湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终1175号上诉人（原审被告）：龙归艳，女，1981年9月15日出生，汉族，居民，住永州市冷水滩区。被上诉人（原审原告）：李艳，女，1975年4月15日出生，汉族，居民，住永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：陈顺民，湖南新星律师事务所律师（特别授权）。上诉人龙归艳因与被上诉人李艳租赁合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2019）湘1103民初341号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。龙归艳上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求；2、由被上诉人承担本案诉讼费。事实和理由：1、上诉人不应返还40,000元租赁费，（1）2013年9月3日，双方签订《土地租赁合同》时上诉人已将土地位置告知被上诉人，被上诉人才于2013年9月5日交纳50,000元租赁费，因被上诉人土地与上诉人土地相邻，被上诉人还交了5000元土地平整费，请上诉人一同将其土地平整；（2）双方签订的合同，并未约定交付土地时需办理交付手续；（3）被上诉人在土地范围内砌了护坡，被上诉人已使用该土地；（4）上诉人实际退还被上诉人12,000元。2、上诉人不应退还5000元附属设施费，该5000元是被上诉人请上诉人为其平整土地支付的机器和人工费，上诉人已实际支出。李艳答辩称，一、上诉人收取被上诉人5000元附属设施费之后并未将租赁土地交付给被上诉人，被上诉人也没有在涉案土地上进行任何施工合同；二、上诉人至今未将涉案土地交付给被上诉人使用，事实上由于上诉人将涉案土地出租给多人，已经无法交付；三、上诉人所说退还了1.2万元是事实，被上诉人予以认可；四、上诉人对涉案土地的施工行为纯属提升涉案土地的利用价值，在没有将涉案土地交付给被上诉人之前，上诉人所产生的费用应其自行承担。李艳向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法判令被告返还租赁费40,000元及附属设施款5000元；2、请求人民法院依法判令被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：2013年9月3日，原告李艳与被告龙归艳签订《土地租赁合同》约定，被告将位于冷水滩区珍珠塘村破塘组陡岭上山东南方土地出租给原告，面积为一亩地，租给原告搞房屋建设，租赁期限为长期使用，租赁费为50,000元。2013年9月5日，原告向被告支付了50,000元租赁费用及附属设施费5000元。2018年7月份，被告因未交付土地向原告退还1万元。后因被告一直未向原告交付土地，原告遂诉至法院而酿成本纠纷。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。合同当事人均应按照合同全面履行各自的义务。原告李艳与被告龙归艳签订《土地租赁合同》系双方真实意思的表示，不违反法律效力性强制性规定，应属有效。本案原告李艳按照合同约定履行支付租赁费的义务，被告龙归艳却未交付相应的租赁物，对原告构成违约。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：“…当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的…”，第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”。本案原告依约向被告支付租赁费和相关费用，但被告一直未向原告交付租赁的土地，被告对原告构成根本违约，故对原告主张要求被告返还租赁费40,000元及附属设施款5000元的诉讼请求，法院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：限被告龙归艳在本判决生效后10日内返还原告李艳租赁费40,000元及附属设施款5000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费925元，减半收取462.5元，由被告龙归艳负担。二审中，当事人未向本院提供证据。本案二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审查明的事实，本院予以确认。本院二审另查明，李艳认可龙归艳已退还12,000元。本院认为，本案争议焦点是上诉人龙归艳是否应当返还被上诉人租赁费40,000元及基础设施费5000元。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地”。足以说明只有农村村民方可在集体土地上建房。第六十三条规定，“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意”。上诉人与被上诉人签订《土地租赁合同》约定，上诉人将冷水滩区珍珠塘村破塘组陡岭上山东南方的土地出租给被上诉人，用于建房，期限为长期使用。第一，如该土地应属于集体土地，上诉人无权出租，双方签订的出租合同违反了土地管理法的上述规定，应属无效；第二，上诉人未提供证据证实其对涉案土地享有使用权，其将涉案土地出租的行为属无权处分行为，亦应无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。因此，上诉人应返还取得的财产。因被上诉人自认上诉人已退还12,000元，故上诉人只需返还土地租金38,000元及附属设施费5000元即可。综上,上诉人龙归艳的上诉理由部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》五十一条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：变更湖南省永州市冷水滩区人民法院（2019）湘1103民初341号民事判决为“限上诉人龙归艳在本判决送达后10日内返还原告李艳租赁费38,000元及附属设施款5000元”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费925元，由上诉人龙归艳负担875元，李艳负担50元；二案案件受理925元，由上诉人龙归艳负担875元，被上诉人李艳负担50元。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  张海燕审判员  李秋云二〇二〇年五月十九日书记员  吕 琴附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十一条【无处分权人订立的合同】无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。