杭州市富阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0111民初785号 原告：杭州市富阳区体育中心，统一社会信用代码：12330183470334734L，住所地：杭州市富阳区富春街道桂花西路201号。 法定代表人：章新波，该中心主任。 委托诉讼代理人：方君紫，浙江浙兴律师事务所律师。 被告：杭州依圣安健康管理有限公司，统一社会信用代码：91330183MA280DRT2H，住所地：杭州市富阳区富春街道桂花西路201号。 法定代表人：洪流。 委托诉讼代理人：石术平，浙江圣港律师事务所律师。 原告杭州市富阳区体育中心与被告杭州依圣安健康管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年4月29日公开开庭进行了审理。原、被告委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告于2018年7月25日签订的《富阳区公有经营性用房出租合同书》；二、被告支付原告自2018年1月20日起至合同解除之日止的房屋租金，暂算至2020年7月19日为254500元，并参照合同约定的租金标准101800元／年支付合同解除后的房屋占有使用费；三、被告支付原告自2018年12月11日起至实际腾房之日止的水电费，暂算至2019年11月14日为17300元；四、被告按日1‰的标准支付原告房屋租金违约金、水电费违约金，暂算至2020年1月16日为102151元；五、被告支付原告合同解除违约金101800元；六、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求为：一、解除原、被告于2018年7月25日签订的《富阳区公有经营性用房出租合同书》；二、被告在合同解除之日起三日内返还位于杭州市富阳区的房屋；三、被告支付原告自2018年1月20日起至合同解除之日止的房屋租金，暂算至2020年4月30日为215476.33元，并参照合同约定的租金标准101800元／年支付自合同解除后至实际腾房之日止的房屋占有使用费；四、被告支付原告自2018年12月11日起至实际腾房之日止的水电费，暂算至2019年11月14日为17625.5元；五、被告按日1‰的标准支付至付清之日止的房屋租金违约金94952.19元、水电费违约金7067.83元，暂算至2020年1月16日为102020.02元；六、被告支付原告合同解除违约金101800元；七、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告于2018年7月20日中标了杭州市富阳区租赁项目，并与原告于2018年7月25日签订了《富阳区公有经营性用房出租合同书》（以下简称《出租合同书》）1份，约定：房屋用途为静态有氧运动馆，房屋租赁期限为五年，即从2018年7月20日起至2023年7月19日止；房屋年租金为101800元，租金按年结算，先付后用，由被告在每年的7月20日前3日内交付原告。同时，合同书约定，因被告为该房屋的原租户，并在新、旧租期交替期间（2018年1月20日至2018年7月19日，共6个月）继续经营，故该时段的租金按新租期中标价格计算50900元由被告承担，与新租期的第一年租金一并缴纳。租赁期间产生的水、电、煤气等费用由被告承担，计算方式为水、电费按所租楼层实际表数加公摊数按秒表时间结算，其他费用按有关规定执行。合同书在违约条款中明确，若被告未按时支付租金及水电费用、物业管理费用，应如数补交。每逾期一日，应按所欠费用总额的千分之三支付违约金，同时原告有权解除合同并支付租金总额的20%违约金。截至目前，被告共欠付半年过渡期租金50900元、2018年7月20日至2020年7月19日租金203600元。截至2019年11月14日，被告欠水电费17300元。经原告多次催缴，被告认欠不缴。截至2020年1月16日，按所欠金额千分之一每日主张的违约金为102151元。原告认为，原、被告签订的《出租合同书》系双方的真实意思表示，内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。 审理中，原告补充事实和理由：因疫情影响，为助力企业复工复产，杭州市富阳区人民政府出台《杭州市富阳区关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业共渡难关的意见》和《杭州市富阳财政局、杭州市富阳区人民政府国有资产监督管理办公室关于进一步明确减免租金实施细则的通知》。鉴于上述文件，原告对被告免收2020年2月租金，对3月、4月租金减半收取。暂算至2020年4月30日，减免后租金为215476.33元。同时，核对单据后对水电费金额有所调整，自2018年12月11日至2019年11月14日的水电费欠缴金额为17625.5元。