新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新01民终919号   上诉人（原审原告）：蒲东伟，女，1973年3月21日出生，汉族，阿勒泰地区金秋旅行社有限责任公司总经理，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。   委托诉讼代理人：徐金兵，新疆翔瑞律师事务所律师。   委托诉讼代理人：仲建莉，新疆翔瑞律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：新疆宝能投资有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐经济技术开发区维泰南路1号维泰大厦1503室。   法定代表人：张保文，该公司董事长兼总经理。   委托诉讼代理人：仝智华，男，该公司员工。   上诉人蒲东伟因与被上诉人新疆宝能投资有限公司（以下简称宝能公司）商品房预售合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区人民法院（2019）新0106民初2810号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日立案后，依法组成合议庭，于2020年4月28日公开开庭进行了审理。上诉人蒲东伟的委托诉讼代理人徐金兵、仲建莉，被上诉人宝能公司的委托诉讼代理人仝智华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   蒲东伟的上诉请求：撤销一审判决，改判撤销我与宝能公司2018年1月9日办理的房屋交付手续、宝能公司承担延期交房违约金22,200元（自2018年1月1日至2018年10月24日止，违约金按75元／日计算）。事实和理由：一审判决认定事实错误。1．一审法院在本院认为中将“五方验收”强加给我作为涉案房屋的交付条件。依据双方签订的《商品房预售合同》，“五方验收”并非合同双方当事人约定的涉案房屋交付条件，也不是法律规定的交付条件。根据《商品房预售合同》第八条约定，交付的商品房必须经过合法的竣工验收合格，达到法律规定的交付条件，而取得《竣工验收备案表》是认定房产验收合同唯一有效法定证明文件，取得《竣工验收备案表》的时间，应当是商品房验收合格时间。2．宝能公司在组织“五方验收”时，2017年12月29日通过EMS方式邮寄通知交房时，涉案房屋未进行消防验收，没有取得消防部门出具的确认文件或者准许使用文件，涉案房屋是不能交付使用的。一审法院以判决的形式，认定工程竣工验收不包括消防验收，消防验收不合格也能交付使用。3．宝能公司提供的证明涉案房屋达到交付条件的证据，是2017年12月20日的《竣工验收报告》，即“五方验收”。根据该报告中竣工验收条件第十项规定，涉案房屋《建设工程消防验收意见书》出具日期是2018年4月28日，也就是宝能公司提供2017年12月20日“五方验收”合格的报告时，涉案房屋并未通过消防验收，根本达不到竣工验收的条件。因此一审法院认定2017年12月20日《竣工验收报告》时间为涉案房屋达到交付条件的时间是错误的。综上，请求支持我的上诉请求。   宝能公司辩称，一、涉案房屋于2017年12月20日即竣工验收合格并取得《竣工验收报告》，蒲东伟主张涉案房屋至2018年10月24日才具备合同约定及法律规定的交付条件与事实严重不符。二、我公司已于2017年12月26日刊登入伙公告，2017年12月29日书面送达涉案房屋的入伙通知书，通知业主于2017年12月31日前入伙，涉案房屋未能及时办理交付手续系蒲东伟自身原因导致，涉案房屋应于2018年1月1日视为已完成交付。蒲东伟已于2018年1月7日完善入伙手续，宝能公司已完成涉案房屋的交付义务。综上，我公司已按照《商品房预售合同》约定履行涉案房屋交付义务，蒲东伟主张逾期交房违约金的诉求无任何事实及法律依据。请求驳回上诉，维持原判。   蒲东伟向一审法院起诉请求：1．依法撤销我与宝能公司2018年1月9日办理的房屋交付手续；2．判令宝能公司承担延期交房违约金22,200元（自2018年1月1日至2018年10月24日止，违约金按75元／日计算）。   一审法院认定事实，2016年9月28日，宝能公司（出卖人）与蒲东伟（买受人）签订一份编号为2016预0085030《商品房预售合同》，合同第一条约定：项目建设依据：出卖人以出让方式取得位于经济技术开发区，出让证号为乌国用2014第0040666；该地块土地面积为56644.71平方米，规划用途为商业，土地使用年限自2013年12月26日至2053年12月25日止；出卖人经批准，在上述地块建设商品房，暂定名为宝能城，建设工程施工合同约定的开工日期为2014年5月1日，竣工日期为2017年10月1日。合同第二条约定：商品房预售依据为买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为乌鲁木齐市住房保障和房产管理局。合同第三条约定：买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第3-Ｃ2幢第24层3-02单元2416公寓号房，房屋代码为51634477，该商品房用途为商业服务，属钢筋混凝土结构，层高为3.3米，建筑层数地上40层，地下2层；该商品房预测建筑面积共51.89平方米，其中套内建筑面积40.54平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积11.35平方米。