广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5777号上诉人（原审被告）：刘忠，男，1968年2月18日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。上诉人（原审被告）：张蓓，女，1976年8月24日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：刘忠，身份证住址同上，系张蓓的丈夫。被上诉人（原审原告）：广州迪佳物业管理有限公司。住所地：广州市越秀区东风西路132号自编二楼D房。法定代表人：秦少瑜，执行董事。委托诉讼代理人：陈俊鑫，广东领华律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴彬，公司员工。上诉人刘忠、张蓓因与被上诉人广州迪佳物业管理有限公司（以下简称迪佳公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初12815号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘忠、张蓓上诉请求：1.对一审判决予以改判。2.诉讼费用由迪佳公司承担。事实和理由：一、由于涉案商铺场地内没有照明，电梯设施设备未运行，涉案商铺不具备人员居住的客观条件，同时迪佳公司也没有每月提交物业费缴费通知单，刘忠、张蓓不清楚水电分摊费。因此由于迪佳公司的原因，刘忠、张蓓不具及时缴纳物业费的客观条件。二、迪佳公司于2017年12月20日未经合法的程序，单方面通知其从2018年1月1日起将16元/每平方米的物业费提高到30元/每平方米。对于迪佳公司擅自提高物业费标准，刘忠、张蓓拒绝缴纳物业费是合情合理的。一审判决既然不支持迪佳公司所述的物业费请求，却又判定刘忠、张蓓支付迟延缴纳物业费的违约金，这在逻辑上又是相互矛盾的。因此，恳请二审法院为保护刘忠、张蓓的正当权益，本着公平合理的原则，依法改判一审判决。迪佳公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，迪佳公司已实际提供物业管理服务，有权向刘忠、张蓓收取物业管理费，请求法院驳回上诉，维持原判。迪佳公司于2019年2月20日向一审法院起诉请求：刘忠、张蓓向迪佳公司支付广州市越秀区东风西路132号四楼4139号商铺2017年11月1日至2019年1月31日期间的物业管理费3914.94元（其中2017年11月1日至2017年12月31日，每月按16元/平方米的标准计算；2018年1月1日至2019年1月31日，每月按30元/平方米的标准计算），并以每月欠费为基数，自欠费当月6日起按每日千分之一标准支付违约金至付清全部欠付物管费止。一审法院经审理查明：2011年12月24日，刘忠、张蓓（买受人）与刘炳培（出卖人）的委托代理人广州康创投资有限公司（以下简称康创公司）签订了《商铺买卖合同》，其中约定买受人向出卖人购买位于广州市东风西路132号四层4139号铺，商铺合同约定建筑面积9.2771平方米；该商铺移交后，买受人承诺遵守出卖人选聘的物业管理公司制定的物业管理规定。第五条商铺使用权约定：1.该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年12月30日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权，包括依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜台等行为，买受人不得干涉。第六条商铺使用权交接。1.出卖人应当于2011年8月31日前，以书面形式通知买受人办理该商铺使用权的交接手续。2.买受人负有积极配合出卖人办理该商铺使用权交接的义务，并与该商铺商场管理公司签订委托租赁、经营管理的相关合同……3.根据本合同第六条的约定，2011年8月31日前交付使用的商铺，其使用权及收益权在2014年8月31日之前归出卖人所有，买受人不得以与本合同相关的任何理由拒绝办理该商铺使用权交接手续，买受人同意办理该商铺使用权交接后不得以任何理由向出卖人索取任何租金及费用。4.2011年8月31日前交付使用的商铺，会因为整体经营的原因而未能按本合同约定的装修标准进行装修，买受人不得以装修标准问题为由拒绝办理该商铺使用权交接手续，出卖人对负责商铺的经营管理公司进行监督，并负责于2014年8月30日前按本合同约定的装修标准，将该商铺交付买受人使用。