湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘03民终571号上诉人（原审被告）:侯岳阳，女，1986年7月25日出生，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区。被上诉人（原审原告）：湖南天环物业管理有限责任公司，住所地湖南省长沙市天心区友谊西路958号克拉美丽山庄会所一楼。法定代表人：曹丰。委托诉讼代理人：鲍宇辉，广东诚公（长沙）律师事务所律师。上诉人侯岳阳因与被上诉人湖南天环物业管理有限责任公司（以下简称天环物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市岳塘区人民法院作出的（2019）湘0304民初4061号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查、询问当事人，决定不开庭审理。本案现已审理终结。上诉人侯岳阳上诉请求：一、撤销湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2019）湘0304民初4061号民事判决，依法驳回被上诉人的全部诉讼请求；二、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：天环物业公司在中央一品小区服务期间，未按约履行合同义务，具体表现在：一、公共部分未履职到位：整个小区环境脏乱差、小区监控破损严重、门禁毫无作用、电动车充电板无人维护、小区屡次出现业主电动车被盗事件、小区公共照明成摆设、部分房屋外墙渗水、墙体开裂严重等。另外，2016年小区内业主装修过程中出现强买强卖现象，天环物业公司明知有此事但并未及时制止，导致小区内出现沙霸事件。二、个人部分服务不到位。1、家中窗户玻璃进水起雾，多次反映，天环物业公司一直未安排人员处理；2、卧室阳台飘窗渗水，导致柜子发霉，天环物业公司只登记，未行动；3、主卧窗外沿边脱落，存在安全隐患，天环物业公司无人处理；4、本人私家车停在小区内被刮坏，天环物业公司无人处理；5、天环物业公司收取物业费不开具发票。综上，天环物业公司在进驻中央一品小区以来，未能按照《物业管理条例》中的相关规定为小区业主提供应有的服务，履职不到位、不作为，因此无权收取物业管理费。被上诉人天环物业公司答辩称，一、天环物业公司与侯岳阳之间的物业服务合同合法有效，且已履行了合同约定的保洁、绿化、消杀、安保、公共设施维护等物业服务，上诉人享受以上服务后应按时、足额支付相应的物业费。二、上诉人所提房屋质量问题，与物业服务合同无关。三、小区空地使用权属于全体业主共同共有，若涉及第三人侵权，属于其他法律关系调整的范围，上诉人应另案主张权利。四、上诉人提出的沙霸事件，实际上是小区个人行为，与被上诉人无关。天环物业公司向一审法院起诉请求：1、判令侯岳阳支付拖欠的物业管理服务费4758.29元、水费469.9元，资金占用费损失310.24元，合计5538.43元;2、请求判决侯岳阳承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：一、涉案房屋坐落：湘潭市岳塘区板塘铺。二、侯岳阳系房屋所有权人，房屋坐落于盛世融城（中央一品）小区，房产产权面积为137.87平方米。三、天环物业公司于2012年8月30日至2019年3月17日为上述小区提供物业服务；天环物业公司向侯岳阳收取物业费的依据为：盛世融城（中央一品）前期物业服务合同。四、天环物业公司是否与小区开发建设单位签订过前期物业合同：是，物业费标准为高层住宅从2016年9月1日起至2019年8月31日期间按1.3元/月·㎡。五、天环物业公司起诉要求侯岳阳缴纳物业费的期限2017年1月1日至2019年3月17日。六、侯岳阳拖欠天环物业公司2017年1月1日至2019年3月17日期间的物业费总计4749.62元（1.3元/平方米×137.87平方米×26.5个月）至今尚未缴纳。七、侯岳阳不交纳物业费辩解事由及对应的证据名称：（一）小区环境脏、乱、差；监控损坏严重，形同虚设，导致发生偷盗问题无监控可查；电梯内无监控，求救按钮和电话按钮形同虚设，发生多次关人及掉层现象；门禁无人修理，地下室和各楼栋间无门禁系统，任何人员均可通过地下室随意进入；电动车充电板无人修理、维护，小区摩托车、电动车车位不足，乱停乱放现象严重；公共照明难开几次，损坏路灯无人维修；小区一、二栋中间路面挖烂几个月无人处理，路面损坏严重亦未得到解决；部分房屋外墙、窗缝渗水，墙体开裂，多次和天环物业公司反映，天环物业公司未采取任何措施，1-5栋200户左右业主家房屋不同程度受损，部分业主与天环物业公司达成口头协议，赔偿损失，亦未兑现；化粪池及下水管道严重堵塞，经常倒灌到业主家；消防设施无专人管理和维修，消防设施缺失，消防栓无水，地下室排污设备毁坏、缺失；中央水景水体常年不维护，导致臭气漫天；2016年小区出现沙霸事件（证据：照片打印件、微信聊天记录、中央一品小区设备缺失清单）；（二）财务从未公示，资金去向不明（证据：无）。一审法院认为：本案系物业服务合同纠纷。开发商德客隆公司与天环物业公司签订的前期物业服务合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规规定，合法有效，原审法院予以认可。根据相关法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。因此，天环物业公司向侯岳阳提供了物业服务，侯岳阳应履行交纳相应物业服务费用的义务。