新疆维吾尔自治区阿勒泰市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新4301民初2号 原告：阿勒泰东方新型环保建材有限公司，住所地新疆阿勒泰地区阿勒泰市东风路4区20栋。 法定代表人：***，系该公司经理。 委托诉讼代理人：欧瑜，新疆欧域律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁伟荣，新疆欧域律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘疆霞，女，1975年12月19日出生，汉族，住新疆阿勒泰市。系该公司监事。 被告：包富强，男，1968年6月10日出生，汉族，无固定职业，住新疆阿勒泰市。 委托诉讼代理人：饶蕊，新疆仕诚律师事务所律师。 原告阿勒泰东方新型环保建材有限公司（以下简称东方建材公司）与被告包富强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。2020年4月9日第一次庭审，原告东方建材公司委托诉讼代理人袁伟荣、刘疆霞，被告包富强及其委托诉讼代理人饶蕊到庭参加诉讼。2020年4月27日第二次庭审，原告东方建材公司委托诉讼代理人欧瑜、刘疆霞，被告包富强及其委托诉讼代理人饶蕊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告东方建材公司向本院提出诉讼请求：1、判令支付房租1014012元，违约金100000元，滞纳金200000元，合计1314012元；2、由被告承担本案诉讼费、保全费、保全保险费。原告在第一次庭审中变更第一项诉讼请求为，1、判令支付房租1014012元，违约金100000元，滞纳金340999元，合计1419011元；原告在第二次庭审中变更诉讼请求为，1、判令支付房租1014012元，违约金100000元，赔偿损失340999元，合计1419011元。 事实和理由：2015年10月18日，被告与原告签订《房屋租赁合同》，原告将坐落在××路的房产租赁给被告，租赁期限2016年1月1日至2017年12月31日，年租金500000元，当年5月25日前付250000元、10月15日前付250000元，《房屋租赁合同》第十条约定，任何一方违反合同，所造成的损失由责任方承担，并赔偿年租金的20%的违约金，并没收押金。2016年8月12日，被告支付租金200000元，欠2016年租金300000元，2017年1月21日，被告支付租金100000元，2017年4月27日，被告支付租金300000元，欠2017年度租金100000元，2018年被告的设备等均存放在原告房屋内，应支付2018年房租500000元。另外，被告还欠原告2015年租金33190元、违约金100000元，租金损失340999元，合计1419011元。经原告多次催收，被告以各种理由拖延付款，特诉至法院，请求支持原告诉讼请求。 被告包富强辩称，双方签订的租赁合同当中，租期为2016年1月1日至2017年12月31日，不存在被告欠2015年租金的情形，该合同被告已通过诉讼方式要求解除，解除后不再发生后续租金，在解除诉讼案件中，已查明2017年4月由于政府拆迁导致合同未能继续履行，以及阿勒泰市人民政府于2017年6月7日开展违建拆除活动，将院内1830平方米的彩钢房被城市改造拆除，该租赁合同无法继续履行以及判决解除系由于不可抗力的外部因素造成，被告不应当承担违约金、滞纳金的费用。