江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终112号上诉人（原审原告）：王雪刚，男，1986年6月17日生，汉族，住江苏省徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：郭军，江苏汉彭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：罗震，男，1990年6月8日生，汉族，住江苏省徐州市铜山区。被上诉人（原审被告）：朱紫嫣，女，1991年4月14日生，汉族，住江苏省徐州市铜山区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：刘翔，江苏茂通律师事务所律师。原审第三人：中国农业银行股份有限公司徐州云龙支行，住所地江苏省徐州市建国东路493号。负责人：孟光，该支行行长。委托诉讼代理人：王锦，该公司员工。委托诉讼代理人：张建强，该公司员工。上诉人王雪刚因与被上诉人罗震、朱紫嫣、原审第三人中国农业银行股份有限公司徐州云龙支行（以下简称农业银行云龙支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省徐州市鼓楼区人民法院（2019）苏0302民初3637号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王雪刚上诉请求：1.依法撤销原审判决，改判或发回重审。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误。一、上诉人与被上诉人2017年2月16日签订的房屋买卖协议，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律的强制性规定，应为合法有效的合同，事实上上诉人按协议的约定依约交付了首付款19万，在合同签订的当晚被上诉人就把该房屋交付给了上诉人使用，上诉人在使用当中对房屋进行了装修，该房屋上诉人一直使用至今，因上诉人刑事犯罪于2018年1月17日被判处有期徒刑，于2019年6月6日释放。因其客观原因导致购房尾款30万元迟延履行了半年，虽其有一定的违约，但有客观事实的原因，在上诉人出狱后的2019年6月8日就积极联系被上诉人要求付清尾款，让其办理相关解除抵押及过户手续，因房屋价值上涨被上诉人经上诉人多次电话见面协商拒不履行相关的解除抵押过户的义务，被上诉人多次要求上诉人多付20万或40万，以种种理由推脱不予配合。被上诉人主观上完全处于故意，为了恶意的房价上涨的利益推脱至今不予配合，导致该房无法实现上诉人的利益，以上事实客观清楚，从合同法原则相关规定，该合同合法有效，原审判决理应判定双方依法履行合同，而却置事实和依据不顾作出错误判决，驳回了上诉人的诉请，显然属于错误判决。二、在原审中上诉人明确表示要求支付购房所欠尾款，以促进该协议的合法履行，作为第三人的银行并没有反对上诉人和被上诉人不能行使解除抵押权，并且表示二被上诉人还清贷款就会行使解押，而事实上本案的买卖协议是合法有效的，行使解除抵押权并没有障碍，且上诉人愿意代被上诉人偿还贷款，以促进合同的履行。而原审法院本应追寻当事人的意识自治原则，在被上诉人拒不履行的情况下应已合同的有效性、合法性、可操作性依法判定被上诉人配合上诉人办理解除抵押及相关产权过户手续，才能体现社会的公正性和合同的公平性，以维护买售人的利益。三、原审法院依照中华人民共和国物权法第177条、第191条来确认该合同无法履行，显然是适用法律错误是对该上述法条的错误理解，因在原审庭审中，上诉人明确表示了愿意给付剩余房款，并且也愿意代被上诉人偿还贷款，完全可以行使解除抵押权促进合同的履行，而原审对此审查不清不遵循合同的有效性、诚实信用性，导致错误的判决。被上诉人罗震、朱紫嫣辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。具体同书面答辩状。原审第三人农业银行云龙支行经本院合法传票传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。王雪刚向一审法院提出诉讼请求：1.判令罗震、朱紫嫣履行双方于2017年2月16日签订的房地产买卖合同，解除徐州市鼓楼区祥和西区3#-2-602室抵押权，并协助办理该房产过户手续；2.诉讼费用由罗震、朱紫嫣承担。一审法院经审理查明：2017年2月16日，王雪刚作为乙方（买方），罗震、朱紫嫣作为甲方（卖方）签订房地产买卖合同，约定罗震、朱紫嫣将祥和西区3-2-602室房地产（房屋建筑面积100平方米）出售给王雪刚。合同还约定“三、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币（大写）伍拾万元，￥500000元。乙方由2018年11月30日前两次付清给托管中心，购房定金将在最后一次付款时冲抵”，“四、双方同意于2018年11月30日前由甲方将上述房地产正式交付给乙方”，“十二、双方约定的其他事项：乙方于2017年2月28日之前再给甲方壹拾玖万元，其它叁拾万（300000）过户时付清”。合同还约定了违约责任等相关事宜。当日，王雪刚支付定金1万元，罗震向其出具了收条，并将涉案房屋钥匙交付王雪刚，涉案房屋由王雪刚占有使用至今。2017年2月28日，罗震向王雪刚出具收条一份，载明“今收王雪刚买房定金19万元整（拾玖万元整）。