广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终2595号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市臻满百货有限公司，住所地广州市白云区新市南街19号103房之三。法定代表人：曾鹏飞。委托诉讼代理人：杜漪茗，广东华盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈俊霖，广东华盈律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘伟彪，男，1990年6月15日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。委托诉讼代理人：钟慧波，广东方泰律师事务所律师。上诉人广州市臻满百货有限公司（以下简称臻满公司）因与被上诉人刘伟彪因租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初27722号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。臻满公司上诉请求：l.撤销原审判决第二项、第三项、第五项，改判刘伟彪向臻满百货支付KIJLMB铺租金、综合管理费261883元、水电费12838.81元、其他服务项目费2906元及逾期付款（KIJLM铺租金、综合管理费2018年4月1日至10日为55183元，B铺租金2014年11月至2018年4月10日为206700元，违约金自逾期之日起按每日千分之一的标准计至实际付清之日止，KIJLM铺4月租金及综合管理费自4月10日起算，B铺租金从上一个月的26日起算，其他费用从次月13日起算，违约金暂计至2019年8月29日为272285.92元）；2.刘伟彪承担一审、二审全部诉讼费用。以上暂合计549913.73元。事实和理由：一、双方已约定刘伟彪每月应向臻满公司支付延时营业服务费1500元并已实际履行将近一年，故臻满公司关于延时营业服务费的请求应予支持，即刘伟彪应向臻满公司支付的2018年4月1日至10日的KIJLM铺租金及综合管理费应55183元，原审法院认定事实错误。根据臻满公司于原审中提交的补充证据9第31页，自2017年5月，刘伟彪开始向臻满公司支付延时营业服务费1500元/月；补充证据9第28、29页也显示，2018年2月、3月时刘伟彪依然按1500元/月的标准向臻满公司支付延时营业服务费。原审庭审时，刘伟彪亦确认上述收款通知单、收款收据的真实性，说明刘伟彪认可并同意支付延时营业服务费1500元/月。由此可知，臻满公司与刘伟彪之间存在1500元/月延时营业服务费的约定，故在计算KIJLM铺2018年4月1日10日租金及综合管理费时应将延时营业服务费计算在内，原审判决认定事实错误。二、《加装电梯前期协议》（下称电梯协议）约定了B铺租赁的主要条款，实质为B铺租赁合同（属于原租赁合同的补充协议），双方已实际履行该协议。臻满公司要求刘伟彪支付2014年11月1日起至2018年4月10日B铺租金，具有事实依据、法律依据，原审判决认定事实错误。首先，电梯协议约定了租赁标的物、面积、用途、租期与租金等租赁合同的主要条款，实质为B铺租赁合同。同时，电梯协议约定B铺租金应与原租金一起支付（电梯协议第1条），租期与《租赁合同书》一致，且并未另行约定租赁保证金，亦可知电梯协议实属《租赁合同书》的补充协议，在原合同的基础上增租了B铺部分。其次，电梯协议已明确约定B铺租金自臻满公司向业主递交申请之日（即2014年11月1日）起计，臻满公司已依约提供B铺给刘伟彪使用并向业主提交申请，刘伟彪亦应当依约自2014年11月1日起向臻满公司支付B铺租金。臻满公司原审补充证据6-9显示，电梯协议签订之后，臻满公司积极履行报装义务（第16页），催促安装（第27页），且多次催收B铺租金（第32、33页）。刘伟彪也提供过电梯报价（第1726页），并已支付B铺租金（第34、35页）。以上证据均表明，双方在电梯协议签订后已实际履行。其中刘伟彪已支付的2015年8月、9月B铺租金，刘伟彪辩称该两个月租金是“应臻满公司要求支付”，但从刘伟彪已确认真实性的《收款通知单》、《收款收据》及银行流水来看，该两个月B铺租金均是刘伟彪于收到《收款通知单》7日内按照收款通知单中的总金额（含《租赁合同书》约定的每月费用）支付，明显具有租金按月支付的性质，可知刘伟彪已确认租用B铺并支付租金。