广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终3674号上诉人（原审被告）：赵志梅，女，1975年8月5日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：张冬，广东方中天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市增城区荔城街庆丰村柯岭经济合作社。住所地：广州市增城区荔城街庆丰村柯岭路。负责人：张水容，该合作社社长。被上诉人（原审原告）：广州市增城区荔城街庆丰村马屋经济合作社。住所地：广州市增城区荔城街庆丰村马屋社。负责人：马伯强，该合作社社长。两被上诉人共同委托诉讼代理人：湛嘉豪，广东民诚众信律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：梁叔强，广东民诚众信律师事务所律师。上诉人赵志梅因与被上诉人广州市增城区荔城街庆丰村柯岭经济合作社（以下简称柯岭合作社）、广州市增城区荔城街庆丰村马屋经济合作社（以下简称马屋合作社）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初7533号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人赵志梅的委托代理人张冬，被上诉人柯岭合作社、马屋合作社的委托诉讼代理人湛嘉豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人赵志梅上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判赵志梅应支付的购房余额为61906.3元；2撤销一审判决第二项，改判赵志梅需支付违约金以61906.3元为基数自2019年7月23日开始按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止，违约金总额不超过61906.3元；3.一、二审诉讼费由柯岭合作社、马屋合作社承担。事实与理由:一、一审认定事实错误，赵志梅已付房款366700元中含有办证定金3万元，办证费用共计32312.59元，按照《房地产买卖合同》第5.2条约定，柯岭合作社、马屋合作社应当承担一半的费用为16156.3元，应抵扣房款13843.7元。因此，房屋余额75750元中应当扣除13843.7元，赵志梅仅需向柯岭合作社、马屋合作社支付余款61906.3元。二、一审法院以总房款412450元为基数计算违约金错误。赵志梅已按合同约定支付了336700元，余款是按合同约定，在柯岭合作社、马屋合作社办好房产过户手续并取得回执当日支付。此后因柯岭合作社、马屋合作社违约抵押，逾期办证，才导致拖延未支付余款。《房地产买卖合同》亦未约定逾期付款时，要以房屋总价款为基数计算违约金，一审法院将赵志梅已合法支付的款项，纳入违约金计算基数错误。三、一审法院要求从2017年3月2日起计算逾期付款违约金错误。在柯岭合作社、马屋合作社未履行前案判决，支付逾期办证违约金的前提下，赵志梅享有后履行抗辩权。柯岭合作社、马屋合作社虽然在2017年3月2日取得办证回执，但赵志梅并不知情，且赵志梅前案的诉请是办证及承担逾期办证违约金，即使柯岭合作社、马屋合作社已办证，但柯岭合作社、马屋合作社未支付逾期办证违约金，履行不符合合同约定及法律规定，也不符合赵志梅合法要求，赵志梅有权不履行。四、柯岭合作社、赵志梅于2019年7月22日才收到法院转交的延期履行的违约金，此时，柯岭合作社、马屋合作社才履行完其先履行的责任和义务，因此柯岭合作社、马屋合作社最早只能从2019年7月23日起主张逾期付款违约金。被上诉人柯岭合作社、马屋合作社辩称：柯岭合作社、马屋合作社一审诉讼请求具有合同依据，《房地产买卖合同》已就赵志梅逾期付款的违约责任进行约定。赵志梅主张涉案合同是有先后履行顺序的陈述，没有合同以及法律依据。赵志梅要求对涉案的税款的分担以及进行处理，并不属于本案审理范围。柯岭合作社、马屋合作社于2019年9月9日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.赵志梅立即向马屋合作社、柯岭合作社支付75750元房款及自2017年3月2日起至实际偿还日止以412450元为基数按每月百分之二的标准支付违约金；2.赵志梅向马屋合作社、柯岭合作社支付契税2555.53元及自立案之日起至实际偿还之日止按银行同期贷款利率所计付的利息；3.