原告认可被告支付租金的情况，与合同的约定时间存在变更，原告在收取租金时并未提出任何异议，应视为双方对租金支付时间的协商变更，并且双方租期内的房租被告已付清，不存在欠租的情形，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 原告东方建材公司为支持其诉讼主张，向本院举证如下： 证据1、2015年10月18日房屋租赁合同，证明被告租赁原告的××路，租赁期限从2016年1月1日至2017年12月31日，租赁费用年租金为500000元，当年的5月15日前付250000元，10月15日前付250000元，第十条约定承租人逾期交付租金应支付日2‰的滞纳金，第四条还约定任何一方违反合同所造成的损失由责任方承担，并赔偿年租金20%。 证据2、阿勒泰市东风路4区20栋的房产证，证明原告租赁给被告的房屋建筑面积为606.55平方米，所有权人为原告。 证据3、土地证，证明土地使用面积为8263.28㎡。 证据4、刘疆华东风路4区117栋所有的土地证，证明已征收694㎡，余2905.27㎡未征收。原告租赁给被告的房屋未征收。 证据5、2019年1月17日（2018）新43民终287号民事判决书，证明目的原、被告于2015年10月18日签订的房屋租赁合同于2019年1月17日被阿勒泰地区中级人民法院以判决的形式予以解除，解除日期为2019年1月17日。 被告包富强对上述证据的质证意见，对于证据1至5真实性没有意见，对证明目的不予认可，对于房屋租赁合同当中双方实际的租金支付时间未按照合同约定履行，但原告仍然认可并收取租金，且未向被告主张过迟延支付的滞纳金，因视为双方对于租金支付时间协商变更，在租赁合同当中双方约定由被告接入暖气管道则抵扣房租200000元，被告已将暖气管道实际接入房屋内并正常使用，并且原告现将房屋另行出租后仍在使用，原告因此获益，应当根据租赁合同就租金抵扣与被告进行结算，或按照实际获益价值向被告支付费用，但原告始终未与被告协商此事，是导致双方没有就租金进行结算的主要原因；对于证据2、3均记载房屋所有权人及土地权为原告，被告认可房屋的出租人为原告；证据3、4的土地使用权证可以看出土地使用权红线范围完全一致，原告与刘疆华系土地共有权人关系，虽然征收的面积备注于刘疆华的土地使用证上，但由于二人的共有权人的关系，实际影响的是被告与原告之间的租赁合同关系；证据5中法院判决租赁合同已解除的情况被告认可，但对于原告的证明目的不予认可，根据合同法规定解除权为形成权，解除权人单方意思表示即可发生合同解除的法律效果，以诉讼方式提出解除合同的以起诉状副本送达被告时发生解除合同效力。 被告包富强为抗辩原告的主张，向法庭出示如下证据：证据1、证明两张，证明原告在2016年4月15日向被告出具了该证明，基于被告承租房屋后对房屋的装修管道接入等实际投入资金较大，原告同意被告的租期延长至5年，可以看出实际的租赁范围为院落内房屋及场地，实际经营者为包富强，一部分用于经营安居建材店使用，一部分经营富强汽车修理厂使用。 证据2、（2018）新43民终287号民事判决书，证明涉案租赁范围内的房屋有1830平方米的彩钢建筑由于阿勒泰市人民政府2017年6月7日开展的拆违活动被强制拆除，还有一部分房屋因2017年4月政府修路拆迁导致被告无法经营，另存在原告对被告经营场所实行封堵情况导致被告无法正常经营。从而不能实现合同目的，导致双方的租赁合同解除。 证据3、中共阿勒泰市委办公室文件，该文件中因棚改项目导致市二中至高速路口被征收，租赁房屋系征收范围内，1月根据工作安排入户调查，4月发布征收决定启动工作，5月中旬完成征收。因为政府的征收决定的下发以及配合征收工作的推进原告在3月便要求被告尽快将东西搬离以保证征收工作的完成。自此被告便无法继续使用房屋。 证据4、2018年2月5日阿勒泰行政执法局证明，证明院内有1830平方米的彩钢建筑于2017年8月5日被拆除。 证据5、暖气费发票、暖气管照片3张，证明被告实际已将暖气管接入屋内，并可以正常使用，并且原告现在继续使用。 证据6-1、2016年3月25日被告与柳万国签订的富强汽车修理厂给排水地暖承包合同，证明原被告签订合同后为履行合同约定的接入管道，被告找人给排水和暖气进行施工，包工包料价格为120元/平方米。