江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终664号上诉人（原审原告）：慎某1，男，2002年4月21日生，汉族，住江苏省常州市天宁区。法定代理人：慎某2，男，1968年3月19日生，汉族，住江苏省常州市天宁区，系慎某1之父。法定代理人：徐某，女，1977年11月29日生，汉族，住江苏省常州市天宁区，系慎某1之母。被上诉人（原审被告）：董学红，女，1974年11月27日生，汉族，住安徽省庐江县。委托诉讼代理人：钱凯，江苏阳湖律师事务所律师。上诉人慎某1因与被上诉人董学红房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省常州市武进区人民法院（2019）苏0412民初6959号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。慎某1上诉请求：1、撤销原判，依法改判；3、董学红承担本案的一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：1、一审判决认定事实错误，定性不正确。一审法院认定董学红未按合同约定支付慎某1的一切费用，是双方协商一致方式自愿解除合同，缺乏事实依据，双方并非自愿解除合同。2、一审法院认定慎某1提供了一份物业费和管理费的收据，但因该收据的开票日期为2018年4月5日，与案涉房屋的租赁时间并无关联，不能证明该收据载明的费用系董学红租赁期间必须承担的费用，故对慎某1的该请求不予支持。依据双方签订合同第四条设施及费用承担，董学红在庭审中认可没有按国家规定向慎某1交纳物业费和管理费，违反国家规定。董学红辩称，董学红对一审判决认定事实和判决结果接受，董学红在租用慎某1房屋的时候慎某2使用暴力手段使得董学红无法经营。关于物业费和管理费一审裁判理由是慎某1提交证据的时间是在租赁关系发生之前，所以一审关于物业费和管理费的判决是正确的。慎某1向一审法院起诉请求：1.判令董学红向慎某1支付商铺租金12035元；2.判令董学红向慎某1支付合同违约金（三十六个月）36105元；3.判令董学红向慎某1支付应缴纳的物业费、管理费3264元；4.本案诉讼费由董学红承担。一审法院认定事实：现位于常州市武进区湖塘镇武宜北路28号四季青服装城一楼16608号房屋（商铺）于2013年1月以慎某1的名义购买。2018年8月7日，慎某1之父慎某2作为出租方（甲方），董学红作为承租方（乙方），双方就案涉商铺签订一份《商铺租赁合同书》，合同约定：“第一条租赁范围及用途：甲方同意将位于武宜北路28号16608商铺租给乙方经营使用，出租商铺的建筑面积为45.34㎡。第二条租赁期限为3年，自2018年9月1日起至2021年8月31日。第三条租金、押金:1、第一年租金为人民币12035元，按照商铺面积每平方米0.88元/天计算。2、乙方在签订本合同之日一次性付清一年房租，以后每年租金在上年租期到期之日前一个月付清。3、第二年在第一年租金的基础上递增百分之十，第三年在第二年租金的基础上递增百分之十，甲方负责在收到租金后向乙方出具收费凭证。第四条设施及费用承担：商铺租赁期间所发生的费用（水费、电费、物业费、管理费等）由乙方负责……第七条合同的解除：本合同除发生下列情形外，合同期内完全有效，不得单方解除。1、租赁期届满。2、出现不可抗力造成商铺毁损达不到使用目的的。3、政府强制征收或拆除该商铺的。4、乙方被政府相关部门认定违法违规经营。5、甲方商铺被政府相关部门查封或者其他原因造成乙方无法正常经营。第八条违约责任：任何一方因违约造成提前终止合同的，应向对方赔偿本年度该商铺36个月租金作为违约金……。”租赁合同签订后，董学红即在案涉商铺经营服装生意，但未能按约向慎某1方支付相应租金。2019年3月20日，慎某2作为商铺产权所有人向董学红发出通知一份，载明：“常州四季青服装城一楼16608号商铺承租商户：贵商户承租四季青服装城一楼16608号商铺，建筑面积44.96平米，至今未缴纳租金。请贵商户缴纳租金2019年9月1日至今租金7220元，将物品清理出16608号商铺，同时解除租赁合同。”同年3月23日，董学红自行搬离了案涉租赁房屋，但仍未与慎某1结清相应租金。庭审中，双方一致认可案涉商铺的租赁合同关系已于2019年3月23日自行解除。另查明，在董学红作为原告诉慎某2房屋租赁合同纠纷一案即（2019）苏0412民初3146号案件审理过程中，董学红为证明案涉房屋租金已由出租方即慎某2予以免除的事实，向该院提供了一份双方于2018年8月13日签订的《商铺租赁合同书》,该份合同中的商铺号有改动，且在该合同双方签字落款处由董学红书写了“备注：自2018年9月1日起至2021年8月31日止租金全免”字样。诉讼中，慎某2陈述合同原件只签订一份，其对该备注内容不予认可，系董学红事后添加，并向该院申请对备注内容形成时间进行鉴定。但因笔墨种类不一致，无法进行鉴定。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据双方当事人的举证、质证，对董学红于2018年8月7日与慎某1之父慎某2就案涉16608号商铺签订租赁合同并实际使用该商铺的事实予以确认，董学红应当按约向出租方支付合同约定的租金。