山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁16民终1105号上诉人（原审原告）：王立民，男，1968年8月15日出生，汉族，住滨州市滨城区。委托诉讼代理人：王延波，山东莫同律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京凯尔瑞来医院投资管理有限公司，住所地：北京市朝阳区光华路4号院1号楼4层502室。法定代表人：林海，该公司董事长。委托诉讼代理人：韩晓峰，山东德衡（滨州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏笑笑，山东德衡（滨州）律师事务所律师。上诉人王立民因与上诉人北京凯尔瑞来医院投资管理有限公司（以下简称凯尔瑞来公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省滨州市滨城区人民法院（2019）鲁1602民初1826号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王立民上诉请求：1.请求二审法院改判凯尔瑞来公司承担1314000元违约金2.一、二审诉讼费用均由凯尔瑞来公司承担。事实和理由：一、一审判决凯尔瑞来公司按照中国人民银行公布的同期贷款利率的1.3倍承担违约责任显失公平。王立民与凯尔瑞来公司签订了房屋租赁合同，合同明确约定了合同的履行期间及履行期间房屋租赁费用，并确定了违约责任是未履行合同到期租金总额12%。该房屋租赁合同系双方真实意思表示，双方需要严格按照合同约定义务履行。在合同履行期间凯尔瑞来公司先是违约不支付租赁费，后在没有办理房屋交接手续的情况下突然撤离租赁房屋，这一切均是凯尔瑞来公司违约，既然违约凯尔瑞来公司应当按照双方约定的违约方式承担责任。一审法院判决没有法律依据，该判决脱离了双方合同的约定，明显不公平。二、一审法院判决凯尔瑞来公司按照中国人民银行公布的同期贷款利率的1.3倍承担违约责任，不足以弥补王立民损失。凯尔瑞来公司租赁王立民房屋，在没有协商和通知的情况下撤离租赁房屋，导致涉案的房屋截止到王立民之日都没有对外出租，一审判决凯尔瑞来公司承担违约金根本无法弥补王立民损失。按照双方合同约定2019年房屋租赁费为105万元，每月租赁费为87500元，双方在一审庭审期间将租赁费截止到2019年8月1日，而截止到12月份止已有5个月时间，租赁费应该为437500元。所以按照一审法院的判决凯尔瑞来公司承担违约责任数额远远不能弥补王立民损失。凯尔瑞来公司辩称，一、涉案《房屋租赁合同》签订的目的是为了经营《投资协议》中的目标医院，因此该合同是基于《投资协议》的需要而设立，依附于《投资协议》而存在。但在《投资协议》的履行过程中王立民违反了办理医疗保险定点资格的约定，导致《投资协议》解除，房屋租赁合同也从而解除。二、王立民的主张不应予以支持。本案房屋租赁合同不能履行的根本原因系王立民违反了《投资协议》约定，未如约办理医保定点资格导致《房屋租赁合同》的根本目的无法实现而解除。因此合同解除的过错在于王立民，相应的违约责任应由其承担。三、王立民主张违约金不足以弥补其损失没有事实依据也没有证据证实，因此请求法院驳回其全部诉求。凯尔瑞来公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判凯尔瑞来公司不向王立民支付房屋租赁费及违约金；2.一、二审诉讼费由王立民承担。事实和理由：一、一审法院认定股权转让纠纷与本案系不同的法律关系，判决凯尔瑞来公司向王立民支付房屋租赁费1029167元及违约金属于事实认定不清，适用法律不当。一审中凯尔瑞来公司已提交了《投资协议》、《房屋租赁合同》、民事判决书等证据，证实凯尔瑞来公司是为了经营《投资协议》中目标医院的需要，才承租了王立民的涉案房屋，双方于2017年12月12日签订了本案的《房屋租赁合同》。