湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终1936号上诉人（原审被告）：长沙海信广场实业有限公司，住所地长沙市天心区湘江中路二段36号华远华中心4、5号楼101、201、301、401、501、601、701号房。法定代表人：周涛，该公司董事长。委托诉讼代理人：秦小阳，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：段超，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京市圣瑞物业服务有限公司长沙分公司，住所地湖南省长沙市天心区湘江中路二段36号三、四期华远国际中心七楼。负责人：封波，该公司董事长。委托诉讼代理人：余汝林，湖南麓邻律师事务所律师。委托诉讼代理人：康宗辉，湖南麓邻律师事务所律师。原审第三人：长沙橘韵投资有限公司，住所地湖南省长沙市天心区湘江中路二段36号华远中心4/5号楼14层。法定代表人：许智来，该公司董事长。委托诉讼代理人：钟青，系该公司员工。上诉人长沙海信广场实业有限公司（以下简称海信公司）因与被上诉人北京市圣瑞物业服务有限公司长沙分公司（以下简称圣瑞公司）及原审第三人长沙橘韵投资有限公司（以下简称橘韵公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初7809号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。海信公司上诉请求：1、撤销原判，改判驳回圣瑞公司的全部诉讼请求或将本案发回重审；2、由圣瑞公司负担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。主要体现在：（一）、上诉人持有海信广场物业属实，但该物业并非被上诉人管理区域的物业，与被上诉人管理区域有关的只是公共部位，且并非全部。首先，根据《合作协议书》第5.6条的约定上诉人有权对海信广场专有部位自行管理并承担相关费用，据此，上诉人自行管理的海信广场专有部位的物业明显不属于被上诉人管理区域的物业；其次，根据《前期物业服务合同》第百三条的约定，被上诉人自己也认可商业业主可以对专有区域实行自行管理；再次，被上诉人承认上诉人有权对海信广场专有部位进行自行管理，在实际履行中，被上诉人亦是将上诉人自行管理的部位当作不属于其物业管理区域对待的；最后，根据《合作协议书》第5.6条的约定，上诉人自行管理的区域包括两部分，即海信广场物业的独立部位及公共区域中项目公司独立使用的部分，该两部分统称为专有部位，不计收物业管理费，除此之外对应的是可能涉及费用的公共部位，据此可以看出，上诉人持有的海信广场物业与被上诉人提供物业服务相关的区域并非海信广场物业本身，而是仅限于公共部位，且不是公共部位的全部，是扣除了被上诉人独立使用的公共部位面积后的部分。综上，在相关合同有明确约定、当事人又共同认可的情况下，原判决仍作出上诉人自行管理的海信广场专有部位属于被上诉人物业管理区域的认定错误；（二）、被上诉人没有提供承诺的物业服务，无权收取物业管理费。上诉人不仅对自行管理的区域进行了物业管理也对其他公共部位投入了物业管理，据此至少可以证明，对原本属于被上诉人管理的公共区域实际是双方共同管理的，遵从费用与服务水平相适应和公平原则，也不应该支持被上诉人全额计取物业管理费；（三）、《前提物业服务合同》第百三条关于“物业管理费为1.6元/建筑平方米.月”的标准不能适用于上诉人。首先，上诉人自行管理海信广场物业具有特殊性，故对涉及收费的部位显然不能像通常的物业管理那样由物业管理公司自主编制，《前期物业服务合同》第百三条的约定不能当然适用上诉人；其次，原审第三人提交的物业费计算说明中的很多项目不符合规定的成本核算标准，不应计入；最后，在被上诉人也认可上诉人自行管理区域不计收物业管理费的情况下将建筑面积乘以1.6元/建筑平方米.月计算物业管理费错误；二、一审判决适用法律错误。（一）一审判决依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定认定《前期物业服务合同》对上诉人有约束力错误；（二）一审判决上诉人承担违约金没有法律依据；（三）原判决适用简易程序违反法定程序。圣瑞公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。一、上诉人持有的海信广场物业位于被上诉人物业服务范围；二、被上诉人已经按照前期物业合同的服务内容、服务标准履行了物业服务，上诉人依法应当支付物业管理费；三、商业、酒店业主自行管理专有区域的物业服务费为1.6元/月/㎡符合合同约定和法律规定，且上诉人是明知的，一审判决上诉人以此标准缴纳并无不当；四、上诉人未按合同约定缴纳物业服务费属明显违约行为，法院酌情判决支付违约金于法有据；五、上诉人与原审第三人签订《合作协议书》的行为也不构成上诉人迟迟不予确定物业服务费用标准的理由。综上，请求二审法院判决驳回上诉人的上诉，维持原判。橘韵公司述称：一、被上诉人与答辩人签订的《前期物业服务合同》对该区域内的所有物业业主均具有约束力，上诉人理应支付物业管理费；二、答辩人通过招标方式选聘被上诉人作为物业服务公司符合法律规定，也符合案涉《合作协议书》的约定。