浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终1156号 上诉人（原审被告）：陈卿庆，女，1983年10月9日出生，汉族，住浙江省东阳市，现住浙江省金华市。 委托诉讼代理人：麻旭航，系上诉人丈夫。 被上诉人（原审原告）：绿城物业服务集团有限公司金华分公司，住所地：浙江省金华市婺城区东阳街639号米兰花园2-1-201。 法定代表人：朱建安，总经理。 委托诉讼代理人：傅炳华，浙江赤松律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶深红，公司员工。 上诉人陈卿庆因与被上诉人绿城物业服务集团有限公司金华分公司（以下简称“绿城物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省金华市金东区人民法院（2019）浙0703民初5551号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈卿庆上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判物业费按5-8折打折处理；3、或者改判由绿城物业将在物业服务合同条款范围内，服务不到位（尤其是消防安全隐患）的问题整改完毕并通过主管部门验收后，由陈卿庆交清物业费。事实和理由：一、一审判决完全无视客观事实。大量证据已证明物业服务不到位的事实客观存在，一审也明确认定“原告在该小区提供物业服务过程中的确存在管理上瑕疵”，这应该是判决本案的最主要最重要的事实依据，事实上不仅仅是“瑕疵”，消防安全也存在重大隐患。绿城物业公司严重违反服务合同条款，但一审却作出了不合理的判决。2020年1月6日针对小区消防安全隐患问题，陈卿庆已向国家消防局进行了举报投诉。二、一审适用法律条款明显不当。既然本案是“物业服务合同纠纷”，则适用的法律条款应该是《中华人民共和国合同法》和最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”；第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”；最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条更是明确指出：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分”。经一审审理确认，物业服务“的确存在管理上瑕疵”，且相关的法律条款又已经规定得如此明确，一审的判决明显不合理。事实上，全国各地已有多起类似案例判决业主打折缴纳物业费，以督促物业服务企业尽心尽责地履行服务合同。再则，绿城物业公司应对其诸多违反服务合同条款的行为承担违约责任。从理论上说业主可以向业委会、社区、街道和物管科反映物业公司的违约行为，但业主维权不易！据此，在一审的诉求基础上，在二审诉求中提出，只要绿城物业公司在物业服务合同条款范围内，将存在的问题特别是楼道门、消防安全隐患全部整改到位且验收合格，自愿交清物业费。 绿城物业公司辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，说理也情真意切，依法应予维持。1、虽然陈卿庆在一审中提交了一些证据证明物业服务不到位，但都是一些吹毛求疵的事实，这些服务瑕疵不能构成根本违约，没有达到陈卿庆可以行使先履行抗辩权要求减缴或不缴物业服务费的程度，且陈卿庆亦未提出反诉，为此，一审法院据此作出陈卿庆应按合同约定交纳物业管理费，但因物业服务过程中的确存在管理上的瑕疵，不支持支付相关滞纳金的诉请是正确的。2、一审法院适用法律正确。本案关键是解决物业服务合同是否成立；合同成立后合同双方有没有按约定履行合同；没有按约定履行合同应当承担何种责任。一审法院适用《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定作出判决是正确的。陈卿庆在上诉状中提出应适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条是错误的，是对法律条文的误读，第三条的解读是：“物业企业不履行服务约定，业主有权要求进行补救，或赔偿损失。”并不是可以不交或者少交物业费，赔偿损失指的是单个业主的“私利益”在因物业服务企业不履行、不适当履行受到直接侵害时，可以作为独立的民事主体以物业服务企业未尽到义务为由要求物业服务企业进行赔偿。本案中，绿城物业公司在努力履行合同，只是因为维修基金未解决等客观原因，导致存在服务瑕疵；其次，纵观一审庭审，陈卿庆未提交任何因服务不到位而造成直接损失的证据事实；再则，适用第三条的大前提是业主提起之诉，但陈卿庆并未提起反诉。综上所述，恳请驳回上诉请求。 绿城物业公司向一审法院起诉请求：判决陈卿庆支付星筑B3-5-302物业费，面积为142.83平方米，2018年收费标准为1.7元/㎡/月，2018年1月1日至2018年12月31日物业费欠费金额为2913.6元，逾期滞纳金为2913.6元×2‰×233天=1357.7元，共计4271.3元。 一审法院认定事实：绿城物业公司自2009年开始入驻金华市三江国际花园小区为其提供物业管理服务。2018年4月12日，绿城物业公司与金华市三江国际花园业主委员会续签《三江国际花园物业服务合同》，约定由绿城物业公司为该小区提供物业管理服务；合同期限自2018年1月1日起至2020年12月31日；物业费收费具体标准为：小高层1.70元/月/㎡、高层2.10元/月/㎡、排屋1.80元/月/㎡、商业用房1.30元/月/㎡、地下车库30元/月/个；物业服务费每12个月预缴一次，缴费费用时间从每12个月的第1个月上旬开始；逾期支付的按应付金额每日千分之二支付滞纳金。