江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终470号上诉人（原审被告）：张霞，女，1964年12月14日生，汉族，住江苏省灌云县。委托诉讼代理人：陶兴亚，江苏海滋律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛真瑞，江苏海滋律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：连云港锦绣香江置业有限公司，住所地连云港经济开发区新东方大道107号。法定代表人：范菲，该公司董事长。委托诉讼代理人：李一鸣，男，1984年11月18日生，汉族，连云港锦绣香江置业有限公司员工，住连云港经济开发区。上诉人张霞因与被上诉人连云港锦绣香江置业有限公司（以下简称锦绣香江公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省连云港经济技术开发区人民法院（2019）苏0791民初1528号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人张霞上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或改判；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、购房合同第六条约定买受人付款方式是按揭贷款方式，不是一次性付款，也不是分期付款，且在买房前上诉人明确说需要按揭贷款，被上诉人公司负责办贷款，且买房之前所有资料提供给被上诉人公司，当时被上诉人客服还把上诉人资料拿给领导看，领导看过也说没有问题，可以办理银行按揭贷款。二、购房合同第八条约定，出卖人应在2017年12月30日前，依照国家和地方政府规定，将验收合格的商品房并符合本合同约定的商品房交付给买受人，被上诉人至今未交房。根据合同约定，出卖人逾期交房的违约责任按第二种方式处理：逾期超过日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应自买受人解除合同通知之日起，30日内退还全部己付款并按买受人累计已付款的20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定第八条规定的交付期限即2017年12月30日前的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付己交房价款万分之2交付违约金，计算至2019年10月30日共665天，合计35245元）2、合同附件四补充协议第二条第1条约定，买受人选择按揭贷款方式付款。首期第一笔房款（含定金，占总房款的10%，即上诉人付5万元即可）认购人应于商品房买卖合同签订当日付清，上诉人已经付16万多。上诉人是在工商银行开发区支行办理按揭，当时就交5万，在市农业银行总部办理按揭当时又交5万，共交10万。三、根据附件四补偿补充协议第9条约定，出卖人如未按商品房买卖合同规定的期限即2017年12月30日前将商品房交付给买受人的，双方同意按如下方式处理：合同继续履行，在买卖合同规定的交付期限即2017年12月30日前的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付己交房价款万分之2违约金，计算至2019年10月30日共665天，合计35245元)。四、在签订分期还款协议时，上诉人告知被上诉人工作人员这样还款有困难，协商能不能缓一下，上诉人领导回复说可以拖一点，但不要拖时间长。签过分期付款协议后，上诉人在没有收到任何催缴通知情况下，主动于2018年10月18日交了5万元。对这样的付款，当时公司也认可，也没有对上诉人提出任何要求，上诉人一直在履行，只是履行不彻底而已。被上诉人应在2017年12月30日前交房，被上诉人违约在先。五、关于被上诉人提供的两份签收催缴通知。2018年3月29日连云港苍梧揽投部，投递并签收，明显弄虚作假。地址是送到海连新天10号楼901，上诉人在分期付款协议上留的地址是灌云县，海连新天房屋已经于2018年3月21日卖掉。2、2019年1月26日的催缴通知地址仍然是上诉人已经卖掉的海连新天10号楼901，且还是显示揽投成功，不知是谁签收的。六、自贸区批下来房屋涨价，被上诉人行为明显带恶意。且被上诉人违约在先，到目前为止没有交房。