中华人民共和国广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终9300号上诉人（原审原告）：蒙绮静，女，1963年11月22日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区，系邱伟豪的母亲兼法定代理人。上诉人（原审原告）：邱伟豪，2004年3月30日出生，澳大利亚籍人。两上诉人共同委托诉讼代理人：何伟民，广东经国律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：欧永健，广东经国律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市德才房地产代理有限公司原道路分公司，营业场所：广东省广州市越秀区原道路5号自编6-7号。负责人：卢永洪，总经理。委托诉讼代理人：牛洪星，男，系广州市德才房地产代理有限公司职员。委托诉讼代理人：冯瀚，男，系广州市德才房地产代理有限公司职员。被上诉人（原审被告）：广州市德才房地产代理有限公司，住所地：广东省广州市越秀区小北路三眼井上街4号101房。法定代表人：宋炽平，总经理。委托诉讼代理人：牛洪星，男，系该司职员。委托诉讼代理人：杨笑君，男，系该司职员。原审第三人：邱玉良，男，1971年10月11日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。上诉人蒙绮静、邱伟豪因与被上诉人广州市德才房地产代理有限公司原道路分公司（以下简称德才原道路分公司）、广州市德才房地产代理有限公司（以下简称德才公司）及原审第三人邱玉良财产损害赔偿纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初32313号民事判决，共同向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，本案现已审理终结。上诉人蒙绮静、邱伟豪提出上诉请求：1.撤销原审判决，改判支持蒙绮静、邱伟豪的原审全部诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由德才公司、德才原道路分公司承担。事实和理由：一、原审法院对蒙绮静、邱伟豪在2019年1月4日提交的补充证据未组织双方进行质证，存在错误。2019年1月4日，蒙绮静、邱伟豪向原审法院提交了郑慕程与德才原道路分公司负责人卢永洪之间于2015年12月27日的电话录音，拟证实在签订《房屋买卖合同》《房屋买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》）前，卢永洪根据其以往经验认为一套房屋有两个门牌需要两个购房名额而提出要调取涉案房屋的报建图进行分契，涉案房屋分为两间后由邱玉良及亲戚各要一间。该证据对本案事实认定有重大影响，原审法院未组织质证，明显存在错误。二、原审法院对德才公司、德才原道路分公司存在的侵权行为（事实）认定不清。1.德才公司、德才原道路分公司为蒙绮静、邱伟豪增设“分证”义务及对邱玉良购房资格未尽核实义务。蒙绮静、邱伟豪提交的微信聊天记录及电话录音证据足以证明德才公司、德才原道路分公司在签订房屋买卖合同时未尽到基本尽职调查义务，主体方面未核实邱玉良的购房资格名额，合同标的方面没有核实涉案房屋出售无需分证的基本政策。本案诉争源于德才公司、德才原道路分公司提出的“分证”，虽然原审庭审中查明了分证或许不是唯一原因，但这是经过庭审及向广州市规划和自然资源局等专业机构求证得出的结论，若有其他出路，德才公司、德才原道路分公司作为具有专业知识的中介机构应当及时告知变更履行方式。正是因德才公司、德才原道路分公司的乱作为和不作为，误导蒙绮静、邱伟豪不恰当签订《补充协议》加重了自己的履行义务、不能及时变更履行方式，最终被法院判决认定违约，房款也直到2019年11月6日才得以落实，从而导致期间的利息损失。2.对涉案房屋进行分证销售是德才公司、德才原道路分公司提供的“专业意见”，并非蒙绮静、邱伟豪自己增加的履约义务。