黑龙江省佳木斯市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黑08民终108号上诉人（一审原告、反诉被告）：高平香，男，1939年7月19日出生，汉族，住黑龙江省抚远市。委托诉讼代理人：高前国（系高平香之子），住黑龙江省佳木斯市前进区。上诉人（一审原告、反诉被告）：高宏军，男，1967年2月3日出生，汉族，住黑龙江省抚远市。二上诉人共同委托诉讼代理人：鲍春杨，佳木斯郊区中实法律服务所法律服务工作者。被上诉人（一审被告、反诉原告）：抚远市远大房地产开发有限公司，住所地黑龙江省抚远市抚远镇友谊路88号。法定代表人：孙宝军，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张春娜，女，该公司行政文员。委托诉讼代理人：张立福，黑龙江拓行律师事务所律师。上诉人高平香、高宏军因与被上诉人抚远市远大房地产开发有限公司（以下简称远大公司）房屋迁拆安置补偿合同纠纷一案，黑龙江省抚远市人民法院于2018年12月27日作出（2018）黑0833民初369号民事判决，宣判后，高平香、高宏军、远大公司均不服，向本院提起上诉，本院于2019年5月15日将本案发回抚远市人民法院重新审理。抚远市人民法院于2019年11月5日作出（2019）黑0833民初621号民事判决，宣判后，高平香、高宏军不服，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人高平香、高宏军上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；二、判决被上诉人按照《房屋拆迁补充协议书》中约定，交付上诉人7号楼东面第3门商服一层138.78平方米；三、判决被上诉人承担未能取得房屋权属证书的违约责任，并赔偿违约金713700元，违约金计算至取得产权证书为止；四、判决被上诉人承担逾期交付使用房屋租金120000元（2017—2019年），租金计算到完成房屋交付为止，当庭将逾期交付使用房屋租金变更为180000元，计算到完成房屋交付为止；五、本案产生的一审、二审诉讼费及反诉费等一切费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决适用法律错误。被上诉人应当按照《房屋拆迁补充协议书》的约定，交付给上诉人7号楼东面第3门商服一层138.78平方米。被上诉人与上诉人是签订合同在前，开工建楼在后，按照合同约定，被上诉人应当为上诉人留出案涉的138.78平方米的商服，而被上诉人不按合同约定建楼，改变房屋内部结构，改装加了楼梯，并于2017年9月出租给了欣百特木门，存在违约行为，上诉人没有得到安置。虽然房屋已经竣工，房屋结构发生变化，但可以采取补救措施履行合同，可以拆除一、二楼楼梯，将楼板砌上，将房屋分割成独立的两间房屋，二楼单独开门，一楼可以独立交付。上诉人已提供相关证据证明案涉小区的4号楼一、二层商服就可以分割交付，案涉的7号楼3门一、二层商服也可分割交付。双方的《房屋拆迁补充协议》中明确约定被上诉人给上诉人回迁7号楼东面3号门商服楼一层138.78平方米，该约定以特定位置、面积、用途回迁房屋，受法律保护，对双方均具有约束力，被上诉人应当按照约定给付上诉人特定房屋。一审判决7号楼第3号门市商服不实际交付给上诉人，按照住宅房屋价格进行补差价款，是极不合理的。房屋拆迁补充协议中的约定是在交付全部数量的房屋后核算面积，进行多退少补，而现在少交付了一套房屋，就不能按照上述规则进行退款。因为被上诉人构成违约，如果退款，应按照房屋实际登记用途商服的价格进行单独退款，并返还利息。2.被上诉人应当证明自己提供了办理不动产权证相关的手续材料，履行了办理产权证书的义务和责任的证明，一审法院依职权去房产管理部门和税务部门调查核实，不应由上诉人拿出证据去证明被上诉人的违约行为。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第十八条的规定，被上诉人在交付房屋起90日，没有履行办理房屋产权证手续属于蓄意违约，被上诉人应当证明其5年来为什么没有给上诉人办理房屋产权证，其又履行了哪些责任和义务、给上诉人办理产权证书提供了哪些必备的相关手续等，逾期办理权属证书违约举证责任，是不需要上诉人去证明的。