河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终3771号上诉人（原审原告）：詹某某，男，1960年8月17日出生，汉族。委托诉讼代理人：王海涛，河南融业律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛劲草，河南融业律师事务所律师。上诉人（原审被告）：臧某某，男，1973年6月18日出生，汉族。上诉人（原审被告）：龙某，男，1975年8月25日出生，汉族。上诉人（原审被告）：冯某某，男，1975年11月21日出生，汉族。以上三上诉人委托诉讼代理人：李卫涛，金博大律师事务所律师。被上诉人：郑州紫鼎宾馆有限公司，住所地郑州市管城区紫荆山路51号。法定代表人：刘琼林。上诉人詹某某、臧某某、龙某、冯某某因与被上诉人郑州紫鼎宾馆有限公司（以下简称紫鼎宾馆）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初16275号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。詹某某上诉请求：1．依法撤销原审判决第一、二、四项，改判臧某某、龙某、冯某某返还转让费100,000元，臧某某、龙某、冯某某、紫鼎宾馆退还詹某某租金55,161元、赔偿损失259,102.6元；2．依法撤销原审判决第三、五项，改判驳回臧某某、龙某、冯某某的反诉请求；3．一、二审诉讼费用由臧某某、龙某、冯某某、紫鼎宾馆承担。事实和理由：一、一审认定《补充协议》有效并解除该协议系事实不清、适用法律错误。二、一审认定《补充协议》合法有效，驳回了上诉人返还转让费10万元系事实不清。三、一审认定上诉人不能经营系第三人彭永建造成，上诉人应当支付房租实属错误。四、一审认定反诉原告代交违约金并由上诉人承担系适用法律错误。五、一审认为上诉人提交的证据不足以证明损失数额且物品已不存在无法确定具体金额为由，参照被上诉人在公安机关的询问笔录中臧某某所述变卖款37,000元，系事实不清。冯某某、龙某、臧某某答辩称，一、一审法院根据《补充协议》的内容，结合詹某某当庭自认的事实，认定《补充协议》已经成立并生效，事实认定清楚，法律适用正确。二、一审法院基于庭审查明的客观事实，判决解除双方的《补充协议》合法有据。三、一审法院在认定双方的《补充协议》合法有效后，双方应当遵守约定，10万元转让费系双方的真实意思表示，一方主张返还，明显缺乏依据。四、一审法院根据生效判决中詹某某自认的事实来认定其不能经营系彭永建导致，正确无误。五、一审法院根据双方的《补充协议》的约定，判决詹某某承担违约金正确无误。六、一审判决根据臧某某在公安笔录中自认的变卖物品钱款37,000元，来认定詹某某的物品损失数额，已经体现了对詹某某的特殊照顾。冯某某、龙某、臧某某上诉请求：1．依法变更（2019）豫0104民初16275号民事判决第三项，改判为：詹某某于本判决生效之日起十日内向臧某某、龙某、冯某某支付租金6万元、保证金2万元，水电气费1万元及违约金（违约金以6万元为基数，自2019年4月1日起按月2%至实际清偿之日止）；2．一、二审诉讼费全部由詹某某承担。事实和理由：一、关于上诉人实际支出的2万元保证金被紫鼎宾馆扣除系上诉人的实际损失，应由詹某某承担，一审判决未予认定，明显错误。二、关于上诉人实际支出的6万元租金，系替詹某某垫付，系上诉人的实际损失，应全部由詹某某承担，一审判决仅认定3万元，明显错误。关于上诉人臧某某、龙某、冯某某实际支付的2万元保证金损失，并不包含在10万元的转让费里面。因为该2万元系臧某某、龙某、冯某某与詹某某签订补充协议，并依法依照合同约定收取了10万元转让费。之后，由上诉人臧某某直接向紫鼎宾馆交纳。根据行业惯例和一般经验法则，该2万元不应该包含在10万元转让费里面。