江西省乐平市人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0281民初430号原告：乐平市鸿达房产信息服务中心住所地：江西省乐平市大地豪城1栋18-19号商铺统一社会信用代码：92360281MA361MT91N负责人：赵红，系该公司总经理委托代理人：程晨，江西弘乐律师事务所律师，特别授权。委托代理人：熊爱华，女，1982年8月16日出生，汉族，住江西省乐平市。系该公司员工，特别授权。被告：江西省万宇实业发展有限公司住所地：江西省乐平市洎阳街道办事处人民东路统一社会信用代码：91360281063455547F法定代表人：魏爱芳，系该公司执行董事委托代理人：李风明，江西博煜律师事务所律师，一般代理。原告乐平市鸿达房产信息服务中心诉被告江西省万宇实业发展有限公司合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告乐平市鸿达房产信息服务中心委托代理人程晨、熊爱华，被告江西省万宇实业发展有限公司委托代理人李风明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乐平市鸿达房产信息服务中心向本院提出以下诉讼请求：1、请求法院依法判决被告支付1291656元，并承担自2019年1月1日起至还本付息止年计6%的资金占用利息；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由，2018年1月份开始，被告与原告签订2份《合作协议》，约定由被告代原告出售开发的光和商业广场项目的房屋，并约定了底价。同时约定超过底价销售部分利润归原告所有，利润支付在交纳首付款时支付50%，办理成功按揭后支付50%。合同签订后，原告按约定出售了相应的房屋，后原告与被告工作人员结算，被告尚欠原告1391656元未付清。原告多次向其催收，均遭被告拒付，故原告为维护自身合法权益诉至法院，请求法院依法判决。原告乐平市鸿达房产信息服务中心为支持其诉称提供以下证据：1、原告营业执照，证实原告主体身份。2、原被告双方于2018年1月29日签订的合作协议、2018年2月8日签订的合作协议，证实2018年1月29日原被告就由原告代其销售15套商品房达成一致意见，并约定销售成功后其中10%作为原告的利润，2018年2月8日由原告销售5套商品房达成一致意见，约定原告支付225万元购置5套商品房，后期房屋销售后超出225万元作为原告利润，当时被告公司处于年底支付农民工工资时期，因被告无能力支付，所以以这种方式出售房屋给原告进而回笼资金，实际上原告一共支付了325万元的费用给被告，并获得了7套商品房。3、原告与被告合作付款明细表及附件、收据2张，证实2018年10月份左右经原告与被告工作人员陈某、杨某进行结算，2018年1月29日签订的合作协议实际原告销售了16套房屋，房款及按揭款由被告全部获得，因此应支付的利润为868084元，2018年2月8日的合作协议实际上原告认购了7套房屋并预先支付了325万元给被告，后期7套房屋出售后，原告因此获利398907元，2018年6月29日原告代被告销售的2套房屋利润为108901元，虽没有签订书面合同，但双方结算时明确写明利润金额，因此被告应支付给原告的价款为4625892元（包括原告垫资的325万元），而被告实际已付3334236元，尚欠原告1291656元。4、顾永波的银行转账凭证，证实原告通过顾永波账户转账给被告325万元的事实，这与第3组证据的收条能对应。5、万宇城签约付款清单复印件2份，证实陈某、杨某、石林子均是被告的工作人员。另外原告申请证人陈某、杨某出庭作证。被告江西省万宇实业发展有限公司辩称，原告的经营范围是房产信息中介服务，原告向被告提供的是房产信息中介服务，收取的费用应是中介信息服务费，收费标准应当按照《关于房地产中介服务收费通知》，房屋买卖代理收费应按成交价的总额0.5%-1.5%计收。原告将款项转到石林子的账户，违反被告公司财务管理规定，原、被告都是工商注册的法人，所有的款项应当公司对公司。原告提供的收据不符合相关规定，公司出具的收据应当加盖公司公章或者公司财务专用章，而不是销售章。