上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终1471号上诉人(原审原告)：上海泽浴健康咨询有限公司，住所地上海市。法定代表人：陶引娟，职务总经理。委托诉讼代理人：张正勤，上海东方环发律师事务所律师。委托诉讼代理人：王辉，上海东方环发律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海市普陀区西部商厦(南北楼)业主委员会，住所地上海市普陀区。负责人：余凌逸，职务主任。委托诉讼代理人：葛伟，上海国创律师事务所律师。委托诉讼代理人：王曙东，上海国创律师事务所律师。上诉人上海泽浴健康咨询有限公司(以下简称“泽浴公司”)因与被上诉人上海市普陀区西部商厦(南北楼)业主委员会(以下简称“西部商厦业委会”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2018)沪0107民初20785号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人泽浴公司上诉请求：撤销一审判决，改判或发回重审。事实和理由：一、一审法院认定合同解除日为2018年9月28日是错误的。首先，一审法院认定是由于己方经营足浴从而改变消防验收的标准的理解是错误。因为合同在签订时已经约定其经营用途是大桶大足浴。并且合同已约定在该房屋装修前应通过政府验收。也就是说其验收标准是在装修期前(约定的装修期是2017年8月1日，也是其约定的交房日)要符合政府部门验收。因此，其不符合验收并非泽浴公司经营足浴(经营方式也并未变更过)改变消防标准，而是西部商厦业委会提供的交房标准不符合消防对合同约定经营场所的要求。因此，合同解除的事由是西部商厦业委会原因而非泽浴公司造成的。再者，西部商厦业委会虽然作出申办消防验收的行为，但其拖延的行为已经构成了违约。根据一审法院向消防支队的询问可知，西部商厦业委会申请补办的时间分别是2018年1月之前和2018年7月6日，日期相隔半年。其拖沓的行为，已经完全构成了违约。因为根据双方2018年1月15日的《备忘录》约定其一个月的免租期，而这免租期其实除了认定消防未通过的责任是由西部商厦业委会造成，也是双方认为能解决消防问题所需周期的体现。因此，西部商厦业委会在第一次未验收合格后，半年后才提出第二次申请的拖沓行为实则已是违约行为。第三，西部商场业委会所谓的告知并没有提供相应的证据，且泽浴公司并未实际收到。因此，从证据效力上也不能认定其已经履行了通知义务。而最后一次的通知更是在泽浴公司解除后发出。综上，一审法院认定解除日是错误的，并未还原客观的事实。二、2018年7月24日本合同已经解除。2018年1月15日签订《备忘录》,明确由西部商厦业委会负责落实大楼大消防证问题。但之后，西部商厦业委会一直迟迟无法提供，在等待半年仍无法提供的情况下，泽浴公司迫于无奈于2018年7月23日向西部商厦业委会书面提出解除合同，2018年7月24日，西部商厦业委会确认收到解除函(一审庭审中，西部商厦确认已经收到)。因此，本合同已于2018年7月24日解除。被上诉人西部商厦业委会辩称，同意一审判决，请求予以维持。泽浴公司向一审法院起诉请求：1、泽浴公司、西部商厦业委会就上海市普陀区兰溪路XXX号中之3楼区域一、区域三、区域四单元房屋(以下简称“系争房屋”)签订的《租赁合同》于2018年7月24日解除；2、西部商厦业委会向泽浴公司返还押金人民币(以下币种均为人民币)148,872元；3、西部商厦业委会向泽浴公司赔偿损失2,580,000.8元(加盟费400,000元、装修费2,100,000.8元、消防装修费50,000元、消防罚款30,000元)。