江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终3848号上诉人（原审原告）：陈磊，男，1977年7月7日生，汉族，住江苏省新沂市新安街道城市。委托诉讼代理人：马从志，江苏铸石律师事务所律师。上诉人（原审被告）:苏杏花，女，1962年11月4日生，汉族，住浙江省玉环县。上诉人（原审被告）：刘必华，男，1962年2月6日生，汉族，住浙江省玉环县。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：仇峻峰，江苏世纪青松律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：崔玉成，男，1977年6月25日生，汉族，住江苏省新沂市。上诉人陈磊、苏杏花、刘必华因与被上诉人崔玉成因房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省新沂市人民法院(2018)苏0381民初4580号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。陈磊上诉请求：判决苏杏花、刘必华赔偿损失239254元。陈磊对于一审法院查明的事实无异议，但是对方应当按照2018年7月房屋市场价格进行赔偿。如果按照2013年10月市场价赔偿，对方应赔偿2013年10月至判决之日的银行贷款利息（本金按照444254计算，利率按照银行同期贷款基准利率计算）。苏杏花、刘必华答辩称：不同意陈磊上诉意见，评估价值是虚高的，2017年新沂市税收系统中当时的市场价格是34万元，一审中提供了相关证据，所以价格与市场真实价格不符。另外，当时的评估标的物房子的物权自始至终也不是陈磊的，在物权没有变化的情况下用该套房屋进行评估主张价格没有事实依据，是他违约在先，不享受任何由物权产生的收益和其他权益。崔玉成答辩称：不同意陈磊上诉意见。评估价值是虚高的，2017年新沂市税收系统中当时的市场价格是34万元，一审中提供了相关证据，所以价格与市场真实价格不符。另外，当时的评估标的物房子的物权自始至终也不是陈磊的，在物权没有变化的情况下用该套房屋进行评估主张价格没有事实依据，是他违约在先，不享受任何由物权产生的收益和其他权益。苏杏花、刘必华共同上诉请求：1、撤销原审判决；2、改判上诉人依法不承担赔偿责任；3、一、二审诉讼费用由陈磊负担。事实和理由：原审判决认定苏杏花、刘必华违约，陈磊为守约方，违背案件事实。1、本案苏杏花、刘必华没有任何违约。双方于2008年5月26日签订房屋买卖协议后，苏杏花、刘必华已经将房屋交付给陈磊，由于房屋尚有银行贷款，房屋暂不过户是陈磊要求的。苏杏花、刘必华向崔玉成出具公证授权办理过户手续。就此在双方房屋买卖合同中，苏杏花、刘必华已经完成了全部义务。2、陈磊是房屋买卖合同的违约方。根据陈磊当庭陈述及崔玉成提交的银行交款证据，可以明确看出，陈磊在签订房屋买卖协议后，依据协议陈磊负有缴纳银行贷款的义务，且在陈磊要求苏杏花、刘必华向崔玉成出具公证授权委托书，由崔玉成代理苏杏花、刘必华办理产权过户手续，陈磊同样具有尽快办理产权过户的义务。然而陈磊在长达五年的时间里没有办理，本身应当承担后期产生的不利法律后果。同时，陈磊自2012年9月起停止支付银行贷款，致使苏杏花、刘必华信誉受损，其才是本案的违约方。3、苏杏花、刘必华对房屋另行出售给案外人不知情。自2013年起售房款一直由崔玉成占有，对此苏杏花、刘必华一直不知情。上诉人无过错及违约行为，一切法律后果应当由陈磊和崔玉成承担。本案在2013年陈磊第一次起诉，该案件就由新沂市人民法院移交公安机关并由新沂市公安局经案大队对此案进行了调查，并且派警员前往浙江苏杏花、刘必华住处了解案件情况，此案的事实非常清楚，苏杏花、刘必华对涉案房屋出售给第三方是不知情的，而且是在陈磊欠了第三人崔玉成大量债务的情况下，第三人崔玉成将房屋出售给第三方，并且售房款一直在第三人崔玉成手里。