广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5111号上诉人（原审被告）：陈冬梅，女，1964年11月25日出生，汉族，身份证住址广东省封开县）XX号。委托诉讼代理人：叶俊希，广东为峰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市宏宪房地产开发有限公司，住所地广州市广花二路238号首层。法定代表人：孔宪桥，总经理。被上诉人（原审第三人）：广州市白云区港城房产开发有限公司，住所地广州市广花二马路63号。法定代表人：孔宪桥，董事长。共同委托诉讼代理人：梁伟生，广东红棉律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：杨天柱，广东红棉律师事务所实习律师。被上诉人（原审第三人）：广东长城建设集团有限公司，住所地广州市越秀区寺右新马路4号之8。法定代表人：何绍文。上诉人陈冬梅因与被上诉人广州市宏宪房地产开发有限公司（以下简称宏宪公司）、广州市白云区港城房产开发有限公司（以下简称港城公司）、广东长城建设集团有限公司（以下简称长城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初32070号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭，经各方当事人同意进行书面审理。现已审理终结。陈冬梅上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判驳回宏宪公司的全部诉讼请求；2.宏宪公司承担本案全部诉讼费。事实和理由：一、一审判决违反程序，关键证据未经过庭审质证。（一）一审判决第七页第二段提及宏宪公司出具的土地出让金发票证据并未经过双方质证。事实上，宏宪公司仅在一审庭审后补充了证据《关于380元/平方米办证费用核算方式的说明》，且仅是作了说明，并非提供发票证据。（二）退一步讲，即便宏宪公司提供了土地出让金发票证据，也不能证实土地出让金就是办证费、也不能证实其支付的112133元包含了办证费(380元／平方米)。事实上，一审庭审中宏宪公司对于法庭提问“办证费用如何构成”时，均表示不清楚，无法计算，直至现在，也不能明确举证380元／平方米的办证费如何构成。二、一审判决适用法律错误，认定事实错误。(一)宏宪公司主体不适格，陈冬梅于1995年9月18日购买涉案房屋所签订的《房屋合建合同》，合同相对方并非宏宪公司，故根据合同相对性，宏宪公司向陈冬梅主张权利，没有事实和法律依据。(二)即使宏宪公司主体适格，其向陈冬梅主张办证费的债权，已过诉讼时效，依法不受法律保护，已丧失胜诉权。1.陈冬梅于1995年9月18日签订《房屋合建合同》，该合同为宏宪公司单方制作的格式合同，且经过公证，该合同第四条第2款第f项明确了办证期限为五年，且办证后即缴纳“办证费”。2.根据宏宪公司自述，2007年3月3日已办理房产证，若属实，应以实际产生相关办证成本费用，但却一直未依约主张办证费。3.从涉案合同约定的“五年办证期、办证即缴费”，还是宏宪公司自述的2007年“已办理房产证”的事实看，无论是哪一个时间节点起算，宏宪公司主张办证费的债权均已经过诉讼时效。4.一审法院错误认定了涉案《补充协议》约定作为债权时效依据的事实，更加错误地认定了2019年5月11日宏宪公司催告送达成功的事实，从而得出“2007年办证完成以来，虽经陈冬梅多次催办房产证，宏宪公司都没有通知过陈冬梅来领证，而是一直拖到2019年5月11日才催告且催告成功送达”这样不合理的事实认定，明显是服务于判决结果而作出的选择性事实认定。(三)宏宪公司主张的办证费，没有事实和法律依据。