新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新01民终264号   上诉人（原审原告）：刘连瑞，女，1970年12月27日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。   委托诉讼代理人：吴东曙，新疆新天律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：陈国明，男，1968年5月15日出生，汉族，新疆诺亚方舟融资担保有限公司总经理，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。   原审第三人：邹喆，男，1974年10月28日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。   上诉人刘连瑞因与被上诉人陈国明及原审第三人邹喆案外人执行异议之诉一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2019）新0104民初6905号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭，于2020年3月24日公开开庭进行了审理。上诉人刘连瑞及其委托诉讼代理人吴东曙、被上诉人陈国明到庭参加诉讼，原审第三人邹喆经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   刘连瑞的上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判不得执行位于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市××区房屋（以下简称涉案房屋），或者发回重审。事实和理由：一、一审判决对部分事实认定不清。1.邹喆于2014年4月即与新疆名城投资发展有限公司（以下简称名城公司）签订《商品房预售合同》，取得涉案房屋的所有权。因名城公司的过错至今没有给邹喆办理产权证，但邹喆享有该涉案房屋的所有权，有权将涉案房屋转让给我。2.邹喆、陈莉出具授权委托书经公证处公证，授权吴东曙办理涉案房屋的相关事宜，该授权委托书具有法律效力，我方已取得涉案房屋物权期待权。3.我与邹喆在2016年5月24日签订完《房屋买卖合同》后，邹喆就将购买房屋所缴纳的税费等交付给我，我们也去房产交易中心对涉案房屋进行了查询，确认该房屋无抵押、无查封、无冻结。我方按合同约定将购房款交于邹喆，双方几天后办理了房屋交接，邹喆将房屋交付我使用。4.我所出示的两份《房屋租赁合同》、收据、交纳水电费票据可以证实我在法院查封之前已合法占有涉案房屋。5.我与邹喆在购买涉案房屋之后的4起民间借贷纠纷与本案无关联性，是邹喆及其公司为办理乌鲁木齐市天泽晟商贸有限公司（以下简称天泽晟公司）的养殖基地现代休闲农业电子商务项目而产生的。6.新疆诺亚方舟融资性担保有限公司（以下简称诺亚方舟担保公司）申请执行天泽晟公司、邹喆、陈莉、赵伟、纪永红、贾克民、新疆天成康远农业科技有限公司案，新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（以下简称沙区法院）（2018）新0103执2098号之一执行裁定书，已终结执行程序。二、一审判决未适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》错误。三、一审判决对部分证据未质证，违法审理案件。   陈国明辩称，不同意刘连瑞的上诉请求。一、我与邹喆借款纠纷一案，经法院调解已生效。邹喆未按期履行调解书，我申请法院强制执行，依法评估、拍卖邹喆名下涉案房产，程序合理合法。刘连瑞与邹喆之间的民间借贷在法院诉讼、执行过程中，因是轮候查封，双方即以房产转让的形式来阻扰法院执行。二、刘连瑞与邹喆有多笔民间借贷纠纷，2017年9月11日刘连瑞作为其他案件的原告在法院诉讼邹喆时，申请保全邹喆名下涉案房屋，说明其认可涉案房屋归邹喆所有。三、刘连瑞提供的2016年5月24日银行转账凭证附言上注明是借款，说明刘连瑞支付给邹喆的600万元是借款，并非购房款，双方2016年5月24日签订的《房屋买卖合同》不是真实意思的买卖行为。