罗震2017.2.28”。2018年1月17日，王雪刚因生产、销售假药罪经徐州市中级人民法院判处有期徒刑2年6个月，附加罚金50000元，于2019年6月6日刑满释放。后双方就涉案房屋买卖合同相关事宜协商未果，王雪刚诉至法院。合同约定的剩余房款30万元，至法庭辩论终结前，王雪刚尚未支付。一审另查明，涉案房屋登记在罗震、朱紫嫣名下，并设有抵押，抵押权人为中国农业银行股份有限公司徐州云龙支行，债务履行期限为2014年11月15日至2041年11月14日，被担保主债权数额为360000元。一审法院认为，对于罗震、朱紫嫣提出的反诉。反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。罗震、朱紫嫣提起的反诉当事人与案件本诉当事人不一致，不符合相关法律规定，不予受理。罗震、朱紫嫣可另行主张。依据物权法的相关规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。涉案房产在王雪刚与罗震、朱紫嫣签订房地产买卖合同之时已设有抵押权，至案件辩论终结时，抵押担保债权尚有336157.04元未获清偿，抵押权并未涂销。王雪刚诉请罗震、朱紫嫣解除涉案房屋上的抵押权，但涉案抵押权人是本案第三人农业银行云龙支行，并非罗震、朱紫嫣。王雪刚与第三人之间并无涤除抵押权的相关约定，且抵押担保债权尚未获清偿，亦不满足抵押权消灭的法定条件。王雪刚虽在庭审时表示愿意以30万元代罗震、朱紫嫣清偿剩余贷款消灭抵押权，但是否同意由非抵押合同当事人的王雪刚代为清偿债务，进而消灭抵押权，应属当事人意思自治范畴。在相关民事主体没有就变更民事法律关系达成一致意见，未设立新的民事法律关系的情况下，王雪刚要求解除涉案房屋上的抵押权的诉讼请求，事实与法律依据不足，不予支持。在涉案房屋上设有抵押权的情况下，王雪刚诉请罗震、朱紫嫣协助办理房屋过户手续，亦缺乏事实及法律依据，不予支持。遂判决：驳回王雪刚的诉讼请求。二审中，经法庭释明被上诉人同意在本案中以反诉理由即涉案合同因上诉人未及时支付购房款，被上诉人具备解除合同条件作为本案的抗辩。二审另查明：2019年6月8日，上诉人在出狱后的第二天向被上诉人手机发短信要求支付尾款，并请求被上诉人协助办理过户手续。但被上诉人要求上诉人支付70万元，拒绝接受30万元尾款。中国农业银行股份有限公司徐州云龙支行到庭陈述，被上诉人二审期间仍正常偿还贷款，截至2020年5月19日涉案房屋的抵押担保债权尚有本金330101.39元及利息未清偿。二审查明其他事实与一审查明事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人于2017年2月16日签订的《房地产买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，上诉人向被上诉人支付了20万元购房款，被上诉人亦将涉案房屋交由上诉人使用，双方约定余款应在2018年11月30日前付清。后上诉人因刑事犯罪被判处有期徒刑，于2019年6月6日刑满释放。上诉人于2019年6月8日联系被上诉人要求支付尾款，但由于被上诉人要求支付70万元，双方未协商一致。被上诉人主张因上诉人未及时支付购房款，故涉案合同具备解除条件。本院认为，虽然上诉人向被上诉人要求支付尾款30万元的时间已经超过了合同约定的时间六个多月，但上诉人系因刑事犯罪而导致的人身自由受到限制，其在出狱后第二天就积极联系被上诉人要求支付购房尾款。上诉人迟延付款的行为并非主观上不愿意继续履行涉案合同，且涉案合同中并未约定迟延付款的行为可以解除合同，本案亦不符合法定解除条件。同时被上诉人在上诉人迟延付款6个多月的情况下，要求上诉人多支付40万元购房款，有违诚实信用原则，故对于被上诉人的上述抗辩主张，本院不予支持。根据原审第三人农业银行云龙支行到庭陈述，截至2020年5月19日涉案房屋上的抵押担保债权尚有本金330101.39元及利息未清偿，上诉人二审中表示愿意在15日内将上述款项向农业银行云龙支行支付，农业银行云龙支行亦表示如果收到上诉人上述款项可以解除涉案房屋的抵押权。考虑到上诉人客观上确实存在迟延六个多月支付购房尾款的情况，故酌定由上诉人直接代被上诉人清偿涉案房屋上全部的抵押担保债权，其中超出30万元的部分足以弥补被上诉人迟延收款的实际损失，待涉案房屋上的抵押权解除产权过户的条件成就后，被上诉人应积极协助上诉人办理涉案房屋的过户手续。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第（二）项之规定，判决如下：一、撤销江苏省徐州市鼓楼区人民法院（2019）苏0302民初3637号民事判决；二、上诉人王雪刚于本判决生效后15日内一次性向中国农业银行股份有限公司徐州云龙支行支付涉案房屋抵押担保债权330101.39元本金及利息；三、中国农业银行股份有限公司徐州云龙支行于收到上诉人王雪刚支付的上述款项后10日内解除涉案房屋的抵押权；四、被上诉人罗震、朱紫嫣应于涉案房屋产权过户的条件成就后协助上诉人王雪刚办理涉案房屋的过户手续。一审案件受理费8880元、保全费3020元，合计11900元，由上诉人王雪刚负担5950元，由被上诉人罗震、朱紫嫣负担5950元；二审案件受理费8880元，由上诉人王雪刚负担4440元，由被上诉人罗震、朱紫嫣负担4440元。本判决为终审判决。审判长 祝 杰审判员 宋新河审判员 孟 娟二〇二〇年五月二十七日书记员 宗 正