有聊天记录和原审判决中德才公司“被告德才公司对上述复函的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，但认为该函是根据2017年4月18日的意见所作出，但涉案买卖合同于2015年12月28日签订，即在合同签订后至2017年4月18日期间是没有明确指示的，故不能证明被告工作人员经验错误所致”的陈述属对事实自认，可以证实侵权事实确实。3.买卖双方就涉案房屋合同是否解除发生争议后，德才公司、德才原道路分公司未经授权，擅自办理网签，把当时“分证”不能的后果用网签的方式进行绑定，达到技术上限制蒙绮静、邱伟豪的目的。如果“分证”是职业过失，“网签”就是职业故意，两者相结合构成了对蒙绮静、邱伟豪的整套侵权闭环。原审法院对德才公司、德才原道路分公司擅自办理网签、擅自制作虚假网签合同的侵权行为不予审查，存在过错。三、邱玉良与德才公司、德才原道路分公司恶意串通损害蒙绮静、邱伟豪的利益，应承担连带赔偿责任。整个房屋交易过程中，邱玉良除了签订《房屋买卖合同》《补充协议》出现过一次外，之后所有的购房条件、解除合同后的协商、赔偿等一切条款均由卢永洪一手包办，未再谋面。查实涉案房屋没报建图不能进行分证交易，案外人郑慕程主动联系邱玉良询问如何履行合同但其迟迟不予答复，原审开庭亦故意缺席。邱玉良的实际意图不是正常购买房屋，是看中了涉案房屋如能分证成功进行销售就可以增加一个省一级学位房中谋利，显然邱玉良是与德才公司、德才原道路分公司恶意串通谋取不当利益。综上，请求二审法院支持蒙绮静、邱伟豪的上诉请求。被上诉人德才公司、德才原道路分公司共同答辩称：第一，其作为中介机构既没有理由也没有必要去增加买卖双方的负担，其更不可能有能力去左右买卖双方关于物业交割、钱财交割以及履行合同的具体方式等作出约定。第二，网签是由政府机构主导的为防止一房二卖等问题而采取的措施，增加了买卖合同的政府公信力。其作为中介机构绝不可能也没有能力单方面去改动网签合同。第三，其作为中介机构，在居间服务成功后已积极履行附随义务，不可能也没有必要联合其中一方进行损害另一方权益的行为。第四，关于财物损失，包括合同履行存在蒙绮静、邱伟豪主动选择的原因。蒙绮静、邱伟豪在关联案件的房屋买卖合同纠纷中，一审败诉之后仍选择上诉，漫长的一审、二审拖延了涉案房款的交付时间。其认为，签订合同的根本目的是为了保障交易的顺利履行，无论是买卖合同还是中介合同均是为了促使涉案房屋买卖的顺利进行，现相关合同已经履行完毕，各方的权利义务已终结。其认为，原审判决认定事实正确，尊重法院的公正判决。原审第三人邱玉良经本院传唤没有到庭，也没有提交书面答辩意见和质证意见。蒙绮静、邱伟豪在原审提出诉讼请求：判令德才公司、德才原道路分公司及邱玉良向蒙绮静、邱伟豪连带赔偿经济损失（自2016年7月26日起至2019年11月6日之日止，以房款2450000元为基数，参照银行同期同类贷款利率标准计算）。原审法院认定事实：座落在广州市越秀区××东路××新村××房的建筑面积为125.80平方米，房地产权属原由蒙绮静、邱伟豪按份共有。蒙绮静与邱伟豪系母子关系，蒙绮静是邱伟豪的法定监护人。2015年10月9日，蒙绮静、邱伟豪出具《委托书》予蒙绮青，写明因邱伟豪在澳洲读书，需要住房及生活学习经费，现委托受托人蒙绮青作为委托人的合法代理人，代理执行和处理出售上述房屋，签订房屋买卖合同（含二手网签合同）及相关协议，办理交易和过户手续，收取售房款项并将售房款项存入蒙绮静的账户等。次日，蒙绮静、邱伟豪在广东省广州市广州公证处办理了该《委托书》的公证手续。2015年12月28日，蒙绮静、邱伟豪（甲方、卖方）与邱玉良（乙方、买方）以及中介方德才公司签订《房屋买卖合同》，约定：甲乙双方经中介方提供独家的中介服务就买卖位于越秀区××东路××新村××房的物业达成一致协议，签订本合同，该物业的建筑面积为125.80平方米；该物业是以现状按套售予乙方，交付乙方使用的状况为不带家私电器、不带租约；成交价为2450000元，乙方应于签订本合同时支付50000元作为定金，楼价余款甲乙双方同意乙方应在签署本合同后80天内签署银行按揭文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，该物业移交时间补充说明，“该物业”第一套卖方收齐所有楼款时移交，2016年1月7日交匙仅作为恢复原来间隔装修用途等。