江西省南昌市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）赣01执复20号 申请复议人（异议人、案外人）周越琴，女，1977年2月11日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。 申请执行人江魁文，男，1979年2月14日出生，汉族，住江西省南昌市红谷滩新区。 被执行人叶凯，男，1975年4月5日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。 被执行人李立炜，男，1972年10月11日出生，汉族，住江西省南昌市青山湖区。 申请复议人周越琴不服江西省南昌市西湖区人民法院（以下简称西湖法院）（2020）赣0103执异5号执行裁定，向本院提出执行复议，本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 周越琴异议时称，案涉房屋产权系被执行人叶凯、周越琴与叶浚滔三方共同所有，其与儿子叶浚滔对该房产享有三分之二的所有权，西湖法院拍卖被执行人叶凯与其共有的位于江西省南昌市西湖区象山南路的房产没有事先通知共有权人周越琴与叶浚滔。在周越琴与其子不知情的情况下将房屋拍卖给了第三方，拍卖结束后才告知。此做法损害了周越琴的优先购买权。其次，周越琴与其子叶浚滔从2002年起一直居住至今，如将其拍卖给第三方，无疑是剥夺了他们的居住权。综上，周越琴认为西湖法院在没有调查清楚该房屋财产性质和权属，没有充分考虑该房屋实际居住的情况下违法执行，侵犯了周越琴的合法权益，请求西湖法院撤销（2019）赣0103执5005号执行裁定书。 西湖法院查明，申请执行人江魁文申请执行叶凯、李立炜民间借贷纠纷一案，该院于2019年8月21日立案，执行案号为（2019）赣0103执5005号。在审理期间该院于2018年11月5日查封了叶凯与周越琴、叶浚滔共有的位于江西省南昌市西湖区象山南路的房产。执行过程中，该院于2019年10月16日依法裁定拍卖被执行人叶凯与周越琴、叶浚滔名下共有的位于江西省南昌市西湖区象山南路的房产。2019年10月21日，该院工作人员前往江西省南昌市西湖区象山南路张贴清房公告。2019年10月22日，周越琴到庭向该院承诺，如上述房产被拍卖，将会于第一时间配合法院办理拍卖事项（看房、清房等）。西湖法院以274700元为底价，保证金41000元，加价幅度2700元于2019年12月27日在江西省南昌市京东司法网络拍卖平台进行第一次拍卖，后因无人竞拍导致流拍；又于2020年1月15日以219760元为底价在江西省南昌市京东司法网络拍卖平台进行第二次拍卖。最终竞买人以最高价240760元竞得上述房产。 另查明，周越琴已知上述房产第一次拍卖时间及起拍价格。 西湖法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十六条规定，网络司法拍卖的事项应当在拍卖公告发布三日前以书面或者其他能够确认收悉的合理方式通知当事人；优先购买权人经通知未参与竞买的，视为放弃优先购买权。本案中，周越琴于该院张贴清房公告的次日即至该院并作出“将于第一时间配合法院办理拍卖事项”的承诺，且其也确认该院在第一次拍卖时已向其告知上述房产的拍卖时间与起拍价格。故周越琴称该院“在申请人不知情的情况下将该房屋拍卖给了第三方，拍卖完后才通知申请人”、“剥夺了房屋共有权人的优先购买权”的说法与事实不符，其异议请求没有事实与法律依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第一款、第十七条第一项，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十六条的规定，裁定驳回周越琴的异议请求。 周越琴向本院申请复议称，江西省南昌市西湖区象山南路68号房产是其与儿子叶浚滔、叶凯共同共有，各享有三分之一的所有权利。但西湖法院在拍卖过程中程序违法，除第一次告知其房产在京东网拍卖外，第一次拍卖流拍、第二次拍卖时西湖法院均没有通知她，导致她根本不知道房产的后续拍卖情况，直到房产被拍卖成功后法院才告知。西湖法院的上述做法显然剥夺了其优先购买权。故周越琴请求本院撤销西湖法院（2020）赣0103执异5号执行裁定。 