广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5678号上诉人（原审被告）：康继文，男，1966年4月9日出生，布依族，住广东省广州市海珠区。被上诉人（原审原告）：卢思文，女，1978年4月14日出生，汉族，住广东省云浮市郁南县。上诉人康继文因与被上诉人卢思文房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初28470号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人康继文上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.驳回卢思文的全部诉讼请求；3.卢思文负担全部诉讼费用。事实及理由如下：一、一审认定事实不清。1.一审未查明电话录音的具体时间。一审时卢思文提供了三段电话录音作为证据，证明其办过贷款，但银行不能贷款用于购房首付款。该录音时间为2018年11月，本案诉讼前从未提供给康继文。该录音的时间证明卢思文在通知康继文不能贷款前，从未向金融机构申请过贷款，故证明卢思文没有履行合同约定的义务；且卢思文为了证明解除合同的条件已经成就，在起诉前才向金融机构询问贷款。该证据的来源和形成时间是认定本案事实的重要依据，但一审法院并未予以审查该证据的形成时间，导致认定事实错误。2.一审未查明卢思文在2017年就清楚知道不能贷款支付首付的事实。卢思文签约时提供的两套公寓的房产证上载明：该房屋须满2年后方可转让，从2017年8月30日起。根据穗府办【2017】65号文第四条第（二）款的规定，卢思文在2017年时已经清楚知道不能进行首付贷的事实，因此卢思文不能以此为由主张合同解除条件已经成就。3.一审未查明卢思文的购房资格问题。签订合同时，卢思文多次反悔，并表示其不具备购房资格，故查明卢思文的购房资格可以证明其毁约的事实。二、一审法院适用法律错误。双方合同第十六条特别约定“审批”、“获批”均是相关金融机构审批的书面答复文件，卢思文声称不能贷款时从未向康继文提供任何审批的书面答复文件，在此期间康继文也多次要求卢思文提供审批的书面答复文件。故根据上述规定，没有“审批不通过”的证明，解除合同的条件不成就，双方签订的合同没有解除，卢思文无权要求返还定金。三、卢思文毁约给康继文造成巨大损失。与卢思文签订合同前，已有买家正与康继文商谈购买房屋事宜，现涉案房屋已经错过成交最佳时机，损失巨大。被上诉人卢思文二审辩称：一、康继文称卢思文应举证贷款银行不予审批，但卢思文已经对此充分举证，是银行不受理公寓贷款，因此卢思文认为无需再争议。二、双方合同第十六条的备注一栏约定要在2018年9月10日前办妥公寓贷款250万元，由此才能进入首付，卢思文已经告知了康继文无法办理贷款，因此要求解除合同，但康继文一直拖延时间并称卢思文违约。卢思文已经告知了中介方要解除合同，中介方向康继文发出了催告函并通知其前来签订解除合同的相关协议，但康继文拒收该催告函。三、对于康继文一审提供的证据3的短信内容，卢思文并不认识康继文的短信通信对象，由于卢思文的贷款无法办妥，因此根本不可能进入下一步过户以及涉及卢思文购房资格的环节。四、康继文认为由于涉案房屋的面积为148平方米，因此基于该特殊性质，所以卢思文需支付七成首付，康继文担心卢思文的付款能力，因此才签署了合同第十六条约定，即如无法通过公寓贷款就解除合同。中介方也想了很多办法至2019年以卢思文弟弟的名义可以支付三成首付，但康继文认为如果要到2019年才进行交易，则要求加价至600万元。中介方称如果以卢思文弟弟的名义来购房，就可以三成首付七成贷款，但由于卢思文购买涉案房屋是为了小孩读书，因此以卢思文弟弟的名义购房并无意义，所以卢思文坚持要求与康继文解除合同。五、在一审时，康继文于2018年11月13日已通知卢思文其已将涉案房屋重新挂牌出售，因此康继文在2018年11月已经默认了双方的买卖合同已经解除，至于康继文何时才成功出售涉案房屋，卢思文并不能控制。对于银行无法审批贷款的事情，卢思文已在交完定金的一个星期后就已经明确告知过康继文，中介方联系康继文要与其解除合同，但康继文没有接电话，甚至拒收了中介方发出的催告函。六、关于康继文的第一点事实理由，卢思文在去银行办理申请贷款时，不可能知道康继文不承认这一点，因此没有及时录音以及取证。