上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终3038号上诉人(原审原告)：冉贵，男，1987年8月18日出生，土家族，户籍地湖北省。上诉人(原审原告)：康娜，女，1989年10月1日出生，土家族，户籍地湖北省。上列两名上诉人之共同委托诉讼代理人：邓哲，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。上列两名上诉人之共同委托诉讼代理人：李璇，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海颐海置业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：夏双，经理。委托诉讼代理人：王悦，女。委托诉讼代理人：高兴，男。被上诉人(原审被告)：上海置宏房地产营销策划有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：李椅加，执行董事。上诉人冉贵、康娜因与被上诉人上海颐海置业有限公司(以下简称“颐海公司”)、上海置宏房地产营销策划有限公司(以下简称“置宏公司”)商品房预售合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初2045号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。冉贵、康娜上诉请求：撤销一审法院判决第一项，改判颐海公司、置宏公司共同返还冉贵、康娜491,615元及利息(按中国人民银行同期贷款利率，自2017年8月2日至实际返还之日止)。事实和理由：第一，冉贵、康娜预先支付了部分房款，颐海公司、置宏公司收取的资金总额超出房款但没有任何合同依据和法律依据。1、冉贵、康娜是在同一个售楼处、同一间财务室、由同一个经办人指导刷卡付款，在就上海市嘉定区众仁南路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)买卖支付定金的同时，预先支付了系争房屋的一部分房款，中间几乎没有停顿和间隔，这是一系列连贯操作，符合一般普通人对于正规开发商的信赖预期，具有合理信赖利益。更何况置宏公司已承认是其工作人员以欺骗、隐瞒的手段将冉贵、康娜的预付资金收进个人腰包，也就是说，这些收付款和签约时间节点的偏差都是人为造成的。2、如果冉贵、康娜对于“30万换总价60万优惠”一事是明知的，不可能不要求签订任何书面协议。3、颐海公司作为开发商、置宏公司作为销售方，在与冉贵、康娜进行交易时，根据《消费者权益保护法》相关规定，特别是按两公司说法“分账户、分用途”收款的情况下，出于保护消费者冉贵、康娜的要求，理应尽到更严格的提示和说明义务。无论优惠政策是否属实，但颐海公司、置宏公司就所谓“团购费”事宜从未与冉贵、康娜签订过任何书面协议，更没有提示和说明，本身就是重大过错，因此发生任何不利后果，也应由两公司承担。第二，一审法院关于系争的491,615元的性质并非合同约定的购房款，而是冉贵、康娜在购房时为取得优惠而支付的款项的认定，忽视了合同相对性以及合意的要求。颐海公司与置宏公司签订的分销合同是两者之间的单方面约定，对冉贵、康娜不产生约束力，不能作为认定系争款项性质的依据。1、收据上“买优惠”的表述，按照销售时工作人员的陈述以及当事人的理解，这是因为在看房当天就即时预付房款所获得的优惠，换言之“买优惠”是因为付款时间和付款方式而获得的优惠，不是因为分销合同而获得的优惠。2、颐海公司、置宏公司主张系争的491,615元是冉贵、康娜在购房时为取得优惠而支付的对价即“团购费”，其应就此承担举证义务。但颐海公司提供的《商品房认购书》中冉贵、康娜的签名经司法笔迹鉴定是虚假的，冉贵、康娜对此显然不知情。置宏公司证据仅是其与颐海公司、案外人顾美霞、上海奥域房产经纪事务所、公安机关等第三方之间的往来记录，只能证明相关款项的流转、分配情况，并不涉及冉贵、康娜，无法证明收付款双方就“团购费”达成了一致。3、从最终损失分担结果看，置宏公司已告知法庭其就其工作人员涉嫌职务侵占的犯罪事实向公安机关报案，公安机关告知将会以生效判决结果作为认定其损失的依据。如果本案判决全额支持了冉贵、康娜，置宏公司也能够在后续的刑事案件中得以追偿。