河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终5233号上诉人（原审原告）：郑州紫鼎宾馆有限公司，住所地郑州市管城区紫荆山路51号。法定代表人：刘琼林，总经理。委托诉讼代理人：张福权、许鑫，河南辰中律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张某，男，1972年12月29日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：王硕、刘晨晖，河南新动力律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：高某，女，1971年2月1日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：王硕、刘晨晖，河南新动力律师事务所律师。上诉人郑州紫鼎宾馆有限公司与被上诉人张某、高某房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初15548号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑州紫鼎宾馆有限公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。张某、高某辩称，一审认定的事实清楚，适用法律正确，请求二审依法维持原判。郑州紫鼎宾馆有限公司一审法院起诉请求：1．被告向原告支付承租紫鼎宾馆十三至十五楼层2019年6月1日至2019年8月31日期间的房租279,000元、十六楼层2019年7月1日至2019年9月30日期间的房租114,000元和2019年4月至2019年6月的水电费70,978.14元；2．本案的诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2005年8月10日，原告（甲方、出租方）与被告张某（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：1．甲方将坐落于郑州市紫荆山路51号紫鼎宾馆十六层约260平方米的房屋出租给乙方使用；2．乙方承租房屋的用途为“康乐中心”；3．租赁期限为五年，从2005年8月10日起至2010年8月10日止；4．房租每年132,000元，租金内不含水、电、气、空调等杂费；5．承租期内，乙方若不能按时向甲方交清房租，每超过一天，按应交金额5%支付滞纳金，超过一个月，甲方有权单方面解除合同。2008年8月6日，双方又签订《房屋租赁补充协议合同》一份，主要约定：1．乙方增租该大厦十六层约120平方米的房屋，作为“康乐中心”配套设施使用；2．乙方增租项目自2008年9月1日起开始计租，至2013年8月31日，每年增付租金60,000元，并在签订该补充协议当日交付给甲方信誉保证金10,000元（不计利息，到期归还）。2011年4月1日，双方又签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：1．甲方将坐落于郑州市紫荆山路51号紫鼎宾馆十六楼层（东侧）约900平方米的房屋出租给乙方使用；2．乙方承租房屋的用途为“康乐中心”；3．租赁期限为八年，从2011年4月1日起至2019年12月31日止；4．房租每年240,000元，租金内不含水、电、气、空调等杂费；5．承租期内，乙方若不能按时向甲方交清房租，每超过一天，按应交金额2%支付滞纳金，超过一个月，甲方有权单方面解除合同。2015年5月22日，双方再次签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：1．甲方将坐落于郑州市紫荆山路51号紫鼎宾馆十三至十五层房屋出租给乙方使用管理（包括一楼宾馆大堂西侧，即前台、办公室）；2．乙方承租房屋的用途为旅业，自行设计装修管理、独立经营核算、自负盈亏、自行缴纳税收；3．租赁期限为四年零七个月，从2015年5月起至2019年12月30日止，合同签订同时交纳信誉保证金300,000元（不计利息，到期归还）；4．房租每年1,116,000元（即每月93,000元），租金内不含水、电、气、空调等杂费，由乙方在次月5号一次性交给甲方，在由甲方交给相关部门；5．租金从2015年6月1日起计算，按季度交纳；6．承租期内，乙方若不能按时向甲方交清房租，每超过一天，按应交金额2%支付滞纳金，超过一个月，甲方有权单方面解除合同；7．为维护双方的权益，甲、乙双方约定不得向第三者泄露之间的秘密，否则视为泄密方违约，应赔偿守约方一切损失。同日，双方还签订《转让协议》一份，主要约定甲方将自有的该宾馆13-15楼层及1楼大堂的装修及设施设备等一切物品转让给乙方，转让费为3,600,000元，租赁到期后，如业主愿意续签租赁合同，甲方无条件配合乙方并将该宾馆证照无条件转让至乙方名下。上述两份合同签订当日，被告张某向原告交纳信誉保证金300,000元、装修、物品转让费3,600,000元。上述合同履行过程中，因开具发票和电话使用问题双方产生纠纷，被告自2019年4月起未再向原告交纳房租及水电费。诉讼中，二被告对于使用涉案房屋的事实以及共同承担相应责任均无异议。对于被告交纳房租和水电费情况，双方当事人共同认可十三至十五层房租交纳至2019年5月31日，十六层房租交纳至2019年6月30日，2019年4、5、6月份的水电费均未交纳。