北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终5447号上诉人（原审原告）：崔晨，男，1984年12月11日出生，汉族，北京新丽传媒有限公司职员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：蒋朝辉，北京市国振律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔长河，男，1957年3月8日出生，汉族，湖北省荆州市纺织工业局退休人员，住湖北省荆州市荆州区。被上诉人（原审被告）：梁秀丽，女，1960年10月30日出生，汉族，北京金融街物业有限公司退休人员，住北京市西城区。法定代理人：胡嘉庆，男，1987年5月14日出生，回族，天津圣大车帮科技有限公司职员，住北京市西城区。被上诉人（原审被告）：胡嘉庆，男，1987年5月14日出生，回族，天津圣大车帮科技有限公司职员，住北京市西城区。委托诉讼代理人：张海遥，北京初亭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：胡振荣，男，1935年10月24日出生，回族，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：胡嘉庆，男，1987年5月14日出生，回族，天津圣大车帮科技有限公司职员，住北京市西城区。被上诉人（原审被告）：王桂贞，女，1940年3月19日出生，回族，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：胡嘉庆，男，1987年5月14日出生，回族，天津圣大车帮科技有限公司职员，住北京市西城区。上诉人崔晨因与被上诉人梁秀丽、胡嘉庆、胡振荣、王桂贞房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初82705号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人崔晨的委托诉讼代理人蒋朝辉，被上诉人胡嘉庆兼梁秀丽、胡振荣、王桂贞的委托诉讼代理人及胡嘉庆的委托诉讼代理人张海遥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。崔晨上诉请求：1、请求撤销原审判决，依法发回重审，或予以改判，支持崔晨要求梁秀丽，胡嘉庆，胡振荣，王桂贞协助办理涉案房屋产权过户登记手续，并支付违约金30万元。事实和理由：一审以恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定等为由，认定涉案合同无效，适用法律不当。一、涉案房屋买卖合同为附生效条件合同（其中，包含的房屋租赁合同部分内容，自签字之时独立生效）,在符合所附条件时，合同生效。二、涉案合同，不存在恶意串通，损害国家利益、集体或者第三人利益以及损害社会公利益等情形，未违反法律、行政法规的强制性规定，涉案合同合法有效且涉案《房屋租售合同》效力，已经生效的朝阳区人民法院（2014）朝民初字第00300号民事调解书予以确认。三、即使涉案合同违反北京市限价房第26条、九民纪要第31条规定精神，该规定的内容不违反市场安全、国家宏观政策等公序良俗，不应认定所涉合同无效。梁秀丽、胡嘉庆、胡振荣、王桂贞辩称，同意一审判决，不同意崔晨的上诉请求。崔晨向一审法院起诉请求：1、梁秀丽、胡嘉庆、胡振荣、王桂贞协助崔晨办理北京市朝阳区常营中路2号院XX房屋的产权过户登记手续；2、梁秀丽、胡嘉庆、胡振荣、王桂贞连带向崔晨支付违约金30万元。一审法院认定事实：梁秀丽与胡松禄系夫妻关系，二人于1985年11月7日登记结婚，婚后生育一子胡嘉庆。胡振荣系胡松禄之父，王桂贞系胡松禄之母。2014年7月14日，胡松禄死亡。2009年11月24日，胡松禄（买受人）与北京极富房地产开发有限公司签订《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》，约定胡松禄购买北京市朝阳区常营乡居住及公共服务设施等用地B2组团12号住宅楼XX房屋，总价款446180元。