安徽省淮南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖04民终392号上诉人（原审原告）：李安继，男，1988年11月2日出生，汉族，住安徽省淮南市潘集区。上诉人（原审原告）：李冠军，男，1962年12月2日出生，汉族，住安徽省淮南市潘集区。上述两位上诉人共同的委托诉讼代理人：张万标，安徽八公律师事务所律师。上述两位上诉人共同的委托诉讼代理人：时磊，安徽八公律师事务所律师。上诉人（原审被告）：淮南市惠利集团房地产有限责任公司，住所地安徽省淮南市舜耕西路，统一社会信用代码91340400150234355H(1-1)。法定代表人：廖长和，该公司董事长。委托诉讼代理人：樊福敏，安徽俊诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨杰，安徽俊诚律师事务所律师。上诉人李安继、李冠军因与被上诉人淮南市惠利集团房地产有限责任公司（以下简称惠利集团）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省淮南市田家庵区人民法院（2019）皖0403民初3507号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。李安继、李冠军上诉请求：一、撤销一审判决第二项；二、依法改判惠利集团支付逾期办理权属登记报备手续违约金24881元。事实和理由：李安继、李冠军要求惠利集团支付逾期办理权属登记报备手续违约金具有事实和法律依据，一审不予支持错误。李安继、李冠军要求惠利集团支付逾期办理权属登记报备手续违约金是基于《商品房买卖合同》第十五条之约定，该条约定是赋予买受人有选择退房的权利，而不是限制守约方的权利，一审对此理解非常狭隘。合同第十五条未对买受人不退房的情形进行约定和约束，可见双方对此没有约定，作为守约方可以按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定要求违约方赔偿损失。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，本案双方当事人对违约责任没有约定，应当适用法定标准计算。本案并非个案，一审判决与之前的生效判决相悖。按照一审的裁判思路，李安继、李冠军在不退房的情况下只有选择等待。《商品房买卖合同》第十五条系惠利集团强行约定，不论是选择第一项还是第三项，均是惠利集团所为，李安继、李冠军作为被动接受格式条款的一方，应当作出对李安继、李冠军有利的解释，且合同约定退房在现实中不具有操作性。惠利集团未作书面答辩。李安继、李冠军向一审法院起诉请求：一、惠利集团向李安继、李冠军支付逾期交房违约金921元；二、惠利集团向李安继、李冠军支付逾期办理权属登记报备手续违约金24881元。一审法院认定事实：中环国际广场由惠利集团开发建设。2014年11月9日，李安继、李冠军与惠利集团签订《商品房买卖合同》，购买中环国际广场第4幢1303号房，建筑面积共121.26平方米，房屋总价款为613983元。合同约定：第八条交付期限出卖人应当在2016年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理1.按逾期时间分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3（该比率应不小于第一项中的比率）的违约金。第十一条交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交房的，双方同意按以下方式处理：见附件。第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失……。合同签订后，李安继、李冠军按照合同的约定支付了购房款。2016年8月5日，惠利集团将涉案房屋交付给李安继、李冠军。2016年9月29日，中环国际广场项目1#-4#商住楼经验收合格，取得《工程竣工验收报告》。2017年8月25日，惠利集团取得田家庵区广场路西侧中环国际广场不动产权证书（附记登记类型：国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记田家庵区广场路西侧中环国际广场1栋、2栋、3栋、4栋、5栋）。2017年8月29日，惠利集团通过在小区物业公告栏张贴通知、微信群、电话等形式通知各业主办理不动产登记事宜。2017年12月14日，李安继、李冠军取得田家庵区广场路西侧中环国际广场4栋1303不动产权证书。双方因逾期交房、逾期办理产权登记发生纠纷，李安继、李冠军起诉来院。一审法院归纳本案争议焦点为：一、惠利集团逾期交房是否构成违约，如构成，如何承担违约责任及违约金如何计算？二、李安继、李冠军要求惠利集团支付逾期办理权属登记报备手续违约金的诉讼请求能否得到支持？针对争议焦点，一审法院评判如下：一、惠利集团逾期交房是否构成违约，如构成，如何承担违约责任及违约金如何计算？李安继、李冠军与惠利集团签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应自觉履行。