被上诉人5年始终不给出具销售不动产税务发票和办理产权证书的相关手续，致使上诉人无法办理产权证书。3.被上诉人蓄意违约，逾期不给付3个住宅和7号楼东面第3号门商服楼一层138.78平方米，侵犯了上诉人作为回迁户的物权，其违约行为致使上诉人产生了租赁费用。一审判决将7号商服调整为年租金2万元，上诉人不认可，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，上诉人已经提供了此条规定所需证据年租金3万元，上诉人请求的3年9万元的租金应当得到支持。回迁三个住宅楼租金3年9万元，一审漏判1个住宅的租金，虽然上诉人只提供了两套房屋合同，但实际三套房屋均未交付，另一套房屋也应当赔偿损失，3年损失共计9万元。以上共计18万元，应当由被上诉人返还给上诉人。4.一审判决诉讼费和反诉费由上诉人和被上诉人共同承担，是不合理的，被上诉人存在违约行为，上诉人没有过错，因此一审、二审所有费用应当由被上诉人承担。被上诉人远大公司辩称，1.请求二审法院要求二上诉人当庭明确案涉房屋交付及产权办理至哪位上诉人名下。暂且不考虑货币补偿和产权调换只能二者选其一等不公平补偿的事实，无论是《城市房屋拆迁管理条例》还是《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的产权调换补偿方式实质是物的交换、不动产相关权利的交换，二上诉人对被拆迁房屋分别享有所有权、分别与被上诉人发生房屋拆迁安置补偿法律关系，虽然二人共同与被上诉人签订一份书面协议，但不会当然发生二上诉人对产权调换房屋共同所有的效力。自被上诉人提起反诉时起，如果法院认为可以合并审理，就应当履行释明义务或者行使解释合同条款的权利，要求高宏军、高平香对所有案涉产权调换房屋的归属达成一致，以求合同各方权利义务得以明确具体。在案涉产权调换房屋归属不明确的情况下，即使被上诉人认可一审判决，被上诉人也无法依照该判决履行义务。如果由于上诉人的原因或是法院裁判的原因造成被上诉人履行义务困难，会增加不合理履行成本，是对被上诉人合法权益的侵害。2.二上诉人因未能取得房屋权属证书，要求被上诉人赔偿713700元没有事实依据和法律依据。如前所述，案涉产权调换房屋的归属约定不明确，二上诉人应当先行协商确定具体权利人，或者与被上诉人协商变更或补充《房屋拆迁安置补偿协议》，由于二上诉人自身原因未能取得已交付的4个车库、3个商服房屋权属证书，被上诉人不应当承担赔偿责任。况且合同各方没有就该情形事先约定违约金，二上诉人也不能举证证明其实际损失，由于二上诉人从未交付过购房款，也不能按法定标准请求赔偿。3.二上诉人要求被上诉人交付6-7号楼东面第3号门市一层138.78平方米不应当得到支持。2015年5月16日签订的《房屋拆迁安置补偿协议》及《补充协议》是在案涉工程规划阶段签订的，后因行政管理机关规划调整，被上诉人调整合并原来6号楼和7号楼设计并建设成为现在的6-7号楼，现6-7号楼2号商服符合当事人的约定，但二上诉人拒绝接收。二上诉人要求被上诉人补偿30万元现金、4个车库、4个商服楼、3套住宅，明显违背等价有偿原则，而且《房屋拆迁安置补偿协议》及《补充协议》亦约定以补偿房屋总面积900平方米为标准，多退少补，并且合同标的名称仅是参照引用了通用的房产规划类型或用途的术语，由此可以证明当事人对产权调换房屋并没有约定特定面积和用途，以总面积900平方米进行多退少补结算不违反当事人的约定。另外，案涉工程早已竣工验收并交付使用，案涉房产不能再重新分割设立所有权，上诉人要求单独交付两层结构的3号商服楼的第一层，不仅违背诚实信用原则，也实际不可行。4.二上诉人要求被上诉人承担逾期交付使用房屋租金12万元不应当得到支持。首先，被上诉人交付的30万元货币和已交付的4个车库、3个商服产生的租金收益足以超额弥补租用住房的费用。其次，二上诉人最初没有先行选择满足居住条件的住宅而是选择4个车库、3个商服，租用房屋的费用应当由其自行承担。再次，一审庭审期间被上诉人已经明确陈述所有案涉房屋（包括符合约定的6-7号楼2号商服）自竣工验收之日起一直处于空置状态的事实，随时可以交付，二上诉人没有协商确定具体权利人接收房屋。最后，如果法院支持上诉人要求租住房屋的损失同时要求逾期交付使用房屋赔偿的请求可能会导致道德风险，当事人会选择拖延接收房屋，一边无成本租用房屋、一边坐享未交付房屋的租金赔偿，属于要求双倍赔偿，没有法律依据。