辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽03民终672号上诉人（原审被告）：田丰，男，1972年5月20日出生，汉族，住鞍山市铁东区。被上诉人（原审原告）：鞍山中骏物业管理有限公司，住所地鞍山市千山区汤岗子镇汤岗子村。法定代表人：张钧尧，总经理。委托诉讼代理人:王春玲，辽宁钢城正大律师事务所律师。上诉人田丰因与被上诉人鞍山中骏物业管理有限公司（以下简称中骏物业）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市千山区人民法院（2019）辽0311民初1224号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人田丰，被上诉人中骏物业的委托诉讼代理人王春玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田丰上诉请求：1、请求撤销一审民事判决，驳回中骏物业一审全部诉讼请求；2、请求确认一审法官有枉法裁判行为；3、判令中骏物业依法承担赔偿责任和本案一、二审全部诉讼费。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1、一审判决认定“田丰与物业公司签订的《前期物业服务合同》合法有效”，认定事实错误。依据《物业管理条例》第二十一条和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》〔法释（2009)8号〕第一条规定及《建设部关于印发的通知》（建住房〔2004)155号）规定，签订《前期物业服务合同》的双方当事人应当是开发商与物业公司，因此田丰与中骏物业签订的《前期物业服务合同》，当事人主体资格并不符合法律规定。一审判决确认依据当时的法规，即2018年2月1日之前实施的《辽宁省物业管理条例》第三十五条规定“住宅的物业服务收费，实行政府指导价。”而中骏物业承认《前期物业服务合同》约定的物业服务收费标准并非政府指导价。《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“物业服务合同中排除业主主要权利的条款，业主请求确认无效的，人民法院应予支持。”一审中田丰请求确认“排除业主享受政府指导价权利的条款”无效，但一审判决认定该条款有效，违反法律规定。2、一审判决查明《前期物业服务合同》约定“物业服务资金由业主预先交纳，物业公司应当每年公布物业服务资金年度预决算，决算后结余部分，转入下一年度继续使用。”且一审判决确认田丰连续3年预交了物业费，而中骏物业承认至今仍未对预交的物业费进行结算，但一审判决认定“田丰不按时交纳物业费”，而不认定中骏物业未履行约定的结算义务，认定的事实明显违反合同约定。3、一审判决认定“汤岗子镇政府通知，决定暂停小区业委会工作，公章上缴汤岗子镇政府保管”，认定事实错误。⑴一审判决（第10-11页）确认《物业管理条例》第十五条规定“业委会执行业主大会的决定事项”，镇政府的决定并非业主大会的决定，对业委会没有法律效力。⑵《辽宁省物业管理条例》第五条和第三十三条第三款规定，千山区住建局“负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，负责指导镇政府提高履职能力和管理水平。”案涉小区业委会是区上级政府部门红头文件《关于中骏汤泉香墅成立业主委员会的批复》（鞍千住建发（2018)31号）批准成立的，但汤岗子镇政府以一纸白头通知，暂停上级政府批准的业委会开展工作，显然该通知在形式上不合法。⑶《业主大会和业主委员会指导规则》〔建房（2009)274号〕第四十一条规定，业委会印章由业委会专人保管，而镇政府决定由镇政府保管业委会公章，该决定的内容明显违反国家规定。⑷一审判决确认镇政府的通知仅是中骏物业提供的一张照片，而不能提供原件予以核对，不符合证据认定的法定标准。⑸《辽宁省物业管理条例》第十七条规定“业主大会选举产生业主委员会作为执行机构。”如果镇政府有权决定暂停业委会工作的通知，应当通过业主大会通告全体业主；中骏物业承认镇政府的通知并非来源于业主大会，且未说明取得该通知的合法来源。田丰请求二审法院依据《民事诉讼法》第七十二条的规定，通知汤岗子镇政府制作“暂停小区业委会工作通知”的工作人员在二审中出庭作证。二、一审判决适用法律错误。1、《前期物业服务合同》约定“中骏物业对田丰每年预交的物业费进行决算，年度决算后结余部分，转入下一年度继续使用。”一审判决查明田丰连续3年按照合同约定预交了物业费，而中骏物业承认对预交的物业费至今仍未予结算。