北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终1633号上诉人（原审原告）：北京市新源仁和物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区三源里街14号601。法定代表人：陈立华，总经理。委托诉讼代理人：贾梅，北京市高科律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晶晶，北京市高科律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：丁亮，男，1954年3月6日出生。被上诉人（原审被告）：余云芳，男，1963年12月2日出生。委托诉讼代理人：强磊，福建汇成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京香樟园宾馆有限公司，住所地北京市朝阳区砖角楼北里5号。法定代表人：余云芳，执行董事。委托诉讼代理人：强磊，福建汇成律师事务所律师。上诉人北京市新源仁和物业管理有限公司（以下简称新源仁和公司）因与被上诉人丁亮、余云芳、北京香樟园宾馆有限公司（以下简称香樟园公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初32431号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人新源仁和公司之委托诉讼代理人贾梅，被上诉人余云芳、香樟园公司之共同委托诉讼代理人强磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新源仁和公司上诉请求：1.请求撤销一审判决；2.依法支持新源仁和公司的一审全部诉讼请求；3.依法判令丁亮、余云芳、香樟园公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定承租人义务承担的主体只有香樟园公司属于认定事实错误。丁亮作为香樟园公司的发起人，依据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第2条第1款，应当承担支付房租的义务；且依据该条第2款，丁亮承担义务是基于公司自身对于合同的认可和实际履行已经构成了债务的加入，并非债权债务的概括转让；且该条并没有禁止合同相对方同时向公司和发起人主张权利。余云芳出具的《及承诺书》应视为余云芳的个人承诺，余云芳构成债务的加入，应承担承租人的义务。二、一审法院认为新源仁和公司的诉讼请求超出诉讼时效明显属于适用法律错误。根据《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第36个问题，本案诉讼时效期间应从最后一期租金约定支付期间届满的次日计算，本案诉讼时效不应分别计算。另补充：递增部分房租的计算基数不应当以80万元为标准，应当将递增部分的租金标准也计算进入。即便过了诉讼时效也是丧失了胜诉权，但不应当不计算递增部分。丁亮未到庭，亦未答辩。余云芳、香樟园公司辩称：涉案每一期的递增租金，应当分别计算诉讼时效。新源仁和公司提到的审判指导意见，是参照适用的，并不必然在本案中必然适用。北京高院指导意见所提出的分期支付租金应当在最后一期适用诉讼时效，适用的是承租人恶意欠付租金，本意是惩罚承租人恶意欠付租金，但本案在承租人承租10年长期租赁年限内，从来都是按照书面催缴单缴纳租金，从未拖欠过任何一期租金。供暖费的诉讼时效，显然应该是分期计算。余云芳个人不应当承担还款义务，其不是诉争合同的当事人，也不是租赁物的实际经营人，仅仅是香樟园公司的法定代表人，不应当承担连带还款义务。关于延期付款滞纳金问题，本案因为是新源仁和公司怠于催缴租金和供暖费，不应当支持延期付款滞纳金。新源仁和公司向一审法院起诉请求：1.判令丁亮、余云芳、香樟园公司共同支付2010年5月8日至2018年5月7日期间递增部分房租1035202.94元；2.判令丁亮、余云芳、香樟园公司共同支付2008年11月15日至2018年3月15日期间供暖费399840元；3.判令丁亮、余云芳、香樟园公司共同支付欠付递增部分房租和供暖费自2018年10月1日起至实际支付之日止的滞纳金（以1435042.94元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率4倍计算）。