山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终4445号 上诉人(原审原告)：姜书岱，男，1980年6月24日出生，汉族，住山东省胶州市。 委托诉讼代理人：徐江涛，山东瑞文律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵树，山东瑞文律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：青岛众磊房地产开发有限公司，住所地山东省胶州市李哥庄镇李哥庄村。 法定代表人：修伟刚，总经理。 委托诉讼代理人：杨学奎，山东康裕律师事务所律师。 上诉人姜书岱因与被上诉人青岛众磊房地产开发有限公司（以下简称众磊地产公司）商品房预约合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2019）鲁0281民初8133号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人姜书岱的委托诉讼代理人徐江涛、赵树，被上诉人众磊地产公司的委托诉讼代理人杨学奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 姜书岱上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、一、二审诉讼费、保全费由众磊地产公司负担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，应依法予以纠正。双方签订的《商品房认购补充协议》中明确约定了买卖双方的基本信息、商品房基本状况、销售方式、房屋价款、付款方式、付款时间、交付标准、违约责任等商品房合同所需要的主要内容，完全符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备〈商品房销售管理办法〉第16条规定的商品房买卖合同主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议认定为商品房买卖合同”之规定，该《商品房认购补充协议》应当认定为商品房买卖合同。诉讼过程中，姜书岱对涉案房屋采取了保全措施，且涉案房屋在起诉之前就已经办理了预售许可证，没有出售给其他人，没有网签给其他人，亦未被查封。据此可知涉案房屋具备交付条件，一审法院以众磊地产公司不同意继续履行双方签订的合同为由驳回姜书岱的诉求，严重侵害了守约方的合法利益。请求改判支持姜书岱的一审诉讼请求。 众磊地产公司辩称，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。 姜书岱向一审法院提出诉讼请求：1、依法判决众磊地产公司继续履行双方2016年4月29日签订的《商品房认购补充协议》，向姜书岱交付协议约定商品房一套；2、本案诉讼费、保全费、财产保险费由众磊地产公司承担。 一审法院认定事实:2016年4月29日，姜书岱与众磊地产公司签订《鑫都合苑商品房认购补充协议》一份，甲方为众磊地产公司，乙方为姜书岱。甲乙双方就购买甲方开发的位于胶州市鑫都合苑商品房事宜达成如下补充：第一条约定，乙方自愿购买鑫都合苑项目6栋西单元复式1002号，商品房暂测建筑面积191平方米（最终房屋建筑面积以房管部门实测的建筑面积为准）。第二条约定，原合同单价3900元/平方米，现一次性支付比例达到总价的50%及以上，采用优惠价格单价3300元/平方米。第三条约定，上述订金280000元，在甲、乙双方签订《商品房买卖合同》时抵作该房屋的银行首付房款，余款同样执行上述优惠单价价格。自本协议签订后，不得与第三方签订该房屋《商品房认购协议书》或《商品房买卖合同》，并承诺在乙方携本协议与甲方签订《商品房买卖合同》时，甲方将完全履行本协议中约定的房屋位置、面积、价款、户型等条款。（享受和售楼处所说的送：地暖、天然气免初装费等待遇）。如甲方违反上述约定，需向乙方五倍返还订金，同时本协议自动失效。鑫都合苑商品房认购补充协议与鑫都合苑商品房认购书具有同等的法律效力。剩余尾款在售楼许可证下来后一个月内付清。 2016年4月29日，众磊地产公司为姜书岱出具收据，载明：交款单位姜书岱，人民币15万元，收款事由购房定金。 2016年6月5日，众磊地产公司为姜书岱出具收据，载明：交款单位姜书岱，人民币13万元，收款事由购房预付款。 姜书岱在庭审中称其在修伟刚办公室（联谊大街众磊地产公司办公楼三楼）和修伟刚当面签订的，并由修伟刚当面签字确认并加盖公章，修伟刚安排他的工作人员带着姜书岱到银行进行付款，每笔付款都是修伟刚安排他的工作人员带着姜书岱到银行进行操作的。 众磊地产公司在本案其他同类同批次庭审中称，对该批次姜书岱所述的合同签订过程及款项的支付过程不予认可，相关的收款收据及合同都是王常毅找修伟刚办的。姜书岱等一致否认其不认识王常毅并且陈述是众磊地产公司安排其进行付款，但没有一个购房人讲明或者是确认其是通过众磊地产公司的哪一个工作人员联系的购买房屋，又是众磊地产公司的哪一个工作人员让其支付款项。众磊地产公司认为双方之间不存在房屋买卖合同、协议，不同意继续履行双方签订的商品房认购补充协议，请求法院依法驳回姜书岱的诉讼请求。 