安徽省铜陵市铜官区人民法院民 事 判 决 书(2020)皖0705民初1778号原告：铜陵瑞环建设开发有限责任公司，住所地安徽省铜陵市铜官区安徽省铜陵市铜陵经济技术开发区泰山大道835号，统一社会信用代码91340700791857229U。法定代表人：陈其宏，总经理。委托代理人：庞国芳,安徽景旺律师事务所律师。委托代理人：余鲲,安徽景旺律师事务所律师。被告：章海兰，女，汉族，1972年11月26日出生，住安徽省铜陵市义安区。委托代理人：汪庆，安徽克群律师事务所律师。被告：铜陵正和劳务有限公司，住所地安徽省铜陵市义安区五松镇董冲村，统一社会信用代码913407217728002004。法定代表人：章百胜，执行董事。委托代理人：朱永诚，安徽创元律师事务所律师。原告铜陵瑞环建设开发有限责任公司诉被告章海兰、铜陵正和劳务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告铜陵瑞环建设开发有限责任公司委托诉讼代理人余鲲，被告章海兰及委托代理人汪庆、被告铜陵正和劳务有限公司委托代理人朱永诚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告铜陵瑞环建设开发有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.确认《新江花园（一期）住宅房认购书》和《委托购房协议书》无效；2.判令被告立即将位于铜陵市新江花园28号楼401室房屋腾空并返还给原告；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年12月22日，被告铜陵正和劳务有限公司（原名铜陵县董冲土石方劳务有限责任公司）与原告铜陵瑞环建设开发有限责任公司签订《新江花园（一期）住宅房认购书》，约定由被告铜陵正和劳务有限公司向原告铜陵瑞环建设开发有限责任公司购买“新江花园”一期项目第28栋第1单元，单价为1750元/平方米，总价款2234750元，被告铜陵正和劳务有限公司先支付70%房款，即1564325元。2011年1月26日，被告章海兰与被告铜陵正和劳务有限公司签订《委托购房协议书》，约定被告章海兰向被告铜陵正和劳务有限公司购买新江花园28号楼401室，房屋面积98.08平方米，房屋总价为197920元。因原告铜陵瑞环建设开发有限责任公司与被告铜陵正和劳务有限公司签订《新江花园（一期）住宅房认购书》时，并未取得权属证书或预售证书，根据《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”和《城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形”，且后续由于环评原因，房屋一直无法办证，故《新江花园（一期）住宅房认购书》自始无效，进而导致被告章海兰与被告铜陵正和劳务有限公司签订的《委托购房协议书》无效。因此，被告应当将案涉的新江花园28号楼401室房屋返还给原告。鉴于此，原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告章海兰辩称：《新江花园(一期)住宅房认购书》及相关协议虽然无效，但是无效的过错全部在于两被答辫人，因此，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第36条之规定，答辩人恳请法院在判决合同无效的同时，判令两被答辩人应当给付答辩人以下损失赔偿费用及款项，具体损失赔偿费用及款项如下：1、购房款197920元，以及利息损失(利息自2011年1月26日起计算至2019年8月19日止按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款利率计算，从2019年8月19起计算至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)2、装潢损失:91433元；3、退房奖励款:12000元。综上，请求贵院依法判决，维护答辩人的合法权益。