新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新4002民初5442号 原告：新疆伊犁名家房地产开发有限公司，住所地在新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州。 法定代表人：曾洪江，该公司董事长。 委托诉讼代理人：余川，新疆边塞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王丽丽，新疆边塞律师事务所律师。 被告：伊宁县东信小额贷款有限责任公司，住所地在新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州。 法定代表人：赵祥，系该公司经理。 委托诉讼代理人：刘健,新疆元正盛业(伊宁)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩惠祥,新疆元正盛业(伊宁)律师事务所律师。 原告新疆伊犁名家房地产开发有限公司(以下简称名家公司)与被告伊宁县东信小额贷款有限责任公司(以下简称东信公司)建筑物和其他土地附着物抵押权纠纷一案,本院于2019年11月26日立案受理,依法组成合议庭,适用普通程序，于2019年12月26日、2020年4月30日进行了公开开庭审理。原告名家公司的委托诉讼代理人余川,被告东信公司的法定代表人赵祥及委托诉讼代理人刘健、韩惠祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告名家公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告东信公司立即协助办理解除位于伊宁市××区、504、603、604、703、704、804、904、1003、1004、1103、1204、1304、1504、1703、1704、1904、2004、2103、2203、2204、2303、2304室共23套商品房的抵押登记；2.诉讼费用由被告东信公司承担。事实及理由：2016年1月18日，原告单位因资金困难从被告处借款，经多次协商，被告同意借款500万元，约定借款期限为3个月，借款利息为12%，并以银行转款方式支付。为此被告要求原告提供名家公馆6号楼部分房屋抵押后放款。原告按照被告的要求提供抵押担保后，被告向原告汇款500万元。后原告陆续归还相应款项。根据被告在前期其他案件庭审中出示的证据，原、被告签订的《企业借款合同》中约定年息12%。原告早已向被告归还全部借款本金及利息，被告应将抵押房产依法解除抵押登记。但被告以各种理由推拖至今，导致原告企业无法生产经营，严重制约原告的发展。 被告东信公司辩称,《企业借款合同》约定年利率12%，实际履行的是月利率4%,与合同约定不同。从王蓓收取的每月20万元款项,可以说明利率实际是月4%。名家公司案涉还款不一定是归还本案合同项下款项。原告欠被告借款尚未归还完毕，不应也不同意解除抵押。 经双方举证质证,结合双方当事人陈述,本院认定事实如下:2016年1月18日,东信公司、名家公司签订《企业借款合同》一份，约定名家公司向东信公司借款500万元，借款期限自2016年1月18日至2016年4月17日，共计三个月。放款金额、放款日和到期日以借款凭证的记载为准。年利率12%。借款人在约定的贷款期限内无法还清贷款的,可在贷款到期日前一个月提出贷款展期申请,经贷款人同意后可以办理展期手续。还款方式按先前期、后当期和先息后本的顺序抵冲借款人应偿还的贷款本息。借款人必须提供贷款人认可的有效担保方式,并与贷款人签订相关的担保合同。借款人违反合同约定的,借款人除向贷款人承担贷款本金及利息总额24%的违约责任外,贷款人还可以要求借款人承担罚息、复利等。 同日，名家公司、东信公司签订《房地产抵押合同》一份，约定：名家公司自愿以其所有并拥有处分权的房地产为东信公司提供抵押担保，抵押的房地产坐落于伊宁市××区以南、重庆路以西，建筑面积共计4963.83平方米，名家公馆二期××号住宅楼××单元，房号分别为403、404、502、503、504、602、603、604、701、702、703、704、802、803、804、904、1003、1004、1102、1103、1104、1203、1204、1303、1304、1503、1504、1603、1604、1703、1704、1902、1903、1904、2004、2103、2104、2202、2203、2204、2302、2303、2304、2402、2502、2602。名家公司用作抵押的房产占用范围内的建设用地使用权一并抵押。该抵押物评估值500万元。抵押担保范围为主合同项下借款本金、利息、违约金等。名家公司未向东信公司清偿主合同项下债务债权，东信公司可依照法律规定的形式以折价、或以拍卖、变卖该抵押物所的价款优先受偿等。抵押清单显示，前述抵押的404、504、603、604室房屋的抵押价值分别为:98866元、98866元、98906元、98866元。 