湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂12民终29号上诉人（原审被告）：成朝书，男，1978年10月4日出生，汉族，住湖北省通山县。委托诉讼代理人：袁观主，湖北名卓律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈继雄，男，1954年8月1日出生，汉族，住湖北省通山县。被上诉人（原审被告）：陈子刚，男，1974年10月16日出生，汉族，住湖北省通山县。委托诉讼代理人：徐唐早，湖北名卓律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周银河，女，1962年9月29日出生，汉族，住湖北省通山县。委托诉讼代理人：徐唐早，湖北名卓律师事务所律师。上诉人成朝书因与被上诉人陈继雄、陈子刚、周银河合同纠纷一案，不服湖北省通山县人民法院（2019）鄂1224民初1525号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。成朝书上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，驳回陈继雄的诉讼请求；2.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：1.一审认定陈继雄与陈子刚、周银河之间的关系不清楚。如果认定双方系房屋买卖合同关系，则该买卖行为剥夺了上诉人作为承租人的优先购买权，且该房屋未办理建设规划许可证，应当认定买卖合同无效；如果认定双方为合伙关系，陈子刚作为合伙关系的实际执行人，有权代表全体合伙人出租该门面，其与上诉人签订的租赁合同为双方真实意思表示；2.一审适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，认定案涉合同无效错误。该解释第二条不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定，为保护交易，应尽量使合同有效，根据《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部的通知》规定，国有土地上无证房可以处置，那么无证房完全可以出租，陈继雄与陈子刚、周银河作为租赁合同的出租方，应积极办理建设工程规划许可证，其不积极作为，阻碍合同生效条件实现，应当视为条件已经具备，案涉房屋既不是城市、镇规划区内的房屋，也不是乡、村规划区内的房屋，不能适用该解释的规定，陈继雄也没有举证证明该房屋在规划范围内。请求二审驳回陈继雄的诉讼请求。陈继雄辩称，1.已生效的民事调解书确定陈继雄与陈子刚、周银河为合伙关系，陈继雄取得的房屋为合伙人利益的分配，而不是房屋买卖，成朝书主张优先购买权无事实和法律依据；2.案涉房屋处于国家级规划区九宫山风景管理区内，陈子刚、周银河至今未取得建设工程规划许可证，一审法院判决陈子刚与成朝书签订的租赁合同无效正确，案涉房屋属于陈继雄所有，陈继雄依法享有占有、收益、处置的权利，成朝书应将案涉房屋返还给陈继雄；3.成朝书的装修损失只能向陈子刚另行主张，请求二审法院驳回上诉，维持原判。陈子刚、周银河共同辩称，1.一审判决事实不清。陈继雄与陈子刚约定合作开发房地产，因诸多原因土地没有办理过户，审批手续未办理到位，导致开发的房屋不能出售，无法分配利润，双方发生纠纷，经法院调解达成分配房屋的协议，陈继雄获取了涉案房屋，但成朝书在此前已经与陈子刚签订了房屋租赁合同。一审对于案涉房屋是否属于城市、镇规划区内的房屋或者乡村规划区内的房屋没有查清，没有规划资料等相关证据证明；2.一审判决适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体用用法律若干问题的解释》认定合同无效错误。《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部的通知》规定，国有土地上无证房可以处置，举重以明轻，无证房完全可以出租；3.九宫山风景管理区内大部分房屋均未办理建设工程规划许可证，这是一个历史遗留问题，随意认定合同无效，不利于保护合同相对方和社会稳定。陈继雄向一审法院提出诉讼请求：一、判令陈子刚与成朝书签订门面租赁合同无效。二、判令陈子刚、周银河、成朝书立即无条件腾退并向陈继雄完好归还九宫山竹海山庄A栋一楼103号门档（面积约108㎡）及二楼一整层房屋（面积约390㎡）。三、判令陈子刚、周银河因违背调解书的预定擅自降低应给陈继雄B栋五楼以上的房源483.22平方米以及强占陈继雄99.55平方米的房源立即腾退，并完好归还陈继雄。四、判令陈子刚、周银河将强占陈继雄土地所有权证范围内的余基空地约200平方米无条件归还陈继雄。