江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终9655号上诉人（原审原告）：高淳县众成渔具市场有限公司,住所地南京市高淳区淳溪街道新杨村598号01室。法定代表人：陈信木,该公司经理。被上诉人（原审被告）：杨桂龙，男，1967年3月15日生，汉族，住南京市高淳区。上诉人高淳县众成渔具市场有限公司（以下简称众成渔具公司）与被上诉人杨桂龙物权保护纠纷一案，不服南京市高淳区人民法院（2019）苏0118民初1367号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。众成渔具公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持我方一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由杨桂龙承担。事实与理由：1、2007年，案外人南京市高淳区淳溪镇杨家村民委员会以集体土地使用权入股，由众成渔具公司投资建设“高淳渔网大市场”，虽然众成渔具公司渔网大市场土地使用面积比实际面积小，但是该渔网市场内的建筑设施均为众成渔具公司投资建设，行政机关也未认定是非法建筑，依照《物权法》第30条的规定，众成渔具公司依法享有“高淳渔网大市场”建筑设施的物权。一审法院认定众成渔具公司未取得上述建筑物的合法物权错误。2、众成渔具公司建设了“高淳渔网大市场”后，杨桂龙一直租赁使用8号门面房中的72、73、75、76、77、78号库房，杨桂龙向高淳县众成渔具市场有限公司交纳租金，并不是向案外人汤小春交纳租金，在一审法庭庭审中，杨桂龙也明确陈述是向众成渔具公司交纳租金。一审法院认定杨桂龙向汤小春交纳承租库房租金错误。3、杨桂龙没有证据证明8号门面房中的72、73、75、76、77、78号库房是案外人汤小春合法所有。杨桂龙串通汤小春，签订《房屋产权转让合同》，其目的是非法占有众成渔具公司的财产，一审法院认定杨桂龙合法占有，与法无据。4、土地使用权证不是物权来源的唯一凭证，众成渔具公司有其他证据证明了本案涉诉的库房为众成渔具公司投资建造，一审法院也认可了这一事实，同时杨桂龙没有证据证明案涉库房为汤小春个人建造所有，一审法院就认定众成渔具公司未提供相应的规划许可证不享有物权错误。5、土地所有权和建筑物所有权可以分离，杨家村委会是以集体土地所有权入股，是众成渔具公司的股东。土地所有，但建筑物是众成渔具公司的。6、一审法院认定“杨桂龙占有房屋系依据合同的有权占有。并非擅自非法占有”是错误的。杨桂龙占有房屋的合同不是众成渔具公司与杨桂龙订立，属非法占有。杨桂龙辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。涉案商铺由杨桂龙购买，众成渔具公司没有权利干涉杨桂龙的物权。众成渔具公司向一审法院起诉请求：一、判令杨桂龙立即腾空并返还众成渔具公司位于高淳渔网大市场8号门面房中的72、73、75、76、77、78号库房；二、判令杨桂龙承担本案诉讼费用。一审法院查明事实：2007年，众成渔具公司以出让方式取得位于原南京市高淳县土地使用权，宗地面积为2620.40平方米，此后，众成渔具公司在该地块上建设高淳渔网大市场8号门面房。房屋建设完毕后，高淳渔网大市场8号门面房由包括杨桂龙在内的五名承租人承租使用，期间，杨桂龙向汤小春支付房屋租金。2013年，众成渔具公司通过股东会决议，股东凌娟将股份转让给陈信木，并推选陈信木作为公司法定代表人及经理，后修改公司章程，公司股东变更为陈信木、王继仙、汤小春、高淳县杨家村村委。2015年1月，众成渔具公司股东汤小春就涉案房屋与杨桂龙签订产权转让合同，确定房屋转让总价为20.16万元,约定于2015年1月19日前将上述房屋交付给杨桂龙,合同中杨家村委作为土地所有权人作出承诺,同意租用房屋使用权二十五年。合同签订后，杨桂龙支付购房款并占有涉案房屋，未继续支付房屋租金。2016年2月，汤小春书面承诺自2016年9月开始，涉案房屋的后续租金不再由其收取，由新任股东续收。2016年4月，众成渔具公司向涉案房屋的承租户发出通知，众成渔具公司的股东股份变更调整，法定代表人变更为陈信木。一审审理中，众成渔具公司为证明众成渔具公司对涉案房屋享有合法物权，另提供众成渔具公司与油漆工程队签订的施工合同1份、工程决算书、渔网市场现场平面位置图、门面房基础图、结构图、立面图及剖面图。杨桂龙质证认为，上述证据只能证明涉案房屋由众成渔具公司建造，但不能证明众成渔具公司取得相应的合法物权。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。众成渔具公司以杨桂龙侵害其对讼争房屋享有的所有权并要求杨桂龙返还，应举证证明其对房屋享有所有权且杨桂龙对其权利产生妨碍。