被告铜陵正和劳务有限公司辩称：1、答辩人认为确认委托购房协议书无效，没有法定依据没有事实理由，因为该份委托购房协议只是一份委托代理合同，并未受房屋买卖合同的影响，导致必然无效；2、即使新江花园（一期）住宅房认购书被确认无效，答辩人也仅应当退还其收取的房屋差价，而利息损失及装修损失和退房奖励与答辩人无关，该认购书的无效是由于原告铜陵瑞环建设开发有限责任公司在出售房屋时未取得国家相应审批手续，导致该房屋无法办证，答辩人对此无过错，不应当承担责任。本院经审理认定事实如下：2010年12月22日，原铜陵县董冲土石方劳务有限责任公司（后变更为铜陵正和劳务有限公司）（认购人、甲方）与原告铜陵瑞环建设开发有限责任公司（出卖人、乙方）签订了《新江花园（一期）住宅房认购书》，合同约定：第一条、基本情况：1、甲方所认购的住宅房为乙方所开发的位于铜陵市循环经济工业试验园内新江花园（一期）项目中第28栋第1单元，共计12套（户）。2、该房屋的用途为住宅，总建筑面积为1277平方米，建筑面积计算最终以产权登记部门核定的面积为准。第二条、房价：1、该住宅房按照产权登记部门核定的建筑面积计价。甲方所认购房按“团购均价”为1750元/平方米，总房款约为人民帀2234750元。2、上述房价未含甲方所须承担的各类税费。第三条、立约定金、认购首付款及其他预付款：1、立约定金：甲方签订本认购书后须在2日内按2000元/户向乙方交纳立约定金，合计24000元，本认购书方可生效。2、认购首付款：2011年1月22日（含22日）前甲方按所认购总房款的70%（即：30%为履约保证金，40%为房屋首付款）支付首付款合计1564325元，其中：履约保证金（含立约定金）670425元，房屋首付款为893900元）。3、乙方以甲方足额支付首付款的到账时间来确定甲方所享有的“团购均价”执行标准，……等。2011年1月26日，原铜陵县董冲土石方劳务有限责任公司（后变更为铜陵正和劳务有限公司）（甲方）与被告章海兰（乙方）签订了《委托购房协议书》，该合同约定：1、乙方购买房屋为新江花园28号楼401室，房屋面积约98.08平方米（具体以房产局测绘面积为准），砖混结构，房屋总价为197920元。2、乙需一次性向甲方支付总房款共计197920元，由甲方代缴至瑞环公司，并帮助领取住房钥匙。……9、由于新江花园住宅的特殊性，此次团购乙方需全额交清购房款，等该地块土地证办理完毕并具备销售条件时，方可由瑞环公司开具发票，并与瑞环公司补签个人购房销售合同书，办理房屋产权证。乙方应在接到瑞环公司办证通知一周内及时办理产权证，否则因此发生的一切经济和法津责任由乙方承担。……等。上述协议生效后，被告铜陵正和劳务有限公司向原告铜陵瑞环建设开发有限责任公司交纳履约保证金（含立约定金）670425元，房屋首付款为893900元。2011年1月26日，被告章海兰向被告铜陵正和劳务有限公司交纳购房款共计197920元。另查明：被告章海兰所购买的铜陵市新江花园28号楼401室，被告铜陵正和劳务有限公司向原告铜陵瑞环建设开发有限责任公司支付了购房款人民帀120148元，剩余的购房款人民帀77772元为被告铜陵正和劳务有限公司所得。再查明：被告章海兰所购买的铜陵市新江花园28号楼401室，经铜陵蓝天房地产估价有限责任公司评估价值人民帀91433元。上述事实，有提交的营业执照、身份信息、企业登记信息、《新江花园（一期）住宅房认购书》、《委托购房协议书》、现金缴款单、收据、铜陵蓝天房地产估价有限责任公司评估报告、评估公司确认单及庭审笔录在卷，本院予以认定。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。在本案中争议焦点：1、原告铜陵瑞环建设开发有限责任公司与被告铜陵正和劳务有限公司之间签订的《新江花园（一期）住宅房认购书》及被告章海兰与被告铜陵正和劳务有限公司之间签订的《委托购房协议书》是否有效。从原告铜陵瑞环建设开发有限责任公司与被告铜陵正和劳务有限公司、章海兰举证的证据的内容无法证明：原告铜陵瑞环建设开发有限责任公司对铜陵市新江花园（一期）住宅房开发至今己取得商品预售许可证明。故原告铜陵瑞环建设开发有限责任公司与被告铜陵正和劳务有限公司之间签订之间签订的《新江花园（一期）住宅房认购书》及被告铜陵正和劳务有限公司与被告章海兰之间签订的《委托购房协议书》，属于无效合同。2、原告铜陵瑞环建设开发有限责任公司与被告铜陵正和劳务有限公司之间签订之间签订的《新江花园（一期）住宅房认购书》及被告铜陵正和劳务有限公司与被告章海兰之间签订的《委托购房协议书》，是否构成委托购房关系。