同日，三方再签订《补充协议》，约定：1.由于“该物业”是两套打通，签本合同后卖方负责把“该物业”恢复成两个房产证，地址分别为越秀区××东路××新村××房（面积约81㎡）和越秀区××东路××新村××房（面积约44.8㎡）。面积以实际测绘为准，所有费用由买方支付。2.分成两个产权证后，双方协商于2016年3月31日前完成越秀区××东路××新村××房交易过户手续（成交总价约158万元）。付款方式为商业贷款，首期楼款（含定金）共计250000元。银行实际贷款额与越秀区××东路××新村××房实际成交总价158万之间的差额，多退少补。3.双方协商越秀区××东路××新村××房（成交总价约87万元），卖方移交越秀区××东路××新村××房，买方同时交付越秀区××东路××新村××房总成交价10%（即90000元）作购房定金。买方必须在2016年12月30日前办理交易过户手续，并交清房款，逾期卖方有权收回物业并另行出售，定金不退。越秀区××东路××新村××房买方在未交易过户交清房款前，铁门、大门及房匙，卖方必须持有，随时可进入察看名下物业。4.越秀区××东路××新村××房分拆后交易时，买卖双方再签订合同。同日，蒙绮青代蒙绮静、邱伟豪收取邱玉良支付的定金50000元，并向德才公司签署《中介服务确认书》，其中记载：本人蒙绮青（代）现确认贵司提供了中介服务，成功促成与邱玉良签订关于越秀区××东路××新村××房物业买卖合同。为此，本人/本公司同意支付20000元予贵司作为中介服务费；另本人/本公司知悉：贵司业务人员须持有贵司财务印章的收据或发票，本人/本公司可支付任何一笔款项。否则所造成的损失均由本人/本公司负责。本确认书自本人/本公司签署之日生效。该确认书下方空白处手写加注：“①越秀区××东路××新村××房交易完成时付10000元；②越秀区××东路××新村××房交易完成时付10000元。”前述合同订立后，蒙绮静、邱伟豪即着手办理涉案房屋的分证手续。2016年1月7日，协助蒙绮静、邱伟豪办理相关手续的案外人郑慕程曾与邱玉良电话联系，称由于拿不到报建图未能完成分证手续，双方同意继续保持协商。此后6月13日，双方再有电话沟通，双方未就合同是否解除抑或继续履行达成一致。2016年6月27日，蒙绮静、邱伟豪通过其委托代理人蒙绮青分别向德才原道路分公司、邱玉良发出《解除房屋买卖合同通知书》，称因涉案房屋所在楼宇没有报建图，该房屋不能分成两个房产证进行交易，导致合同目的不能实现。现通知邱玉良自收到本通知书时即解除签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，并请邱玉良在收到通知后七天内联系办理退还定金手续。该《通知书》通过中国邮政EMS邮寄给德才原道路分公司及邱玉良，因邱玉良拒收被退回。此后，蒙绮静、邱伟豪通过郑慕程的手机将前述通知以彩信发送给邱玉良。德才原道路分公司签收了该《通知书》。2019年1月11日，原审法院向广州市规划和自然资源局发出《调查函》，调查涉案301、302房能否办理分户手续，即分为301、302房两个独立单元。2019年3月15日，该局向原审法院发出穗规划资源协查【2019】125号《关于（2018）粤0104民初32313号的复函》，其中记载：一、房屋基本情况，黄花新村××号住宅楼经71建字32号同意报建，但经查城建和登记档案，暂未查找到该建筑物的报建图；越秀区××东路××新村××房属房改房，以2010登记1002018号登记在蒙绮静等2人名下。二、对房屋套数的认定。（一）根据2017年4月18日原国土规划与市住建委会议纪要共同明确的意见，对于一个房产证标注多个房号的房产，因历史上房改、拆迁补偿等原因导致房屋没有报建、验收资料或者房屋现状与报建、验收资料不一致的，可认定为一套。因此，目前301、302房可认定作为一套房屋出售。（二）如301、302房自房改起作为两个独立单元分割使用多年，权属人可提供原房改单位或物业的管理单位证明、实测图等资料申请办理分割登记，分割登记后301、302房为两个独立单元，将认定为两套房屋出售等。