上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终3687号上诉人(原审被告)：上海一墅房地产经纪有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：徐勇，董事长。委托诉讼代理人：刘伟峰，男。委托诉讼代理人：严钧，北京尚公(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海吉居房地产经纪事务所,住所地上海市松江区。投资人：庄鹰鹰，总经理。委托诉讼代理人：王萌，上海市志致远律师事务所律师。委托诉讼代理人：任丽媛，上海市志致远律师事务所律师。原审被告：上海隽通置业有限公司，住所地上海松江区。法定代表人：袁备，董事长。上诉人上海一墅房地产经纪有限公司(以下简称“一墅公司”)因与被上诉人上海吉居房地产经纪事务所(以下简称“吉居事务所”)、原审被告上海隽通置业有限公司(以下简称“隽通公司”)商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初19503号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人一墅公司上诉请求：撤销一审判决第一、二项，依法改判一墅公司无需支付相关佣金给吉居事务所。事实和理由：一墅公司与吉居事务所签订的分销代理合同约定，一墅公司只有在收到开发商隽通公司成交房屋的佣金后才向吉居事务所支付相关佣金。现一墅公司未收到开发商支付的佣金，故不应承担向吉居事务所支付佣金的义务。合同还约定，吉居事务所同意相关客户的认定以开发商最终判别及认定的意见为准。现开发商无法确认相关客户为吉居事务所促成成交，故未支付相关佣金给一墅公司。被上诉人吉居事务所发表书面意见辩称，带看房屋前吉居事务所已按约向隽通公司进行了报备，隽通公司以签署客户确认书的方式予以确认，表明隽通公司认可邵玉松为有效客户。此后，一墅公司及隽通公司在吉居事务所提出结佣之前均未对客户有效性提出异议。通过吉居事务所努力，邵玉松最终签订了房屋买卖合同并支付了购房款，达到了结佣条件。邵玉松出具的情况说明也证明其在吉居事务所居间下才完成购房行为。分销代理合同约定吉居事务所同意相关客户认定以开发商判别及认定的意见为准，该约定的本意为，相关客户认定应以带看客户在开发商处备案时开发商判别及认定的意见为准，而非在结佣时以开发商的认定为准。本案中，一墅公司及隽通公司在吉居事务所带看到协助办证的各环节对客户有效性均未提出异议，购房行为完成后吉居事务所申请结佣，隽通公司才以客户无效为由拒绝结佣，属于恶意损害吉居事务所利益。分销代理合同中有关一墅公司收到隽通公司佣金后才向吉居事务所支付佣金的约定属于付款时间约定，一墅公司在隽通公司无故拒不支付佣金后应及时主张权利，其自身放弃权利的行为不能成为拒绝支付吉居事务所佣金的理由。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告隽通公司述称，确认单上没有路劲方销管人员签字，对带看单真实性不认可。吉居事务所当时带看并备案的是二期的房子，二期别墅还没开盘，隽通公司为了储存客户量，会给中介200元带看费。本案中，最终成交的是一期房源，所以成交结果与吉居事务所无关。根据隽通公司一审中提供的明源系统记录，该系统清晰记录了客户在2017年11月16日由其他中介带看了一期房源，根据确认单的约定，即使之后由吉居事务所带看，也不属于有效客户。吉居事务所向一审法院起诉，要求判令：1、一墅公司、隽通公司支付吉居事务所佣金188,400元；2、一墅公司、隽通公司支付吉居事务所利息(以188,400元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年10月23日起计算至实际支付之日止)。一审法院认定事实如下：隽通公司委托一墅公司代理销售房屋。