广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5779号上诉人（原审被告）：肖江毅，男，1979年6月24日出生，汉族，身份证住址广东省广州市天河区。被上诉人（原审原告）：高成（广州）物业管理有限公司高德公寓分公司。住所地：广东省广州市天河区珠江新城花城大道53号一层自编102B。负责人：吴健梅，该司总经理。委托诉讼代理人：胡新范，广东佰卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：王永强，广东佰卓律师事务所律师。上诉人肖江毅因与被上诉人高成（广州）物业管理有限公司高德公寓分公司（以下简称高成公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初20100号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，本院依法组成合议庭，经各方当事人同意进行了书面审理。本案现已审理终结。肖江毅上诉请求：1.请求撤销广州市天河区人民法院作出（2019）粤0106民初字第20100号民事判决书，驳回高成公司的诉讼请求。2.二审诉讼费用由高成公司承担。事实和理由：1．本案一审期间高成公司提出的证据清单中的证据一《房屋买卖合同》为肖江毅本人亲笔签名字迹，但另两个证据，证据二《前期物业管理服务协议》和证据三《业主消防安全协议书》均非肖江毅本人签名，肖江毅从未签过以上两个协议，买房后就一直不在广州，房子买后没有住过，也就是说该两份协议都是无效的，在此，提出笔迹鉴定的申请，对证据一和证据二、三的签名进行比对，鉴定结果出来后一切真相大白。房子虽然是肖江毅的，但不代表没有签物业协议也必须交相应费用。国家没有任何法律这么规定过。2．证据清单中的证据六邮递证明分明写的很清楚2018年6月13日的催款邮件“退回妥投”，“查无此人，且无法联系收件人”，该地址“广州市滨江东嘉轩街X号”是肖江毅2013年买该房时留下的联系地址，此后早就不在此地居住，而到了2018年高成公司律师仍然向此地址发送信件，肖江毅收不到被退回也就很自然。这并不能证明其有效的向肖江毅主张了权利。再者，邮件内容是什么？怎么证明是与本案相关？如果是其他内容，发了一个对方未收到的邮件，就算主张了?如果主张权利不能有效传达给肖江毅，是否对着空气喊三声也算主张了权利呢?如果这样也算数的话，我方是不是在收到判决书15天内随意寄出一份快递并最终退回的EMS邮件就算我们做过此动作并要求法院承认呢?显然，法院不会承认，依然会判定我们在规定的15天内没有上诉。主张权利不是仅仅看施动者是否做了动作，还要看做了什么动作，还要看该动作是否有效传达给了对方!这是一个和双方都有关的动作，不是单方面的。我们认为该证据完全不能证明其有向肖江毅主张权利，因此本案的诉讼时效需要重新划定，2016年6月之前的费用已过诉讼时效。高成公司辩称：一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，肖江毅上诉理由没有事实及法律依据。1.肖江毅认为一审时高成公司提交的证据2、证据3非肖江毅本人签名与事实不符。通过证据2、证据3与证据1及一审时肖江毅所提交的答辩状签名进行比较，可以很明确地确认证据2、证据3为肖江毅本人签名。2.一审法院及高成公司通过产权查册，肖江毅自2013年6月5日至2017年7月30日为涉案房屋的登记产权人，高成公司自2014年3月1日至2017年7月31日为涉案房屋提供物业管理服务，这是基本事实，肖江毅以其房屋购置后不在该涉案房屋居住为由拒付物业管理费理由不成立，没有法律依据。3.高成公司在2018年6月13日通过EMS向肖江毅发送律师函催收物业管理费，已证明高成公司向肖江毅行使了催款的权利，肖江毅以其没有收到该律师函为由主张已过诉讼时效理由不成立。高成公司于2019年6月3日向一审法院起诉请求：1.肖江毅支付高成公司自2015年1月1日至2017年7月31日、2017年10月1日至2018年2月28日的管理费22935.2元（其中2015年1月欠付41.7元，其余各月每月欠付654.1元）及迟延违约金（以每月欠付的管理费为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%的标准，分别自当月11日起计至付清之日止）；2.肖江毅支付高成公司自2014年3月20日至2018年6月30日的大堂公摊电费469.77元；3.肖江毅支付高成公司自2014年3月20日至2016年12月26日的水费881.64元；4、本案诉讼费由肖江毅承担。一审法院经审理查明：一、房产的位置：广州市天河区花城大道X号X房（以下简称“涉案房屋”）。二、约定的管理费标准：654.1元/月（4.3元/月/平方米×152.1152平方米）。三、约定的管理期限：2014年3月1日至2018年10月25日。四、约定的管理费支付期限：肖江毅首月10日前交纳管理费，未能按时足额交纳管理费的，应按收费额的标准向高成公司支付违约金。