上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终498号上诉人(原审被告)：上海泽浴健康咨询有限公司，住所地上海市。法定代表人：陶引娟，总经理。委托诉讼代理人：张正勤，上海东方环发律师事务所律师。委托诉讼代理人：王辉，上海东方环发律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海市普陀区西部商厦(南北楼)业主委员会，住所地上海市普陀区。负责人：余凌逸，主任。委托诉讼代理人：葛伟，上海国创律师事务所律师。委托诉讼代理人：王曙东，上海国创律师事务所律师。上诉人上海泽浴健康咨询有限公司(以下简称“泽浴公司”)因与被上诉人上海市普陀区西部商厦(南北楼)业主委员会(以下简称“西部商厦业委会”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2018)沪0107民初23604号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人泽浴公司上诉请求：撤销一审判决，改判或发回重审。事实和理由：一、一审法院认定合同解除日为2018年9月28日是错误的。首先，一审法院认定是由于己方经营足浴从而改变消防验收的标准的理解是错误。因为合同在签订时已经约定其经营用途是大桶大足浴。并且合同已约定在该房屋装修前应通过政府验收。也就是说其验收标准是在装修期前(约定的装修期是2017年8月1日，也是其约定的交房日)要符合政府部门验收。因此，其不符合验收并非泽浴公司经营足浴(经营方式也并未变更过)改变消防标准，而是西部商厦业委会提供的交房标准不符合消防对合同约定经营场所的要求。因此，合同解除的事由是西部商厦业委会原因而非泽浴公司造成的。再者，西部商厦业委会虽然作出申办消防验收的行为，但其拖延的行为已经构成了违约。根据一审法院向消防支队的询问可知，西部商厦业委会申请补办的时间分别是2018年1月之前和2018年7月6日，日期相隔半年。其拖沓的行为，已经完全构成了违约。因为根据双方2018年1月15日的《备忘录》约定其一个月的免租期，而这免租期其实除了认定消防未通过的责任是由西部商厦业委会造成，也是双方认为能解决消防问题所需周期的体现。因此，西部商厦业委会在第一次未验收合格后，半年后才提出第二次申请的拖沓行为实则已是违约行为。第三，西部商场业委会所谓的告知并没有提供相应的证据，且泽浴公司并未实际收到。因此，从证据效力上也不能认定其已经履行了通知义务。而最后一次的通知更是在泽浴公司解除后发出。综上，一审法院认定解除日是错误的，并未还原客观的事实。二、2018年7月24日本合同已经解除。2018年1月15日签订《备忘录》,明确由西部商厦业委会负责落实大楼大消防证问题。但之后，西部商厦业委会一直迟迟无法提供，在等待半年仍无法提供的情况下，泽浴公司迫于无奈于2018年7月23日向西部商厦业委会书面提出解除合同，2018年7月24日，西部商厦业委会确认收到解除函(一审庭审中，西部商厦确认已经收到)。因此，本合同已于2018年7月24日解除。被上诉人西部商厦业委会辩称，同意一审判决，请求予以维持。西部商厦业委会向一审法院起诉请求：1、判令于2018年9月28日解除西部商厦业委会与泽浴公司之间就上海市普陀区兰溪路XXX号中之3楼区域一、区域三、区域四单元房屋(以下简称“系争房屋”)签订的租赁合同；2、泽浴公司向西部商厦业委会支付租金按每月人民币(以下币种均为人民币)50,930元，从2018年5月1日起到2018年9月28日止租金计251,254.67元；3、要求泽浴公司支付2018年9月29日至2019年3月28日的使用费，按每日5,023.23元计算，计378,416.66元；4、泽浴公司支付2018年4月6日至2019年7月25日的滞纳金按应付款项的每日千分之五标准计算，计332,351.51元；5、泽浴公司向西部商厦业委会支付违约金152,790元；6、泽浴公司向西部商厦业委会支付律师费50,600元。