依据《房屋合建合同》第四条第2款第f项明确解释了办证费的用途和构成，系“甲方(卖方)统一代乙方(陈冬梅)向国土局、房管局支付办理该房的房地产证的费用。同时约定了办证期限为五年，且办证后即缴纳“办证费”。实际上，宏宪公司从未举证实际已发生的办证费有哪些项目，因此宏宪公司应承担举证不能的不利后果。(四)土地出让金不是办证费，土地出让金缴纳主体也不是购房人。1.出让金与办证费是不同的费用项目，宏宪公司混为一谈，只为巧设收费明目。2.土地出让金缴纳主体并非购房人，宏宪公司将土地出让金缴纳义务强加给陈冬梅，没有事实和法律依据，即使存在类似约定，也将因为违法国家强制性规定而无效。(五)即使实际发生一定的办证费，宏宪公司主张的办证费金额也是明显不属实、虚高，该办证费于总房款的占比已高达14.5％，显失公平且违背了市场规律。1.根据办理不动产权证的相关规定，大约需要交纳合同房款1％～3％的契税、0.05％的印花税、3元/平方米的交易费、80元的权属登记费及10元/本的房产证工本费。144平方米以下的商品房所需的办证费一般不会超过合同房款的2％。宏宪公司收取总房款14.5％的办证费，明显过高。其目的是通过垄断办理房产证，并收取高额费用，获取高额的垄断利润，不仅违背市场规律，还存在违法之嫌疑。依据《民法总则》、《民法通则》、《合同法》相关规定，明显属于显失公平的情形。2、实际上，宏宪公司多收取了陈冬梅购房款1783.4元，陈冬梅保留追究宏宪公司法律责任的权利。双方约定单价为2410元/平，但宏宪公司却收取总房价143756.5元，实际上2019年3月陈冬梅才得知：经测量并记录在不动产权证的面积为58.91平方米，陈冬梅依约仅需支付141973.1元总房价，宏宪公司多收取1783.4元房款没有依据。(六)本案中，逾期办证的责任在宏宪公司，陈冬梅未收到宏宪公司通知已办证、更不知道已办证。事实上，陈冬梅一直以来，已多次催告宏宪公司办理房产证，但宏宪公司一直怠于办证，已经导致陈冬梅产生巨大损失，陈冬梅无奈之下选择了更为麻烦的自行办证方式。综上所述，恳请二审维护陈冬梅的合法权益，驳回宏宪公司的全部诉讼请求。宏宪公司、港城公司共同辩称：一、一审程序正当，适用法律正确。陈冬梅在上诉状中称宏宪公司出具的土地出让金发票证据，未经双方质证，与事实不符。实际上，该项证据是宏宪公司在起诉时提交的证据之一，在一审开庭时已经过质证。一审开庭后，宏宪公司根据法院的要求提交了《关于380元／平方米办证费用核算方式的说明》，该说明只是一个补充，实际上关于380元／平方米的费用在双方签订的《房屋合建合同》及《补充协议》均有约定，无论该说明的效力和内容如何，均不影响本案事实的最终认定。因此，陈冬梅主张一审程序违法没有任何依据。二、宏宪公司主体适格，陈冬梅违反合同约定，宏宪公司向其主张办证费用有合同和法律依据，并未过诉讼时效。1.宏宪公司主体适格，从陈冬梅与宏宪公司就办证费用另行签订了《补充协议》即可看出来。此外，长城公司、港城公司对宏宪公司起诉陈冬梅并未提出异议。2.本案未过诉讼时效。《补充协议》约定自通知之日起十日缴交办证费用，陈冬梅否认宏宪公司通知其领证，故时效应自收到通知之日起十日后起算。3.陈冬梅违约，应当按照约定支付办证费用及滞纳金。双方签订的《房屋合建合同》及《补充协议》均约定陈冬梅有缴交办证费的义务，陈冬梅私自办证，应当承担相应的违约责任。三、一审关于滞纳金的判决错误。(一)《补充协议》约定了办证费及滞纳金的支付方式和计算方式，该约定是房屋合建各方的真实意思表示，并不违反法律规定。(二)按照常理可推断，宏宪公司通知陈冬梅办证的时间点肯定早于陈冬梅自行办证的时间，也肯定早于2019年5月11日陈冬梅收到《催告函》的时间，一审认定的滞纳金计算起点，显然对宏宪公司不公，显失公平。