河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1502民初3380号原告马万良，男，汉族，1974年11月18日生，住信阳市浉河区。委托代理人韩静秋，河南晓燕律师事务所律师，一般代理。被告河南盛弘地产有限公司信阳分公司。营业场所信阳市浉河区新西华路164号。负责人王荣敏。委托代理人卢志勇，系该公司员工，特别授权。被告信阳市新鑫农业生产资料有限公司。住所信阳市新西华路164号。法定代表人王海亮。委托代理人胡明才，河南信申律师事务所律师，一般代理。委托代理人于军坤，系该公司员工，一般代理。原告马万良与被告河南盛弘地产有限公司信阳分公司（以下简称“盛弘地产公司”）、信阳市新鑫农业生产资料有限公司（以下简称“新鑫农业公司”）因房屋买卖合同一案，本院受理后依法采用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马万良及其委托代理人韩静秋、被告盛弘地产公司的委托代理人卢志勇、被告新鑫农业公司的委托代理人胡明才和于军坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马万良诉称，被告盛弘地产公司（被告一）和被告新鑫农业公司（被告二）于2010年8月26日合作共同开发信阳市新华西路164号盛弘·朗庭小区，被告一以原商场及土地入股，被告二负责项目的立项、拆迁、施工等，双方按比例分红。2015年3月13日、3月20日，原告根据盛弘·朗庭小区的销售广告及宣传资料及了解被告已取得该商品房预售许可证的情况下（预售房许可证号为（信）房预售证第2012070号），向被告一支付购房定金200万元。2015年4月9日原告在盛弘·朗庭售楼部与被告一签订了三份《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买盛弘·朗庭6号楼108（预售许可房号为104）、204（预售许可房号为202）、205、206、207（预售许可房号为203）、208（预售许可房号为204）号商铺。其中108号商铺售价为20731.25元/㎡，金额为2426800元，首付款为1562800元；204/205/206号商铺售价为10103.77元/㎡，金额为2585352元，首付款为1295352元；207/208号商铺售价为10103.77元/㎡，金额为2253848元，首付款为1129848元；以上购房款共计865万元。双方还约定“出卖人（被告）应当在商品房交付使用60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。同日，原告与被告一签订了《商铺返租协议》，约定原告将上述购买的商铺出租给被告一经营，租赁期五年，自2015年4月10日起至2020年4月10日止，租金按购买上述房屋总价856万元的8%/年支付，每年支付一次，租赁费抵付剩余购房款。合同签订后，原告于当日按照合同约定向被告一支付了198.8万元，含定金共计支付了398.8万元，被告一向原告出具收据一份。原告将上述房屋钥匙交给被告一，被告一将房屋整体装修用于经营酒店至今。2018年7月30日，被告一给原告开具增值税普通发票6张。2019年4月，原告发现自己所购买的房屋贴上了“生产公司部分资产整体招租”字样，立刻联系被告一，才得知二被告因合作开发利润分配问题产生纠纷，被告二将原告房屋占有。综上所述，原告认为被告一是一家正规的房地产开发企业，证照齐全，其出售的房屋亦办理了《商品房预售许可证》，原告在购买该房屋时，该房屋无任何设定抵押或查封等情形的存在，二被告也无利润纠纷问题，并且已按约定缴纳了购房款，房屋也已经交付给了原告，原告与被告一签订的《商品房买卖合同》应合法有效，二被告系合伙开发盛弘·朗庭小区，其内部利润分配不应侵犯原告利益。原告为此诉至本院，请求判令：1、原告与被告盛弘地产公司2015年4月9日签订的三份《商品房买卖合同》及《商铺返租协议》合法有效；2、二被告继续履行《商品房买卖合同》、《商铺返租协议》；3、本案诉讼费由被告承担。被告盛弘地产公司辩称：原告买我们公司这套房，这套房子是通过合理的途径购买，事实我们认可。之所以造成后面的后果，是因为公司有个返租协议，在和新鑫农业公司有个官司。对原告的诉请无异议。被告新鑫农业公司辩称：一、答辩人不是本案的适格被告。根据合同相对性原则，答辩人不是涉案的两个合同的主体，被答辩人起诉答辩人错误。答辩人与被告一间的合作开发协议，是答辩人与被告一之间的内部合同关系，与被答辩人无关。二、答辩人对涉案的部分房屋拥有合法产权，被答辩人称占有其房屋没有事实和法律依据。据信阳市中级人民法院（2018）豫15执133之四执行裁定书，涉案房屋中104（被答辩人诉称的108）、203（被答辩人诉称的205、206、207）、204（被答辩人诉称的208）所有权执行给答辩人，根据法律规定，该裁定效力等同甚至高于物权登记的公示效力。且，被答辩人诉称购买房屋的行为存在逻辑上的矛盾，即：一、预售许可证办理时间为2012年，合同签订时间为2015年，签订合同时房号已明确，不存在更正问题。根据房产登记规定，如果合同房号和房管局备案房号不一一对应，无法办法产权证。二、购房合同约定付款方式为按揭贷款，如果按约定履行贷款手续，房屋应该抵押在银行，法院无法把所有权裁定给答辩人。