云南省富民县人民法院民 事 判 决 书(2019)云0124民初515号原告：昆明农药有限公司，住所：云南省昆明市富民县罗免镇高仓村；统一社会信用代码：9153012421658106XF。法定代表人：李榆庆，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈志坤，云南勇旭律师事务所律师；特别授权代理。被告：新平亨通机动车检测服务有限公司，住所：云南省玉溪市新平彝族傣族自治县桂山街道新平大道（城东客运站西侧）；统一社会信用代码：91530427336594922J。法定代表人：李东杰,该公司总经理。委托诉讼代理人：李某金，男，汉族，1963年6月21日生，云南省昆明市人，系该公司职工，特别授权代理。委托诉讼代理人：姚某琴，女，汉族，1981年12月22日生，云南省玉溪市人，系该公司职工，特别授权代理。原告昆明农药有限公司与被告新平亨通机动车检测服务有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案后，依法适用简易程序于同年7月9日公开开庭进行了审理；因该案案情复杂依法转为普通程序又于2020年4月22日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人，被告的委托诉讼代理人，均到庭参加了诉讼（2019年7月9日庭审，被告的委托诉讼代理人李某金到庭；2020年4月22日庭审，被告的委托诉讼代理人姚某琴到庭），被告的法定代表人未到庭。本案现已审理终结。原告昆明农药有限公司向本院提出的诉讼请求：1.判决解除原告与被告于2017年11月8日签订的《土地、房屋买卖协议》（以下简称《协议》）；2.判令被告依据《协议》中约定的违约责任条款向原告支付违约金1610000元；3.判令被告向原告支付经济损失500000元；4.判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年11月8日，被告因开展业务需要购买厂房和场地，经与原告友好协商，双方签订了《协议》。《协议》约定，被告向原告购买位于富民县的土地和房屋，该土地、房屋成交价为16100000元，被告分三个阶段向原告支付：第一个阶段，《协议》签订时，被告支付原告1100000元定金，被告可进厂进行施工；第二阶段，被告在2018年3月16日前支付原告5000000元首付款；第三阶段，被告在2018年9月16日前原告办理交付土地使用权证和房屋所有权证手续的同时，一次性付清全部尾款10000000元。若被告在2018年9月16日止未付清全部款项，原告有权单方面终止本协议的继续执行并收回该土地使用权及房屋所有权，并由被告支付原告本协议金额总价10%（即：1610000元）的违约金；同时，被告有权收回原支付给原告的款项。《协议》签订后，被告按约支付了第一阶段的定金，进入原告场地，并将属于原告所有的（因《协议》未履行完毕，房屋未过户）房屋拆除。2018年3月16日，被告并未按约向原告支付第二阶段的首付款5000000元，而是在2018年3月19日之时，被告才向原告转账支付了1000000元，剩余的首付款4000000元被告至今未支付。此后，被告也未按约支付原告第三阶段的尾款。因被告未按约履行自己的支付义务，现《协议》约定的付款日期已过，被告的行为构成了对《协议》的根本性违约。2018年9月26日，富民县环境保护局就原告单位原麦竜村委会小麦竜村的昆明农药厂土地被纳入疑似污染地块名单，要求原告在接到书面通知之日起2个月内对该地块土壤环境进行调查，并制作调查报告。如果按照《协议》的正常履行，2018年9月16日房屋、土地均早己过户到被告名下，则这项调查工作本应由被告进行。但在当时的情况下，原告为促使《协议》能继续履行，应富民县环境保护局的要求，委托了有资质的单位对该场地进行了取样检测分析并编制了调查报告，且为此次调查工作的开展支付了202600元技术咨询服务费。现今，被告仍未按《协议》约定向原告支付清剩余的4000000元首付款和10000000元尾款，双方约定的付款期限已经逾期。