浙江省文成县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0328民初525号 原告（反诉被告）：赵建新，男，1959年9月28日出生，汉族，住浙江省文成县。 原告（反诉被告）：周月秋，女，1962年12月25日出生，汉族，住浙江省文成县。 以上两原告（反诉被告）的共同委托诉讼代理人：严永斌，浙江诚意律师事务所律师。 被告（反诉原告）：赵小春，男，1951年11月10日出生，汉族，住浙江省文成县。 被告（反诉原告）：陈喜悦，女，1952年9月17日出生，汉族，住浙江省文成县。 以上两被告（反诉原告）的委托诉讼代理人：赵旭峰，浙江兆佳律师事务所律师。 原告赵建新、周月秋与被告赵小春、陈喜悦房屋买卖合同纠纷一案，原告于2020年3月11日向本院起诉。本院受理后，依法适用简易程序。被告赵小春、陈喜悦于2020年3月17日向本院提起反诉，本院受理反诉后，两案合并审理。于2020年4月7日、5月27日两次公开开庭进行了审理，原告周月秋及两原告的共同委托诉讼代理人严永斌，被告赵小春、陈喜悦及其共同委托诉讼代理人赵旭峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵建新、周月秋诉称：1.判令俩被告协助原告办理位于文成县安置店面房过户登记及交付手续；2.判令俩被告承担本案诉讼费。在庭审过程中，变更诉讼请求，1.判令俩被告协助原告办理位于文成县安置店面房、辅助房的过户登记及交付手续；2.要求两被告从判决履行期限届满之日起每日支付原告500元滞纳金；3.判令俩被告承担本案诉讼费。事实和理由：两被告原有房屋坐落于文成县，后因苔湖片区改造需要被文成县房屋征收管理办公室征收，2012年1月11日，两被告和文成县房屋征收管理办公室签订《房屋征收补偿安置协议书》，其中约定文成县房屋征收管理办公室对被告赵小春、陈喜悦安置店面房24.5平方米，辅助房17.5平方米。2014年3月4日，原、被告经文成县上达房屋介绍所介绍，双方签订《房屋买卖协议书》，约定被告将上述安置店面房24.5平方米以总价514500元出卖给原告，原告付定金10万元，2014年3月10日前付364500元，扣留5万元待产权过户付清。2014年3月6日，原、被告又签订《房屋买卖合同》，明确2014年3月4日原告付定金10万元，2014年3月6日原告付364500元等。2014年5月1日，原、被告又经文成县上达房屋介绍所介绍，签订《房屋买卖协议书》，约定被告将上述安置辅助房17.5平方米以总价252000元出卖给原告，同日签订《房屋买卖合同》，明确2014年5月1日原告一次性付清房款，今后面积不得多还少补等。上述协议签订后，2014年3月4日，原告向被告支付定金10万元，2014年3月6日向被告转账支付364500元，2014年5月1日向被告转账支付250000元，另2000元由原告代被告支付中介费。2017年10月30日，原告以房屋买卖合同纠纷为由向法院提起诉讼，诉讼请求：1.依法确认原、被告签订的两份《房屋买卖协议书》、《房屋买卖合同》合法有效；2.判令被告将《房屋征收补偿安置协议书》中安置的店面房、辅助房交付给原告。该案经审理，法院于2018年5月4日作出（2018）浙0328民初441号民事判决书，认为涉案合同有效，但原告要求确认被告与《房屋征收补偿安置协议书》中有关店面房及辅助房的权益归原告所有所指向的为合同权益与原、被告签订的涉案合同约定的买卖标的物分属两个不同的内容。故判决：一、原、被告于2014年3月4日签订的《房屋买卖协议书》、2014年3月6日签订的《房屋买卖合同》、2014年5月1日签订的《房屋买卖协议》与《房屋买卖合同》合法有效；二、驳回原告的其他诉讼请求。被告不服判决向温州市中级人民法院提起上诉，2018年7月30日温州市中级人民法院作出（2018）浙03民终2199号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。现文成县房屋征收管理办公室为履行《房屋征收补偿安置协议书》安置的店面房24.5平方米、辅助房17.5平方米，已确定具体位置在文成县，并已陆续对安置的店面房开始办理产权登记及交付手续。为此，原、被告的涉案合同已确认合法有效，被告应负有将该涉案合同出卖标的安置房店面产权协助原告办理过户及交付的附随义务。 原告赵建新、周月秋为证明自己主张的事实，向本院提供了以下证据： 1.