浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初761号 原告：李忠汉，男，1954年1月26日出生，汉族，住浙江省义乌市。 原告：毛小香，女，1960年12月3日出生，汉族，住浙江省义乌市。 原告：李振宇，男，1985年7月4日出生，汉族，住浙江省义乌市。 原告：李峰林，男，1987年5月8日出生，汉族，住浙江省义乌市。 四原告共同委托诉讼代理人：陈兰琴，浙江宁邦律师事务所律师。 被告：王向华，女，1977年6月28日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区。 委托诉讼代理人：陈菁，浙江浩伦律师事务所律师。 原告李忠汉、毛小香、李振宇、李峰林与被告王向华农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案受理后，被告在提交答辩状期间对管辖权提出异议，认为本案应移送至浙江省杭州市上城区人民法院审理。本院于2020年2月6日依法裁定驳回被告提出的管辖异议。被告不服该裁定而提起上诉。2020年3月12日，金华市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。本案依法适用简易程序由审判员楼宇栋独任审判，于2020年4月20日公开开庭进行了审理。原告李忠汉、毛小香、李振宇、李峰林及四原告共同委托诉讼代理人陈兰琴，被告王向华的委托诉讼代理人陈菁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李忠汉、毛小香、李振宇、李峰林向本院提出诉讼请求：1、依法确认原被告双方签订的《房地产买卖契约》无效；2、依法判令四原告向被告返还购房款39万元整。在本案审理过程中，原告撤回第二项诉讼请求。事实和理由：原、被告双方于2002年9月签订《房地产买卖契约》一份，约定四原告将其共同所有的位于义乌市占地面积73平方米的农村房屋出售给被告，成交价格为39万元。土地证号为集用（2002）1-3792、房产证号为义乌房权证稠城字第ａ00043975号。协议签订后，被告按约支付了购房款，各原告也积极配合被告办理房产过户手续，但是由于被告户籍性质为非本市的城镇居民户口，故一直未能办理过户手续。原告认为虽然原被告双方签订了《房地产买卖契约》，但是因为被告的户口性质为居民，按照法律及现有的政策规定，农村的宅基地转让只能在本集体经济组织成员之间进行方为有效。被告为非集体经济组织成员，故双方签订的《房地产买卖契约》因违反了法律、行政法规的强制性规定而无效。 被告王向华答辩称：王向华的姐姐早年嫁到湖塘西，原被告双方说来也是亲戚关系。2002的时候王向华是经姐姐介绍向李忠汉一家购买了本案房屋，所以当时双方对于各自的户口性质和土地情况都是清楚的，而且当时是经过义乌市即现在房地产管理处和复兴居委会盖章确认同意的。2003年房屋交付给王向华后，一直由王向华使用到2019年，这中间长达十六年时间从来没有任何问题。到了2019年，复兴社区进行义乌城乡新社区建设，本案房屋也在征迁范围内，街道和社区一直都认可本案的房屋实际所有人是王向华，所以是与王向华签订了此处房屋的拆迁补偿协议，而不是和原告。目前房屋已被拆迁，而且根据城乡新社区建设细则，房屋征迁安置的土地性质已经变更为国有出让，另外，2019年11月原被告双方在街道和社区相关领导的见证下签订了协议书，明确了房屋拆迁后的权益由王向华享有，王向华也同意给予原告一定补偿，补偿也已经按约支付，所以2019年11月签订相关协议实际上是在本案房屋土地性质变更为国有出让之后对2002年房屋买卖的再次确认。综上，本案房产已经参与义乌市城乡新社区集聚建设，房屋已被拆迁不复存在。征迁后土地性质变更为国有出让，所以本案房屋买卖契约合法有效，原告据以主张的基础已经不存在，更不存在相互返还的基础。请求驳回原告的诉请。 原告李忠汉、毛小香、李振宇、李峰林为证明自己的主张，向本院提供以下证据： 证据1，房地产买卖契约一份，证明原被告双方之间签订了房地产买卖契约，双方存在房地产转让的事实。 证据2，不动产档案证明复印件一份、土地登记卡复印件一份，证明涉案房地产系四原告共同所有且土地性质为农村宅基地的事实。 证据3，王向华的户籍信息一份，证明被告的户口性质为非本市城市居民户口的事实。 被告质证认为：证据1，真实性、合法性、关联性无异议，但是契约第九条约定事项第四点首先明确了在政策许可下原告必须全力配合被告过户土地使用证，可以看出当时双方对于各自的情况都是了解的，而且现在土地性质已经变更为国有出让，已经符合了合同约定的条件，而且双方也通过补充协议的方式对于征迁的权益归属进行了明确，所以该份契约的相关内容已经为后期的补充协议所替代。最后该份契约当时是由北苑街道复兴居委会盖章确认，这与一般的私下买卖是不一样的。 证据2，形式上的真实性、合法性、关联性无异议，对记载内容有异议，该房产实际权利人是王向华，而非上面记载的原告，房屋已被拆迁不复存在，拆迁后的土地性质是国有出让，已经属于可以买卖。 证据3，真实性、合法性、关联性无异议，但本案讼争房产土地性质变更后，可以在市场上自由流通不受户口限制。 被告王向华为支持自己的抗辩，向本院提供以下证据： 证据1，房屋买卖合同一份，证明2002年10月8日李忠汉、毛小香代表全家与王向华签订合同，将本案讼争房屋及土地使用权转让给王向华。 