长城公司未提交书面答辩意见。宏宪公司于2019年9月27日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.判决陈冬梅向宏宪公司支付办证费20609.94元及迟延支付办证费的滞纳金，滞纳金从2001年8月13日计算至付清之日止，其中，2001年8月13日至2019年5月11日的滞纳金为20959.59元；2019年5月12日暂计至2019年6月17日的滞纳金为1483.92元。上述两项的费用共计43053.45元；2.判决陈冬梅承担本案诉讼费用。一审法院经审理认定事实如下：1995年9月18日，港城公司、广东长城建设总公司综合处房地产开发部（甲方）与陈冬梅（乙方）签订房屋合建合同，双方就合资建房事宜达成一致意见，乙方参与广州市石井XX单元投资，建筑面积59.65㎡（含公共摊分面积），于1995年7月15日前完工（完工当日起计一个月至三个月内通水通电交付使用）；乙方以建筑面积每平方米2410元作为该楼东西方向706单元的结算价，先按图上量出的面积计算分期预付合建款，共计143756.5元；甲方负责为乙方办理由房管部门核发的有效产权证明，乙方责任包括支付入住房屋的产权登记，按政策规定转移产权所需的一切费用及法律、法规规定应由乙方支付的费用（包括公证、房屋估价、测量签证及房产税等费用）；乙方入住后五年内若须办理该房屋产权证由甲方负责办理，乙方必须按380元/每平方米住宅向甲方缴付，此费用由甲方统一代乙方向国土局、房管局支付办理该房的房地产证（按房管局、国土局最新办证细则及要求办理）的费用。甲方代表孔宪桥与陈冬梅签订合同并办理公证。陈冬梅支付广州市白云区公证处合同费220元及上门办证费10元，合计230元。2001年8月17日，宏宪公司（甲方）与陈冬梅（乙方）签订补充协议，甲乙双方已就XX单元房屋签订了《房屋合建合同》，按合同甲方已履行合同制订的条款，负责给乙方办理房地产证，经甲乙双方协商，经办理房地产证一事，双方达成如下协议：一、由乙方向甲方提供办理该单元房产证结案的有关资料；该单元业主的照片3张、身份证复印件、户口薄复印件、合同复印件。二、甲方代乙方借款交付该房屋的土地出让金及税费。三、乙方必须于领取房产证之日一次性向甲方缴交办证费。四、若乙方逾期缴交办证费则按银行同期贷款利率计算利息给甲方，计算时间为甲方补交该栋楼的土地出让金之日起至甲方通知缴交办证费之日止。五、自甲方通知乙方领取房地产证之日起十日内，乙方必须前来领证并按380元/㎡缴交办证费，否则每延迟一天按办证总款的2‰计付滞纳金给甲方。六、该协议为合同正本的有效组成部分，具有同等法律效力，若与原合同有冲突之处，本协议为准。宏宪公司于2007年3月3日办理涉案房屋的房地产权证，编号粤房地证字第××号，权属人为陈冬梅，房地座落白云区XX房，建筑面积58.9127平方米。2019年3月15日，陈冬梅向广州市白云区不动产登记中心出具遗失声明，声明遗失粤房地证字第××号《房地产权证》，陈冬梅3月21日支付测绘费148元，4月11日，陈冬梅提交测绘图、查册表、身份证复印件、遗失声明申请办理补证，陈冬梅领取补发的粤（2019）广州市不动产权第XX号不动产权证，建筑面积58.91平方米。陈冬梅提出宏宪公司没有通知陈冬梅领取房产证，如果当时通知，陈冬梅是会同意支付办证费的，宏宪公司出具2019年5月10日向陈冬梅寄送的催告函，通知领取房产证并支付相关费用，函件注明陈冬梅的手机号码，5月11日由他人收取，陈冬梅表示没有收到该催告函。宏宪公司出具2001年8月13日支付土地出让金的票据，支付土地出让金112133元，主张每平方米380元办证费包括土地出让金、契税、印花税及所有办证费。宏宪公司同意因面积减少0.7373平方米（59.65平方米-58.9127平方米），按每平方米2410计算，扣减1776.89元。