一审法院认定事实如下：2017年7月4日，西部商厦业委会作为出租方(甲方)与泽浴公司作为(乙方)签订《租赁合同》，约定：甲方同意将系争房屋出租给乙方，使用功能为足浴，建筑将面积为644平方米；乙方应将该房屋用于经营大桶大足浴，并承诺不会影响商场现有经营项目；租赁期限自2017年8月1日至2027年7月31日止；乙方可享有自2017年8月1日起至2017年10月31日止的装修免租期,装修免租期包括在租赁期内。甲方应于本合同签定后将符合交房标准的该房屋于2017年8月1日之前交付乙方使用。如果甲方没有按本合同约定的时间向乙方交付该房屋的,则乙方的装修免租期相应顺延。如果甲方已书面通知乙方收房,但乙方未按约办理收房手续的,甲方将视为已实际履行交付并起算起租日；首年月租金为50,930元，第四年递增5%，第七年递增5%，第十年递增5%。在甲方正式交房时,即乙方应于2017年7月15日前,乙方需支付第一笔租赁费人民币152,790元(大写：壹拾伍万贰仟柒佰玖拾元整),以后租赁费每三个月支付一次,乙方如未按约支付,则每延迟一天,乙方应向甲方支付应付款项的千分之五作为滞纳金。乙方须每次提前15天将下一次的租赁费支付给甲方；乙方应于合同签订后的3个工作日内向甲方支付履约保证金计人民币148,872元(含两个月租金和两个月物业)；本合同终止后,乙方将租赁区域交还甲方。履约保证金按本合同的规定在乙方退场二个月后,甲方确认乙方对于甲方或第三方无任何债务责任,且乙方办妥以该餐厅为营业地址的工商注销或变更手续后10个工作日内无息归还。如果乙方按本合同的规定退场时及/或退场后,乙方应承担任何根据本合同应由乙方承担的责任金额,乙方须将其应承担的责任金额提交甲方或由甲方在履约保证金中扣除,不足部分由乙方另行交付。如乙方不承担或丧失承担责任的能力,则甲方无需征得乙方的同意,可将履约保证金抵偿乙方按照本合同应承担的责任金额,并有权通过法律途径就履约保证金不足抵偿部分进行追偿。如乙方不及时办理变更或注销手续的,甲方有权不予退还履约保证金；乙方有下述违约行为,甲方有权提前解除本合同,乙方应支付当年租赁年度三个月的租赁费的违约金。除违约金外,甲方另有权没收乙方的履约保证金，……4)乙方欠缴租赁费或本合同约定的其他任何费用达20天；一方有权提前解除本合同而另一方不予配合的,一方通过诉讼途径解除合同时,其合理支出的律师费用应当作为一方损失而有权向另一方索偿;在乙方进场装修前，该房屋应已通过政府部门验收，甲方或甲方指定的物业管理方积极协助乙方租赁区域内二次装修的消防、环保报批、施工和验收等。合同签订后，西部商厦业委会将系争房屋交给泽浴公司使用，西部商厦业委会确认收到2018年4月30日之前的租金、物业费、租赁保证金(含装修期和免租的一个月)以及收到押金148,872元。2017年9月14日，泽浴公司因系争房屋存在未经消防设计审核擅自施工的违法行为被上海市普陀区公安消防支队处罚款3万元。2018年1月15日,泽浴公司作为乙方，西部商厦业委会作为甲方双方签订《备忘录》，主要内容为：“鉴于消防机关对于上海市普陀区兰溪路142-148(双)号大楼消防标准整体提高的特殊情况，故此，甲方与乙方经磋商决定以一个月免租期为条件(下期所付租金期限2018年2月1日至2018年4月30日，甲乙双方均认可只需支付2个月的租金，免掉其中一个月的租金)，作为一揽子解决所有乙方关于消防引发的问题。甲方负责解决并落实上海市普陀区兰溪路142-148(双)号大楼消防证问题。”2018年7月18日，上海市普陀区兰溪路XXX号地上三层公共部位通过竣工验收消防备案。2018年7月23日，泽浴公司向西部商厦业委会发出《律师函》，告知因西部商厦业委会消防许可证的缺失，导致泽浴公司无法正常经营，无法实现合同目的，故泽浴公司要求解除合同、赔偿损失并退还已支付的租金。西部商厦业委会于2018年7月24日收到该份律师函。