广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终6473号上诉人（原审被告）：郭奇华，男，汉族，1974年1月25日出生，住广东省从化市。被上诉人（原审原告）：广州市东凌房地产开发有限公司。住所地：广州市增城新塘镇永和荔湖城大道1号3栋。法定代表人：罗晓峰。委托诉讼代理人：谭佩岚，广东岭南律师事务所律师。委托诉讼代理人：蓝少娟，广东岭南律师事务所实习律师。上诉人郭奇华因与被上诉人广州市东凌房地产开发有限公司（以下简称东凌公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初6126号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。郭奇华上诉请求：一、撤销一审判决的第二项，改判郭奇华无须向东凌公司支付违约金(以41万元为本金，按日万分之二从2018年12月22日起暂计至上诉之日2019年11月25日为27716元)；二、本案一、二审诉讼费用均由东凌公司承担。事实和理由：一审法院适用法律错误。根据一审法院的审判逻辑，郭奇华与东凌公司签订的《委托装修协议》为双方的虚假意思表示，并未真正履行，应为无效合同。进而一审法院参考双方在《委托装修协议》中约定的付款日期要求郭奇华向东凌公司支付违约金。然而根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效的合同自始没有法律约束力，即并不发生双方当事人所预期的法律效力。在本案中，东凌公司为了达到规避地方政府房地产调控限价政策、逃避纳税义务的不法目的，一手主导策划要求郭奇华与其签订《委托装修协议》，严重侵害了郭奇华作为购房者的合法权益，严重损害了社会公共利益。即使根据一审法院认定的“上述《委托装修协议》无效”，其约定对双方均无法律效力，且导致无效的责任在于东凌公司，郭奇华不应承担不利后果，无需向东凌公司支付违约金。被上诉人东凌公司答辩称：一审法院认定事实清楚，法律适用正确，郭奇华认为无需支付违约金依法无据，应当驳回上诉，维持原判。郭奇华已在庭审中确认东凌公司有告知案涉房屋总房款的构成及支付方式；双方签订的《认购书》也明确了总楼价包括装修款，以及需另行签署《委托装修协议》。因《委托装修协议》的条款约定简单，与一般的装修合同条款约定不同，双方的真实意愿不是订立并履行独立的装修合同，实际上案涉房屋是带装修出售的，该款项就是购房款的一部分，郭奇华负有付款义务。既然该款项就是购房款，郭奇华存在逾期支付的事实，将该款项合并入《广州市商品房买卖合同(预售)》的款项中，统一计算逾期付款违约金并无不当；此外，双方已在《委托装修协议》中对该款项的支付时间重新约定。东凌公司于2019年7月22日向一审法院起诉请求：一、郭奇华向东凌公司支付逾期装修款项410000元以及违约金（即2018年12月21日起以410000为基数×日万分之十×实际逾期天数，那么2018年12月21日起暂计至2019年7月15日，违约金暂计为84460元，实际违约金应计至应付装修款清偿之日止）；二、本案诉讼费用全部由郭奇华承担。一审法院经审理查明：2017年12月3日，东凌公司（甲方、出售方）和郭奇华（乙方、认购方）签订《认购书》，约定“1、乙方认购甲方楼宇位置广州市增城区永宁街香沁街xxx房……2.1乙方认购该物业……成交总楼价款为1584551元（其中含装修款589410元，乙方应另行签署委托装修协议），其交付标准为标准装修……”。2017年12月21日，东凌公司（甲方、卖方）与郭奇华（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定郭奇华向东凌公司购买增城区永宁街香沁街xxx房。合同约定“……第七条计价方式和价款……该商品房以套出售，总金额（人民币）995141元……第八条付款方式甲方同意乙方按下列第3种方式支付房款……3.按揭贷款方式付款……第十条逾期付款的违约责任……3.按揭付款的……如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金……第十三条房屋交付甲方应当在2020年4月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。……”。合同附件七约定“……第八条买卖合同第十条变更为1、对于买方除定金及首期款之外的所有房款逾期付款在60日之内，自本合同约定的付款期限届满的第二天起至实际全额付清款项之日止，买方应每日向卖方支付逾期应付款金额万分之二的违约金，买卖合同继续履行……”。