浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0602民初1874号原告（反诉被告）：潘翠英，女，1978年5月22日出生，汉族，住湖南省桃源县。委托诉讼代理人：彭小菊，泰和泰（上海）律师事务所律师。被告（反诉原告）：唐建忠，男，1963年9月19日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。委托诉讼代理人：章爱娟，女，1969年11月16日出生，汉族，住绍兴市越城区。系被告之妻。原告潘翠英与被告唐建忠房屋租赁合同纠纷一案，于2020年3月30日向本院起诉。本院于同日受理后，由审判员赵钦适用简易程序独任审判。诉讼中，被告唐建忠提起反诉，本院依法予以受理。本案于2020年5月6日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）及其委托代理人彭小菊、被告（反诉原告）及其委托代理人章爱娟到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告潘翠英向本院提出诉讼请求：一、判令自2020年3月2日起原告与被告之间的房屋租赁合同关系解除；二、判令被告归还定金3300元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年4月原告因经营日用品化妆品销售和美容护理为目的，与被告签订《房屋租赁合同》约定由原告出资租赁被告的房屋（绍兴市越城区东街159号1-2层），租赁期限为2019年4月5日至2022年4月4日，租金于每年3月5日一次性付清一年租金人民币95000元，共计285000元整。并约定原告在交房前交给被告定金人民币10000元整。签订合同后，原告已履行完毕第一年的租金支付。但由于原告经营困难，亏损严重，资金严重不足、加之疫情严重，管控严格，已经无法持续经营，且无其他经济来源，造成生活困难。另外被告的出租房屋内因环评不能通过，卫生许可证无法办理。原告无奈之下向被告明确表示已无力维系双方的租赁关系，故于2020年3月2日向被告提出要求解除房屋租赁合同。但被告一直坚持要求原告履行合同，双方因此产生纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。原告已于2020年3月2日明确向被告表示要求解除房屋租赁合同，故请求法院判令原、被告之间的租赁关系自2020年3月2日起立即解除，并返还部分定金。被告唐建忠辩称：一、原、被告双方签订《房屋租赁合同》1份，房屋坐落绍兴市，租赁期限从2019年4月5日起至2022年4月4日止（租期3年）。每年租期开始日起提前1个月支付下一年租金。按照合同约定，承租人应在2020年3月5日付清第二年房屋租金人民币95000元。被告于3月2日用微信发给原告预约付房租费，之后多次发微信函催讨房租费通知书，原告为了逃避履行合同责任，拒付第二年租费。被告自从2020年2月8日始至今（指4月21日）无法找到原告本人，从2020年3月1日始被告几乎每天打电话给原告138××××8162（合同上的号码），原告欠下租费采取逃避方法恶意不接电话至今。联系电话和微信均被原告拉黑。原告实有违背诚信经营商业道德。二、被告于2019年4月4日前房屋产权复印件等资料已递交给申领营业执照登记机关，原告于2019年4月8日在越城区市场监督管理局依法注册已申领营业执照，统一社会信用代码：92330602ＭＡ2ＢＨＦＴＴ6Ｒ，经营范围：零售日用品、化妆品。与双方签订《房屋租赁合同》第六条租赁房屋的用途，日用品、化妆品完全符合一致。原告自称所谓歪曲合同约定事实，擅自扩大改变合同约定房屋用途美容护理，违背责任由原告自行承担。三、原告无理请求判令被告归还定金人民币3300元整。被告告知原告，定金10000元按照双方合同约定，原告应在2020年4月4日合同履行期满后方可归还定金，因此原告请求不成立。综上所述，原告的诉讼请求违反了我国民事诉讼法的诚实信用原则，也违反了合同法第八条，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当依照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。为了维护被告的合法权益，请求人民法院依法公断，原告的各项诉讼请求均应予以驳回。同时反诉原告唐建忠向本院提出反诉诉讼请求：一、判令反诉被告依法继续履行合同，支付房屋租费自从2020年4月5日起至2021年4月4日止一年租金人民币95000元；二、判令反诉被告支付自2020年3月5日至实际支付租金日止的按中国人民银行发布的同期同类银行贷款基准利率计算的滞纳金；三、本案本诉与反诉的诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》1份，房屋坐落于绍兴市，租赁期限从2019年4月5日起至2022年4月4日止（租期三年）。每年租期开始日起提前一个月支付下一年租金。按照合同约定，承租人应在2020年3月5日付清第二年房屋租金95000元。反诉原告于3月2日用微信发给反诉被告预约付房租费，之后多次发微信函催讨房租费通知书，反诉被告为逃避履行合同责任，拒付第二年租费。反诉原告自从2020年2月8日始至今无法找到反诉被告本人，从2020年3月1日始反诉原告几乎每天打电话给反诉被告，反诉被告欠下租费采取逃避方法恶意不接电话至今。联系电话和微信均被反诉被告拉黑。反诉被告实有违背诚信经营商业道德。反诉原告于2019年4月4日前房屋产权复印件等资料已递交给申领营业执照登记机关，反诉被告于2019年4月8日在越城区市场监督管理局依法注册已申领营业执照，统一社会信用代码：92330602ＭＡ2ＢＨＦＴＴ6Ｒ，经营范围：零售日用品、化妆品。与双方签订的《房屋租赁合同》第六条租赁房屋的用途，日用品、化妆品完全符合一致。反诉被告自称所谓歪曲合同约定事实，擅自扩大改变合同约定房屋用途美容护理。违约责任由反诉被告自行承担。反诉被告无理请求判令反诉原告归还定金3300元。