本院查明，江魁文与叶凯、李立炜民间借贷纠纷一案，西湖法院于2019年4月28日作出（2019）赣0103民初25号民事判决书，确认叶凯、李立炜向江魁文偿还借款本金15.9万元及相应利息。后江魁文向西湖法院申请强制执行，该院于2019年8月21日立案，执行案号为（2019）赣0103执5005号。案件审理期间西湖法院于2018年11月5日查封了叶凯与周越琴、叶浚滔共有的位于江西省南昌市西湖区象山南路的房产。执行过程中，西湖法院于2019年10月16日依法裁定拍卖被执行人叶凯与周越琴、叶浚滔名下共有的位于江西省南昌市西湖区象山南路的房产。2019年12月27日，西湖法院以274700元为底价，保证金41000元，加价幅度2700元在江西省南昌市京东司法网络拍卖平台进行第一次拍卖，后因无人竞拍导致流拍；又于2020年1月15日以219760元为底价在江西省南昌市京东司法网络拍卖平台进行第二次拍卖。最终竞买人以最高价240760元竞得上述房产。 另查明，2019年10月21日，该院工作人员前往江西省南昌市西湖区象山南路张贴清房公告。2019年10月22日，周越琴到达西湖法院并向该院承诺，如上述房产被拍卖，将会于第一时间配合法院办理拍卖事项（看房、清房等）。2019年12月18日，西湖法院执行人员通过微信的方式告知周越琴，上述房产会在京东网挂网拍卖，并将网拍的链接和截图发送给周越琴。2019年11月5日，西湖法院执行人员对江西省南昌市西湖区象山南路6房产入户评估勘察。勘察情况表显示，该房屋有居住使用的痕迹，但无人在内。室内物品有床一张、空调一台、柜子两个、床头柜一个、杂物若干。 还查明，复议审查过程中，周越琴向本院陈述，她和儿子有时会居住在江西省南昌市西湖区象山南路房中，一周大概2到3天。 本院认为，本案的争议焦点是西湖法院的拍卖行为是否侵犯周越琴对江西省南昌市西湖区象山南路房屋的优先购买权。根据法律规定，周越琴是上述房产的共有权人，具有法定的优先购买权，人民法院在拍卖过程中应依法保障周越琴该项权利。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十六条规定，网络司法拍卖的事项应当在拍卖公告发布三日前以书面或者其他能够确认收悉的合理方式通知当事人；优先购买权人经通知未参与竞买的，视为放弃优先购买权。执行过程中，西湖法院通过在上述房屋门前张贴拍卖公告的形式告知该房屋的权利人及占有使用人，该房屋即将被人民法院拍卖。而且周越琴也陈述，一周时间中有2到3天的时间是居住在拟拍卖标的物中的。由此可知，周越琴对上述房屋即将被人民法院司法拍卖的事实应当是知晓的。随后周越琴来到西湖法院询问该房屋拍卖情况的行为证实了其知晓房屋即将被拍卖的事实。在法院期间，周越琴还作出书面承诺，表示将于第一时间配合法院办理拍卖事项。另外，西湖法院执行人员通过微信的方式已告知周越琴，上述房产会在京东网挂网拍卖，还将网拍的链接和截图发送给周越琴。上述种种行为均表明，西湖法院已通过多种形式告知周越琴，江西省南昌市西湖区象山南路房屋即将被拍卖的事实。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十九条的规定，优先购买权人经人民法院确认后，取得优先竞买资格以及优先竞买代码、参拍密码，并以优先竞买代码参与竞买;未经确认的，不得以优先购买权人身份参与竞买。因在拍卖过程中，周越琴并未向西湖法院主张过优先购买权，也未在知晓房屋即将被拍卖的情况以普通竞买人的身份参与竞买，视为周越琴并未有购买该房屋的意向。因此，西湖法院在拍卖公告中未公示江西省南昌市西湖区象山南路房屋有优先购买权，并未违反法律规定。 综上，周越琴的复议请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。西湖法院认定事实清楚，适用法律正确，结果应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第（一）项的规定，裁定如下： 驳回周越琴的复议请求，维持江西省南昌市西湖区人民法院（2020）赣0103执异5号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  郭小玲 审判员  吴明军 审判员  李国兴 二〇二〇年五月十五日 书记员  刘 昀