新疆维吾尔自治区阿克苏地区中级人民法院民 事 判 决 书（2020）新29民终534号 上诉人（原审被告、反诉原告）：熊强，男，1989年3月1日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区阿克苏市。委托诉讼代理人：刘荣含，新疆制衡律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：熊斌，男，1980年12月5日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区阿克苏市。委托诉讼代理人：刘荣含，新疆制衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告):阿克苏市飞越游泳健身会馆，住所地新疆维吾尔自治区阿克苏市塔北路东侧方圆巷内（原粮食储备库内）。经营者：吴越，男,1984年8月15日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区阿克苏市团结路紫金花园6号楼3单元601室。委托诉讼代理人：苗笑寒，新疆白水河律师事务所律师。上诉人熊强、熊斌因与被上诉人阿克苏市飞越游泳健身会馆（以下简称飞越会馆）房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区阿克苏市人民法院（2019）新2901民初3051号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月6日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。熊强、熊斌上诉请求：1、依法撤销原审判决第一项、第二项、第三项，改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、依法撤销原审判决第四项，改判支持熊强、熊斌在原审中的全部反诉请求。3、判决飞越会馆承担一、二审诉讼费用。事实与理由：第一、飞越会馆交付的房屋不符合合同约定的交付标准，消防设施经整改仍不合格，熊斌、熊强主张解除合同要求飞越会馆支付损失于法有据。第二、飞越会馆主张物业管理费及水电费主体不适格，与本案房屋租赁合同纠纷无关。第三、一审法院判决双方继续履行租赁合同不当，将房屋租金支付期限计算至2020年6月9日不合理。第四、根据双方签订的《房屋租赁补充协议》（以下简称《补充协议》），如果出现消防设施不合格等不符合合同约定的情形，应由飞越会馆退还熊强、熊斌已经支付的押金、租金，并承担熊强、熊斌装修该房屋的一切费用和损失。飞越会馆辩称，一、一审判决事实认定清楚，飞越会馆已经按《补充协议》的约定完成消防设施的安装施工，并经有资质的消防鉴定单位验收合格，《补充协议》约定义务已经履行。熊强、熊斌主张飞越会馆违反《补充协议》第三条约定，要求合同解除的理由不能成立。二、熊强、熊斌从开业之日至2018年10月8日一直在营业，因熊强、熊斌经营不善，自行关停餐厅，并非飞越会馆提供的房屋不符合经营条件导致其无法经营。三、熊强、熊斌向飞越会馆主张物业管理费及水电费的诉讼主体适格，涉案房屋的物业由飞越会馆自行管理，且房屋租赁合同中由熊强、熊斌支付物业费及水电费约定明确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。飞越会所向一审法院起诉请求：1.判令两被告共同支付租赁费774900元；2.判令两被告共同承担逾期支付租金的违约金113400元（378000元×30%）；3.判令两被告共同支付拖欠的物业费44100元（2450元*18个月，2018年4月至2019年9月），电费2080元，合计46180元；4.本案诉讼费由两被告承担。熊强、熊斌向一审法院反诉请求：1.依法解除反诉原告与反诉被告的《房屋租赁合同》与《房屋租赁补充协议》；2.判令反诉被告立即退还反诉原告已经支付的房屋租金360000元、押金10000元，支付违约金36000元，并赔偿反诉原告的经济损失1244609.2元；3.判决反诉被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年3月9日，原告（反诉被告）飞越会馆（甲方）与被告（反诉原告）熊强、熊斌（乙方）签订《房屋租赁合同》。约定：甲方保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定；甲、乙双方对所租赁房屋的坐落、面积、装修、设施等情况及相关证照手续明确且无异议；甲方出租给乙方的房屋位于新疆维吾尔自治区新疆维吾尔自治区阿克苏市××区内飞越游泳健身会馆旁（550平方米场）；该房屋租赁期共8年，自2017年6月10日起至2025年6月11日止；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为经营教育性服务行业使用；……。乙方须向甲方交纳房屋租赁押金10000元。当租赁期满，乙方履行了本合同的所有事宜，押金予以全额退还；第壹年租金总额为360000元。