一审判决适用《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条关于“业主拒交物业费”的规定，适用的法律明显与本案性质不符。2、一审判决确认《合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”且查明“向业主公布物业费收支情况”是中骏物业应当履行的合同义务，但一审法院认为“公布物业费收支情况并非法院受理范围”，适用法律违反法律规定。3、一审判决确认田丰抗辩理由是“中骏物业未按合同约定公布物业费收支情况，履行义务不符合约定。”依据《合同法》第六十七条规定“先履行一方履行义务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”，田丰有权拒交物业费。但一审法院认为该抗辩理由需要田丰“提供证据证明中骏物业非法占有物业费的情况”，适用法律明显违反法律规定。4、国务院公报《关于深化改革严格土地管理的决定》〔国发（2004）28号〕和国土资源部《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》〔国土资电发（2006）17号〕规定，从2004年起“国家实行最严格的土地管理制度，”“一律停止别墅类房地产开发项目供地和办理相关用地手续。”本案的《商品房买卖合同》载明案涉项目2011年取得国有土地使用权，商品房用途为住宅，显然不可能是国务院已经严令禁止开发的别墅；且《前期物业服务合同》也载明案涉物业类型为商住。一审判决确认“《鞍山市物业管理服务收费管理办法》没有规定如何界定别墅及普通住宅”，但一审法官仅凭其个人“日常生活的标准理解”认定“案涉房屋符合通常意义的别墅标准”，违背国家基本国策、违抗国务院公报决定、违反合同约定，适用法律错误。5、《物业管理条例》六十四条规定“业委会督促业主限期交纳物业费，逾期仍不交纳的，物业公司可以向人民法院起诉。”《辽宁省物业管理条例》第五十七条规定“物业公司应当对物业服务各项资金的收入和支出建立台账，如实公示并接受业主监督和核查。”《物业服务收费管理办法》〔发改价格（2003）1864号〕第十二条第三款规定“业主对公布的物业服务资金的收支情况提出质询时，物业企业应当及时答复。”一审判决查明：田丰委托业委会就物业费问题与中骏物业进行交涉，并承诺按照业委会的决定执行；2019年10月19日业委会向中骏物业下达《关于物业服务资金收支情况的质询函》，要求30日内予以答复。一审判决也确认“公布物业费收支情况应当由业委会与中骏物业自行沟通”，因此中骏物业完全可以通过协商而不是诉讼的方式与业主解决物业纠纷。田丰2019年10月27日委托业委会与中骏物业进行交涉，但中骏物业却于10月29日向法院起诉田丰，显然是滥用诉讼权，恶意诉讼。一审判决认为是否属于恶意诉讼，还需要田丰提供证据证明中骏物业有“骗取、贪污和侵吞业主的物业费”、“小区保安对业委会委员打击报复”、“败坏了业主声誉，滋扰业主正常生活”等行为，明显于法无据，适用法律错误。6、一审判决确认《物业管理条例》第十五条第三项规定了业委会职责包括“及时了解业主意见和建议，监督物业服务企业履行物业服务合同”，并确认“业主可以根据合同约定和法律规定维护自己合法权益。”案涉小区业委会在履行监督职责中，发现《前期物业服务合同》约定的服务期限截止2016年9月1日期满，且中骏物业没有全面履行《前期物业服务合同》约定的义务，为了维护业主合法权益，根据业主意见和建议，依据合同约定和法律规定，决定“在业主大会临时会议之前，暂停交纳2016年9月1日之后的物业费。”《物权法》第七十八条规定“业委会的决定对业主具有约束力”、《辽宁省物业管理条例》第十七条规定“业委会代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。”但一审判决认为业委会代表业主维护合法权益“无法律依据”，适用法律明显违反法律规定。7、一审判决查明开发商与中骏物业签订《前期物业服务合同》第二十三条约定“服务期限届满3个月，甲方未将续聘或解聘意见通知乙方的，视为同意续聘，服务期限延续1年”。该条款显然排除了业主在合同期限届满后及时选聘新物业公司的权利，依据《物业纠纷案件司法解释》第二条规定，属于无效条款，一审判决认为该条款合法有效，适用法律违反法律规定。8、《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定，“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”田丰并非是开发商与中骏物业签订《前期物业服务合同》的当事人，一审法院却要求田丰提交证据证明开发商与中骏物业是否续聘或解聘，适用法律明显违反法律规定。9、一审判决查明开发商与中骏物业签订《前期物业服务合同》约定“物业服务期限为5年，自2011年9月1日至2016年9月1日止”。