第七条商铺交付：1.出卖人应于2014年12月30日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权。2.因不可抗力或者当事人在本合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当及时书面告知买受人。3.买受人未按书面通知的时间办理收铺手续的，视为从书面通知的收铺日期起该商铺已实际交付买受人等。2010年9月，康创公司（甲方、委托方）与迪佳公司（乙方、受委托方）签订《广州市康创名品酒汇物业服务合同》。约定，根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对广州市康创名品酒汇（物业名称）提供物业管理服务事宜，订立本合同。第一条物业基本情况：物业名称：金利壹号；座落位置：东风西路132号首层至四层；建筑面积：约1.2万平方米。第二条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：一、商场共用部位的维护和管理；二、商场公共设施设备及其运行的维护和管理；三、环境卫生；四、安全管理等。第五条本物业管理区域物业服务费收费采取包干方式：物业服务资金由业主按其拥有的物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：商场：16元/月/平方米（按建筑面积计算，不含公共能源和空调能耗费用）；此收费已包含商场范围内日常的物业管理及日常工程设施设备的维修保养费用，但不包括公共区域设备、设施及空调运行电费及公共区域的照明用电、业户单元能源费、电、水、煤气、通讯等费用；第六条、业户物业服务费以《交楼通知书》规定的时间为收费起始日。一、纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由甲方全额交纳。二、业主和物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。三、物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在5日（含本日）履行交纳义务，如当天为公众假期，则缴费日期顺延至公共假期期满后的第一天。第二十二条甲方、业户违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费的，每天应按欠款额的1‰的标准向乙方支付违约金。第二十七条本合同期限自2010年8月1日至2014年6月30日止。但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。第二十八条本合同期满前3个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。第三十条甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。2014年6月25日，双方签订《之补充协议》，约定鉴于甲乙双方于2010年8月1日签订了一份为期47个月物业服务合同。现合同期限已届满，本着互利互惠的原则，经双方友好协商达成一致，双方就合同期限延长事宜达成以下补充协议：1.双方一致同意将原合同约定的合同期限延长36个月，即延长后的服务有效期为自2014年7月1日至2017年6月30日止。2.本协议与原合同内容有冲突以本协议为准，本协议没有涉及的内容按照原合同执行。2017年6月29日，双方再次签订《之补充协议（2）》，再一次将原补充协议约定的期限延长36个月至2020年6月30日止。2012年4月1日，迪佳公司（康创公司委托的物业服务企业、甲方）、刘忠、张蓓（乙方）签订了《金利壹号前期物业服务协议》。其中约定，根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订《商铺买卖合同》时，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议：第一条双方的权利和义务：一、甲方的权利义务：1.对商场共用部位、共用设施设备、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2.根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本商场的《管理规约》《商户手册》和《装修指南》及有关物业管理规章制度，并告知乙方；3.