湖南省长沙市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘01执异27号案外人：长沙市望城区森林广告制作部。住所地湖南省长沙市望城区高塘岭街道望城大道新都小区。组织机构代码：MA4P19G25。经营者：徐海东，男，1977年2月26日出生，汉族，住湖南省长沙市望城区。委托诉讼代理人：黄宇，湖南华湘律师事务所律师。申请执行人：湖南雷锋建设有限公司。住所地湖南省长沙高新开发区雷锋街道正兴路57号。组织机构代码：184170708。法定代表人：刘泽奇，执行董事。委托诉讼代理人：张淑元，湖南仁润律师事务所律师。被执行人：湖南裕田奥特莱斯置业有限公司。住所地湖南省长沙市望城区经济技术开发区雷锋大道558号奥莱小镇。组织机构代码：685012118。法定代表人：沈宏波，董事长。委托诉讼代理人：李幼德，男，1976年9月28日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区，该公司工作人员。委托诉讼代理人：侯蕾，女，1993年1月24日出生，汉族，住湖南省长沙市望城区，该公司工作人员。在本院执行湖南雷锋建设有限公司与湖南裕田奥特莱斯置业有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人长沙市望城区森林广告制作部向本院提出书面异议。本院受理后，于2020年1月7日举行了听证。案外人长沙市望城区森林广告制作部委托诉讼代理人黄宇，申请执行人湖南雷锋建设有限公司委托诉讼代理人张淑元，被执行人湖南裕田奥特莱斯置业有限公司委托诉讼代理人李幼德、侯蕾，参加了听证。现已审查终结。案外人长沙市望城区森林广告制作部向本院提起异议称，一、贵院查封并拟拍卖的被执行人湖南裕田奥特莱斯置业有限公司奥莱小镇B区P076栋103房（以下简称案涉103房）已由案外人认购，且已全部支付房款，依法应当不予拍卖并解除查封。案外人于2018年7月10日与被执行人签订换房协议，约定案外人原所抵款C区P135栋101房转换为案涉103房与B区P066栋101房，案外人即按合同约定将2014年9月10日240万元广告费用冲抵购房款外还支付55175元，全部支付给了被执行人。二、案外人已经支付全部价款并实际占有，依据相关司法解释，人民法院不得查封并拍卖该房产。案外人并没有过错，贵院将案外人的财产予以执行是错误的。综上所述，案外人特依法向贵院提出执行异议，请求贵院立即终止对案涉103房的拍卖并解除对该标的物的查封。申请执行人湖南雷锋建设有限公司称，异议人长沙市望城区森林广告制作部的异议理由不成立。本案并没有被执行人湖南裕田奥特莱斯置业有限公司欠付长沙市望城区森林广告制作部广告费的依据，长沙市望城区森林广告制作部没有支付购房款。案外人长沙市望城区森林广告制作部不具有购房资格，该购房合同无效。被执行人湖南裕田奥特莱斯置业有限公司称，对长沙市望城区森林广告制作部提出的异议理由没有异议。本院查明，原告湖南雷锋建设有限公司与被告湖南裕田奥特莱斯置业有限公司建设工程合同纠纷一案，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、双方确认“奥莱小镇”Ｂ区项目总造价22600万元，湖南雷锋建设有限公司承担工程造价审计费100万元，湖南裕田奥特莱斯置业有限公司需支付湖南雷锋建设有限公司总工程款22500万元，截止至今日，湖南裕田奥特莱斯置业有限公司已付工程款151245354元，商铺价款抵工程款428万元，尚欠湖南雷锋建设有限公司工程款69474646元。