河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终4792号上诉人（原审被告）：刘聚良，男，1956年6月29日出生，汉族。委托诉讼代理人：张冬梅，郑州市嵩山路法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：尹天义，男，1972年9月17日出生，汉族。委托诉讼代理人：夏冉伟，河南博扬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王博伟，男，1989年1月21日出生，汉族。被上诉人（原审被告）：王素平，女，1989年10月9日出生，汉族。被上诉人（原审被告）：郑州天象房地产营销策划有限公司。法定代表人：王爱武，该公司经理。上诉人刘聚良因与被上诉人尹天义、王博伟、王素平、郑州天象房地产营销策划有限公司缔约过失责任纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2019）豫0102民初5886号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘聚良的委托诉讼代理人张冬梅，被上诉人尹天义的委托诉讼代理人夏冉伟到庭参加了诉讼。被上诉人王博伟、王素平、郑州天象房地产营销策划有限公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘聚良上诉请求：1、依法撤销原审判决查明事实，并依法判决本案；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审人民法院没有查清本案的部分事实。本案尹天义在整个买卖过程中，明知上诉人没有代理权而进行协商，签约等行为，不是法律规定保护的善意人，不是无权代理法律制度所要保护的对象。郑州天象房地产营销策划有限公司未能尽到相应的义务，出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人，上诉人在签订该协议时并未取得房屋所有权人的同意及授权，买卖合同无效。一审法院认定的上诉人赔偿尹天义损失没有赔偿依据。补充理由：郑州天象房地产营销策划有限公司应当负主要或全部责任，尹天义未按照购房合同履行义务，也应当承担次要责任，上诉人在签订购房合同后，积极配合三方工作并未收到一分钱定金，上诉人属无过错方，不应当承担任何过错赔偿责任。尹天义辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。对补充的理由不应支持，一审法院综合双方的过错程度做出的判决是正确。王博伟、王素平、郑州天象房地产营销策划有限公司未到庭未进行答辩。尹天义向一审法院起诉请求：1.依法判决对方向尹天义赔偿损失共计93670元整；2.依法判决对方承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2013年6月29日，经郑州天象房地产营销策划有限公司第九分公司居间介绍，尹天义作为买方与王素平、王博伟作为卖方签订《房屋交易成立确认书》。约定：王素平、王博伟自愿将坐落在中原区市场街76号院3号楼第6层17号，建筑面积为41.26平方米的房屋出售给尹天义；交易成交价为人民币24万元整，双方同意在2013年7月13日之前去办理按揭贷款手续（办理按揭贷款者首付款在签订买卖契约时付清，剩余房款由银行放款给予卖方）；卖方保证上述房屋产权清楚，若发生与卖方有关的产权纠纷或债务，一概由卖方负责并承担民事诉讼责任，因此给买方造成的经济损失有卖房负责赔偿；卖方保证出售的房屋产权归个人所有，双方协商自愿成交，签订合同生效后，保证永不反悔；买卖双方共同约定，由郑州天象房地产营销策划有限公司第九分公司作为中介公司协助办理上述房产过户手续，为确保合同的履行和维护双方的合法权益，卖方将房产证交予中介公司保管的同时，买方也将定金人民币一万元交于中介代为保管，定金必须在签订合同当天支付。双方履行合同后，定金将抵作房价款或佣金。买方不履行合同，无权要求返还定金，定金将作为违约金补偿给卖方和中介公司。卖方不履行合同，应付给买方和中介公司，相当于定金数额的双倍违约金作为赔偿。合同落款处由刘聚良代“王素平”、“王博伟”签字，尹天义签字予以确认。确认书签订后，尹天义将一万元定金交于郑州天象房地产营销策划有限公司第九分公司，并缴纳贷款手续费3670元（郑州市新家园房地产营销策划有限公司代收）。2013年8月13日，刘聚良再次就涉案房屋与尹天义签订补充协议一份，针对房屋买卖后户口迁出、迁入问题进行了约定，刘聚良作为户主签字。双方因房屋买卖发生纠纷，尹天义于2014年5月15日，向郑州仲裁委员会申请仲裁。要求王素平、王博伟，双倍返还定金并赔偿损失23000元。2016年11月25日郑州仲裁委员会做出（2014）郑仲裁字第215号裁决书。仲裁庭认为，2013年6月29日，申请人与刘聚良以及居间人郑州天象房地产营销策划有限公司签订的《房产交易成立确认书》中，所处置的房产为二被申请人所有，合同签订时刘聚良没有取得房屋所有权人即二被申请人授权，合同签订后也未获得房屋所有人追认，刘聚良对处分本案争议房屋的行为没有代理权，且未经被代理人即房屋所有权人追认，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，刘聚良的行为属于无权代理行为，刘聚良以被代理人名义订立的合同对被代理人不发生效力。因此，申请人根据《房产交易成立确认书》约定支出的费用以及为履行《房产交易成立确认书》而支出的其他费用均与二被申请人无关。申请人的损失应由行为人承担责任。裁决驳回申请人尹天义的仲裁请求；仲裁费2200元，由申请人承担。