四、涉案房屋价值1500余万元，邹喆以600万元价格转让给刘连瑞，价格明显偏低，不符合常理。且邹喆还在缴纳该房产无业务至2017年底，其所在公司也一致在此处办公。2019年3月，刘连瑞补交该房产2019年前所欠的物业费，强行将查封的房屋出租给他人。五、刘连瑞与邹喆签订《房屋买卖合同》后未到相关房产登记机关进行网签备案，也未到社区、物业公司备案，该房产目前仍在邹喆名下，与刘连瑞无任何关系。综上，请求驳回上诉，维持原判。   邹喆未答辩。   刘连瑞向一审法院起诉请求：判令不得执行涉案房屋（该房屋代码1059566、合同编号YS0342844）并解除查封。   一审法院认定事实，名城公司与邹喆签订商品房预售合同（合同编号：YS0342844，房屋代码：1059566），将本案涉诉房屋出卖给邹喆。该商品房预售合同约定：该商品房预测建筑面积832.48平方米、单价1.3万元，总价款10,822,240元于2014年3月31日一次性支付，购房税费547,623.12元一并支付，房屋交付期限为2014年11月30日前。2016年5月24日，邹喆及其妻子陈莉（出卖方、甲方）与刘连瑞（买受方、乙方）签订房屋买卖合同，合同约定：成交价600万元（包括房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品）乙方于本合同生效及公证后当日内一次性以现金形式将全款汇入甲方指定的银行账户；付清全款后甲方向乙方交付房屋及与房屋有关的所有办理产权证书的合同、收据等资料；如甲方需要租用乙方的该房屋，乙方应予同意，双方另行签订房屋租赁合同；甲方应向乙方出具公证的授权委托书，保证乙方在条件成熟时无阻碍的办理该房屋产权转让及登记手续；办理产权证书所产生的税费由甲乙双方共同承担各50%；甲方应清偿该房屋转让前的水费、电费、物业费等费用，自行承担此前的债权债务清偿责任，并向乙方移交相关缴费凭证。同日，孙莉萍代理刘连瑞办理银行卡卡卡转账业务，向邹喆支付600万元，邹喆向刘连瑞出具购房款600万元已打入本人卡号内的收条一份。同日，邹喆、陈莉出具授权委托书经公证处公证，授权刘连瑞的本案委托诉讼代理人吴东曙办理本案涉诉房屋的相关事宜。名城公司于2014年4月向邹喆出具的购房款及税费收据五份、2014年4月的物业专项维修资金缴存凭证和契税、印花税税收缴款书各一份，现由刘连瑞持有。刘连瑞于2019年2月23日向绿城物业服务集团有限公司新疆分公司转账支付一笔149,846.40元以及一笔16,905.12元，该新疆分公司出具代收邹喆本案涉诉房屋电费16,905.12元收款收据一份，另开具邹喆本案涉诉房屋2017年1月1日-2018年12月31日物业服务费99,897.60元、2019年1月1日至同年12月31日物业费49,948.80元发票各一份。陈国明与邹喆的民间借贷纠纷，原审法院作出的（2018）新0104民初3305号、3306号民事调解书，为陈国明于2015年2月6日及9月9日向邹喆出借各300万元、月利率均为2%、借款期限均为一年。陈国明申请诉前保全，原审法院于2017年6月13日查封本案涉诉房屋手续。执行过程中原审法院委托相关机构对本案涉诉房屋评估、网拍，刘连瑞提出案外人异议，原审法院于2019年6月12日作出（2019）新0104执异88号执行裁定，驳回刘连瑞的异议请求。邹喆同意刘连瑞的异议请求。另查明：名城公司与邹喆借款合同纠纷一案，沙区法院于2017年4月21日作出（2017）新0103民初0103号民事调解书，邹喆应支付案款5,316,960元。该案中名城公司申请诉讼保全，沙区法院于2017年5月9日查封本案涉诉房屋手续。在名城公司申请强制执行中，刘连瑞提出案外人异议，沙区法院于2019年1月9日作出（2019）新0103执异1号执行裁定，刘连瑞提出的执行异议成立。2019年4月2日，刘连瑞向沙区法院起诉邹喆、陈莉，要求确认2016年5月24日签订的房屋买卖合同合法有效。沙区法院于2019年6月13日作出（2019）新0103民初3492号民事判决，该房屋买卖合同合法有效。