在此期间，原告多次以打电话、发函件或到被告公司进行协商的方式向被告进行催款，但被告始终未向原告支付剩余款项。被告的违约行为不仅违背了诚实信用原则，还对原告造成了一系列的经济损失:被拆除房屋总价值1966385元、技术咨询服务费202600元、违约金1610000元。因被告在《协议》签订时和签订后共向原告支付了2100000元，且双方在《协议》中约定：若被告在2018年9月16日止未付清全部款项，原告有权单方面终止本协议的继续执行并收回该土地使用权及房屋所有权，同时，被告有权收回原支付给原告的款项。现今，原告考虑到依据被告现有的支付能力很难对原告的经济损失进行赔偿，原告请求法院能够判令将被告支付给原告的2100000元用以冲抵原告履行《协议》期间所造成的经济损失（即：2110000元＝违约金1610000元＋经济损失500000元），对于其余的经济损失，原告也不再进行追究，原告也无需按约将被告支付的2100000元退还给被告。综上所述，原告认为，被告拒不按约向原告支付清首付款和尾款的行为，不仅违背了诚实信用原则，还侵犯了原告的合法权益，对原告造成了一系列的经济损失，构成买卖合同的根本性违约，致使合同目的无法实现。现原告希望通过诉讼途径解除与被告之间的买卖协议，并请法院判令由被告承担原告为履行《协议》而导致的经济损失。原告据此起诉以求维护自身合法权益，诚望判如所请。被告新平亨通机动车检测服务有限公司辩称，被告认为，解除《协议》的理由没有说明，这个《协议》是个无效的协议；根据相关法律规定，这个合同违反了法律规定，违法无效的合同谈不上解除，请依法驳回原告的诉讼请求。《协议》确实是存在，现在我方未能履行《协议》；但是，现在这个情况就是说，我方在富民做的这个项目在承建过程中，而不是在运行过程中有履行能力而不履行；今天来的目的就是来说明一下我方现在的情况，然后，请原告给予理解，给予相应的时间，因为现在这个项目已经接近尾声，预计在三个月后我方就可以进行试营业，这样的情况下，我方可以分期支付原告的土地款和相关的款项；如果现在就中止了这个项目，其所带来的很多的包括工程款和工人工资各方面的东西就会牵扯到很多的人，就不是两个公司的问题；确实我方出现了违约的情况，但现在这个项目在承建中，认账是责任，但还钱需要实力。当事人围绕诉求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证；对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对有争议的，本院认定如下：（一）原告出示证据：1、营业执照和法定代表人身份证复印件各1份及法定代表人身份证明原件1份，欲证明原告的身份情况，主体适格；2、《土地、房屋买卖协议》（以下简称《协议》）复印件1份，欲证明原告与被告于2017年11月8日签订了《协议》，被告向原告购买位于富民县的土地和房屋成交价为16100000元；证明原、被告在《协议》中约定分三个阶段付款，分别是：一、《协议》签订时，被告支付1100000元定金，可进入原告场地进行施工；二、2018年3月16日前，被告支付5000000元首付款；三、2018年9月16日前，被告支付10000000元尾款，原告将房屋和土地变更过户到被告名下；证明原、被告双方约定，若被告在2018年9月16日止未付清全部款项，原告有权单方面终止本协议的继续执行并收回该土地使用权及房屋所有权，并由被告支付原告本协议的金额总价10%的违约金1610000元；3、《国有土地使用权证》复印件1份和《房屋所有权证》复印件6份，欲证明本案进行买卖的土地和房屋属于原告合法所有，其土地使用权和房屋所有权归属于原告；4、《补充协议》和《公证书》复印件各1份，欲证明富滇银行股份有限公司昆明广场支行给原告最高授信额度5000000元，最高授信额度使用期限为自2016年11月至2019年11月，为保障富滇银行股份有限公司昆明广场支行债权的实现，原告将公司名下位于富民县富国用（2014）第032号土地提供此最高额抵押担保；证明原告的《国有土地使用权证》原件因抵押行为留存于富滇银行股份有限公司昆明广场支行内，现原告并无涉案土地的《国有土地使用