安徽省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）皖民申1639号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：刘鹏，男，1982年8月14日出生，住安徽省宿州市埇桥区。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：康子耀，男，1976年8月20日出生，住安徽省合肥市庐阳区。再审申请人刘鹏因与被申请人康子耀房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市中级人民法院(2019)皖01民终7546号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。刘鹏申请再审称，一、本案基本事实。2018年5月，刘鹏通过房产中介与康子耀洽谈购买位于合肥市庐阳区水木春城3号楼的1602室阁楼，康子耀隐藏《顶层房屋使用合同》中不能办证、不得单独交易等关键条款，并告知刘鹏案涉房产现在没有房产证，但以后能够办证。双方于2018年5月15日签订《存量房买卖合同》，总价51万元。当日刘鹏支付10万元购房款定金，在2018年5月20日又支付10万元购房款。2018年6月12日双方去相关部门办理了前述房产的水、电过户手续。此后，康子耀将其与开发商签署的《顶层房屋使用合同》原件交给刘鹏，并在原件上加注“今后遇到房屋产权所有权问题（拆迁、征收等）都归刘鹏所有与我康子耀无关，我全力配合维护刘鹏所有权益”。2018年11月1日，康子耀因资金困难向刘鹏借款10万元。后刘鹏得知案涉房产根本不能办理产权证，而且案涉房产可能属于小区公共设施根本不能买卖，遂提出解除合同，返还购房款。二、刘鹏从合肥市城建档案管调取的新证据足以认定原判决、裁定有误，依法应当改判。案涉楼房的建设工程规划许可证显示建筑功能为居住用房，地面上16层，地下1层。图纸显示该栋楼16层以上即17层是机房层，非住宅。案涉房屋属性只有两种可能存在，一是违章建筑，二是属于隔热层，系整栋楼的附属设施。无论属于上述哪一种性质，上述房屋均是不得买卖的。三、原审法院认定事实不清，证据不充分，适用法律错误，应予以改判。原审法院认定刘鹏在签署合同时明知案涉房屋无产权证仍然购买，进而认定刘鹏购买的房屋使用权的事实，明显缺乏证据证明，且即使刘鹏知道涉案房屋当时无产权证，也不能证明康子耀就有权处分标的，也不能作为康子耀处分涉案房屋合法性依据。1.刘鹏在签订购房合同时，虽然知道“阁楼”暂时没有办理产权，但认为康子耀具有所有权，所以才会签订存量房买卖合同。2.原审法院认为康子耀将该《顶层房屋使用合同》部分内容的照片通过微信发给了刘鹏，即认定刘鹏购买的是房屋使用权，但却忽视了康子耀仅发送部分合同内容，而对合同中的“案涉房屋无法办理产权证、土地证，且不允许单独转让”等关键内容未发送的事实不予认定。3.刘鹏购买房屋的根本目的是要享有房屋的所有权并用于居住。而案涉房屋的不能办证、不具备居住功能、不能单独交易，导致合同目的不能实现。4.康子耀对标的物没有处分权，其处分行为不符合法律规定。5.2018年11月1日转账支付给康子耀10万元，是康子耀始终坚持为购房款，刘鹏从节约诉讼资源、便于纠纷处理的角度出发将该10万元视为购房款。四、原审判决适用法律确有错误，依法应当改判。虽然刘鹏诉求解除合同，但关于案涉合同的效力，刘鹏在原一、二审阶段均请求法院依职权予以审查，但均未得到回应。原审法院不依职权审查案涉合同效力，属于明显的适用法律错误。1.《全国法院民商事审判工作会议纪要》明确要求人民法院在审理合同纠纷案件过程中，要依职权审查合同是否存在无效的情形。2.新证据证明案涉房产没有建筑规划，其要么属于违章建筑，要么属于业主共有设施。双方的交易均属于民法总则第153条规定的情形，依法应当认定为无效行为。3.《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定“未依法登记领取权属证书的、权属有争议的不动产不得转让”，诉争“阁楼”无法取得产权，属依法不得转让，案涉合同依法应当认定为无效合同。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一、二、六项之规定申请再审，请求：1.依法再审撤销合肥市中级人民法院(2019)皖01民终7546号民事判决；2.再审改判康子耀立即返还刘鹏购房款30万元、利息11917.82元(利息暂计算至2019年3月10日，此后的利息继续按年利率6%计算至款清之日止)，并赔偿再审刘鹏房屋买卖中介费损失2000元，合计313917.82元；3.