浙江省湖州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙05民终222号 上诉人（原审被告）：徐某，男，1986年3月16日出生，汉族，住浙江省安吉县。 被上诉人（原审原告）：浙江佳源物业服务集团有限公司安吉分公司，住所地浙江省安吉县递铺街道灵峰北路603号营22，统一社会信用代码91330523076766700。 负责人：余依婷。 委托诉讼代理人：刘国祥，浙江求直律师事务所律师。 上诉人徐某为与被上诉人浙江佳源物业服务集团有限公司安吉分公司（以下简称佳源物业）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省安吉县人民法院（2019）浙0523民初2172号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月18日立案受理后，依法组成合议庭，并于2020年3月6日公开开庭进行了审理，上诉人徐某、被上诉人佳源物业的委托诉讼代理人刘国祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐某上诉请求：1.撤销一审判决中关于公共能耗费用的判项；2.判决《前期物业服务协议》终止解除；3.上诉费用由佳源物业承担。事实与理由：一、一审判决认为徐某未能提供第三方能耗费预收支出审计证据，公共能耗费用仍按0.4元/平方米/月进行预交，明显有失公允。1.《商品房买卖合同》附件七第二条约定了前期物业服务的收费标准，《前期物业服务协议》第一条第7点、《普通住宅小区物业管过服务等级标准》第（一）款第8条及《浙江省物业管理条例》第三十七条明确要求公共能耗费用每年预收并将收支账目公开，而佳源物业从未进行公开公示，也未做结算。徐某2016年预缴能耗费，2018年仍在预缴，明显存在不合理性。2.佳源物业不公开公示收支明细，存在违约和隐瞒真实账目，徐某作为个人，非职能执法单位，无权对物业公司账目进行第三方审计。且业主委员会成立后曾发函至佳源物业要求公开公示能耗费用，物业从始至终不予理睬。3.徐某愿意在能耗费用公示公布审计结算后按实多退少补。二、《前期物业服务协议》不合法，请判决终止并解除。1.交房时，不签订《前期物业服务协议》，佳源物业不移交钥匙，故该合同签订存在强迫性，根据合同法第五十四条第二项规定，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。2.佳源物业不能按照合同约定履行，其物业服务质量明显与合同约定服务标准不符，且对物业费用和能耗费用的收支刻意隐瞒，该协议存在明显的不公平和失信行为。因佳源物业不履行合同义务，造成合同订立却不按合同履行，存在明显的欺诈性，根据合同法第九十四条规定，当事人可以解除合同。3.合同法第六十七条对“先履行抗辩权”做了规定，徐某与佳源物业签订《前期物业服务协议》后，缴纳了2015年至2016年的物业费，先履行合同约定，但佳源物业未能按合同约定履行义务，徐某行使抗辩权利暂缓缴纳2017年-2018年的物业费，引起此次诉讼事件发生。为防止后续再次发生物业费纠纷案件，请法院判决《前期物业管理协议》终止并解除。 佳源物业答辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，程序合法。一审根据查明的事实，按照物业公司服务的状况将物业费按8折计算，考虑到物业服务不周全的地方，佳源物业对此表示接受。关于能耗费，佳源物业已提供了公示在公告栏上的证据，具体在举证阶段提供证据证明。在上诉期间徐某已将诉请的物业费交纳，只剩下能耗费。 佳源物业向一审法院起诉请求：1.徐某立即支付物业费等6258.38元；2.徐某承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2014年11月28日，徐某与安吉佳源房地产开发有限公司（以下简称房地产公司）签订《商品房买卖合同》一份，购买佳源广场1幢1单元401室住宅房屋，房屋面积为118.53平方米。该合同“附件七”第一条约定：佳源物业系该小区物业服务企业，服务等级选用《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行）（中物协[2004]1号）为一级服务标准；前期物业服务收费标准为：徐某所在的（小）高层住宅按1.8元/平方米/月缴纳物业费；公共能耗费按面积0.40元/平方米/月缴纳，每年1至2月预收一次，按实际支出分摊，多余结存、少则另补。