最后，未装电梯系刘伟彪自身原因（臻满公司原审补充证据第27页），且双方从未协商解除电梯协议。如刘伟彪认为未装电梯系非自身原因所致且已达到约定的合同终止情形的，或者双方已协商解除电梯协议的，应举证证明。臻满公司已履行电梯协议义务，至于是否实际安装、何时安装、如何安装电梯，系刘伟彪自身的决策。退一步讲，将B铺闲置亦是刘伟彪的自身决策，不能归责于臻满公司。至于最终是否安装电梯不能作为判断租赁关系是否存在的依据。三、原审法院对逾期付款违约金的计算标准调整至每日万分之三，属适用法律错误。臻满公司与刘伟彪约定，刘伟彪逾期付款的，每逾期一日须按欠款金额的1%支付滞纳金，现臻满公司自愿将滞纳金标准调整为0.1%。《合同法》第8条第1款规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，故刘伟彪理当依约支付该滞纳金（违约金）。此外，依据《合同法》第114条第2款规定，法院只有依申请才可以调整违约金，但本案中刘伟彪并未请求调整违约金标准，原审法院却依职权主动调整违约金，属适用法律错误。综上所述，原审法院认定事实错误、适用法律错误，应予纠正。刘伟彪辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。刘伟彪向一审法院起诉请求：一、判决臻满公司返还刘伟彪保证金382800元，水电周转金70000元，并支付利息36224元（从2018年3月1日开始计算至欠款清偿之日，按年利率6%计算，暂时计算至2019年6月30日）；二、本案的诉讼费由臻满公司承担。臻满公司向一审法院反诉请求：一、判令刘伟彪向我司支付应付未付的租金、综合管理费人民币261883元、水电费12838.81元、其他服务项目费2906元及逾期付款违约金（KIJLM铺2018年4月1日至10日为55183元，B铺2014年11月至2018年4月10日为206700元，违约金自逾期之日起按每日千分之一的标准计至实际付清之日止，4月租金及综合管理费自4月10日起算，B铺从上一个月的26日起算，其他费用从次月13日起算）；二、刘伟彪承担本案诉讼费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的租赁合同书、准予注销登记通知书、通知、收款通知单、加装电梯前期协议等证据，一审法院予以确认并在卷佐证。一审法院查明事实：洋光酒吧（乙方）与臻满公司（甲方）签订《租赁合同书》，甲方同意将座楼在广州市白云区广源新村景泰直街x号广源文化商业广场4楼，商场编号：J、I、K、L，建筑面积为2200平方米的场地出租给乙方，场地租赁期从2012年12月1日起至2017年11月30日止，甲方应于2012年12月1日将该场地交付乙方使用，租金及综合管理费从2012年12月1日起计；2012年12月1日起至2013年11月30日的月租金、综合管理费为127600元；2013年12月1日起至2014年11月30日的月租金、综合管理费为133980元；2014年12月1日起至2015年11月30日的月租金、综合管理费为140690元；2015年12月1日起至2016年11月30日的月租金、综合管理费为146322元；2016年12月1日起至2017年11月30日的月租金、综合管理费为152174元。乙方必须于每月25日前向甲方缴交下个月租金及综合管理费（如遇法定节假日，则须提前缴纳），租金按法定自然月计缴，不足一个月的，按计租天数除以30乘以当月月租金计缴，乙方应按时将每月租金缴付给甲方，每逾期一日须按拖欠金额的1%向甲方缴纳滞纳金。乙方需在签订本合同时向甲方一次性支付相当于三个月租金的租赁及综合管理费保证金382800元；水电周转金70000元；首期租金127600元，三项合计580400元；合同期满终止时，甲方将在乙方缴清所有费用之日（确保无关联法律或劳资经济纠纷）起30个工作日内将租赁保证金、综合管理保证金、水电周转金无息退还乙方，租赁保证金、综合管理保证金及水电周转金不能抵扣租金、综合管理费及其他所欠费用；甲方在每月的30日抄水、电表，抄表时必须要有乙方人员在场，乙方人员须在水、电单上签名确认，乙方在次月10日前向甲方缴交上月水电费；如乙方拖欠综合管理费、水电费等费用超过2日，甲方可从第3日起，按乙方应交而未交款的百分之一每日收取滞纳金；乙方每月支付1500元由甲方聘请专人负责营业时间外的卫生保洁工作，乙方须向甲方增交不少于备案租赁合同金额的6%税点。