上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终4105号上诉人(原审被告)：上海珑哲健身有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：温开吉，经理。委托诉讼代理人：毕超，北京盈科(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海立兆物业管理有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：周建红，总经理。委托诉讼代理人：韦振亮，上海俊豪律师事务所律师。上诉人上海珑哲健身有限公司(以下简称“珑哲公司”)因与被上诉人上海立兆物业管理有限公司(以下简称“立兆公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初22780号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人珑哲公司的委托诉讼代理人毕超，被上诉人立兆公司的委托诉讼代理人韦振亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。珑哲公司上诉请求：撤销一审判决第二、三、五、六项，维持一审判决第一、七项，改判珑哲公司向立兆公司支付房屋电费人民币(以下币种均为人民币)3,395元。事实和理由：一、立兆公司作为出租人，应保证珑哲公司作为承租人正常使用房屋，但在珑哲公司多次要求立兆公司更换大额配电箱的前提下，立兆公司均未理睬，导致珑哲公司无法正常使用房屋，故租赁期间的租金不应被支持或应调整降低。二、一审判决对珑哲公司应交电费认定事实不清。2018年8月5日，珑哲公司另请他人代为购置安装了新的大容量配电箱，2018年8月9日，立兆公司电工前来验收新配电箱，发现电线接错，不予指导更正，却借口珑哲公司偷电，违法切断珑哲公司电源。在珑哲公司装修期间，房屋装修和设备安装，没有大功率用电设备运行，新电箱购置安装，前后共使用3-4天，期间珑哲公司还未开业，只是少量照明用电。三、一审判决对珑哲公司应交羽毛球馆租金及电费认定事实不清。根据交易惯例，珑哲公司与立兆公司之间就房屋及羽毛球场地租赁事宜书写在同一租赁合同中，且立兆公司给予珑哲公司4个月免租期。在履行过程中，立兆公司从未主张过羽毛球场地的电费，原因是免租期无需支付电费，在正常营业后方需支付。四、一审判决珑哲公司惩罚性支付立兆公司50,000元电费，无事实依据和法律依据，法律适用不当。立兆公司辩称，不同意珑哲公司的上诉请求，请求维持原判。立兆公司向一审法院起诉请求：1.珑哲公司将位于上海市嘉定区天祝路XXX弄XXX号地下一层地下商业-2号房屋(以下简称“系争房屋”)恢复原状；2.珑哲公司立即支付房租125,456元(含二个月租金26,108元、免租期四个月租金52,216元、羽毛球场租金9,000元、多占面积部分租金64,240元)、物业费58,500元(含合同约定物业费6个月32,100元、多占物业费一年的26,400元)、电费126,483元(含健身房电费120,483元、羽毛球场电费6,000元)，上述三项合计310,439元；3.珑哲公司支付立兆公司违约金36,240元。一审法院认定事实如下：2017年10月17日，立兆公司(甲方)与温开吉(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方建健身房使用，该房屋的建筑面积总计535平方米；租赁期限为8年，自2017年11月28日起至2025年11月27日止；自2017年11月28日至2018年11月27日期间该房屋日租金为每平方米每天0.8元，自2018年11月28日至2019年11月27日期间该房屋日租金为每平方米每天0.85元……；免租期为8个月：2018年7月28日至2018年11月27日4个月免交租金以及2019年7月28日至2019年11月27日4个月免交租金；租金按6个月为一期支付，每一期租金乙方应于2018年11月28日前全部付清；乙方应于双方签订房屋租赁合同当日向甲方支付租赁保证金20,000元整；本合同生效后，甲、乙双方应当诚意履行，如任何一方未按本合同约定履行，本合同另有特别约定相关责任的，从其约定，本合同没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的二倍；备注：上海金嘉商务广场1号和2号楼大厅南面两块羽毛球场地也随本合同租给乙方使用(仅限体育运动使用)，每月租金2,000元、电费500元，与健身房费用一样每半年支付给甲方，租用期限与健身房期限一致；物业费收费标准为每月每平方米15元，2017年度至2025年度物业费为每月每平方米10元，优惠每月每平方米5元，优惠部分由开发商补交给物业公司。