湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终1376号上诉人（原审原告）：吕力，男，汉族，1985年3月11日出生，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：杨伍平，湖南泰宗律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南省中欣房地产开发集团有限公司，住所地长沙市天心区刘家冲北路238号中欣国际26楼，统一社会信用代码：91430000712195926W。法定代表人：吴海涛，该公司董事长。委托诉讼代理人：广丽苹，湖南湘旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：宁素洁，湖南湘旭律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：姚文明，男，汉族，1979年8月10日出生，住湖南省望城县。被上诉人（原审第三人）：余思雨，男，汉族，1996年4月21日出生，住长沙市望城区。第三人共同委托诉讼代理人：唐旭阳，湖南天地人律师事务所律师。第三人共同委托诉讼代理人：江千惠，湖南天地人律师事务所实习律师。上诉人吕力与被上诉人湖南省中欣房地产开发集团有限公司（以下简称中欣公司）、姚文明、余思雨房屋买卖合同纠纷一案，吕力不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初10667号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人吕力上诉请求：1.请求依法判决撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初10667号民事判决第一项；2.请求依法判决上诉人吕力与被上诉人中欣公司签订的四份《雄海雅苑地下车位买卖合同》（长沙市岳麓区桐梓坡路123号雄海雅苑14栋-109号、-103号、-104号、-105号）有效；3.请求依法判决被上诉人中欣公司履行四份《雄海雅苑地下车位买卖合同》（长沙市岳麓区桐梓坡路123号雄海雅苑14栋-109号、-103号、-104号、-105号）确定的配合上诉人吕力办理完成车位不动产权转移手续的义务；4.请求依法判决被上诉人中欣公司负担本案一、二审诉讼费。事实与理由要点：一、原判决认为及认定的事实中，部分错误且自相矛盾。上诉人吕力诉请之一是“确认其与被告中欣公司之间签订的买卖合同有效”，原审法院一方面已经认为案涉合同不存在无效的情形，一方面却不支持上诉人请求确认合同有效的诉讼请求。二、原审法院认为案涉合同不具备继续履行的现实条件和法律依据缺乏理由，原审法院继而认为上诉人应当另行主张解除合同违背“不告不理”的审判基本原则及和合同自由原则，上诉人与被上诉人签订的案涉合同后，上诉人已经履行了全部房款义务，且被上诉人中欣公司亦将雄海雅苑的地下车位原房屋产权证交付给上诉人，上诉人与被上诉人没有约定和法定的合同解除权。三、本案被上诉人姚文明、余思雨不是原审中有独立请求权的第三人。被上诉人姚文明、余思雨与被上诉人中欣公司至今没有成立相应的房屋买卖合同。现有证据不能证明中欣公司已经将案涉车位交付给姚文明、余思雨使用，被上诉人姚文明、余思雨与被上诉人中欣公司签订的只是一份《商品房认购协议》，双方明确约定就案涉房产买卖事宜另行签订正式的《车库买卖合同》。被上诉人姚文明、余思雨与被上诉人中欣公司签订《商品房认购协议》后，因其未在约定的时间内签订正式的《车库买卖合同》和支付剩余车库款项，已根本违约，依照民事行为“约定优先”的基本原则，《商品房认购协议》已按约定解除。更何况解除《商品房认购协议》，是在被上诉人姚文明、余思雨违约后，被上诉人中欣公司于2017年11月20日至11月29日间与姚文明通过微信催促其前来办理尾款支付手续，但姚文明并未前来办理的情况下解除。2018年1月3日，被上诉人中欣公司通过微信向姚文明发出函件一份，表明由于中欣公司多次催款，姚文明、余思雨一致拖延支付尾款，已经违反了认购协议条款及《合同法》的规定，要求其前往中欣公司办理退款手续。