江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终3990号上诉人（原审原告）：鼓楼区乐贝儿教育咨询服务中心，住所地徐州市鼓楼区黄楼街道办事处和信缤纷城三楼。法定代表人:张守鸽，该公司经理。委托诉讼代理人:汪成树，江苏光亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：尚文燕，系张守鸽合伙人，男，1981年7月17日生，汉族，住徐州市云龙区。上诉人（原审被告）：徐州市南图商业策划运营有限公司，住所地徐州市鼓楼区和信广场1号楼4-604室。法定代表人:韩光爱，该公司经理。委托诉讼代理人:侯琳琳，该公司法律顾问，女，1981年4月22日生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人:李琛，该公司职员，男，1995年3月5日生，汉族，住徐州市云龙区。上诉人鼓楼区乐贝儿教育咨询服务中心（以下简称乐贝儿教育）因与上诉人徐州市南图商业策划运营有限公司（以下简称南图公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市鼓楼区人民法院(2018)苏0302民初5035号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。乐贝儿教育上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用、保全费、担保费等由南图公司承担。事实与理由：1.一审法院认定事实错误，乐贝儿教育不存在违约行为。一审法院无视双方实际履行“口头协议”的客观事实及其相关证据，径行作出双方不存在“口头协议”的错误认定。南图公司要求乐贝儿教育接收缤纷城四楼迪乐尼儿童乐园的会员，双方经协商达成物业费减免收取以及免费提供广告牌的口头协议。关于上述口头协议虽没有南图公司盖章，但乐贝儿教育提供的接收迪乐尼会员资料、减免物业费申请并通过微信发送等均是客观事实，足以证明该口头协议事实存在。同时，乐贝儿教育有南图公司减免、减半收取物业费的收据以及免费提供广告位等证据加以佐证，已经形成一个完整的证据链，能相互印证。2.一审法院依据无效的格式条款认定乐贝儿教育违约，是适用法律错误。双方签订的《和信缤纷城商铺合同书》是格式合同，特别是关于“免除南图公司责任、加重乐贝儿教育责任、排除乐贝儿教育主要权利〃的相关条款，违反国家法律效力性强制性规定，依法应属于无效条款，而一审法院却对这一关键问题未予审查。且一审法院依据该无效格式条款认定乐贝儿教育违约，无疑是对南图公司违背公平、不守诚信等行为的鼓励和纵容，不利于保护交易安全和维护正常的交易秩序。综上，请求法院依法查明事实，认定该部分格式条款无效，南图公司不得依据该部分无效条款解除涉案商铺租赁合同。3.一审法院拒绝上诉人提出的保全申请，没有任何法律依据。在诉讼期间，乐贝儿教育依法向一审法院递交了保全申请，申请对承租的商铺进行保全，经一审法院审查确定可以保全后，天安保险公司向一审法院出具了担保函，并做过笔录。事后，一审法院口头告知乐贝儿教育无法进行保全，没由理由也没有书面裁定。一审法院剥夺了乐贝儿教育的法定诉讼权利，请求贵院予以纠正，依法采取保全措施。此外，一审法院在不给涉案商铺送电、不提供基本的营业条件的情况下，仅判令打开门锁，判决结果无法继续履行。南图公司辩称：因乐贝儿教育在合同履行过程中存在明显的违约情况，按照合同约定已符合合同解除的基本情况，南图公司已按照合同约定相关情况向乐贝儿教育送达解除合同告知书，且该房产现在已无法向乐贝儿教育进行交接，故乐贝儿教育的诉请不应得到支持。该房产在乐贝儿教育违约的情况下，基于双方的合同约定已经解除，南图公司已将相应房产交还给所有权人。南图公司上诉请求：1.请求二审法院对一审判决改判或发回重审；2.诉讼费由乐贝儿教育承担。事实与理由：一审法院判决南图公司打开乐贝儿教育承租店铺门锁明显有误，应当改判。南图公司与乐贝儿教育签订的《和信缤纷城商铺合同书》（合同号为801130033)第5.13条的约定：如乙方逾期缴纳上述租金（收益金）及应缴费用超过10天，甲方有权采取停水、停电措施，在此期间所产生的收益金、应缴费用逾期违约金正常收取；如乙方逾期缴纳上述收益金及应缴费用超过15天，甲方有权解除合同，并按照合同第12条的规定追究乙方的违约责任。