四川省峨眉山市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1181民初705号 原告：峨眉山市大陆物业管理有限公司，住所地：四川省峨眉山市绥山镇名山东路附巷28号，统一社会信用代码91511181080709836U。 法定代表人：陆广波，公司总经理。 委托诉讼代理人：孔嘉，男，1962年6月20日出生，汉族，住四川省峨眉山市，系公司员工，特别授权。 被告：王义均，男，1967年10月18日出生，汉族，住四川省峨眉山市。 被告：易亚群，女，1970年11月10日出生，汉族，住四川省峨眉山市。 委托诉讼代理人：王义均，男，1967年10月18日出生，汉族，住四川省峨眉山市，系被告易亚群丈夫，特别授权。 原告峨眉山市大陆物业管理有限公司（以下简称大陆公司）与被告王义均、易亚群物业服务合同纠纷一案,本院于2020年4月22日立案后，依法适用简易程序于2020年5月7日、5月8日公开开庭进行了审理。原告大陆公司委托诉讼代理人孔嘉，被告王义均、被告易亚群委托诉讼代理人王义均到庭参加诉讼。因双方分歧较大，未能调解达成协议。本案现已审理终结。 原告大陆公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即给付原告物业费29752元，违约金1000元，合计：30752元（2014年11月1日至2017年12月31日止）；2.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告于2014年11月1日与峨眉山市首座好望角业主委员会签订了《峨眉山市首座好望角小区物业管理服务合同》，合同期限为2014年11月1日至2017年10月31日。合同约定如被告不按时交纳物业费，被告每天按欠费总额千分之五的比例向原告支付违约金。2017年10月31日，原告又与好望角业主委员会签订了延期协议：2017年11月1日至2017年12月31日止。现由于被告未按合同约定足额向原告交纳物业费的行为已构成违约。为维护原告合法权益，依据《物业管理条例》、《合同法》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》之规定及《物业服务合同》的相关约定，原告依法向本院提起诉讼，请求判决如请。 为证明上述事实及主张，原告大陆公司向法庭出示了原告营业执照、原告法定代表人身份证明、原告法定代表人身份证、《物业管理服务合同》、合同延期协议、物业施工日志照片、中国邮政物业费催缴快递单、不动产登记查询结果通知书等证据。 被告王义均、易亚群承认在原告大陆公司诉讼时间段未交纳过物业费的事实，认可不动产登记查询结果通知书等证据。但辩称，原告未与被告签订过物业合同，其所有的门市是2018年6月才出租出去，虽然原告提供的中国邮政快递单上的姓名是被告、注明的联系电话也是被告的电话，但邮寄地址不是被告的实际地址，二被告没有收到过催收通知，原告未履行催收义务。同时辩称，按照民事诉讼法诉讼时效为三年的规定，欠费的时间是2014年至2017年12月31日，2014年、2015年、2016年都过了诉讼时效，我不清楚物业公司和业委会签订的物业服务合同，我是在2018年下半年另外一个业主处理物业费事情的时候才知道的，对方要求我交纳物业费也是在2019年下半年，因此，本案已过诉讼时效，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告王义均、易亚群未提供相关证据。 针对被告的抗辩陈述，原告答辩称，大陆公司与小区业主委员会签订的合同依法对全体业主有效；物业费催收邮寄地址是被告购房时预留在开发商处的地址，且物业公司也通过电话向被告进行了催收，邮寄单上的姓名、联系电话被告都确认正确，被告也认可2019年下半年原告曾经要求其交纳物业费的事实，因此，原告履行了催收义务；原告大陆公司自2014年至2017年12月31日一直在小区履行物业服务义务，合同约定每半年交纳一次物业费，物业服务呈连续性，不存在超过诉讼时效问题。 本院经审理查明：原告大陆公司于2014年11月1日与峨眉山市首座好望角业主委员会签订了《峨眉山市首座好望角小区物业管理服务合同》，合同期限为2014年11月1日至2017年10月31日。合同约定如被告不按时交纳物业费，被告每天按欠费总额千分之五的比例向原告支付违约金。2017年10月31日，原告大陆公司又与峨眉山市首座好望角业主委员会签订了延期协议，合同截止期限从2017年10月31日延期至2017年12月31日止。2014年11月1日至2017年12月31日期间，被告未交纳过物业费。 另查明：《峨眉山市首座好望角小区物业管理服务合同》第六章第二十一条第2项“……非住宅由业主按其拥有（实际）建筑面积每月每平方米2.00元向乙方（物业公司）交纳”，第3项约定“本物业管理公共服务费每半年（6个月）交纳一次，每月交费时间为每月的1－10日”；被告王义均、易亚群系夫妻关系，案涉两个门市系夫妻共同所有，建筑面积共计391.48平方米；3月18日，经原、被告申请，2020年3月18日，峨眉山市房地产纠纷联动调解中心组织双方进行了调解，因双方分歧较大，未能达成调解协议。 