新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）新27民终59号 上诉人（原审被告）：新疆恒大伟业房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州博乐市。法定代表人：董斗章，系该公司董事长。委托诉讼代理人：胡娴静，新疆恒大伟业房地产开发有限公司法务部职员。委托诉讼代理人：周燕飞，新疆亚桥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：夏飞，男，1983年5月30日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州。被上诉人（原审原告）：顾玉梅，女，1989年11月14日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州。二被上诉人的共同委托诉讼代理人：张慧婷，新疆振博律师事务所律师。上诉人新疆恒大伟业房地产开发有限公司（以下简称恒大房地产公司）因与被上诉人夏飞、顾玉梅房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区博乐市人民法院（2019）新2701民初1587号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭，于2020年3月19日开庭进行了审理。上诉人恒大房地产公司的委托诉讼代理人胡娴静与周燕飞、被上诉人夏飞与顾玉梅的委托诉讼代理人张慧婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒大房地产公司上诉请求：撤销一审判决第一项，驳回夏飞、顾玉梅要求恒大房地产公司支付位于恒大国际汽车生活广场X号楼X层12铺、17铺2016年1月1日到2019年12月31日期间的租金108834.24元的请求。事实和理由：一、恒大房地产公司与夏飞签订有四份定金协议，2015年1月17日、2015年1月25日签订两份协议，且两份协议有延续关系，即双方签订的正式房屋买卖合同，是已经扣除了四年返租金额后的房屋价格，故不应当再判决恒大房地产公司给付租金。从时间上看，2015年1月17日的定金协议在前，协议中明确的房屋买卖单价是9018元/平方米，而非1月25日的两间房屋的价格。其次，从一般交易习惯看，也不可能赔本销售。最后，从价格看，夏飞的17号房屋从9018元/平方米变更为5421元/平方米，原因是扣除了2016年1月1日到2019年12月31日的返租金123146元，恒大房地产公司的两项优惠48300元以及夏飞、顾玉梅的抽奖8000元后得出的金额。12号房屋，夏飞持有的2015年1月25日××楼房商铺定金协议，是根据2015年1月17日定金协议的约定，扣除了2016年1月1日到2019年12月31日的返租金123146元，恒大房地产公司的两项优惠48300元以及夏飞的抽奖4000元后得出的金额。二、按2015年1月25日的定金协议，如果仍然要给对方三次房租，就应当另行签订委托经营合同，由于双方已经在2015年1月17日的定金协议中减扣了四年房租及各种优惠，然后形成了1月25日的协议，所以不存在另行给付四年房租的情形。夏飞、顾玉梅辩称，1、认可四份定金协议的真实性，但2015年1月25日签订的12号和17号的商铺定金协议并不是2015年1月17日签订的12号、17号商铺定金协议的延续。根据《中华人民共和国合同法》第三十条承诺的变更规定，承诺的内容应当与要约的内容一致。受要约人对要约的内容作出实质性变更的，为新要约。有关合同标的、数量、质量、价款或报酬、履行期限、履行地点和方式、违约责任和解决争议方式等的变更，是对要约内容的实质性变更。本案中，2015年1月25日双方签订12号和17号的商铺定金协议中由于恒大房地产公司改变了促销活动，对销售单价进行了变更，2015年1月25日签订的定金协议取代了2015年1月17日的定金协议而并非延续关系，要求恒大房地产公司履行的是第二份协议中所确定的租金计算方式。2、2015年1月25日签订的两份定金协议对于销售单价进行变更，是由于恒大房地产公司更换了营销团队，改变了促销的活动方式，至于恒大房地产公司采取了何种优惠模式与计算方式夏飞、顾玉梅不清楚，但恒大房地产公司从未在协议中提出该款中已扣除了4年的返租金额，租金与房款无关，且新的定金协议也是由恒大房地产公司提供的，故夏飞、顾玉梅以新的定金协议要求被答辩人履行协议中义务，并无不当。综上，请求驳回上诉，维持原判。夏飞、顾玉梅向一审法院起诉请求：1、解除夏飞与恒大房地产公司于2015年1月25日签订的定金协议，并恒大房地产公司返还两商铺（X号楼X层12铺，X号楼X层17铺）；2、恒大房地产公司支付夏飞、顾玉梅两商铺租金共计108834.24元、逾期利息15374元；3、恒大房地产公司自2019年5月1日起按照合计日99元支付至实际返还夏飞、顾玉梅商铺的租金。