蒙绮静、邱伟豪对上述复函的真实性、合法性、关联性没有异议，认为该复函证明了德才公司、德才原道路分公司以其所谓的经验误导蒙绮静、邱伟豪对房屋办理分契手续进行销售，存在侵权行为。德才公司对上述复函的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，但认为该函是根据2017年4月18日的意见所作出，但涉案买卖合同于2015年12月28日签订，即在合同签订后至2017年4月18日期间是没有明确指示的，故不能证明德才公司、德才原道路分公司工作人员经验错误所致。德才原道路分公司质证称，对上述证据无异议。涉案买卖合同于2015年12月28日签订，与2017年4月18日才出台的相关意见无关联。涉案买卖合同确实是其提供的，但德才原道路分公司在买卖过程中只是作为协助方，补充协议并不是其提供的，而是根据买卖双方现场商议形成的，补充协议第一点约定，由卖方负责把涉案301、302房恢复成两个房产证，中介方没有承诺负责，中介方只是见证方，不代表买卖双方的意见。蒙绮静、邱伟豪为证明其主张，向原审法院提交了郑慕程与德才原道路分公司负责人卢永洪的微信聊天记录截图，其中记载2015年12月26日晚上21:05卢永洪向郑慕程发送：“1）29号签三方合同。2）然后到房管局分契（大约15日）。3）买方签贷款合同申请银行（7-10日）出同意贷款书。4）到房管局递件交税入押过户（7日）出新证后（7日）放款。”以及“郑生您好！近来太忙，不好意思！上面大约是流程，请见谅，谢谢！”2016年1月17日，郑慕程称：“卢先生你好！辛苦兄弟了！近日报建图有进展吗？情况如何？”次日，卢永洪回复：“报建图还是拿不到，我打听过，人家话暂时分不开两个证。”郑慕程称：“是无报建图就无法分两个证还是另外有其他原因不能分？纯粹是他房管局工作有缺失造成的！所以应由他房管局设法解决啊！”卢永洪回复：“话无报建图分不了。房管局不理，只看报建图，可以分就分。”郑慕程称：“麻烦卢生你先再想想办法，不行我们再让律师所等法律、媒体去搞。”德才公司对上述聊天记录质证称因其没有参与，对该证据不予认可。德才原道路分公司对上述证据无异议，上述聊天记录确实是卢永洪本人使用的微信号，聊天记录确实发生了，但认为并不完整，有删减部分。原审另查明：邱玉良就涉案房屋的买卖合同纠纷曾向原审法院提起诉讼，要求蒙绮静、邱伟豪协同办理将涉案301、302房屋产权过户手续、交付房屋及支付违约金。蒙绮静、邱伟豪在该案中提起反诉，要求确认双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》已于2016年6月28日依法解除。原审法院经审理后认为，蒙绮静、邱伟豪与邱玉良签订的《房屋买卖合同》以及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为合法有效合同。双方当事人均应依约履行各自负担的合同义务。根据前述合同约定的内容，双方就买卖涉案的黄花新村××号301、302房的意思表示明确，并就款项支付、权属移转以及房屋交付等作出了明确具体的约定。因而，双方之间就涉案房屋形成买卖合同关系，蒙绮静、邱伟豪关于前述合同仅为预购合同的辩解意见，缺乏依据，原审法院不予采信。因涉案房屋特殊的产权形态，可能分立为两个不动产权属登记证书。根据《补充协议》的约定，蒙绮静、邱伟豪作为卖方负责在合同签订后将涉案的房屋分成两个房产证，即蒙绮静、邱伟豪负担办理分证的义务。结合该案证据，蒙绮静、邱伟豪虽在合同订立后曾积极履行该项合同义务，但最终并未完成分证的目的。对此，蒙绮静、邱伟豪辩称不能分证是由于涉案房屋的档案资料中缺乏报建图纸导致的，应属客观上的履行不能，非其主观不履行。但是，蒙绮静、邱伟豪提交的证据仅能证明其曾积极履行分证义务，但并不足以证明不能分证的惟一原因系因缺乏报建图纸所致。退一步说，即使涉案房屋因客观上的障碍不能分证导致双方合同约定的内容无法履行的，双方当事人亦因积极协商变更合同的履行方式。蒙绮静、邱伟豪在未与邱玉良协商一致的情况下即要求解除双方之间的合同，显属履约不当。因此，蒙绮静、邱伟豪于2018年6月28日发出的解除合同的通知并不能发生解除合同的效力。