2019年4月9日、4月11日，中欣公司分别向姚文明、余思雨邮寄了一份《通知函》，载明根据双方签订的认购书的约定，我司于2018年8月向其发送的通知函内容表明你方认购的所有车位我司有权另行出售。被上诉人姚文明、余思雨对上诉人吕力与被上诉人中欣公司签订了《雄海雅苑地下车位买卖合同》的民事行为是明知的。依照合同相对性原则，本案被上诉人姚文明、余思雨与被上诉人中欣公司因没有成立的相应房屋买卖合同，其不能对上诉人吕力与被上诉人中欣公司之间的诉讼标的主张独立的请求权。被上诉人中欣公司答辩称：一、原审法院认定被上诉人中欣公司与被上诉人姚文明、余思雨签订的《雄海雅苑商品房认购协议》尚未正式解除，又与上诉人吕力、张小丰、张春林签订车库买卖合同为“一房二卖”行为，系事实认定错误。1.中欣公司与姚文明、余思雨之间的《雄海雅苑商品房认购协议》签订及履行情况证明双方的协议已经解除。2.中欣公司与吕力、张小丰、张春林分别签订三份《车库买卖合同》，系合法有效的合同。3.无论中欣公司与姚文明、余思雨的《认购协议》是否解除，本案都不存在“一房二卖”。二、本案应与姚文明、余思雨起诉中欣的商品房预约合同纠纷案合并审理，综合认定各方的权利义务。被上诉人姚文明、余思雨答辩要点：一、上诉人主张中欣公司与被上诉人至今没有成立相应房屋买卖合同及车位没有交付均不能成立。经中欣公司和被上诉人协商，由被上诉人向中欣公司支付60万元，加上先前支付的20万元定金，合计80万元，达到总价款的50%，中欣公司当即向被上诉人交付了车位。中欣公司虽然未与被上诉人签订书面的车位买卖合同，但存在事实上的房屋买卖合同关系，上诉人主张车位未交付、房屋买卖合同未成立不符合事实。二、上诉人主张被上诉人对中欣公司构成根本违约不能成立；三、原审判决第一项判决结果即驳回上诉人的全部诉讼请求是正确的，依法应当予以维持。被上诉人对案涉车位的合同在先、交付在先、使用在先，被上诉人与中欣公司之间的房屋买卖合同并未解除，且上诉人与中欣公司恶意串通，一房二卖，损害被上诉人的利益，故上诉人诉请确认其与中欣公司签订的房屋买卖合同有效及要求中欣公司履行合同、配合其完成车位不动产转移手续依法均不应当予以支持，原审判决驳回其全部诉讼请求是正确的，依法应当予以维持。吕力向一审法院提起诉讼，请求判令：1.请求法院依法判决吕力与中欣公司签订的四份《雄海雅苑地下车位买卖合同》（长沙市岳麓区桐梓坡路123号雄海雅苑14栋109号、-103号、-104号、-105号）有效；2.请求法院依法判决中欣公司履行四份《雄海雅苑地下车位买卖合同》（长沙市岳麓区桐梓坡路123号雄海雅苑14栋109号、-103号、-104号、-105号）并配合吕力办理完成车位不动产权转移手续的义务；3.请求法院依法判决中欣公司承担本案诉讼费用。姚文明、余思雨向一审法院提起诉讼，请求判令：1.请求确认吕力与湖南省中欣房地产开发集团有限公司2018年12月19日签订的《雄海雅苑车位认购协议书》无效；2.请求确认吕力与湖南省中欣房地产开发集团有限公司2019年1月10日签订的买卖标的分别为坐落于岳麓区份《雄海雅苑地下车位买卖合同》无效；三、判令湖南省中欣房地产开发集团有限公司为姚文明、余思雨办理坐落于岳麓区共4个车位的不动产转移登记手续。一审法院认定的事实：2016年4月27日，中欣公司（卖方）与姚文明、余思雨（买方）签订《雄海雅苑商品房认购协议书》，约定：一、认购物业：【雄海雅苑】第14栋109、-101、-102、-103、-104、-105、-106、-107、-108、-109、-111、-112、-113、-114、-115、-116、-117、-118、-119、-120、-121、-122、-123、-124、-125、-126、-127号房共27个车库（以下简称“该物业”），该物业建筑面积1774.53平方米（该面积以最终房屋实际产权登记面积为准，按实际产权登记面积与约定单价计付房款）。执行认购总价：人民币1600000元整（不含政府及相关部门税金及房屋维修基金等费用）。二、定金：人民币200000元整，在签署本《认购协议书》时付清。三、买方同意按一次性付款向卖方交付购房款：即2016年6月15日前签署《车库买卖合同》同时付清余款1400000元整。四、如买方未在本协议第三条约定的时间之内至中欣国际处（具体地址：长沙市天心区刘家冲北路238号中欣国际26楼）签署《车库买卖合同》（合同内容不得与本协议约定相违背），买方所交定金不予返还。