云南省保山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云05民终436号上诉人（原审被告）：保山市昌恒房地产开发商贸有限公司。统一社会信用代理码：915305007098482954。住所：保山市隆阳区永昌路南段。法定代表人：杨世会，任该公司董事长。委托诉讼代理人：丁懿、孙永明，云南晨宇律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：张某，女，2006年7月19日出生，汉族，隆阳区人，学生，住云南省昆明市盘龙区。法定代理人：杨某，1977年3月5日出生，汉族，隆阳区人，经商，住云南省昆明市盘龙区。系被上诉人母亲。委托诉讼代理人：万春林，保山市隆阳区兰城法律服务所法律服务工作者。代理权限为特别授权。上诉人保山市昌恒房地产开发商贸有限公司（以下简称保山昌恒公司）因与被上诉人张某商品房购销合同、租赁合同纠纷一案，不服保山市隆阳区人民法院（2019）云0502民初6622号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月17日立案受理后，依法组成合议庭，因本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定的可以不开庭审理情形，故不开庭进行了审理。上诉人保山昌恒公司委托诉讼代理人丁懿、孙永明，被上诉人张某委托诉讼代理人万春林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人保山昌恒公司上诉请求：一、撤销原判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；二、本案一审、二审案件受理费由被上诉人负担。事实及理由：一、一审判决采信证据不当，导致认定事实不清。一审法院虽然认定保山昌恒公司股东之一张恒品与被上诉人母亲杨某借款40万元，但该个人借款却无证据证实用于归还保山昌恒公司开发建设的保山珠宝城建设前期运作费用，也无证据证实该款项已进入保山昌恒公司的账户。被上诉人一审提交的《借条》、《协议书》均是以个人名义签订而非公司行为。保山昌恒公司过往行为表明其实际上对案涉的《商品房购销合同》、《商品房购销合同补充协议》均不认可。一审法院认定了上述事实，但在判决书中又确认了该两份合同的效力，这是导致本案错判的根本原因；二、一审法院适用法律错误，二审法院应当予以纠正。纵观本案证据，张恒品与杨某的借款行为纯属个人之间的借贷关系。当时，保山昌恒公司的法定代表人是张恒品之子张洪运，如果张恒品将所借款项用于公司经营，那么借条上应当加盖公司的印章和张洪运个人的签名，但被上诉人提交的证实借款关系存在的证据中却没有该项内容。股东的个人行为没有法定代表人的确认，就不应认定为是公司行为。一审法院将个人行为与公司行为混为一谈，实属法律适用错误；三、一审判决以偏概全，错误推断，所作判决证据不足，这是本案错判的又一成因。虽然保山昌恒公司现任法定代表人在本案的证据之一《收据》上签名，但该份证据所表明的是整个租赁过程中的一部分。事后，保山昌恒公司发现借款40万元属个人借款后，就没有继续向被上诉人支付租金，其支付租金的行为实属重大误解，不能确定为是对买卖合同的确认，一审法院据此确定买卖合同及补充协议有效实属证据不足。被上诉人张某辩称：一审认定事实清楚，证据采信得当，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人张某一审诉讼请求：一、请求人民法院依法确认原、被告于2010年4月16日签订的《商品房购销合同》有效，合同继续履行。二、由被告按《商品房购销合同》和《商铺租赁协议》约定承担自2011年4月17日起至《房屋产权证》交付原告之日止的违约金和2013年3月1日起至2019年5月30日止的租金。三、由被告承担本案案件受理费。一审法院认定事实：2010年1月6日，被告保山昌恒公司的股东张恒品以用于归还被告开发建设的保山珠宝城建设前期运作费用为由，向原告母亲杨某借现金人民币40万元，约定借款期限4个月（实为3个月），到期归还借款本息424000元。