北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终5280号上诉人（原审原告）：北京正辰物业管理有限公司，住所地北京市昌平区东小口镇中东路398号。法定代表人：任善传，总经理。委托诉讼代理人：王万林，北京市亿嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘伯山，男，1949年7月29日生，北京正辰物业管理有限公司职工。上诉人（原审被告）：中国人民解放军北京卫戍区朝阳第二离职干部休养所，住所地北京市朝阳区和平里北街5号院。法定代表人：邱大江，所长。委托诉讼代理人：范庆虎，北京市荣德律师事务所律师。上诉人北京正辰物业管理有限公司、中国人民解放军北京卫戍区朝阳第二离职干部休养所合同纠纷一案，均不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初5425号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法开庭进行了审理。北京正辰物业管理有限公司的委托诉讼代理人王万林、刘伯山，中国人民解放军北京卫戍区朝阳第二离职干部休养所的委托诉讼代理人范庆虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北京正辰物业管理有限公司（以下简称正辰公司）上诉请求：撤销原审判决，改判中国人民解放军北京卫戍区朝阳第二离职干部休养所（以下简称第二干休所）支付合同解除赔偿款1500万元；一、二审诉讼费由第二干休所负担。事实和理由：本案所涉1680平方米房屋45年的使用权系经生效判决确认的我公司合法财产，我公司因合同解除丧失了31．5年零17天的使用权，其性质是财产权的损失；一审判决的400万元补偿款远远达不到解决合同解除后双方利益严重失衡的目的，财产被侵占的事实仍然存在，双方合同被判令解除后至今已有一年半的时间，涉案房屋并未停止有偿服务，仍处于北京玛丽妇婴医院（以下简称玛丽医院）租用的状态，第二干休所至少可以向该医院收取租金420万元，该部分租金必然发生，应属于我公司合法财产；双方签订的《借款协议》明确约定，“如因一方任何原因导致合同无法履行，有责任方按工程造价和下列条款赔偿：1-30年赔偿200%，31-40年赔偿100%，41-44年赔偿80%”，该约定对于确定本案补偿款的具体数额具有重大参考价值，本案系因军队停偿政策导致合同解除，从广义上讲，第二干休所属于有责任方，应按照工程造价的200%赔偿正辰公司，该数额虽远远低于正辰公司丧失1686平方米房屋剩余使用权的实际损失，但至少具有一定的合同依据；本案涉及房屋的45年使用权已通过双方协议归正辰公司所有，按照军队停偿政策，不属于有偿服务项目，但第二干休所欺骗法院，造成合同解除的后果，现该判决已生效，为避免错上加错，在补偿问题上应按照等价交易方式实现，而不是仅仅进行有限度的补偿。第二干休所针对正辰公司的上诉辩称：不同意正辰公司的上诉。解除以及对后续主张调整并非因违约造成，而是因政策调整导致。正辰公司在房屋建成后已经实际使用了十余年，从一审举证的情况看，除自用外，还出租给玛丽医院，其成本已经收回。第二干休所上诉请求：撤销原审判决，改判对正辰公司不予补偿或发回重审；诉讼费用由正辰公司负担。事实与理由：正辰公司出资建房后，自2005年3月1日起自用或对外进行出租，仅2011年1月1日至2017年12月31日正辰公司将房屋出租给玛丽医院，即获得1085万元收益，其实际使用12年的租金收益远远超过房屋建设出资数额，既收回了出资成本，也获得了巨额的使用收益；在全军停偿工作中，本案涉案房屋建设项目被认定为特殊项目，而且正辰公司对房屋建设的出资不是纯粹商业投资，有军民共建的成分，不能够完全按照商业投资思路进行裁判；军队开展停止有偿服务工作后，第二干休所已无租金收入，无能力支付巨额的补偿款。正辰公司针对第二干休所的上诉辩称：第二干休所的上诉意见没有事实依据。正辰公司在2003年并非只是投入508万元用于建房，也进行了装修招商，投入了大量的人力物力财力，本案不能单纯按照借款来计算，当时是非典期间，我公司是有收益，但是我公司除利息外也没有什么收益。根据2018年中央军委99号文件，双方应重新签订合同，解除涉案合同是不合理的。一审判决的400万元无法补偿我公司的损失。正辰公司向一审法院起诉请求：要求第二干休所支付我方补偿款2000万元；诉讼费由第二干休所负担。一审法院认定事实：第二干休所原名为总政白石桥干管处第五离职干部休养所，后更名为中央军委政治工作部白石桥老干部服务管理局第五离职干部休养所，2018年3月更为现在名称。2003年9月26日，第二干休所作为甲方与乙方正辰公司签订了《借款协议书》，约定甲方因建综合楼（建筑面积3066．