第12.1条约定：如乙方有下列其中任何一项规定，甲方有权单方面终止合同，没收履约保证金及水电押金，乙方的所有物品和财产（包括但不限于装修、设备设施、商品、仓储货物、陈列道具等）均归甲方所有，乙方仍需交清拖欠的租金（收益金）及其他费用，甲方有权追究乙方的全部违约责任。12.1.1条约定：拖欠收益金及本合同第5条和第6条规定的所有费用等其他任何费用15日以上者。上述多项合同条款均对乐贝儿教育欠缴费用的情形进行了详细的约定，截至2018年06月30日，乐贝儿教育共计欠款13101.94元，南图公司多次催要未果且拖欠时间均己超过15天，南图公司认为该合同是双方合意后达成的协议，应当具有法律约束力，违约方应承担相应的义务，乐贝儿教育的违约情形己经符合合同约定的解除情形，故2018年7月向其送达了解除合同律师函，该合同己经解除。一审法院针对上诉人要求继续履行合同的主张不予理涉，又认为双方没有按照法律规定的协商或经过法定程序解除合同，故该合同并未实际解除，在双方合同解除办理交接之前，仍要为被上诉人打开门锁，再去协商解除事宜明显不当。乐贝儿教育辩称：1.一审法院认定双方租赁合同并未解除，判令南图公司打开南图公司店铺门锁，事实认定清楚，适用法律正确。双方的合同并未解除，2018年7月19日，南图公司送达律师函，当天乐贝儿教育与南图公司进行沟通，并达成继续履行合同的一致意见。且当天乐贝儿教育向南图公司缴纳广告制作费，南图公司收取制作费之后，于当年7月25日制作完成广告牌。7月26日、28日以及8月6日，南图公司工作人员还与乐贝儿教育沟通广告牌的相关工作事宜。2018年8月8日、9月7日，南图公司仍然正常向乐贝儿下达缴费通知，这充分证明事实上双方一直在正常履行，双方的合同并未解除。2.一审法院无视实际履行口头协议的一系列客观事实，作出双方不存在口头协议的错误认定。南图公司要求乐贝儿教育接收缤纷城四楼迪乐尼的会员，双方进行协商，达成物业费减免以及免费向乐贝儿教育提供广告牌的口头协议。有接受迪乐尼会员资料，减免物业费的申请以及通过微信发送的截图，南图公司出具的减半收取物业费的收据、欠款明细以及缴费通知单等证据加以佐证。已经形成一个完整的证据链并能互相印证。3.乐贝儿教育一直按照双方签订的租赁合同及补充协议、口头协议等的约定履行合同义务，并未晚交租金。乐贝儿教育因南图公司一直未能提供广告位，与南图公司协商安装广告位的事宜，被迫采取暂缓交纳五、六月份物业费的方式，要求南图公司尽快提供广告位。4.涉案商铺并不是南图公司所说无法确定交付给业主的日期，在一审法院判决下达后涉案商铺仍然存放乐贝儿教育大量的设备设施以及办公物品，乐贝儿教育并未接到南图公司的通知，也不知道现在商铺的状况。乐贝儿教育一审诉请：1、判令南图公司继续履行双方签订的《和信缤纷城商铺合同书》，立即打开乐贝儿教育所承租的商铺门锁，恢复供电，并保证不得再采取类似措施干扰乐贝儿教育正常经营；2、本案诉讼费等由南图公司承担。事实和理由：2017年1月10日，乐贝儿教育与南图公司双方签订《和信缤纷城商铺合同书》，约定乐贝儿教育租赁和信缤纷城三楼商铺从事经营，租期五年，自2017年2月1日至2022年1月31日止。合同签订后，乐贝儿教育投入近150万元进行商铺装修及配置经营设施。2017年4月份，南图公司要求乐贝儿教育接收缤纷城四楼迪乐尼儿童乐园的会员，并于2017年10月达成口头协议：1、免收6个月物业费（2017年8月至2018年1月）；2、减半收取乐贝儿教育12个月物业费（2018年2月至2019年1月）；3、为乐贝儿教育免费提供场内吊曼位置及商场外南面外立面广告位，制作安装费由乐贝儿教育承担。2018年8月，南图公司违反上述约定，要求乐贝儿教育从2018年7月份起全额缴纳物业费，并补交2018年2月至6月减半的物业费，对于南图公司行为，乐贝儿教育多次沟通未果。2018年9月18日，南图公司对乐贝儿教育经营的商铺，强行断电，并对店铺上锁，要求解除租赁合同。乐贝儿教育多次与南图公司协商未果，特诉至法院。请求法院依法判决。