浙江省象山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0225民初6461号 原告（反诉被告）：刘超，男，1993年12月2日出生，汉族，住安徽省泾县。 委托诉讼代理人：励旭，浙江信大律师事务所律师。 被告（反诉原告）：刘孝林，男，1993年5月23日出生，汉族，住安徽省马鞍山市和县。 被告（反诉原告）：顾春艳，女，1988年3月11日出生，汉族，住江苏省涟水县。 两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：许定辉，浙江之鹰律师事务所律师。 两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：洪萍，浙江之鹰律师事务所律师。 原告刘超与被告刘孝林、顾春艳合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，依法适用简易程序进行审理。被告刘孝林、顾春艳于2019年9月23日向本院提起反诉，本院依法予以受理，并于2019年9月23日第一次公开开庭对本诉和反诉予以合并审理。原告刘超及其委托诉讼代理人励旭，被告刘孝林、顾春艳及其共同委托诉讼代理人许定辉、洪萍到庭参加诉讼。因案情疑难复杂，本院于2019年11月11日将本案转为普通程序，并于2019年12月12日第二次公开开庭进行了审理。原告刘超及其委托诉讼代理人励旭，被告刘孝林、顾春艳的共同委托诉讼代理人许定辉到庭参加诉讼。因落实新型冠状病毒××疫情应对措施，诉讼活动不能正常进行，本案于2020年1月23日中止诉讼，并于2020年2月18日恢复审理。本案现已审理终结。 原告刘超向本院提出本诉诉请要求判令：1.两被告继续履行店面转让合同；2.两被告支付原告转让余款50000元，并承担违约金15000元（自2019年7月31日起算，按照一天一千元的标准计算，暂计至2019年8月14日，以后另计）。原告于第二次开庭审理时撤回第1项诉讼请求。诉讼中，原告刘超撤回违约金部分的诉请。 事实和理由：2019年7月1日，原告将位于象山县的欣辰美容美发店转让给被告，双方就相关转让事宜进行了书面的合同约定：转让费总金额150000元，签订日支付100000元，2019年7月15日支付25000元，2019年7月30日支付25000元。合同签订后，原告在2019年7月20日前将店面整体移交给被告，但被告仅支付了100000元，50000元经原告多次催讨仍未支付。原告认为，原、被告之间的店面转让合同合法有效，现被告未按照合同完全履行义务，故诉至法院，望判如所请。 被告刘孝林、顾春艳一致答辩称：1.原告转让店面未按照合同约定履行完成水电、物业等费用及其他债务的处理，未协助被告将营业执照、店面租房合同等变更登记至被告处，存在违约行为。2.原告主张的违约金计算标准过高。另原告的上一家承租人已于2019年7月21日与象山县教育服务公司解除房屋租赁合同，并将房屋捏的装修设施进行处分，本案合同无法履行。 被告刘孝林、顾春艳向本院提出反诉诉请要求判令：1.解除原、被告于2019年7月1日签订的《店面转让合同》；2.原告返还被告转让费100000元，并支付自2019年7月2日起算的利息损失；3.反诉诉讼费用由原告承担。 事实和理由：2019年7月1日，原告将位于象山县的欣辰美容美发店转让给被告，双方签订店面转让合同一份，约定转让费用150000元，原告将店面交付给被告，完成包括水电、物业等费用及其他债务的处理，并协助被告将营业执照、店面租房合同等变更登记至被告处。但原告一直未履行相关义务，且原告在转让店面时承诺合同到期后被告可以续租五年，房租可以优惠60000元，但被告后来得知店面房屋不得转让和转租，租金不是以200000元计算。被告认为，由于原告违反合同约定，导致被告签订本合同目的无法实现。故提出上述反诉请求，望予支持。 针对被告刘孝林、顾春艳提出的反诉请求，原告刘超答辩称，原告多次催促被告办理过户，但被告一直未予配合。涉案店面房屋属象山县教育服务公司，原告从象山县教育服务公司转租而来，不管谁经营，象山县教育服务公司只要有租金即可。原告转让给被告后，象山县教育服务公司一直未驱赶被告，且被告与象山县教育服务公司之间有签订过租赁合同，故被告是可以继续使用涉案房屋的。 原、被告各方围绕本诉、反诉请求以及答辩意见依法提交了证据，本院已组织证据交换和质证，对当事人无争议的证据即《店面转让》，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，经举证、质证，本院认证如下： 原告刘超提供照片、微信聊天记录，拟证明被告接受了转让店面并进行开业庆祝的事实。被告质证后认为不能证明被告接受店面，原告并未完成交付。