高平香、高宏军向一审法院起诉请求：1.请求判令被告依照合同约定履行房屋拆迁补偿安置协议书；2.判令被告协助原告办理已安置房屋位于抚××市××镇××小区××楼××、××、××、××车库及××小区××、××、××门市三个商服楼（一楼）的不动产权证；3.判令被告给付原告上述房屋及车库没有办理不动产权使用证的违约金713700元；4.判令被告交付抚远市抚远镇桐楠阁小区6号楼2单元9楼西902室、10楼西1002室、12楼东1201室、7号楼东面第三号商服一层面积为137.38平方米；5.判令被告将其已经交付的7号门市面积138.03平方米房屋内楼道口打通，将该面积归还给原告；6.判令被告给付原告经济损失12万元；7.诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原告变更诉讼请求第四项为：判令被告交付抚远市抚远镇桐楠阁小区6号楼2单元9楼西902室面积为51.19平方米、10楼西1002室面积为51.19平方米、12楼东1201室面积为125.42平方米，合计面积为227.80平方米，并返还原告房屋面积差价款427196元。抚远市远大房地产开发有限公司向一审法院提起反诉请求：1.确认房屋拆迁补偿安置协议中超出原告高平香房屋面积部分产权调换内容无效；2.原告高平香应当承担办理产权调换房屋不动产登记的相关税费；3.原告高平香给付物业费3524.22元；4.原告高宏军返还被告补偿款30万元；5.确认房屋拆迁补偿安置协议中超出原告高宏军房屋面积部分产权调换内容无效；6.原告高宏军承担办理产权调换房屋不动产登记的相关税费；7.原告高宏军给付物业费1677.78元；8.反诉费用由二原告承担。一审法院认定事实：2015年5月16日，原、被告签订房屋拆迁补偿安置协议书，二原告将位于抚远市东岗五委330.64平方米房屋交付被告拆迁，被告在抚远市抚远镇桐楠阁小区安置二原告900平方米房屋。同日双方签订房屋拆迁补充协议书，约定：现房安置抚远市抚远镇桐楠阁小区3号楼车库四个，4号楼门市房屋三个（一楼），期房安置抚远市抚远镇桐楠阁小区6号楼高层2单元9楼西902室（110平方米）、10楼西1002室（110平方米）、12楼东1201室（110平方米），7号楼东数第3号门市商服楼一层房屋（138.78平方米）；安置房屋面积超出900平方米原告按9楼房屋销售价格补交差价款，少于900平方米被告按9楼房屋销售价格补偿原告钱款；现金被告补偿原告300000元。协议签订后，被告将抚远市抚远镇桐楠阁小区3号楼21（18.73平方米）、24（18.73平方米）、35（23.40平方米）、45号（18.73平方米）车库和4号楼西数第4号（110.17平方米）、第5号（101.12平方米）、第7号（138.03平方米）门市房屋安置给二原告，上述门市房屋均为一楼。2015年5月17日，被告按约定给付原告高宏军房屋拆迁补偿款300000元。2016年7月1日，被告与原告高宏军签订便条，将尚未安置面积的房屋变更为桐楠阁小区6号楼1单元901室（高前国）、1单元1003室（高源）、1单元1203室（高宏军）、1单元1202室（高宏军）。2017年2月7日，被告与原告高平香之子高前国将6号楼1单元1003室更换为6号楼2单元1001室。法庭审理过程中，原、被告双方均认可9楼销售价格为4180元。一审法院认为，原、被告双方于2015年5月16日签订的房屋拆迁补偿安置协议及房屋拆迁补充协议均是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。二原告已将其所有的房屋交付被告拆迁，被告应按约定将双方确定的安置房屋交付给二原告。根据被告提供的便条中记载双方经过协商已经将房屋拆迁补充协议中约定的房屋进行变更，且法庭审理过程中原告自认要求被告履行6号楼1单元901室、1单元1003室、1单元1203室。2017年2月7日，被告与原告高平香之子高前国将6号楼1单元1003室更换为6号楼2单元1001室，故被告应当按照变更后的房屋即抚远市抚远镇桐楠阁小区6号楼高层1单元901室、1单元1203室、2单元1001室房屋安置给二原告。关于交付桐楠阁小区7号楼东面第3号商服楼的情况,经本院现场调查及庭审质证，涉案商服在竣工验收交付使用时其内部结构就建设了一、二层并在内部建设楼梯。