江苏省徐州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏03执监32号申诉人：孟利军，男，1972年12月4日生，汉族，住杭州市萧山区。申请执行人：徐州铜山农村商业银行股份有限公司（原铜山农村信用合作联社），住所地徐州市铜山新区。法定代表人：骆新超，该公司理事长。被执行人：江苏和泰建筑工程有限公司，住所地徐州市贾汪区。法定代表人：缪建民，该公司董事长。被执行人：徐州建美房地产开发有限公司，住所地徐州市鼓楼区。法定代表人：管鹏飞，该公司董事长。被执行人：朱耿志，男，1981年8月8日生，汉族，住徐州市鼓楼区。申诉人孟利军不服贾汪区人民法院（以下简称原审法院）作出的（2019）苏0305执监5号民事裁定，向本院申诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，本案现已审查终结。原审法院查明，申请人徐州铜山农村商业银行股份有限公司与被执行人江苏和泰建筑工程有限公司(以下简称和泰公司)、徐州建美房地产开发有限公司(以下简称建美公司)、朱耿志金融借款合同纠纷一案，本院于2014年12月9日作出的(2014)徐商初字第00103号民事判决书和民事裁定书已经发生法律效力。因被执行人拒不履行法律文书确定的义务，原审法院依据申请人的申请，于2017年5月8日立案执行。在执行过程中，经原审法院委托，江苏金土地房地产评估测绘咨询有限公司于2018年5月17日对被执行人建美公司所有的位于徐州市贾汪区将军大街1号公园壹号七套房产进行评估，其中1号楼1-101室房产评估价格为648.47万元，报告载明的房产面积为903.67平方米（报告编号:苏金土地2018房估字第XZ0152号）；2号楼2-101室房产评估价格为617.58万元，报告载明的房产面积为891.69平方米（报告编号：苏金土地2018房估字第XZ0093号）；3号楼3-101室房产评估价格为693.79万元，报告载明的房产面积为901.61平方米(报告编号：苏金土地2018房估字第XZ0090号)；4号楼4-101室房产评估价格为658.63万元，报告载明的房产面积为917.83平方米（报告编号：苏金土地2018房估字第XZ0153号）；5号楼5-101室房产评估价格为632.37万元，报告载明的房产面积为881.23平方米（报告编号苏金土地2018房估字第XZ0154号）；6号楼6-101室房产评估价格为598.24万元，报告载明的房产面积为833.67平方米（报告编号：苏金土地2018房估字第XZ0155号）；7号楼7-101室房产评估价格为387.50万元，报告载明的房产面积为540平方米（报告编号：苏金土地2018房估字第XZ0156号）依据申请人的申请，原审法院于2018年12月21日对涉案七处房产以评佔价的70％作为起拍价在淘宝网司法拍卖平台公开拍卖，因无人竞买流拍，后又于2019年2月19日在淘宝网对该财产进行了第二次公开拍卖，买受人孟利军（证件号）于2019年2月20日以217万元拍得徐州市贾汪区将军大街1号公园壹号7号楼1-101室房产（报告编号：苏金土地2018房估字第XZ0156号，报告载明的楼号为7号楼7-101室，房产评估价格为387.50万元，报告载明的房产面积为540平方米）原审法院于2019年3月6日作出（2018）苏0305执恢408号之一执行裁定书：一、被执行人建美公司名下的位于徐州市贾汪区将军大街1号公园壹号7号楼1-101室房产的所有权归买受人孟利军（证件)所有。徐州市贾汪区将军大街1号公园壹号7号楼1-101室房产的所有权自本裁定送达买受人孟利军时起转移；二、买受人孟利军(证件号：)可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。该裁定及协助执行通知书一并送达贾汪区不动产登记交易中心。