广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终8379号上诉人（原审被告）：广州市建强果品食杂六店，住所地：广州市越秀区龟岗大马路9号之二、之三。法定代表人：江建勇，职务：经理。委托诉讼代理人：冯穗梁，该司职员。委托诉讼代理人：马嘉裕，该司职员。被上诉人（原审原告）：广州市越秀区第一房屋管理所（原广州市越秀区第四房屋管理所），住所地：广州市豪贤路榨粉街128号。法定代表人：谢衍刚，职务：所长。委托诉讼代理人：梁靖宇，该所职员。委托诉讼代理人：徐虹，该所职员。原审第三人：广州市豪威贸易商行，住所地：广州市越秀区龟岗大马路9号之一。法定代表人：李颖仪。上诉人广州市建强果品食杂六店（下简称建强食杂店）因与被上诉人广州市越秀区第一房屋管理所（下简称第一房管所）、原审第三人广州市豪威贸易商行（下简称豪威商行）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初37669号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人建强食杂店上诉请求判令：1.撤销原审判决，改判建强食杂店与广州市越秀区第四房屋管理所（下简称第四房管所）的《广州市直管房(非住宅)租赁合同》未解除；2.支持建强食杂店继续承租涉案房屋，直至房管部门公开招租时止；3.本案一审、二审诉讼费由第四房管所承担。事实与理由如下：一、建强食杂店承租的是广州市直管房(非租赁)，而出租方第四房管所是国家行政管理部门，建强食杂店和房管部门签订的房屋租赁合同是民事范畴，但房屋管理所对房屋的管理带有行政色彩的，故建强食杂店与房管部门之间并不是纯粹的民事法律关系。根据《广州市住房和城乡建设委员会关于规范直管房非住宅租赁管理有关事项的通知》第三条第二款第四项的规定，全资国有企业(以国资、工商部门登记核准文件为准)和供销合作社全资企业(以供销合作社、工商部门登记核准文件为准)承租用于粮、油销售，农资、副食品供销等社会基层供应和服务网点的经营性用房，租金标准按照最新公布的商业用房租金参考价(或市场评估价)执行。如国家、省、市另有政策规定给予优惠的，从其规定。建强食杂店和豪威商行均是广州市供销总社领导设立的集体所有制企业，且经营项目包含蜂蜜等农产品销售，应属于可定向租赁的范围，房管部门应与建强食杂店续签新的房屋租赁合同，而不是直接解除合同;二、如房管部门不同意与建强食杂店续签租赁合同，根据《广东省城镇房屋租赁条例》第二十一条的规定，建强食杂店有优先承租权。而广州产权交易所网站已经陆续有第四房管所管理的直管公房在公开挂牌竞租，如越秀区东风东路836号四座602(项目编号：GZ2019FG202172)等。在广州市越秀区龟岗大马路9号之一、之二、之三的房屋随时面临公开竞租的特殊时期，第一房管所起诉要求解除房屋租赁合同，有恶意损害建强食杂店优先承租权之嫌；三、原审判决仅给予建强食杂店六个月的时间腾空房屋，但因为疫情的原因，建强食杂店清理库存的工作无法进行，故要求继续承租房屋，直到房管部门公开招租之日止。被上诉人第一房管所答辩称：同意原审判决。建强食杂店要求延续租赁期限至公开招租之日止，但第四房管所需建强食杂店腾空交还房屋才可进行公开招租工作，故不同意建强食杂店的上诉请求，请求维持原审判决。原审第三人豪威商行经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院书面陈述意见。第四房管所于2019年8月20日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除第四房管所与建强食杂店就广州市越秀区龟岗大马路9号之一、之二、之三的房屋的租赁合同关系；2.建强食杂店将上述房屋腾空交还第四房管所，豪威商行协助将房屋腾空交还第四房管所；3.建强食杂店向第四房管所支付自合同解除之日至建强食杂店交还房屋之日止的房屋使用费（每月按房屋租金14502.9元计）；4.建强食杂店向第四房管所支付违规使用房屋的违约金（自2019年5月1日至实际交还房屋之日止，每月按14502.9元计）。原审法院经审理查明：据广州市房地产接管、代管产权情况表记载，广州市越秀区龟岗大马路9号之一、之二、之三房屋为房管部门接管的房屋。第四房管所受广州市越秀区房管局委托负责其房屋管理的具体事务性等工作。2017年5月12日，第四房管所（出租人、甲方）与建强食杂店（承租人、乙方）就广州市越秀区龟岗大马路9号之一、之二、之三房屋签订《广州市直管房(非住宅)租赁合同》，约定甲方上述房屋地下部位房地产（建筑面积71.77平方米）出租给乙方作商业使用，租赁期限自2017年1月1日至2017年12月31日，其中4月1日-12月31日的月租金为14502.9元；租金按月结算，由乙方在每月的第20日按委托银行、现金、支票的付款方式缴付租金给甲方；乙方不得将房屋转让或擅自调换使用；租赁期届满或合同解除，甲乙双方未续签合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交还承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金等。