湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘06民终1622号上诉人（原审原告）：岳阳市巴陵尚都业主委员会，住所地岳阳市巴陵中路106号。负责人：**安，主任。委托诉讼代理人：刘金灿，巴陵尚都业主。委托诉讼代理人：李浩，湖南跃海律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南贤恩物业管理有限公司，住所地岳阳市巴陵中路106号。法定代表人：蔡镇业，经理。委托诉讼代理人：胡晓红，湖南贤恩物业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：彭铭望，湖南昌言律师事务所律师。上诉人岳阳市巴陵尚都业主委员会（以下简称巴陵尚都业委会）因与被上诉人湖南贤恩物业管理有限公司（以下简称贤恩物业公司）确认合同效力纠纷一案，不服岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初7085号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人巴陵尚都业委会的负责人**安及其委托诉讼代理人刘金灿、李浩，被上诉人贤恩物业公司的委托诉讼代理人彭铭望到庭参加诉讼。本案现已审理终结。巴陵尚都业委会上诉请求：撤销原判，确认物业服务合同无效。事实与理由：案外人徐湘平组织的福隆巴陵尚都业主委员会未经选举产生，没有进行备案，依法没有成立。一审法院认定该业委会事实上已经取得合法备案属于认定事实不清。徐湘平没有召开业主大会选聘物业企业，也没有召开业主委员会会议并通过决定，与贤恩物业公司相互串通签订的物业服务合同，侵害了全体业主的利益，应当认定物业服务合同无效。一审判决认为原业主委员会没有召开业主大会签订合同是内部管理问题，没有证据证明案外人徐湘平超越代理权，签订的合同意思表示真实，合法有效，系认定事实和适用法律错误。贤恩物业公司辩称，福隆巴陵尚都业主委员会成立符合湖南省实施《物业管理条例》办法第十八条第二款（二）项的规定和其他法律法规规定，该业委会具有签订物业服务合同的主体资格。业主委员会成立后向房地产行政主管部门备案仅是一种告知性备案，不具有行政许可性质，是否备案，不影响签订物业服务合同的效力。福隆巴陵尚都业主委员会与答辩人签订的物业服务合同是双方真实意思表示，内容合法有效。是否召开业主大会是被答辩人内部程序问题，业主委员会有权代表全体业主签订物业服务合同。被答辩人也没有证据证实答辩人与福隆巴陵尚都业主委员会恶意串通损害国家、集体或者第三人利益导致合同无效的情形。综上，请求驳回被答辩人的上诉请求。巴陵尚都业委会向一审法院起诉请求：依法确认2016年4月1日签订的《巴陵尚都商住小区物业服务合同》无效，并由贤恩物业公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：贤恩物业公司自2013年10月开始为巴陵尚都商住小区提供物业服务。2014年5月5日，巴陵尚都小区成立了岳阳市巴陵尚都业主委员会，业委会主任为案外人徐湘平。2016年4月1日，该业主委员会和贤恩物业公司签订了《巴陵尚都商住小区物业服务合同》（以下简称物业合同），约定由贤恩物业公司为小区提供物业服务，合同期限自2016年4月1日起至2021年3月31日。该合同的甲方处加盖了“福隆巴陵尚都业主委员会”的印章，并有时任业主委员会主任徐湘平签名，乙方处加盖了贤恩物业公司的印章，并有法定代表人蔡镇业的签名。巴陵尚都业委会主张，当时业主委员会成立未经行政主管部门审批，业主委员会主体资格不合法，徐湘平无权代表业主委员会签订合同，且签订该合同未经业主大会授权。巴陵尚都业委会提交了从岳阳市保障性住房服务中心岳阳楼区分中心调取的当时成立业主委员会的相关资料，其中《备案登记申请表》载明：小区共有900户业主，已入住324户，收到委托书220户，业委会主任徐湘平，街道办事处的意见是“同意呈报”，并加盖了岳阳市岳阳楼区站前路街道办事处印章，房地产行政主管部门意见是“（居民选票存办事处）该业委会在办事处组织下成立，资料符合备案要求”，但无审批人签名，也未加盖印章。贤恩物业公司主张当时业主委员会成立已合法备案，双方签订的《物业合同》合法有效。