安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖03民终433号上诉人(原审本诉原告、反诉被告)：朱世军，男，1966年10月20日出生，汉族，住安徽省蚌埠市淮上区。委托诉讼代理人：平凡，安徽红点律师事务所律师。委托诉讼代理人：平俊杰，安徽红点律师事务所律师。被上诉人(原审本诉被告、反诉原告）：甘晓飞，男，1981年1月21日出生，汉族，住安徽省蚌埠市淮上区。委托诉讼代理人：李慧卿，蚌埠市淮上区曹老集镇法律服务所法律工作者。上诉人朱世军因与被上诉人甘晓飞房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市淮上区人民法院（2019）皖0311民初3158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱世军上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回甘晓飞全部诉讼请求或者发回重审；一、二审诉讼费用由甘晓飞承担。事实和理由：一、一审判决认定甘晓飞有18万元装修损失错误。一审法院认定装修损失的证据是甘晓飞与蚌埠市佳饰界装饰设计公司签订的《装修工程施工合同》和蚌埠市佳饰界装饰设计公司代表王元雨出具的18万元收据。因收据不是国家税务机关统一发票，不具有合法性，不能作为认定事实的依据。一审法院以朱世军未提供反驳证据，且不申请鉴定为由，认定装修损失18万元错误。装修损失的举证责任在甘晓飞，在甘晓飞未完成举证责任的情况下，朱世军不负有提供反驳证据及申请鉴定的义务。二、一审法院认定朱世军已向甘晓飞作出房屋可以正常买卖的承诺错误。双方签订的合同没有正常买卖的字样，也解释不出正常买卖的意义。朱世军低价出售房屋，在现房交易的情况下同意甘晓飞延期支付53万元价款就是对不能正常交易协商一致的结果。甘晓飞不能以无法网签，不能及时取得产权为由要求解除合同。三、一审法院依据不安抗辩权解除双方当事人之间的房屋买卖合同适用法律错误。首先，甘晓飞不存在不安的事实。甘晓飞在购房之初是知晓无法办理网签和产权证。正因为如此，朱世军才作出部分让价，才做出案涉房屋如被查封，一切损失由朱世军负责的承诺。案涉房屋被保全并没有加大甘晓飞的风险。保全只是暂时性临时性的措施，不影响朱世军的出售，也不影响甘晓飞虽房屋的取得，更没有改变房屋买卖关系中的权利状态。甘晓飞对案涉房屋使用没有受到任何不利影响。案涉房屋施工人的优先权足以排除其他债权人的保全行为产生的权利，甘晓飞没有理由不安。其次，朱世军没有另行提供担保也不是解除合同的理由。甘晓飞提出解除合同的理由是合同目的无法实现。不安抗辩权是法院的理由，朱世军只有在提出该抗辩时朱世军才需要提供担保。另，朱世军对到期的剩余房款，在得知房屋被保全后主动撤诉，放弃到期债权就是对自己的义务提供了担保。四、甘晓飞要求解除合同没有依据。双方在协议中没有约定解除条件，更没有约定在房屋被保全后甘晓飞有权解除。五、甘晓飞以合同目的不能实现为由解除合同理由不能成立。甘晓飞知晓房屋不能立即取得所有权证，且朱世军已经作出降低房价的让步，法院保全只是暂时的，没有影响甘晓飞购房的目的实现。六、朱世军承诺的所要承担的损失没有发生，朱世军无需承担新的责任和义务。案涉房屋虽然被查封，但没有影响甘晓飞正常使用房屋，没有给甘晓飞造成损失。七、一审法院判决解除合同应考虑甘晓飞实际使用装修物产生的折旧和实际使用案涉房屋获得利益。甘晓飞辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，朱世军的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。一、庭审法院判决朱世军赔偿装修损失18万元符合法律规定。一审中甘晓飞已经提供了装修合同和收款收据，甘晓飞已经完成了举证责任。一审法院已经组织朱世军代理人现场查勘房屋装修，一审开庭时朱世军已经明确表示拒绝申请鉴定，朱世军以甘晓飞未提供税务发票不具有合法性的上诉理由不能成立。二、一审法院判决解除购房协议书并返还购房款、赔偿装修损失符合法律规定。房屋购买后，朱世军向甘晓飞承诺，2018年8月15日办理网签。2019年2月份，甘晓飞得知房屋被法院查封，其无法实现所有权，过错在于朱世军。甘晓飞不仅投入18万元进行装修，还有15个月的利息。因甘晓飞无法实现所有权，要求解除合同符合法律规定，合同解除后，朱世军失去占有付款的依据，应当返还。三、甘晓飞行使不安抗辩权，一审法院判决解除合同符合法律规定。