天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终194号上诉人（原审被告）：天津新友置业有限公司，住所地天津市静海区团泊新城西区洪湖路与东沙路交口西侧。法定代表人：刘涵，董事长。委托诉讼代理人：刘凯旋，男，该公司职员。被上诉人（原审原告）：韩增光，男，1991年6月20日出生，汉族，住河北省邢台市威县。委托诉讼代理人：林佳楠，天津益清律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨航，天津益清律师事务所律师。上诉人天津新友置业有限公司（以下简称新友公司）因与被上诉人韩增光商品房销售合同纠纷一案，不服天津市静海区人民法院（2019）津0118民初7195号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。新友公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回韩增光的全部诉讼请求，一审、二审案件受理费由韩增光承担。事实与理由：一、根据《商品房认购协议》第二条第1款约定“签订本协议时，乙方（即韩增光）需一次性交付定金20000元，大写人民币贰万元整，作为甲（新友公司）、乙双方签订《天津市商品房买卖合同》及补充协议的担保。”的内容可知，新友公司依据《商品房认购协议》所收取的“定金”，其性质应为“立约定金”，所谓立约定金，指的是在合同订立前交付，用于保证正式订立合同的定金。其担保效力止于双方签订《天津市商品房买卖合同》及相关补充协议阶段。事实上，双方已于签订《商品房认购协议》的第二天，已经进入签署商品房买卖合同阶段，并且韩增光向新友公司支付部分首付款的行为也应视为履行商品房买卖合同的实施阶段。之所以未能签订《天津市商品房买卖合同》系政府机关网签系统设置所致，并非代表双方未达成购房意愿，相反签署《分期付款协议》的行为恰恰是在未能满足签署《天津市商品房买卖合同》的客观条件下，双方签订的一份类似于《天津市商品房买卖合同》的文件。因此，在双方签订《分期付款协议》后，双方不应受《商品房认购协议》规制，而应按照《分期付款协议》中约定履行义务。二、《分期付款协议》的内容是《天津市商品房买卖合同》的补充，而《商品房认购协议》的内容是对签订《天津市商品房买卖合同》的担保，两者存在明显差异，一审法院认定，《分期付款协议》系《商品房认购协议》的具体约定和补充，将《商品房认购协议》中约定的解除权视为整个购房阶段的解除权，存在事实认定错误。三、即便按照一审法院的逻辑，将《商品房认购协议》与《分期付款协议》作为一个整体，根据《分期付款协议》第八条约定“《商品房认购协议》与本协议不一致或未约定事宜，以本协议为准”，在适用定金罚则与违约金罚则并存的情况下，具体适用哪种罚则，应由守约方选择，一审判决排除了新友公司的此项权利，存在适用法律错误。四、合同是市场配置资源的主要方式，诚实信用原则是民事关系的“帝王条款”，韩增光作为立约主体应诚实履行义务，其违约行为对新友公司造成重大损失。从《商品房认购协议》、《分期付款协议》所约定的事项可以看出，新友公司为与韩增光达成一致，已经让渡了部分权利（韩增光应在2019年6月29日前交清首付、签署《天津市商品房买卖合同》以及办理贷款），而韩增光依然枉顾新友公司诚意，在三个月后无任何正当理由违约，这种行为应通过判决形式予以负面评价，同时，对于守约方的权利应予以相应保护。韩增光答辩，一、《分期付款协议》系对《商品房认购协议》房款给付事宜的具体约定与补充，在双方签署正式的商品房买卖合同及补充协议之前，《商品房认购协议》约定的条款适用于双方。二、韩增光不存在违约行为，且享有单方解除权，韩增光在《分期付款协议》约定的支付款项时间之前向新友公司送达解除通知，双方签订的《商品房认购协议》及《分期付款协议》应依法解除。三、合同是市场配置资源的主要方式，诚实信用原则是民事关系的“帝王条款”，新友公司既已与韩增光形成合同关系，则应按照诚实信用原则，遵守并认可合同约定的事项，自觉履行合同约定义务。综上，韩增光依约合法行使其单方解除权，新友公司亦应按照双方合同约定，及时退还韩增光已付房款137271元。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。韩增光向一审法院起诉请求：1．请求依法解除韩增光、新友公司签订的《商品房认购协议》及《分期付款协议》；2.请求依法判令新友公司退还已付房款137271元；3．本案诉讼费由新友公司承担。一审法院认定事实：2019年6月23日，韩增光与新友公司签订《商品房认购协议》，出卖人即新友公司为甲方，买受人即韩增光为乙方。协议第一条为预定房屋情况，约定：1.乙方自愿认购甲方开发销售的坐落于天津市六和茗著（水韵花苑）项目13号楼1门401室，该房屋的建筑面积为96.92平方米；2.总房款为1335460元。第二条为付款时间及方式，约定：1.签订本协议时，乙方需一次性交付定金20000元，作为甲、乙双方签订《天津市商品房买卖合同》及补充协议的担保；2.乙方承诺于本协议签订7日内，即2019年6月29日前采取组合贷款形式支付房款，并与甲方签署购房合同，同时按规定缴纳该房屋的契税、维修基金等其他相关费用。第三条为甲乙双方的权利、义务，约定：1.如乙方未在上述期限内按本协议确定的内容签署购房合同并支付购房款及其他费用或因乙方原因终止认购，则视为乙方自动退房，本协议自动终止，甲方有权不再另行通知乙方而直接将该房屋另行出售，已付定金不予退还；如甲方未在上述期限内为乙方保留该房屋或将该房屋另行处置，则甲方应双倍返还已收取的定金。