沈阳市辽中区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）辽0115民初4743号 原告（申请执行人）：刘国良，男，1977年8月28日出生，汉族，无职业，现住沈阳市东陵区。 委托诉讼代理人：岑慧，系北京隆安律师事务所沈阳分所律师。 被告（案外人）：杨志江，男，1968年6月27日出生，汉族，无职业，现住沈阳市辽中区。 委托诉讼代理人：张国宇，系沈阳市辽中区蒲西法律服务所法律工作者。 被告（被执行人）：沈阳隆煜房地产开发有限公司。住所地：沈阳市辽中区。 法定代表人：刘贵春，系该公司经理。 委托诉讼代理人：杨志勇，男，1972年1月17日出生，汉族，系被告单位职员，现住沈阳市辽中区。 被告（被执行人）：刘贵春，男，1954年5月1日出生，汉族，现住沈阳市辽中区。 委托诉讼代理人：杨志勇，其自然情况同上。 原告刘国良诉被告杨志江、被告沈阳隆煜房地产开发有限公司（以下简称“开发公司”）、刘贵春申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年11月12日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘国良及其委托诉讼代理人岑慧、被告杨志江的委托诉讼代理人张国宇、被告开发公司、刘贵春的委托诉讼代理人杨志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：准许执行沈阳市辽中区新华街（新华雅苑小区）15-2号*房产，诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年11月30日，沈阳市辽中区人民法院对原告刘国良与被告刘贵春、沈阳隆煜房地产开发有限公司、沈阳市隆煜机床附件制造有限责任公司、刘大勇、姜崇叶借款合同纠纷一案[案号为(2016)辽0122民初3332号]作出民事判决书，判决:一、被告刘贵春于判决生效后10日内偿还原告刘国良借款本金600万元；二、被告刘贵春于本判决生效后10日内偿还原告刘国良借款本金600万元的利息（利息从2015年3月11日起，年利息按24%计算，至实际还款之日止）；三、被告沈阳隆煜房地产开发有限公司对上述借款本金及利息的偿还承担偿还责任。现判决已经生效，原告作为申请执行人已向贵院申请执行。上述案件诉讼期间，原告刘国良对被告沈阳隆煜房地产开发有限公司开发的案涉房产共计27套进行财产保全，本案诉争房屋属于财产保全期间查封之列，查封日期为2016年6月。案件执行过程中，被告(案外人)杨志江对执行标的提出书面异议。沈阳市辽中区人民法院于2018年10月26日作出(2018)辽0115执异41号执行异议裁定：裁定中止对沈阳市辽中区新华街（新华雅苑小区）15-2号*房产的执行。原告不服上述裁定，原告在财产保全查封时，上述房产均无任何备案登记，且原告在查封时实际到现场张贴封条，上述房产均无入住。被告杨志江仅依据商品房销售协议书和收款收据不足以证明案涉房屋所有权在法院查封前已经转移且已经实际交付被告占有和使用。根据《最高人民法院关于适用的解释》第311条的规定，被告杨志江应提供充足的证据，包括证明涉案房屋购房全款在原告财产保全前已经全部支付完毕，且涉案房产在查封前已经实际交付使用等证据加以举证，证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，否则应准许执行沈阳市辽中区新华街（新华雅苑小区）15-2号1-2-1房产。为维护原告的合法权益，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条、第227条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第306条，第311条等相关规定向人民法院提起诉讼，恳请人民法院支持原告的诉讼请求。 被告杨志江辩称，被告杨志江在辽中区人民法院查封之前与被告沈阳隆煜房地产开发有限公司之间存在房屋买卖关系，被告杨志江通过抵顶方式取得房屋，并支付了相关费用，取得该房屋钥匙，已实际占有。理由如下：一、被告沈阳隆煜房地产开发有限公司于2015年9月20日商品房销售协议书、隆煜公司出示的收据及隆煜公司和丰利达公司抵顶协议、入住证明和丰利达公司与杨志江的抵顶协议可以证明被告杨志江在该房被查封前已购得该房屋，并办理交接手续，收到钥匙。二、新华雅苑商品房销售协议书、购楼收据可以证明被告杨志江先于查封购得房屋。三、2015年9月20日入住证明和取暖费、电费收据、垃圾清运费及2016年11月15日、2018年1月11日取暖费收据可以证明被告杨志江已对该房屋实际占有。综上，可以证明被告杨志江在查封前已实际占有和使用该房屋。故申请人民法院驳回原告诉请。 被告刘贵春辩称，对案外人本案被告杨志江通过抵债的方式获得的房屋的真实性、有效性可以认可，但是对本案原告所主张的事实是以借款在先，未履行还款义务，名为买卖，实为借款，是隆煜公司交纳的维修基金，但是开具的票据名头是原告其他人的名字，只是为了达到还款的目的的抵押方式，并晚于本案被告杨志江的抵债，故原告的抵押行为应属无效，这就是事实情况。 被告开发公司辩称，隆煜公司于借款案件诉讼前给付刘国良265万元借款，在前两个案件中说给170万元经核实后，变更为265万，另外执行阶段给付房屋8处，折合市价为330万元左右，实际抵顶价格双方认同的是230万元左右，在本执行案件中，已经履行大部分，合计600万元，对本案刘国良另外查封共27处，明显超出标的，其他答辩意见同被告（被执行人）刘贵春的答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提交的证据：1.