陕西省渭南市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕05民终283号 上诉人（原审原告）：渭南市文豪房地产开发有限公司。 法定代表人：张锦田，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈鹏，陕西赛高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵斌，陕西赛高律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：康慧，女，1977年5月18日出生，汉族，农民。 上诉人渭南市文豪房地产开发有限公司（以下简称文豪公司）因与被上诉人康慧房屋买卖合同纠纷一案，不服临渭区人民法院（2019）陕0502民初3702号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人文豪公司的委托诉讼代理人陈鹏、赵斌、被上诉人康慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 文豪公司上诉请求：1、请求依法撤销一审判决，并在查明案件事实的基础上依法改判被上诉人向上诉人支付拖欠的两套商铺购房款864745元及违约金，或者发回重审。2、一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院程序不当，认定事实不清，判决错误。1、原审法院在开庭审理中按照被告提出的争议焦点“原、被告之间是否存在先办理预售登记后付款之约定”进行审理必然导致判决错误。2、原审判决认为“原告未能提供证据证明原、被告之间存在先办理预售登记后付款之约定”错误。3、原审判决认为“本案纠纷的产生，其原因在于未按一般房屋买卖交易流程”是错误的。4、原审判决认为“原告主张原、被告存在先办理预售登记后付款之约定，证据不足，对其主张依法不予支持。故原告对其主张应承担不利的法律后果，即其诉讼请求，基于证据不足，依法不予支持。”显属逻辑错误，判决必然错误。二、原审法院判决适用法律不当，必然导致判决错误。 康慧辩称，被上诉人已全部付清了上诉人的商铺购房款864745元。 文豪公司向一审法院起诉请求：1、请求判令被告向原告支付拖欠的两套商铺购房款864745元；2、请求判令被告向原告支付逾期付款违约金（违约金以人民币864745元为基数，按每日百分之二自2017年11月17日计算至商铺购房款全部结清之日；起诉时暂计算至2019年6月16日为人民币99445元）；3、本案诉讼费用全部由被告承担。 一审法院认定事实:2017年9月4日，在渭南市临渭区东风大街中段中心广场西侧原告文豪国际售楼部内，被告与原告职工陈跃杰商谈欲购买此处商铺。该陈向被告出具了《文豪国际置业单》两份，载明负一层商铺0119号和0120号，房屋价款分别为428420元和436325元，并有原告签名按印。原告出具了收据两份。次日，原、被告签订了两份《商品房买卖合同》，载明：所买房号为文豪国际中心1地下一层商铺0119号和0120号。当月7日，上述两套房屋在渭南市房地产交易管理所办理了预售登记备案。现原告以被告未付房款，诉至本院要求被告支付房款。 审理中，原告称其提交的收据是证明其为了先办理房屋预售登记而提前出具，并不能证明被告实际支付房款。被告对此不予认可，并坚称其已交付房款。原告未能提供证据证明原、被告之间存在先办理预售登记后付款之约定。被告称在签订上述置业单时其携带大量现金付款。但被告未能提供证据证明付款过程，亦未能合理说明现金来源。 一审法院认为，本案争议焦点是：原、被告是否存在先办理预售登记后付房款的约定，以及被告是否向原告支付房款。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人未能提供证据或者提供证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，原告对其主张的双方存在先办理预售登记后付款之约定负有举证责任；被告对其主张已支付房款之事实负有举证责任。首先，原告所提供的证据不能证明双方存在先办理预售登记后付房款之约定。其次，被告仅提供了收据证明其已付房款，未能提供其他证据予以佐证。原告辩驳该收据是为了办理预售登记提前出具，并非证明被告已付房款。而且原告提供证人证言证明被告未付房款。被告亦不能合理解释其现金付款过程及来源。故对被告是否支付房款存在合理怀疑。综上，日常生活经验法则中，房屋买卖过程中一般程序先订立买卖合同、支付房款，后办理预售登记。