本案各方争议的焦点为： 1.原、被告是否存在物业服务合同关系？ 2.原告是否履行了催收物业服务费的义务？ 3.本案是否超过诉讼时效？ 4.二被告是否应当交纳物业服务费？如何支付？ 根据各方当事人陈述答辩及举证质证和查明的事实，本院评述如下： 1.关于原、被告是否存在物业服务合同关系的问题。 被告抗辩主张未与原告大陆公司签订过物业合同，因此，其与大陆公司不存在物业服务合同关系。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，原、被告之间存在物业服务合同关系，被告的抗辩主张无法律依据，本院不予支持。 2.关于原告是否履行了催收物业服务费义务的问题。 庭审调查中被告认可邮寄单上的姓名、电话，认可2019年下半年原告曾经要求其交纳物业费的事实。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条“在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。”“在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。”的规定，原告主张履行了催收物业服务费义务本院予以支持。而且，2020年3月18日，峨眉山市房地产纠纷联动调解中心组织双方进行了调解，本身也属于原告履行催收义务的一种重要方式，因此，被告抗辩原告未履行物业服务费催收义务的主张本院不予采纳。 3.本案是否超过诉讼时效的问题。 类比四川省宜宾市中级人民法院（2016）川15民终982号民事判决书、四川省乐山市中级人民法院(2017)川11民终1530号民事判决书关于物业服务合同关系属于分期履行、连续服务的判决理由，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。”的规定，本院认为，本案原告大陆公司与峨眉山市首座好望角业主委员会签订《峨眉山市首座好望角小区物业管理服务合同》之后一直持续连续提供服务。合同约定物业服务费用按半年一次收取，应属于分期履行债务的约定，且原告也实际进行了催缴。因此，被告认为原告诉讼请求超过诉讼时效，请求法院驳回原告诉讼请求的主张不能成立，本院不予采纳。 4.二被告是否应当交纳物业服务费，如何支付的问题。 同上问题1，二被告抗辩主张未与原告大陆公司签订过物业合同，其所有的门市长期未租赁出去，因此不交纳物业费无事实和法律依据。原告与峨眉山市首座好望角业主委员会签订的《峨眉山市首座好望角小区物业管理服务合同》不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对被告王义均、易亚群在内的全体业主具有约束力。现原告大陆公司已经按照合同约定履行了物业管理服务义务，并依法向被告进行了催收，被告王义均、易亚群不按期交纳物业费已经构成违约，被告王义均、易亚群应依约支付拖欠的物业服务费并承担违约责任。原告大陆公司请求被告王义均、易亚群支付物业服务费及违约金应当予以支持。 但是，原告主张按每天千分之五承担支付违约金明显过高。同时，原告并未举证证明因被告违约造成的损失，因此，被告的部分抗辩本院予以支持。但因被告的违约造成对原告资金的占用客观存在，原告要求被告承担相应资金占用费符合法律规定。原告自愿将违约金调整为1000元，未超过法律规定的标准，本院予支持。 以上事实有原告向法庭提交的《物业管理服务合同》、合同延期协议、物业施工日志照片、中国邮政物业费催缴快递单、不动产登记查询结果通知书等证据及庭审笔录载卷佐证。 本院认为，原告大陆公司与被告王义均、易亚群之间存在合法有效的物业服务合同关系，有效的合同应当依法得到履行，合法的合同关系依法应当受到保护。原告大陆公司依约履行了物业服务合同义务，要求支付物业服务费并承担违约责任符合法律规定，应当依法得到支持，被告王义均、易亚群的抗辩无事实、证据和法律依据，应当承担不利的法律后果。被告王义均、易亚群应当依约履行物业服务费支付义务并承担违约责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 被告王义均、易亚群在本判决生效之日起立即支付原告峨眉山市大陆物业管理有限公司物业费29752元及违约金1000元，合计：30752元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费依法减半收取284元（原告已预交）由被告王义均、易亚群共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员  彭远华 二〇二〇年五月八日 书记员  宋梦琴 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十九条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第三条在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。 《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。