在康继文提出要求卢思文举证证明后，卢思文才重新打电话并录音取证，所以录音的时间是在2018年11月份。卢思文于2018年12月6日向一审法院起诉，请求：1.康继文退还购房定金500000元及迟延支付违约金（以500000元为本金，按每日万分之五，自2018年11月17日起计至实际付清之日止）；2.康继文支付卢思文因维权支付的律师费20000元；3.康继文承担本案全部诉讼费。一审法院经审理查明：康继文是广州市xx区xx号xx房（住宅，建筑面积148.5295平方米）的登记产权人。本案中一审法院根据卢思文的财产保全申请作出民事裁定，查封了涉案房屋。2018年8月11日，康继文（卖方）、卢思文（买方）、广州市乐有家房产经纪有限公司（居间方，简称乐有家公司）三方签订《二手房买卖及居间服务合同》，约定卖方将涉案房屋出售给买方，转让总价款5650000元。交易定金500000元，其中200000元在签约时支付，余款300000元在签约后7天内支付。买方应向居间方支付佣金73450元。第十六条（备注）约定：买方在2018年9月10日前确定公寓贷款金额2500000元，2018年10月10日前买方顺利通过该房屋申请的房屋总价的3成贷款，则合约正常履行；若审批不通过，或批额度不足2500000元，则双方和平解约，卖方正常退还定金给买方（无息）等。2018年8月11日、2018年8月21日，卢思文分别转账支付定金200000元、定金300000元给康继文，合计500000元。2018年12月6日，卢思文提起本案诉讼。关于诉前的交涉经过，卢思文、康继文均提供双方的短信聊天记录。其中：1.2018年9月9日卢思文称：“现在贷款特别是公寓抵押贷款银行都不受理了，能问的银行都问过了，钱根本贷不出来给七成首期……之前我们也有些海外资金本来想转进来给首期的，现在也用到其他周转去了。你看什么时候方便我们就取消这个合约办下手续，这个事情就了结了。”2018年9月10日康继文回复称：“收到短信，但是内容怎么与你电话所说的不一样呢？电话上说等明年5月你具备购房资格后再继续。不知道发生了什么事，望能够说明，谢谢！”。2.2018年11月11日康继文称：“我了解到的情况是可以贷款，不是不能贷款。你并没有任何证明给我不能贷款……望尽快与我网签或协商解除，我的房子不能无限期地等你。谢谢！”“很欣慰你决定不买我的房子。从8月到现在，我一直都不敢对房子作任何处置。因为房子已卖给你，我必须遵守合同。今天以后，我可以挂牌出售了，谢谢你的告知。”2018年11月13日卢思文称：“我与你的房屋买卖合约之前就解除了，你可以随时挂牌出售你的房屋，希望接下来你的买卖顺顺利利！关于我的定金五十万，希望能尽快归还……。”3.2018年12月11日康继文称：“虽然挂牌出售，但房价下跌很厉害。你的违约造成我三个多月不能出售，丧失最好的缔约时间和缔约机会。你的定金并不够赔偿我的损失。望知悉。”卢思文回复称：“我们九月九号就解约了，我一直要求你办理解约，从来没有限制你重新出售，倒是你拖延不退还定金，寄过去的解约告知书你退回来了，是你一直违约拖着，应由你承担违约责任和后果。现在这一切都交给律师处理了，你如果不退定金就没必要联系我了。”卢思文提供其与招商银行、工商银行、农业银行客服的通话录音并整理成文字记录，拟证实银行无法为其办理公寓抵押贷款的事实。其中，招商银行客服的通话录音中客服人员表示“目前监管机构不允许银行开展以房抵房来购买商品住房这种业务”；工商银行客服人员表示“公寓做不了抵押”；农业银行客服表示“公寓目前没办法抵押”。康继文表示：其对上述证据不予认可，不清楚是否银行的电话，正常流程应是银行收取材料后进行审批才决定是否通过贷款审批，而不仅仅凭一个电话。卢思文提供EMS特快专递退件，显示邮寄文件为解约通知，寄件日期2018年11月13日，退件原因“收件人拒收”。康继文称其未收到该函，对该函真实性、合法性、关联性均不予确认。卢思文对其主张的律师费损失提供《民事诉讼委托代理合同》及律师费发票（金额20000元）各一份。该合同载明广东君直律师事务所就本案纠纷收取律师费20000元等。康继文表示：卢思文本身可以提起诉讼，不需要委托律师，我方也没有委托律师，故该费用应由卢思文自己负担。康继文提供卢思文名下两套公寓的房产证照片（房屋地址广州市xx区xx路xx号xx房、xx房，均为办公用途），拟证实卢思文在2017年贷款购买公寓，卢思文非常清楚国家禁止个人消费贷款流入房地产市场和银行放贷政策这一签订合同前众所周知的事实。