黑龙江省牡丹江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑10民终113号上诉人（一审被告）：北京中原华夏物业管理有限公司牡丹江分公司，住所地黑龙江省牡丹江市爱民区新华路嘉林饭店213室。负责人：张旭，该公司经理。委托诉讼代理人：王铁兵，女，该单位工作人员。被上诉人（一审原告）：程继文，男，1971年8月25日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市。委托诉讼代理人：刘微（系程继文妻子），住黑龙江省牡丹江市东安区。委托诉讼代理人：赵琨，黑龙江法大律师事务所律师。上诉人北京中原华夏物业管理有限公司牡丹江分公司（以下简称中原公司）因与被上诉人程继文服务合同纠纷一案，不服黑龙江省牡丹江市东安区人民法院（2018）黑1002民初1014号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。中原公司上诉请求:1.撤销原判，依法改判驳回程继文诉讼请求；2.一、二审案件受理费由程继文承担。事实和理由：1.程继文财产损害原因没有确定，原判仅依据物业管理协议判令中原公司承担赔偿责任显属错误，中原公司并非承担赔偿责任的赔偿义务人，不具备法定承担赔偿责任的主体资格；2.案涉房屋因工程质量问题，致使室内排水管堵塞并反流，财产的损失应由房屋销售方承担，程继文没有向销售方主张承担赔偿责任，延至2018年提起诉讼，显然是怠于行使权利。程继文怠于行使权利造成的财产损失，根据物业管理条例及物业服务协议，也应在维修基金中支付，而并非由中原公司承担赔偿责任；3.本案是服务合同纠纷，程继文自2015年至今拖欠物业费及电梯费，根据合同权利义务对等原则，程继文无权向中原公司主张赔偿责任；4.中原公司已全面履行物业服务责任及义务，一审法院在没有任何证据证实程继文房屋内财产损失与中原公司的行为具有因果关系的情况下，判令中原公司承担赔偿责任，属认定事实错误；5.鉴定意见书无合法有效的鉴定检材依据，未按修复标准计算价值。作出价格评估报告书的鉴定机构及鉴定人均无鉴定资质，一审法院依据鉴定书、评估书判令中原公司承担赔偿数额错误；6.本案适用法律错误，应适用侵权责任法、合同法、商品房销售管理办法、建筑工程质量管理条例。程继文辩称，1.中原公司与程继文之间存在物业管理服务合同关系，中原公司作为被告主体适格；2.根据物业管理条例及物业管理服务协议，中原公司未履行义务，应对损害后果承担赔偿责任；3.下水管堵塞反流是否为工程质量原因，不是程继文的能力范围内所能作出的判断和确认，中原公司亦未提供证据证明财产损害系工程质量问题所致。程继文向一审法院提出诉讼请求：1.中原公司赔偿程继文损失共计30262元，其中室内财产损失19562元，管道维修损失10700元；2.诉讼费、鉴定费用由中原公司负担。一审法院认定事实：2013年6月30日，程继文购买了案外人牡丹江世茂新城房地产开发有限公司开发建设的牡丹江市东安区世茂南外滩2号楼2单元301室房屋。程继文自2013年开始接受并使用本案诉争房屋后，与中原公司签订了《世茂南外滩住宅小区前期物业管理服务协议书》，该服务协议书第一条约定：被告中原公司对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；……第二条物业管理服务内容：二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵……和共用设施使用的房屋等。庭审中，双方对自2013年起形成服务合同的事实无异议。2017年6月19日，中原公司向案外人牡丹江世茂新城房地产开发有限公司出具关于2号楼2单元主下水管存在隐患的情况说明，该说明载明：世茂南外滩一期2号楼2单元主下水管道自2013年办理入住以来经过四年的时间已经发生四次大的下水堵塞的情况，时间分别是2014年2月、2015年8月、2016年大年初四、2017年6月19日，而且这几次的下水堵塞造成２单元301室及楼下门市房的业主家损失巨大，污水溢出进入2单元301室主业家，地板及壁纸被泡（业主家留存有照片），而且经过这几次疏通，认定此下水管存在严重的施工质量问题，管道根部变形及管道铺设的坡度不够，管道前端有断裂，管内有淤泥，施工单位一直以各种理由推诿，不进行彻底的解决……因程继文所住的房屋楼层下水管道堵塞造成卫生间返水，2016年2月10日，该卫生间返水造成程继文家卫生间、客厅、南卧室地面被大量卫生间下水浸泡。造成室内部分财产损失。案件审理过程中，该损失经黑龙江仁杰房地产资产价格评估有限公司出具的黑仁杰评〔2019〕价司鉴字122号司法鉴定意见书载明，价格鉴定标的牡丹江市世贸南外滩2号楼2单元301室财产损失在价格鉴定基准日的市场价格为人民币壹万玖仟伍佰陆拾贰元整（￥19562）。程继文为此次鉴定支出司法鉴定费6000元；后程继文自行对下水管道进行了维修，2019年7月30日，海林市瑞祥价格评估有限公司出具瑞祥价评民报字〔2019〕第14号价格评估报告书，该报告书结论部分载明，确定程继文重新铺设下水管道所涉费用（含材料、人工费用）16348.62元，程继文支出该项司法鉴定费4700元。庭审查明，程继文自行为修复本案所涉下水管道实际支出费用为14700元，其中中原公司垫付4000元。另查，程继文与中原公司于2013年即签订《世茂南外滩住宅小区前期物业管理服务协议书》，且该合同已实际履行至今。