甘肃省天水市秦州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘0502民初26号 原告：马彪，男，汉族，住甘肃省甘谷县谢家湾乡。 委托诉讼代理人：洪沛田，甘肃端方律师事务所律师。 被告：天水传输生活小区物业自治管理委员会，住所地：秦州区。 负责人：朱留栓，该物管会主任。 被告：天水恒悦物业管理有限责任公司，住所地：天水市秦州区。 法定代表人：徐平，该公司经理。 委托诉讼代理人：高玉冰，甘肃通融律师事务所律师。 原告马彪与被告天水传输生活小区物业自治管理委员会（以下简称传输小区物管会）、天水恒悦物业管理有限责任公司（以下简称恒悦物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马彪及其委托诉讼代理人洪沛田、被告传输小区物管会负责人朱留栓、被告恒悦物业公司的委托诉讼代理人高玉冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马彪向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告传输小区物管会签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告传输小区物管会、恒悦物业公司赔偿经济损失20万(其中前期投资8万元、后期维修1万元、培训费7万元、退学生报名费2万元、误工费1.4万元、交通费2000元、精神损失费3000元)。事实和理由：2018年4月1日，原告与被告传输小区物管会签订《房屋租赁合同》，双方约定将位于秦州区坚家河电信传输小区内的锅炉房租赁给原告用于美术培训、画室、作品展览，双方约定租赁期限5年，年租金1万元。因锅炉房多年不用，房屋破烂不堪，原告花费8万元维修后才正常使用。2018年12月份，中国电信股份有限公司天水分公司（以下简称电信天水分公司）将秦州区坚家河电信传输小区的物业移交给被告恒悦物业公司管理。恒悦物业公司接手后一再要求变更之前的租赁合同，因变更合同将会对原告造成损失，故双方没有达成一致意见。之后恒悦物业公司强行给原告断电、断水并将租赁房屋的门锁用电焊焊住，导致原告无法正常营业，给原告造成巨大的经济损失。为了维护原告合法权益诉至法院，请求法院依法判决。 传输小区物管会辩称，涉案锅炉房出租前已在小区内张贴过告示，物管会与马彪签订《房屋租赁合同》时小区的业委们都知情并且参与，所收租金的支出情况也给业主进行了公示并有账可查。2018年传输生活小区的物业移交给恒悦物业公司时，已将物管会和马彪签订的《房屋租赁协议》一并移交，马彪所交的租金的用途也向恒悦物业公司作出说明，当时马彪与恒悦公司均认可接受。马彪的损失不是传输小区物管会造成的，应由恒悦物业公司赔偿。 恒悦物业公司辩称，原告所述事实与客观事实不符，原告与被告传输小区物管会签订的《房屋租赁合同》是无效合同，双方恶意串通损害恒悦物业公司的利益，且恒悦公司不是适格被告，不是该合同的相对人，没有赔偿义务。恒悦物业公司多次给原告发过律师函、通知函，已尽到告知义务。原告要求损赔偿失无证据支持。请求依法驳回原告所有诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告为证明其主张提交了以下证据： 1.《房屋租赁合同》1份，拟证明原告与被告传输小区物管会签订合同，双方约定锅炉房的租金、租期等事实； 2.接管协议书1份，拟证明原告承租的锅炉房由被告恒悦物业公司接管； 3.告知函，拟证明因恒悦物业公司违约导致房屋租赁合同无法继续履行； 4.票据，拟证明因无法营业，原告将学费退还给学生造成损失的事实。 经质证，传输小区物管会对马彪提交的证据1、2认可，认为证据3、4与传输小区物管会无关，不发表意见。