假设没有《投资协议》就不可能存在《房屋租赁合同》，因此《房屋租赁合同》是基于《投资协议》的需要而签订，两者不论在事实还是法律层面均存在密切的关联性。北京市朝阳区人民法院在（2019）京0105民初34640号民事判决书中已经对因王立民的违约行为致《投资协议》解除的事实进行了认定，在《投资协议》解除的情况下，《房屋租赁合同》订立的根本目的已经无法实现，也就没有履行的价值与必要，因此2018年1月21日《房屋租赁合同》已随《投资协议》的解除而解除。《房屋租赁合同》解除后所产生的租赁费用，是因王立民违约给我方造成的损失，该损失应由王立民负担，相应的违约责任亦应由王立民承担。一审法院判决我方向王立民支付1029167元房屋租赁费及相应违约金，缺乏事实与法律依据。房屋租赁费的计算日期应为《投资协议》约定的自2018年1月20日起，一审法院认定自2017年12月1日起计算租金属认定事实不清。二、一审法院对凯尔瑞来公司与王立民免除2018年下半年50万元房租未达成合意的事实认定错误，导致判决结果错误。凯尔瑞来公司庭审中提交的短信聊天记录中记载王立民同意免去2018年下半年房租50万元，凯尔瑞来公司对此也予以认可，双方对此已达成共识。但在一审中王立民违反其承诺，再次向凯尔瑞来公司主张2018年下半年50万元房租，不应得到支持。一审法院判决凯尔瑞来公司支付双方已协议免除的租金属认定事实不清，适用法律有误，应依法予以改判。综上，原审判决事实认定不清、适用法律有误，请求二审法院依法予以改判，支持凯尔瑞来公司的上诉请求。王立民辩称，一、凯尔瑞来公司主张双方之间的《投资协议》与《房屋租赁合同》在事实和法律方面均存在密切关联性，不可分割的观点没有法律依据的。凯尔瑞来公司承租王立民的房屋用于投资医院，双方签订了房屋租赁合同，后凯尔瑞来公司撤离出租房后，双方于2019年8月1日对租赁房屋进行了交接。凯尔瑞来公司自2017年12月至2019年8月一直使用王立民的房屋，既然双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，凯尔瑞来公司也实际使用房屋，按照双方合同约定理应按照合同约定凯尔瑞来公司向王立民支付租赁费。一审法院基于双方合同约定判决凯尔瑞来公司支付房屋租赁费符合事实和法律规定。代理人认为凯尔瑞来公司租赁王立民房屋用途不影响双方之间租赁费的支付，凯尔瑞来公司租赁王立民房屋的用途是投资医院，至于投资是否盈利和投资目的是否实现是由诸多外界因素制约。凯尔瑞来公司主张投资失利不支付房屋租赁费，牵强认为《投资协议》与《房屋租赁合同》在事实和法律方面均存在密切关联性实属对法律误解，在法律上没有任何依据。代理人认为房屋租赁与股权投资系两个独立法律关系，两者均有各自合同予以约定双方之间的权利义务，各方只需要按照每个合同约定履行自己权利义务即可。综上，一审认定凯尔瑞来公司向王立民支付房屋的租赁费和租赁费计算时间具有合同和法律依据，凯尔瑞来公司该项主张不成立，不应得到法律的支持。二、凯尔瑞来公司主张应免除2018年下半年50万元房租没有法律依据。凯尔瑞来公司提交短信聊天记录：如果凯尔瑞来公司将2019年上半年的房租529167元包括投资款在内的共计2729167元一并支付给王立民，王立民就免除凯尔瑞来公司50万元房屋租赁费。该短信记录显示：1、到2019年1月份凯尔瑞来公司还在使用王立民房屋，凯尔瑞来公司投资医院在2019年1月还在正常运行；2、该短信对之前房租及凯尔瑞来医院欠款的一个通知类信息，既然凯尔瑞来公司不认可支付房租和欠款条件，那么王立民说明的减免凯尔瑞来公司房租承诺也就无从说起。短信记载内容双方没有达成合意，也没有履行，对方没有任何约束力。如果上诉人当庭确认该通知系协议，对双方均具有约束力，凯尔瑞来公司应该向王立民支付2729167元租赁费和欠款。