广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终8376号上诉人（原审原告）：朱彩云，女，1965年4月28日出生，汉族，身份证住址：广州市白云区。委托诉讼代理人：许亮，广东广大律师事务所律师。上诉人（原审被告）：白炜，男，1953年11月7日出生，汉族，身份证住址：广州市越秀区。上诉人朱彩云、白炜因物权保护纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初25927号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人朱彩云上诉请求判令：1.撤销原审判决，改判：（1）白炜立即向朱彩云交付用于进入广州市越秀区环市东路云鹤南街3号大院50号2308房的全部钥匙；（2）白炜立即向朱彩云交付广州市越秀区环市东路云鹤南街3号大院50号2308房三分之一产权份额对应享有的不动产占有权、使用权；（3）白炜立即携带其所有的物品搬离广州市越秀区环市东路云鹤南街3号大院50号2308房；（4）白炜向朱彩云支付自2019年5月21日起至白炜实际自广州市越秀区环市东路云鹤南街3号大院50号2308房搬离之日止的房屋使用费(按照每月￥2271元计算)；二、本案上诉费用由白炜承担。事实和理由如下：一、明确朱彩云所持有的涉案房屋三分之一产权份额所对应的房屋部位，并非朱彩云取得涉案房屋钥匙，进入涉案房屋的前提。其一，朱彩云通过参加法院拍卖，合法取得涉案房屋的三分之一产权份额，并办理涉案房屋三分之一产权份额的不动产登记证书。根据《中华人民共和国物权法》第九条及第三十九条的规定，朱彩云是涉案房屋的合法共有权人之一，朱彩云依法对涉案房屋的三分之一产权份额享有占有、使用、收益、处分的权利。其二，朱彩云行使上述权利的前提和必要的步骤就是取得涉案房屋的钥匙，进入涉案房屋。朱彩云要求取得涉案房屋的钥匙，实际是主张依法进入涉案房屋，取得对涉案房屋的控制权，而进入涉案房屋与明确三分之一产权份额所对应的房屋部位没有任何关联。其三，根据法院拍卖公告的记载和原审法院的认定，涉案房屋一直由白炜独自占据使用。因此，朱彩云主张取得进入涉案房屋的钥匙必须也只能向白炜主张。而且，朱彩云通过法院拍卖购得白炜原先持有的三分之一产权份额，向白炜主张取得钥匙也是理所应当。其四，退一步讲，即使原审法院认为没有明确三分之一产权份额所对应的房屋部位，导致朱彩云无法实现取得对应不动产的占有权、使用权，但也没有依据阻止朱彩云取得涉案房屋的钥匙。进入涉案房屋；二、明确朱彩云所持有的涉案房屋三分之一产权份额所对应的房屋部位，亦非白炜向朱彩云移交涉案房屋三分之一产权份额对应享有的占有权、使用权的前提。其一，如前所述，朱彩云是涉案房屋的合法共有权人之一，依法对涉案房屋的三分之一产权份额享有占有、使用、收益、处分的权利，该权利是《物权法》明确赋予，且没有任何法定前置条件。其二，明确产权份额所对应的房屋部位属析产范畴，争议的相对人是涉案房屋的其他共有权人。本案案由系物权保护纠纷，故本案的审查焦点应是朱彩云是否拥有合法物权，该合法物权是否受到侵害及如何排除侵害保护合法物权人。其三，白炜在失去涉案房屋的合法物权之后，仍占有、使用涉案房屋，侵害了合法物权人的应有权利，其侵害行为应当被排除。朱彩云作为涉案房屋共有人提起本案诉讼亦不为法律所禁止。其四，原审法院主观地将朱彩云的诉讼请求理解为“朱彩云要求被告交付三分之一产权份额对于不动产的占有权、使用权”不当，朱彩云实际主张的要求是移除白炜此前享有三分之一产权份额对应的占有权、使用权，并移交给朱彩云行使。