董学红辩称就案涉房屋未签订书面租赁合同明显与事实不符，该院不予采信。对2018年8月13日的租赁合同，因落款处的备注内容系董学红自行书写，无证据证明其书写的备注内容已得到出租方的认可，且合同商铺号有改动，故对该份合同的真实性无法确认。因双方签订的合同未约定慎某1可在董学红未按约支付租金的情形下解除合同，故慎某1并不享有以通知的方式解除合同的权利。现董学红在慎某1发出解除通知后自行搬离了案涉商铺，双方也均一致认可案涉租赁合同已于2019年3月23日解除，故该合同的解除应视为双方以协商一致的方式自愿解除。合同解除后，董学红应向慎某1支付实际使用房屋期间的租金，即自2018年9月1日起至2019年3月23日止计204天的租金，经核算，该期间的租金为6877.32元。对慎某1主张的违约金请求，虽合同对违约金有约定，但因双方协商解除合同时并未对违约金的承担进行约定，从慎某2发出的解除合同通知来看，其也未要求董学红承担违约金，且董学红在合同解除后已自行搬离了案涉商铺，故现慎某1按合同约定主张违约金缺乏事实和法律依据,该院不予支持。因董学红在合同解除后未能支付相应租金，故董学红应当承担逾期支付租金期间的利息损失。对慎某1主张的物业费和管理费的请求，虽慎某1提供了一份物业费和管理费的收款收据，但因该收据的开具日期为2018年4月5日，与案涉房屋的租赁时间并无关联，不能证明该收据载明的费用系董学红租赁期间必须承担的费用，故对慎某1的该请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、董学红于判决发生法律效力之日起十日内给付慎某1租金6877.32元及利息（自2019年3月23日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）；二、驳回慎某1的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取543元，由慎某1负担470元，由董学红负担73元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。董学红提交汇款凭证原件一份，证明董学红已经按照一审法院判决的金额将款交到了一审法院的执行账户。慎某1对董学红提供的证据经质证认为，董学红除了要交租金之外还应当交物业费和管理费，这笔钱还没有收到。本院认为，慎某1与董学红之间的租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。双方均应按照《商铺租赁合同书》约定，行使权利，履行义务。首先，《商铺租赁合同书》中明确约定，签订合同之日一次性付清一年房租，但董学红在签订合同并使用了商铺的情况下，未向慎某1支付一年房租，董学红存在违约行为。后慎某1的法定代理人向董学红发出解除合同的通知，董学红亦搬离了商铺，双方对解除租赁合同达成一致。董学红对一审判令的租赁期间产生的租金未有异议，本院依法予以确认。关于违约金，案涉租赁合同的解除是因董学红未能按期足额支付租金，系单方违约，董学红的行为必然导致慎某1存在租金利益损失，董学红应当承担相应违约责任。根据双方约定，任何一方因违约造成提前终止合同的，应向对方赔偿本年度该商铺36个月租金作为违约金，该违约金的约定过高，本院依法予以调整，董学红向慎某1支付违约金酌定为1002.92元。其次，关于物业费和管理费，虽然合同约定该些费用由董学红负责，但是慎某1应当举证证明物业费和管理费已经由其实际交纳，但慎某1一审中提供的物业费和管理费的收款收据从日期上看无法体现与本案的关联性，且慎某1的法定代理人二审中称不清楚收款收据上载明的款项是谁交的，慎某1、慎某2、徐某均未交纳物业费和管理费，故慎某1本案中向董学红主张物业费和管理费，证据不足，本院不予支持。关于二审中董学红认为其已经向原审法院执行款专户中汇款7251元并提供了网上银行电子回单，但从电子回单的内容上看，无法体现与本案的关联性，故本案中不予扣除。关于一审判决的逾期支付租金期间的利息损失，并不包含在慎某1的诉讼请求中，故对于利息部分，本院不予支持。综上所述，上诉人慎某1的部分上诉理由成立。原审判决关于违约金及利息的认定有误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销江苏省常州市武进区人民法院（2019）苏0412民初6959号民事判决；二、董学红于本判决生效之日起十日内向慎某1支付租金6877.32元、违约金1002.92元，合计7880.24元；三、驳回慎某1的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按规定减半收取543元，由慎某1负担518元，董学红负担25元，董学红应于本判决生效之日起十日内将应负担的诉讼费25元迳付慎某1。二审案件受理费784元，由慎某1负担734元，董学红负担50元，董学红应于本判决生效之日起十日内将应负担的诉讼费50元迳付慎某1。本判决为终审判决。审 判 长 耿华东审 判 员 龙孝云审 判 员 熊 艳二〇二〇年五月七日法官助理 李梅琼书 记 员 潘佳雨