吉林省白山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉06民终173号 上诉人（原审被告）：于涛，男。 委托诉讼代理人：李佳奇，吉林荆卫华律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：白山市江源区昌泰房地产开发有限责任公司。 法定代表人：秦家强，经理， 委托诉讼代理人：栾国华，男。 上诉人于涛因与被上诉人白山市江源区昌泰房地产开发有限责任公司（以下简称昌泰公司）不当得利纠纷一案，不服吉林省白山市浑江区人民法院（2019）吉0602民初2905号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人于涛及其委托诉讼代理人李佳奇、被上诉人昌泰公司委托诉讼代理人栾国华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 于涛上诉请求：1.撒销一审第一项判决，依法驳回昌泰公司诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由昌泰公司负担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，《宏泰花园预定合同》应属无效合同。（一）合同成立的前提应系双方真实意思表示，然此合同并非于涛真实意思表示。具体理由如下：第一，从时间上看，实际签订时间为2019年并非2017年，此时于涛己经入住，不存在房屋预定、预售的可能性，此合同系虚假合同；第二、从合同内容上看，于涛系拆迁户，且《产权调换安置协议》己经签署、履行完毕，不存在一次性支付房款1091285元的可能性。虽然如一审法院所述，合同双方可就扩大面积一事补充签订协议，但是如果于涛真实意思系就扩大面积与昌泰公司补充协议的话，双方没有必要签署所谓“预定合同”，直接签署“扩大面积补充协议”即可，没必要在合同中约定与《产权调换安置协议》内容完全矛盾的支付房款方式、交房时间等事宜，造成不必要的误解。进一步讲，假设在签订此合同时,昌泰公司不知房屋扩大面积事实，昌泰公司只是想提前与拆迁户协商好，如房屋面积出现扩大或者缩小的可能，应如何处理，那么昌泰公司应与其他拆迁户也签署类似补充协议，然而昌泰公司却没有与其他拆迁户签署类似协议。同时，由原庭审中，昌泰公司自认及提供的楼盘表可知，本案诉争房屋系昌泰公司变更设计后导致面积扩大。可见，昌泰公司早在与于涛签订此合同前就己知房屋扩大面积的事实，然而其却在此合同中房屋面积一项中隐瞒扩大面积事实，其目的就是为欺骗于涛签订此合同，因为昌泰公司知道如果将房屋面积扩大的事实写在此合同中，于涛是不可能轻信其所谓补充档案的理由，而在合同上签名的；第三，从常理上看，如果于涛真实知道此合同系昌泰公司和其就扩大面积如何支付价款的补充约定，此时房屋已经交付，于涛不同意可以选择不签，没有必要明明不同意又签署对自已明显不利的合同，以待昌泰公司起诉自己。事实上，正是因为于涛不知道昌泰公司的真实目的，轻信昌泰公司，为帮助昌泰公司补充档案才签订此假合同。二、一审法院适用法律错误，于涛所有本案诉争房屋完全合法，并非不当得利人。既然一审法院已经认定于涛与白山市浑江区房屋征收经办中心签订的《产权调换安置协议书》真实有效，而此协议书中已经明确约定房屋面积最终以市房产测绘中心的实测为准”，根本没有约定多退少补，白山市浑江区房屋征收经办中心也明确向于涛承诺过：如产生扩大面积于涛无需补差价，那么于涛基于《产权调换安置协议书》享有此房屋及扩大面积部份，完全合法。三、昌泰公司单方变更设计致使房屋面积扩大，且不及时履行通知义务，反而索要高额差价，无异于强买强卖。