广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终8299号上诉人（原审被告）：吴州东，男，1990年12月8日出生，汉族，身份证住址：广州市从化区。被上诉人（原审原告）：广州智邻科技发展有限公司（原广州智邻投资管理有限公司）。住所地：广州市海珠区。法定代表人：彭剑，职务：执行董事。委托诉讼代理人：刘志才，广东君厚律师事务所律师。上诉人吴州东因与被上诉人广州智邻科技发展有限公司（以下简称智邻公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初10979号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。吴州东上诉请求：撤销一审判决，改判驳回智邻公司的诉讼请求。事实与理由：智邻公司提供的可出租的物业，无法为吴州东正常办理合法经营证件，故消防证件无法通过验收，营业执照无法覆盖所租范围，请求二审法院依法作出合理的判决。智邻公司辩称，不同意吴州东的上诉意见。一、吴州东已经利用涉案商铺办理了营业执照，并且一直正常营业，不存在其在上诉状中所称的影响了其进行经营。一审中已经提交了吴州东在涉案商铺上办理的两个营业执照的复印件作为证据。一个是寰凯体育发展（广州）有限公司，另一个是广州臻度餐饮管理有限公司。涉案商铺一直是由吴州东正常使用，直至其不交租之后，自行暂停营业。二、吴州东并非经营需要经过二次消防检验的行业，因此其在上诉状中所称影响了其正常经营，与事实不符，没有证据支持。因本案纠纷，智邻公司于2019年5月15日向一审法院起诉请求：1.解除智邻公司与吴州东于2018年5月31日签订的《若比邻商铺租赁合同》；2.吴州东支付所欠的房屋租金（2019年2月1日-2019年4月30日每月63500元）、物业管理费（2019年2月1日-2019年4月30日每月16500元）、水电费（2018年12月22日-2019年4月23日电费2406元，水费88.2元）；并从2019年2月12日起至清偿之日止按每日千分之三计付拖欠租金及物业管理费的违约金；3.吴州东支付智邻公司因追讨欠款所支付的律师费20000元；4.吴州东承担本案受理费。一审法院认定事实：2018年5月31日智邻公司（甲方）与吴州东（乙方）签订《若比邻商铺租赁合同》，约定甲方将位于广州市海珠区XX商铺出租给乙方使用，租赁期限由2018年6月1日至2021年8月17日，装修期从乙方收铺日至2018年8月31日，开业日为2018年9月1日，经营期租金起算日（一般为装修期满的翌日）为2018年9月1日。2018年6月1日-2018年8月31日期间为物业装修期，物业管理费每月11000元；2018年9月1日-2019年5月31日月物业管理费16500元、月租金63500元；2019年6月1日-2020年5月31日月物业管理费16500元、月租金66675元；2020年6月1日-2021年8月17日月物业管理费16500元、月租金70009元。乙方签署《商铺租赁合同》须即时向甲方缴纳租赁保证金140018元，物业管理保证金33000元，能源保证金22000元。乙方须按约定方式向甲方计付自用的电费，水费、燃气费及空调暖气费。租金、物业管理费按自然月度结算一次，乙方须在每个自然月的7日前交纳当期款项给甲方（节假日顺延）。本合同期满，或因法定、约定的事由提前终终止合同，乙方依约定退出租赁商铺，并经双方验收合格，同时乙方已向甲方缴清全部款项，无其他违约行为，并已注销该商铺工商营业执照，甲方在乙方搬出商铺之日起六十天后九十天内，凭乙方提交的原甲方开具的保证金收据原件，不计利息退还其各项保证金。租赁期满双方不续约，或双方协商提前终止合同的，或甲方因本合同约定事由向乙方发出解除合同通知的，租赁期满日或终止（解除）日为本合同终止日。乙方应在合同终止日后五天内搬出所租赁的商铺，五天后仍然遗留在商铺内的物品视为乙方的弃置物，可由甲方任意处理，乙方在合同终止搬出商铺前应按甲方要求将该商铺恢复至毛坯状态，恢复原状的费用有乙方承担。（10-1）因乙方原因停业，若停业时间在五日内，则按停业天数向甲方缴纳双倍的租金和管理费，若连续停业时间超过五日或累计停业超过十日，则视为乙方严重违约，甲方有权单方面解除合同，乙方应赔偿甲方由此成的一切经济损失（包括直接损失、间接损失），同时乙方的各项保证金不予退还。