上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终3202号上诉人(原审原告)：季杰妮，女，1986年2月14日出生。委托诉讼代理人：谷莎，上海源泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟佳康，上海源泰律师事务所律师。上诉人(原审被告)：上海华泓钜盛房地产开发有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：李欣，董事长。委托诉讼代理人：邵万权，上海市建纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋烽，上海市建纬律师事务所律师。上诉人季杰妮与上诉人上海华泓矩盛房地产开发有限公司(以下简称“华泓公司”)因商品房预售合同纠纷一案，均不服上海市静安区人民法院(2019)沪0106民初34623号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人季杰妮不服一审判决，向本院提出上诉，请求判令：撤销一审判决第三项，改判支持其一审全部诉讼请求。事实与理由：1、季杰妮购买的上海市静安区平陆路XXX弄XXX号XXX、XXX层(复式)房屋(以下简称“系争房屋”)整个屋顶存在质量问题，季杰妮要求华泓公司修复的是整个屋顶的防水工程，而不是拐角处楼梯墙面；2、华泓公司一直在系争房屋内进行维修，其工作人员已经签字确认修复后重新验房的合意，故系争房屋一直未交付；3、季杰妮买的是毛坯别墅，因屋顶防水存在质量问题，不敢进行装修，影响居住使用，华泓公司应当承担赔偿责任。上诉人华泓公司亦不服一审判决，向本院提出上诉，请求判令：1、撤销一审判决第一、二项，改判驳回季杰妮一审时的该两项诉讼请求。事实与理由：1、季杰妮以墙面漏水拒绝接收系争房屋的理由不能成立，应当认定华泓公司已于2018年11月30日交付了房屋，之后房屋毁损的风险应当由季杰妮承担，故之后因相邻业主造成的相关部位受损与华泓公司无关，应当由季杰妮向相邻业主主张；2、华泓公司在交房中并无过错，故两次公证的费用不应由华泓公司承担。季杰妮向一审法院提起诉讼，请求判令华泓公司：一、将符合交付标准的系争房屋交付给季杰妮，具体包括1、重做屋顶、三层靠西卧室、四层靠西主卧靠近阳台侧墙壁的防水层；2、恢复一楼电梯厅进门两侧墙体立柱石面和一楼电梯厅进门上方的金属墙面以及内部玻璃围挡；3、整根替换一楼电梯厅进门两侧立柱幕墙钢制龙骨；4、修复一楼电梯厅独用面积内部所有打开墙面；5、拆除一楼电梯厅中二楼挑高部分侵占季杰妮面积的隔墙墙体。二、支付迟延交房违约金(以14,272,000元为基数，按照日万分之四的标准，自2018年12月1日计算至实际交付符合交房标准之日止)。三、赔偿空置损失(自2018年12月1日计算至实际交付符合交房标准之日止，按照每月30,000元的标准计算)。四、支付公证费6,200元。一审法院经审理查明事实如下：系争房屋所在楼盘“静安府邸”由华泓公司建造开发。系争房屋为毛坯房，所在25号房屋共有四层，分两户，一、二楼为1户，三、四楼为1户。2018年初，华泓公司取得系争房屋所在25号房屋的《新建住宅交付使用许可证》，支付了住宅维修基金并注销了抵押。2018年9月7日，季杰妮(买方、乙方)与华泓公司(卖方、甲方)就系争房屋签订了《上海市商品房预售合同》(以下简称“预售合同”)，约定：系争房屋暂测建筑面积178.4平方米，总价暂定14,272,000元；房屋交付需取得《住宅交付使用许可证》，甲方对房屋设定的抵押已注销并交纳物业维修基金；甲方定于2018年11月30日将房屋交付乙方，甲方未按约定交房的，应向乙方支付违约金，违约金按已支付房价日万分之四计算，自最后交付期限第二天起算至实际交付之日止；房屋满足交付条件后，甲方应在交付日前3天书面通知乙方办理交房手续，乙方应在收到通知之日起7日内会同甲方对房屋进行验收交接，交付标志为乙方自甲方处领取钥匙；验收交接时，甲方应向乙方提供《上海市新建住宅质量保证书》和《上海市新建住宅使用说明书》，并根据乙方要求提供实测面积的有关资料，甲方不出示、不提供前述材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此产生的延期交房的责任由甲方承担。