刘连瑞与邹喆等人的民间借贷纠纷经原审法院达成协议，其中：2017年12月27日作出的（2017）新0104民初10152号、10153号民事调解书，为刘连瑞于2016年10月27日向邹喆、陈莉出借二笔各500万元，月利率均为1.5%，借款期限均为一年；2017年10月16日作出的（2017）新0104民初8722号民事调解书，为刘连瑞、吴东曙于2016年12月15日向邹喆、陈莉以及张斌出借300万元，月利率为2.5%-2%，借款期限8个月；2017年10月16日作出的（2017）新0104民初8723号民事调解书，为刘连瑞、吴东曙于2017年3月2日向邹喆、陈莉以及张斌出借750万元，月利率为2%，借款期限5个月。刘连瑞于2017年8月28日申请诉前保全，原审法院2017年9月11日查封本案涉诉房屋手续。自2015年起因民间借贷纠纷在法院诉讼、执行（含保全）等案件，刘连瑞为50件，陈国明为27件。再查明：邹喆为天成晟公司法定代表人，2015年7月14日天成晟公司向乌市商业银行扬子江路支行借款700万元，诺亚方舟担保公司、邹喆以及赵伟、纪永红为该借款保证人。邹喆以本案涉诉房屋向诺亚方舟担保公司提供反担保，双方签订质押物为本案涉诉房屋商品房预售合同、收据、业主缴费凭证、税收缴款书原件的质押合同以及房产转让合同，房产转让合同约定的转让总价款为700万元，邹喆还向彭雅出具办理该房屋相关事宜的委托书并经公证。2015年9月14日，邹喆出具借据取回上述质押物原件，借据载明以上原件于2015年9月30日归还、否则承担贷款10%的违约金70万元。上述借款期限一年到期后，天成晟公司续借600万元，诺亚方舟担保公司、邹喆、陈莉以及赵伟、纪永红、贾克民为该借款保证人，邹喆、陈莉与诺亚方舟担保公司签订转让总价款为600万元的本案涉诉房屋房产转让合同，又向彭雅出具办理该房屋相关事宜的委托书并经公证。该笔借款到期后天成晟公司无力偿还，诺亚方舟担保公司于2017年12月28日向乌市商业银行沙依巴克区支行（原扬子江路支行）代偿，代偿后依据（2018）新乌法诺证经字第7166号执行证书向沙区法院申请强制执行天成晟公司、邹喆、陈莉、赵伟、纪永红、贾克民以及新疆天成康远农业科技有限公司，沙区法院于2018年6月8日作出（2018）新0103执2098号执行裁定，扣押、冻结、划拨、变价、扣留、提取上述被执行人名下财产及收入652.09万元或等同价值的财产。   一审法院认为，刘连瑞与邹喆夫妇于2016年5月24日签订的房屋买卖合同虽经生效判决确认合法有效，但鉴于邹喆在此之前为其公司向银行借款，以签订房屋买卖合同的形式将本案涉诉房屋向其担保人提供反担保并对处分该房屋委托授权进行公证的情况，以及刘连瑞与邹喆之间存在大量金钱借贷的情况，刘连瑞于当日向邹喆转款600万元为支付房款无法确定无疑，且刘连瑞提供的证据不足以证明合同签订后其即占有使用房屋。该房屋买卖合同订立至今，邹喆尚未取得该房屋所有权，刘连瑞对此明知，其依据该合同享有的房屋所有权转移登记请求权为债权而非物权。原审法院2017年6月13日查封本案涉诉房屋属于预查封，旨在保有邹喆对开发商的债权也即所有权转移登记请求权，以便将来该债权实现而取得房屋所有权，从而得以执行。在我国债权形式主义的物权变动模式下，邹喆未取得本案涉诉房屋所有权，刘连瑞对邹喆债权请求权的标的物虽为本案涉诉房屋，但未经预告登记不具有排他效力，该债权与本案陈国明对邹喆的金钱债权具有平等性，没有行使上的先后之分，故不能对抗陈国明基于金钱债权对本案涉诉房屋预查封的权利从而排除人民法院的强制执行。据此判决：驳回刘连瑞的诉讼请求。   二审中，刘连瑞提交新证据：1.乌鲁木齐市住房情况查询表，用于证明2016年5月24日，我与邹喆签订《房屋买卖合同》，在查询到涉案房产没有抵押，没有查封，才支付的购房款。2.准予变更登记通知书，用于证明2019年4月1日，我与新疆中进安能源有限公司签订租赁合同，新疆中进安能源有限公司名称进行了变更，租金是变更之后的公司支付的。3.付款凭证6张，用于证明新疆中进安能源有限公司给我支付6次租金，共计58万多元，含代缴的物业费。4.邹喆和赵伟的股权质押登记通知，用于证明邹喆为了再借款，和赵伟一起将天泽晟公司的股权全部质押给了我作为担保。5.《标准化养殖基地转让合同》，用于证明邹喆及其公司把标准化养殖鸡场用转卖合同的形式给我提供了借款担保。6.付款凭证4张，用于证明我与邹喆的四笔借款均发生在《房屋买卖合同》之后，都有借款担保。