广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终9697号上诉人（原审原告）：赵开鹏，男，1997年12月27日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：杨书筠，女，1973年10月14日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，系上诉人母亲。被上诉人（原审被告）：广州市万卓置业有限公司。住所：广州市黄埔区石化路106号。法定代表人：陆文军，董事长。被上诉人（原审被告）：广东上城建设有限公司。住所地：广州市越秀区渔唱街1号501房自编02室。法定代表人：黄佳，董事长。共同委托诉讼代理人：王煌，广东金桥百信律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：林嘉俊，广东金桥百信律师事务所律师。上诉人赵开鹏因与被上诉人广州市万卓置业有限公司（以下简称万卓公司）、广东上城建设有限公司（以下简称上城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初7551号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵开鹏上诉请求：1.撤销一审判决，判令万卓公司、上城公司向赵开鹏支付延期交付房屋的逾期违约金46803元（以2532068元为基数，按照每日0.02%的利率标准，自2019年4月1日起计算实际交付之日，计算至2019年7月1日）；2.判令万卓公司、上城公司就上述事项共同承担连带责任；3.本案一审以及二审案件受理费由万卓公司、上城公司负担。事实和理由：1.一审判决以双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第十五条为根据认定涉案房屋符合交付条件，属于事实认定不清。2019年4月7日，赵开鹏根据万卓公司的通知去涉案房屋验收。在验收过程中，赵开鹏发现房屋客厅电线中没有安装地线、卫生间严重渗水、漏水、厨房门框变形等严重影响居住的多项问题，经与万卓公司、上城公司的工程师现场确认，涉案房屋存在质量问题共计41项，且漏水、漏电存在安全隐患，根本不具备交付居住的条件。该41项质量问题已经严重影响到赵开鹏的人身安全和正常使用居住，而一审判决在没有查清案件事实的情况下，仅凭万卓公司、上城公司出售房屋时所提供的格式合同条款中的《广州市商品房买卖合同（预售）》第十五条就主观、片面的认定涉案房屋符合交楼条件显然属于认定事实不清。涉案房屋在交付时漏水、漏电，有大量的质量问题存在，且这些质量问题已经严重影响到赵开鹏的人身安全，更不用说正常居住使用。一审法院把漏水漏电的房屋认定为符合交付条件，缺乏起码的辨别能力，对住房安全保障问题严重不负责任。2.一审在认定《商品房买卖合同》有效以后，机械适用《中华人民共和国建筑法》第六十一条的相关规定和《商品房买卖合同纠纷》第十五条确定涉案房屋符合交付条件，显然属于适用法律错误。赵开鹏购买的房屋在万卓公司、上城公司交付时就存在漏水漏电等大量安全隐患，这些安全隐患令赵开鹏无法入住房屋，完全符合《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条所述的“严重影响正常居住使用”的情况。故本案应适用上述条款“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持……”综上，一审判决事实认定不清，法律适用错误，为维护赵开鹏的合法权益，请求法院支持赵开鹏的上诉请求。万卓公司、上城公司共同辩称：同意一审判决，不同意赵开鹏的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。赵开鹏的上诉同样以装修质量问题否定交楼条件，漏水漏电问题已经通过维修解决，不影响居住和使用。关于法律适用问题，由于与上述逻辑一致，同样不能成立，一审判决适用法律正确。赵开鹏于2019年7月5日向一审法院起诉请求：1.万卓公司、上城公司向赵开鹏支付迟延交付房屋的逾期违约金46083元（以2532068元为基数，按照每日0.02%的利率计算，自2019年4月1日起计至实际交付之日止，暂计至2019年7月1日）；2.万卓公司、上城公司就第一项请求事项共同承担连带责任；3.