被告章海兰与被告铜陵正和劳务有限公司之间虽然签订了《委托购房协议书》，但从《委托购房协议书》、《新江花园（一期）住宅房认购书》的内容及实际履行的内容反映，被告章海兰与被告铜陵正和劳务有限公司之间签订的《委托购房协议书》及原告铜陵瑞环建设开发有限责任公司与被告铜陵正和劳务有限公司之间签订的《新江花园（一期）住宅房认购书》，属于住宅房买卖合同。3、被告铜陵正和劳务有限公司与原告铜陵瑞环建设开发有限责任公司之间如何承担民事责任。被告铜陵正和劳务有限公司与原告铜陵瑞环建设开发有限责任公司之间依照《新江花园（一期）住宅房认购书>>的约定：被告章海兰所购买的铜陵市新江花园28号楼401室，被告铜陵正和劳务有限公司向原告铜陵瑞环建设开发有限责任公司支付了购房款人民帀购房款人民帀120148元，剩余的购房款人民帀77772元为被告铜陵正和劳务有限公司所得。依据公平的原则，被告铜陵正和劳务有限公司应承担返还尚欠被告章海兰购房款人民帀77772元及从2011年1月26起至尚欠购房款付清时止的利息损失。原告铜陵瑞环建设开发有限责任公司应承担返还尚欠被告章海兰购房款人民帀120148元、赔偿装潢损失91433元及从2011年1月26起至尚欠购房款付清时止的利息损失。4、对于被告章海兰要求原告铜陵瑞环建设开发有限责任公司退房奖励款12000元的诉讼请求，因无证据证明被告章海兰己将铜陵市新江花园28号楼401室退还并交给原告铜陵瑞环建设开发有限责任公司，但被告章海兰在对铜陵市新江花园28号楼401室的评估中能够配合，从公平原则出发，原告铜陵瑞环建设开发有限责任公司应酌情补偿被告章海兰退房奖励款5000元整。5、原告铜陵瑞环建设开发有限责任公司与被告铜陵正和劳务有限公司之间签订的《新江花园（一期）住宅房认购书》及被告铜陵正和劳务有限公司与被告章海兰之间签订的《委托购房协议书》，被认定为无效合同后，被告章海兰是否将所购买的铜陵市新江花园28号楼401室返还给原告铜陵瑞环建设开发有限责任公司。依照《中华人民共和国合同法》第58条及《全国法院民商事审判工作会议纪要》第36条之规定，被告章海兰应将所购买的铜陵市新江花园28号楼401室返还给原告铜陵瑞环建设开发有限责任公司。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条第一款第五项、第五十八条、及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、确认原告铜陵瑞环建设开发有限责任公司与被告铜陵正和劳务有限公司之间签订的《新江花园（一期）住宅房认购书》及被告铜陵正和劳务有限公司与被告章海兰之间签订的《委托购房协议书》，为无效合同。二、被告铜陵正和劳务有限公司于本判决生效后十日内偿还被告章海兰购房款人民帀77772元及利息损失（以购房款人民帀77772元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民帀同期同类贷款基准利率从2011年1月26起至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际履行毕之日止的利息）。三、原告铜陵瑞环建设开发有限责任公司于本判决生效后十日内偿还被告章海兰购房款人民帀120148元、赔偿装潢损失91433元、退房奖励款5000元及利息损失（以购房款人民帀120148元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民帀同期同类贷款基准利率从2011年1月26起至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际履行毕之日止的利息）。四、被告章海兰于本判决生效后十日内将位于铜陵市新江花园28号楼401室返还给原告铜陵瑞环建设开发有限责任公司。如果被告未按本判决在指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4258元，减半收取2129元，由原告铜陵瑞环建设开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于铜陵市中级人民人民法院。审判员 王 宁二〇二〇年五月十四日书记员 何亚玲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。