两原告身份证复印件各一份，以证明原告的身份情况； 2.两被告身份证、结婚证复印件各一份，以证明被告的身份情况； 3.店面房《房屋买卖协议书》、《房屋买卖合同》复印件各一份，以证明2014年3月4日及3月6日，原、被告约定被告将安置店面房24.5平方米以总价514500元出卖给原告，原告支付定金10万元的事实； 4.辅助房《房屋买卖协议书》、《房屋买卖合同》一份，以证明2014年5月1日，原、被告约定被告将安置辅助房17.5平方米以总价252000元出卖给原告的事实； 5、银行转账凭证复印件一份，以证明2014年3月6日，原告转账支付被告364500元，2014年5月1日原告转账支付被告250000元； 6.国有土地上房屋征收补偿安置协议书复印件一份，以证明被告按约应安置店面房24.5平方米、辅助房17.5平方米； 7.（2018）浙0328民初441号、（2018）浙03民终2199号民事判决书各一份，以证明原、被告于2014年3月4日签订的《房屋买卖协议书》、2014年3月6日签订的《房屋买卖合同》、2014年5月1日签订的《房屋买卖协议书》、《房屋买卖合同》有效的事实； 8.文成县新城镇投资开发有限公司出具结算表一份，以证明被告拆迁补偿的安置房具备交房条件的事实。 被告赵小春、陈喜悦答辩并反诉称：我原有大峃镇伯温路213号房屋列入旧城改造拆迁，指挥部落实80、100、120平方米指标的3个套房和店面房24.5平方米、辅助房17.5平方米指标的房屋。约定新旧房补差公式、店面房单价每平方38000元、辅助房单价每平方17000元、指标和实体房面积不符按实结算。2014年3月4日我因赌债所逼和原告签订拆迁在建房的店面房24.5平方米指标的“房屋买卖合同”，约定指标价每平方米21000元；2014年5月1日，又与原告签订拆迁在建房的辅助房17.5平方米指标的“房屋买卖合同”，约定指标价每平方米14400元；共收原告71.45万元。现指挥部落实红枫路14号店面，店面房和辅助房合为一体，实际面积是：店面房29.4平方米（溢4.9）、辅助房13.31平方米（差4.19）、公摊面积2.89平方米（新增）。原告曾提起“房屋买卖合同有效、判令交付房屋”，一审判决“房屋买卖合同有效、驳回交付房屋的诉讼请求”。二审判决驳回上诉，维持原判。因此，对原告要求交房、过户的诉讼请求，原判决已驳回诉讼请求，系以同一事实和理由再诉，重复起诉，应驳回本诉。综上事实，我认为：一、双方签订的“房屋买卖合同”是购房意向合同。1.签合同时实体房各要素均不存在，只有指标存在，故该合同实指在建房指标买卖，非实体房买卖。2.该案判决“房屋买卖合同有效”，仅确认在建房指标买卖合同有效；原告将“指标买卖等同于实体房买卖，要求交付房屋”的请求被法院驳回即可证明。二、指标和实体房非同一，购房意向结算条款已无意义。1.现指挥部落实红枫路14号店面，店面房和辅助房合为一体，实际面积是：店面房29.4平方米、辅助房13.31平方米、公摊面积2.89平方米。同拆迁合同约定相差很大，需重新约定，才能结算。2.现落实的实体店面，我同指挥部须据实结算，新价合计145.3290万元。店面房29.4×38000=111.7200万元。辅助房13.31×17000元=22.6270万元。公摊面积2.89平方米是新增的，指挥部现未定价亦未交房（待定），暂以店面房看待2.89×38000=10.9820万元。三、原告要求购房、交房、过户，被告赞同，请法院支持双方合意，价款应以政府定价执行：1.同指挥部据实结算价是145.3290万元；2.结清上述款，接受房屋，才能领取初始产权证，才能完成二手买卖、交房、过户；3.双方签有购房意向合同，法院判决“购房意向合同有效”，原告现就同一事实，同一理由，同一请求重复再诉，说明原告有要房请求，被告可满足其请求，请法庭支持原、被告合意，判决房屋归原告。依照《合同法》第62条2项规定:价款按照市场价格履行，有政府定价或指导价的，按规定执行。据此，特提起反诉，请求判令原告支付购房款余额145.3290-71.45=73.879万元，本、反诉诉讼费都由原告承担。 被告赵小春、陈喜悦未向本院提供证据。 针对被告赵小春、陈喜悦的反诉，原告赵建新、周月秋辩称：一、被告所述与事实不符。1.原、被告签订的涉案两份《房屋买卖协议书》、《房屋买卖合同》有效，有（2018）浙0328民初441号民事判决书及（2018）浙03民终2199号民事判决书为据，该判决于2018年8月2日生效，故被告称“因赌债所逼”签订涉案合同与事实不符。