未予明确答复，庭审中，西部商厦业委会表示其分别于2018年7月19日、7月24日曾口头和书面告知泽浴公司系争房屋已通过消防验收，并于2018年7月24日向泽浴公司发出《告知书》，泽浴公司表示并未收到上述通知。泽浴公司在系争房屋内实际经营至2018年9月。但泽浴公司表示，因未办出消防许可，仅为试运营。2018年10月8日，上海泽浴健康咨询有限公司向一审法院提起(2018)沪0107民初20785号一案诉讼，提出请求确认双方的租赁合同于2018年7月24日起解除并要求返还押金、赔偿损失等诉请。2018年11月19日，西部商厦业委会向一审法院提起诉讼。另，一审法院向上海市普陀区消防支队询问系争房屋的消防情况，该队消防专员称，系争房屋所在的整栋大楼是通过消防验收的，但是系争房屋原经营商场，后因半个楼面经营足浴店，改变了该楼面的结构、用途、性质，故需要对该层楼面整层重新进行消防验收备案。物业公司在2018年1月之前就开始征询过办理的相应手续，但开始未通过。后又于同年7月6日再次申请，并于7月18日通过消防验收备案。经一审质证，双方对上述陈述均无异议。一审中，西部商厦业委会称其于2018年9月25日向泽浴公司发出《通知书》，告知泽浴公司因其拖欠支付租金已构成违约，故租赁合同终止，西部商厦业委会将收回系争房屋，同时要求泽浴公司须于2018年9月27日支付租金及违约金，逾时不支付，西部商厦业委会将于2018年9月28日收回系争房屋。后因泽浴公司逾期支付租金，2018年9月28日，西部商厦业委会对系争房屋采取了封门措施。2019年3月28日，西部商厦业委会将系争房屋交付下家，系争房屋内的装潢已经全部拆除。西部商厦业委会确认于2019年3月28日收回系争房屋。泽浴公司表示，没有收到该份《通知书》。一审法院认为，西部商厦业委会与泽浴公司就系争房屋签订的《租赁合同》，系当事人真实意思表示，当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。双方当事人均认可双方的《租赁合同》已经解除，但针对合同解除权的行使以及责任承担存在争议。合同履行过程中，系争房屋的消防验收系因为系争房屋用于经营足浴店，改变了楼面的结构、用途、性质，需要对整层楼面重新进行消防验收，而并非西部商厦业委会或西部商厦业委会的物业管理方不积极配合泽浴公司办理消防所致，相反，双方又于2018年1月15日通过《备忘录》形式对消防问题达成了谅解，约定一揽子解决消防引发的问题，且通过系争房屋的物业管理公司进行了消防验收备案的申报办理，最终于2018年7月18日通过了消防验收备案(网上公示)，结合泽浴公司的实际经营情况，故对于泽浴公司认为系争房屋因西部商厦业委会未能办出消防验收构成根本违约的意见，不予支持。因泽浴公司不享有《租赁合同》的解除权，对西部商厦业委会以泽浴公司未付租金构成违约以解除合同的意见，予以采纳。关于合同解除的日期，西部商厦业委会于2018年9月28日通过封门的行为明确表示不再继续履行出租系争房屋给泽浴公司的义务，故对西部商厦业委会要求确认租赁合同于该日解除的意见予以认定。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。然合同解除后，泽浴公司应当支付合同期间内欠付的租金并按照合同约定承担违约金。关于房屋使用费，根据查明的事实，西部商厦业委会通过封门措施收回系争房屋后，泽浴公司已经丧失对系争房屋的控制，且结合最终系争房屋内所有装修设施的拆除、转租其他下家的情况，西部商厦业委会要求泽浴公司再行支付自此之后的房屋使用费的诉请，缺乏事实依据，不予支持。由于双方在合同期内对消防问题确实存在争议，故对于西部商厦业委会要求泽浴公司承担逾期支付租金的滞纳金的意见，不予支持。关于律师费，由于本案合同解除并不符合双方有关“乙方有权提前解除本合同而另一方不予配合的”情况，故难以支持。关于押金,西部商厦业委会同意押金用于抵扣泽浴公司欠付租金的意见，并无不妥，予以采纳。