于2018年6月10日开始每年递增5%；乙方应于每年6月10日之前以现金或转账形式向甲方支付下一年租金，甲方收款后应提供给乙方具有法律效力的收款凭证；经双方协商确认，乙方负责缴纳租赁期间因经营活动所产生的相关费用（如水费、电费、暖气费、物业费、卫生费等一切费用）及税金；……。甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：（1）不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响使用；（2）甲方未尽房屋修缮义务，严重影响使用的；房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：……（7）拖欠房租累计6个月以上；甲方应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态；甲方应保障乙方在营业过程中正常用水、用电、用暖（相关费用应由乙方按时自行承担），如遇特殊情况需提前告知乙方，不可抗力因素除外；场地工程验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出；乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品，甲方有权处置；甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方本合同租金总额10%的违约金；……。租赁期间，乙方有第八条第3项所列举的违约行为的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照解除之日到合同期满之日租赁额的10%向甲方支付违约金，并赔偿甲方相应损失；租赁期间，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按当年全年租金总额30%的额度向甲方支付违约金，并赔偿甲方相应损失；乙方如未经甲方同意，逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的3倍支付违约金；本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款。补充条款及附件均为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力等等。双方还对各自其他权利义务进行了约定。2017年4月20日，原、被告又签订《房屋租赁补充协议》。约定：甲方同意乙方使用该房屋从事餐饮服务行业；若因房屋使用性质及权属原因导致乙方无法取得餐饮行业相关证照，则乙方有权解除协议，甲方除全额退还乙方已经支付的房屋租金和押金外，还应承担乙方装修该房屋的一切费用和损失；甲方承诺于2017年7月15日前解决该房屋供电（200千瓦）和排水改造问题，否则乙方有权解除协议，甲方除退还乙方已经支付的房屋租金和押金外，还应承担乙方装修该房屋的一切费用的损失；甲方承诺该房屋的地暖设施、消防设施由甲方安装施工、验收通过并承担相应施工验收费用；否则乙方有权解除协议，甲方除退还乙方已经支付的房屋租金和押金外，还应承担乙方装修该房屋的一切费用和损失等等。上述合同及补充协议签订后，被告（反诉原告）即开始装修，并以“王大爷探伙鲜烤”、“阿克苏市探伙鲜烤吧”名义进行经营。2018年10月19日，阿克苏市市场监督管理局根据熊强提交的注销登记申请，将“阿克苏市探伙鲜烤吧”准予注销。被告未搬离，亦未经营，但酿造啤酒设备仍然运行，根据原告2019年9月15日晚拍摄提交的被告所用电表照片显示为2336度。2017年3月11日，被告（反诉原告）熊斌向原告（反诉被告）飞越会馆经营者吴越转账支付第一年租金360000元及押金10000元；2017年10月6日、11月1日、12月23日，被告按每平方3.5元分别向原告缴纳2017年8月至10月、11月、12月（物业）服务管理费7350元、2450元、2450元；2018年4月6日，被告向原告缴纳2018年1至3月的物业管理服务费7350元；2018年8月23日，被告按每度电1元的40倍向原告缴纳电费8000元，2018年9月25日按上述标准缴纳电费4000元；原告通过其员工向被告电话、短信通知被告解决租赁房屋租金及相关事宜，但未果，原告遂诉至法院。另，2018年1月22日，阿克苏市公安局消防大队向阿克苏市探伙鲜烤吧发出《责令限期改正通知书》，内容为：2018年1月22日进行消防监督检查，发现存在下列消防安全违法行为：1.未依法进行消防设计备案、竣工验收消防备案；2.消防设施、器材、消防安全标志配置、设置不符合标准；11.其他消防安全违法行为和火灾隐患：具体问题1.未办理行政许可手续；2.二层缺少一处安全出口；3.停用消防栓系统；4.疏散指示标志、安全出口标识设置不符合要求；5.未设置自动报警系统、自动灭火系统；6.两个安全出口之间的距离超标，不符合要求。对上述第1项，责令你单位于2018年2月22日前改正；第2.11项，责令你单位于2018年1月28前改正。2018年3月22日，被告与阿克苏鑫龙消防设施检测有限公司签订《建筑消防设施检测合同》，对阿克苏市探伙鲜烤吧（室内装饰）竣工检测，检测内容为：室内消火栓系统、防火分隔系统、消防应急照明、疏散指示标志、灭火器材。