本案的诉讼费由万卓公司、上城公司共同承担。一审法院经审理查明：2017年11月12日，赵开鹏签订了《万科尚城认购卡》，载明成交单元：A4栋XXX房，建筑面积：87.9184平方米，成交价：1670449元，付款方式：一次性。在该认购卡上方有手写“原价3111450”“最终折后价2492068”“最终折扣0.998×0.95×0.98×0.97×0.96，4万抵10万－10万”“备案价1670499”“装修价821619”等字样。同日签订《优惠购房服务确认书》，载明万科尚城项目A4-3203，优惠条件：支付40000元可享受（4万抵10万），广州市万科信诚房地产有限公司收取的40000元服务费，不计入房款。优惠确认：本人同意向广州市万科信诚房地产有限公司支付会员优惠资格的信息服务费40000元，以获取购买意向楼盘万科尚城在售后房款优惠，赵开鹏在购房者处签字确认。赵开鹏通过其母亲杨树筠账户当日支付定金20000元及“4万抵10万”优惠款40000元。万卓公司（甲方、卖方）与赵开鹏（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号为201712102248），约定乙方购买万科尚城御府自编A4栋32层XXX号房，房屋地址为广州市黄埔区翠宇四街1号（自编A4栋）XXX房；该商品房的用途为住宅，层高为2.8米，建筑面积共87.9184平方米，套内建筑面积65.186平方米，共有分摊面积约22.7324平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米25625.67元，总金额1670435元，在2017年12月1日前支付全部房价款1670435元。第十二条交房条件约定，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付约定，甲方应在2019年3月30日前将作为合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。第十四条延期交房的违约责任约定，甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：2.甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按乙方已付房价款0.02%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为甲方已按合同约定交房，甲方不承担延期交房的违约责任。第十五条房屋交付时的有关资料约定，甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条交付时的验收约定，乙方应在接到收楼通知书之日起x日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起0日内以书面形式提出，逾期不提出的，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在30日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。第二十三条甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任约定，甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第3种方式处理：3.甲方提供同等品质的材料设备的，视为符合交付标准。第二十五条工程质量保修约定，房屋建筑工程保修期从交付之日起计算。在保修期限和范围内的保修费用由甲方负担，但因乙方使用不当或不可抗力等非甲方原因造成的问题除外。甲方应在收到乙方通知后5日内履行保修义务，甲方对保修责任有异议的，应在收到乙方通知后5日内通知乙方。第二十九条关于通知的约定，本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效。该合同网签日期为2017年12月1日。购房合同附件六装饰、设备标准约定万科尚城A区为毛坯交楼标准。附件七本合同补充协议，特别提示：本协议由双方在自愿、平等、协商一致的基础上签订，对其中免除或限制卖方责任的条款，已提醒买方注意，且卖方已按要求做了合理说明（包括但不限于口头提醒、对销售现场中公示的本补充协议示范文本相关条款字体加粗、加下划线提醒等方式），买方充分理解并接受。