浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0602民初10248号原告（反诉被告）：绍兴荣通实业投资有限公司，住所地绍兴市胜利公寓5幢202室。法定代表人：蒋国荣。诉讼代表人：浙江大公律师事务所，系绍兴荣通实业投资有限公司破产管理人。负责人：冯坚，系主任。委托诉讼代理人：范平淹，浙江大公律师事务所律师。被告（反诉原告）：胡文苗，男，1991年10月5日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。委托诉讼代理人：程幸福、余剑英，浙江朋成律师事务所律师。原告（反诉被告）绍兴荣通实业投资有限公司（以下至判决主文前简称“荣通公司”）与被告（反诉原告）胡文苗对外追收债权纠纷一案，本院于2018年6月12日立案受理，后于2019年6月21日作出（2018）浙0602民初5817号民事判决。因荣通公司、胡文苗不服该判决，向绍兴市中级人民法院提起上诉，该院于2019年10月18日作出（2018）浙06民终2925号民事裁定，撤销（2018）浙0602民初5817号民事判决，发回本院重审。本院于2019年10月29日立案受理后，依法另行组成合议庭，适用普通程序于2019年12月13日和2020年4月24日两次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人范平淹，被告委托诉讼代理人程幸福两次到庭参加诉讼。本案鉴定时间为2019年12月18日至2020年4月7日，现已审理终结。原告荣通公司向本院提出以下诉讼请求：一、确认原告与被告间于2015年6月5日签订的《房屋租赁合同》于2017年10月4日解除；二、被告腾退位于绍兴市的荣通大厦，并将上述房屋返还给原告；三、被告赔偿自2017年10月4日至实际腾退并将房屋返还给原告之日止的房屋占有损失，暂按原租金标准四十万元／年计算（暂计算至2018年6月12日共计30万元）；四、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年8月4日，绍兴市越城区人民法院作出（2017）浙0602破5号民事裁定，受理对荣通公司的破产清算，并指定浙江大公律师事务所为管理人。管理人在接管债务人财产过程中，案外人陈明祥向管理人提供落款时间为2015年6月5日的《房屋租赁合同》一份。根据该份合同记载，案外人陈明祥以原告名义与被告签订《房屋租赁合同》，将原告位于绍兴市越城区的房屋出租给被告作开设宾馆之用，建筑面积约2000平方米左右，租赁期限为十年，自2015年10月28日起至2025年10月27日止，租金为每年40万元。该份合同还记载，被告需支付租房押金50万元。鉴于被告虽目前实际使用上述房产的客观情况，但因原告未向管理人移交其相关财务资料，故管理人无法核实被告支付租金和押金的相关情况，不能准确判断租赁关系的真实性，故管理人在人民法院受理原告破产案件之日起，无法作出是否继续履行的决定。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。故即使原、被告之间存在真实的租赁关系，该《房屋租赁合同》也于2017年10月4日视为解除。《房屋租赁合同》解除后，被告应当腾退并返还其占用的房屋，未能及时返还的，应当赔偿相应的损失。被告胡文苗辩称：一、被告对绍兴市越城区法院依法受理绍兴荣通实业投资有限公司破产清算一案没有异议，但原告应当对自己不能履行与被告2015年6月5日签订的房屋租赁合同承担法律责任。因原告自身破产清算原因，导致与被告的合同不能履行，原告不能获得比不破产清算、继续履行租赁合同更大的利益。二、根据2015年7月25日签订的补充协议第二条约定，被告在2023年10月27日前，无须向原告交纳租金。故原告请求提前解除租赁合同的同时，要求被告自2017年10月2日起支付房屋占有使用费，没有事实及法律依据。三、鉴于原告提前解除租赁合同，原告应当依法赔偿被告的损失，赔偿损失以被告提起的反诉为准。反诉原告胡文苗向本院提出以下反诉请求：一、反诉被告向反诉原告赔偿暂计3934070元（详见赔偿清单）；二、确认反诉被告应向反诉原告赔偿的款项性质为共益债务，在反诉被告破产清算程序和财产中享有优先受偿权；三、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原、被告于2015年6月5日签订房屋租赁合同，双方约定反诉原告承租反诉被告位于绍兴市越城区房屋，租期为10年。之后，双方于2015年7月25日签订补充协议一份，约定租期改为15年，反诉原告为反诉被告所出租房屋的装修款抵充8年租金，并有约定反诉被告提前终止合同的应当对反诉原告支付的装修、装潢费用全额赔偿及赔偿额外补偿。现反诉被告起诉要求终止租赁关系，给反诉原告所有装修装潢投入造成了全部损失，亦对反诉原告的正常经营造成了巨大损失。本案中所涉赔偿款项性质显系《破产法》中规定的共益债务，应当在反诉被告破产清算的程序和财产中优先受偿。反诉被告荣通公司辩称：具体赔偿金额以鉴定意见为准。因鉴定的造价是反诉原告原始投入的造价，反诉原告按原始造价进行主张，则不存在本案中以装修抵房租的事实，故反诉被告向反诉原告退还的装饰装修损失中应扣除自2015年6月5日起至2017年10月4日的租金。