卢思文表示：对上述证据真实性、合法性无异议，其当时是全额付款购买公寓，不知道银行对公寓限贷的情况；双方合同第十六条约定卢思文对自己能否贷到款项是不确定的，故才有该条约定。康继文提供微信聊天记录截图，拟证实其认真履行合同，于2018年11月5日与租户解除租赁合同，准备将房屋交付卢思文。卢思文表示：对该证据真实性、合法性、关联性均不予确认，卢思文在2018年8月19日开始沟通解除合同，9月9日短信告知康继文解除合同，但康继文一直拖延，双方并未进入房屋交付环节。康继文另提供南方都市报2018年11月15日报道，拟证实北上广深二手房价集体下跌；2018年8月左右是二手房买卖的黄金时间，现房价已下跌，康继文房屋已错过成交最佳时机，损失惨重。卢思文表示：对该证据真实性、合法性、关联性均不予确认，其在签约后七天内已提出解除合同，但康继文一直拖延，不出面与其办理解约事宜，并以此为由继续占有其定金，其并未给康继文造成损失。一审庭审中康继文确认其本人为律师。一审另查明：2017年9月13日，中国人民银行广州分行、中国银行业监督管理委员会广东监管局联合发出广州银发［2017］185号《中国人民银行广州分行中国银行业监督管理委员会广东监管局关于加强个人消费贷款管理防范信贷资金违规流入房地产市场的通知》，通知称：各商业银行要强化审慎经营理念……多方查证贷款用途的真实性和合规性，确保信贷资金用于满足居民日常生活的正常需求。严禁个人消费贷款资金用于生产经营、投资以及支付购房首付款或偿还首付款借款等行为，不得发放无指定用途消费贷款。一审法院认为：卢思文、康继文双方就涉案房屋签订的房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。合同约定“买方在2018年9月10日前确定公寓贷款金额2500000元，2018年10月10日前买方顺利通过该房屋申请的房屋总价的3成贷款，则合约正常履行；若审批不通过，或批额度不足2500000元，则双方和平解约，卖方正常退还定金给买方（无息）”。本案中，卢思文认为上述合同条款的适用条件已成就，合同解除，康继文应退还定金500000元。康继文则认为上述合同条款未成就，合同未解除，卢思文无权要求退还定金。对此，2017年9月13日广东省银行监管部门针对消费信贷资金违规流入房地产市场问题专门出台文件，严禁个人消费贷款资金用于支付购房首付款等。上述文件及相关政策规定属地方落实国家对房地产市场宏观调控及规范金融市场的具体举措，属广而告之的公开信息，而房屋买卖涉及当事人重大切身利益，上述公开信息也与二手房买卖事宜息息相关，卢思文、康继文作为完全民事行为能力人，知道或应当知道上述文件及相关政策规定。在此情况下，双方仍特别约定由作为买方的卢思文以其名下公寓的抵押贷款作为涉案房屋首付款2500000元的来源，且约定如未获审批或审批额度不足2500000元则双方合同解除，作为卖方的康继文无息退回定金给卢思文。鉴于上述文件及相关政策规定出台时间早于卢思文、康继文作出上述约定的时间，双方知道或应当知道上述约定不符合上述文件及相关政策规定，也理应预计卢思文以其名下公寓的抵押贷款作为涉案房屋首付款2500000元在实际操作中难以实现。康继文确认其本人为律师，更应清楚上述文件及相关政策规定及上述约定条款约定的法律后果。事实上，根据卢思文提供的其与多家商业银行客服的通话录音，银行客服均明确告知以公寓抵押贷款购买住宅不符合相关监管政策。基于前述，一审法院对康继文关于卢思文无法提供“审批不通过”的证明，故解除合同条件不成就的辩称不予采信。从卢思文、康继文双方短信往来记录看，卢思文在2018年9月9日已告知康继文其无法以公寓抵押贷款以支付涉案房屋的首期款，与康继文商讨合同解约事宜及退款事宜，该时间点距离双方签约时间不足一个月，但康继文基于自身考虑不同意解除合同及退款，双方协商未果后卢思文提起本案诉讼。综合本案案情，上述合同条款适用条件已成就，双方房屋买卖合同关系应予解除，房屋买卖合同关系解除后康继文应退还购房定金500000元给卢思文。关于卢思文要求康继文支付上述款项的违约金的诉请。合同约定合同解除后定金无息退还，卢思文要求康继文按每日万分之五的标准支付违约金，缺乏理据，一审法院不予支持。