湖北省荆门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂08民终111号上诉人(原审原告)：肖光华，男，1956年11月13日出生，汉族，身份证住址沙洋县，上诉人(原审原告)：董焕生，女，1956年1月24日出生，汉族，身份证住址沙洋县，委托诉讼代理人：肖前峰，男，1979年10月24日出生，汉族，身份证住址荆门市沙洋县，系二上诉人之子。委托诉讼代理人：李霞，湖北京中金律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：刘正权，男，1972年1月22日出生，汉族，身份证住址荆门市东宝区，被上诉人(原审被告)：陈吕群，女，1971年12月1日出生，汉族，身份证住址沙洋县。原审第三人：陈忠炎，男，1937年12月16日出生，汉族，身份证住址湖北省沙洋县，二被上诉人及原审第三人共同委托诉讼代理人：徐洲，沙洋县沙洋法律服务所法律工作者。上诉人肖光华、董焕生因与被上诉人刘正权、陈吕群，原审第三人陈忠炎房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省沙洋县人民法院（2019）鄂0822民初519号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日受理后，依法组成合议庭，对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。肖光华、董焕生上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判确认肖光华与刘正权签订的房屋买卖协议无效或将本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由刘正权、陈吕群承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。2002年10月15日，肖光华与刘正权在未经村委会同意的情况下，私自签订农村房屋买卖协议一份，由于村委会和政府不同意双方违法交易，双方协议无法履行，刘正权一直未入住。直到2007年陈忠炎代表刘正权来与肖光华协商房屋事宜，双方达成口头租赁协议。协议约定，陈忠炎将肖光华的房屋维修后由陈忠炎夫妇入住至其死亡后将房屋归还给肖光华。二、原审法院认定的事实与实际情况不符及关键情况没查清。1、刘正权在其户籍所在地荆门市××××镇苏院村有宅基地；2、原审法院对李市供销社与西××村委会对接沟通的关键真实情况没搞清楚。三、原审法院在认定的事实和证据时，故意偏袒刘正权一方。四、原审法院判决适用法律错误，处理错误，二审法院应当予以纠正。土地管理法规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。涉案房屋买卖多处不符合法律规定，双方签订的房屋买卖协议因违反法律强制性规定，当属无效协议。刘正权、陈吕群答辩称：一、一审依法驳回肖光华的诉讼请求，判决该农村房屋买卖协议有效是正确的，依据本案查明的事实，肖光华与刘正权签订农村房屋买卖协议后，陈吕群从西××村领取粮食补贴并交纳相关税费，后李市供销社曾就陈忠炎的住房安置问题与村委会进行沟通，村委会对双方出售、购买房屋一事是知情并认可的。刘正权、陈吕群买卖房屋是为了满足自住需要，并未损害农村集体土地的所有权，也没有改变土地的用途，因此并不违反法律、行政法规的强制性规定。二、该房屋买卖协议签订时，刘正权与陈吕群已经结婚生子，陈吕群在该村没有宅基地，购买的房屋应为夫妻共同财产，符合受让条件。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。陈忠炎发表参诉意见：同意刘正权、陈吕群的答辩意见。肖光华、董焕生一审诉讼请求：1、确认双方于2002年10月15日所签农村房屋买卖协议无效；2、诉讼费用由刘正权、陈吕群承担。事实及理由：2002年10月15日，肖光华未与家人商量，且双方未经村委会同意的情况下，私自将位于李市镇西××（××）的房屋三间以1600元的价格出售给刘正权，后因村委会不同意宅基地过户以及责任田等问题双方发生纠纷，刘正权一直未入住。2007年刘正权岳父陈忠炎（第三人）代表刘正权与肖光华协商解除房屋买卖协议，双方才达成口头租赁协议，约定陈忠炎将肖光华房屋维修后由陈忠炎夫妇入住至其死亡后将房屋归还肖光华。陈忠炎夫妇于2007年12月维修房屋后入住至今，现肖光华房屋实际由陈忠炎夫妇居住。