鉴于此凯尔瑞来公司在上诉中该项主张没有任何法律和事实依据，亦不能得到法律支持。综上，凯尔瑞来公司的上诉主张不成立，请求依法驳回凯尔瑞来公司的上诉请求。王立民一审法院起诉请求：1.判令解除原被告于2017年12月12日签订的房屋租赁合同；2.判令被告支付拖欠原告房屋租赁费937500元；3.判令被告支付自2019年5月1日至法院判决合同解除之日止的租赁费（每日按照2876.70元计算）；4.判令被告支付逾期交纳房租的滞纳金2174.40元；5.判令被告承担因违约导致合同解除的违约金1314000元；6.案件的诉讼费、保全费均由被告承担。一审法院认定的事实：2017年12月22日，原告王立民（出租人、甲方）与被告凯尔瑞来公司（承租人、乙方）签订房屋租赁合同，约定，甲方所有房屋位于滨州市，上下共四层，建筑面积共3020平方米，出租给乙方用于医院经营；该房屋租赁期共十年，自2017年12月1日起至2027年11月30日止，免租期一个月（2017年11月1日至2017年11月30日）；该房屋年租金为100万元，自第二年开始每年递增5万元，年租金到130万元后不再递增（详细如下：2018年/100万元、2019年/105万元、2020年/110万元、2021年/115万元、2022年/120万元、2023年/125万元、2024年/130万元、2025年/130万元、2026/130万元、2027年/130万元）；房屋租金支付方式如下：租金半年一交，押一付六，第一次租金在合同生效之日缴纳，后续租金提前一个月缴纳，以上租金为税后价格，税票税款由乙方另行承担；乙方承诺租赁房屋用于医院经营，在经营期间因乙方合理使用产生的税费均由乙方承担……如果发生甲方代缴的其他合理费用，甲方有权凭有效付费凭据向乙方要求支付；在租赁期内，乙方逾期缴纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按日租金的千分之五向甲方支付滞纳金，乙方房租缴纳逾期1个月以上，甲方有权书面解除本合同，并且乙方承担已发生的房租及滞纳金，乙方承担本合同未到期租金总额的12%作为违约金；在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方承担本合同未到期租金总额的12%向甲方支付违约金；双方还就其他事项进行了约定。关于涉案房屋的交付。原告主张于2017年10月份将涉案房屋交付被告，未办理书面交接手续，主张自2017年12月1日开始计算租金。被告陈述于2017年12月接收涉案房屋，并主张自完成工商变更手续30日后即2018年1月20日起计算租金。2019年7月31日，被告将涉案房屋交回原告，并主张租金计算至2019年7月31日。2019年8月1日，原被告双方办理了交接手续。2017年12月21日，被告向原告支付租金583333元。后被告未再向原告支付租金。另，2017年10月21日，凯尔瑞来公司（甲方）、王立民（乙方）与利民医院（丙方）签订投资协议，约定，鉴于利民医院是一家民办非营利性医院，具备基本医疗保险定点资格，乙方持有期100%股权；利民医院的《医疗机构执业许可证》于2017年10月10日营业期限届满，乙方拟在丙方原有的资产、设备等基础上，注册成立一家新的民办营利性医院（以下简称目标医院），乙方持有目标医院100%的股权；乙方有意邀请甲方根据本协议约定投资目标医院，甲方拟收购目标医院全部或部分股权；乙方将其持有的目标医院100%的股权，以460万元的价格转让给甲方……后被告凯尔瑞来公司向原告王立民支付210万元。2017年10月30日，滨州市滨城区凯尔锐医院有限公司成立，2017年12月20日，股东变更为被告凯尔瑞来公司。2019年，原告王立民与被告凯尔瑞来公司法定代表人林海短信沟通表示“应贵公司的要求，我同意免去2018年下半年房租50万元。