2018年11月1日，一墅公司(甲方、委托方)与吉居事务所(乙方、受托方)签订《路劲佘山院子项目分销代理合同》，约定甲方委托乙方分销代理隽通公司开发建造的《路劲佘山院子》项目中的住宅/别墅产品，合作期限自2018年10月1日至2019年2月22日。乙方以开发商提供的《客户确认书》的形式填写客户信息，但《客户确认书》仅作带客登记凭证，最终佣金发放的标志将以本合同第六条的约定为准。开发商将在自乙方首次带客户到访并申请登记时起24小时内签署《客户确认书》，开发商将在确认该客户在该到访日前90天内未曾登记为开发商销售员或其他代理公司接洽客户之后方予签署《客户确认书》。针对同一客户，开发商与同一代理公司只签署一次《客户确认书》，签署《客户确认书》后方可确认为乙方客户。若一份已签署的《路劲佘山院子定金合同》内有多名客户同时为多个不同销售代理公司的客户，则该成交业绩仅归属首先陪同带看并签署《客户确认书》的销售代理公司。在开发商确认乙方客户之日(包含当日)起90个日历天内，若该客户仅登记为乙方接洽客户并由乙方接洽成交(以该客户签署《路劲佘山院子定金合同》当日乙方及开发商签署之《成交确认单》为准)，则该客户所购房源的计提佣金均由乙方获得，本合同另有约定除外。在开发商确认乙方客户之日(包含当日)起90个日历天后，若该客户由甲方或其他代理公司接洽成交，则该套房源的计提佣金与乙方无关。合同第六条约定销售成功的标志为乙方推荐有效客户与开发商签署《商品房预售/出售合同》，佣金计算标准按照成交房屋总价的3%，结佣条件：A、签约并满足首付款；B、办理完成贷款的相关手续；C、由乙方开具与甲方抬头相符的服务费发票。结佣时间：满足结佣条件后乙方提交结佣申请(附件一)，甲方在收到开发商成交房屋的佣金后，3个工作日内发放佣金。合同另约定了其他权利义务。2018年12月26日，隽通公司的销售人员梁永恒在《客户确认书》上签字，客户姓名为邵玉松，乙方人员为吉居事务所的庄鹰鹰。确认书上加盖“已查”章。吉居事务所收取了200元的带看费。2018年12月28日，隽通公司(甲方)与邵玉松、邵婕(乙方)签订《房屋认购书》，邵玉松认购松江区小昆山镇崇南公路XXX弄XXX号房屋，甲方处由梁永恒签字。2019年4月13日，隽通公司与邵玉松就上述房屋签订《上海市商品房出售合同》。邵玉松已取得上述房屋的产权证。一审审理中，吉居事务所表示其带看客户时先要进行报备，隽通公司查询后告知吉居事务所邵玉松之前没有被带看房并加盖了已查的章，在此情况下吉居事务所才带邵玉松看房。当时吉居事务所带看的就是一期的房屋，二期房屋并未开盘，不可能带看二期房屋。26日当天邵玉松没有同意购买，吉居事务所多次做工作，28号邵玉松同意购买，吉居事务所还替邵玉松支付了10万元定金。隽通公司从未告知吉居事务所邵玉松曾被带看房，吉居事务所之后申请结佣，隽通公司才提出异议。吉居事务所为此提供了邵玉松出具的《关于购买佘山院子一期49号住房的情况说明》，内容为：本人经吉居房产的庄鹰鹰女士介绍、接送去现场看房、陪同到售楼处谈价等，购买了位于上海市松江区小昆山镇崇南公路XXX弄XXX号住房(佘山院子一期49号)。在庄鹰鹰女士介绍前，本人没有关注过此楼盘。本人到目前为止仍然不是很喜欢这套房子，位置太远，购物不方便等。当时买房原因主要有两个：一是价格便宜，二是老婆很想买。具体购房交费的情况，见复印件。一墅公司表示对该证据不清楚。隽通公司对该证据不予认可，认为证人应当出庭作证，邵玉松于2017年11月看过房屋，且吉居事务所向邵玉松进行了返佣，不排除邵玉松作出对吉居事务所有利的证词。隽通公司为证明2017年11月16日其他中介人员带邵玉松看过房，提供了明源电脑系统的页面截图。吉居事务所对该证据不认可，认为系隽通公司自己内部系统，且与邵玉松出具的证明内容不一致。根据庭审查明的事实，一审法院认为，吉居事务所与一墅公司签订的《路劲佘山院子项目分销代理合同》系当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按约履行。