众成渔具公司提供的证据，只能证明房屋由众成渔具公司建造，但未能提供建造该房屋时取得合法的土地使用权的证据，亦不能提供相应的规划许可证明，结合众成渔具公司提供的转让协议中杨家村委主张土地系其所有的约定，不能认定众成渔具公司对涉房屋享有合法物权。而杨桂龙占有房屋系依据合同的有权占用，并非擅自非法占用。在众成渔具公司不能证明其对房屋享有合法物权的情况下，无权向杨桂龙主张返还房屋。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条之规定，一审法院判决：驳回高淳县众成渔具市场有限公司的诉讼请求。一审案件受理费80元，由高淳县众成渔具市场有限公司负担。双方对一审法院查明的事实并无异议，本院二审对一审法院查明的事实予以确认。二审中，众成渔具公司陈述称，案涉房屋位于集体土地上，无法办理产权证。因汤小春欠钱无法归还，就将众成渔具公司的股份转让给陈信木。众成渔具公司认为该房屋为众成渔具公司财产，汤小春和村委会无权处置房屋，但就汤小春的案涉房屋转让合同众成渔具公司并未提出诉讼。杨桂龙陈述称，其自2009年起承租案涉房屋，因汤小春是众成渔具公司的法定代表人，其一直支付租金给汤小春，并由汤小春个人向其出具收据。2015年初，汤小春称如果杨桂龙不购买案涉房屋，其就要将房屋转让给其他人，所以杨桂龙出资20余万元购买案涉房屋。其认为案涉房屋是汤小春建设，由汤小春收取租金，杨家村村委会也对买卖合同进行了鉴证，所以汤小春有权出售案涉房屋，该转让合同有效。杨桂龙已在2015年1月向汤小春现金缴纳了约定的购房款201600元，汤小春向其出具了收据，之后杨桂龙就未缴纳过租金。本院二审还查明，一审中，杨桂龙提交汤小春2016年1月16日的承诺书一份，内容为：已卖的一幢房是因为急需用钱而不得已。从今日起再不得以私人名义擅自卖公司财产。另外，时至本月20号，若没大款项到账，汤小春再将公司一切相关手续的财务、行政移交陈信木、王继仙（本人也同时参与管理。）拟证明汤小春将案涉房屋转让给杨桂龙后，就告知了众成渔具公司，并将合同移交给了众成渔具公司。众成渔具公司认为该承诺书与本案无关。杨桂龙一审中还提交2017年5月1日众成渔具公司向各承租户发布的告知书一份，拟证明众成渔具公司就库房出售已经向承租户进行了告知。该告知书内容为：一、下一年的续租房屋使用权，必须与众成渔具公司签订标准租房合同，依法取得房屋使用权；二、合同签订后，租金支付方法，按合同要求打入指定的银行账号，或即时支付现金；三、汤小春原法人资格已经变更为陈信木，汤小春在众成渔具公司持有的15%股份，也已经被汤小春本人变卖，（详见汤小春房屋产权转让合同），其实质汤小春众成渔具公司已不存在，汤小春承诺不再以任何形式收取房租（详见承诺书）；四、若有不愿意续租者，请提前一个月电话告知。该告知书中还记载了陈信木和王继仙的联系电话。该告知书另附有汤小春2016年2月19日的书面承诺一份，内容为：高淳县众成渔具市场，2016年房租从9月开始，汤小春不再收取，以后也不再以任何名目收取，后续租金由新任股东续收。众成渔具公司认为该告知书只是其工作方法，与本案没有关联，承诺书也与本案无关。本院二审还查明，众成渔具公司一审提交的众成渔具公司为土地权利人的宗地图所对应的宗地代码为320118100001GB00002，众成渔具公司主张的案涉房屋位于图中标注为GB00005的地块中，并不在该宗地代码为320118100001GB00002所对应的土地中。众成渔具公司就此陈述称，案涉房屋所在土地为集体土地，众成渔具公司与国土部门签订土地出让合同后，只缴纳了80万元的出让金，还有160万元土地出让金未缴纳，所以后面土地使用权证还未办理。以上事实，有承诺书、告知书、宗地图、当事人陈述等在卷证实。本案二审争议焦点为，众成渔具公司是否有权要求杨桂龙腾空返还案涉房屋。本院认为，首先，案涉房屋虽以众成渔具公司名义建设，但众成渔具公司并无证据证明案涉房屋的建设已经规划审批，众成渔具公司主张其对案涉房屋具有合法物权，并主张根据物权要求杨桂龙腾空返还案涉房屋，并无事实依据。其次，从众成渔具公司2017年5月1日向各承租户发布的告知书中可以看出，众成渔具公司对汤小春向杨桂龙出售案涉房屋是知情的，并认为该出售行为是汤小春对其所有股份的处分。但汤小春目前仍为众成渔具公司的股东，众成渔具公司也未对汤小春的出售行为提起诉讼。在此情况下，众成渔具公司要求杨桂龙腾空返还房屋，依据不足，一审法院未予支持，并无不当。综上，众成渔具公司的上诉请求依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人高淳县众成渔具市场有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凡审判员 龚 达审判员 张卓慧二〇二〇年五月十四日书记员 郭旭冬