东信公司为履行上述合同,2016年1月19日、1月21日,分别向名家公司通过银行转账200万元、300万元,共计500万元。 2016年4月7日，东信公司为上述抵押财产办理了抵押登记手续，并领取了他项权证。 2016年8月3日,名家公司、东信公司签订《企业借款合同》之补充协议（以下简称补充协议）,内容主要为:双方于2016年1月18日签订了企业借款合同,东信公司向名家公司出借款项500万元,该合同约定的债务履行期限已于2016年4月17日届满。双方就此笔借款还款事宜,达成以下补充协议:经双方对账结算,截止2016年8月3日,名家公司应付东信公司的债务总额为500万元。东信公司同意将名家公司债务履行期限展期至2016年10月2日。在此履行期限届满前,双方同意以本补充协议确认的应付债务总额为基数,以每月3%为利率,计算2016年8月3日至2016年10月2日期间名家公司应付利息,计30万元。名家公司应于2016年10月2日前偿还借款时将该利息向东信公司一并付清。如名家公司届时仍无法完全履行还款义务,东信公司有权按3%每月收取名家公司应还款项的借款利息等。 名家公司为归还上述借款，于2016年8月15日、16日向赵祥汇款两笔50万元、25万元,于2016年9月8日向武晓亮汇款30万元,于2016年9月9日向赵祥、王蓓各汇款20万元、40万元,于2016年9月30日向王蓓汇款50万元,于2016年10月8日向赵祥汇款100万元,于2016年10月24日向赵祥汇款三笔10万元、10万元、30万元,于2016年11月8日、18日分别向王蓓汇款20万元、50万元,于2016年11月21日向武晓亮汇款230760元,于2016年11月23日、25日分别向王蓓汇款20万元、30万元，于2016年12月2日向赵祥汇款50万元，共计5580760元。庭审中,东信公司确认前述收款人可以代表或代理公司收取还款。东信公司辩称上述还款可能不是归还本案合同项下的款项,但就此未提供证据。 以上事实有原告提供的鉴证报告、《企业借款合同》《房地产抵押合同》、抵押清单、他项权证、不动产登记信息，被告提供的补充协议，当事人陈述等证据在卷佐证，足以认定。 庭审中,经双方当事人确认，本案争议焦点为：案涉抵押财产应否解除抵押登记。 本院认为,《中华人民共和国物权法》第一百七十七条规定，有下列情形之一的，担保物权消灭：（一）主债权消灭……《中华人民共和国担保法》第五十二条规定，抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款规定,借贷双方约定的利率未超过年利率24%,出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的,人民法院应当支持。第二十八条第一款规定，借贷双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金并重新出具债权凭证,如果前期利率没有超过年利率24%,重新出具的债权凭证载明的金额可认定为后期借款本金;超过部分的利息不能计入后期借款本金。约定的利率超过年利率24%,当事人主张超过部分的利息不能计入后期借款本金的,人民法院应予支持。第二款规定:按前款计算,借款人在借款期间届满后应当支付的本息之和,不能超过最初借款本金与以最初借款本金为基数,以年利率24%计算的整个借款期间的利息之和。出借人请求借款人支付超过部分的,人民法院不予支持。第二十九条第一款规定，借贷双方对逾期利率有约定的,从其约定,但以不超过年利率24%为限。第三十条规定，出借人与借款人既约定了逾期利率,又约定了违约金或者其他费用,出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用,也可以一并主张,但总计超过年利率24%的部分,人民法院不予支持。 本案中，欲解决案涉抵押财产应否解除抵押登记的问题,必须要解决抵押担保的主合同即《企业借款合同》项下的款项是否已归还完毕的问题。而要认定案涉款项是否归还完毕的问题，必然会涉及到借贷利率如何认定的问题,这是双方当事人争执不下的焦点问题。名家公司依据年利率12%进行计算，认为已归还了案涉款项的本息；东信公司主张双方应按照月利率4%及补充协议的约定来确定利率，名家公司尚未归还完毕案涉款项。对此，本院认为，双方签订的《企业借款合同》有关借期内按照年利率12%计算利息及逾期还款借款人向贷款人承担贷款本金及利息总额24%的违约责任的约定，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律拘束力。案涉借款约定的出借期限届满后，名家公司、东信公司双方对前期借款本息结算后并重新签订了补充协议，依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款及第二十八条、第二十九条规定，名家公司在借款期间届满后应当支付的本息之和,不能超过最初借款本金与以最初借款本金为基数,以年利率24%计算的整个借款期间的利息之和。