赵志梅向马屋合作社、柯岭合作社支付增值税13416.52元及自立案之日起至实际偿还之日止按银行同期贷款利率所计付的利息；4.赵志梅向马屋合作社、柯岭合作社支付不动产登记费80元及自立案之日起至实际偿还之日止按银行同期贷款利率所计付的利息；5.赵志梅向马屋合作社、柯岭合作社支付房屋转让手续费288元及自立案之日起至实际偿还之日止按银行同期贷款利率所计付的利息；6.本案诉讼费用由赵志梅承担。一审法院经审理查明：2013年3月21日，马屋合作社（甲方）、柯岭合作社（甲方）与赵志梅（乙方）签署《房地产买卖合同》，该合同载明以下内容：“……甲乙双方就增城市××大道北××号‘荔丰楼’楼盘的住宅单位购销事宜，本着公平诚信、守法的原则，经双方协商一致，达成以下条款供双方共同遵守执行。……第二条.……出售住宅单位位于增城市××大道北××号‘荔丰楼’5幢302号房，一手业主为广州市增城市荔城街庆丰村马屋经济合作社和广州市增城市荔城街庆丰村柯岭经济合作社共有，一手业主授权人马冠忠……第三条……3.2该物业是以现状按整套出售并计价给乙方，该物业总房价肆拾贰万零捌佰陆拾捌元整（￥420868元）。一次性付款98折，折后总房价￥412450元。第四条首期款……（￥336700.00）元于签订本买卖合同后即时付清，一次性付清的首期款为总房价（不含定金）80%以上。房款余额……（￥75750.00元），甲乙双方到房屋局办理交易递件过户手续并取得房地产交易中心受理回执当天付清。……第五条.纳税、办证、过户及费用。5.1乙方全权委托甲方代为办理所购房屋的纳税、办证、过户、按揭等所有手续，……5.2本次产权交易过程中将会产生一定的营业税、个人所得税、契税、交易管理费、产权登记费等相关费用，按估价或网签价计收，该笔费用甲乙双方各付一半。……第九条.房款、办证、水电费用最终结算约定。……9.2如乙方采用一次性支付全部房款的，则应在付首期款时支付完毕，原定金叁万元（￥30000.00元）转为产权过户及办证押金。9.5在甲方为乙方办出房产证后……在结算时乙方的办证押金可即时抵作应付费用。第十条.因买方或卖方违反本合同约定，如不配合提供交易所需要资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续，逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则……（2）逾期超过五天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额与总楼价3%的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还。（3）若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的2‰支付违约金。合同未约定明确履行期限的，以守约方发出敦促履行通知之日起五天为履行限期……”。2017年2月27日，马屋合作社、柯岭合作社为赵志梅购买的涉案房屋交易办证向税务部门支付契税5111.05元。同日，马屋合作社、柯岭合作社还向广州市增城区土地房产交易所支付不动产登记费80元、房屋转让手续费合计288元。2017年3月2日，原广州市增城区国土资源和规划局出具了案涉房屋产权转移登记的受理回执，该受理回执载明送件人为马屋合作社、柯岭合作社、赵志梅。赵志梅于2017年4月11日起诉马屋合作社、柯岭合作社，请求判令：一、马屋合作社与柯岭合作社支付违约金412450元；二、诉讼费由马屋合作社与柯岭合作社负担。一审法院予以受理，案号为（2017）粤0183民初2414号。2017年12月29日，一审法院作出（2017）粤0183民初2414号《民事判决书》，判决驳回赵志梅的全部诉讼请求。赵志梅不服上述判决，上诉至广州市中级人民法院。广州市中级人民法院于2018年9月3日作出(2018)粤01民终12319号《民事判决书》，认定赵志梅与马屋合作社、柯岭合作社签订的《房地产买卖合同》合法有效；马屋合作社、柯岭合作社应向赵志梅支付从2013年6月1日起计至2017年3月2日的逾期办证违约金，但鉴于双方约定的违约金数额过高，酌情调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金，违约金总额不得超过房价款总额。