一审法院判决如下：一、上海市普陀区西部商厦(南北楼)业主委员会与上海泽浴健康咨询有限公司于2017年7月4日就上海市普陀区兰溪路XXX号中之3楼区域一、区域三、区域四单元签订的《租赁合同》于2018年9月28日解除；二、上海泽浴健康咨询有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海市普陀区西部商厦(南北楼)业主委员会房屋租金，自2018年5月1日起算至2018年9月28日止，按每月50,930元计算(押金148,872元可用于抵扣前述租金)；三、上海泽浴健康咨询有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海市普陀区西部商厦(南北楼)业主委员会违约金152,790元；四、对上海市普陀区西部商厦(南北楼)业主委员会的其余诉讼请求不予支持。二审中，双方均未提供新证据。本院经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院予以确认。本院认为，泽浴公司作为开展经营足浴业务的专业公司,知晓在对租赁房屋进行装修前，相关施工图设计文件等应经消防设计审核。泽浴公司在未通过消防设计审核的情况下进行房屋装修，由此造成的不利后果应由泽浴公司自行承担。泽浴公司作为专业公司亦知晓消防设计审核、竣工验收消防备案均可通过消防部门公开渠道查询获悉相关结果。2018年1月双方就消防问题签订《备忘录》，有理由相信泽浴公司之后会通过公开查询渠道对此持续关注。因此可以认定泽浴公司在2018年7月18日已知晓消防验收备案情况。鉴于前述情况并结合泽浴公司自述已开展试营业，泽浴公司应做好正式营业前的消防审核手续。同时从合同约定的租期和《备忘录》免除一个月租金的约定来看，双方均认可本案所涉消防问题能在合理时间内解决对于泽浴公司经营活动影响较小。泽浴公司在2018年7月23日向西部商厦业委会发出律师函认为无法实现合同目的据此要求解除合同，显然不具备事实基础。需要进一步指出的是，在本案中没有证据能够证明泽浴公司房屋装修消防合格。双方2018年1月签订《备忘录》约定一揽子解决消防引发的问题，该《备忘录》意思表示明确。根据《备忘录》所载，西部商厦业委会应在合理时间内负责解决和落实系争房屋所在大楼消防证问题，泽浴公司对此亦是认可的。理由有三：一、因本案系争房屋所处位置，办理消防备案手续必然还会涉及大楼的其他楼层；二、《备忘录》未对西部商厦业委会解决和落实大楼消防证问题有明确具体的时间安排；三、根据在案证据，泽浴公司在能够通过公开查询渠道持续关注消防问题的情况下，未有向西部商厦业委会催促办理进程的书面凭据。同时，《备忘录》对于西部商厦业委会应在合理时间内负责解决和落实系争房屋所在大楼消防证问题应承担的法律责任也约定明确。泽浴公司主张双方租赁合同关系于2018年7月24日西部商厦业委会收到解约律师函之日解除，泽浴公司理应将系争房屋清空后返还西部商厦业委会。但根据查明的事实，泽浴公司在不办理相关消防手续的情况下，仍占有使用系争房屋至2018年9月，泽浴公司前述行为可以反证其所发解约律师函不具备法律效力。一审法院关于泽浴公司不享有合同解除权的认定意见，并无不当，本院认同。泽浴公司占有使用系争房屋的同时拒不支付租金，构成违约，应承担相应违约责任。西部商厦业委会因泽浴公司违约而解除合同并于2018年9月28日采取封门措施，一审确认该日为合同解除日并判令泽浴公司支付合同期租金，具备事实依据，亦不违反相关法律规定。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7,868元，由上诉人上海泽浴健康咨询有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理张末然审判长  彭辰审判员  徐江审判员  姚跃二〇二〇年五月十二日书记员  唐晔附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……