湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终2374号上诉人（原审被告）：杨赞，男，1980年1月18日出生，汉族，住湖南省浏阳市。委托诉讼代理人：杨名会，男，1953年11月25日出生，汉族，住湖南省浏阳市，系杨赞之父。被上诉人（原审原告)：长沙九九九物业管理有限公司，住所地湖南省浏阳市洞阳镇东园社区瑞林片。法定代表人张谦，总经理。委托诉讼代理人：左堃，湖南怀治律师事务所律师。上诉人杨赞因与被上诉人长沙九九九物业管理有限公司（以下简称九九九公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省浏阳市人民法院（2019）湘0181民初10434号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人杨赞上诉请求：1、判决上诉人无须支付被上诉人物业服务费4459.2元。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院认定事实不清，忽略上述人提交的证据。被上诉单位在2015年5月25日停止物业服务，不办任何退出手续，擅自撤离物业管理区域，一年连续三次，导致环境恶劣，影响极坏，严重违反新物业法95条第二项的规定，一审认定无证据。2、A14栋楼梯间不锈钢防盗门和门禁被物业人为故意破坏，业主多次向被上诉单位反映，被上诉单位领导一直不予理睬，被上诉单位违背了合同委托管理事项第四条和19条第四节第二项，一审认为是侵权责任纠纷，这是完全错误的。3、被上诉单位没有按合同约定的人数上岗。（1）合同19条规定保洁人员7人，实招5人；保安人员不少于10人，实招6人；绿化专职人员1人，实际没有专人护理。减少工作人员就减了业主的服务。（2）楼梯间合同规定每天一扫一拖，天天擦扶手一次，实际上被上诉单位安排7-8天扫一次，从未拖过一次。（3）保安人员从来没有登记外来人员和车辆出入，没有搞过车辆指挥，无论任何人和车辆都可以出入小区，造成车辆乱停乱摆，长期交通堵塞，给业主带来困扰，并造成出警数次。（4）公共设施设备从未做过保养和维修，花木没有施过一次肥、除过一次杂草、喷过一次农药，铁艺大门和铁艺围墙从未做过一次防锈漆，致使铁艺围墙多处锈蚀断裂成为危墙。上述情况，被上诉单位严重违反物业条例36条之规定。根据上述证明，而一审法院忽视上诉人的事实依据，违背合同平等原则，违反法律公平公正原则，因被上诉单位没有按合同履行自己的职责，违反物业条例36条，一审支持被上诉单位的诉求，甚至还另多加259.2元，这种判决明显不公平。为保护上诉人的合法权益，特诉至贵院请求依法公平公正支持上诉人的诉讼请求。被上诉人九九九公司辩称，1、一审判决事实认定清楚，法律适用正确，应予维持。2、上诉人虽在上诉状中主张被上诉人未按照合同约定履行物业服务义务，但是没有提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，且质量和价格相符是市场交易的基本原则，被上诉人提供物业服务所产生的对价仅为0.5元/月/㎡，该金额从被上诉人入驻小区至今没有增长，期间，社会平均工资却年年攀升，被上诉人在上诉人严重违约的情况下，依然在有限的资金范围内提供物业服务，确保上诉人的居住环境，已经适格的履行了合同义务，上诉人不能以高出其服务对价的要求来要求被上诉人提供超额服务。被上诉人九九九公司向一审法院起诉请求：1、杨赞支付九九九公司物业管理服务费4888元、违约金1466元，共计6354元（庭审时变更为物业管理服务费4200元、违约金1000元）；2、杨赞承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：九九九公司系一家经批准从事物业服务的公司。九九九公司分别于2015年2月5日、2016年12月21日与幸福泉社区锦绣嘉苑业主委员会签订了两份《幸福泉社区锦绣嘉苑小区物业管理委托合同》，合同约定由九九九公司对幸福泉社区锦绣嘉苑小区进行物业管理服务，服务期限分别为2015年1月1日至2016年12月31日、2017年1月1日至2019年12月31日。合同约定：一、委托管理事项包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理等；公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生以及小区内所有垃圾的收集、清运；交通秩序管理，车辆管理和车辆管理制度的制定；做好物业管理区域内的安全防范工作，包括安全监控、巡视、门岗执勤等；负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业管理服务费；2、其他代收费；3、环卫费。