湖南省嘉禾县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1024民初9号原告：嘉禾县嘉瑞置业有限公司，住所地湖南省嘉禾县珠泉镇东塔商贸小区鑫源小区B座402房。法定代表人：陈建柏，系该公司董事长。委托诉讼代理人：肖成河，湖南嘉明律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧雪勇，男，个人信息略，系该公司法律顾问。被告：王某，男，个人信息略。第三人：中国农业银行股份有限公司嘉禾县支行，住所地湖南省嘉禾县珠泉镇人民北路1号。法定代表人：方劲飞，系该行行长。原告嘉禾县嘉瑞置业有限公司（以下简称嘉瑞公司）与被告王某、第三人中国农业银行股份有限公司嘉禾县支行（以下简称农业银行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序，于同年5月7日公开开庭进行了审理。原告诉讼代理人欧雪勇到庭参加诉讼，被告王某经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，第三人农业银行经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉瑞公司向本院提出诉讼请求：1．判决解除原、被告签订的商品房买卖合同（预售），嘉禾县嘉瑞景程小区1栋1单元202房归原告所有；2．判令被告支付违约金并赔偿原告自2017年11月起至合同解除之日止代还按揭贷款的损失（至2019年2月28日的损失为30987.1元）；3．诉讼费全部由被告承担。事实和理由：原告依法在嘉禾县旁（嘉滨湖对面）的地块开发“嘉瑞景程”商品房项目，2017年3月2日，被告与原告签订了合同编号为20170890的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议（以下统称商品房买卖合同），约定被告以按揭付款方式向原告购买1栋1单元202号房（建筑面积142.31平方米，套内建筑面积123.53平方米），房屋价款462508元，其中首期房价款92508元，银行贷款370000元。“补充协议九”第一条第5款约定“买受人必须及时偿还按揭贷款本息，如买受人因未按其与银行签署的个人借款合同按时偿还贷款本息及相关费用而造成出卖人承担连带担保责任或其他责任的，买受人应按照出卖人实际承担连带担保责任金额的10%向出卖人支付违约金，同时，买受人还应当赔偿因此给出卖人造成的全部损失（包括但不限于借款本息、违约金、诉讼费、律师费、差旅费等）”。2017年3月8日，被告作为借款人和抵押人、第三人作为贷款人、原告作为保证人，三方签订了《个人购房担保借款合同》（以下简称按揭贷款合同），约定被告向第三人借款37万元用于支付购买嘉瑞景程1栋1单元202号房价款，借款期限240个月；原告作为连带保证人对被告的借款提供担保，同时被告作为抵押人将购买的1栋1单元202号房（抵押物）抵押给第三人。按揭贷款合同签订后，原告代被告存入了92508元的首付款（双方约定该首付款作为郴州团购的折价款优惠给被告，不再由被告偿还），以满足银行按揭放贷的条件，第三人如期发放了被告所借的37万元贷款到原告账户充抵被告的购房款。如此，被告实际以0首付以37万元贷款价格买得了1栋1单元202号房。原告于2017年3月8日到县房产局为被告办理了该套房的合同备案登记。商品房买卖合同、按揭贷款合同签订以来，被告履行了在2017年10月之前的还款义务后，再没有履行过偿还第三人贷款的义务，经第三人、原告催告仍拒绝履行，甚至拒绝联系。为此，原告于2018年6月19日向被告发出《关于及时偿还银行债务的律师函》，告知了被告继续违约将导致合同被解除等后果，但被告仍拒绝联系。被告违约以来，原告已被第三人每月从原告的保证金账户中扣划相应的金额（含借款本息等）替代被告归还贷款。至2019年2月，原告已替被告向第三人偿还贷款及违约金、罚息共44192.83元。被告拒绝还贷的违约行为，致使原告被以保证人的身份承担还款责任，造成原告卖房所得价款又被银行回收还要多承担利息、违约金等损失，而被告没有支付购房款却企图获取房屋所有权的后果，显然，被告的违约行为致使原、被告签订的以被告支付购房款、原告交付房屋为交易内容的商品房买卖合同的目的无法实现。依照合同法第94条第四项的规定，原告对该合同享有法定解除权。综上，被告违约致使合同目的不能实现，原告特主张解除合同并由被告承担相应的违约责任。为此特提起诉讼，望判如所请。被告王某未作答辩。第三人农业银行未到庭参加诉讼，但第三人通过出具《声明》的方式陈述了事实并提出了主张，述称“由于业主多次违约拒不偿还贷款，已失去诚信，至2019年2月28日嘉瑞公司已经15次替业主王某偿还贷款共计64088.19元（其中含王某的金穗信用卡透支19895.36元），现为维护合法权利，特声明如下：鉴于业主王某不诚信拒绝偿还贷款，我行对嘉瑞公司与业主解除购房合同的行为无异议。待解除购房合同生效后，业主王某未清偿的贷款（含利息、罚息、违约金）由嘉瑞公司来清偿。”