2010年4月16日，张恒品与杨某确认：张恒品于2010年1月6日向杨某借现金400000元于2010年4月6日到期，到期借款本息424000元。因张恒品未能偿还该笔借款本息，双方以张恒品为甲方，杨某为乙方签订了《协议书》一份，约定：“一、甲方将保山市恒房地产开发商贸有限公司开发的珠宝城二层Ｂ区1-6号（6格）商铺铺面，面积为87.3㎡。抵给乙方杨某，价格425000.00元（大写：肆拾贰万伍仟元整），一次性结清欠款本息。二、甲、乙双方签订商品房购房合同。三、签订合同时，原借款的本息无论多少，一次性冲抵购买珠宝城的款项。四、乙方要求将该商铺签订办理在女儿张某名下。五、此协议一式两份，双方签字生效。”张恒品与杨某签订前述《协议书》当天，杨某以原告张某（乙方）的名义与被告保山昌恒公司（甲方）签订了合同编号为保昌珠02020106的《商品房购销合同》（含《商品房购销合同补充协议》、分户平面图）一份，双方约定：“乙方（张某）向甲方（被告）购买保山珠宝城第二层1－6号房（铺面），房屋参考建筑面积87.3平方米，按套（单元、幢）计价，该商品房总价款肆拾贰万伍仟元整（￥425000元）；签订本合同时，乙方将该商品房总价款一次性付清；甲方应于2010年5月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方；甲方在商品房交付后，且在收到乙方交付的办理产权手续所需要的全部文件、资料及办理产权登记所需税费后365天内，将产权证办理完毕交付给乙方（乙方属银行按揭贷款方式购房的，甲方将产权证用于办理银行按揭贷款的抵押手续）；甲方逾期交付产权证的，每逾期一天应向乙方支付违约金拾元。”合同还对其他相关事项进行了约定。《商品房购销合同》签订后，原告母亲杨某又以原告张某（甲方）的名义与被告保山昌恒公司（乙方），签订了编号为保昌珠02020106《保山珠宝城商铺租赁协议》一份，约定“原告将其向被告购买的保山珠宝城二楼1－6号商铺出租给被告统一经营、管理和对外出租，租期9年，自2010年5月30日起至2019年5月30日止，租赁收益每三个月结算一次，被告以原告购买商铺的总价款的百分比计算收益款，具体为：2010年5月30日至2012年5月29日，共2年，每年按投资额的8%计算，每三个月收益款为8500元；2012年5月30日至2016年5月29日，共4年，每年按投资额的10%计算，每三个月收益款为10625元；2016年5月30日至2019年5月29日，共3年，每年按投资额的12%计算，每三个月收益款为12750元；租赁期内所产生的租金税，由双方各承担50%，原告应承担的税款由被告从支付的收益款中扣交。”租赁协议还对其他相关事项进行了约定。2011年10月12日，被告保山昌恒公司原法定代表人张洪运（系张恒品之子）与保山市伟原房地产开发有限公司法定代表人杨世会签订了《合作经营协议》一份，双方认为：保山昌恒公司已存在‘不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务’，相关债权人（金融机构）已向人民法院申请资产保全，且法院已查封保山昌恒公司已经建设竣工的“保山珠宝城”项目一、二、三、四层的部分资产；保山昌恒公司现存资产大部分为土地、房产，由于土地及房产证已质押给相关部门，致使其不能变现偿还债务。为盘活存量，优势互补，优化双方现存生产要素，使现有资源得到充分利用，双方就合作经营达成了《合作经营协议》，约定“关于企业重组。暂时保留保山市昌恒房地产开发商贸有限公司名称。保山市伟原房地产开发有限公司作为法人股东，持公司65%股份；保山昌恒公司股东张恒品作为自然人股东，持公司35%股份。杨世会担任公司法定代表人、董事长，张洪运不再担任法定代表人、董事长职务。保山昌恒公司承诺在7个工作日内法家代表人更换为杨世会。待公司运转后，视情况再更改公司名称。关于资产、负债的认定。经双方协商认定保山昌恒公司资产共计8项，总价值58583000元；负债18项，总额65552589.44元。负债大于资产总值6969589.44元，由保山昌恒公司借现金找平。”协议还对其他相关事项进行了约定。