一审法院认定该2万元包含了10万元转让费里面，不符合一般社会常识，请求二审法院予以纠正。詹某某辩称，关于冯某某、龙某、臧某某所说的2万元保证金，在2014年的租赁合同中，明确的约定是合同到期后退还，不存在所谓的2万元损失的情况。关于冯某某、龙某、臧某某所称实际支出的租金6万元系替詹某某垫付，因该解除租赁合同的《补充协议》系臧某某个人所签，并未得到詹某某的授权，也没有得到詹某某的事后确认，依据合同相对性，关于解除房屋租赁合同协议项下的所有的费用均不应当由詹某某负担。詹某某的上述意见，并不能代表詹某某认可一审判决中判决3万元的判决结果。被上诉人紫鼎宾馆未到庭未进行答辩。詹某某向一审法院起诉请求：1．判令臧某某、龙某、冯某某返还詹某某转让费10万元；2．判令臧某某、龙某、冯某某、紫鼎宾馆退还詹某某租金55,161元、赔偿损失259,102.6元；3．本案诉讼费用由臧某某、龙某、冯某某、紫鼎宾馆共同负担。冯某某、龙某、臧某某向一审法院提出反诉请求：1．判令解除双方于2018年3月1日签订的《补充协议》；2．判令詹某某支付给臧某某、龙某、冯某某房屋租金9万元、水电气费1万元、保证金2万元，并向臧某某、龙某、冯某某支付违约金81,300元（暂定）（按照每日5‰的滞纳金标准计算，以6万元为基数自2019年2月20日暂计算至起诉之日），请求至租金全部支付完毕之日止，暂合计201,300元；3．本案一切诉讼费用由詹某某承担。一审法院认定事实：2014年2月1日，紫鼎宾馆（甲方、被告）与臧某某（乙方、原告）签订《房屋租赁协议》一份，主要约定：1．甲方将坐落于郑州市紫荆山路51号紫鼎宾馆所属二楼面积约680㎡的房屋提供给乙方做餐厅经营；2．乙方在合作协议期限内不得以各种名义、方式单方转包、转租及第三方合作，如有需要，需在提前征得甲方的同意下进行；3．餐厅租赁期限从2014年2月1日起至2019年12月30日止；4．租赁费第一年为33万元，第二年起租赁费为每年36万元（从2015年元月至2019年12月30日止）；5．租金从2014年3月1日起开始缴纳，第一年每半年缴纳一次，第二年起按年度缴纳；合同签订之日，乙方须向甲方缴纳租赁信誉保证金2万元，该保证金待合作协议期满时退还乙方（不计利息）；6．乙方除缴纳承包金外，其所承包经营的二楼餐厅的水电费、天然气费、空调使用费、电话费等各种经营费用每月由乙方直接支付给甲方转交相关单位；7．租赁期内，因甲方原因造成停水、停电，并导致乙方不能正常营业，视为甲方责任，甲方应减免相应承包金；8．承包期内，乙方若不能按时向甲方交纳租金，每超过一天，按应缴金额5‰交给甲方，超过一个月未交，甲方有权解除合作协议，并扣除信誉保证金。2018年3月1日，臧某某、冯某某、龙某（甲方、被告）与詹某某（乙方、原告）、彭永建签订《补充协议》，主要约定：1．甲方把原与紫鼎宾馆所签订的房屋租赁协议所有权转化给乙方，所有协议按原房屋租赁协议执行；2．自2018年3月1日前餐厅所有债权债务由甲方负责，2018年3月1日后所有债权债务由乙方负责，直至合同期满。同日，詹某某向臧某某转账10万元，臧某某向其出具收到条一张。2018年3月8日、2018年5月10日，臧某某分两次向紫鼎宾馆交纳2018年3月1日至2019年2月28日承包金36万元整，并于2018年5月10日向紫鼎宾馆交纳风险保证金2万元。2018年11月20日，詹某某与彭永建签订《散伙协议》，该协议称由于双方合作矛盾分歧较大，无法继续合伙，双方同意按股份大小进行分别单独经营。散伙协议约定2018年3月1日至2018年4月1日为饭店维修调整时间，彭永建的经营时间为2018年4月1日至2018年11月20日，彭永建经营期间的盈亏与詹某某无关；詹某某的经营时间为2018年11月21日至2019年3月1日，2018年11月20日之后彭永建撤出该饭店，所有盈亏由詹某某自己承担，该饭店的一切费用包括下余租金、水电天然气费用、人员工资、供应商货款等一切盈亏均由詹某某一人承担。