北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终1677号上诉人（原审原告）:北京巨擘达物业管理有限责任公司，住所地北京市丰台区花乡郑王坟万柳桥南97号168室。法定代表人：丁海，总经理。委托诉讼代理人：徐月红，女，北京巨擘达物业管理有限责任公司职员。委托诉讼代理人：许立天，北京市铸成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：林长新，男，1972年7月15日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。被上诉人（原审第三人）：中国邮政集团有限公司北京市分公司，住所地北京市东城区建国门内大街邮政枢纽。负责人：徐茂君，总经理。委托诉讼代理人：邢军，男，中国邮政集团有限公司北京市分公司员工。委托诉讼代理人：许军利，北京市中瑞律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：北京盛世天通商贸有限公司，住所地北京市朝阳区中纺街5号。法定代表人：张淑华，经理。委托诉讼代理人：焦加国，男，北京盛世天通商贸有限公司职员。上诉人北京巨擘达物业管理有限责任公司（以下简称巨擘达物业公司）因与被上诉人林长新、中国邮政集团有限公司北京市分公司（以下简称中国邮政北京分公司）、北京盛世天通商贸有限公司（以下简称盛世天通公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2018）京0106民初10075号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。巨擘达物业公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或者发回重审；2.一、二审诉讼费用全部由林长新、盛世天通公司、中国邮政北京分公司承担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。根据一审中各方提交的证据，邮政集团北京分公司已经委托盛世天通公司管理、看护71号院，也早已知悉71号院内存在众多租户，盛世天通公司有权对外出租涉案房屋。2.一审判决适用法律错误。林长新与巨擘达物业公司之间签订的是房屋租赁合同，并没有处分涉案房屋，不应适用《中华人民共和国合同法》第五十一条有关无权处分的规定。3.涉案合同合法有效。巨擘达物业公司与林长新签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反我国法律、法规的强制性规定，也不存在无效情形，应认定为合法有效。林长新辩称，我不同意一审判决，因为巨擘达物业公司上诉了，故我未提起上诉，我同意巨擘达物业公司的上诉请求。邮政集团北京分公司辩称，我公司同意一审判决。我公司没有授权任何单位对涉案房屋开展出租经营，我公司和盛世天通公司之间不存在房屋租赁和委托租赁的关系，盛世天通公司对涉案房屋处分行为损害了我公司的合法权益，我公司不予认可。巨擘达物业公司仅查看产权证的复印件就签订合同，应该自行承担责任。盛世天通公司辩称，我公司同意一审判决，不同意邮政集团北京分公司的陈述，我公司对涉案场地和房屋有管理权。巨擘达物业公司向一审法院起诉请求：1.确认我公司与林长新之间的《房屋租赁合同》及《补充协议》合法有效并继续履行；2.林长新承担本案诉讼费。。一审法院认定事实：盛世天通公司原系北京市丰台区程庄路71号1幢等8幢的房屋所有权人。后盛世天通公司以转让的方式将该房屋出售给北京市邮政公司。2012年5月4日，北京市邮政公司取得该房屋的所有权证，该房屋登记在北京市邮政公司名下。2015年，北京市邮政公司更名为邮政集团北京分公司。2017年12月，邮政集团北京分公司在北京市第二中级人民法院起诉盛世天通公司，要求盛世天通公司继续履行资产转让协议和存量房屋买卖合同，向该公司交付北京市丰台区程庄路71号院房屋、土地及地上设施等。北京市第二中级人民法院经审理认定，邮政集团北京分公司至迟于2016年7月曾提出要求盛世天通公司办理交接的要求，而盛世天通公司在没有得到邮政集团北京分公司许可的情况下继续使用该院落缺乏合法依据。故判决盛世天通公司将坐落在北京市丰台区程庄路71号的土地、房屋及地上设施交付邮政北京分公司并办理该院落用水、用电、用气的变更手续。现该判决已生效。另，2016年6月15日，林长新与巨擘达公司签订《房屋租赁合同》，巨擘达公司自林长新处承租北京市丰台区程庄路71号共三层房屋，房屋结构为框架，房屋用途为仓储、办公，租赁期限自2016年6月15日至2021年7月19日。同日，林长新与巨擘达公司签订《房屋租赁合同补充协议》，约定林长新在该房屋不拆迁的前提下，租赁期满后自动延续5年。