二、对于上述欠付工程款69474646元，湖南裕田奥特莱斯置业有限公司按以下方式支付给湖南雷锋建设有限公司：1.2019年1月28日前支付1300万元；2.2019年2月28日前支付300万元；3.2019年3月31日前支付500万元；4.2019年4月30日前支付300万元；5.2019年5月31日前支付700万元；6.2019年6月30日前支付300万元；7.2019年7月31日前支付300万元；8.2019年8月31日前支付300万元；9.2019年9月11日前支付700万元；10.2019年10月31日前支付300万元；11.2019年11月30日前支付300万元；12.2019年12月31日前支付300万元；13.2020年1月20日前支付700万元；14.2020年2月29日前支付300万元；15.2020年3月31日前付清余款3474646元。三、湖南雷锋建设有限公司为此次诉讼花费的律师费30万元，湖南裕田奥特莱斯置业有限公司自愿承担15万元，此款由收款单位向湖南裕田奥特莱斯置业有限公司开具发票。另中国平安保险公司的保全担保费87600元，湖南裕田奥特莱斯置业有限公司自愿赔偿给湖南雷锋建设有限公司。以上两项共计237600元，湖南裕田奥特莱斯置业有限公司于2019年4月30日前与上述第4笔工程款一起支付给湖南雷锋建设有限公司。四、如湖南裕田奥特莱斯置业有限公司未按上述第二、三条约定的时间、金额付款，拖欠任一笔款项，则视为剩余未付款项全部一次性到期，湖南雷锋建设有限公司可就所欠全部款项申请法院强制执行，并自2018年11月1日起以实际欠款数额为基数按每日万分之三向湖南雷锋建设有限公司支付违约金。五、本案案件受理费403600元，减半收取201800元，保全费5000元，共计206800元，由湖南裕田奥特莱斯置业有限公司负担，湖南裕田奥特莱斯置业有限公司于2019年4月30日前与上述第4笔工程款一起将湖南雷锋建设有限公司垫付的受理费支付给湖南雷锋建设有限公司。六、对全部已付款和2019年1月20日前应支付的应付款，湖南雷锋建设有限公司尚欠38825354元的建安发票，湖南雷锋建设有限公司在2019年3月底前向湖南裕田奥特莱斯置业有限公司提交2000万元的建安发票，剩余18828354元的建安发票在2019年5月底前向湖南裕田奥特莱斯置业有限公司提交。除此以外，对本协议第二条约定的其他付款计划，湖南雷锋建设有限公司应当在付款日十日前向湖南裕田奥特莱斯置业有限公司提交足额发票，否则湖南裕田奥特莱斯置业有限公司拒绝付款并不构成违约；七、无论出现任何情况，湖南雷锋建设有限公司不得冻结查封处置湖南裕田奥特莱斯置业有限公司正在开发的奥莱小镇Ｃ区“望变更国用（2011）0085”号国土证对应的土地使用权、在建工程和预售房屋。八、本协议签订后，双方再无争议。本院于2018年12月24日作出（2018）湘01民初6936号民事调解书对上述调解协议予以确认。在诉讼过程中，本院于2018年11月23日作出（2018）湘01民初6936号之一民事裁定，冻结被申请人湖南裕田奥特莱斯置业有限公司银行账户存款7236万元或查封、扣押湖南裕田奥特莱斯置业有限公司相当于7236万元其他财产。2018年11月28日，本院向长沙市望城区住房保障局发出（2018）湘01民初6936号之一协助执行通知书：查封湖南裕田奥特莱斯置业有限公司位于长沙市望城经济技术开发区共计31套房产，查封期限为三年，自2018年11月28日至2021年11月27日止。该调解书发生法律效力后，因湖南裕田奥特莱斯置业有限公司未履行调解书确认的义务，湖南雷锋建设有限公司向本院申请强制执行申请，本院于2019年4月4日立案执行，执行案号为（2019）湘01执762号。2019年11月11日，本院作出（2019）湘01执762号之四执行裁定：拍卖被执行人湖南裕田奥特莱斯置业有限公司名下位于长沙市望城经济技术开发区。案外人长沙市望城区森林广告制作部不服，向本院提出异议，其异议请求如前所述。另查明，2014年9月10日，被执行人湖南裕田奥特莱斯置业有限公司（甲方）与案外人长沙市望城区森林广告制作部（乙方）签订《裕田奥莱小镇A区项目广告发布合同》，就广告发布事宜及费用进行约定，双方同时约定付款方式为乙方购买甲方C区P135-101号房抵扣三年广告费用（单价9750元/平方米，总价240万元）,在签订房屋合同前，乙方需一次性提供等额发票给甲方。