2019年3月30日，臧某某向詹某某发出交纳房租及水电费的通知，称若2019年4月1日前仍未交清相关款项，将对饭店内固定资产进行处理。同日，臧某某向紫鼎宾馆发出《申请提前终止协议》，称双方于2014年2月1日签订的《房屋租赁协议》及2016年11月26日签订的《补充协议》，因臧某某本人自身经营不善等原因已造成严重亏损，申请提前终止上述协议。终止前的一切债权债务及法律责任由臧某某本人承担，并承诺一次性付清终止前所欠房租及水、电、气费。同日，双方签订《解除房屋租赁协议》，协议约定：1．紫鼎宾馆同意与臧某某解除《房屋租赁协议》，对合同履行期间存在的问题无异议；2．确认解除《房屋租赁协议》的时间为2019年3月31日，臧某某除缴清所欠房租、水电气费用外，另赔偿1个月租金给甲方；3．臧某某须于2019年3月31日前迁出场所，到期所剩物品视为遗弃，如需紫鼎宾馆代为清理，需承担清理费用；4．臧某某自行承担解除《房屋租赁协议》前所形成的一切债权债务及相关责任和法律责任，与紫鼎宾馆无关，由此给紫鼎宾馆造成损失或影响的，臧某某承担因此造成的一切后果；5．臧某某须于2019年3月31日前缴清所欠房租、水电气费及赔偿款给甲方，否则自2019年4月1日起每延迟一天臧某某须按照《房屋租赁协议》日房租的三倍租金补偿给紫鼎宾馆。协议签订后，臧某某于2019年3月30日向紫鼎宾馆缴纳房屋租金（2019年3月-2019年4月）6万元、缴纳水电气费1万元（2018.12.1-2019.1.7）。2019年4月，臧某某等人将涉案房屋内的桌椅、空调等物品拉走并变卖。2019年7月5日臧某某接受郑州市公安局商城路分局治安管理服务大队一中队询问，称因与詹某某的经济纠纷清理了涉案房屋，拉走了桌椅、空调等物品，共变卖37,000元。2019年10月18日，詹某某起诉来院。庭审中，詹某某称2018年12月要求紫鼎宾馆配合办理营业执照等手续，紫鼎宾馆向其出示原《房屋租赁协议》，称原始协议禁止转租，臧某某、龙某、冯某某与其签订的《补充协议》无效，詹某某不得在该房屋上经营，后餐厅被迫停止经营，造成损失259,102.6元。臧某某等人辩称，詹某某对于原始《房屋租赁协议》关于转租的约定是明知的；在经营饭店期间，詹某某的合伙人彭永建直接向紫鼎宾馆连续交纳了8个月的水电气费共计87,164元，紫鼎宾馆作为出租人对此未提出异议，应认定紫鼎宾馆视为同意转租；对于詹某某诉称的经营损失，臧某某等人称是詹某某与彭永建合作矛盾导致无法继续合伙经营所致。在郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初12456号案件中，詹某某作为原告起诉彭永建合伙纠纷，该判决书显示，詹某某起诉的事实与理由中表述：“双方在经营过程中，被告（彭永建）不予原告（詹某某）商量，私自购买材料和设备，且存在虚假情况，原告发现后多次要求被告予以纠正，被告反而不予理睬，又让其妻子等人直接参与经营，无奈原告于2018年11月20日经中间人调解签订三或协议，并约定由原告经营至2019年3月1日。但原告接收饭店后，被告故意将经营电脑设置密码，致使原告无法使用，又虚构办卡数量，扰乱原告正常经营，只是原告被迫于2019年1月9日停业。”臧某某起诉要求彭永建支付出资款142,000元及赔偿损失75,000元。该案经金水区人民法院一审、郑州市中级人民法院二审，判决驳回臧某某的诉讼请求，该案件已发生法律效力。臧某某向该院提交彭永建向紫鼎宾馆交纳的水电气费收据8张，补交房租、水电气费收据2张。詹某某称8张水电气费只能证明臧某某与彭永建之间的合伙法律关系，与本案的租赁合同纠纷没有关联性，其所证明的目的也不是本案的事实。一审法院认为，本诉的争议焦点为臧某某、冯某某、龙某与詹某某签订的《补充协议》是否有效，臧某某、龙某、冯某某与紫鼎宾馆签订的《房屋租赁协议》中明确约定未经紫鼎宾馆同意不得单方转包、转租及第三方合作，詹某某明知其无转租权仍与其签订《补充协议》。