五、高成公司的诉讼请求：1.肖江毅支付高成公司自2015年1月1日至2017年7月31日、2017年10月1日至2018年2月28日的管理费22935.2元（其中2015年1月欠付41.7元，其余各月每月欠付654.1元）及迟延违约金（以每月欠付的管理费为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%的标准，分别自当月11日起计至付清之日止）；2.肖江毅支付高成公司自2014年3月20日至2018年6月30日的大堂公摊电费469.77元；3.肖江毅支付高成公司自2014年3月20日至2016年12月26日的水费881.64元；4.本案诉讼费由肖江毅承担。六、其他需要说明的事项：据《广州市不动产登记查册表》显示，肖江毅在2013年6月5日至2017年7月30日期间系涉案房屋的登记产权人。就高成公司诉请的水、电费，高成公司未举证证实。肖江毅经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，但于庭前提交书面答辩状称高成公司诉请的2016年6月之前的费用已过诉讼时效。对此，高成公司提交《律师函》（显示高成公司向肖江毅催收涉案房屋的管理费、水电费等费用）、EMS邮寄底单（显示收件人为肖江毅，收件地址为广州市海珠区嘉轩街X号，该地址亦为肖江毅在涉案房屋买卖合同中所留的联系地址）及相应的妥投证明（显示邮件于2018年6月13日退回妥投）以证明其有向肖江毅主张权利。一审法院认为：肖江毅在2013年6月5日至2017年7月30日期间系涉案房屋的登记产权人，高成公司自2014年3月1日起为涉案房屋提供了物业管理服务，双方成立物业服务合同关系。管理期内，肖江毅作为涉案房屋的登记产权人应向高成公司支付管理费，但因2017年7月31日起肖江毅不再是涉案房屋的登记产权人，高成公司要求肖江毅支付涉案房屋2017年7月31日起的费用，缺乏依据，一审法院不予支持。另就高成公司主张的肖江毅拖欠2015年1月1日至2017年7月30日的管理费，因肖江毅未举证证实其支付了上述期间的管理费，应由肖江毅承担举证不能的法律后果，一审法院采信高成公司主张。因高成公司已举证证实其在2018年6月13日通过合理方式向肖江毅主张过涉案房屋拖欠的费用，按诉讼时效期间为三年计算，肖江毅主张的2015年6月14日以前的费用已过诉讼时效，一审法院不予支持；而2015年6月14日起的费用则发生诉讼时效的中断，故肖江毅应向高成公司支付2015年6月14日至2017年7月30日的管理费合计16702.06元（654.1元÷30天×17天）+654.1元×24个月+654.1元÷31天×30天）。肖江毅迟延支付上述管理费，高成公司要求肖江毅支付违约金，具有合同依据，现高成公司要求肖江毅以每月欠付的管理费为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%的标准，分别自当月11日起计付违约金，并无不妥，一审法院予以支持，但出于公平原则，违约金应以不超过本金为限。因高成公司未能就其主张的水、电费提供充分证据予以证实，一审法院对高成公司的该项诉请不予支持。肖江毅经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，一审法院依法作缺席判决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，于2020年1月9日作出判决：一、自本判决发生法律效力之日起15日内，肖江毅向高成（广州）物业管理有限公司高德公寓分公司支付2015年6月14日至2017年7月30日的管理费合计16702.06元及违约金【以每月欠付的管理费（其中2015年6月为370.66元、2015年7月至2017年6月每月为654.1元、2017年7月为633元）为本金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮50%的标准计算，分别自当月11日起计至清偿之日止；违约金以不超过本金为限】。二、驳回高成（广州）物业管理有限公司高德公寓分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，由高成（广州）物业管理有限公司高德公寓分公司负担226元，肖江毅负担324元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。另查明：2018年6月11日，广东佰卓律师事务所向肖江毅寄送律师函佰卓律函（2018）第155号，该邮件收件人地址广州市滨江东嘉轩街X号及联系电话139139××××7171，为肖江毅在业主资料登记表上预留的联系地址及联系电话。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：1.肖江毅是否应当向高成公司支付物业服务费；2.