权证》原件，证明这个土地和房屋属于原告合法拥有；5、支付结算综合业务系统专用凭证和电子银行凭证复印件各1张及记账凭证复印件2张，欲证明原告于《协议》签订之日，即2017年11月8日收到被告付来定金1100000元，原告于2018年3月19日收到被告付来首付款1000000元；6、《崔款告知书》复印件1份及《承诺书》、《授权委托书》和《律师函》原件各1份，欲证明因被告未按《协议》约定向原告付清4000000元首付款和10000000元尾款，双方约定的付款期限已逾期；证明原告多次以打电话、发函件或到被告公司进行协商的方式对被告进行催款，但被告始终未向原告支付剩余款项；证明被告曾于2018年11月7日向原告出具《承诺书》，承诺2019年1月7日前会付清所有的未支付款项，妥善处理此事，并向原告支付《协议》约定的相关违约金；7、《富民县环境保护局关于开展疑似污染地块调查评估工作的通知》和《技术咨询服务合同》复印件各1份及北京增值税专用发票、申请领款及报销二联单、电子银行凭证和记账凭证复印件各1张，欲证明2018年9月26日，富民县环境保护局就原告单位原麦竜村委会小麦竜村的昆明农药厂土地被纳入疑似污染地块的名单，要求原告在接到书面通知之日起两个月内对该地块土壤环境进行调查，并编制调查报告；证明原告应富民县环境保护局的要求，委托了有资质的单位对场地进行了取样分析，并编制调查报告，且为此调查工作开支202600元的技术咨询服务费，其中一半101300元已支付，另外一半是要在其报告出来的时候再支付，但这个款项是必须要支付的；证明如果按照《协议》正常履行，2018年9月16日房屋、土地均早已过户到被告名下，这项调查工作应由被告进行，202600元的技术咨询服务费应当由被告承担；8、《情况说明》原件1份、房产税纳税申报表和税收电子缴款书复印件各1份，欲证明本案涉及的属于原告合法拥有的房屋现已被被告安排人员拆除，证明原告被拆除的房屋原价值2809121.96元，2019年4月1日纳税后价值1966385元＝2809121.96元×计税比例0.7，证明虽然房屋已被被告拆除，但原告一直都在为该房屋进行依法纳税；9、北京增值税专用发票、申请领款及报销二联单、电子银行凭证和记账凭证复印件各1张，欲证明因202600元上次开庭的时候我方只支付了一半就是101300元，后来根据合同约定，这一次又支付了另外一半101300元。被告对原告出示的第1、3、4、5、8和9组证据的三性等无异议。本院对原告出示的第1、3、4、5、8和9组证据审查，对其证据的三性等均予以采信。被告对原告出示的第2组证据《协议》的三性及其证明内容无异议，只是说这个协议是个无效的协议。本院对原告出示的第2组证据审查，对其证据的三性等予以采信。被告对原告出示的第6组证据中的《承诺书》有异议，认为上面的李东杰签字应该不是他本人签的，和合同上面的有差异。原告说，字是李东杰签的，并提供何江用自己的手机照的照片予以证实。本院对原告出示的第6组证据审查，对被告无异议的证据的三性予以采信；对被告有异议的《承诺书》，原告对此做了进一步举证，被告仍有异议，并称要申请笔迹鉴定，但其最终也未提出申请，就《承诺书》，综合本案其他证据和案情分析，对其证据的三性予以采信。被告对原告出示的第7组证据有异议，认为本身这块地是原告的，有污染的东西渗透到土里面，这是历史问题，原告要承担这个责任。原告说，地块这里，环保局下了通知，产权证还在我方手里，对违法企业土壤进行调查，有问题的就要进行修复，我方对比下找了家中介机构，从去年底开始首付款付了之后，本来要出报告了，报告是没有污染不需要修复，要修复还要出修复的费用，环保局规定产权证在哪一边就要由哪一边调查；报告两个月前发给我看过，正式的报告还没有出来，也快了。本院对原告出示的第7组证据审查，对其证据的三性予以采信，但对其证明目的不予认同。（二）被告未提交出示证据。（三）本院出示证据：1、询问原告法定代表人李榆庆的笔录原件1份；2、询问被告法定代表人李东杰的笔录原件1份和《承诺书》原件1份；3、现场照片复印件25张。原、被告对本院出示的上述3组证据的三性均认可。本院对上述3组证据审查，对其证据的三性均予以采信。