即便开发商同意续聘一年，服务期限也仅延续至2017年9月1日止，但一审判决认为《前期物业服务合同》2017年9月1日之后仍然合法有效，适用法律明显违反合同约定。10、一审判决确认开发商与中骏物业签订《前期物业服务合同》第三十四条约定“对本合同的任何修改和补充的内容不得与本合同文本内容相抵触。”且一审判决查明中骏物业与业主另行签订《前期物业服务合同》却将服务期限变更为“自房屋交付之日起5年”，显然与开发商和中骏物业签订《前期物业服务合同》约定的服务期限相抵触，属于无效条款。一审判决认为“开发商与中骏物业签订《前期物业服务合同》和中骏物业与业主签订《前期物业服务合同》并不冲突”，明显与案件基本事实不符。11、《合同法》第四十六条规定“当事人对合同的效力可以约定附期限。附终止期限的合同，自期限届满时失效。”《物业管理条例》第二十六条规定“期限未满、业委会与物业企业签订的物业服务合同生效，前期物业服务合同终止。”但一审判决认为前期物业服务合同期限届满时并不失效，只能在合同期限未满时由业委会发出解聘通知后终止，适用法律错误。12、田丰并非法律专业人士，不具备独立书写法律文书的能力，本案是其第一次打官司，也没有委托代理律师，对起诉、反诉、抗辩、答辩等法律程序和专业术语毫不知情。《法官职业道德准则》〔法发（2010）53号〕第二十一条规定“认真执行司法便民规定，努力为当事人和其他诉讼参与人提供必要的诉讼便利”、《法官行为规范》〔法发（2010）54号〕第五条规定“做好诉讼指导、法律释明等便民服务”、《最高人民法院关于进一步做好司法便民利民工作的意见》〔法（2014)293号〕第12条规定“为当事人特别是没有委托律师的当事人提供必要的程序性指导与帮助”、《民事诉讼法》第一百二十条第二款规定“书写起诉状确有困难的，可以口头起诉，由人民法院记入笔录，并告知对方当事人。”一审判决确认：田丰在一审提出中骏物业存在欺诈行为，要求依据《消费者权益保护法》的规定，由中骏物业按照田丰接受服务的费用的三倍予以赔偿。一审法官将田丰上述请求记入笔录，而未要求田丰提交书面反诉状。依据本案卷宗中物业费发票金额的三倍，一审法院可以确定出赔偿金额。但一审判决以田丰“未提交书面反诉状，未有明确赔偿金额”为由，对“中骏物业是否存在欺诈行为”不予审理，明显违反法律规定和审判规范。三、请求确认一审审判人员的以下行为属于枉法裁判。1、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定“物业服务合同的权利义务终止后，物业企业以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”《前期物业服务合同》约定的服务期限截止2016年9月1日期满，但一审判决以中骏物业提供了物业服务为由，判令田丰给付合同终止后2019年1月1日至2019年10月31日的物业费，属于违背法律规定枉法裁判。2、《人民法院法庭规则》〔法释（2016）7号〕第十条规定“法院应当对庭审活动进行全程录像或录音。”田丰提交《请求对庭审活动全程录像的申请书》，但一审法官以“录像或录音设备坏了”为由不予准许，属于违背法律规定违法审判。3、《民事诉讼法》第一百四十七条规定“当事人认为对自己的陈述记录有遗漏或者差错的，有权申请补正。”田丰申请对庭审笔录进行补正，但庭审笔录记载田丰因“主审法官没有让我记录笔录，拒绝签字。”证明一审法官违背法律规定违法审判。4、《民事诉讼法》第四十九条规定“当事人可以复制本案有关材料和法律文书”、《最高人民法院关于进一步做好司法便民利民工作的意见》第23条规定“坚决杜绝任何刁难诉讼参与人的现象。”但一审法官因田丰申请其回避而怀恨在心，打击报复故意刁难，不准许田丰复制庭审笔录，让田丰手抄共计15页的庭审笔录至半夜22:30时，属于违反法律规定和审判规范违法审判。5、《法官法》第四十六条第二项规定“隐瞒案件材料的，应当给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”田丰提交的《对驳回回避申请决定予以复议的申请书》中的“事实与理由”记载了一审法官在庭审中的4项违法事实，但2020年1月3日田丰复印案件卷宗，回家一一核对，发现该法官没有将上述申请书收入一审卷宗，2020年1月7日电话向该法官提出质疑后，该申请书才被重新收入卷宗，属于《法官法》规定的隐瞒案件材料的违法行为。6、《民事诉讼法》第六十四条规定“当事人因客观原因不能自行收集的证据，人民法院应当调查收集”、《关于民事诉讼证据的若干规定》第十九条规定，“当事人申请法院调查收集证据，法院不予准许的，应当送达通知书”、《法官行为规范》第二十七条第五项规定“当事人申请法院调取证据的，如确属当事人无法收集的证据，应当及时调查收集，不得拖延；证据调取不到的，应当主动告知原因；如属于当事人可以自行收集的证据，应当告知其自行收集。”