合同第四条约定：计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米7,232.45元，总金额375,292元。合同第六条约定：付款方式及期限：买受人按银行按揭的方式按期付款，首期（含定金）人民币195,292元于2016年9月28日前交付；余额180,000元于2016年10月5日前由买受人向银行申请个人住房商业贷款支付到出卖方。合同第八条约定：交付期限：出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件即该商品房经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过90天，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90日天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2（该比率应当不小于本条第（1）向中的比率）的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的。出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：如买受人未按照本合同第八条约定期限办理房屋交接手续的，出卖人应当发出书面催告书。买受人未按照催告书约定的日期办理房屋交接手续的，则自催告书确定的验收交接之日第二日起视为已交付，该房屋的风险责任及物业管理费用由买受人承担，且买受人自逾期之日起至实际交付之日止按照每日100元人民币的标准向出卖人支付违约金。买受人未按照规定办理房屋交接手续的，出卖人有权拒绝买受人提出的任何维修要求。另外，合同附件五《合同补充协议》第六项约定：本合同第九条增加约定如下：如因出卖人的责任导致该商品房不能按照合同约定日期交付的，出卖人应当承担逾期交付的累计违约金额度不超过该商品房总价款的5%。第十五项双方约定：买受人在合同中所列地址或买受人委托代理人地址为买受人的法定地址，出卖人向买受人发出的《商品房交付通知书》等文件以邮政特快专递（ＥＭＳ）方式邮寄，自寄出之第3日（无论买受人是否签收）或签收之日即视为送达。因买受人地址、电话、传真的变化导致文件不能送达的，出卖人不承担任何法律责任。出卖人向买受人邮寄资料的唯一有效地址为合同第二页买受人所提供的地址。出卖人向买受人发送的各种通知等文件，出卖人也有权选择在《报》或《报》公告送达，公告见报之日为送达之日。上述两种送达方式，出卖人有权选择其中一种，任何一种均为有效。合同签订后，蒲东伟向宝能公司支付了房款375,292元，宝能公司于2018年4月23日开具相同金额的发票。2017年12月28日，宝能公司通过邮政特快专递（ＥＭＳ）方式向蒲东伟发出《商品房交付（入伙）通知书）》，通知其于2018年1月9日前往新疆乌鲁木齐市经济技术开发区（头区）玄武湖路666号新疆宝能城办理相关手续，2017年12月29日，该邮件妥投。2018年1月7日，蒲东伟办理了案涉房屋的交付（入伙）手续，宝能公司向蒲东伟交付了案涉房屋。另查明，案涉宝能城3#地块3-02#SOHO公寓楼，于2017年12月20日经建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位五方竣工验收合格，于2018年10月24日进行了竣工验收备案。   一审法院认为，蒲东伟与宝能公司在平等自愿、协商一致的基础上签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同的约定履行各自的义务，否则将承担相应的违约责任。本案的争议焦点：关于宝能公司是否按照合同约定交付房屋并办理房屋交付手续，蒲东伟要求撤销其与宝能公司之间于2018年1月9日办理的房屋交付手续有无事实及法律依据，蒲东伟主张应当以取得竣工验收备案表的时间，作为合同约定的具备商品房交付条件即商品房经验收合格时间；宝能公司辩称，由其组织建设工程竣工验收合格取得《竣工验收报告》，即已满足合同约定的交付条件。本院认为，依据双方签订的《商品房预售合同》第八条约定内容来看，双方当事人并未将取得《工程竣工验收备案表》作为约定的交房条件，且经查，涉案房屋已于2017年12月20日经建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位五方竣工验收合格，根据《建设工程质量管理条例》第十六条第一款，“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”第四十九条第一款，“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”之规定，通过五方验收即已符合合同“商品房经验收合格”的约定，竣工验收备案并非法律规定的强制性房屋交付条件。《竣工验收备案表》可以证明商品房已经验收合格，但并不是证明商品房验收合格的唯一证据。开发商是否及时进行备案，属于行政管理范畴，并不影响合同约定的效力。同时，工程竣工验收也不包括消防验收。