首先，甘晓飞植筋未取得房屋所有权，无法办理网签等手续，且房屋已被法院查封。其次，朱世军早在2019年2月14日之前就已经知道房屋被保全。甘晓飞购买房屋价格是市场价格，不存在低价之说。如果甘晓飞知道房屋被保全，就不会购买该房屋。案涉房屋保全给甘晓飞一家带来巨大恐慌，时刻担心房屋被变卖，严重影响了甘晓飞购买房屋的目的实现。三、一审法院适用法律正确。甘晓飞向一审法院反诉请求：1、判令解除双方于2018年6月6日签订的《购房协议书》。2、要求朱世军返还甘晓飞购房款60万元并赔偿损失36万元，合计96万元。3、判令甘晓飞承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：朱世军（甲方）与甘晓飞（乙方）于2018年6月6日签订《协议书》一份，约定：朱世军将坐落在蚌埠市淮上区曹老集镇银河湾小区10号楼106商铺（以下称简称“106号商铺”）出售给甘晓飞，面积为120.6平方米，每平方9500元，共计1145700元；如需网签中间的监管账款由我负责打入；如106铺被法院查封，一切损失由甲方（朱世军）负责；乙方首付600000元。上述协议签订前6月5日甘晓飞向朱世军账户转账支付了600000元。6月6日甘晓飞出具530000元欠条，并承诺于2018年阴历年底前付清欠款，逾期按2%付息。上述协议签订后，朱世军将上述商品交付给甘晓飞。甘晓飞接收房屋后，于2018年10月2日与蚌埠市佳饰界装饰设计工程有限公司王元雨签订了装修协议，对106号商铺进行装修。合同工程造价180000元。2018年11月28日，蚌埠市佳饰界装饰设计工程有限公司王元雨出具了180000元工程款收据。甘晓飞在商铺开办了洗衣店进行经营，并居住于该房屋。另查明，安徽省蚌埠市淮上区人民法院于2018年5月11日以（2018）皖0311执保26号对该106号商铺进行了查封（期限一年），后于2019年5月6日以（2019）皖0311执583-590号继续查封（期限三年）。106号商铺在上述查封的情况下，又于2018年7月4日、2019年4月10日、2019年5月6日被安徽省蚌埠市淮上区人民法院及安徽省蚌埠市中级人民法院轮候查封。一审法院认为，朱世军将106号商铺出卖给甘晓飞，双方签订了协议，协议关于标的物、价款、付款方式等已做约定，合同成立。双方合同为转让房屋所有权的协议，朱世军在未取得房屋所有权的情况下转卖房屋，故该合同为效力待定合同。因双方已着手合同的履行，履行中，甘晓飞发现106号商铺已被法院查封，主张不安抗辩权，要求解除合同符合法律规定，理由如下：由于甘晓飞、朱世军双方合同签订时，对房屋可以进行网签备案有着共同的期待，二人签订合同的共同目的是房屋所有权在约定期限内可实现合法取得并转移。106号商铺被查封，且商铺被查封时的财产权利人为被执行人蚌埠银河置业有限公司，而非出卖人朱世军。即便甘晓飞有通过执行异议乃至案外人执行异议之诉获得对抗房屋执行的救济途径，此也不是其买受房屋时的目的，况且能否实现其权利仍是未知数。因此，106号商铺已被法院查封的事实，让合同目的的实现出现不确定性，从而使甘晓飞面临合同权利不能实现的巨大风险。《合同法》第六十八第一款规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：…（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。”第六十九条规定“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。”本案本诉审理中，甘晓飞提出反诉请求，本院合并审理并送达反诉状后，朱世军并未提供保证合同履行的担保。因此，甘晓飞反诉请求解除合同，符合法律规定，本院予以支持。朱世军反诉答辩不同意解除合同的理由不能成立，本院不予采信。对甘晓飞赔偿损失的请求。首先，买卖合同保证标的物合法的义务属出卖人；其次，朱世军在合同中关于“如需网签中间的监管账款由我负责打入”和“如106铺被法院查封，一切损失由甲方（朱世军）负责”的内容，应视为其已经向甘晓飞作出房屋可以正常买卖的承诺。因此，106号商铺被查封导致甘晓飞申请解除合同所造成的损失理应有朱世军承担。其中关于房屋装修损失数额，经现场勘验，房屋已实际装修完毕，且有装修合同和收款收据证实，故，对装修损失费18万元，本院予以认定。朱世军虽提出异议，但未提供反驳的证据，且明确表示不申请鉴定，故，对朱世军的抗辩意见不予采信。对甘晓飞主张按照月息2分支付利息的请求，其提交了与朱世军的通话录音作为佐证。