原告围绕诉讼请求，依法向本院提交了商品房买卖合同（预售）、合同备案证明、个人购房担保借款合同、嘉瑞景程交款详单、嘉瑞公司收据、农业银行个人逾期贷款催收通知单、个人贷款还款凭证、律师函、农业银行声明、嘉瑞公司委托合同及律师费发票等证据材料。本院审查认为，上述证据能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，应当作为认定案件事实的根据。据此，本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，对原告主张的案件事实予以确认。另查明，原、被告签订商品房买卖合同后，虽进行了合同备案，但因被告后来未履行偿还按揭贷款义务，作为买卖标的物的商品房亦未交付给被告，更未办理不动产权证。还查明，原、被告及第三人签订《个人购房担保借款合同》时，约定还款方式为“等额本息还款法”偿还借款，原告计算其代被告偿还借款利息的方法有误，银行收取原告利息（含复息、罚息）的具体数额，应以银行实际收取的数额为准。纠纷发生后，原告聘请律师代理诉讼，支付律师费5000元。本院认为，本案系以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同纠纷，《商品房买卖合同》与《个人购房担保借款合同》系主合同与从合同的关系，其中商品房买卖合同附件九《补充协议》约定“买受人必须及时偿还按揭贷款本息，如买受人因未按其与银行签署的个人借款合同按时偿还贷款本息及相关费用而造成出卖人承担连带担保责任或其他责任的，买受人应按照出卖人实际承担连带担保责任金额的10%向出卖人支付违约金，同时，买受人还应当赔偿因此给出卖人造成的全部损失（包括但不限于借款本息、违约金、诉讼费、律师费、差旅费等）”。被告未按借款合同的约定履行还贷义务，同时违背了商品房买卖合同的约定，构成对商品房买卖合同的违约，被告应当按照商品房买卖合同约定和法律规定承担相应的违约责任。关于原告主张解除商品房买卖合同问题，本案作为买卖标的物的商品房并未实际交付被告，未办理产权过户登记手续，商品房实际控制和占有人仍是原告，且满足下列条件：其一，被告在偿还按揭贷款的履行期限届满之前，未履行偿还按揭贷款义务，其行为已表明不履行合同主要债务；其二，由于被告的违约行为，致使原告依照借款合同约定承担了保证担保责任，原告的保证金账户中每月被第三人扣划相应的金额替被告归还贷款本息，原告收取的商品房价款被银行逐月收回，导致原告的合同目的无法实现。上述情形符合《合同法》第九十四条的规定，当事人可以依法主张解除合同，故原告请求判决解除原、被告签订的商品房买卖合同，本院予以支持。原、被告签订的商品房买卖合同解除后，被告对该商品房拥有的合同权利丧失，该商品房归原告嘉瑞公司所有。关于原告主张由被告支付违约金和赔偿损失的问题，按照合同关于因买受人违约，造成出卖人承担连带担保责任的，买受人应按照出卖人实际承担连带担保责任金额的10%向出卖人支付违约金，并赔偿其违约给出卖人造成的全部损失（包括但不限于借款本息、违约金、诉讼费、律师费、差旅费等）的约定，被告应承担如下民事责任：其一，本案至2019年2月28日止，原告已替被告偿还贷款本息44192.83元，故原告请求判令被告支付违约金4419.28元，符合合同约定，本院予以支持；其二，原告聘请律师代理诉讼，支付律师费5000元，该费用是被告违约给原告造成的损失，原告要求被告赔偿该项费用，本院应予支持；其三，被告的违约行为致使原告承担了连带担保责任，代被告偿还了贷款利息（含罚息等），由此给原告造成的损失，被告应当予以赔偿，但因按揭贷款合同约定还款方式为“等额本息还款法”偿还借款，原告主张的利息损失计算方法及数额有误，且利息损失随时间的推移会不断发生变化，故本案利息损失的具体数额暂时无法确定，原告要求被告赔偿利息损失的诉讼请求本院不予支持，原告可在判决生效后，根据被告给其造成利息损失的具体数额，另行向被告主张权利；其四，对原告主张由被告承担差旅费损失500元的请求，因原告未举证证明，本院不予支持。综上所述，原告的部分诉讼请求成立，本院予以支持；部分诉讼请求缺乏依据，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二、四项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告嘉禾县嘉瑞置业有限公司与被告王某签订的《商品房买卖合同（预售）》，嘉禾县旁嘉瑞景程商住小区1栋1单元202号房归原告嘉禾县嘉瑞置业有限公司所有；二、被告王某于本判决生效之日起十五日内，向原告嘉禾县嘉瑞置业有限公司支付违约金4419.28元，赔偿原告嘉禾县嘉瑞置业有限公司经济损失5000元，合计给付原告嘉禾县嘉瑞置业有限公司9419.28元；三、驳回原告嘉禾县嘉瑞置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费476元、公告费560元，合计1036元，由被告王某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  李享炽人民陪审员  李雄军人民陪审员  刘慧娟二〇二〇年五月十五日法官助理李姝婷书记员刘建邦附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。