辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽07民终338号上诉人（原审被告）：锦州大兴建设集团有限公司，住所地辽宁省锦州市凌河区洛阳路四段3-3号。法定代表人：孙忠志，该公司执行董事。被上诉人（原审原告）：兰海东，男，1990年4月29日出生，汉族，住辽宁省凌海市。委托诉讼代理人：运国英，辽宁骏达律师事务所律师。上诉人锦州大兴建设集团有限公司因与被上诉人兰海东房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市太和区人民法院（2019）辽0792民初1582号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。锦州大兴建设集团有限公司上诉请求：1、撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。首先，上诉人与被上诉人签订的《代建房合同》依然有效。上诉人与被上诉人签订《代建房合同》在先是基本事实，且未失去法律效力，没有任何法定无效或可撤销的情形，且双方并未解除合同，因此合同对双方仍具有约束力，因而合同中对于门的费用约定仍然有效；其次，本案应为合同纠纷，而并非不当得利纠纷。不当得利指没有合法根据，或事后丧失了合法根据而被确认为是因致他人遭受损失而获得的利益。而本案中，上诉人对于涉案费用的收取基于双方签订的《代建房合同》，有合法依据；再次，本案管辖应为专属管辖，太和区法院对本案并无管辖权。鉴于本案实质上应为合同纠纷而并非不当得利纠纷，一审法院应根据最高人民法院关于实施《民事案件案由规定》的通知中的精神，纠正错误案由，继而确认本案为专属管辖；最后，被上诉人起诉已超过诉讼时效。被上诉人缴纳门的费用至今已超过诉讼时效，且并未有法定中断时效的情形，应当依法予以驳回。而一审法院对此视而不见。上诉人明确主张合同的抗辩，且一审中法庭明确将诉讼时效归为诉讼争议焦点，但在裁判时完全忽视这一情节。总之，上诉人认为，合同系双方真实意思表示，双方对于涉案费用具有对等的权利义务关系，被上诉人要求上诉人退款，没有法律依据。基于此，上诉人特上诉至法院，望法院判如所请，维护上诉人的合法权益。兰海东辩称，1、基于一个房屋买卖协议签了2份合同，一份是房屋委托代建协议书，一份是商品房买卖合同，双方在网上公示备案的是后者，双方应最终履行该协议。2、本案没有事实及法律依据承担单元门等费用，因此属于不当得利纠纷。3、上诉人在一审中没有提出管辖异议，在二审也不应予以支持。4、本案没有超过诉讼时效，因为不当得利一直在持续中。兰海东向一审法院起诉请求：1、判令被告将其没有合法依据的收费3100元依法退还给原告；2、要求被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：被告开发建设的西班牙风情花园小区工程于2014年12月竣工、验收完毕。原告兰海东与被告锦州大兴建设集团有限公司签订委托代建房屋补充协议书，并于2016年1月29日签订商品房买卖合同。2016年4月9日原告办理入住手续时，被告收取单元门300元、防盗门1300元、可视对讲1500元，合计3100元。原告请求返还。2015年3月4日被告将案涉小区的物业服务管理事项委托给锦州华府物业管理有限公司。一审法院认为，依法成立的合同，合同相对方应当按约定履行各自的义务。被告锦州大兴建设集团有限公司与原告兰海东双方基于同一处房屋签订了两份合同，一份是《委托代建房屋补充协议书》，另一份是《商品房买卖合同》，双方网上备案进行公示的是《商品房买卖合同》，且《商品房买卖合同》签订时间在《委托代建房屋补充协议书》之后，应为双方最终履行的合同，因《商品房买卖合同》中并未对收取单元门、防盗门、可视对讲机、仓房门的费用进行约定，故被告锦州大兴建设集团有限公司再向原告兰海东收取以上费用没有事实及法律依据，符合不当得利的法律构成要件，原告兰海东主张返还其入住时交纳的单元门款、防盗门款、可视对讲机款于法有据，本院予以支持。《中华人民共和国民法通则》第一百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十七条规定，判决如下：被告锦州大兴建设集团有限公司于本判决生效后10日内返还原告兰海东不当得利款3100元。