本院认为，该录音中仅反映的主要内容是甘晓飞对房屋不能实现网签的担心与朱世军的对话，朱世军在电话中所做的“如果房子被法院查房，装潢损失都是我的，另外再付你2分利息”表示。除房屋装修损失应依证据证实外，关于利息损失得双方均予认可方可作为损失的计算方式，但显然，该通话中，甘晓飞对利息一事并未发表意见，故不能认定该“付2分利息”损失的陈述是双方意思表示一致。对甘晓飞已支付房款的损失，可比照民间借贷逾期利息标准规定计算损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条，第五十一条，第六十八条第一款第四项、第六十九条、第九十四条第（五）项、第九十七条的规定，判决：一、解除朱世军与甘晓飞于2018年6月6日签订的买卖坐落在蚌埠市淮上区曹老集镇银河湾小区10号楼106商铺的协议书；二、朱世军于判决生效后10日内返还甘晓飞购房款60万元；三、朱世军于判决生效后10日内赔偿甘晓飞购房款60万元利息损失，以60万元为基数按年利率6%，自2018年6月6日期计算至给付之日止；四、朱世军于判决生效后10日内赔偿甘晓飞房屋装修损失180000元；五、甘晓飞于判决生效后将蚌埠市淮上区曹老集镇银河湾小区10号楼106商铺返还给朱世军。六、驳回甘晓飞其他诉讼请求。七、上述第五项判决在第二、三、四项判决履行后履行。反诉案件受理费9175元，由反诉原告甘晓飞负担1000元，反诉被告朱世军负担8175元。二审中，双方当事人均未提交新证据。双方当事人对一审法院查明均无异议，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：1、朱世军与甘晓飞签订的协议书是否符合解除条件。2、朱世军是否应赔偿甘晓飞装修损失18万元。关于双方签订的协议书是否应予解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方有其他违约行为致使合同目的不能实现的，可以解除合同。本案中，朱世军与甘晓飞签订协议书，约定对案涉房屋进行买卖。甘晓飞签订该合同的主要目的是取得案涉房屋的所有权，朱世军签订该合同的主要目的是获得出售房屋价款。朱世军在签订协议书时负有确保甘晓飞取得案涉房屋产权的义务。案涉房屋现因其他案件被法院保全查封，且截至二审开庭之日仍然处于被查封状态，致使案涉房屋所有权处于不确定状态，从而致使甘晓飞签订合同的目的无法实现。甘晓飞要求解除合同，符合法律规定。朱世军上诉称没有承诺房屋可以正常买卖，但因朱世军及甘晓飞均是完全民事行为能力人，在签订合同时均应认知签订房屋买卖协议是可以正常交易。朱世军该上诉理由不能成立。朱世军上诉称甘晓飞在签订合同时知晓无法办理网签及产权证，但其对此并未提交证据予以证明，其应承担举证不能的不理后果。即使甘晓飞知晓案涉房屋暂时不能办理网签及产权证，不能办理网签及产权证的后果是等待条件成就后继续办理，而不是房屋所有权处于不确定状态。现因案涉房屋被保全，甘晓飞期待的所有权无法确定，致使甘晓飞的权利受到影响。朱世军关于房屋被保全不影响甘晓飞权利的上诉理由不能成立。关于朱世军是否应赔偿甘晓飞装修损失18万元的问题。朱世军作为案涉房屋的出售方，其应确保案涉房屋权属来源无争议。朱世军陈述案涉房屋系其抵债从开发公司取得，现案涉房屋因开发公司原因导致被保全，从而致使甘晓飞购买房屋的目的不能实现而被解除。甘晓飞与朱世军签订案涉房屋买卖协议后，甘晓飞基于对朱世军的信任而装修使用案涉房屋。且根据双方签订的协议书，朱世军也承诺如因案涉房屋被查封，甘晓飞的一切损失由朱世军承担。再结合朱世军与甘晓飞的通话录音，朱世军也陈述“如果房子被查封，装潢所有损失都是我的”，故朱世军应赔偿甘晓飞装修产生的损失。甘晓飞为证明其损失数额，一审中已经提交装修合同及支付装修价款的收据，甘晓飞已完成举证义务。朱世军虽对装修价款有异议，认为应考虑装修物产生的折旧及使用房屋获取的利益，但其一审明确表明对案涉房屋装修价款不申请鉴定，故其虽持有异议，但未提供相反证据予以反驳，本院对该上诉理由不予支持。朱世军上诉称甘晓飞未提供国家税务机关统一发票而不应该认定甘晓飞主张的损失数额，该上诉理由没有法律依据，本院不予支持。综上所述，朱世军的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18350元，由朱世军负担(已交纳)。本判决为终审判决。审判长 庞 玲审判员 陈二伟审判员 李小芹二〇二〇年五月十五日法官助理沈吉梅书记员朱静附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。