臻满公司确认收取刘伟彪保证金382800元、水电周转金70000元。刘伟彪租赁涉案场地以“洋光酒吧”及“贝贝菲酒吧”名义对外经营，臻满公司出具收款通知单，由刘伟彪一方管理人员陈杨签收后向臻满公司交款，由臻满公司出具收据，2017年6月30日后JIKL铺租金为152174元，M铺租金为10375.5元，其他服务项目（清洁费）为1500元，延时营业服务费1500元，刘伟彪对清洁费予以确认，对延时营业服务费不予确认。臻满公司为证实涉案物业已获得审批出具以下证据：1、1994年广州市城市规划局《建设工程报建审核书》，建设位置为广源新城综合楼一幢五层17890平方米；2、（93）穗城规北片建字第593号建设工程规划许可证，建设单位为广州市城市建设开发总公司，建设项目名称为文娱中心及公交站综合楼壹幢，建设规模五层；3、申请门牌呈批表，申领门牌号为××；4、穗规验证字[1997]第838号建设工程规划验收合格证，建设单位为广州市城市建设开发总公司及广州永恒城市实业有限公司，建设广园新村一幢五层17890平方米的文化中心、公交车站；5、建设用地批准书，用地单位广州市城市建设开发有限公司，建设项目为广园文化中心。广州市城市建设开发总公司于1997年4月16日改制为广州市城市建设开发集团有限公司。广州市城市建设开发集团有限公司及广州永恒城市实业有限公司于2005年10月24日分别向广州市白云区房屋租赁管理所出具证明，委托广州市城市建设开发有限公司办理广园（源）新村文化中心物业在办出房产证前全权负责有关租赁管理、租赁合同签订、收取租赁利益等。洋光酒吧2009年2月24日核准成立，企业性质为个人独资企业，原投资人为黎志伟。臻满公司原名称为广州市正宝百货有限公司。2009年2月26日，广州市城市建设开发有限公司出具证明，同意将广州市白云区广园中路景泰直街x号广源文化商业广场四楼房产出租给广州市正宝百货有限公司经营使用，合同期限为2005年10月1日至2012年11月30日，同意在租赁合同期内将该房产自编J、T号铺（使用面积1035平方米）转租给黎志伟作“酒吧”经营用途。2012年12月6日，广州市城市建设开发有限公司与广州市正宝百货有限公司签订《广州市房屋租赁合同》，由广州市正宝百货有限公司租赁坐落在白云区广园中路景泰直街x号广源文化商业广场4层全层房产作商用用途使用，租赁期限自2012年12月1日至2017年11月30日止。2014年10月24日，洋光酒吧（乙方）与臻满公司（甲方）签订《加装电梯前期协议》，甲方同意向广州市城市建设开发有限公司递交电梯加装申请书，双方约定甲方同意有偿划出面积（以双方确认的附图为准）给乙方作加装电梯及通道使用，月租金5000元，与原租金一起支付给甲方，租金由甲方向业主递交申请之日（即：2014年11月1日）起计，租赁期到2017年11月30日止，双方就该租赁关系另行签订《租赁合同》；为顺利取得该项目批示，乙方应在协议签订时支付10000元给甲方，以作为该项目企业内部审批的公关费用，若因政策等其他因素导致项目报建不成功，甲方应退回乙方6000元，若因乙方原因导致该项目中止，费用按实报实销处理。合同附四层平面布局图。臻满公司出具2014年10月8日向广州市城市建设开发有限公司及广州城建开发物业有限公司提交的申请书，申请报装一台电梯，臻满公司故主张自2014年11月开始按每月5000元计算B铺租金，刘伟彪不予确认，提出已实际终止没有履行，臻满公司出具2015年8、9月份的收费通知单及收据，证实刘伟彪缴纳该二个月的B铺租金，刘伟彪承认缴纳该两个月的租金，但只是应臻满公司要求支付，后协商终止电梯加装协议，故没有再支付，臻满公司此后的收费通知单中亦无注明B铺租金。臻满公司2017年2月起将四楼M铺出租给刘伟彪使用，租金每月10375.5元。刘伟彪主张2018年3月23日解除合同，3月31日交还场地给臻满公司，臻满公司则主张4月10结束营业，4月23日交还场地，场地使用费只计算4月1日至10日，共十天。