浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终482号上诉人（原审被告）：阮国富，男，1974年9月20日出生，汉族，住江西省上饶市余干县。委托诉讼代理人：陈欢、王嘉琦，北京大成（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴昊，男，1993年1月19日出生，汉族，住浙江省仙居县。委托诉讼代理人：王建明、杨蕴（实习），浙江金九鼎律师事务所律师。原审第三人：嘉兴银座概念大酒店有限公司，住所地：嘉兴市城南路795号天鹤洲6楼-12楼。统一社会信用代码：91330402572946045E。法定代表人：郑银飞。上诉人阮国富与被上诉人吴昊、原审第三人嘉兴银座概念大酒店有限公司（以下简称银座大酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省嘉兴市南湖区人民法院(2019）浙0402民初3935号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月10日受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。阮国富上诉请求：撤销原判，将本案发回重审或改判驳回吴昊一审诉讼请求。事实和理由：一、一审程序违法。首先，本案不符合起诉条件。涉案合同系吴昊、银座大酒店与阮国富签订的协议，其中吴昊系房屋的所有权之一，银座大酒店则享有酒店经营、消防资质。吴昊仅是作为出租人之一，与银座大酒店非同一法律主体，无权单独起诉。本案中银座大酒店系无独立请求权第三人，并非作为原告起诉。即使其属于有独立请求权第三人，但银座大酒店经法院传唤仍不到庭，仅向法院出具书面声明，明确不参加诉讼，故本案仍是吴昊作为原告起诉。阮国富申请司法鉴定并申请现场勘查，吴昊已经同意，但一审予以拒绝，程序违法。二、一审认定事实错误。一审以无关联性为由未对噪音问题进行认定，导致事实错误。出租人应当在租赁期间内保持租赁物符合约定的用途，本案租赁物为酒店客房，按照国家标准，宾馆客房的噪音在昼间的噪声至多不超过45分贝，夜间噪音至多不超过35分贝。因此噪音问题与客房用途相关。另外，一审对阮国富拍摄的照片以系自行拍摄为由对租赁物的渗水及外墙坠落、安全技防设施等问题不予认定存在错误。照片虽系阮国富拍摄，但并非不能作为证据使用，而且阮国富客观上不能将实物带至法庭，只能拍摄照片，而且阮国富也申请法院进行勘察，一审拒绝进行现场勘察，同时又以照片系自行拍摄为由对照片不予认定存在错误。三、一审适用法律错误。出租人未将租赁物完全交付给阮国富使用，但一审未扣减租金存在不当。合同约定租金包含地下室停车库、13楼、14楼及酒店所有面积，但地下室停车库从未交付给阮国富使用，对此部分的租金应予以扣减。另外，租赁物存在渗水、外墙剥落、噪音、消防设施不到位等问题，一审认定租赁物不影响使用，缺乏依据。客房存在霉迹满墙的情况，噪音极大，而且有外墙脱落，房客不可能选择住宿。另外，缺乏消防设施及安全技防设施，房屋也不可能作为宾馆投入使用。即使违约事由是案外人造成，基于合同相对性，出租人也应承担违约责任，而非由承租人来承担损失，一审认为不应由吴昊承担责任，缺乏依据。四、一审认定的租金及利息起算点错误。第二年租金按照合同约定应每年增长6万元，但一审判决未体现此部分增幅。另外，最后租赁月份为2019年5月，最后一笔利息的起算点应为2019年4月16日，一审判决的利息均应延后一个月。另外，一审对合同解除的问题未在判决主文中表述。吴昊二审答辩认为一审认定事实清楚，适用法律正确。一、租赁合同作为债权行为不以租赁物所有权为构成要件，吴昊作为原告起诉并无不当。二、一审法院没有准许其现场勘验、司法鉴定申请正确。举证责任在阮国富，而且必须与案件事实有关联，与案件事实无关可不准许阮国富申请。三、标的物瑕疵问题，参照适用买卖合同中有关质量问题的规定，阮国富有确认和检验的义务，超过期限视为没有异议，阮国富已经使用了一年以上，视为标的物没有瑕疵。