苏州市吴中区人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏0506执监1号申诉人（被执行人）：镇江润之房地产有限公司，住所地镇江市谷阳路388号。法定代表人：李俊，董事长。委托诉讼代理人：任天生、蒋华龙，江苏甘露律师事务所律师。申请执行人：江苏吴中建设集团有限公司，住所地苏州市吴中经济开发区越溪街道北官渡路85号2幢。法定代表人：宁健，总经理。委托代理人：**，江苏吴中益律师事务所律师。被执行人：苏州创基精密制造有限公司，住所地苏州工业园区跨塘工业区跨春工业坊。法定代表人：姚长琪，总经理。被执行人：上海久创投资有限公司，住所地上海市长宁区中山西路750号602-1室。法定代表人：姚长琪，总经理。被执行人：苏州盛齐资产管理有限公司，住所地苏州工业园区跨塘分区镇南路8号。法定代表人：姚长琪，总经理。申诉人镇江润之房地产有限公司不服本院（2016）苏0506执961号之一执行裁定，向江苏省高级人民法院申诉。江苏省高级人民法院指令本院进行审查。本院立案后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。经审查查明，2015年7月17日，本院对苏州市吴中建设有限公司（现变更为江苏吴中建设集团有限公司，以下简称吴中公司）诉苏州创基精密制造有限公司（以下简称创基公司）、镇江润之房地产有限公司（以下简称润之公司）、上海久创投资有限公司（以下简称久创公司）、苏州盛齐资产管理有限公司（以下简称盛齐公司）追偿权纠纷一案作出（2015）吴商初字第21号民事判决：创基公司、润之公司、久创公司、盛齐公司共同偿还吴中公司1000万元；案件受理费、财产保全费86800元，由创基公司、润之公司、久创公司、盛齐公司负担；鉴定费20000元由润之公司负担。2016年3月2日，江苏省苏州市中级人民法院作出（2015）苏中商终字第01896号民事判决，驳回润之公司上诉，维持本院（2015）吴商初字第21号民事判决；二审案件受理费81800元，由润之公司负担。2014年12月25日,本院根据吴中公司的申请，作出（2015）吴商初字第21号民事裁定：（一）查封润之公司名下坐落于镇江市××大厦××幢第1层1001室、1002室、1005室、1007室、1009室、1013室、1017-1022室、1025室、1026室、1028-1033室、1035-1039室、1050室、1051室、1053室、1056室、1058室、1061室、1085室、1087室、1089-1093室、1097-1103室、1105室、1106室房屋；（二）查封润之公司名下坐落于镇江市××大厦××幢第2层2068室、2109室房屋。2017年4月21日本院对上述房产作了续查封的执行措施。根据吴中公司的申请，本院于2016年3月16日立案强制执行，案号为（2016）苏0506执961号。在该案执行过程中，本院于2017年3月21日作出（2016）苏0506执961号之一执行裁定：解除对登记在被执行人润之公司名下，位于镇江市××大厦××幢上述列表（注：上述列表指第1层1001室、1002室、1005室、1007室、1009室、1013室、1017-1022室、1025室、1026室、1028-1033室、1035-1039室、1050室、1051室、1053室、1056室、1058室、1061室、1085室、1087室、1089-1093室、1097-1103室、1105室、1106室，第2层2068室、2109室）中房屋的查封措施，上述房产折价10770400元归吴中公司所有，并转移登记至其名下。同天作出协助执行通知书，要求镇江市不动产登记中心协助执行解除对登记在被执行人润之公司名下，位于镇江市××大厦××幢上述列表中房屋的查封措施，上述房产归吴中公司所有，并转移登记至其名下。润之公司申诉认为，（一）作为（2016）苏0506执961号案执行依据的（2015）吴商初字第21号民事判决书虽已发生法律效力。但在执行过程中，其已就该案可能涉及虚假诉讼事宜向江苏省高级人民法院申请再审、且江苏省高级人民法院已经立案受理。不论省高院再审结果如何，在省高院再审审查期间该案应当中止执行，为此其书面请求法院中止执行。