湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终1180号上诉人（原审被告）：盘玉中，男1978年6月16日出生，瑶族，居民，住**瑶族自治县。委托诉讼代理人：刘宗明，**瑶族自治县华峰法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：李泽转，男，1980年12月15日出生，瑶族，居民，住**瑶族自治县。被上诉人（原审原告）：伍海妹，女，1982年2月21日出生，汉族，居民，住**瑶族自治县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：吴联钰，湖南苍松律师事务所律师（特别授权）。被上诉人（原审第三人）：杨秋秀，女，1969年9月2日出生，汉族，居民，住**瑶族自治县。上诉人盘玉中因与被上诉人李泽转、伍海妹以及被上诉人杨秋秀房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省**瑶族自治县人民法院（2019）湘1129民初2450号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。盘玉中上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人一审答辩请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审将被上诉人杨秋秀确定为第三人，主体不适格，无论是《房屋委托销售协议》，还是《房屋买卖合同》主体都是鑫居房地产经纪有限公司而非杨秋秀。同时，鑫居房地产经纪有限公司也未出具证明证实杨秋秀与本案有直接关系。2、本案众多事实，一审法院未查明，（1）李泽转、伍海妹何时将10万、11万元转至上诉人指定账户未查清；（2）2019年5月24日的22万元转账是何人转的账，能不能代表鑫居房地产经纪有限公司支付房款，未查清；（3）杨秋秀称定金2万元系现金或微信支付给上诉人，但未提供任何证据证实，但一审认定系现金给付；（4）一审认定48万元房款上诉人已全部收到，该事实亦未查清。3、上诉人只收到43万元房款，即使扣除相关费用后，李泽转、伍海妹仍欠1万元房款未给付，上诉人延期交房的行为不构成违约，（1）假如让上诉人认可收条上的25万元已收到，加上2019年5月24日三被上诉人向上诉人转款22万元，合计47万元，尚欠1万元未给付；（2）事实上，上诉人只收到李泽转、伍海妹给付的邮政银行账户10万元及农商行账户11万元，无名姓氏转来2万元保管费和20万元房款，合计43万元，剩余5万元（即收条上的25万元三被上诉人实际只给付21万元，第三笔房款23万元三被上诉人实际只给付22万元），即使扣除1万元超额佣金和3万元借款，仍欠1万元。4、《房屋买卖合同》涉及上诉人向杨秋秀借款事宜不成立，该3万元是上诉人通过鑫居公司杨秋秀购买熊水华、陈红英位于的定金，与杨秋秀约好作现涉案房屋出售的款项，现杨秋秀有意备注还款条款，明显是重复收取费用，不合法合理。李泽转、伍海妹答辩称，1、被上诉人已经按照合同约定将48万元购房款给付给上诉人及上诉人委托的中介，被上诉人李泽转、伍海妹的付款义务已经履行完毕。按照合同约定，上诉人存在违约行为就应当承担违约责任，至于原审第三人与上诉人之间存在的经济纠纷或者原审第三人未付款项给上诉人，与被上诉人李泽转、伍海妹无关。如果存在上诉人所称的情况，上诉人也应起诉原审第三人，与被上诉人无关；2、据被上诉人李泽转、伍海妹向原审第三人了解，上诉人已与原审第三人结算，认同金额为27万元，加上被上诉人李泽转、伍海妹的21万元转账记录，正好是48万元。杨秋秀未进行答辩。李泽转、伍海妹向一审法院起诉请求：1．判决确认原被告2019年5月20日签订的《房屋买卖合同》合法有效，被告将华银国际1栋505号商品房交付给原告；2.判决被告支付原告逾期交房的违约金10000元；3.判决被告赔偿因未按时交房造成原告租房的损失10000元；4．本案诉讼费由被告负担。在诉讼过程中，原告李泽转、伍海妹变更逾期交房的违约金诉讼请求为：判决被告按《房屋买卖合同》支付原告逾期交房的违约金14400元（按原告已付房款的千分之二／天计算至被告搬出止）。