21㎡，工程造价约500万元）向乙方借款，甲方向乙方借款数额为综合楼建设全部资金（见审计审核后工程结算），借款期限45年。甲方待综合楼建成后将建筑面积1686㎡交乙方使用，期限为45年，在使用期45年内抵扣完甲方所借乙方的本金和利息。45年期满乙方将房屋交还甲方。综合楼建成后，甲方将自用（会议室，地下热力站）和交由乙方使用的1686㎡以外的部分出租给乙方，乙方每年向甲方交纳租金35万元。每半年交纳一次，每半年的第一个月的10日前乙方向甲方交纳租金的日期，如乙方不按时交纳租金，按每日3‰（年租金额）向甲方交滞纳金。经双方协商，同意该工程由正辰公司的母公司北京正辰建筑工程总队施工建设，施工协议双方另签订。为减少中间环节，乙方在合同签订后，及时将工程款拨付至北京正辰建筑工程总队账户，工程总队按时开工建设，如乙方不能及时拨付工程款或工程总队不能按时开工、竣工，甲方有权利终止合同，自行建设，其后果乙方自负。合同签字盖章后双方严格遵守，发生不可抗力原因（地震、自然灾害、战争），双方不负赔偿责任。如因一方任何原因导致合同无法履行，有责任方按工程总造价和下列条款赔偿：1-30年赔偿200％，31-40年赔偿100％，41-44赔偿80％。2005年3月1日，正辰公司向第二干休所出具商请函，内容如下：“我公司与贵单位合建的综合楼（其位置在北京市朝阳区和平里北街5号院，该楼建筑面积为3066㎡，产权归贵所所有，其1686㎡我公司有45年的使用权，贵所分摊的面积，会议室、热力交换站、值班室以外的958㎡由我公司租用），因我公司现租用的办公场所合同期限未到，暂不能按期迁往使用，为减少损失，经研究，拟将该楼出租。”2005年3月3日，第二干休所复函：“贵公司2005年3月1日来函收悉，考虑到贵公司的实际情况，经研究同意对外出租，但必须严格执行《军队空余房地产租赁管理规定》和干休所《营院管理规定》；并承担一切经济和法律责任”。2007年3月28日，第二干休所作为甲方与乙方正辰公司签订《补充协议》，约定新建综合楼号确定为：北京市朝阳区和平里北街5号院2号楼附楼。乙方回收借款本息方式获得的2号楼附楼1686㎡、45年的使用权，该1686㎡、45年使用权的起始时间为2005年3月1日至2050年2月28日，45年内抵扣完甲方所借乙方建设2号楼的全部本金和利息。2050年3月1日乙方须将该楼使用和租用的房屋和室内外装修中不可移动或移动后影响建筑结构的设备设施，完善无条件地移交给甲方。甲方将2号楼附楼自用（会议室158㎡、地下热力交换站、值班室263㎡）以外部分约958㎡，自2005年起租赁给乙方使用，年租金35万元，每半年交纳一次。乙方为甲方额外无偿装修期自用的会议室，乙方征得甲方同意，可免费使用。乙方须严格遵守《部队空余房地产租赁管理规定》和军队各级组织的管理要求，严格控制使用、租赁用途。对2号楼的使用以自身办公为主，乙方自用剩余部分对外出租时，需经甲方审查租赁方并征得甲方书面同意。乙方若未按协议约定时间支付租金、水、电、取暖等费用，拖欠超过30天，未按约定改变房屋用途、擅自转租或违规操作，或因管理不力发生事故；须承担一切法律、经济责任，甲方有权中止协议提出赔偿。2006年3月14日，正辰公司出具《授权委托书》，内容如下：“兹将我方2005年拥有使用权的位于北京市朝阳区和平里北街5号院综合楼的地上三层和地下一层的房屋，授权给北京虹桥谌鑫投资咨询有限公司（以下简称虹桥公司）进行出租经营。虹桥公司具体权限如下：在将上述房屋对外出租期间，以自己的名义与承租方签订盖楼房的租赁合同；虹桥公司每年按总政五所的要求及时交纳水、电、暖费以及每年35万元的房屋租赁费，有权收取该房屋对外出租的租金和其他有关费用”。2010年11月28日，虹桥公司作为甲方与乙方玛丽医院签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市朝阳区和平里北街5号院2号楼（综合楼）除会议室（约158平米）、地下热交换站及值班室（约263平方米）、变电室及值班室以外的部分出租给乙方，其中会议室可与总政白石桥干管处第五干休所共同使用。租赁期自2011年1月1日至2021年2月28日（含两个月装修期）；租金每年155万元，每4年按3％递增。2015年11月3日，第二干休所向正辰公司发出《通知》，指出正辰公司在履行协议期间存在问题，如支付费用单位与协议单位不符，另正辰公司存在擅自出租和转租的情形，故要求终止协议，收回房屋。2016年4月28日，第二干休所再次向正辰公司发送《通知》，限期在2016年9月1日前腾空涉案房屋。2016年第二干休所将正辰公司诉至法院，要求确认双方签订的《借款协议书》和《补充协议》于2015年11月3日解除，并要求正辰公司腾退房屋。