对应的租金违约金和水电费违约金作相应调整。 被告在法定答辩期间未提交书面答辩状，在庭审中口头答辩称，被告不存在违约，原告五楼场馆漏水造成被告重大损失，而且原告答应的优惠政策一直没有兑现，被告没有支付租金是情有可原的，双方也一直在协商相关事宜。本案与五楼一案有关联性，要求本案中止诉讼。被告不同意解除合同，是因为原告违约在先。原告主张的第三项诉讼请求的租金金额计算是正确的，但2018年5月13日被告支付过一笔租金115000元，应当在本案中予以扣除。对原告主张的第四项诉讼请求的金额也无异议。第五、六项请求因被告没有违约，所以不应得到支持。即使存在违约，原告重复计算。第五项请求违约金按日千分之一计算也偏高，要求调整。第六项请求违约金不应计算，如果要计算，计算标准过高，要求调整。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的小额公共资源交易项目中标通知书1份、水电费结算单14份（票据6份、通知单8份），本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下： 1、原告提供的富阳区公有经营性用房出租合同书1份，用以证明原、被告已就案涉房屋租赁事项达成合意，并对交纳租金、水电费及违约责任事宜作出了明确的约定，现被告迟延交纳房屋租金、水电费，原告有权解除合同并主张违约金。被告质证后对真实性没有异议，对证明目的有异议，认为被告不是有意延迟交纳。本院经审查后对该证据的真实性予以认定。 2、原告提供的催缴通知书1份（照片打印件），用以证明原告于2019年12月4日已向被告书面催缴的事实。被告质证后认为是粘贴过，但内容不清楚，一楼、五楼室一起催缴的，说明一楼、五楼是紧密联系的。本院经审查后对该证据的真实性予以认定。 3、被告提供的富阳市公有经营性用房出租合同书1份、体育场馆租赁合同1份，用以证明：（1）被告法定代表人洪流2012年因政府招商引资租赁原告房屋，出资5800000元经营保龄球运动；（2）2013年就案涉房屋签订租赁合同的事实。原告质证后对出租合同书的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为该合同是五楼的合同。对租赁合同的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为该合同是2013年至2019年的合同，且出租方是富阳市政府运动休闲办公室，并非原告，对证明目的也有异议。本院经审查后对该组证据的真实性、合法性予以认定。 4、被告提供的解除合同通知书1份（复印件）、证明2份，用以证明被告承租的案涉租赁房屋因经营项目未获得原告审批，长期闲置，原告于2015年1月20日通知被告解除双方签订的《体育场馆租赁合同》，并在长达两年多时间内将该场馆用作世界室内拔河锦标赛的训练场地。原告质证后对解除合同通知书的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为与原告无关。对证明的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该两份证明显然是打印后签字的，形式上属证人证言，同时证人应当出庭作证。本院经审查后对解除合同通知书的真实性、合法性予以认定，两份证明实质上属证人证言，因证人未出庭作证，故不予认定。 5、被告提供的价格认定结论书1份，用以证明被告承租原告五楼场馆，因漏水造成被告损失严重，原告委托鉴定机构鉴定损失为1032500元的事实。原告质证后对真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为该鉴定结论书涉及的是五楼上一个租期的问题，上次漏水双方已经处理完毕，最后通过减免600000元租金处理的。本院经审查后对该证据的真实性、合法性予以认定。 6、被告提供的查询汇款明细2份（打印件）、关于请求解决历史遗留问题的报告1份（复印件），用以证明：（1）因漏水被告损失1032500元，在被告支付800000元房租后，原告仅赔偿600000元；（2）被告一直按原告要求支付房租，从未有意拖欠租金。原告相关政策及拖欠款项未到位，被告一直就此向有关部门反映。如有违约，则应是原告违约在先。原告质证后对查询明细的真实性没有异议，对关联性有异议，认为上面显示收款人为杭州富阳运动休闲产业有限公司，该笔款项也是与五楼相关的上一个租期的款项，与本案无关。对报告的真实性没有异议，但对内容的真实性、合法性、关联性均有异议，认为是关于五楼的，即使提交一楼租金也是上一个租期的事情，与本案无关，对证明目的也不予认可。本院经审查后对查询汇款明细的真实性予以认定，对报告形式上的真实性予以认定， 7、被告提供的传票1份（复印件）、企业信息登记表1份（打印件），用以证明洪流任法定代表人的承租原告五楼开设保龄球馆的公司亦被原告起诉，该案的裁判结果对本案有直接影响。