江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终311号上诉人（原审被告）:张红梅，女，1979年12月10日出生，住宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：戴尚尚，江苏开禧律师事务所律师。委托诉讼代理人：李帅，江苏开禧律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘洋，男，1987年2月28日出生，住宿迁市宿城区。上诉人张红梅因与被上诉人刘洋经营权转让纠纷一案，不服宿迁市宿城区人民法院（2019）苏1302民初2746号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张红梅上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回刘洋一审诉讼请求；2.一、二审案件受理费由刘洋负担。事实和理由：1.张红梅与刘洋之间不存在房屋转租合同关系，仅存在足道馆设施转让合同关系，张红梅已经将足道馆设施交付刘洋，合同已经履行完毕。如果足道馆房屋存在漏水问题，应该由刘洋自行处理。2.一审法院未查明足道馆用房是否存在漏水，已经漏水是否严重，是否足以导致停业。刘洋二审答辩称：漏水问题发生时，刘洋就向张红梅提出，但一直没有给予解决。张红梅在转让足道馆时没有告知房屋存在漏水事实，属于欺骗行为。张红梅的上诉理由不能成立，请求维持原判。刘洋向一审法院起诉请求：1.判令解除刘洋与张红梅之间的《转让协议》；2.判令张红梅立即返还刘洋30万元转让款，赔偿刘洋各项损失80500元（水电费670元、工人工资9000元、空调维修费3300元、监控安装费5030元、房租62500元），合计380500元。一审法院认定事实：2016年7月9日，案外人施某巍（甲方，出租方）与张红梅（乙方，承租方）签订《大光明商业广场场地租赁协议书》一份，约定：1.承包经营场所：宿迁市市府东路61号大光明商业广场第三层西半层场所，总面积1000平方米。2.承包经营场所的用途：足浴。3.租赁期限：10年，自2016年7月9日至2026年7月8日。4.租金：第1年至第5年年租金均为25万元，第6年年租金为27万元，第7年年租金为29万元，第8年年租金为31万元，第9年年租金为33万元，第10年年租金为35万元。租金支付方式：房租每半年缴纳一次，先交租金后使用房屋，房租到期前1个月之内预缴下半年的房屋租金……5.……（3）停车位、水、电等物业管理费全部交予物业公司管理，到乙方场所消费的车辆费用由乙方和物业公司协商解决，甲方负责友好协商。（4）甲方负责提供整栋楼房土建消防合格证明，乙方租赁区域内装修由乙方自行向消防部门报批（甲方可以协助），所产生的费用由乙方自行承担。6.……乙方所承租房屋所有装修费由乙方承担并且不得破坏主体建筑结构……7.合同终止、变更、解除的条件。承租方有下列情形之一的，出租方可以终止合同，收回经营场所：（1）承租方擅自将房屋转租、转借的，（2）承租方利用房屋进行非法活动的，（3）承租方拖欠租赁费累计达1个月的……合同期满后，乙方添置的装潢（电梯、电器、可移动的物品）归乙方所有……2019年3月11日，刘洋（乙方）与张红梅（甲方）签订《转让协议》约定：甲方将位于馆转让给乙方。1.转让价格为35万元整，乙方先付给甲方30万元整（会员卡余额不在转让费中）。2.甲方收到30万元后即日起将家侨足道馆的经营管理权交给乙方，甲方撤出。3.乙方承担甲方会员卡余额6万元整，超出6万元由甲方承担。四、余款5万元在合同签订60日付清。五、如乙方不按时付款，双方所签订的本协议无效，甲方所收乙方的资金不予返还，家侨足道仍归甲方所有……对于该协议约定的转让款35万元，2019年3月6日、2019年3月11日，刘洋通过其合伙人任某先后向张红梅转账给付2万元、28万元，合计30万元。刘洋与张红梅一致同意，由刘洋从张红梅处转租涉案房屋。2019年3月11日，刘洋经张红梅同意，通过任某向原出租方即案外人施某魏支付租金62500元。2019年3月12日，施某魏向刘洋发出《通知书》载明：“我是大光明广场家侨足道馆房屋所有权人，因为家侨足道馆经营者防水系统没有做好，存在重大安全隐患，漏水很严重，己经造成经济损失，继续经营会导致严重后果，之前我方一直要求经营者进行维修，商讨赔偿事宜否则不允许经营。