湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终5878号上诉人（原审被告）：聂友梅，女，1980年1月19日出生，汉族，住。委托诉讼代理人：张梅，湖南芙蓉律师事务所律师。委托诉讼代理人：程伟，湖南芙蓉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湖南乐荷资产投资管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区隆平高科技园人民东路与京珠高速交汇处隆平水稻博物馆东侧二楼09号房。法定代表人：黄馨禾，该公司董事长。委托诉讼代理人：宾亮，湖南麓邻律师事务所律师。委托诉讼代理人：康宗辉，湖南麓邻律师事务所律师。上诉人聂友梅因与被上诉人湖南乐荷资产投资管理有限公司（以下简称乐荷资产投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2019）湘0102民初13192号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。聂友梅向本院提出上诉请求：1、依法撤销（2019）湘0102民初13192号判决，将本案发回重审或依法改判；2、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、根据《五一广场“五一里”地铁商业项目商铺租赁合同》（以下简称《商铺租赁合同》）第12.2条、12.3条约定，案涉履约保证金具有定金的性质，乐荷资产投资公司只能在违约金和定金之间择一适用；2、一审法院酌定逾期支付租金违约金按日万分之五标准计算过高，应调低至日万分之二。乐荷资产投资公司答辩称，1、一审判决履约保证金不予退还，具有事实和法律依据；2、聂友梅上诉请求将违约金标准调整为日万分之二没有事实和法律依据。乐荷资产投资公司向一审法院起诉请求：一、请求确认乐荷资产投资公司与聂友梅订立的《商铺租赁合同》于2019年1月18日解除；二、请求判令聂友梅立即腾退占用乐荷资产投资公司的商铺并将该商铺交还给乐荷资产投资公司；三、请求判令聂友梅支付2018年8月26日至2019年1月18日期间欠付的租金127781.3元，并支付违约金49195.8元（按日千分之一，自2018年8月26日起计算至实际支付之日，暂计算至2019年8月5日为49195.8元）；四、请求判令聂友梅向乐荷资产投资公司支付占用使用费655545元（按月租金26621.12元和运营管理费6655.28元的3倍标准，自2019年1月19日起计算至实际返还商铺之日，暂计算至2019年8月5日为655545元）；五、判令聂友梅向乐荷资产投资公司支付因其违约导致合同解除的违约金159726.72元；六、请求确认乐荷资产投资公司无须向聂友梅返还履约保证金26621.12元；七、本案的诉讼费由聂友梅承担。诉讼中，乐荷资产投资公司变更了其诉讼请求：撤销第二项；第四项的占地使用费暂计算至2019年9月1日。一审法院查明事实：2016年10月28日，乐荷资产投资公司与聂友梅订立《商铺租赁合同》一份。合同约定，由聂友梅承租乐荷资产投资公司的五一里地铁商业项目A12号商铺，用于经营“YSYB”服装，商铺面积为72.34平方；租赁期限为3年，自装修期满次日开始计算；第一年、第二年每月的租金为26621.12元，第三年每月的租金为29283.23元，租金以每三个月为单位进行支付，其中第一期租金于合同订立后5日内支付，剩余各期租金需提前10日预付；如逾期支付租金，则每日需按欠款金额的千分之一支付违约金，如逾期支付累计超过15日的，则乐荷资产投资公司有权解除合同；合同提前解除的，聂友梅应在合同提前解除后五日内交还商铺并撤出经营场所，如逾期占用商铺的，应按照合同终止时当年度租金和运营管理费的3倍向乐荷资产投资公司支付逾期占用使用费；聂友梅同时还须交纳履约保证金26621.12元；如因聂友梅的违约行为导致合同解除的，其需按解除时所在年度月租金和运营管理费的六倍支付违约金，且乐荷资产投资公司无须返还履约保证金。合同还就其他事项进行了约定。合同订立后，五一里地铁商业项目于2017年7月28日开始营业，并于2017年12月18日取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。自2018年8月26日起，聂友梅开始拖欠租金未付。2019年1月3日聂友梅停止经营，2019年1月15日乐荷资产投资公司作出《解除合同通知》，决定解除与聂友梅之间订立的《商铺租赁合同》。同年1月19日，该解除通知送达给聂友梅。2019年1月31日，乐荷资产投资公司做出《通知》，要求聂友梅办理移交手续，并参照每月的租金标准，从2019年1月18日起赔偿占用场地损失至实际腾退之日止。一审法院认为，聂友梅未按约定支付租金，已构成违约。其逾期支付的时间已超过15日，故乐荷资产投资公司有权解除合同。乐荷资产投资公司于2019年1月15日发出《解除合同通知书》，聂友梅于2019年1月19日收到该通知，该院确认案涉合同于聂友梅收到解除通知之日解除。合同解除后，聂友梅仍应支付解除前的租金。根据合同约定，商铺的月租金为26621.12元，因此，聂友梅应支付的租金数额为127781.3元（26621.12元/月×4个月+26621.12元/月÷30天×24天，从2018年8月26日起至2019年1月18日止）。关于逾期支付租金违约金部分，因合同约定的欠款金额千分之一标准过高，故该院酌定从合同解除之日起按日万分之五计算。