湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终1008号上诉人（原审原告）：湖南顺天洋沙湖置业有限公司，住所地湘阴县洋沙湖吴家渡口，统一社会信用代码914306246940201950。法定代表人：苏行，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄亮，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘语瞳，湖南金州律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：潘腊梅，女，1977年12月19日出生，汉族，住湘阴县（现住长银滨湖）。委托诉讼代理人：彭利平，湘阴县新潮法律服务所法律工作者。上诉人湖南顺天洋沙湖置业有限公司（以下简称“洋沙湖置业公司”）因与被上诉人潘腊梅租赁合同纠纷一案，不服湖南省湘阴县人民法院（2019）湘0624民初1784号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人洋沙湖置业公司的委托诉讼代理人黄亮、刘语瞳与被上诉人潘腊梅及其委托诉讼代理人彭利平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。洋沙湖置业公司上诉请求：1、维持一审判决的第一、二项，撤销第三、四项；2、改判支持洋沙湖置业公司一审全部诉讼请求；3、由潘腊梅承担一、二审诉讼费用。事实与理由：1、原审判决认定事实错误，潘腊梅逾期缴纳租金、擅自歇业，属于单方违约行为，应由其承担全部责任，而不是判令洋沙湖置业公司承担60%的租金损失责任；2、原审判决法律适用错误，租金滞纳金实质是逾期交纳租金的违约金，此属于当事人双方意思自治的范畴，应当得到支持；3、原审判决关于合同解除的违约金以及合同约定的律师费标准计算错误，本案所涉房屋租赁合同约定的解除合同违约金为合同当年度年租金的20%即18068.17元，而合同约定的律师费是本案诉讼标的的5%即5579元，但原审判决认定的违约金却仅有2096.93元，律师费仅为1660.48元，实属认定错误。潘腊梅辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。洋沙湖置业公司向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《商铺租赁合同》以及判令被告立即腾退房屋并将房屋交还原告；2、判令潘腊梅支付欠付租金62543.68元（暂计算至2019年6月30日）；3、判令潘腊梅按照原租赁合同约定的7680.80元／月的租金标准支付房屋占用费（自2019年7月1日起至实际交还房屋之日止）；4、判令潘腊梅支付欠付租金的滞纳金30985.45元（暂计算至2019年6月30日，后续滞纳金请求按照合同约定标准判令至潘腊梅支付完毕全部欠付款项之日止）；5、潘腊梅支付违约金18068.17元；6、判令潘腊梅承担本案律师费5579元；7、由潘腊梅承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年3月18日洋沙湖置业公司、潘腊梅签订了《顺天洋沙湖国际旅游度假区商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》），双方在合同中约定：1、潘腊梅承租Ｂ10栋116-118213-215号一、二层商铺（建筑面积274.56平方米）用于经营美容美发。2、租金一楼35元／平方米／月，二楼20元／平方米／月。从2019年6月1日起每年租金递增5%，按季度结算租金，于每季度的前5个工作日内支付。潘腊梅应于合同生效之后三个工作日内按照“押金加首期租金”的方式向洋沙湖置业公司支付押金人民币壹万肆仟陆佰叁拾元壹角整（14630.10元）以及首期壹拾伍个月租金人民币贰万壹仟玖佰肆拾伍元壹角伍分（21945.15元），押金于合同届满后甲方对商铺进行验收合格且乙方无违约情形下一次性无息返还乙方。3、租期2017年6月1日至2022年5月31日。4、潘腊梅在租赁期间所发生的水、电、煤气、空调、物管、租赁车位等费用由物业公司收取。