江苏省徐州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏03民终8890号 上诉人（原审原告）：刘永新，男,1967年12月13日生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。 上诉人（原审原告）：徐真美，女,1978年12月2日生，汉族，住江苏省徐州市云龙区。 共同委托诉讼代理人：许大伟，徐州市铜山区铜山法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：徐州骏嘉房地产开发有限公司，住所地徐州市高新技术产业开发区珠江东路11号楼办公大楼732室。 法定代表人：胡翔，该公司董事长。 委托诉讼代理人：支倩倩，该公司员工。 上诉人刘永新、徐真美因与被上诉人徐州骏嘉房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省徐州市铜山区人民法院（2019）苏0312民初8178号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘永新及其委托诉讼代理人许大伟，被上诉人徐州骏嘉房地产开发有限公司的委托诉讼代理人支倩倩到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 刘永新、徐真美上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判徐州骏嘉房地产开发有限公司退还刘永新、徐真美6万元购房认购金。2.一、二审诉讼费用由徐州骏嘉房地产开发有限公司承担。事实和理由：一审法院认定事实不清。上诉人于2019年4月1日在与被上诉人签订认购书时，被上诉人一方存在诸多违规、违法操作情形，导致上诉人盲目与其签订认购协议。第一、涉案认购书没有在房产管理部门备案登记；第二、车位认定协议书约定价款为7万元，但现场公示的价格却是6万元，说明被上诉人在销售涉案房屋时存在价格欺诈，向消费者谎称房源紧张，明天涨价等信息，误导消费者；第三、在签订认购书的当日，开发商没有给上诉人足够的时间去阅读、审查协议的条款，导致上诉人盲目签订合同；第四、认购书中约定上诉人应当自认购书生效之日起3日内支付房款60%的首付款，而被上诉人此后一直没有向上诉人催告，直到一个月后才催告上诉人，这时认购书已经失效；第五、认购书第五条第5项明确约定“本认购书仅作为预定该房产的记名凭证，《合同》签订后均按《合同》有关规定执行。双方关于购房的权利义务以《合同》内容为准”，可见涉案认购书不具有产生购买涉案房屋的法律效力。第六、被上诉人违反地方政府关于房地产买卖的管控政策的规定，违规采取认购、订购、验资等方式进行促销房产，均属于扰乱市场的行为。在签订认购书过程中被上诉人又采取哄骗、价格欺诈、虚假承诺的方式，故所签订的认购书也属于无效情形；第七、双方在签订认购书时的合意是“通过银行按揭购买涉案房产”，但现实来看，通过银行按揭贷款方式购买涉案房屋已经无法实现，从而导致合同履行无法进行，则双方的购买“合意”就不能成立。民法总则规定有效的民事行为需要当事人双方的意思表示真实，而本案上诉人没有贷不成款也愿意购买涉案房产的意思表示，故一审法院确认认购书的效力，判令被上诉人不予返还购房认购金，违反了上诉人贷款购房的初衷；第八、由于车位不具有独立的产权，被上诉人将车位作为买卖标的物，不符合法律规定，故车位认购书应属于无效合同，被诉人应当返还收取的认购金。第八、按照《商品房销售管理办法》第六条的规定，商品房预售实行的是预售许可制度，一审法院没有在庭审中查明，合同双方在签订认购协议时，房地产开发公司是否取得了商品房预售许可，如若没有取得商品房预售许可，按照《商品房销售管理办法》第二条的规定，则不得向买受人收取任何性质的认购金额。 徐州骏嘉房地产开发有限公司辩称，一、一审判决认定事实清楚，上诉人在上诉状中的陈述不属实。