江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0113民初931号原告：刘秋红，女，1976年7月28日出生，汉族，住河南省鲁山县。委托诉讼代理人：祖广东，江苏建大律师事务所律师。被告：戴文婷，女，1983年3月22日出生，汉族，住江苏省南京市江宁区。被告：南京元港房地产开发有限公司，统一社会信用代码913201920626219378，住所地江苏省南京经济技术开发区新港大道86号金融楼东三层。法定代表人：杨啓忠，该公司总经理。二被告共同委托诉讼代理人：陆阿祥，男，系南京元港房地产开发有限公司法务人员。原告刘秋红与被告戴文婷、南京元港房地产开发有限公司（以下简称元港公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘秋红及其委托诉讼代理人祖广东，被告戴文婷、元港公司共同委托诉讼代理人陆阿祥到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘秋红向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的《水晶广场项目房屋租赁合同》已于2018年4月28日解除；2、判令被告戴文婷退还租金11063元、履约保证金4917元、房屋装修金21220元、物业费3077.6元，合计40277.6元，被告元港公司承担连带责任；3、两被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2017年9月1日，被告戴文婷以0.0903元/㎡的价格承租了被告元港公司的房屋，进而转租给原告使用。2017年12月14日，原告与戴文婷签订《水晶广场项目房屋租赁合同》，约定由原告向戴文婷租赁位于栖霞区，用于餐饮经营。合同签订后，原告依约向戴文婷支付租金11063元，履约保证金4917元，原告索要发票，戴文婷仅开具收据。按照合同约定，戴文婷应于2018年3月1日向原告交付租赁房屋，2018年3月，原告装修完毕与两被告接洽过程中，发现租赁房屋质量存在重大瑕疵，不符合交付条件；被告元港公司招商过程中，存在虚假宣传，商场餐饮同质化现象严重；无法使用天然气、煤气包，用电照明也不正常。原告认为，上述一系列问题致使原告合同目的不能实现，给原告造成经济损失，为维护合法权益，诉至法院，请求支持原告诉请。被告戴文婷辩称，1、因原告拖欠支付租金、水、电及其它应付费用，被告已于2018年12月11日向原告寄送解约函及限期清除物品、交还房屋函，故案涉租赁合同已解除。2、原告诉称不属实，被告已依约交付租赁房屋，不存在任何违约行为。依据合同约定，原告所交租金所涉租赁期限均已使用届满；所涉履约保证金被告依合同约定可予以没收，并已冲抵原告所欠付租金，现原告尚欠被告租金；被告无义务对原告装修进行任何补偿或赔偿，故原告诉请均无合同依据，请求依法予以驳回。被告元港公司辩称，案涉租赁合同系戴文婷与原告签订，根据合同相对性原则，与原告产生权利义务关系的并非元港公司，故原告主张元港公司承担连带责任，无事实和法律依据。本院经审理认定事实如下：被告元港公司开发建设的新港金融中心A1地下室项目于2014年10月16日取得建设工程规划许可证，建筑用途为配建停车场（库），宾馆，门面房、小商店，其它辅助设施，配电房、站。2018年1月10日，新港金融中心1#楼单位工程经竣工验收合格，并于2018年1月16日报送工程竣工验收备案。2017年4月17日，被告戴文婷与被告元港公司签订了一份《水晶广场项目房屋租赁合同》，约定：元港公司将位于新港金融中心（翠屏水晶广场）1幢、2幢、3幢、5幢商铺房屋出租给戴文婷使用；租赁期限自2017年9月1日起至2027年8月31日；元港公司允许戴文婷对房屋进行合法的转租、分租、对外承包、合作经营或联营。戴文婷系被告元港公司员工，在元港公司招商管理中心从事招商管理工作。2017年12月11日，原告刘秋红向被告戴文婷支付商铺租赁保证金4917元。2017年12月18日，原告刘秋红（承租方、乙方）与被告戴文婷（出租方、甲方）签订《水晶广场项目房屋租赁合同》（合同编号：NJYG-1711-020-6）（以下简称涉案合同）1份，约定：戴文婷将新港金融中心（翠屏水晶广场）1幢负一楼25室房屋（以下简称涉案房屋）出租给刘秋红使用，房屋建筑面积38.49平方米，租赁期限共3年，自2018年3月1日起至2021年2月28日，自2018年3月1日开始起算租金。