且在案涉房屋经验收合格，达到交付条件后，宝能公司于2017年12月28日通过EMS方式向蒲东伟邮寄了商品房交付（入伙）通知书，通知其于2018年1月9日前往宝能公司处办理相关手续，该邮件于2017年12月29日妥投，蒲东伟亦于2018年1月7日办理了涉案房屋的交付（入伙）手续，故宝能公司交付房屋的行为，符合法律规定及合同约定，蒲东伟要求撤销其与宝能公司于2018年1月7日办理的房屋交付手续的诉讼请求，于法无据，原审法院不予支持。关于蒲东伟要求宝能公司支付延期交房违约金22,200元有无事实及法律依据，宝能公司辩称，其已于2017年12月29日送达案涉房屋的入伙通知书，于2017年12月26日刊登入伙公告，通知业主在2017年12月31日前办理入伙手续，涉案房屋于2018年1月1日视为已完成交付，且蒲东伟已于2018年1月7日完善入伙手续，故其已完成涉案房屋的交付义务，不应支付逾期交房违约金。原审法院认为，宝能公司提供刊登入伙公告的报纸系复印件，其又未提供其他证据予以佐证，蒲东伟亦对该证据的真实性不予认可，故该证据不具备有效证据形式要件，原审法院对该证据的证明力不予确认。且双方签订的合同附件五中就公告送达刊登报纸的种类赋予被告两种选择，却并未明确约定具体的报纸种类，属于约定不明，宝能公司应当按照有利于实现合同目的方式履行送达义务，在合同对报纸种类未作明确约定，且买受人亦在合同中载明其通讯地址、联系电话的情况下，公告送达显然不便亦不易于被买受人即蒲东伟所获悉，故宝能公司应采取合同中约定的另一种送达即以邮政特快专递（EMS）方式送达“商品房交付（入伙）通知书”有利于实现合同目的。故原审法院对宝能公司“涉案房屋于2018年1月1日完成交付”的辩解意见，不予采纳，其通知蒲东伟前往办理交房手续的时间为2018年1月9日，蒲东伟实际办理交房手续的时间为2018年1月7日，故宝能公司应当承担违反合同约定逾期交房的违约责任，支付蒲东伟违约金数额为225.18元［375,292元×日万分之一×6天（2018年1月1日至2018年1月7日）］。据此判决：一、驳回蒲东伟要求撤销蒲东伟与新疆宝能投资有限公司之间于2018年1月7日办理的房屋交付手续的诉讼请求；二、新疆宝能投资有限公司于本判决生效后十日内支付蒲东伟违约金225.18元。   二审中，双方未提交新证据。   双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院对一审法院查明的事实及认定的证据予以确认。   本院认为：依法成立的合同对双方均具有约束力。蒲东伟与宝能公司2016年9月28日签订的《商品房预售合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。蒲东伟上诉认为双方合同约定，交付的商品房必须经过竣工验收合格，达到法律规定的交付条件，宝能公司取得《竣工验收报告》的时间不应当是商品房验收合格时间，涉案房屋未经消防验收，没有取得消防部门出具的确认文件，故宝能公司交付的涉案房屋未达到交付条件。对此本院认为，开发商向买受人交付的商品房应当满足居住的安全需要。根据《建筑法》《消防法》《建设工程质量管理条例》《城市房地产开发经营管理条例》等相关规定，商品房验收合格所指的验收，根据不同的房屋属性，包括建设工程质量竣工验收，规划、公安消防、环保验收等法律规定的验收程序。开发商只要举证证明建设、勘查、设计、施工、监理单位对已完工工程质量组织的验收合格，可以视为商品房经验收合格，符合交付条件。本案中，首先，蒲东伟与宝能公司在签订的《商品房预售合同》中，对房屋交付约定的条件是经验收合格，双方并未明确约定消防验收为交房条件，蒲东伟将消防验收作为交房条件没有合同依据。其次，《中华人民共和国消防法》对消防验收的规定能否构成商品房买卖合同应具备的法定交房条件。《中华人民共和国消防法》第十三条第二款虽规定了对应进行消防验收的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收，并明确未经消防验收或经消防验收不合格，禁止投入使用。但对于未经消防验收即投入使用的法律后果，《中华人民共和国消防法》第五十八条第一款第（三）项规定“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者经消防验收不合格，擅自投入使用的，责令停止施工、停止使用或者停产停业，并处三万元以上三十万元以下罚款。”由此可见，建设工程未经消防验收或者消防验收不合格，建设单位应承担相应的行政责任，其法律后果并不必然影响商品房买卖合同。宝能公司提交的证据可以证明涉案房屋在2017年12月20日已经五方验收合格，房屋已具备交付条件。蒲东伟以涉案房屋未经消防验收为由上诉要求撤销其与宝能公司2018年1月9日办理的房屋交付手续，并要求宝能公司承担违约金的请求，依据不足，本院不予采纳。蒲东伟于2018年1月7日办理入住手续，一审据此判决宝能公司承担6日逾期交房违约金符合法律规定，本院予以维持。   综上，蒲东伟的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费355元（蒲东伟已交），由蒲东伟负担。   本判决为终审判决。   审  判  长   谭建艳   审  判  员   高 茜   审  判  员   化 豫   二 〇 二 〇 年 五 月 三 十 日   书  记  员   刘 晓