2.被告诉称“我已共收71.45万元”不实，双方约定，其中被告承担的交易中介费2100元，是原告代为支付，故原告在对涉案合同约定的252000元房款，在当日向被告赵小春帐户只存入250000元，被告未表示异议。3.被告诉称“现指挥部落实红枫路14号店面，店面房和辅助房为一体，实际面积是：店面房29.4平方米、辅助房13.31平方米、公摊面积2.89平方米”。根据文成县新城镇投资开发有限公司出具的《苔湖一期旧城改造项目店面房房款结算表》表明，安置被告的房号为红枫路14号，店面房面积29.4平方米，辅助房面积13.31平方米，公摊面积2.89平方米，超出店面面积4.9平方米，单价为34200元，辅助房面积减少4.19平方米，单价为17000元，增加公摊面积2.89平方米，单价为12000元，上述房款结算款131030元。因此，被告与文成县房屋征收管理办公室签订的《国有土地上房屋征收补偿安置协议书》的产权调换对店面房、辅助房及公摊面积房价款结算事实清楚，而是由于被告未交纳结算款，导致未办理产权证及交房。4.被告诉称“判决驳回交付房屋的诉讼请求”与事实不符。由于当时店面房与辅助房安置未确定具体地址，原告在庭审中将判令被告协助将文成县房屋征收管理办公室履行《房屋征收补偿安置协议书》安置的店面房245平方米、辅助房17.5平方米交付给原告”变更为“确认被告与《房屋征收补偿安置协议书》中有关店面房及辅助房的权益归原告所有”。法院认为：《房屋征收补偿安置协议书》中有关店面房及辅助房的权益归原告所有所指向的为合同权益与原、被告签订的涉案合同约定的买卖标的物分属两个不同的内容”。因此，该判决并不是驳回原告“交付房屋的诉讼请求”。二、被告反诉理由缺乏事实依据。1.原、被告签订的涉案合同不属于“购房意向合同”即预约合同，而是本约合同，因为涉案合同已明确规定了双方权利义务。2.本案不存在一事不再理情形。一事不再理原则是我国民事诉讼中的一个重要原则，该原则的法理依据是我国民诉法第一百二十四条第（五）项规定“对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告申请再审，但人民法院准许撤诉的裁定除外”。一事不再理原则中的“一事”是指同一当事人、同一事实和同一诉讼请求，而本案原告的诉讼请求与原（2018）浙0328民初441号民事判决书中原告的诉讼请求不同。3.原、被告约定购房款及支付条件事实清楚。(1).2014年3月4日双方签订《房屋买卖协议书》，约定被告安置店面房245平方米以总房价514500元出卖给原告；原告付定金10万元；2014年3月10日前付364500元；扣留5万元待产权待被告手续办出交给原告，原告同时办理转户，房管局接收后付清伍万给被告；店面21000元每平方米，以房产证面积计算；2014年3月6日又根据上述《房屋买卖协议书》签订《房屋买卖合同》；(2).2014年5月1日双方签订《房屋买卖协议书》，约定被告将安置辅助房17.5平方米以总房价252000元出卖给原告，其中约定辅助房（店面后面）14400元每平方米，今后面积不得多还少补。同时两份协议均约定：今后原告转户，被告无偿提供转户所需的材料给原告，并配合原告一同到相关部门办理转户手续为止；办证前费用支出由原告负责，办证后转户费用支出由被告负责。因此，根据该约定，本案被告应履行向文成县房屋征收管理办公室或文成县新城镇投资开发有限公司补交结算房款131030元并办理交房及产权证的义务。协议还约定，被告同时交付房屋及有关证件材料，无论何方违约一天，分别付滞纳金300元、200元给对方；双方又根据上述《房屋买卖协议书》签订了《房屋买卖合同》。根据上述约定，涉案合同对约定购房款及支付条件事实清楚，虽然根据文成县新城镇投资开发有限公司出具的《苔湖一期旧城改造项目店面房房款结算表》超出店面面积4.9平方米，按约定单价21000元计算为102900元，但是约定计价依据为房产证面积，而不是被告与文成县房屋征收管理办公室或文成县新城镇投资开发有限公司结算计算的面积，虽然原告应支付被告扣留的5万元房屋及超出店面房面积部分款项，因未办理产权证所以该笔付款条件也未成就。另外，对于公摊面积2.89平方米的计价款双方在涉案合同中没有明确约定，但是双方约定安置辅助房17.5平方米，实际交付确定面积为13.31平方米，既然辅助房约定面积不得多还少补，那么公摊面积也不应重新计价，况且辅助房约定单价14400元每平方米，而公摊面积结算单价12000元，低于辅助房的结算单价。