同日，郭奇华（甲方、委托方）与东凌公司（乙方、受托方）就涉案房屋签订《委托装修协议》，约定“……现甲方委托乙方对该商品房进行装修。……第一条装修款及其支付……1.2本次装修的总价款为人民币589410元。……1.3甲方选择以下第2种付款方式支付装修款：……（2）甲方在签订本协议前支付装修款总额的30%，即179410元；甲方在2018年12月21日前支付装修款总额的70%，即410000元；……第二条装修交付2.1为方便甲方收楼，在乙方根据该商品房的买卖合同约定将该商品房交付给甲方前，甲方同意乙方或乙方指定的装修公司提前进入该商品房进行本次装修，本次装修的交付时间是2020年4月30日。……。2.3交付时，如装修存在质量问题的，由乙方按照本协议约定及法律规定履行装修质量保修义务。甲方不得以装修存在质量问题、装修实际价值低于约定价值而拒绝接收乙方的装修或要求乙方退还装修款，或拒绝接收该商品房，否则引起的相关损失和责任均由甲方自行承担。……第四条违约责任和协议终止4.1如果甲方未能按照本协议约定将装修款足额支付给乙方，每逾期一天，甲方应当向乙方支付当期应付装修款万分之五的违约金；逾期超过60天，乙方有权解除本协议，并收取甲方装修款总额30%的违约金，如乙方不选择解除本协议的，则甲方应从付款逾期之日起按照当期应付装修款每日万分之十的标准向乙方支付违约金。……第五条其他5.1甲方确认在签订本协议之前已详细阅读所有条款，乙方已给予甲方充分提示、解释、说明，甲方对本协议内容无任何误解，双方自愿订立本协议。……”。协议后附《装修标准》。在本案的审理过程中，一、双方确认以下，《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的购房款已支付完毕；《委托装修协议》约定的第一期款项已经支付完毕，第二期款项未支付；涉案房屋尚未交付给郭奇华使用。二、东凌公司陈述以下，《广州市商品房买卖合同（预售）》和《委托装修协议》约定的款项加起来是对应《认购书》所载明的总楼价款，即《委托装修协议》约定的装修款实际是购房款的一部分。三、郭奇华陈述以下，有粗糙的装修标准，但没有明确细化的标价、品牌等；东凌公司有告知郭奇华涉案房屋总房款的构成及支付方式。一审法院认为：东凌公司与郭奇华就涉案房屋于2017年12月21日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件，是双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。同日，双方就涉案房屋签订《委托装修协议》，该两份合同均由东凌公司提供给郭奇华签订，而且《委托装修协议》中条款约定简单，既缺乏对各部分装修对应的单价、面积、材料品牌等内容的约定，又未约定装修总价的具体构成，显然与一般的装修合同的条款约定不同。结合当时房地产调控政策，可以认定双方的真实意愿并非在《广州市商品房买卖合同（预售）》以外另行订立并履行独立的装修合同，而是涉案房屋实际为带装修出售，所约定的装修费用所反映的并非真实装修成本，而是购房价款的一部分，与《广州市商品房买卖合同（预售）》中约定的价款，共同构成涉案房屋的总价款。如上所述，《委托装修协议》所约定的款项作为涉案房屋的对价，郭奇华负有支付义务。至于郭奇华支付上述款项的期限如何确定问题，双方在签订《委托装修协议》时，对上述款项的支付日期已经达成合意，一审法院应予以参考上述双方约定的付款日期，即郭奇华应在2018年12月21日前支付410000元给东凌公司，现郭奇华未在上述期限支付款项，其迟延付款的行为已构成违约。东凌公司主张郭奇华支付款项410000元以及违约金，理据充分，一审法院予以支持。但关于违约金的计算标准问题，因该410000元实际为购房款，故按照《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件中约定的关于延期支付购房款违约金的计算方式予以计算上述款项的违约金，符合实际情况。即违约金应以欠付款项为本金，按日利率万分之二从2018年12月22日起计至付清之日止，违约金以410000元为上限。东凌公司起诉请求的违约金标准理据不足，一审法院予以纠正。至于郭奇华要求延缓支付《委托装修协议》中的装修尾款410000元，郭奇华未在本案提起反诉，一审法院不予处理。