七、上诉人不同意解除合同，被上诉人行为明显带恶意，上诉人愿意及时补齐余款。八、上诉人不同意支付违约金。首先，房价上涨，原价3200元每平方米，现价6000多月每平方米，总价款和己付房款已经远远超过20%。其次，即使延迟给付，也没有给被上诉人造成损失。九、从2017年3月29日交定金到2018年10月，被上诉人承诺上诉人办按揭贷款，协议银行都有为客户办贷款的相关便利和优惠，两年时间都让上诉人自己跑银行，耽误两年时间和精力，未果。综上，依据诚实信用原则，按揭贷款没办理成功是被上诉人的责任，对此引发的后果理应由被上诉人承担。按照协议约定，上诉人已具备接收交房条件，被上诉人没有按期交房已经严重违约。被上诉人函件投递错误，由此导致双方误解、误判责任不能都由上诉人一方承担。上诉人一再向被上诉人明确表示不同意解除合同并会按其要求立刻兑现，而被上诉人执意要走诉讼程序，恶意明显。被上诉人己占用上诉人几十万资金几年，现在却要单反解除合同严重违背公平原则。被上诉人让上诉人所签的合同协议等书面文件都是被上诉人事先拟定好的格式文件，上诉人都处于被动被迫接受的境地，现在被上诉人又以此为依据来损害上诉人的合法权益，一审案件事实认定不清，请求二审法院支持上诉人的诉求。被上诉人锦绣香江公司辩称，双方于2017年6月16日签订了商品房买卖合同，约定了总房款495288元，其中295000元为银行贷款，但到期后上诉人并未获得银行批准，依照合同约定商品房买卖合同签订之日起三个月银行未全额放款的买受人应选择其他付款方式支付价款，否则出卖人有权解除商品房买卖合同。在上诉人无法获得贷款的情况下，被上诉人与其签订了一份分期贷款协议，约定其在2018年12月31前向被上诉人一次性缴纳未支付的购房款295000元，否则被上诉人有权解除本协议及购房合同，并重新出售追究其违约责任，相关事实皆有合同及分期付款协议为证。一审中也查明上诉人至今未缴纳欠付的房款295000元，构成了约定的合同解除条件并应承担违约责任。至于上诉人所称的认定事实不清，缺乏相关证据，催款并非被上诉人的法定义务，也非合同约定的前提条件，仅仅是被上诉人单纯尽到的一个提示，且有相关凭证证明被上诉人已经向其发出了催缴的函件，并不存在上诉人所称的上诉理由。请求二审法院驳回上诉，维持原判。锦绣香江公司向一审法院起诉请求：1、请求法院判令解除张霞与锦绣香江公司签订的《商品房买卖合同》，并判令张霞协助锦绣香江公司至房产部门撤销购房备案登记手续；2、判令张霞承担违约金99057.6元；3、请求法院判令张霞承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：2017年3月29日，张霞向锦绣香江公司交纳了预订2-10-1-1001号房屋的定金5000元。2017年6月15日，锦绣香江公司销售人员与张霞签署了《交款确认单》，其中记载，房号2-10-1-1001；业主姓名：张霞；总房价495288元；付款方式：按揭；首期款（含定金）：105288元；电商费10000元；按揭贷款金额390000元。根据锦绣香江公司（甲方）与连云港房管家房地产经纪有限公司（乙方）签订的《电商合作协议》中约定，合作期间，甲方为所有购买“连云港锦绣香江”公开发售单位的客户提供专项优惠，其中洋房10000元抵30000元，别墅30000元抵80000元，即客户向乙方缴纳相应的居间服务费用后，在上述合作期间可以在购买“连云港锦绣香江”公开发售单位是抵充相应的房价总款。2017年6月16日,锦绣香江公司与张霞签订《商品房买卖合同》,约定:张霞向锦绣香江公司购买其投资开发的连云港锦绣香江小区第2-10幢1单元1-1001室房屋,该房屋建筑面积共152.41平方米,每平方米单价为3249.708元,总金额为495288元。付款方式为按揭贷款方式（详见本合同附件四补充协议约定）。《商品房买卖合同》第七条买受人逾期付款的违约责任：按逾期时间，分别处理（不做累加）⑴逾期在180日之内，自合同约定的应付款期限届满之第一天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。⑵逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。第八条交付期限：出卖人应当在2017年12月30日前依据国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。