浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0212民初10660号 原告：卢良友，男，1973年12月22日出生汉族，户籍所在地：宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：黄文君、史伟，浙江素豪律师事务所律师。 被告：宁波创客工场投资有限公司（统一社会信用代码为91330204MA281GA86B）。住所地：宁波市鄞州区安波路30号、建宁街8号（35-5）。 法定代表人：陈彩强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：金晓洁，浙江和义观达律师事务所律师。 原告卢良友为与被告宁波创客工场投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2019年7月10日向本院起诉。本院受理后适用简易程序审理，于2019年9月10日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序，并组成合议庭，于2020年5月6日通过微法院开庭进行了审理。本案现已审理终结。 原告卢良友以被告宁波创客工场投资有限公司未按期支付租金为由，诉请（变更后诉讼请求）：1.被告支付原告违约金219500元；2.被告支付原告2019年4月30日起至2019年6月15日期间的房屋租赁费73569元；3.确认双方签订的《房屋租赁合同》于2019年6月15日解除，被告按合同约定同期租金价格支付自2019年6月15日起至实际腾退日即2019年9月11日止的房屋占用费；4.被告支付原告因租赁期间拖欠的水电费、物业费等共计14830元。 被告宁波创客工场投资有限公司答辩称：1.违约金过高，要求调整，违约金不能超过损失的30%。2.被告已于2019年5月5日腾退房屋，合同解除日应为2019年5月5日，事实上因涉案房租高于市场价，被告在2019年2、3月份已提出解约，截至2019年5月5日的未付租金应为8062.36元。如果要支付至2019年6月15日，上海拉扎斯信息科技有限公司已经支付给原告。3.因被告已于2019年5月5日腾退房屋，故原告关于房屋占用费的诉请应予驳回。4.被告仅承担截至2019年5月5日的水电费及物业费。5.被告在原告处的押金45497元应用于抵扣水电费、租金等。 本院经审理，认定如下事实：2017年10月9日，原告卢良友（出租方，甲方）与被告宁波创客工场投资有限公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》。合同明确，缪百年将宁波市江东区彩虹南路11号〈21-1〉-〈21-6〉及-，计997.2平，计五个单元办公楼带租约卖给原告卢良友，为此将原房屋租赁合同中缪百年拥有997.2平办公租赁权益和责任等转与卢良友，原租赁合同变更为本合同。合同约定：租赁期限为8年，自2015年4月30日起至2023年4月29日，其中第五年租金（2019年4月30日至2020年4月29日）为588552元，租金不含水费、电费、煤气（如有）费、物业管理费等费用，该等费用由乙方自行向相关单位缴纳；租金半年一付，即每年的4月15日、10月15日为付租金日。租赁押金乙方已向缪百年支付水电等押金和保证金整层为62176元，按面积比例分摊后为卢良友45497元，上述押金己由缪百年支付给卢良友；在本合同履行期内，如乙方逾期支付水、电、电话、物业等费用的，甲方有权直接从该押金和保证金中扣除；租期满后且乙方已腾空完好交还租赁房屋后，扣除应由乙方承担的费用和补偿金后，由甲方无息退还押金和保证金余额。物业费、能耗费、水电费、建筑垃圾清运费等由租赁产生的一切相关费用由乙方承担。在本合同约定的租赁期限内，甲方同意乙方可全部转租，今后实际承租人发生任何事项与甲方无涉，所有租金及合同约定的责任义务等一切均由乙方承担。如乙方未能按时支付租金的，每逾期一日，乙方应按当年总租金0.5‰向甲方支付滞纳金，逾期15天，甲方有权单方面解除本合同，并有权要求乙方一次性支付违约金21.95万元。 