损害赔偿不属于共益债务，应按照普通债权进行处理。本院经审理认定事实如下：2015年6月5日，荣通公司（甲方）与胡文苗（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将坐落在绍兴市越城区63号，建筑面积2000平方米左右的房屋出租给乙方；用途为开设酒店宾馆，除双方另有约定，乙方不得任意改变房屋用途；租赁期为10年，自2015年10月28日至2025年10月27日止；租金为人民币40万元／年，前五年租金乙方一次性付清，荣通公司作为装修宾馆前期费用，剩余款项每年按期付款；乙方支付租房押金50万元；签订合同日至2015年10月28日作为装修期，正常情况下2015年10月20日交付给乙方，甲方预收装修款200万元。合同还对其他事项进行了约定。后，荣通公司（甲方）与胡文苗、陈安旦（乙方）签订落款日为2015年7月25日的《房屋租赁合同补充协议》一份，约定案涉房屋由甲方装修完毕交付改为乙方全权出资装修；租赁期限及装潢费用抵充租金的方式，乙方要求原定的10年租期升至15年，即2015年10月28日至2030年10月27日，甲方考虑到乙方的实际困难，经双方协商在互惠互利的前提下同意，乙方装潢费用抵充8年的租金即2023年10月27日止，但后期的7年租金要升至每年60万元；期满后装修物归甲方所有不得拆迁，付款方式为一年一付提前一月支付即2023年12月前首付后每年依次类推；遇政府拆迁等情况，乙方无条件终止合同及时搬迁，甲方对乙方在租赁期内的装修及装潢费用按合同价全额赔偿及所造成的额外补偿。合同签订后，荣通公司向胡文苗交付了案涉房屋，胡文苗对房屋进行了装修并经营宾馆。另，补充协议中增加的乙方人员陈安旦在（2018）浙0602民初5817号案件中表示，其系胡文苗的母亲，案涉房屋乙方的相关投入系其替胡文苗支出，相关权利由胡文苗主张。经胡文苗申请，本院依法委托绍兴市建新造价咨询事务所有限公司对涉案房屋的装饰装修损失进行鉴定，该公司出具鉴定意见为案涉（圆梦商务宾馆）房屋装饰装修损失（造价）为3071078元。胡文苗预付鉴定费36383元。本院依法委托绍兴中审会计师事务所（普通合伙）对因提前解除租赁合同导致的营业损失进行鉴定，该所出具函一份，载明因委托方无法提供审计所需的财务资料，无法进行审计，故退回相关鉴定材料。另查明，2017年8月4日，本院作出（2017）浙0602破申3号民事裁定书，裁定受理绍兴伟远针纺有限公司对荣通公司的破产清算申请，并指定浙江大公律师事务所为荣通公司管理人。以上事实由荣通公司提交的（2017）浙0602破申3号民事裁定书1份、（2018）浙0602民破5号之一决定书1份、房屋租赁合同复印件1份、绍兴市不动产登记查询证明1份；胡文苗提交的房屋租赁合同补充协议1份；本院依胡文苗申请依法委托绍兴市建新造价咨询事务所有限公司出具的鉴定意见书1份、鉴定费发票复印件1份、绍兴中审会计师事务所（普通合伙）退函1份以及当事人的庭审陈述予以证实。胡文苗提交的房屋租赁合同补充协议1份，甲方处确有荣通公司盖章，本院对该证据本身的真实性予以确认。胡文苗提交的装修及消防施工合同1份、宾馆制作清单2份、收款收据5份、发票4份、家具订购合同1份、机打发票7份、POS签购单2份，本院将结合租赁合同及鉴定意见书等其他证据综合认定。本院认为，针对荣通公司的各项诉讼请求，本院评析如下：一、关于合同解除及房屋腾退问题。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”。本案中，荣通公司破产清算申请受理日为2017年8月4日，荣通公司管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知胡文苗，视为解除合同；现荣通公司要求确认与胡文苗之间于2015年6月5日签订的房屋租赁合同于2017年10月4日解除的诉请，本院予以支持。补充协议作为房屋租赁合同的补充，一并解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。案涉房屋租赁合同解除后，胡文苗理应将案涉房屋归还原告，现原告要求被告腾退并返还案涉房屋的诉请，本院予以支持。二、关于房屋占有损失问题。因双方合同于2017年10月4日解除，胡文苗在合同解除后继续占有使用案涉房屋，应支付房屋占有使用费，本院确定胡文苗应支付自2017年10月5日起至实际腾退并归还案涉房屋之日止按40万元/年计算的房屋占有使用费。胡文苗辩称补充协议约定装修抵充8年的租金，故其无须再支付租金及占有使用费的意见，本院认为，装修抵租金的约定适用于双方租赁合同存续期间，根据前述分析，案涉房屋租赁合同已于2017年10月4日解除，合同解除后被告继续占有使用涉案房屋已丧失合法依据，故自2017年10月5日起被告应当支付房屋占有使用费，本院对胡文苗的辩称意见不予采纳。针对胡文苗的各项反诉请求，本院评析如下：一、关于装修及装潢损失问题。根据司法鉴定意见，案涉房屋装饰装修损失（造价）为3071078元。