在合同附件四：合同补充协议中约定，买受人未支付之剩余房价款，计300000元由买受人在购房合同签订后七个工作日内办妥银行按揭手续，即按银行要求提交齐全办理银行按揭所需的有关资料并签署按揭贷款合同。如买受人按揭申请未获银行批准，即《商品房买卖合同》签订之日起三个月银行未全额放款的，则买受人应在七天内改换出卖人公布的其他付款方式或出卖人同意的其他付款方式，否则，出卖人有权解除《商品房买卖合同》。出卖人依据《商品房买卖合同》解除合同的，有权收回该商品房另行处理，买受人应该按总房价的20%向出卖人支付违约金，如违约金不足以抵偿出卖人实际受到的损失，不足部分仍由买受人承担。买受人违反合同约定，包括但不限于以下行为：买受人未按合同规定交齐各期房款及相关税费（详见附录），或银行按揭因买受人原因未放款，出卖人均有权暂缓交房。双方还就其他事项进行了约定。当日，张霞向锦绣香江公司支付110288元电商费，锦绣香江公司开具了二份收款收据，一份收款收据记载100288元为购房首期，另一份收款收据记载10000元为电商费。2017年9月20日，张霞向锦绣香江公司支付房款45000元。2018年3月26日，锦绣香江公司向张霞发出《催缴房款通知书》，请张霞在2018年4月10日前到我公司缴纳上述应付未支付房款共计人民币345000元。张霞又于2018年10月18日向锦绣香江公司支付50000元购房款。后双方又签订了一份《分期付款协议》，协议约定，乙方张霞于2017年6月16日认购甲方锦绣香江公司开发的《锦绣香江项目第2-10幢1单元1-1001房产，总价款495288元，因张霞原因，尚欠295000元购房款未付。张霞须在2018年12月31日前向锦绣香江公司缴纳第一期购房款295000元。如张霞未按协议约定时间足额缴纳相应款项，锦绣香江公司有权向张霞发催款函进行催缴。如催缴函在到达张霞所留地址后10天内，张霞仍未足额缴纳应付款的，锦绣香江公司有权解除本协议及购房合同，并对张霞所购房源重新出售。同时，张霞还应承担认购书、购房合同及其他协议中对于张霞违约所约定的一切责任。该补充协议中还将原合同中送达地址由连云港市新浦区科苑南路99-10-1-901变更为连云港市灌云县城伊山镇伊山中路491-2号。2019年1月23日，锦绣香江公司又向张霞发出一份《催补交房款通知书》，通知张霞于2019年1月26日前一次性向锦绣香江公司支付295000元购房款。该函件本先寄送至双方所签订《商品房买卖合同》上张霞所留地址连云港市新浦区科苑南路99-10-1-901，但在邮件送达过程中，快递员通过电话联系张霞，通过张霞所发送的短信内容重新确定了送达地址连云港市灌云县城伊山镇伊山中路491-2号，后该函件被签收。一审法院认为，锦绣香江公司与张霞双方签订的《房屋买卖合同》及《分期付款协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效。双方当事人均应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。关于锦绣香江公司要求解除双方《房屋买卖合同》的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。张霞未按补充协议约定，在2018年12月31日前向锦绣香江公司缴纳剩余的购房款295000元，且在锦绣香江公司于2019年1月23日发送催款函后仍未缴纳剩余购房款。锦绣香江公司要求解除购房合同及补充协议，符合法律规定，一审法院予以支持。张霞提出其并未收到锦绣香江公司于2019年1月23日向其发出的《催补交房款通知书》的抗辩意见，根据锦绣香江公司所提供的送达信息以及相关的短信记录可以证明锦绣香江公司已经尽到了提示义务，所以对于张霞的抗辩意见一审法院不予采纳。关于锦绣香江公司所主张的违约金，根据合同法的规定,合同的权利义务终止,不影响合同中结算和清理条款的效力,违约金系当事人通过约定而预先设立并独立于履约行为之外的给付行为,属于合同法规定的合同中的结算和清理条款,其效力并不因为合同的权利义务终止而受到影响,故锦绣香江公司所主张的违约金条款继续有效,张霞应当按约向锦绣香江公司支付违约金99057.6元。根据法律规定,合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。鉴于张霞已向锦绣香江公司支付部分购房款200288元和电商费10000元,故本案合同解除后,锦绣香江公司依法应向张霞返还上述款项。锦绣香江公司要求张霞协助其办理案房屋的注销备案手续,系对本案合同解除后的处理,符合法律规定,一审法院予以支持。