双方经平等协商，一致同意订立如下条款，作为对《商品房买卖合同》的修改和补充。第七条对合同第十二条、第十五条的修改，在该商品房项目取得《建设工程竣工验收报告》、供水供电达到使用要求、电梯可以正常使用时即可向买方交付该商品房。本合同第十二条、第十五条所指永久供水、供气、供电、通邮等居住条件，若因当地公共服务水平未能达到永久使用标准，开发商有权以临时设施或服务取代，以不影响买方正常居住为限。买方不得以此为理由提出退房、赔偿或拒绝收楼。第八条对合同第十三条的补充约定，1.在商品房达到交付使用条件后，卖方应以短信或快递的方式通知买方办理交付手续。以快递通知的，同城以快递发出后的第二日为送达日，异地以快递发出后的第四日为送达日。2.卖方交付通知送达后，除非有合法的理由，否则视为卖方已按期交付，交付日期以卖方通知的交付日期为准。3.房屋交付时，如买方认为房屋本身或者环境、设备、装修存在不符合合同约定的情形，双方应在完成交付后，按照法规和合同约定处理。第九条对合同第十四条的补充约定，如出现下列原因，卖方不承担延期交房违约责任：买方未按合同约定支付房价款[包括面积补差款、装修款（如有）]、违约金、按揭贷款未支付至指定的账户、因非卖方原因导致合同不能备案、未缴纳专项维修资金等。卖方如未能按本合同规定的期限交房，按本合同第十四条的约定支付违约金，累计不超过该商品房总价款的3%。第十条对合同第十五条的补充约定，房屋交付时，除（六）（七）两项资料卖方提供原件外，其余（一）至（五）项验收文件卖方在交付现场提供给买方查阅，买方如有需要，可向卖方申请复印。如卖方无法取得上述相关报告或资料，导致（一）至（五）项文件资料不齐全，但在本合同约定交付期限前，卖方已办妥竣工验收备案手续的，买方不得拒绝收楼，卖方不承担延期交房的违约责任。第十一条对合同第十六条的补充约定，房屋交付验收时间以卖方收楼通知书约定的时间为准。无论什么原因导致买方未能收到卖方发出的通知，买方最迟应在本合同第十三条约定的交付之日对该房屋进行验收。否则，视为买方已接收该房屋，该房屋的风险责任及由此产生的一切费用由买方承担。第三十一条关于商品房买卖合同及补充协议约定，本补充协议作为商品房买卖合同的附件，如与合同的内容有冲突，以本补充协议为准。2017年11月30日，赵开鹏（甲方、业主）与上城公司（乙方、装修单位）签订《无忧安居家装整合服务协议》，约定鉴于甲方购买A4栋3203房，并与开发商签订《商品房买卖合同》，该房屋约定的交房标准为毛坯。乙方就房屋向甲方提供无忧安居家装整合服务。第一条服务内容约定，3.具体装修方案及装修标准参见附件《房屋工程示意图》及《装修交付标准》，甲方承诺在本合同期限内，非经乙方同意，不得同时自行或委托第三方对该房屋进行装修施工。7.当商品房满足购房合同约定的交付条件时，甲方不可撤销的委托乙方代甲方验收接收该房屋，无需再通知甲方，直接进场装修。甲方应在商品房交付前向开发商提交委托乙方代为收楼的委托书，并告知开发商向乙方寄送收楼（交付）通知书，甲方不得再单独去开发商处办理验收收楼手续。9.甲方同意按照本协议附件装修标准对房屋进行装修后的验收。第二条服务概况、第三条付款方式约定，双方确认乙方提供的安居家装服务解决方案的总服务费为821633元，甲方须于2017年11月30日前付清该款项。第五条房屋交付约定，乙方承诺于2019年4月1日完成该房屋的装修，并交付给甲方使用，房屋所在地为交付地，交付标准以本协议约定为准。第六条违约责任约定，若因乙方原因导致乙方未能按本协议约定的期限完成房屋装修工程，乙方应自本协议约定的完成房屋装修工程期限届满的次日起至实际完成之日止，每日按该款项万分之二的标准向甲方支付违约金，本协议继续履行。乙方对装修工程提供保修服务。因一方违约导致本协议解除的，违约方应向守约方支付本协议约定款项的百分之五十的违约金。赵开鹏于2017年11月30日在同一地点依约通过刷卡消费分别向万卓公司支付了合同约定的购房款1650435元（未含定金20000元）和维修基金9231.43元，向上城公司支付装修款821633元，以上共计2481299.43元。