2018年8月17日，被执行人湖南裕田奥特莱斯置业有限公司（甲方）与案外人长沙市望城区森林广告制作部（乙方）签订《换房协议》，甲乙双方就甲方应付乙方广告款抵房款房源更换达成一致协议：乙方原所抵款C区房源P135栋101房（建筑面积333.75平方米）抵款总价为240万元，甲乙双方同意将该房源置换为B区房源P076栋103房（预售面积219.6平方米）、P066栋101房（预售面积236.48平方米），上述B区二套房源总价为2455175元，除冲抵240万元广告费之外，乙方仍需再向甲方支付55175元；甲乙双方同意解除2014年9月10日所签署的广告发布合同中抵房条款，甲方在收到乙方书面网签授权委托书后，七个工作日内进入房屋网签资格审核程序，签署1.2所列房屋网签合同后，视为甲方已完成2014年9月10日所签署的广告发布合同中的费用支付，履行抵房条款完毕。案外人长沙市望城区森林广告制作部于2018年7月10日委托徐海荣办理换房业务，向湖南裕田奥特莱斯置业有限公司支付了差价款55175元，湖南裕田奥特莱斯置业有限公司于2018年9月3日向徐海荣出具了收据，但双方没有签订房屋买卖合同。再查明，2018年8月20日，徐海荣（甲方、出售方）与李琼（乙方、买受方）、长沙市望城区新逸家房地产经纪有限公司（丙方、居间方）签订了《房屋买卖合同》，徐海荣将坐落于望城区高塘岭镇奥特莱斯B区P076栋103房出售给李琼，总售价190万元。本院认为，本案涉及以物抵债的物权期待权的保护问题。根据物权法第六条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。一般情况下，不动产物权的权属应当以不动产登记机关的登记为准，人民法院在处理涉及不动产权属纠纷的案件时，应当以登记为准。本案中，虽然案外人长沙市望城区森林广告制作部与被执行人湖南裕田奥特莱斯置业有限公司达成的协议约定以长沙市望城区森林广告制作部购买湖南裕田奥特莱斯置业有限公司C区P135-101号房的购房款抵扣湖南裕田奥特莱斯置业有限公司应当支付给长沙市望城区森林广告制作部的广告费用，此后双方又签订协议将C区P135-101号房置换为案涉103房和B区P066栋101房，但双方并未办理房屋产权变更登记，应认定双方之间仍只是普通的债权债务关系，案外人长沙市望城区森林广告制作部对涉案103房并不享有所有权。根据《城市房地产管理法》第四十一条和《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条的规定，商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。本案中被执行人湖南裕田奥特莱斯置业有限公司与案外人长沙市望城区森林广告制作部没有签订销售商品房书面合同，案外人长沙市望城区森林广告制作部没有提交证据载明其在人民法院查封之前已合法占有案涉103房，长沙市望城区森林广告制作部也不属于购房的消费者，其并不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条规定的其权利能够排除执行的情形。综上，案外人长沙市望城区森林广告制作部不享有对案涉103房排除执行的民事权益，其提出的异议理由不能成立，本院不予采纳，其异议请求应当予以驳回。双方当事人如不服本裁定，可按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定在本裁定送达之日起十五日内，向本院提起执行异议之诉。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，裁定如下：驳回案外人长沙市望城区森林广告制作部的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  郭天剑审判员  贺元芳审判员  谭斯元二〇二〇年五月九日书记员  陈文佳附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。