被告拟将-房屋转租给上海拉扎斯信息科技有限公司，因上海拉扎斯信息科技有限公司提出需要房屋产权人出面签合同，故被告将该公司介绍给了原告。2017年11月17日，原、被告签订承诺书一份，约定：关于双方签订的嘉汇国贸-及-的租房合同，现因被告要求，须由原告和上海拉扎斯信息科技有限公司另外签订嘉汇国贸-的房屋租赁合同，新签订合同的相关权利和义务均由被告享有和承担，与原告无关，且被告承诺负责处理新合同中的相关事项，不会对原告造成损失，如有损失均由被告负责赔偿。原告承诺在收到上海拉扎斯信息科技有限公司的房租和押金后应在两天内打入被告法人陈彩强指定账户。原、被告之间仍按2017年10月10日签订的嘉汇国贸--的租房合同执行。 2017年11月18日，原告（出租人，甲方）、上海拉扎斯信息科技有限公司（承租人，乙方）与北京德立行房地产经纪有限公司（代理方，丙方）签订《写字楼租赁合同》一份，约定：甲方将嘉汇国贸-，共计337.25平方米，出租给乙方办公，租期自2017年12月1日至2019年11月30日，每月租金19285元，租金每三个月付一次，于付款月起租日三日前支付下期租金，押金38570元，租期内物业管理费由甲方负担，其余日常费用由乙方承担。该合同履行过程中，原告均将从上海拉扎斯信息科技有限公司处收取的押金、租金及时转交给了被告，但自2019年5月21日起的租金，原告未再转交给被告。上海拉扎斯信息科技有限公司履行完毕合同，于2019年11月30日交还原告房屋。被告已于2019年11月27日将上海拉扎斯信息科技有限公司押金38570元交付给原告，原告已退还给上海拉扎斯信息科技有限公司。 被告另将-、-房屋转租给案外人，案外人后于2019年1月31日前已搬空，此后，前述房屋一直处于空置状态。 2019年4月15日，被告未按《房屋租赁合同》约定向原告支付半年即自2019年4月30日起至2019年10月29日止的租金。原告通过微信提示被告如逾期支付将承担违约责任，被告提到退出并提出双方就房子违约的事协商一下，之后，双方协商未果。2019年5月14日，原告向被告邮寄送达了律师函以催讨租赁费及滞纳金。2019年6月4日，原告向被告邮寄送达了解除房屋租赁合同通知书，通知书载明：《房屋租赁合同》自2019年6月15日起解除。 2019年7月18日，原告向涉案房产物业公司宁波正瑞物业服务有限公司支付了-、-房产在2019年2月至6月的水电费、物业费合计14830.10元，其中2019年2月至5月费用为12147.40元，2019年6月费用为2682.70元。 2020年3月10日，被告向宁波正瑞物业服务有限公司支付了上海拉扎斯信息科技有限公司租赁房屋所对应的2019年1至5月的物业费。 以上事实由原告提供的《房屋租赁合同》、律师函及快递面单、解除房屋租赁合同通知书及快递面单、宁波正瑞物业服务有限公司证明（付费）、水电及物业费发票、网银电子回单（水电及物业费）、费用收缴通知单（15张）、不动产权证（5份）、承诺书、网银电子回单（6张，原告转交上海拉扎斯信息科技有限公司押金及租费）、宁波正瑞物业服务有限公司情况说明、网银电子回单（原告退上海拉扎斯信息科技有限公司押金），被告提供的《写字楼租赁合同》、现场照片（形成于2019年5月6日前）、2019年9月11日现场确认单及照片、微信聊天记录、网银电子回单（被告退上海拉扎斯信息科技有限公司押金）、物业费发票、网银电子回单（物业费）等证据，以及原、被告向本院所作陈述予以证明。 本院认为，涉案《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，各方应依约全面实际履行。合同履行过程中，被告未按约支付租金，且经催讨后仍未支付，已构成违约，原告现发通知解除《房屋租赁合同》，符合双方合同约定以及法律规定，原告通知被告合同于2019年6月15日解除，该通知在该日期前到达被告，故本院认定《房屋租赁合同》于2019年6月15日解除。被告辩称应以2019年5月5日其腾空房屋日为合同解除日，缺乏法律依据，本院不予采纳。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告主张至合同解除日2019年6月15日被告拖欠租金合计73569元，本院对该金额予以认可。