一审法院审理查明：2017年1月10日，乐贝儿教育法定代表人张守鸽（乙方）与南图公司（甲方）签订《和信缤纷城商铺合同书》一份（合同号为801130033），约定：徐州市鼓楼区和信广场负1-6层部分之三楼L312-L311号商铺，建筑面1076平方米，实用面积538平方米，甲方提供给乙方使用。租赁期自2017年2月1日起至2022年1月31日止。租赁期限届满前，乙方如需提前终止本合同，应提前90天向甲方提出书面申请（每年1月1日至3月1日为不撤场期，且不计入前述90天的期限内，并经甲方书面同意后，双方可按照本合同之约定办理撤铺手续；否则，按乙方擅自撤离、逃场的违约处理。乙方的布局须与家甲方的整体布局和规划一致。甲方有权根据商场统一管理、营运或实际需要，变动乙方所设商铺位置、调整商铺范围、增减商铺面积或作其他改变，乙方同意全力无条件配合实施，并自行承担装修及搬迁费用。如乙方逾期缴纳上述租金及应缴纳费用超过10天，甲方有权采取停水、停电措施，在此期间所产生的收益金、应缴纳费用及逾期违约金正常收取；如乙方逾期缴纳租金及应缴纳费用超过15天，甲方有权解除合同……同日双方签订《和信缤纷城商铺合同书补充协议》约定；上述合同签订后，南图公司将涉案房屋交付乐贝儿教育使用，双方按约定履行义务。一审法院另查明，因乐贝儿教育欠付南图公司租金、物业费，2018年9月19日南图公司将涉案房屋上锁、并采取停水、停电措施。庭审中，乐贝儿教育认可租金未完全缴纳，但主张南图公司曾口头承诺减免了自己的相关费用，南图公司表示未曾减免乐贝儿教育上述费用，乐贝儿教育长期拖欠相关费用，按约定可以单方终止双方租赁合同，双方各执己见，经该院调解无效。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，双方违反合同的应当各自承担相应的责任。双方2017年1月10日签订《和信缤纷城商铺合同书》，意思表示真实，不违反国家强制性规定，该合同合法有效。双方应按合同约定履行义务，在履行中因乐贝儿教育未全额缴纳租赁期间相关费用，双方产生纠纷，南图公司按照合同约定单方终止合同，现乐贝儿教育要求继续履行合同，南图公司表示不愿意继续履行合同，认为不能履行合同的原因是乐贝儿教育未按约定履行义务。双方对租赁合同并未协商解除，现南图公司以自己的行为表示不愿继续履行合同，而乐贝儿教育对要求南图公司继续履行合同的内容未明确内容，其请求事项不明确。故乐贝儿教育要求继续履行合同的主张，不予理涉。关于乐贝儿教育主张要求南图公司恢复供电，并保证不得再采取类似措施干扰乐贝儿教育正常经营；双方合同约定”如乙方逾期缴纳上述租金及应缴纳费用超过10天，甲方有权采取停水、停电措施……；南图公司主张在合同履行中乐贝儿教育未全额缴纳租赁期间相关费用，乐贝儿教育虽主张得到南图公司允许对费用进行减免，但无证据证明其主张，因此乐贝儿教育存在违约，南图公司按照合同约定采取停水停电措施，符合双方约定，不违反法律规定，因此，乐贝儿教育该部分主张该院不予支持。关于乐贝儿教育主张要求南图公司立即打开乐贝儿教育所承租的商铺门锁，南图公司按双方约定表示单方解除合同，但对双方合同的解除没有按照法律规定协商或经过法定程序解除，因此该院不能认定双方合同已经实际解除，在双方合同解除办理交接之前，南图公司对乐贝儿教育商铺加上门锁不符合双方约定，因此对乐贝儿教育该部分主张该院应予支持。一审法院遂判决：一、徐州市南图商业策划运营有限公司于判决生效后七日内打开鼓楼区乐贝儿教育咨询服务中心所承租徐州市鼓楼区和信广场3楼店铺的门锁（门牌号码为××；二、驳回鼓楼区乐贝儿教育咨询服务中心的其他诉讼请求。案件受理费13520元、由鼓楼区乐贝儿教育咨询服务中心承担10000元，徐州市南图商业策划运营有限公司承担3520元。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明：2018年7月19日，南图公司向乐贝儿教育发出律师函，要求三日内缴纳欠付费用13101.94元，否则双方合同解除。同日，乐贝儿教育向南图公司缴纳广告制作费6000元。2018年7月25日，乐贝儿教育补缴完5、6月份欠付费用13102元。之后南图公司向乐贝儿发出7、8月份缴费通知单，乐贝儿教育于2018年9月18日逾期向南图公司缴清了7月欠付费用11664.3元、8月欠付费用11496.6元。