一审法院认定事实：2019年5月20日，原、被告通过第三人中介，签订《房屋买卖合同》，被告作为合同甲方，即房屋出售者，原告作为合同乙方，即房屋购买者，第三人作为合同丙方，即房屋中介方。合同约定，被告将自己位于华银国际1栋505号商品房出售给原告，约定房屋总价为48万元，分三笔付款。第一笔房款定金2万元，在签订合同日，定金抵购房款；第二笔23万元，分三次给付，第一次10万元，转到被告指定邮政银行账户，第二次11万元，转到被告指定农商行账户，第三次2万元，原、被告授权第三人保管，待甲方协助乙方完成过户签名日，由第三人直接付给被告；第三笔23万元，先由原告转给第三人，待被告交房给原告后，由第三人直接转给被告。合同约定，原告付清房款后，被告应在45日内交付房屋给原告，被告不按约定交房，逾期超过15日的，按原告已付房款的千分之二／天计算逾期违约金。合同签订当天，双方就办理了房屋过户手续。按合同约定，原告给付了被告2万元现金作为合同定金，还通过银行转账方式转入了被告邮政银行10万元、农商行11万元，还按合同约定，交付了2万元给第三人保管（注：该2万元第三人于2019年5月24日转入了被告农商行账户），被告向原告出具收条一张，“今收到李泽转（伍海妹）交来购我**县华银国际1栋505房款25万元整，含定金2万元在内，此据。收款人：盘玉中，2019年5月20日”。2019年5月23日，原告按合同约定将剩余的23万元转入第三人账户，该笔房款按约定应在被告交房后再由第三人给付被告。由于被告重新买房急需资金，原告通知第三人提前给付被告，第三人按照合同约定，扣除之前被告向第三人借款的3万元后，于2019年5月24日，将剩余的20万元转入被告农商行账户。至此，原告及第三人已按合同约定，全部付清了被告的房款（2万元现金合同定金＋43万元银行转账＋同意被扣除的3万元借款，共计48万元）。当天，被告与第三人签署了委托销售结算说明，认可了房款已经全部付清。2019年7月5日，即双方约定交房日，被告以原告未付清房款为由，拒绝交房，双方多次协商不成，原告请诉至法院。一审法院认为，本案案由为房屋买卖合同纠纷。原被告于2019年5月20日签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律规定，该合同有效，双方应按合同约定，全面履行合同义务，以实现双方的合同权利。本案中，原告和第三人已经按照合同约定，通过给付现金和转账方式，足额付清了被告的全部房款，被告应按照合同约定，于2019年7月5日交房给原告。现被告没有按照约定交房，已经构成了违约，应承担及时交房的义务。现原告诉请，要求被告交房，符合法律规定及双方约定，合法有据，法院予以支持。被告没有及时交房，构成了违约，给原告造成了损失，双方在合同中约定了损失的计算方法，即被告不按约定交房，逾期超过15日的，按原告已付房款的千分之二/天计算逾期违约金。按照双方约定，违约金应从2019年7月21日起计算，按照原告已付的房款48万为基数，以千分之二/天计算逾期违约金，截至本院判决之日，逾期已超过150日，原告诉请要求被告支付逾期交房的违约金14,400元符合双方约定，法院予以支持。原告主张租房损失10,000元，依照《中华人民共和国合同法》有关违约金条款之规定，违约金具有经济损失赔偿性质，原告已经要求被告支付逾期交房违约金，损失已得到弥补。因此，原告的该项诉讼请求，于法无据，法院不予支持。被告的答辩意见，与法院查明的事实不符，法院不予支持。至于第三人要求被告给付佣金14,700元，不在本案审理范围，第三人可另行提起诉讼主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、原告李泽转、伍海妹与被告盘玉中于2019年5月20日签订的《房屋买卖合同》合法有效；二、限被告盘玉中自本判决生效之日起十日内将华银国际1栋505号商品房交付给原告李泽转、伍海妹；三、限被告盘玉中自本判决生效之日起十日内一次性给付原告李泽转、伍海妹逾期交房违约金14400元；四、驳回原告李泽转、伍海妹的其他诉讼请求。以上确认的金钱给付义务，被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费300元，减半收取150元，由原告负担25元，由被告盘玉中负担125元。