该合同中约定买受人购买该限价商品住房不满5年的，不得转让，因特殊原因需要转让的，由买受人向其户口所在区（县）住房保障管理部门申请回购，回购价格按照买受人购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。买受人购买该限价商品住房满5年的，转让该限价商品住房时，买受人按照届时同地段普通商品住房和限价商品住房差价的一定比例交纳土地收益等价款。2013年6月17日，胡松禄取得房屋所有权证，登记地址为北京市朝阳区常营中路2号院XX号（下称涉案房屋），房屋性质为限价商品住房。2013年10月18日，胡松禄（甲方、卖方、出租方）与崔晨（乙方、买方、承租方）签订《房屋租售合同》，约定甲方将涉案房屋自签订本协议之日起至房屋过户之前租赁给乙方使用，月租金3000元。按照两限房政策的规定在达到过户条件时甲方即将房屋出售给乙方。双方协商一致该房屋租售的成交总价（包括租金）为1485000元，乙方向甲方支付房屋租售的定金20万元，于2013年10月17日支付甲方定金2万元，2013年10月30日前支付定金18万元；2014年1月20日前支付房款80万元，余款48.5万元（含租金）在房屋办理完过户手续之日支付。签订本合同当天甲方将该房屋腾空将房屋及钥匙交付乙方；乙方付清首付款100万元时（包括定金20万元）即2014年1月20日甲方将《购房发票》、《房屋产权登记证》、《商品房预售合同》交付乙方保管。现该房屋尚未达到过户条件，故双方同意该房屋产权登记年满五年后，办理产权过户登记手续（按照现政策规定），期间如政策变更，则按照相关政策规定的时间，在可以办理产权过户手续时甲方配合乙方办理过户手续。因甲方不能按照约定履行房屋交付义务；或在过户之前将房屋收回不予租赁给乙方；在达到房屋过户条件时不予配合办理房屋过户手续及甲方提出解除该合同，则甲方除退还乙方已经支付的款项100万元外，按照乙方已付租售房款100万的百分至三十支付违约金，按五年计算，违约金共计150万元。如乙方不能按照约定履行付款义务及办理房屋过户手续，则乙方支付甲方100万元作为违约金。如甲乙双方发生任何意外去世，则本合同权利义务由甲乙双方的继承人承担，合同继续履行。2013年10月19日，梁秀丽出具《配偶（共有权人）同意出售证明》，同意胡松禄出售涉案房屋。2013年10月17日，胡松禄出具收条，确认收到崔晨购房定金2万元；2013年10月30日，胡松禄出具收条，确认收到崔晨购房首付款18万元；2014年1月13日，胡松禄出具收条，确认收到崔晨购房款2万元；2014年1月20日，胡松禄出具收条，确认收到崔晨父亲崔长河租售款78万元；2014年1月20日，胡松禄出具收条，确认收到崔长河有线电视机器费360元、有线费72元、电费100元。崔晨称除2013年10月30日房款18万元系通过银行转账外，其他款项均以现金方式支付。另，2013年10月30日，崔晨向北京恒洋我家房地产经纪有限公司支付信息服务费28000元。2013年，崔晨曾以房屋买卖合同纠纷将胡松禄诉至一审法院，要求胡松禄将涉案房屋腾空并交付房屋及钥匙。2013年12月24日，一审法院出具（2014）朝民初字第00300号民事调解书，载明双方自愿达成如下协议：一、胡松禄于二○一三年十二月二十八前将涉案房屋腾空并交付崔晨；二、胡松禄于二○一三年十二月二十八前将涉案房屋钥匙交付崔晨。2013年12月28日至今，崔晨一直在涉案房屋居住。诉讼中，崔晨申请北京恒洋我家房地产经纪有限公司员工孙晓伟出庭作证。孙晓伟称2013年为崔晨和胡松禄房屋买卖提供居间服务，当时崔晨和胡松禄约定涉案房屋满五年后办理过户，崔晨通过现金、银行转账向胡松禄支付购房款100万元，后来胡松禄去世，胡嘉庆和崔晨就房屋过户事宜还进行过协商。经询，孙晓伟称未见过梁秀丽，但胡松禄告知《配偶（共有权人）同意出售证明》系梁秀丽本人所签，胡嘉庆对此也进行过确认。诉讼中，胡嘉庆申请对2013年10月19日《配偶（共有权人）同意出售证明》上梁秀丽的签字是否为其本人所签进行笔迹鉴定。根据双方协商确定，一审法院委托法大法庭科学技术鉴定研究所进行鉴定。2019年11月20日，法大法庭科学技术鉴定研究所出具《不予受理告知书》，因样本不足退案。