据此判决，一、撤销广州市增城区人民法院（2017）粤0183民初2414号民事判决；二、马屋合作社与柯岭合作社于本判决发生法律效力之日起十日内，向赵志梅支付逾期办证违约金（以房屋总价款为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金，从2013年6月1日起计算至2017年3月2日止），违约金总额以不超过房屋总价款总额为限；三、驳回赵志梅的其他诉讼请求。一审庭审中，马屋合作社、柯岭合作社与赵志梅确认签署《房地产买卖合同》后，赵志梅合共向马屋合作社、柯岭合作社支付购房款366700元，尚有购房款75750元未付。马屋合作社、柯岭合作社陈述2017年3月2日与赵志梅前往办理递件过户手续并取得受理回执，是因为赵志梅未付齐房款，故受理回执由马屋合作社、柯岭合作社持有。赵志梅陈述其于2017年3月2日与马屋合作社、柯岭合作社前往办理递件过户手续，但当时缺少马屋合作社、柯岭合作社盖章，需补盖章后领取受理回执，故其没有看到受理回执。一审庭审过后，马屋合作社、柯岭合作社向一审法院申请撤回其第二、三、四、五项诉讼请求。一审法院认为:赵志梅与马屋经济合作社、柯岭经济合作社签订的《房地产买卖合同》业已经生效民事判决认定有效，一审法院不另赘述。根据《房地产买卖合同》的约定，房款余额75750元，赵志梅应于甲乙双方到房管局办理交易递件过户手续并取得房地产交易中心受理回执当天付清。原广州市增城区国土资源和规划局在2017年3月2日已出具了案涉房屋产权转移登记的受理回执。故赵志梅理应按照合同约定在2017年3月2日向马屋合作社、柯岭合作社支付购房款余款，但赵志梅至今仍未向马屋合作社、柯岭合作社支付购房余款，已构成违约，故马屋合作社、柯岭合作社主张赵志梅支付购房余款75750元以及从2017年3月2日起计算违约金，理据充分，一审法院予以支持。对于逾期付款的违约金标准是否调整的问题，《房地产买卖合同》约定若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的2‰支付违约金。马屋合作社、柯岭合作社虽自愿将违约金的标准调整为以总房款412450元为基数按每月百分之二计算，但赵志梅抗辩上述违约金标准过高，一审法院综合考虑(2018)粤01民终12319号《民事判决书》对于合同违约金的处理意见，对于马屋合作社、柯岭合作社主张的逾期付款违约金酌情调整为从2017年3月2日至赵志梅付清购房余款之日止，以总房款412450元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金，违约金总额不得超过房价款总额。赵志梅以其在2017年3月2日未看到受理回执，马屋合作社、柯岭合作社违约在先，马屋合作社、柯岭合作社所应承担的违约金尚未支付为由抗辩其无需承担违约责任，理据不足，一审法院不予采纳。马屋合作社、柯岭合作社自愿撤回第二、三、四、五项诉讼请求，属其对自身权利的自由处分，一审法院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院于2019年12月6日作出一审判决：一、赵志梅在判决发生法律效力之日起十日内向广州市增城区荔城街庆丰村马屋经济合作社、广州市增城区荔城街庆丰村柯岭经济合作社支付购房余款75750元；二、赵志梅在判决发生法律效力之日起十日内向广州市增城区荔城街庆丰村马屋经济合作社、广州市增城区荔城街庆丰村柯岭经济合作社支付逾期付款违约金（违约金以房屋总价412450元为基数自2017年3月2日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清上述第一项购房余款之日止，违约金总额不得超过房价款总额）；三、驳回广州市增城区荔城街庆丰村马屋经济合作社、广州市增城区荔城街庆丰村柯岭经济合作社的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3259元，由广州市增城区荔城街庆丰村马屋经济合作社、广州市增城区荔城街庆丰村柯岭经济合作社负担2034元，赵志梅负担1225元。赵志梅于本判决发生法律效力之日起十日内向一审法院交纳上述费用。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审中，赵志梅提交以下材料作为二审证据：证据1.收款收据三张，拟证明支付的楼款总数与一审认定的366700元相符，其中包含3万元的定金。证据2.办证费用的票据，拟证明办证费用总金额为32312.59元，按照合同5.2条的约定，双方各负担一半即各负担16156.3元，应抵扣的房款是13843.7元。证据3.