江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终618号上诉人（原审被告、反诉原告）：庄益付，男，1967年9月1日生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：杨传圣，江苏杨传圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：俞平，江苏杨传圣律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王岩，男，1973年5月4日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：黄彪，江苏斐多律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨衡生，江苏斐多律师事务所律师。上诉人庄益付因与被上诉人王岩房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2018）苏0115民初17233号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。庄益付上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，支持上诉人一审反诉请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院仅凭被上诉人向上诉人出示过案涉房屋曾经的租赁合同，认定上诉人在签订合同前知道案涉房屋的租金是6万元/年，忽略了本案双方当事人签订的房屋买卖合同约定的12万/年租金的书面约定。案涉房屋年租金是6万元/年，投资回报率仅为2%,明显低于市场行情，与常理不符。二、一审法院按照银行贷款基本利率的1.95倍判决违约金，明显过高，没有依据。被上诉人没有提供证据证明自己的损失，只能按照银行贷款利率的标准来认定损失。王岩辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。一、本案并不存在欺诈情形，案涉房屋是以市场价格出售，上诉人在签订房地产买卖合同时知晓案涉房屋出租情况，且被上诉人并未作出每年租金12万元的承诺。二、案涉买卖合同中对于迟延交付购房款的违约责任作出明确的约定，即按照每日千分之一的标准支付违约金。一审法院对违约金的判罚并不过高。王岩向一审法院起诉请求：判令庄益付向其支付购房款120万元，并支付违约金（自2018年8月13日起，每日按总房款1%的标准计算至实际给付之日止）。庄益付向一审法院反诉请求：判令王岩赔偿其经济损失138万元。一审法院认定事实如下：2018年6月11日，王岩与庄益付签订房地产买卖合同1份，约定王岩将位于南京市江宁区益付，建筑面积为83.09平方米，总房款为270万元；因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则逾期未超过十天的，每逾期一日违约方须按总房款的1%向守约方支付违约金，逾期超过十日仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总房款5%的违约金，守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收房款应于解除合同通知书发出之日起五天内退还，若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方每逾期一日按总房款的1‰支付违约金，合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限。该合同的备注约定：1.总房价扣除第一年的房屋租金12万元（年租金额），过户时扣除；2.该门面租金起始日期从此门面银行贷款下款之日起第二日开始计算；3.双方协商决定若因彼此个人原因导致此房不能正常交易，需向守约方赔偿违约金20万元。该合同的附件约定：定金10万元，买方须在2018年6月12日支付给卖方，首期房款（不含定金）150万元买方应于买卖双方送件成功当日直接支付卖方，买方应于2018年7月25日前签订《个人住房借款合同》并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，卖方必须提供协助，买卖双方应于2018年8月15日前到房屋登记机关办理申请买卖手续，如因房屋登记机关或贷款银行的原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延；第二期房款120万元，贷款银行批准按揭的金额在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行直接划入卖方在该贷款银行指定开设的账户内。双方还对其他事项作出约定。2018年6月12日，庄益付支付王岩10万元；2018年8月13日，庄益付支付王岩148万元，王岩出具收条1份，内容为：今收到买方庄益付购房款148万元（备注：应收购房款160万元，已扣除第一年租金12万元，只收取148万元）。当日，庄益付出具欠条1份，内容为：本人庄益付因购案涉房屋，贷款金额由100万元降低为54万元，剩余46万元无法贷款，现决定以现金的形式补齐，并承诺于2018年10月1日前支付王岩23万元，于2019年2月5日前支付王岩23万元，备注：此门面房总房款为270万元，年租金为12万元。王岩亦同意庄益付欠条中的付款时间和方式。2018年8月7日，案涉房屋变更登记至庄益付名下。2018年10月15日，王岩向一审法院提起诉讼。一审审理中，庄益付提出反诉，一审法院予以合并审理。王岩认为，2018年8月13日，庄益付出具欠条，实际上对120万元贷款作了变更，其基于该欠条出具的时间提起诉讼，并且依据该欠条主张违约金，庄益付的违约行为给其造成的损失是资金占用的费用。