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2019年10月18日作出如下判决：一、郭奇华于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市东凌房地产开发有限公司支付款项410000元；二、郭奇华于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市东凌房地产开发有限公司支付违约金(违约金以欠付款项为本金，按日利率万分之二从2018年12月22日起计至实际付清之日止，违约金的总额以410000元为限）；三、驳回广州市东凌房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4358元，由郭奇华负担。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审诉讼中，郭奇华认为1.《委托装修协议》中约定的款项属于装修款，并称在签订认购书时销售人员告知郭奇华涉案房屋为带装修交付，签订两份合同的目的是为了规避限价政策。装修款额较高，若不签署装修协议则无法购买涉案房屋；2.涉案房屋已完成装修，但至今还未收楼，且装修质量极差，无法确定装修材料的品牌，与郭奇华支付的装修款项价值不对等；3.东凌公司则认为涉案《委托装修协议》中约定的款项性质为购房款的一部分，并确认其未按《委托装修协议》向郭奇华提供装修设计方案，其签署《委托装修协议》的目的是为了收取该协议约定的购房款。本院认为：本案二审需要处理的问题是：1.《委托装修协议》的效力；2.郭奇华是否需要支付违约金。关于《委托装修协议》效力的问题。虽然东凌公司与郭奇华就买卖涉案房屋同时签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》及《委托装修协议》，貌似是两份独立的合同，但根据双方签订的《认购书》及《委托装修协议》内容及履行情况来看，签订上述两份合同的目的实则是为了规避限价政策，将本应由《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的部分内容，以《委托装修协议》的形式虚假地表现出来。因此，《委托装修协议》为双方以虚假的意思表示实施的民事法律行为。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”的规定，郭奇华与东凌公司签订的《委托装修协议》应认定为无效。郭奇华与东凌公司之间实际并不存在普通、独立的装修法律关系，《委托装修协议》是商品房买卖合同的一部分。根据双方实际存在的法律关系的性质，本案案由应确定为商品房预售合同纠纷，一审判决确定案由为装饰装修合同纠纷，与案件事实不符，本院予以纠正。关于郭奇华是否应当支付违约金的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第二款的规定，以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。本案中，郭奇华与东凌公司签订的《认购书》中约定对于部分购房款双方需要另行签署《委托装修协议》，而双方实际已签署《委托装修协议》，故双方当事人签订的《委托装修协议》隐藏的商品房预售合同内容属于双方真实意思表示，《委托装修协议》中约定的付款方式和付款期限对双方当事人具有法律约束力。《委托装修协议》约定本案所涉款项410000元应于2018年12月22日前支付，郭奇华至今未支付，一审法院认定郭奇华向东凌公司支付上述购房款并承担违约责任正确，本院予以确认。对于逾期付款违约金，因《委托装修协议》项下的装修款实际为购房款的一部分，郭奇华存在逾期付款行为，故应当参照《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议中关于逾期支付购房款的约定认定郭奇华应承担的逾期付款违约金。《广州市商品房买卖合同（预售）》合同附件七约定“……第八条买卖合同第十条变更为1.对于买方除定金及首期款之外的所有房款逾期付款在60日之内，自本合同约定的付款期限届满的第二天起至实际全额付清款项之日止，买方应每日向卖方支付逾期应付款金额万分之二的违约金，买卖合同继续履行……”。一审法院认定郭奇华应按日利率万分之二的标准计付逾期付款违约金并无不妥，本院予以确认。郭奇华上诉主张其无需支付违约金的上诉意见缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，郭奇华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费492.9元，由郭奇华负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 赵云川审判员 白小云二〇二〇年五月十五日书记员 张冰玲黄咏欣