庭审中，原告制作的水电费清单表中，仅4月份的清单有被告方人员“赵金霞”签字字样，5、6月份无被告方人员签收。关于涉案房屋，业主为郑州紫鼎置业有限公司，2003年至2005年，原告与郑州紫鼎置业有限公司签订多份租赁合同，取得房屋使用权。郑州紫鼎置业有限公司于2015年3月18日变更企业名称为郑州紫鼎企业营销策划有限公司。另查明，2019年7月18日，被告高某（乙方）与郑州紫鼎企业营销策划有限公司（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：1．甲方同意将位于郑州市城北路2号紫鼎商务大厦内的部分物业，具体为一楼大堂西半部分及十三至十六楼全部出租给乙方进行宾馆业务的经营；2．租赁期限为2019年7月16日起至2019年12月31日止；3．每月租金80,000元、物业服务费20,000元；4．乙方须按时向甲方交纳水电费等各项费用。对此，被告解释为业主方郑州紫鼎企业营销策划有限公司不同意原告转租，经过协商，郑州紫鼎企业营销策划有限公司径行解除了与原告的租赁关系，并且直接与被告签订了《房屋租赁合同》。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案原、被告签订的多份租赁合同均系双方真实意思表示，在原、被告之间应属有效，但是签订合同时，原告的转租行为并未获得业主方同意，此后亦未获得业主方的追认，因此，被告在与原告产生纠纷后，拒交房租、并以原告无转租权为由与业主方重新签订租赁合同的行为，实际系已经解除与原告之间的房屋租赁合同，而解除合同的理由，亦并无不当。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，视情况可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。诉讼中，双方当事人对于被告将2019年4、5、6月份的水电费均未交纳的事实均无异议，本院予以确认。房租和水电费的截止日期均应计算至2019年7月15日，其中十三至十五层房租为139,500元，十六层房租为19,000元，水电费部分，原告提交的证据中仅2019年4月份的水电费清单表中显示有被告方工作人员的签字，5、6月份均未结算确认，故依现有证据本庭仅能确认4月份被告欠交水电费18,992.54元，剩余水电费原告可另行主张。被告交纳的保证金300,000元，在合同解除后，原告亦应返还。除此之外，双方当事人在庭审中陈述在合同履行过程中存在涉税、发票等其他问题，对此双方均可依法另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十七条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告张某、高某于本判决生效后十日内向原告郑州紫鼎宾馆有限公司支付房屋租金158,500元、水电费18,992.54元；二、原告郑州紫鼎宾馆有限公司于本判决生效后十日内向被告张某、高某返还保证金300,000元；三、驳回原告郑州紫鼎宾馆有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务及其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,297元，保全费3,020元，由原告郑州紫鼎宾馆有限公司承担5,123元，被告张某、高某承担6,194元。本院二审期间，上诉人向法庭提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经二审审理查明的事实与一审一致。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方签订的多份租赁合同均系双方真实意思表示，应属有效，上诉人的转租行为并未获得业主方同意，此后亦未获得业主方的追认，被上诉人在双方产生纠纷后，拒交房租并与业主方重新签订租赁合同并支付租金，该行为实际系已解除与上诉人之间的房屋租赁合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，视情况可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故一审判令上诉人返还被上诉人交纳的保证金300,000元，并无不当。根据双方提供的证据，双方当事人共同认可十三至十五层房租交纳至2019年5月31日，十六层房租交纳至2019年6月30日。房租和水电费的截止日期均应计算至2019年7月15日，其中十三至十五层房租为139,500元，十六层房租为19,000元；水电费部分，2019年4月份被上诉人欠交水电费18992.54元，剩余部分的水电费上诉人可另行主张。上诉人所提交的证据不足以证明其主张，故一审判令郑州紫鼎宾馆有限公司支付房屋租金158,500元、水电费18,992.54元，并无不当。综上所述，郑州紫鼎宾馆有限公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8297元，由上诉人郑州紫鼎宾馆有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  徐卫岭二〇二〇年五月二十日书记员  王科普