银行存折，拟证明赵志梅在2019年7月22日才收到柯岭合作社、马屋合作社支付的违约金，因此，违约金应从7月23日起算。柯岭合作社、马屋合作社质证表示：对证据1的真实性、合法性、关联性没有异议，对证据2的真实性、合法性没有异议、关联性有异议，因本案没有处理涉税问题，不能证明双方应当分担的金额，合同中亦没有约定税费可以抵扣房款。证据3赵志梅没有提供原件，真实性由法院核对，但是在(2018)粤01民终12319号生效判决之后，柯岭合作社、马屋合作社已经向法院划款，但是法院何时将款项划至赵志梅账户，柯岭合作社、马屋合作社无法决定。赵志梅以收到该违约金的时间作为抗辩支付房款的时间，不符合合同约定。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案的争议焦点问题为：赵志梅所承担逾期付款违约金的计算标准及违约金起算时间的认定。根据《房地产买卖合同》约定“房款余额……（￥75750.00元），甲乙双方到房屋局办理交易递件过户手续并取得房地产交易中心受理回执当天付清”。2017年3月2日，原广州市增城区国土资源和规划局出具了案涉房屋产权转移登记的受理回执，因此赵志梅应当在2017年3月2日支付房屋余款，赵志梅未在该天支付房屋余款，已构成违约。柯岭合作社、马屋合作社主张赵志梅支付逾期付款违约金，具有合同依据，本院予以支持。一审法院对赵志梅以当天未看到受理回执为由抗辩无需承担违责任不予采纳并无不当，本院予以维持。合同约定“若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的2‰支付违约金”，因此逾期付款违约金的基数应当按照总楼价款412450元进行计算，但违约金的总额不应超过本金即未付房款总额75750元。一审法院对违约金总额的上限认定不当，本院予以纠正。赵志梅认为未付房款余款应当扣减赵志梅已支付的相应办证费用，但从赵志梅所提供的证据并不能反映双方有此约定，故赵志梅该项理由不能成立，赵志梅未付房款余款应为75750元。原广州市增城区国土资源和规划局已于2017年3月2日出具了案涉房屋产权转移登记的受理回执，故逾期付款违约金起算时间应为2017年3月2日，赵志梅以柯岭合作社、马屋合作社违约在先，应以赵志梅收到柯岭合作社、马屋合作社逾期办证违约金的时间作为其履行义务的起算时间，依据不足，本院不予采纳。一审法院关于逾期支付违约金的起算时间认定正确，本院予以维持。一审法院调整利息计算标准并无不当，但因自2019年8月20日起，中国人民银行已授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时时30分公布贷款市场报价利率，故利息计算标准应改为以房屋总价412450元为基数自2017年3月2日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率至付清购房余款之日止，违约金总额不得超过75750元。综上所述，赵志梅的部分上诉请求成立，本院予以支持，其他上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初7533号民事判决第一项；二、撤销广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初7533号民事判决第三项；三、变更第二项为：赵志梅在本判决发生法律效力之日起十日内向广州市增城区荔城街庆丰村马屋经济合作社、广州市增城区荔城街庆丰村柯岭经济合作社支付逾期付款违约金（违约金以房屋总价412450元为基数自2017年3月2日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率至付清上述第一项购房余款之日止，违约金总额不得超过75750元）；四、驳回广州市增城区荔城街庆丰村马屋经济合作社、广州市增城区荔城街庆丰村柯岭经济合作社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3259元，由广州市增城区荔城街庆丰村马屋经济合作社、广州市增城区荔城街庆丰村柯岭经济合作社负担2234元，赵志梅负担1025元。二审案件受理费1694元，由上诉人赵志梅负担1422元，被上诉人广州市增城区荔城街庆丰村马屋经济合作社、广州市增城区荔城街庆丰村柯岭经济合作社负担272元。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇二〇年五月二十七日书记员 冯冠豪郭丽淳