恒悦物业公司对马彪提交的证据1、4证明目的、真实性均不予认可；对证据2无异议；对证据3的真实性认可，证明目的不予认可。 被告传输小区物管会为证明其主张提交了以下证据： 1.《房屋租赁合同》1份，拟证明2014年4月1日传输小区物管会与兰云云签订租赁合同，2015年元月1日将承租人变更为马彪； 2.传输小区业委会成员及部分业主的情况说明，拟证明将锅炉房出租给马彪小区业主都知情。 经质证，马彪对传输小区物管会提交的证据无异议；恒悦物业公司对证据1不认可，认为签名处有涂改痕迹；对证据2的真实性认可，但认为涉案锅炉房属于国有资产，对其出租应按照合法程序进行。 被告恒悦物业公司为证明其主张提交了以下证据： 1.《房屋租赁合同》1份，拟证明合同主体为马彪与朱留栓，但涉案小区并没有成立物业自治管理委员会，马彪与朱留栓恶意串通损害第三方利益； 2.《天政办发〔2017〕xxx号文件》、《中国电信集团有限公司天水分公司职工家属区“两供一业”物业管理分离移交接管协议书》、移交清单一份，拟证明涉案小区物业及锅炉房已于2018年12月10日移交给恒悦物业公司，朱留栓不具备处分该房屋的权利，与马彪有恶意串通的故意； 3.秦州区片区到期商铺价格统计表1份，拟证明原告与朱留栓签订的租赁协议价格明显低于市场价格，双方具有恶意串通故意； 4.律师函、关于律师函的回函1份，拟证明因朱留栓无权处分该房屋，原告主观上存在故意，恒悦物业公司已向马彪告知； 5.告知书1份，拟证明恒悦物业公司尽到了告知义务，无需承担赔偿责任； 6.审计报告1份，拟证明电信天水分公司已将涉案锅炉房移交给恒悦物业公司，朱留栓系无权处分； 7.证明1份，拟证明朱留栓出租锅炉房未取得电信天水分公司同意，其与马彪具有串通故意； 8.账目清单1份，拟证明该清单无法反映收取过马彪的租赁费。 经质证，马彪对恒悦物业公司提交证据1、4、5的真实性予以认可，证明目的不予认可；对证据2真实性认可，但对朱留栓不具备处分锅炉房的权利、其与马彪有恶意串通的证明目的不予认可；对证据3、6、7、8的真实性和证明目的都不予认可。传输小区物管会对恒悦物业公司提交的证据1、2、7、8的真实性认可，证明目的不认可；认为证据3的价格统计针对的是商铺，而涉案锅炉房是小区配套设施；认为证据4、5、6与传输小区物管会无关，不发表意见。 审理中，法院依职权向传输小区物管会业原主任梁国雄，物管会委员于秦铎、杨生俊、漆双生、崔满全、侯德荣，马彪的原合伙人兰云云，恒悦物业公司原员工李芳进行调查了解，调查情况如下： 1.梁国雄证实，他原系电信传输局职工，2011年电信传输局并入电信天水分公司后，因传输小区物业无人管理，电信天水分公司领导让小区进行自治。2011年元月传输小区在电信天水分公司参与下成立物管会并由他担任主任。因小区内闲置的锅炉房存在安全隐患，故在2014年在小区内张贴告示通知业主，无业主反对后将锅炉房出租给兰云云，租期5年，租赁费用于维护小区内公共设施，朱留栓每年将小区的收支进行公示；2019年元月传输小区物管会给恒悦物业公司移交时知道锅炉房已经出租； 2.于秦铎、杨生俊证实，2011年传输生活小区移交给电信天水分公司后，电信天水分公司未对该小区物业、资产管理，传输生活小区遂成立物管会进行自治管理。2014年物管会在通知电信天水分公司并在小区内张贴告示通知业主、无业主提出异议的情况下将小区内锅炉房出租，租金用于公共设施的维修，且物管会的每笔支出都会公示；锅炉房出租一事恒悦物业公司在接收小区时就知道； 3.崔满全、侯德荣、漆双生证实，2011年传输生活小区成立物管会，2014年物管会在小区内张贴告示通知业主后将锅炉房出租，租金用于化粪池的清理以及公共设施的维修，物管会的每笔支出会开会商讨、业委签字、公示； 4.