（10-4）乙方拖欠甲方租金或其它款项，应承担违约责任，每逾期一天按拖欠金额千分之三计付违约金；拖欠时间超过十四天，甲方有权采取停止向乙方提供有关服务等强制措施；拖欠达二十天（含二十天），甲方有权单方面解除本合同，除乙方所交各项保证金不予退还外，乙方还需付清所拖欠的款额及违约金、甲方追讨损失赔偿所产生的所有费用（包括但不限于律师费、诉讼费、财产保全费、执行费等），并无条件按甲方通知把租赁商铺连同原附属物交回甲方。合同签订后，吴州东向智邻公司支付租赁保证金140018元、物业保证金33000元、能源保证金22000元，三项共195018元。吴州东从2019年2月起没有向智邻公司支付租金及物业管理费。2019年2月25日智邻公司通过微信向吴州东发出《催缴收铺函》，智邻公司向吴州东催收欠租，还认为吴州东在2019年2月13日未经智邻公司同意私下停业，根据合同10.1条，智邻公司在2019年2月25日函告吴州东正式解除双方的《商铺租赁合同》；在2019年2月25日对吴州东所租赁区域采取停止提供水、电有关房屋等强制措施，并进行封铺、收铺等强制措施等。2019年3月13日智邻公司向吴州东寄发《解除合同通知函》，智邻公司认为吴州东违反合同第10.1、10.4条规定，并要求与吴州东解除合同及在2019年3月16日前支付拖欠全部费用，将商铺原状交还给智邻公司，吴州东逾期处理的，智邻公司将自行收回商铺，所有费用及损失由吴州东承担等。吴州东确认在2019年3月12日通过微信聊天收到该函件，但该邮件在2019年4月3日被退回。2019年4月30日吴州东向智邻公司发出《律师函》，吴州东称智邻公司在2019年2月22日在其所开设的桌球培训机构正常经营期间，智邻公司工作人员无故妨碍机构的经营活动，强行关门封铺，并拒绝吴州东取回其放置于该商铺内的一切物品。为此，吴州东函告智邻公司于2019年5月5日前委派有关工作人员与智邻公司就清离物品等事宜办理交接手续等。智邻公司表示已收到该函件。一审另查，智邻公司为提起本案诉讼委托广东君厚律师事务所律师为诉讼代理人而支出律师费20000元。智邻公司向吴州东追收租金等费用无果，遂于2019年5月15日提起本案诉讼。一审诉讼中，智邻公司为证明吴州东拖欠水电费事实，提交2018年12月22日-2019年4月23日期间水电表抄表记录证据。对此吴州东确认截止至2019年2月21日尚欠水费88.2元，电费1865.5元事实，但之后智邻公司主张的水电费用吴州东不同意支付。吴州东抗辩智邻公司在2019年2月22日对涉案商铺进行“封铺”并由智邻公司实际控制，以及吴州东要求取回商铺内物品被拒绝的事实，还提交了微信聊天记录、报警回执等证据证明。对此，智邻公司确认有“封铺”行为，但是基于吴州东于2019年2月12日在涉案商铺门口张贴停业通知而做出（吴州东对停业通知表示否定），所谓“封铺”只是一个通知，并没有采取任何措施影响吴州东使用，智邻公司在2019年4月30日才更换涉案商铺门锁。诉讼期间，经一审法院释明后智邻公司、吴州东在2019年8月21日办理房屋内吴州东物品交接手续。吴州东表示其已支付的保证金共195018元同意由智邻公司没收不予退还。一审法院认为：关于合同解除。智邻公司将涉案商铺出租交付给吴州东使用，吴州东向智邻公司支付租金，双方并签订《若比邻商铺租赁合同》，故智邻公司与吴州东之间的租赁合同关系成立，该合同对双方当事人具有法律约束力，不得擅自变更或者解除合同。智邻公司以吴州东违反合同10.1及10.4条规定为由，在2019年3月12日通过微信聊天方式向吴州东发出解除合同函；吴州东则抗辩涉案合同在2019年2月25日解除，依据是吴州东在2019年2月25日智邻公司通过微信向吴州东发出《催缴收铺函》。一审法院意见是：2019年2月正值春节期间，吴州东交纳租金及物业管理费时间应顺延至2019年2月11日，直至2019年2月25日智邻公司发出《催缴收铺函》之日，吴州东拖欠当月租金等费用未付。从吴州东提交微信聊天证据反映，吴州东对智邻公司提出“封铺”要求不持异议，还与智邻公司协商能否在2019年2月22日再过来，同时吴州东也认同智邻公司提出在2019年2月25日解除合同的行为，由此表明吴州东是认可其停业及迟延支付租金等费用的根本性违约行为，且也有解除合同之意，故智邻公司发出的《催缴收铺函》具有解除合同的意思表示，对吴州东抗辩双方签订《若比邻商铺租赁合同》于2019年2月25日解除的意见，予以采纳。关于租金、物业管理费、水电费及支付逾期支付违约金。