陈磊答辩称：苏杏花、刘必华在房屋已经出售给陈磊的情况下，又将房屋一房二卖出售给其他人，并办理了过户手续，致使陈磊无法取得房屋所有权。苏杏花、刘必华构成根本性违约，应按不能交付的房屋价值对陈磊进行赔偿。崔玉成答辩称：1、事件起因是陈磊恶意违约，拒绝偿还银行按揭贷款，在银行找到我及房主的情况下通知要进行拍卖，陈磊还拒绝偿还，在此基础上房主有权解除合同，代理人依据代理合同也有权解除合同，当时约定在房屋按揭款未偿还的情况下，违约方将承担相应不利后果。2、陈磊与苏杏花签订的合同只是意向合同，并没有夫妻双方共同同意出售、签字，收取陈磊的是部分购房款，在陈磊违约在先的情况下产生诉讼。3我同意在房屋解除后将陈磊购房款退还给陈磊，也同意承担相应的违约利息，但是需要经过双方结算。陈磊向一审法院起诉请求：1、判令苏杏花、刘必华赔偿损失60万元；2、诉讼费由苏杏花、刘必华负担。一审法院查明，苏杏花与刘必华系夫妻关系。2004年4月16日，苏杏花与新沂市鄂尔多斯房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：新沂市鄂尔多斯房地产开发有限公司将涉案房屋及车库出售给苏杏花；房屋价款124753元，苏杏花于签订合同时支付首付款44753元，下余部分通过办理银行按揭贷款支付；车库价款5772元。2008年5月26日，经崔玉成介绍，苏杏花、刘必华将涉案房屋及车库出售给陈磊，并约定剩余银行按揭贷款由陈磊继续偿还。同日，陈磊向苏杏花付清了除按揭贷款之外的全部购房款。2008年5月27日，为了履行双方之间的房屋买卖合同，便于办理过户手续，苏杏花、刘必华共同向崔玉成出具了委托书，并在浙江省玉环县公证处办理了公证手续，委托范围为：代为办理房屋转按揭手续，代为办理房地产交易、过户手续等与出售涉案房屋有关的一切手续及相关事宜。购房后，陈磊按约定偿还涉案房屋按揭贷款至2012年9月。之后，陈磊因资金问题停止偿还涉案房屋按揭贷款。2013年2月20日，应崔玉成的要求，苏杏花、刘必华共同向崔玉成出具了委托书，并在浙江省玉环县公证处办理了公证手续，授权范围为：代为向银行还款，解除抵押手续等，代为出售房屋，代为办理房地产交易、过户手续等与出售涉案房屋有关的一切手续及相关事宜。苏杏花、刘必华向崔玉成出具的上述两份公证委托书，均未明确载明买受人名称。庭审中，苏杏花、刘必华称，其向崔玉成出具的上述两份公证委托书均是为了履行其与陈磊之间的房屋买卖合同，即委托崔玉成将涉案房屋过户给陈磊。崔玉成对此不予认可，称第二份公证委托书系委托其另行出售涉案房屋。2013年5月，崔玉成自行还清了涉案房屋剩余按揭贷款本息20746元。2013年8月23日，崔玉成持上述2013年2月20日的公证委托书，代理苏杏花、刘必成与案外人陈彬签订了《房地产买卖契约》一份，约定苏杏花、刘必成将涉案房屋出售给陈彬，价款30万元。同日，崔玉成代理苏杏花、刘必成向陈彬出具30万元收条一张，所收取的购房款至今仍在崔玉成处。2013年10月18日，涉案房屋产权转移登记至陈彬名下。此后，涉案房屋产权于2017年3月10日转移登记至孙某名下，2017年5月24日转移登记至房某某、于某某名下。一审诉讼过程中，依据陈磊的申请，一审法院委托徐州市邦开土地房地产评估咨询有限公司对涉案房屋及车库在2013年10月及2018年7月的市场价值进行评估。徐州市邦开土地房地产评估咨询有限公司于2018年12月10日作出评估报告书，价格评估结论为：涉案房屋及车库在2013年10月的市场价值为46.5万元，2018年7月的市场价值为72.5万元。陈磊因此支出评估费11900元。一审法院另查明：2013年10月，陈磊已得知涉案房屋被再次出售给陈乙，并给办理了过户手续。诉讼过程中，对于崔玉成代为偿还的涉案房屋按揭贷款，陈磊向一审法院表示同意从本案认定的损失中予以扣除。