广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5163号上诉人（原审原告，反诉被告）：刘忠华，男，1970年5月1日出生，汉族，身份证住址福建省三明市梅列区。委托诉讼代理人：王竹萍，北京市北斗鼎铭（广州）律师事务所律师。上诉人（原审被告，反诉原告）：刘荣丰，男，1963年2月11日出生，汉族，身份证住址广东省汕头市潮南区。委托诉讼代理人：曾荣，广东金桥百信律师事务所律师。上诉人刘忠华因与上诉人刘荣丰房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初27051号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人刘忠华的委托诉讼代理人王竹萍，被上诉人刘荣丰的委托诉讼代理人曾荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘忠华上诉请求：1.维持一审判决第三项；2.改判一审判决第一项，即刘荣丰向刘忠华支付装修现值损失309615元及鉴定费2000元，合计311615元；3.一、二审受理费由刘荣丰承担。事实和理由：一、涉案房屋因无合法报建手续被强制拆除，双方签订的租赁合同因无办理建设用地规划许可证被认定无效，刘荣丰作为出租方，同时也是办理报建手续、规划许可证等的的法定义务人，应承担全部过错责任。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，现涉案商铺于2019年6月17日被强制拆除，已无利用可能，刘忠华已形成装饰装修损失，应当由对造成损失负主要责任的刘荣丰承担。故刘荣丰应向刘忠华支付装修现值损失309615元及刘忠华为评估装修限值而支付的鉴定费2000元，合计311615元。二、合同履行过程，刘忠华依法缴纳租金，不存在任何违约情形。三、双方原是承租的关系，对方是出租方，刘忠华是承租方，由于涉案房屋没有办理规划许可，涉嫌违建，被相关部门强制拆除，由此造成刘忠华装修现值损失，因此引发了本案诉讼。一审判决是按照过错比例，判决对方承担50%的赔偿责任。回归本案，涉案租赁合同因未办理规划许可而被认定无效，双方合同无法履行的过错完全在于对方，而非刘忠华。因此，刘忠华提起上诉不服的是过错比例的分配。根据以往白云区法院的判例，因违建的租赁合同被认定无效，承租人承担的是未履行审查义务过错，一般占20%。对于出租方，其是承担80%的责任。由于白云区因违建对外出租而导致合同无效的情形比较多，在同一地段发生的相同情形（以生效的（2017）粤0111民初1568号民事判决书为例），当中对于承租人对租赁物的合法报建审查义务的过错酌定认定为20%。因此，刘忠华希望本案能够参考以往白云区法院的相关案例，统一裁判尺度。在其他生效判决中，承租人是存在拖欠租金的违约情形，但在本案中刘忠华是没有拖欠租金的不存在任何违约情形的。综上，请求二审法院予以改判。刘荣丰答辩称：首先，刘忠华陈述的过错比例无论是多少，前提都是有损害事实的情况，纵观本案原审的证据，刘忠华没有提交过任何一份关于有投入装修的证据，包括装修合同、支付凭证等，因此刘忠华应当承担举证不能的不利后果。并且在刘荣丰提交的证据聊天记录中，可证明涉案厂房的装修是由次承租人投入的，而非刘忠华。因此，刘忠华所提及的装修损失，没有实质的损害事实，其不能以没有损害的事实为基础主张损害赔偿。刘荣丰上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回刘忠华的全部诉讼请求；2.本案诉讼费由刘忠华承担。事实和理由：涉案商铺装修属于案外承租人投入，刘忠华没有实际投入装修，未产生装修损失，即无赔偿请求权基础。首先，根据刘忠华提供《装修后图片》证据看，涉案商铺在装修后已经挂上“小刀电动车”的经营招牌，结合《价格评估结论书》中陈述涉案商铺“租给经营电动车”，以及附图也依旧存在“小刀电动车”招牌。以上可以证明，刘忠华自始就将部分商铺租给“小刀电动车”经营者实际使用。可见涉案商铺的实际使用人一直没有变更，事实上，实际投入装修的是该实际使用人。