一审法院认定事实：2008年5月5日，出租方：新源仁和公司（甲方）与承租方：丁亮（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉租房屋出租给乙方使用，建筑面积1190平方米，水源、电源、供暖条件齐全。租赁期限为2008年5月8日至2018年5月7日共计10年，合同期满甲方将房屋收回。乙方租赁房屋用途为办公、品牌餐饮（限第一层）或旅馆业，并对其经营活动的合法性承担全部责任。签订合同当日，乙方应交房屋押金10万元，如乙方在执行合同期间未有违约行为，租赁合同终止时甲方无息退还。租赁房屋每年租金80万元整，自本合同签字之日起每年分两次付清，第一次于当年5月8日前付清40万元整，第二次于当年11月8日前付清40万元整。乙方以现金、支票、汇票方式支付租金均可，甲方收到租金后向乙方开具发票。甲方向乙方提供一个月免租期，免租期一个月租金66666元在第一年下半年租金中免除。甲方有权依据合同约定收取租金和相关费用。甲方有权对乙方拖欠租金及相关费用收取滞纳金，滞纳金为每天收取年租金的3‰。自本合同签字生效第三年起，每年租金按北京市统计局发布的房屋租赁市场价格增长指数的50%浮动递增，递增数额=年租金*（当年北京市房屋租赁市场价格增长指数*50%）。经查1，2008年7月28日，丁亮与马某以涉租房屋为住所地注册成立香樟园公司，利用涉租房屋经营宾馆业务，并于2008年8月19日向新源仁和公司提交申请，要求租金发票抬头开具为香樟园公司。经查2，2010年8月13日，香樟园公司召开股东会决议，股东出资变更为余云芳出资47.5万元、马某出资1.5万元、丁亮出资1万元；选举余云芳为香樟园公司法定代表人。经查3，2018年5月18日，香樟园公司签章，余云芳签字向新源仁和公司出具《〈房屋租赁合同终止〉及承诺书》，确认丁亮签订房屋租赁合同至2018年5月7日全部履行终止，承诺承担合同项下权利、义务及责任，并承担所有债权债务的清缴和清偿责任以及相关法律责任。经查4，履约期间，新源仁和公司向香樟园公司发送房屋费缴纳单，通知其交纳应付租金，香樟园公司据此交纳，新源仁和公司为香樟园公司开具发票。经询，各方均确认履约期间按照年租金80万元标准支付租金。另查，2006年5月15日，新源仁和公司与北京市朝阳区职工大学签订《租赁协议》，约定新源仁和公司负责报批1250平方米的新建项目并承担报批及建设费用，并于租赁期间内享有独立使用权。涉租房屋于2008年取得建设规划许可证，建设单位系北京市朝阳区教育国有资产管理中心。北京市朝阳区职工大学于2006年5月16日出具证明，承认新源仁和公司在租赁协议期内有权对涉租房屋向项目专营经营方进行分体出租，承包经营或合作经营。关于诉讼时效，余云芳、香樟园公司均以诉讼时效抗辩。就此，新源仁和公司表示租赁合同一直处于履约期间，房屋租金的诉讼时效应当以最后一笔租金到期日起算，供暖费含在租金中，并未超过诉讼时效。新源仁和公司曾于2018年提起诉讼，后撤诉，本案并未超过诉讼时效。另查，新源仁和公司曾于2018年9月以租赁合同纠纷为由提起诉讼，后于2018年11月22日撤诉。关于递增租金，新源仁和公司表示履约期间，双方对于递增租金的比例和数额存在争议，暂时按照合同约定固定租金交纳，新源仁和公司并未放弃主张递增租金，双方并未就租金数额达成变更，现依约主张递增租金，并就此提交北京市居民消费价格分类指数统计单为证。就此，余云芳、香樟园公司均认为履约期间严格按照新源仁和公司书面指示交纳租金，双方并未就递增租金发生争议，新源仁和公司亦未主张过递增租金，履约行为已对租金支付达成变更，不同意支付递增租金。关于供暖费，新源仁和公司表示其与北京市朝阳区职工大学签订《租赁协议》中的租金数额已经包含供暖费的负担，应当按照北京市燃气供暖价格支付供暖费用。据此，余云芳、香樟园公司均认为涉租房屋并未交纳过供暖费，新源仁和公司亦未垫付供暖费，不应支付。另，关于押金，新源仁和公司否认收到房屋押金；香樟园公司、余云芳表示签约前已经支付押金，但未能就此举证。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行己方义务。本案中，丁亮与新源仁和公司签订之《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，应当遵守。结合各方诉辩意见，法院就争议焦点分别予以审查。关于租赁合同承租人身份认定。发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，应予支持。