原告质证后对真实性、合法性没有异议，对关联性、证明目的无异议，认为两个公司法定代表人是同一人，但被告是有限公司，对外独立承担民事责任。本院经审查后对该组证据的真实性、合法性予以认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、2012年10月14日，富阳市体育中心（甲方）与洪流（乙方）签订《富阳市公有经营性用房出租合同书》1份，约定乙方向甲方承租位于富阳市房屋，租赁期限为5年，即从2012年9月4日起至2017年9月3日止。2013年，富阳市政府运动休闲办公室（甲方）与洪流（乙方）签订《体育场馆租赁合同》1份，约定乙方向甲方承租位于富阳市健身训练一楼体育商城房屋，租赁期限自2013年1月20日起至2018年1月19日止。2015年1月20日，富阳市政府运动休闲办公室向洪流发出《解除合同通知书》，以洪流未按合同规定履行付款义务为由决定解除《体育场馆租赁合同》。 二、2018年7月20日，经原告杭州市富阳区体育中心招标，洪流担任法定代表人的被告杭州依圣安健康管理有限公司中标体育中心健身训练大楼一楼租赁项目。2018年7月25日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《出租合同书》1份，约定：出租房屋坐落于康月路79号富阳区，租赁面积为290平方米，房屋用途为静态有氧运动馆；租赁期限为5年，即从2018年7月20日起至2023年7月19日止；该房屋年租金为101800元。租金按年结算，先付后用，由乙方在每年的7月20日前3日内交付给甲方。乙方必须将租金按时缴入甲方指定账户。因乙方为该房屋的原租户，新、旧租期交替期间（2018年1月20日—2018年7月19日，共6个月）乙方仍继续经营，故该时段的租金按新租期中标价格计算共50900元由乙方承担，与新租期的第一年租金一并缴纳给甲方；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯设备、物业管理等费用由乙方承担，计算或分摊方法、支付方式和时间为：水、电费用按所租楼层实际表数加公摊数按抄表时间结算，其他费用按有关规定执行；乙方在租赁期限应依约及时交付租金、水电费、物业管理费；房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权停止水、电和物业服务，解除合同，没收租赁保证金，收回出租房屋：……（6）拖欠房租累计两个月以上或逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，造成甲方损失的；未按时交付租金及水电费用、物业管理费用的，应如数补交，每逾期一日，应按所欠费用总额的千分之三支付甲方违约金。如因乙方未按时交纳前述费用造成停水停电的，由乙方承担责任。租赁期间，乙方有本合同第八条第3项（指房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权停止水、电和物业服务，解除合同，没收租赁保证金，收回出租房屋）行为之一的或未经甲方同意中途擅自退租的，甲方有权解除合同，收回该房屋，已收取的租赁保证金不予退还，并应按照本合同租金总额的20%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失，乙方还应进行相应赔偿。租赁期满，乙方逾期归还房屋的，则每逾期一日应向甲方支付原日租金3倍的违约金，且还应承担逾期归还给甲方造成的损失。 三、审理中，原告主张，截至2019年11月14日，被告尚欠水电费17625.5元，被告没有异议。 本院认为，原告杭州市富阳区体育中心与被告杭州依圣安健康管理有限公司于2018年7月25日签订的《出租合同书》系双方的真实意思表示，内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约定履行。合同签订前，被告已实际占有案涉房屋，但其未根据约定支付租金，逾期已超两个月，故原告根据合同约定诉请要求解除《出租合同书》，符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。鉴于本院已判决解除《出租合同书》，被告继续占有案涉房屋已不具备合法性，故原告诉请要求被告返还该房屋，本院予以支持。原告诉请要求被告支付自2018年1月20日起至2020年4月30日止的租金215476.33元、自2020年5月1日起至合同解除前一日止的租金（按租金101800元/年计算）及自合同解除之日起至房屋实际返还之日止的占有使用费（参照租金101800元/年计算），符合法律规定，且原告主张的计算标准合理，被告对该标准亦无异议，故本院予以支持。