河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫04民终984号上诉人（原审原告）：丁江炜，男，汉族，住河南省郏县。被上诉人（原审被告）：新中豫置业（河南）有限公司，住所地河南省郑州市金水区民航路19号企业壹号大厦2105室。法定代表人：李献军，总经理。委托诉讼代理人：李军伟，河南金年华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：漯河市第一建筑工程有限公司，住所地河南省漯河市源汇交通路南段。法定代表人：武莉粉，董事长。委托诉讼代理人：石莉萍，上海筑业律师事务所律师。上诉人丁江炜因与被上诉人新中豫置业（河南）有限公司（以下简称新中豫公司）、漯河市第一建筑工程有限公司（以下简称漯河一建）确认合同有效纠纷一案，不服河南省郏县人民法院（2019）豫0425民初3322号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人丁江炜，被上诉人新中豫公司的委托诉讼代理人李军伟，被上诉人漯河一建的委托诉讼代理人石莉萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丁江炜上诉请求：依法撤销郏县人民法院（2019)豫0425民初3322号民事判决书，并确认上诉人与被上诉人之间的《购房协议》有效。事实与理由：本案中《购房协议》是上诉人与被上诉人之间真实意思的表示，有签名和印章。虽然该处房产现没有解封，但本购房协议中的房产是二被上诉人在郏县法院执行阶段达成《执行和解协议》中的房产，其中《执行和解协议》也在郏县法院执行局备案，执行案件卷宗中也有该份《执行和解协议》。我们签订《购房协议》是在《执行和解协议》的基础上签订的，不损害任何人利益，也不违背法律法规。综上，一审法院适用法律错误，作出错误的判决，请求二审法院查明事实，给予改判。新中豫公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的请求违反法律的强制性规定，请求二审法院驳回上诉，维持原判。漯河一建辩称，1.我公司认为丁江炜的购房协议是有效的，该协议是在郏县执行局执行法官的主持下所达成的协议，当时涉案房屋是新中豫公司未出售的房屋，三方约定新中豫公司用没有卖出的房子包括涉案房产折抵欠我公司的部分工程款，新中豫公司作为开发商为丁江炜出具购房收据，我公司收款冲抵新中豫公司欠我公司的工程款，签订协议的三方当事人符合签订合同的主体资格，协议的内容也是三方当事人真实意思表示，也不违反法律规定，不损害其他人的权利，符合合同要件。2.我公司同意丁江炜解封涉案房产，但是我公司解封后，瑞福源公司查封的884号轮后查封裁定生效，丁江炜还是得不到房子，我公司收取丁江炜的房款已经冲抵了新中豫公司欠我公司的工程款，如果丁江炜要我公司退款，不仅损害了丁江炜的权利，还损害了我公司的权利，我公司查封在前，却无法得到权利的保障。3、我公司收到丁江炜的房款后，已经将该笔款项用到了我们拖欠农民工的工资，无法收回。4.依据城市房地产管理法第三十八条第二项之规定，我公司认为法院查封房产是对房地产转移权利的限制，不影响合同的效力，根据物权法区分原则，未办理产权登记，不影响合同的效力，本案丁江炜的诉求是确认合同的效力，不是办理产权过户登记，故我公司认为我们三方签订的购房协议是合法有效的，只是由于种种原因无法为丁江炜办理产权登记手续，产权过户是时间问题，并不影响该协议的效力。丁江炜向一审法院起诉请求：依法确认丁江炜与新中豫公司、漯河一建之间签订的房屋买卖协议有效。一审法院认定事实：漯河一建公司因与新中豫置业公司建筑工程施工合同纠纷一案，2015年2月10日漯河一建诉至河南省平顶山市中级人民法院。2015年7月31日河南省平顶山市中级人民法院作出（2015）平民初字第46号民事判决书，判决：一、新中豫置业（河南）有限公司于判决生效之日起十日内支付漯河市第一建筑工程有限公司工程款4766828.33元及利息（利息自2014年8月31日起按中国人民银行同期贷款利率计算至工程款清偿完毕之日止）；二、驳回漯河市第一建筑工程有限公司的其他诉讼请求。（2015）平民初字第46号民事判决书生效后，漯河一建公司申请执行。一审法院于2016年11月8日作出（2016）豫0425执296号执行裁定书，裁定：查封被执行人新中豫置业（河南）有限公司开发的御景国际未出售的房产（详见查封清单）。查封清单显示御景国际未出售的房产共五项：一、面朝西的门面房南头两间上下层；二、2号楼下门面两间上下两层；三、御景国际门口北第一间上下三层（即为本案的涉案房）；四、车库：……；五、未出售的单元房：……。在漯河一建与新中豫置业公司建筑工程施工合同纠纷一案的执行中，2017年11月，新中豫置业公司与漯河一建公司达成执行和解协议，其主要内容为：一、双方算账情况：1.根据市中院(2015)第46号民事判决书，乙方欠甲方工程款4766828.33元。2.2014年8月31日起按中国人民银行同期银行利率付息(月息6‰)，即每月利息为4766828.33元×6‰=28600.97元。从2014年9月1日至2017年9月30日止为37个月，利息共计为1058235.82元。3、本次抵单元房11套。即估计预收款为2559188元。门面一间三层估计预收款237500元，单价为2500元/m2。车库22个，单价50000元/个，计1100000元。以上三项预收款合计为3896688元。其中支付利息1058258.82元，支付本金2838402.18元。4、欠工程款4766828.33元，利息1058235.82元，合计为5825064.15元。……。五、剩余的1928376.15元工程款有乙方想办法解决或查找未卖房源另行解决。……。