涉案房屋所在的榕溪花园由广州市白云区港城房产开发有限公司、长城公司投资与广州市白云石井镇大冈村民委员会合作开发，广州市白云区港城房产开发有限公司将榕溪花园项目权利义务转给宏宪公司。一审法院认为：宏宪公司与广东长城建设总公司综合处房地产开发部、港城公司签订的《房屋合建合同》实为农村“集资房”买卖合同，但涉案房屋所在的土地已办理土地征用手续转为国有土地，且涉案房屋已实际办理产权证，双方合同的法律障碍已经消除，故上述《房屋合建合同》应认定为有效合同。合建合同约定陈冬梅须按380元/每平方米缴付，此后宏宪公司与陈冬梅就《房屋合建合同》办理房地产证一事签订补充协议，该补充协议无违反法律、法规强制性规定，合法有效，协议约定宏宪公司通知陈冬梅领取房地产证之日起十日内，陈冬梅必须前来领证并按380元/㎡缴交办证费，宏宪公司已为陈冬梅办理房屋产权证，根据约定，陈冬梅应支付办证费380元/平方米×58.9127=22386.8元，扣减宏宪公司同意扣减面积差额的房款1776.89元为20609.91元。宏宪公司要求按办证总额的2‰计付滞纳金，该约定过高，一审法院调整2019年8月19日前按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，宏宪公司要求自2001年8月13日支付土地出让金之日起计算，缺乏事实依据，应自陈冬梅收到领取房产证通知之日即2019年5月11日起计算十日，即自2019年5月22日起计算滞纳金至付清之日，宏宪公司诉请超出部分，一审法院不予支持。陈冬梅抗辩称宏宪公司主体不适格且已超出诉讼时效，宏宪公司与陈冬梅就办证费用另行签订补充协议，长城公司、港城公司对宏宪公司起诉并未提出异议，补充协议约定自通知之日起十日内缴交，陈冬梅否认宏宪公司通知领取房产证，故时效应自收到通知之日起十日后起算，陈冬梅上述抗辩意见，一审法院不予采纳。长城公司经一审法院传票传唤，拒不到庭参加诉讼，一审法院依法进行缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审法院于2019年12月16日作出如下判决：一、本判决生效之日起十日内，陈冬梅向广州市宏宪房地产开发有限公司支付办证费20609.91元及滞纳金（以20609.91元为本金，自2019年5月22日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回广州市宏宪房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费438元，由广州市宏宪房地产开发有限公司负担228元，陈冬梅负担210元并于本判决生效之日起五日内向一审法院缴纳。本院二审期间，双方均没有提交新证据。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。综合诉辩双方的意见，本案二审争议的焦点在于：一、本案是否已过诉讼时效；二、宏宪公司是否本案适格主体；三、宏宪公司按每平方米380元向陈冬梅收取办证费并要求陈冬梅承担逾期付款违约金是否符合法律的规定。关于本案是否已过诉讼时效问题。陈冬梅主张，陈冬梅与港城公司、长城公司签订的《房屋合建合同》规定办证期限为五年，办证后即缴纳办证费。宏宪公司自称2007年3月3日已经办妥房产证，但却一直未向陈冬梅主张办证的相关费用，早已超过向陈冬梅主张权利的诉讼时效。一审法院仅根据宏宪公司2019年5月11日的邮件，即认定宏宪公司对涉案债务进行了催告，诉讼时效中断属认定事实和适用法律错误。对此本院认为，根据2001年8月17号宏宪公司与陈冬梅签订的《补充协议》第三条的约定，乙方（陈冬梅）必须于领取房产证之日一次性向甲方（宏宪公司）缴齐办证费。