浙江省东阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0783民初574号原告：叶再江，男，1969年1月6日出生，汉族，住福建省寿宁县。委托诉讼代理人：卢希腾、王帅,浙江百工律师事务所律师。被告：东阳市吴宁街道蒋桥头经济合作社新移自然村，住所地东阳市吴宁街道蒋桥头新移村。责任人：**良。委托诉讼代理人：许鹏，浙江德当律师事务所律师。原告叶再江为与被告东阳市吴宁街道蒋桥头经济合作社新移自然村（以下简称新移自然村）房屋租赁合同纠纷一案，于2020年1月6日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年4月20日公开开庭进行了审理。原告叶再江及其委托诉讼代理人卢希腾、被告新移自然村的委托诉讼代理人许鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶再江起诉称：2019年8月29日，浙江省东阳市光大拍卖有限公司发布《拍租公告》，内容为受委托对东阳市兴平社区新移自然村新移公寓沿街街面房1-2层五年租赁使用权（含后面底层）进行公开拍租。该标的由原告拍得，并于2019年9月19日与被告签订《租赁协议》一份，约定承租时间为5年，自2019年9月20日至2024年9月19日止；租金为每年22.6万元，双方约定承租期间应合法经营，证件不全等由原告承担责任；承租者与公寓物业分开，二楼需要电梯使用的，与物业协调收费。租赁协议签订后，原告除了支付了租金226000元外，还向拍卖公司支付了佣金11300元，另委托设计公司对租赁房屋门面及市内进行设计，并已完成了部分设计内容，原告已支付两期设计费计人民币84000元，委托他人对租赁房屋内原有的一些墙体，吊顶、地板等进行了拆除，支付了拆除费用16000元。对室内的屋顶部分进行了乳胶漆粉刷，花去材料和人工费2820元。在装修过程中，公寓物业违反原、被告双方租赁协议的约定，要求原告缴纳物业费，并擅自停水，阻挠原告装修施工；另原告为了合法经营，拟去办理相关证件时发现，该租赁房屋未经规划许可，未经各项竣工验收，原告无法正常办理经营所需的各项证照，且存在安全隐患。2019年12月9日，原告向被告发送《租赁协议终止履行通知书》，通知被告终止履行双方于2019年9月19日签订的协议，租赁房屋自2019年12月11日起交还被告，由被告自行处置。原告认为，其与被告签署的《租赁协议》应属无效，对无效的租赁协议不应履行，被告应向原告返还全部租金，对原告的各项损失应当予以赔偿，因双方协商无果，故诉至法院。审理过程中，原告变更诉讼请求为：一、请求确认原被告双方2019年9月19日签订的《租赁协议》无效。二、请求判令被告返还原告房屋租金人民币226000元及租金占用期间的利息（自2020年1月6日起按年利率6％计算至租金实际返还之日止）。三、请求判令被告赔偿原告各项损失人民币72120元。四、本案诉讼费用由被告承担。被告新移自然村在庭审中辩称：原告通过公开竞拍取得东阳市兴平社区新移公寓沿街街面房一至二层的五年租赁使用权。原告在参与竞拍及签订租赁协议的过程中，已充分了解案涉房屋的实际情况，也清楚其租用房屋的经营目的。案涉房屋经相关部门审批建造，且租赁协议系双方真实意思表示，不违反法律，也未损害社会公共利益及侵害他人合法权益之情形。故租赁协议应为合法有效。经审理，本院查明本案事实如下：2019年8月29日，被告新移自然村通过浙江省东阳市光大拍卖有限公司发布拍租公告，拍租内容为东阳市兴平社区新移自然村新移公寓沿街街面房1-2层五年租赁使用权（含后面底层），总建筑面积约1600平方米，其后，该标的由原告拍得。2019年9月19日，原告与被告签订《租赁协议》一份，载明“承租时间为5年，租期自2019年9月20日至2024年9月19日止；租金为每年22.6万元，双方约定承租期间应合法经营，证件不全等由叶再江承担责任……”。2019年9月25日，原告与案外人签订工程施工协议书一份并于2019年10月10日支付拆除费用16000元。2019年9月26日，原告代表东阳市吴宁明利花岗岩经营部与东阳境象建筑装饰设计有限公司签订了设计委托合同书，约定设计费用为总计12万元，当日，原告向东阳境象建筑装饰设计有限公司支付了设计定金36000元，2019年10月15日，原告再次向东阳境象建筑装饰设计有限公司支付设计款48000元。2019年10月13日，原告向东阳市白云世鹏水性涂料店支付调色乳胶漆及油漆喷漆工资共计2820元。2019年11月5日，原告向浙江省东阳市光大拍卖有限公司支付了租赁权成交款226000元及佣金11300元。2019年12月9日，原告向被告负责人**良等人发出《租赁协议终止履行通知书》，载明“因该租赁房屋未经规划许可，未经消防验收，故原告终止双方于2019年9月19日签订的协议，租赁房屋自2019年12月11日起交还被告，由被告自行处置”。2019年12月23日，原告向被告村务人员陈松良寄送涉案租赁房屋的街面房钥匙4把，陈松良于次日收到该快递。后原告向被告主张返还全部租金并赔偿各项损失，因双方协商无果，故诉至本院。另查明，该涉案租赁房屋未取得建设工程规划许可证且未经主管部门批准建设。以上事实由原被告提供的《租赁协议》、收款收据、快递单、《租赁协议》终止履行通知书等证据和原、被告双方的庭审陈述予以证明。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，故本院认定原、被告签订的《租赁协议》无效。但房屋租赁合同无效，不影响当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。本案中，原告于2019年12月24日向被告村务人员陈松良交付涉案租赁房屋的街面房钥匙4把，之后原告叶再江已不能再正常使用房屋，故原告占有使用租赁房屋的截止日期为2019年12月24日。经计算，原告于2019年9月20日至2019年12月24日止的房屋占有使用费为58822元，结合原告已支付的租金226000元，被告实际应归还原告租金167178元。对原告叶再江主张的要求被告新移自然村赔偿其他损失的请求，本院认为，因本案的合同因违反法律的强制性规定而无效，双方均负有过错，应当各自承担相应的责任，结合本案的实际情况，被告作为出租人明知涉案房屋系未取得建设工程规划许可证的违法建筑仍对外出租，原告作为承租人亦未尽到对房屋相关证件的审验义务。综合考量涉案房屋约定的租房期限、违约条款、店铺经营用途等实际情况，对原告主张的佣金、设计费、拆除费用、材料费用等各项损失，本院酌定由被告承担50000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告叶再江与被告东阳市吴宁街道蒋桥头经济合作社新移自然村于2019年9月19日签订的《租赁协议》无效。二、被告东阳市吴宁街道蒋桥头经济合作社新移自然村于本判决生效之日起十日内返还原告叶再江租金167178元并支付利息（从2020年1月6日起按年利率6%计算至实际履行之日止）。三、被告东阳市吴宁街道蒋桥头经济合作社新移自然村于本判决生效之日起十日内赔偿原告叶再江各项损失合计50000元；四、驳回原告叶再江的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2886元（已减半收取），由原告叶再江负担784元，由被告东阳市吴宁街道蒋桥头经济合作社新移自然村负担2102元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 员  蒋 倩二〇二〇年五月十九日代书记员  王瀚聿