结合在案证据可知，丁亮承租涉租场地目的系成立香樟园公司经营宾馆业务，香樟园公司成立后使用涉租场地经营宾馆业务并向新源仁和公司支付租金，新源仁和公司接收租金并开具发票。实际履约过程中，香樟园公司作为承租方履行合同项下权利义务，新源仁和公司对此认可并予以履约。由此可以认定，涉租房屋承租人系香樟园公司。新源仁和公司要求丁亮、余云芳就承租人所负义务承担连带责任依据不足，法院不予支持。关于递增租金是否支付。《房屋租赁合同》明确约定自合同生效第三年起年租金按北京市统计局发布的房屋市场价格指数的50%浮动递增，双方均应依约履行。虽双方按照固定租金数额履约，但新源仁和公司并未明确表明放弃递增租金，双方履约行为并不当然推定对递增租金条款变更达成合意，亦无法否定递增条款法律效力。故新源仁和公司要求香樟园公司支付递增租金有事实及法律依据，法院予以支持。关于供暖费是否支付。《房屋租赁合同》明确约定房屋租赁期间的水、电、暖等费用按实际用量单独计算，由承租方负担，双方亦应依约履行。各方均认可履约期间涉租房屋存在供暖事实，丁亮、余云芳及香樟园公司以新源仁和公司未支付供暖费用为由予以抗辩依据不足，法院不予采信。关于诉讼时效如何认定。本案中，香樟园公司系按照每年80万元的标准按时足额交纳了租金。新源仁和公司未能就其主张过递增租金予以举证，而新源仁和公司主张的递增租金部分，自香樟园公司交纳当期租金时，新源仁和公司即已知晓其权利受到侵害，故新源仁和公司主张的各期递增租金应自香樟园公司未交纳之日起分别计算时效。关于供暖费的诉讼时效的起算时间，新源仁和公司未能就其主张过供暖费予以举证，故新源仁和公司主张的各期供暖费亦应自香樟园公司未交纳之日起分别计算时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外；第一百三十六条规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效为一年。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定；第二百零六条规定，本法自2017年10月1日起施行。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。关于递增租金。按照双方合同约定，2016年5月8日至2016年11月7日的递增租金应于2016年5月8日前交纳，故2010年5月8日至2016年11月7日期间的递增租金时效应适用《民法通则》的一年时效的规定，上述期间的递增租金请求权时效在《民法总则》实施之日2017年10月1日以前已过。对于2016年11月8日至2018年5月7日的递增租金的诉讼时效，于《民法总则》施行之日尚未满《民法通则》规定的一年，故上述期间的递增租金应适用《民法总则》规定的三年诉讼时效，并未超过诉讼时效，故新源仁和公司主张该期间的递增租金法院予以支持。关于供暖费。同上可知，2008年11月15日至2015年3月15日的供暖费已超过《民法通则》规定的二年的诉讼时效，2015年11月15日至2018年3月15日期间的应付供暖费，于《民法总则》施行之日尚未满《民法通则》规定的两年，亦应适用《民法总则》关于三年诉讼时效规定。故新源仁和公司主张该期间的供暖费法院予以支持。另，关于滞纳金，双方对于递增租金及供暖费存在争议，并未严格依据合同约定期间履行。且因超过诉讼时效，新源仁和公司丧失主张部分期间递增租金及供暖费的权利，现其以全部递增租金及供暖费数额为本金主张滞纳金依据不足，法院不予支持。就押金一节，在新源仁和公司否认收取押金情形下，丁亮、余云芳及香樟园公司应当就支付押金予以举证，否则承担举证不利后果，现其未能举证证明支付押金，法院难以采信，就押金扣抵费用抗辩意见法院难以支持。丁亮经法院依法公告传唤未到庭应诉，本案依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百八十九条、第一百九十二条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条之规定，判决：一、北京香樟园宾馆有限公司于判决生效之日起七日内支付北京市新源仁和物业管理有限公司递增租金二万四千六百五十五元。二、北京香樟园宾馆有限公司于判决生效之日起七日内支付北京市新源仁和物业管理有限公司供暖费十四万九千九百四十元。三、驳回北京市新源仁和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为，新源仁和公司上诉主张丁亮作为合同签订方应承担租赁合同项下付款义务。