综上，本院确认以下法律事实：2017年11月8日，原、被告双方签订了《土地、房屋买卖协议》（以下简称《协议》）。《协议》对甲方土地和房屋状况、土地和房屋买卖价格、款项交付、土地和房屋交付、相关税费和违约责任等进行了具体的约定。《协议》签订后，被告按约支付了定金1，100，000元、进原原告厂内施工，已将原原告厂内房屋拆除，现被告公司新厂房和设备已基本建设安装好；2018年3月19日，被告才向原告转账支付了1，000，000元首付款，其余首付款4，000，000元被告一直未付；被告也未按约支付原告尾款。期间，原告曾以电话、发函件和到被告公司进行协商等方式催促被告履行《协议》，但被告始终未向原告支付剩余首付款和尾款。原告认为，被告的违约行为不仅违背了诚实信用原则，还对原告造成了一系列的经济损失:被拆除房屋总价值1，966，385元、技术咨询服务费202，600元、违约金1，610，000元；因被告在《协议》签订后共向原告支付了2，100，000元，且双方在《协议》中约定：若被告在2018年9月16日止未付清全部款项，原告有权单方面终止本协议的继续执行并收回该土地使用权及房屋所有权，同时，被告有权收回原支付给原告的款项；但现原告考虑到以被告现有的支付能力很难对原告的经济损失进行赔偿。故原告请法院能判决将被告支付给其的2，100，000元用以冲抵原告履行《协议》期间所造成的经济损失，即2，100，000元=违约金1，610，000元+经济损失500，000元，原告无需按约返还被告支付的2，100，000元；对于原告的其余经济损失，原告也不再追究。综上，原告认为，被告的行为已构成买卖合同的根本性违约，致使合同目的无法实现。现原告据此起诉以求维护其合法权益，望判如所请。另查明，2016年11月23日，原告与富滇银行股份有限公司昆明广场支行签订了《补充协议》，富滇银行股份有限公司昆明广场支行给原告最高授信额度5000000元，最高授信额度使用期限自2016年11月至2019年11月，为保障富滇银行股份有限公司昆明广场支行债权的实现，原告将公司名下位于富民县富国用（2014）第032号土地提供此最高额抵押担保，原告的《国有土地使用权证》原件因抵押行为2019年7月9日开庭时尚留存于富滇银行股份有限公司昆明广场支行。2016年11月24日，原告与富滇银行股份有限公司昆明广场支行签订的《补充协议》等经云南省昆明市真元公证处公证。2018年9月26日，富民县环境保护局下发《关于开展疑似污染地块调查评估工作的通知》，原告原富民县昆明市农药厂的土地被纳入疑似污染地块名单，要求原告在接到书面通知之日起2个月内完成上述地块土壤环境初步调查和编制调查报告等；2018年11月份，原告与北京建工环境修复股份有限公司签订了《技术咨询服务合同》，原告委托北京建工环境修复股份有限公司对上述地块进行了取样检测分析，编制调查报告，其技术咨询服务费202600元，原告已先后支付了技术咨询服务费合计202600元。2019年10月10日，被告的法定代表人曾到庭接受询问，后其写下《承诺书》，且取得原告理解，但最终被告仍未履行其承诺。本院认为，首先，虽然《协议》从表面上看是土地、房屋买卖协议；但从其内容上看实质上是土地使用权及地上房屋等转让协议，该《协议》所涉及的土地已经属于国有土地，其土地的使用权是可以依法转让的。故被告认为《协议》无效是不成立的。其次，《协议》签订后，被告按约支付了定金1100000元、进原原告厂内施工，已将原原告厂内房屋拆除；但被告并未按《协议》约定时间支付原告首付款5000000元，到2018年3月19日被告才向原告转账支付了1000000元首付款，其余首付款4000000元被告一直未付；被告也未按约支付原告尾款，被告的行为已构成违约。期间，原告只是曾以电话、发函件和到被告公司进行协商等方式催促被告履行《协议》，被告却始终未向原告支付剩余首付款和尾款；在上述情况下，原告并没有依法按约行使解除权。第三，当然，根据本案查明的事实，被告确实已经构成根本性违约；且被告的法定代表人曾于2019年10月10日到庭接受询问，后其写下《承诺书》，取得原告理解，可被告最终仍未履行其承诺。