合同另对双方其他权利义务作出约定。合同签订后，立兆公司按约交付了系争房屋。租赁期间，珑哲公司因装修需要拆除了系争房屋内部分墙体。2018年4月12日，温开吉向立兆公司出具《承诺书》一份，承诺装修所拆的墙体要符合消防要求及竣工要求，不符要求后果自负，如果隔墙消防有问题，亦后果自负，租赁期满后，墙体恢复原样。2018年5月21日，珑哲公司取得营业执照，温开吉为该公司法定代表人。2018年8月11日，立兆公司发现珑哲公司将电表箱内电线移位。同日，立兆公司工作人员发送短信要求珑哲公司尽快支付电费，珑哲公司则回复称要求立兆公司先将电源接上。2018年8月13日，立兆公司在系争房屋大门处张贴封条。2018年9月，立兆公司发出公告，称珑哲公司在装修期间严重违反消防安全规定，擅自敲掉物业消防通道肩墙，造成严重安全隐患，且在开业期间私设电箱并有偷电行为等，立兆公司在迫不得已的情况下对其实行停电措施，在停电期间，珑哲公司人员又撬开配电间私接电线偷电，立兆公司再次对其进行停电。珑哲公司亦于2018年9月多次向立兆公司发送接电告知书，要求立兆公司尽早接通电源，否则为避免损失扩大，珑哲公司将代为接电，并要求立兆公司出具委托接通电源的委托书。2018年11月9日，珑哲公司向立兆公司发出《退房告知书》，称由于无法达到房屋租赁目的，珑哲公司拟携其财产搬出系争房屋，并将房屋退还立兆公司，搬出日期为2018年11月9日至2018年11月28日等。另查，系争房屋的权利人为案外人上海永宁实业有限公司(以下简称“永宁公司”)。2017年11月1日，永宁公司出具平面图划分说明，载明其同意将上海市嘉定区天祝路XXX弄XXX号地下一层商业作合理划分，并说明如下：12号地下一层商业建筑面积共3759.82平方米，分割为2个部分，划分部分编号分别为地下一层商业-1，地下一层商业-2，面积分别为3224.82平方米，535平方米。2017年11月2日，永宁公司(出租方)与珑哲公司(承租方)签订《房屋及场地租赁合同》，对租赁房屋坐落、面积、租金等作出约定，并约定该合同仅供办理注册使用。双方一致确认珑哲公司已向立兆公司支付系争房屋租金77,468元、物业管理费32,100元、押金20,000元以及羽毛球场租金15,000元。立兆公司表示同意在本案中一并处理押金。一审法院认为，立兆公司与温开吉签订的《房屋租赁合同》为双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的规定，当属合法有效。温开吉在珑哲公司设立前以自己的名义与立兆公司签订租赁合同，珑哲公司在成立后对上述合同予以确认，并实际以公司名义履行合同，故所涉租赁合同项下的承租人的权利义务应当由珑哲公司享有和承担。虽然合同约定的租赁期限尚未届满，但珑哲公司于2018年11月向立兆公司发出《退房告知书》并已搬离系争房屋，立兆公司亦确认珑哲公司已搬离系争房屋的事实，故双方签订的《房屋租赁合同》事实上已解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，立兆公司应将收取的押金20,000元返还珑哲公司。珑哲公司则应将系争房屋返还立兆公司。珑哲公司于2018年11月发出《退房告知书》表示其将于2018年11月9日至11月28日期间搬离系争房屋，因其未能举证证明其实际搬离的确切日期，而立兆公司对珑哲公司于2018年11月28日搬离又无异议，法院对立兆公司主张的搬离日期予以采信。关于恢复原状。立兆公司要求珑哲公司将拆除墙体恢复原状，珑哲公司确认其在租赁期间内拆除过墙体，而其法定代表人温开吉亦承诺将在租赁期满后将墙体恢复原状，现双方间的租赁合同已解除，珑哲公司理应将系争房屋内已拆除墙体恢复原状。关于租金。立兆公司主张的租金包括2个月房屋租金、4个月房屋免租期租金、多占面积租金以及羽毛球场租金。对于2个月房屋租金，珑哲公司已就系争房屋的租金支付至2018年5月27日，此后2个月珑哲公司仍占用系争房屋但未支付租金，故珑哲公司应向立兆公司支付该期间房屋租金26,108元。对于4个月房屋免租期租金，因双方就系争房屋免租期已在合同中作出明确约定，立兆公司称因珑哲公司违约不再给予免租期并要求给付免租期期间的租金，无法律和合同依据，法院不予支持。对于多占面积租金，立兆公司称珑哲公司拆除墙体扩大承租面积，应为此支付租金。虽然珑哲公司确认存在拆墙行为，但立兆公司并未就珑哲公司拆墙后事实上扩大占用面积并加以使用进行举证，故立兆公司要求珑哲公司支付多占面积的租金亦无依据，法院难以支持。对于羽毛球场租金，虽然合同约定了免租期，但是结合合同内容来看，该免租期系针对系争房屋所设，并未涉及羽毛球场，在双方未就羽毛球场免租事宜达成一致的情况下，珑哲公司抗辩羽毛球场同时适用免租期的意见依据不足，法院不予采信。