银座大酒店二审未作答辩。吴昊一审诉讼请求：1、判令确认吴昊、阮国富《承包合同》自2019年5月31日起己解除；2、判令阮国富立即支付拖欠自2018年9月起至今的租金费156.5万元（已抵扣押金20万元），并承担自2018年8月16日至判决确定的给付日期间的利息损失，以前款金额为基数，按人民银行同期货款基准利率年6%计算的利息；3、判令阮国富立即支付违约金20万元；4、判令阮国富立即腾退目标酒店，并与吴昊办理交接手续；5、本案诉讼费用由阮国富承担。庭审中，吴昊变更第二项诉讼请求中租金费由156.5万元变更为151.5万元。一审法院经审理认定：吴昊作为甲方与阮国富作为乙方于2018年3月4日签订《承包合同》一份。约定乙方以固定承包，自负盈亏方式承包经营。甲方根据合同条款出租给乙方的位于嘉兴市城南路795号银座大酒店，该酒店客房承包给乙方，建筑面积为5600平方米（1楼大厅及6-12楼）。酒店承包租金其中含盖地下室停车库，13楼及14楼及酒店所有除外），租金为每月20万。甲方提供出租承包酒店需要的相应配套的水、电（含增容动力、照明、配电）、消防安全及当地公安技防安全设施、通讯设施、冷暖气空调设施、电梯、环保设施（排水、排污、排烟等）由乙方确认具备正常功能的设备。甲方的酒店附带现有的配套设施（具备正常使用功能）出租承包给乙方。乙方在经营过程中应负责对酒店设备的维护费用，经营费用由乙方负责。承包期限自2018年3月1日起至2022年7月31日止。承包金及增幅，租金按照乙方承包的合同约定范围计算，基本租金为每月20万元，增幅按原始合同240万元整的年租金基础上每年增幅6万元，租金支付方式，乙方按月支付租金20万元。第二月开始提前15天支付酒店租金，后以此类推，直到合同期满。乙方延期支付租金，超过15天视为逾期拖欠租金，按合同违约责任处理。乙方交给甲方20万元整作为经营银座大酒店的押金，合同期满或双方合同解除的情况下，甲方无条件归还20万元整押金（不计息）。第六条承包责任，甲方所拥有的银座大酒店整体出租给乙方经营的权利，并特别声明酒店出租已取得酒店业主同意，如甲方因酒店使用权不清，发生纠纷，造成乙方损失，概由甲方负责赔偿。甲方所拥有的银座大酒店的使用权，甲方承包酒店给乙方作酒店经营，并保证符合法律法规。甲方需保证提供的酒店符合乙方经营酒店的基本条件（相应配套的水、电〈含增容动力、照明、配电〉、消防安全及当地公安技防安全设施、通讯设施、冷暖气空调设施、电梯、环保设施〈排水、排污、排烟等〉、停车场及地下停车库），合同签订前确认，确认后由乙方负责以上条件。甲方提供出租酒店有效、合法土建、消防工程竣工及消防验收合格批文的复印件及酒店经营相关的证照给乙方使用、备案。合同签订前确认。违约责任，违约方须向对方支付20万元违约金等。银座大酒店在该合同的甲方处加盖公章。吴昊于2018年3月1日将租赁物交付阮国富，阮国富即接受酒店进行装修后经营。阮国富自2018年3月至2019年2月间向吴昊支付租金125万元，押金20万元。到2019年5月阮国富总计拖欠租金176.5万元。2019年5月6日，吴昊委托律师出函告知合同解除。2019年5月31日，阮国富将酒店经营权交回吴昊。一审庭审中，双方确认扣除押金20万后,阮国富尚欠吴昊租金金额为151.5万元。银座大酒店成立于2011年4月25日，住所地嘉兴市城南路795号天鹤洲6楼-12楼，股东郑永中、吴仙友、郑银飞、吴玲芬。一审法院经审理认为，吴昊、阮国富签订的《承包合同》,系双方真实意思表示,合法有效,应受法律保护。现吴昊要求解除该合同,阮国富表示于2019年5月31日已解除，故一审法院确认合同解除日为2019年5月31日。合同解除后,当事人有权要求赔偿损失，合同的权利义务终止,不影响合同中结算和清理条款的效力。根据吴昊、阮国富双方的诉、辩主张，本案主要争议焦点在于(一)吴昊是否具有原告诉讼主体资格问题。（二）吴昊交付的租赁物是否适租、合格、可正常使用。（三）阮国富是否应支付租金利息及违约金问题。