浙江省绍兴市柯桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0603民初1500号 原告：绍兴中国轻纺城商务总部园投资开发经营有限公司，住所地浙江省绍兴市柯桥区华舍街道湖东路2558号中纺国际时尚中心7号楼215室，统一社会信用代码91330621077564584K。 法定代表人：邵必锋，董事长。 委托诉讼代理人：朱文君，浙江越光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘洋，浙江越光律师事务所实习律师。 被告：陈冲，女，1988年2月4日出生，汉族，住江苏省泗洪县。 委托诉讼代理人：杨红耀、林红虹，上海融孚（绍兴）律师事务所律师。 原告绍兴中国轻纺城商务总部园投资开发经营有限公司与被告陈冲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人朱文君，被告的委托诉讼代理人林红虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告绍兴中国轻纺城商务总部园投资开发经营有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告之间的租赁合同；二、判令被告立即付清拖欠的物业费及水电费13587.33元，支付拖欠的租金69141.96元（2018年1月19日至2019年4月10日，按3元／天／平米计算），支付违约金18561.60元（按四个月租金计），三项合计101290.89元。事实和理由：2017年9月6日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定由被告承租原告所有的位于柯桥区中纺国际时尚中心1号楼336-2号店铺，协议约定租赁面积为51.56平方米，租期自2017年12月23日起至2020年12月22日止，租金为第一、二个租赁年度为3元／天／平方米，第三个租赁年度为3.15元／天／平方米，租金支付方式为每季度一付，履约保证金13921.20元。同时，原告与被告签订了《物业服务合同》一份，约定由原告为案涉商铺提供物业服务。租赁协议签订后，原告依约向被告交付了案涉商铺，被告进行了装修后开业经营，但截至2019年4月10日为止，其累计拖欠的相应物业费及水电费达到13587.33元，原告多次向被告催缴该款，但其迟迟不肯缴清该款，故致纠纷形成。原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，诉至法院，望判如所请。 被告陈冲辩称，一、商场于2018年1月19日试营业，由于未取得消防验收合格证明等，商场并不具备租赁条件。二、2018年1月至6月试营业期间，商场未进行任何形式的催告需要缴纳租金，且原告最终发的解约函中也未提及该时间段的费用。除去有装修补贴的商户外，所有商户该段时间的费用都是免除的。三、2019年1月至4月，被告被原告停止水电，这三个月被告没办法做任何经营，被告不认可那段时间的费用。四、被告之所以选择商场，是因为商场的配套、客流、企划活动等，原告收取高额的租金物业费同时，并未提供等值的服务。目前商场一号楼撤铺率超过了八成。被告承认拖欠租金存在违约，但违约责任并不全在被告。被告缴纳的履约保证金、租金押金、物业押金、装修押金、预付租金物业费等共计3万多元，足够抵扣被告的违约成本。原告未受到实际经济损失，所主张的违约金过高。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 案涉租赁房屋位于绍兴市柯桥区中纺国际时尚中心，该商场于2018年1月19日至21日进行试营业，于2018年6月29日正式开业。 2017年，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，其中第一部分通用条款约定：1.1甲方愿意出租及乙方愿意承租相关租赁场地；1.2租赁面积指本合同约定的租赁场地的套内面积，是乙方交纳租赁场地租金面积计费的依据，物业管理费、能耗费计算面积以核算出的建筑面积为准；2.1租赁期限指乙方承租期限，自乙方按甲方规定开业日开始计算；2.1.1进场日指确定的甲方移交、乙方进入租赁场地之日；2.1.2计租日即开业日，指第2.2条规定的装修期结束之日的次日，如装修期提前结束，则以实际开业日期为计租日；2.2装修期2.2.1自进场日起至开业日前一日的期间。但如乙方在前述期间内开业经营的（不包括按甲方有权进行试营业的情况），装修期截止至租赁场地对外营业之日的前一日；2.2.2装修期内不计租金及物业管理费，除本合同另有明确约定，装修期不因任何原因而延长；16.3.1甲方依照约定解除合同（不可抗力除外）或乙方单方面擅自解除合同的，乙方应按本合同约定承担违约责任。乙方应在接到甲方书面通知之日起在本合同第十五条约定期限内将租赁场地交还甲方，并与甲方和物业管理公司结清所有款项；16.3.2如果本合同解除时，乙方实际租赁期限不满一半租赁年度（包括计租日前解除的情况）的，乙方除承担本合同第16.3.1条责任外，还应向甲方赔偿相当于4个月租金的违约金。16.3.3如果本合同解除时，乙方实际租赁期限满一半租赁年度的，乙方承担本合同第16.3.1条责任外，还应向甲方赔偿相当于2个月租金的违约金。