建立健全本商场的物业管理档案资料……6.依据本协议向乙方收取物业管理费用……10.向乙方提供商场自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务……二、乙方的权利义务：1.配合物业管理公司的管理服务活动，监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；2.遵守本商场的《管理规约》《商户手册》和《装修指南》及有关物业管理规章制度，并配合管理公司做好物业的各项管理工作；3.按有关规定向甲方交纳物业管理费用及其他费用……8.乙方应确保其预留给甲方的联系方式，乙方通讯、联系地址有变更，应及时通知甲方管理处，因通讯、联络方式失效造成的损失和责任由乙方承担责任等。第二条物业管理服务：包括商场共用部位的维护和管理、商场共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安等。第四条物业服务费用：一、物业管理服务费：乙方每月须向甲方缴交物业管理服务费，收费以买卖单元的建筑面积9.2771平方米计算，标准为16元／平方米／月，即乙方每月应缴交物业管理费服务费为148元（包含商场范围内日常的物业管理及日常工程设施设备的维修保养费用，但不包括公共区域设备、设施及空调运行电费及公共区域的照明用电、业户单元能源费、水、电、煤气、通讯等费用）。乙方首次缴费时需向甲方预交三个月物业服务费，其中一个月物业服务费用为首月管理费用，其余两个月物业服务费用作为保证金。1.乙方交纳费用的时间：（1）以《交楼通知书》规定的时间为收费起始日；在发展商不负逾期交楼责任的情况下，乙方逾期收楼的以《商品房买卖合同》约定交楼之日起计收，在发展商负有逾期交楼责任，以乙方实际收楼之日起计收。（2）乙方须于每月5号前，向甲方缴交当月物业管理服务费。如当天为公众假期，则缴费日期顺延至公众假期期满后的第一天。乙方逾期缴费，除应及时补交外，每逾期一日，须按所欠物业管理服务费总额的千分之一向甲方支付违约金。2.因乙方原因空置房屋的，仍按房屋建筑面积每月收取物业服务费……第八条、违约责任：四、乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权追缴并要求乙方补交并从逾期之日起每天按千分之一交纳违约金等。2012年4月1日，刘忠、张蓓（业主、甲方）及迪佳公司（丙方）与康创公司（乙方）三方签订了《金利壹号商铺使用权移交确认书》。其中约定，甲、丙双方就广州市东风西路132号“金利壹号”4层4139号商铺物业管理事宜签订了《前期物业服务协议》及附件，鉴于该商铺在出卖人收齐楼款30天内至2014年12月30日期间由乙方统一经营使用，故甲乙丙三方对该商铺的物业、经营管理有关权利义务确认如下：一、该商铺从出卖人收齐楼款30天内，甲方按《商铺买卖合同》的约定，将商铺使用权移交乙方，乙方自出卖人收齐楼款30天内按照商场统一经营装修标准对该商铺进行装修及经营。二、鉴于该商铺在出卖人收齐楼款30天内至2014年12月30日期间，乙方享有该商铺的使用权及收益权，包括依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙等行为。甲乙丙三方确认在出卖人收齐楼款30天内至2014年12月30日期间，甲方依《前期物业服务协议》及附件需缴交的综合管理费由乙方及实际使用人、承租人向丙方交付，同时《金利壹号消防安全责任合同书》、《金利壹号临时管理公约》中对使用人、承租人的有关经营责任约定也由乙方及实际使用人、承租人承担。三、2014年12月30日起，如甲方自主经营或交付第三方经营的，则由甲方承担向丙方支付综合管理费的责任，同时《金利壹号消防安全责任合同书》《金利壹号临时管理公约》中对使用人、承租人的有关经营责任约定也由甲方承担。四、在约定的乙方享有使用权期间届满前6个月，甲、乙双方需协商使用权届满后是续租还是恢复原《商铺买卖合同》中约定的交铺标准由乙方交付给甲方。五、2014年12月30日起，甲方继续将上述商铺交付乙方统一经营的，有关综合管理费的交付和经营责任由乙方及实际使用人、承租人承担。六、本确认书自双方签订之日起生效，本确认书与《前期物业服务协议》及附件具有同等的法律效力，如有不一致以本确认书为准。期满后康创公司没有继续对涉案商铺进行统一经营。2017年5月17日，广州市中级人民法院针对同楼盘同类型物业服务合同纠纷作出（2017）粤01民终5165号民事判决，该判决认定了迪佳公司有权向产权人收取综合管理费、物业费保证金、水电费周转金等，该判决已生效。