庄益付陈述：“当时王岩口头跟我说年租金12万元一年，这个房子也是朋友介绍的，我说12万元一年可以买，我让王岩将合同给我看，当时合同上是4万块钱一年，我说怎么这么少，王岩说这是老合同，他跟物业公司签订的合同是12万元一年，他可以跟我写到合同上，办完过户手续以后，我到富腾物业办理移交手续，物业公司说我被骗了。”庄益付认为合同中约定的违约金标准过高，要求降低。一审法院另查明，王岩与南京中女街商贸管理有限公司（以下简称中女街公司）就案涉房屋于2018年6月22日签订委托租赁及管理合同，约定王岩将案涉房屋委托中女街公司出租和统一管理，期限为3年，自2018年1月15日起至2021年1月14日止，三年租金分别为61632元、67795元、71185元。庄益付拟向中国建设银行南京中山支行贷款54万元支付王岩房款，并于2018年8月7日办理了抵押登记，后因银行未能放款，2018年10月29日办理注销了抵押登记。一审法院认为，买受人应当按照约定的数额、时间支付价款。本案中，王岩与庄益付之间的房屋买卖合同合法、有效，应受法律保护。庄益付应当按照约定向王岩支付价款。庄益付已支付王岩价款158万元，按双方约定在总价款中应当扣除12万元，故庄益付还应支付王岩100万元。法律规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。双方在合同中约定若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方每逾期一日按总房款的1‰支付违约金。现王岩要求按每日1%的标准计算违约金，无事实和法律依据。王岩陈述因庄益付的违约行为给其造成的损失为资金占用的费用。双方约定按总房款每日1‰的标准计算违约金过分高于给王岩造成的损失，故庄益付可以要求适当减少，一审法院以王岩的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌定违约金以所欠价款100万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.95倍计算。庄益付欠王岩的100万元，拟贷款54万元用于支付价款，但2018年10月29日注销了抵押登记，即无法再用贷款的方式支付该部分价款，庄益付应当用其他方式支付，而庄益付未能支付，其应自2018年10月30日起支付王岩违约金；其余46万元，按照庄益付承诺的付款时间次日起支付违约金。庄益付认为王岩承诺第一年租金12万元，然后逐年递增，而实际上年租金仅为6万元，王岩存在欺诈，要求王岩赔偿其损失。在一审庭审中，庄益付陈述在签订房屋买卖合同前，王岩曾将案涉房屋的租赁合同给其看，租赁合同约定的租金为4万元，庄益付仍然与王岩签订房屋买卖合同。在签订合同前，庄益付是知道案涉房屋的租金价位的，其仅以房屋买卖合同中“总房价扣除第一年的房屋租金12万元（年租金额）”的约定认为王岩承诺年租金为12万元的依据不足，对庄益付要求王岩赔偿损失的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决：一、庄益付于判决发生法律效力之日起10日内给付王岩价款100万元，并支付相应的违约金（其中以23万元为基数自2018年10月2日起，以54万元为基数自2018年10月30日起，以23万元为基数自2019年2月6日起，均按中国人民银行同期贷款利率1.95倍的标准计算至实际给付之日止）；二、驳回庄益付的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15650元，反诉案件受理费8610元，财产保全费5000元，合计29260元，由王岩负担3442元，由庄益付负担25818元。二审中，双方当事人均未提交新证据，对一审法院认定的事实亦均无异议。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，除法律另有规定的外，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，双方当事人签订的房地产买卖合同约定的总房款为270万元，庄益付已支付王岩价款158万元，按双方约定在总价款中扣除12万元，故一审法院认定庄益付还应支付王岩100万元，符合双方当事人合同约定。合同中虽有“总房价扣除第一年的房屋租金12万元（年租金额）”的约定，但并不足以证明王岩就案涉房屋一年的房屋租金12万元作出承诺。庄益付如认为该事项系其购买案涉房屋的重要条件，应当在合同中明确约定或要求庄益付作出明确承诺，仅以合同中上述表述主张王岩就案涉房屋一年的房屋租金12万元作出承诺，本院不予采信。一审法院对庄益付的反诉请求不予支持，并无不当。关于逾期付款违约金，因双方约定按总房款每日1‰的标准计算违约金过分高于给王岩造成的损失，故一审法院以王岩的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌定违约金以所欠价款100万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.95倍计算，并无不当。庄益付关于一审法院判决逾期付款违约金过高的上诉意见，本院不予采纳。由于中国人民银行贷款基准利率标准已经取消，故在2019年8月20日前可按照中国人民银行贷款基准利率标准计算逾期付款违约金；2019年8月20日（包含本日）后，应当按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期付款违约金，本院对一审判决表述不再变更。综上所述，庄益付的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21410元，由上诉人庄益付负担。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  白文虎审判员  龚 达二〇二〇年五月二十六日书记员  汪海燕