上述合同期届满后，双方没有续签租赁合同。现涉案9号之一的房屋由豪威商行作经营零售蜂蜜、茶叶使用，9号之二、之三房屋由建强食杂店作零售衣服使用。原审庭审中，第四房管所确认建强食杂店没有欠租情况。建强食杂店陈述其店与豪威商行同是广州市供销联合经营公司下属企业，建强食杂店和豪威商行分别于1987年和1988年在涉案商铺陆续开始营业的。另据国家企业信用信息公示系统显示，建强食杂店于1982年3月成立，住所地为广州市越秀区龟岗大马路9号之二、之三，类型为集体所有制，豪威商行成立于1988年8月，住所地广州市越秀区龟岗大马路9号之一，类型为集体所有制。原审法院认为，第四房管所、建强食杂店签订的《广州市直管房(非住宅)租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。租赁合同租赁期届满后没有续签合同，涉案房屋继续由建强食杂店和豪威商行使用，双方按原标准收交租金，故根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。再根据该法第二百三十二条的规定，不定期租赁的当事人可以随时解除合同，出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。双方当事人之间形成了不定期的租赁关系。出租人依法可以随时解除合同。第四房管所主张解除合同收回房屋的请求合法，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。第四房管所没有提供证据证明在本案起诉前向建强食杂店送达解除合同的通知，依据上述法律规定，应当在合理期限之前通知承租人即建强食杂店。故酌情调整建强食杂店和豪威商行在本判决发生法律效力之日起6个月内将房屋交还第四房管所。另由于建强食杂店没有欠交租金的情况，在本判决发生法律效力之后建强食杂店是否拖欠租金属尚未确定的事实，故不作调处。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条第一款、第二百三十二条、第二百三十六条规定，于2019年12月30日判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起广州市越秀区第四房屋管理所与广州市建强果品食杂六店就广州市越秀区龟岗大马路9号之一、之二、之三房屋的租赁合同关系解除；二、广州市建强果品食杂六店及广州市豪威贸易商行自本判决发生法律效力之日起六个月内，将广州市越秀区龟岗大马路9号之一、之二、之三房屋腾空交还广州市越秀区第四房屋管理所。三、驳回广州市越秀区第四房屋管理所其他诉讼请求。本案受理费100元，由广州市建强果品食杂六店负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。本院另查明：根据广州市越秀区委机构编制委员会的事业单位机构改革批复文件，第四房管所撤销于2019年7月8日，其原管辖的涉案房屋所属区域调整由第一房管所管辖。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院认为：本案的争议焦点是建强食杂店与第四房管所之间的租赁合同关系是否应当解除，建强食杂店是否应向第四房管所腾空交还涉案房屋。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，第四房管所与建强食杂店（承租人、乙方）于2017年5月12日签订的《广州市直管房(非住宅)租赁合同》约定租期至2017年12月31日届满，此后双方未续签合同，建强食杂店继续使用涉案房屋，第四房管所继续收取租金，故双方之间成立不定期租赁合同关系。第四房管所作为出租方，可随时主张解除该不定期租赁合同关系。据此，第四房管所诉请解除双方之间的不定期租赁合同关系并要求建强食杂店腾空交还涉案房屋，合法有据，原审判决对此予以支持并无不当，应予维持。建强食杂店以其与第四房管所之间并非纯粹的民事法律关系为由，上诉认为第四房管所无权主张解除，理由不成立，本院不予采纳。建强食杂店上诉认为第四房管所主张解除合同关系系恶意损害建强食杂店的优先承租权亦缺乏法律依据。对于搬迁期限，原审已经综合考虑了本案的实际情况，酌情确定了六个月的搬迁期限，该项处理合理适当，建强食杂店上诉请求改判搬迁期限至第一房管所进行公开招租之日止，理据不充分，本院不予采纳。综上所述，上诉人建强食杂店的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由上诉人广州市建强果品食杂六店负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  姚伟华二〇二〇年五月二十七日书记员  王文杰唐颖琪