如果双方约定固定租金的，是指合同解除当月的月固定租金；16.6双方特别明确，乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方装修免租期及其他租金优惠的前提。如果乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形），则乙方应在本合同终止后7日内按第一个计租租约年的租金标准补交装修免租期减免的全部租金以及优惠部分的租金。其中第二部分专用条款约定：租赁场地位置1号楼336-2；租赁面积51.56平方米，建筑面积73.66平方米；甲方拟于2017年10月31日（即进场日）将租赁场地交付乙方装修使用，乙方装修期为30天；为配合甲方整体开业，乙方应于2017年12月23日开业；租赁期限为2017年12月23日至2020年12月22日，前两个租赁年度（2017年12月27日至2019年12月22日）的租金为3元/天/平方米；租金押金为三个月租金，以季度为一个缴租期；为扶持乙方经营，甲方同意在前述租金标准的基础上，免除乙方第1个租约年的3个月租金；履约保证金为13921.20元等。同时，双方签订有进场交付确认书作为合同附件。 双方又签订一份《物业服务合同》，约定案涉租赁房屋物业服务费缴纳标准为每平方米每月30元，按建筑面积计算。 后被告向原告缴纳了履约保证金13921.20元、租金押金13921.20元、装修押金5000元、物业保证金2209.80元，支付了九个月的物业服务费19888.20元（6629.40元×3）。 2019年1月原告对被告采取断水断电。2019年4月10日，原告向被告发送《解除租赁合同通知书》，后被告收到该通知书。 本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》、《物业服务合同》均系当事人真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人理应诚信履约。《房屋租赁合同》约定了租期起始时间，但当时中纺国际时尚中心商场并未整体开业，根据《房屋租赁合同》通用条款2.1租赁期限的约定，相应的计租日应以实际开业日期为准。柯桥中纺国际时尚中心商场于2018年6月29日正式开业，专用条款约定3个月免租期，故被告第一个缴纳租金周期应为2018年9月29日至2018年12月28日。然而被告未依约缴纳租金，显属根本性违约。因被告认可已收到原告于2019年4月10日发送的《解除租赁合同通知书》，当时《房屋租赁合同》已解除，现原告诉请解除合同，本院不再支持。 根据《房屋租赁合同》通用条款2.2装修期的约定，因商场正式开业延迟，相应的装修期应至2018年6月29日开业前一日。装修期内不计租金及物业管理费，故被告应付物业费周期为2018年6月29日至2019年4月10日。2019年1月原告对被告采取断水断电，属于被告违约后原告行使合同履行抗辩权的行为，但客观上确使被告无法继续经营，被告实际也未再经营，故对于2019年2月至4月10日的租金、物业费，本院根据公平原则酌情确定按原标准的50%计付。案涉营业房建筑面积73.66平方米，按照30元/月/平方米计算，本院对物业费金额认定为18267.68元[73.66平方米×30元/月/平方米×（7+3÷30）+73.66平方米×30元/月/平方米×50%×（2+10÷30）]。关于租金，根据装修期约定，租金也应自2018年6月29日起算，虽双方约定了免租期，但因被告的过错导致合同解除，根据《房屋租赁合同》通用条款16.6之约定，被告不再享有免租期。原告按3元/天/平方米计算，符合约定，本院予以支持。本院对2018年6月29日至2019年4月10日的租金认定为38902.02元（3元/天/平方米×51.56平方米×217天+3元/天/平方米×50%×51.56平方米×69天）。2018年12月、2019年1月被告尚在经营，产生水电费898.80元应属合理，本院对原告该部分诉讼请求予以支持。被告实际租赁期限不满一半租赁年度（1.5年），原告根据《房屋租赁合同》第16.3.2条的约定主张相当于4个月租金的违约金，考虑到剩余的租期以及被告的违约程度，本院对违约金酌情调整为2个月的租金额，为9280.80元。以上共计67349.30元，减去被告已支付的各类押金保证金、已付物业费合计54940.40元，被告尚应支付12408.90元。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零九条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、被告陈冲应于本判决生效之日起十日内支付原告绍兴中国轻纺城商务总部园投资开发经营有限公司12408.90元； 二、驳回原告绍兴中国轻纺城商务总部园投资开发经营有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2326元，减半收取1163元，由原告负担1021元，被告负担142元，被告负担部分限于本判决书生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  任高翔 二〇二〇年五月二十五日 书记员  於莉萍 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。