浙江省青田县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1121民初4661号 原告：青田香溢物业服务有限公司，统一社会信用代码91331121758054758P，住所地浙江省青田县鹤城街道龙东路159号。 法定代表人：徐冠洪，系总经理。 委托诉讼代理人：华永水，青田县侨乡法律服务所法律工作者。 被告：朱碎娥,女，1962年7月5日出生，汉族，住浙江省青田县。 被告：金永生,男，1959年9月24日出生，汉族，住浙江省青田县。 原告青田香溢物业服务有限公司（以下简称香溢物业）与被告朱碎娥、金永生物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月28日立案受理后，依法由审判员赖骏适用简易程序于2019年12月18日公开开庭进行了审理。原告香溢物业的法定代表人徐冠洪、委托诉讼代理人华永水，被告朱碎娥、金永生到庭参加诉讼。后因本案案情复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序于2020年5月12日第二次公开开庭进行审理。原告香溢物业的委托诉讼代理人华永水，被告朱碎娥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告香溢物业向本院提出诉讼请求：一、依法判决两被告立即支付原告物业费15580元及逾期利息(按年利率6%计算，从2014年11月1日起至物业费付清之日止);二、本案诉讼费由被告承担。在审理过程中，原告变更第一项诉讼请求为：依法判决两被告立即支付原告物业费15242.81元及逾期利息(按年利率6%计算，从2014年11月1日起至物业费付清之日止)。 事实与理由:被告房屋坐落在青田县鹤城街道塔山(又名和丰苑)小区35幢1—302室，房屋建筑面积126.49平方米。原告与原房屋开发商香溢集团公司签订《前期物业服务合同》，双方约定物业费为每月每平方米按1.5元(按建筑面积计算)，电梯高耗费是根据有关法规按实分摊收取。被告从2014年11月起1月起至2019年10月31日止，被告欠物业费14185元，电梯高能耗费1395元，共计15580元，原告以电话与书面的形式多次催讨被告缴纳物业费，被告拒不缴纳，故而诉请法院。在审理过程中，原告补充陈述称：物业费5年（2014年11月1日-2019年10月30日止）每平方米每月1.5元计算，房屋面积126.49平方米，合计11384.1元；车库每年360元，5年计1800元，柴间物业费每年200元计算为1000元；电梯能耗费1058.71元，共计15242.81元。 被告朱碎娥、金永生书面答辩称：一、诉讼主体不合法。根据相关规定，前期物业管理结束后，应及时成立相应业主委员会，重新确定新的物业管理。答辩人认为被答辩人超越职权管理，没有与业主重新签订管理服务合同。因此，答辩人认为香溢物业无权向法院起诉答辩人； 二、物业费是物业管理产生的，不是借贷合同，收取物业费利息于法无据，答辩人认为不合法。 三、物业服务管理不符合标准： 1、本小区只有一栋楼，实际是没有小区，没有绿化。 2、物业管理服务根本不到位。（1）保安经常不在岗，或是到其他小区代班，经常不穿保安制服，就像是瞎子的眼睛，聋子的耳朵，稻草人一个。形同虚设的保安执勤，对业主极端地不负责任。（2）卫生保洁没做好。楼梯等公共场所长期无人清扫，业主苦不堪言。（3）根本没有停车管理服务。答辩人的车库门口经常被其他车辆堵住，车子不能正常进出。（4）快递无处收寄。（5）煤气管道不通。（6）地下室通风道被堵塞。 答辩人认为，香溢物业公司没有法律和事实依据来收取物业管理费及利息，被答辩人只有收费没有服务。因此，答辩人恳请法院根据法律和事实依据，驳回原告的诉讼请求，以维护答辩人及本楼业主的合法权益。 原告青田香溢物业服务有限公司为证明其主张成立，在举证期限内向本院提交了如下证据： 一、原告企业信用公示信息查询、营业执照复印件及法定代表人证明书原件各一份。用以证明原告的身份情况。 二、被告朱碎娥、金永生的户籍信息原件各一份。用以证明两被告的身份情况。 三、《青田县不动产权属信息查询记录》原件三份。用以证明两被告是坐落于青田县房屋的所有权人。 四、照片三份及物业催交函复议一份。用以证明原告多次向被告书面催缴纳物业费的事实。 五、前期物业服务合同原件一份，用以证明原告于2013年6月30日与香溢集团有限公司签订前期物业服务合同的事实。 六、前期物业服务协议复印件一份，用以证明被告朱碎娥曾与原告签订前期物业服务协议的事实。 七、电梯日常维护保养合同原件一份，用以证明电梯检测费的支出情况； 八、电梯定期检验报告、检测费发票、供电局用电明细一组，用以证明电梯检测费、能耗费的支出情况。 对于原告提交的证据，被告金永生、朱碎娥在第一次庭审中质证认为：对证据一、二无异议；对证据三无异议；对证据四，被告均在国外，没有见过；证据五，真实性没有异议，但原告未尽职提供服务；证据六，对前期物业服务协议没有原件只有复印件不认可；证据七，对2019年电梯日常维护保养费用合同无异议，如果是真实的费用愿意承担。