5、终止合同的约定：擅自闭店，歇业连续两天（含）以上或者一个月内累计超过五天（含）以上的。6、租赁期满后本合同终止，潘腊梅须如期将商铺退还给洋沙湖置业公司，如潘腊梅逾期归还，则每逾期一天向甲方支付原日租金两倍的违约金。7、违约责任：任何一方违反合同规定，擅自单方终止本合同的，须向对方交纳当年年度租金的20%作为违约赔偿。如潘腊梅逾期未交付租金的，洋沙湖置业公司有权按欠缴租金千分之三每日计算向潘腊梅加收滞纳金。若潘腊梅逾期付款时间超过30天的，洋沙湖置业公司有权单方终止本合同。8、本合同履行过程中，任何一方出现违约的则由违约方另行赔偿守约方主张权利时所发生的诉讼费、律师代理费（按照诉讼标的5%计算）等费用损失。签订合同当日，潘腊梅向洋沙湖置业公司缴纳押金14630.10元及三个月租金21945.15元。2017年7月28日双方就洪灾影响潘腊梅经营达成补充协议：1、洋沙湖置业公司在商铺租赁合同的基础上再给予潘腊梅增加45天时间的免租期。2、免除潘腊梅一辆车在年度的停车费用。湖南顺时物业管理有限公司湘阴分公司证实自2018年1月1日起潘腊梅未缴纳物业费，其经营的商铺处于关门状况，未正常营业。洋沙湖置业公司提供照片证实潘腊梅经营的商铺处于关门歇业状况。2019年5月20日洋沙湖置业公司在张贴了致商户函：1、如果愿意在剩余租赁期限内按合同约定在继续每日开门营业并按时交纳后续租金的，公司将给予如下优惠条件：2019年5月31日之前欠缴的合同租金将给予全部减免，2019年6月1日至2019年12月31日按双方原租赁合同租金标准的50%收取租金。2、如果无意愿履行合同继续经营，在2019年6月1日前办理相关退租及商铺正常回收手续后，公司将减免2019年5月31日前所欠租金，并在无欠水、电、物业费以及房屋无损坏的情况下退还相应押金。2019年6月6日洋沙湖置业公司委托湖南金州律师事务所向潘腊梅邮寄了律师函，要求潘腊梅在2019年6月15日前与之协商处理，否则通过诉讼途径解决。潘腊梅未与洋沙湖置业公司协商处理此事。另查明，2018年11月，潘腊梅经营的店铺设备因被老鼠咬坏，报请洋沙湖置业公司商管部查验，商管部委派员工任侠查看，任侠喊了单位水电工一起对店铺设备查验，确有漏水和设备线路故障，同年11月28日，潘腊梅租车将老鼠咬坏的设备拉出来维修和更换部分设备，被洋沙湖置业公司单位门卫拦阻，要求其到商管部开放行条才能放行，潘腊梅到商管部办理放行的相关手续时被拒绝，双方协商很久后，仍无法解决，潘腊梅将货物卸下向公安机关报案，请求处理此时未果，又向县政府相关部门打电话求助，仍然没有将设备放行。至此，潘腊梅关门歇业至今。潘腊梅实欠租金、违约金计算明细如下：应缴租金日期为2018年10月16日（合同租金计算期是2017年6月1日，减免租期12个月减已交租金3个月减洪灾补租45天，每季度结算租金）1、2018年10月16日至2018年11月28日，应缴租金为10484.69元（月租金7315.05元）。2、2018年11月28日至2019年2月28日，应缴租金为7315.05元×3=21945元。3、2019年3月1日至2019年6月1日应缴租金为7315.05元×3=21945元。4、2019年6月1日至2019年6月30日应缴租金为7680.8元（月租金7680.8元）。5、2019年7月1日以后的租金，按月租金7680.8元的40％计算至潘腊梅实际将商铺交还给洋沙湖置业公司之日止。2—4共计欠租金为51570元的40％即20628元，共计违约金2096.93元，原告律师费5579.87元（按标的5%）一审法院认为：洋沙湖置业公司、潘腊梅双方签订的《租赁合同》、《补充协议》均真实合法有效，双方均应全面履行合同约定的义务，潘腊梅未按约定缴纳租金，关闭商铺停止营业事实存在、证据确凿，洋沙湖置业公司要求解除双方签订的《租赁合同》符合《合同法》规定的解除条件，故其诉求予以支持。洋沙湖置业公司请求潘腊梅支付自2019年7月1日以后的商铺占用费的，实际上就是主张自2019年7月1日至本判决生效之日止的租金和本判决生效之日起至实际交还商铺之日止的占用费，这段期间租金及商铺占用费另行计算。洋沙湖置业公司诉求潘腊梅支付滞纳金，因滞纳金属于行政强制执行中执行罚的一种具体形式，《合同法》仅规定了违约金及其计算方式，故该诉求不予支持。因双方在《租赁合同》中已约定律师费由违约一方承担，故洋沙湖置业公司的这一诉求本院予以支持。