江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终1508号上诉人（原审被告）：张宁，男，1968年6月28日生，汉族，住南京市鼓楼区。被上诉人（原审原告）：江苏国豪物业管理服务有限公司，住所地南京市鼓楼区广州路41号九单元201室。法定代表人：杨国，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙倩，江苏冠文律师事务所律师。上诉人张宁因与被上诉人江苏国豪物业管理服务有限公司（以下简称国豪物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初9898号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法由审判员涂甫独任开庭审理。上诉人张宁，被上诉人国豪物业公司的法定代表人杨国及其委托诉讼代理人孙倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张宁上诉请求：1、撤销一审判决；2、恳请法院查明事实，清算出实际物业费用。事实与理由：1、物业公司将地下室按照面积的价格收取物业费，显失公平，地下室的使用价值与房屋的面积的使用价值完成不一样。张宁于2003年购买涉案房屋时，因为面积不够，所以开发商送给我方一个110平方米的地下室，并签订了一个附带的合同，地下室作为仓储使用，国豪物业公司按照正常房屋的标准收取物业费没有任何依据。张宁以往缴纳的物业费用里并没有收取地下室费用。2、案涉地下室状态是无水电，无上下水管道，也没有公共设施，国豪物业公司从未对地下室(储藏室)管理服务过。由于国豪物业公司的疏于管理，整栋大楼排涝泵不能正常工作导致地下室淹水，给承租人孙强造成了一定损失。地下室淹水长达四天，直到孙强报警寻求帮助，国豪物业公司迄今尚未处置，也没有回应。张宁之所以这么长时候没有缴纳物业费是因为漏水而造成我方的损失，且双方一直在协商。国豪物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。国豪物业公司向一审法院起诉请求：1、、判令张宁给付国豪物业公司自2014年10月16日起至2019年6月30日止的物业管理费22306.64元，并按照银行同期贷款利率支付自2015年4月1日起至结清全部物业服务费止的逾期付款滞纳金；2、本案诉讼费用由张宁承担。一审法院认定事实：张宁系鼓楼区东宝路29号嘉景苑住宅小区01幢1号H座1层及地下室的业主，该房1层建筑面积83.07平方米，地下室建筑面积118.80平方米，涉案房屋均系商业用房性质。国豪物业公司自2014年10月16日至同年12月31日，该住宅小区委托原告对小区物业服务进行代管，代管期间的物业费收取标准为高层住宅为0.8元/平方米/月，多层住宅为0.6元/平方米/月，商业用房、门面房为1.0元/平方米/月。2014年12月22日，东宝嘉景苑自管委员会与国豪物业公司签订《东宝嘉景苑小区物业管理委托合同》，约定2014年12月22日起至2017年12月31日止，商铺的物业服务费收费标准为1.5元/平方米/月；2017年12月29日，该自管委员会又与国豪物业公司签订了物业管理委托合同，约定自2018年1月1日起至2020年12月31日止，商业、办公房物业服务收费标准为3.0元/平方米/月。上述合同对物业服务内容的约定中，包括快速处理业主的修理请求，不能及时处理的，及时告知管委会；同时合同还约定，国豪物业公司按照法律、法规的规定和本合同约定，在本物业区域内提供物业管理服务，向业主和交费义务人收取物业服务费和代收代缴费用，业主未能按照约定足额交纳物业服务费的，国豪物业公司自行通过法律程序解决等。合同另约定，业主可与物业使用人（承租人）就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人（承租人）违反本合同约定的，业主承担连带违约赔偿责任。2019年4月11日，国豪物业公司委托江苏冠文律师事务所向张宁寄送《律师函》一份，告知张宁应为其1层及地下建筑面积201.87平方米的门面房交纳物业服务费用，张宁自2014年9月16日起至2019年4月11日止，共拖欠物业服务费22306.64元及相应滞纳金1950.61元，并要求张宁自收到此函后七日内向国豪物业公司交纳上述费用。该函件由涉案房屋承租人收取。张宁认可自2014年10月16日起至2019年6月30日止的物业管理费未交纳。根据张宁提供的照片显示，涉案房屋的地下室被作为储藏间使用，且有漏水情形存在。根据双方陈述，张宁所涉房屋已租赁给他人使用，因漏水曾找国豪物业公司交涉未果。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据《物业管理条例》的规定，房屋的所有权人为业主，业主委员会与选聘的物业服务企业签订的服务合同，对业主和物业服务企业具有约束力，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，张宁作为涉案房屋的业主，应当按照东宝嘉景苑自管委员会与国豪物业公司签订的《东宝嘉景苑小区物业管理委托合同》的约定，支付相应的物业服务费。本案中，张宁将其涉案房屋租赁给他人使用，但未提供双方租赁合同，应承担相应民事法律责任。根据《物业管理条例》第四十一条第一款规定，业主应根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。故在张宁未提供租赁合同情况下，应由张宁交纳物业服务费。国豪物业公司在提供物业服务中，对张宁地下室漏水情况未及时做处理，违反了物业服务合同中关于“快速处理业主的修理请求”的约定，其物业服务存在瑕疵，根据价质相符、权利义务对等的原则，一审法院酌定张宁应承担自2014年10月16日起至2019年6月30日止的物业服务费18000元。关于国豪物业公司要求张宁按照银行同期贷款利率支付自2015年4月1日起至结清全部物业服务费止的逾期付款滞纳金的诉请，因双方在合同履行中均存在违约行为，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款的规定，一审法院判决：一、张宁于判决生效之日起十日内支付江苏国豪物业公司管理服务有限公司自2014年10月16日起至2019年6月30日止的物业服务费18000元；二、驳回江苏国豪物业公司管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取203元，由张宁负担。二审查明，张宁与南京东宝实业有限公司签订的《地下商业用房使用转让协议书》第五条约定，涉案地下商用房交付后，张宁应与物业公司签订物业管理协议，并按商业用房的标准缴纳物业管理费。本院对一审法院查明的事实依法予以确认。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。本案中,东宝嘉景苑自管委员会与国豪物业公司签订的《东宝嘉景苑小区物业管理委托合同》系双方当事人真实意思表示,并不违反法律、行政法规等效力性规定,应属合法有效。国豪物业公司已为小区提供物业管理服务，上诉人张宁作为小区的业主享受了国豪物业公司提供的物业服务,理应交纳物业服务费。现上诉人张宁以国豪物业公司提供物业服务不到位及涉案地下商用房面积不应计算物业费为由，拒绝交纳物业管理费用的上诉请求，缺乏事实与法律依据。且，一审法院考虑到国豪物业公司的物业管理服务情况及涉案地下商用房的性质，已对张宁应按交纳的物业管理费数额进行酌减，故本院对张宁的上诉请求不予支持。综上所述，张宁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费250元，由上诉人张宁负担。本判决为终审判决。审 判 员  涂 甫二〇二〇年五月二十日法官助理  孙成艺书 记 员  戴 苗