故宏宪公司向陈冬梅追索办证费的诉讼时效应从陈冬梅向宏宪公司领取房产证之日起算。陈冬梅至今未向宏宪公司领取房产证，故宏宪公司于2019年9月起诉陈冬梅要求支付办证费并未超过法定的诉讼时效。何况宏宪公司于2019年5月以邮件方式向陈冬梅发函主张权利，陈冬梅签收了该邮件，进一步证明涉案诉讼时效并未届满。陈冬梅通过挂失房产证的方式补办涉案房产证，表明陈冬梅清楚知道涉案房屋已经办证，但却未依约履行缴纳办证费的义务，明显违反了诚实守信的原则。一审法院关于诉讼时效的认定正确，本院予以维持。关于宏宪公司是否本案适格主体问题。陈冬梅主张，《合资建房合同》是陈冬梅与本案第三人港城公司和长城公司签订，宏宪公司并非合同相对方，故宏宪公司非本案适格主体，应裁定驳回宏宪公司的起诉。本院认为，宏宪公司并非仅依据《合资建房合同》向陈冬梅主张办证费，而是依据《补充协议》的约定，要求陈冬梅支付办证费。宏宪公司是《补充协议》的相对方，陈冬梅出具的《保证书》也明确保证向宏宪公司支付办证费。退而言之，即便应当依照《合资建房合同》确定的合同相对方是港城公司和长城公司，根据宏宪公司与港城公司签订的《确认书》，港城公司也自愿将涉案楼盘相关权益转让给了宏宪公司。而对该权利的转让，无需经过陈冬梅的同意，权利受让人只需履行通知义务。宏宪公司提起本案诉讼，与权利转让通知具有同等效力。陈冬梅的该项主张于法无据，一审法院对此认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。关于宏宪公司按每平方米380元向陈冬梅收取办证费并要求陈冬梅承担逾期付款违约金是否符合法律的规定问题。陈冬梅上诉主张，宏宪公司提供的土地出让金发票未经质证，对于每平方米380元办证费用的构成没有证据证实，收取的办证费用虚高，计算面积超出了实际购房面积。宏宪公司未通知陈冬梅领取房产证，导致陈冬梅不知房产证已经办好，故自行办理了房产证。宏宪公司应承担逾期办证的违约责任。本院认为，宏宪公司提起本案诉请的请求是要求陈冬梅按每平方米380元支付办证费，并未另行要求陈冬梅支付宏宪公司代垫付的土地出让金等费用。宏宪公司自认每平方米380元的办证费是包含了土地出让金及税费等费用。双方签订的《补充协议》和陈冬梅出具的《保证书》均确认宏宪公司负责办理涉案房产的房产证，陈冬梅按每平方米380元支付办证费。宏宪公司负责办理房产证，既包含承担办证的成本，也包含为陈冬梅提供相关办证服务，故办证成本与陈冬梅并无关联。宏宪公司提供的土地出让金发票是否真实，是否能明确办证费用的构成，均不影响宏宪公司要求陈冬梅履行合同义务。宏宪公司在计算办证费总额时，已依照涉案房屋实际面积扣减了相应金额。陈冬梅并无证据证明宏宪公司按每平米380元收取办证费明显不合理。宏宪公司已提供证据证明其向陈冬梅发出领取房产证的通知，该通知是否实际由陈冬梅本人签收领取，均应认定陈冬梅已经签收。宏宪公司已依约为陈冬梅办理了房产证并通知陈冬梅领取。陈冬梅在涉案房屋已经办理了房产证的情形下，自行以房产证丢失为由补办房产证，不能作为拒绝履行支付办证费的理由。陈冬梅未依约履行支付办证费的义务，应依法承担违约责任。一审法院判决陈冬梅向宏宪公司支付办证费并承担逾期付款违约责任并无不当，本院予以支持。至于宏宪公司抗辩逾期办证违约金起算时间错误问题，因宏宪公司未就此提出上诉，视为宏宪公司接受一审法院的判决。对宏宪公司的该主张本院不予审查。综上所述，上诉人陈冬梅的上诉主张不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费438元，由上诉人陈冬梅负担。本判决为终审判决。审判长  赵琦铭审判员  黄春成审判员  柳玮玮二〇二〇年五月二十六日书记员  陈婷婷郭蔚琳