三、答辩人实际交款时间为2015年，此时应该且能够开具发票而不开，偏偏在2018年开具不合常理。结合被答辩人与被告一的商铺返租协议与上述矛盾，答辩人认为被答辩人与被告一之间的真实意思表示是民间借贷。综上，恳请法庭驳回被答辩人对答辩人的起诉。经审理查明，被告盛弘地产公司（乙方）和被告新鑫农业公司（甲方）2010年8月26日签订了一份《合作开发协议》，约定共同合作开发信阳市新华西路与中山路交叉口西侧，西邻新华小区，南邻新华西路，北邻新马路，东临信阳市粮食局，占地约10亩土地（后取名“盛弘·朗庭小区”），甲方以原商场及土地入股，乙方负责项目的立项、拆迁、施工、监理、销售、验收、交付等与项目有关的投入和工作等，双方按比例分红。2015年3月13日、3月20日，原告马万良分两次向被告盛弘地产公司支付购房定金共200万元。2015年4月9日，原告与被告盛弘地产公司签订了三份《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买盛弘·朗庭6号楼108、204、205、206、207、208号房。其中108号房售价为20731.25元/㎡，总金额为2426800元，首付款为1562800元；204/205/206号房售价为10103.77元/㎡，总金额为2585352元，首付款为1295352元；207/208号房售价为10103.77元/㎡，总金额为2253848元，首付款为1129848元；以上购房款共计726.6万元，该购房款已提前扣除两年租金138.4万元（865万元*8%*2）。合同还约定盛弘地产公司应当在商品房交付使用60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。同日，原告与盛弘地产公司签订了《商铺返租协议》，约定原告将上述购买的商铺出租给盛弘地产公司经营，租赁期五年，自2015年4月10日起至2020年4月10日止，租金按购买上述房屋总价865万元的8%/年支付，每年支付一次。合同签订后，原告于当日按照合同约定向盛弘地产公司支付了198.8万元，含定金在内原告向盛弘地产公司共计支付了购房款398.8万元。2015年4月9日，盛弘地产公司给原告出具收到购房款398.8万元收据一份。盛弘地产公司将房屋整体装修用于经营酒店至今。2018年7月30日，盛弘地产公司给原告开具增值税普通发票6张总金额为398.8万元。盛弘·朗庭小区《商品房预售许可证》于2012年12月24日由信阳市房产管理中心颁发，售房单位为河南盛弘地产有限公司。2015年4月9日，盛弘地产公司出具《房号变更说明》，注明包括原告在内的部分客户实际对外销售房号与预售许可时的房号相比有所变更。2016年5月13日盛弘地产公司出具《证明》，证实原告购买盛弘·朗庭小区2015年4月10日至2017年4月9日两年房屋租金冲抵房款后截止2016年5月13日欠房款327.8万元。又查明，2016年新鑫农业公司因其与盛弘地产公司的合作开发协议履行过程中存在分歧，新鑫农业公司将盛弘地产公司和河南盛弘地产有限公司诉至信阳市中级人民法院。在诉讼过程中，新鑫农业公司申请把包括本案原告购买的房屋在内的数套房屋予以查封。信阳市中级人民法院（2016）豫15民初55号民事判决书生效后，新鑫农业公司申请强制执行，信阳市中级人民法院（2018）豫15执133号之三执行裁定书将包括本案原告购买的房屋在内的数套房屋确认归新鑫农业公司所有。2019年8月，本案原告就上述执行裁定向信阳市中级人民法院提出执行异议，信阳市中级人民法院（2019）豫15执异16号执行裁定书裁定马万良的异议理由成立，中止对本案诉争房屋的执行。目前新鑫农业公司又向信阳市中级人民法院提起执行异议之诉，该案正在审理之中。另查明，2018年8月，河南盛弘地产有限公司就（2016）豫15民初55号民事判决书申请再审，河南省高级人民法院（2018）豫民申8669号民事裁定书指令信阳市中级人民法院再审。2019年6月，信阳市中级人民法院作出（2019）豫15民再32号民事判决书，目前该判决尚未生效。本院认为，原告马万良和被告盛弘地产公司签订的《商品房买卖合同》及《商铺返租协议》是双方当事人的真实意思表示，不违背法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，应受法律保护。《商品房买卖合同》及《商铺返租协议》现已部分履行，现原告要求二被告继续履行合同，却无明确的诉求，本院对该诉讼请求无法支持；且因被告新鑫农业公司并非与原告签订合同的相对方，根据合同相对性原则，原告要求新鑫农业公司继续履行《商品房买卖合同》及《商铺返租协议》于法无据。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定判决如下：一、原告马万良和被告河南盛弘地产有限公司信阳分公司于2015年4月9日签订的三份《商品房买卖合同》及一份《商铺返租协议》为有效合同。二、驳回原告马万良的其他诉讼请求。本案案件受理费9800元，减半收取4900元，由原告马万良承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员  杨丽华二〇二〇年五月六日书记员  杨嘉伟