刘伟彪出具由洋光酒吧2018年3月23日出具给臻满公司的通知，决定于2018年3月31日与臻满公司终止承租合同，表示该通知是陈杨在3月23日交到臻满公司谭小姐办公室，臻满公司不予确认，出具2018年3月16日、3月19日、4月15日、4月20日洋光酒吧及贝贝菲酒吧的放行条。臻满公司向刘伟彪发出通知，通知在结清水电、租金等欠费后，备齐资料办理保证金退回手续，通知附2018年7月5日收费通知单一份，注明租金、综合管理费，10个月，每月5518.3元，金额55183元，3-4月电费5707.2元，3-4月自用水费675.54元，2-5月空调专有928元，2-5月电费公摊3240.82元，2-5月水费公摊1693.03元，空调用水160.38元，空调保温用电382.8元，客梯专用用电51.04元，其他服务项目2906元，B铺租金55000元，合计125928元。刘伟彪对租金和综合管理费、B铺租金和其他项目2906元提出异议，臻满公司对其他项目解释是如果需要开票则要交6%的税点，但未能提供发票予以证实。2018年11月15日，洋光酒吧办理工商注销登记。2019年5月14日，刘伟彪向臻满公司发出关于退还保证金的函，告知洋光酒吧已于2018年11月15日注销，要求臻满公司退回保证金。一审法院认为，洋光酒吧与臻满公司签订的《租赁合同书》合法有效，双方应按合同恪守履行，合同履行期届满后，洋光酒吧继续使用租赁物，臻满公司继续收取租金，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。洋光酒吧注销后由投资人即刘伟彪主张上述合同权利符合法律规定，一审法院予以准许。刘伟彪要求退还保证金382800及水电周转金70000元，合同约定合同期满终止时，缴清所有费用30个工作日内无息退还，洋光酒吧已搬离租赁场地，合同已实际终止，故刘伟彪要求退还保证金及水电周转金合理，臻满公司就欠缴费用已提起反诉，故对刘伟彪要求退还保证金382800元及水电周转金70000元，一审法院予以支持，刘伟彪要求自2018年3月1日起按年利率6%计算利息，因洋光酒吧未缴清所有费用，双方对费用存有争议，利息应自刘伟彪主张权利即起诉之日起计算。臻满公司反诉要求支付2018年3-4月电费5707.2元，3-4月自用水费675.54元，2-5月空调占有928元，2-5月电费分摊3240.82元，2-5月水费公摊1693.03元，空调用水160.38元，空调保温用电382.8元，客梯专用用电51.04元，合计12838.81元，刘伟彪表示没有异议，一审法院予以支持。其中三至四月的水电费6382.74元及二至五月的空调、公摊水电费合计6456.07元。臻满公司反诉要求支付KIJLM铺2018年4月1日至10日租金及综合管理费，刘伟彪主张2018年3月31日搬离租赁物业，出具的单方通知函未经臻满公司确认，臻满公司主张洋光酒吧4月23日搬离，出具放行条予以证实，刘伟彪并未提出异议，证据效力优于刘伟彪出具的通知函，故对臻满公司主张予以采纳，计算2018年4月1日至10日的租金及综合管理费为（152174+10375.5）×10/30=54183元，清洁费计算为1500×10/30=500元，上述费用一审法院予以支持，延时服务费合同并未约定，该部分反诉请求一审法院不予支持。臻满公司反诉要求支付2014年11月至2018年4月10日B铺租金，未能提供证据证实双方签订B铺租赁合同及洋光酒吧实际使用B铺，该反诉请求缺乏事实依据，一审法院不予支持。臻满公司反诉要求支付6%税费的其他服务项目费2906元，刘伟彪不予确认，臻满公司未能提供证据证实，该反诉请求一审法院不予支持。臻满公司反诉要求租金及综合管理费、水电费调整合同约定的每日百分之一为千分之一计算违约金，该利率仍过高，一审法院调整按每日万分之三计算，合同约定每月25日前交下个月租金及综合管理费，臻满公司要求租金及综合管理费自2018年4月10日起计算，一审法院予以支持，臻满公司要求水电费自次月13日起计算未超出合同中关于次月10日前缴纳上月水电的约定，一审法院予以支持。清洁费合同并未约定，故自臻满公司通知收费之日起按年利率6%计算至实际支付之日止。