二、物业管理服务费用收费标准为：住宅由物业公司按多层0.5元/㎡·月、高层（电梯房）6楼以上1.1元/㎡·月、商铺0.5元/平方米/月、环卫费8元/户·月（2015年1月1日至2016年12月31日期间）；住宅由物业公司按多层0.5元/㎡·月、高层（电梯房）6楼以上1.1元/㎡·月、6楼以下1.0元/㎡·月，商铺400元/小份，业主车库除自用停车外，其余一律按240元/年收缴物业费；电梯房7-8栋1楼0.8元/㎡·月，环卫费8元/户·月进行收缴（2017年1月1日至2019年12月31日期间）；物业公司必须按月代缴公共水电费、环卫费及代收付的其他费用。此外，合同还对双方权利与义务、违约责任等进行了约定。杨赞系锦绣嘉苑小区1栋307号（楼梯房）房业主，其住房建筑面积为148.64㎡，现杨赞尚欠2015年1月1日至2019年12月31日的物业服务费4459.2元（148.64㎡×0.5元/㎡·月×60个月）。九九九公司催收未果，形成本诉。另，杨赞提交证据证明九九九公司对该小区的物业服务存在一定瑕疵。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，本案九九九公司与幸福泉社区锦绣嘉苑业主委员会签订的《幸福泉社区锦绣嘉苑小区物业管理委托合同》，当事人主体适格，意思表示真实，不违反法律、行政法规等禁止性规定，合法有效，该协议对小区全体业主及物业公司均具有约束力。九九九公司为锦绣嘉苑小区提供了物业服务，杨赞作为该小区业主，理应按约定向九九九公司交纳相应的物业服务费用，九九九公司虽主张物业费至2019年12月31日，考虑到判决作出、生效、履行及实际执行需要耗费一定时间这一现实情况，从减少诉累的角度出发，九九九公司的诉讼请求，该院据实予以支持。对于九九九公司起诉要求按合同约定支付违约金的诉讼请求，因九九九公司所服务的小区存在服务问题，杨赞并非恶意拖欠，故对九九九公司诉求违约金的诉讼请求，该院不予支持。杨赞称九九九公司故意把不锈钢门搞坏了，因损坏财物系侵权责任纠纷，而九九九公司、杨赞之间系物业服务合同纠纷，两者不属于同一法律关系，杨赞可另案主张权利，故对杨赞的该抗辩意见，该院不予采纳。杨赞称九九九公司暂停服务，因无证据证明九九九公司实际未提供服务，九九九公司提供了服务，杨赞应支付物业服务费，故对杨赞的该抗辩意见，该院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、杨赞于本判决生效之日起5日内支付长沙九九九物业管理有限公司物业管理服务费4459.2元；二、驳回长沙九九九物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由杨赞负担。二审中，上诉人杨赞向本院提交了如下证据：1、被上诉人工作员工通讯录，拟证明一审中提交过的委托合同上保安有11人、保洁有7人，但是该通讯录保安只有7人、保洁只有5人，保安数量人数不够，但是物业费收取没有减少，物业服务质量不达标。2、照片复印件十张，拟证明小区内没有除草打虫。被上诉人发表如下质证意见：1、对证据1的“三性”均有异议，通讯录的来源不清楚，且通讯录上的人员并不意味是被上诉人的全部员工；2、对证据2“三性”均有异议，拍摄地点和时间不明，基于照片的特性，只能反映拍摄时的客观状态，无法反映状态具有持续性。本院经审查认为，上诉人提交的上述两份证据，因无其他证据予以佐证，不能直接达到上诉人的证明目的，本院不予认定。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，被上诉人九九九公司与幸福泉社区锦绣嘉苑业主委员会签订的《幸福泉社区锦绣嘉苑小区物业管理委托合同》，系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因上诉人杨赞系该小区业主，该合同对上诉人具有法律约束力。被上诉人为上诉人提供了物业服务，上诉人应当交纳物业费。关于支付物业费的金额，一审判决已经认定被上诉人存在服务问题，仍全额判决物业费欠妥，本院据此酌情认为上诉人应向被上诉人支付物业费3567.36元（4459.2元?80%）较为适宜。本院调低物业费后，尚未超出被上诉人诉请的物业费4200元，符合法律规定。综上所述，上诉人杨赞的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销湖南省浏阳市人民法院（2019）湘0181民初10434号民事判决；二、杨赞于本判决生效之日起5日内支付长沙九九九物业管理有限公司物业管理服务费3567.36元；三、驳回长沙九九九物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费50元，减半收取25元，二审受理费50元，共计75元；由长沙九九九物业管理有限公司负担50元，杨赞负担25元。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  曾庆军审判员  赵佳玮二〇二〇年五月二十七日书记员  侯 也附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。