二审中，盘玉中向本院提供了一份欠条（原件系撕裂后粘贴）；拟证明被上诉人欠上诉人23万元。李泽转、伍海妹对盘玉中提供的证据，质证认为，对其真实性无异议，但该欠条已经撕毁作废，被上诉人之后已经将这23万元分三次给付给了上诉人及上诉人认同的中介机构。二审中，李泽转、伍海妹向本院提供了一份《结算收据》，拟证明原审第三人与上诉人已经进行了结算，上诉人认同与第三人结算金额为27万元，加上被上诉人的21万元转账记录，正好是48万元。盘玉中对李泽转提供的证据质证认为，对其真实性无异议，但是结算后原审第三人未给钱给我方。对盘玉中及李泽转、伍海妹提供的证据，本院认证如下，对盘玉中提供的证据，李泽转、伍海妹对真实性无异议，本院对真实性予以认定，另双方认可该欠条系《房屋买卖合同》第四条中第三笔款的欠条，而该欠条中涉及的23万元，《房屋买卖合同》约定由李泽转、伍海妹转至杨秋秀账户内，再由杨秋秀在盘玉中交房时支付，现李泽转、伍海妹已提供证据证实其已将23万元付至杨秋秀指定的账户，结合李泽转、伍海妹提供的《结算收据》，也可以认定李泽转、伍海妹已支付该23万元。因此，李泽转、伍海妹已履行合同约定的义务，盘玉中不能再依据欠条向李泽转、伍海妹主张权利，不能达到盘玉中的证明目的，对证明目的本院不予采信。对李泽转、伍海妹提供的证据，盘玉中对真实性无异议，对真实性予以确认。该《结算收据》显示，盘玉中已收到杨秋秀27万元，结合盘玉中认可的已收到李泽转、伍海妹邮政银行账户10万元及农商行账户11万元的事实，可以认定李泽转、伍海妹已将全部房款48万元支付完毕。因此，对该证据的关联性予以采信。盘玉中提出原审第三人未付款，本院认为，这是盘玉中与原审第三人之间的关系，与本案无关。本案二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点是上诉人盘玉中是否应当将涉案房屋交付给被上诉人李泽转、伍海妹并支付延期交房违约金。依法成立的合同，对各方当事人均具有法律约束力。涉案《房屋买卖合同》是盘玉中与李泽转、伍海妹及杨秋秀三方共同签订，系各方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应属合法有效。依据合同约定，李泽转、伍海妹分三次付款：第一笔付款是定金，签订合同当日付清，定金抵房款（盘玉中2019年5月20日出具给李泽转、伍海妹的《收条》以及盘玉中签字的2019年5月24日的《结算收据》均写明已收到）；第二笔付款金额23万元，其中10万元转至盘玉中指定的邮政银行账户（盘玉中认可已转）、11万元转盘玉中指定的农商行账户（盘玉中亦认可已转），剩余2万元由杨秋秀保管（盘玉中签字的2019年5月24日的《结算收据》写明已收到）；第三笔付款金额23万元，合同约定该笔款项李泽转、伍海妹付至杨春艳账户，待盘玉中交房时，由杨秋秀付给盘玉中（另注明，盘玉中借杨秋秀3万元，从此款中扣除。因此，杨秋秀付给盘玉中20万元即可）。盘玉中签字的2019年5月24日的《结算收据》已写明，同时盘玉中提供的《存款账户金融交易明细》亦显示其2019年5月24日收到杨春艳账户转来的20万元。因此，李泽转、伍海妹已将涉案房款付清。盘玉中还提出李泽转、伍海妹的《收条》以及2019年5月24日的《结算收据》，其虽然签了字，但对方未付款，对此盘玉中应举证证明，但盘玉中提供的证据不足以证实其主张。另，如果杨秋秀收到李泽转、伍海妹的购房款项后未付给盘玉中，这也是盘玉中与杨秋秀之间的关系，与李泽转、伍海妹无关。盘玉中还提出一审将杨秋秀列为第三人不当。本院认为，李泽转、伍海妹起诉是要求履行《房屋买卖合同》，而《房屋买卖合同》的丙方即杨秋秀。因此，本案将杨秋秀列为第三人并无不当。另,一审对李泽转、伍海妹付款的事实已查清。因此，盘玉中上诉提出一审法院众多事实未查清的上诉理由亦不能成立。李泽转、伍海妹已依合同约定付清房款，盘玉中未按合同约定交付房屋，已构成违约。故原审判决盘玉中向李泽转、伍海妹交付房屋并承担违约责任并无不当。综上，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二案案件受理300元，由上诉人盘玉中负担。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  张海燕审判员  李秋云二〇二〇年五月十九日书记员  吕 琴