关于张霞提出锦绣香江公司未按合同约定期限交付房屋，也应承担违约责任的抗辩意见，根据双方合同附件四补充协议中约定，买受人违反合同约定，包括但不限于以下行为：买受人未按合同规定交齐各期房款及相关税费，或银行按揭因买受人原因未放款，出卖人均有权暂缓交房。张霞未按双方约定交齐购房款，锦绣香江公司有权暂缓交房。因此，张霞该抗辩意见，一审法院亦不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、解除锦绣香江公司与张霞于2017年6月16日签订的《房屋买卖合同》；二、张霞于判决生效后十日内协助锦绣香江公司办理连云港锦绣香江小区第2-10幢1单元1-1001室商品房注销备案手续；三、张霞于判决生效后十日内向锦绣香江公司支付违约金99057.6元。一审案件受理费减半收取4871元（锦绣香江公司已预交），由张霞负担。张霞于判决生效后十日内付给锦绣香江公司。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。二审期间，上诉人张霞确认138××××2365系其曾经使用的电话号码。另查明，2018年3月28日，锦绣香江公司向张霞发出EMS一份，该EMS寄件人存联显示的内容为：收件人张霞，电话138××××2365，地址连云港市新浦区科苑南路99-10-1-901（注：商品房买卖合同中张霞留存的地址），内件品名为催办按揭通知书，该邮件于2018年3月29日被签收。又查明，2019年1月23日，锦绣香江公司又向张霞发出EMS一份，该EMS寄件人存联显示地址、联系电话与前一份EMS一致，内件品名为催房款通知书，该EMS查询记录显示2019年1月25日状态为：未妥投，原因：收件人不在指定地址；2019年1月26日07：50:58时状态为：离开连云港市速递物流公司转运中心发往灌云县邮政局发行投递分局城区投递班，17:10:57时状态为：投递并签收，签收人他人收家人。快递员曾于138××××2365机主联系，138××××2365机主提供地址将邮件改派至：灌云县伊山镇伊山中路491-2号，欧尚家具，张霞收，189××××1555。本案二审争议焦点：1、款项逾期支付责任在哪方；2、一审认定的已付款数额是否正确，如果不正确数额应当是多少；3、上诉人是否收到了催缴通知；4、一审计算的违约金是否有误。关于第一个争议焦点，从上诉人办理过程汇总陆续按银行要求缴款可知其贷款条件不成就，这与其后续贷款不成后与被上诉人签订分期付款协议可以相互印证，上诉人称被上诉人不为其办理贷款、要求其分期付款与事实不符，且与被上诉人一次性获得全部银行贷款即使收回资金的价值取向相悖，本院对上诉人称被上诉人不为其办理贷款的上诉理由不予采纳。关于第二个争议焦点，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人主张一审法院漏算其于2018年6月4日缴纳的5万元购房款，但不能提供缴纳的凭证，被上诉人对此也不予认可，其应承担举证不能的法律后果，本院对该上诉理由不予采纳。至于1万元的电商费，上诉人认为该费用实际为购房款，与其在二审中确认的购房款总额数目不能对应，本院对该上诉理由亦不予采纳。关于第三个争议焦点，二审中上诉人陈述其科苑南路房屋已经被出售无法收邮件，但其提供的售房协议签订时间虽然在2019年3月，但同时也认可实际交付房屋在4月，4月之前的邮件其能收到。被上诉人2018年3月使用EMS邮寄催办贷款通知书至该地址，邮件记录显示已签收，上诉人辩称未收到该邮件明显与事实不符。至于2019年1月23日的EMS，上诉人使用的手机号码将该快件改派至灌云县，该改派记录与EMS查询记录一致，也已显示签收，一审法院查明的签收情况属实，本院对上诉人称该邮件未收取的上诉意见也不予采纳。关于第四个争议焦点，如前所述，上诉人贷款条件不成就，逾期支付房款，存在违约，应承担相应的违约责任；同时依照双方合同的约定，被上诉人有权延期交付房屋，本院对上诉人称其不应承担违约责任的上诉理由不予采纳。综上，上诉人张霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9743元（张霞已预交），由上诉人张霞负担。本判决为终审判决。审 判 长 张     伟审 判 员 闫杰审判员程艳二〇二〇年五月七日法官助理 孙  潘  红书 记 员 严  梓  菡法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。