山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁16民终1791号上诉人（原审原告）：国家税务总局无棣县税务局，住所地：无棣县棣新六路与海丰十六路交叉口西北。法定代表人：李波，局长。委托诉讼代理人：王玉国，山东海心律师事务所律师。上诉人（原审被告）：无棣华胜清真餐饮有限公司，住所地：无棣县院前街64号。法定代表人：冯元度，执行董事。委托诉讼代理人：马新昌，山东君讼律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丽萍，山东君讼律师事务所律师。上诉人国家税务总局无棣县税务局（以下简称无棣税务局）、上诉人无棣华胜清真餐饮有限公司（以下简称以下简称华胜公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省无棣县人民法院（2019）鲁1623民初3264号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。无棣税务局上诉请求：1.撤销（2019）鲁1623民初3264号民事判决第二、三、四项，依法改判支持无棣税务局全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由华胜公司负担。事实和理由：1.2018年8月2日至房屋交回日的房屋使用费和垃圾清运费应予以判决支持。2018年8月1日，双方租赁合同到期后，因华胜公司拒不搬出，导致其继续占有使用至今，一审判决在认定部分认可了租赁合同届满到交回日房屋使用费、垃圾清运费，符合事实和法律，但是在判项中未体现，属于漏判，应予纠正。2.违约金判决数额过低。涉案租赁合同明确约定了违约金的计算方法，但是日1%确实过高，所以无棣税务局在提起诉讼时，主动进行了调整，按照24%进行了计算，合理、适当，且符合司法惯例，一审判决按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算显失公允。华胜公司辩称，无棣税务局第一项上诉理由无事实依据，结合涉案土地性质及合同期限对该部分无棣税务局无法入账，其主张的垃圾清运费应不予支持。其他同上诉意见。华胜公司上诉请求：1.撤销（2019）鲁1623民初3264号民事判决第二项中2015年8月2日至2018年8月2日的违约金部份，依法改判驳回无棣税务局要求华胜公司承担违约金的诉讼请求；2.撤销（2019）鲁1623民初3264号民事判决第三项，依法改判驳回无棣税务局要求华胜公司支付垃圾清运费的诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由无棣税务局负担。事实和理由：1.涉案房屋占用土地系国有划拔土地，涉案房屋属国有公房，据此即使迟延支付租金，无棣税务局无损失，一审判决由华胜公司向无棣税务局支付违约金与客观事实不符，应依法予以纠正。根据《划拨土地使用权管理暂行办法》第五条的规定，对未经市县土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权。无棣税务局作为国家机关，以营利为目的将在以划拔方式取得的土地上建成的国有公房进行出租，抛开出租行为本身的合法性不谈，由此产生的租金收益实际上包含了应当上缴的土地收益，该部分收益应当按照财政部关于国有土地使用权有偿使用的相关规定，由市、县房地产管理部门代收代缴，而不应由无棣税务局直接收取，相应地，无棣税务局据此主张的违约金更无事实及法律依据。2.华胜公司已向无棣税务局全额支付合同履行期间的垃圾清运费，一审法院判决由华胜公司再次支付20000元垃圾清运费属认定事实错误，应依法予以纠正。涉案合同履行过程中，华胜公司一直按照合同约定缴纳垃圾清理费用，自2015年经与无棣税务局协商一致，将垃圾清理费调整为2000元每年。租赁期间的垃圾清运费用已经实际全额缴纳，均由无棣税务局工作人员签字确认。无棣税务局辩称，一审中，无棣税务局已提交涉案房屋所占用土地的使用证，证实了涉案房屋及附着土地，均归无棣税务局所有，无棣税务局具有处分权，可以进行出租、收益。其他同上诉状意见。无棣税务局向一审法院起诉请求：1.判令被告返还房屋，并恢复原状；2．判令被告支付自2015年8月2日至2018年8月1日的房屋租金60万元及至交回房屋日的房屋使用费，并按照年24%的比例支付违约金共计288000元；3．判令被告按照每年5000元支付自2012年8月2日至房屋交回日的垃圾清运费，费用暂计35000元；4．一切诉讼费用由被告承担。一审法院认定的事实：2012年8月2日，无棣县地方税务局（甲方）与无棣县城区华胜大酒店（乙方）即本案被告签订《房屋租赁合同》，租赁期限从2012年8月2日起至2018年8月2日止，每年租金为人民币200000元。2012年8月2日至2015年8月2日租金共600000元，乙方必须一次性缴纳；2015年8月2日至2018年8月2日租金按照每租赁年度每年200000元的数额，于每年8月2日之前缴纳。