2018年4月16日，阿克苏鑫龙消防设施检测有限公司出具建筑消防设施检测报告，检测评价结论：消防供配电设施合格，消防和消火栓系统合格，应急照明和疏散指示标志合格，消防产品合格，防火分隔设施合格，灭火器合格。一审法院认为，原告（反诉被告）飞越会馆与被告（反诉原告）熊强、熊斌签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》系各自真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按约定履行各自义务。《合同法》规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金”。双方合同约定：第一年租金总额为360000元，于2018年6月10日开始每年递增5%，被告（反诉原告）应于每年6月10日之前以现金或转账形式向原告（反诉被告）支付下一年租金；被告（反诉原告）未经原告（反诉被告）同意，逾期支付租金，每逾期一日，则被告（反诉原告）须按日租金的3倍支付违约金。现原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付2018年6月11日至2019年6月10日期间、2019年6月10日至2020年6月10日期间租赁费774900元的诉讼请求，本院予以支持；双方对被告（反诉原告）逾期支付租金约定的违约金过高，原告（反诉被告）自愿调整为按被告（反诉原告）拖欠的2018年租金的30%主张违约金的请求，本院亦予以支持；在双方合同履行过程中，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）缴纳物业管理费、电费，原告（反诉被告）收取并出具收据，现原告（反诉被告）依照原缴纳标准向被告（反诉原告）主张物业费、电费的诉讼请求，符合双方约定，本院依法予以支持。《合同法》规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。本案中，被告（反诉原告）虽陈述，在经营过程中发现所租赁房屋供电及排水达不到合同约定的要求，房屋消防设施不合格，多次因上述问题导致停业，严重影响正常经营，多次找反诉被告协商，均承诺尽快整改，至今未整改。并当庭提交阿克苏市公安消防大队《责令限期整改通知书》等证据，但根据双方合同约定“甲方（反诉被告）应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态”，结合反诉原告接收租赁房屋后进行装修，并支付第一年租金、押金及缴纳物业费、电费及经营等情况，反诉原告提交的证据不能证实反诉被告交付的房屋不符合双方约定的条件，双方解除合同的条件已成就，故反诉原告的反诉请求，因不符合双方约定及法律规定，一审法院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百二十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、被告（反诉原告）熊强、熊斌于本判决生效后十日内向原告阿克苏市飞越游泳健身会馆支付租赁费774900元；二、被告（反诉原告）熊强、熊斌于本判决生效后十日内向原告阿克苏市飞越游泳健身会馆承担逾期支付租金的违约金113400元（378000元×30%）；三、被告（反诉原告）熊强、熊斌于本判决生效后十日内向原告阿克苏市飞越游泳健身会馆支付拖欠的物业费44100元（2450元/月×18个月，自2018年4月至2019年9月），电费2080元。四、驳回被告（反诉原告）熊强、熊斌的反诉请求。本院二审诉讼期间，双方当事人提交的证据及质证意见如下：1、熊强、熊斌提交装修前后的对比照片一张，证明飞越会馆交付的房屋原为毛坯房，消防设施整改有局限性，飞越会馆对图片显示的装修前后房屋效果予以认可，但认为消防设施合格，有检测报告印证。2、熊强、熊斌另提交一张阿克苏国泰房产游泳馆规划总平面图，证明包括案涉房屋在内的消防设施合格。飞越会馆对该图的真实性予以认可，对证明观点不认可，认为应以实际的消防设施安装为准。3、飞越会馆提交了2019年2月27日员工王争峰与熊强的通话录音证据，证明上诉人因为经营亏损自行关停餐厅，离开阿克苏，并没有将店内的物品搬离，双方因租金问题发生争议，故不存在消防不合格问题，且租赁合同并未解除。熊强、熊斌对录音的真实性予以认可，对关联性、合法性以及证明观点不予认可。认为房屋闲置并非熊强、熊斌的原因，且餐厅停业有多方面原因，并非不存在消防原因。本院对以上证据的真实性予以认可，结合其他证据对案件事实综合予以认定。本院就案涉房屋办理消防程序事宜前去阿克苏市消防救援大队（以下简称消防大队）征询意见，该大队给出如下意见：对阿克苏国泰房产游泳馆规划总平面图，只能说明外围如防火间距和消防车通道符合消防要求，对建筑物并没有说明消防是否符合要求，案涉房屋所在片区的建筑物是早年留下来的单位仓库等，有可能是在1998年之前建设，当时没有要求必须通过消防验收，但如果改造成经营性场所，则对装修后的建筑物是否符合消防要求须一并进行验收。二次装修一般是谁经营谁申报消防验收，必须经过消防验收合格后才能营业。