协议并约定了其他事项。签订《商品房认购协议》时，韩增光向新友公司交付定金20000元。2019年6月24日，双方签订《分期付款协议》，出卖人即新友公司为甲方，买受人即韩增光为乙方。协议首部内容为：“甲乙双方于2019年6月24日签订《商品房认购协议》购买位于六和茗著项目13-1-401室，房屋总价款（含增值税）1335460元。现因乙方不能按照认购协议约定时间支付房款，经双方协商一致，就付款事宜达成如下约定。”其中第一条约定：2019年6月30日前，乙方向甲方支付137271元；第二条约定：2019年9月24日前，乙方向甲方支付268189元，剩余办理贷款；第三条约定：第二条所述款项付齐后7日内，乙方应与甲方签订正式的《天津市商品房买卖合同》及补充协议；第六条约定:乙方未按期支付房款或未按期签订购房合同的，每日应按尚未支付的房款金额的万分之六向甲方支付违约金，逾期超过30日的，甲方有权解除《认购协议》及本协议，并要求乙方支付房屋总价款5%的违约金。对于乙方应当支付的违约金，甲方有权于违约行为发生后直接从乙方已付款项中扣除。若继续履行合同的，乙方应在签订购房合同前将房款及其他费用补足，否则视为相应房款未支付；若解除合同的，甲方将乙方已付款余额无息退还乙方。第八条约定：认购协议与本协议不一致或未约定事宜，以本协议为准。协议并约定了其他事项。该《分期付款协议》签订后，韩增光于2019年6月27日向新友公司支付137271元购房款。韩增光因自身原因终止认购房屋，其于2019年9月5日向新友公司发出解除商品房认购协议、分期付款协议、退房通知，并以EMS的方式邮寄，2019年9月6日，新友公司接收。现韩增光要求解除上述两份协议、新友公司退还首付款137271元，新友公司拒绝履行，故韩增光诉至法院。诉讼中，韩增光称因系韩增光自身原因终止购买房屋，故已支付定金20000元不再要求返还。新友公司称认购协议仅在“定金阶段”适用，因双方签订了分期付款协议，认购协议已丧失效力，韩增光未按照分期付款协议付款已属违约，新友公司有权主张继续履行合同。一审法院认为，韩增光与新友公司签订的《商品房认购协议》和《分期付款协议》系双方真实意思表示且不违反法律规定，合法有效，予以确认，双方均应按协议的约定履行各自的义务。《商品房认购协议》第三条第一款约定了双方享有合同约定解除权的条件，韩增光在2019年9月5日因自身原因终止购买房屋并向新友公司发出解除协议的通知，新友公司亦收到通知，已达到双方约定协议解除的条件，《商品房认购协议》应予解除；而《分期付款协议》系对《商品房认购协议》付款事宜的具体约定和补充，在《商品房认购协议》解除的前提下亦应予解除；因协议均已经解除，新友公司理应按照协议约定返还韩增光首付款137271元。韩增光主张已交付定金20000元不予返还，予以确认。新友公司称《商品房认购协议》仅适用于定金阶段，其在《分期付款协议》生效后即失效的诉讼主张，因《商品房认购协议》不仅仅包含定金条款，且《分期付款协议》系对《商品房认购协议》付款事宜的具体约定和补充，故在双方签署正式的商品房买卖合同及补充协议之前，《商品房认购协议》约定的条款适用于双方，故对新友公司抗辩主张，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、解除韩增光、天津新友置业有限公司于2019年6月23日签订的《商品房认购协议》及2019年6月24日签订的《分期付款协议》；二、天津新友置业有限公司于本判决生效后五日内返还韩增光购房款137271元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1523元，由天津新友置业有限公司负担。双方当事人在二审均没有提供新的证据。二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，双方签订的《分期付款协议》系对《商品房认购协议》付款事宜的具体约定和补充，并非正式的《天津市商品房买卖合同》，双方并未签订正式的《天津市商品房买卖合同》。在《商品房认购协议》第三条第一款明确约定“如乙方未在上述期限内按本协议确定的内容签署购房合同并支付购房款及其他费用或因乙方原因终止认购，则视为乙方自动退房，本协议自动终止，甲方有权不再另行通知乙方而直接将该房屋另行出售，已付定金不予退还；”现韩增光在2019年9月5日因自身原因终止购买房屋并向新友公司发出解除协议的通知，新友公司亦收到通知，故一审法院判决双方签订的《商品房认购协议》及《分期付款协议》应予解除，并无不当，本院对此予以维持。因《分期付款协议》第六条明确约定“若解除合同的，甲方将乙方已付款项余额无息退还乙方。”故一审判决新友公司按照协议约定返还韩增光首付款137271元，亦并无不当，本院对此予以维持。关于新友公司主张韩增光违约行为对其造成重大损失一节，因新友公司在一审并未提起反诉，应另行解决。综上所述，新友公司提出的上诉请求，依据不足，不予支持。原审判决认定事实清楚，处理结果正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3046元，由上诉人天津新友置业有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  郭秀红审判员  杨宝华审判员  吴晓勇二〇二〇年五月七日书记员  单 珊