原告依据双方在2015年5月16日签订的房屋拆迁补充协议书中约定给付上述商服楼一层，因该协议是在涉案房屋未竣工前所签订的，在涉案商服楼内部结构发生变化，且在原告不同意另行调换商服楼及整体接收的情况下，被告应当按照双方合同约定进行货币补偿。庭审过程中经被告远大公司自认，其已交付给原告的涉案远市抚远镇桐楠阁小区3号楼21（18.73平方米）、24（18.73平方米）、35（23.40平方米）、45号（18.73平方米）车库和4号楼西数第4号（110.17平方米）、第5号（101.12平方米）、第7号（138.03平方米）门市房屋可以办理房屋产权证照的相关手续，被告应当协助二原告办理房屋所有权证，因办理该证照产生的相关税费，原、被告双方应当按相关政策分别承担。二原告主张被告应当承担迟延办理房屋所有权证违约金的诉讼请求,因双方签订的房屋拆迁补偿安置协议及房屋拆迁补充协议均未对逾期办证违约金进行约定,按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成的房屋的,自合同订立之日起90日内;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定,二原告主张逾期办证违约金的赔偿,应当举证证明其未能取得房屋权属证书是因被告远大公司的原因所致,故二原告的该项诉请无事实依据,本院不予支持。对于原告主张的经济损失12万元，其中对桐楠阁小区7号楼东面第3号商服楼租金问题，原告认为被告应给付原告2017年度至2019年度每年3万元，共计6万元。该项主张原告仅依据该商服楼街对面的被告已经交付商服楼的租金价格，但涉案商服与其出租的商服楼格局、面积、位置等均不相同，且房屋租金价格涉及多方面因素影响，结合本院对涉案商服楼及相邻商铺商服楼租金情况的调查，故原告该项主张没有事实及法律依据，本院予以调整为每年2万元，共计4万元。对原告主张的被告未能及时给付三处住宅楼，导致原告只能另行租住其他房屋，从而产生的2017年度至2019年度租赁费每年房租1万元，共计6万元。该项主张结合庭审自认及2017年2月7日便条的内容可以认定，涉案住宅应当于2017年进行交付。结合原告提交的房屋租赁合同可知，原告高宏军于2017年10月1日至2019年10月1日、高平香儿子高前国于2017年11月3日至2019年11月3日分别租住房屋，房屋租金为每年1万元，租住2年，共计4万元。被告未能提供证据证明涉案房屋及商服系因原告原因未能交付，故其应当承担举证不能的法律后果，应当对原告产生的合理的损失进行赔偿。另，原告主张被告应当将已经交付给原告的桐楠阁小区4号楼西数第7号商服楼内楼道打通，原告未能提交证据证明双方对该诉讼请求进行过约定，亦未提交证据证明被告应当进行楼道打通的事实及理由，故对该主张不予支持，原告应当自行承担举证不能的法律后果。被告反诉二原告给付物业费的诉讼请求与本案系不同法律关系，其应当另行诉讼解决。对于差价款的约定，双方应当按照协议约定及庭审确认的9楼房屋销售价格4180元/平方米进行补偿。综上所述，依法支持原告高平香、高宏军合法的诉讼请求。判决：一、被告抚远市远大房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内为原告高平香、高宏军出具办理已安置房屋抚远市抚远镇桐楠阁小区3号楼21（18.73平方米）、24（18.73平方米）、35（23.40平方米）、45号（18.73平方米）车库和4号楼西数第4号（110.17平方米）、第5号（101.12平方米）、第7号（138.03平方米）门市房屋产权证照的相关手续，并协助其办理已安置房屋产权证，所发生的税费双方按相关政策各自分别负担；二、被告抚远市远大房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内将位于抚远市抚远镇桐楠阁小区6#7#楼1单元901室产籍号为1-0105-289-010901面积为112.43平方米房屋、1单元1203室产籍号为1-0105-289-011203面积为125.42平方米房屋、2单元1001室产籍号为1-0105-289-021001面积为125.42平方米房屋共计363.27平方米房屋交付给二原告高平香、高宏军；同时被告抚远市远大房地产开发有限公司为二原告高平香、高宏军出