履约保证金为4917元（相当于2个月租金），租金按建筑面积计付，于签约当日支付第一期（2018年3月1日-2018年8月31日）租金11063元（租金标准1.57元/平米·日）……刘秋红在租赁房屋经营品牌为米线，经营项目为餐饮。租赁房屋交付日为2018年3月1日，房屋按现状交付，具体详见合同附件2房屋交接验收确认书。戴文婷应在租赁期限内按交付时的现状条件提供配电设备、电源、消防设备。涉案合同签订后，原告刘秋红依约支付2018年3月1日至2018年8月31日的租金11063元，双方并未签订房屋交接验收确认书。2018年3月5日，原告刘秋红对涉案房屋进行装修，并为此支付厨房排烟系统装修费3500元、水电材料费4850元、吊顶装修费1300元、地板砖、地砖等材料费7780元、厨房地沟及粉墙装修费3790元，合计21220元。2018年1月10日，刘秋红向南京银城物业服务股份有限公司第一分公司支付物业服务费692.7元、押金230.9元、公摊费1000元，合计1923.6元。2018年1月22日，刘秋红另支付装修垃圾清运费1154.7元。2018年4月3日，因翠屏水晶广场负一楼配备电容量不足，影响承租户经营，被告元港公司代表宋某召集原告等承租户，及与承租户对接的物业部门、招商部门负责人开会协商。原告提交的协商录音资料内容如下：承租户：“负一楼用电不够，负荷每一户就8KW，又不能增容”，宋某：“监理项目部水电工程师反映电分内箱和外量器，正常都可以使用”，物业主任：“这个项目不一样，它是分配到每一户的，额定的电压定死了，主机就这么大的能量了，除非再加机子，就要投入成本……”宋某：“现在是哪几家电不够，还是所有电都不够，8KW够不够？”承租户：“目前装的都不够，家里烧水壶1500W，8KW只要做商业，肯定是不够”，宋某：“这个是原则问题，牵扯到你们能不能干的事”，承租户：“那你现在给我们答复，能不能增容？”宋某：“……节后2个工作日，我给你们答复，如果整体投入不了，不能加，我会告诉你们公司怎么处理这个合同……你们在做装修的，先停下来，先不要做，没有进场装修的，先不要装，这是减少损失……这个问题如果解决不了，就没有必要谈其他的了。”……宋某：“燃气和电解决不了，后面不用谈了”，承租户：“如果负一楼开不起来了，是不是能把我们负一楼的商户搬到楼上去？还有就是没有达到开业条件开不了业的计租金的日期是不是能延迟？”宋某：“在问题没有解决之前绝不会收你们租金的，公司要的不是这个钱，公司一开始也不知道电不够用，这个也有公司责任的，如果开不起来了，我会给公司反映把你们的租金、保证金、装修损失补偿给你们。”2018年4月28日，原告刘秋红向元港公司提交《退租申请》，内容为：本人刘秋红，承租了贵方位于新港金融中心（翠屏水晶广场）1幢负一楼25室商铺，合同号：NJYG-1711-020-6。现因用电量无法达到需求，且不能开通煤气，本人提出退租，请给予返还所缴纳的租赁保证金4917元、租金11063元，合计15980元。审理中，双方均确认至2018年7月底元港公司将包括涉案房屋在内的负一层商户配备用电由8KW增容至20KW。2018年8月3日，被告元港公司又委托工作人员张某通过微信群聊的方式与原告等承租户协商水晶广场项目遗留问题，原告提交的微信群聊信息内容如下：承租户：“能否退租？”，答：“可以退”。2018年8月13日，张某又在微信群通知：“请需要退租的朋友尽快联系，办理退租相关手续”。2018年9月4日，承租户：“张总，我们退租的怎么说呐，怎么还没好呀，给钱的时候容易，退钱怎么这么难呀？”答：“公司有流程的，要出钱涉及到很多部门审批，还要到集团”。2018年12月11日，被告戴文婷向包括原告在内的负一层承租户邮寄送达《解约函》，告知：因承租人拖欠支付租金、水、电其他应付费用，故出租人依约单方提前解除合同，收回租赁物，同时没收合同项下履约保证金，由承租人自行承担合同提前终止产生的全部损失。2018年12月28日，戴文婷又邮寄送达《关于限期清除物品、交还房屋的函》，告知：承租人应在收到函件之日起7日内将租赁房屋内相关物品进行清理，并将房屋交还，逾期未交还，出租人将收回租赁房屋，由此造成的一切损失由承租人承担。上述两份函件均系按照涉案合同约定的承租人的通讯地址进行送达，但均退信。同日，包括刘秋红在内的10名承租户向元港公司邮寄送达《退款赔偿告知书》，告知：因租赁商铺无法满足餐饮营运条件，戴文婷也发函要求解除合同，元港公司也于此前多次安排人员洽谈退还租金、履约保证金及相关赔偿事宜，但元港公司突然停止办理退租金、押金和赔偿事宜，承租户均为无业人员，因不能实现租赁合同目的损失惨重，希望元港公司拿出解决方案，否则将依法追究相关责任。