另就租赁标的物、租金标准、违约责任等进行了明确约定，并写明附件有1.一二三层平面图各一份；2.房屋原租赁合同；3.权利人同意转租文件；4.租赁房屋清单；5.《房屋附属设施、设备清单》。庭审中，巨擘达公司与林长新均表示没有租赁房屋清单及《房屋附属设施、设备清单》。巨擘达公司向法院提交2016年6月10日由安翀签字、盛世天通公司加盖印章与林长新签订的《房屋租赁合同》及安翀签字、盛世天通公司加盖印章的《说明》、盛世天通公司加盖印章的《委托物业管理证明》和《营业执照》以及登记时间为2012年4月12日、北京市丰台区程庄路71号1幢等8幢房屋登记在盛世天通公司名下的房屋所有权证，表示上述证据均系林长新提供，为巨擘达公司与林长新签订的《房屋租赁合同补充协议》的附件2和3，林长新对此予以认可，表示上述证据系盛世天通公司提供给林长新的。盛世天通公司对此予以否认。盛世天通公司对2016年6月10日《房屋租赁合同》落款处该公司印章的真实性不予认可并申请鉴定。经北京市高级人民法院指定，法院委托北京法源司法科学证据鉴定中心对盛世天通公司印章印文与样本上的相同内容印章印文是否为同一枚印章所盖印进行鉴定，结论为不是同一枚印章所盖印。庭审中，盛世天通公司亦否认《说明》、《委托物业管理证明》和《营业执照》中该公司印章的真实性。巨擘达公司向法院提交有安翀签字、盛世天通公司加盖印章的2016年9月20日该公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁安全协议书》，该合同中约定盛世天通公司自巨擘达公司处承租北京市丰台区程庄路71号内7号楼第二层整层，租赁期限自2016年9月12日起至2017年9月11日止，并就租金、权利义务等进行了约定。盛世天通公司否认《房屋租赁合同》及《房屋租赁安全协议书》中落款处该公司印章的真实性。2017年10月26日，盛世天通公司曾向北京市公安局丰台分局卢沟桥派出所报称该公司被伪造印章。经北京市公安司法鉴定中心鉴定，2016年9月20日的巨擘达公司与安翀签字、盛世天通公司加盖印章签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁安全协议书》上的盛世天通公司印文均与样本上相同内容的印文不是同一枚印章盖印。本案审理过程中，经法院与北京市公安局丰台分局卢沟桥派出所警官联系，其表示犯罪嫌疑人安翀（盛世天通公司老总王玉宝的司机）不承认伪造印章行为，称印章是他从盛世天通公司拿出来的，而盛世天通公司也没有提出新的证据证明安翀伪造了公司印章，故该案无法继续工作。若报案人能提出新的证据证明安翀伪造公司印章则该派出所会继续工作，但此案是行政案件，并非刑事案件。本案审理过程中，盛世天通公司向法院提交王玉宝（甲方）代表其公司与林长新（乙方）于2016年4月10日签订的《房屋租赁合同》，该合同中写明盛世天通公司将北京市丰台区程庄路71号院共三层房屋出租给林长新，房屋用途为主楼一、二、三层为仓储库房，二层东西各一间作为办公库管用房，三层东西各两间作为办公用房，除双方另有约定外，林长新不得改变房屋用途。并写明因政府或王玉宝开发等原因需收回出租房屋时，林长新必须无条件全力配合撤场。盛世天通公司还向法院提交王玉宝（甲方）代表其公司与林长新（乙方）于2016年9月15日签订的《房屋置换合同》，该合同中写明甲方以北京市丰台区程庄路71号院门前门脸房300平方米、南小院及平房8间200平方米，与乙方平等置换院内楼房第2层楼使用权。双方不得有其他费用，不得以任何理由任意调整置换事宜。置换期限自2016年9月15日至2021年12月30日。盛世天通公司表示林长新在未告知及书面通知该公司的情况下，擅自改变房屋用途，将仓库改造成写字楼，构成违约。林长新对盛世天通公司提交的《房屋租赁合同》、《房屋置换合同》的真实性予以认可，但表示从2016年6月其将北京市丰台区程庄路71号院出租给巨擘达公司，盛世天通公司既已知情并允许。一审法院认为，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案的争议焦点为林长新与巨擘达公司签订《房屋租赁合同》及《补充协议》时林长新是否具有诉争房屋的合法处分权。根据已查明的事实，诉争房屋自2012年5月4日始即登记在邮政北京分公司名下，而林长新、巨擘达公司均未提供相关证据证明2016年6月15日双方签订《房屋租赁合同》及《补充协议》时林长新系经邮政北京分公司授权或同意，现邮政北京分公司亦不予追认林长新与巨擘达公司签订《房屋租赁合同》及《补充协议》的行为。