如欲正常经营，请先解决足道防水问题，将足道馆防水系统重做。在确保安全前提下再正常经营，我方从即日起关闭供水系统请贵方尽快解决。若贵方在收到通知后七日内未解决问题，否则停水停电。”一审另查明，2017年4月28日，宿迁市公安消防支队宿城区大队认定：1.张红梅经营的宿城区家侨足道馆内装修工程未经消防设计审核擅自施工，决定给予张红梅经营的家侨足道馆内装修工程责令停止施工，并处罚款3万元；2.张红梅经营的家侨足道馆内装修工程未经消防验收擅自投入使用，决定给予张红梅经营的宿城区家侨足道关责令停止使用，并处罚款3万元。当日，张红梅签收上述2份行政处罚决定书。2019年1月15日，宿迁市公安局宿城分局因侦查张红梅容留卖淫案对其作出取保候审决定。2019年4月8日，刘洋的合伙人任某与张红梅的电话录音显示：2019年4月7日涉案房屋因存在漏水被案外人施某魏停止供水；涉案房屋有历史遗留问题，张红梅陈述其接收涉案房屋2年亦一直在维修；刘洋从张红梅手中转租涉案房屋，在签订转让协议前张红梅曾告知刘洋涉案房屋没有通过消防验收等。一审中，刘洋同意将涉案房屋返还给张红梅，并于2019年6月11日将涉案房屋钥匙交于一审法院转交张红梅。一审法院通知张红梅领取钥匙，但遭到张红梅拒绝，现该钥匙存放于本案卷宗。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”据此，本案刘洋与张红梅签订的转让协议依法成立，合法有效，双方当事人应按合同约定全面履行各自义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，刘洋于2019年3月11日从张红梅处购买家侨足道经营设施并转租涉案房屋，次日即被出租方施某魏以漏水为由通知停止供水，并于2019年4月7日停止供水，且涉案房屋内装修并未通过消防验收。因张红梅交付的设施及房屋不符合足道馆所需合理条件，构成违约，导致不能实现合同目的。刘洋据此要求解除合同，符合法律规定，依法予以支持。根据刘洋主张及张红梅知晓时间，确定合同解除时间为2019年9月10日。刘洋要求张红梅返还转让款30万元，符合上述法律规定，依法予以支持。因涉案房屋停水时间为2019年4月7日，2019年3月11日至2019年4月7日的租金即18493元（25万元/365天*27天）应由刘洋负担，其他租金损失44007元（62500元-18493）应由张红梅赔偿。刘洋主张的其他损失，因未提供证据证实，依法不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审法院判决：一、2019年3月11日刘洋与张红梅签订《转让协议》于2019年9月10日解除；二、张红梅于本判决生效之日起三日内退还刘洋转让款30万元、并赔偿租金损失44007元，合计344007元；三、驳回刘洋对张红梅的其他诉讼请求。案件受理费7008元、保全费2020元，由刘洋负担548元，张红梅负担8480元。二审中，双方当事人对一审判决审理查明所认定的事实均无异议，本院依法予以确认。二审中，围绕张红梅的上诉请求，归纳本案二审争议焦点为：张红梅与刘洋之间法律关系如何确定，双方间合同应否解除。本院认为，刘洋与张红梅之间的经营权转让合同关系包含足道馆设施转让合同关系以及足道馆用房转租合同关系。在转租合同中，张红梅应当保证租赁物满足合同约定的用途，即保证转租给刘洋的房屋满足足道馆经营用途。施某魏向刘洋发出《通知书》以及刘洋的合伙人任某与张红梅的电话录音，能够证明足道馆用房存在漏水且一直未能维修好，且张红梅对此也是明知。由于该房屋存在漏水导致无法满足足道馆经营使用，张红梅又未能及时维修整改达到约定要求，构成违约，且已导致合同目的不能实现，刘洋依法有权提出解除转让合同并要求张红梅返还转让款。刘洋根据张红梅指示向施某巍缴纳房屋租金，系履行转租合同约定支出租金义务，因张红梅违约导致租赁合同目的不能实现，刘洋依法有权请求解除转租合同并要求张红梅返还全部租金，一审判决张红梅返还部分租金，刘洋并未提出上诉，视为对一审的判决结果的认可，二审依法予以确认。综上，张红梅的上诉理由无事实及法律依据，对其上诉请求依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7080元，由张红梅负担。本判决为终审判决。审判长  徐兵审判员  朱海审判员  孙权二〇二〇年五月九日书记员  袁满