江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏06民终551号 上诉人(原审被告、反诉原告):陆永谦，男，1967年8月23日出生，汉族，住江苏省启东市汇龙镇团结新村4号楼203室，现住江苏省启东市。 委托诉讼代理人：陈新捷，上海市理诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高瑾瑜，上海市理诚律师事务所律师。 被上诉人(原审原告、反诉被告)：启东市银洲物业管理有限公司，住所地江苏省启东市。 法定代表人：沈彬，该公司经理。 委托诉讼代理人：钱芳，江苏达因律师事务所律师。 上诉人陆永谦因与被上诉人启东市银洲物业管理有限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省启东市人民法院（2019）苏0681民初6159号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陆永谦上诉请求：撤销一审判决第一、三、四项，改判支持其一审反诉请求，驳回物业公司诉讼请求，并由物业公司承担诉讼费用。事实和理由：一审法院认定物业公司提供了宏观服务错误，物业公司未按照合同约定及《江苏省物业管理条例》第六十七条、第七十条第三款规定履行义务，物业公司先履行义务后其会缴纳物业费。物业公司未履行的义务表现在：1、未履行对公用设施尽其维护的义务；2、未履行对违反物业管理制度的违法装修行为劝阻、制止义务；3、未履行禁止违法装饰装修施工人员进入物业管理区域的义务；4、未履行对存在安全隐患、严重妨碍他人正常使用的物业采取防范措施的义务；5、未履行公布物业管理费收支情况的义务。一审法院判决第三项要求物业公司在判决生效后十天内公布收支情况，但物业公司一直没有公布，该判项非明确可执行。 物业公司辩称，陆永谦应当举证证明其存在服务瑕疵，上诉状中提到的问题，其在一审中已经针对维修部位进行过维修，在双方物业服务合同内只约定公布物业费收支情况的义务。 物业公司向一审法院起诉请求：1、判令陆永谦支付2015年1月1日至2018年12月31日物业费9400元；2、判令陆永谦支付滞纳金940元；3、本案诉讼费用由陆永谦承担。 陆永谦向一审法院反诉请求：1、物业公司对小区的××号楼后地下停车库通道顶棚玻璃，包括生锈的钢结构进行维修、××号楼2单元的电梯进行维护、××号楼地下车库储藏室的16号门口恢复消防栓的功能、××号楼地下室公共区域的安全指示灯修复到位、地下通道门口雨水接水道严重堵塞，要求堵塞进行疏通，设置重型的雨水沟盖板、小区公共景观区域水池水环境严重污染，请求定期清理管理；2、物业公司公布2010年1月至今物业管理的收支情况；3、要求物业公司对××号楼××单元××室和××室在拆除承重墙之后对××号楼的整体影响聘请有关单位进行检测。4、请求判令物业公司赔偿其因物业公司对违法装修行为的不作为而致精神受损的精神损失费15000元；5、请求判令物业公司赔偿其因本诉讼所发生或支付的过路过桥费、汽车油、误工费等损失暂计2000元；6、请求判令物业公司承担其对应诉而支付的律师代理费5000元；7、诉讼费用由物业公司负担。 一审法院经审理查明，2010年1月5日，陆永谦作为乙方与物业公司作为甲方签订了《世纪家园前期物业服务协议》。合同约定：物业公司的权利和义务：1、对物业共用部位、共用设施设备、绿化环境卫生等项目进行维护和管理。…6、按规定和本协议向业主收取电梯运行、水源泵送、卫生保洁、生活垃圾漕运、小区保安、绿化管理等物业管理服务费用。7、提前将装修房屋的注意事项和限制条件书面告知业主，并与业主订立《房屋装饰装修管理协议》。…10、每半年（全年不得低于一次）向乙方公布物业管理费的收支情况。业主的权利和义务：按约定主动向甲方交纳物业管理服务费用…。物业管理服务费的交纳收费标准：高层住宅楼为每月每平方米1.35元；交费时间为每年三月底之前一次性付清当年的物业管理费。