六、买方如更改上述地址或电话，须立即书面通知卖方，否则买方须承担由此引起的一切责任。十、特别约定：卖方应在买方如约向卖方支付人民币1600000元整（含定金）购房款后在30天以内，协助买方去政府有关主管部门办理产权过户，并协助买方正常抵减相应的税费。协议签订当日，姚文明、余思雨向中欣公司支付了200000元的定金，并由中欣公司向其开具了相应数额的收据。2016年6月16日，姚文明、余思雨再次向中欣公司支付了600000元的车位款，中欣公司向其开具了相应数额的收据。随后中欣公司将涉案车位全部交付给了姚文明、余思雨。2016年7月19日，中欣公司向姚文明、余思雨发送了《关于雄海雅苑14号栋27个车位认购协议转合同的函》，载明由于姚文明、余思雨一直未按《雄海雅苑商品房认购协议书》约定的时间前来签订正式买卖合同，也未全部付清140万元房款，现郑重通知姚文明、余思雨于收悉此函之日起六日内，前往中欣国际处签署《车库买卖合同》并付清协议内约定的购房款，同时不予退还已支付的部分房款（60万元）。姚文明、余思雨于2016年7月20日签收了该函件，但二人并未依照该函件约定的时间前往中欣公司处签订《车库买卖合同》，也未支付剩余款项。至2016年12月9日，姚文明、余思雨再次向中欣公司支付了300000元的车位款。2017年6月14日，吕力向长沙市岳麓区人民法院提起诉讼，请求确认中欣公司与姚文明、余思雨签订的认购协议书无效。长沙市岳麓区人民法院于2017年9月12日作出（2017）湘0104民初4355号民事判决书，驳回吕力的全部诉讼请求。吕力对判决不服上诉至长沙市中级人民法院，长沙市中级人民法院于2018年5月14日作出（2017）湘01民终9241号民事判决书，判决结果为驳回上诉，维持原判。姚文明、余思雨在上述案件提交岳麓区人民法院一审受理后遂暂停了涉案车位的尾款支付。二审审理期间，中欣公司的员工蔡文辉在2017年11月20日至11月29日间与姚文明通过微信协商过尾款支付的相关事宜，并催促其前来办理尾款支付手续，姚文明回复会来办理，但实际并未前往办理，也未签订正式的车位买卖合同。2018年1月3日，中欣公司的员工蔡文辉通过微信向姚文明发出函件一份，表明由于中欣公司多次催缴，姚文明、余思雨一直拖延支付尾款，已经违反了认购协议条款及合同法的约定，要求两位于收到本函件之日起三个工作日内带齐相关付款票据资料前往中欣公司处办理退款手续。该函件发出后，姚文明在微信上予以回复。2018年8月27日，蔡文辉再次通过短信向姚文明发出收回雄海雅苑车位的通知函。2018年12月14日，吕力、张春林向中欣公司支付了雄海雅苑27个车位定金的款项800000元整，并由中欣公司开具了相应数额的收据。2018年12月19日，中欣公司（出售方/甲方）与吕力、张春林（认购方/乙方）签订了《雄海雅苑车位认购协议书》，约定：一、认购物业：雄海雅苑第14栋109、-101、-102、-103、-104、-105、-106、-107、-108、-109、-111、-112、-113、-114、-115、-116、-117、-118、-119、-120、-121、-122、-123、-124、-125、-126、-127号房共27个车库（以下简称“该物业”），该物业建筑面积1774.53平方米（该面积以最终房屋实际产权登记面积为准，按实际产权登记面积与约定单价计付房款）。二、认购总价：执行打包价，27个车位总计价款为人民币1680000元（不含政府及相关部门税金及房屋维修基金等费用），不单独出售。三、认购车位特别说明：甲乙双方一致确认，27个车位中109、-104、-105号车位为吕力购买。四、付款方式：乙方同意在签署本《认购协议书》时付清首付款及定金共计人民币800000元整，含定金336000元。五、乙方同意于2019年1月4日前签署《车库买卖合同》同时付清余款880000元整。十三、特别约定：甲方应在乙方向甲方支付人民币1680000元整（含定金）购房款并提交购买人员名单后的90天以内，协助乙方（函所提交名单内人员）去政府有关主管部门办理产权过户，并协助乙方正常抵减相应的税费。2019年1月3日，张春林、吕力再次向中欣公司支付了购买雄海雅苑涉案27个车位的尾款880000元。