辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽13民终236号上诉人（原审原告、案外人）：国网辽宁省电力有限公司喀左供电分公司，住所地喀左县大城子镇67号。法定代表人：王鹏，经理。委托诉讼代理人：李洪国，该公司综合管理部主任。委托诉讼代理人：訾力更，辽宁三燕律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：朱志国，男，1975年8月28日出生，汉族，农民，住喀左县。委托诉讼代理人：谢寒，辽宁邦合律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：刘国林，男，1959年5月20日出生，现住喀左县。上诉人国网辽宁省电力有限公司喀左供电分公司（以下简称供电公司）因与被上诉人朱志国、原审第三人刘国林案外人执行异议之诉一案，喀左县人民法院于2018年12月24日作出（2018）辽1324民初2547号民事判决。供电公司不服，提起上诉。本院于2019年6月11日作出（2019）辽13民终858号民事裁定，撤销喀左县人民（2018）辽1324民初2547号民事判决，将本案发回重审。喀左县人民法院于2019年11月20日作出（2019）辽1324民初1814号民事判决。供电公司仍不服，提起上诉。本院于2020年1月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人供电公司委托诉讼代理人李洪国、訾力更，被上诉人朱志国及其委托诉讼代理人谢寒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。供电公司上诉请求：一、依法撤销一审法院（2019）辽1324民初1814号民事判决，终结执行，改判确认诉争房产归上诉人所有；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定上诉人因自身原因对案涉房屋未办理过户登记手续，属认定事实错误。上诉人与刘国林签订的协议书约定，刘国林利用上诉人土地建起的一二楼，待楼房建成后归上诉人所有。2006年初，永兴大厦建成后，刘国林依据协议约定将案涉房产交付上诉人占有使用至今。刘国林未经上诉人同意将包括案涉房产在内的永兴大厦登记在其个人名下，上诉人要求其办理过户登记，但由于上诉人所占用的面积超过双方约定面积，在双方就超出的面积如何处理未达成一致之前不能办理过户手续。2009年7月份，双方达成一致，将多出的面积折抵413424元和刘国林以前尚欠上诉人的欠款相抵并出具发票（2004年12月23日，上诉人与刘国林曾达成出售楼房及场地协议，该协议约定上诉人将楼房及场地以300万元价格出售给刘国林，至今刘国林尚欠97万元未还）后，上诉人向刘国林主张办理房产过户手续时得知刘国林已于2009年2月23日将案涉二层房屋为案外人宝良才300万元贷款提供担保，抵押给朝阳市商业银行，并在县房产管理处办理了抵押登记手续，直至2015年6月10日刘国林办理了抵押注销登记手续。刘国林在第一次一审时也承认其将房产登记在本人名下，房产没有分割就抵押给银行的事实，并支持上诉人主张。喀左县人民法院分别于2015年8月4日、2016年4月29日查封案涉房产。2018年10月11日，一审法院依据（2018）辽1324执恢70号裁定书查封了该楼房。在此期间，上诉人多次向刘国人要求办理房屋过户登记，从未放弃主张权利。没有刘国林的配合下，上诉人不可能单方办理过户登记手续。法律并没有规定抵押登记解除后需何时办理过户登记手续；二、法定事由阻却上诉人办理过户登记手续。物权法第191条第二款规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”城市房地产管理法第37条规定“下列房地产不得转让：司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。”及《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第22条规定“国土资源房地产管理部门对被人民法院依法查封预查封的土地使用权、房屋，在查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。”由于抵押、查封等法定事由出现，客观上阻却了上诉人办理产权过户登记手续。故未能办理产权过户登记并非上诉人自身原因；三、上诉人合法占有的房产具有物权属性，属于优先权，应受法律保护。上诉人对案涉房屋享有物权登记请求权，属于物权期待权，在与被上诉人一般债权的实现发生冲突时，根据物权优于债权的原理应当优先保护上诉人的物权期待权；四、强制执行上诉人合法占有的房产有违债权平等保护原则。上诉人作为产权互易合同的债权人，被上诉人作为居间合同的债权人，其二人地位是平等的，都应当受到法律同等保护。但上诉人与刘国林的互易合同已履行完毕。上诉人交易关系相对被上诉人已处于相对稳定状态，法院不能通过强制执行，人为打破已处于相对稳定的社会关系，保护一种尚在构建的社会交易关系。因此，一审法院为了执行被上诉人诉第三人的生效判决而强制执行上诉人合法占有的房屋，实际上就赋予了被上诉人对该房屋的优先权。被上诉人的债权作为普通债权，不具有物权属性，没有优先权；五、将上诉人合法占有房屋予以强制执行有违公平公正原则。法律的价值是公平、正义和秩序。如果不顾上诉人与刘国林合法的产权互易合同，强制执行上诉人已经占有使用长达13年之久的房屋，这种以损害上诉人合法利益而保护被上诉人利益的做法，有违法律追求的公平和正义要求。综上，上诉人对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。被上诉人朱志国辩称，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力，未经登记不发生法律效力。上诉人虽然与第三人签订了书面协议，但该协议并不具有在拆迁房屋中所应具有的法定书面形式。房屋所有权和使用权可分离，则上诉人占有使用房屋的行为不必然表明其为案涉房屋的产权人。