具办理上述房屋产权证照的相关手续，并协助原告办理安置房屋产权证，所发生的税费双方按相关政策各自分别负担；三、被告抚远市远大房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内按照4180元/平方米补偿二原告高平香、高宏军面积补差款450687.6元[（900平方米-428.91平方米-363.27平方米）×4180元/平方米]；四、被告抚远市远大房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告高平香、高宏军经济损失8万元；五、驳回原告高平香、高宏军的其他诉讼请求；六、驳回被告抚远市远大房地产开发有限公司的其他反诉请求。案件受理费6882元，由原告高平香、高宏军负担3441元，被告抚远市远大房地产开发有限公司负担3441元；反诉案件受理费5878元，由被告抚远市远大房地产开发有限公司负担。二审期间,被上诉人未向本院提交新证据。上诉人向本院提交证据1.被上诉人的法定代表人与高宏军通话记录光盘一张、照片三张，证明7号楼3号门市是可以分割的，一层是可以单独交付的。被上诉人质证称：该音频记录不是被上诉人法定代表人与高宏军的通话记录，而是高宏军、孙宝军、房产局领导及工作人员在政府行政机关办公场所的谈话录音，并且上诉人无法说明该音频具体录制时间和录制人，不应作为新证据采纳。该音频对话涉及行政机关工作人员，并且孙宝军与高宏军谈话内容的产生依赖行政机关工作人员的协助、答复和解释，不动产物权的区分设立由法定机关依照法定程序审查、批准和登记，被上诉人无权干涉，已经拆除楼梯并交付的4号楼4门一层，也是以行政机关批准为前提，即使当事人约定重新施工，也会因违反法律规定而无效，况且当时孙宝军还不是被上诉人的法定代表人。该音频内容有不利于上诉人的自认性质的陈述。上诉人查阅了规划调整前的6号和7号楼的图纸，意向性的选择面积130多平方米的商服一层，符合该条件的房产是规划调整后的6-7号楼的2号商服，而不是案涉3号商服。此外，上诉人自认对于案涉产权调换房屋没有确定权利归属，由此导致被上诉人无法交付案涉房屋并协助办理产权登记。本院经审查认为，对录音的真实性予以确认，但是通过该录音只是能够确定高宏军与孙宝军讨论4号楼4门、5门、7门商服的相关事宜，即使孙宝军同意对上述房屋一层、二层分割使用的意思表示，也无法说明7号楼3号门市可以将一层、二层分割使用。上诉人举示的4号楼4门商服的照片亦无法说明7号楼3号门市的一、二层可以分割交付使用。上诉人向本院提交证据2.房屋租赁合同两份（案涉房屋小区的四号楼四门和四号楼五门），租金分别为一年2.6万和3万。证明七号楼××号门市的租金也应该在3万元左右。被上诉人质证称：对证据的真实性有异议，该两份证据书写的字体均为同一笔体，且该两份证据承租人真实身份没有佐证，而且还没有依据房屋出租惯例所应当制作的定金或押金收据以及租金的支付凭证。本院经审查认为，仅以两份合同，无法确定案涉房屋的租金，本院对该组证据不予采纳。上诉人向本院提交证据3.佳木斯市政府《关于房地产开发企业欠税清理整治的通告》、被上诉人催告小区业主的通知，证明被上诉人之前告知房主车库均不能办理产权证书是欺骗行为，目的是为了逃避纳税，车库是可以办理产权证的，被上诉人没有为上诉人办理产权证是违约行为，并不是上诉人的过错。被上诉人质证称：上诉人无法说明佳木斯市政府《关于房地产开发企业欠税清理整治的通告》影印件的来源，通告内容不能证明被上诉人是因欠税或逃税而被清理整顿企业，与本案没有关联性。被上诉人催告小区业主的通知不能证明被上诉人有欺骗行为，车库是否能登记、确认产权由行政机关依职权决定，被上诉人无权干涉，被上诉人亦在庭审中陈述过行政管理部门开始为车库登记产权的事实。已交付的车库和商服无法办理产权登记是因为上诉人不能协商确定案涉产权调换房屋的归属。本院经审查认为，佳木斯市政府《关于房地产开发企业欠税清理整治的通告》与本案不具有关联性，本院不予采纳。对被上诉人催告小区业主的通知真实性予以认定，但该通知无法证明系被上诉人原因导致的延期办理产权证照。上诉人向本院提供证据4.棚户区改造回迁房暂不征税申请一份，证明被上诉人提交不了暂不征税申请是由于自身原因导致税务局没有审批，造成不能给上诉人办理产权证的后果，过错在于被上诉人，而不在于上诉人。