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，作出如下判决：一、自本判决生效之日起五日内，广州市臻满百货有限公司向刘伟彪退还保证金382800元、水电周转金70000元及利息（自2019年8月1日起按年利率6%计算至实际清偿之日止）；二、自本判决生效之日起五日内，刘伟彪向广州市臻满百货有限公司支付KIJLM铺2018年4月1日至10日租金及综合管理费54183元、清洁费500元及违约金（按本金54183元自2018年4月10日起按每日万分之三的标准计算至实际支付之日止，按本金500元自2018年7月5日起按年利率6%的标准计算至实际支付之日止）；三、自本判决生效之日起五日内，刘伟彪向广州市臻满百货有限公司支付三至四月的水电费6382.74元及二至五月的空调、公摊水电费合计6456.07元及违约金（按本金6382.74元自2018年5月13日起，按本金6456.07元自2018年6月13日起，均按每日万分之三计算至实际支付之日止）；四、驳回刘伟彪的其他诉讼请求；五、驳回广州市臻满百货有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费4318元，由刘伟彪负担320元，由广州市臻满百货有限公司负担3998元并于本判决生效之日起三日内向一审法院缴纳；反诉受理费4650元，由广州市臻满百货有限公司负担4079元，由刘伟彪负担571元并于本判决生效之日起三日内向一审法院缴纳。二审期间，臻满公司提交如下证据：证据1.电梯报价书，拟证明：洋光酒吧曾就加装电梯提供过项目报价（内容与一审反诉补充证据7《加装电梯报价书一致》但是本次提交的版本有洋光酒吧加盖的公章。证据2.申请书，拟证明：2015年11月10日，洋光酒吧向臻满公司递交申请书，明确自2014年11月其一直占用、租赁使用B铺铺位。证据3.关于加装计划重启的申请，拟证明：2015年11月27日，洋光酒吧与臻满公司共同向业主提出继续加装电梯，证明自该日后洋光酒吧继续使用B铺铺位。证据4.保证金退还申请书，拟证明：2018年12月17日，洋光酒吧财务刘惠君通过微信向谭保兰发送的保证金退还申请书，确认所签费用为125938元，与臻满公司2018年7月5日发出的《收款通知书》（刘伟彪一审提交的证据4、判决书的第8页倒数第5行）金额一致。所以刘伟彪应当支付2014年至2018年1月10日的租金。证据4也证明了洋光酒吧应当支付延时营业费用。刘伟彪对以上证据发表意见如下：我方认为臻满公司提供的证据不是在一审提供的，不属于新证据，请求法庭不予采纳。对证据1的真实性没有异议、合法性、关联性有异议，双方并没有履行加装电梯的协议，因此该报价书与本案无关。证据2，我方与当事人核实，由于存在其他股东，所以我方对该申请书不是很知情，我方不否认该申请书的真实性。申请书载明的自编号B位，臻满公司不能证明这与双方争议的B铺的地址一致。双方并没有实际履行对B铺的租赁的协议，刘伟彪没有租赁臻满公司的B铺，若臻满公司认为刘伟彪有拖欠该铺位租金的话，臻满公司应当另行起诉主张。证据3臻满公司在一审没有提交，我方对其三性不予认可，所产生的法律后果应当由臻满公司承担。对证据4的三性有异议，理由与电梯报价书的质证意见一致，对其证明内容也有异议。我方对证据4的微信内容以及微信的发送人员均不认可，经审查，二审期间，臻满公司提供了新的证据，查明一审认定双方租赁B铺租金的部分事实有误，二审予以纠正。一审认定的其余事实均无误，本院予以确认。本院认为，双方对于案涉《租赁合同书》的效力及由刘伟彪主张合同权利均无异议，本院予以确认。双方二审争议的焦点在于合同期满终止后，刘伟彪是否尚欠租金的问题。刘伟彪对于一审认定尚欠臻满公司KIJLM铺2018年4月1日至10日租金及综合管理费54183元、清洁费500元及三至四月的水电费6382.74元、二至五月的空调、公摊水电费合计6456.07元均无异议，本院予以确认。关于臻满公司主张的延时服务费，合同并未约定；臻满公司主张支付6%税费的其他服务项目费2906元，刘伟彪不予确认，臻满公司未能提供证据证实，一审不予认定正确，本院予以维持。关于臻满公司请求支付2014年11月至2018年4月10日B铺租金。在二审期间，臻满公司提交一份“申请书”的书证，该申请书证实洋光酒吧于2015年11月10日向臻满公司申请要求减半支付2014年11月至2015年7月的B铺的租金，共22500元，及承诺交10月应缴未缴租金10000元，臻满公司答复可减免7月前应缴租金的滞纳金，欠交租金不予减免。