4、《商品房销售管理办法》规定“受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用”，故即使“团购费”政策真实存在，也属于以合法形式掩盖非法目的，是无效民事法律行为，颐海公司、置宏公司也应返还系争款项。第三，冉贵、康娜作为一般购房者，不可能清楚分辨出接待和引导人员到底是颐海公司员工还是置宏公司员工，但颐海公司、置宏公司完全有义务且有能力通过书面确认等多种方式向冉贵、康娜区分交易主体，并说明交易结构、规则。颐海公司、置宏公司在人员、场所上都存在混同，并在实际上使得消费者产生了混淆和误认的效果，就应当作为整体一并承担共同还款义务与责任。被上诉人颐海公司答辩称：请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人置宏公司答辩称：一审法院查明事实无误，适用法律正确。根据收据付款用途显示“买优惠”，可见冉贵、康娜对支付团购费以获得购房优惠是明知的，置宏公司有权收取该30万元。另外，一审第一次开庭时，置宏公司就明确没有收到191,615元，是销售人员利用置宏公司收据并篡改POS机收款人名称私自收取。冉贵、康娜也提供转账凭证证明该款转入上海茵杰房地产经纪事务所，故该款与置宏公司无关，置宏公司已报警，但警方需要根据民事判决来进行定性。综上，请求二审法院依法驳回上诉。冉贵、康娜向一审法院起诉，请求判令：颐海公司、置宏公司共同向冉贵、康娜返还491,615元及利息(按照银行同期贷款利率，自2017年8月2日计算至实际清偿之日止)。一审法院认定事实：2017年7月1日，冉贵、康娜在颐海公司售楼处认购了系争房屋。当时作为分销合作方的置宏公司在售楼处销售系争房屋。冉贵、康娜通过pos机刷卡方式支付了两笔款项，分别为10万元和491,615元。其中10万元的签购单显示收款方为“上海颐海置业”；另491,615元的签购单显示收款方为“置宏房地产营销策划有限公司”，该款实际去向经查询，银行交易明细显示的收款人账号与用户名为“XXXXXXXXXXXXXXX上海市茵杰房地产经纪服务”。当日，冉贵、康娜取得了由置宏公司盖章的491,615元的收据，该收据载明了购买系争房屋，收款事由为“买优惠”。2017年7月2日，冉贵、康娜与颐海公司签订了《上海市商品房预售合同》，约定冉贵、康娜向颐海公司购买系争房屋，总价款2,308,385元。合同签订之后，冉贵、康娜应支付1,158,385元，并于2017年7月30日前支付1,150,000元。上述合同签订当日，冉贵、康娜通过pos机刷卡方式向颐海公司支付了房款1,058,385元；2017年7月17日，冉贵、康娜又向颐海公司支付了1,150,000元。颐海公司于2017年8月2日向冉贵、康娜出具了2,308,385元的房款发票。2018年9月25日，冉贵、康娜与颐海公司办理了收楼手续。一审法院另查明，2017年7月1日，颐海公司(甲方)和置宏公司(乙方)签订了《上海爱ME城市2017年7-8月商铺渠道分销服务合同》(以下简称“分销合同”)。约定甲方将其公司开发的嘉定区海伦堡爱ME城市一、二期商铺非独家交由乙方负责销售，销售周期为2017年7月1日至2017年8月31日，乙方采取团购费形式向客户收取佣金，甲方仅负责提供本协议约定购房优惠，上述费用均由乙方向客户收取，与甲方无关，相关事项由乙方直接与客户协商确定，如因上述费用产生争议的，由乙方与客户自行解决，与甲方无关；优惠方案如下：商铺总价在300万元(含)以下，电商收取标准20万元/套，可抵扣房款40万元/套；总价在300万元以上-400万元(含)，电商收取标准30万元/套，可抵扣房款60万元/套；总价在400万元以上-500万元(含)，电商收取标准40万元/套，可抵扣房款80万元/套；总价在500万元以上(含)，电商收取标准50万元/套，可抵扣房款100万元/套；合作期内乙方收取所有客户缴纳的电商费用，如客户成交，电商费用不在客户成交价内作抵扣，即：客户实际支付金额=成交房价+电商费用。对上述事实，各方并无争议，但对491,615元的性质是团购费还是预付房款，以及置宏公司是否应返还上述费用以及返还多少金额？颐海公司是否应承担共同还款责任等问题，各方意见不一。