另，梁秀丽、胡嘉庆、胡振荣、王桂贞提交住院病案、诊断证明书等拟证明梁秀丽自1995年11月至今一直患有精神分裂症在医院住院治疗。2019年9月23日，首都医科大学附属北京安定医院精神疾病司法鉴定科出具京安精鉴【2019】321号《司法鉴定意见书》，诊断梁秀丽为复发性抑郁障碍，受所患疾病影响，辨认能力削弱，评定为限制民事行为能力。2019年11月1日，北京市西城区人民法院作出（2019）京0102民特2825号民事判决书，判决梁秀丽为限制民事行为能力人。经一审法院释明，崔晨表示如果一审法院认定涉案《房屋租售合同》无效，同意就合同无效的法律后果另行处理。另，崔晨向一审法院提出诉讼财产保全申请，要求查封涉案房屋，并提供中国人民财产保险股份有限公司北京市分公司开具的保单保函进行担保。一审法院作出保全裁定并于2018年9月14日查封了涉案房屋。一审法院认为，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。本案中，涉案房屋属于限价商品房，限价商品房系北京市为本市中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁过程中涉及的农民家庭及市政府规定的其他家庭供应的保障性住房，出售对象具有特殊性。根据现有政策法规，此类房屋在购买人取得房屋权属证书后5年内不得转让，确需转让的，可向户口所在区县住房保障管理部门申请回购。胡松禄于2009年11月24日签订《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》并于2013年6月17日取得涉案房屋所有权证书，而与崔晨签订《房屋租售合同》的时间是2013年10月18日，尚在涉案房屋的限售期内，故双方买卖涉案限价商品房的行为影响了政策性住房的正常分配，损害了住房保障管理部门的回购权利及其他具备限价商品住房购买资格者的权益，应认定为无效。判决如下：驳回崔晨之全部诉讼请求。本案在二审审理期间，崔晨提交存量房购房资格核验照片截屏，用以证明崔晨在北京缴纳社保已满五年，具备在京购买房屋条件。梁秀丽、胡嘉庆、胡振荣、王桂贞提出虽经查验除多了“核验已到期”的标注之外其他一致，但不认可证明目的，认为与本案无关，不能证明崔晨具有购买限价商品房的资格。对于该证据，本院认为与待证事实不具有直接关联性，本院不予认定。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的一致，本院对此予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，损害公共利益的合同无效。涉案房屋性质为限价商品住房，限价商品住房属于国家政策性保障住房的一部分，此类房屋出售人有特殊性，购房人取得房屋权属证书后5年内不得转让所购住房。对于确需转让的，向户口所在区县住房保障管理部门申请回购，回购的房屋继续作为限价商品住房向符合条件家庭出售。本案中，涉案《房屋租售合同》在限售期内签订，该行为将导致其他住房紧张需要购买限价商品住房的家庭无法按正常价格和渠道购买，剥夺了其他符合限价商品房购买条件家庭购买该套房屋、享受国家住房保障政策的机会，违背了国家建立限价商品住房制度的初衷，此类行为损害了社会公共利益，因此崔晨与胡松禄签订的涉案《房屋租售合同》应认定为无效。虽然涉案房屋现已符合上市交易条件，但是无效的合同于成立时即自始无效，即自始不发生当事人欲发生的法律效力，否则，将产生不同起诉时间使得合同效力不同的法律后果。据此，涉案《房屋租售合同》应为无效合同。梁秀丽已另案提起确认合同无效之诉，且关于崔晨与胡松禄签订的房屋买卖合同已被生效判决认定为无效，故崔晨要求继续履行合同，办理房屋产权过户一节，于法无据。崔晨基于合同继续履行前提下所主张的违约金亦无依据，本院均不予支持。因合同无效由此产生的法律后果及给崔晨造成的损失其可另案主张。综上所述，崔晨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由崔晨负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  孙 京审 判 员  周 易审 判 员  张 帆二〇二〇年五月十八日法官助理  史云梦书 记 员  刘怡然