广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤01民终22835号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州百信家居有限公司（以下简称百信公司），住所地广州市番禺区大石街南大路自编2号101。法定代表人：梁肖宽，该公司执行董事。委托诉讼代理人：苏文卿，广东济方律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市信基置业房地产开发有限公司（以下简称信基公司），住所地广州市番禺区大石街富丽广场一座。法定代表人：张伟新，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓钜章，该公司职员。委托诉讼代理人：江德志，广东达方律师事务所律师。上诉人百信公司因与被上诉人信基公司租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2016）粤0113民初5951号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人百信公司的委托诉讼代理人苏文卿，被上诉人信基公司的委托诉讼代理人邓钜章、江德志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。百信公司上诉请求：1、撤销一审判决第二、三、四项；2、驳回信基公司请求支付使用费及利息的诉讼请求，并将百信公司于2014年5月16日支付的4759280元作为已支付租金或使用费扣减；3、改判百信公司应于信基公司支付全部赔偿款后腾退房屋；4、本案的案件受理费、反诉受理费、评估费等费用均由信基公司承担。事实和理由：一、涉案《租赁协议》无效是因房屋未依法办理报建手续所致，一审判决错误引用涉案无效合同的条款认定百信公司就合同无效负有过错，未依法认定信基公司负有主要过错甚至全部过错。信基公司作为出租人，报建是其法定义务，房屋有无报建、是否能在一审辩论终结前办理报建手续，百信公司无法直接干涉。在交付涉案建筑时，信基公司已向百信公司表明已取得相关的资质证明，百信公司就涉案租赁房屋的手续完备性始终具有合理信赖，一审判决从百信公司接收房屋认定百信公司有过错，既不合法也不合理。二、在履约期间，信基公司非但未依法履行报建的法定义务及约定的修缮义务，且屡以各种非法手段扰乱百信公司的正常运营，导致百信公司自2013年起至今无法正常对租赁物使用和收益，遭受巨额损失。一审判决认定百信公司按2012年2月28日所签的无效《租赁协议》约定的每月72960元标准支付使用费，有违公平原则和诚实信用，百信公司不应继续承担使用费，或应调低使用费标准。合同无效中，使用费属于损失范畴，应考虑当事人的过错和合同的履行程度。百信公司并无欠租，故信基公司以欠租为由单方发函解除合同无任何依据。三、租赁合同无效，一审判决要求百信公司支付使用费利息无法律依据。百信公司待信基公司全面履行出租人相应义务后才支付对等的租金，是合法正当行使抗辩权，即便后来部分费用无法按时支付也是维护自身合法权益时不得已的结果，不应因此而承担使用费利息。且信基公司未及时以合法途径接收涉案场地，存在重大过错。四、2014年5月16日百信公司向信基公司的关联公司信基集团有限公司支付的4759280元依法应认定为本案已付租金，一审判决未予认定属事实错误。该款项是基于信基公司及信基集团有限公司的指示而转出，虽记录为“还借款”，但百信公司与信基公司及信基集团有限公司的民间借贷纠纷均已经法院审结，信基公司也无任何证据证明三家公司之间尚有未决借贷，并未举证证明该款项是归还其他债务。五、百信公司反诉请求的范围仅涉及百信公司自身投入的装修费用损失，并不包含任何次承租人的装修投入，一审判决在未依法追加次承租人参加诉讼、未依法告知次承租人相关诉讼权利的情况下，将百信公司投入的装修和次承租人的装修混同，并将次承租人的装修损失不当认定由百信公司处理，错误处分了次承租人的财产权利和诉讼权利，实体和程序均属违法。六、本案除了百信公司投入价值500万元的装修，次承租人的装修同样已与房屋附合，次承租人的装修损失并不低于百信公司的装修损失。一审判决第二项判令百信公司交还房屋且不得拆除装修，则次承租人的剩余装修价值实际被判归信基公司享有，百信公司完全无法利用或处理次承租人的剩余装修价值，一审判决所认定的“次承租人投入的装饰装修可由百信公司承接后，再由百信公司与次承租人进行清理”完全没有现实可能性和可行性。