广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终3692号上诉人（原审被告）：林增辉，男，1979年7月17日出生，汉族，住广东省饶平县。被上诉人（原审原告）：广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社，住所地广州市荔湾区茶滘街葵蓬嵘都大街1号之一。法定代表人：郭玉莲。委托诉讼代理人：钟钦才，广东红棉律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟旭杰，广东红棉律师事务所律师。上诉人林增辉因与被上诉人广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社（以下简称葵蓬经济联社）物权保护纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初6840号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人林增辉，被上诉人葵蓬经济联社的委托诉讼代理人钟旭杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林增辉上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，改判驳回葵蓬经济联社的全部诉讼请求；2.由葵蓬经济联社承担全部诉讼费用。事实和理由：一、一审已经查明确认：林增辉是在2018年11月22日荔湾区人民法院向涉案场地的实际经营者发出执行告知书之前，与广东粤联企业管理有限公司（以下简称粤联公司）签订租赁合同并已支付租期内的全部租金，葵蓬经济联社也确认此事实，林增辉事前并不知晓粤联公司与葵蓬经济联社之间的租赁纠纷，林增辉不存在过错。二、林增辉于2017年10月30日与粤联公司签订《物业租赁合同》，约定林增辉租赁涉案商铺，租期从2017年10月30日至2024年11月30日，并已支付租期内的全部租金。合同签订的时间和期限都是在粤联公司与葵蓬经济联社所签订的《物业租赁合同》期限之内，合同签订时粤联公司对涉案物业享有经营权、使用权及转租权。故林增辉善意取得涉案物业的物业使用权，依法应受到保护。三、粤联公司与葵蓬经济联社之间达成的民事调解协议无林增辉参与及认可，林增辉对此也不知情，该协议未妥善处理小商户的关系，未考虑小商户的切身利益及合法权益，甚至侵犯了小商户的权益，故该调解协议对小商户不具有约束力，更不应作为强制林增辉在使用期限未届满的情况下搬迁的依据。另，葵蓬经济联社通过执行仅是收回粤联公司的经营权，并不涉及涉案物业的使用权及林增辉已缴纳租金等其他问题，故该执行不能对抗林增辉所拥有的合法使用权。葵蓬经济联社收回该物业的经营权后，应承接林增辉与粤联公司依法签订的合同权利及义务，继续履行合同。在没有与林增辉达成一致意见之前，让林增辉腾空场地缺乏依据，若葵蓬经济联社一定要林增辉腾空场地，也必须依法对林增辉的经济损失进行赔偿。综上，请求二审法院予以改判。葵蓬经济联社答辩称：林增辉称其一次性缴纳粤联公司的租金，是林增辉与粤联公司根据合同约定所缴纳的，并不能对抗葵蓬经济联社作为场地的所有权人的物权权利，林增辉可以根据合同法违约责任向案外人粤联公司主张其所缴纳的租金，不应继续占用葵蓬经济联社的场地。2019年8月9日，葵蓬经济联社向一审法院起诉请求判令：1、林增辉立即迁出位于广州市荔湾区穗盐路5号C3-13厂房，将该厂房全部腾空退回给葵蓬经济联社；2、林增辉向葵蓬经济联社一次性清缴2018年12月1日至实际搬迁清离完成期间的场地占用使用费（参照原租赁合同月租金8032.5元计算）；3、本案受理费由林增辉承担。一审法院经审理查明：据广州市国土资源和房屋管理局在2009年7月1日填发的穗集地证字第0115652号集体土地房产证，显示广州市荔湾区葵蓬穗盐路5号的权属人是葵蓬经济联社，建筑面积14405.79平方米。经葵蓬经济联社对照房地产平面附图指认，集体土地房产证核定的建筑面积含穗盐路5号之A栋、B栋、C栋、F栋1层建筑物，F栋2层是加建的建筑物；图示的D栋、E栋建筑物实际上属于穗盐路7号。林增辉使用的C3-13铺位在5号场。2016年10月12日，广州市国土资源和规划委员会作出穗国土规划公开[2016]404号《依申请公开政府信息告知书》，显示穗盐路7号的建设项目从未报建，也没有取得建设规划许可证。2017年6月23日，广州市国土资源和规划委员会出具穗国土规划协[2017]254号函给广州市中级人民法院：穗盐路5号有产权登记，无规划报建档案资料，建筑面积14405.79平方米，穗盐路7号无产权登记。2014年6月25日，葵蓬经济联社和高国河签订《物业租赁合同》，约定葵蓬经济联社将葵蓬穗盐路5、7号工业区内的厂房出租给高国河进行升级改造，改造后由高国河使用；高国河严格按照双方确认的改造方案进行施工，改造后用作商铺、办公室、仓库使用，经营范围包括茶叶、工艺品、批发、零售、仓储。2014年12月30日，葵蓬经济联社与粤联公司（高国河）签订《荔湾区经济联社厂房租赁合同》（合同编号：A515号），约定将2014年6月25日签订的《物业租赁合同》变更为《荔湾区经济联社厂房租赁合同》和《综合管理服务合同》。该合同对于租赁标的位置、面积、计租面积、租赁期限、起租日期、起租单价、管理费、租金递增方式、缴租期限及方式、逾期支付租金的违约标准、水电保证金的约定均与2014年6月25日的《物业租赁合同》一致。该合同落款处有粤联公司的签章以及高国河签名并加盖指模。2017年10月30日，粤联公司与林增辉签订《物业租赁合同》，约定林增辉租赁广州市荔湾区穗盐路5号C3-13铺，租赁期限从2017年10月30日至2024年11月30日，林增辉须在2017年12月1日、2018年5月31日、2018年10月31日分三期付清全部租金，总租金为771120元。