另查明，涉案房屋位于鑫都合苑小区。2017年9月23日，该小区2、4、6、7号楼办理了预售许可证。2018年7月份，该小区1、3、5、8号楼办理了预售许可证。没有网签给别人且未交付，涉案房屋已被姜书岱保全，未被他人查封。 一审法院认为，众磊地产公司抗辩双方之间所签合同是借款所作的担保，并不是买卖房屋，双方签订合同是重大误解，应当予以撤销，但未提交双方之间借款的书面借款合同或担保合同和其他任何证明双方存在借款或担保关系的任何书面材料或录音录像电子视听资料等相应客观的证据，因此对众磊地产公司的抗辩一审法院不予采信。 根据双方签订的商品房认购补充协议第三条的约定，上述订金280000元在甲、乙双方签订《商品房买卖合同》时抵作该房屋的银行首付房款……并承诺在乙方携本协议与甲方签订《商品房买卖合同》时，甲方将完全履行本协议中约定的房屋位置、面积、价款、户型等条款（享受和售楼处所说的送：地暖、天然气免初装费等待遇）。姜书岱与众磊地产公司于2016年4月29日签订的《鑫都合苑商品房认购补充协议》仅对涉案商品房的坐落、价款、面积等进行初步约定，不具备商品房买卖合同的主要内容，并且订立商品房买卖合同的目的在于房地产开发企业向买受人转让其所建设开发的商品房所有权，但纵观本案案情，双方签订的认购书的目的仅在于在将来订立商品房买卖合同时姜书岱享有优惠价格和送地暖、天然气免初装费等待遇，因此双方签订的该认购书应当认定为预约合同而并非商品房买卖合同。该认购书系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方应当依约履行合同约定的义务。 根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条关于“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”之规定，姜书岱与众磊地产公司签订的合同内容包括商品房面积、位置、价款等内容，但未约定房屋交付时间，众磊地产公司明确表示不同意继续履行双方签订的合同，在一审法院释明的情况下，姜书岱不同意变更诉讼请求为要求众磊地产公司承担违约责任，因此对姜书岱的诉讼请求，一审法院不予支持，应当予以驳回。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审判决：驳回姜书岱的诉讼请求。案件受理费10103元，保全费3671元，由姜书岱负担。 本院二审期间，姜书岱提交录像1份并出示原始载体，证明：业主在购房之后得知房屋被卖给了案外人，去众磊地产公司办公室找到众磊地产公司法定代表人修伟刚要求协调处理一房两卖的事情，以此证实姜书岱与众磊地产公司签订的合同是真实有效的，并非一审中众磊地产公司否认姜书岱与众磊地产公司签订合同的事实。众磊地产公司质证称，对录像的真实性无异议，的确是包括姜书岱在内的部分上诉人到众磊地产公司办公室与众磊地产公司法定代表人进行沟通的过程，但该录像首先不能确定双方沟通的时间，根据简短的几句对话不能证明姜书岱手中所持有的房屋认购协议就是由众磊地产公司法定代表人与姜书岱等上诉人签订的，实际上，这应该是姜书岱在得知众磊地产公司不为他们办理购房手续后，到众磊地产公司协商解决的沟通过程，并不是姜书岱主张的这就是姜书岱和众磊地产公司签订协议的沟通过程。 经审理查明，本院查明的事实与一审一致。 本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。建设部《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。本案中，姜书岱与众磊地产公司于2016年4月29日签订的《商品房认购补充协议》，只是对涉案商品房的坐落、价款、面积等进行了约定，未对涉案房屋的交付使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；解决争议的方法等内容进行约定，缺乏商品房买卖合同的主要内容，无法认定为商品房买卖合同。从双方签订的认购协议的名称及具体内容分析，双方在该协议中约定在将来一定期限内订立商品房买卖合同，双方签订的认购协议应认定为预约合同。姜书岱主张涉案认购协议为商品房买卖合同，依据不足，本院不予支持。姜书岱二审中提交的录像无法证明涉案认购协议为商品房买卖合同，本院对该证据不予采信。姜书岱主张继续履行涉案预约协议则意味着必须签订正式商品房买卖合同，而合同的缔结系双方当事人意思自治的结果，不宜由法院直接判令当事人签订合同。现众磊地产公司明确表示不同意继续履行预约协议，则双方预约协议已无继续履行的可能。经一审释明，姜书岱拒绝变更诉讼请求要求众磊地产公司承担违约责任，一审据此判决驳回姜书岱要求继续履行认购协议的诉讼请求，并无不当。 综上所述，上诉人姜书岱的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10103元，由上诉人姜书岱负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈明明 审判员  马 喆 审判员  齐 新 二〇二〇年五月十四日 法官助理 于遨洋 书记员国莹莹