黑龙江省绥化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑12民终687号上诉人（原审原告）：绥化市汇达小额贷款有限责任公司，住所地绥化市世纪方舟步行街一区12号楼21、22号商服。法定代表人：米永奎，职务董事长。委托诉讼代理人：董科，男，1966年5月6日出生，汉族，该公司员工，现住陕西省礼泉县。委托诉讼代理人：刘凤卿，黑龙江三星律师事务所律师被上诉人（原审被告）：孙术国，男，1970年11月10日出生，汉族，住海伦市。委托诉讼代理人：吕朋杰，海伦市法律援助中心律师。委托诉讼代理人：吕晶然，黑龙江乾正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐国英，女，1977年1月20日出生，汉族，住海伦市。被上诉人（原审被告）：沈树忠，男，1966年4月4日出生，汉族，住海伦市。被上诉人（原审被告）：黑龙江中博房地产开发有限公司，住所地海伦市新二中对面南环路南。法定代表人：沈树忠，职务经理。三被上诉人共同委托诉讼代理人：宋双柱，黑龙江奈斯律师事务所律师。上诉人绥化市汇达小额贷款有限责任公司（以下简称汇达公司）因与被上诉人孙术国、徐国英、黑龙江中博房地产开发有限公司（以下简称中博公司）、沈树忠执行异议之诉一案，不服黑龙江省绥化市北林区人民法院（2019）黑1202民初4417号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人汇达公司委托诉讼代理人董科、刘凤卿，被上诉人孙术国委托诉讼代理人吕朋杰、吕晶然，被上诉人徐国英、沈树忠、中博公司共同委托诉讼代理人宋双柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汇达公司上诉请求：1.撤销绥化市北林区人民法院（2019）黑1202民初4404号民事判决书及（2019）黑1202执异67号执行裁定书，继续对本案所涉房屋予以执行；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.沈树忠、徐国英在向汇达公司借款时，案涉房屋已抵押给汇达公司，且在房产部门办理了预登记，在该登记未依法注销的情况下，汇达公司享有的物权是唯一确定的，足以排除孙术国等人的权利。原审法院在审理中没有审查孙术国之间的资金流水，也未对房屋预告登记在汇达公司指定人员名下进行担保作出正确认定，判决驳回汇达公司的诉讼请求错误。补充上诉事实：案涉房屋经绥化市北林区人民法院（2016）黑1202民初1100号民间借贷纠纷一案民事判决确认抵押担保，任何一方的异议均不能改变已经生效判决的约束力。预告登记期限应从房屋具备物权登记条件开始计算，到目前为止，汇达公司未接到案涉房屋已具备物权登记条件的通知，所以不能认定房屋登记证明中的期限过期。孙术国辩称，1.孙术国作为善意相对人，在案涉房屋被查封之前已支付全部价款，签订了合法有效的购房合同，办理入户手续并实际占有该房屋，未办理房屋产权登记是因开发商未申请及存在预登记造成，孙术国基于所享有合法的物权期待权，能够阻却执行。2.案涉房屋预登记在李晓峰名下是基于让与担保，并非真实的买卖关系，如借款抵押应办理抵押登记而不是预告登记，且预告登记已过期，预告登记权利人也并非汇达公司，创世伟业公司也未为汇达公司办理抵押登记手续，汇达公司对该房屋不享有排除孙术国物权期待权的权利。请求二审法院驳回上诉，维持原判。徐国英答辩称，原审判决认定事实清楚，证据充分，请求二审法院驳回上诉，维持原判。沈树忠答辩称，原审判决认定事实清楚，证据充分，请求二审法院驳回上诉，维持原判。黑龙江中博房地产开发有限公司答辩称，原审判决认定事实清楚，证据充分，请求二审法院驳回上诉，维持原判。绥化市汇达小额贷款有限责任公司向一审法院起诉请求：1.撤销绥化市北林区人民法院（2019）黑1202执异67号执行裁定书，继续对本案所涉房屋予以执行；2.本案诉讼费用由孙术国、徐国英、沈树忠、中博公司承担。一审法院认定事实：汇达公司与沈树忠、徐国英、忠博公司及案外人黑龙江创世伟业房地产开发有限公司借款合同纠纷一案,经本院于2016年10月10日作出(2016)黑1202民初1100号民事判决书,判决:一、沈树忠、徐国英给付汇达公司借款本金5000000元,按年利率24%计算自2015年7月22日至2016年10月10日期间的利息1463327元,本息合计6463327元;二、忠博公司承担连带给付责任；三、驳回汇达公司有权黑龙江创世伟业房地产开发有限公司在抵押财产限额内承担连带清偿责任的请求。判决生效后,原告汇达公司向本院申请执行。本院执行过程中,查封、执行被执行人部分财产。本院于2017年9月4日作出(2017)黑1202执102号执行裁定书,裁定查封登记在李晓峰名下位于海伦××海南名苑小区多处房屋,其中包括案涉海南名苑小区4号楼5单元603室房屋。