上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终3444号上诉人(原审原告)：宋琦，女，1971年8月22日出生，汉族。委托诉讼代理人：张健，上海灏思瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙晓英，上海灏思瑞律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：张锁方，男，1968年12月1日出生，汉族。委托诉讼代理人：何政斌，上海市托普律师事务所律师。上诉人宋琦因与被上诉人张锁方房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2019)沪0110民初21239号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭于2020年5月11日公开开庭进行了审理。上诉人宋琦及其委托诉讼代理人张健、孙晓英，被上诉人张锁方及其委托诉讼代理人何政斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人宋琦上诉请求：撤销一审判决，改判支持己方一审全部诉讼请求或发回重审。事实及理由：1、上海市杨浦区邯郸路XXX号底层东5商铺(以下简称“系争房屋”)系宋琦从案外人上海宇田实业发展有限公司(以下简称“宇田公司”)承租之后，再依法转租给张锁方的。张锁方中途退租，但其设施、设备仍遗留在系争房屋内，直至2019年11月7日搬走，已构成根本性违约。在此期间，宋琦无权处分系争房屋内遗留的设施、设备，故仍向宇田公司支付房租，因此上述期间的使用费应由张锁方承担；2、宋琦与张锁方之间的租赁合同约定，若一方违约，违约金为剩余租赁期间的租金。宋琦考虑到实际情况，已将违约金降低为1,094,036.88元，但一审法院将违约金调整为160,000元，明显过低，属于滥用自由裁量权。被上诉人张锁方辩称：双方租赁合同关系于2019年4月24日解除后，宋琦负有止损的义务，其将系争房屋收回后自用还是对外出租，由其自行决定。因此，宋琦是否向宇田公司支付租金，与本案无关。宋琦上诉要求使用费计算至2019年11月7日，缺乏依据。一审法院酌定的违约金合理。请求本院驳回上诉，维持原判。宋琦向一审法院提出诉讼，请求判令：1.宋琦、张锁方之间的《营业房租赁合同》于2019年11月7日解除；2.张锁方返系争房屋；3.张锁方给付租金78,347元；4.张锁方给付违约金3,921,943元；5.张锁方支付拖欠的水电燃气费用共2,000元，至实际搬离之日止；6.本案诉讼费由张锁方承担。一审审理过程中，宋琦变更诉讼请求，请求判令：1.《营业房租赁合同》于2019年11月7日解除;2.张锁方给付自2019年4月1日起至2019年11月7日止未付的租金425,030元(58,760元/月×7个月+58,760元/月÷30天×7天)；3.张锁方支付违约金1,094,036.88元；4.本案诉讼费由张锁方承担。一审法院经审理认定事实如下：系争房屋为宋琦自案外人宇田公司处承租。2017年4月1日，宋琦作为合同甲方暨出租方与张锁方作为合同乙方暨承租方签订《营业房租赁合同》一份，约定，宋琦将系争房屋出租给张锁方用于经营餐饮，租赁期限自2017年5月10日起至2024年5月30日止。租金先付后用，以转账方式支付，自2017年5月10日起至2018年5月9日止，每年租金为人民币720,000元；自2018年5月10日起至2019年5月9日止，每年租金为756,000元；按每年5%递增。张锁方交付宋琦合同保证金120,000元，宋琦出具给张锁方上述款项的收据，每季度的租金于季度月的9日前交付。乙方在经营过程中所产生的一切费用(包括水、电、煤)均由乙方承担。关于合同履约保证金，合同第四条约定，乙方出现下列情形，甲方所收的上述保证金不再退还给乙方，归甲方所有：A乙方单方面提出解除合同，B严重违反合同规定的违约情况；甲方出现下列情形，甲方应双倍返还乙方支付的上述保证金：A甲方单方面提出解除合同，B严重违反合同规定的违约情况；合同终止后3天内甲方需退还上述保证金，延付一天按3%每日支付违约金，超过10日应双倍返还上述保证金。合同第六条，合同届满、解除、终止时乙方应将场地内属乙方的物品设备随同搬离营业房，但不得损坏原建筑物和固定装潢设施，并经甲方确认后归还甲方，如有损坏，修复费用由乙方承担。第七条合同的变更、解除，乙方如需转租上述房屋，需提前一个月书面通知甲方；甲乙双方均不得单方解除合同，否则赔偿对方的实际损失；合同按约终止，乙方在上述租赁房屋内遗留装潢和设备损失由乙方自己处置，如甲方需要保留，则应按沪估价承担费用。第八条免责条款，因市政府规划、自然灾害、部队规划收回等造成不能继续履行本合同同时，本合同自行终止。按甲方和宇田公司合同执行，并办理本合同终止手续，甲方无息返还乙方尚未使用期间的租赁费，按规定退还保证金。