装修消防验收须先将装修设计报备，验收内容包括：消防设施、平面（疏散通道距离、出入口）、消防材料、防火门等。案涉餐厅并未去消防大队申请消防验收。对消防大队于2018年1月22日向阿克苏市探伙鲜烤吧下发的《责令限期改正通知书》，经营方和业主配合整改后可以正常经营。本院二审依法确认一审法院审理查明的事实。另查明，阿克苏市探伙鲜烤吧经营至2018年10月停止营业，于2018年10月19日在阿克苏市市场监督管理局办理了注销手续后，餐厅内基础营业设施、酿造啤酒的机器等搁置在餐厅，熊强、熊斌离开阿克苏。后飞越会馆就交纳租金、腾空房屋另行租赁等事宜与熊强、熊斌电话联系，熊强、熊斌同意飞越会所另行出租，但双方就房租计算截止时间产生分歧，没有达成合意解除合同。飞越会馆于2019年7月诉讼至一审法院。本案在二审期间，对搁置在案涉房屋内的物品，飞越会馆与熊强、熊斌协商作价100000元交给飞越会所，2020年5月12日熊强、熊斌将案涉房屋交付给飞越会馆。本院认为,熊强、熊斌与飞越会馆签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》合法有效，双方应依约履行各自的合同义务。本案争议的焦点为：租赁合同的违约方是哪一方，租赁合同是否应予解除，违约方应承担何种违约责任。对以上问题本院做如下认定：熊强、熊斌上诉提出飞越会馆未履行消防验收义务违反合同约定，本院认为，消防验收包括消防设施在内的多项验收，飞越会所承诺负责案涉房屋的消防设施安装施工、验收通过，该约定未明确房屋装修后包括消防设施在内的消防验收由哪一方负责申报，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，约定不明确又达不成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中装修设计主体系熊强、熊斌，该二人作为餐厅的装修、经营方，应在房屋装修后申请消防验收，在阿克苏市公安消防大队出具责令限期改正通知书后亦应联系飞越会馆共同对消防安全违法行为予以整改，确保餐厅正常经营，对整改所花费的费用双方如有争议可以协商或者通过诉讼予以解决，而非将餐厅关闭并注销，导致租赁房屋闲置至今并拖欠数月租金，造成扩大损失。且经鑫龙消防设施检测公司出具的建筑消防检测报告可知，案涉餐厅的消防配电、应急照明和疏散指示标示等消防设施合格，熊强、熊斌亦实际经营该餐厅至2018年10月。综合以上事实，熊强、熊斌上诉提出飞越会所交付的房屋不符合合同约定的消防验收手续的上诉理由不能成立。熊强、熊斌在租赁合同期限内拖欠租金未付系违约方，其不享有单方解除合同的权利，熊强、熊斌同意飞越会所另行寻租但因租金金额双方未达成一致意见，故不发生双方约定解除租赁合同的效果。现案涉餐厅已停业并申请注销,继续履行租赁合同对违约方熊强、熊斌显失公平，对熊强、熊斌要求解除合同的诉讼请求本院予以支持。餐厅自2020年5月12日交付给飞越会所，因继续招租亦需要时间，会产生租金损失，故一审法院判令熊强、熊斌承担2018年6月11日至2020年6月10日期间的租金并依照双方合同约定判令熊强、熊斌承担违约金并无不妥。熊强、熊斌经营期间的物业费、电费由飞越会馆收取，其上诉提出飞越会馆收取上述费用主体资格不适格的意见不能成立。现双方当事人就租赁房屋内的物品折价金额达成一致意见，折价物品可由飞越会馆处置，折价金额在租金中予以扣减。熊强、熊斌作为违约方，其反诉要求飞越会所退还已经支付的房屋租金、押金、违约金的请求依法不予支持。对熊强、熊斌另提出的要求飞越会馆赔偿其装修经济损失的反诉请求，规定，“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”，现无证据证明该案涉房屋内的装饰装修物正在利用，对于熊强、熊斌该项主张本院不予支持。综上所述，熊强、熊斌的上诉请求部分成立，一审法院认定的事实不清，处理不当，依法应予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：一、维持新疆维吾尔自治区阿克苏市人民法院（2019）新2901民初3051号判决第二项、第三项；二、变更新疆维吾尔自治区阿克苏市人民法院（2019）新2901民初3051号判决第一项：熊强、熊斌于本判决生效后十日内向原告阿克苏市飞越游泳健身会馆支付租赁费774900元为：熊强、熊斌于本判决生效后十日内向阿克苏市飞越游泳健身会馆支付租赁费674900元（扣减租赁房屋内的物品折价100000元）；三、解除阿克苏市飞越游泳健身会馆与熊强、熊斌签订的《房屋租赁合同》与《房屋租赁补充协议》；四、驳回熊强、熊斌的其他反诉请求。一审案件受理费13143.80元，已减半收取6572.40元，反诉案件受理费19655.48元，已减半收取9827.74元，由熊强、熊斌负担；二审案件受理费32800元，由熊强、熊斌负担28568元,由阿克苏市飞越游泳健身会馆负担4232元。本判决为终审判决。审  判  长   倪倩审  判  员   努尔古丽·买提尼亚孜审  判  员   曹燕燕二 〇 二 〇 年 五 月 十 四 日（法 官 助 理   陈亚楠）书  记  员   古丽尼格尔·阿布力米提