现因农村统一换发不动产权证，刘正权欲过户办证，肖光华才得知刘正权不承认口头协议，欲变相占有房屋，双方多次协商无果。因宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。刘正权不是西××村民，且未征得村委会同意及人民政府批准，其无权享有西××村宅基地使用权，双方签订的房屋买卖协议违反了国家相关法律法规，同时损害了集体利益及社会公共利益，依据宪法、土地管理法、物权法、合同法以及相关法律的规定，本合同应无效，且双方已经就房屋买卖纠纷达成口头协议，理应遵照执行。一审法院认定事实：2002年10月15日，肖光华与刘正权签订一份《协议》，载明：“现将房屋三间出售，出售后一切费用均由买方负担，卖方概不负责。生产队如收宅基费也由买方负担。四周田地积累、税费均由买方负担。”案涉房屋所涉宅基地使用权人为肖光华，地址为李市镇西××（××）。该房屋买卖合同签订时，案涉房屋已长期无人居住。2004年陈吕群在西××组领取了粮食补贴，并交纳了农业税以及排涝费。2007年底至2008年期间，陈吕群、刘正权及陈忠炎夫妇将案涉房屋修整后入住。后双方就房屋权属问题发生纠纷，经李市司法所调解无果。另查明，刘正权户籍所在地为荆门市东宝区××镇××组，陈吕群是李市镇西××村二组人。二人于1996年登记结婚，并于次年生子。刘正权、陈吕群婚后在李市供销社居住，后因李市供销社拆迁改造，二人遂迁至案涉房屋居住。协议签订之时，陈吕群在李市西××村并无宅基地，其父陈忠炎名下有宅基地，但宅基地上的房屋由其兄陈吕华一家居住使用。刘正权与其兄及母亲共同拥有一块宅基地。还查明，陈忠炎系军转干部，未购买李市供销社福利住房，为解决其住房问题，经李市镇政府同意，李市供销社向陈忠炎支付2万元供陈忠炎回乡购建住房，并曾与西××村委会沟通陈忠炎随陈吕群、刘正权至西××一事。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，当事人所签订的合同如违反法律、行政法规强制性规定则无效。双方于2002年签订协议书，该协议书是否有效应当看其是否违背当时法律法规的强制性规定。从1998年修订的《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定，以及1999年国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅”的规定来看，为保护农村集体经济组织成员的居住权和生存权，法律禁止向城镇居民出售宅基地上的住房，但并未禁止向同村村民出售。本案中，虽然协议签订之时刘正权户籍不在西××村，但其妻陈吕群是西××村村民，肖光华与刘正权的协议书签订之时，刘正权、陈吕群已经结婚，陈吕群也认可刘正权签订协议的行为，故一审认定该份协议书签订主体并未违反法律的强制性规定。至于该份协议是否违反土地管理法第六十二条第一款所确立的一户一宅原则，肖光华主张陈吕群与陈忠炎已经共同拥有宅基地，不得再购买案涉房屋，一审认为，陈忠炎名下宅基地上房屋实际由其子陈吕华一家居住，协议签订之时陈吕群与刘正权已经结婚并生子，陈吕群名下并无宅基地，其购买肖光华宅基地上房屋并不违背土地管理法确定的一户一宅原则。双方协议签订之时，村委会对此事并不知情，但2004年陈吕群从西××组领取粮食补贴并交纳相关税费，后李市供销社曾就陈忠炎的住房安置问题与村委会进行沟通，村委会对双方出售、购买房屋一事应该是知情并认可的。双方的买卖行为是农村村民之间为了满足自住需要，并不损害农村集体土地的所有权，也没有改变土地的用途。因此，本案中的房屋买卖所涉宅基地的转让并不违反我国法律、行政法规的强制性规定。故双方之间关于买卖房屋的协议一审认定为有效。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，一审判决：驳回肖光华、董焕生的诉讼请求。案件受理费550元，由肖光华、董焕生承担。肖光华、董焕生对一审查明的事实部分有异议，认为1、2004年陈吕群在西××村领取的粮食补贴不属实；2、刘正权、陈吕群婚后是在漳河××××组居住不是在供销社居住；3、陈吕群在西××村是有宅基地的，是以他父亲的名义拥有宅基地的，刘正权在签订协议前在漳河也有宅基地的；4、陈忠炎的安置未经李市镇政府同意，李市供销社有无支付20000元给陈忠炎，肖光华不清楚。肖光华、董焕生还提出原审遗漏事实：1、李市供销社与村委会沟通，沟通只涉及到第三人的居住问题，不涉及房屋买卖问题；2、未查实刘正权在漳河××××组是否有单独的宅基地。