第九条违约责任，本合同甲乙双方必须全面履行合同，任何一方违反本合同条款项下的约定事项，均应承担违约责任，违约金支付数额为剩余租赁期内甲方可收取租金金额以及守约方因违约方违约而受到的所有经济损失。合同底部，宋琦、张锁方均签名确认。同日，宋琦、张锁方还签订了《店铺转租协议书》一份，约定，宋琦承租系争房屋后，转租给张锁方，张锁方同意代替宋琦向上家履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且每年定期交纳租金及该合同所约定的应由宋琦交纳的水电费及其他各项费用。转租后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备全部归张锁方所有，租赁期满后房屋装修等不动产归上家所有，营业设备等动产归张锁方。张锁方在2017年4月1日前一次性向宋琦支付转让费共计人民币200,000元，上述费用已包括装修、装饰、设备及其他相关费用，此外宋琦不得再向张锁方索取任何其他费用。合同底部，手写载明“收条：今(4月7日)收到张锁方转账款合计贰拾万元整(转让费)(200,000)，甲方保证4月9日将钥匙交于乙方，如推迟一天将付每天4,000元整违约金。以转账收到为准。宋琦，2017年4月7日”。2017年7月10日，宇田公司发出通知，“东5商户：依据空军南京军区房管处上海办事处为贯彻中央军委关于全面停止有偿服务的指示精神的正式通知，将于2017年8月10日无条件收回我公司沿街门面房及部分经营场地。根据贵我公司签订的《房屋租赁合同》第十一条第一款之规定。请你单位于2017年8月10日前完成结业准备，库存消耗及人员设备安置等歇业相关工作并撤离经营场地。”后，张锁方找宋琦商讨系争房屋租赁事宜。2018年1月24日，宋琦与案外人宇田公司签订《房屋租赁合同》一份，约定宇田公司将坐落在杨浦区邯郸路XXX号底层东5商铺(面积113平方米)出租给宋琦用于轻餐饮。房屋租金50,850元/月，房屋租金一年内不变，自第二年即2019年1月1日起，每年按3.5%递增。租金先付后用，本合同签署后于2018年1月31日前宋琦将三个月租金138,156元，租赁押金101,700元，合计239,856元整支付到宇田公司账户。之后的租金应提前20天支付，先付后用。租赁期限自2018年1月1日至2024年5月31日止。同日，宋琦作为乙方还与甲方宇田公司签订《备忘》一份，内容如下：甲乙双方于2016年10月28日和2018年签订了上海市杨浦区邯郸路XXX号东5商铺租赁合同，现双方经协商一致，就相关事宜作如下备忘：一、甲方同意给予乙方免租期自2017年5月10日起至2017年12月31日止。二、乙方原已缴纳2017年5月10日至8月9日的租金162,000元可抵付2018年4月1日至2018年6月30日的租金及物业费153,906元。三、剩余多缴的租金8,094元及押金差价6,300元，共计14,394元可抵付2018年1月1日至3月31日的部分租金。四、乙方应于2018年1月31日前将抵扣后的租金及物业费共计139,512元交付甲方。五、甲方知晓并同意乙方将场地转租给张锁方，用途轻餐饮。2018年3月2日，宋琦作为合同甲方与张锁方作为合同乙方又签订《补充协议》一份，约定：鉴于甲方和乙方于2017年4月1日签订营业房租赁合同(编号：201741-1)，甲方将位于杨浦区邯郸路XXX号东五商铺出租给乙方使用。为配合杨浦区政府拆迁，现原租赁标的物部分已被拆除，现甲、乙双方达成如下协议：一、甲方将邯郸路XXX号东五商铺后面保安室补足给乙方使用，租赁面积由120平米调整为113平米。二、甲方和乙方确认自2018年1月1日起起算租金，租金16.67元/平米/天，原租金60,000元/月，现调整为56,500元/月。三、垃圾费4元/平米/月，452元/月，与租金一并支付。四、租金自2019年1月1日起按每年5%递增(第二年在第一年租金基础上递增5%，第三年在第二年租金基础上递增5%，以此类推)。五、乙方于2017年12月份对现租赁标的物进行了二次装修，乙方同意放弃向甲方主张原租赁标的物因拆迁所造成的所有损失。但甲方如获得宇田公司的关于拆迁补偿，应归乙方所有。六、甲方和乙方双方签订的《营业房租赁合同》继续有效，与本补充协议有冲突的，以本协议为准。七、本协议一式三份，甲方和乙方各执一份，另一份交宇田公司备案。后，双方依约履行。2019年4月10日，宋琦通过微信要求张锁方支付2019年4月1日至6月底的租金，张锁方微信告知宋琦“这个门面房我们已经决定不再承租了!我们需要协商下面怎么转让的问题！”宋琦回复到：“你现在是已经逾期交房租了”。2019年4月20日，宋琦通过微信向张锁方发出通知“张锁方：你租赁邯郸路XXX号A5商铺。2019年4月1日起至6月30日的季度房租人民币(176,280)至今未付，逾期超出10日。按照合同第四款第2、3、4条，已经严重构成违约。请在2019年4月23日之前清场。甲方将于停水停电，一切损失由乙方承担。”然，张锁方仍未支付该租金，后宋琦将系争房屋门锁更换。