因双方补充合同约定，装修抵8年租金；至案涉合同解除日止，案涉房屋租赁时间可按2年计算，故案涉装饰装修损失应考虑租赁时间2年与装修抵租金8年之间的折旧比例，而鉴定意见确认的损失（造价）并未考虑折旧问题，由此本院确认荣通公司应支付给胡文苗装饰装修损失2303308.5元。考虑折旧后，荣通公司辩称的合同解除前的租金在装饰装修损失中扣除的意见，本院不予采纳。胡文苗认为补充合同约定“遇政府拆迁等情况，乙方无条件终止合同及时搬迁，甲方对乙方在租赁期内的装修及装潢费用按合同价全额赔偿及所造成的额外补偿”，故装饰装修损失应全部赔偿的意见，本院认为本案情况不适用于该条款约定情形，故对该意见不予采纳。二、关于经营性损失问题。本院认为，胡文苗未提供财务资料证明其经营情况，无法对其是否存在经营性损失作出审计鉴定，且胡文苗在合同解除后主张该项损失依据不足，本院不予支持。三、关于确认赔偿款项为共益债务问题。共益债务是指在破产程序中，为债权人的共同利益所负担的债务。本院认为，租赁合同的履行长期处于继续状态是租赁合同的重要特点，故租赁合同不同于一般的债权合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。即，合同解除后的法律后果包括财产返还和损失的赔偿。案涉房屋租赁合同解除后，基于双方的财产返还义务，胡文苗应将租赁物返还给荣通公司，双方的租赁合同关系因解除而归于消灭，荣通公司因胡文苗对于案涉房屋的装饰装修投入而获利，胡文苗作为给付方遭受相应损失。根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定，因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。荣通公司在合同解除后获得因胡文苗装饰装修投入而获得的增益符合上述关于不当得利的法律特征，属于不当得利。而该不当得利之债发生在法院受理案外人对荣通公司的破产清算申请后，根据《中华人民共和国企业破产法》第四十二条第三项“人民法院受理破产申请后发生的下列债务，为共益债务：……（三）因债务人不当得利所产生的债务”的规定，依法可以认定为共益债务，胡文苗有权从荣通公司财产中随时受偿，对胡文苗的该项诉请本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第四十二条、第四十三条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条之规定，判决如下：一、原告绍兴荣通实业投资有限公司与被告胡文苗于2015年6月5日签订的《房屋租赁合同》于2017年10月4日解除；二、被告胡文苗应于本判决生效之日起三十日内腾退坐落于绍兴市越城区的房屋（建筑面积约2000平方米），并交还给原告绍兴荣通实业投资有限公司；三、被告胡文苗应于本判决生效之日起三十日内支付给原告绍兴荣通实业投资有限公司自2017年10月5日起至实际腾退并归还房屋之日止的房屋占有使用费（按40万元/年计算）；四、反诉被告绍兴荣通实业投资有限公司应于本判决生效之日起三十日内赔偿给反诉原告胡文苗损失人民币2303308.5元，反诉原告胡文苗对该共益债务享有从反诉被告绍兴荣通实业投资有限公司财产中随时清偿的权利；五、驳回原告绍兴荣通实业投资有限公司的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告胡文苗的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。本诉案件受理费5800元（原告已申请缓交），由被告胡文苗负担，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。反诉案件受理费减半收取19137元，由反诉原告胡文苗负担7933元，反诉被告绍兴荣通实业投资有限公司负担11204元，应由反诉被告负担部分于本判决生效后七日内向本院交纳。鉴定费66383元（含第一次鉴定费30000元），由反诉原告胡文苗负担28329元，反诉被告绍兴荣通实业投资有限公司负担38054元，应由反诉被告负担部分于本判决生效之日三十日内支付给反诉原告胡文苗。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  俞颖尔人民陪审员  俞谷松人民陪审员  郑晓华二〇二〇年五月二十九日书 记 员  张 萍本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国企业破产法》第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。第四十二条人民法院受理破产申请后发生的下列债务，为共益债务：（一）因管理人或者债务人请求对方当事人履行双方均未履行完毕的合同所产生的债务；（二）债务人财产受无因管理所产生的债务；（三）因债务人不当得利所产生的债务；（四）为债务人继续营业而应支付的劳动报酬和社会保险费用以及由此产生的其他债务；（五）管理人或者相关人员执行职务致人损害所产生的债务；（六）债务人财产致人损害所产生的债务。第四十三条第一款破产费用和共益债务由债务人财产随时清偿。《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。