因此，蒙绮静、邱伟豪的反诉请求原审法院不予支持……至于邱玉良诉请要求蒙绮静、邱伟豪承担违约责任的问题，基于前述分析来看，蒙绮静、邱伟豪并非主观上恶意违约，导致双方合同不能正常履行确有客观原因，因而邱玉良该项主张，原审法院不予支持。原审法院遂于2019年5月24日作出（2018）粤0104民初1725号民事判决书，判决：一、邱玉良应自该判决发生法律效力之日起十五日内一次性向蒙绮静、邱伟豪支付购房款余额2400000元。蒙绮静、邱伟豪应于收齐房款当日协助邱玉良办理广州市越秀区环市东路黄花新村9号301、302房的不动产权属移转登记至邱玉良名下的手续。二、蒙绮静、邱伟豪应于该判决发生法律效力之日起十五内将广州市越秀区环市东路黄花新村9号301、302房腾空交付给邱玉良。三、驳回邱玉良的其他诉讼请求。四、驳回蒙绮静、邱伟豪的反诉请求。蒙绮静、邱伟豪对该判决不服，向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院于2019年9月24日以（2019）粤01民终14877号民事判决书认定……2、蒙绮静、邱伟豪主张解除上述两份协议，根据我国《合同法》的相关规定，合同解除分为约定解除和法定解除，本案双方当事人显然并未就解除合同达成一致意见，因此，本案不适用约定解除。至于法定解除，根据该两份协议内容，在签订上述合同之后，买方须支付5万元定金，卖方则负责把买卖标的物恢复成两个房产证，并由买方支付分证的费用。无论上述分证的要求是由谁提出以及分证的具体原因为何，《补充协议》已经明确约定分证由卖方即蒙绮静、邱伟豪进行，并约定在分证之后双方继续履行之后的合同内容，包括两套房屋如何先后交易等。因此，根据上述两份协议，办理分证手续是蒙绮静、邱伟豪的义务，在蒙绮静、邱伟豪不能完成该分证义务时，蒙绮静、邱伟豪已经构成违约，蒙绮静、邱伟豪作为违约方，并无解除合同的权利。同时，双方当事人签署案涉《房屋买卖合同》和《补充协议》的目的是为了交易涉案房屋，而在蒙绮静、邱伟豪不能完成分证的情况下，涉案房屋只有一个房产证，邱玉良名下仅有一套商业用房，具备购房资格，合同仍可以继续履行，亦不符合“不能实现合同目的”的情况。因此，蒙绮静、邱伟豪发函要求解除合同并就此提出反诉，均不能成立，原审法院不予支持并无不当。3、蒙绮静、邱伟豪虽然未进行分证违反了合同约定，但根据蒙绮静、邱伟豪提供的证据材料，其确实积极履行分证义务，而能否分证除了蒙绮静、邱伟豪的履行行为，更有赖于相关职能部门的认定和审批，原审法院已经充分考虑蒙绮静、邱伟豪的违约原因，并未支持邱玉良提出的违约金请求。蒙绮静、邱伟豪在原审期间补充提供的微信聊天记录仅是应原审法院要求提供完整版，并未列举证明内容，而且该聊天记录均是案外人的聊天记录，原审法院对双方提供的聊天记录均未采纳。至于广州市国土资源和规划委员会的告知书和广州市房屋交易监管中心的复函，前者是为了证明涉案房屋没有报建图，不能分证并非蒙绮静、邱伟豪的主观原因造成，后者则是为了证明德才公司制作了涉案房屋的网签合同，而上述函件内容均不能改变蒙绮静、邱伟豪不能办理分证手续已经违约的事实，且原审法院已经认定蒙绮静、邱伟豪虽然违约但无需支付违约金，因此，原审法院虽然未对上述证据进行质证程序有瑕疵，但并未影响到案件的正确处理结果。4、如前所述，案涉房屋即使未能分证成功，但并不影响双方合同目的的实现，邱玉良亦同意按现状购买房屋，蒙绮静、邱伟豪在本案中并无证据证明邱玉良存在违反合同约定的情况，原审法院支持邱玉良继续履行合同的主张并无不当，该院予以支持。为此，判决驳回上诉，维持原判。该判决已发生法律效力。原审诉讼期间，蒙绮静、邱伟豪表示其已于2019年11月6日收到邱玉良支付的涉案房屋购房款2400000元。原审法院认为：关于蒙绮静、邱伟豪与邱玉良签订的《房屋买卖合同》以及《补充协议》的法律效力已由上述生效判决予以认定，原审法院在此不再赘述。根据上述生效判决书认定的情况，蒙绮静、邱伟豪未依约完成分证义务已构成违约。本案中，蒙绮静、邱伟豪以涉案房屋未能办理分证手续从而未能交易，导致蒙绮静、邱伟豪遭受损失要求德才公司、德才原道路分公司及邱玉良予以赔偿。