安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖03民终135号上诉人（原审原告）：曹晓鹤，女，1975年6月26日出生，汉族，住安徽省蚌埠市龙子湖区。上诉人（原审原告）：顾红彬，男，1970年11月10日出生，汉族，住安徽省蚌埠市蚌山区。两原告共同委托诉讼代理人：尹文刚，安徽国梦律师事务所律师。上诉人（原审被告）：蚌埠市怡康房地产开发有限责任公司，住所地安徽省蚌埠市朝阳北路1218号金地苑1号楼5层1号附1号，统一社会信用代码91340300784902183D。法定代表人：王继华，该公司总经理。委托诉讼代理人：张小龙，安徽南山松律师事务所律师。上诉人曹晓鹤、顾红彬因与上诉人蚌埠市怡康房地产开发有限责任公司（以下简称怡康公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市淮上区人民法院（2019）皖0311民初3447号民事判决向本院提出上诉。本院于2020年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了开庭审理。本案现已审理终结。上诉人曹晓鹤、顾红彬上诉请求：1.请求二审法院查明事实，改判怡康公司完成对涉案房屋屋顶的维修后，负责保修五年；2.改判怡康公司赔偿上诉人的租房损失5000元；3.一、二审诉讼费用由怡康公司承担。事实与理由：1、一审法院判决怡康公司在完成维修后，仅负责继续保修一年，明显是错误的。上诉人是在2013年1月4日，与怡康公司签订《商品房买卖合同》，购买怡康公司开发的位于淮上区时代花园第23号2单元21层2102号房屋；交付期限为2013年7月31日前。上诉人接收房屋后，就发现屋顶渗水，经查明，系房屋本身质量问题。后上诉人找到怡康公司，怡康公司进行了修缮。但在修缮后，屋顶仍然有渗水，上诉人多次向怡康公司反映，2015年8月25日，经双方及施工方三方协商，约定：屋面防水保修期以此向后顺延5年；如再出现漏水现象，由怡康公司及施工单位进行维修，并赔偿损失。但此后房屋仍然在渗水。房屋的渗水问题一直处于持续状态，上诉人一直无法正常居住。一审法院判决怡康公司完成对上诉人房屋屋顶的维修后，负责继续保修一年，对上诉人极不公平，是极其错误的，怡康公司保修期应当顺延维修完成后的五年。2、一审判决未支持上诉人的租房损失也是错误的。首先，因为房屋持续渗漏，上诉人无法正常居住，怡康公司的多次维修，尤其是其维修方法是给房屋内注胶，也是上诉人无法居住的原因。上诉人只能租房居住，该损失客观存在，应当由怡康公司承担。其次，双方在协议中也有明确约定，怡康公司应当赔偿损失。因此，一审法院未支持该损失明显是错误的。综上所述，一审法院认定事实及适用法律均有错误。为此，上诉人依法提起上诉，恳请二审法院查明事实依法改判。上诉人怡康公司辩称：1、本案并无客观证据证明涉案房屋存在质量问题，因为经过质量鉴定，一审原告起诉怡康公司承担责任无证据支持；2、本案不存在任何表见代理的情况，所谓的售后服务中心并不存在，也无客观证据证明售后服务中心有可以代表怡康公司的权利外观，一审原告所谓2015年的协议与怡康公司无任何关系，请法庭驳回其上诉请求。上诉人怡康公司上诉请求：1、依法撤销安徽省蚌埠市淮上区人民法院（2019）皖0311民初3447号民事判决书，发回一审法院重审或查清相关事实后依法改判驳回被上诉人一审的全部诉请；2、由曹晓鹤、顾红彬承担本案一审与二审的全部诉讼费用。事实与理由：1、一审中曹晓鹤、顾红彬未举证证明涉案房屋在保修期内经过施工单位维修后仍存在质量问题，未举证证明本次涉案房屋出现的黄斑是由于房屋质量问题造成。