辽宁省盘锦市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽11民终734号 上诉人（原审被告）：徐兰，女，1986年12月13日出生，汉族，盘锦市金河医院职工，住盘锦市大洼区。 委托诉讼代理人：张伟（系徐兰丈夫），男，1987年5月11日出生，汉族，个体，住盘锦市大洼区。 被上诉人（原审原告）：大洼事事灵物业有限公司，住所地辽宁省盘锦市大洼区田家镇德品筑邦小区。 法定代表人：曾保民，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘殿双，大洼事事灵物业有限公司法律顾问。 上诉人徐兰因与被上诉人大洼事事灵物业有限公司（以下简称事事灵物业）物业服务合同纠纷一案，不服盘锦市大洼区人民法院（2019）辽1104民初3745号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人徐兰的委托诉讼代理人张伟，被诉人事事灵物业的委托诉讼代理人刘殿双到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 徐兰上诉请求：撤销一审判决，改判减收物业费幅度40%或发回重审。事实和理由：被上诉人养护不到位造成监控、景观灯等基础设施损坏应予以赔偿；物业收费标准过高不合理；物业公司未尽到服务义务，物业服务有瑕痴，业主装修时强制销售沙子水泥等多支付费用；物业合同未加盖公章，是被迫签订的，不符合证据要件；被上诉人服务截止时间是2016年年底，不应计算到2017年3月20日。 被上诉人事事灵物业辩称：上诉人已经与被上诉人签订了正式的物业服务合同，应按照合同约定交纳物业费；被上诉人的原法定代表人魏重阳有强制销售行为涉嫌犯罪与被上诉人无关。请求驳回上诉，维持原判。 事事灵物业向一审法院诉请：1.请求法院判令被告给付物业管理服务费6980元及延期给付的滞纳金5096元，合计金额12076元；2.被告承担诉讼费用。事实和理由：原告与被告签订了林海景天林枫苑物业管理服务协议，协议第四条约定：原告按年度向被告收取物业管理服务费、电梯费，被告应预交一年的物业管理服务费，自业主入住开始按每月每平方米1.5元收取，双方在协议中约定不按期交付的按千分之二交付滞纳金。被告从2013年9月1日起未交纳物业管理服务费，根据协议规定被告应交纳从2013年9月1日至2017年3月20日期间的物业管理服务费5205元，电梯费1775元，并应承担自违约之日起的滞纳金5096元，合计12076元。原告多次向被告催要，被告至今没有给付，故原告诉至法院。 一审法院认定事实：被告系盘锦市大洼区林海景天林枫苑11-2-902的业主，房屋面积为81.42平方米。2013年3月16日，原告与被告签订物业管理服务协议，约定原告为被告所在的小区提供物业服务，住宅物业管理服务费每月每平方米1.5元，电梯费二层以上住户每月50元，电梯费实际按每年500元收取。原告按年度向被告收取物业管理服务费，计费时间按开发单位在《商品房销售合同》中约定的交房日期计算。被告在办理入住手续时预交一年物业管理服务费、电梯费和超时供水费等费用。业主不按照约定交纳物业管理服务费的，原告可以依照合同约定收取违约金或滞纳金，按每逾期一日加收应缴额的千分之二支付滞纳金。双方未约定合同履行期限。合同签订后，原告为林海景天林枫苑小区提供了物业服务，但服务内容存在一定瑕疵，故被告未向原告交纳2014年3月17日至2017年3月20日期间的物业管理服务费4396.68元（1.5元/月/平方米×81.42平方米×12个月×3年），电梯费1500元（500元/年×3年）。合计5896.68元。故原告诉至法院。原告在诉状中主张物业管理服务费6980元，但原告在庭审中认可被告已经交纳了2013年3月16日至2014年3月16日的物业管理服务费，主张2014年3月17日至2017年3月20日期间的物业管理服务费。 