一墅公司以隽通公司未认定吉居事务所代理成功，隽通公司未付款为由主张其不承担付款责任。尽管吉居事务所与一墅公司的合同约定一墅公司在收到隽通公司的佣金后才支付吉居事务所，但是隽通公司否认吉居事务所代理成功并拒付佣金理应有正当理由。隽通公司以2017年11月其他中介人员已带邵玉松看房为由认为吉居事务所非首次带看房屋不认定代理成功，隽通公司仅提供了电脑系统上的记录，吉居事务所对此不予认可，隽通公司未提供2017年邵玉松签署的任何材料，也未提供2017年看房的客户确认书，故对隽通公司主张2017年邵玉松已看房的意见法院难以采信。即使邵玉松于2017年11月看房，距离吉居事务所带看房屋已经一年有余，隽通公司也认可邵玉松未在2017年购房，2017年带看房屋的中介不属于有效代理，而吉居事务所带看房屋后邵玉松签订了认购书和出售合同，支付了房款并且取得了产证，隽通公司也出具了《客户确认书》，已经符合了合同约定的佣金由吉居事务所获得的条件。隽通公司主张吉居事务所带看的是二期房屋，对此吉居事务所予以否认，隽通公司未提供证据予以证明，并且隽通公司也认可当时二期房屋尚未开盘，故对隽通公司的抗辩意见不予采信。综上，吉居事务所已经符合了取得佣金的条件，理应获得佣金。尽管一墅公司尚未取得佣金，但隽通公司无正当理由拒付佣金，一墅公司可以依据合同向隽通公司主张相关权利。根据合同相对性，一墅公司理应向吉居事务所承担付款义务，一墅公司怠于履行催款义务，理应承担付款责任。一墅公司逾期支付佣金，理应承担逾期付款责任。吉居事务所主张的逾期付款利息符合法律规定，法院予以支持。吉居事务所与隽通公司无合同关系，对吉居事务所要求隽通公司支付佣金的请求法院不予支持。一审法院判决：一、一墅公司应于判决生效之日起十日内支付吉居事务所佣金188,400元；二、一墅公司应于判决生效之日起十日内支付吉居事务所逾期付款利息(以188,400元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年10月23日起计算至实际支付之日止)；三、吉居事务所的其余诉讼请求不予支持。二审中，当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，涉案《客户确认书》由隽通公司销售人员梁永恒签字确认并载明客户姓名为邵玉松，乙方人员为吉居事务所的庄鹰鹰。该确认书签署后隽通公司即与邵玉松、邵婕签订《房屋认购书》，并且双方最终完成房屋买卖交易。结合一墅公司与吉居事务所签订分销代理合同中有关签署《客户确认书》条件的约定及邵玉松出具的情况说明，可以确认邵玉松为吉居事务所的有效推荐客户。本案中，邵玉松与隽通公司之间的房屋买卖行为已履行完毕，符合约定结佣条件，因此一审法院认定一墅公司向吉居事务所支付佣金及相应逾期付款利息有事实依据，应予维持。一墅公司上诉认为，根据分销代理合同约定，相关客户的认定以隽通公司的意见为准，一墅公司只有在收到隽通公司支付的佣金后才向吉居事务所支付佣金，因隽通公司无法确认邵玉松系吉居事务所促成交易且未收到隽通公司支付的佣金，故无需向吉居事务所支付佣金。对此，本院认为隽通公司虽不认可邵玉松为吉居事务所推荐客户，但并未就此提供充分证据予以证明，一审法院对其相应主张也已作出回应，本院予以认同。此外，分销代理合同中有关一墅公司在收到隽通公司佣金后再向吉居事务所发放佣金的结佣时间约定不能作为其拒付佣金的有效抗辩，其亦可在结佣后向隽通公司主张权利。因此，一墅公司的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,068元，由上诉人上海一墅房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理高勇审判长  卢薇薇审判员  邬海蓉审判员  王 珍二〇二〇年五月二十一日书记员  吴艳妮附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……