同时，根据房屋租赁合同第三条，贵方应付王立民2019年上半年房租529167元，请贵公司把以上两项款共计2729167元，在2019年1月31日前一次性付给王立民”。被告凯尔瑞来公司未向原告王立民支付款项。2019年4月，被告凯尔瑞来公司向原告王立民发送解除协议通知书。2019年4月13日，被告凯尔瑞来公司通过微信方式向原告王立民委托诉讼代理人王延波发送信息，表示“凯尔锐已经退出运营了，房屋那块王总可以安排后续的出租和运营事宜了……”王立民与凯尔瑞来公司股权转让纠纷一案诉至北京市朝阳区人民法院，要求凯尔瑞来公司支付股权转让费用250万元及资金占用费。凯尔瑞来公司提出反诉，要求确认《投资协议》已于2018年1月21日解除，并判令王立民退还凯尔瑞来公司股权转让款210万元及其利息，判令王立民赔偿凯尔瑞来公司房屋租赁费损失583333元、燃起锅炉费15万元、药品成本损失332734.25元，判令王立民退还凯尔瑞来公司其他经济损）失796000元。北京市朝阳区人民法院于2019年8月30日作出（2019）京0105民初34610号民事判决，判决：一、确认原告（反诉被告）王立民与被告（反诉原告）北京凯尔瑞来医院投资管理有限公司于2017年10月21日签订的《投资协议》于2018年1月21日解除；二、驳回原告（反诉被告）王立民的诉讼请求。王立民不服该判决，提起上诉。现该案处于二审过程中。2019年7月31日，一审法院工作人员对原告王立民委托诉讼代理人王延波及被告凯尔瑞来公司委托诉讼代理人苏笑笑制作询问笔录，被告同意于2019年7月31日前将涉案房屋腾空后交付原告，并同意按租赁合同约定的租金支付2019年4月至2019年7月31日的房租占用费。原告同意租金计算至2019年7月31日。一审法院认为，关于本案是否应中止审理的问题。本案系房屋租赁合同纠纷，原告王立民已依约向被告凯尔瑞来公司交付涉案房屋，被告凯尔瑞来公司应依约向原告王立民支付租赁费。被告凯尔瑞来公司所提中止审理的依据系双方之间的股权转让纠纷，系不同的法律关系，被告凯尔瑞来公司要求中止审理的主张，于法无据，一审法院不予采纳。关于原告王立民要求解除涉案房屋租赁合同的主张。一审法院认为，被告凯尔瑞来公司已于2019年4月通知原告王立民退出运营，直至2019年8月1日双方办理完毕交接手续，原告王立民的该项主张，一审法院依法予以支持。关于被告凯尔瑞来公司尚欠原告王立民租赁费金额的问题。涉案房屋租赁合同签订时间为2017年12月22日，根据房屋租赁合同约定，租赁期限自2017年12月1日起算，租金半年一交，押一付六，第一次租金在合同生效之日交纳，结合被告凯尔瑞来公司2017年12月21日向原告王立民交纳租金583333元，应认定租金的起算点为2017年12月1日。本案系租赁合同纠纷，且双方签订的投资协议早于房屋租赁合同，被告凯尔瑞来公司所提应依据投资协议约定自2018年1月20日起算租金，于法无据，一审法院不予采纳。根据一审法院对双方制作的询问笔录，双方均认定租金（房屋占用费）截至2019年7月31日，一审法院予以确认。故租金2017年12月1日至2018年11月30日租金100万元，2018年12月1日至2019年7月31日租金612500元（105万元÷12×7），扣减被告已经支付的租金583333元，被告凯尔瑞来公司尚欠原告王立民租金1029167元（100万元+612500元-583333元），本案中原告主张被告支付租金937500元并支付至判决合同解除之日按2826.70元的租赁费，一审法院依法予以支持1029167元。原告的主张超出上述结算标准的部分，一审法院不予支持。关于被告所提免租50万元的辩解意见。原告王立民向被告凯尔瑞来公司提出同意免去2018年下半年房租50万元并要求被告将所欠款项于2019年1月31日前支付，但被告凯尔瑞来公司并未履行，即双方并未达成合意。故被告凯尔瑞来公司的该项辩解意见，一审法院不予采纳。关于原告王立民主张的违约金。