兰云云证实，2014年4月1日他与传输小区物管会签订《房屋租赁合同》，双方约定租赁小区内锅炉房，租期5年，年租金1万元。租赁的锅炉房用于和马彪合伙开办画室；2015年元月1日他退伙后在朱留栓的见证下将《房屋租赁合同》上的“兰云云”变更为“马彪”； 5.李芳证实，2018年12月，恒悦物业公司派她去传输小区办理交接手续，朱留栓告知她锅炉房出租一事。2019年元月，朱留栓让儿子将涉案锅炉房的租赁合同、马彪的毕业证、身份证复印件交给她。2019年4月朱留栓从海南回来后将传输小区近年来的账目移交给她，并说明账目里有收来的租金，租金一部分用于公共设施的维修，一部分给自来水公司交纳了部分业主拖欠的水费。2019年5月恒悦物业公司提出和马彪每一年签一次合同，8月份又提出将原《房屋租赁合同》的期限由5年变更为3年，但马彪均不同意。 经质证，马彪对梁国雄、杨生俊、于秦铎、兰云云的证言无异议，对崔满全、侯德荣、漆双生的大部分证言认可，仅认为电信天水分公司对出租锅炉房不知情不是事实，对李芳的大部分证言认可，认为恒悦物业公司没有和马彪协商将租赁合同期限变为三年。传输小区物管会对梁国雄、杨生俊、于秦铎、崔满全、侯德荣、漆双生、兰云云、李芳的证言无异议。恒悦物业公司对侯德荣的证言无异议，对梁国雄、杨生俊、于秦铎、崔满全、漆双生关于传输小区成立物管会、移交时恒悦物业公司知道锅炉房出租的陈述不予认可；对兰云云的陈述真实性认可，证明目的不认可；对李芳陈述的移交情况恒悦物业公司表示没有进行了解。 对当事人无异议的证据，即原告提交的证据2、侯德荣的证言予以确认并在卷佐证。对互相有异议的证据，本院认定如下： 1.原告马彪、被告恒悦物业公司共同提交的《房屋租赁协议》内容完全一致，恒悦物业公司提交的《房屋租赁协议》仅没有加盖传输小区物管会印章，对此传输小区物管会已作出解释，该证据可以证实原告马彪与被告传输小区物管会签订租赁合同的事实，与本案具有关联性，本院予以采信； 2.原告马彪、被告恒悦物业公司共同提交告知书、恒悦物业公司提交的律师函，反映了恒悦物业公司要求重新签订租赁合同以及双方发生纠纷的过程，以上证据与本案具有关联性，本院予以采信； 3.原告马彪提交的证据4票据系原告单方制作，无法证实其实际损失，该证据达不到原告的证明目的，故本院不予采信； 4.被告恒悦物业公司提交的《天政办发〔2017〕xxx号文件》、《中国电信集团有限公司天水分公司职工家属区“两供一业”物业管理分离移交接管协议书》、审计报告能够证明电信天水分公司根据天水市政府的规定将涉案小区物业及锅炉房移交给恒悦物业公司，但不能证明朱留栓与马彪有恶意串通的故意，以上证据不能完全达到恒悦物业公司的证明目的，对以上证据部分予以采信； 5.被告恒悦物业公司提交的证据价格统计表，该统计表与本案无关联性，对该证据不予采信； 6.被告恒悦物业公司提交的证据7证明系电信天水分公司出具，证明电信天水分公司未委托授权朱留栓向外出租涉案房屋，但不能证明物管会与马彪签订的《房屋租赁合同》无效，故对其证明目的不予采信； 7.被告恒悦物业公司提交的证据8账目清单中能够证明传输小区物管会2011年至2018年的收支情况，故对以上证据予以采信； 8.被告传输小区物管会提交的证据1《房屋租赁合同》与法院依职权调取的兰云云的证言相印证，形成了证据链，能够证实2014年4月1日涉案锅炉房出租给兰云云的事实，对传输小区物管会提交的证据1、兰云云的证言予以采信； 9.被告传输小区物管会提交的证据2与法院依职权调取的梁国雄、杨生俊、于秦铎、崔满全、侯德荣、漆双生等人的证言相印证，能够证实传输小区物管会成立、涉案锅炉房出租、租金用途等情况，与本案有关联，对以上证人证言以及传输小区物管会提交的证据2予以采信； 10.