上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终3721号上诉人(原审被告)：上海露香园置业有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：吴春，董事长。委托诉讼代理人：王秀玲，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶燕燕，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：HUANGZHEN(又名：黄臻)，男，1964年1月9日出生，住所地上海市黄浦区。委托诉讼代理人：金哲君，上海君赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙禹君，上海君赛律师事务所律师。上诉人上海露香园置业有限公司(以下简称“露香园公司”)因与被上诉人黄臻房屋买卖合同纠纷一案，不服中华人民共和国上海市黄浦区人民法院(2019)沪0101民初3049号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。露香园公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：根据露香园公司与黄臻所签订的《上海市商品房预售合同》第22条约定，露香园公司仅负有维修义务，不负有赔偿损失的义务。黄臻在一审中提供了虚假的证据，导致一审法院对本案认定事实有误，请求二审法院予以改判,支持露香园公司的上诉请求。黄臻辩称：黄臻购买上海市露香园路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)存在严重质量问题，露香园公司要求进行破坏性维修，期间导致黄臻无法实际入住，因此造成的损失应由露香园公司承担。一审法院查明事实清楚，要求维持原审判决。黄臻向一审法院起诉请求判令：1、露香园公司赔偿黄臻房屋租赁费人民币(以下币种均为人民币)810,000元；2、露香园公司赔偿黄臻维修期间的误工损失137,931元；3、露香园公司支付黄臻2016年2月至2018年1月维修期间应支付物业费47,212元(2,052.7元/月*23个月)；4、保修期从2019年4月22日起计算双方约定的保修期。一审法院认定事实：一、露香园公司系本市露香园项目开发商。2015年2月12日，黄臻(乙方)就购买涉案房屋与露香园公司(甲方)签订《上海市商品房预售合同》，合同约定涉案房屋建筑面积250.31平方米、房屋总价17,829,080.68元(全装修总价为0元)；合同第11条约定交房时间为2015年1月10日；第13条约定，房屋交付的标志为甲方开具《入户通知单》；第17条约定甲方交付的房屋系验收合格的房屋，如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0倍给予补偿；第22条约定甲方交付该房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方除免费修复外，还须按照修复费的0倍给予补偿。合同附件三(该房屋建筑结构、装修及设备标准)中卫生间：地坪处理剂、马桶等，厨房：地坪处理剂、水槽等。附件五(前期物业)，涉案房屋的前期物业为上海联源物业发展有限公司；补充条款一第八条对预售合同第22条的补充，本合同所指“修复”是指甲方在保修期内对该房屋出现的质量问题进行修理、更换(但正常损耗、人为因素等原因造成的质量问题不在保修之列)，以达到国家认可或本合同约定的标准。乙方已获知并同意甲方选用的某些材质因矿物成分、密度等原因，将可能存在纹理颜色的差别。二、2015年4月23日，黄臻取得涉案房屋的《上海市房地产权证》。2015年5月，露香园公司向黄臻出具《交房通知书》，通知黄臻于2015年5月16日上午10：00前往指定地点办理交房手续。2016年2月12日，黄臻报修主卫淋浴房下水堵，处理结果：当日疏通完成；3月6日，报修家中墙面开裂，于9月9日完成修复；3月31日报修小房间窗关不上，4月1日维修完毕；5月1日报修客卫门油漆爆裂，11月21日确认安装完成，开关门正常；5月9日报修厨房水槽下水管漏水，5月10修理完成；9月4日报修厨房烟道有异味，10月13日完成维修；9月9日报修北次卧墙面开裂，10月13日修复完毕；9月9日，报修卫生间检查排风扇，11月21日完成维修；9月30日，报修主卫台盆渗水，2017年4月2日完成维修。2016年2月15日，黄臻报修北次卧踢角线处渗水，维修人员确认是淋浴房问题，至2017年3月16日淋浴房仍无法使用。2016年4月27日，黄臻报修卫生间墙面渗水，处理结果为已告知管家跟进。2016年4月28日，黄臻报修客卫淋浴房外渗水，8月31日已将淋浴房凿开，维修过程持续至2017年3月16日，淋浴房一放水仍漏水。2016年5月5日，黄臻报修卫生间大理石修补，维修过程持续至2017年3月16日，任务完成时间无记载。2017年5月6日报修公共卫生间淋浴房渗水，7月28日完工。8月7日报修公共卫生间淋浴房挡水条外口漏水，8月11日打胶完成，8月17日业主确认未再漏水；2018年5月15日公共卫生间淋浴房再次漏水报修，至2019年4月淋浴房仍存在漏水。三、2016年11月17日，黄臻夫人、物业工作人员、露香园公司法务就涉案房屋三个卫生间未维修完毕事项达成商谈记录：1、20号如果卫生间没完工，黄臻可行使自行维修的权利。业主方委托的维修队视为开发商委托的维修队，费用由开发商支付，业主、维修队、开发商三方一并验收完工，保修期由三方验收完工后延续，由开发商继续保修。由问题发生至2016年11月17日，漏水点一直未找到，三个卫生间至今仍未有一间完全完工。开发商对此无异议，业主方可自行行使另找维修队的权利。