广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终6968号上诉人（原审被告、反诉原告）：李新容，女，1962年12月20日出生，汉族，身份证住址广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：郑海，广东经国律师事务所律师。委托诉讼代理人：余玉莲，广东经国律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：罗峰，男，1982年12月18日出生，汉族，身份证住址湖南省邵东县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：谢燕珍，女，1983年6月12日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：白湘华，国信信扬律师事务所律师。上诉人李新容因与被上诉人罗峰、谢燕珍合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初24741号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人李新容上诉请求:1.撤销一审判决；2.依法改判罗峰、谢燕珍向李新容支付从2007年4月21日至罗峰、谢燕珍搬离涉案房产之日止的房屋占用费，暂计至2019年7月21日为175500元。（其中2007年4月21日至2012年4月20日按1000元/月，2012年4月21日至2017年4月20日按1250元/月，2017年4月21日至搬离之日按1500元/月计算房屋占用费）；3.驳回罗峰、谢燕珍的全部上诉请求；4.本案一、二审的诉讼费由罗峰、谢燕珍承担。事实与理由如下：一、广州德高价格评估有限公司（以下简称德高评估公司）因违反《中华人民共和国资产评估法》的规定，不具有法定的评估鉴定资质，不应获得《价格评估机构资质登记证书》，其出具的《关于广州市白云区钟××维新街××房的市场价值评估报告书》（以下简称《评估报告书》）应属无效。二、《评估报告书》仅使用了一种评估方法，违反法定程序，该评估报告书的结果不应被采纳。三、《评估报告书》评估的标的是宅基地房屋，不应适用商品房的标准被认定为总使用年限为70年，以此为基础计算涉案宅基地房屋的市场价值属明显错误。四、罗峰、谢燕珍在签订涉案合同时明知涉案房屋为宅基房，其不具备拥有该经济组织宅基地的资格，仍执意购买该房屋，主观上存在过错，不应因此获得房屋增值部分价值，并应向李新容支付房屋占用费。五、宅基地房屋属于无法流通买卖的房屋，李新容不会因为收回涉案房屋获得巨大经济利益，罗峰、谢燕珍的损失不应将涉案房屋按商品房的市价进行市场估值。六、罗峰、谢燕珍已居住使用涉案房屋超过12年，其获得的居住利益远超罗峰、谢燕珍所谓的损失，其不但没有损失，反而获得巨大的经济利益。七、如果法院认定李新容应向罗峰、谢燕珍赔偿损失，罗峰、谢燕珍存在过错的情况下，应按照双方过错的比例进行合理分配赔偿金额。被上诉人罗峰、谢燕珍二审答辩称：一、涉案房屋《评估报告书》系经法院依法委托出具的专业评估报告，合法有效，一审法院据此判决符合事实和法律规定。二、李新容依法应就其获取的利益向罗峰、谢燕珍承担赔偿责任。（一）李新容不守诚信、毫无契约精神的行为导致涉案宅基房买卖合同被认定无效。（二）李新容的行为给罗峰、谢燕珍造成严重损害，并使自己获得巨大利益。三、李新容依法应对反诉要求的房屋占用费计算标准承担举证责任，其现主张的房屋占用费计算标准无相关证据证明，且主张过高，与客观事实不符。罗峰、谢燕珍于2019年7月8日诉至一审法院，请求判令：1.李新容赔偿罗峰、谢燕珍损失256107元；2.受理费、评估鉴定费等由李新容承担。李新容反诉请求法院判令：罗峰、谢燕珍向李新容支付从2007年4月21日至2019年7月21日占用房屋的占用费175500元（其中2007年4月21日至2012年4月20日按1000元/月计算，2012年4月21日至2017年4月20日按1250元/月计算，2017年4月21日至2019年7月21日按1500元/月计算）。一审法院经审理查明：一审法院于2019年4月2日作出（2019）粤0111民初789号《民事判决书》，在该案中查明李新容与罗峰、谢燕珍于2007年4月21日签订《买卖宅基房协议》，李新容将广州市白云区钟××维新街××房(证号穗郊字第××号)出售给罗峰、谢燕珍，交易价格为73000元，同日，罗峰、谢燕珍向李新容支付购房款73000元，李新容向罗峰、谢燕珍开具收据并交付房屋。