江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终8340号上诉人（原审被告）：陆静，女，汉族，1975年12月15日生，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：王伯凡，江苏凤泉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王洪山，男，汉族，1953年11月19日生，住徐州市泉山区。被上诉人（原审原告）：郭玉芬，女，汉族，1956年6月20日生，住徐州市泉山区。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：王飞，系二被上诉人之子，1979年2月28日生，住徐州市九里区。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：周亚，江苏盛仪律师事务所律师。上诉人陆静因与被上诉人王洪山、郭玉芬房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院(2019)苏0311民初2282号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人陆静的委托诉讼代理人王伯凡、被上诉人王洪山、郭玉芬的共同委托诉讼代理人周亚、王飞到庭参加诉讼活动。本案现已审理终结。上诉人陆静上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由如下：一审判决认定事实错误、适用法律错误。一、上诉人已经按照合同约定提前付清了全部房款，一审判决对应当采信的证据未予认定错误。上诉人与被上诉人于2012年3月22日签订房屋买卖合同，约定合同总价为95000元。上诉人依被上诉人请求分期付款后，王洪山分三次向上诉人出具三张收条，收条上均有被上诉人王洪山的签名按手印，收款金额总计95000元，与双方签订的购房合同的总价款保持一致。三张收条证据恰反映了真实的情形是被上诉人在一审中所承认的事实，所谓付款情形主要包括付款的时间及金额两点，三张收条不仅写明了今收到的金额，同时写明了付款的具体时间，即被上诉人已分三次收到房款9.5万元。一审法院另查明，王某,42015年6月10日从银行柜台取款50000元，从ATM机取款五笔计15000元。上述证据足以证明上诉人已经付清全部房款。同时被上诉人在一审庭审中也明确表述“我们认为三份收条证据恰反映了真实的付款情形”，则进一步证明上诉人已经付清房款95000元的事实，但一审法院对上述证据未予采信错误。2.一审判决仅对2015年6月10日的收条中“还有余款35000元”的余款予以认定错误，该认定违反了人民法院应当依照法定程序，全面客观审查证据的规定。三张收条证据均为被上诉人的单方意思表示，收条上载明的收款总额合计与双方书面协议一致，上诉人予以认可。而王洪山向中间人王某,4出具的收条上写明还欠3.5万元，不仅与合同约定不符，也无其他证据证明。作为合同的相对人，上诉人也未认可，并且上诉人也与中间人王某,4已结清全部款项。三张收条上载明上诉人已分三次累计付款95000元，被上诉人在庭审中一会儿说三张收条恰反映付款的真实情形，一会儿又说2015年6月10日未收到过款项，不能自圆其说。2015年6月10日当天，被上诉人收房款55000元，并不存在合计或前期收条的处置问题。王洪山对在收条上签字按印，特别是在收款数额上按印的责任是明知的。如果是收款的汇总，其正常的做法是将前期的收条收回，并在收条上有明确表述。其口述6月10日是对前三次款项的汇总，无证据证实，一审法院认定上诉人欠款35000元错误。3.一审判决将被上诉人的举证责任分配给上诉人错误。被上诉人在起诉书中主张上诉人欠房款40000元，但并未提供其他任何证据证明其主张。在王洪山已经书面确认上诉人已经付完全部房款的情况下，将被上诉人举证不能的责任判决由上诉人承担错误。上诉人仅同意中间人王某,4帮助代办付款，王某,4付款后，上诉人已与王某,4按被上诉人收条中收款数额予以结清。