巨擘达公司、林长新称盛世天通公司知情并同意，但巨擘达公司与林长新签订合同时盛世天通公司并非诉争房屋的所有权人，其是否同意林长新将诉争房屋转租给巨擘达公司均不能导致在邮政北京分公司不同意且不追认巨擘达公司与林长新签订合同的情况下巨擘达公司与林长新签订合同的行为有效，而盛世天通公司亦未能提供邮政北京分公司授权或同意其将诉争房屋进行出租的相关证据，且现生效法律文书已确认盛世天通公司将诉争房屋交付给邮政北京分公司。故在诉争房屋所有权人邮政北京分公司不追认的情况下，法院认定林长新与巨擘达公司签订《房屋租赁合同》及《补充协议》的行为为无权处分。现巨擘达公司要求确认其与林长新签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》合法有效并继续履行，没有法律依据。关于本案中盛世天通公司交纳的鉴定费，虽盛世天通公司否认该公司有多枚印章，但根据北京市公安局丰台分局卢沟桥派出所的卷宗及本院与该所警官的调查记录，盛世天通公司没有提出证据证明安翀伪造该公司印章，安翀亦不承认其伪造印章的行为，现公安机关亦未对安翀采取限制措施，故本案的鉴定费由盛世天通公司先行负担，待伪造公章案侦破后可另行主张其权利。据此，一审法院于2019年10月判决：驳回北京巨擘达物业管理有限责任公司的诉讼请求。二审审理中，各方当事人均未就本案事实提交新的证据。中国邮政集团公司北京市分公司于2020年1月21日变更名称为中国邮政集团有限公司北京市分公司。经审理查明，一审法院查明的其他事实属实，本院依法予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”本案中，巨擘达物业公司与林长新签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，不存在需要批准、登记的事项，亦不存在其他导致合同无效或可撤销的法定事由，因此，上述《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》自合同成立时即发生法律效力，巨擘达物业公司要求确认《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》有效，有事实及法律依据，本院予以支持。至于盛世天通公司是否有权对外出租涉案场地及房屋，并不影响巨擘达物业公司与林长新之间合同的效力。一审法院对此处理有误，本院依法予以纠正。关于上述合同是否能够继续履行的问题。巨擘达物业公司及盛世天通公司提交的现有证据不足以证明盛世天通公司对涉案场地和房屋有对外出租经营的权利，而根据人民法院生效判决，盛世天通公司应当将包括涉案房屋在内的北京市丰台区程庄路71号的土地、房屋及地上设施全部交还邮政集团北京分公司，上述判决具有法律执行力。综上，综合考虑本案实际情况，本院认为虽然巨擘达物业公司与林长新签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》合法有效，但上述合同在客观上已经不具备继续履行的条件，故巨擘达物业公司要求确认上述合同继续履行的诉讼请求，本院难以支持。巨擘达物业公司因上述合同不能继续履行导致的损失，可另行主张解决。关于本案案件受理费的负担。巨擘达物业公司起诉要求确认合同有效并继续履行，但本案原审被告林长新并未对该项诉讼请求予以反对，即使本院改判确认合同有效，亦不能因此认为被告败诉。另，无论巨擘达物业公司是单独起诉要求确认合同有效，还是单独起诉要求继续履行合同，均应当以诉讼请求涉及的合同标的额作为诉讼请求标的额收取案件受理费。经审查，本案收取的一、二审案件受理费均是以一审法庭辩论终结后未履行部分的合同标的额为基数予以收取，在巨擘达物业公司要求继续履行合同的诉讼请求未获支持的情况下，由其承担按照未履行部分的合同标的额计算的案件受理费亦无不妥。综合以上分析，本案二审虽然部分改判，但仍以巨擘达物业公司负担一、二审案件受理费为宜，本院不再对此作出调整。特此说明。综上所述，巨擘达物业公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销北京市丰台区人民法院（2018）京0106民初10075号民事判决；二、确认北京巨擘达物业管理有限责任公司与林长新之间的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》合法有效；三、驳回北京巨擘达物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。鉴定费23000元，由北京盛世天通商贸有限公司负担（已交纳）；一审案件受理费25000元，由北京巨擘达物业管理有限责任公司负担（已交纳）；二审案件受理费25000元，由北京巨擘达物业管理有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 磊审 判 员  白 松审 判 员  刘慧慧二〇二〇年五月十五日法官助理  张增彬书 记 员  刘梓晨