一审法院认定事实如下：2017年7月4日，泽浴公司作为乙方，西部商厦业委会作为甲方就系争房屋签订《租赁合同》一份，主要内容为：1、乙方向甲方承租系争房屋，使用功能为足浴；2、建筑面积为644平方米；3、租期自2017年8月1日起至2027年7月31日止，免租期90天；4、首年月租金为50,930元，第四年递增5%，第七年递增5%，第十年递增5%；5、支付方式为季付，先付后用，乙方需每次提前15天将下一次的租金支付给甲方；6、乙方应依约缴纳与房屋有关的其他费用(包括物业管理费、水、电费等)；7、甲方应于2017年8月1日前将房屋交付乙方；8、押金为148,872元(合同终止后，在乙方退场二个月后，甲方确认乙方无任何债务责任且乙方办妥以该餐厅为营业地址的工商注销或变更手续后10日内无息返还乙方)，在租赁期内，押金可以作为乙方迟延支付租赁费用、物业管理费、水电费等的扣款，甲方从押金中扣除租赁费用及其他相关费用的，乙方仍应按本合同约定承担相应的违约责任;9、租赁期限内，非本合同已约定的情况，任何一方擅自解除本合同，擅自解除方应支付另一方相当于当前租赁年度三个月租赁费的违约金，若支付的违约金不足抵付守约方损失的，违约方还应负责赔偿；10、在乙方进场装修前，该房屋应已通过政府部门验收，甲方或甲方指定的物业管理方积极协助乙方租赁区域内二次装修的消防、环保报批、施工和验收；11、乙方欠缴租金或本合同约定的其他任何费用达20天的，甲方有权提前解除本合同，乙方应支付当年租赁年度三个月租金的违约金；12、甲方具有其他可能导致乙方严重损害行为，经乙方提醒仍未改正的或因甲方原因，根据法律、法规规定允许提前解除租赁合同的情况发生的，甲方应退还未使用期间已缴纳的租金及物业管理费等所有应退费用，在乙方清场并结算完毕各项费用后返还押金并支付当年租赁年度3个月租金的违约金；13、乙方应当在因下列情形导致的本合同效力终止时，乙方应全部完成搬迁腾空并将该房屋及其设施完好无损的按交付时的状况交接给甲方：1)、合同租赁期届满、双方不再续租的；2)、因甲方违约行为而达到乙方行使合同解除权条件，乙方有权单方解除本合同；3)、因乙方违约行为而达到甲方行使解除权条件，甲方有权单方解除本合同；4)、双方协商一致解除合同的。合同又约定，如租赁期满或本合同终止后乙方不能按时搬出该房屋逾期达到5天的，视为乙方自动放弃该房屋内的装修产权和所有物品，甲方有权从该房屋中将乙方的物品强行搬出任意处置，并有权从履约保证金中扣取实际发生的清场费用。合同签订后，西部商厦业委会按约向泽浴公司交付系争房屋。同年7月11日，泽浴公司向西部商厦业委会支付2017年11月至2018年1月期间的租金、物业管理费共计223,308元及押金148,872元，后泽浴公司进场装修并开店经营。2017年9月14日，泽浴公司因系争房屋存在未经消防设计审核擅自施工的违法行为被上海市普陀区公安消防支队处罚款3万元。2018年1月15日，泽浴公司作为乙方，西部商厦业委会作为甲方签订《备忘录》，主要内容为：“鉴于消防机关对于上海市普陀区兰溪路142-148(双)号大楼消防标准整体提高的特殊情况，故此，甲方与乙方经磋商决定以一个月免租期为条件(下期所付租金期限2018.2.1-2018.4.30，甲乙双方均认可只需支付2个租金，免掉其中一个月的租金)，作为一揽子解决所有乙方关于消防引发的问题。甲方负责解决并落实上海市普陀区兰溪路142-148(双)号大楼大消防证问题。”至2018年4月30日双方租金及物业管理费均结算完毕(含前后两次免租期)。2018年7月23日，泽浴公司向西部商厦业委会发出《律师函》，告知西部商厦业委会因消防许可证的缺失，导致泽浴公司无法正常经营，无法实现合同目的，故泽浴公司要求解除合同、赔偿损失并退还已支付的租金。庭审中，西部商厦业委会称其于同年7月24日收到上述《律师函》，但未作明确答复。