被告凯尔瑞来公司未依约支付房租，构成违约，应承担违约责任。双方约定以未到期租金总额的12%作为违约金过高，该约定过高。结合合同履行情况、双方约定及法律规定，违约金以416667元（100万元-583333元）为基数，自2018年6月23日起；以525000元为基数，自2018年12月23日起；以87500元（105万元÷12）为基数，自2019年6月23日起；均按照中国人民银行公布的同期贷款利率的1.3倍计算至履行之日止。该违约金已足以弥补其损失，其要求滞纳金的主张，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告王立民与被告北京凯尔瑞来医院投资管理有限公司于2017年12月22日签订的房屋租赁合同；二、被告北京凯尔瑞来医院投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王立民房屋租赁费1029167元及违约金（以416667元为基数，自2018年6月23日起；以525000元为基数，自2018年12月23日起；以87500元为基数，自2019年6月23日起；均按照中国人民银行公布的同期贷款利率的1.3倍计算至履行之日止，以1314000元为限）；三、驳回原告王立民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24829.40元，财产保全费5000元，共计29829.40元，由原告王立民负担15579.40元，被告北京凯尔瑞来医院投资管理有限公司负担14250元。二审中，王立民提交一下证据：证据一、北京市第三中级人民法院（2019）京03民终15247号民事裁定书，证明王立民已经为对方办理了医保端口，且该裁定书也记载了本次提交的相关证据系北京市第三中级人民法院依法调取。证据二、滨州市社会保险服务中心滨社保字（2018）21号关于滨州市基本医疗保险2018年新增定点医疗机构的通知。证明凯尔锐医院在2018年6月12日已经确定了为基本医保定点单位。该证据系滨州市医疗保障局出具。医疗保障局系原滨州市社会保险服务中心。证据三、滨州市基本医疗保险定点医疗机构医疗服务协议。证明在本协议第七十一条已经阐明了在2018年6月20日至2019年3月31日该协议已经获得了审批，凯尔瑞医院已经获得了基本的医保单位。经质证，凯尔瑞来公司对证据一真实性没有异议，对证明内容有异议。该证据中显示双方的股权纠纷只是发回重审，但并不能证实王立民已如约履行了办理医保定点资格的义务。对证据二真实性没有异议，王立民方既然提交了该证据，也即表明其对房屋租赁合同与投资协议之间存在的关联性是认可的。从该证据中显示的开通时间为2018年6月，其办理的时间也违反了合同约定，致使投资协议自动解除。对证据三中机构情况说明真实性没有异议，但根据双方的股权转让合同第2.3条王立民应在2017年10月21日后三个月内办理医保定点资格，按照该说明内容已经充分证明王立民违约没有如期履行其医保义务。对服务协议的真实性有异议，因为在该协议双方签章的页面中系复印件，同时该协议内容也证明了上述王立民逾期办理医保定点资格导致投资协议解除，房屋租赁合同根本目的无法实现，给我方造成损失的事实。本院认为，凯尔瑞来公司对王立民提交的证据一、证据二、证据三中机构情况说明真实性没有异议，本院对证据的真实性予以确认。对证据三中的服务协议，滨州市社会保险服务中心在协议上加盖印章予以确认，本院对证据的真实性予以确认。二审查明，2018年6月12日滨州市社会保险服务中心出具的滨社保字（2018）21号关于滨州市基本医疗保险2018年新增定点医疗机构的通知载明：滨城凯尔锐医院为2018年新增定点医疗机构。另查明，北京市朝阳区人民法院于2019年8月30日作出（2019）京0105民初34610号民事判决已于2019年12月31日被北京市第三中级人民法院发回重审。