《前期物业服务合同》约定“中骏物业每半年向全体业主公布物业费收支情况，每年聘请专业机构对物业服务资金年度预算和物业服务费收支情况进行审计。”田丰提交《请求责令原告方提交书证的申请书》请求法院责令中骏物业提交“小区物业费收支情况每年年度审计报告”，中骏物业拒绝提交，田丰因客观原因不能自行收集，再向法院提交《请求法院调查收集证据申请书》请求法院予以调取。《民事诉讼法》第一百二十九条规定“调查收集必要的证据”，属于第十二章第二节一审程序必须的“审理前的准备”，但一审法官对田丰调查取证申请，既未依田丰申请调取上述书证，也未送达不予准许通知书，却直接作出一审判决，属于违反法定程序违法审判。7、一审庭审笔录和田丰一审答辩状均记载，开发商与中骏物业签订《前期物业服务合同》和中骏物业与田丰签订《前期物业服务合同》关于物业服务期限的约定不一致，田丰对此提出了异议。但一审判决（第6页）却以田丰未提出异议为由，认定上述两份前期物业服务合同约定的内容完全一致，属于违背事实违法审判。8、一审判决（第5页）对中骏物业提交的律师函“予以认定”，而一审判决（第6页）对田丰提交的该同一份律师函，又以“无关联性不予采信”，自相矛盾，属于违反公平原则违法审判。9、千山区住建局《关于中骏汤泉香墅成立业主委员会的批复》〔鞍千住建发（2018）31号〕，是小区业委会在业主微信群公开发布的通信信息和图片。依据《民事诉讼法》第六十三条、《民事诉讼法司法解释》第一百一十六条及最新公布的《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》〔法释（2019）19号〕第十四条规定，该证据属于“电子数据”。庭审笔录记载，中骏物业和主审法官在证据质证中均确认该证据是存储在田丰手机中的电子版，但一审判决将电子数据认定为“无原件”，违反法律规定和证据规则违法审判。10、一审判决（第6-7页）确认业主大会筹备组《关于向业主大会筹备组报送相关文件资料的通知》也是存储在田丰手机中的微信群图片，属于法律规定的“电子数据”，一审判决将电子数据认定为“复印件”，明显违反法律规定和证据规则违法审判。11、一审判决（第7页）确认“田丰提交业委会《关于暂停向物业公司交纳物业费的通知》，证明事项是业委会决定暂停向物业公司交纳物业费。”但一审判决认为业委会《关于暂停向物业公司交纳物业费的通知》与业委会作出暂停向物业公司交纳物业费的决定“无关联性”，明显自相矛盾，不合逻辑，属于违法审判。12、一审判决（第7页）确认业委会《关于物业服务资金收支情况的质询函》和《关于业委会接受部分业主委托与物业公司交涉物业费的通知》也是业主微信群公开发布的通信信息。庭审笔录记载主审法官确认上述证据均是手机截图，但一审判决对电子数据“真实性合法性不予认定”，属于违反法律规定违法审判。13、一审判决确认，田丰提交的微信对话截屏载明田丰委托业委会与中骏物业进行交涉，但一审判决认为该截屏与田丰委托业委会进行交涉“无关联性”，属于违背证据记载的事实违法审判。14、物业费发票证明田丰连续3年按照合同约定预交物业费，一审判决认为物业费发票与物业费“无关联性”，明显不合逻辑，属于违法审判。综上，案涉小区物业管理长期存在行业乱象，中骏物业违反合同约定对业主预交的物业费未经决算而收取下一年度物业费，涉嫌侵吞结余资金。党中央作出扫黑除恶和有乱必治的决策部署，最高法院院长**在2019年《最高人民法院工作报告》中要求“确保党中央决策部署在人民法院得到不折不扣贯彻执行。”但一审法院将案涉房屋认定为党中央国务院已经严令禁止兴建的别墅，且判令业主超出合同期限给付物业费，明显保护和纵容行业乱象，恳请贵院予以纠正。中骏物业辩称，一、关于田丰提出两份《前期物业合同》效力及有效期限的问题。田丰提出《前期物业服务合同》是物业公司与开发商所签订，效力不及业主，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。两份《前期物业服务合同》对于业主缴纳物业费的标准、物业的服务范围、物业服务费收费的方式完全一样。一份是开发商与物业公司签订《前期物业合同》备案于住建委，一份是田丰亲自签字确认的与物业公司签订的《前期物业服务合同》，两份《前期物业合同》实质内容并不矛盾，都是合法有效的，对田丰皆具有约束力，不影响一审法院判决的结果。物业公司与开发商签订的《前期物业服务合同》约定服务期限为5年，自2011年9月1日至2016年9月1日，但该合同仅仅是开发商与物业公司如何约定物业费的收取方式，与田丰没有直接关联，本案是中骏物业提起的追索物业费的纠纷，依据的是物业公司与田丰所签订的《前期物业服务合同》，该合同第五条约定物业服务期限自商品房交付之日起5年，物业公司所主张的物业费在该合同有效期范围内。