江苏省溧阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0481民初819号原告（反诉被告）：溧阳市鼎天通讯设备有限公司，住所地溧阳市溧城镇建设中路1号1，统一社会信用代码913204815738240828。法定代表人：李军，该公司总经理。委托诉讼代理人：王长征，江苏斐多律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢敏明，江苏斐多律师事务所律师。被告（反诉原告）：溧阳金鹰国际购物中心有限公司，住所地溧阳市溧城镇天目路8号，统一社会信用代码9132048156685147XK。法定代表人：谈广林，该公司董事长。委托诉讼代理人：高淑奎，北京大成（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐超越，北京大成（南京）律师事务所律师。原告（反诉被告）溧阳市鼎天通讯设备有限公司（以下简称：鼎天公司）与被告（反诉原告）溧阳金鹰国际购物中心有限公司（以下简称：金鹰公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案受理后，依法适用简易程序，后组成合议庭，于2019年5月16日、7月1日进行听证，于2019年8月16日、2020年4月1日两次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）鼎天公司的委托代理人王长征（参加第一、二次听证及第一次庭审）及卢敏明（参加第一次、二次听证及第二次庭审）、被告（反诉原告）金鹰公司的委托代理人高淑奎及徐超越（参加第一次听证及第二次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告鼎天公司向本院提出本诉请求：1、判令解除原告与被告签订的租赁合同，要求被告赔偿原告经营利润损失298854.23元；2、判令被告赔偿装修损失771761.31元；3、判令被告返还履约保证金150000元；4、判令被告赔偿原告被盗物品损失97132元；5、判令被告承担原告的员工遣散费损失40000元；6、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2017年1月5日与被告签订《租赁合同》，其中约定被告将其合法拥有所有权的金鹰内部编号为A65-A66、面积为199平方米的商铺出租给原告，租赁期限为2017年3月1日至2020年2月19日，首期租金为148008元，剩余第一租约年内租金为42731元/月，履约保证金为150000元。原告对商铺进行装修之后，一直依约进行经营销售活动。但被告于2018年1月25日突然在原告的店铺外贴出《致供应商函》，该函中声称金鹰溧阳店将于2018年1月31日闭店升级改造，通知原告在2018年1月31日至2月4日间与被告洽谈撤场事宜。2018年2月1日，被告将金鹰溧阳店全部关闭，导致原告无法在销售旺季正常营业，经营利润损失惨重。原告认为，被告对案涉店铺并无所有权，以欺诈的手段诱使原告与其达成租赁合约，并且被告突然闭店的行为，已经导致合同的目的难以实现，属于违约行为。上述被告单方违约行为，导致原告销售旺季的经营利润损失惨重、前期的投入无法收回。此外，原告还要承担巨额的员工遣散费用损失。综上，原告要求被告承担违约责任，赔偿原告的经营利润损失、装修费用损失、员工遣散费，并返还原告的履约保证金。本诉被告金鹰公司辩称，我们认为原、被告双方的合同合法有效，而且金鹰公司也向鼎天公司交付了租赁标的物，鼎天公司至今还在实际使用租赁标的物，鼎天公司使用是自2017年4月16日开始使用租赁标的物至今，但从2018年4月份开始欠付租金及物业费，现鼎天公司所提出的解除双方租赁合同没有事实和法律依据，不符合合同中的约定解除，也不存在法定解除条件。从实际而言，鼎天公司仍在使用租赁标的物，不存在合同根本目的不能实现的情况，所以其所主张解除双方租赁合同没有事实和法律依据，也不具备请求权基础。至于鼎天公司所提及的经营利润损失、装修损失、返还履约保证金以及被盗物品损失、员工遣散费均没有事实和法律依据，无权向金鹰公司进行主张，所以恳请法庭对此予以驳回。而金鹰公司也对鼎天公司自2018年4月份至今所欠付的租金、物业费等提起了反诉，恳请法庭支持金鹰公司的反诉请求。反诉原告金鹰公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告支付欠付租金、物业管理费、水电费暂计至2019年5月9日共计人民币718051.32元，并自欠款日起按千分之二每天支付滞纳金；2、判令反诉被告承担本案的诉讼费、保全费等费用。