广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终4451号上诉人（原审被告）：广州市花都粤华房地产开发有限公司，住所地：广东省广州市花都区新华街商业大道103号G23号铺。法定代表人：徐建团。委托诉讼代理人：姜晓华，广东裕信律师事务所律师。委托诉讼代理人：冼晓艺，广东裕信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广东中原地产代理有限公司，住所地：广东省广州市天河区珠江东路12号3601房、3701房之自编02、04、05单元。法定代表人：李耀智。委托诉讼代理人：陈洁丽，女，1973年9月18日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，系该公司职员。委托诉讼代理人：关怡钧，男，1987年7月26日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，系该公司职员。上诉人广州市花都粤华房地产开发有限公司（以下简称粤华公司）因与被上诉人广东中原地产代理有限公司（以下简称中原地产）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初9428号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人粤华公司上诉请求：1.撤销原审判决第一项；2.依法改判粤华公司向中原地产支付代理费104130.54元及利息（利息以尚欠款项为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自起诉之日起计至清偿之日止）；3.中原地产承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：原审判决违约金按照中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%的标准进行计算是错误的。粤华公司没有违约，不应计算违约金。2016年11月3日，粤华公司与中原地产共同出具的《确认书》第三点已明确约定“对于已成交但尚未在附表列出的或暂未达到结算条件的成交单位，双方日后再作核对及确认”，粤华公司未结款项的原因正符合上述约定，故粤华公司没有违约，不应当支付违约金。至于利息，应当以尚欠款项为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自起诉之日起计算至清偿之日止。综上，原审判决认定事实错误，导致判决错误，应予纠正。被上诉人中原地产答辩称：同意原审判决，不同意粤华公司的上诉意见。关于违约金，原审判决自2017年8月15日起算违约金已经晚于合同约定的代理费结算支付时间；且原审法院已将合同约定的违约金标准每日1‰调整为中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%，已大幅降低了违约金标准，远低于中原地产因此造成的损失。粤华公司仍就违约金提出上诉，显属无理，请求法院予以驳回。中原地产向原审法院提出诉讼请求：1.判令粤华公司向中原地产支付代理费385456.23元和违约金（自2017年8月15日起计至付清上述款项之日止，按每天千分之一计付，暂计100日为38545.62元），合计424001.85元；2.判决粤华公司承担本案诉讼费用。原审法院认定事实：2014年12月20日，中原地产与粤华公司签订《碧泰豪苑项目独家策划销售代理合同》，约定粤华公司委托中原地产为碧泰豪苑项目的策划销售代理；代理期自2014年12月20日起至2015年12月31日止；销售代理费为实际销售金额*1.2%，实际销售额是指中原地产在代理期内售出的单位客户交付首期房款所签订《商品房买卖合同》后的总金额；代理费每月结算一次，每月最后一个工作日为结算日，中原地产应于结算日后三天内开具有效发票，结算日后七天内粤华公司应支付中原地产代理费；粤华公司委托中原地产代理策划销售该项目，粤华公司同意不再委托其他公司或自行、代理策划销售，否则均视为中原地产代理，计入中原地产销售业绩，粤华公司仍需按前述约定向中原地产计付有关费用；若粤华公司未如期支付相关费用，每延迟一天需向中原地产支付应付款千分之一的违约金，逾期15日，中原地产有权单方解除合同等。