湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终2157号上诉人（原审被告、反诉原告）：吴建光，女，1965年7月10日出生，汉族，住湖南省株洲市芦淞区。委托诉讼代理人：陈龙生，湖南唯楚律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：湖南祥辉科工贸有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区观沙岭街道茶子山村施家巷，统一社会信用代码91430104668575146F。法定代表人：刘年林，系该公司总经理。委托诉讼代理人：曹晒坤，湖南高泽律师事务所律师。上诉人吴建光因与被上诉人湖南祥辉科工贸有限公司（以下简称祥辉公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初2952号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴建光上诉请求：1、依法撤销一审判决，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求，改判支持上诉人的一审反诉请求；2、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定事实错误，应依法予以撤销。首先，单位集资房不是商品房，集资房的建设申办手续不适用一般商品房开发经营的办理流程和规定。其次，涉案整栋的房屋已办理规划许可，上诉人的房屋在规划许可之内；最后，集资房因用地性质等限制，权属仍在单位名下，双方合同约定：由祥辉公司负责“办理好祥辉商贸楼栋权证”。在用地没有变性前，确实“亦无法进行产权登记”。但绝非为确认合同无效的理由：（1）不违反强制性规定；（2）不损害他人合法权益；（3）不影响买卖合同效力。2、一审审判程序违法：（1）本案为集体诉讼合并审理时，法院到城建规划部门调查补充证据，组织质证，而被上诉人申请法官调取证据，却不去调查；（2）一审开庭送达存在暇疵；（3）被上诉人主要证据没有原件，不符合法定形式和要求，一审法官却予以认定。3、一审判决适用法律错误。本案是集资房买卖合同纠纷，应当适用《物权法》第十五条关于“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”及合同法、城市房地产管理法、消费者权益保护法等相关法律认定为有效合同。祥辉公司辨称，1、双方签订的《单位集资房买卖合同》违反法律的强制性规定，涉案的单位集资房不得向社会公众公开销售，如对外售卖，其行为违反国家关于经济适用住房管理的有关规定，损害社会公共利益，破坏社会管理秩序，应当认定为无效；集资房是单位为解决单位内部职工居住困难而在单位已取得的国有划拨土地上兴建的福利性或保障性住房，上诉人并非被上诉人内部员工，同时根据合同法第五十二条第（四）项规定，损害社会公共利益的合同无效；2、被上诉人不具有经营房地产开发的资质，无权进行集资建房和销售。根据相关法律规定，被上诉人经城市规划行政主管部门批准，不得擅自改变土地使用性质。未经相关政府部门审批，不得在土地上兴建房屋。综上，被上诉人集资建房的行为违反了相关法律和政策的强制性规定，该《集资建房协议书》属无效合同，自始没有法律约束力。祥辉公司向一审法院起诉请求：1、依法确认祥辉公司与吴建光签订的《单位集资房买卖合同书》无效；2、一审诉讼费由吴建光承担。吴建光向一审法院反诉请求：1、确认吴建光与祥辉公司于2014年2月28日签订的编号为201402-18-0002的《单位集资房买卖合同书》有效；2、判令祥辉公司立即将长沙市天心区祥辉商贸楼213房交付给吴建光；3、判令祥辉公司立即为吴建光办理长沙市天心区祥辉商贸楼213房的不动产权证书；4、判令祥辉公司以89012元为基数按照万分之五每日的标准向吴建光支付自2014年7月1日至实际交付上述房屋止的逾期交房违约金；5、判令祥辉公司承担一审本诉、反诉全部诉讼费用。一审法院认定事实：2014年2月18日，祥辉公司（甲方）与吴建光（乙方）签订《单位集资房买卖合同书》（合同编号：201402-18-0002），约定：乙方购买甲方的单位集资房，房屋位于长沙市天心区祥辉商贸楼，第2层东侧，房号为213。规格为壹室一厨一卫，建筑面积为25.18平方米。该房屋按该房实际建筑面积计算，计算单价为每平方米伍仟零伍拾元，合计房屋总价款为壹拾贰万柒仟壹佰伍拾玖元整。