《合作经营协议》签订后，保山市伟原房地产开发有限公司并未实际持有保山昌恒公司65%股份，而是由杨世会个人持有了保山昌恒公司65%股份，并根据《合作经营协议》办理了法定代表人变更手续，由杨世会担任保山昌恒公司法定代表人、董事长职务。事后，杨世会与保山昌恒公司股东张恒品在《合作经营协议》所附的负债明细表中添加了“资不抵债6972589.14元由张恒品用现金支付找平”的协议内容。2013年3月20日，被告保山昌恒公司法定代表人杨世会与公司股东张恒品就股权转让及公司存在的债务等相关问题协商一致后，双方签订了《补充协议》一份，约定“资不抵债应由张恒品交回保山昌恒公司现金6969598.44元及产生的利息现由杨世会承担；杨世会只承担2011年10月12日签订的《合作经营协议》中所列的十八项债务，除此之外的所有债务由张恒品自己承担；杨世会除承担上述债务外，一次性给张恒品100万元作为张恒品养老保险金及生活保障等一切费用开支，双方在经济方面的事项完全了清，不再有任何牵连；张恒品配合杨世会到工商局办理股权转让登记手续，将张恒品持有的保山昌恒公司21%的股份（张恒品原持有保山昌恒公司35%的股份，2013年1月因杨世会承担了张恒品部分债务，张恒品已将其持有的保山昌恒公司14%的股份转让给杨世会）转让并变更登记给杨世会19%、转让并变更登记给李荣文2%；将张恒品持有的保山市昌恒木业开发有限公司35%的股份转让并变更登记给杨世会33%、转让并变更登记给李荣文2%；关于公司用珠宝城商铺抵押给范某某、杨某两户的租金问题，杨世会同意2013年3月兑现给杨某上年租金，范某某因为已用上巷街房产做抵押贷款，不再兑付租金。”《补充协议》还对其他相关事项进行了约定。2014年3月28日被告法定代表人杨世会向原告支付了2013年3月1日至2014年2月28日期间的保山珠宝城商铺税后租金37527元（税率为11.7%），2015年3月31日被告法定代表人杨世会向原告支付了2014年3月1日至2015年2月28日期间的保山珠宝城商铺税后租金37528元（税率为11.7%）。此后，被告未再向原告支付商铺租金，并且至今未向原告交付案涉商铺的产权证书。一审法院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告原股东张恒品于2010年4月16日与原告母亲杨某签订的《协议书》，系双方在确认借款期限届满并对借款本息结算后，为清偿债务而达成的以物抵债协议，不属于禁止的情形，也不属于对2010年1月6日发生的民间借贷合同关系的担保。2010年1月6日，张恒品虽然以个人名义向杨某借款，并于2010年4月16日与杨某签订以物抵债《协议书》，但张恒品所借款项“用于归还珠宝城建设前期运作费用”的借款用途和用“被告保山昌恒公司开发的保山珠宝城二层Ｂ区1－6格商铺铺面抵偿该笔借款本息”的协议内容均得到了被告保山昌恒公司的认可，故被告保山昌恒公司随后依据其股东张恒品与杨某签订的前述《协议》，与原告签订了保山珠宝城二层Ｂ区1－6格商铺铺面的《商品房购销合同》（含补充协议）。《商品房购销合同》（含补充协议）签订后，原告虽然未向被告保山昌恒公司支付房价款425000元，但该房价款实际上已用杨某转让给原告的债权进行了冲抵，同时原被告就案涉商铺签订了租赁合同，由原告将案涉商铺返租给被告，案涉商铺应视为已实际交付原告，并且从被告现任法定代表人杨世会与公司股东张恒品之间于2013年3月20日签订《补充协议》可以确定，被告现任法定代表人杨世会在接手被告保山昌恒公司后，对原被告之间的以物抵债行为也是知晓并认可的，因此原被告之间签订的《商品房购销合同》（含补充协议）系双方真实意思表示，同时也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，该合同合法有效；因被告至今未履行为原告办理商铺权属证书的合同义务，被告应当继续履行该项合同义务。故原告请求确认《商品房购销合同》（含补充协议）有效，合同继续履行的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，该院予以支持。