其次，刘荣丰一审中提交的《微信记录》显示，案外承租人曾向刘忠华索要装修赔偿，而刘忠华将此事微信截图发给刘荣丰，希望刘荣丰可以向案外承租人协商解决，由此更能确定是案外承租人对商铺进行装修投入，刘忠华根本没有对装修进行投入。因此，刘忠华没有实际产生损失，更无赔偿请求权。最后，刘忠华承租仅一年多时间，但如此大的工程竟然未向法院提供任何《装修合同》《装修收据》《款项支付凭证》等相关证据证明对商铺投入装修支持，该情况明显不合常理，并且刘忠华对此并没有给出合理解释，一审法院仅凭一份《价格评估结论书》就认定装修损失，证据明显不充分。综上，请求二审法院予以改判。刘忠华答辩称：在一审庭审中，刘忠华提交了承租前以及承租后装修的照片，对此刘荣丰是认可的，由此证明了在承租前和承租后涉案厂房所发生的变化，由此可认定刘忠华有投入装修的事实。刘荣丰的答辩意见并非是否认装修的事实，其在一审中是承认涉案厂房是存在装修的，但认为该装修是次承租人进行的，而非是刘忠华。根据刘忠华一审提交的证据以及鉴定评估所涉及的装修项目，以及在整个庭审过程中也不存在次承租人向刘荣丰索要赔偿的情况，从而可推定涉案厂房的装修是刘忠华所投入的。即使招牌是由次承租人投入，也不影响刘忠华要求刘荣丰向刘忠华赔偿装修现值的赔偿责任。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条和第九条规定，一审判决也是按照该法律依据作出判决的。刘忠华的主张是有理有据的，请求二审法院予以支持。2019年7月18日，刘忠华向一审法院起诉请求判令：1、刘荣丰向刘忠华支付装修现值损失309615元；2、刘荣丰向刘忠华支付鉴定费2000元；3、本案受理费由刘荣丰承担。刘荣丰向一审法院反诉请求判令：1、刘忠华向刘荣丰支付拖欠的租金32000元（2017年12月至2019年3月，共计16个月，按照每月25000元的标准计算，对差额部分进行计算，刘忠华每月付23000元，每月差2000元）；2、本案诉讼费由刘忠华承担。一审法院经审理查明：2017年7月26日，刘忠华（乙方，承租方）与刘荣丰（甲方，出租方）签订《租赁合同》，约定：甲方将其合法拥有的位于均禾××××号（以下简称涉案商铺）出租给乙方的使用；租赁年限由2017年9月1日至2027年5月31日。如遇建设需要，双方协商解决；租赁面积及租金：面积一间，每月总计租金2.5万元；乙方向甲方交纳10万作为合同押金，合同期满后一次性退回合同押金10万给乙方（不计利息）；如乙方中途违约，押金不予退回，并付清租金及水电费，如甲方中途违约，则双倍退回押金。后广州市白云区均禾××××号地址变更为：广州市白云区新石路73号。2019年3月25日，广州市白云区人民政府均禾街道办事处发出《关于强制拆除均禾街新石路73号违法建设的通告》，广州市白云区新石路73号地块未取得《建设用地规划许可证》、《建设用地批准书》，责令该违法建筑的当事人和居住使用的人员于2019年4月8日前全部将违法建筑内物品搬离腾空，并自行清拆。逾期不履行，我街将依法强制拆除。刘忠华遂于2019年5月31日委托广州市安衡价格事务所有限公司对涉案商铺的装修现值损失进行评估。2019年7月1日，广州市安衡价格事务所有限公司出具穗安价（估）字【2019】S214号《关于广州市白云区新石路73号商铺的装修现值价格评估结论书》，评估结论为：广州市白云区新石路73号商铺在评估基准日的装修现值为309615元。刘忠华为此支付评估费2000元。一审庭审中，刘忠华提交：1、《商铺装修前照片》及《商铺装修后照片》，拟证实刘忠华承租前，涉案商铺为破旧厂房，未经任何装修，经刘忠华投入大量资金装修后，涉案商铺已具有包括墙体安装、楼梯安装及阁楼搭建、门面照片基层等；2、2018年7月至2019年6月期间的微信聊天记录，拟证实刘荣丰对按23000元/月租金标准支付并未提供过异议，且根据2019年4月19日的微信聊天记录显示，刘荣丰确认刘忠华提出的因受到拆迁因素影响,同意将4、5月租金调整为20000元/月,6月恢复到23000元/月。刘荣丰提交电子回单，拟证实自2017年12月至2019年3月期间，刘忠华按照23000元/月标准支付租金，并未按照合同约定25000元/月租金标准支付，故刘忠华应向刘荣丰支付拖欠租金32000元。另查，涉案商铺已于2019年6月17日被强制拆除。