案外人孙术国于2019年9月9日,向本院提出书面异议,称海伦市海伦镇海南名苑小区4号楼5单元603室属于其所有。本院于2019年9月23日作出(2019)黑1202执异67号执行裁定书,裁定：中止对海伦××海南名苑小区4号楼5単元603室(面积72.73平方米)房屋的执行。汇达公司对该执行裁定书有异议,向本院提起执行异议之诉,申请撤销绥化市北林区人民法院(2019)黑1202执异67号裁定书,继续对案涉房屋予以执行。另查明,2014年1月5日,孙术国与黑龙江省创世伟业房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同书》,约定孙术国购买海南名苑小区4号楼6层5单元603室,建筑面积72.73平方米，房屋价格为:78540元，孙术国当日交付房款78540元，并于2016年6月7日办理入户手续后居住至今。再查明,沈树忠在海伦市开发建设海南名苑小区时,借用黑龙江创世伟业房地产开发有限公司的资质,挂靠在该公司名下,并以该公司的名义进行开发建设。忠博公司成立于2013年12月,系自然人独资的有限责任公司，沈树忠系法定代表人。2013年12月29日,忠博公司(甲方)与黑龙江创世伟业房地产开发有限公司(乙方)达成合作开发海伦××海南名苑项目的合作开发协议一份,约定合作开发由乙方报建的海伦××海南名苑项目。其中甲方以现金及其它全部投资入股,占项目股份99%。因该项目审批时使用乙方资质,乙方以资质入股，占项目的1%。同时约定,该项目的建设施工、运营管理、该项目的全部债务等均由甲方自行处理。沈树忠、徐国英在向汇达公司借款时,将包括案涉房屋在内部分房屋抵押给汇达公司,黑龙江省创世伟业房地产开发有限公司与李晓峰签订《商品房买卖合同书》,办理了预告登记。汇达公司称李晓峰是汇达公司代表。登记证附记有效期三个月,到期自动解除登记。有效期:2014年3月17日至2014年6月17日。一审法院认为,本案系由孙术国对执行中查封案涉房屋提出执行异议,经本院裁定后,汇达公司提起的执行异议之诉,争议焦点为案涉房屋是否应继续执行。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干间题的意见的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定,涉及在本案中,在涉案房屋被查封前,孙术国与黑龙江创世伟业房地产开发有限公司已签订了《商品房买卖合同》,该合同内容包含《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容,该合同是双方真实意思表示,且不违反法律法规的强制性规定,属有效合同;孙术国在购买涉案房屋后,办理了入户手续,已实际居住使用该房屋,即孙术国合法占有涉案房屋;孙术国在签订合同当日已交付全部房款;对于涉案房屋未办理过户手续，是因为开发商未申请及存在预告登记、法院查封等原因,孙术国无过错。故孙术国作为汇达公司与沈树忠、徐国英、忠博公司借款合同执行案件的第三人,对法院查封涉案房屋提出执行异议有理,能够阻却执行。故对汇达公司申请继续对本案所涉房屋予以执行的请求不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条,《最高人民法院关于人民法院民事挑行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条,《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定,判决如下：驳回汇达公司的诉讼请求。案件受理费1764元,由汇达公司负担。二审中，各方当事人均未提供新证据。本院确认前述一审判决认定事实。本院认为，本案系申请执行人提起的执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，孙术国提供的证据能够证明其对案涉房屋享有排除强制执行的权利。理由如下：1、孙术国在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.孙术国举示的购房款收据、案涉房屋入户收费明细表、供热费票据、水费票据、电费票据能够证实孙术国在人民法院查封之前已合法占有该不动产并已支付全部购房款；3.孙术国购买房屋后，未办理房屋产权手续，是因开发商原因及存在预告登记所致，故此不能归责于孙术国。汇达公司的上诉主张缺乏事实及法律依据，不予支持。综上所述，绥化市汇达小额贷款有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1764元，由绥化市汇达小额贷款有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  苑淑华审判员  张晓红审判员  王杨杨二〇二〇年五月二十九日书记员  张一强