四川省西充县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1325民初3143号 原告：黄海，男，1972年8月16日出生，汉族，住四川省西充县。 原告：范桂琼，女，1978年7月9日出生，汉族，住四川省西充县。系原告黄海之妻。 委托诉讼代理人：衡尧，四川临龙律师事务所律师。上列二原告共同委托。 委托诉讼代理人：范强，四川临龙律师事务所律师。上列二原告共同委托。 被告：四川省西充县莲花印象房地产开发有限公司，住所地四川省西充县晋城镇安汉大道北一段。 法定代表人：马婷。 委托诉讼代理人：王斌，总经理。 委托诉讼代理人：刘燕，四川华晨（南充）律师事务所律师。 原告黄海、范桂琼与被告四川省西充县莲花印象房地产开发有限公司（以下简称莲花印象公司）商品房预约合同纠纷（原审案由为商品房销售合同纠纷）一案，本院于2018年10月19日立案受理，2018年12月25日，本院作出（2018）川1325民初3226号民事判决。黄海、范桂琼不服，向四川省南充市中级人民法院提起上诉，2019年4月26日，四川省南充市中级人民法院作出（2019）川13民终629号民事判决，以一审判决认定的基本事实不清为由，将案件发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄海、范桂琼的委托诉讼代理人衡尧、被告莲花印象公司的委托诉讼代理人王斌、刘燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄海、范桂琼向本院提出诉讼请求：一、判决解除原、被告双方签订的《预订购商品房协议书》；二、判决被告归还原告预订购商品房款50万元；三、判决被告赔偿因违约给原告造成的直接经济损失1476000元〔（现价7900元／平方米－原价3800元／平方米）×360平方米﹦1476000元〕。同时主张由被告承担诉讼费用。事实和理由：2011年2月7日，原、被告签订了《预订购商品房协议书》，协议约定原告预订购的商品房为32幢1单元1楼1号，建筑面积360平方米，价格每平方米3800元，被告在金诚莲花楼盘达到商品房预售条件时与原告签订《商品房买卖合同》，且价格不变。原告向被告交付房款50万元。现被告未按协议约定积极促成预售条件成就，反而擅自改变规划，导致原告合同目的无法实现。经双方多次协商，被告仍不履行协议，已构成根本违约。特提起诉讼，请求支持原告的全部诉讼请求。 被告莲花印象公司未提交书面答辩意见，庭审中辩称，《预订购商品房协议书》只是签订合同的意向书，仅为一种要约，不属于独立的合同，双方并未签订正式的《商品房买卖合同》，因此不存在违约损失的依据；即使《预订购商品房协议书》对双方具有约束力，但由于政府的原因导致公司先前提交的规划未能通过，又修改规划，属于不可抗力，双方均不能预料。原告在与被告签订协议时知晓被告不具有预售资格，因此原告自身存在过错；四川省西充县金诚建设有限责任公司（以下简称金诚公司）在2006年通过拍卖方式获得案涉土地，但由于所有权问题一直与政府进行行政诉讼，到2018年10月才明确了所有权。原告要求被告赔偿损失没有法律依据，即使赔偿，原告的要求过高，法院应当综合各方面情形予以认定。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和举证、质证，本院认定事实如下：2016年9月18日，金诚公司经四川省工商行政管理局核准，企业名称变更为莲花印象公司。2019年2月19日，莲花印象公司的法定代表人由杜代武变更登记为马婷。 2010年9月，重庆市轻工业设计院为金诚公司拟开发建设的西充县金诚·莲花岛小区（以下简称金诚莲花）制作方案设计。方案设计中载明，项目概况：拟建项目位于西充县城入口212国道旁，莲花广场对岸。项目用地360米×320米（6.5349万平方米），用地范围内拟将修建集别墅、洋房、电梯高层一体的复合山水生态小区。基地东、北、南面濒临莲花湖，与莲花市政广场遥相呼应；南面接壤212国道。场地周边环绕莲花公园，场地内高差偏大，达26米。工程建设规模和设计范围：该小区由别墅、洋房住宅、高层住宅以及小区配套公建组成。地面建筑面积为152595平方米（不含地下车库及负层商铺）。别墅建筑3层、洋房层数5层、高层层数11-18层，建筑高度范围由9.3米至54米。地下沿街商铺1-2层。具体位置及层数详见总图。 2011年2月7日，黄海、范桂琼作为甲方、金诚公司作为乙方签订《预订购商品房协议书》。约定：一、甲方知道乙方即将推出的金诚莲花楼盘现还未达到商品房预售条件，获取商品房预售许可，是为了满足其预购房愿望才与其签订的《预订购商品房协议书》，为此，承诺保证不得以乙方未取得商品房预售许可证向乙方主张相应法律权利。二、乙方保证让甲方实现在金诚莲花楼盘达到预售条件时与其签订《商品房买卖合同》，并按《商品房买卖合同》约定向其如期交房之目的。