违约责任：甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正且给乙方造成损失的，甲方承担相应的民事责任。乙方违反协议，使甲方未达到管理服务约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正且给甲方造成损失的，乙方承担相应的民事责任。乙方违反协议，不按照约定缴纳物业管理服务费的，甲方可以按照合同约定收取违约金或滞纳金，有权要求乙方按每逾期一日加收应缴额的5‰支付滞纳金。合同还约定了双方权利义务等事项。陆永谦于2010年购买了××家园××号××室，面积为145.36平方米，住宅类型为高层住宅。 合同签订后，物业公司依约为陆永谦所在小区提供物业管理服务。陆永谦每年应交纳物业管理费为2355元，自2015年1月1日起，陆永谦未向物业公司交纳物业管理费。至2018年12月31日，陆永谦拖欠物业公司物业管理费9400元。物业公司经催要未果，向一审法院提起诉讼。在审理过程中，陆永谦向一审法院提起反诉。陆永谦为本次诉讼花去律师费5000元。 一审法院另查明，2016年12月，陆永谦家楼上楼下即世纪家园××号楼1702和2002室装修。陆永谦等业主以这两户业主在装修过程中拆除了承重墙，要求物业公司尽监督管理义务，否则拒交物业服务费。物业公司提供了在2008年9月11日与世纪家园××号楼1902室业主签订的房屋装修装饰管理协议书，欲证明其已向业主就装修事宜作出了合理的提示。陆永谦对该证据质证后无异议。物业公司提供了来电接访记录一份及2016年12月19日向1702、2002室两户业主发出违规违约整改通知书。欲证明物业公司接到反映并向城管备案，还发出整改通知书。陆永谦对该证据质证后不予认可。 在审理过程中，××号楼××单元电梯运行正常。物业公司修复了案涉小区××号楼后地下停车库通道的顶棚玻璃、××号楼地下车库储藏室的16号门口消防栓和××号楼地下室公共区域的安全指示灯。物业公司公布了2018年度和2019年度的物业费收支明细。 一审法院认为，物业公司与陆永谦签订的世纪家园前期物业服务协议是双方真实意思表示，其内容符合法律规定，该合同真实有效。双方均应当遵守协议约定履行自己的义务。物业公司主要的合同义务为物业服务，小区的物业服务应为整体的宏观服务。虽然物业公司的服务存在一定的瑕疵，但尚不足以否定物业公司履行其宏观服务义务，成为少缴或不交物业服务费的理由。物业公司按照约定履行了宏观的服务义务，陆永谦当按照约定支付物业服务费。故物业公司要求陆永谦给付物业管理费的主张，依法有据，一审法院予以支持。考虑到物业公司在履行义务过程中存在一定的瑕疵，故对物业公司主张的滞纳金不予支持。 关于陆永谦提出的反诉主张，一审法院认为，一、在审理过程中，物业公司已修复世纪家园××号楼后地下停车库通道顶棚玻璃、地下车库储藏室的16号门口消防栓、地下室公共区域的安全指示灯。物业公司提供了光盘证明××号楼2单元的电梯运行正常。陆永谦未提供证据证明世纪家园小区公共景观区域水池环境严重污染、××号楼地下通道门口雨水接水道严重堵塞、需设置重型的雨水沟盖板及生锈的钢结构是否达到需要进行维修的程度。故一审法院对此诉请不予支持。二、关于公布2010年1月至今的物业管理费收支情况的主张。因双方订立的物业服务协议约定物业公司每半年（全年不得低于一次）向业主公布物业管理费的收支情况。现物业公司仅公布2018和2019年度的物业费收支。故物业公司对2010年至2017年度的物业费收支仍应继续履行公布义务。三、关于××号楼××单元××室和2002室在装修过程中拆除了连接阳台的混凝土承重柱是否对××号楼的整体产生影响进行检测的诉请，不属于本案物业服务合同纠纷处理范围。陆永谦待证据充分时可另行向侵权人主张。四、陆永谦要求物业公司赔偿其精神损失费15000元、诉讼产生的损失2000元及律师费5000元。