三、被告诉求涉案合同结算单价以政府定价缺乏事实和法律依据。被告与文成县房屋征收管理办公室或文成县新城镇投资开发有限公司对涉案安置房的结算单价根据《国有土地上房屋征收补偿安置协议书》的约定单价结算与原告无关，而原告与被告的购房款应根据双方签订的涉案合同结算，涉案合同对购房款及结算单价约定事实清，并且被告错误适用《合同法》62条2项规定，原告认为《合同法》第六十二条第一款第（二）规定“价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行”。而本案原、被告在涉案合同中已经对房款的单价及房款已明确约定，故不能适用该法条。综上所述，请求依法驳回被告的反诉。 本院依法对当事人提供的证据进行审查、核实，并经当庭质证，认证如下： 一、对于原告提供的证据1、2，两被告无异议；经本院审核，上述证据来源合法、内容真实、与本案密切相关，予以认定。 证据3、4，两被告对其真实性无异议，但对证明对象有异议，认为双方的签订合同是现有计划指标的买卖合同，并非将来实际落实到手的房屋买卖合同，是预定合同，是将来实际落实到手的房屋买卖合同合同的部分合同，只有该合同，房屋买卖不成立。本院认为，该两组证据能证明原告的待证的事实。 证据5，两被告对该证据无异议，但认为该款项是将来实际落实到手的房屋买卖合同的预付款或称购房诚意金。本院认为，该证据能证明原告的待证事实。 证据6，两被告对该拆迁合同的真实性无异议，但认为该合同只有计划指标，买卖标的只是指标，无现实中房屋存在，故不可能发生“房屋买卖”。本院认为，该证据能够证实原告的待证事实。 证据7，两被告对该拆迁合同的真实性无异议，但认为合同有效只是指前“现有计划指标的买卖合同”有效。本院认为，该证据业经两级法院判决并生效，且也能与原告提供的证据3、4相印证，能够证实原告的待证事实定。 证据8，两被告对该拆迁合同的真实性无异议，但认为只有此时，政府才具备将房屋交付被告的条件，被告接房后才具备交房原告的条件，原告还须依政府落实的结算金额交款，才能交房。本院认为，该证据能证明涉案房屋买卖合同所指向的标的物具备交付条件的事实，故予以认定。 根据上述认定的证据及各方当事人的陈述，本院认定的事实如下： 被告赵小春、陈喜悦系夫妻关系。两被告原有坐落于文成县房屋，后因苔湖片区改造的需要，上述房屋被征收。2012年1月11日，两被告与文成县房屋征收管理办公室就上述房屋签订《房屋征收补偿安置协议书》，约定被告安置的面积为店面房24.5平方米、辅助房17.5平方米、住宅房289.465平方米。2014年3月4日，原告周月秋与被告赵小春签订《房屋买卖协议书》一份，约定两被告将坐落于文成县213号店面，建筑面积24.5平方米，总房价计514500元出卖给两原告；被告已收到原告购房定金10万元，房屋中介费原告4500元，被告4500元；2014年3月10日前原告方付364500给被告方；原告方扣留5万元待被告方手续办出交给原告，原告同时办理转户，房管局接收后付清5万元给被告；店面21000元每平方米，以房产证面积计算。2014年3月6日，两原告与两被告就上述店面又签订《房屋买卖合同》一份，原告于同日向被告赵小春的账户汇款364500元。2014年5月1日，两原告与两被告签订《房屋买卖协议》一份，约定被告将坐落于文成县213号辅助房（店面后面），建筑面积17.5平方米，总房价计252000元出卖给原告；被告已收到原告购房款252000元，房屋交易中介费原告2100元，被告2100元；辅助房（店面后面）14400元／平方米，今后的平方面积不得多还少补。同日，原、被告就上述辅助房又签订《房屋买卖合同》一份，原告向被告赵小春账户存入250000元，代被告支付中介费2100元。2017年10月30日，原告诉至本院要求：1、依法确认原、被告于2014年3月4日签订的《房屋买卖协议书》、《房屋买卖合同》以及于2014年5月1日签订的《房屋买卖协议书》、《房屋买卖合同》合法有效；2、判令确认两被告与《房屋征收补偿安置协议书》中有关店面房及辅助房的权益归两原告所有。2018年5月4日，本院作出（2018）浙0328民初441号民事判决书，判决主文：“一、原告赵建新、周月秋与被告赵小春、陈喜悦于2014年3月4日签订的《房屋买卖协议书》、2014年3月6日签订的《房屋买卖合同》、2014年5月1日签订的《房屋买卖协议》与《房屋买卖合同》有效；二、驳回原告赵建新、周月秋的其余诉讼请求”。