一审法院认为，因涉案商铺属于无合法报建手续的违法建筑，刘忠华、刘荣丰签订的《租赁合同》属于无效合同。刘忠华作为承租方，对涉案商铺的合法性来源未尽到审慎的审查义务，而刘荣丰作为出租方，明知涉案商铺无合法报建手续仍将其出租给刘忠华使用，双方对《租赁合同》的无效均存在过错，各自应承担50%的赔偿责任。因《租赁合同》无效，刘忠华对涉案商铺装修损失进行现值评估并无不当，一审法院予以采纳。对于刘荣丰抗辩称对刘忠华装修行为并不知情的抗辩意见，因刘忠华对涉案商铺投入大量资金进行装修，涉案商铺由原来简陋的平房变成精致的商铺，刘荣丰作为出租人不可能对此不知情，故对于刘荣丰此抗辩意见一审法院不予采信。故刘荣丰应向刘忠华赔偿装修损失154807.5元（309615元/2）并支付鉴定费1000元（2000元/2），合计155807.5元。对于刘忠华主张超出部分，一审法院不予支持。对于刘忠华是否拖欠刘荣丰租金问题。根据刘忠华、刘荣丰的微信聊天记录及刘忠华陈述，刘荣丰同意刘忠华按照23000元/月的标准支付租金，并在此期间未提出过异议，刘忠华亦称刘荣丰已将保证金退回，由此可知，双方已对租金标准变更为23000元/月达成合意，并实际履行，现刘荣丰主张刘忠华支付拖欠租金的反诉请求于法无据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院于2019年12月26日作出如下判决：一、自本判决生效之日起三日内，刘荣丰向刘忠华赔偿装修损失154807.5元及鉴定费1000元，合计155807.5元；二、驳回刘忠华的其他诉讼请求；三、驳回刘荣丰的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5974元，由刘忠华负担2987元，由刘荣丰负担2987元并于本判决生效之日起5日内向一审法院交纳。反诉费300元，由刘荣丰负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经二审审查，一审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。据此，针对刘忠华、刘荣丰的上诉主张，本院认定如下：关于双方对涉案《租赁合同》无效的过错问题。涉案《租赁合同》因租赁物系无合法报建手续的违法建筑物而无效，刘荣丰作为出租方，明知涉案商铺无合法报建手续仍将其出租，刘忠华作为承租方，对涉案商铺的合法性来源未尽到审慎的审查义务，故一审认定双方对《租赁合同》的无效均存在过错，并无不当。至于一审法院认为双方各自应承担50%的过错责任，属于依法行使自由裁量权，并无明显不妥，刘忠华上诉认为其只应承担20%的过错责任，本院不予支持。关于涉案租赁物的装修现值。依据《最高人民法院》第九条的规定，涉案租赁合同无效，对于已形成附合的装饰装修物，双方按照合同无效的过错分担现值损失。涉案租赁物已于2019年6月17日被强制拆除，在此之前，刘忠华委托鉴定机构对涉案商铺的装修现值损失进行评估，结论为装修现值309615元。刘荣丰不予认可该结论，且认为该装修不是刘忠华投入，而是次承租人所装修的。本院认为，对于涉案商铺的装修现值，刘忠华已进行了举证，刘荣丰虽不认可，但未能提交证据予以反驳，应承担举证不能的不利后果，故一审法院以该评估结论作为认定事实的依据，并按照双方的过错比例予以分担，并无不当。至于刘荣丰认为涉案商铺装修系次承租人所装修的问题，因涉案合同的相对方为刘忠华和刘荣丰，次承租人与刘忠华之间的租赁合同关系不属于本案审理的范围，应由当事人另行解决。刘荣丰以此为由拒绝赔偿涉案商铺装修现值损失，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，刘忠华、刘荣丰的上诉请求均不成立，本院不予支持。一审查明事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6832.3元,由刘忠华负担3416.15元，刘荣丰负担3416.15元。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  柳玮玮审判员  李 娜二〇二〇年五月二十日书记员  张 旭彭诗敏