沈阳市辽中区人民法院(2016)辽0122民初3332号]民事判决书和沈阳市中级人民法院（2017）辽01民终4325号民事裁定书；2.（2016）辽0122民初3332号民事裁定书、公告、协助执行通知书；3.照片；4.被告隆煜公司自书的解除查封申请和申请书；5.住宅维修基金交款通知单1张；6.收据编号比对表；7.沈阳市辽中区房产管理处说明；8.商品房交付使用条件确认书（2份）；9.验收备案书（4份）；10.2016年8月12日前被告公章使用情况（5份）；11.2016年8月12日后被告公章使用情况（4张），其真实性本院予以确认，但不足以证明原告的主张。被告杨志江提交的证据：1.新华雅苑商品房销售协议书；2.2015年9月20日收款收据（该票据是补签2015年9月20日的票据）；3.取暖费、电费收据、垃圾清运费；4.隆煜公司与丰利达公司抵顶协议复印件（该原件在其他案件中，交与法院）；5.丰利达公司与被告杨志江的抵顶协议；6.入住通知单；7.入住证明；8.房屋现状照片7张；9.沈阳丰利达混凝土有限公司情况说明；10.房屋所有权登记信息，经当事人质证，本院予以确认在卷佐证。被告隆煜公司提交的证据：1.行政执法结案报告；2.收据；3.结案通知书；4.电费收据，经当事人质证，本院予以确认在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与被告刘贵春、开发公司于2013年12月23日签订借款协议一份，协议约定被告刘贵春向原告借款本金600万元。合同约定了担保条款，担保人开发公司同意在借款本金、利息、违约金及原告实现债权所发生的费用范围内承担连带保证责任。原告向本院起诉，本院于于2016年11月29日作出（2016）辽0122民初3332号民事判决书。宣判后，被告开发公司不服提出上诉，沈阳市中级人民法院于2017年6月6日作出（2017）辽01民终4325号民事裁定书，裁定：准许上诉人沈阳市隆煜房地产开发有限公司撤回上诉。原告在一审诉讼阶段，向本院申请对被告开发公司开发的本案涉案楼房进行查封，本院作出（2016）辽0122民初3332号民事裁定书，裁定查封本案涉案楼房，并于2016年6月8日对涉案楼房进行了查封。原审判决书生效后，原告申请强制执行被告开发公司开发的本案涉案楼房。 另查明，被告开发公司开发建设涉案楼房小区（新华雅苑小区）工程中欠沈阳丰利达混凝土有限公司混凝土款，双方于2015年9月20日经协商达成以新华雅苑房屋6套（包括本案涉案房屋）车库1个抵顶混凝土款的协议。因沈阳丰利达混凝土有限公司欠被告杨志江碎石款，双方于2015年9月20日达成以房抵债协议，丰利达公司又将本案涉案房屋以44万元的价格抵顶给杨志江。同日被告开发公司向杨志江下发了入住通知单，并为杨志江开具了入住证明，将本案涉案房屋实际交付给杨志江。 再查明，原告向本院申请强制执行后，杨志江向本院提出执行异议，本院于2018年10月16日作出（2018）辽0115执异41号执行裁定书，裁定：中止对沈阳市辽中区新华街（新华雅苑小区）15-2号*住宅楼的执行。裁定宣判后，原告不服向本院起诉。原告于本院2018年12月5日公开开庭审理后，向本院申请对被告杨志江提供的证据予以鉴定。本院经公开摇号程序选定辽宁大学司法鉴定中心进行鉴定。该鉴定中心于2019年2月18日向本院作出了辽大司鉴（2019）（文）退字第8号不予受理说明，以“不具备鉴定条件，故无法进行鉴定”为由不予受理。该不予受理说明本院于2019年2月26日向原告进行了邮寄送达。 本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，审查焦点应为案外人杨志江对执行标的是否享有实体权益，且该实体权益是否足以排除强制执行。根据最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条之规定，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。杨志江以房抵债的方式取得了本案涉案房屋，向本院提交了商品房销售协议书、收款收据、抵顶协议、协议凭证、入住证明等证据，不违反法律规定，合法有效。原告向本院申请查封是在以上以房抵债协议实际发生之后，故杨志江的房屋取得足以排除原告的申请强制执行，本院应驳回原告的诉讼请求。 原告要求对被告杨志江提交的电费、垃圾清运费的收款收据、入住通知单的形成时间进行鉴定，由于但鉴定单位决定不予受理，本院已向原告进行了送达，故原告没有足够的证据否定杨志江的证据。原告认为被告杨志江的证据是与被告隆煜公司串通伪造的，证据不足，本院不予确认。原告提交的证据2016年8月12日后被告杨志江提交公章使用情况（4张），其中被告隆煜公司公章使用不仅是被告杨志江持有的入住通知单是原告所说的假公章，2017年11月2日被告隆煜公司给梁秀梅的情况说明也使用的该公章。故，原告没有证据证明被告杨志江提交的证据是虚假的，也没有证据证明原告购买并实际占有使用本案涉案楼房的事实是虚假的。 本案涉案房屋法院查封时已实际竣工，已经具备交付使用条件，被告隆裕公司也已经将涉案楼房实际交付给杨志江，该小区查封当时已经有很多户实际装修入住。杨志江是通过以房抵债方式获得的房屋，在查封前杨志江与丰利达公司及丰利达公司与被告隆裕公司之间存在合法有效的到期债务，抵债价款44万元与涉案房屋的价值大致相当。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十一条、第三百一十三条一款（二）项之规定，判决如下： 驳回原告刘国良的诉讼请求。 案件受理费4,300元，由原告刘国良负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长  赵天齐 审 判 员  刘启迪 人民陪审员  毛加正 二〇二〇年五月九日 书 记 员  肇 林