租赁期间，甲方如将房屋所有权转移给第三方，不必征得乙方同意，但应通知乙方。房产所有权转移给第三方，该第三方即成为本合同的当然甲方，享有原甲方的权利，承担原甲方的义务。乙方如果拖欠租金，应向甲方支付违约金，违约金应以每拖延一天，按应交租金总额的1%计算缴纳，甲方可收回出租之房屋。租赁期间，乙方每年须向甲方缴纳垃圾清运费人民币5000元整，乙方在每年缴纳租金时一并交于甲方。无棣县地方税务局、被告华胜公司在合同落款处盖章。涉案房屋坐落于无棣县土地之上，土地使用权人为山东省无棣县地方税务局，其于2009年7月8日取得土地使用权证，编号为棣国用（2009）第09062号，使用权类型为划拨，地类（用途）为机关团体用地。被告承租该房屋后，于2019年9月2日、2014年10月8日、2015年10月12日各缴纳垃圾清运费5000元，共计15000元。另查明，无棣县国家税务局、无棣县地方税务局合并为国家税务总局无棣县税务局。一审法院认为，无棣县地方税务局与被告华胜公司签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方均应当依照合同的约定严格履行自己的义务。因无棣县国家税务局、无棣县地方税务局合并为国家税务总局无棣县税务局，故本案原告诉讼主体适格，享有涉案合同的权利，并承担涉案合同的义务。涉案合同约定的租赁期限届满后，原被告并未续订租赁合同，被告继续使用租赁物，原告无棣税务局对此没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，原被告双方均可随时解除合同。租赁期限届满，承租人应当返还租赁物，故原告无棣税务局诉求被告返还房屋，有事实和法律依据，予以支持。对原告无棣税务局诉求被告支付租金600000元，因涉案合同约定了“2015年8月2日至2018年8月2日租金按照每租赁年度每年200000元的数额，于每年8月2日之前缴纳”，被告华胜公司应按合同约定履行支付租金的义务，故原告无棣税务局诉求被告华胜公司支付2015年8月2日至2018年8月2日的租金共计600000元，有合同依据，亦不违反法律的规定，予以支持。涉案租赁合同约定的租赁期限届满后，被告华胜公司仍对涉案房屋进行占有使用，故原告无棣税务局请求其支付自2018年8月2日至交回房屋之日止的使用费，有事实及法律依据，予以支持。原告无棣税务局诉求被告华胜公司支付自2012年8月2日至房屋交回之日止的垃圾清运费35000元，因涉案合同约定了“乙方每年须向甲方缴纳垃圾清运费5000元”，被告华胜公司已支付垃圾清运费15000元，尚有20000元未付，故被告华胜公司仍应给付原告垃圾清运费20000元。对原告无棣税务局主张的违约金，因涉案合同约定“乙方如果拖欠租金，应向甲方偿付违约金，违约金应以每拖延一天，按应交租金总额的1%计算缴纳”，该违约金明显过高，且被告华胜公司请求对该违约金予以调整，故对原告无棣税务局诉求的违约金，该院依法支持其自2015年8月3日至2016年8月2日止的违约金（以年租金200000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；对2016年8月3日起至2017年8月2日止的违约金（以租金400000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；对2017年8月3日起至2018年8月2日止的违约金（以租金600000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），原告无棣税务局诉求超出的违约金部分，于法无据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十二条、二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：一、被告无棣华胜清真餐饮有限公司于本判决生效后十日内返还原告国家税务总局无棣县税务局所有的位于无棣县的房屋并恢复原状；二、被告无棣华胜清真餐饮有限公司于本判决生效后十日内给付原告国家税务总局无棣县税务局自2015年8月2日至2018年8月2日止的租金600000元，并承担自2015年8月3日起至2016年8月2日止的违约金（以200000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2016年8月3日起至2017年8月2日止的违约金（以400000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2017年8月3日起至2018年8月2日止的违约金（以600000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告无棣华胜清真餐饮有限公司于本判决生效后十日内支付原告国家税务总局无棣县税务局垃圾清运费20000元；四、驳回原告国家税务总局无棣县税务局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14403元，由被告无棣华胜清真餐饮有限公司负担。