2、一审法院认为“物业公司签订的协议上加盖‘蚌埠市怡康房地产开发有限责任公司售后服务中心’应视为怡康公司的行为，构成表见代理”系事实认定错误，该协议既不是怡康公司所签，其印章亦不是怡康公司的印章且怡康公司对盖印章不予认可。上诉人曹晓鹤、顾红彬辩称：1、关于房屋存在质量问题。在一审中，已经提供相关照片，一审法院组织双方进行现场勘验，该事实在现场勘验时得到确认，怡康公司所称由于一些住户在楼顶乱搭建等行为导致防水层漏水，该说法没有事实依据。2、一审庭审中我方提供的协议是2015年8月签订，该协议加盖有蚌埠市怡康房地产开发有限责任公司售后服务中心印章，施工单位浙江海天项目部印章，该协议是在我方在2015年发现房屋漏水后，找怡康公司协商时签订的，该协议经过各方认可，一审法院是在怡康公司不认可该协议的情况下，基于两点理由认定该行为是表见代理，一是结合我市房地产企业与前期物业间存在房屋维修报修工作委托前期物业受理的习惯做法，二是施工单位进行实际施工并实际认定，故认定蚌埠市怡康房地产开发有限责任公司售后服务中心是表见代理，故我方认为该认定与事实相符。曹晓鹤、顾红彬向一审法院起诉请求：1、判令被告修复两原告的房屋或者承担全部修缮费用，暂计10000元，最终以修缮完毕实际花费为准；2、赔偿原告租房损失5000元；3、判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：原告曹晓鹤、顾红彬系夫妻关系，2013年1月4日，曹晓鹤与被告怡康公司签订《商品房买卖合同》，由原告曹晓鹤购买被告怡康公司开发的位于淮上区上河时代花园第23号2单元21层2102号房屋一套；2013年7月5日怡康公司交付上述房屋。房屋接收后，发现屋顶渗水，房屋防水施工单位浙江海天建设集团有限公司进行了维修，浙江海天建设集团有限公司2013年9月10日出具了承诺书承诺，“如在保修期内由屋面部位产生渗水造成的一切损失，由本公司（防水）施工单位承担赔偿”，怡康公司9月12日在承诺书上备注“在保修期内，如再发生屋面渗水现象，产生的损失，一律由施工单位承担并双倍赔偿，我司负责代扣代付。如再渗水现象，所处房屋整体房顶防水重做（满铺SBS卷材）质保期维修结束之日计算。”原告顾红彬签字同意。之后，房屋又发现屋顶漏水。施工单位进修了维修，并达成协议约定“保修期内房屋再出现漏水现象，造成业主损失仍有怡康地产售后服务中心和施工方承担维修和恢复。屋面防水保修期以此向后顺延5年，如再有渗漏，由怡康地产售后服务中心联系施工单位进行维修”协议加盖“蚌埠市怡康房地产开发有限责任公司售后服务中心”、“浙江海天建设集团有限公司怡康外滩花园项目部”印章两单位相关人员签字，业主顾红彬于2015年8月25日在小区物业办公室内，在协议上签字。2019年6月27日，原告顾红彬拨打12345市长热线，反映屋顶维修线路损坏未修复问题。受理内容顾红彬反映显示2015年修复的屋顶渗水，今年5月又渗水了。在12345市长热线管理平台记录中的备注中显示：市住建委2018年8月24日恢复内容：“针对反映的问题，建管局及时组织施工单位技术人员及业主，进行现场核实，经查，反映情况属实。目前施工单位对渗漏问题已经进行查看，正在提出维修方案短期内可以进行维修”。另查明，淮上区上河时代花园北区外滩花园的前期物业为蚌埠市怡康物业和管理有限公司，2016年更换为深圳市永红源物业服务有限公司。针对深圳市永红源物业服务有限公司的两份关于原告方物渗水问题的情况说明，被告怡康公司认可2018年曾联系施工单位进行维修，但认为已经修好。本案审理中，组织双方当事人到原告家中及屋面现场勘验，发现，房屋的卧室顶部和阳台顶部中央分别有一处渗水水印。一审法院认为:被告怡康公司对销售给原告的商品房的质量应当承担维修责任。原告发现质量问题后向物业部门反映，属正常的维权方式。