湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终1783号上诉人（原审被告）：湖南省共宿酒店管理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区湘府东路二段258号双塔国际广场1209房。法定代表人：冯钰策。被上诉人（原审原告）：刘晶晶，女，1990年5月12日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。上诉人湖南省共宿酒店管理有限公司（以下简称共宿酒店）因与被上诉人刘晶晶房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院作出的（2019）湘0111民初9100号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人共宿酒店上诉请求：1、请求改判一审判决第一项，即上诉人共向被上诉人支付1820元，剩余损失由被上诉人自行承担；改判一审判决第二项，由被上诉人返还上诉人343.2元；改判一审判决第三项，由被上诉人自行承担。以上赔偿与上诉人增配的2100元冰箱、洗衣机进行冲抵，多退少补。2、一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一审法院事实认定不清：一、针对租金赔偿的事实，上诉人认可，但不能由上诉人一方承担全部损失，沟通过程中，被上诉人一再拖延时间导致赔偿时限拉长。二、针对赔偿时限的物业费问题：1、该房屋物业费上诉人支付到了2019年7月31日，因此要求被上诉人返还房屋交接日期后的物管费343.2元；2、被上诉人无法提供真实缴费记录，其一审中坚称已缴纳有悖诚信。三、物品赔偿问题：1、物品交接清单签字时，没有手写部分内容，更没有认可的价格信息；2、被上诉人提出的丢失物品，交接清单上没有关于赔偿的方式和赔偿比例的任何约定，同时，被上诉人单方认为丢失的物品在2018年4月至12月正常收租期和2019年1月至3月18日索赔期间内发挥了价值，不应该要求全额赔偿。四、关于智能锁的赔偿问题：1、房屋交接时已免费更换成机械锁，钥匙一并移交；2、双方从未就1980元的价格问题达成一致意见，1980元的价格无依据；3、上诉人承担了租金的赔偿，智能锁也在上诉人正常交租期和赔偿期履行了自身价值，因此智能锁不应该在双方履约期以及无法履约但上诉人承担租金赔偿的情况下依然在索赔范围内。综上，请求二审法院支持上诉请求。被上诉人刘晶晶辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，法律适用准确，应驳回上诉维持原判：一、上诉人在2019年1月1日至3月18日沟通期间仍占有房产，未支付租金合计3640元，上诉人应当履行支付租金义务，一审判决正确。二、双方合同约定，租金和物业费同期支付，并未有超出租期多缴纳的情况，故上诉人应当支付占有期间物业费，一审判决正确。其次，上诉人无法提供真实的物业缴费证据，其提出已由其缴纳有悖诚信。三、交接清单真实有效，一审判决认定事实正确。四、智能锁系被上诉人购买，但在上诉人承租期间已经遗失，被换成普通门锁，请求维持原判。综上，请求二审法院依法驳回上诉人全部上诉请求，维持原判。刘晶晶向一审法院起诉请求：1．共宿酒店支付刘晶晶2019年1月1日至2019年3月18日的租金3640元；2．共宿酒店支付刘晶晶2019年2月至2019年3月的物业费156元；3．共宿酒店支付刘晶晶租赁房屋室内物品丢失及损坏的赔偿金6516元，减去共宿酒店增加的物品金额2100元，合计赔偿为4416元；4．共宿酒店承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年10月，刘晶晶和湖南共源置业有限公司，签订《长沙市商品房买卖合同》，约定刘晶晶购买后者开发的位于长沙市雨花区高城金源公寓（拿铁公寓）19层06号房。此后，刘晶晶依约支付了房价款。2018年2月2日，刘晶晶作为甲方，共宿酒店作为乙方，双方签订了一份《公寓委托管理合同》，其中约定：甲方购买了长沙市雨花区新塘冲32号的高城金源公寓（拿铁公寓）19楼06室，双方就“甲方委托乙方管理、运营该公寓”达成一致意见。合同第一条委托事项及期限中约定：“1.甲方将该公寓全权委托乙方独家经营、管理，甲方必须为该房屋产权的所有人，乙方负责托管房屋的租客寻找、代签订房屋租赁合同、办理出租手续、长／短租／酒店公寓运营，租赁代收代付、水电、物业管理费用代收代付，租赁期间代为处理房屋维修，房屋清洁，租客管理，办理退租手续等委托经营管理；2.期限为5年，自2018年4月1日至2023年3月31日，委托经营管理的期限届满30天，经双方协商一致可以顺延本合同”。第二条软装费用中约定：“1.乙方按照25000元标准进行软装配置；2.甲方委托乙方按照统一标准为公寓进行软装配置（具体配置见附件），甲方选择一次性支付乙方21000元现金，由乙方按统一标准配置软装；3.乙方收取的上述费用，在本合同附件中约定，托管期满乙方向甲方退还房屋的，对房屋及室内物品正常使用造成的损耗、旧化不承担责任，托管关系结束后双方按照附件《房屋设施一览表》清单物品”。第三条租金支付中约定：“1.乙方支付甲方房屋租金，每月租金1400元；2.在委托运营管理期间，乙方每月15日前支付上个月的租金给甲方的指定账户”。该条款中列明了刘晶晶的银行账户信息。该合同所附的《配置清单明细》中列明的了该房屋的电路插座改造、灯具、家具、窗帘、智能配置、家电、家具床品、卫浴等明细情况。此后，刘晶晶向共宿酒店交付了案涉房屋，刘晶晶依约向共宿酒店支付了软装费用。共宿酒店依约向刘晶晶支付了截至2018年12月31日的租金。