文书内容重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0151民初715号原告：重庆市铜梁区宏泰物业管理有限公司，住所地重庆市铜梁区。法定代表人:石明平，总经理。委托诉讼代理人：杨秀友，男。该公司员工（特别授权）。委托诉讼代理人：雷先恩，重庆渝礼律师事务所律师。被告：饶帮群，女，1972年5月21日出生，汉族，户籍所在地重庆市铜梁区，现住重庆市铜梁区。委托诉讼代理人：周明元，男，户籍所在地重庆市铜梁区，现住重庆市铜梁区。被告：罗光林，男，1972年9月1日出生，汉族，户籍所在地重庆市铜梁区，现住重庆市铜梁区。重庆市铜梁区宏泰物业管理有限公司（以下简称宏泰物业公司）与饶帮群、罗光林物业服务合同纠纷一案，宏泰物业公司于2020年2月20日向本院提起诉讼。本院依法适用小额诉讼程序，于2020年4月28日公开开庭进行了审理。宏泰物业公司的委托诉讼代理人杨秀友、雷先恩，饶帮群及委托诉讼代理人周明元到庭参加诉讼，罗光林经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。宏泰物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令饶帮群、罗光林支付宏泰物业公司截止2019年9月的物业服务费1797元及滞纳金（从欠费之日起至2019年9月30日止以当月累计欠缴的物业服务费为基数按照月利率2%计算）；二、本案诉讼费由饶帮群、罗光林负担。事实和理由：宏泰物业公司系依法成立的物业管理公司，于2014年6月1日开始与XX小区建立了物业服务合同关系。饶帮群、罗光林系该小区XX房屋业主，从2016年10月起欠缴物业服务费至今，经催收仍不缴纳。为此，提起诉讼。饶帮群辩称，2016年10月至2019年9月物管费没有交纳属实，不交的原因是物业服务不到位，小区设备不完善，房屋墙壁脱落，环境差乱，化粪池没有清理干净过，很多业主的房屋漏水不维修，小区内开设旅馆，到处是广告，小区大门口随意进出，乱拉线充电，存在安全隐患，小区可视电话没开，健身设备成摆设，宏泰物业公司没有按照约定公布账目明细，大修基金使用不符合程序，使用了也没有公布明细。合同只是规定单方权利，没有经过双方协商，合同有改动，属无效合同。滞纳金不应该缴纳。罗光林未到庭参加诉讼，也未有书面答辩意见。本院经审理认定，铜梁区XX街道XX小区第一届业主委员会（甲方）与宏泰物业公司（乙方）于2017年12月26日签订《XX物业服务管理合同》，约定：……第二章物业服务事项……第三章物业服务质量……第四章物业服务费用一、物业服务收费方式1.根据甲乙双方约定本物业管理区域的物业服务收费如下：（1）多层按照建筑面积0.5元／月·平方米（含物业费、日常设施维护费）（试运行收费标准住宅0.5元／月·平方米，待设备设施完备后，物业费可适当调整，具体调整标准待业委会讨论后再确定）；（2)公摊费：公共能源消耗费8.00元／户·月……；2.上述物业服务费不含100元以上小型维修、化粪池清掏、市政环卫垃圾转运费等……；6.……物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在物业服务费到期前十五天，交纳第二月物业服务费；7.本物业服务费实行包干制，亏损或盈余由乙方承担或享有；……第五章双方的权利义务……第六章专项维修资金的管理和使用……第七章合同期限1.本合同期限为3年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止；……第八章违约责任1.甲方违反本合同约定，致使乙方的管理服务不能达到本合同第三章“物业服务质量”约定的，乙方有权要求甲方改正；2.业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金；……第九章附则……7.本合同正本连同附件一式四份，甲、乙双方及铜梁区国土资源和房屋管理局（备案）各执一份，具同等法律效力；8.本合同自双方约定之日起生效；9.附件一（XX《业主管理规约》是本协议的组成部分……。饶帮群、罗光林系夫妻，系案涉XX小区XX号房屋业主，其房屋建筑面积为83.82平方米，饶帮群、罗光林未交纳2016年10月至2019年9月期间的物业服务费和公共能耗消耗费，宏泰物业公司委托重庆渝礼律师事务所于2019年10月以快递方式向饶帮群、罗光林送达律师函，书面向饶帮群、罗光林催收从2016年10月至2019年9月止的物业服务费（含公共能耗消耗费）。另，饶帮群在庭审中陈述宏泰物业公司于2014年7月入驻案涉XX小区进行物业服务，2016年起按照0.5元／平方米／月收取物业服务费，8元／户／月收取公共能耗消耗费。