2018年9月19日，南图公司将涉案房屋上锁、并采取停水、停电措施。本院查明其他事实与一审法院查明事实一致。本案二审期间的争议焦点为：涉案房屋租赁合同是否已经解除，能否继续履行。本院认为，一、关于2018年7月19日律师函的效力。首先，因乐贝儿教育拖欠5月份应缴纳费用已超过15天，南图公司依据合同约定向乐贝儿教育发出了解除合同通知书（律师函）。但同日，南图公司仍收取了乐贝儿教育缴纳的广告制作费6000元，并在2018年7月25日与乐贝儿教育协商广告牌制作问题，由此可推定南图公司在发出律师函后与乐贝儿教育就合同继续履行问题达成了一致。南图公司虽辩称该6000元广告制作费系乐贝儿教育之前拖欠的，收取费用不影响合同解除通知的效力，但在南图公司单方制作并作为证据提交一审法院的“乐贝儿截止2018年6月欠款明细”中，未包含该项欠款，在其每月向乐贝儿教育发出的缴费通知单上，亦无列明。因此，南图公司该项抗辩，不能成立。南图公司向乐贝儿教育发出解除合同通知书后，以其行动表示同意继续履行涉案租赁合同，因此，南图公司关于其已通过律师函解除合同的主张不能成立。二、关于2018年9月19日南图公司将涉案房屋上锁、并采取停水、停电措施。南图公司认为，因乐贝儿教育在收到律师函和7、8月份缴费通知单后，仍未按期缴纳相关费用，其依据合同约定，有权拒绝继续履行合同，并停止供水供电。但在南图公司2018年9月19日上锁前，乐贝儿教育已于2018年9月18日将欠付的7、8月份费用缴纳完毕。对于南图公司于2018年8月8日发出的2018年2-6月缴费通知单上催缴的27162.5元物业管理费，因在南图公司2018年7月11日的催款函、欠款明细、及2018年7月19日的律师函上均未对上述费用予以列明，因此，乐贝儿教育以双方经协商南图同意部分减免为由拒绝支付有事实和法律依据，应予支持。依据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十七条之规定：合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。本案中，乐贝儿教育虽然有拖延缴纳费用的违约行为，且符合双方合同约定的合同解除条件，但在南图公司作出上锁这一强行解除合同行为时，乐贝儿教育已将欠付费用全部补缴完毕。乐贝儿教育的违约行为显著轻微，并未影响南图公司合同目的的实现，且系在法定异议期限内就合同解除效力提起诉讼。因此，对南图公司通过上锁解除合同的行为本院依法不予支持。南图公司虽抗辩涉案房产已经交还所有权人，但未提供相关证据予以证明，如因南图公司原因不能继续履行涉案合同，乐贝儿教育可向其另行主张权利。综上，乐贝儿教育关于合同继续履行、恢复供电、打开门锁的诉请于法有据，应予支持。一审法院认定事实不清，适用法律不当。上诉人的上诉请求以及理由成立，本院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条、《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持江苏省徐州市鼓楼区人民法院(2018)苏0302民初5035号民事判决第一项；即：“徐州市南图商业策划运营有限公司于本判决生效后七日内打开鼓楼区乐贝儿教育咨询服务中心所承租徐州市鼓楼区和信广场3楼店铺的门锁（门牌号码为L312-311）；”二、撤销江苏省徐州市鼓楼区人民法院(2018)苏0302民初5035号民事判决第二项；即：“驳回鼓楼区乐贝儿教育咨询服务中心的其他诉讼请求。”三、徐州市南图商业策划运营有限公司与鼓楼区乐贝儿教育咨询服务中心签订的《和信缤纷城商铺合同书》（合同编号801130033）于打开门锁之日起继续履行。徐州市南图商业策划运营有限公司恢复鼓楼区乐贝儿教育咨询服务中心承租店铺的供电。一审案件受理费13520元，二审案件受理费26712元，合计40232元，由徐州市南图商业策划运营有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  郭 宏审 判 员  冯昭玖审 判 员  徐海青二〇二〇年五月六日法官助理  朱文茜书 记 员  李 璟