甲方漯河市第一建筑工程有限公司（印章），法定代表人：朱可蒙（签字）、委托人：霍朋举（签字），乙方：新中豫置业（河南）有限公司，法定代表人：李献军（印章）。2017年11月日。但（2016）豫0425执296号执行裁定书，裁定的查封被执行人新中豫置业（河南）有限公司开发的御景国际未出售的房产并未解除查封。2017年11月29日漯河一建作为甲方，新中豫公司作为乙方，丁江炜作为购买方，签订《购房协议》，主要内容为：甲方为乙方建筑郏县御景国际住宅小区，乙方欠甲方部分工、料款和劳务工资未支付，甲方起诉后查封了乙方的11套房产，现有判决书在郏县法院执行中。为构建和谐社会，甲、乙双方愿意协商卖房，尽快处理判决书所判义务。现购买方愿意购买郏县法院查封的御景国际门口北第一间门面房一套三层。三方达成购房协议如下:一、御景国际门口北第一间门面房一套上中下三层，房价260000元。购买方应把该购房款交给甲方委托人，有委托人给乙方出据收到条，有乙方给购买人出据收款收据。二、付款后该房归购买方永久为业，过户时甲、乙双方应积极配合，过户费用购买方自理。该房在本协议以前所有的产权纠纷有甲、乙双方负责解决，不能及时解决给购方造成经济损失的，甲、乙双方有按实际损失的赔偿责任。三、三方协商:由乙方为购房方签订购房合同(主要是为购房方办产权证着想)，房款有甲方委托人收取(乙方可为购买方出据购房收据)，甲方委托人收钱后为乙方给乙方写收到条。该条将来在法院执行局抵执行标的款项。四、……。甲方漯河市第一建筑工程有限公司（印章），委托人：霍朋举（签字），乙方：新中豫置业（河南）有限公司（印章），法定代表人：李献军（印章）。2017年11月29日。但该房产至今未交付。庭审中，漯河一建称，涉案房产，没有土地许可证，预售许可证，规划许可证。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：……；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，（2015）平民初字第46号民事判决书生效后，漯河一建公司申请执行。一审法院于2016年11月8日作出了（2016）豫0425执296号执行裁定书，裁定：查封被执行人新中豫置业（河南）有限公司开发的御景国际未出售的房产（含涉案房产）。虽然漯河一建公司与新中豫置业公司于2017年11月达成了执行和解协议，但该查封房产并未解封。2017年11月29日漯河一建作为甲方，新中豫公司作为乙方，丁江炜作为购买方，签订的《购房协议》，是在查封房产未解封的情况下所签订，且该房产至今未交付，故丁江炜请求确认与新中豫公司、漯河一建之间签订的房屋买卖协议有效，一审法院无法支持。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项、《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：驳回丁江炜的诉讼请求。案件受理费100元，由原告丁江炜负担。本院二审期间，上诉人丁江炜围绕其上诉请求依法提交郏县人民法院（2019）豫0425执异47号裁定书一份，拟证明：涉案房产没有解封的原因是因为该房产被瑞福源公司轮候查封，丁江炜提执行异议最后被驳回了。新中豫公司对该证据的质证意见为：对证据本身无异议，对证明目的有异议，房屋查封与瑞福源的轮后查封没有关系，并且购房协议的签订是在漯河一建查封期间签订的，瑞福源的查封在后，购房协议与和解协议均是双方私下签订的，并不是在法院的主持下签订的。丁江炜与其父亲丁长顺所执业的律师所在漯河一建一系列的诉讼案件中是诉讼代理人，执行和解协议是在律所起草的，起草完毕以后拿到法院，双方也没有按照和解协议履行，如果按照和解协议履行，案件就会终结了，但现在该案还没有终结，还在执行过程中。漯河一建对该证据的质证意见为：认同上诉人提供的证据，对该证据无异议。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2018年8月，涉案房产被平顶山市郏县瑞福源小额贷款有限公司轮候查封。除此外，二审查明的其余事实与原审判决认定的事实相一致。本院认为，本案当事人二审争议的焦点问题是：涉案《购房协议》的效力应如何认定。对此，结合一、二审查明的事实及各方当事人的上诉、答辩理由，综合分析评议如下：经查，（2015）平民初字第46号民事判决书生效后，漯河一建向法院申请执行。一审法院于2016年11月8日作出（2016）豫0425执296号执行裁定书，裁定查封被执行人新中豫公司开发的御景国际未出售的房产（含涉案房产）。后漯河一建与新中豫公司虽然于2017年11月达成了执行和解协议，但涉案查封房产并未解封。2017年11月29日漯河一建、新中豫公司与丁江炜三方签订《购房协议》，但该《购房协议》是在涉案查封房产未解封的情况下所签订，该房产至今也未交付。且2018年8月，涉案房产被平顶山市郏县瑞福源小额贷款有限公司轮候查封。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条关于“有下列情形之一的，合同无效：……；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条关于“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；……”之规定，一审对丁江炜要求确认涉案《购房协议》有效的请求不予支持，并无不当。综上所述，上诉人丁江炜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人丁江炜负担。本判决为终审判决。审判长  陈国锋审判员  谢小丽审判员  彭 莉二〇二〇年五月九日法官助理于帆书记员尚亚晓附：本案裁判法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。