昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初620号原告：云南华夏耀创商业管理有限公司，住所地云南省昆明市白塔路399号。法定代表人：胡芳，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：夏晴昱，云南弘石律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：张丽琼，云南弘石律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：浦薇，女，1987年10月6日出生，汉族，云南省宣威市人，住云南省宣威市。原告云南华夏耀创商业管理有限公司诉被告浦薇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理，原告云南华夏耀创商业管理有限公司的委托诉讼代理人夏晴昱、张丽琼、被告浦薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云南华夏耀创商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告支付拖欠的租金254436元，管理费54490.8元，垃圾清运费908.75元，宣传推广费54490.8元，电费9069.13元、运营服务费7518.47元，装修恢复费用15784.75元。共计396698.7元；二、请求判令被告支付逾期缴费违约金295075.39元（含10月25日之前及10月25日之后两部分），及自2019年11月10日至办理完证照变更之日止的逾期变更证照违约金14794.92元。上述费用要求支付至实际付清款项之日止，暂计算至2019年11月18日；三、本案诉讼费、保全费、律师费21112元、公证费2400元、邮寄费56元等实现债权的费用由被告承担。事实与理由：2018年3月20日，被告与原告经协商签订了《七彩METOWN购物中心商铺租赁合同》，双方在合同中约定由被告承租位于七彩METOWN购物中心2楼F2-13-01号商铺，商铺建筑面积为364平米，租赁期限为3年，自2018年4月1日起至2021年3月31日止。同时约定了第一年租金为203840元，第二年租金为305760元。合同签订后，原告于2018年4月1日将商铺交付给被告，双方同时签订了交付确认书。但被告自合同履行之初就多次出现费用拖欠等情形。2019年开始，被告拒绝缴纳全部费用，虽经原告多次催缴均未补缴，期间还多次出现违反合同约定不按时开店营业等情形。2019年10月11日，原告根据合同约定行使解除权向被告发出通知，告知被告合同于2019年10月25日解除。但被告迟迟拒不配合腾还房屋，直至2019年10月30日该商铺才腾空交还。综上所述，原被告之间签订的租赁合同系双方的真实意思表示，合法有效。被告在租赁期间内多次严重违反合同约定，原告的合法权益遭到侵害，特此向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判决！被告浦薇辩称，签订租赁合同时原告并未告知风机有噪音影响，原告并未张贴我方商铺的宣传标识且商铺出现漏水，不是我方主动撤铺，是原告强制我方撤铺。拖欠房租是因为我方在商场四楼也有一个商铺，因为运营情况不佳，我方与原告协商关闭商铺，但原告方要求我方继续运营半年。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行举证质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。综合上述证据及原、被告在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：2018年3月20日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定原告将其所有坐落于昆明市盘龙区七彩METOWN购物中心第F2层的F2-13-01号商铺出租给被告使用，商铺建筑面积为364㎡，套内建筑面积为182㎡，只供被告作为良人云甫品牌产品经营使用，租赁期限为三年（从2018年4月1日起至2021年3月31日止），被告应当于合同签订后三日内向原告支付装修押金、装修垃圾运输费、施工证押金、工本费、综合管理费，2018年4月1日至2018年12月31日止的租金为203840元，2019年1月1日至2019年12月31日止的租金为305760元，2020年1月1日至2020年12月31日止的租金为333606元，2021年1月1日至2021年3月31日止的租金85722元。同时约定：1、租赁保证金为72800元，被告于签订合同时向原告支付，若租赁期间，被告违反合同约定，原告有权从租赁保证金中扣除赔偿款；2、质量保证金5000元，被告于签订合同时向原告支付，若被告的商品出现质量或因服务质量问题时，原告有权根据具体情况，从质量保证金中扣除费用；3、管理费，被告应当支付的管理费15元/月/平米，管理费支付时间与租金支付时间一致；4、公共事业费及其他费用，被告自行负担商铺使用有关的公共事业费，包括但不限于水费、电费、燃气费、电话费等，若被告日常经营产生的生活垃圾的搬运、转运、倾倒、清运等事务环节，统一由物管部门负责清运，垃圾清运费按照0.75元/月/平米，特业0.4元/月/平米，零售0.25元/月/平米，被告应当在每月开始的5日前向原告交纳。被告应当向原告交纳推广宣传费15元/月/平米；5、商铺交付时间为2018年4月1日之前；6、合同的解除，租赁期限内，被告违反足额支付租金、管理费及公共事业费等，原告有权解除合同，并由被告承担违约责任；7、违约责任，除另有规定，原告单方解除合同的，原告有权没收租赁保证金，同时要求被告向原告支付违约金72800元，若该违约金不足以弥补原告损失的，被告还应当继续赔偿损失，且赔偿原告为实现债权支付的全部费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等）。