首先，上述《补充协议》系三方经协商后签订，且明确约定了分证义务的履行方为蒙绮静、邱伟豪，蒙绮静、邱伟豪主张该协议为德才公司起草及引导蒙绮静、邱伟豪签订，并未有相关证据证实；其次，蒙绮静、邱伟豪亦未能证明德才公司、德才原道路分公司曾承诺协助蒙绮静、邱伟豪办理分证手续，即使德才公司、德才原道路分公司曾作出上述承诺，如上述生效判决认定，能否分证更有赖于相关职能部门的认定和审批，故德才公司、德才原道路分公司并不负有保证分证手续得以办妥的义务；再次，涉案房屋未能分证并未直接导致合同目的不能履行，蒙绮静、邱伟豪在未能分证又未与邱玉良协商的情况下直接主张解除合同，由此产生的损失系由蒙绮静、邱伟豪自身行为导致，应由蒙绮静、邱伟豪承担。综上，蒙绮静、邱伟豪主张德才公司及德才原道路分公司未履行居间义务，将房屋一分为二出售，损害蒙绮静、邱伟豪的利益并造成损失，并据此要求德才公司、德才原道路分公司赔偿其房款利息损失，缺乏事实依据，原审法院对此不予支持。此外，现有证据不能证实邱玉良与德才公司、德才原道路分公司串通损害蒙绮静、邱伟豪利益，故蒙绮静、邱伟豪要求邱玉良承担共同连带赔偿责任的诉讼请求，缺乏事实依据，原审法院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和合同法》第四条、第八条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款之规定，原审判决如下：驳回蒙绮静、邱伟豪的诉讼请求。一审案件受理费7109.05元，由蒙绮静、邱伟豪负担。二审期间，各方当事人均未向本院提交证据。本院经审理查明：原审法院曾于2018年11月22日、2018年12月26日、2019年11月22日三次开庭审理，并曾于2019年4月组织各方当事人进行质证。2019年1月4日，蒙绮静、邱伟豪向原审法院提交了补充证据即郑慕程与卢永洪在2015年12月27日的电话录音。德才公司、德才原道路分公司表示其在原审阶段未收到过上述补充证据，原审法院未组织对该证据进行质证。本院在二审期间已向德才公司、德才原道路分公司及邱玉良送达该证据，德才公司、德才原道路分公司对该证据的质证意见为：蒙绮静、邱伟豪向原审法院提交该证据是第二次开庭之后，法院不应对该证据进行质证，亦不能作为二审判决的依据。该证据属于电子证据，不排除人工加工的可能，其无法确定对方出示的手机是否为原审载体，更无法知晓有无删减，对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。邱玉良在本案中没有对该证据发表质证意见。另查明，本院在审理上诉人蒙绮静、邱伟豪与被上诉人邱玉良房屋买卖合同纠纷一案[案号：（2019）粤01民终14877号]期间，蒙绮静、邱伟豪向本院提交了上述郑慕程与卢永洪在2015年12月27日的电话录音等作为该案的二审证据。本院在该案中已组织当事人进行了证据交换和质证。邱玉良对该电话录音的真实性、合法性和关联性均不予确认，并认为蒙绮静、邱伟豪早已持有该证据，二审才提交应有相应的处罚。本院于2019年9月24日作出（2019）粤01民终14877号民事判决，对于蒙绮静、邱伟豪在二审提交的该录音证据不予采纳，同时该判决认为：至于邱玉良在签订案涉房屋买卖合同当时名下的房产情况，无论邱玉良当时是否具备广州市购房资格，均不影响案涉房屋买卖合同的效力，但邱玉良如果没有购房资格，在其主张过户时将不能获得支持，因此，邱玉良在签订合同时其名下的房屋情况对本案的处理结果并无影响，原审法院系根据邱玉良提供的其名下房屋的现状作出的本案判决。此外，从《补充协议》的约定来看，涉案房屋原本是一个房产证，《补充协议》约定将房屋分为两个房产证，如果邱玉良不符合广州市购房资格的话，那么分证以后其更加不符合购房资格，因此，不能得出是邱玉良在签订合同时的名下房产情况影响了涉案房屋必须分证出售的结论。同时，如前所述，无论《补充协议》约定分证的原因是什么，既然合同已作出明确约定，双方当事人均受该约定的约束，应按约履行，而非在履行不能之后倒推回去寻找合同约定的原因并据此判断责任的承担。本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。