至于朱彩云具体在哪些房屋部位加以行使，则应当由朱彩云与其他共有人进行处理，与本案的物权保护纠纷没有直接关联；三、白炜应当就涉案房屋其他共有权人同意其继续使用承担举证责任，否则即属非法占用，应当搬离。其一，白炜此前之所以居住在涉案房屋，是因其享有涉案房屋的三分之一产权份额，而并非是取得其他共有权人的同意或许可。现白炜原先享有的涉案房屋三分之一产权份额已由朱彩云合法取得，其已失去继续使用的合法依据。其二，朱彩云已举证证实取得涉案房屋的三分之一产权份额及白炜失去涉案房屋的三分之一产权份额。白炜虽在原审庭审时陈述涉案房屋的其他共有人允许其使用涉案房屋，但并未提供任何证据。原审法院以没有证据证明其他共有权人不允许白炜继续使用为由，即轻易免除了白炜就该项关键事实的举证责任，并将该举证责任认定为朱彩云义务，属违法加重朱彩云的举证责任；四、白炜应向朱彩云支付房屋占用费至实际搬离涉案房屋之日止。原审法院认定白炜在使用涉案房屋期间应支付占用费，朱彩云提出的占用费主张亦是基于白炜的非法占用行为。因此，白炜理应在搬离之前一直支付占用费。假设在白炜搬离前，朱彩云或白炜的产权份额情况发生变化，也可以通过相关法律程序调整双方权责，不会造成白炜的额外负担。原审法院以将来不确定的因素为由，而只认定白炜的占用费支付义务至判决生效之日，只会徒增讼累。白炜未对朱彩云的上诉请求陈述答辩意见。白炜上诉请求判令：1.撤销原审判决第一项，改判驳回朱彩云的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由朱彩云承担。事实与理由如下：一、原法院未查明涉案房屋系白炜的唯一生活住房，依法应予保障白炜的基本居住权。白炜名下除涉案房屋外无其他房屋，涉案房屋系白炜生活所必需的唯一居住用房。且白炜所占有的面积仅为49.37平方米。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条的规定，法院可以查封涉案房屋，但不得拍卖、变卖或者用于抵债。如今法院将白炜唯一栖身的地方强制拍卖，又没有给予白炜相应的居住保障，侵犯了白炜的居住权。因此，原审法院未对本案拍卖是否合法进行审查，即认定白炜需向朱彩云支付房屋占用费是错误的；二、白炜系合法占有使用涉案房屋。涉案房屋虽由朱彩云通过竞拍办理了产权过户登记手续，白炜之前享有的三分之一产权份额已登记至朱彩云名下，但涉案房屋为白炜生活所必需的唯一房屋，依法不能拍卖，即使拍卖完成过户，在白炜的居住权未得到相应保障的情况下亦无法完成交付。更何况，法院在拍卖过程中对涉案房屋未明确具体的交付期限，房屋尚未实际交付，在朱彩云未实际占有房屋的情况下，白炜没有理由向朱彩云支付房屋占用费；三、法院拍卖公告已明确告知朱彩云，涉案房屋由白炜占有使用，房屋交付不能的风险由朱彩云承担。在此情况下，其仍然参与竞拍，意味着其自担风险，愿意承担房屋交付不能的风险。也正因为如此，市值近300万元的房子最后由朱彩云以163万元的低价竞得，其中就包含了其在一定时期内不能占有使用涉案房屋的风险；四、即使需要白炜交付房屋，亦应给予合理期限，以保障白炜获得住所。白炜与朱彩云之间互不相识，也未见面和通过电话，更未就房屋问题进行过任何沟通与协商，故原审判决白炜从2019年5月21日即房屋产权份额登记在朱彩云之日起向朱彩云支付房屋使用费，完全没有法律依据。朱彩云对白炜的上诉请求答辩称：其一，白炜作为上诉人，经法院合法传唤无正当理由未到庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，应当视为其撤回上诉。其二，不同意白炜的上诉请求。