《补充协议》签订后，其的合伙人彭永建作为交款人向紫鼎宾馆交纳了涉案房屋于2018年3月1日至2018年10月31日的水电气费，在此期间紫鼎宾馆并未提出异议，该院视为紫鼎宾馆同意转租，《补充协议》合法有效，双方应按照协议约定履行义务。现詹某某诉求臧某某、龙某、冯某某返还转让费10万元，无依据，该院不予支持。关于租金，詹某某于2019年1月9日停止经营，在剩余租赁期间内未使用涉案房屋，詹某某陈述转租未经紫鼎宾馆同意协议无效、詹某某不能经营系紫鼎宾馆锁门造成，与詹某某在金水法院起诉彭永建所述不相符，由此可见詹某某不能经营并非系臧某某、龙某、冯某某、紫鼎宾馆原因造成；未使用原因是詹某某与彭永建合伙出现纠纷所致，且詹某某与臧某某、龙某、冯某某签订的《补充协议》中约定涉案房屋的所有租赁条款均按原房屋租赁协议执行，即租赁涉案房屋至2019年12月30日，在租赁期内，詹某某应当依约交纳房租，现詹某某诉求臧某某、龙某、冯某某、紫鼎宾馆返还租金55,161元，无依据，该院不予支持；关于损失，臧某某等三人将涉案房屋内资产拉走后变卖，对于詹某某添置部分应当予以返还，詹某某提交的证据不足以证明其损失数额，因物品已不存在，无法确定具体确定的金额，故该院参照郑州市公安局商城路分局治安管理服务大队一中队询问笔录，酌定该部分损失为37,000元。针对反诉，因詹某某现并未使用涉案房屋，紫鼎宾馆已租给他人使用，《补充协议》已无继续履行的现实条件，双方签订该协议的合同目的无法实现，现臧某某等人诉求解除与詹某某签订的补充协议，合法有据，该院予以支持。关于租金，臧某某等三人与紫鼎宾馆签订的解除协议确认原《房屋租赁协议》已于2019年3月31日解除，詹某某于2019年3月份虽未使用涉案房屋，但双方签订的《补充协议》中约定租赁事由按原《房屋租赁协议》执行，故2019年3月份房租詹某某应当支付；庭审中臧某某等人称为詹某某垫付租金3万元，但未提交证据证明，该院不予认可；臧某某等人因解除与紫鼎宾馆的《房屋租赁合同》而另行支付的3万元赔偿款，因詹某某与臧某某、龙某、冯某某签订的协议中就该部分并无约定，该部分房租该院不予支持。关于水电气费，臧某某等人向紫鼎宾馆交纳了2019年3月31日之前的水电费共计1万元，并提交收据，詹某某应当按照《补充协议》的约定支付该部分费用。关于保证金，《房屋租赁协议》中约定由臧某某向紫鼎宾馆交纳信誉保证金2万元，保证金于合作协议期满时退还，詹某某与臧某某、龙某、冯某某签订《补充协议》后支付转让费10万元，包含该部分费用，该项诉请该院不予支持。关于违约金，《房屋租赁协议》中约定，承包期内若不能按时缴纳租金，每超过一天，滞纳金按应缴金额的5‰收取，本案中詹某某缴纳租金至2019年2月28日，龙某于2019年3月30日向詹某某发出催要租金的通知，并于同日解除了与紫鼎宾馆的《房屋租赁协议》，现臧某某等人要求詹某某以6万元为基数按每日5‰的标准收取违约金，无依据且标准过高，不予支持；但其代交纳租金部分的违约金该院予以支持，对于违约金标准，该院依法调整为月2%。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋和赁合同纠纷案件司法解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、解除詹某某与臧某某、龙某、冯某某于2018年3月1日签订的《补充协议》；二、臧某某、龙某、冯某某于判决生效之日起十日内向詹某某支付损失37,000元；三、詹某某于判决生效之日起十日内向臧某某、龙某、冯某某支付租金3万元，水电气费1万元及违约金（违约金以3万元为基数，自2019年4月1日起按月2%至实际清偿之日止）；四、驳回詹某某的其他本诉请求；五、驳回臧某某、龙某、冯某某的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,514元，减半收取计3,757元，由詹某某负担3,422元，臧某某、龙某、冯某某负担335元；反诉费2,160元，由臧某某、龙某、冯某某负担1,731元，詹某某负担429元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院依法组织当事人进行了证据交换与质证。