合同解除后，为避免双方损失扩大，当事人本应及时办理涉案商铺交接手续，同时吴州东即时清结拖欠租金等费用。智邻公司要求吴州东按每月63500元标准支付2019年2月1日起至合同解除之日止即2019年2月25日的租金及按每月16500元支付上述期间物业管理费的请求有理，予以支持。虽然本案是吴州东违约在先导致合同解除，但从吴州东提交的微信聊天记录、报警回执、律师函等证据反映，智邻公司有因吴州东未结清租金等费用而拒绝吴州东搬离商铺内物品的行为，基于智邻公司自认在2019年4月30日更换涉案商铺门锁，吴州东在诉讼期间才将涉案商铺物品清空交还给智邻公司的情况，在合同解除后吴州东实际占用了涉案房屋，依据案件查明事实，结合当事人实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，并根据公平原则，酌情由吴州东向智邻公司支付从2019年2月26日至2019年4月30日期间房屋占用费63500元，对智邻公司要求收取该期间的物业管理费请求，不予支持。吴州东占有使用了涉案房屋，理应承担租赁期间实际发生的水电费用，智邻公司对其诉讼主张提交了吴州东水电抄表记录等证据证明，予以采信，故智邻公司要求吴州东支付2018年12月22日-2019年4月23日期间电费2406元，水费88.2元的请求，予以支持。诉讼中，吴州东表示已支付的保证金同意由智邻公司没收，足以弥补因吴州东违约给智邻公司造成的损失，鉴此对智邻公司在本案基于同一违约事实又要求吴州东支付逾期支付租金等费用的违约金的请求，不予支持。关于律师费。根据合同10.4条，智邻公司为提起本案诉讼支付律师费20000元，故智邻公司要求吴州东赔偿该律师费用，符合合同约定，予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一款及第二款、第二百一十二条规定，于2019年12月10日判决如下：一、确认智邻公司与吴州东签订于2018年5月31日的《若比邻商铺租赁合同》于2019年2月25日解除。二、吴州东在本判决生效之日起10日内向智邻公司支付自2019年2月1日起至2019年2月25日止的租金（按63500元/月计）及物业管理费（按16500元/月计）。三、吴州东在本判决生效之日起10日内向智邻公司支付自2019年2月26日起至2019年4月30日止的房屋占用费63500元。四、吴州东在本判决生效之日起10日内向智邻公司支付2018年12月22日至2019年4月23日期间的电费2406元，水费88.2元。五、吴州东在本判决生效之日起10日内向智邻公司赔偿律师费20000元。六、驳回智邻公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费21858元，由智邻公司负担10273元、吴州东负担11585元。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审双方当事人均未提交新证据。二审中，吴州东明确其在上诉状中所称的合法经营证件是指消防证件。另查明，智邻公司一审提交了广州臻度餐饮管理有限公司和寰凯体育发展（广州）有限公司的营业执照，显示住所地为广州市海珠区XX。本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为智邻公司是否提供了适租的物业给吴州东。对此，分析如下：吴州东以智邻公司提供的租赁物业无法办理合法消防证件，导致其无法正常经营为由提起上诉。但从本院查明事实可以反映，智邻公司已经协助吴州东办理了涉案物业的营业执照，涉案商铺也一直在正常经营。吴州东主张其所经营的范围需要进行二次消防验收，但既无提供相关部门通知或责令其整改的书面文件，也未提供其申请消防验收相关部门不予同意的有关证明材料，双方在合同中亦未对此进行约定，故吴州东认为智邻公司未能向其提供适租的物业，并以此拒交租金、物业管理费等，缺乏合理依据，本院不予支持。一审处理并无不当，本院予以维持。综上所述，吴州东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11585元，由上诉人吴州东负担。本判决为终审判决。审判长  张明艳审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇二〇年五月二十八日书记员  眭 翘郭蔚琳