事实和理由：2017年1月5日，金鹰公司与鼎天公司签署了《租赁合同》，由鼎天公司租用金鹰公司位于溧阳市天目路内的金鹰购物中心一层，编号为A65-A66，面积为199平方米的商铺，租赁期限3年，自2017年3月1日至2020年2月29日止。合同约定第一、第二个租约年每月租金42371元，第三个租约年每月租金为44489元；物业费服务费每天1元/平方米。租金及物业服务费支付方式约定：每3个完整的自然月为一个交纳期；鼎天公司应当在每个交费期最后一个月的20日前支付下一期租金及物业。合同第十六条约定：16.1在租赁期限内，乙方逾期交付租金、物业服务费、水、电、空调及其他费用，经甲方书面通知，仍未能于七日内交付的，且每逾期一天，乙方需每天按上述费用的2‰向甲方支付滞纳金。16.3.2乙方逾期缴纳租金或物业服务费任何中的一项超过7天，经甲方书面催告后7日内仍未缴纳的，或乙方逾期缴纳租金或物业服务费任何中的一项累计超过30天的，或在租赁期限内，经甲方催缴3次仍逾期交付租金、物业服务费、水、电及其他费用的，甲方有权直接解除合同，并可同时采取停水、停电等自救措施，由此而造成的一切损失由乙方自行承担。合同签订后，鼎天公司进场装修并于2017年4月签署《房产交付确认书》正式经营。鼎天公司自2018年4月份开始欠付租金及物业费，金鹰公司多次发函催讨，但鼎天公司至今未予支付。请求支持金鹰公司的全部诉请。庭审中，金鹰公司确定最终反诉请求为：1、判令双方合同于2019年11月20日解除；2、判令鼎天公司向金鹰公司支付违约金150000元（履约保证金不再返还）；3、判令鼎天公司支付至2019年11月20日欠付的租金、物业管理费952535元，并自欠款之日起支付滞纳金（按千分之二/天支付）；4、支付自2019年11月21日至2020年3月3日房屋占用费（参照合同约定的租金和物业费标准）为173529元。反诉被告鼎天公司辩称，金鹰公司违约在先，其通过单方通知撤柜以及单方将金鹰整体闭店，使合同发生重大变化，合同履行的基础已经不存在，不能实现合同目的，导致合同解除，其要求租金、物管费、水电费没有事实和法律依据。诉讼费应由对方承担。经审理查明，位于溧阳市溧城镇天目路8号西侧、平陵中路南侧、建筑面积约5.2万平方米房屋产权属于被告金鹰公司。2017年1月5日，甲方金鹰公司与乙方鼎天公司签订租赁合同。合同约定：甲方将其合法拥有所有权或转租权的坐落于天目路内一层、编号为A65-A66的商铺出租给乙方使用；承租面积（商铺的套内面积）为199平方米；出租给乙方作为苹果、华为、REMAX品牌的经营用途；租赁期限自2017年3月1日至2020年2月29日止；租金、物业费支付方式：首期租金为148008元（每月42731元），第二年租金按每月42371元，第三年租金按每月44489元，首期租金支付时间为办理进场日支付，其他租金按每3个完整的自然月为一个交租期交纳；物业费收费标准为每平方米每天1元；履约保证金为150000元，并约定在合同期内，如果乙方有违反或不履行本合同的行为、违反本合同载定的附件的行为、给甲方造成损失或损害的行为或违反甲乙双方其他约定的行为，在甲方发出要求乙方纠正该行为并赔偿甲方损失或支付相应违约金（包括罚款）的书面通知7天内，如乙方拒不纠正该行为且不向甲方赔偿损失或支付违约金，则甲方有权直接从履约保证金中抵扣赔偿款或违约金；物业管理的第13.3.1条款约定租赁期满、合同终止或解除后物业的权利定性，物业之装修及所有附属设施、设备归甲方所有，甲方无须给予乙方补偿，乙方自费将该物业内的可搬动的动产（附属设施、设备除外）搬离，如因乙方原因导致物业的装修或附属设备遭到破坏，乙方应赔偿甲方的损失；第13.5.1条约定，乙方逾期交还该物业，除应当依照合同最后一个月的租金标准交付逾期期间的租金、物业服务费等各项费用外，甲方还有权没收乙方的履约保证金；第15.3条约定，租赁期满内，甲方有单方面擅自提前解除租赁合同等情形的，乙方有权单方面解除合同，甲方应赔偿乙方的实际损失；第16.4.3条约定，因乙方的原因导致合同提前解除而给甲方造成损失的，由乙方自行承担，乙方在任何时候不得基于任何理由向甲方主张赔偿要求。合同对其他事项亦进行了约定。合同签订后，鼎天公司依约支付了履约保证金150000元，并交纳租金至2018年3月底，物业费支付至2018年6月底。鼎天公司与其他单位分别签订了《门头广告制作合同》、《装修合同》、《门头制作安装合同》、《装修工程合同》、《外墙玻璃制作合同》、《购销合同》，其向本院提交上述合同为证明在租赁案涉房屋期间所进行的开店准备及花费的装修、装饰、购买电器的费用。