本案纠纷的产生，其原因在于未按一般房屋买卖交易流程。根据已知事实和日常生活经验法则，结合优势证据，原告主张原、被告存在先办理预售登记后付款之约定，证据不足，对其主张依法不予支持。故原告对其主张应承担不利的法律后果，即其诉讼请求，基于证据不足，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第九十三条之规定，判决如下：驳回原告渭南市文豪房地产开发有限公司之诉讼请求。案件受理费13442元，由原告渭南市文豪房地产开发有限公司承担。 二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明事实予以确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：关于付款过程，被上诉人康慧在一审第一次谈话时陈述：“具体支付现金还是转账我现在记不清了”，“我回去把预售合同原件、原告给我开具的收据还有我的转账记录及取款的银行流水拿来”。一审第二次谈话时陈述“我当时拿的黑色手提袋装的80多万元去的财务室，将钱交给财务室开票的人”。关于资金来源，被上诉人康慧在一审时陈述：“我是做生意的，具体何生意不能说，我家中有五十万元，我弟拿的现金36万元整给了我”。二审时陈述：“我弟给我拿了二、三十万元，剩余的都是我家里放的现金”。关于签订《商品房买卖合同》的时间，被上诉人康慧陈述于开具收据的当日即2017年9月4日签订，与合同落款时间2017年9月5日不一致。一审上诉人财务负责人苏葱花出庭证言：“售楼部陈跃杰给我打电话说怕涉案房屋一房两卖，加上房管所要求网签要提供收款收据，所以我们就出具收款收据”，“票据开出了但是账本上没进账，票据是出纳武养娟开的”。上诉人同时提供公司现金日记账、中国银行日记账、长安银行日记账、2017年9月份中国银行以及长安银行交易流水明细证明没有该笔涉案款项进账。一审陈跃杰出庭证言：“当时为给康慧先办理网上预售登记，所以9月4日当天出具了收据两张，应该是武养娟办好，财务室的人将收据给我手里。当天没有给康慧收据。9月7日，我在房产部门办理完预售登记后，处于习惯，我将相关的预售合同、收据等资料装在印有原告标志的档案袋里。当天下午，在售楼部，将该档案袋给了康慧，她当时签收的。”9月4日当天，康慧在售楼部“她当时是一个人，背了一个女士的红色小包，小包装不下大量现金。”上诉人出纳武养娟出庭证言：“2017年9月4日，在临渭区人大综合楼1908室给康慧开具了涉案两套房屋的收款收据，一个大概43万，一个大概42万，当时我财务主管苏葱花让我开的收款收据，我没有见到钱。”上诉人提供的证据能相互印证，证明被上诉人康慧未付商铺款，依法予以认定。 本院认为，本案争议焦点是被上诉人康慧是否已支付购商铺款。被上诉人康慧依据上诉人文豪公司开具的收款收据主张涉案商铺款已付，上诉人文豪公司主张被上诉人康慧未付款，并提供了相应证据证明其主张。被上诉人康慧应进一步举证证明付款事实。被上诉人康慧对款项交付、现金来源前后陈述不一致。涉案金额较大，被上诉人康慧主张一次性现金支付不符合交易习惯。被上诉人康慧亦未能提供证据证明付款过程，故其主张依法不予认定。上诉人文豪公司主张被上诉人康慧未付款的理由成立。被上诉人康慧应依据约定支付购商铺款864745元。上诉人文豪公司请求支付逾期付款违约金，双方签订两份商品房买卖合同时，均约定买受人应当于2017年9月4日前支付全部价款。而签订两份合同的时间是2017年9月5日，此时被上诉人康慧并未付分文价款。上诉人文豪公司主张先办理预售登记后付款，故合同约定的付款时间并不是双方真实的意思表示。上诉人文豪公司未提供证据证明双方对实际付款时间有约定。其诉请逾期付款违约金缺乏依据，依法不予支持。 综上所述，文豪公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销临渭区人民法院（2019）陕0502民初3702号民事判决； 二、被上诉人康慧于本判决生效后二十日内，向上诉人渭南市文豪房地产开发有限公司支付两套商铺购房款864745元； 三、驳回上诉人渭南市文豪房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费13442元，由上诉人渭南市文豪房地产开发有限公司承担1300元，被上诉人康慧承担12142元。二审案件受理费12447元，由上诉人渭南市文豪房地产开发有限公司承担1200元，被上诉人康慧承担11247元。 本判决为终审判决。 审判长  吴丽宁 审判员  秦文强 审判员  李 谦 二〇二〇年五月十三日 书记员  徐文晴