关于焦点一：吴昊与阮国富签订的租赁合同中特别声明酒店出租已取得银座大酒店业主同意，故对吴昊有权出租酒店阮国富是明知的，阮国富在使用过程中，并没有受到银座大酒店的干涉，且在本案诉讼中一审法院通知银座大酒店参加诉讼，但银座大酒店未到庭参加诉讼，视为对吴昊单独主张权利的认可。因此,本案由吴昊以自己的名义提起诉讼并无不当。阮国富认为银座大酒店应与吴昊共同诉讼的理由不成立,一审法院不予采纳。关于焦点二、租赁合同签订后，阮国富接受租赁物时对租赁物未提出任何异议，后阮国富进行了装修，并正常经营酒店达一年多，足以证明吴昊交付的租赁物是适租、合格、可正常使用的租赁物。阮国富虽辩称酒店经营中的外墙剥落、渗水等，并多次与吴昊沟通，吴昊一直未维修，存在消防问题，但均未影响到酒店的使用。阮国富辩称的噪音问题也不是租赁物本身的质量有问题，而是外界产生，如果因噪音的问题对阮国富在使用租赁物过程中产生了影响，也不应由吴昊承担责任。故对阮国富的辩解不予采信。诉讼中，阮国富提出要求对租赁物的噪音、消防、主体结构、安全技防等进行鉴定与现场勘验，吴昊均不同意。上述问题，因该建筑物系经竣工验收后投入使用，经营期间也没有被有关部门认定存在安全、消防等问题，也无鉴定的必要。现租赁物阮国富早已退还给吴昊，目前鉴定噪音不能正确反映阮国富经营期间的状态，故为了避免增加当事人鉴定费的负担，一审法院认为不适宜鉴定或现场勘验。关于焦点三、当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。阮国富延期交付租金，已构成违约，阮国富应支付违约金。阮国富认为违约金过高，要求减少，因租赁物阮国富已退还给吴昊，吴昊的损失只是资金占有的利息损失，故对吴昊的诉请利息和违约金合并按年利率4.35%的二倍根据租金支付时间分段计算损失。综上，一审依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、阮国富于判决生效之日起十日内支付吴昊租金151.5万元及租金损失（其中以11.5万元为基数，从2018年8月16日起；以20万元为基数，从2018年9月16日起；以20万元为基数，从2018年10月16日起；以20万元为基数，从2018年11月16日起；以20万元为基数，从2018年12月16日起；以20万元为基数，从2019年1月16日起；以20万元为基数，从2019年2月16日起；以20万元为基数，从2019年3月16日起，均按年利率4.35%的二倍计算至款清之日止）。二、驳回吴昊的其他诉讼请求。如果阮国富未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20235元、保全费5000元，合计25235元，由吴昊负担4200元,阮国富负担21235元，于判决生效之日起七日内交纳。各方在二审中均未提交新的证据，本院除对一审认定的事实予以认定外，另认定：在2020年4月28日本院组织各方对租赁标的物的现状进行了勘查，经现场查看，房屋侧面的外层脱落较为严重。另外房屋6-12层与外层脱落墙面相邻的客房渗水严重，部分房屋墙面、地面出现了黑色霉斑，其中存在严重霉斑完全无法使用的房间共计7间。除此7间客房外，还有部分房间踢脚线上部或墙角有少量黑色痕迹。本院认为，关于原告主体资格的认定。银座大酒店作为甲方在协议上盖章，属于合同当事人。但本案系吴昊作为原告提起的要求维护合同权利的诉讼，一审已经通知银座大酒店参加诉讼，银座大酒店对吴昊提出的相关权利主张未提出异议，视为对吴昊主张权利的认可，因此，一审以吴昊为原告审理本案并无不当。阮国富认为银座大酒店应作为共同原告起诉，一审程序违法的理由不能成立。关于应否减免租金的争议。阮国富认为对方拒绝交付地下车库给其进行使用，其理由是双方未对地下车库进行交接，但按照其陈述，酒店其他设施的交接也无相应的交接手续，故阮国富以双方未对地下车库办理交接手续为由主张对方拒绝交付地下车库给其使用，缺乏证据支持。