房源销售明细未加盖公司公章或者合同章。原告要求资金占用利息缺乏事实和法律依据，双方签订的是中介服务合同，且协议上没有具体支付款项的日期，综上，请求法院依法判决。经审理查明，2018年1月29日，原、被告签订《合作协议》，约定：一、被告（甲方）提供15套房源（详见意向房源销售价格表）一房一价（按销售表价打9折后的低价）给原告（乙方）代理销售，超出底价部分利润归乙方所得；二、乙方代理销售截止时间至签订本协议起2个月内（2018年3月29日），在乙方代理销售期间，甲方不得另行出售该房源。若乙方在代理期间出售了的房源，甲方应积极配合乙方或者购房户办理更名手续…七、结算方式，超出底价部分的利润分两次支付给乙方，第一次在购房客户交纳首付款的第二天支付50%；第二次在甲方收到购房户银行按揭房款后的第二天支付50%，另外，在征得甲方和客户的同意，可底价开具购房票据…2018年2月8日，原、被告签订《合作协议》，约定：一、被告（甲方）提供5套房源（详见房源销售清单及价格表），总建筑面积约500.5平方米，按照均价4500元／㎡，合计225万元整的总房款给原告（乙方）代理销售，超出225万元的部分归乙方所得；二、付款方式，乙方应在签订本协议当日全额支付225万元整的总房款，该房款不退还给乙方；三、甲方给乙方25万元的利润回报，若乙方每出售一套，不管出售价格如何，从25万元的利润汇报递减5万元，当乙方出售4套（含4套）后，甲方即不保证乙方25万元的利润回报…八、结算方式，当乙方出售的房源，购房者交纳的首付款或者全房款后（不含契税、维修基金、代收费用等），5个工作日内，甲方全额向乙方支付购房者交纳的首付款或者全款；若有银行按揭的，待银行按揭房款后，在5个工作日内支付给乙方…。2018年2月9日，被告江西省万宇实业发展有限公司出具收据一份“今收到顾永波5套房（Ｃ1-1102、Ｃ2-1101、Ｃ3-1-703、Ｃ3-1-1101、Ｃ3-2-501）房款总计2250000元（贰百贰拾伍万元整）”。2018年2月12日，被告江西省万宇实业发展有限公司出具收据一份“今收到顾永波转Ｃ1-1402和Ｃ5＃2-1301房款共计壹百万正”。2018年10月7日，被告公司销售经理陈某制作《鸿达房产已售16套房源明细》、《鸿达中介合作房源明细表》及《鸿达房产已售7套房源明细》各一份，被告公司销售经理陈某、杨某在该明细表上签名。陈某制作《鸿达房产与万宇城合作付款明细表》，证实剩余1291656元未付清，该表上未落款时间，陈某、杨某在该表上签名。证人陈某到庭作证称：2017年10月至2019年5月期间我是被告公司的销售经理，负责公司所有房屋的销售。原、被告签订的两份合作协议时我在现场，是被告公司的总经理席山让我负责与原告对接业务的。2018年1月29日的合作协议是原告按2万元／套的定金，房子卖出去后就拿定金来改名字，这样的销售模式效果比较好，就卖了16套，还有一套没有签协议。2018年2月8日的合作协议是顾永波付了225万元5套房子，后来又付了100万元2套房子，当时我们公司的房子已经打开市场，但被告需要钱，就和顾永波商量让他拿钱来抵7套房子，如果房子卖不出去就拿5万元利息给顾永波。顾永波实际支付了325万元到石林子的账户上，因为当时被告公司的对公账户已经被冻结了，被告公司要求顾永波将钱汇到石林子的账户上，当时石林子的那个账户是作为被告公司的专用账户使用的。明细表是我制作的，且我和会计核对过后再和杨某一起签名的，当时觉得经办人签了字就没有想到要盖公司公章。证人杨某到庭作证称：原、被告签订的合作协议的内容是被告公司副总经理王贤祥起草、总经理席山作为被告公司的代表与原告签订的。签订合同时我不在现场，合同签订后席山叫我和陈某一起到办公室，当时王贤祥也在，席山交代我们说房子已经确定给原告负责销售，要我们配合原告看房等工作。明细表上的签名是我本人签的，没有落款时间的明细表是陈某做的，当时我和财务都核过的，因为当时公司内部运转很乱，所以财务没有签字，公章当时也被房管局监管了，所以没有盖章，其他的明细表我都是核算过才签字的。