预售合同后附有补充条款，其中补充条款一约定：预售合同为主合同，补充条款与主合同具有同等法律约束力，主合同与补充条款有抵触的，以补充条款为准。第4条，房屋交付时，华泓公司应向季杰妮出示房屋测绘报告，并提供面积实测数据；★第12.5条，乙方办理房屋交付手续中，不得以工程质量(地基基础和主体结构质量问题除外)或装修装修、设备的标准为由拒绝接收。但甲方应对乙方提出的合理整改意见按《上海市新建住宅质量保证书》约定履行保修义务，甲方在维修期间不构成逾期交付，乙方以此理由拒绝收房的，视为房屋已经交付，交付时间为通知交付截止日期或合同约定交付截止日期，两者先到达为准；第12.6.1条，乙方在查验房屋时对房屋质量提出异议的，应以书面形式一次性提出，甲方处理完毕书面异议后，通知乙方对修复部分验收之日起7日内，乙方未验收或未提出书面意见拒绝验收的，视为乙方已验收合格。第13.2条，房屋交付时发生除地基基础和主体结构以外的其他质量问题，买受人不能以此为由拒绝收房，双方一致同意按房屋质量异议的约定处理；第14条，甲乙双方行使解除权时，主合同、补充条款自书面解除通知送达对方之日即视为解除，甲方退还乙方房款的义务需在乙方履行完毕全面义务、扣除房屋使用费等应付款项后退还乙方，前述房屋使用费指的是房屋交付乙方后至乙方腾空交还房屋之日止乙方应按8月/平方米的标准支付房屋使用费。★第25条，在签订本协议前，甲方已就加“★”提醒乙方特别注意，并说明其中部分条款对乙方可能产生不利影响，乙方已就其他存疑条款向甲方提出，甲方已就相关条款按乙方要求作出解释和说明，双方已就相关条款进行协商，乙方已注意到上述标注“★”符号条款中部分内容涉及免除、限制甲方责任或者限制乙方权利，但乙方均认可并自愿接受主合同、补充协议内所有条款。★第26条，如本补充协议中含有减轻或免除主合同约定应当由甲方承担的责任，或加重乙方责任、排除乙方主要权利内容的，本项目在该商品房总价款定价过程中已充分考虑上述因素对乙方权利的限制，乙方对此知悉并认可。该补充条款尾部有季杰妮手写“出卖人已对本补充协议每条内容逐一进行解释，本人已完全知晓并理解与本补充协议全部条款内容，自愿签订本协议”字样。后季杰妮向华泓公司支付了房款14,272,000元。2018年11月下旬，华泓公司向季杰妮寄送《交付通知书》，载明系争房屋已取得《住宅交付使用许可证》，具备交付条件，要求季杰妮于2018年11月30日至系争房屋处办理交接手续，并要求季杰妮支付实测与预测建筑面积补差12,000元、物业管理费4,713.72元。2018年11月22日，季杰妮自行至系争房屋处查看，发现有华泓公司工作人员在对房屋进行维修，四楼通往屋顶楼梯拐角处墙面处于打开状态，有明显渗水痕迹、屋顶角落处被凿开。2018年11月30日，季杰妮在华泓公司工作人员陪同下至系争房屋处收房，发现华泓公司已将四楼通往屋顶楼梯拐角处墙面封好，但墙面仍然潮湿，屋顶凿开处已新浇筑水泥封好。华泓公司工作人员在交付验收记录单上写下系争房屋存在4楼楼梯转角漏水未修好等13处问题。季杰妮写下“业主本人只认可上述瑕疵，请开发商及时采取补救，不符合交房标准，等待开发商补正”字样。后季杰妮因上述渗水问题未领取房屋钥匙，亦未支付面积差价及物业费。2018年12月7日，华泓公司收到季杰妮寄送的《关于验收房屋质量问题及逾期交房问题的函》，季杰妮要求华泓公司立即采取措施补正11月30日发现的房屋质量问题，完成维修后华泓公司应再次通知季杰妮验房，并要求华泓公司提供《上海市新建住宅质量保证书》、《上海市新建住宅使用说明书》、《前期物业管理服务合同》。