2018年11月28日，潘腊梅经请示洋沙湖置业公司商管部，要求将老鼠咬坏的设备拿出来维修，洋沙湖置业公司认为是潘腊梅有意将设备搬走，关门歇业，不予放行。从而导致潘腊梅无法正常营业，洋沙湖置业公司应对此承担主要责任。因潘腊梅未就营业损失提起反诉，其营业损失，不予考虑，故对店铺的租金损失，洋沙湖置业公司应承担60％的责任。在此期间内的违约金损失应由洋沙湖置业公司承担。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十八条第一款、第一百零六条第一款、第一百一十二条、第一百三十四条第一款第（七）（八）项，《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除洋沙湖置业公司与潘腊梅于2017年3月18日签订的《顺天洋沙湖国际旅游度假区商铺租赁合同》；二、限潘腊梅于本判决生效之日起十日内腾空洋沙湖Ｂ10栋116-118213-215号一、二层商铺并交还湖南顺时物业管理有限公司；三、限潘腊梅于本判决生效起十日内一次性支付洋沙湖置业公司至2019年6月30日止的租金31112.69元，支付违约金2096.93元，律师费1660.48元，共计34870.1元。抵除潘腊梅的押金14630.10元，实付20240元（未含2019年7月1日以后的租金及商铺占用费，2019年7月1日以后的租金及商铺占用费另行计算，按月租金7680.8元的40％计算至潘腊梅实际交还商铺给洋沙湖置业公司之日止）；四、驳回洋沙湖置业公司的其他诉讼请求。一审案件受理费2797元，减半收取1399元，由潘腊梅承担500元，由洋沙湖置业公司承担899元。本院二审期间，洋沙湖置业公司未提交新的证据，潘腊梅提交了新的证据。本院组织双方当事人进行了举证和证据交换，潘腊梅提交相关微信聊天记录以及与他商户联名的（向政府）报告一份，拟证明：1、洋沙湖置业公司未履行通水、通电的义务；2、洋沙湖置业公司未尽到管理、保护义务，致使潘腊梅租赁房屋内的物品被盗；3、因洋沙湖置业公司的设计缺陷导致租赁房屋被洪水淹没，洋沙湖公司应当承担赔偿责任。洋沙湖置业公司对上述证据的真实性、关联性不予认可。二审认为，潘腊梅提交的新证据存在形式上的缺陷，证据的真实性、关联性存疑，且有的证据还与潘腊梅的陈述自相矛盾，故二审对潘腊梅提交的证据不予采纳。二审查明的事实与原审一致。本院认为，二审争议的焦点可归纳为两个方面：一、一审判决认定洋沙湖置业公司对2018年11月28日后的租金自负60%的责任，是否恰当。潘腊梅经营店铺的设备因被老鼠咬坏，存在漏水和线路故障的确需要维修。但潘腊梅于2018年11月28日将受损设备拖出维修时，受到洋沙湖置业公司门卫拦阻导致维修未果。可以预见，设备受损又不能维修，将对潘腊梅的经营造成重大影响，故一审判决认定2018年11月28日后，潘腊梅只需负担40%的租金，并无不当。洋沙湖置业公司虽称潘腊梅并非维修设备而是准备搬空门面，但未提供充分的证据予以证明，对洋沙湖置业公司该上诉主张，二审不予采纳。此外，即便潘腊梅当时的确是搬空门面，若洋沙湖置业公司不予阻拦，根据洋沙湖置业公司2019年5月20日张贴的致商户函来判断，潘腊梅反而不用承担任何欠缴租金。二、涉案《租赁合同》约定的“滞纳金”应否支持。涉案《租赁合同》中约定的“滞纳金”，实质属于逾期缴纳租金的违约责任，一审判决将该“滞纳金”认定为“行政强制执行中执行罚的一种具体形式”存在不当。根据约定，潘腊梅应按每日千分之三的标准承担逾期缴纳租金的违约责任，但因洋沙湖置业公司阻拦潘腊梅维修设备存在过错，潘腊梅拒纳租金事出有因。据此，对洋沙湖置业公司主张“滞纳金”的上诉理由，本院不予采纳。至于洋沙湖置业公司上诉主张的违约金、律师费，因洋沙湖置业公司在本案中自身存在过错，一审判决根据诉争双方的过错程度就违约金、律师费进行分担，亦无不当。综上所述，湖南省湘阴县人民法院一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款、第一百七十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2797元，由上诉人湖南顺天洋沙湖置业有限公司负担。本判决系终审判决。审判长 杨 辅审判员 许震鹏审判员 乔宝全二〇二〇年五月十五日书记员 何佳源