五、判令陈子刚、周银河赔偿陈继雄因其未履行调解书确定的义务即应于调解书生效后应归陈继雄所有的房屋而恶意占用使陈继雄无法清偿债务给造成的直接经济损失约50万元。庭审中，陈继雄放弃三、四、五项诉求。一审法院认定事实：2003年6月30日，陈继雄取得通山县宫山风景管理区有竹海山庄宾馆(通国用(2003)字第2405095号)占地2519.5m的土地使用权及二层砖混结构的房屋一栋和四层砖混结构房屋一栋的产权。2011年12月13日，陈继雄与陈子刚、周银河达成《合作投资协议》，约定由陈继雄提供地产，陈子刚、周银河负责前期策划、涉及、报建和筹措项目所需的全部投资和工程施工全过程的管理。合同签订后，陈子刚、周银河拆除了原竹海山庄并在该土地上建成两栋房屋，但房屋至今未办理相关规划审批手续。2016年5月1日，甲方陈子刚与乙方成朝书签订《门面租赁合同书》，约定将九宫山竹海山庄A栋一楼4#、5#门面及二楼约450平方租给乙方经营餐饮服务，租赁时间为10年。后因陈子刚、周银河未足额向陈继雄支付约定的款项，陈继雄于2017年3月23日向法院起诉，法院于2017年7月20日作出（2017）鄂1224民初491号民事调解书，调解书中载明“所建房屋目前未经规划审批手续”。2018年1月19日，陈继雄与陈子刚、周银河协商，双方签订了《竹海山庄甲方房源》，约定“甲方房源A栋：1楼门面：101102103S=246.13㎡,2-5楼：S=1448.39㎡”还签订《竹海山庄乙方应得房源》，约定“A栋1楼门面：104#122.6105#59.3面积181.9㎡抵面积：363.8㎡”。之后，陈继雄多次请求被告腾退房屋无果，遂诉至法院。一审法院认为，陈子刚将九宫山风景区竹海山庄A栋1楼门面及二楼房屋租赁给成朝书使用，由成朝书支付租赁费用，双方之间成立了租赁合同关系，但是因为该房屋至今未取得房地产权证或建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，陈子刚与成朝书之间的租赁合同无效。至于陈子刚认为，诉争的房屋不是城镇规划区内的房屋，不适用该条解释，且房屋所有权的变化不影响租赁合同的效力。一审法院认为，诉争的房屋位于通山县宫山风景管理区内，属于通山县县级规划区，本案可以引用该解释的相关规定，且陈子刚、周银河在一审辩论终结前未提交证据证明诉争房屋取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故对陈子刚的辩护理由不予采纳。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。现陈继雄要求被告返还诉争房屋，依法予以支持。陈子刚辩称，陈继雄与陈子刚签订的《竹海山庄乙方应得房源》契约中约定，九宫山竹海山庄A栋1楼103号门档以及二楼房屋是归陈子刚所有的，陈继雄与陈子刚签订的《竹海山庄甲方房源》契约中约定，甲方（陈继雄）房源为A栋1楼门面103,2-5楼，经现场核查，诉争的房屋为A栋1楼门面103（即合同中载明的“A栋一楼4#、5#门面”）是属于甲方即陈继雄的，并非陈子刚的，故对陈子刚的辩护理由，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条规定，判决：一、被告陈子刚与被告成朝书于2016年5月1日签订的《门面租赁合同书》无效；二、被告成朝书于本判决生效之日起30日内将九宫山竹海山庄A栋一楼103门店及二楼整体房屋返还给陈继雄陈继雄。本案案件受理费100元，由陈继雄负担。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：一审判决认定事实属实，本院继续予以认定。本院认为，陈子刚与成朝书签订《门面租赁合同书》，将未经主管部门批准建设及未取得建设工程规划许可证所建的房屋租赁给成朝书使用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，双方签订的租赁合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。案涉房屋现属于陈继雄所有，陈继雄诉请成朝书返还案涉房屋的请求，依法应予支持。关于成朝书提出的一审认定陈继雄与陈子刚、周银河之间关系不清楚的上诉理由。本院认为，无论陈继雄与陈子刚、周银河之间存在何种关系，均不影响对案涉租赁合同无效的认定，该上诉理由不能成立，本院不予支持。关于成朝书提出的一审判决案涉租赁合同无效适用法律错误的上诉理由。本院认为，一审对此已作了充分阐述，本院继续予以认定，对该上诉理由本院不予支持。综上所述，成朝书的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由成朝书负担。本判决为终审判决。审判长 赵 斌审判员 李 伟审判员 沈朝明二〇二〇年五月六日书记员 陈 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；