原审法院又于2019年3月11日作出（2018）苏0305执恢408号之二执行裁定书：一、将被执行人建美公司名下的位于徐州市贾汪区将军大街1号公园壹号1号楼1-101室、2号楼1-101室、4号楼1-101室、5号楼1-101室、6号楼1-101室作价1766.9688万元，交付申请人徐州铜山农村商业银行股份有限公司抵偿其所欠具有优先受偿权的2000万元债务中的,1766.9688万元。所有权自本裁定送达申请执行人徐州铜山农村商业银行股份有限公司时起转移；二、申请执行人徐州铜山农村商业银行股份有限公司可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。买受人孟利军(证件号)在办理过户期间，执行案件承办人发现评估报告中的房屋面积及房屋坐落位置与实际情况不符，遂告知买受人，并于2019年4月22日向贾汪区不动产登记中心送达暂停过户通知书，通知该中心暂停办理涉案房产的过户手续，同时通过原审法院鉴定科通知江苏金土地房地产评估测绘咨询有限公司对上述评估情况依法作出处理。执行案件承办人于2019年4月22日对江苏金土地房地产评估报告测绘咨询有限公司徐州分公司进行调查，询间该公司在2018年5月25日对涉案七处房产进行评估时，报告中依据的实景图是否与实际房屋一致，该公司陈述他们不具备测绘资格，所出具的报告不具备法律依据，数据是依据房产证上的信息作出的，评估时仅对房屋进行现场勘査。在案件监督复查期间，江苏金土地房地产评估测绘咨询有限公司书面认可涉案房产在拍卖前的评估有误。江苏金士地房地产评估报告测绘咨询有限公司徐州分司在复査后，于2019年5月17日对原评估报告作出补正并出具更正评估报告，2号楼1-101室(补正报告编号：苏金土地2018房估字第XZ0093号)，原评估价格为617.58万元，证载房产面积为891.69平方米，现状为单元号6栋1-101室，面积不变，调整后的价格为639.88万元（因楼号调整导致出现了装修情况出现变化，因此价格出现变化），3号楼1-101室(补正报告编号：苏金地2018房估字第XZ0090号)，原评估价格为693.79万元，证载面积为901.61平方米，现状为单元号5栋1-101室，面积不变，调整后的价格为647万元，(因楼号调整导致出现了装修情况出现变化，因此价格出现变化)；4号楼1-1011室(补正报告编号：苏金地2018房估字第XZ0153号)，原评估价格为658.63万元，证载面积为917.83平方米，现状为单元号3栋1-101室，面积不变，调整后的价格为706.27万元，(因楼号调整导致出现了装修情况出现变化，因此价格出现变化)；5号楼1-101室(补正报告编号：苏金地2018房估字第XZ0154)，原评估价格为632.37万元，被评房产证载面积为881.23平方米，现状为单元号2栋1-101室，面积不变，调整后的价格为610.34万元(因楼号调整导致出现了装修情况出现变化，因此价格出现变化)；楼栋号发生变化的情况如下：其中1号1-101室，现状为7栋1-101室；2号1-101室，现状为6栋1-101室；3号1-101室，现状为5栋1-101室，4号1-101室，现状为3栋1-101室；5号1-101室，现状为2号1-101室；6号1-101室，现状为4栋1-101室；7号1-101室、现状为1栋1-101室。原评估报告和更正的评估报告编号未变更，报告载明的被评房产面积均未变更。其中，原1号楼1-101室，原评估价格为648.47万元，证载面积为903.67平方米，实际现状应为单元号7栋1-101室；原7号楼1-101室，原评估价格为387.50万元，证载面积为540平方米，实际现状应为1栋1-101室。买受人孟利军在淘宝网竞拍的评估报告（报告编号：苏金地2018房估字第XZ0156）标注为7号楼1-101室的房产（评估价格为387.50万元，证载面积为540平方米），实际应为1栋1-101室综上，涉案房产原评估所标住的楼号即现场实景标注的楼号与实际房产证载明的房产位置、面积不符。原审法院认为，法院对委托评估行为具有监督职能，而非单纯的委托关系。评估工作与执行工作分离的重点是委托行为的规范化，而不是对评估行为的放任，评估结果的非法与不合理最终损害的是当事人的利益及法院的司法权威，故其合法性、合理性应受到法院的监督。