2015年11月26日，徐某与佳源物业（变更前名称为浙江佳源物业管理有限公司安吉分公司）签订《前期物业管理服务协议》一份，约定：服务对象包括徐某在内的全体业主；房屋的物业费由购房人即徐某承担；物业费按年预交，应每年1-2月交纳。徐某对自2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业费5120.5元、能耗费1138元，合计6258.38元未予交纳，佳源物业多次催收未交。2017年10月16日，徐某等业主向递铺街道阳光社区居委会反映小区监控、照明等设施损坏情况，居委会组织佳源物业与业主进行协调。2019年5月9日，安吉县住建局、递铺街道、安吉县物业调解中心就徐某所在的佳源广场业主委员会反映的收费、管理等存在纠纷问题，召集佳源物业进行调解。审理中，该院分别组织调解也未能达成一致。 一审法院认为：佳源物业作为佳源广场住宅小区中标的物业服务企业，明确约定选用一级物业服务标准提供服务、收取费用，佳源物业应该按照一级标准全面规范履行服务管理义务；徐某提供的一系列抗辩证据，基本能够相互印证，证明佳源物业服务多个方面存在不到位；而且佳源物业未能提供业主满意率80%以上等相对应的证明服务达标的证据。徐某与佳源物业虽签有《前期物业服务协议》，载明的服务项目、服务标准变为笼统，但物业收费仍然按购房合同约定的一级标准交纳，有失公平合理。该协议系佳源物业提供的格式条款合同，根据合同法第四十条的规定，提供格式条款一方免除或减轻其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。公共能耗费明确约定按实收支，多存少补，系专款专用，佳源物业应该在小区公示栏定期、及时公开收支账目，确保全体业主享有的知情权、监督权。佳源物业在服务管理上存在一些不到位、不规范、不主动的问题，未能达到一级物业服务标准，但并不构成徐某等业主可以拒交物业费的抗辩事由。综上，该院认为，徐某与房产开发商签定的《商品房买卖合同》涉及前期物业服务的“附件七”、徐某与佳源物业签定的《前期物业服务协议》部分条款，系当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，对全体业主具有约束力，佳源物业与徐某均应当按照物业合同的约定享用权利、承担义务。物业服务合同系双务合同，佳源物业提供了小区公用部分的卫生、安防、管理、绿化、维护等基本物业服务；徐某亦实际享受了基本物业服务，应当按约预交相应的物业费、公共能耗费。佳源物业未能证明服务达到一级物业服务标准，参照周边同档次小区物业收费普遍标准，兼顾近年物价水平，对原约定的物业费5120.5元酌情按80%交纳，即徐某应交纳4096.4元；关于公共能耗费，双方明确约定按实收支、多存少补，性质为代收代管费用，佳源物业应设立能耗费银行专户，专款专用，定期公布，公开透明，徐某等业主有权加强监督使用；至于预收标准，因徐某未能提供第三方能耗费预收支出审计证据，故徐某仍应按面积0.40元/平方米/月进行预交，即1138元；两项合计5234.4元。故对佳源物业合理的诉请，该院予以支持；对徐某部分抗辩意见，该院予以采信。需要指出的是，物业公司应树立“精细管理、至诚服务”理念，针对业主反映的问题积极有效地开展工作，不断改进提升服务质量；业主在认为权益受到损害时，应通过合理合法的途径寻求救济，如果简单采取拒缴物业费的形式回应，势必影响全体业主的共同利益和小区的正常管理运转。因此，双方应加强沟通和谅解，共同营造和谐稳定的社区氛围。该院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、三十五条、第四十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条之规定，判决：一、徐某给付佳源物业物业服务费、公共能耗费合计5234.4元，限于判决生效之日起十日内付清；二、驳回佳源物业其他诉讼请求。案件受理费25元（已减半），由佳源物业负担5元；徐某负担20元，因该费用佳源物业已预缴，限徐某于判决生效之日起十日内支付给佳源物业。 二审中，佳源物业提交如下证据：证据1，房地产公司和佳源物业签订的前期物业服务合同一份，证明佳源广场住宅面积合计42337平方米。证据2，2017年电费发票36张、水费发票36张，2018年电费发票14张、水费发票32张，证明2017年公共电费支出122334元、水费支出16650元，合计138984元，每平方每月能耗费0.2735元；2018年公共电费支出103130元、水费支出15396元，合计118526元，每平方每月能耗费0.233元。