因双方所签《买卖宅基地协议》违反法律强制性规定，一审法院作出判决：“一、确认李新容与罗峰、谢燕珍于2007年4月21日签订的《买卖宅基房协议》无效。二、罗峰、谢燕珍于本判决生效之日起三十日内将位于钟××维新街××房腾空并归还李新容。三、李新容于本判决生效之日起三日内向罗峰、谢燕珍退回购买宅基地房屋的款项73000元。四、驳回李新容其他诉讼请求”。罗峰、谢燕珍不服判决并向广州市中级人民法院提起上诉，上诉期间，罗峰、谢燕珍撤回上诉，广州市中级人民法院作出（2019）粤01民终11682号《民事裁定书》，裁定准许撤回上诉，该裁定书于2019年7月10日生效。2019年10月30日，罗峰、谢燕珍将涉案房屋交还李新容，李新容将购房款73000元归还罗峰、谢燕珍。一审法院根据罗峰、谢燕珍申请，委托德高评估公司对涉案房屋（不含地价）进行评估，经评估涉案房屋价值329107元。本次评估的评估费5000元由罗峰、谢燕珍垫付。罗峰、谢燕珍根据评估结果诉请李新容赔偿房屋升值损失256107元（329107元-73000元）。李新容主张罗锋、谢燕珍从2007年4月21日起至搬离之日期间一直占用涉案房产，遂要求罗锋、谢燕珍向李新容支付自2007年4月21日至2019年7月21日期间的占用费。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。一审法院作出（2019）粤0111民初789号民事判决书已经确认涉案的《买卖宅基房协议》无效，李新容为清偿债务，明知违反法律、行政法规强制性规定，与罗峰、谢燕珍签订《买卖宅基房协议》，对导致合同无效负主要责任。罗峰、谢燕珍不属涉案宅基地所属农村集体经济组织成员，依法不具备拥有该经济组织宅基地的资格，仍购买上述宅基地房屋实为投机行为，亦负有一定责任。双方在涉案交易中均负有缔约过失责任，应综合考虑双方当事人的过错程度、涉案房屋价值变动等因素，合理确定增值部分的返还责任。一审法院认为，双方交易至今长达十多年，期间正处于我国经济高速发展期，房地产市场价格在此期间大幅上涨，合同无效，双方负有相互返还的义务，但返还的房产价值在此期间已经大幅增加，李新容根据合同无效有权取回房屋，但其行为也有悖于契约精神，违反诚实信用原则，其不能因违反诚实信用原则反而获利。而因合同违反法律强制性规定导致合同无效，罗峰、谢燕珍需返还涉案房屋，现房价已经大涨，二人如重新购置房产需要支付更多价款，事实产生实际损失，而该损失是因合同无效所导致，因此，按公平原则，涉案房产升值部分的价值应当归罗峰、谢燕珍，以弥补其损失。经评估，涉案房产价值329107元，扣除李新容退回的购房款73000元，李新容应当继续向罗峰、谢燕珍赔偿损失256107元。故罗峰、谢燕珍要求李新容赔偿损失256107元合情合理，一审法院依法予以支持。《买卖宅基房协议》无效，双方因合同取得的财产，应当予以返还，有过错一方应当赔偿对方因此所受的损失。李新容交付房屋给罗峰、谢燕珍使用是基于买卖关系而非租赁，且罗峰、谢燕珍取得房产使用权时李新容也获得了对价的款项，期间双方均对对方交付的财物进行占有使用，按公平原则，李新容再要求罗峰、谢燕珍另行支付占用期间的租金显然有悖于公平。故李新容提出反诉要求罗峰、谢燕珍支付从交付之日至2019年7月21日期间的占用费依据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院于2020年1月10日判决如下：一、于本判决生效之日起三日内，李新容向罗峰、谢燕珍赔偿房屋增值损失256107元；二、驳回李新容全部的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费5141.6元、评估费5000元由李新容负担（本诉案件受理费已由罗峰、谢燕珍预交，评估费5000元已由罗峰、谢燕珍垫付，由李新容在本判决生效之日起三日内向罗峰、谢燕珍迳付）；反诉受理费1905元由李新容负担（已缴纳）。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。另查明，德高评估公司于2019年10月10日出具涉案房屋《市场价值评估报告书（初稿）》。罗峰、谢燕珍提出异议认为涉案房屋评估市场价值偏低。李新容异议如下：一、评估公司只有一个股东，不具备法定的鉴定资格；二、评估报告没有评估专业人员签名，无法确认是由两名拥有资质的评估专业人员作出的；三、仅使用一种评估方法，违反法定程序；四、评估基准日为2019年9月16日，非法院咨询双方确定的2019年8月3日，故该评估报告不应被采纳。