但是，原告的《国有土地使用权证》原件，因抵押行为2019年7月9日开庭时，尚留存于富滇银行股份有限公司昆明广场支行；现鉴于被告公司新厂房和设备已基本建设安装好等情况，考虑合同解除所带来的一系列消极后果，从衡平当事人利益受损状况和长远利益及综合本案各方面因素全盘考虑；并从我国《合同法》第一百零七条规定来看，当违约情况发生时，继续履行比采取补救措施等更有利于实现合同目的，继续履行是令违约方承担责任的首选方式。综上，原告请判决解除双方的《协议》、将被告支付给其的2100000元用以冲抵原告履行《协议》期间所造成的经济损失，这并不妥当，不宜判决支持原告请判决解除原告与被告于2017年11月8日签订的《协议》的诉求，依法理应判决继续履行，酌情判令被告于本判决生效之日起90日内支付拖欠原告的首付款4000000元和尾款10000000元；由原告在被告付清拖欠其的首付款4000000元和尾款10000000元后30日内，将富国用（2014）第032号《国有土地使用权证》和昆明市房权证富民县字第20120847号至第××号共6本《房屋所有权证》移交被告，并协同被告办理完《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》变更事宜。第四，原告认为，由于被告未按《协议》履行其义务导致原告经济损失（支付技术咨询服务费）202600元的主张是不成立的；富民县环境保护局之所以于2018年9月26日下发《关于开展疑似污染地块调查评估工作的通知》，将原富民县昆明市农药厂的土地纳入疑似污染地块名单，要求原告在接到书面通知之日起2个月内完成上述地块土壤环境初步调查和编制调查报告等，主要是因为之前该土地是原告在使用生产农药，故被纳入疑似污染地块名单，该土地变没变更到被告名下并不重要；再说，原告的《国有土地使用权证》原件因抵押行为2019年7月9日开庭时尚留存于富滇银行股份有限公司昆明广场支行。就原告请判令被告依据《协议》中约定的违约责任条款向原告支付违约金1610000元和判令被告向原告支付经济损失500000元的诉求；作为违约金本身，其性质主要是补偿性的，兼有一定的惩罚性；本案当事人签订的《协议》中，双方虽然约定了违约金，但从被告违约的情况看，当事人所约定的违约金低于造成的损失。因此，依法既支持判令被告依据《协议》中约定的违约责任条款向原告支付违约金1610000元的诉求，也酌情支持判令被告赔偿原告经济损失500000元的诉求，以弥补因被告违约给原告造成的损失。综上所述，原告的诉求依法不应得到全部支持，为此，依照《中华人民共和国土地管理法》第二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、限被告新平亨通机动车检测服务有限公司于本判决生效之日起90日内支付拖欠原告昆明农药有限公司的首付款4，000，000元和尾款10，000，000元；二、由原告昆明农药有限公司在被告新平亨通机动车检测服务有限公司付清拖欠其的首付款4000000元和尾款10000000元后30日内，将富国用（2014）第032号《国有土地使用权证》和昆明市房权证富民县字第20120847号至第××号共6本《房屋所有权证》移交被告新平亨通机动车检测服务有限公司，并协同被告新平亨通机动车检测服务有限公司办理完《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》变更事宜；三、限被告新平亨通机动车检测服务有限公司于本判决生效之日起90日内，支付原告昆明农药有限公司违约金1，610，000元，并赔偿原告昆明农药有限公司经济损失500，000元；四、驳回原告昆明农药有限公司的其他诉讼请求。如果未按生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费23,680元（原告已预交），由被告新平亨通机动车检测服务有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  王健华人民陪审员  张保留人民陪审员  司晓菊二〇二〇年五月十八日书 记 员  刘红梅