1、答辩人将海信广场交付给上诉人时即要求其就物业费事宜进行协商，后于2015年11月19日将物业费的计算方式转发给了上诉人并要求其于11月25日予以回复，但上诉人未及时回复；2、上诉人计算物业费仅计算了本项目其应分摊的物业费，三、四期作为一个整体，在计算共有部分时应按整体进行计算，不可能按照上诉人的方式计算；3、根据法律规定，答辩人应在房屋交付前选定前期物业服务公司，答辩人不可能因为未收到上诉人关于物业费的回复而不选聘物业服务公司。综上，答辩人一再与上诉人沟通物业管理费事宜，但是上诉人既不对收费标准提出异议也不提出具体的反对理由和依据，答辩人只能依法选定前期物业服务企业。被上诉人所计算的物业费标准并未收取海信广场物业的独立部分及公共区域中上诉人独立使用的部分的物业费，仅就涉及公共部分需要收费部分进行了收费。综上，请求二审法院判决驳回上诉，维持原判。圣瑞公司向一审法院起诉请求：一、判令海信公司支付其物业管理服务费6507541.57元，违约金2791735.33元（从2016年1月1日起，按年利率24%的标准，暂计算至2019年7月31日止，此后按照合同约定继续计算至实际支付之日止），两项暂合计为9299276.90元；二、由海信公司负担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：海信公司系长沙[华远?华中心]三、四期物业海信广场项目业主，物业产权登记面积为94586.36㎡。2015年11月28日，橘韵公司（甲方）与圣瑞公司（乙方）签订了《长沙[华远?华中心]三、四期前期物业服务合同》（以下简称《前期物业服务合同》），合同约定甲方以邀请招标方式选聘乙方对长沙市华远?华中心三、四期项目提供前期物业服务。该合同第九章第百三条管理服务费用部分约定：本物业区域物业服务收费实行包干制方式。本项目物业服务费采用预收制，收费周期为壹年，首次物业费从甲方通知的收房之日起计收。业主办理入住手续时预付壹年的物业服务费。此后壹年缴纳，物业服务企业将会在收费前向业户发放《缴费通知单》以提醒业户按时缴纳相关费用。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积预先缴纳，具体收费标准如下：住宅：人民币4.80元/建筑平方米?月；写字楼：人民币25.00元/建筑平方米?月；商业、酒店业主自行管理专有区域的，物业管理费为：人民币1.60元/建筑平方米?月。以上所有面积均为产权证上所注明的建筑面积，尚未取得产权证时，以测绘部门出具的实测建筑面积为准。第十章违约责任部分第百八条约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同第九章的约定，未能按时履行缴费义务的，违约者应按每日应缴费用3‰的标准向乙方支付违约金。另查明，2012年3月10日，青岛海信东海商贸有限公司、北京市华远置业有限公司、橘韵公司签订《合作协议书》（以下简称《合作协议书》），约定青岛海信东海商贸有限公司、北京市华远置业有限公司同意共同成立一家有限责任公司即项目公司，项目公司名称暂定为海信公司，橘韵公司为海信公司定制长沙海信广场物业，合作协议第5.6条约定长沙海信广场物业的独立部位及公共区域中项目公司独立使用的部分，均为项目公司的专有部分，由项目公司依法自行管理并承担费用，橘韵公司保证项目公司长沙海信广场物业的专有部位不再向橘韵公司所聘请的物业公司支付物业管理费。如涉及公共部位的，项目公司应合法使用，涉及费用的，由项目公司与物业公司协商确定。不得侵犯第三人的合法权益。海信广场从2016年1月1日开业至今，未向圣瑞公司支付过物业费。一审法院认为：依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，圣瑞公司与橘韵公司签订的《长沙[华远?华中心]三、四期前期物业服务合同》对该区域内所有物业业主均具有约束力，海信公司持有的海信广场项目系该管理区域内的物业，应受该前期物业服务合同的约束，故海信公司以其并非该合同相对人、海信广场物业区域不属于圣瑞公司物业管理区域，不受该合同约束的答辩意见没有法律依据，应不予支持。圣瑞公司根据合同约定对该区域内的物业提供了物业服务，海信公司作为海信广场的业主，应按该前期物业服务合同的约定履行给付物业费的义务。虽然《合作协议书》第5.6条约定“长沙海信广场物业的独立部位及公共区域中项目公司独立使用的部分，均为项目公司的专有部分，由项目公司依法自行管理并承担费用，橘韵公司保证项目公司长沙海信广场物业的专有部位不再向橘韵公司所聘请的物业公司支付物业管理费”，但该条仅约定海信公司不再就专有部分承担物业费用，对公共部分其仍应承担相应物业费用。《前期物业服务合同》第百三条约定商业、酒店业主自行管理专有区域的物业管理费为人民币1.6元/建筑平方米?月，结合圣瑞公司与橘韵公司的陈述、提供的物业费计算说明及该物业管理区域其他类型物业的收费标准，可知该1.6元/建筑平方米?月的物业管理费标准系考虑了海信广场对专有区域进行自我管理后的定价，且圣瑞公司提供了相应的物业管理服务，海信公司以海信广场物业区域系由其自我管理、圣瑞公司并未提供物业服务的答辩意见与事实不符，应不予支持。