故一审判决“本院认为”和判决第二项、第五项互相矛盾，既不合法且致判决事项无执行可能性。信基公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。2016年7月14日，信基公司向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认信基公司与百信公司签订的《租赁协议》（合同编号：BSJJ20120119）为无效合同；2.百信公司立即向信基公司返还出租之标的物，即广州市番禺区××镇迎宾路××路段百世家居5楼面积约3648平方米的场地；3.百信公司向信基公司支付自2011年11月20日至实际返还涉案租赁场地之日止的占有使用费【参照信基公司与百信公司签订的《租赁协议》（合同编号：xxxxxxxxxxxx）约定的租金标准计算】；4.百信公司向信基公司支付拖欠的占有使用费的利息（以拖欠的占有使用费为基数，自2011年11月20日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；5.本案诉讼费用由百信公司承担。百信公司在一审中反诉请求：1.判令信基公司向百信公司赔偿租赁房屋五楼装修费用损失500万元；2.判令信基公司承担反诉的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2010年3月8日，广州百世家具有限公司作为甲方与信基集团有限公司作为乙方签订编号为XJ20100309的《股东出资协议》约定共同出资申请设立“广州百信家具有限公司”经营家具产品，并约定百信公司成立后立即租赁信基公司在广州市番禺区××镇迎宾路××路段土地开发的商业广场以经营家具广场。2010年3月8日，信基公司作为甲方与百信公司作为乙方、广州百世家具有限公司作为保证人共同签订了编号为xxxxxxxxxxxxx《租赁合同》，约定：第一条、房屋坐落、面积及设施：拟建租赁房屋位于番禺区××镇迎宾路××路段，房屋经营建筑面积约40000m2(以最终规划设计为准)，另外约5000m2办公建筑面积的使用，由双方另行商定。该租赁房屋有关主体结构、强电系统、给排水系统、排污系统、消防系统、停车场、电梯、外立面等由甲方按照根据乙方意见及实际状况合理配置建设。乙方承诺出资承建租赁房屋的下列项目：①、中央空调系统；②、室内装修；③、运营的设施设备。租期届满后，乙方出资承建项目归甲方所有。甲方预计于2010年9月1日前交付租赁房屋给乙方使用，乙方预计于2010年12月1日前正式开张营业。第三条、租赁期限：该房屋租赁期共20年。自2010年12月1日起至2030年11月30日止。第四条、租金及支付方式：租赁房屋租金按照建筑面积每月每平方米租金人民币20元计算，月租金总计为￥800000（大写人民币捌拾万元整)。房屋租金10年内不变。自第11年起，租金每1年递增2％。乙方必须在每月15日前支付当月租金。逾期支付，每逾期一天，则乙方需按月租金的1％支付滞纳金。第九条、乙方的违约责任：租期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同并收回租赁房屋，由此造成甲方损失的，乙方应予以赔偿：（1）未经甲方书面同意，擅自将该房屋转租、转让、分租他人或调换使用的；（4）拖久（欠）租金累计超过2月（含2个月）的。租期内，乙方逾期交付租金的，每天按当期欠缴租金1%支付滞纳金。第十一条、双方条款：双方声明：各方均明确地知悉本合同项下土地的规划、报建等各相关事项。租赁期间，该房屋经政府有关行政部门要求拆迁的，本合同终止。合同终止后，甲方根据乙方出资建设的中央空调设备的折旧情况，以市场价格评估为基础作价给予乙方补偿（但租赁房屋装修后2年内被拆迁的，甲方承诺根据乙方实际投入予以补偿；2年后被拆迁的，甲方不予任何补偿）。除此之外，双方互不追究违约责任，也无需向对方承担任何其他赔偿。双方约定，乙方应在本合同租赁期届满或合同解除之日起五个日历日内返还承租房屋，并应在前述时间内将全部人员撤离，将乙方及关联方所有的物品、设备设施以对租赁房屋及其附属设施不造成损害的合理方式搬离，租赁房屋的整体装修不得拆卸和损毁。逾期撤(搬)离的，甲方有权自行处置或作废品抛弃。本合同履行过程中发生争议的，双方应协商解决。协商不成的，由甲方所在地人民法院诉讼管辖。