白炜在上诉状中陈述的所有理由均属于执行层面的问题，与本案法律关系审查和判决无关。朱彩云于2019年6月20日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.白炜向朱彩云交付广州市越秀区环市东路云鹤南街3号大院50号2308房三分之一产权份额对应的不动产占有权、使用权，并立即向朱彩云交付用于进入广州市越秀区环市东路云鹤南街3号大院50号2308房的全部钥匙；2.白炜立即携带其所有的物品搬离广州市越秀区环市东路云鹤南街3号大院50号2308房；3.白炜向朱彩云支付自2019年5月21日起至白炜实际向朱彩云交付广州市越秀区环市东路云鹤南街3号大院50号2308房三分之一产权的不动产占有权、使用权之日止的房屋使用费（按每月2271元计算）。原审法院经审理查明：广州市越秀区环市东路云鹤南街3号大院50号2308房，房屋建筑面积为148.11平方米，用途为住宅，房屋产权原登记在白炜、白钢、陈兴三人名下，各占三分之一所有。由于白炜拖欠其他债务，其名下所有的上述房屋的三分之一产权被本院查封拍卖。朱彩云通过竞拍，取得了白炜原享有的上述房屋的三分之一产权，并于2019年5月21日进行了产权登记。原审庭审中，朱彩云表示：根据执行局的张贴公告及买受人的勘查，涉案房屋只有白炜一人在使用；按照图纸显示涉案房屋是四室一厅。白炜表示：涉案房屋是白炜及房屋共有人陈兴在使用，白钢已去世，但是白钢的小孩也有在使用涉案房屋；其他共有人允许白炜使用涉案房屋；涉案房屋是四室一厅，无法分割。原审法院认为，朱彩云通过拍卖取得了涉案房屋的三分之一产权份额。由于涉案房屋并不能实物分割，故三分之一产权份额对应的房屋部位也无法明确，朱彩云要求白炜交付三分之一产权份额对应不动产的占有权、使用权，无法实现。在朱彩云取得产权份额之前，白炜已在涉案房屋居住使用，现没有证据证明其他共有权人对此提出过异议，也无证据证明其他的共有权人不允许白炜继续使用。因此，朱彩云仅以其占有涉案房屋的三分之一份额，要求白炜搬出涉案房屋及交还钥匙，没有依据，不予支持。由于朱彩云占有涉案房屋的三分之一产权份额，白炜使用了涉案房屋，应支付相应的占用费。白炜认为有其他人在居住，但无提供证据证明，不予采纳。关于占用费，朱彩云主张参照2018年广州市房管部门公布的同期同地段同类型租金参考价，即按照每月2271元计算，予以照准。由于本判决之后的事情还未发生，故本案只处理本判决生效之日前的使用费。本判决生效之日后的使用费，不予调处。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第九十七条的规定，于2019年12月18日判决如下：一、于本判决发生法律效力之日起十天内，白炜应向朱彩云支付从2019年5月21日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（按照每月2271元的标准计算）；二、驳回朱彩云的其他诉讼请求。案件受理费50元，由白炜负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。白炜在提起本案上诉时同时提交以下证据：1.《广州市个人名下不动产登记结果查询证明》，以证明：在涉案房屋被法院执行拍卖后，白炜名下已无房产，涉案房屋属于白炜生活所必需的唯一居住用房，不应当予以强行拍卖，拍卖过户后亦无法完成交付；2.（2016）粤0104民初8904号民事判决，以证明：白炜是在被胁迫的情况下提供担保，担保应无效，该判决结果是错误的；3.《复议决定书》，以证明：被担保的债权系在被非法拘禁的情况下所出具，白云分局对被非法拘禁受害人的报案不予立案；4.