但因天环物业公司物业服务存在瑕疵，故原审法院依法酌情认定物业费九折，即4274.66元（4749.62元×90%）。天环物业公司诉请资金占用费，因天环物业公司、侯岳阳在物业服务合同中没有约定经催交不给应承担的违约责任，故对天环物业公司主张资金占用费的诉讼请求，原审法院不予支持。天环物业公司主张水费，因天环物业公司已代侯岳阳缴纳，故对其该诉请，原审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，原审判决：一、侯岳阳于本判决生效之日起十日内一次性支付天环物业公司物业管理服务费4274.66元、水费469.9元，合计4744.56元；二、驳回天环物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由侯岳阳负担。本院二审期间，上诉人侯岳阳向本院提交如下证据：照片三张，拟证明中央一品小区公共区域瓷片掉落，天环物业公司没有进行修复，存在安全隐患。被上诉人天环物业公司对上诉人侯岳阳提交的证据经质证后认为，对于中央一品小区公共区域瓷片掉落的问题，天环物业公司多次要求启动维修基金进行维修，均因为难以完成三分之二以上的业主签字，所以资金没有申请到位。被上诉人天环物业公司向本院提交如下证据：中央一品物业纠纷协调会会议记录、中央一品业委会与天环物业矛盾协调会议、中央一品小区会议纪要、3月13日上午中央一品协调会会议纪要、中央一品新旧物业移交问题协调会会议记录，拟证明天环物业公司在退场之前多次与中央一品业主委员会、湖南泰弘物业管理有限公司湘潭分公司、社区、街道、市住建委等单位进行协商洽谈。天环物业公司同意配合湖南泰弘物业管理有限公司湘潭分公司做好退场交接工作，要求业主委员会澄清网络及媒体对天环物业公司的不实报道，还天环物业公司清白，挽回其形象和声誉，但业主委员会至今未履行其职责。上诉人侯岳阳对被上诉人天环物业公司提交的证据经质证后认为，对该组证据的真实性有异议，本人并非业主委员会的成员，不清楚情况。本院经审查认为，上诉人侯岳阳提交的证据是客观实在的，本院予以确认。被上诉人天环物业公司提交的证据系复印件，且上诉人不予认可，本院对该组证据的真实性不予确认。经本院二审审理查明，侯岳阳向本院提交的照片显示中央一品小区环境卫生差、小区电梯旁的瓷砖有破损、部分设施设备缺失。另查明，2019年3月17日，湖南泰弘物业管理有限公司湘潭分公司正式进驻中央一品小区。2019年3月25日，该公司出具一份文件，指出天环物业公司一直没有与其进行交接，经该公司多次检查及排查，中央一品小区的部分设施、设备缺失。因中央一品小区部分业主未交纳物业管理服务费，天环物业公司对多名业主提起诉讼，诉讼中，可证实中央一品小区业主因对天环物业公司提供的物业服务不满，多次向湘潭民情在线等新闻媒体反映天环物业公司的物业管理工作存在垃圾未及时清运，卫生脏乱差；排水管道损坏未及时修缮，溢水问题严重；违停车辆占用消防通道，存在重大安全隐患等问题，有关媒体也对上述问题进行了报道，后业主委员会解除了天环物业公司的物业服务合同。再查明，侯岳阳拖欠天环物业公司2017年1月1日至2019年3月17日期间的物业费总计4758.58元（1.3元/平方米×137.87平方米×26.55个月）至今未缴纳。除上述事实外，一审查明的其余事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是侯岳阳是否有权免交物业管理服务费。开发商湖南德客隆置业投资有限公司与天环物业公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，天环物业公司应按照该合同约定的服务事项及服务标准进行物业服务。从照片、新闻报导、湖南泰弘物业管理有限公司湘潭分公司出具的情况汇总表来看，天环物业公司在环境卫生及日常管理方面的服务质量存在瑕疵，侯岳阳需缴纳的物业管理费应予核减。至于侯岳阳的物业管理费应当如何扣减的问题，根据物业服务收费标准与服务水平相适应的原则，参照本地区物价行政部门对物业服务标准方面出具的相关管理办法，针对天环物业公司未完全履行的服务，在双方当事人约定的收费标准基础上，对侯岳阳应交的物业费酌情扣减30%。即：侯岳阳自2017年1月1日至2019年3月17日应向天环物业公司缴纳的物业管理服务费为137.87㎡×1.3元/㎡·月×26.55个月×70%=3331.01元。上诉人侯岳阳认为天环物业公司未按约履行物业服务义务，无权向其收取物业管理费的上诉理由，因无足够的证据证实，本院不予支持。综上，上诉人侯岳阳的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。原审判决部分事实认定不清，实体处理不当，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2019）湘0304民初4061号民事判决；二、上诉人侯岳阳于本判决生效之日起十日内向被上诉人湖南天环物业管理有限责任公司支付物业管理服务费3331.01元，水费469.9元，合计3800.91元；三、驳回被上诉人湖南天环物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由上诉人侯岳阳负担17.5元，被上诉人湖南天环物业管理有限责任公司负担7.5元，二审案件受理费50元，由上诉人侯岳阳负担35元，被上诉人湖南天环物业管理有限责任公司负担15元。本判决为终审判决。审 判 长  刘东妮审 判 员  陶 玲审 判 员  贺振中二〇二〇年五月十三日代理书记员  罗春艳附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……