因双方就涉案合同解除及违约责任事宜无法协商一致，故原告诉至本院，请求依法处理。审理中，戴文婷表示认可元港公司在涉案房屋转租中作出的相应民事法律行为，元港公司表示已将涉案房屋强制收回。围绕原告刘秋红主张的装修损失问题，本院于2019年9月27日组织双方进行现场勘验，经咨询江苏天源房地产评估有限公司工程造价人员意见，原告刘秋红承租的涉案房屋的装修价值确定为300元/平方米，按照建筑面积38.49平方米计算，装修价值为11547元，原被告双方均未在指定期限内对该装修价值提出异议并申请司法鉴定，故本院认定涉案房屋的装修价值为11547元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，原告刘秋红与被告戴文婷在涉案合同中约定，刘秋红在涉案房屋经营品牌为米线，经营项目为餐饮，且涉案房屋位于建筑物负一层，不能使用液化石油气和其他液体燃料，仅能使用电力，故而在此情形下提供满足餐饮经营需要的电力，保证涉案房屋可以用于餐饮经营亦是戴文婷的合同义务。结合宋某代表戴文婷、元港公司召集承租户协商时明确表示“一开始不知道电不够用，公司有责任”，以及元港公司后期对负一层商铺进行电增容的事实，可以认定致使涉案合同未能正常履行导致解除的责任应由出租人戴文婷承担。戴文婷并未依照涉案合同约定向刘秋红交付涉案房屋，且涉案房屋配备电力亦不能满足餐饮经营需要，故原告刘秋红主张解除涉案合同，于法有据，本院予以支持。被告主张因原告拖欠支付租金等费用，其有权依约单方解除合同，与事实不符，本院不予支持。关于解除合同的时间问题。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定：当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。本案中，原告刘秋红于2018年4月28日提交《退租申请》，通知解除合同，此后元港公司工作人员均表示可以退租，且在收到《退租申请》后三个月内元港公司及戴文婷均未起诉请求确认通知解除合同无效，故本院认定涉案合同已于2018年4月28日解除。被告戴文婷在审理中认可元港公司在涉案房屋转租中作出的相应民事法律行为，宋某、张某均系元港公司工作人员，代表元港公司协调处理涉案房屋租赁事宜，故对戴文婷辩称对刘秋红提交的《退租申请》不予认可的抗辩意见，本院不予采纳。关于合同解除后的款项返还问题。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉合同解除时，原告刘秋红并未实际使用房屋，被告戴文婷应退还履约保证金4917元、租金11063元，合计15980元。关于退还物业费的诉讼请求，物业费系由银城物业公司收取，刘秋红主张被告返还，无事实依据，本院不予支持。关于原告刘秋红主张的装修损失49000元。本案系因被告的原因解除合同，原告对涉案房屋的装修价值为11547元，故被告应赔偿原告剩余租赁期内的装修残值损失10905元[11547元*（34个月/36个月）]。关于原告刘秋红主张被告元港公司承担连带责任的诉讼请求，经查，涉案房屋系由元港公司出租给戴文婷后，再由戴文婷转租给刘秋红，故依据合同相对性原则，刘秋红应向戴文婷主张权利，刘秋红提出元港公司招商过程中存在虚假宣传等过错行为故而应承担连带责任的主张，缺乏事实和法律依据，故对该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第二百一十六条，《最高人民法院》第十一条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、确认原告刘秋红与被告戴文婷签订的《水晶广场项目房屋租赁合同》已于2018年4月28日解除；二、被告戴文婷于本判决生效之日起十日内返还原告刘秋红租金11063元、履约保证金4917元、装修残值损失10905元，合计26885元；三、驳回原告刘秋红对被告南京元港房地产开发有限公司的诉讼请求。如当事人未按照本判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行利息。案件受理费887元，减半收取444元，由被告戴文婷负担，此款由被告戴文婷于本判决生效之日起七日内向本院缴纳（开户账号：62×××62；开户名称：南京市栖霞区人民法院；开户银行：中国农业银行南京尧化支行），逾期不交，我院将移交执行部门强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  朱 睿二〇二〇年五月二十二日法官助理  徐 艳书 记 员  蒋文雯