蒙绮静、邱伟豪向本院陈述：一、在签署《房屋买卖合同》《补充协议》后，其是在卢永洪的指导下着手办理涉案房屋的分证手续，从微信聊天记录和电话录音可以证实何时去办理分证、去哪里办理分证都是由卢永洪进行指导的。二、德才公司、德才原道路分公司的侵权行为具体是指：1.德才公司、德才原道路分公司擅自隐瞒邱玉良实际具有两个购房名额的事实，在提供中介服务时没有去核实邱玉良在签订合同时的购房资格是一个还是两个；2.德才公司、德才原道路分公司没有经过蒙绮静、邱伟豪的委托擅自办理网签手续，私自制作《存量房买卖合同》；3.涉案房屋本身就是一套房屋，原本只需一个购房名额即可完成交易。而德才公司、德才原道路分公司指导蒙绮静、邱伟豪进行分证，导致蒙绮静、邱伟豪在关联案件[一审案号：（2018）粤0104民初1725号、二审案号：（2019）粤01民终14877号]中被判定承担分证不能的违约责任。从上述三个方面证实德才公司、德才原道路分公司存在侵权行为，导致蒙绮静、邱伟自涉案房屋网签时间即2017年7月26日起到2019年11月6日期间共计1198日的利息损失。三、其主张德才公司、德才原道路分公司作为中介机构的义务具体是指：1.核实购房人邱玉良的购房资格；2.因《中介服务确认书》约定涉案房屋分证成功的话，需分别支付1万元的中介费。其认为德才公司、德才原道路分公司是有义务指引、指导蒙绮静、邱伟豪进行分证。关于上述义务双方之间没有合同依据，法律依据是《房地产经纪执业规则》第六条和第二十四条。四、根据其提交的2015年12月27日的录音证据和相关微信聊天记录可以证实，分证是由卢永洪提出并指导蒙绮静、邱伟豪进行的。蒙绮静、邱伟豪当时同意分证，并按照卢永洪的指示办理分证。其与德才公司、德才原道路分公司之间没有就卢永洪的指示或指导行为的法律后果进行过约定，但其坚持认为由于卢永洪的指导错误导致蒙绮静、邱伟豪承担分证不能的违约后果，其直至2019年11月6日才取得房款，所以应由德才公司、德才原道路分公司予以赔偿相应的利息损失。五、邱玉良实际意图并不是正常购买房屋，而是看中涉案房屋如果能分证成功进行销售就可以增加一个省一级学位房从中谋利，邱玉良很明显是与德才公司、德才原道路分公司恶意串通损害了蒙绮静、邱伟豪的利益，应当承担连带赔偿责任。六、其坚持认为德才公司、德才原道路分公司未经其同意和授权私自办理网签合同。德才公司、德才原道路分公司向本院陈述：一、德才公司、德才原道路分公司表示：在买卖双方签订相关合同后，卢永洪积极履行作为义务，协助办理分证手续，也是积极促使合同双方继续交易。二、关于购房资格，其已经向买卖双方进行购房政策宣讲，买卖双方均承诺符合国家符合购房资格，如有虚假，愿意承担因此而造成的一切经济和法律责任。三、关于分证的问题，根据《补充协议》第一点已经明确约定，签订合同后，卖方负责把该物业恢复成两个房产证，分证并不是中介机构的义务，中介机构也没有能力决定业主房产证的处置方式。四、《房屋买卖合同》《补充协议》是蒙绮静、邱伟豪与邱玉良自由协商签订的，中介机构从未误导过买卖双方，合同内容并不是中介机构能够左右的。卢永洪只是根据从业经验给予解答问询和接收咨询。事实上，邱玉良曾提出过无需分证以一套房屋继续交易并同意一次性付款，但蒙绮静、邱伟豪一直以各种理由推脱拖延、拒绝交易。邱玉良已另案起诉蒙绮静、邱伟豪继续要求履行房屋买卖合同，也可以证明邱玉良有意购买涉案房屋。五、因买卖双方一直在协商分证事宜，所以在2016年6月前一直没有进行网签。在2016年6月份已明确知晓不能分证后，买卖双方对解除房屋买卖合同及赔偿问题进行协商，邱玉良提出无需分证、一次性付款的方式继续交易，而蒙绮静、邱伟豪因为房价上涨的原因而不同意继续交易，表示退还定金5万和支付违约金5万元解除合同，同样邱玉良不同意该方案，认为赔偿太少。邱玉良为了防止蒙绮静、邱伟豪将涉案房屋进行二次出售，就通知当时德才公司的经办人即德才公司原道分公司的负责人卢永洪于2016年7月26日登录不动产交易中心网签系统制作了涉案《存量房买卖合同》。