在第二次庭审中，被告朱碎娥对证据六予以认可，称是前期买房时所签；对证据八亦予认可。 被告金永生、朱碎娥为证明其主张成立，在举证期限内向本院提交了如下证据：1、地下室平面图两张，待证地下室排烟口被原告封闭，里面已被人占有使用；2、九张照片，分别待证原告没有及时清理垃圾，值班室里侧门关着没有人在里面，停在车库里的车从来开不出去一直堵车，小区的保安从来都不来本小区上班。 对于被告提交的证据，原告质证认为：对证据一的真实性无异议，该处系柴火间，没有重要的仪器设备，确实也被占用了；证据二，垃圾清理存在周期，原告已经将垃圾清理交由环卫所处理；房产公司在设置时，就将保安室设置在侧门，保安都是在岗的，而且24小时上班；关于车库被堵的问题，原告曾放置隔离墩，但是消防部门称这是公共区域，不能放置隔离墩。另外，原告也曾画线，也有让保安拨打114挪车；和丰源、江滨苑、润丰苑三个小区是统一管理的，被告所拍摄的保安照片系因润丰苑的保安有事，临时带班的，不能证明被告小区没有保安的事。 本院对原告提交的证据认证如下：证据一、二、三，经被告质证无异议，能够证明原、被告的身份情况及被告系案涉青田县鹤城街道塔山小区（和丰苑）业主的事实；证据四，结合日常经验法则，本院对该证据的真实性予以采信，可以证明原告已通过张贴的方式，书面催交物业费的事实；证据五、六、七、八，经被告质证无异议，本院予以认定，可以证明原告主张的待证事实。 本院对被告提交的证据认证如下：证据1，经原告质证无异议，本院予以认定，可以证明排风口所在房间被他人占用的事实；证据2，结合被告的质证意见，本院对其真实性均予以认定，但关于该组证据的证明力，本院将在后文予以论述。 经审理，本院认定事实如下：原告系案涉青田县鹤城街道塔山小区（和丰苑）物业服务公司，被告系和丰苑1单元302室业主，其住宅面积为126.49平方米，地下储藏室面积23.37平方米，另外被告还购买了一楼的储藏室一间。2013年6月30日，原告作为乙方、和丰苑的建设单位香溢集团有限公司作为甲方，签订了《前期物业服务合同》，约定：乙方对青田县和丰苑提供前期物业服务，物业类型为商业、小高层住宅，合同期限自2013年7月1日起至2017年6月30日止。物业服务费由业主按期拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为高层住宅1.5元/月•平方米，一楼储藏室为300元/年，地下储藏室为200元/年，车库车位30元/个•月。业主应于房屋交付之日的次月开始交纳物业服务费。物业服务费用预收按年一次性交纳，业主或物业使用人应在每年规定的时间内交纳本年度的物业服务费。甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的规定，未能按时足额交纳物业服务费用，应按每日2‰的标准向乙方支付违约金。后原告一直为该小区提供物业服务至今。 原告曾通过张贴《物业服务费等费用催缴函》方式，向两被告催交物业服务费。该函中载明被告尚欠2014年11月1日至2019年10月1日的物业服务费14185元，2014年11月1日至2019年10月1日的电梯等高能耗费1395元，落款日期为2019年9月9日。 另查明，原、被告签订的《前期物业服务协议》中约定：物业服务费自开发商发出《入伙通知书》规定的领房之日的次月起开始计收，服务费的收取采用定期收费的方式，交房时预交12个月，以后顺延；该小区共有电梯三部，2014-2019年间，原告每年就三部电梯支出电梯检测费2151元，合计12906元，其中1单元的电梯由11户共同使用；被告朱碎娥陈述称2013年11月时购买该房屋，买房时支付了一年的物业费，买房后不久房屋交付；原告对被告朱碎娥主张的购房时间予以确认。 本院认为，原告香溢物业与香溢集团有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对全体业主具有法律约束力。双方约定的合同期限届满后，原告虽未与和丰苑业主委员会重新签订物业服务合同，但仍继续提供物业服务，原告与小区业主之间已构成事实物业服务合同关系，业主仍应按《前期物业服务合同》的约定，交纳物业服务费。在业主未交纳物业服务费的情况下，原告有权提起诉讼。两被告主张合同期满后未重新签订合同、无权提起诉讼之主张，本院不予采纳。根据《前期物业服务协议》中的约定，物业服务费自领房之日的次月开始计收。本案中，原告并未提交相应证据证明房屋交付时间，故本院根据被告陈述，酌定被告购买的房屋于2013年12月1日交付，其应于2014年1月1日交纳物业服务费。原告香溢物业、被告朱碎娥均确认在购房时被告已交纳一年的物业服务费，本院予以认定，故两被告尚欠物业服务费应自2015年1月1日起算。《前期物业服务合同》中约定，高层住宅1.5元/月•平方米，一楼储藏室为300元/年，地下储藏室为200元/年，车库车位30元/个•月。