依法再审改判由康子耀承担本案的一、二审诉讼费用。2020年4月7日，刘鹏对再审请求进行了变更增加，最终请求为：一、依法撤销(2019)皖01民终7546号民事判决书，并改判1.解除双方于2018年5月15日签订的《存量房买卖合同》；2.康子耀立即返还刘鹏购房款300000元、利息11917.82元(利息暂计算至2019年3月10日，此后的利息继续按年利率6%计算至款清之日止)，并赔偿刘鹏房屋买卖中介费损失2000元，合计313917.82元。二、依法判令本案的一、二审诉讼费由康子耀承担。康子耀辩称，一、本案案件事实。康子耀与安徽省金润置业有限公司签订《顶层房屋使用合同》，约定由康子耀享有涉案阁楼的使用权，后康子耀与刘鹏签订合同，约定将案涉阁楼使用权转让给刘鹏，康子耀在转让阁楼使用权之前将与安徽省金润置业有限公司签订的《顶层房屋使用合同》内容通过微信发给刘鹏，并且在签订合同后，康子耀将该《顶层房屋使用合同》原件交给刘鹏，并将该合同上乙方康子耀名字划掉改为刘鹏的名字，同时在该合同结尾处书写“今后如遇到房屋产权所有问题(拆迁、征收等)都归刘鹏所有，与我康子耀无关。我全力配合维护刘鹏所有权益。”该阁楼的交易价格为每平方七千多元，明显低于周边有产权证房屋的价格，刘鹏在签订合同前就已知晓该阁楼无法办理产权手续，刘鹏在明确知晓涉案阁楼无法办理产权证后，仍在继续履行合同义务。双方签订的名为《存量房买卖合同》实为《房屋使用权转让合同》系双方的真实意思表示，刘鹏在签订合同且履行了部分合同义务后，又以涉案房屋无法办理产权过户为由，要求解除合同，系无理诉讼，不应得到法院支持。二、康子耀与刘鹏签订合同依法成立，对双方具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。康子耀与刘鹏签订名为《存量房买卖合同》实为《房屋使用权转让合同》系双方的真实意思表示，虽然涉案阁楼无法办理产权证，但该阁楼属于建筑物一部分，并且在康子耀与安徽省金润置业有限公司签订的《顶层房屋使用合同》后附了房地产测绘公司针对该栋房屋全部阁楼的《房屋面积对照表》和合肥市房地产管理局监制的该栋房屋全部阁楼的《房屋分户图》，这份合同原件及后附《房屋面积对照表》和《房屋分户图》康子耀均已交付给刘鹏，刘鹏在一审中也已出示。且康子耀在一审中也已提供了该栋房屋的东、西、南、北及屋顶的立面图，证明该案涉阁楼并非刘鹏所称为违章建筑或隔热层。三、康子耀合法享有涉案阁楼的使用权，转移该阁楼使用权合法有效。康子耀在与刘鹏签订合同转让案涉阁楼使用权时已得到安徽省金润置业有限责任公司书面同意，刘鹏依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》认为涉案阁楼使用权转让无效，错误适用法律规定，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”之规定，买卖合同转移的是标的物的所有权而非使用权，本案中康子耀与刘鹏签订名为《存量房买卖合同》实为《房屋使用权转让合同》的内容，为转让阁楼的使用权而非所有权。因此，该阁楼使用权转让合法有效。综上所述，刘鹏签订合同前就已明知该阁楼无法办理产权手续，在签订合同履行部分义务后，又恶意以不知情为由要求解除合同，违背了合同法诚实信用原则，一、二审法院认定事实清楚，适用法律正确，刘鹏的再审申请缺乏事实与法律依据，请求驳回刘鹏的再审申请。本院经审查认为，刘鹏主张其与康子耀签订《存量房买卖合同》时，康子耀隐瞒了《顶层房屋使用合同》中不能办证、不得单独交易等关键条款，致刘鹏购房的合同目的不能实现。同时，案涉房屋因违反建设工程规划许可证的用途，系违章建筑，或属于隔热层，为整栋楼的附属设施，不得买卖，合同应认定无效。经查，案涉房屋由安徽省金润置业有限公司开发，康子耀与该公司签订《顶层房屋使用合同》，取得了案涉房屋的使用权。在刘鹏与康子耀交易时，没有证据证明康子耀和房产中介故意隐瞒事实，致刘鹏产生重大误解，且在双方签订合同后，刘鹏支付第二、三笔购房款之前，康子耀已将《顶层房屋使用合同》的原件交给了刘鹏，此后刘鹏仍在正常履行合同，因此，刘鹏该节申请理由不能成立。因双方交易的是案涉房屋的使用权，刘鹏主张合同无效的理由，因无法律依据，本院亦不予采信。综上，刘鹏的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回刘鹏的再审申请。审判长  严慧勇审判员  王晓峰审判员  王依胜二〇二〇年五月九日法官助理赵方超书记员陈茜