证据2，申请书一份，证明2002年11月11日，李忠汉全家就本案讼争房地产转让的相关事宜向义乌市房地产监察中队提出申请，义乌市房地产监察中队也确认同意转让。 证据3，房地产买卖契约一份，证明2002年11月9日，王向华与李忠汉全家人签订契约，将本案讼争房屋及土地使用权转让给王向华；双方特别约定“在政策许可下甲方必须全力配合乙方过户土地使用证”；2002年11月14日义乌市北苑街道复兴居民委员会在审核契约后盖章确认并同意转让。 证据4，收条三份，证明王向华已付清全部转让款。 证据5，协议书一份、情况说明一份、协议一份、银行转账记录打印件两份、拆迁补偿协议书一份，证明李忠汉作为户主代表全家与王向华在复兴股份经济合作社的见证下签订协议书，约定本案讼争房屋有机更新的权益面积为70.8平方米归王向华所有；王向华支付了补偿款；本案讼争房屋也在此次城乡新社区建设的征迁范围内，已经拆迁；北苑街道确认王向华是涉案房屋征迁的主体。 证据6，照片打印件两份，证明本案诉争房屋因义乌市北苑街道复兴社区的城乡新社区集聚建设而已经被拆除的事实。 原告质证认为：证据1，真实性、关联系无异议，合法性有异议。房屋买卖合同第四条明确约定该建筑房屋范围内的土地使用权一并转移给乙方即被告，但是该土地的性质为农村宅基地，而乙方即被告的户口性质为居民户口，法律明确禁止城镇居民购买农村土地及用房，因此该份合同违反了法律的强制性规定，是一份无效的合同。 证据2，真实性无异议，但是申请书中第二段明确记载以后如有机会再购房屋将把房屋所有权仍确定为本案四原告共同所有，这也是双方的真实意思表示，当时也是预见到了有可能会发生土地再审批或者再购房的情况，已经明确约定此种情况下房屋的所有权仍归四原告共同所有。 证据3，同证据1质证意见一致。双方在合同中特别约定在政策许可下，甲方必须全力配合乙方过户土地使用证。但是在合同签订当时或者是即便是今天也不存在过户的条件，政策还是不允许。 证据4，真实性、合法性、关联性无异议。原告方确实已经收到39万元购房款。 证据5，与本案无关联性，而且毛小香已经在2019年12月16日将28万元款项退给王向华，另外李忠汉也并没有得到全家的授权来签订协议书。关于拆迁补偿协议书，其中抬头乙方是写着李忠汉户，而非王向华户，因此街道里也是认为该块地的所有权是属于李忠汉的。乙方签名也是**代的是王向华。北苑街道之所以会同意**代王向华行使李忠汉户的权利，是因为街道急于推进拆迁进程，而李忠汉户又不愿拆迁，再加之之前李忠汉和王向华有签订一份协议书和情况说明，所以北苑街道才暂时认可由**代王向华签订李忠汉户的协议。 证据6，无异议，涉案房屋确实是2020年4月14日拆掉了。 结合当事人的质证意见，本院认定如下： 一、关于原告提供的证据。1、对房地产买卖契约的证明效力予以确认。2、对不动产档案证明复印件、土地登记卡复印件的真实性予以确认。3、对王向华户籍信息的证明效力予以确认。 二、关于被告提供的证据。1、对房屋买卖合同、申请书本身的真实性予以确认。2、对房地产买卖契约、收条的证明效力予以确认。3、对协议书、情况说明、协议、银行转账记录打印件、拆迁补偿协议书本身的真实性予以确认。但关于其中的内容，双方已另外成讼，本案不作处理。4、对照片打印件的真实性予以确认。 需要说明的是，原、被告在审理过程中均提供了房地产买卖契约，但经核对，原告提供的房地产买卖契约落款时间为“2002年9月9日”，被告提供的房地产买卖契约落款时间为“2002年11月9日”，但双方均不能提供证据证明具体签订日期，故本院将签订日期确定为2002年下半年。 经审理，本院认定事实如下： 2002年下半年，原告李忠汉、毛小香、李振宇、李峰林（甲方）与被告王向华（乙方）签订《房地产买卖契约》一份，约定原告自愿将座落在义乌市占地面积为73平方米的房屋出售给被告，成交价为39万元；在政策许可下，原告必须全力配合被告过户土地使用证；双方还约定了转让款的支付时间、违约责任等内容。被告按约向原告支付转让款39万元。但后原告对该协议的效力提出异议而导致本案诉讼。 另查明：涉案房屋的所有权人在2000年8月28日登记为原告李忠汉、毛小香、李振宇、李峰林，当时土地权属性质为集体土地使用权。因城乡新社区建设需要，涉案房屋已于2020年4月被拆掉。 本案在审理过程中，被告自认2002年双方签订《房地产买卖契约》时被告为义乌市城镇居民户口，后于2012年迁户口至杭州市。被告明确表示如果法院认定《房地产买卖契约》无效，要求对于转让款返还问题在另案中处理。 本院认为，原、被告签订的《房地产买卖契约》虽系当事人真实意思表示，但由于被告系城镇居民户口，故该《房地产买卖契约》违反了法律、行政法规的强制性规定即关于城镇居民不得购买农村房屋的规定，应认定无效。需要说明的是，房屋被征迁后房屋所有权已收归国有，即使土地性质变更为国有出让，也不影响本案所涉《房地产买卖契约》效力的认定。关于转让款返还问题，被告已明确表示在另案中处理，系被告对其自身权利的处分，且原告也已撤回该项诉讼请求，故本案对该转让款问题不作处理。依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条之规定，判决如下： 确认原告李忠汉、毛小香、李振宇、李峰林与被告王向华于2002年下半年签订的《房地产买卖契约》无效。 案件受理费40元，由被告王向华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员  楼宇栋 二〇二〇年五月六日 书记员  陈佳慧