反诉原告告知反诉被告，定金10000元按照双方合同约定，反诉被告应在2020年4月4日合同履行期满后方可归还定金。因此反诉被告请求不成立。综上反诉被告诉讼请求违反了我国民事诉讼法的诚实信用原则，也违反了合同法第八条，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当依照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。为维护反诉原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判决支持反诉原告请求。反诉被告潘翠英辩称：一、首先对于反诉事实与理由阐述的事实不实方面进行辩驳，反诉原告认为2020年2月8日开始至今无法找到反诉被告本人，这个不是事实。从反诉原告提交的微信证据可以显示2020年2月开始到2020年4月一直有反诉原告和反诉被告之间关于房屋租赁合同解除租约的信息沟通，是反诉原告自己一意孤行，导致被告在无可奈何的情况下向法院提起诉讼的。二、本案在审理过程中涉案合同需要等本案的审理结果，如果审判合同解除，自然也无须支付。另根据合同法相关规定，通知解除合同到达对方之日起合同解除。因此，本案反诉原告的反诉请求不应当得到支持。三、本案反诉被告的确因为经济上出现严重困难，已经无法正常进行经营，并不因为本案租赁合同解除而不对外出租。换言之，唐建忠可以出租给他人。本案合同解除具有公平性。综上，请求法院依法驳回反诉原告的反诉请求。经审理本院认定，2019年4月，原告（反诉被告）潘翠英（承租人）与被告（反诉原告）唐建忠（出租人）签订《房屋租赁合同》一份，约定出租人将坐落于绍兴市越城区东街159号1-2层房屋出租给承租人，租赁期限从2019年4月5日起至2022年4月4日止，租期共3年。每年租金为95000元，先付后用，每年租期开始日起提前一个月支付下一年租金，每年租金付款日定为3月5日，每年一次性付清租金。租赁房屋用途为经营日用品、化妆品。定金10000元，承租人在交房前交给出租人。承租人逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应支付滞纳金。双方对其他权利义务亦进行了约定。上述合同签订之后，唐建忠向潘翠英交付了案涉房屋，潘翠英向唐建忠交付定金10000元，此后就案涉房屋办理了相应的营业执照，并支付2019年4月5日至2020年4月4日的租金。2020年3月2日，潘翠英通过微信联系唐建忠，要求解除双方之间的房屋租赁合同，唐建忠表示不同意。以上事实由原告（反诉被告）提供的房屋租赁合同1份、微信聊天记录1份，被告（反诉原告）提供的营业执照照片打印件1份、房屋租赁合同1份、房屋所有权证1份，以及原、被告（反诉原、被告）庭审陈述予以证实。本院对上述证据予以认定。本院认为，本诉部分，原告潘翠英与被告唐建忠之间的房屋租赁合同，双方主体适格，意思表示真实，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。关于原告能否解除案涉房屋租赁合同的争议焦点，本院评判如下：一、虽然疫情属于不可抗力，导致原告的经营停滞了一段时间，但是现阶段各行业均已复工复产，原告也已经可以恢复经营，本次疫情并未达到导致原告合同目的不能实现的程度，其仍可以继续使用案涉房屋用于经营，故不符合《合同法》第九十四条解除合同的规定。二、原告的亏损系由多方面原因造成，既有疫情原因也有起自身经营原因，其中因自身经营导致亏损，是其在签订房屋租赁合同时及履行合同过程中应当预见并承担的风险，原告以无法持续经营为由要求解除双方房屋租赁合同，系转嫁该风险于被告方，不符合《合同法》关于公平原则的规定。三、《合同法》第九十四条规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。该条款系赋予合同守约一方以解除合同的权利，而不是赋予违约方解除合同的权利。本案中，原告未按合同约定继续履行合同属于违约，其无权依据该条款解除案涉房屋租赁合同。四、原告主张被告出租的房屋因环评不能通过无法办理卫生许可，根据原、被告签订的合同约定，租赁房屋用途为经营日用品、化妆品，此后原告亦顺利办理了营业执照，故案涉房屋符合双方合同约定的使用标准。此后原告擅自变更经营范围导致需要办理环评，不属于双方合同约定的被告义务，被告并不构成违约，故对原告该项主张，本院不予采纳。五、原告要求解除合同的理由亦不符合双方合同约定的解除条件，即其要求解除合同缺乏合同约定的依据。综上，本院认为原告要求解除案涉房屋租赁合同的主张不符合合同解除的约定及法定情形，故对原告要求确认案涉房屋租赁合同解除的反诉请求，本院不予支持。对原告要求退还定金的诉讼请求，本院亦不予支持。反诉部分，如前所述，因案涉房屋租赁合同未解除，反诉被告应当根据合同约定于2020年3月5日前向反诉原告支付2020年4月5日至2021年4月4日的租金95000元，反诉原告该项诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。关于反诉原告主张的滞纳金，因合同约定的租金支付日期为疫情期间，反诉被告未能按时支付租金系受不可抗力影响，故对反诉原告该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、反诉被告潘翠英应于本判决生效之日起三十日内向反诉原告唐建忠支付2020年4月5日至2021年4月4日的房屋租金95000元；二、驳回原告潘翠英的诉讼请求；三、驳回反诉原告唐建忠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取25元，由原告潘翠英负担。反诉案件受理费减半收取1088元，由反诉被告潘翠英负担。上述款项于本判决生效之日起七日内向本院履行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员 赵 钦二〇二〇年五月二十九日书记员 黄美娟本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。