一审法院认为，本案系程继文与中原公司因履行物业服务合同过程中，因中原公司未尽服务义务而产生的纠纷，故本案案由为服务合同纠纷。关于程继文与中原公司签订的《世茂南外滩住宅小区前期物业管理服务协议书》是否合法有效的问题，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，程继文与中原公司双方于2013年日签订的《世茂南外滩住宅小区前期物业管理服务协议书》是双方当事人的真实意思表示，且该合同已实际履行至今，该合同合法有效，依法予以确认。关于中原公司是否负有给付程继文损失的民事义务问题，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，程继文与中原公司签订的《世茂南外滩住宅小区前期物业管理服务协议书》第一条约定：“被告中原公司对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；……第二条物业管理服务内容：二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵……和共用设施使用的房屋等。”现庭审中中原公司提供的证据自认程继文家返水的原因系因公共设施下水管道堵塞导致程继文家返水，以致于造成了程继文家财产损失，后续程继文自行找相关人员对公共下水管道进行修理，上述下水管道系程继文所居住小区的共用部位，属于物业服务管理内容，中原公司未及时对下水管道进行维护，对下水管道出现的问题及时进行修缮、排除，保证水下管道畅通，以致于造成程继文家卫生间反水，继而导致室内财产损失，系因中原公司未尽物业服务合同服务管理义务造成；程继文作为业主，负有依法交纳物业管理费的民事义务；而作为服务对象的中原公司，应按合同约定尽相应服务管理义务，保障本案诉争的公共下水管道畅通，依法认定系中原公司履行服务合同存在违约，中原公司应对程继文因返水造成损失的承担相应赔偿责任。庭审中，中原公司辩称，系因售房开发商建筑工程质量问题造成，对此，因本案系服务合同纠纷，程继文的服务合同相对人系中原公司，中原公司承担相应责任后，如系开发单位原因，可依法向开发单位进行追偿，其抗辩意见不予支持。庭审中，中原公司要求查明因果关系，对此，本案系服务合同纠纷，程继文能举证证实中原公司未尽合同义务违约即履行了举证责任，且程继文出具的证据中关于返水事实原因及部分证据均系中原公司为程继文出具，中原公司自认程继文家受损及返水原因，中原公司的抗辩意见不予支持。关于具体赔偿数额问题，程继文提交了该损失经黑龙江仁杰房地产资产价格评估有限公司出具的黑仁杰评〔2019〕价司鉴字122号司法鉴定意见书载明，价格鉴定标的牡丹江市世贸南外滩2号楼2单元301室财产损失在价格鉴定基准日的市场价格为人民币壹万玖仟伍佰陆拾贰元整（￥19562）。该鉴定结论系一审法院经委托经法定程序作出，合法有效，该赔偿数额予以确认；2019年7月30日，海林市瑞祥价格评估有限公司出具瑞祥价评民报字〔2019〕第14号价格评估报告书，该报告书结论部分载明，确定程继文重新铺设下水管道所涉费用（含材料、人工费用）16348.62元。庭审查明，程继文自行为修复本案所涉下水管道实际支出费用为14700元，其中中原公司垫付4000元。故中原公司应给付程继文铺设管道费用10700元，对此数额予以确认。庭审中，中原公司辩称，该鉴定没有资质证明，经核实，该鉴定单位及鉴定人员均有资质，并经合法程序作出，该鉴定结论合法有效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决：中原公司于本判决生效之日起十日内赔偿程继文室内物品损失19562元，赔偿程继文因修复下水管道支出费用10700元，以上共计30262元。案件受理费557元、鉴定费10700元，由中原公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”程继文与中原公司签订了《世茂南外滩住宅小区前期物业管理服务协议书》，该协议约定中原公司对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。程继文交纳2013年6月至2014年6月物业费，中原公司未按合同约定尽到相应服务管理义务，致使公共下水管道堵塞返水，造成程继文家财产损失，中原公司应承担相应赔偿责任。中原公司主张程继文财产损失是因房屋质量原因造成的，应由房屋销售方承担赔偿责任。本案系服务合同纠纷，并非商品房销售合同纠纷，程继文依据物业管理协议书向合同相对人中原公司主张违约赔偿责任，原审法院根据合同法的相关规定，判决中原公司承担赔偿责任并无不当。中原物业主张程继文未交纳物业费用可另案主张权利。另外，黑仁杰评（2019）价司鉴定122司法鉴定意见书“以恢复原状为标准”作为鉴定标准，并非以损害的财产全值计算。海林市瑞祥价格评估有限公司以及作出牡中院（2019）其他类第（34）价格评估报告书的鉴定人员均具有相应的鉴定资质，该两份鉴定意见可作为本案定案依据。综上所述，中原公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费557元，由北京中原华厦物业管理有限公司牡丹江分公司负担。本判决为终审判决。审判长  钱大龙审判员  杜 敏审判员  周晓光二〇二〇年五月十四日书记员  李维嘉