北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终3160号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京永和大王餐饮有限公司,住所地北京市东城区东兴隆街58号606室。法定代表人：陈觉中，董事长。委托诉讼代理人：俞延彬，北京市海勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：万晓晨，北京市海勤律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京丰祺嘉业商业管理有限公司，住所地北京市海淀区昆明湖南路51号A座一层102号。法定代表人：张玮，经理。委托诉讼代理人：唐旭，北京市中喆律师事务所律师。上诉人北京永和大王餐饮有限公司（以下简称永和公司）因与被上诉人北京丰祺嘉业商业管理有限公司（以下简称丰祺公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院(2019)京0108民初34901号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。永和公司上诉请求：撤销一审判决第二项，驳回丰祺公司全部反诉请求或发回重审。事实和理由：1.永和公司交纳了租赁意向金，履行了先合同义务，丰祺公司未提供《建设工程规划许可证》，提供的《规划意见书附件（选址）》已过期，且用途与合同约定不符，未提供相关授权文件，就增加景观设计未进行告知，丰祺公司违反了先合同义务；2.丰祺公司出租的标的物具有重大瑕疵，永和公司选择终止项目，不存在过错，更不存在恶意；3.丰祺公司客观上并不存在信赖利益损失；4.一审开庭时间是2019年12月19日，判决书落款日期却是2019年12月14日，一审法院未审先判，违反法定程序。丰祺公司辩称，同意一审法院判决，不同意永和公司的上诉请求及理由。一审认定事实清楚，适用法律正确。1.按照意向书的约定，永和公司应当在签订意向书15日内签订租赁合同，但永和公司未按时签约，违反先合同义务，故丰祺公司无法配合对永和公司进行地址核准，与永和公司同步签约的宏状元已经办理了工商注册手续；2.景观设计不属于影响合同签订的条件，也不存在永和公司所述遮挡情况；3.在磋商的周期内丰祺公司丧失了与其他主体再次签订租赁合同的可能性，且永和公司在磋商中对室内水电、通风系统改造、外围改造等提出要求，可能影响丰祺公司后续出租，导致损失；4.涉案的产业园并不属于违章建筑，在顺利运行中，且即使永和公司认为产权不符合要求，在沟通过程中丰祺公司也将相关情况明确告知了永和公司，永和公司对此明知；5.一审判决的落款时间属于笔误，微信证据都经过质证。永和公司向一审法院起诉请求：1.丰祺公司立即退还永和公司支付的租赁意向金182427元；2.丰祺公司支付2018年11月24日起至实际付清之日止的利息损失；3.诉讼费由丰祺公司负担。丰祺公司向一审法院反诉请求：1.永和公司赔偿丰祺公司2018年5月8日至2018年11月15日期间的信赖利益损失364854元；2.永和公司赔偿丰祺公司为履行租赁合同对商铺进行改造的费用85190元；3.所有诉讼费由永和公司负担。一审法院认定事实：2018年5月8日，丰祺公司（甲方、出租方）与永和公司（乙方、承租方）签订《租赁意向确认书》，约定：租赁物位于海淀区昆明湖南路51号中关村军民融合产业园的商业街东门北侧商铺（以下简称商铺）。合作意向金：本确认书签署日内，乙方向甲方支付租赁意向金182427元。如因甲方资质不全等原因（包括但不限于法律、工程技术条件、产权关系、双方对租赁合同条款无法达成一致等）导致双方无法合作，双方未能在约定时间内签署租赁合同，甲方须于本意向书解除后7个工作日内退还乙方支付的意向金至原账号。乙方应在签署本确认书后十五日内或按甲方另行通知时间签署租赁合同。2018年6月5日，永和公司向丰祺公司支付182427元。2018年11月14日，永和公司向丰祺公司发出《提前解除通知函》。