依据《前期物业服务合同》的约定及法律规定，在田丰未提供相关证据证明物业公司与开发商已解聘，或者业委会的相关解聘通知的情况下，物业公司与田丰签订的《前期物业服务合同》合法有效，物业公司据此向田丰追缴物业费有事实和法律依据。二、关于田丰提出物业服务类型是否为别墅及所收取的物业服务价格能否遵循市场调节价的问题。一审法院依据日常生活的标准理解案涉房屋符合通常意义的别墅标准并无不当，鞍山中骏房地产开发有限公司所开发的商品房中骏汤泉香墅小区的项目类别仅为别墅及相关商业网点，不涉及其他住宅类别，且田丰与物业公司签订的《前期物业服务合同》中仅约定了别墅及商业物业的物业服务价格，没有对其他类型物业的服务价格予以约定，可以认定田丰对物业费的约定没有歧义，物业公司可以依据该合同收取物业服务费。物业公司向田丰主张收取物业服务费的依据是与田丰签订的《前期物业服务合同》，合同约定物业服务费收取的标准为3.5元每月每平。物业公司依据《鞍山市物业服务收费管理实施办法》（鞍政办发[2008]100号）第十条之规定，别墅的物业服务收费实行市场调节价，由双方在物业服务合同中进行约定，田丰主张收取物业费超出标准没有事实及法律依据。并且依据《国家发展改革委员会关于开发部分服务价格意见的通知》之规定，非保障性住房的物业服务可按照物业服务合同约定收费，涉案物业服务类型为别墅，不存在排除业主主要条款的问题。三、关于田丰提出物业公司对其预交的物业费不予结算，未按合同约定向业主公布物业费收支情况，有权拒交物业费的问题。物业公司每年物业费的结算问题涉及到整个小区业主的利益，是否有物业费的结余，以及物业费的结余如何使用，是整个小区业主的权益，应当由整个小区的业主来决定。田丰无权代表小区业主对此主张权利，更无权用小区整体业主的权益来抗辩自己不缴纳物业费的责任。田丰如对物业公司年度物业费给余有异议，可通过业主委员会另行诉讼，或征求小区三分之二业主同意解聘物业公司，因中骏物业已实际提供物业服务，并不影响田丰缴纳物业费的义务及一审法院对案件事实的认定，田丰以此来拒缴物业费的观点没有事实和法律依据。而且据代理人所知，物业公司于2019年9月已经向全体业主公示了物业公司2011年6月至2019年8月的审计报告，小区的业主可以通过物业公司查看、翻阅、复制该审计报告，了解本小区物业的收入和成本费用的盈亏情况及资产负债状况。四、关于田丰提出的汤岗子镇政府解除本小区业委会不合法、通知形式不合理的问题。该《通知》明确说明：有三名委员已经辞职，其他四名业主也不具备委员资格。经市住建局业主委员会科、区住建局物业管理办公室、汤岗子镇、汤岗子村委员会研究决定，暂停业主委员会工作。该文件内容足以证明该小区业委会无论在形式上还是实质上都已解散，不具备继续履行业委会职责的条件。业委会公章是否应由镇政府保管与本案不具有关联性，不影响物业公司向田丰主张物业费，更不构成田丰拒缴物业费的理由。综上，小区的物业服务涵盖了方方面面，都需要业主交纳物业费，否则物业公司无法维续。田丰居住在该小区，每天享受着高端的物业服务，却不缴纳物业费用，而支撑物业公司运行的是其小区邻居所缴纳的物业费用，田丰拒不缴费却享受其邻居的缴费成果，对其它已缴费的业主明显不公。田丰作为高端别墅的业主，应该具有更广阔的胸怀，但田丰不惜现身于法庭，以小区业主公共权利为由来逃避自己缴纳物业费用的义务，其行为明显不当。为维护整个小区业主的合法权益，保障小区物业服务的持续运营，请求法院驳回田丰的上诉请求。中骏物业向一审法院起诉请求：1、判令田丰给付中骏物业物业管理费10556元(截止至2019年10月31日)；2、判令田丰承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：中骏物业为鞍山中骏房地产开发有限公司选聘的物业服务企业，并签订前期物业服务合同，约定“物业服务期限为5年，自2011年9月1日至2016年9月1日；服务期限届满3个月，甲方未将续聘或解聘意见通知乙方的，视为甲方同意续聘，服务期限自动延续1年。”2015年4月20日，田丰与鞍山中骏房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买“中骏·汤泉香墅”第79幢1单元-1-3层2号，产籍号为43-22-99-2011的房屋。同时，田丰与中骏物业签订前期物业服务合同，约定“中骏物业为“中骏·汤泉香墅”提供物业服务，田丰所购住宅建筑面积301.59平方米，别墅物业费按3.5元/平方米/月收取；业主应于商品房交付使用之日起缴纳物业服务费用。