一审法院认为，陈磊与苏杏花、刘必华之间的房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。作为出卖人，苏杏花、刘必华负有将涉案房屋交付给陈磊，并协助陈磊办理产权转移登记手续的义务。在合同履行过程中，苏杏花、刘必华通过其受托人崔玉成将涉案房屋再次出售给案外人陈彬，并完成了产权转移登记手续，从而导致陈磊无法实现订立涉案房屋买卖合同的目的，该行为违反了合同约定。陈磊作为买受人有权解除合同，要求苏杏花、刘必华承担违约赔偿责任。关于具体损失金额的确定问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。具体到该案中，陈磊于2013年10月即已得知涉案房屋被再次出售，且完成了产权转移登记手续。此时，出卖方违约即成事实，涉案房屋买卖合同客观上已无法继续履行，陈磊作为守约方应及时采取适当措施防止损失扩大，否则不得就扩大的损失要求赔偿。根据上述《合同法》关于违约责任损失赔偿范围限度的可预见性规定、守约方及时减损规则的规定，结合本市当地房屋价格自2013年10月后较长一段时间内处于平稳状态的情况，一审法院认为应以涉案房屋及车库在2013年10月的市场价值确定陈磊的损失。经评估，涉案房屋及车库在2013年10月的市场价值为46.5万元，故陈磊因苏杏花、刘必华违约行为造成的损失应确定46.5万元。依据陈磊与苏杏花、刘必华之间的约定，合同订立后的房屋按揭贷款全部由陈磊负责偿还。合同履行过程中，崔玉成持苏杏花、刘必华出具的公证委托书，自行于2013年5月偿还了房屋剩余按揭贷款20746元，因该部分按揭贷款陈磊未实际支出，且同意从该案损失中予以扣除。据此，扣除该部分款项，苏杏花、刘必华应向陈磊支付赔偿款444254元（465000元-20746元）。至于苏杏花、刘必华与崔玉成之间因委托合同产生的争议，双方应另行解决，该案不予理涉。遂依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条、第一百三十条之规定，判决如下：一、苏杏花、刘必华应于判决生效后十日内向陈磊支付赔偿款444254元；二、驳回陈磊的其他诉讼请求。案件受理费9800元、评估费11900元,合计21700元，由苏杏花、刘必华负担16080元，由陈磊负担5620元。二审期间，各方当事人均未提供新证据。二审认定的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，上诉人陈磊与上诉人苏杏花、刘必华之间签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。因苏杏花、刘必华后又委托崔玉成出售涉案房屋，而崔玉成将该房屋再次出售给案外人陈彬，并完成了产权转移登记手续，导致陈磊购买涉案房屋的目的无法实现，苏杏花、刘必华构成违约，应当向陈磊承担相应的违约责任。虽然苏杏花、刘必华主张陈磊未能及时偿还银行贷款、致使其信誉受损构成违约，但此并不能成为苏杏花、刘必华另行出售涉案房屋的理由。同时，苏杏花、刘必华向崔玉成出具了授权委托书，该委托书上并未明确将涉案房屋出售给何人，崔玉成作为受托人将涉案房屋另行出售，则苏杏花、刘必华作为委托人应当向陈磊承担相应的违约责任。因陈磊已于2013年10月得知涉案房屋被再次出售并办理了过户手续，一审法院以涉案房屋及车库在2013年10月的市场价值确定陈磊的损失亦无不当之处，本院予以确认。综上，上诉人苏杏花、刘必华、陈磊的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19600元，由上诉人苏杏花、刘必华负担9800元，由上诉人陈磊负担9800元。本判决为终审判决。审判长  廖伟巍审判员  孟 娟审判员  胡元静二〇二〇年五月十四日书记员  陆滢冰