北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初9415号原告：涂维，男，1980年12月23日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李文慧，北京市兰台律师事务所律师。委托诉讼代理人：尚娟，北京市兰台律师事务所律师。原告：高永胜，男，1979年2月16日出生，汉族，北京市房山新城投资有限责任公司职员，住北京市房山区。委托诉讼代理人：李文慧，北京市兰台律师事务所律师。委托诉讼代理人：尚娟，北京市兰台律师事务所律师。被告：刘凌，男，1981年5月30日出生，汉族，无业，北京市海淀区。委托诉讼代理人：付新岭，北京君途律师事务所律师。原告涂维、高永胜与被告刘凌合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李文慧、尚娟、被告刘凌及其委托诉讼代理人付新岭均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告涂维、高永胜提出诉讼请求：1.请求确认二原告与被告经协商达成一致的合作购房合同（涉案房屋位于北京市房山区X号楼X单元X室）有效；2.请求确认涉案房屋归原被告三人按份共有；3.请求解除原告与被告经协商达成一致的合作购房合同，请求判令被告向原告退还合作购买涉案房屋的出资款与收益，（具体收益按照原被告三方1:1:1的比例），其中向原告涂维支付72282元，向原告高永胜支付80982.4元；4.请求被告承担本案诉讼费、鉴定费、评估费等费用。事实与理由：经二原告涂维、高永胜与被告刘凌协商一致，约定以被告名义购买坐落于北京市房山区X号楼X单元X室的商品房并办理涉案房屋的银行贷款手续，总房款1886185元，首付款686185元，三方拟贷款1200000元；二原告与被告共同出资购买涉案房屋，按照1:1:1的比例支付房款（包括首付、银行贷款和利息）以及各项税费（包括但不限于契税和维修基金），持有涉案房屋期间的各项费用（包括但不限于物业费和供暖费）由二原告与被告按1:1:1的比例共同承担，涉案房屋的所有权归原被告三方按出资比例共同所有。三方就上述合作购房达成一致。2016年10月9日，原告高永胜向中铁嘉业（北京）投资有限公司支付购买涉案房屋的定金20000元。2016年11月3日，二原告分别向被告支付涉案房屋的首付款及代办费（涉案房屋首付款为686185元，代办费900元，共计687085元）。其中原告涂维向被告支付229029元，原告高永胜向被告支付209029元，被告自行筹集资金229029元。由被告将上述涉案房屋首付款及代办费一并支付给中铁嘉业（北京）投资有限公司。2017年3月18日为涉案房屋的交付日，交付时，原被告三方应支付差价款14806元（因实际房屋面积增大，房价款增加）、公共维修基金17814元、物业服务费2436.96元，代办产权证费用1080元、供暖费1692.33元，共计人民币56439.2元。其中，原告涂维向被告支付17146.4元，原告高永胜向被告支付17146.4元，被告自行筹集22164.4元（因中铁嘉业（北京）投资有限公司将购房优惠的5000元现金直接返还至被告账户中。上述费用汇入被告账户后，由被告进行支付。原被告三方协商一致，以被告名义办理涉案房屋的银行贷款，每月还款金额为6000元。原告涂维自2017年2月20日起，每月向被告支付2000元偿还贷款，直至2018年3月20日止，共计人民币28000元；原告高永胜自2017年2月20日起，每月向被告支付2000元偿还贷款，直至2017年11月20日止，共计人民币18000元。综上，截止2018年3月22日，原告涂维支付购房款及相关费用共计291675.4元，原告高永胜支付购房款及相关费用共计281675.4元。因涉案房屋价格上涨，被告否认原被告三方的《合作购房合同》及相关约定，分别于2017年11月20日、2018年3月22日向原告涂维返还购房出资款299394元，向原告高永胜返还购房出资款280693元。