业主应当按全年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每年首月10日前缴纳当月的物业服务费用；物业服务期限自商品房交付使用之日起5年。本合同期限未满，业主委员会与其聘用的物业服务企业签订的物业服务合同生效的，本合同自动终止。”2015年10月10日，田丰接收涉案房屋。田丰交纳了2015年10月至2018年12月期间的物业费。2019年10月23日，中骏物业向田丰发律师函催缴物业费，田丰亦表示收到律师函。审理中，中骏物业主张2019年1月1日起至2019年10月31日的物业管理费10556元。另查，“中骏·汤泉香墅”成立业主委员会，2019年5月18日汤岗子镇人民政府通知，决定暂停业主委员会工作，公章上交汤岗子镇保管。一审法院认为，中骏物业、田丰之间签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。中骏物业为田丰提供物业服务,田丰应当按时交纳物业费,经中骏物业催要后仍不按时交纳物业费的行为,已构成违约,应承担相应的违约责任。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持”,及《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定,对中骏物业要求田丰给付2019年1月1日起至2019年10月31日的物业管理费10556元，该院对其中10555.65元(301.59平方米×3.5元×10月)的诉讼请求,有事实及法律依据,该院予以支持。关于田丰以中骏物业未每半年向全体业主公布物业费收支情况为由，认为中骏物业没有全面履行前期物业合同的义务，拒绝缴纳物业费一节。该院认为公布物业费收支情况并非法院受理范围，应当由业主委员会自行与中骏物业沟通。中骏物业已履行合同约定的维修、养护、管理和维护的主要义务，而田丰未提供证据证明中骏物业有非法占有物业费的情况，故对该项辩解该院不予采纳。关于田丰辩称中骏物业依据别墅标准，按市场调节价对案涉房屋收取物业费属于无效条款一节。“中骏·汤泉香墅”小区的房屋系依法取得许可建立的。根据2018年2月1日实行的《辽宁省物业管理条例》第四十二条“住宅前期物业服务收费实行政府指导价，由市、县价格主管部门会同物业行政主管部门制定，并定期公布。”及《鞍山市物业管理服务收费管理办法》〔鞍政办发（2008）100号文件〕第十条，“别墅、高级公寓和非住宅的物业服务收费实行市场调节价”的规定，按市场调节价对别墅收取物业费，并不违反法律法规的强制性规定。因文件中没有规定如何界定别墅及普通住宅，故应当按照日常生活的标准理解何为别墅，涉案房屋符合通常意义的别墅标准，故中骏物业、田丰间的关于物业费收取的约定合法有效。关于田丰辩称其已经委托小区的业主委员会就物业费问题与中骏物业进行交涉，中骏物业在此期间起诉业主给付物业费是属于恶意诉讼。中骏物业可能涉嫌骗取、贪污和侵吞业主的物业费，2019年5月5日向业主下发关于暂停向物业公司缴纳物业费的通知。2019年10月19日业委会依据辽宁省物业管理条例第57条关于物业公司应当对物业服务各项资金的收入和支出建立台帐，如实公示并接受业主监督核查的规定，向中骏物业下达关于物业服务至今收支情况的知情函要求该公司3日内对物业费收支情况相关问题予以答复。但在交涉期间该公司安排小区保安对业委会打击报复，对部分业主在小区内张贴律师函，按照黑社会放高利贷的方式，付利计算违约金，败坏业主的声誉，影响业主的生活一节。该院认为委托小区的业主委员会就物业费问题与中骏物业进行交涉,并非其个人拒交物业费的理由。并且根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，田丰并未提供证据证明中骏物业有骗取、贪污和侵吞业主的物业费及安排小区保安对业委会打击报复、败坏业主的声誉、影响业主的生活的情况，故其辩解该院不予采信。关于田丰辩称本案中小区业主委会已经作出从即日起暂停向物业管理缴纳物业费的决定。该决定对业主具有约束力，业主执行业主委会的决定并无过错，而中骏物业拒不与物业公司交涉，却在业委会尚未督促业主缴纳物业费之前起诉业主缴纳物业费，明显属于恶意诉讼一节。根据《物业管理条例》第十五条“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责”的规定，业主委员会无权阻止业主缴纳物业费。中骏物业在物业管理服务过程中可能存在瑕疵，田丰等业主可以根据合同约定或法律规定，要求物业服务企业限期整改或选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，以拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为无法律依据，故田丰该项辩解该院不予采纳。