同时表示其分别于2018年7月19日、7月24日曾口头和书面告知泽浴公司系争房屋已通过消防验收。同时提供案外人上海正飞物业管理有限公司于2018年7月24日向泽浴公司发出的《告知书》。泽浴公司表示未收到西部商厦业委会的上述通知。一审审理中，西部商厦业委会称其于2018年9月25日向泽浴公司发出《通知书》，告知泽浴公司因其拖欠支付租金已构成违约，故租赁合同终止，西部商厦业委会将收回系争房屋，同时要求泽浴公司须于2018年9月27日支付租金及违约金，逾时不支付，西部商厦业委会将于2018年9月28日收回系争房屋。后因泽浴公司逾期未支付租金，西部商厦业委会于同年9月28日对系争房屋采取封门措施。2019年3月28日，西部商厦业委会将系争房屋钥匙交予下家。泽浴公司称未收到上述《通知书》，认可封门日期，同时表示3月28日之前西部商厦业委会已拆除系争房屋内的设施。一审庭审中，泽浴公司为证明其损失提交了与案外人签订的《特许加盟合同》及其发票、付款清单；《建筑装饰工程施工合同》、《上海市消防工程施工合同》及消防罚款收据。西部商厦业委会对此表示，仅认可消防罚款。西部商厦业委会为证明在其封门前泽浴公司未受消防影响一直都在正常对外经营提交了在泽浴公司处的消费单及相应照片。泽浴公司对此表示，因消防未通过，泽浴公司仅是试运营。另，一审法院向上海市普陀区消防支队询问系争房屋的消防情况，该队消防专员称，系争房屋所在的整栋大楼是通过消防验收的，但是系争房屋原经营商场，后因半个楼面经营足浴店，改变了该楼面的结构、用途、性质，故需要对该层楼面整层重新进行消防验收备案。物业公司在2018年1月之前就开始征询过办理的相应的手续，但开始未通过。后又于同年7月6日再次申请，并于同年7月18日通过消防验收备案。双方对上述陈述均无异议。一审法院认为，依法成立的合同自成立时生效。当事人对房屋租赁关系、费用的结算状况、押金的支付等事实均不持异议，对此予以确认。审理中，双方均认可租赁合同已解除，然对合同解除权的行使及责任的承担存在争议。合同履行过程中，系争房屋的消防验收系因房屋用于经营足浴店，从而改变了楼面的结构、用途、性质，需要对整层楼面重新进行消防验收，而并非西部商厦业委会或其物业管理方不积极配合所致。相反，双方于2018年1月15日通过《备忘录》形式对消防问题达成了谅解，约定一揽子解决因消防引发的问题且通过系争房屋的物业管理部门进行了消防验收备案的申报办理，最终于2018年7月18日通过了消防验收备案(网上公示)，结合泽浴公司的实际经营情况，泽浴公司以系争房屋因西部商厦业委会未能办出消防验收备案，构成根本违约之诉称，不予采纳。合同履行过程中，泽浴公司未按约支付租金，该行为已构成违约，故对西部商厦业委会以泽浴公司违约在先，西部商厦业委会享有合同解除权的抗辩意见，予以采纳。解除之日以合同实际解除之日为准，即2018年9月28日。对于泽浴公司要求返还押金之诉请，鉴于泽浴公司尚欠西部商厦业委会相应的租赁费用，按双方合同的约定，押金可作为上述费用的扣款，西部商厦业委会关于押金抵扣租金之抗辩意见，予以采纳。故对泽浴公司要求返还押金之诉请，难以支持。针对泽浴公司要求西部商厦业委会赔偿损失之诉请，一审法院认为，按双方合同的约定，合同解除后，泽浴公司不能按时搬出系争房屋逾期达到5天的，视为放弃该房屋内的装修产权及所有物品，然合同解除后西部商厦业委会对房屋直接采取了封门措施以致泽浴公司已丧失对房屋的控制，对泽浴公司的损失西部商厦业委会亦有一定的过错，故对泽浴公司要求西部商厦业委会赔偿损失之诉请，予以支持。至于损失的具体数额，一方面，合同解除的责任在于承租人的泽浴公司方，泽浴公司作为承租人未支付租金，应承担相应的责任，金额的确定要根据过错程度而定。另一方面，西部商厦业委会采取的封门措施不当，给泽浴公司造成损失亦应承担一定的责任。