2015年6月1日，中原地产与粤华公司又签订《碧泰豪苑项目一、二手联动协议》，约定碧泰豪苑项目联动专场时间为2015年6月1日至6月14日，由中原地产二手销售人员带客户到项目现场并经客户确认的客户均视为二手联动客户，联动销售代理费计提标准为一手代理费1.2%，二手代理费为3%，代理期内粤华公司按该单位签订《商品房买卖合同》的总金额作为结算佣金，本阶段结束后，由2015年6月15日至2015年6月21日内作为二手客户保护期，阶段合作期内带客在保护期内成交仍计算销售业绩和计提佣金，联动期内中原地产的销售代理费等于一手销售代理费加二手联动销售代理费，双方同意一手销售代理费用和结算方式按原合同相关规定执行等。2016年11月3日，中原地产与粤华公司共同出具《确认书》，载明碧泰豪苑2015年5月8日至2015年12月11日期间的销售情况经双方核对无误后（详见附表）确认已达到结算条件的情况如下：1.此期间共售出168套单位，均已交首期或已签约；2.按实际完成销售金额的1.2%计付代理费，本次结佣销售额为84258362元，中原地产应收佣金为1011100.34元，对于已成交但尚未在附表列出的或暂未达到结算条件的成交单位，双方日后再作核对及确认；3.一、二手联动成交一手代理费按0.84%计付代理费，本次结佣销售额为55820750元，中原地产应收佣金为468894.3元，对于已成交但尚未在附表列出的或暂未达到结算条件的成交单位，双方日后再作核对及确认；4.第二和第三项相加，中原地产应收佣金为1479994.64元，粤华公司应在本确认书确认后，将该款以支票形式支付给中原地产等。该《确认书》所附《碧泰豪苑2016年10月一手佣金发放明细表》载明认购日期、签约日期、认购人、房号、签约总价、佣金点数比例、佣金额等信息，其中序号93-156的佣金点数比例为0.84%，其余为1.2%。粤华公司于2016年11月3日向中原地产开出面额为1479994.64元的支票。中原地产提交了粤华公司与认购人就6栋903房（认购人：李芳钿）、13栋706房（认购人：曾素贞陈启业）、1栋1002房（认购人：黄凤娟钟健雄）、1栋502房（认购人：谢建斌曹明香）签订的四份《商品房认购书》以及由李芳钿、曾素贞、黄凤娟/钟健雄、曹明香签字确认的《客户登记确认函》。粤华公司认可上述《商品房认购书》，但认为《客户登记确认函》上没有粤华公司工作人员签字确认，故不予认可。中原地产于2017年8月14日通过EMS向粤华公司发送快件，内件品名为《关于敦促支付碧泰豪苑项目代理费的催告函》，该快件于2017年8月16日签收。中原地产表示该函件系向粤华公司催收涉案拖欠代理费，但未提供函件具体内容。中原地产在原审庭审中表示为方便计算，按寄送该函件次日即2017年8月15日起向粤华公司计收逾期付款的违约金。原审法院认为：中原地产与粤华公司签订了涉案《碧泰豪苑项目独家策划销售代理合同》及《碧泰豪苑项目一、二手联动协议》，双方形成商品房委托代理销售合同关系，合同内容未违反法律、法规的禁止性规定，依法成立生效并对双方产生约束力。根据双方诉辩意见以及庭审陈述，双方主要争议焦点在于：1.二手代理费的确定；2.违约金标准是否过高。原审法院针对上述争议焦点评析如下：一、关于二手代理费的确定。首先，根据涉案《碧泰豪苑项目一、二手联动协议》的约定，在联动专场时间即2015年6月1日至6月14日期间，由中原地产二手销售人员带客户到项目现场并经客户确认的客户均视为二手联动客户。从合同文意理解，二手联动客户需满足两个条件，其一为联动专场时间内由中原地产二手销售人员带到项目现场，其二为经客户确认。其次，中原地产就二手联动客户收取远高于原约定标准的代理费，理应付出更多劳动努力，故要求带客户到项目现场并经客户确认才属于二手联动客户符合商业常理，也符合一般双务合同权利义务对等原则。此外，根据《确认书》所附《碧泰豪苑2016年10月一手佣金发放明细表》所载信息，例如13栋1402房、2栋1602房、2栋302房等客户均为在涉案联动专场时间内认购的客户，但中原地产并未主张该些客户按照二手联动客户收取二手代理费。综上，原审法院对中原地产认为所有联动专场时间内达成认购即属于二手联动客户的主张不予采信，《碧泰豪苑项目一、二手联动协议》所约定的联动期间中原地产代理费等于一手代理费加二手代理费中“联动期间”应指联动专场时间内属于二手联动客户部分，而非所有联动专场时间内均按此标准计收代理费。