该《租赁合同》所附G04-002640号土地权属证明载明：土地使用权人为信基公司，地类（用途）为住宅用地。2012年2月28日，信基公司作为甲方（出租方）与百信公司作为乙方（承租方）共同签订《租赁协议》（合同编号：xxxxxxxxxxxx），约定：第一条、甲方同意将位于广州市番禺区××镇迎宾路××路段百世家具五楼的房产（该房产建筑面积约为3648m2，以下简称“该房产”）按现状出租给乙方使用，该房产用作办公用途使用。未经甲方同意，乙方不得改变该房产用途。第二条、该房产租期自2011年11月20日起计算，租期与乙方经营的该房产所在的百世家具项目经营期限一致。第三条、计租面积为该房产建筑面积，租金按月计算，乙方定于每月的第5日前缴付当月租金给甲方；租金计收标准为人民币租金每月每平方米人民币20元计算，自2013年1月1日起，每年的租金计收标准在前一年的基础上递增5%。第四条、租赁期限内，甲方负责对房产的主体结构进行修缮。因乙方原因造成该房产主体结构损坏的，或乙方擅自转租该房屋的，或乙方逾期不支付租金累计超过二个月的，甲方有权解除本协议。2012年5月18日，信基集团公司作为甲方、百世集团公司作为乙方以及百信公司和信基公司作为丁方共同签署《补充协议》，其中约定：为合作经营位于广州市番禺区××镇迎宾路××路段百世家居商业项目，甲乙双方已签署《股东出资协议》（合同编号：xxxxxxxxx）和《租赁合同》（合同编号：xxxxxx）。经友好协商，各方现就有关事项补充如下：第一条约定，签署《股东出资协议》和《租赁合同》签订后，甲、乙双方已共同注册成立丙方，工商登记注册的名称为“广州百信家居有限公司”；第三条约定，前述《租赁合同》项下房屋（建筑面积约为46000m2。其中，1—4楼商业用房面积约为42000m2，5楼办公用房面积约为4000m2）已由丁方出资建设完毕，并已交付给乙、丙方装修使用。丙方已于2011年11月20日正式开张营业。双方确认：（2）房屋租金：前述《租赁合同》第三条约定的租期起算点自2012年7月21日起正式开始计算，租金及支付方式按照该协议第四条的约定执行。2013年10月23日，信基公司向百信公司邮寄《关于解除租赁合同的函》，称百信公司未支付2013年4月至2013年9月共计5706060元的租金已违约，故主张解除租赁合同（协议）并决定收回租赁房屋，并要求百信公司于5日内将租赁房屋交还及缴清应付租金、滞纳金。该函件于2013年10月24日由他人代收。2013年11月7日，信基公司向百信公司邮寄《关于立即撤场并交还租赁房屋的函》，要求百信公司将财务资料、档案文件等可移动物品及员工全部撤离，并将房屋交还。该函件于2013年11月8日由他人代收。2014年7月31日，信基公司向百信公司邮寄《关于再次催告撤场并交还租赁房屋的函》，要求百信公司将可移动物品及员工全部撤离商场，并将房屋交还。该函件于2014年8月1日由他人代收。2015年1月26日，信基公司向百信公司邮寄《关于立即停止违法出租他人物业并立即交还租赁物的函》，要求百信公司立即停止出租涉案物业的行为，将物业交还信基公司，该函件于2015年1月28日由他人代收。百信公司在收到上述函件后未交还涉案租赁房屋，使用至今。据此，信基公司要求百信公司支付拖欠的租金及相应的占有使用费，并退还涉案租赁房屋。百信公司则认为租赁合同已经无效，信基公司向百信公司发出的解除合同的函及其后催告撤场的一系列函件不产生任何法律效力，与本案确认为租赁合同无效没有关联性。在一审中，百信公司出具涉案房屋土地权属证书及《附带面积的证明》，拟证明信基公司未办理租赁物变更土地用途及规划许可证等手续，导致2012年2月28日签订的《租赁协议》无效。经质证，信基公司对证明内容有异议，认为土地使用权证清楚注明涉案建筑所在的土地性质为住宅用地，并非商业用地，无法按商业用途取得建设工程规划许可证，而信基公司、百信公司一开始就是为了经营百世家居商业项目为目的签署租赁协议，因此百信公司清楚知悉涉案建筑的报建以及风险，并自愿承担。百信公司提交租金支付明细及转账凭证拟证明百信公司共向信基公司支付百世家居商场一至五楼的租金共计25767716元，其中广州市中级人民法院审理的（2016）粤01民初247号案件的判决书中认定一至四层租金为18805337元，余款6962379元为五层已付租金。