2017年11月15日，一审法院就葵蓬经济联社与粤联公司、高国河涉A515号《荔湾区经济联社厂房租赁合同》租赁合同纠纷作出（2017）粤0103民初7163号民事调解书。民事调解书确认了粤联公司、高国河拖欠葵蓬经济联社租金、管理费、电费数额的事实，另还确认：粤联公司、高国河如不按时足额支付该调解书所列第二、三条约定的费用，则终止履行2014年6月25日的《物业租赁合同》及2014年12月30日的《荔湾区经济联社厂房租赁合同》，粤联公司、高国河立即交回穗盐路5号、7号场地经营管理权。2018年11月22日，一审法院依法强制执行将广州市荔湾区穗盐路5号、7号场地经营管理权移交葵蓬经济联社。并告知从即日起，粤联公司、高国河不可再在广州市荔湾区穗盐路5号、7号场地行使经营管理权，场地内各实际经营者有关经营管理问题可与合作经济联合社协商解决。经济联合社制定穗盐路5号、7号场地的处理方案：2018年11月22日起，场内各租户须与经济联合社签订新租赁合同，从2018年11月22日起缴纳相关租费；经济联合社不承担合同押金的退回，租户向粤联公司、高国河已缴纳的押金由租户选择由经济联合社牵头委托律师追讨或租户自行追讨；已缴纳2018年11月22日后租费的租户，将相关凭证交到经济联合社，另行开会通知处理办法。2018年12月17日，经济联合社召集穗盐路5号、7号租户参加的会议，提出该场地的处理方案。粤联公司、大部分租户到会并签名。庭审时，林增辉陈述已向粤联公司支付租期内全部租金771120元。葵蓬经济联社确认林增辉陈述的付款情况。一审法院认为：葵蓬经济联社是广州市荔湾区穗盐路5号厂房的所有权人和7号厂房的权利人，对该不动产享有占有、使用、收益和处分的权利。葵蓬经济联社与高国河、粤联公司之间有关前述厂房的租赁合同关系经生效的民事调解书处理，但因高国河、粤联公司未能履行民事调解书确认的支付欠款义务，葵蓬经济联社已通过执行程序收回场地经营管理权。粤联公司是基于其与葵蓬经济联社之间的租赁关系而将场地内的C3-13铺出租给林增辉，在葵蓬经济联社收回场地经营管理权，即粤联公司与葵蓬经济联社的租赁关系已经终止的情况下，林增辉不能再以其与粤联公司之间的《物业租赁合同》约定及履行情况对抗葵蓬经济联社对案涉场地所享有的权利。葵蓬经济联社要求林增辉腾空退回C3-13铺的诉请，一审法院予以支持。关于占用费的起算时间点，由于一审法院于2018年11月22日向涉案场地的实际经营者发出执行告知书，明确了葵蓬经济联社从该日期起收回场地经营权，但林增辉在此之前与粤联公司签订租赁合同并已支付租期内的全部租金（葵蓬经济联社确认此事实），本案并无确实、充分的证据证明林增辉事前知晓粤联公司与葵蓬经济联社之间的租赁纠纷，林增辉并不存在过错。因此，从公平合理原则考虑，林增辉不需再向葵蓬经济联社支付本判决确定的腾空退回商铺日前的占用费。但从本判决确定的林增辉腾空退回商铺日之次日起，应支付占用费给葵蓬经济联社。关于占用费的计算标准，葵蓬经济联社要求以林增辉与粤联公司租赁合同约定并实际支付的总租金额计算出的租金771120元/96个月=8032.5元/月作为参照，该请求并无不妥，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，一审法院于2019年12月20日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起九十日内，林增辉腾空并迁出广州市荔湾区穗盐路5号C3-13铺退回给葵蓬经济联社。二、未按第一判项确定的时间腾空退回商铺的，林增辉应向葵蓬经济联社支付5号C3-13铺的场地占用费（按8032.5元/月的标准，自本判决确定的腾空退回商铺日之次日起计算至实际腾空退回商铺日止）。三、驳回葵蓬经济联社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1406元，由葵蓬经济联社负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。经二审审查，一审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。据此，针对林增辉的上诉主张，本院认定如下：一审判决已就葵蓬经济联社要求林增辉腾退涉案商铺的诉讼请求予以支持的理据作了充分的论述，并给予林增辉90日的搬迁期，该认定合法合理，本院不再赘述，予以确认。关于林增辉应否向葵蓬经济联社支付涉案商铺占用费的问题。本案证据显示，林增辉与粤联公司签订的《物业租赁合同》约定租赁期限内的租金分三期付清，总额为771120元。诉讼中，林增辉主张其已向粤联公司付清全部租金，葵蓬经济联社确认林增辉付款情况。而且，本案并无确实、充分的证据证明林增辉事前知晓粤联公司与葵蓬经济联社之间的租赁纠纷，林增辉并不存在过错。鉴于此，一审法院认定林增辉不需再向葵蓬经济联社支付判决确定的腾空退回涉案商铺日前的占用费，并无不当。至于判决确定的腾空退回涉案商铺次日起的使用费。根据《最高人民法院》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占用费的，人民法院应予支持”的规定，在判决生效后，林增辉负有腾房义务，如未按判决确定的时间腾房的，应自判决确定的腾空退回涉案商铺日之次日起向葵蓬经济联社支付涉案房屋占用费，故一审处理具有法律依据，本院予以维持。至于林增辉与粤联公司之间租赁合同解除后的清理，当事人应另行法律途径解决，本案不予调处。综上所述，林增辉的上诉请求不成立，本院不予支持。一审查明事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元,由林增辉负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  柳玮玮审判员  李 娜二〇二〇年五月二十日书记员  张 旭彭诗敏