一审法院认定事实：2015年1月17日，夏飞、恒大房地产公司签订《“恒大国际汽车生活广场”商铺销售定金协议》，协议约定夏飞从恒大房地产公司处购买恒大国际汽车生活广场X号X-12商铺，销售单价为9018元/平方米，建筑面积为48.77平方米，返租年限自2016年1月1日至2019年12月31日，返租金额为123146元，每日赠送500元，累计38500元，交200元折抵10000元（即优惠9800元），返租及优惠后销售单价为5503元，返租及优惠后总价格为268381元，并备注抽奖4000元，从总房款中扣除。协议中有夏飞签字并摁手印，恒大房地产公司加盖合同专用章。2015年1月17日，夏飞、恒大房地产公司签订《“恒大国际汽车生活广场”商铺销售定金协议》，协议约定夏飞从恒大房地产公司购买恒大国际汽车生活广场X号X-17商铺，销售单价为9018元/平方米，建筑面积为48.77平方米，返租年限自2016年1月1日至2019年12月31日，返租金额为123146元，每日赠送500元，累计38500元，交200元折抵10000元（即优惠9800元），返租及优惠后销售单价为5503元，返租及优惠后总价格为268381元，并备注抽奖6000元，从总房款中扣除。协议中有夏飞签字并摁手印，恒大房地产公司加盖合同专用章。2015年1月25日夏飞、恒大房地产公司签订《恒大国际汽车生活广场商铺销售定金协议》，协议约定，夏飞（乙方）购买恒大国际汽车生活广场X号楼X层12铺，建筑面积48.77平方米（此面积为房屋暂测面积），销售单价5421元/平方米，总房款264382元（系手写），乙方将该商铺委托给甲方（恒大房地产公司）按汽车类业态进行招商（租）经营，委托日期为2016年1月1日至2019年12月31日，甲方承诺2015年10月1日-7日（开业日）付乙方第一次租金，按面积1元/平方米/天×365天计算；2018年元月30日付乙方第三次租金，按面积1元/平方米/天×365天计算。为繁荣该市场，甲乙双方均认可在4年的委托期内，甲方共需支付以上三次租金。具体事宜待实测面积确定后，双方签订委托经营合同。签订本协议时付购定金5000元，首付款134382元须于本协议签订之日起7日内全部付清。付清后签署《商铺买卖合同》。协议还约定了认购条款等内容。备注：客户于2015年1月31日前付还首付50%的30%房款84382元，于2015年4月30日前付清余款。协议中有夏飞签字并摁手印，恒大房地产公司加盖公章。同日，夏飞、恒大房地产公司签订《恒大国际汽车生活广场商铺销售定金协议》，协议约定乙方（夏飞）购买恒大国际汽车生活广场X号楼X层17铺，建筑面积48.77平方米（此面积为房屋暂测面积），销售单价5380元/平方米，总房款262383元（系手写），乙方将该商铺委托给甲方（恒大房地产公司）按汽车类业态进行招商（租）经营，委托日期为2016年1月1日至2019年12月31日，甲方承诺2015年10月1日-7日（开业日）付乙方第一次租金，按面积1元/平方米/天×365天计算；2018年元月30日付乙方第三次租金，按面积1元/平方米/天×365天计算。为繁荣该市场，甲乙双方均认可在4年的委托期内，甲方共需支付以上三次租金。具体事宜待实测面积确定后，双方签订委托经营合同。签订本协议时付购定金5000元，首付款132383元须于本协议签订之日起7日内全部付清。付清后签署《商铺买卖合同》。协议还约定了认购条款等内容。备注：客户于2015年1月31日前付还首付50%的30%房款82383元，于2015年4月30日前付清余款。协议中有夏飞签字并摁手印，恒大房地产公司加盖公章。2015年6月18日，夏飞向恒大房地产公司分别支付X号X-12商铺，X号1-17商铺房款139402元、137364元。夏飞、恒大房地产公司就涉案商铺已签订《商品房买卖合同》。恒大房地产公司向夏飞交付的恒大国际汽车生活广场X号楼X层12铺、17铺的房屋实际面积均为49.696平方米。夏飞、顾玉梅系夫妻关系。一审法院认为，本案的争议焦点1、本案是否已过诉讼时效。恒大房地产公司辩称夏飞、顾玉梅的起诉已过诉讼时效，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年，法律另有规定的，依照其规定”。本案中，夏飞、恒大房地产公司签订的《定金协议》约定租赁期限为2016年01月01日至2019年12月31日，支付第三笔租金的期限为2018年1月30日，夏飞、顾玉梅于2019年6月13日起诉，未超过诉讼时效。本案争议焦点2、夏飞、顾玉梅要求解除与恒大房地产公司于2015年1月25日签订的《恒大国际汽车生活广场商铺销售定金协议》及返还租赁的商铺的诉讼请求有无事实及法律依据。