高成公司向肖江毅寄送《律师函》的行为是否产生诉讼时效中断的法律效力。关于肖江毅是否应当向高成公司支付物业服务费的问题。肖江毅在2013年6月5日至2017年7月30日期间系涉案房屋的登记产权人，现高成公司自2014年3月1日起为涉案房屋提供了物业管理服务，双方成立事实上的物业服务合同关系，故肖江毅有给付物业服务费的义务。无论《前期物业管理服务协议》《业主消防安全协议书》是否是肖江毅本人签名均不影响其应当支付物业服务费的义务。肖江毅以《前期物业管理服务协议》《业主消防安全协议书》并非本人签名作为拒付物业费理由的主张不成立，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。因此，肖江毅以其未在涉案房屋实际居住作为拒付物业费的理由不成立，故其该项主张本院不予采纳。一审判决认定肖江毅应当支付物业服务费并无不当，本院予以维持。关于高成公司向肖江毅寄送《律师函》的行为是否产生诉讼时效中断的法律效力。根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条的规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；……。”高成公司提交的EMS快递单据及《律师函》显示，高成公司2018年6月13日以邮寄律师函的方式向肖江毅提出履行请求，寄往地址是肖江毅在房屋买卖合同及业主登记表上填写的房产地址，EMS邮件预留的电话号码139139××××7171江毅在业主登记表上填写的手机号码。虽然肖江毅上诉主张上述地址是其2013年买该房时留下的联系地址，此后早就不在此地居住，但无证据证实其已将变更联系地址的事实告知高成公司，高成公司按照肖江毅在业主资料登记表上填写的联系地址及联系电话邮寄催收物业费的律师函并无过错，据此可以产生诉讼时效中断的法律效力。一审判决对于诉讼时效中断的认定正确，本院予以确认。对于本案中物业服务费的诉讼时效计算，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”本案所涉物业服务费的性质属于继续性债权债务，在《中华人民共和国民法总则》2017年10月1日施行前，诉讼时效为两年，依据上述规定，2015年10月1日前的物业服务费至民法总则施行时两年诉讼时效期限已经届满，故高成公司对于2015年10月1日前的物业服务费已过诉讼时效，本院不予支持。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”因此，对于2015年10月1日之后的费用应当适用三年的诉讼时效期间，由于2018年6月13日发生诉讼时效的中断，故2015年10月1日之后至2017年7月30日的物业服务费尚未超过三年的诉讼时效，肖江毅应向高成公司支付2015年10月1日至2017年7月30日的物业服务费合计14369.1元（654.1元×21个月+654.1元÷31天×30天）。一审判决对于诉讼时效的计算有误，本院予以纠正。肖江毅迟延支付上述管理费，高成公司要求肖江毅支付违约金合理合法，一审判决认定肖江毅按中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮50%的标准计算违约金并无不妥，但表述存在瑕疵，本院予以纠正。综上所述，肖江毅的上诉请求部分成立。一审判决事实查明清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初20100号民事判决第二项；二、变更广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初20100号民事判决第一项为：自本判决发生法律效力之日起15日内，肖江毅向高成（广州）物业管理有限公司高德公寓分公司支付2015年10月1日至2017年7月30日的物业服务费合计14369.1元及违约金【以每月欠付的物业服务费（其中2015年10月至2017年6月每月为654.1元、2017年7月为633元）为本金，自2015年10月1日至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%计算，从2019年8月20日起至还清款项之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率上浮50%计算，分别自当月11日起计至清偿之日止；违约金以不超过本金为限】。三、驳回肖江毅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费550元，由高成（广州）物业管理有限公司高德公寓分公司负担288元，肖江毅负担262元。二审案件受理费324元，由肖江毅负担279元，高成（广州）物业管理有限公司高德公寓分公司负担45元。本判决为终审判决。审判长  白小云审判员  赵云川审判员  刘 卉二〇二〇年五月二十六日书记员  熊盈颖黄咏欣