因此，对圣瑞公司要求海信公司支付2016年1月1日至2019年7月31日期间的物业管理服务费6507541.57元（1.6元/㎡/月×94586.36㎡×43月=6507541.57元）的请求予以支持。至于海信公司主张青岛海信东海商贸有限公司、北京市华远置业有限公司与橘韵公司签订的《合作协议书》中约定长沙海信广场物业的专有部位不再向橘韵公司所聘请的物业公司支付物业管理费系其与橘韵公司之间的约定，对圣瑞公司不具有约束力，海信公司可另行向橘韵公司主张相关权益。关于圣瑞公司主张违约金部分，海信公司未按合同约定支付物业服务费构成违约。根据《前期物业服务合同》第百八条约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同第九章的约定，未能按时履行缴费义务的，违约者应按每日应缴费用3‰的标准向乙方支付违约金，圣瑞公司自愿调整为按年利率24%的标准计算至2019年7月31日，法院认为海信公司未支付物业费系双方之间未能就物业费的收费范围、标准事宜协商妥当，并非恶意拖欠，故酌定将违约金调整为按应付物业费的10%计算，即海信公司向圣瑞公司支付违约金650754.16元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、被告长沙海信广场实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告北京市圣瑞物业服务有限公司长沙分公司支付2016年1月1日至2019年7月31日的物业服务费6507541.57元及违约金650754.16元；二、驳回原告北京市圣瑞物业服务有限公司长沙分公司的其他诉讼请求。案件受理费74724元，减半收取37362元、财产保全费5000元，共计42362元，由北京市圣瑞物业服务有限公司长沙分公司负担8630元，由长沙海信广场实业有限公司负担33732元。二审审理过程中，上诉人向本庭提交了一份证据，证据名称为案涉项目总平面图，拟证明1、被上诉人一审提供的证据只能证明其对上诉人物业西边的外广场提供了部分服务，对北边、东边未提供；2、被上诉人在对三、四期物业管理的同时，也对一、二、五期进行了管理，其所列的物业管理成本应该涵盖所有管理区域。经庭审质证，被上诉人对该份证据的真实性、合法性、关联性均有异议，被上诉人对三、四期物业的东南西北均提供了物业服务，服务记录是海量的，故在诉讼中仅提供了部分记录，一、二、五期有单独的前期物业服务合同，与本案无关。原审第三人亦认可一、二、五期有单独的前期物业服务合同，与本案无关，海信广场属于三、四期的范围，应当按三、四期的物业服务合同管理。上诉人与原审第三人签订的《合作协议书》约定专有部分不收取物业管理费，没有明确对公共区域不收取物业管理费，1.6元/㎡/月只是针对公共区域的物业管理费。本院经审查认为，上诉人提交的该份证据与本案待证事实无关，达不到其证明目的，不宜作为证据采信。本院经审理查明的事实与一审法院认定的一致。本院认为：本案的争议焦点为：一、一审判决是否存在违反法定程序的情形；二、《前期物业服务合同》对上诉人是否具有约束力；三、一审认定的计收物业管理费的标准及面积是否正确。关于争议焦点一，本案不属于《最高人民法院关于适用的解释》第二百五十七条规定的不能适用简易程序的任一情形，亦不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（四）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十五条规定的严重违反法定程序的情形，故上诉人关于本案适用简易程序应予发回的上诉理由不能成立；关于争议焦点二，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。案涉《前期物业服务合同》属于该条规定的前期物业服务合同，上诉人作为该物业范围内的业主，理应受该前期物业服务合同的约束；关于争议焦点三，案涉《前期物业服务合同》第百三条约定：……物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积预先缴纳，具体收费标准如下：住宅：人民币4.80元/建筑平方米?月；写字楼：人民币25.00元/建筑平方米?月；商业、酒店业主自行管理专有区域的，物业管理费为：人民币1.60元/建筑平方米?月。以上所有面积均为产权证上所注明的建筑面积，尚未取得产权证时，以测绘部门出具的实测建筑面积为准。纵观《前期物业服务合同》约定的收费标准，可知1.60元/建筑平方米?月的收费标准系考虑了商业、酒店业主自行管理专有区域情形后的定价，一审法院判决按照该标准计收物业管理费并无不当，上诉人关于物业管理费计收面积应当减去其专有部位面积的主张与上述合同约定相悖，且该主张所依据的案涉《合作协议书》系上诉人与原审第三人签订，对被上诉人不具有当然约束力，因此，一审法院以上诉人物业产权登记面积作为物业管理费计收面积亦无不当。综上，海信公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费74724元，由上诉人长沙海信广场实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  柳**审判员  符建华审判员  文 芳二〇二〇年五月九日书记员  曾知畅