原被告合同中约定上河时代花园北区外滩花园的前期物业为蚌埠市怡康物业和管理有限公司，结合我市房地产企业与前期物业间存在房屋维修报修工作委托前期物业受理的习惯做法，2015年8月25日在物业公司签订的协议上加盖“蚌埠市怡康房地产开发有限责任公司售后服务中心”应视为怡康公司的行为，构成表见代理。且施工单位已实际维修，故该协议的真实性合法性，本院予以认定。协议中约定“保修期内房屋再出现漏水现象，造成业主损失仍由怡康地产售后服务中心和施工方承担维修和恢复。屋面防水保修期以此向后顺延5年，如再有渗漏，由怡康地产售后服务中心联系施工单位进行维修”因此原告起诉怡康公司承担维修责任，既符合商品房买卖合同的约定又符合协议之约定，且经勘验确实存在屋顶渗水的问题，原告起诉要求其承担维修责任未超过5年期限，本院对原告的维修房屋渗水的诉讼请求予以支持。考虑到涉案房屋已经交付6年之久，且房屋的防水材料有一定的保质期限，会随着时间的推移产生老化问题，故本院酌定本次维修结束后的一年内由被告继续承担保修责任。超过上述期限后再发生屋顶质量问题，原告可依照法律规定对属于公共部位的屋顶，申请公共维修资金予以解决。怡康公司可在维修中或维修后与施工方依照双方的施工合同及2013年9月10日承诺书、2015年8月25日协议进行相关事项的处理。原告主张租房损失，因未提交相关证据证实其主张，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定判决：1、被告蚌埠市怡康房地产开发有限责任公司于判决生效后30日内完成对原告曹晓鹤、顾红彬淮上区上河时代花园第23号2单元21层2102号房屋屋顶的维修，并负责继续保修一年（自维修实际完成之日起计算）；2、驳回原告曹晓鹤、顾红彬其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告蚌埠市怡康房地产开发有限责任公司负担。本院二审期间，双方均没有提供新的证据，综合一审查明的事实和当事人法庭的陈述，本院认为，双方实质履行的是2013年签订的承诺书，后来再次出现漏水等问题，怡康公司应当继续承担维修责任，双方对赔偿事宜、保修期间已有明确约定，且已支付5000元赔偿款，曹晓鹤、顾红彬关于维修期限的诉求予以支持，关于损失的赔偿不予支持；怡康公司关于是否属于房屋质量问题的辩解不予支持，关于蚌埠市怡康房地产开发有限责任公司售后服务中心是否视为怡康公司行为的辩解，与本案无关，不予处理。一审法院认定事实错误，予以纠正。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持蚌埠市淮上区人民法院（2019）皖0311民初3447号民事判决第二项，即驳回曹晓鹤、顾红彬其他诉讼请求。二、变更蚌埠市淮上区人民法院（2019）皖0311民初3447号民事判决第一项为：蚌埠市怡康房地产开发有限责任公司于判决生效后30日内完成对曹晓鹤、顾红彬淮上区上河时代花园第23号2单元21层2102号房屋屋顶的维修，并负责继续保修五年（自维修实际完成之日起计算）；一审案件受理费50元，减半收取25元，由被告蚌埠市怡康房地产开发有限责任公司负担。二审案件受理费50元，由上诉人曹晓鹤、顾红彬、蚌埠市怡康房地产开发有限责任公司各自负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  王宇堂审判员  耿 杰审判员  邰永林二〇二〇年五月九日法官助理张倩书记员荣子玲附相关法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式依法驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；。