本院对该证据的真实性予以确认，至于关联性因涉及法律层面的不同理解待后予以阐述。 原告刘超提供录音及与被告顾春艳的微信往来记录，拟证明被告受让店面后不想开的事实。被告质证认为原告提供的内容不完整，仅截取了部分，不能证明原告的证明目的。本院将结合其他证据综合予以认定。 原告刘超提供转租协议，拟证明被告已从胡辉军处承租了该房屋，原告配合被告变更房屋租赁的行为已经履行完毕。被告质证后认为原告未提供原件，真实性无法确认，且象山县教育服务公司认可的承租人是胡辉军，房屋租赁合同也不能变更至被告名下。因原告未能提供原件，且被告庭后予以否认，本院对该证据不予认定。 原告刘超提供被告与象山县教育服务公司签订的租赁合同的照片，拟证明被告刘孝林与象山县教育服务公司签订租赁协议的事实。被告质证后对该协议的真实性、关联性、合法性均有异议，认为虽与象山县教育服务公司签过协议，但不清楚签订协议的内容，照片中刘孝林的签字是其本人字迹。本院认为，对该证据，本院将结合向象山县教育服务公司调取的证据材料以及调查情况予以综合认定。 被告刘孝林、顾春艳提供微信截图，拟证明被告在2019年7月16日给原告发微信，明确告知涉案合同签订的背景及合同目的无法实现的事实。原告质证后对真实性没有异议，但认为协议是在双方认可的情况下才会签订，被告微信中主张的各种内容系被告自己陈述或要求，不是原告认可的真实存在，根据原告提供的证据看，被告与象山县教育服务公司已经签订租赁合同，是否有优先承租权，租金是否可以下降是被告与房东的事情，与原告无关。原告已将人员、设备、会员卡等移交给被告，履行了自己的义务。本院对该证据的真实性予以确认，至于关联性因涉及法律层面的不同理解待后予以阐述。 被告刘孝林、顾春艳提供微信群记录一份，拟证明原告未按约定将店面人员留给被告，将人员踢出微信群的事实。原告质证后认为其不在该微信群中，被告何时被移出群聊不清楚，虽7月11日-7月16日期间双方存在很多争议，但原告已按约将员工留给被告。对该证据本院将结合其他证据综合认定。 被告刘孝林、顾春艳提供涉案房屋拍卖信息照片、报纸，用以证明房东于2019年10月15日登报公开拍卖案涉店面房屋租赁权，导致合同目的无法实现的事实。原告质证后认为被告和房东已签订租房协议，后被告不想开，之后如何处理与原告无关，因之前房东同意租给被告。本院对该证据的真实性予以确认，至于关联性因涉及法律层面的不同理解待后予以阐述。 本院向案外人象山县教育服务公司调取了《申请书》、《房屋租赁合同终止协议书》各一份、《象山县国有房屋租赁合同》二份，并制作谈话笔录一份。象山县教育服务公司陈述涉案房屋的公开承租人系胡辉军，用于美容美发，与其签订有《象山县国有房屋租赁合同》，并在象山县国资局备案。为了办理营业执照需要，其先后与朱松林、刘超、刘孝林签订过租赁合同，但除胡辉军外，他们均未缴纳过保证金，且只有朱松林将租赁合同归还，租赁合同的内容都是一致的。涉案房屋租金按约定应按年交纳，但事实上涉案房屋租金只支付至2019年8月。后胡辉军向其提出解除合同申请，双方协商并办理了相关手续并经国资局备案。原告质证后认为谈话笔录可以看出象山县教育服务公司同意被告承接美容美发店，不存在本案合同履行的阻碍；《房屋租赁合同终止协议书》、《申请书》真实性予以认可，是被告在月底因店铺生意不好走人，胡辉军和象山县教育服务公司才签订终止合同，租期是在2020年才到期；刘超的《象山县国有房屋租赁合同》可以确认只要按照原先租金交付，象山县教育服务公司对于谁是老板并无异议，同意被告继续租赁该房屋。被告质证称象山县教育服务公司认可的承租人是案外人胡辉军而非原告，根据租赁合同约定，原告无权转让，原告对室内装修也没有处分权，转让费需要对装修部分进行扣除。本院认为，根据原告提供的被告与象山县教育服务公司签订的租赁合同的照片、被告刘孝林的当庭陈述及本院制作的谈话笔录，上述证据可以相互印证被告刘孝林与象山县教育服务公司签订《象山县国有房屋租赁合同》的事实。 根据上述对证据的认证，结合原、被告在庭审中的陈述，本院认定本案基本事实如下： 2019年7月1日，原告刘超与被告刘孝林、顾春艳签订《店面转让》协议一份，约定：象山县靖南大街302号的美容美发店在本合同签订日之前曾公开向一部分消费者发放可直接在店内消费的充值会员卡（简称会员卡）仍有大量会员卡尚未消费完毕（会员名单附会员系统上），被告欲受让该店面，并继续经营经营美容美发业务，并愿意对上述会员卡持卡消费者继续履行之前本应由被告履行的全部义务，但不予退卡；转让费用为150000元；被告刘孝林、顾春艳于2019年7月1日支付原告100000元，2019年7月15日支付25000元，2019年7月30日支付25000元；原告应于2019年7月20日前向被告完成店面整体交付，交付事项包括资产清单交付，水、电、物业、卫生、清洁等费用结清，钥匙交付，会员和名单交接，完成其他债务处理，以使被告人员可无障碍进场；被告应于一个月内完成将营业执照、税务登记证、卫生许可证、店面租房合同变更至被告名下，原告需协助全力配合；被告承诺原有店面留12位员工完成为期1个月交接工作，被告需正常交付人员工资，如期间有人员离职，被告需承担赔偿1万元每人；双方认同店内现有装修、装饰、设备因素等已计算、核算入转让费内，所有权及使用权归被告所有；如被告在规定时间内未付清剩余转让费，违约金1000元/天计算；以及其他内容。