信基公司对其中一笔金额为4759280元的款项的三性（该款项交易明细显示交易日期为2014年5月16日，收款人为信基集团有限公司，摘要为还借款）提出异议，认为该款项的收款人并非信基公司，并非本案所涉租金，而系百信公司向信基集团有限公司归还的借款，且该款项已由百信公司在另案中主张，且广州市中级人民法院审理的（2016）粤01民初247号案件的判决书中该双方均确认该款项不属租金，应予扣减，即确认百信公司已付五层租金为2203099元（6962379元-4759280元）。另，双方均确认百信公司应自2011年11月20日起向信基公司支付使用费。关于租金标准，信基公司主张每月租金为72960元，放弃递增；百信公司则认为虽然合同约定租金为72960元，但明显过高。关于逾期租金的利息问题，信基公司表示同意自本案立案之日即2016年7月14日起可参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算。在一审中，一审法院依百信公司的申请，依法摇珠选定广东高迪评估咨询有限公司（下简称高迪公司）针对涉案百世家居商场五楼3648平方米房屋装饰装修的现值进行评估。为此，百信公司预交了评估费100000元。高迪公司接受委托后，在未能提供完整有效的施工和竣工图纸的情况下，采用成本法和市场法对装修价值进行评估，并于2019年6月3日出具了《价格评估结论书》。其中载明：“价格评估标的房屋装饰装修工程无争议部分在评估基准日的残值为人民币壹佰捌拾捌万肆仟零捌拾柒元整（￥1，884，087.00元）；有争议部分装修工程在评估基准日的残值为人民币伍仟伍佰捌拾肆元整（￥5，584.00元），评估费114380元。信基公司对上述《价格评估结论书》无异议。百信公司对上述《价格评估结论书》提出异议：第一点，质疑报告书出具的是价格评估，而非工程造价评估；第二点，质疑鉴定人的价格鉴证师资质；第三点，质疑评估过程中遗漏造价极其高昂的金库及两间资料室。高迪公司并未就此质证意见进行回复，故百信公司申请两位鉴定人丁某、孙某出庭接受询问。开庭时，广东高迪评估咨询有限公司派出陈慧仪、徐碧燕出庭，而两位鉴定人丁某、孙某不出庭接受咨询。百信公司认为该两名出庭人员不属于法律规定出庭的鉴定人丁某、孙某，根据民事诉讼法第七十八条明确规定，当事人对鉴定意见有异议，或者人民法院认为鉴定人应出庭的，应当出庭。而且我方在上次开庭当庭提交的申请书，以及其后向法院提交的申请广东高迪评估咨询有限公司鉴定人丁某、孙某出庭作证，明确申请的是由广东高迪评估咨询有限公司出具《报告书》的两位鉴定人丁某、孙某参与出庭质证，并列明质证提纲，现出庭人员陈慧仪、徐碧燕不是出具报告书的鉴定人，不具有出庭资格。另外，两位鉴定人丁某、孙某不出庭接受当事人质询，该报告书依法不应采纳作为定案证据，其他法律责任包括返还鉴定费应当由广东高迪评估咨询有限公司予以承担。一审中，信基公司同意按现状接收租赁物且不向次承租人主张，并表示为尽快解决纠纷同意赔偿百信公司五楼装修损失5000000元，但次承租人的装修赔偿问题应由百信公司负责解决。一审另查明：信基公司于2016年7月14日向一审法院提起诉讼，要求确认广州市番禺区大石街迎宾路河村路段百世家居5楼约6690平方米场地的租赁合同关系已于2012年10月31日终止；并向信基公司返还出租之标的物和支付占用使用费以及利息等。一审法院于2018年1月30日作出（2016）粤0113民初5950号民事判决，其中，“…信基公司法庭辩论终结前提供涉诉租赁物的建设工程规划许可证，因此信基公司与百信公司签订的xxxxxxxxxxxxxx《租赁协议》因违反了法律的强制性规定，应属无效。”在此次判决中一审法院驳回了广州市信基置业房地产开发有限公司的全部诉讼请求，且该案现已生效。信基公司与百信公司曾签订编号为xxxxxxxxxxx号的《租赁协议》，约定信基公司将广州市番禺区××镇迎宾路××路段百世家居一至四楼约40000平方米的场地按现状出租给百信公司使用。双方因该份《租赁合同》的履行产生纠纷引发诉讼，广州市中级人民法院以（2016）粤01民初247号案立案审理，并作出判决，主要内容为：一、确认XJ20100308号的《租赁合同》无效；二、现状返还租赁物给信基公司；三、支付使用费及逾期利息；四、信基公司补偿百信公司35487350.37元，等等。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，信基公司与百信公司于2012年2月28日签订《租赁协议》，约定信基公司将位于广州市番禺区××镇迎宾路××路段的房屋出租给百信公司用于办公，但无证据反映该租赁物的建设有办理建设工程规划许可手续，故双方签订的前述《租赁协议》应无效。