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题为：一、凯尔瑞来公司是否应向王立民支付涉案租赁费及违约金。如应支付租金，租金的起算时间应如何认定。二、双方是否对免除2018年下半年50万元房租达成了合意。三、一审判决凯尔瑞来公司支向王立民支付违约金的计算标准是否适当。一、关于凯尔瑞来公司是否应向王立民支付涉案租赁费及违约金。如应支付租金，租赁费的起算时间应如何认定问题。本院认为，上诉人与王立民签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。凯尔瑞来公司于2019年4月通知王立民退出运营，2019年8月1日，王立民与凯尔瑞来公司就租赁的房屋办理完毕交接，凯尔瑞来公司应向王立民支付拖欠的自2017年12月1日至2019年7月31日期间占用涉案房屋的租赁费。凯尔瑞来公司未按合同约定支付租赁费，应承担逾期付款的违约责任。凯尔瑞来公司主张其是为了经营《投资协议》中目标医院的需要，才承租了王立民的涉案房屋，北京市朝阳区人民法院作出的（2019）京0105民初34640号民事判决中已经对因王立民的违约行为导致《投资协议》解除的事实进行了认定，因此在2018年1月21日《房屋租赁合同》已随《投资协议》的解除而解除。《房屋租赁合同》解除后所产生的租赁费用，是因王立民违约给我方造成的损失，该损失应由王立民负担。本院认为，北京市朝阳区人民法院作出的（2019）京0105民初34640号民事判决已被北京市第三中级人民法院（2019）京0105民初34640号民事裁定发回重审，故凯尔瑞来公司的上述主张缺乏证据支持，其该项主张不能成立，本院不予支持。凯尔瑞来公司主张房屋租赁费的计算日期应自2018年1月20日起算。本院认为，根据涉案《房屋租赁合同》约定，租赁期限自2017年12月1日起算，租金半年一交，押一付六，第一次租金在合同生效之日交纳，凯尔瑞来公司于2017年12月21日向王立民支付租赁费583333元，故一审判决认定租赁费的起算时间为2017年12月1日并无不当。二、关于王立民与凯尔瑞来公司是否对免除凯尔瑞来公司2018年下半年50万元租赁费达成合意问题。本院认为，王立民同意免除凯尔瑞来公司2018年下半年50万元租赁费并同时要求凯尔瑞来公司于2019年1月31日前偿还拖欠的房屋租赁费，因凯尔瑞来公司未按王立民的要求将所欠房屋租赁费支付给王立民，故双方并未就免除凯尔瑞来公司半年50万元租赁费以及凯尔瑞来公司于2019年1月31日前偿还欠王立民房屋租赁费事宜达成合意。三、关于一审判决凯尔瑞来公司向王立民支付违约金的计算标准是否适当问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条的规定，当事人以约定的违约金过分高于造成的损失，可以通过反诉或者抗辩的形式请求人民法院予以适当减少，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，涉案《房屋租赁合同》约定，凯尔瑞来公司房租缴纳逾期1个月以上，王立民有权书面解除本合同，并且乙方承担已发生的房租及滞纳金，乙方承担本合同未到期租金总额的12%作为违约金。对于王立民主张的违约金，一审法院根据本案当事人合同履行的实际状况，以公平原则和诚实信用原则予以衡量，将违约金标准调整为按照中国人民银行公布的同期贷款利率的1.3倍向王立民支付违约金适当。综上所述，上诉人王立民、凯尔瑞来公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38455元，由上诉人王立民负担16626元；由上诉人北京凯尔瑞来医院投资管理有限公司负担21829元本判决为终审判决。审判长  王忠民审判员  黄跃江审判员  王 杰二〇二〇年五月十五日书记员  高秀娟