2019年1月10日，中欣公司（出卖人/甲方）与吕力（买受人/乙方）就涉案车位签订了《雄海雅苑地下车位买卖合同》四份，以上合同共同约定：单个车位总金额为人民币62800元，其中价款59809.52元，增值税2990.48元。乙方已于2019年1月3日一次性付清全部车位总价款62800元整（注指每个合同的价款），已履行相关付款义务。关于车位的交付：乙方于本合同之上署名或具公章，且乙方按本合同之约定支付完全部款项之日，车位即视为已完全交予乙方（乙方确认已知具体车位位置）。甲方无需在另行办理车位的交接手续。车位产权证的办理：购买本物业过程中产生的律师费、公证费及相关费用由买方支付；办理该物业的权属产权过户买卖双方应交的税费，由买卖双方根据政府的相关规定各自承担（本合同认购价款不含入该费用），甲方在180天内配合乙方完成产权过户手续办理。2019年3月29日，姚文明向中欣公司邮寄了一份《郑重函告》，要求：一、中欣公司解除与吕力、张春林签订的车库买卖合同并办理退款手续；二、立即与其补签书面车库买卖合同，并在其付清余款后协助办理车库产权过户手续。中欣公司在签收此份邮件后，于2019年4月9日、4月11日分别向姚文明、余思雨邮寄了一份《通知函》，载明：根据双方签订的认购书的约定，我司于2018年8月向其发送的通知函内容表明你方认购的所有车位我司有权另行出售。同时：1、你方支付的定金我司有权不予退还。2、你方因认购车位产生的所有收益应归属于我司，我司有权从您已支付的认购款项中予以扣除。3、请你方于2019年4月15日前来我司办理结算及退款手续，逾期未来我司办理的，我司将进行单方面结算，并将剩余款项原路退回至以下账户。2019年4月23日，姚文明、余思雨向长沙市岳麓区人民法院提起诉讼，要求中欣公司就雄海雅苑涉案27个车位与其签订正式的《车库买卖合同》并为其办理相关不动产权转移登记手续。中欣公司亦在此案中提起反诉，要求确认与姚文明、余思雨签订的《雄海雅苑商品房认购协议书》已经解除，案件目前已审理终结。另查明，涉案的27个车位中，109号车位面积为725.12平方米，其余车位面积基本相同（约40平方米）。吕力购买的为109号、-103、-105号车位，其他车位为案外人张春林及其子张小丰购买。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、中欣公司与有姚文明、余思雨签订的认购协议书是否解除。中欣公司与姚文明、余思雨于2016年4月27日签订的《雄海雅苑商品房认购协议书》是双方真实意思表示,合法有效，对双方产生法律约束力,均应遵守与履行。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定:“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中,中欣公司虽收取了姚文明、余思雨的110万元车位款,但双方签订的《商品房认购协议》并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的装饰、设备标准承诺及公共配套建筑的产权归属等有关事宜条款,且双方还明确约定姚文明、余思雨与中欣公司应当就涉案房产买卖事宜另行签订正式的《车库买卖合同》,故本案姚文明、余思雨与中欣公司之间为商品房预约合同关系。姚文明、余思雨已按照约定向中欣公司支付了110万元的车位款，中欣公司也已将涉案车位交付给姚文明、余思雨使用至今。虽然，姚文明、余思雨未在认购协议约定的时间内前往中欣处签订正式买卖合同并支付剩余的50万元车位款。但从中欣公司发送的函件、双方之间的微信聊天记录以及姚文明、余思雨部分款项的支付时间来看，双方仍有继续履行该认购协议的意愿。直至吕力与中欣公司、姚文明、余思雨的合同纠纷一案一审受理后，姚文明、余思雨才以所购车位涉诉为由暂停了尾款的支付。在上述案件二审判决作出后，姚文明、余思雨应当积极履行尾款支付的义务，如姚文明、余思雨怠于履行时，中欣公司应当通知姚文明、余思雨积极履行该付款义务。但是，在该案二审判决后，中欣公司没有书面通知姚文明、余思雨支付剩余50万元车位款并要求与其签约，而是以短信方式向姚文明发送了限期退款并归还车位的通知函，显属不当；且合同系姚文明、余思雨与中欣公司签订，中欣公司仅以短信方式对姚文明发送通知函，未尽到有效通知的义务。