万卓公司拟证明涉案房屋于2018年11月30日符合购房合同约定的交付条件，提交了以下证据：1.2016年6月17日，涉案楼盘取得广州市民防办公室出具的《防空地下室建设意见书》；2.2016年7月20日，涉案楼盘取得广州市黄埔区环境保护局出具的《关于的批复》，批复意见可行；3.2018年5月30日，涉案楼盘取得广州供电局有限公司黄埔供电局出具的《客户受电工程竣工检验意见书》，检验意见为合格；4.2018年7月3日，万卓公司取得广州市黄埔区市场和质量监督管理局出具的《广州市特种设备使用登记证》；5.2018年9月28日，涉案楼栋取得《建筑工程竣工验收报告》，对主体结构、建筑层面、建筑给水、排水及电梯等工程质量评定，均验收合格，工程质量合格；6.2018年10月23日，涉案楼盘自编A1栋、商业S1#、S2#、自编A3栋、S4#、自编A4栋、分别取得广州市公安消防支队出具的《建设工程消防验收意见书》；7.2018年11月8日，广州市黄埔区翠宇三街1、2、3、4、6、8、10、12号、翠宇四街1、3号符合通邮条件；8.2018年11月30日，涉案楼盘取得广州市自来水公司出具的《永久水表安装完毕证明书》；9.2019年1月14日，涉案楼栋取得广州市国土资源和规划委员会出具的《建设工程规划条件核实意见书》；10.2019年3月13日，涉案楼盘A4#取得《广州市燃气输配及应用工程（竣工验收报告）》；11.2019年3月29日，涉案楼栋在广州市黄埔区住房和建设局办理竣工验收备案，取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；12.万卓公司还提交了涉案楼盘的《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》及《万科尚城御府管理规约》。其中，《建设工程规划条件核实意见书》及附件、《建筑工程竣工验收报告》万卓公司仅提交复印件，其他均为原件。2019年3月28日，万卓公司向赵开鹏发出《商品房交付使用通知书》，通知赵开鹏于2019年3月30日至2019年4月2日办理涉案房屋交接手续。万卓公司提供的快递物流信息跟踪单显示，上述通知书于2019年3月31签收，他人代收。赵开鹏提交了《维修完成确认函》，拟证明赵开鹏于2019年4月7日到案涉房屋进行验收，发现涉案房屋存在餐厅和卧室墙面长毛、发霉，疑似渗漏返潮；卫生间水龙头角阀松动漏水；厨房下水管堵塞、漏水；墙面开裂、厨房天花吊顶破损等问题共计41项，不符合房屋交付条件。赵开鹏因此不同意收房，于2019年4月22日向万卓公司、上城公司分别邮寄《关于房屋未达交付条件本人拒收楼的通知确认函》，两份EMS退件上显示“已搬迁他处”“已迁移退回”。另，赵开鹏提交微信聊天记录，拟证明杨树筠一直与万卓公司工作人员沟通、催促修复房屋事宜，但万卓公司未积极采取修复措施，致案涉房屋一直未达交付条件。万卓公司认为上述证据无法证明案涉房屋不符合一般交付条件，而是案涉房屋存在一般瑕疵，属保修范畴。再查，万卓公司于2019年5月16日出具《维修完成确认函》，告知赵开鹏涉案房屋保修的41项事项已维修完成，通知赵开鹏于2019年5月26日前到现场验收。以上事实，有《万科尚城认购卡》《优惠购房服务确认书》《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件、《无忧安居家装整合服务协议》及其附件、银联支付凭证、收款回执、《关于房屋未达交付件本人拒收楼的通知确认函》及邮递退件记录、《维修完成确认函》、微信聊天记录截图、《防空地下室建设意见书》《关于的批复》《广州市特种设备使用登记证》《客户受电工程竣工检验意见书》《建设工程规划条件核实意见书》《建筑工程竣工验收报告》《建设工程消防验收意见书》《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》《通邮申请书》《广州市燃气输配及应用工程（竣工报告）》《永久水表安装完毕证明书》《住宅质量保证书住宅使用说明书》《万科尚城御府管理规约》《商品房交付使用通知书》及送达凭证和当事人庭陈述等证据予以证实。一审法院认为：赵开鹏与万卓公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议，赵开鹏与上城公司签订的《无忧安居家装整合服务协议》及其附件是各方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点是，万卓公司、上城公司是否需承担逾期交房的违约责任。1.涉案房屋符合交楼条件的时间认定。