李芳作为当时恒悦物业公司派出的接收人员，陈述了传输小区物管会给恒悦物业公司移交《房屋租赁合同》、小区收支明细的时间、经过，因恒悦物业公司自认对该移交经过未进行了解，应承担举证不能的责任，故对李芳的证言予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年1月xxx日中国电信股份有限公司甘肃分公司发出《关于印发甘肃省电信传输局各分局属地化管理实施方案》的通知，要求将各传输分局所属资产、人员等整体划转至所在地的市州分公司，实行属地化管理。根据该通知精神，被告天水传输生活小区的资产移交给了天水电信分公司。天水电信分公司接收后未对该小区进行实际管理和资金投入，2011年小区业主成立了物业自治管理委员会对小区进行自主管理，并经业主推选由梁国雄任传输小区物管会主任、朱留栓任收费员。2014年因小区基础设施老化缺少维修资金、小区内闲置的锅炉房又存在安全隐患，传输小区物管会在小区内张贴告示、征得业主同意后决定将锅炉房出租。同年4月1日传输小区物管会与兰云云、尹雄庄（马彪当时的合伙人）签订《房屋租赁合同》，双方约定以年租金1万元将锅炉房出租给兰云云等人，由其开办画室，租期5年。之后传输小区物管会将收取的租金用于小区公共设施的修缮及小区门卫、物业管理人员的工资等。2015年元月1日兰云云退出合伙，在朱留栓的见证下《房屋租赁合同》上的承租人由“兰云云”变更为“马彪”。随后尹雄庄也离开画室，锅炉房由马彪继续使用。2016年9月朱留栓接任传输小区物管会主任。2018年4月1日应马彪要求，传输小区物管会与马彪在原《房屋租赁合同》未到期的情况下重新签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为5年，从2018年4月1日起至2023年4月1日止，年租金1万元，每半年的月底支付一次房租。合同签订后，马彪向传输小区物管会付清了2018年4月1日至2019年3月31日期间的租金1万元，将锅炉房继续用于美术培训、开办画室和作品的展览。 2017年11月28日天水市人民政府办公室根据《甘肃省人民政府办公厅转发省政府国资委省财政厅的通知（甘政办发〔2017〕xxx号）文件精神，下发天政办发〔2017〕xxx号《关于印发天水市国有企业职工家属区三供一业分离移交工作方案的通知》，要求自2019年起国有企业不再以任何方式为职工家属区“三供一业”（供水、供电、供热和物业管理）承担相关费用，“三供一业”所涉及的全部资产（含土地）、占有使用的房屋建筑物、仪器设备、车辆及其他交通工具、土地使用权等纳入分离移交范围，移交费用由中央财政、中央企业集团公司和移交企业按比例承担，维修改造完成后，形成的国有资产统一纳入区国资办监管范围，被告恒悦物业公司为驻市中央、省属、其他市属企业物业管理职能接收单位。2018年9月，电信天水分公司（甲方）与天水市人民政府国有资产监督管理委员会（乙方，以下简称天水市国资委）、恒悦物业公司（丙方）签订《中国电信天水分公司职工家属区“两供一业”（供水、供暖、物业）分离移交实施总体协议》，约定包括涉案小区在内的11个家属小区向天水市国资委移交，并由其授权恒悦物业公司履行接受管理、维修改造职责。同年12月，电信天水分公司（甲方）与恒悦物业公司（乙方）签订接管协议书，移交了职工家属区的物业、供水、供热经营管理权，并移交家属区收费台账、住房维修资金及包括涉案锅炉房在内的实物资产。 2018年12月，朱留栓向恒悦物业公司工作人员告知了锅炉房出租给马彪一事，2019年元月朱留栓委托儿子将涉案《房屋租赁合同》移交给恒悦物业公司。同年4月12日朱留栓向恒悦物业公司提交了该小区物业账目清单，并说明马彪所交租金一部分用于公共设施的维修，一部分垫付了部分业主拖欠自来水公司的水费。后恒悦物业公司认为马彪与传输小区物管会签订的租赁合同期限太长，遂向马彪提出重新签订合同，并要求合同一年一签。