2018年11月19日，丰祺公司针对该通知函进行回函。庭审中，双方均认可涉案《租赁意向确认书》已解除。对有争议的证据和事实，认定如下：1.永和公司提交承诺函一份，证明与丰祺公司签订《租赁意向确认书》时，商铺正在施工，与施工工程相关的资料亦在积极办理之中。永和公司进一步提交网上截图，证明因丰祺公司未在核查平台上上传信息，也无法提供商铺产权材料，导致永和公司证照无法办理，丰祺公司对此不予认可，丰祺公司提交《企业信用信息》《会议纪要》《资产、土地隶属关系及使用证明》《委托授权书》《建设用地规划许可证》《规划意见书》《消防安全现场检查意见书》等证据证明其对商铺的权属及出租权，同时提供营业执照若干，证明涉案园区能够办理营业执照，但因永和公司拒绝签订租赁合同，故丰祺公司无理由配合上传信息，故永和公司无法办理证照；2.永和公司提供照片若干，证明丰祺公司在商铺前方增加观赏水系，影响了商铺的可接近性及能见度，丰祺公司对此不予认可，丰祺公司提供微信记录若干，证明自与永和公司开始沟通起至永和公司发出解约函，永和公司从未提出过商铺的可接近性及能见度降低的问题。永和公司以微信记录不完整为由，对记录不予认可，永和公司表示在2018年8月到现场发现格局变化后，曾进行过沟通未果，就提出异议一事，永和公司未举证证明；3.丰祺公司提交微信记录若干及照片，证明永和公司在2018年7月17日还发出电量设备清单，要求丰祺公司按照清单改造线路，在2018年8月再次要求预留商铺，并将门头改造为与宏状元一致，在8月23日仍然表示租赁合同月内可盖章完成。永和公司对微信不予认可。一审法院认为，当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。本案中，永和公司与丰祺公司均认可《租赁意向确认书》已解除，则丰祺公司理应退还永和公司支付的意向金。就丰祺公司主张的信赖利益损失一节，依据丰祺公司提供的产权材料、微信记录、照片等证据形成的证据链显示，永和公司确与丰祺公司就商铺的租赁进行了长期的接触、磋商，双方构成缔约关系，具有信赖利益。且经过近一年的对接，双方就相关合同条款基本形成一致意见，在此期间，永和公司从未以涉案园区格局变化影响商铺使用为由提出过异议，反而在2018年7月底向丰祺公司提供用电设备清单及商铺门头要求，并于8月23日表示合同进入法务审核阶段。现永和公司于11月份突然提出不再承租商铺，属于不诚信的恶意缔约行为。就永和公司提出因丰祺公司提供材料不全，导致公司无法注册一节，首先，永和公司提供的网上信息显示未审核通过的原因系丰祺公司未上传地址信息，并非商铺地址不符合注册要求，而直至今日，双方始终未签署租赁合同，故丰祺公司无义务为永和公司的企业名称预先核准提供配合；其次，丰祺公司提供了大量证据证明其对商铺的合法权利及园区内商铺可进行证照注册的事实，故永和公司以丰祺公司产权文件不全为由主张双方无法签订租赁合同系丰祺公司原因所致，法院不予认可。考虑丰祺公司在缔约过程中，支出了因缔约而发生的合理费用和准备履约所支出的合理费用，并存在一定机会成本损失，永和公司理应为其缔约过失向丰祺公司承担赔偿责任。就赔偿具体数额，将根据案件具体情况及公平原则酌定。就丰祺公司主张的改造费用，因法院已在信赖利益损失中予以考虑，故不再重复计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、北京丰祺嘉业商业管理有限公司于本判决生效后七日内，退还北京永和大王餐饮有限公司意向金182427元；二、北京永和大王餐饮有限公司于本判决生效后七日内，赔偿北京丰祺嘉业商业管理有限公司120000元；三、驳回北京丰祺嘉业商业管理有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，丰祺公司提供的其工作人员与永和公司才智的微信聊天记录显示，永和公司方曾于2018年4月13日和2018年6月13日询问丰祺公司方关于租赁房屋的产权证及土地使用证、建设工程许可证等信息。永和公司一审中主张丰祺公司提供的微信记录不完整，但对其真实性并未提出异议。