在装修时，鼎天公司将租赁的商铺拆除了原封闭的玻璃墙面改造为与天目路相通的临街店铺。经过鼎天公司的改造，其承租经营的店铺从原只能由金鹰内部进入，变为可从内外进入的临街商铺。与被告相邻的格局相同的商铺尚有85°C、一点点、德克士。鼎天公司在经营该商铺期间实行自主收银。根据鼎天公司的证人陈某到庭陈述：其从鼎天公司装修开始一直工作到2019年2月份，鼎天公司在装修时就已经把封闭的玻璃墙面变更为对街开门的店铺，闭店之前受金鹰统一管理，收银是我们自主收银，开店时候生意比较好、客流很多、收入也高，闭店后生意越来越少。2018年1月25日，金鹰公司向租赁其商铺的24家中的19家商铺单独明确受函对象发出《致供应商函》，告知金鹰公司将于2018年1月31日闭店以及其他善后事项，但有6家不属于撤场范围，包括沿街店铺和星美电影院。金鹰公司陈述，因鼎天公司属于此范围，故并没有向原告发出该函。同时，金鹰公司通过外墙的大型电子显示屏发出了于2018年2月1日关闭金鹰的电子广告。在审理中，鼎天公司提供了该函的影印件。根据证人陈某的陈述，是金鹰公司的工作人员放置在鼎天公司店内，陈某随即拍照片后发给鼎天公司的法人李军。金鹰公司对函件质证认为，鼎天公司并非受函主体，该函件中没有明确受函人，而且在金鹰闭店后，金鹰公司没有要求鼎天公司交还房屋或锁门及断电、断水等阻扰鼎天公司经营的行为。对此，鼎天公司没有异议。2019年5月16日，本院组织原、被告双方进行庭前证据交换，针对鼎天公司的经营状况，在休庭后组织双方到现场勘察，与原告并行的85°C、一点点、德克士在正常经营中，与之相邻的鼎天公司商铺分为苹果、华为两个店面，店面的钥匙仍在鼎天公司的工作人员手中，没有断电行为，商铺门前为正常状态。2019年11月20日，鼎天公司自行撤除了门头招牌等，撤离了租赁房屋。2020年3月3日，鼎天公司与金鹰公司办理了房屋交接手续。鼎天公司向本院提供了接处警工作登记表（复印件），并陈述2018年4月27日，位于天目路8号鼎天科技店内靠近街面的展台上的6部苹果手机、4台苹果电脑等被嫌疑人暴力破坏门把手盗走，总价值97132元。同日，鼎天公司向经营公司提出书面申请告之以上情况，认为其前期装修投入一百多万，闭店后物业服务不好，致发生盗窃案件；因闭店行为给鼎天公司带来严重的安全隐患；按照合同15.2条约定“甲方违约责任：租赁期间，甲方不及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使该物业发生损坏，造成乙方实际财产损失或人身伤害的，甲方应承担赔偿责任”。同时，鼎天公司提供了其公司与8位员工签订的劳动合同及利润及利润分配表（复印件）。金鹰公司质证认为发生盗窃案件与案涉租赁合同没有任何关系，应由公安机关按照相应的程序追究犯罪嫌疑人的相应责任；对鼎天公司与员工签订的劳动合同提前解除以及发生的费用、实际损失均未举证，与本案无关，也不存在因果关系；对于利润分配表仅是顶天公司自行制作的文件，不是证据，不具证明力，而且也无权向金鹰公司主张相应的经营损失。在休庭期间，本院组织双方进行协商调解。金鹰公司提出调解方案为：“租金减半和华为闭店后面积减让至2019年11月20日计算，自2018年4月1日至2018年9月30日，租金为21186元、物业费3027元（每个月减半之后，从2018年7月份），合计24213元/月。苹果店面积94平方米：2018年10月1日至2019年2月28日，租金为10008元、物业费1430元，合计11438元/月；2019年3月1日至2020年2月29日，租金10507.5元、物业费1430元，合计11937.5元/月。至2019年11月20日总计296845元。如计算至房屋交还2020年3月3日为337831元。如双方达成调解协议，是从2018年4月1日起算；如双方未能达成调解协议，则按原来的计算”。鼎天公司认为“对于被告所述解除时间为2019年11月20日有异议，应以本案立案之日2019年1月24日为解除日……关于要求原告支付租金的请求，原告认为租赁合同约定原告支付租金、被告提供适租房屋，但因被告自2018年2月1日之后已无法提供适租的房屋，我方依法享有抗辩权，待被告提供适租房屋后，被告才享受要求支付租金的权利。退一步说，即使我方要承担租金，也仅需承担94平方苹果店铺2018年2月1日至合同解除日2019年1月24日的场地占用费。关于被告要求原告支付2019年11月20日至2020年3月3日的房屋占用费，因合同于2019年1月24日解除，故无需支付相应的房屋占用费，且该笔费用的产生是由被告拒不接收原告退房钥匙行为产生的”。