阮国富上诉所提的13-14楼无法作为酒店客房使用的问题，虽然合同约定的租金包括了13、14楼使用费用，但合同明确作为酒店使用的仅为6-12楼，不包含13、14楼，故阮国富以13、14楼不能用于酒店经营为由要求减少租金，缺乏依据。阮国富上诉称楼下KTV噪音及酒店周边工地施工噪音影响房屋使用，但阮国富承租时工地已开始施工，从承包合同约定的承包范围看阮国富也知晓酒店楼下为KTV经营场所，阮国富在订立合同过程中应能预见工地噪音及KTV噪音对经营产生的影响，故阮国富以酒店客房噪音较大，酒店无法经营为由要求对噪音进行鉴定并要求减少租金，缺乏依据。阮国富以消防设施及安全技防设施缺失为由主张减免租金，但酒店在交付给阮国富后其对外开展酒店经营业务，并无相应证据证明涉案房屋未通过消防验收审批。至于相关设施的完备及维护，属于承租人接收酒店后进行维护和更换的问题，阮国富以部分楼层消防设施或安防设施不齐备或存在故障为由要求减少租金，缺乏依据。因此，阮国富要求对消防、安防设施等进行鉴定，本院不予准许。外墙脱落及房屋渗水问题，经本院现场查看，确实存在外墙脱落及房屋渗水问题，但不足以说明房屋存在主体结构质量问题，阮国富要求对房屋主体结构质量问题进行鉴定，缺乏必要性。现存在严重渗水问题的客房有7间，该7间房屋显然不具有使用功能。当然，本院现场勘查的时间在后，阮国富使用房屋的时间在前，现场勘查反映的状况与阮国富实际使用的状况并不能等同，但从阮国富在一审提交的照片来看，在一审审理期间该霉斑即存在，且照片反映的霉迹面积亦很广泛。因此，根据阮国富提交的照片并结合本院现场查勘了解的现状，可以认定7间房屋的渗水问题由来已久，吴昊以现场勘查时的状况不能反映阮国富经营使用时的状况为由主张其交付给阮国富的房屋均能正常使用，本院不予采信。除该7间房屋外，阮国富主张其他房间也存在渗水、发霉现象，但根据现场查看的现状，其他房屋无法认定为完全无法使用。至于房屋外墙脱落的问题，经现场勘查并结合阮国富一审提交的证据，房屋外墙脱落的问题客观存在。该部分外墙在房屋侧面，除了影响与该外墙相邻客房的防水外，对外墙相关区域的安全及酒店整体形象有一定影响。鉴于房屋外墙脱落及房屋渗水状况对酒店整体经营确实存在一定影响，故本院酌情将租金价格减少10%。根据双方在一审的陈述，按照合同约定计算的标准而不考虑减免因素，扣除押金20万元后阮国富尚欠的租金数额是151.5万元，而阮国富在履行期间已支付租金130万元，故按照合同约定标准阮国富占有使用期间的租金数额为301.5万元。如上文所述，因房屋存在渗水及外墙脱落的问题，租金标准应予以酌减10%，故阮国富占有使用期间应承担的租金数额调整为271.35万元，阮国富已经支付130万元，扣除20万元押金后阮国富尚应支付的租金数额为121.35万元。关于利息的计算。因标的物确实存在一定瑕疵，双方由此对租金支付标准产生争议，故对吴昊主张的利息损失，不予支持。关于合同解除的问题，吴昊在一审诉请要求确认合同于2019年5月31日解除，而根据双方陈述，阮国富在一审已经将经营权交回给吴昊，阮国富对合同已经于2019年5月31日解除也无异议，一审在裁判理由中确认合同于2019年5月31日解除，但一审判决主文未作表述，故二审予以加判。综上，阮国富要求酌减租金的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销浙江省嘉兴市南湖区人民法院(2019）浙0402民初3935号民事判决；二、吴昊、嘉兴银座概念大酒店有限公司、阮国富于2018年3月4日签订的《承包合同》于2019年5月31日解除；三、阮国富于本判决生效之日起十日内支付吴昊租金121.35万元；四、驳回吴昊的其他诉讼请求。如果阮国富未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费20235元、保全费5000元，合计25235元，由吴昊负担7813元,阮国富负担17422元；二审案件受理费18435元，由吴昊负担3608元,阮国富负担14827元。本判决为终审判决。审判长 谭 灿审判员 倪 勤审判员 王世好二〇二〇年五月八日书记员 赵婉沁