原告另主张合同解除后至2019年9月11日的房屋占用费，本院认为，被告向原告承租的房产中，除了上海拉扎斯信息科技有限公司在继续使用房产外，其余的在被告逾期付租时已经空置，原告催讨后，被告也已表达解约意向，即便原告对被告在2019年5月时已清空房产的情况不知情，那么在其催讨后被告仍不支付的情况下，并且其发函通知解除合同后，其负有到租赁房产现场积极接收租赁物的减损义务，现原告仅以被告未交付钥匙、未清点物品为由主张被告未腾退房屋，并据此主张解除后的房屋占用费，缺乏依据，本院不予支持。 根据本院查明事实，被告承租房产中的部分实际由上海拉扎斯信息科技有限公司承租，并由该公司与原告签订《写字楼租赁合同》，但根据原、被告承诺书内容以及本院向上海拉扎斯信息科技有限公司经办人员核实情况看，实际原、被告的目的是要实现被告的转租。《房屋租赁合同》于2019年6月15日解除后，转租目的已不能实现，以《房屋租赁合同》履行为前提的承诺书也应终止履行。原告扣留了上海拉扎斯信息科技有限公司自2019年5月21日起的租金而未转交给被告，自该日起至2019年6月15日止按《写字楼租赁合同》计算的租金即16175元，原告应按承诺书约定转交给被告，为避免诉累，现双方同意该款项与被告债务相互抵销，故本院以该应转款与被告欠付租金抵销，经抵扣，被告尚欠租金为57394元（73569元-16175元）。 关于原告主张的水电费及物业费，本院认为，根据原、被告合同约定，租赁期间的该些费用应由被告承担，但原告主张的水电费发生于2019年2月至6月，双方合同于2019年6月15日解除，故被告应承担的相应费用也应截至该日。因单月费用无法具体厘清到日，本院酌情对6月份的费用取半计算，经核算，被告应承担的2019年2月至6月15日的水电及物业费为13488.75元（12147.40元+2682.70元/2）。 被告在原告处留有押金45497元，被告主张用于抵扣被告应付费用及租金，原告不同意抵扣。本院认为，从双方合同约定来看，45497元押金系具备保证金性质的，在被告逾期付费情况下原告可从该金额中扣除，这同时也是原告的减损义务，故本院对原告不予抵扣的意见不予采纳。被告拖欠原告的水电费及物业费13488.75元、剩余租金57394元，以押金抵扣后，尚余25385.75元租金未受偿。 原告主张违约金219500元，被告认为过高，要求调整，本院认为，被告的违约行为确实给原告造成一定的损失，但另一方面，原告继续收取上海拉扎斯信息科技有限公司自2019年6月15日起至11月30日的租金也相应减少了损失。本院根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及原告预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情将违约金调整为100000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十九条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、原告卢良友与被告宁波创客工场投资有限公司于2017年10月9日签订的《房屋租赁合同》于2019年6月15日予以解除； 二、被告宁波创客工场投资有限公司应支付原告卢良友租金73569元，水电及物业费13488.75元，合计87057.75元，该债务与原告在被告处的租金债务16175元抵销后，并以被告在原告处的押金45497元抵扣后，被告宁波创客工场投资有限公司尚须支付原告卢良友租金25385.75元，于本判决生效之日起七日内付清； 三、被告宁波创客工场投资有限公司支付原告卢良友违约金100000元，于本判决生效之日起七日内付清； 四、驳回原告卢良友的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案案件受理费5918元，由原告卢良友负担1877元，被告宁波创客工场投资有限公司负担4041元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  阮佳志 人民陪审员  王 芳 人民陪审员  胡根世 二〇二〇年五月九日 代书 记员  张 楠