徐某质证认为，对证据1无异议。对证据2的真实性无异议，但不是所有发票都是公共支出，2017年的电费发票是开给房地产公司的，不是佳源物业交纳的，不予认可；2018年部分电费发票和公示的金额不一致；2017年的水费发票中关于二次供水的水费已由业主上交物业代缴，不应包含在能耗费中；物业用房的水电费应由物业公司自负盈亏，不应由业主承担。 徐某二审无新的证据提交。 对佳源物业提交的证据，本院经审查认为，徐某对证据1无异议，本院予以采信。对证据2的真实性予以确认，具体的能耗费用本院在下文分析。 本院确认一审查明的事实。另查明，佳源广场高层住宅面积共42337平方米。一审判决后，徐某已支付2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业费。 本院认为，本案二审期间的主要争议焦点为：徐某应当支付佳源物业的能耗费金额如何确定。双方《前期物业服务协议》第四条关于公共能耗费的约定是预收，结算后多存少补，但案涉期间的能耗费已实际发生，现佳源物业主张能耗费，应根据实际发生的能耗费收取。一审将能耗费支出的举证责任分配给业主徐某，举证责任分配不当，本院予以纠正，应由实际支付能耗费的佳源物业举证。二审中，佳源物业已提供了相关证据，其中关于公共水费支出，佳源物业提交的发票中有佳源广场4#楼东侧（二次供水）（户号79070065）、4#楼东侧（消防）（户号79070066）、4#楼南侧（消防）（户号79070067）、3#楼西侧（消防）（户号79070068）、2#楼东南侧（消防）（户号79070071）、2#楼西侧（消防）（户号79070072）、4#楼一层物业用房（户号79070077）及4#楼南侧（绿化）（户号79070081）。由于二次供水的水费已由业主分担，发票上用水性质也载明系居民合表，因佳源物业未能提供证据证明该部分用水用于公共支出，故对二次供水产生的水费，不应认定为公共能耗费；物业用房的用水系佳源物业自身使用，并非公共支出，亦不应认定为公共能耗费。消防、绿化使用的水费支出应认定为公共能耗费。故本院对佳源物业提供的户号为79070066、79070067、79070068、79070071、79070072、79070081的水费发票认定为公共水费支出，经计算2017年共计9885元；2018年的水费发票多为二次供水和物业用房，消防和绿化只有两个月的部分发票，不能反映当年公共水费支出的情况，公平起见，本院根据佳源物业主张的金额，参照2017年的水费支出，酌定2018年公共水费支出为9141元。关于公共电费支出，2017年的发票虽然是开给房地产公司的，但佳源物业和房地产公司存在密切关系，且在开发商与物业公司交接之初由房地产公司交纳水电费也符合常理，公共电费支出亦属客观事实，故开具给房地产公司的发票应作为认定公共电费支出的依据。由于佳源物业提交的电费发票每月有多张，其中户号为3720098381的电表用电量相对最少，且载明是居民生活用电，故本院对该户号的电费发票认定为高层住宅的公共电费支出。经计算2017年共计150518元，佳源物业只主张122334元，系其对权利的自由处分，本院予以准许;2018年公共电费支出为79063元。徐某提出房地产公司进行基建使用的电记在该电表内，因未提供证据证明，本院不予采信。综合上述数据，徐某2017年、2018年应缴纳的公共能耗费为（9885+9141+122334+79063）/42337*118.53=617.11元。关于徐某要求解除《前期物业服务协议》的上诉意见，不属于二审审理范围，本院不予处理。 综上，上诉人徐某的上诉理由部分有理，因佳源物业一审未提交能耗费的相关证据，导致一审对该部分事实认定不清，实体处理不当，本院予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销浙江省安吉县人民法院（2019）浙0523民初2172号民事判决； 二、徐某给付浙江佳源物业服务集团有限公司安吉分公司2017年1月1日至2018年12月31日期间的公共能耗费合计617.11元，限于本判决生效之日起十日内付清； 三、驳回浙江佳源物业服务集团有限公司安吉分公司其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费50元，减半收取25元，由浙江佳源物业服务集团有限公司安吉分公司负担5元，徐某负担20元；二审案件受理费50元，由徐某负担23元，浙江佳源物业服务集团有限公司安吉分公司负担27元。 本判决为终审判决。 审判长  黄丽琴 审判员  朱惠明 审判员  沈筱婕 二〇二〇年五月八日 书记员  贾艳红