因本案诉争房屋系在于涛与白山市浑江区房屋征收经办中心签订完《产权调换安置协议书》后，昌泰公司单方变更了设计致使面积扩大，故昌泰公司有义务将此事实通知白山市浑江区房屋征收经办中心，以便白山市浑江区房屋征收经办中心可以及时与于涛就扩大面积一事协商。在房屋未交付前，如于涛知道此房屋扩大面积需格外补较多差价，超出个人能力，于涛可以选择不要此房屋，但由于昌泰公司的单方错误，致使房屋已经交付两年之久，才以诉讼的方式向于涛索要扩大面积价款，这无异于强买强卖。 综上，于涛作为一名平凡的拆迁户，法律意识淡薄，单纯善良，轻信他人，的确给本案的审理带来一定困难，但是于涛不应因此就承担二十余万的巨额差价。于涛恳请二审法院，综合本案全部事实，更多的站在一名普通百姓的角度去考虑问题，不机械适用法律条文，盲目认定“合同签字即有效”，不片面看问题，盲目认定于涛实际享有了扩大面积就应补充全额差价。 昌泰公司答辩称，一、于涛同昌泰公司签订的买卖合同是一起房屋买卖合同，昌泰公司在同于涛签订宏泰花园预定合同中也明确约定本合同约定面积与实际测量面积发生变化时，双方按产权处最终测绘的面积作为实际面积，按本合同约定的单价多退少补计算房屋总价，同时在签订宏泰花园预定合同中，双方都是真实的意思表示，而一审法院判定依据的事实是清楚的，证据是充分的，适用法律正确。二、于涛称昌泰公司变更后导致面积扩大，并且于涛称在同昌泰公司签订合同前昌泰公司就知晓面积的扩大事实，这是与事实不符的，如果说昌泰公司在交付房屋时，给于涛造成误解或者昌泰公司交付房屋错误，给于涛造成损失，在二审程序上可另行起诉，同时于涛在一审中也没有就此事提出反诉，其次，二审不告不理，不属于本次二审法院的审理范围，于涛应当在实体上举出实际损失的证据。三、本案中昌泰公司在交付房屋时给于涛如果造成误解或损失，于涛可以另行起诉实际损失，这个损失与本案是两个法律关系。四、于涛称一审法院适用法律错误，于涛基于产权调换安置协议书，享有此房的扩大面积部分，于涛称扩大面积部分完全合法，于涛的产权调换安置协议书是于涛同房屋征收部门签订的，不是同昌泰公司签订的，于涛同房屋征收部门是行政行为，与昌泰公司无关，同时于涛的争议面积是68.2平方米，于涛与昌泰公司签订的预定合同面积是167.89平方，而于涛现在占有昌泰公司交付房屋面积是204.1平方米，那么于涛无偿多取得昌泰公司的房屋面积36.21平方，是不当得利，一审法院适用法律正确，于涛同征收单位签订的产权调换安置协议书和同昌泰公司签订的预定房屋合同都是于涛的真实意思表示。五、于涛称昌泰公司隐瞒了扩大面积的事实，欺骗于涛签订此合同，这一观点不对，订立合同时都是双方真实意思表示，并且也经过一审法院确认真实有效，不存在于涛称的强买强卖和欺诈。综上，请二审法院依据事实和法律规定驳回于涛的上诉请求，维持一审判决。 昌泰公司向一审法院起诉请求：1.依法判令于涛给付昌泰公司房屋面积差价款235365元及利息（自2017年11月7日始至给付之日止，按照中国人民银行同期贷款罚息利率计算）；2.本案诉讼费由于涛负担。事实和理由：白山市浑江区房屋征收经办中心与于涛在2013年9月2日签订《产权调换安置协议书》，约定拆除于涛位于河口街道朝阳区68.2平方米的房屋，用宏泰小区6栋楼2单元1204号房屋作为“征一还一”安置房。于涛另购买宏泰花园小区18栋楼4单元402号房屋和18栋楼1单元101-201号门市，于涛用拆迁时房屋附属物的补偿款1260852元抵顶该两户房屋的购房款。2017年11月7日，昌泰公司与于涛签订《宏泰花园》预定合同，确认于涛以6500元/㎡的价格购买宏泰小区18栋楼1单元101-201号门市，面积167.89㎡，合同约定面积与实际交付面积发生变化时，双方按产权处最终测绘面积及本合同约定的单价多退少补。合同签订后，昌泰公司将面积204.1㎡的门市交付给于涛，该门市不是双方合同约定的房屋。昌泰公司发现后，多次与于涛协商，要求于涛交还已交付的门市，重新搬入合同约定门市，但于涛拒绝。