但法院既不作出回复、也未中止执行；（二）在该案的诉讼、执行过程中，法院与其多次函件往来，均载明了其的收件地址和联系电话。但法院在2016年9月8日发出的选择评估机构的函件中却没有记载其的收件联系电话，导致其未能知晓选择评估机构一事，在事实上剥夺了其该项法定权利；（三）法院拍卖案涉不动产过程中公告期限太短。2016年11月29日法院作出《关于镇江市××大厦××幢一层1001室、1002室等47套、第二层2068室、2109室共计49套房地产的拍卖公告》，该公告中，将本应分三次发布的拍卖公告合并在一份中发出，且三次拍卖之间间隔时间均不足一周。根据当时适用的最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十一条，拍卖应当先期公告。拍卖动产的，应当在拍卖七日前公告；拍卖不动产或者其他财产权的，应当在拍卖十五日前公告。第二十六条，对于一拍流拍的案件，应当重新公告、且公告时间不少于15天。对此，2016年5月30日通过，于2017年1月1日起施行最高人民法院《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》对公告期间进一步延长，其第十二条规定，网络司法拍卖应当先期公告，拍卖公告除通过法定途径发布外，还应同时在网络司法拍卖平台发布。拍卖动产的，应当在拍卖十五日前公告；拍卖不动产或其他财产权的，应当在拍卖三十日前公告。法院在本案拍卖时，时间处于《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》颁布后、实施前，其认为即使不给予30天的公告期，也应至少保证15天的公告期；（四）本案拍卖中确定保证金过高。法院第一次确定的起拍价为16828331元、保证金450万，第二次起拍价为13463000元、保证金400万，第三次起拍价为10770400元、保证金300万，法院确定的保证金基本在起拍价的30%左右。而根据当时适用的最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十三条，保证金的数额由人民法院确定，但不得低于评估价或者市价的百分之五。对此，2016年5月30日通过，于2017年1月1日起施行最高人民法院《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十七条规定，保证金数额由人民法院在起拍价的百分之五至百分之二十范围内确定。可见，法院确定的保证金数额过高。正因上述问题，客观上阻碍了意向买受人对拍卖标的的竞买欲望，阻碍了成交，实质上侵害了其的合法权益。故请求撤销（2016）苏0506执961号之一执行裁定及协助执行通知书，撤销《关于镇江市××大厦××幢一层1001室、1002室等47套、第二层2068室、2109室共计49套房地产的拍卖公告》，重新开展执行、评估、拍卖程序。申请执行人吴中公司答辩称，根据法律规定，对案件的审查，不应当停止案件执行。关于润之公司提出的“法院确定的保证金过高”的理由，根据《人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十三条规定“……保证金的数额由人民法院确定，但不得低于评估价或者市价的百分之五”。对拍卖房屋确定30%的保证金，在程序上并无不当。被执行人创基公司、久创公司、盛齐公司未发表意见。另查明，本案立案执行后，于2016年3月7日向各被执行人发出执行通知书，要求被执行人支付执行款10086800元及利息，并支付执行费77487元。于此同时发出执行事宜通知书于2016年4月15日上午9：10至本院执行局的执行传票。其中润之公司的上述执行文件邮寄至润之公司注册地镇江市××路388号。但邮件因“收件人名址不详且电联无果”被退回。2016年8月3日，本院作出（2016）苏0506执961号执行裁定：（一）冻结、扣划创基公司、润之公司、久创公司、盛齐公司银行存款10086800元及相应利息，不足部分查封其他相应价值资产；（二）查封、评估、拍卖、变卖登记在润之公司名下镇江市××大厦××幢第1层1001室、1002室、1005室、1007室、1009室、1013室、1017-1022室、1025室、1026室、1028-1033室、1035-1039室、1050室、1051室、1053室、1056室、1058室、1061室、1085室、1087室、1089-1093室、1097-1103室、1105室、1106室，第2层2068室、2109室房屋。