辽宁省鞍山市铁东区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0302民初1739号原告：李晔，女，1973年10月26日出生，汉族，无业，住辽宁省鞍山市立山区。被告：鞍山万熹置业有限公司，住所地辽宁省鞍山市铁东区园林路162号-151。法定代表人：洪春金，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡微，辽宁钢城正大律师事务所执业律师。原告李晔与被告鞍山万熹置业有限公司（以下简称鞍山万熹公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月25日公开开庭进行了审理，原告李晔，被告鞍山万熹公司的委托诉讼代理人胡微到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李晔向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令鞍山万熹公司支付李晔逾期办理房产证违约金2294.44元；2.请求依法判令鞍山万熹公司支付李晔逾期交房违约金1651.99元，两项共计3946.43元；3.请求依法判令鞍山万熹公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2015年12月24日李晔与鞍山万熹公司签订《商品房买卖合同》，合同约定李晔购买鞍山万熹公司公安号为铁东区站前街13栋24层534号私有房产一处，房屋面积为100.67平方米，产权产籍号为1-29-209-2106，房屋总价款458888元。合同签订后，李晔将房款交给鞍山万熹公司，鞍山万熹公司为李晔开具了收据。但鞍山万熹公司未能履行《商品房买卖合同》规定，至今办理不了产权登记手续及赔付逾期交房违约金。李晔认为，鞍山万熹置业的行为己经构成违约，依法应承担违约责任，违约金额为3946.43元。因此，李晔诉至法院请求判令鞍山万熹置业支付李晔逾期办证违约金及逾期交房违约金。鞍山万熹公司辩称，现在能办理房产证，之前不能办理是政府行为。双方签订的商品房买卖合同及买卖合同有约定，因政府行为导致鞍山万熹公司不承担责任。李晔诉请逾期交房的请求已经过诉讼时效，根据合同鞍山万熹公司应于2016年12月31日向其交付房屋，李晔该项诉讼请求应以该时间为起点计算诉讼时效，且李晔于2017年1月18日收房。此后鞍山万熹公司对该部分损失已经以物业费减免形式补偿。如果法庭支持该项诉请，应对该部分鞍山万熹公司已经进行的补偿折抵计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有异议的证据，本院认定如下：李晔提供的合同编号为20130453#21006《商品房买卖合同》1份、不动产统一发票2张、收款收据5张、住宅使用说明、质量保证书1份，真实、合法，与待证事实有关，予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月24日，鞍山万熹公司作为出卖人、李晔作为买受人，签订了编号为20130453#2106的《商品房买卖合同》，约定李晔购买鞍山万熹公司开发的位于鞍山市铁东区商品房，产籍号为1-29-209-2106，总价款为458888元（首付款138888元，贷款金额320000元）。双方于合同第八条约定：“出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房交付使用条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。商品房交付使用条件包括配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、商品住房的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实、工程经竣工验收合格并取得《竣工验收备案表》、分户热计量装置安装符合设计要求等。但如遭遇不可抗力导致商品无法按期交付使用，且出卖人在发生志气起60日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，双方应签订补充协议明确新的交付期限。”第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品交付买受人使用，将按逾期时间分别处理（不作累加）：1.逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行。”第十五条中对产权登记事宜进行了约定：“自本合同签订之日起，买受人可以申请办理预购商品房预告登记。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关进行初始登记备案。但如遭遇不可抗力导致无法按期备案的，出卖人须在上述期满前告知买受人，双方可协商解除合同或变更合同，出卖人应承诺新的备案时间。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的：1、若买受人退房，出卖人应在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失；2、若买受人不退房，出卖人应按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”后双方另签订补充协议，该协议于第十四条对主合同第十五条进行了补充：“因买受人未按本合同约定或未按出卖人通知及时缴纳相关资料和费用以及因政府行为或不可抗力原因，导致房屋所有权证不能办理或延期办理的，出卖人不承担十五条项下违约责任。”合同签订后，李晔依照约定向鞍山万熹公司支付了购房款。鞍山万熹公司于2017年1月18日向李晔交付了房屋,李晔予以接收。至庭审时，鞍山万熹公司就涉案房屋未配合李晔办理权属登记。另查明，本院于2019年11月8日就与本案一致的当事人、诉讼请求和事实、理由立案。本院认为，本案的争议焦点：鞍山万熹公司应否向李晔支付相应违约金及数额如何计算。依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，李晔与鞍山万熹公司已经在双方签订的《商品房买卖合同》中对于交房房屋及办理房屋权属证明时间进行了约定，故鞍山万熹公司应依约于2016年12月31日前向李晔交付商品房，并应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关进行初始登记备案。现鞍山万熹公司未按照约定按时向李晔交付商品房及办理房屋权属证明，应当承担相应的违约责任。关于李晔主张的逾期交房的违约金一节，双方约定的交房时间为2016年12月31日，鞍山万熹公司实际交房时间为2017年1月18日，故鞍山万熹公司应按照双方约定的违约金计算方式向李晔支付逾期交房的违约金，即按日向李晔支付已付房价款万分之二的违约金，逾期18日，共计1651.99元。故对于李晔的该项诉讼请求予以支持。关于鞍山万熹公司辩称李晔逾期交房的诉讼请求已过诉讼时效，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”第一百九十五条第（三）项规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁。”鉴于已立案和立案时间，诉讼时效发生中断，应重新计算诉讼时效，故对于鞍山万熹公司的该辩解，不予采纳。关于李晔主张的逾期办理房产证的违约金一节，鞍山万熹公司未在约定期限内为李晔办理房屋权属证明事实客观存在，鞍山万熹公司虽然主张其不应承担上述违约责任，但是并未提供足够证据加以证明，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”故鞍山万熹公司应承担举证不能的不利法律后果。故鞍山万熹公司应按照双方约定的违约金计算方式向李晔支付逾期办理房屋权属证明的违约金，即鞍山万熹公司应按已付房价款的0.5%向李晔支付违约金2294.44元。故对于李晔该项诉求，具有事实及法律依据，依法予以支持。关于鞍山万熹公司辩称的以物业费减免形式补偿李晔，应在本案中抵顶违约金一节，该公司并未就此提供证据，李晔也不认可，此辩解现无事实依据，故不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条第（三）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：鞍山万熹置业有限公司于本判决生效之日起十五日内给付李晔逾期交房违约金1651.99元、逾期办理房屋权属证明违约金2294.44元，共计3946.43元。如果鞍山万熹置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由鞍山万熹置业有限公司负担（案件受理费已由李晔预交，执行时由鞍山万熹置业有限公司加付李晔50元）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 员  马庆尧二〇二〇年五月二十六日法官助理朱天明代理书记员  赵萃婷