被告辩称应从中扣除已付款项115000元，没有事实和法律依据，本院不予采纳。原告诉请要求被告支付自2018年12月11日起至2019年11月14日止的水电费17625.5元，符合合同约定，且被告对该数额也没有异议，故本院予以支持。此后的水电费，原告可待实际发生后另行予以主张。关于合同解除违约金，原告根据合同约定诉请要求被告支付101800元（101800元/年×5年×20%），被告认为该费用即使支持，标准也过高。本院考虑到被告的违约程度及双方的实际情况、原告的实际损失，酌情予以调整，确定被告需向原告赔付三个月的租金损失即25450元（101800元÷4）作为违约金。关于逾期付款违约金，合同对于逾期付款违约金及合同解除违约金有不同的约定，原告同时主张，符合合同约定。本案中，鉴于合同解除系由被告拖欠租金的一个违约行为引起，故自合同解除日起不应再计算逾期付款违约金。双方合同约定，被告应在每年7月20日前3日支付当年度租金，水电费按所租楼层实际表数加公摊数按抄表时间结算，上述费用被告均已逾期支付，被告应承担违约责任，故原告主张要求被告分别支付租金违约金、水电费违约金，符合约定，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以支持。关于租金、水电费违约金的计算标准，虽然合同约定按所欠费用总额日千分之三计算，原告已调低到按日千分之一计算，但该计算标准仍畸高，本院依法调整为按日万分之六计算。从原告主张的2018年7月18日起至2020年1月16日止，租金违约金为56971.31元。从2020年1月17日起至本判决确定的合同解除日止，被告仍应以215476.33元为基数，按日万分之六计算。从原告主张的2019年12月12日起至2020年1月16日止，水电费违约金为370.13元。从2020年1月17日起至本判决确定的合同解除日止，被告仍应以17625.5元为基数，按日万分之六计算。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下： 一、解除原告杭州市富阳区体育中心与被告杭州依圣安健康管理有限公司于2018年7月25日签订的《富阳区公有经营性用房出租合同书》； 二、被告杭州依圣安健康管理有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于杭州市富阳区房屋返还给原告杭州市富阳区体育中心； 三、被告杭州依圣安健康管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州市富阳区体育中心自2018年1月20日起至2020年4月30日止的租金215476.33元、自2020年5月1日起至合同解除前一日止的租金（按租金101800元/年计算）及自合同解除之日起至房屋实际返还之日止的占有使用费（参照租金101800元/年计算）； 四、被告杭州依圣安健康管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州市富阳区体育中心自2018年12月11日起至2019年11月14日止的水电费17625.5元； 五、被告杭州依圣安健康管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州市富阳区体育中心自2018年7月18日起至2020年1月16日止的房屋租金违约金56971.31元及自2020年1月17日起至本判决确定的合同解除日止的房屋租金违约金（以215476.33元为基数，按日万分之六计算）； 六、被告杭州依圣安健康管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州市富阳区体育中心自2019年12月12日起至2020年1月16日止的水电费违约金370.13元及自2020年1月17日起至本判决确定的合同解除日止的水电费违约金（以17625.5元为基数，按日万分之六计算）； 七、被告杭州依圣安健康管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州市富阳区体育中心合同解除违约金25450元； 八、驳回原告杭州市富阳区体育中心的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7854元（原告预交8436元），减半收取3927元，由原告杭州市富阳区体育中心负担1088元，被告杭州依圣安健康管理有限公司负担2839元。 原告杭州市富阳区体育中心于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州依圣安健康管理有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  吴贤祥 二〇二〇年五月二十七日 书记员  柴建水