关于卢思文主张的律师费20000元，对此合同并无约定，该款项并非诉讼的必然支出，卢思文该项诉请理据不足，一审法院亦不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2019年9月24日作出如下判决：一、解除卢思文、康继文双方就广州市天河区广州大道北178号602房的房屋买卖合同关系；二、自本判决发生法律效力之日起15日内，康继文返还购房定金500000元给卢思文；三、驳回卢思文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9050元，由卢思文负担250元，康继文负担8800元。财产保全费3150元，由卢思文负担90元，康继文负担3060元。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，康继文向本院提交四份证据。证据1为《存量房买卖合同》，拟证明2020年1月2日，康继文与中介、廖某、莫某签订三方《存量房买卖合同》，约定本案标的xx号xx房屋交易价格为4850000元；证据2为《广州市存量房买卖合同》，拟证明2020年3月12日，康继文与廖某、莫某按照三方合同约定，在广州市房地产交易中心网签《广州市存量房买卖合同》。根据网签《广州市存量房买卖合同》，xx号xx房屋交易为4850000元；证据3为存量房交易综合申报表，拟证明2020年4月1日，康继文与廖某、莫某到天河区房地产交易中心办理xx号xx房屋的过户手续，向天河区税务局申报税费，申报的xx号xx房屋的交易价格是4850000元，证据1-3拟共同证明与卢思文的房屋买卖合同比较，涉案房屋从5650000元下降至4850000元，减少800000元。康继文因卢思文反悔违约，损失应得收入800000元，卢思文的500000元定金不足以弥补康继文的损失；证据4为税收完税证明，拟证明2020年4月1日，康继文按照上述申报表的金额向天河区税务局缴纳了因出卖xx号xx房屋应当缴纳的税费。卢思文对此质证认为：对于证据1-4的真实性均没有异议，已查看康继文手机上银行转账记录，对此予以确认，并已查看莫某的身份证复印件，对此没有意见。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：关于康继文是否需要向卢思文退还定金的问题。双方2018年8月11日就涉案房屋签订的合同约定，卢思文在2018年9月10日前确定公寓贷款金额2500000元，2018年10月10日前卢思文顺利通过该房屋申请的房屋总价的3成贷款，则合约正常履行；若审批不通过，或批额度不足2500000元，则双方和平解约，康继文正常退还定金给卢思文（无息）。鉴于广东省银行监管部门已于2017年9月13日针对消费信贷资金违规流入房地产市场问题专门出台文件，严禁个人消费贷款资金用于支付购房首付款，故上述签订在后的合同约定并不符合发布在前的上述文件及相关政策规定，双方作为完全民事行为能力人，理应承担该合同约定的法律后果。现因卢思文无法通过公寓贷款审批，故一审认定双方应按合同约定解除合同，康继文退还定金500000元给卢思文，合理有据，本院予以维持。关于康继文主张卢思文无购房资格的问题。本案中双方系因贷款审批问题依照合同约定解除合同，与卢思文是否具有购房资格并无必然的联系，且双方并未在合同中约定卢思文购房资格及相关违约责任的问题。关于康继文主张的电话录音时间及应提交贷款未通过银行审批的书面文件的问题，卢思文已在答辩意见中进行陈述并进行解释，卢思文的解释结合上述广东省银行监管部门的文件规定看较为合理，本院予以采信，且双方签订的合同并未约定贷款审批未通过需提交书面文件，在审批未获通过后卢思文已通过微信等方式及时告知了康继文。关于康继文主张一审未查明卢思文在2017年就清楚知道不能贷款支付首付的事实，对此卢思文亦进行合理解释，且康继文亦未提交证据证明卢思文在2017年就清楚知道不能贷款支付首付的事实。综上，二审中康继文主张的上诉理由并不符合合同约定，本院不予采信。关于康继文在二审提交的证据的认定。康继文在二审提交的证据属于二审新证据，但由于卢思文已及时通知康继文其不再购买涉案房屋，至于康继文何时以何价格出售涉案房屋，二手房交易价格是上涨还是下跌卢思文均无法控制，因此康继文主张再次出售房屋与涉案合同之间的差价损失由卢思文承担依据不足，本院不予支持。综上所述，康继文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由康继文负担。本判决为终审判决。审判长 李 娜审判员 柳玮玮审判员 黄春成二〇二〇年五月二十一日书记员 冯 韵彭诗敏