肖光华、董焕生在二审中提交了李市镇西××村村民委员会的证明一份，拟证明双方签订的房屋买卖协议未经村委会的同意，该证据在一审中已经提交，但没有村委会负责人签字，现村委会负责人邵万强在上面补充了签字。肖光华、董焕生在二审中还提交了调查取证申请，要求二审法院依职权向荆门市国土资源局漳河新区分局漳河管理所调取刘正权名下在苏院村宅基地使用权登记信息或实际使用宅基地的信息。刘正权、陈吕群对一审查明的事实无异议，在二审中提交了一份刘中法的集体土地使用证，拟证明刘正权没有单独的宅基地，是与其父母亲其兄共同拥有的宅基地。刘正权、陈吕群对李市镇西××村村民委员会的证明有异议，认为双方签订房屋买卖协议的时候，村委会不知情，后来村委会是知情的。因为刘正权、陈吕群交纳了积累、排涝费、农业税，村委会也对刘正权、陈吕群发放了粮食补贴。肖光华、董焕生对刘中法的集体土地使用证的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为上面没有记载家庭成员的人数，不能达到其证明目的。针对肖光华、董焕生提交的调查取证申请和对本案提出的事实异议，及双方当事人在二审中提交的新证据，本院经审核认为，肖光华、董焕生对本案提出的事实异议以及要求法院调查取证所欲证明的事实，均与本案的审理并不具有关联性，具体理由稍后详述，故对其提出的事实异议不予采纳，其调查取证申请不予准许。双方当事人在二审中提交的证据均不能达到其证明目的，本院均不予采信。本案的争议焦点为：双方签订的房屋买卖协议是否有效。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二规定：“有下列情况之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，肖光华、董焕生主张双方签订的房屋买卖协议违反了《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，故协议无效。《中华人民共和国物权法》自2007年10月1日施行，《中华人民共和国土地管理法》1998年8月29日修订，1999年1月1日起施行，2004年8月28日第二次修正，2019年8月26日再次修改，因双方签订房屋买卖协议的时间为2002年10月15日，依据法不朔及既往原则，故本案不能适用《中华人民共和国物权法》，只能适用1998年版的《中华人民共和国土地管理法》。1998年版的《中华人民共和国土地管理法》中涉及农村房屋买卖的效力性规定为第六十二条和第六十三条。第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”该条第一款“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”该“一户一宅”宅基地使用原则并非禁止集体经济组织成员之间相互购买宅基地及地上房屋的强制性规定，也不禁止村民获得新的宅基地，其本意应为村民在取得新的宅基地后应将原宅基地退还村委会。相反从该条的第四款“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”、可看出该法并不禁止农民宅基地流转，只是流转后不得再申请宅基地。该法第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”本条所禁止的是改变土地的使用用途，即禁止将农民集体所有的土地用于非农业建设。本案中刘正权、陈吕群取得房屋只是为了满足居住需求，并未改变土地使用用途，用于非农业建设，故不违反该条法律规定。除《中华人民共和国土地管理法》外，1999年5月6日国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中规定：“农民的住宅不得向城市居民出售。”本案中，涉案房屋的买受人刘正权并非城市居民，是其他集体经济组织成员，其妻陈吕群与肖光华更是同一集体经济组织成员，该协议也未违反上述法律规定。肖光华提出的，刘正权、陈吕群是否在西××村领取的粮食补贴、婚后在哪居住、是否拥有宅基地、房屋买卖是否经李市镇政府和村委会同意等事实主张，并非本案需要查明的事实要件，与本案的审理不具有无关联性。本院对此不予审查。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，经合议庭评议，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人肖光华、董焕生负担。本判决为终审判决。审判长 苏 华审判员 李国林审判员 向 芬二〇二〇年五月二十八日书记员 余罗洋