当日，被告刘孝林、顾春艳向原告支付100000元。 原、被告签订《店面转让协议》后，被告刘孝林与象山县教育服务公司就涉案房屋签订了《象山县国有房屋租赁合同》一份，约定租赁期限自2015年12月1日到2020年12月1日，租用房屋仅作为美发美容店使用，如合同期满被告刘孝林要求继续租赁的，在对外公开招租时，被告刘孝林符合招租条件且在同等报价的条件下享有优先租赁权，被告刘孝林逾期不支付租金超过1个月的，象山县教育服务公司可书面通知单方解除合同等权利义务内容。 另查明，涉案房屋由案外人胡辉军通过公开竞拍取得，原告支付租金至2019年7月31日。两被告于2019年7月23日将涉案店面关门。2019年7月31日，胡辉军与象山县教育服务公司达成一致意见，终止双方的房屋租赁合同。象山县教育服务公司现已委托浙江金诚拍卖有限公司就涉案房屋租赁权进行公开拍卖。 本院认为，原、被告签订的《店面转让》协议是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行义务。两被告称其在签订合同时受到原告的欺骗，对此，原告予以否认，两被告提交的微信截图仅是两被告的单方陈述，并未有其他证据予以佐证，本院对两被告的上述主张不予采信。两被告未按照协议约定的期限于2019年7月15日、7月30日前各向原告支付剩余店铺转让费25000元，合计50000元已构成违约，应当承担支付剩余转让费。 关于两被告提出原告未履行完成包括水电、物业等费用及其他债务的处理，未协助变更营业执照、店面租房合同主体，导致合同目的无法实现的辩解及其反诉请求。根据《店面转让》协议第一条第3点约定，原告应于2019年7月20日向两被告完成店面整体交付，交付事项包括资产清单、水、电、物业、卫生、清洁等费用结清，钥匙支付，会员和名单交接，完成其他债务处理，使两被告方人员可无障碍进场。从原告提交的照片证据及两被告的陈述以及微信往来可以证实，原告在协议签订后已将店面移交给两被告，两被告也已在正常经营，因此原告已履行了其首要的交付店面的义务，并不存在两被告无法进场经营的情形。《店面转让》协议第三条第4点约定，合同签订后，两被告应于一个月内完成将营业执照、税务登记证、卫生许可证、店面租房合同变更至两被告名下，原告需协助全力配合。由此可知，原告的义务为“协助”两被告办理营业执照、税务登记证、卫生许可证、店面租房合同主体变更事项，因此何时办理变更事项的主动权和主导权在于两被告一方，原告只负有辅助配合义务。但两被告未向本院提交证据证明原告有拒绝协助办理上述证件主体变更的行为。即使原告与象山县教育服务公司签订的租赁合同中有关于不允许转让、转租的约定，但原、被告为此进行沟通且在之后象山县教育服务公司与被告刘孝林签订《象山县国有房屋租赁合同》，事实上已认可了被告刘孝林作为承租人继续使用房屋并且约定了相关权利义务内容，故并不存在两被告主张的无法继续租赁使用房屋的情形，亦可见两被告对于转让行为持认可和继续履行的态度。因此，两被告以原告违约导致合同目的无法实现为由拒绝支付剩余转让费，没有事实和法律依据，本院不予支持。对于两被告辩称原有会员卡费达600000元与原告签订转让合同时不符，显示公平，未有证据证明，本院难以采信。对于两被告的反诉请求，如上分析，现有证据不足以证明原告存在欺诈或足以导致解除合同的违约事由，不存在合同目的无法实现的情形，故两被告要求解除合同，并要求原告返还转让费及利息损失的诉求无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）刘孝林、顾春艳于判决生效后十日内支付原告（反诉被告）刘超剩余转让款50000元； 二、驳回被告（反诉原告）刘孝林、顾春艳的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案本诉案件受理费1425元，反诉案件受理费2300元，合计3725元，由被告（反诉原告）刘孝林、顾春艳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  蒋晓瑜 人民陪审员  沈亚琴 人民陪审员  孙根花 二〇二〇年五月六日 代书 记员  张丹珍