案件受理已减半收取25元，由被告锦州大兴建设集团有限公司负担。本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人围绕上诉请求提交了证据：锦州市发改委行政处罚事先告知书。拟证明双方有委托代建房屋补充协议书，其收取单元门、防盗门、可视对讲机等涉案款项是合理合法的，不需要返还。被上诉人兰海东虽对上诉人提交的证据不予认可，但未提供相反证据否定其真实性，故对上述证据真实性本院予以确认。另查明，上诉人与被上诉人于2016年1月22日签订《委托代建房屋补充协议书》，约定代建房屋基础价格为2990元/平方米，并对单元门、防盗门、可视对讲机费用作出约定。后为进行网上登记备案以及办理房屋产权证，双方于2016年1月29日就案涉房屋签订《商品房买卖合同》，其中房屋单价为2990元/平方米，该合同未对单元门、防盗门、可视对讲机做出约定。又查明，锦州市发展和改革委员会于2015年7月14日对锦州大兴房地产开发有限公司出具《行政处罚事先告知书》，其中载明原锦州市物价局《关于进一步加强新建商品住房入住环节收费管理的通知》（锦价发【2011】7号）文件第二条规定：“规范购房者特殊要求收费┄┄团购商品房入住环节收费按双方签订协议约定执行，协议中未约定的收费一律不得在销售价格以外另行收取”。上诉人主张因与被上诉人之间存在委托代建房屋的合同关系，且委托建房协议中已经明确约定了对单元门、防盗门、可视对讲机另行收费，故双方当事人之间纠纷属于《行政处罚事先告知书》规定的“规范购房者特殊要求收费”的范围。上诉人有权按照双方约定并实际履行的《委托建房屋补充协议书》收取被上诉人的单元门、防盗门、可视对讲机等费用。被上诉人对该份证据证实的内容虽不予认可，但无证据推翻该份证据的真实性，且该《行政处罚事先告知书》中明确认定除上诉人与代建团购房业主签订的除《代建房合同》中因对仓房门的收费没有约定属于不合理收费外，对上诉人收取单元门、防盗门、可视对讲机的费用的行为并未处罚，故对上诉人的该项主张予以采信。再查明，本案双方所产生的争议系因《委托代建房屋补充协议书》与《商品房买卖合同》之间的效力而引发，一审法院将本案立为不当得利纠纷显系不当，本院对此予以纠正为房屋买卖合同纠纷。上述事实，有上诉人提供证据以及双方当事人陈述笔录载卷为凭，经本院审查应予采信。一审认定的其他事实基本属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。上诉人与被上诉人签订的《委托代建房屋补充协议书》系双方当事人真实意思表示，合法有效。上诉人与被上诉人均应按照协议约定履行各自义务。上诉人作为案涉小区的建设方，在按照《委托建房屋补充协议书》的约定完成代建房屋的建设义务后，委托建房业主亦负有按照《委托建房屋补充协议书》的约定，向建设方支付代建房屋的房款等其他费用的义务。在委托建房业主亦依约履行交款义务并实际取得房屋后，协助代建房屋业主办理房屋的网上登记备案及所有权证书是建筑方委托建房的附随义务。故双方当事人之间签订《商品房买卖合同》并非是对《委托代建房屋补充协议书》的否定与变更，而应认定为涉案房屋建设方履行合同的附随义务。且《商品房买卖合同》中载明的房屋单价与《委托代建房屋补充协议书》中约定的代建房屋基础价格一致，而《委托代建房屋补充协议书》明确载明代建房屋基础价格仅指房屋的基础部分，不包括单元门、防盗门、可视对讲机等另行计算部分，故被上诉人要求上诉人返还单元门、防盗门、可视对讲机等费用的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审法院认定《商品房买卖合同》为双方最终履行的合同进而判决上诉人返还被上诉人上述费用不妥，本院对此予以纠正。综上所述，锦州大兴建设集团有限公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销辽宁省锦州市太和区人民法院（2019）辽0792民初1582号民事判决；二、驳回被上诉人兰海东的诉讼请求。一审案件受理费25元、二审案件受理费50元，共计75元，由被上诉人兰海东负担。本判决为终审判决。审判长 周 野审判员 韩晓武审判员 安剑凌二〇二〇年五月二十七日法官助理范宇文书记员张丹