首先，被上诉人不存在误导消费者、价格欺诈等行为，被上诉人已经按照法律法规的要求公示了涉案楼盘的相关信息、文件，销售人员在签约前对购房人进行充分详实的说明，作为价值较大的大宗资产，购房人称其没有足够时间阅读盲目签订合同不符合事实，也不符合日常生活经验。其次，被上诉人不存在违反政府管控政策的行为。涉案楼盘在2019年1月已经取得预售许可证，签订认购书也是行业内的交易习惯，该行为不违反法律规定。二、涉案认购书合法有效，被上诉人没收定金6万元，有合同和法律依据。首先，涉案合同合法有效，上诉人未按照认购书约定与被上诉人签订购房合同，根据涉案合同第二条的约定被上诉人有权没收定金。其次，上诉人作为具有购房经验的交易主体，在签订认购书之前应当对本人的购买能力和贷款情况进行全面了解和预判，并应当对本人签订的合同负责。上诉人在一审诉状中称签订认购书后发现因为收入问题无法获得银行贷款，这是上诉人的个人原因所致，应当承担定金被没收的法律后果。第三、上诉人在一审及上诉状中陈述合同不能履行是因为上诉人不能办理按揭贷款，但是在认购书签订后，徐州地区的按揭贷款政策并无变化，一直以来的房贷政策是二套房能够办理按揭贷款，并非不能办理，上诉人称其不能办理恰能证明上诉人存在违约行为。第四、关于预售许可问题，被上诉人在2019年1月16日，已经取得了涉案房屋的预售许可证，涉案合同合法有效。第五、关于车位买卖问题，买卖车位是符合政府的相关文件，也是当前房地产市场的一种常规的销售行为，不存在无效的情形。第六、上诉人称认购书需要备案，存在理解偏差，如果上诉人按照认购书的约定前来签订买卖合同，该份网签的买卖合同应该是备案的文件，而恰恰是上诉人的违约行为，导致应当备案的合同，没有签订。第七、针对上诉人陈述的所谓误导消费者的行为，该行为本身不存在，被上诉人在此向法庭予以澄清。 刘永新、徐真美向一审法院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令徐州骏嘉房地产开发有限公司退还购房认购金60000元；2、由徐州骏嘉房地产开发有限公司承担本案诉讼费。 一审法院查明：2019年4月1日，以徐州骏嘉房地产开发有限公司为甲方、刘永新、徐真美为乙方，双方就徐州骏嘉房地产开发有限公司开发的位于徐州市铜山新区的“云景台”商品房项目房产一套及车位一处，分别签订《认购书》一份，房产认购书第一条约定：“乙方应于2019年4月4日之前或甲方另行通知的期限内与甲方签订《商品房买卖合同》以及《补充协议》等附件（以下简称《合同》），并按其于本认购书中所选定的付款方式支付购房款和办理有关手续。”第二条约定：“乙方认购的单元、面积、单价、总价如下：徐州.中骏.云景台-全期-住宅-xx号楼-xxxx；建筑面积131.91平方米；单价10248.43元/平方米，总价1351870元。乙方对该房产的现状已作了充分的了解，自愿签订本认购书，并于本认购书签订当日向甲方支付购房定金50000元。若乙方未按本认购书约定的时间与甲方签订《合同》或未向甲方提交完整的按揭资料或未补足首付款（如需）的，则甲方有权没收乙方定金，解除本认购书，并将乙方认购的房产另售予他人，而无需另行通知乙方，因此而发生的全部税费、手续费均由乙方承担。”第三条约定:“乙方选定银行按揭贷款的方式支付购房款，自认购书生效之日起3日内（即2019年4月4日前）向甲方支付购房款总额的60%作为首付款，人民币811870元。甲方协助乙方办理银行按揭贷款，乙方应于签订《合同》之日提供办理按揭贷款手续所需的全部材料并承担费用。”双方签订的车位认购书第一条约定：“乙方应于2019年4月4日之前或甲方另行通知的期限内与甲方签订《车位使用权买卖合同》以及《补充协议》等附件（以下简称《合同》），并按其于本认购书中所选定的付款方式支付购房款和办理有关手续；第二条乙方认购的车位、价款等约定：”乙方认购车位一个，位于徐州.中骏.云景台-全期-车位Ｃ区。2、车位购车款70000。3、乙方对该车位的现状已作了充分的了解，自愿签订本认购书，并于本认购书签订当日向甲方支付车位定金10000元。