2016年4月27日，迪佳公司向一审法院提出诉讼请求：1.刘忠、张蓓向迪佳公司（即本案迪佳公司）支付物业保证金296元以及水电周转金148元，并每日按所欠保证金及周转金总额的千分之一支付违约金至付清欠款之日止；2.刘忠、张蓓向迪佳公司支付从2015年1月1日至2016年4月30日期间的物业管理费2371元，并每日按所欠物业管理费的千分之一支付违约金至付清全部物业管理费之日止；3.刘忠、张蓓向迪佳公司支付从2015年1月1日至2016年2月29日期间的公摊水电费65.8元，并每日按所欠公摊水电费的千分之一支付违约金至付清全部公摊水电费之日止。一审法院于2016年10月26日作出（2016）粤0104民初5605号民事判决驳回迪佳公司的全部诉讼请求。后迪佳公司上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院于2017年5月17日作出（2017）粤01民终5166号民事判决，判决：一、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初5605号民事判决。二、自该判决送达之日起十日内，刘忠、张蓓向迪佳公司支付物业管理费保证金296元及水电费周转金148元；逾期支付的，每日按前述费用总额444元的1‰支付违约金直至实际付清前述款项之日止。三、自该判决送达之日起十日内，刘忠、张蓓向迪佳公司支付2015年1月1日至2016年4月30日期间的物业管理费2371元；逾期支付的，每日按所欠物业管理费4380元的1‰支付违约金直至付清欠付的全部物业管理费止。四、自该判决送达之日起十日内，刘忠、张蓓向迪佳公司支付2015年1月1日至2016年2月29日期间的水电公摊费用65.8元。逾期交付的，每日按欠缴65.8元的1‰支付违约金直至付清欠付的水电公摊费用止等。2018年2月5日，迪佳公司再次向一审法院起诉刘忠、张蓓，要求刘忠、张蓓支付2016年5月1日至2017年10月30日期间的物业管理费2664元（每月按16元/平方米的标准计算），并自判决生效之日起每日按照所欠物业管理费千分之一支付违约金至付清全部欠付物业管理费止等。对此，一审法院于2018年8月22日作出（2018）粤0104民初5435号民事判决书，判决自该判决发生法律效力之日起十日内，刘忠、张蓓向迪佳公司支付2016年5月1日至2017年10月30日期间的物业管理费2664元（每月按16元/平方米的标准计算）；逾期支付的，每日按前述所欠物业管理2664元的1‰支付违约金至实际付清欠付的物业管理费止等。该判决作出后，刘忠、张蓓不服判决上诉至广州市中级人民法院。2019年5月24日，广州市中级人民法院作出（2019）粤01民终6526号民事判决书，认为该院作出的（2017）粤01民终5166号生效判决已确认迪佳公司对涉案商铺提供了物业管理服务，有权向刘忠、张蓓收取相应物业管理费；而涉案商场内的其他商铺业主与迪佳公司之间关于2015年9月30日至2017年10月30日期间物业管理费的物业服务纠纷，已经该院（2019）粤01民终3438号生效判决认定处理；由于涉案商铺尚未实际开业，涉案场地内的照明、电梯设施设备暂未运行等情形不足以证明迪佳公司无提供物业服务，故刘忠、张蓓不同意支付物业管理费的理由不充分，该院不予采纳等。故判决驳回上诉，维持原判。该判决于2019年6月2日发生法律效力。另查明，2017年12月21日，迪佳公司向刘忠、张蓓（收件地址广州市海珠区赤岗北路泓景花园B4栋2405）邮寄《康创商品交易中心（原金利壹号）上调物业管理费的通知》，称由于近年来物价上涨及人力资源成本不断提高，迪佳公司连续两年处于亏损状态，经核算，康创商品交易中心目前运作成本已达30.44元/平方米，为维持良好的物业服务现状，迪佳公司决定于2018年1月1日起，将康创商品交易中心物业管理费从每月16元/平方米上调至每月30元/平方米等。该邮件签收情况显示于同年12月23日“客户自提并签收”。关于涉案物业管理费上调至每月30元/平方米的问题，迪佳公司称该次调整未与刘忠、张蓓协商一致，也未召开业主大会。刘忠、张蓓已取得涉案商铺的产权登记，登记地址为广州市越秀区东风西路132号4139房，房屋建筑面积9.2771平方米，规划用途为商业，登记时间2012年9月11日。