庭审中，法院向正辰公司释明如解除合同是否要求第二干休所赔偿损失，正辰公司坚持继续履行合同。后法院经审理依法作出（2016）京0105民初44751号民事判决书，判决：“一、解除原告中国人民解放军北京卫戍区朝阳区第二离职干部休养所与被告北京正辰物业管理有限公司签订的《借款协议书》、《补充协议》；二、被告北京正辰物业管理有限公司于本判决生效后三日内腾退位于北京市朝阳区和平里北街5号院综合楼中除会议室、地下热力站以外的全部房屋；三、驳回原告中国人民解放军北京卫戍区朝阳区第二离职干部休养所其他诉讼请求”。判决作出后，正辰公司不服，上诉至北京市第三中级人民法院，该院经审理于2018年8月10日依法作出（2018）京03民终8687号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。本案审理过程中，法院就评估鉴定事项向双方释明，双方均不申请就争议事项进行评估鉴定。一审法院认为，正辰公司与第二干休所签订的《借款协议书》、《补充协议》是双方真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。2016年2月，中央军委下发了《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，要求全面停止军队和武装部队有偿服务活动，涉军停偿政策系深化国防和军队改革的重要举措，对于实现强军目标、保持我军性质和本色、纯洁部队风气、聚焦军事核心能力建设，具有重大现实意义和深远战略意义，具有公共政策性质，由此导致《借款协议书》、《补充协议》因不可归责于双方的原因而无法继续履行，法院据此要求解除了双方之间的《借款协议书》、《补充协议》。关于合同解除后各方的权利义务，可以由双方事先在合同中加以约定，但从在案证据看，正辰公司和第二干休所没有就合同解除后的权利义务进行约定，特别是在合同因不可归责于双方的政策原因解除后的处理问题上没有做出任何安排。故本案应当按照我国合同法处理。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。从《借款协议书》、《补充协议》的内容上看，正辰公司通过出资（该出资数额虽没有充分证据证明，但应不少于500万元）协助第二干休所建造综合楼，作为对价取得了该建筑内超过1600平方米房屋的45年使用权，此外正辰公司还在此基础上以35万元每年的标准承租了数百平方米的场地，而合同仅履行了十余年即告解除，客观上的确给正辰公司带来了一定损失。但正辰公司以解除前转租的租金为基础，预判未来三十多年的可得利益作为损失，这种计算方法显然有失公平。且正辰公司使用第二干休所的房屋也已经超过十年，获得了一定使用收益，第二干休所收回房屋后按照政策也不应再进行经营性活动，综合上述因素，法院从公平原则出发，以填补实际损失为目的，参考《借款协议书》、《补充协议》中的具体约定和双方履行以及解除合同的具体情节，酌情确定由第二干休所支付正辰公司补偿款400万元。一审法院判决：一、中国人民解放军北京卫戍区朝阳第二离职干部休养所于判决生效之日起十日内支付北京正辰物业管理有限公司补偿款四百万元。二、驳回北京正辰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费70900元，由北京正辰物业管理有限公司负担35900元（已交纳），由中国人民解放军北京卫戍区朝阳第二离职干部休养所负担35000元（于判决生效之日起七日内交纳）。二审中，双方当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，涉军停偿通知具有公共政策的性质。正辰公司与第二干休所签订的《借款协议书》、《补充协议》因不可归责于当事人的原因无法继续履行已被人民法院生效裁判文书判决解除，双方对此均无过错。合同解除给正辰公司造成了一定的经济损失，双方应按照公平原则予以分担。对于正辰公司损失数额，双方争议较大，应综合正辰公司投入的资金数额、合同约定的履行期限、合同解除的时间、涉案房屋租赁情况等因素予以确定。现原审法院综合上述情况认定第二干休所应向正辰公司支付的补偿款数额，兼顾了双方当事人的利益，处理较为公平，本院对此予以确认。综上所述，正辰公司、第二干休所的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费126600元，由北京正辰物业管理有限公司负担87800元（已交纳），由中国人民解放军北京卫戍区朝阳第二离职干部休养所负担38800元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  薛 妍二〇二〇年五月十三日法官助理  孙亚男法官助理  黄 蕾书 记 员  卢园园