《刑事复核决定书》，以证明：广州市公安局对于白云分局不予立案的复议决定予以撤销，要求白云分局依法予以立案；5.《撤销案件决定书》，以证明：白云区分局撤销刑事立案，但其撤销的理由并非没有非法拘禁的事实，而是因为非法拘禁的情节比较轻微，但至少公安机关经过侦查后认为非法拘禁的事实是存在的，白炜的担保确实是在受到胁迫威胁的情况下提供。朱彩云对以上证据发表如下质证意见：白炜提交的证据均不属于二审新证据，应不予接纳，且该证据反映的事实也与本案无关。本院认为，本案的争议焦点包括：其一，朱彩云是否有权要求白炜交付涉案房屋三分之一产权对应的不动产占有权、使用权；其二，朱彩云是否有权要求白炜交付涉案房屋的钥匙及搬离涉案房屋；其三，白炜是否需向朱彩云支付占用费及应支付至何时止。关于朱彩云是否有权要求白炜交付涉案房屋三分之一产权对应的不动产占有权、使用权的问题。依据已查明的事实，朱彩云通过法院拍卖取得涉案房屋三分之一产权份额，并已取得该产权份额的产权登记。朱彩云据此诉请白炜向其移交该三分之一产权份额对应的不动产占有权、使用权，但涉案房屋三分之一产权所对应的占有、使用权属于法定的所有权权能，在执行法院出具执行裁定确认涉案房屋三分之一产权由朱彩云买受之时，朱彩云即依法取得相应的占有、使用权，不存在需要白炜移交的问题，故朱彩云诉请白炜办理占有权及使用权的移交手续，缺乏法律依据，原审判决对此予以驳回并无不当，应予维持。关于朱彩云是否有权要求白炜交付涉案房屋的钥匙及搬离涉案房屋的问题。朱彩云诉请白炜交还涉案房屋的钥匙及要求白炜搬离涉案房屋，实质上是要求白炜移交涉案房屋的占有，对此，本院认为：朱彩云通过法院拍卖取得的仅是涉案房屋三份之一的产权份额，而在此之前，白炜已实际占有使用涉案房屋，朱彩云对此明知。朱彩云要求白炜移交占有实质上是要求改变房屋的原占有状态，故应当由朱彩云举证证明其已取得其他共有人的授权。朱彩云在未举证证明其他共有人明确表示反对白炜继续占有涉案房屋的情况下，主张应由白炜举证证明其占有已征得其他共有人的同意，并认为其可无需取得其他共有人的授权即可基于共有人的身份当然代为行使管理权收回涉案房屋的占有，缺乏法律依据，亦有违诚信。综上，原审判决驳回朱彩云要求白炜交付房屋钥匙及搬离涉案房屋的诉请亦无不当，亦应予维持。关于白炜是否需向朱彩云支付占用费及应支付至何时止的问题。白炜原享有的涉案房屋三分之一产权份额已经法院强制拍卖转由朱彩云享有，白炜继续占有涉案房屋，对朱彩云享有的三分之一产权份额构成侵权，故朱彩云诉请白炜支付相应的使用费合法有据，应予维持。因朱彩云要求白炜搬离涉案房屋的诉请应予驳回，故朱彩云诉请白炜支付使用费至搬离之日止缺乏事实根据，且因白炜在判决生效之后是否会向朱彩云支付使用费尚不确定，故原审判决白炜向朱彩云暂时支付使用费至判决生效之日止合理适当，可予维持。涉案房屋是否属于白炜的唯一住房，是否可予拍卖，属于执行行为审查的范畴，在白炜享有的三份之一产权份额已经执行拍卖程序处理的情况下，白炜再以唯一住房不能拍卖为由，上诉认为其无需向朱彩云支付使用费，理由不成立，本院不予采纳。同理，白炜上诉时提交的证据所反映的事实均与本案纠纷无关，不能作为白炜不支付占用费的合法抗辩事由。综上所述，上诉人朱彩云与白炜的上诉请求与理由均不成立，本院均予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费150元，由上诉人朱彩云负担100元，上诉人白炜负担50元。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  姚伟华二〇二〇年五月二十九日书记员  王文杰唐颖琪