三、甲方向乙方交预订购商品房50万元，此款由乙方据条盖章，项目负责人签字收取，待双方签订《商品房买卖合同》后换成乙方统一的收款凭证。四、甲方预订购的商品房为32幢1单元1楼01号，建筑面积约360平方米（最终以房管部门测绘面积据实计算）（备注：靠入口处位置）。五、甲方预订购的上述第四条商品房每平方米售价为3800元，此单价为签订《商品房买卖合同》时的不变价。甲乙双方在签订《商品房买卖合同》时如遇市场价格上涨时不涨，下跌时不降，此价格不含水、电、气、视、讯的上户费和房屋维修基金。六、乙方保证甲方所预订购的商品房严格按金诚莲花设计要求施工建造，符合国家现行质量标准。七、乙方保证其开发的金诚莲花楼盘达到预售条件后，立即通知甲方与其签订《商品房买卖合同》，双方签订了《商品房买卖合同》、办理了收款凭条转换后，此《预订购商品房协议书》和相应的收款条据作废，相互的权利义务按《商品房买卖合同》执行。八、此协议一式二份，甲、乙双方签字盖章后生效。九、甲方所购房为本公司二、三期开发，交房时间待定。十、甲方于签订本协议时向乙方支付50万元，甲方所购房屋动工时向乙方付齐80％，其余交房时清（留2万元办产权证时付清）。黄海、范桂琼在甲方落款处签名捺印，金诚公司在乙方落款处加盖印章，杜代武在项目负责人处签名。同日，黄海、范桂琼向金诚公司交付房款50万元，金诚公司向黄海、范桂琼出具了收款收据。此后，被告对金诚莲花进行了二期开发建设。庭审中，原、被告双方对签订《预订购商品房协议书》时，另签订了金诚莲花二期商品房买卖合同，被告已在数年前向原告交付其购买的5号楼住房一套、2号楼3号、4号门面两间的事实不持异议；双方均认可《预订购商品房协议书》中原告预订购的房屋类型为别墅住宅，属于金诚莲花三期开发建设房产，地理位置为莲花公园下方靠莲花湖二洞板桥一侧。 2013年11月12日，重庆市轻工业设计院为金诚公司制作金诚莲花三期方案设计，方案设计中载明，项目概况：拟建项目位于西充县城入口212国道旁，莲花广场对岸。项目用地180米×175米（3.2万平方米），用地范围内拟将修建集别墅、洋房一体的复合山水生态小区。基地东、北、南面濒临莲花湖，与莲花市政广场遥相呼应；南面接壤212国道。场地周边环绕莲花公园，场地内高差偏大，达12米。工程建设规模和设计范围：该小区由别墅住宅、洋房住宅以及小区配套公建组成。地面建筑面积为59000平方米（不含地下车库）。别墅建筑4层、洋房层数5-6层，建筑高度范围由16米至22.5米。沿街商铺1层。具体位置及层数详见总图。金诚莲花三期方案设计主要经济指标中建筑经济指标一览表显示，三期开发建设楼栋数为01号、15号-29号，共16幢，建筑面积总计59000平方米。金诚公司于2013年12月9日报西充县规划委员会审批，2015年3月18日，西充县第二届二十二次规划委员会审议通过该方案设计，但三期开发建设至今未启动。莲花印象公司称三期开发建设至今未启动系因政府对莲湖路规划调整所导致，但未提供证据予以证明。 庭审中，原告陈述其长期在广东顺德工作，一般在春节才回西充老家。每次回西充，都要向杜代武了解金诚莲花三期开发建设情况，但杜代武一直称正在报批报建中，并未说明未修建的原因，也未提出解决方案。2018年8、9月份，杜代武找到黄海，称要在三期进行一个商业规划，原规划的别墅不再修建，提出另外在其他地方置换一套房屋，黄海没有同意。被告委托诉讼代理人对原告的陈述未予否认。 原审上诉过程中，原告黄海、范桂琼委托四川标准资产评估有限责任公司对预订购房屋市场单价在2018年10月9日所表现的市场价值进行评估，2019年2月25日，四川标准资产评估有限责任公司作出川标准资评报字〔2019〕A012号《资产评估报告书》，评估结论为：在本报告所揭示的假设前提条件基础上，委估资产市场单价于2018年10月9日所表现的市场价值为每平方米7500元。重审中，被告认为该《资产评估报告书》系原告单方委托，对真实性持异议，请求对预订购房屋的市场价格重新鉴定。因莲花印象公司在规定期限内未缴纳鉴定费用，本案终结鉴定。 本案在原审和重审中，原告还提供了从互联网获取的西充本地别墅类房屋市场价截屏资料，截屏资料上显示西充别墅类房屋均价为每平方米6473元。其中麓湖国际小区2017年的156平方米别墅（毛坯）网上标价为每平方米11596元，189平方米别墅（毛坯）网上标价为每平方米11980元；丽景华庭小区2010年的720平方米别墅（精装）网上标价为每平方米16666元。被告对截屏资料的真实性无异议，关联性持异议，认为不能证明现在市场均价。 重审中，被告莲花印象公司提供了制作日期为2010年12月的金诚莲花总平面图和制作日期为2018年5月金诚莲花四期总平面图，其中2010年12月的总平面图显示有32幢楼栋数，而2018年5月的总平面图则无32幢楼栋数，两份总平面图均未加盖设计单位印章。为查明案件事实，本院依职权向西充县自然资源和规划局调取金诚公司报规报建相关资料，但未提取到2010年的规划设计图纸。