昌泰公司认为，于涛根据合同应当获得面积为167.89㎡的门市，但因交付错误，于涛现占有的房屋为204.1㎡的门市。从不当得利角度，于涛多获得了36㎡房屋，从合同角度，双方约定房屋的面积和总价款应当以产权测绘面积为准，现产权测绘面积比于涛实付款面积多36㎡，于涛应当按6500元/㎡的价格补足购房款。昌泰公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，向法院提起诉讼，请求依法判决支持昌泰公司诉讼请求。 一审法院认定事实：2013年9月2日，白山市浑江区房屋征收经办中心（甲方）与于涛（乙方）签订《产权调换安置协议书》。双方约定：一、乙方将座落在河口街道朝阳村，房屋产籍号为：白BQ071892，面积为68.2㎡的砖木结构的住宅房屋交给甲方征收拆除。二、甲方将乙方安置在新建的宏泰花园小区第18栋楼1单元101-201号门市房，建筑面积为168.1㎡；第18栋楼4单元402号房，第6栋楼2单元1204号房，建筑面积为76.06㎡+105.92㎡=181.98㎡（最终以市房产测绘中心的实测为准)。三、乙方应交甲方款项：1.甲方征一还一面积楼层差价款68.2㎡×300元/㎡=20460元；2.赠送8㎡面积楼层差价款：8㎡×300元/㎡=2400元；3.优惠8㎡楼层差价款：2400元；4.优惠8㎡面积款：8㎡×3330元/㎡=26640元；5.扩大面积款：21.72㎡×3700元/㎡=80364元；6.其他款项：76.06㎡×3650元/㎡+168.1㎡×6500元/㎡=1370269元。以上合计：1502533元。四、甲方应补偿乙方房屋附属物补偿款：1260852元（详见房屋征收补偿费用表)。五、甲乙双方以上款项抵顶后，乙方应付甲方房屋差价款为：241681元。此款项在办理回迁时一次结清。 2017年11月7日，昌泰公司与于涛签订《宏泰花园预定合同》，约定昌泰公司将其开发的宏泰小区18号楼1单元101-201室，建筑面积167.89㎡（此面积为约定建筑面积，最终面积以产权处登记），房屋单价6500元/㎡，总价1091285元。双方约定，昌泰公司向于涛交付本合同涉及的房屋时，本合同约定面积与实际交付面积发生变化时，双方按产权处最终测绘面积及本合同约定单价多退少补，对于涛所购房屋的总价款进行最终据实结算。所购房屋产权归乙方所有。 2017年11月7日，案涉宏泰小区18栋楼1单元101-201号门市房屋交付使用，于涛办理了该房屋入户手续，并按照房屋建筑面积167.89㎡交纳专项维修资金及物业费，签订了物业服务合同，昌泰公司以此建筑面积给于涛出具了房款收据（房款金额为1091285元）。在物业合同及交纳物业费的票据中，均标注宏泰花园18号楼101-201门市（000103门市）。 楼盘表显示，昌泰公司建设的宏泰小区101室建筑面积为204.1㎡，103室建筑面积为167.89㎡。 以上案件事实，有《产权调换安置协议书》、预定合同、楼盘表、收据、物业服务合同、发票、当事人陈述、庭审笔录等在卷为凭。 一审法院认为，白山市浑江区房屋征收经办中心（以下简称征收办）与于涛签订的《产权调换安置协议书》，是双方真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，该协议合法有效。于涛按照协议约定，将其房屋交由征收办，征收办亦应按约定将应安置房屋交由于涛。征收办将协议约定应安置房屋的义务转移给昌泰公司，昌泰公司与于涛签订了《宏泰花园预定合同》，昌泰公司应按约定将其开发的案涉宏泰花园小区第18栋楼1单元101-201号门市房交付于涛。2017年11月7日，案涉房屋交付使用，于涛办理了该房屋入户手续，但昌泰公司所交付的房屋实际建筑面积为204.1㎡，依据昌泰公司与于涛签订的《宏泰花园预定合同》约定“本合同约定面积与实际交付面积发生变化时，双方按产权处最终测绘面积及本合同约定单价多退少补，对于涛所购房屋的总价款进行最终据实结算。”