关于田丰辩称中骏物业与开发商签订前期物业服务合同与中骏物业、田丰间签订的前期物业服务合同服务期限不同，中骏物业与开发商签订的前期物业服务合同第5条约定“物业服务期限为5年自2011年9月1日到2016年9月1日止”，第34条用特殊的字体特别约定“对本合同的任何修改和补充的内容不得与本合同文本的内容向抵触。”而中骏物业与田丰签订的《前期物业合同》，却将服务期限变更为自房屋交付之日起5年，物业服务期限涉及小区全体业主的共同权益，中骏物业无权与单个业主约定变更，因为小区的房屋并非同一时间统一交付各个业主，而中骏物业通过与单个业主约定变更服务期限致使中骏物业在为整个小区服务期限届满后继续强迫单个业主进行服务，客观上进行了欺诈行为，前期物业服务合同约定，中骏物业对业主预交的物业费进行核算，结余的部分转入一下年度继续使用，决算不足部分由全体业主承担另行缴纳。但答辩人2015年10月1日预交一年物业费，中骏物业不予结算，却向田丰收取了2016年10月到2018年12月期间的物业费，贪污和侵吞了物业费结余部分，合同法第113条第2款规定，经营者对消费者提供商品或者服务，有欺诈行为的依照消费者权利保护法应承担损害赔偿责任，消费者权益保护法第55条规定，经营者提供服务有欺诈行为的应当按照消费者的要求增加赔偿的金额，为消费者接受服务的费用的3倍，田丰请求法院依法判决中骏物业进行赔偿一节。根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”故在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，应当由建设单位与物业服务企业签订物业服务管理合同，中骏物业与鞍山中骏房地产开发有限公司签订前期物业服务合同,虽约定物业服务期限为5年，自2011年9月1日至2016年9月1日，但合同中第二十三条规定“服务期限届满3个月，甲方未将续聘或解聘意见通知乙方的，视为甲方同意续聘，服务期限自动延续1年。”田丰未提供证据中骏物业与鞍山中骏房地产开发有限公司解聘，故中骏物业与鞍山中骏房地产开发有限公司应视为继续履行。中骏物业、田丰间签订的物业合同，虽约定物业服务期限自商品房交付使用之日起5年。但《物业管理条例》第二十六条规定“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”及中骏物业、田丰签订的合同中第5条第二款亦规定“本合同期限未满、业主委员会与其聘用的物业服务企业签订的物业服务合同生效的，本合同自动终止。”故中骏物业和鞍山中骏房地产开发有限公司的《前期物业服务合同》与中骏物业、田丰间的《前期物业服务合同》并不冲突。而且在成立业主委员会后，可以依法聘用新物业服务企业，解除与中骏物业的《前期物业服务合同》，不会发生中骏物业通过与单个业主约定变更服务期限致使中骏物业在为整个小区服务期限届满后继续强迫单个业主进行服务的情况。本案中田丰所属的业主委员会在成立后并未向中骏物业发出解聘通知书，且中骏物业继续履行合同约定的维修、养护、管理和维护的主要义务，田丰亦接受了物业服务，故中骏物业、田丰间的《前期物业服务合同》合法有效。关于田丰认为中骏物业消费欺诈，要求赔偿一节。因田丰仅在答辩时提出，未提交书面反诉状，亦未有明确赔偿数额，故该院不予审理。综上,依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第十五条、第二十一条、第二十六条、《辽宁省物业管理条例》第四十二条及《鞍山市物业管理服务收费管理办法》第十条之规定,判决：田丰于判决发生法律效力之日起十日内给付中骏物业2019年1月1日至2019年10月31日的物业费10555.65元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费63元,由田丰负担。二审中，中骏物业围绕上诉请求提交的证据有：审计报告。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。关于审计报告，中骏物业认为每年物业费的结算问题涉及到整个小区业主的利益，是否有物业费的结余，以及物业费结余如何使用是整个小区业主的权益，应当由整个小区业主决定。田丰无权代表业主对此主张权利，更无权用小区整体业主的权益来抗辩自己不缴纳物业费的责任。田丰如对中骏物业年度物业费结余有异议，可通过业主委员会另行诉讼，或征求小区三分之二业主同意解聘物业公司，中骏物业已实际提供物业服务，并不影响田丰缴纳物业费的义务及一审法院对案件事实的认定，田丰以此来拒缴物业费没有事实和法律依据。中骏物业于2019年9月已经向全体业主公示了2011年6月至2019年8月审计报告，小区业主可通过物业公司查看、翻阅、复制该审计报告，了解小区物业的收入和成本费用的盈亏情况及资产负债状况。