6-2装修材料清单，水电暖部分施工面积分别为洗车房860平方米，车间1100平方米，建材店425平方米，水电暖的施工总价286200元。6-3，收据两张，收条一张，证明由柳万国向被告出具，柳万国施工后被告分三笔，支付金额为6万、5万、118509元，余款2017年年底已付清。 证据7、4张搬家照片，证明涉案房屋由于发生拆迁，应政府要求，在拆迁办入户调查中被告于2017年4月已全部搬空。 证据8、1张微信聊天截图，7张照片，证明2017年11月4日原告在被告修理厂门口停车，将所有进出口的门全部堵死造成被告无法经营。 证据9、阿勒泰地区道路运输管理局注销申请，阿勒泰市富强汽车修理有限公司2018年税务申报资料，证明被告于2017年11月21日由于停止经营将维修资质申请注销，之后无任何经营业务，税务为零申报。 证据10、录音资料，证明2019年5月6日被告与原告公司执行董事刘疆华通话要求将设备搬离，并且刘疆华在录音中认可了暖气管接入并使用的事实，并表示后续将继续使用，但对方称因暖气费缴纳的事情未解决不同意被告搬设备，而强行将被告设备扣押。 证据11、2020年4月21日阿勒泰市蓝天热力有限责任公司证明一份，证明原富强修理厂当时申请安装的供热管道管径为DN200，不符合供热面积的测算标准，实际安装管径为DN150，可满足供热需求，可供热面积为1.1万至1.8万平方米； 证据12、2020年4月20日调查笔录一份、黎继强身份证复印件一份，2020年4月21日阿勒泰市蓝天热力有限责任公司证明一份，证明被调查人黎继强系蓝天热力公司技术科科长一职，其在调查笔录中反映，被告申请安装时申请的是200MM的供热管道，普通入户管道是根据供热面积评估计算的，所以对于被告的申请未予批准，实际接入150MM供热管道，可以满足供热需求； 证据13、蓝天供热公司出具的富强汽车修理厂2016年冬至2017年春取暖费收款收据一张及收费统一票据一张，证明被告自2016年与原告签订租赁合同后在2016年冬天就已经完成管道施工，并可正常使用，并产生取暖费。 原告东方建材公司对上述证据的质证意见，对被告出示的对证据1真实性合法性认可，证明目的不予认可，根据2015年1月18日原被双方签订的合同都明确约定原告将位于××路的房屋出租与被告，且原告出租房屋的房屋所有权证上面积为606.55平方米，因此按照合同约定原告出租的标的面积为606.55平方米，且该土地为原告与刘疆华共有，被告未举证证明刘疆华同意将该土地出租给包富强，仅是给被告免费使用而已。对证据2真实性合法性认可，同时该证据也可以证明原被告双方解除2015年1月18日签订的租赁合同的日期为2019年1月17日。对证据3真实性合法性认可，证明目的不予认可，原因在于拆迁的房屋权属归刘疆华所有，而且拆迁办是与刘疆华签订的拆迁补偿协议，因此可以证明被拆迁的部分与被告无关。 对证据4真实性合法性认可，证明目的不予认可，基于拆迁办是与刘疆华签订的拆迁补偿协议，因此该拆迁关系的当事人仅只有刘疆华一人，而被告在其免费使用刘疆华土地时建造相关的构建物，在拆除时相对人依然是刘疆华，因此该证明只能说明拆迁的日期。对证据5真实性合法性认可，证明目的不予认可，此为被告与热力公司之间发生的法律关系，与本案无关。证据5中的三张照片三性及证明目的均不予认可，该三张照片中没有拍摄的时间、地点、拍摄人等相关信息加以证实或说明不符合证据的形式要件。对证据6-1、6-2、6-3该三份证据系包富强与柳万国之间的合同关系，与本案无关。对证据7与证据5中的三张照片的质证意见一致。对证据8三性及证明目的均不予认可，理由为被告无法提供该证据的原始聊天记录，且电子证据是可以长期保存的，但被告无法提供原始证据，该证据不符合证据规则规定。对证据8的8张照片证明目的同证据7的质证意见一致。对证据9三性及证明目的均不予认可，被告包富强作为实际的生产经营者，其生产经营情况与本案无关，不能证明原告存在任何过错。对证据10真实性合法性认可，证明目的不予认可。