虽然于涛抗辩，此合同是昌泰公司让其事后补充签订的，但没有相关证据证明，且即使合同后期补充签订，亦属追认，于涛作为完全民事行为能力人，应按其签订合同所确定的权利义务承担法律责任。现于涛占有204.1平方米的房屋，对多出面积的房款235365元【（204.1-167.89）×6500元】，昌泰公司要求于涛补足，于法有据，本院予以支持。因双方未约定给付期限，故于涛应从昌泰公司起诉之日2019年12月6日起，按照中国人民银行同期贷款基准利率给付利息。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。”、《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”规定，判决：“于涛于本判决生效后十日内给付白山市江源区昌泰房地产开发有限责任公司房款235365元，并从2019年12月6日起至款项付清之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率给付利息。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4830元，减半收取2415元，由于涛负担。” 本院二审期间，昌泰公司提交预收购房缴款通知单、河口街道朝阳村房屋征收明细表各一份，证明于涛与房屋征收部门达成协议，是行政行为。于涛与昌泰公司签订的是房屋买卖合同，扩大面积款应当按照预定合同约定履行。 于涛质证认为，对该证据真实性无异议，但对该证据关联性有异议，产权安置调换协议书与宏泰花园预定合同属于内容相矛盾的两个合同，昌泰公司既然以此证据证明了产权调换安置协议书的有效性，即本案涉案房屋系拆迁调换而来，那么就等于排斥了本案涉案房屋系从昌泰公司处购买而来的这一事实，故宏泰花园预定合同属于无效合同，昌泰公司也无权依据此合同中的合同条款向于涛主张权益。 二审审理查明事实与一审认定事实一致。 本院认为，于涛与白山市房屋征收经办中心签订的《产权调换安置协议书》证明于涛同意原有房屋被征收拆除后通过产权调换方式安置在新建的宏泰花园小区第18栋楼1单元101-201号门市房，建筑面积为168.1㎡；第18栋楼4单元402号房，第6栋楼2单元1204号房，建筑面积为76.06㎡+105.92㎡=181.98㎡（最终以市房产测绘中心的实测为准)。《产权调换安置协议书》中已明确约定于涛用被拆除房屋及房屋附属物补偿款抵顶上述房屋部分房款后，需付白山市房屋征收经办中心房屋差价款241681元。宏泰花园小区的开发商是昌泰公司。于涛通过白山市房屋征收经办中心以产权调换的形式事实上与昌泰公司形成房屋买卖合同关系。一审昌泰公司提交2017年11月7日其与于涛签订的《宏泰花园预定合同》证明其主张，于涛对于合同签订时间及合同内容均不认可，但未提交充分证据证明其主张。于涛与白山市房屋征收经办中心签订的《产权调换安置协议书》中载明房屋面积最终以市房产测绘中心的实测为准。于涛与昌泰公司签订的《宏泰花园预定合同》中注明“……本合同约定面积与实际交付面积发生变化时，双方按产权处最终测绘面积及本合同约定的单价多退少补，对乙方所购房屋的总价款进行最终据实结算……”双方对于房屋面积的约定明确，应履行合同约定。 综上所述，于涛的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4,830.50元，由上诉人于涛负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 楠 审判员 李世为 审判员 历彦飞 二〇二〇年五月二十五日 书记员 杨 栋