陈卿庆系金华市三江国际花园星筑B3-5-302室业主，房屋建筑面积142.83㎡，系小高层住宅。因陈卿庆认为物业收费混乱，服务质量差等原因，2018年1月1日至2018年12月31日物业费2913.6元至今未予交纳。 一审法院认为，绿城物业公司与金华市三江国际花园业主委员会签订的《三江国际花园物业服务合同》不违反法律规定，合法有效。业主委员会系全体业主自发成立的自治组织，其作出的行为、决定对全体业主具有约束力。陈卿庆抗辩绿城物业公司于2018年6月30日单方违约退出小区物业服务，之后为无因管理，该院认为，绿城物业公司虽曾函告业主委员会退出该小区管理，但在庭审中双方均认可仍由绿城物业公司继续为该小区提供物业服务至今，双方合同并未解除，故陈卿庆抗辩绿城物业公司系无因管理于法无据，不予采纳。案涉双方争议的焦点主要是陈卿庆以物业收费混乱，服务质量差等为由不交纳物业服务费行使抗辩权是否正当？该院认为，在物业服务合同中，物业服务企业的服务内容和事项是多方面的，业主一方的合同主义务是支付物业服务费，陈卿庆以物业服务企业的瑕疵履行为由对抗自身合同主义务的履行，显属不当。一个和谐美好的小区的建设需要业主和物业的共同努力，物业服务费的按时交纳是全体业主享受物业服务的物质基础，如果允许业主动辄启动拒缴物业服务费的抗辩权，物业服务企业难以及时有效地为全体业主提供物业服务，最终损害的是全体业主的利益。陈卿庆不同意交纳物业服务费的主要理由是绿城物业公司物业服务不到位，根据《物业管理条例》第六条、第十一条规定，业主在物业管理活动中，有提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议的权利，还享有共同决定是否解聘物业服务企业等权利。业主如认为物业服务存在瑕疵，可通过提请业委会、提议召开业主大会等方式维护自身权益。因此，法律法规为业主的权利救济提供了充分的保障，以不缴纳物业服务费的方式督促物业服务企业提高服务质量并非合理方式。绿城物业公司提供了相应的物业服务，陈卿庆作为该小区业主，应按合同的约定交纳物业管理费。鉴于绿城物业公司在该小区提供物业服务过程中的确存在管理上瑕疵，陈卿庆作为业主以拒交物业费方式进行抗争，其方式方法虽不妥，但也是无奈之举，目的也是为了促使绿城物业公司改进物业管理服务水平，情有可原，故绿城物业公司要求支付相关滞纳金的诉请，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、陈卿庆于判决生效后十日内支付绿城物业公司2018年1月1日至2018年12月31日止的物业费共计2913.6元；二、驳回绿城物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由陈卿庆负担。 二审中，陈卿庆提交证据如下： 证据1、照片打印件一张，证明：至2020年4月21日绿城物业公司未对地下停车库的楼道门进行维修。证据2、电话录音及公示打印件一份，证明：绿城物业公司日常维护不及时，三江国际花园消防系统损坏，造成了重大的消防安全隐患。证据3、关于召开金华市三江国际花园小区临时业主大会的提议复印件24页，证明：整个小区总共700户中的304位业主表达了对物业公司的不满。 绿城物业公司质证：证据1，位置和现状予以认可。但B2栋是2011年交付使用，到目前为止已经9年，门破是正常的，需要整体更换，但因为小区业委会于2018年8月份集体辞职，导致物业维修基金无法使用，无法对门进行更换。证据2，真实性没有异议。消防管漏水是由于地基下沉，消防系统的维修也是需要启用维修基金，因业委会集体辞职无法启动。三江国际花园小区现由万江社区托管，启动了应急程序进行维修，所以不构成绿城物业公司不作为。证据3，真实性有异议，这份证据是陈卿庆单方制作，无法确认该份证据的制作目的，且记载的事项与物业公司提供的服务无关。 绿城物业公司未举证。 本院认证意见：绿城物业公司对陈卿庆提交的证据1、2真实性无异议，本院对其真实性予以确认。证据3为复印件，未显示制作时间，内容系针对“是否提前解散现任业委会同时罢免现任业委会委员”，与本案亦缺乏关联性，故对该证据不予认定。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点在于：陈卿庆是否可因绿城物业公司存在服务质量问题而主张折价支付物业费？首先，根据《三江国际花园物业服务合同》约定，物业服务费以每12个月预缴一次的方式交纳，陈卿庆作为三江国际花园的业主，应遵循该物业服务合同的约定，按期交纳物业服务费，交纳物业服务费系陈卿庆履行物业服务合同的主要义务，且根据该交纳时间的约定，也是陈卿庆享受物业服务的前置条件。其次，根据《物业管理条例》相关规定，业主在物业管理活动中，有提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议的权利，还享有共同决定是否解聘物业服务企业等权利。即业主若认为物业服务企业在提供服务的过程中存在不符合合同约定的情形，可依据上述条例规定行使相应权利，最终实现提升物业服务，建设和谐美好居住环境的愿景。若个别业主以物业服务质量差为由拒交或折价交纳物业服务费，最终损害的是全体业主的利益。陈卿庆可依据法律法规的相关规定针对绿城物业公司提供服务过程中存在问题，另行主张。综上，陈卿庆以绿城物业服务公司存在服务质量问题主张折价交纳物业费，不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人陈卿庆负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 周俊梅 审 判 员 应 倩 审 判 员 金佳卉 二〇二〇年五月二十七日 代书记员 董亚光