合同签订后，李安继、李冠军按照合同的约定支付了全部购房款，惠利集团也应按照合同的约定履行全部义务。合同约定房屋的最后交付时间为2016年7月31日，并要求以“该商品房经验收合格”作为交付条件，但惠利集团于2016年9月29日才取得涉案楼宇的《工程竣工验收报告》，涉案房屋才符合交付条件。根据合同的约定，涉案房屋不符合交付条件，买受人有权拒绝接受房屋，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于惠利集团未在合同约定的时间将符合交付条件的房屋交付李安继、李冠军，惠利集团构成违约，应承担逾期交房违约责任。法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，惠利集团对于2016年8月5日将涉案房屋交付李安继、李冠军，逾期5天交房的事实予以认可。合同约定，逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。该约定不违反法律规定，且经审查，惠利集团未举证证明守约方因违约所造成的实际损失，故李安继、李冠军按照合同约定的违约金标准计算违约金，符合法律规定。惠利集团应支付李安继、李冠军逾期交房违约金921元（613983元×0.0003×5天），故李安继、李冠军要求支付逾期交房违约金的诉讼请求，符合法律规定，依法予以支持。二、李安继、李冠军要求惠利集团支付逾期办理权属登记报备手续违约金的诉讼请求能否得到支持？合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失……。按照合同约定，惠利集团应在2016年12月15日前，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因取得涉案房屋所在楼宇的所有权初始登记是购房人办理权属登记之前必须由开发商完善的手续，而惠利集团于2017年8月25日才取得中环国际广场项目1#-4#商住楼、5#公寓楼的不动产所有权初始登记，故惠利集团构成逾期办理产权登记。对于逾期办理产权登记的处理，双方约定，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失。根据法律规定，由于出卖人的原因，买受人在合同约定的办理房屋所有权登记期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。本案中，李安继、李冠军与惠利集团对逾期办理产权登记的处理进行了约定，且该约定不违反法律法规的强制性规定，故李安继、李冠军在没有退房的情况下要求惠利集团支付逾期办理权属登记报备手续违约金的诉讼请求，无法定或约定依据，依法不予支持。李安继、李冠军要求惠利集团支付逾期交房违约金的诉讼请求，有事实和法律依据，依法予以支持；要求惠利集团支付逾期办理权属登记报备手续违约金的诉讼请求，无法定或约定依据，依法不予支持。判决：一、淮南市惠利集团房地产有限责任公司于本判决生效后十日内一次性支付李安继、李冠军逾期交房违约金921元；二、驳回李安继、李冠军的其他诉讼请求。案件受理费445元，由李安继、李冠军负担395元，淮南市惠利集团房地产有限责任公司负担50元。一审法院宣判后，李安继、李冠军与惠利集团均不服判决，向本院提起上诉，二审中，惠利集团撤回上诉，本院审查后于2020年5月8日作出（2020）皖04民终392号民事裁定书：准许惠利集团撤回上诉。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定证据的意见和理由符合法律规定，认定事实清楚，二审予以确认。本院归纳本案二审争议焦点为：李安继、李冠军主张的逾期办理权属登记报备手续违约金24881元应否予以支持。本院认为，李安继、李冠军与惠利集团签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。《商品房买卖合同》第十五条是关于产权登记的约定，约定了违约的三种处理方式，第一种是买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失；第二种是买受人不退房，出卖人按已付房价款向买受人支付违约金；第三种是空白横线，双方可另行约定其他违约处理方式。本案中，李安继、李冠军与惠利集团关于产权登记的违约处理方式约定很明确，即第一种处理方式，在合同双方关于产权登记的违约处理方式存在特别约定的情况下，李安继、李冠军上诉要求惠利集团按照法定标准承担违约责任无依据。案涉合同第十五条不属于格式条款，其中第三种空白横线表明了双方当事人除了上述两种违约处理方式外，可另行约定其他处理方式，故李安继、李冠军上诉称案涉合同第十五条系格式条款，应作出对李安继、李冠军有利解释的理由不能成立，不予采纳。另案与本案并非基于同一法律事实，对本案不具有法律拘束力。综上所述，李安继、李冠军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。李安继、李冠军预交的二审案件受理费422元，由李安继、李冠军负担。本判决为终审判决。审判长 代 奇审判员 魏 宁审判员 李 侠二〇二〇年五月九日书记员 张海燕