通过该录音可以说明被告首先存在过错行为，在录音中被告未否认；同时可证实原告行使留置权是合理合法的，原因为被告未及时交纳相关费用导致原告的权益受到损害，被告所述扣押是不存在的，同时可以说明原告就与被告合同纠纷已行使催要的权利，与被告认为原告消极行为不符。对证据11、12、13真实性合法性予以认可，对关联性与证明目的不予认可，在证据11中供热管道管径为DN150是由被告自行安装的，该标准符合被告的供热标准，但不符合合同约定的DN200标准；对证据12中被告申请安装200MM供热管道未予批准，实际接入150MM供热管道，根据以上记录，不能对抗原被告双方签订的租赁合同约定的供热管径应当为200MM，对于被告接入150MM供热管道未经原告同意，是被告自行安装，被告以此要求抵偿200000元的房屋租赁费，没有事实依据，被告也未提供实际投入200000元的证据，被告没有按照合同约定履行义务，违反了合同义务，其主张没有证据支持；对证据13、20000元和12000元的取暖费收据，与本案没有关联性，原告没有向被告追偿暖气费的诉讼请求。 本院对原告东方建材公司提供证据的认证意见，对证据1，被告认可其真实性，故本院确认其真实性、合法性，对证明目的中逾期支付租金产生的违约责任予以确认；对证据2、3、4，被告对其真实性认可，该三组证据为政府颁发的有效文书，故本院对其真实性、合法性，予以确认；对证据2、4的证明目的不予采信；证据5为生效法律文书，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。 本院对被告包富强提供证据的认证意见，原告对证据1、2、3、4、10真实性、合法性均无异议，本院对该五份证据的真实性、合法性、关联性予以确认；证据5为暖气费发票及暖气管道照片，暖气费发票为正规收费票据，暖气管道目前原告仍在使用，对该份证据的真实性、合法性、关联性予以认可；对证据6-1、6-2、6-3，该三组证据与证据5形成证据链，自签订合同到完工付款均有相关证据证明，且该暖气管道目前正在使用中，可以证明该暖气管道已安装的事实；对证据7因系照片证据，原告对该份证据不予认可，且通过该份证据内容无法确定与案件的关联性，本院不予确认；对证据8的真实性、合法性、关联性及证明目的予以确认，庭审中原告已自认2017年11月4日的封堵事实；证据9为阿勒泰地区道路运输管理局注销申请和税务申报资料，本院对其真实性、合法性予以确认；对证据11、12、13，被告对该三组证据的真实性合法性予以认可，故本院对其真实性合法性予以确认，该三组证据可以证明包富强在安装暖气过程中因热力公司的供热标准的要求，未能按合同约定完成安装200mm的供热管道，属无法预见的原因，安装的150mm供热管道自2016年冬开始使用，根据供热标准足以满足日常供热需求。 本案经审理认定事实如下：2015年10月18日，东方建材公司与包富强签订了《房屋租赁合同》，双方约定东方建材公司将坐落在阿勒泰市××路的房产租赁给包富强，租赁期限为2016年1月1日至2017年12月31日，年租金为500000元，租金支付方式为：当年5月25日前付25万元、10月15日前付25万元。2016年4月15日，东方建材公司向被告出具两份证明。证明内容为：将阿勒泰市东风路4区20栋院落内的房屋及场地租与安居建材店和包富强使用，租期为五年（自2016年1月1日至2020年12月31日），租期内该院落的所有房屋及场地均可由安居建材店和包富强向第三方出租使用。该院落内的建筑包括：有产权证的房屋606.55㎡(用于经营富强汽车修理厂)、违章建筑彩钢房1830㎡(用于洗车房及车间)、无产权证房屋面积666.34㎡（用于经营安居建材店）。 2017年4月，因阿勒泰市2017年度棚户区改造，双方签订的《房屋租赁合同》中的无产权证房屋面积666.34㎡属于征收范围，位于市二中至高速接口120户区域，按中共阿勒泰市委阿市党办发[2017]5号文件《关于印发﹤阿勒泰市2017年度棚户区改造实施方案﹥的通知》，该区域1月份完成入户调查，4月中旬发布征收决定，启动征收工作，5月中旬完成征收。