上述事实，有双方当事人的陈述，宏泰物业公司举示的物业服务管理合同，房屋产权证，饶帮群、罗光林物业服务费台账，律师函及快递回执单等证据证实，这些证据的真实性、合法性、关联性经本院审查，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，根据法律规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。铜梁区XX街道XX小区第一届业主委员会与宏泰物业公司于2017年12月26日签订的《XX物业服务管理合同》不违反法律、行政法规规定，合法有效，对该小区的全体业主具有法律约定力。根据合同约定，饶帮群、罗光林在2018年1月1日至2019年9月30日期间接受了宏泰物业公司提供的物业服务，应按照合同约定履行交纳物业服务费及公共能耗消耗费的义务。饶帮群、罗光林未交纳2018年1月至2019年9月期间的物业服务费，经书面催收后至今仍不交纳，违反合同约定。根据物业服务管理合同载明的物业服务费交纳时间、标准，本院予以支持宏泰物业公司要求交纳2018年1月至2019年9月期间物业服务费880元及公共能耗消耗费168元的主张。关于2016年10月至2017年12月期间的物业服务费，宏泰物业公司虽然未举示证据证明该期间为案涉XX小区提供物业服务及收费标准的事实，但饶帮群在庭审中陈述宏泰物业公司于2014年7月入驻案涉XX小区进行物业服务，2016年起按照0.5元／平方米／月收取物业服务费，8元／户／月收取公共能耗消耗费，因此，本院予以支持宏泰物业公司要求饶帮群、罗光林交纳2016年10月至2017年12月期间物业服务费629元及公共能耗消耗费120元的主张。关于滞纳金（违约金）的诉讼请求。饶帮群、罗光林虽然至今未交纳2016年10月至2017年12月期间的物业服务费，但宏泰物业公司未举示证据证明该期间物业服务费未及时交纳应承担违约责任的事实，应承担举证不能的法律后果，本院对宏泰物业公司要求饶帮群、罗光林支付未及时交纳2016年10月至2017年12月期间物业服务费的滞纳金的主张，不予支持。2017年12月26日签订的物业服务管理合同约定物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在物业服务费到期前十五天，交纳第二个月物业服务费。业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。宏泰物业公司要求从欠费之日起至2019年9月30日止以累计欠缴的物业服务费（含公共能耗消耗费）为基数按照月利率2%计算违约金，符合物业服务管理合同约定，也不违反法律规定，本院予以支持。但本院只予以支持未按时交纳2018年1月至2019年9月期间物业服务费的违约金，根据确定的计算方式计算出该期间截止2019年9月30日止违约金为210元。因此，本院予以支持饶帮群、罗光林支付宏泰物业公司截止2019年9月30日止的违约金210元。对饶帮群关于宏泰物业公司没有按照约定公布账目明细，大修基金使用不符合程序，使用了也没有公布明细的抗辩意见，本院认为，大修基金使用有相应的程序，饶帮琼认为该小区使用大修基金不合法，可以向相关部门行使监督控告权，至于其他账目，物业管理合同并未明确宏泰物业公司需要向业主公布，饶帮琼以此为由拒交物业服务费不能成立。饶帮群关于合同只是规定单方权利，没有经过双方协商，合同有改动，属无效合同的抗辩意见，本院认为，物业管理合同均规定了合同双方当事人的权利义务，经双方当事人签章确认，合同中对合同期限虽有改动，根据前后内容，改动部分系对笔误的纠正，且有合同甲方的签章确认，该合同无合同无效的情形，饶帮群的该抗辩意见本院不予采信。对饶帮群的其他抗辩意见，本院认为，小区秩序不仅需要宏泰物业公司的日常管理，也要靠全体业主共同维护，宏泰物业公司在服务过程中应加强管理，对管理中存在的疏漏应予完善，尽力做到让业主满意，饶帮群以宏泰物业公司在管理中有疏漏而拒交物业服务费的理由不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条、第一百零七条，第一百一十四条、《物业管理条例》第七条、第十二条第四款、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、饶帮群、罗光林于本判决生效之日起十日内支付重庆市铜梁区宏泰物业管理有限公司2016年10月至2019年9月期间的物业服务费及公共能耗消耗费共计1797元；二、饶帮群、罗光林于本判决生效之日起十日内支付重庆市铜梁区宏泰物业管理有限公司未按期交纳2018年1月至2019年9月期间物业服务费（含公共能耗消耗费）截止2019年9月30日止的违约金210元；三、驳回重庆市铜梁区宏泰物业管理有限公司在本案中的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由饶帮群、罗光林负担。本判决为终审判决。审判员  蒋玉君二〇二〇年五月十一日书记员  曹漓萍