拟建设的金诚莲花三期用地于2019年在西充县不动产登记中心办理不动产权证，证书号为川（2019）西充县不动产权第000051号。被告虽然辩称因土地所有权问题一直与政府进行行政诉讼，直到2018年10月才明确了所有权，但未提供任何证据予以证明。 同时查明，金诚莲花三期至今未办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和商品房预售许可证。 另查明，原审中，黄海、范桂琼向本院申请财产保全，本院于2018年11月2日作出（2018）川1325民初3226号民事裁定，冻结莲花印象公司银行存款1976000元。 本院认为，预约是约定将来成立契约的契约，预约的直接目的是固定交易机会，也就是在适当的时机签订本约，其内容具有一定的确定性，可以具备合同成立要件。本案中，黄海、范桂琼与金诚公司于2011年2月7日签订的《预订购商品房协议书》主体适格，意思表示真实，其内容不违反国家法律的强制性规定，应属有效。但该《预订购商品房协议书》欠缺《商品房销售管理办法》第十六条规定的交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、水电气讯、道路、绿化配套承诺、面积差异的处理方式、违约责任等条款，且双方在协议中确认在金诚莲花楼盘达到预售条件时签订《商品房买卖合同》，相互的权利义务按《商品房买卖合同》执行，因此，从协议内容和协议名称的表述来看，双方签订的《预订购商品房协议书》的性质属于预约合同。 无论是被告辩称的由于政府对莲湖路规划调整的原因，还是由于所有权问题一直与政府进行行政诉讼的原因导致拟建设的金诚莲花三期至今未启动，被告均未向本院提供证据予以证明。从本案查明的事实看，被告在2013年12月9日向西充县规划委员会报批报建的金诚莲花三期方案设计中并无《预订购商品房协议书》约定的32幢房屋，被告本应及时将此情况告知原告，但在原告向其了解金诚莲花三期开发建设进展情况时，仅称工程项目在报批报建中，直至2018年下半年，被告的原法定代表人才告知原告因规划调整，原规划的别墅不再修建，并提出协调方案。且金诚莲花三期至今未办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。因被告的行为导致原告合同目的无法实现，被告已构成根本违约。故原告请求解除其与被告签订的《预订购商品房协议书》、由被告归还预订购商品房款50万元的诉讼请求，本院予以支持；原、被告签订的《预订购商品房协议书》虽然未约定违约责任，但被告的违约行为给原告造成了较大的经济损失，应依法承担损害赔偿责任。原告主张以其提供的西充本地别墅类房屋市场价格和四川标准资产评估有限责任公司作出的评估价格作为衡量标准判决被告赔偿1476000元房屋涨价损失，实际上是可得利益损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，违约方应当赔偿守约方可得利益损失，但不得超过其订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，被告与原告签订《预订购商品房协议书》时，应当预见到如其违反合同规定可能承担的违约责任，除对方当事人所受直接损失外，还可能包括可得利益损失的赔偿。但原告主张的赔偿标准过高，综合房价上涨、过错责任等因素，本院酌定由被告在按年利率6％赔偿利息损失的基础上，另行赔偿原告可得利益损失50万元。莲花印象公司未取得金诚莲花三期商品房预售许可证，不影响《预订购商品房协议书》的效力，原告在签订协议时知晓被告不具有预售资格，并非原告过错，不能成为减轻被告违约责任、扣减被告应当承担损失的理由。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条第（二）项、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、第二十九条规定，判决如下： 一、解除原告黄海、范桂琼与被告莲花印象公司签订的《预订购商品房协议书》； 二、被告莲花印象公司返还原告黄海、范桂琼购房款50万元； 三、被告莲花印象公司按年利率6％计算赔偿原告黄海、范桂琼从2011年2月7日起至购房款付清之日止的利息损失，以及可得利益损失50万元； 四、驳回原告黄海、范桂琼的其他诉讼请求。 上述款项，限本判决发生法律效力后三十日内付清。 如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费22584元，财产保全费5000元，由原告黄海、范桂琼负担7584元，被告四川省莲花印象房地产开发有限公司负担20000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  王龙中 审 判 员  胡 洋 人民陪审员  帅国建 二〇二〇年五月十四日 书 记 员  李南君