二原告多次要求被告按照合作购房合同及三方协商一致的约定履行，但被告拒不配合。本案中，原被告三方通过微信协商达成合作购房合同，为各方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面履行。被告不按三方的约定及《合作购房合同》履行义务，擅自向二原告退还购房出资款，已构成违法解除合同，并严重侵害了二原告的合法权益。综上所述，原被告三方已达成了《合作购房合同》并实际履行，各方应以《合作购房合同》中明确总房款1886185元为基数计算收益，依据《房地产估价报告》确定的涉案房屋总价值2126190元，涉案房屋的收益应为240005元。按照三方协议内容及《合作购房合同》的约定，原被告三方已按照1:1:1的比例分担购房款，亦应按照1:1:1的比例分享收益，即原被告三方每人分享约8万元收益。为维护二原告合法权益，特向贵院提出诉讼，请求法院支持原告诉讼请求。被告刘凌辩称：根据原告的诉讼请求，可以明确原告第一项诉讼请求是要求确认合作购房合同有效，确认合同无效是一个前提。第二项诉讼请求是进一步确认涉案房屋归原被告三人按份共有。我们认为第二项诉讼请求应首先确认是否存在合法合理的合作购房合同及其效力是否确认为前提下，之后才能另行提起对于相关份额和所有权的确认，而不应在本诉中将第二项诉讼请求在本案中提起。具体的意见是，我们不同意原告的第一项诉讼请求，理由是三方并未就购房涉案房屋达成过任何合作购房的合意，一直都是二原告自行陈述是合作，但实际在购房过程中以及签订合同，支付款项都没有得到本案被告刘凌关于合作购房的认可，也不认可存在合作购房合同的有效性。该房屋使用刘凌本人个人的名义购买，使用了被告个人的公积金贷款，由被告自己的银行帐户支付了全部与房屋有关的所有款项。房屋产权证已经下来了，通知可以领取了，产权证上明确显示为刘凌，结合上述意见我方不认可原告的第一项诉讼请求。对于第二项诉讼请求，确认按份共有，该请求不予认可，因为原被告之间不存在合作购房合同的合意，且房屋的产权证书已明确载明刘凌为该房屋的所有权人，同时我方认为第二项诉讼请求应当在确认三方合作购房合同是否客观存在为前提后另行主张，而不能在本案确认合同有效中要求分割房屋的所有权的份额。不同意继续履行上述合作购房合同，原因在于由于三方未就合作购房合同达成过一致，亦不存在三方所认定的书面购房合同的签订，所以就不存在继续履行的前提。原告变更诉讼请求要求解除，另主张我方违法解除，我方不认可，合同本身不存在，故不存在违法解除。如果合同存在，那么违约方也属于原告，因为原告没有再支付贷款。关于原告请求的返还购房款，我方已经向二原告返还了本金及利息，返还的是本金加百分之十的利息。诉讼费、鉴定费、评估费请求法院根据案件审查事实和本案中各方的相关责任予以确定，不同意费用由被告承担。审理中原告涂维、高永胜提交证据如下：1.原被告三方就合作购房协商的微信截屏、三方就合作购房协商的录音及文字。证明原告与被告就合作购买涉案房屋已通过微信协商达成共识，并形成《合作购房合同》，被告承认上述事实。2.转账凭证（银行交易明细）。证明原告交纳相应的款项，包括定金、代办费、首付款、差价款、公共维修基金、物业服务费、代办产权证费用、供暖费，证明被告不按三方约定履行义务，擅自向二原告退还购房出资款，已构成违法解除合同并严重侵害了二原告的合法权益。3.合作购房合同。二原告与被告就合作购买涉案房屋已通过微信协商达成共识，并形成《合作购房合同》。被告质证称：对微信、录音真实性认可，不认可证明目的；对转账凭证真实性认可，钱数认可；对合作购房合同，真实性、关联性、证明目的都不认可，没有被告的签字，被告对协议钱数时间、地点均不知情，也没有通知被告。协议上签署时间2017年3月18日，被告本人在房山，当时高永胜来了，涂维没来，当时跟高永胜见了面。被告刘凌提交证据如下：1.商品房预售合同。2.购房首付款及全款的发票。3.商品房预售合同联机备案表。4.面积差补充协议。5.交纳契税、公共维修基金的收据。6.入住交费清单打印件。7.北京市住房公积金管理中心贷款审核确认书。8.