本案一审最后一次开庭时间是2019年12月19日，北京市海淀区人民法院于2019年12月24日向双方当事人邮寄送达一审判决书。本院认为，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案中，永和公司提起上诉，主张永和公司并不存在缔约过失，丰祺公司亦不存在损失，要求撤销一审判决关于要求永和公司向丰祺公司支付赔偿的内容，故本案的争议焦点为永和公司是否应当承担缔约过失责任。永和公司的一审诉讼请求还包括要求丰祺公司支付2018年11月24日起至实际付清之日止的租赁意向金的利息损失，一审法院对此未予审查处理，但永和公司并未就此提出上诉，视为其在二审中已经放弃该项请求，本院不予处理。当事人在订立合同过程中有违背诚实信用原则的行为，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。缔约过失责任的构成要件包括：1.缔约人有违反先合同义务的行为，其中包括但不限于基于诚实信用原则确立的协助义务、告知义务、保密义务等；2.违反先合同义务者存在过错；3.缔约相对方有受损失的事实；4.缔约过失行为与损害事实之间具有法律上的因果关系。本案中，丰祺公司与永和公司签订《租赁意向确认书》，双方都负有促进正式合同签订的义务，以及依据诚实信用原则在合同无法签订时及时告知对方的义务。本案中，永和公司主张丰祺公司未配合其进行企业名称的预先核准，但永和公司与丰祺公司并未签订正式的房屋租赁合同，双方《租赁意向确认书》中亦未约定丰祺公司有配合永和公司进行工商名称预先核准的义务，且永和公司提供的网上截图显示，工商部门在2018年8月21日就作出了审查未通过的审批意见，但永和公司未提供证据证明其曾就该问题向丰祺公司提出异议。永和公司主张租赁房屋产权存在瑕疵，但丰祺公司已经提供证据证明房屋产权状态并不影响承租人营业执照的办理，永和公司亦未提交证据证明因房屋产权状态故其无法办理营业执照，且依据本案查明的事实，永和公司方于2018年4月和2018年6月就询问过租赁房屋的产权证及土地使用证、建设工程许可证等信息，但并未就此提出异议。永和公司另主张丰祺公司增加了景观设计未进行告知，但双方在《租赁意向确认书》中对景观设计等事项并无约定，永和公司主张丰祺公司增加景观设计违反先合同义务，无事实依据，且永和公司自认于2018年8月发现格局变化，但未提供证据证明其曾就此提出异议。综上，永和公司主张丰祺公司存在违反先合同义务的行为，证据不足。就永和公司主张的丰祺公司未配合办理企业名称的预先核准、租赁房屋产权存在瑕疵以及增加景观设计等问题，永和公司于2018年8月就已经知晓，但永和公司对此并未提出异议，反而于2018年8月23日表示租赁合同月内可盖章完成，使得丰祺公司产生双方能够签订正式房屋租赁合同的信赖。在此情况下，永和公司直至2018年11月14日突然向丰祺公司发出《提前解除通知函》，有悖于诚实信用原则，违反了及时告知的先合同义务，一审法院认定永和公司存在缔约过失行为及过错是正确的，应予维持。丰祺公司因缔约而发生合理费用，并基于对永和公司的信赖为准备履约支出费用，并存在一定机会成本损失，该损失系因永和公司的过错导致，是客观存在的。一审法院依据案件具体情况及公平原则，酌情确定永和公司赔偿丰祺公司120000元，亦是适当的，应予维持。永和公司上诉否认其存在缔约过失行为及过错，否认丰祺公司存在损失，无事实依据，本院不予支持。一审最后一次开庭的时间为2019年12月19日，一审判决书于2019年12月24日寄出，永和公司有关一审法院未审先判的上诉理由没有事实根据，本院不予采信。综上所述，永和公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3948元，由北京永和大王餐饮有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王茂刚审 判 员 范 磊审 判 员 黄晓丰二〇二〇年五月二十日法官助理 王湘羽法官助理 张宏宇书 记 员 赵梦芸