《商铺租赁合同》约定，如因聂友梅的违约行为导致合同解除的，乐荷资产投资公司无须返还履约保证金。本案中，合同系因聂友梅的违约行为导致解除，乐荷资产投资公司主张不予退还聂友梅支付的履约保证金，符合双方的约定，该院予以支持。聂友梅主张，涉案的商铺在2019年5月18日就已有新商家入驻，并提供了证人和照片欲以证实。该院认为，该证人与聂友梅系姐妹，存在利害关系，照片非证人所拍摄，系传来证据，该证据不能作为认定案件事实的依据。即使聂友梅该项主张成立，但合同解除的原因系其停止经营和逾期支付租金。合同解除后，乐荷资产投资公司还另需时间寻觅承租方，这必然会造成部分租金损失，根据双方的约定，聂友梅应承担违约责任。乐荷资产投资公司主张，按合同解除时所在年度月租金和运营管理费的六倍支付违约金。该院认为，违约金作为赔偿损失额的预定，虽不要求其数额与损失额完全一致，但也不宜使两者相差过于悬殊，因此，违约金的数额过高且当事人申请时，可以进行调整。同时，在本案中，乐荷资产投资公司主张不予退还聂友梅支付的履约保证金的诉请已被该院支持，其损失已经得到部分填补。因此，该院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，依法对乐荷资产投资公司主张的违约金予以核减，酌定为每月租金的三倍。乐荷资产投资公司还主张，聂友梅还应按约定支付场地逾期占用使用费655545元。该院认为，乐荷资产投资公司主张的违约金和场地逾期占用使用费均是对其损失的赔偿，具有同一性质。在其已经主张违约金并已被该院支持的情况下，对其主张的逾期占用使用费，该院不再予以支持。据此判决如下：一、确认乐荷资产投资公司与聂友梅订立的《商铺租赁合同》于2019年1月19日解除；二、限聂友梅于该判决发生法律效力之日起五日内向乐荷资产投资公司支付租金127781.3元，并支付违约金（自2018年8月26日至清偿款之日，按日万分之五之标准计付）；三、限聂友梅于该判决发生法律效力之日起五日内向乐荷资产投资公司支付合同解除的违约金79863.36元（26621.12元×3倍）；四、乐荷资产投资公司无须向聂友梅返还履约保证金26621.12元；五、驳回乐荷资产投资公司的其他请求。未按指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13231元，减半收取6615.5元，由乐荷资产投资公司负担5000元，由聂友梅负担1615.5元。二审过程中，聂友梅主张其持有的《商铺租赁合同》上没有约定租赁期限，故聂友梅有权随时解除合同，不需要承担合同解除违约金。乐荷资产投资公司认为，乐荷资产投资公司持有的《商铺租赁合同》上明确约定了租赁期限为三年，聂友梅在一审中对此三性均予认可。由于租赁期限是手写填上去的，聂友梅持有的这份《商铺租赁合同》之所以在租赁期限一栏为空白，是工作人员疏忽没有填写完整所致。本院认为，除租赁期限未填写外，聂友梅持有的《商铺租赁合同》与乐荷资产投资公司持有的《商铺租赁合同》内容完全一致，而聂友梅在一审中对后者的真实性、合法性、关联性均无异议，且聂友梅持有的《商铺租赁合同》5.1亦对三年期内的租金标准分别进行了约定，故本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案争议焦点为，履约保证金应否退还、逾期支付违约金是否过高。一、关于履约保证金应否退还的问题。1、履约保证金的性质。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十条规定，定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。本案中，《商铺租赁合同》并没有明确的定金条款，履约保证金在合同履行期内亦可直接用于抵扣物业管理费、能源费、赔偿金等相关费用，且当履约保证金低于约定金额时，承租人还应当在三日内补足。由此可知，《商铺租赁合同》所约定的条款并不完全符合担保法所规定的定金规则，故履约保证金不属于定金。2、履约保证金的退还。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，乐荷资产投资公司因聂友梅的违约行为而于2019年1月19日解除了《商铺租赁合同》，故聂友梅应当依承担违约责任。按照《商铺租赁合同》的约定，如因聂友梅违约行为导致合同解除的，乐荷资产投资公司无需返还履约保证金。该约定系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，合法有效，故一审法院判决乐荷资产投资公司无需退还聂友梅交纳的26621.12元履约保证金，符合法律规定，本院予以确认。二、关于逾期支付违约金是否过高的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《商铺租赁合同》约定的逾期支付租金违约金标准为日千分之一，一审法院认定违约金过高并酌情调整为日万分之五。此系一审法院依法行使自由裁量权的范围，并无不妥，本院予以确认。综上所述，聂友梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费4813元，由聂友梅负担。本判决为终审判决。审判长 左 武审判员 闵俊伟审判员 戴 静二〇二〇年五月二十九日法官助理李勰书记员吴雨伦附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。