现系争房屋仍处于闲置。一审庭审中，宋琦、张锁方均确认2019年年度的租金为58,760元/月，张锁方支付了截止2019年3月31日前的所有租金。现尚有张锁方支付的押金120,000元在宋琦处，双方均同意押金在本案中一并处理。一审法院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则。宋琦与张锁方签订《营业房租赁合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现张锁方擅自搬离租赁房屋并通知宋琦收回房屋的行为，表明其不再履行租赁合同，故其行为构成根本性违约。且庭审过程中，经法院再三询问，张锁方仍明确表示不愿继续承租系争房屋。宋琦在张锁方明确告知不愿支付系争房屋的租金后，有权据此解除双方的合同。法院结合案件具体情况，认为双方的租赁合同及补充协议已于2019年4月24日解除。张锁方对合同解除前的租金，仍应根据双方租赁协议的约定予以给付。合同解除后，张锁方拒绝履行合同给出租人造成损失的，应当承担赔偿损失的违约责任。关于宋琦主张张锁方承担自合同解除之日起至2019年11月7日止的房屋占用使用费，法院认为2019年4月20日宋琦向张锁方发出的清场通知，已明确告知张锁方如届期未清场，则后果自负。后张锁方未按期搬离系争房屋内的物品，视为其放弃该权利，则宋琦有权进行处理。且系争房屋自合同解除后处于宋琦的控制范围，宋琦作为守约方负有减损的义务，应及时避免损失的扩大，故法院对宋琦该项主张难以支持。关于违约责任，宋琦主张按剩余租期租金总和的30%计算违约金，张锁方认为该计算标准过高请求调整，故法院结合合同当事人的过错、合同的履行情况、出租方的实际损失等因素酌定具体数额。据此，判决如下：一、宋琦与张锁方就位于上海市杨浦区邯郸路XXX号底层东5商铺签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2019年4月24日予以解除；二、张锁方应给付宋琦自2019年4月1日起至2019年4月23日止的房屋租金计45,050元，与张锁方已支付的押金120,000元相抵扣后，宋琦应于判决生效之日起十日内返还张锁方74,950元；三、张锁方应于判决生效之日起十日内给付宋琦违约金160,000元；四、宋琦的其余诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，宋琦提供宇田公司于2020年5月6日出具的《情况说明》以及上海增值税普通发票六张，用以证明宋琦已按约向宇田公司支付2019年第二至第四季度的租金，张锁方直至2019年11月7日才将系争房屋内的设施、设备搬走，故张锁方应支付占用使用费至2019年11月7日。张锁方对此不认可，认为双方间的租赁合同关系于2019年4月24日解除后，宋琦将房屋收回自用或重新对外出租属于宋琦的权利，因此其是否向宇田公司支付租金，与本案无关，上述证据不能达到宋琦的证明目的。本院另查明，根据一审法院2019年11月7日审理笔录载明，关于系争房屋内遗留的设施、设备，张锁方称遗留几张桌椅及一个炒锅。宋琦称系争房屋内留有十张左右的桌椅及厨房的柜子。此外，宋琦还称其在2019年4月23日之后将系争房屋对外招租。以上事实，有审理笔录等为证。本院认为，本案争议焦点在于张锁方应支付系争房屋的使用费至何时以及一审法院酌定的违约金是否合法合理。张锁方欠租构成违约，宋琦作为守约方享有合同解除权。宋琦在2019年4月20日的微信中明确要求张锁方于2019年4月23日之前清场，一审法院据此判令双方的《营业房租赁合同》及《补充协议》于2019年4月24日解除，于法有据。张锁方遗留在系争房屋内的设施、设备，仅为少量桌椅及设备，张锁方搬离房屋后未搬走少量桌椅及设备，按照常理，可以认定其已以实际行动放弃房屋内遗留的物品。且宋琦于2019年4月23日之后将系争房屋对外重新招租，可见此时系争房屋已完全在其掌控之下，宋琦负有减损的义务，应及时采取措施避免损失扩大。至于宋琦是否向案外人宇田公司支付租金，与本案无关，不构成其要求张锁方支付占用使用费至2019年11月7日的合法理由。张锁方中途退租，构成违约，应承担违约责任。一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌定违约金为160,000元，合法合理，本院予以认同。宋琦主张违约金应为1,094,036.88元，缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人宋琦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18,489.6元，由上诉人宋琦负担。本判决为终审判决。法官助理何倩审判长  陈俊审判员  王珍审判员  俞璐二〇二〇年五月十一日书记员  项蓉附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……