象，且饰面存在发黑、脱落现象，面积约8.0㎡。夹层：1、小卧室北墙窗洞下方存在大面积渗水现象，且饰面存在脱落现象，面积约4.0㎡。2、卫生间东墙顶部、北墙顶部及天花板局部存在渗水现象，且饰面存在脱落现象，面积约1.2㎡。3、卫生间南墙上部存在大面积渗水现象，且饰面存在发黑、脱落现象，面积约1.7㎡。4、大卧室南墙上部存在大面积渗水痕迹，且饰面存在脱落现象，面积约4.8㎡”。 （三）经本院组织现场勘验，发现案涉门市卷帘门上方对应的二楼位置系王道平家次卧南外墙，外墙有窗洞，窗洞上方无雨篷，外墙内侧有大面积渗水痕迹，周边无水源；对应的三楼位置系三楼住户次卧南外墙，窗洞上方有雨篷，外墙内侧无渗水痕迹，周边无水源。 本院认为，本案二审争议焦点为：1.甘元和的损失问题；2.王道平是否承担责任及如何承担责任问题。 一、关于甘元和的损失问题。根据本案查明的事实，因案涉门市渗水造成天花板、内外墙等损坏，相应的修复费用应纳入本案损失范畴。二审中，承租人苟克建证实其因案涉门市漏水严重而中止租赁，因此，半年租金7,000元应纳入甘元和的损失范畴。关于甘元和主张的热水器和电路损失问题，因甘元和未提供热水器、电路受到损害的证据，致使无法判断甘元和的热水器、电路是否受损以及受损的程度，一审判决未将甘元和主张的热水器和电路损失纳入本案损失范畴并无不当。 二、关于王道平的责任承担问题。1.根据鉴定意见，王道平房屋阳台龟池渗漏的水沿阳台楼板向四周扩散导致甘元和房屋夹层卫生间天花板及周边墙体出现渗水。王道平对此具有过错，依法应当承担相应民事责任。一审法院判决王道平将其自建的水池修复至不渗水为止，符合法律规定，本院予以维持。若在双方发生纠纷后，为查明漏水原因而对房屋外墙有所损坏，王道平也应一并修复。对于王道平自建的水池给甘元和门市的天花板、内墙造成的损失，甘元和虽未提供证据，但因损失客观存在，一审法院酌定王道平赔偿甘元和3,000元亦无不妥。2.甘元和门市夹层南外墙所受损失系楼上王道平房屋南外墙存在渗漏，渗漏的水向下方扩散导致，根本原因是房屋质量存在问题，雨水浸透墙体所致。根据物权法的规定，王道平房屋南外墙属整栋楼房共有部分，并非王道平享有占有、使用、处分等权利的专有部分，王道平也不负有在房屋次卧南外墙窗洞上方安装雨篷的法定义务，因此，一审判决驳回甘元和对门市夹层南外墙所受损失的诉讼请求并无不当。在业主大会或业主委员会不能就修缮事宜及时作出决定的情况下，王道平可以先行采取修缮措施以避免自己和他人损失扩大，若甘元和愿意在王道平房屋南外墙采取修缮措施，王道平不得阻拦。3.根据鉴定意见，甘元和门市北外墙窗洞下方渗水主要是窗框与下部墙体交接处的塞缝密封性存在缺陷导致，与王道平无关，由此产生的损失王道平不负赔偿责任。 综上所述，根据《房屋鉴定报告》及现场勘验情况，无法判断王道平房屋阳台龟池渗水对甘元和所造成的损失与其他两个原因所造成的损失谁大谁小，本院酌定王道平对甘元和的租金损失承担50%的赔偿责任，故王道平还应赔偿甘元和租金损失3,500元。鉴定费由双方均摊。甘元和的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持四川省广安市广安区人民法院(2019)川1602民初1261号民事判决第一项； 二、撤销四川省广安市广安区人民法院(2019)川1602民初1261号民事判决第二、三项； 三、王道平在本判决生效后立即向甘元和赔偿损失6,500元； 四、驳回甘元和其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费75元，由甘元和负担35元,王道平负担40元；鉴定费10,000元，由甘元和负担5,000元，王道平负担5,000元，王道平负担的5,000元向甘元和支付。二审案件受理费75元，由甘元和负担35元,王道平负担40元。 本判决为终审判决。 审 判 长 张登贵 审 判 员 阳晓川 审 判 员 罗乔军 二〇二〇年五月十四日 法官助理 刘春霞 书 记 员 程静平