我实际向邹喆支付了2050万元，该四笔借款与600万元购房款没有任何关系。7．（2018）新0103执2098号之一，用于证明诺亚方舟担保公司的执行申请已被终结。8．名城公司与诺亚方舟担保公司的企业信息报告，用于证明这两个公司是关联公司，是同一个法定代表人，名城公司不给我办理产权过户变更，不是我的过错。陈国明对刘连瑞提供的证据不认可，认为与本案没有关联性。本院认为，刘连瑞提供的上述证据为相关行政部门出具或者已经法院生效文书所确认，故对其真实性本院予以认定，但该证据与本案的关联性将结合其他证据综合予以认定。陈国明提交新证据：银行付款凭证1张，用于证明刘连瑞给邹喆的600万元是借款，不是购房款。刘连瑞对该证据的真实性认可，当时是会计办理的，不清楚写成借款，但邹喆出具了收条，写的是购房款。本院认为，刘连瑞对陈国明提供的证据的真实性认可，本院对该证据的真实性予以认定，该证据可以证实2016年5月24日，刘连瑞通过银行转账的方式向邹喆转款600万元，转账明细为“借款”。   双方当事人对一审法院查明的事实无异议部分，本院对该部分事实及认定的证据予以确认。   本院认为：《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”故本案争议焦点为刘连瑞就案涉执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。   《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，刘连瑞主张是否符合上述情形享有阻却强制执行的民事权益。（一）刘连瑞是否在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同。刘连瑞与邹喆2016年5月24日签订了《房屋买卖合同》，该合同经法院生效判决所确认，故可以认定刘连瑞在人民法院查封之前已与邹喆签订了合法有效的书面买卖合同。（二）刘连瑞在人民法院查封之前已合法占有该不动产。刘连瑞为证实其已占有涉案房产，提交2016年6月1日与新疆尊鑫达矿业有限公司签订的《房屋租赁合同》（以下简称《合同一》）、2019年4月1日与新疆中进安能源有限公司签订的《房屋租赁合同》（以下简称《合同二》）及相关交纳电费、物业费的票据。首先，刘连瑞与新疆尊鑫达矿业有限公司签订的《合同一》中，双方对租期、租金等进行了约定，但对于租金的交付及场地的交接，刘连瑞并未提供相应的证据予以证实，无法认定刘连瑞与新疆尊鑫达矿业有限公司之间存在真实的租赁关系。其次，刘连瑞与新疆中进安能源有限公司签订的《合同二》中，刘连瑞虽然提供了新疆中进安能源有限公司支付房租的转账信息，只能证实双方在此时间段存在租赁关系，刘连瑞在2019年4月占有涉案房产。第三，刘连瑞提交的缴纳电费、物业费的票据，所缴纳费用的日期均在2019年2月，费用均为2017年之后的费用，且为补缴，以上票据仅能证明刘连瑞已占有涉案房产，但无法证明其在人民法院查封之前已占有。（三）刘连瑞是否已支付全部价款。刘连瑞与邹喆签订的《房屋买卖合同》约定房屋总价款为600万元，虽然刘连瑞提交了其在签订合同当天即向邹喆转账支付600万元的转款凭证及邹喆出具的收条，但根据2016年5月24日刘连瑞向邹喆的转账凭证所记载的，转账明细为“借款”，该交易凭证仅能证明刘连瑞于2016年5月24日向邹喆转账600万元的事实，但此笔款项是否系支付购房款，刘连瑞没有提供其他证据予以佐证，故该支付款项不足以认定刘连瑞已实际支付全部购房款。因此，刘连瑞的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，享有阻却强制执行的民事权益。刘连瑞上诉主张不得执行涉案房产的请求，证据不足，本院不予支持。   综上，刘连瑞的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费53,800.00元（刘连瑞已交），由刘连瑞负担。   本判决为终审判决。   审  判  长   谭建艳   审  判  员   柳 燕   审  判  员   严 斌   二 〇 二 〇 年 五 月 二 十 九 日   书  记  员   刘 晓