对于该“申请书”，刘伟彪不否认该书证的真实性，且不要求对该书证中盖有洋光酒吧的印章进行鉴定。据此，本院认为，虽然臻满公司在二审才提交上述证据，但由于该证据与案件基本事实有关且非因故意或者重大过失逾期提供，本院对该证据予以采纳。结合在一审的相关证据可证实，在2014年洋光酒吧为了在案涉场地加装电梯与臻满公司签订合同，约定租赁B铺位作为加装位置，并由洋光酒吧负担占用该B铺的租金，洋光酒吧并为此支付一部分租金，此后，电梯安装因故受阻未能加装成功。对于该B辅租金是否应当支付，双方发生争议，刘伟彪认为电梯未能实际安装且臻满公司亦未预留该铺，其不应支付租金；臻满公司则认为双方租赁B铺的合同未解除，其已实际预留该B铺位置，即便电梯未能成功加装不影响租金的交纳。对此，本院认为，现有证据证实双方签订B铺租赁合同，洋光酒吧为此亦支付部分租金，2015年11月10日，洋光酒吧向臻满公司递交申请书，请求减半收取B铺自2014年11月至2015年7月的租金22500元并承诺于2015年11月17日前交纳10月尚欠的10000元租金，但其后一直未付，故本案足以认定洋光酒吧欠交该部分租金。同时由于臻满公司并未准许其减半申请，故臻满公司请求洋光酒吧支付2015年11月前的B铺的租金共55000元有事实依据，应予以支持。一审法院认定B铺租金的事实有误，予以纠正。在此之后，臻满公司并未要求洋光酒吧支付B铺租金，结合加装电梯计划并未真正实施这一客观事实，本院合理采信刘伟彪所述因电梯无法加装，双方实际解除合同的辩解，故对于臻满公司请求此后的B铺租金不予采纳。关于刘伟彪辩解该部分租金已过诉讼时效的问题，本院认为，由于臻满公司与洋光酒吧互负债务，存在事实抵销的状态，刘伟彪辩称已过诉讼时效而不应支付的意见依据不足。关于这部分租金的违约金，双方对于迟延交租金并未明确约定，参考双方KIJLM铺租赁合同的约定及刘伟彪诉请返还租赁保证金的违约金标准，本案宜以按年利率6%计付，即自2015年11月17日按年利率6%计付利息。关于臻满公司认为一审调整违约金不当的意见。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”同时，参考《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条“买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金，对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明。一审法院认为免责抗辩成立且未予释明，二审法院认为应当判决支付违约金的，可以直接释明并改判。”的规定，臻满公司主张租金及综合管理费、水电费按每日千分之一计算违约金明显过高，一审调整按每日万分之三正确。二审期间，刘伟彪对此并无异议，故对一审的处理结果予以维持，对臻满公司的该上诉意见不予采纳。综上所述，臻满公司上诉请求的2014年11月至2015年11月B铺的租金成立，予以支持。上诉的其他部分，理由不成立，应予驳回。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初27722号民事判第一、二、三、四项；二、撤销广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初27722号民事判第五项；三、自本判决生效之日起五日内，刘伟彪向广州市臻满百货有限公司支付B铺自2014年11月至2015年11月的租金55000元及利息（自2015年11月17日起按年利率6%计算至实际清偿之日止）；四、驳回广州市臻满百货有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费4318元，由刘伟彪负担320元，由广州市臻满百货有限公司负担3998元；反诉受理费4650元，由广州市臻满百货有限公司负担3614元，由刘伟彪负担1036元。二审受理费8532元，由广州市臻满百货有限公司负担7562元，由刘伟彪负担970元。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇二〇年五月十八日书记员 王日平郭丽淳