4、若乙方未按本认购书约定的时间与甲方签订《合同》或未向甲方提交完整的按揭资料或未补足首付款（如需）的，则甲方有权没收乙方定金，解除本认购书，并将乙方认购的车位另售予他人，而无需另行通知乙方。”第三条约定：“乙方选定一次性付款方式支付车位购房款，自本认购书生效之日起7日内（即2019年4月8日前）向甲方付清全部购房款。”认购书签订当日，刘永新、陈真美向徐州骏嘉房地产开发有限公司支付购房定金50000元及车位定金10000元，共计60000元。 2019年5月1日、2019年5月7日，徐州骏嘉房地产开发有限公司向刘永新、徐真美寄送2份催告函催促刘永新、徐真美办理购房合同签订手续，2019年5月11日，因刘永新、徐真美经催告仍未办理相关手续，徐州骏嘉房地产开发有限公司向刘永新、徐真美寄送解除函1份，载明：“《认购书》将于本函发出之日解除：同时您已支付的住宅定金人民币50000元及车位定金人民币10000元我司予以没收，且我司有权将房产另售予他人。”刘永新、徐真美于2019年5月12日收到解除函。 另查明，2018年6月28日，刘永新因其购买的坐落于临桂县秧塘工业园花样年•麓湖国际社区C地块C6幢x单元xx曾xx号房向中国建设银行桂林分行办理贷款手续，贷款期限180个月（及2018年7月20日至2033年7月20日），现刘永新、徐真美主张其未按时与徐州骏嘉房地产开发有限公司签订合同系因上述房屋办理贷款手续，无法就涉案房屋再次办理按揭贷款，二份认购书不产生法律上的约束力，徐州骏嘉房地产开发有限公司应当该购房款退还给刘永新、徐真美。刘永新、徐真美因索要未果，故诉至法院。 一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。双方签订的涉案二份认购书系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”二份《认购书》签订后，刘永新、徐真美未按约定与徐州骏嘉房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》及《车位使用权买卖合同》，系刘永新、徐真美违约，理应承担违约责任。刘永新、徐真美诉称未与徐州骏嘉房地产开发有限公司按约签订房屋及车位买卖合同的原因系刘永新、徐真美无法办理银行按揭贷款且徐州骏嘉房地产开发有限公司未协助刘永新、徐真美办理贷款导致，故其不应承担违约责任。法院认为，是否通过银行贷款方式支付余款，系刘永新、徐真美选择的付款方式，且《认购书》中约定签订《合同》时，如需补足首付款，差额部分刘永新、徐真美应以现金形式于签订《合同》前一次性支付给徐州骏嘉房地产开发有限公司，已对刘永新、徐真美的现金补足义务作了相应约定，故即便刘永新、徐真美确实因无法办理银行按揭贷款未按时签订房屋买卖合同及车位使用权买卖合同亦不能构成合理违约事由，且刘永新、徐真美未提供证据证明其已向徐州骏嘉房地产开发有限公司说明关于涉案房屋其无法办理银行按揭贷款的事情，故其违约与徐州骏嘉房地产开发有限公司无关。因双方签订的二份《认购书》中已经明确约定：“若刘永新、徐真美未按认购书约定的时间与徐州骏嘉房地产开发有限公司签订《合同》或未向徐州骏嘉房地产开发有限公司提交完整的按揭资料或未补足首付款（如需）的，则徐州骏嘉房地产开发有限公司有权没收刘永新、徐真美定金，解除认购书。”故对于刘永新、徐真美请求法院判令徐州骏嘉房地产开发有限公司退还购房认购金60000元的诉讼请求，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十五条的规定，遂判决，驳回刘永新、徐真美的诉讼请求。 根据诉辩双方的诉辩意见，本案二审期间的争议焦点是：上诉人要求被上诉人退还涉案购房定金能否成立。 二审中，上诉人刘永新、徐真美提交两组证据：第一组证据：涨价通知一份，证明认购协议是被上诉人诱导上诉人签订。第二组证据：涉案项目价格照片，证明在签订认购协议过程中，被上诉人存在欺诈行为。