后季杰妮收到华泓公司寄送的落款时间为2018年12月29日的《整改情况回函》，载明：季杰妮反映的四层通往屋顶楼梯墙面漏水已在2018年11月30日前完成修复，交付当天无漏水情形。已于12月8日再次进行避水试验，已无漏水情形，要求季杰妮收到本函后3个工作日内对房屋维修情况进行验收确认。2019年1月22日，季杰妮在上海市东方公证处公证员陪同下至系争房屋处查看，发现房屋内有华泓公司用来做避水试验用的塑料水管；四楼通往屋顶楼梯拐角处有部分墙壁处于打开状态，打开范围内的墙面有渗水痕迹；屋顶边缘处新浇筑的水泥未干。季杰妮为此支付公证费3,410元。2019年3月1日，季杰妮至系争房屋处查看，发现四楼通往屋顶楼梯拐角处墙面仍处于打开状态，电梯井屋顶有新浇筑的水泥。2019年3月，季杰妮收到华泓公司寄送的落款时间为2019年3月13日的《钥匙领取通知催告函》，函中华泓公司要求季杰妮于2019年3月15日前往华泓公司处领取钥匙及相关资料。2019年4月29日，华泓公司收到季杰妮寄送的《关于系争房屋交付前房屋主体结构质量问题的催告函》，函中季杰妮要求华泓公司于2019年4月30日前将屋顶漏水问题修好，提供维修记录、避水试验记录及第三人权威机构出具的房屋屋顶漏水维修合格记录、尽快交付符合质量要求的房屋。2019年6月30日，华泓公司收到季杰妮寄送的《律师函》，函中季杰妮要求华泓公司尽快交付房屋。2019年7月17日，季杰妮至系争房屋处查看发现屋顶通往四层楼梯第3、4级台阶靠近墙根处有渗水痕迹、部分墙面处于打开状态。一审受理后，2019年8月11日，季杰妮至系争房屋处查看，发现三楼靠西卧室、四楼靠西主卧阳台一侧下方墙面有水渍，一楼电梯厅挑高处玻璃围挡被拆除，进门两侧立柱钢制龙骨被锯断、幕墙被破坏，部分墙面被打开。2019年9月3日，季杰妮在上海市东方公证处公证员陪同下至系争房屋处查看，发现屋顶部分地面有潮湿痕迹，屋顶通往四楼楼梯第2级台阶内侧靠墙根处部分墙面被打开，内有渗水痕迹；一楼电梯厅进门两侧石柱幕墙部分呈打开状态，内部钢制龙骨部分被锯断，四周墙面部分破坏，电梯厅进门上方金属墙面未见，二楼挑高处玻璃围挡被拆除。季杰妮为此支付公证费2,790元。2019年9月5日，一审法院组织双方进行证据交换，华泓公司将系争房屋的《上海市新建住宅质量保证书》、《上海市新建住宅使用说明书》原件交付给季杰妮。2019年9月12日，一审法院组织双方至系争房屋处查看，屋顶无凿开或水渍痕迹，四楼通往屋顶楼梯拐角处上方墙面已封好、干燥、无渗水痕迹，四楼通往屋顶楼梯台阶靠墙根处墙面已封好、干燥、无渗水痕迹，三楼靠西卧室、四楼靠西主卧靠阳台一侧下方无水渍，一楼电梯厅进门两侧石柱幕墙部分呈打开状态，内部钢制龙骨部分被锯断，四周墙面部分破坏，电梯厅进门上方金属墙面未见，二楼挑高处玻璃围挡被拆除。查看现场过程中，华泓公司表示可以向季杰妮交付房屋钥匙；法院亦向季杰妮释明房屋具备接收条件，季杰妮表示华泓公司未将房屋漏水问题彻底修好，拒绝收房。系争房屋自2018年11月起每个月均产生数额不等的电费、水费。一审审理中，华泓公司称相关费用是维修漏水所产生。季杰妮经费用释明后拒绝就系争房屋是否存在主体质量问题、及系争房屋的市场租金向法院申请鉴定、评估，并称系争房屋隔壁金茂府同等面积房屋的市场租金为每月3万元；2019年1月13日是华泓公司自行打开楼梯拐角处墙体向季杰妮证明漏水已修好，非季杰妮主动要求。华泓公司称，其不就系争房屋市场租金申请评估；一楼电梯厅及二楼挑高部分为季杰妮支付对价购买的专户分摊的面积。一审法院认为，本案的争议焦点为季杰妮是否有权以四楼通往屋顶楼梯拐角处上方墙面存在的渗水问题拒绝收房？华泓公司是否应当承担相关责任？对此，分析如下：一、关于预售合同补充条款一第12.5条(以下简称“12.5条”)的效力问题。季杰妮认为此条款为格式条款应为无效，华泓公司则认为有效。