2016年9月6日执行部门移送本院委托鉴定拍卖部门对涉案房产进行司法评估。2016年9月8日本院委托鉴定拍卖部门向润之公司注册地镇江市××路388号邮寄《参加随机确定评估机构通知书》及《委托鉴定、拍卖当事人权利与义务、风险与责任》书，通知润之公司于9月14日上午9：30至本院十五法庭参加随机选择确定评估机构。该信件因“原址查无此人且电联无果”被退回。2016年9月14日上午9：30，本案当事人无一人到庭。在本院十五法庭由本院委托鉴定拍卖部门督办人主持及本院监察部门人员监督下，采用摇号机随取球号对应相关的评估机构。当天随机选择结果首选5号球，对应江苏首佳土地房地产评估测绘事务所有限公司苏州分公司（以下简称首佳评估苏州分公司），备选10号球，对应苏州正合房地产土地评估咨询有限公司。当天本院委托鉴定拍卖部门向首佳评估苏州分公司发出（2016）苏0506法鉴委字第393号《司法鉴定委托书》，委托该公司对润之公司名下镇江市××大厦××幢49套房产进行评估。2016年11月4日，首佳评估苏州分公司出具苏佳房估SZ1611391号房地产估价结果报告，估价作业日期2016年10月19日起至2016年11月4日，价值时点为2016年8月4日，实地查勘期2016年10月19日，确定涉案房地产在价值时点的房地产市场价值合计为16828331元。吴中公司支付评估费72920元。2016年11月16日本院向润之公司邮寄评估报告。2016年11月22日润之公司将签收的评估报告送达回证邮寄本院，并附回函意见，载明：送达回证已于2016年11月18日收到，提出异议①评估不符合规范程序；②评估价格偏低，请求重新评估；③此案已在江苏省高级人民法院立案（见附件），请求终止拍卖程序。因所附的附件模糊不清，润之公司还附了情况说明，载明：因律师转拍的省高院受理及告知合议庭组成人员通知书（2016）苏民字5772号和省高院送达回证不清晰，律师在上海，如有需要改日再寄。2016年12月1日评估公司首佳评估苏州分公司向本院作出《关于镇江市××大厦评估价格回复函》，其中载明，其公司于2016年9月14日受委托对镇江市××大厦49套房地产市场价格进行了估价，估价对象建筑面积合计为1411.3㎡。2016年10月19日其公司派专业人员对该房地产进行了实地踏勘，确定该房地产在价值时点的房地产市场价值1层单价12167元/平方米，2层2068室房地产单价6886元/平方米，2019室房地产单价6573元/平方米，总价合计为：16828331元。异议人提出的价格偏低问题，其公司认为估价对象是个商业综合体，周边人流量不大，该商业综合体商业氛围较差。其公司对于评估价格，是通过周边类似房地产价格调查来判断的，目前商业地产整体市场低迷，根据调查，其出具了符合该区域房地产市场所价格。另外，淘宝网今年对镇江市××大厦的拍卖情况看，有几个拍卖例子①2016年11月20日，镇江市中级人民法院对镇江市××大厦1层20个商铺共626.05平方米，评估单价10534元/平方米，总价659万元，进行拍卖，该次拍卖流拍；②2016年4月16日，镇江经济开发区人民法院对镇江市××大厦1幢2077室，建筑面积24.73平方米，评估单价7072元/平方米，总价17.49万元，进行第二次拍卖，拍卖价12.59万元，该次拍卖流拍；③2016年4月16日，镇江经济开发区人民法院对镇江市××大厦××幢1086室，建筑面积22.14平方米，评估单价13098元/平方米，总价29万元，进行第二次拍卖，拍卖价20.71万元，该次拍卖流拍。综上情况，其公司出具的价格是符合市场的客观公正的房地产市场价值。2016年11月29日本院将在苏州市吴中区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上发布《关于镇江市××大厦××幢一层1001室、1002室等47套，第二层2068室、2109室共计49套房地产的拍卖公告》，确定：本标的拟进行三次拍卖，当次拍卖流拍的，进行下一次拍卖；当次拍卖成交的，后续拍卖自动取消。