对于罗峰、谢燕珍的异议，德高评估公司复函称：涉案房屋为宅基地小产权房，买卖交易非法，房价不能等同于周边普通商品房价格，无法直接在市场上找到类似标的参照物；评估机构通过涉案房屋所在区域市场形成的租金价格为理论基础，通过收益法模拟评估对象未来正常情况下的租金净收益，选用适当的投资报酬率，将其折现到估价时点后累加，以此估算出估价对象价格；该价格是较为客观、科学、合理的。对于李新容的异议，德高评估公司复函称：一、德高评估公司属于综合涉讼类价格评估机构，并非资产类评估机构，具有接受司法委托评估的资格；二、人民法院为维护当事人合法权益，要求评估机构出具正式评估报告之前，需先将初稿送达给各方当事人征询意见，所有资料将附在正式报告中；三、德高评估公司选择的评估方法是科学、客观、合理的，不存在违反法定程序的说法；四、关于评估基准日的问题，评估公司已经在正式报告中予以修正，并明确2019年9月广州居民消费价格指数环比指数100.0，价格与上月持平，评估基准日修正后，评估价格无明确变动，无需要调整。随后，德高评估公司于2019年11月14日出具了涉案房屋《市场价值评估报告书》，一审法院组织双方对此进行质证。李新容质证称：一、德高评估公司只有一个股东，违反《中华人民共和国资产评估法》的规定，不具有法定评估鉴定资格，不应获得《价格评估机构资质等级证书》；二、涉案房屋为宅基地房屋，不应适用商品房的标准被认定为总使用期限为70年，评估公司以此为基础计算涉案宅基地房屋的市场价值及使用年限，明显错误；评估报告程序违法、假设条件错误，结论错误，不应作为定案依据。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。据此，结合李新容的上诉主张和罗峰、谢燕珍的答辩意见，归纳本案二审争议焦点为：一、李新容上诉主张德高评估公司不具有法定评估鉴定资格、评估程序违法，涉案房屋为宅基地房屋，不应按商品房市价估值，《评估报告书》应属无效能否成立；二、罗峰、谢燕珍应否获得涉案房屋全部升值价值；三、李新容请求罗峰、谢燕珍向其支付房屋占用费应否支持。针对前述争议焦点，本院认定如下：一、李新容上诉主张德高评估公司不具有法定评估鉴定资格、评估程序违法，涉案房屋为宅基地房屋，不应按商品房市价估值，《评估报告书》应属无效的问题。因德高评估公司在对李新容涉案房屋《评估报告书（初稿）》异议的复函中，已经对李新容就其鉴定资质、评估程序的异议作出详细答复，本院不作赘述。德高评估公司作为专业机构，采用收益法，参照70年房屋使用年限对涉案房屋价值（不包括土地价值）进行评估，估价客观、合理，并非按商品房市场价值对涉案房屋进行估值，不存在评估程序违法的情形，一审法院采纳该评估报告结论作为定案依据，并无不妥。李新容亦未提供证据推翻前述评估结论，其该项上诉请求，本院不予接纳。二、李新容上诉主张双方应当按照各自过错比例承担责任，罗峰、谢燕珍不应获得涉案房屋全部升值价值。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。涉案《买卖宅基地协议》属于双方真实意思表示，双方均应知晓国家法律及相应法规政策对农村宅基地房屋交易限制性规定，双方自愿交易理应自担法律后果。在双方完成交易十余年房地产市场价格大幅上涨之后，李新容提起诉讼，主张合同无效收回房屋，显然有违诚实信用原则。因合同违反法律强制性规定导致无效，双方负有相互返还的义务。罗峰、谢燕珍需返还涉案房屋，李新容亦需要向罗峰、谢燕珍返还购房款及房屋升值价值。李新容有悖契约精神，不能因违反诚实信用原则而获利，其不应享有房屋的升值价值。一审法院综合全案案情认定李新容应将涉案房屋全部升值价款支付给罗峰、谢燕珍弥补其损失，公平合理，本院予以支持。三、李新容请求罗峰、谢燕珍向其支付房屋占用费应否支持的问题。因李新容交付房屋给罗峰、谢燕珍使用是基于双方之间的买卖关系而非租赁或非法占用关系，罗峰、谢燕珍取得房产使用权的同时，李新容也获得了房屋对价的款项，而李新容向罗峰、谢燕珍返还购房款时，两者亦将房屋返还给了李新容。前述期间双方均对对方交付的财物进行占有使用，罗峰、谢燕珍应支付的房屋占用费和李新容占有价款应支付的资金占用费相互抵销。李新容反诉请求罗峰、谢燕珍支付房屋占用费，不予支持。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，本院予以维持；上诉人李新容的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7046.6元，由上诉人李新容负担。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  黄春成审判员  李 娜二〇二〇年五月二十五日书记员  纪惠敏黄晶晶