根据法律规定，格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。虽然12.5条为华泓公司为重复使用而预先拟定，但从补充条款一采用标“★”方式提示的第26条之约定可以看出，华泓公司已通过适当方式提醒季杰妮注意12.5条之内容，且季杰妮亦在补充条款一尾部写有“出卖人已对本补充协议每条内容逐一进行解释，本人已完全知晓并理解与本补充协议全部条款内容，自愿签订本协议”字样，此亦表明季杰妮对于12.5条之内容已知悉并认可。一审法院认为，在当今的房地产交易市场，华泓公司作为新建楼盘的开发商相对于季杰妮而言，在缔约过程中并不当然地存在优势地位，双方在整个交易过程中系平等的民事主体，预售合同条款系双方经协商一致后达成，故12.5条之规定不属于“未与对方协商的条款”，即不属于格式条款。退一步而言，即使构成格式条款，法律亦对格式条款予以了特别的规制，只要不违反相关法律规定，格式条款仍属有效。根据12.5条约定，季杰妮不得以地基基础和主体结构质量问题之外的房屋质量为由拒绝收房，季杰妮拒绝的，应视为房屋已经交付，华泓公司无需承担延迟交房的责任，但华泓公司应按季杰妮提出的合理的整改意见履行保修义务。通过该条款内容可见，当房屋出现一般质量瑕疵时，华泓公司并没有免除己方的保修义务；该条款也没有约定如房屋出现严重影响居住使用或主体结构质量等问题时季杰妮不得拒绝收房等排除季杰妮主要权利的内容。由此，一审法院认为上述争议条款合法有效，季杰妮关于该条款为无效的意见，不予采纳。二、关于四楼通往屋顶楼梯拐角处上方墙面的渗水问题是否严重影响季杰妮居住使用。根据法律和司法解释的规定，商品房买卖中，若出卖人的房屋存在主体结构质量问题，或者存在其他质量问题严重影响买受人居住使用的，买受人有权拒绝收房并要求解除合同。根据审理查明的事实，2018年11月30日季杰妮发现的渗水问题存在于四楼通往屋顶楼梯拐角处上方的墙面处，此处并非卧室或有防水要求的卫生间等主要生活部位。一审法院认为，该处渗水问题对季杰妮接收房屋后的居住使用不构成严重影响。同时，根据现有证据难以认定系争房屋存在地基基础和主体结构质量问题。综上，季杰妮以四楼通往屋顶楼梯拐角处上方墙面存在渗水问题拒绝接收房屋的理由不能成立，应当认定华泓公司已于2018年11月30日按约定时间完成了房屋交付义务。鉴于华泓公司并不存在延迟交房的问题，故华泓公司无需向季杰妮支付延迟交房的违约金。同时考虑到季杰妮并未接收房屋，即并未实际使用系争房屋，华泓公司对于房屋渗水问题的维修并不存在影响季杰妮使用房屋的事实，故华泓公司亦无需向季杰妮赔偿房屋空置费损失，季杰妮所提诉请二、三，于法无据，不予支持。三、关于诉请一、四。结合前述分析，华泓公司并不存在延迟交房的问题；而经实地查看，系争房屋现已满足交付条件，经法院释明后季杰妮拒绝接收房屋。一审法院认为，房屋未能交付的原因在于季杰妮，对季杰妮要求华泓公司继续履行交付义务的诉请，不予支持。季杰妮诉请一第一项为要求华泓公司重做相关部位的防水层，而根据实地查看的情况，系争房屋已不存在渗、漏水问题，季杰妮该项诉请法院难以支持。季杰妮诉请一第二至五项为要求华泓公司修复相关受损部位，而根据审理查明的事实可以认定相关部位的受损发生于2018年11月30日之后。虽然按照法律规定可以认定华泓公司并不构成延迟交房，但至今系争房屋一直处于华泓公司控制之下，季杰妮并未实际占用房屋。一审法院认为，华泓公司作为实际控制系争房屋的一方，有义务对房屋尽基本管理之则，即保持房屋现状免受破坏。基于此，诉请一第二、四、五项所涉及的问题应由华泓公司予以修复。华泓公司关于季杰妮应向相邻方主张权利的意见，不予采纳。关于诉请一第三项请求，一审法院认为，整体替换龙骨已超出修复的必要性原则，故该项请求不予支持。关于诉请四。华泓公司于2018年12月发函给季杰妮称四层通往屋顶楼梯拐角处墙面渗水已修复，但经公证，华泓公司于2019年1月仍在对四层通往屋顶楼梯拐角处墙面进行维修，同时2019年9月3日的公证亦显示了房屋部分部位被破坏的情况。