2、开发商同意就业主发出的律师函的赔偿问题，给出实质回答，就赔偿问题一一解决。2017年3月29日，业主方与开发商达成会议纪要：一、会中双方就涉案房屋三间卫生间同时漏水，实施维修情况及目前仍有一处卫生间修复后发生漏水的情况，进行现场的事实确认，维修时间从2016年2月初至今，仍未维修完结。二、维修单位就维修期限时间点与业主有过明确承诺，最终未在约定期限内完成承诺。三、根据以上事实一、二确实对业主造成了影响。2017年9月1日，《露香园路XXX弄XXX号XXX室维修过程及维修验收》载明，业主方(黄臻)于2016年2月15日发现三卫生间漏水透水等情况，遂向物业报修，其后露香园公司委托维修公司上门检测维修。验收结论：1、主卧卫生间淋浴间漏水、卫生间地面透水、泡浴池检修口漏水。经①敲除卫生间隔壁大理石②拆除马桶③把整个淋浴房敲掉④把淋浴房和整个卫生间地面敲掉⑤把淋浴房相邻的次卧墙壁敲开一个大洞⑥再抽排水，晾干后重新铺设防水等维修处理。现修复。2、主卧的洗手间入口走道处渗水，墙面起包发霉。经铲除、打磨、粉刷等维修处理，现修复。3、次卧的门口墙壁严重渗水，发霉，常有小飞虫飞出，贴脚线发霉，房内两处墙体严重开裂。经排水、铲除、粉刷、重新制作贴脚线安装等多次维修处理，现修复。4、次卧洗手间淋浴严重渗水。经铲除整个淋浴房及地面，通过防水、重新铺设等维修处理，现修复。5、客厅洗手间淋浴严重渗水。经①第一次铲除整个淋浴房及地面，通过防水、重新铺设等处理修复。②使用2天继续严重渗水，又全部铲除，进行第二次防水、重新铺设等处理修复。③使用一天后，继续渗水，至今找不到漏水原因，只是用硅胶覆盖所有接缝，目前无漏水。现暂时修复等。竣工时间：2017年8月18日。保修期限的延长：自2017年8月18日维修竣工后，保修期延长五年至2022年8月17日。物业见证结论：管家确认维修内容属实，物业方签字确认。一审庭审中，黄臻称仍有一洗手间存在漏水情形，报修后至今未修理。四、根据黄臻申请，法院委托上海城市房地产估价有限公司对涉案房屋市场租赁价格评估，该公司于2019年6月14出具评估报告，该房屋自2016年2月1日至2017年8月31日的市场租金总价的估价结果为671,000元，折合月平均租金35,300元/月；评估费为37,610元。双方当事人对租金标准均无异议。一审法院另查明，2015年5月16日，黄臻向上海联昌物业发展有限公司支付涉案房屋2015年6月至9月的物业费8,210.80元。之后未再支付物业费。一审庭审中，黄臻提供的劳动合同、请假条、误工损失证明，证明因配合维修其妻子王玉妹产生误工损失，露香园公司对证据的真实性不予认可。鉴于王玉妹系上述劳动合同用人公司上海福臻品牌传播有限公司的法定代表人，王玉妹亦未就扣发工资提供相应的工资发放凭证、流水等佐证，故对上述证据法院不予采纳。一审法院认为：根据《最高人民法院》规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。庭审中，露香园公司对涉案房屋内因卫生房漏水导致的维修事实予以确认，表示已按合同约定履行了维修责任，但认为按预售合同约定露香园公司无需承担除修复质量缺陷以外的赔偿责任。然合同约定的露香园公司给予修复费用0倍的补偿并不当然地免除其应当按照法律规定承担的赔偿责任，露香园公司仍应承担修复期间造成的其他损失，包括房屋因质量问题而无法入住所产生的空置损失。根据庭审中查明的事实及当事人陈述，卫生间维修期间，维修内容包括墙体敲除、地面重新铺设等，尤其是当三个卫生间同时维修时，严重影响到业主的生活，客观上造成业主无法正常使用，故黄臻向露香园主张房屋空置损失法院予以支持。关于赔偿标准，上海城市房地产估价有限公司对于涉案房屋在2016年2月1日至2017年8月31日的市场租金价格作出估价，当事人双方对租金标准均无异议，法院予以确认。关于空置的期间及损失，因三个卫生间修复完成时间有先后，故对于黄臻主张自2016年2月1日至2017年8月31日该段期间的空置损失由法院结合案件情况酌情予以判定。关于误工损失，法院认为黄臻提供的证据不足以证明因房屋维修导致误工产生了实际的损失，故法院对其主张的误工损失不予支持。关于物业费损失，黄臻向露香园公司主张自2016年2月至2018年1月维修期间应支付的物业费，虽然房屋确实存在质量问题而导致无法入住，但上述物业费黄臻至今未支付，损失未实际发生，法院难以支持，黄臻可在物业费损失实际产生后另行主张。一审法院据此判决：一、上海露香园置业有限公司应于本判决生效之日起三十日内赔偿黄臻房屋修复期间的房屋空置损失600,000元；二、黄臻的其余诉讼请求，不予支持。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，虽双方之间的合同约定，房屋有其他工程质量问题的，露香园公司除免费修复外，还须按照修复费的0倍给予补偿。但该约定并不当然免除露香园公司应就其不当履行合同给黄臻造成实际损失后须承担的义务。露香园公司以上述约定作为其抗辩理由，显然缺乏法律依据。根据已查明之事实，涉案房屋的三个卫生间存在质量问题，须进行墙体敲除、地面重新铺设等，维修期间，客观上造成黄臻无法正常使用房屋，一审法院依据上海城市房地产估价有限公司出具的司法评估意见并结合案件实际情况认定露香园公司应承担的房屋空置损失，合理有据。综上所述，一审法院所作判决并无不当，本院予以维持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币12,005元，由上诉人上海露香园置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  卢薇薇审判员  邬海蓉审判员  陈 俊二〇二〇年五月二十日书记员  吴艳妮附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……