上述事实，有原、被告举证材料、庭审笔录等予以证实，足以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案的争议焦点为一、原、被告之间属于何种法律关系？二、原告代为销售房屋的报酬应当如何认定？三、原告主张的自2019年1月1日起至还本付息止年计6%的资金占用利息是否应予支持？针对第一个争议焦点，被告主张原、被告之间系房产信息中介服务关系，其收费应对按照成交价总额0.5%-1.5%计收，对此本院不予支持。居间合同，又称“中介服务合同”，是指居间人根据委托人的要求为委托人与第三人订立合同提供机会或进行介绍，而委托人须向居间人给付约定报酬的协议。其特征为：（1）居间合同是由居间人向委托人提供居间服务的合同；（2）居间人对委托人与第三人之间的合同没有介入权；（3）居间合同是双务、有偿、诺成合同。本案中，原、被告在2018年1月29日签订的《合作协议》中明确约定了原告向被告交纳2万元/房作为保证金，而原、被告在2018年2月8日签订的《合作协议》，原告在签订协议后支付了225万元的房款给被告公司，这明显不符合居间合同的特征，原告为被告销售的C1-1402和C5#2-1301房屋，原告也将该两套房屋的房款100万元支付给了被告，故本院认为原、被告签订的合同不属于居间合同，不应适用《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》第六条的规定。原告乐平市鸿达房产信息服务中心与被告江西省万宇实业发展有限公司于2018年1月29日与2018年2月8日签订的《合作协议》是双方真实的意思表示，且其内容不违反法律的强制性规定，该协议合法有效，对双方当事人均具有法律效力，原、被告均应依照约定全面、诚信地履行各自的义务。针对第二个争议焦点，原告为被告公司代理销售房屋的报酬应当按照双方协议的约定计算。如前所述，原、被告之间签订的合同合法有效，故原告的报酬应当按照合同约定计算。原、被告之间的代理销售经《鸿达房产已售16套房源明细》、《鸿达中介合作房源明细表》、《鸿达房产已售7套房源明细》核算，被告公司原销售经理陈某、杨某也在该三份表上签名。被告公司原员工陈某拟的《鸿达房产与万宇城合作付款明细表》中明确结算了被告共计欠原告款项1291656元，证人陈某曾是被告公司的销售经理，经王贤祥及席山的授意全权负责与原告对接相关工作，出具明细表也属于其本职工作范围内。该明细表上有陈某及杨某的签名，其二人都曾是被告公司的销售经理，且双方都当庭表示对该明细表的内容进行了核对，故本院认为陈某、杨某的该职务行为合法有效，其后果应当由被告公司承担。证人陈某、杨某当庭表示该明细表在被告公司也有存根存档，本院当庭要求被告公司在庭审结束后七日内核对相关情况并向本院出具书面的情况说明，但被告公司在本院指定的期限内并未提交任何说明，对此本院认为被告虽不认可该明细表，但被告也没有相反的证据能够推翻原告的主张，故本院认为原告主张的1291656元的金额本院予以支持。针对第三个争议焦点，原告要求被告支付资金占用期间的利息的主张于法有据，本院予以支持，但原、被告就本案案涉款项的支付时间并没有约定，故原本院认为利息起算时间应当为本院立案受理之日，即2020年1月17日起算。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告江西省万宇实业发展有限公司在本判决生效之日起十日内一次性支付原告乐平市鸿达房产信息服务中心代理销售房屋的报酬共计人民币1291656元及资金占用期间的利息（利息以1297656元为本金，按年利率6%的标准，自2020年1月17日起计算至被告实际清偿之日止）。二、驳回原告乐平市鸿达房产信息服务中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。上列款项到期后，如被告不自动履行，原告可在本判决履行期届满第二日起二年内，向本院申请强制执行。案件受理费17064元，由被告江西省万宇实业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审 判 长  汪秋红人民陪审员  汪桂芬人民陪审员  滕建华二〇二〇年五月二十二日书 记 员  王 静