二审法院查明事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，涉案合同约定的租赁期限届满后，无棣税务局与华胜公司并未续订租赁合同，华胜公司继续使用租赁物，无棣税务局对此未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限变为不定期，无棣税务局、华胜公司均可随时解除合同。无棣税务局提起本案诉讼，要求华胜公司返还房屋，即包含要求解除涉案租赁合同的主张，故涉案租赁合同解除之日系无棣税务局提起本案诉讼之日即2019年9月19日。2018年8月2日后，华胜公司使用涉案房屋应依照原租赁合同支付租赁费。2018年8月3日至2019年9月19日，华胜公司应向无棣税务局支付租赁费225753元（200000元＋200000元×47÷365）及违约金。至今，华胜公司仍占用涉案房屋，无棣税务局要求其支付房屋占用费具有事实和法律依据，自2019年9月20日至华胜公司实际返还涉案房屋之日，应参照每年200000元租赁费的标准支付房屋占用费。关于垃圾清运费，涉案租赁合同明确约定，每年5000元，且华胜公司于2019年9月2日、2014年10月8日、2015年10月12日各缴纳垃圾清运费5000元。华胜公司关于自2015年经与无棣税务局协商一致，将垃圾清理费调整为2000元每年，其已全部交纳的主张，未提交有效证据予以证实，且与其2019年9月2日交纳5000元垃圾清运费的事实不符，不予支持。自2012年8月2日至2019年9月19日涉案租赁合同解除，华胜公司应支付的垃圾清运费为35643元（5000元×7＋5000元×47÷365）。扣除华胜公司已支付的15000元，华胜公司应向无棣税务局支付垃圾清运费20643元。2019年9月19日涉案租赁合同解除后，无棣税务局关于要求华胜公司支付垃圾清运费的主张，无事实依据，不予支持。涉案租赁合同合法有效，华胜公司关于其不应支付违约金的主张，与涉案租赁合同约定不符。涉案租赁合同约定的违约金过高，无棣税务局亦未提交有效证据证实其实际损失，一审法院根据查明事实依法予以调整，并无不当。综上所述，上诉人无棣税务局的上诉请求部分成立；上诉人华胜公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持山东省无棣县人民法院（2019）鲁1623民初3264号民事判决第一项，上诉人无棣华胜清真餐饮有限公司于本判决生效后十日内返还上诉人国家税务总局无棣县税务局所有的位于无棣县的房屋并恢复原状；二、撤销山东省无棣县人民法院（2019）鲁1623民初3264号民事判决第四项，驳回上诉人国家税务总局无棣县税务局其他诉讼请求；三、变更山东省无棣县人民法院（2019）鲁1623民初3264号民事判决第二项为，上诉人无棣华胜清真餐饮有限公司于本判决生效后十日内给付上诉人国家税务总局无棣县税务局自2015年8月2日至2019年9月19日止的租金825753元，并承担自2015年8月3日起至2016年8月2日止的违约金（以200000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2016年8月3日起至2017年8月2日止的违约金（以400000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2017年8月3日起至2018年8月2日止的违约金（以600000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2018年8月3日起至2019年9月19日止的违约金（以825753元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；上诉人无棣华胜清真餐饮有限公司于本判决生效后十日内给付上诉人国家税务总局无棣县税务局自2019年9月20日至返还上诉人国家税务总局无棣县税务局所有的位于无棣县的房屋之日至的房屋占用费，房屋占用费的计算标准为200000元每年；四、变更山东省无棣县人民法院（2019）鲁1623民初3264号民事判决第三项为，上诉人无棣华胜清真餐饮有限公司于本判决生效后十日内支付上诉人国家税务总局无棣县税务局垃圾清运费20643元；五、驳回上诉人国家税务总局无棣县税务局其他诉讼请求。二审案件受理费14403元，由上诉人无棣华胜清真餐饮有限公司负担10000元，由上诉人国家税务总局无棣县税务局负担4403元。本判决为终审判决。审判长  王忠民审判员  黄跃江审判员  王 杰二〇二〇年五月二十日书记员  李文竹