原审法院（2018）苏0305执恢408号案件拍卖所依据的评估报告存在评估的房产与实际房号不符的情形，导致房产的评估价值与实际价值存在重大差异，属认定事实不清。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十八条规定：各级人民法院院长对原审法院已经发生法律效力的判决、裁定、调解书，发现确有错误，认为需要再审的，应当提交审判委员会讨论决定。本案经原审法院院长提交审判委员会讨论认为，该案评估报告确有错误，依法应予撤销，相应作出的（2018）苏0305执恢408号之一、（2018）苏0305执恢408号之二执行裁定书亦应予以撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十ー项、第一百九十八条第一款之规定，裁定如下：一、撤销原审法院作出的（2018）苏0305执恢408号之一民事裁定书；二、撤销原审法院作出的（2018）苏0305执恢408号之二民事裁定书；三、对涉案房产依法进行重新拍卖。孟利军对上述裁定不服，向本院提出申诉，请求：撤销（2019）苏0305执监5号民事裁定，并恢复（2018）苏0305执恢408号之一，应将7号楼的房产所有权给孟利军并要求法院解除暂停过户，暂停过户已有6个多月，对孟利军造成的损失进行合理赔偿，赔偿217万元利息6万元。事实及理由：申诉人对原审法院在2019年2月19日公开拍卖对建美公司名下位于徐州市贾汪区将军大街1号公园壹号7号楼1-101室房屋享有所有权，买受人以最高价217万元竞拍成交，在3月12日原审法院将裁定书、协助执行通知书、拍卖成交确认书及该7号楼房产所有权一同移交给孟利军，并已开始办理过户手续，拍卖程序合法有效；评估报告7号楼的图片、门牌××不计地下室）与现场7号楼一致，本次拍卖无误。原审法院（2019）苏0305执监5号裁定歪曲事实，违反了相关司法拍卖的法律法规。本院查明事实除与原审法院一致外，另查明：1、原审法院通过淘宝网司法拍卖平台变卖涉案房产，孟利军于2019年2月20日以217万元购得涉案房产；2、司法拍卖平台对所变卖7号楼的标的物调查情况表载明：【标的名称:徐州市贾汪区将军大道一号公园壹号7号楼1-101；权证情况：法院执行裁定书（2018）苏0305执恢408号，房屋产权证国房权证贾汪字第××号，标的所有人：徐州建美房地产开发有限公司；标的物介绍：建筑面积、540㎡，土地总面积371.51㎡，建筑年代、约建于2012年，房屋楼层、-1-2/共3层，房屋朝向：不详，周边配套：……；标的物估值：标的评估总价、387.50万元】等；平台展示图片即为现状7号楼外观。3、司法拍卖平台对所变卖1号楼房产的标的物调查情况表载明：【标的名称:徐州市贾汪区将军大道一号公园壹号1号楼1-101；权证情况：法院执行裁定书、（2018）苏0305执恢408号，房屋产权证、国房权证贾汪字第××号，标的所有人：徐州建美房地产开发有限公司；标的物介绍：建筑面积、903.67㎡，土地总面积621.71㎡，建筑年代、约建于2012年，房屋楼层、-1-2/共3层，房屋朝向：不详，周边配套：……；标的物估值：标的评估总价、648.47万元】等；平台展示图片即为现状1号楼外观。4、徐州市住房保障和房产管理局国房权证贾汪字第××号房屋档案中，房屋所有权证载明：房屋所有权人徐州建美房地产开发有限公司，房屋坐落：贾汪区将军大街1号公园壹号7号楼1-101，登记时间2012-07-4，房屋状况：总层数2，建筑面积540㎡，套内面积448.78㎡,后附房地产平面图，图幅号10754025；徐州市贾汪区人民政府贾国土资国用（2012）第01674号土地证载明：土地使用权人：徐州建美房地产开发有限公司，坐落：贾汪区将军大街1号公园壹号7号楼1-101，使用权类型：出让，使用权面积：371.51㎡，后附宗地图：宗地编号5-2-15-129等；5、徐州市住房保障和房产管理局国房权证贾汪字第××号房屋档案中，房屋所有权证载明：房屋所有权人徐州建美房地产开发有限公司，房屋坐落：贾汪区将军大街1号公园壹号1号楼1-101，登记