两被告不服判决向浙江省温州市中级人民法院提起上诉。2018年7月30日，浙江省温州市中级人民法院作出（2018）浙03民终2199号民事判决书，判决主文：“驳回上诉，维持原判”。2020年3月19日，文成县新城镇投资开发有限公司出具苔湖一期旧城改造项目店面房房款结算表，结算表显示，对被告赵小春的征收房屋安置房落实情况为红枫路14号，店面房面积29.4㎡，辅助房面积13.31㎡，公摊面积2.89㎡，合计安置面积45.6㎡。被告需向文成县新城镇投资开发有限公司补交安置房款131030元。同时，双方在两份《房屋买卖协议书》中约定，被告同时交付房屋及有关证件材料，无论何方违约一天，应支付对方滞纳金店面房300元、辅助房200元。 本院认为，原告赵建新、周月秋与被告赵小春、陈喜悦签订的《房屋买卖协议书》与《房屋买卖合同》，业经法院判决确认有效并已发生法律效力，双方当事人均应按照合同约定，全面履行各自义务。双方合同约定的买卖标的物为店面房及附属辅助房，现该两标的物的具体地址及面积均已确定，被告应向房屋征收管理部门办理按置房的结算手续，并办理产权初始证件，交房条件具备。因此，对原告要求被告协助办理产权过户手续并交房的主张，本院予以支持。被告认为，原告主张被告协助办理产权过户手续的请求已由（2018）浙0328民初441号民事判决书予以驳回，原告又以该主张起诉系一事不再理，应予以驳回。原告认为，其在该案中已对该请求进行了变更，法院判决驳回的不是被告协助办理产权过户并交房的主张。本院认为，原告在（2018）浙0328民初441号对该主张已进行变更，且因当时交房条件也不具备，现具备交房条件，因此，原告该请求不属一事不再理的范畴，被告该辩称理由本院不予支持。另外，原告主张，从判决确定履行期满之日起，被告按每日支付500元的滞纳金，其理由是：根据双方合同约定，被告逾期交房及有关证件材料，则每日支付原告相应的滞纳金。本院认为，该滞纳金至今未产生，也不能确定被告逾期交房及有关证件材料的时间。因此，原告该主张，本院不予支持。 本案争议的焦点是双方签订的房屋买卖合同是预约合同还是本约合同。被告认为，双方签订的房屋买卖合同属于“现有计划指标的买卖合同”，而非将来实际落实到手的房屋买卖合同,是预定合同，合同中的价款只是指标价，不是实际房屋买卖合同的全部房款，原、被告房屋买卖还不成立。本院认为，涉案房屋买卖合同业经法院判决确认有效，属本约合同，被告对判决认定的事实已无异议，其认为是预约合同是对事实或法律认识上的曲解。因此，被告的该辩称理由，本院不予支持。至于被告要求原告支付购房款余款738790元，其理由是，应以被告与房屋征收管理部门签订落实的安置房价格进行结算。本院认为，双方签订的《房屋买卖协议书》与《房屋买卖合同》，对买卖标的物、价款金额、价款支付方式等均进行了相应约定，该事实业经法院判决确认。因此，双方当事人应按合同约定各自全面履行权利、义务，而不是以被告与房屋征收管理部门签订的落实安置房价格进行结算，该价格只约束被告。至于合同的履行情况，原告除按合同约定扣留5万元房款外，其余购房款已向被告支付。对落实后按置店面房面积的差额部分的价款结算，双方约定，每平方米建筑面积单价不变，总售价重新结算，现因被告未办理相关产权证，其准确的面积尚未核定，因此，双方还无法进行结算；对于辅助房，双方合同约定以252000元的总售价不变，面积不得多还少补。故对被告要求原告支付购房款余款738790元主张，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条第一款第（六）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，当庭判决如下： 一、被告赵小春、陈喜悦于本判决生效之日起三十日内协助原告赵建新、周月秋办理坐落于文成县店面房的不动产权转移及交付手续； 二、驳回原告赵建新、周月秋的其他诉讼请求； 三、驳回被告赵小春、陈喜悦的反诉诉讼请求。 本诉案件受理费11385元，反诉案件受理费11188元，合计人民币22573元，减半收取11284.5元，由被告赵小春、陈喜悦负担，款限本判决生效之日起七日内交纳（已交纳5594元）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审 判 员 林绍搜 二〇二〇年五月二十七日 代书记员 卢 晨