贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终4558号上诉人（原审被告）：贵阳新世界房地产有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金朱路1号。法定代表人：刘长波，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘秀兰，1989年3月14日出生，汉族，该公司员工，住湖南省涟源市。委托诉讼代理人：王玉林，1989年8月25日出生，汉族，该公司员工，住重庆市奉节县。被上诉人（原审原告）：项枚，女，1981年5月20日生，汉族，住所地贵州省贵阳市白云区。委托诉讼代理人：陈文秀，贵州沃恩律师事务所律师。委托诉讼代理人：荣翔，贵州沃恩律师事务所律师。上诉人贵阳新世界房地产有限公司（以下简称新世界公司）因与被上诉人项枚商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院(2019)黔0115民初8557号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法独任审理。本案现已审理终结。新世界公司上诉请求：1、改判上诉人支付被上诉人逾期交房违约金截止至案涉房屋符合合同约定交付条件之日止（若被上诉人提前收房的，则计算至实际收房之日止）；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决上诉人支付被上诉人逾期交房违约金至实际交房之日止，该表述在实际执行时易引起争议，故请求二审法院将“实际交房之日止”的时间节点具体明确为符合合同约定交付条件之日止，若被上诉人提前收房，则计算至实际收房之日止。被上诉人项枚答辩称，原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。项枚向一审法院提出诉讼请求：被告向原告支付从2019年1月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金(参照网络平台新世界小区平均租赁价格每月30元/M2计算，至2019年6月30日止为18,316.8元）。一审法院认定事实，2016年9月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告以645,301元的总价向被告购买其开发的位于观山湖区金朱路1号“金阳新世界”2E地块1－14#及16-26#楼(10)2-5-4号房屋（建筑面积101.76平方米），双方在合同第十一条约定“（一）出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4项所列条件1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》、《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求”。第十三条约定逾期交房责任“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在180日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之一的违约金（该违约金的比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”。合同第十四条交接手续“（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按第十三条处理。……”第二十九条约定“本合同自双方签字（盖章）之日起生效，双方可以根据具体情况对本合同中未约定，约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任，排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准，对本合同的解释，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力”《补充协议》第五条约定“双方同意本合同第十三条补充如下逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。”。合同签订后，原告按约定支付了购房款，但被告未按约定条件在2018年12月30日前向原告交付房屋。原告至今未收取案涉商品房。原告以诉称事实与理由向一审法院提出如前诉请。一审法院认为，本案中双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性、效力性规定，合法有效，双方均应按合同约定诚实信用地全面履行自己的义务。被告对其逾期交房构成违约的事实并无异议，也认可支付违约金，但认为计算违约金同时应依据《补充协议》第五条约定不超过房屋总价2%。原告认为该2%的标准排除了买受人主要权利，且被告《补充协议》第五条没有采用加粗或其他方式提醒原告，该条款应为无效条款。一审法院认为依据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条“提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称‘采取合理的方式’。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责”。结合原告支付的购房款数额较大、被告逾期交房的时间较长且至今仍未交房的事实，约定的2%限额明显不能弥补原告的实际损失，按照总房款2%的最高比例计算违约金明显过低，且不利于敦促违约方积极履行合同约定义务，《商品房买卖合同》第二十九条亦约定免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的仍以《商品房买卖合同》为准，对被告的辩解意见一审法院不予采纳。对原告诉请违约金参照网络平台新世界小区平均租赁价格每月30元/M2计算，一审法院认为逾期交房违约责任是对于房屋买受人因出卖人的违约行为导致其延迟受领、使用房屋而产生的相应迟延利益损失进行的合理填补。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”之规定，《商品房买卖合同》约定了逾期交房违约金的计算方式，且原告提供的网络平台租赁价格并不足以反映原告的实际损失，对其主张的违约金计算标准一审法院不予采纳。按照合同第十三条的约定，被告每日应向原告支付逾期交房违约金645,301元×1?≈64.53元。被告逾期交房时间本应从2018年12月31日起算，但原告选择自2019年1月1日起算，一审法院予以采纳，自2019年1月1日至2019年6月30日已逾期交房181日，至此被告应向原告支付违约金64.53元/日×181日=11,679.93元。自2019年7月1日起违约金按日64.53元继续计算自被告向原告交付房屋之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、被告贵阳新世界房地产有限公司于本判决生效后十五日内向原告项枚支付2019年1月1日至2019年6月30日的逾期交房违约金11,679.93元,自2019年7月1日起按日64.53元继续支付逾期交房违约金至实际交房之日止；二、驳回原告项枚的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费128元(原告预交),由原告项枚负担47元，被告贵阳新世界房地产有限公司负担81元。二审经审理查明的事实除与一审查明事实一致外，二审中，上诉人新世界公司主张本案逾期交房违约金的计算截止时间应为案涉房屋达到合同约定的交付条件并书面通知被上诉人之日止。如被上诉人在此之前提前接收房屋，则计算至被上诉人实际接收房屋之日止。被上诉人委托的诉讼代理人在二审提交的代理词中亦认可“实际交房之日”应当是指案涉房屋符合合同约定的交付条件并通知到达被上诉人之日。本院认为，二审争议焦点为：上诉人新世界公司承担本案逾期交房违约责任的时间是否应计算至案涉房屋符合合同约定的交付条件之日止。因案涉《商品房买卖合同》第十四条约定：“该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件”。因此，案涉合同对于新世界公司交房义务的约定不仅是案涉房屋应达到合同约定的交付条件，还约定有新世界公司应当履行书面通知的义务。因此，新世界公司请求以案涉房屋符合合同约定的交付条件之日作为计算逾期交房违约金截止日期的上诉主张，因不符合双方合同约定，本院对此不予支持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人贵阳新世界房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 田 勇二〇二〇年五月二十七日书记员 左文艳