对于原告要求被告按《商品房购销合同》（含补充协议）约定承担自2011年4月17日起至《房屋产权证》交付之日止的违约金的诉讼请求，依据原被告签订的《商品房购销合同》（含补充协议）中“甲方（保山昌恒公司）在商品房交付后，且在收到乙方（原告）交付的办理产权手续所需要的全部文件、资料及办理产权登记所需税费后365天内，将产权证办理完毕交付给乙方；甲方逾期交付产权证的，每逾期一天应向乙方支付违约金拾元。”的约定，被告在为原告办理商铺产权证书之前，原告应向被告交付办理产权手续所需要的全部文件、资料及办理产权登记所需税费，但原告并未提交其已向被告交付办理产权手续所需要的全部文件、资料及办理产权登记所需税费的相关证据，被告至今未向原告交付产权证书是否构成违约无证据证实，故对该项诉讼请求，该院不予支持。对于原告要求被告按照《商铺租赁协议》支付自2013年3月1日起至2019年5月30日止的租金的诉讼请求，依据原被告签订的《商铺租赁协议》的约定，被告应当依照合同约定按时向原告支付商铺租金，但原告提交的租金收据表明，被告已向原告支付商铺租金至2015年2月28日，现仅欠2015年3月1日至2019年5月29日期间的租金，税后租金具体为：2015年3月1日至2016年5月29日，共15个月，租金为46909元；2016年5月30日至2019年5月29日，共36个月，租金为135099元；因该项诉请重复请求了2013年3月1日至2015年2月28日期间的租金75054元，一审法院对该请求部分予以支持。被告的辩解不能成立，一审法院未予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第四十条、第六十条、第七十九条、第八十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条、第一百三十六条、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、原告张某与被告保山市昌恒房地产开发商贸有限公司之间于2010年4月16日签订的《商品房购销合同》（含补充协议）合法有效，双方继续履行。二、由被告保山市昌恒房地产开发商贸有限公司向原告张某支付2015年3月1日至2019年5月29日期间的商铺租金182008元。于判决生效后三十日内付清。三、驳回原告张某的其他诉讼请求。二审审理期间，上诉人、被上诉人未向本院提交证据。上诉人对一审认定事实不持异议，但认为一审法院遗漏认定如下事实：即上诉人拒不支付后期的租金原因在于公司法定代表人变更过程中相关材料没有全部移交，上诉人后来发现案涉购房款实际并未支付，故没有继续向被上诉人支付租金。被上诉人对一审认定事实不持异议。本院认为，一审法院认定事实于法有据，上诉人的异议主张无证据证实，不能成立，故本院不予采纳。二审查明事实与一审认定事实一致，本院予以确认。归纳双方的诉辩主张，本案的主要争议焦点归纳为：案涉《商品房购销合同》（含补充协议）及《商铺租赁协议》是否合法有效，是否应当继续履行？本院认为，债是按照合同的约定或者依照法律规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，债权人有权要求债务人按照合同约定或法律规定履行义务。本案中，上诉人保山昌恒公司认可股东张恒品与被上诉人法定代理人签订的以物抵债协议，并依据该协议与被上诉人签订《商品房购销合同》（含补充协议）及《商铺租赁协议》，实际交付了案涉商铺并予以返租。虽然，上诉人保山昌恒公司在经营过程中股权发生过变更，但通过现任法定代表人杨世会与公司股东张恒品签订的《补充协议》及实际支付商铺租金的事实可以看出，杨世会在接手公司后，对案涉以物抵债行为是知晓并认可的，故案涉《商品房购销合同》（含补充协议）及《商铺租赁协议》均合法有效，上诉人应当履行办理商铺权属证书及支付拖欠的剩余商铺租金的合同义务。上诉人的辩称与本案的客观事实不符，上诉请求于法无据，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费5728元，由上诉人保山市昌恒房地产开发商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何延武审判员  刘光好审判员  杨明朗二〇二〇年五月二十五日书记员  段福有