因此，信基公司诉请确认双方签订的《租赁合同》无效，合法有据，予以支持。关于上述《租赁协议》无效的归责问题。对于信基公司而言，其向百信公司出租未办理工程规划报建手续的租赁物，未履行确保租赁物适租的法定义务，具有过错。对于百信公司而言，依据2010年3月8日的《租赁合同》的约定条款及附件可知，在2012年2月28日签订合同《租赁协议》之时，百信公司已知晓涉案租赁物所属地块的性质，亦明知涉案租赁物在建造过程中需办理报建手续。在信基公司实际建造该租赁物过程中，百信公司也应当对信基公司及时办理报建手续进行监督，而在信基公司交付该租赁物之时，百信公司应知租赁物未办理报建手续的事实仍予以接收，即百信公司亦具有过错。因此，对于《租赁协议》因租赁物未取得建设工程规划许可证而无效，双方均具有过错。百信公司以信基公司隐瞒涉案租赁物的用地性质为由，辩称其对《租赁协议》无效不负有过错，与事实不符，不予采纳。关于百信公司是否应向信基公司返还租赁物的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，《租赁协议》无效后，百信公司应向信基公司返还基于合同而取得的财产，故信基公司诉请百信公司返还涉案租赁物，符合法律规定，予以支持。关于信基公司主张的使用费及利息的处理问题。其一，关于使用费的标准。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”据此，虽然《租赁协议》无效，但其中有关租金标准的约定系双方的真实意思表示，可作为计算百信公司支付使用费的参考依据，故认定百信公司应参照协议约定的租金标准，按每月72960元的标准向信基公司支付使用费。其二，关于使用费的计费期间。双方均确认百信公司应自2011年11月20日起向信基公司支付租金，故使用费应自2011年11月20日起计至百信公司交还租赁物之日止。其三，关于百信公司已付租金的金额问题。百信公司主张，其至今为止共向信基公司支付了百世家居商场一至五楼的租金共计25767716元，其中同意（2016）粤01民初247号案民事判决认定一至四层租金为18805337元，两项之差6962379元为第五楼租金，并就此提交了银行转账凭证等证据证明。信基公司认为应再扣减4759280元。经审查百信公司提交的转账凭证，除2014年5月16日金额为4759280元的款项外，其他款项的交易明细均显示由百信公司以租金的名义直接支付信基公司，且信基公司也未对其真实性提出异议，故可采纳作为确定百信公司向信基公司支付租金金额的依据。对于2014年5月16日金额为4759280元的款项，因该款项的用途显示为“还借款”，且收款人并非信基公司，另信基公司也否认该款项为租金，故认定该款项并非本案所涉租金。鉴于广州市中级人民法院认定百信公司已就本案所涉百世家居商场一至四层支付的租金总额为18805337元，而五层所涉的5950号案部分合同未实际履行，故本案涉案租赁物已付的租金应为2203099元（25767716元-18805337元-4759280元）。其四，关于使用费的利息。因百信公司未依照《租赁协议》约定按期支付使用费，导致信基公司遭受相应的利息损失，百信公司应当对此予以赔偿，一审庭审中，信基公司同意该项利息损失自本案立案之日即2016年7月14日起可参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算，为便于计算，确定在2016年7月20日之前已产生的使用费应自该日起算利息，在2016年7月21日之后产生的每月使用费应自每月的6日起算利息。关于百信公司反诉主张的第五楼装修费用的问题。其一，关于装饰装修费用的负担主体问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”本案中，百信公司事实上对涉案租赁物投入装修，该装修已附合于涉案租赁物，信基公司也表示同意利用涉案租赁物现存已形成附合的装修，并要求百信公司按现状交还，并确认百信公司主张第五楼装修费用损失为5000000元。依据前述司法解释规定，认定涉案租赁物现有的装饰装修可由信基公司处置，信基公司按5000000元标准向百信公司作相应的补偿。其二，关于装修费用的分担范围问题。