2017年4月因政府通知拆迁导致被告包富强无法经营。2017年6月7日阿勒泰市人民政府开展“百日打违、治违、拆违”活动，2017年8月5日在该城市改造过程中，违章建筑彩钢房1830㎡被拆除。 东方建材公司在诉讼请求中主张的房租1014012元，违约金100000元，赔偿损失340999元，合计金额为1455011元。 另查明，包富强按合同约定为租赁房屋安装暖气管道的过程中，因阿勒泰市蓝天热力公司根据实际供热面积测算标准，包富强申请安装200mm暖气管道未被批准，实际安装150mm暖气管道。阿勒泰市东风路4区20栋采暖面积为1340.08㎡，根据热力公司测算标准DN150供热管网可满足1.1万至1.8万平方米的供热需求，DN200供热管网可满足1.8万至4万平方米的供热需求（备注：DN为公称通径，为内径与外径的中值）。 再查明，东方建材公司为自然人独资有限责任公司，即一人有限责任公司。只有一个自然人股东刘疆华，刘疆华个人100％持股，为公司执行董事。 本案争议焦点：1、原被告签订的房屋租赁合同的租赁范围应如何认定；2、被告是否应当向原告支付房租1014012元，违约金100000元，赔偿损失340999元，合计1455011元；3、被告接入暖气管道是否应当折抵租金200000元。 本院认为，合同签订后，各方当事人均应全面、诚信、适当地履行合同。本案中，包富强应依合同约定履行支付租金的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”。本案中双方签订的房屋租赁合同因2017年4月政府通知拆迁导致合同无法继续履行，未能继续履行合同属于不可抗力的外部因素所造成。但包富强应在实际租赁期限内支付租金。 关于房屋租赁范围认定的问题。2016年4月15日东方建材公司向包富强出具了两份证明，证明东方建材公司出租范围为阿勒泰市东风路4区20栋院落内所有房屋及场地，两份证明视为双方《房屋租赁合同》的补充协议，据此可以认定该合同中租赁范围包括有产权证的房屋606.55㎡，违章建筑彩钢房1830㎡，无产权证房屋面积666.34㎡及场地。对于东方建材公司主张《房屋租赁合同》租赁范围仅为阿勒泰市东风路4区20栋有产权证的606.55㎡房屋，与本案事实不符，本院不予支持。本院在庭审中就房屋租赁范围已向东方建材公司释明，东方建材公司仍坚持只主张606.55㎡的房屋租金，该部分属原告对自身权益的处分，本院不予干涉。对于东方建材公司关于已征收及拆除部分的房屋为刘疆华个人所有财产并未向包富强出租，是免费给包富强使用的主张，根据东方建材公司与刘疆华各自所有的国有土地使用权证，该两份证书中所载11863㎡的土地四至范围一致，且东方建材公司在庭审中自认无法区分东方建材公司与刘疆华各自的土地使用范围，刘疆华作为东方建材公司的唯一股东，且为公司的执行董事，对公司与包富强的租赁事宜及租赁范围应当是明知的，故对东方建材公司的该主张，本院不予支持。 关于欠付租金金额的问题。本案中双方签订的房屋租赁合同因2017年4月政府通知拆迁导致合同无法继续履行，因不可抗力的外部因素所造成。但包富强仍应在实际租赁期限内支付租金。结合《阿勒泰市2017年度棚户区改造实施方案》中案涉租赁房屋所属区域“市二中至高速接口120户”的征收时间，可以认定本案中的被告实际租赁期限为自合同约定的2016年1月1日起至2017年4月止。因政府的拆迁工作致使合同无法履行停止计算租金，又因被告未能举证证明2017年4月政府通知时间的确定日期，故本院按照被告应当承担举证不能的责任，并有利于原告的原则，确定合同履行至2017年4月30日止。故包富强应向东方建材公司支付租金500000元/年÷365天×485天（2016年1月1日至2017年4月30日）＝664383.56元。