贤恩物业公司提供了成立业主委员会的《备案登记申请表》复印件，其中房地产行政主管部门意见是“该业委会在办事处组织下成立（选票存办事处），资料基本符合备案要求”，加盖了岳阳市房地产管理局岳阳楼区分局物业管理章印章。另查明，没有证据证明2017年5月2日，巴陵尚都小区成立新一届业主委员会，主任为**安，并报请相关部门备案。一审法院认为，贤恩物业公司提交的2014年5月成立业主委员会的《备案登记申请表》没有原件核对，且与巴陵尚都业委会从行政主管部门调取的《备案登记申请表》不一致，不予认定。从巴陵尚都业委会提交的《备案登记申请表》等相关证据来看，当时成立业主委员会已履行向街道办事处报告、召开业主大会并选举、街道办事处同意向行政主管部门备案、向行政主管部门申请备案等相关程序，但行政主管部门没有加盖同意备案印章。由于业主委员会属于自治性组织，其成立后的备案，只是一种告知，并不具备行政许可的性质，故行政主管部门是否备案，对业主委员会的成立并无影响，且行政主管部门自收到备案申请后未作出不予备案的决定，故对巴陵尚都业委会关于当时业主委员会成立不合法的主张，不予采纳；该届业主委员会的民事活动，对巴陵尚都业委会具有约束力。没有证据证明巴陵尚都业委会在2016年4月1日与贤恩物业公司签订《物业合同》之前召开了业主大会，但巴陵尚都业委会是否召开业主大会，属于其内部管理问题，即便确实没有召开业主大会，因巴陵尚都业委会未举证证明贤恩物业公司知道或者应当知道徐湘平超越权限，徐湘平代表巴陵尚都业委会签订物业服务合同的行为，也应当得到认定。而且，贤恩物业公司在《物业合同》签订后，一直在为小区提供物业服务。故此，《物业合同》主体适格、意思表示真实，且不违反法律的禁止性规定，合法有效，巴陵尚都业委会要求确认该合同无效的诉讼请求，没有法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第五十条、第五十二条的规定，判决：驳回巴陵尚都业委会的诉讼请求。案件受理费100元，由原告岳阳市巴陵尚都业主委员会负担。二审期间，双方均未提交新的证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，《湖南省实施办法》第十八条第二款规定，符合下列条件之一的，应当成立业主大会，其中第（二）项规定，首次交付使用的物业专有部分面积已满2年且交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积30%以上。本案中，证据表明福隆巴陵尚都小区成立了筹备组，召开了业主大会并通过选举产生了福隆巴陵尚都小区业委会，没有证据表明福隆巴陵尚都业委会的公章系私自雕刻。福隆巴陵尚都业委会成立后，岳阳楼区站前路街道办事处已同意向行政主管部门备案，房地产行政主管部门虽未备案，但房地产行政主管部门的职责是负责本区域内物业管理活动的监督，备案并非行政许可，是否备案不影响业委会的成立。巴陵尚都业委会称福隆巴陵尚都业主委员会未经选举产生，没有进行备案，依法没有成立的理由与事实不符，本院不予支持。虽然法律规定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，而本案并没有证据表明原福隆巴陵尚都业委会与贤恩物业公司签订物业服务合同时经过了这一程序，但本案也没有证据证实贤恩物业公司与福隆巴陵尚都业主委员会恶意串通签订物业服务合同损害国家、集体或者第三人利益导致合同无效的情形。《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。因此，如果业主认为原福隆尚都业委会与贤恩物业公司签订的物业服务合同侵犯了其合法权益，则可以由业主在法定期限内请求人民法院撤销，而不是巴陵尚都业委会认为的案涉物业服务合同无效。巴陵尚都业委会请求确认本案物业服务合同无效没有法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人岳阳市巴陵尚都业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长  姚孟君审判员  周四平审判员  王延红二〇二〇年五月九日书记员  羿 林