交房时间为2014年6月30日。本买卖合同签订之日起，乙方必须向甲方一次性付清合同约定总房款的40%、主体建筑封顶时支付30%、甲方通知交房前支付20%，余款10%在甲方办理好祥辉商贸楼栋权证后一次性付清。房产权证由甲方负责办理，税费根据政府相关文件各自承担。本合同自签订之日起生效，甲、乙双方无正当理由不得要求终止合同，如遇特殊情况，一方要求终止合同的，责任方须按有关条款承担违约责任，并按所收房屋价款的10%赔偿对方损失。但如乙方已对所购房屋进行装饰或已入住该房，双方均不得要求终止合同。乙方不按时支付房款造成违约的按应付款之日算起应付款的0.2%每日计算违约金。甲方不按合同日期约定交房的，从约定之日起按乙方已经支付房款的0.2%每日计算违约金。合同签订当日，吴建光向祥辉公司支付购房款50864元。2017年11月3日，吴建光向祥辉公司支付购房款38148元。祥辉公司至今未向吴建光交付涉案房屋。另查明，祥辉公司为有限责任公司（自然人投资或控股），长沙市天心区为祥辉公司单独所有，房屋规划用途为商业，总层数2层，建筑面积646.13平方米，套内建筑面积646.13㎡。2013年，祥辉公司对该房屋进行翻建。2013年9月8日，长沙市城乡规划局天心区分局颁发了建设工程规划许可证，许可的建设性质是翻建，结构形式为混合结构，栋数为1栋，层数为2层，底层面积503.61平方米，总面积646.13平方米，报建图显示第二层为整体空间，未划分房间。后祥辉公司将房屋建至三层，并将每层分成若干房间，自行编号。一审法院认为，祥辉公司与吴建光虽然签订《单位集资房买卖合同书》，但祥辉公司建设的案涉房屋长沙市天心区祥辉商贸楼未进行集资房相关审批手续，其出售给吴建光的213房屋也未经规划许可，违反了城乡规划法的相关规定，亦无法进行产权登记。故双方签订的《单位集资房买卖合同书》违反了建设工程应进行规划许可的强制性规定，属无效合同，对祥辉公司请求确认合同无效的诉讼请求，该院予以支持。吴建光反诉请求确认合同书有效，判令祥辉公司交付案涉房屋，办理产权登记，并支付相应违约金的上述反诉请求，不予支持。关于合同无效后的事宜，双方可另行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款、第四十三条第一款规定，判决：一、确认湖南祥辉科工贸有限公司与吴建光签订的《单位集资房买卖合同书》（合同编号为201402-18-0002）无效；二、驳回吴建光的全部反诉请求。一审案件本诉受理费80元，由湖南祥辉科工贸有限公司负担；反诉受理费40元，由吴建光负担。二审审理过程中，各方当事人均未提交新证据。本院审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案双方争执的焦点是双方签订的《单位集资房买卖合同》是否有效。本院认为，本案应认定为无效合同。主要理由是：双方签订的《单位集资房买卖合同》虽系双方真实的意思表示，但祥辉公司在取得房屋翻建规划许可证后，违规加层及对外销售，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”及第四十三条第一款“建设单位应当按照规划条件进行建设，确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。城市、县人民政府城乡规划主管部门应当及时将依法变更后的规划条件通报同级土地主管部门并公示”的规定，祥辉公司对外销售的房屋因超出规划许可范围且未申请变更而违反《中华人民共和国城乡规划法》的规定，而《中华人民共和国城乡规划法》是全国人大常委会制定的法律，其规定的建设工程施工许可是一种强制性规定。同时祥辉公司以单位集资建房的名义销售给单位外的人员，违反国家关于经济适用住房管理的有关政策，损害社会公共利益，双方签订的《单位集资房买卖合同》的行为因违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）（五）项规定，应认定为无效合同。综上，吴建光的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人吴建光负担。本判决为终审判决。审判长  柳**审判员  徐 成审判员  刘 刚二〇二〇年五月十八日书记员  曾知畅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。