案涉房屋一直登记在第三人名下，十几年间上诉人一直没有通过正常途径对其占有的房屋主张权利。上诉人的上诉请求应予驳回。原审第三人刘国林未作述称。供电公司向一审法院起诉请求：1、判决案争房屋归供电公司所有；2、一、二审诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2005年5月15日，第三人刘国林为建永兴大厦，占用原供电公司所有的土地，双方达成协议，即第三人刘国林占用原告所有的土地建楼，楼房建成后，按约定将相应的第一、二层楼房交付给原告，抵顶占用原告土地的费用。2005年楼房建成后，第三人刘国林将案争楼房交付原告，原告一直占有、使用至今。2008年，刘国林将包括该楼房在内的永兴大厦楼房办理了产权登记，所有权人为刘国林，房权证号12××45、12××87。2009年2月，刘国林以上述房屋作抵押在朝阳市商业银行办理了抵押贷款，并在房产部门办理了抵押登记，2015年6月10日，刘国林在房产部门办理了抵押权注销登记。因原告占用的楼房超过双方约定的面积，2009年7月29日，原告又补交了413424.00元楼款。2015年6月11日，刘国林将原来的两个房屋（房权证号为12××45、12××87）分割为三个房屋，面积为1430.31㎡、913.97㎡、181.91㎡，其中181.91㎡房屋的所有权证号为2015004484，即本案争议房屋。2015年8月4日，本院依据（2015）喀民一初字第94号民事裁定书对案争房屋予以查封。2016年4月29日，依据（2013）喀执字第247号执行裁定书对房屋轮候查封。2018年10月11日，依据（2018）辽1324执恢70号执行裁定书查封了该房屋。原告提出异议，申请对该房屋解除查封。2018年11月1日，本院作出（2018）辽1324执异31号裁定书，驳回原告的异议申请。原告向法院起诉，依法判决停止对原告所有的位于产权号为2015004484号两层楼房的执行，并解除查封；依法确认该两层楼房为原告所有。一审法院认为，合法的民事权益受法律保护。法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，喀左供电公司与第三人刘国林虽然签订了书面协议，并实际占有、使用该案涉楼房，但十余年一直未办理房屋所有权变更登记手续，期间直到2018年10月11日查封时，该楼房一直登记在刘国林名下，原告一直没有通过正常途径对其占有使用的房屋主张权利。此期间内，2006年至2009年2月该房屋被抵押登记之前，原告可以通过诉讼等正常途径主张其权利，但原告并没有采取相应的措施；另外，2015年6月10日，该房屋抵押登记被注销，至2015年8月4日该房屋被查封，期间亦存在空档时间，原告仍未对该房屋主张其权利。以上系原告对其应主张权利的放任，故原告主张因为刘国林一直推脱未办理变更登记手续，自身不存在过错的理由不能成立，不予采信。原告的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：驳回原告供电公司的诉讼请求。案件受理费3300元，由原告供电公司负担。二审查明，朱志国与刘国林居间合同纠纷一案，喀左县人民法院于2015年8月10日作出（2015）喀民一初字第94号民事判决，判决刘国林给付朱志国居间报酬100万元。该判决已经发生法律效力。二审期间，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点是供电公司是否对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。首先，刘国林开发建设永兴大厦，占用原喀左农电局享有的使用权部分土地，双方约定用开发建设楼房中一、二层部分房屋置换，据此，该协议应认定为占用土地补偿安置行为。参照《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第七条第一款规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以安置如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”应认定原喀左农电局享有优先取得补偿安置房屋的权利；其次，建设工程竣工交付后，原喀左农电局就对案涉房屋占有使用，并进行价格结算，于2009年7月29日将房屋差价款413，424元拨付给了刘国林，供电公司占有至今；再有，2008年，刘国林将永兴大厦房屋办理了整体证照，2009年2月用整个大厦房照进行抵押贷款。2015年6月10日，刘国林偿还贷款并对整个永兴大厦抵押房屋予以解押，次日将案涉房屋办理在其名下，同年8月4日，一审法院根据朱志国的财产保全申请对案涉房屋进行了查封。此期间，应认定供电公司就案涉房屋未办理过户登记手续无过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”此案涉房屋属不应查封的房屋。综上所述，喀左供电公司对案涉房屋既享有优先安置的权利，又占有使用，且未办理过户登记手续无过错，参照《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款，且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非经买受人自身原因未办理过户登记。”应认定供电公司对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。故一审判决结果错误，本院予以纠正。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第（一）项规定，判决如下：一、撤销喀左县人民法院（2019）辽1324民初1814号民事判决；二、不得执行案涉所有权证为2015004484号的房屋。一审案件受理费3300元，二审案件受理费3300元，合计6600元，由上诉人国网辽宁省电力有限公司喀左供电分公司负担。本判决为终审判决。审判长  王文沅审判员  张海龙审判员  郭敬明二〇二〇年五月二十九日书记员  张 吉