2019年3月18日，刘晶晶收回了案涉房屋，双方在房屋交接过程中形成了一份《物品交接清单》，其中打印文字部分载明的房屋配置与前述《配置清单明细》基本一致，其中标注×号项目包括：北欧实木行李架价值235元，实木落地衣帽架价值288元，一次性拖鞋价值10元，一次性用品价值10元，壁挂式电吹风价值128元，床衬＋床单价值630元，高档浴袍＋布草价值396元，洗漱杯价值24元，纸巾盒价值68元，花瓶价值139元，拖鞋价值60元，实木衣架价值5元，收纳箱55元，烟灰缸价值10元，合计总金额为2058元。该清单另注明：“1.清单上标记×的部分为房间没有的物品，合计金额2058元＋1980元（智能门锁）；2.欠缴1906号房屋2019年2月1日至2019年3月1日房屋租金3640元；3.共宿酒店新增洗衣机1台、冰箱1台，合计2100元，4.防盗智能家用门锁控制终端无法移交给业主，原价1980元”。该明细落款处“共宿公司签字确认”一栏由共宿酒店公司工作人员朱力签名确认；另有刘晶晶的丈夫肖枫代刘晶晶签名确认。刘晶晶于2019年8月12日诉至一审法院，请求判如所请。一审法院认为：双方签订的《公寓委托管理合同》虽名为“委托管理”，但实际约定的内容为刘晶晶将案涉房屋交付共宿酒店使用收益，共宿酒店按月向刘晶晶支付租赁费用，双方实际为房屋租赁合同关系。共宿酒店辩称其已向案外人转租，但其转租行为或转租合同的实际履行情况不能作为共宿酒店不支付租金和物业费的理由，次承租人未支付租金或物业费不能免除共宿酒店对刘晶晶的相应合同义务。故刘晶晶要求共宿酒店支付租金3640元和物业费156元并无不当，一审法院予以支持。此外，关于租赁物损失如何认定的问题。本案中，刘晶晶提交的《物品交接清单》有共宿酒店工作人员签名确认，且共宿酒店亦未提交其自持的另一份《物品交接清单》或其他相反证据否认该《物品交接清单》的真实性，且《物品交接清单》存在打印部分和手写部分也符合一般的交接习惯，故一审法院对该证据予以采信，对其中所列丢失物品及其金额予以确认，故丢失物品金额可认定为2058元。共宿酒店未举证证明智能锁已经移交刘晶晶或可移交刘晶晶，故该项损失金额1980元应列入损失范围。另该清单并未列明刘晶晶主张的损坏物品，刘晶晶也未提交其他证据证实其主张的物品损坏情况，故刘晶晶的相应主张，一审法院不予支持。故共宿酒店应赔偿刘晶晶1938元（2058元+1980元-2100元）。刘晶晶主张的超出部分，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十八条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下：一、湖南省共宿酒店管理有限公司于本判决生效之日起三日内支付刘晶晶租金3640元；二、湖南省共宿酒店管理有限公司于本判决生效之日起三日内支付刘晶晶物业费156元；三、湖南省共宿酒店管理有限公司于本判决生效之日起三日内支付刘晶晶租赁物品损失赔偿1938元；四、驳回刘晶晶的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由刘晶晶负担5元，湖南省共宿酒店管理有限公司负担20元。本院二审期间，上诉人共宿酒店提交了以下证据：1、淘宝采购截图，拟证明被上诉人主张损失的物品的实际采购价格；2、1904号房屋中所拍照片，拟证明被上诉人主张损失的物品均在正常使用，不存在赔偿；3、门锁采购合同，拟证明实际采购价格为980元；4、门锁照片，拟证明被上诉人主张全额赔偿的门锁一审后仍在正常使用。刘晶晶质证意见：上述证据真实性不认可，无法证实系真实购买，也远低于21000元的装修价格，且与对方工作人员朱力提供给我方的价格清单上的数额不符合，物品交接清单均已标明价格，双方均已签字认可，价格应以清单为准。本院经审查认为，上述证据不能否定物品交接清单的真实性，不能达到上诉人的证明目的，不予采信。被上诉人刘晶晶提交了以下证据：1、刘晶晶与朱力微信聊天记录截图，拟证明1906房智能锁在向刘晶晶交房前已更换为普通门锁；2、物业缴费凭证，拟证明1904房的物业费是戴孟林自行缴纳。共宿酒店质证意见：证据1真实性无法确认。证据2真实性认可，但不应按2个月计算，另外两间房无法提供物业缴费记录，可以佐证我方缴纳过其他物业费。本院经审查认为，上述证据与本案事实相符，予以采信。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，双方签订的《公寓委托管理合同》实际为房屋租赁合同关系。依据合同法相关规定，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。依据上述规定，共宿酒店辩称的转租行为不能免除共宿酒店对刘晶晶的相应合同义务，故刘晶晶要求共宿酒店支付租金3640元和物业费156元符合法律规定，予以支持。共宿酒店抗辩称其缴纳了相应物业费缺乏相关证据证实，该上诉理由不能成立，不予支持。本案的《物品交接清单》有共宿酒店工作人员签名确认，故对所列丢失物品及金额应以此确认。另该清单并未列明刘晶晶主张的损坏物品，刘晶晶也未提交其他证据证实其主张的物品损坏情况，故刘晶晶主张的超出部分，不予支持。上诉人共宿酒店的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决符合法律规定，处理适当，依法应予维持。综上所述，上诉人共宿酒店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人湖南省共宿酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审  判  长  刘 凯审  判  员  陈新华审  判  员  金新贵二〇二〇年五月二十五日法官助理李维潇书记员（兼）  李维潇附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。