广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5649号上诉人（原审被告）：苏金全，男，1981年4月14日出生，汉族，住福建省安溪县。委托诉讼代理人：杨佳，北京大成（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社，住所地广州市荔湾区茶滘街葵蓬嵘都大街1号之一。法定代表人：郭玉莲，职务：社长。委托诉讼代理人：钟钦才，广东红棉律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟旭杰，广东红棉律师事务所律师。上诉人苏金全因与被上诉人广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社（以下简称葵蓬经济联社）物权保护纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初6824号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人苏金全上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回葵蓬经济联社的诉讼请求；2.本案诉讼费用由葵蓬经济联社承担。事实及理由如下：一、苏金全已充分履行其合同义务。苏金全与高国河签订了《物业租赁补充协议》，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定及合同相对性原则，苏金全与高国河之间的租赁合同有效，且苏金全已充分履行其合同义务。二、葵蓬经济联社迟延通知租户的行为违反公平、诚信原则。2017年11月15日，高国河与葵蓬经济联社租赁合同纠纷一案已调解结案并出具调解书，但葵蓬经济联社于2018年11月才向法院申请强制执行。自取得民事调解书至申请强制执行长达一年多的时间，葵蓬经济联社在明知存在大批小租户的情况下，未及时通知租户参与调解，也未及时告知租户相关诉讼情况，损害小租户的代位求偿权与合同解除权，其迟延通知租户的行为违反公平、诚实原则。被上诉人葵蓬经济联社二审辩称：不同意葵蓬经济联社的上诉请求，同意一审判决认定的事实以及所认定的法律依据、判决事项，请求驳回苏金全的全部上诉请求并维持原判。葵蓬经济联社于2019年8月9日向一审法院起诉，请求：1.判令苏金全立即迁出位于穗盐路5号D2-8、D2-9号铺厂房，将该厂房全部腾空退回给葵蓬经济联社；2.判令苏金全按每月月租3852.38元向葵蓬经济联社支付2018年12月1日至搬迁清离完成期间的场地占用费；3.本案诉讼费用由苏金全承担。一审法院经审理查明：据广州市国土资源和房屋管理局在2009年7月1日填发的穗集地证字第0115652号集体土地房产证，显示广州市荔湾区葵蓬穗盐路5号的权属人是葵蓬经济联社，建筑面积14405.79平方米。经葵蓬经济联社对照房地产平面附图指认，集体土地房产证核定的建筑面积含穗盐路5号之A栋、B栋、C栋、F栋1层建筑物，F栋2层是加建的建筑物；图示的D栋、E栋建筑物实际上属于穗盐路7号。苏金全使用的D2-8、D2-9铺位在7号场。2016年10月12日，广州市国土资源和规划委员会作出穗国土规划公开[2016]404号《依申请公开政府信息告知书》，显示穗盐路7号的建设项目从未报建，也没有取得建设规划许可证。2017年6月23日，广州市国土资源和规划委员会出具穗国土规划协[2017]254号函给本院：穗盐路5号有产权登记，无规划报建档案资料，建筑面积14405.79平方米，穗盐路7号无产权登记。2014年6月25日，葵蓬经济联社和高国河签订《物业租赁合同》，约定葵蓬经济联社将葵蓬穗盐路5、7号工业区内的厂房出租给高国河进行升级改造，改造后由高国河使用；高国河严格按照双方确认的改造方案进行施工，改造后用作商铺、办公室、仓库使用，经营范围包括茶叶、工艺品、批发、零售、仓储。2014年12月30日，葵蓬经济联社与广东粤联企业管理有限公司（高国河）（以下简称粤联公司）签订《荔湾区经济联社厂房租赁合同》（合同编号：A515号），约定将2014年6月25日签订的《物业租赁合同》变更为《荔湾区经济联社厂房租赁合同》和《综合管理服务合同》。该合同对于租赁标的位置、面积、计租面积、租赁期限、起租日期、起租单价、管理费、租金递增方式、缴租期限及方式、逾期支付租金的违约标准、水电保证金的约定均与2014年6月25日的《物业租赁合同》一致。该合同落款处有粤联公司的签章以及高国河签名并加盖指模。2014年12月，粤联公司（甲方、出租方）与苏金全（乙方、承租人）签订《物业租赁补充协议》，约定：甲方把广州市荔湾区葵蓬路91号A3-3铺位出租给乙方使用。本合同项下租赁期限从2014年12月25日起至2028年7月31日。补充协议签订当天，乙方应当向甲方支付本补充协议全额款项626012元，等等。2014年12月22日，苏金全向粤联公司支付荔湾区葵蓬路91号A3-3号铺2015年1月15日至2028年7月31日租金626012元。2017年11月15日，一审法院就葵蓬经济联社与粤联公司、高国河涉A515号《荔湾区经济联社厂房租赁合同》租赁合同纠纷作出（2017）粤0103民初7163号民事调解书。民事调解书确认了粤联公司、高国河拖欠葵蓬经济联社租金、管理费、电费数额的事实，另还确认：粤联公司、高国河如不按时足额支付该调解书所列第二、三条约定的费用，则终止履行2014年6月25日的《物业租赁合同》及2014年12月30日的《荔湾区经济联社厂房租赁合同》，粤联公司、高国河立即交回穗盐路5号、7号场地经营管理权。