一审法院认为，华泓公司虽发函称已修复相关部位但仍对房屋进行维修的行为有违诚信原则，且其此后未对房屋进行必要管理致房屋被破坏，故公证费应由华泓公司负担。判决：一、上海华泓钜盛房地产开发有限公司应于判决生效之日起三十日内修复上海市静安区平陆路XXX弄XXX号XXX、XXX层房屋一楼电梯厅进门两侧立柱石面、进门上方金属墙面及电梯厅内受损墙面，恢复一楼电梯厅二层挑高处玻璃围挡，并拆除一楼电梯厅二层挑高处越过中间线的隔墙墙体；二、上海华泓钜盛房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内支付季杰妮公证费6,200元；三、季杰妮的其余诉讼请求，不予支持。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，双方未提供新的证据。本院认为，季杰妮与华泓公司签订的预售合同系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。合同约定，季杰妮办理房屋交付手续中，不得以工程质量(地基基础和主体结构质量问题除外)或装修装修、设备的标准为由拒绝接收。但华泓公司应对季杰妮提出的合理整改意见按《上海市新建住宅质量保证书》约定履行保修义务，华泓公司在维修期间不构成逾期交付，季杰妮以此理由拒绝收房的，视为房屋已经交付。且根据有关规定，商品房买卖中，若出卖人的房屋存在主体结构质量问题，或者存在其他质量问题严重影响买受人居住使用的，买受人有权拒绝收房并要求解除合同。本案中，季杰妮发现的渗水问题存在于四楼通往屋顶楼梯拐角处上方的墙面处，此处并非卧室或有防水要求的卫生间等主要生活部位，该处渗水问题对季杰妮接收房屋后的居住使用不构成严重影响。且现有证据也无法证明系争房屋存在地基基础和主体结构质量问题，需要重做，故季杰妮以此理由拒绝接收房屋的理由不足。对于系争房屋的渗水问题，季杰妮可以在办理交接手续后向华泓公司提出保修申请，华泓公司有义务提供保修服务。一审法院认定华泓公司已于2018年11月30日按约定时间完成了房屋交付义务，并无不当。季杰妮上诉称华泓公司工作人员已经签字确认修复后重新验房的合意，系争房屋并未交付，但从该段文字的文意上得不出华泓公司同意变更交付时间的意思表示，华泓公司对此亦予否认，故本院不予采信。一审中，季杰妮以华泓公司延迟交房为由主张空置费损失，因华泓公司不存在延迟交房的事实，故法院对此不予支持。二审中，季杰妮再以华泓公司反复维修造成系争房屋无法正常使用为由提出损失赔偿主张，变更了一审时的理由，本院不予采纳。根据相关规定，房屋毁损、灭失的风险，在交付使用后由买受人承担。系争房屋符合交付条件后，季杰妮应当与华泓公司办理房屋交接手续。季杰妮拒绝接收房屋的理由不足，应视为华泓公司已经交付系争房屋，之后的风险应由季杰妮承担。2019年系争房屋遭案外人破坏，应当由季杰妮向侵权责任人提出主张。季杰妮诉请华泓公司承担拆除、修复责任，依据不足，且无证据证明华泓公司存在过错，本院不予支持。关于公证费问题，一审法院已有详尽阐述，本院不再赘述。据此，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持上海市静安区人民法院(2019)沪0106民初34623号民事判决第二项；二、撤销上海市静安区人民法院(2019)沪0106民初34623号民事判决第一、三项；三、季杰妮的其余诉讼请求，不予支持。二审案件受理费25,388元，由上诉人季杰妮负担25,338元，由上海华泓矩盛房地产开发有限公司负担50元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。法官助理何倩审判长 陈 俊审判员 邬海蓉审判员 王晓梅二〇二〇年五月二十一日书记员 吴是佳附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……