第一次拍卖竞价时间于2016年12月15日10时至2016年12月16日10时止、第二次拍卖竞价时间于2016年12月21日10时至2016年12月22日止、第三次拍卖竞价时间于2016年12月18日20时至2016年12月29日10时止（延时的除外）。后续拍卖除起拍价外，其余内容均同本次，不再另行出具公告。2016年12月6日，润之公司向本院发出《关于申请暂停网上拍卖的函》，载明：①其未收到本院于2016年9月8日发出的信件，无从知晓信件内容，于11月30日至本院才知快递单上未有电话联系方式。因之前所有来件均填发写其手机号码，故其存有疑虑；②本案所涉债务有虚假诉讼嫌疑，省高院已立案，希望暂停49套商铺网上拍卖；③其未参加拍卖摇号选评估公司，且拍卖标的价格偏低，拍卖流程不合理。2016年12月15日，涉案房产淘宝网上第一次拍卖，起拍价16828331元，保证金4500000元，增价幅度20000元。至2016年12月16日10时止，第一次拍卖因无人报名竞拍而流拍。第二次拍卖的起拍价13463000元，保证金4000000元，增价幅度20000元。至2016年12月23日10时止，第二次拍卖因无人报名竞拍而流拍。第三次拍卖的起拍价1077040元，保证金3500000元，增价幅度20000元。至2016年12月29日10时止，第三次拍卖因无人报名竞拍而流拍。2017年3月21日吴中公司同意以流拍卖价折抵债务，2018年3月21日本院作出（2016）苏0506执961号之一执行裁定协助执行通知书。同一天，吴中公司支付77487元执行费。3月30日执行终结报结案。再查明，2017年3月21日江苏省高级人民法院作出（2016）苏民申5772号民事裁定书，驳回润之公司的再审申请。本院认为：依据《中华人民共和国民诉法》第一百九十九条的“当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行”规定，润之公司不服（2015）苏中商终字第01896号民事判决，在向江苏省高级人民法院申请再审或审查期间，本院未停止对生效法律文书的执行符合法律规定；关于润之公司未知晓选择评估机构问题。本院委托鉴定拍卖部门依照润之公司工商注册地址发出《参加随机确定评估机构通知书》等诉讼资料，因信件被退回致润之公司未收到本院委托鉴定拍卖部门发出的上述资料，未至本院对涉案房产评估随机确定评估机构的摇号现场，对此本院委托鉴定拍卖部门并无过错，况且该次随机摇取球号对应相关的评估机构时，本院委托鉴定拍卖部门按规定二人参与、并由本院监察部门人员现场监督，故该次随机摇号确定评估机构程序合法、公正。从首佳评估苏州分公司向本院作出的《关于镇江市××大厦评估价格回复函》可以看出，本院就润之公司提出的涉案房产估价偏低的异议，虽润之公司未提出估价偏低之实据，本院亦要求对评估机构作出了答疑；关于拍卖公告期问题。最高人民法院《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》虽于2016年5月30日通过，但于2017年1月1日起施行。本案通过淘宝网司法拍卖网络平台拍卖涉案房产，拍卖公告时间为2016年11月29日，确定竞拍时间为2016年12月15日，故应当适用当时的最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》。依据该规定，拍卖不动产或者其他财产权的，应当在拍卖十五日前公告，但对于流拍是否再需要15天公告以及能否一并进行公告，法律并无明确规定。从缩短执行期限、提高执行效率出发，本院上述执行行为，符合当时的执行理念和要求。同理，关于竞拍保证金是否过高问题。在最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》中，竞拍保证金只规定了下限未明确规定上限，则本院将保证金确定在起拍价的30%左右并未违反法律规定。综上所述，申诉人的请求没有事实及法律依据，本院不予支持。参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条之规定，裁定如下：驳回镇江润之房地产有限公司的申诉请求。审判长  徐国聪审判员  张建新审判员  姜春燕二〇二〇年五月二十八日书记员  李 莉