在此前提下，中原地产主张粤华公司支付二手代理费应就该销售房屋属于二手联动客户进行举证。现中原地产就其中4套房屋提交了有认购客户签字确认的《客户登记确认函》，虽然粤华公司抗辩认为未经其签字确认，不属于二手联动客户，但涉案协议中并未约定要求由粤华公司签字确认，由客户确认已经符合协议约定的形式要求，故原审法院对粤华公司的该抗辩意见不予接纳，上述4套房屋属于二手联动客户，粤华公司应按照销售金额的3%向中原地产计付二手代理费。中原地产未就其主张的其余11套房屋提供由认购客户确认的《客户登记确认函》，且中原地产与粤华公司共同确认的《碧泰豪苑2016年10月一手佣金发放明细表》中也无法体现出该11套房屋属二手联动客户，故中原地产主张粤华公司就该11套房屋支付二手代理费缺乏依据，原审法院不予支持。二、关于违约金的标准。虽然《碧泰豪苑项目独家策划销售代理合同》约定逾期付款的违约金标准为每日千分之一，但中原地产未举证证实其因粤华公司逾期付款造成除资金占用期间利息损失之外的其余损失，故在粤华公司提出违约金过高抗辩的情况下，本院对违约金予以调整，参照中国人民银行逾期贷款利率，确定按照中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%为标准计算违约金。至于违约金起算时间点，中原地产主张自其发函次日即2017年8月15日起算，该时间远晚于涉案合同约定的代理费结算支付时间，属中原地产自行处分其权利，原审法院予以确认。综上，中原地产在涉案一二手联动期间内销售了属联动客户共计4套房屋，销售额总计3471018元，粤华公司应按照3%的标准计付二手代理费104130.54元以及逾期付款违约金，违约金以尚欠款项为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%为标准，自2017年8月15日计至实际清偿之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、粤华公司应于判决发生法律效力之日起十日内，支付代理费104130.54元及逾期付款违约金（违约金以尚欠款项为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%为标准，自2017年8月15日计至实际清偿之日止）给中原地产；二、驳回中原地产的其他诉讼请求。一审案件受理费7660元，由中原地产负担5742元，由粤华公司负担1918元。粤华公司、中原地产均未向本院提交证据。粤华公司、中原地产对原审经审理查明的事实均无异议，本院予以确认。二审中，粤华公司向本院确认其尚欠中原地产涉案代理费为104130.54元，其主张将原审判决的逾期付款违约金调整为自起诉之日起计算利息没有相应的依据。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。关于粤华公司应否向中原地产支付逾期支付代理费违约金的问题。经查，双方于2014年12月20日签订《碧泰豪苑项目独家策划销售代理合同》，约定代理费每月结算一次，每月最后一个工作日为结算日；中原地产应于结算日后三天内开具有效发票，结算日后七天内粤华公司应支付中原地产代理费；若粤华公司未如期支付相关费用，每延迟一天需向中原地产支付应付款千分之一的违约金等。双方于2015年6月1日签订的《碧泰豪苑项目一、二手联动协议》约定结算方式按原合同相关规定执行。本案中，中原地产已在涉案一二手联动期间销售了属于二手联动客户4套房屋，粤华公司应当依约在结算日后七天内向中原地产支付代理费。粤华公司至今尚未支付，已构成违约，粤华公司应当按照约定自延迟付款之日起向中原地产支付逾期付款违约金。中原地产主张违约金起算时间自其发函次日即2017年8月15日起算，远晚于合同约定的付款时间，属于中原地产对自身权利的自主处分，原审予以准许正确，本院予以维持。至于原审法院因粤华公司提出关于约定标准过高的抗辩意见对违约金予以调整，符合法律规定，本院亦予以维持。粤华公司主张其未构成违约、其仅需自起诉之日起按照中国人民银行同期贷款利率支付利息，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费194元，由上诉人广州市花都粤华房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 宾审判员 王碧玉审判员 罗 毅二〇二〇年五月二十日书记员 伍静怡李蕴妍罗文敏