一审法院认为：针对此前包括迪佳公司与刘忠、张蓓在内的同楼盘同类型物业服务合同纠纷的多份生效判决已确认了迪佳公司对涉案商铺提供了物业服务管理，有权收取相应物业管理服务费，现刘忠、张蓓未依约缴纳物业管理费，迪佳公司主张按每月每平方米16元（即每月16元/平方米×9.2771平方米=148.43元）的标准计收2017年11月1日至2017年12月31日期间的物业管理费，于法有据，一审法院予以支持。正如（2019）粤01民终3438号生效判决所述，由于涉案商铺尚未实际开业，涉案场地内的照明、电梯设施设备暂未运行等情形不足以证明迪佳公司无提供物业服务，故刘忠、张蓓不同意业管理费的理由不充分，一审法院不予采纳。关于2018年1月1日至2019年1月31日期间按照何标准支付物业管理费的问题，迪佳公司与刘忠、张蓓签订的《金利壹号前期物业服务协议》约定涉案商铺物业管理费的标准为16元/平方米/月，该合同对迪佳公司、刘忠及张蓓双方均有约束力。《广州市物业管理暂行办法》第六十九条规定了业主大会成立之前需要对物业服务收费标准进行调整应当遵循的程序。迪佳公司未能举证证明其调价过程遵循了《广州市物业管理暂行办法》第六十九条规定的程序，亦未能提交对物业项目经营情况和调价方案的审计报告，因此，迪佳公司主张2018年1月1日至2019年1月31日期间按照30元/平方米的标准收取物业管理费依据不足，一审法院不予支持，刘忠、张蓓应继续按照16元/平方米的标准向迪佳公司支付2018年1月1日至2019年1月31日期间的物业管理费。刘忠、张蓓没有按照《金利壹号前期物业服务协议》支付物业管理费，已属违约，故一审法院对迪佳公司要求刘忠、张蓓支付违约金的诉讼请求予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条之规定，于2019年9月27日作出判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，刘忠、张蓓向广州迪佳物业管理有限公司支付2017年11月1日至2019年1月31日期间的物业管理费2226.45元（按照每月148.43元计算）及迟延支付上述物业管理费的违约金（每月物业管理费的违约金从当月的6日起计至付清物业管理费之日止，以每月应付而未付的物业管理费为本金，每日按1‰计，违约金总额以不超过所欠物业管理费为限）；二、驳回广州迪佳物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费50元，由广州迪佳物业管理有限公司负担25元，由刘忠、张蓓负担25元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审中，当事人未提交新证据。另查明，针对同楼盘同类型物业服务合同纠纷，本院（2019）粤01民终22337号民事判决及（2019）粤01民终23413号民事判决，对于一审法院判决有关业主向迪佳公司支付2017年11月1日至2019年1月31日期间的物业管理费及迟延支付物业管理费的违约金的内容予以维持。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：刘忠、张蓓是否应向迪佳公司支付物业管理费及违约金。（2017）粤01民终5166号、（2019）粤01民终6526号生效判决已确认迪佳公司对涉案商铺提供了物业管理服务，有权收取相应的综合管理服务费，并判决刘忠、张蓓向迪佳公司支付2017年10月30日之前的物业管理费。同时，另案生效判决已对迪佳公司主张同楼盘同类型物业2017年11月1日至2019年1月31日期间的物业管理费予以支持，现迪佳公司起诉要求刘忠、张蓓继续支付2017年11月1日至2019年1月31日期间的物业管理费以及迟延支付物业管理费的违约金，一审判决予以支持，并无不当。刘忠、张蓓有关涉案商铺尚未实际开业，涉案场地内的照明、电梯设施设备暂未运行的上诉意见，生效判决已经对此作出认定处理，本院不再审查。刘忠、张蓓上诉主张迪佳公司擅自提高物业费标准，故其拒绝缴纳物业管理费，但无证据证实刘忠、张蓓就提高物业管理费标准向迪佳公司提出过异议并以此为由拒付物业管理费，故其以此抗辩无需承担逾期支付物业管理费违约金缺乏事实依据，本院不予采纳。综上所述，刘忠、张蓓的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决基本事实认定清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由刘忠、张蓓负担。审判长  白小云审判员  赵云川审判员  刘 卉二〇二〇年五月二十八日书记员  熊盈颖黄咏欣