房屋产权证书。9.北京银行银行流水。10.房地产抵押估价报告。证据1到8证明被告为该房屋的所有权人，是房屋的购房者和付款方。证据9证明被告不认可三方存在合作购房合同，早已将二原告的转款的款项退还给二原告，并额外加付了10%的利息补偿。房地产抵押估价报告证明房屋抵押价值总价187.28万元。对被告出示的证据1到8的真实性认可，但对证明目的不认可，在本案中存在三方合同投资购房，以被告的名义来购房的，因为被告有购房资格，但并不代表房屋的所有权人是被告个人，对外写名的权利人是被告而已。对于北京银行银行流水，对退款事实不否认，但对证明目的不认可，认为是被告违法解除了各方达到的共同投资的购房协议。对房地产抵押估价报告不认可，与本案无关联性。以上证据经庭审质证，本院对其真实性均予以认可。本院认定事实如下：2016年，原告涂维、高永胜与被告刘凌协商一致，约定以被告名义购买坐落于北京市房山区X号楼X单元X室的商品房，并以被告刘凌的名义办理涉案房屋的公积金贷款手续。自2016年10月9日起，三方按照1:1:1的比例共同承担了购房的所有花费。被告办理的公积金贷款审批通过，被告收到北京住房公积金的短信通知，每月最低还款额为5102元，2017年1月20日发放。原告方与被告协商每月偿还贷款数，被告称已经改成每月6000元，称每月多还900多好算。审理中，经三方确认，总房款1886185元，首付款686185元，三方贷款1200000元。2016年11月3日，二原告分别向被告支付涉案房屋的首付款及代办费，其中房屋首付款为686185元，代办费900元，共计687085元。2017年3月18日为涉案房屋的交付日，交付时，支付差价款14806元、契税18609.91元、公共维修基金17814元、物业服务费2436.96元，代办产权证费用1080元、供暖费1692.33元，共计人民币56439.2元。另，三方一致认可，曾给中介方好处费，原告主张共计52500元，每人出资17500元，被告主张其与涂维每人交了17500元，高永胜只交了15000元，故仅认可每人出15000元的成本。原告涂维自2017年2月20日起，每月向被告支付2000元偿还贷款，直至2018年3月20日止；被告高永胜自2017年2月20日起，每月向被告支付2000元偿还贷款，直至2017年11月20日止。该房屋贷款，一直由被告刘凌按期偿还。截止2018年3月22日，原告涂维支付购房款及相关费用共计291675.4元，原告高永胜支付购房款及相关费用共计279675.4元（审理中，被告主张原告方数额多计算了一个2000元现金，原告高永胜同意将自己的出资额减去2000元）。2017年3月，原告与被告协商签订书面的合作购房合同。2017年3月18日，高永胜在《合作购房合同》上签字，涂维亦签字确认，但被告认为其在购房过程中付出较多，且占用购房指标，不同意签字。后双方一致协商未果。被告刘凌分别于2017年11月20日、2018年3月22日向原告涂维转账299394元，向原告高永胜转账280693元，被告主张退还原告转款的款项，并附加了利息。2018年7月20日，诉争的位于北京市房山区X号楼X单元X室房屋办理不动产权证书，权利人登记为刘凌。审理中，经法院调解，双方对如何确定及分割房屋升值利益未能达成一致意见。被告主张房屋并没有太大的升值，并提交了被告自行委托北京首佳房地产评估有限公司出具的房地产抵押估价报告，该报告显示房地产抵押价值总价187.28万元。原告不认可该价值作为房屋的现价值，并申请对房屋现价值进行评估。2020年2月25日，经我院摇号确定的北京大地盛业房地产土地评估有限公司做出估价报告，评估结果为：估价时点为2020年1月8日，房地产总价值为212.6190万元。原告垫付鉴定费7815元。对房屋升值利益的确定，原告主张由评估价减去《合作购房合同》中明确的首付款加贷款共计1886185元所得为升值利益，；被告主张应将房屋购买时的合同价、交付时补交的费用（包括面积差价款、契税、公共维修基金、物业服务费、供暖费、产权代办费、购买房屋的中介费、房产证代办费）全部加在一起，按照1996024.2元计算，同时主张用自己做的房地产抵押价值减去成本为收益，故房屋没有收益。