至于后两张收条上所写的欠款数额均是被上诉人个人意思表示，与一审判决查明的事实明显不符，其不利后果不应由上诉人承担。一审庭审中被上诉人及中间人均表示他们关系很好，他们之间的行为后果与上诉人无关。被上诉人王洪山、郭玉芬答辩称：一审法院判决程序合法，认定事实正确，适用法律正确，请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。1.在（2018）苏0311民初492号魏高攀起诉王洪山案件中，王洪山因为陆静尚欠房款没有给，才挂失银行卡，但王洪山又举不出本案中的三张收条作为证据，直接导致王洪山败诉，并承担了案件受理费、保全费、执行费，共计10780元。在该案中，王某,4也出庭作证，但是其故意隐瞒三张收条与尚欠房款的事实，导致该案的判决结果对王洪山不公。2.上诉人所举三张收条与上诉人尚欠房款的事实相符，而不是上诉人所主张的已经付清房款。收条真实反映了王洪山几年来催要房款，而案涉房屋又被多次转卖的事实。收条所反映内容也完全符合正常的房屋交易习惯，即房屋过完户以后一次性付清房屋余款。王某,4的身份不仅是房屋中介，还为上诉人陆静购房并支付买房款，卖房代为收取房款。上诉人陆静应对王某,4的行为承担完全的责任。3.对于2012年3月27日、2012年7月6日的两张收条，均为王某,4所写，王某,4作为中介，对于王洪山与陆静签订的涉案房屋买卖合同完全是知情的，但2012年7月6日收条却将购买房人由陆静变更为王某,4，其中的原因只有书写收条内容的王某,4最清楚。王洪山对于收到2万元房款的事实没有异议，至此王洪山共收到房款4万元，欠付房款55000元。2012年王洪山之子王飞住院急需要用钱，但找不到陆静，多次找王某,4。王某,4亲自到医院，又支付了王洪山15000元，至此王洪山三次共收到陆静房款55000元，剩余40000元房款未付。4.2015年6月10日的收条内容为王某,4所写，购房人从第二张收条的王某,4变更成魏高攀，而王洪山夫妇自从卖房后一直与子女在外地居住，对于涉案房屋多次转卖并不知情，他只是想要拿回属于自己的卖房款。2015年6月10日，王洪山没有拿到一分钱，该收条上的55000元是对此前王洪山三次收房款数额的合计数。收条上“余款35000元”是上诉人还应该支付给王洪山的欠款，本该支付给王洪山40000元，但王某,4提到他多次付款给王洪山，王洪山也认为王某,4在付款上有所帮助，王洪山儿子住院期间，王某,4还到医院送房款15000元，同时更想尽快拿到余款，王洪山同意给王某,45000元好处费，因此才有了房屋余款上少5000元的情形。5.更为重要的是第二、第三张收条上均注明过完户后一次性付清的内容，该内容完全符合正常房屋买卖的交易惯例。案涉房屋过户时间为2018年1月11日，2015年6月10日中介王某,4书写收条时尚未办理过户，不可能在房屋没有过户前付清房屋全款。王某,4一直从事中介服务，作为专业的中介人员所书写的收条内容与正常房屋买卖的交易惯例完全相符。上诉人所称在2015年6月10日就已经付清房屋全款与事实不符。王洪山、郭玉芬一审诉请：1.请求判令陆静给付王洪山、郭玉芬告房屋欠款40000元、违约金38400元（自2013年9月1日至起诉之日按照中国人民银行贷款基准利率4.75%的4倍计算5年），共计78400元；2.陆静负担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2012年3月22日，王洪山、郭玉芬（甲方）与陆静（乙方）签订《协议书》，约定甲方将位于徐州市庞庄和园三期2-1-502室（产权证上记载是泉山区华美和园二期2号楼1-502室），其享受棚户区拆迁安置的一套房屋产权转让给乙方，并约定：乙方一次性给付甲方人民币95000元；协议签订日乙方须在两日内付款20000元，甲方给乙方押金75000元，甲方产权证和土地证领到后应立即到公证处办理公证，公证办完后乙方需将余款75000元全部付清；上述房屋所有余房款公证等费用均由乙方承担。如有一方违约，则向另一方赔偿150000元违约金。