东信公司请求名家公司支付超过年利率24%部分的,本院不予支持。依据上述分析认定，借期内的利率按约依法应为年利率12%，逾期后的应为年利率24%，双方就此不同的主张，本院均不予支持。依据本院认定的利率标准，不满一个月按照年利率除以365天乘以实际天数计算利息，结合双方约定的先前期后当期、先息后本及名家公司归还款项的时间及金额,本院对名家公司归还的本息分步逐笔计算如下： 一、2016年8月15日，名家公司向东信公司归还50万元。此时，案涉借款已逾期，名家公司应按约承担逾期还款责任即按照年24%利率对东信公司支付利息。在此之前，对借期内的利息，本院认定如下：东信公司2016年1月19日向名家公司出借200万元，1月21日向名家公司出借300万元，依据双方约定的借期三个月及实际放款时间，200万元借款期限应为2016年1月19日至2016年4月18日，300万元的借款期限应为2016年1月21日至4月20日。200万元借期内的利息为6万元（200万元×年利率12%÷12×3），300万元借期内的利息为9万元（300万元×年利率12%÷12×3）。两笔共计15万元。借期届满后，逾期的利息为：200万元借款从2016年4月18日起到8月15日，产生利息：200万元×月利率2%×3个月+200万元×年利率24%÷365天×28天=156821.92元。300万元借款从2016年4月20日起至8月15日，产生利息：300万元×月利率2%×3个月+300万元×年利率24%÷365天×26天=231287.67元。名家公司2016年8月15日向东信公司归还的50万元，应先支付借期内利息15万元，再支付借期届满之日起至当日即8月15日的利息388109.59元（156821.92元+231287.67元），此时名家公司尚欠利息38109.59元。 二、2016年8月16日，名家公司归还了25万元。500万元借款，从8月15日起至16日产生的利息为：500万元×年利率24%÷365天×1天=3288元。该25万元先归还8月15日前所欠的利息38109.59元，再归还3288元利息，剩余的208602.41元归还本金，此时名家公司尚欠本金4791397.59元（500万元-208602.41元）。 三、2016年9月8日，名家公司归还30万元。从2016年8月16日起至9月8日，本金4791397.59元产生的利息为：4791397.59元×年利率24%÷365天×23天=72461.68元。该30万元应归还利息72461.68元，剩余的227538.32元归还本金，此时名家公司尚欠本金为4563859.27元（4791397.59元-227538.32元）。 四、2016年9月9日，名家公司归还了两笔合计60万元。从2016年9月8日起至9日，本金4563859.27元产生的利息为：4563859.27元×年利率24%÷365天×1天=3000.89元。该60万元应先归还3000.89元，剩余的596999.11元归还本金，此时名家公司尚欠本金3966860.16元（4563859.27元-596999.11元）。 五、2016年9月30日，名家公司归还了50万元。本金3966860.16元，从2016年9月9日起至9月30日产生的利息为：3966860.16元×年利率24%÷365天×21天=54775.27元。该50万元先归还54775.27元，剩余的445224.73元归还本金，此时名家公司尚欠本金3521635.43元（3966860.16元-445224.73元）。 六、2016年10月8日，名家公司归还了100万元。本金3521635.43元，从2016年9月30日起至10月8日产生的利息为：3521635.43元×年利率24%÷365天×8天=18524.77元。该100万元先归还18524.77元，剩余的981475.23元归还本金，此时名家公司尚欠本金2540160.20元（3521635.43元-981475.23元）。 七、2016年10月24日，名家公司归还了三笔合计50万元。本金2540160.20元，从2016年10月8日起至10月24日产生的利息为：2540160.20元×年利率24%÷365天×16天=26723.88元。该50万元先归还26723.88元，剩余的473276.12元归还本金，此时名家公司尚欠本金2066884.08元（2540160.20元-473276.12元）。 八、2016年11月8日，名家公司归还了20万元。本金2066884.08元，从2016年10月24日起至11月8日产生的利息为：2066884.08元×年利率24%÷365天×15天=20385.71元。该20万元先归还20385.71元，剩余的179614.29元归还本金，此时名家公司尚欠本金1887269.79元（2066884.08元-179614.29元）。 九、2016年11月18日，名家公司归还了50万元。本金1887269.79元，从2016年11月8日起至11月18日产生的利息为:1887269.79元×年利率24%÷365天×10天=12409.45元。