经质证，被上诉人徐州骏嘉房地产开发有限公司认为，对第一组的真实性无异议，该涨价通知属实，2019年4月1日之前认购房屋享有总价款3%的优惠，在此之后认购的就不再有价格优惠，购房价格会有所上涨。该证据上诉人在一审中未提交，不属于新证据，不能作为认定事实的依据。该证据与本案并无关联性，涉案楼盘销售价格只要不高于物价局备案价格，可以根据自身销售情况作出策略性调整。即便存在价格上涨，认购书是上诉人经过认真思考签订的，故该证据不能证明认购书是被上诉人诱导上诉人签订。对第二组证据，该证据与本案无关联性，不能达到其证明目的，无法否定两份认购书的效力。该证据恰恰证明被上诉人按照政策要求将楼盘信息公示，并能被购房人所知悉，购房人在购买涉案房屋前，对购买标的有着清晰的认知。 被上诉人提交商品房预售许可证的复印件，证明在与上诉人签订认购书之前涉案房屋已经取得预售许可，涉案合同符合法律规定，合法有效。该预售许可证通过徐州市房地产信息网，输入对应的预售许可证号，可以查询到。经质证，上诉人认为，通过被上诉人提供的商品房预售许可证复印件来看，被上诉人确实取得预售许可，但需要核实原件，如果不能提供原件，上诉人有异议。 二审查明事实与一审查明事实一致。 本院认为，关于上诉人要求被上诉人退还涉案购房定金能否成立的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，上诉人与被上诉人签订的两份认购书系双方当事人签订正式《商品房预售合同》和《车位使用权买卖合同》前所签订的预约合同，系双方当事人的真实意思表示，该协议对双方交易房屋、车库使用权的相关事宜作了初步确认，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应按照认购书的约定履行义务。二份认购书约定“上述首付款金额为暂定金额，刘永新、徐真美具体首付款及贷款金额和贷款年限等，需结合刘永新、徐真美个人征信等情况，最终以银行实际审批的结果为准；签订《合同》时。如需补足首付款，差额部分刘永新、徐真美以现金形式于签订《合同》前一次性支付给徐州骏嘉房地产开发有限公司。”、“刘永新、徐真美确认知悉国家、该房产所在地方各级人民政府及相关职能部门关于个人及家庭购房的一切资格、条件的审查要求（包括但不限于买受人身份、国籍、户籍、家庭成员名下的房屋面积、套数、以及异地、境外购房等资格、条件等）的全部禁止性、限定性政策规定，并理解和接受国家、地方各级人民政府及相关职能部门对上述政策规定的不时调整和变动。”从上述协议可以看出，刘永新、徐真美在签订认购书之前应当对自己能否办理涉案房屋贷款有着明确的认知，退一步讲，即使刘永新、徐真美无法办理涉案房屋贷款，认购书也对现金补足方式进行了约定。故刘永新、徐真美以不能办理涉案房屋按揭贷款为由未与徐州骏嘉房地产开发有限公司如期签订《商品房买卖合同》、《车位使用权买卖合同》构成违约，应承担违约责任。 如前所述，两份认购书合法有效，不以开发商是否具有商品房预售许可证为前提，也与是否在主管职能部门备案无关，故刘永新、徐真美主张认购书因未备案、开发商未取得预售许可证而无效的主张不能成立。开发商作为住宅小区地下车位的投资人和所有人，享有使用、收益权等，开发商将地下车位转让给业主使用，我国法律和行政法规也没有关于地下车位使用权不得转让的强制性规定，故上诉人主张涉案车位认购书无效的请求不成立。 虽然上诉人刘永新、徐真美上诉称徐州骏嘉房地产开发有限公司在签订合同中，存在哄骗、价格欺诈、虚假承诺等违法行为，但上诉人刘永新、徐真美提供的证据不足以证明其该主张，对此本院不予支持。 综上，刘永新、徐真美的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1300元，由上诉人刘永新、徐真美负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 娟 审 判 员  胡元静 审 判 员  张 伟 二〇二〇年五月二十八日 法官助理  葛文伟 书 记 员  赵 莹