被上诉人质证称：虽然该份证据来源无法确定，但被上诉人确实向税务机关提出过减免税款的申请，由于上诉人不能协商确定产权归属，导致被上诉人无法及时协助办理产权登记并享受税收优惠。本院经审查认为，该申请并不能证明系案涉房屋，不能以此证明案涉房屋没有办理房照的过错在于被上诉人。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人高平香、高宏军依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的相关规定主张被上诉人向其支付已安置房屋迟延办理房屋所有权证违约金713700元的诉讼请求，因上述司法解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。而本案的合同为房屋拆迁安置补偿合同，其安置的对象具有特定性，为原址拆迁房屋的所有权人，并非面向社会发售，上述司法解释并不适用本案争议事实，因此二上诉人的该项上诉请求，本院不予支持。关于7号楼东面第3号门商服一层138.78平方米的房屋，虽然案涉商服在竣工验收交付使用时其内部结构就建设了一、二层并在内部建设楼梯，但是双方在《房屋拆迁补充协议书》中对回迁房屋的位置约定明确，即案涉7号楼东面第3号门商服一层138.78平方米，且被上诉人未提供案涉商服一、二层不可以分割使用的证据，因此应当对二上诉人要求被上诉人交付7号楼东面第3号商服一层面积为138.78平方米房屋的诉讼请求予以支持。因该商服一层的实际面积为141.69平方米，超出的面积可按合同约定中的9楼销售价格计算。因被上诉人没有按照约定将房屋交付二上诉人，造成了二上诉人的损失，一审法院经过对周边房屋租赁价格进行调查，确定对于未能交付7号楼东面第3号门商服一层给二上诉人造成的损失40000元并无不当。因二上诉人在一审主张的是支付逾期交付7号楼东面第3号门商服一层及3套住宅共计2年的损失，在二审中主张逾期交付上述房屋3年的损失，而其中1年的损失系二审新增加的诉讼请求，本院不予审理，可以另行起诉。因被上诉人延期交付的住宅为3套，一审法院只按照二上诉人租房的实际损失判决被上诉人承担两套住宅的损失不当，本院予以改判被上诉人支付二上诉人3套住宅2年的损失共计60000元。一审判决按照双方当事人胜败情况决定各自负担诉讼费的数额并无不当。综上所述，上诉人高平香、高宏军部分上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持黑龙江省抚远市人民法院（2019）黑0833民初621号民事判决第一、二、六项；二、撤销黑龙江省抚远市人民法院（2019）黑0833民初621号民事判决第三、五项；三、变更黑龙江省抚远市人民法院（2019）黑0833民初621号民事判决第四项为被上诉人抚远市远大房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内给付上诉人高平香、高宏军经济损失100000元；四、被上诉人抚远市远大房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内将位于抚远市抚远镇桐楠阁小区7号楼东面第3号商服一层141.69平方米房屋交付给上诉人高平香、高宏军；同时被上诉人抚远市远大房地产开发有限公司为上诉人高平香、高宏军出具办理上述房屋产权证照的相关手续，并协助上诉人高平香、高宏军办理安置房屋产权证，所发生的税费双方按相关政策各自分别负担；五、上诉人高平香、高宏军于本判决生效之日起七日内按照4180元/平方米补偿被上诉人抚远市远大房地产开发有限公司面积补差款141576.6元[（428.91平方米﹢363.27平方米﹢141.69平方米﹣900平方米）×4180元/平方米]；六、驳回上诉人高平香、高宏军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6882元，由上诉人高平香、高宏军负担3441元，被上诉人抚远市远大房地产开发有限公司负担3441元。反诉案件受理费5878元，由被上诉人抚远市远大房地产开发有限公司负担。二审案件受理费6882元，由上诉人高平香、高宏军负担4080元，被上诉人抚远市远大房地产开发有限公司负担2802元。本判决为终审判决。审判长  王雪洁审判员  王春霞审判员  彭景丰二〇二〇年五月十三日书记员  付丽丽