就此本院认为，本案中，新源仁和公司与丁亮于2008年5月5日签订《房屋租赁合同》，同年7月28日，马某与丁亮以涉租房屋为住所地注册成立香樟园公司，丁亮于同年8月19日向新源仁和公司提交申请，要求租金发票抬头开具为香樟园公司。丁亮以自己名义对外签订租赁合同，但合同签订后香樟园公司向新源仁和公司支付租金，新源仁和公司向香樟园公司开具发票，租赁合同的实际当事人变更为香樟园公司。如根据合同相对性原则，新源仁和公司不能向香樟园公司主张权利。但香樟园公司成立后已对合同进行确认，且新源仁和公司也起诉要求香樟园公司承担责任，此时香樟园公司变更为涉案租赁合同的一方主体。结合《中华人民共和国合同法》第四百零三条有关隐名代理的规定，相对人不知道发起人是为设立中公司的利益时，公司成立后应享有介入权，相对人应享有选择权，即享有请求该发起人或者公司承担合同责任的权利，一经选定，不得再行变更。故在香樟园公司承担合同责任后，新源仁和公司又要求丁亮承担责任，于法无据，本院不予采信。新源仁和公司上诉主张余云芳就涉案租赁合同构成债的加入。就此本院认为，根据《〈房屋租赁合同终止〉及承诺书》内容，“我承诺由我独立承担丁亮和马某分别于2008年5月5日和2008年5月11日与贵公司签订的房屋租赁合同中的权利、责任、义务”。如前所述，涉案房屋租赁合同的承租人是香樟园公司，余云芳承诺代丁亮和马某履行合同义务，并不构成债的加入，故本院对新源仁和公司该项上诉主张，不予采信。关于诉讼时效。新源仁和公司上诉主张房屋租金系同一债务分期履行，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。就此本院认为，本案中，香樟园公司系按照每年80万元的标准按时足额交纳了租金。新源仁和公司未能就其主张过递增租金予以举证，而新源仁和公司主张的递增租金部分，自香樟园公司交纳当期租金时，新源仁和公司即已知晓其权利受到侵害，故新源仁和公司主张的各期递增租金应自香樟园公司未交纳之日起分别计算时效。关于供暖费的诉讼时效的起算时间，新源仁和公司未能就其主张过供暖费予以举证，故新源仁和公司主张的各期供暖费亦应自香樟园公司未交纳之日起分别计算时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外；第一百三十六条规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效为一年。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定；第二百零六条规定，本法自2017年10月1日起施行。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。关于递增租金，按照双方合同约定，2016年5月8日至2016年11月7日的递增租金应于2016年5月8日前交纳，故2010年5月8日至2016年11月7日期间的递增租金时效应适用《民法通则》的一年时效的规定，上述期间的递增租金请求权时效在《民法总则》实施之日2017年10月1日以前已过。对于2016年11月8日至2018年5月7日的递增租金的诉讼时效，于《民法总则》施行之日尚未满《民法通则》规定的一年，故上述期间的递增租金应适用《民法总则》规定的三年诉讼时效，并未超过诉讼时效。关于供暖费。同上可知，2008年11月15日至2015年3月15日的供暖费已超过《民法通则》规定的二年的诉讼时效，2015年11月15日至2018年3月15日期间的应付供暖费，于《民法总则》施行之日尚未满《民法通则》规定的二年，亦应适用《民法总则》关于三年诉讼时效规定。故新源仁和公司主张该期间的供暖费本院予以支持。关于滞纳金。在合同期内，香樟园公司按期交纳了租金。双方对于递增租金及供暖费的收取存在争议，并未严格依据合同约定期间履行，此外，因超过诉讼时效，新源仁和公司丧失主张大部分期间递增租金及供暖费的权利。现一审法院结合本案实际情况，未支持新源仁和公司关于滞纳金的主张，并无不当，本院予以维持。综上所述，新源仁和公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17716元，由北京市新源仁和物业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王东军审 判 员 潘 蓉审 判 员 江 惠二〇二〇年五月十二日法官助理 薛俣潇法官助理 禹海波书 记 员 高 媛