结合泽浴公司提供损失的相应证据及双方均同意具体数额由一审法院酌定，故损失数额由一审法院予以酌判。一审法院判决如下：一、上海泽浴健康咨询有限公司与上海市普陀区西部商厦(南北楼)业主委员会2017年7月4日就上海市普陀区兰溪路XXX号中之3楼区域一、区域三、区域四单元房屋签订《租赁合同》于2018年9月28日解除；二、上海市普陀区西部商厦(南北楼)业主委员会应于判决生效之日起十日内赔偿上海泽浴健康咨询有限公司损失200,000元；三、对上海泽浴健康咨询有限公司的其余诉讼请求均不予支持。二审中，双方均未提供新证据。本院经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院予以确认。本院认为，泽浴公司作为开展经营足浴业务的专业公司,知晓在对租赁房屋进行装修前，相关施工图设计文件等应经消防设计审核。泽浴公司在未通过消防设计审核的情况下进行房屋装修，由此造成的不利后果应由泽浴公司自行承担。泽浴公司作为专业公司亦知晓消防设计审核、竣工验收消防备案均可通过消防部门公开渠道查询获悉相关结果。2018年1月双方就消防问题签订《备忘录》，有理由相信泽浴公司之后会通过公开查询渠道对此持续关注。因此可以认定泽浴公司在2018年7月18日已知晓消防验收备案情况。鉴于前述情况并结合泽浴公司自述已开展试营业，泽浴公司应做好正式营业前的消防审核手续。同时从合同约定的租期和《备忘录》免除一个月租金的约定来看，双方均认可本案所涉消防问题能在合理时间内解决对于泽浴公司经营活动影响较小。泽浴公司在2018年7月23日向西部商厦业委会发出律师函认为无法实现合同目的据此要求解除合同，显然不具备事实基础。需要进一步指出的是，在本案中没有证据能够证明泽浴公司房屋装修消防合格。双方2018年1月签订《备忘录》约定一揽子解决消防引发的问题，该《备忘录》意思表示明确。根据《备忘录》所载，西部商厦业委会应在合理时间内负责解决和落实系争房屋所在大楼消防证问题，泽浴公司对此亦是认可的。理由有三：一、因本案系争房屋所处位置，办理消防备案手续必然还会涉及大楼的其他楼层；二、《备忘录》未对西部商厦业委会解决和落实大楼消防证问题有明确具体的时间安排；三、根据在案证据，泽浴公司在能够通过公开查询渠道持续关注消防问题的情况下，未有向西部商厦业委会催促办理进程的书面凭据。同时，《备忘录》对于西部商厦业委会应在合理时间内负责解决和落实系争房屋所在大楼消防证问题应承担的法律责任也约定明确。泽浴公司主张双方租赁合同关系于2018年7月24日西部商厦业委会收到解约律师函之日解除，泽浴公司理应将系争房屋清空后返还西部商厦业委会。但根据查明的事实，泽浴公司在不办理相关消防手续的情况下，仍占有使用系争房屋至2018年9月，泽浴公司前述行为可以反证其所发解约律师函不具备法律效力。一审法院关于泽浴公司不享有合同解除权的认定意见，并无不当，本院认同。泽浴公司占有使用系争房屋的同时拒不支付租金，构成违约，应承担相应违约责任。西部商厦业委会因泽浴公司违约而解除合同并于2018年9月28日采取封门措施，一审确认该日为合同解除日，具备事实依据，本院认同。本案合同解除的责任在于泽浴公司，西部商厦业委会采取封门措施虽因泽浴公司违约而引发，但仍属不当，西部商厦业委会对此应承担一定责任。泽浴公司要求西部商厦业委会赔偿全部损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28,630元，由上诉人上海泽浴健康咨询有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理张末然审判长  彭辰审判员  徐江审判员  姚跃二〇二〇年五月十二日书记员  唐晔附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……