虽然涉案购房合同补充协议第七条对涉案购房合同第十五条进行了变更，但变更后的交楼条件低于法定标准即涉案房屋必须取得竣工验收备案表及满足通水、通电、通气、通邮条件，不应适用，故本案中应适用购房合同第十五条来认定涉案房屋符合交楼条件的时间。根据本案查明的事实，2019年3月13日完成了“四通”，3月29日涉案房屋取得竣工验收备案表，故本院认定涉案房屋符合交楼条件的时间为2019年3月29日。2.涉案房屋符合购房合同约定的交楼条件后，应向业主发出收楼通知书通知业主收楼。本案中，万卓公司于2019年3月28日邮寄《商品房交付使用通知书》通知业主于3月30日至4月2日办理收楼手续，赵开鹏于3月31日签收该通知书。万卓公司在购房合同和《无忧安居家装整合服务协议》中约定的时间内已符合交楼条件，同时依约通知赵开鹏收楼，万卓公司不存在违反合同约定逾期交楼。3.赵开鹏于2019年4月7日首次前往验收房屋，未办理收楼手续，但此时涉案房屋已符合法定和约定的交楼条件，赵开鹏在首次验收时提出的涉案房屋存在的41项问题及在本案所提交证据，属于房屋质量保修范围，应由万卓公司承担保修义务。若万卓公司、上城公司在承担涉案房屋保修责任期间导致赵开鹏的损失，赵开鹏可另行主张。赵开鹏以此拒绝收楼不妥，故其主张万卓公司、上城公司支付迟延交付房屋的违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2019年12月2日作出判决：驳回赵开鹏的诉讼请求。案件受理费952元，由赵开鹏负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审中，双方当事人无新证据提交。另查明：赵开鹏主张其在2019年4月7日验收房屋时存在的影响房屋正常使用的问题为《维修完成确认函》中的：1.餐厅-墙面-长毛、发霉-一层阳台里侧墙角疑似渗漏返潮；2.卧室-墙面-长毛、发霉-一层主卧窗下口墙面疑似渗漏返潮；26.餐厅-电器设施-插座、开关故障-一层客厅及阳台插座面板缺地线；39.厨房-五金配件-洗菜盆下水管堵塞、漏水-一层厨房下水侧排未接。赵开鹏主张虽然2019年5月16日万卓公司向其发送《维修完成确认函》，但实际涉案房屋的漏水问题并未解决，直至2019年6月27日才解决，其于2019年7月7日验收，并于2019年7月13日收楼。万卓公司、上城公司认为上述问题不影响赵开鹏对涉案房屋的正常居住使用，且其与装修公司进行协商后已进行了维修。赵开鹏在二审中主张在其2019年4月7日验收时提出异议后，万卓公司于2019年5月16日才发函确认维修，已经超出《广州市商品房买卖合同（预售）》第十六条第二款约定的30天，应当视为未交付。万卓公司主张其收到异议后已作出了积极解决，一直有工程师与赵开鹏的委托代理人进行对接，并于2019年5月16日维修完毕，不能视为30天内未处理。《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第十一条对合同第十六条的补充第二款约定，如交付时卖方具备合同第十五条约定的情形，买方无权拒绝收楼，否则视为房屋已交付。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：万卓公司、上城公司是否需要向赵开鹏支付逾期交楼违约金。虽然赵开鹏主张其在2019年4月7日验收房屋时发现房屋存在影响正常居住使用的问题，但经审查，赵开鹏主张的墙面返潮、插座面板缺地线、水管堵塞、厨房下水侧排未接的问题均属于装修问题，属于房屋质量保修的范围，可以通过履行保修义务予以解决，不足以证实上述装修瑕疵影响其正常居住和使用。赵开鹏在提出异议后，赵开鹏的委托诉讼代理人与万卓公司工作人员一直通过微信沟通修复房屋事宜，赵开鹏主张万卓公司对异议部分未作出答复、处理意见缺乏理据，本院不予采纳。若万卓公司在承担涉案房屋保修责任期间导致赵开鹏的损失，赵开鹏可另行主张。一审判决对于涉案房屋符合交楼条件的时间及万卓公司已履行通知收楼义务的认定理据充分，本院不再累述。一审判决认为赵开鹏以房屋质量保修内容为由拒绝收楼不妥，并无不当，本院予以确认。赵开鹏上诉主张万卓公司、上城公司支付逾期交楼违约金缺乏理据，本院不予支持。综上所述，赵开鹏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费952元，由赵开鹏负担。本判决为终审判决。审判长  白小云审判员  刘 卉审判员  戴俊英二〇二〇年五月二十七日书记员  熊盈颖黄咏欣