虽然现有证据不能反映涉案租赁物现存装饰装修全部系由百信公司投入，但信基公司表示次承租人的装修赔偿问题应由百信公司负责解决，而百信公司在合同无效后也需要清理其与次承租人之间基于租赁合同关系而产生的债权债务，故次承租人投入的装饰装修可由百信公司承接后，再由百信公司与次承租人进行清理。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条之规定，于2019年9月9日作出判决如下：一、确认原告（反诉被告）广州市信基置业房地产开发有限公司与被告（反诉原告）广州百信家具有限公司于2012年2月28日签订的《租赁协议》（合同编号：xxxxxxxxxx)无效；二、被告（反诉原告）广州百信家居有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于广州市番禺区××镇迎宾路××路段“百世家居商场”第五楼物业按现状交还原告（反诉被告）广州市信基置业房地产开发有限公司，交还时不得破坏商场现存的中央空调系统、运营设施设备，不得拆除商场已形成附合的装饰装修；三、被告（反诉原告）广州百信家居有限公司向原告（反诉被告）广州市信基置业房地产开发有限公司支付使用费（按每月72960元的标准，自2011年11月20日起计至广州百信家居有限公司交还第二项所列租赁物之日止。其中本判决生效之日前的使用费在判决生效之日起三十日内支付。广州百信家居有限公司已付的2203099元从中扣减；本判决生效次日起至广州百信家居有限公司实际交还第二项所列租赁物之日止的使用费，由广州百信家居有限公司在每月5日前支付）；四、被告（反诉原告）广州百信家居有限公司向原告（反诉被告）广州市信基置业房地产开发有限公司支付逾期支付上列第三项使用费的利息（以广州百信家居有限公司所欠使用费为基数，参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算。其中2016年7月20日之前使用费的利息，以应付使用费总额为本金，自2016年7月14日起计至付清之日止；2016年7月21日之后使用费的利息，以当期应付使用费（每月72960元）为基数，自每月6日起计至付清之日止）；五、原告（反诉被告）广州市信基置业房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内向被告（反诉原告）广州百信家居有限公司补偿五楼装修费用5000000元；六、驳回原告（反诉被告）广州市信基置业房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费44772元，由原告（反诉被告）广州市信基置业房地产开发有限公司负担1550元、被告（反诉原告）广州百信家居有限公司负担43222元。反诉受理费23400元，由原告（反诉被告）广州市信基置业房地产开发有限公司负担23400元。案件评估费114380元，由被告（反诉原告）广州百信家居有限公司负担。二审中，上诉人百信公司提交了以下证据：1、备忘录，拟证明双方明确约定被上诉人信基公司负有报建义务，而信基公司故意不报建导致租赁合同无效，信基公司负有主要甚至全部过错。2、广州市番禺区土地开发中心关于广州市番禺区大石镇河村原番禺区林业局土地及地上附着物产权状况的复函，拟证明涉案房屋所在土地已被依法收储，被上诉人信基公司已非土地权利人，也丧失地上建筑物的所有权，无权向上诉人百信公司主张占有使用费，更无权要求百信公司腾退房屋。且信基公司故意隐瞒土地已被收储的事实，一审判决对此亦未予以查明。3、广东省高级人民法院（2019）粤民终461号民事裁定书，拟证明该民事裁定书已认定被上诉人信基公司应对租赁合同无效承担主要过错责任。4、企业存款对账单，拟证明上诉人百信公司于2014年5月16日向被上诉人信基公司的母公司信基集团有限公司转账4759280元以支付租金，百信公司并不欠付本案租金。被上诉人信基公司质证认为：证据1恰恰证明上诉人百信公司明知项目所在土地的性质及可能面临的风险，百信公司凭该证据认定导致合同无效的全部过错在我方没有任何理据；证据2仅证明土地被收储，但百信公司无证据证明涉案标的物所在土地已在不动产登记上转名，不能证明百信公司拟证明的内容；证据3仅是广东省高级人民法院发回重审的裁定，并未对广州市中级人民法院的判决有明确的否定，没有对案件事实及法律适用作出确定性的认定；证据4不能反映是本案双方的交易，与本案无关。