因此，珑哲公司还应向立兆公司支付羽毛球场租金9,000元。关于物业费，珑哲公司已支付6个月物业费，至其搬离房屋之日止，尚余6个月物业费未付，珑哲公司理应将该款给付立兆公司。但就多占面积部分的物业费，立兆公司的主张于法无据，法院不予支持。关于电费，双方就羽毛球场的电费标准明确约定为每月500元，按此标准计算，立兆公司应支付羽毛球场电费6,000元。至于系争房屋的电费，因立兆公司已实际将系争房屋交付珑哲公司使用，珑哲公司虽辩称其尚未在系争房屋内开业经营，但其在租赁期间内对系争房屋进行装修等，必然会产生电费。现立兆公司根据其自行制作的电费明细向珑哲公司主张电费，但珑哲公司对此不予认可，考虑到立兆公司曾对系争房屋进行断电、张贴封条等对房屋的正常使用造成影响，法院结合本案实际情况，酌情确定珑哲公司应向立兆公司支付系争房屋的电费50,000元。关于违约金。立兆公司主张的违约金系合同约定的在违约方行为构成根本性违约，守约方单方面解除合同的情况下可主张的解约违约金。现立兆公司以珑哲公司存在拆除墙体以及偷电行为为由要求珑哲公司承担违约金。关于拆墙行为，根据珑哲公司法定代表人出具的承诺书，立兆公司在知晓珑哲公司拆除墙体的情况下仅要求其在合同期满后恢复原状，并未予以制止或明确表示反对，现立兆公司认为珑哲公司拆除墙体行为构成违约的，理由不足。关于偷电行为，珑哲公司作为承租人应当按照约定的方法使用租赁物，因其私接电线导致电线移位，致使双方因用电问题发生纠纷，对合同解除负有责任。立兆公司作为出租人，明知珑哲公司租赁房屋用于开设健身房，应当保证房屋可以用于租赁用途，即便珑哲公司存在不当用电行为，尚不构成根本性违约，立兆公司可要求珑哲公司支付电费、重新接线等方式予以整改，但立兆公司在此情况下径行断电，导致珑哲公司无法正常使用房屋，对合同解除的后果亦负有责任。故对立兆公司要求珑哲公司支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。一审法院判决如下：一、上海珑哲健身有限公司应于判决生效之日起十日内将位于上海市嘉定区天祝路XXX弄XXX号地下一层地下商业-2号房屋内拆除的墙体恢复原状；二、上海珑哲健身有限公司应于判决生效之日起十日内给付上海立兆物业管理有限公司自2018年5月28日至2018年7月27日的房屋租金26,108元；三、上海珑哲健身有限公司应于判决生效之日起十日内给付上海立兆物业管理有限公司羽毛球场租金9,000元；四、上海珑哲健身有限公司应于判决生效之日起十日内给付上海立兆物业管理有限公司物业费32,100元；五、上海珑哲健身有限公司应于判决生效之日起十日内给付上海立兆物业管理有限公司羽毛球场电费6,000元；六、上海珑哲健身有限公司应于判决生效之日起十日内给付上海立兆物业管理有限公司房屋电费50,000元；七、上海立兆物业管理有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海珑哲健身有限公司押金20,000元；八、上海立兆物业管理有限公司的其余诉讼请求不予支持。本院二审期间，当事人未提供新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，珑哲公司主张其在承租期间无法正常使用系争房屋，故2018年5月28日至2018年7月27日的租金不应当支付或应减免。但珑哲公司并未提供证据证明，一审法院认定珑哲公司应当支付在合同解除前使用系争房屋的租金，并无不当。《房屋租赁合同》明确约定了系争房屋的免租期限及羽毛球场地的租金和电费，但并未约定该免租期限适用于羽毛球场地的租赁。珑哲公司主张羽毛球场地有4个月免租期，且无需支付该期间电费的主张，无合同依据，本院不予采纳。关于电费争议，珑哲公司称系争房屋的原配电箱容量不足，其曾口头与立兆公司沟通，要求扩容。对此，立兆公司予以否认，珑哲公司未能举证证明其已向立兆公司提出过更换配电箱的要求且立兆公司予以拒绝。珑哲公司亦自述开业期间存在私自接线的情况，其主张系争房屋的应付电费为3,395元，法院难以支持。因珑哲公司存在不当用电行为，一审法院据此酌定珑哲公司应付系争房屋的电费为50,000元，尚属合理。综上，珑哲公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2,077元，由上诉人上海珑哲健身有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理万晶审判长 王 珍审判员 邬海蓉审判员 俞 璐二〇二〇年五月十九日书记员 张蓉霞附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……