夏飞、新疆恒大伟业房地产开发有限公司于2015年1月25日签订《恒大国际汽车生活广场商铺销售定金协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，系有效协议，该协议对房号、建筑面积、销售单价、委托经营期限、支付租金方式均进行了约定，夏飞、顾玉梅并未提供证据证实存在《中华人民共和国合同法》第九十四条关于法定解除的情形，且夏飞、顾玉梅要求解除《定金协议》、返还房屋与其要求恒大房地产公司支付2016年1月1日至2019年12月31日期间租赁费相互矛盾，故对夏飞、顾玉梅要求解除《定金协议》并返还房屋的诉讼请求，不予支持。本案争议焦点3、夏飞要求恒大房地产公司支付商铺租金108834.24元、逾期利息15374元及按日租金99元支付自2019年5月1日至实际返还之日的租金的诉讼请求有无事实及法律依据。夏飞、恒大房地产公司于2015年1月17日签订《恒大国际汽车生活广场商铺销售定金协议》，于2015年1月25日重新签订的《恒大国际汽车生活广场商铺销售定金协议》，恒大房地产公司辩称2015年1月25日签订的定金协议系2015年1月17日定金协议的延续，但其未提供证据证实该两组协议之间的关系，且2015年1月25日签订的定金协议对租赁期限、租金支付方式进行了明确约定，系双方对2015年1月17日定金协议的变更，故对恒大房地产公司辩称不予采信。夏飞、恒大房地产公司签订《恒大国际汽车生活广场商铺销售定金协议》，约定：“委托期限自2016年1月1日至2019年12月31日，甲方承诺2015年10月1日-7日（开业日）付乙方第一次租金，按面积1元/平方米/天×365天计算；2018年元月30日付乙方第三次租金，按面积1元/平方米/天×365天计算。为繁荣该市场，甲乙双方均认可在4年的委托期内，甲方共需支付以上三次租金。具体事宜待实测面积确定后，双方签订委托经营合同”。夏飞、恒大房地产公司并未签订《委托经营合同》，按照定金协议的约定，2016年1月1日至2019年12月31日期间恒大房地产公司共需向夏飞支付三次的租金即108834.24元（365天×49.696平方米×1元×3次×2），故对夏飞要求恒大房地产公司支付恒大国际汽车生活广场X号楼X层12铺、17铺租金108834.24元的诉讼请求，予以支持。夏飞、顾玉梅要求新疆恒大伟业房地产开发有限公司支付利息15374元，定金协议中并未约定逾期支付租金的违约责任或利息，故对夏飞该项诉讼请求，不予支持。夏飞、顾玉梅要求按照日租金99元至实际返还之日的租金，夏飞、恒大房地产公司签订的《恒大国际汽车生活广场商铺销售定金协议》约定的履行期限为2016年01月01日至2019年12月31日，2019年12月31日双方约定的租赁期限已到，到期后协议自动解除，故对夏飞要求按照日租金99元支付至实际返还之日的租金的诉讼请求，不予支持。一审法院判决：一、恒大房地产公司于判决生效后的十日内向夏飞、顾玉梅支付位于恒大国际汽车生活广场X号楼X层12铺、17铺2016年1月1日至2019年12月31日期间租金108834.24元；二、驳回夏飞、顾玉梅的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对一审法院认定的事实本院予以确认。本院认为，本案争议焦点：恒大房地产公司是否应当向夏飞、顾玉梅支付位于恒大国际汽车生活广场X号楼X层12铺、17铺自2016年1月1日至2019年12月31日期间租金108834.24元。2015年1月17日，夏飞与恒大房地产公司签订的两份《“恒大国际汽车生活广场”商铺销售定金协议》与2015年1月25日夏飞、恒大房地产公司签订的两份《恒大国际汽车生活广场商铺销售定金协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，均为合法有效合同，双方均应按照合同约定履行权利义务。2015年1月25日的《“恒大国际汽车生活广场”商铺销售定金协议》签订在后，前后两次合同约定的主要条款相互矛盾，后形成的合同内容对房屋价款及经营方式等进行了变更，故2015年1月25日签订的协议应视为是对2015年1月17日签订的协议的变更，双方当事人应该按照2015年1月25日签订的协议履行各自的义务。恒大房地产公司上诉称，后签订的两份协议是对之前签订的协议的延续，但未提供证据证实其主张，故其该项上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院按照双方在2015年1月25日签订的协议确定恒大房地产公司应当支付的租金并无不当。综上所述，恒大房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2476.68元，由上诉人新疆恒大伟业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。   审  判  长   卓娅审  判  员   黄欢审  判  员   沙仁娜   二 〇 二 〇 年 五 月 十 四 日 法 官 助 理   布阿依夏胡拉木书  记  员   张丽娜