二审中，上诉人百信公司向本院申请了《律师调查令》，向广州市番禺区土地开发中心调查涉案租赁物所在土地的权属情况、权利凭证，以及该土地及地上建筑物被收储或被征收征用的相关行政决定、规划文件、协议文件。广州市番禺区土地开发中心为此提供了《对区土地开发中心关于收储信基公司河村村地块有关问题请示的批复》、《对区土地开发中心关于收储信基公司河村村地块请示的批复》、《土地收储补偿协议》。被上诉人信基公司认为上述证据与本案无关。上诉人百信公司对上述证据无异议，认为上述证据证明了被上诉人信基公司故意隐瞒涉案土地的真实产权情况，故意向百信公司、次承租人隐瞒土地收储及补偿情况，同时认为涉案租赁物所在土地涉及两个地块，上述证据只涉及其中一个地块，故向本院再次申请《律师调查令》，拟调查另一地块的收储情况。经审查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据本案查明的事实，无证据证明涉案租赁物的建设有办理建设工程规划许可手续，故一审判决根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，认定上诉人百信公司与被上诉人信基公司双方于2012年2月28日签订的涉案《租赁协议》无效正确，本院予以确认。关于上述涉案《租赁协议》无效的归责问题。一审判决已就涉案《租赁协议》因租赁物未取得建设工程规划许可证而无效，双方均具有过错的理据作了充分的论述，合法合理，本院不再赘述，予以确认。至于被上诉人信基公司应承担的过错责任比例以及应承担的赔偿责任问题，被上诉人信基公司在本案中已同意足额赔偿上诉人百信公司反诉诉请的装修费用损失500万元，一审判决据此认定被上诉人信基公司按500万元标准向上诉人百信公司作相应的补偿正确，本院予以维持。涉案《租赁协议》无效后，一审判决根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定对被上诉人信基公司诉请上诉人百信公司返还涉案租赁物予以支持正确。一审判决已就上诉人百信公司应参照涉案《租赁协议》约定的租金标准向被上诉人信基公司支付自2011年11月20日起计至上诉人百信公司交还租赁物之日止的使用费的理据作了详细的论述，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，本院予以维持。上诉人百信公司未按期支付使用费，导致被上诉人信基公司遭受相应的利息损失，一审判决认定上诉人百信公司应对此予以赔偿正确。上诉人百信公司上诉提出被上诉人信基公司以非法手段扰乱其正常运营导致其自2013年起至今无法正常对租赁物使用和收益，但其对此未能提交确实、充分的证据证明，本院不予采纳。关于上诉人百信公司已付涉案租赁物租金的金额问题。对于2014年5月16日金额为4759280元的款项，因该款项的用途显示为“还借款”，与上诉人百信公司支付涉案租赁物租金的其他款项的交易明细明显不符，且收款人并非被上诉人信基公司，被上诉人信基公司亦否认该笔款项为涉案租赁物的租金，故一审判决认定该笔款项并非本案所涉租金并无不当。上诉人百信公司关于该笔款项应认定为本案其已付租金的上诉意见不成立，本院不予采纳。上诉人百信公司在一审中反诉主张涉案租赁房屋五楼的装修费用损失500万元，其为此而提交评估申请书申请对五楼整体装修现值进行评估。上诉人百信公司关于其反诉请求的范围仅涉及其自身投入的装修费用损失而不包含次承租人的装修投入的上诉意见与其在一审中的反诉主张矛盾，且其该上诉意见亦无证据证明。在被上诉人信基公司同意按现状接收涉案租赁物且不向次承租人主张，并同意足额赔偿上诉人百信公司反诉主张的五楼装修损失500万元、次承租人的装修赔偿问题应由上诉人百信公司负责解决的情况下，一审判决认定次承租人投入的装饰装修可由上诉人百信公司承接后再由其与次承租人进行清理并无不当。关于上诉人百信公司在二审中申请《律师调查令》所取得的证据及向本院再申请另一《律师调查令》欲调取的证据，上诉人百信公司拟证明的是涉案租赁物及所在地块被收储或被征收征用的问题，是另一法律关系，不属本案调处的范畴，本院不予采纳。综上，上诉人百信公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费44772元，由上诉人广州百信家居有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  谭红玉审判员  姚伟华二〇二〇年五月二十一日书记员  彭文悦书记员  区敏儿