包富强已于2016年8月12日支付租金200000元，2017年1月21日支付租金100000元，2017年4月27日支付租金300000元。共计向东方建材公司已支付租金600000元，本院认定包富强尚欠东方建材公司租金64383.56元。经本院释明，东方建材公司仍坚持只主张606.55㎡的房屋租金，故自2016年1月1日起至2017年4月止，就606.55㎡的房屋包富强应向东方建材公司支付租金64383.56元÷（606.55㎡+666.34㎡+1830㎡）×606.55㎡=12585.64元。 对于未被拆除的有产权证的606.55㎡的房屋，包富强仍在继续使用，直至2017年11月4日原告对该房屋进行封堵无法继续使用。即包富强对于该606.55㎡房屋的使用，仍应参照双方《房屋租赁合同》中确定的租金，支付自2017年5月1日至2017年11月4日止的租金，即500000元÷（606.55㎡+666.34㎡+1830㎡）÷365天×606.55㎡×187天=50074.77元。包富强共应向原告支付租金62660.41元（12585.64元+50074.77元）。对于东方建材公司主张的2015年的租金，包富强不予认可，且东方建材公司也未提供相关证据予以证明，本院不予支持；东方建材公司主张的2018年、2019年的房租，因双方签订的合同已于2017年4月因政府拆迁不能继续履行，包富强未实际使用和经营，对该部分主张，本院不予支持。 关于违约金的问题。包富强虽然支付了部分租金，但支付时间和金额均不符合双方合同约定，已构成违约，应当按照合同中关于违约条款“任何一方违反合同，所造成的损失由责任方承担，并赔偿年租金的20%的违约金，并没收押金”的约定支付违约金，即向东方建材公司支付违约金100000元（年租金500000元×20%）。对于东方建材公司既要求支付因租金迟延给付构成违约的违约金，又要求以日2‰的利率计算逾期支付租金的经济损失，属于重复主张，不符合法律规定。且东方建材公司并没有提交逾期支付租金造成经济损失的相关证据，因此，对于其主张赔偿因逾期支付租金产生的经济损失的诉讼请求，本院不予支持。 关于包富强辩称主张依合同约定，如被告接入暖气管道（接口不低于200㎜）则折抵房租20万元的辩论意见。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条的规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”本案中，包富强接入150mm暖气管道，但未按照合同约定的标准接入200mm的暖气管道，原因系不符合热力公司供热面积的测算标准，热力公司不允许其安装200mm暖气管道，但安装的150mm供热管道足以满足原告日常供热需求，可以实现合同目的。且东方建材公司也在继续使用该供热管道，并继续受益，因此本院对包富强的辩称予以支持，认定接入的暖气管道应按合同约定折抵房租200000元。 关于东方建材公司主张保全费、保全保险费的诉讼请求，东方建材公司未提供相关有效票证，本院不予支持。 综上，包富强应向东方建材公司支付租金62660.41元，违约金100000元；依合同约定暖气管道折抵租金200000元，经折抵，包富强不需向东方建材公司支付租金及违约金。 依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十六条，第二百二十七条、第二百三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告阿勒泰东方新型环保建材有限公司的诉讼请求。 案件受理费16628元，减半收取8314元，由原告阿勒泰东方新型环保建材有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阿勒泰地区中级人民法院。 审判员 曲  飞  飞 二〇二〇年五月十四日 书记员 多斯波力叶尔波