因没有法律依据，故一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，判决：一、陆永谦于判决生效之日起十日内给付物业公司物业管理费9400元（2015年1月1日至2018年12月31日止）。二、驳回物业公司的其他诉讼请求。三、物业公司于判决生效之日起十日内公布2010年度至2017年度每年度的物业管理费收支情况。四、驳回陆永谦的其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费58元（物业公司已预交），由陆永谦负担。案件反诉受理费减半收取175元（陆永谦已预交），由陆永谦和物业公司各半负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明事实正确，本院予以确认。 本院认为，二审的争议焦点为：陆永谦是否存在未按照合同约定或法律规定履行义务的行为及一审法院判决第三项是否明确可执行。 陆永谦主张物业公司未履行的义务表现在：1、未履行对公用设施尽其维护的义务；2、未履行对违反物业管理制度的违法装修行为劝阻、制止义务；3、未履行禁止违法装饰装修施工人员进入物业管理区域的义务；4、未履行对存在安全隐患、严重妨碍他人正常使用的物业采取防范措施的义务；5、未履行公布物业管理费收支情况的义务。1、关于对公用设施的维护义务的问题。陆永谦指的是物业公司未对所有的电梯、车库顶棚、消防设施维修，根据一审法院查明的事实，陆永谦在一审法院中提到的诉讼请求第一项的内容中，有证据证明的部分，均已得到物业公司维修处理,关于其他公用设施是否存在问题并达到需要维修的程度，陆永谦承认其对此并无证据证明；2、关于未对违反物业管理制度的违法装修行为劝阻的问题。双方当事人对一审法院查明的“物业公司提供了来电接访记录及向上述两户发出的违规违约整改通知书，物业公司接到反映后向城管备案”的事实无异议，陆永谦二审中亦承认其与物业公司向住建局反映过两户承重墙被破坏的情况，综合以上内容，物业公司已经对上述两户拆除承重墙的行为进行了劝阻、制止；3、关于应否阻止装修施工人员进入物业管理区域的问题。陆永谦虽称世纪家园××号楼1702和2002室破坏承重墙时，物业公司已经知晓，但物业公司对此予以否认，而陆永谦并未提供证据证明，故物业公司无阻止两户装修人员进入小区的理由；4、关于物业公司未尽到对影响业主安全使用物业的防范措施义务的问题。物业公司已和相关业主签订房屋装修装饰管理协议书，对业主装修作了合理提示，并在业主装修过程中发出整改通知书，故应当认定物业公司已尽到此方面的防范义务；5、关于物业公司履行发布物业管理费收支情况的义务，一审判决内容已经支持陆永谦该项诉请，物业公司在二审中陈述其会按照一审判项履行义务，但因一审判决尚未生效，故暂未履行，公布的方式为在小区黑板上张贴公布。陆永谦在庭审中另补充不仅需要张贴物业管理费收支情况，还应当包括公布原始凭证，本院认为，陆永谦一审诉讼请求中并未包含该项诉请，一审法院在判项中未包括原始凭证等内容并无不当。一审法院该项判决明确可执行，陆永谦该项上诉理由不成立。至于陆永谦要求查阅物业费原始凭证，其可通过其他方式依法行使其作为业主应享有的权利。 陆永谦在本院审理中另补充，双方物业合同物业费标准不合适，并非市场指导价，本院认为，依法成立的合同对双方具有约束力，陆永谦应当按照合同约定履行义务，至于其对物业费标准的异议并非本案审理范围，本院依法不予理涉。 物业公司在本案诉讼中对陆永谦提到的有证据证明需要维修的公用设施已经维修，虽物业公司确有怠于修理公用设施的行为，但其已经采取补救措施，陆永谦据此拒绝或延期缴纳物业费的理由不成立，陆永谦上诉中提到的其他理由，如本院前述，亦不成立。 综上所述，陆永谦上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费175元，由陆永谦负担。 本判决为终审判决。 审判长 吴 风 审判员 王建勋 审判员 刘彩霞 二〇二〇年五月二十五日 书记员 倪宇骄