原告主张一楼储藏室作为车库使用，应按车库标准计收。本院审查后认为，在原告购买时，该储藏室的性质已予以确定，并不因被告是否将其作为车库使用而改变。故本院对原告的该意见不予采纳，认定该处储藏室应按300元/年的标准计收。经计算，2015年1月至2019年10月，物业服务费共计13421.3元。 关于被告提出的物业服务质量抗辩，结合审理情况，本院评析如下：1、小区缺少绿化。《前期物业服务合同》中约定原告对公共绿化的养护和管理，至于绿化范围的扩大并不属于原告的义务，故原告提出的和丰苑缺少绿化之抗辩，本院不予采纳；2、《前期物业服务合同》中约定小区24小时执勤，被告辩称物业聘请的保安不尽职，经常不在，但其提交的证据并不能证明保安不在岗属于常态，故本院对该项抗辩主张不予支持；3、被告主张清洁卫生工作未做好。但清洁卫生打扫具有周期性，仅凭被告提交的证据，无法证明原告提供的清洁卫生服务存在瑕疵；4、缺少停车管理服务。经本院核实，确实存在车辆乱停的情况。虽然车辆管理属于公共区域秩序维护的内容,原告作为物业公司，并不具有制止相应行为的行政执法权，但其亦应采取相应的措施，确保车辆停放有序。现因其未提交证据证明已采取了合理措施，依法应承担举证不能的不利后果。故本院认定原告的该项服务存在瑕疵；5、关于未设立快递收件点及煤气管道不通的问题。《前期物业服务合同》及《前期物业服务协议》中均未作相关约定，故本院认定前述事项均不属于原告需提供的物业服务，被告的主张不能成立；6、地下室排烟管道所在房间被占用。对此原告予以确认，本院对被告的该项抗辩主张予以采纳。 根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”一般认为，物业服务企业不履行物业服务合同、或者履行合同存在重大瑕疵等情况，才属于前述规定的“正当理由”，业主方可不缴纳物业费。本案中，被告并不能证明原告提供的物业服务存在重大瑕疵，故其不能拒绝缴纳物业服务费。但同时，其主张的事由又具有一定的正当性，故本院综合本案案情，酌情减少被告应缴纳的物业费金额，为原金额的70%，即9394.91元。关于原告主张的电梯高能耗费1058.71元，被告对此无异议，本院予以认定。 关于原告主张的逾期付款利息，因本院已酌定原告应于2015年1月1日开始交纳物业费，而《前期物业服务合同》中约定物业服务费用预收按年一次性交纳、《前期物业服务协议》中约定物业服务费收取采用定期收费的方式，故应认定被告应于每年1月1日交纳物业费。《前期物业服务合同》又约定未能足额交纳物业服务费用，应按每日2‰的标准支付违约金，现原告主张按年利率6%计算，本院予以确认。但关于具体的起算时间，应自每年度被告逾期之日（1月2日）起计算。关于电梯能耗费，系独立于物业服务费收取，双方并未约定具体付款时间及违约责任，原告亦未提交证据证明张贴《物业服务费等费用催缴函》的具体日期，故本院酌定该款项自原告起诉之日（即2019年11月28日）起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第(五)项,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下: 一、被告朱碎娥、金永生于本判决生效之日起十五日内支付给原告青田香溢物业服务有限公司物业服务费、电梯能耗费等10453.62元及逾期付款利息（其中1943.77元自2015年1月2日起至款项实际付清之日止按年利率6%计算，1943.77元自2016年1月2日起至款项实际付清之日止按年利率6%计算；1943.77元自2017年1月2日起至款项实际付清之日止按年利率6%计算；1943.77元自2018年1月2日起至款项实际付清之日止按年利率6%计算；1619.83元自2019年1月2日起至款项实际付清之日止按年利率6%计算；1058.71元自2019年11月28日起至款项实际付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、驳回原告青田香溢物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费190元，由朱碎娥、金永生负担62元，由青田香溢物业服务有限公司负担138元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 长  赖 骏 人民陪审员  杜友平 人民陪审员  白伟锋 二〇二〇年五月二十八日 代书 记员  黄铖铖 附：本案适用的主要法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无须接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 四、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。