合同约定了其他权利义务。甲乙双方及证明人王某,4分别在协议上签字、摁指模。协议签订后，双方并未办理过户手续。2012年3月27日，陆静向王洪山支付上述房屋定金20000元，王洪山出具收条。2012年7月6日，陆静通过王某,4向王洪山支付上述房屋房款20000元，王某,4书写内容为“今收到王某,4购和园二期2-1-502室房款贰万元还剩陆万元正待给过完户一次性付清，如违约将拾万元的赔偿”的收条，王洪山在该收条下方签字并加按指模。2013年4月28日，陆静（卖方/甲方）与魏高攀（买方/乙方）签订《房屋买卖合同》，约定陆静将上述房屋以260000元卖给魏高攀，乙方于合同签订之时先交购房定金4000元给甲方；双方到产权处签字并产权处受理后，乙方必须付款256000元给产权处作监管资金；上述房屋办理过户手续所需缴纳的税费乙方承担；房款由中介王某,4代收……甲乙双方及中介方王某,4分别在协议上签字、摁手模。合同签订后，陆静并未协助魏高攀办理过户手续。2015年6月10，王某,4书写内容为“今收到魏高攀购徐州庞庄和园三期2#-1-502室房款伍万伍仟元（55000元）还有余款叁万伍仟元（35000元）。待我全力以赴给过完户后一次性付清。否则我将承担壹拾万元的违约金”，王洪山在该收条下签字并加按指模。2017年8月7日，魏高攀（卖方/甲方）与案外人马峰（买方/乙方）、徐州市裕泰房地产经纪事务所徐矿城店（居间方）签订《房地产买卖协议》，约定魏高攀以276000元将上述房屋卖给马峰，乙方首付加贷款方式支付房款，双方签署上述房地产备案合同之日，乙方支付房款的30%，尾款于贷款后付清；此房由甲方代理王洪山出售，甲方承诺乙方购买此房的所有过户等费用由甲方负担，甲方承诺可以正常过户，若无法正常过户，由甲方魏高攀负全责……魏高攀与马峰签订上述协议后，为了办理房屋过户手续，2017年8月23日，王洪山（出卖人/甲方）、马峰（买受人/乙方）与徐州市房屋置换中心（丙方）签订《存量房交易资金监管协议》。合同约定：甲乙双方将房款委托丙方管理，待房屋过户手续全部办结后，由丙方负责甲、乙双方办理不动产权证移交和资金交割手续。乙方将购房款256000元存入以下托管账户：开户行：中国邮政储蓄银行股份有限公司徐州市分行，开户账号：10×××01。同时卖出方在银行以王洪山的名义开设结算账户，账号为62×××87。买进方在指定银行以马峰名义开设结算账户，账号为：62×××46。房款存入监管账户，并经丙方核实后，丙方方可受理买卖标的不动产转移登记申请。乙方在领取《不动产权证书》后，甲方凭《监管协议》、身份证，填写《徐州市存量房监管资金领款申请书》（以下简称《领款申请书》），办理监管资金领款手续。资金领款手续由丙方审核直接划至卖方开设的结算账户。合同约定了其他权利义务。同日，王洪山向魏高攀出具承诺书，承诺：以王洪山名义开户银行卡，卡号为62×××87，此卡专用于收取泉山区华美和园二期2号楼1单元502室房款，此房的卡内房款由魏高攀全权代收。王洪山承诺不挂失、不动用卡内资金，否则双倍赔偿。2017年9月14日，王洪山向中国邮政储蓄银行股份有限公司徐州市分行申请挂失涉案银行卡（卡号为62×××87）。2018年1月11日，涉案房产泉山区华美和园二期2号楼1单元502室、2号楼1—108室(地下室)权利人变更为梁利、马峰。在权属登记变更完成后，马峰将购房款汇入上述账户，王洪山挂失了该账户。魏高攀遂于2018年1月19日将王洪山诉至一审法院，要求确认王洪山在徐州市房产处资金监管账户售房款256000元归其所有。王洪山应诉后以涉案购房款尚欠40000元，魏高攀承诺给付房屋尾款才协助办理房屋过户等为由进行抗辩。一审法院经审理后认为根据合同的相对性，王洪山应当向陆静主张尚欠部分的购房款。一审法院于2018年7月10日作出（2018）苏0311民初492号民事判决，确认在徐州市房产处资金监管账户王洪山名下(账号为62×××87)的款项256000元归魏高攀所有。后王洪山于2019年4月8日提起本案诉讼。