2018年1月15日，尹天义作为申请人再次向郑州仲裁委员会申请仲裁。2019年3月12日，郑州仲裁委员会做出（2018）郑仲决字第0015号决定书。仲裁庭认为，本案《房产交易成立确认书》第八条，有关仲裁条款的约定仅为申请人与第一被申请人的约定，申请人与第四被申请人之间并未约定有仲裁条款，但本案纠纷发生与第四被申请人密切相关，根据《中华人民共和国仲裁法》第十八条的规定：“仲裁协议对仲裁事项或者仲裁委员会没有约定或者约定不明确的，当事人可以补充协议；达不成补充协议的，仲裁协议无效。”因此，本案《房产交易成立确认书》第八条款对仲裁事项约定不明确，应为无效，本案不应由本委管辖。驳回申请人尹天义的仲裁申请，仲裁费5173元，由申请人尹天义承担。另查明：本案涉案房屋，于2013年6月5日登记在王素平和王博伟名下。2016年4月18日，王博伟，王素平将涉案房屋以329000元的价格出卖给涂娟，所得房款由刘聚良取得。尹天义交于郑州天象房地产营销策划有限公司的定金一万元也已退回。一审法院认为，关于尹天义要求王素平、王博伟承担责任的问题，郑州仲裁委员会（2014）郑仲裁字第215号裁决书已经做出裁决，且已经生效。本案中针对此问题不做重复处理。结合尹天义年龄，学历及其工作经历，签订合同时，在发现涉案房屋登记证书上显示的所有权人非刘聚良后，在没有任何证据固定刘聚良取得授权的情况下，应当充分注意到继续签订合同的风险极大。故参照普通民事主体认知能力，尹天义应当知道，刘聚良没有代理权。根据相关法律规定，相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。故针对纠纷所产生的损失，尹天义应当在其过错范围内承担相应责任。签订合同时，刘聚良明知没有取得王素平、王博伟的授权仍与尹天义签订《房产交易成立确认书》，最终因王素平、王博伟未追认其代理行为而导致本案合同无法对王素平、王博伟发生法律效力，并造成尹天义损失的产生，其主观上存在重大过错，应当在其过错范围内承担相应责任。郑州天象房地产营销策划有限公司作为从事房地产居间服务的专业公司，其能够预见到刘聚良未取得授权的法律后果，而为追求盈利故意放任本案纠纷的产生，其主观上亦存在重大过错。综合上述分析，尹天义过错小于刘聚良和郑州天象房地产营销策划有限公司过错。对刘聚良的无权代理行为，刘聚良主观上系明知，郑州天象房地产营销策划有限公司系能够预见而放任刘聚良无权代理行为的存在，故刘聚良的过错责任应大于郑州天象房地产营销策划有限公司的过错责任。考虑以上因素，该院认定针对尹天义所产生的损失，尹天义、刘聚良、郑州天象房地产营销策划有限公司的责任比例分别为20%、50%、30%。针对尹天义所遭受的损失数额。1、尹天义已于2014年5月15日申请仲裁，要求双倍返还定金，说明当时尹天义已明确放弃对涉案房屋的买卖。尹天义要求自签订确认书之日至2016年4月18号的房屋交易差价89000元作为尹天义损失，明显过高。并且签订确认书后，尹天义只支付了一万元的定金，该定金由郑州天象房地产营销策划有限公司代收，并且该定金尹天义已取回。结合涉案房屋所处区域实际情况，尹天义作为守约方的履行情况等，综合确定该院酌定尹天义的差价损失为30000元；2、贷款手续费3670元，系尹天义为购买房屋支付的费用，应计算为尹天义的损失；3、关于尹天义两次仲裁费用及公告费用，因为仲裁裁决书和决定书已明确该费用由尹天义承担，所以不能计入尹天义的损失。综上尹天义的损失计算为33670元，尹天义承担损失的20%，即6734元；郑州天象房地产营销策划有限公司承担损失的30%，即10101元；刘聚良应承担损失的50%，即16835元。刘聚良辩称已超过诉讼时效，诉讼时效适用中止中断延长，尹天义为挽回损失两次申请仲裁，因此，其辩称该院不予采信。郑州天象房地产营销策划有限公司第九分公司作为郑州天象房地产营销策划有限公司的不具有法人资格的分支机构，已经由郑州天象房地产营销策划有限公司申请注销，其权利义务应由郑州天象房地产营销策划有限公司承继。依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《中华人民共和国合同法》第四十八条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、刘聚良于判决生效之日起十日内赔偿尹天义损失16835元；二、郑州天象房地产营销策划有限公司于判决生效之日起十日内赔偿尹天义损失10101元；三、驳回尹天义其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2142元、公告费260元，共计2402元，由刘聚良、郑州天象房地产营销策划有限公司负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，2013年6月29日，上诉人刘聚良在未取得房主王素平、王博伟授权的情况下，即与被上诉人尹天义、郑州天象房地产营销策划有限公司签订《房屋交易成立确认书》一份。2013年8月13日，刘聚良以现户主名义出具《补充协议》一份，因此致尹天义损失共计33670元。一审法院依据本案情况认定各方当事人在签约过程中均存有过错，并以尹天义承担20%、刘聚良承担50%、郑州天象房地产营销策划有限公司承担30%的比例作出判决，该判决结果并无不当，本院应予维持。刘聚良上诉称，一审判决部分事实不清、郑州天象房地产营销策划有限公司应承担全部责任、损失没有依据等，因未提交证据予以证明其主张，故其上诉理由不能成立。综上，刘聚良的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2142元，由刘聚良负担。本判决为终审判决。审判长  赵玉章审判员  李 黎审判员  秦 宇二〇二〇年五月十四日书记员  徐若莹