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。从上述规定可以看出，在转租房屋未经出租人同意的情形下，享有请求解除合同或认定转租合同无效的主体是出租人而非次承租人，次承租人是否可以请求解除合同或认定合同无效应取决于出租人对此作出的意思表示，取决于该转租行为是否影响或阻碍次承租人正常占有、使用租赁物及租赁权利的行使从而导致合同目的不能实现。综合本案情况来看，臧某某、冯某某、龙某承租涉案房屋后，将涉案房屋转租与詹某某、彭永建，紫鼎宾馆亦实际收取了彭永建交付的涉案房屋2018年3月1日至2018年10月31日的水电气费，紫鼎宾馆应当知道臧某某、冯某某、龙某已将涉案房屋转租，但并未提出异议，也未及时行使法律规定的合同解除权等，按法律规定应视为同意转租。一审法院据此认定紫鼎宾馆同意转租并认定双方签订的《补充协议》合法有效，于法有据。双方在《补充协议》中明确约定，所有协议按原房屋租赁协议执行。但詹某某未依约缴纳房租超过一个月，臧某某、冯某某、龙某有权依据《房屋租赁协议》的约定解除《补充协议》并要求詹某某支付违约金，且紫鼎宾馆已租给他人使用，一审法院根据臧某某、冯某某、龙某的反诉请求解除双方签订的《补充协议》并判令詹某某按照月2%的标准向臧某某、冯某某、龙某支付违约金，系为考虑各方合同履行的客观现实，为最大程度维护各方利益，防止损失不当扩大所作出的认定，结果亦无不当。詹某某关于一审认定《补充协议》有效并解除该协议系事实不清、适用法律错误，臧某某、冯某某、龙某应当返还10万元转让费以及其不应当支付违约金的上诉理由不能成立，本院不予采纳。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十二条规定，一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。就本案而言，在詹某某诉彭永建合伙纠纷一案中，詹某某作为原告在起诉状中明确表述其不能经营系因彭永建造成，一审法院据此认定符合法律规定。詹某某在本案中主张的不能经营原因与其在金水法院起诉彭永建所述不相符，有违诚实信用原则，故对其要求臧某某、冯某某、龙某、紫鼎宾馆返还租金55,161元的上诉请求，本院依法不予支持。关于损失问题。依据现有证据，一审法院不能确认臧某某、冯某某、龙某给詹某某造成的损失数额，詹某某应对其损失的数额负有举证责任，詹某某要求臧某某、冯某某、龙某赔偿其物品损失259,102.6元，但未提供有效证据证明其主张，故其应承担举证不能的法律后果。一审法院参照臧某某在公安机关的自认，酌定该部分的损失为37,000元，结果亦无不当。关于臧某某、冯某某、龙某的上诉请求。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。臧某某、冯某某、龙某主张其实际为詹某某垫付6万元租金、信誉保证金不应包含在10万元转让费内以及因詹某某违约导致信誉保证金被紫鼎宾馆扣除，但均未提供有效证据加以证明，故对其该上诉理由，本院依法不予采纳。综上所述，詹某某、冯某某、龙某、臧某某的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8,509元，由詹某某负担7,459元，由臧某某、冯某某、龙某负担1,050元。本判决为终审判决。审判长  耿胜利审判员  徐卫岭审判员  赵自伟二〇二〇年五月二十一日书记员  路晓云