关于涉案房屋购房款的支付，王洪山陈述如下：当时谈的购房款实际为100000元，王洪山于2012年3月27日收到20000元，于2012年7月6日收到房屋中介王某,4支付的20000元，所以在收条上写还剩60000元未付。2012年王洪山儿子王飞住院（2012年4月20日至2012年8月14日在徐州市传染病医院住院），房屋中介王某,4支付15000元，王洪山在王某,4带有格子的笔记本上签字。2015年王洪山孩子没有生病，王洪山居住在外地，2015年到徐州找王某,4，王某,4没有给钱，书写了55000元收条是对此前三次付款的汇总。房屋95000元减去55000元还差40000元，因王洪山找不到陆静，三次付款都是通过王某,4，王某,4让王洪山给5000元好处费，王洪山同意了，所以收条中写“还有余款35000元”，因陆静未在过户后付款，因此应当以40000元偿还王洪山。王洪山还提供了其子王飞的出入院记录等病案材料证明其2012年住院事实。陆静陈述如下：中介王某,4打电话问是不是要支付给王洪山，当时他要多少我就给多少，我让王某,4给帮忙垫付了55000元，王某,4怎么给的我不清楚。后来我问中间人为何还有个35000元，中间人说他也不清楚为何还有35000元。陆静申请证人王某,4到庭作证，王某,4到庭陈述如下：我和王洪山、陆静都是一个单位的。我原在房管局工作，王洪山找我卖房子，说卖100000元，正好陆静找我说她孩子在矿校上学，要买个房子，我就介绍王洪山和陆静认识，他们签订了合同，要求我作为证明人，我没看具体内容就给他们签了字。2012年王洪山找我说急用钱，我就和陆静打电话商量，陆静告诉我可以先垫付20000元给王洪山，我就让王洪山打个条，王洪山说他写字慢，我就代为书写了条，王洪山说陆静还欠他60000元，我就又添上了，后来陆静来还我钱，我就把条子给她了，陆静看到条子后说没有欠王洪山这么多钱，我说你们有合同，你自己去找王洪山吧。2015年王洪山又找我，当时很急，说他孩子有病，说是要55000元，我又给陆静打电话，他当时说没有带卡，就让我去取得现金，我和陆静打过电话后，当时我这正好有魏高攀的房款，我就到银行柜台取了50000元又去银行柜员机取了5000元包一起给他了，我让他打条，他说写字慢，又让我帮他写的条，我就慌着给他写的条，他让我怎么写，我就怎么写的，他说陆静还欠他35000元，我就相信他又给他写上了，后来陆静找我结账的时候还非常生气，说钱已经给清了，我还劝陆静说王洪山不可能讹她的。55000元给王洪山的时候，陆静跟我说房子她不要了，正好魏高攀找我要买房子，我就把魏高攀介绍给陆静了，我还跟王洪山说过这事，但是王洪山说他不问这些，后来我就把魏高攀的钱给王洪山了。魏高攀的父亲和陈厂长都跟我很熟，陆静长期不在家，他也不敢把钱直接给陆静，就把钱放在我这里了，可能是放在我卡里，付了20多万元。陆静的钱反正是给清了。（问：书写收条时是否和陆静联系？）我和陆静联系了，说王洪山儿子的疾病要钱，陆静表示可以给他。（问：王洪山告诉你还差3.5万元你是否告诉陆静了？）我没有，当时觉得他不可能说假话，也不是我自己的事情，我也记不清多少钱，我也是相信他。（问：房子中介费是否还有5000元？）没有，我都没有拿，我和陆静是同事，和王洪山而很熟悉。他们也没有说要扣5000元。王某,4还提供银行卡历史明细清单证明其主张，该明细清单显示王某,4中国工商银行卡62×××63于2015年6月10日卡取50000元，ATM机取款5笔分别为2000元、2000元、5000元、5000元、1000元。一审法院认为：当事人对于自己的主张有义务提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明其主张的，应承担承担不利的法律后果。本案中，陆静抗辩涉案购房款已经付清，应当提供证据加以证明，陆静提交了三张分别为20000元、20000元、55000元的收条证明其已经按照合同约定向王洪山支付了合同约定的购房款95000元。但2015年6月10日收条内容为“今收到魏高攀购徐州庞庄和园三期2#-1-502室房款伍万伍仟元（55000元）还有余款叁万伍仟元（35000元）。待我全力以赴给过完户后一次性付清。