冉贵、康娜围绕其诉讼请求，向一审法院提交下列证据为证：1、《上海市商品房预售合同》，证明预售合同就系争房屋的信息、交付时间、付款方式等内容均进行了约定；2、pos机签购单、收据及发票，证明其付款情况以及颐海公司及置宏公司开具收据和发票的情况；3、银行交易明细，证明已付款情况。颐海公司对上述证据发表质证意见如下：对证据1，真实性无异议；对证据2，其已经收取的预售合同约定的房款及发票真实性予以认可，另外491,615元不认可，收据不认可；对证据3，真实性无异议。置宏公司对上述证据发表质证意见如下：对证据1，真实性无异议；对证据2，491,615元的pos机签购单不认可，其显示的公司名称为“置宏房地产营销策划有限公司”，与其公司名称“上海置宏房地产营销策划有限公司”并不相同；从签购单上可知，冉贵、康娜支付的10万元和该491,615元并非同一时间支付，而是间隔了十分钟，且签购单显示的抬头并不相同，收据亦显示“买优惠”，可知该491,615元并非预付房款；收据是其公司的，盖章无法核对，但不申请鉴定，其公司在售楼处是有盖过章的空白收据的，由其在售楼处的后勤行政人员负责保管；对证据3，该证据恰恰显示冉贵、康娜支付的491,615元并非支付到其公司账户，实际收款人显示的是“上海市茵杰房地产经纪服务”。颐海公司为证明其意见，向一审法院提交如下证据：商品房认购书(落款时间为2017年7月2日)，证明其向冉贵、康娜收取的购房款和预售合同总房款是一致的，认购书第三条载明了折扣情况，其中电商折扣为60万元。冉贵、康娜对该认购书真实性不认可，认为并非其本人的签字，并向一审法院提出了鉴定申请。置宏公司对该认购书真实性无异议，认为符合其与颐海公司分销合同中关于支付30万元抵60万元的优惠政策，表明冉贵、康娜也实际取得了该优惠。认购书甲方签字处“陈新”是其公司员工，但已经离职。虽落款时间为2017年7月2日，但双方在前一天已经就优惠政策谈好了。置宏公司为证明其意见，向一审法院提交如下证据：1、分销合同，证明电商服务优惠政策；2、其公司实际入账的pos刷卡回单、收据、发票，证明其公司账户实际于2017年7月4日和5日分别收到了20万元和10万元团购费，并于同年7月5日开具了收据，同年11月16日开具了发票。经查询，签购单上显示付款人是“顾*霞”，并非冉贵、康娜；3、请佣表，证明冉贵、康娜是其他中介公司带来的，为此其公司支付了佣金176,587元；4、接报案回执单，证明其在收到传票后让员工退还多收取的款项无果后，向公安报案，目前尚未正式立案。冉贵、康娜对上述证据发表质证意见如下：对证据1，与其无关，颐海公司和置宏公司在销售系争房屋时并未向其告知有优惠政策；对证据2，签购单与其无关，付款人顾美霞也与其无关，支付时间也与签约时间不符；收据和发票并未收到；对证据3，认为与其无关，其并未通过中介公司购买系争房屋；对证据4，公安并未立案，且置宏公司内部人员若涉嫌职务侵占是其内部问题，置宏公司应先对外承担责任。颐海公司对上述证据发表质证意见如下：对证据1，真实性无异议；对其他证据都无法确认。一审审理中，经冉贵、康娜的申请，一审法院委托司法鉴定科学研究院对颐海公司提供的2017年7月2日的《商品房认购书》落款处“冉贵、康娜”的签名是否为本人所签进行鉴定。该鉴定机构于2019年7月31日出具了司鉴院【2019】技鉴字第975号司法鉴定意见书，载明鉴定意见为：检材《商品房认购书》上需检的“冉贵”签名不是冉贵所写，“康娜”签名不是康娜所写。本次鉴定费18,200元，已由冉贵一方预付。对该鉴定费，冉贵、康娜要求颐海公司和置宏公司共同承担，颐海公司和置宏公司要求依法裁判。一审法院认为，本案主要争议焦点如下：一、冉贵、康娜支付的491,615元的性质是团购费还是预付房款？二、如果是团购费，应当收取的团购费是多少？置宏公司是否应返还冉贵、康娜相应款项？若需返还，返还金额是多少？三、若置宏公司存在返还款项的义务，颐海公司是否应对置宏公司应返还款项承担共同还款责任？关于第一个争议焦点，冉贵、康娜支付的491,615元的性质，冉贵、康娜称其支付的是预付房款，但其与颐海公司就系争房屋并未签订认购书(颐海公司提交的认购书中签字经鉴定并非冉贵、康娜本人所签)，也未签订预售合同，其在支付定金时另行预付房款缺乏合理性；且该笔款项的pos机签购单显示收款方并非颐海公司，当天其取得的收据上收款方盖章的也是置宏公司，并非开发商颐海公司，收据上收款事由亦列明“买优惠”；其亦按照预售合同的约定向颐海公司支付了约定的价款，并未在其应付房款中扣除该笔款项，其主张支付时提出异议，事后亦及时要求返还，但并未提供相应证据予以证明。