综上，中欣公司主张其与姚文明、余思雨的认购协议已于2018年8月27日解除，缺乏事实及法律依据，不予采纳。姚文明、余思雨要求中欣公司为其办理不动产转移登记手续的诉请，因姚文明、余思雨并未履行支付剩余车位款的义务，且姚文明、余思雨已在另案中请求签订买卖合同，因此本案不予处理。二、吕力、中欣公司之间签订的买卖合同是否有效。中欣公司在与姚文明、余思雨签订了《雄海雅苑商品房认购协议书》后，尚未正式解除合同又将涉案车位与吕力签订了车位认购协议书及车位买卖合同，这是典型的“一房二卖”行为。吕力与中欣公司签订的《雄海雅苑地下车位买卖合同》并不存在法律规定的合同无效的情形，姚文明、余思雨请求确认吕力与中欣公司之间所签订的认购协议与买卖合同无效，不予支持。吕力要求确认其与中欣公司之间所签订的买卖合同有效并要求中欣公司办理不动产转移登记手续的诉请，因有独立请求权第三人姚文明、余思雨与被告中欣公司签订的《雄海雅苑商品房认购协议书》在前，且已将车位交付其使用，且姚文明、余思雨已另案起诉中欣公司要求确定其与中欣公司认购协议的效力，而在该案中中欣公司亦反诉请求解除与第三人的认购协议，故吕力与中欣公司签订的《雄海雅苑地下车位买卖合同》暂不具备继续履行的现实条件与法律依据，吕力应另行主张解除合同。故对吕力要求确认其与中欣公司之间所签订的买卖合同效力并为其办理不动产转移登记的诉请，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《商品房销售管理办法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、驳回吕力的全部诉讼请求；二、驳回姚文明、余思雨的全部诉讼请求。本案案件受理费80元，由吕力负担。姚文明、余思雨缴纳的案件受理费80元，由姚文明、余思雨负担。经二审审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案二审争议的焦点是：1.上诉人吕力与被上诉人中欣公司签订的《雄海雅苑地下车位买卖合同》是否有效？2.上诉人吕力请求被上诉人中欣公司履行办理不动产转移登记手续是否应当得到支持？关于合同的效力。上诉人吕力、被上诉人中欣公司均认为双方签订的《雄海雅苑地下车位买卖合同》系双方真实意思表示，不存在无效情形，应属有效合同。被上诉人姚文明、余思雨则认为上诉人吕力、被上诉人中欣公司存在恶意串通，损害其利益的行为，应属无效合同。经审查，上诉人吕力与被上诉人中欣公司于2018年12月14日签订案涉合同并已经支付全部地下车位价款。在此之前，被上诉人中欣公司与被上诉人姚文明、余思雨虽已经签订《雄海雅苑商品房认购协议》，但双方因签订正式买卖合同及价款支付问题引发纠纷，上诉人吕力系在被上诉人中欣公司存在与姚文明、余思雨解除合同意愿的情况下签订案涉合同，本案没有证据证明上诉人吕力与被上诉人中欣公司之间存在恶意串通，损害姚文明、余思雨利益的行为，故上诉人吕力、被上诉人中欣公司签订的《雄海雅苑地下车位买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应属有效。关于上诉人吕力请求中欣公司办理不动产转移登记的诉请。经查，被上诉人姚文明、余思雨向原审法院提起诉讼，请求判令中欣公司就案涉车位与其签订正式买卖合同。原审法院于2019年10月20日作出（2019）湘0104民初5614号民事判决支持了姚文明、余思雨的上述请求，后被上诉人中欣公司提出上诉，本院作出的（2020）湘01民终1435号民事判决予以驳回上诉，维持原判。此外，被上诉人姚文明、余思雨与被上诉人中欣公司签订合同在先，且案涉车位已经交付姚文明、余思雨使用，并已经支付绝大部分车位价款。综合本案的情况，上诉人吕力请求判令中欣公司履行办理车位不动产转移手续的诉请，本院不予支持。上诉人吕力在诉争的合同有效时，其可以另行主张其他的权益。综上，上诉人吕力的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，由上诉人吕力负担。本判决为终审判决。审判长  柳**审判员  符建华审判员  刘 刚二〇二〇年五月二十六日书记员  杨 蓓