按照当时的房屋交易政策和规则，在买卖双方签订房屋买卖合同之后，中介方可以根据买卖双方签订的房屋买卖合同和提供给中介方的相关信息进入不动产交易中心的网签系统制作《存量房买卖合同》，当时无需现场拍照并上传、也无需买卖双方均到场。其在系统内制作的《存量房买卖合同》是对蒙绮静、邱伟豪与邱玉良签订的房屋买卖合同在房地产部门进行备案，是电子契约的公示行为。该公示行为的后果只是导致涉案房屋不能再次交易，呈现锁定状态。在买卖双方签名和上传系统之前，该《存量房买卖合同》并未生效，中介方可以应当事人要求将该合同撤回。只有将该制作好的存量房买卖合同打印为纸质合同后，经买卖双方签字并上传到不动产交易中心系统后才算完成网签手续。其制作该《存量房买卖合同》后已口头告知双方。后因买卖双方发生纠纷并提起诉讼，蒙绮静、邱伟豪虽要求撤回该合同，其未予以办理。本院认为，因邱伟豪是澳大利亚国籍人，故本案属涉外财产损害赔偿纠纷，应按照涉外民商事案件审理。涉案房屋位于广州市越秀区，蒙绮静、邱伟豪主张的财产损害事实亦发生在广州市越秀区，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条最密切联系原则，本院确定中华人民共和国法律作为解决本案纠纷的准据法。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。关于原审程序的问题。蒙绮静、邱伟豪具体是指原审法院对其在2019年1月4日提交的电话录音未组织质证，存在错误。现本院在二审期间已组织当事人对该证据进行交换并质证。经查，该电话录音的内容是卢永洪与郑慕程关于涉案房屋的分证事宜的沟通，蒙绮静、邱伟豪自述该录音时间是2015年12月27日。而涉案《补充协议》的时间为2015年12月28日，在录音时间之后。该电话录音不足以推翻《补充协议》的约定，本院对该证据不予采信。因此，原审法院虽然未对该证据进行质证程序有瑕疵，但本院在二审期间已进行交换证据并组织质证。且该瑕疵并未实际影响到本案的正确处理，蒙绮静、邱伟豪以此主张原审程序严重错误，应予以改判或发回重审，理据不足，本院不予支持。关于德才公司、德才原道路分公司及邱玉良应否连带赔偿蒙绮静、邱伟豪的经济损失的问题。首先，原审法院对此已予以详细阐述，有理有据，本院予以确认，在此不再赘述。第二，在本案中，蒙绮静、邱伟豪与德才公司、德才原道路分公司达成居间合同关系，双方并未明确约定德才公司、德才原道路分公司有包括审核购房人购房资格、指引办理涉案房屋分证并确保分证成功等义务，双方之间亦未对德才公司、德才原道路分公司及卢永洪的具体居间服务的内容、行为方式及法律后果予以约定。蒙绮静、邱伟豪没有提交证据证实《补充协议》中关于分证责任的约定违反其真实意思表示。事实上，无论分证是否由卢永洪提出，蒙绮静、邱伟豪办理分证手续是否受卢永洪的指引，并不影响涉案《房屋买卖合同》的效力和买卖双方因履行该合同的法律后果。邱玉良在签订涉案房屋买卖合同时是否具备广州市购房资格，同样并不必然影响涉案房屋买卖合同的效力和履行。经查，涉案《存量房买卖合同》并无买卖双方的签名，故德才公司、德才原道路公司陈述其于2016年7月26日在不动产交易中心的系统内制作合同、并非进行网签属实，本院予以确认。该行为只是导致涉案房屋处于锁定状态、无法进行二次交易，因买卖双方已就涉案房屋的买卖发生争议，德才公司、德才原道路公司的该行为并无明显不当。且生效的（2019）粤01民终14877号民事判决已判决蒙绮静、邱伟豪限期内协同邱玉良办理涉案房屋过户至邱玉良名下产权交易过户登记手续并将涉案房屋腾空交付给邱玉良等，故蒙绮静、邱伟豪主张德才公司、德才原道路公司擅自私下进行网签损害其利益，依据不足，本院不予采信。同时，蒙绮静、邱伟豪没有提交证据证实其主张的损失与德才公司、德才原道路分公司及卢永洪的行为存在因果关系，也没有提交证据证实德才公司、德才原道路分公司存在与邱玉良恶意串通、损害其利益的行为，故原审不予支持蒙绮静、邱伟豪的诉讼请求并无不当，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7109.05元，由上诉人蒙绮静、邱伟豪负担。本判决为终审判决。审判长 张 宾审判员 王碧玉审判员 罗 毅二〇二〇年五月二十二日书记员 伍静怡李蕴妍罗文敏