田丰表示需要回去查看。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于田丰上诉提出一审判决认定田丰与中骏物业签订的《前期物业服务合同》合法有效，认定事实错误，签订前期物业服务合同的双方当事人应当是开发商与物业公司，因此田丰与中骏物业签订的前期物业服务合同，当事人主体不符合法律规定一节。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，本案中，中骏物业与鞍山中骏房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》真实合法有效，该合同约定的履行期限至2016年9月1日止。2015年4月20日，田丰与鞍山中骏房地产开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》，田丰购买了“中骏·汤泉香墅”第79幢1单元-1-3层2号，产籍号为43-22-99-2011的房屋，同时，田丰与中骏物业签订《前期物业服务合同》一份，主要约定中骏物业为中骏·汤泉香墅提供物业服务，田丰所购住宅建筑面积301.59平方米，别墅物业费按3.5元/平方米/月收取。业主应于商品房交付使用之日起缴纳物业服务费用。物业服务期限为自商品房交付使用之日起5年。本合同期限未满，业主委员会与其聘用的物业服务企业签订的物业服务合同生效的，本合同自动终止。虽然二审庭审中田丰对《商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》中其本人签字不予认可，但在法庭限定的期限内田丰亦未提出对其签名的笔迹进行司法鉴定，结合田丰在2019年之前不存在拖欠物业费的行为，根据《物业管理条例》第四十一条第一款的规定，中骏物业对案涉中骏·汤泉香墅小区履行了物业服务义务，田丰作为该小区的业主，应当按照《前期物业服务合同》的约定向中骏物业交纳尚欠的2019年的物业服务费。田丰拒绝交纳物业费的行为，违反了《前期物业服务合同》的约定，对其他已交纳物业费的业主也是不公平的。故对田丰提出的此项上诉理由，本院不予支持。关于田丰上诉提出中骏物业未对预交的物业费进行结算，未向业主公布物业费收支情况一节。二审中，中骏物业提供了2011年6月至2019年8月的审计报告，该报告已经于2019年9月向全体业主公示，业主可以通过中骏物业查看、翻阅、复制。田丰如对审计报告有异议，可以与中骏物业进行沟通，也可以向相应的行政部门提出。在中骏物业已经履行了相应的物业服务后，田丰应按时交纳物业费。故对田丰提出的此项上诉理由，本院不予支持。关于田丰上诉提出一审判决认定“汤岗子镇政府通知，决定暂停小区业委会工作，公章上缴汤岗子镇政府保管”，认定事实错误，镇政府的决定并非业主大会的决定，对业委会没有法律效力一节。本案是物业服务合同纠纷，签订合同的主体为中骏物业与田丰。对于田丰提出的汤岗子镇政府的通知，是汤岗子镇政府和业委会之间的法律关系，其可通过业委会向相关行政部门主张权利。关于田丰二审提出请求法院要求作出“2019年5月18日，汤岗子镇人民政府暂停小区业委会工作通知”的制作人员出庭作证一节。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十五条“当事人申请调查收集的证据，与待证事实无关联、对证明待证事实无意义或者其他无调查收集必要的，人民法院不予准许”，对田丰提出的该项申请，因与本案不具有关联性，本院不予准许。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持”、第六条“将书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支付。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，业主拒绝缴纳物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形。故对田丰提出拒绝缴纳物业费的上诉理由，因无事实及法律依据，本院不予支持。关于田丰上诉提出一审审判人员违法裁判一节。因一审法院已经就田丰提出的问题按照诉讼程序作出处理，司法程序并无不当，符合法律规定。故对田丰提出的此项上诉理由，本院不予支持。综上所述，田丰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费63元，由上诉人田丰负担。本判决为终审判决。审判长  王延军审判员  许爱军审判员  顾书宇二〇二〇年五月十九日书记员  王 娇