若非原告原因导致合同提前解除或终止的，被告除承担本合同约定的违约责任外，还须赔偿原告该商铺招商空铺期间的全部经济损失35926.8元。2019年10月16日，原告向被告邮寄《拖欠租费及经营违约合同解除告知函》，载明被告拖欠的费用共计374515.75元及其逾期产生的违约金139180.64元，并告知原告有权解除合同，收回涉案商铺，将没收72800元的保证金，同时要求自2019年10月25日起三日内将商铺内可移动物品搬离并将商铺恢复交付时的状态，并向原告支付违约金72800元，上述行为经过云南省昆明市明信公证处出具（2019）云昆明信证经字第31304号公证书进行证据保全。2019年10月17日，原告向被告邮寄《关于解除七彩METOWN购物中心商铺租赁合同的通知》，载明被告拖欠的费用共计374515.75元以及赔付原告违约金145893.81元，自2019年10月25日解除《租赁合同》，并要求被告立即将商铺恢复至被告接收商铺时的状态移交给原告，上述行为经过云南省昆明市明信公证处出具（2019）云昆明信证经字第31337号公证书进行证据保全。经审查，坐落于昆明市盘龙区华俊商业管理有限公司所有，而云南省市场监督管理局已于2019年6月20日准予云南华俊商业管理有限公司将公司名称变更为云南华夏耀创商业管理有限公司。另原告在庭审中确认涉案房屋于2019年11月1日租赁于其他人使用。再查，原告支付2400公证费，支付21112元律师费，并有相应的发票。本院认为，双方的争议焦点系：1、违约主体是谁？2、违约行为导致的法律后果是什么？3、原告主张的各项费用是否有依据？针对第一个争议焦点，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告之间的《商铺租赁合同》内容真实、合法有效，双方应当恪守履行，原告将房屋交付给被告，被告在租赁期限内从2019年1月1日起拖欠租金，其行为本身已然构成违约，应当承担相应的违约责任。针对第二个争议焦点，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。从上述法条可以看出，承租人延期交付租金，出租人也给了承租人合理的期限，要求承租人限期支付，但本案被告仍然没有支付拖欠的租金，根据合同约定及法律规定，原告有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的。第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，被告拖欠租金，经原告在合理期限催告后仍未支付拖欠租金，原告有权解除合同，因解除权系形成权，应当以意思送达对方时为准，庭审中被告主张合同于2019年8月25日解除，但被告并未提交证据予以证明，并且被告在庭审中确认于2019年10月25日收到原告的解除合同通知，故双方签订的《商铺租赁合同》于2019年10月25日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，《商铺租赁合同》解除后，被告应当向原告支付从2019年1月1日起至2019年10月25日止的拖欠租金248797元（以2019年1月1日起至2019年12月31日止租金305760元按天数来计算，305760元/365天*297天）。同时，被告应当向原告支付2019年1月1日至2019年10月25日的管理费54490.8元（被告在庭审中表示认可），宣传推广费53543元（5460元×9个月+5460元÷31天×25天）、垃圾清运费892元（91元*9个月+91元÷31天*25天）、电费8972元[1396.72元+1019.1元+995.4元+1109.95元+1041.22元+1057.81元+1030.95元+512.4元+405.3元+(500.28元÷31天×25天)]，运营服务费因合同中没有明确约定，故本院不予支持。对于原告主张被告支付装修恢复费用15784.75元的诉讼请求，因装修恢复费用涉及案外人，本案中不予处理，双方可另案解决。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。从上述法条看，违约金仅限于实际损失，现原告主张被告支付逾期缴费违约金295075.39元，原告的主张明显过高，且原告在庭审中已经确认涉案商铺已于2019年11月1日租给他人使用，原告实际不存在损失，故对于该项诉讼请求本院不予支持；关于原告主张被告支付自2019年11月10日至办理完证照变更之日止的逾期变更证照违约金14794.92元的诉讼请求，因原告并未举证证明原告因此存在损失，故对于该项诉讼请求本院不予支持。根据双方在合同中的约定关于原告主张被告支付公证费2400元、邮寄费56元的诉讼请求，因双方在合同中并没有对上述费用进行过明确约定，故对上述诉讼请求本院不予支持。关于原告主张律师费21112元的诉讼请求，本院认为过高，故酌情支持10000元。关于原告主张被告承担保全费的诉讼请求，因原告在庭审中确认该项费用并未实际产生，故本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：一、原告云南华夏耀创商业管理有限公司与被告浦薇签订的《商铺租赁合同》于2019年10月25日解除；二、被告浦薇于本判决生效之日起十日内向原告云南华夏耀创商业管理有限公司支付从2019年1月1日起至2019年10月25日止的拖欠租金248797元；二、被告浦薇于本判决生效之日起十日内向原告云南华夏耀创商业管理有限公司支付管理费54490.8元，宣传推广费53543元、垃圾清运费892元、电费8972元；三、被告浦薇于本判决生效之日起十日内向原告云南华夏耀创商业管理有限公司支付律师费10000元。四、驳回原告云南华夏耀创商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币11101元，由原告云南华夏耀创商业管理有限公司承担人民币5374元，由被告浦薇承担人民币5727元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  李 娜人民陪审员  苏丽娟人民陪审员  史春敏二〇二〇年五月六日法官助理王涛书记员杨璐