该50万元先归还12409.45元,剩余的487590.55元归还本金，此时名家公司尚欠本金1399679.24元（1887269.79元-487590.55元）。 十、2016年11月21日，名家公司归还了230760元。本金1399679.24元，从2016年11月18日起至11月21日产生的利息为：1399679.24元×年利率24%÷365天×3天=2761.01元。该230760元先归还2761.01元，剩余的227998.99元归还本金，此时名家公司尚欠本金1171680.25元（1399679.24元-227998.99元）。 十一、2016年11月23日，名家公司归还了20万元。本金1171680.25元，从2016年11月21日起至23日产生的利息为：1171680.25元×年利率24%÷365天×2天=1540.84元。该20万元先归还1540.84元，剩余的198459.16元归还本金，此时名家公司尚欠本金973221.09元（1171680.25元-198459.16元）。 十二、2016年11月25日，名家公司归还了30万元。本金973221.09元，从2016年11月23日起至25日产生的利息：973221.09元×年利率24%÷365天×2天=1279.85元。该30万元先归还1279.85元，剩余的298720.15元归还本金，此时名家公司尚欠本金674500.94元（973221.09元-298720.15元）。 十三、2016年12月2日，名家公司归还了50万元。本金674500.94元，从2016年11月25日起至12月2日产生利息为：674500.94元×年利率24%÷365天×7天=3104.55元。该50万元先归还3104.55元，剩余的496895.45元归还本金，此时名家公司尚欠本金177605.49元（674500.94元-496895.45元）。此后，名家公司未再归还款项。 从上述核算结果分析，名家公司主张其已归还了全部款项，与事实不符，本院不予支持。东信公司抗辩名家公司尚欠500万元，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。名家公司尚欠本金177605.49元及从2016年12月2日起产生的利息（如计算至2020年6月2日，按照年利率24%计算，利息经测算应为149188.61元），与该本息相当价值的抵押财产即××单元404、504、603、604室房屋（合计抵押价值395504元，其中3套的抵押价值低于上述本息之和，4套的抵押价值大于本息之和，但考虑到房屋的不可分割性及主债权延后消灭的可能性，故本院确定4套抵押房屋），应在名家公司清偿完本息后，东信公司才应予以解除即注销抵押登记。对于其他抵押财产，东信公司应予以解除即注销抵押登记。 综上所述，名家公司的诉请具有事实及法律依据，本院予以支持。东信公司的部分抗辩，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十七条，《中华人民共和国担保法》第五十二条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款、第二十八条、第二十九条、第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告伊宁县东信小额贷款有限责任公司于本判决生效之日起十日内协助原告新疆伊犁名家房地产开发有限公司办理伊宁市合作区重庆路××号名家公馆××号住宅楼××单元703、704、804、904、1003、1004、1103、1204、1304、1504、1703、1704、1904、2004、2103、2203、2204、2303、2304室房屋的解除即注销抵押登记手续； 二、原告新疆伊犁名家房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，支付被告伊宁县东信小额贷款有限责任公司177605.49元及利息（以177605.49元为基数，从2016年12月2日起至实际支付之日止，按照年利率24%计算）。 三、被告伊宁县东信小额贷款有限责任公司在原告新疆伊犁名家房地产开发有限公司履行完本判决第二项确定的债务后十日内，协助原告新疆伊犁名家房地产开发有限公司办理伊宁市合作区重庆路××号名家公馆××号住宅楼××单元404、504、603、604室房屋的解除即注销抵押登记手续。 本案案件受理费26374元，由名家公司负担4587元，东信公司负担21787元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于新疆自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。 审 判 长  张广永 人 民 陪 审 员  张庆辉 人 民 陪 审 员  王丽霞 二〇二〇年五月十三日 书 记 员  洪杜孜