时间2012-07-4，房屋状况：总层数2，建筑面积903.67㎡，套内面积727.67㎡,后附房地产平面图，图幅号10754025；徐州市贾汪区人民政府贾国土资国用（2012）第01680号土地证载明：土地使用权人：徐州建美房地产开发有限公司，坐落：贾汪区将军大街1号公园壹号1号楼1-101，使用权类型：出让，使用权面积：621.71㎡，后附宗地图：宗地编号5-2-15-129等；6、本院经实地查勘，司法拍卖平台依据原评估报告所示房产图片与现状7号楼外形一致、楼层-1-2/共计3层相符，但现状7号楼的面积、楼形、坐落等实际状况与平台所示涉案房产证国房权证贾汪字第××号房产证和土地使用证记载面积、所附房地产平面图和宗地图所载明的楼形、坐落等情况均不相符。本院认为，申诉人孟利军申诉称，其通过司法拍卖平台公开竟得涉案房产，拍卖程序合法有效。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二条规定，人民法院对查封、扣押、冻结的财产进行变价处理时，应当首先采取拍卖的方式，但法律、司法解释另有规定的除外。以及《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十六条第二款规定，再次拍卖流拍的，可以依法在同一网络司法拍卖平台变卖。本案中，原审法院在执行过程中，通过司法拍卖平台对建美公司名下位于徐州市贾汪区将军大街1号公园壹号7号楼1-101室房屋予以拍卖，流拍后公开变卖该涉案房产，孟利军以217万元竞买成交，变卖程序形式上符合上述法律规定。申诉人孟利军申诉再称，评估报告7号楼的图片、门牌××不计地下室）与现场7号楼一致，本次拍卖无误。原审法院（2019）苏0305执监5号裁定歪曲事实，违反了相关司法拍卖的法律法规。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十八条之规定：各级人民法院院长对原审法院已经发生法律效力的判决、裁定、调解书，发现确有错误，认为需要再审的，应当提交审判委员会讨论决定。本案中，原审法院依照江苏金土地房地产评估测绘咨询有限公司出具的评估报告，在司法拍卖平台对变卖涉案房产状况予以公示。变卖成交后，原审法院发现变卖依据的评估报告中房屋面积及房屋坐落位置与实际情况不符，江苏金土地房地产评估测绘咨询有限公司其后亦书面认可涉案房产在拍卖前的评估有误，并对原评估报告作出了补正并出具更正评估报告，其中，原1号楼1-101室，原评估价格为648.47万元，证载面积为903.67平方米，实际现状应为单元号7栋1-101室；原7号楼1-101室，原评估价格为387.50万元，证载面积为540平方米，实际现状应为1栋1-101室。本院经实地查勘，平台所示涉案房产状况与实景现状确实存在不符。江苏金土地房地产评估测绘咨询有限公司原评估报告认定事实不清，导致涉案房产的评估价值与实际价值存在重大差异，原审法院据此变卖涉案房产，并作出相应的裁定、协助执行通知等法律文书亦存在认定事实错误。原审法院院长发现该院裁定存在错误，提交该院审委会研究决定，以（2019）苏0305执监5号执行裁定撤销该院作出的（2018）苏0305执恢408号之一、（2018）苏0305执恢408号之二执行裁定书，对涉案房产依法进行重新拍卖，符合上述法律规定，并无不当。至于孟利军申诉称暂停过户已有6个多月，对其造成的损失应进行合理赔偿，赔偿利息217万元利息6万元。并非本案审查范畴。综上所述，原审法院（2019）苏0305执监5号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。孟利军的申诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条，依照《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第一百二十九条之规定，裁定如下：驳回申诉人孟利军的申诉请求。审判长  王平华审判员  孙永军审判员  王 青二〇二〇年五月十八日书记员  赵 冉