马彪认为该租赁条件过于苛刻，故双方未能达成一致意见。恒悦物业公司于2019年5月至10月向马彪发出告知书、律师函，认为原出租方没有权利对2018年12月移交之后的资产财产进行处分、涉案《房屋租赁合同》系无效合同。在上述期间，恒悦物业公司对锅炉房断水断电3次并在2019年10月10日将锅炉房门锁焊住（后被马彪打开并换锁），导致原告无法正常营业。原告遂状诉法院，要求处理。 本院认为，本案的争议焦点为:一、2018年4月1日马彪与传输小区物管会签订的《房屋租赁合同》是否有效；二、恒悦物业公司是否承继该《房屋租赁合同》的权利义务；三、马彪的各项诉请能否得到支持。 关于第一个焦点,传输小区的供暖并入热力管网后，锅炉房作为原小区配套建设的附属设施所有权并不归全体业主共同共有，仍为国有资产，但锅炉房的产权归属并不改变其公共使用的性质。2011年电信天水分公司接收传输小区资产后未对该小区进行实际管理和资金投入，而是由业主成立的物管会对包括锅炉房在内的公用设施管理、使用、收益。因出租锅炉房涉及全体业主利益，传输小区物管会在出租前在小区内张贴告示通知全体业主取得业主同意，收取的租赁费用于小区公用设施的维修，故传输小区物管会与马彪在协商一致的基础上自愿签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且双方已实际履行多年，应属有效。恒悦物业公司关于《房屋租赁合同》系朱留栓个人与马彪恶意串通签订，属无效合同的辩称缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。 关于第二个焦点,因深化国有企业改革，要求剥离国有企业“两供一业”资产和管理权给当地政府，采用市场化管理，电信天水分公司向恒悦物业公司移交了传输小区的物业、供水、供电经营管理权和包括涉案锅炉房在内的实物资产，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即在传输小区物管会、马彪签订的《房屋租赁合同》履行期间，锅炉房的权属发生变动，根据上述基本原则，原租赁合同的效力并不受影响，故恒悦物业公司应承继《房屋租赁合同》出租方的权利义务。 关于第三个焦点,恒悦物业公司取代原出租人地位后，应继续履行完原《房屋租赁合同》，但本案证据显示，恒悦物业公司并无意继续履行，而采取断水断电、锁门等方式导致马彪无法经营使用，并向马彪发出通知要求其限期搬离锅炉房。恒悦公司已严重违反合同约定，马彪有权要求解除《房屋租赁合同》并要求恒悦物业公司承担损失赔偿责任。马彪诉请的前期投资8万元、后期维修1万元、培训费7万元、退学生报名费2万元、误工费1.4万元、交通费2000元均系自己估算，未能提供其损失的证据，但考虑到马彪承租房屋经营画室以获取利润为合同目的，因恒悦物业公司违约导致租期5年的合同实际履行了1年多，故本院酌情确定恒悦物业公司赔偿损失1万元。对马彪诉请精神损失费3000元，无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百二十九条规定，判决如下： 一、解除原告马彪与被告天水传输生活小区物业自治管理委员会签订的《房屋租赁合同》； 二、被告天水恒悦物业管理有限责任公司于在本判决生效之日起10内赔偿原告马彪损失1万元； 三、驳回原告马彪的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2150元，由马彪负担1000元，天水恒悦物业管理有限责任公司负担1150元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。 审判员  陈明霞 二〇二〇年五月六日 书记员  赵子璇