综上，一审法院认定上述491,615元的性质并非合同约定的购房款，而是冉贵、康娜在购房时为取得优惠而支付的款项。关于第二个争议焦点，置宏公司自认其公司应当收取的涉案交易的团购费为30万元，颐海公司亦认可给予了冉贵、康娜支付30万元电商团购费抵60万元房款的优惠，上述二者陈述与双方签订的分销合同对应的优惠方案相符。冉贵、康娜主张颐海公司与置宏公司均未与其协商团购费，但该陈述与其区分的两笔付款行为及其取得收据上载明的付款事由“买优惠”明显不符。对于该30万元，因冉贵、康娜已与颐海公司在置宏公司的销售下已就系争房屋签订了预售合同且合同已实际履行，故其要求返还该笔团购费并无依据，不予支持。对于另外的191,615元，置宏公司认为并非团购费，故其应当返还。至于置宏公司辩称该款是其员工私自收取，最终也未入其公司账，故不应由其返还。但其作为分销方在售楼处销售系争房屋，以公司名义收取了该款并出具了公司盖章的收据，应视为其公司收取了该款项，故其应当承担返还义务。因此，对冉贵、康娜要求置宏公司返还该191,615元及利息的请求，予以支持。关于第三个争议焦点，颐海公司是否应对上述191,615元与置宏公司承担共同还款责任？因上述款项并非支付给颐海公司，且冉贵、康娜系因与置宏公司约定的团购优惠服务才支付的该款项，根据颐海公司与置宏公司的分销协议，团购费的收取及发生争议亦与颐海公司无关，故对冉贵、康娜要求颐海公司承担共同还款义务的主张，一审法院不予支持。关于鉴定费18,200元，一审法院根据鉴定结果并结合本案实际情况酌定由颐海公司负担9,100元，置宏公司负担9,100元。一审法院判决：一、上海置宏房地产营销策划有限公司应于判决生效之日起十日内返还冉贵、康娜191,615元及利息(按照中国人民银行同期贷款利率，自2017年8月2日至实际返还之日止)；二、上海置宏房地产营销策划有限公司应于判决生效之日起十日内偿付冉贵、康娜鉴定费9,100元；三、上海颐海置业有限公司应于判决生效之日起十日内偿付冉贵、康娜鉴定费9,100元；四、驳回冉贵、康娜的其他诉讼请求。本院审理中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为冉贵、康娜支付的491,615元款项的性质应如何认定。冉贵、康娜认为该笔款项系其预付的购房款，现颐海公司、置宏公司收到的资金总额超出了合同约定的房款，颐海公司、置宏公司应共同承担返还其多支付的491,615元房款及相应利息。对此，本院认为，冉贵、康娜作为完全民事行为能力的成年人，在房屋买卖大宗交易过程中，理应知晓交易对象，并对付款事由等尽到审慎注意义务。冉贵、康娜系在尚未签订预售合同时即支付该笔大额款项，支付的金额也非整数，该笔款项的pos机签购单显示收款方并非开发商颐海公司，当日冉贵、康娜取得的491,615元收据上加盖的也是置宏公司的章，并非颐海公司，在冉贵、康娜与颐海公司签订《上海市商品房预售合同》后，冉贵、康娜按合同约定向颐海公司支付了约定的房款，并未在应付房款中扣除前述491,615元，结合491,615元收据上记载的收款事由为“买优惠”，以及支付491,615元的当日冉贵、康娜还通过pos机另行支付了一笔10万元，该10万元的签购单显示收款方为颐海公司等情形，本院认为，一审法院认定该491,615元为冉贵、康娜为取得优惠而支付的款项，并非合同约定的房款，并无不当，本院予以认同。冉贵、康娜如认为颐海公司与置宏公司在房屋销售过程中有违反行政管理规定的不规范行为，可另行向相关主管部门提出。综上所述，冉贵、康娜要求颐海公司、置宏公司共同返还多收取的491,615元及相应利息，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5,800元，由上诉人冉贵、康娜共同负担。本判决为终审判决。法官助理夏兰审判长 王 珍审判员 邬海蓉审判员 俞 璐二〇二〇年五月十三日书记员 夏 兰附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……