否则我将承担壹拾万元的违约金”，明确载明了尚有35000元余款未付。该文字的书写人为王某,4，王某,4作为双方的居间人，参与了合同的签订并在合同中签字，对于购房款的支付情况清楚，其抗辩对此不知情且未向陆静核实不符合常理。此外王某,4于2015年6月10日的取款记录只能说明其取款情况，并不能证明当时确实将现金交付王洪山。综上，陆静提供的证据明确载明尚欠王洪山35000元，在其不能提供明确的转账记录等证据予以反证的情况下，按照书证优先的原则，应当自行承担对其不利的法律后果。据此，陆静应当支付王洪山购房款35000元。收条上明确载明“过完户后一次性付清”，因此王洪山主张的违约金应当自2018年1月11日涉案权利人变更之日次日起计算。利息标准本院酌定按照年利率6%计算，参照王洪山所主张的违约金截止日期，经核算，陆静应当支付的违约金为2630.83元。一审法院判决：一、陆静于判决生效后十日内支付王洪山、郭玉芬购房款35000元及违约金2630.83元；二、驳回王洪山、郭玉芬的其他诉讼请求。经双方当事人确认，二审期间的争议焦点为：上诉人应否向被上诉人支付售房款35000元及相应利息。二审期间双方当事人均无新证据提供，一审查明事实二审予以确认。本院认为，本案的关键性证据即为2015年6月10日的收条，双方对收条内容作了不同解释。上诉人称该收条中收款55000元的表述加上之前两张分别收款20000元的收条，正好证明合同约定的房款95000元已经付清；被上诉人陈述收款55000元是对之前已收房款的汇总，尚欠40000元因其同意给王某,4好处费5000元而剩35000元未付。对此，本院认为被上诉人的主张应当采信。一、从收条的文义表述来看，整个收条内容构成一个完整的意思表示，既有已收款，还有尚欠款，如果房款已经结清，收条中约定的尚欠款即无合理解释。上诉人称对该收条只应采信其中收款部分，但该收条不仅载有收款情况、欠款情况，还有余款付款条件及违约金的约定，其中关于余款付款条件及违约金的约定均是对王洪山权利的限制，对陆静权利的保障，延续了双方合同中约定的“公证之后付剩余房款”、2012年7月6日收条中“剩余房款待过完户一次性付清”的交易模式。很显然，该收条虽名为收条，实为双方对权利义务的再次约定，不能仅因为其名为收条，就对内容断章取义，只截取其中关于收款部分内容来判断当事人真实意思表示。二、上诉人称收条中关于尚欠款的意思表示是王洪山的单方意思，不应采信。但首先如上所述，收条内容不可分割，体现了双方合意，不应认为是王洪山单方意思。其次，收条由王某,4执笔，王洪山仅是签名捺印。王某,4不仅作为中介为双方提供交易信息，还代上诉人向被上诉人交付购房款，后两张收条均为王某,4书写。从2012年7月6日的收条看，王某,4书写收条时将其本人作为付款人，并在该收条中注明剩余房款。王某,4经历了上诉人与被上诉人之间的合同洽谈、签订、付款的事实，王某,4在一审中陈述其不知道上诉人与被上诉人之间合同内容、房款结欠情况，只是根据王洪山口述书写2015年6月10日收条，与其全程参与上诉人与被上诉人之间交易的事实不符。三、在收条内容无法证明上诉人已经付清房款的情况下，付清房款的证明责任仍然应当由上诉人承担。上诉人虽提供王某,4银行卡取款明细用以证明，但王某,4当时的银行流水及取款明细金额大于收条金额，并不能证明王某,4取款后资金去向，且上诉人亦陈述王某,4从事房屋中介工作，每天有大量资金往来，因此该证据不能证明王某,4当日向王洪山付款及付款金额。四、在整个交易过程中王某,4均参与，合同签订后都是王某,4出面代表陆静与王洪山交易，王洪山作为陆静的代理人，其行为所产生的法律后果应由被代理人陆静承担。2015年6月10日的收条虽系王某,4书写，但效力及于陆静。综上几点，上诉人的上诉主张不能成立，本院不予采信。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费740元，由上诉人陆静负担。本判决为终审判决。审 判 长 单雪晴审 判 员 崔金城审 判 员 苏 团二〇二〇年五月二十七日法官助理 曹 勇书 记 员 侯梦池