本案原案由为确认合同有效纠纷，因诉讼过程中，原告方变更诉讼请求，本院依职权将案由变更为合同纠纷。本院认为：根据审理查明情况，结合三方庭审自述，本院对三方共同协商合作购房的行为予以确认，对于有原告签字的《合作购房合同》，被告并未签字确认，该书面合同并未成立生效，但三方确实达成了合作购房的合意，即成立共同出资，共享收益的口头合同。本案中原告、被告均履行了前期共同出资的义务。现原告请求解除《合作购房合同》应视为原告请求解除合作购房，不再履行合作购房，考虑到被告已于2017年11月20日、2018年3月22日向原告方退还了出资款，双方的合作购房已经实际无法履行，故双方合作购房合同行为应予以解除。合作购房合同解除后，应当对房屋的权属及房屋收益进行处理。因房屋登记在被告名下，考虑到被告主动将出资款退还原告，且考虑到原告已经收到退款，并要求分得房屋升值利益，该房屋归被告所有为宜。被告已经退还原告的出资，本院不再予以处理。对房屋升值利益的确定，原告主张由评估价减去《合作购房合同》中明确的首付款加贷款为升值利益，因该书面合同并未成立，故该主张本院不予支持；被告主张应将购房时即购房后所有的支出作为成本，然后由房地产抵押价值来确定，该主张无法律依据，本院不予采信。本院认为，被告提供的房地产抵押估价报告系原告自己单方委托，且该报告的出具目的是抵押价值评估，故该报告本院不予采信，本案房屋的现价值应当以法院摇号确定的估价报告为准。对于升值利益的确定，房屋本身的价值应当为合同约定价款与房屋面积差价款之和，对于物业费、供暖费、代办产权证、代办费、中介费等费用，均系消耗费用，并非房屋价值范畴，对于公共维修基金，虽系房屋购买时的必要支出，但该费用均附属在房屋之上，公共维修基金归房屋所有权人享有，对于契税在将来交易之时，仍会产生，将来亦由其他买受人承担，故该公共维修基金及契税并非房屋本身价值范畴，亦不宜在确定升值利益时扣除。综上，本院确定房屋升值利益为，2126190-1886185-14806=225199元。对三方分享升值利益的确定。本案三方共同负担首付、共同偿还贷款及其他费用，原告方未再继续共同偿还贷款，直接原因是被告将原告方支付的款项退还，以实际行动表示不再继续履行合作购房，故原告方未再偿还贷款，不是原告的主观意愿，因此，对升值利益，原则上仍应按照共同出资，共同分享收益的原则处理。但考虑到被告在共同购房过程中，负责办理贷款、收房，及占用自身的购房指标等因素，考虑到独自偿还贷款的时间及房屋估价时点等因素，同时也考虑被告掌管控制诉争房屋的情况，本院酌定被告多分得部分利益，原告高永胜适当少分，因被告退还原告出资时，多支付了部分利息，该利息应当自升值利益中予以扣除。综上，本院酌定，原告涂维应再分得64000元、高永胜再分得70000元，因房屋归被告所有，故由被告支付原告相应的升值利益。原告请求房屋归三方共有的请求与解除合同要求分得收益相冲突，故该请求本院不予支持。原告合理请求予以支持，不合理过高部分不予支持。被告合理辩解予以采信，不合理辩解不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条之规定，判决如下：一、解除原告涂维、高永胜与被告刘凌就位于北京市房山区X号楼X单元X室的合作购房合同（口头）。二、被告刘凌于本判决生效之日起十日内给付原告涂维64000元，给付原告高永胜70000元。三、驳回原告涂维、高永胜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3364元，由原告涂维、高永胜负担423元，由被告刘凌负担2941元（于本判决生效之日起七日内交纳）。鉴定费7815元，由原告涂维、高永胜负担5210元（已交纳），由被告刘凌负担2605元。（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  吕少罕人民陪审员  王秀兰人民陪审员  赵俊英二〇二〇年五月三十一日书 记 员  董建平