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订物业管理服务协议，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，该合同对双方具有约束力。原告依据合同为林海景天林枫苑提供了物业服务后，被告作为业主，应当按照合同的约定，履行交纳物业管理服务费的义务，故对原告要求被告给付物业管理服务费的诉讼请求，合理部分予以支持。 双方在物业管理服务协议第九条第四项约定“乙方违反协议，不按照约定缴纳物业管理服务费的，甲方可以依照合同约定收取违约金或滞纳金，有权要求乙方按每逾期一日加收应缴额的千分之二支付滞纳金。”本案中的滞纳金实际是违约金的一种，但滞纳金是指行政机关对不按期限履行金钱给付义务的相对人，课以新的金钱给付义务的方法，目的是促使其尽快履行义务，属于行政强制执行中执行罚的一种具体形式。本案中，原告大洼事事灵物业有限公司不是行政机关，不是收取滞纳金的合法机关，另外，本案中原告在履行物业管理服务协议期间存在部分瑕疵，故对原告要求被告给付延期交纳物业管理服务费滞纳金的诉讼请求，不予支持。 对被告主张物业管理服务费标准应该按照每月每平方米1元支付，电梯费按照每月40元支付的抗辩主张，因原告与被告签订的物业服务协议中对收费标准有明确约定，故对被告的该项主张不予支持。 对被告主张原告物业服务没有达到约定的标准，要求原告对小区绿化死亡的树木、草坪等进行赔偿，对因原告养护不到位造成的监控、梯控、景观灯等基础设施进行赔偿，对因原告动用非法手段向被告催交物业管理服务费造成的精神损失进行赔偿的诉讼请求，因被告在庭审中明确表示不提起反诉，同时对原告要求被告承担滞纳金的请求未予支持，故对被告的该项主张不再予以处理。 综上所述，原告要求被告给付物业服务费的诉讼请求，符合法律规定，对合理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条规定，判决如下：一、被告徐兰于本判决发生法律效力后十日内给付原告大洼事事灵物业有限公司物业管理服务费5896.68元。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费102元，减半收取计51元，由被告徐兰负担26元，原告负担25元。 二审中上诉人提供2020年1月13日盘锦市大洼区住房和城乡建设局出具的关于侯丽雪依申请政府信息公开的回复报告一份，证明被上诉人于2016年底撤出物业服务。被上诉人提供2020年5月12日盘锦市大洼区住房和城乡建设局出具情况说明一份，用以证明2020年1月13日盘锦市大洼区住房和城乡建设局出具的关于侯丽雪依申请政府信息公开的回复报告存在错误，最终以撤出协议书的日期为准。 本院认证，2020年5月12日盘锦市大洼区住房和城乡建设局出具情况说明对2020年1月13日盘锦市大洼区住房和城乡建设局出具的关于侯丽雪依申请政府信息公开的回复报告内容错误予以修正，故应以最后出具的情况说明为准，即被上诉人撤出物业服务的时间为2017年3月20日。 二审查明的事实与一审认定的基本事实一致。 本院认为，上诉人与被上诉人之间签订的物业合同是双方真实意思表示，合法有效，双方应遵照执行。上诉人未提供物业合同系被胁迫的有效证据，对其称胁迫所签订合同的主张不予支持。被上诉人按约定提供了物业服务，上诉人应按约定收费标准履行交纳物业费义务，其主张收费标准过高没有事实和法律依据。被上诉人的原法定代表人涉嫌刑事犯罪是其个人行为，不是物业公司的行为，也未涉及到物业服务内容。上诉人称被上诉人将监控、景观灯等基础设施损坏应予以赔偿的请求，因其在一审中未提出反诉，二审对其请求不予审理。 综上，徐兰的上诉请求和理由不成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费102元，由上诉人徐兰负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵长伟 审判员  郭安福 审判员  周慧君 二〇二〇年五月二十六日 书记员  孙金鹏