2017年11月20日，粤联公司、高国河共同作出《租赁地址变换证明》，载明：苏金全于2014年12月25日租赁粤联公司位于广州市荔湾区葵蓬路91号A3-3号铺，建筑面积为214平方米，预交租金至2028年7月31日，租金为626012元，水电保证金5000元；由于粤联公司与葵蓬经济联社的经济纠纷问题，粤联公司与苏金全协商一致，双方同意于2017年11月20日起粤联公司原来承租给苏金全位于广州市荔湾区葵蓬路91号A3－3号铺变换到广州市荔湾区穗盐路5号中联茶文化创意园D2-8、D2-9号铺，建筑面积为243平方米，双方继续履行合同的一切条款，原先预交的租金将抵扣广州市荔湾区穗盐路5号中联茶文化创意园D2-8、D2-9号铺租金，一直使用至2028年7月31日止。2018年11月22日，一审法院依法强制执行将广州市荔湾区穗盐路5号、7号场地经营管理权移交葵蓬经济联社。并告知从即日起，粤联公司、高国河不可再在广州市荔湾区穗盐路5号、7号场地行使经营管理权，场地内各实际经营者有关经营管理问题可与葵蓬经济联社协商解决。葵蓬经济联社制定穗盐路5号、7号场地的处理方案：2018年11月22日起，场内各租户须与葵蓬经济联社签订新租赁合同，从2018年11月22日起缴纳相关租费；经济联合社不承担合同押金的退回，租户向粤联公司、高国河已缴纳的押金由租户选择由葵蓬经济联社牵头委托律师追讨或租户自行追讨；已缴纳2018年11月22日后租费的租户，将相关凭证交到葵蓬经济联社，另行开会通知处理办法。2018年12月17日，葵蓬经济联社召集穗盐路5号、7号租户参加的会议，提出该场地的处理方案。粤联公司到会并签名。一审法院认为：葵蓬经济联社是广州市荔湾区穗盐路5号厂房的所有权人和7号厂房的权利人，对该不动产享有占有、使用、收益和处分的权利。葵蓬经济联社与高国河、粤联公司之间有关前述厂房的租赁合同关系经生效的民事调解书处理，但因高国河、粤联公司未能履行民事调解书确认的支付欠款义务，葵蓬经济联社已通过执行程序收回场地经营管理权。粤联公司是基于其与葵蓬经济联社之间的租赁关系而将场地内的D2-8、D2-9铺出租给苏金全，在葵蓬经济联社收回场地经营管理权，即粤联公司与葵蓬经济联社的租赁关系已经终止的情况下，苏金全不能再以其与粤联公司之间的《物业租赁合同》约定及履行情况对抗葵蓬经济联社对涉案场地所享有的权利。葵蓬经济联社要求苏金全腾空交还涉案D2-8、D2-9铺的诉请，一审法院予以支持。关于占用费的起算时间点，由于一审法院于2018年11月22日向涉案场地的实际经营者发出执行告知书，明确了葵蓬经济联社于该日收回场地经营权，但苏金全在此之前与粤联公司签订租赁合同并一次性支付租期内的全部租金，本案并无确实、充分的证据证明苏金全事前知晓粤联公司与葵蓬经济联社之间的租赁纠纷，苏金全并不存在过错。因此，从公平合理原则考虑，苏金全不需再向葵蓬经济联社支付本判决确定的腾空退回商铺日前的占用费。但从本判决确定的苏金全腾空退回商铺日之次日起，应支付占用费给葵蓬经济联社。关于占用费的计算标准，葵蓬经济联社要求以苏金全与粤联公司租赁合同约定并实际支付的总租金额计算出的租金626012元/162.5个月=3852.38元/月作为参照，该请求并无不妥，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，于2019年12月20日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起九十日内，苏金全腾空并迁出广州市荔湾区穗盐路7号D2-8、D2-9铺退回给葵蓬经济联社；二、未按第一判项确定的时间腾空退回商铺的，苏金全应向葵蓬经济联社支付7号D2-8、D2-9铺的场地占用费（按3852.38元/月的标准，自本判决确定的腾空退回商铺日之次日起计算至实际腾空退回商铺日止）；三、驳回葵蓬经济联社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费570元，由葵蓬经济联社负担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，当事人未提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。据此，针对苏金全的上诉主张，本院认定如下：一审判决已就葵蓬经济联社要求苏金全腾退涉案商铺的诉讼请求予以支持的理据作了充分的论述，并给予苏金全90日的搬迁期，该认定合法合理，本院不再赘述，予以确认。关于苏金全应否向葵蓬经济联社支付涉案商铺占用费的问题。本案中苏金全与粤联公司签订的《物业租赁补充协议》约定苏金全应当向粤联公司支付补充协议全额款项626012元。诉讼中，苏金全主张其已向粤联公司付清全部租金，葵蓬经济联社确认苏金全付款情况。而且，本案并无确实、充分的证据证明苏金全事前知晓粤联公司与葵蓬经济联社之间的租赁纠纷，苏金全并不存在过错。鉴于此，一审法院认定苏金全不需再向葵蓬经济联社支付判决确定的腾空退回涉案商铺日前的占用费，并无不当。至于判决确定的腾空退回涉案商铺次日起的使用费。根据《最高人民法院》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占用费的，人民法院应予支持”的规定，在判决生效后，苏金全负有腾房义务，如未按判决确定的时间腾房的，应自判决确定的腾空退回涉案商铺日之次日起向葵蓬经济联社支付涉案房屋占用费，故一审处理具有法律依据，本院予以维持。至于苏金全与粤联公司之间租赁合同解除后的清理，当事人应另循法律途径解决，本案不予调处。综上所述，苏金全的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由苏金全负担。本判决为终审判决。审判长 李 娜审判员 柳玮玮审判员 黄春成二〇二〇年五月二十一日书记员 冯 韵彭诗敏