辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终2328号上诉人（原审被告）：瓦房店捷程伟业置业有限公司，住所地辽宁省瓦房店市轴承产业园区兴工大街9号。统一社会信用代码91210281089053765U。法定代表人：林秀，该公司董事长。委托诉讼代理人：封雷，辽宁裕景律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘传树，男，1991年5月21日生，汉族，住辽宁省瓦房店市。委托诉讼代理人：曹源，辽宁君连律师事务所律师。上诉人瓦房店捷程伟业置业有限公司（以下简称“捷程公司”）与被上诉人刘传树因房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省瓦房店市人民法院（2019）辽0281民初6536号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人捷程公司上诉请求：撤销一审判决，改判逾期交房起算时间为2018年4月11日。事实和理由：案涉商品房买卖合同第八条第一款，虽然约定了上诉人应在2017年10月31日交付房屋，但因被上诉人于2018年4月10日才付清全部房款。根据该条第二款第2项约定，被上诉人未付清房款，上诉人有权延期交房，所以一审判决认定自2017年11月1日起算违约金是错误的。刘传树辩称，不同意捷程公司的上诉请求。根据商品房买卖合同第九条约定，从最后交付期限第二天起开始计算违约金，期限就是2017年11月1日，不是2018年4月11日。合同中约定首付款是145,485元，贷款30万元,被上诉人不存在延期付款的行为，没有违约，所以应从2017年11月1日起算违约金。刘传树向一审法院起诉请求：1.被告给付原告逾期交房违约金32,520.40元（从2017年11月1日至2019年10月31日）；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年10月2日，被告捷程公司（出卖人）与原告刘传树（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的位于瓦房店市的房屋，建筑面积75.34平方米，每平方米5913元，总金额445,485.42元。合同签订后，原告于2018年4月10日将购房款445,485.42元支付完毕，其中首付款145,485元，银行贷款30万元。截至本案开庭之日（2019年11月5日），被告尚未向原告交付案涉房屋。在案涉商品房买卖合同第八条中，原告、被告双方约定了交付期限，即出卖人应当在2017年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……。在第九条中，双方约定了出卖人逾期交房的违约责任，即除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。一审法院认为，原告刘传树与被告瓦房店捷程伟业置业有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效,双方均应依约履行合同义务。原告已按约定将全部房款付清，但被告违反合同约定,未能在2017年10月31日前向原告交付案涉房屋,应当承担违约责任。故对于原告主张被告给付逾期交房的违约金的诉讼请求，予以支持。关于违约金的计算期限。原、被告双方约定《商品房买卖合同》第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。至本案开庭之日，被告尚未向原告交付案涉房屋。故一审法院认定违约金的计算期限自2017年11月1日起至原告主张的2019年10月31日，共计730天。关于被告抗辩违约金应分段计算，贷款部分应自银行支付给被告时间的次日起计算，与《商品房买卖合同》第八条约定的起算日期相悖，且即使存在案涉房款逾期支付的问题，被告可依据合同约定，主张违约责任，而不影响案涉逾期交房违约金的起算。故被告提出的分段计算违约金的抗辩，缺乏事实依据，不予认可。关于违约金的数额。因原、被告双方在合同中约定违约金按照已交付房价日万分之一计算，故被告应向原告支付的违约金金额应为32,520.4元（总房款445,485.42元×日万分之一×天数730天）。综上所述，一审判决依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：被告瓦房店捷程伟业置业有限公司于判决生效之日起十日内，给付原告刘传树逾期交房违约金32,520.4元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费307元（已减半收取）,由被告瓦房店捷程伟业置业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院补充查明：案涉商品房买卖合同第六条付款方式及期限约定，首付款145,485元已于当日付清，余款30万元以银行贷款形式付清。合同第八条交付期限第二款约定，……如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实延期……2.买受人未付清房款，其他应交费用或未履行其他合同义务的……。在二审过程中，上诉人捷程公司认可逾期交房违约金的截止时间为2019年10月31日。被上诉人刘传树提交书面情况说明称，其在2017年10月当月向贷款银行盛京银行申请办理贷款，银行告知当年放款指标用完，让明年申请贷款，但被上诉人刘传树自认无证据证明前述事实。本院确认上述事实有商品房买卖合同、书面情况说明及二审询问笔录等在案为凭，业经本院审查，可以采信。本院认为，本案中，结合上诉人捷程公司的上诉请求及在二审审理期间的陈述来看，其对于未依约向被上诉人刘传树交付案涉房屋以及应承担逾期交房违约金的事实并无争议。现上诉人捷程公司以被上诉人刘传树给付全部房款存在迟延为由，主张逾期交房违约金的起止时间应为2018年4月11日至2019年10月31日。对此，本院认为，商品房买卖双方的主合同义务分别为支付房款和交付房屋，两者为对等给付义务，在买受人未付清房款的情况下，出卖人有权拒绝交付房屋。本案中，依据已查明的事实，案涉商品房买卖合同第六条约定445,485.42元总房款的支付方式为首付款145,485元和30万元贷款，但未明确约定被上诉人刘传树向上诉人捷程公司支付30万元贷款的时间。第八条则约定了交付房屋时间为2017年10月31日及被上诉人刘传树未付清房款，上诉人捷程公司有权据实延期交付房屋等内容。现因被上诉人刘传树向上诉人捷程公司支付30万元贷款时间为2018年4月10日，晚于约定交房时间五个月有余。且被上诉人刘传树在二审期间提交的书面情况说明载明贷款迟延给付的原因并非上诉人捷程公司造成的。因此，一审判决令上诉人捷程公司自2017年11月1日起承担逾期交房违约金，无事实和法律依据，有失妥当，本院予以纠正。即上诉人捷程公司应向刘传树支付自2018年4月11日始至2019年10月31日止期间的逾期交房违约金25,348.12元（445,485.42元×日万分之一×569天）。据此，上诉人捷程公司的上诉请求，有事实和法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、变更辽宁省瓦房店市人民法院（2019）辽0281民初6536号民事判决为：瓦房店捷程伟业置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付刘传树逾期交房违约金25,348.12元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回刘传树的其他诉讼请求。一审案件受理费307元（刘传树已预交），由刘传树负担68元，瓦房店捷程伟业置业有限公司负担239元；二审案件受理费614元，由刘传树负担135元，瓦房店捷程伟业置业有限公司负担479元。本判决为终审判决。审判长  侯学枝审判员  刘小南审判员  刘冬艳二〇二〇年五月十五日书记员  王丽秋