双方未能达成一致调解意见。以上事实有原、被告双方提供的书证等及庭审陈述附卷佐证。本院认为，原、被告所签订的租赁合同不违反法律规定，受法律保护。原、被告在签订合同后，均依约履行了各自的义务，原告依约已交纳租金至2018年3月底、物业费支付至2018年6月底。因金鹰公司调整经营，致溧阳金鹰购物中心于2018年2月1日整体闭店，引起本案及其他部分承租商铺发生纠纷。鼎天公司在签订合同后将原商铺的玻璃外墙改造，形成与85°C、一点点等相同的临街商铺的格局。从金鹰闭店到诉讼阶段，上述商铺仍正常经营至今，而鼎天公司商铺的位置与之相邻，经营方式为独立收银、自主经营，独立在合同约定的用途内使用商铺。在金鹰闭店至今，鼎天公司也认可并没有遭受到金鹰采用停电或强行锁门等影像其经营的行为。据此，鼎天公司诉请要求被告因违约而需承担的责任无事实和法律依据，对该诉讼请求，本院不予支持。关于鼎天公司诉请要求金鹰公司赔偿金鹰利润损失298854.23元，鼎天公司在诉讼中仅提供了自制的利润分配表两页，虽经数次庭审听证，金鹰公司提出质证意见后，鼎天公司仍未能提供充足的证据证明。关于鼎天公司要求赔偿装修损失771761.31元，根据租赁合同中13.3.1条的约定，不论基于何种原因合同解除或终止，原告的装修及所有附属设施、设备归金鹰公司所有，金鹰公司无须给予乙方补偿。关于鼎天公司诉请要求返还履约保证金150000元，因鼎天公司在合同的履行过程中存在违约，按照双方的合同约定，该履约保证金依约处理。关于鼎天公司被盗物品损失97132元，商铺被盗行为与金鹰公司无因果关系，也非金鹰公司实施行为，且鼎天公司也向公安机关报案，故鼎天公司所主张的该损失不应由金鹰公司承担。关于员工遣散费损失40000元，鼎天公司仅提供了与相关人员的劳动合同，损失是否存在、损失金额的构成及鼎天公司是否已履行，均没有证据证明。基于金鹰公司无违约行为，因此金鹰公司无需承担相应的民事责任，故对鼎天公司以上的诉讼请求，本院不予支持。关于反诉部分，鼎天公司租赁金鹰公司房屋是为了商用，鼎天公司在租赁金鹰公司房屋时认可金鹰商城的商业氛围及预期的良好商机。金鹰公司在2018年2月1日整体闭店的行为，虽然从形式和行为上没有损害鼎天公司自主经营，但金鹰在正常营业下的商业环境可给各个商家之间互相带来商机存有一定的联系。除了鼎天公司等商家投资经营的风险外，从遵循公平原则合理确定各方的权利和义务的法律原则，应当合理减少收取合同约定租金。介于鼎天公司在审理中提出要求解除租赁合同，金鹰公司不予认可，故鼎天公司要求解除租赁合同的请求不符合法律规定。而在此期间，鼎天公司仍在使用金鹰公司的房屋至2019年11月20日自行撤离，双方在2020年3月3日才办理房屋交接手续。金鹰公司认可合同解除时间为2019年11月20日。根据金鹰公司提出的调解方案基础上，为合理考量和平衡鼎天公司、金鹰公司的利益，本院调整为鼎天公司尚应支付金鹰公司租赁、物业费损失207791.5元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、驳回本诉原告溧阳市鼎天通讯设备有限公司第一、二、三、四、五项诉讼请求。二、反诉被告溧阳市鼎天通讯设备有限公司应予本判决生效之日起十日内支付反诉原告溧阳金鹰国际购物中心有限公司截至2019年11月20日的租金、物业费合计207791.5元。如果未按本判决确定的期限履行金钱给付义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本诉案件受理费17020元，由本诉原告溧阳市鼎天通讯设备有限公司负担；反诉案件受理费8142元（已减半收取，预交9450元，退回1308元），由反诉原告溧阳金鹰国际购物中心有限公司负担5934元、反诉被告溧阳市鼎天通讯设备有限公司负担2208元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费交纳办法》规定的标准向该院预交上诉案件受理费（本诉17020元、反诉8142元）。在递交上诉状副本7日内凭判决书可到常州市中级人民法院立案庭预交上诉案件受理费，也可采取银行汇款方式预交，收款人为江苏省常州市中级人民法院，汇款时一律注明原审案号，逾期不交，作自动放弃上诉处理。本案履行款账户：开户名称：溧阳市人民法院；开户行：中国银行溧阳天目支行；开户账号：62×××92。审 判 长  陈东新人民陪审员  朱志勤人民陪审员  吴晓东二〇二〇年五月十一日书 记 员  李文琴